广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终17735号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州视际文化传播有限公司，住所地：广州市天河区黄村南胜马路边11号488房。
法定代表人：陆波明，总经理。
委托代理人：王历,广东经纶律师事务所律师。
委托代理人：何晓芳，广东经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州玖间堂室内装饰有限公司，住所地：广州市天河区花城大道667号5层（部位：501C）。
法定代表人：吴昊，总经理。
委托代理人：郑铭，广东格方律师事务所律师。
上诉人广州视际文化传播有限公司(下简称视际公司)因与被上诉人广州玖间堂室内装饰有限公司(下简称玖间堂公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初11566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人视际公司上诉请求判令：1、撤销原审判决第二、三、四、五项；2、改判玖间堂公司向视际公司返还租赁保证金52130.6元、租金23144.9元、管理费保证金11173.4元、管理费7382.43元、水电费周转金5586.7元以及上述全部款项的利息（以99418.03元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日起计算至玖间堂公司返还之日止）;3、改判玖间堂公司向视际公司支付延期交付房屋的违约金（自2017年2月21日起，每逾期一日按月租金额22346.8元的千分之一，计至2017年3月31日止）；4、改判玖间堂公司向视际公司支付因其违约给视际公司造成的损失3500元；5、本案一、二审诉讼费用由玖间堂公司承担。事实与理由如下：一、涉案租赁合同解除的根本原因在于玖间堂公司未能在合同约定交付期限内将符合法定交付条件的物业交付给视际公司使用，视际公司解除合同具有法律依据，不应承担违约责任，且玖间堂公司应赔偿视际公司的损失。根据玖间堂公司一审时提交的《建设工程消防验收意见书》，2017年4月26日，涉案物业所在的第八层内部装修工程由广州市公安消防局验收合格，即玖间堂公司不仅不能根据合同约定在租赁期首日向视际公司交付符合法定使用条件的物业，而且直至租赁物业交付的宽限期届满，涉案物业仍处于禁止投入使用的状态，视际公司也从未使用涉案物业，原审法院对此未予以查明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，视际公司解除合同符合法律规定；二、视际公司承租涉案物业是作办公场所及舞蹈培训使用。根据视际公司的租赁用途对涉案物业进行改动是玖间堂公司应当履行的租赁合同附随义务。然而，玖间堂公司为让涉案物业通过消防验收，使涉案物业一直保持房屋隔断不封闭的状态，拖延对涉案租赁物业进行改动，导致视际公司不能正常使用房屋。在视际公司一直指出并催促玖间堂公司对涉案物业进行改动的情况下，玖间堂公司一直拖延，故双方租赁合同目的不能实现，视际公司有权解除合同；三、原审法院并用保证金条款、违约金条款、损害赔偿金条款不当。视际公司已缴纳租金至2017年3月31日，且玖间堂公司另行收取视际公司相当于两个月租金的租赁保证金52130.6元。原审法院已查明玖间堂公司已于同年4月12日另行出租涉案物业，玖间堂公司并无租金损失，故即使认定玖间堂公司有其他损失，视际公司已缴纳的租赁保证金也足以覆盖。在此情形下，原审法院并用保证金、违约金以及损害赔偿金等条款，判决视际公司向玖间堂公司支付款项153798.56元，不符合《中华人民共和国合同法》第一百四十一条的规定。
