北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终3122号
上诉人（原审被告）：北京都市资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区亮马桥路甲40号1幢9层901内01室。
法定代表人：何鑫，董事长。
委托诉讼代理人：雷爱民，北京市安和利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐丹丹，北京市安和利律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：君海时代投资有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街2号20层05A号。
法定代表人：陈剑鸣，董事长。
委托诉讼代理人：何国发，北京市欧亚律师事务所律师。
原审被告：北京市金通世纪房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区西统路8号西田各庄镇政府办公楼508室-288。
法定代表人：赵刚，执行董事。
委托诉讼代理人：邱嘉煜，北京深石律师事务所律师。
上诉人北京都市资产管理有限公司（以下简称都市公司）因与被上诉人君海时代投资有限公司（以下简称君海公司）、原审被告北京市金通世纪房地产开发有限公司（以下简称金通公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初54910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人都市公司的委托诉讼代理人徐丹丹、雷爱民，被上诉人君海公司的委托诉讼代理人何国发、原审被告金通公司的委托诉讼代理人邱嘉煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
都市公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回君海公司的诉讼请求或裁定驳回起诉；一、二审案件受理费由君海公司负担。事实和理由：涉案房屋已经抵押给案外人苏中建设公司，本案的审理结果直接影响抵押权人的抵押权，故本案应当追加抵押权人苏中建设公司作为当事人参加诉讼，一审未追加属程序违法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条以及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第八条的规定，无论出卖人是否明知而故意抵押，均应按照抵押权优先原则驳回君海公司的起诉。君海公司主张合同无效，必须以其与金通公司真正成立房屋买卖合同关系，且有效履行为前提，而且要否定抵押权人的抵押权，本案中，君海公司没有通知金通公司购买哪一套房屋的意思表示，缺少合同基本要件；即使双方签订购房意向书，没有针对每一套房屋签订《房屋买卖合同》不直接成立合同关系；双方不签订《房屋买卖合同》就无法网签，无法办理过户登记，因此君海公司与金通公司之间不是房屋买卖合同关系，而仅是代理销售关系，君海公司没有权利要求确认本案合同无效。都市公司是善意购买人，已合法取得涉案房屋所有权，与金通公司不具有任何恶意串通行为，一审法院在君海公司未提供直接证据证明金通公司与都市公司之间恶意串通、且无其他确切证据佐证的情况下，仅凭主观臆断便认定金通公司与都市公司的交易符合恶意串通的情形，作出确认金通公司与都市公司之间房屋买卖合同无效的结论，缺乏事实和法律依据。
