广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终12373号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广东善和堂药业连锁有限公司，住所地：广东省广州市天河区东莞庄73号4楼。
法定代表人：庄水通，职务：总经理。
委托诉讼代理人：张光，北京市康达（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市银河经济发展有限公司，住所地：广东省广州市天河区沙太路银利街81号203房。
法定代表人：周少波，职务：董事长。
委托诉讼代理人：吴艺，广东君厚律师事务所律师。
上诉人广东善和堂药业连锁有限公司（以下简称善和堂公司）因与被上诉人广州市银河经济发展有限公司（以下简称银河公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初9939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
善和堂公司上诉请求：1.撤销一审判决，判令善和堂公司享有优先承租权；2.判令银河公司向善和堂公司支付因恶意剪电造成直接损失共1440167元；3.判令善和堂公司向银河公司支付涉案房屋2016年2月及自2016年4月起至2018年7月止共计28个月的租金79296元（按照2832元/月的标准）；以上不服一审判决的金额合计为1519463元。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院对《使用场地合同》与《广州市房屋租赁合同》的效力认定不清，依据不明确。从合同的签订、内容及办理过程，足以证明涉案《广州市房屋租赁合同》是合法有效的。我司从2014年2月1日至2016年3月份所缴纳的租金与银河公司所开具的发票数额均是一致的。《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》《广东省城镇房屋租赁条例》《广州市房屋租赁管理规定》等法律法规均明确规定原租户享有优先承租权，但银河公司却没有履行相关合同义务，而是以广州市试行不成熟的三资平台为由驱逐我司。银河公司已违背了《中华人民共和国合同法》第七条的规定。二、一审判决认定“无法显示停水停电人员的身份，银河公司亦表示相关人员并非其工作人员，并表示其未对涉案房屋停水停电。据此善和堂公司主张为银河公司停水停电证据不足”有误。我司是在正常缴交租金，双方仍存在租赁关系的情况下遭到银河公司恶意剪电造成了直接经济损失。根据双方签订的《委托物业管理合同》第四条的约定，银河公司负有不可推卸的管理责任。我司在一审庭审中已提供带领剪电的银河村工作人员名单，但一审法院没有查核。我司于2016年12月9日也向一审法院递交了《查勘现场申请书》，但一审法院也未作任何答复。一审法院对破坏供电设施强行干预民企正常生产运作的行为置之不理，适用法律错误。根据《中华人民共和国刑法》第一百一十八条及第一百一十九条的规定，银河公司恶意剪电的行为应受刑事处罚。三、一审法院对停电停水、停电梯期间占用费用的计算明显不合理。涉案场地作为我司向全市各连锁分店配送的仓库，每天都有大量货物进出，因银河公司的强制干预造成我司不能正常运作。从2016年4月1日开始，我司多次要求银河公司供水供电，而且我司也及时足额缴交了租金，也多次与银河公司协商，但银河公司一直不理会。此期间我司的生活用水只能靠从外面运输搬上4楼，每天货物靠多增加人手从4楼搬上搬下，用电靠发电机解决，期间损坏7台发电机。在此期间我司无法开展业务，损失巨大。这是银河公司故意扩大损失，导致涉案场所不能正常使用的责任在银河公司，故应在原租金的基础上减少或减半收取租金才合理。
被上诉人银河公司二审答辩称：不同意善和堂公司的上诉请求及理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、善和堂公司在一审中并未提出有关优先承租权及租金减半的反诉请求，我司不同意在二审中一并处理该些诉求，善和堂公司对此应另案起诉。二、关于善和堂公司上诉主张的剪电损失，不应得到支持。善和堂公司目前没有提供合法有效的证据证明其所称的停水停电损失是由我司造成的，而且双方签订的合同及我司在多次书面通知中已经明确表示合同到期后如果善和堂公司未及时搬离，涉案场地存在停水停电的不利后果和风险，故善和堂公司对合同到期后有可能会停水停电的情形应有预见，并且也可以采取必要措施避免损失。善和堂公司提供的评估结论是其单方聘请评估机构作出，其所称的药品受损已经由其自行处理。善和堂公司要求我司按照该评估结论赔偿损失没有依据。
