＼n杭州市西湖区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2011）杭西民初字第2801号＼n原告（反诉被告）：李永强。＼n委托代理人：张瑞富。＼n委托代理人：周君红。＼n被告（反诉原告）：王小鲁。＼n委托代理人：顾燕青。＼n原告（反诉被告）李永强诉被告（反诉原告）王小鲁房屋租赁合同纠纷一案，本院2011年11月16日受理后，审理期间因王小鲁提起反诉，本案由简易程序转换为普通程序进行审理，并组成合议庭，于2012年1月6日公开开庭进行了审理。李永强的委托代理人张瑞富，王小鲁的委托代理人顾燕青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n李永强诉称：2010年6月10日，李永强与王小鲁签订房屋租赁合同，李永强承租王小鲁位于杭州市西湖区文一路白荡海人家儒雅阁15B-1-802室房屋（以下简称802室），租赁期限为一年。在签订租赁合同的同时，李永强交付了14400元租赁保证金，约定于租赁关系终止时王小鲁无息退还。在履约过程中，李永强依约支付房租。然而，租赁合同期满后，双方租赁关系终止，王小鲁却一直不予退还租赁保证金。经过多次催讨无果，故起诉要求判令：1、退还房屋租赁保证金14400元；2、本案诉讼费由王小鲁承担。＼n王小鲁答辩并反诉称：1、李永强从未按约支付过房屋租金以及水电、物业费等费用，经多次催讨，至今拒绝与王小鲁结清并补缴上述费用，并拒绝按照租赁合同第4.3条、第9条约定支付滞纳金与违约金；2、在租赁期内，李永强人为造成房屋各房间墙面大面积污损以及多处房屋附属设施的人为损坏，按照合同第7.2条的约定，应承担违约责任并支付相应的赔偿金；3、王小鲁上门收房并与李永强办理房屋交接时，李永强未将房屋恢复原样交还王小鲁，李永强还用活动家具遮挡墙面等手段，掩盖房屋各房间墙面大面积污损的事实，李永强在未完成房屋交接手续的情况下，直接离开。李永强未付保证金，综上请求法院驳回李永强的无理诉讼请求，并反诉要求：1、李永强立即与王小鲁结算并补交其拖欠两季度的房租，共计33000元（5500元×6个月），支付全部滞纳金；2、李永强支付合同违约金11000元；3、李永强支付拖欠的水电、物业等费用，共计4408.4元；4、李永强赔偿房屋设施维修费用、维修期间房屋占用费12970元；5、本案诉讼费由李永强承担。在诉讼中，王小鲁明确第1项诉讼请求中滞纳金为5316.7元（共逾期29天×5500元／30天）。＼n针对王小鲁的反诉，李永强答辩称：1、李永强已经依约交付了房租，第一期房租于交房当日付清，并同时交纳了保证金等其他费用。由于保管不善，收据目前找不到，但交纳第一期房租、保证金系事实。2010年9月11日、2010年12月9日、2011年3月9日李永强分别将第二、三、四期租金和上季度的水电费、物业费等通过自动取款机打入王小鲁指定银行账号；2、李永强除第4期水电费、物业费没有支付外，其余三期水电等费用均已支付。第4期水电费，因王小鲁恶意拒绝退还房屋押金，李永强有权行使履行抗辩权；3、王小鲁反诉称房屋和设施损毁与事实严重不符，搬家时，双方确实发生了口角，但墙面仅有小处灰尘，插去即可。王小鲁主张的合同违约金也无事实依据。综上，请求驳回王小鲁的反诉请求。＼n李永强提供以下证据：＼n1、房屋租赁合同，证明双方签订租赁合同的事实。＼n2、2011年11月16日的电话录音光盘及书面材料，证明李永强已经于交房当日现金支付房屋保证金的事实。＼n3、银行存款凭证若干，证明李永强已经支付房租、水电费、物业费的事实（2010年9月11日，17325元；2010年12月9日，17000元；2011年3月9日，17065元）。＼n4、电费、燃气费抄表单若干，证明李永强已经支付过相应的水电费、燃气费等费用。＼n王小鲁提供以下证据：＼n1、房屋租赁合同及附件房屋交接书，证明双方签订租赁合同及房屋交接时房屋完好，仅卫生间门口地板起翘的事实。＼n2、证人占某、曹某文某及收条，证明房屋受损的事实。＼n3、2011年6月10日顾燕青拍摄的照片，证明房屋损坏的情况。＼n4、电费、煤气费、有线电视费的收据若干，证明王小鲁代支付相关电费、电视费、煤气费。＼n5、收据及发票若干，证明王小鲁代支付物管费、水费、电梯费等费用。＼n庭后，李永强申请龚宗力作为证人作证，为进一步查明李永强是否交纳租赁保证金的情况，本院予以准许。