河北省邯郸市丛台区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)冀0403民初228号
原告靳淑成，男，1967年6月5日生，汉族，现住邯郸市丛台区。
委托代理人郭志强、郭雷，河北十力律师事务所律师。
被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司，地址邯郸市丛台区光明北大街光明商贸中心A座9层C户。
法定代表人赵龙，职务执行董事。
委托代理人张领坡，河北精深律师事务所律师。
原告靳淑成诉被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司为民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靳淑成及其委托代理人郭志强、郭雷，被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司委托代理人张领坡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告靳淑成诉称，原告于2014年4月14日出借给被告100000元，月息2.3%，期限为一年。期限届满后，被告尚欠利息6000元，2015年4月28日被告出具欠息单予以确认。2015年10月15日，双方对之前的借贷再次签署借款协议确认，并约定：借款期限为2015年10月15日至2016年10月15日，月息一分。然而借款期限届满，被告再次违约，对于借贷本金以及其余利息拒绝偿付。故诉至法院，要求1、判令被告偿还原告借款本金100000元。2、判令被告偿还拖欠原告的利息至本息全部履行完毕日止，暂时计算至起诉日（2016年11月15日）为19000元。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司答辩称，1、2014年4月14日双方签订了优先认购协议书，双方系房屋买卖关系，2015年10月15日双方协商将房屋买卖关系变更为借贷关系，之前被告已退还原告购房款20100元，2016年1月29日被告给付原告本金1000元，原告目前实际本金数为78900元，而不是100000元。
原告靳淑成为证明自己的诉请，提供如下证据：1、原告身份信息。2、2015年10月15日双方重新签订的借款协议，证明目的是出借给被告100000元的事实，利息及借款期限重新调整为2015年10月15日至2016年10月15日，月息1分。3、2015年4月28日被告给原告出具的欠息单一份，证明被告再次确认2015年4月14日至2015年10月14日拖欠6个月利息，并再次确认借贷本金为100000元，利息为1分。4、原告银行转账流水2份，证明原告出借给被告100000元的事实情况。
被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司质证称，对于所有证据的真实性无异议，欠息单已被借款协议所代替，不存在欠息问题。
被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司为证明自己的主张，提供如下证据：1、2014年4月14日双方签订的优先认购协议书，证明双方存在房屋买卖关系。2、网银交易单四份，收条一份，证明被告已退还原告购房款20100元，之后还给过1000元的本金。
原告靳淑成质证称，对于被告所举证据1真实性无异议，其证明目的恰恰说明了双方关系为民间借贷，对于13800元和6000元两份银行转账流水无异议，但是该银行转账是对2015年10月15日之前利息的给付，与本次诉讼请求无关，更不存在被告所说的抵顶情况，对于2016年1月29日转账的1000元无异议，但也可以看出2015年10月15日重新签署借款协议之后，被告仅仅给付过1000元的利息事实，被告再次违约。对于300元流水及收据无异议，但对之前利息的给付不存在折抵。借款协议里说的原协议作废，指的是原来的优先认购协议书作废，与欠息单无关。
根据上述有效的证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：2014年4月14日，原告靳淑成同被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司签订优先认购协议书，被告以开发盛瑞华庭项目东区，开展内部房屋认购活动的名义，收取了原告靳淑成优先认购诚意金人民币100000元，双方在优先认购协议书中约定，交款期限满一年（2014.4.14-2015.4.14），退还优先认购诚意金，按月息贰分叁支付补偿金。2014年10月16日被告给付原告13800元。2015年5月4日被告给付原告6000元。2015年9月30日被告给付原告300元。
2015年10月15日，经双方协商，原、被告双方又签订了借款协议，将该100000元优先认购诚意金确定为借款，期限2015年10月15日至2016年10月15日，月息为壹分。被告于2016年1月29日给付原告1000元。现原告索要本息无果，双方争议成讼。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条规定“债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。”本案中，原告靳淑成同被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司签订优先认购协议书，被告以开展内部房屋认购活动的名义，收取了原告优先认购诚意金人民币100000元，并约定交款期限满一年（2014.4.14-2015.4.14），退还优先认购诚意金，按月息贰分叁支付补偿金。原、被告双方之间的付款行为名为收取优先认购诚意金，实为被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司向原告的民间借贷行为。2015年10月15日，原、被告双方重新签订了借款协议，明确将该100000元确定为借款，故被告应偿还原告借款本金100000元。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条规定“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十六条规定“借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的,人民法院应予支持。”本案中，在原优先认购协议书中，双方约定月息2.3%，被告依约于2014年10月16日被告给付原告13800元。2015年5月4日被告给付原告6000元。2015年9月30日被告给付原告300元。虽超过年利率24%，但未超过年利率36%，故不应抵扣本金，被告辩称应抵扣购房款的理由不能成立。2015年10月15日，原、被告双方重新签订了借款协议，该协议是对原协议的变更，在该协议中也约定“本协议生效后原协议终止并作废，双方之间的债权债务以本协议为准”。故自2015年10月15日起，应以该借款协议约定双方的债权债务，在该借款协议中，双方约定期限2015年10月15日至2016年10月15日，月息为壹分。被告于2016年1月29日给付原告1000元，对该款项支付目的双方没有约定，应优先抵扣利息，被告辩称系本金的理由不能成立。故被告应自2015年10月15日起至本判决确定的履行期限届满之日止按月利率1%向原告支付利息，但应扣除已支付的1000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条、最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十六条的规定，判决如下：
一、被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告靳淑成欠款本金100000元及利息（以100000元为基数自2015年10月15日起至本判决确定的履行期限届满之日止按月利率1%向原告支付利息，但应扣除已支付的1000元）。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2680元，减半收取为1340元，由被告邯郸市盛瑞房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审判员 于宙
二〇一七年六月十五日
书记员 王峥