江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏10民终1750号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杭璐，女，1976年10月3日生，汉族，住扬州市广陵区。
委托诉讼代理人：洪利春，江苏唯是律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱欣欣，江苏唯是律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄永梅，女，1981年2月16日生，汉族，住扬州市邗江区。
委托诉讼代理人：康芬，江苏擎天柱律师事务所律师。
上诉人杭璐因与被上诉人黄永梅房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院(2017)苏1003民初1116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
杭璐上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项、第六项，并改判装潢拍卖所得320000元归上诉人所有,黄永梅的装潢损失由其自己承担。2、请求撤销一审判决第二项，并改判黄永梅承担单方解除合同违约金289640元。3、请求判决一、二审案件受理费（包括一审反诉受理费）由黄永梅承担。上诉理由：1、如果存在装潢的损失，造成损失完全是黄永梅的原因，装潢损失由杭璐全部承担不符合法律规定。2、一审中黄永梅并没有提出违约金过高并要求调整，在此情况下，一审判决单方面大幅度调减违约金，没有依据。3、一审判决杭璐承担黄永梅装潢损失45万元，加上执行中杭璐已交付的款项，从而使得黄永梅获得77万元的赔偿，该赔偿远远超过了一审判决认定的装潢的价值。
黄永梅答辩称：杭璐的上诉理由没有事实和法律依据，涉案房屋被拍卖是因为杭璐欠第三人的钱所致，黄永梅在承租期间对涉案房屋进行装潢，法院执行局强制要求黄永梅搬出时明确承诺房屋依法拍卖后的装潢款归黄永梅所有，虽然杭璐在一审中陈述其于2016年10月10日就竞拍得涉案房屋，但在长达半年的时间内杭璐一直没有明确解决房屋问题，严重影响黄永梅经营，黄永梅并不认为系单方解除合同，也不应当承担违约金。请求二审法院驳回杭璐的上诉请求。
黄永梅向一审法院起诉请求：1、解除黄永梅与杭璐签订的租赁合同。2、杭璐支付违约金302791元。3、杭璐赔偿店面转让费44万元、加盟费15万元、加盟店统一材料配备费13.7万元、装修损失49万元、广告制作费损失41606元，其他固定资产损失15800元，合计1274406元。4、杭璐退还尚未使用的房屋租金65753元。
杭璐向一审法院提出反诉请求：1、黄永梅支付单方解除《房屋租赁合同》的违约金289640元；2、租赁房屋内的不可移动装潢物拍卖后所得款项320000元归杭璐所有；3、黄永梅支付2016年11月11日至2016年12月28日期间的租金44186元；4、黄永梅支付2016年12月29日至2017年1月18日期间的占有使用费23184元。
一审法院认定事实：2015年10月27日,杭璐（出租方、甲方）与黄永梅（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将坐落在扬州市望月路393、395号房屋（建筑面积484平方米）出租给乙方，共二层三间；2、甲方应向乙方提供房屋权属证书复印件，乙方应向甲方提供身份证复印件；3、租赁期限共五年，从2015年11月10日至2020年11月10日止；4、乙方租赁房屋的用途为餐饮业；5、房屋第一年年租金为320000元，从第二年起，每年的租金按前一年的年租金的5%的比例逐年递增，租金预付后使用，不得拖欠，第一年的租金在本协议签订前支付，其余年度的租金每年度提前二个月支付；6、房屋交付由乙方与前承租人陈香山交接，与甲方无关；7、合同终止（包括提前解除），乙方装潢物中可移动部分归乙方所有，固定物部分归甲方所有，乙方应妥善保管并向甲方移交，不得破坏，如有破坏，由乙方承担赔偿责任；7、违约责任：任何一方单方解除合同，违约方需按合同未履行期限总租金的20%向守约方支付违约金，如守约方的损失超过违约方支付的违约金，对超过部分的损失，守约方有权要求违约方承担。