广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民三初字第1178号
原告蔡庭然，住所地浙江省平阳县。
委托代理人徐林，广东粤鑫律师事务所律师。
被告赖海彬，住所地广东省普宁市。
委托代理人徐海，广东广信君达律师事务所律师。
被告赖永发，住所地广东省普宁市。
上述两被告的共同委托代理人李锦船，广东广信君达律师事务所律师。
被告广州市高逸物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人唐天桂。
委托代理人卢作科，广东中大圣律师事务所律师。
被告冯景卓，住所地广州市海珠区。
被告冯景荣，住所地广州市越秀区。
被告冯冬兰，住所地广州市越秀区。
被告冯景卓、冯景荣和冯冬兰的共同委托代理人黄晓芸，广东广信君达律师事务所律师。
原告蔡庭然诉被告赖海彬、赖永发、广州市高逸物业管理有限公司（以下简称“高逸公司”）、冯景卓、冯景荣、冯冬兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及原告的委托代理人徐林，被告赖海彬的委托代理人徐海，被告赖永发的委托代理人李锦船，被告高逸公司的委托代理人卢作科，被告冯景荣、冯景荣和冯冬兰的共同委托代理人黄晓芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告高某公司签订《租赁协议书》，承租广州市海珠区凤岗脚50号之二地下停车场全层（公共通道和水电房除外），月租金22000元（后改为计租面积1000平方米、每平方米24元）、每年增加5%，租赁期限自2007年11月16日至2022年11月15日共15年。原告接收该址房屋后，将车库东边600平方米场地（即“天旺仓库”）分为南、北二间，分别转租给被告赖海彬并签订《租赁协议书》，其中北间场地（以下简称“涉案场地”）的租赁期限自2008年1月1日起共3年，租金为每月人民币13490元，逾期交租按每日1%支付滞纳金。2011年1月1日租赁期满后未续签书面租赁合同，但被告赖海彬继续使用上述场地（以其父被告赖永发的名义与被告高某公司签订“租赁协议书”，承租地下停车场全层，并向高某公司每月支付租金48000元），仅向原告支付2011年1-4月的租金，拖欠2011年5月至今的租金。被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰是涉案场地的房地产所有权人，委托被告高某公司代为出租，并与其共谋、恶意阻扰原告使用涉案场地、强行将场地交给被告赖海彬、赖永发父子使用并直接向其收取“租金”，以逼迫原告退出其与被告高某公司之间合法有效的租赁合同。鉴此，原告起诉要求：1、解除与被告赖海彬于2008年12月30日签订的《租赁协议书》；2、被告赖海彬向原告支付从2011年5月1日计算到起诉之日的租金人民币266315元（租金按2008年-2010年的标准是13490元/月计算，扣除被告赖海彬已交的2011年5月至9月的租金40465元）、违约金（滞纳金）78140.83元（按照金融机构同期同类贷款利率的四倍，按月分段计算至实际偿付之日止），被告赖永发、高某公司、冯景卓、冯景荣、冯冬兰对本项全部债务承担连带责任；3、被告赖海彬、赖永发、高逸公司、冯景卓、冯景荣、冯冬兰腾空并交还位于广州市海珠区凤岗脚50号之二地下停车场的涉案租赁场地（即“天旺仓库”北间）给原告使用；4、被告赖海彬支付自本案起诉的次日起至实际交还涉案租赁场地之日期间的场地使用费、按照原租金标准支付给原告，并应支付逾期利息（按照金融机构同期同类贷款利率的四倍，按月分段计算至实际偿还日），被告赖永发、高某公司、冯景卓、冯景荣、冯冬兰对本项全部债务承担连带责任；5、六被告共同承担本案受理费、保全费等全部诉讼费用。另针对诉讼时效问题，被告赖海彬提交的证据也证明其在2013年5月补交了2011年的部分租金，说明其对原告收取租金的权利予以承认，不存在超过诉讼时效的问题。
被告赖海彬辩称，2008年12月30日被告赖海彬与原告签订租赁协议，该租赁协议约定被告赖海彬承租涉案场地作为仓库使用，租赁期限从2008年1月1日至2010年1月1日，每月租金13940元，在租赁时，被告赖海彬支付押金26980万元，租赁期满后，被告赖海彬与原告没有续签租赁合同，但是被告赖海彬继续使用该场地。2011年9月，被告赖海彬因生意亏损，决定不再承租涉案场地，场地在2011年10月1日起由被告赖永发与涉案场地业主签订租赁合同，整体承租涉案场地，被告赖海彬退出。2010年开始，被告高某公司要求收回原告承租的场地，被告赖海彬在2011年5月开始没有支付场地使用费，双方就上述争议起诉到海珠区人民法院及广州市中院人民法院，2013年5月根据判决被告赖海彬自行支付了2011年5月-9月期间的涉案场地使用费给原告。