江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终715号
上诉人（原审被告）胡崇江，男，1952年2月10日生，汉族。
委托代理人刘彦博，江苏中虑律师事务所律师。
委托代理人杨园园，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李晓伶，女，1974年1月8日生，汉族，无业。
原审被告南京鼓楼城镇建设开发有限公司，住所地南京市鼓楼区山西路68号。
法定代表人何於纲，该公司董事长。
委托代理人王苏宁，该公司职员。
上诉人胡崇江因与被上诉人李晓伶、原审被告南京鼓楼城镇建设开发有限公司（以下简称鼓楼城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月19日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人胡崇江及其委托代理人刘彦博、杨园园，被上诉人李晓伶，原审被告鼓楼城镇公司委托代理人王苏宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李晓伶原审诉称，本市鼓楼区某地6-1号房屋系李晓伶其从胡崇江处购得，鼓楼城建公司为该房屋的开发建设单位。鼓楼城建公司按住宅房将该房屋拆迁安置补偿给胡崇江，胡崇江却以商用房名义将该房屋出售给李晓伶。李晓伶至国土部门办理土地证时，被告知需交纳土地出让金才能领取土地证。因胡崇江的欺骗行为，致使李晓伶至今无法领取土地证。鼓楼城建公司于2007年1月26日为李晓伶出具材料，明确李晓伶购买的房屋系出让土地，但之后又拒绝承认。现诉至法院，请求判决胡崇江交足本市鼓楼区某地6-1号房屋土地出让金84043元，并协助李晓伶办理上述房屋的土地使用权转移登记手续，本案诉讼费用由胡崇江承担。
胡崇江原审辩称，其一，李晓伶诉讼请求已超过诉讼时效。2003年7月11日，胡崇江与李晓伶签订房屋买卖协议，将本市鼓楼区某地6-1号房屋出售给李晓伶，2005年1月17日该房屋所有权证过户至李晓伶名下。2008年4月17日双方签订《还款协议》时，胡崇江最后一次协助李晓伶办理土地使用权出让手续，但因李晓伶未能按规定缴纳土地出让金而未完成，至今已有七年，李晓伶再行起诉已超过诉讼时效。其二，李晓伶所提交的《房地产买卖契约》，并非双方之间真实的房屋买卖合同，应以2003年7月11日所签订合同确认双方的合同权利义务。其三，本案所涉房屋系商业用房性质，胡崇江于2004年11月5日办理房屋产权证时，按商业用房向税务部门交纳契税，《南京市市区契约纳税申报表》备注栏内写明实物拆迁、商业。该房屋性质为商品房，而非李晓伶认为的住宅房，胡崇江并无欺诈行为。综上，请求判决驳回李晓伶的诉讼请求。
鼓楼城建公司原审辩称：其一，李晓伶与胡崇江之间房屋买卖合同争议，与鼓楼城建公司无关，鼓楼城建公司诉讼主体不适格。其二，鼓楼城建公司按相关拆迁政策将争议房屋安置给胡崇江后，双方之间的拆迁法律关系已终止。胡崇江将住宅性质的房屋作为商业性质转让给李晓伶，此系其双方之间的纠纷，国土部门征收土地出让金亦与鼓楼城建公司无关。综上，请求法院依法判决。
原审法院经审理查明，坐落于本市鼓楼区某地6-1号（建筑面积21.7平方米，以下简称涉案房屋）系胡崇江父亲名下原本市上海路167号房屋拆迁后安置而来。1998年10月13日，南京鼓楼城镇建设综合开发（集团）公司（后变更企业名称为鼓楼城建公司）将涉案房屋作为拆迁安置房交付胡崇江，并在《购私房户进住单》上表明该房屋系门面房。
2003年7月11日，李晓伶（乙方）与胡崇江（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定：由甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋价格为306000元，乙方在签订本协议时付定金40000元，定金冲抵房款；甲乙双方办理产权过户手续的各项税费按国家有关规定各自承担；因甲方产权证、土地证未下来，乙方经看房后认准该房，故双方同意此房面积以实际产权证面积为准；另经双方协商半年内乙方只能自主经营，不得转让、转租等，半年后若两证仍未下来，甲方有权将此房屋租给他人等等。上述协议签订后，胡崇江即将涉案房屋交付李晓伶，李晓伶亦陆续向胡崇江支付购房款306000元。
2004年11月4日，胡崇江取得涉案房屋所有权，产权来源为拆迁偿还。次日，胡崇江至税务部门交纳契税，《南京市市区契税纳税申报表》中标注该房屋用途为商业，备注为实物拆迁。
