贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民终163号
上诉人（原审被告）凯里市格兰房地产开发有限责任公司，住所地凯里市风情大道1号。
法定代表人杨智勇，系该公司董事长。
委托诉讼代理人李健，贵州万木春律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）凯里市文化旅游产业投资发展有限公司，住所地凯里市苗侗风情园。
法定代表人王开贵，系该公司董事长。
委托诉讼代理人ＸＸ光，贵州兄弟律师事务所律师。
委托诉讼代理人王陆飞，贵州兄弟律师事务所律师。
原审第三人凯里市博南实验幼儿园，住所地凯里市风情大道*号。
负责人陈宇环，女，1992年8月6日出生，住湖南省常德市武陵区。
上诉人凯里市格兰房地产开发有限责任公司（以下简称格兰房开公司）与被上诉人凯里市文化旅游产业投资发展有限公司（以下简称市文旅投公司）、第三人凯里市博南实验幼儿园（以下简称博南幼儿园）买卖与租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院作出的（2017)黔2601民初3163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
格兰房开公司上诉请求：依法改判驳回被上诉人请求解除《博南实验幼儿园财产转让协议》中建立的财产租赁关系、第三人搬离、上诉人交回租赁财产以及自2017年5月12日后上诉人向被上诉人支付每月16万元租金的诉讼请求。事实及理由：1、一审判决认定事实不清、适用法律错误，被上诉人行使合同解除权已全部解除《博南实验幼儿园财产转让协议》。被上诉人向上诉人发出解除函明确表示解除转让协议，该函在到达上诉人时就已发生解除的效果。现一审判决只解除“涉租赁关系部分”没有事实和法律依据。2、一审判决第三人搬离、上诉人交还被上诉人涉案租赁财产的理由不充分。（2014）18号文件《关于同意筹设凯里市博南实验幼儿园的回复》明确第三人有三年的办学筹设期。筹设期满后因市教育局等待上级教育行政管理机关出台新的幼儿园办学资质审批实施细则，暂缓审核颁发全市幼儿园的办学资格，这既非上诉人、也非第三人的过错。其次，《中华人民共和国民办教育促进法》第三十六条规定“民办学校存续期间，所有资产由民办学校依法管理和使用，任何组织和个人不得侵占”之规定，上诉人即使尚未将前述场地房屋过户致第三人名下，第三人依然合法享有财产的使用权。在未告知第三人且经过其同意的情形下，上诉人与被上诉人签订的《转让协议》无效。3、一审判决《转让协议》解除后，上诉人继续向被上诉人支付租金至实际交回租赁财产时止系适用法律错误。
市文旅投公司辩称，1、一审认定《关于解除<博南实验幼儿园财产转让协议>的函》（以下简称《解除函》）仅是解除文投公司与格兰房开公司之间的涉租赁关系部分正确。答辩人送达被答辩人签收的除了《解除函》之外，还有《关于收回博南中学与博南幼儿园的告知函》，该函明确要求被答辩人“支付租金、办理房产土地过户、收回博南实验幼儿园……资产”。如果是解除财产转让关系必然提及返还转让款，但答辩人发出《解除函》之后，并未提出返还转让价款等事宜，双方也未就返还财产与转让价款进行任何商议。2、一审判令第三人搬离理由充分。第三人负责人与被答辩人法定代表人为同一人，被答辩人称转让行为未经第三人理由不成立。第三人无办学资质，无合法经营的身份。3、租赁关系解除后，被答辩人及第三人继续占用答辩人财产，被答辩人及第三人应按租金额赔偿答辩人损失。
第三人未答辩。
