＼n湖南省浏阳市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）浏民初字第02859号＼n原告陈剑金，男，1969年4月29日出生，汉族。＼n原告张建节，男，1969年5月3日出生，汉族。＼n委托代理人蒋仲义、彭红玉，湖南金凯华律师事务所律师。＼n被告蒋云贵（曾用名蒋仁贵），男，1963年8月18日出生，汉族。＼n委托代理人武力、冯玉，湖南众议律师事务所律师。＼n原告陈剑金、张建节与被告蒋云贵房屋租赁合同纠纷一案，于2013年8月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员左凌担任审判长，审判员何桂海、人民陪审员卢光正参加的合议庭公开开庭进行了审理。书记员吴昺阳担任记录。原告陈剑金、张建节及其委托代理人蒋仲义，被告蒋云贵及其委托代理人武力、冯玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告陈剑金、张建节诉称，2010年9月27日，二原告与被告签订租赁合同。合同约定：甲方（蒋云贵）将位于浏阳市普迹镇上市街2、4号房屋的一至三层出租给乙方（陈剑金、张建节）经营超市，租赁期为十年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止，房屋在2010年12月1日前交付使用，租金前三年每年178000元，以后每三年递增10%，甲方提供的房屋第一、二层面积不少于1100平米，三层面积不少于500平米，一至三层须配备楼梯间，水、电费由乙方承担，一至三楼玻璃橱窗由乙方安装，双方任何一方违反本合同的任一条款，违约方按年租金的二倍支付对方违约金。合同签订后，二原告按约支付了第一年租金178000元。但被告没有如期交房，且被告擅自将房屋三楼用来经营歌厅（没有配备二至三楼的楼梯），直到2011年1月22日才将房屋的一二层交付原告使用，后又将四楼的一部分出租给原告，另收取了原告5000元的租金。二原告因被告交付房屋不符合合同约定，曾向被告提出适当的核减租金的要求，但被告一直不予答复。原告接管房屋后，随即对房屋进行了大面积的装修，不仅按合同约定安装了玻璃橱窗，还铺贴了房屋前后的地板砖，安装了不锈钢护手栏杆、不锈钢门、木门等。光装修费用就达450000元。2011年2月，超市正式营业后，因当地流动人口有限，消费水平较低，导致超市亏本。2012年7月，原告因无法继续经营遂向被告提出解除租赁合同，被告表示同意。原告于2012年8月搬出了承租的房屋。双方于2013年7月22日，签订了合同解除协议。协议约定原告向被告赔偿违约金及水电费120000元，被告不得再因原告提前终止合同向原告提出其他要求。协议签订当日，原告即支付了被告现金120000元。后原告欲将所安装的玻璃橱窗、不锈钢楼梯扶手栏杆、不锈钢门、木门进行拆除，并要求被告根据实际交付面积及实际使用时间办理租金结算，遭到被告拒绝。特诉至法院，请求法院判决被告返还多收的租金160000元；违约金60000元；出租屋内的玻璃橱窗、不锈钢楼梯扶手栏杆60米、不锈钢门1扇、木门8扇归原告所有。＼n被告蒋云贵辩称，因原告违约导致双方解除合同，现双方就解除合同已达成协议。原告所述被告逾期交房及解除合同的时间不属实。被告交付房屋是2010年10月份。双方于2013年7月22日才达成解除合同的协议。被告不存在逾期交房及多收租金的事实。原告自愿与案外人田芝兰达成兑换所租赁房屋进行使用的意向。原告在租赁屋内进行装修、装饰已形成添附，原告物权收回或拆除，被告无须进行补偿。故请求法院驳回原告的所有诉讼请求。＼n经审理查明，2010年，被告与其兄弟在浏阳市普迹镇上市街2号、4号新建房屋1栋，并于2011年11月24日补办了建设用地规划许可证及私人住宅建设用地规划审批单。2010年9月27日，被告作为业主代表与二原告签订租赁合同。合同约定：甲方（蒋云贵）将位于浏阳市普迹镇上市街2号、4号一至三层的房屋出租给乙方（陈剑金、张建节）经营超市。租赁期限为十年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止，房屋必须在2010年12月1日前交付乙方使用。租金前三年每年178000元，从2014年开始每三年递增10%。甲方提供的房屋第一、二层使用面积不少于1100平方米，第三层使用面积不少于500平方米，第一至三层须配备楼梯间，水、电费由乙方承担，一至三楼玻璃橱窗由乙方安装。双方任何一方违反本合同的任一条款，违约方按年租金的二倍支付对方违约金。合同签订后，二原告按约支付了第一年租金178000元。