福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽08民终971号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李新华，男，1972年9月21日出生，汉族，个体经营者，住上杭县。
委托诉讼代理人：郑坚，上杭县中心法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：阙天福，男，1962年9月29日出生，汉族，上杭县林业局工作人员，住上杭县。
委托诉讼代理人：黄文坤，福建六韬律师事务所执业律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈秋英，女，1963年8月8日出生，汉族，上杭县木材采购站退休职工，住上杭县。
委托诉讼代理人：阙翔，男，汉族，1987年9月15日出生，居民，住福州市仓山区，系陈秋英之子。
上诉人李新华因与上诉人阙天福、陈秋英租赁合同纠纷一案，不服福建省上杭县人民法院作出的（2017）闽0823民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案后，依法组成合议庭，以调查询问方式进行了审理。上诉人李新华及其委托诉讼代理人郑坚，上诉人阙天福及委托诉讼代理人黄文坤、上诉人陈秋英的委托诉讼代理人阙翔到庭参加询问。本案现已审理终结。
李新华上诉请求：撤销上杭县人民法院(2017)闽0823民初572号民事判决第二项、第三项、第五项、第六项、第七项、第八项、第十项，并依法改判。事实和理由：一审判决部分事实认定错误，证据不足，存在误写误算，并且法律适用错误，应当撤销相关判项，并依法改判。一、一审判决对上诉人装修和维修残值的认定，存在误算，并且适用法律错误。1.一审判决对到双方解除合同时租赁时间的计算有误，应为5年7个月。因此，装修费用的摊销比例相应地为0.523。2.一审判决以装修的摊销比例计算维修残值于依无据。上诉人的维修与装修并非同一时间，鉴定机构的鉴定也是分开进行的，所以，维修费用应根据维修的实际时间单独摊销。上诉人的维修时间是在2015年3月、4月间及2016年7月。即使以2015年4月计算，到2017年2月8日双方解除合同时仅历时1年9个月，摊销比例相应地为0.164。二、一审判决对上诉人另行寻找店铺的时间只确定为3个月，属于适用法律错误。1.上诉人另行寻找合适的经营场所并不是件轻松的事情。因为上诉人经营的是大型商场，销售的是高端产品，对店铺的品牌形象及营业环境具有很高的要求。2.基于公平对等原则，至少应赋予上诉人同等6个月的时间。一审判决将俩被上诉人的房屋空置期确定为6个月，对上诉人显失公平。三、一审判决驳回上诉人退还租金或使用费171000元的诉请，为认定事实错误并导致适用法律错误。1.由于租赁房屋严重渗漏水，上诉人在俩被上诉人于2016年5月、6月间进行部分维修时起就没有再使用租赁房屋，并在2016年底就已全部搬离清空。而对此，一审法院应上诉人的申请对租赁房屋进行现场勘验以及鉴定机构到现场鉴定时的所见都可以证明；并且俩被上诉人在一审答辩状、反诉状及其所提供的照片中关于上诉人另租店面、低价处理样品及张贴招租广告等的抗辩，均足以证明他们对此业已自认。2.俩被上诉人于2017年2月8日收到上诉人的一审民事起诉状，应视为上诉人已通知他们解除租赁合同。因为上诉人在2017年1月向一审法院提起诉讼中有明确要求立即解除涉案租房合同及补充协议书。3.上诉人之所以在2018年1月5日之前未交付租赁房屋，完全是出于案情要求鉴定而保护现场的客观需要。上诉人曾先申请一审法院对租赁房屋进行勘验并予以证据保全。然而，一审法院没有接受上诉人的证据保全请求。在一审法院委托的鉴定结果出来后，上诉人进而申请一审法院尽快组织双方办理租赁房屋交接。所以，上诉人对此没有任何过错，上诉人之前完全系出于客观原因而无法交付租赁房屋。4.上诉人系预付租金或使用费，俩被上诉人无权取得，理应返还。这在上诉人的转账附言里有注明；并且上诉人在向一审法院的法院代收保管租金申请书中也表达得很清楚，租金或使用费只是预付的，因为本案正在审理之中，双方的责任尚处于不确定状态，最后应根据法院相关生效判决确定的责任进行处理。5.退一步讲，即使上诉人有责任，支持退还的租金或使用费的具体数额也应根据房屋是否符合合同约定的使用条件、鉴定期限、当事人的过错程度、承租人是否实际使用房屋等因素予以确定。四、一审判决要求上诉人支付租赁房屋移交一审法院后的租金，没有事实和法律依据。2018年1月5日，上诉人将租赁房屋移交一审法院，一审法院随即依法通知俩被上诉人接收房屋。在“事实认定”部分，一审法院对此做了相应的确认。但在“本院认为”部分，一审判决却将租赁房屋移交一审法院的时间误写为2018年2月，并由此导致相关法律的错误适用。显然，对于俩被上诉人拒绝接收之日起的房屋使用费，只有由俩被上诉人自行承担才符合相关事实与法律。五、一审判决无视俩被上诉人拒绝接收租赁房屋的事实，对其房屋空置期的确认于法无据。1.俩被上诉人从未采取任何措施来减少损失及防止损失的扩大，对他们的该损失不应支持。因为俩被上诉人对租赁合同的解除应承担主要责任，但其拒绝办理一审法院组织的房屋交接已经历时4个月，至今没有对外招租，所以，他们应自行对租赁房屋的闲置负责。2.退一步讲，6个月的房屋空置期，既不合理也不合法。根据福建省高级人民法院的相关规定，出租人的合理招租期不能超过3个月。