云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0128民初1135号
原告xxx（以下简称日盛公司）。统一社会信用代码：xxxc。
住所：xxxxx。
法定代表人梅宜倩，经理。
委托代理人龙志彪，云南法研律师事务所律师。特别授权代理。
被告xx，x，xx年x月x日生，x族，云南省禄劝县人，住xxxx。公民身份号码：xxxx。
原告日盛公司诉被告刘恩频物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月8日受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员张金鸿独任审判，于同年8月30日公开开庭进行审理。原告日盛公司的委托代理人龙志彪，被告刘恩频到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年4月8日，原告与被告居住的禄劝龙溪苑小区业主委员会签订了《龙溪苑物业委托服务合同》，约定由原告对禄劝县禄武路“龙溪苑”商住小区进行物业服务。双方约定，日盛公司负责向业主和物业使用人收取物业服务费、代收垃圾清运费等。被告住房面积为133.9㎡，车库面积18.67㎡。被告2012、2013、2014年度未交纳费用。原告请求判决被告支付物业服务费2746.26元及滞纳金9021.46元、原告垫付的垃圾清运费216元，共11911.72元，并承担本案诉讼费用。
被告辩称：原告的计算方式按合同属实。2013年，原告未公示、未经小区业主同意情况下，将小区业主绿化带改建成车位减少小区绿化面积。改建车位出租所收取的租金应为小区业主共同所有，不应由物管公司自行开支使用。公司按合同约定收取滞纳金，该合同未公布给业主，业主对相关规定不知情，属霸王条款。小区所收取的车位租金应按物管公司计收滞纳金的标准计算给小区业主。公司未尽相应管理、服务责任。请求驳回原告的诉讼请求。
原告对其主张，向本院提交下列证据证明：1、内资企业登记基本情况表。证明原告的基本情况。2、龙溪苑物业委托合同。证明原告与龙溪苑小区业主委员会签订合同。3、龙溪苑2012年至2014年公共维护支出列表、结算书。证明费用的开支及结算。4、龙溪苑数字监控系统施工合同书、数字闭路电视监控系统报价表、收款收据。证明2012年10月21日，禄劝日盛物业管理有限公司与昆明比澳特科技有限责任公司签订合同，对小区数字电视闭路监控系统进行安装的事实。5、“龙溪苑”数字监控系统工程施工合同书、门禁系统报价清单、收款收据、发票。证明原告入住禄劝龙溪苑小区后在小区内安装了门禁管理系统的事实。6、关于清洗龙溪苑小区屋面水池的协议，清洗、消毒水池付款发票，龙溪苑小区下水管道疏通付款领条，龙溪苑小区垃圾清运费收费收据，龙溪苑小区购买草籽、树苗收费收据，龙溪苑小区更换小区板凳、单元楼锁、更换声控开关、节能灯、灯炮的付款证明。证明原告入住龙溪苑小区后，定时清洗屋面水池、疏通下水主管道、清运垃圾并付费，购买草籽、树苗绿化小区，更换小区板凳、单元楼锁、声控开关、节能灯，电灯泡的事实。7、龙溪苑小区水费、电费发票。证明原告向水电公司交付的水电费单价。8、改建龙溪苑小区停车位申请、龙溪苑小区车位设计说明和做法、改建龙溪苑小区部分停车位的请求、龙溪苑小区同意改造部分绿化带作车位签名花名册、禄劝县龙溪苑小区停车位改造工程量预算书、龙溪苑小区2012年至2014年车位费收取情况公示表。证明原告改造龙溪苑小区车位是应业主委员会同意和报禄劝县住房和城乡建设管理局批准，制作了工程量预算书，并对2012年至2014年车位费收取情况进行公示的事实。9、协议书、移交清单、工资表。证明原告对龙溪苑小区的物业服务期限至2014年12月31日的事实。10、收费收据。证明被告所欠的物管费为2746.26元、垃圾清运费216元，共2962.26元。
被告经质证后对原告提交的第1、4、5、7、8、9、10号证据认可，对第2号证据中认为只有两个人签字，不认可，对第3号证据不认可，对第6号证据未达到半年清洗一次的要求。
被告对其答辩理由提交下列证据证明：1、照片。证明改建后的车位、泥水横流。2、照片。证明消防通道长期停放车辆。3、照片。证明小区内路灯损坏、长期无人修复、路灯长期不亮。4、照片。证明楼道内堆放杂物。5、照片。证明楼道内电灯长期熄灭、出入不便。6、照片。证明墙面污物附着。7、照片。证明小区楼顶塔建建筑物。8、照片。证明小区3幢下水道损坏、长期污水横流。9、照片。证明小区花坛内的杂物、小区大门口长期粪水直流。10、照片。小区楼房外墙、污物随着。11、照片。证明透迹斑斑的液化气设施。12、照片。证明小区车库门口、下水管道长期损坏、无人修复。13、照片。证明小区楼道内配电箱、长年对外开放、配电线路外露。
原告经质证后对被告提交的证据不认可。
本院认为，原告提交的全部证据符合证据的三性，本院予以采信。被告提交的证据来源不合法、不能证明其待证事实，本院不予采纳。
经审理，本院确认下列法律事实：2012年4月8日，原告与被告居住的禄劝龙溪苑小区业主委员会签订了《龙溪苑物业委托服务合同》，约定由原告对禄劝县禄武路“龙溪苑”商住小区进行物业服务。双方约定，日盛公司负责向业主和物业使用人收取物业服务费、代收水电费、代收垃圾清运费等。住宅物业费的收费标准为商铺0.6元/㎡/月，一、二幢住宅0.4元/㎡/月，其他住宅0.5元/㎡/月。物业服务费于每年度1-3月份的时限内一次性交纳，逾期至4月仍未交纳的按每日3‰收取滞纳金。代收水、电费每季度1-15日前收交一次，逾期未交户加收1元/天滞纳金。垃圾清运费按城区环卫的收费标准收取，住户每年72元，商铺每年120元。被告住房面积133.9㎡，车库面积为18.67㎡，2012年度、2013年度、2014年度物业管理费应交2746.26元、垃圾清运费216元。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，龙溪苑小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，是合法有效的合同，对龙溪苑小区的业主具有约束力。被告系龙溪苑小区的业主，与原告间存在物业服务合同的法律关系。现原告已按合同约定，提供了合同约定的管理服务。被告就应按合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。2012年至2014年度，原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系，因此，原告要求被告支付物业管理费、垃圾清运费有合同依据和事实依据。故原告要求被告支付所欠物业管理费2746.26元及垫付的垃圾清运费216元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张逾期交纳物业费的滞纳金，虽然合同中约定逾期未交纳的按每日3‰收取滞纳金。但鉴于本案原、被告双方并未签订物业委托服务合同，双方之间的事实物业服务行为并不等同于书面合同权利义务的延续，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方之间并无书面约定，缺乏事实依据，本院不予支持。对于被告认为原告未履行管理义务的意见，因其提交的证据不充分，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第六十七条之规定，判决如下：
一、被告刘恩频应于本判决生效之日起十日内给付原告昆明日盛物业服务有限公司物业管理费2746.26元、垃圾清运费216元，共2962.26元。
二、驳回原告昆明日盛物业服务有限公司的其余诉讼请求。
若有金钱给付义务的当事人未按本判决规定的期限履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费98元，减半收取49元，由被告刘恩频负担。
本判决为一审终审。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。
审判员 张金鸿
二〇一六年八月三十一日
书记员 李明芮