四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终14036号
上诉人（原审被告）：王川，男，汉族，1982年5月18日出生，住四川省渠县。
上诉人（原审被告）：张晓青，女，汉族，1985年3月13日出生，住成都市青羊区。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李欢，四川衡平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张玉琪，女，汉族，1994年12月14日出生，住西安市碑林区。
委托诉讼代理人：陈玲，四川文典律师事务所律师。
上诉人王川、张晓青因与被上诉人张玉琪房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初3313号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
王川、张晓青上诉请求：依法撤销成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初3313号民事判决第二项并改判王川、张晓青不承担违约责任，或发回重审。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、一审认定王川、张晓青构成违约错误。事实上，王川、张晓青已按约将足额的欠款存入还款账户，履行完毕了到原贷款机构（即招商银行）解除抵押的手续，也至房管局办理了解押登记，且招商银行于2017年3月17日扣除了其账户内1040.06元的提前还款违约金。2、一审法院认定应由王川、张晓青承担张玉琪所有费用错误。王川、张晓青在合同履行过程中并无违约行为，故其不应当承担违约责任，即便案涉合同解除王川、张晓青存有过错，但对于张玉琪居间服务费赔偿的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，不应在本案中处理。另外，根据《过户、按揭合同》之约定，服务费包括内容为代办过户手续、及提供贷款服务，张玉琪并未举出链家提供了上述服务的证据，于此情形下，该笔服务费应由张玉琪自行要求链家返还。二、一审法院程序违法。一审法院在未采取直接送达、邮寄送达等方式的情况下，直接公告送达的程序剥夺了王川、张晓青的法定诉讼权利，导致王川、张晓青不能参加一审诉讼，该送达程序违法。三、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）第二十九条》之规定，即便法院认定王川、张晓青应当承担责任的，但合同解除的责任不能简单归责于王川、张晓青，不应仅由王川、张晓青一方承担，还应根据张玉琪的责任、合同的履行程度等综合考虑。综上，请求二审法院支持王川、张晓青的上诉请求。
张玉琪发表答辩意见：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。案涉合同签订后，王川、张晓青以银行不能还贷为由，拒绝履行合同；2017年4月6日一审立案后，张玉琪的诉求为要求继续履行房屋买卖，后来王川、张晓青明确表示不会继续履行合同，故张玉琪于2017年5月5日才变更诉求要求解除案涉合同；根据双方签订的补充协议明确约定，王川、张晓青应在2017年2月20日到原借款机构解除抵押并取回房屋所有权证。而直到王川、张晓青上诉时，张玉琪才知道其于2017年3月17日才解除抵押，而该时间已经超过了案涉合同约定的时间，且已超过15日，已构成违约；王川、张晓青将案涉房屋再次办理抵押，该行为性质恶劣，已构成根本性违约，故其应当按照合同约定承担房屋总成交价的10%违约金。二、案涉房屋买卖合同于居间服务合同虽为不同法律关系，但就本案而言，张玉琪作为买方，为购房而委托中介，势必会签订居间服务合同，故两合同存在一定的联系，不能完全分割，且居间合同明确约定守约方可向违约方追偿该笔费用。三、根据过户、按揭代理合同第四条的约定，张玉琪已经支付的2000元的贷款服务费，应当由违约方即王川、张晓青承担。四、一审法院程序合法，在一审法院第一次通知开庭时，王川、张晓青已经到庭，庭前协调未果的情况下，当庭提交了管辖权异议申请书。一审法院再次通知开庭，王川、张晓青无故缺席。故一审法院并未剥夺其诉讼权利。五、一审法院判决认定的违约金并未过高，众所周知，2017年3月23日出台限购政策后，成都房屋价格大幅度上涨，因王川、张晓青的违约行为，张玉琪不得重新购买房屋，而8万元的违约金根本不足以弥补张玉琪的损失。综上，请求二审法院依法维持原判。
张玉琪向一审法院起诉请求：一、解除2017年2月13日张玉琪与王川、张晓青共同签订的《房屋交易文件》（合同编号为：100000660807），包括成都市存量房屋买卖合同、居间服务合同、过户按揭代理合同、补充协议）及《关于合同（编号为100000660807）的补充协议》；二、王川、张晓青支付张玉琪违约金80000元及中介费16000元、贷款服务费2000元、定金50000元，共计148000元。
