广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0111民初5588号
原告(反诉被告)：黎焰明，男，1986年1月3日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，
委托诉讼代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓瑶滔，广东纵横天正律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：陈海杰，男，1966年12月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，
委托诉讼代理人：王雪利，广东百科律师事务所律师。
黎焰明与陈海杰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。黎焰明的委托诉讼代理人马继雄，陈海杰及其委托诉讼代理人王雪利均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
黎焰明向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令陈海杰拖欠的租金及场地占用费2765728.8元；二、陈海杰支付违约金暂计363573.96元（以每月应付租金为本金，自逾期支付之日起按欠付租金的千分之三计算至实际清偿之日止）；三、陈海杰支付律师费20000元；四、本案诉讼费用由陈海杰承担。事实与理由如下：陈海杰于2015年10月开始向我方承租位于广州市白云区嘉禾街鹤龙二路699号七星大厦综合楼整栋1-8楼（含地下一楼，以下简称涉案建筑），月租金239112元，租赁时间从2015年10月1日至2023年6月30日止。随后，陈海杰接收了涉案建筑，但从2016年3月起便没有按时足额缴纳租金。为此，双方于2016年12月1日签订了《协议书》，明确了双方的上述租赁关系，并确认陈海杰在2015年10月至2016年3月期间，已按约向我方缴纳租金，但从2016年3月起，陈海杰便没有向我方缴纳租金；截止签订该协议之日，陈海杰欠付的租金已累计高达2391120元，陈海杰应在2016年12月15日前支付500000元，到2016年12月20日前支付12月租金，在签订本协议之日起18个月内支付余下的1652008元，陈海杰保证从2017年1月份起，每月按239112元的标准向我方支付租金，并在每月的5日前支付当月的租金；若陈海杰未能按时足额支付租金的，则每日需按欠付租金的千分之三的标准向我方支付逾期违约金；若逾期支付的时间超过30日的，则我方有权单方解除租赁关系，陈海杰应在10日内无条件搬离并将场地交还给我方，否则应按租金标准的双倍向我方支付场地占用费，直至将场地交还给我方使用，由此致使我方发生的诉讼费、律师费均有陈海杰支付。但陈海杰没有按约定向我方交纳租金，无奈之下，我方于2017年1月4日向陈海杰出具《关于立即返还场地及支付拖欠费用的函》，明确在本函发出之日起，正式与陈海杰解除租赁关系，请陈海杰在本函发出之日起五日内将租赁场地清空并返还给本人，并要求陈海杰支付欠付的租金2391120元及利息，但陈海杰还是没有理睬，并一直拒绝将场地交还给我方。综上，为了维护的合法权益，特向法院提起诉讼。
陈海杰答辩意见与反诉意见一致，并向本院提出以下反诉请求：一、黎焰明退还已交纳场地租金1195560元；二、黎焰明退还租赁押金600000元；三、黎焰明赔偿经济损失（装修费包工包料）778028元；四、黎焰明赔偿转让费损失400000元、消防款损失420000元；五、黎焰明承担全部受理费。事实和理由：我方于2015年9月26日与林振签订《转让协议》，承租涉案建筑，我方向林振支付承租权转让费800000元，盖楼为商业用途，适用于餐饮娱乐经营；双方签订《转让协议》后由林振向我方提供林振与黎焰明于2011年7月12日签订《租赁协议书》，其中约定由黎焰明出租涉案建筑，并由林振承租涉案建筑，林振取得涉案建筑的使用权，其用途为“商业”使用，并且根据《租赁协议书》，涉案建筑符合消防的相关规定，其备案号440000WYS110031748，由林振提供建设工程消防备案及建设工程消防设计备案受理凭证等证件复印一套，我方根据现有材料，所承租的涉案建筑符合承租的目的，也符合消防的条件。我方于2015年11月初委托施工队进行施工，后发现涉案建筑不具备相关消防的条件，于2015年12月底随之停工并且向白云公安局核实涉案建筑消防资料，经查询，备案号440000WYS110031748查无该信息。我方第一时间向黎焰明反映情况，并要求黎焰明及时解决消防问题，否则其租赁目的不能实现，租赁合同无法履行，但黎焰明无动于衷。我方多次向职能部门申请消防设计检查，但均无果。综上，黎焰明所出租的物业不具备商业用途，也不符合国家的消防要求，恶意提供虚假信息，严重违反合同目的，违反诚实信用原则，不但造成我方直接经济损失，也影响我方的投资计划。由于黎焰明不能提供《租赁协议书》所约定的物业，违约在先。因此，黎焰明应当承担违约责任，退还我方已缴纳的租金和押金并赔偿经济损失。针对黎焰明的诉讼请求，我方答辩意见与反诉意见一致，请法院支持我方的反诉请求。
