江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏1322民初8091号
原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行，统一社会信用代码913213226770257607，住所地江苏省沭阳县沭城街道学府南路1号。
负责人：杨同清，该支行行长。
委托诉讼代理人：周立加，该支行员工。
委托诉讼代理人：晏伟，该支行员工。
被告：胡玉飞，男，1976年2月8日出生，汉族，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。
被告：仲华利，女，1976年1月30日出生，汉族，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。
被告：宿迁京奥置业有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道人民路南侧天津路东侧。
法定代表人：ＸＸ俊，该公司总经理。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行（以下简称邮储银行沭阳支行）诉被告胡玉飞、仲华利、宿迁京奥置业有限公司（以下简称京奥公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邮储银行沭阳支行的委托诉讼代理人周立加、晏伟到庭参加诉讼，被告胡玉飞、仲华利、京奥公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
诉讼请求：被告胡玉飞、仲华利偿还原告贷款本金265230.14元及利、罚息（暂计算至2018年5月4日为7186.38元，之后按合同约定计算至还清款之日止）；原告对位于沭阳县京奥大厦230号商铺处置所得价款享有优先受偿权；被告宿迁京奥置业有限公司（以下简称京奥公司）对上述债务承担连带保证责任。
被告京奥公司辩称：对原告提供的加盖有我公司合同印章的借款担保合同的真实性不予认可，且我公司亦未收到涉案的贷款，不同意原告的诉讼请求。
被告胡玉飞、仲华利未作答辩。
本院经审理认定事实如下：
2016年9月5日，中国邮政储蓄银行宿迁市分行（以下简称邮储银行宿迁分行，甲方）与被告京奥公司（乙方）签订开发商合作及担保协议，约定甲乙双方同意就京奥大厦楼盘（以下简称合作项目）开展一手房贷款业务合作，支持个人购买合作项目住房或商业用房。甲方向符合甲方规定条件的自然人发放贷款，用于购买乙方开发并合法销售的项目名称为京奥大厦，坐落于沭阳县东侧的新建房屋。乙方对上述约定的贷款，提供连带责任保证，保证期间为自贷款发放之日起至甲方取得他项权证之日。对于乙方担保责任的具体约定，以乙方与甲方、借款人签订的借款及担保合同或乙方出具的经甲方认定的担保函为准。甲方按照借款及担保合同的约定，在贷款发放条件均已满足时，根据借款人授权，将其所借款项划入乙方在邮储银行沭阳支行开立的账户，账号为93×××91的售房款账户内。乙方确保与借款人签订的房屋销售合同，出具的售房发票、收据等单据，为借款人提供的担保以及向甲方提供的基本情况、项目情况和财务情况等全部资料均真实、合法、完整、有效。乙方应及时到房地产主管部分办理房屋销售合同登记备案。该合同乙方落款处加盖了京奥公司的公章及法定代表人ＸＸ俊的印章。
同时，京奥公司通过股东会决议，同意京奥公司与邮储银行宿迁分行就京奥大厦项目开展一手房按揭贷款业务合作，同意其公司对购买京奥大厦项目房产的每笔按揭贷款借款人提供连带保证责任，担保总额度不低于人民币37000000元，担保范围包括全部贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用。保证期限自贷款发放之日起到中国邮政储蓄银行股份哟徐公司宿迁市分行取得抵押的他项权证止。股东ＸＸ俊、王刘洋在上述股东会决议上签字，京奥公司加盖公章。
2016年12月，被告胡玉飞与被告京奥公司签订商品房买卖合同，约定被告胡玉飞购买被告京奥公司开发的位于沭阳县商铺，总金额为566100元。付款方式为签订合同7日内办理银行按揭，首付283100元，贷款283000元，该合同还约定了其他相关内容。该合同出卖人落款处加盖了京奥公司合同专用章及ＸＸ俊印章。
2017年1月13日，被告胡玉飞（借款人、抵押人）与原告（贷款人）签订个人购房/购车借款及担保合同，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为人民币283000元，该贷款仅用于购买坐落于京奥大厦230铺的房屋。贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率基础上上浮10%执行，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基础利率及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人授权贷款人将贷款发放至户名为胡玉飞，账号为62×××55，开户行为沭阳邮储银行的账户，并授权贷款人将贷款资金从上述账户划付至户名为京奥公司，账号为93×××91，开户行为沭阳邮储银行的账户。还款方式为按月等额本息还款法。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定的利率基础上加收30%（如购车和购买商业用房的，则为50%）确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利及其他费用，处分抵押物以及要求保证人承担保证责任。