福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽06民终1049号
上诉人（原审原告）：方艺，男，1964年10月26日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。
委托诉讼代理人：廖彩园，福建万天律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：温秋香，福建万天律师事务所执业律师。
上诉人（原审被告）：漳州市翔烨房地产开发有限公司，住所地招商局漳州开发区大径村。统一社会信用代码913506817661770028。
法定代表人：张万文，总经理。
委托诉讼代理人：刘鹏，福建衡兴明业律师事务所执业
律师。
上诉人方艺与上诉人漳州市翔烨房地产开发有限公司（以下简称翔烨公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初7166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
方艺上诉请求：1.撤销一审判决，并改判支持方艺主张自逾期之日起至2016年6月1日止,翔烨公司每日按已付购房款的0.01%支付违约金或发回重审;2.由翔烨公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、《补充协议》系格式合同，其第五条第二款和第六条第六项无效，一审法院依照该约定确定违约责任，明显不当。（一）对免责或限制条款的格式条款，提供方应尽提示和说明义务，否则应认定无效。（二）《补充协议》第五条第二项和第六条第六项比主合同约定办证责任相比，有明显减轻，从而达到免除翔烨公司责任、排除方艺权利的目的。（三）本案应按《商品房买卖合同》第十四条约定确定违约责任。本案逾期办证期间应从商品房交付使用之日90日后起计算至讼争房屋办理土地使用权登记的2016年6月1日止按已付款日0.01%标准计算。一审法院认定逾期天数和违约金金额错误。二、一审法院对《补充协议》关于限制逾期办证违约金格式条款的适用显失公平，严重侵害商品房消费者的合法权利。
翔烨公司辩称：一、《补充协议》签订双方主体地位平等，逾期办证违约金内容为当事人填写并非打印，不是格式合同,且根据《补充协议》第六条第14项，翔烨公司已尽提示、说明义务，故不存在无效问题。二、《补充协议》关于产权登记约定不存在显失公平。《补充协议》中双方权利义务对等，甚至关于出卖人义务的约定更多，如果方艺不同意完全可以拒签。退一步说，如《补充协议》显失公平，方艺应申请变更或撤销该合同，而方艺却一直怠于行使权利。
翔烨公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回方艺诉讼请求;2.一、二审案件受理费由方艺承担。事实和理由：一、一审法院对本案中政府不可抗力因素导致逾期办证事实不予认可，明显错误。事实上，当初翔烨公司通过出让方式取得讼争房产所在地块时，当地市政规划发生变化，将该地块用于市政建设。为此，当地政府通过划拨、置换等形式给予翔烨公司调换了部分地块。正因这一变动，以及国土、规划两部门手续衔接问题，直接影响了讼争房产的权证办理。这一点，翔烨公司提交的《关于澎湖湾小区等土地证无法分户的情况反映》和《关于漳州市翔烨房地产开发有限公司二号地块规控指标的说明》可以佐证。二、一审法院以翔烨公司逾期办证425日，判决翔烨公司支付逾期办证违约金27713.07元，与事实不符，依法应予以改判。本案涉案房产权属证书逾期办理责任并非是翔烨公司的原因造成的。事实上，翔烨公司在2014年8月22日即取得了办理涉案房产权属证书的条件，并且随即就安排办理涉案房屋权属登记的相关事宜。但因涉案房产所在地政府部门内部办理程序的原因及前文所述的因政府不可抗力因素，才使得翔烨公司在2015年4月2日及2016年6月1日才办理完成涉案房产所有权登记。退一万步说，即便是存在逾期，也仅是在2014年10月19日至2014年10月27日期间存在逾期办证。
方艺辩称：一、翔烨公司实际完全履行办证义务为2016年6月1日，根据《商品房买卖合同》第十四条约定期限，本案逾期办证期间应从2014年7月19日起计算至2016年6月1日止，共逾期683日。本案逾期办证违约金按约定已付款日0.01%标准计算，应为63093元。二、翔烨公司逾期办证系其自身原因，应向方艺承担违约责任。翔烨公司主张逾期办证系政府原因造成应承担举证责任。本案中，翔烨公司对政府置换地块等规划原因不仅无证据，且该事由也非法定或约定不可抗力免责事由，故翔烨公司应支付违约金。
