湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4293号
上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司武汉直属支行，住所地武汉市江岸区建设大道648号。
负责人：刘晓琴，该行行长。
委托诉讼代理人：叶菁、王红武，该行员工。
被上诉人（原审原告）：熊恩芝，女，1952年1月22日出生，回族，户籍地武汉市武昌区，现住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：罗杰、左娜，湖北高照律师事务所律师。
原审被告：武汉市联友房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区中北路156号（长源大厦2401、2402室）。
法定代表人：罗钧，该公司总经理。
原审被告：刘轶喆，男，1977年11月10日出生，汉族，住武汉市洪山区，
上诉人中国农业银行股份有限公司武汉直属支行（以下简称农行直属支行）因与被上诉人熊恩芝及原审被告武汉市联友房地产开发有限公司（以下简称联友公司）、刘轶喆房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初4646号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
农行直属支行的上诉请求：一、依法查明事实，将一审判决予以改判或撤销一审判决，将本案发回重审；二、熊恩芝承担本案的全部诉讼费用，事实与理由：一、本案中，刘轶喆未到庭参加诉讼，一审判决据此推定其主观存在恶意，显属事实认定不清，适用法律不当。二、（2015）鄂武昌民初字第04189号民事调解书不能作为熊恩芝已经取得诉争房屋权属的依据。三、农行直属支行与刘轶喆签订的《个人购房担保借款合同》“抵押部分”合法有效。四、农行直属支行有权善意取得本案诉争房屋抵押权。
熊恩芝答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回农行直属支行的上诉请求，维持一审判决。
联友公司、刘轶喆经本院通知，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
熊恩芝向一审法院提起诉讼，请求判令：一、确认联友公司与刘轶喆就武昌区都景园1栋1单元3层6室房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》无效；二、确认联友公司与刘轶喆、农行直属支行就武昌区都景园1栋1单元3层6室房屋签订的《个人购房担保借款合同》无效；三、联友公司、刘轶喆、农行直属支行立即办理解除设立在武昌区都景园1栋1单元3层6室房屋上的抵押登记手续；四、联友公司、刘轶喆、农行直属支行共同承担本案的诉讼费用。
一审法院认定的事实：2003年11月26日，熊恩芝（买受人）与联友公司（出卖人，原名称武汉市联友房地产开发有限责任公司）签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为武昌区中华路都景园第1幢1单元3层6号，建筑面积为116.2平方米；该商品房单价为每平方米1807元，2003年11月26日付7万元，2004年4月30日前付10万元，2004年7月10日前付4万元；出卖人应当在2003年12月1日前，将具备验收合格条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。
熊恩芝按照合同约定向联友公司支付购房款21万元。2004年7月21日，联友公司向熊恩芝出具武汉市房地产交易统一发票，发票金额为21万元。2004年7月至今，熊恩芝居住在武汉市武昌区都景园小区1栋1单元3层6室房屋，并交纳水电费和物业费。
由于联友公司未按照合同约定协助熊恩芝办理房屋过户手续，熊恩芝向武昌区人民法院提出诉讼，请求判令：1、依法确认熊恩芝与联友公司就位于武汉市武昌区都景园小区1栋1单元3层6室（建筑面积116.2平方米）签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；2、联友公司立即协助熊恩芝办理上述房屋的房屋所有权证及土地使用权证；3、联友公司向熊恩芝支付合同违约金2100元（210000×1%）；4、本案诉讼费由联友公司承担。2015年12月17日，一审法院作出（2015）鄂武昌民初字第04189号民事调解书，确定双方当事人自愿达成的协议：一、原告熊恩芝与被告联友公司于2003年11月26日签订的《武汉市商品房买卖合同》有效。二、被告联友公司于2016年3月7日前协助原告熊恩芝办理坐落于武汉市武昌区都景园小区1栋1单元3层6室房屋的过户手续，相关过户费用由原告熊恩芝自行承担。如2016年3月7日前被告联友公司未能协助原告熊恩芝办理该房屋的过户手续，由此产生的相关过户费用由被告联友公司承担。三、被告联友公司于2016年3月7日前支付原告熊恩芝违约金2100元。案件受理费500元，减半收取250元，由被告联友公司负担。因被告联友公司不履行调解书约定的义务，原告熊恩芝申请法院强制执行，在执行过程中，武昌区房管局于2016年6月13日出具的《武汉市房屋产权登记信息查询单》载明，商品房权属证明书昌2004000**号房屋坐落武昌区楚材巷161号都景园1号楼3-6，产权人为被告联友公司，建筑面积111.4平方米，该房抵押状态无，查封状态无。原告熊恩芝于2016年7月交纳公告费和维修基金，在《长江日报》上刊登公告，此程序完成后，武昌区房管局告知熊恩芝，因诉争房屋上设立了抵押权，不能为熊恩芝办理产权登记，2016年7月27日武昌区房管局出具的《武汉市房屋抵押记载信息单》载明，诉争房屋抵押人为刘轶喆，抵押权人为农行直属支行，期房抵押证明号为昌200501338，发证日期为2005年4月4日，被担保主债权的数额为人民币25万元，履行债务期限为2005年3月30日至2020年3月30日。因诉争房屋设立了抵押权，一审法院以（2016）鄂0106执433-1号民事裁定书查封上述房屋。
