杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西商初字第3370号
原告：中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行，住所地杭州市湖墅南路377号。
负责人：李震宇，行长。
委托诉讼代理人：王良，男，1970年7月12日出生，汉族，住杭州市下城区，系该行员工。
委托诉讼代理人：叶敏，男，1982年4月12日出生，汉族，住杭州市西湖区，系该行员工。
被告：袁梅，女，1978年6月21日出生，汉族，住杭州市下城区。
被告：蒋凡，男，1979年3月3日出生，汉族，住杭州市下城区。
两被告共同委托诉讼代理人：蒋志弟，系蒋凡父亲。
第三人：浙江清水湾置业有限公司，住所地杭州市余杭区中泰街道大院内。
诉讼代表人：天健会计师事务所（特殊普通合伙）、浙江金道律师事务所，该公司管理人。
委托代理人：李冰冰、乙笑牛，浙江金道律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行（以下简称工商银行）诉被告袁梅、蒋凡、第三人浙江清水湾置业有限公司（以下简称清水湾公司）金融借款合同纠纷一案，杭州市拱墅区人民法院于2014年10月29日立案受理。后该案移送本院审理，本院于2015年9月21日立案，依法适用普通程序于2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人王良、叶敏，被告袁梅、蒋凡共同委托诉讼代理人蒋志弟，第三人清水湾公司的委托诉讼代理人李冰冰、原委托诉讼代理人张媛媛到庭参加诉讼。因袁梅、蒋凡另案提起解除《个人房屋担保借款合同》的诉讼，本案于2015年11月20日中止审理。后本案于2016年8月23日再次公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人王良，被告袁梅、蒋凡共同委托诉讼代理人蒋志弟，第三人清水湾公司的委托诉讼代理人乙笑牛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行诉称：2010年7月1日，袁梅、蒋凡因购买位于杭州市房屋需要，向原告申请个人一手房住房贷款，根据相关法规、政策规定，经原告审核同意，原告与袁梅、蒋凡、清水湾公司共同签订《个人房屋担保借款合同》一份。该合同约定袁梅向原告借款金额为570000元整，借款期限为240个月，并以袁梅所购买的该处房产作贷款抵押担保。蒋凡作为袁梅的配偶出具共同还款承诺书。合同签订后，原告按约发放了个人购房贷款，但两被告自2014年6月1日开始逾期，截止2014年10月，已连续逾期5期。原告根据合同第十二条的约定，已宣布借款合同提前到期，要求提前清偿所有贷款本息，但两被告至今未还。故诉至法院，请求判令：1、袁梅、蒋凡归还购房贷款本金505776.64元、利息、罚息及复利12464.33元（利息、罚息、复利按照合同约定暂计算至2014年10月1日，2014年10月2日起的利息、罚息、复利按合同标准另行计算至贷款本息还清之日止）；2、原告有权就处置1101室房屋所得价款优先受偿；3、被告承担本案全部诉讼费用。
被告袁梅、蒋凡答辩称：袁梅、蒋凡于2010年5月20日签订《商品房买卖合同》购买1101室房屋，并于2010年7月与工商银行签订按揭贷款协议，贷款额570000元整。根据购房合同2012年6月30日前，清水湾公司应向本人办理交房，但到后期本人多次联系该公司，对方均称无法告知准确交房时间。经过交房期限到期后长达一年零三个月的交涉，最终清水湾公司同意退房，并于2013年10月16日签订退房协议，并返还本人购房首付款25万元，约定在项目四期三证办出前（2014年1月底前）办理完法定退房手续并退还首付款利息、本人已付银行本金和利息共计194509.69元（计算截止至2013年10月10日），同时还约定2013年11月1日起至2014年1月在退房手续完成前的月度按揭款由该公司支付。但之后，清水湾公司仅仅支付了11月、12月两个月的按揭款，且约定的后期退房手续也一直不予办理。为此，袁梅、蒋凡多次敦促该公司，最终与对方于2014年2月17日在余杭区人民法院达成调解退房。但对方仍旧拖着不办理退房手续。期间为何维护个人信用，从2014年1月至2014年5月本人均设法借款还贷。2015年11月，袁梅、蒋凡提起另诉讼，要求解除《个人房屋担保借款合同》，故剩余的未付的贷款及利息等，均应由清水湾公司向银行支付。综上，在本案中，袁梅、蒋凡也是受害者，不但承受了巨大的经济损失，也受到了巨大的精神损失和名誉损失。本案中按揭断供，实非本人主观原因导致，为此恳请法院依法判决。
第三人清水湾公司陈述称：1、袁梅、蒋凡退房情况属实，袁梅和清水湾公司在2014年2月份在余杭法院调解退房。之后清水湾公司向袁梅的账户分别支付了首付款以及2013年11月1日4000元，12月1日4000元，2014年1-3月12000元的按揭款款项，均打入袁梅的中国银行账户的，其他的按揭款没有支付。袁梅已经申报债权，清水湾公司尚欠袁梅已支付按揭款的本金及利息166377元，以及首付款利息36539.69元，两项合计为202917元。剩余银行债务已经发生转移，应由清水湾公司归还；2、预售商品房抵押权预告登记与抵押权登记在法律效力上并不相同，该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，请求依法驳回原告主张优先权的诉讼请求。
