北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初46823号
原告（反诉被告）：北京三圣鸿泰商贸有限公司，住所地北京市通州区潞苑南大街1093号永-381。
法定代表人：琚世祥，经理。
委托代理人：李可，北京市赢嘉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张文宽，男，1944年3月6日出生，住北京市通州区。
委托代理人：张秀芳（张文宽之妻），女，1946年10月10日出生，住址同上。
委托代理人：宋可鑫，北京昊京律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京三圣鸿泰商贸有限公司（以下简称三圣鸿泰公司）与被告（反诉原告）张文宽租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三圣鸿泰公司的法定代表人琚世祥及委托代理人李可，被告张文宽及其委托代理人张秀芬、宋克鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三圣鸿泰公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2014年12月24日签订的厂房有偿使用合同；2、被告返还原告租金14700元（2016年11月26日至2016年12月31日）；3、被告赔偿原告生产经营损失3万元；4、我方要求拆除并搬走厂子所有经营设备（加工机器、烤漆房、锅炉、茶水炉、暖气及暖气片、电线等）；5、诉讼费被告承担。事实与理由：原被告于2014年12月24日签订了厂房有偿使用合同，由原告租赁了被告位于北京市通州区潞城镇西堡村老场院（西堡村委会东南50米）的厂房进行加工生产木门木制品。双方约定：租期三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，第一年租金14万元，第二年、第三年租金为15万。合同第十条、第十一条约定：在合同期限内，因不可抗拒的原因，城市规划建设，本合同自动解除，因此造成的损失双方不承担责任。合同签订后，原告按期向被告支付了第一年和第二年租金。2016年6月份通州政府根据《京津冀协同发展规划纲要》和规划建设北京城市副中心的决策部署，下发通政发[2016]21号文件和通政办发[2016]19号文件，潞城镇政府根据文件于2016年7月17日通知原告开会并强调文件政策要求于2016年底退出。原告找到被告口头告知说明情况，被告答应原告租赁到年底。后被告无故于2016年11月26日将原告租赁的厂房锁门，阻止原告对厂房合法使用，并导致原告无法进行生产经营，给原告造成了巨大经济损失。原告多次找到被告所在村委会要求调解，在调解过程中，双方发生口角，当地派出所出警进行协调未果。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法裁决。
被告张文宽答辩并提出反诉称：反诉人和被反诉人于2014年12月24日签订厂房有偿使用合同，由原告租赁被告位于北京市通州区潞城镇西堡村老场院的厂房进行加工生产木门木制品。期限为2015年1月1日至2017年12月31日，反诉人按约定交付房屋。从2016年9月开始，在租赁合同尚未到期时，被反诉人在未通知反诉人并将房屋交付反诉人的情况下陆续撤走工人，搬走设备，并停止经营。后反诉人在查看房屋过程中，发现因被反诉人行为，厂房的墙体受到严重破坏，还需要进行粉刷。且被反诉人前述行为已经构成违约，故应当承担违约责任。综上不同意原告诉求，并提出反诉请求：1、被反诉人向反诉人支付厂房损坏赔偿金3200元；2、被反诉人支付水费1765元、卫生费300元、电费500元，共计5265元；3、被反诉人向反诉人支付租金（厂房使用费）23835.61元；4、被反诉人向反诉人支付违约金30000元；5、被反诉人返还房屋（包括大门遥控器、门房门锁钥匙、上房两个独间的两个钥匙）和电卡；6、反诉费用由被反诉人承担。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月24日，张文宽（甲方）与三圣鸿泰公司（乙方）签订《厂房有偿使用合同》，约定：甲方将所建厂房、房屋、场院（以下简称租赁物）有偿租给乙方使用；使用期限为3年，自2015年1月1日至2017年12月31日止；使用费：第一年14万元；第二、三年使用费为15万元；交付方式为上交款，交付时间为每年1月1日之前，一次性交齐当年使用费；使用期间水、电费、有线费等费用由乙方承担，水费按国家收费标准由乙方自行交给收费部门。