湖南省凤凰县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘3123民初587号
原告（反诉被告）陈学军，男，1968年10月6日出生，湖南省吉首市人，住湖南省吉首市。
委托代理人王术武，湖南高新律师事务所律师。
被告（反诉原告）龙桂莲，女，1949年9月25日出生，苗族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。
被告（反诉原告）陈春，男，1977年2月9日出生，苗族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。
原告陈学军与被告龙桂莲、陈春房屋租赁合同纠纷一案，原告陈学军于2016年8月1日向本院提起诉讼。本院受理后，本案依法组成由审判员田志刚担任审判长，审判员吴金星、人民陪审员韩志清参加评议的合议庭，于2016年9月13日公开开庭进行了审理，原告陈学军及其委托代理人王术武到庭参加诉讼，被告龙桂莲、陈春经本院合法传唤未到庭。2016年10月21日，被告龙桂莲、陈春向本院提起反诉。本院于2016年11月2日进行第二次开庭审理，原告（反诉被告）陈学军及其委托代理人王术武、被告（反诉原告）龙桂莲、陈春及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈学军诉称，2009年12月26日，实际经营人陈学军与凤凰县东方威尼斯青年旅舍的经营人阙利签订《酒店经营权承包合同》，承包威尼斯青年旅舍经营权10年，从2010年1月1日至2020年1月1日止。合同约定在承包期限内，陈学军有权根据旅舍经营的需要在外租赁房屋以承包的经营权（营业执照注册号433123600039512）进行经营。2010年4月17日，陈学军与被告龙桂莲签订《房屋租赁合同》（陈春代签），承租龙桂莲位于沱江镇杜田村4组范围内“沈从文墓地”下处“听涛轩宾馆”用于作为东方威尼斯青年旅舍的住宿部。双方约定：1、租赁期限从2010年5月1日至2020年5月1日；2、租金前五年158000元/年，后五年168000元/年，每年的4月20日为租金交付期；3、不收取转让费，收押金5万元，在合同期满后若房屋及房屋内的设备、设施没有损毁，押金退还承租人；4、经出租方同意，承租人可以对宾馆进行装修，合同期满后不动产归甲方（出租方），动产归乙方（承租方）；5、合同期内，乙方不能改变宾馆的电话号码，但名称可以改变；6、甲方的烟证转让给乙方，转让价1500元。2012年5月11日，陈学军与被告龙桂莲签订《补充协议》，将承租被告龙桂莲的房屋一楼改为10间客房，双方协商在原房屋租赁费的基础上每年增加18000元，付款时间与原合同一致。合同生效后，陈学军于2010年10月10日向龙桂莲交付了合同约定的押金5万元。从2010年至2015年的前五年，陈学军每年均按时依约支付当年的房屋租赁费。2016年4月23日、5月13日和5月22日，被告陈春分三次到陈学军处收取了当年的房屋租赁费186000元。2012年3月，在取得被告同意后，陈学军对承租的房屋进行整体装修，共投资装修款192万元（已付185万元，尚欠7万元质量保证金未付）。2016年7月15日，陈学军在威尼斯青年旅舍突然收到自称为“凤凰古城沱江下游风光带维修改造工程指挥部”的工作人员送给其的《听涛公园项目房屋征地拆迁告知书》，告知陈学军该指挥部已与房主签订了房屋征收协议，陈学军所承租的房屋已被征收，限陈学军1个月内腾房，否则将拆除已征用房屋。经了解，被告陈春在2016年7月11日与凤凰古城沱江下游风光带维修改造工程指挥部签订了房屋征收协议。2016年7月28日，该指挥部以房屋已征收，房主同意其拆除房屋为由，强行切断了青年旅舍的水电供应，并将通往旅舍的道路挖断。被告在未向原告做任何通报的情形下与他人签订合同，单方违约，致使原告的经营遭受重大损失，故原告诉至法院，请求依法判令：1、依法认定被告在履行《房屋租赁合同》中违约，被告依法承担相应违约责任；2、被告赔偿原告因租赁、装修房屋及被告违约造成的装修费、搬迁费、经营损失和支付搬迁奖励、安置费等共计人民币237.2551万元；3、判令被告退还原告的押金50000元。