市文旅投公司向一审法院提起诉讼请求：1.判令解除市文旅投公司与格兰房开公司在《博南实验幼儿园财产转让协议》中建立的财产租赁关系，第三人搬离凯房权证凯里市字第××号房屋，格兰房开公司将该房屋交还市文旅投公司；2.判令格兰房开公司支付自2016年1月1日至2017年7月31日的租金304万元，并以每月16万元继续计算至格兰房开公司交回租赁财产时止。
一审法院查明事实：2014年4月，凯里市教育局下文回复凯里市博南高级中学，同意该学校筹设“凯里市博南实验幼儿园”，筹设期为2014年4月8日至2017年4月7日。筹设期内，博南高级中学未向凯里市教育和科技局提交设立申请。与此同时，博南高级中学在格兰房开公司所有的房屋土地上开展学前教育，但格兰房开公司未将相关的房地产及设备设施过户给博南实验幼儿园或博南中学。2015年10月15日，格兰房开公司（甲方）与市文旅投公司（乙方）签订《博南实验幼儿园财产转让协议》，协议主要内容为：1.根据市人民政府《关于研究格兰十二号大院和苗侗百草园项目建设有关事宜的专题会议纪要》的要求，由市文旅投公司作为收购主体，对博南实验幼儿园进行整体收购。2.甲方将享有完整产权的博南实验幼儿园教学楼及全部设施设备转让给乙方，转让价格为人民币贰仟叁佰万元整（￥23000000.00）；3.甲方在本协议生效后满三年的对应日前，享有回购博南实验幼儿园全部资产的权利。4.甲方须在2015年12月31日前办理好博南实验幼儿园资产的土地、房产等产权登记手续，依法取得相关产权证书。5.甲方转让博南幼儿园全部资产给乙方后，向乙方租赁博南实验幼儿园资产继续经营博南实验幼儿园。租赁期三年。甲方交纳租赁押金人民币壹佰万元整（￥1000000.00元）。甲方承租期内的经营管理和收益归甲方享有。租金每月壹拾陆万元整（￥160000元）。租金按季度支付，每季度第一个月一日前，支付本季度租金。如甲方逾期10日未支付租金，乙方有权解除租赁合同收回租赁资产。6.乙方受让博南实验幼儿园资产后，依法享有对博南实验幼儿园全部资产的占有、适用。收益的权益。本协议规定的回购期限届满，甲方未能按本协议规定回购时，乙方即享有博南实验幼儿园全部资产处分权。7.博南实验幼儿园资产过户至乙方名下后，乙方有权用于融资和贷款。8.本协议签订后，乙方支付甲方收购定金450万元。甲方收取定金后应立即办理博南实验幼儿园房屋资产的产权登记，且不得用博南实验幼儿园资产进行任何融资活动。9.甲方未能在2015年12月31日前办妥博南实验幼儿园土地、房屋产权手续，则本协议解除。2015年10月21日，市文旅投公司支付格兰房开公司幼儿园转让款900万元。2016年1月1日市文旅投公司将涉案房屋出租给格兰房开公司继续办幼儿园使用，双方未另行签订租赁合同。2016年7月20日，格兰房开公司将凯里市风情大道8号格兰十二号大院幼儿园地址上的房产（建筑面积2722.06平方米）过户给市文旅投公司。由于格兰房开公司一直拖欠租金，2017年4月6日，市文旅投公司向格兰房开公司送达了《关于凯里市格兰房开公司交付博南实验幼儿园、博南中学租金事宜通知函》，要求格兰房开公司于2017年4月10日前支付博南实验幼儿园资产租金192万元，“如逾期未付所欠租金，市文旅投公司将按违约方式解除协议，由此造成的一切后果将由格兰房地产公司承担”。同年4月20日，市文旅投公司向格兰房开公司送达了《通知函》，以市文投公司已依约按期足额向格兰房开公司支付了转让款，而格兰房开公司未依约将博南中学的产权过户给市文投公司，也未按约定的期限向市文投公司支付租金为由，要求格兰房开公司收到该函之日起5个工作日内履行相关义务或与市文旅投公司协商处理：1.将博南中学产权过户给市文旅投公司。2.