被上诉人玖间堂公司答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回视际公司的全部上诉请求。其一，玖间堂公司已全面适当履行租赁合同和补充协议，依约按时交付涉案物业。首先，视际公司在签订租赁合同补充协议前看过现场，根据双方签订的补充协议第1条第2款的约定，出租人按本补充协议附件4列明的物业交付标准向承租人移交该物业，据此，涉案物业已经按照附件4标准装修好，符合交付标准。根据补充协议附件2，视际公司知悉该物业的平面分割和布局、装修。其次，补充协议第2条关于租赁期物业的用途体现在附件2第2、3部分，约定2017年2月20日-30日为免租期，是承租人根据自己要求再次装修和搬迁给予的时间。最后，补充协议第9条第3款约定，承租人负责本物业室外装修，通讯、环保、卫生、空调、二次消防等项目施工及相关手续办理，承租人有责任确保单元装修符合消防及其他法规要求。正因为双方签订该补充协议时，视际公司已经知悉涉案物业按附件4标准装修好，玖间堂公司才协助其办理进场手续。视际公司自行申请IC卡、自行搬入办公物品、清空物业、交出房间钥匙，证明了其已实际收楼和进驻及最后腾空的事实。同时，根据补充协议，出租人未能在租赁期首日按附件4标准交付给承租人，承租人给予不超过30日的宽限期。玖间堂公司按照标准交付房屋给视际公司，视际公司在物业办理门禁卡和进场手续时，一直没有对物业交楼标准提出异议，说明其默认和接受租赁物业。其二，视际公司因自身原因提前解除合同，已构成违约。2017年3月15日，视际公司提出提前解约，寻找新客户承租案涉物业，玖间堂公司也在3月20日对视际公司提前解约进行书面回复，要求视际公司按照合同约定寻找新客户并承担相应费用，否则承担相应的违约责任。2017年3月17日，视际公司向玖间堂公司发出解约函，解约日期是2017年3月18日。2017年4月1日，视际公司发出书面函件，表示其在2017年3月31日清空房屋，并在4月1日把钥匙交给大厦管理处。综上，视际公司的行为违反双方约定，构成根本违约，应当向玖间堂公司承担违约责任。
视际公司于2017年4月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、玖间堂公司向视际公司返还租赁保证金52130.60元、租金23144.90元、管理费保证金11173.40元、管理费7382.43元、水电费周转金5586.70元，共计99418.03元；二、玖间堂公司向视际公司支付逾期返还第一项费用的利息（以99418.03元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日起计算至被告返还之日止）；三、玖间堂公司向视际公司支付逾期交付房屋的违约金（自2017年2月21日起，每逾期一日按月租金额22346.80元的千分之一的标准，计算至2017年3月31日止）；四、玖间堂公司向视际公司支付因其违约给视际公司造成的损失3500元；五、玖间堂公司承担诉讼费用。
玖间堂公司反诉请求判令：一、视际公司向玖间堂公司支付剩余租赁期租金总额的50%，共计424106.44元；二、视际公司向玖间堂公司支付装修费用共计26128.76元；三、视际公司赔偿中介费用共计61059.40元；四、视际公司承担全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：2017年2月14日，玖间堂公司（出租人）与视际公司（承租人）签订了《房地产租赁合同补充协议》（下简称《补充协议》），约定《补充协议》是出租人与承租人签订的《广州市房地产租赁合同》的补充，《广州市房地产租赁合同》与补充协议不一致的，以补充协议为准；承租人愿意承租、出租人同意出租位于广州市天河区花城大道68号的环球都会广场第八层自编809单元物业，出租人按本补充协议附件四所列明的“该物业交付标准”向承租人移交该物业，出租人已经与李迎春（业主方）签订了租赁合同，有权将该物业出租给承租人；承租人于签署本合同的同时，须向出租人缴纳保证金（本合同中所指的保证金包括租金保证金及管理费保证金），作为承租人忠实履行本合同各项条款的担保；如果承租人违反本合同的任何条款，出租人有权敦促其履约；若经敦促，承租人仍不履行本合同约定的义务，则出租人有权扣除全部或部分保证金来抵偿任何承租人欠缴之款项及/或应赔偿出租人的损失；在承租人全部履行本合同各项条款的情况下，承租人按第十二条的约定交还该物业后三十天内，或承租人向出租人清偿所有应付款项后三十天内（以时间较后者为准），出租人将保证金无息返还承租人；承租人应按时缴付租金、管理费、保证金、设施费用及