湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初6316号
原告邓兴洲，男，1969年4月27日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
委托代理人卢伟峰，湖南麓和律师事务所律师。
被告郭宗垒，男，1970年3月11日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。
委托代理人李幼德，湖南坚铮律师事务所律师。
委托代理人杨寨，湖南坚铮律师事务所律师。
原告邓兴洲诉被告郭宗垒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月7日受理后，依法由审判员卿斌担任审判长，与人民陪审员张永玲、唐丽君组成合议庭，于2016年11月10日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告邓兴洲及其委托代理人卢伟峰，被告郭宗垒的委托代理人李幼德、杨寨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓兴洲诉称，被告郭宗垒与原告签订《房屋租赁合同》，由被告租赁原告位于长沙市银盆岭兰卡威大厦的第9层（房屋建筑面积967.29平方米）房屋（以下称“涉案房屋”）用于办公经营。该《房屋租赁合同》约定：每年纯租金标准按建筑面积1.1元/平方米/天计算，年计388367元人民币（第一年给实物抵房租）；合同租期为2015年8月1日至2018年7月31日，共计三年；房租按季度支付，乙方自合同签订之日起，先支付一个季度的房租，共计97092元，下季度的租金需提前15天交付；物业管理综合费由被告自行支付给物业管理公司；本合同各条款双方共同遵守，违约方须向对方缴纳半年的租金作为违约赔偿。时至起诉时止，被告没向原告交纳任何租金及物业管理费，亦未以任何实物折抵租金，近两个月，被告辞退了其聘请的所有员工，其本人也未在承租场所办公经营，被告的上述行为构成了违约。原告遂分别于2016年8月9日、2016年8月15日两次向被告发出律师函，告知被告如想继续履行合同，则应于2016年8月20日前向原告补交租金、违约金及相关费用。否则，从2016年8月21日起，原被告之间的《房屋租赁合同》立即解除，原告将依法提起诉讼。律师函发出后，被告未作任何回应。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.原被告之间的《房屋租赁合同》于2016年8月21日解除；2.被告向原告支付2015年8月1日至2016年8月20日的房屋租赁费409943元及相应的利息；3.被告向原告支付违约金194183.5元；4.被告承担本案全部诉讼费用。
原告邓兴洲为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：
1、《房屋租赁合同》及《长沙市商品房买卖合同》，证明原告系涉案房屋的所有人，原告对涉案房屋有出租权，原、被告就涉案房屋的租赁期限、租金标准及物业管理费的支付、违约两种的承担进行了明确约定。
2、律师函及邮寄单，证明被告未依约支付任何租金及物业管理费，原告于2016年8月9日以微信的方式向被告送达了律师函，并于2016年8月15日以邮寄快递的方式向被告送达了律师函，被告本人于2016年8月18日收到了律师函，双方的合同于2016年8月21日解除。
3、《证明》，证明自2015年8月1日至2016年8月31日，被告共欠物业费25150元、电费300元，且被告很少在涉案房屋办公。
对原告提交的证据，被告郭宗垒质证如下：
对证据1，房屋租赁合同的三性均有异议，对长沙市商品房买卖合同的真实性无异议，对关联性有异议，涉案房屋没有达到交付条件，其整层楼未经相关部门验收合格，属于存在巨大安全隐患的房屋，故达不到出租的条件；对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，达不到原告的证明目的；对证据3的性均有异议，广利物业并未出具任何有效的发票，且该证明被告从未收到过，被告很少在涉案房屋办公的原因是该房屋质量不合格，且电梯经常发生下坠事故，达不到被告所需的办公环境条件，且本案属于房屋租赁合同纠纷，该诉求与本案无关，应由物业公司另行起诉。
