山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁15民终947号
上诉人（原审被告）：宋来维，男，1977年5月13日出生，汉族，阳谷县石佛镇中学教师，住阳谷县。
委托诉讼代理人：高令龙，山东万航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董存柱，男，1976年3月30日出生，汉族，居民，住阳谷县。
委托诉讼代理人：王国辉，山东振阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田洪伟，山东运泽律师事务所律师。
原审被告：山东省阳谷县农业机械总公司。住所地：阳谷县城谷山北路。
负责人：臧长军，经理。
委托诉讼代理人：齐广臣，阳谷安平法律服务所法律工作者。
上诉人宋来维因与被上诉人董存柱及原审被告山东省阳谷县农业机械总公司（以下简称阳谷农机公司）确认合同无效纠纷一案，不服山东省阳谷县人民法院（2017）鲁1521民初2562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
宋来维上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者在查清事实的基础上发回重审;一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:上诉人认为一审法院判决上诉人与原审被告的买卖合同无效属于认定事实不清，证据不足。第一、上诉人认为一审法院认定被上诉人为涉案房屋的利害关系人证据不足。1.被上诉人虽提供了两份阳谷县谷山盛景高层住宅小区出具的收据，但是谷山盛景高层住宅小区仅是一个住宅小区的名称，并不是具有主体资格的开发公司。另外，被上诉人所谓的首付款的收据，没有对应的转款凭证，无法证明其将首付款实际交给了阳谷农机公司。被上诉人提供的第二份收据，虽有对应的转款凭证，但是转款凭证上的收款人既不是农机公司也不是收据上显示的孟红，也不是农机公司提供的协议书上的吴富贵，被上诉人无法证明其已经实际交付了房屋款项。另外被上诉人提供的有关代收费的收据，一审法院仅仅依据被上诉人的陈述就认定为是其缴纳的天然气、暖气开口费，显然欠缺证据支持。2.被上诉人提供的其与原审被告的购房合同，也没有显示具体的签订时间，一审法院仅仅依据被上诉人的陈述和其提供的第一份收据显示的时间就认定被上诉人与原审被告签订合同的时间为2010年10月，显然证据不足。3.另外原审法院认定被上诉人取得了涉案房屋的钥匙，并对房屋进行了简装修，但是并没有相应证据予以支持。被上诉人在庭审中一直强调其为涉案房屋的实际所有权人或者是利害关系人，但是综合其提供的证据来看，被上诉人并无充分证据证明其为涉案房屋的所有权人亦或是利害关系人。综上，上诉人认为一审法院认定被上诉人为涉案房屋的利害关系人证据不足，事实不清。第二、宋来维与阳谷农机公司签订的商品房买卖合同合法有效，不存在无效情形。1.一审法院认定，上诉人与原审被告农机公司存在房屋买卖关系;签订该商品房买卖合同，是上诉人与原审被告的真实意思表示，盖章真实，签字按手印真实，且该商品房买卖合同也通过房管局备案登记，上诉人也取得了房屋产权证，该商品房买卖合同合法有效。2.一审法院认为谷山盛景小区A#B#住宅楼已经取得了大产权证，再对之后签订的买卖合同进行备案登记不真实是错误的。而实践中开发商在楼房取得大产权证之后，可自主选择是否在房管局进行现房登记，如果不进行现房登记，开发商仍然可以使用预售许可证进行销售，对商品房买卖合同进行预售备案登记。从阳谷房管局了解到，目前原审被告并没有对谷山盛景小区A#B#住宅楼进行现房登记，销售房屋仍然使用的是预售程序。因此，对上诉人与农机公司签订的合同进行备案登记是真实的。3.上诉人已在涉案房屋实际居住一年有余，形成了稳定的居住关系，判决上诉人与原审被告的商品房买卖合同无效，让上诉人搬走，对孩子上学也会产生非常大的影响。由此，也不能判决上诉人与原审被告的买卖合同无效。4.被上诉人与原审被告即便签订过商品房买卖合同，但并未在房管部门进行备案登记，上诉人也不可能知道被上诉人与该涉案房屋存在一定的牵连，上诉人购买该商品房不存在任何恶意，更不存在与原审被告恶意串通损害其合法权益的情形。5.关于房屋价款，房屋买卖关系受民法的调整，房屋价款只要是双方真实意思表示即可，并不违反法律的强制性规定，不能因为房屋价款的问题，就否认上诉人与阳谷农机公司买卖合同的有效性。6.一审法院认定上诉人曾去看过被上诉人的房屋并与董某洽谈过房屋价格，属认定事实错误。并不是每个人都知道58同程网，并且被上诉人提交的58同城的信息，坐落位置、房号等并不清楚、具体，任谁也无法判断这是涉案房屋。证人董某与被上诉人是近亲属，具有利害关系，另一证人也不认识上诉人，又怎么知道是上诉人去看的房屋。证人董某自己陈述他是在2016年8月30号通过物业知道是上诉人在居住之后才和上诉人通的电话，通话记录也是该日，此时正好是双方就房屋发生矛盾的时候，有通话也很正常，但是法院以此认定上诉人之前曾就房屋价格与董某进行过洽谈，实属认定事实错误。7.上诉人购买房屋，购买的是商品房的现状，房屋是什么状态，上诉人接受的便是什么状态，上诉人并不了解办理房产证的程序和需要的手续，肯定以阳谷农机公司为主进行办理，阳谷农机公司比宋来维更了解房屋的状况，至于阳谷农机公司需要出什么证明，上诉人并不了解，全由该公司安排。不能因为阳谷农机公司出具了一个关于住房专项资金名字变更为宋来维名字的证明，就认为上诉人在购房过程中存在恶意。8.上诉人已经取得了涉案房屋的所有权证，成为了涉案房屋的所有权人，并且已经实际入住了涉案房屋，如果被上诉人与原审被告的合同也应受到保护，根据物权优于债权的原则，法院应优先保护上诉人与原审被告的房屋买卖关系，依法确认上诉人与原审被告的房屋买卖合同合法有效。
