＼n广东省广州市越秀区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）穗越法民二初字第3048号＼n原告：中国建设银行股份有限公司广东省分行（原名中国建设银行广东省分行）。＼n负责人：靳彦民，行长。＼n原告：中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（原名中国建设银行广州第二支行）。＼n负责人：廖锐浩，行长。＼n二原告共同委托代理人：秦岩，广东金桥百信律师事务所律师。＼n二原告共同委托代理人：杨宁，建行越秀支行职员。＼n被告：彭湘兰，女，汉族，＊＊＊＊出生，身份证住址：＊＊＊＊。＼n被告：广州汇俊房地产发展有限公司。＼n法定代表人：郑仕峰，总经理。＼n委托代理人：吴俊冰，广东一粤律师事务所律师。＼n原告中国建设银行股份有限公司广东省分行（下称建行省分行）、中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（以下称建行越秀支行）诉被告彭湘兰、广州汇俊房地产发展有限公司（以下简称汇俊房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人秦岩、杨宁，被告汇俊房地产公司的委托代理人吴俊冰到庭参加诉讼。被告彭湘兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法作缺席审理。本案现已审理终结。＼n两原告诉称，1999年12月6日，原告建行省分行与被告彭湘兰签订《楼宇按揭合同（商业性贷款）》，约定，由原告建行省分行向被告彭湘兰提供借款，用于购买＊＊＊＊，借款期限15年，从支用借款次月开始按月等额偿还借款本息，供款总期数180期，若被告在还款期内累计拖欠六期应供款或全部借款到期超过三个月，并自原告发出催还通知书三十天内仍未清偿的，原告有权处分抵押物。根据原告与被告汇俊房地产公司签订的《合作协议》约定，若被告彭湘兰违反《楼宇按揭合同（商业性贷款）》规定的还款义务等，被告汇俊房地产公司自愿承担连带担保责任。签约后，原告建行越秀支行如约向被告彭湘兰发放了贷款，后被告彭湘兰停止向原告归还借款，经原告建行越秀支行多次催收，被告仍未清偿，综上请求法院判令：1、解除原告省分行与被告彭湘兰签订的《楼宇按揭合同（商业性贷款）》；2、被告彭湘兰向原告越秀支行偿还借款本金24799.01元及利息（含罚息、复利，暂计至2013年5月29日的利息为474.24元，从2013年5月30日起至实际清偿之日止的利息按合同约定的贷款利率水平上浮50%的标准计算）；3、被告汇俊公司承担连带保证责任；4、原告有权处理抵押物，并对其所得价款具有优先受偿权；5、本案诉讼费、公告费由两被告承担。＼n被告彭湘兰无答辩。＼n被告汇俊房地产公司辩称，确认彭湘兰与两原告的借款事实，但不同意原告第三、五项诉讼请求，应当由彭湘兰先承担还款责任，不能偿还时先处理抵押物，处理抵押物后不能承担债务的情况下才由被告汇俊房地产公司承担连带保证责任。＼n经审理查明，1999年10月19日，被告彭湘兰与被告汇俊房地产公司签订编号为穗房预合字99030911号《商品房预售合同》，约定卖方为汇俊房地产公司，买方为彭湘兰，购买房屋为＊＊＊＊。＼n1999年12月6日，原告建行省分行（乙方）与被告彭湘兰（甲方）签订编号为99-1272的《楼宇按揭合同（商业性贷款）》，约定，甲方以其与发展商签订的编号为穗房预合字第99030911号的商品房预购销合同项下确定的坐落于＊＊＊＊的房产抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保；乙方向甲方提供人民币贷款138000元；借款期限为15年，从1999年12月起至2014年12月止，从支用借款的次月开始，按月供款偿还借款本息，供款总期数180期；具体借款起止日期以本合同经公证并办妥抵押登记后，乙方受甲方委托将借款转账划入甲方指定的发展商账户之日为准；借款利息按月支付，月利率为4.65‰。实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，如遇国家调整，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定；甲方还本付息日期为每月10日，采取按月等额归还借款本息，每月归还本息金额为1134元。甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权；甲方违反合同规定之任何条款，乙方有权强制甲方提前偿还部分或全部借款；甲方若在还款期内累计拖欠六期应供款或全部借款到期超过三个月，并自乙方发出催还通知书之日起三十天内仍未清偿的，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分；甲方若因还款账户内存款余额不足未能在规定日期内还本付息的，乙方按逾期金额和逾期天数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息。处分抵押房产所得价款偿还的范围包括所欠乙方的全部欠款本息、罚息和违约金。关于借款的担保，约定发展商之连带保证。合同经甲乙双方签署并经公证部门公证，自办妥抵押房产的保险及抵押登记手续之日起始得生效。同日，双方就上述《楼宇按揭合同》在广东省公证处办理了（99）粤公证经字第29545号《公证书》。