原告陈学军为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：
1、《酒店经营权承包合同》、凤凰县东方威尼斯青年旅舍营业执照各1份，拟证明原告通过承包经营权的合同，取得了旅舍经营的资质。
2、《房屋租赁合同》、《补充协议》各1份，拟证明原、被告通过签订房屋租赁合同形成租赁关系、确定权利义务。
3、收条3份，拟证明原告依约交付2016年房屋租金18.6万元。
4、《青年旅舍装修合同》，拟证明原告依约对承租被告的房屋进行装修，合同价款192万元。
5、收据5份，拟证明原告共支付装修款185万元，还有7万元质保金未付。
6、土建安装工程预算书，拟证明青年旅舍装修工程的预算造价为198.8737万余元。
7、《房屋征地拆迁告知书》，拟证明房屋征收方告知原告交付拆迁房屋的期限。
8、《房屋拆迁补偿安置协议书》，拟证明2016年7月11日被告与征收方签订征收协议，补偿协议中应当属于原告的装饰装修等均被被告领取。
9、房地产征收评估报告，拟证明凤凰县古城沱江下游风光带维修改造指挥部已对被告的房屋以及装饰装修价值已进行评估。
被告龙桂莲、陈春共同辩称，第一、本案列凤凰县东方威尼斯青年旅舍为原告、陈春为被告系主体错误。2010年4月17日龙桂莲与陈学军签订《房屋出租合同》，作为合同纠纷案，合同的相对人是合同案件的主体。凤凰县东方威尼斯青年旅舍的经营者阙利及陈春不是合同的相对人，故不应列为主体。凤凰县东方威尼斯青年旅舍的经营场所是凤凰县沱江镇团结桥1号，与龙桂莲的杜田4组听涛山“听涛轩宾馆”相距甚远，龙桂莲的“听涛轩宾馆”经营手续齐全，被告陈学军将其更名为凤凰城青年旅舍，并未列名为东方威尼斯青年旅舍。本案租赁合同纠纷与凤凰县东方威尼斯青年旅舍毫无关系。因此本案主体严重不适格；第二、龙桂莲没有任何违约行为，相反，陈学军有严重的违约行为。责任制到户后，龙桂莲承包杜田村4组原加工厂土地，面积为4亩，1998年8月30日颁发了第二轮《土地承包经营权》。由于龙桂莲一家没有住房，2004年则在该承包地上建了一栋三层楼的住房（有地下室）。该地一直是集体土地，没有办理土地使用权证和房屋所有权证。2005年花费150多万元对该房屋进行装饰装修，并开办“听涛轩宾馆”。凭借中央记者提写“听涛轩宾馆”的木制门匾，生意可佳，自己一直经营到2010年春。2010年4月17日陈学军有意前来承租正在经营的宾馆，双方达成协议并签订了《房屋出租合同》。合同签订后，龙桂莲将“听涛轩宾馆”的经营权、及所有设施设备、物品等全部交给陈学军经营，陈学军更名开办“凤凰城青年旅舍”。
2012年1月陈学军在未经龙桂莲、陈春同意的情况下擅自对出租房屋一楼进行改装，增加了10个床位（原为门面和雅座），二、三楼保持不变，据其自己讲花了20万元左右装修。陈学军在未经龙桂莲同意的情况下，擅自对一楼进行改装构成了根本性违约。因陈学军未按时交纳租金，龙桂莲到宾馆催讨，才知道一楼进行改装，最后以每年增加租金1.8万元的方式处理。当时，陈学军还租赁经营凤凰县东风威尼斯青年旅舍、瑞凤山水宾馆，还承租了龙永红的空房，装修后作为宾馆经营。陈学军并不是对龙桂莲的房屋整体装饰装修，龙桂莲是将已装修好、设备齐全、正在营业的宾馆出租给陈学军，根本不需要大型装修，仅对一楼改造而已。陈学军称该房屋装修190多万元，这完全是无中生有。且陈学军不按约定交纳2015年的房屋租金，2016年的租金也不予交纳，也已严重违约；第三、因政府政策性导致合同终止，被告不承担任何赔偿（补偿）责任，原告应返还租赁财物。陈学军知道被告的房屋要被征收，曾多次找被告，做被告的思想工作，其目的就是想得到装修补偿款。被告出于无奈，在2016年7月同意政府征收。因被告的房屋是集体性质，政府补偿较低，且是进行土地置换安置方式。被告用完所有补偿款可能都无法完成房产的重建和购置东西。依照陈学军与龙桂莲签订的合同第八条规定，因不可抗力、政府政策等非出租方因素导致承租方的损失，出租方不负责任。且合同第五条也明确规定，装修的不动产归出租方所有，动产归承租方所有。因此，被告没有任何违约行为，不存在承担任何赔偿责任。若陈学军主张赔偿，自己应找政府处理，与被告无关。相反，陈学军的违约行为，应承担相应的违约责任。
