广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0115民初3919号
原告：华春琴，女，1978年8月5日出生，住江西省萍乡市湘东区。
委托代理人：朱小明，广东南滨律师事务所律师。
委托代理人：刘继，广东南滨律师事务所律师。
被告：黄永东，男，1977年9月7日出生，住广东省广州市南沙区。
被告：王桂彩，女，1973年7月1日出生，住广东省广州市南沙区。
两被告的委托代理人：许秀娜，广东捷成律师事务所律师。
两被告的委托代理人：黄浩玮，广东捷成律师事务所律师。
被告：黄秋荣，男，1964年8月9日出生，住广东省广州市南沙区。
被告：陈旺娣，女，1968年9月20日出生，住广东省广州市南沙区。
被告：罗秀兰，女，1971年7月21日出生，住广东省广州市南沙区。
被告：梁允枝，男，1974年12月11日出生，住广东省广州市番禺区。
第三人：广州庭美房地产中介有限公司，住所地广东省广州市番禺区大石街建华路73号，统一社会信用代码91440101569760039Y。
法定代表人：华春慰。
第三人：华春慰，女，1979年1月8日出生，住广东省佛山市顺德区。
第三人：袁方勤，女，1985年1月24日出生，住广东省广州市南沙区。
原告华春琴诉被告黄永东、王桂彩、黄秋荣、陈旺娣、罗秀兰、第三人广州庭美房地产中介有限公司（以下简称庭美公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，根据被告黄永东的申请追加梁允枝作为本案共同被告，并依职权追加袁方勤、华春慰为第三人，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华春琴及其委托代理人朱小明，被告黄永东、王桂彩及其委托代理人许秀娜、黄浩玮，被告黄秋荣、陈旺娣、罗秀兰、梁允枝，第三人庭美公司、华春慰及袁方勤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
案件事实
黄永东、王桂彩、黄秋荣、陈旺娣、罗秀兰均系广州市南沙区某村户籍居民。2013年8月22日，黄秋荣（甲方）、华春琴（乙方）与庭美公司（中介方）签订了一份《房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过中介买卖位于广州市南沙区某村（按规划图纸定标）的物业，物业建筑面积为257平方米，总楼价为820000元，乙方先付50000元作为定金，甲乙双方定于48天内办理过户登记（后确定于2013年10月10日前办理），采取一次性付款，在过户当天付清房款770000元；合同备注：本合同附带有某村开出该地块地标证明一份（复印件）。黄秋荣、华春琴与庭美公司在合同尾部签名或盖章。华春琴在签订合同当天向黄秋荣支付50000元，合同所附证明书系手工绘制的草图并加盖广州市南沙区某村民委员会公章，加盖公章处有“注：此图仅作为证明户与户界线之用”的内容，本院向某村民委员会核实，界线图、公章及备注内容属实，但盖章时并无其他内容。
2013年9月26日，黄秋荣、罗秀兰、黄永东（共同作为甲方）与华春琴（乙方）签订了一份《协议书》，记载黄秋荣、罗秀兰、黄永东与案外人梁银彩为某村村民并按每人37平方米的标准于2010年从村集体分得宅基地，四户面积共370平方米，经协商调整甲方同意将其所分得的位于广州市南沙区某村（四邻分别是东面为冯燕开、西面为南太路、南面为冯锦钊、北面为冯林仔）土地面积约258平方米（以附件一标注为准，即上述证明书）转让给乙方使用；土地转让价为820000元，乙方在本协议签订之日起以转账方式支付到甲方指定的以下账号：62×××99。双方还约定了各自的权利与义务、违约责任及特别条款。甲方、乙方及陈旺娣、黄咏诗、王桂彩、黄艳欣、黄钧栩等人均在合同上签名。同日，华春琴向梁允枝转账380000元，向陈旺娣转账185400元，向黄永东转账204600元，梁允枝在收到上述款项后于同日从其上述收款账户中转账120000元给袁方勤。袁方勤当庭确认其收到120000元后自行留下50000元，剩余70000元交给庭美公司，庭美公司、华春慰确认收到70000元并在公司内部进行了分配。各方均确认本案双方买卖的土地面积为257平方米，单价为2200元/平方米，出让方按照其出让土地面积乘以单价分得转让款。上述257平方米土地中，黄永东、王桂彩确认其占有93平方米，罗秀兰确认其占有30平方米，黄秋荣、陈旺娣记不清楚其出让的土地面积但确认总面积扣除上述三人占有的面积后即为自己所占土地面积。梁允枝确认其在收到华春琴支付的380000元后就支付罗秀兰现金66000元，余款除自己留下50000元作为中介费并支付另一中介何培生50000元外，其余款项支付给了黄秋荣。黄秋荣不认可，主张其只收到定金50000元，此后的土地款是其妻子陈旺娣收取的，金额不清楚。