2016年6月1日，银河公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令善和堂公司：1.在7天内向银河公司支付自2016年1月1日至实际退出租赁场所的占用使用费（按40.5元/平方米/月的标准计算，涉案房屋的建筑面积按1180平方米计算）；2.向银河公司支付逾期支付占用使用费的滞纳金（每月按照未付占用费的3%的标准计算至善和堂公司实际支付之日止）；3.向银河公司支付占用租赁场所2016年3月的水电费1186元及逾期支付水电费的滞纳金（按照未付电费的10%的标准计至善和堂公司实际支付之日止）；4.赔偿因拒不交还涉案房屋导致银河公司不能向其他成交人交付涉案房屋的损失351256.5元（按照117085.5元/月的标准自2016年1月1日计至善和堂公司实际返还涉案房屋之日止）；5.在7天内退出并返还租赁房屋；6.承担本案诉讼费用、保全费。
善和堂公司一审反诉请求判令银河公司：1.与善和堂公司按招租承诺条件续签订10年以上《租赁合同》；2.退还2014年2月至2016年3月多收取的综合管理费341312元；3.赔偿因恶意停电造成善和堂公司的经济损失1440167元；4.承担全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：广州市天河区东莞庄73号查册时间为2017年4月24日《广州市不动产登记查册表》载明：广州市天河区东莞庄73号的权属人为银河公司，建筑面积为6033.51平方米，占有部分为全部，登记附注为首层农贸市场、二-五层仓库。
2014年1月24日，银河公司（甲方、出租人）与善和堂公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将坐落在天河区东莞庄路73号4楼房号的房地产（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作仓库使用，建筑面积1180平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金为2014年2月1日至2014年4月30日月租金为5335元，2014年5月1日至2015年12月31日月租金为5664元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前与甲方协商，双方另行签订合同；等内容。该合同于2014年1月27日经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局租赁备案。银河公司和善和堂公司对《租赁合同》的真实性均予以确认，善和堂公司称双方实际履行《租赁合同》，银河公司称《租赁合同》仅用于备案。
银河公司就双方租赁关系另提供《使用场地合同书》（以下简称《合同书》）作为证据，上述《合同书》载明：甲方为银河公司，乙方为善和堂公司；提供地点为涉案房屋；使用期限为2014年2月1日至2015年12月31日；甲方将涉案房屋提供给乙方作仓库经营使用；甲方向乙方收取水电押金1500元，合同期满后无息退回给乙方；乙方应每月15日前向甲方缴交上月水电费，如超期缴费，则逾期每天加收10%的滞纳金；合同期满或中途终止合同时，单位内一切不动产包括水电供应设施及镶嵌在墙内的物品均无偿归甲方所有，乙方不得拆走，可动产由乙方在合同期满或中途终止合同缴清所有费用后五天内搬走，如超期5天仍未拆除搬走，甲方则视乙方放弃物处理；甲方向乙方收取押金56600元，合同期满后无息退回给乙方；2014年2月1日至2014年4月30日，乙方应每月5号前向甲方缴交租金5335元，2014年5月1日至2015年12月31日，乙方应每月5号前向甲方缴交5664元；乙方逾时不交，甲方有权终止水电供应并加收月交总额3%的滞纳金，乙方拖欠租金或管理费累计超过一个月，则视乙方自行终止合同，自行放弃使用权处理；甲方保留乙方经营场地内设施及物品以抵扣所欠租金及管理费的权利等条款。银河公司持有《合同书》原件。《合同书》落款处加盖有银河公司公章和“广东善和堂药业连锁有限公司”公章。善和堂公司称上述《合同书》中公章并非善和堂公司公章，但不申请对该公章进行鉴定。
银河公司就双方租赁关系另提供其与善和堂公司签订的《辖区商铺、仓库、厂房、场地、摊档消防安全责任书》以及广州市天河区兴华街银河第三股份合作社（甲方）与善和堂公司（乙方）签订的《委托物业管理合同》作为证据，其中《委托物业管理合同》约定：甲方受产权单位委托，负责产权单位物业进行日常管理；物业管理项目地址为涉案房屋；物业管理期限为壹年拾壹个月，即由2014年2月1日起至2015年12月31日；从2014年2月1日起至2014年4月30日止，乙方应每月五号前向甲方缴交综合管理费（不含治安管理费和卫生清洁费）：12448元；从2014年5月1日起至2015年12月31日止，乙方应每月五号前向甲方缴交综合管理费（不含治安管理费和卫生清洁费）：13216元；等条款。银河公司持有《委托物业管理合同》原件。善和堂公司称上述《委托物业管理合同》中公章并非善和堂公司公章，但不申请对该公章进行鉴定。