龚宗力陈述：其当时系中介公司科威国际沁馨文一店的工作人员，李永强承租王小鲁8**室的房屋租赁事宜系其具体承办，房屋租赁合同上的居间方其系签名，合同在中介公司签订，李永强、王小鲁的妻子顾燕青及其儿子在场，李永强当场支付了第一期房屋租金、保证金等费用，顾燕青出具了收条。＼n根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：＼n王小鲁对李永强提供证据1的真实性无异议，本院予以确认。王小鲁在庭审中承认2011年11月16日确实有这样一次通话，经本院审核，电话录音内容与书面整理材料一致，该录音虽系私自录音，但取得方式未违反法律禁止性规定，故本院予以确认，结合证人证言，可以证明李永强已支付房屋租赁保证金14400元的事实，本院对庭后质证中王小鲁代理人陈述的录音不是其声音，对内容不认可，该证据违法的质证意见不予采纳。证据3、4系原件，本院对形式真实性予以确认。经本院比对，证人当庭书写的签名等内容与房屋租赁合同及附件基本一致，本院对证人陈述的合理部分予以确认。李永强对王小鲁提供证据1、3、4、5的形式真实性无异议，本院予以确认。证人占某、曹某未出庭，不符合证据的形式要件，本院对证人文某不予认定。收条系原件，结合王小鲁提供证据3的情况，本院对形式真实性予以认定。＼n根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定以下事实：＼n王小鲁系802室房屋所有权人，顾燕青系王小鲁妻子，王讯系王小鲁儿子。2010年6月10日，顾燕青、王讯代表王小鲁作为甲方与李永强作为乙方，通过中介签订《房屋租赁合同》，约定甲方将802室房屋租给李永强家庭居住。合同内容如下：3、租赁期限为壹年，自2010年6月10日起至2011年6月09日止。甲方应于本条约约定日向乙方交付房屋，交付标准为房屋钥匙的交接……。4、租金及支付方式。4.1租金数额：每月人民币4800元整，地下车位租金每月人民币700元整，共计每月人民币5500元整；4.2支付方式：租金按三个月为一期支付，第一期租金应于交房当日付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的一日之前。乙方通过银行转账的方式，将租金按时足额打入甲方以下银行账户中：（银行：建设银行。户名：王迅；账号62×××31）；4.3如乙方逾期支付租金的，则每逾期一日，乙方应按每日租金的一倍向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经得甲方谅解的情况下视作乙方擅自终止本合同，乙方须按合同第9条约定承担违约责任。5、租赁保证金。5.1乙方同意支付甲方租赁保证金共计14400元整。乙方应于交房当日或之前向甲方支付，甲方在收到租赁保证金同时应予以书面签收；5.2甲方应于租赁关系消失且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交接清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。6、其他费用。6.1租赁期间内，该房屋所产生的水费、电费、煤气费、通讯费（电话、网络）、电视费、物业管理费、电梯费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳。如费用已由甲方先行垫付的，乙方应在支付每租金时的同时，将此费用支付给甲方；6.2租赁期间内，该房屋因租赁而所产生的一切税费，由乙方承担，并如期按时支付。7、甲、乙双方的权利、义务。7.1甲方应保证该房屋处于正常的可使用状态。若乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方维修；甲方在接到乙方通知后的十五日内进行修复。逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担；7.2租赁期限内，乙方应合理使用并且爱护该房屋及其附属设施。若由乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或故障，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可以代为维修，费用由乙方承担。由乙方原因而造成房屋贬值的，由乙方承担全部责任。8.合同终止和解除。8.2除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后当日，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方。