辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沈河民二初字第836号
原告：郑晓岩，女，1985年5月10日出生，汉族，无职业。
委托代理人：孔蕾，沈阳市沈河区仁杰法律服务所法律工作者。
委托代理人：廉凯，男，1985年10月出生，汉族，沈阳军区空军司令部参谋。
被告：曾广金，男，1952年2月24日出生，汉族，沈空司令部秘书处干事（已退休）。
委托代理人：解兵，辽宁正直律师事务所律师。
原告郑晓岩与被告曾广金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月27日受理后，依法组成由审判员杨晓霞担任审判长，审判员安进主审、人民陪审员王唤平参加评议的合议庭，于2013年8月8日公开开庭进行了审理。原告郑晓岩的委托代理人孔蕾、廉凯，被告曾广金的委托代理人解兵到庭参加诉讼。后变更合议庭组成人员为由代理审判员高书林担任审判长并主审，代理审判员陈明、人民陪审员王新参加评议，于2014年7月1日公开开庭进行了审理。原告郑晓岩的委托代理人孔蕾、廉凯，被告曾广金的委托代理人解兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑晓岩诉称，被告自愿将坐落于沈阳市沈河区万柳塘路51-24号2-7-23，面积为240.77平方米的房屋卖给原告，总价为人民币105万元，包括车库在内，合同签订后，原告支付了房款，但被告至今仍未腾出车库，也不履行车库过户手续，按合同约定，被告未按期履行合同应赔偿违约金人民币20万元，现与被告协商未果，无奈诉至法院，请依法判决被告继续履行合同并赔偿违约金人民币20万元；诉讼费由被告承担。
被告曾广金辩称，1、原告、被告双方于2012年7月16日签订的房产经纪合同，该合同第3页手写补充的第4项、5项，在签订合同当时并不存在，系事后恶意添加，因此，被告不同意交付车库。2、由于被告患病多年，在此期间，多次住院，在中国人民解放军463医院的病例中可以看出被告自2011年4月开始就经常出现反应迟钝，言语不清，定向力、记忆力、计算力明显下降，言语混乱、步态不稳、有痴呆表现出现，因此被告代理人认为被告有可能在2012年7月16日签订合同当时民事行为能力欠缺，向法院提出民事行为能力鉴定，假若鉴定结论确为限制民事行为能力人，合同最终将无效，被告愿意承担无效后的法律后果。3、该房屋出售价格明显低于市场价格，请求法庭予以考虑，作出适当调整。4、关于车库部分手写的内容没有明确车库的地点，面积、价格、交易日期、属于约定不明。5、车库没有产权，不能执行。
经审理查明，2012年7月16日，被告曾广金作为甲方（卖方），原告郑晓岩作为乙方（买方），天娇房产作为丙方（中介方），签订《房地产经纪合同》一份，约定“一、甲方自愿将坐落于沈阳市沈河区万柳塘路51-24号楼2单元7层23号建筑面积240.77平方米产权房屋出售给乙方。二、成交金额合计人民币105万元。三、定金人民币20万元于合同签订之时由乙方付给甲方。第二次交款，契证下来时付叁拾万元整，第三次房证下来时再付伍拾伍万元整。付款方式：一次性现金。买房款全部付清后，由甲方将上述房屋正式交付给乙方。四、中介服务费人民币2万元（交定金时交齐），支付方为乙方。五、本合同签订后，由乙方负责办理交易手续。手续（费）由乙方承担；税费由乙方承担。……七、甲方悔约，甲方应将定金退还给乙方，另付给乙方等同于定金数额的违约金。乙方悔约，乙方不得向甲方索还定金。如甲方不能按期向乙方交付房屋或乙方不能近期向甲方付清购房款，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于房屋价款10‰的滞纳金。……九、本合同一式贰份。……十一、三方约定的其它事项……（4）甲方给乙方留有物品有……④买房款付清后甲方搬家，车库一并交付乙方。（车库款含在房款总数里）⑤车库手续由甲方出面办理。”
同日，原告郑晓岩给付被告曾广金定金人民币20万元，被告曾广金开具收条。2012年9月11日，沈阳军区空军后勤部开具证明，内容为“沈阳市沈河区万柳塘路51-24号2-7-23住房（沈空东院24栋2单元701室）与该栋27号车库为我单位退休干部曾广金一人所购买。”后原告郑晓岩交纳了人民币74万元存量房交易监管资金。2012年10月10日原告郑晓岩交纳契税人民币13973.05元。2012年10月22日，原告郑晓岩取得房屋产权证。
另查明，根据被告曾广金提供的个人活期明细查询单显示，截至2012年6月21日被告曾广金该账户余额为0元。2012年10月23日，经市房地产交易资金管理有限公司账户转入人民币740000元。2012年11月20日分两笔转账至案外人李春梅账户人民币350000元。2012年11月21日转账至被告曾广金女儿曾南账户人民币350000元。同日，从案外人李春梅账户转账至被告曾广金账户人民币450000元。