电费由乙方直接向电管站购买；乙方经营方面手续由乙方办理，乙方在场院或厂房内增扩建应经甲方同意，否则造成的一切后果由乙方负责，合同期满后增扩建的部分无偿归甲方所有；甲方有权依本合同规定收取使用费、水费、其他费用的权利；甲方不得擅自解除终止合同，不得将租赁物转租给他人；乙方应按本合同规定交付使用费、水费和其他费用；乙方应妥善使用房屋并及时进行维修，费用由乙方承担；乙方如逾期交纳水费和其他费用超过30日，甲方有权断水、电，因此造成一切损失，由乙方自己负责；甲方无故终止合同，赔偿乙方实际经济损失；乙方无故终止合同交齐本合同使用期的所有使用费；在合同期限内，因不可抗拒原因、城市规划建设、集体统一规划，本合同自动解除。因此，造成的损失双方不承担责任；在合同期内，如遇国家征地、城市规划建设、集体（镇、村）统一规划时，土地补偿归集体，地上物、经营等补偿归甲方；当年的使用费按实际使用时间收取，多收部分返还乙方；乙方必须在规定的搬迁之内无条件搬出，延期搬出造成的后果乙方承担。
另查，涉案土地规划为有条件建设区、特交水建筑用地，利用现状为城镇村及工矿用地。经询问，三圣鸿泰公司与张文宽均认可涉案厂房没有取得建设工程规划许可证。
2016年，北京市通州区人民政府开展通州区产业调整退出工作，要求相关工业污染行业企业、低端种植养殖企业等进行整体退出。根据通州区经济信息化委制定的《通州区工业污染行业、生产工艺调整退出指导目录》（通政办发〔2016〕19号）（以下简称《指导目录》）的要求，三圣鸿泰公司所在木材料加工、木制品制造行业应于2016年底退出。2016年11月26日，张文宽将涉案厂房大门锁住，双方因此双方纠纷。庭审过程中，三圣鸿泰公司称2016年11月26日，张文宽锁门后，经双方协商，三圣鸿泰公司于2017年11月27日、28日搬走了一些物品，之后张文宽继续锁门，导致三圣鸿泰公司无法正常生产经营。张文宽称2016年11月26日起锁门后，经双方协商，三圣鸿泰公司从2016年11月26日就开始从厂房内拉东西，一直拉东西到2016年12月2日。之后其所以还存在锁门的情形，是因为三圣鸿泰公司从2016年11月26日开始搬家要终止合同，当时只要三圣鸿泰公司要求开门，张文宽就开门，在三圣鸿泰公司搬家的时候，其曾电话联系三圣鸿泰公司，但未果，所以才继续锁门的，其并未阻止三圣鸿泰公司生产经营，且此期间厂房一直处于三圣鸿泰公司占用状态。
在本案审理期间，本院于2017年2月27日对现场进行勘察。勘察当日，涉案厂房内仍有三圣鸿泰公司的部分经营设备及装修物，包括办公室的沙发、办公桌、茶几、衣柜、写字台、双人床、椅子、冰柜；木工车间的压机、立铣、吊铣、吸尘器、砂袋机、吊锯、压创机；打磨房的排风扇、暖气片、架子5对；底漆房的铁架、木架、暖气片；打包房的冰柜、风扇、气泵、储气泵、地牛；烤漆房的架子、油水过滤器、推车；贴木皮房的暖风扇、大风扇；茶水炉、锅炉、木工车间的暖气片；厨房的橱柜、液化灶、部分厨具。厂房墙壁上有三圣鸿泰公司安装排风扇用的打孔4处（打磨房1处、底漆房2处、烤漆房1处）。本院于查勘当日，释明三圣鸿泰公司在2017年3月6日前务必将涉案厂房内的物品拉走，张文宽务必配合。在2017年8月4日的庭审过程中，双方均认可三圣鸿泰公司已于2017年3月1日搬离涉案厂房，后厂房由张文宽实际控制，截止2017年3月1日，厂房内的加工机器已经全部搬离，烤漆房、锅炉和茶水炉尚未搬离拆除，暖气及暖气片未拆除。本案审理过程中，三圣鸿泰公司主张将上述未拆除的设备拆走，同时同意对因此给张文宽造成的厂房损坏进行修复。考虑到相关设施的添附情况及综合利用问题，同时考虑到减少双方当事人的诉累，本院组织双方就三圣鸿泰公司主张要拆除搬走的设备问题进行折价，后因为双方意见分歧较大，调解未果。
庭审过程中，张文宽向本院提交北京市通州区潞城镇西堡村委会出具的《证明》，该《证明》显示三圣鸿泰公司尚欠村委会水费1765元、卫生费3000元，合计4765元，由张文宽负责代收。三圣鸿泰公司认可该《证明》真实性，但认为该笔款项应交给村委会，与张文宽无关。关于张文宽反诉要求三圣鸿泰公司返还的物品。大门遥控器，三圣鸿泰公司主张在张文宽手中，不同意返还；门房门钥匙、上房两个独间的两个钥匙，三圣鸿泰公司不同意返还，称系其自己购买，亦不认可承租涉案厂房时张文宽将上述门的钥匙向其交付；三圣鸿泰公司认可电卡目前由其控制的事实。
上述事实，有《厂房有偿使用合同》、《指导目录》、《证明》、《北京市国土资源局通州分局复函》、现场勘查笔录、照片等及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。”同时，该解释第一条规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。”本案中张文宽将未取得建设工程规划许可证的厂房出租给三圣鸿泰公司作经营房屋，故该《厂房有偿使用合同》无效。现三圣鸿泰公司关于解除合同的诉求，张文宽要求三圣鸿泰公司支付违约金的反诉请求，所依据的应是有效的合同而享有的合同权利，故三圣鸿泰公司要求解除合同的诉讼请求及张文宽主张违约金的反诉请求，本院不予支持。