并且，一审判决给予上诉人另行寻找店铺的时间才3个月，因此俩被上诉人的合理招租期从公平的角度出发，最多也只能3个月。六、一审判决判令上诉人将相关砌高地板恢复至原水平状态，没有合同与法律依据。1.即使上诉人违约，上诉人的责任也只不过是在不损坏装修的前提下搬走而已。因为《租房合同》第十条明确约定，如果上诉人违约的，上诉人“不得损坏装修搬出”。这就表明在租赁合同解除后，租赁房屋要不要恢复原状及怎么恢复原状，纯粹是俩被上诉人自己的事情，与上诉人无关。2.将地板砌高是根据租赁合同所为，不能视为相关地板被损坏。因为砌高相关地板完全是为了欧派产品的展示需要，不仅符合租房合同的约定，而且还经过了俩被上诉人的同意。3.退一步讲，即使上诉人对此有责任，也应由俩被上诉人先行恢复，此后他们才能向上诉人索赔上诉人应当负担的那部分费用。因为俩被上诉人对租赁合同的解除负有主要责任，因合同解除导致的恢复依法应先由主要责任者进行恢复，断无由次要责任方独自承担恢复责任的道理。又因为相关恢复尚未实际发生，并且俩被上诉人在一审中也没有提出索赔恢复费用的反诉请求，所以，只能先驳回他们的该项请求，让他们另案主张。七、一审判决责令上诉人承担诉讼保全费用，违背相关法律的规定。1.俩被上诉人系滥用诉讼权利，保全费并非本案诉讼的合理必要费用，依法不应支持。本案不存在保全的必要性。因为俩被上诉人没有任何证据证明上诉人存在使判决难以执行或者造成其他损害的情形，并且上诉人也确实不存在使判决难以执行或者造成其他损害的情形。俩被上诉人系滥用诉讼权利，目的在于拖延诉讼。俩被上诉人在明知其应承担主要责任的情况下恶意要求保全。当时，鉴定结果已经出来并确认了俩被上诉人系主要责任，俩被上诉人从中完全能够预见到他们的反诉请求能够得到法院支持的将绝对远远低于100万元，甚至他们应支付上诉人的款项将远远高于上诉人应支付其的数额时，他们仍然拒绝一审法院组织的房屋交接，仍然恶意提出高达百万的保全，甚至还将保全对象无理扩大至作为案外人的上诉人的配偶身上。2.退一步讲，即使上诉人对此有所责任，那么，也应根据双方的过错程度及法院支持反诉金额的比例来确定双方应分担的数额。综上所述，一审判决部分事实认定错误，证据不足，存在误写误算，并且法律适用错误，应当撤销相关判项，并依法改判。现为了维护自身的合法权益，特依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，向贵院提起上诉，恳请贵院及时依法受理并公正判决。
阙天福、陈秋英辩称：一、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。（一）上诉请求第一条（包括1,2两项），应予驳回。理由如下：首先，答辩人需指出的是原审判决残值分摊比例计算错误之处。原审判决残值的计算时间到双方解除合同租赁时间为6年7个月是错误的，其计算应当从2011年7月1日开始到合同解除判决生效之日（而不是到李新华刚开始起诉答辩人的时间2017年2月8日），这个期间已远远超出6年7个月，残值计算时双方的分摊比例0.62与0.38是错误的，所以由李新华承担的分摊比率应远高于0.62，而不是李新华上诉请求1所述的摊销比率仅有0.523这么低。另外，李新华上诉请求第一条第2项中所述的2015年4月维修，证据不足，房屋仍在李新华实际使用中，其维修情况不明，答辩人不知情。合同解除时间也不可能是2017年2月8日（时至今日，租赁房屋仍处于承租人李新华的实际控制下，法院未执行三方见证移交、李新华仍拖欠房屋水电费），其要求的摊销比例0.164更是无中生有。其次，（答辩人也已在上诉状中阐明）原审判决认定答辩人存在违约行为，需承担赔偿李新华装修残值损失及违约金是错误的，理由如下：答辩人不存在任何违约行为，不应承担违约责任，无需赔偿李新华剩余租赁期内装饰装修残值损失。按照双方于2011年2月22日签订的《租房合同》以及2016年5月25日签订的《租房合同补充协议书》的约定，答辩人做到了履行合同所应尽的义务，对涉案房屋进行了维修，而且根据《福建天泽司法鉴定所司法鉴定意见书》第41页鉴定意见第2条，在2016年5月22日至5月24日维修之后，是否仍会渗水不能确定。只有鉴定出房屋在维修后仍会渗水，且能完全证明渗水问题已经严重到导致李新华无法实现合同目的，才有可能把违约责任归于答辩人。然而，事实胜于一切伪证（李新华提供的所谓渗水导致无法经营的照片实质是其自己捏造的一些假象），李新华无法实现合同目的情况是不可能存在的，其原因在于：李新华只有认可了该房屋在进行维修后仍可继续使用、正常经营、可以实现合同目的，才可能在维修后第二天2016年5月25日继续与答辩人签订《租房合同补充协议书》，否则双方也不会再继续签订补充协议。补充协议的签订恰恰也证明了：在维修之前渗水问题（即便存在），也并不会严重到影响到租赁房屋的使用，不会严重到影响其正常的经营、更不会导致李新华合同目的实现不了。《租房合同补充协议书》的签订实际原因是：李新华反复向答辩人陈述经济下行压力大，店面橱柜、衣柜、电器销量较差原因（补充协议第7-10行），答辩人本着友好互信、同情、理解态度，同意调低租金才签订的。李新华要求解除合同的原因根本不是渗水影响其经营，而是其经营规模盲目扩充（在其它地方租赁了场地、扩大了经营规模）导致经营状况不良，故意制造渗水假象，想以此为由，解除租赁合同及其补充协议的。