君海公司辩称，同意一审判决，请求驳回上诉人的上诉请求。一审审判程序合法，不存在违反程序问题。关于追加第三人问题，第三人从本案来说属于无独立请求权的第三人，所以是否参加诉讼法院是有权决定的，因为其不存在实体责任。本案一审审理的确认合同无效纠纷自然要审查到君海公司跟金通公司合同效力的问题，所以从这个角度讲没有必要就与金通公司的协议再进行诉讼。关于优先权的问题，都市公司所谓抵押权优先的理由不能成立，本案事实清楚，抵押权成立于君海公司跟金通公司房屋买卖关系成立后，金通公司已经将房屋交付给了君海公司，并且明确约定君海公司对房屋具有所有权和处置权。这种情况下还跟都市公司签订合同，都市公司再把房屋抵押出去，金通公司跟都市公司签订合同的时候前提就错了，所以抵押权就是无效的。君海公司对19套房屋都有所有权和处置权。关于网签的问题，君海公司与金通公司签合同之后还没有办理网签，签订合同之后房屋验收还没有通过，也就没有取得房产证。房产证没有取得就没有办法办各户产权证，所以这个事情就拖下来了，但这并不影响合同效力。君海公司一审提交的证据1、2、4、5都能清楚证明君海公司与金通公司的房屋买卖关系，涉案房屋交给金通公司开发之后再交给北京六宇科贸有限责任公司（以下简称六宇公司），但六宇公司与君海公司是一回事，后来六宇公司注销了，就把权益转给了君海公司，所以并非代理合同关系而是典型的房屋买卖合同，但与一般的买卖合同是有所区别的。君海公司就自己留了五套房子，剩下的都卖了，这个事实金通公司非常清楚。君海公司跟金通公司就是买卖关系，所有房屋买卖金通公司都是清楚的，没有交付购房款是因为合同有明确规定，办理完房产证之后再交付购房款，所以没有交购房款不能否认买卖关系。
金通公司辩称，同意都市公司的上诉意见，支持都市公司的上诉请求。一审未追加抵押权人进入诉讼属程序违法。君海公司与金通公司是居间销售关系，双方之间不是房屋买卖合同关系，金通公司将房屋收回并卖给都市公司不损害任何人的利益，应当得到法律的保护。
君海公司向一审法院起诉请求：要求确认都市公司与金通公司签订的编号为517531的《商品房买卖合同》无效。
一审法院认定事实：2001年7月26日，金通公司（甲方）和六宇公司（乙方）签订《商品房买卖协议书》及附件，约定：六宇公司有意购买和平苑项目58套房屋，并将购买的房屋分配给其职工作居住之用，总建筑面积6876.18平方米，根据每平方米9930元的单价计算，合同价款总计68280467元。合同总价款的付款方式采取六宇公司支付20%的首付款13656093元人民币，剩余80%的款项由六宇公司指定的其职工个人向银行办理按揭贷款。为配合六宇公司职工办理按揭贷款，金通公司同意应当由六宇公司支付的购房款中20%的首付款由金通公司代为垫付，并六宇公司和／或六宇公司指定的六宇公司职工个人开具购房发票。该款项作为六宇公司对于金通公司欠款，在本合同签订之日起二年之内向金通公司偿还完毕。在金通公司向六宇公司和/或六宇公司的职工出具购房发票后，六宇公司和/或由六宇公司要求其职工出具书面文件，说明该款项未支付，并承诺在两年之内偿还的事实。金通公司同意代六宇公司职工办理银行按揭贷款手续，但是六宇公司应当确保六宇公司能按照金通公司、按揭银行和按揭审查律师事务所的要求准备、签署有关文件、资料和费用，并根据金通公司的通知随时到北京市房屋土地管路部门、律师事务所和贷款银行办理有关贷款手续。上述20%首付款，作为六宇公司对金通公司的欠款，该款项在上述房屋办理产权证，六宇公司并按期归还银行按揭款后，金通公司即可确认该款项已全部还清。
2007年10月30日，君海公司（甲方）和六宇公司（乙方）签订《商品房权益转让协议书》，约定：一、六宇公司与金通公司在2001年7月25日签订了“商品房买卖协议书”及“商品房买卖协议书附件”，合法拥有了附件：“已交付房屋清单”中所列房屋的所有权和处置权。二、君海公司经与金通公司确认，承认六宇公司具有上述第一款规定的权益。三、六宇公司因各种客观原因，愿将“已交付房屋清单”中所列房屋的所有权和处置权无偿转让给君海公司，并不要求任何附带条件，同时不承担移交后发生的任何问题的责任。四、在转让本协议项下所有房屋的权益的同时，所涉及到的债权、债务、争议等均由君海公司全权处置，因处置遗留问题而产生的一切后果亦由君海公司承担，六宇公司无条件放弃一切权益和责任。五、本协议项下房屋权益的转让，不涉及房屋的过户、转卖、抵押等任何其他形态的发生，任何从本协议签订之后所产生的房屋产权变更、形态变化均由君海公司全权处置，因此而产生的费用、收益也均由君海公司处置。