被告龙桂莲、陈春为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料：
1、土地承包经营权证1份，拟证明龙桂莲建房地为集体所有性质用地。
2、《房屋租赁合同》1份，拟证明a、龙桂莲与陈学军签订的合同及约定事实；b、因政策性终止合同不承担责任；c、出租前龙桂莲的房屋已经装修好，并开设宾馆多年；d、移交给陈学军的财产管理物品，合同附有清单，合同未附有清单的有空调。
3、《房地产估计评估报告》1份，拟证明a、评估对象为凤凰城青年旅舍；b、评估项目及价格371.6139万元。
4、《房屋拆迁补偿安置协议书》1份，拟证明a、征收的方式为货币补偿结合土地安置方式；b、征收龙桂莲房屋征收的项目及补偿款共计416.8690万元。
5、龙桂莲房屋照片3张，拟证明龙桂莲出租时房屋已装修好。
6、东方威尼斯青年旅舍照片1张，拟证明东方威尼斯青年旅舍与凤凰城青年旅舍是两处地方，经营毫无从属关系。
7、收条、《房屋拆迁补偿协议书》各1份，拟证明凤凰古城沱江下游风光带维修改造工程指挥部已给予陈学军补偿费20万元。
8、医药费发票、疾病诊断书、结账单、证明各1份，拟证明陈春患有严重糖尿病，急需钱治疗。发票和结算单能够体现陈春在2016年9月13日不能按时参加开庭。
反诉原告龙桂莲、陈春共同反诉称，责任制到户后，龙桂莲承包杜田村4组原加工厂土地，面积为4亩，1998年8月30日颁发了第二轮《土地承包经营权》。由于龙桂莲一家没有住房，2004年则在该承包地上建了一栋三层楼的住房（有地下室）。该地一直是集体土地，没有办理土地使用权证和房屋所有权证。2005年花费150多万元对该房屋进行装饰装修，并开办“听涛轩宾馆”。共有床位70多个、31台空调、31台彩电、31台饮水机等财物，是设施设备齐全的宾馆。凭借中央记者提写“听涛轩宾馆”的木制门匾，生意可佳，自己一直经营到2010年春。2010年4月17日陈学军有意前来承租正在经营的宾馆，双方达成协议并签订了《房屋出租合同》，合同约定：1、“听涛轩宾馆”及宾馆内的一切设施出租给乙方（指承租方陈学军）经营使用；2、租期为10年（2010年5月1日至2020年5月1日止）；3、租金前五年每年租金158000元，后五年每年租金168000元；4、未得到甲方（指出租方龙桂莲）的许可不可擅自装修，在甲方允许的情况下，乙方可以对宾馆进行装修，在合同期满后装修的不动产归甲方所有，动产归乙方自己所有；5、因不可抗力、政府政策等非甲方因素造成乙方的损失，甲方不承担责任。合同签订后，龙桂莲将“听涛轩宾馆”的经营权、及所有设施设备、物品等全部交给陈学军经营，陈学军更名开办“凤凰城青年旅舍”。2012年1月陈学军在未经龙桂莲同意的情况下擅自对出租房屋一楼进行改装，增加了10个床位（原为门面和雅座），二、三楼保持不变，据其自己讲花了20万元左右装修。陈学军在未经龙桂莲同意的情况下，擅自对一楼进行改装构成了根本性违约。因陈学军未按时交纳租金，龙桂莲到宾馆催讨，才知道一楼进行改装，最后以每年增加租金1.8万元的方式处理。当时，陈学军还租赁经营凤凰县东风威尼斯青年旅舍、瑞凤山水宾馆，还承租了龙永红的空房，装修后作为宾馆经营。陈学军并不是对龙桂莲的房屋整体装饰装修，龙桂莲是将已装修好、设备齐全、正在营业的宾馆出租给陈学军，根本不需要大型装修，仅对一楼改造而已。陈学军称该房屋装修190多万元，这完全是无中生有。且陈学军不按约定交纳2015年的房屋租金，2016年的租金也不予交纳，也已严重违约。陈学军知道龙桂莲的房屋要被征收，曾多次找龙桂莲和陈春做思想工作，其目的就是想得到装修补偿款。龙桂莲、陈春出于无奈，在2016年7月同意政府征收。因龙桂莲的房屋是集体性质，政府补偿较低，且是进行土地置换安置方式。龙桂莲、陈春用完所有补偿款可能都无法完成房产的重建和购置东西。