广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤09民终23号
上诉人（原审原告）：高州市中医院。住所地：高州市。
法定代表人：伍世绩，该院院长。
委托诉讼代理人：梁文雄，广东雄兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李庆文，男，1956年9月17日出生，汉族，住高州市。
委托诉讼代理人：林新，广东高凉律师事务所律师。
上诉人高州市中医院因与被上诉人李庆文房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省高州市人民法院（2015）茂高法民二初字第13号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告高州市中医院与被告李庆文于2001年9月22日签订《转让房屋及土地的协议》，约定被告将坐落于高州市X区XX路X号房屋一栋（证号：粤房地证字第14645XX号）及此屋所占用土地使用权[证号：高国用（99）字第特004XX号]转让给原告，总金额为226000元，并约定过户手续由被告协助办理、以及约定交付房地产权证和房屋等内容。其中协议第五条约定：“若要过户，过户手续由乙方协助办理，费用由甲方负责”。协议签订后，原告按约定付清了全部款项，被告也将房地产权证和土地使用证移交原告保管，房屋、土地也移交给原告使用。原告也接管了该房地产。其后，原告一直没有按合同约定要求被告协助办理涉案房地产的过户登记手续。2014年，原告提出要求被告协助办理房屋和土地使用权过户给原告，被告不协助办理，引致本案诉讼。
原审法院另查明：一、涉案房屋是被告李庆文于1998年12月26日从高州市拍卖行通过竞价以141750元拍得。李庆文于1999年2月10日领取了该楼房的《房地产权证》（证号：粤房地证字第14645XX号），于1999年6月1日领取了该楼房的国有土地使用权证（证号：高国用（99）字第特004XX号）。二、被告李庆文及其家人现居住在高州市XX路XX号，属于高州市XX公司所有的集体宿舍。经查询，被告李庆文及其妻子除了涉案楼房外，在高州市房产局的范围内没有登记房产。三、高州市中医院原址位于高州市XX路，其后面的医疗用房与涉案楼房相邻。由于原址占地及医疗用房面积小，高州市中医院在与李庆文签订《转让房屋及土地的协议》后，开始征地筹建新院址，现已搬迁至位于高州市XX大道的新院址，涉案楼房在原告接收后也一直闲置未用。
原审法院认为：原告高州市中医院以业务发展需要与被告李庆文签订《转让房屋及土地的协议》，没有违反法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，该协议是合法有效的。原告当初向被告购买涉案楼房时，是以满足其日益紧张的医疗用房为目的，但不久后原告已另择新址建起了新综合院址，拟转让的楼房十多年过去了一直闲置不用，失去了原告当初购房的理由及目的，致合同的基础动摇或丧失，继续履行合同原告也不会将该房屋用作医疗用房。另外，被告当初从拍卖行竞拍涉案楼房是为了解决自己居住困难，但因为该楼房紧靠医院，没有排除会受到与涉案楼房相邻的原告的医疗用房用作临时停尸室的存在威胁，被告最终选择了转让房屋的意向，是在违背自己真实意思的情况下才作出的无奈选择。至今被告还没有拥有属于自己产权的其他房屋，还居住在集体宿舍中，在高州市中医院迁离原址后，被告的后顾之忧也解除了，继续履行合同是显失公平的。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，应当由原告对被告作出适当补偿后，继续履行合同。为了弥补双方订立合同时未能预见的情势变更，加上现阶段房地产价格的大幅上涨，作为受让方的原告，应对显失公平的合同作出补偿，这样才会引导被告心甘情愿、自觉地配合双方办理合同的过户登记义务。对于补偿的数额问题，应以被告购买一套房屋来计算，面积方面，应参照涉案楼房面积256平方米的一半，即按被告购买130平方米住房计算，价格方面按现行价格的10%作出补偿，现行高州城区的商品房价极少低于5000元/平方米，因此原告应补偿给被告的款应为65000元（130平方米×5000元/平方米×10%＝65000元）。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决：一、确认原告高州市中医院与被告李庆文于2001年9月22日签订的《转让房屋及土地的协议》是合法有效的合同；二、被告李庆文在判决生效后的一个月内协助原告高州市中医院到高州市国土资源局、高州市房产管理局办理房地产过户登记手续，将高国用（99）字第特00413号《国有土地使用证》（图号：24.0－84.0，地号：9－2－145）土地使用权过户给原告高州市中医院，将粤房地证字第14645**号《房地产权证》房屋所有权过户给原告高州市中医院；三、原告高州市中医院在一个月内补偿65000元给被告李庆文。案件受理费4690元，由原告高州市中医院负担。
