＼n杭州市上城区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2011）杭上民初字第1790号＼n原告：杭州风尚投资管理有限公司。＼n法定代表人：梁正明。＼n委托代理人：李斌。＼n委托代理人：汤云周。＼n被告：方海龙。＼n原告杭州风尚投资管理有限公司（以下简称风尚公司）为与被告方海龙租赁合同纠纷一案，于2011年9月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年12月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李斌、被告方海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告风尚公司起诉称：2010年4月24日，原告与被告签订了杭州涌金时尚服饰（市场）营业房（摊位）租赁合同及双向责任书一份。根据约定，被告所承租的涌金时尚服饰城1层B-1032号商铺应当持续开门营业；同时，被告应在每一年度届满90日前支付下一年度的综合服务费。但被告所承租的商铺截止2011年9月15日已累计关门达129.5天且拒不支付2011年度的综合服务费2521元。经原告多次催讨，被告均置之不理。原告已于2011年9月8日依法向被告发出关于解除杭州涌金时尚服饰（市场）营业房（摊位）租赁合同的通知，正式解除与被告的租赁合同，现原告与被告的租赁合同已经解除。截止2011年9月15日，被告应当向原告支付违约金合计324247元，扣除被告已经交纳的合同履约保证金5000元、照明及空调电费押金500元和剩余的租金25938元，被告尚应向原告支付违约金292808元。综上所述，被告的违约行为已经给原告造成了重大损失。为维护原告合法权益，故起诉至法院，请求依法判令：1、判令被告立即向原告支付违约金292808元（按合同约定，每个摊位前10次每次100元，以后每次按年租金10%标准计算，暂计算至2011年9月15日且已扣除被告已交纳的合同履行保证金5000元、照明及空调电费押金500元和剩余的租金25938元）；2、判令被告立即向原告支付2011年度的综合服务费2521元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。＼n被告方海龙答辩称：原告诉状中陈述的均不符合事实。1、被告承租的涉案商铺自从原告开办的杭州涌金流行前线名品广场开业以来，从没有自己关过门，除了2011年9月18日被原告强制关掉大门，无法进入经营以外，被告累计关门129.5天与事实不符；2、关于支付2011年综合服务费，综合服务费的用途是用来作广告等用途，开业没多久，原告张贴公告给市场所有商户免租3个月，该市场因消防部门没有通过验收，按照法律规定是不能开业的，故在消防通过验收以前不能向商户收取该费用，因此拒不支付综合服务费与事实不符；3、原告所述2011年9月18日发出解除合同的通知，被告没有收到，被告知道的是2011年9月8日，原告在大门口贴出公告要解除合同，同时将大门锁住，但被告并不同意，被告自经营以来没有任何违法违约行为，现要求继续履行合同。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。＼n为证明自己的主张，原告在举证期限内向本院举证如下：＼n1、杭州涌金时代服饰城（市场）营业房（摊位）租赁合同一份，拟证明原、被告之间租赁合同相关权利义务的约定。＼n2、双方责任书一份，拟证明原、被告之间关于商铺开关门等市场管理制度及其责任的约定。＼n3-4、关于经营情况检查的通报（第一部分）、杭州服饰皮革城经营情况检查表（第一部分），拟证明被告未依约开门经营等违约事实。＼n5、关于敦促开门经营及交付违约金和综合服务费的通知一份，拟证明1、被告未依约开门经营和缴纳综合服务费等违约事实；2、原告敦促被告持续开门经营的事实。＼n6、关于解除杭州涌金时尚服饰（市场）营业房（摊位）租赁合同的通知一份，拟证明原、被告之间的租赁合同已经解除的事实。＼n7、关于经营情况检查的通报（第二部分）一份、杭州服饰皮革城经营情况检查表（第二部分）一份、关于经营情况检查的照片及拍摄录像一份，拟证明被告未依约开门经营等违约事实。＼n8、国内特快专递邮件详情单（关于敦促开门经营及交付违约金和综合服务费的通知）一份，拟证明1、被告未依约开门经营和缴纳综合服务费等违约事实；2、原告敦促被告持续开门经营的事实。＼n9、关于解除租赁合同的通知邮件单一份，拟证明原、被告之间租赁合同解除。＼n10、速递邮件综合查询单一份，拟证明原告先后向被告发出敦促开门及交付违约金和综合服务费的通知、解除租赁合同的通知的事实。＼n11、律师见证书与监控记录一组，拟证明被告关门停业的事实。＼n为证明自己的主张，被告在举证期限内，举证如下：＼n1、公证书（2011年8月8日）一份及光盘两张，拟证明被告一直在开门经营的事实。＼n2、关于涌金广场有关情况的答复一份，拟证明原告在2010年11月2日之后还在进行消防整改的事实。＼n3、涌金市场的现场照片一组，拟证明2010年12月之后涌金广场还在进行消防整改。