向市文旅投公司支付博南中学和博南实验幼儿园租金1980万元，其中博南实验幼儿园为240万元。3.向市文旅投公司归还履约保证金750万元。同年4月11日，格兰房开公司向市文旅投公司致《工作联络函》，“鉴于我公司现阶段经营资金紧张，为保证十二号大院项目能全面完工，维护社会稳定，又能切实履行我公司义务，中学和幼儿园租金和保证金履行具体时间待我司财务精准核算后于2017年4月15日前付出。”由于格兰房开公司未按时履行约定，同年5月12日，市文旅投公司向格兰房开公司送达了《关于解除〈博南实验幼儿园财产转让协议〉的函》，内容为：市文旅投公司与格兰房开公司签订《博南实验幼儿园财产转让协议》后，市文旅投公司依约履行了义务，支付了全部转让款，而格兰房开公司未履行义务拖欠租金严重违约，决定“1.解除与格兰地产签订的《博南实验幼儿园财产转让协议》；2.格兰地产拖欠市文旅投公司的租金和博南幼儿园资产产权过户费用从履约保证金中扣除”。同时，市文旅投公司还送达了《关于收回博南中学与博南幼儿园的告知函》，内容为“凯里市格兰房地产开发有限责任公司与凯里市文化旅游产业投资发展有限公司分别于2015年10月15日、2016年1月19日签订《博南实验幼儿园财产转让协议》、《博南中学财产转让协议》。上述协议约定将博南实验幼儿园和博南中学财产转让给市文旅投公司，且上述协议还约定市文旅投公司将博南实验幼儿园和博南中学出租给格兰地产办学使用。上述协议签订后，市文旅投公司依约向格兰地产支付全部转让款，但格兰地产未按照协议约定期限足额向市文旅投公司支付租金，为维护市文旅投公司合法权益，市文旅投公司于2017年5月30日解除与格兰地产签订的博南实验幼儿园财产转让协议》、《博南中学财产转让协议》，依法收回博南实验幼儿园和博南中学资产，请贵单位保障博南实验幼儿园和博南中学现存教师和在校学生的教学工作正常开展，并于收到本函之日起3日内与市文旅投公司协商教师和在校学生关系转移事宜”。同年5月23日，格兰房开公司向市文旅投公司送达《关于博南实验幼儿园、高级中学租金核算的联络函》，请求市文旅投公司核算格兰房开公司应付的博南中学和博南实验幼儿园的租金，并协商租金支付办法，完善协议。同年5月27日，市文旅投公司向格兰房开公司送达《市文旅投公司关于博南中学和博南幼儿园租金计算的复函》，告知格兰房开公司博南实验幼儿园从2016年1月1日起算，至2017年5月1日共逾期支付租金256万元。后，格兰房开公司仍未支付租金，同年7月13日，北京盈科（贵阳）律师事务所受市文旅投公司的委托，向格兰房开公司送达《律师函》，在明确告知计算至2017年7月1日格兰房开公司共欠租金288万元的同时，函告格兰房开公司：1.将格兰房开公司对博南实验幼儿园以及博南中学的财务管理权移交给市文旅投公司，由市文旅投公司对博南实验幼儿园以及博南中学的财务收支进行监管并保障正常办学。2.格兰房开公司基于对博南幼儿园以及博南中学投资所享有的收益，由市文旅投公司代为收取，作为格兰房开公司履行协议约定义务的保证金。格兰房开公司未履行函告义务。同年8月30日，凯里市教育和科技局作出《关于责令博南实验幼儿园停止办学的通知》，以博南高级中学在筹设期内未向凯里市教育和科技局提交设立申请，博南实验幼儿园未经登记注册擅自招生办园为由，责令博南中学停止违规办园的行为。另查明，博南实验幼儿园一直接受凯里市教育和科技局的监管，正常开展教学活动。截止2017年7月31日，格兰房开公司共拖欠市文旅投公司博南实验幼儿园房租304万元。
