＼n广东省佛山市南海区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）佛南法民三初字第574号＼n原告（反诉被告）李建辉，男，住佛山市南海区。＼n被告（反诉原告）佛山市南海区市场投资发展有限公司。＼n法定代表人王宝瑞，总经理。＼n委托代理人陈达成。＼n委托代理人何晓旸。＼n原告李建辉诉被告佛山市南海区市场投资发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月3日受理后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理，由审判员方菲适用简易程序于2014年7月3日公开开庭进行了审理。原告李建辉、被告的委托代理人陈达成、何晓旸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称，原告作为乙方与作为甲方的被告在自愿平等、等价有偿的原则下经过协商签订合同，租赁期限分别由2009年5月22日至2010年5月21日及从2010年起至2011年5月21日。原告为保护自身合法权益及消费者权益，经营有正规发票可退税的个体工商户。被告由2009年5月至2011年5月21日违反合同第4条关于甲方收取租金时必须开具正规发票的约定，被告没有一个月按合同收取租金时开具正规发票，导致原告不能退税，被告应退回租金按合同约定的每日千分之三向原告支付违约金。被告违反合同第五条合同期满则如数退回保证金1500元的约定，没有退回保证金，被告应退还双倍保证金。为此，诉请：1、判令被告从2009年6月11日起至2011年5月止以每月已交纳租金为本金从每月租金支付之日起至2014年5月31日止按日千分之三计付违约金1244213元予原告；2、判令被告承担本案的诉讼费。＼n诉讼中，原告明确主张被告违约的行为是没有按合同约定收取租金后开具正规发票予原告。原告在本案不请求被告退还保证金。＼n被告辩称，原告从没有向被告主张开具发票，且被告已开具发票并通知原告收取，但原告没有到被告处收取发票。＼n被告反诉称，原告与被告于2009年5月22日签订《南海区公有物业租赁合同》，租赁期为2009年5月22日至2010年5月21日。于2010年4月22日续签了该租赁合同，租赁期为2010年5月22日至2011年5月21日。合同约定由原告承租被告位于南海区的房屋，每月租金456元，于10日前支付，逾期缴交租金的，按每日千分之三的比例支付滞纳金。在2011年5月21日合同期满后，由于租赁物属于国有资产，需要公开竞租，而原告当时没有参与竞租，因此没有及时续约。原告于2011年8月9日向被告申请要求续租租赁物，被告同意其申请后，原告却不再同意签订书面的租赁合同，也不向被告支付任何费用。自2011年6月后，被告多次发函催告原告缴纳租金，并于2014年4月3日发律师函要求原告支付所有费用及限期返还该租赁物，但原告均不予理会。为此，诉请：1、判令原告从2011年5月22日起至原告实际返还案涉租赁物之日止按每月456元计付租金予被告（暂计至2014年6月30日为16872元），并从2011年5月22日至法院判决确定支付之日止以每月应付租金为本金按合同约定从每月应付租金之日的次日起按日千分之三计算滞纳金（暂计至2014年6月21日为1552.68元）；2、判令原告返还位于佛山市南海区的租赁物；3、原告支付本案诉讼费。＼n原告对反诉辩称，不同意返还租赁物，因被告未能依约开具正规发票予原告。不同意支付租金及滞纳金，双方没有签订租赁合同，原告没有承诺支付租金及滞纳金。＼n原告在诉讼中举证如下：＼n1、原告身份证（1份，原件），证明原告诉讼主体资格。＼n2、企业机读档案登记资料（1份，复印件）、企业机读档案变更登记资料（1份5页，复印件），证明被告诉讼主体资格。＼n3、2009年5月22日南海区公有物业租赁合同（1份，原件）。＼n4、2010年4月22日南海区公有物业租赁合同（1份，原件）。＼n证据3-4证明原告与被告租赁合同的权利义务，按合同约定被告应开具正规发票。＼n5、发票号码00622786发票联（1份，原件），证明被告没有按合同约定在收取租金的同时开具发票予原告。＼n6、2010年1月11日、2月10日、3月12日、4月10日、5月11日、6月11日、7月12日、8月12日、9月13日、10月11日、11月12日、12月11日、2011年1月11日、2月14日、3月11日、4月11日、5月10日市场收款专用收据（各1份，原件）、2009年6月12日收据（1份，原件），证明原告交租时，被告没有依约开具正规发票，仅开具收据予原告。