重庆市第五中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）渝五中法民终字第03898号
上诉人（原审原告）曾国平，男，1967年9月23日出生，汉族。
委托代理人徐刚，重庆伟豪律师事务所律师。
上诉人（原审原告）王善学，女，1968年9月27日出生，汉族。
委托代理人徐刚，重庆伟豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆宜佳置业有限公司，住所地綦江区三角镇向阳街，组织机构代码69394437-X。
法定代表人戴行，该公司董事长。
委托代理人傅建波，重庆言实律师事务所律师。
原审第三人刘中文，男，1974年3月21日出生，汉族。
委托代理人何桐雨、刘曾，重庆潜卫律师事务所律师。
原审第三人涂红梅，女，1974年11月17日出生，汉族。
委托代理人何桐雨、刘曾，重庆潜卫律师事务所律师。
上诉人曾国平、王善学与被上诉人重庆宜佳置业有限公司（下称宜佳公司）、第三人刘中文、涂红梅房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，重庆市綦江区人民法院作出（2013）綦法民初字第01203号民事判决，曾国平、王善学对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明，两位原告和两位第三人分别系夫妻，被告系2009年9月成立的经营房地产开发、销售商品房的有限责任公司。两原告原有位于原綦江县三角镇×××××的建筑面积为39.35平方米的住宅房屋2间（均属第一层，相邻，均含夹二层）。该2间房屋所属的整栋房屋东临电影院，西临公路，南以一小巷子与三角镇计生办家属房相隔，且与三角镇计生办家属房并排而立。原告前述房屋为该栋房屋第一层从三角镇计生办家属房往三角镇政府方向第一、二间房屋。该栋房屋第一层从三角镇计生办家属房往三角镇政府方向第四间房屋为两位第三人的住宅房屋，其建筑面积为25.46平方米，第三人将之用于经营超市。2010年3月4日，原綦江县三角镇人民政府（以下简称三角镇政府）为了对该镇电影院片区（属城市规划区）实施旧城改造，与被告签订了《三角镇电影院片区拆迁安置协议》，约定：拆迁房屋为电影院及电影院前楼和围墙、镇政府办公楼后的会议室及其职工宿舍等，被告参加县国土房管局组织的三角镇电影院片区旧城改造土地出让招拍挂并取得土地使用权和开发建设资格，必须对该协议确定的拆迁范围进行开发建设并对被拆除的国有资产、私有财产按协议约定进行安置；工程建设相关的各类手续的办理全部由被告负责，费用由被告承担，三角镇政府协助；双方共同组建拆迁工作组，具体负责国有资产和私有房屋的拆迁补偿安置协议拟定和签订、拆迁安置纠纷协调、拆迁补偿安置的兑现等工作；被告自2010年3月10日起开始进场拆迁，至4月30日结束，拆迁期限原则上为1个月；被拆迁人的拆迁补偿安置费用全部由被告承担。原告及第三人的前述房屋属于被拆迁范围之列。2010年4月28日，三角镇政府通知被告，三角镇政府危房改造工程经县政府办公会研究同意改造建设，经镇评标委员会组织投标、开标，确定被告为该工程中标单位，被告接通知后按国家基本建设程序办理规划、用地等相关手续，组织施工。2010年9月21日，在未取得《拆迁许可证》、安置房规划方案未经原綦江县规划局批准的情况下，被告与原告曾国平签订《房屋拆迁购房安置协议书》，双方约定：被告拆除的曾国平产权建筑面积为51.87平方米的商业房屋（即原告前述住房2间），被告采取用拆迁范围内建设的商品房就地安置相同建筑面积商业房屋的方式进行安置（面积以房管局出具的房测报告为准），面积有长差的，超面积部分由曾国平按5500元/平方米支付给被告，面积长差不超过1.5平方米；拆迁安置房公开房号，先签先选，在同等户型条件下优先选择安置房，同一天签订协议的，抽签确定选房顺序；曾国平所选门面为宜佳·华庭×××楼一层从计生委（即计生办）家属楼往政府大楼数第一间，有楼梯、厕所、夹二层；曾国平的商业经济损失补偿费为617.25元；过渡期限暂定2年，即从2010年9月26日至2012年9月25日，超过过渡期限的，从逾期之月起，被告按原标准的100％增加给付临时安置补助费；安置房建好后，双方在1个月内结清房款，被告将房屋交付曾国平使用，同时停止发放临时安置补助费，房地产权证由被告办理，超出被拆迁面积的所有税费、契税等费用由曾国平负责。