依照陈学军与龙桂莲签订的合同第八条规定，因不可抗力、政府政策等非出租方因素导致承租方的损失，出租方不负责任。且合同第五条也明确规定，装修的不动产归出租方所有，动产归承租方所有。因此，被告没有任何违约行为，不存在承担任何赔偿责任。若陈学军主张赔偿，自己应找政府处理，与龙桂莲、陈春无关。相反，陈学军的违约行为，应承担相应的违约责任。故反诉原告龙桂莲、陈春请求依法判令：1、解除2010年4月17日龙桂莲与陈学军签订的《房屋租赁合同》；2、反诉被告承担相应的违约责任；3、反诉被告返还反诉原告出租房屋的设备、物品（详见2010年4月19日合同附件清单）及31台空调、1块“听涛轩宾馆”实木门匾等财物；4、案件受理费由反诉被告承担。
反诉原告龙桂莲、陈春为支持其反诉请求，向本院提交的证据材料和本诉提交的证据材料相同。
反诉被告陈学军辩称，第一、反诉原告的反诉请求已远远超出法定时限，依法应当不予受理，请求法院予以驳回；第二、反诉原告的反诉事实和理由在很大程度上属虚构，依法应当不予支持；第三、反诉原告的违约事实清楚，违约责任不可逃避，应当依法承担相应的违约责任。
当事人质证意见和本院对证据的分析与认定：
一、原告陈学军提交的证据部分。
1、对原告陈学军提交的证据材料1，经庭审质证，被告龙桂莲、陈春对营业执照的真实性合法性没有异议，对其关联性有异议，认为该营业执照的经营范围不包括被告的房屋，不能证明其主体适格。对酒店经营权承包合同书有异议，该合同与龙桂莲、陈春毫无关系。经审查，2009年12月26日，阙利与陈学军签订《酒店经营权承包合同》，对凤凰县东方威尼斯青年旅舍的经营权进行约定。本院认为，根据合同的相对性原则，原告陈学军与阙利所签订的《酒店经营权承包合同》，对被告龙桂莲、陈春并无约束力，与本案也无关联，故不予认定。对原告陈学军提交的营业执照，因两被告对该份营业执照的真实性并无异议，故本院对其真实性依法予以认定。
2、对原告陈学军提交的证据材料2，经庭审质证，被告龙桂莲、陈春对《房屋租赁合同》没有异议，但对《补充协议》有异议，龙桂莲与陈学军没有签订过《补充协议》，龙桂莲认为是伪造的。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告龙桂莲与陈春所有的房屋，即原告陈学军所承租两被告所有位于凤凰县沱江镇杜田村4组的房屋未办理国有土地使用权证，也未办理房屋所有权证。故原告陈学军与龙桂莲所签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》属无效合同。
3、对原告陈学军提交的证据材料3，经庭审质证，被告龙桂莲、陈春对真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为这3张收条的日期均是2015年，并不是2016年，陈学军所交的是2015年的租金，而不是2016年的租金。经审查，原告陈学军与被告龙桂莲在《房屋租赁合同》中第三条约定，前五年每年租金15.8万元整；后五年每年租金16.8万元整。拾年的租金一共163万元整。第一年租金15.8万元，在签订合同时一次性支付给龙桂莲，以后每年的租金由陈学军（4月20日之前）一次性支付给龙桂莲。故原告陈学军于2015年4月25日、5月13日、5月22日所支付的18.6万系2015年5月1日至2016年4月30日的房屋租金。
4、对原告陈学军提交的证据材料4、5、6，经庭审质证，被告龙桂莲、陈春均有异议。对证据材料4，两被告认为陈学军仅对一楼进行了装修，并不是对房屋进行整体装修，且装修承包人陈永华并不具备装修资质，陈永华也未到庭作证，故该证据的真实性不能予以确认；对证据材料5，两被告认为这5张收据都是大金额，未附有任何转账凭证，都是现金支付，不符合常理，且没有陈永华的身份证明，也未到庭，不能确认其真实性；对证据材料6，两被告认为该安装工程预算书未附有资质认定的相关信息，且预算书只能证明预算，不能证明实际装修，且该预算书第十四页已明确A、B两栋，而龙桂莲仅有房屋一栋，何来A、B两栋。该预算书预算单位所盖的章有效期是2016年12月31日，而编制时间是2012年1月12日，根据规定，所有预算书的有效期均是一年，故该预算书是2016年才制作。该预算书所有的装饰装修项目与政府征收的评估项目不一致，因此该预算书不具有证明效力。本院认为，陈永华未出庭作证，未接受当事人的质询，故《青年旅舍装修合同》以及收据的真实性无法确认。另《土建安装工程预算书》也仅能证明凤凰县沱江镇青年旅舍的装修工程的预算造价，并不能与原告陈学军提交的其他证据形成证据锁链，充分有效的证明其待证事实，故对这3组证据材料不予采信。
