上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第24087号
原告庄爱芬，女，1972年10月14日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告郑永华，男，1971年10月9日生，汉族，户籍地浙江省温岭市，现住上海市杨浦区。
被告陈健美，女，1967年6月19日生，汉族，户籍地浙江省温岭市，现住上海市杨浦区。
原告庄爱芬诉被告郑永华、陈健美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告庄爱芬，被告郑永华、陈健美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庄爱芬诉称，2015年3月1日，原、被告签订租赁合同书，被告承租原告苗圃路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋。合同约定被告应按季支付租赁费人民币（币种下同）45，000元及物业管理费1，665元。被告支付了2015年3月1日至2015年5月31日止的租金和物业管理费，但至今未支付2015年6月至8月的租赁费。根据合同约定，被告逾期不支付租金累计超过15日的，原告有权解除合同。现起诉要求：1、被告搬出苗圃路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋，租赁合同解除；2、被告支付原告违约金45，000元及至迁出之日止的租金及物业管理费。
被告郑永华、陈健美辩称，一、被告承租的是304、305室两间房屋，但是上海利豪石材养护技术工程有限公司工商注册在房屋内，打乱了被告的正常秩序，影响被告办理营业执照、卫生许可证、消防检查等。二、签约时，原告明确同意被告转租、转让。但是，2015年4月，被告经营困难，想将店铺转让，所以在原告同意后收取了受让方胥海峰的定金，但之后原告又不同意被告转让。2014年5月，经街道调解，原告同意在租赁合同上增加胥海峰为承租人，但之后原告又反悔。原告在合同转让问题上出尔反尔，导致被告巨大的经济损失，所以被告拒付租金。三、被告是从原承租人付慧杰处转让的房屋。付慧杰有押金6万元在原告处，当时约定由被告处理完付慧杰的遗留问题（大理石、会员卡）后，由原告向被告重新出具押金条。但被告处理完遗留问题后，原告又拒绝重新出具押金条。综上，不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，上海市浦东新区苗圃路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋产权为原告庄爱芬及案外人邵某某，房屋用途为店铺。
系争房屋原由原告于2014年3月出租给付慧杰，租期6年。原告于2014年3月7日收取付慧杰租赁保证金（押金）6万元。2015年初，付慧杰与被告协商一致，将系争房屋承租权转让给被告。
2015年3月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定甲方（原告）将系争房屋出租给乙方（被告），乙方承诺房屋作为办公营业使用。甲方于2015年3月1日前向乙方交付房屋，租赁期限6年，自2015年3月1日起至2021年2月28日。房屋每月租金为15，000元，自2018年3月1日起月租金递增6%，之后不再递增。租金按三个月为一期支付，第一期租金应于2015年3月1日前向甲方支付，乙方以后每期租金应在每季度末25日之前支付下一期租金；逾期支付的每逾期一日，则乙方需按日租金的1%支付滞纳金。甲方交付该物业时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为4个月租金，即6万元；甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间物业管理费由乙方承担，物业费每三个月与房屋租金一同支付。乙方在租赁期内，需事先征求甲方的书面同意，方可将该房屋转租给他人；否则甲方有权解除合同，乙方作为违约方承担责任。双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的三倍支付违约金……（七）乙方逾期不支付租金累计超过15日的。
