沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)辽0102民初8166号
原告：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，住所地沈阳市和平区南京北街99号，组织机构代码：70191033-0。
负责人：刘震，系该行行长。
委托诉讼代理人：董晓琳，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘晓娜，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被告：吕超，男，1989年6月7日出生，蒙古族，住内蒙古赤峰市。
委托代理人：吕景玉（系吕超父亲），男，1967年1月23日出生，蒙古族，住内蒙古赤峰市。
被告：沈阳鹏臣房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沈辽西路16号，组织机构代码：75079691-7。
法定代表人：王晓平，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张国艳，女，1971年2月6日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：蔡术丹，女，1974年8月23日出生，汉族，系该公司副总经理，住沈阳市沈河区。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行（以下简称“铁路支行”）诉被告吕超、沈阳鹏臣房地产开发有限公司（以下简称“鹏臣房产”）借款合同纠纷一案，原告于2016年7月19日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董晓琳、被告吕超的委托代理人吕景玉、被告鹏臣房产委托诉讼代理人张国艳到庭参加诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告铁路支行诉称，被告吕超因购买沈阳鹏臣房地产开发有限公司开发建设的房屋，向原告申请个人住房贷款。原告与被告吕超于2013年11月27日签订了《个人住房(商业用房)借款合同》（下称“借款合同”）。根据该合同约定：原告向作为借款人的被告吕超发放个人住房贷款，借款金额为人民币160,000元，借款期限为240个月，即从2013年11月27日至2033年11月27日，贷款利率采取浮动月利率。逾期罚息利率采取浮动罚息利率，借款逾期的罚息利率为借款合同所执行贷款利率水平上上浮50%。被告吕超同意以其购买的位于沈阳经济技术开发区沈辽西路63-44号1-20-1的房屋设定抵押，担保其能按时偿还借款，借款合同第十三条第二款约定了抵押担保范围。原告与被告在沈阳市房产局办理了上述房屋的抵押权预告登记。被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司为吕超的上述借款提供连带责任保证担保，借款合同第十二条第二款约定了保证范围范围。保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。借款合同生效后，原告在2013年11月向被告吕超发放了个人住房贷款人民币160,000元。被告吕超在收到并使用该笔贷款后初期尚能按时还款，后开始拖欠还款，多次逾期。原告也多次催收，但被告拒绝偿还拖欠的贷款本金及利息。据此，原告已经依据与被告吕超签订的《借款合同》的规定，履行了向吕超发放贷款的义务，而被告吕超却未履行按时还本付息的义务，其应承担向原告给付拖欠的本金及利息的责任。根据《借款合同》的约定，原告有权解除与被告吕超之间的借贷关系，被告吕超应承担向原告给付本金及利息和罚金的责任。同时，被告吕超在其抵押担保范围内对上述借款本金、利息和其他相关费用承担担保责任。另外，根据《物权法》《担保法》的规定及借款合同的约定，被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司在保证担保范围内对上述吕超拖欠的本金、利息和其他相关费用等承担连带保证担保责任。鉴于被告违反合同的行为已给原告造成了重大的经济损失，原告现依据法律的规定，提起诉讼，恳请法院查明情况，依法判决解除与被告之间的借款合同，被告吕超偿还借款本金、利息和罚息，并承担诉讼费、律师费等相关费用；被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司对上述费用承担连带保证担保责任，从而维护原告的合法权益不受侵害。诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与被告吕超的借贷关系；2、请求法院判决被告吕超偿还贷款本金余额150305.48元，给付截止至2016年4月27日的利息和罚息833.25元，共计151888.04元；3、请求法院判决被告吕超按合同约定给付从2016年4月28日至被告实际偿还完毕全部贷款金额之日止的利息和罚息；4、请求法院判决二被告承担律师费5000元；5、请求法院判决二被告承担本案诉讼费、财产保全费、邮寄费、公告费、送达费等相关费用；6、请求法院判决原告在借款合同约定的抵押担保范围内对被告吕超的抵押房产享有优先受偿权；7、请求法院判决被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司在借款合同约定的保证担保范围内承担保证责任。
