＼n上海市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）沪二中民二（民）终字第611号＼n上诉人（原审被告）董荣群。＼n上诉人（原审被告）冯某某。＼n委托代理人董荣群。＼n被上诉人（原审原告）徐克伟。＼n被上诉人（原审原告）程书华。＼n委托代理人徐克伟。＼n上诉人董荣群、冯某某因排除妨害纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1727号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董荣群（暨上诉人冯某某的委托代理人）、被上诉人徐克伟（暨被上诉人程书华的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，董荣群与冯建华于2001年3月登记结婚，冯某某系董荣群、冯建华之子。2005年1月，冯建华与上海申江北外滩开发建设有限公司签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定，被拆迁人冯建华等同住人。2006年2月10日，冯建华取得了上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的房地产权利。2011年2月27日，冯建华（甲方）与徐克伟（乙方）及上海博客房地产经纪事务所（丙方、居间方）签订《房地产买卖居间协议》，约定，乙方向甲方购买系争房屋，房价为人民币（以下币种均为人民币）80万元；首期房款25.5万元，第二期房款54.5万元，尾款1万元（从首付款中扣留），在交房当日支付；上述房价为甲方净到手价格，所有税费及中介费由乙方承担。当日，徐克伟、程书华支付冯建华定金2万元。2011年3月6日，冯建华（甲方）与徐克伟、程书华（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方向甲方购买系争房屋，房价为78万元；甲方于2011年5月31日前腾出房屋并通知乙方交接；甲乙双方于2011年6月30日前办理转让过户手续。合同补充条款约定，乙方承担本次交易产生的税费。合同附件三付款协议约定，乙方签订本合同当日支付首付款22.5万元，含定金2万元；第二期房款54.5万元由乙方贷款支付，具体放款日期以银行规定为准；尾款1万元待办理交房手续，甲方结清水、电、煤、物业费、有线电视费及交付钥匙后付清。当日，冯建华（甲方）与程书华、徐克伟（乙方）签订《补充协议书》，主要约定，买卖合同价格为78万元，乙方另支付甲方搬迁补偿费2万元；乙方在签订本协议后当日支付首付款22.5万元，含已付定金2万元，另支付搬迁补偿费2万元；第二期房款54.5万元，以银行放贷为准；尾款1万元待办理交房手续，结清水、电、煤气、有线电视等费用后支付。同日，程书华向冯建华转账支付了22.5万元。徐克伟、程书华还向中国农行银行上海市普陀支行贷款54.5万元，该款直接支付至冯建华银行帐户。2011年4月21日，系争房屋房地产权利登记至徐克伟、程书华名下。2011年5月30日，冯建华出具收据，内容为，收到徐克伟、程书华尾款3，140元。＼n2013年3月，徐克伟、程书华以其于2012年12月27日准备搬入系争房屋，发现董荣群、冯某某居住在内，其要求董荣群、冯某某搬离未果为由，起诉至原审法院，请求判令董荣群、冯某某搬离系争房屋。＼n原审另查明，董荣群、冯某某于2013年4月25日向原审法院起诉，称系争房屋系董荣群与冯建华的夫妻共同财产，冯某某也系该房屋的同住人，冯建华瞒着董荣群、冯某某擅自将系争房屋出售给徐克伟、程书华，董荣群、冯某某也从未收到过任何的房款，冯建华与徐克伟、程书华的行为侵害了董荣群、冯某某的权益，要求确认冯建华与徐克伟、程书华签订的《上海市房地产买卖合同》无效。原审法院于2013年9月23日判决董荣群、冯某某要求确认《上海市房地产买卖合同》无效等诉讼请求，不予支持。该判决已经生效。＼n原审审理中，徐克伟、程书华提供：1、房屋钥匙；2、上海博客房地产经纪事务所出具的证明，内容为，徐克伟、程书华于2011年5月30日支付给冯建华尾款1万元，冯建华出具的收款收据上载明的尾款为3，140元是扣除水费、电费、煤气费及物业等费用后的数目，实际尾款1万元已经付清。徐克伟、程书华表示，徐克伟、程书华与冯建华于2011年5月30日对房屋进行交接，冯建华将系争房屋钥匙交给了徐克伟、程书华，双方对冯建华所欠水、电、煤气、物业费进行了结算，徐克伟、程书华给了冯建华6，860元支付上述费用，然后从尾款1万元中扣除该款，冯建华出具了收到尾款3，140元的收据，但冯建华事后又更换了门锁，致使徐克伟、程书华无法进入。董荣群、冯某某表示，其2011年5月30日不在家，不清楚交房的事情，对证据2真实性不清楚；董荣群、冯某某对证据1真实性无异议，徐克伟、程书华曾换过系争房屋门锁，但董荣群又将门锁重新换了。＼n审理过程中，原审法院向上海宏苑物业管理经营有限公司菊泉新城管理处调查有关情况，该管理处出具了证明，内容为，系争房屋业主徐克伟于2011年5月30日至物业公司办理更名手续，并结清了2011年物业费，该户从2012年1月起未缴纳物业费。徐克伟、程书华对该证明的真实性无异议。