山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终9676号
上诉人（原审原告）：青岛泰业房地产咨询有限公司。
法定代表人：吴仁强，经理。
委托诉讼代理人：华森森，山东文鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：管志盛。
委托诉讼代理人：周海滨，山东万桥律师事务所律师。
上诉人青岛泰业房地产咨询有限公司（以下简称泰业公司）因与被上诉人管志盛居间合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2016）鲁0282民初4685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人泰业公司的委托诉讼代理人华森森，被上诉人管志盛的委托诉讼代理人周海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
泰业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持泰业公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案基本事实为：一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案基本事实为：在泰业公司带领管志盛多次实地看房后，双方签订《看房确认书》，管志盛认可从未接受过其他房屋中介的服务；泰业公司所介绍的房屋均是首次看房；自愿接受泰业公司的独家中介服务。一审法院对泰业公司多次带领管志盛看房的事实避而不谈，却称“原产权人通过多家中介公司登记出售同一房屋，并非如泰业公司所说只是只是委托其独家中介”。一审法院关于“独家中介”的认定是对基本事实的混淆，本案针对的是“管志盛”而非“原产权人”。《看房确认书》是双方在平等自愿的基础上签订的，并没有违反法律规定，也未对他人造成侵害，应为合法有效，对合同双方具有约束力。管志盛在庭审中也承认，泰业公司确实带领管志盛及家人实际去涉案房屋看过房。且管志盛并无证据证明泰业公司所报价格高于市场价。管志盛单方终止接受泰业公司的中介服务，只是想节省中介费。一审既违反公平、公正原则，又有悖诚信原则。泰业公司已经提供前期的中介服务，但未获得任何报酬。管志盛本人签字确认的内容，可以全盘否认。泰业公司作为房屋中介方，依据中介服务获得报酬生存，按照一审认定，中介服务将毫无法律保障，看房人可随意利用中介资源（包括人力资源、信息资源）而无丝毫成本。一审对无诚信的纵容，势必会影响交易稳定，影响契约信任。综上，请求二审法院查明事实，依法支持泰业公司的上诉请求。
管志盛辩称，一、管志盛在房屋买卖过程中，享有选择权。《看房确认书》中的格式条款属于无效条款。涉案房屋的原房主将同一房屋通过多个中介公司出售，管志盛通过其他正当渠道获得相同房屋信息，泰业公司有权���择适合的中介公司促成房屋买卖合同成立。《消费者保护法》第九条规定，消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。第十六条规定，经营者向消费者提供商品或者服务，应当恪守社会公德，诚信经营，保障消费者的合法权益；不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易。合同法在总则部分对于自愿、平等原则也做了规定。本案中，涉案房屋的房源信息在多家中介登记，泰业公司并非接受独家委托，且泰业公司只是带管志盛去看房，就双方的接触来看，仅限于带管志盛看房，并无其他交涉。在这种情况下，《看房确认书》要求看房客户��能委托他们独家中介服务，再找其他中介也视为泰业公司居间成功。这种格式条款明显侵犯了买房人作为消费者的选择权，属于加重对方责任，排除对方主要权利的情形，应认定为无效。另外，从形式看，标题为《看房确认书》，字体很大，照字面理解，就是关于看房本身的约定，与其他无关。但看其内容却有很多是关于独家中介服务的格式条款，但字体较小，完全超出了题目的含义。这种合同极易对人产生误导。对于格式条款，经营者有说明、提示的义务。《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《消费者权益保护法》第二十六条规定，经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。《房地产经纪管理办法》第二十一条规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；���三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。综上，管志盛有选择权，而泰业公司提供的《看房确认书》因违反法律规定，为无效条款。二、管志盛是在行使自己的选择权，并非不诚信行为。综上，请依法驳回泰业公司的诉讼请求。
泰业公司向一审法院起诉请求：判令管志盛支付泰业公司服务费9000元、违约金2700元，共计11700元；诉讼费用由管志盛承担。
一审法院认定事实：2015年3月16日，泰业公司与管志盛签订《看房确认书》一份，约定由泰业公司为管志盛求购房产提供居间服务。双方在看房确认书中约定：泰业公司促成管志盛与看房记录记载的出卖人签约时，应按成交价的2%收取服务报酬。管志盛及其配偶等亲属与看房记录记载房产的出卖人私下签订房产买卖契约或交易的，也视为中介成功，委托方除按私下购房总款的2%支付服务报酬外，还应按服务报酬的30%支付违约金。看房确认书另约定，委托方自愿接受中介方的独家中介服务，对看房记录记载房产不再接受或委托他人或其他中介机构提供的服务，否则，即便是经他人或其他中介机构居间成功，也要按购房总价款的2%支付服务报酬。