5、对原告陈学军提交的证据材料7、8、9，经庭审质证，被告龙桂莲、陈春无异议，本院依法予以认定。
二、被告（反诉原告）龙桂莲、陈春提交的证据部分。
1、对被告（反诉原告）龙桂莲、陈春提交的证据材料1、2，经庭审质，原告（反诉被告）陈学军认为，证据的真实性无法核实，不能实现被告的证明目的。本院认为，该份证据材料来源合法，内容客观真实，依法予以认定。
2、对被告（反诉原告）龙桂莲、陈春提交的证据材料2，经庭审质证，原告（反诉被告）陈学军认为，《房屋租赁合同》的真实性没有异议，但对合同附件有异议，该清单不是本合同的附件。合同是2010年4月17日所签订的，但是这份清单的时间是2010年4月19日，且该清单上面没有移交人以及接收人的签字，故该清单不具备证明效力。本院认为,合同的订立不能违反法律、法规的强制性规定，陈学军、龙桂莲虽在平等自愿的基础上订立了《房屋租赁合同》，但是龙桂莲出租的房屋并未办理国有土地使用权证，也未办理房屋所有权证，更未获得建设工程规划许可证，故陈学军与龙桂莲所签订的《房屋租赁合同》属无效合同。
3、对被告（反诉原告）龙桂莲、陈春提交的证据材料3，4，经庭审质证，原告（反诉被告）陈学军无异议，本院依法予以认定。
4、对被告（反诉原告）龙桂莲、陈春提交的证据材料5、6经庭审质证，原告（反诉被告）陈学军有异议。本院认为，这2组证据材料并不能充分有效的证明其待证事实，故依法不予采信。
5、对被告（反诉原告）龙桂莲、陈春提交的证据材料7，经庭审质证，原告（反诉被告）陈学军对收条的真实性没有异议，但对证明目的有异议，仅仅是陈学军私人物品的搬迁费。《房屋拆迁补偿协议书》不是陈学军所签，陈学军也没有按手印，属于伪造证据。本院认为，该组证据材料来源合法，内容客观真实，依法予以采信。陈学军称《房屋拆迁补偿协议书》系伪造证据，但并未向本院提交相关证据材料予以佐证，也未向本院申请鉴定，故对其质证意见不予采信。
8、对被告（反诉原告）龙桂莲、陈春提交的证据材料8，经庭审质证，原告（反诉被告）陈学军对真实性没有异议，但关联性有异议，陈春住院是事实，不能到庭可以提交延期开庭申请书，不能实现被告的证明目的。本院认为，陈学军对该组证据的真实性并无异议，故对该组证据的真实性依法予以认定。
依据本院认定的有效证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：
被告（反诉原告）龙桂莲系被告（反诉原告）陈春的母亲。责任制到户后，龙桂莲承包凤凰县沱江镇杜田村4组原加工厂土地，面积为4亩。1998年8月30日，凤凰县人民政府为龙桂莲颁发了《土地承包经营权证》，承包期限为30年。2004年龙桂莲和陈春在该承包地上修建了一栋三层楼的房屋，但一直未办理土地使用证和房屋所有权证，也未办理相关的建房手续。房屋建成以后，龙桂莲和陈春对房屋进行了装饰装修，一层有三个门面，二层、三层共30个房间，作为宾馆使用，取名为“听涛轩宾馆”，但一直未办理营业执照。
2010年4月17日，原告（反诉被告）陈学军与被告（反诉原告）龙桂莲签订一份《房屋租赁合同》，合同约定陈学军承租龙桂莲所有的位于凤凰县沱江镇杜田村4组“沈从文墓地”下的“听涛轩宾馆”。宾馆内的一切设施也出租给陈学军经营使用。租赁期限为2010年5月1日至2020年5月1日。前五年每年租金15.8万元整；后五年每年租金16.8万元整。拾年的租金一共163万元整。第一年租金15.8万元，在签订合同时一次性支付给龙桂莲，以后每年的租金由陈学军（4月20日之前）一次性支付给龙桂莲。龙桂莲将“听涛轩宾馆”及宾馆内的一切设施出租给陈学军时不收取转让费，但要求陈学军支付押金5万元。