西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初5314号
原告西安美术学院，住所地：西安市含光路***号。
法定代表人郭线庐，系该学院院长。
委托代理人田利萍，陕西弘业律师事务所律师。
委托代理人司马文妮，陕西弘业律师事务所律师。
被告西安谦象实业有限公司，住所地：西安市雁塔区二环南路西段118号2幢11910室。
法定代表人张博强，系该公司董事长。
委托代理人巨黎江，陕西金镝律师事务所律师。
委托代理人陈爱静，陕西金镝律师事务所律师。
原告西安美术学院与被告西安谦象实业有限公司（以下简称“谦象公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安美术学院的委托代理人田利萍，被告谦象公司的委托代理人巨黎江、陈爱静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告西安美术学院诉称，2014年7月18日，原告与被告签订房屋租赁合同书，约定如下：1、甲方将其5号楼公寓楼区域（5号学生公寓一层约1200平方米及该楼西侧、南侧户外区域约400平方米）共计1600平方米房屋和场地租赁给乙方作为创办幼儿园的场地；2、乙方办学必须按照国家政策办理相关的办园手续；3、租金由两部分组成：第一部分为基础租金，为每年330000元；第二部分根据房屋租赁合同第五条第四项约定“乙方必须保证甲方教职工适学子女及孙辈上学需求，并实施优惠政策，总人数基数为60人（子女40人、孙辈20人），乙方对甲方子女按西安市公立幼儿园实际执行标准收费（直系子女保教费500元/月、孙辈子女保教费700元/月）。若不足基数，不足部分由乙方按办园审批的收费标准向交房交纳费用。若超出基数，超出部分由甲方按办园审批的收费标准向乙方交纳费用，以一年为核算时间，费用支付时间为下一年度收取房屋租赁费时结算”；4、以上租金按年支付，第一年度基础租金330000元为合同签订之日起七日内支付，此后的支付方式为，前一费用支付年度届满前七日内支付；5、乙方不能按时交付租金时，除应如数补交外，还需支付违约金，每日按所欠租金的1%收取违约金，延迟交付30天，甲方有权要求乙方赔偿损失；6、乙方拖欠租金达一个月，甲方有权单方终止本合同。随后租赁合同进行履行阶段。在合同履行过程中，被告存在以下违约行为：未按照合同约定及国家规定办理相应的办园手续；在没有合法手续的情况下违法招生、违法经营；在2015年度及2016年度被告拖欠原告租金本金709800元；截止2016年11月9日违约金按照合同约定已达1249755元。其行为对原告已构成根本违约。后原告于2016年11月9日向被告送达了终止合同通知书，并委托陕西沐杰律师事务所对原告的送达程序进行了律师见证。现终止合同通知书已经生效，原告与被告合同关系已经终止，但被告并未积极清租腾房，对原告造成严重损失。现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告向原告支付租金709800元，支付违约金1249755元（违约金暂计算至2016年11月9日，具体以实际给付之日为准）；2、被告将租赁房产及时清腾，并恢复原状；3、本案诉讼费由被告承担。
被告谦象公司辩称，1、被告按照合同约定足额支付租金，被告迟延办理幼儿园审批手续系原告违约所致，故被告并无违约行为。2、原告要求被告支付709800元租金及违约金的诉请，与事实不符。3、原告与被告之间的租赁合同合法有效，原告要求被告腾退房屋、恢复原状于法无据。综上，要求驳回原告的诉请。
经审理查明，2014年7月18日，甲方西安美术学院与乙方谦象公司签订房屋租赁合同书，该合同约定，西安美术学院将本院5号学生公寓楼区域（5号学生公寓楼一层约1200平方米及该楼西侧、南侧户外区域约400平方米）共计1600平方米房屋和场地租赁给乙方作为创办幼儿园的场地；租赁期限自2015年2月28日至2020年2月28日止，为期5年；乙方支付甲方出租场地租金为每年330000元；如续租，合同租金在本合同基础上递增15%；租金按年支付，第一年度租金费用支付时间为合同签订之日起七日内，乙方支付甲方一年租金330000元，此后费用支付方式为，前一费用支付年度届满前七日内支付；租金支付方式为转账；乙方不能按时交付租金时，除仍应如数补交，还需支付违约金，每日按所欠租金的1%收取违约金，乙方迟延交付租金30天，甲方有权要求乙方对其损失进行赔偿；甲方负责指派相关部门对甲方入托子女关系进行核实认证，并向乙方出具相关名单