2010年9月29日，被告与第三人刘中文签订《房屋拆迁购房安置协议书》，双方约定：被告拆除的刘中文产权建筑面积为25.46平方米的住宅房屋（即第三人前述住房1间），被告采取用拆迁范围内建设的商品房就地安置48.6平方米商业房屋的方式进行安置（门面宽度约为5.4米，进深约为9米，长差不超过50厘米，墙体为中到中，室内无柱，具体面积待定），刘中文按5500元/平方米的价格支付给被告；刘中文所选房屋为宜佳·华庭2号楼一层4号（夹二层有楼梯），位于三角镇计生办家属楼往政府楼方向第四个门面，该门面层高3米，夹二层层高2.2米，由被告做好楼梯和简易厕所；房屋选择采取先签先选的原则（与原告的约定一致）。2010年10月15日，曾国平与被告签订《补充协议》约定，被告以127.5元/人/月的标准按1.5人计算曾国平户籍人口另给予曾国平临时安置补助费191.25元/月。被告与曾国平、刘中文签订协议时，是依据被告的初始设计方案的门面房位置进行的选房。该初始方案上，曾国平和刘中文所选的门面房均在同一排上，该排房屋最南面为楼梯通道，其余为6间门面房，原告和第三人所选的门面房分别为从南向北（即从计生办家属楼往政府大楼方向）的门面房的第一间和第三间，与他们原有的门面房基本处于同一位置，其西面均直接临公路。被告在签订拆迁协议时口头承诺被拆迁户，门面房实行在原门面位置相应安置的原则。2010年11月20日，被告开工建设“宜佳华庭”工程（即三角镇电影院片区改造工程），2010年12月13日取得该工程的《建设工程规划许可证》。经审批通过的宜佳·华庭×××楼一层门面房规划情况与被告的设计初稿有变化，其中曾国平和刘中文选择门面房所在排房屋最南面的楼梯通道和紧临的门面房第一间和第二间（即从计生办家属楼往政府大楼数的门面房的第一间、第二间）被取消，剩下的从南向北的第四间门面房被隔成东西方向的门面房两间，西面临公路的门面房由原来的6间变为4间。但被告未将以上变化告知原告、第三人等被拆迁户。2011年12月底，因行政区划调整，原綦江县被撤销，新成立綦江区。2012年6月20日，“宜佳华庭”工程竣工，并通过工程质量的验收，2012年10月9日通过3-24层住宅的消防验收，2013年1月通过规划验收。2012年8月，经原綦江县土地房屋勘测所勘测，宜佳·华庭×××××门面房套内面积为87.97平方米，建筑面积为93.25平方米；“商业××”门面房（即被告与原告和第三人协议约定的所在排安置门面房从计生办家属楼往政府大楼数第一间、初始设计方案上第三人选择的门面房）套内面积为52.2平方米，建筑面积为55.33平方米。“商业1”门面房位于“商业3”门面房东南面，西临“商业3”门面房与三角镇计生办家属楼之间相隔的通道，距西面公路26.7米。在被告的初始设计方案上，“商业1”门面房所在位置也有对应的门面房，但门面宽度和面积有小出入。2012年11月6日，被告向三角镇政府报告：工程已完工，因规划原因导致建成后的商业门面位置略有差异，被告根据与各拆迁户签订的协议精神以及建成后商业门面房面积大小等实际情况进行分配，其中商业门面1（即“商业1”门面房）分配给曾国平，商业门面3（即“商业3”门面房）分配给刘中文。同日，被告将前述各被拆迁户商业门面的安置方案书面通知了原告、第三人等被拆迁户。原告当即提出异议并拒绝完清房款和接房，第三人当日结清相关费用。2012年11月9日，第三人收到商业门面3的钥匙6把，并向物管缴纳了物管费和装修保证金。原告的家人于2012年11月24日进入商业门面3居住。因与被告协商未果，原告乃于2013年1月诉来本院要求裁决。2013年3月本院通知第三人参加诉讼前，第三人的家人也进入商业门面3，与原告家人共同居住至今。另查明，被告至今未办理《拆迁许可证》，商业门面3未办理房地产权证书。除商业门面3外，原、被告协议约定的所在排其余3间门面房均已被交付给有关被拆迁人，并被有关被拆迁人装修后投入了使用。审理中经本院主持调解，原告及第三人均认为商业门面3应该安置给自己，均不接受另行安置门面房、由被告赔偿损失的调解方案，致协议不成。本院曾就《房屋拆迁购房安置协议书》是无效合同向原告进行了释明并征求其意见，原告表示，即使《房屋拆迁购房安置协议书》是无效合同也不变更诉讼请求；被告表示仍愿按照协议的约定向原告履行义务。
曾国平、王善学向一审法院诉称，2010年9月21日，原、被告签订《房屋拆迁购房安置协议书》约定，被告将原告位于原綦江县三角镇向阳街第一层的商业门面房2间拆迁后在原址处就地安置商业门面房1间，具体位置为“宜佳·华庭二号楼1层从计生办家属楼往政府大楼数第1间”，面积为51.87平方米（不含公摊面积）；商业经济损失补助费为每月617.25元（2800×4.25‰×51.87）。双方签订的补充协议约定，临时安置补助费为每月191.25元（127.5×1.5人）。合同签订后，原告按约定履行了全部义务，被告没有在约定期限内交付门面并办理产权证，应承担按原标准的100％增加临时安置补助费至交房之日止的违约责任。因双方未能协商一致，特诉请判令被告交付合同约定的门面房并办理产权证，加倍支付临时安置补助费、经济损失补助费至交房之日。
