广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终13313号
上诉人（原审被告）：孙秀，女，1972年6月23日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。
被上诉人（原审原告）：广州聚光灯模特经纪有限公司，住所地广东省广州市天河区棠安路119号之一606房（仅限办公用途）。
法定代表人：谭新华，职务：总经理。
上诉人孙秀因与被上诉人广州聚光灯模特经纪有限公司（以下简称为聚光灯模特经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初619号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
孙秀上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回聚光灯模特经纪公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由聚光灯模特经纪公司承担。事实和理由：一、我国《合同法》确立了合同相对性原则，只有合同当事人才享有合同权利及承担合同义务。案涉合同的承租人是谭新华，并非聚光灯模特经纪公司。谭新华具有独立的人格，聚光灯模特经纪公司作为本案的诉讼主体不适格。二、根据孙秀提供的《广州淘影文化传播有限公司》企业信用信息公示报告，可知谭新华不仅是聚光灯模特经纪公司的法定代表人，也是广州淘影文化传播有限公司的法定代表人，故不能明确其签订合同的行为究竟是代表哪个公司。且广州淘影文化传播有限公司的经营范围以摄影为主，与案涉合同约定的出租屋做住宅、商业摄影使用更为贴合。同时，谭新华从案涉房屋搬走时，留下的《应收款确认函》、《证明》也印证了孙秀的主张。三、从孙秀提供的图片可以看出谭新华造成孙秀的房屋毁损、破坏并堆积杂物，给孙秀造成经济损失。同时，谭新华在搬离房屋时口头承诺用保证金抵扣孙秀的经济损失。鉴于该承诺，孙秀于2017年3月26日开始对案涉房屋进行装修、恢复原状，共花费人民币44100元。谭新华违反合同约定，孙秀据此扣除保证金合理合法。四、谭新华在签订案涉合同过程中有欺骗行为，中介人员声称和谭新华是朋友，合同签订只有孙秀交了5000元服务费，谭新华没有缴纳。合同签订后，也没有家私清单。该中介人员很可能是谭新华找来假冒的。谭新华在使用房屋过程中，偷换房屋的使用范围，将房屋变成拍摄基地、酒吧，孙秀对此提出过异议，谭新华说交房时会恢复原状，故才没有终止合约。综上，请求二审法院依法改判。
聚光灯模特经纪公司无答辩。
因本案纠纷，聚光灯模特经纪公司于2017年1月16日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.孙秀向聚光灯模特经纪公司返还保证金37600元；2.本案诉讼费用由孙秀承担。
一审法院认定事实：聚光灯模特经纪公司于2015年6月17日经依法成立，类型为有限责任公司，法定代表人为谭新华。
位于新塘镇广园××桂园××街××101房屋权属人为孙秀。聚光灯模特经纪公司法定代表人谭新华（承租方）与孙秀（出租方）及广州市懿居房地产中介有限公司（经纪方）于2015年3月13日签订《房地产租赁合同》，约定承租方承租出租方位于xx街27号首层101房屋，房产建筑面积574平方米，作住宅、商业拍摄使用，租期从2015年3月24日至2016年3月23日止，保证金37600元，每月租金18800元，租金按月结算，在每月的第24日前按银行转账付款方式缴付，出租方出具收据。签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除。出租方交付物业予承租方使用之日期为2015年2月14日。租赁合同期满或解除，承租方必须依时迁出并将其个人之家具杂物全部搬走，如迁出后5天内仍留下箱物不搬清，则作放弃权利论，由出租方全权处理，承租方对此无任何异议。谭新华于签订合同当天支付保证金37600元及租金18800元给孙秀，并由孙秀出具《收款收据》给谭新华，孙秀于2015年3月14日将案涉房屋交付给聚光灯模特经纪公司使用。聚光灯模特经纪公司承租案涉房屋后作为模特拍摄基地，2016年3月20日聚光灯模特经纪公司将案涉房屋钥匙及门卡退回给孙秀，并于同月23日搬离案涉房屋。孙秀于2017年3月26日对案涉房屋重新装修。
聚光灯模特经纪公司于2017年8月15日以广州市懿居房地产中介有限公司与本案不存在直接关系为由申请撤回对该公司的起诉。一审法院已另行作出裁定，准许聚光灯模特经纪公司撤回对该公司的起诉。
孙秀提供以下证据：1.孙秀自行拍摄的照片47张，拟证明案涉房屋毁损、破坏及堆积杂物；2.《装修协议》载明孙秀对案涉房屋修复需费用33000元；3.《销售合同》、《收款收据》，载明案涉房屋安装窗帘款5780元。