被告吕超辩称：答辩人履行了与鹏臣公司签订的“商品房买卖合同”和与铁路支行签订的“个人住房借款合同”全部义务，在鹏臣公司和铁路支行相继严重违约的情况下，答辩人有权选择暂时停贷并要求鹏臣公司和铁路支行承担法律责任。一、铁路支行诉答辩人拖欠并拒绝还款，多次逾期违反合同约定。事实恰恰相反，答辩人自签订合同以来每月都按期足额还款，从未逾期或拖欠。答辩人在2016年4月开始停贷已经有乐城业主维权委员会书面通知了铁路支行，铁路支行和省行都已签收！而且铁路支行和省行没有提出任何异议！暂时停贷是法律赋予答辩人的权利，而且我们提出不承担违约金和迟纳金，不许设黑名单的请求！省行和铁路支行对停贷也没有回复任何文字！没有表示反对。说明不存在拖欠一说！二、本案涉及的不是简单的答辩人向铁路支行借款关系，本案系铁路支行、鹏臣公司和答辩人三者之间的法律关系。鹏臣公司与铁路支行之间有秘不示人的按揭贷款合作协议，答辩人和其他需要贷款购房的业主一样，已由开发商事先定好的必须在铁路支行办理贷款手续。这是鹏臣公司通知我们业主找建行贷款的！由于鹏臣公司没有按照法律程序完成房屋的动迁、建设，现在工程已经停建；铁路支行违反《建设银行辽宁省分行》建辽发（2003）57号文件第十三条规定，提前放贷（答辩人买房时总高为26层的高层框架房屋只建到9层框架，资金远没有达到2/3），才能抵押贷款！铁路支行的提前放贷行为使鹏臣公司在建设资金不足的情况下和建行沈阳铁路支行串通逃过监管，各得利益！使答辩人处于钱、房俱损的悲惨境地。《合同法》45条规定“不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。铁路支行提前放贷的行为是造成房屋停建、答辩人无法取得房屋的重要原因。按照《合同法》第68条和69条的规定，答辩人可以行使‘后履行抗辩权，’在鹏臣公司经营状况根本不具备开工建设，资金严重不足，房屋三年没有封顶，今年已经停建的情况下,答辩人有权中止履行还贷义务。答辩人停贷前已经由业主维权委员会书面通知了铁路支行，铁路支行接收了停贷申请通知书，一直未予答复！说明铁路支行已经同意我们停贷，答辩人不承担任何违约责任。答辩人考虑各方利益，提前通知铁路支行停贷符合法律规定。也是唯一可行的途径！等鹏臣公司房子建好我们再按法律的框架内补交其余款项！可以通过法院监督！三、房屋买卖和贷款发放过程中鹏臣公司与铁路支行互相串通，变相集资！严重违反法律规定，侵犯了答辩人的合法权利，房产已提前备案做了抵押！铁路支行不具备解除合同的权利。铁路支行、鹏臣公司为了取得优势地位，在签订合同中强制加重答辩人的法律责任，免除自己的责任，要求答辩人必须按照他们提供的格式合同办理。合同中补充协议第四条第一项，关于“鹏臣公司只是帮助答辩人办理贷款和铁路支行在答辩人只要没有按期还款就可以解除合同的条款”违反了《合同法》第40条的规定，提供格式条款的一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款视为无效条款。建行铁路支行在制订和律师费的问题上增加了格式化条款，诉讼中让被告承担不符合法律程序，违法合同法规定。四、铁路支行和鹏臣公司的行为不但给答辩人造成了巨大的经济损失，也给购买鹏臣公司房产的近千名业主造成巨大损失。广大业主向政府有关部门反映情况，控告鹏臣公司的违约行为，得到了政府的重视，责令鹏臣公司立即着手解决问题，房屋即将继续施工。请鹏臣公司向建行和我方表个态！究竟什么时候可以复工？建行提出的所有要求应该由鹏臣公司承担！五、关于建行第一、二项诉求要求解除借贷合同的观点不能成立！铁路支行的债权有鹏臣公司的抵押担保，答辩人也具备还款能力，我们从来没有说不还款！借贷合同上写的明明白白按月还款！法律不可能你建行怎么说法官就听你的！因为铁路支行不具备法定的解除合同条件。鹏臣公司和铁路支行的行为造成了合同无法继续履行的后果，答辩人如果继续还款，将承担更大的风险！所以我们申请通知暂时停贷合理合法！我们也没追究建行的法律责任！没要求建行退款！没要求解除合同！我们只是要求暂时停贷！工程建好后我们一分不差交齐！恳请法庭给予支持。1、原告建行铁路支行在一、二项诉求中要求同被告解除借贷关系！请求法院判决被告承担全部余额利息和罚息！我们不同意！原因是借贷合同是我们双方共同签订的！不可能由你一方说解除就解除！至于贷款时间，为什么你就可以改变合同约定，让一次性还清？这是没有任何法律依据的！是因为原告建行同另一被告鹏臣公司违约，提前放贷，变相集资！你俩各得其利！而鹏臣公司中途停建，是造成这场停贷的主要原因！本身我们是抵押担保，我们的楼房在建行抵押，也跑不了！是开发商担保方面出了问题！你应该追查另一被告开发商的责任！当然也要追查你建行自己的责任！2、在这场停贷的官司中，建行铁路支行至少两项严重违规！根据建行省分行57号文件第十三条项目配套资金的管理，第一条：“我行配套项目按揭的，借款人所购房屋必须是多层住宅主体结构封顶，高层住宅完成总投资的2/3以上！商业用房应为现房！”一是开发商资金不足2/3，另一个也不是现房！资金肯定是不够！要够为什么现在在刚建到一半就停工了呢？不具备开工建设的起码资格！所以建行在项目按揭配套资金管理上首先严重违规！二是铁路支行对开发商的监管不到位！