陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第00809号
上诉人（原审被告）：西安花样年华餐饮娱乐有限公司，住所地西安市碑林区文艺南路106号德亚商厦二、三层。
法定代表人：宋军，执行董事。
委托诉讼代理人：罗笛，北京大成（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘德龙，北京大成（西安）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：西安联发博顺工贸有限公司，住所地西安市碑林区文艺南路7号付2号。
法定代表人：陆琳，董事长。
委托诉讼代理人：周丹，陕西知本律师事务所律师。
委托诉讼代理人：安咏梅，陕西知本律师事务所律师。
上诉人西安花样年华餐饮娱乐有限公司（以下简称花样年华公司）因与被上诉人西安联发博顺工贸有限公司（以下简称联发博顺公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第02649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人花样年华公司的委托诉讼代理人罗笛、刘德龙，被上诉人联发博顺公司的委托诉讼代理人周丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
花样年华公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回联发博顺公司的全部诉讼请求。判令本案一、二审全部诉讼费用由联发博顺公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，联发博顺公司并不是德亚商厦的所有权人，无权签订出租德亚商厦的租赁合同。联发博顺公司与花样年华公司签订的租赁合同未生效，合同第三条第1款约定，租期自2011年2月1日起至2013年9月30日止。第十五条第1款约定：“乙方承诺其己取得西安天上人间餐饮娱乐有限公司和西安汇源餐饮娱乐有限公司的授权和认可，同意解除、废止本合同之前的与西安无线电九厂、西安德亚物业有限公司的所有合同、协议、备忘录等”，该条第2款约定：“双方确认，乙方欠甲方本合同之前的人民币陆拾万元，于本合同签字之日起3日内支付给甲方”。第十六条约定：“本合同自双方签字（盖章）并满足本合同第十五条的要求后生效”，然而，西安德亚物业有限公司于2004年11月4日与花样年华公司签订的《房屋租赁合同》（补充合同二）第二条约定的德亚商厦的租赁期限是自2004年10月1日开始计算租期，至2012年9月底止，因此，在2011年3月31日联发博顺公司与花样年华公司签订《房屋租赁合同》时，花样年华公司与西安德亚物业有限公司的《房屋租赁合同》尚未到期，西安德亚物业有限公司与西安无线电九厂在合作经营过程中，因为争夺利益产生大量矛盾纠纷，长期打官司，因此西安德亚物业有限公司坚决不同意解除与花样年华公司的合同，导致联发博顺公司与花样年华公司签订的《房屋租赁合同》未能生效；2011年1月4日，碑林区人民法院向被执行人西安德亚物业有限公司下发（2011）碑裁字第115号《民事裁定书》，内容为：“将被执行人西安德亚物业有限公司房屋租赁户（一楼茶城58户，二楼和三楼西安天上人间餐饮娱乐公司；四楼陕西健业有限公司）的房屋租赁费每年160万元由西安联发博顺工贸有限公司收取，直至案件付清为止。