被告郭宗垒辩称：一、同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。二、对原告要求本人支付2015年8月1日至2016年8月20日的租金409943元及相应利息的诉请，不符合客观实际情况，无法律依据。《房屋租赁合同》约定的年租金共计388367元，第一年给实物抵房租。合同签订后，本人根据合同的约定向原告交付了5件艺术陶瓷，价值49万元，用于抵扣第一年的租金，本人抵扣租金的5件艺术陶瓷价值49万元，远远高于原告所诉求的金额。三、原告要求本人支付违约金194183.5元，无事实及法律依据。本人已按合同约定以价值49万元的艺术陶瓷抵扣了第一年的房租，并未违约，且支付违约金需以实际损失为基础，本案中，原告并未提供证据证明其存在损失，故本人无需承担违约金。四、涉案房屋存在严重质量问题，电梯经常不能使用，卫生环境脏、乱、差，无法达到原告承诺给本人的办公环境，致使本人在2016年4月不得不另行选择场地办公。本人搬出后多次找原告协商解除房屋租赁合同，但原告均拖延不愿意处理。综上，原告存在严重违约行为，应返还本人押金30000元及实物抵扣租金中多交的租金101633元（490000元-388367元=101633元），应承担相应的违约责任，向本人返还30000元押金及多交的租金101633元，并赔偿本人装修费6万元。五、涉案房屋未经相关政府部门验收合格即投入使用，并且存在质量问题，其租金收费标准过高，请求法院调整为每天每平方米0.55元，每年计194183.5元(即合同金额的50%)。六、合同约定第一年以实物抵扣房租，但并未要求用什么实物、多少实物，因此既可以是艺术品，也可以是石头，现原告要求被告给付现金，显然违反合同中关于第一年房屋租金给付方式的约定，且房屋未经相关政府部门验收合格，原告在涉案房屋未完成交付手续的情形下即私自投入使用租赁给被告，明显属于欺诈行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告郭宗垒为支持其答辩主张，向本院提交证据如下：
1、政府信息公开申请回复，证明涉案房屋质量不合格，存在巨大安全隐患，未达到房屋交付条件，不能用于出租。
2、被告购货清单及艺术陶瓷照片一组，证明被告已将第一年的房租以实物抵租的形式缴纳给原告。
3、涉案房屋现场及周边环境照片，证明涉案房屋质量、卫生环境差，物业服务差，电梯是坏的，不能用于艺术陶瓷展览经营，达不到原告要求的经营环境。
4、证人袁某,4（2014年系被告雇员）的当庭陈述，证明被告向原告交付了五件艺术陶瓷。
对被告提交的证据，原告邓兴洲质证如下：
对证据1的真实性有异议，原告至今未收到有关兰卡威大厦规划没有办理验收备案的通知，且房屋已经实际交付，不存在房屋质量不合格存在巨大安全隐患的事实；对证据2的三性均有异议，购货清单无原件，照片来源不清，且原告没有收到被告任何所谓的艺术陶瓷，更不知道这些所谓的陶瓷数量及价值，此证据不能达到被告的证明目的；对证据3的三性均有异议，照片中的房屋看不出是否为涉案房屋，亦看不出涉案房屋的质量，故不予认可；对证据4，证人系被告的雇员，与被告有利害关系，对其证言的三性均不予认可。
本院认证如下：
对原告邓兴洲提交的证据1，该合同与被告庭审结束后提供给本院核对的合同内容一致，故对其真实性予以采信；对证据2的真实性予以采信；对证据3的真实性予以采信，但对其关联性不予采信。
对被告郭宗垒提交的证据1的真实性予以采信，但对其证明目的不予采信；证据2，无有效证据证明被告已向原告进行了交付，且无价格评估意见，故对其真实性及证明目的均不予采信；对证据3的真实性予以采信，但对其证明目的不予采信；证据4，无其他证据佐证，不予采信。
根据当事人在庭审过程中的陈述及上述有效证据，本院确认以下基本事实：
2015年，原告邓兴洲（甲方）与被告郭宗垒（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“1.甲方将长沙市银盆岭兰卡威大厦（第）9层房屋租给乙方使用。2.房屋建筑面积940平方米，每年纯租金标准按建筑面积1.1元/平/天，年计377410元（按人民币计算）（注：第一年给实物抵房租）。3.本合同租期自2015年8月1日起至2018年7月31日止，共计三年。4.承租期内水、电及煤气等费用由乙方支付。5.物业管理综合费用，水电保证金等，承租期间按物业公司暂定标准执行，乙方自行支付给物业管理公司。6.双方签订合同时，甲方预收乙方房屋押金30000元作为合同保证金，双方合同到期在没有出现因乙方使用房屋造成问题时退还乙方。7.房租费：按季度支付，乙方自合同签订之日起，先支付一个季度的房屋租金，共计94352.5元。下季度的租金须提前15天交付。如乙方需要发票，乙方自行解决，甲方概不负责。8.乙方因经营而产生的税费等由乙方自行承担，装修由乙方负责……15.以上各条款，甲乙双方共同遵守。违约方须向对方缴纳半年的租金作为违约赔偿。本合同自签订之日起，双方认同此房屋已交付乙方使用。”合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告使用，被告向原告交付了30000元房屋押金，并对涉案房屋进行了装修，装修完成后，被告在涉案房屋从事艺术陶瓷经营，并成立了“军中绿花文化传播有限公司”。合同履行期间，被告未向原告支付任何租金，虽然其辩称已向原告交付五件艺术陶瓷用于抵扣第一年租金，但原告否认且被告未提供有效的证据予以证实。
