河北省滦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滦民初字第2739号
原告：唐山双喜物业服务有限公司。
法定代表人：刘学哲。
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委托代理人：杨洪宝，杰大律师事务所律师。代理权限：特别代理。
委托代理人：耿泽明，该公司服务处经理。代理权限：一般代理。
被告：李先秋。
原告唐山双喜物业服务有限公司与被告李先秋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员苏敬独任审判，公开开庭进行了审理，原告唐山双喜物业服务有限公司的委托代理人杨洪宝、耿泽明、被告李先秋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐山双喜物业服务有限公司诉称：被告李先秋为滦县新城建华大街永安里小区业主，于2010年2月2日和唐山市路北区房地产开发有限公司签订业主临时管理规约。（注：唐山市路北区房地产开发有限公司和滦县嘉利房地产开发有限公司法人代表：总经理彭立伟）。2012年8月10日起至2015年8月10日止，滦县嘉利房地产开发有限公司和唐山双喜物业服务有限公司签订前期物业服务合同，合同中约定原告履行物业服务职责和被告向原告按年度交纳各项费用，规定如下：1、住宅房屋建筑面积按每月每平方米0.7元收取物业管理服务费用。电梯维保费2层30元／月，每增加一层加收一元。2、业主使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按照应交纳金额的千分之一按日交纳违约金。被告共欠自2012年8月20日至2015年8月20日物业费1810元，逾期违约金按欠款额日千分之一计算至实际给付之日。请法院依法判决被告给付原告上述费用并承担本案诉讼费用。
被告李先秋辩称：1、答辩人认为永安里70号楼71号楼物业服务管理的公司是唐山市路北区房地产开发有限责任公司，不是唐山双喜物业公司，2010年1月1日，答辩人与唐山市路北区房地产开发有限责任公司签订了《永安里业主临时管理规约》。按照该规约第一章总则第三条：“本临时规约对唐山市路北区房地产开发有限公司、业主和物业使用人均有约束力”根据《承诺书》地四条“本人同意转让物业时，取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书，并送交建设单位，建设单位收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺书继续有效”。答辩人认为该协议至今有效，因此物业服务管理公司应是唐山市路北区房地产开发有限责任公司。
2、滦县嘉利房地产开发有限公司和唐山双喜物业服务有限公司签订的前期物业服务合同对于答辩人是无效合同。唐山市路北区房地产开发有限责任公司与滦县嘉利房地产开发有限公司虽是一个法定代表人，但两个企业应各自承担民事责任，永安里70号楼71号楼属于第一期，答辩人只与唐山市路北区房地产开发有限责任公司有物业合同关系。滦县嘉利房地产开发有限公司与唐山双喜物业服务有限公司签订的前期物业服务协议，双方均没有通知业主，是其私下订立的无效协议。且答辩人已经在2010年1月1日交了一年的物业费。在《永安里业主临时管理规约》中约定无电梯的物业费为0.4元／月／建筑平米，滦县嘉利与唐山双喜午夜签订的午夜服务协议中擅自把午夜服务价格由0.4元／月建筑平米提高到0.7元／月／建筑平米，损害了第三方（业主）的利益。唐山双喜物业服务有限公司没有手费资质，未与业主签订协议，强行收取物业费，属于欺诈行为。综上应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告李先秋居住的滦县永安里小区70#楼系唐山市路北房地产开发有限责任公司承建，2010年1月1日该公司与被告签订《永安里临时管理规约》，由该公司对其承建楼房进行物业服务管理。该房屋面积为73.81平方米。2012年8月7日，原告唐山双喜物业服务有限公司与滦县嘉利房地产开发有限责任公司签定《滦县永安里小区前期物业服务合同》，由原告对滦县永安里小区70#--80#楼进行物业服务管理。合同约定：滦县嘉利房地产开发有限责任公司（甲方）将滦县永安里小区住宅小区的物业管理服务委托唐山双喜物业服务有限公司（乙方）实行物业管理，委托管理期限自2012年8月10日起至2015年8月10日止；物业管理服务费为住宅房屋建筑面积X0.7元／月／平方米，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起，按应交金额的3%按日交纳滞纳金。该合同同时规定了委托管理事项、服务标准、双方的权利义务及违约责任等内容。合同签订后，原告对该小区进行物业服务和管理。被告居住的房屋面积为73.81平方米，自2012年8月20日起至2015年8月20日的物业费共计1810元。被告以未与原告签订书面物业服务合同为由至今未向原告交纳物业费。
另查明：滦县永安里小区70#-80#住宅分别由唐山市路北区房地产开发有限责任公司和滦县嘉利房地产开发有限公司承建。唐山市路北区房地产开发有限责任公司和滦县嘉利房地产开发有限公司的董事长均为彭立伟。
上述事实有原告提供的《永安里业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》、证明及当事人陈述等相关证据予以证实。
本院认为，被告李先秋与唐山市路北区房地产开发有限公司签订的《永安里业主临时管理规约》、原告唐山双喜物业服务有限公司与滦县嘉利房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律规定，合法有效本院予以认定。
本案争议焦点问题一、原告唐山双喜物业服务有限公司是否有权向被告收取物业服务费用。被告主张其是与唐山市路北区房地产开发有限公司签订的《永安里业主临时管理规约》，与原告之间没有合同关系，因此原告无权向其收取物业费。被告居住的小区是经过两个房产开发有限公司所开发承建，原告自2012年8月7日与滦县嘉利房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中包含被告居住的70#楼房，且原告提供的部分业主交纳物业费的票据中亦包含被告居住楼房中的业主。因此被告作为小区业主，虽未与原告直接签订物业服务合同，但事实上已经接受了原告的物业服务。且原告在该小区进行服务和管理长达三年之久，在这期间被告亦不可能完全不知道原告所进行的工作和管理。因此，根据诚实信用原则和公平原则，原告对被告居住的小区已经进行了事实上的物业服务，被告应当向原告支付物业服务费用，因此对于被告主张是与唐山市路北区房地产开发有限责任公司签订的《临时管理规约》，与原告之间不存在合同关系，原告无权向其收取物业费用，理据不足本院不予采纳。
本案争议焦点问题二：原告主张被告应当按照应交纳金额的千分之一按日交纳违约金是否应当支持。原告主张被告支付违约金的数额过高，本院不予支持，对其违约金按照日万分之五予以分段计算。被告提交的2010年2月2日向唐山市路北区房地产开发有限责任公司交纳物业费654元和2015年8月15日的证明因与本案无关联，不予采纳。综上，被告长期拖欠物业服务费，应依法承担民事责任，原告所诉被告支付物业费1810元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若于问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告李先秋自本判决生效之日起5日内给付原告唐山市双喜物业服务有限公司物业费等共计1810元。
二、被告李先秋对以上欠款承担日万分之五违约金（按本金603.3元，自2012年8月20日起至付清之日止；按本金603.3元，自2013年8月20日起至付清之日止；按本金603.3元，自2014年8月20日起至付清之日止）。
三、驳回原告的其他诉讼请求
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告李先秋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 苏 敬
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 杨丽楠