杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第1548号
原告：浙江南都物业管理有限公司。
法定代表人：韩芳。
委托讼代理人：郭筹鸿、金丽迪，浙江泽大律师事务所律师。
被告：浙ＸＸ海实业有限公司。
法定代表人：蔡山河。
委托代理人：万剑飞。
委托代理人：卢一泓。
原告浙江南都物业管理有限公司为与被告浙ＸＸ海实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2012年6月1日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年7月10日公开开庭进行了审理。原告浙江南都物业管理有限公司的委托代理人郭筹鸿、金丽迪，被告浙ＸＸ海实业有限公司的委托代理人万剑飞、卢一泓到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告诉称：讼争房屋位于杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦内。该房屋系被告向杭州市国土资源局受让取得土地使用权，并经合法审批后投资建造，项目原名称为“浙ＸＸ海商贸综合用房”。后经杭州市西湖区地名委员会办公室核定为杭州市西湖区古荡街道紫荆花路2号1幢、2幢。
2007年4月3日，双方签订《房屋预约转让协议》一份，约定被告将位于联合大厦A幢1001室、1002室房屋转让给原告，双方将签订合法有效的房屋转让合同；房屋预测面积为612平方米，用途为办公用房，购买单价为每平方米9500元，暂定转让总价款5814000元（最终根据实测面积计算总房价），并于该协议签订后以保证金名义予以支付，于2007年4月20日前支付1000000元，2007年10月20日前支付3314000元，余款1500000元在讼争房屋交付使用后三日内支付；在被告取得联合大厦房屋所有权证和土地使用证后，双方签订《房地产转让合同》，原告所付保证金即自动转为原告支付给被告的房屋价款；讼争房屋于竣工验收合格以及政府有关部门要求的项目验收合格后交付给原告，建筑装饰装修标准以房屋交付现状为准；被告应向原告提供办理过户手续应由被告提供的资料，产权过户手续由原告自行办理，被告予以协助。协议订立后，原告分别于2007年4月20日前支付购房保证金1000000元，2007年10月31日支付3000000元，2008年6月11日支付1200000元，合计支付5200000元。
2009年6月15日，被告就联合大厦1幢、2幢房屋分别办理产权登记，领取《房屋所有权证》【杭房权证西字第××号、第××号】，其中1幢建筑面积为33422.67平方米，2幢建筑面积为32350.49平方米。同年7月22日，被告领取联合大厦1幢、2幢房屋所分摊使用的土地面积领取《国有土地使用证》【杭西国用（2009）第000112号】，该证记载的土地使用权面积为28773.3平方米。
2008年6月11日，双方签订《房屋交接协议书》一份，其中约定双方根据该协议交接房屋后，即视为被告已经向原告合格交付房屋，且今后双方不再办理房屋交付手续，同时双方还应结清购房全部款项。双方实际于2008年6月12日办理房屋交接手续，被告向原告交付讼争房屋，并向原告提供了《房屋使用说明书》等文件资料，双方经办人员在《联合大厦房屋交接书》上签字确认。根据联合大厦房屋实测结果，讼争房屋实测面积为581.76平方米，比原预测面积减少了30.24平方米，房屋结算价款应为5526720元，原告实际支付5200000元，多支付326720元因被告尚欠原告相应金额的款项而暂未支付。原告收房已实际利用所购房屋从事经营活动。
在被告向原告交付讼争房屋前后，双方约定签署《房地产转让合同》及产权过户登记的条件已经具备，房屋交付后双方即着手办理产权过户及转让合同的签订手续，后因被告内部结构调整和管理原因，被告拖延未提供办理过户登记的完整资料，经原告多次催讨，被告至今未能配合原告办理房屋权属转移登记。