一审法院认定事实：张玉琪作为购买方与作为出售方的王川、张晓青于2017年2月13日签订《房屋交易文件合订本》（合同编号：100000660807），该文件包括《成都市存量房屋买卖合同》、《过户、按揭代理合同》和《居间服务合同》、《补充协议》。《成都市存量房屋买卖合同》主要约定交易房屋位于成都市青羊区金沙柏林郡，建筑面积82.35平方米，该房屋已经设定抵押，房屋成交价格为530000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为270000元；因王川、张晓青原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由王川、张晓青承担违约责任；若王川、张晓青逾期交房的，逾期超过15日的，张玉琪有权单方面解除合同，王川、张晓青应当自合同解除之日起3日内按照成交总价10%向买方支付违约金，并退还张玉琪全部已付款。其中《居间服务合同》主要约定基于四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）提供居间服务，且已促成张玉琪和王川、张晓青签订《买卖合同》，王川、张晓青在本合同签订当日向链家公司支付佣金8000元，张玉琪在本合同签订当日向链家公司支付佣金16000元。《补充协议》（补充协议类型：产权房-
贷款），主要约定交易房屋成交价及家具家电、装饰装修和配套设施成交总价800000元，张玉琪应在签订本合同当日支付定金50000元；王川、张晓青应在2017年2月20日前到原借款机构办理完成解除抵押手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证；张玉琪与王川、张晓青任何一方逾期履行本补充协议，逾期超过15日，守约方有权单方面书面解除合同，本合同解除的，违约方应向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金；任何一方违约导致合同解除的，链家公司已经收取守约方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付守约方。
同日，张玉琪与王川、张晓青又就合同履行签订《关于合同（编号：100000660807）的补充协议》。
当日，链家公司向张玉琪出具《收款收据》，载明收到贷款服务费2000元、佣金16000元，共计18000元。同日，王川、张晓青出具《定金/房款收据》，载明收到张玉琪购买位于成都市青羊区购房定金50000元，在收款人签名处载明“王川、张晓青”签名字样并按捺手印。
2017年7月31日房屋信息摘要3载明成都市青羊区3栋2单元1405号房屋登记权利人为王川、张晓青，抵押信息载明2017年5月5日抵押权人为中中信银行股份有限公司成都分行，抵押权利为970000元。
因王川、张晓青不履行解除抵押的义务致使合同不能履行，张玉琪诉至一审法院。
以上事实有张玉琪、王川、张晓青身份证明、《房屋交易文件合订本》、《关于合同（编号：100000660807）的补充协议》、《收款收据》、《定金/房款收据》、房屋信息摘要3及当事人陈述、庭审笔录在案为证。上述证据具有真实性、合法性、关联性，一审法院予以采信。
一审法院认为，张玉琪与王川、张晓青签订的《房屋交易文件合订本》、《关于合同（编号：100000660807）的补充协议》均系各方当事人真实意思表示，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，王川、张晓青将其所有的房屋出卖给张玉琪，张玉琪依约向王川、张晓青支付定金50000元，王川、张晓青应在2017年2月20日前到原借款机构办理完成解除抵押手续。因案涉房屋存在抵押，王川、张晓青未履行解除案涉房屋抵押的义务，其行为存在违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，张玉琪享有约定解除权，故其请求解除《房屋交易文件合订本》（合同编号：100000660807）及附件，符合法律规定，一审法院予以支持。
关于损失赔偿，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定以及《房屋交易文件合订本》约定，经前述认定，王川、张晓青在履行合同中存在违约，其作为违约方须向张玉琪支付该房屋成交总价10%的违约金。同时张玉琪为履行案涉房屋支付了中介费16000元、贷款服务费2000元，上述费用按照合同约定应由王川、张晓青作为违约方应直接赔付张玉琪，收取的定金50000元用于返还。故张玉琪请求王川、张晓青支付80000元违约金，并赔付中介费16000元、贷款服务费2000元、返还定金50000元的主张，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。
综上，一审法院认为张玉琪的全部诉讼请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除张玉琪与王川、张晓青于2017年2月13日签订的《房屋交易文件合订本》（合同编号100000660807）、《关于合同（编号：100000660807）的补充协议》；二、王川、张晓青于本判决生效之日起十日内向张玉琪支付违约金80000元、赔偿中介费16000元、贷款服务费2000元、并返还定金50000元。如果王川、张晓青未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4360元，公告费600元，保全费1310元，以上合计6270元，由王川、张晓青负担。