原告工商银行为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
1、《个人房屋担保借款合同》，证明原告与两被告签订购房借款合同，并对借款的权利义务做出明确约定，清水湾公司承担阶段性连带保证责任。
2、借款借据，证明原告发放贷款的事实。
3、预购商品房抵押权预告登记证，证明原告对涉案房屋享有抵押优先受偿权。
4、共同还款承诺书，证明蒋凡对袁梅借款承担共同还款责任。
5、还款交易明细，证明被告积欠贷款本金和利息等的情况。
6、宣布贷款提前到期通知书和送达证明，证明原告已经宣布贷款提前到期及送达的事实。
被告袁梅、蒋凡为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
1、2013年10月的退房承诺书，证明袁梅、蒋凡和开发商退房的情况，这个承诺书是开发商要两被告出具的。
2、余杭法院的调解书、执行立案证明、执行局的函，证明之后诉讼调解退房的事实。
第三人清水湾公司为支持其诉讼主张，向本院提交支付凭证，证明清水湾公司已经将首付款和2013年11、12月份、2014年1-3月份的按揭款打入袁梅的中国银行账户，之后未再支付；这几个月都是袁梅还按揭，然后清水湾公司再打给袁梅。
各方当事人对对方提供证据的形式真实性均无异议，本院予以认定。
根据上述本院认定的证据以及当事人在庭审中的陈述，结合相关案件的审理情况，本院认定事实如下：
2010年5月20日，袁梅与清水湾公司签订了编号为2009预940829的商品房买卖合同，合同约定袁梅购买位于1101室的房屋，房屋建筑面积约为119平方米，房屋总价为823278元，房屋交付期限为2012年6月30日前。袁梅、蒋凡支付了购房首付款253278元，余款570000元办理按揭贷款。
2010年7月1日，工商银行与袁梅、蒋凡、清水湾公司签订编号为01202000072010一手贷0000581的《个人房屋担保借款合同》一份，约定工商银行根据袁梅的申请，同意向其发放购房贷款，借款金额为570000元，用于购买1101室房屋；借款期限为240个月，自2010年7月1日起至2030年7月1日止；贷款利率按人民银行公布的同期同档次贷款利率浮动比例下浮10%，借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人按6.9498％计收罚息，如遇人民银行调整罚息标准，按规定执行，贷款人不再通知；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利；还款方式为等额本息还款，每期归还本息之和3871.55元；借款人连续3期或累计6期未按时偿还贷款本息的，经通知，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期；合同还约定本合同项下借款的担保方式为阶段性保证担保加抵押，由清水湾公司提供阶段性保证担保，从本合同签订之日起至借款人取得《房屋所有权证》，办妥正式抵押登记手续并向贷款人交付他项权证之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围为借款本金、利息、罚息、违约金以及实现债权等费用；袁梅、蒋凡以其所购房屋作抵押。蒋凡作为袁梅的配偶出具共同还款承诺书。
2010年7月1日，工商银行按约发放了个人购房贷款570000元，将相关款项汇至合同约定的清水湾公司账户。2010年7月15日，工商银行办理了抵押权预告登记，取得了该处房产的预抵押登记证书（编号为：余房预字第10061668号），预告登记债权数额为570000元。
之后，袁梅、蒋凡按约支付按揭款。因清水湾公司逾期交房，经多次协调，2013年10月双方达成退房。袁梅、蒋凡应清水湾公司要求出具退房承诺书。该承诺书记载：2、贵司配合本人退房。退房方案为：eq＼＼o＼＼ac(○,1)2013年10月16日前，支付本人首付款253278元；eq＼＼o＼＼ac(○,2)2013年11月1日、2013年12月1日、2014年1月1日由贵司代本人支付按揭款4000元，共计12000元；eq＼＼o＼＼ac(○,3)在证办出前，贵司帮本人还清银行剩余按揭款，本人配合协助贵司将退房资料交进房管局，办理退房手续。届时，本人剩余按揭款约为514000元（以银行具体数据为准）；eq＼＼o＼＼ac(○,4)房子退出后7个工作日内，将本人首付款利息和本人自己已付银行按揭利息和本金付清194509.69元付清；首付款利息为253278x0.0425/365x1239=36539.69元（算至2013年10月10日）；银行按揭利息为104500元（算至2013年10月）；已付本金：53470元（算至2013年10月），以上共计：194509.69元。3、如果本人不按第2条第eq＼＼o＼＼ac(○,3)点约定协助办理退房手续的，则：本人同意按不退房处理，继续履行《商品房买卖合同》，并不受合同交房时间的限制；贵司已付给本人的上述首付款和其他贵司已付所有款项全额返还给贵司。