合同期内陈学军不能转让，若要转让只能由龙桂莲与第三方商谈，陈学军没有收取转让费的权利。陈学军可以转包给第三方，但必须得到龙桂莲的同意。在合同期内陈学军未得到龙桂莲的许可，不能擅自装修，在龙桂莲允许的情况下，陈学军可以对宾馆进行装修，在合同期满后装修的不动产归龙桂莲所有，动产归陈学军自己所有。因不可抗力、政府政策等非龙桂莲的因素造成陈学军的损失，龙桂莲不承担责任。合同签订后，陈学军于2010年10月10日交付了押金5万元。2012年陈学军将一层的三间门面装修成10个房间，共40个房间。双方协商后，将房屋租金在原来的基础上再增加1.8万元。现房屋租金已交至2016年4月30日。
因听涛公园建设项目需要，需将听涛公园建设项目征收用地红线范围内土地上的房屋进行征收拆迁。龙桂莲所有的位于凤凰县沱江镇杜田村4组的房屋在征收拆迁的范围内。2016年7月11日，凤凰古城沱江下游风光带维修改造工程指挥部与陈春签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，采取货币补偿结合土地置换的方式。经湖南友谊房地评估经纪有限公司评估，房屋的补偿价值为198.1074万元，房屋装修及附属物补偿价值为123.41万元，构筑物为50.0965万元，另补偿过度安置费为1.44万元，搬迁费4.5952万元，经营损失31.2199万元，奖励8万元，补偿价款共计416.869万元整。宅基地安置点为沱江镇豹子湾原工班用房地基中间位置，建筑用地面积不少于430平方米，长不少于42.5米，宽不少于10米。2016年8月5日之前未完成搬迁完毕的由政府相关部门依法拆除。2016年7月15日，凤凰古城沱江下游风光带维修改造工程指挥部向陈学军送达了《听涛公园项目房屋征收地拆迁告知书》，告知听涛公园项目房屋拆迁工作依法征收完成，在项目规划建设红线范围内的各位业主及经营户已经做好腾地腾房工作。征地拆迁协议业主在1个月内需交付拆迁房屋及征用土地，业主与您未尽事宜，自行协商解决，未能达成协议的，通过民事诉讼解决。逾期，凤凰下游风光带维修改造指挥部将申请依法拆除已征用拆迁房屋。2016年10月9日，凤凰古城沱江下游风光带维修改造工程指挥部（甲方）与陈学军（乙方）签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方对乙方被拆迁房屋及构筑物采取一次性货币补偿方式，补偿金额为贰拾万元整，签订拆迁补偿协议之日一次性付清。在2016年10月9日之前未完成搬迁完毕的，由政府相关部门依法拆除。同日，陈学军给凤凰古城沱江下游风光带维修改造工程指挥部出具了收条1份，其内容为：“今收到沱江河下游风光带维修改造工程指挥部搬迁费共计现金贰拾万元整（200000.00元）。收款人：陈学军2016年10月9日”。现房屋已拆除，陈学军与龙桂莲、陈春称房屋不知何时拆除，房屋内的物品也不知在何地。双方因违约责任以及房屋拆除补偿等问题发生纠纷，原告陈学军诉至本院，请求依法判令：1、认定被告单方解除合同以及与政府签订拆迁补偿协议没有通知原告并协商系违约，被告依法承担相应违约责任；2、被告赔偿原告房屋装饰装修费192万元、搬迁费4.5952万元、经营损失31.2199万元、搬迁奖励8万元、安置费1.44万元，共计人民币237.2551万元；3、被告退还原告的押金5万元。本案审理过程中，被告龙桂莲、陈春提起反诉，请求依法判令：1、解除2010年4月17日龙桂莲与陈学军签订的《房屋租赁合同》；2、反诉被告承担违反合同装修、未按时交纳2015的房屋租金、未交纳拆迁之前的场地使用费（2016年5月1日至拆迁之日）的违约责任；3、反诉被告返还反诉原告出租房屋的设备、物品（详见2010年4月19日合同附件清单）及31台空调、1块“听涛轩宾馆”实木门匾等财物；4、案件受理费由反诉被告承担。