上诉人高州市中医院不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院在李庆文没有提出反诉请求高州市中医院向其补偿65000元的情况下，判决高州市中医院在一个月内补偿65000元给李庆文，违反“不诉不理”的民事审判原则，诉讼程序违法，依法应予撤销。二、原审法院判决高州市中医院在一个月内补偿65000元给李庆文，没有事实依据。高州市中医院与李庆文于2001年9月22日签订《转让房屋及土地的协议》后，高州市中医院已履行了合同的义务，将房款226000元付清给李庆文，李庆文也按约定将房产证、土地使用证以及涉案楼房、土地移交给高州市中医院，履行了合同的大部分义务，而仅剩下协助高州市中医院办理房地产过户手续一项义务。合同并无约定高州市中医院需“补偿”给李庆文的义务。而且，原审法院判决高州市中医院补偿65000元给李庆文，既无应支付“补偿”的依据，又无计算该“补偿”的事实依据和法律依据。三、本案不存在“情势变更”的适用条件，不存在“情势变更”的情形。原审判决以“情势变更”为由适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，属适用法律不当，判决错误。综上所述，原审判决第一项、第二项是正确的，依法应予维持。但原审判决第三项即高州市中医院在一个月内补偿65000元给李庆文，既违反诉讼程序，又没有事实依据，更是适用法律错误。请求二审法院依法撤销原审判决第三项，本案一审、二审诉讼费用由李庆文承担。
被上诉人李庆文答辩称：一、本案符合情势变更的适用条件。高州市中医院与李庆文签订《转让房屋及土地的协议》后，该协议尚在履行过程中，本案具有情势变更的事实，双方对于案件事实的发生不具有预见性，高州市中医院要求李庆文继续履行该协议，对李庆文而言是显失公平的。二、原审法院判决高州市中医院补偿65000元给李庆文，是基于合同在履行过程中情势变更，若按原协议继续履行会导致李庆文合法权益受损。原审法院基于公平合理考量，判决继续履行协议，并由高州市中医院作出补偿，属于民事自由裁量范围，没有违反法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院另查明：高州市中医院于2014年12月30日向原审法院提起本案民事诉讼，请求判决：1.确认高州市中医院与李庆文于2001年9月22日签订的《转让房屋及土地的协议》合法有效；2.李庆文在判决生效后的十天内协助高州市中医院到高州市国土资源局、高州市房产管理局办理房地产过户登记手续，将高国用（99）字第特004XX号《国有土地使用证》内所列土地过户给高州市中医院，将粤房地证字第14645**号《房地产权证》内所列房屋过户给高州市中医院；3.本案全部诉讼费用由李庆文负担。李庆文在一审诉讼过程中出庭应诉，但没有提出反诉。
本院认为，按照上诉人高州市中医院的上诉请求和结合上诉人在二审庭审确认的事实，上诉人除对一审判决高州市中医院补偿65000元给被上诉人李庆文有异议外，上诉人对一审判决第一项、第二项没有异议。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审的争议焦点为：一审判决高州市中医院补偿65000元给李庆文，审判程序是否合法。
高州市中医院上诉主张一审判决其补偿65000元给李庆文的审判程序违法。经查，高州市中医院与李庆文签订的《转让房屋及土地的协议》中并无约定高州市中医院需补偿65000元给李庆文的义务，李庆文在本案诉讼过程中对补偿问题没有提出反诉，双方当事人也没有就补偿问题达成和解协议。在此情况下，一审判决高州市中医院补偿65000元给李庆文，该判项超出了案件当事人的诉讼请求范围，违反民事诉讼不告不理原则，审判程序不合法。高州市中医院上诉请求撤销该项判决，理据充分，本院予以采纳。
综上所述，原审法院判决高州市中医院在一个月内补偿65000元给李庆文不当，应予撤销。一审判决确认高州市中医院与李庆文签订的《转让房屋及土地的协议》合法有效以及判决李庆文协助高州市中医院办理案涉房地产的过户手续，双方当事人对此均不提出上诉，本院予以维持。高州市中医院上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省高州市人民法院（2015）茂高法民二初字第13号民事判决第一项、第二项。
二、撤销广东省高州市人民法院（2015）茂高法民二初字第13号民事判决第三项。
一审案件受理费4690元，由被上诉人李庆文负担。二审案件受理费1425元，由被上诉人李庆文负担。高州市中医院向本院预交的二审案件受理费1425元予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘浩江
审 判 员 曾维海
代理审判员 张 茹
二〇一七年三月一日
书 记 员 李松霞
书 记 员 张淑贞