如甲方违反合同的约定或出租的房屋权属有瑕疵，或与第三人产生争议，导致乙方不能正常使用房屋超过三个月未能解决的，乙方有权解除合同，甲方须按单方解除合同向乙方承担违约金。合同签订后，黄永梅以承租房屋成立注册“邗江区闻一我家酸菜鱼店”，并开始经营。黄永梅支付杭璐2015年11月10日至2016年11月9日期间的租金32万元。
杭璐因为案外人江苏常扬联合钢铁销售有限公司向昆山农商行广陵支行借款以杭璐所有的位于扬州市望月路393号、395号的房屋及相应土地提供抵押担保。2016年3月22日，一审法院作出（2016）苏1003民特5号民事裁定书，裁定：准予被申请人杭璐抵押的位于扬州市望月路393号、395号的房屋及相应土地采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人昆山农商行广陵支行对变价后所得款项406万元范围内，就本金400万元及部分利息优先受偿。经昆山农商行广陵支行委托，江苏苏信房地产咨询有限公司对扬州市望月路393号、395号的房屋价值进行鉴定，其中装修价值452300元。
2016年8月23日，一审法院执行局工作人员与黄永梅进行执行谈话，主要内容为执行人员告知黄永梅：与杭璐签订的关于案涉房屋在江苏昆山银行设立抵押，不存在保护租赁权及优先购买权，其中装潢价值452300元，案涉房屋会按照法律规定进行打折，装潢随着房产进行打折，装潢费用会随房产拍卖成功后拨付给黄永梅，但前提是黄永梅按照法院要求，搬出上述房产。上述装潢在拍卖的过程中依照法律规定确定成交价32万元。黄永梅当庭陈述，2016年6月2日相关单位到承租房屋内进行实地评估，2016年8月23日谈话后其将部分物品搬离承租房屋，谈话后没有人再要求其搬离。
2016年10月10日，杭璐通过淘宝网法院拍卖拍下扬州市望月路393、395号房屋，订单总价为639万元，同时支付保证金70万元。后杭璐取得上述房屋的所有权。
2016年8月11月，黄永梅与杭璐通过微信商谈是否能够转租，黄永梅陈述次承租人要求与杭璐直接签订租赁合同，杭璐未同意。2016年8月15日，黄永梅发给杭璐的微信中陈述“就是没赚到房租所以才转的”。
2016年12月22日，杭璐向黄永梅寄送《催款函》，主要内容为向黄永梅催要2016年11月10日至2017年11月10日期间的租金。函中还记载“在2016年9月1日，你曾以催款人为被告提起诉讼，催款人已向法院提供了催款人于2016年10月10日出资购买租赁房屋的凭证及你因经营困难，对外寻求转租的证据。你因此被迫撤诉”。
2016年12月26日，黄永梅向杭璐发出《解约函》，主要内容为：“…我方认为，你方自2016年4月起因与他人纠纷至2016年8月23日法院最后一次执行谈话还未解决，我方依据租赁合同第11条第5项，可以单方解除合同。因庭审中我方认为确认解除合同的时间节点证据不是很充分，再加上你方要求我方向法院执行局提交虚假材料的证据没有向法庭提供，为保证我方的胜诉权，我方暂且撤诉。撤诉后考虑到法院诉讼周期太长，在诉讼期间房屋闲置是极大的浪费，曾提出与你方协商解决本次纠纷，但是你方却拒绝调解还要求我方给付第二年租金，于情于理，于法无据。鉴于你方的态度，我方再次向你方提出解除双方之间签订的房屋租赁合同。