山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁05民终48号
上诉人（原审被告）：东营盛唐置业有限公司。
法定代表人：聂春理，职务：董事长。
委托诉讼代理人：李涛，上海金钻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：纪卫堂。
上诉人东营盛唐置业有限公司（以下简称盛唐公司）因与被上诉人纪卫堂商品房预售合同纠纷一案,不服东营经济技术开发区人民法院（2017）鲁0591民初1052号民事判决向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人盛唐公司的委托诉讼代理人李涛，被上诉人纪卫堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盛唐公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法驳回被上诉人纪卫堂的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担；上诉人为本案支出的律师费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案商品房买卖合同性质是以物抵债协议，双方真实合意是以房抵债，而非一审认定的商品房买卖合同。为履行以物抵债，上诉人在被上诉人没有实际支付房款的情况下，为被上诉人出具了1959900元的房款收据。二、从东营市四通房地产开发有限责任公司（以下简称四通公司）出具的承诺书看，涉案以物抵债协议是附解除条件的合同，因四通公司未按时将700万元打入上诉人账户，该以物抵债协议在2011年11月26日失效，一审认定涉案商品房买卖合同有效是错误的。三、债务清偿期届满后达成的以物抵债协议系实践性合同，在未实际履行、物权未转移的情况下，以物抵债的行为尚未完成，在尚未办理物权转移手续前，债务人可以反悔不履行抵债协议。本案上诉人可以选择不向被上诉人交付涉案房屋，因此也不应当承担逾期交房违约金。即使该以物抵债协议有效，涉案项目已于2014年停工，至今仍不具备复工条件，且涉案房产已被另案查封，不具备交付和过户条件，涉案商品房买卖合同已不可能再履行，合同事实上已经终止，上诉人也不应承担交付房屋的义务。四、一审未对本案转化为购房款的借款本金及利息数额是否合法进行审查，可能导致非法高息合法化，违背了最高人民法院第72号指导案例确定的审判原则，在事实不清的情况下判决上诉人承担违约责任是错误的。
纪卫堂辩称，不同意上诉人的上诉意见，同意一审判决。
纪卫堂一审诉讼请求：1、判令被告履行交房义务，向原告交付所购房屋东营新天地公馆Ｃ2-2（公安编号为14幢102号）房产，并向原告支付逾期交房违约金1504223元（自2013年1月1日起至2017年3月16日止，以1959900元为基数，按日万分之五计算，共计1504223元，判令被告支付至履行交房义务之日止），以上共计3464123元;2、被告承担诉讼费。
一审法院认定事实：2011年10月18日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买新天地公馆Ｃ2-2房屋，建筑面积暂定391.98平方米，每平方米5000元，被告应当在2012年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交付原告使用，如被告逾期交房超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的15%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。同日，被告向原告出具收到购房款1959900元的收款收据。审理中，原、被告双方认可涉案房屋尚不具备交付条件，且至今没有交付。14幢楼已取得商品房预售许可证。2017年1月3日，东营市中级人民法院作出（2016）鲁05执162号执行裁定，查封了14幢102室房屋，查封期限为三年，自2017年1月5日起至2020年1月4日止。原告主张涉案的Ｃ2-2号房屋对应的就是公安编号为14幢102室房屋，被告在法庭规定的时间内未提供证据予以核实。
另查明，被告盛唐公司拖欠四通公司及赵忠杰（四通公司法定代表人）的款项到期未偿还。四通公司及赵忠杰拖欠李明武、刘兰涛的借款到期未偿还。经相关各方协商，达成一致协议，被告盛唐公司用自行开发的12套房屋抵顶所欠四通公司与赵忠杰的欠款，四通公司与赵忠杰又将抵顶的房屋抵顶其拖欠的李明武、刘兰涛的借款，并由被告盛唐公司将房屋直接办理到李明武、刘兰涛指定的购房人原告纪卫堂等人名下。2011年10月18日，四通公司出具承诺书，承诺保证在该月25号将办理开工、预告许可证手续及启动工程运转金肆佰万元和叁佰万元共计柒佰万元分两次付款打入盛唐公司三方共管账户，等手续周转全办理完毕后，四通公司退出财务共管。若该款不按期到账，四通公司转让的房屋合同及款项失效。庭审中被告盛唐公司以本案系债权人转让合同权利后，被告与原告之间因履行合同发生纠纷提起诉讼，应追加四通公司为本案第三人参加诉讼。
