江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1087号
上诉人（原审原告）黄昌红，女，1965年9月20日生，汉族。
委托代理人胡家祥。
被上诉人（原审被告）南京康利置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇致远路68号。
法定代表人王殿春，该公司副董事长。
委托代理人蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。
上诉人黄昌红因与被上诉人南京康利置业有限公司（以下简称康利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第3866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
黄昌红原审诉称：2011年9月17日，原、被告签订了《康利华府商品房预售合同》（以下简称《商品房预售合同》），约定被告将位于南京市溧水区永阳镇致远路68号康利华府某幢某单元1503室商品房出售给原告，总价款为803797元；房屋交付时间为2013年8月31日前。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务。但被告在约定的交付时间内，未取得相关验收合格证明，不符合房屋的交付条件。被告实际取得竣工验收备案的时间为2014年4月26日。为此，原告诉至法院，请求判令被告支付违约金33280.7元（从2013年10月1日起至2014年4月26日止，按购房款的日万分之一计算为16640.35元，被告存在欺诈行为，应双倍赔偿违约金）。
康利公司原审辩称：1、原、被告双方签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，已经成立并生效，具有法律约束力。2、案涉房屋所在工程已经竣工验收合格，施工、监理、设计、建设单位一致同意工程竣工验收通过，可以交付使用，原、被告双方于2013年12月8日办理了房屋交付手续，原告已领取了钥匙，房屋已发生了转移占有。3、结合合同约定及不可归咎于康利公司原因（因遵守政府法令、公用事业单位的要求等）造成的延误事实，康利公司有权顺延交付并不承担违约责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。如果人民法院认为康利公司须承担延期交付的违约责任，合同约定的逾期交房的违约金计算标准远远高于原告的实际损失，人民法院应依法进行调整，同时，因原告在康利公司逾期后怠于履行催告义务，对损失扩大也存在一定的过错，理应分担一定的责任。
原审法院经审理查明，2011年9月17日，作为预售人的康利公司（甲方）与作为预购人的黄昌红（乙方）签订《商品房预售合同》一份，其中约定：由甲方将位于溧水区永阳镇致远路68号康利华府某幢某单元1503室预售给乙方；房屋面积114.8m2；房价款合计为803797元；房屋交付时间为2013年8月31日之前，具体时间以甲方发放《交付通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房时间）；在甲方具备本合同约定的交房时间（即甲方取得房屋竣工验收备案登记证）的情况下，甲方可（但无义务）发出房屋交付通知，房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行，甲方就此不承担延期交房责任；如因政府部门政策变化、遵守政府法令、市政干线工程、临时措施、公共卫生事件、社会突发事件、公用事业单位的原因导致被告逾期交付公共配套设施等原因及其他不可抗力因素导致的情形，被告可据实顺延交房日期，无需向原告承担违约责任；甲方延迟交付该商品房的，乙方给付甲方30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任，如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；该商品房交付应已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同签订后，黄昌红向康利公司支付购房款800017元。至此，黄昌红履行了全部付款义务。
2013年8月28日，康利华府一期6#楼工程竣工验收；2014年4月26日，房屋建筑工程备案机关同意工程竣工验收备案。
2013年12月8日，黄昌红与康利公司办理了房屋交接手续，领取了钥匙。
原审法院另查明，在交房时，案涉房屋的水电气均已开通；同地段同类型房屋（以面积100m2为例）的月租金约为1200元。
以上事实，由原告提交的商品房预售合同、不动产统一发票，被告提交的单位工程竣工验收证明书、准予交付通知单、业主收楼资料确认表及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，原、被告之间签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告按约履行付款义务后，被告亦应按约将具备商品房交付条件的房屋交付给原告。本案中，被告虽于2013年12月8日将房屋交付给原告，但该房屋并未取得建设行政主管部门核发的房屋工程竣工验收备案表；原告虽接收了房屋，但并不影响被告在不具备交付条件时交房应承担的违约责任。同时，合同已约定一个月的宽限期，因其他原因造成的延误不能成为延期交房的理由。故对被告辩称的不承担违约责任的理由，原审法院不予采信。
关于违约金标准，双方虽约定“延期交房的由被告按已交房款的日万分之一支付违约金”，但我国《合同法》中所规定的违约金性质应为赔偿性违约金，是以填补守约方损失的功能为主，以惩罚为辅。本案中，被告于2013年12月8日交付的房屋虽未取得房屋工程竣工验收备案表，但被告交房时，已将涉案房屋的水电气开通，而原告接收房屋后已实际占有和使用，且该房屋已于2014年4月26日取得房屋工程竣工验收备案表（该日应视为有效的交付日期），故原审法院以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为5500元【从2013年10月1日起至12月7日，按同地段同类型房屋月租金1377.60元（1200元／月÷100m2×114.8m2）的1.3倍计算，合计为4000元；从2013年12月8日至2014年4月25日，酌定为1500元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、被告南京康利置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告黄昌红迟延履行违约金人民币5500元。二、驳回原告黄昌红的其他诉讼请求。案件受理费632元，减半收取316元，由被告负担。
