辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽民再257号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）:包少武，男，1962年11月28日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：赵星奇，辽宁铭星律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：沈阳轻工房屋开发有限责任公司。住所地：辽宁省沈阳市铁西区。
法定代表人：李晓东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
再审申请人包少武因与被申请人沈阳轻工房屋开发有限责任公司（以下简称轻工公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省沈阳市中级人民法院（2017）辽01民终1727号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年12月25日作出（2017）辽民申3458号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人包少武委托诉讼代理人赵星奇、被申请人轻工公司委托诉讼代理人张硕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
再审申请人包少武申请再审称，原审法院认定事实错误，再审申请人委托赵丽丽帮忙购买商品房，在轻工公司售楼处与于强签订了盖有轻工公司公章和法人代表名章的商品房买卖合同。于强将合同及盖有轻工公司财务专用章的收款收据、盖有轻工公司公章的准住通知单等交给赵丽丽，轻工公司还派售楼处经理姜传辉与赵丽丽一起到沈阳市房产局办理了商品房买卖合同房产备案登记。再审申请人支付了合理的商品房对价，并进行了相关的备案登记，该商品房购买行为有效。原审法院由于认定事实错误，导致适用法律也错误。再审申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条（二）、（六）项的规定申请再审。依法驳回被申请人的诉讼请求。
被申请人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
轻工公司向一审法院起诉请求：1.判决确认以原告为“出卖人”，被告为“买受人”的位于沈阳市和平区文萃路24-2#1-20-2号房屋的《商品房买卖合同》无效；2.判决被告协助原告到沈阳市房产登记管理部门撤销备案登记；3.判决被告承担本案法院受理费。
一审法院认定事实：2006年11月6日，被告包少武与原告轻工公司签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的位于沈阳市和平区文萃路24-2号1-20-2房屋，建筑面积为201.73平方米，单价为每平方米3500元，付款方式为签合同时一次性付清全款，价款为706055元。合同中其他关于面积差异处理、交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等事项均为空白。合同的被告“包少武”签名均不是包少武本人签署，均由案外人赵丽丽代签。合同已办理备案登记。
另查明，沈阳市中级人民法院于2009年12月11日作出的[2009]沈刑二初字第4号刑事判决书认定，2007年10月26日，被告人于强因涉嫌合同诈骗被刑事拘留。被告人于强任辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人期间，以该公司的名义，骗取公私财务，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。在该生效判决认定于强共十五笔犯罪事实中其中第五笔，查明事实如下：2006年10月6日，被告于强以帮助轻工公司办理银行贷款需要轻工公司27套商品房为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。被告人于强未到银行为轻工公司办理贷款，而是用上述房产手续与闻春海、ＸＸＸ、吕波、赵丽丽、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1200余万元占为己有，用于偿还个人债务等支出。
一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证和答辩的权利。原告与被告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。首先，本案涉案商品房买卖系案外人于强在合同实施诈骗犯罪的过程中所形成，原告并无将房产出卖给被告的意思表示。原告将商品房买卖合同、专用收款收据、准住单等交给于强，以及办理商品房买卖合同备案的目的是为了办理银行贷款，而非出售。从于强的刑事判决书及于强在公安机关的供述中可以印证。其次，被告与于强没有出卖房屋的意思表示，尽管案外人赵丽丽在公安部门的讯问笔录中陈述包括本案诉争房在内的十二套房产均为购买取得，但依据于强在公安机关供述，房产不是正常售出去的，都是从高利贷手放出去的，就是赵丽丽等开进住单、交物业费都是借钱的人要求的，之所以提供商品房合同等手续是为了借款作为抵押物；案外人赵丽丽在公安机关也述称，在押车、押房等情况下，才给于强借款。再次、原、被告的房屋买卖行为明显有悖房地产的交易习惯。1、被告包少武一次性购买四套商品房，而商品房买卖合同并不是由本人签订，均是由案外人赵丽丽代签，同时商品房买卖合同仅填写了房屋地址、面积、价款、付款方式等事项，而对于房屋面积差异处理、交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等涉及原告承担违约责任等事项均空白；而一般购买人在购买大件商品，尤其是购买房产时，一般都会尽到审慎的注意义务，本案的被告行为明显不符合常理。