苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏0507民初540号
原告：刘道君,男,1973年8月9日出生,汉族,住安徽省霍邱县。
原告：戚志林,女,1974年9月20日出生,汉族,住安徽省霍邱县。
两原告共同委托诉讼代理人：舒霞，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被告：苏州圆融房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州高铁新城南天成路58号。
法定代表人：张立刚，执行董事。
委托诉讼代理人：潘晓辉、汪洪，江苏益友天元律师事务所律师。
原告刘道君、戚志林与被告苏州圆融房地产开发有限公司（下称圆融公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序于2018年7月13日公开开庭进行了审理。原告刘道君及两原告共同委托诉讼代理人舒霞，被告圆融公司的委托诉讼代理人潘晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘道君、戚志林向本院提起诉讼，请求判令：1、被告圆融公司在苏州高铁圆融新生活广场楼顶建设空中花园平台；2、被告圆融公司赔偿损失217202.5元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，刘道君、戚志林明确违约金217202.5元系按照房屋价款的30%计算。事实和理由：2015年，原、被告签订《苏州市商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于相城区。在合同签署之前，被告通过网站、楼盘模型等方式宣称开发的上述房产含楼顶“空中花园”平台。正是基于对被告承诺的信赖，原告与被告签署了上述购房合同。但交房后，被告原先宣传的“空中花园”却安装了大量通风设备等设施。被告的严重违约行为不仅使原告的预期利益落空，同时也给原告的合法权益造成严重损失。原告因与被告协商未果，故诉至法院，请求判如所请。
被告圆融公司辩称，1、答辩人在高铁新城圆融新生活广场的裙房楼顶建造有约3158平方米的空中花园平台区域可供业主使用，且该工程已经竣工验收合格并已交付使用。2、答辩人已按照《苏州市商品房买卖合同》交付了符合约定的房屋，并不存在违约。在《苏州市商品房买卖合同》之外，双方间不存在任何其他的约定。刘道君、戚志林主张的损失毫无依据。3、根据《苏州市商品房买卖合同》补充协议第18条第7项约定：“双方对房屋的约定以本合同的内容为准，在合同外的如广告、楼书、样板房、模型以及销售现场，不作为双方交付标准或交易条件，买受人已经确认并接受，并且不作为本合同附件。”第19条约定：“此前双方达成协议的任何书面或口头的约定或本合同主文与本协议不一致的，以本协议为准。”由于房地产广告、楼盘模型等，其本身性质在法律上常规都定性为“要约邀请”，其内容通常只涉及对房地产项目的大致宣传、概念性介绍，不能细化到房地产项目的每个细节，最终的具体交付标准，只能以双方的合同约定为准。此外，根据《苏州市商品房买卖合同》补充协议第一条约定，答辩人也已在补充协议中明确告知了刘道君、戚志林在屋顶会存在设备，以及本项目与商业综合体相邻将区别于纯住宅小区。因此，刘道君、戚志林现认为应以宣传资料、模型所体现的屋顶状态来作为房屋交付标准，如交付不一致就属于违约的观点，缺乏法律和合同依据，无法成立。综上所述，答辩人恳请法院依法驳回刘道君、戚志林的全部诉讼请求。
