上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第20017号
原告高菲，女，1978年5月12日生，汉族，住山东省青岛市。
委托代理人杨沛，上海融力律师事务所律师。
被告聂华哲，男，1980年4月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人辛杰华，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托代理人李亚辉，上海明伦律师事务所律师。
原告高菲诉被告聂华哲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月29日受理后，依法适用简易程序，于2015年7月16日公开开庭进行审理，后依法转为普通程序并组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告高菲及其委托代理人杨沛、被告聂华哲及其委托代理人辛杰华、李亚辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高菲诉称，原、被告于2014年11月1日签订《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》，约定原告将上海市浦东新区青桐路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）转让给被告，原告到手价为人民币（以下币种相同）4，200，000元，在买卖合同中约定的房屋转让价为3，100，000元，装修补偿款为1，100，000元。合同约定，被告应于签订本合同后十日内向贷款银行申请贷款，若贷款申请未审核通过或审核通过的额度不足申请额度，被告在送件当日即2015年1月30日当日补足。被告在2015年1月30日未取得银行审批通过的贷款，亦未以现金补足房款。原告于2015年5月4日催告被告付款，被告在宽限期内仍未完成付款义务。原告于2015年5月14日向被告发送《通知函》要求解除买卖合同。根据合同约定，被告逾期付款，经原告催告后7日内仍未付款，原告有权单方解除合同，被告应支付给原告全额房款20%违约金。现向法院起诉要求：一、判令原告高菲与被告聂华哲于2014年11月1日签订的《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》于2015年5月16日解除；二、判令被告支付解约违约金620，000元；三、诉讼费由被告负担。
被告聂华哲辩称，不同意原告的诉讼请求。原告解除合同缺乏合同依据。系争房屋房价上涨，原告没有任何实际损失。原告主张的违约金标准过高，要求法院予以调整。
经审理查明，2014年11月1日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将上海市浦东新区青桐路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给被告，房地产转让价为3，100，000元。合同第六条约定，在2015年1月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条第（三）款约定，被告逾期未付款，原告应书面催告被告，自收到原告书面催告之日起的七日内，被告仍未付款的，原告有权单方面解除合同，并书面通知被告，自收到之日起的七日内被告未提出异议，合同即行解除。原告可从被告已付款中扣除全额房款20%的违约金，余款返还给被告，已付款不足违约金部分，被告应在接到书面通知之日起7日内向原告支付。若被告违约给原告造成经济损失的，原告实际经济损失超过被告应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由被告据实赔偿。合同附件三“付款协议”第1条约定，被告应在2014年11月30日前向原告直接支付部分首期房价款750，000元，被告已于2014年9月11日前通过上海中原物业顾问有限公司向原告转付定金100，000元。被告应于2015年1月30日之前支付原告部分首期房价款150，000元，如此共同构成被告支付给原告的全额首期房价款1，000，000元，尾款20，000元在原告交房给被告验收当日直接支付。第2条约定，原告同意被告通过向贷款银行申请2，100，000元贷款的形式支付第二期房价款，被告应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后十日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若被告之贷款申请未经贷款审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则被告应于本协议第3条所述送件当日将其补足并支付给原告。第3条约定，被告第二期房价款的支付方式为：待被告之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）后五个工作日内，原、被告双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由上海中原物业顾问有限公司收执收件收据。待上海市浦东新区房地产交易中心出具以被告为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，被告应将该他项权证送交贷款银行。贷款银行收到他项权证后七个工作日内，被告应通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，具体以贷款银行为准。第4条约定，待被告取得此房新房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至原告指定账户后，原、被告双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，原告应在2015年3月30日将该房地产交付被告。同时被告应自行支付给原告房价尾款20，000元。
