湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终7855号
上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡亚红，女，1973年1月1日出生，汉族，住武汉市江岸区，
上诉人（原审原告、反诉被告）：戴钢，男，1967年12月2日出生，汉族，住武汉市江岸区，
两上诉人共同委托诉讼代理人：何丽，湖北省恒康律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：况才星，男，1981年8月16日出生，汉族，武汉建工集团股份有限公司员工，住武汉市江汉区，
被上诉人（原审被告、反诉原告）：鲁佳懿，女，1983年9月18日出生，汉族，武汉建工集团股份有限公司员工，住武汉市江汉区，
原审第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地：武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。
法定代表人：金莉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张健，该公司法务部员工。
上诉人蔡亚红、戴钢因与被上诉人况才星、鲁佳懿及原审第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初674号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年8月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人蔡亚红、戴钢上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部反诉请求，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2、本案的上诉费用由被上诉人况才星、鲁佳懿承担。事实及理由：一、2017年6月16日，上诉人与被上诉人、第三人在平等自愿的基础上签订了一份《武汉存量房居间（买卖）合同》，合同签订后上诉人依约向被上诉人支付了购房定金、信息咨询服务费。事后，上诉人也是严格按照第三人的要求准备首付款和提供办理贷款的所有手续材料，与此同时一直在积极催促和推动买卖合同的后续履行，之后，上诉人的贷款审批请求也获得了银行审批通过。二、被上诉人在第一个提前还贷日到来时没有尽到提醒告知的义务，事后也一直在配合上诉人办理购买房屋的抵押贷款手续，被上诉人事后的行为已明确表示同意贷款审批通过后再办理提前还贷的手续。三、上诉人具有足够的诚意和资金购买被上诉人的房屋，且需办理的抵押贷款也顺利通过，上诉人的确没有违约的必要。综上所述，上诉人与被上诉人签订的《武汉市存量房（买卖）合同》无法履行并非上诉人违约所致，完全是被上诉人基于房屋价格上涨毁约所致。
被上诉人况才星、鲁佳懿答辩称，上诉人的贷款审批是否通过与本案上诉人未履行提前还贷的违约事实没有任何关系。被上诉人在一审中提出8万元的违约金，一审法院并未全部支持被上诉人的反诉请求。被上诉人对一审的判决结果也很不满。
第三人吉家公司述称，依据交易习惯来看，一般是在买方购房贷款审批通过后方可办理提前还贷手续，第三人在买卖合同履行过程中，已尽合同义务，买卖合同无法履行与第三人无关。
上诉人蔡亚红、戴钢的诉讼请求：1、请求法院判决解除蔡亚红、戴钢与况才星、鲁佳懿及第三人吉家公司于2017年6月16日所签订的《武汉存量房居间（买卖）合同》；2、请求法院判决况才星、鲁佳懿依照合同规定退还全部费用（定金50000元、契税17458.38元、评估费8580元），并由况才星、鲁佳懿承担违约责任房款的20%（1080000元×20%=216000元），支付房屋买卖居间服务费20000元，共计312038.38元；3、本案诉讼费用由况才星、鲁佳懿承担。
况才星、鲁佳懿反诉请求：1、确认蔡亚红、戴钢合同违约并赔偿违约金人民币80000元；2、本案诉讼费用由蔡亚红、戴钢承担。
