四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川民终575号
上诉人（原审原告）：李均，男，1962年7月7日出生，汉族，住四川省盐亭县。
委托诉讼代理人：余克明，绵阳市���亭县云溪法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：成都市蒲江县荣兴小额贷款有限公司，住所地四川省成都市蒲江县鹤山镇朝阳大道104-106号。
法定代表人：蒋美荣，董事长。
委托诉讼代理人：鞠敏，四川喜年律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：四川瑞翔房地产开发有限公司，住所地四川省盐亭县云溪镇昆仑路88号昆仑家园1-1号。
法定代表人：王大国，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，四川川北律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：四川凯迪森房地产开发有限公司，住所地四川省盐亭县新东��101号。
法定代表人：王大国，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，四川川北律师事务所律师。
上诉人李均因与被上诉人成都市蒲江县荣兴小额贷款有限公司（以下简称荣兴小贷公司）、四川瑞翔房地产开发有限公司（以下简称瑞翔公司）、四川凯迪森房地产开发有限公司（以下简称凯迪森公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市中级人民法院（2017）川01民初3648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭，并于2018年7月6日开庭进行了审理。上诉人李均及委托诉讼代理人余克明，被上诉人荣兴小贷公司委托诉讼代理人鞠敏，瑞翔公司、凯迪森公司委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李均上诉请求：撤销原判，依法改判支持李均的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、关于法院查封前李均是否与凯迪森公司签订合法有效的商品房买卖合同的问题，一审认定事实不清，适用法律不当。第一，虽然双方未按《商品房定购协议书》约定签订正式的商品房买卖合同，但李均按照该协议第三条约定支付了全部购房款，双方已实际履行了协议约定义务，凯迪森公司于2017年8月22日出具的承诺书亦载明出售方并未认为购买方违约。第二，《商品房定购协议书》内容具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款，且协议书第十条约定了房屋的交付时间，原判称协议书欠缺商品房交付使用条件及日期与事实不符；第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同之规定”的规定，结合本案事实，应当认定一审法院查封之前双方已签订了合法有效的商品房买卖合同。原判认为《商品房定购协议书》性质上仅属于预约合同错误。二、关于李均名下有无其他用于居住的房屋问题，一审认定错误。第一，李均一审时举示的盐亭县云溪镇人民政府及咸水村村委会证明能够证明李均在老家农村确实无房，在县城购买了一套商品房用于居住。第二，二审中李均举示的盐亭县不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询证明》证明涉案房屋是李均及其配偶、子女在盐亭县范围内唯一住房。三、关于李均所购房屋是否用于居住，是否在法���查封前已经占有的问题，一审认定错误。第一，李均于2014年初就实际占有了涉案房屋。一是李均举示的业主交房礼品发放单载明李均于2014年1月8日接收了涉案房屋及礼品；二是李均二审举示的新证据“盐亭供电公司通用机打发票”载明涉案房屋于2014年2月26日交付电费100元，证明李均此时已接受涉案房屋；三是凯迪森公司出具的承诺书载明的“请你在公司财务部结清所有购房款及代收费用，凭保证书接收房屋，办理物业手续后入住”内容，只是开发商格式合同习惯用语，其目的是要收取购房尾款。凯迪森公司在一审庭审时已向法庭进行了释明；四是执行异议申请书是李均的兄弟李财帮忙代签，其中陈述的2016年11月交付接收房屋时间有误，李均在一审起诉状中已进行了纠正。第二，李均购买的涉案房屋确是用于全家���住。李均接收涉案房屋后，由于资金困难及在外务工等原因，推迟至2016年11月22日才对房屋进行装修，现已装修完毕并入住使用。四、根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，李均对于涉案房屋享有能够排除强制执行的民事权益。
荣兴小贷公司辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。理由如下：第一，李均在房屋查封前并未签订商品房买卖合同，其签订的《商品房订购协议书》性质属于预约合同。该协议第四条明确约定，李均在协议签订30日内未与出售人签订正式的商品房买卖合同则协议自动作废。同时，协议并不具备商品房买卖合同的构成要件，不属于合法有效的商品房买卖合同。第二，李均举示的《承诺书》足以证明其在案涉房屋查封前并未实际���有该房屋。第三，李均在执行异议以及一审阶段均未提供相应证据证明其名下没有其他房屋，二审中提交的证据不属于新证据，亦不能实现其证明目的。第四，20多万元购房款全部为现金支付不合常理，李均提交的证据不能证明已支付全部房屋价款。
