贵州省三都水族自治县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔2732民初230号
原告：吴忠凯，男，1973年9月21日生，水族，住贵州省三都水族自治县。
委托诉讼代理人：莫东虎，贵州宇兴律师事务所律师。系三都县法律援助中心指派。
被告：三都农联置业有限公司。住所地：贵州省黔南布依族苗族自治州三都县三合街道河滨路腾龙世纪**号楼**层*号。统一社会信用代码：91522732MA6DY5QM46。
法定代表人：陈娇，系该公司总经理。
被告：农联高科实业发展有限公司。住所地：北京市丰台区南四环西路186号四区*号楼*层**单元。统一社会信用代码：91110106MA0076UL49。
法定代表人：黄友洪，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁移园，四川华敏律师事务所律师。
原告吴忠凯诉被告三都农联置业有限公司（以下简称三都农联公司）、农联高科实业发展有限公司（以下简称农联高科公司）、重庆九帆房地产顾问有限公司（以下简称重庆九帆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中原告以已与被告重庆九帆房地产顾问有限公司达成和解协议为由向本院申请撤回对被告重庆九帆房地产顾问有限公司的起诉，本院依法裁定予以准许。原告吴忠凯及其委托诉讼代理人莫东虎、被告农联高科实业发展有限公司的委托诉讼代理人梁移园到庭参加诉讼，被告三都农联公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴忠凯向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告三都农联公司所签订的《土地联合开发协议》；2、判决被告返还原告已支付的购房款29.5909万元；3、判决被告赔偿原告支付从2017年6月25日起至返还之日止以支付的购房款29.5909万元为基数按年利率9.7%计算的利息；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因欲购买被告三都农联公司所开发的位于三都外滩项目的8号楼2层2号房，2017年6月25日，原告在水族古街?三都外滩售楼部向被告委托的重庆九帆公司缴纳了团购费0.80万元之后，原告吴忠凯作为乙方与作为甲方的被告三都农联公司签订了《土地联合开发协议》，约定原告联建三都外滩8号楼2层2号房，建筑面积约117.8平方米，每平方米0.251196万元，总价29.5909万元；被告三都农联公司承诺于2018年10月1日前交付房屋，如逾期原告有权要求退还全部资金，并按银行同期存款利率计息；被告三都农联公司委托重庆九帆公司全权办理联建协议签署并办理相关手续并收取0.8万元的联建物业优惠价格服务费，原告享受交0.8万元抵8万元的折扣（此资金不冲抵联建物业的资金）；原告在签署此协议时一次性交纳联建资金29.5909万元；原告在项目合作建设期间对资金有监督权，但不能提前撤资；被告三都农联公司在项目竣工验收合格后90个工作日内将房屋交给原告；被告三都农联公司在2017年9月30日前取得《商品房预售许可证》，在取得《商品房预售许可证》后原告有优先购买权，并以合作建设时预定的价格购买，如原告放弃优先购买权，被告三都农联公司在原告提出申请后的15个工作日内退还原告所交纳的资金并按银行同期贷款利息的两倍向原告支付利息。原告在2017年6月25日向被告三都农联公司支付了29.5909万元，被告向原告出具了《收款收据》。但是，被告三都农联公司不但没有在2017年9月30日前取得《商品房预售许可证》，而且该项目工程因违反相关规定已被拆除。至此，原、被告双方订立协议目的不能实现。被告农联高科公司负责该项目的开发，应与三都农联公司承担连带赔偿责任。原告多次找到被告要求解除合同、退款都被拒绝，特向人民法院起诉，请求支持原告的全部诉讼请求。
被告农联高科公司辩称：1、被告农联高科公司与三都县政府签订的《三都水族自治县?水族古街项目合作协议》第三条第5款约定在协议签订后的十天内被告农联高科公司必须向三都县政府指定的账户打入100万元履约保证金，否则协议自动作废。但自协议签订后被告农联高科公司并没有向三都县政府指定的账户打入100万元履约保证金，所以，《三都水族自治县?水族古街项目合作协议》已自动作废；2、原告与我公司之间没有合同关系，我公司不是《土地联合开发协议》的当事人，也没有收到原告所交纳的款项，依法不应承担该合同项下的债务；3、我公司不是三都农联公司的股东，没有出资的责任义务，依法应不承担责任；4、三都农联公司是具有独立法人资格的公司，该公司不是我公司的分公司，我公司对该公司的债务依法不承担责任；5、原告要求解除合同但未通知三都农联公司；6、合同约定如原告放弃优先购买权，被告三都农联公司在原告提出申请后的15个工作日内退还原告所交纳的资金，因此原告计算利息的时间是错误的，而且也只能按并按银行同期贷款利息的一倍进行计算。请人民法院依法驳回原告对我公司的诉讼请求。
被告三都农联公司未答辩、举证。
本案经审理认定事实如下：被告三都农联公司于2017年4月12日经三都县市监局批准成立，注册资本1000万元。
重庆九帆公司系受被告三都农联公司的委托进行房屋、商铺销售服务的公司。
2017年6月8日被告农联高科公司与三都县政府签订了《三都水族自治县?水族古街项目合作协议》，约定被告农联高科公司与三都县政府共同合作打造三都水族自治县?水族古街项目，该协议的第三条第4款约定：农联高科公司已在三都县成立项目公司（三都农联置业有限公司），从而实现本地投资，税收留在本地，本合同内所有条款、责任、义务由项目公司履行；第三条第5款约定：在协议签订后的十天内被告农联高科公司必须向三都县政府指定的账户打入100万元履约保证金，否则协议自动作废。此后被告农联高科公司未依约向三都县政府交纳履约保证金100万元，但三都县政府未提出异议，被告三都农联公司也对该项目工程进行施工并向对销售房屋、商铺、出租商铺。
