河南省郑州市二七区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0103民初1898号
原告：刘立玲，女，汉族，1972年7月28日出生，住郑州市。
委托诉讼代理人：马永翔，上海都邦律师事务所律师。
被告：郑州新悦城物业管理有限公司，住所地郑州市二七区大学中路9号。统一社会信用代码91410103569806033C
法定代表人：刘江，该公司经理。
委托诉讼代理人：李月，河南程功律师事务所律师。
被告：郑州新象城物业服务有限公司，住所地郑州市二七区大学中路9号1层049号。统一社会信用代码91410103MA3X6M5P11
法定代表人：段涛，该公司经理。
委托诉讼代理人：李月，河南程功律师事务所律师。
被告：郑州新捞派餐饮管理有限公司郑州第十分公司，住所地郑州市二七区大学路中9号新悦城购物中心3层009-011、013-015、017-030号商铺。统一社会信用代码91410103MA3XEFE92B
负责人：宋青，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄素华，女，系该公司员工。
原告刘立玲与被告郑州新悦城物业管理有限公司（以下简称新悦城物业公司）、郑州新象城物业服务有限公司（以下简称新象城物业公司）、郑州新捞派餐饮管理有限公司郑州第十分公司（以下简称郑州新捞派公司第十分公司）物权保护纠纷一案，本院于2017年10月19日作出（2017）豫0103民初3925号民事判决。刘立玲、新悦城物业公司不服该判决，向郑州市中级人民法院提起上诉。郑州市中级人民法院于2018年2月28日作出（2017）豫01民终18637号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘立玲及其委托诉讼代理人马永翔，被告新悦城物业公司、新象城物业公司的共同委托诉讼代理人李月，被告郑州新捞派公司第十分公司委托诉讼代理人黄素华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘立玲向本院提出诉讼请求：1、被告排除妨碍、恢复原状，限期拆除所占用的整个南北通道（占用面积139.8㎡）和部分东西通道（占用面积20.9㎡）；2、三被告共同向原告赔偿损失1869007元；3、本案诉讼费用、鉴定费由被告承担。事实与理由：原告于2011年购买位于二七区大学中路××号商铺，被告新悦城物业公司（2016年5月23日发布通知新悦城商场的物业改为新象城物业公司进行管理）在2016年对商铺范围内公共区域的规划，严重妨碍原告通行权，被告郑州新捞派公司第十分公司按照规划进行建设，占用了紧邻原告商铺的整个南北通道，部分东西通道，直接导致原告无法使用商场的公共直梯，整个商铺仅剩狭窄的东西通道且无法通行。三被告的行为侵犯原告的通行权，影响原告基于物权享有的使用、收益、处分的权益，致使原告商铺丧失使用价值，无法出租和使用，原告多次与三被告沟通无果，故诉至法院。
被告新悦城物业公司辩称：一、我公司并非本案侵权人，不应承担赔偿责任。二、我公司作为物业管理方不存在管理缺陷。我公司系经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主授权行使管理职责，该商铺目前仍由原告占有使用，涉案商铺东侧还有扶梯，其自身放弃使用造成的损失应由其自行承担。三、我公司将商铺出租给郑州新捞派公司第十分公司时，原告所经营商铺早已停业，原告的经营损失与我方无关。四、《价格评估结论书》是依据原告自行制作并提供的《销售流水账本》、《进货凭证》，且房屋装饰装修、库存服饰并未毁损灭失，不能作为定案依据。
被告新象城物业公司答辩意见同被告新悦城物业公司。
被告郑州新捞派公司第十分公司辩称：一、我公司并非本案侵权人，不存在侵权行为，不应承担赔偿责任。我公司对租赁区域的使用合法、正当，并无主观上的侵权过错。首先，我公司与新悦城物业公司签订了租赁合同，出租人将该等区域划分并出租给我公司，可以视为大部分业主已经同意此出租模式，也是为了实现业主商铺价值的需要；我公司承租了该等租赁区域，并向出租人支付相应的对价，享有合法的独占性使用租赁区域的权利。其次，我公司作为租赁合同的相对方，本着善意及契约精神履行租赁合同，完全按照租赁协议的约定使用租赁区域，正如原告起诉状中所言，我公司是按照新悦城物业公司的规划进行建设，即便对共有通道的使用存在权利瑕疵，我公司也属于善意第三人。原告主张的损失与我公司并无因果关系。按照原告的主张，涉案争议早在2016年4月已产生。我公司是2016年9月才签订租赁合同，2016年11月才接收原告诉称的“共有通道”。并且，我公司对租赁区域的装修、使用均按照与出租方签署的租赁协议履行。所以，并非是因为我公司的行为造成了原告所主张的各项损失，而且原告所主张的各项损失大部分也均没有发生。二、原告要求“排除妨碍、恢复原状，限期拆除南北通道和部分东西通道”的诉讼请求不合理，不应当被支持。