同时，碑林区人民法院向西安无线电九厂下发了（2011)碑执字第115号《协助执行通知书》，内容为：“将你单位收取的西安德亚物业有限公司房屋租赁户（一楼茶城58户，二楼和三楼西安天上人间餐饮娱乐公司，四楼陕西健业有限公司）的房屋租赁费每年160万元由西安联发博顺工贸有限公司收取”，花样年华公司自上述法院裁定和协助执行通知书作出后，将应交给西安德亚物业有限公司的房屋租金交给联发博顺公司，是履行花样年华公司与西安德亚物业有限公司签订的《房屋租赁合同》及上述法院裁定和协助执行通知书，并非是履行联发博顺公司、花样年华公司签订的《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》并未实际履行；一审适用法律错误，德亚商厦未取得建设工程规划许可证，涉案房屋签订的《房屋租赁合同》应为无效合同，一审认定《租赁合同》有效违反法律规定；一审判决不予涉及花样年华公司装修损失赔偿问题违反法律规定；一审判决花样年华公司支付联发博顺公司逾期付款违约金没有法律依据；一审程序遗漏了必须参加诉讼的当事人，严重违法，香港德亚（中国）有限公司作为与西安无线电九厂合作的另一方股东、西安德亚物业有限公司作为涉案租赁物德亚商厦的所有权人，与本案审理结果有直接利害关系，西安德亚物业有限公司目前处于清算阶段，依法应由其清算组参加诉讼，然而，前述主体均未参加本案一审程序，一审判决花样年华公司将租金支付给联发博顺公司，严重侵害了香港德亚（中国）有限公司和西安德亚物业有限公司的合法权益，以及西安德亚物业有限公司其他债权人的合法权益，程序严重违法。
联发博顺公司辩称，一审判决正确，应予维持。联发博顺公司有权签订出租德亚商厦的租赁合同，一审中，联发博顺公司已经提供了西安无线电九厂的土地证，这证明九厂拥有土地使用权利，联发博顺公司也提供了西安无线电九厂的授权委托书，这证明联发博顺公司拥有出租房屋的权利。根据物权法，认定土地使用权归属的唯一标准，就是土地证的记载。土地证记载是谁的，谁就拥有土地使用权。合同约定不能改变土地证的物权证明效力。2011年3月31日，联发博顺公司与花样年华公司签订《房屋租赁合同》，签约时，花样年华公司并未主张联发博顺公司没有出租权，之后，花样年华公司按月缴纳租金时，也均未主张联发博顺公司没有出租权。这证明花样年华公司一直认可联发博顺公司的出租权。花样年华公司使用了房屋，占用至今，这是事实。2013年3月31日之后，花样年华公司没有向联发博顺公司、西安无线电九厂或者西安德亚物业有限公司中的任何一方交租金，证明花样年华公司不是认为联发博顺公司没有出租权，而是根本就不想支付费用，否则，花样年华公司至少应当向其认为有出租权的单位交付租金。租赁合同已生效，己履行，花样年华公司使用了房屋，占用至今，因此合同已经实际履行。2011年3月31日花样年华公司与联发博顺公司签订《房屋租赁合同》之后，花样年华公司向联发博顺公司支付了租金，直到2013年3月31日，也表明租赁合同己实际履行，花样年华公司所称未取得授权等，这属于花样年华公司违约，不能改变合同已经实际履行的事实。德亚商厦建设手续瑕疵不能导致租赁合同无效，花样年华公司使用房屋至今是事实，无论签订合同与否，都构成事实合同，九厂持有土地证，按照房随地走的原则，九厂对地上建筑物拥有产权。德亚商厦建设手续存在瑕疵，但这不能导致租赁合同无效。合同无效的法定条件中，不包含本案情况。花样年华公司如主张装修损失应当在一审中提出反诉，但其未提出，依法一审不予审判是正确的。对逾期付款违约金，租赁合同的约定十分清楚，一审判决花样年华公司支付逾期付款违约金是正确的。香港德亚（中国）有限公司、西安无线电九厂、西安德亚物业有限公司均与本案无关，租赁合同是花样年华公司和联发博顺公司签订，无需上述三方参加诉讼，一审未遗漏当事人。花样年华公司使用房屋，占用至今，但租金仅交付到2013年3月31日，此后的租金欠付至今，花样年华公司应当履行一审判决内容。花样年华公司的诉请没有事实根据及法律依据，请求驳回其诉请。
联发博顺公司原审诉称，2011年3月31日联发博顺公司与花样年华公司签订《房屋租赁合同》，约定，花样年华公司承租联发博顺公司德亚商厦二、三层房屋，租期从2011年2月1日至2013年9月30日止。合同到期，联发博顺公司若无合同障碍，花样年华公司可顺延至2014年3月30日，租赁费另计。花样年华公司实际支付租金到2013年3月31日，合同到期后花样年华公司仍占用承租的房屋既不缴纳租金也不腾交租赁的场地。请求判令花样年华公司腾交德亚商厦二、三层房屋及花样年华公司占用的所有房屋和场地；花样年华公司向联发博顺公司支付租金776667元，滞纳金1563333元（2013年4月1日至起诉日2014年7月10日的滞纳金）；花样年华公司向联发博顺公司支付至实际腾房之日的租金和滞纳金。