董存柱辩称，一、一审法院认定被上诉人董存柱为涉案房屋的利害关系人证据确实充分。1.上诉人宋来维与阳谷农机公司签订的《商品房买卖合同》的买卖标的，与被上诉人董存柱与阳谷农机公司签订的《商品房买卖合同》中的买卖标的系同一标的，即同为阳谷县谷山盛景高层住宅小区A楼二单元14楼西户楼房，且上诉人没交纳住宅专项维修资金，而是将董存柱的住宅专项维修资金专用收据变更成了上诉人宋来维的住宅专项维修资金收据。一审时董存柱向法庭提交了《商品房买卖合同》，交纳购房款、物业费、天然气与暖气开口费、卫生费、电梯维修费的收据，住宅专项维修资金专用收据，及加盖谷山盛景高层住宅小区物业专用章的交房登记表、谷山盛景小区物业档案，以上证据足以证明董存柱为涉案房屋的利害关系人。2.上诉人虽然对于董存柱向一审法院提交的购房款、物业费等费用收据、购房合同等证据有异议，但其并没有向法院提供任何相反的证据来证明董存柱的上述证据的不真实性，且原审被告阳谷县农业机械总公司也认可是董存柱购买的楼房，并交纳了税费，因此，上诉人诉称的理由是不成立的。3.关于董存柱是否取得了涉案房屋的钥匙与是否对房屋进行了简装修的问题，一审时董存柱向法院提交了加盖谷山盛景高层住宅小区物业专用章的交房登记表、谷山盛景小区物业档案及证人董某、崔某的出庭证人证言，这些证据足以证明董存柱己取得了涉案房屋的钥匙，并对该房屋进行了简装修。因此，一审法院认定董存柱为涉案房屋的利害关系人，证据确实充分，是完全正确的。二、一审法院认定宋来维与阳谷县农业机械总公司签订的《商品房买卖合同》无效是正确的。1.2010年10月，被上诉人董存柱与原审被告签订了《商品房买卖合同》，房屋单价为每平方米3400元，2010年10月6日、2011年9月2日，被上诉人董存柱分两次向楼房出卖人阳谷农机公司支付了全部购房款377978元。在2011年9月2日交请全部购房款的当天，董存柱又交纳了天燃气与暖气开口费、物业费及住宅专项维修资金，阳谷农机公司也于当天将楼房交付于董存柱，后董存柱对楼房进行了简装修，并又陆续交纳了2012年8月-2016年8月的物业费、卫生费、电梯维修费。2015年8月13日，被上诉人董存柱委托董某将其购买的上述楼房在”58同城网”上发布卖房信息。2015年底，上诉人宋来维及其妻子在”58同城网”上看到了该卖房信息后，与董某联系看房。2016年1月3日，上诉人宋来维及其妻子再次看房，并与董某商谈房屋价格。2016年2月26日，阳谷农机公司与宋来维签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价格为每平方米1006元，房屋总价款111837元，并约定2011年8月31日前交房。后又将合同签订时间改为2014年2月26日。2016年3月份，上诉人与阳谷农机公司以被上诉人董存柱的住宅专项维修资金专用收据丢失作废为由，变更为上诉人宋来维的住宅专项维修资金专用收据，并据此办理了房屋所有权证。阳谷农机公司明知其开发建设的谷山盛景高层住宅小区A楼2单元14楼西户已经卖于董存柱且已向董存柱交付，上诉人宋来维也明知谷山盛景高层住宅小区A楼2单元14楼西户已由被上诉人董存柱购买并己交付使用，双方仍以明显不合理的低价签订了内容不真实、漏洞百出的《商品房买卖合同》，在办理房产证时，阳谷农业公司又向房管部门出具了阳谷县谷山盛景A号楼2单元1405户楼房原名董存柱维修资金收据丢失作废的虚假证明，上诉人宋来维明知自己未交纳办理房产证必须交纳的住宅专项维修资金，仍然同意将被上诉人董存柱的住宅专项维修资金收据变更为自己，以达到办理诉争房屋房产证的目的。以上事实足以证明阳谷农机公司与上诉人宋来维双方恶意串通签订了《商品房买卖合同》，其行为显然损害了被上诉人董存柱的合法权益，一审法院依据《合同法》第52条第2项的规定，判令双方签订的《商品房买卖合同》无效是完全正确的。2.上诉人诉称，其购买楼房时不知道该楼房与被上诉人董存柱有牵连，不了解办理房产证的程序和需要的手续，及该《商品房买卖合同》与房屋作价是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，且该合同己进行预售备案登记，取得了房屋所有权证，并已实际居住一年有余，以此说明其与阳谷农机公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，被上诉人认为上诉人的上述上诉理由是不成立的，因为:第一、上诉人在2016年2月26日与阳谷农机公司签订《商品房买卖合同》之前，两次去被上诉人董存柱处看涉案楼房，并与董存柱委托卖房的证人董某商讨价格，在办理房产证时，上诉人并没有交纳住宅专项维修资金，而是将被上诉人董存柱的住宅专项维修资金收据直接变更到自己名下，上诉人诉称不知道该楼房与董存柱有牵连是不正确的，也无法令人信服。