广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018)粤13民终1284号
上诉人(原审原告)：魏小苑，女，汉族，1986年7月2日出生，住广东省雷州市，
委托诉讼代理人：张洁珊，广东瀚宇律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：惠州大亚湾旺科投资有限公司，住所地：惠州大亚湾西区熊猫碧富新城碧湖华庭9栋B单元401房。
法定代表人：林榜昭。
委托诉讼代理人：严秋红、李仲荣，该公司职员。
上诉人魏小苑与上诉人大亚湾旺科投资有限公司（下称旺科公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初741号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人魏小苑上诉请求：1、撤销一审民事判决;2、被上诉人立即为原告办理所购房屋的产权证明;3、被上诉人向上诉人赔偿因为逾期不办理房产证的违约金暂计至2017年5月31日约是106563元(实际赔偿金额算至上诉人实际取得产权证之日);4、被上诉人承担本案所有诉讼、保全等费用。
主要事实和理由：
一审法院虽确认了被上诉人逾期办证的事实，但对于逾期办证的时间起算点认为是在实际交房起360个工作日起算起错误。上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》是由其提供的格式合同，签订过程中被上诉人占主导地位，对合同的内容有较大的绝对权，交房及办证时间均由被上诉人确定。在此背景下，被上诉人作为专业的房地产开发企业，在何时交房、何时申请办证等时间的确定是，应当在签订合同之前就已经充分考虑到建筑施工的实际情况、政策法规规定等各种因素，进行较为精准的测算。因此，上诉人完全有理由认为合同上约定的交房时间和办证时间，具体为被上诉人应当在2014年3月16日交房，并且在交房后360个工作日即2015年8月20日办证。超过任何一个时间均未违约，应当分别承担责任。基于公平原则，上诉人已按照义务足额缴纳房款，而被上诉人并未按合同约定时间办理权属证书，所以应当由其承担逾期办证的违约责任；逾期办证的时间，应从《商品房买卖合同》约定的交房时间2014年3月16日后360个工作日起算，而不是从实际交房时间后36O个工作日起算;双方在合同中没有约定逾期办证违约金，所以逾期办证的违约金应按照参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而不是一审法院判决的同期银行贷款利率;另外被上诉人有责任在判决生效之日立即将该房屋办证所需资料提交产权登记机关备案，而不是在判决生效之日起三十日内提交备案。
鉴于上述事实及理由，上诉人认为一审法院判决严重违反双方约定事实及相关法律规定，万般无奈上诉至贵院，请求贵院落实本案事实，支持上诉人上诉请求，以维护法律的公正及市场的公平交易规则，保护弱小无助的购房者上诉人的合法权益。
上诉人旺科公司上诉请求：1、依法改判一审判决第二项关于违约金计算的期间。2、本案诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由:
一、一审法院选取715号案件作为参考进行审判，忽视了系列案件中的个案差别，关于涉案商品房交付使用时间审查不清。
一审法院认定上诉人于2014年9月14日将涉案房屋交付原告使用，属于对事实认定不清。我国《建筑法》第六十一条等法律法规明确规定，未经验收合格的房屋不得交付使用。涉案的房屋在2015年12月23日才取得“验收合格”的报告。因此，在这一日期才符合交楼的条件。据此，即便是在此前已经交付的，也应当将交付日期定为符合法定交付条件之日为准。请求二审改判将2015年12月23日之后的360个工作日作为支付逾期办证违约金的起算点。
二、上诉人已于2017年9月5日申请了办理涉案房产的权属登记。惠州大亚湾区不动产登记中心已于2017年9月5日受理了盛业豪园21栋的权属登记资料，但因该中心的系统原因，未能在正常期间内办理出来。该期间属于非因出卖人原因、不可抗力造成的逾期，请求法院确认上诉人已于2017年9月5日提交了办理权属登记的资料。
三、被上诉人就其损失部分未能提供证据，其主张的违约金过高，有失公平，请求法院予以调低。
被上诉人未提供证据证明逾期办证给其造成的损失，且其主张的违约金与其实际损失相比严重偏高。涉案房产的权属登记并不影响该房屋的使用性能，被上诉人甚至并不存在实质上的损失。另外，由于涉案房产未能按期办理竣工备案的原因在于施工方不合理的抬价得不到满足而不配合办理。该障碍经上诉人向法院提起诉讼后才得以解决。可见，对于上诉人来说该障碍是其无法控制的客观原因，应视为合同约定的“非因出卖人原因”。请求法院考虑适当减轻上诉人的责任。
双方当事人均以自己的上诉意见为答辩意见。