黄永东、王桂彩、黄秋荣、陈旺娣、罗秀兰在签订合同过程前早已彼此认识，在转让土地使用权过程中，上述五人、华春琴、梁允枝确认彼此互不认识，袁方勤是庭美公司的员工，其通过梁允枝寻找出让土地方，梁允枝主张其又找到何培生委托其寻找土地出让方。黄秋荣、陈旺娣确认是一个叫“阿生”的肥仔（具体姓名及身份情况不清楚）找到自己打听土地出让的事宜，其想到自己有土地可以出让，遂找其他几人商量并经中介签订买卖合同、协议书。协议签订后，华春琴向某村及政府部门了解，涉案土地不能办理建房手续而未实际使用，此后双方发生纠纷，华春琴于2017年8月24日诉至本院。
华春琴的诉讼请求：确认本案三方于2013年8月22日签订的《房地产买卖合同》无效及双方于2013年9月26日签订的《协议书》无效；黄永东、王桂彩、黄秋荣、陈旺娣、罗秀兰、梁允枝、庭美公司、袁方勤返还土地转让款820000元并支付利息50000元（以820000元本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率从2013年9月27日其暂计至2017年8月27日，实际计算至偿清之日止），黄永东与王桂彩互相承担连带责任，黄秋荣与陈旺娣相互承担连带责任；诉讼费由被告承担。
诉讼过程中，黄永东、王桂彩提出反诉要求华春琴返还位于广州市南沙区某村的宅基地并支付土地占用费（按照3000元/年的标准从2013年9月26日起计算至实际返还之日止）。华春琴、庭美公司、华春慰、袁方勤在庭审时同意就庭美公司、华春慰、袁方勤收取的120000元进行协商并在本院主持下达成调解协议，本院经审查确认其效力并另行制作民事调解书。华春琴明确表示不追加其他当事人参加诉讼。
裁判理由与结果
本院认为，本案系转让土地使用权引发的纠纷，涉案土地为农村集体土地，系集体分配给本集体成员的宅基地，华春琴与黄秋荣、罗秀兰、黄永东就宅基地的使用权协商转让，均应当遵守法律规定。根据各方诉辩意见，本案的焦点在于双方签订的合同是否有效，若无效则应返还的土地转让款金额是多少。
根据法律规定，我国土地属于公有制，土地属于国家所有或集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。华春琴与黄秋荣、黄永东、罗秀兰作为平等的民事主体，签订协议符合法律规定，本院予以确认。但是，综合现有证据看，涉案土地并非属于国有土地，而是某村集体土地，协议书明确记载了黄秋荣、黄永东、罗秀兰出让的土地是由某村分配的住宅用地即宅基地，并且合同附件证明书也对此予以了记载，即双方在签订协议时知晓土地性质。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，该规定属于强制性规定。本案土地作为某村集体土地，在无法定例外情形下，土地使用权不得进行出让、转让等用于非农业建设。该集体土地使用权是村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体的土地享有的物权。但是，华春琴并非某村的集体经济组织成员，也不符合其他法定情形，故其无权通过买卖方式获得该土地使用权。双方签订的协议明显违反上述法律的禁止性规定。此外，黄秋荣、黄永东、罗秀兰在已经有自住房的情况下，未经村集体许可而将村集体分配的土地使用权进行转让，也损害了村集体及社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：损害社会公共利益……违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，该协议应属于无效。同理，各方签订的《房地产买卖合同》所指向的标的物与协议书指向标的物均是同一土地，同样应为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从协议内容看，华春琴在签订协议时对于土地属于农村集体所有这一情况是知晓的，其作为非某村户籍居民，在法律明令禁止集体土地使用权不得非法转让的情况下，仍然签订本案协议，双方均存在过错。