杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭西商初字第1118号
原告：杭州麦果餐饮管理有限公司。
法定代表人：陈俶窑。
委托代理人：周劲矛。
委托代理人：张鸿达。
被告：杭州花慕兰茵实业有限公司。
法定代表人：程忠。
委托代理人：金力。
原告杭州麦果餐饮管理有限公司诉被告杭州花慕兰茵实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2011年7月15日受理后，依法由审判员庞邦彩独任审判，因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，本院依法组成合议庭，分别于2011年8月17日、10月17日两次公开开庭进行了审理，原告杭州麦果餐饮管理有限公司的法定代表人陈俶窑及委托代理人周劲矛，被告杭州花慕兰茵实业有限公司的委托代理人金力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2011年3月2日，原、被告签订《杭州市公共自行车服务亭租赁协议》（以下简称《租赁协议》）一份。根据《租赁协议》第一条第三款，原告租用的服务亭空调系统由被告负责购买和安装，但被告至今未依照协议为所出租的服务亭购买和安装空调系统。原告在多次要求被告安装未果的情况下，不得已自行安装。被告据此认为原告违反协议，于2011年6月11日向原告发出合同终止通知函，要求终止《租赁协议》。原告认为被告违约在先，且原告安装空调未对服务亭造成永久性破坏，被告在2011年4月30日即已明知原告进行空调安装的情况下，未提出异议，应视为认可。现被告单方终止协议，属于违约行为，故起诉要求判令：1、被告退还原告租金375000元。2、被告退还租赁保证金50000元。3、被告支付原告违约金75000元。4、被告赔偿原告损失113000元。5、本案诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为判令：1、原、被告双方签订的《租赁协议》无效。2、被告退还原告租金375000元。3、被告退还租赁保证金50000元。4、被告赔偿原告损失113000元。5、本案诉讼费由被告承担。审理中，经本院释明，原告表示如法院认定合同有效，仍坚持2-5项诉讼请求。
被告答辩称：原、被告签订的《租赁协议》约定原告向被告租赁自行车服务亭5个，原告实际拿走了7个服务亭。原告未经被告同意擅自装修违反了合同约定，在被告提出整改要求后，一直未予整改，被告才提出终止合同。双方签订的协议合法有效，原告存在违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、《租赁协议》，证明原、被告存在租赁关系。
2、收据，证明原告向被告支付租金。
3、付款凭证，证明原告支付被告押金。
4、合同终止函，证明被告单方面终止合同。
5、广告制作费收据，证明原告广告制作费损失。
6、商铺租赁合同，证明原告为服务亭使用租赁了配送中心。
7、收条，证明原告租赁配送中心的费用。
8、五芳斋品牌保证金合同及收据，证明被告终止合同造成原告与第三方签订协议无法履行的违约损失。
9、水电费收据（复印件），证明原告预付的水电费。
10、回函，证明被告无权转租自行车服务亭。
上述原告提交的证据，被告质证认为，证据1、2、3、4无异议。证据5应当有相应的合同相印证，仅凭收据不能证明原告的损失。证据6系原告与案外人签订的租赁合同，真实性无法确定，和本案也没有关联性。证据7、8真实性无法确定。证据9原告未提供原件。证据10的真实性没有异议，但不能证明原告想要证明的内容。
被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、工作联系函，证明因被告违规装修，被杭州市公共自行车交通服务发展有限公司（以下简称公交自行车公司）发现并予以拆除的情况。
2、照片五张，证明被告违规装修及被拆除的事实
上述被告提交的证据，经原告质证，对证据1的真实性无异议，关联性有异议，认为本案与公交自行车公司无关。证据2的真实性无异议，印证了被告存在违约行为造成原告损失的事实。
根据上述质证意见，本院认证如下：原告提交的证据1、2、3、4被告无异议，予以确认。证据5非正式发票，无其他证据印证，不予确认。证据6、7不能证明与本案有关，不予确认。证据8予以确认。证据9无原件，不予确认。证据10的真实性被告无异议，真实性予以确认。被告提交的证据真实性原告均无异议，真实性予以确认。