原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理所购房屋的产权证明；2.判令被告向原告支付因逾期办理房产证的违约金暂计至2017年5月31日约106563元（实际违约金计至原告实际取得产权证之日）；3.本案的诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2013年5月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于惠州××××房，被告应当在2014年3月16日前将符合本合同约定的商品房交付给原告使用，并在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但截至目前为止，被告都未向产权登记机关提供申请登记资料，原告也因此未能取得涉案房屋的产权证，这给原告带来一系列损失。
买房子对于所有人来说都是一件大事，被告作为开发商应按合同约定时间交付房产并及时办理产权证，可被告一直拖延不办，导致原告所持有房产长期处于没有房产证的状态，无法交易也阻碍其他事项的办理，原告曾多次催促被告，但被告均以各种借口拖延，一直未办理，现原告忍无可忍，诉诸法院，希望法院依法审理本案，判令被告立即为原告办理房产证，并承担因逾期办证给原告带来的损失。
被告旺科投资公司辩称：一、被告既没有违约行为与违约事实，也没有违约的主观过错，被告不构成对原告的违约。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项约定“若办理产权证明时间超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理”，按双方该约定，办理产权证明超过约定期限，原告同意由被告继续办理，即被告继续为原告办理其所购商品房的产权证明，不属于被告违约。关于盛业豪园三期办理房产证事宜，前期因为承建施工方揭阳市榕江建筑工程总公司不配合办理盛业豪园三期工程竣工备案，耽误了相关工作，导致办理房产证期限延长，被告在经多方努力仍不能与揭阳市榕江建筑工程总公司协商解决后，通过向大亚湾法院提请诉讼解决，现法院对此已作出民事裁定，裁定：承建施工方揭阳市榕江建筑工程总公司在裁定书送达之日起五日内向旺科投资公司提供办理盛业豪园三期房产的竣工验收及备案需由施工方提交送审的资料。现盛业豪园三期工程竣工备案已妥善办理完毕，正在做确权工作，确权完毕后，被告即可将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。上述事实充分说明了被告一直积极努力、克服各种困难给原告办理房产证，被告的行为并没有违反双方的合同约定，被告不构成违约；二、原告要求法院判令被告支付违约金，没有事实和法律依据。根据我国民事法律规定精神，被告对原告承担违约责任的前提是要有违约事实和主观上有过错，违约事实是指被告有不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的行为。如前所述，被告既没有违约事实，也不存在违约的意图和动机，依法不应承担违约责任，更无所谓支付违约金。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项约定“若办理产权证明时间超过双方约定期限，买受人同意由出卖人继续办理”，依据该约定，被告承担的义务是继续为原告办理产权证明，双方并无支付违约金的任何约定，故原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。综上所述，被告的行为是依照双方合同约定和法律规定行事，既没有违约行为和违约事实，也没有违约的主观过错，被告未构成违约，无须承担违约责任，也无须支付违约金。
一审法院认定的事实:2013年5月26日，原告魏小苑与被告旺科投资公司签订《广东省商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2013）09280】一份，约定的主要内容有：一、商品房的基本情况，原告购买被告开发的位于惠州××××房，建筑面积99.60平方米，总价507445元；二、付款方式及期限，原告于2013年5月26日前付清30%的房款共计152445元，剩余70%房款共计355000元以银行按揭贷款支付（按揭数额以银行审批为准）；三、交付期限，被告应当在2014年3月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；四、关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：考虑到大亚湾主管机关办理产权证明手续严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修基金交存、契税申报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，原告同意由被告继续办理。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告支付了首期款152445元，且以按揭贷款方式支付剩余房款355000元。另，原告向被告支付代收代缴费用，包括房屋登记费320元、律师见证费500元、维修基金5976契税7611.68元、利用城建档案服务费50元。