合同无效的法律后果是，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于返还租赁物及恢复原状的问题，因双方认可涉案厂房已于2017年3月1日交付张文宽，故张文宽要求返还房屋的反诉请求，本院不予支持。大门遥控器，张文宽未能提交证据证明遥控器处于三圣鸿泰公司控制之下，故本院对返还遥控器的反诉请求不予支持。门房门锁钥匙和上房独间的钥匙，三圣鸿泰公司称系其购买安装的，但未能提交证据予以证明，同时三圣鸿泰公司否认承租涉案厂房时张文宽交付上述钥匙的意见，与常理不符，故对三圣鸿泰公司的该项抗辩意见，本院不予采信，对张文宽要求返还上述钥匙的请求，本院予以支持。张文宽要求三圣鸿泰公司返还电卡的请求合理，本院亦予以支持。根据现场勘察情况，租赁厂房墙壁确有4处打孔，张文宽要求三圣鸿泰公司赔偿损失，但未提供证据证明具体损失数额，故对张文宽要求三圣鸿泰公司赔偿3200元的诉讼请求，本院不予支持，现三圣鸿泰公司同意将打孔恢复原状，本院对此不持异议；三圣鸿泰公司主张将涉案厂房内的烤漆房、锅炉、茶水炉、暖气及暖气片等拆除搬走的请求，本院予以支持，但三圣鸿泰公司应对上述拆除行为造成的涉案厂房的损坏进行修复。三圣鸿泰公司诉称要求搬走的加工机器，因本院查勘现场释明后，加工机器已经搬离，故该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。三圣鸿泰公司要求将电线搬走的诉求，证据不足，本院不予支持；关于支付租金（厂房使用费）的问题，虽然《厂房有偿使用合同》无效，但张文宽实际交付了租赁物并收取租金，而三圣鸿泰公司也实际使用了租赁物，综合本院现场查勘时三圣鸿泰公司尚未搬离的设备情况，本院认为，三圣鸿泰公司应支付2017年1月1日至2017年3月1日实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，具体标准参照《厂房有偿使用合同》的约定。考虑到张文宽确存在多次锁门的情形，对三圣鸿泰公司正常使用涉案厂房造成了一定的干扰和障碍，对上述厂房使用费的产生存在一定过错，故对上述期间的厂房使用费，本院予以酌减，具体数额酌定为12000元，其余数额，依据不足，本院不予支持。三圣鸿泰公司要求返还租金的诉求，于法无据，本院不予支持；关于三圣鸿泰公司要求赔偿生产经营损失的问题，因根据政府产业调整的政策，三圣鸿泰公司应于2016年底退出，其主张的经济损失，张文宽对此不存在过错，故不应承担赔偿责任，对三圣鸿泰公司的诉求，本院不予支持；虽然《厂房有偿使用合同》因租赁物未取得建设工程规划许可证而无效，但不影响其他条款的效力，根据《厂房有偿使用合同》的约定，张文宽有权依合同的规定收取使用费、水费、其他费用的权利，故张文宽要求三圣鸿泰公司交纳所欠的水费、卫生费的诉讼请求，本院予以支持；张文宽要求三圣鸿泰公司交纳电费500元，但未提供证据予以证明，故本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京三圣鸿泰商贸有限公司拆除并搬走位于北京市通州区潞城镇西堡村租赁厂房内的烤漆房、锅炉、茶水炉、暖气及暖气片等经营设备及装修物并将厂房恢复原状，于本判决生效之日起三十日内执行清；
二、原告（反诉被告）北京三圣鸿泰商贸有限公司将位于北京市通州区潞城镇西堡村租赁厂房内墙壁上因安装排风扇用的打孔四处恢复原状，于本判决生效之日起三十日内执行清；
三、原告（反诉被告）北京三圣鸿泰商贸有限公司返还被告（反诉原告）张文宽位于北京市通州区潞城镇西堡村租赁厂房的门房门锁钥匙、上房两个独间的两把钥匙和电卡，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、原告（反诉被告）北京三圣鸿泰商贸有限公司支付被告（反诉原告）张文宽水费、卫生费共计4765元，于本判决生效之日起七日内付清；
五、原告（反诉被告）北京三圣鸿泰商贸有限公司支付被告（反诉原告）张文宽厂房使用费12000元，于本判决生效之日起七日内付清；
六、驳回原告（反诉被告）北京三圣鸿泰商贸有限公司其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）张文宽其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费459元，由原告（反诉被告）北京三圣鸿泰商贸有限公司负担（已交纳）。
反诉案件受理费679元，由被告（反诉原告）张文宽负担570元（已交纳）；由原告(反诉被告)北京三圣鸿泰商贸有限公司负担109元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 许多清
二〇一七年九月十二日
书记员 张媛媛