广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2016)粤01民终17443号
上诉人（原审被告）：叶会冬，身份证住址广东省南雄市。
被上诉人（原审原告）：石大勇，身份证地址西安市碑林区。
委托诉讼代理人：徐健钦，广东中大圣律师事务所律师。
上诉人叶会冬因与被上诉人石大勇租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初5959号民判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人叶会冬上诉请求：撤销一审判决，改判驳回石大勇的诉讼请求。事实和理由：一、原审认定事实错误，叶会冬只在2015年10月1日与石大勇签订了《厂房租赁合同》租期2年，以前从未答应过类似租赁合同，一审法院认定以前也是两年一期签订承租合同是错说的，判决中的第一项一审法院也故意混淆视听，不提此合同书。事实上，叶会冬在该地开工厂加工服饰产品多年，租房面积时大时小，时短时长，租金也时高时低，交纳租金也有转账、现金支付以及协商减免等多种方式。与石大勇的这种状况运作多年，为规范双方合作，双方于2015年10月1日对以前的债权债务全面终结的基础上，签订了正式的《厂房租赁合同》规范了租赁违约条款，并交纳了保证金7000元，签订之后，叶会冬按期交纳租金，从未拖欠。二、--审法院违反了合同的基本原则，程序严重违法。本案审理的2015年10月1日叶会冬与石大勇签订的《厂租赁合同》应围绕该合同的内容、条款、期限进行审理，但一法院无端采信了石大勇提出的双方在合同签订之前的债权债务进行审理，将此案转为民间借贷审理，作出了错误决。一审法院既然作出了确认双方2015年10月1日签订的租赁同无效，就应该围绕此合同进行审理，依照合同相对性等原则，作出判决，而不应主观臆断以前也是两年一签等，从而达到石大勇的非法目的。事实上，双方在签订此合同之前，就以前全部的债权债务己结清，否则，就会在这个合同上有反映，就不会签订书面合同了。
被上诉人石大勇二审辩称：同意一审判决。1、一审判决正确，叶会冬一直在石大勇处承租厂房，从2013年12月开始拖欠房租以及水电费，不存在叶会冬所称的租赁面积以及租金价格的变动；2、在叶会冬实际占有、使用厂房情况下，应该支付房屋使用费，一审在查明本案所有证据情况下作出判决正确，请求二审法院予以维持。
石大勇向一审法院起诉请求：一、石大勇、叶会冬双方解除就位于广州市白云区棠涌校前巷9号二楼签订的《租赁合同》；二、叶会冬支付租金、水电费共计人民币95401元；三、叶会冬支付违约金10000元；四、叶会冬立即搬离该地址；五、本案诉讼费由叶会冬承担。一审审理过程中，石大勇确认涉案厂房未办理规划报建手续。经一审法院释明涉案《厂房租赁合同》无效后，石大勇变更其诉讼请求为：一、确认双方就位于广州市白云区棠涌校前巷9号二楼签订的《厂房租赁合同》无效；二、叶会冬支付房屋占有使用费、水电费共计人民币95401元；三、叶会冬支付违约金10000元；四、叶会冬立即搬离该地址；五、本案诉讼费由叶会冬承担。石大勇并在案件审理过程中撤回上述第四项即要求叶会冬立即搬离该地址的诉讼请求。
一审法院认定事实：石大勇（出租方，甲方）与叶会冬（承租方，乙方）双方于2015年10月1日签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将棠涌校前巷9号二楼厂房（以下简称涉案厂房）出租给乙方，租赁期为两年，从2015年10月1日起至2017年9月30日止，双方约定租金标准为7500元/月，租赁保证金为7000元，租金每月交付一次，即在当月六号前交付缴清，逾期缴租将停止供电，超过一个月未交或未交齐的，则视为违约，甲方有权无条件收回房屋、场地，乙方还要向甲方交付壹万元的租金作为损失，乙方租赁金不予退回，乙方不得有任何异议。等等。
