河南省上蔡县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1722民初3521号
原告郭新民，男，汉族，1951年3月5日出生，住上蔡县。
原告朱梅娥，女，汉族，1951年10月10日出生，住址同上，系郭新民妻子。
原告郭淘气，男，汉族，1980年12月20日出生，住址同上，系郭新民长子。
原告郭瑞丽，女，汉族，1978年1月1日出生，住址同上，系郭新民女儿。
原告郭志气，男，汉族，1985年11月2日出生，住广东省深圳市福田区，系郭新民次子。
五原告委托代理人李文慧，河南博建律师事务所律师。
被告上蔡县恒大房地产开发有限公司，住所地：上蔡县卧龙办事处大寺路北。
法定代表人刘举，该公司经理。
委托代理人王云龙，河南豫上律师事务所律师。
原告郭新民、朱梅娥、郭淘气、郭瑞丽、郭志气与被告上蔡县恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。根据原告申请，本院追加朱梅娥、郭淘气、郭瑞丽、郭志气为原告，并参加诉讼。原告郭新民、朱梅娥、郭淘气、郭瑞丽、郭志气及其委托代理人李文慧、被告恒大公司委托代理人王云龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告在位于上××大街北侧、××西有住宅土地330平方米，1996年经县政府颁发了上国用（1996）字第2610068号国有土地使用证，2002年又依法换证证号变更为上国用（2002）第2610068号国有土地使用证。原告在该土地上建起二层十间楼房，还有旁房及门楼，一直在此居住。2009年11月26日以董继珍为负责人的开发商使用原告住宅土地，经与原告协商并签订协议书，约定由原告提供土地让其开发，由开发商给原告建房五层和地下室，东西16.5米，南北10米，中至中3.3米，院保证5米等，施工期为8个月。原告和董继珍均在协议上签字，并进行了依法公正，该协议为有效协议。原告在协议签订后交付了土地，2012年8月23日在由吴珂珂、赵鹏飞接任董继珍行使开发权时原告在协议的基础上又于其二人签订建房补充协议，约定在原协议的基础上地下室取消，六层调整给原告。2014年7月2日吴珂珂、赵鹏飞退出由被告邓铁良接手。2016年5月5日被告于原告重新签订协议书，协议内容共签订13项，关于交付原告应得的补偿房屋，首选协议的前四项，如被告没有按时履行前四项的任何一项或者几项，被告需按照2009年11月26日签订的《建房协议书》将“书香家园”一期工程北侧1—6层（1—3层为商铺，4—6层为商品房，每层165平方米）补偿给原告，同时原告保留随时信访和诉讼的权利。协议签订后原告得知协议的第二项的位置是规划的绿地，原告到规划部门咨询回答绿地不可能建筑。原告的第二项是不可能实现的无效条款。综上所述，原、被告签订的协议书合法有效，按照协议约定在一项或者几项不能实现时，履行约定救济条款的第五项既是双方的真实意思表示，也符合法律规定，请法院依法判令被告及时履行2016年5月5日双方签订的拆迁补偿协议的第五项、交付原告书香家园一期工程北侧1—6层（1—3层为商铺，4—6层为商品房，每层165平方米）。
被告恒大公司辩称，1、原告诉称的合同所依据的土地使用权已经政府通过合法程序回收并作废，被告用于开发书香家园的该宗土地是通过受让于赵鹏飞的行为而获得的，该行为并没有对原告进行赔偿、约定和交接。该争议土地是上蔡县人民政府通过挂牌出让的方式竞技给上蔡县恒大房地产开发有限公司。原告相关宅基地的补偿主体是上蔡县人民政府，原告要求被告履行赔偿义务缺乏事实和法律依据；2、本案的被告是于2014年7月2日受让得到该宗土地的，再此期间并没有与原告签订任何协议，2016年5月份签订的协议是原告的阻挠、上访等情况下签订的，其违背被告的真实意思表示，原告以该协议主张权利缺乏正当性；3、2016年5月5日原、被告双方签订的协议书，被告于2016年11月30日起诉到上蔡县人民法院要求确认合同效力，本案应以另一案处理为依据，要求本案中案中止审理。综上，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告郭新民在上××大街北侧、××西拥有房产一处，使用权面积330平方米，土地证号为上国用（2002）第26100**号，系国有划拨使用土地。董继珍、赵鹏飞、吴珂珂系该宗争议土地的开发商，为进行开发建设，2009年11月26日，原告郭新民与董继珍签订建房协议书一份，“甲方：郭新民，乙方：董继珍，经甲乙双方协商如下：一、甲方提供土地使用证给乙方办理建筑施工许可手续，费用由乙方承担，给甲方建房五层，东西为16.5米，南北为10米，中到中3.3米，院保证5米，一层地面水磨石地面，二至五层地板砖，规格为（80×80公分），中档材料。