杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭下民初字第1384号
原告：杭州凤起物业管理有限公司。
法定代表人：史有德。
委托代理人：罗君。
委托代理人：乐虹。
被告：蒋敖树。
原告杭州凤起物业管理有限公司（以下简称凤起物业公司）诉被告蒋敖树物业服务合同纠纷一案，本院于2012年8月16日立案受理后，依法由审判员朱伟英独任审判，于2012年10月9日、10月30日公开开庭进行了审理。原告凤起物业公司的委托代理人罗君、乐虹、被告蒋敖树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凤起物业公司诉称：原告依法管理被告居住的下城区湖滨阁1幢1单元801室房屋。被告自2010年11月1日起至2012年未有交纳物管费，原告一再上门劝其按规定交纳，但被告无理拒交。被告的行为严重违反了《杭州市物业服务收费管理实施办法》及《杭州市物业管理条例》的相关规定，并侵犯了原告的合法经济利益。为维护法规的严肃性，维护原告的合法权益，故诉至法院，请求：1.判令被告支付所欠物业管理服务费6446.10元及滞纳金7703.22元；2.本案诉讼费由被告承担。
被告蒋敖树辩称：凤起物业公司就本户所谓欠缴物管费诉状于法于理不能成立。诉状中原告列举《杭州市物业服务收费管理实施办法》及《杭州市物业管理条例》作为起诉的法律依据，可诉状中，只提及两个文件的名称，而从头至尾未提及被告违反了两个文件的哪条哪项，同时又名不副实的给被告贴上了一个“无理拒交”的标签。原告企图为此来震慑恐吓，逼被告就范，诉状称“原告一再上门劝其按规定交纳”，更是彻头彻尾的造谣。原告作为诉讼依据的两个文件中根本就找不到任何可供原告违背政策法规而擅自抬高收费标准的任何依据和理由，原告无端把被告的“产权调换房”事实更改标定为商品房，把被告是回迁安置户标定为购房人，并依此拒不执行杭价服（2009）68号文件。至于对被告欠费指责更无事实依据。依据该文件，被告住房物管费的计费标准是每月0.80元／㎡，而在2009年11月11日入住时被告已预交了每月2.50元／㎡，够用3年，故诉状指责被告欠费和拒交物管费既没有事实，更没有法理依据。被告十年前被拆迁时签订协议的封面就是产权调换协议和在2009年11月14日回迁时签署的“回迁安置证明”都已白纸黑字确认被告是回迁安置户，属保障性住房。可原告一直企图将被告诱入商品房和购房人的圈套，被告当然无法认同凤起物业公司的违规违法错误主张和要求。为此被告曾先后多次找过物管的历任主任及现任的主任反映情况提出要求，可物管始终不予理睬，而是强势霸道的要被告户“按规定办”。于是又于2011年11月14日再次书面致函凤起物业公司，提出了三项主张：1.本户是回迁安置房不是商品房；2.物管费纠纷不是个案，而是回迁安置房人的共声；3.提议双方遵守68号文件进行面商。不久本人又在2011年11月16日全体回迁安置人的意见书上签了名。可是原告始终不同意，并将被告推进“商品房”和“购房人”，企图依此剥夺被告回迁安置房的合法权益。杭价服（2009）68号文件是2009年3月30日颁布实施，被告户回迁通知是在半年多后的2009年11月14日出具的，被告主张的权益均在该文件的法律时效内。湖滨阁物业管理类型及性质既非别墅，也不是排屋，更不是其他公建，而是普通住宅小区。杭价服（2009）68号文件第八条强调：普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价。第十二条：普通住宅小区内住宅以经济适用房、拆迁安置住房等保障性住房，其前期物业管理费不得高于丙类基准收费标准。物业服务企业在物业服务中应遵守国家的价格法律规定，违反本办法规定的价格违法行为将由政府主管部门予以查处。《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》中有电梯住宅甲、乙、丙、丁四级相应的收费标准，分别是1.40、1.10、0.85、0.65／月／㎡，同时备注该标准可上下浮动25%。根据对68号文件解读，以及参照相关收费标准，被告在入住时已交足3年物管费，原告无依据和理由向被告讨要物管费。原告现起诉是被告，事实上是一群人。