被告将房屋的一二层及第四层交付原告使用。原告接管房屋后，经被告同意随即对房屋进行了大面积的装修，不仅按合同约定安装了一、二、四层的玻璃橱窗，还铺贴了房屋前后的地板砖，安装了不锈钢楼梯扶手栏杆60米、不锈钢门1扇、木门8扇。2011年2月，好邻居超市正式营业。第一年租期即将到期时，二原告又向被告缴纳了第二年的租金178000元。后因当地流动人口有限，消费水平较低，导致超市亏本，二原告于2012年7月向被告提出解除租赁合同，被告未同意，原告于2012年8月10日自动撤出了被告的房屋。后鉴于原告提前解除合同，构成违约，经双方协商达成一致意见，并于2013年7月22日签订了合同解除协议。协议约定：1、乙方（张建节、陈剑金）赔偿甲方（蒋云贵）违约金及水电费等其它损失共计壹拾贰万元整。2、甲方不得因乙方提前终止合同向乙方提出其它要求。由原、被告双方在合同解除协议上签字。协议签订当日，原告支付了被告现金120000元。后原告欲将所安装的玻璃橱窗、不锈钢楼梯扶手栏杆、不锈钢门、木门进行拆除，并要求被告根据实际交付面积及实际使用时间办理租金结算，遭到被告拒绝。原告遂诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述，租赁合同，合同解除协议，建设用地规划许可证，民事起诉状，照片及证人证词等证据证实，并经庭审质证核实，足以认定。＼n本院认为，原告陈剑金、张建节与被告蒋云贵签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律禁止性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自义务。双方于2013年7月22日签订的《合同解除协议》明确了因二原告经营不善自行提出解除合同构成违约的事实，经原、被告协商双方对二原告的违约问题达成协议。该约定明确、具体，不违反法律规定，故双方于2010年9月27日签订的《租赁合同》已于2013年7月22日正式协议解除。如继续履行合同，原告交纳租金，被告是没有损失的。二原告向被告已支付120000元违约金的行为，表明原告对解除合同及对违约责任的承担，本案中原告再要求被告退还已交租金构成对所签协议的违反，故原告要求被告返还多收租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。诉讼中，二原告称被告未将房屋的第三层交付原告使用属违约行为应承担违约责任。《租赁合同》签订后，被告将房屋的一二层交付原告使用，作为弥补将与房屋第三层相同面积的第四层交付原告使用，交付后，原告未提出异议，并对第四层进行了一定的装饰和使用，且在第一年租期即将到期时仍交纳了第二年的租金，系二原告对被告房屋交付行为符合《租赁合同》约定的默许。另《合同解除协议》中亦未明确指出被告在履行合同的过程中有违约行为，故对原告要求被告承担违约金60000元的诉讼请求，本院不予支持。诉讼中，被告同意二原告拆除所承租房屋内的玻璃橱窗、不锈钢楼梯扶手栏杆60米、不锈钢门1扇、木门8扇，故对二原告要求拆除玻璃橱窗、不锈钢楼梯扶手栏杆60米、不锈钢门1扇、木门8扇的诉讼请求，本院予以支持。但因拆除造成房屋毁损的，二原告应当恢复原状。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：＼n一、陈剑金、张建节所承租位于浏阳市普迹镇上市街2号、4号房屋第一、二、四层内的玻璃橱窗、不锈钢楼梯扶手栏杆60米、不锈钢门1扇、木门8扇由陈剑金、张建节自行拆除所有；＼n二、驳回陈剑金、张建节的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费6520元，由蒋云贵负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。＼n审判长左凌＼n审判员何桂海＼n人民陪审员卢光正＼n二〇一四年一月二十八日＼n书记员吴昺阳＼n附相关法律条文：＼n1、《中华人民共和国合同法》第六十条第当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。＼n第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。＼n2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。＼n3、《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。