原告认为，根据双方签订的《房屋预约转让协议书》、《房屋交接协议书》和其他房屋交付文件，双方之间的房屋转让合同主要条款均已具备且明确，已由双方实际履行。根据《物权法》、《合同法》、《城市房地产转让管理规定》及相关法律法规、政策，双方之间已成立房屋转让合同关系，且合同由双方事实履行。合同内容对双方具有约束力。据此被告负有协助办理房屋产权过户手续以及其他附随义务和责任。故起诉请求判令：1、确认原告与被告之间的联合大厦1幢1001、1002室房屋转让合同有效；2、被告协助办理讼争房屋产权（包括该房屋分摊土地使用权）过户登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、双方之间就讼争房屋尚未签订房屋转让合同，故原告诉请要求确认有效的对象并不存在。二、双方之间签订的《房屋预约转让协议》属于预约，而非本约。三、双方签订的《房屋预约转让协议》应认定无效。原告在本案中不仅逾期支付保证金，且至今没有按照约定全额支付，保留向原告主张违约责任的权利。请求驳回原告的全部诉讼请求。
原告提供证据材料如下：
1、营业执照，证明原告的主体资格。
2、企业基本信息，证明被告的主体资格。
3、《房屋预约转让协议》，证明双方于2007年4月3日就联合大厦A幢1001室、1002室房屋签订《房屋预约转让协议》，该协议就转让房屋坐落位置、面积、四至界限、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、房地产的用途或使用性质、成交价格及支付方式等做出约定，已具备《城市房地产转让管理规定》第八条规定的房地产转让合同主要内容。
4、收款收据及付款凭证，证明原告分别于2007年4月20日支付1000000元、2007年10月31日支付3000000元、2008年6月11日支付1200000元，合计支付购房保证金5200000元。
5、《房屋所有权证》【杭房权证西字第××号、杭房权证西字第××号】，证明被告于2009年6月15日取得讼争房屋所属楼宇的房屋所有权证，《房屋预约转让协议》约定双方签订用于办理产权过户登记所需的房地产转让合同的条件已具备。
6、《中华人民共和国国有土地使用证》【杭西国用（2009）第000112号】，证明被告于2009年7月22日取得“联合大厦”1幢、2幢办公房屋所分摊使用的土地使用权变更登记后重新核发的土地使用证，已取得讼争房屋分摊土地面积的依据。
7、《房屋交接协议书》，证明双方于2008年6月11日签订该交接协议书，其中约定交接房屋之后，即视为被告已经向原告合格交付了房屋，且今后双方不再办理房屋交付手续，同时双方还应于房屋实际交付时结清购房全部款项。
8、《联合大厦房屋交接书》，证明被告实际于2008年6月12日将讼争房屋交付给原告，双方办理交接手续。
9、房屋使用说明书，证明被告在向原告交付房屋的同时，向原告提供房屋使用说明。
10、房地产测绘成果报告，证明讼争房屋实测建筑面积为581.76平方米。
11、《中华人民共和国国有土地使用证》【杭西国用（2004）字第000182号、第000183号】，证明被告于2004年6月29日取得讼争房屋所属的土地使用证，注明土地用途为办公。
12、《建设工程规划许可证》，证明讼争房屋所属项目经合法审批准予建设，项目原名称“浙ＸＸ海商贸综合用房”，规划总建筑面积81336平方米。
13、《建设工程施工许可证》，证明讼争房屋所属项目经审查符合施工条件，准予施工的事实。
14、《建设工程竣工规划验收证》，证明讼争房屋所属项目经杭州市规划局验收合格的事实。
15、地名核准文件，杭州市西湖区地名委员会办公室将联合大厦项目地址核定为“杭州市西湖区古荡街道紫荆花路2号”。
上述原告提供的证据。被告质证认为，证据1、2无异议。证据3的真实性无异议，合法性有异议，该协议应当认定为无效，证明对象也有异议，该协议性质为预约，而非本约。证据4的真实性无异议，合法性有异议，双方之间的预约转让协议是无效的，所以缴纳保证金的行为也是无效的，且原告缴纳保证金已违反协议约定，至今未足额缴纳。证据5的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，原告证明已具备签订正式房屋转让合同的条件不能成立，因为没有取得房产分割登记的许可，恰恰说明了协议属于预约。证据6的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，讼争房屋土地是否可以分割以土地使用权证无法证明，办理房产过户的前提条件是双方签订真实有效的本约。证据7的真实性无异议，合法性有异议，讼争房屋转让违反了法律规定系无效的，所以房屋交接行为也无效，此处房屋交接是用于原告提前装修的交付，也并非法律意义上的交付；按照该交接书原告应该结清全部的款项，但其至今未结清。证据8的真实性无异议，鉴于预约转让协议无效，所以该证也应认定无效。证据9被告未予盖章确认，真实性不予认可，证明对象也不能成立。证据10的真实性不予认可，即使是真实的，也是对联合大厦整幢房屋面积的确认，不能认定为讼争房屋的面积。证据11-15的真实性、合法性无异议，证明对象也无异议，但同时说明讼争房产的性质是非经营性房地产项目。
