广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤08民终717号
上诉人（原审被告）：湛江富虹房地产开发有限公司。住所地：湛江市赤坎区南桥北路*号。
法定代表人：赵庆森，该公司总经理。
委托代理人：于敏，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：吴文逸，男，1973年7月2日出生，汉族，住湛江市赤坎区，
委托代理人：龙劲韬，广东大同律师事务所律师。
委托代理人：冼汉瑞，广东大同律师事务所律师。
上诉人湛江富虹房地产开发有限公司（以下简称“富虹公司”）因与被上诉人吴文逸商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2015）湛赤法民二初字第262号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈春丽担任审判长，审判员舒乐清、助理审判员张荣参加的合议庭进行了审理。书记员翟锦霞担任记录。上诉人富虹公司的委托代理人于敏，被上诉人吴文逸的委托代理人冼汉瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年7月21日，吴文逸与富虹公司签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：湛房商No.201205111），购买位于湛江市赤坎区南桥北路2号富虹上游城商住小区12号楼2102房。该商品房总房款为502050元。《广东省商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2012年8月21日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2.0%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件一购房补充协议第一条约定：“甲方提供的该房为现房，乙方实地查看，认可现有的缴费条件。”《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十三条约定：“本合同内所有的约定日期天数是除法定假日外，以政府部门实际工作日计算。”目前，吴文逸已向富虹公司全部交付了房款502050元。2012年10月29日，富虹公司向吴文逸交付使用湛江市赤坎区南桥北路2号富虹上游城商住小区12号楼2102房，但该房屋至今尚未取得房地产权属证书。
吴文逸遂提起本案诉讼，请求依法判令：1、富虹公司向吴文逸支付逾期交付房屋违约金3464.15元；2、富虹公司于判决生效之日起十日内为吴文逸所购房屋办理房地产权属证书；3、富虹公司向吴文逸支付逾期办理房地产权属证书违约金（以购房总价款较为基准，自2013年10月24日起，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付至吴文逸实际取得房地产权属证书之日止），暂计算至起诉之日，合计68123.73元。以上诉讼请求所涉金额合计71587.88元；4、本案全部诉讼费用由富虹公司承担。
原审法院审理认为：吴文逸、富虹公司签订的《商品房买卖合同》是双方经自愿协商后签订的，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，该协议对吴文逸、富虹公司具有法律约束力，双方应遵照履行。《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十三条约定：“本合同内所有的约定日期天数是除法定假日外，以政府部门实际工作日计算。”当事人双方关于转让房屋逾期交房违约金的约定没有违反法律法规的强制性规定，根据当事人意思自治的原则，该约定是有效约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，富虹公司未按照合同约定于2012年8月21日前交房，并未在约定期限360天内为吴文逸办理房地产权属证书，已构成合同违约。因此，吴文逸请求按双方签订的上述《广东省商品房买卖合同》要求富虹公司为其办理位于湛江市赤坎区南桥北路2号富虹上游城小区12号楼2102房的权属证书合法有效，予以支持。关于逾期交房问题，根据双方合同约定，逾期交房违约天数应以政府部门实际工作日计算，故违约天数应为45天（2012年8月22日至2012年10月29日）。因此，富虹公司应向吴文逸支付违约金2259.23元（502050元×45天×0.0001），吴文逸主张违约金3464.15元，超出部分不予支持。关于逾期办证违约金问题，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，逾期办证违约金应为10041元（502050元×2%），吴文逸主张68123.73元，超出部分不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限湛江富虹房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内为吴文逸办理湛江市赤坎区南桥北路2号富虹上游城商住小区12号楼2102房的房产权属证书；二、限湛江富虹房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金2259.23元给吴文逸；三、限湛江富虹房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金10041元给吴文逸；四、驳回吴文逸的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1588元，由吴文逸负担1302元，由湛江富虹房地产开发有限公司负担286元。
富虹公司不服原审判决，向本院上诉称：一、根据国家建设部要求，需五方责任主体共同开展竣工验收后，方可竣工验收备案。逾期交房办证，并非富虹公司的过错造成的，因为土建施工单位廉江建安公司消极怠工，屡屡违约，竣工资料未在规定时间内完成提交，不配合竣工验收，导致无法按期为广大业主办理房产证。二、湛江市国土资源局拍卖给富虹公司的新江路62号土地（现湛江市赤坎区南桥北路1号）上原房屋产权人湛江造纸总厂还未注销房屋产权登记，以致富虹公司无法按期为广大业主办理房产证。请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判或将本案发回原审法院重审；2、一审及二审诉讼费用均由齐延云承担。
被上诉人吴文逸答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。根据合同第十五条约定，吴文逸请求办理房屋权属证并支付违约金有合同依据。富虹公司以施工单位不配合竣工验收为由主张不承担责任不是合法依据，富虹公司应诚信履行合同，即使因第三方的过错造成违约，富虹公司也应承担相应的违约责任。
上诉人富虹公司在二审期间向本院提交房屋产权情况表，证明新江路62号原造纸厂房屋有办理抵押权，无法进行注销，富虹公司经过拍卖取得土地，影响富虹公司无法办证，责任不在富虹公司。吴文逸对证据的真实性、合法性由法院予以认定，但对关联性不予认可，认为不管什么原因导致无法办证，责任都不在业主，根据合同相对性，业主交付房款，开发商应全面履行义务，不能推卸责任给第三方。本院经审查认为：富虹公司提供的证据不属于新证据，且上述证据对认定富虹公司应否承担逾期办证违约责任并无影响，故本院不予采纳。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案双方当事人二审争议焦点问题是：富虹公司应否为吴文逸办理涉案房屋的房产权属证书以及应否支付逾期交房违约金和逾期办证违约金给吴文逸。
吴文逸与富虹公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件四）是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格及诚信地遵照执行。后吴文逸已依约向富虹公司付清了全部房价款，但富虹公司却未在合同约定的期限内将涉案房屋交付吴文逸使用，且未在合同约定的期限内将办理权属登记需由富虹公司提供的资料报产权登记机关备案，明显构成违约，依约应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原审判决判令富虹公司根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定为吴文逸办理涉案房屋的房产权属证书以及支付逾期交房违约金和逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。至于土建施工单位是否消极怠工，是否在规定的时间内提交竣工资料，以及湛江市国土资源局拍卖给富虹公司的新江路62号土地（现为湛江市赤坎区南桥北路2号）上原房屋产权人湛江造纸厂是否已注销房屋产权登记，并不是免除富虹公司承担逾期办证违约责任的理由。富虹公司关于其不应承担违约责任的上诉主张没有法律依据，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。富虹公司上诉无理，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费107.50元，由上诉人湛江富虹房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈春丽
审 判 员 舒乐清
代理审判员 张 荣
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 翟锦霞
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约金支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。