本院认为，本案的争议焦点为：一、龙桂莲与陈学军所签订《房屋租赁合同》效力；二、龙桂莲、陈春与陈学军是否应承担违约责任；三、龙桂莲、陈春是否应赔偿陈学军房屋装饰装修费、搬迁费、经营损失、搬迁奖励、安置费等共计237.2551万元；四、龙桂莲、陈春是否应退还陈学军押金5万元；五、龙桂莲、陈春向本院提起反诉是否超过反诉期限；六、陈学军是否应返还龙桂莲、陈春所承租房屋的设备、物品、空调以及“听涛轩宾馆”实木门匾等财物。
关于争议焦点一：龙桂莲与陈学军所签订《房屋租赁合同》的效力。根据《中华人民共和国土地承包法》第八条第一款规定，农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。本案中，龙桂莲、陈春在其承包的农田内建房未经依法批准，也未办理相关的建房手续。且龙桂莲、陈春在一审法庭辩论终结前未提交相关建房审批手续。承包土地从它的意义上来说，就是租赁关系，并不归农民所有，它的土地权益只归属于集体，在承包土地上的建房行为是侵夺了集体的土地所有权。龙桂莲与陈春在承包田内的建房行为明显属违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。故龙桂莲与陈学军以违法建筑物为标的物订立的《房屋租赁合同》系无效合同。无效合同自始无效，不能解除，故反诉原告龙桂莲、陈春诉请解除2010年4月17日龙桂莲与陈学军签订的《房屋租赁合同》于法无据，本院不予支持。
关于争议焦点二：龙桂莲、陈春与陈学军是否应承担违约责任。违约责任是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任，且当事人之间存在有效合同是违约责任的前提条件之一。而本案中，龙桂莲与陈学军签订的《房屋租赁合同》系无效合同，无效合同自始无效。因合同自始无效，合同中所约定的违约条款自然也无法律效力，双方已没有违约责任存在的基础，故龙桂莲、陈春与陈学军均不需承担违约责任。
关于争议焦点三：龙桂莲、陈春是否应赔偿陈学军房屋装饰装修费、搬迁费、经营损失、搬迁奖励、安置费等共计237.2551万元。关于房屋装饰装修费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，陈学军在进行房屋装修时虽未经其同意，但在事后双方通过协商在原来的租金基础上每年增加1.8万元，应视为龙桂莲事后同意陈学军对房屋的装修。现陈学军主张龙桂莲、陈春赔偿其装饰装修费，但并未向本院提交足够有效的证据证实其在租赁房屋内具体装修物品及数量，故不能予以支持；关于搬迁费，因凤凰古城沱江下游风光带维修改造工程指挥部已补偿陈学军20万元搬迁费，故不存在再予以赔偿；关于经营损失，根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。从公平原则考虑，陈学军与龙桂莲签订了为期10年的《房屋租赁合同》，并对房屋进行了相应的装修，现因政府拆迁导致不能继续经营，造成了一定的损失，故本院酌情考虑龙桂莲、陈春补偿陈学军经营损失4万元；关于搬迁奖励，因陈学军在凤凰古城沱江下游风光带维修改造工程指挥部向其送达拆迁告知书以及凤凰古城沱江下游风光带维修改造工程指挥部与龙桂莲、陈春签订《房屋拆迁补偿安置协议书》后，并未积极主动搬迁，故请求龙桂莲、陈春赔偿其搬迁奖励8万元无事实和法律依据，依法不予支持；关于安置费，安置费是国家在征用土地时，为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，而给予的补助费用。凤凰古城沱江下游风光带维修改造工程指挥部是因龙桂莲、陈春承包的集体土地以及房屋被征收而给予的补偿。现陈学军因所承租的房屋被征收主张龙桂莲、陈春赔偿其安置费明显无法律依据，故依法不予支持。
关于争议焦点四：龙桂莲、陈春是否应退还陈学军押金5万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，龙桂莲与陈学军所签订的《房屋租赁合同》系无效合同，陈学军于2010年10月10日支付龙桂莲押金5万元，且合同无效并不是陈学军的过错导致，故龙桂莲应退还陈学军押金5万元。
