广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第4226号
上诉人（原审原告、反诉被告）：廖伟雄，男，1978年7月26日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
委托代理人：刘发生，广东金羊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市海珠区凤阳八达租赁服务部（个体工商户，经营者：赵俊德），住所地广州市。
被上诉人（原审被告）：赵俊德，男，1936年3月17日出生，汉族，住所地广州市海珠区南景街**号***房。
上列二被上诉人共同委托代理人：高亦镠，广东中粤云天律师事务所律师。
上诉人廖伟雄因与被上诉人广州市海珠区凤阳八达租赁服务部（以下简称凤阳八达租赁服务部）、赵俊德租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第618号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年7月30日，凤阳八达租赁服务部（甲方）以军民合办广州市海珠区凤阳八达租赁服务部的名义与廖伟雄（乙方）签订《广州市海珠区凤阳八达租赁服务部档位、厂���、仓库、住宅租赁合同》，约定：甲方提供八达租赁服务部（八达市场7号）7号铺位、档位、厂房、仓库、住宅供给乙方使用，面积60平方米，租金每月每平方米50元，租期3年，从2014年8月1日至2017年7月31日，从2015年8月1日开始租金每年递增5%；每月租金3000元；乙方须于合同签订之日起预付2个月租金合共6000元作为押金；以后按每期当月一次于当期五号前交付给甲方，如不按期缴交租金，甲方按乙方当期租金总额罚乙方20%的滞纳金；如超过15天仍不缴交租金，则甲方有权收回租地，不退还押金，乙方无条件立即迁出，不得拖延；乙方在租用期间，未经甲方同意，不得私自出租或转让给他人，如有违反、甲方有权收回租地，终止合同不退还押金，乙方无条件接受；乙方在租用期间认真严格执行防火条“列”及设施，否则由此发生一切后果由乙方负完全的法律及经���责任；等。当日，廖伟雄向凤阳八达租赁服务部支付押金6000元。
廖伟雄于2015年3月12日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除廖伟雄与凤阳八达租赁服务部、赵俊德签订的《广州市海珠区凤阳八达租赁服务部档位、厂房、仓库、住宅租赁合同》。2、凤阳八达租赁服务部、赵俊德退还廖伟雄押金6000元。3、凤阳八达租赁服务部、赵俊德赔偿廖伟雄经济损失69000元（其中装修费用损失6000元；铺面现有布匹、设备等搬迁费用15000元；廖伟雄2015年2月7日至4月6日的利润损失30000元；廖伟雄2员工自2015年2月7日至4月6日的工资损失18000元），利润及工资损失计到廖伟雄实际搬迁日止。4、本案诉讼费用由凤阳八达租赁服务部、赵俊德承担。
凤阳八达租赁服务部向原审法院提起反诉,请求判令：1、廖伟雄向凤阳八达租赁服务部、赵俊德支付八达市场7号铺位���租金（从2015年2月1日起计到廖伟雄把铺位交还到凤阳八达租赁服务部、赵俊德手上为止）。2、廖伟雄赔偿凤阳八达租赁服务部、赵俊德的罚款损失30000元。3、廖伟雄赔偿凤阳八达租赁服务部、赵俊德的水电费67元。4、反诉费由廖伟雄承担。
廖伟雄同时还提起了（2015）穗海法民三初字第617、619号案，两案中，廖伟雄分别承租：八达市场8号铺位，面积为250㎡；八达市场8号之一铺位，面积为60㎡。其中，（2015）穗海法民三初字第617号案中，凤阳八达租赁服务部提交廖伟雄等与乐庸栋于2014年5月24日签订的《租赁合同》，该合同中约定：廖伟雄等人将江泰路八达市场8号首层出租给乐庸栋，该场地面积250平方米，租赁期限自2014年6月1日起至2017年4月30日止；等。2015年6月11日，乐庸栋在原审法院以问话笔录的形式确认：被告提交的《租赁合同》等是乐庸栋签名；廖���雄将海珠区八达市场8号转租给乐庸栋；乐庸栋承租的是8号之一；八达市场8号及7号和乐庸栋的情况一样，也是廖伟雄转租的；乐庸栋与廖伟雄签订合同时，赵俊德没有参与其中，不知道廖伟雄从赵俊德处承租商铺；等。两案其余案情与本案基本一致。