花样年华公司辩称，联发博顺公司不是涉案房屋的产权人，无权签订房屋租赁合同。联发博顺公司、花样年华公司签订的租赁合同未生效，双方并未实际履行双方签订的房屋租赁合同，联发博顺公司的起诉没有事实和法律依据。联发博顺公司所诉花样年华公司向联发博顺公司支付租金的时间、金额属实，是依据碑林区法院（2011）碑裁字115号裁定支付的。不同意联发博顺公司对租金、滞纳金的计算方法。花样年华公司在德亚商厦的装饰装修价值360000元，如联发博顺公司、花样年华公司签订的租赁合同生效，联发博顺公司应赔偿花样年华公司的装修损失。
原审法院经审理查明，2008年5月，西安无线电九厂向联发博顺公司出具委托授权书，该委托书有西安无线电九厂法定代表人杨喜玲的签字，并加盖该厂的公章。内容为西安无线电九厂委托联发博顺公司以西安无线电九厂的名义从事如下事项：1.收取位于本市碑林区××号西安德亚商厦的商户（包括一楼、二楼、三楼、四楼）应缴全部租金。2.签订、变更、延续、撤销、追认相关合同（包括但不限于《房屋租赁合同》及相关文件）。3.行使与房屋租赁相关权利（包括但不限于洽谈、装修、拆除、清理等房屋租赁合同相关权利），以抵偿无线电九厂欠联发博顺公司的欠款。2011年3月31日，联发博顺公司、花样年华公司签订《房屋租赁合同》，约定联发博顺公司出租给花样年华公司的房屋位于本市碑林区××号，面积3000平方米（一楼东北角门厅面积、二楼整层、三楼整层）；租赁期共计32个月，自2011年2月1日起至2013年9月30日，联发博顺公司免收房租1个月，租赁收费期共计31个月。联发博顺公司若无合同障碍，花样年华公司可顺延承租至2014年3月30日，租赁费另计。租赁的房屋仅作为娱乐场所使用，租赁期满，联发博顺公司有权收回房屋，花样年华公司应如期交还。租金为每平方米16.667元，月租金为50000元，年租金为600000元。花样年华公司在房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备完好的交还联发博顺公司。花样年华公司可将承租房内的可以移动的装饰部分自行处理，不可移动的装修部分归联发博顺公司。不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品联发博顺公司有权处理。花样年华公司逾期支付租金，每逾期一日须以日租金的2倍支付违约金等内容。上述租赁合同签订后，花样年华公司按合同约定使用了租赁物，也按合同约定金额向联发博顺公司支付了自2011年2月1日至2013年3月31日的租金，之后花样年华公司再未向联发博顺公司支付租金，并至今占有使用合同约定的租赁物。联发博顺公司诉称花样年华公司实际向联发博顺公司支付了自2011年2月1日至2013年3月31日的租金，每月50000元，此后再未支付租金。花样年华公司辩称联发博顺公司所诉花样年华公司支付租金的时间、金额属实，但花样年华公司是依据西安市碑林区人民法院（2011）碑裁字第115号执行案件，作出的民事裁定书的要求支付的。经查联发博顺公司与花样年华公司自愿签订《租赁合同》，花样年华公司按《租赁合同》租用房屋，理应向联发博顺公司支付房租并按约定履行合同义务，花样年华公司租赁房屋长期不交租金没有任何道理。
另查明，西安无线电九厂与香港德亚（中国）有限公司，于1995年9月15日签订合同书，约定，双方在西安成立合作公司西安德亚物业有限公司，合作建成本市碑林区文艺南路的德亚商厦，由西安德亚物业有限公司经营。合作公司的期限为18年，于2013年10月15日合作期满。合作期满，合作公司进行清算，清算后全部固定资产归西安无线电九厂。因西安无线电九厂与德亚（中国）有限公司支付净收益一案，中国国际经济贸易仲裁委员会（99）深国仲字第06号裁决书执行案，西安市中级人民法院作出（1999）仲执字第8-1号民事裁定书，裁定：西安德亚物业有限公司由西安无线九厂负责经营八年。