新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民初32号
原告：新疆广汇房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市新华北路165号中信银行大厦30层。
法定代表人：杨铁军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：董飞，男，1979年9月23日出生，汉族，住乌鲁木齐市水磨沟区。
委托诉讼代理人：胡一，男，1995年3月24日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。
被告：新疆丹璐时尚百货有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市天山区新华北路139号。
法定代表人：谭德瑞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：翁旷杰，男，1967年7月4日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托诉讼代理人：张雪莲，新疆元正律师事务所律师。
原告新疆广汇房地产开发有限公司（以下简称广汇房产公司）与被告新疆丹璐时尚百货有限公司（以下简称丹璐百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广汇房产公司的委托诉讼代理人董飞、胡一，被告丹璐百货公司的委托诉讼代理人翁旷杰、张雪莲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告广汇房产公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2011年1月31日签订的《租赁合同》已于2017年9月25日解除，被告将租赁原告的位于乌鲁木齐市新疆大酒店扩建部分的物业返还给原告；2、请求判令被告立即支付租金及利息3944.19万元（前期欠款2711.81万元，2016年3月至2017年12月计22个月利息397.73万元、2017年9月至12月租金834.65万元），3、支付违约金1511.40428万元；4、被告给付欠缴水电、空调及物业费179.4814万元，合计：5635.07568万元。事实与理由：2011年1月31日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于乌鲁木齐市新疆大酒店扩建部分的物业出租给被告使用，租赁面积总计约40835.33平方米，租期20年。被告自2014年5月起持续出现严重拖欠各项费用情况，期间原告、新疆大酒店有限公司、新疆广汇物业管理有限公司、新疆广厦物业管理有限公司四方为维护友好，支持被告经营，与被告达成延期付款的《补充协议》。《补充协议》签订后，被告仍未按期履行支付义务。应被告要求，经充分协商于2017年4月22日再次签订《补充协议》，在该协议履行期间，被告再次违约未按照合同约定按时支付欠款。2017年9月13日原告向被告送达《催款通知书》，通知被告于2017年9月25日一次性支付，逾期原告将立即收回租赁场地。2017年9月27日，被告向原告出具承诺函，承诺如不能按照承诺函任何一条按时支付，则同意终止合同，平稳交接。被告再次失约，未按照承诺函履行还款义务，给原告的经营造成极大影响，双方已无继续履行的基础，请求法院支持原告的诉请。
被告丹璐百货公司辩称，1、原告主张2017年9月27日双方租赁合同已解除的理由不能成立。原、被告于2017年9月27日再次针对如何履行租赁费达成合意，被告的合作单位新疆欧乐商城有限公司的账户交由原告监管，原告每个月将当期当月租金全部划出，如有余额再划之前的欠款租金。该账户目前，所有的财务章、法人章还在原告处，直到2018年1月份，该账户所有款项均被原告扣划，我公司认为双方针对租赁合同如何履行、如何支付租金在2017年9月27日之后又达成了合意。原告陈述双方合同于2017年9月27日已解除的理由不能成立，应予以驳回。2、关于欠付的租赁费及利息、违约金等费用。该合同在履行过程中，双方针对租金的延期支付多次协商后达成合意，我公司对欠付租金及水电、空调及物业费179.4814万元的事实无异议，我公司认为原告主张给付利息及违约金不能成立，根据法律规定利息与违约金不能同时主张。综上，我公司经营商场前期投入资金近4亿元，收回资金1亿元。从2007年始，经营才慢慢开始盈利，且大部分出租给新疆欧乐商城有限公司用于经营，双方就租金问题也发生了诉讼。