山东省济南市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）济民四终字第421号＼n上诉人(原审被告、反诉原告)上海佳吉快运有限公司济南分公司，住所地济南市。＼n代表人罗毅伟，经理。＼n委托代理人曲艺，北京市观韬（济南）律师事务所律师。＼n委托代理人王玉亮，北京市观韬（济南）律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）山东岩松园林工程有限公司，住所地济南市。＼n法定代表人王延松，经理。＼n委托代理人曹德金，男，1962年6月22日出生，汉族，该公司法律顾问，住济南市。＼n上诉人上海佳吉快运有限公司济南分公司（以下简称佳吉公司）因与被上诉人山东岩松园林工程有限公司（以下简称岩松公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2011）天民园初字第552号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院认定，2003年1月1日，岩松公司与济南市历城区王舍人镇路家村村民委员会（以下简称路家村委会）签订一份土地承包合同，约定：乙方（岩松公司）承包甲方（路家村委会）所有的73市亩可耕土地；承包年限自2003年1月1日至2032年12月31日止，承包期30年；甲方负责办理乙方使用的建筑物的有关规划、建筑、施工等手续和协调当地上级主管部门关系(费用由乙方承担)；甲方承担承包土地的农业税……。2009年3月2日，岩松公司与佳吉公司签订一份房屋（场地）租赁合同，约定：佳吉公司租赁岩松公司位于济南市历城区王舍人镇路家村的房屋、场地，岩松公司按照佳吉公司提供的建设方案在该场地上进行土木工程建设，将建成后的房屋租赁给佳吉公司使用；租赁期10年，自2009年10月31日起至2019年10月30日止；租金共计1000万元，每年租金100万元，租金按佳吉公司搬进场地之日起开始计算；第一年租金于合同签订后预付20万元，仓库平台、综合楼一楼土建完工验收通过后预付20万元，仓库封顶、办公楼封顶完工验收通过后预付30万元，门卫、公厕、场内室外总体工程、场外道路完工验收通过后预付20万元，全部工程结束整体验收合格，佳吉公司搬入场地后预付10万元，以上五项付款，按上列规定10日内付清；岩松公司无故超过合同约定日期交付租赁物的，每延迟一天赔偿佳吉公司3000元经济损失；岩松公司无故超过合同约定日期二个月交付租赁物，佳吉公司即有权终止合同。该合同签订后，佳吉公司分别于2009年3月4日、2009年4月26日向岩松公司支付租金各20万元。签订合同时,岩松公司向佳吉公司出示了其与路家村委会签订的土地承包合同。合同签订后，佳吉公司将其审定的建设设计方案交付岩松公司，岩松公司在未办理建设用地许可及规划许可的情况下，即按此设计方案开始施工。2009年4月1日，济南市国土资源局历城分局向岩松公司下达了《停止土地违法行为通知书》及《历城国土责停字（2009）第04-030号》处罚通知，2009年4月25日，济南市历城区整治违法建筑领导小组向岩松公司下达了违法工程限期拆除通知书，济南市历城区鲍山街道办事处于2010年11月29日向岩松公司下达了责令限期拆除通知书。2009年7月24日，岩松公司向佳吉公司出具一份《处理方案》，载明：“尊敬的佳吉领导：关于双方所签租赁场地合同，由于全国运动会在济南召开，有市区等相关部门暂不能，这样以来延误了工期，作为乙方深表歉意，根据双方洽谈，初步两个意见供乙方参考。一、双方继续实施合同，在不影响乙方正常经营的情况下，甲乙双方可同时暂找一个可使用场地过渡一下，等全运会过后，甲方抓紧施工，争取在2010年五月一日前交付使用；二、双方不再履行合同，或不再继续合作，甲方根据协议无任何争议的情况下及时筹款，在2009年10月31日前退还乙方所付前期预付四十万元人民币。”