＼n江苏省南京市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）宁民终字第4074号＼n上诉人（原审原告）南京市水佑岗22号住宅小区业主委员会，住所地南京市鼓楼区水佑岗22号住宅小区。＼n负责人刘旭光，该业委会主任。＼n被上诉人（原审被告）杨雪松。＼n上诉人南京市水佑岗22号住宅小区业主委员会（以下简称水佑岗22号业委会）因与被上诉人杨雪松物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第3141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人水佑岗22号业委会负责人刘旭光，被上诉人杨雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n水佑岗22号业委会原审诉称，水佑岗22号业委会系依法成立的本住宅小区业主自治管理组织，杨雪松为本住宅小区物业业主。依照小区《业主自治管理公约》（以下简称公约）规定，小区实行业主自治管理，通过业主大会授权水佑岗22号业委会选聘物业服务人，由水佑岗22号业委会监督、指导物业服务人按照物业服务协议约定，对小区物业实施有效管理。为落实《小区自治管理公约实施方案》，实现公约确定的管理目标，水佑岗22号业委会分别于2012年10月、2012年12月在小区各显著位置公告《关于收取小区物管服务费的通知》和《关于对已登记院内停车车辆开始收费的通知》。但虽经多方努力，杨雪松一直未履行缴费义务。＼n2012年10月起，水佑岗22号业委会拟聘请物业服务人已如约进驻小区，双方虽未签订书面协议，但其已按照水佑岗22号业委会要求履行部分义务，小区治安、环境状况因此显著改善。因杨雪松等不履行缴费义务，水佑岗22号业委会无法筹足签约所需费用，致使工作难以开展。为此，水佑岗22号业委会已遭待聘物业服务人和已缴费业主不满，强烈要求水佑岗22号业委会依法履行职责，及时纠正杨雪松不当行为，切实维护水佑岗22号业委会自身合法权益。水佑岗22号业委会认为，杨雪松不履行缴费义务，不存在约定和法定事由，如任情形继续，不但对守法守信住户显失公平，还将激化各方矛盾，妨碍小区正常管理服务，危害全体业主利益。为及时化解危机，维护全体业主利益，故诉至法院，请求判令杨雪松支付物业费180元、小区共有道路占用费720元及滞纳金，并承担本案的诉讼费。＼n杨雪松原审辩称，1、杨雪松并非南京市水佑岗22号住宅小区的业主，杨雪松一直居住在南京市上海路。杨雪松的母亲系水佑岗22号住宅小区业主，因母亲老弱，有些方面已不能自理，为照顾母亲，杨雪松经常进出水佑岗22号住宅小区；2、水佑岗22号业委会未履行告知义务。杨雪松进出小区从来没有一个业委会委员找杨雪松谈过收费的问题。3、水佑岗22号业委会的收费不合理。因杨雪松并非该小区业主，只在看望母亲的时候才开车进出小区，而水佑岗22号业委会却要收取杨雪松一年的停车费，很不合理。＼n原审法院经审理查明，水佑岗22号业委会系依法成立的小区业主自治组织，并于2012年11月20日在南京市鼓楼区宁海路街道办事处登记备案。水佑岗22号业委会成立后，组织小区业主共同制订了公约、议事规则等管理文件，其中公约第十条第三款规定：为便于决策，业主大会授权业主委员会，在作出选聘与解聘物业管理人、调整物业服务内容及收费标准等决定时，可以采用公告加异议期的方式进行，无需再逐一征得全体业主2／3以上签名同意。议事规则第二十一条第三款规定：业主委员会根据业主自治管理公约授权，在作出选聘与解聘物业管理人、调整物业服务内容及标准与收费标准等事项的决定时，可以采用公告加异议期的方式进行。即对于前述决定，业主委员会应先行予以公告，并规定不少于7日的异议期；公告并经过异议期无异议或异议业主人数达不到法定比例时，决定生效。＼n公约第十一条规定了小区的车位占用费，主要内容为：本小区共设停车位11个，车位占用费起点标准为60元／月／车、720元／年／车。