福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0121民初563号
原告：福建三盛房地产开发有限公司，住所地福州市闽侯县。
法定代表人：林荣滨，职务董事长。
委托诉讼代理人：陈颖，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：黄孔新，男，该公司工作人员。
被告：黄小花，女，1981年4月12日出生，汉族，住福建省平潭县。
第三人：中国工商银行股份有限公司闽侯支行，住所地福建省福州市闽侯县。
负责人：陈然，职务行长。
委托诉讼代理人：陈明飞，男，该银行工作人员。
委托诉讼代理人：李涛，男，该银行工作人员。
原告福建三盛房地产开发有限公司（以下简称三盛公司）与被告黄小花、第三人中国工商银行股份有限公司闽侯支行（以下简称工商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建三盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人、被告黄小花以及第三人中国工商银行股份有限公司闽侯支行委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三盛公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认三盛公司与黄小花签订的《商品房买卖合同》已解除；2、判令黄小花按购房款的30%向三盛公司支付解除合同违约金人民币885000元；3、判令黄小花与三盛公司共同到闽侯县房地产交易登记中心办理解除预售合同登记相关手续，并由黄小花承担因解除而产生的一切注销手续费用；4、判令黄小花返还三盛公司被工商银行划拨款项共计105841.4元（暂截至2015年9月20日），并按三盛公司被银行划拨款项的每日千分之二，向三盛公司支付从银行划拨之日起至被告实际还款之日止的违约金（暂计至2016年1月19日，违约金为36807元）；5、判令三盛公司从黄小花已支付给三盛公司的款项中扣除本案黄小花应向三盛公司支付的垫付款项、违约金及一切注销手续费用；6、判令黄小花承担本案的诉讼费用。
事实与理由：三盛公司与黄小花于2012年11月10日签订《商品房买卖合同》（合同编号为2011XXXX），约定黄小花购买原告开发的位于福州市南屿镇XXXX，购房款总计人民币295万元，黄小花于2012年11月10日支付首期房款人民币89万元，余款人民币206万元办理按揭贷款；若黄小花未按时向银行还款，导致银行从三盛公司账户划拨，三盛公司有权向黄小花收取被银行划拨款项及黄小花从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算）；黄小花若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，三盛公司有权解除买卖合同，同时黄小花还应另按购房款的30%向三盛公司支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由黄小花承担。上述合同签订后，工商银行根据黄小花的申请，与三盛公司、黄小花签订《个人购房借款／担保合同》，向黄小花发放按揭贷款人民币206万元，三盛公司为黄小花申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。
自2014年7月5日起，因黄小花未按时向工商银行偿还贷款本息，工商银行多次通知三盛公司承担连带保证责任。为此，三盛公司于2015年6月17日发出《垫付按揭贷款还款通知函》，催告黄小花及时向工商银行缴纳拖欠的贷款本息，但黄小花不予理会。由于黄小花累计超过6个付款期未按时向工商银行还款，导致工商银行从三盛公司保证金账户划拨黄小花拖欠工商银行的贷款本息、违约金等款项105841.4元（截止至2015年9月20日）。故三盛公司于2015年12月22日发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知黄小花解除双方签订的《商品房买卖合同》。黄小花收到该通知后，至今仍拒不办理相关善后事宜。
黄小花辩称，希望继续履行《商品房买卖合同》，且要支付30%的违约金太高了。并不知道欠银行多少钱，具体的钱以银行出账的数目为准。对于三盛公司主张的签订合同的时间无异议，购房款总价是295万元，首付款付了89万元，剩余206万元是通过按揭贷款支付的。确认截止至2016年6月28日，三盛公司代其向银行偿还了贷款本息235447.37元，尚余本金1861812.29元未还。
工商银行述称，如果三盛公司与黄小花解除《商品房买卖合同》，作为工商银行同时要求解除工商银行与借款人及三盛公司签订的《个人购房借款／担保合同》，同时要求三盛公司一次性代为偿还工商银行结欠工商银行的贷款本息。