2015年11月4日，善和堂公司向银河公司作出《续租申请书》，载明：善和堂公司享有优先承租的优先权，善和堂公司向银河公司提出续租申请，请银河公司及时批准。银河公司表示其对善和堂上述申请书进行复函告知善和堂公司参加竞标，并提交其于2016年1月15日作出的《复函》，该复函载明收悉善和堂公司提交的《续租申请书》，银河公司按照天河区三资交易要求，对租赁期满的合同按照三资交易程序进行交易，如善和堂公司有兴趣参与，可以登录天河区三资交易中心网站，浏览具体招标交易公告。善和堂公司称其未收到上述复函。
银河公司就其要求善和堂公司搬离涉案房屋事宜提交其于2016年1月22日、2016年2月24日、2016年3月4日、2016年3月16日分别向善和堂公司作出的通知。其中日期为2016年1月22日的《通知》载明两方租赁合同已期满终止，请善和堂公司在2016年1月31日前将涉案房屋交还银河公司并办理退租手续，银河公司将在2016年2月1日对水电线路进行检修施工，检修时间20天，检修过程将停止水电供应，如善和堂公司届时不搬离物品的，由此导致的损失由善和堂公司自行负责。日期为2016年2月24日的《通知》载明请善和堂公司接到通知后，在2016年2月29日前将涉案房屋清空交还银河公司。日期为2016年3月4日和3月16日的《关于腾退场地清缴费用的通知》，载明请善和堂公司收到通知后15日内将涉案房屋腾退给银河公司，并清缴2016年1月、2月的水电费2677元，2016年3月1日至实际退场之日止的场地占用费、管理费（参照原合同计算）和水电费（按实际发生收取），如善和堂公司逾期不腾退涉案房屋、缴清相关费用，银河公司将作停水停电处理，因停水停电造成的损失由善和堂公司自行负责等。银河公司提交相应的EMS邮单、改退批条及上门张贴上述通知的照片证明上述通知的送达情况，善和堂公司表示未收到上述邮件。
现银河公司以善和堂公司拒不交还涉案房屋造成其损失为由提起本案诉讼，要求善和堂公司支付占用涉案房屋的占用费、水电费、滞纳金及赔偿银河公司不能向其他人交付涉案房屋的损失等。善和堂公司以银河公司未按照约定与其续签租赁合同、多收管理费且停电造成其损失为由提出反诉，要求银河公司与其续签合同并赔偿相关损失。
在本案中，银河公司与善和堂公司对如下问题发表各自意见并提交相关证据。
一、关于双方履行的合同。银河公司称其基于《租赁合同》和《合同书》提起本案诉讼，但《租赁合同》只是作为备案使用，双方实际履行的是《合同书》；善和堂公司称《租赁合同》通过审核并做了相关备案，其依据《租赁合同》租赁涉案房屋并交纳租金。
二、关于双方对于租赁期限作何约定。善和堂公司称银河公司出租涉案房屋时口头承诺善和堂公司可承租10年。善和堂公司称相关证据为其提交的录音，除此之外没有其证据。善和堂公司称录音中一方为善和堂公司的法定代表人庄水通，另外一方是银河公司的招租经理饶锦义、物业部陈锦龙，录音时间为2016年3月10日，饶锦义表示：“我很内疚……这些事不是我个人能决定的……”；庄水通表示：“你说人家在这里一做十几年，做到你不想做为止，我当时还问你为什么二年一签，你当时还打开电脑给我看……”；饶锦义表示：“一幢楼几时到期这些不是我个人说的算数，是公司给我的……”；庄水通表示“如果是两年的话那个都不会那么傻，我们做药的办起证来就要2年了，没理由二年就跟你签……”；饶锦义表示：“回去做领导工作，但如果到那日要停水停电我们都没办法，照做的……”。银河公司表示其并无承诺租期为十年，对善和堂公司提交的录音的真实性、合法性、关联性不予确认，认为录音并不能反映对话中的人员是何身份，且善和堂公司所称的饶锦义、陈锦龙并非银河公司员工，银河公司未对善和堂公司作出租赁期为十年的承诺。在本案中，双方亦确认在原合同约定的租赁期限届满后双方未续签合同。
三、关于善和堂公司支付租金、水电费、综合管理费的情况。银河公司称：善和堂公司支付租金至2015年12月31日止，善和堂公司按照5664元/月缴纳2016年1月、3月部分占用费；对于水电费，善和堂公司已支付2016年1月、2月的水电费共计2677元，善和堂公司于2016年12月7日支付2016年3月发生的水电费1186元，涉案房屋自2016年4月1日起未再发生水电费；对于综合管理费，确认善和堂公司已支付2014年2月至2015年12月期间的综合管理费301664元，因合同到期后善和堂公司没有腾退涉案房屋，银河公司将善和堂公司缴纳的部分费用作为占用费，具体为2016年1月缴纳13216元，2016年3月缴纳13216元；2014年2月至2015年12月收取综合管理费的依据是双方签署的《委托物业管理合同》，银河公司已提供了物业管理服务、消防等，2016年1、3月的综合管理费是善和堂公司自行交纳；在本案起诉前，善和堂公司没有向银河公司就综合管理费提出过异议。