因此我公司与原告的租赁合同不能解除。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：涉案房屋的产权证书、2011年1月31日的《租赁合同》、2017年4月22日的《补充协议》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：广汇房产公司提交证据：1、2016年3月2日的《补充协议》，证明丹璐百货公司拖欠租金的事实。丹璐百货公司质证意见：对该份书证的真实性不予认可。本院认为该份书证是无法与原件核对的复印件，真实性不予确认。2、2017年9月13日广汇房产公司致丹璐百货公司《函》和2017年9月27日丹璐百货公司向广汇房产公司出具的《承诺函》，证明广汇房产公司向丹璐百货公司送达函件，明确告知丹璐百货公司如不能于2017年9月25日一次性支付欠付租金，广汇房产公司将收回场地，双方的租赁合同关系已于2017年9月25日解除。丹璐百货公司质证意见：对二份书证的真实性予以认可，对证明的问题不认可，2017年9月13日的《函》，是新疆欧乐商城有限公司的杨智闳签收的，广汇房产公司从未向丹璐百货公司发出过解除合同通知。2017年10月27日，双方协商将新疆欧乐商城有限公司的账户交与广汇房产公司监管，不能证明双方租赁合同于2017年9月25日解除的事实。本院对二份书证的真实性予以确认，对证明力待结合案件其他证据后予以确认。
丹璐百货公司提交证据：1、2017年10月《监管事项》、2017年10月26日《资金监管协议》。证明，双方当事人于2017年10月就租金支付问题达成了新的合意，由广汇房产公司监管丹璐百货公司合作单位新疆欧乐商城有限公司的账户，定期划取当月当期租金，如有余额则支付之前欠付租金。广汇房产公司质证意见：对书证的真实性认可，关联性不认可，认为监管协议是广汇房产公司与新疆欧乐商城有限公司之间签订的与丹璐百货公司无关。本院对该组书证的真实性予以确认，证明力待结合案件其他证据后予以确认。2、二份广汇公司给新疆欧乐商城有限公司员工的函。证明广汇房产公司强行与新疆欧乐商城有限公司员工建立劳动关系。广汇房产公司质证意见：书证的真实性认可，关联性不认可广汇房产公司接受了场地后，与有意愿签订劳动合同的员工进行的调查。本院对该组书证的真实性予以确认，关联性与本案无关，证明力不予确认。3、发票一组。证明双方之间租赁关系一直到2018年2月仍然存在，广汇房产公司主张的于2017年9月25日租赁合同解除不能成立。广汇房产公司质证意见：对发票的真实性予以认可，对证明的问题不认可，广汇房产公司出具给丹璐百货公司的发票，只是占用期间（即2017年9月25日之后）的占用费的发票，而非租金的发票。本院对该组发票的真实性予以确认，对丹璐百货公司证明其至2018年2月一直交纳房租的证明力予以确认，但是不能直接证明双方租赁合同一直在履行，对此证明力暂不予确认。4、视频二段。证明，2018年2月9日，广汇房产公司强行占有了丹璐百货公司承租的商场，不存在双方平稳交接的事实。广汇房产公司发表质证意见：对视频内容的真实性不予认可，对当天接受了出租场地的事实认可。本院认为，原告对视频内容的真实性不予确认，本院无法确认其真实性，对证明力不予确认。
经本院组织双方当事人对账。丹璐百货公司提交了欧乐商城和丹璐百货公司盖章的划款明细，证明，自2017年11月1日至2018年4月13日共划入广汇房产公司账内款项共计6,381,291.74元。广汇房产公司提交了广汇房产加盖公章的情况说明，也认可丹璐百货公司确定的划款总金额，但认为“自2017年9月25日至2017年12月25日共管账户划入广汇房产公司账内金额为3,378,240.36元，此款项是丹璐百货公司支付的前期拖欠的租金；2017年12月25日之后的划款金额是合同解除后丹璐百货公司支付的占用场地使用费的金额3,003,051.38元。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月22日，原告、新疆大酒店有限公司（以下简称新疆大酒店）（出租方）与被告（承租方）三方签订《租赁合同》，约定：三方均同意解除此日期前三方签订的所有买卖合同及相关协议，三方均认可所有买卖合同及相关补充协议内容不再有效。原告广汇房产公司同意将其坐落于乌鲁木齐市新华北路139号中天广场1-5楼商业物业，新疆大酒店扩建部分物业出租给承租方作商业经营。