当停车位需求超过11个时，可根据价格优先原则，以投标竞价形式确定前11位业主或使用人获得车位使用权；也可参照路边停车收费标准，以抽签方式确定11位业主或使用人获得停车位使用权。投标或抽签确定停车位使用权，每年进行一次，每次使用权周期一年。每一个业主或使用人仅可取得一个停车位使用权，取得停车位使用权的，应与业主委员会签订车位使用权协议书。＼n由于上述条款在实施中受阻，水佑岗22号业委会召集业委会成员修改了该条款，修改后的主要内容为一、……；二、……；三、车位占用费标准：1、习惯常年在小区内停车的，按2元／辆／天，60元／辆／月，720元／辆／年计收，2、其他登记车辆或与业主关联车辆，临时停车不收费；夜晚九点锁门后，按5元／辆／天计收；四、收费方式：1、习惯常年在小区内停车的，需办理登记手续，按年度一次性缴纳全年费用，2、其他登记车辆或与业主关联车辆，按天收费；五、特别说明：1、因收费偏离市价，业委会不能确保实时满足业主车位需求，如无法随时在小区内停车，业委会不负责补偿小区外停车开支，2、常年在小区内停车的，缴费年度内，因出售车辆、搬离小区等原因不在小区内停车的，可向业委会请求按照本条第三项标准退还相应费用。公约第十六条第三款规定，违反本公约，欠缴物业管理服务费、车位占用费、专项维修资金的，应从逾期之日起每天按欠费的4‰缴纳滞纳金……。＼n2012年11月30日，水佑岗22号业委会发出《关于对停放小区车辆进行登记的通知》，决定对住户常年停放小区的小客车进行车辆登记，并收取业主共有地面占用费，登记手续为由车辆驾驶人本人在《小区内常年停车登记表》填表登记；收费标准为2元／天／辆，60元／月／辆，720元／年／辆；缴费方式为按年度一次收取，收费期间为2012年12月1日至2012年12月15日。2012年12月，包括本案杨雪松在内的车主在《小区内常年停车登记表》上签字，并领取进出大门的钥匙。2012年12月25日，水佑岗22号业委会作出《关于对已登记院内停车车辆开始收费的通知》，其中收费对象为已登记小客车驾驶人；收费标准参见修订后的公约第十一条；缴费方式为按年度一次收取；收费期间为公告之日起至12月30日止。因杨雪松未缴纳道路占用费，水佑岗22号业委会于2013年2月2日将催缴通知张贴在小区公告栏。＼n庭审中，杨雪松称其并非南京市水佑岗22号住宅小区业主，因照顾住在该小区的母亲，其经常出入该小区，每月在小区内停四、五次车。水佑岗22号业委会对杨雪松并非小区业主这一事实予以认可，但认为杨雪松和其母亲共同居住在水佑岗22号住宅小区，系小区物业的实际使用人。另水佑岗22号业委会称杨雪松大部分的时间将车辆停放在小区内。＼n上述事实，有水佑岗22号业委会提交的公约、收费通知、车辆登记表、催缴通知及双方当事人陈述等证据证实。＼n原审法院认为，业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。本案中，水佑岗22号业委会是经全体业主选举成立的自治管理组织，并依法进行了备案登记，有权依照业主公约的规定对小区进行管理。本案中，杨雪松虽然领取了车辆进出小区的钥匙，但杨雪松并非小区业主，水佑岗22号业委会亦未能举证证明杨雪松为小区物业的实际用人，故水佑岗22号业委会要求杨雪松缴纳物业费、车位占用费及滞纳金的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：驳回南京市水佑岗22号住宅小区业主委员会的诉讼请求。＼n一审案件受理费50元，由水佑岗22号业委会负担。＼n上诉人水佑岗22号业委会不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审认定事实错误。1、上诉人是依法成立的业主自治组织，其依法制订的小区自治管理规约及据此作出的决定，对包括本案被上诉人杨雪松在内的全体业主及物业使用人具有约束力。