湖北省公安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1022民初493号
原告：何学兰，女，1962年11月26日生，汉族，住公安县。
委托诉讼代理人：陈先涛，湖北国亚律师事务所律师。
被告：荆州市顺昌置业有限公司，住所地公安县斗湖堤镇沿江堤。
法定代表人：何正赋，公司负责人。
委托诉讼代理人：王圣平，湖北荆楚律师事务所律师。
第三人：湖北泓民辉置业有限公司，住所地公安县斗湖堤镇新建街锦江小区4栋二单元202号。
法定代表人：杨自辉，经理。
原告何学兰与被告荆州市顺昌置业有限公司（下称“顺昌置业公司”）、第三人湖北泓民辉置业有限公司（下称“泓民辉公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，原告向本院提出诉讼保全申请，本院依法作出（2017）鄂1022民初493号民事裁定书，查封了被告顺昌置业公司的丽水康城小区的1201、1202号房屋。本院依法适用简易程序，后因案情复杂，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告何学兰及其诉讼代理人陈先涛、被告顺昌置业公司的诉讼代理人王圣平、第三人泓民辉公司法定代表人杨自辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何学兰向本院提出诉讼请求：一、判令被告顺昌置业公司将坐落在公安县斗湖堤镇丽水康城1201、1202号房屋交付给原告；二、判令还建房屋面积超出186.55㎡的部分，在10㎡内按2800元／㎡结算，大于10㎡按市场价结算购房款，且在还建房屋交付时支付应付价款的90％，余款在被告交付产权证时由原告支付；三、判令被告顺昌置业公司于2017年12月31日前向原告交付房地产产权登记证，办证费用1000元内由原告承担，超出部分由被告承担；四、判令被告顺昌置业公司支付2016年12月31日前的违约金18108元及自2017年1月1日起至房屋实际交付之日止的按每月4312元的标准支付违约金给原告；五、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：因原木材公司旧城改造的需要，2014年3月18日，第三人泓民辉公司与原告签订《房屋拆迁及还建协议》。协议约定：泓民辉公司于2016年6月30日前向原告交付还建面积为154㎡还建房，还建房面积超过约定面积10㎡内按2800元／㎡结算，大于10㎡按市场价结算，并由公司为原告代办房屋所有权证及土地使用权证于2017年12月31日前交付，办证费用1000元包干及维修基金由原告承担。协议约定如泓民辉公司未能按约交房，在2016年12月31日前交房的，该公司按每月3018元向原告支付利息并交付还建房，2017年1月1日以后交房的，除按每月4312元支付利息外，原告有权在该公司所建还建房中自选不低于合同约定还建房面积的住房，如公司不能履行则一次性支付违约金30万元。2014年4月2日，原告依约将房屋使用权证及土地使用权证交给了泓民辉公司，同时确认还建面积为186.55㎡。后该旧城改造项目变更由被告顺昌置业公司实施，第三人泓民辉公司在《房屋拆迁及还建协议》的权利义务由被告顺昌置业公司承接。2016年1月15日，原、被告对还建房屋及面积进行确认，并签订了《顺昌·丽水康城定购书》，被告同意将丽水康城1201、1202号房屋作为还建房屋定购给原告。目前，丽水康城已全面竣工且部分房屋已交付给其他定购者，被告却不向原告交付房屋履行自己的义务。
被告顺昌置业公司辩称：一、原告与第三人泓民辉公司所签订的《房屋拆迁及还建协议》属于无效协议，没有法律效力；二、即使《房屋拆迁及还建协议》有效，但因原告与公安县城市改造工作领导小组办公室就房屋拆迁安置补偿问题又重新签订了《房屋征收补偿与安置协议》，所以之前原告与泓民辉公司所签订的《房屋拆迁及还建协议》自动失效；三、被告顺昌置业公司与第三人泓民辉公司不存在权利义务继受关系，也不是承接泓民辉公司的拆迁还建项目，而是通过公开的招拍挂取得的该项目，原告与第三人所签订的《房屋拆迁及还建协议》的法律责任不能由被告承担。应驳回原告的诉讼请求。
