广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第62号
原告：吕庆山，男，1961年11月29日出生，汉族，住河南省潢川县。
委托代理人：张钦华，广东粤邦律师事务所律师。
委托代理人：潘志斌，广东粤邦律师事务所职员。
被告：广州高宜投资置业有限公司，住所地：广州市花都区。
法定代表人：陈曲铮。
委托代理人：杜志允，该公司经理。
委托代理人：郭飏，国浩律师（广州）事务所律师。
原告吕庆山诉被告广州高宜投资置业有限公司（以下简称高宜置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理后，依法由审判员罗晔适用简易程序于2014年1月23日公开开庭进行审理。原告吕庆山及其委托代理人张钦华、潘志斌，被告高宜置业公司的委托代理人杜志允、郭飏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年8月7日，原、被告签订一份《锦尚·蓬莱苑房产认购书》，约定：由原告认购被告开发的广州市花都区凤凰北路8号锦尚·蓬莱苑一号楼B塔16层02房，购房价158万元，签订合同时支付购房定金5万元，首期房款83万元（不包括已付定金5万元），向银行按揭贷款70万元。签订合同时，原告已明确表示自己不是广州市居民且无法提供在广州市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，不符合在广州市申请购房贷款的条件，但是被告的售楼人员承诺可以代原告补办一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，创造符合在广州市申请购房贷款的条件，遗憾的是被告收取了原告的定金之后，多次来电反映无法补办一年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明，亦无法代原告办理银行按揭贷款手续。2013年10月29日，被告委托广东金桥百信律师事务所向原告发函，要求解除《锦尚·蓬莱苑房产认购书》并且没收原告的5万定金。2013年11月1日，原告委托广东粤邦律师事务所回函被告，要求被告退还5万定金。鉴于上述情况，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、广东省高级人民法院粤高法（2012）240号《全省民事审判工作会议纪要》第十一条的规定，原、被告可以解除合同，但被告应当退还原告的定金5万元。原、被告不能就解除合同事宜达成谅解。为此，原告特具状起诉，请求判令：1、解除原、被告于2013年8月7日签订的《锦尚·蓬莱苑房产认购书》；2、被告向原告退还定金5万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：第一，原告提供的文件中显示双方签订认购书一份，该认购书的第三条第四款明确告知限购政策，且认购须知的第六条亦清楚展示了限购的相关政策，原告应该很清楚地知道限购政策；第二，原告称其不是广州市居民、我方人员承诺为其代办社保等的陈述都不属实，原告的起诉没有依据；第三，原告在起诉状中提出的相关法律规定及会议纪要不适合本案，因合同签订时我方已告知原告当时的政策。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：被告高宜置业公司是位于广州市花都区凤凰北路8号锦尚蓬莱苑小区的开发商。
2013年8月7日，原告吕庆山作为乙方（认购方）与被告高宜置业公司作为甲方（出售方）签订一份《锦尚·蓬莱苑房产认购书》（以下简称认购书），约定：一、乙方认购该物业的基本情况及约定楼价：1、乙方自愿认购广州市花都区凤凰北路8号锦尚·蓬莱苑1号楼B塔16层02单元，该物业为住宅，预售建筑面积为90.76平方米，预售套内面积为72.44平方米，标准装修；2、该物业原价为1649000元，最终成交总楼价款为1580000元；3、乙方应当于签订本认购书的同时向甲方支付购房定金50000元。二、楼价款付款方式和期限：乙方同意按商业贷款的方式付款，首期楼款为认购价的52.5%即830000元，须于2013年8月14日前付清（已扣除定金），并于当日到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》（含补充协议和相关文件）。当天同时提交相关资料向银行申请办理700000元的按揭手续。三、甲乙双方声明并共同遵守如下约定：……4、乙方知悉并承诺遵守国家与地方有关限购的规定，若乙方暂不符合在本市购房的条件，乙方自愿承担因此暂不能办理合同备案、房屋产权登记的后果，如乙方因此提出解除本合同或拒绝签署《商品房买卖合同》的，则甲方有权没收购房定金，并对该物业作另行处理……6、乙方已向甲方支付的定金为楼价的一部分，乙方应按照双方约定的付款方式和付款期限支付应付楼价款。若乙方未按期支付应付楼价款，甲方有权要求乙方每延期一日按应付楼价款的万分之五的标准支付延期付款违约金；若乙方延期付款超过三天的，甲方有权解除本认购书，并对该物业作另行处理，乙方无权要求返还定金……
同日，原告在被告提供的《锦尚·蓬莱苑认购须知》（以下简称认购须知）和《锦尚蓬莱客户特殊要求申请表》上签名确认。认购须知的第一条第6项约定：认购方为非广州户籍境内居民的，还须提供税务部门出具的在广州市1年以上的纳税证明或社会保障部门出具的社会保险缴纳证明原件。在《锦尚蓬莱客户特殊要求申请表》中原告申请将签署《商品房买卖合同》的日期延期至2013年8月18日前。原告在签订认购书、认购须知的当日即2013年8月7日即向被告支付了定金50000元。
