江苏省南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0102民初2182号
原告：中国银行股份有限公司南京玄武支行，住所地在江苏省南京市玄武区洪武北路127号。
负责人：周瀛，行长。
委托诉讼代理人：陈伟民，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
被告：李声溢，女，1964年12月28日生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。
被告：南京雅居乐房地产开发有限公司，住所地在江苏省南京市龙蟠南路33号。
法定代表人:文磊，总经理。
委托诉讼代理人：陈丹，女，南京雅居乐房地产开发有限公司法务。
原告中国银行股份有限公司南京玄武支行（以下简称中行玄武支行）与被告李声溢、南京雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行玄武支行的委托诉讼代理人陈伟民、被告雅居乐公司的委托诉讼代理人陈丹到庭参加诉讼。被告李声溢经本院传票传唤无正当未到庭。本案现已审理终结。
原告中行玄武支行向本院提出诉讼请求：1．判令被告李声溢向原告偿还借款本金445289.31元，截止2018年2月27日拖欠利息7122.43元、罚息374.18元，合计452785.92元；2．判令李声溢承担自2018年2月28日起至实际付清之日的未还本金的罚息（以年息4.9%上浮40%计算）；3．判令李声溢承担原告为本案支出的律师费37467元及诉讼费用；4．判令雅居乐公司对李声溢的上述债务承担连带担保责任；5．判令原告对李声溢用于借款抵押的南京市龙蟠南路33号23幢103室的房屋享有优先受偿权。事实和理由：被告李声溢因购房屋向原告申请贷款，原被告于2010年1月17日签订了《个人一手住房贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》，约定原告向李声溢提供贷款155万元，用于购买南京市103室的房屋，李声溢以上述房产做抵押担保，雅居乐公司承担阶段性担保责任。合同签订后，原告于2010年2月1日依约发放了贷款。但被告在还款期间内至今已达多期逾期构成根本违约，依据合同约定原告有权提前收回全部本息。
被告李声溢未应诉，亦未作答辩。
被告雅居乐公司辩称，根据住房贷款合同，雅居乐公司承担阶段性连带保证责任，保证期间截止到借款人办理房屋抵押贷款手续并且收到他项权证之日，雅居乐公司已于2011年7月23日向李声溢提交完办理产权证、土地证资料的文件，请求法庭查阅李声溢是否已办理完产权证及他项权证。原告发放贷款时贷款利率相比现在利率较高，原告要求两被告承担自2018年2月28日起至实际付清之日按每月4‰计算罚息，此项约定过高，请求酌情调整。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：2010年1月17日，原告中行玄武支行（贷款人）与被告李声溢（借款人，抵押人）、雅居乐公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定：李声溢向中行玄武支行借款155万元用于支付其购买位于南京市秦淮区房屋（以下简称103室）的购房款；借款期限为15年；贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率；每月20日为结息日和付息日，逾期贷款罚息利率为在本合同约定的贷款利率水平上加收40%；还款方式为按月等额本息还款；借款人未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布贷款本息到期，要求借款人赔偿损失；雅居乐公司提供阶段性连带责任保证，自李声溢办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且中行玄武支行收到他项权证之日起，不再发生新的保证义务和责任。
2010年1月18日，原被告签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，约定：李声溢将103室商品房抵押给中行玄武支行，担保的范围均为借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；雅居乐公司愿为李声溢借款承担连带保证责任，担保的范围均为借款本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，期间为本合同生效之日起至中行玄武支行领取他项权利证书之日。李声溢自2017年9月起未能按约归还借款，雅居乐公司也未履行保证责任。
双方就上述抵押物于2010年2月1日在房产登记机关办理了预购商品房抵押权登记。中行玄武支行向李声溢发放贷款155万元，并于2010年2月1日出具借款借据，约定借款利率为月息3.465‰。自2017年9月20日至起诉时，李声溢连续未按约足额偿还贷款本息。截至2018年2月27日，李声溢尚欠本金445289.31元，利息7122.43元，罚息374.18元，合计452785.92元。
另查明，李声溢尚未办理上述房屋的产权证明，中行玄武支行亦未取得房屋他项权证证明。
中行玄武支行催收贷款未果，遂委托北京市隆安（南京）律师事务所律师代理本案诉讼，为此支付律师费37467元。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。中行玄武支行与李声溢、雅居乐公司签订的《个人一手住房贷款合同》、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。中行玄武支行向李声溢发放了贷款155万元，已经履行了合同约定的义务，李声溢亦应按约偿还借款本息。但在合同履行期间内，李声溢自2017年9月起累计6个月未能按时足额偿还贷款本息，其行为已构成违约，根据《个人一手住房贷款合同》的约定，中行玄武支行有权宣布贷款立即到期，要求李声溢清偿贷款本息并根据合同约定对逾期贷款本息计收罚息、复利。据此，中行玄武支行主张李声溢偿还所欠贷款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。截至2018年2月27日，李声溢尚欠本金445289.31元，利息7122.43元，罚息374.18元，合计452785.92元，本院予以确认。《个人一手住房贷款合同》明确约定在借款人未按约偿还贷款本息的情况下，借款人应赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，中行玄武支行主张李声溢支付为实现债权而支付的律师代理费37467元，合法有据，且符合江苏省律师服务业收费标准的规定，本院予以支持。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项及第一百八十七条的规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。本案中，李声溢以南京市秦淮区房屋向中行玄武支行申请的贷款提供抵押担保时，该房产尚处于在建状态，中行玄武支行与李声溢签订案涉抵押合同并办理预购商品房抵押权预告登记。在李声溢未能依约履行还款义务时，中行玄武支行有权处分被抵押房产，以优先清偿其债权。
根据《中华人民共和国担保法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案中，雅居乐公司自愿为李声溢的借款提供阶段性连带责任保证，且根据庭审查明的事实，截至本案庭审时止，涉案抵押房屋尚未办理房屋他项权证，雅居乐公司仍处于对案涉债务承担连带保证责任的期间内。故中行玄武支行主张雅居乐公司对李声溢的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。李声溢经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第八十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李声溢于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司南京玄武支行偿还借款本金445289.31元及利息、罚息（截至2018年2月27日的利息7122.43元、罚息374.18元；自2018年2月28日起至实际清偿之日止的利息、罚息，按《个人一手住房贷款合同》约定的标准计算）;
二、被告李声溢于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司南京玄武支行律师费37467元;
三、如被告李声溢不履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，原告中国银行股份有限公司南京玄武支行有权依法处置被告李声溢用于抵押的位于南京市秦淮区的房产，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；
四、被告南京雅居乐房地产开发有限公司对被告李声溢上述第一、二项判决主文所确定的还款义务承担连带清偿责任。雅居乐公司在承担连带还款责任后，就其实际清偿的款项有权向被告李声溢追偿。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8654元、保全费2970元、公告费（按实际票据结算），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 吴南燕
人民陪审员 王月珍
人民陪审员 陈时勤
二〇一八年八月三日
书 记 员 包玥玥