＼n4、2010年8月31日原告的告示一份，拟证明原告自称消防合格，欺骗商户。＼n5、原告的招商文件一份，拟证明原告招商广告欺骗被告。＼n6、原告的通知、通告一份，拟证明原告承诺广告至今未履行。＼n7、2010年10月8报道及照片一份，拟证明原告用武力殴打商户的事实。＼n8、湖滨派出所调解笔录一份，拟证明原告殴打商户致伤及赔偿情况。＼n9、原告的市场名称登记证一份，拟证明市场名称杭州涌金流行前线名品广场，但招商广告称杭州涌金精品服饰城，后又改为杭州涌金服饰皮革城，市场管理混乱。＼n10、2010年10月31日通告一份，拟证明原告承诺为被告办理营业执照，但至今未办理。＼n11、消防安全检查合格证一份，拟证明原告于2010年12月13日才取得消防合格证，但实际仍未合格。＼n审理中，本院依法对原、被告提交的证据进行了当庭质证，认证如下：＼n一、关于原告提交的证据。被告对于证据1、2的真实性、合法性无异议，对于证明对象有异议，认为原告消防没有建设和验收，是违法开业；广告等费用原告投入很少，后期根本没有投入；租赁合同是霸王合同、格式合同，该合同只规定原告权利，被告没有任何权利。本院认为，该租赁合同能够认定原、被告存在租赁关系，双方签订双向责任书对商铺开关门等市场管理制度及其责任进行约定的事实，对此事实，本院予以确认。被告对于证据3、4、7的真实性、证明对象有异议，认为是原告单方制作，被告自从开业到现在一直都在经营，不具有证明力。本院认为，被告的异议成立，该组证据系原告单方面制作，对此证据，本院不予确认。被告对于证据5、6的真实性提出异议，认为原告提供的资料是邮寄给被告的户籍所在地，被告不在户籍地居住，因此证据没有收到。本院认为，虽然无法证明被告收到了邮寄的文书，但是原告的通知是向每一个商铺送达下发的，解除租赁合同、关闭市场的通知在商场也已张贴，被告又一直自认开门营业，对其应当已经知晓，该证据可以证明原告向被告发函的事实，可以视为原告已向被告送达解除合同的通知，对此事实，本院予以确认。被告对于证据8、9、10的真实性提出异议，认为没有收到。本院认为，该证据仅能证明原告曾邮寄过文书，但不能证明被告已收到上述文书。对于证据11，被告认为是原告单方制作，对其三性均有异议，且监控录像时间太长而无法进行辨别。本院认为被告异议成立，该组证据内容过于庞杂，无法辨别被告具体关门的次数与时段，故不予认定。＼n二、关于被告提交的证据。原告对证据1中的公证书真实性无异议，对关联性提出异议，认为与本案无关，公证书是保护韩春花的权益，该公证书上拍摄人员是方海龙，其与本案有利害关系，该公证书仅能证明公证时刻的情况，不能证明市场的前后连续情况；关于光盘，其是被告单方制作的，对该证据的真实性有异议。本院认为，该证据系公证人员依法制作形成，依法予以认定，但该证据仅能够证明2011年8月8日市场当时的情形。原告对证据2真实性、关联性有异议，本院认为，该证据经核查属实，可以证明涉案市场消防验收和检查的过程，对此事实，予以确认。原告对证据3真实性、关联性有异议，认为即便当时存在消防整改，也不影响原被告双方的合同签订和履行。本院认为，该证据拍摄时间及来源无法确认，对此证据，不予确认。原告对证据4、5真实性、关联性、证明对象有异议，认为该证据恰能证明原告为涌金广场所作的努力，同时希望广大经营户配合。本院认为，该证据可以证明原告进行了招商宣传的事实，对此事实，予以确认，但不能证明被告的证明目的。原告对于证据6真实性无异议，对证明对象有异议，认为该证据恰能证明原告为涌金广场所作的努力，并且该通知中的相关免租期的承诺是有前提的，被告要持续经营一定时间才能享受。本院认为，该证据可以证明原告承诺发布广告及给予免租三个月的事实，对此事实，本院予以确认。原告对证据7真实性有异议，同时认为就该材料内容而言与本案纠纷无关。本院认为，该证据为复制件，未提交原始件，且与本案无关，不符合证据的形式要件，对此证据，不予确认。原告对证据8的真实性无异议，对证明对象有异议，认为当事人均非本案的被告，与本案无关。本院认为，该证据可以证明经营户因生意问题与原告保安发生纠纷，后经公安派出所调解的事实，对此事实，本院予以确认。原告对于证据9无异议，但认为是市场为了扩大影响力才变更名称。本院认为，该证据仅能够证明原告名称曾发生变更的事实，对此事实，本院予以确认。原告对证据10真实性有异议，认为是原告敦促被告依法持续经营，不能达到被告的举证目的。本院认为，该证据无原告印章，系复印件，不符合证据的形式要件，本院不予采纳。原告对证据11真实性无异议，对关联性由异议，认为与本案无关。本院认为，该证据系消防部门颁发的检查合格证，可以证明涉案市场第一层于2010年6月，第二层于2010年12月消防安全检查合格，对此证据，予以确认。＼n根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2010年4月24日，原告与被告签订杭州涌金时尚服饰城营业房（摊位）租赁合同一份。