本案二审期间，王川、张晓青提交招商银行户口利息交易明细表，拟证明王川、张晓青已按约将足额的钱款存入了贷款银行的账户，履行完毕解除抵押的义务。张玉琪发表质证意见，对于上述证据，王川、张晓青并未在成都市中级人民法院出具的举证通知书10日内提交，已过举证期限；且根据《民事诉讼法》的相关规定，上述证据在一审开庭前就已经存在，故该证据不属于新证据；同时，根据双方合同约定，王川、张晓青应于2017年2月20日之前解除抵押，而该证据表明案涉房屋解除抵押的时间为2017年3月17日，该证据更加印证了王川、张晓青的违约行为。对于上述证据，本院对其真实性、合法性及关联性予以认定，对其证明目的于本院认为部分予以阐述。
本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点问题在于王川、张晓青于本案中的行为是否构成违约，若违约，违约金的认定问题。
根据双方于2017年2月13日签订的《补充协议》第三条第3项之约定，王川、张晓青负有于2017年2月20日之前到其原借款机构办理完成解除抵押（即将足额钱款存入还款账户）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以抵押权人通知为准）之债，而根据一审查明事实，王川、张晓青于2017年2月20日并未履行上述债务，王川、张晓青对该事实亦无异议；同时结合王川、张晓青于二审提交的《招商银行户口历史交易明细表》显示，案涉房屋原借款机构即招商银行于2017年3月17日扣除王川的“个贷还利息PLBQ”685.05元、“个贷还本金PLBV”326818.91元及“提前还款违约金PLF6”1470.69元，本院认为，还款系解除案涉房屋抵押的前置条件，而王川作出该还款行为的时间迟延于双方合同约定的解押的时间，故该履行已构成迟延；另外，根据一审查明事实及王川、张晓青于二审中的陈述，案涉房屋已于2017年5月5日抵押给中信银行股份有限公司成都分行，故王川、张晓青以其行为明确表示不再履行案涉合同。综上，案涉合同无法继续履行系因王川、张晓青的违约行为所致，一审对此认定正确，本院依法予以确认。
于王川、张晓青确已构成违约并因此导致案涉合同解除之场合，一审认定王川、张晓青应当返还张玉琪购房定金50000元正确，本院依法予以确认。而关于违约金的问题，根据双方合同关于违约责任之约定，王川、张晓青应向张玉琪支付案涉房屋总价10%的违约金，即80000元，王川、张晓青上诉主张双方约定的违约金过高并要求予以调减。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九之规定，鉴于王川、张晓青并未提供足以采信的证据证明双方约定的违约金过高，且结合双方合同履行的实际情况、过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，经综合权衡，一审法院认定王川、张晓青应向张玉琪支付80000元违约金并无不当，本院依法予以确认。而关于王川、张晓青上诉主张张玉琪支付的中介费及贷款服务费不应得以支持的问题，本院认为，对于张玉琪向链家公司支付的中介费及贷款服务费，与上述违约金均来源于案涉合同，并系基于相同的违约事实而为给付的约定，故在已支持违约金后，不应再另行支持张玉琪要求王川、张晓青赔偿中介费及贷款服务费的损失赔偿请求。
另外关于王川、张晓青上诉主张一审程序违法的问题，本院认为，王川、张晓青并未提供证据证明其该主张，同时根据一审卷宗材料，王川、张晓青于2017年8月4日在一审法院作出的当事人送达地址确认书上填写送达地址及电话号码，并签字确认，一审法院于2018年1月19日通过邮寄的方式按照王川、张晓青填写的地址向其送达开庭传票，并于2018年2月26日开庭审理，故一审法院该送达程序并无不当，王川、张晓青的该主张，缺乏事实基础，本院依法不予支持。
综上，王川、张晓青的上诉请求部分成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初3313号民事判决第一项“解除张玉琪与王川、张晓青于2017年2月13日签订的《房屋交易文件合订本》（合同编号100000660807）、《关于合同（编号：100000660807）的补充协议》”；
二、变更四川省成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初3313号民事判决第二项“王川、张晓青于本判决生效之日起十日内向张玉琪支付违约金80000元、赔偿中介费16000元、贷款服务费2000元、并返还定金50000元”为“王川、张晓青于本判决生效之日起十日内向张玉琪返还定金50000元，并支付违约金80000元”；
三、驳回王川、张晓青的其他诉讼请求。
如果王川、张晓青未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件诉讼费用负担方式不变，二审案件受理费4360元，由张玉琪负担530元，由王川、张晓青负担3830元。
本判决为终审判决。
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审判长 谌 辉
审判员 张卫敏
审判员 袁晟翔
二〇一八年十月二十四日
书记员 张宸云