2002年孝丰路被拆迁后于2009年11月至2010年原地回迁的产权调换安置房，是保障性的安置房。可原告拒不承认是拆迁安置房的事实，一直拒不履行杭州市关于拆迁安置房法规。而且在被拆迁过渡的近8年时间里，被告吃尽苦头，经济上蒙受了重大损失。在回迁入住通知时，原告告知领钥匙前先要在一个文件上签字，不签就不能拿钥匙。由于被告当时不知道有68号文件存在，也没时间读完整份文件，更想不到文件还藏有猫腻，无奈签字拿钥匙，而办理入住手续是在2009年11月以后，物业公司理所当然应严格按照此文件实施。因此被告强烈要求恢复被告是回迁安置户的事实，坚决要求按照（2009）杭价服68号文件精神与回迁安置户商榷、计费、收费。被告已经按规定，全额向原告交了三年的物业管理费，原告本次起诉无相应的依据，请求驳回原告的诉讼请求。
原告凤起物业公司向本院提交下列证据：
1.《前期物业管理合同》1份，欲证明高层物业管理费为2.5元／㎡，多层物业管理费1元／㎡，车位管理费100元／月／个，对欠费一方的业主，有权要求每天加收没缴纳费用的0.3%的滞纳金。
2.房产权证记录证明1份、户籍证明1份、社区证明1份，欲证明坐落于杭州市下城区湖滨阁1幢1单元801室的房屋一套，为被告在使用的事实。
3.《地下车位使用权转让合同》1份，欲证明涉案湖滨阁的车位为被告使用的事实。
4.前期物业服务协议1份、临时管理规约1份，欲证明原告与住户蒋杨签订了前期物业服务协议，约定物业管理费标准2.5元／㎡，以及服务的相关依据，双方对权利和义务的约定。
5.物价局备案1份，欲证明房地产开发商就湖滨阁小区的物业管理费向杭州市下城区物价局备案的事实。
6.证明1份，欲证明湖滨阁小区中商品房占多数，拆迁房为少数。
7.关于周边楼盘的物业收费标准1份（复印件），欲证明湖滨阁小区周边楼盘的收费标准均高于湖滨阁小区收费标准的事实。
被告蒋敖树向本院提交下列证据：
1.《杭州市物业管理收费办法》1份［杭价服（2009）68号文件］，欲证明杭州物价局关于杭州市普通住宅小区的收费标准。
2.《产证调换协议》1份、回迁安置证明1份，欲证明涉案湖滨阁房屋是拆迁安置房而非商品房，该房屋的所有权人为蒋杨。
3.《前期物业管理合同》1份、《前期物业服务协议》1份，欲证明该两份合同和协议使用范围为商品房而非拆迁安置房。
4.《高层民用建筑设计防火规范》1份，欲证明原告未尽到管理物业，擅自拆除所管理房屋的安全消防楼梯。
5.书面函1组，欲证明被告要求与原告协商解决有关物业管理费的标准问题。
6.入住手续联系函1份，欲证明涉案湖滨阁的房屋系蒋杨所有，且被告已按规定缴纳物管费，原告方多收取了被告一个月的物业管理费。
上述证据，双方当事人质证意见如下：
针对原告凤起物业公司提供的证据，经被告质证：对证据1至7真实性无异议，对证明对象有异议，证据1所规定的物业类型是商品房而非拆迁安置房；证据2，目前物业使用人为被告，被告从2009年11月左右回国；证据3，地下车位一直空着，以前由原告的管理人员使用；证据4，协议的“蒋杨”并非其本人所签，手续当时是被告委托别人去办的，被告承认名字也是被委托人签的。证据5，被告是第一次看到该备案请示，该备案时间为2009年3月11日，而杭价服（2009）68号是于2009年3月30日颁布，该备案文件已失效；证据6，该证据不足以说明被告所购买的是商品房；证据7，认为该证据跟本案无关。
针对被告蒋敖树提供的证据，经原告质证：对证据1、6无异议；证据2、4，对真实性无异议，认为与本案无关；证据3、5，对真实性无异议，原告有权向接受服务方收取物管费。
针对上述证据，本院认证如下：
原告凤起物业公司提供的证据1至6，被告对真实性均无异议，本院予以确认。证据7，被告认为与本案无关，其异议成立，本院不予确认。
被告蒋敖树提供的证据1、6，原告无异议，本院予以确认。证据2、3、5，原告对真实性无异议，本院将结合其它证据予以确认其证明效力。证据4，原告的异议成立，本院不予确认。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定下述案件事实：