根据上述事实和法律规定，被告赖海彬认为其已经支付了所有的租金以及租赁期满后场地使用费，原告要求被告赖海彬支付2011年5月至今的场地占用费及逾期利息没有法律依据，被告赖海彬2013年5月已经支付了2011年5月-9月的占用费给原告。被告赖永发于2011年10月租赁涉案场地，被告赖海彬与被告赖永发租赁没有任何法律和事实关系，被告赖海彬与被告赖永发是独立的自然人，不能因为两被告之间的关系，而要求被告赖海彬承担被告赖永发与业主签订的相关义务。被告赖海彬已经在2011年9月退出涉案场地，原告要求被告赖海彬移交场地没有事实和法律依据。租金的诉讼时效为1年，原告的诉讼请求已经超出诉讼时效的期限，法院应当驳回。
被告赖永发辩称，认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告赖永发与原告没有任何合同关系，与原告不存在权利义务关系，被告赖永发不是本案当事人，原告起诉被告赖永发没有事实和法律依据。被告赖永发与被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰签订了房屋租赁合同合法有效，依法应当得到保护。被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰是涉案场地的产权人，其出租给被告赖永发时，出具了相关证件证明其已经收回涉案场地，有权出租涉案场地，该合同没有违法，合法有效，应当得到法律保护，而且被告冯景卓与被告赖永发签订合同时，也出具了被告冯景荣、冯冬兰的授权委托书。被告赖永发已经依法履行与被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰签订的租赁合同，没有任何违约行为，不需要承担任何法律责任。被告赖永发没有返还涉案场地给被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰的义务，更没有义务把涉案场地返还给原告使用。原告无端将其列为被告且申请诉讼保全，查封了被告赖永发存放在涉案场地的物品，造成被告赖永发巨大的损失，被告赖永发将依法追究原告的法律责任。
被告高某公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、本案为房屋租赁合同纠纷并非侵权纠纷，合同系有相对性的，被告高某公司与被告赖海彬并没有房屋租赁合同关系，故无须对被告赖海彬与原告蔡庭然签订的《租赁协议书》产生的法律后果（并且系合同期满后的法律后果）即原告的第一、第三项诉讼请求承担连带责任；二、被告高某公司从2011年10月1日起对涉案产地没有任何的处分权，业主即被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰从2011年10月1日起收回涉案场地。涉案场地所有权并非为被告高某公司，现时涉案场地并非被告高某公司占有使用，故对原告的第二项请求与被告高某公司没有任何关系；三、2007年10月29日被告高某公司与原告签订的《租赁协议书》超过业主（被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰）授权的2011年9月1日起的部分无效，被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰于2011年9月28日书面通知的形式强调告知被告高某公司，涉案场地的业主只在2007年9月1日至2011年8月31日授权被告高某公司代为出租的权利，故从2011年9月1日起被告高某公司就没有代为业主出租的权利；五、被告高某公司于2011年10月1日起已将涉案场地交回给业主，2007年10月29日被告高某公司与原告签订的《租赁协议书》已经不能实际履行。目前被告高某公司唯一做的只是对涉案场地进安保、清洁、维修保养等专业的物业管理服务；六、由于原告没有依约按时交租，被告高某公司于2011年4月I1日起拥有单方解除2007年10月29日被告高某公司与原告签订的《租赁协议书》的权利。以上的第四、第五点原告是当然知道的；七、被告高某公司与原告均有单方解除于2007年10月29日签订的《租赁协议书》的权利。依约定行使单方解除的法律后果为：承租方单方解除的，出租方不退还保证金给承租方；出租方单方解除的，出租方双倍退还保证金给承租方。双方可行使单方解除权的约定详见《租赁协议书》第三条第3点约定；八、依2007年10月29日签订的《租赁协议书》，不管超出被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰授权的2011年9月1日起的部分是否有效，被告高某公司已以实际行为（即于2011年10月1日起把涉案的房屋实际交还业主占有使用）单方解除了于2007年10月29日签订的《租赁协议书》。如果法院不认定超出被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰授权的2011年9月1日起的《租赁协议书》部分无效，被告高某公司的法律责任也只按上述第七点所述的约定的范围内承担，即出租方（即被告高某公司）双倍退还保证金给承租方（原告）。
