杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第1511号
原告：邢兰兰。
委托代理人：张晓路。
委托代理人：赵夏焱。
被告：浙ＸＸ海实业有限公司。
法定代表人：蔡山河。
委托代理人：万剑飞。
委托代理人：卢一泓。
原告邢兰兰为与被告浙ＸＸ海实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2012年5月29日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年7月10日公开开庭进行了审理。原告邢兰兰的委托代理人张晓路、赵夏焱，被告浙ＸＸ海实业有限公司的委托代理人万剑飞、卢一泓到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告诉称：2007年3月21日，原、被告签订《房屋预约转让协议》一份，约定被告将其开发建成的联合大厦A幢901室房屋（以下简称讼争房屋）转让给原告，房产面积300.94平方米，单价每平方米9400元，合同另约定被告应当协助原告办理产权过户手续等。合同签订后，原告依约支付合同价款。2008年，被告将讼争房屋交付原告使用。但讼争房屋交付后，被告拒不履行合同义务，拒绝协助原告办理房产过户手续。原告经多次交涉无果，故起诉请求判令：1、被告继续履行合同，协助原告办理房产过户手续；2、被告承担本案诉讼费、保全费。
庭审中，原告变更其第1项诉讼请求为确认原、被告之间的合同有效，被告继续履行合同（具体指按双方签订房屋预约转让协议的内容，被告履行相应讼争房屋分证审批申请义务，停止对讼争房屋的侵害，包括取消抵押行为）。
被告辩称：一、原、被告签订的《房屋预约转让协议》属于预约，且应认定无效。二、原告诉请要求继续履行合同，根据其明确的具体内容，其中讼争房屋办理分证的申请批义务，被告已向国土局递交报告并获得答复。停止对讼争房屋的侵害，包括取消抵押行为，鉴于双方签订的《房屋预约转让协议》不具有本约的性质和约束力，讼争房屋依法属于被告所有。根据物权法的规定，被告对其所有的房产进行处置是符合法律规定的。原告的诉讼请求缺乏法律依据，请求依法驳回。
原告提供证据材料如下：
1、《房屋预约转让协议》，证明双方之间存在房屋买卖合同关系，根据该协议的具体内容，已就房屋坐落位置、面积、取得方式、年限、用途及使用限制、交付方式等作出明确约定，已具备房地产转让合同的主要条款，符合本约的性质；根据该协议3.3、3.7条约定，双方的房屋转让合同必须按照预约协议签订，对双方的权利义务不实际重新约定，不具有协商的可能，故该协议属于本约；该协议中并未就不能签订本约导致房产不能过户的情况进行约定，证明双方签订的就是本约；该协议并未约定在一定期限内签订本约，应认定为本约。
2、收款收据，证明原告已依约履行购房款的支付义务，所付款项虽然名为保证金，但未注明保证内容，不符合一般意义上的保证金，实为房款，而且百分之百的保证金也不符合一般交易习惯；结合原告支付房款和被告交付房屋，说明双方的履行行为，进一步证明双方签订的《房屋预约转让协议》为本约。
3、《联合大厦物业服务协议》，证明讼争房屋已实际交付使用，原告是讼争房屋的业主，2008年6月6日与物业公司以业主身份签订物业服务合同，证明双方签订的协议属于本约；原告接收讼争房屋后出租给众意公司，该公司也实际占有、使用讼争房屋达4年之久，被告未对房屋使用权等主张过任何权利，也证明被告肯定双方之间属于本约。
4、《房屋交接协议书》，证明讼争房屋已于2008年6月6日交付使用，第7条约定双方根据该协议对房屋交接，视为被告已经向原告合格交付房屋，今后不再向原告交付房屋，证明被告已经履行房屋交付义务，且至今一直由原告使用；该交接书中双方约定原告以业主身份与物业单位建立物业管理关系等，只有房屋所有权人才具有业主身份，系被告通过交接协议书主动要求原告享有并具有业主身份。
5、物业费、水电费缴费凭证。
6、《房屋租赁合同》。
证据5、6证明讼争房屋自交付后一直由原告实际使用，原告具有业主的身份；2008年6月6日原告以业主身份与物业管理部门签订物业合同，间接证明双方签订的《房屋预约转让协议》为本约；被告未对房屋使用权等主张过任何权利，也证明其对本约性质的肯定。
