重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0106民初9340号
原告：重庆广电实业发展有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区渝州路68号彩电中心三楼，统一社会信用代码915001077500802065。
法定代表人：潘云峰，重庆广电实业发展有限责任公司总经理。
委托诉讼代理人：钟永康，重庆中世律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘文明，重庆中世律师事务所律师。
被告：重庆吉沃农业科技有限公司，住所地重庆市经开区南湖路68号街11幢1单元，统一社会信用代码9150010807367791X5。
法定代表人：王洁，重庆吉沃农业科技有限公司总经理。
委托诉讼代理人：邱正香，重庆锐力律师事务所律师。
原告重庆广电实业发展有限责任公司（以下简称广电实业公司）与被告重庆吉沃农业科技有限公司（以下简称吉沃农业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月30日立案受理，依法由审判员汪鹏适用简易程序独任审判，并于2016年8月5日公开开庭审理。原告广电实业公司的委托诉讼代理人钟永康、刘文明，被告吉沃农业公司的委托诉讼代理人王洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告广电实业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付房屋的占有使用费238133.59元。事实和理由：2013年9月1日，原被告签订《商业房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于沙坪坝区****号重庆广播发射台院内房屋，该房屋建筑面积1100㎡，被告用于经营农产品分装以及办公、仓储。合同签订后，被告一直拖欠原告租金，且经催告后扔不支付。2015年12月23日，因被告拒不交纳租金，原告向被告寄送解除租赁合同的律师函，要求被告腾空、交还租赁的房屋，并交清租金。被告也一直拒不履行相关义务。
被告吉沃农业公司辩称，1.原被告签订的房屋租赁合同为无效合同，导致合同无效的原因是原告隐瞒其无相关审批手续和产权证明，原告应承担导致合同无效的全部责任；2.原告主张的房屋占有使用费明显过高，无事实和法律依据。2015年8月，施工方进入被告承租的房屋开始进行施工，2016年2月施工基本完毕。原告起诉的被告占用使用房屋的期间过长，与事实不符，且原租赁合同系无效合同，导致无效的过错在于原告，被告认为按照原租赁合同约定的租金支付显失公平。
经审理查明，重庆广播电视集团（总台）于2005年4月29日发布《重庆广播电视集团（总台）所属经营性用房整合、移交实施办法》文件，该文件载明：…集团（总台）所属的所有经营性用房从原经营管理单位、部门中剥离，整体划转给广电实业公司，包含技术中心经营管理的小龙坎、平顶山经营性用房及其他经营性用房…。沙坪坝区****号附*号房屋的产权人为重庆广播电视集团（总台），房屋用途为别墅，土地使用权面积为134391㎡，房屋建筑面积356.9㎡。
广电实业公司（甲方）与吉沃农业公司（乙方）于2013年9月1日签订《商业房屋租赁合同》，协议约定：甲方将位于沙坪坝区1106号重庆广播发射台院内，建筑面积共1100㎡的房屋出租给乙方。租赁期限共5年，采取3年加2年的形式，第一次的租期为3年，自2013年9月1日起至2016年8月31日止；第二次的租期为2年，自2016年9月1日起至2018年8月31日止，此次租期为附条件租期，即2016年7月31日后，若甲方能出示广电集团同意开发此地块的有效文件，则本合同随时终止。甲方应于2013年9月1日前向乙方交付该租赁房屋，由于乙方自行整修房屋顶棚和铺设道路，甲方同意给予乙方免租整改期2个月，租金自2013年11月1日起计收。该房屋的租赁单价为18元/㎡，月租金为19800元，第一年的租金为237600元。本合同租金从2014年11月1日起逐年递增，年递增幅度为3%。另外，合同还对保证金、物业管理、房租的转让与转租等事项进行了约定。
合同签订后，广电实业公司将涉案房屋交付给吉沃农业公司使用。吉沃农业公司于2013年12月25日通过银行转账向广电实业公司支付59400元，备注为房租；2014年3月19日通过银行转账向广电实业公司支付59400元，备注为办公室租金；2014年4月21日通过银行转账向广电实业公司支付59400元，备注为办公室租金；2014年11月7日通过银行转账向广电实业公司支付59400元，备注为房租；2015年9月10日通过银行转账向广电实业公司支付房租13000元；2015年9月10日通过银行转账向广电实业公司支付61182元，备注为租金；2015年10月13日通过银行转账向广电实业公司支付48182元；备注为租金。吉沃农业公司支付给广电实业公司的以上金额合计为359964元。
另查明，广电实业公司出租给吉沃农业公司的房屋未取得建设工程规划许可证。
吉沃农业公司于2015年8月10日向广电实业公司发出《关于厂房顶棚维修情况的报告》，该报告载明：…因连续下雨，为避免更大损失，我司自行维修该厂房，对屋顶钢架结构加固处理，并对彩钢瓦进行防水处理，其中加固用去29000元，彩钢瓦全部防水处理58000元，共计87000元，我司特此恳请广电实业给予维修资金补偿…。广电实业公司于2015年11月5日向吉沃农业公司发出《关于厂房顶棚维修情况的报告的复函》，该函载明：关于你司于2015年8月10日发给我司的《关于厂房顶棚维修情况的报告》已经我司总经理办公会商议同意你司提出的维修资金方案，予以免除一个季度的租金，金额为61182元，特此回复。