2005年1月11日，李晓伶（乙方）与胡崇江（甲方）另签订《南京市房地产买卖契约》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，2005年1月1日前付定金80000元，房屋价款为350000元，付款方式为现金交易，银行放贷；双方同意在本契约生效后5日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续，该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证记载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方，除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由乙方承担等等。
2005年1月17日，涉案房屋所有权转移登记至李晓伶名下。此后，胡崇江虽曾协助李晓伶办理该房屋土地使用权转移登记手续，但因涉案房屋系划拨土地，李晓伶申请该土地使用权证需另行交纳土地出让金，双方对此费用负担产生争议，致使李晓伶一直未取得涉案房屋土地使用权证。
2015年10月28日，南京市国土资源局依据李晓伶申请出具《土地出让金缴款通知书》，内容为：你申请办理的涉案房屋地块土地出让方案已于2015年10月21日经市国土资源局批准，该地块土地出让面积5.44平方米，土地用途为商服用地，应交纳土地出让金总额8.4043万元，应于2016年1月28日前交清上述土地出让金等。
2015年10月29日，李晓伶诉至原审法院，要求判如所请。
原审庭审中，李晓伶为证明其主张，提供了鼓楼城建公司出具的土地证复印件一份，证明2007年1月26日，鼓楼城建公司明确承诺涉案房屋土地系出让性质，但国土部门确认该房屋土地出让金未交纳，仍属于划拨土地。
胡崇江质证后，对该证据的真实性无法确认，对鼓楼城建公司出具该材料的情况并不知晓，但鼓楼城建公司同期安置的本市鼓楼区某地2-2号房屋，胡崇江2007年10月18日所领取的土地使用权证中记载系划拨土地。
鼓楼城建公司质证后，对该证据的真实性无异议，但认为因其工作人员疏忽才出具该材料，涉案房屋土地性质为划拨，其作为1998年本市上海路道路拓宽改造工程中的拆迁实施单位，依照拆迁政策对拆迁户进行安置，因原本市上海路167号房屋土地系划拨，其之后安置的包括涉案房屋在内的房屋土地性质亦为划拨。
原审法院另查明，李晓伶在庭审过程中，曾提供了两份内容不一的《南京市房地产买卖契约》，该两份证据与原审法院依职权至南京市房产档案馆调取的《南京市房地产买卖契约》的内容亦不完全一致。李晓伶陈述称，曾与胡崇江签订数份《南京市房地产买卖契约》，均系胡崇江本人所签，该契约亦系双方真实意思。
胡崇江对于李晓伶陈述不予认可，认为2003年7月11日签订《房屋买卖协议》时，李晓伶对该房屋系由其拆迁安置而来的事实知晓，因签约时涉案房屋两证未办理，其对于土地性质并不知情，并不存在恶意欺诈李晓伶的事实。该协议签订后，双方实际已按约履行。根据该合同约定，房屋过户所产生的相关税费由双方各自负担，故涉案房屋土地出让金应由李晓伶负担。2005年1月11日的《南京市房地产买卖契约》系为配合李晓伶办理房屋贷款及涉案房屋所有权转移登记手续而签订，对协议条款内容并不清楚。李晓伶手中持有多份《南京市房地产买卖契约》，但并非均系其本人签订，仅在南京市房产档案馆留存的《南京市房地产买卖契约》为其本人所签。
原审法院认为，李晓伶与胡崇江就涉案房屋所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的合同义务。
关于涉案房屋土地出让金负担问题。根据庭审查明的事实，李晓伶、胡崇江就涉案房屋买卖签订前后两份合同，2003年7月11日双方签订的《房屋买卖协议》中仅约定办理产权过户手续的各项税费各自承担，对于土地出让金的负担未有明确约定。2005年1月11日，双方另签订《南京市房地产买卖契约》，明确胡崇江欲转让的涉案房屋土地使用权性质为出让取得，其土地使用权证记载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给李晓伶，该约定内容应视为双方就涉案房屋交易过程中胡崇江所出售房屋的土地使用权性质进行了补充约定。胡崇江对于其在该份合同中落款签名的真实性予以认可，其称对该合同条款内容并不知情，但未提供相反证据证明该条款内容存在法定无效的情况，故2005年1月11日签订的《南京市房地产买卖契约》对胡崇江亦具有拘束力，胡崇江应负有按约向李晓伶交付出让土地属性房屋的合同义务。2005年1月17日，李晓伶取得涉案房屋所有权后，因胡崇江未缴纳相应的土地出让金，致使李晓伶无法办理土地使用权转移登记手续，其行为已构成违约，应承担继续履行等违约责任。2015年10月经南京市国土资源局确认，本次房屋交易尚需缴纳84043元土地出让金以完成土地使用权转移登记，该土地出让金应由胡崇江承担。涉案房屋所有权转移登记后，李晓伶已依法取得该房屋所有权，其请求胡崇江协助履行相关权属变更登记手续系物权请求权，不适用诉讼时效制度。故对胡崇江抗辩李晓伶请求已超过诉讼时效的意见，原审法院不予采纳。
