浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金民终字第1775号
上诉人（原审原告）施金祥，男，1970年8月17日出生，汉族，住台州市路桥区路桥街道河西新村**幢*号。
上诉人（原审原告）戚华志。
两上诉人共同委托代理人（特别授权）蔡文宗、高建刚，宁波市天河法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）张杨春。
被上诉人（原审被告）张新华。
被上诉人（原审被告）金德仙。
三被上诉人共同委托代理人（特别授权）陆映青，浙江汉宁律师事务所律师。
上诉人施金祥、戚华志为与被上诉人张杨春、张新华、金德仙因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2015）东横商初字第750号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审原告施金祥、戚华志诉称，2014年6月9日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将坐落于横店镇华夏大道352-356号六间七层楼房及前后空地出租给原告作商业使用，租赁期间为2014年11月1日至2034年10月31日，合同签订之日至2014年10月31日为免费装修期。前十年房屋租金为33万元／年，前三年的租金为六个月付一次。合同签订时，原告先付定金12万元，余款4.5万元于2014年11月1日支付，定金作为第一年前六个月的租金抵扣。合同签订后，原告于2014年的6月9日、10月31日、11月1日分别支付定金12万元、租金4.5万元、租金2.75万元。另外，依照被告承诺，原告自行安装电表箱，花费材料费和人工费1596元。双方在合同中约定，被告除提供房产证外还应积极配合原告办理经营需要的各类证件及其他审批手续。但合同履行至今，被告未申领房产证、土地证，导致原告办理营业执照等手续无法进行；另外，由于被告出租的房屋未取得消防整体验收，致使原告承租该房后不能正常作商业用房经营。原、被告多次协商无果后，原告于2015年4月16日向被告寄送《解除房屋租赁通知书》，要求解除租赁合同，被告退还已支付的房租费。原告认为，因被告的原因导致原告合同目的不能实现，分割了原告的合法权益，诉至法院请求判令：1、解除原、被告于2014年6月9日签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还原告房租192500元及电表安装费1596元。本案审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、确认原、被告于2014年6月9日签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告退还原告房租192500元及电表安装费1596元。
原审被告张杨春、张新华、金德仙辩称，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效。案涉房屋系统一规划、拆迁后重新安置，是被告的合法财产，且产权证在办理过程中，并不影响合同的效力。案涉房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的房屋，不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。租赁房屋用于开设经营宾馆等公众聚集场所的，向公安消防机构申报消防安全检查的义务人为经营者，而不是房屋出租人。由此可见，原告主张合同无效的理由均不能成立。另外，即使合同无效，根据规定，原告仍应按合同约定支付房屋占用期间的房屋使用费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原判认定，2014年6月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告向被告承租坐落于东阳市横店镇华夏大道352-356号的房屋及前后空地，租期限20年，自2014年11月1日至2034年10月31日，自合同签订之日起至2014年10月31日为免费装修期。前十年的租金为33万元／年。2014年11月1日至2017年10月31日的租金为每六个月支付一次。合同签订时先支付定金12万元，余款45000元于2014年11月1日支付，定金折抵为第一年前六个月的租金。租赁期间，原告有权转租房屋。被告应配合原告办理各种证照审批手续。合同签订当日，原告向被告支付定金12万元。2014年10月31日、11月1日，原告分别支付租金45000元、27500元。2015年4月15日，原告以被告未申领土地证、房产证，导致原告办理营业执照等手续无法进行，及房屋未取得消防验收，致使承租的房屋不能用作商业用房经营为由，主张被告违约行为，使原告的合同目的不能实现，要求解除租赁合同，退还租金192500元，并将解除合同通知书寄送给被告。被告收到该通知。另查明，案涉房屋系被告原国有土地上的房屋按城市规划需要统一拆迁安置在华夏大道352-356号。
原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定有效。双方仅约定被告应配合原告办理各种证照的审批手续，未约定被告办理好房产证为合同生效的条件，故原告关于房屋未办理房产证导致原告未能取得营业执照，合同应属无效的主张，法院不予支持。被告出租的房屋并非《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，原告以该房屋未经消防验收合格为由主张合同无效，于法无据，不予支持。法院在审理过程中，就合同效力问题已向原告释明，原告仍坚持合同无效。原审法院认为，原告的诉请于法无据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告施金祥、戚华志的诉讼请求。案件受理费4182元，由原告施金祥、戚华志负担。