2010年5月29日，岩松公司向佳吉公司出具一份承诺书，载明：“因为国家政策调整等诸多原因，致使我公司与佳吉公司的王舍人镇物流项目未能按期完工。为使双方经济损失降到最低，我公司与佳吉公司本着平等自愿、互相理解的原则，在原合同作废的基础上，同意继续合作王舍人镇物流项目……”根据岩松公司的承诺书，佳吉公司于2010年9月8日以特快专递的形式向岩松公司邮寄声明一份，载明：“……为防止我公司经济损失扩大，特向贵公司声明：限贵公司在2010年9月30日前，将预付租金40万元归还我公司……”＼n2011年1月，佳吉公司诉至原审法院，要求与岩松公司解除租赁合同，并要求返还其预付的租金40万元、赔偿其因违约未按期交付租赁物为其造成的损失15万元。原审法院经审理做出了（2011）天民园初字第27号民事判决，确认双方订立的租赁合同因所涉建筑物未办理建设工程规划许可证，而致合同无效，原审法院于该案诉讼中于2011年9月到诉争场地现场勘验时，该场地北面办公楼已被城管执法部门拆除，仅剩废墟未清理，场地南面南北方向有钢结构立柱两排，据此判令岩松公司返还佳吉公司预付租金40万元，驳回了佳吉公司的其他诉讼请求。岩松公司不服该判决，上诉至济南市中级人民法院。经审理，济南市中级人民法院作出了（2011）济民一终字第345号民事判决，维持了原审法院的（2011）天民园初字第27号民事判决。＼n现岩松公司又诉至原审法院，主张导致诉争租赁合同无效的结果，佳吉公司亦有过错，因此，佳吉公司应当赔偿其因该合同无效造成的建设成本损失中的相应部分计3603282.8元。佳吉公司则主张诉争合同无效的责任在于岩松公司，因合同无效，岩松公司不能按约交付租赁物，其另行租赁场地经营，为此多支出租金280万元。故提起反诉，要求岩松公司赔偿该租金损失280万元。＼n诉讼中，双方形成以下争执：1、岩松公司主张的其为诉争合同项下的建设项目所付出的建设成本是否属实。就此岩松公司主张，合同签订后其已经招募施工队伍完成了大部分租赁物的施工，付出建筑成本7206565.6元，要求佳吉公司承担其中的3603282.8元。为支持其该主张，岩松公司提供了以下证据：（1）2009年3月12日，岩松公司与济南友成建筑安装工程公司订立的建筑工程承包合同一份、该合同项下的施工图纸一份、济南友成建筑安装工程公司出具的收到岩松公司给付的工程款的收据两份。施工合同载明：施工项目为济南市历城区王舍人镇路家村佳吉物流中心工程，施工范围为南北厂房、场外砼路、砼桥、厂区道路垫层、院墙、厂区回填、办公楼；全部工程施工图预算造价人民币1300万元；两份收据载明收到岩松公司交付的佳吉物流中心工程工程款合计450万元。（2）2009年3月27日，岩松公司与山东广厦钢结构工程有限公司订立的钢结构工程承包合同一份、山东广厦钢结构工程有限公司出具的收到岩松公司工程款的收据两份。工程承包合同载明：工程名称为王舍人镇佳吉物流中心，工程造价330万元，包工包料；两份收据载明收到岩松公司交付的佳吉物流中心工程钢结构工程款合计190万元。佳吉公司对岩松公司提供的证据未举证反驳，但否认岩松公司据此主张的事实。＼n2、佳吉公司主张的其多支出的租金是否属实。佳吉公司就此主张因岩松公司未能按约定时间交付租赁物，其不得已另行订合同承租场地进行经营，为此按与岩松公司订立的合同约定租金标准计算多支付租金280万元，应当由岩松公司赔偿其该损失。为支持其该主张，佳吉公司提供了济南佳吉快运有限公司分别与济南盖世物流有限公司、济南泉胜物流有限公司于2009年7月订立的场地租赁合同。岩松公司主张佳吉公司提供的济南佳吉快运有限公司分别与济南盖世物流有限公司、济南泉胜物流有限公司订立的租赁合同均与佳吉公司无关，不能证实佳吉公司的主张。佳吉公司称济南佳吉快运有限公司与其属同一企业。但其未就此举证证明，岩松公司亦予否认。