黑龙江省牡丹江市东安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1002民初430号
原告牡丹江市优美照像美术室，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东小一条路平安街口，组织机构代码70287056-1。
负责人吕智超，男，该单位经理。
委托代理人郭忠庆，黑龙江宇通律师事务所律师。
被告袁林，男，1988年8月出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市东安区，户籍地黑龙江省海林市。
委托代理人张洪运（系被告母亲），女，1957年3月出生，汉族，住所地黑龙江省海林市。
原告牡丹江市优美照像美术室（以下简称优美美术室）与被告袁林租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法由审判员马莹独任审理，于2016年6月27日公开开庭进行了审理，原告优美美术室负责人吕智超及其委托代理人郭忠庆、被告袁林及其委托代理人张洪运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告优美美术室诉称：原、被告于2014年10月16日签订租房协议书，双方约定原告将其所有的位于牡丹江市东安区东小一条路、北小平安街口1XX号门市出租给被告，租期为五年，每年提前一个月交付下年度房租，租金交付不得拖欠，否则应向原告支付日租金二倍的滞纳金，连续拖欠五日为违约行为，原告有权立即收回房屋，房屋押金不退，收回房屋时，房内任何人留存的物品及财产原告有任意处置权。在合同履行期间，被告没有按照协议约定一次性交齐2015年5月25日至2016年5月24日的租金54000元，尚欠7000元，原告多次讨要无果。2016年3月14日原告收取房租时发现被告失联，寄卖行控制了该房屋，2016年3月18日寄卖行的人将房屋钥匙交给原告，原告收回房屋并更换门锁。被告的违约行为给原告造成了重大损失，故原告起诉至法院，要求：1.解除双方签订的租房协议书；2.要求被告腾退房屋；3.要求被告给付水费1244.50元、电费304.90元、滞纳金2100元，共计3649.40元；4.被告赔偿原告2016年4月7日至判决之日起给原告造成的租金损失，按照每月4500元的标准计算；5.诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确要求租金损失的日期为自2016年6月2日至被告实际腾退房屋之日止,撤回要求被告给付滞纳金的诉讼请求。
被告袁林辩称：被告同意解除合同，同意腾退房屋，但是不同意给付原告其他费用，因为原告违约在先，2016年3月18日原告更换了门锁导致被告无法进屋，原告要求被告把室内物品全部搬走，导致被告无法经营，被告已经报警，原告的行为给被告也造成了经济损失。被告不拖欠原告的房租。
本案争议焦点：1.原、被告之间的法律关系；2.原告与被告是否存在违约行为；3.被告是否应给付原告各项费用及租金损失。
审理中原告优美美术室为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一，租房协议书、房屋产权证各一份。意在证明：1.2014年10月16日原被告签订租房协议书，双方约定原告将位于东小一条路、北小平安街口1XX号门市房出租给被告使用，租期自2014年11月25日起至2019年11月24日止，租期5年，前半年房费12000元，2015年5月24日起至2018年11月24日止每月房租费4500元，2018年11月25日起至2019年11月24日止每月房租费4800元；2.原被告双方在协议书的第一条中约定：房屋租金前半年按半年交费，后四年半按年交费，租金交付方式为每年提前一个月交付下半年房费，租金不得拖延，否则被告向原告支付日租金二倍的滞纳金，被告租金交付连续拖欠5日为违约行为，原告有权立即收回房屋，房屋抵押金不退，原告收回房屋时，房屋内任何人留存的物品及财物原告有任意处置权；3.原被告双方自协议书第四条中约定：房屋供热费、土地使用费和房屋租赁税由原告承担，其他一切费用均由被告承担。
被告袁林对此份证据没有异议。
本院认为：此份证据为合法有效的书证，具有客观真实性，且被告对此份证据无异议，故本院对此份证据予以采信。
证据二，关于缓缴供热费事宜的说明一份（2015年12月7日）、牡丹江供电公司电力销售发票两份、牡丹江龙江环保供水有限公司出具的证明一份。意在证明：1.2015年6月4日至2016年6月4日被告应交房费54000元，至2015年12月7日被告尚欠7000元，原告已多次催讨房费无果，被告已在关于缓缴供热费事宜的说明上签字确认；2.截止到2016年3月18日被告共拖欠涉案房屋水费1244.50元；3.截止到2016年4月12日被告共拖欠涉案房屋电费304.90元。