租赁物业范围包括：中天广场部分：一层为351.96平方米；二层为2631.65平方米；三层为3002.81平方米；四层为3390.69平方米；五层为3666.04平方米，合计面积13043.15平方米，扣除出租方使用的面积596.96平方米，实际面积为12446.19平方米。新疆大酒店扩建部分：负一层9144.02平方米；一层3120.94平方米；二层3578.62平方米；三层3571.97平方米；四层3538.47平方米；五层3539.28平方米；负一层东扩建部分1112.24平方米；负一层出地面出入口39.06平方米；负一层西侧新增宽度3.7米通道434.29平方米；原新疆大酒店负一层配电房301.25平方米；负二层货运电梯井9平方米，合计计租面积约28389.14平方米，最终计租面积以双方共同确认的测绘报告为准。总租赁面积为40835.33平方米。租赁期限自2010年3月1日起至2030年2月28日止，租赁期为20年。租金：租金为建筑面积每平方米每日1.1元人民币，自2010年3月1日至2014年2月28日每平方米每日1.1元人民币；2014年3月1日至2019年2月28日每平方米每日1.21元人民币；2019年3月1日至2022年2月28日每平方米每日1.331元人民币；2022年3月1日至2025年2月28日每平方米每日1.4641元人民币；2025年3月1日至2028年2月28日每平方米每日1.6105元人民币；2028年3月1日至2030年2月28日每平方米每日1.7716元人民币。违约责任的约定，在不影响出租方因承租方违反、不遵守、不履行本合同而向承租方行使任何起诉权利的前提下，…出租方有权在下列事件发生后的任何时间，合法地提前收回租赁物业或其任何部分，本合同亦随即解除，承租方应向出租方按本合同租赁期内总租金的20%予以赔偿。
2017年4月22日，广汇房产公司、新疆大酒店有限公司、新疆广汇物业管理有限公司、新疆广厦物业管理有限公司和丹璐百货公司签订《补充协议》一份，五方确认截止2017年4月25日，丹璐百货公司欠付自2016年3月至2017年4月25日的租金、物业服务费、广告费、电梯使用费合计27,118,125元，利息比例为年息8%，丹璐百货公司应分期支付，同时于2017年6月25日支付利息128,000元、2017年7月25日支付利息136,000元、2017年8月25日支付利息144,000元、2017年9月25日支付利息152,000元、2017年10月25日支付利息160,000元、2017年11月25日支付利息168,000元、2017年12月25日支付利息176,000元。如丹璐百货公司出现新的逾期付款等违约行为，其他四方当事人有权对租赁区随时采取停水、停电、限行等限制措施，直至丹璐百货公司全面纠正违约行为，或直至协议提前解除。2017年9月13日，广汇房产公司向丹璐百货公司致《函》一封，内容为：“致：丹璐时尚百货有限公司，根据2011年1月31日及2017年4月25日我司与贵司（丹璐百货公司）签订的《租赁合同》及《补充协议》之约定，贵司一直未履行给付义务，贵司的行为已构成根本违约。我司分别于2017年3月6日、2017年6月20日向贵司发出书面通知，并告知贵司如不按照约定支付，我司将解除租赁合同，现租赁合同已解除，贵司对解除合同未提出异议。合同解除后在规定时间内贵司仍未履行给付义务，严重损害了我司利益，我司现郑重通知贵司，请于2017年9月25日前将所欠款项及利息一次性支付给我司，如贵司不能按时支付，我司将立即收回贵司租赁场地，由此造成的一切后果均由贵司承担。”该函件由新疆欧乐商城有限公司的杨智闳签收。2017年9月27日，丹璐百货公司向广汇房产公司出具《承诺函》一份，内容为：“广汇房产公司，关于与贵方协商租金支付方案，我方特此承诺如下：1.应付贵方2017年8月、9月、10月当期租金共计5,259,902元，于2017年10月25日全部付清；2.按补充协议约定应付此前欠付贵方房租及利息6,720,000元（补充协议约定2017年6月-2017年10月的应付款）；3.应付2017年3月-8月空调费426,812元；2016年10月-2017年4月采暖费686,530元；以上2、3条合计7,833,342元于2017年12月25日前全部付清；4.11、12月当期租金及11、12月应付欠付租金我司承诺按补充协议约定时间、金额正常支付。上述任何一条我司若未按承诺时间支付，则我司同意终止合同，平稳交接。