2、2012年11月底，上诉人依照小区自治管理规约，将区内车位使用条件，公告于小区内显著位置，其内容包括收费依据、收费对象、收费标准、付费方式、权利义务期限、登记及缴费期间、风险提示等，结合先期已公告小区自治管理规约关于违约责任、纠纷解决途径的规定，内容具体明确，符合法律关于邀约的规定，被上诉人其后予响应，办理停车登记手续并领取小区大门钥匙，其行为应视为承诺。被上诉人杨雪松已实际使用小区道路、场地停放车辆，是本小区的物业使用人。因此小区公约及上诉人据此作出的相关规定，对其有约束力。3、被上诉人杨雪松其辩解的理由，或不成立，或与本案争议事实无关；原审采纳其理由，违背本案的基本事实，损害了全体业主（使用人）合法权益。＼n二、原审法院程序不当。1、上诉人在原审中的诉讼请求包括：支付小区共有道路占用费720元、支付物业服务费180元。上诉人将杨雪松作为被告是基于其母年老体弱，如将其母列为被告，仍需由杨雪松出面代理诉讼。在杨雪松不愿意代其母诉讼的情况下，原审法院应向上诉人释明是否变更主体，但原审未作为，且未对上诉人在原审中的全部诉讼请求进行处理，不符合民事诉讼便民原则。对支付物业服务费180元请求，上诉人已决定另案再诉。2、本案事实清楚、案情简单，并非重大、疑难案件，原审审理拖沓，超审限后将简易程序变更为普通程序，损害了当事人的诉讼权益，已对上诉人履行职责和小区管理秩序造成消极和不利影响。3、原审在庭审已查明本案前述事实前提下，仍要求上诉人对被上诉人杨雪松是小物业使用人承担举证责任，不但逻辑混乱，且举证责任分配不公。＼n综上所述，请求二审法院依法改判。＼n被上诉人杨雪松二审答辩称，被上诉人本人不是涉案小区业主和物业使用人，是被上诉人母亲住在涉案小区，作为子女的上诉人有义务看望老母亲，只是偶尔在小区内停车。被上诉人已在原审中提交了被上诉人在本市上海路12号居住和停车记录，证明被上诉人长住在涉案小区外。作为涉案小区业主的子女，为了照顾自己的母亲，有时需要在小区内停车，被上诉人也愿意按照小区公约约定的按次收费，临时停车还可以不收费。被上诉人老母亲已85岁高龄，随时都会出状况，被上诉人领钥匙是为了进出小区方便，更好地照顾老人，并不表示同意交纳所谓的一年停车费，也是因为门卫说不签字不能拿钥匙，被上诉人才签字，从来也没有人和被上诉人谈过收费的事，也没有任何人在任何时间给被上诉人划定车位。综上，原审判决正确，请求二审法院维持原判决。＼n二审中，上诉人向本院提供该小区门卫华刚出庭作证，证明杨雪松的车辆大部分时间停在小区内。被上诉人杨雪松对此证言不予认可，其认为根据其工作性质，其有时只是在下半夜2点以后进小区看望母亲，不可能在小区停车次数多。＼n本院查明的其他事实与原审认定事实一致。此节事实二审谈话笔录、开庭笔录在卷证实。＼n二审中，被上诉人杨雪松同意以后每次停车按次交费，但上诉人坚持要求杨雪松先交纳一年的停车费，致双方调解不成。＼n本院认为，业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和物业使用人具有约束力。本案中，从查明事实看，被上诉人杨雪松虽然领取了车辆进出小区大门的钥匙，但被上诉人杨雪松并非小区业主，其领取小区大门钥匙的动机是为了方便照顾其老母亲，水佑岗22号业委会亦未能举出充分足够的证据，证明杨雪松为小区物业的实际使用人，原审法院对水佑岗22号业委会依据业主公约的规定，要求非业主的杨雪松缴纳物业费、车位占用费及滞纳金的诉讼请求不予支持，并无不当。另外，经本院审查，原审法院将本案由简易程序审理转为普通程序审理，履行了相应的手续，没有违反法律规定。综上，上诉人的上诉请求，理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判决。＼n二审案件受理费50元，由上诉人水佑岗22号业委会负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长黄林＼n代理审判员刘恩臣＼n代理审判员汪德全＼n二〇一三年十二月十三日＼n书记员石莹