一、2013年1月1日，黄小花与工商支行签订编号为（闽）字营业部闽侯2012年一手房贷×××号《个人购房借款／担保合同》，期限20年，按揭贷款人民币206万元，用于购买闽侯县南屿镇XXXX。该笔贷款由三盛公司提供阶段性连带责任保证。二、贷款发放后，2014年7月5日，该笔贷款开始出现违约，工商银行多次向黄小花催收无效。直至2015年2月5日逾期数不断增加，工商银行加大催收力度，同时向开发商三盛公司催收，截止2016年2月23日贷款余额为人民币1891852.99元（2015年2月始，借款人所欠本息由开发商代为垫付）。工商银行认为，1、合同第五天5.1A规定“本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效”。2、合同第十条10.2规定“阶段性连带责任保证：保证人对本同全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。”综上所述，工商银行依法合规发放该笔贷款，借款人需依约按时归还我行贷款，且保证人有责任依据合同规定承担相应的连带保证责任。
三盛公司围绕诉讼请求依法提交了证据，黄小花以及工商银行未向本院提交证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年11月10日，三盛公司与黄小花签订了《商品房买卖合同》（合同编号为XXXX），约定黄小花以总价295万元向三盛公司购买位于福建省闽侯县南屿镇XXXX。黄小花于2012年11月10日交定金20万元，于2012年11月10日支付首期房款89万元（定金无息充抵房款），余额206万元办理按揭贷款。《附件六：合同补充协议》第二条3.4.2中约定，黄小花在贷款手续办理完毕后，应及时按月向银行缴纳贷款本息，若发生违约拖欠，导致银行从三盛公司账户划拨，则三盛公司有权向黄小花收取被银行划拨的款项及从黄小花拖欠之日起至黄小花补足款项期间的违约金，并有权要求黄小花赔偿由此产生的一切费用（包括但不限于银行起诉三盛公司而导致三盛公司承担的银行及三盛公司的律师费、诉讼费等费用，三盛公司为实现对黄小花的债权而支付的律师费、诉讼费等费用）；上述违约金的标准按照三盛公司被银行划拨款项每日千分之二计算。在三盛公司为黄小花担保期间，黄小花若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，三盛公司有权解除双方签订的《合同》，同时黄小花还应另按购房款的30%向三盛公司支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由黄小花承担。合同签订后，黄小花向三盛公司支付了购房款89万元，剩余的206万元黄小花向工商银行申请了按揭贷款。上述《商品房买卖合同》已办理预告登记手续。
2013年1月1日，三盛公司、黄小花、工商银行签订了（闽）字营业部闽侯2012年一手房贷xx号《个人购房借款／担保合同》，约定工商银行向黄小花发放个人购置住房贷款206万元，三盛公司为上述贷款承担阶段性连带责任保证，即对该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、工商银行实现债权的费用和黄小花所有其他应付费用承担连带保证责任。但满足该合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且工商银行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，三盛公司对之后到期的黄小花的债务免除保证责任。《个人购房借款／担保合同》签订后，工商银行依约向黄小花发放了贷款206万元，该款已支付给三盛公司。
此后，黄小花向工商银行偿还了贷款本息至2014年7月，此后黄小花未向工商银行偿还贷款本息。2015年6月17日，三盛公司向黄小花发出《垫付按揭贷款还款通知函》，通知黄小花截止2015年6月17日，已连续4期未按约定还款，致使三盛公司累计向银行垫付拖欠的银行贷款本息、违约金等合计60353.20元等，并告知黄小花根据《附件六：合同补充协议》的约定，因拖欠按揭贷款致使工商银行从三盛公司账户划拨，应承担的相应的违约责任。2015年9月20日，工商银行向三盛公司发出《中国工商银行股份有限公司提前收回个人贷款通知书》，通知三盛公司，截止2015年9月20日，黄小花已累计10期、连续3期未按合同约定还款。因黄小花不按合同约定按时足额偿还借款本息，工商银行宣布借款立即到期，并要求黄小花立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等内容。2015年10月12日，三盛公司再次向黄小花发出《垫付按揭贷款还款通知函》，通知黄小花截止2015年9月30日，已连续7期未按合同约定还款，致使三盛公司向银行垫付拖欠银行的贷款本息、违约金等合计105841.4元以及应承担的违约责任等内容。2015年12月22日，三盛公司向黄小花发出《解除﹤商品房买卖合同通知书﹥》，通知黄小花截至2015年9月20日，已累计10期未按约定还款，致使三盛公司累计向银行垫付黄小花拖欠银行的贷款本息、违约金等合计105841.4元，三盛公司于2015年6月17日向黄小花发出《按揭贷款逾期还款通知函》，通知黄小花及时偿还银行按揭贷款本息并偿还三盛公司垫付款项及违约金，但黄小花不予理会。对此，三盛公司通知黄小花，解除黄小花与三盛公司于2012年11月10日签订的《商品房买卖合同》，黄小花应按购房款总额的30%向三盛公司支付违约金，并且还应支付因合同解除而产生的手续费用等。
