广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终8503号
上诉人（原审被告）：刘德民，男，1971年4月18日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。
委托诉讼代理人：罗维，广东国声律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯升，广东国声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨衍刚，男，1963年8月17日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：卢焕芳，女，1940年5月25日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：岑永胜、梁裕操，均为广东宏港律师事务所律师。
原审被告：广州骏腾商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区北京路147号1005房。
法定代表人：刘德民。
原审被告：俊田发展有限公司，香港注册办事处地址：Units903-4,9thFloor,YipFungBuilding,2-18D’AguilarStreet,Central,HongKong。
上诉人刘德民因与被上诉人杨衍刚、卢焕芳、原审被告广州骏腾商业经营管理有限公司（以下简称为骏腾公司）、俊田发展有限公司（以下简称俊田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1669号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘德民上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项判决，改判刘德民分期返还购房款184374元给杨衍刚、卢焕芳；2、二审诉讼费由杨衍刚、卢焕芳承担。事实和理由：一、杨衍刚、卢焕芳所进行的商铺投资，共所支付给刘德民的购房款属于投资性质的款项。在双方合同解除、法院判决刘德民退款前，杨衍刚、卢焕芳的购房利息损属于投资性风险损失。一审判决刘德民支付合同解除前的购房款利息给杨衍刚、卢焕芳没有法律和合同依据。二、双方的合同不能履行是由于政策变动的原因，并非刘德民故意违约，因此刘德民不应支付违约金给杨衍刚、卢焕芳。
杨衍刚、卢焕芳辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
骏腾公司、俊田公司经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，亦未向本院提交意见。
杨衍刚、卢焕芳向一审法院起诉请求：1、解除杨衍刚、卢焕芳与刘德民、俊田公司在2011年11月29日签订的《商铺买卖合同》；2、刘德民、俊田公司、骏腾公司向杨衍刚、卢焕芳返还购房款184374元、律师服务费1500元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，其中购房款60000元及律师服务费1500元的利息从2011年11月28日起算，购房款124374元的利息从2011年12月30日起算，均计至付清之日止）；3、刘德民、俊田公司、骏腾公司向杨衍刚、卢焕芳支付逾期交房违约金18437.4元、逾期办证违约金30728.9元。
一审法院认定事实：2011年11月29日，杨衍刚、卢焕芳（买受人）与俊田公司、刘德民（出卖人）、骏腾公司（委托代理人）签订《商铺买卖合同》，其中约定：买受人向出卖人购买广州市北京路147号六层X号铺，与房管部门出具的房地产权证地址广州市越秀区北京路147号X层X号对应相同位置，该商铺建筑面积14.45平方米，套内建筑面积5.96平方米，按套内建筑面积计价，房价总额307289元，买受人一次性付款，2011年11月28日前支付全部房价款的20%即60000元，2011年12月30日前支付全部房价款的40%即124374元，出卖人出示广州市房地产交易中心收件收据三天内支付全部房价款的40%即122915元；出卖人应于2014年4月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用；逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由出卖人指定代表人刘德民名下交易过户至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金等。合同签订后，杨衍刚、卢焕芳分别于2011年11月28日、12月30日向刘德民、俊田公司支付购房款60000元、124374元，于2011年11月28日向广东金桥百信律师事务所支付办证服务费、委托公证费共1500元。俊田公司、刘德民至今没有交付商铺，没有为杨衍刚、卢焕芳办理商铺的交易过户手续。
