广西壮族自治区临桂县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）临民初字第909号
原告申某莲。
原告曾某华。
委托代理人李荣瑞，广西桂山律师事务所律师。
委托代理人阳卫星，广西桂山律师事务所律师。
被告李某清。
委托代理人姚建才，广西金桂律师事务所律师。
原告申某莲、曾某华与被告李某清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月13日受理后，依法组成由审判员杨华担任审判长，审判员韩艳、人民陪审员李红艳参加的合议庭，于2012年11月1日公开开庭进行了审理。书记员唐敏红担任法庭记录。原告申某莲、曾某华及两原告的委托代理人阳卫星、被告委托代理人姚建才到庭参加诉讼。本案经院长批准延长审限6个月，现已审理终结。
原告申某莲、曾某华诉称，2009年2月28日原告与被告签订了《出售“富源公寓”自建房合同》，合同约定原告购买被告自建的位于临桂县临桂镇虎山路“富源公寓”2栋4单元702号房，合同总价款238000元。2009年10月28日为贷款方便双方又签订了一份《二手房买卖合同》，该合同将房屋总价款变更为241036元。两份合同签订后，原告依约履行了合同规定的全部义务，同时被告也及时向原告交付了所购房屋。在交付房屋后，被告迟迟不为原告办理《房屋产权证》等权属证书。双方签订的合同第六条约定：“办理房屋产权、土地使用证手续及费用由甲方负责。”第九条第一款约定“甲方承诺2011年5月31日前办好房产证和土地证，若超过期限按总房款的千分之一每天付给乙方”。然而被告至今未能履行合同约定的为原告办理好房产证等权属证书的义务。被告的行为已严重违反了合同的约定。侵害了原告的合法权益。按合同约定被告至2012年8月7日至，实际违约432天，应付给原告违约款104127.6元。在要求被告承担违约金的同时，被告仍继续履行合同的其他义务，在90天内为原告办理好产权证书等权属凭证。综上所述，根据法律规定，请法院判决被告支付合同违约金104127.6元给原告，并在90日内为原告办理好房屋产权证等权属证书和承担本案诉讼费。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、出售“富源公寓”自建房合同书，证明原告与被告签订合同及双方的权利、义务的事实；2、二手房买卖合同，证明原告与被告就购房付价款及付款方式另行约定的事实。3、收款收据2单及农村信用社的借款借据1单，证明原告将首付购房款及相关费用交给被告的事实。4、李某清土地使用权证书复印件，证明被告对这块地有使用权。
被告李某清辩称，一、原告与被告所订立的房屋买卖合同无效。1、被告不具备商品房开发的资格，其是自然人，不是企业。根据法律规定，自然人是不具备商品房开发的资格的。2、被告销售的房产没有取得房产证及相应的权属证书，违反了房地产相关法律规定，原被告签订的合同，依据合同法52条的规定，自签订之日起不具备法律约束力。二、即使合同有效，责任也在原告方。合同及补充协议均没有就契税这一方面进行约定。本案中，原告要求办理房产证，办理房产证的前提是纳税，如不纳税，是办不到房产证的。至今原告没有向被告交纳相应的税费。三、即使合同有效，原告的第一项诉请也不符合合同法及合同法解释（二）第29条的规定。原告诉请的违约金超过了30%，超出的部分是不应得到支持。请法院依据本案事实及相关法律规定，作出公正的判决。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、土地使用证；2、建设工程规划许可证；3、建筑工程施工许可证；证据1-3证明这块地的用途是自建房，不是商品房。
经过开庭质证，原告对被告提交的证据的真实性无异议；被告对原告提供的证据1真实性无异议，对其证明内容有异议，办理房产证的手续及费用由被告负责，并没有约定办理房产证的税费由被告承担；证据2、3真实性无异议；证据4真实性无异议，但恰好证明了这是住宅用地，而不是商业用地。