抵押人自愿以购买的上述位于京奥大厦230号商铺向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利及合同约定的应由债务人承担或支付的所有费用以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权及抵押权的一切费用。保证人京奥公司对上述债务承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕条件的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间至主合同约定的债务人履行债务期限届满之日后两年止，若发生法律法规规定或主合同约定的事项，导致主合同债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间至贷款人确定的主合同债务提前到期之日后两年止。本合同项下同时存在抵押与保证时，贷款人可选择就抵押物实现抵押权或要求保证人对全部债务承担保证责任。该合同还约定了其他相关内容。
2017年1月19日，原告与被告胡玉飞、仲华利就上述抵押房产办理了预告登记，至今未办理正式抵押登记。
2017年1月22日，被告胡玉飞、仲华利向原告出具共同还款承诺书，被告仲华利同意对被告胡玉飞的上述债务承担共同还款责任。
同日，原告按约向被告胡玉飞发放贷款283000元，约定借款期限自2017年1月22日至2027年1月22日，年利率为5.39%。
2017年1月23日，根据合同约定，原告按约将胡玉飞的上述贷款扣划至被告京奥公司的账户。
2017年12月起，被告胡玉飞未能按时足额偿还贷款本息，且至原告起诉时已连续满三个月，原告现宣布借款提前到期，原告被告提前偿还剩余贷款本息，截至2018年5月4日，被告胡玉飞尚欠原告贷款本金265230.14元及利、罚息7186.38元。
上述证据，由原告陈述及其提供的开发商担保及合作协议复印件、股东会决议复印件、商品房买卖合同、个人购房借款及担保合同、账户明细等证据证实，本院予以确认。
本院认为：邮储银行宿迁分行与被告京奥公司签订的开发商担保及合作协议，原告邮储银行沭阳支行与被告胡玉飞签订的个人购房/购车借款及担保合同，以及被告京奥公司与被告胡玉飞签订的商品房买卖合同，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告胡玉飞未按约偿还贷款本息，构成违约，原告要求被告胡玉飞承担违约责任偿还尚欠的贷款本金265230.14元及利、罚息的请求，本院予以支持。被告仲华利作为上述借款的共同还款人，应按约对被告胡玉飞的上述债务承担共同还款责任。
原告要求对被告胡玉飞、仲华利提供抵押的涉案房屋处置所得款享有优先受偿权，因涉案房屋只办理了抵押权预告登记，并未办理抵押登记。抵押权预告登记中的登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他的效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权，故对原告的该项请求，本院不予支持。
被告京奥公司为被告胡玉飞的上述借款提供阶段性连带责任保证，因被告胡玉飞在房屋办理抵押登记手续前违约，符合合同约定的被告京奥公司承担保证责任的情形，且双方约定了在该保证之外同时存在其他物的担保或保证的，贷款人可以选择就抵押物实现抵押权或要求保证人对全部债务承担保证责任，故原告要求被告京奥公司对被告胡玉飞的涉案债务承担连带责任的请求，本院予以支持。
被告京奥公司对原告提供的借款担保合同真实性提出异议并否认收到胡玉飞的涉案贷款，但未提供证据否认担保借款合同的真实性，且原告提供的开发商担保及合作协议复印件、商品房买卖合同、个人购房借款及担保合同、账户明细等证据能够相互印证，证实原告与被告京奥公司、胡玉飞签订的个人购房借款及担保合同真实、合法、有效，原告已按约向被告胡玉飞发放了贷款，且涉案贷款已转至被告京奥公司名下，故对被告京奥公司的上述辩解理由，本院不予采信。
被告胡玉飞、仲华利、京奥公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胡玉飞、仲华利应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行贷款本金265230.14元及利、罚息（暂计算至2018年5月4日为7186.38元，之后按合同约定的利率标准计算至实际给付之日止）；
二、被告宿迁京奥置业有限公司对本判决主文第一项确定的债务承担连带清偿责任，被告宿迁京奥置业有限公司在承担保证责任后，有权向被告胡玉飞、仲华利追偿；
三、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2693元，保全费1302元，合计3995元，由被告胡玉飞、仲华利、宿迁京奥置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5386元。
审判员 张磊娟
二〇一八年八月八日
书记员 黄梦露
书记员 华 婕
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人承担保证责任。
第二十一条保证人担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。