山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁15民终3155号
上诉人（原审被告）：张宪军，男，1960年7月5日出生，汉族，聊城市东昌府区店。
委托诉讼代理人：林树智、孙莉莉，山东鲁风律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：聊城市东昌府区久安房地产开发有限公司，住所地聊城市东昌府区湖西路2号。
法定代表人：付茂桐，董事长。
委托诉讼代理人：陈金强，男，1967年4月13日出生，汉族，该公司经理，聊城市东昌府区室。
委托诉讼代理人：连加利，山东东昌律师事务所律师。
上诉人张宪军因与被上诉人聊城市东昌府区久安房地产开发有限公司（以下简称久安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2017）鲁1502民初1549号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张宪军上诉请求：一审判决解除租赁合同认定事实不清，适用法律不当，请二审法院依法撤销一审判决，改判维持双方的租赁合同。一、张宪军在履行合同过程中不存在违约行为，合同解除的条件不具备。双方发生租赁关系的基础良好，久安公司租给张宪军使用的房屋专门根据张宪军经营酒店的要求进行了加固和一定的改建。当时，张宪军亦进行了施工改造并垫付了部分资金，还在院内加盖了部分房屋。对此事实，双方签订的租赁协议及数份补充协议的内容上显示的非常充分。双方在履行租赁合同的过程中，久安公司没有按房屋租赁合同第七条第一项的规定（甲方负责将300千瓦的电源进户）履行合同义务，为了保证电力的供应和避免更大的损失，张宪军只好自己出资30余万元安装了一台变压器。本次张宪军没有如约支付租赁费的原因是让久安公司解决变压器出资费用冲抵租金。按合同法第67条的规定，张宪军在支付租金的问题上，属于行使先履行抗辩权，故此，张宪军不存在违约行为，双方解除合同的条件并不具备。另外，对于久安公司在本案重审时要求增加租赁费。本案经过一审、二审。又发还重审。此期间，张宪军应支付的下一年租金到期。因为法院尚在审理本案，需等待法院的处理结果。所以，张宪军对久安公司在重审时增加的租金诉求，也不存在违约行为。二、一审判决解除双方的租赁合同，不符合鼓励交易原则。合同法的原则是鼓励当事人之间的交易，鼓励交易有利于实现合同当事人的经济目的，促进经济发展，有利于整个社会效率，增进社会财富的积累。双方签订租赁合同进行合作的初衷是为了实现双赢，张宪军为了把酒店的经营搞好，陆续对酒店投入了1000余万元的资金进行改造装修及增添了部分房屋等。双方签订的租赁合同期限为20年，现己履行达九年之久，现因双方就如何支付半年的租金问题产生争议，完全可以通过协商解决，不需要解除合同。一审判决解除合同，不符合合同法鼓励交易的原则，也不利于经济的良性发展。三、一审判决解除合同，不符合公平原则。如前所述，房屋租期达20年，现在才履行了九年，张宪军为经营酒店，投入了巨额资金进行装修改造，如仅因半年的租金支付产生争议就解除合同，会因此造成张宪军装修改造等费用引起的巨额损失，解除合同对张宪军而言是不公平的，同时，也会引发不良的社会后果。综上所述，为维护张宪军的合法权益，特提起上诉，请二审法院撤销一审判决，依法改判支持张宪军的诉求。
久安公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。张宪军的上诉请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。本案双方在2008年4月1日签订了房屋租赁合同，久安公司完全按照合同约定履行了自己的义务，张宪军在上诉状中所提到久安公司没有提供变压器与事实不符。合同签订后，久安公司一方为张宪军提供了两台200**的变压器。双方履行合同至2015年11月份，张宪军一方在这之前从未提出过以变压器款抵顶租金的情况。张宪军一方自2015年11月10日未向久安公司交纳租金，其行为已经构成违约。本案经过一审、二审及重审，在此期间张宪军多次要求调解，承诺缴纳租金，但一直没有兑现。另外，张宪军所经营的华夏一家酒店已于2015年12月16日将其全部资产抵押给聊城伊尹之品酒店管理有限公司，至今该抵押未撤销。张宪军已经无能力继续履行租赁合同，因此，一审法院判决解除双方的租赁合同合理合法。久安公司在一审中增加诉讼请求，符合法律规定，应予支持。综上，张宪军已无能力履行租赁合同，其自2015年11月10日至今未缴纳租赁费，已经构成根本性违约。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。