被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰辩称，其作为物业的物权人对涉案场地享有完全处分权，在2007年8月31日与被告高某公司签订了书面委托管理协议，该协议委托出租管理期限为4年，从2007年9月1日-2011年8月31日共4年。作为物权人委托出租和管理期限到期后，被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰有权利收回场地另行处分，因此2011年9月28日被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰已经把涉案场地收回并与被告赖永发签订租赁合同，将涉案场地租赁给被告赖永发，作为物权人不存在向原告支付租金或者场地使用费的问题，更不用返还场地。在被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰委托被告高某公司出租和管理物业期间，被告高某公司与原告没有被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰的同意和认可擅自签订了15年的租赁合同，该租赁合同约定的期限超出委托出租合同的4年期限，超出4年的部分应该属于无效，在2011年9月1日开始，被告高某公司与原告签订的租赁协议应当认定无效，因此被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰也申请法院对本案中止审理，被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰也另案提起诉讼【案号为（2013）穗海法民三初字第1788号】，要求法院确认被告高某公司与原告之间协议超过被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰委托出租管理期限的部分无效。原告要求被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰与被告赖海彬没有法律关系，承担连带责任没有法律依据。2011年9月28日，被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰已经与被告赖永发签订租赁协议并把涉案场地收回并给被告赖永发使用，事实上原告与被告高某公司签订的租赁协议已经没有履行基础和可能性。原告提供了法院判决证明原告对涉案场地有承租权，但是被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰不是该案件的当事人，所以该判决对被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰没有约束力。法律规定租金的诉讼时效为1年，被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰认为原告的诉讼请求有部分超过时效不应当得到支持。被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰有权利在出租期限届满后，另行出租。
经审理查明，位于广州市海珠区五凤村凤岗脚50号之二地下室是被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰共有的房产。被告赖海彬和赖永发是父子关系。
2007年10月29日，被告高某公司（甲方）与原告（乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方受业主委托，将凤某脚50号之二的地下停车场租给乙方；甲方同意将位于广州市海珠区凤岗脚50号之二地下停车场出租给乙方使用；乙方在承租期间，必须爱护甲方原有的消防设备和现有的排水排污设备及照明等设备；未经甲方同意，不能转租给他人，否则视乙方单方违约处理；乙方承租期间，必须遵守公安部门的消防条例，并接受派出所专区员和物业管理处人员的检查和监督，否则甲方有权终止协议，乙方无条件将地下停车场交回甲方，并视作乙方单方违约，造成乙方的经济损失，由乙方自行承担；租赁期为15年，自2007年11月16日至2022年11月15日止；每年租金在上年租金的基础上增加5%，至租期届满；租赁范围：广州市海珠区凤岗脚50号之二的地下停车场全层（公共通道和水电房除外）；每月租金为22000元正；乙方在每月25日前交付下月租金给甲方，乙方开具三联收据给甲方；签订本协议当天内乙方即付二个月租金给甲方，其中一个月的租金作为乙方履约协议的保证金。甲方应保证乙方有使用地下停车场和场内的公用设施的使用权，乙方负责停车场内消防设施设备和水泵及照明排水排污管的维修和养护；等。
