安徽省池州市贵池区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贵民一初字第00072号
原告：杨友琴，女，汉族，1976年11月28日出生。
委托代理人：刘毅辉（未到庭）、陈钱胜，安徽安贵律师事务所律师。
被告：池州晋丰房地产置业有限公司。
法定代表人：陈泽民，该公司董事长。
被告：佘兴旺，男，汉族，1978年7月出生。
原告杨友琴诉被告池州晋丰房地产置业有限公司、佘兴旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月20日立案受理，依法由代理审判员沈建华适用简易程序，于2014年1月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈钱胜、被告佘兴旺到庭参加诉讼，被告池州晋丰房地产置业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
杨友琴诉称：2012年3月13日，原告购买池州市晋丰房地产置业有限公司“贵池区三台路西侧明月城中村安置房A6幢111商品房”，该房系池州晋丰房地产有限公司委托白洋名筑招商部与佘兴旺签订了《商铺租赁协议》，约定“于2010年9月1日将该商铺租赁给被告经营缝纫设备，同意免租期为2年，免租金时间从2010年10月1日至2012年9月30日。两年期满后，被告续租期为三年，且每年须一次性向商铺买受人缴纳租金8200元及相应的物业费。”基于该房在购买前有租赁的事实，原告同意免租期满后交房。现免租期早已逾期，但两被告均未与原告办理续租手续，也未缴纳租金。虽经原告多次要求。两被告均拒付租金。为此，2013年4月9日，原告曾发函催告，若收函件后七日内拒不履行办理租赁交接手续和支付租金，将解除合同并进行清场。两被告均未有答复。现诉请法院判决1、判令解除原被告的房屋租赁合同，被告将承租的房产交还原告，并付清所有水电费及尚欠的物业管理费；2、判令被告自2012年10月1日起至交还房产之日止向原告支付租金和占用费（按合同约定年租金8200元计算）；3、被告承担本案的诉讼费用。
针对其诉讼请求杨友琴提交了以下证据：1、房地权证池字第××号房地产证书一份，证明座落在贵池区三台路西侧明月城中村安置房A幢111室系杨友琴所有；2、商铺租赁协议一份，证明该房屋免租期为2年，到2012年9月30日免租期满，现已超过免租期。被告佘兴旺未与原告续租，应按合同约定续租期年租金8200元支付租金，续租期的物业费、水电费均由被告佘兴旺支付；3、催告函一份，证明原告在2013年4月9日向被告佘兴旺催讨租金、物业费并告知被告逾期不交费将解除协议的事实；4、2013贵民一初字第00526号民事判决书，证明该生效判决书中查明的事实可以作为已查明的事实作为裁判依据。
佘兴旺辩称：租赁门面属实，约定是免租期，之后三年一续，须一次性交纳房租属实，但自己不认识原告杨友琴，原告提供的协议上面的字也不是自己签的。实际上租房没有免租期，自己给过钱了，原告和晋丰发的催告函收到了。
针对其辩解佘兴旺提交了以下证据：1、商铺租赁协议一份，证明自己并不认识原告杨友琴，当初签订商铺租赁协议时，合同的丙方是空白的；2、池州市工商行政管理局贵池区分局办照通知书，证明原告没有配合办理营业执照，导致自己有损失；3、收据，证明自己向白洋名筑招商部交纳了租金。
池州晋丰房地产有限公司未到庭答辩。
经审理查明：2010年9月1日，池州晋丰房地产置业有限公司委托白洋名筑招商部与被告佘兴旺签订了《商铺租赁协议》，该合同约定：被告佘兴旺租赁A6幢111商铺经营缝纫设备、免租期两年，即2010年10月1日至2012年9月30日。两年期满后，被告佘兴旺续租期为三年，且每年须一次性向买受人交纳租金8200元，具体支付时间双方协商解决。还约定被告佘兴旺一次性向白洋名筑招商部交付两年的商管服务费2576元，保证金684元，后三年的物业管理费及使用的水电费由被告佘兴旺支付。租赁合同签订后，被告佘兴旺支付了商管服务费和保证金，白洋名筑招商部将该商铺交给被告佘兴旺。2012年3月13日，原告杨友琴与池州晋丰房地产置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，杨友琴购买了该公司开发的位于贵池区三台山路西侧明月城中村安置房A幢111室商铺，办理了房屋产权登记手续。原告杨友琴取得商铺后，没有及时告知被告佘兴旺，也没有同被告协商租赁的具体事宜，仅在《商铺租赁合同》上补签了自己的名字。2013年4月9日，池州晋丰房地产置业有限公司及杨友琴向被告发函催告：若被告在收到函件后七日内仍拒不办理交接手续和支付租金8200元等义务，公司将解除租赁协议，同时还告知买受人（即原告）同意公司意见。被告佘兴旺收到后，没有回复。原告具状法院。
上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、房产证、商铺租赁协议、催告函以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：被告佘兴旺与池州晋丰房地产置业有限公司签订的商铺租赁协议，系当事人真实意思表示，合法有效，且双方履行了合同约定的义务。原告杨友琴在取得诉争商铺的产权后，按商铺租赁协议的约定，已经取得商铺出租人的地位，虽然没有及时告知被告，但以池州晋丰房地产置业有限公司及杨友琴的名义发出的书面催告函已告知原告杨友琴为商铺的产权人，原告杨友琴与被告佘兴旺之间的租赁关系应予以确认。合同期满后，被告佘兴旺继续使用该租赁物，原告杨友琴并无异议，故双方形成不定期的租赁关系。不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原告及被告池州晋丰房地产置业有限公司已发催告函，被告予以知晓，故原告已履行了提前告知的义务。由于原告杨友琴与被告佘兴旺没有协商新的具体租赁事实，应视为对原商铺租赁协议的认可。而原协议约定的租金是自2012年9月30日起每年一次性支付租金8200元，并没有约定具体的支付期限，依法应当在每年届满时支付。但至2013年9月30日，被告佘兴旺一直未交纳租金构成违约，应当依法承担违约责任。现原告杨友琴要求解除合同及要求被告佘兴旺按每年8200元的标准支付房屋租金（占用费用）的诉求，理由正当，本院予以支持。原签订的商铺租赁协议中，约定了被告佘兴旺使用的水电费等费用由被告佘兴旺自行交纳，但原告杨友琴未能提供相应的票据予以证明水电费等费用的具体数额。因此，对原告杨友琴要求被告佘兴旺按合同约定支付水电及物业费的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杨友琴与佘兴旺之间租赁合同关系自本判决书生效之日起解除。
二、佘兴旺于本判决书生效之日起十日内将位于池州市贵池区三台路西侧明月城中村安置房A6幢111商品房腾空并交还给杨友琴。
三、佘兴旺于本判决书生效之日起十日内向杨友琴支付所欠租金及房屋占用费（自2012年10月1日起，按每年8200元计至实际返还之日）。
四、驳回杨友琴的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元，减半收取275元，由被告佘兴旺承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。
代理审判员 沈建华
二〇一四年三月三日
书 记 员 雷志伟
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。