二门窗安装：一层门市房为卷闸门，进户门为防盗门，室内门为木门，窗为塑钢安装纱窗，阳台封门……六、在为甲方办理15米土地使用证的基础上，乙方从南面第一栋楼放线做日照分析为准，如多余部分留到第二栋楼后面，房产证由乙方负责费用承担。七、建筑工程质量，执行国家施工规范，以后如出现质量问题由乙方承担责任，八、甲方土地使用证的办理为16.5米×15米，以外的划分给乙方所有权归乙方，甲方必须在施工日前一个月内搬迁完毕，施工有效期为八个月，从施工之日起，因天气不能施工除外。九、甲乙双方不得违约，如乙方违约，违约方愿付对方总造价30%的违约金，并赔偿对方的经济损失。十、此协议一式三份，甲乙双方各执一份，公证处一份。十一、此协议至公证签字之日起生效。2009年11月26日。”协议后有甲方郭新民，乙方董继珍签字摁印，该协议书经上蔡县公证处进行了公证，公证号为（2009）上证民字第900号。2012年8月23日，原告郭新民与吴珂珂、赵鹏飞又签订建房补充协议一份，在原协议基础上地下室取消，乙方把六层调整给甲方所有，乙方协助甲方负责协调邻里关系。协议后有甲方郭新民，乙方吴珂珂赵鹏飞签字摁印。2014年7月2日，赵鹏飞与邓铁良签订一份房地产开发项目转让合同：“转让方（以下简称甲方）：赵鹏飞，受让方（以下简称乙方）：邓铁良，经甲、乙双方友好协商，共同达成如下协议：一、甲方把位于上蔡县李斯路西段南侧（书香家园）地产开发项目转让给乙方。付款方式：本合同签订时乙方付给甲方一百五十万现金，剩余七十五万在十五天内一次付清……六、乙方按照甲方给原动迁户签订的包赔协议如数进行包赔，如出现问题一切与甲方无关。七、违约责任：此合同在执行过程中如甲方违约要双倍退还乙方所交款项。如乙方违约乙方所交款项作为违约金赔偿给甲方并把土地归还甲方。本协议一式三份，甲乙双方各持一份，见证人留存一份，自甲乙双方签字后生效。”协议签订后，由甲方赵鹏飞、乙方邓铁良、见证人翟某分别在协议上签字、按印。同时，于2015年7月8日，邓铁良签订了一份保证书：“我与郭新民保证按原协议执行。保证人：邓铁良，见证人：张继民，2015年7月8日”。邓铁良在保证书签字、按印。2016年5月5日，上蔡县恒大房地产开发有限公司作为甲方、法定代表人邓铁良，原告郭新民、朱梅娥、郭瑞丽、郭淘气、郭志气作为乙方签订了一份协议书并进行了公证。该协议书载明：“甲方在位于上××县××街道办事处××北，上蔡一高对面开发建设“书香家园”小区项目。现乙方在该宗项目占地中有部分土地，乙方房屋已拆除。原乙方与董继珍于2009年11月26日签订有《建房协议书》，但未实际履行。根据政府规划，乙方原土地范围超建筑红线，建房手续无法另行审批。为维护乙方利益，保障项目实施，甲乙双方针对乙方建房时的具体相关事宜，达成如下补偿协议：一、甲方在现有“书香家园”一期主楼补偿乙方一套（75平方607），甲方保证2016年7月30日之前交付乙方使用；二、甲方在现有“书香家园”一期主楼西侧为乙方建刚构架两层共491.4平方米（混凝土浇灌，东西方向6.5米，南北方向37.8米），甲方保证在2017年6月30日之前将此两层钢结构架交付乙方使用，且甲方需保证交付后不会被拆除。三、甲方另行补偿乙方“书香家园”二期中五套商品房，四套120平方米；一套90平方米。四、甲方在“书香家园”西南角为乙方留82.5平方米院，以供乙方使用。北侧临路广场甲、乙双方共同使用。五、如甲方未能按时履行上述一、二、三、四项中的任何一项或几项，甲方需按照2009年11月26日签订的《建房协议书》将“书香家园”一期工程北侧1-6层（1-3层为商铺，4-6层为商品房，每层165平方米）补偿给乙方，同时乙方保留随时信访和诉讼的权利……。本协议一式三份，甲方、乙方、见证方各持一份。”该协议后有甲方上蔡县恒大房地产开发有限公司加盖印章及法定代表人邓铁良签名按印、乙方郭新民、朱梅娥、郭淘气、郭瑞丽、郭志气及见证方张继民分别签字按印。该协议书经上蔡县公证处进行了公证，公证号为（2016）上证民字第447号。从“书香家园”的效果图显示，建筑南侧、西侧设置集中绿地，故协议第二项无法给原告建刚构架两层共491.4平方米房屋。按照书香家园实际建筑1—2层商铺，3—6层是商品房。双方因补偿问题发生争议，遂形成本案的诉讼。
另查明，2011年11月7日上蔡县人民政府作出上政土【2011】164号文，决定收回李斯路西段路南旧城改造项目土地使用权，注销李斯路西段路南旧城改造区域内的国有土地使用权证，收回李斯路西段路南，东至百货公司住宅楼西至沟，北至李斯路，南至党校围墙，旧城改造项目范围内2533.32平方米（约合3.80亩）国有土地使用权。其中原告郭新民的土地证上国用（2002）第2610068号也一并收回。2012年4月18日上蔡县人民政府上政土【2012】61号文，作出对SCX-2012-13号国有建设用地使用权实行竞价出让的批复，同意将已经县政府批准依法收回的李斯路西段路南使用的2510.30平方米（约合3.76亩），国有建设用地使用权按新的规划条件实行竞价出让。