福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终754号
上诉人（原审原告）：吴子龙，男，汉族，1988年6月1日出生，住福建省厦门市思明区。
上诉人（原审原告）：黄锦蓉，女，汉族，1989年4月22日出生，住福建省厦门市思明区。
上列二上诉人共同委托诉讼代理人：苏庆密、林珍珍，福建同翔律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：厦门金都海湾置业有限公司，住所地福建省厦门市同安区西柯一里7号之7店面，统一社会信用代码：913502006999191917。
法定代表人吴忠泉，总经理。
委托诉讼代理人：陈佳，该公司职员。
上诉人吴子龙、黄锦蓉因与上诉人厦门金都海湾置业有限公司（以下称金都公司）商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初1991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴子龙、黄锦蓉上诉请求：1、变更一审判决第一项为：被上诉人应立即向上诉人返还购房款928928元及利息（利息自2017年3月6日起按年利率6%计算至实际还款之日止）；2、变更一审判决第二项为：被上诉人应赔偿上诉人购房损失475326元，并按上诉人已付购房款的一倍赔偿上诉人928928元；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人和上诉人签订认购协议时故意隐瞒案涉房产已经抵押的事实，最终导致双方之间的买卖合同解除，被上诉人应当承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，承担已付购房款一倍的赔偿责任。1、2017年1月31日被上诉人与上诉人签订认购协议书时，被上诉人已将案涉房产抵押贷款。上诉人并不知情，被上诉人也没有告知上诉人，直到一审第一次开庭，被上诉人也仍然还否认案涉房产存在抵押。一审法院在被上诉人未提交证据证明已就案涉房产进行抵押的情况在与上诉人签订认购协议时就已进行公示就直接认定上诉人知晓，不仅是加重了上诉人作为购房者的责任，也违反了民事诉讼法关于证据规则的规定。2、本案房产买卖合同解除，表面上看是因为2017年3月24日新限购政策出台，实质是由于被上诉人隐瞒案涉房产抵押且不及时解押导致，过错在于被上诉人。二、上诉人一审主张按讼争房产上下层即401、601室备案价的平均值计算不能购买讼争房产的损失依据充分，一审认为无法计算损失不符合事实和法律。
金都公司答辩称，答辩人于2016年8月2日取得讼争房屋的预售许可证，对于讼争房屋以及所在项目即在建工程是否存在抵押不仅在售楼中心显眼处公示，也在厦门市国土资源与房产管理局网及厦门网上房产网等公示。其次，上诉人作为购房者，在购买诉争房屋时，答辩人的销售人员在介绍讼争房屋时均有对讼争房屋的实际情况如实告知上诉人。因此，答辩人从来未对上诉人存故意隐瞒讼争房屋抵押的事实。二、上诉人与答辩人就讼争房屋签订认购协议书后，因政府出台限购政策导致其丧失购房资格，因此双方就讼争房屋签订商品房买卖合同已无法继续履行。因此，一审法院第一项判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。三、《认购协议书》不应当认定为商品房买卖合同。上诉人以答辩人故意隐瞒讼争房屋已抵押的事实为由，请求答辩人赔偿购房款一倍的损失是没有事实与法律依据，应不予以支持。三、上诉人与答辩人无法签订讼争房屋《商品房买卖合同》是由于政府的限购政策导致的，并非答辩人原因所致，答辩人对此不应承担过错责任，也不应承担赔偿责任。一审法院在没有任何证据支持的情况下作出要求答辩人按上诉人已付房款30%的承担赔偿责任是没有任何事实与法律依据的，且对答辩人来说是明显不公平的。