本补充协议约定的其他任何费用；承租人负责本物业交接标准以外的室内装修、通讯、环保、卫生防疫、空调、二次消防等项目的施工及相关手续的办理，并承担因此而产生的一切费用；出租人应按附件四约定交付标准向承租人交付该物业；出租人应向承租人发出书面交楼通知，承租人应在收到出租人的书面交楼通知或租赁期的首日，到物业管理方办理该物业的交接手续，包括但不限于支付相关费用、签收交付凭证等；如出租人未能在租赁期首日按附件四的交楼标准将该物业交付承租人的，承租人同意给予出租人不超过30日的宽限期；在此情况下，租赁期的起、讫日期相应顺延；宽限期届满出租人仍未将该物业交付承租人的，承租人有权提前终止本合同，并要求出租人退回一切已收费用；如承租人提前终止合同，应介绍第三方与出租方签订新的租赁合同；第三方信用、资质及租赁合同价格、条件以出租方认可为准；出租方与第三方签订合同后，应将承租方支付的租赁保证金扣除相关佣金、免租期等相关费用后，返还承租方（不计利息）；承租人提前终止本合同，或出租人依据补充协议第十六条的约定提前终止本合同时，出租人有权没收承租人已付的保证金；此外，承租人应将剩余租赁期内（剩余租赁期＝约定的租赁期限‐承租人实际租用期限）承租人应付租金总额的50%作为补偿，一次性支付给出租人；出租人没收承租人的保证金后，不影响出租人请求承租人承担其他违约责任的权利，出租方未依本合同约定或法律规定单方解除本合同的，应当向承租方返还租赁保证金等。《补充协议》的附件一为《该物业平面图1》。《补充协议》的附件二为《租赁面积、租赁期及该物业用途》，约定该物业租赁面积约为159.62平方米，承租方已知悉该物业的平面分割及布局，如附件一所示按套租赁，具体装修材料及交楼标准如附件四所示；租赁期自物业实际交付之日起计，共3年，暂定为2017年2月20日起至2020年2月27日止（交付日期按合同约定起租日起算或以出租人发出《交付使用通知书》上的时间为准，如物业延迟交付，则租赁期起始日相应顺延）；本合同免租期为2017年2月20日至2017年2月27日（免租起始日以物业实际交付之日为准；如物业延迟交付，则免租起始日相应顺延）等。《补充协议》的附件三为《合同价款》，约定2017年2月20日至2017年2月27日为免租期，2017年2月28日至2018年2月27日期间每月租金为22346.80元，2018年2月28日至2019年2月27日期间每月租金为24134.54元，2019年2月28日至2020年2月27日期间每月租金为26065.30元；该物业的管理费按每平方米（按租赁面积计）35元/月的标准，该物业租赁面积为159.62平方米，合计为5586.70元/月；承租人应于本合同签订之日缴清2017年2月20日至2017年3月31日的管理费7382.43元、管理费保证金11173.40元、水电费周转金5586.70元、2017年2月28日至2017年3月31日的租金23144.90元、租金保证金52130.60元等。《补充协议》的附件四为《该物业交付标准》，其中天花为铝扣板天花、LED灯，内部间隔为双层玻璃百叶高隔断，单元对外门扇为双开玻璃大门、大厦交楼标准消防门、单元高间隔门，消防系统为户内设喷淋系统、烟感系统及消防栓等。
2017年2月14日，玖间堂公司（出租人/甲方）与视际公司（承租人/乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》（下简称《租赁合同》），约定甲方同意将案涉房屋出租给乙方作办公用途使用，租赁面积159.62平方米；2017年2月20日至2017年2月27日为免租期，2017年2月28日至2018年2月27日期间每月租金为22346.80元，2018年2月28日至2019年2月27日期间每月租金为24134.54元，2019年2月28日至2020年2月27日期间每月租金为26065.30元；租金按月结算，由乙方在每月的第3日前按转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳52130.60元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金等。