在原审诉讼中，廖伟雄、凤阳八达租赁服务部均确认涉案商铺钥匙已于2015年5月15日交还给了凤阳八达租赁服务部。廖伟雄为证明其主张，还提交了以下证据：1、肖某于2015年3月18日出具的《收款收据》：今收到廖伟雄搬迁货（布料）八达市场7号计3000卷6000元正；8号之一计2500卷5000元正。2、照片。凤阳八达租赁服务部表示：对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据2，廖伟雄搬迁情况凤阳八达租赁服务部不清楚。两证据均已过举证期。凤阳八达租赁服务部为证明其主张，还提交了以下证据：1、①2014年12月16日的房广（2014）65号整改通知。②2014年12月17日的房广[2014]69号通知：前期，我办（空军广州房地产管理处广州办事处）协同机关保卫办再次对你（赵俊德）承租的海珠区燕子岗地块进行了安全检查；发现你方未深刻吸取前期处罚教训，尚未对上次安全检查发现的安全隐患问题按要求彻底整改，又发现在人员大量聚集的养老院出租场所内多个煤气罐与明火不足2米的问题，性质恶劣，极易引发火灾等后果极其严重的恶性事故，尚未发生问题，实属侥幸；检查中还存在乱搭乱建、未报批装修、乱拉乱扯电线及养老院一楼用于布匹仓库且为擅自转分租等问题；根据军地有关规定，又鉴于你方对安全管理极不重视，屡教不改，经办事处研究做出酌重处罚的决定，给予处罚金人民币拾万元整；等。③2015年1月10日的房广[2015]5号整改通知：经查，你方（赵俊德）承租的海��区燕子岗路慈心养老院一楼三间布匹仓库消防设施不完善，且养老院为人员大量聚集场所，存在重大安全隐患；现正式通知你于2015年元月20日对布匹仓库予以取缔；等。2、“罚没收入、承租场地严重消防隐患罚款100000元”的收费票据。3、廖伟雄2015年3月5日开具的涉案商铺的收款凭证，该凭证记载：水电管理费20元；租金3000元；电费7.65元；水电损耗1元。拟证明廖伟雄拖欠2015年2月、3月份的租金、水电费。4、消防验收意见书，拟证明廖伟雄没有安装二级消防设施导致赵俊德被罚款。
廖伟雄表示：对证据1、2真实性、合法性没有异议，关联性有异议，仓库由赵俊德转租给廖伟雄，合同并没有要求廖伟雄建造有关的消防设施，消防问题责任在赵俊德不在廖伟雄，有关损失应当由赵俊德自行承担；对证据3真实性、合法性没有异议，关联性有异议，租金和水电费��是廖伟雄不交，而是赵俊德拒收，因为赵俊德一直要求廖伟雄搬迁；证据4真实性、合法性没有异议，关联性有异议，这是部队对赵俊德关于消防的要求。
原审法院认为:廖伟雄、凤阳八达租赁服务部签订的《广州市海珠区凤阳八达租赁服务部档位、厂房、仓库、住宅租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。双方均应遵守合同的约定。上述合同约定“乙方在租用期间，未经甲方同意，不得私自出租或转让给他人，如有违反、甲方有权收回租地，终止合同不退还押金，乙方无条件接受”。本案中，凤阳八达租赁服务部主张廖伟雄擅自转租，违反了合同约定。根据本案涉案商铺相邻铺位使用人乐庸栋的确认，廖伟雄擅自将涉案房屋转租给案外人。该内容证明了被告的上述主张。虽然廖伟雄予以否认，��其未提出证据推翻上述内容，故原审法院依法采纳凤阳八达租赁服务部的上述主张。因此，廖伟雄要求退还押金的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。虽然凤阳八达租赁服务部对涉案商铺采取了断电的行为，但如前所述，廖伟雄违约在先，而且廖伟雄也未提交证据证明其损失，故廖伟雄要求凤阳八达租赁服务部赔偿廖伟雄经济损失、利润及工资损失的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。至于搬迁费，即使廖伟雄提交的收款收据能够证明搬迁费用的产生，如前所述，该案是因廖伟雄违约所致，该费用也不应由凤阳八达租赁服务部承担，故廖伟雄要求凤阳八达租赁服务部支付搬迁费用的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。