海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)琼97民终479号
海南省第二中级人民法院
民事判决书
（2018）琼97民终479号
上诉人（原审被告）：海南万东房地产开发有限公司。住所地：海口市国贸路**号正昊大厦**号B。
法定代表人：陈帅志，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林浩，海南宝岛律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：王光色，海南宝岛律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：海南海汽运输集团有限公司乐东分公司。住所地：乐东县抱由镇乐祥路***号。
法定代表人：林涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：云舟（系该公司职员），男，1990年3月9日出生，汉族，住乐东黎族自治县抱由镇乐祥路139号汽车站大院。
委托诉讼代理人：吉训国（系该公司职员），男，1988年9月8日出生，汉族，住乐东黎族自治县抱由镇乐祥路139号汽车站大院。
上诉人海南万东房地产开发有限公司（以下简称万东公司）因与被上诉人海南海汽运输集团有限公司乐东分公司（以下简称海汽乐东分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2017）琼9027民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
万东公司上诉请求：一、撤销海南省乐东黎族自治县人民法院（2017）琼9027民初470号民事判决，并依法改判驳回海汽乐东分公司的全部诉讼请求。二、诉讼费用由海汽乐东分公司承担。事实与理由：1.双方合同第七条已约定由海汽乐东分公司完成公共消防、水电到户，《建筑工程消防监督管理规定》第八条明确规定建筑工程消防未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。可见，将经过消防验收合同的商铺交付万东公司使用，这既是海汽乐东分公司依约应履行的合同义务，更是海汽乐东分公司作为建设单位的法定义务，虽然该商铺已于2014年2月19日移交给万东公司，在《黄流海汽商业街移交书》中也载明”黄流海汽商业街于2014年1月建成，并于2014年2月19日通过全部工程验收，符合使用要求”，但工程是否已通过验收合格，应当有质监部门、监理单位共同参加完成验收才能视为合格。所以《黄流海汽商业街移交书》不能产生该工程已通过全部验收合格的法律后果。为了解决消防、水电等问题，双方同意按照按万东公司提交的改造方案对该商铺进行改造。2015年12月29日，该改造工程才通过消防验收合格，此时才符合租赁物的交付使用法定条件。即使双方在合同中约定了租金起算日期为2014年6月1日，2014年2月22日完成了租赁物交付，但租赁物尚未通过消防验收，以上时间不能作为租金的起算时间。更何况海汽乐东分公司是同意此项改造的，而该改造工程于2014年9月30日才完成。该租赁物租金起算日期依法依约尚未产生、形成，万东公司有权拒绝支付第二期的租金，不构成违约，海汽乐东分公司不具有合同解除权，其请求判令解除合同及赔偿有关损失，没有事实根据及法律依据。2.万东公司提交的消防验收合格赁证证实，该租赁物于2015年12月29日才通过消防验收合格，而原审判决认定该租赁商铺已于2014年2月19日便通过消防验收，没有事实根据，应予以纠正。综上所述，海汽乐东分公司所诉无理，希望撤销原判，驳回其诉讼请求。另外，原审过程中，万东公司曾向一审法院提出调取证据申请，一审法院并未调取证据，属于程序违法。
海汽乐东分公司答辩称，1.海汽乐东分公司已依约完成公共消防验收、水电到户，万东公司谎称未完成消防验收、水电到户，没有事实和法律依据，应当依法维持原判。2013年12月31日双方签订了《黄流海汽商业街铺面整体租赁合同》，并于2014年2月22日正式办理租赁物交付手续，租赁物的竣工验收、水电到户及消防验收，双方都进行了确认，海汽乐东分公司已按照合同履行了租赁物的交付义务。万东公司因自身经营需要，对租赁物进行整体改造装修，从而产生二次消防验收及电力设施增容等问题，由此产生的后果应由万东公司自行承担。根据《租赁合同》约定，扣除100天的免费装修期后，2014年6月1日为租金起算日期，每年的5月1日万东公司应预交下一年度的租金，但自2015年6月1日起，经双方多次协商，并于2015年5月28日、2015年11月12日以及2016年3月6日多次书面催收，万东公司均以各种理由拒绝支付租金及其他任何费用。