第二、上诉人系阳谷县石佛中学的教师，是有知识、有文化的知识分子，上诉人一方面诉称自己不懂法、不了解办理房产证的程序和需要的手续，又诉称《商品房买卖合同》及每平方米1006元的房屋价格是双方的真实性意思表示，不违反法律的强制性规定。上诉人这样一方面诉称自己不懂法，一方面又诉称其购买楼房不违法，很显然，上诉人为达到其恶意购房的目的，并没有如实的向法院陈述案情，这本身就说明了上诉人与阳谷农机公司双方恶意串通、损害被上诉人的利益。第三、根据《商品房销售管理办法》第3条与《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售，商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买售人，并由买售人支付房价款的行为，而商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买售人，并由买售人支付定金或者房价款的行为。商品房预售，开发企业应当向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。而就本案而言，2013年3月11日，阳谷县房地产管理部门为阳谷农机公司建设的谷山盛景住宅小区A#、B#住宅楼颁发了房屋所有权证，2016年2月26日，上诉人购买的涉案楼房是现房，是商品房现售，无需办理商品房预售合同登记备案手续。一审法院认定上诉人与原审被告办理的商品房预售合同登记备案不真实是正确的。第四、上诉人虽然取得了房屋所有权证，但该房屋所有权证是上诉人通过非法途径、使用非法手段办理的，被上诉人董存柱对上诉人提交的房产证已提起行政撤销之诉，其效力待定，本案是确认合同无效纠纷，上诉人持有的房屋所有权证与确认合同的效力没有任何关系，合同是否无效，应依据《中华人民共和国合同法》第52条的规定处理，而不是依据什么莫须有所谓的物权优于债权的原则处理。因此，上诉人以其办理房产证为由认为其与阳谷农机公司签订的合同有效是无任何事实根据与法律依据的。第五、上诉人诉称其己实际居住一年有余，形成了稳定的居住关系，而实际上，该楼房是被上诉人于2010年10月以377978元价格购买，并进行简装修，铺设了客厅、卧室、厨房与卫生间的地砖，厨房与卫生间的墙面瓷砖，上诉人居住的是被上诉人董存柱的楼房，上诉人通过非法手段将被上诉人的楼房恶意占为己有。法律保护的是当事人的合法权益，其非法恶意购买、占用楼房的行为，不应受到法律的保护，否则就违背了民法最基本的公平、诚实、信用、合法权益受法律保护的原则。第六、本案中原审被告阳谷农机公司没有提起上诉，说明其对一审判决结果也是认可的。
阳谷农机公司述称：本案所涉楼房的出售不是原审被告，而是吴富贵，原审被告未参与楼房的建设出售，也未参与利润的分配，只负责为吴富贵提供相应的服务手续，原审被告和上诉人没有进行恶意串通，如有恶意串通行为，也是吴富贵和上诉人之间进行的，原审被告对于涉案房屋的出售情况不清楚，对于上诉人与原审被告之间的楼房买卖合同的效力问题请法院依法审查并裁决，其他同一审答辩意见。
董存柱向一审法院起诉请求：1.依法确认二被告于2014年2月26日签订的《商品房买卖合同》无效；2.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2008年9月1日，阳谷县发展计划局对阳谷农机公司建设谷山盛景住宅小区项目的批复作出阳计字【2008】44号文件，同意阳谷农机公司建设谷山盛景住宅小区项目，项目位于谷山北路西侧，北邻建设银行，占地总面积8124.6平方米，总建筑面积26197平方米。除自用和安置外的剩余房屋可以对外销售，资金全部自筹解决。阳谷县城市规划局于2009年3月17日、2009年6月29日，分别为阳谷农机公司颁发了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。2009年9月18日，阳谷县建设局为阳谷农机公司建设谷山盛景A＃B＃高层住宅楼颁发了建设工程施工许可证，该证载明，建设单位：阳谷农机公司，建设规模：29542平方米，合同价格：3530.56元，施工单位：阳谷县建筑工程总公司，合同开工日期：2009年9月9日，合同竣工日期：2010年3月9日；2009年9月25日，阳谷县房地产管理局为阳谷农机公司颁发了自建自用建设项目许可证。2011年7月6日，阳谷农机公司建设的谷山盛景A＃B＃高层住宅楼取得了合格工程证书，2012年5月16日阳谷县城市规划局为阳谷农机公司谷山盛景住宅小区A＃B＃住宅楼颁发了建设工程竣工规划验收合格证。2013年2月28日，阳谷农机公司向阳谷县房管局申请山盛景A＃B＃高层住宅楼初始登记，并出具了“阳谷农机公司开发2010年以谷山盛景开发的两幢高层住宅楼竣工验收合格证名称的谷山盛景与阳谷农机公司为一个单位”的说明一份，2013年3月11日阳谷县房地产管理局为阳谷农机公司建设的谷山盛景住宅小区A＃B＃住宅楼颁发了房屋所有权证。