双方均同意解除合同，符合法律的规定，故廖伟雄要求解除《广州市海珠区凤阳八达租赁服务部档位、厂房、仓库、住宅租赁合同》，原审法院予以支持。但廖伟雄使用涉案商铺期间，仍应按合同约定的每月3000元的标准按时向被告支付商铺租金，故凤阳八达租赁服务部要求廖伟雄支付涉案商铺2015年2月1日至5月15日期间租金的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。根据房广（2014）69号通知及相关的收据，赵俊德因廖伟雄使用本案及（2015）穗海法民三初字第617、619号案涉案商铺期间的消防、擅自转租等问题而被罚款100000元，则廖伟雄应对此予以补偿。根据本案及（2015）穗海法民三初字第617、619号案的涉案商铺的面积，凤阳八达租赁服务部在本案中要求廖伟雄赔偿30000元的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。凤阳八达租赁服务部主张廖伟雄应支付2015年3月的水电费，并提交了相应的证据。虽然廖伟雄对该项诉讼请求不予确认，但从廖伟雄对该部分证据的“真实性、合法性没有异议，水电费不是廖伟雄不交，而是凤阳八达租赁服务部拒收”质证意见中可见其是确认上述3月份费用的存在。因此，根据票据上记载的金额，凤阳八达租赁服务部要求廖伟雄支付2015年3月的水电费28.65元的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。凤阳八达租赁服务部还主张廖伟雄应支付2015年2月的水电费，但并未提交相应的证据，故原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，作出如下判决：一、解除廖伟雄与广州市海珠区凤阳八达租赁服务部、赵俊德签订的《广州市海珠区凤阳八达租赁服务部档位、厂房、仓库、住宅租赁合同》。二、廖伟雄在本判决生效之日起10日内按每月3000元的标准向凤阳八达租赁服务部、赵俊德支付2015��2月1日至2015年5月15日的租金。三、廖伟雄在本判决生效之日起10日内赔偿凤阳八达租赁服务部、赵俊德损失30000元。四、廖伟雄在本判决生效之日起10日内向凤阳八达租赁服务部、赵俊德支付2015年3月的水电费28.65元。五、驳回廖伟雄的其他诉讼请求。
六、驳回凤阳八达租赁服务部、赵俊德的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3480元、反诉受理费426元，均由廖伟雄负担。上述反诉受理费已由凤阳八达租赁服务部、赵俊德预交，凤阳八达租赁服务部、赵俊德同意廖伟雄在履行判决时将其应负担的部分直接支付给凤阳八达租赁服务部、赵俊德。
判后，上诉人廖伟雄不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决推定我方仓库存在转租，认定上诉人擅自转租，违反了合同约定，并判决我方需向凤阳八达租赁服务部、赵俊德支付2015年2月1日至5月15日的租金，没有事实根据。二、双方租赁合同并没有约定消防设施由谁安装，而凤阳八达租赁服务部、赵俊德作为仓库的出租方，理应提供符合仓库使用性质的仓库给我方使用，凤阳八达租赁服务部、赵俊德提供的仓库不符合仓库的使用性质，其责任在对方，而不在我方，一审判决由我方承担损失显然没有事实依据。三、一审开庭时凤阳八达租赁服务部、赵俊德承认租赁期间对我方所租赁的仓库采取断电的行为，迫使我方搬迁。一审判决也对这一事实认定。就算双方因租赁合同存在争议，对方也不得以破坏正常生产经营的方式解决争议，要解决争议也得与我方进行协商或通过第三方进行调解或通过正当的法律途径来解决。对方擅自停水停电，造成社会混乱。综上所述，上诉请求：1、撤销原审判决第二、三、五项，改判我方无需向凤阳八达租赁服务部、赵俊德支付2015年2月1日至5月15日的租金10500元、损失30000元。并改判凤阳八达租赁服务部、赵俊德向我方退还押金6000元；支付我方实际发生的搬迁费用6000元。合计金额52500元。2、本案一、二审诉讼费用由凤阳八达租赁服务部、赵俊德承担。
