海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)琼97民终231号
上诉人（原审被告）：海南鸿图房地产投资有限公司，住所地：海南省海口市国贸路2号海南时代广场101房。
法定代表人：许云林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：余天德，海南川海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：昌江黎族自治县红林农场，住所地：海南省昌江黎族自治县石碌镇。
法定代表人：肖淦鑫，该农场场长。
委托诉讼代理人：洪友华，该农场财务科会计。
委托诉讼代理人：周朝霞，北京大成（海口）律师事务所律师。
上诉人海南鸿图房地产投资有限公司（以下简称鸿图公司）因与被上诉人昌江黎族自治县红林农场（以下简称红林农场）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服海南省昌江黎族自治县人民法院（2017）琼9026民初1527号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行审理。鸿图公司委托诉讼代理人余天德，红林农场委托诉讼代理人洪友华、周朝霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人鸿图公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、涉案土地出让金的计算应以2011年1月第一次评估报告所评估的土地出让金为准。虽然合作合同中未载明土地出让金的金额，但从合作合同签订前红林农场提交的《土地估价结果报告》评估的土地价值，可以推算出鸿图公司应当承担的土地出让金数额为1457.344万元（3253万元×40%＋390.36万元×40%）。其次，鸿图公司提前以现金方式向红林农场支付的实物部分收益1300万元，就是依据涉案土地2011年的《土地估价结果报告》推算的。既然红林农场取得的利益是固定的，那鸿图公司承担的出让金也应该是固定的，不应随着时间推移而增加。虽然鸿图公司向红林农场出具两份《承诺书》，但鸿图公司不知道所约定的出让金数额。根据合同相对性原则，红林农场应该根据《出让合同》支付案涉土地出让金。2、根据合同相对性原则，《出让合同》的违约金的约定仅约定红林农场，不应约束鸿图公司。其次，如果红林农场按约及时支付出让金则不可能产生违约金，故其逾期支付出让金而产生的违约金应自行承担。且没有证据证明红林农场及时通知鸿图公司支付出让金。红林农场明显属于放任高昂的违约金。根据《合同法》第119条之规定，红林农场有防止违约金进一步扩大的义务，其应自行承担499.0038万元的违约金。
被上诉人红林农场辩称，1、2011年评估报告是农垦总局对合作开发项目进行立项审批的必备材料，是设定合作开发房产分成比例提供参考依据，不是向国土部门缴纳土地出让金的依据。2、2014年评估报告是昌江县国土局委托评估的，其估价目的是划拨土地使用权办理出让手续提供价格参考。鸿图公司作为房地产开发企业具有开发经验和资金优势，其应知道缴纳土地出让金具体时间和金额属于政府职权，不是由合作双方确定。3、合同约定由鸿图公司缴纳全部的土地出让金。4、建设用地使用权出让合同由鸿图公司委托红林农场签订。基于鸿图公司向红林农场出具的承诺函，明确约定所涉及的相关法律责任及费用支出由鸿图公司承担，与红林农场无关。5、鸿图公司是缴纳土地出让金的义务人，明显违反了合同约定，构成违约应承担违约责任。鸿图公司委托红林农场签订土地出让合同，说明其对逾期缴纳土地出让金的违约责任完全知晓，499.0038万元违约金损失由鸿图公司拒不缴纳土地出让金所引起，理应由鸿图公司承担。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
红林农场向一审法院起诉请求：一、判令鸿图公司偿付红林农场垫付的建设用地使用权出让金918.9663万元及利息30.4254万元（暂计算到2017年9月6日止，实际支付至生效判决确定的履行之日止），合计949.3917万元；二、判令鸿图公司支付红林农场截止2016年12月6日因未缴纳土地出让金产生的违约金499.0038万元；三、判令鸿图公司偿付红林农场垫付的土地使用税89.6688万元及利息3.3665万元（暂计算到2017年9月6日止，实际支付至生效判决确定的履行之日止）。合计93.0353万元；四、本案诉讼费由鸿图公司承担。
一审法院认定事实：2012年3月23日红林农场与鸿图公司签订《合作开发土地合同书》，合作开发”翠峰林苑”项目，合同约定开发面积100亩，实际开发面积为112.09亩。合作合同约定，红林农场按约定提供项目建设所需用地，鸿图公司按约定提供建设项目所需的全部资金，并按约定比例分配开发建设的实物房产，且约定双方的权利义务等。双方在履行合作合同过程，鸿图公司分别于2014年5月16日、2015年3月18日分别两次委托红林农场与昌江县国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并承诺出让合同所涉的相关法律责任及相关费用由其承担。