江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终5242号
上诉人（原审被告、反诉原告）：仇成明，男，1965年8月25日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：姜烨，江苏大直律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙建旭，江苏大直律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：盐城饭店有限公司,住所地江苏省盐城市建军中路82号。
法定代表人：郑道，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王成，江苏中茵海华律师事务所律师。
上诉人仇成明因与被上诉人盐城饭店有限公司（以下简称盐城饭店）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2016)苏0902民初4219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
仇成明上诉请求：1.将一审判决第一项中“动产由仇成明自行处置”改判为“动产归盐城饭店所有并由盐城饭店处置，盐城饭店补偿仇成明动产损失48.6万元”；2.将一审判决第二项中“仇成明应向盐城饭店支付租金、违约金、代缴罚款合计1419681元”改判为“仇成明应向盐城饭店支付租金133485元”；3.将一审判决第三项中“盐城饭店补偿仇成明装潢损失2687300元”改判为“盐城饭店赔偿仇成明装潢损失603.4万元”；4.盐城饭店给付仇成明违约金2.2万元；5.由盐城饭店承担本案诉讼费用。事实和理由：1.关于租金问题。双方签订过三份租赁合同，应以仇成明提交的第三份合同即年租金22万元作为认定租金标准的依据。盐城饭店认为年租金为62万元明显不合常理。鉴于2015年2月盐城饭店主动收回了出租房屋中的150平方米即南三楼，故租金应扣减该部分。2.关于违约金问题。因盐城饭店提供的房屋存在消防隐患，导致仇成明无法经营，故盐城饭店的违约行为直接导致合同不能再履行、合同目的无法实现，故仇成明有权拒交或者迟延交付房屋，仇成明不应承担违约金。3.关于代缴罚款的问题。1万元是消防部门对盐城饭店的处罚，盐城饭店已自愿交纳，与仇成明无关。4.关于合同解除的责任问题。一审判决已认定出租房屋本身存在消防安全隐患进而导致仇成明无法正常经营，从盐城饭店向消防大队出具的停止营业报告中也可看出盐城饭店以房屋存在消防隐患而明确通知仇成明停业。故合同解除的责任完全在于盐城饭店，一审判决认定仇成明对合同解除也有责任，并自行承担装潢费用的30%不能成立。5.关于赔偿损失的问题。一审判决不支持可预期收益的理由不能成立，因为消防部门已多次通知仇成明因案涉房屋本身系泡沫夹芯板及疏散通道的问题而不准许仇成明经营，仇成明客观上已无法再继续经营。且盐城饭店也以同样问题明确通知仇成明停业。可预期收益部分是仇成明的客观损失，只要合同解除的责任在于盐城饭店，盐城饭店就应当承担赔偿责任。仇成明之所以要收回房屋、终止协议完全是不得已，不能成为盐城饭店不赔偿仇成明可预期收益的理由。6.关于动产问题。相关动产是仇成明专门为承租经营而定制的，一旦合同解除，该部分动产没有任何可再次使用的价值，应由盐城饭店补偿相应的损失。
盐城饭店辩称，1.关于租金问题。租赁合同及补充合同中约定的租金与仇成明实际交纳的租金比例完全吻合，不存在所谓的第三份合同。2.关于违约金问题。仇成明没有按照约定交纳租金，在盐城饭店多次催交的情况下其仍未交纳，故仇成明的行为已经构成根本违约，且案涉房屋在交付时已通过消防部门验收合格。3.关于代缴罚款的问题。该处罚是在仇成明承租经营期间由消防部门对沐浴中心所作出的，故盐城饭店承担的仅是垫付责任，该罚款应当由仇成明承担。4.关于合同解除问题。根据合同约定，仇成明拖欠租金达一个月以上的，盐城饭店有权解除合同。且仇成明在装潢后需经消防部门验收合格后方能使用房屋，相关证照亦由仇成明负责办理。5.关于赔偿损失的问题。仇成明在2015年10月22日出具书面报告要求盐城饭店终止协议，其目的就是不再进行沐浴经营，故不存在发生可预期的经营收益。6.关于动产处置问题。合同已有明确约定，且该约定不违反法律规定，故应按照该约定处理。7.关于水电费问题。仇成明经营的是沐浴中心，水电费金额很大，盐城饭店在一审中提交的证据不充分，故盐城饭店将另外主张权利。二审法院应当仅对仇成明的上诉请求进行审理，超出请求部分应不予涉及。综上，请求驳回仇成明的上诉请求。
