贵州省仁怀市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0382民初4966号
原告：程第彪，男，1975年9月10日出生，汉族，住贵州省仁怀市，
委托诉讼代理人：罗忆，贵州名城（仁怀）律师事务所律师，代理权限为特别授权诉讼代理。
被告：泸州天路房地产投资有限公司，住所地：泸县牛滩镇街村，组织机构代码66025369-5。
法定代表人：邓先贵，公司董事长。
委托诉讼代理人：周正芳，贵州仁致律师事务所律师，代理权限为特别授权诉讼代理。
委托诉讼代理人：陈聪，公司员工，代理权限为一般授权诉讼代理。
第三人：兰玉群，女，1977年5月25日出生，汉族，住贵州省仁怀市，
原告程第彪与被告泸州天路房地产投资有限公司（以下简称天路房地产公司）、第三人兰玉群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法适用简易程序，与原告张健与被告天路房地产公司、第三人徐红梅房屋租赁合同纠纷，原告刘建洪与被告天路房地产公司、第三人沈大碧房屋租赁合同纠纷，原告刘洪与被告天路房地产公司、第三人张付先房屋租赁合同纠纷，原告李群与被告天路房地产公司房屋租赁合同纠纷五案合并公开开庭进行了审理。原告程第彪及委托诉讼代理人罗忆，被告天路房地产公司委托诉讼代理人陈聪、周正芳，第三人兰玉群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告程第彪向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付租金103420.80元（其中2014年7月1日起至2015年6月30日的租金38304元，2015年7月1日至2016年6月30日的租金42134.40元，2016年7月1日至2016年12月30日的租金22982.40元）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告程第彪与第三人兰玉群系夫妻关系。2012年5月28日，原告及第三人与被告签订《商品房买卖合同》，原告将其位于仁怀市中枢街道国酒大道帝茅公馆的商铺（建筑面积21.28平方米）卖给原告。2014年6月25日，在仁怀市住建局的组织和第三人同意情况下，原、被告达成《关于帝茅公馆商铺相关问题的反映的座谈纪要》（以下简称《座谈纪要》），该《座谈纪要》载明“1.原告同意将商铺交由被告统一招租；2.被告同意在2016年6月30日前将2014年1月至6月租金按月150元/平方米落实至原告账户上；3.2014年7月1日至2015年7月1日租金为每月150元/平方米，之后每月租金在每年150元/平方米的基础上增加15元（即第二年165元/平方米、第三年180元/平方米，以此类推），租金半年支付一次，租期为十年。”《座谈纪要》签订后，被告向原告支付了2014年1月至6月期间的租金后拒绝支付剩余租金。原告为维护自己合法权益，诉至法院主张权利。
被告泸州房地产公司辩称：1.原告的起诉没有事实依据和法律依据，原告虽然在《座谈纪要》上签字将帝茅公馆商铺统一招租，但被告将2014年1月至6月的租金支付给原告后，原告至今未将商铺交给被告，以致发生纠纷，因原告拒不将商铺交付给被告，导致被告至今未实际占有该商铺，也没有将该商铺租赁出去，故原告要求被告支付租金的诉请没有事实依据；2.原、被告之间达成的商铺租赁协议，是无效合同，因原告至今也未取得涉案商铺产权手续，也未付清购房款，导致了房屋产权手续至今未办理，原告不是合法的产权人；3.即便协议有效，原告的诉请已过诉讼时效，因为根据民法通则的规定，延付和拒付租金的诉讼时效为一年，因本案原告并没有将商铺交付给被告，也没有向被告催要过2014年7月1日至今的租金，应视为放弃索要该租金的权利。
第三人兰玉群称，1.第三人兰玉群与原告程第彪系夫妻关系。2012年5月28日，原告及第三人与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于支公司街道国酒大道帝茅公馆1幢1-10号商铺卖给原告和答辩人。2014年6月25日，在第三人与原告协商一致的情况下，决定将涉案商铺出租给被告使用，并由原告单独与被告签订了租赁协议，但被告并未履行支付租金义务。2.因被告未按期支付租金，原告及第三人曾向被告催讨，并向仁怀市人民政府反映过该情况。
本院经审理认定事实如下：2012年5月28日，原告程第彪在被告天路房地产公司购买位于仁怀市中枢街道国酒××道“××”商铺房××套（预售许可证号：2010-6建筑面积21.28平方米）并签订《房屋买卖合同》（合同编号：2012000734），合同签订后，原告将该商铺交由被告整体招租。因商铺租赁问题发生纠纷，双方于2014年6月25日达成《座谈纪要》，约定：1.原告同意将商铺交由被告统一招租；2.被告同意在2014年6月30日前将2014年1月至6月租金按每月150元/平方米落实至原告账户上；3.2014年7月1日至2015年7月1日租金为每月150元/平方米，之后月租金在每年150元/平方米的基础上增加15元（即第二年165元/平方米、第三年180元/平方米，以此类推），租金半年支付一次，租期为十年。《座谈纪要》签订后，被告向原告支付了2014年1月至6月期间的租金，其后拒绝支付剩余租金。
被告天路房地产公司在庭审中称，1.有几次被告准备出租该商铺，因原告说被告没有支付租金，所以阻止被告将涉案商铺出租，2014年、2015年、2016年都存在阻止的情形。2.被告开始的时候向原告支付租金，其后因为被告阻止原告出租房屋，所以没有给付后期的租金，商铺也没有租出去。
本院认为，原、被告为房屋租赁达成的《座谈纪要》等同于房屋租赁合同，该《座谈纪要》系双方真实意思表示，对当事人具有约束力，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同时出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”规定，原告要求被告按《座谈纪要》的约定支付租金理由成立，本院予以支持，对租金的金额，因双方约定租金的支付方式为半年支付一次，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条仍不能确定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”规定，原告要求被告支付2014年7月1日至2016年6月30日的租金共计80438.40元（21.28平方米×150元/平方米×12个月+21.28平方米×165元/平方米×12个月）理由成立，本院予以支持，超过部分的主张，因租赁期未届满，原告无权主张租金，故本院不予支持。被告辩称原告未向被告交付商铺，因《座谈纪要》签订前，原告程第彪已将商铺交由被告出租，且被告向原告支付了截止2014年6月的租金，被告并未提供证据证明其已将商铺退还原告或者解除“租赁合同”，故被告的辩解理由无事实依据，本院不予采信。被告辩称因原告未取得房屋产权手续，所以该“租赁合同”无效，本院认为，庭审中被告认可该房屋未取得产权手续系消防通道未验收造成，且房屋未取得产权手续并非租赁合同无效的要件，故原告的该辩解理由不能成立，本院不予支持。被告辩称原告主张租金已超过一年的诉讼时效，本院认为，虽《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定“延付或者拒付租金的诉讼时效为一年”，“租赁合同”（《座谈纪要》）也约定了租金的支付期限，但被告从2014年6月起一直连续占有涉案租赁物至今，且预定的租赁期限未届满，原、被告也未解除“租赁合同”，原告的权利至今并未受到侵害。加之因被告未支付租金，原告也曾因租金问题与被告进行过交涉。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”规定，原告诉请并未超过诉讼时效，故被告该辩解理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告泸州天路房地产投资有限公司在本判决生效后十日内给付原告程第彪2014年7月1日至2016年6月30日的租金80438.40元；
二、驳回原告程第彪的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2368元，减半收取1184元，原告程第彪承担284元，被告泸州天路房地产投资有限公司承担900元。
如不服本判决如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
审判员 张元亮
二〇一六年十一月二十八日
书记员 徐启琼