广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0983民初808号
原告：中国建设银行股份有限公司信宜支行，住所地广东省信宜市区红旗路13号，统一社会信用代码：91440983895073656N。
负责人：冯兵，该支行行长。
委托诉讼代理人：周日宝，男，1966年9月10日出生汉族，住广东省信宜市。该支行员工。委托权限为特别授权。
委托诉讼代理人：彭海荣，男，1970年8月21日出生汉族，住广东省信宜市。该支行员工。委托权限为特别授权。
被告：李水凤，女，1989年6月11日出生汉族，住广东省信宜市。
被告：江森云，男，1989年5月13日出生汉族，住广东省信宜市。
被告：信宜仁通房地产开发有限公司，住所地广东省信宜市幸福新村（盈福楼）6号铺，营业执照注册号：914409830718995519。
法定代表人：丁青。
原告中国建设银行股份有限公司信宜支行与被告李水凤、江森云、信宜仁通房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月28日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂于2018年4月17日转为普通程序，于2018年7月3日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司信宜支行的委托诉讼代理人周日宝到庭参加诉讼，被告李水凤、江森云、信宜仁通房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司信宜支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告李水凤于2017年1月1日签订的编号为440103541-2012-20171909147的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告李水凤立即偿还尚欠原告的借款本金323872.03元及利息0元，上述拖欠款项暂计至2018年2月22日，以后的利息依照借款合同约定及人民银行有关利率规定另计至贷款本息清偿止并计收罚息和复利；3、判令被告江森云对上述债务承担共同清偿责任。4、确认以被告李水凤、江森云名下位于信宜市××社区××房提供的抵押担保合法有效，原告对处置该抵押物的所得价款享有优先受偿权；5、判令被告信宜仁通房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；6、本案的诉讼一切相关费用全部由被告承担。事实和理由：原告与被告李水凤于2017年1月1日签订了编号为440103541-2012-20171909147的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定原告向被告李水凤提供个人住房贷款人民币330000元，借款用于购置房产，贷款期限为360个月，即自2017年1月1日起至2047年1月1日止。2017年1月1日，原告向被告李水凤发放个人商品住房贷款330000元，履行了放贷义务。根据《个人住房（商业用房）借款合同》及中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书，贷款年利率采用浮动利率方式，在基准利率水平上下调15%，于每年的1月1日调整一次；贷款逾期的罚息利率为在支用单所确定的贷款利率水平上上浮50%；在借款期内，对被告未按时还清的借款本金和利息（包括被原告宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的逾期罚息利率和合同约定的结息方式计收罚息和复利。上述贷款以被告李水凤、江森云名下位于信宜市××社区××房提供抵押担保，并由被告信宜仁通房地产开发有限公司为该笔贷款提供阶段性保证。原告与被告李水凤、江森云已依法到信宜市国土资源局申请办理预告抵押登记手续〔不动产登记证明证号：粤（2018）信宜市不动产证明第0003306号〕。原告与被告信宜仁通房地产开发有限公司签订了编号为2016年第13号《楼宇按揭贷款合作协议》，上述贷款由被告信宜仁通房地产开发有限公司提供连带责任保证，保证期限自原告将贷款资金划入信宜仁通房地产开发有限公司的银行账户之日起至被告信宜仁通房地产开发有限公司为被告李水凤办妥《房地产权证》和《他项权证》交原告保管之日止。上述贷款采用按月等额本息还款法。贷款发放后，被告李水凤、江森云虽然有履行还贷行为，但自出现拖欠原告本息至今已出现连续拖欠贷款本息6期，累计拖欠贷款本息6期。原告经多次催收，但被告还款意愿差，原告于2018年2月12日责成被告信宜仁通房地产开发有限公司履行阶段性保证责任，并于当天扣划信宜仁通房地产开发有限公司开立在原告保证金监管账户的保证金用于代偿被告李水凤拖欠原告的逾期贷款本息共9771.55元，截止2018年2月22日，被告李水凤、江森云尚欠原告借款本金323872.03元及利息0元。根据原、被告签订的合同约定，被告李水凤、江森云的行为已构成违约，原告有权提前解除合同，要求被告李水凤、江森云立即清偿所欠原告的贷款本息，同时要求由被告信宜仁通房地产开发有限公司承担连带清偿责任，并有权行使担保权利采取法律措施回收贷款。
被告李水凤、江森云、信宜仁通房地产开发有限公司不作书面答辩，也不到庭参加诉讼。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并经开庭质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2016年6月20日，被告信宜仁通房地产开发有限公司为甲方、原告中国建设银行股份有限公司信宜支行为乙方，双方签订《楼宇抵押贷款合作协议》（编号：2016年13号），该协议约定：甲乙双方就甲方开发建设并销售的座落于信宜市××六谢社区的经批准命名为仁通名苑的商品房楼宇进行按揭贷款合作。乙方为甲方上述项目的住宅、商业用房、车库的购房人提供相关的贷款业务。甲方对乙方向购房人发放的住房贷款，在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带责任保证。