2010年10月，原告与被告阳谷农机公司签订商品房买卖合同一份，约定，原告以每平方米3400元的价格购买被告阳谷农机公司建设的谷山盛景高层住宅小区A楼2单元14楼西户，楼房总价款为378978元，付款方式及期限未约定，交付期限为2011年5月23日前，交付之日起买受人承担该房屋的物业管理费、天然气、暖气开口费，入住前按规定交纳。该合同的附件四第二条约定，乙方（原告）同意在办理所购住宅入住交接手续前，一次性向甲方（阳谷农机公司）交付应缴存的专项维修资金，乙方缴存的住宅专项维修资金归乙方所有，甲方代收后，同意上交县房管局指定的专用账户；第四条约定，甲方每年应在本物业区域内公布本小区专项维修资金收支情况。合同签订后原告于2010年10月16日交付房款151191元，2011年9月2日交付房款226787元，阳谷县谷山盛景高层住宅小区财务部门分别给原告出具了收据并加盖了公章。2011年9月2日，原告交纳了天然气、暖气开口费6111.6元，该款由阳谷县谷山盛景高层住宅小区财务部门代收，并同时向阳谷县谷山盛景高层住宅小区财务部门交纳了2011年9月-2012年8月的物业费2195.50元，原告同时缴纳了住宅专项维修资金2142.4元，并取得了谷山盛景高层住宅小区A楼2单元14楼西户的钥匙。谷山盛景高层住宅小区交房登记表及谷山盛景小区物业档案中均记载山盛景住宅小区A楼西单元14楼西户的楼房户主是原告。原告取得该楼房的钥匙后，即对该楼房进行了简装修，铺设了客厅、卧室、厨房与卫生间的地砖及厨房与卫生间的墙面瓷砖。后原告陆续交纳了2012年8月-2016年8月物业费、卫生费、电梯维修费。
一审法院确认上述事实，有下列证据：阳谷县发展计划局作出阳计字【2008】44号文件。二、阳谷县城市规划局于2009年3月17日、2009年6月29日分别为阳谷农机公司颁发了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。三、2009年9月18日，阳谷县建设局为阳谷农机公司建设谷山盛景A＃B＃高层住宅楼颁发的建设工程施工许可证。四、2009年9月25日，阳谷县房地产管理局为阳谷农机公司颁发的自建自用建设项目许可证。谷山盛景A＃B＃高层住宅楼取得的合格工程证书。2012年5月16日阳谷县城市规划局为阳谷农机公司谷山盛景住宅小区A＃B＃住宅楼颁发的建设工程竣工规划验收合格证。2013年2月28日，阳谷农机公司向阳谷县房管局申请谷山盛景A＃B＃高层住宅楼初始登记的申请表一份，说明一份。八、2013年3月11日阳谷县房地产管理局为阳谷农机公司建设的谷山盛景住宅小区A＃B＃住宅楼颁发的房屋所有权证。九、原告与被告阳谷农机公司签订商品房买卖合同一份。十、原告于2010年10月16日、2011年9月2日交付房款的单据各一张。十一、原告于2011年9月2日缴纳天然气暖气开口费6111.6元的单据一张。十二、原告于2011年9月2日交纳物业费单据一张。十三、原告交纳2012年8月-2015年8月物业费、卫生费、电梯维修费单据三张。十四、原告交纳住宅专项维修资金专用收据一份。十五、加盖谷山盛景高层住宅小区物业专用章的交房登记表及谷山盛景小区物业档案一份。上述证据经当庭质证，法院确认为合法有效证据。另查明：阳谷农机公司原法定代表人为王洪林，2016年初法定代表人变更为臧长军。诉讼期间，原告还提交了如下证据：一、证人董某出庭作证证言。董某证明：2015年8月13日，原告委托董某将其购买的上述楼房以售价50万元的价格在58同城网发布卖房信息，董某在该信息上留下了自己的联系电话。2015年年底，宋来维及妻子给董某打电话说是在58同程网看到该信息，当天上午董某带宋来维夫妇看房子，价格谈到42万元，宋来维说回去商量，到时候再给董某打电话。2016年1月3日中午，董某在和客户崔某吃饭时，宋来维给董某打电话说他和他妻子想再看看房子、谈谈价格，当天下午2点左右宋来维再次给我董某打电话，董某和崔某一起去谷山盛景住宅小区，经洽谈，董某与宋来维最后将房子价格降到41万，过户费等费用由董存柱承担，宋来维夫妇说后来再联系却没再联系。2016年8月30日中午，董存柱给董某打电话说谷山盛景通知办理房产证让董某去看看，董某去谷山盛景小区开门时钥匙打不开房门，遂到谷山盛景物业木门查询房管局备案的新表，看到物业部门登记A楼2单元14楼西户的房子已经是宋来维的名字，该楼房在2016年4月份就要求办理房产证，物业部门2016年6、7月份才给该楼房供水电。董某即给董存柱打电话，后又给董存柱的哥哥董存林打电话，二人一起拨打了110，并去了侨润派出所。2016年9月1日下午，董存柱从外地回来后与董某等去了宋来维的工作单位石佛中学，并给宋来维打了电话，质问宋来维之妻为什么看了这么多次房子不买，又在别人手中买？宋来维之妻讲在别人手里买价格便宜，别人也给办理过户登记。