为此，红林农场于2014年6月19日与昌江县国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》（石碌镇环城东路东侧03号地块），宗地面积66667平方米（100亩），建设用地使用权出让金为2018.6768万元，分二期支付，即第一期于2014年6月27日前支付1218.6768万元，第二期于2015年5月21日前支付800万元；于2015年4月7日与昌江县国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》（石碌镇环城东路东侧D05-06-01号地块），宗地面积8057.01平方米（12.09亩），建设用地使用权出让金为243.9663万元，分二期支付，即第一期于2015年5月7日前支付125万元，第二期于2015年10月7日前支付118.9663万元。因逾期缴纳第二期建设用地使用权出让金，昌江县国土局向红林农场发出催缴通知，红林农场通知鸿图公司支付该款，鸿图公司不同意支付。2016年6月27日，昌江县国土局向红林农场发函，将报县政府审批解除土地出让合同。红林农场于2016年7月7日向鸿图公司发出关于催缴合作项目用地第二期建设用地使用权出让金及违约金的函，鸿图公司未支付合作项目用地第二期建设用地使用权出让金及违约金，红林农场于2016年12月6日缴纳了合作项目用地第二期建设用地使用权出让金918.9663万元。因逾期缴纳第二期建设用地使用权出让金产生的违约金为499.0038万元。另外，红林农场分别于2016年4月16日、2016年10月15日、2017年1月12日、2017年4月17日、2017年7月20日支付合作开发期间拖欠的土地使用税共89.6688万元。
一审法院认为，一、关于鸿图公司应否偿还红林农场已支付的建设用地使用权出让金918.9663万元及相应利息问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。本案中，双方签订《合作开发土地合同书》，合同第三条约定由红林农场提供项目建设所需用地，鸿图公司按约定提供建设项目所需的全部资金。该条第2项约定，鸿图公司支付的资金包括办理全部项目用地的出让土地所应缴纳的土地出让金。鸿图公司委托红林农场与昌江县国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，且承诺土地出让合同所涉的相关法律责任及相关费用由其承担。因鸿图公司未按期向红林农场支付建设用地使用权出让金，致使红林农场无法及时缴纳土地出让合同第二期建设用地使用权出让金，其行为违反合作合同的约定，其行为构成违约。故红林农场请求鸿图公司返还其垫付的建设用地使用权出让金以及相应利息损失的主张，应予以支持。鸿图公司以双方在签订合作合同时建设用地使用权出让金应当是确定的，且因红林农场未及时办理土地出让手续导致建设用地使用权出让金增加为由提出抗辩。一审法院认为在合作合同中未载明建设用地使用权出让金的金额，建设用地使用权出让金应以土地出让合同确定的金额为准，且在合作开发合同中约定，鸿图公司负责将合作用地性质由划拨地变更为出让地，土地用途由农业用地变更为建设用地手续的办理，红林农场有配合的义务，现鸿图公司也无证据证明红林农场没有配合办理相关手续的事实，故鸿图公司的抗辩主张不予以支持。二、关于鸿图公司应否向红林农场支付因逾期缴纳建设用地使用权出让金产生的违约金499.0038万元的问题。在《合作开发土地合同》中约定，鸿图公司承担支付的资金包括办理全部项目用地的出让土地所应缴纳的建设用地使用权出让金等，且鸿图公司在委托红林农场与昌江县国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》时，也书面承诺土地出让合同所涉的相关法律责任及相关费用由其承担。因鸿图公司未及时向红林农场支付建设用地使用权出让金，导致红林农场未能按期缴纳建设用地使用权出让金，造成违约损失，故红林农场请求鸿图公司支付违约金损失的主张，应予以支持。三、关于鸿图公司应否偿还红林农场已支付的土地使用税89.6688万元及相应利息的问题。本案中，合作开发合同约定由红林农场提供项目建设所需土地，鸿图公司提供建设项目所需的全部建设资金，并明确约定鸿图公司所支付的资金包括且不限于办理全部项目用地出让土地所应缴纳的土地出让金、办理全部项目用地改变土地用途审批应缴纳的新增建设用地有偿使用费等等。因鸿图公司未及时缴纳合作开发项目用地的土地使用税，红林农场垫付了该费用，故红林农场请求鸿图公司返还红林农场垫付的土地使用税以及相应利息损失的主张应予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条规定，判决：一、海南鸿图房地产投资有限公司应于判决生效之日起三十日内，支付昌江黎族自治县红林农场垫付的建设用地使用权出让金918.9663万元及相应利息（利息以918.9663万元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，从2016年12月6日起计算至判决确定履行之日止）。二、海南鸿图房地产投资有限公司应于判决生效之日起三十日内，支付昌江黎族自治县红林农场因逾期缴纳建设用地使用权出让金产生的违约金的损失499.0038万元。三、海南鸿图房地产投资有限公司应于判决生效之日起三十日内，支付昌江黎族自治县红林农场垫付的土地使用税89.6688万元及相应利息（利息按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，其中29.889604万元的利息从2016年4月16日起计算，另外4笔均为14.944802万元，利息分别从2016年10月15日、2017年7月12日、2017年4月17日、2017年7月20日起计算，至判决确定履行之日止）。案件受理费114232元，由海南鸿图房地产投资有限公司负担。
