广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终14752号
上诉人（原审被告）：广州金鹏置业有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路183号大都会广场2613、2614室。
法定代表人：袁道仕。
委托诉讼代理人：刘华，广东广信君达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯小玲，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州建材企业集团有限公司，住所地广东省广州市越秀区较场东路19号4、5层。
法定代表人：陈帜强，董事长。
委托诉讼代理人：张淑芳，北京市岳成（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘冬艺，北京市岳成（广州）律师事务所实习律师。
原审被告：广州市白云区同和永盛汽车维修厂，住所地广东省广州市白云区同和街旧广从公路贤庄街28���。
经营者：周志斌，男，1972年9月18日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。
原审被告：广州鑫中通速递有限公司，住所地广东省广州市白云区永兴村永兴路自编12号。
法定代表人：胡向亮。
上诉人广州金鹏置业有限公司（以下简称金鹏公司）因与被上诉人广州建材企业集团有限公司（以下简称建材集团）、原审被告广州市白云区同和永盛汽车维修厂（以下简称永盛维修厂）、广州鑫中通速递有限公司（以下简称速递公司）租赁纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初5763号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
上诉人金鹏公司向本院上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回建材集团的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.建材集团承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.本案属于土地使用权转让合同纠纷而非场地租赁合同纠纷，原审法院在没有审查本案场地租赁协议签订背景的情况下，仅依据租赁协议的书面约定判决金鹏公司向建材集团支付7年租金，属于认定事实不清，适用法律错误。金鹏公司和建材集团于2009年5月28日签订的《场地租赁协议》与2005年5月7日双方签订的《合同书》属于一套土地转让合同，两份合同存在关联性，应作为一个整体综合认定。根据金鹏公司原审提交的证据可知，金鹏公司和建材集团于2005年5月7
日签订的《合同书》为土地使用权转让合同，合同签订后金鹏公司已依约支付了587290元定金并办理涉案土地权属证明及转让的手续。2005年8月27日涉案土地的用途由“矿场用地”变更为“仓储用地”，后由于建材集团原因未能按约定履行转让手续。2009年双方协商一致，通过签订��场地租赁协议》的形式，将涉案土地交付给金鹏公司使用。且建材集团承诺如该租赁场地在金鹏公司的努力下可做开发项目，其同意且保证将该场地与金鹏公司共同合作开发。本案涉案的《场地租赁合同》并不是真正的租赁合同，其本质属于土地转让合同的组成部分，涉案租赁协议仅约定了金鹏公司的义务，通篇未提及建材集团的义务，显然不符合租赁合同权利义务的分配原则。且涉案《场地租赁协议》在双方权利义务部分约定双方合作开发条款也是不符合常理的，合作开发条款进一步证明案涉租赁协议不是真实的租赁合同关系。建材集团仅凭《场地租赁协议》主张租赁关系并据此要求收回场地以及支付使用费没有事实和法律依据。2.涉案租赁合同的本质属于土地使用权转让合同组成部分，不适用合同法第236条关于无固定期限租赁合同的规定。退一步说，即便双方���在不定期租赁关系，仍应适用诉讼时效期间一年的规定。涉案租赁合同自2011年5月31日届满，后在长达7年的时间内，没有证据证明建材集团曾主张过费用以及收回场地。而对于不定期租赁租金的时效起算方法，依据《合同法》第226条及《中华人民共和国民法通则》第136条规定，建材企业仅有权主张2017年3月14日至2018年3月15日期间的费用共计15万元。原审法院无视金鹏公司对诉讼时效的抗辩，判决金鹏公司支付自2011年6月1日至2018年5月31日共七年的租金错误。