盐城饭店向一审法院起诉请求：1.解除双方于2012年6月签订的房屋租赁合同和2012年8月20日签订的补充协议，并要求仇成明立即腾空房屋；2.仇成明支付租金278.09万元（房租按合同标准每年62万元，从2012年8月13日计算至2017年11月30日）；3.仇成明偿还盐城饭店借款96万元；4.仇成明返还垫付的水电费49330元、代缴罚款1万元、垫付的鉴定费12万元；5.仇成明支付违约金6.2万元（合同约定年租金的10%）。上述费用合计388.223万元（已扣减保证金10万元及交纳的租金42.61万元）；6.诉讼费用由仇成明承担。
仇成明向一审法院提出反诉请求：1.解除双方的房屋租赁合同关系；2.盐城饭店赔偿房屋装修损失432.5万元；3.盐城饭店赔偿仇成明预期收益（2016年8月26日至2017年11月30日合同尚未履行期间）损失219.5万元；4.盐城饭店向仇成明支付违约金2.2万元；5.盐城饭店承担反诉的诉讼费用。
一审法院认定事实：盐城饭店（出租方，下称甲方）与仇成明（承租方，下称乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，其主要内容为：“第一条房屋的坐落、面积装修情况1.甲方出租给乙方的房屋位于江苏省盐城市建军中路82号，院内原盐城饭店沐浴中心场地，房屋以现状出租，出租房屋面积为2000平方米，甲方不再提供热水和空调。2.该房屋由乙方根据自身需要，在不破坏房屋主体结构的情况下进行全面改造装修，所需费用全由乙方承担。第三条租赁期限、用途1.房屋租用期为5年，自2012年8月13日起至2017年8月12日止。装修期为40天，租赁期满后乙方在同等条件下优先租赁，并按市场行情价格订立合同，续签三年。第四条租金及支付方式1.该房屋年租金为人民币22万元整。2.房屋租金及支付方式为先交后租，在每季度前10天缴纳，即人民币55000元整，甲方收款后向乙方提供有效的收款凭证。第五条租赁期间相关费用及税金1.甲方应承担的费用租赁期间房屋和土地的产权税由甲方依法缴纳。2.乙方的费用（1）租赁使用房屋的租金。（2）乙方负责租赁经营期间的水、电、汽、消防、卫生保洁、治安、环保、相关检测及其他与经营有关的所有费用。（3）本合同中未明确的费用由双方协商解决。第六条房屋的修缮与使用。1.在租赁期间，甲方应保证房屋的使用安全，如主体建筑出现质量问题则由甲方负责维修，甲方进行维修时需提前通知乙方，乙方应积极配合。乙方向甲方提出主体建筑因质量问题要求维修后，甲方应提供维修服务，否则乙方自行维修，维修费用由甲方承担，乙方应提供有效凭证。对乙方投入的装修装饰部分和设备、设施均由乙方负责维修，与甲方无关。第八条合同的变更、解除、终止与责任。1.双方可以协商变更或终止合同。2.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，且乙方应按照本合同年租金10%向甲方支付违约金：（1）未经甲方书面同意，转租、转借、转包承租房屋。（2）未经甲方书面同意，改变房屋结构或损坏房屋，在甲方提出合理期限内仍未修复的。（3）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（4）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成损失的。（5）拖欠房租累计一个月。3.甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）因甲方不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同年租金10%的违约金。（2）甲方未履行房屋主体结构质量问题的修缮义务（乙方人为造成损毁的由乙方负责），严重影响经营使用的。第十条其他约定事项。1.乙方在租赁期间须申领工商、税务、卫生、治安、特种行业等相关执照，自主经营、自负盈亏，一切债权、债务均由乙方负责与甲方无关；甲方债权、债务也与乙方无关。