2008年12月30日，原告（甲方）与被告赖海彬（乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方同意将位于广州海珠区凤岗脚50号之二的地下停车场出租给乙方使用；租赁期为3年，自2008年1月1日至2010年1月1日止；每年租金三年不变；租赁范围：广州海珠区凤岗脚50号之二的地下停车场分租两家（公共通道和水电房除外）；每月租金为13490元正；签订本协议当天乙方即付三个月租金给甲方，其中二个月的租金作为乙方履约协议的保证金；乙方应按期付租金和其他约定的费用，否则每逾期一日，应向甲方支付总金额1%的滞纳金，逾期超过十五日，则视作乙方单方解除本协议，甲方有权另行出租给其他人等。
被告高某公司曾以原告未经其同意将涉案场地转租给被告赖海彬等及违反《租赁协议》关于消防安全的规定造成重大消防隐患为由起诉原告和被告赖海彬【案号（2011）海民三初字第397号】，请求法院判令：1、解除其与原告签订的《租赁协议书》；2、原告和被告赖海彬立即迁出广州市海珠区凤岗脚50号之二地下停车场全层并腾空交还其使用；3、原告按每月32035元的标准清交从2011年4月1日起至搬迁之日止的租金；等。在该案审理期间，被告高某公司与原告均确认原告承租的地下车场分为3间的状况,双方均以1000平方米计算和交付涉案房屋的租金，原告向被告高某公司交付租金至2011年3月。本院于2011年9月9日作出（2011）海民三初字第397号民事判决，该案中查明2010年8月6日，冯景卓、冯景荣、冯冬兰出具《证明》，内容为：位于广州海珠区五凤村凤岗脚50号之二地下室是本人所有的房产，本人从2006年1月起委托广州市高逸物业管理有限公司出租和管理该房产，对该公司的出租行为本人均予以承认。2011年1月5日，冯景卓、冯景荣、冯冬兰出具《委托书》，内容为：位于广州海珠区五凤村凤岗脚50号之二地下室是我们拥有所有权的房产；该房产是从2006年1月起委托广州市高某物业管理有限公司代为出租的；现我们同意并授权广州市高某物业管理有限公司根据《租赁协议书》的规定起诉蔡庭然等人，行使相应的合同权利，收回出租场地和清租；我们自愿承担由此引起的一切法律责任。该判决认为被告高某公司在知道原告将承租场地分为3间出租后，向原告发出《关于海珠区凤岗脚地下车场租赁问题的处理意见》，原告在该处理意见上加注“同意甲方意见”并签名，故该处理意见也是双方当事人的真实意思表示和合意的结果，且原告提交的盖有广州市高逸物业管理有限公司财务专用章的《收据》显示双方实际按上述处理意见调整后的每平方米24元及在此基础上递增的租金标准交、收凤岗脚50号之二地下室的租金，故被告高某公司关于原告未经其同意将上址场地转租给被告赖海彬等使用与事实不符，法院不予采信。被告高某公司提交的证据也不足以证明原告蔡庭然承租的凤某脚50号之二地下停车场因消防问题而致终止协议的条件成就。因此，被告高逸公司要求解除其与原告签订的《租赁协议书》及原告和被告赖海彬立即迁出广州市海珠区凤岗脚50号之二地下停车场全层并腾空交还其使用的请求法院不予支持。
该案判决后，被告高某公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院二审中另查明，高某公司为证明其与业主冯景卓、冯景荣、冯冬兰之间的委托出租管理关系已经到期，业主已经于2011年10月1日收回涉案场地，在二审期间提供了以下证据：1、时间为2007年8月31日，受托方为高某公司，委托方为冯景卓的《委托物业出租和管理协议书》，内容为：冯景卓将海珠区凤岗脚50号之二的物业委托高某公司出租和管理，委托出租和管理该物业的期限为2007年9月1日至2011年8月31日止；2、冯冬兰、冯景卓、冯景荣于2011年9月28日致高某公司的《通知书》，内容为业主委托高某公司出租时间已经到期，高某公司与蔡庭然约定的租赁时间超过了业主委托出租和管理涉案物业的时间，且高某公司拖欠该物业6个月的租金，业主决定在2011年10月将该物业收回并另租给他人使用。业主冯景卓、冯冬兰、冯景荣还于2012年5月7日向法院提交申请报告，称其三人作为业主，与高某公司签订的《委托物业出租和管理协议书》约定的出租时间和管理时间已到期，其三人向原审法院出具的证明是表明在委托书有效期间，对高某公司的出租行为应予承认，高某公司与蔡庭然签订的租赁协议未征询其三人意见，其三人反对《租赁协议书》约定的租赁时间。