福建省福州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)闽01执异234号
案外人：陈道兴，男，汉族，1963年4月1日出生，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：郑石，福建臻永律师事务所律师。
申请执行人：福州市晋安区新店镇浮村村民委员会，住所地福建省福州市晋安区新店镇浮村。
法定代表人：钱亨贵。
委托诉讼代理人：张亨文，福州市晋安区新店镇浮村村民委员会成员。
委托诉讼代理人：陈尔珠，福建汇德律师事务所律师。
被执行人：福建永辉房地产开发有限公司，住所地福州市五一中路132号民航广场1208房。
法定代表人：林麟。
委托诉讼代理人：林国忠，福建永辉房地产开发有限公司员工。
被执行人：福建金城大酒店有限公司，住所地福州市新店镇金城投资区。
法定代表人：陈道旺。
本院在执行申请执行人福建省晋安区新店镇浮村村民委员会（以下简称“浮村村民委员会”）与被执行人福建永辉房地产开发有限公司（以下简称“永辉公司”）、福建金城大酒店有限公司(以下简称“金城公司”)租赁合同纠纷一案中，于2017年4月20日作出（2017）闽01执362号执行裁定书：冻结（划拨）被执行人福建金城大酒店有限公司、福建永辉房地产开发有限公司应当履行义务部分的银行存款；或者查封（扣押、冻结、提取）其相应财产。并于2017年5月2日向福州市不动产登记和交易中心送达（2017）闽01执362号协助执行通知书，查封被执行人福建永辉房地产开发有限公司名下位于晋安区新店镇福飞北路xxx（房产权证号：闽**）、晋安区新店镇福飞北xx店面（房产权证号：闽(2017)xx号）、晋安区新店镇福飞xx店面（房产权证号：闽(2017)xx号）。案外人陈道兴不服向本院提起书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并组织了听证。现已审查终结。
案外人陈道兴称，1999年6月27日，其向永辉公司购买了坐落于福州市晋安区××北路××广场××＃楼××单元、××＃楼××店面、××＃楼04店面，并约定福州市晋安区××北路××广场××＃楼××单元价格为176661元，福州市晋安区新店镇福飞北路xx店面价格为34155元，福州市晋安区新店镇xx店面价格为118705元。其于1999年7月29日向永辉公司付清全部购房款后，永辉公司向其出具了购房收款收据，并于当天交付上述房屋、店面。至今坐落于福州市晋安区××北路××广场××＃楼××单元、××＃××店面、××＃04店面仍由其本人合法占有使用，其在购买上述房屋、店面后多次催促永辉公司办理产权过户，但是永辉公司均以各种理由拖延。后得知其购买并占有使用的坐落于福州市晋安区××北路××广场××＃楼××单元、××＃××店面、××＃04店面被福州中院查封（冻结）。因此，其以支付了全部购房款并实际占有使用上述房屋、店面为由，于2017年9月5日依法向本院提出案外人执行异议申请，请求裁定解除对坐落于福州市晋安区××北路××广场××＃楼××单元、××＃××店面、××＃04店面的查封（冻结）。案外人陈道兴为支持其异议请求，向本院提交了下列证据材料：1、《商品房预售合同》；2、《收款收据》；3、《证明》；4、租赁合同、户口簿、银行卡交易明细清单；5、涉案房产的影像资料；6、催告函；7、房屋现状录像；8、居住证明；9、福建增值税普通发票。
申请执行人浮村村民委员会称，一、异议房产登记在被执行人名下，为被执行人财产，执行法院执行措施并无不当。同时，异议人的异议申请不符合《异议复议规定》第28条和第29条的规定，不具有排除执行的权利。具体理由如下：（一）位于福州市××福××北路××广场××＃楼××、××店面以及××单元，房屋所有权均登记在被执行人永辉公司名下，为被执行人财产，法院执行措施并无不当，异议人提出的执行异议没有任何事实与法律依据。（二）异议人的异议申请不符合《异议复议规定》第28条第（一）项规定，首先，异议人提供的《商品房预售合同》签订时间均为1999年，此时异议房产尚处于预售状态，根本无法明确异议房产的私有面积与公摊面积，但预售合同中载明的私有面积、公摊面积与房屋登记簿上完全一致。同时，福州市房地产档案馆出具的2010年5月9日的房屋登记申请表中，明确记载异议房产为未销售而予以确权，上述证据都充分证明异议房产并不存在销售情况，其所有权人为被执行人。其次，根据异议人提供的预售合同约定，其应当在合同签订后三日内缴纳定金，但其并未提供定金缴纳凭证。同时，根据约定，预售合同应当提交福州市房地产管理局备案，该合同同样未进行登记备案。异议人仅仅提供了收款收据，欲证明其支付了购房款，但收款收据不是商品房预售的正规发票，与法不符。（三）异议人未支付购房款，不符合《异议复议规定》第28条第(三)项之情形。异议人向法庭提交三份收款收据，欲证明其已经支付了异议房产的购房款，但该收款收据恰恰证明其未支付购房款。