2014年9月14日，被告将涉案房屋交付给原告使用。2014年12月4日，被告向原告出具《揭阳市榕江建筑工程总公司盛业豪园三期逾期交楼违约金结算表》一份，内容：按照双方签订的《商品房买卖合同》，被告应于2014年3月16日前将合同约定的房屋交付原告使用，但被告实际于2014年9月16日将涉案房屋交付给原告使用，逾期171天，被告应向原告支付逾期交楼违约金8677元。2014年12月4日、2015年1月5日，被告分两次向原告支付逾期交楼违约金8670元。
另查：2016年2月1日，被告以案外人揭阳市榕江建筑工程总公司未协助办理盛业豪园三期工程竣工验收备案的违约行为为由，诉至本院，请求案外人揭阳市榕江建筑工程总公司协助办理盛业豪园三期工程竣工验收备案。本院受理后，于2017年2月23日作出（2016）粤1391民初221号之二民事裁定，裁定案外人揭阳市榕江建筑工程总公司在本裁定书送达之日起五日内向被告提供办理盛业豪园三期房产的竣工验收及备案需由施工方提交送审的资料。案外人揭阳市榕江建筑工程总公司不服该裁定，向本院提出复议，请求本院撤销（2016）粤1391民初221号之二民事裁定书第一项内容，本院于2017年3月13日作出（2016）粤1391民初221号之三民事裁定，裁定驳回案外人揭阳市榕江建筑工程总公司的复议申请。
至本案法庭辩论终结时，被告尚未将办理涉案房产产权所需的资料提交产权登记部门备案。
以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的《广东省商品房买卖合同》、契税发票、购房款发票、登记费收据、维修基金发票、档案服务费发票、会议纪要5份，被告提交的《声明书》、转账单等证据在卷证实，足以认定。
一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，为合法有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务并享有合同权利。本案的争议焦点是原告主张逾期办证违约金应否得到支持。本院分析如下：
一、商品房买卖合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告实际于2014年9月16日将涉案房屋交付给原告使用，至本案法庭辩论终结时，被告尚未将办理涉案房屋产权的相关资料提交给产权机关备案，已超过双方约定的360个工作日，被告的行为已构成违约，应承担相应的法律责任。尽管合同第十五条还约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意由出卖人继续办理，该约定并未免除被告逾期办证的责任。即便双方有约定免责事由“考虑到大亚湾区主管机关办理产权证明手续严谨性，如房屋查档等”，也仅系针对政府行为引起的。事实上，本案被告至今尚未办理产权登记备案手续，明显已违反合同约定。被告依据上述约定认为超过约定期限办证并不违约的抗辩，有悖公平和诚信原则，本院不予采纳。从上述约定的内容看，可以明确双方约定的办证期间是交房后360个工作日，超过此期限，被告亦应继续办证，至于逾期办证的违约金双方则没有约定。
二、承建方迟延竣工备案不属于法定免责事由。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害、政府行为、战争。本案中，被告辩称由于承建方揭阳市榕江建筑工程总公司不配合办理涉案楼盘的工程竣工备案而导致延期办证，该事由不属于不可抗力，不属于法定免责事由。根据上述法律规定，被告逾期办证由于第三方原因造成的，仍应向原告承担违约责任。因此，被告关于承建方迟延竣工备案导致延期办证不构成违约的抗辩，于法无据，本院不予采纳。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案原、被告对逾期办证的违约金没有约定，违约金应按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付，即以房价总额507445元为本金，从2016年3月2日（即从2014年9月14日实际交房次日起算计360个工作日)起按中国人民银行贷款利率计付至被告提交涉案房屋办理产权所需的资料到产权登记机关备案之日止。原告诉请超出法律规定的部分，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十七条、一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告惠州大亚湾旺科投资有限公司自本判决生效之日起三十日内将盛业豪园21栋906房办证所需资料提交产权登记机关备案；
二、被告惠州大亚湾旺科投资有限公司自本判决生效之日起三十日内向原告魏小苑支付逾期办证违约金（以507445元为本金，从2016年3月2日起按中国人民银行银行贷款利率计付至被告办理产权备案手续之日止）；