在审理过程中，一审法院查询武昌区房管局档案得知，2005年3月20日，联友公司与刘轶喆签订《武汉市商品房买卖合同》，将上述房屋出售给刘轶喆，该房屋单价为每平方米3730元，总金额415522元。联友公司于2005年3月24日开出收据一份，载明收到刘轶喆首付都景园306号房房款165522元。
2005年刘轶喆与农行直属支行签订《个人购房担保借款合同》，约定，刘轶喆向农行直属支行借款25万元用于购买武昌区中华路137都景园1栋1单元3层6号房，自愿以该房作为抵押物。农行直属支行提交的借款合同与武昌区房管局档案中留存的借款合同差别为：存档的合同部分要素不全，包括借款利率、计收罚息的方式、收款账号、划款方式、保证担保条款等。
另查明，武汉市都景园小区第一届业主委员会、武汉都景物业管理有限公司及武昌区中华路街西城壕社区均证明熊恩芝自2004年7月一直居住于都景园小区1栋1单元3层6号房屋。
一审法院经审理认为，熊恩芝与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，自成立时合法有效。即使联友公司未协助熊恩芝办理产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，并不影响双方签订的《武汉市商品房买卖合同》的效力。联友公司已交付所售房屋给熊恩芝，该合同已经实际履行。且经一审法院（2015）鄂武昌民初字第04189号民事调解书确认，联友公司应协助熊恩芝办理涉案房屋的过户登记手续。
联友公司将本案诉争房屋出售给熊恩芝后，又与刘轶喆签订《武汉市商品房买卖合同》，将该房屋出售给刘轶喆，并以刘轶喆的名义，将诉争房屋作为抵押物向农行直属支行申请购房贷款，联友公司主观上存在恶意。因刘轶喆未到庭，也未提交交纳购房款的证据，且其从未对都景园小区1栋1单元3层6号房屋主张过任何权利，故刘轶喆在未实际购房的情况下，配合联友公司以诉争房屋进行抵押担保，向农行直属支行申请贷款，其主观上亦存在恶意。双方之间的恶意串通，损害了熊恩芝的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，熊恩芝要求确认联友公司与刘轶喆签订的房屋买卖合同无效的主张，予以支持。
熊恩芝要求依法确认联友公司与刘轶喆、农行直属支行就武汉市武昌区都景园小区1栋1单元3层6室房屋的《个人购房担保借款合同》无效及判令联友公司、刘轶喆、农行直属支行立即办理解除设立在武汉市武昌区都景园小区1栋1单元3层6室房屋上的抵押登记手续的主张，因联友公司并未在该合同上签字盖章，而刘轶喆与农行直属支行之间的法律关系，与本案审理的商品房买卖合同关系并非同一法律关系，本案中对此不作处理。但刘轶喆将并非其本人所有的房屋抵押给农行直属支行，侵害了熊恩芝的合法权益，故其与农行直属支行签订的《个人购房担保借款合同》中第十四条“抵押担保”部分无效，双方在房产管理部门办理的期房抵押证明也应一并撤销，故熊恩芝的上述两项诉讼请求，予以部分支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、武汉市联友房地产开发有限公司与刘轶喆于2005年3月20日签订的《武汉市商品房买卖合同》无效。二、刘轶喆与中国农业银行股份有限公司武汉直属支行签订的《个人购房担保借款合同》中“抵押担保”的部分无效。三、刘轶喆、中国农业银行股份有限公司武汉直属支行应于本判决生效之日起五日内到不动产登记机构办理撤销昌200501338号期房抵押证明的手续。四、驳回熊恩芝的其他诉讼请求。本案案件受理费4450元，公告费560元，共计5010元，由武汉市联友房地产开发有限公司、刘轶喆共同负担（此款熊恩芝已垫付，由武汉市联友房地产开发有限公司、刘轶喆于本判决生效之日起五日内给付熊恩芝）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未提交新证据，一审认定的事实属实，本院予以确认。
在二审诉讼过程中，农行直属支行自述刘轶喆自2016年11月起未按时偿还贷款，农行直属支行已就贷款纠纷于2017年7月对刘轶喆、联友公司向武汉市江岸区人民法院提起诉讼。
本院认为，熊恩芝与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且已实际履行完毕并经发生法律效力的鄂武昌民初字第04189号民事调解书确认联友公司应协助熊恩芝办理房屋登记过户手续。联友公司将本案诉争房屋出售给熊恩芝后，又与刘轶喆签订《武汉市商品房买卖合同》，将该房屋出售给刘轶喆，并以刘轶喆的名义，将诉争房屋作为抵押物向农行直属支行申请购房贷款，联友公司主观上存在恶意。刘轶喆未提交其交纳购房款的证据，且其从未对都景园小区1栋1单元3层6号房屋主张过任何权利，故刘轶喆在未实际购房的情况下，配合联友公司以诉争房屋进行抵押担保，向农行直属支行申请贷款，其主观上亦存在恶意。双方之间的恶意串通，损害了熊恩芝的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，熊恩芝要求确认联友公司与刘轶喆签订的房屋买卖合同无效的主张，本院予以支持。
刘轶喆与农行直属支行就武汉市武昌区都景园小区1栋1单元3层6室房屋签订的《个人购房担保借款合同》，将并非其本人所有的房屋抵押给农行直属支行，侵害了熊恩芝的合法权益，农行直属支行也未尽到必要的审核义务，故刘轶喆与农行直属支行签订的《个人购房担保借款合同》中第十四条“抵押担保”部分无效，双方在房产管理部门办理的期房抵押证明应予撤销。农行直属支行的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，农行直属支行的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由中国农业银行股份有限公司武汉直属支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 王 阳
审判员 陈继红
二〇一七年九月十八日
书记员 何 瑛