贵州省遵义县人民法院
民 事 判 决 书
(2014)遵县法民初字第1275号
原告龚波，男，1976年10月18日出生，汉族，贵州省遵义县人。
委托代理人牟泰勇，贵州新长征律师事务所律师。
委托代理人李情娜，贵州新长征律师事务所实习律师。
被告代义华，男，1965年5月25日出生，汉族，贵州省遵义县人。
被告周英，女，1966年12月18日出生，汉族，贵州省遵义县人。系被告代义华之妻。
第三人中国建设银行股份有限公司遵义支行。
负责人阮俊，该行行长。
委托代理人徐思俊，该行遵义市分行员工。
委托代理人李崇飞，该行遵义支行员工。
原告龚波诉被告代义华、周英以及第三人中国建设银行股份有限公司遵义支行(以下简称建行遵义支行)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月19日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月15日公开开庭进行了审理。原告龚波及其委托代理人牟泰勇、第三人建行遵义支行的委托代理人徐思俊、李崇飞到庭参加了诉讼，被告代义华、周英经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龚波诉称：2012年8月26日，我(当时还有杨胜富出资，2013年6月14日已经退资，实际上是我购买)与二被告签订了《房屋买卖协议》，约定二被告将座落于遵义县南白镇阳光花园第B区6幢1单元30楼3号(即B6#楼3003室)住房一套(建筑面积115.47㎡)出售给我，售价为35万元(含房屋内家电、家具)，第五条约定：“甲方(即二被告)必须在一年内还清该房屋的按揭款，并无条件协助乙方(即我本人)办理该房屋过户手续。”当日，我向二被告支付了购房款35万元，二被告向我出具了《承诺书》并交付该房屋，我及家人搬入该房屋居住至今。该房屋是被告代义华于2009年12月6日向遵义阳明房地产开发有限责任公司购买的商品房，总价238388元，包括首付72388元、余款166000元由银行按揭支付。2010年6月9日，二被告与建行遵义支行签订了遵义县公积金2010年第141号《住房公积金借款合同》，办理了166000元的公积金按揭贷款。根据我与二被告在《房屋买卖协议》第二条的约定：“该房屋按揭尾款由甲方(即二被告)负责，如不按时还款，造成乙方不能正常使用和居住该房屋，所有损失由甲方负责，并赔偿乙方所交购房款的2倍”。但是二被告支付了部分按揭款后，突然外出不归，下落不明，导致遵义县公积金中心和建行遵义支行向我主张该房屋的抵押权，二被告的行为直接损害了我的合法权益。为此，我愿意代替二被告向遵义县公积金中心和建行遵义支行支付按揭尾款14万余元，消灭抵押权，将来再向二被告追收和要求其赔偿损失，故请求法院判令：一、确认原、被告于2012年8月26日签订的《房屋买卖协议》有效；二、由二被告协助原告办理座落于遵义县南白镇阳光花园第B区6幢1单元30楼3号(即B6#楼3003室)住房的产权登记手续并变更登记到原告名下。三、本案诉讼费用由二被告负担。
被告代义华、周英未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
第三人建行遵义支行述称：我行与二被告签订的公积金贷款合同是合法有效的，我们对二被告在房屋抵押期间擅自将房屋出售给原告不知情，因二被告未按时归还贷款，我行对原、被告买卖的房屋应当行使抵押权，现原告替二被告归还了部分欠付的银行贷款，但二被告现在仍差欠银行贷款本息约14万左右。
经审理查明：被告代义华、周英系夫妻关系。2009年12月6日，被告代义华、周英向遵义阳明房地产开发有限责任公司购买了位于遵义县南白镇阳光花园第B区6幢1单元30楼3号的住房一套，建筑面积115.47㎡，总房款为238388元。二被告首付房款72388元，余款166000元以住房公积金银行按揭贷款的方式支付，并于2010年6月9日与第三人建行遵义支行签订了《住房公积金借款合同》，建行遵义支行接受遵义市住房公积金管理中心的委托，就二被告购买的上述住房提供贷款166000元，并以该住房抵押担保，借款期限为180个月，由二被告按月还贷1217元，且办理了抵押登记手续。