，总人数基数为60人（子女40人、孙辈20人）；在房屋租赁期间，甲方应保证乙方水、电、暖的正常使用，甲方有权对房屋主体、电路、主水管道、下水排污管道、暖气管道进行检查，出现故障随时维修；甲方维修时，乙方应积极协助配合，不得阻挠维修施工，否则，造成损失，乙方应承担相关赔偿责任；合同有效期内，除法律规定和本合同约定外双方不得单方解除合同；乙方在申办幼儿园相关手续时，甲方有义务提供相关场地资料，共同合作办理；乙方在合同期限内不得改变经营项目或转租，否则甲方有权无条件收回房屋，对已收取的费用不予退还，并有权就其损失要求乙方赔偿；乙方办学必须具备以下条件：必须具有法人身份；必须具有与省军区幼儿园签订的合作协议，并将协议副本提供给甲方；必须按国家政策办理相关的办园手续；必须具有较为丰富的幼儿园教育教学及管理经验；必须具有成熟的幼儿园教育教学及管理体系所应有的师资管理队伍；乙方创办幼儿园必须遵守国家的相关法律、法规；必须遵循西安美术学院有关规章制度；必须定位为西安地区幼儿园中高档次；不得使用“西安美术学院”、“美院”等名称用于命名和宣传，否则，甲方可要求乙方承担相应的违约责任，情节严重的，甲方可单方解除本协议，对于已收取的费用不予退还，并有权就其损失要求乙方进行赔偿；乙方必须保证甲方教职工适学子女及孙辈上学需求，并实施收费优惠政策。总人数基数为60人（子女40人、孙辈20人），乙方对甲方子女按西安市公立幼儿园实际执行标准收费（直系子女保教费500元/月、孙辈子女保教费700元/月）。若不足基数，不足部分由乙方按办园审批的收费标准向甲方交纳费用。若超出基数，超出部分由甲方按办园审批的收费标准向乙方交纳费用，以一年为核算时间，费用支付时间为下一年度收取房屋租赁费时结算；乙方有下列情形之一，甲方有权终止合同：（1）乙方擅自将房屋改建、转租、转让、转借或变相转租的；（2）乙方利用承租房屋进行非法活动的；（3）乙方拖欠租金达一个月的；（4）乙方违反国家法律、法规或在经营活动中严重损害甲方利益和客户利益的；甲方有下列情形之一，乙方有权追究甲方法律责任并赔偿乙方全部损失：（1）因人事变化等因素，甲方单方终止合同；（2）因甲方原因，在改造、装修、幼儿园教育过程中甲方职工寻滋闹事，阻挠乙方造成停建、停学的；（3）因甲方原因，不能提供合同规定的相关手续，造成重大损失的；（4）甲方违反国家法律法规或在租赁活动中严重损害乙方利益和客户利益的。
2014年7月24日、2016年3月23日以及2017年2月27日，被告向原告分别支付租金金额均为330000元，共计990000元。
2016年4月5日，西安美术学院国有资产管理处向谦象公司发出催缴通知一份，该通知的内容为“根据双方签订的房屋租赁合同书第5条每4款的约定，贵司应向我院补缴2015年度我院子女入园人数不足基数部分的费用490100元。计算方式为1690元（暂以对外收费标准为准）×29人（幼儿园不足基数）×10个月。根据合同约定，此款应于2016年2月21日前支付，贵司已逾期45天未予交付，现我院向贵司发出通知，限2015年4月12日前必须交付，否则，我院有权终止合同或采取其他法律手段以保护我院的合法权益。”
2016年4月8日，谦象公司以及西安美苑博教文化有限公司向西安美术学院回函一份，该函显示：1、谦象公司称其已按合同要求将房屋租赁费330000元支付给西安美术学院。2、谦象公司不应向西安美术学院补缴490100元费用，西安美术学院此项费用的请求是对合同第五条内容的错误理解。3、根据合同及租赁物正常营业要求，谦象公司同时希望西安美术学院尽快提供租赁房屋的建设规划许可证、施工许可证、竣工验收报告、消防批复等合格房屋租赁手续，并按照国有资产管理规定及教育局相关规定提供房屋以国有资产名义申办幼儿园相关批复。被告根据西安美术学院招标要求在西安美术学院投资建设幼儿园，目前已投入巨额资金，原告目前未能提供相关手续，已严重影响了原告的发展。
2016年11月1日，西安美术学院向谦象公司发出终止合同通知书，该通知书内容为：“根据2014年7月18日，西安美术学院与你公司签订的房屋租赁合同之规定，你公司拖欠租金70余万元，且你公司自合同签订后未办理相关办园手续，在没有合法手续的情况下进行违法招生、违法经营，已经构成根本违约。据此，我院现正式书面通知你公司：1、由于我国对学前教育机构强制要求合法审核登记许可制，而你公司在无资质情况下进行长达两年的违法办学经营活动已经构成根本违约。因此，我院决定于2016年11月1日正式终止与你方于2014年7月18日签订的房屋租赁合同。本通知发出之日起即刻生效。2、根据合同规定，你公司从2015年至今拖欠我院租金共计70余万元（具体以我院财务计算数额为准），已经根本违约，请收到本通知后及时到我院结清拖欠费用。3、我院给你公司两个月（2016年11月10日起至2017年1月10日止）的期限搬离，及时将所租房屋恢复原状交还我院。逾期我院将采取措施强制清租腾房。”