被告袁林认为：供热费约定是原告应当承担的，水电费都是我用的，水电费是原告换锁之后2016年3月18日之后发生的费用，与被告无关，被告已经不能进入诉争房屋。
本院认为：此份证据中的说明结合原告提供的证据三，能够证明被告拖欠原告房屋租金7000元的事实，电费票据及牡丹江龙江环保供水有限公司出具的证明能证明被告经营期间产生电费304.90元及水费1244.50元尚未交纳的事实，本院对此事实予以确认。
证据三，短信照片一张、承诺书一份。意在证明：原告已多次要求被告按照协议书的约定支付拖欠的租金，被告虽多次承诺支付房屋的租金却一直没有履行支付租金的义务。
被告袁林对形式要件没有异议，但是被告没亲眼见过照片上所拍摄的通知，只是听店里的工作人员说过。被告不拖欠原告租金。
本院认为：因被告对此份证据的形式要件没有异议，故本院对此份证据的形式要件予以确认。此份证据能够证实原告的经营人吕智超已多次要求被告按照协议书的约定支付拖欠的租金的事实，本院对此事实予以确认。
证据四，公安机关出警光盘一张、照片一张。意在证明：2016年3月18日汇金寄卖行将涉案房屋的钥匙交还给原告，当晚被告破门进入涉诉房屋，被告控制涉诉房屋两天之久，原告控制房屋只有半天，故被告所述房屋的物品丢失与事实不符。2016年3月20日，被告将原告骗到涉诉房屋并非法拘禁原告两个小时，原告报警后在警察处理过程中被告坚持不支付房租，不接受钥匙，故原告持有钥匙至今。
被告袁林认为2016年3月18日袁林撬开房屋后，发现屋内物品丢失，于是报警了，也没有非法拘禁原告。2016年3月20日原告报警后警察让被告收房屋钥匙，但被告认为房屋内物品丢失，所以原告给被告钥匙被告不能接收。
本院认为：此份证据结合庭审调查，能够证实2016年3月18日原告的经营人吕智超从证人处收回房屋钥匙，被告于当晚撬开涉诉房屋大门进入该房内。2016年3月20日，吕智超及被告双方到涉诉房屋内协商房屋租赁事宜未果后吕智超报警，公安机关出警后，经协调，吕智超同意将房屋钥匙交付被告，被告不接受房屋钥匙的事实，本院对此事实予以确认。
审理中被告袁林为支持其主张，向法庭举证如下：
证人刘晓鹏证言一份。意在证明：涉诉房屋是原告从证人手中拿走钥匙后换锁的，原告让证人腾退房屋。
原告优美美术室认为证人证言与本案无关，证人与被告是十多年的朋友，其真实性令人怀疑。
本院认为：此份证据结合庭审调查，能够证明吕智超于2016年3月18日从证人处取回涉诉房屋钥匙的事实，本院对此事实予以确认。
根据双方当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2014年10月16日，原、被告双方签订租房协议书，被告承租原告所有的门市房进行经营，协议主要内容为：“出租方（甲方）：牡丹江市优美照像美术室，承租方（乙方）：袁林。经甲、乙双方平等自愿商定，现将甲方位于东小一条路，北小平安街1XX号门市房（建筑面积70.68平方米）出租给乙方经营使用。自2014年11月25日起至2019年11月24日止，租期5年。前半年房费1.2万元整。2015年5月24日起至2018年11月24日止每月房费4500元整；2018年11月25日至2019年11月24日止，每月房费4800元整。具体协议如下：第一条，房屋租赁押金人民币4500元整，合同期满正常履约无异议后甲方退还乙方房屋租赁抵押金。1、该房屋租金前半年按半年交费；后四年半按年交费。租金交费方式为：每年提前一个月交付下年度房费；2、在租赁期内甲方不得无故收回房屋，因此造成的损失由甲方承担；3、租金交付不得拖延，否则乙方向甲方支付日租金两倍的滞纳金；4、乙方租金交付连续拖欠5日为违约行为，甲方有权立即收回房屋，房屋租赁抵押金不退，甲方收回房屋时，房屋内任何人留存的物品及财产甲方有任意处置权……第四条，房屋供热费、土地使用费和房屋租赁税由甲方承担。其它一切费用均由乙方承担……甲方：吕智超（签字）牡丹江市优美照像美术室（盖章），乙方：袁林（签字），签约时间2014年10月16日”。合同签订后，被告当即给付原告2014年11月25日至2015年5月24日半年租金1.2万元。原告将房屋交付被告使用。2015年5月4日前，被告给付原告2015年5月25日至2016年5月24日房租4.7万元，尚欠7000元未付。2015年5月4日，被告向原告出具承诺书，主要内容为：“一周内结清下半年度房费”。经吕智超多次通过短信及书面通知等方式索要，被告至今未向原告支付欠付的租金。吕智超于2016年3月18日从证人刘晓鹏处将涉诉房屋的钥匙取回，并更换门锁，当晚被告撬开房屋门锁进入室内。2016年3月20日，原、被告双方协商租赁事宜未果，吕智超报警，经公安机关协调，吕智超同意将房屋钥匙给付被告，被告以室内物品丢失为由拒绝接受。现该房内被告的经营物品尚未搬出，房屋空置。
另查，被告经营期间使用房屋产生水费1244.50元，电费304.90元。
本院认为：本案是因原、被告在履行房屋租赁合同中引发的纠纷，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷。