首先，三份收款收据并非商品房销售正规发票，不符合法律法规的规定；其次，三套异议房产，价值三十几万元，异议人辩称以现金方式交付，不符合交易习惯。1999年的30多万元，相当于如今的四五百万元，如此大额的现金支付，异议人应当提供证据证明其有支付能力以及支付的事实。再次，三份收款收据为连号收据联，且没有收款单位会计、出纳签章，明显与事实不符。最后，本案听证中，被执行人同意限期向法庭提交进账单等凭证。但被执行人在法庭限定期限内拒不提交进账单证，这足以证明异议人与被执行人之间的买卖合同是虚假的，异议人从未向被执行人支付过任何购房款。（四）异议人的重大过错，不符合《异议复议规定》第28条第(四)项的情形。异议人主张异议房产因被执行人的原因未办理权属登记明显与事实不符。首先，异议人提供的福州市房地产档案馆材料可知，异议房产于2001年5月份办理了总登手续，并于2010年办理了权属登记，且被执行人在办理权属登记时，明确表示异议房产未销售而以保留产权的方式办理权证。同时，同一个小区的房屋，均能办理权属登记手续，但本案异议的三套房产不能办理权属登记手续于理不服。另，异议人配偶陈秀华于2010年5月份办理了金银城广场3#楼112、113单元的房屋的有权证，如果案涉房产为异议人所购买，异议人在办理了3#楼112、113单元的房产证同时，应当要求被执行人一同办理案涉三套房产的所有权证。但异议人至今未起诉被执行人办理案涉房产的所有权证，存在重大过错。其次，被执行人于2010年5月25日办理了异议房产的房屋所有权证，异议人提供的福州市不动产登记中心出具的“福州市不动产登记和房屋交易申请表”及“权证遗失申请补证具结书”可知，被执行人以权证遗失为由，于2016年12月16日向福州市不动产登记中心申请补证。如果异议人于2009年7月15日及2015年9月13日向被申请人送达了办理权证的催告函，异议人与被执行人理应立即着手办理异议房产的所有权证。从被执行人于2016年12月16日向福州市不动产登记中心申请补证即可证实，异议房产不存在买卖事实。退一步说，异议人明知案涉房产未办理所在权证，且能够向被执行人送达办证催告函，但双方签订预售合同至今18年却未通过诉讼程序要求被执行人配合办理案涉房产的不动产权证，明显存在重大过错，不符合《异议复议规定》第二十八条的情形，不具有排除执行的权利。（五）异议人将异议房产出租给他人用于营业使用，不符合《异议复议规定》第29条第(二)项之规定，不具有排除执行的权利。异议人向法庭提供的租赁合同可知，异议房产并非由异议人用于居住，且其名下尚有金银城广场3#楼112、113单元两套可供居住的房产。同时，据申请人了解，异议人家庭在金银城广场其他楼号中尚有其他房产用于家庭成员居住，异议人不符合上述司法解释第29条的规定，依法应驳回其异议申请。二、被执行人永辉公司由陈道旺实际控制，而本案异议人为陈道旺的亲兄弟，异议人提起异议申请完全是与被执行人恶意串通，干扰正常执行程序，以达到损害申请执行人合法权益的目的。案外人陈道兴为支持其异议请求，向本院提交了下列证据材料：1、房屋登记簿；2、房产档案备案图；3、执行裁定、查封公告、限期履行通知书；4、股权转让合同书、免职书、委派书、章程修改、企业信用公示信息；5、证明。
对案外人陈道兴提交的证据，申请执行人浮村村民委员会质证如下：一、对证据一《商品房预售合同》的真实性、合法性、关联性均有异议。1、三份《商品房预售合同》签订时间为1999年6月27日，此时位于晋安区福××北路××号金银城广场刚刚竣工，正处于预售阶段，房屋的私有面积及公摊面积均未确定，需要待整个楼盘进行产权总登记并经过测绘部门的现场测量后，方能确定私有面积及公摊面积。但是，异议人提供的合同中，房屋私有面积及公摊面积均与房管部门出具的房屋登记簿上的面积一致，这足以说明三份预售合同是异议人为恶意提出执行异议而伪造出来的。其次，预售合同约定于合同签订后三日内支付定金，但异议人也未提供定金支付凭证；同时，根据合同约定，不管是异议人或是被执行人，均未将三份合同报福州市房地产管理局备案登记。再次，预售合同第5页约定买爱人即异议人的地址为“福州市晋安区福××北路××号”，该地址恰恰是异议房产所在地，按照交易习惯，购房时买房人的联系地址应当为户籍所在地或经常居住地，足以明确三份预售合同为虚假合同。2、对证据二《收款收据》的真实性、合法性、关联性均有异议。首先，三份收款收据并非商品房销售正规发票，不符合法律法规的规定；其次，三套异议房产，价值三十几万元，异议人辩称以现金方式交付，不符合交易习惯；再次，三份收款收据为连号收据联，且没有收款单位会计、出纳签章，明显与事实不符。3、对证据三《证明》的真实性、合法性、关联性均有异议。首先，按照《民事诉讼证据规则》的规定，单位出具证明的，应当有单位签章及经办人的签名，该组《证明》不符合证据规则的规定。其次，《证明》属于证人证言，根据法律规定，应当由证人出庭接受法庭质询，否则不能作为证据使用。