现因被告曾广金未交付车库，双方发生纠纷，原告郑晓岩起诉来院。
在本院审理期间，被告曾广金提出民事行为能力鉴定，主张其本人在与原告郑晓岩签订房屋买卖合同期间欠缺民事行为能力。我院依法委托沈阳市精神卫生中心法医司法鉴定所进行鉴定。后该鉴定单位因鉴定要求超出本机构技术条件和鉴定能力退卷。因经沈阳市中级人民法院技术处备案的具备相应鉴定资质的鉴定机构仅有沈阳市精神卫生中心法医司法鉴定所一家，故我院依法告知被告曾广金可自行选定外市具备相应鉴定资质的机构对其主张的鉴定事项进行鉴定。在本院指定期限内，被告曾广金未另行选定外市相应鉴定机构。
上述事实，有双方当事人陈述、房地产经纪合同、收条、沈阳市存量房交易资金监管确认书、契税完税证、房屋所有权证、证明、证人证言、个人活期明细查询单等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，一、关于原、被告双方订立的《房地产经纪合同》的效力问题。被告曾广金提出其在与原告郑晓岩签订房屋买卖合同期间欠缺民事行为能力，并申请鉴定。但因超出鉴定单位技术条件和鉴定能力，鉴定单位退卷。且被告曾广金在本院指定期限内，未另行选定鉴定机构，视为被告曾广金放弃鉴定申请。因此，对被告曾广金此项主张，本院不予认可。
那么，原告郑晓岩与被告曾广金于2012年7月16日签订的《房地产经纪合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
二、关于该《房地产经纪合同》中有关车库内容的效力问题。首先，关于被告曾广金提出该部分是手写的，系事后添加的问题。一方面，中介孙丽雪出庭作证，该部分是其在签订合同时一并书写的，而非原告郑晓岩书写，或事后添加的。另一方面，合同约定，中介孙丽雪也证实，该合同一式两份，原、被各持一份合同，而被告曾广金未提供自己持有的那份合同，因此，本院对原告郑晓岩提供的合同予以确认。故，对被告曾广金此项主张，本院不予支持。
其次，关于被告曾广金提出合同未明确约定车库的地点、面积、价格等内容，属于约定不明。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条之规定，约定不明并不一定导致合同或者合同部分条款不成立。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条之规定，合同成立的必要条款为当事人名称或者姓名、标的和数量，本案中，被告曾广金在出卖房屋所在楼仅有一个车库，且经沈阳军区空军后勤部证实，该车库为27号库。因此可以认定该车库是具体明确的，故，关于合同中对车库的约定亦成立并生效。
而合同中关于车库部分的表述虽然简单，但对于车库的价款（车库款含在房款总数里）、交付方式（买房款付清后甲方搬家，车库一并交付乙方）、手续办理（车库手续由甲方出面办理）均约定明确。故，对于被告曾广金此项主张，本院不予支持。
三、关于原告郑晓岩主张被告曾广金给付违约金的问题。虽然双方签订《房地产经纪合同》约定了买方逾期付款及卖方逾期交房的违约责任。但因双方在实际履行过程中变更了付款方式，且在被告曾广金未能交付车库及车库手续的情况下，原告郑晓岩亦未给付尾款人民币110000元。故，对原告此项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条之规定，判决如下：
一、被告曾广金于本判决生效之日起15日内，向原告郑晓岩交付坐落于沈阳市沈河区万柳塘路51-24号第27号车库，并协助原告郑晓岩办理该车库的相关手续，相关费用由原告郑晓岩负担；
二、原告郑晓岩于本判决生效之日起15日内，向被告曾广金交付剩余购房款人民币11000元；
三、驳回原告郑晓岩的其他诉讼请求。
如原告郑晓岩未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4300元，由原告郑晓岩负担人民币2300元，被告曾广金负担人民币2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 高书林
代理审判员 陈 明
人民陪审员 王 新
二〇一四年七月三日
书 记 员 刘 娇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条：合同生效后，当事人可就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条：当事人就有关合同内容约定不明确，依据本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。