关于涉案房屋2016年3月的水电费，银河公司提交《银兴物业管理有限公司河水组2016年3月份电费结算表》、《广州供电局有限公司电力收费销货清单》、广州市自来水公司开具的发票、加盖广州市水务局污水处理费收费专用站的票据、广州农村商业银河借记回执往账业务回单作为证据，拟证明银河公司代善和堂公司垫付2016年3月份水电费1186元。善和堂公司对于银河公司提交的上述发票等真实性予以确认，确认其于2016年12月7日支付2016年3月的水电费1186元，关于其缴纳相关费用的情况，善和堂公司称：其交纳租金至2016年3月31日止，每月租金是5664元，2016年4月其多次要求银河公司通水通电后再继续交纳租金，但银河公司一直没有答复；对于水电费，善和堂公司已支付2016年1月、2月的水电费，并交纳2016年3月份的水电费1186元；对于综合管理费，2014年2月至2015年12月期间银河公司发出的缴费通知书里包括了综合管理费，考虑到善和堂公司的资金投入，善和堂公司按照银河公司的要求交纳了上述期间的综合管理费34132元，其亦已支付2016年1月、3月的综合管理费，在善和堂公司2015年10月份收到银河公司的通知后，善和堂公司认为银河公司乱收费，即口头要求银河公司退还上述费用。对于上述费用的交纳情况，善和堂公司提交如下证据证明：1.2014年2月至2016年1月期间银河公司向其开具的综合管理费发票，其中2014年2月至4月每月综合管理费12448元，2014年5月至2016年1月每月综合管理费13216元；2.银河公司向善和堂公司开具的发票多张，分别载明2016年1月租金5664元、3月租金5664元，1月综合管理费13216元、3月的综合管理费13216元；3.中国农业银行账户交易明细回单2张，载明善和堂公司石溪分店于2016年2月18日向银河公司转账支付18880元（备注交易用途为租金），2016年3月3日转账支付2677元（备注交易用途为水电费）。善和堂公司称2016年2月租金的支付情况其只能提供2016年2月18日的转帐单作为证据。银河公司对租金和综合管理费发票的真实性均予以确认，对账户交易回单的真实性不予确认，银河公司另表示其已退还了2016年2月的占用费及综合管理费给善和堂公司，并提交2016年2月24日的《业务委托书》作为证据（载明银河公司向善和堂公司石溪分店转账支付18880元）。另，银河公司称其于2016年3月16日向善和堂公司催缴水电费，但当时没有统计出水电费的具体金额，没有其他催缴的书面证据。善和堂公司称其直至收到本案起诉状时才知道2016年3月的水电费。
四、关于银河公司主张的损失。银河公司称其与善和堂公司的合同到期后，案外人经三资交易平台公开竞价取得涉案房屋的租赁权后，由于善和堂公司至今仍拒绝腾退涉案房屋，导致银河公司无法按照中标公告履行交付涉案房屋的义务，后经案外人主张，银河公司只能向相关部门申请中止涉案房屋的交易，银河公司在本案中所主张的损失是因善和堂公司拒绝交还涉案房屋导致银河公司不能按照公开招投标事宜及招投标中确认的租金标准向承租人收取租金的损失，银河公司认为该租金标准经公开竞价确定，可以作为其损失，银河公司已将竞标保证金退还给案外人，现暂时没有对案外人进行赔偿。为证明其主张，银河公司提交《天河区村改制公司资产资源交易预登记表》、《表决情况签名表》、《天河区村改制公司资产资源交易民主表决情况表》、广州市天河区村改制公司三资交易中心于2016年1月13日出具的《天河区村改制公司资产资源交易受理回执单》、《天河区村改制公司资产资源交易公告》（载明2016年1月21日对包括涉案房屋在内的物业出租项目进行招投标）、《天河区村改制公司资产资源交易中标公示》（载明包括涉案房屋在内的物业出租项目的中标者为案外人广东德森旺建设工程有限公司，中标金额为40.5元/月/平方米等）、《资产资源出租交易文件》（载明招标的涉案房屋出租面积为1185平方米，在产交付时间为2016年3月1日等）、照片多张（显示涉案房屋有相关标语）和日期为2016年9月12日的报警回执等作为证据。经质证，善和堂公司对上述证据的真实性均不予确认。善和堂公司称银河公司违法招标，未按照约定与善和堂公司续签10年的租赁合同，2016年6月17日银河公司已撤销投标内容，且交易项目于2016年1月14日已交易失败等。对此，善和堂公司提交《天河区东莞庄路73号2楼201、3楼、4楼、5楼501、502、503房出租天河区村改制公司资产资源交易失败公示》的网页截图（载明经业主方与竞得者协商，受业主方委托终止该项目交易，该项目需另行确定时间组织交易等）等作为证据。
