江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第00888号
上诉人（原审被告）张秀英，女，1954年12月25日生，汉族，职工。
委托代理人渠清，江苏汉地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李淑英，女，1954年11月28日生，汉族，职工。
委托代理人孙景波，男，1973年11月9日生，汉族。
原审被告杨恒星，男，1957年3月28日生，汉族，职工。
原审第三人张某。
上诉人张秀英因债权人撤销权纠纷，不服江苏省丰县人民法院（2013）丰民初字第0992号民事判决向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张秀英及其委托代理人渠清、被上诉人李淑英及其委托代理人孙景波到庭参加诉讼，原审被告杨恒星、原审第三人张某未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明：张秀英与杨恒星系夫妻关系。2012年3月8日，张秀英向李淑英借款60万元，约定借款期限为3个月。因张秀英未按照约定期限偿还借款，李淑英将张秀英诉至法院，要求其偿还借款55万元，后双方经丰县人民法院调解达成调解协议。协议约定张秀英于2012年12月30日前偿还5万元，于2013年6月30日前偿还25万元，下余25万元于2013年12月30日前偿还完毕；若张秀英未按第一项协议足额履行，李淑英可申请执行全部余额。因张秀英未能按照调解书的约定履行还款义务，李淑英向法院申请强制执行，法院在查封张秀英位于丰县向阳北路天桥西巷12号的房地产时查明，2012年9月5日，张秀英、杨恒星将位于丰县向阳北路天桥西巷12号的房地产以10万元的价格转让给第三人张某并办理了变更登记。涉案房屋建筑面积为59.4平方米，国有土地使用权面积为200平方米。李淑英以张秀英将该房以明显低价转让给第三人，损害了其合法权益为由诉至法院，请求法院依法撤销张秀英与第三人的房屋买卖合同。
另查明：张秀英与张某的奶奶张秀贞系姐妹，张秀英与张秀贞比邻而居。张秀英与张某进行房屋买卖时，张某系未成年人，由其父亲张扬协助办理买卖、过户等相关手续。张扬系银行工作人员。涉案房地产经徐州华兴房地产估价咨询有限公司评估，评估价格为23.65万元。
原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款之规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以要求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产的，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”张秀英于2012年3月8日向李淑英借款后，于2012年9月5日与第三人张某签订房屋买卖合同，将位于丰县向阳北路天桥西巷12号的房地产以10万元的价格转让给第三人，并办理了产权变更登记。经评估，该房地产的市场价值为23.65万元。张秀英的行为应属于在负债的情况下积极减少财产的行为，该行为已经对张秀英的债权人造成损害，对此情形，从第三人购房时的监护人系银行工作人员对房地产市场行情的认知水平、与张秀英的亲属关系、相邻关系看，其应知以大大低于市场价购房会侵害张秀英的债权人的利益。故，李淑英提出撤销张秀英、杨恒星与张某的房地产买卖合同的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款之规定，法院予以支持。张秀英、杨恒星辩称即使依据两次进行评估的价格进行交易，其交易价格10万元也不低于任何一次评估价格的30%。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条第二款之规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”张秀英、杨恒星与第三人之间的房产交易价格已经远低于该房产市场评估价格的百分之七十，属于明显不合理的低价。张秀英、杨恒星的辩称属于对法律的错误认识，对其辩解，法院不予采信。在审理过程中查明，虽然张某当时是未成年人，但是张某的奶奶张秀贞与张秀英是亲姐妹，张秀贞所住房屋与张秀英转让的房屋相邻，且张某的父亲张扬作为银行工作人员，对当时的房屋的市场价值应当是明知的，故对张某对张秀英、杨恒星的债权债务情况不知情，不存在恶意的辩解，法院不予采信。综上所述，张秀英、杨恒星将涉案房地产以10万元的价格卖给第三人张某系明显低价，损害了债权人的合法权益，该买卖合同依法应当撤销。
原审法院遂判决：撤销被告张秀英、杨恒星与第三人张某于2012年9月5日签订的丰县向阳北路天桥西巷12号房地产买卖合同。
上诉人张秀英不服一审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与第三人签订的房屋买卖合同是在房地产登记中心见证下签订的，第三人按照权威部门作出的评估价格支付了合理的价款，并且已经办理了产权转移登记手续；二、涉案房屋的房屋产权证登记的房屋面积为59.4平方米，而该房屋的土地面积登记有误，并不是200平方米，上诉人提供了与上诉人毗邻而居的张秀贞的土地证，证明上诉人的房屋土地只有房屋占用的面积，如果涉案房屋占用的土地面积按200平方米评估房屋价格，则严重侵害了案外人利益，因此华兴公司的评估价格违背了客观事实，请求二审法院现场实地勘验，查清涉案房屋的实际土地占用面积，作出公正判决。
被上诉人李淑英答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
原审被告杨恒星、原审第三人张某未到庭答辩。
本案的争议焦点为：涉案房屋买卖行为是否符合撤销情形。
二审期间双方当事人均未提供新的证据。
二审经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。债务人为有偿行为损害债权人的债权时，债权人向法院提出撤销权须满足主客观两个要件：其一，债务人以明显不合理的低价转让财产并对债权人造成损害。其二、受让人主观上有过错。结合本案证据，本院确认涉案房屋买卖行为符合撤销情形，理由如下：
首先，上诉人张秀英与被上诉人李淑英之间存在60万元的债权债务关系，张秀英在未向李淑英履行还款义务的情况下，将登记在其名下的位于丰县向阳北路天桥西巷12号的房产以10万元的价格转让给第三人张某，并办理了房屋变更登记。涉案房地产经徐州华兴房地产估价咨询有限公司价格评估，总价值为23.65万元。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”。涉案房地产的转让价格远未达到评估价值的百分之七十，故属于明显不合理的低价。
其次，张秀英与第三人张某系亲属关系，且张某的法定代理人张扬系银行工作人员，对房地产市场价格应有高于一般人的认知水平，因此本院有理由相信第三人张某对于张秀英低价转让财产行为会对李淑英债权的实现造成妨害，以及涉案房地产的转让价格与其实际价值存在明显差距应是明知的，故张某在主观上存在过错。
再次，涉案丰国用（2001）字第15-1-26-23号国有土地使用证上明确载明涉案房屋土地使用权面积为200平方米，该土地使用证填证机关为丰县国土管理局，系国家机关依职权制作的公文书证，对其证明力本院予以确认，故张秀英上诉称涉案房屋的土地面积不是200平方米，本院不予采信。徐州华兴房地产估价咨询有限公司根据相关规定，通过详实的现场勘察和市场调查对涉案房屋作出的估价结果，具备客观性、公正性、科学性及合理性，能够作为认定本案事实的依据。
综上，上诉人张秀英的上诉理由均不能成立，一审判决应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由张秀英负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 政
审判员 周向前
审判员 迟 莉
二〇一四年五月二十二日
书记员 王 夏