一审法院经审理查明，蔡亚红与戴钢系夫妻关系，况才星与鲁佳懿系夫妻关系。2017年6月16日，卖方况才星（甲方）与买方蔡亚红（乙方）、经纪代理方吉家公司（丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》（合同编号：00×××00）一份，约定：甲方将坐落于武汉市汉阳区绿地新都会D地块11幢1单元21层2号（建筑面积86.03平方米）的房屋出售给乙方，上述房屋交易成交价为人民币1080000元。本合同签订当日，乙方支付定金人民币50000元给甲方。甲方保证，本合同项下房屋可以在所在区局规定的正常时间内办理甲方名下的房屋所有权证和国有土地使用证（下称两证），办理甲方名下两证费用由乙方承担，于签订本合同起当日内，甲方将本合同项下房屋的购房合同、发票、土地分割证、权属转移证明书等办理两证所需的相关资料交由丙方保管，用于办理甲方名下两证，该两证出证后由丙方保管，用于办理后期过户及贷款等相关手续，具体出证日期以各区局公示时间为准。乙方首付款人民币430000元，以为甲方提前还贷形式支付人民币250000元，甲、乙双方签订《代为提前还贷协议》。乙方在交易房屋的原贷款银行第一个提前还款日，在甲方及丙方陪同下至甲方原贷款银行完成提前还款（如交易房屋原贷款为公积金贷款，则需甲方还满六期后方可办理提前还贷），丙方在提前还贷结束后三日内（遇节假日顺延），办理交易房屋相关的抵押注销手续。剩余首付款人民币180000元在过户当日见到已是乙方名下房产证收件单时支付给甲方。尾款人民币600000元，乙方委托丙方办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批为准，在见到已是乙方名下房屋的他项权证后（各银行可能存在规定差异，以贷款银行规定为准），由乙方在丙方陪同下，至贷款银行通知放款到甲方指定账户。如首次贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签，乙方在得到银行或丙方通知后五日内，以更换贷款银行的方式补齐。如乙方在更换贷款银行后，再次出现贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签的情况，则乙方在得到银行或丙方通知后三十日内以现金方式补齐。经三方确认，因甲、乙双方自行交接产生的风险，丙方不承担任何责任。本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费用由乙方承担。本合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付信息咨询服务费（即佣金，未含贷款服务费等其他费用，下同）人民币24500元。如因甲、乙方原因未能完成交易手续的，由违约方承担全部佣金损失的100%；甲、乙双方自行协商解除合同的，由双方平均负担佣金损失的100%。本合同签订之日起十日内，甲、乙双方须提供相关证件及资料（资料清单附后）交由丙方，用于办理后期交易。丙方在甲、乙方提供资料齐全后七日内为乙方办理贷款手续。丙方在贷款审批通过五日内，协助甲、乙双方办理过户手续（遇节假日顺延）。甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的20%向乙方支付违约金。乙方因怠于履行等原因逾期不交付房款给甲方或不配合办理过户，甲方不解除合同，每逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金；根本违约导致甲方解除合同的，按全部房款的20%向甲方支付违约金。各方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应承担赔偿责任。合同还对其他事项进行了约定。合同下方，甲方（卖方及配偶）签名处况才星、鲁佳懿签名并捺印，乙方（买方）签名处由蔡亚红弟媳黄海丽代签“戴刚”、“蔡亚红”两签名并捺印，丙方（经纪代理方盖章）处第三人吉家公司盖章。黄海丽系受蔡亚红、戴钢委托签订诉争合同，关于黄海丽代签的“戴刚”、“蔡亚红”，蔡亚红、戴钢予以认可，对黄海丽代签合同的行为予以确认。合同签订当日，蔡亚红依约向况才星支付购房定金人民币50000元，况才星出具定金收条。同日，蔡亚红向吉家公司支付信息咨询服务费人民币20000元，吉家公司出具收据。2017年7月14日，蔡亚红委托黄海丽缴纳了位于武汉市汉阳区江城大道366号绿地新都会D地块11栋1单元21层2号房屋办理况才星名下不动产权属证书的契税人民币17548.38元，同年7月19日，上述房屋办理了不动产权属证书，登记产权人况才星，不动产权属证书交由吉家公司保管。