五、关于善和堂公司主张的经济损失。善和堂公司称涉案房屋自2016年4月1日由银河公司工作人员进行停水停电，还暂停电梯；自2016年4月1日起，善和堂公司使用发电机进行发电，并因使用发电机问题而遭受环保部门的处罚，2016年4月份善和堂公司多次要求银河公司通水通电，但银河公司没有答复；因银河公司的强行恶意停电，造成善和堂公司的药品及设备损坏，后善和堂公司聘请鉴定公司对相关损失进行鉴定，并通知银河公司到场，但银河公司没有到场，鉴定公司鉴定认定损失为1440167元；因药监局规定药品损坏要及时处理，现受损物品已不存在。善和堂公司为证明其陈述，提交以下证据：1.照片多张（显示有相关人员对电箱等进行操作，涉案房屋相关物品损坏等）；2.善和堂公司于2016年6月6日向银河公司作出的《关于要求银河公司对东莞庄73号4楼恢复通水、通电、通电梯的请求函》（载明自2016年4月1日至今银河公司对涉案房屋进行停电、停水、停电梯至今没有进行正常供应，期间善和堂公司多次联系银河公司物业部部长，未得到解决，希望银河公司尽快恢复通水、通电、通电梯等）善和堂公司另提交其法定代表人向银河公司邮寄上述函件的邮单作为证据；3.广州市天河区环境保护局向善和堂公司作出的《广州市天河区环境保护局环境保护问题改正通知书》（载明2016年4月8日对涉案房屋进行执法检查，发现涉案房屋存在废气（油烟）/废水/噪声/热辐射未经净化/屏蔽处理直接排放，并造成污染扰民，现责令善和堂公司停止使用发电机、停止非法排污等）。4.案外人广州德高价格评估有限公司于2016年5月23日出具的《关于善和堂公司因停电造成药材、设备设施损失的价格评估结论书》（载明因停电造成的直接财产损失为1440167元，其中一级虫草、石斛等药品损失1364967元，温控设备、监控设备等设施设备损失75200元）及案外人广州德高价格评估有限公司的营业执照、资质证书（载明案外人广州德高价格评估有限公司具有价格评估的资质）；5.拍摄时间为2016年11月22日的照片10张及照片光盘，显示发电机、水池等遭打砸。经质证，银河公司对证据1、2、5的真实性不予确认；对证据3的真实性予以确认，并认为善和堂公司违法相关法律规定收到环保部门的处罚与本案无关；对证据4的真实性予以确认，但不确认关联性，认为该结论书是由善和堂公司单方陈述作出，不能作为认定本案事实的证据。另，银河公司称并未指派工作人员对涉案房屋进行停水停电，相关照片上的人员并非银河公司的工作人员，银河公司工作人员于2016年5月上旬抄录水电表时发现涉案房屋未发生4月的水电费用，才得知涉案房屋水电、电梯从2016年4月份开始停止运转，银河公司无法确定具体的停水停电时间及原因，善和堂公司所主张的上述损失是在无合理依据侵占涉案房屋期间产生，即使该损失是真实的，也不应由银河公司承担，善和堂公司无法证明该损失由银河公司造成，亦无法证明其已穷尽方法避免或扩大损失，更无法证明其损失的范围及数额，且其并未收到善和堂公司关于鉴定的通知等。
另在本案中，银河公司明确其第一项诉请为要求善和堂公司支付2016年1月1日起至交还案涉房屋之日止的占用费（按40.5元/平方米/月的标准计算，涉案房屋的建筑面积按1180平方米计算，但扣除善和堂公司已缴纳的2016年1月、3月的部分占用费37760元）；第二项诉请为要求善和堂公司支付逾期支付上述第一项诉请中占用费的滞纳金（滞纳金为固定金额，即欠付占用费的3%）；第三项诉请为要求善和堂公司支付迟延支付2016年3月的水电费的滞纳金（以未付水电费为本金，按10%/日的标准，自2016年4月16日起计至2016年12月7日止，共235天）。善和堂公司称涉案房屋自2016年4月1日起无水无电，善和堂公司是自行对涉案房屋进行发电并使用至今，银河公司与善和堂公司双方亦确认涉案房屋现仍由善和堂公司自行使用，没有交由案外人使用。善和堂公司称银河公司主张的滞纳金过高，应予调整。
一审法院认为：银河公司将涉案房屋交付给善和堂公司使用，并由善和堂公司支付租金，双方就此成立租赁合同关系。银河公司已提交《合同书》原件，善和堂公司不予确认《合同书》的真实性，但明确不对《合同书》上善和堂公司的印章申请鉴定，善和堂公司上述抗辩依据不足，一审法院不予采信。
关于银河公司诉请善和堂公司返还涉案房屋的诉请。《合同书》及《租赁合同》均约定涉案房屋的租赁期限为2014年2月1日至2015年12月31日。现租赁合同约定的租赁期限已届满。银河公司及善和堂公司均确认双方在原合同约定的租赁期限届满后双方并未续签合同。善和堂公司辩称签订合同时银河公司承诺可以续签10年以上的租赁合同，并对此提交录音予以佐证。银河公司对此予以否认，并表示录音中的相关人员非其工作人员。因银河公司否认录音中的相关人员为其工作人员，善和堂公司提交的录音中亦无法显示相关人员明确承诺涉案房屋的租期为十年，相关人员在录音中亦表示“一幢楼几时到期这些不是我个人说的算数，是公司给我的……”等等，且善和堂公司亦未举证证明相关人员有权代表银河公司约定涉案房屋的租期为十年，综合上述举证情况，善和堂公司称银河公司同意涉案房屋租期为十年以上证据不足，一审法院不予采信。合同应基于双方协商一致而自愿订立，现善和堂公司反诉要求银河公司签订10年以上的《租赁合同》，银河公司明确对此不同意，善和堂公司上述诉请依据不足，一审法院不予支持。因原合同约定的租赁期限已届满，银河公司有权要求善和堂公司交还涉案房屋，银河公司亦提交其向善和堂公司作出的通知及邮单、张贴照片等证据证明其曾表示不再续租并要求善和堂公司交还涉案房屋，故银河公司现要求善和堂公司搬离涉案房屋的诉请一审法院予以支持。鉴于善和堂公司搬离并交还涉案房屋需要一定时间，故一审法院酌情认定善和堂公司须在本案判决发生法律效力之日起60日内向银河公司交还涉案房屋。
