＼n福建省龙岩市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）岩民终字第90号＼n上诉人（原审原告）陈秀华，女，1991年3月23日生，汉族，居民，住永定县。＼n委托代理人苏和锦，永定县康桥法律服务所法律工作者。＼n被上诉人（原审被告）谢裕信，男，1972年12月26日生，汉族，居民，住永定县。＼n上诉人陈秀华因与被上诉人谢裕信居间合同纠纷一案，不服永定县人民法院（2013）永民初字第1679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人陈秀华的委托代理人苏和锦，被上诉人谢裕信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审查明，原告永定县嘉诚房产中介服务部于2013年4月1日登记成立，该服务部向公众发布一则广告，广告载明：“九一路套房，九一路套房出售6楼面积115平方米、三房二厅二卫一阳台、有杂物间三向采光，双证齐全。价格：75万元，特点：交通、就学便利，现买现住。”，2013年4月9日，被告谢裕信与原告签订了看房协议，该看房协议载明：“甲方（委托方）：谢裕信，身份证号：352623197212260615，乙方（受委托方）：嘉诚房产中介服务部，乙方提供如下房产：……，一、乙方提供上述房产供甲方，同时提供相关房地产咨询等中介服务。通过乙方提供中介咨询服务后，甲方与上述房产的产权人或产权人的代理人签订合同即视为为乙方完成中介、咨询服务的责任；……，五、甲方自看该房之日起，无论以任何理由，不通过乙方，自己或通过第三方而与乙方提供的该房屋业主达成交易，购买成交该房屋，一经查实则视为本次交易成功，甲方已经构成违约并承担法律责任。甲方应该按照该房屋在本协议中的登记报价，三倍支付中介佣金给乙方。本协议房屋登记价格与交易价格不一致时，应以本协议登记价格为支付佣金的依据。甲方并应承担相应的诉讼费、公证费、律师费等相关的费用。……，七、乙方承诺：1、乙方向甲方提供免费看房服务并保证向甲方提供的房屋信息真实有效。2、协助甲方与房屋产权人或代理人签订出售合同，办理房屋产权转移手续。……，甲方：谢裕信，乙方：嘉诚房产中介服务部，中介人：陈秀华，签约日期：2013年4月9日”。2013年4月26日，被告谢裕信向刘福其购买坐落在永定县凤城镇西门街凤发大厦B幢6层602室，建筑面积为100.28平方米，套内建筑面积为94.31平方米的套房一套。现原告认为被告谢裕信私下与房主刘福其成交，拒不向原告支付中介费。根据原告与被告签订的“看房协议”，被告的行为已经违反协议第五项的规定，被告应按该套房在本协议中以登记报价三倍支付中介佣金给原告。为此，原告请求法院判令被告谢裕信支付中介佣金22500元。＼n原审认为，原告永定县嘉诚房产中介服务部以广告的方式向被告谢裕信报告其欲购买的房产信息，为被告提供了签订合同的媒介服务，原告应该为被告提供其广告中描述的房源的真实信息包括该房源的产权所有人，房屋的具体位置、真实面积、结构及房产所有权证、土地使用权证等，但从原告提供的证据表明，其提供的房源信息与被告所购买的房产信息不一致，也就是被告所购买的房屋并非原告居间的房源，原告诉请被告支付中介佣金的主张，证据不足，依法不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四、第四百二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决驳回原告陈秀华的诉讼请求。案件受理费362元，因适用简易程序减半收取181元，由原告陈秀华负担。＼n宣判后，上诉人陈秀华不服，向本院提起上诉称：1、中介服务部与谢裕信签订了合法有效的《看房协议》，且中介服务部依协议履行了中介服务，带谢裕信看了刘福其所有的套房；2、谢裕信避开中介私下购买的套房就是中介服务部所介绍的套房，谢裕信不诚信的行为损害了中介服务部的合法权益，上诉人要求其支付中介佣金合情合理，理应支持。原审以中介服务部工作人员的疏忽将“601”写成“602”，而认为上诉人提供的房源信息与被上诉人所购买的房产信息不一致，驳回上诉人的诉讼请求是错误的。综上请求二审法院：撤销原审判决，改判被上诉人谢裕信支付中介佣金22500元。＼n被上诉人谢裕信答辩称：1、原告所有的中介公司是否具有相应的资质？