根据《合同法》的相关规定及《租赁合同》的约定，海汽乐东分公司有权解除该租赁合同，并于2016年3月16日向万东公司送达了《解除合同通知书》。万东公司恶意拖欠租金的行为，违背了基本商业信誉、违反了法律的诚实信用原则，其上诉所称完全没有事实和法律依据，依法应当驳回。2.一审法院认定该租赁物已于2014年2月19日通过消防验收，海汽乐东分公司已履行了向万乐公司交付租赁物的义务，完全符合事实和法律的规定。双方合同约定，海汽乐东分公司交付的租赁物为毛坯房，在《黄流海汽商业街移交书》附页中的《建设工程竣工验收消防备案检查告知书》（乐公消验告字[2014]第0016号）可见，该租赁物于2014年2月19日经过乐东黎族自治县公安消防大队的消防验收检查合格。而万东公司所提2015年12月29日通过的消防验收，系于万东公司装修改造后的消防验收，与合同约定的租赁物消防验收并没有直接关系，万东公司故意偷换概念，恶意拖延租金，严重消费诉讼资源，依法应当予以驳回。
海汽乐东分公司向一审法院起诉请求：一、判令海汽乐东分公司与万东公司之间于2013年12月31日签订的《黄流海汽商业街铺面整体租赁合同》已于2016年3月14日合法解除；二、判令万东公司按合同约定向海汽乐东分公司支付租金1300368元、电费109892.9元、逾期支付租金的利息65018.4元（利息暂计至起诉日）及逾期支付电费的利息6593.6元（利息暂计至起诉日）；三、判令万东公司按合同约定向海汽乐东分公司支付违约金390110.4元；四、判令万东公司按合同约定退还租赁物，并支付场地占有使用费（自2016年3月14日起计，按每日7960.89元计算至返还之日止）；五、本案诉讼费由万东公司承担。
一审法院认定事实：2013年12月31日，海汽乐东分公司与万东公司就海南省××县的黄流海汽商业街铺面整体（共三层）出租事宜达成协议，签订了《黄流海汽商业街铺面整体租赁合同》，合同第二条约定租期为8年，自2013年12月31日起至2021年12月30日止，免费装修期为100天，第一至四年每年租金为2905728元，第五年起租金逐年递增5%，租金从免费装修期满的第二天起算，按年缴交，并约定万东公司需于前一年租期届满30日前预交下一年租金。第五条约定万东公司应向海汽乐东分公司缴纳履约保证金1000000元作为万东公司按时支付合同约定的各项费用保证，如万东公司拖欠费用，海汽乐东分公司有权从保证金中扣除，扣除后万东公司应于5日内补足，逾期不补足的，海汽乐东分公司有权解除合同。第七条约定，海汽乐东分公司负责提供租赁商铺（毛坯房），并完成公共消防、水电到户。合同签订后，涉案房屋的消防工程于2014年2月19日通过验收，双方于2014年2月22日办理租赁物交付手续。因海汽乐东分公司交付的是毛坯房，万东公司结合自身经营需要，通过与海汽乐东分公司协商，对租赁物重新进行改造装修，改造装修的费用由万东公司自行承担。改造后的消防工程于2015年2月4日验收合格，改造后的第二层由原来的商业铺面变为超市。由于改造后用电量增大，原有电力设备只能满足二层超市的用电需求，万东公司遂提出对原有的供电设备进行增容改造，该电力改造工程于2015年12月竣工。还查明，由于签订合同后对租赁物及电力设备均进行了改造，万东公司遂提出调整合同期限及计算租金期限为2015年4月1日至2023年3月31日，但双方最终未能达成一致意见。海汽乐东分公司分别于2015年5月28日、2015年11月12日、2016年3月2日向万东公司送达催缴租金通知书，要求万东公司尽快缴纳第二年的租金2905728元。再查明，万东公司尚拖欠2013年12月至2015年2月的电费109892.9元。
一审法院认为，本案的争议焦点是：1.租金应当自何时起计；2、万东公司是否存在违约行为及合同应否解除。第一，海汽乐东分公司与万东公司之间属于房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，海汽乐东分公司与万东公司于2014年2月22日办理了租赁物移交手续，双方在《黄流海汽商业街移交书》中明确载明”黄流海汽商业街于2014年1月建成，于2014年2月19日通过全部工程验收，符合使用要求，移交日期为2014年2月22日。”