7、《国有土地使用权出让合同》【杭土合字（2002）259号】及两份补充协议，证明被告通过出让方式取得讼争房屋所属土地使用权，根据合同约定，被告按照约定全部支付土地使用权出让金，有权将合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，行政职能部门对该房屋予以分割未明确禁止，讼争房屋有可能分割登记。
8、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程竣工规划验收》，证明讼争房屋所属项目经行政部门合法审批准建设，施工条件也符合相关规定，于2009年1月23日经杭州市规划局验收合格，讼争房屋符合可以转让的条件。
9、地名核准文件，证明杭州市西湖区地名委员会办公室将讼争房屋所在楼宇地址核定为杭州市西湖区古荡街道紫荆花路2号联合大厦。
10、《中华人民共和国国有土地使用证》【杭西国用（2004）字第000182号、第000183号】，证明被告在付清土地使用权出让金后取得讼争房屋所属土地使用权，本宗综合用地实际为办公楼，结合证据7，证明被告对其名下的房产转让、出让等行为符合法律规定，双方签订的《房屋预约转让协议》有效。
11、《房屋所有权证》【杭房权证西字第××号、第××号】，证明被告于2009年6月取得讼争房屋所属楼宇的房屋所有权证，享有讼争房屋所有权及处分权，讼争房屋已具备转让条件，《房屋预约转让协议》约定签订本约的条件已成就。
12、房产记载信息查询记录，证明被告罔顾诚实信用原则，在双方房屋转让合同成立的情况下未积极履行义务，为房产分割登记做准备，反而恶意贷款，将房产抵押与中国农业银行和厦门国际信托有限公司的事实，系被告的原因导致讼争房屋未能办理分割登记手续。
上述原告提供的证据，被告质证认为，证据1的真实性无异议，合法性有异议，该协议应认定无效，证明对象也有异议，根据该协议的形式和内容应认定为预约，不能证明属于本约。证据2的真实性无异议，合法性有异议，《房屋预约转让协议》无效，所以缴款行为也无效，证明对象有异议，款项内容注明是保证金而非原告主张的购房款，且原告支付保证金的期限、金额都违反预约转让协议约定，至今没有全部支付。证据3，因被告不是该物业服务协议当事人，真实性无法确认，即使是真实的，也不能证明原告具有业主身份。证据4的真实性无异议，合法性有异议，因双方签订的《房屋预约转让协议》不合法，所以讼争房屋交接也不合法，证明对象有异议，该交接并非法律意义上的交接，从交接协议第八条约定等均证明是预约。证据5的真实性无异议，证明对象有异议，无法证明原告具有合法业主地位，支付单位并非原告，结合证据6，印证了使用人也可以缴纳物业费。证据6，因被告非合同当事人，真实性无法确认，即使是真实的，也无法证明双方签订的协议是本约。证据7的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，合同中第四条、第十六条、第十七条规定，讼争房屋所属土地性质属于非经营性项目，导致讼争房屋的土地使用权不能办理分割登记。证据8的真实性、合法性无异议，讼争房屋的建设是合法的，被告是唯一所有权人。证据9的真实性、合法性无异议。证据10的真实性、合法性无异议，证明对象有异议。证据11的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，现联合大厦只取得了单一产权，所以签订本约的条件不成就，该证及原告的证明对象恰恰说明了双方签订的是预约协议。证据7-11，原告主张的证明对象不能成立，双方签订的预约协议应认定无效，而且不具有履行性。证据12的真实性、合法性无异议，关联性有异议，讼争房屋产权属于被告所有，被告用讼争房屋进行抵押融资是正常经营，不存在恶意，不能证明系被告的原因导致讼争房屋不能分割登记，不能办理分割登记是法律规定和政策限制。
被告提供证据如下：
1、《建设用地规划许可证》。
2、《建设工程规划许可证》。
证据1、2证明讼争房屋所属项目经审批为“农副产品市场（商贸综合用房）”，属于非经营性房地产项目。
3、《中华人民共和国国有土地使用证》二本。
