济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第2361号
原告胡艳蓉，女，1979年7月12日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区。
委托代理人李晓静，泰和泰（济南）律师事务所律师。
委托代理人王亚男，泰和泰（济南）律师事务所律师。
被告亓冠奇，男，1985年2月1日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区。
委托代理人李守存，山东智点律师事务所律师。
原告胡艳蓉诉被告亓冠奇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理。审理中，原告胡艳蓉申请对被告亓冠奇的财产进行保全并向本院提供了担保，本院审查后依法制发（2015）槐民初字第2361-1号民事裁定书，采取了相应的保全措施。本案由代理审判员张斌适用简易程序，依法于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告胡艳蓉及其委托代理人李晓静、王亚男，被告亓冠奇的委托代理人李守存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡艳蓉诉称：原告于2015年7月7日经济南海纳不动产经纪有限公司介绍与被告签订了关于济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城XX号的《房屋买卖合同》，并于当日支付了定金1万元。双方约定：被告应在合同签订之日起三日内协助办理房产过户。付款方式为：2015年7月31日前原告向被告支付首付款六十万元，剩余首付款四十万元于2015年8月31日前付给被告，剩余房款以贷款方式支付。但至起诉之日被告一直拒绝协助办理过户手续。现原告胡艳蓉诉至本院，要求判令：1、被告亓冠奇履行房屋买卖合同，协助其办理过户手续；2、被告亓冠奇向其支付逾期办理过户手续违约赔偿金532800元；3、诉讼费、律师费等由被告亓冠奇负担。
被告亓冠奇辩称：被告一直配合原告正常办理过户手续，无任何违约行为产生。产生争议的真正原因，是原告至今没有支付全部房款。原告要求的违约金明显过高，既不符合常理，也不符合法律规定，应当予以驳回。律师费及投保费用应由原告自行承担。
经审理查明，济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城XX房屋（以下简称XX号房屋）登记的所有权人为被告亓冠奇，房产证号为济房权证槐字第**号。
原告胡艳蓉称其于2015年7月7日经济南海纳不动产经纪有限公司居间（以下简称海纳公司）介绍，与被告亓冠奇（签约代理人为吴军玲）签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告亓冠奇作为出售方（甲方），原告胡艳蓉作为买受方（乙方），海纳公司作为居间方（丙方）。一、房产状况，甲方自愿出售XX号房产给乙方，房屋所有权证书号：济房权证槐字第**号。（共有权证号：“空白”）；房屋所有权人为亓冠奇；（共有权人：“空白”）；产别：私有房产；房屋建筑面积93.18平方米，地下室／小房面积：“空白”（以上内容以房屋所有权证登记为准）。房屋抵押、租赁情况：有抵押无租赁。甲方承诺和保证此房产无任何权属纠纷，并如实陈述房产权属情况、设备、装饰情况、户型、朝向及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体情况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产；二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及附属设施的总价款为1480000元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金10000元，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式为按揭贷款。五、此交易过程，甲方需缴纳的卖方所有税费由乙方承担，乙方需缴纳的买方所有税费由乙方承担，合同签订后如遇国家及本市税费调整，增加的部分，由甲乙双方按照相关规定缴纳，退还的部分归缴纳者所有。六、甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。七、甲、乙双方应在本合同签订之日起三日内，委托并协助丙方办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳。八、须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或者不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任，若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致本合同不能履行的除外；九、解除抵押：该房产在中国银行济南市中支行设有房地产权抵押，甲方应当在收到首付款到有关单位办理解除抵押（撤押）手续。……十一、甲、乙双方同意，甲方于收到购房余款三日内通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行检验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之日前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。