2.乙方租赁经营期间，须依法经营，遵守国家相关法律法规，负责协调各类经营矛盾，如出现违纪违规问题，一切责任和后果均由乙方承担。3.乙方同意接受并为甲方提供15人的工作岗位，人员用工按国家劳动法规定执行，签订劳动合同并依法缴纳各种劳动保险费用，工资底薪（当地执行的当年最低工资）＋绩效工资500元。4.乙方在租赁期间须重视安全管理，确保安全无事故，如出现安全及相关事故均由乙方承担责任与赔偿，与甲方无关。5.合同期满后，可移动部分归乙方所有，不可移动部分归甲方。6.乙方的装潢所用材料要符合国家防火、环保标准，装潢后须经消防部门验收合格后方可投入使用，装潢结束后，将装潢改造图纸交一份于甲方存档”。2012年8月20日，仇成明与盐城饭店又签订了一份《补充协议》，约定：“1.因甲、乙双方签订的营业用房租赁主合同中的租金价格较低，同时乙方未能为甲方提供15个工作岗位，经双方友好协商，双方商定在原有年租金22万元的基础上，每年增加人员工资费用40万元，即62万元，租期不变，费用每季度结算一次，先付后租，每季度前10天交付租金给甲方财务科，并由甲方出具出账凭证；2.本协议是甲、乙双方营业用房租赁合同的补充部分，与原主合同具有同等的法律效力，违反协议，违约一方付给另一方违约金10万元”。合同签订后，盐城饭店交付了房屋，仇成明交纳了10万元保证金。在合同履行过程中，仇成明先后交纳了42.61万元租金（含仇成明用于房屋维修的费用52684元，盐城饭店同意在租金中冲减），剩余租金未能按照合同的约定交纳，盐城饭店分别于2014年2月21日、2014年10月14日、2014年10月15日、2014年12月15日发出了催交租金通知，仇成明签收了通知，但未按通知要求交纳租金。
2013年4月，盐城市亭湖区公安消防大队（以下简称亭湖消防大队）对盐城饭店沐浴中心（仇成明承租经营）检查后认为未进行消防检查擅自投入使用，处罚了1万元，该款由盐城饭店交纳。此后亭湖消防大队在检查中又发现了消防隐患，遂通知盐城饭店进行整改。2015年8月26日，盐城饭店向仇成明送达通知一份，载明：“浴城仇老板：按亭湖消防大队的要求，请你在接到通知后，对浴城立即作停业处理，不得有误，否则由此产生的后果由你负全部责任”。2015年10月13日，盐城饭店向亭湖消防大队出具了《暂停营业、使用的报告》一份，载明：“我单位盐城饭店有限公司（原盐城市人民政府第二招待所）住所为盐城市，法定代表人杨永奎。因我单位沐浴中心屋顶为泡沫夹芯板及疏散通道问题，即日起暂停营业、使用，积极整改火灾隐患和违法行为，同时安排专人24小时值班巡查，加强防火、防盗等安全防范工作，如有违反，我单位将承担一切法律责任，特此报告”，该报告也向仇成明进行了发送。2015年10月26日，仇成明向盐城饭店出具报告一份，载明：“盐城饭店有限公司：关于亭湖区消防大队执法检查，责令停止通告，于2015年8月26日责令停业。原因是该房屋主体结构，房屋顶子泡沫夹芯板而造成的，而且是03年的老消防手续，消防大队现不认可，而直接导致停业至今，迟迟得不到落实，让我实在无法再经营，确实无法再维持！要求贵公司，收回房屋，终止协议，对我投资损失清算补偿！特请贵公司领导着情急办，商定解决”。2015年8月26日，仇成明停止营业，双方对相关事宜未能协商处理，盐城饭店遂诉至一审法院。
双方争议的事实为：1.关于本案房屋的租金问题。盐城饭店认为房屋的租金应按补充协议约定的每年62万元为准，仇成明认为合同约定的租金为每年22万元。双方签订的补充协议约定：“因甲、乙双方签订的营业用房租赁主合同中的租金价格较低，同时乙方未能为甲方提供15个工作岗位，经双方友好协商，双方商定在原有年租金22万元的基础上，每年增加人员工资费用40万元，即62万元，租期不变，费用每季度结算一次，先付后租，每季度前10天交付租金给甲方财务科，并由甲方出具出账凭证”，同时结合盐城饭店提供的收款收据，仇成明在2013年1月15日交纳的租金为15.5万元，2013年3月28日交纳的租金为15.5万元，按季度交纳的租金金额与年租金62万元的标准相一致，综上，租金标准应以补充协议约定的每年62万元为准。2.关于盐城饭店代交的水电费及罚款问题。盐城饭店提交了代交水电费的自制表格一份，仇成明不予认可，盐城饭店未能提供相应的票据，其主张水电费的证据不足，在本案中不予支持。关于亭湖消防大队的1万元罚款，该罚款是仇成明承租经营盐城饭店沐浴中心后对沐浴中心作出的处罚，应由仇成明承担。3.关于合同解除问题。2015年8月26日盐城饭店向仇成明送达书面通知一份，要求仇成明停止营业，仇成明停止营业后在同年10月22也出具报告要求盐城饭店收回房屋，终止协议。故双方租赁合同解除的时间应确定为2015年8月26日。4.关于双方之间的借款问题。双方在停业及诉讼过程中发生了数次借款往来，仇成明不同意在本案中一并处理，因双方的借贷关系与本案不属同一法律关系，本案中不予理渋，盐城饭店可另行主张。