2017年2月15日，玖间堂公司开具两张收据，分别确认收到视际公司支付的租赁保证金52130.60元、管理费保证金11173.40元、水电费周转金5586.70元，共68890.70元；2017年2月28日至2017年3月31日租金23144.90元、2017年2月20日至2017年3月31日管理费7382.43元，共30527.33元。
合同签订后，玖间堂公司对案涉房屋进行了装修，视际公司亦提出了相关意见。
2017年2月14日，为协助视际公司向物业管理公司办理案涉房屋的IC卡，玖间堂公司签署了《IC卡申请表》；2017年2月22日，视际公司取得案涉房屋的4张IC卡。
2017年3月2日，视际公司办理了案涉房屋的隐蔽工程查验手续。其后，视际公司、玖间堂公司继续通过手机微信方式对案涉房屋的装修细节问题进行沟通。
2017年3月15日，玖间堂公司的联系人柴曦君与视际公司的联系人陈艳通过手机微信方式进行沟通，其中，柴曦君表示，“陈小姐，提前解约需出具书面解除函给到我”；陈艳回复，“我们自己找客户，也还需要吗”。其后的手机微信聊天过程中，柴曦君与陈艳多次沟通视际公司另找其他人承租案涉房屋的租金、期限等租赁条件。
2017年3月17日，视际公司向玖间堂公司发出《租赁合同提前解约函》，表示因其公司扩招需租住更大办公室，现以书面形式向玖间堂公司提出解除租赁合同，解约日期为2017年3月18日，其他未尽事宜，双方协商处理。
2017年4月1日，视际公司作出了给玖间堂公司的书面函件，表示其已于2017年3月31日清空案涉房屋，并在2017年4月1日将案涉房屋的钥匙转交给大厦管理处交予玖间堂公司。玖间堂公司表示视际公司将案涉房屋的钥匙交给物业管理处时并没有告知玖间堂公司，玖间堂公司是于2017年4月5日左右因其他事情到物业管理处时，物业管理处才将视际公司把案涉房屋钥匙留在物业管理处的情况告知玖间堂公司，当时玖间堂公司才拿回案涉房屋的钥匙，并取得视际公司的上述函件。
2017年4月12日，玖间堂公司将案涉房屋另行出租。
原审过程中，视际公司主张：玖间堂公司拖延对案涉房屋的装修，导致案涉房屋未能在合同约定的2017年2月20日交付给视际公司使用；玖间堂公司隐瞒案涉房屋未经消防验收的情况，该情况是玖间堂公司无法根据约定标准向视际公司交付案涉房屋的重要原因。为予证明，视际公司提交了其员工陈艳与玖间堂公司的联系人柴曦君、利小维之间的微信聊天记录予以证明。玖间堂公司对上述了微信聊天记录的真实性予以确认，但认为不能证明视际公司的主张。玖间堂公司同时认为：在签订《补充协议》时，涉案房屋已经按附件四的标准装修好，符合交付标准；视际公司在物业管理处办理了IC卡，并于2017年2月25日在物业管理处办理了家具进场手续，说明视际公司认可了交付标准，并在约定时间收到案涉房屋。
玖间堂公司主张案涉房屋所在大楼早已通过消防验收，案涉房屋亦已通过消防验收。为予证明，玖间堂公司提交了穗公消验字[2015]第1956号《建设工程消防验收意见书》（下简称1956号《消防验收意见书》）、穗公消审字[2016]第1240号《建设工程消防设计审核意见书》（下简称1240号《消防设计意见书》）、穗公消验字[2017]第0468号《建设工程消防验收意见书》（下简称0468号《消防验收意见书》）作为证据。视际公司对上述证据的真实性予以确认，但认为：1956号《消防验收意见书》是对案涉房屋所在的整栋大楼进行的消防验收，与案涉房屋的消防验收无关；1240号《消防设计意见书》是对包括案涉房屋在内的第八层整层物业的消防设计审核意见，作出时间是2016年11月29日，而0468号《消防验收意见书》是根据上述设计内容所实施的对第八层整层装修的消防验收，该消防验收包括案涉房屋在内，案涉房屋并无单独验收，该消防验收也是由玖间堂公司统一进行的；在合同约定的案涉房屋交付使用日期，案涉房屋并未通过消防验收，不可交付使用。玖间堂公司则表示由于视际公司于2017年3月17日向玖间堂公司提出了书面的解除合同要求，导致玖间堂公司无法继续再进行装修或消防，玖间堂公司在视际公司搬离后无奈下代为办理了消防验收。