2007年12月1日，金通公司向君海公司出具《授权委托书》，载明：确认君海公司为涉案房屋的唯一全权代理销售商，并承诺无论涉案房屋的最终买受人是否为君海公司的职工，均保证在2008年12月31日之前将105室的房地产证办至实际买受人名下，该授权委托书有效期至2009年6月30日止。金通公司认可证据的真实性，称该证据证明了我公司与君海公司是委托销售、居间法律关系，君海公司承诺把房屋卖给个人，此后君海公司没有通知我公司房屋情况，没有通知我公司有人付款签订合同，君海公司更没有告知我公司其要购买涉案房屋这一重大法律关系的转折，双方没有就该问题达成合意。君海公司是居间销售人，而不是房屋的买受人。都市公司则称，真实性无法核实，从内容看，君海公司是代理销售方，有效期是2009年6月30日，我公司在2010年办理过户时，君海公司代理权已经不存在了，我公司取得房屋所有权是合法的。
2007年12月20日，君海公司（乙方）与金通公司（甲方）签订《商品房转让续签协议书》，约定：一、本合同项下房屋所在的“和平苑”项目位于北京市朝阳区小黄庄路和平西苑乙5号院，项目已取得合法建设和销售依据，已于2001年7月25日之后陆续交付六宇公司共计19套房屋，房屋房号见附件二“已交付房屋清单”。二、双方确认该19套房屋乙方已受让于六宇公司，具备所有权与处置权，甲方同意乙方按照本合同约定处置全部房屋。四、为配合甲方办妥该楼全部房屋房产证的手续，乙方同意按照甲方的要求在2008年2月15日之前将原六宇公司职工名下房屋的退房手续办理完毕，但该手续不得影响乙方对该19套房屋的合法权益，如办理该手续发生足以影响乙方合法权益的事项，该手续无效，且乙方有权不予配合。五、由于乙方没有按原协议缴纳房屋按揭费，至2007年12月1日已由甲方代交了房屋按揭费。对此，乙方认可并同意至2008年12月31日之前，待甲方办妥全部房产手续，并申领到正式的房产证后还清甲方代缴的全部房屋按揭费，19套房屋的按揭费计算时间自每套房屋按揭款发放之日至2007年12月31日止。在甲方已办妥购房手续和房产证，而乙方未能在2008年12月31日前交清全部房款（包括按揭费和装修借款），每延误一天按乙方应还房款（包括按揭费和装修借款）总额的1%月息予以罚款，直至全部还清为止；如乙方在2009年6月30日前仍未能交清全部房款（包括按揭费和装修借款），甲方有权收回未出售（即未交清房款、按揭费和装修借款的）房屋。后附包含涉案房屋在内的列有19条房屋的《已交付房屋清单》，经君海公司和金通公司签章。
2010年4月27日，涉案房屋登记在都市公司名下。
就都市公司、金通公司之间的合同关系，君海公司提交金通公司（出卖人）与都市公司（买受人）签订的《商品房买卖合同》一份，其中约定：都市公司向金通公司购买涉案房屋，总金额629530元，都市公司一次性付款。金通公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由金通公司提供的资料报产权登记机关备案。如因金通公司的责任，都市公司不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意都市公司不退房的，金通公司按已付房价款的0.03%向都市公司支付违约金。合同中，签订日期、付款期限、交房期限均为空白。君海公司在起诉书中主张该份合同签订于2010年，后在一审庭审中又称该份合同签订于2008年，都市公司、金通公司则称该份合同签订于2005年。君海公司称都市公司在购买涉案房屋前未看房，都市公司、金通公司则称都市公司于2005年已看过房。但都市公司、金通公司对于合同签订时间和看房情况均未举证。