本院结合原、被告的举证和质证，认证如下：对原、被告确认的书证予以采信，对提出异议的但与本案有关联性的书证，本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年2月28日被告李某清与原告申某莲、曾某华签订了《出售“富源公寓”自建房合同》一份。合同约定的部分内容为：第一条自建房出售，甲方自愿将位于虎山路“富源公寓”2-4-702出售给乙方，建筑面积119.07平方米。第二条房屋价格，该房屋建筑面积总房价238000元整。第三条付款方式，乙方是需要银行贷款的，首付款为总房价的30%，即72000元整。余款为总房款的70%，即166000元整。在办理个人贷款时由甲方协助乙方去银行办理贷款。如乙方无法从银行贷款，乙方可选择一次性把余款交付甲方，如乙方要求退房，甲方应补计息的退还乙方所交的金额。第四条交房时间及办证时间，甲方应在2009年5月31日前交房，甲方交房后720天内办好房屋产权证和土地使用证。第六条税费承担方式，1、办理该房屋产权、土地使用证手续及费用由甲方负责。2、杂物间不办产权证、土地使用证。第九条其它约定1、甲方承诺2011年5月31日前办好房产证和土地证，房产证和土地证若超过期限则按总房款的千分之一每天付给乙方。2009年10月28日原、被告双方又签订了一份《二手房买卖合同》。将上述房屋的总房款变更为241036元。2009年4月被告自建的A、B两栋房屋已全部竣工，上述合同约定的房屋已交付原告实际使用。原告因为被告未按合同约定办好房屋产权证书，遂起诉法院要求被告支付合同违约金104127.6元给原告，并在90日以为原告办理好房屋产权证等权属证书。
另查明，被告李某清在2007年9月3日取得了位于临桂虎山路“富源公寓”面积3767.3平方米的土地使用权，并办理了的土地使用权证书，证号：临国用（2007）第2721号。临桂县建设局于2008年4月17日颁发了建字第450322200800020号《中华人民共和国建设工程规划许可证》，准许被告在该地上自建房A、B两栋。同年5月7日，被告办理了《建筑工程施工许可证》。之后，被告开始在该宗地上动工建房，2009年4月完工。被告李某清自建的“富源公寓”A、B两栋房屋的建筑面积分别为7450平方米、3172平方米，共计81套。该81套房屋至今未取得商品房预售证，从2008年12月开始被告以个人名字签约买房，除卖给原告外还以出售给原告的同样方式出售了80套。
本院认为，一、关于合同效力的问题。首先，原告申某莲、曾某华与被告李某清签订的《出售“富源公寓”自建房合同》是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，双方意思表示真实。其次，被告没有以企业名义或挂靠企业名义来出售房屋，其出售房屋给原告的行为应该认定为个人的二手房买卖。因此，本案不能以其自然人不具备商品房开发的资格来确定双方签订的合同无效。再次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，双方签订的买卖合同不能认定为无效。综上，原、被告签订的合同未违反法律上有关合同效力的强制性规定，是合法有效的。二、关于被告是否违约办证，应否承担违约金的问题。本案按原、被告双方在合同中第六条的约定：“税费承担方式。办理房屋产权、土地使用证手续及费用由甲方负责”，该条款对契税的交纳约定并不明确。而契税是国家的税收，买卖双方未予交纳，直接损害的是国家的利益。因此，在原、被告对契税未作明确约定的情况下，原、被告在合同中对未按期办理好房屋产权、土地使用证应承担违约的约定无效。故本案被告未按合同约定的时间办理好房屋产权、土地使用证，不构成违约。原告诉请要求被告承担违约金，本院不予支持。本案被告的自建A、B两栋房屋现已建成完工，卖给原告的房屋也已交付原告实际使用，被告应尽快采取补救措施在合理期限内落实好契税的缴纳并在合理期限内即90日内为原告办理好房屋产权、土地使用证。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告李某清在本判决生效90日内为原告申某莲、曾某华办理好位于临桂县临桂镇虎山路“富源公寓”2栋4单元702号房的房屋产权证等权属证书；
二、驳回原告申某莲、曾某华的其他诉讼请求。
案件受理费2453元，由被告李某清负担。
上述义务，义务人应在本判决生效后90日内履行完毕。逾期权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2453元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 杨 华
审 判 员 韩 艳
人民陪审员 李红艳
二〇一三年一月二十二日
书 记 员 唐敏红