视际公司主张其为案涉房屋花费了插座安装费等费用3500元，并提交了一张《收据》（经手人处仅有一潦草不清的字体，没有全名签名或盖章，显示收到视际公司插座安装费1300元），两张发票（均由案外人广州市宁骏物业管理有限公司出具，分别确认收到视际公司的有偿服务费2000元、工本费200元）。玖间堂公司对上述证据的真实性不予确认，认为上述证据不能显示与案涉房屋有关，且由于视际公司违约解除合同，相关费用不应由玖间堂公司承担。
玖间堂公司主张其对案涉房屋进行装修，支付了装修费用21740.76元；后视际公司提前解除合同，导致玖间堂公司需将案涉房屋出租给案外人而再次发生了装修费用4388元。为予证明，玖间堂公司提供了其与案外人佛山市致雅尚铝业有限公司（下简称致雅尚公司）签订的二张报价清单（均显示施工单位为案涉房屋，金额分别为21740.76元、4388元）、二张付款回单[显示玖间堂公司分别向致雅尚公司支付了70402元（玖间堂公司主张是案涉房屋的装修费用21740.76元及其他单元的装修费用共计70402元一并支付）、4388.72元]。视际公司对上述证据的真实性不予确认。
玖间堂公司主张由于视际公司提前解除合同，给其造成了中介费用的损失，并提交了微信聊天记录，案外人广州盛展房地产代理有限公司出具的《佣金申请函》（要求玖间堂公司支付成功将案涉房屋出租给视际公司的中介费22346.80元），案外人刘君君出具的《现金奖申请函》（要求玖间堂公司支付成功将案涉房屋出租给视际公司的现金奖11173.40元），玖间堂公司与案外人北京好租科技发展有限公司（下简称好租公司）签订的《佣金确认书》及好租公司出具的《请款函》[要求玖间堂公司支付成功将案涉房屋出租给珠海横琴跃腾基金管理中心（有限合伙）的中介服务费用25539.20元]，好租公司开具的发票（服务费25539.20元）及付款回单（显示玖间堂公司向好租公司支付25539.20元），案外人刘玉琳出具的《请款函》（要求玖间堂公司支付成功将案涉房屋出租给珠海横琴跃腾基金管理中心（有限合伙）的现金奖费用2000元）。视际公司对上述证据的真实性不予确认。
玖间堂公司主张其已支付了案涉房屋2017年2月、3月的物业管理费，并提交了案外人广州市宁骏物业管理有限公司开具的发票二张（分别显示玖间堂公司支付了8楼2017年2月管理费74964.50元、8楼2017年3月管理费74964.50元）。视际公司对上述证据的真实性不予确认，认为玖间堂公司直至合同解除也未能将案涉房屋交付给视际公司使用，物业管理费与视际公司无关。
原审法院认为：《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。
根据已查明的事实可知，视际公司在2017年2月22日取得案涉房屋的IC门卡，并于2017年3月2日办理了案涉房屋的隐蔽工程查验手续；但其后却于2017年3月17日书面通知玖间堂公司，表示因公司扩招需租住更大办公室而提出解除租赁合同，并于2017年4月1日向玖间堂公司发函表示已于2017年3月31日清空案涉房屋并已于2017年4月1日将案涉房屋的钥匙交物业管理处转交玖间堂公司；后玖间堂公司在2017年4月5日左右在物业管理处取回案涉房屋钥匙。因此，《租赁合同》及《补充协议》因为视际公司单方面提前解除合同的行为而解除，视际公司应对合同解除承担违约责任。视际公司抗辩称其是在玖间堂公司的诱导之下于2017年3月17日发出解约函，该函中解除合同的原因并不是其真实的意思表示；实际上，是由于玖间堂公司未能交付符合合同约定条件的案涉房屋而导致合同解除。对此，原审法院认为，第一，根据视际公司与玖间堂公司的联系人员之间的手机微信内容可以显示，视际公司提出要求提前解除租赁合同，双方还就视际公司另找其他人承租案涉房屋的租赁条件进行多次沟通。而且，在手机微信中，视际公司从未对玖间堂公司交付案涉房屋的问题提出异议。第二，视际公司于2017年3月17日发出的解约函中，明确是因为其公司扩招需租住更大办公室而提出解除租赁合同。视际公司作为独立的民事主体，其应对自身发出的函件内容及法律后果有明确认知，其主张是在玖间堂公司的诱导之下发出该解约函，但未提供证据予以证明，应自行承担相应的举证不能的法律责任。第三，根据合同约定，租赁期限自物业实际交付之日起计3年，暂定为2017年2月20日起至2020年2月27日止；如物业迟延交付，则租赁期起始日相应顺延；如果出租人未能在租赁期首日按约定的交楼标准将该物业交付承租人的，承租人同意给予出租人不超过30日的宽限期；在此情况下，租赁期的起、讫日期相应顺延。