甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）庆民终字第99号
上诉人（原审原告）王利曼。
委托代理人胡炯文，甘肃泰丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）西安民生集团股份有限公司庆阳新天地购物广场。
负责人赵蔚林，该购物广场总经理。
委托代理人王浩。
被上诉人（原审被告）西安民生集团股份有限公司。
法定代表人马永庆，董事长。
委托代理人包维宁，甘肃北斗律师事务所律师。
委托代理人柳军。
被上诉人（原审被告）庆阳市新天地财富广场一楼业主委员会。
负责人邱俊民，该业主委员会主任。
委托代理人王昭武。
上诉人王利曼因与被上诉人西安民生集团股份有限公司庆阳新天地购物广场、西安民生集团股份有限公司、庆阳市新天地财富广场一楼业主委员会（简称新天地业主委员会）侵权责任纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2011）庆西民初字第0986号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王利曼及其委托代理人胡炯文、被上诉人西安民生集团股份有限公司庆阳新天地购物广场委托代理人王浩、被上诉人西安民生集团股份有限公司委托代理人柳军及包维宁、被上诉人新天地业主委员会委托代理人王昭武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：庆阳市新天地财富广场一楼商业大厅拥有152户业主，王利曼系业主之一，各业主在一楼商业大厅均有自己的经营商铺并享有所有权，根据庆阳市房产局给王利曼办理的房产证，王利曼在一楼商业大厅拥有的商铺编号为B3011，建筑面积27.15平方米。2007年11月，众业主将一楼大厅整场出租给庆阳新世界置业有限公司经营，租赁期限为2008年1月1日至2010年12月31日，其中包括王利曼的商铺。租赁经营届满后，新天地业主委员会于2010年12月19日做出决议，“1、商场不同于独立门面，其设施、公摊面积等属全体业主共有，不可分割，而且商场属大众活动之场所，其消防、经营、管理、物业等，社会对其有更高要求，因此一楼商场必须实行统一管理、统一经营、统一决策、统一规划布局，从而各位业主必须坚持少数服从多数，个人服从整体的原则，坚决反对个人利益损害、损坏整体利益的言行，坚决反对投机钻营行为。部分业主确需独立经营商铺的，应办理相关手续，在不影响其他业主利益的前提下，经业主大会讨论审批。2、凡召开的业主大会，无故缺席不到者对大会通过的决定决议，缺席者应视为同意，以免影响其他业主的利益。3、业主委员会是按照国家有关法律，依照法律程序成立的合法组织，业主应积极支持业委会工作，同意抽取一定经费作为工作经费给工作人员补贴。4、同意将一楼整场出租给民生集团庆阳分店经营，年限12年，即2011年1月1日至2022年12月30日。租金为4年一段，即前4年租金为原购房金额的9.5%，中间4年为l0.5%，后4年为12%。”授权业主代表推选人员与其签约，并加盖业主委员会公章。该决议征得了144户业主的签名同意，但在新天地业主委员会与西安民生集团股份有限公司协商签约过程中，王利曼等4户业主提出要自主独立经营，对此，新天地业主委员会和西安民生集团股份有限公司均表示同意，后由于双方就自主经营的进场事宜和相关经营手续的办理等问题迟迟未能协商达成一致。2011年1月31日，新天地业主委员会在陇东报刊登了“公告”，内容：王利曼等4户业主要求自主经营，为了避免一楼的整体规划、装修、开业及97%业主的利益，以免拖延造成商厦、业主更大的经营损失，此公告后，本人在10日内领取“业主自主经营审批表”办理好进场应办的相关手续，逾期视为自动放弃自主经营。公告限定的期限届满后，由于王利曼等4户业主未办理自主经营的相关手续。于是，新天地业主委员会经业主代表授权，于2011年2月26日与西安民生集团股份有限公司签订了租赁合同，约定租赁期限12年，租金前4年每年为原购房总金额的9.5%，中间4年为10.5%，后4年为12%计算（租金系各业主的收益）。合同签订后，西安民生集团股份有限公同便对一楼大厅进行了装修和重新规划，并将所有商铺出租给商户。