原告主张无法使用商场电梯影响其通行权，但电梯使用属于物业管理的范畴，而不属于物权的范畴。并且原告现有商铺的通行权并未受到限制，目前仍可以通过扶梯进出原告商铺，虽然目前扶梯不再启动上下功能，但仍可以作为公共通道正常使用。即便原告的商铺因位置的独特性在使用上确有一定不便，亦属于合理及法律允许的范围内，不存在需要排除妨碍的基础，也不存在恢复原状的必要性。根据商场的规划性质及现状，商场内的所有商铺（包括原告的商铺）的使用在性能、空间上均不具有独立性，必然受到商场整体利益的合理限制，原告主张物权不能损害其他房屋所有权人以及承租人的合法利益。综上，请求人民法院充分考虑商业地产的运营特性，综合考虑原告及被告的合法权益以及法律规定，公平公正的裁决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年8月26日原告刘立玲与郑州深信投商用置业有限公司签订《商品房买卖合同》，以每平方米27119.15元的价格购买位于二七区大学中路××号商铺，并于2013年6月17日办理了上述商铺的房产证，房产证号：郑房权证字第××号，建筑面积73.27㎡，套内建筑面积52.36㎡，规则用途商业服务。2011年8月，原告与被告新悦城物业公司签订《商铺管理协议》，管理期限为该商铺的接房手续之日起满36个月止。《商铺管理协议》到期后，原告与被告新悦城物业公司又签订《商铺管理合同》（自营），原告在涉案商铺自行经营男装。2016年9月1日，郑州新捞派公司第十分公司与被告新悦城物业公司签订租赁协议，主要内容为：郑州新悦城物业公司为甲方，郑州新捞派公司第十分公司为乙方，第一部分通用条款第一条1、甲方愿意出租，乙方同意承租本协议附件一红线图中表明的租赁房产，由乙方改建、装修并用于经营24小时营业火锅餐饮。第二部分专用条款第二十二条出租房屋状况1、甲方出租给乙方的房产位于河南省郑州市××大学路中××号的建筑物（建筑物目前名称为郑州新悦城购物中心）03层013、014、015、018、019、020、021、022、023、024、025、026、027、028、029、030、017、009、010、011号商铺，租赁标的的使用面积为1003.8平方米。第二十三条租赁期限、免租装修期、免租经营期1、本协议所定租期为10年，自起租日（即装修免租期届满次日）开始计算，即2017年3月1日至2027年3月31日，租期届满后，乙方享有同等条件下的优先续租权。合同签订后，郑州新捞派公司第十分公司于2016年10月21日成立并在此经营“海底捞”火锅餐饮店，登记营业场所为郑州市二七区大学路中9号新悦城购物中心3层009-011、013-015、017、030号商铺。原告称因被告新捞派装修建设，占用了紧邻原告商铺的整个南北通道，部分东西通道，直接导致原告无法使用商场的公共直梯，整个商铺仅剩狭窄的东西通道且无法通行。原告诉至法院，请求判令：1、被告排除妨碍、恢复原状，限期拆除所占用的整个南北通道（占用面积139.8㎡）和部分东西通道（占用面积20.9㎡）；2、三被告共同向原告赔偿损失1869007元；3、本案诉讼费用、鉴定费由被告承担。
另查明：在诉讼中，原告申请司法鉴定，申请：1.对位于二七区大学中路××号商铺紧邻的南北通道和东西通道占用是否妨碍通行，影响营业作出合理评估，同时对被占用面积进行现场测量鉴定；2.对位于二七区大学中路××号商铺因妨碍通行遭受的经济损失进行价格评估鉴定。原、被告共同选定河南省豫华价格事务所有限公司进行评估，河南省豫华价格事务所有限公司于2017年6月21日作出豫价评估[2017]二七法院0604号《关于二七区大学中路××号商铺因通道被占用造成各项经济损失价值的价格评估结论书》，价格评估结论：根据价格评估依据和价格评估法，确定该标的在价格评估基准日的各项损失价值分别为：1、商铺停业期间营业利润损失价值87248元；2、商铺装饰装修损失价值99239元；3、库存服饰损失价值137622元；4、该商铺的商业价值损失1544898元（如若占用通道等得到恢复，此项损失可忽略），合计为1869007元。在该结论书中第7页记录：经实地测量，原告涉案商铺西侧南北通道被占用139.8平方米（长38.5米×宽3.63米）、涉案商铺北侧东西通道被占用20.9平方米（长5.23米×宽4米），目前商铺北门通道仅剩1.63米宽，已经无法满足营业经营的需要，仅能作为“海底捞”餐饮工作人员进出的通道。经评估人员实测，该商铺紧邻的南北通道、东西通道实际被占用面积共计160.7平方米（包含该商铺《房产证》中公摊的20.91平方米），该商铺西门被封，致使直梯客流无法到达，已经严重影响了营业。第12页记录：该商铺月平均利润6232元/月，该商铺停业期间营业利润损失共计87248元（6232元/月×14月），停业实际确认为2016年4月初至本次价格评估基准日2017年6月5日，停业时间为14个月。原告支付鉴定费30000元。