在一审审理过程中，盐城饭店同意仇成明交纳的10万元保证金折抵租金。根据仇成明的申请，一审法院依法委托江苏东诚亿土地评估房地产估价有限责任公司（以下简称东诚亿评估公司）对租赁房屋的装饰、装修费用、房屋内的物品及2015年8月26日至2017年11月30日期间的可预期收益进行了评估，2017年8月7日东诚亿评估公司出具了盐东城亿亭鉴评字（2017）第033号估价报告书，载明：“评估标的装饰装修部分在价格评估基准日的评估价格为人民币383.90万元；沐浴中心购置的配套物品及设备在价格评估基准日的评估价格为人民币48.60万元；2015年8月26日至2017年11月30日至的可预期收益评估价格为人民币219.50万元”。
一审法院认为：盐城饭店与仇成明签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，受到国家法律的保护，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。一、关于租金问题。根据《补充协议》的约定，仇成明从2012年8月13日至2015年8月26日合计应交纳租金1883781元，扣减已交的426100元及冲抵的100000元保证金，还差欠租金1357681元。另仇成明未能按照合同约定交纳租金（每季度前十天交纳租金，先交后租），其行为构成违约，应承担违约金62000元。故仇成明应向盐城饭店支付租金及违约金合计1419681元。关于2015年8月26日之后的租金，盐城饭店在2015年8月26日发函通知仇成明停止营业，仇成明同意停止经营并要求解除合同交回房屋，双方对合同的解除均无异议，此后仇成明也未利用租赁的房屋继续经营，因损失的处理问题未能达成一致意见，现盐城饭店主张2015年8月26日之后的租金，一审法院不予支持。二、关于本案合同解除后损失的处理问题。1.关于房屋装潢损失的处理。因租赁的房屋存在消防隐患，盐城饭店发函通知仇成明停止营业，根据盐城饭店出具的《暂停营业、使用的报告》：“因沐浴中心的屋顶为泡沫夹芯板及疏散通道问题，即日起暂停营业、使用，积极整改火灾隐患和违法行为，同时安排专人24小时值班巡查，加强防火、防盗等安全防范工作，如有违反，我单位将承担一切法律责任，特此报告”，盐城饭店明知房屋出租的用途而未对房屋进行检修，致承租方因消防问题不能正常经营，盐城饭店对合同的解除负有责任。仇成明承租后不按时交纳租金，根据合同约定拖欠房租超过一个月，盐城饭店有权解除合同，且合同约定仇成明的装潢所用材料要符合国家防火、环保标准，装潢后须经消防部门验收合格后方可投入使用，在租赁期间特种行业等相关证照由仇成明负责申领。故仇成明对合同的解除也负有一定责任。参照东诚亿评估公司的评估意见，盐城饭店应对装潢费用3839000元按70%的比例向仇成明进行补偿，即补偿仇成明2687300元。2.关于房屋内动产的处理。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十条第五项的约定：“合同期满后，可移动部分归乙方（仇成明）所有，不可移动部分归甲方（盐城饭店）”，据此，租赁房屋内的动产应归仇成明所有，并由其自行处置。三、关于仇成明主张的可预期收益问题。盐城饭店在2015年8月26日向仇成明发函后，仇成明在2015年10月22日也出具报告要求盐城饭店收回房屋，终止协议，根据仇成明的报告，其目的也是要求终止协议，不再进行经营，并不发生可预期的经营收益，故仇成明主张可预期收益没有事实和法律依据，一审法院不予支持。四、关于水电费及代缴罚款问题。盐城饭店提交了代交水电费的自制表格一份，仇成明不予认可，盐城饭店未能提供相应的票据，其主张水电费的证据不足，在本案中不予支持。