一审法院认为：商事活动在不违反法律法规的前提下，应尊重当事人的意思自治。关于争议焦点“市文旅投公司与格兰房开公司之间的转让协议属于什么性质？是否已解除？”的问题。由于受各种因素的影响，格兰房开公司在凯里市开发“十二号大院”时，资金链出现断裂，公司陷入困境。为了避免购房人的损失进一步扩大及格兰房开公司投资的博南中学和博南实验幼儿园能正常经营下去，市文旅投公司与格兰房开公司于2015年10月15日签订了《博南实验幼儿园财产转让协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，予以确认。从双方的约定来看，主要内容为：一是转让财产；二是市文旅投公司在受让财产后继续将财产出租给格兰房开公司开办博南实验幼儿园；三是在协议生效后满三年的对应日前格兰房开公司享有回购资产的权利。因此，该协议包含了转让协议和租赁协议两个协议的内容。在市文旅投公司已履行支付转让款义务的情况下，格兰房开公司一直不履行支付房租的义务，因此说，格兰房开公司违反了合同约定，存在违约行为。在市文旅投公司作出及送达给格兰房开公司的文件中，无论是《关于解除〈博南实验幼儿园财产转让协议〉的函》还是《关于收回博南中学与博南幼儿园的告知函》或《律师函》，都明确地指出了格兰房开公司的过错，即违反约定，拖欠租金，由此可看出，市文旅投公司的本意为解除与格兰房开公司之间的租赁关系。《关于解除〈博南实验幼儿园财产转让协议〉的函》仅是解除市文旅投公司与格兰房开公司之间的涉租赁关系部分。在市文旅投公司作出《关于解除〈博南实验幼儿园财产转让协议〉的函》后，格兰房开公司虽未明确提出异议，但一直与市文旅投公司之间文件互往，尤其是2017年5月23日，格兰房开公司向市文旅投公司送达了《关于博南实验幼儿园、高级中学租金核算的联络函》，请求市文旅投公司核算格兰房开公司应付的博南中学和博南实验幼儿园的租金，并“共商租金支付办法”，“完善协议未尽事宜”，以实际行动对市文旅投公司的行为提出异议，同时，仍占用、使用租赁物资，因此，涉租赁部分的协议未解除，故格兰房开公司辩称在市文旅投公司向格兰房开公司发出《关于解除〈博南实验幼儿园财产转让协议〉的函》，行使了解除权，发生了双方所签订协议解除的法律事实及后果，已不存在法院判决解除的可能的理由不成立，不予支持。关于“博南实验幼儿园是否合法拥有涉案财产？市文旅投公司要求博南实验幼儿园搬离现址，格兰房开公司交回财产，理由和证据是否充分？”的问题。从原被告及第三人提交的证据来看，凯里市教育局虽然下文同意凯里市博南高级中学筹设博南实验幼儿园，但在筹设期内凯里市博南高级中学未向教育部门提交设立申请，同时，格兰房开公司亦未将相关房产赠予或投资到博南实验幼儿园名下，将其所有权剥离，故博南实验幼儿园对涉案财产未享有所有权。博南实验幼儿园辩称出资或投资于民办教育机构的出资人或投资人对投入其民办教育机构的财产不再享有任意处分的权利，根据《中华人民共和国民办教育促进法》第十条第三款“民办学校应当具备法人条件”和第十三条第一款“筹设民办学校，举办者应当向审批机关提交下列材料：（一）申办报告，内容应当主要包括：举办者、培养目标、办学规模、办学层次、办学形式、办学条件、内部管理体制、经费筹措与管理使用等；（二）举办者的姓名、住址或名称、地址；（三）资产来源、资金数额及有效证明文件，并载明产权；（四）属捐赠性质的校产需提交捐赠协议，载明捐赠人的姓名、所捐资产的数额、用途和管理办法及相关有效证明文件。”的规定，格兰房开公司或博南高级中学至今未向审批机关申请设立博南实验幼儿园，更没有将格兰房开公司的涉案资产剥离格兰房开公司，因此，在市文旅投公司与格兰房开公司签订《博南实验幼儿园财产转让协议》时，格兰房开公司处置的是格兰房开公司的财产，未损害博南实验幼儿园的合法权益。