证人董某当庭提交了其2016年8月13日在58同程网发布的卖房信息及其2016年8月30日、9月1日与宋来维夫妇的通话清单，其中9月1日150××××3439就是起诉状内宋来维联系方式。二、崔某出庭作证证言。崔某证明：2016年1月3日上午崔某去董某那里推销润滑油，期间董某接了个电话，说有个要买房子的，房子是他表哥的，中午崔某和董某吃饭时董某接到了电话，吃完饭后董某说时间比较紧张，那个人要看房子，崔某和董某便一起去了谷山盛景A楼2单元14楼西户，看到房子也贴了地砖和墙砖。当时董某和对方谈的房子价格是41万，买房子的叫宋来维，是石佛中学的一个老师，宋来维说不能再便宜点吗？说好回去再商量商量。原告以上述证据一、二，拟证明宋来维在与阳谷农机公司签订合同之前已经明知该楼房已被原告购买，并且明知原告对该楼房实际占有。三、宋来维与阳谷农机公司签订的商品房买卖合同一份，该合同显示，原签订日期为2016年2月26日，后涂改为2014年2月26日。该合同第4条约定：楼房的价格为每平方米1006元；第6页第8条约定：出卖人应当在2011年8月31日前交房；第6、7条约定付款方式为一次性付款，逾期30日视为违约，逾期45日就可以解除合同。原告以此证据拟证明该合同不真实，是宋来维与阳谷农机公司恶意串通签订的虚假合同。四、阳谷农机公司填写的房屋所有权转移登记申请书一份。该申请书上显示，宋来维购买诉争房屋的时间是2016年3月8日，有宋来维及妻子姚芳英的签名和手印，阳谷农机公司的公章、办理房产证代理人臧长军的签字。拟证明，宋来维购房的时间是2016年3月8日是二被告共同认可的、此购房时间与二被告签订的商品房买卖合同时间不一致，进而证明二被告的商品房买卖合同恶意串通签订的。五、阳谷农机公司于2016年3月7日向房管部门提交的证明一份、宋来维于2016年3月份住宅专项资金专用收据复印件一份及山东省住宅专项资金管理办法条文复印件一份。拟证明2016年3月7日，阳谷农机公司在为宋来维办理房产证时向房管部门出具证明，称阳谷县谷山盛景小区A楼2单元1405户原告的维修资金收据丢失作废，该房屋购买合同变更为被告，现申请将维修收据变更为被告，而事实上原告的维修资金单据没有丢失，被告也没有交纳维修资金，其维修单据是从原告的名下变更来的。对该事实宋来维是明知的，进而证明二被告恶意串通,签订房屋买卖合同。被告阳谷农业机械总公司对原告提交的以上证据发表了如下质证意见：对证据一、二未发表质证意见，对证据三的真实性无异议，但提出，阳谷农机公司与宋来维签订商品房买卖合同已经办理相关手续，均是受吴富贵指派，负责协助办理的房产登记手续，对于整个过程由当时的经办人阳谷农机公司经理臧长军出具了证明，该证明证实谷山盛景小区实际开发建设者是吴富贵，其儿媳孟红任该小区财务会计；宋来维与阳谷农机公司签订商品房买卖合同的时间为2016年而不是2014年，阳谷农机公司只是在办理房产登记有关手续上加盖印章，合同内容亦非阳谷农机公司人员书写，阳谷农机公司也是按照吴富贵的安排，向有关人员提供相关的服务手续；对证据四、五的真实性无异议，但提出，上述证据系阳谷农机公司是按房管部门的要求出具的。被告宋来维对原告提交的以上证据发表了如下质证意见：对证据一、二有异议，认为根据民诉法解释第117条规定，当事人申请证人出庭作证的应当在举证期限届满前提出，未经人民法院通知，证人不得出庭作证，但双方当事人同意并经人民法院准许的除外。在证人出庭作证时，证人明确回答是由原告通知其来的，因此证人并非由法院通知，证人出庭我方不同意，证人证言不应被采纳。另外，证人董某与原告是表兄弟关系，具有利害关系，其证言不应被采信。证人陈述看房子的人未向其出示身份证，不能证明曾经证人所带看房子的人是被告宋来维。对证据三的真实性无异议，但提出合同签订时间为2014年2月26日，但是合同签订日期、生效日期以及合同的履行为不同概念，不能因为签订时间是2014年2月26日与实际时间有间隔就否认合同的效力。另外，该合同内容为阳谷农机公司工作人员所填写，是否存在一定的错误，比如第8条的交房期限，宋来维并不清楚。关于合同第7条的逾期违约，是否解除合同出卖人可以自由决定，后期该商品房买卖合同进行了履行，说明阳谷农机公司没有与被告宋来维解除买卖合同的意思表示。对于原告所说的宋来维购买房屋的价款问题为农机公司的自由处分行为，对于购买人宋来维来讲，只要价格合适，购买人同意便可，且同期购买的房屋价格有比宋来维更低的价格，该价格不能成为证明被告宋来维存在恶意的证据；对证据四无异议，但提出该证据显示的购房时间为双方实际履行买卖合同的时间，该登记申请书与买卖合同的签订时间并不冲突；对证据五的真实性无异议，该证明也说明宋来维交纳了维修资金，且该证明没有显示房屋合同登记在董存柱名下，仅显示曾有董存柱的1份收据，不能证明被告宋来维购买房屋时知道该房屋有可能被农机公司曾出卖给原告。被告阳谷农机公司向法庭提交了如下证据：一、阳谷农机公司现任负责人臧长军的证明1份，后附身份证复印件。拟证明1.宋来维与阳谷农机公司签订的购房合同是2016年3月以后；2.阳谷农机公司之所以与宋来维签订相关合同并办理相关手续，是受吴富贵儿媳孟红安排，并且孟红为宋来维一方开具了盖有谷山盛景高层住宅小区收费票据，阳谷农机公司是按照孟红的安排，为诉争房产办理的相关房产登记手续。