就都市公司实际付款情况，都市公司提交2010年3月31日金通公司向都市公司开具的涉案房屋房款发票一张，金额为629530元；以及支付凭证若干张，其中记载付款情况如下：
付款日期
付款金额（万元）
款项名目
二〇〇七年二月十六日
43
往来款
2010年6月18日
10
往来款
2010年10月19日
50
其他
2010年12月21日
6
其他
2010年12月30日
30
其他
2011年1月20日
140
往来款
2011年3月21日
10
其他
2011年4月11日
6
其他
2011年5月5日
10
其他
2011年6月16日
25
其他
2011年8月11日
5
往来结算款
2011年8月30日
10
往来结算款
2011年9月2日
50
往来结算款
2011年9月9日
10
往来结算款
2011年9月13日
18
其他往来
2012年8月17日
16
往来结算款
2012年9月27日
7
往来结算款
2012年10月15日
7
往来结算款
2012年10月29日
7
往来结算款
2012年10月31日
5
往来结算款
2012年11月15日
47
往来结算款
合计：
542万元
（另有一笔10万元、一笔20万元，单据日期不清）
都市公司、金通公司称，都市公司购买金通公司九套房屋，总价款7164575元，已支付542万元，尚有174万余元未支付。双方除购买包括涉案房屋在内的五套房屋外，无其他经济往来。君海公司当庭核对都市公司提供的会计单据，称经抽查，2011年10月份第七册的凭证中，都市公司支付给金通公司的有如下经济往来：8月11日有一笔8.4元的往来款；10月31日有一笔15505.54元的往来款，开具了收据；10月31日有一笔5万元的往来款。2010年10月份第三册的凭证中，2010年10月28日有一笔“代金通付亚洲房租”15500元；2010年9月17日有一笔“代金通付和平苑电费”36547.73元；2010年9月19日有一笔往来款10万元；2010年9月17日有一笔“代金通付亚洲房租”17156.35元。2011年10月第二册、第三册的凭证中，也有都市公司代金通公司付亚洲大酒店房租，分别发生在2011年3月11日和2011年4月28日。对此，都市公司称，1.2011年10月份第七册的凭证中，都市公司支付给金通公司的如下经济往来：其中8月11日有一笔8.4元的往来款，该款项为银行转账手续费；10月31日有一笔15505.54元的往来款，开具了收据，该款项为都市公司代金通公司付亚洲房租；10月31日有一笔5万元的往来款，该款项为都市公司2011年8月11日支付给金通公司，在金通公司收据中为2011年8月12日的5万元。2.都市公司和金通公司之间除房屋买卖交易外，无其他交易；尽管都市公司代金通公司支付款项，但是也不存在其他交易，在金通公司实际交付涉案房屋时，金通公司和都市公司将对所有款项进行最终结算。下列费用（1）2010年10月份第三册的凭证中显示，2010年10月28日有一笔“代金通付亚洲房租”15500元；2010年9月17日有一笔“代金通付和平苑电费”36547.73元；2010年9月17日有一笔“代金通付亚洲有一笔“代金通付和平苑电费”36547.73元；2010年9月17日有一笔“代金通付亚洲房租”17156.35元。（2）2011年10月份第二册、第三册的凭证中，也有都市公司代金通公司付亚洲酒店房租，分别发生在2011年3月11日和2011年4月28日，最终结算时基本上要转成房款。3.2010年9月19日有一笔往来款10万元，该笔款项是购房款，因财务人员疏忽，导致该笔款被遗漏，购房款应以都市公司和金通公司之间最终结算为准。
就涉案房屋在都市公司、金通公司签订买卖合同时的实际使用情况，都市公司称，其知道是由君海公司在使用房屋，但未要求君海公司腾房，因为金通公司承诺都市公司会交付房屋。