当时看套房的时候，中介公司并没有房主的授权书。2、被上诉人所购买的房屋位于永定县凤城镇西门街凤发大厦602室，并非原告诉称的永定县凤城镇九一路凤发大厦601室。3、被上诉人当时因购房之需曾到上诉人店铺看房屋信息并签订了空白的看房协议。4、凤发大厦601室与602室在结构、面积上存在差异，看房协议中的居间对象与答辩人实际购买的房屋不具有同一性。综上，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。＼n经审理查明，双方当事人对原审判决查明认定的事实均无异议，本院对双方当事人均无异议的事实予以认定。＼n在二审诉讼过程中，上诉人向本院提交如下证据材料：1、上诉人的中介机构内部登记的房产信息证明，证明房源信息是刘福其发布的，说明谢裕信所购买的就是刘福其用于出售的房屋。2、房屋登记信息证明，证明谢裕信所购买的房屋就是刘福其所有的，刘福其仅有此一套房屋，并不存在其他房屋。3、电话记录，用于证明上诉人的中介机构服务部带谢裕信看完房子后，中介机构服务部与刘福其联系后，谢裕信就私下直接与刘福其进行联系购买房屋。4、证人陈永先出庭作证，其陈述2013年4月10日下午，陈永先亲自带谢裕信看刘福其的房屋，谢裕信与刘福其认识后发现双方有亲戚关系，私下就留下电话，看完房后，他们两个人就私下联系，没有再通过上诉人的中介机构沟通。后来通过到房产管理部门查询，房主刘福其与谢裕信私下成交，且已办理房产过户手续，他们成交的就是由其带谢裕信看的房屋。＼n经质证，被上诉人认为，对上诉人提交的证据1真实性有异议，认为其买的房子确实是刘福其的，但不是上诉人的中介机构介绍的房子；对证据2，被上诉人无异议；对证据3，被上诉人认为电话记录没有具体的录音，不能够证明上诉人带其看房的事实，其并不是通过中介认识刘福其的，是其表哥介绍其跟刘福其认识并买房的。对证据4，被上诉人认为证人证言不可信，在中介见过证人，但证人没有带其看过房子。＼n本院于2014年3月12日依法向赖伟红进行了询问，并制作了《调查笔录》。赖伟红系凤发大厦601号房屋的所有人，其陈述凤发大厦601室在2011年购买，其没有出售的意向，也没有中介带人来看过房子。经质证，上诉人认为对该笔录的真实性和合法性无异议。被上诉人认为该笔录与本案无关。＼n本院审查认为，上诉人提供的证据1，系上诉人单方制作，不具有证明力，依法不予认定；证据2，能够证明被上诉人购买刘福其在凤发大厦602号的房屋，依法能作为本案的定案依据；证据3，来源不明，被上诉人对其真实性亦有异议，依法不能作为本案定案依据；对证据4，证人陈永先是上诉人陈秀华的父亲，证明力较低，但综合本案其他证据及已查明的事实可以证明上诉人主张，本院予以认定。本院制作的《调查笔录》来源真实合法，能够作为认定本案事实的依据。＼n根据双方当事人在一、二审提供的证据，本院另查明，2013年4月9日的《看房协议》上记载：看房时间2013年4月10日，房屋位置九一路凤发大厦601号，建筑面积115平方，楼层6层，报价75万元。《看房协议》还约定：“四、甲方看好乙方提供的售房房源并成交，应支付给乙方房产实际成交价格的1%作为中介佣金费用。”凤发大厦601号房屋的所有权人赖伟红至今无将其房屋出售的意向，未委托任何中介机构出售该房屋。＼n本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。联系本案而言，2013年4月9日上诉人陈秀华与被上诉人谢裕信签订的《看房协议》是双方当事人的真实意思表示，该协议第五条约定：“……甲方已构成违约并承担法律责任。甲方应按照该房屋在本协议中的登记报价，三倍（3%）［买卖］支付中介佣金给乙方。本协议房屋登记价格与交易价格不一致时，应以本协议登记价格为支付佣金的依据……”，虽该约定载明“支付中介佣金”，但从该约定的内容来看，系对违约责任的认定与违约金计算的约定，约定中的“支付中介佣金”应视为违约金的性质。结合《看房协议》第四条“甲方看好乙方提供的售房房源并成交，应支付给乙方房产实际成交价格的1%作为中介佣金费用”的内容，当事人双方约定按登记报价的3%计算违约金已明显超过了实际损失的3倍，根据上述法律规定，超出实际损失的违约金应予以调整。因此，除了当事人约定的第五条内容中关于违约金计算部分效力不予认定，须按法律规定进行调整外，《看房协议》的其他约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。