经审理查明：2015年2月1日，刘道君、戚志林认购圆融公司开发的圆融新生活广场5幢1003室房屋，并签订认购协议书。之后，圆融公司（出卖人）与刘道君、戚志林（买受人）签订编号为苏房商相合同201502280186的《苏州市商品房买卖合同》一份，约定由买受人向出卖人购买苏州市相城区高铁新城南天成路111号圆融新生活广场5幢1003室商品房，建筑面积95.44平方米，总价款暂定760209元，交付时间为2016年8月31日。合同第八部分出卖人承诺第二十七条（销售广告）约定，出卖人确认在签署本合同前由出卖人、出卖人委托的房地产中介机构所发布或提供的广告、售楼书等房地产广告和宣传资料所明示的并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的事项作为本合同条款，出卖人予以履行。第三十四条（违约责任）约定，在本合同履行过程中，买卖双方应按照合同约定履行义务，任何违反合同的行为，都应承担违约责任。违约方应根据本合同约定或者《中华人民共和国合同法》等我国法律法规的规定承担违约责任。附件5合同补充协议第一条第2款约定，裙楼商业中央空调外机位于设备层屋顶，距离住宅3#东侧有一定距离，但可能有一定噪音；第3款约定，本楼盘合同商业综合体相邻或相连，所以区别于一般的纯住宅小区，商业综合体本身固有的特点可能对于住宅购房者有一定或好或坏的影响，请购房者在购房前自行选择，一旦签订购意向书或合同后，不得以不了解为由主张出卖人违约而要求出卖人退房或给予任何补偿。第十八条第7款约定，双方对房屋的约定以本合同的内容为准，在合同外的如广告、楼书、样板房、模型以及销售现场，不作为双方交付标准或交易条件，买受人已经确认并接受，并且不作为本合同附件。第十九条约定，双方在此确认本合同以及本协议为双方充分协商后的意思表示，双方自愿接受并自愿履行。对于条文的意思出卖人已经向买受人予以必要的说明和解释。此前双方达成协议的任何书面或口头的约定或本合同主文与本协议不一致的，以本协议为准。合同还对其他事项作了约定，并由双方签字盖章。刘道君、戚志林支付了购房款760209元，圆融公司于2016年8月26日向刘道君、戚志林交付了案涉房屋并办理了移交确认手续。刘道君、戚志林于2016年12月23日取得了案涉房屋的不动产权属证书。
2017年11月23日，经苏州圆融房地产开发公司委托，苏州市测绘院有限责任公司针对高铁新城圆融广场屋顶花园景观绿化面积出具《测绘项目技术说明书》，载明根据委托方指定范围实测景观绿化，面积为3158.55平方米。
审理中，本院询问刘道君、戚志林所主张的空中花园的概念、标准、范围，刘道君、戚志林回答称：平台有绿化的地方叫空中花园，要求以售楼处模型显示平台的绿色区域建造，对于绿色区域的总面积不清楚。
以上事实，有当事人提供的认购协议书、《苏州市商品房买卖合同》、发票、移交确认书、不动产权属证书、《测绘项目技术说明书》及当事人陈述等予以佐证，本院予以确认。
刘道君、戚志林认为，圆融公司销售案涉房屋时，在广告宣传及楼盘介绍中承诺有3000平方米的空中花园。虽然该承诺未载入房屋买卖合同，但该宣传范围广、时间持久，对于购房人决定是否买房具有重大影响，应视为要约，对圆融公司具有约束力。刘道君、戚志林在实际收房后发现平台上摆放了机器设备，圆融公司未按约履行建造空中花园的合同义务，应当承担违约责任。圆融公司虽提供测绘报告，但该测绘报告是圆融公司单方委托，单位资质、人员资质、有无勘察不明，业主并未参与，不予认可。为此举证：1、微信公众号三益sunyat的宣传文章截屏打印件，发布时间为2015年8月20日，内容为对苏州高铁新城圆融广场的介绍，第5页提及“特别设计了3000平空中花园平台”，所展示照片显示平台上的绿色部分即应是空中花园的具体范围，“三益中国”是受圆融公司委托宣传销售楼盘，该宣传对于房屋价格有影响，最终获益为圆融公司，圆融公司应承担责任。证据2、照片若干，包括开盘时售楼处的模型图片、之后售楼处的模型图片对比，网页宣传的楼盘概况与实际平台现状对比，宣传照片的绿色范围都应当为圆融公司承诺建造的空中花园范围，而通过对比明显发现，圆融公司对模型进行了修改，将绿色面积部分减少，同时，实际平台的绿化范围也比宣传照片显示的绿色范围减少很多。证据3、微信聊天记录截屏打印件，证明很多业主在微信群里反映圆融公司未按约建造空中花园。证据4、录音及整理资料一份，是圆融公司销售人员刘豹与业主王广宝在2016年8月28日的通话录音，证明当时圆融公司销售人员承诺经开发商认可有空中花园。证据5、视频一段，证明现在平台上摆放了机器设备，并无空中花园。