审理中，吉沃农业公司举示了对账单和收据，拟证明广电实业公司尚欠其农产品货款共计49013元，且双方曾口头协商以货款抵扣租金。广电实业公司陈述吉沃农业公司支付给其的租金仅为347558元，还认为对账单、收据载明的内容与租金无关，与吉沃农业公司也未达成抵扣租金的口头协议。
吉沃农业公司还举示了其于2016年5月13日拍摄的房屋拆除前的照片以及于2016年5月31日拍摄的房屋拆除后的照片，拟证明其承租的房屋于2016年2月24日已被拆除。广电实业公司对吉沃农业公司于2016年5月13日拍摄的房屋拆除前的照片的真实性予以认可，对2016年5月31日拍摄的房屋拆除后的照片的真实性不予认可，并认为其出租的房屋在2016年5月31日前并未被拆除。
广电实业公司还举示了内容为“……其中广电地块涉及的土石方工作内容将于2016年5月14日进场施工，为保证广大市民的人身安全及工程的顺利推进，请场内人员提前做好相关准备工作并及时撤离出施工范围……”的施工告示、重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司出具的内容为“……我公司于2016年5月14日发布相关施工告示，广电地块内原房屋承租人（重庆吉沃农业科技发展有限公司）到2016年6月25日将房屋腾空搬离……”的情况说明以及其于2016年6月25日在出租房屋内拍摄的视频和照片，拟证明房屋在2016年6月25日之前一直未被拆除，被告占有使用该房屋直至2016年6月25日。吉沃农业公司对施工告示、情况说明、照片和视频的真实性均不予认可，但认为施工告示载明2016年5月14日进场施工，被告承租的房屋在2016年5月14日已被拆除。
上述事实，有广电实业公司举示的房地产权证、《重庆广播电视集团（总台）所属经营性用房整合、移交实施办法》、《商业房屋租赁合同》、《关于厂房顶棚维修情况的报告》、《关于厂房顶棚维修情况的报告的复函》、《关于重庆吉沃农业科技有限公司租金缴纳的说明》，吉沃农业公司举示的《商业房屋租赁合同》、交通银行的账户的明细、流水、《关于厂房顶棚维修情况的报告的复函》、于2016年5月13日拍摄的房屋拆除前的照片以及原被告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力足以采信。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因广电实业公司出租给吉沃农业公司的房屋未取得建设工程规划许可证，广电实业公司与吉沃农业公司签订的商业房屋租赁合同为无效合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故广电实业公司诉请要求吉沃农业公司参照合同约定的租金标准支付占有期间的占有使用费，本院予以支持。本案的争议焦点为吉沃农业公司占有使用房屋的截止时间为何时以及吉沃农业公司应当支付广电实业公司的占有使用费为多少。本院现针对双方的争议焦点评述如下：
一、吉沃农业公司占有使用房屋的截止时间为何时。
吉沃农业公司自认其于2016年5月13日拍摄了其承租的房屋的照片，说明吉沃农业公司在当时还实际占有使用房屋，故本院认定吉沃农业公司占有使用该房屋直至2016年5月14日。自2013年9月1日起至2016年5月14日期间吉沃农业公司一直占用使用房屋，其应当参照原租赁合同约定的租金标准向广电实业公司支付房屋的占有使用费。
二、吉沃农业公司应当支付广电实业公司的占有使用费为多少。
参照广电实业公司与吉沃农业公司签订的合同约定，广电实业公司同意给予吉沃农业公司2个月的免租期，吉沃农业公司应从2013年11月1日起支付占有使用费，2013年11月1日至2014年10月31日期间的占有使用费为237600元；2014年的占有使用费在2013年的基础上上浮为3%，即2014年11月1日至2015年10月31日期间的占有使用费为237600元×103%=244728元；2015年11月1日至2016年5月14日期间的占有使用费在2014年的基础上上浮3%，即244728元/年×103%÷12个月×5个月零14天=21005.82元/月×5个月零14天=105029.1元+9668.43元=114697.53元，以上合计为597025.53元。吉沃农业公司已支付广电实业公司的金额合计为359964元。另外，广电实业公司明确表示免除吉沃农业公司一个季度的租金，金额为61182元，故吉沃农业公司应向广电实业公司支付的占有使用费为175879.53元。吉沃农业公司认为广电实业公司尚欠其农产品货款共计49013元，且双方曾口头协商以货款抵扣租金，该货款应抵销部分租金。但因广电实业公司并未对该抵销予以认可，故吉沃农业公司可以另案起诉予以解决此项纠纷，在本案中该货款不予冲抵租金。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下：
一、被告重庆吉沃农业科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆广电实业发展有限责任公司2013年11月1日至2016年5月14日的期间未支付的房屋占有使用费共计175879.53元。
二、驳回原告重庆广电实业发展有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6884元，减半交纳3442元（原告已预交），由原告重庆广电实业发展有限责任公司负担1533元，被告重庆吉沃农业科技有限公司负担1909元。限被告重庆吉沃农业科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告重庆广电实业发展有限责任公司1909元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 汪 鹏
二〇一六年九月二十一日
书记员 彭超群