黄昌红不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、原审判决将赔偿违约金减少到5500元，故意偏袒了被上诉人一方。双方在合同中对于违约金的计算方法有明确约定，双方约定的逾期交房违约金为每日按已收房款的万分之一计付。该违约金标准换算成年利率为3.6%，并不高。原审法院参考租金标准计算违约金，违背了契约自由原则。即使按照月租金1377.60元×1.3倍计算的标准来确定实际损失也是比较低的。原审法院对违约金计算采用了两种计算方法，2013年10月1日至2013年12月7日计68天采用参照租金计算违约金，而2013年12月8日至2014年4月26日采用另一种违约金计算方法，酌定为1500元，没有依据。2、原审法院未认定被上诉人故意欺诈上诉人收房的事实。被上诉人违法“交钥匙”不能减轻被上诉人的违约责任。综上，故请求二审法院撤销原审判决，依法改判被上诉人支付违约金33280.70元。
被上诉人康利公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持原审判决。
上诉人黄昌红认为原审法院未查明被上诉人欺诈上诉人收房的相关事实，并向本院提交以下证据：1、交付通知书一份。通知书上明确房屋已经竣工验收合格。2、2013年9月30日竣工验收备案表。该备案表是其他业主对着张贴备案表的橱窗拍摄的。证明被上诉人欺诈事实。3、《租房协议》一份。证明上诉人房屋出租价格为每月2000元。4、水岸康城《商品房预售合同》，证明隔壁小区水岸康城逾期交房违约金标准约定为2%。5、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》各一份。证明两份证书上均没有写明交付日期以及竣工验收日期。6、通知一份，证明2014年1月10日前供电局未进行电表安装，水电并不正常。
被上诉人对上述证据的质证意见如下：1、对交付通知书的真实性没有异议，2013年8月28日康利公司通知黄昌红收房后，黄昌红并没有在康利公司通知的时间内办理收房手续，而是在三个月后2013年12月8日主动办理了收房手续。在黄昌红收房同时，其完全有权利对照《商品房预售合同》约定进行审查办理交付手续，但其没有行使该权利，视为其放弃该项权利。2、原审中其他案件出示了2013年9月30日的竣工验收备案表，上诉人认为只有一份2014年4月26日的竣工验收备案表，并不存在备案表造假的事实。上诉人仅凭一张照片认定康利公司伪造备案表没有法律依据。3、对租房协议的真实性不予认可，该协议上甲方出租人处没有签字，房屋坐落、水电的度数均没有在协议书上有所表示。一审法院认定的是与黄昌红同地段房屋的租金标准，而不是黄昌红房屋在装修之后的房屋租金。4、对水岸康城《商品房预售合同》的真实性不予认可，且与本案无关。5、对证据的真实性没有异议，关于交付日期没有填写的问题应是被上诉人没有及时填写，但原审法院已查明涉案房屋收房时间为2013年12月8日。6、真实性无法确认。即使该证据真实，也可以证明当时是通电的。
被上诉人提交新证据两份：1、物业公司出具的说明，以证明房屋交付时水电气均已开通；2、前期物业服务合同，以证明小区是由江鸿物业公司进行管理。上诉人对上述证据的质证意见为：1、对物业公司的说明不予认可，江鸿物业公司与康利公司有前期物业合同证明双方存在利害关系。关于水电是否开通的证明，应当由被上诉人提供供电公司、自来水公司、燃气公司出具的合同、费用清单等予以证实。2、关于前期物业管理合同的真实性由法院审查。
本院认为，根据我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案二审双方主要争议焦点为：原审法院调整降低违约金数额是否适当。
本院认为，双方合同约定被上诉人交房前需取得房屋竣工验收备案证明、交房时间为2013年8月31日前，同时也约定被上诉人迟延交房，上诉人给予30日宽展期，宽展期内，合同继续履行，被上诉人无需向上诉人承担违约责任。据此，被上诉人最迟应于2013年9月30日前取得房屋竣工验收备案证明并完成房屋交付义务，否则构成违约。虽然被上诉人于2013年12月8日向上诉人交付了房屋，但未达到约定的交付条件和法律规定的交付条件，原审法院判令被上诉人向上诉人承担违约责任符合法律规定。
根据我国合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被上诉人在2013年9月30日（约定宽展期）至2014年4月26日（取得竣工验收备案表）期间，未完成房屋交付条件构成违约，从2013年10月1日至2013年12月7日，被上诉人未实际交付房屋，将导致上诉人黄昌红无法占有使用房屋，一审法院参照同地段同类房屋租金标准计算该时间段的违约金为4000元，并无不当。2013年12月8日至2014年4月25日，上诉人已经接收了涉案房屋，交付房屋时已开通水电气，上诉人也实际占有和使用，并未导致上诉人无法占有房屋从而产生使用费损失，故原审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度和诚实信用原则，酌情确定被上诉人向上诉人支付该时间段的违约金1500元，并无不当。上诉人认为应按照合同约定标准双倍赔偿违约金的上诉意见，法律依据不足，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费632元，由上诉人黄昌红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年三月三十日
书 记 员 汪海燕