上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三(民)初字第856号
原告(反诉被告)上海亚联汽车维修有限公司。法定代表人徐星泉。委托代理人刘浩琴。委托代理人蔡尚苏。被告(反诉原告)上海乾辉停车场有限公司。法定代表人袁翠玉。委托代理人陈辉。委托代理人白薇，上海齐坦律师事务所律师。原告(反诉被告)上海亚联汽车维修有限公司(以下简称“亚联公司”)与被告(反诉原告)上海乾辉停车场有限公司(以下简称“乾辉公司”)租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由主审法官陈亮亮适用简易程序公开开庭进行了审理。亚联公司的委托代理人刘浩琴、蔡尚苏，乾辉公司的委托代理人陈辉、白薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亚联公司诉称，2011年4月27日，亚联公司与乾辉公司签订《租赁合同》，将上海市宝山��沪太路XXX号部分厂房、场地(以下简称“系争场地”)出租给乾辉公司。乾辉公司按约支付了2015年3月底前的租金，之后以国家政策变化、无力承担租金为由拒付租金。2014年3月，亚联公司发现乾辉公司侵占并使用租赁范围以外的场地330平方米，按照租赁合同的标准为每个月1万元。亚联公司向乾辉公司催讨租金、侵占土地使用费未果，故起诉要求乾辉公司支付2015年第二季度租金157,500元及滞纳金(自2015年4月1日起，每日按年租金63万元的万分之四，计算至实际付款之日)，支付2014年3月15日至2015年3月31日的侵占土地使用费125,000元。乾辉公司辩称并反诉称，同意支付租金至审判日止，但不同意支付滞纳金和侵占土地使用费。滞纳金标准过高，要求法院调整。乾辉公司从2009年开始承租系争场地，现场没有划分区域，亚联公司所称的侵占土地上，有乾辉公司使用的浴室、卫���间、更衣室、门卫、办公楼、宿舍等，从2009年一直使用到现在，事实上双方已默认上述区域由乾辉公司使用，故不存在侵占土地的事实。乾辉公司租赁场地的目的是经营停车场，主要与宝山交警合作，停放违章、事故车辆。但从2012年年底起，亚联公司的承租户从原来的3家激增至15家，停车场停放的车辆、车轮、马达、电瓶等经常被盗窃，给乾辉公司造成了巨大的经济损失。乾辉公司曾多次向亚联公司交涉，希望解决租赁场地存在的安全隐患问题，但对方一直置之不理。乾辉公司认为，依照租赁合同第3.6条，亚联公司承担安全监管的责任，而亚联公司未尽到该责任，系争场地存在严重的安全隐患，致使乾辉公司的租赁目的不能实现，乾辉公司有权解除合同并要求赔偿。综上，乾辉公司反诉要求解除《租赁合同》，亚联公司赔偿损失88,800元。亚联公司针对反诉辩称，不同意解除合同，要求继续履行合同。赔偿没有事实依据，不同意赔偿。亚联公司与乾辉公司签订的是租赁合同，不是保管合同。租赁合同第3.6条明确了安保责任在乾辉公司，补充协议也明确了亚联公司把门岗转给乾辉公司管理。乾辉公司提出的失窃，与本案无关，应该由公安机关处理。乾辉公司要求解除合同，是因为现在生意不好了，而不是什么安全问题，也不能逃避支付租金的责任。综上，不同意乾辉公司的反诉请求。经审理查明，2011年4月27日，亚联公司(甲方)与乾辉公司(乙方)签订《租赁合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区沪太路XXX号，占地24亩中的部分厂房、场地出租给乙方，具体的租赁范围以合同附件中的平面图红线框为准；甲方同意乙方承租后从事停车场的经营活动；租赁期限从2011年5月1日起至2021年12月31日止；年租金为60万元，2014年1月1��至2017年12月31日年租金为63万元，2018年1月1日至2021年12月31日年租金为661,500元；自2011年第四季度起租金按季度支付，租金支付方式以先支付后使用约定，每逾期一日，乙方需按年租金的万分之四支付滞纳金。合同第3.6条约定，租赁期间，乙方必须保证该厂房场地的使用安全，如发生损坏，乙方负责维修，费用处理；甲方在履行安全监管职责，对该厂房进行检查时，乙方应予以配合；凡发现安全隐患甲方有权责令乙方进行整改。同日，双方签订《补充协议》，其中约定，乙方接收甲方门岗人员2名(沈永祥、沈云昌)，工资及福利由甲方支付。合同签订后，乾辉公司使用系争场地，用于经营停车场；乾辉公司已向亚联公司付清2015年3月底前的租金。双方往来函件的情况：2014年2月26日，乾辉公司发函要求亚联公司解决安全隐患的问题。2014年3月11日，亚联公司回函要求乾辉公司撤出侵占的租赁范围外土地。2014年7月18日，亚联公司发函要求乾辉公司支付侵占土地使用费并要求撤出占用的场地。2015年1月5日，乾辉公司发函要求在自己租赁场地红线范围内打道砖墙。2015年1月7日，亚联公司表示同意并提出几点要求；乾辉公司表示未收到该函。2015年1月17日，乾辉公司发函要求亚联公司配合解决安全问题。2015年1月27日，亚联公司回函要求乾辉公司支付侵占土地使用费并要求撤出占用的场地；乾辉公司表示未收到该函。2015年4月2日，亚联公司发函催讨2015年第二季度租金及2014年3月15日至2015年1月侵占土地使用费。2015年4月8日，乾辉公司发函要求解除合同；亚联公司表示未收到该函。