就都市公司、金通公司之间的关联关系，君海公司提交都市公司、金通公司及北京中科天成投资有限公司（以下简称中科天成公司）和北京市天华宏图经贸有限公司（以下简称天华宏图公司）工商信息查询网页打印件若干页，其中显示2010年8月以前，天华宏图公司是都市公司、金通公司和中科天成公司的股东，都市公司是中科天成公司的股东，黄某是天华宏图公司的股东及经理，2013年3月以前黄某是金通公司的法定代表人。都市公司、金通公司认可证据的真实性，但不认可证明目的。金通公司称，法律关系的成立都是有特定时间段的，2010年4月取得房产证的时候，关联关系已经不存在，君海公司对涉案房屋不享有权利，也无权提出异议。都市公司称，都市公司、金通公司即使存在关联关系，也不影响都市公司、金通公司之间的正常买卖，即使有互相持股的情况，也不影响都市公司、金通公司的合同效力。
一审法院认为，君海公司是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织方可起诉。本案中，都市公司、金通公司以君海公司系受金通公司委托销售涉案房屋为由，认为君海公司不具有起诉本案的主体资格。但从2001年7月26日金通公司和六宇公司签订的《商品房买卖协议书》、2007年10月30日君海公司和六宇公司签订的《商品房权益转让协议书》，以及2007年12月20日君海公司与金通公司签订的《商品房转让续签协议书》约定内容看，金通公司对于君海公司承接六宇公司合同权利义务，购买包括涉案房屋在内的19套房屋一节明确知晓并同意，以至于承诺“同意君海公司按照本合同约定处置全部房屋”、“在2008年2月15日之前将原六宇公司职工名下房屋的退房手续办理完毕，但该手续不得影响君海公司对该19套房屋的合法权益”。至于2007年12月1日，金通公司虽向君海公司出具了《授权委托书》，称“君海公司为涉案房屋的唯一全权代理销售商”，但其实质为对君海公司的承诺，“承诺无论涉案房屋的最终买受人是否为君海公司的职工，均保证在2008年12月31日之前将101室的房地产证办至实际买受人名下”。换言之，即以此书面形式明确君海公司唯一的享有指定涉案房屋实际买受人的权利。都市公司、金通公司据此主张君海公司实为涉案房屋买卖的受委托人而非买受人，与事实不符，有悖于君海公司与金通公司合同本意，该院不予采信。该院认定君海公司系本案适格原告主体。
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。就都市公司、金通公司是否存在恶意串通情形，君海公司未提交直接证据予以证明，但从本案审理情况看，都市公司、金通公司之间的交易存在如下不合常理之处：其一，就书面合同的签订，都市公司、金通公司签订的书面合同无落款日期，买卖双方约定了合同价款和付款方式却未约定付款期限，约定了办理房屋所有权转移的期限却未约定作为产权过户期限起算点的交付时间。其二，就房价款的支付，首先，都市公司未按合同约定一次性付款，而是前后陆续付款长达五年之久且尚未付清，金通公司作为出卖人，在双方就此并无补充协议的情况下，竟对都市公司如此付款方式并无异议；其次，经君海公司当庭核查都市公司提供的历史账簿，发现都市公司、金通公司之间存在包括“代付租金”等项在内的多笔经济往来，与都市公司、金通公司所称“双方之间除涉案房屋买卖外无其他经济往来”不符，可见都市公司提交的付款凭证中所示“往来款”、“其他”等项并不能证明系支付涉案房屋购房款；再次，对于支付合同价款，无论是作为义务人的都市公司还是作为权利人的金通公司，均不清楚合同已付款具体金额，都市公司、金通公司当庭确定已付款542万元，而经君海公司核对账册后，都市公司又述称其为金通公司“代付房租”、“代付电费”等项“最终结算时基本上要转成房款”，另外还有10万元“因财务人员疏忽，导致该笔款被遗漏”。其三，就房屋所有权的转移，与都市公司作为买受人履行其付款义务形成鲜明对比的是，作为出卖人的金通公司在合同未约定交付期限，而相应地过户期限更未确定之时，即已积极协助都市公司将涉案房屋产权转移登记至都市公司名下，而在过户完毕后，双方仍未就房屋交接以及余款的清付做出约定。