＼n原审法院认为，岩松公司与佳吉公司之间订立的房屋（场地）租赁合同，因所涉土地系可耕地，法律禁止用于建设，更不可能在该土地上取得建设规划许可证建设建筑物，故该合同因标的物违法而无效。该事实已经生效的（2011）天民园初字第27号民事判决所确认。岩松公司作为该合同的出租方明知其出租的标的物违法而与承租人订立合同，对该合同无效应当承担主要过错责任；佳吉公司作为涉诉合同的承租人，在订立合同时亦明知其欲承租的标的物违法，为达成其合同目的而积极与出租人订立合同并督促履行，对造成涉诉合同无效亦存在相当的过错，应当承担相应责任。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案岩松公司、佳吉公司对诉争合同的无效均有过错，依法应当各自承担相应的损失。本案当中因合同无效造成的直接损失包括岩松公司为履行该合同而支出的建设成本，及佳吉公司因该合同无效而丧失同期的缔约机会而另行订立合同为此多付出的合同对价之和。就此全部损失，佳吉公司应当按照各自的过错大小承担相应的份额。本案当中对岩松公司已经实际进行了标的物的建设的事实佳吉公司均无异议，岩松公司提供了其与建设队伍订立的建设合同、支付给建设队伍的建筑费用单据，应当据此形成合理的相信，岩松公司确实付出了该建设成本，佳吉公司虽对岩松公司该主张予以否认，但其未提供反驳证据，据此，应认定岩松公司为履行涉诉合同已实际付出建设成本为640万元。佳吉公司主张其因涉诉合同未得到履行而另行订立合同租赁场地，为此多付出了租金280万元，但其就此主张提供的租赁合同的承租人均非其本身，且岩松公司亦否认佳吉公司该主张，故佳吉公司该主张证据不足，不予采纳。综上，本案当中因诉争合同无效造成的直接损失为640万元，原审法院酌定岩松公司承担70%的份额，佳吉公司承担30%的份额。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、佳吉公司赔偿岩松公司损失192万元，于判决生效之日起10日内付清。二、驳回岩松公司的其他诉讼请求。三、驳回佳吉公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35630元，岩松公司负担13550元，佳吉公司负担22080元，反诉案件受理费14600元，由佳吉公司负担。＼n上诉人佳吉公司不服原审判决上诉称：一、原审法院没有查明主要事实。1、土建和钢结构拆除前的工程量与640万元的工程款不能相互印证。2、仅凭四张收费收据不足以证实640万元的工程款已经结算并支付，岩松公司还应提供支付凭证。3、岩松公司或施工单位到底投入多少建筑成本应有施工进度的证据，被拆除的图片及审计报告，以证明被拆时的建筑成本。4、施工单位在没有办理施工许可证的情况下施工也应承担过错责任。5、岩松公司与路家村委会约定由村委会办理有关规划用地许可和建设许可，是岩松公司未提出要求办理还是路家村委会未履行办理义务，原审没有查清。6、涉案虽然系可耕地，如果进行申报，是否可以成为工业用地、商业用地，需要查清。7、建筑工程施工合同约定2009年3月20日开始施工，而2009年4月1日被政府要求停止违法行为，同年4月25日被政府要求拆除，岩松公司在短短十天就投入了超过700万的建筑成本，且仅以两张收据为定案依据，偏听偏信。上述事实直接决定了过错责任的范围、大小及责任分担的比例，原审没有查清主要事实就进行自由裁量导致适用法律错误。二、原审法院认定我方承担30%的责任没有法律依据。1、根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷法律解释的理解和适用》第二条、第三条中确定出租人建设房屋和临时建筑需报批或批准的责任。本案土地虽然是可耕地得不到规划批件，但可以作为临时建筑批准。岩松公司在《处理方案》和《承诺书》中也反复说明，是全运会和国家政策调整的原因。原审法院以此认定我方的责任，没有法律依据。2、原审判决认定合同无效的过错责任显失公平。