湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘0104民初2269号
原告（反诉被告）童满清，女，1966年1月15日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。
委托代理人全宏英，广东君言（长沙）律师事务所律师。
被告（反诉原告）胡攀花，女，1977年8月5日出生，汉族，住湖南省平江县。
委托代理人林艳芳，湖南天地人律师事务所律师。
委托代理人何波，男，1972年6月24日出生，汉族，住长沙市雨花区，系被告丈夫。
第三人宁波奥克斯物业服务有限公司长沙分公司，住所地长沙市岳麓区银盆岭街道岳麓大道57号奥克斯广场7栋2楼。
法定代表人蔡静国。
委托代理人肖彬，湖南智嵘律师事务所律师。
委托代理人孟德文，湖南智嵘律师事务所律师。
原告（反诉被告）童满清诉被告（反诉原告）胡攀花，第三人宁波奥克斯物业服务有限公司长沙分公司（以下简称“奥克斯物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理后，在审理过程中，被告（反诉原告）胡攀花向本院提起反诉。本院依法受理反诉，并决定将本诉与反诉合并审理。依法由审判员石志刚适用简易程序公开开庭进行审理，书记员谢芷璇担任法庭记录。原告（反诉被告）童满清的委托代理人全宏英，被告（反诉原告）胡攀花的委托代理人林艳芳、何波，第三人奥克斯分公司的委托代理人肖彬、孟德文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）童满清诉称：2016年2月14日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于长沙市××××大道××广场××牛街××号门面，建筑面积57.75平方米（房产证号：房权证岳麓字××号），租赁期共四年，自2016年2月15日起至2020年2月14日止。其中2016年2月15日至2018年2月14日期间的月租金为5200元。合同签订时，原告收取被告现金5200元（押金）和两个月租金，免租金三个月（免租方式为每次按季度租金实时交两个月免交一个月，分三次免交）。按合同约定，租赁期间，租金每三个月付一次，即按季支付租金。之后两次租金都是通过转账方式支付的，2016年5月24日被告通过支付宝转账原告9787元（扣除三个月物业费），2016年9月9日也通过支付宝转账给原告租金10400元，自2016年11月15日至今，被告未向原告支付分文租金，同时合同中约定，被告应当提前15天支付下一次租金，已经拖欠两个季度租金，同时合同中约定违约方应当支付违约金，承租人拖欠租金的，每逾期一日，按拖欠金额的1%向出租方支付违约金。至起诉之日止，被告应当向原告支付的违约金为18720元，原告多次与被告沟通，催促被告交纳其拖欠的租金和违约金，可被告一直以生意亏损等多种原因为由拖欠至今，而且态度恶劣，原告无奈之下，诉诸法院维权。请求判令：1、判令继续履行原被告双方签订的《房屋租赁合同》，并判令被告向原告支付拖欠的6个月租金共计31200元（暂计算至2017年05月15日，之后的租金按合同约定计算）。2、判令被告向原告按合同约定支付违约金18720元（以实际拖欠租金数额31200元为基数，每天按1%计算，违约金暂计算至2017年03月15日，之后的违约金按合同约定计算）3、当庭增加诉求：判令被告向原告支付其拖欠物业费4859.4元（拖欠时间为：2016年6月30日至2017年6月30日）。4、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）胡攀花辩称并反诉称：一、原告交付的房屋不符合使用条件，无法实现合同目的，应当予以解除。合同签订后，被告投入16万元对商铺进行装修完工，计划于2016年4月28日开业经营图雅眼睛。在2016年3月10日装修的时候，装修师傅即告知地上有水渗进来导致积水。4月20日开始商铺顶部、阁楼墙壁有多处漏水情况，店内的眼镜有被漏水损坏，无法销售。被告将漏水情况告知原告，并同时将情况告知楼上商铺业主。第三人物业公司也答应再漏水由他们负责，但是都没有实质解决问题，商铺一直在漏水，且越来越严重。6月29日，被告发现污水上有化学成分腐蚀了镜片膜层，严重影响了眼镜的质量，导致无法销售。为此被告于2016年7月1日写了一份受损清单给原告，要求尽快解决并且赔偿被告的经济损失。