十二、违约责任：1、如发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方有权解除合同。2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付房屋总价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金）并赔偿对方因此所造成的损失（包括但不限于律师费、诉讼费用、交通费等）；……十三、其他约定事项：1、乙方首付款60万元（含定金）于2015年7月31日前付给甲方，剩余首付款40万元于2015年8月31日前付给甲方，剩余房款以贷款方式付给甲方。2、甲方屋内设施，室内两个空调送给乙方。合同还对争议解决方式等进行了约定。甲方落款处无被告亓冠奇的签字，甲方委托代理人处由吴军玲签字捺印；原告胡艳蓉在乙方落款处签字捺印；海纳公司在丙方处加盖公章。吴军玲为被告亓冠奇之母。原告胡艳蓉称其向被告亓冠奇核实过吴军玲的代理人身份。
原告胡艳蓉并称其签订上述合同后分批向被告亓冠奇交纳了购房款100万元，但被告亓冠奇在收款后，拒绝履行过户义务，导致其剩余房款无法通过贷款方式支付。为证明其上述主张，其向本院提交如下证据：证据一：《收条》一份，载明：“今收到买方胡艳蓉支付卖方亓冠奇位于济南市槐荫区阳光100小区XX房屋的购房定金10000元。卖方签名：吴军玲（签名捺印）。2015年7月7日。”证据二：《收条》一份，载明：“今收到买方胡艳蓉支付卖方亓冠奇位于济南市槐荫区阳光XX房屋的购房首付款400000元。卖方签名：亓冠奇（签名）、吴军玲（签名捺印）。2015年7月20日。”证据三：《收条》一份，载明：“今收到买方胡艳蓉支付卖方亓冠奇位于济南市槐荫区阳光100小区XX房屋的购房首付款200000元。卖方签名：吴军玲（签名捺印）。2015年7月28日。”证据四：《收条》一份，载明：“今收到买方胡艳蓉支付卖方亓冠奇位于济南市槐荫区阳光100小区XX房屋的购首付款312000元。卖方签名：亓冠奇（签名捺印）。2015年8月12日。”证据五：《收条》一份，载明：“今收到买方胡艳蓉支付卖方亓冠奇位于济南市槐荫区阳光100小区XX房屋的购房首付款78000元。卖方签名：吴军玲（签名捺印）。2015年8月31日。”原告胡艳蓉说明上述收条系被告亓冠奇或吴军玲在海纳公司的见证下出具的，其中F12号楼系笔误，实际应为11号楼。其交付上述房款后，被告亓冠奇用购房款偿还了中国银行济南市中支行的抵押贷款，解除了XX号房屋的抵押登记。
被告亓冠奇对上述证据质证认为：对于《房屋买卖合同》的真实性不予认可，其从未授权吴军玲与原告胡艳蓉签订房屋买卖合同。对于含有其本人签字的《收条》的真实性予以认可，但对吴军玲签字的《收条》的真实性不予认可，不认可吴军玲代其收取了购房款。其并向本院说明，其与原告胡艳蓉的丈夫陈建在济南市房产管理和住房保障局（以下简称房管局）就XX号房屋签订了网签备案合同，合同约定的购房款为148万元。其认可签订商品房买卖合同后，其办理了XX号房屋的抵押登记撤销手续，但撤销抵押的资金系其自有资金。
经本院询问，原、被告双方均不申请对《房屋买卖合同》及《收条》中吴军玲的签字的进行司法鉴定。
以上事实有原告胡艳蓉提交的《房屋买卖合同》、《收条》等证据及原、被告双方当事人的陈述为凭。
原告胡艳蓉另提交《济南市存量房买卖协议》复印件一份，该协议约定，被告亓冠奇将XX号房屋以98万元的价格卖予陈建，双方在房产买卖成交后，在相关法律规定的期限内，共同前往房屋权属登记机构申请办理该房屋的产权转移登记，产权转移登记发生的相关税、行政收费及其他费用的负担均由陈建承担。该协议签订时间为2015年8月17日。原告胡艳蓉与陈建系夫妻关系。陈建庭后接受本院调查称，因网签时原告胡艳蓉没有时间，其就以自己的名义与被告亓冠奇签订了上述网签合同，当时考虑到纳税的问题就将房价约定为98万元，但实际价格还是148万元。陈建同意原告胡艳蓉以《房屋买卖合同》提出的诉讼请求。
被告亓冠奇对上述证据的真实性不予认可，但认可其与陈建签订了网签的《济南市存量房买卖协议》，协议约定的XX房屋的价格为148万元。经本院限期，被告亓冠奇未能向本院提交其所称的网签备案合同。另，被告亓冠奇本人在开庭审理时未到庭，其委托代理人庭审中未能确定被告亓冠奇收取的购房款的具体金额，后经本院限期，其亦未向本院明确。
原告胡艳蓉为申请对被告亓冠奇的财产进行保全，其向渤海财产保险股份有限公司济南中心支公司投保了诉讼财产保全责任险，该保险公司为其财产保全申请提供了担保。原告胡艳蓉为此支付了3196.80元保险费。原告胡艳蓉还为本案支付律师费92400元。
以上事实有原告胡艳蓉提交的《济南市存量房买卖协议》复印件、《委托代理合同》、律师费发票、保险保单保函、保险费发票等证据及原、被告双方当事人的陈述为凭。
本院认为，原告胡艳蓉在本案中提出的各项诉讼请求均是以2015年7月7日签订的《房屋买卖合同》为基础，而该合同为吴军玲作为出售方即被告亓冠奇的委托代理人与原告胡艳蓉签订，那么吴军玲是否有权代理被告亓冠奇与原告胡艳蓉签订涉案的《房屋买卖合同》系双方争议的焦点问题之一，也是首先要予以认定的问题。原告胡艳蓉称其核实了吴军玲的代理人身份，被告亓冠奇则对吴军玲的代理权及签字予以否认。本院认为，原告胡艳蓉在本案中所提交的证据均为原件且形成了较为完成的证据链。在原告胡艳蓉提供的收条中，被告亓冠奇认可了其与吴军玲共同签字的真实性，否认吴军玲单独签字的真实性，但却拒不申请对吴军玲签字的真实性进行司法鉴定，其对此应当承担相应的举证责任。本院确认本案中含有吴军玲签字书证的真实性。结合被告亓冠奇与吴军玲共同收取了原告胡艳蓉所交付购房款的事实，及被告亓冠奇否认合同真实性却不提供其所认可的合同的情节，可以认定吴军玲系被告亓冠奇签订《房屋买卖合同》的代理人，吴军玲的行为及产生的法律责任应当由被代理人即被告亓冠奇承担。