二、2007年2月6日，2007年11月2日阳谷农机公司与吴福贵分别签订合同书、协议书各一份。拟证明阳谷农机公司对谷山盛景高层住宅小区楼房建设为参股，未参与利润的分配，除回迁楼以外的楼房出资、建设、出售、办理楼房证件的及缴纳所有税费均由吴福贵负责，阳谷农机公司只提供土地，协助提供应出具的服务手续。原告对阳谷农机公司提交的证据发表了以下质证意见：对证据一的真实性无异议，认为宋来维与阳谷农机公司签订购房合同签订时间在2016年3月以后属实，但对阳谷农机公司受孟红安排办理相关手续有异议，认为此系阳谷农机公司内部管理行为，阳谷农机公司在明知该房已经卖给原告的情况下，又将该房屋登记到宋来维名下，并且办理相关手续时，宋来维当时也在场，足以说明二被告是恶意串通，损害原告的利益；对证据二有异议，认为，根据阳谷县发展计划局“关于阳谷农机公司建设谷山盛景住宅小区的批复”第二项可知，阳谷农机公司建设谷山盛景住宅小区资金全部是自筹解决，阳谷农机公司为了开发建设该项目，与吴福贵签订协议与合同书，此系阳谷农机公司与吴福贵之间为建设楼房而定的内部合作协议，该协议只对阳谷农机公司和吴福贵之间产生效力，但是不能对抗第三人。因为该项目的立项、规划、建设、产权手续的办理均是阳谷农机公司，在法律上吴福贵与本案无关，应当认定谷山盛景小区的建设单位及所有人是阳谷农机公司而不是吴福贵。被告宋来维对被告阳谷农机公司提交的证据发表了如下质证意见：对证据一的真实性有异议，认为，证人应亲自到庭进行作证，未到庭的不得作为证据使用，且臧长军为农机公司负责人，与本案有利害关系，不应被采纳。假如该证人证言是真实的，也证明董存柱并非房屋的实际购买人，房屋买卖合同签订时间与合同效力无关，宋来维与农机公司签订的合同是双方真实意思的表示，不存在恶意串通情形；对证据二认为，吴福贵未到庭，合同书、协议书为复印件，对该证据真实性无法核实，不发表质证意见。被告宋来维向法庭提交了如下证据：一、房产证1份，证明宋来维为涉案房屋的实际所有权人，对涉案房屋实际占有并使用，说明涉案合同已经得到切实履行，进一步说明涉案合同是双方真实意思表示。二、商品房买卖合同2份，1份买受人为王兰芹，另一份买受人为卢麟，且该两份买卖合同已在房管局备案。2份合同每平单价均为680元，该两份价格明显比宋来维购买的价格还要低，说明农机公司对其房产作出处分，无论价格高低均为其真实意思表示。并不能因为宋来维购买的价格偏低而认为是双方恶意串通。三、阳谷地税局出具的发票1张，证明被告宋来维向农机公司实际支付了111837元购房款。四、2016年3月17日由阳谷县农机公司职工住宅小区建设领导小组（针对燃气公司）出具的证明1份；2.阳谷三山天然气有限公司与宋来维签订的城市管道供用气合同1份；3.阳谷三山天然气公司出具的发票2张，发票金额分别为11260元、120元。该3份证据均证明涉案房屋没有人去住。并且宋来维为首位交纳开口费的人员。进一步证明宋来维购买该房屋不存在恶意情形。4.2016年9月3日阳谷县谷山盛景小区加盖物业专用章物业费等项目单据1张、2017年8月5日交纳的水费的单据1张、2017年9月5日交纳的物业费、卫生费、电梯维修费等单据1张。原告对宋来维提交的证据发表了如下质证意见：对证据一的真实性无异议，但是提出，就该房产证，原告已经提起了行政诉讼，要求撤销该房产证，案件正在审理中。被告称合同是双方真实意思表示就不是恶意串通行为是错误的，即便合同是双方真实意思表示，也会存在恶意串通的情形；对证据二的真实性有异议，认为该两份合同均为复印件，假设该两份合同是真实的，要么是回迁户，要么是双方恶意串通规避税收。因为目前阳谷县房地产市场建筑成本价接近3000元，即便是廉租房，房价都在1000元以上，宋来维陈述购房价格1000元甚至更低600余元是不可能存在的；对证据三有异议，认为购房发票的开票日期是2016年3月7日，而宋来维办理房产证时“房屋所有权转移登记申请书”上显示购房时间是2016年3月8日，宋来维开具发票只能是在购房之后，另外，二被告签订的购房合同的时间是2014年2月26号，而农机公司认可的时间是2016年，合同签订时间与开具发票的日期自相矛盾，二被告所签订的房屋买卖合同及为办理房产证所出具的各项手续均为二被告恶意串通而为；阳谷农机公司职工住宅小区建设领导小组出具的证明没有负责人的签字，该证据不具有法律效力，另外，该证据上面的公章显示为农机公司职工住宅小区领导小组，其出证的对象应当仅限于农机公司的职工，而宋来维并非农机公司的职工，该领导小组不应当给宋来维出证，该证据是通过不正当途径取得的；对阳谷三山天然气公司出具的发票，该证据显示的客户名称是阳谷三山天然气公司，并不显示是宋来维交纳的相关费用，据的原证件应该在燃气公司，而不应在被告宋来维处，宋来维并没有交纳11260元的燃气,该证据不应作为认定案件事实的依据；对城市管道供用气合同，认为该合同只能证明宋来维于2016年4月17日开通了天然气，根据合同交纳2600元的基础设施配套费，而不是天然气开口费，天然气开口费是原告交纳的；对物业费、水费单据真实性无异议，但认为，宋来维交纳物业费时间为2016年9月3日，而其签订购房合同时间显示为2014年2月26日，在2014年2月26日-2016年9月3日期间，宋来维并没有交纳物业费，本案实际情况是，诉争房屋系原告2010年购买，2011年9月2日阳谷农机公司将该房屋交付给原告，原告于2011年9月2号交纳第一年的物业费2190.5元，此后又陆续交纳到2016年9月2日，宋来维是接着原告交纳物业费的时间又另行交纳的物业费。