又查明：涉案商铺所在的新悦城购物中心三层016号，从新悦城购物中心一层无法通过商场直梯直接到达，需穿过被告郑州新捞派公司第十分公司经营餐饮店的防火门。涉案商铺东侧还有扶梯，该扶梯是由三楼向下运行，但目前已停止运行。
本院认为：公民的合法财产权利受法律保护，侵害民事权益，应当承担侵权责任。本案中，原告作为涉案商铺的所有权人，对商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。被告经营的“海底捞”餐饮店与原告涉案商铺相邻。经鉴定机构实地测量，原告涉案商铺西侧南北通道被占用139.8平方米（长38.5米×宽3.63米）、商铺北侧东西通道被占用20.9平方米（长5.23米×宽4米），目前商铺北门通道仅剩1.63米宽，已经无法满足营业经营的需要，仅能作为“海底捞”餐饮工作人员进出的通道。被告郑州新捞派公司第十分公司对涉案商铺所属公共区域进行规划装修，占用了原告商铺部分通道，且导致原告无法使用商场的公共直梯，妨碍原告通行权。关于原告主张排除妨碍、恢复原状，限期拆除所占用的整个南北通道（占用面积139.8㎡）和部分东西通道（占用面积20.9㎡）的诉求，本院认为，原告购买的商铺规划用途为商业服务，虽有独立的所有权证，但该商铺相对于其他独立专有的房屋存在一定的特殊性，在目前商场仍处于正常经营的情形下，如果强行恢复原状，不利于商场整体功能和效益的最大发挥，造成明显的不经济，并对其他商户的利益造成损害，不符合物权保护的目的以及公平原则。因此，本案不具备恢复房屋原状、限期拆除所占用的整个南北通道（占用面积139.8㎡）和部分东西通道（占用面积20.9㎡）的客观条件，且原告商铺旁存在扶梯可供通行，并非完全丧失通行权，为了维护市场交易的稳定性，避免损害其他业主的合法权益，对于原告该项请求，本院不予支持。被告新悦城物业公司作为物业管理方，与郑州新捞派公司第十分公司签订租赁协议，未保护原告合法权益存在管理缺陷，被告郑州新捞派公司第十分公司客观上已占用了整个南北通道（占用面积139.8㎡）和部分东西通道（占用面积20.9㎡），影响原告经营，被告新悦城物业公司、郑州新捞派公司第十分公司应共同向原告赔偿损失，故原告要求被告新悦城物业公司、郑州新捞派公司第十分公司赔偿其损失的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。根据鉴定意见：1、商铺停业期间营业利润损失价值87248元；2、商铺装饰装修损失价值99239元；3、库存服饰损失价值137622元；4、该商铺的商业价值损失1544898元（如若占用通道等得到恢复，此项损失可忽略），合计为1869007元。故原告要求赔偿装饰装修损失99239元、库存服饰损失137622元，本院予以支持。评估结论中认定停业期间营业利润损失价值87248元，系自2016年4月起计算至2017年6月5日，但被告郑州新捞派公司第十分公司在2016年9月1日与被告新悦城物业公司签订租赁合同，故应自2016年9月1日起至被告实际排除妨碍之日止，按照原告商铺月平均利润6232元的标准计算营业损失。原告涉案商铺虽正常营业遭受影响，但商铺并非损毁，投资商铺本身亦存在风险，评估结论中认定商业价值损失为1544898元（如若占用通道等得到恢复，此项损失可忽略），鉴于商业用地使用权40年的情况，折算每月商业价值损失为3218.54元（1544898元÷40年÷12个月）。故原告停业期间营业利润损失和商业价值损失按9450.54元计算（6232元＋3218.54元）。关于原告要求被告新象城物业公司承担责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第八十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:
一、被告郑州新悦城物业管理有限公司、郑州新捞派餐饮管理有限公司郑州第十分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘立玲商铺装饰装修损失99239元、库存服饰损失137622元以及停业期间营业利润损失和商业价值损失（按照9450.54元/月赔偿自2016年9月1日起至实际排除妨碍之日止）；
二、驳回原告刘立玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21621元，原告刘立玲负担10810.5元，被告郑州新悦城物业管理有限公司、郑州新捞派餐饮管理有限公司郑州第十分公司负担10810.5元。鉴定费30000元，原告刘立玲负担15000元，被告郑州新悦城物业管理有限公司、郑州新捞派餐饮管理有限公司郑州第十分公司负担15000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十四份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 李 娇
人民陪审员 李 艾
人民陪审员 王好凤
二〇一八年八月十七日
书 记 员 段雪培