广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终2606号
上诉人（原审原告）：蔡金荣，男，1961年9月21日出生，汉族，中山市村民，住中山市。
委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：蔡新权，男，1958年1月28日出生，汉族，中山市村民，住中山市。
委托诉讼代理人：余乃辉，广东言泰律师事务所律师。
上诉人蔡金荣因与被上诉人蔡新权物权保护纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第1031号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人蔡金荣上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定其与蔡新权存在房屋买卖合同关系、蔡新权有权占有使用该房屋没有事实及法律依据。一审判决所依据的《凭证》为其2002年出具，并非1993年出具，且非房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同。”据此，房地产转让必须签订书面转让合同，否则合同不成立。本案中，蔡新权提供的《凭证》对房屋转让价款、价款支付方式、时间、税费承担以及房屋交付等均未作出约定，不具备合同履行的必备条款，该《凭证》并非房屋买卖合同。2.假设双方存在房屋买卖合同关系，但蔡新权未支付房屋转让款，未履行受让人在买卖合同中支付价款的主要合同义务，双方的买卖行为无效，涉案房地产权不发生转移，理应返还。3.《情况说明》系原中山市古镇镇冈南村治安保卫委员会（以下简称冈南村治保会）主任蔡永杰违法出具，蔡永杰是蔡新权的亲属，不应作为定案依据。当时的实际情况是其要求蔡新权支付房屋转让款30万元，但蔡新权拒绝支付，该30万元并非所谓的过户费。
被上诉人蔡新权辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。理由如下：1.《中华人民共和国城市房地产管理法》调整对象是国有土地，本案是农村集体土地，且该法于1995年1月1日起施行，法不溯及既往，故该法不适用于本案。2.《凭证》可证明买卖关系成立,虽然《凭证》反映签名时间是2002年，但其1994年即搬进去居住，交易实际发生，其以加工款2.6万元作为购房款，已给付了对价。3.其一直要求蔡金荣协助办理过户手续，但蔡金荣提出无理要求，拒不协助。
蔡金荣向一审法院起诉请求：蔡新权返还其中山市古镇镇冈南村祠前里××号的房地产。
一审法院认定事实：涉案房屋位于中山市古镇镇冈南村祠前里××号，土地权属性质为集体，于1991年10月14日办理了房屋产权登记，于1993年2月28日办理了土地使用权登记，房屋所有人、土地使用权人均为蔡金荣。诉讼中，蔡新权提交《凭证》以证明蔡金荣已将涉案房屋卖给自己，内容为：“蔡金荣在冈南村祠前里××号住宅于93年10月份转卖给蔡新权使用，房产证、土地证属蔡新权所有，特此为证。”蔡金荣在《凭证》下方签名并加盖指模，时间为“2002年11月11号”。蔡新权说明：当时蔡金荣欠其加工费2万多元，蔡金荣答应将涉案房屋转让给自己，加工费冲抵购房款，双方互不相欠。蔡金荣则称双方并不存在房屋买卖行为，对该《凭证》的真实性不予确认。蔡新权提交的冈南村治保会出具的《情况说明》，证实2015年3月蔡新权与蔡金荣因位于冈南村祠前里××号的房产过户问题，到冈南村治保会进行调解。调解情况如下：蔡新权提出于2002年蔡金荣已将冈南村祠前里××号的房屋转让给蔡新权使用，现蔡新权要求蔡金荣协助其办理该房屋的过户手续；蔡金荣提出要求蔡新权支付过户费30万元才协助其办理过户手续；蔡新权认为费用不合理，当场拒绝；后蔡金荣又提出要求蔡新权支付过户费20万元，蔡新权再次认为费用不合理而拒绝。最终的调解结果因双方意见无法达成一致而调解不成功。蔡金荣对上述内容的真实性也不予确认，称当时双方协商情况是蔡新权要求出资购买其房屋。
一审法院认为，本案属于因占有使用房屋所引起的物权保护纠纷，双方争议焦点为蔡新权是否有权占有使用涉案房屋。蔡金荣以蔡新权借用其房屋一直未返还为由主张物权，蔡新权抗辩称其通过合法转让方式取得使用权和所有权，并提供了《凭证》等证据予以证实。首先，《凭证》反映涉案房屋转让的事实，蔡金荣否认《凭证》的真实性，但未能提供相反证据推翻蔡新权的证据，另对该转让的事实，也有冈南村治保会出具的《情况说明》的相关内容予以佐证，故对了《凭证》的真实性予以确认。该《凭证》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。蔡新权通过合法转让方式取得涉案房屋使用权，虽未办理产权变更登记，但房屋已实际交付蔡新权占有使用长达20多年，房产证和土地证原件也已向蔡新权交付，并在凭证上注明房产证和土地证属蔡新权所有，故在双方内部转让行为上已完成了事实上的交付占有和使用。其次，蔡新权依据合法有效的转让行为取得涉案房屋的使用权，又长期实际占有和使用涉案房屋，并未非法侵害到蔡金荣的权利，该物权已发生了事实转让。蔡金荣称系借给蔡新权居住，但未提供相应证据证明，而且在长达20多年时间，蔡金荣均未采取任何救济途径主张权利，不符合生活常理，不予采信。