被上诉人建材集团辩称，1.本案系租赁合同到期后，金鹏公司长期占用、拒不归还土地的侵权行为所引起的纠纷，而非金鹏公司所称土地使用权转让合同纠纷。从现有证据并不能确定土地使用权转让合同与租赁合同所涉为同一地块，即便为同一地块，两合同所涉的也是截然不同的基础法律关系，即使用权转让与租赁。且金鹏公司提出的转让合同签订于2005年5月7日依据合同条款12.3条约定：“本合同签订之日满两年，双方仍未完成转让土地过户手续的，本合同自动终止。”而案涉场地租赁协议签订于2009年5月28日，此时距转让合同终止都己满2年，可知转让合同与租赁合同之间并不存在任何关联性，租赁合同也不可能是转让合同的组成部分。建材集团作为场地权属方及出租方，在租赁合同签订后将场地交付承租人使用，就已经完成了其作为出租方的义务，至于租赁合同中对双方其他权利、义务的约定是合同双方在法律允许的范围内对自身权利、义务处分所达成的合意，其约定未违反法律的禁止性规定，应当得到认可。且建材集团在合同到期前明确告知金鹏公司不再续约，要求金鹏公司交回场地。但合同到期后，金鹏公司未再向建材集团支付任何费用，也是其用实际行动表���对租赁关系终止的认可。其后一直占用场地且不再支付任何费用，是对建材集团物权的严重侵权行为，建材集团要求金鹏公司归还场地及支付使用费有理有据。2.建材集团也认可金鹏公司关于本案并非场地租赁合同纠纷的主张，建材集团认为此案属于物权损害纠纷。在建材集团明确告知不再续约、要求归还场地的情形下，金鹏公司继续占用场地且不再支付任何费用，金鹏公司以实际行动认可双方之间租赁关系已经终止。其后金鹏公司一直占用场地，时至今日也未曾归还过场地，金鹏的侵权行为一直持续，未曾中断也不曾终止，既然侵权行为一直在持续中，就不曾达到诉讼时效起算的始点。综上，请法院维护守法方的合法权益，依法判决。
原审被告永盛维修厂、速递公司未发表意见。
建材集团向原审法院起诉请求：1.金鹏公司、永盛维修厂、速递公司归还土地；2.金鹏公司、永盛维修厂、速递公司支付建材集团场地使用费105万元及利息219555元（利息按人民银行同期贷款利率计算至2018年3月15日）；3.本案受理费由金鹏公司、永盛维修厂、速递公司承担，并径付建材集团。
原审法院认定事实：2005年5月7日，建材集团与金鹏公司签订合同书，约定建材集团向金鹏公司转让国土权（2002）66号《广州市土地使用权属证书》所显示的位于广州市白云区旧广从公路贤庄地段，总用地面积为壹万零叁佰零肆平方米的土地；转让费共计5872900元。合同签订后，金鹏公司向建材集团支付定金587290元。
2009年5月28日，建材集团（甲方）与金鹏公司（乙方）签订场地租赁协议，约定甲方将依据《广州市国有土地使用证》穗国用（2005）第206号所登记的位于广州市白云区广从公路贤庄地段总面积11079.1268平方米的场地出租给乙方。租赁期限为两年，自2009年6月1日至2011年5月31日止。租金共30万元，按年支付。上述租赁期间的租金已由金鹏公司按时向建材集团交纳。
一审诉讼中，建材集团与金鹏公司对于场地租赁协议租赁期限届满后的约定陈述不一致。建材集团主张租赁期限届满后，建材集团要求收回出租场地，对此，建材集团出示了1.关于收回出租场地的函；2.律师函及快递单等予以证实。其中关于收回出租场地的函的日期为2011年5月16日，函件下方有手写“已收原件袁静.2011.6.13”字样。律师函的时间为2017年2月20日，快递单显示邮件以“上门投递，查无此人、无此公司”为由退回。经一审质证，金鹏公司认为没有收到上述关于收回出租场地的函，也没有收到律师函。
金鹏公司主张租赁合同届满以后，建材集团同意其继续看管涉案场地，但看管场地费用由金鹏公��承担。双方没有约定任何费用需要支付。对此，金鹏公司未提供证据证实。
另，建材集团主张涉案场地由金鹏公司交付给永盛维修厂和速递公司使用，但未提供证据证实。永盛维修厂确认其使用的土地在涉案土地范围内，但认为永盛维修厂系向金鹏公司承租，并签订了租赁合同。永盛维修厂在了解到金鹏公司与建材集团之间的纠纷后，已于2017年12月31日撤出上述租赁场地，并于2018年1月6日通知建材集团，请建材集团验收场地，建材集团未到现场验收。对此，永盛维修厂出示了租赁合同、押金收据、银行交易清单、租金收据、微信截屏等予以证实。经一审质证，建材集团认为上述证据均为当庭提交，已过举证期。对租赁合同、押金收据、银行交易清单、租金收据等的真实性不予认可，认为即使金鹏公司与永盛维修厂签订了合同，建材集团也是不知情的。但��盛维修厂确实占用了土地。对微信截图予以确认，认为建材集团与永盛维修厂没有直接的租赁关系，应该由永盛维修厂与金鹏公司沟通，2018年1月6日后，建材集团派人到涉案土地查看，发现还是有人在修理汽车，建材集团无法知道到底是金鹏公司经营还是永盛维修厂经营。
以上事实，有产权证、场地租赁协议、关于收回出租场地的函、律师函、快递单、照片、合同书、收款凭证、广州市土地使用权属证明书、租赁合同、押金收据、银行交易清单、租金收据、微信截图及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，本案为租赁纠纷。虽然在2005年建材集团与金鹏公司曾就转让土地签订合同书，金鹏公司也支付了定金。但该转让土地的合同中所涉及的土地使用权证的编号与本涉案案土地的产权证编号不一致。且2009年5月28日，建材集团与金鹏公司又签订了场地租赁协议。可见，金鹏公司对《广州市国有土地使用证》穗国用（2005）第206号所登记的位于广州市白云区广从公路贤庄地段总面积11079.1268平方米的场地属建材集团并无异议。故金鹏公司与建材集团就土地转让产生的纠纷与本案无关，金鹏公司可寻求其他途径另行解决。