＼n经质证，被告对原告证据1-2、5-6无异议。对证据3-4真实性无异议，对证明内容有异议，双方于合同内没有约定关于迟延开具发票的违约责任。＼n被告在诉讼中举证如下：＼n1、被告营业执照、组织机构代码证（各1份，复印件）、工商变更登记资料（1份，复印件加盖佛山市南海区工商行政管理局政府信息公开专用章），证明被告诉讼主体资格。＼n2、物业实业产权证移交清单（1份，原件）。＼n3、南府国用总字第0006736号国有土地使用证（1份，原件）。＼n证据2-3证明案涉租赁物属国有资产，原土地使用者工商行政管理所已于2008年9月9日将该土地及地上建筑物交由被告接管。＼n4、2007年9月1日委托书（1份，原件）。＼n5、2010年5月27日委托书（1份，原件）。＼n证据4-5证明被告委托南海区大沥沥丰市场收取里水镇振兴路4号原工商局物业租金。＼n6、发票号码00622786发票联（1份，原件），证明被告已于2010年4月27日开具2009年5月22日至2009年12月21日租金发票给原告，原告已经收取。＼n7、发票号码08281303发票联（1份，原件），证明被告已于2011年6月1日开具2009年12月22日至2011年5月21日租金发票给原告，原告拒绝收取。＼n8、2011年8月9日申请书（1份，原件），证明原告于2011年8月9日原租赁合同期满后向被告申请续租并不参加公开竞租。＼n9、佛山市南海区市场投资发展实业公司文件市场（2011）04号《关于对我司接收原里水工商局2套物业免参加公开竞租的请示》（1份，原件）。＼n10、广东南海控股投资有限公司南控投复（2011）30号《关于对原里水工商局2套物业免参加公开竞租的批复》（1份，原件）。＼n证据9-10证明被告向广东南海控股投资有限公司申请案涉租赁物续租并不参加竞租，广东南海控股投资有限公司同意原告申请。＼n11、佛山市南海区市场投资发展有限公司文件市场（2012）7号《关于里水镇振兴路4号物业情况的报告》（1份，原件），证明原告与被告原租赁合同期满后2011年6月至2012年6月，被告与原告多次协商续租事宜，但原告均不予理会。＼n12、EMS快递单（1份，复印件加盖广东南海速递章），证明被告已于2014年4月3日向原告发函要求原告缴纳自2011年5月22日至今的租金，且限期搬离租赁物，原告已签收该函件。＼n经质证，原告对被告证据1-3无异议。对证据4-12真实性无异议，但无法证明原告需向被告支付租金，也无法证明被告没有违约行为，原告已签收证据12函件；被告通知原告收取证据7发票，但原告不同意收取证据7的发票，因被告不是按照原告交付租金当月开具的发票。＼n经审查，被告对原告证据1-2、5-6无异议，原告对被告证据1-3无异议，本院对上述证据予以采信。被告对原告的证据3-4真实性无异议，原告对被告的证据4-12真实性无异议，本院对这些证据的真实性予以确认，对其证明内容结合本院采信的其他证据予以综合认定。＼n本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：＼n2009年5月22日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《南海区公有物业租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方位于里水镇振兴路4号302房（下称案涉租赁物）的物业，建筑面积为63.16平方米。租赁期限从2009年5月22日至2010年5月21日。每月租金456元，乙方必须在每月10日前把当月租金一次性向甲方缴交或划入甲方指定账户。逾期缴交租金的，甲方按每日千分之三收取滞纳金。甲方收取租金时，必须开具正规的发票。乙方向甲方一次性支付保证金1500元。租赁期满，如甲方继续出租，乙方拟续租时，需在租赁合同期满前三个月书面通知甲方，并必须参与甲方对该物业组织的公开招租，在同等条件下享有租用优先权。甲乙双方若不再续签合同，乙方必须在合同期满之日起10日内将出租物业归还甲方，否则，每逾期一日，乙方按合同期末月的租金加倍赔偿甲方。＼n2009年6月12日，原告支付保证金1500元予被告。＼n2010年4月22日，原告与被告续签《南海区公有物业租赁合同》一份，除租赁期限为从2010年5月22日至2011年5月21日，其他内容与上述合同基本一致。＼n原告与被告共同陈述，租金以每月22日至次月21日为计租周期。租金应于次月10日前支付。原告逐月向被告支付租金至2011年5月21日。＼n2010年4月27日，被告开具发票号码为00622786的税务机关代开统一发票一份予原告，发票品目及金额为2009年5月22日至2009年12月21日的租金3192元。