上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2891号
上诉人（原审被告）余江河，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人王军芳，上海大吉律师事务所律师。委托代理人刘军，上海大吉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）颜连军，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审第三人）顾益民，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人余江河因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第1971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日受理后依法组成合议庭，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人余江河之委托代理人刘军到庭参加诉讼、被上诉人颜连军、顾益民经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原审查明：2012年10月8日，颜连军作为甲方、余江河作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上海市松江区XX镇XX路XX号面积约85平方米的房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方；租赁期限二年，自2012年10月10日到2014年10月9日止（租赁期内提前退房房租和押金不退）；每年租金为人民币（下同）65,000元，乙方每一年提前15天缴纳下一期房租，逾期一天按年租金的1%缴纳滞纳金给甲方，逾期超过10天的，属乙方违约，甲方有权单方面解除合同并追究乙方的相关责任；本合同一经签署，乙方即交纳二个月房租11,000元作为押金，合同解除，乙方付清水电等相关费用并交还完整房屋后，甲方可退还乙方押金，若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；合同到期前，若乙方需要继续承租房屋的，必须提前60天书面告知甲方，若甲方愿意继续出租该房屋的，双方可在之后10天内签订新一期的房屋租赁合同；租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务，甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并诉之法律。合同还对其他相关事宜进行了约定。上述合同签订后，颜连军将涉案房屋交付余江河使用，余江河支付了颜连军11,000元的押金。对于该笔押金，颜连军主张押金属保证金，余江河违约后应作为违约金支付给颜连军；余江河则主张押金应折抵相关费用。庭审中，颜连军、余江河对于2012年10月10日起至2013年10月9日止的租金已经付清没有异议。诉讼中，颜连军向法庭提交了平面图一份，证明涉案房屋的具体位置，颜连军、余江河确认涉案房屋主要包括上海市松江区XX镇XX路XX房XX楼靠东侧的门面一间、二楼靠北侧的房屋两间，而二楼的卫生间是共同使用的，在本案中可以一起处理。颜连军诉至法院，请求判令：1、余江河立即搬离并返还位于上海市松江区XX镇XX路XX号的房屋，并支付自2014年10月10日起至实际返还房屋之日止的使用费，金额按照每日180元计算（原合同年租金65,000元按天计算所得），并按银行同期贷款利率的四倍支付由此产生的利息，时间从2014年10月10日至实际清偿日止；2、余江河支付拖欠的房租及滞纳金28,500元（其中2013年10月10日至2014年10月9日尚欠付租金22,000元，滞纳金每天按照年租金的百分之一计收10天共计6,500元），并按照银行同期贷款利率的4倍支付由此产生的利息，时间从2013年9月25日到实际清偿日为止；3、余江河支付2013年10月10日至2014年10月9日延期支付房租且时间超过10天的违约金11,000元，该金额即为余江河租房签约时支付的押金数额。另查明，原审庭审中，颜连军提交了商业房出售协议书、九亭镇XX居民委员会及上海市松江区房屋土地管理局九亭所出具的房屋产权证明，欲证明涉案房屋归颜连军所有，由上海XX公司（村委会所属的XX公司）出售给颜连军，涉案房屋属工业园区的公建配套用房，未办理产权证。因涉案房屋没有取得相应的规划许可证或房地产权证，法院依法向颜连军、余江河释明了双方签订的租赁合同无效以及合同无效的法律后果。颜连军在法庭限定的期限内没有变更其诉讼请求，余江河也明确表示不在本案中提起反诉。原审庭审中，颜连军提交了落款时间为2014年12月4日的催告函和快递单一份，其中催告函载明双方在2012年10月8日签订的关于涉案房屋的租赁合同于2014年10月9日期满终止后，双方未再签订书面租赁合同，且余江河也没有再向颜连军缴纳租金，故特发此函催告余江河限期腾房并支付房屋侵占费。1、请在收到本催告通知后的10天内（即最迟于2014年12月20日前）将余江河所属物品全部撤出涉案房屋，逾期产生的房屋侵占费将按原合同约定租金的200%25按日计收；2、2014年10月10日至2014年12月20日期间的房屋侵占费共计人民币13,000元须于2014年12月20日前汇入颜连军指定的银行账户。催告函还对其他相关事宜进行了说明。庭审中，顾益民向法院提交了2013年10月11日金额为18,000元的存款凭条、2013年12月9日金额为10,000元的存款凭条、2014年1月2日金额为10,000元的存款凭条原件各一份，以及2013年9月26日金额为9,700元的自动柜员机客户凭证、2013年9月26日金额为9,900元的自动柜员机客户凭证、2013年9月26日金额为300元的自动柜员机客户凭证、2013年9月26日金额为100元的自动柜员机客户凭证、2014年2月16日金额为2100元的自动柜员机客户凭证原件各一份，以上合计60,100元，此外，尚有4,900元的存款单据无法找到了，但2014年1月20日颜连军流水明细中的4,900元就是余江河支付的，以上支付地点均为建设银行九亭支行，可以调取监控查看，顾益民据此证明其已代余江河向颜连军支付了2013年10月10日起至2014年10月9日止的全部租金65,000元。