本案一审审理过程中，石大勇主张其2006年接手涉案厂房之间叶会冬就已经在涉案厂房内开设工厂直至2016年5月份，该期间双方租赁合同两年一签，但之前的租赁合同其现在没有保存，其中2011年10月1日至2013年9月30日每月租金为5800元，2013年10月1日至2015年9月30日每月租金为6500元。为证明上述主张，石大勇提交了以下证据：1.案外人房晓祥和刘松谕的书面证言，主要内容为2011年至2016年期间，两人租用石大勇棠涌校前巷9号1楼和3楼厂房，期间见证叶会冬在棠涌校前巷9号2楼开厂。2.租金收据存根联，拟证明原、被双方2011年至2015年期间的租金标准。3.双方往来短信记录，主要内容为石大勇向叶会冬催收租金及双方就租金进行对账等。石大勇每月月初向叶会冬发送当月房租、水电费、水电表行度等，2014年12月至2016年4月的房屋、水电费合计金额分别为：8625元、9233元、9062元、7009元、8142元、8707元、8331元、8328元、8884元、8234元、8305元、8909元、8440元、8827元、9052元、7760元、9598元。2015年11月1日，石大勇向叶会冬发出短信，内容为“叶老板，累计已经合计106421元了，你要想想办法，我承受不了。……”叶会冬回复短信称：“我知道，这几天客户转过来，我就给你”。此后，叶会冬向石大勇发出对账单照片，内容为2014年11月至2015年11月每月租金、水电费金额（显示对账金额为97530元，其中2014年11月注明欠4650元，2015年8月租金水电费未注明，其他月份的租金、水电费金额与石大勇于每月月初向叶会冬发送的租金、水电费金额一致），同时叶会冬向石大勇发短信称：“石老板你对个数，应该就97530元。”2015年11月2日，石大勇向叶会冬发出对账单照片（显示对账金额为106421元），并发短信称：“细数，你昨天那张单少了8月的。”叶会冬确认2013年至2015年期间双方存在租赁合同关系，但主张双方未签订租赁合同，租赁期间是时断时续，没有持续性租赁，其承租的房屋有时是在2楼有时在3楼，承租的面积有时大有时小，租金标准是双方口头约定，生意好时租金多一点，生意不好时租金少一点，水电费也是不固定的。对于石大勇提交的证据，叶会冬对书面证言的三性不予确认；对租金收据存根联，其主张该证据系石大勇单方制作，故对证据三性不予确认；对于短信记录，其确认通话的电话号码为其电话号码，但表示无法确认短信内容的真实性。
叶会冬提供其名下银行卡账户明细清单显示：2015年11月8日至2016年4月12日期间，叶会冬通过其个人账户向石大勇分多笔转账支付合计63650元（2015年11月8日转账4650元；12月2日转账10000元，12月11日转账3000元，2016年1月2日转账10000元，1月16日转账3000元，2月4日转账10000元，3月15日转账10000元，4月12日转账13000元）。
石大勇提交农业银行对账单和客户回单显示：2014年5月14日至2015年7月25日期间，叶会冬分多笔向石大勇转账支付89572元（2014年5月14日转账8446元、6月25日转账8517元、8月3日转账8355元、9月4日转账7294元、10月8日转账8539元、11月15日转账8790元、12月19日转账8674元、2015年2月9日转账9178元，5月18日转账8779元、7月25日转账13000元）。
本案一审审理过程中，叶会冬主张石大勇于2016年4月29日对涉案厂房停电，并纠集人员赶走叶会冬的工人，其于2016年5月6、7日从涉案厂房搬离，为证明上述主张，叶会冬提交案外人陈某等六人（注明的身份为叶会冬的员工）签名的书面证言，主要内容为石大勇在2016年4月29日到涉案厂房内说工厂要倒闭，叫工人离开，干扰工厂。石大勇对叶会冬的主张不予确认，对叶会冬提供的书面证言的三性不予确认，主张叶会冬为逃避租金自行将厂房内的机器等搬空，搬离时间其不清楚，叶会冬搬离时未与石大勇交接，石大勇确认其已于2016年5月20日收回房屋自行管理。