原告因欲购买被告三都农联公司所开发的位于三都外滩项目的8号楼2层2号房，原告在水族古街?三都外滩售楼部向被告三都农联公司委托的重庆九帆公司缴纳了团购费0.80万元后，2017年6月25日，原告吴忠凯作为乙方与作为甲方的被告三都农联公司签订了《土地联合开发协议》，约定原告联建三都外滩8号楼2层2号房，建筑面积约117.8平方米，每平方米0.251196万元，总价29.5909万元；被告三都农联公司承诺于2018年10月1日前交付房屋，逾期原告有权要求退还全部资金，并按银行同期存款利率计息；被告三都农联公司委托重庆九帆公司全权办理联建协议签署并办理相关手续并收取0.8万元的联建物业优惠价格服务费，原告享受交0.8万元抵8万元的折扣（此资金不冲抵联建物业的资金）；原告在签署此协议时一次性交纳联建资金29.5909万元；原告在项目合作建设期间对资金有监督权，但不能提前撤资；被告三都农联公司在项目竣工验收合格后90个工作日内将房屋交给原告；被告三都农联公司在2017年9月30日前取得《商品房预售许可证》，在取得《商品房预售许可证》后原告有优先购买权，并以合作建设时预定的价格购买，如原告放弃优先购买权，被告三都农联公司在原告提出申请后的15个工作日内退还原告所交纳的资金并按银行同期贷款利息的两倍向原告支付利息。原告在2017年6月25日向被告三都农联公司支付了29.5909万元，被告向原告出具了《收款收据》。
此后，“水族古街?三都外滩”项目因违反相关规定于2017年10月份被责令停建、拆除，原告多次找到被告要求退款未果，遂向本院起诉。
本院认定的以上事实有当事人的陈述、原告的身份证复印件、《土地联合开发协议》、《内部选房单》复印件、《三都外滩置业预算表》复印件、取款凭证复印件、《结算业务申请书》复印件、被告三都农联公司出具的《收款收据》、《三都水族自治县?水族古街项目合作协议》复印件、《会议纪要》复印件等证据在卷佐证，已经本院审查和当事人质证，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。
本院认为：原告与被告三都农联公司签订协议的实际意思是购房，原、被告所签订的《土地联合开发协议》，名为联建房屋，但是协议签订后原告交款时的《结算业务申请书》也注明是购房款，被告三都农联公司出具的《收款收据》也表述收到的是购房款。因此《土地联合开发协议》的性质应是商品房买卖合同。协议对认购的标的物位置、面积、单价约定具体、明确，具备商品房买卖合同成立的要件，且被告三都农联公司收取了原告的购房款，是双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的强制性规定。但被告三都农联公司却未能在约定的期限内或者在原告起诉前取得商品房预售许可证明，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，故上述协议应认定无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
故被告三都农联公司应返还原告已交纳的购房款。
对于原告要求被告向原告支付从支付房款之日起至返还之日止以支付的购房款为基数按年利率9.7%计算的违约金的诉讼请求，因为双方所签订的协议无效，故本院不予支持。但致使原、被告双方签订协议无效的原因是被告三都农联公司未能在约定的期限内或者在原告起诉前取得商品房预售许可证明，所以，被告三都农联公司是过错方。故被告三都农联公司应赔偿原告的损失，本院酌情参照中国人民银行2018年一至五年期的贷款基准年利率4.75%支持。
在《三都水族自治县?水族古街项目合作协议》签订后，被告农联高科公司虽然没有按约定交纳保证金100万元，但是三都县政府并没有因此而废止《合作协议》，水族古街项目仍然由被告三都农联公司进行了施工，可推定双方已经以实际行为对该条款予以废止，《合作协议》的其他条款继续履行，三都县政府不再要求农联高科公司承担此项义务。所以，被告农联高科公司关于《三都水族自治县?水族古街项目合作协议》已自动作废的意见本院不予采纳。但是，本案中商品房预售合同的当事人被告三都农联公司是具有独立法人资格的公司，原告与被告农联高科公司没有合同关系，被告农联高科公司不是商品房买卖合同的当事人，不应承担该合同项下的债务，故农联高科公司不承担连带责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告吴忠凯与被告三都农联置业有限公司于2017年6月25日签订的《土地联合开发协议》无效；
二、限被告三都农联置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告吴忠凯购房款295909元、并支付从2017年6月25日起至实际返还购房款之日止以交纳的购房款295909元为基数按照年利率4.75%计算的利息；
三、被告农联高科实业发展有限公司不承担本案的责任；
四、驳回原告吴忠凯的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6289元，扣除原告吴忠凯已撤诉部分的151元，余额6138元由被告三都农联置业有限公司负担，与前述款项一并支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 丁爱军
审 判 员 陆 江
人民陪审员 常贵福
二〇一八年八月二十日
书 记 员 韦俊伟