董荣群、冯某某表示，对该证明的真实性不清楚。＼n原审法院经审理后认为，徐克伟、程书华与冯建华签订的《补充协议书》约定，徐克伟、程书华待办理交房手续，结清水、电、煤气、物业、有线电视等费用后支付冯建华尾款1万元。冯建华于2011年5月30日向徐克伟、程书华出具了尾款收据，虽尾款金额写为3，140元，但徐克伟、程书华提供了系争房屋的钥匙，董荣群、冯某某对钥匙的真实性无异议，且自认徐克伟、程书华曾更换了系争房屋的门锁，董荣群事后又重新更换。结合中介方上海博客房地产经纪事务所及物业公司的证明，可以推定冯建华于2011年5月30日将房屋交付给了徐克伟、程书华。上海博客房地产经纪事务所的证明反映，冯建华出具的收款收据上载明的尾款为3，140元是扣除水费、电费、煤气费及物业等费用后的数目，实际尾款1万元已经付清。上海宏苑物业管理经营有限公司菊泉新城管理处的证明反映，徐克伟确在2011年5月30日结清了冯建华之前所欠的物业费。徐克伟、程书华主张已经结清尾款的主张，较为可信，本院予以采信。徐克伟、程书华付清了全部房款，且取得了系争房屋房地产权利，董荣群、冯某某在冯建华向徐克伟、程书华交房后擅自更换门锁入住系争房屋，侵害了徐克伟、程书华的合法权益，徐克伟、程书华要求董荣群、冯某某搬离该房屋，符合法律规定，应予准许。＼n原审法院据此作出判决：董荣群、冯某某于判决生效之日起十日内，搬离上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋，将该房屋返还给徐克伟、程书华。＼n原审判决后，上诉人董荣群、冯某某不服，向本院提起上诉称：一、董荣群与冯建华于2001年3月7日登记结婚，并于婚前生育一子冯某某，冯某某的户口于2010年9月13日迁入系争房屋。系争房屋系董荣群与冯建华在婚姻存续期间取得，应属夫妻共同财产；冯某某是系争房屋的同住人，应有同住份额。徐克伟、程书华与冯建华就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》没有征得董荣群、冯某某的同意，违反国家房地产买卖相关法律法规，应视为无效。二、董荣群、冯某某未拿到过出售系争房屋的钱款，全部房款被冯建华收取，系争房屋是董荣群、冯某某唯一的一套安置住房，且董荣群、冯某某无其它安身之处，故徐克伟、程书华与冯建华签订房屋买卖合同，侵害了董荣群、冯某某的合法权益。三、徐克伟、程书华关于系争房屋的水电费用均由其与相关部门结算的主张，纯属胡编，上述费用都是董荣群、冯某某支付。综上，请求撤销原审判决，驳回徐克伟、程书华的原审全部诉讼请求，徐克伟、程书华停止侵害董荣群、冯某某的合法权益。＼n被上诉人徐克伟、程书华答辩称：一、徐克伟、程书华是系争房屋的唯一合法所有权人，所有买卖手续合法，所有款项已付清，理应依法享有对系争房屋的占有使用权利。董荣群、冯某某一年多来非法侵占系争房屋，严重侵害了徐克伟、程书华的合法权益。二、在与冯建华签订房屋买卖合同时，系争房屋产证上只有冯建华一人名字，且冯建华说其本人离异，一个人带着冯某某生活，户口本上关于冯建华婚姻状况一栏显示为“未婚”，而徐克伟、程书华并无权到民政部门查询其婚姻状况，故徐克伟、程书华已尽到了查询冯建华婚姻状况的义务。在履行买卖合同期间，徐克伟、程书华曾多次到系争房屋查看室内状况及设施，从未发现任何有女人生活的痕迹。即使系争房屋属于董荣群与冯建华的共有财产，但系争房屋房地产权利登记为冯建华一人，徐克伟、程书华基于物权法的公示原则，与冯建华签订房屋买卖合同，并向冯建华支付相应的对价，取得了系争房屋的房地产权利，系善意受让系争房屋。综上，请求驳回上诉，维持原判。＼n本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。＼n本院认为，徐克伟、程书华与冯建华就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》已经生效的人民法院判决确认有效。董荣群、冯某某上诉认为系争房屋是董荣群与冯建华婚姻存续期间取得的夫妻共同财产，冯建华无权擅自处理夫妻共同财产，徐克伟、程书华与冯建华的房屋买卖行为应当认定为无效。但鉴于系争房屋在名义上系登记在冯建华一人名下，该登记对外具有法定的公示公信效力；买卖合同签订后，徐克伟、程书华也已按约支付了相应的对价，冯建华也按约将系争房屋的钥匙交付给徐克伟、程书华。在系争房屋买卖过程中，徐克伟、程书华已尽适当的注意义务，并无不当之处，且合同订立后双方已作了相应履行。原审法院据此作出董荣群、冯某某在冯建华向徐克伟、程书华交房后擅自更换门锁入住系争房屋，侵害了徐克伟、程书华的合法权益的认定，本院予以认同。故对董荣群、冯某某的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费人民币80元，由上诉人董荣群、冯某某负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张晓频＼n代理审判员姚跃＼n代理审判员俞璐＼n二〇一四年四月三十日＼n书记员戚佳娴＼n附：相关法律条文＼n附：相关的法律条文＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n……