久安公司向一审法院起诉请求：1.要求张宪军支付2015年11月10日—2017年7月26日租赁费共计496888元及违约金；2.要求解除双方之间的租赁合同。事实与理由：2008年4月1日，双方签订房屋租赁合同一份，约定：久安公司将位于振兴西路与站前街交叉路口的五层临街楼一栋及附属设施一并租赁给张宪军用于经营酒店，同时对租期、租金及缴纳方式等事项进行了约定。后双方又分别于2008年4月11日、4月28日、5月6日签订了补充协议，对原协议中的相关内容进行了变更和补充。协议履行过程中，截止到2017年7月26日，张宪军欠久安公司租金496888元。经久安公司多次催要张宪军至今未付，张宪军的行为已构成严重违约。综上，请人民法院依法解除双方签订的房屋租赁合同，租赁物上新增设施归久安公司所有；张宪军支付至2017年7月26日租赁费共计496888元及违约金。
一审法院认定事实：2008年4月1日，久安公司与张宪军签订房屋租赁合同一份，约定久安公司将其所有的位于振兴西路与站前街交叉路口西北角的一栋五层临街楼及附属设施租赁给张宪军经营华夏一家商务酒店，租期为二十年，自2008年4月1日至2028年3月31日；租赁价格为第一年至第十八年为每年人民币三十万元整（其中包括场地使用费三万，电力设施管理维护费三万，房屋租赁费二十四万元）；第十九年、第二十年为每年人民币三十五万整（其中包括场地使用费三万，电力设施维护费三万，房屋租赁费二十九万）。租金的缴纳方式为每半年缴纳一次，费用的缴纳应按到期日最后一个月的前十天，一次性付清下一个半年的各项费用。如迟交租赁费，按照合同法有关条款加收滞纳金，如逾期一个月不缴房屋租赁费，出租方有权终止合同。合同签订之日后，双方通过共同考察，由张宪军付款购买双方认可质量、价位的五层五站的客用电梯一台，该电梯所有权归久安公司，使用及维护归张宪军。合同第十六条约定：租期到期后一个月内双方进行房屋交接，现有的装饰装修张宪军无偿交与久安公司，不得拆除。之后，双方对房屋加固及费用承担于2008年4月11日签订了租赁房屋补充协议。双方于2008年4月28日签订了另外将要竣工的两层楼（约100平方米）的租赁合同，年租金5000元，租金交纳时间及租期同2008年4月1日的租赁合同，双方约定了张宪军的责任，即由于本标的物是根据张宪军的要求设计的（上下层之间没有楼梯），如果张宪军提前解除合同（自协议签字后），张宪军要向久安公司赔偿另外安装楼梯的损失，或由张宪军负责安装楼梯。双方根据图纸要求进行了价格协商，于2008年5月6日又签订了补充协议。协议签订后，张宪军对租赁房屋按约定进行改造、加固、装修，安装变压器一台，因经营需要建设了500平米的平房。久安公司对其提供的两台２**千瓦变压器分别于2007年4月21日、2010年5月23日、2011年7月3日进行电力变压器试验，试验报告显示均为合格。2017年5月22日，久安公司与聊城市供电公司签订高压供用电合同，合同显示久安公司的两个变压器容量合计为400KVA，运行状态为（同时/并列）运行。
另查明，聊城华夏一家商务酒店管理有限公司向聊城伊尹之品酒店管理有限公司借款人民币700万元，为担保该笔借款本金及利息，张宪军将其公司资产于2015年12月16日在聊城市东昌府区市场监督管理局办理动产抵押登记（附聊城华夏一家物资清单），公司全部资产抵押给了聊城伊尹之品酒店管理有限公司，履行债务的期限为2016年1月1日至2018年1月1日。
张宪军对2015年11月10日前的租金已缴纳完毕，2015年11月10日后的租金没有缴纳。久安公司扣除在张宪军处的就餐费用，于2016年3月25日起诉，请求解除双方签订的房屋租赁合同，支付尚欠租金128346元。久安公司在本案中增加诉讼请求，请求张宪军支付2015年11月１０日至开庭之日止的租金共计496888元及违约金。