关于亭湖消防大队的10000元罚款，该罚款是仇成明承租经营盐城饭店沐浴中心后对沐浴中心作出的处罚，应由仇成明承担，盐城饭店垫付后，仇成明应当予以返还。五、关于双方之间的借款问题。双方在停业及诉讼过程中发生了数次借款往来，仇成明不同意在本案中一并处理，因双方的借贷关系与本案房屋租赁不属同一法律关系，本案不予理涉，盐城饭店可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、盐城饭店与仇成明签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年8月26日解除。仇成明应于判决生效后三十内腾让出承租的位于盐城市院内的盐城饭店沐浴中心经营房屋并交付给盐城饭店，承租房屋内的装潢设施等不动产归盐城饭店所有，动产由仇成明自行处置。二、仇成明应向盐城饭店支付租金、违约金、代缴罚款合计人民币1429681元。三、盐城饭店补偿仇成明装潢损失2687300元。四、驳回盐城饭店、仇成明的其他诉讼请求。上述二、三项合计，盐城饭店应向仇成明支付人民币1257619元，并于判决生效后三十日内履行完毕。案件受理费30620元，由盐城饭店负担，反诉费28847元由仇成明负担。鉴定费120000（盐城饭店已预交），由盐城饭店、仇成明各半负担（仇成明在判决生效后三十日内直接支付盐城饭店）。
本院二审期间，仇成明围绕其上诉请求提供了如下证据：（1）证人孙某陈述：其于2013年3月至2016年6月担任盐城饭店总经理，当时仇成明已承租浴城正常经营，当时年租金为62万元。2015年7月，出于对仇成明经营状况以及盐城饭店欲收回南楼二楼15间房屋的考虑，当时盐城饭店与仇成明草签了一份协议，年租金标准由62万元调整为38万元，从起租时起计算，当时双方均签字确认了。南楼二楼15间房屋只先行收回了其中的4间，在准备移交其余房屋时，浴城已经停业了。（2）证人郑道陈述：其于2016年5月至2017年9月担任盐城饭店的法定代表人，当时盐城饭店的日常管理均由孙某负责，孙某曾就其代表盐城饭店与仇成明签订将年租金调整为38万元协议一事向其汇报过，当时其表示同意，详细情况以孙某陈述内容为准。3.“盐城饭店有限公司206预收账款”凭证打印件，通过该打印件下半部分所载明的由时任盐城饭店财务负责人李慧书写的内容可证实年租金标准为38万元/年，且从承租时起算。
本院组织当事人进行了证据交换与质证。盐城饭店的质证意见为：1.证人孙某的证言不符合事实，即使2015年双方曾草签过协议，然而该协议约定从起租之日起计算租金不符合常理；2.虽对证人郑道的证言没有异议，但是对于38万元/年租金的起止时间并不清楚，仅有孙某的陈述不能作为定案依据；3.对于“盐城饭店有限公司206预收账款”凭证打印件下半部分是否由李慧所书写并不清楚。
对于上述证据，本院经审查认为，证人孙某与郑道分别时任盐城饭店的总经理和法定代表人，应了解实际租赁情况，其在庭审中将相关案件事实的发生情况进行了陈述，其中年租金的证言内容与相关凭证内容相互印证，且盐城饭店对郑道的证言亦无异议，故本院对上述证人证言及凭证均予以采信。
二审另查明，仇成明与盐城饭店均认可盐城饭店于2015年2月先行收回了南楼部分面积为115平方米的租赁房屋。
二审还查明，“盐城饭店有限公司206预收账款”凭证打印件下半部分所载明的具体内容为：“计算过程如下：根据合同协议内容，租金开始计算时间为2012年11月21日（已扣除100天的装潢期）。累计交租金473416元，即租金已交至2014年2月18日，现欠租金1年6个月加12天（截止2015年8月31日）。总计欠款582656元。38万/年31666元/月1055元/天”。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，仇成明与盐城饭店签订的租赁合同及相关补充协议是双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。
1.关于案涉合同提前解除的责任认定问题。
仇成明认为，因案涉房屋本身的问题导致仇成明不能经营，且盐城饭店明确通知仇成明停业，故案涉租赁合同解除的责任完全在于盐城饭店，仇成明不应承担装潢费用的30%。