法语曰“法律不保护权利上的睡眠者”。华春琴未举证证明其在协议签订后直至向本院起诉前的三年多时间里向相对方主张合同无效、要求返还转让款或以诉讼方式主张合同无效、返还转让款、支付利息等权利，属于怠于行使权利，故本院对于华春琴主张从付款次日起开始计算利息不予支持，并确定从其向本院起诉并立案受理之日即2017年8月24日起开始计算未返还款项所产生的利息，利息标准为中国人民银行确定的同期六个月内贷款基准利率。至于返还金额，一方面，因本案系确认无效合同纠纷，从查明事实看，有第三人及案外人根据协议方的委托参与了土地转让过程并收取了中介费，存在土地使用权转让关系、居间关系，两者系明显不同且相互独立的法律关系，应当另案处理。对于部分中介方与华春琴达成的调解协议，本院经审查不存在违法或损害他人权利之处，可以确认其效力并在本案中一并处理，但对于未能达成一致意见的中介方，本院在本案中不予处理，华春琴可另行向其主张权利。另一方面，尽管陈旺娣、王桂彩并未作为签订协议的一方相对人，但都在协议上签名确认，且实际收取了华春琴或梁允枝支付的土地转让款，故也应当与黄永东、黄秋荣一并承担返还责任。据此，本院确定黄永东、王桂彩应返还金额为204600元（93平方米×2200元/平方米），罗秀兰应返还的金额为66000元（30平方米×2200元/平方米），黄秋荣、陈旺娣应返还的金额为294800元[（257平方米-93平方米-30平方米）×2200元/平方米]。黄秋荣、陈旺娣先后收取华春琴的50000元、185400元，但其与梁允枝均无法证明梁允枝所支付金额，本院根据土地价格核算梁允枝此后向其支付的金额为59400元（294800元-50000元-185400元），由此可知土地转让过程中介方收取费用为254600元（380000元-66000元-59400元）。
至于黄永东与王桂彩提出的反诉要求，并不构成法律规定的反诉，其若坚持可另行主张权利。对于本案，本院需要指出的是，随着城镇化推进，一线城市房价持续走高，越来越多外来常住人口青睐于在经济发达地区的村镇购置集体土地建房，与现行法律及国家政策关于禁止个人之间非法买卖集体土地的规定相悖。尽管，个人买卖集体土地现象不断增多，但并不说明该行为成为在既成事实后便可以逃避法律制裁，更不能成为本案双方的买卖行为合法的理由。中介方、购买方、出卖方在进行土地、房屋等不动产交易时应对国家法律规定及政策规定有基本了解，不应贪图眼前利益而枉顾法律规定，以免发生纠纷导致各方产生损失。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告华春琴、被告黄秋荣及第三人广州庭美房地产中介有限公司于2013年8月22日签订的《房地产买卖合同》无效；
二、确认原告华春琴与被告黄秋荣、黄永东、罗秀兰于2013年9月26日签订的《协议书》无效；
三、被告黄永东、王桂彩应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告华春琴返还204600元并支付利息（利息以204600元为本金，按照中国人民银行同期六个月内贷款基准利率标准从2017年8月24日起计算至实际返还之日止）；
四、被告黄秋荣、陈旺娣应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告华春琴返还294800元并支付利息（利息以294800元为本金，按照中国人民银行同期六个月内贷款基准利率标准从2017年8月24日起计算至实际返还之日止）；
五、被告罗秀兰应于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告华春琴返还66000元并支付利息（利息以66000元为本金，按照中国人民银行同期六个月内贷款基准利率标准从2017年8月24日起计算至实际返还之日止）；
六、驳回原告华春琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费6250元，由原告华春琴负担2694元（含调解部分原告华春琴自愿负担的862元），被告黄永东、王桂彩负担1293元，被告黄秋荣、陈旺娣负担1832元，被告罗秀兰负担431元（均直接支付给原告华春琴）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 员 胡秋玲
二〇一八年二月五日
法官助理 王祝珠
书 记 员 梁晋豪