经质证，圆融公司认为，证据1为复印件，真实性不予认可。即使真实，该资料也仅为高铁圆融项目的概念设计公司即“三益中国”制作，目的是为展示其参与过该项目的设计，“三益中国”并非圆融公司的销售代理公司，也非该项目的开发商，其发布的广告不属于开发商要约邀请或者要约，不能作为出卖人就房屋及相关设施的说明或承诺，而且，该文章发布时间在双方签订购房合同之后。再退一步说，圆融公司实际交付的空中花园也已经满足3000平方米的要求。对证据2中编辑过的照片和标注有“三益中国”的照片不予认可，对于客观现场的照片予以认可，但证明目的不予认可。模型在房地产交易过程中属于公知的概念性宣传，只能展示房屋大致结构，不能展示房屋所有细节，且展示的是静态状况。圆融公司没有在模型中展示整个屋顶都是空中花园结构，没有承诺屋顶没有任何设备和管道存在，也没有明确承诺绿色就是空中花园的概念，所以，模型同样不应属于出卖人就房屋及相关设备做的说明和承诺，不属于合同组成部分。对证据3不予认可，无法达到证明目的。对证据4真实性不予认可，刘道君、戚志林要以此作为证据，应当符合证人证言的形式，申请刘豹作为证人到庭陈述。仅从录音内容判断，证明目的也不予认可。对证据5证明目的不予认可，从双方提交照片均可看出，平台上存在空中花园结构。
圆融公司为证明其主张，举证其他综合体照片若干，证明商业综合体因存在餐饮排放、消防系统、中央空调系统等，屋顶存在设备、管道是常态，是商业综合体的经营模式的固有特点。
经质证，刘道君、戚志林认为，放置空调外机与空中花园不冲突，但应对机器设备进行遮掩。补充协议中仅明确住宅3#附近有空调外机，那么其他地方未告知的就不应当摆放。而补充条款对于商业综合体的影响也未明确说明，也不足以起到提醒义务。既然商业综合体的固有特点导致无法建造空中花园的，圆融公司承诺属于欺诈。
本院认为：刘道君、戚志林与圆融公司签订的《苏州市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案为合同纠纷，争议焦点为刘道君、戚志林要求圆融公司按照销售模型显示的绿色范围建造3000平方米空中花园是否合法有据。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，《苏州市商品房买卖合同》对于建造空中花园并无明确约定。刘道君、戚志林主张“三益中国”与圆融公司之间为委托销售关系，但未提供依据证实，刘道君、戚志林认为三益sunyat公众号发布文章载明的“特别设计了3000平空中花园平台”应当视为圆融公司的要约缺乏依据。刘道君、戚志林另认为应以圆融公司售楼处的模型显示平台的绿色区域建造空中花园。对此，本院认为，房地产售楼处的沙盘模型的主要功能在于对外展示房屋的坐落、外貌、环境等基本概况，对买受人了解楼盘起到参考作用，一般不应以此直接认定为房屋交付标准。况且，双方在合同补充协议中亦明确约定“双方对房屋的约定以本合同的内容为准，在合同外的如广告、楼书、样板房、模型以及销售现场，不作为双方交付标准或交易条件，买受人已经确认并接受，并且不作为本合同附件”，现刘道君、戚志林主张以售楼处模型显示的平台绿色区域建造空中花园依据不足，本院不予认定。刘道君、戚志林提供的其他证据也不足以证实圆融公司在宣传销售过程中对建造空中花园作出了明确的说明和允诺，因此，其主张建造空中花园为圆融公司应当履行的合同义务，缺乏充分依据。退一步说，刘道君、戚志林要求圆融公司建造3000平方米的空中花园，并认为平台有绿化的地方叫空中花园，并未明确绿化的具体品种、大小等属性，也未明确绿化的具体座落位置及范围。现圆融公司亦举证证明平台经实测景观绿化面积达到了3000平方米。刘道君、戚志林也未举证证实圆融公司曾就绿化景观区域范围作出了明确而具体的承诺，应当认为圆融公司已经向刘道君、戚志林提供了3000平方米的空中花园。刘道君、戚志林另主张圆融公司赔偿房屋价款30%的违约损失即217202.5元，该项主张缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，刘道君、戚志林要求圆融公司建设空中花园平台并赔偿损失的诉讼请求，本院均不支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘道君、戚志林的全部诉讼请求。
本案案件受理费减半收取为2279元，由原告刘道君、戚志林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
代理审判员 候佳芸
二〇一八年八月十三日
书 记 员 陆锦枫