江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第00965号
上诉人（原审被告）徐州泽成置业有限公司。送达地址：新沂市钟吾南路江苏铸石律师事务所马从志收转。
法定代表人杨春虎，该公司经理。
委托代理人马从志，江苏铸石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐州圣博宏康创意服务有限公司。
法定代表人王志宏，该公司董事长。
委托代理人曹英博，江苏金铎律师事务所律师。
委托代理人徐瑾，江苏金铎律师事务所律师。
上诉人徐州泽成置业有限公司（以下简称泽成公司）因与被上诉人徐州圣博宏康创意服务有限公司（以下简称徐州圣博公司）租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第1228号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人泽成公司的委托代理人马从志，被上诉人圣博宏康公司的委托代理人曹英博、徐瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2010年2月11日，徐州新田投资发展有限责任公司与上海圣博华康投资管理有限公司签订了租赁协议书，约定徐州新田投资发展有限责任公司将该公司所有的位于徐州市民主北路68号（原徐州针织总厂）出租给上海圣博华康投资管理有限公司，租赁期限为2010年2月11日至2025年2月10日。2010年4月12日上海华康圣博投资管理有限公司出具证明一份，证明徐州圣博公司系上海华康圣博投资管理有限公司的子公司，位于徐州市民主北路68号（原徐州针织总厂）文化产业园的一切往来均由徐州圣博公司负责。2011年6月20日徐州新田投资发展有限责任公司出具授权书，授权徐州圣博公司对位于徐州市民主北路68号楼房6幢楼经营并允许出租。
2010年6月29日，徐州圣博公司与泽成公司签订了创意68房屋租赁合同，约定徐州圣博公司将位于徐州市鼓楼区民主北路68号3号楼二、三层以及底楼进口出租给泽成公司，租赁期限为2010年10月1日至2015年9月30日，建筑面积约为1500平方米，月租金为70596元。同时约定该房屋租金12个月内不变，自第13个月起，租金价格按照第一年价格逐年递增3%；租金每季度支付一次，于每季度前5日支付，逾期支付的，每逾期一日，则需按照月租金的3%支付违约金，逾期不支付租金累计超一个月的可解除租赁合同。2010年11月12日，双方又签订了补充协议，约定租赁给泽成公司徐州市鼓楼区民主北路68号3号楼一层D1、D2、D3、D5，面积为482平方米，租金为每月29321元，将原合同租赁期限由5年延长至8年，即2010年12月1日至2018年11月30日。自2011年9月30日起，泽成公司未再向徐州圣博公司支付租金。
原审法院认为，（一）双方当事人达成的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，现徐州圣博公司已按约履行了自己交付出租标的物义务，泽成公司却未按照约定完全履行自己支付租金的义务。按照双方合同约定及徐州圣博公司自认的收到租金数额，至2013年10月25日法庭辩论终结时，泽成公司尚欠租金数额为2561037.46元，因此徐州圣博公司请求支付剩余租金的诉讼请求于法有据，予以支持。（二）关于违约金，双方约定每逾期一日按照月租金的3%作为违约金，系双方真实意思的表示，合法有效，现徐州圣博公司要求按同期银行贷款利率四倍计算至判决生效之日，并未超出按照合同约定计算的数额，且泽成公司亦未到庭抗辩，法院予以支持。（三）关于解除合同的诉讼请求，根据合同约定，逾期不支付租金累计超一个月的可解除租赁合同，现泽成公司不支付租金已超出一个月，因此徐州圣博公司的诉请于法有据，法院予以支持。泽成公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应缺席判决。遂判决：（一）徐州圣博公司与泽成公司于2010年6月29日签订的创意68房屋租赁合同及2010年11月12日签订的创意68租赁合同（补充）于2013年10月25日解除；（二）泽成公司于判决生效后十日内向徐州圣博公司一次性支付至2013年10月25日尚欠租金2561037.46元及违约金（违约金的计算方式为：从2011年9月27日起至2013年9月27日止，从每季度届满前的第4日起算，以欠付的下一季度租金数额为本金，按照同期银行贷款利率四倍计算至判决确定的履行之日止。）