4、关于联合大厦分层登记的答复意见。
证据4-5证明讼争房屋属于非经营性地产项目，土地使用权以协议出让方式取得，登记为单一使用权，无法办理分割登记和分割转让。
5、《房屋所有权证》，证明讼争房屋所属项目规划批建为商贸综合用房，经批准登记为单一产权，无法办理分割登记。
上述被告提供的证据，原告质证认为，证据1、2的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，该项目属于商贸综合用房与能否办理分割登记没有关联，而且该证证明讼争房屋所属项目规划、施工、验收过程中土地用途未发生了实质性变更。证据3的合法性、真实性无异议，关联性有异议，非经营性房地产项目与是否能办理土地使用权分割登记无关联，根据土地出让合同，被告完全可以补交土地出让金达到分割的目的，从现有证据来看，是因为被告将讼争房屋抵押导致不能分割。证据4，该答复意见未明确行政部门不同意分割登记，房屋分割还要向房管部门申请，原告就分割登记在某阶段实现没有具体要求，只要被告履行该义务，不侵害原告的使用权就可以，此外被告没有提供答复意见中所提及的申请报告，其中是否有不利于原告的内容，应当提供。证据5的真实性无异议，关联性有异议，从该权证上看，没有明确注明不得分割登记，只是有单一产权的表述，讼争房屋所有权能否分割与原告主张的协议属于本约以及有效没有任何冲突。
本院认为，原告提供的证据1、2、3、5、7、8、9、10、11、12的真实性，被告质证无异议，予以认定，双方就证明对象之争议即《房屋预约转让协议》是否属于本约，讼争房屋能否分割登记、转让等将在本院认为部分予以论述。证据4、6，被告就真实性有异议，且该证与本案讼争事实缺乏关联，不予认定。
被告提供的证据1－5的真实性，经原告质证无异议，予以认定。双方就证明对象之争议即《房屋预约转让协议》是否属于本约，讼争房屋能否分割登记、转让等将在本院认为部分予以论述。
根据上述认定之证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2002年11月6日，被告（受让人）与杭州市国土资源局（出让人）签订《国有土地使用权出让合同书》【杭土合字（2002）259号】一份，约定出让人以现状条件和协议方式出让给受让人的宗地位于西湖区，东至迪益压缩机有限公司，南至西溪河，西至紫金花路，北至规划道路，宗地总面积33431平方米，其中出让土地面积30651平方米；出让宗地用途为商业用地（市场）和综合用地（办公）；土地使用权出让年期商业用地40年，综合用地50年，自受让人领取《中华人民共和国国有土地使用证》之日起计算。第十一条：受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求：（1）主体建筑物性质市场及办公用房项目；（2）总体建筑面积不大于55614.8平方米。第十六条：在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途（改变为经营性房地产用地除外）和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。第十九条：受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将合同项下的全部或部分土地使用权出让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交还或赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定并按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。2004年6月29日，被告取得《中华人民共和国国有土地使用证》【杭西国用（2004）字第000182号、第000183号】。2005年，被告经合法审批建造联合大厦房屋（原名为“浙ＸＸ海商贸综合用房”）。