被告阳谷农机公司对宋来维提交的证据发表了如下质证意见：对证据一无异议；对证据二两份商品房买卖合同签订的情况不清楚，根据合同内容上应该是回迁户；对证据三的真实性无异议，但认为该发票不能证明宋来维将房屋价款实际交付给阳谷农机公司，该发票仅是完税证明，不是交纳房款的证明，不能证明宋来维支付房款的行为；对2016年3月17号燃气公司出具的证明不了解，阳谷农机公司职工住宅小区建设领导小组出具的证明只能使用该领导小组的章，是因为谷山盛景住宅小区的公章在吴富贵手中，阳谷农机公司以及谷山盛景小区物业均不掌管该章，也证明了该小区的实际开发投资出售房产证办理等事宜是由吴富贵负责；宋来维交纳的物业费、水费单据只能证明当时在该楼居住的人员而不能证明即是楼房的所有人。
一审法认为，当事人争执的焦点问题有几个：一、阳谷农机公司与原告、被告宋来维之间是否存在房屋买卖关系？二、原告是否具有本案的主体资格？三、阳谷农机公司与宋来维签订的《商品房买卖合同》是否有效？针对第一个焦点问题，一审法院认为，阳谷县发展计划局对阳谷农机公司建设谷山盛景住宅小区项目的批复作出阳计字【2008】44号文件中载明，同意阳谷农机公司建设谷山盛景住宅小区项目，除自用和安置外的剩余房屋可以对外销售；阳谷县城市规划局为阳谷农机公司颁发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，阳谷县建设局为阳谷农机公司建设谷山盛景A＃B＃高层住宅楼颁发的建设工程施工许可证，阳谷县房地产管理局为阳谷农机公司颁发的自建自用建设项目许可证；工程竣工后，阳谷农机公司取得了谷山盛景A＃B＃高层住宅楼了合格工程证书，阳谷县城市规划局为阳谷农机公司谷山盛景住宅小区A＃B＃住宅楼颁发了建设工程竣工规划验收合格证；阳谷农机公司向阳谷县房管局申请山盛景A＃B＃高层住宅楼初始登记，并出具了“阳谷农机公司开发2010年以谷山盛景开发的两幢高层住宅楼竣工验收合格证名称的谷山盛景与阳谷农机公司为一个单位”的说明；阳谷县房地产管理局为阳谷农机公司建设的谷山盛景住宅小区A＃B＃住宅楼颁发了房屋所有权证。以上证据证明，阳谷农机公司为谷山盛景住宅小区项目的建设单位，对自用和安置外的剩余房屋可以对外销售。从原告与被告宋来维提交的《商品房买卖合同》来看，出卖方为阳谷农机公司，阳谷农机公司与吴福贵签订的合同及协议只是其与吴福贵之间的内部约定，与商品房购买者无关，阳谷农机公司辩称其与原告、被告宋来维不存在房屋买卖关系不能成立。针对第二个焦点问题，法院认为，阳谷农机公司与宋来维签订的《商品房买卖合同》中的买卖标的与原告与阳谷农机公司签订的《商品房买卖合同》中的买卖标的系同一标的，原告提交了其与阳谷农机公司签订的《商品房买卖合同》、交付房款的收据、交纳物业费、卫生费、电梯维修费、天然气开口费相关收据及诉争房屋的住宅专项维修资金收据，以上证据均能证明原告是诉争房产的利害关系人，具有本案的主体资格。针对第三个焦点问题，法院认为，2008年阳谷谷山盛景小区高层住宅楼尚未开工建设，宋来维提交阳谷农机公司与卢麟、王兰芹签订的《商品房买卖合同》合同的签订时间为2016年1月1日，预售备案的时间为2016年8月31日，而阳谷县房地产管理局在2013年3月11日即为阳谷农机公司建设的谷山盛景住宅小区A＃B＃住宅楼颁发了房屋所有权证，该两份合同的附件四“住宅专项维修资金代收协议”的签订日期却为2008年11月6日，上述两份合同因系复印件且时间上与事实存在矛盾之处，一审法院不予采信。2016年4月17日宋来维交纳的2600元是天然气基础设施配套费，其交纳物业费起始时间为2016年9月3日与原告交纳到2016年9月2日能够相互衔接。对宋来维提交的房产证原告已经提起行政撤销之诉，其效力待定，与本案确认合同效力无涉。阳谷农机公司与宋来维签订的《商品房买卖合同》显示，原签订日期为2016年2月26日，后涂改为2014年2月26日，结合阳谷农机公司负责人臧长军的变更时间、阳谷农机公司的陈述、臧长军证言以及阳谷农机公司填写的房屋所有权转移登记申请书显示的内容，能够认定宋来维与阳谷农机公司与签订《商品房买卖合同》的时间应为2016年2月26日。2013年3月11日，阳谷县房地产管理局为阳谷农机公司建设的谷山盛景住宅小区A＃B＃住宅楼颁发了房屋所有权证，该合同办理的商品房预售合同预登记备案不真实；从宋来维与阳谷农机公司与签订的《商品房买卖合同》中房屋交付的时间、2010年10月原告与阳谷农机公司签订《商品房买卖合同》时的价格（每平方米3400元），2016年宋来维与阳谷农机公司签订《商品房买卖合同》时的价格（每平方米1006元）来看，该合同的内容不符合常理，亦不真实。