重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0110民初315号
原告重庆美高物业服务有限公司,住所地重庆市沙坪坝区新桥新村88号附1号31-4号，组织机构代码68620610-9。
法定代表人全蓉，该公司董事长。
委托代理人南瑞芳，女，1992年1月5日出生，汉族，系重庆美高物业服务有限公司法务专员，住湖南省宁乡县坝塘镇。
被告梅国平，男，1974年7月8日出生，汉族，个体工商户，住重庆市綦江区。
被告孙智博，男，1973年9月8日出生，汉族，个体工商户，住重庆市綦江区。
原告重庆美高物业服务有限公司与被告梅国平、孙智博物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，由审判员黎伟独任审判，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆美高物业服务有限公司的委托代理人南瑞芳，被告梅国平、孙智博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆美高物业服务有限公司诉称，被告梅国平系綦江区文龙街道双龙路元方﹒城市广场1号楼二楼的业主，被告孙智博系綦江区文龙街道双龙路元方﹒城市广场1号楼二楼的承租户，二被告以七里八乡、烤肉的名义进行经营，面积为1100平方米，每月物业服务费以1.1元/平方米标准计算，每月交纳物业服务费为1100元。2013年9月30日，原告和綦江电力小区业主委员会签订了《綦江区电力小区物业服务合同》，约定原告为綦江区电力小区提供物业服务。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告承租的门面房实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，二被告于2013年10月1日起每月停止交纳物业服务费，截至2015年10月31日止，共计25个月，二被告尚欠物业服务费共计27500元。根据物业服务合同第二十六条的约定，业主或物业使用人未能如数交纳物业服务费的，每日应按千分之三的标准向原告支付违约金，违约金共计15468元，前述两项费用合计42968元。经原告多次催收，被告仍拒绝交纳物业服务费。本案在审理中，二被告交纳物业服务费6840元，尚欠物业服务费20660元。现根据我国《民事诉讼法》的规定，原告请求法院判决二被告立即支付七里八乡、烤肉门面房的物业服务费20660元、逾期违约金10000元（2013年10月至2015年2月28日止，每日应按千分之三的标准计算），合计30660元。本案诉讼费用由被告承担。
被告梅国平辩称，第一，坐落于綦江区文龙街道双龙路元方﹒城市广场1号楼二楼系梅国平所有，梅国平是綦江区电力小区业主。原告所称二被告尚欠物业服务费的时间及金额属实，梅国平已向原告交纳其应承担的物业服务费计6840元，被告孙智博尚欠原告的物业服务费不应由梅国平交纳。第二，梅国平不知道綦江县电力小区业主委员会的成立，也不认识綦江县电力小区业主委员会的成员，更不知綦江县电力小区业主委员会更换了物业服务公司，因本楼电梯内张贴的注意事项仍然还是元方物业公司，不是原告，还有原告没有公示收取物业服务费的标准。第三，原告收取的物业服务费价格过高，梅国平所有的前述物业处，停的车辆和堆放杂物特别多，环境特别差，原告提供的物业服务与其收取物业服务费不相等。第四，二被告签订的《商铺租赁协议》已明确约定物业服务费由谁交纳，况且原告向梅国平催收时，梅国平已告诉了原告的。综述，梅国平认为孙智博承租原告的物业，应由孙智博向原告交纳物业服务费，对原告要求被告支付违约金的请求不予认可。
被告孙智博辩称，第一，2009年，孙智博承租梅国平的坐落于綦江区文龙街道双龙路元方﹒城市广场1号楼二楼属实，原告所称二被告尚欠物业服务费的时间也属实。第二，孙智博不向原告交纳物业服务费的理由与陈瑢不交纳的理由一致。原、被告之间无物业服务合同。被告与业主签订租赁合同时，约定被告承租期间是以按当时的物业服务合同为准，即物业服务费是以每月600元标准进行交纳。当时该楼层一部分经营网吧，另一部分经营餐厅，分别交纳物业服务费。第三，原告诉称其于2013年9月30日与綦江电力小区业主委员会签订的《綦江区电力小区物业服务合同》，是违反行政法律法规法定程序，属无效合同。因选聘原告作为该小区物业服务企业违反未经须业主大会确定的法定程序，确定的物业服务合同内容违反未经须业主大会确定的法定程序，还有收费标准违反未经须公示的法定程序，也违反未经须报物价机关备案的法定程序。第四，原告自进场后没有尽到对涉案物业的管理之职，其诉称收取物业服务费标准价与值严重不符。如2014年年底，因为管道漏水，渗水至楼下商铺，通知物业服务公司漏水情况，并要求物业服务公司维修，而物业服务公司的工作人员到现场后不知水阀在何处；原告没有对綦江区文龙街道双龙路元方﹒城市广场1号楼二楼的垃圾进行清运，也没有清扫，什么事项都不负责物业管理。第五，原告起诉被告交纳物业服务费，未应经业主委员会催收法定程序。第六，被告没有交纳物业服务费的时间属实，但不是拒绝交纳物业服务费，只是对原告违法提高收费标准提出异议，而原告自己放弃收取物业服务费。第七，原告追收尚欠2014年1月前的物业服务费的诉讼时效已超过。综述，被告认为，原告没有尽到物业服务公司的义务，不同意向原告交纳物业服务费以及违约金，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2009年5月15日，本案二被告签订了《商铺租赁协议》。该协议约定内容：（1）梅国平将其所有的坐落于原重庆市綦江县“元方﹒城市广场”1号楼二楼（面积828.68平方米，因行政区域调整，更名为重庆市綦江区文龙街道双龙路元方﹒城市广场1号楼）出租给孙智博，作为商业用途；租赁期限从2009年2月28日至2015年2月28日止。（2）孙智博在承租房屋时应与物管公司签订《物管合同》，物业服务费、水费、电费等应按约交付物业服务公司。物业管理费，按照元方物业管理公司收费标准收取。之后，孙智博在该商铺经营业务，并按照该租赁协议向梅国平履行了义务。
