上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第1505号
原告裘欣，男，汉族，住上海市徐汇区。
委托代理人乐音果，上海骏丰律师事务所律师。
被告莫桦俊，男，汉族，户籍地上海市。
第三人中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行，住所地上海市。
法定代表人史军，行长。
委托代理人陈伯轩，男。
委托代理人陆惠娟，女。
原告裘欣诉被告莫桦俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理后，于2015年7月14日依法追加中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行为第三人参与诉讼。本案于2015年7月22日依法转为普通程序，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、第三人的委托代理人陈伯轩到庭参加诉讼。被告莫桦俊经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月27日，原、被告经上海鼎合房地产经纪事务所居间介绍，就上海市漕东支路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了上海市房地产买卖合同及补充合同，约定被告将其房屋以总价383万元转让给原告，并对付款方式作出了约定；被告应于2015年1月31日前办妥房屋的抵押贷款偿还手续，并注销抵押登记，于2015年3月15日前办理过户手续。合同签订后，原告如约支付房款总计300万元，贷款手续也已办妥。被告于2014年12月底交房，原告自2015年1月起已经装修入住。但被告收到房款后并未偿还贷款、注销抵押。经多次催促，被告于2015年5月7日向原告出具承诺协议，承诺于2015年5月12前还清贷款，否则愿意赔偿原告20万元违约金，但至今被告未能兑现承诺。现被告在第三人处的贷款本息801，792.47元已由原告清偿完毕。被告行为已构成违约，故原告诉至本院，要求判令：1、被告涤除上海市徐汇区漕东支路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权；2、被告协助原告办理上海市徐汇区漕东支路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续，将房屋产权过户至原告名下；3、被告支付原告迟延偿还抵押贷款违约金20万元；4、被告支付原告逾期过户违约金，以83万元为本金，按日万分之五的标准，自2015年3月15日起计算至实际过户之日止。
被告未作答辩。
第三人述称，原告已代被告将贷款本息801，792.47元清偿完毕，只要法院出具文书，第三人愿意注销抵押。
经审理查明，被告系上海市漕东支路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的产权人。经上海鼎合房地产经纪事务所（以下简称鼎合事务所）居间介绍，原告（乙方）与被告（甲方）于2014年11月27日就系争房屋签订上海市房地产买卖合同，约定房屋转让价款为260万元，乙方在签订本合同当日支付给甲方房款110万元，乙方于双方至房地产交易中心办理过户手续当日支付甲方45万元，待乙方取得以乙方为权利人的房地产权证后以银行放贷方式支付甲方100万元，交房当日乙方支付甲方房款5万元。在2015年3月15日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，每逾期一日，甲方应向乙方支付逾期未付款万分之五的违约金，逾期超过15日，则乙方有权单方面解除本合同，并且甲方应向乙方支付本合同约定总房价10%的违约金。甲方应于签署本合同后且2015年1月31日前到贷款银行办妥还款及交易中心抵押登记注销手续，若由于甲方原因，未在上述期限内办妥抵押登记注销手续的，则乙方有权单方面终止本合同，同时甲方应按照本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金。甲方于乙方取得以乙方为权利人的房地产权证后10日内且甲方收到乙方全部房款后当日将该房屋交付乙方。同日，原、被告签订补充合同，约定系争房屋总价为383万元（此价为净到手价），办理过户手续的相关交易费用、税费由乙方承担。买卖合同价为260万元，其差价为123万元作为装修费，乙方于2014年12月30日前支付给甲方90万元，乙方于双方至交易中心办理过户手续当日支付33万元。
2014年11月27日，原告向被告汇款100万元；同日，被告出具收据载明收到原告房款110万元（含定金10万元）。2014年12月29日，原告向被告汇款90万元；同日，被告出具收条载明收到原告装修费90万元。2015年2月15日，原告向被告汇款100万元；同日，被告出具收条载明收到原告房款100万元。