被告提供证据材料如下：
1、《建设用地规划许可证》。
2、《建设工程规划许可证》。
证据1、2证明讼争房屋所属项目经审批为“农副产品市场（商贸综合用房）”，属于非经营性房地产项目。
3、《中华人民共和国国有土地使用证》二本。
4、关于联合大厦分层登记的答复意见。
证据3、4证明讼争房屋属于非经营性地产项目，土地使用权以协议出让方式取得，登记为单一使用权，无法办理分割登记和分割转让。
5、《房屋所有权证》，证明讼争房屋所属项目规划批建为商贸综合用房，经批准登记为单一产权，无法办理分割登记。
上述被告提供的证据，原告质证认为，证据1、2的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，事实上被告已取得合法土地使用权以及建设工程许可，讼争房屋性质应以土地使用权证、规划批建为准，并不能证明所谓属于非经营性房地产项目。证据3的真实性、合法性无异议，证明内容有异议，讼争房屋没有违背记载的用途。证据4，答复意见表明土管部门没有禁止或限制分割登记、转让，只是具体操作需上报后明确，所以被告的证明对象是不符合事实的。证据5的真实性无异议，证明对象有异议，依据《房屋登记办法》的规定，并没有禁止单一产权的房产办理分割登记。
本院对原、被告提供的上述证据认证如下：原告提供的证据1、2，被告质证无异议，予以认定。证据3、4、5、6、7、8、11、12、13、14、15的真实性，被告质证无异议，予以认定。证据9的真实性，被告质证有异议，因该证缺乏其他证据印证，故真实性不予认定。证据10不能证明本案讼争事实，不予认定。双方就证明对象之争议即《房屋预约转让协议》是否属于本约，讼争房屋能否分割登记、转让等将在本院认为部分予以论述。
被告提供的证据1－5的真实性，原告质证无异议，予以认定。双方就证明对象之争议即《房屋预约转让协议》是否属于本约，讼争房屋能否分割登记、转让等将在本院认为部分予以论述。
根据上述认定之证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2002年11月6日，被告（受让人）与杭州市国土资源局（出让人）签订《国有土地使用权出让合同书》【杭土合字（2002）259号】一份，约定出让人以现状条件和协议方式出让给受让人的宗地位于西湖区，东至迪益压缩机有限公司，南至西溪河，西至紫金花路，北至规划道路，宗地总面积33431平方米，其中出让土地面积30651平方米；出让宗地用途为商业用地（市场）和综合用地（办公）；土地使用权出让年期商业用地40年，综合用地50年，自受让人领取《中华人民共和国国有土地使用证》之日起计算。第十一条：受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求：（1）主体建筑物性质市场及办公用房项目；（2）总体建筑面积不大于55614.8平方米。第十六条：在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途（改变为经营性房地产用地除外）和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。第十九条：受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将合同项下的全部或部分土地使用权出让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交还或赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定并按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。2004年6月29日，被告取得《中华人民共和国国有土地使用证》【杭西国用（2004）字第000182号、第000183号】。2005年，被告经合法审批建造联合大厦房屋（原名为“浙ＸＸ海商贸综合用房”）。