再次，物业公司仅能证明物业费缴交情况，无权证明房屋所有权情况。最后，《证明》出具单位福州正旺物业管理有限公司与被执行人福建永辉房地产开发有限公司的股东均为香港冠都国际集团有限公司，足以说明本案执行异议为异议人与被执行人共同提起的。4、对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议。首先，《租赁合同》关于租赁房屋的记载，其中异写习惯明显不符。其次，《租赁合同》为案外人签订，与异议人无关。同时，合同约定的付款金额及付款时间与银行明细账无法对应，而银行账户更非租赁合同约定的收款账户，可以证明《租赁合同》为虚假合同。再次，租赁合同并非房屋所有权证，无法证明异议房产为异议人所有。5、对证据五涉案房产的影像资料的真实性、合法性、关联性均无法确认。6、对于证据清单中福州市房地产档案馆对涉案房产材料的真实性、合法性没有异议。1、从该组证据中的三份“福州市房屋（转移）登记申请表”可以明确：被执行人于2010年5月21日办理异议房产所有权证时，申请理由为异议房产未销售故申请产权保留，这与异议人提出的1999年6月27日与被执行人签订预售合同明显不符。上述福州市房地产档案馆出具的证据材料足以证明异议房产为被报告人财产，与异议人无关。2、从该组证据中的三份“面积分摊累计表”可以明确：金银城广场于2010年5月9日才开始办理产权总登，此时房屋的私有面积及公摊面积才得以确定，异议人与被执行人于1999年签订的预售合同即已确定房屋私有面积与公摊面积，足以证明预售合同为虚假合同。7、对证据六催告函的真实性、合法性、关联性均有异议。被执行人实际控制人陈道旺与异议人陈道兴为兄弟关系，被执行人为了逃避履行判决义务，与异议人恶意串通伪造合同提起执行异议申请。异议人可以通过诉讼方式要求被执行人履行商品房买卖合同项下的办证义务，但至今未采取有效措施维权，只能证明其与被执行人之间不存在买卖关系。8、对于证据七影像资料的真实性、合法性、关联性均有异议。该视频无法证明冻结的三套房产现状，同时，三套房产的现状如何也不能改变产权人为被执行人的事实。9、对证据八居住证明的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议。物业单位并非法定不动产登记机关，无权证明案涉房产的产权情况，且该居住证明是根据异议人的要求出具的。10、对证据九增值税普通发票的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。中国农业银行个人结算业务申请书为案外人陈爱娟账户与正旺物业公司的结算单据，与本案没有任何关联，且从该份单据中也无法证明与案涉房产存在任何关联。金银城广场2座110单元电费发票，打印时间均为2017年11月13日即异议人提出执行异议之后，从票面金额可知，该房产用于经营使用，更无法证明涉案房产为异议人所有。其余金银城广场活动中心电费发票与本案没有任何关联，且打印时间同样为2017年11月13日。
对申请执行人浮村村民委员会提交的证据，异议人陈道兴质证如下：一、对证据房屋登记簿的真实性无异议，但对证明对象有异议，永辉房地产公司已经于1999年将涉案03、04店面出售给异议人并交付使用，但至今未办理过户登记。二、对证据房产档案备案图、证据执行裁定、查封公告限期履行通知书真实性及证明对象无异议。三、对证据股权转让合同书、免职书、委派书、章程修改、企业信用公示信息的真实性无异议，但对证明对象有异议，因无法体现其证明对象。四、对证据异议人提供的由金城社区居委会出具的居住证明的真实性及证明对象有异议，理由如下：金城社区居委会于2017年11月7日出具的居住证明的依据，除了异议人提供的商品房预售合同，还有异议人实际居住、使用的事实。对证据金城社区居委会证明：对真实性及证明对象有异议。首先，其内容与2017年11月7日出具的居住证明相矛盾；其次，这是根据浮村村委会提供的材料出具的。
本院查明，原告浮村村民委员会诉被告金城公司、永辉公司租赁合同纠纷一案。本院于2016年3月29号作出的（2015）榕民初字第999号民事判决书，经福建省高级人民法院于2016年12月1日作出的（2016）闽民终1234号民事裁定书，已经发生法律效力。判决确定：一、确认原、被告之间的租赁合同关系已于2015年3月31日解除；二、被告金城公司、永辉公司应于本判决生效之日起十日内将讼争租赁房产交还于原告，并向原告支付从2014年4月1日起至实际交还之日的租金及滞纳金（租金具体为：2014年4-6月租金29.42296875万元，2014年7-9月、2014年10-12月、2015年1-3月、2015年4-6月、2015年7-9月、2015年10-12月、2016年1-3月租金各为30.38765625万元，即暂计至2016年3月31日的租金总额为242.136563万元；滞纳金具体为：以上述各期欠缴租金为基数，按月2%的标准，分别从各季度届满的次月第11日起计至实际付款之日止，即上述各期租金的滞纳金分别从2014年7月11日、10月11日、2015年1月11日、4月11日、7月11日、10月11日、2016年1月11日、4月11日起计付；此后的租金及滞纳金仍按合同约定计付。）如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费111800元，由两被告共同负担。判决生效后，由于被告金城公司、永辉公司未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人浮村村民委员会向本院申请强制执行，本院依法立案执行。
