＼n福建省宁德市蕉城区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）蕉民初字第173号＼n原告：邱允诗，男，1964年7月12日出生，汉族，住宁德市蕉城区。＼n被告：郑玉华，女，1966年3月2日出生，汉族，户籍地宁德市蕉城区。＼n原告邱允诗与被告郑玉华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼；被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。＼n原告邱允诗诉称：2012年5月21日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于蕉城区坪塔路82号的1座房屋租赁给被告，月租金为1000元，被告每月28日前5日内付清房租款。房屋出租后被告至今没有支付租金和水电费，经原告多次催讨无果。约2012年7月份，被告离开租赁房屋至今未归，原告到处寻找无果。被告的行为已构成违约，造成原告经济损失。原告诉请本院：1、判决终止原、被告签订的《房屋租赁合同》，并判决被告搬走租赁房屋内的物品；2、判决被告支付原告房屋租金（从2012年5月28日至2013年5月28日的租金为12000元，之后的租金继续计算至被告搬离租赁房屋时止）和水电费480元，并支付违约金。＼n被告郑玉华未作答辩。＼n经审理查明：＼n2012年5月28日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，双方主要约定：原告将坐落于蕉城区坪塔路82号的1座房屋出租给被告使用，期限1年，从2012年5月28日至2013年5月28日；租金1000元／月，被告应在每月提前5日内付清房租；被告应按时交纳自行负担的水电费、燃气费等；租赁期满，原告有权收回房屋，被告应当如期交还；租赁期间，被告如有拖欠房租或逾期未交按约应由被告交纳的各项费用，原告有权解除合同并收回房屋；签订合同之日，被告向原告交付1000元押金，合同期满，原告应将押金无息退还被告；租赁期间，被告如有拖欠租金，每天应按拖欠金额的3%加收滞纳金，如有意拖欠达30天以上的，原告也可以从押金中扣除；租赁期满，被告若逾期归还，则每逾期1日，应向原告支付原日租金的2倍；本合同自双方签字之日起生效。＼n上述事实有原告向本院提供的与原件核对无异的双方《房屋租赁合同》一份，符合证据三性，本院予以确认。＼n本院认为：原、被告于2012年5月28日签订的《房屋租赁合同》系双方自愿协商订立，不违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，从双方签订之日起生效，双方应当按约全面、正确履行自己的合同义务。被告在诉讼中既没有提出书面或口头的答辩意见，又未递交书面证据，视为放弃诉讼权利；原告主张被告从2012年5月28日签订合同之日起至今都没有支付房租，已构成违约，本院予以采信。双方约定1年租期（从2012年5月28日至2013年5月28日）的租金共计1000元／月×12个月=12000元，被告应予给付，被告已付的1000元押金可予折抵；由于被告拖欠租金，造成原告经济损失，原告因此要求终止合同，且租期已届满，本院予以支持，被告并应当限期十日内搬走租赁房屋内的被告物品。双方在合同中对违约金的约定过高，本院酌情将租期内的违约金调整为按原告每月租金1000元损失的30%支付，即为3600元；2013年5月28日合同期限届满之后被告逾期腾房占有使用费用及其违约金参照上述租金及违约金计算，直至被告腾出房屋时止。原告主张水电费等损失，但未提供相应证据证明，应对此承担不利后果。被告未到庭，依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：＼n一、于本判决生效之日终止原告邱允诗与被告郑玉华于2012年5月28日签订的《房屋租赁合同》，被告郑玉华并应当在十日内搬走租赁房屋内的被告物品。＼n二、被告郑玉华应于本判决生效之日向原告邱允诗支付从2012年5月28日起至2013年5月28日止的租金计12000元（被告已付的1000元押金可折抵租金），之后的租金及逾期腾房占有使用费继续计算至被告腾房时止。＼n三、被告郑玉华应于本判决生效之日向原告邱允诗支付从2012年5月28日至2013年5月28日的违约金3600元，2013年5月28日之后至本判决生效之日的每月违约金参照月租金1000元的30%继续计算。＼n四、驳回原告的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费112元，公告费520元，合计632元，由原告承担5元，由被告承担627元，款定于本判决书生效之日向本院缴纳。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。＼n审判长刘永其＼n人民陪审员陈芬＼n人民陪审员颜铭艳＼n二〇一四年一月二十日＼n书记员孙锦嫦＼n附注：一、执行申请提示：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。＼n第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。＼n二、与本判决有关的主要法律条文：＼n（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。＼n依法成立的合同，受法律保护。＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。＼n第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。＼n约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。＼n当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。＼n第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。＼n第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。＼n（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。＼n（三）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。＼n当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。＼n（四）《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》＼n第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。