上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三(民)初字第3776号
原告(反诉被告)上海飞多新能源科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人袁绪辉，总经理。委托代理人席金成，上海达隆律师事务所律师。被告(反诉原告)上海四新耐火材料有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人顾云莲，执行董事。委托代理人张艳，上海原本律师事务所律师。委托代理人叶志豪，上海原本律师事务所律师。原告(反诉被告)上海飞多新能源科技有限公司(以下简称“飞多公司”)与被告(反诉原告)上海四新耐火材料有限公司(以下简称“四新公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月2日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，于2016年4月5日第二次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托代理人席金成、被告(反诉原告)的委托代理人叶志豪两次均到庭参加了诉讼，原告(反诉被告)的法定代表人袁绪辉、被告(反诉原告)的委托代理人张艳参加了第一次庭审。本案现已审理终结。飞多公司本诉诉称，2014年1月15日，飞多公司与四新公司签订《厂房租赁合同》，合同约定，四新公司将位于四团镇六团公路XXX号内1200平方米的厂房出租给飞多公司，年租金人民币140,000元(币种下同)。租赁期限12年，自2014年2月1日至2026年1月31日止。合同签订后，双方各自依约履行。2015年6月9日，因四新公司租赁给案外人的隔壁厂房发生火灾，火势波及飞多公司租赁厂房而致停电，至今未恢复供电。经与四新公司多次协商要求立即恢复供电无果，导致厂房租赁合同无法履行，工厂被迫停工停产，造成各项损失1,094,753元。遂飞多公司诉至法院请求判令：1、四新公司对出租厂房恢复供电，继续履行厂房租赁合同；2、四新公司赔偿因停电造成的停工损失1,094,753元；3、诉讼费用及其他费用由四新公司承担。第一次庭审中，飞多公司撤回了第1项诉讼请求，但庭后又恢复第1项诉讼请求即恢复供电，并请求四新公司修缮承租房屋。飞多公司对第2项诉讼请求金额细化为：人工工资258,000元，水电费22,753元，房租损失24,000元(从2015年6月9日至2015年7月31日止)，停电停产导致飞多公司承担第三方合同违约损失190,000元，产品预期利润损失600,000元，飞多公司于庭审中撤回了水电费请求。四新公司本诉辩称，电力部门于2015年11月已经恢复供电，但因为安全问题未给飞多公司通电。关于修缮房屋问题，因系争房屋将被动迁，政府为防止扩大损失不允许修缮。火灾是因他人引起，四新公司没有过错，故不同意飞多公司的全部诉讼请求。四新公司反诉诉称，双方签订《厂房租赁合同》后，于2015年5月8日又签订《补充协议》，进一步明确租赁期限分三期，第一期至2017年12月31日止，飞多公司应于2015年6月向四新公司支付自2015年7月1日至12月31日的租金71,000元。2015年6月9日发生火灾后，飞多公司便拒绝支付租金。事实上，飞多公司的原材料、部分成品仍堆放在承租房屋内，作仓库使用。飞多公司怠于向四新公司支付租金，已构成违约。为此，四新公司提出反诉请求：1、飞多公司向四新公司支付自2015年7月1日至2015年12月31日期间的租金71,000元；2、飞多公司向四新公司支付逾期付款利息(以71,000元为本金，按年利率4.85%进行计算，自2015年7月1日起暂算至2015年10月31日的逾期付款利息1,177元)；3、反诉费由飞多公司承担。飞多公司反诉辩称，租金支付期前发生火灾，致租赁房屋受损，并造成停电，飞多公司享有先履行抗辩权，不付租金。故不同意四新公司的全部反诉请求。飞多公司针对其本诉诉请及反诉辩称提供并当庭出示了下列证据：1、《厂房租赁合同》一份，旨在证明双方之间存在厂房租赁的事实以及履约情况；2、上海市奉贤区公安消防支队出具的《火灾事故认定书》一份，旨在证明四新公司出租给第三人的厂房着火，并燃烧到飞多公司承租的厂房，导致停电的事实；3、《职工遣散通知及结算书》十六份，旨在证明2015年6月9日失火到起诉止造成的人工损失，共计258,000元事实；4、《上海飞多新能源科技有限公司产品购销合同》四份，旨在证明因火灾导致停电，造成违约损失190,000元的事实；5、飞多公司生产表三份，旨在证明飞多公司3、4、5月的生产产量。四新公司针对其本诉辩称及反诉诉请提供并当庭出示了下列证据：1、《厂房租赁合同》及《补充协议》各一份，旨在证明双方租赁合同关系，飞多公司应当于2015年6月内支付租金但未支付的事实；2、照片三张，旨在证明飞多公司现在实际使用租赁房屋的事实；3、上海市房地产权证一份，旨在证明系争厂房为四新公司所有，出租房屋合法性；4、电费发票三张(2015年10月、11月、2016年2月)、照片一张，旨在证明四新公司于2015年11月份已恢复供电的事实。