关于银河公司主张善和堂公司向其支付占用费及逾期支付占用费的滞纳金的诉请。善和堂公司使用涉案房屋期间应向银河公司支付相应的费用。银河公司确认其已收取善和堂公司2016年1月、3月的占用费，并提交相关《业务委托书》证明其已将2016年2月的占用费退回善和堂公司，善和堂公司亦确认其自2016年4月1日起未支付占用费，因此善和堂公司应向银河公司支付2016年2月及自2016年4月1日起的占用费。银河公司主张善和堂公司按案外人中标的租金标准40.5元/月/平方米向其支付占用费，因上述租金标准并非银河公司与善和堂公司之间约定的租金标准，且银河公司也确认上述招投标交易已中止，银河公司主张善和堂公司按案外人的中标价格向其支付占用费依据不足。故善和堂公司应参照《合同书》约定的5664元/月的租金标准向银河公司支付涉案房屋2016年2月及自2016年4月1日起至交还涉案房屋之日止的占有使用费。《合同书》约定善和堂公司应于每月5日前支付租金，逾期不交租金，则应按当月租金额的3%向银河公司支付违约金。上述合同约定应为善和堂在租赁期限内逾期缴纳租金应予承担的违约责任，《合同书》已于2015年12月31日因合同期限届满而终止，银河公司亦于2016年1月22日发出《通知》明确租赁合同已期满终止，《合同书》终止后银河公司主张善和堂公司按照上述合同约定向其支付逾期支付占用费的滞纳金缺乏合同依据，一审法院不予支持。
关于银河公司诉请善和堂公司向其支付逾期支付2016年3月水电费的滞纳金的诉请。《合同书》约定善和堂公司应每月15日前向银河公司缴交上月水电费，如超期缴费，则逾期每天加收10%的滞纳金。银河公司未举证证明其在本案起诉前曾通知善和堂公司2016年3月的水电费金额，且《合同书》已于2015年12月31日因合同期限届满而终止，银河公司亦于2016年1月22日发出《通知》明确租赁合同已期满终止，《合同书》终止后银河公司主张善和堂公司按照上述合同约定向其支付逾期支付2016年3月水电费的滞纳金缺乏合同依据，一审法院不予支持。
关于银河公司诉请善和堂公司向其赔偿因银河公司不能向他人交付涉案房屋的损失诉请。银河公司确认相关招投标交易已中止，银河公司亦表示现没有对案外人进行赔偿，银河公司主张善和堂公司向其赔偿相关损失依据不足，一审法院不予支持。
关于善和堂公司主张银河公司退还2014年2月至2016年3月多收取的综合管理费的诉请。银河公主张上述费用为依据《委托物业管理合同》向善和堂公司收取，并提供相应的《委托物业管理合同》予以证明。上述合同加盖有善和堂公司公章，善和堂公司虽对上述公章的真实性提出质疑，但明确对此不申请鉴定，据此善和堂公司的主张证据不足，一审法院不予采信。善和堂公司亦提交相关发票证明其2014年2月开始一直向银河公司支付综合管理费，且善和堂公司亦未举证其在本案起诉前曾就银河公司收取综合管理费提出异议，现善和堂公司诉请银河公司退还综合管理费依据不足，一审法院不予支持。
关于善和堂公司诉请银河公司赔偿停电造成的经济损失的诉请。首先，善和堂公司提交的用以证明银河公司停水停电的照片无法显示停水停电人员的身份，银河公司亦表示相关人员并非其工作人员，并表示其未对涉案房屋停水停电。据此善和堂公司主张为银河公司停水停电证据不足。其次，《合同书》约定如善和堂公司逾期不交租金的银河公司有权终止水电供应，银河公司亦已多次通知善和堂公司因合同到期要求其搬离并表示如善和堂公司逾期不搬将停水停电，据此善和堂公司对于合同到期后涉案房屋可能会停水停电应有预见并应采取必要措施减少损失。最后，善和堂公司确认其已自行处理受损物品，故对相关物品无法通过现场勘察及评估确定价值。善和堂公司提交的《关于善和堂公司因停电造成药材、设备设施损失的价格评估结论书》由其单方聘请鉴定公司制作，虽善和堂公司称其通知银河公司到场，但对此未提供证据证明，且银河公司对该结论书亦持有异议，故善和堂公司主张银河公司按上述结论书向其进行赔偿亦缺乏依据。综上，善和堂公司诉请银河公司向其赔偿停电造成的经济损失依据不足，一审法院不予支持。
另，银河公司未在本案中申请保全及缴纳保全费等，银河公司诉请善和堂公司承担保全费等缺乏依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2018年2月26日作出如下判决：一、善和堂公司自本判决发生法律效力之日60日内，向银河公司交还广州市天河区东莞庄73号4楼；二、善和堂公司自本判决发生法律效力之日起60日内，向银河公司支付上述房屋2016年2月及自2016年4月1日起至实际交还上述房屋止的占有使用费（按照5664元/月的标准支付）；三、驳回银河公司的其他诉讼请求；四、驳回善和堂公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9830元，由银河公司负担9605元，善和堂公司负担225元；反诉受理费13087元由善和堂公司负担。