你方虽于2016年10月10日向法院提供了拍卖成交该租赁房屋的证明，但是拍卖成交并不代表你方就已获得该房屋的所有权，据我方向法院了解，自本解约函邮寄之日，你方还未付清拍下该房屋的所有价款。…所以自2016年8月23日法院强制要求我方搬离该租赁房屋至2016年12月26日，你方并未完全取得该房屋的所有权，该房屋的所有权人仍处于不明状态。…现我方依据《房屋租赁合同》第11条第5项的约定，再次郑重通知贵方，自贵方收到本解约函之日起，正式解除贵我双方的租赁合同，并要求你方赔偿因你方违约给我方造成的损失1642950元”。同日杭璐收到该函件。
2017年1月4日，杭璐向黄永梅发出《回复函》，主要内容为“你于2016年12月底向我发来《解约函》，为此，我特向你回复如下：一、你在解约函中提出的解除《房屋租赁合同》的理由没有事实和法律依据。关于这一点，你在2016年以我根本违约，要求我承担违约责任向法院提起的民事诉讼被迫撤诉就足以证明。二、在解约函中通知解除合同的行为属于单方违约解除合同的行为，我将根据合同十一条第1项的约定追究你单方解除合同的违约责任…”。
2017年1月19日，杭璐自行将承租房屋的门打开使用，并将承租房屋内的部分物品搬出，存放在仓库内。
庭审中，杭璐陈述，自黄永梅邮寄的《解约函》到达杭璐之日起合同已经解除，但属于黄永梅单方违约解除合同。黄永梅举证由案外人蒋成燕签订的装修合同一份，证明为案涉房屋装潢支付装修费49万元，杭璐对该证据的三性不予认可。
一审法院认为，本诉的争议焦点为：1、黄永梅是否享有单方解除权;2、黄永梅主张杭璐支付违约金应否得到支持；3、黄永梅要求杭璐赔偿装潢损失有无事实和法律依据；4、黄永梅要求杭璐赔偿店面转让费、加盟费、加盟店统一材料配备费等损失、退还租金应否得到支持。
关于争议焦点一，一审法院认为，杭璐与黄永梅签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，双方均应按约履行各自的义务。根据租赁合同的约定“如甲方违反合同的约定或出租的房屋权属有瑕疵，或与第三人产生争议，导致乙方不能正常使用房屋超过三个月未能解决的，乙方有权解除合同，甲方须按单方解除合同向乙方承担违约金”，即黄永梅在不能正常使用房屋三个月的情况下可单方行使解除权。黄永梅主张自2016年8月23日至2016年12月22日期间，已不能使用达三个月，其享有解除权。法院执行局找黄永梅谈话要求其搬离后，黄永梅并未全部搬离并滕让房屋，直至2016年10月10日杭璐通过淘宝网拍下案涉房屋时，黄永梅仍占有房屋。同时，虽然双方约定黄永梅在三个月不能正常使用的情况下，可解除合同，但黄永梅并未能提供证据证明因拍卖导致其未正常使用超过三个月，故黄永梅于2016年12月26日发出的《解约函》无事实和法律依据。鉴于杭璐自认自2016年12月26日收到《解约函》后双方的租赁关系已解除，故一审法院确认双方的租赁关系于2016年12月26日解除。因双方的租赁关系已于2016年12月26日解除，现黄永梅再次要求解除双方之间的租赁关系已无事实和法律依据，不予支持。
关于争议焦点二，一审法院认为，因黄永梅于2016年12月26日发出的《解约函》无事实和法律依据，系违法解除双方之间的租赁关系，故黄永梅主张杭璐支付违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于争议焦点三，一审法院认为，在租赁期间，因杭璐原因致案涉房屋被拍卖，而黄永梅在承租期间内对案涉房屋进行了装潢，故因拍卖而得的装修款应归黄永梅所有。经江苏苏信房地产咨询有限公司评估，案涉房屋的装修价值452300元，虽在拍卖的过程中，装潢部分随着房产拍卖打折，但该因拍卖减损部分，不应归责于黄永梅，不应由黄永梅承担，故杭璐应支付黄永梅装潢损失452300元。虽黄永梅主张装修时支付49万元，但因其已实际使用承租房屋，结合租赁期间及装修的使用年限等因素，江苏苏信房地产咨询有限公司的评估在合理范围内，故对黄永梅主张的装修损失予以部分支持。