可能俩家有不可告人的约定！建行的57号文件还这样说：项目楼盘的销售，必须告知贷款行，并经贷款行认可备案！销售款项应及时进入资金专用（监管）账户！建行你监管了么？你监管的和开发商合伙变现集资，坑害广大业主吗？停贷，完全是你铁路支行同开发商你们两家自己造成的！你要追讨应该去追讨你自己！和另一被告开发商！所以，这两条诉求在法律面前是站不住脚的！作为人民法院也不会支持你这一诉求的！3、原告建行铁路支行在3、4诉求中提到判决二被告承担律师费5000元，承担诉讼费，财产保全费，邮寄费，公告费，送达费等相关费用！这一诉求，我们认为：有失铁路支行的水准！明明3、4条是一条诉求，却分成了两条！除了诉讼费之外，基本都是不存在的！比如：财产保全费！什么时候保的！你自己要保你还要别人拿钱？邮寄费！啥时候邮的？邮哪去了？公告费？什么时候公告的？谁公告的？送达费？谁送达的？送哪去了？问问法官都有这事吗？是不是原告你无中生有？至少我说你对法律有些模糊！还美其名曰律师费5000元！要另一被告开发商我俩承担！就你这水平，500我都不用你！你愿意要开发商他愿意给你你管他要去吧！我们肯定不给！你想：你要找人同对方打架！你找的人还让对方拿钱！你认为有这道理吗？你符合那条法律规定？至于诉讼费，那还不一定谁拿呢！那是谁输谁拿！你那么自信这官司你能赢吗！我想都让你建行铁路支行自己拿呢！所以这两条诉求是没有任何法律意义的！也是无稽之谈！4、原告第五项诉求请求法院判决原告在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权！这一条，我们认为诉讼主体与本案不符！优先权与本案无关！这与停贷官司一点关系都没有！我们只能说，你作为建行的律师是太想赢这场官司了！太想表现自己了!就像建行律师非法给我们业主打电话一样！让我们来法院取传票！明明是法院通知我们，为什么变成建行来通知我们业主！这就是你建行对待这场停贷官司使用的又一伎俩吗？我们可以通过法院，申请要求建行撤销这条不合理，不符合诉讼主体的诉求！5、借款合同和买卖合同有百分之95都是制约我们业主的！原告建行和另一被告开发商千方百计的制造格式化条款！比如：开发商在买卖合同第九条没有退房条款，违约金万分之0.1，使我们退楼退不了，违约金一天只有一毛钱！建行也是一样！把我们往死里逼！不是违约金，就是迟纳金！又这个黑名单，那个不良记录！事先把你门要说的设计好了让我们业主向里钻！但是，按我国合同法第40条的规定，{格式条款的无效}“格式条款具有本法第52条53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效！”所以，建行铁路支行费劲巴利的这些格式化条款应该是无效的！在习主席领导下的人民法官更不会支持你们的！我要重复我们的抗辩：我们没有追查你们的法律责任！我们没要求你们把多收的利息退回！我们只是要求停贷！我们是在和你们协商进行的！你们又有签收！并没做出不同意的表示！这次又出尔反尔！实在是太不应该！也有失形象！法律也会给你一个有力的驳斥！原告建行你可以找另一被告开发商，你俩协商！你的损失你俩怎么摊！你俩自己研究！如果你俩协商继续把楼建完，我们入住之前所有贷款全部交齐！可以通过人民法院做监督！综上！被告及被告代理人请求人民法院判决我们停贷正当！理由充分！符合法律！
被告鹏臣房产辩称：不同意解除合同，我方是按照原告的要求提供了相应的建设手续，项目是否符合法律及银行的放贷标准，是由原告予以审核并同意的，我方并不能确定当时原告给被告放款的时候项目是否符合法律及银行放款标准，也就是说原告放贷的行为中可能存在瑕疵，而被告吕超之前在放贷后一直多次进行连续还款，只有在认为原告在放贷过程中存在违法行为后才停止了还贷，因此证明被告吕超完全有偿还能力，而是故意不还款，而且被告吕超在答辩中也强调了现在被告吕超只有暂时停止还贷行为，并不是终止还贷，因此在本案中我方无过错，不承担连带责任。律师费我方不认可，因此我们在本案中没有过错，所以律师费等其他费用与我方无关。
经审理查明，2013年11月27日，原告（贷款人）与被告吕超（借款人、抵押人）、沈阳鹏臣房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定借款金额为156,000元；借款用于购买位于沈阳经济技术开发区沈辽西路63-44号1-20-1房产，建筑面积55.3平方米，借款期限为240个月（自2013年11月27日起至2033年11月27日止）；贷款利率为月浮动利率，利率调整日为每年的1月1日；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日，最后一期借款人应到建行铁路支行办理柜面还款。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款采用等额本息还款方法；借款合同还约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于借款有关的费用（包括但不限于登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用），费用由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），费用由借款人承担。合同约定的担保方式为抵押和保证，抵押人吕超以其位于沈阳经济技术开发区沈辽西路63-44号1-20-1房产设定抵押，并于2013年12月10日在沈阳市房屋登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记，他项权利人为原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；保证人鹏臣房产为上述借款提供连带责任保证，并约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）;保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。
