贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔23民终1621号
上诉人（原审原告）：周某，男，1999年3月9日生，汉族，贵州省兴仁县人，南京我爱我家公司员工，住安徽省寿县。
委托诉讼代理人:叶敏，贵州泳清律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人:杨永志，贵州泳清律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）：田维贵，男，1963年2月25日生，汉族，贵州省兴仁县人，兴仁县纪委退休干部，住兴仁县。
被上诉人（原审被告）：李明枰，女，1963年6月16日生，彝族，贵州省兴仁县人，住兴仁县。
共同委托诉讼代理人:陈厚文，贵州旺明律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原审第三人：周开文，男，1948年6月16日生，汉族，贵州省兴仁县人，农民，住兴仁县。
上诉人周某因与被上诉人田维贵、李明枰及原审第三人周开文返还原物纠纷一案，不服贵州省兴仁县人民法院（2017）黔2322民初1764号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周某上诉请求：撤销原判，改判支持周某一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由田维贵、李明枰负担。事实和理由：1、周某的父母长期做生意，有充足的生活来源，且周某当时年仅2岁，尚未入学，无需通过卖房来抚养周某，根据法律规定，除为被监护人的利益外，监护人不得处理被监护人的财产，因此，周某的母亲刘安凤并不是为周某的利益处分争议房屋，该处分行为无效。2、刘安凤将周某的经济适用房在购房时间不满5年的情况下处分给田维贵、李明枰，因违反国务院发布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条“购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用房的，由政府部门按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”的强制性规定而无效。3、田维贵、李明枰未在刘安凤擅自代表周开文签订合同后一个月之内要求周开文进行追认，故刘安凤签订合同的行为对周开文和周某无任何约束力。同时，周某一审时已经完全具备民事行为能力，对自己的房屋有独立的处分权利，父亲周开文对周某的财产无任何决定权，且周开文在一审中已明确表示对《卖房契约》的签订并不知情，更未认可。对于无效的行为，无论通过什么样的方式都不可能变得合法有效，也不存在周开文追认的问题，因此该《卖房契约》自始无效。一审法院认定事实不清，证据不足，裁判结果错误。
田维贵、李明枰辩称，1、周某及其母亲刘安凤日常生活均依靠其父亲周开文供给，周某不到2岁时，周开文因犯罪服刑，刘安凤和周某失去了生活支柱，刘安凤为抚养周某将本案争议房屋出卖，并有证人证实。田维贵、李明枰按照当时的市价购买，因此刘安凤为了周某的利益，可以处分该争议房屋。2、争议房屋系经济适用房，《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》及《经济适用房管理办法》规定购买经济适用房五年内不得转让，但并未规定转让该房屋就必然导致合同无效，且前述规定只是管理性规定，而非效力性规定。3、刘安凤在卖房时称其在监狱会见周开文时说要卖房屋来抚养周某，周开文叫刘安凤代其处理，所以田维贵、李明枰有理由相信刘安凤能代表周开文在《卖房契约》上签字捺印，且周开文在一审庭审中对《卖房契约》中的签字捺印行为认可，足以说明周开文对卖房事实的追认。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
周某向一审法院起诉请求：1、判决刘安凤与田维贵、李明枰签订的《卖房契约》无效；2、判决田维贵、李明枰立即返还周某兴仁县城关镇××安居楼××号房屋（价值25万元）；3、判决田维贵、李明枰从2015年10月1日起，按每月800元向周某支付房屋占用费直至房屋返还之日止（截止至2017年3月30日止房屋占用费用为14400元）；4、诉讼费用由田维贵、李明枰承担。