宣判后，原审原告施金祥、戚华志不服，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清。本案被上诉人出租的房屋未能依法取得建设用地许可证、规划许可证、施工许可证，未依法取得土地证、房产证，亦未能提供房屋整体综合验收及消防验收合格证明，涉案房产属于违法建筑。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》违反了法律、法规的强制性规定，应属无效合同。1、涉案房屋租赁合同签订时，被上诉人明确告知上诉人该出租房屋有房产证及土地证，上诉人基于对被上诉人的信任签订了《房屋租赁合同》，并在合同签订当日就支付了12万元的定金，此后便按照《房屋租赁合同》约定的时间支付了相应的租费。上诉人承租涉案房屋用于开办宾馆，被上诉人对涉案房屋拥有产权证（房产证、土地证）是合同签订、生效的必要要件，由于该房屋存在违法性，被上诉人无法办理涉案房屋相应的产权证书。而与之相邻同街区的其他住户因符合要求已办理了房屋产权手续。致使上诉人承租涉案房屋的目的自始无法实现。一审法院未全面审查该租赁合同的核心要件，未要求被上诉人提供涉案房屋的规划、建设、施工、验收（包括消防验收）等有关资料，对涉案房屋的合法性进行必要审核，而驳回上诉人要求确认合同无效的主张有失偏颇。2、涉案房屋地处横店镇华夏大道，属横店镇的繁华街区。上诉人承租该房屋用于开办宾馆等公共场所，而公共场所消防证件的办理，公安消防部门有严格的审核程序。因涉案房屋建设工程竣工后，未按照规定向公安消防机关备案，房屋内部的消防硬件设施不符合消防要求，无法达到消防验收要求，导致上诉人承租涉案房屋用于正常商业营运的目的自始无法实现。综上，双方签订的合同应属无效合同，基于无效合同法律规定，合同自始无效，被上诉人应退还上诉人因此而支付的相关费用。请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的诉请。
被上诉人张杨春、张新华、金德仙答辩称，上诉人所称的涉案房屋属于违法建筑与事实不符，双方的房屋租赁合同合法有效。1、被上诉人出租的涉案房屋是因建设需要由东阳市横店镇政府和横店集团经上级政府主管部门批准统一拆迁、规划、建造的，是被上诉人的合法财产。对土地使用权证和房产证正在办理以及办妥的时间不确定性的事实，被上诉人明确告知过上诉人。2、被上诉人出租的房屋是统一设计、审批后进行建造，是符合消防标准。上诉人租用三被上诉人的房屋进行一般性商业经营使用并不存在障碍，但如果想要经营宾馆等公共聚集场所，需向当地公安消防部门申报消防安全检查验收，该义务人是上诉人而不是被上诉人。综上，涉案房屋的土地使用权证和房产证正在办理中，有无经消防验收并不影响双方租赁合同的效力。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人施金祥、戚华志在二审提供以下证据：1、房产证复印件，证明涉案房屋近邻已办理房产证的事实。2、建设工程竣工验收消防备案表，证明涉案房屋近邻的房屋竣工后进行了验收消防备案。经质证，被上诉人张杨春、张新华、金德仙对该证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为该证据和本案无关，房产证是分批次办理，涉案房屋的产权证正在办理中。进行消防备案的并不是房东，而是承租人。本院认为，相邻房屋办理产权证不能证明本案房屋的情况，故对该证据的证明力不予确认。
被上诉人张杨春、张新华、金德仙在二审中未提供新证据。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，张杨春、张新华、金德仙将坐落于东阳市横店镇华夏大道352－356号六间七层楼房及前后空地出租给施金祥、戚华志使用，并签订的房屋租赁合同。本案争议的焦点系该房屋租赁合同是否合法有效。根据东阳市横店镇人民政府及东阳市横店国土资源分局出具的证明证实，本案涉案房屋系原国有土地上的房屋按城市规划需要统一拆迁安置在华厦大道352－356号地块，安置地块已经东阳市政府批准，列入计划指标2014年第二十四批次，相关审批手续正在办理中。“二证”的办理由镇政府、横店集团控股有限公司负责协办、拆迁户及时提供相关资料及费用。因此，本案所涉房屋并不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，不属于违法建筑。因本案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定有效。至于施金祥、戚华志上诉提出因承租房屋无法通过消防安全验收，导致承租房屋无法正常使用，应属合同目的无法实现情形，而非认定合同无效的依据。原审在查明本案事实的情况下就合同效力问题向施金祥、戚华志释明后，施金祥、戚华志仍坚持要求主张确认合同无效，原审驳回其诉讼请求于法有据。施金祥、戚华志的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4182元，由上诉人施金祥、戚华志负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 陈旻尔
代理审判员 黄 晖
二〇一五年十二月九日
代书 记员 崔立娜