四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川16民终939号
上诉人（原审原告）:陈良泉,男,生于1967年9月12日,汉族,住四川省邻水县。
委托诉讼代理人：甘福琼（系陈良泉之妻），住四川省邻水县，特别授权。
委托诉讼代理人：叶洋，四川欣锐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川龙凯房地产开发有限公司，住所地邻水县鼎屏镇古邻大道南段1号恒源新城东区V3单元2层1号。
法定代表人：甘国清，董事长。
委托诉讼代理人：甘元建（公司员工），男，住四川省邻水县，特别授权。
委托诉讼代理人：冯隐森，四川协泰律师事务所律师。
上诉人陈良泉因与被上诉人四川龙凯房地产开发有限公司（以下简称龙凯房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院（2018）川1623民初279号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈良泉的委托诉讼代理人甘福琼、叶洋，被上诉人龙凯房地产公司的委托诉讼代理人甘元建、冯隐森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈良泉上诉请求：1.依法撤销四川省邻水县人民法院（2018）川1623民初279号民事判决，改判确认陈良泉与龙凯房地产公司于2014年3月3日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已于2016年6月21日解除并判决龙凯房地产公司退还陈良泉购买车库价款138,000元并支付利息（利息从2014年3月3日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该款项付清之日止）；2.本案一、二审案件受理费由龙凯房地产公司承担。事实和理由：1.陈良泉信赖案涉车位能够办理三证（房屋所有权证、国有土地使用权证、契税证）而购买案涉车位，但在合同约定的履行期限届满前，龙凯房地产公司作出《关于恒源领都小区地下车位办理权证的情况说明》明确表示案涉车位不能办理国有土地使用权证，符合合同法第九十四条第二项之规定，故龙凯房地产公司不能履行合同主要义务，陈良泉享有法定解除权，一审判决认定龙凯房地产公司于2014年2月以《公告》方式告知业主案涉车位不能办理国有土地使用权证属于认定事实错误。2.2016年6月20日，陈良泉授权委托律师向龙凯房地产公司发出解除合同的律师函，龙凯房地产公司于次日收到，因此，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》于2016年6月21日解除，龙凯房地产公司应该返还购买车库的价款并支付相应利息，一审判决认定陈良泉提起诉讼的行为覆盖发出律师函的行为而认定合同尚未解除是错误的。3.案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》于2016年6月21日解除，事后龙凯房地产公司办理了案涉车位的房屋所有权证及不动产权证，一审对龙凯房地产公司的补救行为认定合同目的基本实现是错误的。
龙凯房地产公司辩称，龙凯房地产公司已于2014年4月16日将案涉车位交给陈良泉占有、使用并办理了房屋所有权证，龙凯房地产公司已经履行了合同的主要义务，办理国有土地使用权证不是合同的主要义务，陈良泉不享有法定解除权，同时，合同并未约定未办理国有土地使用权证可以解除合同的内容，陈良泉亦不享有约定解除权；陈良泉并未向龙凯房地产公司发《解除合同的通知》，只是委托代理律师向龙凯房地产公司发出了《律师函》，《律师函》不同于《解除合同的通知》，案涉合同未解除；龙凯房地产公司在2016年6月21日收到律师函后，还未在三个月内作出意思表示，陈良泉于2016年7月11日向邻水县人民法院提起诉讼，请求解除案涉合同，其起诉行为实际上已经覆盖发出律师函的行为，合同解除的效力尚待人民法院进行确认。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
陈良泉向一审法院起诉请求：1.判决解除陈良泉与龙凯房地产公司于2014年3月3日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判决龙凯房地产公司退还陈良泉购车库价款138,000元并支付资金占用利息，利息从2014年3月3日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该款项付清之日止；3.本案诉讼费由龙凯房地产公司承担。诉讼中，陈良泉将第1项诉讼请求变更为：请求确认陈良泉与龙凯房地产公司于2014年3月3日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已于2016年6月21日解除。