方艺向一审法院起诉请求：判令翔烨公司向其支付逾期办理房屋权属证书的违约金计63647.68元并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年9月8日、9月29日，方艺（买受人）先后与翔烨公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（含补充协议）两份（合同编号：35068208003003134和35068208003003163），约定：方艺向翔烨公司购买址在漳州开发区南滨大道285号“澎湖湾”1幢3210号和3209号房屋各1套，房屋总价款923769元。合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%赔偿买受人损失。双方在合同补充协议中约定：1.如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房的，每逾期一天，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金，累计不超过3%，因买受人的原因导致产权登记不能按时办理，则出卖人不承担违约责任。2.为了进一步明确责任，主合同第十四条所述的“商品房交付使用后60日内”及“商品房交付使用后90日内”，双方将其二者皆确认为：自商品房交付使用之日起180日内。合同签订后，方艺按约定支付全部房款，双方于2014年4月19日办理交房手续。2014年8月22日，办证部门对本案涉案房屋所在楼盘发出房屋所有权办证公告，同年9月22日，翔烨公司对包括涉案房屋在内的相关楼盘向办证部门提交办理房屋所有权办证材料。该两套商品房分别于2015年4月2日办理房产证登记和2016年6月1日办理土地使用证登记。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方均应严格遵守并及时履行，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应依法承担违约责任。翔烨公司虽然举证其于2014年9月22日向房屋权属登记提交办理房屋所有权登记的相关申请材料，但该证据仅能证明自2014年9月22日起至讼争商品房办理房屋所有权登记的2015年4月2日，其不存在逾期办证的违约行为，因漳州市在2014年间办理商品房权属登记的流程是先办理房屋所有权证，后办理国有土地使用权证，而翔烨公司并未提供证据证明其何时申请国有土地使用权证分割办证，亦未能提供充分的证据证明未取得国有土地使用权证非属该公司责任，故其应承担举证不能的法律后果，即自2015年4月2日的次日起至讼争房屋办理国有土地使用权登记的2016年6月1日共425天，为翔烨公司逾期办证的违约期间。关于本案诉讼时效问题。方艺已举证证明其于2017年1月26日要求翔烨公司履行义务，故本案未超过诉讼时效期间。双方在合同补充协议中约定：如因翔烨公司的责任导致在交房后180天内方艺未能取得房地产权属证书的，翔烨公司应按已付房款的0.01%支付违约金，累计不超过3%。因此方艺主张自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付违约金，不予支持，翔烨公司应支付逾期办证的违约金为923769元*3%=27713.07元，其辩称违约金为27593.73元系错误。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、漳州市翔烨房地产开发有限公司应于本判决生效之日起一个月内给付方艺逾期办理房屋权属证书违约金27713.07元；二、驳回方艺其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1392元，减半收取696元，由方艺负担416元，漳州市翔烨房地产开发有限公司负担280元。
二审中，当事人没有提交新证据。本案双方当事人对一审查明的事实均无异议,本院予以确认。
本院认为,关于逾期办证原因可否归属翔烨公司一方的问题。根据本案《商品房买卖合同》第十四条及补充协议第六条第六项约定，可认定如因翔烨公司原因，自讼争房产交付使用之日起180日内未能取得房屋权属证书的，翔烨公司应承担违约责任。本案中，讼争房产交付使用时间为2014年4月19日，而国有土地使用权证直至2016年6月1日才办理完毕，故应认定方艺取得房屋权属证书已经逾期。判断翔烨公司是否应承担违约责任的关键在于，造成上述逾期的原因是否属方艺或其他第三方。对此，翔烨公司负有举证责任。本案中，《关于澎湖湾小区等土地证无法分户的情况反映》系翔烨公司自己制作的材料，缺乏其他证据印证。而《关于漳州市翔烨房地产开发有限公司二号地块规控指标的说明》，从内容上看，也不能体现与逾期办理房屋权属证书有具体关联。故翔烨公司没有完成举证责任，应承担举证不能的法律后果，即应认定本案逾期办证原因属翔烨公司一方。翔烨公司主张本案逾期办证原因不属翔烨公司一方，缺乏事实依据，理由不能成立。
关于违约金数额如何认定的问题。根据双方在《合同补充协议》中约定：如因翔烨公司的责任导致在交房后180天内方艺未能取得房地产权属证书的，翔烨公司应按已付房款的日0.01%支付违约金，累计不超过3%。因此,方艺主张自逾期之日起每日按已付款的日0.01%支付违约金为39260元（923769元×0.01%×425日），而根据《补充协议》第五条第二项“累计不超过3%”约定，逾期办证违约金上限应为27713.07元（923769元×3%），故方艺主张自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付违约金上诉理由与事实不符,不予支持。
综上，方艺、翔烨公司上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2784元，由方艺负担1392元；漳州市翔烨房地产开发有限公司负担1392元。
本判决为终审判决。
审判长 叶小铭
审判员 陈春生
审判员 陈育生
二〇一八年六月十一日
书记员 马晓斌