福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽03民终1203号
上诉人（原审被告）：莆田市城厢区建设发展公司，住所地莆田市城厢区学园路建委楼，组织机构代码证代码15542538-8。
法定代表人：陈建明，经理。
委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：陈志霖，男，1972年12月1日出生，汉族，居民，住莆田市荔城区。
上诉人莆田市城厢区建设发展公司（以下简称“建发公司”）因与被上诉人陈志霖商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2015）城民初字第2517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人建发公司上诉请求:撤销一审判决，改判驳回被上诉人陈志霖的诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人陈志霖承担。事实和理由：1、根据《商品房购销合同》的约定，陈志霖是申请办理产权登记的义务主体，建发公司只负有协助义务，一审认定双方重新约定由建发公司代陈志霖办理房屋产权权属登记，没有事实和法律依据。建发公司收取陈志霖交付的合同原件及销售发票原件等材料，是履行协助义务，并不能视为双方重新约定由建发公司代陈志霖办理房屋产权权属登记。2、即使法院认定由建发公司代陈志霖办理产权登记，也应由陈志霖出具书面委托书后才能办理。但一审判决既认定由建发公司代陈志霖办理产权登记，又判决建发公司协助陈志霖办理产权登记，显然前后矛盾，且客观上判决也无法执行。3、陈志霖有义务向产权登记机关提出登记申请，只有在陈志霖提出产权登记申请之后，才存在建发公司协助的问题。但陈志霖并没有向产权登记机关申请办理产权登记，故不存在由建发公司协助的问题，建发公司不存在违约行为。一审判决由建发公司协助陈志霖办理土地使用权证及支付违约金，没有合同及法律依据。4、本案因陈志霖自身原因造成产权证未及时办理，责任不在建发公司。而且，双方在合同中没有约定逾期办证需要支付违约金的条款，即使建发公司存在过失，陈志霖也只能提出退房申请，故一审判决由建发公司支付违约金，与合同约定不符，且明显超过陈志霖的实际损失。
被上诉人陈志霖辩称：1、据陈志霖了解，因建发公司拖欠税款，常年拒不缴纳销售不动产税、土地转让金，且随意加层未按房屋设计规划许可建设，才导致本案的产权证无法办理。2、建发公司收取陈志霖交付的合同原件、销售发票原件等材料，此举应视为双方重新约定由建发公司负责办理房屋产权权属登记。3、即使建发公司只是协助义务人，建发公司也未尽到协助义务。建发公司收到合同原件及销售发票原件等材料后，一直未将材料报送产权登记部门，陈志霖也从未收到建发公司的任何形式的告知。4、一审判决由建发公司支付给陈志霖相应的违约金，于法有据，应予维持。5、一审判决书将建发公司写成莆田市城厢区建设发展有限公司，存在笔误，应予更正。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈志霖向一审法院起诉请求：1、依法判令建发公司协助陈志霖办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》并交付给陈志霖；2、依法判令建发公司支付给陈志霖以已付款人民币15万元为基数自2001年6月21日起至陈志霖取得《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》之日止按日0.022%计算的违约金；3、依法判令本案的诉讼费用由建发公司负担。
一审法院认定事实：2001年3月20日，陈志霖（乙方）与建发公司（甲方）签订《商品房购销合同》一份，约定建发公司将位于莆田市城厢区梅园路东段第7#西幢壹层向西第一坎店面以15万元的价格出售给陈志霖。合同第八条约定：乙方应按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的莆田市建设银行（账户名称：城厢区建设发展公司，账号：35×××05）:1、2001年3月20日前支付全部购房款，计人民币15万元整……。合同第十一条约定：甲方须于年月日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用……。合同第十九条约定：乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产权登记机关办理权属登记手续，甲方予以协助。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起天内取得房屋权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的%赔偿乙方损失等。2000年11月30日和2001年3月20日，陈志霖分别支付给建发公司购房款6万元和9万元。2001年3月21日，建发公司将上述房屋交付给陈志霖使用。2007年1月5日，建发公司开具金额为15万元的《销售不动产统一发票（代开）》给陈志霖。同年11月9日，建发公司出具《屋产权申报登记收件收据》给陈志霖，该收据载明建发公司收取商品房购销合同原件与销售发票原件各一份。2015年6月23日，陈志霖以建发公司未能协助将房屋权属证书办理给陈志霖，已构成违约为由，诉至一审法院。一审法院另查明：2015年10月，陈志霖交纳了房屋权属转移的契税4500元；同年12月，陈志霖领取了前述房屋的所有权证书。一审法院认为，陈志霖与建发公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。虽然陈志霖与建发公司双方在合同中约定陈志霖在实际接收商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，建发公司给予协助，但从通常的交易习惯来看，房屋权属证书一般系由开发商代为办理，且本案建发公司也于2007年11月9日收取了陈志霖交付的房屋产权申报登记所需的商品房购销合同原件、销售发票原件等材料，此可视为双方重新约定由建发公司代陈志霖办理房屋产权权属登记。