7月中旬物业公司请了维修公司进行维修，但是还有一个地方漏水，玻璃门以及柜门上有水痕，严重影响店铺的形象，阁楼也因为漏水无法住人。根据合同法第94条规定，被告可以按法定解除双方之间的租赁合同。二、被告无须承担租金及违约金。被告于2016年9月3日第一次通过顺丰快递发放通知函给原告及第三人，该函要求原告在9月10日前给予书面答复，同时要求修复漏水情况，逾期未赔偿以及未修复好漏水拒付物业费、租金并保留通过法律途径解决的权利。2016年11月10日至15日，第三人没有经过被告同意在经营时间维修施工，导致被告6日无法营业。11月29日被告第二次通过邮政快递通知函，2017年2月25日，第三次发通知函给原告及第三人，均明确要求解除合同，并且要求原告赔偿通知函中提出的相关经济损失共计82.1031万元。从2016年12月16日开始，阁楼排烟管一直漏油，被告电话提出无数次，至今未解决。三、因原告的违约行为，导致被告损失巨大，应予以赔偿。被告投资80万元用于店铺装修及经营，但因店铺漏水导致血本无归，无法经营。被告认为，原告不顾商铺严重漏水问题久拖不决的事实，交付房屋未达到使用条件，应当解除合同，并向原告承担违约责任，赔偿被告的损失。综上，请求依法判令：1、解除双方租赁合同；2、原告向被告赔偿装修剩余价值12.8万元；3、原告因出租商铺漏水导致的被告停业6天的经营损失12000元（从2016年11月10日至15日，按每日2000元计算）；4、原告向被告赔偿漏水导致的货物损失1.098万元；5、原告向被告返还押金5200元；6、反诉费用由原告承担。
原告（反诉被告）童满清就被告反诉辩称：1、原告不存在违约情形，店面和漏水没有关系，是被告自身生意不好。2、诉求二，合同中没有约定，原告不应承担该项损失；3、诉求三、四，被告没有证据，天花漏水不影响被告经营，原告也联系过物业，漏水的情况确实存在，该过错在于开发商，造成房屋的漏水是开发商未交付合格的房屋。被告提交的进货单不足以证明其损失。原告没有主观上的过错。4、关于退还押金。在诉前找过被告协商，被告不愿意面对该问题。
第三人奥克斯物业公司就本反诉一并述称：本案系原、被告因房屋租赁引发的纠纷，根据合同相对性，第三人非房屋租赁管理关系主体，作为物业服务提供的第三人已向业主及时提供物业服务，第三人不承担任何责任，请法庭依据房屋租赁合同及相关法律规定依法裁决。
经审理查明：2016年1月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于长沙市岳麓区奥克斯广场金牛街1113号商铺，租赁期限为四年，从2016年2月15日起至2020年2月14日止。原告应于2016年1月28日前将房屋交付给被告使用。商铺租金按5200元每月，免租三个月，第三年开始逐年递增10%。免租期内，不计承租方租金，但物业费以及其他水电费用由被告承担。被告应于签订合同日期起当天支付一个月押金和三个月租金给原告。合同第四条第四款约定：若因出租方原因，导致承租方无法按合同约定用途正常使用该房产的。在此期间，承租方有权单方解除合同并要求出租方承担承租方的所有赔偿损失。第五条第三款约定：承租方应及时足额缴纳租金、物业管理费、水电费等杂费，如承租方发生拖欠，物业部管理者停止水电供应与出租方无关，承租方经出租方催告并给予七天宽限期，仍然逾期支付的，每逾期一日按拖欠金额的1%向出租方支付违约金。如逾期拖欠租金超过十天，或者拖欠物业管理费、水电等杂费累计超过人民币2000元整，出租方有权单方解除合同，没收全部押金并有权向承租方追究责任。合同第六条第一款约定：租赁期间，被告提出终止合同，需提前一个月书面征求另一方意见，在征得另一方书面同意后方可解除合同，单方违约行为除外；违约一方应按照等额押金向守约一方支付违约金。给守约一方损失的，支付违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
合同签订后，被告支付原告店铺押金2200元以及两个月房租10400元，并替原告缴纳3000元中介费。此后，被告通过转账方式按约定缴纳租金至2016年11月15日。原告交房后，被告于2016年2月27日开始进行店铺装修。2016年3月10日，被告发现房屋有水渍。4月20日，店铺试营业时，就发现商铺存在几处漏水情况。被告向原告以及第三人通报该情况后，第三人进行了维修，漏水情况有好转，但维修并未彻底，仍然陆续存在渗漏情况。2016年9月2日，被告向原告及第三人邮寄《关于强烈要求尽快彻底修复商铺漏水以及损失赔偿的通知函》，告知漏水情况以及受损情况。2016年11月24日，被告再次向原告及第三人邮寄《关于强烈要求尽快彻底修复商铺漏水以及损失赔偿的再次补充通知函》，在未收到原告答复的情况下，被告于2017年2月20日向原告及第三人邮寄《关于强烈要求尽快彻底修复商铺漏水以及损失赔偿的第三次补充通知函》。至起诉之日，被告承租的商铺顶部仍然陆续存在一定程度的渗漏情况。