据上约定，即使玖间堂公司未能在2017年2月20日前将符合约定装修标准的案涉房屋交付给视际公司使用的，视际公司亦应给予玖间堂公司30天的宽限期，即交付期限应顺延至2017年3月22日。但根据已查明的事实可知，在该期限届满之前，视际公司已于2017年3月17日书面通知玖间堂公司解除租赁合同。综上，视际公司的抗辩均缺乏依据，不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据合同约定，承租人提前终止本合同的，出租人有权没收承租人已付的保证金。据上约定，视际公司要求玖间堂公司返还租赁保证金52130.60元、管理费保证金11173.40元及迟延返还上述款项的利息的诉讼请求均缺乏依据，不予支持。另，根据合同约定，承租人提前终止本合同的，承租人还应将剩余租赁期内（剩余租赁期=约定的租赁期限-
承租人实际租用期限）承租人应付租金总额的50%作为补偿，一次性支付给出租人；出租人没收承租人的保证金后，不影响出租人请求承租人承担其他违约责任的权利。现玖间堂公司要求视际公司按照上述约定赔付租金总额的50%即424106.44元，并支付装修费用26128.76元、中介费61059.40元。对于赔付租金总额的50%即424106.44元的反诉请求，该项诉请实际上是视际公司提前解除合同的违约金，视际公司抗辩称该违约金标准过高，鉴于玖间堂公司没收了视际公司支付的保证金，且玖间堂公司已2017年4月12日已将案涉房屋另行出租，故原审法院综合本案案情、根据公平原则酌情判令视际公司向玖间堂公司支付50000元。对于装修费用26128.76元，玖间堂公司已提交了证据证明为对案涉房屋进行装修而支付了该费用，玖间堂公司要求视际公司赔偿该费用的反诉请求合理有据，予以支持。对于中介费61059.40元，其中由于视际公司提前解除合同导致玖间堂公司另行出租案涉房屋所支付给好租公司的25539.20元，玖间堂公司已提供了证据予以证明该费用实际发生，故其要求视际公司赔偿该费用的反诉请求合理有据，予以支持，对于其余金额部分不予支持。
对于视际公司已支付的2017年2月25日至2017年3月31日的租金23144.90元、2017年2月20日至2017年3月31日的物业管理费7382.43元，根据已查明的事实可知，视际公司其直至2017年4月1日才将案涉房屋的钥匙交给物业管理处转交玖间堂公司，在视际公司提前解除合同的情况下，其再向玖间堂公司主张要求返还上述款项及其利息的诉讼请求显然缺乏依据，不予支持。
对于水电周转金5586.70元，玖间堂公司在合同解除后无权继续占有，其应返还视际公司，因此，视际公司要求玖间堂公司返还该款项的诉讼请求部分合理有据，予以支持。由于视际公司提前解除合同且未与玖间堂公司办理交接手续，故其要求玖间堂公司支付水电周转金的利息的诉讼请求缺乏依据，不予支持。
租赁合同因视际公司单方提前解除合同而解除，其要求玖间堂公司支付延期交付房屋的违约金及给其造成的损失3500元的诉讼请均缺乏依据，有违诚实信用原则，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，于2018年7月18日作出判决如下：一、广州玖间堂室内装饰有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广州视际文化传播有限公司返还水电周转金5586.70元；二、广州视际文化传播有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广州玖间堂室内装饰有限公司支付违约金50000元；三、广州视际文化传播有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广州玖间堂室内装饰有限公司赔偿装修费用26128.76元；四、广州视际文化传播有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广州玖间堂室内装饰有限公司赔偿中介费25539.20元；五、驳回广州视际文化传播有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州玖间堂室内装饰有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2360元，由广州视际文化传播有限公司负担2310元、广州玖间堂室内装饰有限公司负担50元；反诉受理费4460元，由广州视际文化传播有限公司负担1170元、广州玖间堂室内装饰有限公司负担3290元。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审中，双方均未向本院提交新证据。
