宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终630号
上诉人（原审被告）：李成刚，男，1987年5月5日出生，回族，宁夏鸿凯商务宾馆有限公司总经理，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：徐波，宁夏宁人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨晓丽，女，1976年9月26日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：刘燏，张玲玲，宁夏平瑞律师事务所律师。
上诉人李成刚因与被上诉人杨晓丽房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初7762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李成刚上诉请求：1.请求撤销银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初7762号民事判决，改判上诉人不承担房屋的租赁费；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实错误。上诉人在与被上诉人签订的房屋租赁合同后，经调查发现，被上诉人对其出租的房屋不具有所有权，涉案房屋实际所有权人为案外人丁生军、丁生权。为此，上诉人提出异议并找到实际房屋所有权人丁生军、丁生权，重新签订房屋租赁合同，该事实有上诉人与丁生军、丁生权签订的书面房屋租赁合同可以证实。因此，上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系，被上诉人杨晓丽对涉案房屋租赁费不享有诉权，杨晓丽不是适格的诉讼主体。一审认定上诉人与被上诉人之间房屋租赁合同有效并由此判决上诉人按年租金500000元的标准向被上诉人支付自2016年5月11日至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费是错误的。因上诉人在第一年房屋到期后，因资金周转困难暂无力缴纳后续租金，且关于所欠租金的支付双方正在协商过程中，被上诉人于2016年5月10日强行将涉案房屋上锁，致使上诉人至今无法使用涉案房屋。因此自2016年5月10日以后，因被上诉人原因，上诉人已无法实际使用出租房屋进行正常经营，上诉人不应当再承担此期间的房屋占有使用费。因被上诉人强行上锁给上诉人造成的经营损失，上诉人保留通过诉讼索赔的权利。一审对于双方争议的出租房屋中的财产未作审理和判决。一审时，上诉人提交了与原承租方王奋飞签订了宾馆转让协议及宾馆设施移交清单。该协议及清单清晰地证明了出租房屋中的相关财物均为上诉人从原承租方王奋飞处转让而来，上诉人为此向王奋飞支付了转让费10万元。因此，包括麻将机2台、电视机、空调、床、床垫、刷卡器、公安上传系统扫描仪、保险柜等财产以及营业执照、特种行业许可证等营业手续在内的证件物品，均应为上诉人所有。但一审法院在查明该部分事实后，并未作出判决。而被上诉人仍然强行阻拦不让上诉人拉走上述属于上诉人所有的财物。一审判决由上诉人返还出租房屋及IC门锁控制系统，而未判决由被上诉人承担该控制系统的相关费用是错误的，因房屋的IC门锁控制系统也是由上诉人从原承租方王奋飞处转让而来，并支付了相应的转让费，如要向被上诉人返还，其应当承担该部分的费用。综上，一审判决认定事实错误，程序错误，处理结果错误，请求依法改判或发回重审。
被上诉人杨晓丽辩称，一审判决认定《房屋租赁合同》合法有效有事实和法律依据，是正确的。一、上诉人认为涉案《房屋租赁合同》无效无事实基础。上诉人称，其与被上诉人签订《房屋租赁合同》后，又找到案外人丁生权、丁生军二人重新签订了合同，但该合同上丁生权、丁生军的签名根本不是二人所签，且该合同的签订日期与被上诉人所签合同在同一日，因此上诉人称其与丁生权、丁生军签订的《房屋租赁合同》不具备真实性。在上诉人与被上诉人签订租赁合同之后，就房屋租赁合同的履行事宜上诉人一直联系的是被上诉人而非丁生权、丁生军，其所交纳的20万元租金及5万元保证金均转至被上诉人帐户，其已经以实际行动认可其与被上诉人之间租赁合同的效力，这一点上诉人在一审中的答辩及双方提供的证据均可以证实。二、本案被上诉人一审时的原告主体身份适格。