据此，李新华可以实现合同目的，却公然违反合同的约定，早在案件审理期间已停缴租金，逾期达110天以上，已严重违反《租房合同》第三条约定，构成事实违约，应当承担违约的全部责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二种情形（判决书28页倒数第9行）的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。所以原审判决认定事实不清，适用法律错误（原审判决主要依据该条法律的第三种情形），要求答辩人赔偿李新华装饰装修残值损失是错误的。（二）上诉请求第二条（包括1,2两项），应予驳回。（三）上诉请求第三条（包括1,2,3,4,5五项），应予驳回。（四）上诉请求第四条，应予驳回。（五）上诉请求第五条（包括1,2两项），应予驳回。（六）上诉请求第六条（包括1,2,3三项），应予驳回。理由如下：1、对该条上诉第1项，原审判决令李新华将砌高地板恢复原状，是合理且依法受保护的。（七）上诉请求第七条（包括1,2,3三项），应予驳回。二、原审判决认定事实系错误事实（证据明显不足），故其适用法律也是错误的。
阙天福、陈秋英上诉请求：1.撤销上杭县人民法院所作（2017）闽0823民初572号判决，发回重审或依法改判；2.依法追究被上诉人违约的法律责任，依法支持上诉人在一审中的全部反诉请求；3.本案一审、二审诉讼费、诉讼保全费、鉴定费等全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。1.判决书17页第3行，原审采信被上诉人提供的第11、第14组证据，具有证据效力，是错误的。上诉人在庭审中只对其中的营业执照、个体工商户登记信息认可外，对其余材料上诉人都认为与本案无关或提出质疑，尤其是对第14组中的店铺照片6张产生严重质疑，可查实三次的庭审笔录和庭审光盘。2.判决书21页第10至15行中，阙天福、陈秋英亦同意与李新华解除租赁关系没有依据。对李新华的要求解除租赁合同的诉讼请求，法院不能给予支持。在反诉请求第1条（判决书6页第16-19行）中，已表明上诉人有权解除合同，但并不等于上诉人同意了解除合同。而且，本案合同的解除也并非系上诉人同意，而是因为被上诉人违约而由上诉人行使的解除合同的权利（该条诉讼请求也已明确表示李新华的行为已经构成严重违约），李新华无权解除合同。3.根据双方于2011年2月22日签订的《租房合同》以及2016年5月25日签订的《租房合同补充协议书》的约定，上诉人不存在任何违约行为，不应承担违约责任。理由如下：上诉人做到了履行合同所应尽的义务，对涉案房屋进行维修，而且根据《福建天泽司法鉴定所司法鉴定意见书》第41页鉴定意见第2条，在2016年5月22日至5月24日维修之后，是否仍会渗水不能确定。如果说上诉人尽的维修义务不够，那也只能让上诉人继续维修，而不能将《福建天泽司法鉴定所司法鉴定意见书》第41页鉴定意见第1条中的70%房屋渗水的参与度等同于违约责任归于上诉人承担。只有鉴定出在房屋维修后仍会渗水，且能完全证明渗水问题已经严重到导致被上诉人李新华无法实现合同目的，才有可能把违约责任归于上诉人。况且，李新华无法实现合同目的情况是不可能存在的，其原因在于：李新华只有认可了该房屋在进行维修后仍可继续使用、正常经营、可以实现合同目的，才可能在维修后第二天2016年5月25日继续与上诉人签订《租房合同补充协议书))，否则双方也不会再继续签订补充协议。而相反，根据法律规定被上诉人李新华在合同解除生效之前，仍应继续履行合同，其在案件审理期间已停缴租金逾期达110天以上，已严重违反《租房合同》第三条约定，构成事实违约，应当承担违约的全部责任。二、原审判决适用法律错误。原审判决所认定的事实系错误的事实，故在适用法律上也是错误的。如上诉人前述内容，上诉人在本案租赁合同的履行过程中并不存在违约行为，原审法院判决上诉人需赔偿被上诉人（李新华）装修残值损失及支付违约金是错误的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二种情形（判决书28页倒数第9行）的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。而在原审判决主要采用该条法律的第三种情形，系适用法律错误，据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求，依法追究被上诉人违反的法律责任，依法支持上诉人在一审中的全部反诉请求，判决所有一、二审诉讼费、诉讼保全费、鉴定费由被上诉人承担。
李新华辩称，一、答辩人不同意俩上诉人的上诉请求，恳请贵院依法驳回其上诉请求，因为俩上诉人系违约方，而答辩人没有违约，俩上诉人无权单方要求解除合同及追究答辩人的所谓违约责任。二、租赁房屋的严重渗漏水极大损害了答辩人店铺的品牌形象及营业环境，给答辩人的经营造成了巨大损失，致使答辩人不能实现合同目的，答辩人有权据此要求解除合同。三、答辩人从未验收，也根本没能力验收，答辩人是在附加了二个条件的前提下签订补充协议的，而俩上诉人关于答辩人在验收认可后才签订补充协议，并以此认为维修之前的渗漏不会影响答辩人经营的说辞与事实不符。四、租赁房屋的严重渗漏水危及答辩人及其员工的安全与健康，答辩人有权据此随时解除合同。墙体霉菌具有高度的致病性，可引发呼吸道疾病和过敏症状，甚至还可能隐藏大量××病毒及流感病毒等。这是具有充分的科学依据的，绝非答辩人的夸大其词。而多年的严重渗漏水导致阁楼、办公室、展厅、套房、卫生间等的墙面及所贴墙纸、所做样品与配挂件大面积发霉，产生了大量的有毒霉菌，致使答辩人及其员工在店里坐久了就会头昏头痛。