一审法院认定事实：陈良泉系恒源?国际新城（以下称恒源领都）小区业主。2014年初，龙凯房地产公司向恒源领都小区业主公开出售小区地下层车位。2014年3月3日，陈良泉与龙凯房地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》（以下简称合同）主要约定：龙凯房地产公司将位于恒源领都小区南区C栋负2层36号车位出卖给陈良泉；价款为138,000元，付款方式为一次性付款；龙凯房地产公司应当在2014年12月30日前向陈良泉交付车位；商品房（即车位）交付使用后，陈良泉同意委托龙凯房地产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因龙凯房地产公司的责任，陈良泉未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：陈良泉不退房，龙凯房地产公司按已付房价款的1%向陈良泉支付违约金。《补充协议》主要约定：龙凯房地产公司代陈良泉办理产权证及国土证涉及的税、费由陈良泉承担，并在办理前由龙凯房地产公司统一向陈良泉收取。陈良泉分别于2014年2月27日、2014年3月3日向龙凯房地产公司支付50,000元、88,000元，共计138,000元。2014年4月16日，龙凯房地产公司将车位交付陈良泉使用。2015年12月，恒源领都小区购买车位的业主向邻水县群工局信访反映购买的车位不能办理国有土地使用权证问题。2016年1月15日，龙凯房地产公司就恒源领都小区地下车位办理权证问题向邻水县住房和规划建设局作出说明，说明中载明已告知业主地下车位未计容积率，不能办理国有土地使用权证。2016年1月26日，邻水县住房和城乡规划建设局对恒源领都小区业主信访事项作出调查处理报告，该报告载明龙凯房地产公司于2014年2月以《公告》方式告知了小区业主地下车位未计容积率，不能办理国有土地使用权证。2016年6月20日，四川欣锐律师事务所根据陈良泉的委托，向龙凯房地产公司邮寄了署名为江勇、叶洋律师的律师函，律师函主要内容：由于龙凯房地产公司未按合同约定的期限为委托人陈良泉办理车位产权证、土地使用证，且龙凯房地产公司明确提出小区地下车位未纳入容积率，无法办理土地使用证，因此函告通知解除陈良泉与龙凯房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，要求龙凯房地产公司一次性退还车位价款并赔偿相应损失。2016年6月21日，鲁兴国收到该律师函邮件。2016年6月28日，陈良泉取得案涉车位的房屋所有权证，甘福琼为共同共有人。2018年2月11日，龙凯房地产公司与邻水县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，主要约定龙凯房地产公司取得邻鼎国用（2007）字第2597号和邻鼎国用（2009）字第2468号国有建设用地使用权232.16亩，且已取得地下空间建设使用权；龙凯房地产公司应当补交地下车库占地4,947.72平方米的土地出让价款247,386元。次日，龙凯房地产公司向邻水县财政局交纳247,386元土地出让金。2018年3月26日，龙凯房地产公司为陈良泉就案涉车位即邻水县鼎屏镇金源路26号3栋36号车位办理不动产权证书（川20**邻水不动产权第0002133号），甘福琼为共同共有人。庭审中，甘福琼拒绝受领不动产权证书原件，不动产权证书原件当庭退回龙凯房地产公司保管。
一审法院认为，陈良泉与龙凯房地产公司签订的关于案涉车位的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，证明陈良泉与龙凯房地产公司之间建立了买卖合同法律关系。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《商品房买卖合同》第二十条第（二）项约定：陈良泉同意委托龙凯房地产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。《补充协议》第一条约定：出卖人代买受人办理产权证及国土证涉及的税、费由买受人承担，并在办理前由开发商统一向买受人收取。根据以上约定，结合实践中不动产买卖的交易习惯，房屋权属转移登记包含房屋所有权及国有土地使用权的转移，即协助办理房屋所有权证及国有土地使用权证属于龙凯房地产公司的合同义务。龙凯房地产公司已经为陈良泉就案涉车位办理了不动产权证书，其基本义务已经履行，陈良泉可以就案涉车位享有占有、使用、收益、处分的全部权能，合同目的已经实现。陈良泉请求确认商品房买卖合同及补充协议已于2016年6月21日解除。根据合同法第九十三条、第九十四条的规定，合同解除分为法定解除和约定解除。就约定解除而言，《商品房买卖合同》及《补充协议》均没有约定合同解除的条件，只约定了逾期办理产权证书的违约金，因此，龙凯房地产公司应当承担逾期办理产权证书的违约金，但解除合同没有事实依据。