本案中，二房屋所有权人之一丁生权是被上诉人的配偶，其名下房产（5-6层）本属其与被上诉人婚后所得的夫妻共同财产，被上诉人原本就享有该房屋的所有权，以自己名义出租房屋系行使家事代理的权利；同时丁生军到庭证实其将涉案的3-4层房屋出租给被上诉人，并同意被上诉人以自己名义转租并主张权利。因此，本案实质是房屋所有权人丁生军将涉案的3-4层房屋租赁合同的权利转让给了被上诉人。因此，本案被上诉人一审的原告主体完全适格。三、一审判决上诉人承担2016年5月11日之后的房屋使用费无任何错误。1.本案在一审期间，法院多次给上诉人做工作，希望其返还房屋以减少损失，但上诉人拒不同意；2.本案在一审判决书送达后即2017年1月7日，上诉人才将涉案房屋的大部分返还给被上诉人，至今还有五楼和六楼各一间办公室（实用面积共160多平方米）未返还，此事实有双方签署的《移交清单》为证。因此，在此日之前，除上述两间之外的房屋由上诉人占有使用，一审判决上诉人承担因占有使用房屋而产生的使用费是正确的。四、上诉人所称系因被上诉人原因导致其于2016年5月10日之后无法经营完全不属实。事实是上诉人自行停止经营。上诉人承租房屋之后宾馆经营状况一直不好，至2016年初即已处于半停业状态，而2016年5月10日，上诉人自行撤走了宾馆工作人员。被上诉人于5月12日还在发短信告知上诉人此事，请其来处理。之后被上诉人又数次联系上诉人，但上诉人对此根本不予理睬，不开门营业，也不交还房屋，其间还数次回到宾馆休息。因此，上诉人停止经营完全是其主动所为，与被上诉人无关。涉案房屋的具体情况也决定了被上诉人根本无法通过锁门阻止其经营。涉案房屋共有六层，1-2层为餐厅，3-6层出租给了上诉人，三楼的五间房屋又由上诉人转租给了案外人韩雅慧，被上诉人本人在该楼六楼办公，餐厅及三层的韩雅慧一直在正常使用房屋，上诉人自己还数次进入过涉案房屋。综上，上诉人所述与事实不符，其在自行停止经营之后仍占有房屋不予返还，应当承担使用费，即使有损失也属其自行扩大的损失。五、关于上诉人认为原审判决就出租房屋中的财物（包括IC卡门锁控制系统的费用）未作处理的意见。1.涉案房屋中的设施设备原本就属于被上诉人所有，上诉人无权主张。涉案房屋的财产是2001年被上诉人经营原东和宾馆时即购置的，其后连同房屋一起先后交予贺丽虹、王奋飞经营宾馆，与贺丽虹签订有设备移交清单。王奋飞的租赁期限自每年4月10日开始计算，因被上诉人将宾馆内的财产设备一并交付给王奋飞使用，故其交纳了50000元设备押金。上诉人承租房屋时，王奋飞已经支付了2015年7个多月的租金30万元，自当年4月10日付至当年11月底。后王奋飞与上诉人、被上诉人协商一致后，王奋飞将宾馆的承租和经营权转让给了上诉人，经清点财产无误后被上诉人将王奋飞交纳的设备押金50000元予以返还。上诉人自2015年8月起开始实际租赁房屋经营宾馆，王奋飞实际代上诉人支付了8月至11月底三个多月的租金12万余元（500000元÷12个月×3个月），上诉人与王奋飞协商后，王奋飞作出让步，同意上诉人只承担10万元。2.IC卡门锁控制系统也属被上诉人所有，与上诉人无关。一审判决中已经确认”银川东和宾馆曾向温州市天宇锁业有限公司购买IC卡门锁、发卡器及卡片”。东和宾馆于2001年即购买了门锁系统的硬件设施，包括IC卡门锁、发卡器及卡片，并以东和宾馆名义开通使用。上诉人承租房屋后，对该系统的软件及程序进行了变更，以鸿凯商务宾馆的名义使用。房屋及IC卡系统硬件收回之后，被上诉人还需要重新对软件及程序系统重新变更方能使用。因此，上诉人所称的”IC卡门锁控制系统”仅指其变更软件及程序，与控制系统的硬件设备无关，而此种程序变更并不必然产生费用，上诉人亦未提供证据证明；更何况，即使产生了费用，也与水电费等同一性质，属于上诉人在宾馆经营中的正常成本而非损失，亦不应由被上诉人承担。3.一审法院未处理上述物品并无错误。从程序上看，一审中，被上诉人并未提出此项诉请，而上诉人也未就此提出反诉，因此该财物不属双方当事人争议范围，一审不应予以处理。综上，一审判决事实清楚，证据充分，应予维持。上诉人的各项上诉请求均无法律依据，不能成立，应当驳回上诉，维持原判。