证人董某虽然与原告有利害关系，但其所提交的在58同城网站上发布的卖房信息及与宋来维的通话记录可以证明，董某在58同城网上发布了买房信息后，与宋来维有电话联系，宋来维不能提交其与董某存在其他交往的证据，结合崔某证言，能够认定宋来维在与阳谷农机公司签订《商品房买卖合同》之前去过诉争的房屋并与董某洽谈过诉争房屋的买卖价格。阳谷农机公司明知建设的谷山盛景高层住宅小区A楼2单元14楼西户已经卖于原告且已向原告交付，宋来维明知谷山盛景高层住宅小区A楼2单元14楼西户已由原告购买并交付，双方仍然以明显不合理的低价签订了内容不真实的《商品房买卖合同》，且该在办理房产证时，阳谷农机公司向房管部门出具楼房原名董存柱，维修资金收据丢失作废的虚假证明，宋来维明知自己未交纳住房专用维修资金，仍然同意将原告的维修资金收据变更为自己，以达到办理诉争房屋房产证的目的，以上事实足以证明阳谷农机公司与宋来维双方恶意串通签订《商品房买卖合同》，其行为损害了原告的合法权利，该《商品房买卖合同》应认定无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，判决：被告山东省阳谷县农业机械总公司与被告宋来维签订的《商品房买卖合同》无效。案件受理费100元，由被告负担。
二审中，宋来维提交转账凭证一份和收到条一份，转账凭证出具的时间为2016年3月3日，收到条的出具时间是2016年2月29日，收到条内容是“今收到现金两万元整”，转账凭证上显示转账转了两笔共34万元，证明上诉人因购买涉案房屋支付了房价款36万元，并不包含契税、天然气开口费及办理房产证所需的费用。董存柱质证意见：收到条收款人是孟现格，该收据上即没有加盖原审被告的公章，也没有加盖谷山盛景高层住宅小区的公章，这个收据不能够证明是交的楼房款。两个转账单的收款人是宋建国，与原审被告无关，也与谷山盛景小区无关系，也无法证明是交纳的楼房款。在一审时，上诉人是辩称其购买的楼房是每平米1006元，楼房款总计是111837元，并且上诉人还向一审法院提交了房款的发票，发票上也显示上诉人交的楼房款是111837元，因此应该认定上诉人购买楼房款是111837元，现在上诉人又诉称说楼房款是36万元，退一步讲假设这个房款是36万元的话，上诉人与原审被告是按照111837元的价款签订的商品房买卖合同，上诉人也是按照111837元的价款在税务部门开的发票交纳的相关税收，这说明上诉人与原审被告没有如实的签订商品房买卖合同，而且也没有如实的向国家交纳相关的税费，这同时也说明了上诉人与原审被告是恶意串通，既侵害了被上诉人的利益，也同时侵害了国家利益，这更说明了双方签订的买卖合同是无效的。原审被告质证意见：上诉人提供的收到条和转账凭证的收款人不是原审被告也不是原审被告的工作人员，这一证据证实了上诉人所购买的房屋不是原审被告出售给上诉人的，购房合同也不是原审被告和上诉人之间签订的。宋来维解释称：我实际上是从孟现格手中买的房子，后来知道孟现格是土管局的一个员工，我单位上有个同事是孟现格的同学，通过同事认识的孟现格，当时我也看了涉案房屋，我为了避免不必要的纠纷，我要求孟现格给办理过户手续，整个过程都是听孟现格安排的，至于宋建国是谁，我也不清楚，是孟现格指定我向宋建国的账户转的购房款。我认为不是买的原审被告的房子，是买的孟现格的房子，购房款就是36万元，当时合同上的价格是111837元是孟现格定的。宋来维未在本院限定的时间内让孟现格到庭接受质询。
本院认为：本案争议的焦点问题有两个：一是董存柱是否是涉案房屋的利害关系人；二是上诉人宋来维与原审被告签订的房屋买卖合同是否有效。
关于第一个焦点问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，董存柱、宋来维分别与阳谷农机公司签订的《商品房买卖合同》，标的物相同，都是购买的涉案房屋，形成一房二卖，并由此产生纠纷，董存柱作为利害关系人提起本案诉讼，符合上述法律规定，其具有诉讼主体资格。
关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，宋来维办理涉案房屋所有权证书时，提交的阳谷农机公司出具的关于维修资金收据丢失的证明中，明确记载“阳谷县谷山盛景A号楼2单元1405户，原名董存柱”；宋来维主张与其签订合同的是孟现格，孟现格不是阳谷农机公司员工，宋来维也是将购房款交纳给了孟现格，阳谷农机公司对孟现格的上述行为不予追认；宋来维主张实际交纳购房款36万元，与其涉案购房合同及交纳购房款发票上记载的购房款111837元明显不同，宋来维是依据111837元交纳的契税，据此宋来维与阳谷农机公司签订的涉案合同，属于恶意串通，损害了国家及董存柱的利益，一审综合分析双方提交的证据后判决合同无效，符合上述法律规定。综上所述，宋来维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人宋来维负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭召勇
审 判 员 孙久强
审 判 员 孔繁奎
二〇一八年六月十二日
法官助理 杜宏伟
书 记 员 肖天一