颜连军质证认为，认可柜台存款的三笔金额，即2013年10月11日的18,000元、2013年12月9日的10,000元、2014年1月2日的10,000元，但对所有的ATM存款凭条均不认可，因为不能体现转入账户的信息。余江河对于顾益民的证据及证明内容无异议。诉讼中，原审法院根据余江河的申请，向建设银行上海九亭支行调取了颜连军的银行流水明细账单，该账单中的现金存款或ATM存款信息与顾益民提供的凭单原件或陈述能一一对应，且颜连军并无反驳证据证明该账单中的金额不是顾益民支付。原审认为，违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同系无效合同。本案中，颜连军出租给余江河的涉案房屋并未取得建设工程规划许可证或者房地产权证，故双方签订的《房屋租赁合同》属无效合同。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对于颜连军要求余江河搬离并返还涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。同时，本案适用无效合同价值返还原则，余江河应比照租约标准支付至房屋返还之日止的欠付的房屋使用费。对于2013年10月10日至2014年10月9日的房屋使用费，颜连军虽主张余江河仍欠付22,000元，但余江河对此予以否认，法院认为，其一，顾益民提供的大部分现金存款凭证及陈述意见与颜连军在建设银行上海九亭支行的银行流水明细能够一一对应，颜连军也并无反驳证据证明该账单中的对应金额不是顾益民支付的；其二，颜连军提供的2014年12月4日的催款函中也仅向余江河主张2014年10月10日之后的房屋侵占费，并没有主张过2014年10月9日之前的房屋使用费，应视为对收取上述使用费没有异议。故对于颜连军主张的余江河欠付2013年10月10日至2014年10月9日的租金22,000元，法院不予支持。对于2014年10月10日至房屋返还之日止的房屋使用费，因合同到期后余江河没有支付，故其应当按照合同约定的租金标准支付。对于颜连军主张的余江河支付欠付租金的滞纳金、4倍利息，欠付使用费的4倍利息以及逾期支付租金的违约金等，因本案所涉租赁合同为无效合同，合同无效后颜连军的上述主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。此外，合同无效后，颜连军应当将收取的押金11,000元返还余江河，余江河同意该笔押金抵扣其欠付颜连军的款项，并无不当，法院予以准许。需要指出的是，即使合同有效，本案租约早已到期，余江河依法应撤离并移交标的房屋并支付欠付之（租金标准）房屋使用费。本案租赁关系无效，作为承租人的余江河亦丧失继续占有房屋的法律依据，应迁离并向颜连军转移房屋的占有。合同履行期间，余江河即便为自身使用需要支出了转让费和装修费，但合同到期后，余江河的使用目的已经实现，颜连军也不同意予以补偿，故对余江河据此要求颜连军赔偿的辩称意见，法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百三十五条，《最高人民法院》第二条、第五条第一款、第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二〇一六年一月八日作出判决：一、颜连军与余江河于2012年10月8日签订的《房屋租赁合同》无效；二、余江河于判决生效之日起十日内返还颜连军位于上海市松江区XX镇XX路XX号面积约85平方米的房屋；三、余江河于判决生效之日起十日内支付颜连军自2014年10月10日起至实际返还房屋之日止的使用费（按照年租金65,000元的标准计算，其中应扣除余江河已付的押金11,000元）；四、驳回颜连军的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，减半收取387.50元，由余江河负担（于判决生效之日起七日内交付法院）。判决后，余江河不服，上诉于本院，诉称：合同到期后上诉人余江河即不再使用涉案房屋，房屋的实际使用人及支付租金均为顾益民，因此颜连军与顾益民之间形成了事实上的租赁关系，余江河已不是涉案房屋的承租人。原审判决余江河承担返还房屋及支付使用费的义务，与本案事实不符，要求二审法院撤销原判，改判顾益民承担相关义务。被上诉人颜连军书面答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。被上诉人顾益民未答辩。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人余江河主张颜连军与顾益民之间存在事实上的租赁关系，其非系争房屋的承租人不应当承担相应的义务，但未提供相应的证据予以证明，本院难以采信。本院认为，合同法律关系具有相对性。颜连军与余江河之间签订了《房屋租赁合同》虽属无效，但不影响双方之间（无效）租赁关系及其权利、义务的确立。现余江河的主张显然违背了合同相对性原则，余江河以涉案房屋实际使用人及租金支付人为顾益民为由，要求确认颜连军与顾益民之间存在事实上的租赁关系，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人余江河的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币775元，由上诉人余江河负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年八月一日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……