万东公司辩称依照双方签订的《黄流海汽商业街铺面整体租赁合同》第七条第一款第2项约定，海汽乐东分公司除了提供租赁商铺（毛坯房），还要履行完成公共消防、水电到户义务，而该租赁物的公共消防于2015年2月4日才通过验收，电力设施改造于2015年12月才竣工，因此海汽乐东分公司于2014年2月22日交付的租赁物不符合使用条件，租金应当自2015年6月1日起计。该院认为，合同约定海汽乐东分公司交付的租赁商铺为毛坯房，已于2014年2月19日便通过消防验收，且符合使用要求，万东公司也在移交书上签名盖章确认这一事实。合同签订后的改造装修及电力设施增容系万东公司根据自身经营需要重新对租赁物的改造，由此才产生了第二次消防验收，重新改造造成的影响应当由万东公司自行承担。双方签订《黄流海汽商业街移交书》，海汽乐东分公司即履行了向万东公司交付租赁物的义务；海汽乐东分公司主张按照合同约定扣除100天的装修期，租金自2014年6月1日起计，是其在法律规定的范围内行使处分权，该院予以确认。根据《黄流海汽商业街铺面整体租赁合同》第二条第三款、第三条、第五条第一款约定，海汽乐东分公司请求万东公司尚需向其缴纳租金1300368元，有事实根据和法律依据，该院予以支持。由于万东公司未及时缴纳租金，给海汽乐东分公司造成损失，海汽乐东分公司要求万东公司支付逾期缴纳租金的利息，有事实根据和法律依据，该院予以支持，利息应当自2015年5月1日起按照中国人民银行同期一年期一般流动资金贷款基准利率计付至偿清之日止。第二，万东公司由于自身原因导致未能及时缴纳租金，在海汽乐东分公司多次书面催缴后仍不缴纳，其行为构成违约。双方在《黄流海汽商业街铺面整体租赁合同》第十条也约定了违约金，因此海汽乐东分公司请求万东公司支付违约金有事实根据和法律依据，该院予以支持。但是，万东公司未缴纳租金系受到工程改造、电力增容等客观因素影响，导致双方就租金起计日期产生分歧而未及时交租，结合双方合同履行情况，本案的违约金以实际损失的5%计为宜，即违约金为65018.4元（1300368元×5%）。对海汽乐东分公司主张的超出部分，该院不予支持。第三，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，海汽乐东分公司多次以书面形式向万东公司催缴租金未果，双方在《黄流海汽商业街铺面整体租赁合同》第五条第一款中也就合同解除有明确约定。因此，海汽乐东分公司请求解除《黄流海汽商业街铺面整体租赁合同》有事实根据和法律依据，该院予以支持。海汽乐东分公司最后一次向万东公司送达书面催款通知书的时间为2016年3月2日，给万东公司的合理交租期间为5天，现海汽乐东分公司主张自2016年3月14日起双方合同解除，该院予以支持。第四，万东公司尚拖欠2013年12月至2015年2月的电费109892.9元，依照双方合同第四条约定，海汽乐东分公司请求万东公司向其支付电费109892.9元有事实根据和法律依据，该院予以支持。请求支付逾期缴纳电费的利息，该院予以支持，利息按照中国人民银行同期一年期一般流动资金贷款基准利率计付至偿清之日止。第五，合同解除后，万东公司应当将租赁物返还给海汽乐东分公司，并支付自合同解除之日起至实际返还之日止的使用费。海汽乐东分公司主张依据《黄流海汽商业街铺面整体租赁合同》按每日7960.89元的日租金计算，方法适当，该院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、海南海汽运输集团有限公司乐东分公司与海南万东房地产开发有限公司签订的《黄流海汽商业街铺面整体租赁合同》于2016年3月14日依法解除；二、海南万东房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向海南海汽运输集团有限公司乐东分公司支付租金1300368元及逾期缴纳租金的利息（利息自2015年5月1日起按照中国人民银行同期一年期一般流动资金贷款基准利率计付至偿清之日止）；三、海南万东房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向海南海汽运输集团有限公司乐东分公司支付逾期缴纳租金的违约金65018.4元；四、海南万东房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向海南海汽运输集团有限公司乐东分公司支付2013年12月至2015年2月的电费109892.9元及利息（利息按照中国人民银行同期一年期一般流动资金贷款基准利率计付至偿清之日止）；五、海南万东房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将涉案房屋返还给海南海汽运输集团有限公司乐东分公司，并自2016年3月14日起按照每日7960.89元一次性向海南海汽运输集团有限公司乐东分公司支付场地占有使用费直至实际返还之日止；六、驳回海南海汽运输集团有限公司乐东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18488元，由海南万东房地产开发有限公司负担。