重庆宜佳置业有限公司一审辩称，原告所述签订协议书的时间、约定的安置面积和位置等内容属实，房屋已建好也可安置，被告同意按协议安置。原告第二项请求中的标准617.25元/月、191.25元/月亦属实，但原告计算方式有误，被告同意按约定履行这两项内容。
第三人刘中文、涂红梅一审述称，原告不是第三人合法占有的房屋的所有权人。原告诉称的约定安置门面是一个方向性的表述，是往该方向数的第一个门面，该门面不是第三人合法占有的门面。
一审法院认为，原告房屋属国有土地上的房屋，被告对原告房屋实施拆迁的时间为2010年，故本案纠纷应适用拆迁时的行政法规——《城市房屋拆迁管理条例》作为法律依据。根据《城市房屋拆迁管理条例》第六条的规定，拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后方可实施拆迁，这意味着取得房屋拆迁许可证是拆迁人实施拆迁的前提条件，此为效力性强制规定。但被告对原告房屋实施拆迁至今均未取得拆迁许可证，违反了行政法规的前述强制性规定，根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，原告与被告签订的《房屋拆迁购房安置协议书》属无效合同。根据《合同法》第五十八条的规定，无效合同的处理原则是，当事人因该合同取得的财产应予返还，不能返还或没有必要返还的应折价补偿。原告房屋因已被拆除，被告不能返还原物，应折价补偿给原告，原告可以请求损害赔偿。但原告现在在本院释明合同属无效合同后不同意变更诉讼请求，坚持要被告交付合同约定的门面房并办理产权证等，在被告不同意的情况下，原告的请求缺乏法律法规的支撑，本院不予支持。遂判决：驳回原告曾国平、王善学的诉讼请求。本案案件受理费3360元由被告重庆宜佳置业有限公司负担（此费原告已预交，被告在本判决生效后五日内直接支付给原告）。
宣判后，曾国平、王善学不服一审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判被上诉人交付合同约定的门面给被上诉人，并办理产权证和加倍支付临时安置补助费、经济补助费至交付之日止。一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1.一审判决认定上诉人与被上诉人之间签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无效是错误的。《拆迁条例》第六条的规定应属于管理性规定，不属于效力性规定，只有违反效力性规定的才会导致合同无效。因拆迁人的违法行为已经履行了违法拆迁事实，不应该让被拆迁人承担其违法拆迁的后果。2.双方达成的补偿协议是有效协议，与拆迁合同是否有效无关。3.拆迁人偿还的门面房位置与双方签订的补偿协议内容不符，补偿协议约定的门面房在马路边，实际履行的门面商业价值显然降低，是不合理，不公平的。
被上诉人宜佳公司答辩认为：双方所签订协议的时间是2010年，当时房屋拆迁补偿条例是有效的，应当适用该条例。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人陈述认为：一审判决正确，建议驳回上诉人的上诉。
本院认为：本案纠纷应适用《城市房屋拆迁管理条例》。该条例第六条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”该条规定属管理性规定。上诉人与被上诉人宜佳公司签订的《房屋拆迁购房安置协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同。双方当事人应当按照该协议的约定履行各自的义务。上诉人诉请被上诉人交付合同约定的门面给被上诉人，并办理产权证和加倍支付临时安置补助费、经济补助费至交付之日止。由于一审法院对双方签订的《房屋拆迁购房安置协议书》效力认定错误，没有对上诉人请求的加倍支付临时安置补助费、经济补助费等进行审理，此涉及当事人的诉权和本案相关基本事实的认定，故本案应当发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销重庆市綦江区人民法院（2013）綦法民初字第01203号民事判决；
二、本案发回重庆市綦江区人民法院重审。
审 判 长 肖 琴
审 判 员 张泽兵
代理审判员 肖 飞
二〇一四年二月十一日
书 记 员 张乾胜