2016年8月9日，原告通过微信向被告发送《律师函》一份，要求被告于2016年8月20日前向原告缴纳2015年8月1日至2016年7月31日的房屋租金388367元，预交2016年8月至10月的房屋租金97092元，支付半年的违约金194183.5元，并向物业管理公司补交2015年8月1日至2016年7月31日的物业管理综合费用，否则，自2016年8月21日起，双方签订的《房屋租赁合同》立即解除。2016年8月15日，原告又以邮寄的方式向被告送达了上述《律师函》，快递单上显示被告于2016年8月18日签收。此后，被告仍未向原告支付租金。
2016年5月被告辞退了其公司其员工，后停止了经营，目前被告仍有部分办公用品及设备在涉案房屋中未搬离。
本院认为，虽然涉案房屋所在的楼房未进行竣工验收，但原告已通过买卖方式取得了对涉案房屋的占有及使用的权利，故并不影响原告对涉案房屋进行出租的权利。原告邓兴洲与被告吴宗垒签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，对于依法成立的合同，双方当事人均应依约履行。原告邓兴洲向被告交付房屋后，被告吴宗垒本应依照合同约定向原告支付租金，但自原告将涉案房屋交付给被告之日起至被告在涉案房屋停止经营之日止，被告并未向原告交付任何租金，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。虽然被告答辩称已向原告交付五件价值49万元的艺术陶瓷用以抵扣第一年租金，但其并未提供充足的证据予以佐证，故对其上述答辩意见，本院不予采信。另，被告称涉案房屋存在重大安全隐患及质量问题，但其并未提供有效的证据证明，且其在涉案房屋实际经营近一年之久，其亦未提供相应的证据证明在其使用涉案房屋期间就涉案房屋存在质量问题向原告主张过权利。故对被告主张的系原告违约在先的答辩意见，本院不予采信。综上，本案被告未依约向原告支付租金，构成根本违约。现原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告亦同意解除，本院照准，但对于具体解除的时间，因原告已在向被告送达的《律师函》中明确载明若被告未在2016年8月20日前交付租金，则双方签订的《房屋租赁合同》于2016年8月21日解除，而被告在收到原告送达的律师函后，并未履行支付租金的义务，虽然被告称其已将涉案房屋的钥匙交付给原告，但其并未提供相应的证据证明，且亦未提供相应的证据证明其于2016年8月21日之前就涉案房屋的退还事宜与原告办理了交付手续，故对双方签订的《房屋租赁合同》，应自2016年8月21日起视为解除。因被告未向原告交付任何租金，故2015年8月1日至2016年8月20日的租金，被告仍应支付给原告，对于租金的具体金额，根据双方在《房屋租赁合同》约定的租金标准认定为377410元+377410元÷365天×20天=398090元，因被告在合同签订后向原告缴纳了30000元保证金，在合同解除后，应退还给被告，对此费用，可在被告应付给原告的租金中核减，故被告还应支付原告租金398090元-30000元=368090元。对原告要求被告支付欠付租金的利息的主张，因无相应的法律依据，故不予支持。
关于违约金的问题，虽然双方在合同中约定了违约金，但约定的标准偏高，且原告并未提供相应的证据证明原告的违约行为给其造成损失的具体情况，故本院综合案件的实际情况酌情认定为10000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、依法确认原告邓兴洲与被告郭宗垒签订的《房屋租赁合同》于2016年8月21日解除；
二、限被告郭宗垒于本判决生效之日起三十日内向原告邓兴洲支付租金368090及违约金10000元。
三、驳回原告邓兴洲的其他诉讼请求。
本案案件受理费9841元，由原告邓兴洲负担3841元，被告吴宗垒负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 卿 斌
人民陪审员 张永玲
人民陪审员 唐丽君
二〇一七年二月二十日
书 记 员 罗翠玲