2017年10月26日，丹璐百货公司（甲方）与新疆欧乐商城有限公司（以下简称欧乐商城、乙方）签订《资金监管协议》一份，约定，鉴于双方于2015年4月24日签订《房屋租赁合同》，甲方将位于乌鲁木齐市.17平方米物业出租给乙方，由乙方用于经营欧乐星城，双方经协商一致达成以下资金监管协议：1.乙方同意将财务印鉴及网银U盾、支票等全部交由甲方，由甲方安排将乙方财务交由广汇房产公司监管；2.在保证乙方正常经营的情况下，欧乐账户资金甲方可安排自行或由广汇方划拨，用于支付当期租金、前期欠款及利息等。
2018年2月3日、2月5日，广汇房产公司分别向欧乐星城员工出示函件，内容为：自2014年3月起丹璐百货长期严重欠付我司各类费用，截止2017年12月已达4808.06万元，严重违反合同约定。2017年9月13日我司向丹璐公司送达《催款通知书》基于丹璐公司仍未支付欠款，按照相关法律规定，双方合同已解除。基于上述原因，我司已明确将收回自持的商业物业部分，并自主经营该卖场。自2018年2月5日-2月7日止，我司已成立工作小组。如有再择业的意愿，与我方积极联络，签订劳务合同。同意签订劳动合同的员工可在2018年2月8日至3月8日期间带薪休假，工资照常发放，将于2月7日发放2018年1月工资，后期按照劳动合同约定，按时发放。2018年2月9日，广汇房产公司收回所有出租场地。
另查明，2017年9月27日，丹璐百货公司向广汇房产公司出具承诺函后，丹璐百货公司未向广汇房产公司支付欠付的租金。自2017年11月1日至2018年4月13日，欧乐商城陆续从其账户向广汇房产公司支付各项费用共计6,381,291.74元。另，丹璐百货公司认可拖欠广汇房产公司水电、空调、物业费共计1,794,814元。
本院认为，2011年1月，广汇房产公司与丹璐百货公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。庭审中，丹璐百货公司对欠付广汇房产公司租金的事实不持异议。本案根据双方当事人诉辩，归纳争议焦点为：1.涉案的《租赁合同》是否已经解除，广汇房产公司要求确认租赁合同已于2017年9月25日解除的依据；2.丹璐百货公司拖欠广汇房产公司租金及其他费用数额的确定。
关于争议焦点1，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该条规定了当事人可以在合同中约定，合同履行过程中出现某种情况，当事人一方或者双方有解除合同的权利。解除权可以在订立合同约定，也可以在履行合同的过程中约定；可以约定一方享有解除合同的权利，也可以约定双方享有解除合同的权利，当解除合同的条件出现时，享有解除权的当事人可以行使解除权解除合同，而不必再与对方当事人协商。本案中，双方当事人在2017年4月22日签订的补充协议内容中，确认了丹璐百货公司截止2017年4月25日拖欠广汇房产公司租金27,118,125元，并按照年息8%支付欠款利息的事实。同时，2017年9月27日，丹璐百货公司针对其拖欠广汇房产公司2017年8月、9月、10月租金，承诺于2017年10月25日全部付清，对此前欠付房租及利息承诺于2017年12月25日前全部付清，若任何一条未按承诺时间支付，丹璐百货公司同意终止合同，平稳交接。根据此承诺内容，本院可以认定，丹璐百货公司与广汇房产公司就租赁合同的解除附有条件，即：丹璐百货公司于2017年10月25日未将拖欠的8月、9月、10月共计5,259,902元的租金全部付清。经查实，丹璐百货公司未履行承诺内容，未按承诺在2017年10月25日付清租金，广汇房产公司解除涉案租赁合同的条件已成就，解除合同的条件成就之日当然是双方租赁合同解除之日，即：2017年10月25日是广汇房产公司与丹璐百货公司租赁合同实际解除之日，广汇房产公司无需再向丹璐百货公司发出解除合同的通知。广汇房产公司诉称涉案租赁合同已解除的理由成立，本院予以采信。丹璐百货公司称，广汇房产公司未发出解除合同通知，涉案租赁合同未解除的抗辩，无法律依据，本院不予采信。对于广汇房产公司主张涉案合同于2017年9月25日解除的请求。本院认为，广汇房产公司针对该主张向本院提交了2017年9月13日，其向丹璐百货公司发出的函件，该函件中，广汇房产公司称其于2017年3月6日及6月20日向丹璐百货公司发出书面解除合同通知，认为丹璐百货公司未在合理期内提出异议，涉案合同于2017年9月25日解除。因签收此函件的人员为欧乐商城人员，丹璐百货公司未直接收到此函件，不能视为广汇房产公司向丹璐百货公司发出了解除租赁合同的要求。因此，本院对广汇房产公司认为涉案租赁合同已于2017年9月25日解除的主张，不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已近履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”丹璐百货公司应当在租赁合同解除后向广汇房产公司返还承租的物业，因双方当事人均认可广汇房产公司已于2018年2月9日将出租的物业全部收回，且庭审后，广汇房产公司对此项诉讼请求申请撤回，本院予以准许。