2016年7月，在格兰房开公司的协助下，涉案房产已过户至市文旅投公司名下，因此，市文旅投公司对涉案财产享有所有权和处分权。格兰房开公司无正当理由一直拖延支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，市文旅投公司诉请解除与格兰房开公司的租赁关系，要求博南实验幼儿园搬离凯房权证凯里市字第××号房屋，格兰房开公司交还凯房权证凯里市字第××号房屋的理由成立。关于“格兰房开公司是否拖欠市文旅投公司租金？如拖欠，是多少？”的问题。自2016年1月1日至今，格兰房开公司一直未按约定交付租金，截止2017年7月31日，共计304万元（16万元×19个月），应由格兰房开公司履行给付义务。综述，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民办教育促进法》第十条第三款、第十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告凯里市文化旅游产业投资发展有限公司与被告凯里市格兰房地产开发有限责任公司2015年10月15日签订的《博南实验幼儿园财产转让协议》中的财产租赁关系部分。第三人凯里市博南实验幼儿园于本判决生效之日起十五日内搬离凯房权证凯里市字第××号房屋，被告凯里市格兰房地产开发有限责任公司将凯房权证凯里市字第××号房屋交还原告凯里市文化旅游产业投资发展有限公司。二、被告凯里市格兰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告凯里市文化旅游产业投资发展有限公司自2016年1月1日起至2017年7月31日止的租金304万元。2017年8月1日后的租金按每月16万元计算至被告凯里市格兰房地产开发有限责任公司实际交回租赁财产时止。本案案件受理费减半收取15560元，由被告凯里市格兰房地产开发有限责任公司负担。
本院补充查明：筹设博南幼儿园期间，凯里博南高级中学向凯里市教育和科技局提交的筹设资料中包含格兰房开公司与博南高级中学于2014年3月17日签订《场地借用合同》。该合同约定格兰房开公司将幼儿园教学楼无偿借给博南高级中学使用。借用期限为2014年8月1日至2056年12月30日。凯里市教育和科技局于2018年6月11日作出《凯里市教育和科技局关于博南实验幼儿园的情况说明》，对博南幼儿园的筹设情况作出以下说明：博南高级中学于2014年向凯里市教育局申请筹设凯里市博南实验幼儿园，2014年4月8日凯里市教育局下发《关于同意筹设凯里市博南实验幼儿园的回复》，筹设时间为2014年4月8日起至2017年4月7日止，博南高级中学在筹设期内未向凯里市教育和科技局提交凯里市博南实验幼儿园设立申请。
以上事实有本院依职权调查的凯里市博南高级中学向凯里市教育局申请筹设期间提交的筹设资料及凯里市教育局出具的说明在卷佐证。
本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一、《博南实验幼儿园财产转让协议》是否因违反《中华人民共和国民办教育促进法》而无效？二、《关于解除〈博南实验幼儿园财产转让协议〉的函》产生何种法律效果？三、合同解除后，格兰房地产公司是否还应当按租金标准支付款项？
