北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0112民初20268号
原告：中国农业银行股份有限公司北京通州支行，营业场所北京市通州区八里桥南街1号院9号楼。统一社会信用代码：91110112102458039H。
负责人：王荣熙，行长。
委托诉讼代理人：关真峰，北京市中理律师事务所律师。
被告：郭志强，男，1973年10月9日出生，汉族，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：李邓洲，北京市扬剑律师事务所律师。
被告：潘兆英，女，1974年4月5日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
委托诉讼代理人：李邓洲，北京市扬剑律师事务所律师。
被告：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。统一社会信用代码：91110112802441203C。
法定代表人：杨维旺，总经理。
委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司北京通州支行（以下简称农行通州支行）与被告郭志强、被告潘兆英、被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。农行通州支行委托诉讼代理人关真峰，被告郭志强与被告潘兆英共同委托诉讼代理人李邓洲，实地公司委托诉讼代理人孙冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农行通州支行向本院提出诉讼请求：1.被告郭志强与被告潘兆英共同偿还农行通州支行借款本金2809000.77元并给付截至2018年1月5日的利息、复利、罚息共计37529.99元；2.被告郭志强与被告潘兆英共同给付农行通州支行自2018年1月6日起至借款本息全部还清之日止的利息、复利、罚息（按照《个人购房担保借款合同》约定的标准计算）；3.实地公司对上述第一项、第二项债务承担连带保证责任；4.本案诉讼费用由被告郭志强、被告潘兆英、实地公司共同承担。事实和理由：被告郭志强与被告潘兆英系夫妻关系。2013年7月3日，被告郭志强向农行通州支行申请购房贷款，被告潘兆英作为共同申请人、配偶和共有人在贷款申请表上签字。2013年7月18日，农行通州支行作为贷款人与被告郭志强作为借款人、实地公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，约定被告郭志强借款金额为324万元，用途为购买位于通州区新华大街南、中山大街北侧新华经典丽园X#XX（现坐落为通州区中山大街X号X号楼XX），借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率执行借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%，借款期间���中国人民银行基准利率调整，自调整后的次年1月1日起调整执行利率；被告郭志强不可撤销地申请并授权农行通州支行将全部借款直接划入实地公司账户，还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；本合同项下借款采用阶段性保证+抵押。2013年7月18日，农行通州支行依约发放贷款324万元，被告郭志强购买的房屋至今尚未办理抵押登记。被告郭志强在借款期内多次逾期，截至2018年1月5日，实地公司代被告郭志强偿还251520.95元。被告郭志强至今尚欠借款本金2809000.77元及利息、罚息、复利共计37529.99元。
被告郭志强与被告潘兆英共同辩称，认可向农行通州支行借款的事实，对于农行通州支行主张的借款本金及利息亦认可，但农行通州支行主张的罚息、复利过高，被告郭志强与被告潘兆英现在没有还款能力。
实地公司辩称，实地公司不同意农行通州支行的第三项诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人有权就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。实地公司已经于2018年1月份提起诉讼，要求解除实地公司与被告郭志强签订的北京市商品房预售合同，案号为（2018）京0112民初8531号。现农行通州支行作为担保人起诉被告郭志强和实地公司，依据上述规定，应将本案与商品房预售合同纠纷一案合并审理。2016年4月28日、2016年9月27日和2017年9月30日，实地公司代被告郭志强支付借款本息共计105495.01元，已经承担了担保责任。
本院经审理认定事实如下：被告郭志强与被告潘兆英系夫妻关系。2013年7月3日，被告郭志强与被告潘兆英向农行通州支行提交个人信贷业务申请表，因购房向农行通州支行贷款324万元，贷款期限为240个月。被告郭志强与被告潘兆英在申请表下方（共同）申请人及配偶签字处签字，并在抵/质押人（共有人）签字处签字。
2013年7月18日，农行通州支行与被告郭志强、实地公司签订《个人购房担保借款合同》（以下简称合同），约定被告郭志强向农行通州支行借款324万元，借款用途为购买北京市通州区新华大街南、中山大街北侧X住宅楼X层XX室，建筑面积181.94平方米，套内建筑面积143.18平方米，购房合同编号Y1498115；借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之十后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名北京实地房地产开发有限责任公司，开户行农行通州支行营业部，账号×××；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账户卡号×××；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，制止本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调���对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿：（1）借款人未按约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；（2）借款人未按约定足额偿还借款；（3）借款人、担保人死亡、��宣告失踪或者被宣告死亡；（4）借款人、担保人声明不实或违反本合同项下所作的任何保证或承诺；（5）抵押人未经贷款人书面同意对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分；（6）借款人、担保人违反本合同其他约定；（7）法律法规规定的其他情形或发生其他影响贷款人债权或担保权实现的情形。