杨晓丽向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已解除；2.被告返还原告位于银川市××区18号原东和宾馆的房屋；3.被告向原告支付拖欠的租赁费166666元（2016年4月10日至2016年8月26日）及违约金150000元（按每日2000元计算24个月，放弃一部分主张150000元），并要求被告按年租金500000元支付自起诉之日至房屋实际返还之日的房屋使用费；4.被告承担采暖费53096.67元、水费2635.6元、物业费800元；5.被告返还电脑IC卡门锁控制系统（主机和卡），若不返回，被告赔偿原告IC门锁的损失费51000元；6.被告将五楼会议室结构梁恢复原状，如无法恢复，被告向原告支付加固费30000元。
一审法院认定事实：银川市清河北街218号3至4楼房屋所有权人为丁生军、5至6层房屋所有权人为丁生权，二人系兄弟关系，丁生权与原告系夫妻关系，由原告将涉案房屋对外出租。2015年8月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定，被告承租位于银川市××区18号（原东和宾馆）营业房3-6层，面积2145.32平方米，租赁期限自2015年4月10日至2025年4月9日；被告向原告交纳保证金50000元，如原告在履行合同过程中无违约行为，在本合同终止并结清承包期内水暖电、物业费等，交还房屋，移交各种证件后一个月内，双方核算后多退少补，如有剩余，由原告无息结算给被告；前五年年租金500000元，后五年每年增加20000元，最高租金不超过600000元；第一年租金及保证金被告于2015年8月8日前付清，第二年前，被告应当于每年3月10日前支付房屋租金；合同期内的水暖电、物业费、电梯维修费等各项费用由被告承担；该租赁房屋原本用于宾馆经营，原装修设施被告可直接使用，被告对租赁房屋进行装修和墙体改造，需经原告书面同意，费用由被告承担，如本合同期限届满前因各种原因而终止，不论被告实际承租房屋的时间长短，被告均自行承担起可拆除部分的装修损失，如因被告过错导致合同终止，被告应按原告要求将房屋恢复原状或赔偿损失；如被告不按合同约定期限支付租金，逾期15天的每天承担违约金2000元，逾期超过30天的原告有权收回租赁房屋，被告交纳的50000元保证金不予退还，可要求被告承担每日2000元的违约金，直至被告交还房屋；如被告未经原告同意转租，原告有权解除合同，收回出租房屋，不予退还被告保证金50000元，并有权要求被告按年租金20%承担违约金。合同签订后，被告支付了2015年4月10日至2016年4月9日的房屋租金及保证金50000元，并将宾馆更名为鸿凯商务宾馆。因被告未按合同约定支付2016年至2017年租金，原告于2016年5月9日发出《解除合同通知书》，载明，因被告未支付2016至2017年度的房屋租金500000元，被告已构成违约，原告拟提前解除与被告签订的《房屋租赁合同》、收回房屋，自被告收到本通知书之日起，将租赁房屋及相关财产完好归还原告并结清至2016年5月9日的房屋租金，否则，原告将通过诉讼途径向被告主张权利，被告于当天下午五点起不要再接待客人。该通知书由被告工作人员鹿慧签收。2016年5月10日21时28分，被告向银川市公安局兴庆区分局电话报警称其在银川市兴庆区清河街建材巷的鸿凯宾馆大门被房东锁住。后宾馆停止经营，银川中铁水务集团有限公司于2016年5月17日因涉案房屋欠缴水费，发出停水通知，原告于2016年5月18日、2016年6月27日向银川中铁水务集团有限公司交纳水费1302.4元、1333.2元，于2016年9月2日交纳涉案房屋2015年度采暖费53096.67元，于2016年9月23日交纳2016年1月至12月的物业费1200元。一审法院另查明，被告将涉案房屋三楼五间房屋转租给案外人韩雅慧，现仍正常使用。一审庭审中，原告提交的视频显示：2016年8月3日16:20，被告驾车到涉案宾馆，于16:34分离开。2016年8月14日20:08，被告进入宾馆乘电梯上楼。2016年8月16日20:10，被告进入涉案宾馆乘电梯上楼，2016年8月31日20:31，被告从宾馆内房屋出来。2016年10月7日00:54，被告进入宾馆乘电梯上楼后进入宾馆内房间。2016年10月8日20:37，被告坐在宾馆大厅沙发上、2016年14:49，被告从宾馆内房间出来。在涉案宾馆停止经营期间，由原告聘请人员在宾馆进行看管。一审法院还查明，原告原系银川东和宾馆（有限公司）的法定代表人，该公司于2016年1月5日注销。银川东和宾馆曾向温州市天宇锁业有限公司购买IC卡门锁、发卡器及卡片。被告与前承租人王奋飞于2015年8月12日签订《宾馆转让协议书》一份，约定，王奋飞将东和宾馆整体转让被告经营，转让费共计100000元，把宾馆现有固定资产、低值易耗品全部转让被告，包括柜台桌椅、空调、装修、饰品等物品，协议生效后一切费用由被告负担。