湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民二终字第01224号
上诉人（原审原告）：武汉市万科物业服务有限公司，住所地武汉市东西湖区高尔夫城市花园一期会所（12）。
法定代表人：向云，董事长。
委托代理人：汪明，湖北华徽律师事务所律师。
委托代理人：霍琳，湖北华徽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杜莉。
上诉人武汉市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被上诉人杜莉物业服务合同纠纷一案，湖北省武汉市江汉区人民法院作出（2014）鄂江汉巡民初字第00719号民事判决，上诉人万科物业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成由彭显海、张海鹏、白瑞参加的合议庭，于2015年11月17日审理了本案，上诉人万科物业公司的委托代理人汪明到庭参加诉讼，被上诉人杜莉未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。本案现已审理终结。
原审查明，2009年11月25日，杜莉与武汉市万科房地产有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定由杜莉购买武汉市江汉区京汉大道800号万科金色家园三期一号楼二单元401室房屋，合同第十八条第4款约定“买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与武汉市万科物业服务有限公司签订的前期物业服务合同约定的内容（见附件五）”，合同附件五“万科·金色家园大厦物业管理服务相关约定”第一条“物业管理单位和委托期限”约定“本项目的物业管理单位为武汉市万科物业服务有限公司（以下简称物业公司），管理期限自2007年10月1日起至2017年10月1日止”，第二条约定“物业管理服务内容和标准”包括该条第二款“物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理”第6项“雨水污水井、化粪池、排水管网每月检查一次，定期疏通，保持通畅，无堵塞外溢”以及第三款“物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通”，第三条“物业管理相关服务费用”约定“a、由物业公司根据物业不同类型，按建筑面积向业主收取，具体物业综合服务收费标准如下：物业类型一：板式高层住宅（错层复式户型的住宅）：2.8元／月＊平方米，点式高层住宅：2.4元／月＊平方米”。2010年12月30日，杜莉办理了该房屋的收房手续。自2013年1月1日起，杜莉未向万科物业公司交纳物业服务费。万科物业公司遂诉至法院，请求判令杜莉支付2013年1月1日至2013年12月31日的物业服务费2346.60元，并支付违约金1830.35元，共计4176.95元。杜莉亦提出反诉，请求万科物业公司赔偿损失。审理中，万科物业公司称违约金的具体计算方式为：以1173.30元为基数，按照每日千分之五的标准，自2013年7月16日计算至2014年3月20日；以1173.30元为基数，按照每日千分之五的标准，自2014年1月16日计算至2014年3月20日，以上共计1830.35元。
一审审理中，万科物业公司、杜莉均认可杜莉居住房屋的物业服务费计费面积为81.48平方米，收费标准为2.4元／月／平方米。关于2013年1月1日起未交物业服务费的原因，一审审理中，杜莉称是由于阳台上的主下水管道被矿泉水瓶堵塞而导致杜莉家中淹水，因与万科物业公司就赔偿问题协商未果而拒交物业服务费。万科物业公司则称，杜莉家中阳台管道连接处拧盖缺失或松动导致有水流出属实，但不是杜莉所称的水管爆裂，至于管道拧盖为何缺失或松动不清楚，杜莉在阳台上安装了洗衣机，距离管道较近，完全有可能是因为杜莉使用阳台的原因导致管道拧盖缺失或松动；同时，如果杜莉关好卧室客厅门，也不会导致家中被淹；此外，杜莉家中阳台上安装的不是主下水管道，而是雨水管道，安装在外墙上的主下水管道确实是万科物业公司负责维护，但杜莉阳台上的雨水管道不属于万科物业公司维护的范围。万科物业公司还称，当时解决浸水事件的是万科地产公司，不是物业公司，经核实，万科地产公司向杜莉赔付了现金5000元，对地板进行了更换，对墙面、窗帘、家具和电器进行了维修，浸水事件是杜莉和万科地产公司之间的纠纷，不应该反诉万科物业公司。杜莉则称，自己一直是和万科物业公司进行交涉，没有直接和万科地产公司联系，至于万科物业公司和万科地产公司之间如何协商不清楚，所谓的赔偿只是更换了地板，清洗了窗帘，窗帘还缩水了，没有其他的赔偿行为。
原审认为：杜莉与武汉市万科房地产有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定了由万科物业公司为业主提供物业服务的内容，万科物业公司与杜莉之间形成了合法有效的物业服务合同关系，双方均应履行“万科·金色家园大厦物业管理服务相关约定”的内容。万科物业公司为杜莉提供物业服务，杜莉应交纳拖欠的2013年1月1日至2013年12月31日期间物业服务费。关于杜莉所称的房屋浸水问题，虽然万科物业公司称杜莉家中阳台上雨水管道不属于万科物业公司维护的范围，但根据“万科·金色家园大厦物业管理服务相关约定”约定，“物业管理服务内容和标准”包括“雨水污水井、化粪池、排水管网每月检查一次，定期疏通，保持通畅，无堵塞外溢”、“物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通”，杜莉家中阳台上的管道无论是主下水管道还是雨水管道，均应属万科物业公司维护。杜莉家中因阳台上管道出现问题导致有水流出，万科物业公司应承担相应的责任。万科物业公司辩称的浸水事件系杜莉使用阳台造成以及浸水事件是杜莉和万科地产公司之间纠纷、万科地产公司已经对杜莉进行了除更换地板和清洗窗帘以外的赔付的意见，因无证据证实，法院不予采纳。