关于争议焦点五：龙桂莲、陈春向本院提起反诉是否超过反诉期限。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案中，龙桂莲、陈春于2016年10月21日，向本院提起反诉并未超过法定反诉期限。陈学军反诉辩称，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。故龙桂莲、陈学军提起反诉已超过反诉期限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》实施的时间为2015年2月4日。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》实施的时间为2002年4月1日，两部法律均属于司法解释，系同位法，根据新法优于旧法的原则，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十二条规定，本解释公布施行后，最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，不再适用。故提出反诉的期限应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》，因此陈学军关于反诉期限已过的辩解不予采信。
关于争议焦点六：陈学军是否应返还龙桂莲、陈春所承租房屋的设备、物品、空调以及“听涛轩宾馆”实木门匾等财物。因龙桂莲与凤凰古城沱江下游风光带维修改造工程指挥部在签订《房屋拆迁补偿安置协议书》时，凤凰古城沱江下游风光带维修改造工程指挥部根据湖南友谊房地产评估经纪有限公司的评估结果，已经对龙桂莲、陈春的房屋装修及附属物、构筑物进行补偿，故对该项诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地承包法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、第五百五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告龙桂莲、陈春应在本判决生效后10日内补偿原告陈学军经营损失费4万元；
二、被告龙桂莲、陈春应在本判决生效后10日内退还原告陈学军押金5万元；
三、驳回原告陈学军的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告龙桂莲、陈春的诉讼请求。
如果被告龙桂莲、陈春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26180元，财产保全费5000元，共计31180元。原告陈学军承担29980元，被告龙桂莲、陈春承担1200元；反诉费100元，由反诉原告龙桂莲、陈春承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 田志刚
审 判 员 吴金星
人民陪审员 龙湘杰
二〇一六年十一月十七日
代理书记员 颜 雯
附：本判决适用法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地承包法》
第八条农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。
国家鼓励农民和农村集体经济组织增加对土地的投入，培肥地力，提高农业生产能力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。
第五百五十二条本解释公布施行后，最高人民法院于1992年7月14日发布的《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》同时废止；最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的，不再适用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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