另签订东和宾馆设备移交清单一份，移交设备包括麻将机2台，电视机、空调、电水壶、淋浴器、台灯59台，床、床垫91张，刷卡器、公安上传系统扫描仪、保险柜各一台，机顶盒、放大器各20个，房间沙发、无线路由器8个，大厅沙发茶几一组，无线路由器、保险柜、牙具、梳子、拖鞋、音响、毛巾、枕芯、被芯、水壶、托盘、垃圾袋、营业执照、排污许可证、税务登记证、特种行业许可证等。被告在该东和宾馆设备移交清单受让人处签字，王奋飞在转让人处签字，产权人未签字。原、被告均主张东和宾馆设备移交清单中的物品均归各自所有。一审法院于2016年12月27日组织原、被告勘察涉案宾馆，宾馆仍为鸿凯商务宾馆，处于停止经营，一楼大厅有旋转门和手推门各一个，被告主张原告于2016年5月10日将旋转门找人换锁后锁住，原、被告均认可手推门一直没有锁子，未上锁。大厅吧台上有电脑两台，其中监控系统一台，其中收银系统一台，客房的发卡器链接在电脑上，客房房卡在被告聘请的经理室内，房屋钥匙由经理持有。在四楼楼梯口房梁上安装下水管，即原告所要求被告恢复的墙体。在宾馆停止经营期间原告将三至六楼消防门换锁。经一审法院向被告询问是否同意腾房，被告拒不同意。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法、真实、有效，原、被告之间的租赁合同关系依法成立，双方当事人均应当按合同约定履行各自的权利和义务。根据原、被告合同约定，被告拖欠原告房租30天，原告有权收回租赁房屋，被告未经原告书面同意转租，原告有权解除合同，原告于2016年5月9日发出《解除合同通知书》符合双方合同约定的解除条件，该通知由被告的工作人员签收可以视为已送达被告，故对于原告要求确认原、被告签订《房屋租赁合同》已解除的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，故对于原告要求被告返还位于银川市××区18号（原东和宾馆）房屋的诉讼请求，予以支持。原、被告对于涉案宾馆于2016年5月10日之后是因原告锁门还是被告自行停止经营存有争议，对此被告提交接警回执单证实其辩称主张，主张因接警回执单中所载内容与本案查明事实相符，原告于2016年5月10日对涉案房屋转门上锁的事实，予以认定；涉案宾馆应原告要求于2016年5月10日停止经营，但被告未搬离宾馆内物品及向原告交接物品，并于合同解除后仍出入宾馆内房屋。原告虽找人看管涉案房屋，但因宾馆内所有客房房卡均由被告放置于其经理办公室，在被告未向原告移交门锁控制系统前，该房屋实际仍由被告掌控，且诉讼中被告拒不同意腾房，因此对原告要求被告支付拖欠2016年4月10日至2016年8月26日房租166666元的诉讼请求，因原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2016年5月10日解除，予以支持被告按年租金500000元的标准向原告支付2016年4月10日至2016年5月10日房租41666元并按年租金500000元的标准支持向原告自2016年5月11日至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。对于原告诉请的违约金150000元，被告主张过高，因原告主张被告所缴纳的50000元保证金不予退还，该保证金即为违约金性质，原告未举证证实其经济损失，故对于原告要求被告再支付违约金的诉讼请求，不予支持。对于被告所诉采暖费、水费、物业费，其中采暖费及水费系被告承租涉案房屋期间发生的费用，支持被告向原告支付采暖费53096.67元及水费2635.6元；物业费1200元发生时间在自2016年1月至12月期间，原告诉请800元。对于原告诉请被告向原告返还IC卡门锁控制系统（发卡器、卡、电脑主机），因该系统作为开启宾馆客房门锁的工具，属被告返还房屋的附随义务，故被告应向原告返还IC门卡控制系统。对于原告诉请被告对五楼会议室结构梁恢复原状，经现场勘查被告在四楼楼梯口所安装下水管，根据被告提供的证据无法证实安装时经原告同意，另根据合同约定如因被告过错导致合同终止，被告应按原告的要求将房屋恢复原状，故被告应对四楼楼梯口所安装下水管的墙体恢复原状。