因陈志霖与建发公司未就陈志霖取得房屋权属证书的期限及逾期取得的违约责任作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项、第二款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应承担违约责任：……（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确认的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定确定，即建发公司应在其收取陈志霖的商品房购销合同原件和销售发票原件之日即2007年11月9日起90日内为陈志霖办理房屋权属证书。建发公司虽已将房屋交付给陈志霖使用并于2015年12月将讼争房屋的房屋所有权证书办理给陈志霖，但因其未在2007年11月9日起90日内将房屋所有权证书办理给陈志霖，且至今未将土地使用权证书办理给陈志霖，其行为已构成违约。现陈志霖请求建发公司协助陈志霖办理讼争房屋的土地使用权证并交付给陈志霖有理，予以支持；因陈志霖已于2015年12月领取了讼争房屋的房屋所有权证书，故陈志霖还请求建发公司协助其办理该房屋的房屋所有权证书并交付给陈志霖缺乏依据，不予支持。陈志霖请求建发公司支付2001年6月21日起至其取得房屋产权证之日止以购房款15万元为基数按日0.022%计算的违约金，因陈志霖于2015年6月23日才向法院提起诉讼，且无法提供证据证明存在法律规定的诉讼时效中止、中断或延长的情形，故现其要求建发公司支付该日之二年前的违约金，已超过法律规定的诉讼时效，不予支持。因房屋产权证书包括房屋所有权证书和土地使用权证书，而本案讼争房屋的土地使用权证书尚未办理，故建发公司依法应支付陈志霖自2013年6月24日起至讼争房屋的土地使用权证办理至陈志霖名下之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。陈志霖要求建发公司支付违约金至陈志霖实际取得《国用土地使用权证》之日止缺乏依据，不予支持。建发公司主张陈志霖作为权利人是申请办理产权登记的主体，建发公司只是负责协助义务，能否“办结并交付”产权证不取决于建发公司，故陈志霖要求“办结并交付产权证”及支付违约金，缺乏依据，不予采纳。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项、第二款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、莆田市城厢区建设发展公司应于本判决生效之日起三十日内协助陈志霖办理坐落在莆田市城厢区梅园路东段第7#西幢壹层向西第一坎店面号房的土地使用权证并将该证交付给陈志霖；二、莆田市城厢区建设发展公司应于判决生效之日起三十日内支付给陈志霖以购房款15万元为基数自2013年6月24日起至其协助陈志霖办理上述讼争房屋的土地使用权证至陈志霖名下之日止参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金；三、驳回陈志霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3771元，由陈志霖负担1688元，由莆田市城厢区建设发展公司负担2083元。
本院二审期间，上诉人建发公司与被上诉人陈志霖均没有提交新证据。
经审理查明，对一审法院查明的事实，上诉人建发公司与被上诉人陈志霖均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案《商品房购销合同》系由上诉人建发公司与被上诉人陈志霖双方自愿签订，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方虽然在《商品房购销合同》第十九条中约定由上诉人建发公司协助被上诉人陈志霖办理房屋产权权属登记，但根据上诉人建发公司收取被上诉人陈志霖交付的《商品房购销合同》原件及销售发票原件且至今仍未退还给被上诉人陈志霖的事实，以及考虑本地房屋产权权属证书一般由开发商代为办理且上诉人建发公司已为被上诉人陈志霖代为办理房屋所有权证书的实际情况，一审认定双方已经重新约定由上诉人建发公司代被上诉人陈志霖办理房屋产权权属登记，上诉人建发公司负有履行办理涉案房屋的土地使用权证的义务，并无不当。上诉人建发公司主张其不是办证主体的上诉理由不能成立，本院不予采信。上诉人建发公司至今仍未为被上诉人陈志霖办理涉案房屋的土地使用权证，一审法院依据被上诉人陈志霖在一审中的诉讼请求判决由上诉人建发公司协助办理涉案房屋的土地使用权证，被上诉人陈志霖对此也无异议，应予维持。因双方已经重新约定由上诉人建发公司代被上诉人陈志霖办理房屋产权权属登记，但上诉人建发公司至今仍未为被上诉人陈志霖办理涉案房屋的土地使用权证，存在违约行为，故被上诉人陈志霖请求由上诉人建发公司承担违约责任，于法有据。一审判决在扣除超过诉讼时效部分的违约金后，对没有超过诉讼时效的部分予以支持，是正确的。鉴于双方没有在《商品房购销合同》中约定上诉人建发公司逾期办证的违约责任，综合考虑本案案情及上诉人建发公司逾期办证给被上诉人陈志霖造成损失的具体情况，本院酌情确定违约金按被上诉人陈志霖已付购房款的日万分之一计算。
综上所述，一审法院认定事实清楚，但部分处理不妥，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持福建省莆田市城厢区人民法院（2015）城民初字第2517号民事判决第一项；
二、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2015）城民初字第2517号民事判决第二项、第三项；
三、上诉人莆田市城厢区建设发展公司应于本判决生效之日起十日内支付给被上诉人陈志霖按购房款15万元的日万分之一计算的自2013年6月24日起至其协助被上诉人陈志霖办理讼争房屋的土地使用权证至被上诉人陈志霖名下之日止的违约金；
四、驳回被上诉人陈志霖的一审其他诉讼请求；
五、驳回上诉人莆田市城厢区建设发展公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费2083元，由上诉人莆田市城厢区建设发展公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一七年一月二十日
书 记 员 倪益群
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。