另查明，石大勇提交其与案外人广州市白云区棠涌经济发展公司签订两份《房屋租赁合同》书（租赁期间分别为2013年10月1日起至2015年9月31日；2015年10月1日起至2017年9月31日）及其向广州市白云区棠涌经济发展公司支付租金的发票，拟证明涉案厂房系其向广州市白云区棠涌经济发展公司承租。叶会冬对上述证据的真实性无异议。
一审法院认为：石大勇提交了其与叶会冬双方短信记录、转账记录及租金收据存根等，上述证据已形成了完整的证据链，足以证明原、叶会冬双方2013年至2015年9月30日期间就涉案厂房存在稳定租赁合同关系。此后双方于2015年10月1日续签了《厂房租赁合同》。叶会冬确认短信通信的电话号码为其本人所有，但表示无法确认短信信息的真实性，由于叶会冬未能提供反驳证据，一审法院对短信中每月租金和水电费的金额予以确认。
涉案厂房所在的建筑未办理合法的规划报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原、叶会冬之间就涉案厂房形成的租赁合同因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效，石大勇要求确认双方就涉案厂房形成的租赁合同无效于法有据，一审法院予以支持。
双方的租赁合同无效，但叶会冬实际占有使用了厂房，故应当参照双方约定的租金和水电费标准支付占有使用房屋期间的房屋占有使用费和水电费。根据2015年11月1日叶会冬向石大勇发送的对账单照片，叶会冬在对账单中所列的2014年11月至2015年11月（缺2015年8月）的租金、水电费金额与石大勇主张的该期间租金、水电费金额一致，叶会冬并确认截至该日所欠金额为97530元，由于叶会冬所列的对账单中遗漏了2015年8月的租金、水电费8884元，且叶会冬所列租金、水电费合计金额经核算实际应为97535元，故一审法院确认截至2015年11月1日，叶会冬拖欠石大勇2014年11月至2015年11月房屋占有使用费、水电费金额合计106419元（97535元+8884元）。叶会冬主张其于2016年5月6、7日搬离涉案厂房，但未能提供证据证明其已与石大勇进行了交接，由于交还承租标的物的事实属于应由叶会冬承担举证责任的事由，现叶会冬未能提供证据证实厂房的交还时间，一审法院对石大勇自认的收回厂房的时间即2016年5月20日予以确认。故房屋占有使用费应当计算至2016年5月20日，故石大勇主张2016年5月份整月的占有使用费不当，2016年5月叶会冬应向石大勇支付的房屋占有使用费和水电费合计6293.71元。2015年12月至2016年5月，叶会冬还应当向石大勇支付房屋占有使用费和水电费合计49970.71元。叶会冬从2015年11月1日至今，合计向叶会冬转账支付63650元，故叶会冬尚拖欠石大勇房屋占有使用费和水电费合计92739.71元（106419元+49970.71元－63650元），石大勇要求叶会冬向其支付上述费用，一审法院予以支持，石大勇主张的超出部分，一审法院不予支持。
石大勇另要求叶会冬支付违约金10000元，由于双方租赁合同无效，相应的违约金条款亦属无效，石大勇依照合同违约金条款主张违约金依据不足，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年8月22日作出如下判决：一、确认原告石大勇与被告叶会冬就广州市白云区棠涌校前巷9号二楼签订的租赁合同无效；二、在本判决生效之日起三日内，被告叶会冬向原告石大勇支付房屋占有使用费、水电费合计92739.71元；三、驳回原告石大勇的其他诉讼请求。本案一审受理费2408元，由原告石大勇负担290元，由被告叶会冬负担2118元（被告负担的部分应并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳）。
本院二审期间，叶会冬提交证人黄某乙、利某、叶某出具的证明，拟证明石大勇2016年4月29日到工厂捣乱，导致无法正常上班，故2015年5月份房租叶会冬不应该支付。石大勇质证称：对于该三份证明不予认可，对证明的真实性、合法性、关联性也不予认可，证人证明的事实是不存在的，叶会冬搬离涉案场地是由于欠租，在没有经过石大勇同意的情况下自行搬离涉案场地，石大勇2016年5月20日才知道叶会冬办理涉案场地。