经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，双方当事人均确认涉案场地目前仍由善和堂公司占用。善和堂公司表示从2016年1月24日开始停水停电至今，其自行供水和发电，且认为停水停电是银河公司所导致，其已就此报警，目前没有处理结果；并确认其未参与有关涉案场地出租的竞标。银河公司确认从2016年1月24日开始停水停电，但表示其不清楚停水停电的原因及本案一审之后的情况。
二审中，银河公司没有提交证据，善和堂公司提交如下证据：1.善和堂公司法定代表人庄水通与涉案房屋前一手承租人的微信聊天记录一页，拟证明银河公司破坏的电缆系善和堂公司受让自前一手印刷厂，属于善和堂公司的财物；2.落款时间为2016年1月27日，由广东天丰药业有限公司、广州市恒康医药有限公司与善和堂公司联名向银河公司发出的要求银河公司不能停水停电的函及邮寄该函的邮政快递详情单；3.善和堂公司在银河公司处张贴证据2函件的照片，上述证据2、3拟证明善和堂公司曾要求银河公司不能停水停电，但银河公司执意要停水停电；4.刻录有破坏电力设施过程的电子照片、视频及场地不同时间照片的光盘若干，拟证明银河公司破坏了善和堂公司的电力设备，造成善和堂公司停电，且涉案场地无物业管理，处于不适租状态；5.善和堂公司内部制作的《不合格药品销毁的管理规定》（其中载明的日期分别为2015年9月1日、9月2日）；6.日期为2016年4月12日的《报废物品销毁表》2页，以上证据5、6拟证明善和堂公司已经按照法律规定销毁了相关药品；7.善和堂公司在国家企业信用信息公示系统（广东）中查询到的广州市银兴物业管理有限公司（以下简称银兴物业公司）与广州市银河经济发展有限公司的企业信息，拟证明银河公司与银兴物业公司存在人格混同；8.善和堂公司自制的2016年1月至12月的仓库人员工资表；9.抬头写明甲方为广州奥铼堡实业有限公司、乙方为善和堂公司，落款日期为2014年1月22日，落款签名为甲方代表人曹震、乙方代表人庄水通的有关涉案厂房的《转让协议》，该协议中没有加盖任何公司印章；10.庄水通于2014年1月23日向曹震转款33500元的转款凭证，以上证据8-10拟证明银河公司的停电行为导致善和堂公司多承担的人力成本约39万元，而且善和堂公司基于银河公司租期十年的承诺而承接了原由印刷厂承租的涉案房屋，为此支付了转让费68000元；11.2014年1月23日开具的银河公司收取善和堂公司房屋押金56600元、水电押金1500元的发票，拟证明银河公司应退回已收押金；12.无任何盖章的《河水管理部通讯录》，其中显示刘宏亮为河水管理部的副部长，拟证明银河公司破环了善和堂公司的电力设备，而刘宏亮是银河公司的员工，且善和堂公司提交的光盘中有刘宏亮参与破坏电力设备的照片；13.落款日期为2018年5月31日、投诉人签名为“冼浩权”的《关于天河区银河经济社利用三资平台违规交易的投诉书》复印件，拟证明与涉案厂房同栋的3楼房屋同样遭受银河公司的欺诈。经本院组织质证，银河公司发表如下质证意见：1.不确认微信聊天记录的真实性、合法性及关联性，善和堂公司不能证明微信截图对话的双方当事人就是其所称的当事人；2.不确认证据2快递单的真实性、合法性和关联性，虽然该函件显示是2016年1月28日寄出，但善和堂公司没有举证证明该快递单内实际装的是什么文书，也没有提供该份函件已经送达的证明；3.不确认光盘的真实性、合法性及关联性，善和堂公司所主张的这些光盘的内容与其在一审过程中提交的光盘内容相关联，但该些光盘不能证明善和堂公司所称的电线、设备遭受破坏是由我司的工作人员指使的，而且这些光盘也不能确切反映或证明视频内容发生的场合和时间；4.《不合格药品销毁的管理规定》是善和堂公司单方自行制作的，不确认该证据的真实性、合法性及关联性；5.善和堂公司未提供《报废物品销毁表》的原件，不确认该表的真实性、合法性及关联性；6.工商查册资料不能证明善和堂公司有关银河公司与案外人存在人格混同的情形；7.《仓库人员工资表》是善和堂公司单方制作的，亦无实际支付凭证，不确认其真实性、合法性及关联性；8.关于《转让协议》，该协议的主体是善和堂公司与另一个企业，双方均未在协议上加盖公章，也没有证据证明该转让协议也得到了真正履行，故不确认该证据的真实性、合法性及关联性；9.对押金发票的真实性无异议，但善和堂公司在一审中没有提出有关押金的诉讼请求，故该发票与本案无关；10.《河水管理部通讯录》是善和堂公司单方制作，没有银河公司的印章，不确认该证据的真实性、合法性和关联性；11.没有证据证明《关于天河区银河经济社利用三资平台违规交易的投诉书》的落款“冼浩权”是否其本人所签，且该投诉书与本案无关，对该投诉书的真实性、合法性和关联性均不予确认。