后上蔡县国土资源局对该国有建设用地使用权实行竞价出让进行请示，2012年12月13日，上蔡县恒大房地产开发有限公司参与上蔡县公共资源交易中心举办的竞价出让活动，确定上蔡县恒大房地产开发有限公司为SCX-2012-13号宗地国有建设用地使用权出让的竞得人，并签订SCX-2012-13号宗地国有建设用地使用权成交确认书，成交总价为2030400元。2012年12月28日，上蔡县恒大房地产开发有限公司与上蔡县国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，并缴纳了出让金。恒大公司竞拍获得的该宗地，公司委托赵鹏飞办理该宗土地及规划手续。2016年1月7日，上蔡县恒大房地产开发有限公司的法定代表人由赵文典变更为邓铁良，2016年6月17日，上蔡县恒大房地产开发有限公司的法定代表人由邓铁良变更为刘举。
上述事实，有原、被告陈述，原告提供的2009年11月26日签订的建房协议书、2012年8月23日签订的建房补充协议、保证书、2016年5月5日协议书、恒大公司变更项目信息、被告提供的2012年12月13日成交确认书、国有建设用地使用权出让合同、书香家园销控表、规划书及规划图等证据在卷作证，本院予以认定。
本院认为，原告郭新民、朱梅娥、郭瑞丽、郭淘气、郭志气使用的土地，系国家划拨用地，对国有划拨土地使用权的转让，应当严格按法律规定的程序进行。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条规定：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”，上蔡县人民政府作出上政土【2012】61号，依法收回李斯路西段路南，东至百货公司住宅楼西至沟，北至李斯路，南至党校围墙，旧城改造项目范围内2533.32平方米（约合3.80亩）国有土地使用权，并作出批复对该土地即SCX-2012-13号国有建设用地使用权实行竞价出让，上蔡县恒大房地产开发有限公司参与上蔡县公共资源交易中心举办的竞价出让，确认其为该宗地的竞得人，并与上蔡县国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，交纳了相应的土地出让金，起诉前经有批准权的人民政府同意转让。原告与董继珍于2009年11月26日签订建房协议书，后原告与赵鹏飞在原建房协议的基础上签订建房补充协议，后赵鹏飞与邓铁良签订房地产开发项目转让合同，根据政府规划，协议约定的为原告建房范围超建筑红线，建房手续无法另行审批，原告郭新民等5人与被告恒大公司签订一份协议书，该协议有恒大公司的公章，被告法定代表人邓铁良的签名，并经上蔡县公证处进行了公证，公证号为（2016）上证民字第447号，是对上述建房行为的追认，是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当按照补偿性质的合同处理，该协议为有效协议。被告应该按照合同的约定全面合理的履行义务，即补偿房屋并为原告建房，但从“书香家园”的效果图显示，建筑南侧、西侧设置集中绿地，故协议第二项无法给原告建刚构架两层共491.4平方米房屋，其行为有失诚信，造成本案的纠纷被告应承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故原告要求被告按照协议第五项约定补偿原告“书香家园”一期工程北侧1—6层（1—3层为商铺，4—6层为商品房，每层165平方米），符合法律的规定，本院予以支持。被告辩称，2016年5月5日原、被告签订的协议书是由于原告的阻挠，违背其真实意思进行签订的，庭审中被告并未提供相应的证据予以证实，证据不足，本院不予支持；被告再辩，2016年5月5日原、被告双方签订的协议书，被告于2016年11月30日起诉到上蔡县人民法院要求确认合同效力，本案应以另一案处理为依据，要求本案中案中止审理。原、被告签订的协议书进行了公证，且本案在审理过程中对双方签订的合同的效力，已进行确认，所以被告要求本案中止审理，不符合中止情形。综上，原告的诉请证据确凿，本院予以支持。根据《中华人民共和国民合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
限被告上蔡县恒大房地产开发有限公司于判决生效后十日内履行合同义务，按照2009年11月26日签订的《建房协议书》将“书香家园”一期工程北侧1-6层（1-2层为商铺，3-6层为商品房，每层165平方米）补偿给原告郭新民、朱梅娥、郭瑞丽、郭淘气、郭志气。
案件受理费60800元，由被告上蔡县恒大房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 任秋莲
人民陪审员 胡献中
人民陪审员 宋天宝
二〇一七年一月十六日
书 记 员 曾艳荣