被告因原孝丰路24号301室房屋拆迁，于2009年10月18日被安置到孝丰路湖滨阁1幢1单元801室房屋（高层），建筑面积174.87㎡，被告将其产权过户给女儿蒋杨，现系该房屋的使用人。入住时，蒋杨与原告凤起物业公司与签订了《湖滨阁前期物业服务协议》，该协议第四条第一项约定了物管费收费标准（按建筑面积）：①高层：2.50／月／㎡（不含电梯、水泵、公共照明等公共能耗运行费）；②多层：1.00元／月／㎡；③地下车位100元／月／个。第四条第三项约定：第一次物管费在交房时向业主预收12个月，以后每6个月向业主预收，缴费时间为每六个月的第一个月上旬。对逾期缴纳物管费的，每逾期一日加收应缴费用的千分之三作为逾期违约金。协议订立后，被告于2009年11月11日交纳了12个月物业管理费5246.10元和在2009年12月31日交纳了2号车位12个月的物管费1200元，并开始装修、入住。此后被告未有交纳物业管理费和车位管理费。现原告诉至来院，请求被告蒋敖树支付所欠的物业管理费6446.10元（2010年11月1日至2011年10月31日物管费5246.10元和2010年12月至2011年12月31日车位管理费1200元）及其逾期缴纳物业管理费的滞纳金7703.22元。
另查，①湖滨阁公寓的开发商杭州环西房地产开发有限公司（以下简称环西房产公司）于2008年2月20日与原告凤起物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告对其所开发的湖滨阁公寓的业主和物业使用人提供物业服务。并约定物管费收费标准：高层住宅2.50元／月／㎡；多层住宅1元／月／㎡；地下车位100元／月／个。业主从环西开发房公司向业主发出的“入住通知书”约定的领房之日起计交物管费。②2009年3月11日，环西房产公司对湖滨阁物业小区实施物业管理服务标准：高层（高档住宅）2.50元／月／㎡，多层1.00元／月／㎡，并在下城区物价局备案。
再查：①湖滨阁公寓至今未成立业主委员会。
本院认为：湖滨阁公寓为高层建筑，并以商品房住户为主的住宅，物业管理费收取标准高层为2.50元／月／㎡经由开发商环西房产公司报物价部门备案。原告凤起物业公司与环西房公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定了高层住宅所收取物业管理费标准为2.50元／月／㎡。被告居住的湖滨阁公寓1单元801室房屋虽然是拆迁安置房，但产权人蒋杨与原告凤起物业公司签订了物业管理服务协议，协议中约定物业管理费收费标准为2.50元／月／㎡，该协议系双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方具有法律约束力。被告蒋敖树系该房屋的使用人也认可原告在小区提供物业管理服务的事实，且已按该标准向原告交纳了12个月物业管理费，并已经履行协议约定的义务，因此被告应按照协议约定支付2010年11月1日至2011年10月31日物业管理费5246.10元及2010年12月至2011年12月31日车位管理费1200元，合计6446.10元，对原告的该请求，理由正当，本院予以支持。被告以杭价服（2009）68号文件规定为由，要按照拆迁安置房标准0.85元／月／平方米，最高收费也是1.40元／月／平方米标准收取进行抗辩，理由不成立，本院不予采纳。虽然被告逾期未交纳物业管理费，但因双方对每月每平方米收取物业管理费标准存在争议，在此种情况下，原告主张按日千分之三计付逾期滞纳金7703.22元，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告蒋敖树于本判决生效之日起十日内支付原告杭州凤起物业管理有限公司物业管理费6446.10元；
三、驳回原告杭州凤起物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费154，减半收取77元，由原告杭州凤起物业管理有限公司负担38.50元，被告蒋敖树负担38.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费154元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
审判员 朱伟英
二〇一二年十一月十三日
书记员 王忠可