一审审理中，一、聚光灯模特经纪公司陈述以下事实：案涉房屋只用于拍摄，不存在毁坏设备、改建情况，未提出过在保证金中扣除款项的事。二、孙秀陈述以下事实：聚光灯模特经纪公司退还钥匙及门卡当日对案涉房屋进行清点，发现堆积很多垃圾，聚光灯模特经纪公司对地板铺设，墙壁穿透铺设电线，对房屋现有的墙壁进行损坏，灯饰破坏，门锁破坏，损坏的现场有自行拍的照片，但没有报警，也没有其他证人在场，当时向谭新华提出异议，谭新华提出可以在保证金中扣除。
一审法院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第38条关于依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人是法人的法定代表人的规定，公司的法定代表人可以作为公司代表做出意思表示，谭新华作为聚光灯模特经纪公司的法定代表人，出于履行职务的目的与孙秀签订合同的行为应视为公司的行为，聚光灯模特经纪公司在本案中主体适格，故聚光灯模特经纪公司、孙秀签订的《房地产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。根据合同约定，合同终止，聚光灯模特经纪公司在付清租金及其他费用并按期迁出时，孙秀应即时将保证金无息退回给承租方，如聚光灯模特经纪公司违约造成出租方的经济损失，孙秀有权从保证金中扣除。合同约定的租赁期限至2016年3月23日止，即合同的权利义务在2016年3月23日终止，租赁合同期限届满聚光灯模特经纪公司未拖欠孙秀租金及其他费用，将案涉房屋钥匙及门卡退回给孙秀，并搬离案涉房屋。孙秀只提供其自行拍摄的照片及《装修协议》、《销售合同》、《收款收据》主张聚光灯模特经纪公司损坏案涉房屋并要求赔偿修复费，聚光灯模特经纪公司不予认可，孙秀没有其他证据予以佐证，不足以证明案涉房屋损坏的事实。且孙秀在未采取证据保全的情况下已于2017年3月26日对案涉房屋重新装修，致使无法反映案涉房屋是否被损坏的状况，孙秀主张聚光灯模特经纪公司损坏案涉房屋及要求赔偿修复费，证据不足，不予采纳。孙秀未能举证证明聚光灯模特经纪公司存在违约造成孙秀经济损失的证据，应按合同约定将保证金退回给聚光灯模特经纪公司，聚光灯模特经纪公司主张孙秀退回保证金37600元，合理合法，予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2017年10月31日做出判决如下：孙秀在本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金37600元给聚光灯模特经纪公司。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费740元由孙秀负担。
经查，一审法院认定事实并无不当，本院予以确认。
二审中，孙秀主张聚光灯模特经纪公司在退场时没有交还房屋钥匙和门卡，但其在一审陈述和上诉状中均确认该事实。聚光灯模特经纪公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。
本院认为，孙秀与聚光灯模特经纪公司的法定代表人谭新华签订案涉房屋租赁合同，实际使用房屋为聚光灯模特经纪公司，孙秀虽称有提出异议，但无证据证明，本院认定由聚光灯模特经纪公司实际履行合同。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第三十八条的规定，认定谭新华作为聚光灯模特经纪公司的法定代表人，出于履行职务的目的与孙秀签订案涉合同的行为应视为公司的行为，并无不当，本院予以维持。聚光灯模特经纪公司与孙秀签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院对此认定正确，本院予以维持。
根据案涉租赁合同约定，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除。双方租赁合同于2016年3月23日期限届满，聚光灯模特经纪公司于2016年3月20日将案涉房屋钥匙及门卡退回给孙秀，并于同月23日搬离案涉房屋，未拖欠租金及其他费用。孙秀应当依照合同约定，将保证金退回给聚光灯模特经纪公司。孙秀上诉主张聚光灯模特经纪公司将案涉房屋损坏，应扣押保证金以抵扣损失修复费用。但孙秀提供的证据其拍摄的照片，既不能证明损失为多少，也不能证明该损失与聚光灯模特经纪公司存在因果关系，聚光灯模特经纪公司对此不予认可。且，孙秀并无证据证明在双方交接房屋时，其有向聚光灯模特经纪公司提出过房屋损坏赔偿。同时，孙秀已于2017年3月26日对房屋进行了重新装修，现无法客观反映房屋当时的真实情况。因此，一审法院不予支持孙秀要求用保证金抵扣损失的抗辩主张，并无不当，本院予以维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，聚光灯模特经纪公司经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，孙秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费740元，由上诉人孙秀负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一八年九月十二日
书记员 眭 翘
李倩妤