其四，就涉案房屋的交付使用情况，君海公司系于2007年方与六宇公司签订《商品房权益转让协议书》，以及与金通公司签订的《商品房转让续签协议书》，都市公司、金通公司主张其《商品房买卖合同》签订于2005年，且都市公司已于2005年实地看房，而经该院询问，都市公司却称其与金通公司签订合同时“知道是君海公司在使用房屋，但未要求君海公司腾房，因为金通公司承诺会交付房屋”。由此可见，都市公司、金通公司之间的商品房买卖合同从订立到履行存在诸多漏洞，前后矛盾、有悖常理，结合双方证据中显示的都市公司、金通公司之间确实存在关联关系一节，该院认定都市公司、金通公司签订《商品房买卖合同》符合恶意串通之情形，损害了君海公司的利益，故君海公司据此主张该合同无效，该院予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零八条第一项之规定，判决：确认都市公司和金通公司签订的编号为517531的《商品房买卖合同》无效。
二审期间，都市公司向本院提交以下证据材料：任某与金通公司、君海公司房屋买卖合同纠纷案的2016年2月26日下午的开庭笔录1份。君海公司向本院提交以下证据材料：1.2008年12月30日《责令限期拆除通知书》1份；2.2009年1月23日、2月5日北京市建设委员会出具的信访答复意见书；3.2009年2月9日北京市规划委员会向北京市朝阳区政府出具的函件；4.2010年4月6日北京市住房和城乡建设委员会给张某等人出具的信访答复意见；5.某业主的《房屋所有权证》；6.和平苑、碧湖居按揭人员补助费发放各统计表；7.君海公司为金通公司交纳19套房屋银行按揭贷款单据统计表及收据；8.金通公司郝某在天上人间、阿森鲍鱼、方亮蟹宴餐饮就餐签单；9.君海公司与金通公司往来账目说明；10.六宇公司工商登记信息；11.君海公司工商登记信息。金通公司未向本院提交新的证据材料。本院组织当事人进行证据交换和质证。君海公司对都市公司提供的证据材料持有异议，对真实性、关联性、合法性均予以认可，但对证明目的不予认可。金通公司对都市公司提供的证据材料的真实性、证明目的均予以认可。都市公司对君海公司提供的证据材料持有异议，对证据1、2、3、4、5、8、9的真实性、关联性、证明目的均不予认可，对证据6、7的真实性、证明目的不予认可，对证据10、11真实性认可，但对证明目的不予认可。金通公司对君海公司提供的证据材料持有异议，对证据10、11的真实性予以认可，对上述所有证据材料的证明目的均不予认可。本院经审查认为，上述证据材料在一审审理过程中已经客观存在，但各方当事人均未提交，且上述证据材料均不能证明都市公司、君海公司各自主张的事实成立，故不属于二审期间的新证据，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点有三：一是君海公司利益是否受损的问题；二是金通公司与都市公司之间是否存在恶意串通的情形；三是是否应当追加抵押权人参加诉讼。
一、关于君海公司利益是否受损的问题。本案中，从2001年7月26日金通公司和六宇公司签订的《商品房买卖协议书》、2007年10月30日君海公司和六宇公司签订的《商品房权益转让协议书》，以及2007年12月20日君海公司与金通公司签订的《商品房转让续签协议书》约定内容看，金通公司对于君海公司承接六宇公司合同权利义务，购买包括涉案房屋在内的19套房屋一节明确知晓并同意，并承诺“同意君海公司按照本合同约定处置全部房屋”、“在2008年2月15日之前将原六宇公司职工名下房屋的退房手续办理完毕，但该手续不得影响君海公司对该19套房屋的合法权益”，且金通公司已将涉案房屋交付君海公司使用，双方在《商品房转让续签协议书》中还约定了购房款的支付方式，故金通公司与君海公司存在购买涉案房屋的意思表示，现有证据亦不足以证明金通公司与君海公司之间的合同关系存在无效情形，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，君海公司与金通公司就涉案房屋存在房屋买卖合同关系，其有权请求确认金通公司与都市公司就涉案房屋签订的合同无效，故本院对都市公司有关“君海公司没有权利要求确认本案合同无效”的上诉请求和理由不予采纳。