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》第二十九条之规定，判决：一、确认原告杨晓丽与被告李成刚于2015年8月7日签订的《房屋租赁合同》已于2016年5月10日解除；二、被告李成刚于本判决生效之日起七日内向原告杨晓丽返还位于银川市××区18号（现鸿凯商务宾馆）的房屋及IC门锁控制系统（发卡器、电脑主机、卡）；三、被告李成刚于本判决生效之日起七日内向原告杨晓丽支付租金41666元并按年租金500000元的标准支持向原告自2016年5月11日至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费；四、被告李成刚于本判决生效之日起七日内向原告杨晓丽支付采暖费53096.67元、水费2635.6元及物业费800元；五、被告李成刚于本判决生效之日起七日将银川市兴庆区清河北街218号（现鸿凯商务宾馆）四楼楼梯口安装下水管的墙面恢复原状。如果被告李成刚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8212元，由被告李成刚负担。
二审期间，上诉人提交一份证据：视听资料谈话录音一份，欲证明上诉人与房主丁生权、丁生军之父丁祥就双方租赁纠纷协商时，丁祥在2016年5月10日曾与上诉人协商给予上诉人三天的缓交房租期限；2016年5月10日被上诉人及其亲属将涉案房屋强行上锁。
被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，因无法辨别录音中与上诉人对话的人是谁，其次，上诉人在2017年5月2日从未去过涉案宾馆，丁祥是本案的案外人，未参与本案的任何事实和经过，也无法做出证明。该录音内容清楚表明本案系因上诉人拖欠房租引起的，上诉人自己提出要清空房客，上诉人也认可涉案宾馆无法全部锁门，因此，上诉人通过此录音证明被上诉人锁门导致其无法经营的证明目的不能成立。
被上诉人提交以下证据：
证据1：移交清单一份，证据内容：上诉人李成刚于2017年1月7日向被上诉人杨晓丽移交宾馆前台电脑监控设备一套、前台收银电脑一套（含一体机一台及身份证录入器）、门卡读卡器一套及台式电脑、一体机各一台、22张IC卡、2张调试卡、53套房屋备用钥匙及前台抽屉、三楼、四楼库房钥匙、电梯箱钥匙，五楼、六楼暂未移交。欲证明：1.涉案房屋一直被上诉人占用，直至2017年1月7日才移交了一部分，故一审判决其承担房屋使用费并无错误；2.其尚未返还的两间房屋仍应继续计算房屋使用费直至返还之日止。
上诉人对该证据真实性、合法性、关联性无异议，证明目的不认可，上诉人移交涉案房屋的相关设备是为了减少损失，并非认可其使用，并且所有设备均存放于宾馆，双方只是进行核对，并不存在移交，未返还的2间房屋，是因为被上诉人要求上诉人支付租赁费，阻止上诉人腾空房屋。
证据2-1：购置宾馆客房部分财产的买卖合同、销货单、发票、转账支票等，欲证明东和宾馆曾于2001年累计购进彩电52台，并支付价款62020元（小票、发票金额62330元，差额310元为同期购进高压锅2只的货款，另有销货单可以证明）；2-2《工业品买卖合同》1份、转账支票存根3张。欲证明东和宾馆于2001年累计购进空调31台，并支付价款66090元；2-3《工业品买卖合同》1份、转账支票存根2张。欲证明东和宾馆于2001年购进电脑及网络系统1套，并支付价款50000元；2-4有线电视安装费发票1张、转账支票存根1张。欲证明东和宾馆于2001年安装有线电视并支付材料费5500元。该组证据证明涉案房屋客房内的财产最初由被上诉人经营的原东和宾馆所购买，其所有权人系原东和宾馆。
上诉人对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该组不能证明宾馆现存的设备就是其原先购买的。
证据3：关于涉案房屋自2006年至今的租赁合同及财产移交的证据：3-1《承租经营合同》2份、《设施交接明细表》1份，欲证明东和宾馆自2006年3月至2013年4月由案外人贺丽虹承租经营，被上诉人将该宾馆的财产交与承租人贺丽虹使用；3-2《承租经营合同》1份、收据1张。欲证明自2013年4月起案外人王奋飞承租经营东和宾馆，贺丽虹作为见证人在租赁合同中签名；被上诉人于王奋飞承租宾馆结束后、经清点客房内财产无误后，于2016年1月18日向承租人王奋飞退还东和宾馆财产设备押金50000元。该组证据证明涉案房屋内的财产系由被上诉人先后交付给案外人贺丽虹、王奋飞使用，王奋飞仅就该财产、设备享有使用权而并无所有权，故上诉人称其自王奋飞处购买了上述财产没有事实依据。