关于争议焦点四，一审法院认为，因黄永梅于2016年12月26日发出的《解约函》系违法解除合同，故其因租赁房屋经营产生的店面转让费44万元、加盟费15万元、加盟店统一材料配备费13.7万元、广告制作费损失41606元、其他固定资产损失15800元无事实和法律依据，不予支持。关于退还尚未使用的租金65753元，因黄永梅租金交纳至2016年11月9日，而至黄永梅向杭璐发函解除合同时黄永梅一直占有承租房屋，且未能提供证据证明因拍卖未能正常使用，故黄永梅要求退还租赁期间的租金无事实和法律依据，不予支持。
一审反诉的争议焦点：1、杭璐主张黄永梅支付违约金、租金、房屋占有使用费应否得到支持；2、杭璐要求房屋内的不可移动的装潢物拍卖所得款归杭璐所有有无事实和法律依据。
关于争议焦点一，一审法院认为：1、关于杭璐主张的违约金。黄永梅于2016年12月26日发出的《解约函》，系违法解除，故杭璐要求黄永梅支付违约金有事实和法律依据。虽合同中约定的违约金为“任何一方单方解除合同，违约方需按合同未履行期限总租金的20%向守约方支付违约金，如守约方的损失超过违约方支付的违约金，对超过部分的损失，守约方有权要求违约方承担”，但考虑到杭璐于2017年1月已使用承租房屋，同时结合承租房屋的拍卖是引发双方纷争的原因之一，一审法院酌定违约金按三个月的租金计算，即84000元(320000元×1.05÷12×3)。2、关于杭璐主张的租金、占有使用费。黄永梅于2016年12月26日向杭璐发出《解约函》，杭璐认可双方之间的租赁关系自收到解约函之日起解除。现因黄永梅支付租金至2016年11月9日，故黄永梅应支付杭璐2016年11月10日至2016年12月26日期间的租金43265.75元(320000元×1.05÷365×47天)。租赁关系解除后，黄永梅继续占有使用承租房租，应支付占有使用费。因杭璐于2017年1月19日已将承租房屋的物品搬离，故黄永梅应向杭璐支付2016年12月27日至2017年1月18日期间的占有使用费21172.6元（320000元×1.05÷365天×23天）。
关于争议焦点二，一审法院认为，如本诉争议焦点三分析，经拍卖的案涉房屋内的装修款应归黄永梅所有，而杭璐因参与拍卖重新取得案涉房屋的所有权，故房屋内的装潢物应归杭璐所有。现杭璐主张租赁房屋内的不可移动装潢物拍卖后所得款项320000元归其所有无事实和法律依据，不予支持。
综上，黄永梅的部分诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。杭璐的部分诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）杭璐应于本判决发生法律效力之日起十日支付原告（反诉被告）黄永梅装潢损失452300元；
二、原告（反诉被告）黄永梅应于本判决发生法律效力之日起十日支付被告（反诉原告）杭璐违约金84000元；三、原告（反诉被告）黄永梅应于本判决发生法律效力之日起十日支付被告（反诉原告）杭璐租金43265.75元；四、原告（反诉被告）黄永梅应于本判决发生法律效力之日起十日支付被告（反诉原告）杭璐占有使用费21172.6元；上述一、二、三、四项冲减后，被告（反诉原告）杭璐应于本判决发生法律效力之日起十日支付原告（反诉被告）黄永梅303861.65元。五、驳回原告（反诉被告）黄永梅的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）杭璐的其他反诉请求。本诉案件受理费19587元,由原告（反诉被告）黄永梅负担11503元、被告（反诉原告）杭璐负担8084元。反诉案件受理费10570元，由原告（反诉被告）黄永梅负担2745元、被告（反诉原告）杭璐负担7825元。
