甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆中民终字第644号
上诉人（原审被告反诉原告）赵娟，女，1984年10月13日出生，汉族，个体工商户，住甘肃省宁县良平乡。
被上诉人（原审原告反诉被告）庆阳恒隆商贸有限公司。住所地：甘肃省庆阳市西峰区南大街**号。
法定代表人王鹏，该公司总经理。
委托代理人周志璞，甘肃凌东律师事务所律师。
上诉人赵娟因与被上诉人庆阳恒隆商贸有限公司（以下简称恒隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2015）庆西民初字第1777号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人赵娟与被上诉人庆阳恒隆商贸有限公司的委托代理人周志璞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审判决认定：恒隆公司系2012年3月1日成立的有限责任公司，经营范围是日用百货、服装鞋帽等。赵娟系恒隆公司的服装经营商户。2012年11月2日，赵娟便在该商场四楼租赁场地进行经营活动，后经营场地移至二楼。2014年3月2日，赵娟与恒隆公司补签了《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，约定：恒隆公司将坐落在庆阳市西峰区恒隆商城二楼的场地出租给赵娟用于经营童鞋，经营的品牌为“大力水手”，租赁期8个月，即自2013年3月1日起至2014年10月31日止，场地建筑面积为22㎡，场地费140元／㎡，每月3080元，冲抵买断费后实际收取场地使用费19453元。导购管理费50元／月，物业管理费10元／月／㎡。此外，赵娟还向恒隆公司缴纳经营买断费10374元，合同保证金5000元，质量保证金3000元，赞助费3000元。还约定：所缴纳的买断费分两年冲抵部分场地使用费，所缴纳的质量保证金与合同保证金于合同终止或商户撤柜后满3个月后退还。合同签订后，赵娟向恒隆公司缴纳了租金7840元，剩余场地租金、库房费、物业管理费、导购管理费未缴清。合同期满后，包括赵娟在内的部分商户提出经营期间发生亏损，要求恒隆公司调整租金，但恒隆公司未进行明确答复。此后，赵娟未与恒隆公司续签场地租赁合同，也未缴纳剩余租金，继续在恒隆商城经营。2015年4月29日，恒隆公司强行清除了包括赵娟在内与恒隆公司没有签订合同的部分商户的柜台。随后，恒隆公司向法院提起诉讼，要求赵娟支付所欠的租赁费。庭审中，赵娟提出曾与恒隆公司口头约定2012年8月8日正式开业并计算租金，但恒隆公司一直拖到2012年11月2日才正式开业，因为推迟开业时间，致使准备的秋款货品在开业时成为换季旧款，最后低价处理，造成经济损失13000元；2014年11月3日，恒隆公司对商场布局进行调整，将其经营的铺面换至二楼，致使铺面重新装修花费1200元；2015年4月29日，恒隆公司强行清场时损坏了货柜，造成货柜损失18812元，赵娟以此为由提起反诉。赵娟对自己的主张提交了2012年参会须知1份及兰州华璟商贸有限公司订货章程1份，用以证明货物亏损情况；署名为ＸＸ博的收条及ＸＸ博的身份证复印件1份，用于证明柜台装修花费1200元的事实。经质证，恒隆公司对赵娟所提交的证据的真实性、合法性、关联性均提出异议。
原审法院审理认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，2014年3月2日，赵娟与恒隆公司签订了租赁期限8个月（即自2013年3月1日起至2014年10月31日止）的《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，该合同中，双方对租赁的商铺位置、面积、价格、租赁期限等都作了约定，故赵娟应按合同约定缴纳2013年3月1日起至2014年10月31日止的场地租赁等费用。合同期满后，赵娟如需要继续经营，应当及时与恒隆公司进行协商，续签合同或者解除合同。赵娟在要求恒隆公司调整租赁费未果的情况下，继续使用租赁场地，双方形成了不定期租赁关系。2015年4月29日，恒隆公司强行清理了赵娟的柜台，致使合同无法继续履行，双方不定期租赁合同关系终止。