同时，潮湿的环境容易导致电源线路出现短路并滋生火患。五、答辩人拥有法定及约定的合同解除权，俩上诉人关于应继续维修的说法没有法律依据。1.合同解除权在答辩人，答辩人有权解除合同。租赁房屋多年严重渗漏水，但俩上诉人没有依约对答辩人遭受损坏的装修一并进行维修，并且违反了五年不再渗漏水的保证，致使答辩人仍然不能实现合同目的，答辩人及其员工的安全与健康仍然受到威胁。六、一审判决认定俩上诉人亦同意解除租赁关系，具有事实依据。七、俩上诉人的违约行为给答辩人造成巨大损失，俩上诉人应赔偿答辩人并承担相应的违约责任。八、答辩人不存在任何违约行为，俩上诉人无权单方要求解除租房合同及其补充协议书，更无权追究答辩人的所谓违约责任。九、退一步讲，即使系答辩人违约，那么，俩上诉人的一审反诉请求因为没有相应的事实依据与法律依据，依法不能支持。十、答辩人没有看到鉴定机构的回函，对其真实性、合法性无法确认；但即使是真实、合法的，一审法院未予出示并无不当。十一、一审法院组织双方办理租赁房屋交接，符合法律规定。
李新华向一审法院起诉请求：1.解除李新华与阙天福、陈秋英于2011年2月22日签订的《租房合同》及于2016年5月25日签订的《房屋租赁合同补充协议书》；2.阙天福、陈秋英在本案判决生效后五日内共同连带支付李新华货款维修费用20199元；3.阙天福、陈秋英在判决生效后五日内共同连带赔偿李新华装修费用353305元；4.阙天福、陈秋英判决生效后五日内共同连带赔偿李新华样品及挂配件损失费10000元；5.阙天福、陈秋英在判决生效后五日内共同连带赔偿李新华搬店费用20000元；6.阙天福、陈秋英在判决生效后共同连带赔偿李新华违约金600000元；7.阙天福、陈秋英在判决生效后五日内共同连带赔偿李新华押金20000元；8.李新华从2016年5月起无需支付阙天福、陈秋英房屋租金或使用费，并判决阙天福、陈秋英在判决生效后退还李新华从2016年5月至2017年12月房屋租金171000元。
阙天福、陈秋英向一审法院反诉请求：1.确认李新华以自己的行为表示不履行合同主要义务，构成重大违约，致使阙天福、陈秋英已不能实现合同目的，阙天福、陈秋英有权解除双方签订的租房合同；2.判决生效之日解除双方签订的《租房合同》和《租房合同补充协议》；3.判决李新华支付阙天福、陈秋英从2017年4月1日至判决生效之日止按《租房合同补充协议》约定的每月租金8333元；4.李新华赔偿阙天福、陈秋英从判决生效之日起房屋另行招租一年期限内的租金损失100000元；5.李新华将阙天福、陈秋英房屋一楼至四楼电梯口位置的四道卷闸门按原有标准恢复回原有的防盗门；6.李新华拆除二至四楼南面与西面所有被李新华做展厅厨柜时封住的窗户恢复原有状态；7.李新华将三楼四楼展厅砌高部分的地板恢复到室内原有的水平状态；8.李新华将四楼展厅恢复到原与五楼相同房屋结构，将二楼、三楼原位置的两个卫生间恢复到原有状态（具体以原告设计施工图为准）；9.李新华按《租房合同》第十条的约定赔偿阙天福、陈秋英违约金60万元；10.李新华因悬挂大型、超重户外广告至阙天福、陈秋英房屋外墙及楼板损坏造成的维修费用损失17518元（以防水工程合同书的费用为准）。
一审法院认定事实：座落于上杭县六层楼房屋属于阙天福、陈秋英所有，西临紫金路属沿街立面。李新华因经营欧派橱柜、衣柜新产品销售，2011年2月22日李新华与阙天福、陈秋英签订《租房合同》，约定甲方（阙天福、陈秋英）现有紫金路金杭开发区C-1沿街房屋一幢，将除六楼外整幢出租给乙方（李新华）经营欧派橱柜、衣柜。一、出租房屋层数一楼店面整层（含楼），店面面积约91平方米，阁楼约38平方米；二、三、四、五层整层。二、出租期限：2011年7月1日至2022年2月30日；三、租金整幢租金前五年为每年126000元，第六年递增10%第八年至第十年每年递增10%，租金每季度缴交一次，首次租金在起租日间十五天交清，此后每次均提前十五天交清下一季度租金。乙方不得拖欠租金，否则甲方有权拒租，拖欠租金五天以上，按当期租金日千分之二支付滞纳金，逾期达20天以上，则视为乙方违约，甲方有权解除合同；四、房屋使用情况，一层店面、电话、闭路至一层配电箱，墙面粉好底灰地面抹平，阁楼及二层、三层、四层电、电话、闭路到配电箱阁楼至卫生间，墙面粉好底灰，三四层卫生间甲方全部做好五层甲方分三套全部水、电，粉白灰、贴好地板、大理石橱柜、卫生间洁具均要做好，二、三、四层按乙方要求打通，4月1日前交付乙方进行精装修，甲方给予乙方90天装修时间，装修费用由乙方承担；五、在租赁期间该房屋外围均为乙方作户外广告、店招使用，甲方不得悬挂其余任何物体影响乙方利益。……十、甲方在乙方租用期间不得以任何理由提高店租或终止合同；否则视为违约，不得用其他理由违约，在合同租用期间如甲方违约须全额赔偿乙方装修及其他一切费用并赔偿乙方违约金陆拾万元整；如乙方违约或中途违约或中途退租，则甲方不承担任何装修费用，乙方应赔偿甲方违约金陆拾万元整，乙方不得损坏；十一、在租用期间乙方有权将店面转租给同类型或其他建材经营者，但乙方应告知甲方，合同继续有效；十二、本合同经双方代表签字后即生效，乙方二天内付甲方定金贰万元，合同履行后，该定金转为租房押金，押金在合同期满后无息退还。合同签订后，2011年2月23日李新华支付租房定金2万元。双方签订合同后，阙天福、陈秋英按合同的要求将一层店面电、电话、闭路至一层配电箱、墙面粉好底灰，地面进行抹平，一层阁楼及二、三、四层电、电话、闭路到配电箱、阁楼水至卫生间、墙面粉好底灰。