一审法院认为:久安公司与张宪军双方于2008年4月至5月签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的有关规定，应认定为有效合同。合同双方当事人应当按照合同约定享有各自的权利、履行各自的义务。久安公司已将出租房屋交付张宪军使用，张宪军亦按照合同约定缴纳租金至2015年11月10日，双方已经履行合同达七年之久均未提出异议。双方签订的房屋租赁合同约定：每半年缴纳一次租金，费用的缴纳应按到期日最后一个月的前十天，一次性付清下一个半年的各项费用。承租方迟交租金，出租方按照合同法有关条款加收滞纳金，如逾期一个月不交租金，出租方有权终止合同。张宪军至2015年11月１０日没有按合同约定缴纳房屋租金，其行为构成违约，按合同约定久安公司请求解除合同的主张应予准许。张宪军在租赁房屋内装饰装修及扩建有的形成附合、有的没有形成符合，双方对已经形成附合的装饰装修及扩建合同未到期的情况下如何处理没有约定。张宪军对其已经形成附合及没有形成符合的装饰装修及扩建部分进行了抵押权登记，其对剩余租赁期内装饰装修及扩建部分的残值亦未提出评估的主张，对此待抵押权解除或实现后双方依合同约定均可另行主张权利。
《最高人民法院<关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条规定:在案件受理后，法庭辩论结束前，久安公司增加诉讼请求，张宪军提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案久安公司提出增加诉讼请求的时限在案件受理后、法庭辩论结束前，其请求符合法律规定，依法应予准许。故张宪军主张久安公司起诉时仅涉及2015年11月10日至2016年5月10日的租金、发回重审再增加诉讼请求与法不符的辩解，依法不予采纳。张宪军认为久安公司应按约定将300千瓦的电源进户，而久安公司只有2个200千瓦的变压器，电力不稳影响经营，致使张宪军安装320千瓦变压器产生３８余万元的费用，应从租金中扣除。对此久安公司不予认可，张宪军对其主张亦未提出反诉。故张宪军要求扣除安装变压器的费用38余万元的主张，不予采纳。
在本案审理中，张宪军多次恳请调解，因其不履行承诺致使本案多次调解未果。久安公司请求解除双方房屋租赁合同、请求张宪军支付租金及违约金的主张，依法应予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第（二）项、第（三）项、第（四）项之规定，判决：一、解除原告聊城市东昌府区久安房地产开发有限公司与被告张宪军签订的房屋租赁合同；二、限被告张宪军于本判决生效后六十日内将租赁房屋交付原告聊城市东昌府区久安房地产开发有限公司；三、限被告张宪军于本判决生效后十日内付清原告聊城市东昌府区久安房地产开发有限公司租赁费496888元及违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率依合同约定时间计算至付清之日）。案件受理费8753元，财产保全费1280元，由被告张宪军负担。
本院二审查明的事实同一审法院。
本院认为：张宪军与久安公司签订的房屋租赁合同及房屋租赁补充协议均是合同双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律规定，属有效协议。张宪军未按合同约定及时交纳租金，依照合同约定久安公司有权终止合同。张宪军主张应由其安装变压器的费用折抵房屋租金，久安公司不予认可，张宪军也未能提供证据证明双方曾约定可用其安装变压器的费用折抵房屋租金或其在应交租金期限内向久安公司主张协商的事实。《中华人民共和国合同》第六十七条规定当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中张宪军所主张的变压器费用与房屋租金不属于双方当事人互负之债务，亦无先后顺序之约，不符合行使先履行抗辩权的条件。张宪军此项主张本院不予支持。本案经过一审、二审、重审、二审张宪军多次声称同意一次性支付租金，法庭也给予双方当事人足够时间庭下协商支付租金与继续履行租赁合同的事宜，但是张宪军一直没有支付租金，致使调解未果。一审判决解除双方租赁合同并由张宪军支付所欠租金及滞纳金与双方当事人合同约定相符，张宪军要求继续履行合同但仍未能积极支付租金，本院不予支持。关于双方租赁合同解除后对涉案房产的装饰装修、安装的电梯、变压器及建设的500平米的平房的处理问题，因张宪军已向案外人提供抵押担保，对此待抵押权解除或实现后双方依合同约定均可另行主张权利。
综上所述，张宪军的上诉理由不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1433元，由上诉人张宪军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张绍方
审 判 员 石 鑫
审 判 员 孙久强
二〇一八年一月二十三日
法官助理 朱瑞云
书 记 员 刁元龙