另查，因涉案商铺顶部渗漏损坏被告眼镜十付，零售总价为10198元，进货总价为6760元。第三人进场对渗漏部分维修时导致原告停业共计6天。被告承租商铺尽管陆续存在一定程度渗漏情况，但一直营业至今。又查，2017年2月19日，第三人向被告发出关于催缴物业服务费的函，要求被告缴纳物业服务费，如原、被告约定由被告缴纳物业服务费的，从其约定，原告负连带支付责任。
本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同书》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，依法成立并生效，双方均应依照约定严格履行各自的义务。被告应按照合同约定履行支付租金的义务，原告应该按照合同约定交付与合同约定相符的租赁房屋并保持租赁物符合约定的用途。本案的焦点问题有如下几个：
第一，关于合同解除问题。根据合同法的规定，合同解除分为法定解除和约定解除，不管是哪一种解除方式，解除权的行使方式为：当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，本案被告如要主张解除合同，在符合解除的条件情况下，应直接通知对方解除；而不是请求本院判决解除，故被告请求本院判决解除租赁合同，本院不予支持。
第二，关于原告主张被告支付租金及违约金。原告已经依照合同交付商铺，被告应履行作为承租方的义务按时交付租金，被告欠付租金，应承担相应的违约责任。但原告交付的门面陆续存在屋顶渗漏情况，给原告的正常经营活动造成一定影响，原告自身亦存在违约事实，应承担相应的违约责任。根据本案的情况，本院酌情被告按约定房租80%的标准缴纳，原告主张的违约金本院不予支持。即被告应支付原告房租24960元（截止2017年5月15日）。
第三、关于原告主张的物业费。根据原、被告租赁合同约定，物业费由被告向第三人缴纳，第三人对此亦予以认可，只是要求原告承担连带支付责任，故物业费的缴费主体为被告，收费主体为第三人。但本案中，尽管被告拖欠物业费，但原告并未举证证明其承担了连带责任支付了被告拖欠的物业费，原告无权向被告直接主张物业费。
第四、关于被告主张原告赔偿经营损失及货物损失。本案中，被告因商铺渗漏由第三人维修，停业6天，停业确实会给被告带来营业损失，但被告未提交证据证明停业损失的具体情况，本院综合本案情况，酌情确定损失为8000元。被告货物损失属于商铺屋顶渗漏造成的直接损失，应由原告承担，结合本案情况，应按被告进货价确定损失，即货物损失为6760元。
被告主张的装修剩余价值、租房押金等，需以租赁合同解除为前提，在被告未合法通知原告解除租赁合同，且租赁合同合法解除之前，被告无权主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）胡攀花自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）童满清租金24960元（截止2017年5月15日）；
三、限原告（反诉被告）童满清自本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）胡攀花货物损失6760元，停业损失8000元，共计14760元；
四、驳回原告（反诉被告）童满清的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）胡攀花的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1048元，减半收取524元，反诉案件受理费3422元，减半收取1711元，共计2235元，由原告（反诉被告）童满清负担1000元、被告（反诉原告）胡攀花负担1235元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 石志刚
二〇一七年八月一日
书记员 谢芷璇