三、四层卫生间做好，五层分为二套，做好水、电、粉白灰、地板及卫生间做好，二、三、四层进行打通。阙天福、陈秋英做好上述租赁房屋的装修工作后，将租赁房屋交付给李新华，李新华对租赁房屋进行室内装修，装修完毕后，李新华进行欧派橱柜和衣柜的展示和销售。2013年5月李新华提出2、4楼有部分渗水，5楼房屋西面的地板有渗水现象，告知阙天福、陈秋英，阙天福、陈秋英对2、4楼窗台和6楼晒台进行防水处理。2015年初李新华发现5楼渗水及霉变现象，四楼东面、西面、南面发生渗漏现象，3楼渗水、墙体和墙纸发生脱落现象，2楼玻璃木墙底部发生霉变，阁楼产生渗漏。2015年3月李新华对出租房屋一至五楼进行防水处理，刷腻子粉和贴墙纸，支付费用18599元。2016年3月20日李新华向阙天福、陈秋英发出《房屋限期维修通知书》，要求阙天福、陈秋英在收到通知书之日起在20天内完全房屋墙体和展厅因渗水损坏装修部分的维修。2016年5月6日李新华再次向阙天福、陈秋英出具《房屋限期维修再次通知书》，要求阙天福、陈秋英将上述事项进行维修。2016年4月李新华南墙外的广告牌进行拆除，2016年5月12日阙天福、陈秋英雇请他人对上述问题进行维修。2016年5月25日完工。同日双方签订了租房合同补充协议书，将租金修改为第6、7、8年即2016年7月1日至2019年6月30目的租金为10万元，2019年7月1日至合同期满租金为11万元租金，每季度缴交一次。将合同第五条修改为乙方在房屋南面不得做大型户外广告，否则损坏房屋结构及墙体由乙方负责赔偿损失。此后，李新华认为阙天福、陈秋英维修未到位，造成墙体仍存在渗漏水，墙纸脱落，发霉等现象，诉至法院。一审法院在审理过程中，委托福建天泽司法鉴定所对上杭县房屋漏水的原因，参与度及装修维修费用进行鉴定，2017年10月23日福建天泽司法鉴定所作出【2017】建筑鉴字第064号《司法鉴定意见书》：1.认定座落于上杭县涉案租赁房屋在租赁期间（包括阙天福、陈秋英于2016年5月、6月维修到鉴定时间）渗漏水与涉案租赁房屋自身防水施工不到位具有较大的关联性；同时与悬挂的巨幅广告也具有关联性，其两者的参与度为：涉案租赁房屋自身防水施工不到位，占60%-80%，悬挂巨幅广告牌占20%-40%；2.由于鉴定人员在勘验基准日2017年9月18日到现场勘验时前后几天都没有降雨，所以不能确定座落于上杭县的涉案租赁房屋在阙天福、陈秋英于2016年5月、6月维修后是否仍然存在渗漏；3.李新华座落于上杭县的涉案租赁房屋的装修总造价为353305元，维修费用为13895元。李新华交缴鉴定费7万元。阙天福、陈秋英对鉴定意见书载明的鉴定意见提出异议，一审法院向阙天福、陈秋英送达交纳鉴定人员出庭作证费用，阙天福、陈秋英未在本院指定的期限缴纳费用。李新华对鉴定意见提出异议，后向一审法院提交放弃异议申请。2018年1月5日李新华将租赁房屋内的货物搬离后，将租赁房屋钥匙交至一审法院，2018年1月5日一审院依法通知阙天福接收钥匙，阙天福拒绝接收。2018年2月12日阙天福、陈秋英向一审院提出诉讼保全申请，一审法院于2018年2月12日作出（2017）闽0823民初572号民事裁定书，阙天福缴纳保全费5000元。另查明，李新华在诉讼过程中，向阙天福、陈秋英缴纳租金至2017年12月。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李新华为经营欧派橱柜、衣柜的展示和销售，与阙天福、陈秋英签订了《租房合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人均应按合同的约定履行各自义务。李新华从事欧派橱柜、衣柜的展示与销售，对所租赁的房屋具有一定的要求，避免高温、潮湿、强光，保持室内的空气流通，否则容易造成橱柜、衣柜的变形、开裂、翘曲、脱落等现象，缩短橱柜的使用寿命。作为出租人阙天福、陈秋英，在与李新华签订房屋租赁合同时，应提供符合租赁用途的房屋，李新华租赁该房屋后，于2014年5月起，所租赁的房屋出现渗漏水、墙纸脱落，发霉等现象，阙天福、陈秋英负有维修的义务，应检查出现上述现象发生的原因，并进行相关的整改与处理。李新华进行相关处理后，仍出现上述现象，2016年5月阙天福、陈秋英对所租赁的房屋进行维修，维修后仍出现漏水、发霉的现象。由于租赁房屋不符合李新华从事欧派橱柜、衣柜的展示与销售，严重影响了其经营，无法实现其合同目的，李新华起诉要求解除与阙天福、陈秋英房屋租赁关系，阙天福、陈秋英亦同意与李新华解除租赁关系，因此李新华起诉要求阙天福、陈秋英反诉要求解除双方的房屋租赁合同，予以支持。李新华未通知阙天福、陈秋英解除，向法院起诉后，请求判决解除与阙天福、陈秋英的租赁合同，2017年2月8日阙天福、陈秋英收到起诉状，因此一审法院确定合同解除时间为2017年2月8日。一审法院委托福建天泽司法鉴定所对渗漏水现象产生的原因及参与度进行鉴定，福建司法鉴定所的鉴定意见书认定，渗漏水因租赁房屋自身防水不到位具有较大的关联性，参与度为60%-80%，李新华悬挂巨幅广告牌具有一定的关联性，参与度为20%-40%。该鉴定系具有鉴定资质的机构和具有鉴定资格的鉴定人员作出，鉴定具有事实依据，程序合法，鉴定意见一审法院予以采纳。阙天福、陈秋英对鉴定意见提出异议，未在一审法院通知其交纳鉴定人员作证费用的期限内交纳，对其所提出的异议，不予采信。一审法院确定造成上述现象李新华承担30%的责任，阙天福、陈秋英占70%的责任。李新华的装修费用系已附合，经鉴定认定为353305元，维修费用13895元。