关于李晓伶主张胡崇江协助其办理涉案房屋土地使用权转移登记手续问题。双方签订房屋买卖合同后，胡崇江虽于2005年1月17日将涉案房屋所有权过户登记至李晓伶名下，但因未交足土地出让金，致使涉案房屋土地使用权未转移登记。胡崇江对其该协助义务并无异议，原审法院予以确认，故胡崇江应协助李晓伶办理涉案房屋土地使用权转移登记手续。
综上，为维护当事人的合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、胡崇江于判决生效之日起五日内交足本市鼓楼区某地6-1号房屋土地出让金84043元；二、胡崇江于判决生效之日起五日内协助李晓伶办理本市鼓楼区某地6-1号房屋土地使用权转移登记手续。如胡崇江未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1925元，减半收取962.50元，由胡崇江负担。
上诉人胡崇江不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，2005年双方签订的《南京市房地产买卖契约》不是双方当事人的真实意思表示，该协议对双方不产生法律效力，且该契约对土地出让金也未作出明确约定，原审法院直接推定土地出让金由上诉人承担存在错误。2003年7月11日签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，双方也严格按照此协议进行履行。原审法院认定2005年的契约是对2003年协议的补充约定，没有事实依据。退一步讲，2005年契约第七条只说是涉案房屋土地取得方式为“出让取得”，这样错误的约定改变不了涉案房屋土地为划拨的性质，更不能直接推出应由上诉人缴纳土地出让金。二、原审判决适用法律错误，不符合房地产管理法的相关规定。2003年协议中明确约定，各项税费按国家有关规定各自承担。根据房地产管理法第四十条的规定，转让房地产时，应由受让方缴纳土地使用权出让金。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回李晓伶的原审诉讼请求。
被上诉人李晓伶辨称，2003年涉案房屋胡崇江对涉案房屋的两证没有办理，胡崇江作为被拆迁户，对涉案房屋的土地性质是明知的，2005年签订的契约是双方当事人真实意思表示。
原审被告鼓楼城建公司辨称，其公司与上诉人的法律关系已经完结，与被上诉人没有法律关系。
二审中，胡崇江认为，2003年的合同未对涉案房屋土地出让金做出约定，双方也并未签订补充协议。在双方没有约定的情况下，应按照法律规定和交易习惯，由李晓伶承担土地出让金。2005年的契约不是双方真实意思表示，只是为了李晓伶从银行贷款而签订的。李晓伶认为，2005年的契约是为了贷款签订的，但是经过双方协商同意的。胡崇江与李晓伶就涉案房屋的转让价款实际履行是306000元不持异议。
二审法院查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，2003年7月11日李晓伶与胡崇江签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方实际系按此协议约定的内容履行。综合本案案情来看，双方虽于2005年签订了《南京市房地产买卖契约》，但该契约的签订仅是为了履行《房屋买卖协议》中相关的办证及贷款事宜，故应以《房屋买卖协议》中约定的内容确定双方各自的权利义务。双方在《房屋买卖协议》中对案涉土地出让金的承担虽无明确约定，但协议明确约定税费按法律规定各自负担，此后双方亦未签订补充协议变更此约定，故双方应按法律规定的方式承担各自的税费。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。因此，涉案房屋土地出让金应由李晓伶承担。因李晓伶未按法律规定交纳涉案房屋土地出让金，致涉案房屋不能办理土地使用权登记手续，故在其交纳土地出让金前，李晓伶要求胡崇江协助办理涉案房屋的土地使用权转移登记手续，理由不足，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实错误，适用法律、判决结果均不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6946号民事判决。
二、驳回李晓伶的全部诉讼请求。
一审案件受理费950.5元，二审案件受理费1901元，均由被上诉人李晓伶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年三月三十日
书 记 员 孙雪松