最后，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”根据该规定，只有无权占有不动产或者动产，权利人才可以请求返还原物。本案中，蔡新权依据合法有效合同赋予的合同权利享有对涉案房屋的使用权，是正当行使合同权利，并不属于无权占有的情形。综上，蔡金荣诉请蔡新权返还涉案房地产，理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回蔡金荣的诉讼请求。案件受理费3500元，减半收取1750元，由蔡金荣负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1993年10月，蔡金荣将其冈南村祠前里××号房屋转让给蔡新权，1994年蔡新权入住该房屋至今，并持有该房屋的房屋所有权证、集体土地建设用地使用证。2002年11月11日，蔡金荣出具《凭证》，确认了双方的买卖合同关系。2015年3月，双方就涉案房产过户问题到冈南村治保会进行调解，但未能达成协议。
对于当事人争议的房屋价款是否支付问题，蔡新权一审提供了冈南村治保会2015年11月23日出具的《情况说明》，以证实蔡金荣向其索要30万元是过户费而不是房屋价款。二审中，蔡金荣提供了冈南村治保会2016年4月18日、21日出具的两份《调解情况补充说明》，内容一致，均为：“本次的调解因双方意见无法达成一致，且调解当事人双方未调解资料上签名确认。我村委会认为当事人的调解情况对本案件无参考价值。”另提供2016年4月18日其妻蔡莲娴与调解员蔡翠兰谈话时的手机录音，以证实30万元房屋转让款，不是过户费。
对一审查明的事实，本院予以确认。
另查明：蔡金荣与蔡新权是同父异母的兄弟关系，双方同为中山市古镇镇冈南村民委员会村民。除本案诉争宅基地外，蔡金荣、蔡新权名下各另有一处宅基地。
本院认为，蔡金荣起诉请求蔡新权返还冈南村祠前里××号房地产，本案应为物权保护纠纷，具体案由为返还原物纠纷。返还原物是指物权的权利人在其原物被他人侵夺或无权占有时，该权利人有权要求无权占有人返还原物。本案的争议焦点在于蔡新权是否有权占有蔡金荣名下的冈南村祠前里××号房屋。
《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”本案双方当事人为亲属关系，在1993年转让房屋时未签订书面协议，但蔡金荣已经履行了交付房屋义务，蔡新权自1994年入住至今，并持有该房屋的房屋所有权证、集体土地建设用地使用证。2002年11月11日，蔡金荣出具《凭证》，确认了双方的买卖合同关系，蔡新权也予认同，双方对买卖房屋的意思表示一致。该《凭证》有当事人姓名、标的、数量、履行期限等合同主要条款，但欠缺合同价款内容。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款关于“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，本案能够确定合同当事人姓名、标的和数量，应当认定合同成立，且合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。蔡金荣主张双方为借用房屋关系，与《凭证》所记载的“转卖”明显不符，且双方于2015年3月到冈南村治保会进行调解，也是因为房屋过户纠纷引起，并未否认已经存在的房屋买卖合同关系。蔡金荣以蔡新权未支付房屋转让款为由主张房屋买卖合同无效，但房屋价款是否支付属于合同履行问题，不能据此认定合同无效。故对蔡金荣的上述主张不予采信。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”可见，权利人通过返还之诉，转移物的占有，只能无权占有人提出，而不能要求有权占有人返还房屋。有权占有人在其占有的本权依据存续期间，可以依据其合法占有权抗辩权利人的请求。本案中，蔡新权依据合法有效的房屋买卖合同，占有使用蔡金荣名下房屋，为有权占有，蔡金荣请求返还房屋没有事实和法律依据，不予支持。
至于买卖合同欠缺价款问题，应当依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第二款的规定执行，即“对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”在合同价款依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，应依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项的规定执行，即“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”本案为返还原物纠纷，解决的是蔡新权是否有权占有房屋问题，蔡新权依据房屋买卖合同占有房屋，即可抗辩蔡金荣的诉讼请求，是否支付房屋价款并不影响房屋买卖合同的成立和效力，也不影响蔡新权合法占有房屋，蔡金荣没有请求蔡新权支付房屋价款，本案不予审理。
综上所述，蔡金荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由上诉人蔡金荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 薛焕彬
审判员 张群立
审判员 陈爱玲
二〇一八年七月十五日
书记员 杨俊彦