本院认为：本案的争议焦点在于哪一方当事人构成违约。
依据已查明的事实，双方于2017年2月14日签订《广州市房屋租赁合同》，约定租期至2020年2月27日届满，而视际公司于2017年3月17日向玖间堂公司发出《租赁合同提前解约函》，视际公司并称其于2017年3月31日清空涉案房屋并于次日将房屋钥匙转交大厦管理处。从前述《租赁合同提前解约函》的表述来看，视际公司是因其公司“扩招需租住更大办公室”为由提出提前解除租赁合同。视际公司在一审中虽称其在函中作出前述表述系因受玖间堂公司诱导所致，但未就此充分举证证明。故此，可认定本案租赁合同提前解除系因视际公司自身原因所致。视际公司未举证证明其单方提前解除合同具有合同依据和法律依据，故其行为已构成违约，玖间堂公司据此抗辩不予返还租赁保证金52130.60元和管理费保证金11173.40元及相应利息并反诉请求视际公司支付违约金50000元、赔偿中介费25539.20元，符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。
视际公司以玖间堂公司未按合同约定交付符合法定条件的租赁物、未完成涉案房屋的消防验收为由，主张玖间堂公司构成违约，但从已查明的事实来看，在视际公司基于自身原因向玖间堂公司发函主张解除合同并搬离涉案房屋之前，视际公司从未就租赁物不符合交付条件为由提出异议，相反，视际公司在单方解除合同之前已办理涉案房屋的隐蔽工程查验手续并取得了涉案房屋的IC卡，也与玖间堂公司就涉案房屋的装修问题进行多次沟通。因此，视际公司以玖间堂公司未履行交付义务为由主张玖间堂公司构成违约，并据此诉请玖间堂公司支付违约金及赔偿损失，缺乏事实根据与法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。鉴于视际公司自认其在2017年4月1日才将涉案房屋的钥匙转交大厦管理处，故视际公司诉请玖间堂公司返还已付至2017年3月31日的租金和物业管理费及相应利息，亦于法无据，原审判决驳回视际公司的该诉请亦无不当，应予维持。
关于玖间堂公司反诉请求视际公司支付装修费用26128.76元一项，因玖间堂公司实施的装修已附着在涉案房屋，而玖间堂公司已将涉案房屋收回并另行出租给案外人，无论是玖间堂公司应视际公司要求实施的装修，还是应案外人要求再次实施的装修，均已通过玖间堂公司收回涉案房屋并另行出租的行为加以利用，即玖间堂公司并未因此而遭受相应装修费用的损失，故玖间堂公司反诉请求视际公司赔偿装修费用26128.76元于法无据，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。
综上所述，上诉人视际公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初11566号民事判决第一、二、四、五项；
二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初11566号民事判决第三、六项；
三、驳回广州玖间堂室内装饰有限公司的其他反诉请求。
本案本诉受理费2360元，由广州视际文化传播有限公司负担2310元、广州玖间堂室内装饰有限公司负担50元；反诉受理费4460元，由广州视际文化传播有限公司负担659元、广州玖间堂室内装饰有限公司负担3801元。二审案件受理费4739元，由广州视际文化传播有限公司负担4199元，广州玖间堂室内装饰有限公司负担540元。
本判决为终审判决。
审判长 谭红玉
审判员 韩志军
审判员 郑怀勇
二〇一八年十一月十四日
书记员 彭文悦