另查明，亚联公司与乾辉公司曾于2009年就系争场地签订过租赁合同，现已失效。乾辉公司表示，系争场地所在的整个场地有围墙围住，有一个伸缩式大门作为��出口；整个场地内，乾辉公司承租的部分为敞开式；每次失窃后都报警，但没有结果；乾辉公司怀疑有内贼。亚联公司表示，整个场地只有一个大门，其他都有围墙；2011年已经将门岗转给乾辉公司管理；乾辉公司要求在承租场地上建围墙的函，亚联公司确实收到，并回函提出需要提供如何修建围墙的规划图纸，但乾辉公司从来没有提供，所以一直拖到现在，责任在乾辉公司。以上事实，有《租赁合同》及附图、《补充协议》、双方往来函件、照片及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。审理中，亚联公司为证明乾辉公司侵占土地的事实，向本院提供平面图及现场照片，以红线标出乾辉公司侵占的场地，场地由乾辉公司使用，用于停放车辆。乾辉公司对上述证据无异议，但表示，从2009年起一直使用这些区域，双方已默认上述区域由乾���公司使用。审理中，乾辉公司为证明自己遭受损失的事实，向本院提供以下证据：1、收条18张、赔偿清单，证明因车辆等被盗而赔偿的情况，这是部分收条，总额88,800元；2、2010年1月5日亚联厂区车辆进出及停放规定，证明当时整个场地只有3家单位在使用，其中包括亚联公司、乾辉公司，后来增加到10几家单位，存在严重安全隐患；3、照片，证明摩托车发动机被拆掉等情况。亚联公司对收条、赔偿清单、照片都不认可，对亚联厂区车辆进出及停放规定没有异议，并表示现场单位不到10家。本院认为，亚联公司与乾辉公司就系争场地签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当遵守履行。本案的争议点主要有：一、系争租赁场地是否存在安全隐患，乾辉公司能否据此解除租赁合同；二、乾辉公司是否向亚联公司支付侵占土地使用费。对���本案第一个争议焦点，审理中双方当事人都提出租赁合同第3.6条款作为主张对方负有安保责任的依据。本院认为，就合同第3.6条款内容来看，该条款的目的在于保障租赁场地在租赁期间不受损坏，实际上是双方对如何妥善维护租赁物的合意表示。并不涉及双方意欲主张的安保责任问题。就双方争议的安保责任问题，本院认为亚联公司作为出租方对出租场地实现承租人的承租目的负有一定的担保责任，但该担保责任应当有一定的限度，其具体内容要依照承租目的、合同实际履行情况等方面来进行综合判断。本案中，亚联公司出租的场地基本能够满足乾辉公司用于经营停车场的租赁目的。并且，整个场地由围墙封闭，门岗人员也交给乾辉公司管理，可以说亚联公司提供的场地符合租赁使用的要求。乾辉公司主张其停车场内的车辆被盗窃与亚联公司未尽安保责任有关，��也未能举证证明车辆失窃与亚联公司之间有必然联系。因此，乾辉公司以场地存在安全隐患而关于解除合同、赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。对于本案第二个争议焦点，本院认为，虽然双方在租赁合同的附图中以划框的方式确定乾辉公司的承租范围，但系争场地的现场并没有进行相应划分，亚联公司在实际使用过程中，超出承租范围占用了相邻的部分场地，难以认定其恶意侵占土地。亚联公司作为出租方，对系争场地的使用情况应为明知，但亚联公司在2014年3月前从未提出过异议，也没有向乾辉公司主张过使用费，可以视为亚联公司对此予以默认。因此，亚联公司向乾辉公司主张侵占土地使用费的请求，本院不予支持。综上，系争租赁合同继续履行，乾辉公司应按约支付租金。根据租赁合同先支付后使用的约定，亚联公司要求乾辉公司支付2015年第二季度租金及滞纳金的请求，本院予以准许。关于滞纳金的标准，合同约定的标准明显过高，本院根据公平原则，酌情调整到每日按拖欠租金的日万分之四计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海乾辉停车场有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海亚联汽车维修有限公司支付2015年第二季度租金157,500元及滞纳金(以157,500元为本金，按日万分之四的标准，从2015年4月1日计算至实际支付之日)；二、原告(反诉被告)上海亚联汽车维修有限公司要求被告(反诉原告)上海乾辉停车场有限公司支付侵占土地使用费125,000元的诉讼请求，不予支持；三、被告(反诉原告)上海乾辉停车场有限公司要求解除《租赁合同》等反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2,769元，由原告(反诉被告)上海亚联汽车维修有限公司负担1,044元，被告(反诉原告)上海乾辉停车场有限公司负担1,725元；反诉案件受理费减半收取1,010元，由被告(反诉原告)上海乾辉停车场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈亮亮
二〇一五年七月三日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
��一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。