租赁时间为2011年7月1日至2022年2月22日，租赁时间为十年八个月，到双方解除合同时租赁时间为6年7个月，摊销比例为0.62，其装修费用和维修费用367200元（353305元＋13895元），残值为139536元（367200元×0.38），由阙天福、陈秋英承担70%的赔偿责任。李新华要求阙天福、陈秋英赔偿样品挂件费及搬店损失共计3万元，未提供相关证据证实，该请求没有事实依据，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，第二百一十四条第二款规定约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。由于李新华未提供证据证实其损失的金额，其损失应当其在合同解除后寻找其余店铺的时间，一审法院依法确定其寻找时间为合同解除后三个月，按双方补充协议约定的每月租金8333元计算，为24999元。并以此为基数，对租赁合同约定的违约金超过实际损失的百分之三十的部分不予保护，因此阙天福、陈秋英应支付李新华租金为24999元×1.3，为32498.7元。合同解除后，该租房押金2万元，阙天福、陈秋英应退还李新华，李新华请求阙天福、陈秋英退还租房押金2万元，予以支持。李新华一直使用租赁房房屋，并未通知阙天福、陈秋英解除租赁合同，返还租赁房屋，2018年2月5日才将房屋搬离清空，因此李新华应按双方约定的租金标准支付阙天福、陈秋英房屋租金，其要求阙天福、陈秋英退还2016年5月至2017年12月的房屋租金171000元，没有事实和法律依据，不予支持。阙天福、陈秋英反诉要求解除双方签订的《租房合同》及《租房合同补充协议》符合法律规定，予以支持。一审法院确认双方的租房合同于2017年2月8日解除，合同解除后李新华一直使用租赁房房屋未将租赁房屋搬离和清空，返还租赁房屋，继续占用租赁房屋至2018年2月，因此李新华应支付在继续占用租赁房屋期间的使用费，该使用费按双方约定的租金标准计算，李新华支付租金至2017年12月，因此李新华需支付阙天福、陈秋英2018年1月和2月租金16666元，双方合同解除后，李新华搬离并清空租赁房屋，一审法院通知阙天福、陈秋英接收房屋，阙天福、陈秋英拒绝接收。阙天福、陈秋英要求李新华支付此后的租金没有事实依据，不予采纳。阙天福、陈秋英解除合同的损失，依法确认为李新华搬离、清空房屋之日起至重新出租房屋的空置期，该空置期一审法院确定为6个月，一审法院确定2018年2月5日至2018年11月5日租金49998元作为实际损失，并以此为基数，对租赁合同约定的违约金超过实际损失的百分之三十部分不予保护。阙天福、陈秋英对合同的解除应承担70%的责任，因此，李新华应支付阙天福、陈秋英违约金为19499元（49998元×1.3×0.3）。租赁合同中并未载明租赁房屋的一至四楼的靠近电梯口位置阙天福、陈秋英安装有防盗门，李新华也不予认可，因此，阙天福、陈秋英要求李新华将一至四楼靠近电梯口位置的四道卷闸门按原有标准恢复原有的防盗门，没有事实依据，不予采纳。阙天福、陈秋英未提供李新华二至四楼做展厅橱柜时窗户原有的状态，其要求李新华将二至四楼恢复原有状态，不予支持。李新华使用租赁房屋，将三、四楼的展厅的地板进行砌高，合同解除后应恢复原状，阙天福、陈秋英要求李新华将三四楼的砌高地板恢复至原水平状态，符合法律规定，予以采纳。租赁合同约定，二、三、四层甲方按乙方要求打通，合同签订后，阙天福、陈秋英按李新华的要求将四楼打通，做好二三四层的卫生间，租房合同解除后，阙天福、陈秋英负有将四楼恢复原状的义务，现阙天福、陈秋英要求李新华将四楼展厅恢复到与四楼相同的两套房屋结构、将二楼三楼的原位置的两个卫生间恢复至原有状态，不符合法律规定，不予支持。阙天福、陈秋英因房屋渗漏水，雇请刘某、阙金东进行维修，支付阙金东工资2624元、刘某14136元。共计16760元，因房屋渗漏水李新华承担30%责任，因此李新华应支付阙天福、陈秋英5028元。阙天福申请诉讼保全，其要求保全费用由李新华负担，予以支持。判决：一、李新华与阙天福、陈秋英于2011年2月22日签订的《租房合同》及2016年5月25日签订的《租房合同补充协议书》于2017年2月8日解除；二、阙天福、陈秋英应在判决生效后十日内赔偿李新华维修费用和装修费用139536元的70%即97675.2元；三、阙天福、陈秋英应在本判决生效后支付李新华违约金32498.7元；四、阙天福、陈秋英应在本判决生效后十日内支付李新华租房押金2万元；五、驳回李新华其余诉讼请求。六、李新华应在本判决生效后后十日支付阙天福、陈秋英房屋租金16666元；七、李新华应在本判决生效后支付阙天福、陈秋英违约金19499元；八、李新华应在本判决生效后十日内将租赁房屋的的三、四楼的砌高地板恢复至原水平状态；九、李新华应在本判决生效后十日内赔偿阙天福、陈秋英维修费用5028元；十、李新华应在本判决生效后十日内支付阙天福、陈秋英诉讼保全费用5000元；十一、驳回阙天福、陈秋英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费15370元，由李新华负担11434元，由阙天福、陈秋英负担3936元。反诉受理费5529元由李新华负担248元，由阙天福、陈秋英负担5181元。鉴定费70000元，由阙天福、陈秋英负担49000元，阙天福、陈秋英在判决生效后十日内支付给李新华。