蔡庭然称上述证据并非新证据，且与高某公司一审期间提交的委托书内容相冲突，蔡庭然对上述证据的真实性亦无法确定。蔡庭然称冯景卓等三业主系高某公司法定代表人冯某的子女。高某公司认为高某公司的公司行为与个人行为是不同的，不能因亲属关系就把公司行为与个人行为混淆，涉案场地现由赖永发在使用，赖永发与业主冯景卓已另行签订了租赁合同。冯某确认冯景卓、冯景荣、冯冬兰系其子女,确认涉案房屋的三个业主在2011年4月份后收到过8万元的租金汇款，但不清楚收款人以及汇款人是何人。冯景卓、冯景荣、冯冬兰于2012年８月８日向法院出具《申请报告》并提供了冯景卓与赖永发于2011年9月28日签订的《租赁协议书》，称其未收到蔡庭然2011年4月至9月份的租金，因赖永发愿意垫付80000元人民币给业主，要求业主将50号之二的电线电路按公安局消防部门的要求重新安装，将自动喷淋、烟感器、自动报警器重新维修之后，将50号之二租给他使用。冯景卓与赖永发于2011年9月28日签订的《租赁协议书》，约定由冯景卓将涉案场地出租给赖永发，租赁期限为2011年10月1日至2014年9月30日止，每月租金为人民币45000元，每年租金在上年租金基础上增加5%等。广州市中级人民法院二审审理认为，高某公司于二审期间提供了《委托物业出租和管理协议书》，该《委托物业出租和管理协议书》载明的签订时间为2007年8月31日，然高某公司在原审期间并无提供该证据，高某公司对原审期间因何不提交《委托物业出租和管理协议书》未作出合理解释，故该证据不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条第一款规定的新证据的范围。其次，高某公司的法定代表人冯某确认高某公司在签订涉案《租赁协议书》时，并未向蔡庭然出示业主的委托书，高某公司在原审期间无提及其与涉案房屋的业主就委托出租、管理涉案房屋事宜签有委托合同以及约定了委托期限，涉案房屋业主冯景卓、冯冬兰、冯景荣于2010年8月6日向原审法院出具的《证明》以及2011年1月5日出具的《委托书》中亦只是声明其自2006年1月份起委托高某公司代为出租涉案房屋，并无提及双方签有《委托物业出租和管理协议书》以及有期限委托高某公司出租、管理涉案房屋的事宜，高某公司对《租赁协议书》约定的租赁期限因何超出《委托物业出租和管理协议书》约定的委托期限亦不能作出合理解释，故二审法院对该《委托物业出租和管理协议书》不予采纳。虽然涉案《租赁协议书》约定若蔡庭然逾期缴交租金或其他约定的费用超过十五日，视作蔡庭然单方解除合同，但高某公司在2011年1月14日便以蔡庭然未经其同意转租涉案场地为由诉至原审法院要求与蔡庭然解除租赁合同，高某公司、蔡庭然双方就涉案租赁协议书应否继续履行已发生争议，结合蔡庭然在高某公司诉至法院要求解除合同后仍缴交租金至2011年3月份，业主冯景卓在案件诉讼期间已就涉案场地另与他人签订租赁协议以及蔡庭然表示愿意向高某公司缴交拖欠的租金等情况来看，蔡庭然主观上并无拖欠租金的故意，故广州市中级人民法院认为高某公司二审期间以蔡庭然拖欠租金为由要求解除合同的上诉理由不成立，法院不予支持。广州市中级人民法院以（2012）穗中法民五终字第1153号民事判决维持了广州市海珠区人民法院（2011）海民三初字第397号民事判决的第二、第三项，变更广州市海珠区人民法院（2011）海民三初字第397号民事判决第一项为：“蔡庭然于本判决送达之日起十日内，清付2011年4月1日至2011年9月30日的租金共计167863.5元给广州市高某物业管理有限公司”。
原告为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：
1、《批量活期转账存款清单》，证明原告履行判决，向被告高某公司支付租金；2、原告出具的《收款收据》，证明涉案场地的租金价格，其中2011年1月1日原告出具的《收款收据》显示“客户名称”天旺，“凤某脚地下室仓库租金”26980元；3、被告冯景卓与被告赖永发于2011年9月28日签订的《租赁协议书》，证明被告高某公司恶意违约，将涉案场地租给他人使用；4、《报警回执》，证明被告高某公司阻挠原告依法使用涉案场地；5、《函》，证明原告基于合法有效的租赁合同关系，要求被告赖海彬不可将租金直接支付给高某公司。
被告赖海彬质证表示：对证据1的真实性、关联性以及合法性均无法判断，这是原告与案外人之间的凭证，被告赖海彬对此不知情；对证据2的真实性、合法性以及关联性确认，该证据可以证明被告赖海彬开设的天旺仓库已经支付了租金和场地使用费，不存在拖欠原告场地使用费的情况；对证据3的真实性、合法性和关联性均没有任何意见，无法确认，被告赖海彬并非租赁协议的当事人，对其合同的签订、履行以及实际交付不清楚，但是从另外一个方面可以看出，被告赖海彬已经在2011年10月1日之前将承租的场地予以退还。被告赖海彬与原告以及业主不存在任何租赁关系；对证据4的真实性、合法性和关联性均不确认，与被告赖海彬无关也不清楚相关事项；对证据5的真实性、合法性和关联性无法确认，因为不清楚是何人的签名。