2007年4月3日，原告（协议乙方）与被告（协议甲方）签订《房屋预约转让协议》一份，约定：1、房产基本情况。甲方预约转让给乙方的房屋为联合大厦A幢1001室、1002室房屋（以下简称本协议房产），房产规划用途为市场交易用房及配套用房，本协议房产的土地使用权已作抵押，甲方承诺在与乙方签订“房地产转让合同”前解除抵押；到本协议签署日为止，甲方尚未领取本协议房产的房屋所有权证。2、预约转让价款。2.1双方同意，乙方今后购买本协议房产单价为每平方米9500元，房产预测建筑面积A幢1001室为300平方米，1002室为312平方米，暂定转让总价款5814000元（最终根据实测面积计算总房价），本协议房产单价不受日后任何情形变化的影响，在签订“房地产转让合同”时任何一方不得擅自改变或提出任何变更、撤销要求。2.2本协议房产实际建筑面积以房屋所有权证登记建筑面积为准。实际建筑面积与预测建筑面积出现误差的，双方在签订“房地产转让合同”时以实际建筑面积为准计算房产转让总价款，任何一方均不得因此解除本协议。2.3乙方购买本协议房产的保证金为总价款的100％，计5814000元，该保证金作为乙方按本协议约定与甲方签订“房地产转让合同”并购买本协议房产的担保。“房地产转让合同”一经订立，乙方所付保证金即自动转为乙方付给甲方的房屋转让价款。2.4保证金分期支付：于2007年4月20日前支付1000000元，2007年10月20日前支付3314000元，余款1500000元于本协议房产交付使用后三日内支付。3、“房地产转让合同”的签订。3.1签订“房地产转让合同”的条件为：甲方取得本协议房产的房屋所有权证和土地使用证。3.2甲方应在取得本协议房产的房屋所有权证和土地使用证后7个工作日内向乙方发出签约通知，并按照本协议约定的条件与乙方签订“房地产转让合同”，将本协议房产转让给乙方；乙方应按照本协议的约定即甲方通知中规定的期限内与甲方签订相应的“房地产转让合同”。3.3双方约定“房地产转让合同”采用杭州市房地管理局和杭州市工商行政管理局印制的《杭州市房地产转让合同（示范文本）》，但今后双方另有约定的除外。4、违约责任。4.1甲方违反本协议约定构成违约的，甲方除应返还乙方已支付的保证金外，还应按房产总价款的5％向乙方支付违约金。4.2乙方违反本协议约定构成违约的，乙方应按房产总价款的5％向甲方支付违约金，甲方扣除乙方应付违约金后，将乙方已支付的保证金余额退还给乙方。5、“房地产转让合同”相关内内容的预先约定。5.1除签署2.3约定的保证金转为房价款外，若有剩余的房产转让价款未付的，在“房地产转让合同”签订时一次性付清。5.2“房地产转让合同”的标的房屋交付条件为竣工验收合格以及政府现有部门要求的其他项目验收合格后，建筑装饰装修标准以房屋交付时的现状为准。5.3双方签订“房地产转让合同”后，甲方应向乙方提供办理过户手续应由甲方提供的资料，产权过户手续由乙方自行办理，甲方予以协助。5.4本协议房产转让交易发生的各项税费由甲乙双方按照有关规定分别承担。协议订立后，原告分别于2007年4月20日前支付购房保证金1000000元，2007年10月31日支付3000000元，2008年6月11日支付1200000元，合计支付5200000元。
2007年8月，杭州市西湖区地名委员会将联合大厦地址核定为杭州市西湖区古荡街道紫荆花路2号。2009年6月15日，联合大厦1幢、2幢房屋分别办理产权登记，领取《房屋所有权证》【杭房权证西字第××号、第××号】，其中1幢建筑面积为33422.67平方米，2幢建筑面积为32350.49平方米，房屋所有权证附记中载明“总层数含地下一层，规划批建为商贸综合用房，单一产权，物业区域为紫荆花路2号，土地用途为综合、商业。”2009年7月15日，联合大厦土地经复核验收合格。同年7月22日，被告领取联合大厦变更登记后的《中华人民共和国国有土地使用证》【杭西国用（2009）第000112号、第000113号】。
2008年6月11日，原、被告签订《房屋交接协议书》一份（原告为乙方、被告为甲方），约定：1、双方就联合大厦A幢1001、1002室房屋签订《房屋预约转让协议》，约定在该房屋具备转让条件后，甲方将该房屋合法转让给乙方。2、联合大厦已进入竣工验收阶段，并将在近期内陆续完成质量、消防及其他单项验收。乙方因计划对该房屋进行室内装修，且装修需一定时间，因而希望在双方签订房屋转让合同前将该房屋交由乙方装修。双方达成协议如下：一、本协议签署前，乙方已对该房屋的建筑质量、装饰装修现状进行充分了解，同意按现状与甲方办理使用交接手续，并由乙方自行委托的装修施工单位进场实施装修。