金都公司上诉请求：1、撤销（2017）闽0212民初1991号民事判决第（二）项，并依法改判；2、维持（2017）闽0212民初1991号民事判决第（一）（三）项；3、本案第一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人因政府出台限购政策导致丧失购房资格，而原审法院认定被上诉人因上诉人原因而失去购房资格是错误的。二、一审法院认定上诉人与被上诉人所签订的《金都海尚国际商品房认购协议书》为商品房买卖合同是错误的。本案中上诉人与被上诉人所签订的《认购协议书》约定的主要内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容相差甚远，且被上诉人仅是支付的部分的购房款，并没有按《认购协议书》中的约定提供办理按贷款的相关手续。因此，该《认购协议书》不应当认定为商品房买卖合同。三、原审法院认定赔偿房屋差价损失在于上诉人存在过错，要求上诉人按被上诉人已付房款30%的承担赔偿责任是没有事实与法律依据的，应当予以撤销。在本案中，上诉人与被上诉人无法签订《商品房买卖合同》是由于政府的限购政策导致的，并非上诉人原因而致。其次，被上诉人对于房屋差价损失自始至终都没有提出任何证据来证明其损失。第三，原审法院在没有任何证据支持的情况下作出要求上诉人按被上诉人已付房款30%的承担赔偿责任没有任何事实与法律依据。
吴子龙、黄锦蓉答辩称，一、金都公司故意隐瞒案涉房产存在在建工程抵押的事实，在签订认购协议后又不及时解押，一直拖到房产新政出台之后，导致答辩人丧失购房资格，金都公司因房价上涨为获取利益才以答辩人无购房资格之由解除协议。二、答辩人与金都公司之间存在商品房买卖关系，一审判决认定认购协议是商品房买卖合同符合事实和法律。三、金都公司违约解除双方之间的商品房买卖合同的真实原因是房价上涨，其上诉称无法签订合同非其原因及房屋差价损失无证据证明的理由不能成立。
吴子龙、黄锦蓉向一审法院起诉请求：1.金都公司返还已付购房款928928元及利息（利息自2017年3月6日起按年利率6%计至实际还款之日止）、赔偿差价损失475326元、并按原告已付购房款的一倍赔偿原告928928元；2.本案的诉讼费由金都公司负担。
一审法院认定事实：吴子龙与黄锦蓉原系夫妻关系，两人于2017年3月7日办理离婚手续。2017年1月21日，甲方被告金都公司与乙方原告黄锦蓉签订了一份《金都*海尚国际商品房认购协议书》，第二条约定，乙方自愿认购金都*海尚国际6号楼B单元501室，建筑面积为90.07平方米，单价确定为34072.7元/平方米，总价款为人民币3068928元。第四条约定，乙方同意以银行按揭贷款的方式支付房款，即于2017年1月21日前按照协议第二条约定的房款总额的30%的预付款，即人民币928928元，乙方并应在本认购书签订之日起七日内至甲方指定地点与乙方签订该商品房的《商品房买卖合同》，同时应按甲方和按揭银行的要求提交完整的、真实合法有效的按揭所需的全部资料并办理完成相关按揭贷款手续。……乙方应在本条约定的期限内携带本认购书、身份证或者其他有效身份证件、定金及房款收据等至甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，如乙方委托他人办理上述手续，乙方应向受托人出具有效的书面授权委托书。第五条约定，乙方应在签订本认购协议书的同时按每套商品房人民币壹拾万元整的标准向甲方支付定金，甲方将在本认购书第四条约定的《商品房买卖合同》期限内为乙方保留该套商品房。乙方未在第四条预定的上述期限内与甲方签妥该套商品房买卖合同并支付房款，或乙方在上述期限内提出不签合同的，或乙方未按照本认购书中约定的期限足额缴纳定金，则乙方已交纳的定金归甲方所有，乙方无权要求退还，同时甲方有权将该商品房另售他人且无需通知乙方，若因此给甲方造成损失，乙方应承担赔偿责任。若甲方在本认购书载明的要求乙方签订《商品房买卖合同》的上述期限届满之前将商品房另售他人，则甲方应双倍返还乙方已付定金。第六条约定，乙方确认在签订本认购协议书时已经对国家和地方政府有关商品房购买的法律、法规、政策已经充分了解，乙方承诺其具备购买上述房产的资格。在本认购书生效后，若乙方无此资格而无法购买上述房产的，视为乙方放弃认购，甲方有权无需另行通知乙方即中止本认购书并有权将商户商品房另售他人，乙方已交定金不予返还。……协议签订之后，黄锦蓉支付了定金10万元。后双方协商一致，将《金都*海尚国际商品房认购协议书》中约定的首付款支付时间变更为2017年2月25日。2017年3月3日，吴子龙、黄锦蓉支付了购房款28928元，2017年3月6日，支付购房款800000元。2017年3月15日，金都公司就吴子龙、黄锦蓉支付的928928元购房款开具了发票。金都公司在拿到吴子龙、黄锦蓉支付的首付款后向银行申请解压讼争房产，解压手续至3月31号办理出来。2017年3月24日厦门市国土资源与房产管理局出台了《关于进一步完善调控政策，促进我市地产市场平稳健康发展的通知》，本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房（含新建商品住房和二手住房），吴子龙、黄锦蓉均丧失了购房资格。