2007年3月21日，原告（协议乙方）与被告（协议甲方）签订《房屋预约转让协议》一份，约定：1、房产基本情况。甲方预约转让给乙方的房屋为联合大厦A幢901室房屋（以下简称本协议房产），房产规划用途为市场交易用房及配套用房，本协议房产的土地使用权已作抵押，甲方承诺在与乙方签订“房地产转让合同”前解除抵押；到本协议签署日为止，甲方尚未领取本协议房产的房屋所有权证。2、预约转让价款。2.1双方同意，乙方今后购买本协议房产单价为每平方米9400元，房产预测建筑面积为300.94平方米，暂定转让总价款2828836元（最终根据实测面积计算总房价），本协议房产单价不受日后任何情形变化的影响，在签订“房地产转让合同”时任何一方不得擅自改变或提出任何变更、撤销要求。2.2本协议房产实际建筑面积以房屋所有权证登记建筑面积为准。实际建筑面积与预测建筑面积出现误差的，双方在签订“房地产转让合同”时以实际建筑面积为准计算房产转让总价款，任何一方均不得因此解除本协议。2.3乙方购买本协议房产的保证金为总价款的100％，计2828836元，该保证金作为乙方按本协议约定与甲方签订“房地产转让合同”并购买本协议房产的担保。“房地产转让合同”一经订立，乙方所付保证金即自动转为乙方付给甲方的房屋转让价款。2.4保证金支付：乙方于2007年3月30日前支付500000元，余款327306元由乙方向银行申请贷款，在2007年10月30日前支付。3、“房地产转让合同”的签订。3.1签订“房地产转让合同”的条件为：甲方取得本协议房产的房屋所有权证和土地使用证。3.2甲方应在取得本协议房产的房屋所有权证和土地使用证后7个工作日内向乙方发出签约通知，并按照本协议约定的条件与乙方签订“房地产转让合同”，将本协议房产转让给乙方；乙方应按照本协议的约定即甲方通知中规定的期限内与甲方签订相应的“房地产转让合同”。3.3双方约定“房地产转让合同”采用杭州市房地管理局和杭州市工商行政管理局印制的《杭州市房地产转让合同（示范文本）》，但今后双方另有约定的除外。4、违约责任。4.1甲方违反本协议约定构成违约的，甲方除应返还乙方已支付的保证金外，还应按房产总价款的5％向乙方支付违约金。4.2乙方违反本协议约定构成违约的，乙方应按房产总价款的5％向甲方支付违约金，甲方扣除乙方应付违约金后，将乙方已支付的保证金余额退还给乙方。5、“房地产转让合同”相关内内容的预先约定。5.1除签署2.3约定的保证金转为房价款外，若有剩余的房产转让价款未付的，在“房地产转让合同”签订时一次性付清。5.2“房地产转让合同”的标的房屋交付条件为竣工验收合格以及政府现有部门要求的其他项目验收合格后，建筑装饰装修标准以房屋交付时的现状为准。5.3双方签订“房地产转让合同”后，甲方应向乙方提供办理过户手续应由甲方提供的资料，产权过户手续由乙方自行办理，甲方予以协助。5.4本协议房产转让交易发生的各项税费由甲乙双方按照有关规定分别承担。协议订立后，原告于2007年3月26日支付购房保证金500000元，余款至今未付。
2007年8月，杭州市西湖区地名委员会将联合大厦地址核定为杭州市西湖区古荡街道紫荆花路2号。2009年6月15日，联合大厦1幢、2幢房屋分别办理产权登记，领取《房屋所有权证》【杭房权证西字第××号、第××号】，其中1幢建筑面积为33422.67平方米，2幢建筑面积为32350.49平方米，房屋所有权证附记中载明“总层数含地下一层，规划批建为商贸综合用房，单一产权，物业区域为紫荆花路2号，土地用途为综合、商业。”2009年7月15日，联合大厦土地经复核验收合格。同年7月22日，被告领取联合大厦变更登记后的《中华人民共和国国有土地使用证》【杭西国用（2009）第000112号、第000113号】。
2008年6月3日，王伟胜与被告签订《房屋交接协议书》一份（王伟胜为乙方、被告为甲方），约定：1、双方就联合大厦A幢901室房屋签订《房屋预约转让协议》，约定在该房屋具备转让条件后，甲方将该房屋合法转让给乙方。2、联合大厦已进入竣工验收阶段，并将在近期内陆续完成质量、消防及其他单项验收。乙方因计划对该房屋进行室内装修，且装修需一定时间，因而希望在双方签订房屋转让合同前将该房屋交由乙方装修。双方达成协议如下：一、本协议签署前，乙方已对该房屋的建筑质量、装饰装修现状进行充分了解，同意按现状与甲方办理使用交接手续，并由乙方自行委托的装修施工单位进场实施装修。