海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)琼97民终422号
海南省第二中级人民法院
民事判决书
（2018）琼97民终422号
上诉人（原审被告）：东方广华实业有限公司，住所地：海南省东方市东海路平安楼301房。
法定代表人：林朝辉，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：岑怡，海南众品律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高凤英，女，1974年11月18日出生，汉族，黑龙江牡丹江市人，自由职业，现住黑龙江牡丹江市。
委托诉讼代理人：代建中，海南卫伦律师事务所律师。
上诉人东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）因与被上诉人高凤英商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2017）琼9007民初1268号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
广华公司上诉请求：撤销（2017）琼9007民初1268号民事判决，改判驳回高凤英的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由高凤英负担。事实和理由：1.广华公司不存在逾期交房的事实，一审法院认定事实错误。《商品房买卖合同》第六条约定，高凤英应当于2012年12月17日签订合同时一次性付清购房款，但高凤英并未一次性付清，直到2014年2月19日才付清购房款。根据《商品房买卖合同》第八条约定，由于高凤英逾期付款，广华公司有权延期交房。可见，广华公司并不存在逾期交房的事实。2.只有确认逾期交房给当事人造成损失，才能公平合理的确认广华公司应支付的违约金，但高凤英对广华公司逾期交房所���成的经济损失，始终无法提供相关证据。而损失的确定通过对涉案房屋所在同地段同类房屋租金标准进行鉴定对当事人双方是最公平合理的。一审法院对广华公司提出的租金评估鉴定申请，未予以许可，而是判决广华公司按照日万分之二点七向高凤英支付逾期交房违约金，一审法院计算违约金的标准既不合法，也不合理。3.广华公司不存在逾期办理产权登记及房地产权属证书的事实，一审法院认定广华公司逾期办证并判决支付违约金明显错误。因高凤英未及时缴交办理房产证税费，才导致广华公司不能按时递交办证资料办理房产证，根据合同约定，广华公司不存在逾期办证的违约事实，无需承担任何责任。一审法院已认定高凤英未缴纳相关税费，且不支持高凤英主张要求广华公司为其办理商品房产权登记备案及房地产权属证书的诉讼请求，却判决广华公司向高凤英支付逾期办证违约金，完全自相矛盾。4.高凤英违约金的诉讼请求部分已超过诉讼时效，只能支持起诉之日起倒推两年。
高凤英答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，应予维持。
高凤英向一审法院起诉请求：1.判令广华公司向高凤英支付逾期交房的违约金96211.50元；2.判令广华公司将“东方·碧海云天”小区第H2栋层116号商铺办理权属登记的资料提供给产权登记机关，并为高凤英办理房地产权属证书；3.判令广华公司向高凤英支付逾期办证的违约金7317.02元。
一审法院认定事实：2012年12月17日，高凤英与广华公司签订一份《商品房买卖合同》。该合同第一、三、四条约定高凤英向广华公司购买由广华公司开发的“东方.碧海云天”小区第H2栋一层116号商铺，面积116.99平方米，商品房单价6254.4元，总房款共计731702元。合同��六条约定高凤英于2012年12月17日签订《商品房买卖合同》之日一次性支付商品房总价款731702元。2012年12月9日，高凤英支付购房款20000元；2013年12月17日，高凤英支付购房款562000元；2014年2月9日，高凤英支付最后一笔购房款149702元。合同第七条约定高凤英逾期付款超过30日后，合同继续履行的，自应付款期限之第二天起至实际支付之日止，高凤英按日向广华公司支付逾期应付款万分之十的违约金。合同第八条约定广华公司应当在2014年5月30日前将综合验收合格的商品房交付给高凤英使用；合同第十一条第一款约定商品房达交付条件后，广华公司应当书面通知高凤英办理交付手续。合同第十五条约定，广华公司应当在商品房交付使用后365日内办理产权登记备案。2015年9月29日，广华公司将商品房交付高凤英使用。涉案商品房竣工验收日期为2015年2月1日。截止2015年9月29日广华公司逾期交房共计487天。广华公司至今尚为高凤英办理房地产权属证。高凤英所购买的“东方.碧海云天”小区第H2栋一层116号商铺现由高凤英使用。高凤英主张要求按日万分之二点七标准计算违约金。
一审法院认为，高凤英与广华公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应诚信守约，严格履行合同义务。第一，关于高凤英是否超过诉讼时效的问题。广华公司于2015年9月29日将房屋交付高凤英使用，高凤英主张逾期交房、办理产权登记备案和房地产权属证书的违约金的诉讼时效应从2015年9月29日起第二天开始计算期限，高凤英于2017年4月17日向法院起诉，未超过二年的诉讼时效，故广华公司提出的高凤英起诉已经超过诉讼时效的辩解意见，无事实根据，该院不予采信。��二，关于广华公司是否构成违约问题。双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定广华公司应于2014年5月30日前将验收合格的商品房交付给高凤英使用，可广华公司到2015年9月29日才办理交接手续，将商品房交付高凤英使用，广华公司的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。高凤英应当在2012年12月9日一次性付清购房款，但高凤英却分三次支付并于2014年2月9日才付清购房款731702元，因此高凤英有违约行为，应承担相应的责任。第三，关于违约金计算标准问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，即如果合同中对逾期交房违约损失如何认定未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付适用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该条规定明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。