2012年8月26日，被告代义华、周英将购买的上述房屋以35万元的价格出售给原告龚波、杨胜富，双方签订了《房屋买卖协议》，约定：“二、该房屋按揭尾款由甲方(二被告)负责，如不按时还款，造成乙方(龚波、杨胜富)不能正常使用和居住该房屋，所有损失由甲方负责，并赔偿乙方所交购房款的2倍。三、乙方购房款付清后，甲方一年内无条件搬出该房屋，并不得损坏该房屋内的家电和家具。五、甲方必须在一年内还清该房屋的按揭款，并无条件协助乙方办理该房屋过户手续”。协议签订当日，龚波、杨胜富向二被告支付了购房款35万元，并由二被告出具了《承诺书》，承诺其将在一年内付清按揭尾款和协助办理房屋过户手续。2013年8月，原告龚波及其家人搬至该房屋居住至今。该房屋至今未办理产权登记手续。
另查明，二被告购买的上述房屋因另案已于2013年5月22日被本院查封。原告龚波于2013年6月14日向与其共同购房的杨胜富退还了购房款18万元，杨胜富书面表示放弃本案诉讼权利。被告代义华、周英从2014年年初起即未按时归还贷款，经第三人建行遵义支行查找后才得知该房屋已出售给原告龚波。2014年5月9日原告龚波为二被告代付了差欠的银行贷款本息9306.04元，现二被告仍差欠银行贷款本息约14万元。原告龚波虽在庭审中表明愿意代二被告偿还贷款本息，但在本案审理过程中并未实际偿还。
上述事实，有原告和第三人的陈述，《商品房买卖合同》、《房屋买卖协议》、收条、《承诺书》、情况说明、《住房公积金借款合同书》、《公证书》、《共同债务确认书》、《个人贷款还款凭证》、二被告身份证及结婚证、遵义县三合镇三合村委会证明等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，二被告系以住房公积金并抵押借款的方式购买了位于遵义县南白镇阳光花园第B区6幢1单元30楼3号的商品房，其至今尚差欠银行借款，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物；”和第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，第三人建行遵义支行作为抵押权人对该房屋在其债权范围内享有优先受偿权。抵押期间，二被告未经第三人同意向他人出售房屋，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，买受人龚波虽在庭审中表示愿意代二被告偿还借款以消灭抵押权，但并未实际履行，为此第三人的抵押权不受影响。原告龚波与杨胜富共同出资购买上述房屋，此后龚波退还了杨胜富的出资，且杨胜富已明确表示其放弃本案诉讼权利，因此，房屋的实际购买人为原告龚波。二被告在抵押期间将上述房屋出售给原告，且未办理产权过户手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，该买卖行为并不发生物权转让的效力，因此，原告对购买的房屋不享有所有权，其主张二被告协助其办理产权变更登记手续，本院不予支持。原告在向二被告购买房屋时知晓房屋系以抵押借款方式购买和二被告尚差欠银行按揭尾款的情况，《房屋买卖协议》系原、被告双方的真实意思表示。根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原告与二被告签订的《房屋买卖协议》，既是双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律法规的强制性效力性规定，应为合法有效。
本案被告代义华、周英经公告传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款、第一百八十七条、第一百九十一条第二款、第九条、第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告龚波与被告代义华、周英于2012年8月26日签订的《房屋买卖协议》有效。
二、驳回原告龚波的其余诉讼请求。
案件受理费60元，保全费2270元，公告费400元，共计2730元，由被告代义华、周英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
审 判 长 汪明秀
审 判 员 胡 禁
人民陪审员 李洪德
二〇一四年八月五日
书 记 员 王 莹