二、甲方同意配合乙方提前进场装修，双方于2008年6月6日进行交接。三、款项结算：乙方应于交接当日将《房屋预约转让协议》中规定的于房屋实际交付时应全部付清的保证金或其他款项，与甲方结清，支付到甲方指定的银行账户。七、甲乙双方按照本协议约定对该房屋进行交接，即视为甲方已经向乙方合格交付房屋，且今后双方不再办理房屋交付手续。八、在《房屋预约转让协议》约定的条件成熟时，双方应按约定签订“房地产转让合同”。如因乙方原因导致“房地产转让合同”未能签订的，则乙方已经实施的装修甲方不予补偿，且甲方可选择要求乙方恢复原状或保留现状将该房屋交还给甲方。该协议中并约定了物业管理及相关费用、装修管理、房屋质量保修等内容。此后，原告开始使用联合大厦A幢901室房屋。2011年9月9日，杭州市国土资源局出具给被告《关于联合大厦分层登记的答复意见》一份，答复意见载明：“联合大厦属于非经营性房地产项目，其建设用地使用权由被告以协议方式取得，土地出让用途为商业、综合（办公），为规范此类项目分割登记和分割转让事宜，我局在调研基础上已提出处理建议上报市政府。待市政府批复后，我局将按照市政府批复意见处理。”此后，原告诉至本院要求判如所请。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、原、被告签订的《房屋预约转让协议》的法律性质，是预约还是本约。二、《房屋预约转让协议》是否有效。三、原告主张的其他诉讼请求是否应予支持。
关于焦点一，原告认为双方签订的《房屋预约转让协议》属于本约，而被告则认为属于预约。对此，本院认为，本案双方签订的《房屋预约转让协议》应认定为本约。主要理由有以下两点：首先，《房屋预约转让协议》约定的内容已具备房屋转让合同的必备要素。双方订立的《房屋预约转让协议》已明确了转让的房屋座落及面积；土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；房屋的用途和使用性质；房屋单价以及价款的支付方式等合同主要内容。特别是双方还约定了房屋单价今后不再作调整。其次，双方已履行了《房屋预约转让协议》的主要义务，并且对方均已接受。在《房屋预约转让协议》订立后，原告根据约定以保证金的名义支付给被告部分购房款，此后双方又实际履行了房屋的交付义务，并签订了《房屋交接协议书》，明确约定被告已经向原告合格交付了房屋，今后不再办理房屋交付手续。因此，双方虽然在《房屋预约转让协议》中约定，在讼争房屋取得房屋所有权证和土地使用证后还需订立房屋转让合同，但签订该房屋转让合同仅仅是为了讼争房屋物权变更登记手续的办理，并不影响本院对双方签订的《房屋预约转让协议》属于房屋转让合同的认定。
关于焦点二，《房屋预约转让协议》的效力问题。因原、被告订立的《房屋预约转让协议》系双方的真实意思表示，且协议的内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效协议。讼争房屋的物权能否办理变更登记手续，并非属于认定合同效力的标准。被告辩称房屋预约转让协议应属无效之意见，缺乏相应法律依据，本院不予采信。
关于焦点三，本院认为，因讼争房屋不具备商品房预售条件，现原告亦未举证证明该房屋已具备了可以分割登记、转让的条件，故要求继续履行讼争房屋分割办证等内容本院不予支持。要求停止对讼争房屋的侵害，取消抵押等继续履行内容，亦缺乏相应的事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、邢兰兰与浙ＸＸ海实业有限公司于2007年3月21日签订的《房屋预约转让协议》有效。
二、驳回邢兰兰的其他诉讼请求。
案件受理费29431元、财产保全申请费5000元，合计34431元，由邢兰兰负担17215.5元，由浙ＸＸ海实业有限公司负担17215.5元。浙ＸＸ海实业有限公司应负担部分案件受理费于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 萧 京
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 楼 宏
二〇一二年十二月十七日
书 记 员 廖黎洁