海南省海口市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼01民终1759号
上诉人（原审被告、反诉原告）：海南荣丰控股有限公司，住所地：海口市国贸大道2号海南时代广场26楼。
法定代表人：司亮，总经理。
委托诉讼代理人：李欢,男，该公司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：汪倞，男，1988年9月4日出生，汉族，住海口市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：柯才燕，女，1988年6月29日出生，汉族，住海口市。
以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：虞青波、曾小寿，海南宝岛律师事务所律师。
上诉人海南荣丰控股有限公司（以下简称荣丰公司）因与被上诉人汪倞、柯才燕商品房买卖合同纠纷一案,不服海南省海口市琼山区人民法院（2017）琼0107民初217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后,依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人荣丰公司上诉请求：1.撤销海口市琼山区人民法院作出的（2017）琼0107民初217号民事判决书并依法改判由荣丰公司支付逾期交房违约金至2016年4月5日止；2.判令汪倞、柯才燕向荣丰公司支付逾期付款违约金；3.本案的诉讼费用由汪倞、柯才燕负担。事实和理由如下：
一、一审判决查明香榭花园项目的竣工验收合格的时间为2016年6月21日有误，实际上的竣工验收合格的时间为2016年4月5日。首先，依据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位在收到建设工程竣工报告后，由建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位和勘察单位对建设工程进行验收（五方验收）。本案中，荣丰公司提交的竣工验收报告就是五方同时验收合格的报告，该报告载明的验收时间（2016年4月5日）就是香榭花园工程项目的竣工验收合格的时间。其次，香榭花园工程项目的消防验收属于专项验收。专项验收必须是在五方验收合格后才能进行。本案中，荣丰公司提交的海口市政府服务中心联合审批服务项目预受理通知书和海口市公安消防支队建设工程消防验收申请受理凭证，所载明的时间是2016年5月12日。该两份证据可以证实：荣丰公司于2016年5月12日办理香榭花园工程项目的专项消防验收和香榭花园工程项目的五方验收合格时间应在2016年5月12日之前。再次，海口市建设工程质量安全监督站并非五方验收中的任何一方，其出具的《关于香榭花园工程施工质量监督的意见》不能作为认定香榭花园工程项目竣工验收合格时间的依据。另，该《关于香榭花园工程质量监督的意见》实际上属于证言。证言在证人未出庭接受质证的情况下，不应作为定案依据。
二、汪倞、柯才燕应向荣丰公司支付逾期付款违约金9303.88元。荣丰公司与汪倞、柯才燕于2015年4月12日分别签订《海口市商品房买卖合同》和《补充协议》。合同签订后，汪倞、柯才燕并未按合同约定及时向荣丰公司支付购房首付款及剩余房款。汪倞、柯才燕逾期支付购房首付款及剩余购房款的天数合计96天。因此，汪倞、柯才燕应向荣丰公司支付逾期付款的违约金合计9303.88元。
被上诉人汪倞、柯才燕共同答辩称：
一、原审法院认定荣丰公司没有向汪倞、柯才燕交房的事实清楚。2016年3月20日，汪倞、柯才燕依约到荣丰公司处收房时，知涉案房屋没有达到交付条件；汪倞、柯才燕亦通过《告知书》的方式拒绝收房，后荣丰公司没有再次通知汪倞、柯才燕再次收房，逾期交房的状态仍旧持续，因此，荣丰公司应当继续向汪倞、柯才燕承担逾期交房的责任。
二、原审法院认定荣丰公司向汪倞、柯才燕支付逾期交房违约金适用法律正确。荣丰公司逾期交房，应向汪倞、柯才燕承担违约责任。原审法院适用《合同法》第四十四条第一款、第六十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判令荣丰公司按照双方约定的每日万分之三支付违约金适用法律正确。
三、原审法院认定汪倞、柯才燕付清首付款和剩余房款事实清楚，适用法律正确。（一）汪倞、柯才燕已经于2015年4月12日签订合同当日，已经向荣丰公司交付了足额的首付款，有荣丰公司提交的《专用凭证》为证，但荣丰公司于2015年4月12日向汪倞、柯才燕开具了正式的发票后就将凭证回收，但不能以开具发票的时间确认首付款的时间；而且，在没有付清首付款前，房地产公司不可能与购房者签订购房合同，荣丰公司的说法完全不符合商品房间买卖合同的交易习惯。（二）汪倞、柯才燕无论选择何种贷款方式，其义务都只是及时的提供贷款所需要的材料，只有无法足额贷款和不能贷款时才承担逾期付款的责任，银行已经给汪倞、柯才燕足额放贷并由银行直接转至荣丰公司账户；况且本案中双方并没有约定贷款到账的时间，汪倞、柯才燕没有逾期支付剩余房款的事实。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回被上诉人的全部上诉请求。