一审法院对于当事人双方没有争议的事实予以确认外，根据当事人的诉辩主张认定事实：一、田维贵、李明枰现居住的涉案房屋是借用还是购买后居住使用的问题；周某主张田维贵、李明枰是借用，但未能举证证明田维贵、李明枰是借用，故对其主张不予支持；田维贵、李明枰主张购买后居住使用，并出具房屋卖房契约，刘安凤与田维贵、李明枰于2001年4月7日签订《卖房契约》上有刘安凤与田维贵、李明枰的签字以及当时在场人潘某、尚某、牟德富、邱某的签字，在本案开庭审理过程中证人邱某、潘某、尚某、谢某等出庭佐证并证明买房过程确实发生，且田维贵、李明枰一直管理房屋至今，故认定买卖关系成立，且该契约不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，在庭审过程中又得到周开文的追认，同意将兴仁县城关镇××安居楼××号房屋出卖给田维贵、李明枰，故认定田维贵、李明枰购买房屋后居住。二、周某主张兴仁县城关镇××安居楼××号房屋是经济适用房，才购买一年就出售是无效的，违反法律规定，且刘安凤出卖周某房产不是为了当时未成年人周某的利益而进行处分。一审法院认为，《经济适用住房管理办法》属于部门规章，不属于《中华人民共和国合同法》规定的法律、行政法规，周某监护人刘安凤与田维贵、李明枰均为《中华人民共和国民法通则》上的完全民事行为能力人，具备相应的缔结合同的能力，其签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。对于不符合上市交易条件的经济适用住房，应由相关行政部门在房屋权属转移登记时，依据相关政策规定对合同的履行予以限制，而不应由司法机关在合同效力层面上予以禁止，根据《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”的规定，刘安凤在丈夫周开文被限制人身自由且周某尚幼小，尚需投亲靠友的情况下，为抚养周某而出卖周某名下的房屋，应认定为监护人为被监护人的利益而处理被监护人的财产，周某主张《卖房契约》无效的理由不能成立，不予支持。
一审法院认为，周某之母刘安凤与田维贵、李明枰签订的关于兴仁县城关镇××安居楼××号房屋《卖房契约》，双方属于合法的买卖行为，周某主张该契约无效，该契约不符合合同法规定无效的情形，应认定为有效，周某请求返还房屋及支付房屋占用费，缺乏事实依据，故应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、刘安凤与田维贵、李明枰于2001年4月7日签订的《卖房契约》有效。二、驳回周某的其他诉讼请求。案件受理费2525元，减半收取1262.5元，由周某负担。
二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为，1、周某母亲刘安凤是否有权代理周某处分本案争议房屋；2、本案《卖房契约》是否有效。
关于争议焦点一，周某母亲刘安凤是否有权代理周某处分本案争议房屋。《中华人民共和国民法通则》第十八条“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”的规定，本案中，周某的父母周开文、刘安凤为周某购买一套位于兴仁县城关镇××安居楼××号的经济适用房，房屋产权人登记为周某。2001年4月7日，周某母亲刘安凤将房屋转让给田维贵、李明枰时，周某年仅2岁，系无民事行为能力人，刘安凤作为周某的法定代理人，有权代理周某民事活动。在周某系无民事行为能力人的情况下，父亲周开文入狱，其主要生活来源依靠于母亲刘安凤，刘安凤处分本案争议房屋，亦是为周某生活来源提供充足保证，因此应认定为刘安凤系为周某的利益而处分本案争议的房屋，该代理行为有效。既然本案争议房屋原有权人为周某，周某的父亲周开文是否需要对刘安凤将争议房屋处分的行为进行追认，并不影响《卖房契约》的效力。
关于争议焦点二，本案《卖房契约》是否有效。依照《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，本案中诉争房屋系周开文、刘安凤于2000年1月25日购买给周某的经济适用住房。刘安凤与田维贵、李明枰于2001年4月7日签订的《卖房契约》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，《卖房契约》自双方签订合同之日起生效。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）第十一条“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。……”的规定，虽然刘安凤与田维贵、李明枰签订《卖房契约》时购房年限未满5年，但自双方签订《卖房契约》至周某向法院起诉时已达16年之久，限制5年交易的条件已消除，合同并不因此而无效。本着诚实信用，为了维护交易稳定和社会经济秩序的原则，一审法院认定《卖房契约》有效并无不当。
综上所述，周某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2525元，由周某负担。
本判决为终审判决。
审判长 简 坤
审判员 付 君
审判员 石 鑫
二〇一八年一月四日
书记员 孙茂腾