三、驳回原告魏小苑的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2431元，由原告魏小苑负担1200元，被告惠州大亚湾旺科投资有限公司负担1231元。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本案二审中，上诉人旺科公司提交了《关于盛业豪园三期项目楼号变更的规划意见》、《规划验收合格证》、《竣工验收报告》、不动产登记受理回执等证据。
本案在二审证，经本院提议调解未果。
本院对本案一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。在本案一审判决宣判后，上诉人魏小苑上诉的主要理由是应当从《商品房买卖合同》约定的交房时间点作为逾期办证违约金计算的基准时间往后推360个工作日并按照逾期交房的标准计算逾期办证的违约金，上诉人旺科公司的上诉理由主要是应当按照涉案房屋具备办证条件的时间点作为计算逾期办证违约金的基准时间往后推两年并适当调整违约金计算标准。据此，本案二审争议的焦点问题是：逾期办证时间的起算点及应当往后推的时间段长度，以及违约金的计算标准等问题。
从本案一审已经查明的事实来看，在涉案的《商品房买卖合同》所约定的交房期满后该合同所指向的房屋尚不具备法定的交付条件，故而应当依法由出卖人向买受人承担逾期交房的违约责任。就该逾期交房的违约责任问题，双方当事人已经自行协商处理，由出卖人向买受人支付一定金额的逾期交房的违约责任,买受人也未在本案中主张逾期交房的违约金。据此，在逾期交房的事实客观存在且双方当事人就逾期交房违约金的处理达成一致协议的情况下，应当依法认定至买受人接收房屋、出卖人出具《逾期交楼违约金结算表》记载的逾期交楼违约金计算截止之日，双方当事人已经就逾期交房的问题处理完毕。其法律效果是，出卖人不再承担逾期交房的违约责任、买受人不再主张逾期交房的违约金。因为办理房产证是应当从房屋合法交付之日起一定的时间段内办理完成的，逾期办证的违约责任与逾期交付的违约责任不是并存而是前后衔接的（两者之间应当扣除合同约定的合理办证期限）。如果如买受人所言，逾期办证的违约金应当从合同约定的交房时间点作为计算基准点，那么就不存在出卖人承担逾期交房违约金的时间段。而事实上，买受人又与出卖人就逾期交房的违约金在逾期交房的事实出现后达成了支付违约金并不再追究逾期交房违约责任的意见。因此，买受人主张从合同约定的交房时间起算逾期办证违约金的主张，没有事实依据。一审法院依据出卖人与买受人之间达成协议，在解决了逾期交房违约金的基础上确定的逾期办证违约金起算点，符合本案的实际，本院依法予以维持。如果没有出卖人和买受人之间关于逾期交房违约金的计算及支付，出卖人应当一直承担至具备法定交付条件并通知交付之日止的逾期交房的违约责任，此后再开始计算合理的办证时间及逾期办证的违约责任。因此，出卖人不交付的，则其违约责任可以按照逾期交付的违约责任处理，逾期办证的违约责任要等到出现符合约定的条件后才应当承担。
同样基于双方当事人对逾期交房违约金的计算，开发商作为出卖人应当在买受人收房后积极履行义务、办理涉案房屋验收备案的相关手续，以在《房屋买卖合同》约定的期限内尽快为买受人办理涉案房屋的产权证件。假定如出卖人所言，其办证的义务是应当从办理竣工验收备案等具备办证条件后才开始计算，则其可以放任和拖延办理竣工验收手续而无需承担任何法律责任。据此，一审法院以买受人逾期交房违约金结算所载明的日期及涉案房屋实际交付的时间为办证起算时间基准点的，在逾期交房违约金计算标准低于逾期交房违约金标准的情况下，出卖人已经相对减少了违约责任。此外，对于买受人自愿接受不符合交付标准房屋的，法律也没有禁止性的规定。
关于逾期办证违约金的计算标准问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条已经明确规定在合同没有就逾期办证违约金计算方式情形下计算违约金的方式，一审法院依照该规定按照同期同类贷款利率计算的并无不当。
关于旺科公司请求本院二审确认其在2017年9月5日已经提交办证资料的问题，因相关证据在本案一审判决前就已经存在而未能及时提交，导致在本案一审中未能处理。本案二审予以处理认定的，将导致对方当事人丧失审级利益。如在本案的执行中就逾期办证截止时间点不能达成一致意见的，双方当事人可就该问题另循法律途径处理。
综上所述，上诉人的上诉均主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2431元，由上诉人魏小苑负担1215.5元、上诉人大亚湾旺科投资公司负担1215.5元。上诉人魏小苑、上诉人大亚湾旺科投资有限公司分别多预交的1215.5元，均由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一八年六月十三日
法官助理 赵 铎
书 记 员 彭科梅
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。