二审中，叶会冬称：2015年10月双方签订租赁合同，不存在2015年10月之前欠租的事实，我方总共支付租金70660元，其中有一笔通过现金方式支付的押金7000元该款合同中已经注明，故对方没有出具收据。我方支付租金应计算到2016年4月29日，因为当天石大勇纠集人员赶走我方工人，此后不应该再继续交付租金。我方大概是从2012年、2013年起承租涉案场地，签订租赁租赁合同之前，由于租赁场地面积不确定，租金标准大概是每个月3000-4000元，交租方式有转账也有现金方式。对方提供的微信聊天记录的微信账号是我的，但是聊天内容不是我发的。2015年10月份我的手机曾遗失过一个星期，之后补卡继续使用该微信账号。
石大勇称：叶会冬从2006年开始承租涉案场地，双方合同是两年一签的，但是合同没有保留。现有可查到的租金标准，2011年10月1日至2013年9月30日租金标准为每月5800元；2013年10月1日至2015年9月30日租金标准是每月6500元；2015年10月1日至2017年9月30日租金标准为每月7500元。根据我方提交的短信记录可知我方一直有向叶会冬追讨租金。另外，涉案合同约定7000元保证金我方一直没有收取。
经审查，一审认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、叶会冬于2015年10月1日前是否存在欠租的事实？二、叶会冬主张石大勇于2016年4月29日强行停电，其应交租至该日止能否得到支持？
关于焦点一，对于2015年10月1日双方签订涉案租赁合同之前是否存在租赁关系，石大勇认为双方自2006年起形成租赁关系，叶会冬确认自2012、2013年起其承租涉案场地，故一审认定双方自2013年至2015年9月30日就涉案厂房存在稳定租赁合同关系，本无不当。关于2015年10月1日前叶会冬是否欠租的问题，石大勇提供了双方的微信聊天记录，显示叶会冬对于石大勇发送的对账单照片回复“我知道，这几天客户转过来，我就给你”。此后，叶会冬向石大勇发出对账单照片，显示2014年11月至2015年11月租金、水电费金额共计97530元，该回复内容除了其中2014年11月注明欠4650元，2015年8月租金水电费未注明外，其他月份的租金、水电费金额与石大勇所发出的对账单一致，而且也与石大勇于每月月初向叶会冬发送的租金、水电费金额一致。虽然叶会冬对上述微信聊天记录称不是其发送的，但确认该微信账户系其使用，叶会冬称其手机曾经丢失一周，但也确认之后补办了电话卡继续使用该微信账户。由此可见，叶会冬并没有充分的证据反驳该微信聊天记录，结合本案的事实、证据分析，一审确认该微信聊天记录的证明效力，认定叶会冬欠付租金，并无不当，本院予以维持。至于叶会冬二审提出其支付押金7000元问题，因叶会冬未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，且叶会冬也未就该押金问题提出反诉，二审不应处理。故叶会冬该上诉理由本院不予采纳。
关于焦点二，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”叶会冬主张石大勇于2016年4月29日强行停电导致其无法正常生产，对此，叶会冬应承担举证责任。本案叶会冬提交了其员工陈某等人的书面证言，二审又提供了其员工黄某乙、利某、叶某的书面证言，但上述证人均系叶会冬的员工，与其有利害关系，且没有其他的证据予以佐证，故不足以证明叶会冬的主张。因此，一审不予支持叶会冬的主张，并无不当。
综上所述，叶会冬的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2118元，由叶会冬负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 黄春成
审判员 柳玮玮
二0O一七年一月十日
（）
书记员罗涛