2013年10月16日，清水湾公司退还了袁梅首付款253278元。2013年11月1日、12月2日，各退还4000元，但之后未按承诺书退款。袁梅、蒋凡于2014年向杭州市余杭区人民法院提起诉讼，要求解除商品房买卖合同。该案经杭州市余杭区人民调解委员会调解并经杭州市余杭区人民法院确认。该案未追加工商银行作为第三人参加诉讼。杭州市余杭区人民法院作出（2014）杭余余民初字第150号民事调解书。该调解书记载：一、袁梅与清水湾公司于2010年5月20日签订的编号为2009预940829的浙江省商品房买卖合同即日起解除；二、双方就本案无其他争议。
上述调解书生效后，清水湾公司于2014年5月6日退还了袁梅2014年1-3月的按揭款12000元。以上款项均退至袁梅的中国银行账户。袁梅、蒋凡支付了2014年4月、5月的按揭款后未支付，6月按揭款尚未支付。工商银行未出具结清证明，当事人也未能办妥消除涉案房屋的网签备案和预抵押手续。2014年8月20日，本院裁定受理清水湾公司的重整申请，并指定天健会计师事务所（特殊普通合伙）、浙江金道律师事务所担任清水湾公司的联合管理人。工商银行于2014年8月通过邮寄EMS方式向袁梅、蒋凡宣布提前到期，要求还款。截至2014年10月1日，袁梅、蒋凡合计向工商银行支付本金64223元、按揭款利息122154元；尚欠工商银行贷款剩余到期和未到期本金505776.64元、利息（包括罚息、复利）12464.33元。2014年10月，工商银行提起诉讼，要求判如所请。2015年11月，袁梅、蒋凡另案提起诉讼，要求解除《个人房屋担保借款合同》，由清水湾公司向银行支付剩余的未付的贷款及利息等。截至2015年11月1日，袁梅、蒋凡积欠工商银行到期本金合计29891.72元，积欠利息合计45694.08元，剩余贷款余额475884.92元。另，工商银行已就案涉担保债权向管理人申报债权。
本院认为：袁梅与清水湾公司签订的浙江省商品房买卖合同，以及工商银行、袁梅、蒋凡与清水湾公司签订的《个人房屋担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效。清水湾公司未在约定的期限内向袁梅、蒋凡交付房屋，显已违约，袁梅、蒋凡有权解除商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持；商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。2013年10月，袁梅、蒋凡与清水湾公司达成退房协议。2014年2月，经杭州市余杭区人民法院调解退房。故袁梅、蒋凡有权在已经退房的情况下要求解除《个人房屋担保借款合同》。2015年11月，袁梅、蒋凡另案提起诉讼，本院依法确认工商银行自认的收到起诉状副本的2015年11月12日合同解除。对于购房款的返还，其中袁梅、蒋凡已支付清水湾公司的首付款253278元及袁梅、蒋凡已付按揭款的借款本金64223元、已付按揭利息122154元，应由清水湾公司返还给袁梅、蒋凡。扣除清水湾公司已支付的253278元和2万元，清水湾公司尚应支付166377元。清水湾公司还应按承诺书赔偿首付款利息。两者合计以双方债权审核确认的208079.69元为准；考虑到2015年11月《个人房屋担保借款合同》解除，本院确认以2015年11月为时间界点，截止2015年11月之前的到期本金29891.72元，积欠利息45694.08元应由袁梅、蒋凡归还，之后剩余贷款余额475884.92元则应由清水湾公司直接返还给工商银行。因清水湾公司已于2014年8月20日进入重整，故应停止计息。对于工商银行就涉案房屋主张优先受偿权的请求，因工商银行作为涉案预购商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对涉案房屋享有现实的抵押权。现买房人已经退房，抵押权预告登记已无法转为正式登记。本案清水湾公司已进入破产重整，涉案房屋不符合折价、拍卖、变卖等流通条件，故工商银行主张优先权，无充分法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、袁梅、蒋凡于本判决生效之日起十日内支付中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行贷款本金29891.72元、利息、罚息、复利45694.08元。
二、驳回中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17964元，财产保全申请费3120元，共计21084元，由中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行负担18009元，袁梅、蒋凡负担3075元。
原告中国工商银行股份有限公司杭州湖墅支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告袁梅、蒋凡于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 卜 亮
人民陪审员 郑仁孝
人民陪审员 赵文翼
二〇一七年一月二十日
书 记 员 谭一萍