盐城饭店认为，根据合同约定，仇成明拖欠租金达一个月以上的，盐城饭店有权解除合同，且仇成明在装潢后需经消防部门验收合格后方能使用房屋，相关证照亦由仇成明负责办理。但仇成明拖欠租金且未经消防检查便擅自使用房屋，其对合同解除负有责任。
本院认为，合同解除是指合同有效成立以后，当具备解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同自始消灭或向将来消灭的一种行为。对于租赁合同提前解除的，应根据合同解除的原因和双方在合同解除中有无过错以及过错大小来认定当事人责任。本案中，案涉租赁房屋一直用于沐浴中心的经营，2002年的加层扩建是通过消防设计审核的，2003年消防验收亦为合格。但在2015年8月因“屋顶为泡沫夹芯板及疏散通道问题”经亭湖消防大队检查要求暂停营业并整改，仇成明遂向盐城饭店发函要求终止协议并由盐城饭店收产。由于停业整改的原因主要系租赁标的按照现行消防规范标准存在瑕疵，故盐城饭店对于租赁合同提前终止负有主要责任。但是仇成明自2014年2月起便未按约交纳租金，在盐城饭店多次催交下仍未履行义务，且在装潢沐浴中心后未经消防部门检查便擅自投入使用，故其亦存在一定过错。因此，一审判决认定双方对案涉租赁合同的解除均负有一定的责任并无不当，应予维持。
2.关于年租金标准的认定问题。
仇成明认为，双方间曾签订三份合同，年租金标准虽有变更，但双方在第三份合同中再次明确年租金标准为22万元。在二审庭审中，其对年租金38万元表示认可。
盐城饭店认为，双方仅签订两份合同，起初合同约定年租金为22万元，但双方在之后的补充合同中将年租金变更为62万元，双方未签订过2012年8月22日的将年租金变更为22万元的合同。
本院认为，从当事人提供的合同来看，双方曾约定过22万元和62万元两种年租金标准，但是结合二审中证人孙某、郑道的证言，以及“盐城饭店有限公司206预收账款”相关书写内容可以证明双方曾在2015年7月将年租金标准变更为38万元，且自租期起算时执行。加之，仇成明与盐城饭店均认可盐城饭店于2015年2月先行收回了南楼部分面积为115平方米的租赁房屋，故租金也应作相应调减。因此，按照年租金标准38万元计算，从起租之日即2012年8月13日起算至2015年1月31日，合计租金93.8375万元；按照年租金35.815万元计算（38万元/年－38万元/年×115㎡÷2000㎡），从2015年2月1日起算至8月26日，合计租金20.4941万元。以上租金总合计为114.3316万元。而仇成明实际支付租金为42.61万元，再抵充保证金10万元，故仇成明还差欠盐城饭店租金61.7216万元。
3.关于仇成明应否承担违约金的问题。
仇成明认为，因盐城饭店提供的房屋存在消防隐患，导致仇成明承租房屋的目的不能实现，即盐城饭店根本违约在先，故仇成明不应承担违约金。
盐城饭店认为，仇成明没有按照约定交纳租金，其在盐城饭店多次催交的情况下仍未交纳，故仇成明的行为已经构成根本违约。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，案涉租赁合同约定了如果仇成明拖欠房租累计一个月的，盐城饭店有权解除合同，收回出租房屋，且仇成明应按照合同年租金的10%向盐城饭店支付违约金。因仇成明自2014年起便未能按合同约定交纳租金（每季度前十天交纳租金，先交后租），在盐城饭店多次催交的情况下仍未交纳，故其已构成违约，应承担违约金3.8万元。
4.关于亭湖消防大队处罚的1万元应否由仇成明承担的问题。
本院认为，亭湖消防大队于2013年4月对盐城饭店沐浴中心作出处罚，该期间正值仇成明承租经营期间，且“罚没事由”明确载明系“未进行消防安全检查擅自投入使用”，再结合房屋租赁合同第十条第6项中关于“乙方的装潢所用材料要符合国家防火、环保标准，装潢后须经消防部门验收合格后方可投入使用”的约定内容，因仇成明在未通过消防安全检查的情况下擅自经营浴城，导致被消防部门罚款，且该罚没款项已由盐城饭店实际缴纳，故一审判决该罚款由仇成明向盐城饭店返还并无不当，本院予以支持。
5.关于仇成明主张的预期可得利益应否赔偿的问题。
仇成明认为，在盐城饭店发函通知其停业的情况下，仇成明为了减少损失扩大出具报告给盐城饭店的行为，不能视为仇成明主观上主动要求终止协议，故预期收益应当作为仇成明的可期待利益列入到经济损失的范围中。案涉房屋不符合消防安全的要求，属于房屋质量问题，该预期利益应为经营利润的范围。