二、关于金通公司与都市公司之间是否存在恶意串通的情形的问题。本院认为金通公司与都市公司之间构成恶意串通，理由如下：
第一，从都市公司给付购房款的方式来看，都市公司并未依合同约定一次性付款，且都市公司提供的付款凭证均为与金通公司之间的往来款的形式，且存在将都市公司代为金通公司给付的电费、房租等款项，在诉讼中主张作为债权转化为购房款的情形；从给付房屋款项的时间跨度来看，2005年签订合同后，从2007年开始至2012年，经过了5年期间，明显不符合一般的交易模式。其中2007年都市公司给付的所谓43万元购房款，与都市公司所主张的2005年签订合同后，因资金紧张，曾口头表示不予购买，等2009年产权证办下来后，又开始给付购房款履行合同的观点自相矛盾。
第二，从涉案房屋实际使用情况来看：都市公司称，在与金通公司签订房屋买卖合同时，其知道是由君海公司在使用房屋，有对外出租，但未要求君海公司腾房，因为金通公司承诺都市公司会交付房屋。但自2007年开始给付购房款后，一直到本案诉讼，都市公司从未主张交付房屋。且无论从2005年开始，还是都市公司主张的给付购房款的2007年开始到现在，实际发生的房屋实际租赁或者使用费，保守估算也有数百万元，与其已经给付的542万元购房款数额相差无几，这与其陈述的因资金紧张，2015年抵押给苏中建设公司获取借款的主张，有矛盾之处，亦不符合常理。
第三，从房屋价格来看：2001年，金通公司与六宇公司约定的房屋价款为每平米6600元；2002年金通公司将涉案小区的房屋出售给案外人的价格为每平米6800元，有已生效判决予以佐证；2005年，都市公司与金通公司合同约定价款为每平米5500元；2009年，其他相关案件中，与君海公司相对应的买受人与君海公司约定的合同价款为每平米13000元；买受人提供的2010年北京市住宅商品房平均销售价格为每平米17151元。由此可以看出，若不从金通公司与都市公司之间关联关系角度分析，无从理解金通公司低于市场价格出售给都市公司，以及经过几年之后，仍然依照远低于市场价格的方式，继续履行合同的行为。价格的高低判断可以由交易双方合意认定，但不能以侵害国家利益（规避税款等）或者侵害第三人利益为前提。
第四，从房屋所有权的转移来看：与都市公司作为买受人履行其付款义务形成鲜明对比的是，作为出卖人的金通公司在合同未约定过户期限之时，即已积极协助都市公司将涉案房屋产权转移登记至都市公司名下，而在过户完毕后，双方仍未就房屋交接以及余款的清付做出约定，亦不符合正常的交易习惯。
三、关于是否应当追加抵押权人参加诉讼的问题。本案是君海公司起诉认为都市公司与金通公司恶意串通签订合同损害君海公司利益而要求确认都市公司与金通公司签订的合同无效而形成的诉讼，本案仅解决合同效力问题，不涉及合同的履行问题，故就本案的诉讼标的而言，即使涉案房屋被设定抵押亦不影响本案的处理，即使涉案房屋上存在抵押权人其亦不属于必须参加本案诉讼的当事人，故本院对都市公司有关“本案应当追加抵押权人苏中建设公司作为当事人参加诉讼，一审未追加属程序违法”的上诉请求和理由不予采纳。都市公司有关“应按照抵押权优先原则驳回君海公司的起诉”的上诉意见没有法律依据，本院亦不予以支持。
综上所述，都市公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10096元，由北京都市资产管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长杨路
审判员鲁南
审判员赵霞
审判员曹炜
审判员张慧
二○一八年六月十三日
法官助理姜君
法官助理陈立昱
书记员左爽