2013年10月29日，被告委托广东金桥百信律师事务所发函给原告，内容如下：根据高宜公司提交的资料及陈述的情况显示：您与高宜公司于2013年8月7日签署了《锦尚·蓬莱苑房产认购书》，认购位于广州市花都区凤凰北路8号锦尚·蓬莱苑1号楼B塔16层02单元。根据该认购书的约定，您应当于2013年8月7日向高宜公司支付购房定金50000元。您已支付定金50000元。根据该认购书的约定，您须于2013年8月14日前付清首期房款及完成签署该物业的《商品房买卖合同》。但时至今日，您仍未依约支付首期房款和完成该物业《商品房买卖合同》的签署，您的行为已构成违约。基于上述情况及该认购书中相关条款的约定和相关法律的规定，高宜公司委托我所致函给您，高宜公司决定于本函签署之日与您解除该认购书，并没收您已支付的定金50000元，双方之间就该物业的权利义务关系终结，高宜公司将对该物业作另行销售的处理。
原告收到被告的律师函后，于2013年11月1日委托广东粤邦律师事务所发函给被告，内容如下：吕庆山先生向本律师反映，其在2013年8月7日与贵公司签订了一份《锦尚·蓬莱苑房产认购书》，约定吕庆山先生认购贵公司开发的广州市花都区凤凰北路8号锦尚·蓬莱苑1号楼B塔16层02房，购房价158万元，签订合同时支付购房定金5万元，首期房款83万元（不包括已付定金5万元），向银行按揭贷款70万元。签订认购合同时，吕庆山先生已明确表示自己非广州市居民且无法提供在广州市一年以上纳税证明或社会保险交纳证明，不符合在广州市申请购房贷款的条件，但贵公司的售楼人员承诺可以代吕庆山先生补办一年以上纳税证明或社会保险交纳证明，创造符合在广州市申请购房贷款的条件，遗憾的是之后贵公司的工作人员又多次反映无法补办一年以上纳税证明或社会保险交纳证明，无法代吕庆山先生办理银行按揭贷款手续。2013年10月29日，贵公司委托广东金桥百信律师事务所向吕庆山先生发函，要求解除认购书和没收5万元定金。本律师认为，如果吕庆山反映的情况属实，贵公司可以要求解除合同，但无权没收吕庆山先生已交付的5万元定金。因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》第11条的规定，请贵公司根据诚实信用的原则，在收到此函的7天内将5万元定金返还给吕庆山先生（账号：6225682728000014413，开户银行：广发银行广州市花都支行，户名：吕庆山）。
诉讼中，原、被告对双方未能签订《商品房买卖合同》的原因各执一词。原告陈述：其与被告签订认购书之时已经表示自己不是广州市居民且无法提供广州市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，不符合在广州市申请购房贷款的条件，被告的售楼人员承诺可以代其补办一年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明，创造符合在广州市申请购房贷款的条件。但是被告在收取定金之后却未能为原告补办一年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明，导致其无法购买房屋，双方无法签订《商品房买卖合同》。被告陈述：原告来看房之时，被告的销售人员周某便告知了原告广州市商品房买卖的限购政策，原告表示其在广州做生意已有几年，并且有社保及银行流水证明等购房所需的资料。但当被告催告原告交付首期购房款并签署《商品房买卖合同》时，原告却以其与他人有经济纠纷暂无资金交付首期楼款为由，一直未依约交付首期楼款，也一直未能签署《商品房买卖合同》。庭审中，被告申请由证人周某出庭作证，证人周某的陈述与被告的陈述基本一致。
本院认为：原、被告签订的《锦尚·蓬莱苑房产认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。按照该认购书的约定，原告应于2013年8月14日前付清首期楼款830000元，并与被告签订《商品房买卖合同》。原告诉称其未能与被告签订《商品房买卖合同》的原因是被告不能按承诺为其补办广州市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明以符合购房资格，但原告未能提供相关证据予以证实，应承担举证不能的责任。且认购书亦明确约定原告知悉并承诺遵守国家与地方有关限购的规定，若原告暂不符合在广州市购房的条件，原告因此提出解除认购书或拒绝签署《商品房买卖合同》的，被告有权没收购房定金。所以，原告以此为由没有向被告支付首期购房款和签订《商品房买卖合同》，违反了认购书的约定，构成违约。
原告至今未支付首期楼款，原、被告双方至今也未签订《商品房买卖合同》，致使双方签订的认购书已不能实现合同目的，现原告诉请解除与被告签订的认购书，符合法律的规定，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。双方在认购书中约定的50000元具有定金性质，适用上述法律规定的定金罚则。故原告请求被告退还该50000元定金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告吕庆山与被告广州高宜投资置业有限公司于2013年8月7日签订的《锦尚·蓬莱苑房产认购书》；
二、驳回原告吕庆山的其他诉讼请求。
案件受理费525元，由原告吕庆山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。
（本页无正文）
审判员 罗 晔
二〇一四年二月二十一日
书记员 林婉玲
袁美华