第三人泓民辉公司辩称：同意被告顺昌置业公司的答辩意见。
本院经审理认定事实如下：第三人泓民辉公司系公安县原木材公司街景改造项目的前期开发意向人，原告何学兰坐落在公安县斗湖堤镇原木材公司院内的房屋属于该项目的被拆迁房屋。2014年3月18日，原告何学兰与第三人泓民辉公司就原告何学兰的被拆迁的房屋签订了《房屋拆迁及还建协议》，协议确认被拆迁房屋的房屋登记面积为46.2㎡、土地登记面积为70.45㎡。协议约定：泓民辉公司于2016年6月30日前向原告交付面积为154㎡还建房，还建房面积超过约定面积10㎡内按2800元／㎡结算，大于10㎡按市场价结算，还建房面积超过约定面积的房屋价款由原告支付，在交房屋时付90％，在交付产权证书时支付10％，其他补偿费用可按2800元／㎡折成面积；泓民辉公司应在交房的1年6个月内为原告代办房屋所有权证及土地使用权证，办证费用1000元包干由原告承担；签订协议后何学兰应配合腾空房屋，将被拆迁房屋的相关证件交泓民辉公司以便统一办理相关手续；如泓民辉公司未能按约交房，在2016年12月31日前交房的，公司按每月3018元向原告支付利息并交付还建房，2017年1月1日以后交房的，除按每月4312元支付利息外，何学兰有权在该公司所建还建房中自选不低于合同约定还建房面积的住房，如公司不能履行则一次性支付违约金30万元。协议签订后，原告何学兰于2014年4月2日依约将房屋使用权证及土地使用权证交给了第三人泓民辉公司，同时双方确认将其它费折算成房屋面积后，还建房面积为186.5㎡。2014年10月17日，公安县人民政府作出《关于原木材公司街景改造的房屋征收决定》。2014年10月24日，泓民辉公司以何学兰的名义与公安县城市改造工作领导小组办公室（甲方）签订《房屋征收补偿与安置协议》，协议确认被征收房屋实有面积79.63㎡，产权登记面积46.2㎡，土地登记面积为70.45㎡，系划拨土地。协议约定：应还建房屋79.63㎡，选择还建90㎡，超出10.37㎡；甲方应补偿各项费用15884元，还建房屋超出面积在交房时按公政发［2013］17号文件标准结算（超出面积小于10㎡按成本价，10㎡以上部分按市场价）。2014年10月28日，原告何学兰向第三人泓民辉公司出具授权委托书，因被拆迁房被政府征收，委托泓民辉公司与政府签订房屋征收补偿协议。2014年11月12日公安县城市改造工作领导小组办公室确认房屋征收完毕，建筑物已全部拆除。2015年3月22日，被告顺昌置业公司向公安县非税收入管理局国土资金股提交《关于参加土地竞拍变更押金单位名称的申请》，申请称泓民辉公司作为原木材公司街景改造项目的前期开发意向人，向城投公司交纳了工程保证金，后用作土地预付款，因发展需要变更“湖北泓民辉置业有限公司”名称为“荆州顺昌置业有限公司”，申请将泓民辉公司所交纳的土地预收款500万元转入顺昌置业公司名下。同月23日，被告泓民辉公司在该申请上批注“我公司交纳的土地预付款500万元，转入顺昌置业公司，与我公司无因果关系”。2015年4月10日拍卖成交确认被告顺昌置业公司竞买国有建设用地使用权。2015年4月16日，被告顺昌置业公司与公安县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得了原木材公司街景改造项目所涉土地的使用权。2015年10月，顺昌置业公司取得改造项目的建设工程规划许可和建筑施工许可，工程名称为顺昌·丽水康城，工期为2015年4月至2016年10月。2016年1月15日，被告顺昌置业公司与何学兰签订《顺昌·丽水康城定购书》，约定由原告定购1201号房、1202号房，房屋面积分别为130.75㎡、96.74㎡，定购书系一份格式合同，并划去了其中的总价、单价、定金栏。1202号房公布的市场单价为4050元／㎡。现改造项目工程顺昌·丽水康城已经建成，所建房屋已经符合交付条件，因原、被告及第三人就房屋分配存有争议，原告向本院提起诉讼。