最高抵押贷款额是指从乙方与购房人签订的第一份《借款合同》生效起，至最后一份《借款合同》签订生效止，该期间所有《借款合同》项下各笔抵押贷款余额累计之和。保证范围包括：1、抵押贷款本金；2、抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；3、乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。保证期限：甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止。甲方承诺：一、甲方保证将乙方发放给购房人的全部贷款用于抵押贷款楼宇的建造，直至竣工验收交付使用，不得挪作他用…。二、甲方保证与购房人签订的《商品房预售合同》是双方真实的意思表示，该合同合法有效。甲方不存在为筹集资金或其他原因，以购房人名义向乙方借款套取银行资金的情形，一旦出现上述情形，不影响本协议的效力及甲方承担保证责任。且乙方可采取以下任何一种措施实现债权：1、乙方有权宣布贷款立即全部到期，要求购房人清偿所欠乙方所有贷款；2、无论购房人所购房产是否已办妥房产证，均可要求甲方按本协议的约定承担连带保证责任。三、甲方认可购房人将其与甲方签订的商品房预购合同项下之房产及有关权益抵押予乙方以取得贷款。四、甲方同意在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起十天内代偿购房人所欠乙方的有关款项；甲方授权乙方也可以同时从甲方账户中自动扣收上述款项，此授权行为不另作委托。5、实行阶段性放款服务，甲方对工作时限作出如下承诺：1、在房屋交易鉴证过程中先放款的，甲方应在乙方发放贷款之日起60个工作日内办妥房屋交易鉴证和抵押登记（备案）手续，并将《抵押登记（备案）证明》交由乙方保管。2、在取得抵押登记（备案）回执放款的，甲方应在乙方发放贷款之日起30个工作日内办妥《抵押登记（备案）证明》或《房地产他项权证》交由乙方保管。3、在现楼确权过程中先放款的，甲方应在乙方发放贷款后180天内办妥房屋《房地产权证》和《他项权证》，并交由乙方保管。若甲方不能在承诺的时限内办妥上述手续，乙方有权在甲方银行账户中扣收与借款人所欠贷款本息相当的款项；若因乙方主观原因未能在规定的时限内办妥上述手续，乙方不得直接扣划甲方的存款。六、甲方保证全面、及时履行与购房人所签商品房购销合同项下的义务，按时、按质完成抵押贷款楼宇的建造工程，及时交付使用。甲方对因违反上款规定如烂尾、楼盘缩水、货不对板等原因，导致购房人未履行《借款合同》项下还本付息义务时，承担连带清偿责任。乙方承诺：一、甲方保证期满后，未经甲方同意，乙方无权延长甲方的保证期限。二、在甲方履行保证责任后，乙方有义务支持甲方向购房人追偿已支付的贷款本息及费用。乙方亦有义务协助甲方处理购房人抵押房产，协助该抵押房变现。三、对甲方推荐前往乙方申请抵押贷款并符合条件的购房人，乙方保证在收妥购房人全部申请材料之日起5个工作日内审查完毕，作出是否同意发放贷款的决定，并告知甲方。若乙方不接受借款人的申请或提供的贷款额度、期限与借款人不一致的，乙方应在借款人向乙方提出贷款申请之日起5个工作日内通知甲方。四、对甲方的市场营销活动涉及乙方抵押贷款业务时，在甲方已征得乙方同意后，乙方保证积极配合、协助。五、在保证期内，乙方与借款人就下列事项协议变更原借款合同的，应征得甲方同意：1、延长借款期限；2、增加借款金额。本协议的合作期限为伍年，从本协议生效之日起计算。本协议经甲、乙双方有权签字人签字盖章后生效等内容。
被告李水凤与被告江森云是夫妻关系。2016年10月30日，被告江森云发表《共同债务声明》，内容为：李水凤与中国建设银行股份有限公司茂名市支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并从中国建设银行股份有限公司茂名市支行取得合同项下的人民币贷款为本人与李水凤的共同债务，本人与李水凤共同承担贷款的还本付息义务及实现债权的有关费用。该声明中的合同编号栏没有填写完整。
2016年12月27日，出卖方为信宜仁通房地产开发有限公司，买受人为李水凤，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，主要内容为李水凤向信宜仁通房地产开发有限公司购买仁通名苑C幢1602房，商品房单价为每平方米人民币4336.22元，总价款为人民币444679元，按建筑面积计算。买受人的付款方式为商业贷款，买受人应当于2016年12月27日前支付首期房价款人民币114679元，占全部房价款的25.78%，余款330000元向中国建设银行申请贷款支付等…。
2017年1月1日，中国建设银行股份有限公司信宜支行作为贷款人、李水凤作为借款人、李水凤和江森云作为抵押人，签订了编号440103541-2012-20171909147的《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同主要约定：借款用途用于购置信宜市××社区××房；借款金额为330000元；借款期限为360个月，即从2017年1月1日至2047年1月1日；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调15%，即月利率为3.4708‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；借款人按月等额本金还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本金金额为人民币1166.67元，还款方式为委托扣款方式；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证。本合同项下的抵押财产清单如下：权属人为李水凤的位于信宜市××社区××房；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的构成违约，贷款人有权行驶以下权利：解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。对于本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行等内容。2018年3月1日，信宜市国土资源局出具粤（2018）信宜市不动产证明第0003306号《不动产登记证明》，对位于信宜市××社区××房进行抵押权预告登记，至法庭辩论阶段结束时止，信宜市××社区××房尚未办理《房地产权证》和《他项权证》。