上诉人对该份证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该证据系被上诉人单方提供，上诉人无法确定其真实性，同时，上诉人已经和王奋飞签订了转让协议及移交单，移交单内所列财产应系上诉人所有。
证据4：收据3张：4-1王奋飞交纳租金300000元的收据。欲证明2015年8月10日，当时的宾馆承租人王奋飞向被上诉人支付了2015年4月10日至2016年4月9日东和宾馆的部分租赁费300000元，由王奋飞和被上诉人共同签字确认；4-2上诉人交纳租金200000元的收据。欲证明2015年8月10日，上诉人向被上诉人支付了东和宾馆2015年4月10日至2016年4月9日期间的部分租赁费200000元，由上诉人和被上诉人共同签字确认；4-3上诉人向被上诉人支付承租东和宾馆房屋的租赁保证金50000元的收据（2015年8月10日），由上诉人和被上诉人共同签字确认。该组证据证明上诉人的前手承租人王奋飞实际承租东和宾馆至2015年8月9日止，但其已经支付了2015年4月10日至11月底的300000元租金，实质是代上诉人支付了3个多月的租金12万余元，上诉人交付给王奋飞的10万元即为返还该代付的租赁费；上诉人称该10万元系向王奋飞购买宾馆客房内财产的主张与事实不符。
上诉人对证据4-1不予质证，与本案无关。证据4-2、4-3的真实性认可，证明目的不予认可，该证据不能证明被上诉人所述返还代付租赁费的事实。
经审查，上诉人所举证的视听资料录音证据在录音前没有征询杨晓丽或丁祥的意见，丁祥或杨晓丽不知道其对谈话进行了录音。故上诉人证据来源不合法，不予采信。被上诉人提交的证据1上诉人认可真实性、合法性、关联性，予以采信。被上诉人提交的证据2、证据3、证据4-1与本案无关联性，不予采信。证据4-2、4-3上诉人认可真实性，但因涉及到案外人，且无法达到证明上诉人的证明目的，不予采信。
二审查明的其他事实与原审判决查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1.2015年8月7日上诉人李成刚与被上诉人杨晓丽签订的房屋租赁合同是否有效；2.上诉人是否应当向上诉人按照年租金50万元的标准支付2016年5月11日至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费；3.涉案房屋中的财物是否应当处理的问题；4.上诉人是否应当在返还涉案房屋的同时返还IC门卡控制系统的相应设备。
关于焦点1:上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，上诉人按照合同约定向被上诉人支付了2015年4月10日至2016年4月9日的房屋租金及保证金5万元，该合同是双方真实意思表示，双方签订的合同已实际履行且合法有效。关于焦点2：上诉人称被上诉人已于2016年5月10日强行将涉案房屋上锁，致使上诉人至今无法使用涉案房屋，上诉人不应当再承担此期间的房屋占有使用费。一审被上诉人提交的证据以及一审查明的事实，上诉人并未将房屋交还于被上诉人，其仍能够自由出入于涉案房屋，房屋的IC门锁控制系统（发卡器、电脑主机、卡）仍由上诉人掌握，且在一审法院询问上诉人询问是否同意腾房，上诉人拒不同意。故涉案房屋仍归上诉人实际控制，其应当按照年租金50万元的标准支付2016年5月11日至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。关于焦点3：因上诉人自称租赁房屋中的财物由案外人王奋飞处转让而来，被上诉人并非此部分财产的所有人，但上诉人一审时并未就此提出反诉，该财产所有权纠纷与本案不属同一法律关系，故一审在本案中对此不予处理并无不当。关于焦点4：涉案房屋是用于经营宾馆服务业务，IC门锁控制系统与房屋房门不可分割，上诉人应当在返还房屋的同时返还IC门卡控制系统的相应设备如发卡器、电脑主机及门卡等。
综上所述，李成刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8212元，由上诉人李成刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈勇军
审 判 员 王建玲
代理审判员 黑 琴
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 郝小梅