被告赖永发质证认为：对证据1的合法性、真实性和关联性不予认可，因为被告赖永发不是该证据的当事人，所以不清楚证据1中的交易；对证据2的合法性、真实性和关联性无法认可，因为被告赖永发不是合同关系的当事人，也从来没有见过该证据；证据3《租赁协议书》是被告赖永发与被告冯景卓签订的，对该证据予以认可，该协议合法有效；对证据4、5的合法性、真实性和关联性无法认可，因为被告赖永发不清楚。
被告高某公司质证表示：对证据1的真实性无法确认，请求法院依法确认，被告高某公司没有收到该笔款项，不清楚原告支付给何人；对证据2的真实性、合法性和关联性均无法确认；证据3的真实性请求法院依法确认；证据4与本案没有任何关联性，真实性由法院认定；对证据5无法确认真实性、合法性和关联性。
被告冯景卓、冯景荣和冯冬兰质证表示：对证据1、2无法确认；证据3《租赁协议书》被告冯景卓是与被告赖永发签订的，真实性确认，但是被告冯景卓、冯景荣和冯冬兰认为协议书不能证明原告所要证明的内容，该协议书可以证明被告冯景卓、冯景荣和冯冬兰作为业主有权利收回场地，另行出租给被告赖永发且被告高某公司与原告之间的租赁协议事实上已不可能履行；对证据4不确认，也不清楚因何事报警；对证据5也不确认。
被告赖海彬为证明其抗辩主张，还提交了如下证据：1、押金收据和租金收据，证明被告赖海彬于2008年1月1日支付押金26980元给原告、被告赖海彬支付租金的部分收据；2、汇款单，证明2013年5月17日被告赖海彬将2011年5月至2011年9月的租金67445元减去押金26980元的余额40465元汇入原告的帐户。原告质证表示对证据1的真实性予以确认，证明被告赖海彬支付了之前的租金；对证据2的真实性予以确认，但该汇款单证明被告赖海彬对其欠租的事实和义务予以确认，被告赖海彬支付了2011年5月-9月的租金40465元，扣除押金不予认可，被告赖海彬在2011年9月份还有26980万元租金没有支付。被告赖永发质证表示对证据1不清楚履行情况，不发表意见；对证据4不清楚被告赖海彬的履行情况，对该证据不予质证。被告高某公司质证认为证据1、2由法院确认。被告冯景卓、冯景荣和冯冬兰质证认为对证据1、2因为不清楚其中情况，所以由法院认定。
被告赖永发为证明其抗辩意见，还提交了如下证据：1、租赁协议书、出租和管理物业的委托书，证明2011年9月28日被告赖永发与被告冯景卓订立租赁协议书，约定被告冯景卓将其位于广州市海珠区凤岗脚50号之二的下停车场租给被告赖永发使用，租赁期自2011年10月1日起至2014年9月30日止；2、委托物业出租和管理协议书，证明被告赖永发与被告冯景卓订立合同时被告冯景卓提供该协议书，证明冯景卓2007年8月31日委托被告高某公司代为出租和管理的期限已于2011年8月31日届满，被告冯景卓作为业主有权自主出租涉案房产；3、信用金收据和租金收据，证明被告赖永发向被告冯景卓支付信用金和2011年10月起至今的租金凭证。原告质证表示对证据1、2的真实性、合法性和关联性均不认可，该书面协议书是以合同的形式掩盖被告赖永发的非法目的，是无效的。被告高某公司的法定代表人与这份协议书的业主是父子关系，被告高某公司的法定代表人是三个业主的父亲，该协议书是被告高某公司法定代表人冯某与三个业主以及被告赖海彬、赖永发串通；对证据2的真实性、合法性和关联性均不认可，理由是冯某是被告高某公司的实际控制人，该协议是为了应付本案诉讼以及（2012）穗中法民五终字第1153号判决，在冯某的操控下串通被告赖海彬、赖永发制作的，而且（2012）穗中法民五终字第1153号判决明确不予采纳该证据；对证据3的真实性予以确认，证明被告冯景卓、冯景荣和冯冬兰直接和非法收取租金，致使原告受到损失，根据法律规定，被告冯景卓、冯景荣和冯冬兰有义务将已经收取的租金返还给原告。被告赖海彬质证认为对证据1-3由法院认定，不发表意见。被告高某公司质证认为：对证据1、3由法院认定；对证据2予以确认，并且需要注意一点，该出租和管理协议书落款日期是2007年8月31日，在被告高某公司代表签名处是当时的一个经办人张某签名，该人员已经去世，被告高某公司对该协议的形成时间以及真实性毫无异议。被告冯景卓、冯景荣和冯冬兰质证认为：对证据1确认是被告冯景卓、冯景荣和冯冬兰与被告赖永发签订的协议，在履行中；对证据2没有异议，需要强调的是原告提出该协议是被告冯景卓、冯景荣和冯冬兰与其他被告恶意串通是没有证据证明的，原告企图证明原告的主张和说法，但是该判决书并没有对该协议书的真实性予以否定，（2012）穗中法民五终字第1153号判决当时没有采纳该协议书是因为在二审期间提交，一审没有提交；对证据3没有异议，被告赖永发与被告冯景卓、冯景荣和冯冬兰签订了该合同并向被告冯景卓、冯景荣和冯冬兰缴纳了租金。