诉争房屋卖方名下不动产权属证书办好后，鲁佳懿联系第三人要求办理诉争房屋提前还款业务，第三人回复2017年8月1日一同去办理，后又表示等先签了买方的贷款手续后再去办理提前还款。同年8月3日，吉家公司集合蔡亚红、戴钢及况才星、鲁佳懿前往吉家公司香港路办公处通过中国银行江岸支行（以下简称中行江岸支行）提交贷款材料，办理了银行贷款面签手续。同年8月4日，鲁佳懿再次联系第三人询问何时办理提前还贷，第三人表示下周过去办理，后况才星也联系第三人要求办理提前还款业务，第三人回复买方表示贷款审批通过后马上办理还款业务。同年8月8日，买方向吉家公司支付上述房屋的评估担保费人民币8680元，吉家公司出具收据。同年8月14日，况才星短信联系吉家公司工作人员宋鑫宇要求催促蔡亚红办理提前还贷事宜，并表示若于同年8月19日前还未履行还款步骤，卖方视为合同解除且保留索赔权利。后蔡亚红、吉家公司均表示需贷款审批通过之后再办理首付款的提前还贷事宜，买卖双方未能就提前还贷达成一致，未签订提前还贷协议，产生纠纷。同年9月22日，吉家公司集合黄海丽、况才星就诉争合同履行事宜再次进行协商。况才星提出因蔡亚红未按诉争合同约定履行提前还贷义务，应承担违约赔偿责任，要求其支付因逾期给付购房款补偿金人民币40000元。买方表示系依照吉家公司指定的交易流程履行相关义务，无违约情形，不应承担违约赔偿责任。双方再次协商未果。同年10月11日，吉家公司向况才星发出催告函，敦促其于收到函件之日起三日内配合买方办理提前还款手续，逾期将承担违约责任。
一审另查明，况才星与中国银行汉阳支行签订的公积金贷款借款合同约定，况才星的贷款期限自2015年3月30日起至2030年3月30日止；况才星自借款之日起的次月开始按月归还贷款本息，并在每月20日前归还贷款；况才星在贷款发放并正常还贷六期（含）后，可以申请办理提前部分还款或还清全部贷款，且必须以现金方式向银行提出申请并到银行营业柜面办理还款手续。
一审再查明，关于蔡亚红就购买上述房屋的贷款，蔡亚红及吉家公司均表示上述银行贷款已于2017年9月份审批通过，并将此情况告知况才星。一审法院通过中行江岸支行就上述银行贷款情况进行调查核实，该行的工作人员表示蔡亚红确曾向中行江岸支行申请过额度为人民币60万元的购房贷款，但该笔贷款尚未进入审批环节，也未审批通过，具体原因不详。
一审还查明，截至2018年5月4日，蔡亚红名下中国银行账户内余额为人民币430902.68元。
一审法院认为：蔡亚红、戴钢与况才星、鲁佳懿就位于武汉市汉阳区江城大道366号绿地新都会D地块11栋1单元21层2号房屋签订的《存量房居间（买卖）合同》，系黄海丽在蔡亚红、戴钢授权委托下签订，签订合同时虽未出示书面授权，但事后蔡亚红、戴钢补交授权委托书并对黄海丽之代理行为的效力予以明确认可，黄海丽的代理行为合法有效，故上述合同仍系合同双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同双方均应全面履行。后双方因为合同履行问题产生纠纷，现蔡亚红、戴钢要求解除上述《存量房居间（买卖）合同》，况才星、鲁佳懿要求买方承担解除合同情形下的违约金，亦系要求解除合同，双方均要求解除合同，予以照准。本案的争议焦点在于，导致合同解除的违约方系买方还是卖方，应由买方还是卖方承担解除合同的违约责任。依据双方签订的《存量房居间（买卖）合同》中第三条约定，房屋首付款中有人民币250000元以买方为卖方提前还贷形式支付，于交易房屋的原贷款银行第一个提前还款日提前还款。合同中虽未明确约定第一个提前还款日的具体时间，但根据况才星所签订的公积金贷款借款合同约定况才星在正常还贷六期后即可办理提前还贷手续。况才星的贷款期限自2015年3月30日起至2030年3月30日止，截至2017年6月16日双方签订诉争合同时，况才星还贷已超过六期，已可以办理提前还贷。况才星、鲁佳懿签订合同后于2017年7月底至8月上旬多次要求买方履行代为提前还款义务，此期间亦可以办理提前还贷，况才星、鲁佳懿要求买方办理提前还款符合合同约定。蔡亚红、戴钢及第三人表示贷款审批通过后办理提前还贷不符合合同约定，蔡亚红、戴钢未依约办理代为提前还贷事宜，且经卖方多次要求后仍未履行，属于合同中约定的逾期支付房款情形，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；…”之规定，蔡亚红、戴钢作为买方，支付房款系其作为买方应履行的主要债务，在况才星、鲁佳懿多次要求后一直未履行，该违约行为属于导致合同解除情形的违约。