自1999年7月5日至2007年7月4日，八年期满后，西安无线电局九厂未将西安德亚物业有限公司经营权移交德亚（中国）有限公司，西安德亚物业有限公司仍由西安无线电九厂经营，西安德亚物业有限公司于2008年5月被吊销营业执照。2004年3月10日西安德亚物业有限公司与花样年华公司签订房屋租赁协议，由花样年华公司承租上述联发博顺公司、花样年华公司之间签订的房屋租赁合同中的房屋。该期间西安德亚物业有限公司由西安无线电九厂经营，后西安无线电局九厂向联发博顺公司出具委托授权书，联发博顺公司、花样年华公司于2011年3月31日签订了《房屋租赁合同》。2009年1月20日西安无线电九厂向西安市中级人民法院申请对西安德亚物业有限公司强制清算。对西安德亚物业有限公司的清算截止时间为2008年5月20日。联发博顺公司、花样年华公司签订的租赁合同中的租赁物，属西安无线电九厂的资产。2008年5月西安无线电九厂向联发博顺公司出具了委托授权书属实，该委托书授权联发博顺公司有权与花样年华公司签订租赁合同、收取租金、行使与房屋租赁相关的权利。花样年华公司原名称为西安天上人间餐饮娱乐有限公司，2010年11月4日变更为西安市花样年华餐饮娱乐有限公司。
原审法院经审理认为，联发博顺公司依据西安无线电九厂的委托授权书，有权与花样年华公司签订的房屋租赁合同，该租赁合同系当事人自愿签订，内容不违反法律规定，系有效的民事法律行为。联发博顺公司与花样年华公司签订房屋租赁合同后，花样年华公司按合同约定金额向联发博顺公司支付了自2011年2月1日至2013年3月31日的租金，应视为对该租赁合同的实际履行。花样年华公司自2013年3月31日之后花样年华公司再未向联发博顺公司支付租金，但仍占有合同约定的租赁物，应当向联发博顺公司支付占用期间的房屋租金及滞纳金。花样年华公司认为，联发博顺公司不是涉案房屋的产权人，无权签订房屋租赁合同。联发博顺公司、花样年华公司签订的租赁合同未生效，双方并未实际履行双方签订的房屋租赁合同，并认为已交房租是根据西安市碑林区人民法院裁定支付的抗辩理由不能成立。花样年华公司认为如联发博顺公司、花样年华公司签订的租赁合同生效，联发博顺公司应赔偿花样年华公司的装修损失，花样年华公司并未主张反诉，本案不予涉及。现联发博顺公司、花样年华公司签订房屋租赁合同租期已过，花样年华公司仍占有使用租赁物。联发博顺公司请求判令花样年华公司腾交德亚商厦二、三层房屋及花样年华公司占用的所有房屋和场地，花样年华公司向联发博顺公司支付租金776667元，花样年华公司向联发博顺公司支付至实际腾房之日的租金。理由正当，依法应予支持。唯联发博顺公司主张花样年华公司支付滞纳金1563333元，联发博顺公司、花样年华公司在房屋租赁合同中约定花样年华公司每逾期一日须以日租金的2倍支付违约金，明显过高，花样年华公司也不同意联发博顺公司对租金、滞纳金的计算方法，酌情依法应予调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、被告西安花样年华餐饮娱乐有限公司在本判决生效后30日内，向原告西安联发博顺工贸有限公司腾交位于本市文艺南路106号德亚商厦一楼东北角门厅、二、三楼房屋。二、被告西安花样年华餐饮娱乐有限公司在本判决生效后30日内，向原告西安联发博顺工贸有限公司支付自2013年4月1日至2013年9月30日合同期内的租金300000元；并向原告西安联发博顺工贸有限公司支付自2013年10月1日至2014年7月10日的租金476667元。三、被告西安花样年华餐饮娱乐有限公司在本判决生效后30日内，按双方在《房屋租赁合同》中约定的租金，向原告西安联发博顺工贸有限公司支付自2014年7月11日至腾房之日的租金。四、被告西安花样年华餐饮娱乐有限公司在本判决生效后30日内，按人民银行规定的同期贷款利率向原告西安联发博顺工贸有限公司支付自2013年4月1日至腾房之日的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25620元，由被告西安花样年华餐饮娱乐有限公司承担（此款原告已预交，被告应同上述款项一并支付原告）。