经审理查明，一审法院认定基本事实无误，本院予以确认。
二审争议焦点为：租赁合同履行过程中是否系黄永梅单方违约？相应损失应如何承担？
本院认为，租赁合同的履行过程中，黄永梅与杭璐均有违约行为，相应损失应由黄永梅和杭璐按责任各自承担。
黄永梅承租杭璐的房屋经营“邗江区闻一我家酸菜鱼店”，经营了一段时间后，因为杭璐以其所有的房屋及相应土地为案外人提供抵押担保，一审法院裁定准予杭璐抵押的房屋及相应土地采取拍卖、变卖等方式依法变价。为此，相关单位对黄永梅所承租的房屋进行了实地评估，法院并就抵押事项与黄永梅做了谈话笔录，明确告知黄永梅不存在保护租赁权及优先购买权。装潢随着房产进行打折，装潢费用会随房产拍卖成功后拨付给黄永梅，但前提是黄永梅按照法院要求，搬出上述房产。上述事实虽并未直接影响黄永梅对承租房屋的实际使用，但对黄永梅经营的稳定性和持续性产生影响应是客观存在的，由于杭璐提供用于出租的房屋存在权利瑕疵，其应对此承担相应的违约责任。
而黄永梅作为承租方，虽被要求从承租房中搬离，但并未有任何单位或个人向其实施了搬迁行为，黄永梅的实际经营也未受到实质性影响。从黄永梅与杭璐商谈房屋转租事宜及其在发给杭璐的微信中表示“没赚到房租”等内容，也可证实经营不善也是黄永梅要求解除合同的原因之一，尤其是杭璐参与拍卖取得出租房屋产权后，黄永梅继续承租已无任何障碍，在此情况下黄永梅仍提出解除合同，应属违约，也应承担相应的违约责任。
在黄永梅提出解除合同后，杭璐未明确要求黄永梅继续履行，且已自行接管了出租房屋，故双方租赁合同已经实际解除。鉴于在租赁合同的履行过程中，黄永梅与杭璐均有违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。据此，本院酌定黄永梅所主张的经营损失由其自行承担，杭璐主张的因合同解除而造成的损失也由其自行承担。对于黄永梅的装修损失，经有关部门评估为452300元，由杭璐与黄永梅各半承担。至于杭璐在另案执行过程中支付的房屋装修拍卖款，应在执行案件中根据执行的实际情况处理，本案不予理涉。
综上，一审法院认定黄永梅单方违约解除合同并判令其承担违约金，同时又判令杭璐承担黄永梅的全部装修损失,属适用法律不当，因黄永梅与杭璐在租赁合同的履行过程中均有违约，故黄永梅与杭璐应各自承担相应损失。黄永梅在向杭璐返还租赁房屋之前的租金和房屋占有使用费，仍应由黄永梅承担。上诉人杭璐的部分上诉理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销扬州市邗江区人民法院(2017)苏1003民初1116号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项。
二、维持扬州市邗江区人民法院(2017)苏1003民初1116号民事判决第五项、第六项。
三、杭璐于本判决送达之日起十日内支付黄永梅装修损失226150元。
四、黄永梅于本判决送达之日起十日内支付杭璐租金43265.75元及房屋占有使用费21172.6元。
上述三、四项冲抵后，杭璐应于本判决送达之日起十日内支付黄永梅161711.65元。
一审案件本诉受理费19587元，由黄永梅负担15670元，杭璐负担3917元，反诉受理费10570元，由杭璐负担9513元，黄永梅负担1057元。二审案件受理费17980元,由杭璐、黄永梅各负担8990元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坚
审判员 陈少君
审判员 刘莉莉
二〇一八年八月二十七日
书记员 蔡瑾文
附相关法律条文
中华人民共和国合同法
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。