被告高某公司为证明其抗辩主张，还提交了如下证据：通知书，证明被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰从2011年8月31日终止授权委托被告高某公司代为出租的事实和被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰从2011年10月收回涉案物业的事实。原告质证认为该证据不能证明被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰收回了涉案场地，因为收回涉案场地的合法性已经在另案中被法院否定，所以该份证据真实性、关联性和合法性均有异议，而且该份证据不能作为证据使用。被告赖海彬质证认为对该证据无法判断，由法院认定。被告赖永发质证认为对该证据具体情况不清楚，但是当时被告赖永发确实与三个业主签订了合同，业主也把涉案场地移交给被告赖永发使用。被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰质证认为对该证据予以确认，该通知书是被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰向被告高某公司发出的。
被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰为证明其抗辩主张，还提交了如下证据：1、被告冯景卓与被告高某公司签订的《委托物业出租和管理协议书》，证明业主委托出租和管理的时间从2007年9月1日到2011年8月31日止，被告高某公司和原告擅自订租赁期限为15年的《租赁协议书》，超过业主委托出租和管理权限的部分应属无效，原告无权要求业主支付租金和交付场地；2、被告冯景卓于2011年6月28日向被告高某公司发出的《通知》，证明业主催告、要求高某公司按时交回场地；3、被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰分别于2012年5月4日、2012年10月8日、2013年3月13日向广州市中级人民法院出具的报告（3份报告），证明被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰作为业主对于被告高某公司与原告约定15年的租赁期不予认可，被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰多次追租金、要求收回场地，原告无权要求业主支付租金和交付场地。原告质证表示：对证据1的真实性有异议；对证据2，该证据被告高某公司曾经在（2012）穗中法民五终字第1153号案件提交过，明显与一审提交的委托书和证明内容冲突，可以说明该证据是伪造的，因此对该证据不予认可，被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰与被告高某公司的法定代表人冯某是父子关系，他们之间沟通不需要发函；证据3与本案没有关联，不予确认。被告赖海彬质证认为：对证据1的事实不知情，由法院认定；证据2、3发生在被告赖海彬退出后，所以无法确认，由法院认定。被告赖永发质证认为：对证据1没有异议；证据2是被告高某公司与被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰发生的事情，所以无法确认；对证据3中第一份报告的真实性由法院认定，第二份报告是2012年9月8日作出的，第二份报告所说的实际情况与被告赖永发实际履行的情况一致，予以确认，第三份报告不清楚，由法院认定。被告高某公司质证表示对证据1、2予以确认，证据3在相连案件中作出了处理，真实性予以确认。
原告于2013年4月23日提起本案诉讼，并明确本案是违约之诉。诉讼中，被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰向本院起诉要求确认被告高某公司与原告之间协议超过被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰委托出租管理期限的部分无效【案号为（2013）穗海法民三初字第1788号】，后向本院申请撤诉，本院经审查准许被告冯景卓、冯景荣、冯冬兰撤诉。
本院认为，关于诉讼时效问题，由于被告高某公司从2011年1月向法院起诉原告及被告赖海彬，要求交还涉案场地等【即（2011）海民三初字第397号案】，该案件于2013年3月才审理完毕。被告赖海彬亦表示因被告高某公司起诉该案而从2011年5月起没有支付场地使用费，故本案租金诉讼时效应从上述案件审结之日起计为宜。原告于2013年4月向本院提起本案诉讼没有超过一年的诉讼时效，故被告赖海彬认为原告部分请求已超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。