本院经审理查明，西安无线电九厂向联发博顺公司出具的未填写日期的委托授权书，双方对于出具时间各执一词。本案二审期间，案外人杨喜玲以西安无线电九厂为被告向西安市碑林区人民法院提起民事诉讼，请求确认西安无线电九厂变更法定代表人的选举行为无效，西安市碑林区人民法院经审理作出(2016)陕0103民初371号民事裁定：驳回杨喜玲的起诉。杨喜玲上诉至本院，本院经审理作出（2016）陕01民终3505号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。杨喜玲对西安市工商行政管理局碑林分局核准西安无线电九厂法定代表人变更登记的具体行政行为不服，以西安市工商行政管理局碑林分局为被申请人、西安无线电九厂为第三人向西安市工商行政管理局提出行政复议申请，请求确认被申请人对第三人法定代表人变更登记的具体行政行为无效，撤销被申请人对第三人法定代表人的变更登记。西安市工商行政管理局经审理作出西工商复决字［2016］2号行政复议决定书：维持被申请人的具体行政行为。杨喜玲不服复议决定，以西安市工商行政管理局、西安市工商行政管理局碑林分局为被告就工商行政登记向西安铁路运输法院提起行政诉讼。西安铁路运输法院经审理作出（2016）陕7102行初444号行政判决：驳回原告杨喜玲的诉讼请求。杨喜玲上诉至西安铁路运输中级法院，西安铁路运输中级法院经审理作出（2016）陕71行终235号行政判决：驳回上诉，维持原判。二审中，西安无线电九厂法定代表人王爱英向本院表示：涉案房产是西安无线电九厂的房产，西安无线电九厂委托联发博顺公司对外出租，收取房租，进行管理。西安无线电九厂同意联发博顺公司的起诉要求。西安无线电九厂同意涉案场地由花样年华公司腾交给联发博顺公司，房租交给联发博顺公司。其余事实原审判决查明清楚。
本院认为，联发博顺公司与花样年华公司签订房屋租赁合同，花样年华公司按合同约定金额向联发博顺公司支付了自2011年2月1日至2013年3月31日的租金，双方形成租赁关系并已经实际履行，花样年华公司在本案租赁合同纠纷案件中申请追加第三人，理由不能成立。花样年华公司称联发博顺公司并不是德亚商厦的所有权人，无权签订出租德亚商厦的租赁合同，联发博顺公司与花样年华公司签订的租赁合同未生效，二审中，西安无线电九厂法定代表人王爱英向本院表示：涉案房产是西安无线电九厂的房产，西安无线电九厂委托联发博顺公司对外出租，收取房租，进行管理，西安无线电九厂同意联发博顺公司的起诉要求，西安无线电九厂同意涉案场地由花样年华公司腾交给联发博顺公司，房租交给联发博顺公司。花样年华公司的上述主张缺乏依据，不能成立。因自2013年3月31日后花样年华公司再未向联发博顺公司支付租金，但仍占有合同约定的租赁物，故应向联发博顺公司支付占用期间的房屋租金。因花样年华公司不认可联发博顺公司出租人的身份，就装修损失并未主张反诉，原审法院告知花样年华公司本案不予涉及，处理并无不当。因联发博顺公司、花样年华公司签订的房屋租赁合同约定的租期已过，花样年华公司仍占有使用租赁物，联发博顺公司请求判令花样年华公司腾交德亚商厦二、三层房屋及花样年华公司占用的所有房屋和场地，花样年华公司向联发博顺公司支付租金776667元，花样年华公司向联发博顺公司支付至实际腾房之日的租金，理由成立，原审法院予以支持，亦无不当。联发博顺公司主张花样年华公司支付滞纳金1563333元，联发博顺公司、花样年华公司在房屋租赁合同中约定花样年华公司每逾期一日须以日租金的2倍支付违约金，明显过高，花样年华公司也不同意联发博顺公司对租金、滞纳金的计算方法，原审法院酌情按人民银行规定的同期贷款利率予以调整，亦属适当。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25620元，西安花样年华餐饮娱乐有限公司已预交，由西安花样年华餐饮娱乐有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
代理审判员 师 婷
代理审判员 同江龙
二〇一七年四月十七日
书 记 员 段 蓓