审理中，原告明确逾期交房违约金截止日期为2017年3月16日，自2017年3月17日之后的逾期交房违约金另行主张。被告主张违约金过高请求下调。
一审法院认为，被告作为涉案房屋的开发商，应知晓涉案房屋合同编号与公安编号具体情况，被告对原告主张的Ｃ2-2号房屋对应的就是公安编号为14幢102室房屋，未在法庭规定的时限内提交核实材料，承担对其不利的法律后果，对原告的该项主张予以确认。原、被告签订的商品房买卖合同，明确记载了涉案房屋的地名、位置、面积、价格、付款方式、交付期限及违约责任，该合同已对买卖双方的权利义务进行了明确约定，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，双方均应按照约定履行各自的义务。原、被告签订了商品房买卖合同，并对房款的支付进行了约定，且被告为原告出具收取购房款的收据，原告已经履行了房款支付义务，被告应按照约定将涉案房屋交付原告。商品房买卖合同约定的交付房屋的期限届满，原告根据合同约定可以请求出卖人交付房屋，其请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效的有关规定。如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。涉案房屋至今不具备交付条件，因此原告要求被告交付所购房屋的诉求并未超过诉讼时效，被告的关于诉讼时效的抗辩主张不予采纳。现涉案房屋已被东营市中级人民法院查封，被告因客观原因无法向原告如约履行交付房屋的义务，且房屋不具备交付条件，系法律规定的事实上不能履行的情形，故原告主张被告履行交付涉案房屋义务的诉讼请求，不予支持。
被告逾期交房构成违约，应依法承担违约责任。原告要求被告支付自2013年1月1日起至2017年3月16日止按日万分之五计算的逾期交房违约金，经依法释明后，被告提出违约金计算标准过高，被告的抗辩理由成立，一审法院确定违约金的计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率。
被告与四通公司之间资金支付情况与本案不属于同一法律关系，被告申请追加四通公司为第三人的主张，不予支持。被告主张土地不符合出让条件、道路规划设计错误导致建设项目停工且房屋也不具有房屋交付条件，该主张不是其合同违约行为的免责事项，对该项抗辩主张，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告东营盛唐置业有限公司于判决生效后十日内支付原告纪卫堂自2013年1月1日起至2017年3月16日止的逾期交房违约金（以购房款1959900元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告纪卫堂的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34513元，由原告纪卫堂负担19526元，由被告东营盛唐置业有限公司负担14987元。
二审中，上诉人盛唐公司向本院提交如下证据：
证据1、土地转让协议书1份、补充协议书2份、承诺书1份、还款承诺书复印件1份、授权委托书1份、合同书1份，证明：1、上诉人与四通公司于2010年6月9日签订土地转让协议，四通公司依据该协议取得对上诉人的2000万元债权；2、四通公司与上诉人达成以房抵债协议；3、涉案《商品房买卖合同》是附解除条件的合同。
证据2、法律服务委托代理协议1份、上海市增值税普通发票1份、银行付款明细1份。证明：上诉人委托律师以及支付律师费的事实。
被上诉人纪卫堂质证称，对证据的真实性不清楚。被上诉人是跟着刘兰涛买的房子，具体上诉人与四通公司及赵忠杰的关系被上诉人并不清楚。
本院分析认为，上述证据1中的相关证据能够与双方一审提交的情况说明、承诺书相印证，本院依法予以采信；证据2所证明内容超出本案二审审理范围，本院依法不予采信。
二审中被上诉人纪卫堂未提交新的证据。