关于不定期租赁期间的租赁费计算问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故对合同期满后赵娟自2014年11月1日起至2015年4月29日占用场地期间的租赁费应当按照原合同内容确定。关于恒隆公司要求赵娟自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息的请求，因为双方发生纠纷后，权利处于待定状态，该请求没有合法根据，不予支持。关于赵娟提出恒隆商城曾口头许诺免收物业管理费、导购管理费，以及合同期满后，处理货物期间免收租赁费的辩解理由，因赵娟对自己的主张未提供相关证据证明，故不予采信。关于赵娟提出曾与恒隆商城口头协商于2012年8月8日开业，因为恒隆商城没有准时开业，致使准备的秋款货品在开业时成为换季旧款，最后低价处理，现要求恒隆公司赔偿13000元损失的反诉请求，经庭审质证，赵娟提交的参会须知及订货章程没有其他证据印证，无法确定其真实性，同时，在没有签订合同之前和无法确定具体开业时间的情况下，赵娟作为销售商户，应当对经营中可能出现的风险做出充分的考虑和评估。现赵娟要求恒隆公司赔偿其推迟开业损失13000元，因为缺乏相应的证据，故该项反诉请求不予支持。关于赵娟提出因为货柜调整到二楼，致使其重新装修花费1200元，要求恒隆公司予以赔偿的问题，根据双方签订的协议内容，恒隆公司出租物是经营场地，至于各经营户是否进行装修，如何装修，应属于经营商户经营期间的问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故对赵娟以上主张及反诉请求，不予支持。关于赵娟提出恒隆公司强行清退商户，损坏其柜台的问题，与本案不属同一法律关系，双方可协商处理或另案主张权利。关于赵娟要求返还赞助费3000元的请求，通过庭审调查，该费用属于恒隆公司分摊给赵娟的不合理费用，应予退还。遂依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、赵娟向庆阳恒隆商贸有限公司支付2013年3月1日起至2014年10月31日止的租赁费19453元（包括已支付的场地租赁费7840元），物业管理费1760元（10元／㎡／月×22㎡×8月）、导购管理费400元（50元×8月），合计21613元；二、赵娟向庆阳恒隆商贸有限公司支付2014年11月1日起至2015年4月29日止的租赁费18226.85元（140元／㎡／月×22㎡×12月÷365天×180天），物业管理费1301.92元（10元／㎡／月×22㎡×12月÷365天×180天）、导购管理费295.89元（50元×12月÷365天×180天），合计19824.66元；三、庆阳恒隆商贸有限公司退还赵娟缴纳的买断费5187元（总计10374元，已冲抵5187元）、合同保证金5000元、质量保证金3000元、赞助费3000元，合计16187元；四、驳回庆阳恒隆商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）赵娟的其他反诉请求。案件受理费317元，反诉费81元，合计398元，由庆阳恒隆商贸有限公司负担80元，赵娟负担318元。
赵娟不服，上诉称：2014年11月1日之后恒隆商城没有继续履行导购管理的职责，一审判处其支付导购管理费没有事实依据；2014年10月30日合同期满后，包括其在内的部分商户因租赁费过高准备撤出商场，为留住商户，商场的姚主管口头承诺将租金调整为80元每平方米，一审判决没有查清案件事实，以每平方米140元的价格计算2014年10月30日以后的租金明显错误；恒隆商场因迟延开业，导致其因季节变化货物滞销带来的损失可以根据日常生活经验法则予以认定，一审判决以其未提交证据为由判处恒隆公司不承担赔偿责任明显偏袒被上诉人一方；2015年4月29日，恒隆公司私自毁坏其货架展柜，将其强行清理出场，应赔偿其货柜损失，一审判决不予支持其该项反诉请求明显错误；一审判决存在严重的程序问题，恒隆公司起诉请求其清偿租金等费用共计为20686元，但一审判决其支付各项费用共计41437.66元，明显超出恒隆公司的诉讼请求，违反了民事诉讼法不告不理的原则。请求依法撤销一审判决，驳回恒隆公司的各项诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由恒隆公司负担。
