山东省青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南商初字第80640号
原告招商银行股份有限公司青岛分行。
代表人王纪全，行长。
委托代理人蒋黎，山东康辉律师事务所律师。
被告胡向东。
被告胡向军。
被告青岛龙嘉置业有限公司。
法定代表人彭江，职务：总经理。
委托代理人朱红娟，山东琴岛律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司青岛分行与被告胡向东、被告胡向军、被告青岛龙嘉置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告招商银行股份有限公司青岛分行的委托代理人蒋黎、被告青岛龙嘉置业有限公司的委托代理人朱红娟到庭参加诉讼。被告胡向东、被告胡向军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告招商银行股份有限公司青岛分行诉称，2012年8月13日，被告胡向东向原告借款280万元用于购房。对于被告胡向东所负上述债务，被告胡向军、被告青岛龙嘉置业有限公司自愿承担连带保证责任。为保证还款，被告胡向东将青岛市开发区前湾港路XXX号XX栋联排住宅XXX户房产抵押给原告并办理了预抵押登记。借款期限内，被告胡向东发生逾期还款等违约情形。故原告起诉请求判令解除原告与被告之间的《个人购房借款及担保合同》；判令被告胡向东偿还贷款本息2617210.74元（其中本金2579196.98元，截至2015年9月25日的利息38013.76元）及至实际付款之日止的利息；判令被告胡向东支付原告为实现债权而支付的律师代理费117088元；判令被告胡向军、被告青岛龙嘉置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；判令原告对位于青岛市开发区前湾港路XXX号XX栋联排住宅XXX户房产享有优先受偿权；判令三被告承担诉讼费及与本案有关的一切费用包括但不仅限于保全费、邮寄费、公告费等。
被告胡向东、被告胡向军均未在法定期限内进行答辩。
被告青岛龙嘉置业有限公司辩称，原告与被告胡向东签订有效的抵押借款合同，被告胡向东以所购房屋作为抵押物，并办理了抵押权的预告登记，根据《物权法》第一百七十六条规定，债务人以自有财产提供物的担保的，应先以该担保物变现所得优先受偿，所以被告青岛龙嘉置业有限公司仅应就该房屋变现后不足清偿的部分承担补充的担保责任。被告胡向军是被告胡向东的关联方，其已提供保证担保，足以对原告可能的损失进行补偿。若由被告青岛龙嘉置业有限公司再连带，则是对原告的过度保护。被告青岛龙嘉置业有限公司为被告胡向东承担担保责任，系基于有效抵押及被告胡向军的保证担保。被告青岛龙嘉置业有限公司与被告胡向东法律关系的核心是房屋买卖关系，若就全部债务承担连带责任，则超过被告青岛龙嘉置业有限公司签约时可预见的风险，无法保护此类交易的安全性。因此应驳回原告对被告青岛龙嘉置业有限公司的全部诉讼请求。原告的律师代理费过高，不属于就本次纠纷必然发生的费用，不应由被告青岛龙嘉置业有限公司承担。原告与被告胡向东的借款合同项下欠款情况，被告青岛龙嘉置业有限公司并不知情，以法院查明的事实为准。
经审理查明，1、2012年8月13日，原告与被告胡向东、被告青岛龙嘉置业有限公司签订120131532084017416号《个人购房借款及担保合同》，约定被告胡向东从被告青岛龙嘉置业有限公司处购买青岛市开发区前湾港路XXX号XX栋联排住宅XXX户房产，被告胡向东向原告申请贷款用于支付购房款，贷款金额28万元，贷款期限为240个月；贷款利率以国家公布的贷款基准年利率下浮10%，即为年利率5.895%；借款人未按本合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；被告胡向东以其贷款购买的上述房产抵押给原告，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；被告青岛龙嘉置业有限公司作为保证人为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公告费、送达费）等；保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；保证人自愿放弃要求原告首先向借款人追索、对抵押物先行处置等法律手段之权利；在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息的情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、执行费、公告费、送达费等所有费用，均由借款人全数负担；借款人连续三个月或累计六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，即为违约，贷款人有权宣布本合同提前到期、提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。2012年12月27日，原告与被告胡向东办理了上述抵押房产的预购商品房抵押预告登记。
2、2012年8月13日，原告与被告胡向军签订《个人贷款不可撤销担保书》，约定被告胡向军作为保证人，为被告胡向东在上述借款合同项下的全部债务承担连带保证责任；保证范围为借款合同项下的贷款本金28万元，以及利息、罚息、复息、违约金及原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公告费、送达费）等；保证期间为自本担保书签订之日起至借款合同履行期限届满后另加两年；保证人自愿放弃要求原告首先向借款人追索、对抵押物先行处置等法律手段之权利。
3、原告依约于2012年8月13日发放借款28万元，被告胡向东出具的《个人贷款借款借据》中约定借款期限自2012年8月13日至2032年8月13日。被告胡向东自2015年7月起未按合同约定偿还借款，截至2015年9月25日，被告胡向东尚欠原告借款本息2617210.74元。
4、原告为本案诉讼支出律师代理费117088元。
上述事实有《个人购房借款及担保合同》、预抵押权证、《个人贷款不可撤销担保书》、《个人贷款借款借据》、贷款账单、律师费发票、付款回单及庭审笔录等书面证据在案佐证，且经本院审核与庭审质证，本院予以认定。
本院认为，原告与被告胡向东、被告青岛龙嘉置业有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方都应全面履行约定的义务。原告依约向被告胡向东发放了贷款，被告胡向东已连续超过三期未按合同约定偿还借款，已构成违约，依照合同约定，原告有权要求解除《个人购房借款及担保合同》并收回全部贷款本息，被告胡向东应承担偿付全部借款本息、罚息、复利及原告为实现债权支出的律师费的违约责任。被告胡向东提供做为债务抵押担保的抵押物已经相关有权部门预告登记，故原告对抵押物享有抵押权，原告对以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款享有优先受偿权。被告青岛龙嘉置业有限公司作为保证人为被告胡向东在原告处的借款提供连带保证责任并放弃要求原告对抵押物先行处置的权利，且原告尚未取得抵押房产正式的他项权利证书，故被告青岛龙嘉置业有限公司仍应按照合同约定对被告胡向东的上述债务承担连带清偿责任。被告胡向军作为保证人应按《个人贷款不可撤销担保书》的约定对被告胡向东的上述债务承担连带清偿责任。被告胡向东、被告胡向军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告招商银行股份有限公司青岛分行与被告胡向东签订的120131532084017416号《个人购房借款及担保合同》。
二、被告胡向东于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司青岛分行偿付借款本息2617210.74元（截至2015年9月25日）及自2015年9月26日至实际清偿之日的利息、罚息、复利（实际发生数额以双方签署的合同之相关约定计算）。
三、被告胡向东于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司青岛分行偿付律师费117088元。
四、如被告胡向东不履行上述义务时，原告有权以被告胡向东名下的青岛市开发区前湾港路XXX号XX栋联排住宅XXX户房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
五、被告胡向军、被告青岛龙嘉置业有限公司对被告胡向东的上述债务承担连带清偿责任；被告胡向军、被告青岛龙嘉置业有限公司承担保证责任后，有权向被告胡向东追偿。
如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28674元，财产保全费5000元，邮寄费90元，公告费600元，由被告胡向东、被告胡向军、被告青岛龙嘉置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 丁青霞
人民陪审员 张鲁波
人民陪审员 蒋 苓
二〇一六年六月二十日
书 记 员 王 君