福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初7782号
原告：张志强，男，1971年10月3日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：郭晓锋、陈珑，福建闽鹭律师事务所律师。
被告：厦门龙潭房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区苏厝街10号202室。
法定代表人：陈国雄，董事长。
委托诉讼代理人：罗宏强、吕良怡，福建天衡联合律师事务所律师。
原告张志强与被告厦门龙潭房地产开发有限公司（以下简称龙潭公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张志强及其委托诉讼代理人郭晓锋、陈珑，被告龙潭公司的委托诉讼代理人罗宏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张志强向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2012年10月20日签订的编号NO.433《定购协议书》；2、被告立即向原告返还购房款442000元。事实和理由：2012年10月20日，原、被告双方签订一份编号NO.433《定购协议书》，约定：原告向被告定购本案讼争的厦门市思明区××厦门名汇广场地下一层B001-28号单元房屋（门牌号：××之28）；购房总价为1062000元，原告应于签订《定购协议书》当日向被告支付定金100000元；被告应于《定购协议书》签订后及时办理房产解除抵押手续，并通知原告签订正式的《商品房买卖合同》；原告应于被告通知签订《商品房买卖合同》之日起七日内携相关材料至被告指定地点签约，否则被告有权解除《定购协议书》并没收原告定金。《定购协议书》签订后，原告依约全面履行合同义务，已及时足额向被告支付定金100000元及购房款442000元，共计542000元。但是，被告没有在合理期限内履行房产解除抵押手续并通知原告前往签订正式的《商品房买卖合同》。直至2014年12月16日和2015年1月23日，被告才分别向原告发出《催交网签资料通知函》和《律师函》，通知原告前往签署《商品房买卖合同》。依据《定购协议书》、《催交网签资料通知函》和《律师函》的内容，被告应于前述《律师函》送达至原告7日后及时行使合同解除权、没收定金100000元并退还原告支付的442000元购房款。但被告迟迟未作出解除《定购协议书》的通知并长期占用原告支付的购房款不予返还。2016年4月25日，原告向被告发函解除编号NO.433《定购协议书》并要求被告返还已支付的购房款。但截至原告起诉之日，被告仍未履行还款义务。
被告龙潭公司辩称，1、《定购协议书》并未解除，双方应当严格依约继续履行。本案定金为立约定金，原告缴付定金之目的在于保证订立《商品房买卖合同》，《定购协议书》根本没有约定一方可以适用定金罚则为代价解除合同，原告自认为放弃定金即能解除合同，缺乏事实与法律依据。被告作为守约方，并未行使合同解除权，且明确要求原告配合继续履行《定购协议书》。被告积极履行《定购协议书》之义务，多番通知原告前来签订正式《商品房买卖合同》，然原告置之不理，拒绝履行《定购协议书》义务，并径行于2016年4月25日发函要求解除《定购协议书》。原告作为违约方，不享有法定或约定的解除权，原告解除《定购协议书》之行为依法未产生解除合同的法律效果。2、原告不存在签订《定购协议书》合同目的落空之情形。《定购协议书》明确约定被告与原告须另行签订《商品房买卖合同》，其法律性质为预约合同，其缔约目的为另行签订《商品房买卖合同》，而非直接建立讼争房屋的交易行为。讼争房屋已于2014年12月具备签订《商品房买卖合同》及办理权属登记证书的条件，《定购协议书》已具备继续履行之条件。3、原告实际缴付的定金数额为536000元。《定购协议书》签订后，原告向被告支付了共计536000元的定金，被告向原告出具了相应定金收款收据，故本案实际定金数额应当按536000元认定。原告作为根本违约的一方，无权要求返还定金。退一步讲，根据相关司法解释，原告向被告交付了定金536000元，系以实际行为变更了《定购协议书》关于定金的约定，即便法院经审理后，认为定金数额过高，实际定金也应当按照购房总价款的20%即212400元进行认定。原告不履行合同义务，无权取回定金。
本院经审理认定事实如下：本案讼争的厦门市思明区××之28单元（名汇广场）房屋登记在被告龙潭公司名下，为待售商品房。2012年10月20日，原告张志强与被告龙潭公司签订一份《定购协议书》，约定：原告向被告定购本案讼争房屋（即厦门市思明区××名汇广场地下一层B001-28号单元），建筑面积为25.86平方米，土地用途为商业；购房款总价计1062000元；原告应在签定定购协议书当日向被告支付定金100000元；原告应于本协议签定之日起七日内付清房产总价款50%的首期购房款计536000元，购房余款计526000元通过申请银行按揭贷款的方式支付；原告应于被告通知签定《商品房买卖合同》之日起七日内携本定购协议书、有效身份证件、定金票据至被告指定的签约地点签定《商品房买卖合同》，否则被告有权单方面解除本协议并将该房产另售他人，原告所交购房定金不予返还。上述协议签订后，原告共向被告支付542000元。被告于2014年9月17日开具一张销售不动产统一发票，确认收到原告支付的购房款542000元。后，被告分别于2014年12月16日、2015年1月23日发函通知原告签订《商品房买卖合同》，原告于2016年4月25日发函通知被告解除双方之间的《定购协议书》，同意被告没收100000元定金，要求被告返还购房款442000元。
以上事实，当事人双方没有争议，且有厦门市土地房屋权证、《定购协议书》、银行交易明细、销售不动产统一发票、《催交网签资料通知函》、《律师函》、公证书（《律师函》）以及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。
当事人双方有争议的事实及证据如下：
被告提交收据一张，拟证明原告为购买讼争房屋向被告支付购房定金536000元。原告质证如下：对收据的真实性、合法性、关联性均无异议，但该收据是被告单方出具，没有原告签字确认；按照《定购协议书》约定，购房定金为100000元，并非536000元，且该收据上书写的文字无法看出“定金”二字。
本院分析认为，双方签订的《定购协议书》明确约定了定金及应付购房款数额，虽然被告主张其开具的收据载明定金为536000元，但该收据系被告单方出具，其数额与双方约定的定金数额不符，亦超出法律规定的主合同标的的20%，与常理和房地产交易惯例不符，故本院补充认定以下事实：原告向被告支付的购房定金为100000元。
本院认为，原、被告签订的《定购协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效协议。该协议就讼争房屋的总房价、付款时间、签订买卖合同时间进行了约定，但对《商品房买卖合同》的其他主要内容均未作约定，应属预约合同。原告根据《定购协议书》所支付的定金属于立约定金，即为了保证将来签订《商品房买卖合同》而支付。根据《定购协议书》约定，原告应于被告通知签订《商品房买卖合同》之日起七日内到指定地点签订，而原告在收到通知后未与被告签订《商品房买卖合同》，反而向被告发函要求解除《定购协议书》，以实际行为表示拒绝履行《定购协议书》。鉴于原告已明确拒绝签订《商品房买卖合同》，并自愿适用定金罚则承担违约责任，由被告没收其已支付的100000元定金，故对原告解除《定购协议书》之诉求，本院予以支持。协议解除后，被告应返还原告剩余购房款442000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：
一、解除原告张志强与被告厦门龙潭房地产开发有限公司于2012年10月20日签订的编号为NO.433的《定购协议书》；
二、被告厦门龙潭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张志强购房款442000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7179元，由被告厦门龙潭房地产开发有限公司负担。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 朱 晨
二〇一六年八月十六日
代书记员 黄宇星
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。