合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告支付了首期三个月的租金45，000元和物业管理费1，665元。
双方确认，涉案305室房屋内注册有上海利豪石材养护技术工程有限公司。
被告承认，其承租后，于2015年3月在涉案的304室房屋内注册了个体工商户营业执照。
2015年4月25日，郑永华与案外人胥海峰签署养生转让合同协议书，约定郑永华将涉案房屋转让给胥海峰使用，郑永华已经签署了租期至2021年2月28日的合同，胥海峰同意代替郑永华履行该合同，现有装修、装饰、设备归胥海峰，转让款12万元。同日，郑永华收取胥海峰定金1万元。
2015年5月16日，被告向原告发送短信，要求原告接电话（进行协商），否则拒付房租并登门拜访。
2015年5月19日，双方在街道司法所进行调解。司法所来访接待处理单记录显示，陈健美称：我租房子经营不挣钱，欲与房东（指原告）解除合同或转租第三方。庄爱芬表示：租房协议约定不得转租，1、我不同意转租；2、6年押金不退，6万元……郑永华、陈健美：大家退让一步，我们有住房可作为转让人（实际应为“受让人”）的抵押，当时你们口头同意我们转租的。来访接待处理单记录还载明，最终调解意见：双方同意在协议书上加上新加入承租人的姓名，维持协议书，“由房东签字经营不善同意寻找合伙人并所产生的经济损失后果由陈健美与郑永华负责”，增加合同条款，约定星期四下午2时到这里调解。来访接待处理单记录底部还注明，租房前提：1、上海有住房的；2、合法经营的；3、房屋不转租。
2015年6月1日，原告发短信给被告表示，房子如续租，请支付6、7、8月的租金和物业管理费。被告回复：租金没问题，但先把305室的公司撤出。
2015年6月，原告发短信给被告表示，我去市民中心咨询过，我们公司不移走，不影响你们再注册，需要什么手续可以帮助你们，但是你们10日之前付房租，表示你们愿意租下去。原告还发短信表示，房屋分割平面图已经快递给你们，后续事情你们在办理过程中沟通。
2015年6月10日，原告向被告快递了“房屋图纸”和“催单”。2015年6月12日，原告向被告快递“房屋租赁解除通知”。
证人付慧杰当庭作证：证人2014年3月与原告签订租赁合同，租期6年，缴纳了押金6万元。2015年，经原告同意，将店铺转让给被告。当时应该由原告退还证人押金6万元，再由被告向原告交付押金，为方便，各方约定由被告将押金6万元交证人，在被告处理完证人遗留事项（迁出304室工商注册的公司和维修损坏的门栏）后，证人将押金收条交给被告，由被告向原告换取新的押金收条。被告应付证人转让费7万元、押金6万元，现被告已经实际支付10万元，尚欠3万元。证人与原告之间的押金已经结清，将来不会再向原告主张。原、被告签约时，原告同意以证人转让给被告的相同方式（即取消原合同，签订新合同）进行转让。证人转让给被告时，原告确实对被告（上海有无房产，有无经济实力等）进行过审核。
针对转让一节，被告庭审中称，2015年4月，被告欲转让给胥海峰，原告也同意，故被告才收取了胥海峰的定金，但是原告之后又不同意转让给胥海峰；2015年5月19日，双方同意将胥海峰增加为承租人，但事后原告又反悔。原告则表示，2015年4月，被告提出经营困难欲转让，原告表示同意转让但受让人要经过原告审核，后来原告审核发现胥海峰的公司注册在北京，注册资金仅10万，上海仅有非独立核算分支机构，故明确向被告表示不同意转让给胥海峰；街道调解时，陈健美提出租赁合同上增加胥海峰的名字，原告并未同意。
针对押金一节，原告表示当时确实说过遗留事项处理完毕后由原告出具一个书面说明，证明转让过程；现遗留事项确实已经解决，但是当时原告只同意在6年合同期满后将押金还给付慧杰。
针对305室注册有其他公司一节，被告表示原想注册在304、305室内，后来发现305室内有其他公司，所以只能注册在304室，后来发现这样产生很多问题，面积不对、图纸要改、卫生许可证、营业执照都要改，所以在办理卫生许可证时就电话要求原告迁出305室的公司。原告表示，被告知道305室内注册了另外的公司，也同意只注册在304室，后来因为转让双方产生纠纷后，被告才提出305室公司的问题，之后原告咨询后知道可以通过分割或者产权人出承诺书的方式解决，所以已经将房屋分割图快递给被告。
庭审中，经本院释明，被告表示，被告支付给付慧杰转让费7万元，进场后又增加了沙发、电视机等设备，装修进行了小改动，共花费6万元，故如果解除合同，则要求原告赔偿13万元，另外押金6万元应由原告返还。原告则不同意被告上述要求。
