陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕07民终760号
上诉人（原审原告）：张朝辉，男，1968年5月14日出生，汉族，住汉中市南郑区大河坎镇迎宾路**号家属户***号。
上诉人（原审原告）：段晓红，女，1969年2月21日出生，汉族，住汉中市南郑区大河坎镇迎宾路**号家属户***号，系原告张朝辉之妻。
被上诉人（原审被告）：刘松鹤，男，1956年1月22日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区长青花园小区23村*幢*单元***室。
上诉人张朝辉、段晓红因与被上诉人刘松鹤房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省南郑区人民法院（2018）陕0721民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。
上诉人（原审原告）张朝辉、段晓红向一审法院请求：要求刘松鹤1、结清房租欠款截止2018年2月25日欠款累计19500元；2、支付欠款违约金2018年1月15日至2月25日每日500元尚欠12500元，合同违约金2000元，共计14500元；3、支付2015年至2018年2月按照银行同期贷款平均年利率8%核算，共计欠款利息13268元；4、支付家具及物品损失更换、维修、房屋清洁费、误工费用共计5000元；5、本案诉讼费由刘松鹤承担。
一审法院认定的事实：2013年7月5日，段晓红与刘松鹤签订房屋租赁合同，该合同约定：段晓红将大河坎艺苑小区四期（雪梨澳乡）503幢1-1001室及屋内物品出租给刘松鹤使用，租期2个月，租金2000元/月；如不再续租，期满交房时应向段晓红交验所租房屋及屋内物品，如有损坏，刘松鹤应给予维修或按市价赔偿；租赁期满，刘松鹤交房时应负责清洁整理房屋，如房屋脏乱，段晓红有权视情况收取保洁费150-300元。2017年12月23日，刘松鹤向段晓红书写房租欠条一张，内容为：“欠到段晓红至2018年12月31日止，计房租10万元（租房四年）。该房租于2018年元月15日前付清，逾期按每天500元加收利息。”2018年2月6日，刘松鹤向段晓红、张朝辉出具说明一份，内容为：“本人因与张朝辉房租未结清，本人承诺在明天下午4点前不离开汉中，并与张朝辉随时联系，特将护照寄放在张处。如果离开认定是逃避责任，当事人可以选择任何法律方式。如果离开汉中，当事人可选择欺诈行为报警处理。”2018年2月8日，刘松鹤又向段晓红出具承诺书一份，内容为：兹承诺本人于明天下午六点前房租问题未解决不离开汉中，如果离开，房东可报警或以恶意逃避处理该事。2018年2月12日，段晓红用微信向刘松鹤发送了《关于向租房客刘松鹤讨房租的声明》。现涉案房屋内橱柜门、炉具头、橱柜面板、茶几底座、阳台门板、阳台门锁、阳台门密封条、纱窗、厨房吊灯、门厅顶灯等有损坏。2015年2月，刘松鹤向段晓红支付现金2000元；2016年的一天，刘松鹤向段晓红支付现金4000元；2016年8月21日，刘松鹤向段晓红转账3500元；2018年2月3日、2月8日、2月12日、2月28日、3月7日，刘松鹤向段晓红分别转账1万元、3万元、26500元、700元、300元。
一审法院认为，对于段晓红主张刘松鹤拖欠的租赁费是从2015年1月1日算至2018年2月25日，在之前的房租双方无异议。从2015年1月1日至2018年2月25日，涉案房租共75667元。在2015年1月1日至2018年3月7日，刘松鹤共向段晓红支付77000元。双方约定刘松鹤在2018年1月15日前付清拖欠的房租，逾期按每天500元加收利息，对该逾期利息应视为双方约定的违约金。在2018年1月15日前，刘松鹤共向段晓红支付房租9500元，刘松鹤拖欠房租66167元。按照双方约定的逾期利息每天500元及刘松鹤拖欠的房租数额，双方约定的逾期利息高达年利率275.8%，已经违反了民事合同中的公平原则。在民事合同中，合同当事人可以约定违约金，但约定的违约金不能过分高于造成的损失，在本案中段晓红未提交因刘松鹤拖欠房租费给其造成的损失，参照民间借贷的相关法律规定，段晓红、刘松鹤约定的2018年1月15日之后的违约金依法调整为年利率24%。从2018年1月15日至2018年2月3日，按拖欠的房租66167元计算，该段时间的违约金为870元；从2018年2月4日至2018年2月8日，按拖欠的房租56167元计算，该段时间的违约金为185元；从2018年2月9日至2018年2月12日，按拖欠的房租26167元计算，该段时间的违约金为69元。截止2018年2月12日，刘松鹤拖欠段晓红租金为26167元，刘松鹤于当日向段晓红支付了26500元，刘松鹤已将拖欠的租金全部付清。段晓红主张的第四项诉讼请求中，对于误工费，段晓红未能提交相关证据，不予支持。对于清洁费，依照段晓红、刘松鹤签订的《房屋租赁合同》第七条，酌情确定为200元。