本合同项下借款采用阶段性保证+抵押担保方式，由阶段性保证人实地公司按照约定提供保证担保；保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁费）、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起2年，借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任���保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年，若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；被告郭志强以北京市通州区新华大街南、中山大街北侧X住宅楼X层XX室作为抵押，在房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起730日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。此外，合同还约定了其他内容。
2013年7月18日，农行通州支行向被告郭志强发放贷款324万元。被告郭志强未能按照合同约定如期偿还借款本息，实地公司分三次代被告郭志强偿还本息共计251520.95。截至2018年1月5日，被告郭志强尚欠借款本金2809000.77元、利息、罚息和复利共计37529.99元。现农行通州支行以被告郭志强未能按照约定的时间偿还借款为由，要求被告郭志强提前偿还借款本金并支付利息、罚息及复利，同时认为被告郭志强与被告潘兆英系夫妻关系，上述借款发生在夫妻关系存续期间，被告潘兆英应承担共同还款责任，并要求实地公司承担连带保证责任。
被告郭志强与被告潘兆英对于尚欠的借款本金及利息认可，但认为农行通州支行主张的罚息和复利标准过高。实地公司不同意承担连带保证责任，称其已经于2018年1月份起诉被告郭志强，要求解除双方签订的《北京市商品房预售合同》，被告郭志强给付实地公司代偿的本息251520.95元，并支付违约金969852元，认为该案应与本案合并审理。
另查，通州区新华大街南、中山大街北侧X住宅楼XX层XX号房屋现在的坐落为通州区中山大街X号院X号楼X层XX室，因该房屋存在预查封，故至今尚未办理产权证书，亦未办理抵押登记。
上述事实，有农行通州支行向本院提交的北京市分行个人信贷业务申请表、被告郭志强与被告潘兆英结婚证复印件、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、贷款还款汇总试算表，实地公司向本院提交的民事起诉状、民事传票及各方当事人陈述在案佐证。
本院认为：根据已查明的事实，农行通州支行与被告郭志强、实地公司签订《个人购房担保借款合同》，约定农行通州支行向被告郭志强发放贷款324万元，被告郭志强依照合同约定偿还借款本息，实地公司承担阶段性连带保证责任。农行通州支行与被告郭志强、实地公司签订的合同系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应恪守履行。
合同签订后，农行通州支行依照约定履行了发放贷款的义务。被告郭志强应按时偿还借款���息。但被告郭志强未按期还款，实地公司代偿部分本息，被告郭志强的行为已构成违约，应承担相应违约责任。根据合同约定，借款人未按约定足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。被告郭志强对于农行通州支行主张的借款本金和利息无异议，本院对此予以支持。现被告郭志强抗辩称农行通州支行主张的罚息和复利标准过高，对此本院认为合同中对罚息及复利计算标准的约定，符合法律规定，且被告郭志强在合同中签字确认，应按照合同约定支付各项费用，故本院对于被告郭志强的上述抗辩意见不予采信。故本院对于农行通州支行主张的借款本金2809000.77元及截至2018年1月5日的利息、罚息、复利共计37529.99元予以支持，被告郭志强还应自2018年1月6日起至实际给付之日止按照合同约定的标准给付农行通州支行利息、罚息及复利。
被告潘兆英作为被告郭志强的配偶在个人信贷业务申请表中签字确认，证明其对于被告郭志强向农行通州支行申请借款的事实知情，且被告郭志强申请贷款的目的是用于购买房产，房产属于被告郭志强与被告潘兆英夫妻共同财产，故本案诉争借款应属于被告郭志强与被告潘兆英的夫妻共同债务，被告潘兆英应承担共同还款责任。
实地公司在合同中签章确认对于被告郭志强的借款承担阶段性连带保证责任，现通州区新华大街南、中山大街北侧X住宅楼X层XX室并未取得产权证书，亦未办理抵押登记，实地公司应按照合同约定承担连带保证责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，担保权人就商品房贷款合同纠纷另行起诉的，���以与商品房买卖合同纠纷合并审理。根据上述规定，对于两个案件是否合并审理本院具有决定权。鉴于本案开庭审理时实地公司诉被告郭志强商品房预售合同纠纷一案已经开庭审理，故该案无法与本案合并进行审理，故本院对于实地公司要求合并审理的意见不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条规定，判决如下：
一、被告郭志强与被告潘兆英于本判决生效之日起7日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司北京通州支行借款本金2809000.77元及利息、罚息和复利（暂计算至2018年1月5日的利息、罚息和复利共计37529.99元，自2018年1月6日起至实际给付之日止的利息、罚息和复利按各方签订的《个人购房担保借款合同》约定的标准计算）；
二、被告北京实地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起7日内对上述第一项债务承担连带保证责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司北京通州支行的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14786元，由被告郭志强、被告潘兆英、被告北京实地房地产开发有限责任公司共同负担，于本判决生效之日起7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案��受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 于素娟
二〇一八年八月十五日
书记员 龚亚东