上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终4387号之一
上诉人(原审原告)：刘禄，男，1986年9月4日生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：刘国胜(刘禄之父)，男，1966年8月14日出生，汉族，住江西省南昌市。
被上诉人(原审被告)：上海宝龙康骏房地产开发有限公司，住所地上海市。
法定代表人：许健康，董事长。
委托诉讼代理人：施燕婷，上海市金茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄冬，上海市金茂律师事务所律师。
上诉人刘禄因与被上诉人上海宝龙康骏房地产开发有限公司(以下简称“宝龙康骏公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初14469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘禄上诉请求：撤销一审判决第一、四、五、六项，依法改判双方签订的《上海市商品房预售合同》无效，宝龙康骏公司赔偿房屋差价损失人民币(以下币种均为人民币)1,487,270元；在宝龙康骏公司赔偿房屋差价损失的前提下，同意解除合同，返还房屋；本案一、二��诉讼费用由宝龙康骏公司承担。事实和理由：刘禄与宝龙康骏公司之间签订《上海市商品房预售合同》非真实意思表示，宝龙康骏公司存在误导、欺诈的情节，在签订合同过程中从未告知刘禄位于上海市嘉定区房屋(以下简称“讼争房屋”)为商办楼性质，也未提及讼争房屋所在项目的房屋与土地性质问题。作为普通消费者，刘禄不可能预见因讼争房屋为类住宅性质而存在的瑕疵风险，故刘禄是在被欺诈情况下签订的预售合同，不是出于其真实意思表示。上海市住建委等六部门出台的相关意见中明确界定了“类住宅”是开发企业擅自改变规划用途，违规建设形成的，而宝龙康骏公司所销售的房屋就是“类住宅”性质的房屋，是违反法律、损害国家利益的行为，故双方签订的《上海市商品房预售合同》应为无效合同。刘禄在一审中已提供了讼争房屋所在项目在双方交易���九个月的实际交易情况的证据，其交易价格完全可以作为讼争房屋差价损失的计算标准，一审法院要求刘禄提供起诉后的实际交易情况于法无据。一审认定事实不清、适用法律错误，请求支持刘禄的上诉请求。
宝龙康骏公司辩称，不同意刘禄的上诉请求。宝龙康骏公司在签订预售合同时不存在欺诈行为，预售合同中已经明确约定讼争房屋的用途为办公，刘禄应当知晓办公用房与住宅用房的区别，且宝龙康骏公司在签订合同时已充分披露讼争房屋的重要信息。双方签订合同是在2015年，而刘禄所提供的上海市住建委等六部门的相关意见是2017年出台的，刘禄不能以此否认双方2015年签订的合同的效力，双方所签订的预售合同是合法有效的。一审法院驳回刘禄赔偿差价损失的诉请所认定的事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
刘禄向一审法院起诉请求：一、确认刘禄、宝龙康骏公司签订的《上海市商品房预售合同》无效；二、宝龙康骏公司退还购房款2,080,854元并赔偿房屋差价损失1,487,270元；三、宝龙康骏公司支付利息88,298.37元；四、宝龙康骏公司退还代办费300元、预告登记费550元、物业管理费3,757.80元及水费500元。一审庭审中，刘禄表示，如合同被确认为有效，则要求解除合同，其余诉讼请求不变。
一审法院认定事实：2015年12月31日，刘禄、宝龙康骏公司签订一份《上海市商品房预售合同》，约定刘禄向宝龙康骏公司购买讼争房屋。讼争房屋土地用途为商办，规划用途为办公。房屋的暂测面积为156.98平方米，单价为每平方米13,255.54元，总价暂定为2,080,854元。宝龙康骏公司应于2016年12月31日前交付讼争房屋。在宝龙康骏公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产���)后30日内，由双方签订《房屋交接书》。双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续。刘禄在行使合同约定的单方解除权时，应书面通知宝龙康骏公司，宝龙康骏公司应在收到书面通知起30日内将刘禄已支付的房款及利息全部退还刘禄，并承担总房价款0.01%的赔偿责任。刘禄的付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，刘禄应于2015年12月31日支付房款1,040,854元，于2016年3月1日前支付房款1,040,000元。合同另对其他事项作了约定。后刘禄向宝龙康骏公司支付了房款2,080,854元、代办费300元、预告登记费550元、物业管理费3,757.80元、水费500元。2017年1月14日，刘禄、宝龙康骏公司办理了讼争房屋的交接手续。后因讼争房屋无法办出大产证导致合同无法继续履行，刘禄遂涉讼。
一审另查，刘禄购买讼争房屋系结合商���贷款方式购买，贷款金额为1,040,000元。截至2017年11月20日，刘禄向贷款银行中国光大银行支付利息共计88,298.37元。刘禄名下原有一套住宅，位于上海市嘉定区嘉定工业区，其于2017年6月与案外人签订房屋买卖合同，将该房屋出售。