《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，建材集团与金鹏公司签订的场地租赁协议于2011年5月31日租赁期限届满。虽然建材集团主张租赁期限届满后，建材集团立即要求收回出租场地，并出示了2011年5月16日关于收回出租场地的函、2017年2月20日的律师函及快递单予以证实。但建材集团并未能提供充分证据证实金鹏公司已收到关于收回出租场地的函，快递单也显示律师函被退回。建材集团亦无其他证据证实其对金鹏公司继续使用租赁物提出过异议。故建材集团与金鹏公司签订的场地租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。承租人本身有妥善保管租赁物的义务。金鹏公司主张租赁合同届满以后，建材集团同意其继续看管涉案场地但没有约定需要支付任何费用的答辩意见缺乏事实依据，原审法院不予采信。
对于不定期租赁合同，建材集团可随时要求解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。建材集团于2017年5月4日起诉要求金鹏公司归还土地并按场地租赁协议的租金标准支付7年的场地使用费（租金）及利息。故原审法院酌情确定建材集团与金鹏公司的场地租赁协议于2018年5月31日解除。金鹏公司应于2018年5月31日前将《广州市国有土地使用证》穗国用（2005）第206号所登记的位于广州市白云区广从公路贤庄地段总面���11079.1268平方米的场地交还建材集团，并支付2011年6月1日至2018年5月31日共七年期间的租金（场地使用费）1050000元（150000元/年×7年）及利息。其中900000元应于判决生效之日起三日内支付；150000元应于2018年5月31日前支付。因建材集团起诉主张利息计至2018年3月15日，故利息则应当以900000元为基数，按人民银行同期贷款利率自本判决生效后第四日起计算至2018年3月15日止。
本案为租赁合同纠纷。场地租赁协议由建材集团与金鹏公司签订。建材集团主张永盛维修厂、速递公司归还土地，支付场地使用费及利息的诉讼请求缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。
速递公司下落不明，经原审法院公告传唤，逾期无到庭应诉，原审法院依法缺席判决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、���二百二十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，作出判决：一、于2018年5月31日前，金鹏公司将位于广州市白云区广从公路贤庄地段总面积11079.1268平方米的场地[穗国用（2005）第206号]交还建材集团；二、金鹏公司向建材集团支付1050000元及利息（其中900000元于判决生效之日起三日内支付；150000元于2018年5月31日前支付；利息以900000元为基数，按人民银行同期贷款利率自判决生效后第四日起计算至2018年3月15日止）；三、驳回建材集团的其他诉讼请求。本案一审受理费16226元，由金鹏公司负担。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”
关于本案是否为土地使用权转让合同纠纷的问题。本院认为，建材集团向法院提起本案诉讼时其主张权利的基础是双方当事人签订的《场地租赁协议》。金鹏公司虽抗辩双方之间实际上属于转让涉案土地并提交了土地转让的相关合同书。但金鹏公司并未举证证明该转让合同书与租赁协议书所指向的地块为同一地块，且金鹏公司亦实际按该协议交付租金。故双方当事人就涉案地块成立租赁合同关系有事实依据。一审法院依据建材集团所主张的权利基础将本案案由定为租赁纠纷并无不妥。金鹏公司所主张的转让合同纠纷与租赁合同纠纷并非同一法律关系，其可另寻法律途径解决。现金鹏公司上诉称本案应为土地使用权转让合同纠纷依据不足，本院不予采纳。
关于建材集团的诉请是否已过诉讼时效的问题。涉案《场地租赁协议》约定的租赁期已于2011年5月31日届满，但金鹏公司继续占有使用涉案地块。建材集团虽主张其曾在合同届满后向金鹏公司要求过收回出租场地，但建材集团并未提供相应的证据予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方之间的该租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。现在金鹏公司未能举证证明双方就该不定期租赁合同的租金支付时间已达成一致意思表示的情形下，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，本案建材集团请求金鹏公司支付租金并未超过诉讼时效。金鹏公司上诉称本案已超过诉讼时效依据不足，本院不予采纳。
综上所述，金鹏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决���下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14250元，由上诉人广州金鹏置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 琦
审判员 庞智雄
审判员 刘 欢
二〇一八年十一月十四日
书记员 林丽敏