庭审中，三盛公司、工商银行、黄小花确认截止2016年6月28日，三盛公司向工商银行偿还了贷款本息235447.37元，黄小花尚余1861812.29元本金未还。
本院认为，三盛公司与黄小花签订的《商品房买卖合同》、《附件六：合同补充协议》以及三盛公司、工商银行与黄小花签订的《个人购房借款／担保合同》均系合同当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规规定，为有效合同。各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，工商银行依约向黄小花发放了贷款206万元，履行了合同的义务。黄小花借款后，未依约偿还贷款本息，已构成违约，应承担相应的违约责任。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据黄小花、三盛公司在《附件六：合同补充协议》中约定，黄小花若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，三盛公司有权解除双方签订的《合同》。三盛公司在黄小花累计10期未按约定还款时向黄小花发出《解除﹤商品房买卖合同﹥通知书》，解除合同的条件已经成就，且黄小花对该《通知书》无异议，故对三盛公司请求确认三盛公司与黄小花签订的《商品房买卖合同》已解除的诉讼请求，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，黄小花应与三盛公司共同到福州市房地产交易登记中心办理解除预售合同登记相关手续。
关于三盛公司主张黄小花应按购房款的30%向三盛公司支付解除合同违约金885000元的问题。双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因违约金的主要功能是用于弥补守约方的损失，而三盛公司并未举证证明其因黄小花违约造成的实际损失情况，黄小花也提出约定的违约金过高，请求予以调整。根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，三盛公司主张黄小花按购房款的30%向三盛公司支付解除合同违约金885000元过高，本院予以调整，酌定为黄小花按购房款的20%向三盛公司支付解除合同违约金590000元。
关于三盛公司主张按黄小花被银行划拨款项的每日千分之二，由黄小花支付从银行划拨之日起至黄小花实际还款之日止的违约金及解除合同产生的注销手续费用的问题。根据三盛公司、黄小花签订的《附件六：合同补充协议》，双方约定了不同情形下黄小花应承担违约金的情形，即黄小花拖欠银行贷款本息导致银行从三盛公司账户划拨款项黄小花应支付的违约金以及解除合同条件成就时三盛公司主张解除合同黄小花应承担的违约金。三盛公司现既已主张解除合同并向黄小花主张解除合同的违约金，其主张按黄小花被银行划拨款项的每日千分之二，向黄小花支付从银行划拨之日起至黄小花实际还款之日止的违约金系重新计算，本院不予支持。三盛公司主张由黄小花承担合同而产生的一切注销手续费用，因该费用未实际产生，故对三盛公司该项诉讼请求，本院不予支持。
根据黄小花、三盛公司、工商银行签订的《个人购房借款／担保合同》约定，三盛公司为该合同项下的贷款承担连带保证责任，故三盛公司向工商银行承担保证责任，偿还贷款本息后，有权向黄小花追偿。审理中，经三盛公司、工商银行以及黄小花确认，截止至2016年6月28日，三盛公司向工商银行偿还了贷款本息235447.37元，尚欠工商银行本金1861812.29元及利息。本案《商品房买卖合同》解除后，三盛公司在退还黄小花支付的购房款时，应先向工商银行偿还黄小花结欠的贷款本金1861812.29元以及利息（具体款项以三盛公司向工商银行还款时的实际款项为准），并扣除黄小花应承担的违约金590000元及三盛公司此前代为偿还的贷款本息235447.37元，剩余部分由三盛公司退还黄小花（2950000元-442500元-三盛公司实际向中国工商银行股份有限公司闽侯支行偿还的全部款项（包括235447.37元）］。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、确认福建三盛房地产开发有限公司与黄小花签订的编号为合同编号为MF×××的《商品房买卖合同》已解除，房屋位于福建省闽侯县南屿镇×××联排住宅；
二、黄小花应于本判决生效之日起七日内协助福建三盛房地产开发有限公司办理解除上述商品房预告登记注销相关手续；
三、福建三盛房地产开发有限公司应于黄小花协助办妥上述商品房预告登记注销相关手续起七日内向黄小花退还购房款（2950000元-590000元-三盛公司实际向中国工商银行股份有限公司闽侯支行偿还的全部款项（包括235447.37元）］；
四、驳回福建三盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理30400元，由黄小花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 邱继莲
人民陪审员 洪居锋
人民陪审员 黄轩绯
二〇一六年九月十二日
书 记 员 林 颖
附：
本案适用主要法律条文和申请执行提示
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。