该协议对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。＼n从《看房协议》内容看，双方当事人签订的协议属居间合同。上诉人作为居间人，已向委托人即被上诉人披露了房源信息即“九一路凤发大厦601号”，也注明了看房时间即“2013年4月10日”，虽然被上诉人实际所购房屋为永定县凤城镇西门街凤发大厦602号，与《看房协议》中记载的凤发大厦601号不相一致，但从查明的事实看，凤发大厦601号的房屋所有人从未委托任何中介机构出售该房屋，《看房协议》中记载的看房地点凤发大厦又与被上诉人实际所购房屋所在大厦一致，被上诉人对此亦未作出合理说明，且房屋出让人刘福其在凤发大厦仅有602一套房屋，被上诉人提出其签订的是空白看房协议以及上诉人未带其实地看房的主张，与其签字认可的《看房协议》不符，又未提供证据予以证明，本院依法不予采信。结合证人陈永先的证言等证据，本院综合认定上诉人《看房协议》所记载的“凤发大厦601号”应为笔误，实际上诉人带被上诉人所看的房屋为“凤发大厦602号”，被上诉人依此笔误否认上诉人已提供订立合同的媒介服务与事实不符，本院不予以采信。被上诉人在获得上诉人提供的房屋信息并看房后，自行与凤发大厦602号房屋所有人刘福其达成交易并购买该房，违反了《看房协议》第五条的约定，应承担相应的违约责任。鉴于《看房协议》第五条约定的内容超出法律许可，其超出部分不予认定，违约金只能按法律规定予以调整。《看房协议》第五条记载“……本协议房屋登记价格与交易价格不一致时，应以本协议登记价格为支付佣金的依据……”，现双方当事人均未向本院提供证据证明房屋买卖的实际交易价格，本院以双方当事人登记报价的75万元作为违约金的计算依据。被上诉人提出其不应承担违约金应视为其提出了对违约金过高进行调整的请求，本院酌情认定被上诉人的违约金为登记报价75万元的1%即7500元。＼n综上，原审判决认定上诉人提供的房源信息与被上诉人所购买的房产信息不一致，并驳回上诉人要求被上诉人支付中介佣金的诉讼请求，属于认定事实错误，本院依法予以纠正。上诉人提出的上诉理由部分成立，对成立部分本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十四条、第四百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：＼n一、撤销永定县人民法院（2013）永民初字第1679号民事判决；＼n二、被上诉人谢裕信在本判决生效后十日内向上诉人陈秀华支付违约金7500元。＼n三、驳回上诉人陈秀华的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n二审案件受理费362元，由上诉人陈秀华负担242元，被上诉人谢裕信负担120元；变更一审案件受理费181元由上诉人陈秀华负担121元，被上诉人谢裕信负担60元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长丁建岩＼n代理审判员王瑜程＼n代理审判员严丽梅＼n二〇一四年四月十六日＼n书记员龚冰琦（代）＼n附：适用的法律条文＼n《中华人民共和国合同法》＼n第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。＼n依法成立的合同，受法律保护。＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。＼n约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。＼n第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。＼n第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。＼n《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》＼n第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。＼n当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；