二审中，红林农场提交《委托书》和电汇凭证，共同证明鸿图公司委托红林农场代付出让12.09亩建设用地使用权第一期出让金125万元。鸿图公司对上述证据真实性、关联性没有异议，但认为鸿图公司是在履行与红林农场的合资合作开发房地产合同，与红林农场与昌江县国土资源局的土地出让合同的履行无关。本院对红林农场提交的《委托书》和电汇凭证真实性予以确认。
鸿图公司二审未提交新证据。
经二审审理查明，2014年5月16日鸿图公司向红林农场发出《承诺函》”我海南鸿图地产投资有限公司现委托贵场签订翠峰林苑项目《国有建设用地使用权出让合同》，所涉及的相关法律责任及费用支出由海南鸿图地产投资有限公司承担，与昌江黎族自治县红林农场无关。特此承诺”。2014年6月19日红林农场与昌江黎族自治县国土环境资源局签订案涉宗地面积100亩的《国有建设用地使用权出让合同》，约定第一期土地出让金12186768元于2014年6月27日之前支付。2014年6月17日、2014年6月24日鸿图公司共向红林农场银行转账12186768元，转账用途备注”委托红林农场代付翠峰林苑项目的出让价款”。2015年3月18日鸿图公司向红林农场发出《承诺函》”我海南鸿图房地产投资有限公司为了推进农场与本公司合作的\'翠峰林苑项目\'的建设，现委托贵单位签订翠峰林苑项目用地12.09亩《国有建设用地使用权出让合同》，所涉及的所有条款由我公司承担。特此承诺”。2015年4月7日红林农场与昌江黎族自治县国土环境资源局签订案涉宗地面积12.09亩的《国有建设用地使用权出让合同》，约定第一期土地出让金125万元于2015年5月7日之前支付。2014年4月28日鸿图公司向红林农场出具《委托书》，委托红林农场代付翠峰林苑项目用地12.09亩国有建设用地使用权出让金125万。
其他事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，二审争议焦点是：一、918.9663万元建设用地使用权出让金应由谁负担；二、鸿图公司应否向红林农场支付因逾期缴纳建设用地使用权出让金产生的违约金499.0038万元。
关于918.9663万元建设用地使用权出让金应由谁负担的问题。双方签订的《合作开发土地合同书》第三条约定由鸿图公司按约定提供建设项目所需的全部资金包括办理全部项目用地的出让土地所应缴纳的土地出让金。对于土地出让金的数额，鸿图公司上诉称应按照2011土地估价报告中的价格确定。本院认为，首先，2011年土地估价报告的委托方是红林农场，其估价的标的是100亩的国有划拨土地使用权。而双方合作开发的土地需由划拨性质转化为出让性质，并向政府土地管理部门补缴土地出让金。而需要补缴的土地出让金数额是由政府土地管理部门确定，不是红林农场能自行委托鉴定或是与鸿图公司自行协商确定的。其次，鸿图公司作为房地产投资开发的企业，其对土地出让的流程以及土地出让金的确定方式亦是知晓的。鸿图公司两次委托红林农场与昌江县国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，且承诺土地出让合同所涉的相关法律责任及相关费用由其承担，并按照红林农场与昌江县国土局《国有建设用地使用权出让合同》约定的时间、数额向红林农场支付了第一期土地出让金。从鸿图公司的上述行为可知，鸿图公司知晓《国有建设用地使用权出让合同》的内容并按照合同的约定向红林农场支付了土地出让金。综上，鸿图公司称其不知道《国有建设用地使用权出让合同》的主张与其上述行为自相矛盾，本院不予采信。红林农场主张由鸿图公司支付918.9663万元建设用地使用权出让金有事实依据和法律依据，符合双方合同的约定，本院予以支持。鸿图公司主张应按照2011年土地估价报告中的价款支付土地出让金没有依据，本院不予支持。
关于鸿图公司应否向红林农场支付因逾期缴纳建设用地使用权出让金产生的违约金499.0038万元的问题。2014年5月16日、2015年3月18日鸿图公司两次向红林农场发出《承诺函》明确承诺红林农场与昌江县国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》所涉及的相关法律责任及费用支出由鸿图公司承担。鸿图公司明知《国有建设用地使用权出让合同》的内容和相关违约责任，但其违反诚实信用原则未按约支付剩余土地出让金，红林农场多次催讨仍未支付，其对因逾期缴纳建设用地使用权出让金产生的违约金存在明显过错，依据《承诺函》中鸿图公司自愿承担出让合同所涉之法律责任和费用的约定，红林农场主张由鸿图公司承担由之产生的违约金有事实依据和法律依据。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。鸿图公司上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费114232元，由海南鸿图房地产投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙蜀娟
审判员 张模金
审判员 王天琳
二〇一八年五月八日
书记员 邓业荣
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。