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：阙天福、陈秋英认为涉案房屋的渗水问题主要是由李新华造成的，且李新华存在伪造本案证据的情形。为证明前述事实，阙天福、陈秋英向本院提供了防水工程合同书、防水施工单位营业执照、施工结账票据、防水施工质保金票据、房屋设计图、房屋装修合同等十五组证据以及证人刘某、黄某的证言。本院经审查认为，阙天福、陈秋英提供的十五组证据中有部分在一审中已提交法院质证，属于重复举证，且上述证据均不足以证明其主张，应当承担举证不利的法律后果，故对其提供的十五组证据本院均不予采信；至于刘某、黄某的证言，因两位证人的证言无法与本案的其他书面证据相互印证，对两位证人的证言，本院均不予以采信。李新华认为一审判决认定部分事实有误，但未提供相应的证据予以证明，本院对其异议不予以采纳。但一审判决书第十八页第一自然段第四行“三四层卫生间甲方全部做好五层甲方分三套……”中的“三套”系笔误，本院依法予以纠正为“二套”。综上，对于一审判决查明的事实，本院予以确认。
阙天福、陈秋英向本院提出补充鉴定申请，本院经审查认为阙天福、陈秋英未提供证据证明一审鉴定程序存在应当补充鉴定的情形，故对二人的补充鉴定申请依法不予准许。
本院认为，本案双方争议的焦点为：1.一审判决对双方解除租赁合同的时间认定是否有误；2.一审判决对于涉案房屋装修和维修残值的认定是否有误；3.阙天福、陈秋英是否应退还李新华已支付的从2016年5月至2017年12月的租金171000元；4.一审判决对于双方的另行寻找替代房屋时间及房屋空置期的认定是否妥当；5.一审判决李新华支付2018年1月和2月的租金是否有误；6.一审判决李新华负有将租赁房屋的三、四楼的砌高地板恢复至原水平状态的义务是否合法有据；7.一审判决诉讼保全费5000元由李新华承担是否正确。对于上述争议焦点，分析认定如下：
关于一审判决对双方解除租赁合同的时间认定是否有误的问题。本案中，阙天福、陈秋英与李新华签订的租赁合同未约定李新华享有单方解除合同的权利，且李新华在向法院起诉前未通知阙天福、陈秋英解除租赁合同，而是在向一审法院起诉时，提出要求判决解除其与阙天福、陈秋英的租赁合同的诉讼请求。阙天福、陈秋英在收到一审法院送达的李新华的起诉状后，于2017年3月14日向一审法院提出反诉并主张于反诉判决生效之日解除双方签订的租赁合同，可视为阙天福、陈秋英于2017年3月14日作出同意解除合同的意思表示。因此，本院认为，双方租赁合同的解除时间应当确定为2017年3月14日更为妥当。一审法院把阙天福、陈秋英收到起诉状的送达时间（即2017年2月8日）确定为双方租赁合同的解除之日不妥，本院予以纠正。
关于一审判决对于涉案房屋装修和维修残值的认定是否有误的问题。本案中，一审法院委托福建天泽司法鉴定所对涉案房屋渗漏水现象产生的原因及参与度进行了鉴定，鉴定意见为渗漏水因租赁房屋自身防水不到位具有较大的关联性，参与度为60%-80%，李新华悬挂巨幅广告牌具有一定的关联性，参与度为20%-40%。该鉴定系具有鉴定资质的机构和具有鉴定资格的鉴定人员作出，鉴定具有事实依据，程序合法，鉴定意见应予采纳。阙天福、陈秋英对鉴定意见提出异议并向本院申请补充鉴定，无事实和法律依据，对其所提出的异议，本院不予采信，对其补充鉴定申请，本院不予准许。一审法院依照上述鉴定意见确定对因上述现象造成的损失由李新华承担30%，由阙天福、陈秋英承担70%，合法有据，本院予以确认。本案双方的租赁合同约定的租赁时间为2011年7月1日至2022年2月22日（即十年零八个月），从2011年7月1日至双方解除合同之日（2017年3月14日）已履行五年零八个月，故摊销比例应为0.53，李新华的装修费用及维修费用经鉴定为367200元，故残值应为172584元（367200元×0.47），对于该款172584元的70%，即120808.8元应由阙天福、陈秋英承担。综上，一审法院对于涉案房屋装修和维修残值的认定确有错误，本院予以纠正。一审法院认定阙天福、陈秋英因维修涉案房屋所支出的费用为16760元，并确定该款的30%由李新华承担，合法有据，本院予以维持。
关于阙天福、陈秋英是否应退还李新华已支付的从2016年5月至2017年12月的租金171000元的问题。本案中，李新华一直占有使用涉案的租赁房屋，其在向法院起诉前未通知阙天福、陈秋英解除合同，亦未主动返还租赁物。直至2018年1月5日李新华才将涉案房屋的钥匙交至一审法院。因此，在2018年1月5日前，李新华应按双方约定的租金标准支付阙天福、陈秋英房屋租金，故其要求阙天福、陈秋英退还已支付的从2016年5月至2017年12月的租金171000元的诉讼请求，于法无据，一审法院对该诉讼请求予以驳回，合法有据，本院予以维持。
关于一审判决对于双方的另行寻找替代房屋时间及房屋空置期的认定是否妥当的问题。本案中，因李新华、阙天福、陈秋英均未提供证据证明因涉案租赁合同解除所造成的损失的金额，故一审法院分别酌定李新华另行寻找替代房屋的时间为合同解除后三个月，酌定阙天福、陈秋英的房屋空置期间为六个月，并分别确定李新华另行寻找替代房屋期间的损失为32498.7元，阙天福、陈秋英房屋空置期间的损失为64997.4元，合理恰当，本院予以维持。因对涉案租赁合同的解除，李新华应承担30%的责任，阙天福、陈秋英应承担70%的责任，故阙天福、陈秋英应支付李新华另行寻找替代房屋期间的损失22749元（32498.7元×70%）；李新华应支付阙天福、陈秋英房屋空置期间的损失19499元（64997.4元×30%），一审判决对于阙天福、陈秋英应支付李新华另行寻找替代房屋期间的损失计算有误，本院予以纠正。