被上诉人凤阳八达租赁服务部、赵俊德答辩称：一、廖伟雄未经我方同意进行转租，其认为仅凭合同复印件和证人证言不能证明转租事实。由于转租赁合同是从案外人处复印，原件在廖伟雄手上，由于廖伟雄和案外人不愿意把原件交出来，我方没有办法提交原件。根据最高人民法院的相关的规定，法院可以审查判断复印件可否作为判决案件的依据，我方提供的合同复印件和证言以及搬迁协议，���经构成了证据链，可以证明廖伟雄擅自转租事实的存在，廖伟雄否认上述证据，但是没有提交相反证据证明，其主张不能成立。二、我方的经济损失是廖伟雄租赁涉案房屋时没有按照合同约定来进行二级消防设施的安装以及转租没有经过我方同意造成的。消防安装的问题在合同12条进行了约定，是由廖伟雄进行安装的，所以给我方造成的损失应当予以赔偿。三、鉴于上廖伟雄违约在先，擅自转租商铺，没有按时向我方缴纳水电费以及租金，我方有权进行停水停电，另外停水停电不会造成社会的混乱，合同法对于擅自转租也有相关的规定。综上所述，廖伟雄的上诉是没有依据的，原审查明事实清楚，处理并无不当，应当维持。
本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。
本院认为，廖伟雄与凤阳八达租赁服务部、赵俊德签订的《广州市海��区凤阳八达租赁服务部档位、厂房、仓库、住宅租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。双方均应遵守合同的约定。一审期间，廖伟雄与凤阳八达租赁服务部、赵俊德一致同意解除合同，原审法院判令解除《广州市海珠区凤阳八达租赁服务部档位、厂房、仓库、住宅租赁合同》，并无不当，本院予以维持。该合同第五条明确约定“乙方在租用期间，未经甲方同意，不得私自出租或转让给他人，如有违反、甲方有权收回租地，终止合同不退还押金，乙方无条件接受”。凤阳八达租赁服务部、赵俊德主张廖伟雄擅自转租，违反了合同约定，提交了廖伟雄与乐庸栋就涉案商铺签订的《租赁合同》复印件作为证据并指出该合同原件在廖伟雄处。廖伟雄虽然对此予以否认，但其既未提出证据推翻上述内容，也未向原审法院申请对其与乐庸栋的租赁合同的真实性进行鉴定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。原审法院根据相关证据认定廖伟雄存在转租行为并驳回其要求退还押金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。廖伟雄上诉主张其并无转租并要求退回押金，但并未提出相反证据予以反驳，本院对该主张不予采纳。虽然凤阳八达租赁服务部、赵俊德对涉案商铺采取断电的行为确有不妥，但廖伟雄违约在先，廖伟雄也未提交证据证明其损失，原审法院不予支持廖伟雄要求凤阳八达租赁服务部、赵俊德赔偿其经济损失、利润及工资损失的诉讼请求，并无不当。由于廖伟雄已经实际使用了涉案商铺，原审法院判令廖伟雄支付涉案商铺2015年2月1日至5月15日期间租金的诉讼请求，于���有据，本院予以维持。《广州市海珠区凤阳八达租赁服务部档位、厂房、仓库、住宅租赁合同》第十二条明确约定：乙方在租用期间认真严格执行防火条“列”及设施，否则由此发生一切后果由乙方负完全的法律及经济责任，赵俊德因廖伟雄使用涉案商铺期间的消防、擅自转租等问题而相关部门罚款，廖伟雄应对此予以补偿。原审法院根据涉案商铺的面积比例，判令廖伟雄向凤阳八达租赁服务部、赵俊德赔偿30000元并无不当，本院予以维持。由于廖伟雄擅自转租的行为违反了合同约定，凤阳八达租赁服务部、赵俊德自行采取措施促使次承租人搬出并无不当，原审法院判令由廖伟雄负担该项搬迁费，合法有理，本院予以维持。另外，原审虽是凤阳八达租赁服务部提起反诉，但鉴于赵俊德是个体工商户，是凤阳八达租赁服务部的经营者，凤阳八达租赁服务部的权利义务实际由赵俊德承担，而廖伟雄也一直未就其向赵俊德与凤阳八达租赁服务部共同承担本案权利义务提出异议，因此，原审认定廖伟雄向凤阳八达租赁服务部、赵俊德支付租金、水电费、搬迁费以及赔偿金并无不当，本院予以维持。
综上所述，廖伟雄的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1112元，由上诉人廖伟雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年十月二十日
书 记 员 宋德光
邝伟贤