二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉租赁合同是否已经解除；二、租金应从何时起算。
一、关于案涉租赁合同是否已经解除的问题。合同是签订双方意思表示的载体，一经签订，合同双方就应正确履行合同约定。海汽乐东分公司按照与万东公司签订的《黄流海汽商业街铺面整体租赁合同》约定，于2014年2月22向万东公司交付了符合合同约定的租赁物，完成其合同义务。万东公司取得租赁物使用权，就应依照合同约定按时支付租金。万东公司租赁期间，为了经营需要，对该租赁物进行改造装修，由此造成经营收益时间延后，并超过了与海汽乐东分公司合同约定的100天的免费装修期限，万东公司在与海汽乐东分公司协商租金起算时间延后未果的情况下，从2015年5月1日之后一直未交纳租金，并经海汽乐东分公司多次催收后，仍未履行租金支付义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”万东公司拒绝履行租金支付义务，导致海汽乐东分公司无法实现租赁物收益的合同目的，因此，海汽乐东分公司依法具有合同解除权。根据《合同法》第九十六条规定：”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”海汽乐东分公司于2016年3月13日向万乐公司发出解除合同的通知，万乐公司收悉后未提出过异议，故海汽乐东分公司主张合同已经解除，符合法律规定，应予支持。万乐公司上诉主张海汽乐东分公司未提供符合法律规定及合同约定的租赁物，因此海汽乐东分公司要求按合同约定时间收取租金不当，万乐公司有权拒绝交纳，不构成违约，海汽乐东分公司不能解除合同。本院认为，根据双方合同第七条第（一）款第2项，海汽乐东分公司提供租赁商铺为毛坯房，并完成公共消防、水电到户。2014年2月22日双方签属的《黄流海汽商业街移交书》移交资料中明确载明有”黄流海汽商业街《建设工程竣工验收消防备案检查告知书》（乐公消验告字[2014]第0016号）”，因此，万东公司以改造装修租赁物后的第二次消防验收来否认海汽乐东分公司在交付租赁物之前已通过消防验收的事实，并拒此不按合同约定支付租金的理由不能成立。万东公司在接收租赁物时，均有通水通电，海汽乐东分公司交付符合双方约定租赁物，并按合同约定给万东公司100天的装修免租期，海汽乐东分公司履行了合同义务，万东公司不履行租金支付义务构成违约。万东公司为了经营需要对电力进行增容是租赁期间的自行改造，其主张海汽乐东分公司交付的租凭物电力不符没有依据，不予支持。
二、租金应从何时起算的问题。合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同成立后，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据双方签订的合同第二条第2、3项约定”租期为8年，自2013年12月31日至2021年12月30日止。自签订合同之日起，免费装修期限100天。租金从免费装修期满的第二天开始计算。”及租赁物已于2014年2月22移交的事实，海汽乐东分公司按合同约定主张租金自2014年6月1日起算不违反合同约定，应予以支持。万东公司主张租金起算时间应为2015年4月1日，本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。只要合同双方协商一致，是可以变更合同的。但万东公司提出变更租金起算时间的请求，并未与海汽乐东分公司协商一致，故双方应继续按照原合同履行各自义务，一审法院认定租金起算时间为2014年6月1日符合合同约定，应予以维持。
综上所述，上诉人万东公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18488元，由上诉人海南万东房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王天琳
审 判 员 何昌恩
审 判 员 张模金
二〇一八年五月三十一日
法官助理 平英梅
书 记 员 王圣忠
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。