＼n1999年7月22日，原告建设银行省分行、建行广州市分行（乙方）与被告汇俊房地产公司（甲方）签订《楼宇按揭合作协议》，该协议载明，甲、乙双方就甲方开发建设并依法销售的座落于海珠区南洲路以北号的经批准命名为南洲花苑自（编A5栋的住宅、商场部分等）的商品楼宇进行按揭合作；在协议楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人连续发放的按揭贷款，在乙方最高按揭贷款额限度内，同意为所有购房人之每一份按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；保证责任范围包括按揭贷款本金，按揭贷款本金所生利息；乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他有关费用；协议合作期限为五年，按合作期满后，甲方依照协议的约定对购房人在《楼宇按揭合同》中有关义务所承担的最高额连带保证责任条款不受合作期限限制，继续有效。＼n1999年12月9日，广州市国土房管局出具了99穗押备字第31890号《抵押备案证明》，显示抵押人为彭湘兰，抵押权人为建行越秀支行，抵押房产为＊＊＊＊，抵押期限为15年，从1999年12月至2014年12月。＼n1999年12月5日，建行越秀支行如约发放了贷款138000元，约定期限为1999年12月15日至2014年12月15日，月利率为4.65‰。＼n在履行合同过程中，两原告主张被告彭湘兰自2013年1月11日开始没有按约还本付息，原告遂起诉至本院。截至2013年12月20日，被告彭湘兰尚欠借款合同项下借款本金24799.01元（包括逾期本金及未到期本金），利息991.20元、罚息362.32元、复利41.16元。＼n另两原告表示贷款的实际发放行是建行越秀支行，彭湘兰也是实际向建行越秀支行还款，要求被告彭湘兰向原告建行越秀支行偿还贷款，并由建行越秀支行享有优先受偿权。＼n本院认为，原告建行省分行与被告彭湘兰签订的《楼宇按揭合同（商业性贷款）》是双方当事人协商一致形成的合意，合同对双方权利义务的约定没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定履行各自的义务。向被告彭湘兰发放贷款后，建行省分行已履行了合同约定的义务，依法享有按时收回贷款本息的权利。被告彭湘兰未能按合同约定的期限及金额履行还款义务构成严重违约。根据合同约定，被告彭湘兰不按本合同约定按时足额偿还借款本息，原告建行省分行有权宣布贷款立即到期，要求解除合同并要求被告彭湘兰立即清偿全部借款本息。虽建行省分行与建行越秀支行并未对由建行越秀支行行使债权进行约定，但现建行省分行明确要求被告彭湘兰将所欠借款本息清偿给建行越秀支行，视为债权人转让本案债权，且在本案起诉状送达时可视为已通知了债务人，故本院对两原告主张被告彭湘兰将所欠贷款本息偿还给建行越秀支行的请求予以准许。被告彭湘兰自愿将涉案房屋抵押给原告建行越秀支行作为偿还贷款的担保，并办理了抵押登记，在被告彭湘兰不履行还款义务时，原告有权就处分抵押房产所得价款优先受偿。＼n关于被告汇俊房地产公司是否应当承担保证责任的问题。同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，故原告应当先就该物的担保实现债权，被告汇俊房地产公司作为连带责任保证人，仅对物的担保以外的债权承担保证责任。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十八条、第四十一条、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：＼n一、自本判决发生法律效力之日起，原告中国建设银行股份有限公司广东省分行与被告彭湘兰于1999年12月6日签订的编号99-1272的《楼宇按揭合同（商业性贷款）》予以解除。＼n二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告彭湘兰向原告中国建设银行股份有限公司广州越秀支行清偿借款本金24799.01元及利息、罚息、复利（暂计至2013年12月20日为991.20元、罚息为362.32元、复利为41.16元，从2013年12月21日起至编号99-1272的《楼宇按揭合同（商业性贷款）》解除之日止按合同约定计算，《楼宇按揭合同（商业性贷款）》解除之后至判决限定还款之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%的标准计付）。＼n三、被告彭湘兰不履行上述判决时，原告中国建设银行股份有限公司广州越秀支行有权从拍卖或者变卖被告彭湘兰名下的位于＊＊＊＊的房产所得价款中优先受偿。＼n四、被告广州汇俊房地产发展有限公司对处分抵押物不足以清偿本案债务的部分承担连带清偿责任。被告广州汇俊房地产发展有限公司在承担上述保证责任后，有权向被告彭湘兰追偿。＼n五、驳回原告中国建设银行股份有限公司广东省分行与原告中国建设银行股份有限公司广州越秀支行的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案案件受理费432元及公告费750元（原告均已预付），由被告彭湘兰负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长王丽娟＼n人民陪审员孙佑文＼n人民陪审员陈仲杰＼n二〇一四年一月十七日＼n书记员饶瑞娟