2017年1月1日，原告向被告李水凤发放贷款330000元，并按约定将该330000元划入被告李水凤指定的信宜仁通房地产开发有限公司在原告处开设的账户。被告李水凤借款后，至2018年2月1日止尚欠到期的借款本金323872.03元及利息0元未付。
本院认为，原告中国建设银行股份有限公司信宜支行与被告李水凤签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，合同合法有效。被告李水凤贷款购房后，没有按合同约定的期限还本付息，违反了诚实信用的法律原则，已构成违约，应承担相应的违约责任。另外，根据上述合同约定，被告李水凤不按时足额偿还贷款本息或支付相关费用的，原告有权解除与被告李水凤的借贷关系，宣布贷款立即到期，并可以要求被告李水凤立即归还借款本息及相关费用。为此，原告请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，要求被告李水凤提前归还尚欠的借款本金323872.03元及利息0元（该笔借款暂计至2018年2月22日，以后利息按《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的计息标准另计至还清贷款本息之日止），据理充分，本院予以支持。被告江森云与被告李水凤是夫妻关系，本案的借款发生在婚姻关系存续期间，被告江森云在借款前发表《共同债务声明》，确认购房借款为李水凤与江森云的共同债务，并承诺承担共同还本付息义务及实现债权的有关费用，被告江森云在上述合同中抵押人栏签名确认，说明其对借款购房的事实清楚了解，本案的借款是用于家庭生活需要所负的债务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条和《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，应认定为夫妻共同债务，原告请求被告江森云对借款承担共同清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。
关于信宜市××社区××房的抵押担保效力和原告是否享有处置该房产价款的优先受偿权问题。原告与被告李水凤签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定了被告李水凤提供其名下的位于信宜市××社区××房为本案贷款提供抵押担保，抵押担保条款合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失败。”的规定，预购商品房抵押预告登记仅是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，未经预告登记权利人同意而处分该预购商品房的，不产生物权效力，但抵押预告登记并不等同于抵押登记，两者所产生的法律效果是不一样的。另根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……。”及第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案中，抵押物1602房尚未办理正式的抵押登记手续，抵押权尚未设立，不能产生抵押担保的法律效力。为此，原告要求对处置抵押物的价款享有优先受偿权于法无据，本院不予支持。
关于被告信宜仁通房地产开发有限公司是否需要对本案的借款本息承担连带清偿的问题。原告与被告信宜仁通房地产开发有限公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》主体适格，内容合法，意思表示真实，没有违反法律强制性规定，合同合法有效。被告信宜仁通房地产开发有限公司对涉案的该笔贷款本息承担阶段性连带责任保证，保证期间为原告将贷款资金划入被告信宜仁通房地产开发有限公司帐户之日起至信宜仁通房地产开发有限公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止。再者根据《楼宇抵押贷款合作协议》中的约定可知，被告信宜仁通房地产开发有限公司为本案的该笔贷款提供的阶段性连带责任保证是附解除条件，一旦办妥抵押登记手续，并将《房地产权证》和《他项权证》交由原告保管的条件成就，被告信宜仁通房地产开发有限公司就不再为本案贷款本息承担保证责任。至法庭辩论结束时止，涉案1602房的抵押登记手续尚未办好，所附条件仍未成就，故被告信宜仁通房地产开发有限公司仍应承担连带保证责任。原告起诉请求被告信宜仁通房地产开发有限公司对本案贷款本息承担连带清偿责任合法有理，本院予以支持。
被告李水凤、江森云、信宜仁通房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证和质证的权利，本案事实清楚，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司信宜支行与被告李水凤于2017年1月1日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440103541-2012-20171909147）。
二、限被告李水凤、江森云在本判决发生法律效力后十日内共同偿还借款本金323872.03元及利息（利息从2018年2月23日起按《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的计息标准另计至还清贷款本息之日止）给原告中国建设银行股份有限公司信宜支行。
三、被告信宜仁通房地产开发有限公司对上述第二项的判决义务承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司信宜支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6158.04元，由被告李水凤、江森云、信宜仁通房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 叶全生
审 判 员 黄 燕
人民陪审员 符丹丹
二〇一八年七月十五日
法官 助理 梁婉玲
书 记 员 许晓敏