过错责任的大小和有无，应查明案件有关具体情节，才能认定。原审开庭未查明这些情节，也没有列明这些情节。岩松公司始终许愿我方，租赁合同签订前提供《土地承包合同》，说明建设规划由岩松公司负责，当建设受到阻碍，又向佳吉公司出具《处理方案》和《承诺书》，说明岩松公司极力工作，只是全运会和国家政策调整的原因，这些具体情节充分证明，租赁物没有建成是岩松公司的全部过错，不是我方的过错。但原审判决只认定了这一部分事实，没有将这些情节与过错责任联系起来，因此，原审认定的责任显失公平。3、原审判决认定直接损失没有事实依据，也忽视了法律层面上的扩大损失。政府部门下发停工通知后，岩松公司不能正确对待和处理，不告知我方，继续施工，这种扩大的损失与我方无关。三、佳吉公司基于对岩松公司的信赖与岩松公司签订《房屋（场地）租赁合同》，本身没有过错。双方签订合同前，岩松公司向我方出具了其与路家村委会的《土地承包合同》，承诺其与路家村委会有能力办理涉案建筑规划手续。同时租赁合同约定岩松公司应为佳吉公司提供租赁物和场地的有关证明材料，用于佳吉公司办理登记及场所变更等手续。岩松公司出具的《处理方案》和《承诺书》也一再承诺其有能力履行合同，甚至在我方起诉要求解除合同时，其仍然主张可以继续履行合同。我方正是基于信赖岩松公司能够交付合法租赁物，信赖岩松公司承诺的其有能力办好涉案建设手续（将可耕地变为建设用地在实践中是可行的），才与岩松公司订立了上述租赁合同。至于岩松公司如何将耕地变更为建设用地，如何办理建设手续，花费多少成本建设，这是岩松公司的合同义务，非我方的义务。因此，我方对岩松公司未能办理合法建设手续导致合同无效没有过错，岩松公司应当承担全部责任。四、岩松公司的损失，是由其自身过错造成的，与我方无关。岩松公司在未取得合法建设手续的情况下，盲目、强行进行施工，即使其所谓的损失属实，也是其自身过错造成，应由其自行承担。五、岩松公司应当对我方的280万元损失承担全部赔偿责任。我方提交的三份租赁合同以及相应的交付租金的付款凭证等证据，足以证实我方产生的损失280万元，岩松公司应当赔偿。综上所述，请求二审撤销原审判决，驳回岩松公司的诉讼请求，改判支持我方的反诉请求。＼n被上诉人岩松公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、原审认定导致合同无效的过错责任系双方责任，认定正确。涉案合同签订时，佳吉公司明知涉案土地系农用地，也没有进一步审查该土地又无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证施工许可证等手续的情况下，就为了企业利益盲目的和我方订立合同，提供建设方案，并督促我方尽快施工。按照土地管理法的规定，农用可耕地不允许搞建设工程，对此，佳吉公司应当知道。因此，导致合同无效的责任是双方的。佳吉公司不应以我方与路家村委会签订的承包合同约定由路家村委会办理有关建设手续就免除其应承担的责任。即使路家村委会有一定的责任，在其未办理有关建设手续的情况下也不应擅自施工使用土地。佳吉公司对此应该是明知的，所以过错责任明显，应予承担。二、双方于2009年3月2日签订合同后，我方分别于2009年3月12日和同年3月27日与济南友成安装工程公司、山东广厦钢结构工程有限公司分别签订了建筑施工承包合同和钢结构工程承包合同，随后，两公司开始施工。建筑工程施工时间从2009年3月20日开始一直陆续施工至2009年10月，期间完成了合同约定的大部分工程。我方理应向施工单位付款。上述完成的工程量足以说明施工时间并不是佳吉公司所称的十天，与佳吉公司自己的履行行为矛盾。因为佳吉公司在2009年4月26日支付第二笔20万元租金时，我方已经完成仓库平台的建设，完成了综合办公楼一层土建工程。而且2009年10月，佳吉公司还催促我方交付租赁物。