2、根据[2013]沈中民二终字第821号民事判决书中认定的事实，赵丽丽“购买”的十二套房产，实际只支付给于强400万元，其实际价格明显低于购买诉争房屋的价格。综上，原、被告不存在真实的商品房买卖合同关系，而系被告与案外人于强以原、被告之间并不真实商品房买卖合同关系掩饰实际的被告与案外人于强间的借款关系，侵害了原告的合法权益，故应当认定原、被告签订的商品房买卖合同无效，即被告取得诉争房屋无事实及法律依据，被告应当协助原告撤销诉争房屋的商品房买卖合同备案登记。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司与被告包少武之间关于沈阳市和平区文萃路24-2#1-20-2号房屋的商品房买卖合同无效；二、本判决生效之日起十日内，被告包少武协助原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司撤销关于沈阳市和平区文萃路24-2幢1-20-2号房屋的商品房买卖合同备案登记。案件受理费10,860元，公告费800元（原告均已垫付），均由被告包少武负担。
包少武不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.被上诉人承担本案全部诉讼费用。
二审法院对一审法院认定的事实予以确认。
二审法院认为，本案起诉因系另案刑事被告人于强任辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人期间，以该公司的名义，以帮助轻工公司办理银行贷款需要轻工公司27套商品房为由，骗取轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。并用上述房产手续与张桂英、ＸＸＸ、吕波、赵丽丽、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1200万余元占为己有，用于偿还个人债务等支出。上述事实在另案刑事案件中由公诉机关举证，并经庭审质证，被生效刑事判决所认定。本案中，于强在公安机关的供述是向赵丽丽借款，并应赵丽丽的要求提供了商品房合同等手续，作为借款的抵押物，因此于强与包少武、赵丽丽并无出售、购买商品房的意思表示。而且从合同订立双方轻工公司与包少武之间的合同内容及价款来看，亦无法佐证双方具有真实的房屋买卖合同关系。对于上诉人提出房屋单价不属于过低、并已实际占有案涉房屋等理由，均不足以充分证明其主张，故本院不予支持。
关于上诉人提出应追加赵丽丽作为本案当事人的主张，因赵丽丽并非被上诉人所提诉讼请求确认合同无效及撤销备案登记的主体，且赵丽丽已在其他同类生效判决案件中作为当事人参与诉讼，刑事生效判决已对相关事实予以认定，故赵丽丽是否参与本案诉讼，对本案事实的查明和结论的认定并不构成实质性影响，为避免诉累，对上诉人的该项主张，本院不予采纳。故此，一审法院认定双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，从而认定合同无效，判令上诉人协助被上诉人撤销涉案房屋的商品房买卖合同备案登记，并无不当，本院应予支持。综上所述，包少武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
本院再审查明的事实与原审基本一致。
本院再审认为，另案刑事被告人于强任辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人期间，以该公司的名义，以帮助轻工公司办理银行贷款需要轻工公司27套商品房为由，骗取轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。并用上述房产手续与张桂英、ＸＸＸ、吕波、赵丽丽、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1200万余元占为己有，用于偿还个人债务等支出。上述事实被生效刑事判决所认定。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同的，该代理行为有效。轻工公司将27套商品房销售手续交付给于强，用于办理贷款。但于强并未履行与轻工公司的约定，而是将取得的商品房用于出售，将案涉房屋出售给包少武。由于于强持有完整的房屋销售手续，还为包少武办理了商品房买卖合同备案登记，包少武有理由相信于强是代理轻工公司对外销售房屋，于强销售案涉房屋的行为构成表见代理。在签订《商品房买卖合同》后，包少武收到轻工公司开具的《专用收款收据》，该收据载明轻工公司收到包少武交付的全部案涉房款。轻工公司不能否认《专用收款收据》的真实性，也没有证据证明包少武没有交付购房款。原审法院认为于强与包少武并无出售、购买商品房的意思表示，无法佐证双方具有真实的房屋买卖合同关系事实和法律依据不足，本院予以纠正。综上所述，包少武的再审申请理由事实和法律依据充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销辽宁省沈阳市中级人民法院（2017）辽01民终1727号民事判决和沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初7176号民事判决；
二、驳回沈阳轻工房屋开发有限责任公司诉讼请求。
一审案件受理费10860元人民币、公告费800元人民币、二审案件受理费10860元人民币由沈阳轻工房屋开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 弘
审 判 员 王华迪
审 判 员 张广军
二〇一八年十一月二十二日
法官助理 孙国禹
书 记 员 栾 晶