善和堂公司还于2018年7月13日向本院提交《调查取证申请书》，以其认为从录像和照片中辨认是谢植良、梁春容、邱东成、邱锦文、刘宏亮等五人实施了破坏电路的行为，而该五人是银河公司、银兴物业公司、广州市天河区兴华街银河第三股份合作经济社的员工，受该三公司指示做出破坏电路行为，但银河公司否认该五人身份为由，申请本院调查该五人是否银河公司、银兴物业公司、广州市天河区兴华街银河第三股份合作经济社的员工。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对双方当事人均未提出上诉的一审相关判项，本院予以维持。针对善和堂公司的上诉，具体分析如下：
首先，涉案《广州市房屋租赁合同》及《使用场地合同书》中的签约双方当事人、租赁物地址及用途、租金标准、租赁期限均相同，银河公司据此将涉案房屋交付给善和堂公司使用，并由善和堂公司支付租金，双方当事人之间为租赁合同关系，双方均应依约履行。上述合同约定的履行期限届满前后，双方当事人因对续签合同事宜无法达成一致意见而产生争议，善和堂公司以上述《广州市房屋租赁合同》中约定了原租户有优先承租权为由，要求与银河公司续租，但银河公司在一审中已举证证明有关涉案场地的续租问题需按三资交易程序进行，并称已函复善和堂公司参加竞标，之后善和堂公司没有参与竞标，双方未续签租赁合同。在此情况下，善和堂公司仍继续占用涉案场地，明显欠缺合同和法律依据。而善和堂公司对于其提出的签约时银河公司承诺可以续签十年的主张，亦无充分证据证明，且银河公司对此不予确认，故一审据此驳回善和堂公司要求续签十年以上租赁合同的反诉请求，并无不当。二审中，善和堂公司虽上诉请求判令其享有优先承租权，但因该上诉请求并未在一审中提出及处理，银河公司亦不同意在二审中一并处理，故该上诉请求不属于二审处理范围，本院不作审查和处理。
其次，因原合同约定的租赁期限已届满，且双方至今没有达成续签合同的一致意见，一审判令支持了银河公司要求善和堂公司交还涉案房屋的诉求，合理有据。银河公司已在一审中举证证明其向善和堂公司以邮件及张贴等方式发出有关不再续租、要求收房屋等的通知，且在通知中明确告知善和堂公司逾期不清退房屋将作停水停电处理，善和堂公司虽然否认其收到上述通知，但不能举证推翻银河公司的举证；而且，涉案《使用场地合同书》中亦明确约定了合同期满时，一切不动产包括水电供应设施及镶嵌在墙内的物品均无偿归出租人所有，及若承租人逾期不交租，出租人有权终止水电供应等内容，据此，善和堂公司在租期届满后拒不交还房屋的行为违反合同约定，且善和堂公司理应预见到此期间可能存在停水停电的风险，但善和堂公司对此不仅未采取合理措施，且此后仍采用自行供水和发电的方式，持续占用涉案场地至今，根据诚信守约及公平合理原则，善和堂公司理应负担其逾期交还涉案场地期间的全部使用费，并应自行承担可能因停水停电所带来的不利后果。基于上述分析，善和堂公司以停水停电为由，要求减半收取其占用场地期间的使用费的上诉请求依据不足，本院不予支持。至于善和堂公司诉请银河公司赔偿停电造成的经济损失的上诉请求，一方面，如前所述，善和堂公司对于合同到期后涉案房屋可能会停水停电应有预见并应采取必要措施减少损失，另一方面，善和堂公司在一审中提交的用以证明银河公司停水停电的照片无法显示停水停电人员的身份，银河公司亦否认其中人员为其工作人员，并表示其未对涉案房屋停水停电，而善和堂公司在二审中补充提交的案外人的投诉书等与本案并无直接关联，且光盘等其余证据均形成于一审之前，并非二审新证据，本院均不予采纳；另，善和堂公司二审提出的调查取证申请早已超过法定期限，亦不属于法院调查取证的范围，本院不予采纳，故善和堂公司主张是银河公司停水停电的证据并不充足；再者，善和堂公司在一审中提交的对受损物品的价值评估系单方委托进行，且确认其已自行处理受损物品，故对相关物品已无法通过现场勘察及评估确定价值，而善和堂公司亦无举证证明其曾通知银河公司到场参与评估，在银河公司对该结论书持有异议的情况下，善和堂公司主张银河公司按上述结论书向其进行赔偿亦缺乏依据，本院不予支持。至于善和堂公司在二审中提交的押金发票，系一审立案前形成，不属于二审新证据，且双方当事人在一审中均未提出处理押金的请求，故该证据与本案现有诉求无关，不属于二审审查处理范围，本院对此不作认定及处理。
综上所述，善和堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18475.17元，由上诉人广东善和堂药业连锁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 韩志军
审判员 郭东升
二〇一八年九月十二日
书记员 张冰玲