原告与被告高某公司之间的《租赁协议书》已经（2011）海民三初字第397号和（2012）穗中法民五终字第1153号民事判决认定为有效合同，且法院也认为原告与被告高某公司实际上已变更了原合同中关于不得将租赁标的转租给他人的约定，故原告与被告赖海彬之间的租赁合同应为有效合同，对合同当事人均具有法律约束力。原告与被告赖海彬签订的租赁合同约定的期限已经届满，之后原告和被告赖海彬没有继续签订合同，仍按原租金13490元/月的标准继续履行至2011年4月，当事人之间的租赁期限成为不定期，现原告要求解除与被告赖海彬的租赁关系并收回涉案场地，合法合理，本院予以支持。被告赖海彬称其已于2011年9月退出涉案场地，但没有举证证明其与原告解除了租赁关系。被告赖海彬自认没有将场地交还给原告，但认为其已于2011年9月退出涉案场地，并表示当时原告已完全失去对涉案场地的占有，故没有必要与原告办理交接手续，涉案场地由业主即被告冯景卓、冯景荣和冯冬兰收回，被告赖海彬上述意见理据不足，本院不予采纳。被告冯景卓、冯景荣和冯冬兰虽认为被告高某公司超过其授权年限与原告签订租赁合同，向法院起诉请求确认被告高某公司与原告签订的《租赁协议书》自2011年9月1日起无效，但被告冯景卓、冯景荣和冯冬兰已就该案向法院申请撤诉，法院也裁定准许其撤诉，故在没有生效法律文书确认被告高某公司与原告签订的《租赁协议书》部分无效的情况下，被告冯景卓、冯景荣和冯冬兰不应将涉案场地收回，并重新出租给被告赖永发。现被告高某公司又自认其于2011年10月1日起已将涉案场地交回给被告冯景卓、冯景荣和冯冬兰，故原告要求被告赖海彬、赖永发高某公司、冯景卓、冯景荣和冯冬兰将涉案场地腾空交还给原告使用，本院予以支持。原告要求被告赖海彬支付从2011年5月1日至9月止的租金（按原合同标准13490元/月支付，扣除被告赖海彬已支付的2011年5月至9月的租金40465元）的请求，合法合理，本院予以支持。原告要求被告赖永发、高某公司、冯景卓、冯景荣和冯冬兰对上述期限内的租金与被告赖海彬承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告赖海彬按金融机构同期同类贷款利率的四倍，按月分段计算违约金的依据不足，本院不予支持。涉案场地已于2011年10月1日由被告高某公司、冯景卓、冯景荣和冯冬兰收回并出租给被告赖永发，基于被告赖海彬和赖永发的父子关系，被告赖永发知道或者应当知道被告赖海彬没有将涉案场地交还给原告，在此情况下还与被告冯景卓、冯景荣和冯冬兰签订了租赁协议，故上述被告需与被告赖海彬共同向原告支付从2011年10月1日至实际交还涉案场地之日止的场地使用费。场地使用费标准原告主张按原租金标准13490元/月计算并无不当，本院予以准许。原告认为上述被告应按照金融机构同期同类贷款利率的四倍按月分段支付逾期利息的请求没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告蔡庭然与被告赖海彬于2008年12月30日签订的《租赁协议书》；
二、被告赖海彬在本判决生效之日起15日内，向原告蔡庭然支付从2011年5月1日起至9月的租金（按13490元/月的标准计算，扣除被告赖海彬已支付的40465元）；
三、被告赖海彬、赖永发、广州市高逸物业管理有限公司、冯景卓、冯景荣和冯冬兰在本判决生效之日起15日内将广州市海珠区凤岗脚50号之二地下停车场（“天旺仓库”北间）腾空并交还给原告蔡庭然；
四、被告赖海彬、赖永发、广州市高逸物业管理有限公司、冯景卓、冯景荣和冯冬兰在本判决生效之日起15日内，向原告蔡庭然支付从2011年10月1日起至实际交还涉案场地之日止的场地使用费（按13490元/月的标准计算）；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费用9978元（包括受理费7428元，诉讼保全费2520元），其中受理费7428元由原告负担414元，被告赖海彬、赖永发、广州市高逸物业管理有限公司、冯景卓、冯景荣和冯冬兰共同负担7014元；诉讼保全费2520元由被告赖海彬、赖永发、广州市高逸物业管理有限公司、冯景卓、冯景荣和冯冬兰共同负担。本案受理费由原告预付，原告同意被告赖海彬、赖永发、广州市高逸物业管理有限公司、冯景卓、冯景荣和冯冬兰在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡华强
代理审判员 陈美贤
人民陪审员 王丽明
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 程韵珊
许珊珊