2013年9月30日，原告与綦江县电力小区业主委员会签订了《綦江县电力小区物业服务合同》。该合同内容为：（一）、物业类型为商住综合；坐落位置建筑面积为138000平方米，包括电力一村、电力二村；元方林音小区；城市广场1号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼A、B幢。（二）、綦江县电力小区业主委员会委托原告提供的物业服务的主要内容为：（1）物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用部分具体包括：房屋承重结构（包括基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；（2）物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、监控设备。（3）市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。（4）公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。（5）附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕。（6）公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。（7）交通与车辆停放秩序的管理。（8）协助做好物业管理区域的安全防范工作。（9）物业档案资料管理。（10）物业项目使用专项维修资金的预算和计划。（11）装修管理。（12）物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。（13）法律政策规定应由原告管理服务的其它服务事项。（14）接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。（三）、原告提供的物业管理服务收费应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）。（四）、业主应于原告接管之日起交纳物业服务费用，并应在每月前五日内交纳当月物业服务费。本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式：住宅步梯房以0.75元/月/平方米计算，电梯房以1.05元/月/平方米计算；写字楼以1.20元/月/平方米计算；商业物业平街以1.50元/月/平方米计算，非平街以1.10元/月/平方米计算。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，二次供水加压费0.8元/吨。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交纳约定，业主应当自约定之日起书面告知原告。（五）、原告履行的义务：履行合同、提供物业服务；及时向全体业主通告本区域内有关物业管理房屋的重大事项，及时处理投诉，接受业主和物业使用人的监督；在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作；在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准；结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划，维修保养计划，经依法议定后组织实施；制止本物业管理区域内违反有关治安、消防、环保、物业装饰执行和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；做好本物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作，护卫人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益；向綦江县电力小区业主委员会和物业使用人告知物业使用的有关规定，当物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告知装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督，对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理；不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益；本合同终止时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给綦江县电力小区业主委员会；法律、法规规定的其他义务。（六）、合同期限为三年，自2013年10月1日起至2016年9月30日止；綦江县电力小区业主委员会、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能够按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金；本合同自双方盖章之日起生效。