关于原告优美美术室要求解除与被告袁林签订的租房协议并要求腾退房屋的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”；第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条第一款第（三）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力……”；本案中，原告优美美术室与被告袁林签订的租房协议为双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立且有效。双方应按照合同约定履行合同义务。租房协议第一条第一款中约定：“……每年提前一个月交付下年度房费……乙方租金交付连续拖欠5日为违约行为，甲方有权立即收回房屋……”。根据合同约定租金的交付期限，被告袁林应于2015年4月24日前一次性向原告交付2015年5月25日至2016年5月24日全年租金5.4万元，但其仅交付房屋租金4.7万元，未按约定履行足额支付房租的义务，在经原告多次催要并表示拒不支付租金即解除合同的情况下，至今未付，故依照合同约定及法律规定，原告有权行使合同解除权。被告袁林庭审中抗辩称不拖欠原告房屋租金，已经交付，且原告已经为其出具收条，但原告提供的公安机关出警记录中体现，被告称原告从未向其出具过收条，被告的陈述前后矛盾，且未提供证据证实已经交付房租，故对其此项抗辩不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，因被告未按约定给付原告房屋租金，原告多次以短信及通知等方式通知被告如不按时给付租金即行使合同解除权，并于2016年3月18日收回了诉争房屋的钥匙，被告亦知晓原告取回了钥匙，更换门锁，故原、被告双方之间的租房协议于2016年3月18日已经解除，对原告要求解除协议的诉讼请求不予支持。合同解除后，被告具有腾退诉争房屋的义务，故本院对原告要求被告腾退诉争房屋的诉讼请求予以支持。
关于原告要求被告给付水费1244.50元、电费304.90元的诉讼请求，本院认为，租房协议第四条约定“房屋供热费、土地使用费和房屋租赁税由甲方承担。其它一切费用均由乙方承担。”故依照双方约定，乙方经营期间产生的水费、电费应由被告承担，本案中，原告收回房屋后，经查询，被告经营期间拖欠水费1244.50元、电费304.90元，对此被告具有给付义务，故对原告的此项诉讼请求予以支持。
关于原告要求被告给付自2016年6月2日至被告腾退房屋之日的租金损失。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原、被告双方于2016年3月18日解除了合同，被告应将室内物品搬出，将房屋交付原告，本案中，虽然原告已经收回房屋钥匙，但被告的经营物品仍存放在室内，房屋实际由被告占有，被告以室内物品丢失为由拒绝腾退房屋，但并未向本院提供证据证实是否丢失物品及丢失物品的名称、价值。2016年3月20日，原告欲将房屋钥匙给付被告，被告拒不接受，亦不腾退房屋，其行为已经影响原告行使房屋所有权，对其占有房屋期间原告的房租损失被告应予以赔偿。参照双方合同约定，被告每月应支付原告租金4500元，自2016年6月2日至2016年9月1日，被告应给付原告实际损失13500元。原、被告在合同中约定原告收取被告4500元的抵押金，如被告违约，抵押金不予退回，对此，本院认为，双方约定的抵押金的性质为金钱质押，用于担保被告按照约定履行义务，在被告未按照约定履行义务，造成原告损失时，应当冲抵原告的损失，故此期间被告还应给付原告租金损失9000元（扣除原告处的4500元抵押金）。自2016年9月2日起至被告实际腾退房屋之日止，被告应按每月4500元的标准给付原告租金损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告袁林于本判决生效后十日内将房屋所有权人登记为牡丹江市优美照像美术室、房屋产权证号为11XX**、牡丹江市东安区东小一条路，北小平安街1XX号、建筑面积为70.68平方米的房屋一处腾退给原告牡丹江市优美照像美术室，原告牡丹江市优美照像美术室具有协助的义务；
二、被告袁林于本判决生效之日起十日内给付原告牡丹江市优美照像美术室水费1244.50元、电费304.90元；
三、被告袁林于本判决生效之日起十日内给付原告牡丹江市优美照像美术室自2016年6月2日至2016年9月1日的租金损失9000元（已扣除原告处的4500元抵押金），自2016年9月2日起至被告实际腾退房屋之日止，被告按每月4500元的标准给付原告租金损失；
四、驳回原告牡丹江市优美照像美术室的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，由被告袁林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 马莹
二〇一六年九月一日
书记员 季媛