因万科物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故法院对2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费予以酌减，判令杜莉向万科物业公司交纳物业服务费1173.30元。因万科物业公司的服务存在瑕疵，杜莉并非无故不交纳物业服务费，故对万科物业公司要求支付违约金1830.35元的诉讼请求，法院不予支持。关于杜莉请求判令万科物业公司赔偿财产损失30000元的反诉请求，因杜莉并未举证证实其损失金额，应承担举证不能的法律后果，法院对其反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二的规定，判决：一、杜莉于判决生效之日起十日内向武汉市万科物业服务有限公司支付2013年1月1日至2013年12月31日期间物业服务费1173.30元；二、驳回武汉市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回杜莉的反诉请求。
杜莉如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费25元，其他诉讼费20元，共计45元，由杜莉负担（此款已由武汉市万科物业服务有限公司垫付，杜莉于判决生效之日起十日内连同上述应付款项一并给付武汉市万科物业服务有限公司）。反诉费275元，由杜莉负担（已付）。
宣判后，万科物业公司不服，向本院上诉称，一、上诉人定期对下水管道进行清理、疏通，履行了相关义务。《武汉市商品房买卖合同》附件五《万科金色家园大厦物业管理服务相关约定》第二条第二款物业共用设施设备的运行、维修、养护、和管理约定：雨水污水井、化粪池、排水管网每月检查一次、定期疏通、保持通畅、无堵塞外溢。以上是双方约定的关于下水管道上诉人应履行的全部义务。上诉人作为专业的物业服务公司已履行了上述全部义务，与此相应杜莉也应该履行其义务即缴纳物业费及违约金。
二、杜莉已就房屋渗水事宜与案外人武汉市万科房地产有限公司达成协议，其不得再次以此抗辩缴纳物业费及违约金。
因杜莉房屋发生渗水时房屋还处于保修期内，杜莉就该事宜与案外人即房屋开发商武汉市万科房地产有限公司进行协商并达成协议。协议约定由案外人对房屋部分财产修缮并赔偿杜莉5000元。
杜莉己就房屋渗水事宜与实际的责任方武汉市万科房地产有限公司达成协议，根据“一事不再理”原则及诚实信用原则，杜莉都不得再次以此为由抗辩缴纳物业费及违约金。
三、杜莉所在房屋下水管道是否爆裂、是否是因为堵塞造成均无法查明，上诉人不应对此承担责任。
杜莉声称其房屋渗水是下水管道爆裂导致雨水渗入家中，而下水管道爆裂是因为下水管道堵塞所致。以上均只有被上诉人的陈述，无相关的证据予以证实。
而且杜莉提供当时的照片显示，下水管道根本没有爆裂。相反照片能证实杜莉违法使用阳台，使阳台处于封闭状态，这明显会造成雨水渗入家中，杜莉自身存在明显过错。
另外假设下水管道确实存在破裂，其破裂的原因无法证实，即无法认定下水管道是由于上诉人的原因造成的。被上诉人仅凭自己主观猜测就要求上诉人承担责任，毫无道理。
四、上诉人履行合同义务没有瑕疵，杜莉无正当理由拖欠物业费，应承担违约责任。
上诉人按照《武汉市商品房买卖合同》附件五中约定的物业服务标准进行了排水管网的检查和定期疏通义务，履行合同约定义务并无瑕疵。杜莉所称其家中阳台下水管道爆裂导致室内被水泡一事，并无任何证据证明该事件是由上诉人引起。一审法院根据杜莉一己之言便认定上诉人履行合同义务有瑕疵，于是判定杜莉无需支付拖欠物业费所产生的合同约定违约金，该判定无任何证据支撑，属一审法院认定事实不清。
故请求：1、原判决认定事实及适用法律错误，请求依法改判，判令被上诉人向上诉人缴纳2013年1月1日至2013年12月31日的物业服务费及违约金合计4176.95元；2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人杜莉未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。
二审审理中，上诉人万科物业公司提供了两份新的证据，即2012年6月15日，万科物业公司与武汉万顺达管道疏通有限公司签订金色家园一二三期化粪池及污水管网清掏外包合同及金色家园一二三期2012年1——6月份的污雨水管道的清理维修记录。拟证明其履行对污水管道清理维修义务。经审查，2012年6月15日金色家园一二三期化粪池及污水管网清掏外包合同是事后补签，金色家园一二三期2012年1——6月份的污雨水管道的清理维修记录系复印件。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，虽然上诉人万科物业公司提供了其对金色家园一二三期化粪池及污水管网清掏外包合同和金色家园一二三期2012年1——6月份的污雨水管道的清理维修记录，但因合同系补签，清理维修记录是复印件，故本院对此不予认可。即便上诉人万科物业公司履行了上述义务，但被上诉人杜莉家里阳台上管道出现问题导致有水流入家中是客观事实，根据合同约定，杜莉家里阳台上管道不论是主下水管道还是雨水管道，其均应承担相应责任。上诉人万科物业公司认为因浸水一事万科地产公司已经给予了赔偿，但其不能提供相应的证据予以证明，原审法院对万科物业公司主张的物业费减半收取，并驳回万科物业公司对违约金的主张并无不当，本院对上诉人万科物业公司认为其对被上诉人杜莉家中因管道问题浸水无责，被上诉人杜莉应全额支付物业费及违约金的主张不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由武汉市万科物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭显海
审判员 张海鹏
审判员 白 瑞
二〇一五年十一月二十五日
书记员 刘政益