2017年4月20日，金都公司向吴子龙发出《解除函》，指出“因2017年3月24日厦门市国土资源与房产管理局出台了《关于进一步完善调控政策，促进我市地产市场平稳健康发展的通知》，该通知规定：本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。根据该规定，您属于此类型用户，属于政府规定的限购对象，无法进行《商品房买卖合同》网上备案。因此，我司决定解除您与我司签订的《金都*海尚国际商品房认购协议书》，退还您所支付的款项。请您接到此函后三天内到我司办理解除协议及退款手续”。吴子龙、黄锦蓉遂向法院提起诉讼，诉讼请求如上所述。
庭审中，吴子龙、黄锦蓉提供一份仅有吴子龙一方签字的《商品房买卖合同》，并主张其与金都公司已于3月15日签订了正式的《商品房买卖合同》，金都公司则主张该《商品房买卖合同》尚未签订，公司只是把合同交给吴子龙回去研究，因为房屋一直没有解压故一直未签订正式的《商品房买卖合同》。吴子龙、黄锦蓉还主张其所购买的501房产属于在建工程抵押，金都公司在买房时未尽到告知义务，隐瞒了所售房产有抵押的事实，且主张因金都公司未及时解压导致讼争房产无法及时办理相关备案登记手续，以至限购政策出台时其丧失购房资格，无法继续购买讼争房产，故吴子龙、黄锦蓉主张金都公司应按照其所购买的讼争房产金都*海尚国际南区3#地块6#楼B梯4层501室相对应的上、下楼层即401、601备案价的平均值来赔偿其实际损失。对此，金都公司则主张吴子龙、黄锦蓉未按约定在2月25日前付完首付款并提供银行贷款所需要的手续，在黄锦蓉交清首付后，金都公司积极解压，但解压期间出现新政，两原告无法签订《商品房买卖合同》最终系由新政出台，不应由金都公司承担全部损失。
以上事实有原告吴子龙、黄锦蓉举示的《金都*海尚国际商品房认购协议书》、银联商务签购单、收据、发票、商品房买卖合同、户口本、离婚证、厦门市城镇房屋权属登记查询表、更名申请确认单，厦门网上房地产楼盘情况查询、解除函、微信记录、被告金都公司举示的商品房预售许可证、房屋销售楼盘表、购房流程、催告函、快递信息、解除函等证据以及庭审笔录为证。以上证据经庭审当庭举证、质证，并经本院审查、审核，可以采信。
一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，黄锦蓉与金都公司签订的《金都*海尚国际商品房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，黄锦蓉与金都公司签订的《金都*海尚国际商品房认购协议书》已就黄锦蓉所购买房屋的坐落、面积、总价款、付款方式等其他事项均进行了详细的约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，且黄锦蓉支付了部分购房款，该认购协议书应认定为商品房买卖合同，签订认购协议的双方之间已形成商品房买卖合同关系，双方应当遵循诚实信用原则全面履行各自义务。2017年3月24日，厦门市国土资源与房产管理局等六部门联合发布《关于进一步完善调控措施，促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对厦门市购房的资格和条件作出限制。根据该通知的内容和规定，吴子龙、黄锦蓉均不具备购房的资格条件，双方已无法就讼争房产办理网签手续，双方的合同在事实上不能履行，故金都公司发函解除《金都*海尚国际商品房认购协议书》并无不当,双方在庭审中亦确认双方之间的房屋买卖合同已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一、关于吴子龙、黄锦蓉诉求的返款购房款928928元及其利息的诉讼请求。双方签订的商品房买卖合同因遭遇限购，事实上已经履行不能，合同解除后，金都公司收受的购房款理应返还，故黄锦蓉作为合同相对方，请求金都公司返还已付购房款928928元的诉讼请求，本院予以支持。关于吴子龙、黄锦蓉请求金都公司支付利息的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。二、关于吴子龙、黄锦蓉请求金都公司赔偿差价损失475326元的诉讼请求。金都公司是否应当赔偿房房屋差价损失的关键在于金都公司对于合同的解除是否存在过错。本院认为，黄锦蓉与金都公司协商一致将首付款的支付时间变更为2017年2月25日，黄锦蓉于3月6日付清了购房首付款928928元（含定金），存在拖延付款的行为。