汪倞、柯才燕向一审法院起诉请求：1.判令荣丰公司向汪倞、柯才燕支付逾期交房违约金48681.69元（违约金按每日万分之三计，自2016年3月20日起至2016年12月17日）；2.判令荣丰公司承担本案的诉讼费用。
荣丰公司向一审法院反诉请求：1.汪倞、柯才燕向荣丰公司支付逾期付款违约金9303.88元；2.汪倞、柯才燕承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年4月12日，汪倞、柯才燕与荣丰公司签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：汪倞、柯才燕购买荣丰公司开发的位于海口市××道房；房屋总价款594404元，汪倞、柯才燕应于签订合同当日支付首付款184404元，余款410000元向银行申请按揭贷款；汪倞、柯才燕未能按约付款，按下列方式处理：1.逾期在90天内，每逾期一天，荣丰公司有权要求汪倞、柯才燕每日按应付而未付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期90天以上，荣丰公司有权解除合同。汪倞、柯才燕愿意继续履行合同的，经荣丰公司同意，合同继续履行，汪倞、柯才燕应按逾期天数每日向荣丰公司支付应付而未付房款的万分之三作为违约金，上述1、2两款的违约金最高不得超过房屋总价款的20%；荣丰公司应于2016年3月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付汪倞、柯才燕使用（合同可供选择的交付条件还有该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记）；除合同约定的特殊情况外，荣丰公司未能按约交房，按下列方式处理：1.逾期90天内，每逾期一天，汪倞、柯才燕有权要求荣丰公司每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期90天以上，汪倞、柯才燕有权单方面解除合同，汪倞、柯才燕要求继续履行合同的，合同继续履行，荣丰公司按已付购房款每日万分之三的标准向汪倞、柯才燕支付违约金，上述1、2两款的违约金最高不得超过房屋总价款的10%，因荣丰公司以外的外界因素，导致合理延期，汪倞、柯才燕对荣丰公司所告知的事由未提出书面异议的，视为双方同意合理延期并免责。
汪倞、柯才燕于2015年3月2日向荣丰公司支付了定金50000元，于2015年4月12日分两次向荣丰公司支付首付款74404元和30000元，于2015年5月10日支付剩余首付款30000元，荣丰公司均于当日向汪倞、柯才燕出具资金往来专用凭证。2015年7月13日，汪倞、柯才燕与海口市农村信用合作联社签订《住房公积金（委托贷款）借款合同》，约定汪倞、柯才燕向该信用社贷款410000元。2015年8月14日，上述信用社向荣丰公司账户足额发放贷款。
2016年3月19日，汪倞、柯才燕收到荣丰公司的收房通知。2016年4月9日，汪倞、柯才燕去收房时，因房屋未完成竣工验收，汪倞、柯才燕遂拒绝收房。2016年3月29日，荣丰公司向小区部分业主发出交房回复函，承认项目未能取得竣工备案，并承诺于2016年7月30日前取得竣工备案。2016年4月12日，汪倞、柯才燕向荣丰公司发出关于推迟房屋验收的说明，将拒绝收房的理由告知荣丰公司，并说明直到公司能提供相关证明后，才办理收房手续。
2016年6月21日，荣丰公司作为建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位组成验收组对香榭花园进行工程竣工验收。2016年6月24日，海口市建设工程质量安全监督站出具关于香榭花园工程施工质量监督的意见，认为香榭花园工程经验收组验收，结论为工程的施工质量合格，同意验收，经该站监督，该工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定。2016年8月1日，经8个职能部门审查确认，对香榭花园进行的竣工联合专项验收符合法定条件、标准，决定通过验收。荣丰公司至今未将房屋交付给汪倞、柯才燕。2016年12月1日，香榭花园项目完成竣工验收备案。