上诉人泽成公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、本案双方当事人不是租赁合同的出租方和承租人，诉讼主体不适格。2010年6月29日及2011年11月12日的补充合同出租方均为王海军，承租方均为朱桂峰。2、本案的租赁合同为无效合同。出租人出租的房屋未经竣工验收便对外出租，出租方违法出租，租赁合同无效。
被上诉人徐州圣博公司答辩称，1、一审双方主体适格，租赁合同经双方签章认可，朱桂峰作为上诉人的主要股东，持上诉人的公章与被上诉人签订合同，又代理签订了补充合同。2、房屋未经竣工验收不是法律规定的合同无效的原因，且法律规定应当由上诉人承担消防验收合格的责任。且我公司已经主动承担了验收责任，并在一审开庭前验收合格。请求二审法院依法维持一审判决。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、双方当事人主体资格是否适格。2、合同效力如何认定。
二审期间上诉人提供的证据有：1、被上诉人泽成公司收取徐州泽盛餐饮企业管理有限公司税务发票复印件四张，证明租赁费是由徐州泽盛餐饮企业管理有限公司缴纳，房屋承租人为徐州泽盛餐饮企业管理有限公司。2、徐州泽盛餐饮企业管理有限公司法人营业执照，其所载明的泽盛公司住所地为徐州市民主北路68号，也证明该房屋是由泽盛公司租赁。3、徐州泽成公司法人营业执照，该公司住所地是在邳州市运河镇同盛国际广场，法定代表人为杨春虎，上诉人负责人为杨春虎，朱桂锋不是该公司负责人，不能代表该公司签订合同。4、朱桂锋2010年6月29日和被上诉人签订的租赁合同复印件，该租赁合同已载明承租方为徐州盛泽餐饮管理有限公司（拟定名称），证明朱桂锋租赁房屋是为拟成立的徐州泽盛餐饮管理有限公司租赁的。5、2011年12月6日徐州鼓楼公安分局消防大队处理决定书一份，证明所租赁房屋未经过消防验收，该房屋不符合对外出租条件。
被上诉人质证认为，1、根据法律规定，二审提交的证据应当符合法律规定的二审新证据，上诉人提交这一组证据不符合二审新证据的规定。2、证据的合法性有异议，缴费发票不能证明合同相对方由泽成公司改成泽盛公司，我公司的义务是交付合法房屋，至于上诉人房租支付的方式，法律没有明确规定，合同也无明确约定，只要是其合法履行义务的部分，其履行方式我公司不再追究；关于营业执照，真实性无异议，它与本案无关联性，我公司与上诉人合同签订后，我公司将合法标的物交付上诉人使用，上诉人转租或出借，与本案无直接关系；关于租赁合同复印件，真实性合法性关联性都有异议；关于处罚决定书，我公司将补充举证，证明我公司交付的标的物符合法律规定。
被上诉人提交的证据有：1、关于徐州创意68文化产业园1、2、5、7、8、4号楼局部改造装修消防验收合格的意见，由于上诉人相关人员对数字的迷信，认为3是不吉利的数字，其主动建议我公司将合同中签订的3号楼更名为7号楼，上诉人如果对该栋楼号有质疑，我们申请法院现场勘查并到徐州公安消防支队核实。2、2013年8月14日原一审开庭前我公司取得的建设工程消防验收意见书一份。证明消防经过验收。
上诉人质证认为，证据真实性无异议，这也证明被上诉人房屋用于出租时未经过消防验收，直到2013年8月14日才经过验收。
本院认为，1、关于本案当事人主体是否适格的问题。本案双方当事人在签订涉案租赁合同时，双方当事人均在该合同的承租人处加盖公章，应认定为本案双方当事人自愿签订了租赁合同。对于上诉人泽成公司辩称其公司虽然在该合同中盖章，但是其仅作为代理人进行盖章而不是合同主体的观点，与事实不符，本院不予支持。即使二审期间上诉人泽成公司提供了落款时间为2010年6月29日，签有朱桂峰名字的租赁合同复印件，但是庭审中被上诉人徐州圣博公司对此不予认可，故该证据无法证明上诉人并非涉案房屋承租人的事实。同时，被上诉人徐州圣博公司基于有房屋合法使用权的上海圣博华康投资管理有限公司的授权对涉案房屋进行了出租，符合法律规定，主体适格。至于上诉人从被上诉人租赁涉案房屋后交由案外人使用，还是自行使用均不违反法律规定及协议约定，租金交付方式亦无法证明房屋的承租人系案外人而非本案上诉人泽成公司。综上，上诉人主张租赁合同双方主体不适格证据不足，本院不予支持。
2、关于涉案租赁合同效力问题。房屋是否经过竣工验收，不影响该房屋的合法性及实际使用，租赁合同签订后，涉案房屋一直由上诉人使用。同时被上诉人亦提供证据证明其已经于2013年8月14日消防验收合格。上诉人上诉认为，因涉案房屋未经过竣工验收及消防验收故租赁合同无效的观点于法无据。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27288元，由上诉人徐州泽成置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 建
代理审判员 史善军
代理审判员 李 琳
二〇一四年五月八日
书 记 员 许 丽