在执行过程中，本院于2017年4月20日作出（2017）闽01执362号执行裁定书，并于2017年5月2号向福州市不动产登记和交易中心送达（2017）闽01执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人永辉公司名下位于晋安区××北路××广场××＃楼××单元（房产权证号：闽(2017)xx号）、晋安区新店镇福飞北路xx店面（房产权证号：闽(2017)xx号）、晋安区新店镇福飞北路xx店面（房产权证号：闽(2017)xx号）。本院于2017年8月1日作出了（2017）闽01执362号查封公告与限期履行通知书，并于2017年8月1日将该公告粘贴公示于不动产所在地的显著位置。后，案外人陈道兴对本院（2017）闽01执362号执行裁定书不服，于2017年9月5日向本院提交了执行异议申请书，以其已于1999年6月27日向被申请人永辉公司购买了上述房产为由，请求我院中止执行，解除对上述房产的查封，并协助案外人陈道兴继续办理将上述不动产转让登记至其本人名下的手续。上述案涉房产于2001年5月份由永辉公司办理了总登手续，永辉公司并于2010年办理了权属登记。
另查明，案外人陈道兴提交的《商品房预售合同》体现其于1999年6月27日向永辉公司购买了坐落于福州市晋安区××北路××广场××＃楼××单元、××＃楼××店面、××＃楼04店面，并约定福州市晋安区××北路××广场××＃楼××单元价格为176661元，福州市晋安区新店镇福飞北路xx店面价格为34155元，福州市晋安区新店镇福飞北路xx店面价格为118705元。案外人陈道兴提交的《收款收据》体现1999年7月29日永辉公司向其处于购房款收据。永辉公司的证明书，体现永辉公司于2010年12月出具证明上述案涉房产及店面属于陈道兴所有。
目前案涉房产中的xx店面、xx店面目前由案外人陈道兴占有使用；金银城广场xx单元房产与xx、xx单元房产打通为一体，且目前由案外人陈道兴出租他人使用。案外人陈道兴自认金银城广场xx、xx单元房产目前登记在其妻子陈秀华名下，该房产于2010年5月办理了权属登记手续。
在2017年11月27日听证中，本院要求被执行人永辉公司在5日之内提供永辉公司一期公摊面积证明材料、及购房款相关入账凭证，但至今未提供。
本院认为，本案中案外人异议核心问题是陈道兴是否拥有阻却人民法院强制执行案涉房产的法定事由。首先，案外人陈道兴对案涉房产是否享有所有权的问题。陈道兴主张其系因从永辉公司买卖而受让物权。所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如果欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。即：要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。而从本案查明的事实看，案涉房产登记在被执行人永辉公司的名下，在不动产登记没有变更的情况下，陈道兴要求确认的案涉房产享有所有权的诉请，依法不予支持。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然案外人陈道兴与永辉公司在查封前签订了买卖案涉房产的《商品房预售合同》，并占有该不动产，但是在1999年“购房”后至查封前均未办理案涉房产的权属登记手续，案外人陈道兴明知2010年5月份以后可以办理权属登记，而怠于办理，可以认定因买受人自身原因未办理过户登记。因此，其主张排除执行案涉房产的意见，本院不予支持。案外人陈道兴的主张亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的适用范围，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、第二款的规定，裁定如下：
驳回案外人陈道兴的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 林 敏
审判员 林 辉
审判员 林 娜
二〇一八年四月二十三日
书记员 龚桦琳
附本案适用的法律条文：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。