被上诉人恒隆公司答辩称：双方合同中明确约定了导购管理费，该项费用属导购服务费，并非单纯指对导购人员的培训，商场每天安排导购管理人员进行值班，对营业人员的仪容仪表进行指导、对出勤情况进行考核监管等，该项费用收取是合理合法的，赵娟应当按照合同约定予以支付；恒隆公司从未以任何形式向上诉人承诺过降低租金，2014年10月底合同期满后，恒隆公司通过口头、电话等多种方式催缴租金，上诉人既不缴纳租金，也拒绝搬离货柜，无奈之下恒隆公司依照合同约定，强行清退了上诉人的货柜，合同期满后上诉人应当按照原合同的约定支付延期交房的费用，关于货柜损失问题，上诉人没有提供证据予以证实，即使存在损失，按照双方合同约定，损失应由上诉人自行负担；恒隆公司不存在推迟开业的情况，上诉人主张推迟开业损失没有事实依据。认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处结果适当，请求驳回上诉，维持原判。
一审据以认定事实的证据有：当事人双方陈述，营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，合同缴费单、收款收据、参会须知、订货章程等。
以上证据均经过一审举证和质证，来源合法，客观真实，本院予以确认。二审中双方当事人未提交新的证据。
二审经审理查明：双方2014年3月2日签订的期限为8个月的租赁合同上注明的租赁期限自2013年3月1日至2014年10月31日系笔误，正确的期限是从2014年3月1日起止2014年10月31日，二审查明的其它事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：1、赵娟是否应向恒隆公司支付2014年11月1日至2015年4月29日期间的导购管理费及上述期间租赁费如何计算的问题；2、恒隆公司应否赔偿因迟延开业造成的货物滞销损失及强行清退造成的货柜损失问题；3、本案一审判决是否存在超出诉讼请求裁判的问题。
关于赵娟是否应向恒隆公司支付2014年11月1日至2015年4月29日期间的导购管理费及上述期间租赁费用如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原合同继续有效，但租赁期限为不定期。”经审查，2014年10月31日合同期满后双方再未续签租赁合同，赵娟自2014年11月1日至2015年4月29日合同解除之前继续占用租赁物，上述期间双方形成不定期租赁关系，双方的权利义务应按照原合同约定的内容履行。一审判决依据原合同约定的租金标准及导购管理费用收取标准判处赵娟向恒隆公司支付租金及导购管理费用并无不妥，赵娟上诉主张2014年11月1日后恒隆公司未对导购人员进行培训及恒隆公司曾口头承诺降低租金，认为其不应该支付2014年11月1日后的导购管理费，且该期间租金应当降低标准计算，但均未提供证据予以证实，本院不予支持。
关于恒隆公司应否赔偿因迟延开业造成的货物滞销损失及强行清退造成的货柜损失问题。经审查，赵娟一审中提交的参会须知及订货章程并不能直接证明其是否订货及存在货物滞销损失的问题，且迟延开业导致货物滞销损失并非《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定的免于举证的情形，一审判决以证据不足为由不予支持符合相关法律规定，赵娟认为其该项请求无需举证的主张不成立，本院不予支持；关于强行清退致货柜损失的问题，一审判决已告知，赵娟可另行主张。
关于本案一审判决是否存在超出诉讼请求裁判的问题。经审查，本案一审中恒隆公司请求赵娟支付的租金等各项费用共计33873元，冲抵买断费、保证金后为20686元，一审判决赵娟向恒隆公司支付租金等各项费用共计41437.66元，扣除赵娟已经支付的租赁费、并冲抵买断费、保证金后为17410.66元，故一审判决并未超出恒隆公司的诉讼请求数额，不存在超越诉讼请求裁判的问题，赵娟的该项主张本院不予支持。
综上，一审判决认定本案基本事实清楚，审判程序合法，判处结果并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
赵娟预交的二审案件受理费398元，由上诉人赵娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 张彦高
审判员 郭立品
审判员 常雪峰
二〇一五年十一月二十五日
书记员 张 丽