一审法院认为，一、关于本案约定的交房条件是工程经竣工验收合格还是取得建筑工程竣工验收备案证明。汪倞、柯才燕与荣丰公司签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，属于合法有效合同，双方应严格按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，房屋交付条件为”经竣工验收合格”，因双方已明确排除了”该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”作为交付条件，故”经竣工验收合格”应为建筑工程（商品房）完成竣工且通过质量验收。根据我国建筑法及相关法规规定，建设工程经验收合格方可交付使用，双方在合同中关于交付条件的约定应为有效条款，故对汪倞、柯才燕主张工程取得竣工验收备案证明才符合交房条件的意见，与双方的约定不一致，一审法院不予采纳。工程验收备案是工程竣工验收合格后经行政机关作出行政管理行为的结果，竣工验收备案在工程竣工验收合格后进行，故本案取得竣工验收备案证明与否不影响竣工验收合格的效力。根据海口市建设工程质量安全监督站出具的复函，一审法院认定香榭花园项目的竣工验收时间为2016年6月21日。
二、关于本案中荣丰公司是否存在逾期交房情形及逾期交房状态的持续期间。双方当事人在合同中已明确约定交房的时间为2016年3月20日之前，约定的交房条件为商品房经竣工验收合格。根据荣丰公司的答辩以及一审法院查明的事实，荣丰公司确实未在2016年3月20日之前将符合约定条件的房屋交付给汪倞、柯才燕，存在逾期交房的情形。而对于逾期交房状态何时终止，需要考虑以下几种情况：一是在验收之前已收房的，因交房时房屋的状态未达到合同约定的交房条件，购房者此时收房不能视为荣丰公司逾期交房状态已终止，只有到了2016年6月21日，工程竣工验收合格，此时购房者既实际占有和使用房屋，房屋的状态又符合双方约定的交房条件，才应视为荣丰公司履行了符合约定的交房义务，逾期交房状态终止；二是在竣工验收合格之后才收房的，荣丰公司逾期交房的持续时间应从逾期交房状态开始的2016年3月20日计算至汪倞、柯才燕与物业公司签订交楼移交物品清单之日止；三是竣工验收合格后，至今仍未收取房屋的，逾期交房的状态仍在持续，因这种违约状态将持续至何时无法确定，一审法院对购房者主张的逾期交房违约金，只能暂计至本案开庭时的2017年3月1日止。荣丰公司辩称涉案房屋在2016年4月5日完成了竣工验收，故逾期交房违约金应从2016年3月20日计至2016年4月4日止，对该意见不予采信。商品房经竣工验收合格只是合同中约定的交房的条件，荣丰公司不能将竣工验收合格视为其交房义务的完成。在2016年3月20日逾期交房的违约状态开始产生后，荣丰公司在房屋通过竣工验收合格后，负有再次通知汪倞、柯才燕收房的义务，只有在荣丰公司履行了通知义务，汪倞、柯才燕无正当理由拒不收房的情况下，荣丰公司才可将通知行为作为阻却逾期交房状态的事由，将通知汪倞、柯才燕再次收房的时间作为逾期交房状态终止的时间。
三、关于逾期交房违约金的计算方式及金额。合同中约定的交房时间是2016年3月20日前，在第一次交房不合格被拒绝后，荣丰公司至今未向汪倞、柯才燕交付房屋，故逾期交房违约金应从2016年3月20日起计算至汪倞、柯才燕请求的2016年12月17日止，共计273天。合同约定，逾期交房违约金按已付房款每日万分之三计算，违约金最高额不得超过房屋总价款的10%，本案中荣丰公司应向汪倞、柯才燕支付的逾期交房违约金为48681.69元（594404元×0.0003/日×273日），未超过房屋总价款的10%，予以支持。
四、关于汪倞、柯才燕是否存在逾期交付购房款及荣丰公司主张的逾期付款违约金能否支持的问题。合同中约定的付款方式为按揭方式付款，于签订合同当日支付首付款184404元，余款410000元通过向银行申请担保贷款支付。汪倞、柯才燕仅在签订合同当日支付部分首付款154404元，剩余首付款30000元至2015年5月10日才支付，该部分款项的支付已逾期，从2015年4月13日计至2015年5月9日，逾期天数为27日，应按合同约定的每日万分之三向荣丰公司支付逾期付款违约金，违约金额为243元（30000元×0.0003/日×27日）。因双方并未约定银行发放贷款的时间，汪倞、柯才燕已在合理期限内委托银行向荣丰公司支付购房余款，荣丰公司提交的证据无法证明汪倞、柯才燕存在逾期支付按揭贷款的情形，故荣丰公司主张的这部分逾期付款违约金，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限荣丰公司于本判决生效之日起七日内向原告汪倞、柯才燕支付逾期交房违约金48681.69元；二、限汪倞、柯才燕于本判决生效之日起七日内向荣丰公司支付逾期付款违约金243元；三、驳回荣丰公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费509元，由荣丰公司负担；反诉案件受理费25元，由汪倞、柯才燕负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审另查明，2016年4月5日，荣丰公司作为建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位组成验收组对香榭花园进行工程竣工验收，并出具工程竣工验收报告。至本案诉讼，荣丰公司仍未通知汪倞、柯才燕收房，汪倞、柯才燕至今未接收房屋。