关于一审判决李新华支付2018年1月和2月的租金是否有误的问题。本案中，涉案租赁合同的解除时间已确定为2017年3月14日，合同解除后，李新华一直使用租赁房屋未将租赁房屋搬离和清空、返还租赁房屋，继续占用租赁房屋至2018年1月5日，因此李新华应按照双方约定的租金标准支付合同解除后继续占用租赁物期间的使用费。但是，李新华已支付阙天福、陈秋英的租金付至2017年12月，2018年1月5日在一审法院的主持下，其已将租赁房屋交接清楚，故其无须再支付2018年1月和2月的租金16666元。阙天福、陈秋英作为出租人，在承租人李新华明确表示不再履行租赁合同后，负有减少损失扩大的义务，而阙天福、陈秋英在一审法院通知其于2018年1月5日接收房屋后，至今仍拒绝接收，对于2018年1月5日二人拒绝接收房屋之后的损失，属于二人自行扩大的损失，应由其二人自行承担，因此阙天福、陈秋英要求李新华支付2018年1月5日以后的租金，无事实依据，不予支持。一审判决李新华仍须支付2018年1月和2月的租金16666元，确有错误，本院予以纠正。
关于一审判决李新华负有将租赁房屋的三、四楼的砌高地板恢复至原水平状态的义务是否合法有据的问题。本案中，李新华将租赁房屋的三、四楼的地板砌高是依合同约定所为，且依照涉案租赁合同第十条的约定，李新华负有在搬离时不得损坏房屋装修的义务，故阙天福、陈秋英要求李新华将三、四楼的砌高地板恢复至原水平状态的诉讼请求，无事实和法律依据，应当予以驳回，一审判决李新华将三、四楼的砌高地板恢复至原水平状态，确有错误，本院予以纠正。
关于一审判决诉讼保全费5000元由李新华承担是否正确的问题。依照《诉讼费用交纳办法》第十条“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：……（二）申请保全措施……”及第三十八条“……本办法第十条第（二）项规定的申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求……”的规定，阙天福、陈秋英向一审法院提起反诉并在反诉中申请诉讼保全，二人缴纳了保全费5000元，又在反诉请求中要求李新华承担全部的保全费5000元。本院经审查认为，阙天福、陈秋英提出的反诉请求金额达70万元以上，其据此申请财产保全，但其反诉请求仅有24527元得到法院的支持，其余的反诉请求均被驳回，因此，对于保全费5000元的负担，应按法院支持反诉金额的比例分担，本院认为，应由李新华负担270元，由阙天福、陈秋英负担4730元。一审判决诉讼保全费5000元由李新华承担，确有不当，本院予以纠正。
综上所述，阙天福、陈秋英的上诉请求均不能成立，应予驳回；李新华的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持福建省上杭县人民法院作出的（2017）闽0823民初572号民事判决第二、四、七、九项，即“二、阙天福、陈秋英应在判决生效后十日内赔偿李新华维修费用和装修费用139536元的70%即97675.2元；四、阙天福、陈秋英应在本判决生效后十日内支付李新华租房押金2万元；七、李新华应在本判决生效后支付阙天福、陈秋英违约金19499元；九、李新华应在本判决生效后十日内赔偿阙天福、陈秋英维修费用5028元；”
二、撤销福建省上杭县人民法院作出的（2017）闽0823民初572号民事判决第五、六、八、十一项；即“五、驳回李新华其余诉讼请求；六、李新华应在本判决生效后后十日支付阙天福、陈秋英房屋租金16666元；八、李新华应在本判决生效后十日内将租赁房屋的的三、四楼的砌高地板恢复至原水平状态；十、李新华应在本判决生效后十日内支付阙天福、陈秋英诉讼保全费用5000元；十一、驳回阙天福、陈秋英的其余诉讼请求；”
三、变更福建省上杭县人民法院作出的（2017）闽0823民初572号民事判决第一、三项为：一、李新华与阙天福、陈秋英于2011年2月22日签订的《租房合同》及2016年5月25日签订的《租房合同补充协议书》于2017年3月14日解除；三、阙天福、陈秋英应在本判决生效后十日内支付李新华另行寻找替代房屋期间的损失22749元；
四、李新华应在本判决生效后十日内支付阙天福、陈秋英诉讼保全费用270元；
五、驳回李新华的其他本诉诉讼请求；
六、驳回阙天福、陈秋英的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费20899元，由李新华负担5529元，由阙天福、陈秋英负担15370元。变更一审案件受理费的负担如下：一审本诉受理费15370元，由李新华负担12262元，由阙天福、陈秋英负担3108元；反诉受理费5529元，由李新华负担210元，由阙天福、陈秋英负担5319元；鉴定费70000元（该款已由李新华预交），由阙天福、陈秋英负担49000元，阙天福、陈秋英在判决生效后十日内支付给李新华。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈日耀
审 判 员 詹跃忠
审 判 员 许培清
二〇一八年八月八日
法官助理 黄达康
书 记 员 曾梦烟
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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