二审查明，2010年6月9日，盛唐公司与四通公司签订土地转让协议书一份，约定：盛唐公司将位于东营市东五路以东、南二路以北约483亩土地转让给四通公司，四通公司向盛唐公司支付2000万元保证金，保证金到账后，盛唐公司承诺在2011年5月1日前完成二、三期地块的举牌。2010年6月14日，双方达成补偿协议书一份，约定盛唐公司以东（开）国用（2010）第017号土地为四通公司交纳2000万元保证金作担保。2011年10月18日，盛唐公司与四通公司签订合同书一份，约定：由于国家政策等原因，政府未能按约定及时为盛唐公司挂牌土地，不能转让土地给四通公司，为避免四通公司损失，盛唐公司以新天地公馆Ｃ2-2、Ｃ2-26、Ｃ2-42、Ｃ2-52、Ｃ2-64、Ａ1-5、Ａ3-5、Ａ1-25八套房屋作为置换作价至2595.1万元返还给四通公司。2011年10月18日，四通公司出具承诺书，承诺保证在该月25号将办理开工、预告许可证手续及启动工程运转金共计700万元分两次打入盛唐公司三方共管账户，等手续周转全办理完毕后，四通公司退出财务共管。若该款不按期到账，四通公司转让的房屋合同及款项失效。除上述八套房号外，该承诺书又增加了Ｃ1-15、Ｃ1-41、Ａ1-26、Ａ1-15等房号。
上诉人盛唐公司庭审认可以下事实：涉案Ｃ2-2号房屋对应的公安编号为14幢102室房屋；上述2011年10月18日合同书约定的包括涉案Ｃ2-2在内的八套房屋置换作价2595.1万元，该2595.1万元为四通公司2000万元保证金及利息；因实际抵债了12套房屋，2011年10月18日承诺书中的700万元是另外四套房屋的价款；盛唐公司已经以包括涉案房屋在内的12套房屋抵销了四通公司的所有债务；涉案Ｃ2-2号房屋被另案查封，尚未拍卖。
二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致。
本案二审争议焦点问题为：上诉人盛唐公司与被上诉人纪卫堂之间是否存在商品房买卖合同关系，涉案商品房买卖合同是否有效；上诉人盛唐公司应否支付被上诉人纪卫堂逾期交房违约金。
本院认为，上诉人盛唐公司认可在涉案商品房买卖合同签订前，与四通公司存在债权债务关系。上诉人盛唐公司、四通公司为履行各自债务，由上诉人盛唐公司与四通公司所认可债权人指定的购房人，包括本案被上诉人纪卫堂，签订了相应商品房买卖合同。故涉案商品房买卖合同系在上诉人盛唐公司不能偿还四通公司保证金及违约利息的情况下，经重新协商并对账，将债权债务关系转变为商品房买卖合同关系，将上诉人盛唐公司所欠保证金本息转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。在民事交易活动中，当事人意思表示发生变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案上诉人盛唐公司、四通公司以及四通公司的债权人经协商一致终止各自债权债务关系，建立商品房买卖合同关系，是上诉人盛唐公司不能清偿债务时，通过将其所有的商品房出售给四通公司债权人的方式，实现各方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形，为有效民事行为。上诉人盛唐公司关于其与被上诉人纪卫堂不存在商品房买卖合同关系、涉案商品房买卖合同无效的主张，不具有事实和法律依据，本院依法不予支持。
上诉人盛唐公司所欠四通公司保证金及违约利息是否足以支付包括涉案房屋在内的十二套房屋的价款，涉及相应商品房买卖合同的履行问题，并不影响商品房买卖合同的效力。上诉人盛唐公司认可2011年10月18日承诺书中的700万元是除涉案Ｃ2-2号房屋等八套房屋外的四套房屋的价款，故即使四通公司未按上述承诺书内容将700万元转入上诉人盛唐公司账户，也不足以导致涉案商品房买卖合同失效。涉案商品房买卖合同系基于上诉人盛唐公司与四通公司土地使用权转让产生的债权债务而签订，不同于最高人民法院第72号指导案例中当事人基于借款合同纠纷签订商品房买卖合同的情形，不存在非法高息的问题。上诉人盛唐公司认可2011年10月18日合同书约定的包括涉案Ｃ2-2在内的8套房屋置换作价2595.1万元，该2595.1万元为四通公司2000万元保证金及利息，并认可其已以包括涉案房屋在内的12套房屋抵销了四通公司所有债务，结合上诉人盛唐公司已向被上诉人纪卫堂出具房款收据的事实，可以认定被上诉人纪卫堂已履行了支付房款义务。鉴于上诉人盛唐公司未依约履行交房义务，一审判令上诉人盛唐公司支付被上诉人纪卫堂逾期交房违约金并无不当。涉案房屋虽被另案查封，但尚未拍卖，上诉人盛唐公司如能履行另案债务则可涤除查封，故法院查封并不必然导致涉案商品房买卖合同终止，上诉人盛唐公司以此主张不支付逾期交房违约金理由亦不能成立，本院依法不予支持。
综上，上诉人盛唐公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34513元，由上诉人东营盛唐置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张洪江
审判员 翟玉芬
审判员 李 静
二〇一八年二月六日
书记员 李志远