黎焰明对陈海杰的反诉请求辩称：不同意陈海杰的反诉请求，陈海杰长时间拖欠涉案场地的租金，导致合同不能履行，其应承担违约的法律后果，陈海杰提出的反诉请求没有法律依据。
经审理查明：2011年7月12日，黎焰明与案外人林振签订《租赁协议书》，约定黎焰明将涉案建筑出租给林振作为商业适用（房屋性质为历史临时建房），租赁期限为2011年7月12日至2023年6月30日，合同签订后，林振需交纳600000元作为保证金，合同期满黎焰明收齐租金及费用后无息退回给林振，等等。其中第十二条还约定黎焰明按涉案建筑以现有现状交付，含现有消防，建设工程竣工验收消防备案受理（备案号：440000WYS110031748）为未被确定抽查对象。2011年7月13日，林振向黎焰明交纳了600000元保证金。2015年9月26日，林振与陈海杰签订《转让协议》，约定林振将涉案建筑承租权转让给陈海杰：转让总价款1400000元（其中含承租权转让费800000元以及押金600000元），该楼为商业用途，适用于餐饮娱乐业经营；林振保证该楼业主同意由陈海杰承租该楼，并由林振协助陈海杰与该楼业主重新签订承租协议，并由林振协助陈海杰与该楼业主重新签订承租协议；等等。陈海杰称该协议签订后，其向林振指定的收款人傅开新支付转让费1000000元，对此，陈海杰出具了《租赁权转让承诺书》及收据（转让费1000000元）；经质证，黎焰明对该证据均不予认可。另，陈海杰为证明林振将600000元的保证金向其转让，提交了黎焰明于2011年7月13日出具的《收据》，载明“今收到七星大厦整栋林振交来合同保证金陆拾万元正”。经质证，黎焰明确认收到了林振缴纳的600000元保证金，但表示与陈海杰无关。
2016年11月7日，黎焰明和陈海杰签订《协议书》，约定鉴于陈海杰租赁黎焰明涉案建筑，陈海杰承诺：一、于2016年11月11日前支付租金伍拾万元整，用作支付2016年10月份租金，多出金额用作扣除之前拖欠2016年3月至9月份的租金；二、于2016年12月10日再支付伍拾万元整，用作支付2016年12月份租金，多出金额用作扣除之前拖欠2016年3月份全9月份所欠金额；三、2016年3月份至9月份所拖欠的金额按之后每月支付，至所拖欠金额全部支付为止；本人若未能兑现以上承诺，将自动退出，归还场地给黎焰明。2016年12月1日，黎焰明（甲方）和陈海杰（乙方）再次签订《协议书》（以下称12月1日《协议书》），载明“鉴于乙方于2015年10月开始承租甲方位于广州市白云区嘉禾街广州市鹤龙二路699号七星天厦综合楼整栋1-8楼(含地下一楼)，从2015年10月01日起至2023年06月30日止，乙方随后接收并使用场地。双方现确认在2015年10月至2016年2月期间，乙方己按每月239112元的标准向甲方支付了场地租金。但从2016年3月起，乙方便再没有向甲方交付场地租金，截止签订本协议之日止，乙方欠付的租金己累计高达2391120元。为此，双方经平等协商，达成如下协议：1、乙方同意按以下方式向甲方支付欠付的2016年3月至2016年12月的租金2391120元；（1）在签订本协议之日到2016年12月15日前支付50万元，到2016年12月20日前支付12月租金；（2)、在签订本协议之日起壹拾捌个月内支付余下的1652008元。2、乙方保证从2017年01月份起，每月按原约定的239112元的标准向甲方支付租金，并在每月的5号前支付当月的租金。……4、若乙方未能按本协议第1条或第2条的约定，按时足额向甲方支付租金的，则每日需按欠付租金的千分之三的标准向甲方支付逾期违约金：若逾期支付租金时间超过30日的，则甲方有权单方解除租赁关系，乙方应在10日内无条件搬离并将场地交还给甲方，否则应按租金标准的双倍向甲方支付场地使用费，直至将场地交还给甲方使用，且由此致使甲方发生的诉讼费、律师费均由乙方负责。5、本协议一式贰份，双方各执一份，自本协议签署之日起生效。”2017年2月23日，黎焰明向陈海杰发出《立即支付拖欠租金的通知》，告知陈海杰涉案建筑于2017年2月1日收回，并要求陈海杰补交欠付租金2630232元。陈海杰未按上述协议约定履行缴纳租金义务，黎焰明遂诉至本院。陈海杰则主张于2015年11月进行施工后发现涉案建筑不具备相关消防的条件，其租赁目的不能实现，租赁合同无法继续履行，黎焰明构成违约，遂提出反诉。