同时查明：在上述改造项目工程中，被拆迁的有淳秋珍的房屋，第三人泓民辉公司在与原告签订《房屋拆迁及还建协议》时，与淳秋珍也签订了同样格式内容的《房屋拆迁及还建协议》，后因对还建的房屋作出调整时，被告顺昌置业公司在《房屋拆迁及还建协议》上签章确认。淳秋珍与被告及第三人就房屋分配存有争议，与本案同时向本院提起了诉讼。
上述事实，有双方当事人提供的相关证据及庭审笔录在卷佐证，并经庭审举证、质证，可以采信。
本院认为：原告何学兰与第三人泓民辉公司所签订的《房屋拆迁及还建协议》，系房地产开发企业在房屋拆迁后如何对拆迁对象进行安置补偿与原告达成协议，其安置补偿的内容未违反法律、行政法规禁止性规定，未损害第三方利益，意思表示真实，合法有效，本院予以确认。签订《房屋拆迁及还建协议》后原告授权第三人泓民辉公司以原告名义与公安县城市改造工作领导小组办公室签订的《房屋征收补偿与安置协议》中关于安置补偿内容，是房屋拆迁后房屋征收人如何对被拆迁对象进行安置补偿，该协议并未约束房地产开发企业如何对拆迁对象进行安置补偿，以该协议的效力来否定《房屋拆迁及还建协议》的有效性，其理由不成立，其主张本院不支持。
第三人泓民辉公司作为改造项目前期意向人与原告何学兰签订《房屋拆迁及还建协议》后，在房屋拆除后土地招拍挂程序中，被告顺昌置业公司称自己是泓民辉公司变更名称而来，并承接了泓民辉公司土地预付款。第三人泓民辉公司与拆迁对象淳秋珍签订了同样格式内容的《房屋拆迁及还建协议》，在改造项目工程顺昌·丽水康城的建造过程中，对淳秋珍的《房屋拆迁及还建协议》的内容变更时，被告顺昌置业公司签章进行了确认。上述该行为可以认定泓民辉公司将自己在本案的项目工程中的权利义务转移给了顺昌置业公司，并得顺昌置业公司认可，《房屋拆迁及还建协议》对被告顺昌置业公司具有约束力。以后被告顺昌置业公司与何学兰签订了《顺昌·丽水康城定购书》，虽名为定购书，但划去了定购合同应具备的关于价款、定金的主要内容，定购书实为对应交付的房屋的确认。
综上所述，原告何学兰已按约履行自己的义务，被告顺昌置业公司未按《房屋拆迁及还建协议》与《顺昌·丽水康城定购书》约定履行交付顺昌·丽水康城1201号房、1202号房的义务，构成违约，原告何学兰要求被告顺昌置业公司交房并承担违约责任的诉讼请求本院予以支持。1201号房与1202号房的面积共计227.49㎡超出还建面积40.94㎡，原告何学兰应补房款153307元（10㎡×2800元／㎡＋30.94㎡×4050元／㎡），按《房屋拆迁及还建协议》的约定，在房屋交付时应支付房款90％即137976.3元，在交付产权证时支付10％即15330.7元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告荆州市顺昌置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落在公安县斗湖堤镇丽水康城1201号与1202号房屋交付给原告何学兰，并于2017年12月31日前协助原告何学兰办理房屋产权登记手续，办证费用1000元内由何学兰承担，超出部分由荆州市顺昌置业有限公司承担；
二、原告何学兰于房屋交付时向被告荆州市顺昌置业有限公司补交房款137976.3元，在办理完房屋产权登记手续时补交房款15330.7元；
三、被告荆州市顺昌置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告何学兰支付2016年12月31日前的违约金18108元（3018元／月×6月），自2017年1月1日起至房屋实际交付之日止按每月4312元的标准支付违约金。
案件受理费9008元，财产保全申请费3124元，合计12132元，由被告顺昌置业公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。
审判长 周 彧
审判员 易超美
审判员 程长琼
二〇一七年九月十八日
书记员 夏梦丹