四川省小金县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川3227民初195号
原告匡圣彩,女。
原告冷国富,男。(系原告匡圣彩配偶)
原告匡圣彩和冷国富的共同委托代理人廖某某，女。(特别授权)
被告四川九源房地产开发有限公司,住所地成都市青羊区金阳路112号7栋3层19号。
法定代表人杨某某,系该公司负责人。
委托代理人邱某某，男。（一般授权）
被告胡红光（曾用名胡虹光）,男。
原告匡圣彩、冷国富与被告四川九源房地产开发有限公司(以下简称九源公司)、胡红光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月25日公开开庭与（2016）川3227民初182、189、192、194、196、198、199、200号案件进行了合并审理。原告匡圣彩、冷国富的共同委托代理人廖小英和被告九源公司的委托代理人邱述明到庭参加了诉讼。被告胡红光经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称:二原告系夫妻关系。2014年3月初，原告选定购买被告开发的小金县“龙苑”2幢1单元9层3号商品房，同年3月4日双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014LY
--
022)并选择按照41℅首付余款按揭贷款方式付款,房屋总价款341440.00元,当日按照被告的要求支付了该房屋首付款(141440.00元),之后,原告即和小金县农村信用联社办理了按揭贷款事。此后,原告一直按照合同约定认真履行义务。按照合同的规定:被告应当在2015年7月31日之前交付该商品房,2016年7月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。时至今日,被告没有按照合同约定向原告交付该商品房且该工程停工,形似烂尾楼,对于被告的行径,在当初的情况下原告也进行了谅解,认为只要被告能交付房屋就好,我们无数次地询问被告何故,公司人员却以各种理由搪塞,意欲逃避责任,时至今日离合同约定的实际交房时间已快一年了,被告仍未按合同交付该商品房屋。《商品房买卖合同》载明,第十条交付条件(一)出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该房屋,第十二条逾期交房责任1、(2)逾期超过60日后,买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之八的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。按此规定,原告不能在约定的时间内取得该房屋,要求被告继续履行合同,其违约金应当为:房屋约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。为维护《商品房买卖合同》的严肃性及原告的合法权益,依据民事诉讼法之规定提起诉讼。请求法院判令:1、被告因违反《商品房买卖合同》逾期交房支付我违约金从2015年8月1日起至2016年6月30日止合计91505.92元;2、被告及时继续履行合同并办理该商品房“房屋产权证”及“土地使用证”；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、二被告支付《商品房买卖合同》逾期交房（从2015年8月1日起至实际交房之日止）及办证（从2016年8月1日起至实际办证之日止）的违约金；2、二被告及时履行合同并办理该商品房的“产权证”及“土地使用证”；3、本案诉讼费由二被告承担。
被告四川九源房地产开发有限公司辩称:原告方说的是事实，他们确实缴纳了所有房款，我们由于房屋还没建造完毕导致没有交房也没办理权属证明。但是原告方说的违约金我们不认可，我方愿意拿物管费来冲抵违约金。
被告胡红光未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。
经审理查明:2014年3月4日，原告匡圣彩、冷国富与被告签订编号为2014LY022的《商品房买卖合同》，并于2014年3月7日在小金县城乡规划建设和住房保障局进行了备案登记，合同签约备案号：2014LY-005。合同约定被告九源公司为出卖人，二原告为买受人，二原告购买被告九源公司开发的位于小金县政府街“龙苑”2幢1单元9层3号商品房;该房屋建筑面积为88平方米，总房价为341440.00元;出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之八的违约金，并于该商品房时间交房之日起30日内向买受人支付违约金;出卖人应当在2016年7月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明,如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，自出卖人依据合同约定应取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日至实际取得权属证明之日止，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。二原告选择首期支付购房总价款的41℅，其余价款向小金县农村信用联社借款支付的方式于合同签订当日向被告九源公司缴纳了购房首付款141440.00元，2014年4月23日二原告向被告九源公司缴纳了剩余购房款200000.00元。在二原告持续支付按揭贷款的情况下，被告九源公司至今未交房也未给原告办理所出售房屋的权属证明从而引起诉讼。
另查明：二原告系夫妻关系，案涉房屋为二原告共同共有。
上述事实，有当事人身份证明、结婚证、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、缴款凭据及当事人当庭陈述在卷为凭,本院予以确认。原告提供的另外一份《商品房买卖合同补充协议》内容是关于另行签订物业服务合同事宜与本案无关联性，故本院对此份证据不予采信。
本院认为：原告匡圣彩、冷国富与被告九源公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规的规定，应属合法有效，各方当事人均应根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，按照合同约定全面履行自己的义务。现双方均同意继续履行交房办证事宜，本院对此予以确认。
本案的争议焦点之一是被告九源公司是否违约，原告匡圣彩、冷国富全面履行了与九源公司签订《商品房买卖合同》中约定的缴款义务，九源亦应根据合同约定履行相应的义务。根据双方《商品房买卖合同》第十条的约定，九源公司应于2015年7月31日前向二原告交付商品房，根据《商品房买卖合同》第十九条的约定，原告应于2016年7月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，但九源公司至今既未交房，更未办证，因此，九源公司违约的事实存在，应当依约定承担相应的违约责任。本案的争议焦点之二是违约金的数额，鉴于九源公司在本案审理过程中主张对合同约定的违约金不予认可且二原告并未提供九源公司违约给其造成损失的证据，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，酌定由九源公司按人民银行计收逾期贷款利率标准，以购房款总额341440.00元为基数向二原告支付逾期交房和办证违约金。本案的争议焦点之三是被告胡红光是否要对九源公司以上债务承担连带责任，因被告胡红光不是房屋买卖合同当事人，根据合同相对性原则，不应对九源公司的给付义务承担责任，故对二原告要求胡红光承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。
关于被告九源公司要求用物业管费冲抵逾期交房办证违约金的主张，因物业管理费是未到期债权且物业管理和商品房买卖系两个不同法律关系，合同主体不同，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条，这两种债务不能相互抵消，故对被告的此项主张本院不予支持。综上所述，对于二原告要求九源公司继续按照合同约定履行交房办证义务的诉讼请求本院予以支持;二原告要求九源公司承担违约责任的诉讼请求，本院部分予以支持;二原告要求胡红光对九源公司的以上债务承担责任的诉讼请求，本院不予支持；对被告九源公司要求用物业管理费来抵消延期交房及办证违约金的主张本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二百二十一条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告四川九源房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内内向原告匡圣彩、冷国富交付由其开发的位于位于小金县政府街“龙苑”2幢1单元9层3号商品房；
二、由四川九源房地产开发有限公司于60日内为原告匡圣彩、冷国富办理上述房屋的权属证书；
三、四川九源房地产开发有限公司按人民银行计收逾期贷款利率130％标准，以购房款总额341440.00元为基数向匡圣彩、冷国富支付逾期交房违约金（从2015年8月1日起至本院实际交房之日为止）；
四、四川九源房地产开发有限公司按人民银行计收逾期贷款利率130％标准，以购房款总额341440.00元为基数向匡圣彩、冷国富支付逾期办证违约金（从2016年8月1日起至实际办证之日为止）；
五、驳回原告匡圣彩、冷国富的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2088.00元，由被告四川九源房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。
审 判 长 ＸＸ军
审 判 员 王 静
人民陪审员 官章文
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 向 涛
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第二百二十一条基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果