瑞翔公司、凯迪森公司辩称：案涉商品房订购协议书具备商品房买卖合同的要件，凯迪森公司与李均存在合法有效的商品房买卖合同关系；李均所购房屋用于居住，且其名下确无其他用于居住的房屋，本案事实符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，一审法院适用该规定第二十八条需合法占有的条件进行处理不当；李均交纳购房款的事实已经一审法院认定，同意李均的上诉意见。
李均向一审法院起诉请求：1.依法中止执行（2015）成执字第1861号裁定书；2.依法解除对位于四川省盐亭县云溪镇三义村一社“尚华昆仑首座”16-8号房屋的查封；3.判决位于四川省盐亭县云溪镇三义村一社“尚华昆仑首座”16-8号房屋产权归李均所有；4.本案诉讼费由荣兴小贷公司负担。
一审法院查明以下案件事实：2013年2月4日，李均（乙方）与第三人凯迪森公司（甲方）签订《商品房定购协议书》，载明：凯迪森公司将其开发建设的位于四川省盐亭县三义村1社桂花街的“尚华*昆仑首座”16楼8号的房屋一套出卖给李均，房屋建筑面积111.02平方米。《商品房定购协议书》第二条载明：“乙方定购的房屋按建筑面积计价，单价为2260.85元/平方米（已含所有��惠），总房款为人民币251000元整（大写：贰拾伍万壹仟元整）。”《商品房定购协议书》第三条载明：“乙方同意按以下第1种付款方式签订《商品房买卖合同》：1.一次性付款方式：乙方签订《商品房买卖合同》时，支付的总房款共计人民币20万元，交房时支付剩余购房款共计人民币51000元”。第四条载明：“甲、乙双方约定：乙方应在签订本协议书后30日内到甲方的售房部签订《商品房买卖合同》，如未按时前来签约，则均视为乙方自愿放弃购买该房屋，则视为乙方违约，违约金按乙方实际已付款的百分之贰拾支付给甲方，同时，甲方有权不再通知乙方，并有权将该房屋另作出售，本协议自动作废”。
凯迪森公司认可李均向其支付的房款为：2013年2月4日签订《商品��定购协议书》时，支付订购金1万元；2013年2月6日支付房款19万元；2014年12月10日支付4.1万元；2017年8月22日支付购房尾款1万元。
李均于2016年11月22日缴纳：2014年生活垃圾费60元；2015年-2016年生活垃圾费120元；2014年-2016年三年期间物业费共计2664元。
2017年8月21日，凯迪森公司向李均出具《承诺书》，载明：“……甲乙双方系真实商品房买卖关系，请你在公司财务部结清所有购房尾款及代收费用，凭该保证书接收房屋，办理相关物业手续后入住”。
2017年8月24日，凯迪森公司向李均出具《证明》，载明：“……物业公司于2014年1月8日将此房钥匙交付给购房户李均，李均领取了钥匙和相关礼品”。
一审另查明，2017年12月盐亭县云溪镇人民政府和盐亭县云溪镇咸水村村民委员会共同出具《证明》一份，载明：“兹有云溪镇咸水村七组村民李均，家庭人员三人，夫妻二人一直在宁波务工，女儿上学念书，由于“5*12”地震房屋全部垮塌，一直没有在农村修建房屋，于2013年2月4日在四川凯迪森房地产开发有限公司购买商品房一套（昆仑首座16楼8号）。特此证明”。
李均向一审法院提出执行异议的《执行异议申请书》载明：“2016年11月22日，甲方将该套房屋交付给申请人（乙方），经乙方向甲方申报装修，甲方同意装修”。
一审法院认为，本案的争议焦点为李均对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体如下：一、在法院查封前李均是否与第三人凯迪森公司签订合法有效的书面买卖合同；二、李均所购的案涉房屋是否用于居住，是否在法院查封前已经占有；三、李均名下是否无其他用于居住的房屋。
首先，关于在法院查封前李均是否与第三人凯迪森公司签订合法有效的书面买卖合同的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，李均主张对案涉房屋具有排除执行的实体权益应当满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。然而，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定以及《商品房销售管理办法》第十六条关于“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；���十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”之规定，对作为不动产的商品房买卖合同，法律作了高于动产的形式要求。李均举示与第三人凯迪森公司签订的《商品房定购协议书》约定了商品房的门牌、单价、总价及付款方式等内容，但该协议第四条明确约定购买方应在签订协议书后30日内到出售人的售房部签订正式的《商品房买卖合同》，如未按时签约，则视为购买人自愿放弃购买，并约定了违约金的计付方式及有权另售房屋、协议自动作废等内容。结合《商品房销售管理办法》第十六条之规定，《商品房定购协议书》欠缺商品房的交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等实质内容，性质上仅属于预约合同。���在法院查封案涉房屋前，李均和第三人凯迪森公司尚未签订合法有效的商品房买卖合同。