金都公司于2017年3月15日开具了发票，按照交易习惯，金都公司在黄锦蓉支付首付款后应及时与黄锦蓉签订《商品房买卖合同》并办理网签手续，但金都公司直到拿到首付款后，才去申请讼争房产的解压手续，解压手续一直拖延至限购政策出台，直至3月31日才将讼争房产解压完毕，导致黄锦蓉被限购，失去了购房资格，金都公司没有及时解压，导致讼争房产一直无法办理网签手续，也存在一定过错，故应当就黄锦蓉的损失承担一定赔偿责任。吴子龙、黄锦蓉主张金都公司应按照其所购买的讼争房产相对应的上、下楼层即401、601备案价的平均值来赔偿其实际损失，并非讼争房屋出卖后的实际成交价格，无法证明其实际损失，经过本院释明，吴子龙、黄锦蓉仍未就其实际损失承担相应的举证责任。因本案合同解除的最终原因系限购引起，综合双方过错程度，依据公平原则，本院酌情认定金都公司按照已付购房款的30%来承担赔偿责任。即金都应当赔偿黄锦蓉购房损失278678元。三、关于吴子龙、黄锦蓉请求金都公司按照已付购房款的一倍赔偿928928元的诉讼请求。吴子龙、黄锦蓉主张金都公司存在故意隐瞒所售房产已经抵押的事实，但在金都公司的营销中心均有楼盘的信息公示，厦门网上房地产网也可随时查询房产抵押情况，且本案合同解除的事由系因限购政策引发的，吴子龙、黄锦蓉主张金都公司按照已付购房款的一倍赔偿928928元的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决：一、被告厦门金都海湾置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告黄锦蓉返还购房款928928元；二、被告厦门金都海湾置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告黄锦蓉购房损失278678元；三、驳回原告吴子龙、黄锦蓉的其他诉讼请求。案件受理费25466元，减半收取12733元，由被告厦门金都海湾置业有限公司负担7834元，由原告黄锦蓉负担4899元。
二审中，双方对一审判决查明的事实，吴子龙、黄锦蓉认为遗漏：1、案涉房产同户型的楼下401室在2017年8月3日以39300元每平方的价格出售。2、2017年3月15日金都公司向吴子龙提供填好相关信息的商品房买卖合同的文本，吴子龙也签字了，但金都公司不盖章。除此之外，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，双方均未提交新证据。
本院认为，2017年1月21日，金都公司与黄锦蓉签订的《金都*海尚国际商品房认购协议书》，对购买涉案房屋的具体房号、面积、总价款、付款方式等作了详细约定，系双方当事人的真实意思表示，对双方均有法律约束力。在上述协议履行过程中，双方经协商，将首付款的支付时间变更为2017年2月25日，黄锦蓉于同年3月6日付清了首付款928928元（含定金），金都公司也于同年3月15日开具了首付款发票。但因涉案房屋被金都公司用于银行抵押贷款，金都公司至同年3月31日才办理解除抵押，致使同年3月24日厦门市出台限购政策，黄锦蓉因属限购对象，失去了购房资格，导致案涉购房协议无法实际履行的主要责任在于金都公司。故黄锦蓉起诉请求金都公司返还已付购房款及赔偿损失合法有据，本院予以支持。金都公司关于双方所签订的不是商品房买卖合同、黄锦蓉被限制购房系因政策原因与其无关及不应由其承担任何损失赔偿的上诉主张依据不足，本院不予采纳。鉴于黄锦蓉在履行上述协议过程中存在逾期付款情形，一审法院在黄锦蓉未能举证其实际损失的情况下，判决金都公司按照已付购房款的30%向黄锦蓉承担损失赔偿对双方均未显失公平，本院予以维持。黄锦蓉上诉主张金都公司应按已付购房款的一倍向其承担损失赔偿依据不足，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回吴子龙、黄锦蓉、厦门金都海湾置业有限公司的上诉，维持原判。
二审受理费25466元，由黄锦蓉负担12733元，由厦门金都海湾置业有限公司负担12733元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘文珍
审 判 员 李向阳
审 判 员 柯艳雪
二〇一八年六月十一日
代书记员 韩沁娟
附本案所适用法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。