庆阳市西峰区人民法院审理认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。财富广场一楼商业大厅拥有152户业主，众业主的商铺不同于独立门面，大厅内的公共场所、公用设施、公摊面职等属全体业主共有。2011年2月26日，新天地业主委员会代表与西安民生集团股份有限公司签订的租赁合同，是经专有部分占建筑物总面积过半数的业主、总人数超过90%以上的业主同意的情况下签订的，所签订的租赁合同符合上述法律的规定。另外，新天地业主委员会2010年12月19日作出的决议，确定将大厅整体出租给西安民生集团股份有限公司，同时明确表明确需独立经营的业主，在不影响其他业主利益的前提下，应办理相关手续，经业主大会讨论审批。对此，王利曼仅仅是提出要求自主独立经营，对将一楼大厅出租给西安民生集团股份有限公司并没有提出异议，亦未提供按照公告要求在期限内办理自主经营相关手续的证据，由此表明，王利曼当时认可将一楼大厅出租给西安民生集团股份有限公司的事实，据此，新天地业主委员会代表与西安民生集团股份有限公司签订的租赁合同合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人不得擅自变更或者解除，故王利曼的诉讼请求理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，判决：驳回王利曼的诉讼请求。案件受理费70元，由王利曼负担。
王利曼不服庆阳市西峰区人民法院上述民事判决，向本院提出上诉称：1、其对商铺拥有完全的所有权，被上诉人未经其同意将其商铺出租给他人长达12年错误；2、原审法院未对“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数的三分之二以上的业主同意”这一比例未进行查证，就依据被上诉人提供的名单进行认定不当；3、新天地业主委员会与西安民生集团签订的租赁合同，合同主体错误，其效力亦无效，原审法院给予认定违法；4、新天地业主委员会的行为使上诉人面临很大的商业风险；5、其对该商铺有独立的所有权并非共同所有，原审驳回其上诉请求适用法律错误；6、新天地业主委员会未经权利人同意，也无法律依据，将其商铺出租给他人的行为属于处分权利人的实体权利，属于无效处分，是侵权行为。原审法院认定部分事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，改判新天地业主委员会和西安民生集团股份有限公司签订的涉及上诉人的商铺出租部分合同无效，将商铺返还上诉人，并双倍支付占用期间的租金。
西安民生集团股份有限公司庆阳新天地购物广场答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处公正。1、原审认定公共场所、公用设施、公摊面积等属全体业主共有，并非认定“商铺”共有；2、其所签合同是经过90%以上业主同意，上诉人王利曼有异议，自己应举证；3、新天地业主委员会代表业主行使权利，上诉人王利曼将业委会代表152户业主认为成“代理”错误；4、上诉人王利曼以租赁费可能收不回而否认“租赁合同”的有效性，不能成立；5、上诉人王利曼将业主委员会的权利与业主委员会作为业主的代表混为谈，认定原判适用《物权法》第七十六条规定错误，不能成立。
庆阳市新天地财富广场一楼业主委员会答辩称：上诉人王利曼请求其商铺出租部分无效的请求不能成立，其业主委员会与民生集团签订的“租赁合同”有效，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审认定的事实一致。有下列证据证实，双方当事人陈述、新天地业主委员会于2010年12月19日作出的决议，2011年2月26日，新天地业主委员会与西安民生集团股份有限公司签订的租赁合同等证据在卷证实，本院予以确认。
本院认为，该案争议焦点是新天地业主委员会、业主代表与西安民生集团股份有限公司签订的租赁合同是否有效，对王利曼是否具有约束力问题。新天地业主委员会根据《物权法》第七十六条规定，组织业主讨论，并经超过144户90%以上的业主同意签名，作出2010年12月19日决议，该决议对各业主均有约束力，依据该决议新天地业主委员会与西安民生集团股份有限公司签订了“租赁合同”，其目的为了全体业主们的利益，所签订的租赁合同符合《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国合同法》相关规定，不违反相关的法律及行政法规强制性规定，双方意思表示真实，双方所签租赁合同合法有效，且至目前，绝大多数业主对该租赁合同无异议，租赁合同应予认定。王利曼虽然未签名表示同意，但其商铺不同于独立门面，没有具体固定结构，王利曼以自己拥有该商铺产权不能否定绝大多数业主及业主委员会的决定，更不能依此损害其他业主的利益，应遵循整体布局和规划，依法应当遵照执行此合同。故原判认定主要事实清楚，证据确实，判处正确，上诉人王利曼的上诉理由均不能成立。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费70元，由上诉人王利曼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴帅之
审 判 员 杨 杰
代理审判员 郭立品
二〇一二年四月十八日
书 记 员 杨 柳