其次，关于李均所购的案涉房屋是否用于居住，是否在法院查封前已经占有的问题。凯迪森公司于2017年8月21日出具的《承诺书》载明：“甲乙双方系真实商品房买卖关系，请你在公司财务部结清所有购房尾款及代收费用，凭该保证书接收房屋，办理相关物业手续后入住”，至此，凯迪森公司的表述仍为李均凭《承诺书》接收房屋，可见凯迪森公司仍未向李均交付房屋。凯迪森公司于2017年8月24日出具的《证明》中载明“******物业公司与2014年1月8日将此房钥匙交付给购房户李均，李均领取了钥匙和相关礼品”的内容亦不足以证明李均对案涉房屋进行了占用或居住的事实。李均提交2014年至2016年的物管费《收款通用收据》、2014年生活垃圾费的《收款通用收据》、数张《收款通用收据》的缴费日期均为2016年11月22日，系一审法院2016年1月查封之后，不能证明李均在法院查封前已经居住或者占有案涉房屋。同时，李均提交的《执行异议申请书》和《装修申报表》均能反映至2016年11月22日李均还未在案涉房屋内居住，且鉴于案涉房屋在2016年1月已被人民法院查封，凯迪森公司也无法实际向李均交付该房屋。综上，一审法院认为李均举示的证据不足以证明其在案涉房屋内居住或在案涉房屋被查封前已占有该房屋。
再次，关于李均名下是否无其他用于居住的房屋的问题。李均举示了盐亭县云溪镇咸水村村民委员会和盐亭县云溪镇人民政府出具的《证明》，拟证明案涉房屋是其名下唯一一套住房。但该《证明》并不是房地产管理机关出示的证明，不能认定为是李均名下无其他用于居住房屋的有效证明。同时，李均陈述自己长期在浙江务工，也负有举证证明其在长期居住地无其他用于居住的房屋的责任，但李均未举示相应的证据。
综上，李均要求中止执行、解除案涉房屋的查封、取得案涉房屋产权的诉请与法律规定不符，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回李均的全部诉讼请求。一审案件受理费5065元，由李均负担。
二审期间，李均向本院提交以下新的证据材料：
第一组：1.盐亭县房管所、盐亭县不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询证明》一份；2.宁波市国土局出具的《宁波市不动产登记信息查询结果》一份。拟证明：李均及其配偶、子女在其住所地四川省盐亭县及务工地浙江省宁波市范围内无任何房屋，涉案房屋是其用于居住的唯一住房。
第二组：1.宁波市鄞州鸿成机械有限公司与李均签订的《劳动合同》；2.宁波市鄞州鸿成机械有限公司出具的《证明》二份。拟证明：李均从2007年6月起一直在浙江省宁波市务工。
第三组：李均在中国邮政��蓄银行股份有限公司盐亭县支公司的账户交易明细。拟证明：李均于2014年2月4日、2月6日交付给凯迪森公司购房款现金20万元的资金来源。
第四组：国网盐亭县供电公司2014年2月26日、2018年7月12日电费收取通用机打发票各一份。拟证明：李均于2014年2月26日即向电力公司交纳涉案房屋电费，李均在法院查封之前对涉案房屋已实际占有使用。
荣兴小贷公司质证认为：对第一组证据的真实性无异议，合法性、关联性、证明力不予认可。对第二组证据中《劳动合同》的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，该劳动合同仅能证明李均自2017年至今在浙江省宁波市工作，不能证明之前的工作地点；《证明》系第三方提供，真实性无法核实，对其真实性不予认可。对第三组证据真实性、合法性予以认可，���联性不予认可，该交易明细仅能证明李均在2013年2月6日取现19万元，不能证明李均将该19万元现金支付至凯迪森公司。对第四组证据中2014年2月26日收费发票的真实性不予认可，2018年7月12日收费发票的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，以上交费发票不能证明系李均缴纳的相关费用，更不能证明李均已合法占有房屋。
瑞翔房产、凯迪森房产质证认为：对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议。
本院认证认为：第一组证据来源于房产登记管理部门，对其真实性、合法性、关联性予以确认，该组证据能够证明截止2018年1月4日和1月8日查询日以前，李均在其住所地及务工地名下均无房产的事实；第二组证据反映了李均的务工地点为浙江省宁波市，且李均与宁波市鄞州鸿成机械有限公司具有较长时间劳动关系的事实，对其真实性、合法性、关联性予以确认；对第三组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，该组证据反映李均于2014年2月6日取款19万元的事实；第四组证据中2014年2月26日交费发票为复印件，对真实性不予确认；2018年7月12日交费发票为原件，对真实性予以确认，但该证据不能证明李均于2014年2月26日交纳了相关费用，且李均于2014年2月26日已占有房屋，对其证明力不予确认。