诉讼中，陈海杰对2016年11月7日和2016年12月1日签订的两份《协议书》真实性有异议，陈海杰不确认该两份《协议书》上签名为其本人所签，并向本院申请鉴定。经双方同意，本院遂委托中国广州分析测试中心司法鉴定所对上述两份《协议书》中陈海杰的签名真实性进行鉴定。2017年11月27日，中国广州分析测试中心司法鉴定所出具鉴定意见，认为上述两份协议书上“陈海杰”签名为陈海杰本人所写。陈海杰支付了26400元的司法鉴定费用。经陈海杰的申请，本院委托广州市安衡价格事务所有限公司对陈海杰装修部分进行价格评估。2018年3月26日，广州市安衡价格事务所有限公司作出价格评估结论书，认定双方无争议的装修费用为100515.03元，有争议的装修费用为23004.96元，有争议的部分分别为地面防水层2393.28元、拆除原有墙体6400.88元、拆除原天花吊顶14210.8元。陈海杰支付了5000元的评估费用。陈海杰认为有争议的部分是其装修所产生，黎焰明则主张有争议的部分并非陈海杰装修所产生，但未能明确指出是何人所装修。另，经与评估人员、黎焰明委托诉讼代理人、陈海杰一起前往涉案建筑勘察，发现地面防水层、拆除原有墙体、拆除原天花吊顶均遗留有痕迹。
对于消防款损失，陈海杰称其为申报消防验收支付了费用，其中向黎焰明67447元，向李浩威支付370000元，为证明其主张，陈海杰提交了电子银行支付凭证，其中于2016年7月4日、7月28日分别向黎焰明转账50000元、17447元，用途分别注明为“嘉禾699”“100705”；于2016年7月11日、7月28日、8月4日分别向李浩威转账200000元、20000元、100000元，用途均注明为“消防款”。黎焰明抗辩称陈海杰向其支付的金额为未付租金的利息以及水电费，对于向李浩威转账表示不知情，也不清楚是何款项。另，广州市上胜物业管理公司向广州市公安局白云分局提交的消防工程施工许可《申请报告》显示，广州市上胜物业管理公司曾委托案外人王世雄办理涉案建筑的消防审核申报手续；根据陈海杰提交的《建设工程消防设计备案申报表》显示涉案建筑消防不合格的原因为涉案建筑的总平面布局和平面布置设计不合格。
诉讼中，陈海杰明确其主张的400000元系基于林振与陈海杰的《转让协议》，陈海杰称其交付给林振、傅开新10000**元，其中600000元为保证金，剩余的400000元损失应当由黎焰明赔偿。
另查明，涉案建筑所在地块为集体土地，已核发集体土地所有权证，权属人为广州市白云区嘉禾街望岗经济联合社（以下简称望岗联社），但涉案建筑无办理建设工程规划报建手续。根据广州市白云区嘉禾街望岗经济联合社出具的《证明》显示，涉案建筑属于广州上润物业管理有限公司所有，土地管理权属于广州市白云区嘉禾街望岗经济联合社。广州上润物业管理有限公司于2017年12月13日出具的《委托书》显示涉案建筑从2010年1月1日起一直全权委托黎焰明代为租赁及管理，有权以自己的名义代为出租、签订租赁合同、协议书等事项。黎焰明将诉讼请求中的租金变更为场地使用费。
以上事实，有转让协议、租赁协议书、协议书、《立即支付拖欠租金的通知》、民事代理委托合同、律师费发票、收据、申请报告、建设工程消防设计备案申报表、电子银行支付凭证、司法鉴定意见书、价格评估结论书、鉴定费发票、评估费发票及当事人陈述等证据证实。
本院认为：由于涉案建筑无办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，黎焰明与案外人林振签订《租赁协议书》无效。黎焰明与陈海杰签订了两份协议书即黎焰明对陈海杰租赁涉案建筑进行追认，确认了双方之间存在租赁合同关系，但由于涉案建筑无办理规划报建手续，黎焰明与陈海杰之间的租赁合同亦无效。黎焰明作为出租人未提供合法建筑物，陈海杰作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故对合同无效均有过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”陈海杰主张黎焰明于2017年1月15日收回涉案建筑，但未提交证据予以证明。黎焰明主张2017年1月31日收回涉案建筑，其提交了《立即支付拖欠租金的通知》载明了其于2017年2月1日收回涉案建筑，具有客观性，本院予以采信。黎焰明根据双方于2016年12月1日达成的《协议书》要求陈海杰缴纳2016年3月至2017年1月的场地使用费2630232元，本院予以支持；黎焰明主张超出的部分，本院不予支持。对于陈海杰抗辩称涉案建筑违建、因消防问题其没有实际使用涉案建筑应当减少场地使用费的意见，本院认为，陈海杰最迟于2016年12月1日签订《协议书》时已知晓涉案建筑消防不过关，其签署该协议，即表明其同意按照该协议支付场地使用费，故其抗辩意见理据不足，本院不予采纳。关于违约金，因双方租赁合同无效，不存在违约责任，但陈海杰未按约定支付场地使用费造成了黎焰明的利息损失，本院酌定从黎焰明收回涉案建筑次日即2017年2月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至陈海杰实际清偿上述场地使用费之日止。关于黎焰明主张的律师费实际为陈海杰未及时缴纳场地使用费给黎焰明造成的损失，为此黎焰明提交了民事代理委托合同以及律师费发票，但因双方租赁合同无效，该损失双方均有过错，本院根据双方过错程度，酌定陈海杰向黎焰明支付10000元的律师费损失。
