＼n贵州省遵义市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）遵市法民三终字第321号＼n上诉人（原审被告）：王先俊，男，汉族，1975年2月18日出生，贵州省遵义市人。＼n被上诉人（原审原告）：遵义盛祥物业服务有限责任公司。住所地：遵义市红花岗区外环路公共汽车公司春天堡宿舍1-36A。组织机构代码：69751303-2。＼n法定代表人：卢锋，该公司总经理。＼n上诉人王先俊因与被上诉人遵义盛祥物业服务有限责任公司（以下简称盛祥物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省汇川区人民法院（2014）汇民初字第655号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。＼n原审法院查明，2010年10月18日，遵义市物价局作出遵市价格（2010）112号《遵义市物价局关于邻桥花园物业管理服务收费标准的批复》，该批复明确对于邻桥花园小区高层住宅物业管理服务费为1.00元／㎡／月。2011年8月17日，盛祥物业公司、王先俊签订《邻桥花园小区物业管理服务协议》，约定盛祥物业公司为王先俊的B3-2-602号房屋（面积为104.05平方米）进行物业服务，并约定物业费第一年按年交费，以后每半年交费一次，费用到期前10天交纳，收费标准按物价部门批准执行。协议第九条第四项约定，王先俊不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，盛祥物业公司有权要求王先俊补交，并从逾期之日起按每天3%交纳违约金。协议签订后，盛祥物业公司、王先俊经协商，物业服务费用标准为0.70元／月／平方米，王先俊按照该收费标准履行付款义务至2012年10月31日。后王先俊以盛祥物业公司未履行约定义务为由，拒绝交纳物业服务费，盛祥物业公司遂诉至原审法院，请求：一、判令王先俊支付拖欠2012年11月1日至2014年5月的物业服务费1，314.00元，违约金6，044.00元（2012年11月1日至2013年4月30日的物业服务费436.00元，按3%／日的标准计算至起诉之日）；二、本案诉讼费用由王先俊承担。＼n原审法院经审理后认为，盛祥物业公司、王先俊签订的《邻桥花园小区物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，盛祥物业公司为王先俊提供了物业服务，王先俊应当按照约定履行支付物业服务费的义务。王先俊未按约定支付物业服务费用，盛祥物业公司诉至人民法院请求判令王先俊支付其拖欠的物业管理费的诉请，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，予以支持。盛祥物业公司主张王先俊应支付2012年11月1日至2014年5月的物业管理费1，314.00元，根据双方签订的《邻桥花园小区物业管理服务协议》约定，王先俊应分别在费用到期前10天即在2013年4月20日和2013年10月20日缴纳2012年11月1日至2013年4月30日和2013年5月1日至2013年10月31日的两期的物业管理费，共计104.05平方米×0.70元／月／平方米×12个月＝874.02元。盛祥物业公司主张的2013年11月1日至2014年4月30日期间物业服务费因未到缴纳时间，不予支持。盛祥物业公司主张王先俊支付2012年11月1日至2013年4月30日期间物业服务费436.00元的违约金，自2012年10月21日开始计算至起诉之日，但合同约定交费时间为费用到期前10天，故违约金的计算时间应为2013年4月21日至实际支付之日。盛祥物业公司主张违约金按照3%／日计算，王先俊辩解系由于盛祥物业公司违约才没有交纳物业服务费，不应承担违约金，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，违约金虽具有补偿和惩罚双重性质，但仍以赔偿对方的损失为主要功能，王先俊迟延支付物业服务费用虽属违约，但该违约行为不能造成盛祥物业公司6，044.00元的损失，根据盛祥物业公司的实际损失，兼顾合同履行情况，酌情判令王先俊按照中国人民银行同期短期贷款基准利率支付违约金。王先俊辩解小区存在绿化、安保不到位、消防设施不齐备及小区内摩托车乱停放的情况，故不应承担物业服务费，其仅提供了部分现场照片予以证明，但该证据不能充分证明被告的主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，对于王先俊的上述辩解，不予采纳。王先俊提出其房屋出现承重墙裂缝、漏水情况，应在确定裂缝、漏水是否属于房屋质量问题后，向义务人另案主张权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院作出如下判决：一、王先俊于本判决生效之日起五日内支付遵义盛祥物业服务有限责任公司自2012年11月1日至2013年10月31日期间的物业服务费874.02元及违约金（以436.00元为本金，按照中国人民银行同期短期贷款利率从2013年4月21日计算至本息付清之日止）；二、驳回遵义盛祥物业服务有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费25.00元（已依法减半收取），由遵义盛祥物业服务有限责任公司承担10.00元，王先俊承担15.00元。＼n判决后上诉人王先俊不服，请求驳回盛祥物业公司的诉讼请求。其主要理由是：王先俊自2012年11月1日至今未支付盛祥物业公司物业管理费，是因为盛祥物业公司违约在先，小区内存在绿化差、安保不到位、乱搭建、摩托车乱停放、消防设施不齐全、住房承重墙裂缝、外墙面漏水等情况。现请求二审法院支持其上诉请求。＼n被上诉人盛祥物业公司二审期间未提供书面答辩意见。＼n经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。＼n本院认为，盛祥物业公司为王先俊提供了物业服务，王先俊应当按照约定履行支付物业管理费的义务。王先俊称盛祥物业公司违约在先，小区内存在绿化差、安保不到位、乱搭建、摩托车乱停放、消防设施不齐全、住房承重墙裂缝、外墙面漏水等情况，故不应承担物业管理费，但双方当事人在《邻桥花园小区物业管理服务协议》第九条对违约责任明确约定“违反本协议，盛祥物业公司未达到管理服务质量约定目标的，确因盛祥物业公司原因王先俊有权要求盛祥物业公司限期改正，逾期未改正给王先俊造成损失的，盛祥物业公司承担相应的法律责任”，王先俊以盛祥物业公司违约拒绝支付物业管理费不符合合同约定。王先俊在本案中提供了部分照片证明盛祥物业公司管理服务情况，该证据不能充分证明其主张，住房承重墙裂缝、外墙面漏水需确定是否房屋质量问题，因此，综合考虑盛祥物业公司收取物业管理服务费金额等因素，对王先俊所称因盛祥物业公司违约在先，不应承担物业管理费的上诉理由，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费50元，由上诉人王先俊负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长蒋克勤＼n代理审判员何亮＼n代理审判员张荣＼n二〇一四年六月十三日＼n书记员杨恩高