2016年11月16日，谦象公司向西安美术学院发出关于终止合同通知书的回函，内容为：“1、对于贵院提出的所谓我方幼儿园合法经营手续问题，我方认为并非我方原因所致，且不构成违约，理由如下：依据房屋租赁合同第五条甲方的义务和权利部分第4项关于乙方在申办幼儿园相关手续时，甲方有义务提供相关场地资料，共同合作办理。据此，贵院应及时向我方提供租赁房屋建设及施工许可手续、竣工验收报告、消防验收等合格房屋租赁手续，并应按照国有资产管理规定及教育局相关规定提供该房屋以国有资产名义申办幼儿园的相关批复。但经我方多次发函沟通，贵院却一直无法提供上述文件，导致我方至今未能办妥幼儿园相关合法经营手续。因此我方认为，未能办妥幼儿园合法经营手续系因贵院未能提供相关材料而导致，我方并不存在违约。根据房屋租赁合同书第六条第3款约定，甲方原因，不能提供合同规定的相关手续，造成重大损失的，乙方有权追究甲方法律责任并赔偿乙方全部损失。所以，贵院以幼儿园未能办妥相关手续为由指责我方，显然是颠倒了因果关系，如果要追究责任，应是我方追究贵院的违约责任，而不是相反。2、对于所谓欠缴70万元租金的问题，我方从未拖欠贵院租金。3、贵院指责我方根本违约的事由根本站不住脚，贵院以未办理幼儿园合法经营手续及欠缴房租为由通知解除房屋租赁合同依法不能成立，请贵院予以撤销收回，继续执行合同。我方希望贵院认真考虑单方毁约可能造成的严重损害后果。贵我之间的租赁合同对双方均有约束力。任何一方对合同都应有起码的尊重，不能把自己的单方意志强加于另一方，也不能无视自己的责任和义务。如有任何一方违背合同采取措施干扰和影响幼儿园的正常教学秩序，所带来的数百名学生无法入学及其严重社会负面影响甚大。一切法律责任及后果均由该方自行承担。所以我方希望贵院能慎重考虑，切不可把解除合同当儿戏。关于幼儿园资质问题，我方一直积极努力办理，从未懈怠，我方希望贵我双方能相互理解、相互合作、相互信任，以共同打造高品质幼儿园为共同目标，合理办理幼儿园相关资质，满足贵院教职工子女入学需求。”
上述事实，有房屋租赁合同、收费票据、网上银行电子回单、催缴通知、回函、终止合同通知书、关于对终止合同通知书的回函、当事人陈述以及庭审笔录等，在卷佐证，并经当庭核对无误。
本院认为，虽然原告与被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，被告庭后向本院提交书面答复称涉案房屋有建设工程规划许可证，但至本案判决，被告仍未向本院提交涉案房屋建设工程规划许可证，故原告与被告签订的租赁合同违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定,原告所主张的709800元，并非合同约定的租金标准，故本院依法不予支持。因原告与被告签订的租赁合同无效，故原告根据无效合同的约定要求被告支付违约金1249755元（违约金暂计算至2016年11月9日，具体以实际给付之日为准）的诉请，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。”的规定以及第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告要求被告将租赁房产清腾以及恢复原状的诉请，本院依法予以支持。本案中，原告出租的房屋无建设工程规划许可证致使租赁合同无效，被告的损失可另行主张。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告西安谦象实业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告西安美术学院清腾双方于2014年7月18日签订房屋租赁合同书约定的房屋并恢复原状。
二、驳回原告西安美术学院的其余诉讼请求。
本案案件受理费22436元，由原告西安美术学院承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 赵 妍
人民陪审员 赵 捷
人民陪审员 颜建设
二〇一七年九月五日
书 记 员 刘 欢
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