关于陈海杰的反诉请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，陈海杰占用了涉案建筑，应支付场地使用费，其主张黎焰明返还场地租金缺乏依据，本院不予支持。对于陈海杰主张的退还押金即保证金600000元。因黎焰明与案外人林振签订《租赁协议书》无效，黎焰明应当全额退还保证金（押金）。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，债权人转让债权应当通知债务人，但上述规定并未限制通知的形式，即通知的形式并非仅限于书面通知，债权受让人即陈海杰已以反诉人的身份提起反诉并持有相应的债权凭证即林振与陈海杰签订《转让协议》以及保证金（押金）收据原件，要求黎焰明履行退还保证金的债务，该诉讼行为可视为履行通知义务，如果黎焰明在收到反诉状后仍未及时履行退还保证金600000元债务，应视为债权转让合同已生效，故林振与陈海杰签订《转让协议》涉及保证金（押金）的条款有效并对黎焰明产生效力，故陈海杰主张黎焰明退还押金600000元本院予以支持。
对于陈海杰主张的装修损失。双方均确认陈海杰接收涉案建筑后进行了装修，装修项目包括新建砖墙、墙面抹灰、拆除原有墙体、涂刷地面防水层等，但陈海杰仅凭转账记录不足证明其因产生装修损失的金额。根据广州市安衡价格事务所有限公司的评估报告，双方无争议的装修费用为100515.03元，有争议的装修费用为23004.96元。对于有争议的装修部分，根据现场的查验，其中地面防水层、拆除原有墙体、拆除原天花吊顶均遗留有痕迹，即说明该装修部分存在，黎焰明虽否认为陈海杰所装修，但未能指出系何人装修，故其抗辩意见理据不足，根据现有证据，本院确认争议装修事项为陈海杰所实施。根据黎焰明的过错，本院酌情认定黎焰明赔偿陈海杰装修费损失61760元；陈海杰主张超出的部分，应不予支持。
对于陈海杰主张的消防款损失。因陈海杰向黎焰明的转账款50000元和17447元，并未注明为消防款，黎焰明抗辩称为未付租金的利息以及水电费，陈海杰未就该款项属于消防款进一步举证，应承担举证不能后果，陈海杰要求黎焰明赔偿上述款项，本院不予支持。对于向李浩威支付的消防款，根据陈海杰的陈述李浩威并未实际做消防工程，其受到黎焰明欺诈支付该款项用于消防申办手续，在黎焰明对此并不确认的情况下，陈海杰并无证据证明黎焰明对消防款损失存在过错，陈海杰可另行向李浩威主张该损失。故对于陈海杰主张的消防款损失，本院不予支持。
对于陈海杰主张的400000元转让费。因该费用产生系基于林振与陈海杰的《转让协议》，该费用并非黎焰明收取，该协议签订时黎焰明并不知晓，故黎焰明在此过程中并无过错，故陈海杰该项诉请，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:
本判决生效之日起十日内，陈海杰支付黎焰明2016年3月至2017年1月场地使用费共计2630232元并支付利息（利息以2630232元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年2月1日起计付至实际还清之日止）；
本判决生效之日起十日内，陈海杰赔偿黎焰明律师费损失10000元；
二、本判决生效之日起十日内，黎焰明退还陈海杰保证金600000元；
三、本判决生效之日起十日内，黎焰明赔偿陈海杰装修费损失61760元；
四、驳回黎焰明的其他本诉诉讼请求；
五、驳回陈海杰的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费31994元，由黎焰明负担5172元，由陈海杰负担26822元；反诉受理费16974.35元，由黎焰明负担3310元，陈海杰负担13664.35元。文书司法鉴定费26400元，由陈海杰负担；司法评估费5000元，由黎焰明负担2500元，由陈海杰负担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 许 伟
人民陪审员 李清萍
人民陪审员 梁桂红
二〇一八年四月二十日
书 记 员 陈月明