2014年11月1日，原、被告签订《补充协议》，第一条约定，双方买卖该房地产的实际成交价格4，200，000元，该房价为出售方净到手价。第二条约定，签订买卖合同同时的转让价款计3，100，000元为双方买卖该房地产的名义成交价格，因上述名义成交价格低于实际成交价格的差额部分为房屋补偿款，被告应于签订合同以后于2015年1月30日前直接向原告一次性（支付）补偿款1，100，000元。
被告于2014年9月10日支付定金100，000元，10月31日支付200，000元，11月1日支付150，000元，11月27日支付250，000元，11月28日支付100，000元，12月1日支付50，000元。2015年2月2日支付装修补偿款1，100，000元。
2015年5月4日，原告向被告发送《催款函》，表示被告至今未付清首付款150，000元以及第二期房款2，100，000元，按照合同第九条约定，书面催告被告于2015年5月11日前支付，否则原告将解除买卖合同并追究违约责任。被告于2015年5月6日收到《催款函》，当日发送给原告《律师函》称，被告按约支付首付款，不存在逾期付款违约行为；被告在第二期房款支付、办理产权过户方面，不存在违约行为。通知原告：于接到律师函之日起尽快与被告律师取得联系，就补充协商内容尽快达成一致，签署新的补充协议；于接到律师函十日内到中国农业银行金桥支行配合被告办理按揭贷款所需的需要原告办理的全部手续。被告于2015年5月8日支付房款130，000元。至此，被告前后共支付房款2，080，000元。
2015年5月14日，原告发送《通知函》给被告称，对于第二笔房款2，100，000元，被告有义务在2015年1月30日前取得由银行审批通过的贷款合同，或者以现金方式补足，但被告在约定的最后过户日期前既没有取得银行审批通过的贷款合同，又没有以现金补足房款，导致交易迟延。被告在收到书面催告后的宽限期内仍未完成付款义务，致使该房地产买卖交易至今无法正常进行，被告的行为已经构成根本违约。要求解除原、被告之间的房地产买卖合同及补充协议，并要求被告承担总房价款20%（计620，000元）的违约责任。被告于2015年5月16日收到《通知函》。
2015年5月26日，被告向上海市浦东新区人民法院起诉要求确认原告于2015年5月14日解除合同行为无效；原告继续履行《上海市房地产买卖合同》。上海市浦东新区人民法院于2015年9月14日判决驳回被告的全部诉讼请求。
上述事实，由《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《收款收据》、《招商银行跨行实时转账业务回单》、《催款函》、《律师函》、《通知函》、短信等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据合同约定，被告应于签订涉案合同后十日内向贷款银行申请贷款，若被告之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则被告应于双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件）当日即2015年1月30日补足。被告抗辩，因原告拒不配合致使被告无法办理贷款手续，原告已将自己中国银行卡号给被告用于贷款，被告无其他书面证据证明原告拒不配合办理贷款，被告自认于2015年5月4日签订贷款合同，此时早已超过合同约定申请贷款期限，故对被告的抗辩，本院难以采信。原、被告约定通过贷款支付的房款数额为2，100，000元，并约定在2015年1月30日之前办理房屋产权过户手续，但被告既没有在合同约定的十日内办理贷款手续，也没有按约补足第二期房款2，100，000元，被告亦无书面证据证明其在2015年1月30日前备足了房款2，100，000元。经原告催促后，被告仅于2015年5月8日支付了首付款中的130，000元，仍未付足2，100，000元，故原告发函通知被告解除合同具有合同依据和法律依据，双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》于被告收到解约函之日即2015年5月16日解除。本案在审理过程中，原告表示如《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》解除，原告自愿将收取的2，080，000元房款返还给被告，本院依法予以准许。根据合同约定，因被告逾期付款，导致合同解除，被告应支付给原告全额房款的20%违约金，被告认为违约金标准过高，要求法院予以调整，本院结合被告违约行为、原告实际损失等综合因素，酌定判决被告支付给原告违约金200，000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告高菲与被告聂华哲于2014年11月1日签订的《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》于2015年5月16日解除；
二、原告高菲在本判决生效之日起十日内返还给被告聂华哲房款人民币2，080，000元；
三、被告聂华哲在本判决生效之日起十日内支付给原告高菲解约违约金人民币200，000元。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10，000元，由原告高菲负担人民币5，700元，被告聂华哲负担人民币4，300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨怡霖
人民陪审员 田有娣
人民陪审员 曹 璐
二〇一五年十一月三日
书 记 员 胡贤君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。