＼n重庆市第五中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）渝五中法民终字第02296号＼n上诉人（原审被告）：张精，男，汉族，1974年6月生。＼n被上诉人（原审原告）：重庆钢运置业代理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪前进支路1号31－1号，组织机构代码74288496-8。＼n法定代表人：代育松，该公司董事长。＼n委托代理人：李百万，男，汉族，1986年6月生，该公司员工。＼n上诉人张精与被上诉人重庆钢运置业代理有限公司（以下简称钢运公司）居间合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2014年3月17日作出（2014）九法民初字第01533号民事判决，张精对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。＼n一审法院审理查明，2013年10月12日，钢运公司与张精、案外人吴晓初签订了《房地产买卖经纪合同》。合同约定：卖方吴晓初以660000元的价格将位于重庆市九龙坡区杨家坪天赐佳园A栋XX号房屋卖给张精。付款方式为银行按揭付款，由买方张精委托经纪方钢运公司向合作银行申请按揭贷款支付给卖方吴晓初。合同第七条约定：基于经纪方已提供咨询、介绍、撮合、实地看房及签约等服务，在签署本合同时，张精应支付钢运公司人民币9900元的经纪服务佣金。第十四条补充条款约定：1、张精承诺征信良好无不良贷款记录且为首次贷款购房；2、张精预计贷款400000元，具体以银行审核为准；3、吴晓初本人签署合同时未带证件及该物业相关资料，待钢运公司收取相关证件后将定金转给吴晓初。合同签订后，张精向钢运公司缴纳了5000元中介服务费，向案外人吴晓初缴纳了定金2万元。＼n一审审理中，张精、钢运公司双方一致确认以下事实，讼争房屋因房龄过长无法以住房公积金的形式贷款购买，而张精又不愿以其他方式进行按揭贷款，因此合同约定的房屋没有在张精和吴晓初之间进行交易。＼n钢运公司一审诉称，2013年10月12日，经钢运公司居间介绍，钢运公司、张精、案外人吴晓初签订《房地产买卖经纪成交合同》。合同约定由张精购买吴晓初所有的位于重庆市九龙坡区杨家坪天赐佳园A栋XX号房屋，张精向钢运公司支付居间服务费9900元，合同签订至今张精还有4900元未支付，钢运公司遂起诉至法院，请求法院判决张精支付钢运公司佣金余额4900元。＼n张精一审辩称，与钢运公司签订合同之前，钢运公司未提供欲购房屋的房龄、房屋地址等重要信息，导致张精无法以住房公积金的形式购买讼争房屋，钢运公司损害了张精的利益，因此张精不应向钢运公司支付佣金，而且钢运公司还应当返还已经支付的佣金5000元并赔偿相应的损失。＼n一审法院认为，张精、钢运公司、吴晓初之间签订的《房地产买卖经纪成交合同》系合同当事人真实意思的表示，且没有违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，对合同当事人具有约束力。《房地产买卖经纪成交合同》包含房屋买卖和居间服务两方面的内容，钢运公司作为居间人促成了合同的成立，合同第七条约定：基于经纪方已提供咨询、介绍、撮合、实地看房及签约等服务，在签署本合同时，买方应支付经纪方人民币9900元的经纪服务佣金。而张精辩称钢运公司没有提供欲购房屋的房龄、房屋地址等重要信息导致无法以住房公积金的方式办理按揭贷款，但在合同中并未体现张精对房屋的房龄、地址有特殊要求，也未有房屋必须以住房公积金的形式进行按揭贷款购买的明确约定，亦无其他相应的证据证实张精所说的必须以住房公积金的形式进行按揭贷款购买讼争房屋。因此合同最终未能履行过错不在钢运公司，钢运公司理应获得合同约定的服务报酬。对钢运公司的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：张精于本判决生效后十日内支付重庆钢运置业代理有限公司佣金4900元。本案案件受理费25元，由张精承担。因该费用钢运公司已预交，张精在履行上述支付义务时一并支付给钢运公司。＼n张精不服本判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判，本案诉讼费由钢运公司承担。主要事实和理由：一、《房地产买卖经纪成交合同》无效。