本院认为，本案的诉讼争议焦点为：1.涉案工程香榭花园项目竣工验收时间如何认定；2.荣丰公司是否应向汪倞、柯才燕支付逾期交房违约金；3.汪倞、柯才燕是否应向荣丰公司支付逾期付款违约金。
一、关于涉案工程香榭花园项目竣工验收时间如何认定的问题。本案中，双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定交房日期为”2016年3月20日前”，约定交房条件为”该商品房经竣工验收合格”。由于荣丰公司未在约定的交房之日前完成涉案工程竣工验收并向汪倞、柯才燕交房，因此，荣丰公司应向汪倞、柯才燕承担自2016年3月20日起至涉案工程竣工验收合格前这一期间的违约责任。对于涉案工程香榭花园项目竣工验收合格日期的认定，双方产生重大分歧：荣丰公司主张应以涉案工程经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位验收合格之日即2016年4月5日为准；而汪倞、柯才燕则认为应以海口市建设工程质量安全监督站对涉案工程竣工验收进行监督与备案之日即2016年6月21日为准。对此，本院结合一审中当事人提交的《工程竣工验收报告》和《海口市建设工程项目联合专项验收登记表》《联合审批服务项目预受理通知书》《建设工程消防验收申请受理凭证》，认定涉案工程经五方竣工验收合格的时间为2016年4月5日。海口市建设工程质量安全监督站于2016年6月24日对涉案工程竣工验收进行监督与备案，并不影响涉案工程已经竣工验收合格的事实。虽然《建设工程质量管理条例》第四十九条和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条第一款第三项、第八条规定了工程质量监督机构对建设工程竣工验收进行备案和监督，但是，工程质量监督机构并不是对竣工验收报告进行批准，更不是重新组织竣工验收，建设工程的竣工验收条件应依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第一款、《建设工程质量管理条例》第十六条第二款规定的内容来认定，竣工验收合格日期应以建设工程经五方竣工验收合格的日期为准。因此，荣丰公司主张以五方验收的验收报告载明的时间即2016年4月5日作为涉案工程项目的竣工验收合格时间有法律依据，本院予以采纳。
二、关于荣丰公司是否应向汪倞、柯才燕支付逾期交房违约金的问题。根据《海口市商品房买卖合同》第九条第一段中的约定，荣丰公司在商品房达到交付使用条件后具有书面通知汪倞、柯才燕办理查验收房手续的义务。虽然荣丰公司在2016年3月底前曾通知汪倞、柯才燕收房，但由于当时涉案工程并未通过竣工验收，故该收房通知不符合合同约定，亦有悖于《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款中关于建设工程经竣工验收合格后方可交付使用的规定，因此，该收房通知并非有效通知，荣丰公司应在涉案工程竣工验收合格后另行通知汪倞、柯才燕办理查验收房手续。本案中，由于荣丰公司未能举证证明在涉案工程竣工验收合格后通知汪倞、柯才燕办理查验收房手续，且汪倞、柯才燕至今未接收房屋，因此，荣丰公司应承担逾期交房违约金至汪倞、柯才燕请求的2016年12月17日止，即2016年3月20日至2016年12月17日，共计273天，荣丰公司应向汪倞、柯才燕支付逾期交房违约金48681.69元（594404元×0.0003/日×273天）。一审法院认定并无不当，本院予以维持。
三、关于汪倞、柯才燕是否应向荣丰公司支付逾期付款违约金的问题。双方的合同中仅约定了支付首付款的时间和金额，对余款的支付双方约定向银行申请担保贷款支付。可见双方当事人并未对余款的付款时间进行约定。另，荣丰公司主张汪倞、柯才燕逾期向银行提供贷款材料，但未提交证据予以证明，本院对其主张不予采纳。因此，荣丰公司主张汪倞、柯才燕未按时支付余款没有事实依据，本院不予支持。对于首付款的支付，汪倞、柯才燕逾期27天支付3000元，应按合同约定向荣丰公司支付违约金243元（30000元×0.0003/日×27日）。一审法院认定并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1068元，由海南荣丰控股有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长韩芬
审判员陈桂华
审判员谭晓梅
二〇一七年七月十九日
法官助理王曼娜
书记员周娟
速录员李杰
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
风险提示
1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。
2、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。
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