况才星于2017年8月14日要求解除合同，后双方亦未能就继续履行协商一致最终导致合同解除，系因蔡亚红、戴钢上述违约行为导致，故蔡亚红、戴钢应承担导致合同解除的违约责任。况才星、鲁佳懿在蔡亚红、戴钢违约之前并无违约行为，在蔡亚红、戴钢违约之后况才星、鲁佳懿已主张解除合同，故对于蔡亚红、戴钢主张况才星、鲁佳懿存在违约，要求其支付违约金人民币216000元的诉讼请求不予支持，对于况才星、鲁佳懿反诉请求蔡亚红、戴钢支付解除合同情形下的违约金人民币80000元的反诉请求，予以支持。关于蔡亚红、戴钢已支付给况才星的定金人民币50000元，况才星选择适用了违约金，该定金即应返还蔡亚红、戴钢。关于蔡亚红、戴钢在办理况才星名下的不动产权属证书支付的契税人民币17548.38元，房屋契税系房屋所有权人办理房屋产权证书时依法向国家缴纳的税费，诉争房屋的所有权未发生转移，该契税应由房屋所有权人况才星承担，况才星、鲁佳懿应向蔡亚红、戴钢支付契税人民币17548.38元。关于评估费人民币8580元及居间服务费人民币20000元的承担问题，诉争合同解除系由于蔡亚红、戴钢违约导致，故评估费人民币8580元、居间服务费人民币20000元应由蔡亚红、戴钢承担。综合上述蔡亚红、戴钢应支付况才星、鲁佳懿违约金人民币80000元以及况才星、鲁佳懿应返还蔡亚红、戴钢购房定金人民币50000元、办理不动产权属证书的契税人民币17548.38元，双方互负支付义务相互抵消后，蔡亚红、戴钢仍应支付况才星、鲁佳懿人民币12451.62元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除蔡亚红、戴钢与况才星、鲁佳懿及第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司于2017年6月16日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》（合同编号：0014200）；二、蔡亚红、戴钢于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付况才星、鲁佳懿12451.62元；三、驳回蔡亚红、戴钢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉部分案件受理费人民币5981元（此款蔡亚红、戴钢已预交），由蔡亚红、戴钢负担人民币4665元、况才星、鲁佳懿负担人民币1316元，本案反诉部分案件受理费人民币900元（此款况才星、鲁佳懿已预交），由蔡亚红、戴钢负担。综合本案本诉及反诉部分案件受理费的承担情况，况才星、鲁佳懿于本判决生效之日起十日内一次性支付蔡亚红、戴钢案件受理费人民币416元。
一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方签订的《存量房居间（买卖）合同》中第三条约定，房屋首付款中的250000元以买方为卖方提前还贷形式支付，于交易房屋的原贷款银行第一个提前还款日提前还款。合同中虽未明确约定第一个提前还款日的具体时间，但根据况才星所签订的公积金贷款借款合同约定况才星在正常还贷六期后即可办理提前还贷手续。况才星的贷款期限自2015年3月30日起至2030年3月30日止，截至2017年6月16日双方签订诉争合同时，况才星还贷已超过六期，符合办理提前还贷的条件。况才星、鲁佳懿签订合同后于2017年7月底至8月上旬多次要求买方履行代为提前还款义务，此期间亦可以办理提前还贷，况才星、鲁佳懿要求买方办理提前还款符合合同约定。蔡亚红、戴钢及吉家公司表示需等待贷款审批通过后办理提前还贷不符合合同约定，蔡亚红、戴钢未依约办理代为提前还贷事宜且经卖方多次催促后仍未履行，逾期支付房款构成违约，蔡亚红、戴钢上诉主张况才星、鲁佳懿系违约方缺乏事实依据，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6881元，由蔡亚红、戴钢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊 青
审 判 员 李斌成
审 判 员 骆朝辉
二〇一八年十一月十三日
法官助理 杜 文
书 记 员 陈旭敏