合同签订后，元方物业管理有限公司退出该小区，原告按时进驻綦江县电力小区，并开始对该小区提供楼道及公共场所的地面清扫、垃圾清运、定时安全巡逻检查、电梯维修等服务。而被告以原告擅自将每月收取物业服务费600元标准提高等为由，就从2013年10月1日起每月拒绝向原告交纳物业服务费911.55元（828.68平方米×1.1元/平方米=911.55元）至2015年10月31日，25个月，物业服务费计22788.75元。其间，原告多次向被告催收物业服务费未果，但原告仍然对该小区提供楼道及公共场所的地面清扫、垃圾清运、定时安全巡逻检查、电梯维修等物业服务，保证该小区每日楼道地面清洁卫生、垃圾清运、电梯等设施、设备正常运行。本案在审理中，因被告梅国平向原告交纳了2015年3月之后的物业服务费计6840元，原告在庭审中变更诉讼请求金额为物业服务费20660元、违约金10000元，合计30660元。经核算，扣除保管梅国平已交纳物业服务费6480元，实际上二被告尚欠原告自2013年10月1日至2015年2月28日止的物业服务费15496.35元。
前述事实，有原、被告的陈述，原告提供的其与綦江县电力小区业主委员会签订的《綦江县电力小区物业服务合同》、二被告签订的《商铺租赁协议》、公开信、交费通知书、护卫值班记录等证据予以证实，并经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，二被告没有提供其与原告或与綦江县电力小区业主委员会签订的《物业服务合同》，而原告举示了其与綦江县电力小区业主委员会于2013年9月30日签订的《綦江县电力小区物业服务合同》，依照我国《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，故本院认为原告与綦江县电力小区业主委员会于2013年9月30日签订的《綦江县电力小区物业服务合同》是有效的，分别对原告与綦江县电力小区业主委员会及其业主、物业使用人具有约束力，双方均应当按照合同的约定全面地履行自己约定的权利、义务。因二被告对原告所诉称的其尚欠物业服务费的时间无异议，故本院对原告诉称的尚欠时间予以采纳。至于原告向二被告每月收取物业服务费数额的问题，应当以原告与綦江县电力小区业主委员会于2013年9月30日约定的收费标准为准，本院可以确认二被告尚欠原告自2013年10月1日至2015年2月28日止的物业服务费共计15496.35元。小区除了物业服务公司按约定及国家规范提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力维护，共同遵守法律、法规以及规约，小区环境品质才能不断的保持、改善和提升。由于小区居住的人员较多，素质参差不齐，生活方式不同，不同的业主从不同角度对物业管理服务的要求也不一样，有些要求往往还相互冲突，极易形成业主对抗交纳物业服务费等费用的理由。而物业服务公司往往是对整个小区提供物业服务、管理，而物业服务费等费用的收取率直接影响物业公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情况下，业主不能对抗物业服务费的交纳，故本院认为：原告作为具有物业管理职能的企业，其应当按照约定全面履行自己的义务，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平；其在物业服务中应当树立既为全体业主服务，也为每一个业主服务的观念，不得侵犯或者越权限制业主权利；其还应当接受业主的监督，如业主提出相关物业服务中的瑕疵后，原告应当耐心听取业主反映意见，及时与业主进行沟通交流，积极协调整改，采取补救措施，依法按照约定履行好自己的物业服务义务，避免类似纠纷的发生。二被告分别作为业主、物业使用人，其享有权利的同时，也应当按照合同约定按时交纳物业服务费等义务，防止因物业服务费不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害其他业主权益的事件发生，因此二被告从2013年10月1日至2015年2月28日止每月拒绝交纳物业服务费的理由不正当，对原告要求二被告连带支付2013年10月1日至2015年2月28日止的物业服务费的诉讼请求予以支持。是否支持原告要求二被告支付尚欠物业服务费的违约金10000元的问题。鉴于原、被告之间对物业管理服务缺乏沟通交流、释明，故本院认为二被告不是恶意拒绝交纳物业服务费，对原告要求二被告支付物业服务费的违约金的诉讼请求不予支持。关于原告要求二被告支付2014年1月前的物业服务费的诉讼时效是否超过的问题，因原告与綦江县电力小区业主委员会约定的物业服务合同期限至今未届满，仍然由原告提供物业服务。故本院对被告孙智博的此辩称意见不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十二条、第八十三条，《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告梅国平、孙智博共同在本判决生效后十五日内向原告重庆美高物业服务有限公司支付2013年10月1日至2015年2月28日止的物业服务费计15496.35元；
二、驳回原告重庆美高物业服务有限公司的其余诉讼请求。
若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取90元，由被告梅国平、孙智博共同负担，此费已由原告重庆美高物业服务有限公司垫付，被告梅国平、孙智博在履行上述义务时一并付给原告重庆美高物业服务有限公司。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 黎 伟
二〇一六年四月五日
书记员 罗陈诚