关于丹璐百货公司拖欠广汇房产公司租金及其他费用数额的确定。1.丹璐百货公司对拖欠水电、空调及物业费1,794,814元未付的事实无异议，本院对广汇房产公司此项请求予以支持；2.⑴根据2017年4月22日双方签订的补充协议内容，可以确定丹璐百货公司拖欠广汇房产公司自2016年3月至2017年4月25日的租金2711.81万元，丹璐百货公司对事实予以认可。⑵对广汇房产公司主张的2017年9月至12月的租金834.65万元。因双方当事人于2017年10月25日解除租赁合同，因此丹璐百货公司应向广汇房产公司支付2017年9月至10月的租金为278.22万元，对广汇房产公司主张租金中的278.22万元予以支持，广汇房产公司主张的2017年10月至12月的租金实为占用使用费，因广汇房产公司未主张占用使用费，本院对该笔费用不作处理，广汇房产公司对此费用可另案向丹璐百货公司主张。以上丹璐百货公司欠付租金合计2990.03万元，欧乐商城自2017年11月起替丹璐百货公司向广汇房产公司支付租金6,381,291.74元，至今丹璐百货公司尚欠租金为23,519,008.26元。⑶对广汇房产公司主张的利息损失397.73万元。本院认为，2017年4月22日，双方当事人对丹璐百货公司前期欠付租金的利息约定了计息标准，按此标准确定了利息金额，该补充协议中的此项内容是双方对丹璐百货公司欠款的结算行为，丹璐百货公司应当按照补充协议的约定内容向广汇房产公司支付欠2711.81万元租金产生的利息，即：2017年6月25日支付利息128,000元、2017年7月25日支付利息136,000元、2017年8月25日支付利息144,000元、2017年9月25日支付利息152,000元、2017年10月25日支付利息160,000元、2017年11月25日支付利息168,000元、2017年12月25日支付利息176,000元，上述利息合计1,064,000元。本院对广汇房产公司主张利息中的1,064,000元予以支持。⑷广汇房产公司主张违约金15,114,042.8元。本院认为，丹璐百货公司未按照合同约定履行给付租金的合同义务，构成违约，应当承担支付违约金的违约责任。根据租赁合同约定合同提前解除，丹璐百货公司存在违约行为应向广汇房产公司按本合同租赁期内总租金的20%予以赔偿。因租赁合同约定的租赁期为20年，实际履行7年，若按照此约定以20年租金为基数计算违约金存在显失公平的情形，本院酌情以广汇房产公司实际损失为基础，以欠付租金23,519,008.26元为基数的20%即4,703,801.65元支持广汇房产公司的违约金主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
一、原告新疆广汇房地产开发有限公司与被告新疆丹璐时尚百货有限公司于2011年1月签订的《租赁合同》于2017年10月25日解除；
二、被告新疆丹璐时尚百货有限公司于本判决生效之日起十日内向原告新疆广汇房地产开发有限公司支付租金23,519,008.26元；
三、被告新疆丹璐时尚百货有限公司于本判决生效之日起十日内向原告新疆广汇房地产开发有限公司支付租金利息1,064,000元；
四、被告新疆丹璐时尚百货有限公司于本判决生效之日起十日内向原告新疆广汇房地产开发有限公司支付违约金4,703,801.65元；
五、被告新疆丹璐时尚百货有限公司于本判决生效之日起十日内向原告新疆广汇房地产开发有限公司支付水电、空调及物业费1,794,814元。
上述丹璐百货公司应给付广汇房产公司款项合计31,081,623.91元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼请求标的56,350,756.8元，核定给付金额为31,081,623.91元，占请求标的的55.16%，应收案件受理费323,553.78元（广汇房产公司已预交），由广汇房产公司承担44.84%即145,081.51元，由丹璐百货公司承担55.16%即178,472.27元；保全费5,000元（广汇房产公司已预交），由丹璐百货公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。
审 判 长 董慧
审 判 员 徐岚
人民陪审员 马军
二〇一八年十一月二十日
书 记 员 焦玉