对一审查明的案件事实，瑞翔公司、凯迪森公司无异议；李均对一审已查明的案件事实无异议，但认为未查清其缴纳2014年电费的事实；荣兴小贷公司对一审认定李均已支付全部款项的事实有异议，对其余案件事实无异议。
对当事人无异议的事实，本院予以确认。
另查明：一、荣兴小贷公司与瑞翔公司、凯迪森公司、王大国、杨艳借款合同纠纷案，一审法院审理后作出（2015）成民初字第246民事判决，判令瑞翔公司归还借款本金900万元及利息，凯迪森公司承担担保责任。判决生效后，荣兴小贷公司申请强制执行，一审法院于2015年11月27日立案执行。执行过程中，一审法院于2016年1月13日查封了案涉房屋。
二、2014年2月6日，李均在中国邮政储蓄银行股份有限公司盐亭县支公司取款19万元。同日，李均向凯迪森公司支付购房款19万元。凯迪森公司认可李均已通过现金或转账方式支付了全部购房款25.1万元，凯迪森公司对收到的每一笔购房款均出具了收款收据。
三、李均住所地为四川省盐亭县，务工地位于浙江省宁波市。2018年1月4日、1月8日，盐亭县不��产登记中心与宁波市国土局出具的不动产登记信息查询结果记载，截止查询日，李均及妻女在其住所地及务工地名下均无房产。
本院认为，根据李均的上诉理由及荣兴小贷公司、瑞翔公司、凯迪森公司的答辩意见，本案二审争议问题为：李均对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十”的规定，在李均举证证明其对案涉房屋享有的权利符合以上要件时，能够产生阻却法院执行的效果。
就本案而言，根据查明的案件事实，能够证明李均对诉争房屋享有足以排除执行的民事权益。理由如下：
首先，李均所购房屋为开发商凯迪森公司出售的住宅，且李均及妻女在其住所地及务工地均无其他用于居住的房产，李均是为自身生活居住需要购买房屋的消费者。
其次，李均支付的购房款超过合同约定价款的百分之五十。李均的付款方式包括银行转账和现金支付两种形式，对于两种支付方式，李均分别提供了银行转账凭证和取款记录予以证明。李均取款、转账的时间、金额等，与凯迪森公司开具的收款收据记载的收款时间、金额相吻合，能够证明李均交纳购房款的事实，凯迪森公司对实际收取了李均支付的全部购房款亦不持异议，因此，能够认定李均已支付全部购房款。
第三，李均与凯迪森公司于2013年2月4日签订的《商品房定购协议书》约定的定购房屋房号、房屋面积、价款、付款方式、交房时间、违约责任等条款具备商品房买卖合同的主要内容，李均按约支付了全部购房款，凯迪森公司亦实际收取了李均支付的购房款，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，能够认定一审法院查封前，李均与凯迪森公司之间商品房买卖合同关系已成立，该协议实质为双方签订的商品房买卖合同。《商品房定购协议书》虽然约定双方应在协议签订后30日内签订正式的《商品房买卖合同》，但在双方均已实际履行商品房买卖合同的主要义务，且对已建立买卖合同关系不持争议的前提下，一审法院仅以双方未按约签订正式的买卖合同，认定商品房买卖合同关系未成立，事实与法律依据不足。
由于李均在本案中主张其为房屋消费者，故应依据《最高���民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的房屋消费者物权期待权的保护条件对案涉房屋应否停止执行的问题进行审查，李均在人民法院查封前是否已占有案涉房屋，不影响本案中对李均享有的民事权益作出认定，本院对此不予审查。
本案中，李均除要求确认其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益外，还要求确认对案涉房屋享有所有权。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事��益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，结合本案中李均与凯迪森公司已履行了商品房买卖合同主要义务的事实，本院在判决对案涉房屋不予执行的同时，依法确认李均对案涉房屋享有所有权。此外，对李均提出的解除查封的诉请，由于该项诉请所涉并非当事人之间的实体权利争议，故不属于本案判决应裁决的内容。李均可待本案判决生效后向一审法院提出相应的执行申请。
综上，李均二审提交的证据能够证明李均系为生活需要购买案涉房屋且已支付全部房屋价款，李均就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。李均的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九���，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、撤销四川省成都市中级人民法院（2017）川01民初3648号民事判决；
二、不得执行四川省盐亭县云溪镇三义村一社“尚华昆仑首座”16楼8号房屋；
三、确认四川省盐亭县云溪镇三义村一社“尚华昆仑首座”16楼8号房屋归李均所有；
四、驳回李均的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各5065元，均由成都市蒲江县荣兴小额贷款有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 静
审判员 管雄亚
审判员 古莉玲
二〇一八年八月二十日
书记员 李悦韬