一审庭审中，杨衍刚、卢焕芳表示如果在逾期交房违约金及逾期办证违约金中二选一，其选择要求刘德民、俊田公司、骏腾公司按照总房价款的10%支付逾期办证违约金。刘德民提交了穗国房办字[2012]33号《关于进一步规范商业用房分割登记收件资料的通知》，内容为：“请各单位从2012年2月1日起，凡申请办理商业用房分割测绘和分割登记的案件，须补充提交相关职能部门出具同意分割的批准文件。”杨衍刚、卢焕芳对该证据不予确认。
一审法院认为：杨衍刚、卢焕芳与刘德民、俊田公司签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。俊田公司、刘德民至今未向杨衍刚、卢焕芳交付涉讼商铺以及办理商铺的交易过户手续，已构成违约，符合合同约定的解除条件，故杨衍刚、卢焕芳要求解除买卖合同，由刘德民、俊田公司返还购房款合法。骏腾公司没有在买卖合同上签章，也没有收取杨衍刚、卢焕芳支付的购房款，杨衍刚、卢焕芳要求其承担本案责任没有依据，一审法院不予支持。杨衍刚、卢焕芳主张的逾期交房违约金、逾期办证违约金均是为合同解除设立的违约金，虽然俊田公司、刘德民逾期交房、逾期办证均已符合合同解除条件，但合同只能解除一次，上述两项合同解除违约金不应同时适用，在此情况下，杨衍刚、卢焕芳选择要求俊田公司、刘德民按照总房价款的10%支付逾期办证违约金，一审法院予以支持。至于律师服务费，并非俊田公司、刘德民收取，杨衍刚、卢焕芳要求俊田公司、刘德民支付律师服务费及利息没有依据，一审法院不予支持。刘德民辩称不应支付购房款利息，因利息属于俊田公司、刘德民占用杨衍刚、卢焕芳已付购房款项期间产生的法定孳息，而俊田公司、刘德民支付的违约金系因其违约行为而负担的违约责任，二者法律性质不同，并不发生矛盾，杨衍刚、卢焕芳要求俊田公司、刘德民支付购房款利息，一审法院予以支持。俊田公司、刘德民的举证不足以证明逾期办理交易过户手续存在不可抗力因素，故对其该抗辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出如下判决：一、杨衍刚、卢焕芳在2011年11月29日与俊田发展有限公司、刘德民签订的《商铺买卖合同》于一审判决发生法律效力之日解除；二、俊田发展有限公司、刘德民自一审判决发生法律效力之日起10日内，向杨衍刚、卢焕芳返还购房款184374元并支付利息（其中购房款60000元的利息从2011年11月28日起算，购房款124374元的利息从2011年12月30日起算，利率按中国人民银行公布的同期贷款利率计至实际付清之日止）；三、俊田发展有限公司、刘德民自一审判决发生法律效力之日起10日内，向杨衍刚、卢焕芳支付违约金30728.9元。四、驳回杨衍刚、卢焕芳的其他诉讼请求。一审案件受理费5909元，公告费500元，合计6409元，由杨衍刚、卢焕芳负担260元，俊田发展有限公司、刘德民负担6149元。
二审期间当事人均未提交新证据。
经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：杨衍刚、卢焕芳与刘德民、俊田公司签订的《商铺买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效。刘德民、俊田公司未在《商铺买卖合同》约定的期限内办理涉案房屋的过户手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。原审判决刘德民、俊田公司向杨衍刚、卢焕芳返还购房款项并按房价款10%标准支付违约金，并无不当，本院予以维持，刘德民上诉称分期返还购房款缺乏法律和合同依据，不予支持。关于利息问题，杨衍刚、卢焕芳向刘德民支付购房款项后，刘德民实际占用了该款项，而该款项产生的利息属于法定孳息，且买卖合同解除是因刘德民的违约行为所致，一审法院判令刘德民、俊田公司按照中国人民银行同期贷款利率标准向杨衍刚、卢焕芳支付利息，并无不当，本院予以维持。
关于刘德民上诉认为其无法为杨衍刚、卢焕芳办理涉案商铺的交易过户手续，是因房管部门出台了限制办理商铺分割登记手续的政策性文件导致，该事件属不可抗力，故其无需承担违约责任的意见。因上述文件仅为房管部门规范商业用房分割登记申请程序而发，并不必然导致涉案商铺无法办理交易过户手续，不属于不可抗力，故刘德民据此主张其无需承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
此外，一审判决认定的“逾期办证违约金”，根据当事人诉请所依据的合同条款，该请求实质为因逾期办证解除合同而请求的解除合同违约金，一审表述为逾期办证违约金欠妥，予以纠正。
综上所述，刘德民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5275元，由刘德民负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 佐
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年十一月十四日
书记员 王日平