就法定解除而言，在合同目的已经实现的情况下，陈良泉没有提交证据证明本案合同存在其他法定解除的情形，其依据合同法第九十四条主张解除合同的请求不能成立。陈良泉向龙凯房地产公司邮寄送达了解除车位合同的律师函，根据合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，适用该条款的前提是一方享有合同解除权，在不享有合同解除权的情形下即发出解除合同的通知，并不产生解除合同的效力。本案既不存在合同约定解除，亦不存在法定解除的情形，故陈良泉向龙凯房地产公司邮寄送达的律师函不能产生解除合同的效力，其确认合同已经解除的诉讼请求不能得到支持。并且，龙凯房地产公司在2016年6月21日收到律师函后，还未在三个月内作出意思表示，陈良泉随即于2016年7月11日向邻水县人民法院提起诉讼，其起诉行为实际上已经覆盖发出律师函的行为，合同解除的效力尚待人民法院进行确认，并未实际解除。此外，根据合同法鼓励交易的原则，在合同目的已经能够实现的情况下，也不宜轻易认定合同解除。由于合同没有解除，相应的138,000元不能退还。陈良泉请求判令龙凯房地产公司支付资金占用利息而不是违约金，支付价款138,000元是陈良泉根据案涉买卖合同的当然义务，不存在利息损失，该院不予支持。对于龙凯房地产公司迟延履行办证义务而应当支付的违约金，陈良泉可以另行起诉或者通过其他途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决：驳回陈良泉的诉讼请求。案件受理费3,060元,由陈良泉负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为陈良泉与龙凯房地产公司于2014年3月3日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是否于2016年6月21日解除及龙凯房地产公司是否应当退还陈良泉购买车位的价款及支付相应利息。
一、关于案涉合同是否于2016年6月21日解除的问题。合同解除分为约定解除和法定解除。本案中，《商品房买卖合同》及《补充协议》就权属登记均未有约定解除的内容，陈良泉不享有约定解除合同的权利。就法定解除而言，陈良泉上诉称龙凯房地产公司在合同约定的履行期限届满前，龙凯房地产公司作出《关于恒源领都小区地下车位办理权证的情况说明》明确表示案涉车位不能办理国有土地使用权证，故龙凯房地产公司不能履行主要义务，符合合同法第九十四条第二项规定的情形，陈良泉享有法定解除权。本院认为，合同法第九十四条第二项针对的是当事人一方能够履行而明确表示不履行或以自己的行为表明不履行主要债务的情形，而龙凯房地产公司对案涉车位当时表示不能办理国有土地使用权证并非自身原因，是因当时不具备条件所致。事实反应案涉车位在取得地下空间建设使用权后龙凯房地产公司及时办理了不动产权证书，本案不符合合同法第九十四条第二项规定的情形，因此陈良泉上诉称其享有法定解除权的理由不能成立，本院不予支持。对于陈良泉于2016年6月20日委托律师向龙凯房地产公司邮寄送达解除合同的律师函，由于陈良泉不享有合同解除权，故该律师函不能产生解除合同的效力。同时，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十四条“…当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，龙凯房地产公司在邮寄送达次日收到律师函后尚未在三个月内作出意思表示的情况下，陈良泉即于2016年7月11日向一审法院提起诉讼，其起诉请求为解除案涉合同，由此表明陈良泉亦认可案涉合同并未因发出律师函而解除，因此，陈良泉请求确认其与龙凯房地产公司于2014年3月3日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》已于2016年6月21日解除的上诉主张不能成立，本院不予支持。
二、关于龙凯房地产公司是否应当退还陈良泉购买车位的价款及支付相应利息的问题。本案中，由于龙凯房地产公司已为陈良泉办理了案涉车位的不动产权证书，双方约定的合同目的已经实现，且案涉合同亦未解除，故一审判决龙凯房地产公司不退还购买车位的价款及不支付资金占用利息正确，本院予以维持。
综上所述，陈良泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3,060元，由陈良泉负担；二审案件受理费3,060元，由陈良泉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨昌礼
审 判 员 黄 平
审 判 员 冯 文
二〇一八年八月十日
法官助理 马 露
书 记 员 李小帅
附：相关法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。