因钢运公司违反《房地产经纪管理办法》第二十三条的规定，未收取卖方吴晓初的房屋产权证及相关资料，损害了张精的知情权，故张精在不知晓的情况下签订的合同无效。二、吴晓初已经与张精解除了房屋买卖合同，一审未审查该事实而作出裁判，损害了张精的权益。三、因钢运公司骗取张精签订房屋买卖合同，而该房屋因房龄过长无法办理贷款，吴晓初与张精已经解除合同，张精所交的2万元定金不予退还，该经济损失应当由钢运公司赔偿，5000元中介费也应当退还给张精。＼n钢运公司二审答辩称，请求二审驳回张精的全部上诉请求并维持原判。一、钢运公司已经促成张精与吴晓初订立房屋买卖合同，应当按约收取中介费。二、《房地产买卖经纪成交合同》合法有效。张精所谓的房龄较长影响公积金贷款是在订立合同后提出的，与该合同订立无关，钢运公司在促成双方订立合同的过程中并无隐瞒，不具有过错。三、张精与吴晓初解除合同系意思自治，与钢运公司无关。＼n二审审理中，张精向本院举示了以下证据：＼n1、解除协议一份，拟证明吴晓初与张精已于2013年10月28日协议解除了房屋买卖合同；＼n2、《房地产经纪管理办法》，拟证明钢运公司违反该办法第二十三条规定，对于吴晓初未提供房屋权属证书的情形，钢运公司应当拒绝吴晓初的委托。＼n钢运公司对张精在二审中提交的证据1、2的真实性、合法性均无异议，但认为吴晓初与张精解除房屋买卖合同与本案无关，且即使钢运公司违反了《房地产经纪管理办法》，其后果也不影响合同效力，而是属于行政管理的范畴。＼n因钢运公司对证据1、2的真实性无异议，本院对张精提交的证据予以采信。＼n二审审理查明，2013年10月28日，吴晓初与张精协议解除了位于杨家坪西郊路天赐佳园53号A座XX号房屋的房屋买卖合同。＼n二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。＼n本院认为，本案争议焦点为：1、张精与钢运公司、案外人吴晓初签订的《房地产买卖经纪成交合同》的效力；2、张精是否应当支付钢运公司服务佣金余额4900元。针对上述争议焦点，本院逐一评述如下：＼n一、关于张精与钢运公司、案外人吴晓初签订的《房地产买卖经纪成交合同》的效力的问题。张精上诉称该《房地产买卖经纪成交合同》违反了《房地产经纪管理办法》第二十三条的规定，属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但《房地产经纪管理办法》并非法律、行政法规，而是部门规章，不能作为认定合同无效的依据。本案所涉《房地产买卖经纪成交合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，且张精自认在其后查验了房屋权属证明，该房屋的所有权人确系吴晓初。对上诉人张精关于该合同无效的上诉意见，本院不予采纳。＼n二、关于张精是否应当支付钢运公司服务佣金余额4900元的问题。张精上诉称其购房需办理住房公积金，钢运公司介绍的房屋因房龄过长无法办理公积金贷款，故而不愿意购房。因《房地产买卖经纪成交合同》中并未对张精需办理住房公积金贷款购房进行书面约定，钢运公司对此不予认可，现亦无证据证明该房屋无法办理公积金贷款。故对张精的该上诉理由，因证据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。《房地产买卖经纪成交合同》第七条约定，钢运公司已经提供了咨询、介绍、撮合、实地看房及签约服务，在签署本合同时，张精应当支付钢运公司9900元的经纪服务佣金。根据前述法律规定及合同约定，钢运公司向张精提供了订立合同的媒介服务，故张精应按约定向钢运公司支付相应的报酬，现张精已经支付5000元佣金，张精还应当支付钢运公司佣金余额4900元。《房地产买卖经纪成交合同》约定，在签署本合同时，张精就应当支付钢运公司9900元的经纪服务佣金，张精与吴晓初在该合同签订后自行协商解除房屋买卖合同，并不能构成其不向钢运公司支付服务费的理由。＼n关于张精上诉提出的钢运公司应当赔偿其损失，退还5000元中介费的主张，因张精在一审中并未就此提出反诉，故对张精该部分的主张，在本案中不予审查。＼n综上所述，张精的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审案件受理费50元，由上诉人张精负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长沈娟＼n审判员谢天福＼n代理审判员左玲＼n二〇一四年五月十九日＼n书记员罗宇