借款合同签订后，原告如约发放贷款，而被告吕超未按期还款，截止至2016年4月27日尚欠原告借款本金150305.48元、利息、罚息833.25元未还，原告诉讼来院。
上述事实，有个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、预购商品房抵押权预告登记、对账单（结清试算）、委托代理协议、律师费发票、被告姜业承身份证以及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。
本院认为，原告与被告吕超、鹏臣房产签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，本院予以确认。被告吕超未按借款合同的约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。借款合同约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。因被告吕超未按时还借款，故对原告要求解除借款合同，并要求被告吕超偿还剩余贷款本金、利息及罚息的诉讼请求，本院予以支持。如果被告未能按期还款，原告可依抵押条款的约定对被告吕超抵押的房产享有优先受偿权。被告鹏臣房产为借款的保证人，在主债务人吕超未履行还款义务的情况下，原告有权要求被告鹏臣房产对欠款承担连带保证责任。借款合同中约定的保证期限为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止，因原告尚未收到抵押房产他项权证、抵押登记证明文件正本及其他权利证书，鹏臣房产仍应依合同约定对上述债务承担连带保证责任。被告鹏臣房产在承担保证责任后，有权向被告吕超追偿。因合同中已经约定律师费由借款人承担，本院对原告要求被告支付律师费的诉讼请求予以支持。关于原告主张的财产保全费、邮寄费、公告费、送达费等相关费用，因原告未提供相关证据予以证明，本院不予支持。关于被告吕超提出要求停贷的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告吕超、沈阳鹏臣房地产开发有限公司于2013年11月27日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告吕超于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行贷款本金150305.48元、利息、罚息833.25元（计算自2016年4月27日）；并自2016年4月28日起，按借款合同约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行逾期利息至实际清偿之日止；
三、被告吕超于本判决发生法律效力后10日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行律师费5000元；
四、若被告吕超逾期给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行上述款项，则原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行可依法对被告吕超提供的位于沈阳经济技术开发区沈辽西路63-44号1-20-1，建筑面积55.3平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内优先受偿；
五、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司在抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由原告核对无误、收执之日前对被告吕超应支付给原告的上述款项承担连带责任。
六、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告吕超追偿。
如被告吕超、沈阳鹏臣房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
七、驳回原、被告其他诉讼请求。
案件受理费3438元、保全费1379元，由被告吕超、沈阳鹏臣房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判长 程惠华
审判员 刘 剑
审判员 石锐锐
二〇一六年十二月二十七日
书记员 刘红梅
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。