二、甲方同意配合乙方提前进场装修，双方于2008年6月12日进行交接。三、款项结算：乙方应于交接当日将《房屋预约转让协议》中规定的于房屋实际交付时应全部付清的保证金或其他款项，与甲方结清，支付到甲方指定的银行账户。七、甲乙双方按照本协议约定对该房屋进行交接，即视为甲方已经向乙方合格交付房屋，且今后双方不再办理房屋交付手续。八、在《房屋预约转让协议》约定的条件成熟时，双方应按约定签订“房地产转让合同”。如因乙方原因导致“房地产转让合同”未能签订的，则乙方已经实施的装修甲方不予补偿，且甲方可选择要求乙方恢复原状或保留现状将该房屋交还给甲方。该协议中并约定了物业管理及相关费用、装修管理、房屋质量保修等内容。次日，相关人员出具《联合大厦房屋交接书》，其中载明：联合大厦A幢1001、1002室房屋，已付清各项物业服务费等，房屋已通过业主验收等。此后，原告开始装修并使用联合大厦A幢1001、1002室房屋。2011年9月9日，杭州市国土资源局出具给被告《关于联合大厦分层登记的答复意见》一份，答复意见载明：“联合大厦属于非经营性房地产项目，其建设用地使用权由被告以协议方式取得，土地出让用途为商业、综合（办公），为规范此类项目分割登记和分割转让事宜，我局在调研基础上已提出处理建议上报市政府。待市政府批复后，我局将按照市政府批复意见处理。”此后，原告诉至本院要求判如所请。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、原、被告签订的《房屋预约转让协议》的法律性质，是预约还是本约。二、《房屋预约转让协议》是否有效。三、原告主张的其他诉讼请求是否应予支持。
关于焦点一，原告认为双方签订的《房屋预约转让协议》属于本约，而被告则认为属于预约。对此，本院认为，本案双方签订的《房屋预约转让协议》应认定为本约。主要理由有以下两点：首先，《房屋预约转让协议》约定的内容已具备房屋转让合同的必备要素。双方订立的《房屋预约转让协议》已明确了转让的房屋座落及面积；土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；房屋的用途和使用性质；房屋单价以及价款的支付方式等合同主要内容。特别是双方还约定了房屋单价今后不再作调整。其次，双方已履行了《房屋预约转让协议》的主要义务，并且对方均已接受。在《房屋预约转让协议》订立后，原告根据约定以保证金的名义支付给被告购房款，此后双方又实际履行了房屋的交付义务，并签订了《房屋交接协议书》，明确约定被告已经向原告合格交付了房屋，今后不再办理房屋交付手续。因此，双方虽然在《房屋预约转让协议》中约定，在讼争房屋取得房屋所有权证和土地使用证后还需订立房屋转让合同，但签订该房屋转让合同仅仅是为了讼争房屋物权变更登记手续的办理，并不影响本院对双方签订的《房屋预约转让协议》属于房屋转让合同的认定。
关于焦点二，《房屋预约转让协议》的效力问题。因原、被告订立的《房屋预约转让协议》系双方的真实意思表示，且协议的内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效协议。讼争房屋的物权能否办理变更登记手续，并非属于认定合同效力的标准。被告辩称讼争房屋的转让实质上属于开发销售行为，不能完成分割登记、转让，应属无效协议之意见，缺乏相应法律依据，本院不予采信。
关于焦点三，关于要求被告协助办理讼争房屋所有权（包括分摊土地使用权）过户登记手续的请求。因讼争房屋不具备商品房预售条件，现原告亦未举证证明该房屋已具备了可以分割登记、转让的条件，故该项诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、浙江南都物业管理有限公司与浙ＸＸ海实业有限公司于2007年4月3日签订的《房屋预约转让协议》有效。
二、驳回浙江南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50487元、财产保全申请费5000元，合计55487元，由浙江南都物业管理有限公司负担27743.5元，由浙ＸＸ海实业有限公司负担27743.5元。浙ＸＸ海实业有限公司应负担部分案件受理费于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 萧 京
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 楼 宏
二〇一二年十二月十七日
书 记 员 廖黎洁