根据上述本院确认的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2011年3月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁协议》一份，约定原告向被告租赁公共自行车服务亭。服务亭的位置及数量：甲方出租给乙方的公共自行车服务亭位于杭州市区，共计五个，位置及编号详见附件一。服务亭空调系统由甲方负责购买和安装。交付日：乙方支付定金后，甲方应在20个工作日内完成服务亭排水系统改造，改造费用由乙方承担，改造完毕当日甲方向乙方交付服务亭。甲方同意给予乙方自协议签订之日起40天免租期（若甲方未在20个工作日内完成排水系统改造，则免租期顺延）。租赁期限：自2011年3月1日至2013年4月9日。用途：经营预包装食品及饮品店。乙方应在本协议签订之日支付定金每亭10000元，服务亭租金支付后定金自动转为租赁保证金。租金为每亭每年75000元，每年支付一次，在每一年度前一个月支付下一年度的租金，第一期租金在服务亭交付后3日内支付完毕。协议第五条约定：租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权随时终止本协议，收回本协议涉及的五座服务亭，没收保证金，由此造成的损失，由乙方承担：（1）、未经甲方同意，擅自改变本协议规定的服务亭用途，或者违法、违规经营，或超范围经营的；（2）未经甲方同意，擅自拆改、变动服务亭结构，或损坏服务亭以及内部设施的，且经甲方书面通知，在限定时间内未纠正并修复的；……。协议还就其他权利义务及违约责任等进行了约定。协议附件所附的服务亭的具体位置和编号为：1、庆春路81号，编号1252；2、庆春路203号，编号1156；3、庆春路100号，编号2323；4、建国北路503号，编号2324；5、公交吴山广场站，编号1333。协议签订后，原告于2011年3月4日支付定金5万元，4月7日支付第一期租金375000元。被告共交付给原告自行车服务亭七座（除上述五座外，还有编号为1166及1257的服务亭两座）。之后，原告对编号为1166及1257的服务亭进行装修。2011年5月1日，公交自行车公司发工作联系函给被告，内容为被告承租的编号为1166、1257的两座自行车服务亭，未经其同意擅自装修，造成服务亭立面损坏、亭顶多处防水损坏，严重影响服务亭及内部设施的安全，其已经根据双方的协议对上述两座服务亭违规装修予以拆除并恢复原状。2011年6月11日，被告向原告发送合同终止通知函一份，以原告违法装修导致服务亭损坏为由，根据双方合同第五条约定，终止原、被告签订的《租赁协议》并没收保证金；要求原告在3日内将服务亭钥匙交还被告。之后，原告向公交自行车公司发函要求确认原、被告签订的《租赁协议》的效力，公交自行车公司在2011年6月21日的回函中答复，根据公交自行车公司与被告签订的协议，被告未经公交自行车公司同意转租的，公交自行车公司有权单方终止协议，并收回涉及的公共自行车服务亭。公交自行车公司不是原、被告签订的《租赁协议》的合同相对方，无权对该协议的效力作出判断。原告收到回函后于2011年7月15日向本院起诉，要求判如所请。
另查明，被告出租给原告的公共自行车服务亭系其从公交自行车公司租赁。原、被告签订《租赁协议》后，原告为经营自行车服务亭与浙江五芳斋实业股份有限公司签订产品专卖（加盟）合同一份，并支付品牌保证金2万元。
现原告租赁的编号为1252、1156、1333的公共自行车服务亭已由被告收回并出租，另两座服务亭一直未使用。
本院认为：原、被告签订的《租赁协议》不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。原告称被告未经出租方同意擅自转租，合同无效的意见，本院认为，未经出租方同意擅自转租的行为并不必然导致合同无效，只有在出租方提出异议并要求确认无效的情况下，才能认定合同无效。本案自行车服务亭的出租方并未提出异议，故原告要求确认《租赁协议》无效的诉请本院不予支持。本案原告违法进行装修的两座公共自行车服务亭并非本案双方签订的《租赁协议》约定的范围之内，故被告以原告对合同之外的公共自行车服务亭违法装修为由，提出解除合同，没有事实依据，且根据合同约定，被告解除合同前应当提出整改意见，现被告无证据证明其要求原告进行整改，故被告单方解除合同的行为构成违约。现因被告的违约行为导致原告无法继续履行合同，且被告已经实际收回部分服务亭，双方合同事实上已经解除，双方依据合同取得的财产应当返还给对方。故原告要求返还租赁保证金及租金的请求，本院予以支持。原告要求赔偿广告制作费损失，因其提供的收据非正规票据，该损失无法确认；其诉请的租赁配送中心的租金损失，因其提交的证据无法证明其租赁房屋为了履行本案合同，该损失不予确认；其诉请的赔偿第三方违约保证金2万元，因实际尚未发生，不予确认；其诉请的预交水电费损失，未提交证据原件，不予确认。故原告赔偿损失的请求证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：
一、杭州花慕兰茵实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还杭州麦果餐饮管理有限公司租金375000元。
二、杭州花慕兰茵实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还杭州麦果餐饮管理有限公司租赁保证金50000元。
三、驳回杭州麦果餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9930元，由杭州麦果餐饮管理有限公司负担3045元，杭州花慕兰茵实业有限公司负担6885元，杭州花慕兰茵实业有限公司负担部分于本判决生效后七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 庞邦彩
人民陪审员 童政一
人民陪审员 范皖生
二〇一二年四月十八日
书 记 员 梁斌杰