对屋内损坏物品是自然使用老化还是人为损坏以及人为损坏物品的价值，段晓红、刘松鹤均不愿申请鉴定，本着从解决实际问题的角度出发，经征求段晓红、刘松鹤的意见，段晓红、刘松鹤自愿让审理本案的合议庭合议一个价值。合议庭合议后，认定涉案出租屋内物品更换、维修的费用合计为1800元。如对合议的价值不予认可，双方可行使自己的相关权利。刘松鹤从2015年1月1日至2018年3月7日共向段晓红支付77000元，从2015年1月1日至2018年2月25日的房租为75667元，违约金、清洁费、屋内物品更换、维修费合计3124元，刘松鹤还应向段晓红支付1791元。对段晓红第二项诉讼请求中主张的合同违约金2000元，段晓红称该主张是依照房屋出租的行业规则。因段晓红该主张并无法律依据，且与前述的违约金是重复主张，故不予支持。对段晓红主张的第三项诉讼请求，在段晓红、刘松鹤签订的《房屋租赁合同》中双方并无约定拖欠房租的利息，且在刘松鹤于2017年12月23日所写的房租欠条中对之前拖欠的房租也未约定利息，故对该项请求不予支持。
一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、刘松鹤于判决生效之日起十日内向张朝辉、段晓红支付1791元；二、驳回张朝辉、段晓红的其他诉讼请求。案件受理费1106元，由张朝辉、刘松鹤各负担553元。
上诉人张朝辉、段晓红不服一审判决，上诉请求：1、判决被上诉人支付截止2018年2月25日的房租欠款9500元；2、判决被上诉人支付房租违约欠款利息12706元；3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定2018年被上诉人欠条到期前所支付的9500元视为被上诉人缴纳的房租，上诉人不予认可。被上诉人提供的证据是一张银行汇款及一段与上诉人段晓红的录音。上诉人与被上诉人在签订借条时，经过友好协商，10万元租金不包括前面的费用，被上诉人承诺之前给的钱都与房租无关。被上诉人支付的3500元不能等同于缴纳房租，其主张的6000元现金房租仅凭其一审提交的对话录音内容并不能证明6000元是否存在。二、被上诉人应支付房租违约欠款利息。被上诉人拖欠房租是事实，违约在先，应支付相应的违约金。被上诉人拖欠三年房租累计欠款75667元，每年欠款24000元，按照年利率8%计算，三年合计利息12706元。
被上诉人刘松鹤答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人段晓红向本院提交了一份2017年12月23日与被上诉人刘松鹤的电话录音，证明被上诉人刘松鹤承诺之前支付的款项不属于租金是延期利息。经审理，该证据形成于2017年12月23日，上诉人在原审时并没有提交，根据民事诉讼法相关规定，该证据不属于新证据，本院不予采信。
经审理查明，对于原审判决认定的案件事实，本院依法予以确认。
本院认为，关于被上诉人刘松鹤是否还应支付9500元房租的问题。经审理，被上诉人刘松鹤在原审时提交了一份2016年8月21日的银行转账凭证，其向段晓红转账3500元，段晓红对该事实没有异议。根据被上诉人刘松鹤提交的录音证据，经上诉人张朝辉质证，真实性无异议，该录音显示上诉人刘松鹤曾向段晓红支付6000元现金。故对于2018年1月15日之前，被上诉人刘松鹤向段晓红支付9500元的事实，一审法院予以认定，并无不当。段晓红认为该9500元是刘松鹤向其支付的房租拖欠利息，不属于房租，但并没有证据显示双方在2018年1月15日之前有关于房租利息的约定，故原审法院认为该款属于房租并无不当。故上诉人此项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
关于被上诉人刘松鹤是否应支付延迟支付房租的利息12706元的问题。经审理，段晓红与刘松鹤于2013年7月5日签订的房屋租赁合同，合同中并没有关于延迟支付房租应支付相应违约利息的约定，此后双方也没有签订新的租赁合同。2017年12月23日，刘松鹤向段晓红出具的房租欠条上，约定所欠房租于2018年1月15日前付清，逾期加收利息，该约定系双方真实意思表示，应予以认可，故原审法院自双方约定之日即2018年1月15日开始计算违约利息并无不当。在2018年1月15日前，刘松鹤共向段晓红支付房租9500元，刘松鹤拖欠房租66167元。按照双方约定的逾期利息每天500元及刘松鹤拖欠的房租数额，双方约定的逾期利息高达年利率275.8%，原审法院认为该约定的违约金过分高于造成的损失，违反民事合同中的公平原则并参照民间借贷的相关法律规定，将违约金调整为年利率24%，以此计算违约利息，并无不当。故上诉人此项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费355元，由张朝辉、段晓红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 平
代理审判员 袁 媛
代理审判员 于云江
二〇一八年八月八日
书 记 员 李 洋