一审再查，2017年1月7日，上海市住房和城乡建设管理委员会发出一份《本市集中清理核查商业办公项目，在此期间暂停此类项目的网上签约》通知，载明经调查发现，本市部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等存在安全隐患。同时，一些项目还在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自2017年1月6日起，市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约��2017年5月9日，上海市住房和城乡建设管理委员会等部门联合出台一份《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，载明各区要组织开展全面检查和集中整治，严肃查处违法行为并公布典型案例；本市停止审批公寓式办公项目；加强商业办公项目建设、销售监管；对在售商业办公项目区分不同情况，分类清理整顿；对已交付入住的项目，从严管控，相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任。2017年6月12日，上海市住房和城乡建设管理委员会发出一份《坚决稳妥推进商业办公项目清理整顿工作，依法督促开发商整改，切实维护购房人权益》通知，载明为进一步维护好购房人的正当合法权益，对已实际成交并完成销售合同网上备案的，购房人要求退房的，支持购房人依法维权，开发企业必须积极配合。购房人希望继续��行合同的，可交付使用，相关信息记入房屋交易登记系统。
一审法院认为，刘禄、宝龙康骏公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。关于合同效力问题，刘禄并未举证证明存在合同法规定的合同无效的情形，故对刘禄要求确认合同无效的诉讼请求，法院不予支持。由于宝龙康骏公司未能按约办理讼争房屋的产权过户手续，且讼争房屋至今未能办出大产证，经法院释明后，刘禄要求解除合同的诉讼请求，合法有据，法院予以支持，法院对合同解除的后果一并予以处理。合同解除后，宝龙康骏公司理应将房款2,080,854元退还予刘禄并赔偿刘禄因此遭受的实际损失，刘禄则应将讼争房屋返还予宝龙康骏公司，故刘禄要求宝龙康骏公司支付利息88,298.37元(商业贷款利息)及退还代办费300元、预告登记费550元、物业管理费3,757.80元、水费500元的诉讼请求，法院均予以支持。另外，刘禄支付的首期房款1,040,854元的利息部分，宝龙康骏公司亦应予以支付，利息的起算日为刘禄支付首期房款的次日，即2016年1月1日，计算至实际清偿之日，考虑到解除合同违约金仅为总房价款0.01%，并不足以弥补利息损失，故利息的标准按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准。关于房屋差价损失问题，因讼争房屋目前处于不可交易状态，刘禄亦无法提供讼争房屋所在的项目在起诉后存在实际的交易情况，故刘禄无法证明合同解除时讼争房屋实际存在的差价。而且，双方在签订预售合同时，均应知晓讼争房屋属于办公用房的性质，预售合同中亦明确政府批准的规划用途为办公，双方合同约定的房屋价格也与普通住宅价格差异明显，故双方均应当预见到讼争房屋作为可居住用房销售在实际履行中可能存在障碍，交易存在的风险，且刘禄在签订合同时名下已有一套普通住宅，属限购对象，无法再行购买第二套普通住宅，现刘禄以宝龙康骏公司宣传与实际不符存在误导、欺诈为由，要求宝龙康骏公司承担房屋差价损失缺乏依据，法院不予支持。判决：一、确认刘禄与上海宝龙康骏房地产开发有限公司于2015年12月31日签订的《上海市商品房预售合同》解除；二、上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向刘禄退还购房款人民币2,080,854元并赔偿商业贷款利息损失人民币88,298.37元；三、上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向刘禄退还代办费人民币300元、预告登记费人民币550元、物业管理费人民币3,757.80元、水费人民币500元；四、上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向刘禄支付利息(以人民币1,040,854元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准，自2016年1月1日起计算至实际清偿之日止)；五、刘禄应于判决生效之日起十日内向上海宝龙康骏房地产开发有限公司返还位于上海市嘉定区房屋；六、刘禄的其余诉讼请求，不予支持。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，刘禄与宝龙康骏公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘禄上诉主张合同无效，依据不足，对其主张本院不予支持。因宝龙康骏公司未按约定办理讼争房屋的产权过户手续，经一审法院释明后刘禄要求解除合同，一审予以支持，并无不妥。合同解除后，宝龙康骏公司应将房款返还刘禄并赔偿刘禄因此遭受的实际损失，刘禄应当将讼争房屋返还给宝龙康骏公司。刘禄要求宝龙康骏公司赔偿房屋差价损失，但其未提供充分证据证明双方合同解除时讼争房屋实际存在的差价，其主张按照讼争房屋所在项目2016年9月28日的网签合同价格确定差价损失，于法无据；且签订预售合同时，双方均应知晓讼争房屋属于办公用房性质，讼争房屋价格与普通住宅价格亦存在明显差异，双方均应当预见到讼争房屋作为可居住房屋交易可能存在风险，因此，一审法院对刘禄要求赔偿其差价损失的诉请不予支持，本院认为并无不妥。刘禄上诉仍要求宝龙康骏公司赔偿其差价损失，并以此作为其返还讼争房屋的前提条件，缺乏事实与法律依据，对其主张本院不予采纳。综上，刘禄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币18,185.43元，由刘禄负担。
本判决为终审判决。
法官助理张黎明
审判长 刘海邑
审判员 周刘金
审判员 王 伟
二〇一八年六月八日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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