经庭审质证，四新公司对飞多公司提供的证据1无异议；证据2的真实性无异议，但认为火灾并非四新公司引起；证据3的真实性无法确认，且认为无关联性；对证据4的真实性提出质疑，且表示未提供违约金真实发生的证据；对证据5认为系飞多公司自行制作的表格，真实性不予认可。飞多公司对四新公司提供的证据的真实性均无异议，但认为证据4并不能证明已为飞多公司供电。本院确认飞多公司提供的证据1、2，和四新公司提供的证据的真实性、合法性和关联性，予以采纳；对飞多公司提供的证据3、4，其未提供其他证据辅证其真实性，也未提供实际损失的相应证据，本院难以确认其真实性，难以采纳；对飞多公司提供的证据5，系其自身制作，难以证实证据的真实性，本院亦难以采纳。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年1月15日，飞多公司与四新公司签订《厂房租赁合同》，合同约定，四新公司将位于奉贤区四团镇六团公路XXX号的厂房(厂的西北角：正厂房往西)彩钢厂房1200平方米出租给飞多公司使用。租赁期限12年，自2014年2月1日起至2026年1月31日止。先付租费后使用，租赁分为三期，每四年为一期。第一期年租金为140,000元，每年分二次支付，即每年1月30日前，7月30日前，分别支付租金70,000元。合同签订后，双方各自依约履行。嗣后，飞多公司在承租范围内自建部分建筑，双方于2015年5月8日签订《补充协议》，约定第一期至2017年12月31日结束，第一期中的下次付款时间应为2015年6月份内，支付金额为71,000元，为2015年7月1日至2015年12月31日的租金。2015年6月9日，四新公司租赁给案外人的隔壁厂房发生火灾，火势波及飞多公司租赁厂房，导致厂房受损、停电，飞多公司停产至今。另查明，2015年7月9日，上海市奉贤区公安消防支队作出火灾事故认定书，对起火原因认定如下：起火部位为奉贤区四团镇六团公路XXX号的上海四新耐火材料有限公司北侧厂房西南侧区域，起火原因可以排除人为放火、外来火种、物质自燃、电气线路故障、雷击等引发火灾的可能，无法排除遗留火种引发火灾的可能。庭审中，飞多公司与四新公司确认租金已交付至2015年6月30日止；四新公司还确认火灾的引发是案外承租人的过错。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案租赁厂房，因案外人的原因引发火灾导致受损，存在安全隐患，并且因安全因素致四新公司无法为租赁厂房供电，致使承租人飞多公司无法达到租赁使用的合同目的。飞多公司提出要求四新公司修缮租赁厂房，恢复供电的本诉请求，四新公司提出厂房即将被动迁，政府部门不同意四新公司修缮厂房，以避免扩大损失。本院考虑到租赁厂房被火势过火，修缮至安全达标将产生较大投入，且四新公司也不同意修缮，故本院认为不适宜强制修缮，对该本诉请求不予支持。自2015年6月9日起，租赁厂房已不具备租赁合同的使用功能，但飞多公司仍堆放物品，还具一定的仓储功能，故本院酌情将自2015年6月9日后的租金调整为每月1,000元，自2015年6月9日至2015年12月31日止的租金调整为6,700元。飞多公司按合同价支付的自2015年6月9日至2015年6月30日止的租金为8,283元，截止2015年12月31日，飞多公司多支付了租金1,583元，考虑到租赁合同尚未解除，后续租金还在产生，不宜退还，故本院对飞多公司提出的要求四新公司退还自2015年6月9日至6月30日的租金的本诉请求，以及对四新公司提出的要求飞多公司支付自2015年7月1日至2015年12月31日止的租金71,000元及利息的反诉请求均不予支持。至于飞多公司提出的人工工资损失、停电停产给第三方造成的合同违约损失、以及预期利润损失，鉴于飞多公司未提供其实际损失的相关证据，本院难以认定，待飞多公司有充分证据后可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百二十一条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)上海飞多新能源科技有限公司的全部本诉的诉讼请求；二、驳回被告(反诉原告)上海四新耐火材料有限公司的全部反诉的诉讼请求。本诉案件受理费14,652元，由原告(反诉被告)上海飞多新能源科技有限公司负担；反诉案件受理费1,604元，由被告(反诉原告)上海四新耐火材料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 唐祖峰
审 判 员 张劲松
人民陪审员 顾秀英
二〇一六年八月四日
书 记 员 姜 鹰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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