该院根据双方合同的履行情况、广华公司的过错程度、结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七标准计算较为合理。根据合同第九条约定，逾期交房的，广华公司按日向高凤英支付已交付房款的违约金，因此，广华公司应承担的违约金：已付购房款731702元自2014年5��30日起至2015年9月29日止（487天），违约金为96211.50元（731702元×487天×0.00027=96211.50元）。关于广华公司辩解称“高凤英未能按约定一次性给付房款731702元，构成违约，应承担违约责任。”广华公司可就高凤英逾期给付房款的违约责任另行起诉。广华公司未按约定为高凤英办理商品房产权登记，已构成违约，应承担相应的违约责任，即按合同约定按高凤英已付购房款金额的1%向高凤英支付违约金，故广华公司应支付逾期办理产权登记及房地产权属证书的违约金7317.02元（731702元×1%=7317.02元）。综上，广华公司向高凤英支付的违约金共计为103528.52元。第四，关于高凤英主张要求广华公司为其办理商品房产权登记备案及房地产权属证书的诉讼请求，高凤英未提供证据证明广华公司已具备办理权属登记的相关手续，且广华公司辩称高凤英未缴纳相关税费，故高凤英该项诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、广华公司东方广华实业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向高凤英支付违约金103528.52元。二、驳回高凤英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1185.29元，由东方广华实业有限公司负担。
二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。
经二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审��议焦点：一、广华公司是否存在逾期交房的违约行为；二、逾期交房违约金如何确定计算标准；三、广华公司是否应当承担逾期办证的违约责任；四、本案是否存在部分超过诉讼时效。
一、关于广华公司是否存在逾期交房的违约行为的问题。高凤英与广华公司在签订《商品房买卖合同》中约定为一次性付款731702元，虽然高凤英并未履行义务，但广华公司对高凤英分期付款的方式予以接受，放弃了解除合同的权利，双方合同继续履行。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，广华公司应当在2014年5月30日前，将经验收合格的商品房交付给高凤英。本案高凤英虽然是分期付款，但也于约定交房时间之前，即在2014年2月19日完成了全部购房款的支付，广华公司应当按照约定交付房屋。但广华公司直到2015年9月29日才交房，其行为已构成违约行为。
二、关于逾期交房违约金如何确定计算标准的问题。违约金作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，即以补偿性为主，以惩罚性为辅。广华公司逾期交房影响了高凤英对商品房行使占有、使用、收益、处分的权利，其损失应如何认定，因双方均未提交证据证明，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，结合双方合同的履行情况，广华公司的过错程度，以及东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七标准计算，符合法律规定。一审法院按照高凤英已支付房款计算违约金，符合合同约定，应予维持。
三、广华公司是否应当承担逾期办证的违约责任的问题。根据双方合同第十五条约定，���华公司应当在商品房交付使用后365日内办理产权登记备案。广华公司于2015年9月29日交房给高凤英，根据约定应当在交房之日后的365日办理产权登记备案，但广华公司至今尚未完成此项备案工作。广华公司诉称，因高凤英未及时缴交办理房产证税费，才导致广华公司不能按时递交办证资料办理房产证，其不应承担违约责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。但广华公司未能举证证实，高凤英未缴交税费是其不能完成备案的决定性因素。经查，广华公司至今未向高凤英开具购房发票，未开具发票则广华公司未向国家交纳相关税费，且涉案房屋尚未通过相关验收，从而导致无法办理产权登记备案及取得房地产权属证书，其主要原因在于广华公司。根据双方合同约定，办理产权登记备案是广华公司的义务，���未在约定时间内完成，构成违约行为，应按已付款的1%向高凤英支付违约金。
四、关于本案是否存在部分超过诉讼时效的问题。根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，广华公司应于2014年5月30日向高凤英交付房屋，但实际交房时间是2015年9月29日。广华公司逾期交房的违约行为从2014年5月30日起，一直持续至2015年9月29日交房才结束，故本案诉讼应从2015年9月29日起算。广华公司上诉称，逾期交房违约金只能支持从交房之日倒推两年，其他已超过诉讼时效。本院认为，参照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”的立法本意精神，本案诉讼时效应从同一违约行为终结之日起算。如购房者在违约者违约行为尚未终结时，需要每二年提起一次诉讼，这不仅增加购房者的维权成本，浪费司法资源，同时对违约者有利，有悖公平原则。一审法院从违约行为开始至违约行为终结计算违约金，符合法律规定，广华公司主张高凤英的诉请部分超过诉讼时效，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人广华公司的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2370.57元，由上诉人东方广华实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王天琳
审判员 何昌恩
审判员 张模金
二〇一八年五月二十四日
书记员 王圣忠
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。