原告胡艳蓉、被告亓冠奇（吴军玲代理）及居间人海纳公司于2015年7月7日签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告胡艳蓉及被告亓冠奇作为合同当事人均应履行各自义务，违反合同约定的一方应当承担违约责任。
依据双方上述合同第十三条的约定，原告胡艳蓉应于2015年8月31日前向被告亓冠奇支付首付款100万元，剩余48万元购房款则通过银行贷款方式向被告亓冠奇支付。因二手房购房贷款必须先将房屋所有权转移登记至购房者名下，再由购房者将房屋抵押给贷款银行方能发放，故结合原、被告双方上述约定可知，在被告亓冠奇有义务先行协助原告胡艳蓉办理XX号房屋的产权转移登记手续。按照双方合同第七条的约定，被告亓冠奇应当在合同签订后三日内开始协助原告胡艳蓉办理房屋的产权过户手续，但至法庭辩论终结，在原告胡艳蓉已经依约履行完交付首付款的义务后，其仍未将涉案房屋过户至原告胡艳蓉名下，导致原告胡艳蓉无法办理房屋按揭贷款手续。被告亓冠奇也未能举证其履行了协助过户的义务，也未能举证证明原告胡艳蓉付清全款后其再履行过户义务的约定的存在，故本院认定其不作为的行为违反了双方合同的约定，应当承担继续履行及支付违约金的违约责任。原告胡艳蓉要求被告亓冠奇协助其办理XX号房屋产权过户手续的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。另需说明，根据双方合同约定，因房屋过户所产生的税费均应由原告胡艳蓉负担。
关于违约金，原告胡艳蓉要求被告亓冠奇依双方约定，以房屋总价款1480000元为基数，以日3‰为标准，自2015年7月11日起向其支付违约金。被告亓冠奇则辩称该违约金标准过高，要求本院予以调整。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，但该条第二款同时规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁予以适当减少”。依原告胡艳蓉的计算方法，被告亓冠奇应每日向其支付违约金4440元。在原告胡艳蓉未提交证据证明其存在其他损失的情形下，该违约金确实存在过高的情形，被告亓冠奇要求调整，本院予以支持。关于调整的标准，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”在原告胡艳蓉未提交证据证明其存在的具体损失的情况下，其直接的损失即其已交付房款100万元的利息损失。因原告胡艳蓉交付100万元购房款的履行期限为2015年8月31日，故在此之后的损失应当由被告亓冠奇承担。故本院酌定被告亓冠奇以原告胡艳蓉已向其交纳的购房款100万元为基数，参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的1.3倍，自2015年9月1日之日起计算支付违约金。原告胡艳蓉还要求被告亓冠奇向其支付判决生效之后至房屋实际过户之日的违约金，因被告亓冠奇在判决生效后是否存在违约行为并不确定，该行为尚未发生，其要求该期间的违约金，在本案中没有事实依据，本院不予支持。
原告胡艳蓉还要求被告亓冠奇向其支付律师费92400元及保全保险费3196.80元。依据双方签订的《房屋买卖合同》第十二条第2款的约定，违约方应当在承担违约金的同时赔偿守约方所遭受的包括律师费等损失。据此，在原告胡艳蓉提交了《委托代理合同》及律师费发票，且该收费并未超过相关律师收费标准的情况下，其要求被告亓冠奇向其支付律师费92400元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。但保全保险费并非违约方可预见的损失，原、被告双方也未对该费用的承担进行约定，故对原告胡艳蓉要求被告亓冠奇承担该费用的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院﹤关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，判决如下：
一、被告亓冠奇于本判决生效之日起十日内协助原告胡艳蓉办理济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城XX号房屋（房产证号：济房权证槐字第**号）的产权过户手续（房屋过户所产生的税费均由原告胡艳蓉负担）；
二、被告亓冠奇于本判决生效之日起十日内向原告胡艳蓉支付违约金（以原告胡艳蓉已付房款100万元为基数，参照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的1.3倍，自2015年9月1日计算至本判决生效之日止）；
三、被告亓冠奇于本判决生效之日起十日内向原告胡艳蓉支付律师费92400元；
四、驳回原告胡艳蓉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9128元，减半收取4564元，原告胡艳蓉负担564元，被告亓冠奇负担4000元；诉讼保全费3184元，由被告亓冠奇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
代理审判员 张斌
二〇一六年一月十九日
书 记 员 官静