被告已将房屋交付原告（注：原告称经买卖双方协商，付款时间提前，故相应地提前交房）。原告于2015年1月18日与案外人上海云兰建筑装饰工程有限公司徐汇分公司签订装饰装修施工合同，对系争房屋进行了装修。
2015年5月7日，被告向原告出具承诺协议，载明：系争房屋现仅存建设银行贷款80万元左右未偿还，被告承诺于2015年5月12日前还清上述贷款，如若未能还清，则愿意赔偿原告20万元作为上述贷款未还清之违约金；被告承诺于还清贷款当日，将该房屋公证委托鼎合事务所业务员徐某某代为办理未完成之产权交易过户等事宜；如若被告未能如期还清贷款导致产权交易过户无法进行，被告愿意承诺违约全责；如原告起诉，被告愿意承诺败诉。
系争房屋上现存有第三人为权利人的抵押权登记，债权数额为100万元。原告起诉后，代被告还贷款本息801，792.47元。2015年9月29日，被告在第三人处的贷款本息已清偿完毕。
系争房屋上现存有网上合同信息备案，备案日期为2012年2月8日，卖售人为被告，买受人为汤文勇。
庭审中，原告申请为原、被告提供居间服务的鼎合事务所工作人员徐某某出庭作证。证人称在支付第三笔房款之前已经交房，因被告将本应偿还银行贷款的房款挪作他用，导致本案买卖合同无法继续履行；此前系争房屋上的备案信息中买方为一对母子，母亲的备案信息已由证人陪同注销了，因儿子的合同丢失现该备案信息尚未注销，在此情况下，原、被告之间办理过户是可以的，而且备案有三个月有效期，若在此有效期内后面就无法网签合同。
审理中原告表示，代被告偿还贷款视为原告已付被告的房款，现尚余28，207.53元房款未支付，同意在系争房屋产权登记至原告名下之日支付给被告。
以上事实，有房地产权证、房地产登记簿、房地产买卖合同、补充合同、收据、转账凭证、银行明细、家庭居室装饰装修施工合同、物业费收据、承诺协议、对账单、他项权利证明及庭审笔录佐证，本院依法予以确认。
本院认为，原、被告签订的上海市房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。诉讼中，系争房屋上贷款已经清偿完毕，第三人亦同意涤除其抵押权，故对原告要求涤除该抵押权的诉讼请求，本院予以支持。抵押权涤除后，过户已不存在障碍，故原告要求被告协助办理过户登记手续，符合约定，本院予以支持。根据被告承诺，其应于2015年5月12日前还清贷款，逾期的应支付20万元违约金，至今被告未履行该义务，故原告要求被告支付违约金20万元的请求，依法有据，本院予以支持。对于逾期协助办理过户的违约责任，买卖合同约定为“甲方应向乙方支付逾期未付款万分之五的违约金”，但实际并不存在逾期未付款，该条款内容与逾期办理过户手续无关，逻辑关系混乱，应视为约定不明，故原告要求被告以83万元为本金、按照日万分之五的标准支付违约金，无合同依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭，视为自行放弃其诉讼权利。原告同意在房屋登记至其名下后支付剩余房款，符合合同约定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告莫桦俊、第三人中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行于本判决生效之日起十日内办理上海市漕东支路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权人为第三人的抵押权登记注销手续；
二、在注销上海市漕东支路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权登记后，被告莫桦俊立即协助原告裘欣办理上海市漕东支路XXX弄XXX号XXX室房屋的变更登记手续，将房屋登记至原告裘欣名下；
三、被告莫桦俊于本判决生效之日起十日内支付原告裘欣迟延偿还抵押贷款违约金200，000元；
四、驳回原告的其余诉讼请求；
五、在上海市漕东支路XXX弄XXX号XXX室房屋权利登记至原告裘欣名下后，原告裘欣立即支付被告莫桦俊剩余房款28，207.53元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5800元，原告负担1800元，被告负担4000元；诉讼保全费5000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 蔡重洲
人民陪审员 王胜国
人民陪审员 赵倩玲
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 李 蕴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。