＼n2011年6月1日，被告开具发票号码为08281303的广东省地方税收通用发票（电子）予原告，“开票项目说明”载明为2009年12月22日至2011年5月21日铺位租金7752元，原告拒绝收取该发票。＼n2011年8月9日，原告向被告提交申请书，以家庭经济困难且面临住房生活问题为由，申请被告与原告于2010年5月22日签订的合同延期五年。＼n至庭审终结时，案涉房屋一直由原告占有使用。原告在诉讼中陈述，因被告未承担不开具发票的违约责任且原告也不想搬离案涉房屋，故原告不同意返还案涉房屋。＼n2014年4月3日，被告向原告发函要求原告缴纳自2011年5月22日至今的租金，且限期搬离租赁物，原告已签收该函件。＼n原告于2014年6月3日提起本案诉讼。＼n本院认为，原告与被告均没有在一审辩论终结前提交案涉租赁物取得了建设工程规划许可证的相关证据材料，案涉租赁物未经规划报建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告围绕案涉租赁物形成的租赁关系均因违反法律的强制性规定而无效。合同无效，因合同而取得的财产应予返还，被告反诉请求原告返还案涉租赁物，本院予以支持。原告在2011年5月22日起对案涉租赁物进行了实际的使用，根据等价有偿及公平原则，原告应参照双方约定的标准即每月456元支付2011年5月22日起至返还租赁物之日止的使用费予原告，本院对被告的使用费反诉请求予以支持，对原告主张不需支付使用费的抗辩不予采纳。被告的滞纳金请求实际为对原告逾期支付使用费造成的损失主张赔偿，原告逾期支付案涉租赁物的占有使用费，的确造成被告一定损失，原告应予赔偿。但被告主张按每月应付使用费的日千分之三计算利息过分高于被告的实际损失，本院确定原告应按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿被告的利息损失，对被告的滞纳金请求在本院核定范围的予以支持，对超出本院核定范围的不予支持。＼n关于原告的违约金请求，被告对2009年5月22日至2009年12月21日的租金集中开具一张发票予原告，原告收取该发票且没有提出异议。被告已按照双方交易习惯对2009年12月22日至2011年5月21日的租金于2011年6月集中开具一张广东省地方税收通用发票予原告，原告拒绝收取。原告没有举证证明被告集中开具一张发票而不是逐月开具发票造成原告的实际损失，原告主张被告没有开具发票并造成原告损失，均没有事实依据，原告据此抗辩支付使用费和主张被告赔偿相应损失，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：＼n一、原告（反诉被告）李建辉应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告与被告于2010年4月22日签订的《南海区公有物业租赁合同》项下位于里水镇的房屋予被告（反诉原告）佛山市南海区市场投资发展有限公司。＼n二、原告（反诉被告）李建辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2011年5月22日起至上述第一项判决履行之日止按每月456元计算的使用费予被告（反诉原告）佛山市南海区市场投资发展有限公司。＼n三、原告（反诉被告）李建辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付上述第二项使用费的逾期利息予被告（反诉原告）佛山市南海区市场投资发展有限公司（利息计算方法：以每月456元为本金，分别从2011年6月至上述第一项判决履行之日期间每月的11日起，各期均至上述第二项判决确定之使用费清偿日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。＼n四、驳回原告（反诉被告）李建辉的诉讼请求。＼n五、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区市场投资发展有限公司的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取7998.96元（原告已预交），由原告李建辉负担。反诉受理费减半收取130.31元（被告已预交），由原告李建辉负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告，本院不另收退。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。＼n审判员方菲＼n二〇一四年七月三十日＼n书记员蓝斯艺