虽然有关部门通知停工，但未查封公司，佳吉公司常驻代表也没有就此撤离公司，或者提出终止合同，相反还催促继续施工，因此，原审法院判决佳吉公司承担过错责任，于法有据，与事实相符。由此，我方认为双方应承担对等责任。三、原审驳回佳吉公司的反诉请求，应予维持。佳吉公司提交的租赁合同的承租人并非佳吉公司，而是与本案无关的其他企业。租赁的场所与本案租赁物不在同一区域、结构不同，面积不同，没有可比性。佳吉公司也没有实际交付租金的客观证据。佳吉公司没有根据合同约定采取终止合同的方式通知我方以防止损失的扩大。综上所述，请求二审驳回上诉，维持原判。＼n经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。＼n另查明，2012年6月7日，本院作出（2012）济民一终字第345号民事判决，该判决认为：佳吉公司租赁岩松公司的土地系岩松公司承包的路家村委会的集体可耕地，岩松公司在该承包土地上建筑房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，路家村委会不能办理涉案土地地上物的相关规划、建筑及施工手续，致岩松公司为佳吉公司承租建设的设施被人民政府主管机关依法拆除，原审法院据此认定双方签订的租赁合同无效并判令岩松公司返还佳吉公司预付的租赁费适用法律正确。该判决已经生效。＼n本院认为，根据已经生效的本院（2012）济民一终字第345号民事判决，佳吉公司与岩松公司签订的合同被认定无效的理由有二：第一，岩松公司在其承包的集体可耕地上建筑房屋；第二，路家村委会不能办理涉案土地地上物的相关规划、建筑及施工手续。关于办理用地、规划手续的义务，双方签订的房屋（场地）租赁合同并未约定。岩松公司作为出租人，且系场地中所建设房屋的建设单位，应当负有办理涉案场地中所建设房屋建设手续的义务。佳吉公司作为承租人，并不负有办理涉案场地中所建设房屋建设手续的义务。因此，对岩松公司与佳吉公司签订的房屋（场地）租赁合同的无效，佳吉公司并无过错，不应承担责任。在涉案房屋建设过程中，岩松公司未按照政府有关部门的规定停工、拆除，亦未告知佳吉公司涉案场地中所建设房屋被政府有关部门责令停工、拆除的情况，而是继续施工，导致损失的扩大，对于扩大的损失，亦应由岩松公司自行负担。综上所述，佳吉公司不应承担涉案场地所建设房屋被拆除的损失。＼n关于佳吉公司反诉主张的租赁费损失，由于佳吉公司提供的济南佳吉快运有限公司分别与济南盖世物流有限公司、济南泉胜物流有限公司订立的场地租赁合同中济南佳吉快运有限公司与佳吉公司并非同一主体，不能证实佳吉公司的损失，原审法院不予支持并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：＼n一、维持济南市天桥区人民法院（2011）天民园初字第552号民事判决第三项，即：“三、驳回反诉原告上海佳吉快运有限公司济南分公司的反诉请求。”＼n二、撤销济南市天桥区人民法院（2011）天民园初字第552号民事判决第一、二项，即：“一、被告上海佳吉快运有限公司济南分公司赔偿原告山东岩松园林工程有限公司损失192万元，于判决生效之日起10日内付清。二、驳回原告山东岩松园林工程有限公司的其他诉讼请求”。＼n三、驳回被上诉人山东岩松园林工程有限公司的诉讼请求。＼n一审案件受理费35630元，由被上诉人山东岩松园林工程有限公司负担；一审反诉案件受理费14600元，由上诉人上海佳吉快运有限公司济南分公司负担。二审案件受理费50230元，由上诉人上海佳吉快运有限公司济南分公司负担14600元，由被上诉人山东岩松园林工程有限公司负担35630元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长周明＼n审判员王云春＼n代理审判员曹强＼n二〇一四年二月二十日＼n书记员姜梵＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n