合同约定了原告将涌金时尚服饰城1层B-1032号使用面积为5.41平方米的营业房一间出租给被告，用于营业用途，租赁期限5年，自2010年6月1日起至2015年5月31日止；市场一层统一开业，日期为2010年4月29日，每年租金为27050元，第一期租金两年一付，在合同签订当日支付，合同履行保证金5000元；一个铺位支付的其他费用为电费押金500元，综合服务费（包括广告费、治安、保洁等）2521元，铺位灭火器100元；被告应在开业前办妥工商等手续；若有违约，违约一方应向另一方支付租金总额的10%的违约金；被告应承担违约责任的情形为一年内连续停业三天以上或累计停业十天以上、连续两个月未交纳应交相关费用等，原告应承担违约责任的情形为未按合同提供营业房和服务等事项。同日，双方还签订了双向责任书一份，约定了摊位的开门、关门制度，违规者应每次支付100元违约金，累计10次以上者每次支付摊位年租金的10%违约金等事项。上述合同签订后，被告向原告缴纳了两年租金54100元，合同保证金5000元，其他费用3121元（含电费押金、综合服务费、灭火器费）。原告向被告交付了营业房，并出具了收据。同年5月5日，原告开办的杭州涌金流行前线名品广场开业后，经营状况较差，双方就市场的经营管理发生矛盾。2010年5月26日，原告通知决定从2010年6月1日至2010年9月1日三个月为经营户免租期，在2010年5月28日至同年7月1日有过处罚的经营户享受二个月的免租期。原告又于2011年8月5日向被告发出督促开门经营及缴纳综合服务费的通知，于同年9月18日向被告发出解除租赁合同的函件并予以张贴，并于次日将市场关门停业。＼n另查明，2001年11月27日，耀江涌金广场项目经浙江省公安厅消防局消防验收合格。2005年10月1日，2006年5月1日，因《高层建筑设计防火规范》、《建筑设计防火规范》分别进行了修订，对市场疏散宽度进行了调整，导致原合法建筑不符合新规范的要求。2010年2月，原告向杭州市消防局申报消防审核，并通过消防设计审核，市场首层于2010年6月通过消防检查合格，市场二层于同年12月通过消防检查合格。＼n本院认为，根据查明的事实，本案的争议焦点：一、合同的效力。最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》指出：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全检验合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。而原《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。本案中2001年11月，耀江涌金广场项目竣工时曾经浙江省公安厅消防验收合格，故不能适用函复第一条而认定为租赁合同无效。本案租赁标的物经消防安全检验合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。综上，涉案营业房的租赁合同系被告和原告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。＼n二、关于双方当事人在合同履行期间就市场经营管理等问题发生的矛盾及原告是否存在严重违约的问题。涉案市场经营不景气的根本原因主要在于吴山商圈尚未成熟，市场定位不准，未能形成足够的人气和商业氛围，致使经营户盈利困难，各种矛盾积累和激化，对此并不能完全归责于原告。根据双方签订的租赁合同，原告违约情形为未提供商铺和服务。被告认为原告发布招商信息与实际情况不符，因招商信息的内容并未写入合同，如有误解亦应在一年内行使撤销权，而涉案合同中，统一开业的义务主体和责任约定不明确，办理营业执照的义务约定为被告，市场名称的更名未作约定且原告亦经工商部门同意。原告作为管理者，在管理中确存在收款未开具正规发票等欠缺行为，但其已尽到基本的义务包括积极招商、制定制度、实施管理、广告宣传等，未违反合同根本义务。故被告认为原告严重违约无依据，而被告作为经营者亦应当有预见和承担经营风险，积极配合原告管理工作的义务。＼n三、被告是否存在违约行为。原告提交的证据检查表、光盘等均为单方制作，证据不够充分，且无法证明关门次数及是否连续关门三天以上，故原告的主张缺乏证据，应承担举证不能的后果，本院对其诉讼请求，不予支持。＼n综上，2011年9月18日，原告已经发函解除租赁合同并在次日关闭市场大门，现市场已经关闭至今，双方签订租赁合同的目的根本无法实现应认定双方之间的合同已经解除。因此，被告要求继续履行合同，本院亦不予支持。合同解除之后的租金、合同保证金、押金等应依法返还，但是因为被告未提出反诉请求，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：＼n驳回原告杭州风尚投资管理有限公司的诉讼请求。＼n案件受理费5730元，由原告负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费5730元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。＼n审判长张毅＼n审判员周蓓＼n人民陪审员邓沈军＼n二〇一二年三月二十三日＼n书记员程佳佳