关于该《看房确认书》，泰业公司称系在领管志盛看房后于2015年3月16日双方在泰业公司龙山花园中介办公室签订，确认书一式两份，双方各执一份。管志盛对此予以否认，称泰业公司并没有给自己一份看房确认书，泰业公司所提交的确认书第三条手写部分���容是泰业公司后来添加的。
另查明，涉案房屋系由龙山花园房产中介于2015年4月7日居间中介促成原房主吴军与管志盛签订买卖契约及补充条款。契约约定房屋成交价为426000元，中介费按照成交价的2%收取为8500元。
一审庭审中，管志盛提交涉案房屋原房主吴军的证明及身份证复印件各一份，证实原房主吴军曾就房屋出卖委托过多家中介。泰业公司虽对此不予认可，但经一审法院释明后确认“吴军”的原房主身份，就原房主吴军对涉案房产的委托买卖，泰业公司也称双方之间并没有签订独家中介卖房的书面协议；关于涉案房产信息的获知渠道，也称系原房主吴军本人来公司进行的登记，要求卖房。
为进一步查明事实，一审法院依法对龙山花园房产中介业主就涉案房屋买卖的相关情况进行了调查，并在查阅其房屋信息登记档案后拍照。
一审法院认为，泰业公司与管志盛签订的《看房确认书》，从具体内容来看超出了《看房确认书》这个法律概念本身的范畴。从其约定的事项来看，属于居间合同性质，其中第1.2、1.3条的约定，从形式上来看，属于房屋买卖居间合同中禁止“跳单”格式条款，但从约定的具体内容“管志盛及其配偶等亲属与看房记录记载房产的出卖人私下签订房产买卖契约或交易的，也视为中介成功，委托方除按私下购房总款的2%支付服务报酬外，还应按服务报酬的30%支付违约金”、“委托方自愿接受中介方的独家中介服务，对看房记录记载房产不再接受或委托他人或其他中介机构提供的服务，否则，即便是经他人或其他中介机构居间成功，也要按购房总价款的2%支付服务报酬”来看，存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为无效。从一般意义上说，衡量买方是否“跳单”违约的关键，应看买方是否利用了中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人吴军通过多家中介公司登记出售同一房屋，并非如泰业公司所说只是委托其独家中介，管志盛通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此��管志盛并没有利用泰业公司提供的信息、机会，不构成违约，故对泰业公司的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：驳回泰业公司对管志盛的诉讼请求。案件受理费93元，减半收取47元，由泰业公司承担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
本院认为，泰业公司主张与管志盛签订看房确认书，在带领管志盛看房后，管志盛违反看房确认书的约定私下与��主签订买卖合同，管志盛应支付其服务费、违约金，并提交看房确认书予以证明。管志盛认可与泰业公司签订过看房确认书，并由泰业公司带领看过涉案房屋，但认为管志盛作为消费者在房屋买卖过程中享有选择权，看房确认书中的格式条款属于无效条款，不同意支付泰业公司相关费用。对此，本院审查认为，关于看房确认书的性质，该看房确认书顾名思义，即为泰业公司作为中介带领委托人（××）管志盛实地查看房屋的确认书，并非居间合同。该看房确认书中只列明三套需要实地查看房屋的具体房号，未载明××所选择房屋的价格、房屋交易涉及的税费负担、房款交付、交付时间、过户时间、应由委托人提供的资料等实质内容，不符合居间合同的构成要件，并非合同法规定的居间合同。且该看房确认书系泰业公司单方制作、提供，采用格式条款，纵观其内容，加���了委托人管志盛的责任，排除、限制了管志盛的权利，减轻或免除了受托人泰业公司的责任、义务，该内容应认定为无效。
关于管志盛是否存在甩中介、违反诚信问题。本院认为，《消费者保护法》第九条规定，消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。第十六条规定，经营者向消费者提供商品或者服务，应当恪守社会公德，诚信经营，保障消费者的合法权益；不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易。本案中，根据业已查明的事实，泰业公司并非代为出售涉案房屋的独家中介，原房主同时委托了��家中介提供居间服务。管志盛作为消费者，在购买房屋时依法享有货比三家的选择权，在价格相当的情况下，有权自主选择由哪家中介提供居间服务。虽然双方签订了看房确认书，但管志盛在反复比较后，选择其他中介完成房屋交易，不违反相关法律规定，未违背诚信原则。综合以上分析，泰业公司主张管志盛违约甩开中介、私下与原房主达成交易违背诚信原则，依据不足，本院对其服务费、违约金的主张不予支持。
综上所述，上诉人泰业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费93元，由青岛泰业房地产咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 安太欣
代理审判员 齐 新
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 韩明玉
书 记 员 于国英