第一、关于《博南实验幼儿园财产转让协议》是否因违反《中华人民共和国民办教育促进法》而无效的问题。首先，依据《中华人民共和国民办教育促进法》关于设立民办学校的规定，设立民办学校需向审批机关提交正式设立申请并获得办学许可证后方可开展办学活动。且获得办学许可证是办理法人登记的前提。博南高级中学设立博南幼儿园是先提交筹设申请，在获准的三年的筹设期间内应当向审批机关提交正式设立申请方能取得办学许可证和取得法人身份。但博南中学至今尚未提交正式的设立申请，亦未取得办学许可证和法人资格。依据《中华人民共和国民办教育促进法》第六十四条关于擅自举办民办学校的处罚规定，博南幼儿园目前的办学状态是非法办学。其次，博南高级中学在2014年向审批机关提交的筹设材料中，博南幼儿园办学的教学楼是向格兰房开公司无偿借用而来。无偿借用行为不等同于出资行为，出资行为需要交付所有权，格兰房开公司并未向幼儿园或博南中学交付所有权，仅仅是与博南高级中学建立了无偿借用关系。由此可见，博南幼儿园教学楼的所有权人并不是博南幼儿园，而是格兰房开公司。基于以上两点，博南幼儿园不具办学资格、不具法人资格、非教学楼的所有权人。如前所述，格兰房开公司作为博南实验幼儿园资产的所有权人，与市文旅投公司签订的《博南实验幼儿园财产转让协议》并未违反《中华人民共和国民办教育促进法》及其他法律规定，是当事人双方的真实意思表示，合法有效。
第二、《关于解除〈博南实验幼儿园财产转让协议〉的函》产生何种法律效果的问题。首先，该协议包含转让、租赁、回购三个阶段，每个阶段相互联系又相互独立，能分别构成三个独立的法律关系。就本案来讲，转让款已支付，产权已办理过户手续，转让行为已经履行完毕。依据该协议约定，所有权出让完成后由格兰房地产公司向市文旅投公司租赁幼儿园资产继续经营幼儿园，产权过户后，双方已进入第二阶段的租赁关系。但在该租赁关系中，格兰房产公司未支付租赁费构成违约。在市文旅投公司向格兰房产公司送达《关于解除〈博南实验幼儿园财产转让协议〉的函》的同时也发出了《关于收回博南中学与博南幼儿园的告知函》，该告知函明确表示“依法收回博南实验幼儿园和博南中学资产”。由此可见，市文旅投公司对于已履行完毕的受让博南幼儿园资产的这一法律关系，并无解除的意思表示，仅有请求支付租金及收回租赁物的意思表示。解除函是表达当事人解除法律关系意思表示的文本，文本作为一种信息传递的载体，不可避免的会出现歧义或词不达意等现象，而合同的实质是行为，当文本与行为产生偏差时，若相对人并未依据该不准确的文本（解除函）作出相应措施并因此遭受损失的情况下，应当依据行为判断当事人的真实意思表示。格兰房产公司在收到解除函后，向市文旅投公司回函联络租金计算事宜，从格兰房产公司的应对行为看，其并不是在准备解除转让合同部分的相关事宜，也并未因此遭受损失。结合市文旅投公司向格兰房产公司送达的各类通知和函件，以及履行合同的行为模式看，一审认定《解除函》的真实意思表示仅为解除租赁关系并无不当。
第三，关于合同解除后，格兰房地产公司是否还应当按租金标准支付款项的问题。在租赁关系中，格兰房产公司因未支付租金构成根本违约，依据《博南实验幼儿园财产转让协议》的约定，市文旅投公司享有约定解除权，该权利系形成权，在解除租赁协议的意思表示到达格兰房车公司时即产生解除租赁关系的法律效果。但租赁关系解除后，格兰房产公司并未移交幼儿园并继续占用该教学楼继续办学，该行为给市文旅投公司带来损失，市文旅投公司主张占用期间的费用有事实依据及法律依据。一审判决格兰房地产公司在占用期间按照租金标准支付费用并无不当。
综上所述，凯里市格兰房地产开发有限责任公司的上诉请求不成立。一审查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15560元，由凯里市格兰房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙集东
审 判 员 李邦华
审 判 员 肖佳杭
二〇一八年八月二日
法官助理 罗 维
书 记 员 姚 全