……9、违约责任。本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未能按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金为月租金的二倍。11、其他约定。11.1该房屋现有装修及设施、设备，详见合同附件，此合同附件作为本合同之不可分割部分。合同附件即房屋交接书明确了房屋装修状况：精装修且完好，房屋交接时的电器、活动家具数目，水电表读数、煤气读数。并在备注中注明：卫生间门口地板已起壳。＼n合同签订当日，王小鲁即交付了802室房屋，李永强支付了第一期房租16500元及租赁保证金14400元。之后，李永强分别于2010年9月11日、2010年12月9日、2011年3月9日将第二、三、四期租金和上季度的水电费等费用合计17325元、17000元、17065元支付给王小鲁。＼n2011年6月09日，合同到期，双方办理退房手续。因房屋墙面有污损等原因，双方产生争议，李永强未结清第四季度的水电费等费用。王小鲁也未退还保证金。王小鲁找物业等人员对房屋卫生间马桶、阳台纱窗、插座、水龙头、罗马杆等进行维修和管道疏通，以及对房间卫生进行打扫清洁，共计花费350元。＼n诉讼中，双方确认李永强已支付全部租金，李永强尚有第四季度的电费278.43元、水费65元、电视费63元、燃气费115.2元以及公摊电梯费580.9元、车位物业费300元未支付。王小鲁陈述李永强还有全年的物业费1162.8元未支付，李永强陈述其已经支付了上半年的物业费，下半年的物业费未交纳。＼n本院认为：双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。李永强作为承租人应当依约支付房屋租金及水电等费用。根据合同约定，租金按三个月为一期支付，第一期租金应于交房当日付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的一日之前，李永强从2010年6月10日起租，故第二、三、四期租金应分别在2010年9月9日、2010年12月9日、2011年3月9日前支付。李永强迟延支付第二期租金，应支付相应的滞纳金，按合同约定计算为367元。李永强虽主张其已经支付上半年的物业费，但未提供证据加以证明，其应当承担不利的法律后果。一年物业费1162.8元，再加上双方一致确认的李永强尚未支付的水电等费用1402.53元，合计为2565.33元，李永强应当支付。王小鲁并未提供充分证据证明因李永强使用不当导致房屋及其附属设施严重损坏的事实，其要求赔偿房屋设施维修费用、维修期间房屋占用费12970元的反诉请求也只是其本人预估，落地台灯、酒柜实际未修补，墙面实际未进行重新粉刷，故本院对该反诉请求不予支持。考虑到李永强退房时房屋墙面确有小部分污损以及双方产生争议的情况，结合王小鲁提供的照片等证据，从公平合理角度出发，本院酌情确定李永强赔偿王小鲁3**元。王小鲁要求李永强支付违约金11000元的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。双方租赁合同已到期，王小鲁应退还保证金。综上，双方诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第二百二十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下＼n一、王小鲁于本判决生效之日起十日内退还李永强房屋租赁保证金14400元。＼n二、李永强于本判决生效之日起十日内支付王小鲁水电等费用2565.33元、房租滞纳金367元、赔偿款300元。＼n三、上述二项相互折抵，王小鲁于本判决生效之日起十日内支付李永强11167.67元。＼n四、驳回王小鲁的其他反诉请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本诉案件受理费160元，由王小鲁负担，于判决生效之日起十日内交纳本院。反诉案件受理费减半交纳667元，由李永强负担35元，王小鲁负担632元，其中李永强负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。＼n审判长卜亮＼n代理审判员吴凯＼n人民陪审员王静芳＼n二〇一二年五月十四日＼n书记员黄燕美