盐城饭店认为，仇成明已差欠盐城饭店租金两年多，且在盐城饭店多次发函催缴的情况下仍没有交纳，其已构成根本性违约，根据合同约定，盐城饭店可以解除合同。且仇成明也出具书面报告要求盐城饭店收回房屋，终止协议。事实上仇成明已停业。盐城饭店移交给仇成明的房屋已经通过消防部门的验收合格。至于装修后的消防验收问题，应当是仇成明与消防部门之间的事情。合同也约定仇成明在装修房屋之后必须经过消防验收合格才能经营，不存在仇成明有预期利益的问题。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。该条所规定的合同履行后可获得的利益是指当事人能够基于合同的履行而从该合同直接获得的利益，上述条文中规定的赔偿额可以包括履行合同后可以获得的利益，但本案中不存在合同继续履行的问题，也不会产生任何收益。何况仇成明经营沐浴中心能否盈利取决于诸多因素，即使合同继续履行，由于经营本身存在的风险，也不必然产生收益。且仇成明亦未提出充分的证据，以证明一旦双方履行合同，仇成明就必然能够取得其向盐城饭店所主张数额的利益。加之，一审判决已就装潢损失向仇成明作出补偿。因此，一审判决对仇成明请求盐城饭店赔偿其预期可得利益损失不予支持，符合法律规定，并无不当。
6.关于案涉配套物品等动产处置的问题。
仇成明认为，因案涉配套物品等动产是专门为经营浴城所定制，故在合同解除后上述动产没有继续使用的价值，盐城饭店应对此进行补偿。
盐城饭店认为，因租赁合同已就动产部分作出约定，故应由仇成明自行处置。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。再结合双方在案涉租赁合同第十条第5项也约定了“合同期满后，可移动部分归乙方（仇成明）所有”的相关内容，且动产取回并处置亦不会严重影响其价值，故仇成明主张由盐城饭店就配套物品等动产部分也应予以补偿的上诉理由，本院不予支持。
综上所述，仇成明的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2016）苏0902民初4219号民事判决第一项、第三项；
二、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2016）苏0902民初4219号民事判决第四项；
三、变更江苏省盐城市亭湖区人民法院（2016）苏0902民初4219号民事判决第二项为“上诉人仇成明应向被上诉人盐城饭店有限公司支付租金、违约金、代缴罚款合计人民币665216元；
四、驳回被上诉人盐城饭店有限公司的一审其他诉讼请求；
五、驳回上诉人仇成明的一审其他反诉请求。
上述第一、三项合计，被上诉人盐城饭店有限公司于本判决生效后三十日内向上诉人仇成明支付人民币2022084元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费30620元，由被上诉人盐城饭店有限公司负担；一审案件反诉受理费28797元由上诉人仇成明负担；鉴定费120000元，由被上诉人盐城饭店有限公司与上诉人仇成明各半负担。二审案件受理费30620元，由被上诉人盐城饭店有限公司负担12248元，上诉人仇成明负担18372元。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊丽萍
审 判 员 孙曙光
审 判 员 周 陇
二〇一八年八月二十七日
法官助理 郑娟娟
书 记 员 唐 舒
附录法律条文
1．《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方','2018-11-14
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有下列情形之一的，人民法院裁定终结执行：[ly][ly] （一）申请人撤销申请的；[ly] （二）据以执行的法律文书被撤销的；[ly]
（三）作为被执行人的公民死亡，无遗产可供执行，又无义务承担人的；[ly] （四）追索赡养费、扶养费、抚育费案件的权利人死亡的；[ly]
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