本院认为，原、被告之间的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。
本案最主要的争议焦点是被告拒付租金的抗辩是否成立，原告是否享有解除权。
无论是双方协商解除合同后再由原告将房屋出租给被告所称的受让方，或者被告将商铺租赁合同的权利义务概括转让给案外人，均需征得原告的同意。被告主张，原告在签约时就同意被告进行转让，以及原告在2015年4月已经同意被告将店铺转让给胥海峰，显然缺乏证据证明。被告又主张，双方在街道调解时已经达成一致将胥海峰增加为承租人，但来访接待处理单记录载明的调解意见没有双方签名，且已经注明需星期四再行调解，仅凭该证据不足以证明双方已经达成一致。因此，本院认定双方并未就提前解除合同或将合同权利义务概括转让他人达成一致，在此情况下，双方仍应按照合同履行各自义务，被告关于因原告拒绝转让而拒付租金的抗辩不成立。
被告又以涉案305室房屋内注册有其他公司影响被告经营秩序为由抗辩拒付租金。本院认为，双方合同中约定房屋用途为办公经营，但并未对办理证照事宜作出具体约定，故应由被告自行办理证照，但原告应予以协助配合。纵观全案事实，原、被告之间的纠纷起源于被告因经营困难提出转让他人的要求之后，双方未能协商一致。在纠纷发生前，被告已经在304室内进行了工商注册，目前没有证据证明被告曾就证照注册事宜向原告提出过其他协助的要求。而纠纷发生后，被告提出了305室原注册公司影响被告注册的问题，在此情况下，原告经咨询确定可以通过一定的途径消除对被告相关注册的影响，并也实际通过向被告快递房屋分割图等方式对被告进行协助，还在短信中告知后续事宜在办理过程中再沟通。以上事实足以说明，原告积极协助被告办理相关证照，并无拒绝配合的行为。因此，被告以此为由拒付租金，也无法律依据。
综上，被告拒付租金的抗辩不成立，其逾期支付租金超过15日，原告享有合同解除权，原告要求解除商铺租赁合同、被告迁出租赁房屋的诉请，本院予以支持。原告要求被告支付违约金45，000元，并支付自实际迁出之日的租金（合同解除后为房屋使用费）及物业费的请求，亦符合合同约定和法律规定，本院也予支持。
关于租赁保证金（押金）一节。本院认为，被告与付慧杰之间存在转让关系，而且结合原、被告的合同中明确约定被告须支付租赁保证金6万元，但被告实际并未支付，原告也未催讨的事实，被告及证人所称各方约定将付慧杰支付租赁保证金转为被告支付的保证金，并在处理完付慧杰的遗留事项后被告向原告换取新的押金收条的说法，符合常理，本院予以认可。原告所称，当时同意出具书面材料仅为证明转让过程，在6年合同期满后将押金还给付慧杰的说法，不合常理，本院不予采信。现原告承认付慧杰的遗留事项已经解决，故本院认定付慧杰所付租赁保证金已经转为被告支付的租赁保证金，应当在本案中一并处理。鉴于双方合同解除，租赁保证金应返还被告或在履行判决时冲抵相应费用。
关于被告提出的转让费、设备及装修费用，本院认为，被告提出的相关设备均属可移动物品，应在迁出房屋时自行搬离，其要求原告赔偿并无依据。本案系被告逾期支付租金导致的合同解除，责任在被告，故被告要求原告赔偿转让费和装修费用，不符合法律规定，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告庄爱芬与被告郑永华、陈健美之间的《商铺租赁合同》解除；
二、被告郑永华、陈健美应于本判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区苗圃路XXX弄XXX号XXX室、XXX室内迁出；
三、被告郑永华、陈健美应于本判决生效之日起三十日内给付原告庄爱芬自2015年6月1日起至实际迁出之日止的租金或房屋使用费（按每月15，000元计算）及物业管理费（按每月555元计算）；
四、被告郑永华、陈健美应于本判决生效之日起三十日内给付原告庄爱芬违约金45，000元；
五、原告庄爱芬应于本判决生效之日起三十日内返还被告郑永华、陈健美租赁保证金60，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1，175元，减半收取587.50元，由被告郑永华、陈健美负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一五年九月十四日
书记员 陈裕国
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。