重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝民初133号
原告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层，统一社会信用代码91500000902804438U。
负责人：徐劲流，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢灿，北京市安和利律师事务所律师。
被告（案外人）：李晫，女，1992年3月21日出生，满族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：王树德，北京市京师律师事务所律师。
被告（被执行人）：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。
被告（被执行人）：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，统一社会信用代码91110115802942809G。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被告（被执行人）：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，统一社会信用代码91110000102344920Y。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
被告（被执行人）：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号，统一社会信用代码91110108746708814T。
法定代表人：焦青，该公司执行董事。
原告中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆公司）与被告李晫、黄怒波、北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣地产公司）、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业地产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月8日、11月7日公开开庭进行了审理。原告东方资产重庆公司的委托诉讼代理人邹峰，被告李晫的委托诉讼代理人王树德到庭参加诉讼。被告黄怒波、中坤锦绣地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东方资产重庆公司向本院提出诉讼请求：1.继续执行中坤锦绣地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元503号房屋；2.本案诉讼费用由五被告共同承担。事实和理由：2015年4月20日，重庆市高级人民法院作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判决：1.中坤锦绣地产公司于本判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄怒波、中坤长业地产公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣地产公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方资产重庆公司有权在本判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第1702**号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。因中坤锦绣地产公司未履行上述判决确定的义务，东方资产重庆公司遂向重庆市高级人民法院申请强制执行。执行中，李晫提出执行异议，重庆市高级人民法院作出（2017）渝执异40号执行裁定，裁定中止对中坤锦绣地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元503号房屋的执行。该裁定认定事实错误，现有证据不足以证明李晫和中坤锦绣地产公司就案涉房屋存在买卖行为，不足以证明李晫有真实付款行为，不足以证明在人民法院查封前，李晫已经持续占有并使用案涉房屋。
李晫辩称，其与中坤锦绣地产公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，已经按约支付了全部房款并已经占有使用案涉房屋，未办理过户登记系因东方资产重庆公司不涂销抵押所致。综上，请求判决驳回东方资产重庆公司的诉讼请求。
东方资产重庆公司及李晫围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
东方资产重庆公司与中坤锦绣地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业地产公司、黄怒波借款合同纠纷一案，重庆市高级人民法院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判决：1.中坤锦绣地产公司于本判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄怒波、中坤长业地产公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣地产公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方资产重庆公司有权在本判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第1702**号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。判决生效后，东方资产重庆公司向重庆市高级人民法院申请强制执行。李晫以其系该房屋的实际所有人为由提出了书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。重庆市高级人民法院于2017年6月28日作出（2017）渝执异40号执行裁定，裁定中止对被执行人中坤锦绣地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元503号房屋的执行。
2013年2月26日，李晫与中坤锦绣地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣地产公司将该公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元503号房屋出售给李晫，合同总价款为1651300元；付款方式为买受人于2013年5月31日前一次性支付房款。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF401240。东方资产重庆公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。同日，李晫与中坤锦绣地产公司签订了补充协议，主要约定将主合同附件五关于“付款方式及期限的约定”变更为按揭付款，买受人在2013年5月31日前支付851300元，剩余80万元房款以贷款方式在贷款银行支付等内容。
2013年3月20日，李晫、李红雨（系李晫之父）与中国建设银行股份有限公司北京市分行签订了借款合同，借款金额80万元，借款期限144个月，中坤锦绣地产公司作为保证人为该借款提供了连带责任保证。借款人采取委托扣款方式还款，指定由李红雨在中国建设银行股份有限公司北京市分行开立的账户6227000011200307908进行等额本息还款。中国建设银行股份有限公司北京市分行将前述借款划入了中坤锦绣地产公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的账号为410100129034886的监管账户。李晫在审理中举示了李红雨从2013年4月20日至2017年8月20日就前述借款按期归还按揭款项的交易明细。
审理中，李晫还举示了李红雨在2015年3月19日持有北京格上理财顾问有限公司“格林上景林新三板投资基金”101万元基金认购确认书、2015年4月21日加入中信信托有限责任公司“中信•和聚鼎宝2期管理型缓冲金融投资集合资金信托计划”101万元信托资金加入确认书、2015年5月26日李红雨与华泰证券股份有限公司、广东君心盈泰投资管理有限公司签订的认购金额为100万元的《君泽盈泰2号私募证券投资基金基金合同》，以及李红雨2015年7月11日在中国银行的大额定期存款客户回单、中国民生银行个人账户对账单、招商银行户口历史交易明细表以证明其与李红雨的资信能力。
中坤锦绣地产公司2013年3月4日出具了销售不动产的发票：发票金额851300元、发票号码13295554。2014年4月10日出具了销售不动产的发票：发票金额80万元、发票号码24118424。中坤锦绣地产公司于2014年5月将中坤锦绣地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元503号房屋交付李晫，李晫于2014年5月装修后入住使用至今。
中坤锦绣地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元503号房屋至今登记在中坤锦绣地产公司名下并设定了抵押。
另查明：2012年11月5日，东方资产重庆公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣地产公司将由其开发并抵押给东方资产重庆公司的海淀区头堆村碧河花园一期A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案争议房屋包含在内。
2011年9月21日，东方资产重庆公司、中坤锦绣地产公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订《监管协议》，约定中坤锦绣地产公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的410100129034886账号为监管账户，对中坤锦绣地产公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。
本案案涉房屋于2014年10月29日被重庆市高级人民法院进行查封。
以上事实，有判决书、商品房现房买卖合同、补充协议、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国银行客户回单、中国民生银行个人账户对账单、招商银行户口历史交易明细表、购房发票、施工许可证、供暖费发票、水电费收据等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点是：李晫是否就中坤锦绣地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元503号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
结合本案查明的事实和证据，应当认定李晫对北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼5层2单元503号房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。事实和理由：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。”
2.在本案中，李晫在重庆高院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。李晫举示的购房发票、李晫与李红雨及中国建设银行股份有限公司北京市分行共同签订的借款合同及按揭还款明细、购买基金、信托产品合同凭证等证据可以证明其已经按照约定以现金和贷款方式向中坤锦绣房地产公司支付了全部购房款。此外，其举示的施工许可证、供暖费发票、水电费收据等证据，可以证明其已实际占有使用案涉房屋。
3.对于未办理过户登记的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否非因买受人自身原因的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，如果买受人购买存在抵押权的房屋，因抵押登记具有公示公信效力，故不能办理过户登记手续应认定为买受人自身的原因。但是，在抵押权人同意抵押人出售抵押房屋且向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示的情况下，应当认定买受人已基于抵押权人的行为而产生合理的信赖利益，买受人在此种情况下对房屋不能办理过户登记并非因其自身原因，应当认定在抵押人将房屋对外出售后，抵押权人负有涂销抵押登记的义务。抵押人是否将买受人支付的购房款向抵押权人支付的风险，应由抵押权人自行承担，抵押权人可通过设定共管账户等方式避免抵押人违约的风险。本案中，李晫作为买受人在向中国建设银行股份有限公司北京市分行借款时，还约定了将剩余80万元购房款支付至中坤锦绣房地产公司与东方资产重庆分公司指定的监管账户，其在购买案涉房屋过程中已尽到了充分的注意义务，故应当认定非因李晫自身原因未办理过户登记手续。
综上所述，东方资产重庆公司的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：
驳回中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司的诉讼请求。
案件受理费80元，由中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。
审判员 张小波
审判长 彭 贵
审判员 田晓梅
二〇一七年十二月二十二日
书记员 张 青