山东省济南市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁01执异198号
案外人：汤剑，男，1987年5月18日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：朱秀华，天津恩图律师事务所律师。
申请执行人：北京大唐燃料有限公司，住所地北京市西城区菜市口大街1号15层1501。
法定代表人：孟繁逵，董事长。
委托诉讼代理人：冼春雷，北京市雨仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵亚，北京市雨仁律师事务所实习律师。
被执行人：徐斌，女，1954年11月16日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。
本院在执行申请执行人北京大唐燃料有限公司（以下简称大唐燃料公司）与被执行人山东百富物流有限公司、天津百富实业有限公司、徐斌、内蒙古察右前旗兴达化工有限责任公司、顾晓岩、肖雨、朝阳中钢矿业有限责任公司买卖合同纠纷一案中，案外人汤剑对本院（2016）鲁01执733号《公告》不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人汤剑称，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，提出执行异议,请求撤销（2016）鲁01执733号《公告》，裁定汤剑在租赁期限内无义务向申请执行人移交天津市开发区××东路××2-1号房地产（以下简称涉案房产）。事实与理由：一、天津淏昀成商贸有限公司（以下简称淏昀成公司）在法院查封涉案房产前就与房屋所有权人签署合法有效的书面《房屋租赁合同》并占有使用该不动产，济南市中级人民法院（以下简称济南中院）在两次《拍卖公告》及最后一次《变卖公告》中已予以确认，并列明淏昀成公司为优先购买权人；二、由于济南中院将淏昀成公司列为优先购买权人，淏昀成公司才撤回原来向济南中院提起的执行异议，有济南中院（2017）鲁01执异677号执行裁定为证；三、《拍卖公告》及《变卖公告》中均言明自行交割，即说明法院不负责腾房；四、由于淏昀成公司拖欠天津民合律师事务所律师代理费，天津市河北区人民法院已下发《协助执行通知书》，将淏昀成公司将来收取的租金244万元予以冻结；五、正是基于济南中院及天津市河北区人民法院的相关法律文件，汤剑才承租涉案房产，并按照天津市河北区人民法院（2017）津0105执2928号《协助执行通知书》的要求将三年的租金296000元汇款至天津民合律师事务所。
为证明其主张，汤剑提交了《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》、淏昀成公司出具的关于淏昀成公司为涉案房产优先购买权人的理由说明及涉案房产拍卖公告（以上均为复印件）等证据材料。
大唐燃料公司辩称，请求依法裁定驳回汤剑的执行异议。事实与理由：一、汤剑并非本案中合法的房屋承租人，不具备提起执行异议的主体资格，其请求应予驳回。2016年11月3日，济南中院执行庭法官赴涉案房产所在地进行实地勘查，实际情况是徐斌与张光升签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年5月26日至2017年5月25日，涉案房产由张光升实际使用，用于公司经营。因此，在2016年5月26日至2017年5月25日期间，徐斌已将涉案房产出租给了张光升。本案执行程序自2016年持续至今，期间对涉案房产进行实地勘查、评估、公开拍卖，均未发现汤剑有承租该房产的任何证据，汤剑也未曾提出任何异议或主张。本案中汤剑未提交充分证据证明其与徐斌之间存在真实有效的房屋租赁合同，更未提交任何证据证明其实际合法占有该涉案房产。二、大唐燃料公司早在2015年5月15日就对涉案房产进行了查封，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，在查封之后签订的租赁合同不受法律保护。大唐燃料公司与徐斌等买卖合同纠纷一案，在诉讼阶段，大唐燃料公司申请法院对被告徐斌名下涉案房产进行查封，法院于2015年5月8日作出（2014）鲁商初字第96号民事裁定书，裁定查封徐斌名下位于天津市开发区××东路××2-1产权证号为房地证津字第1xxx6号房屋，现场查封日期为2015年5月15日。本案中，徐斌与张光升于2015年5月23日签订《房屋租赁合同》，晚于法院查封日期，不受法律保护。汤剑未提交证据证明其与徐斌之间签订了真实有效的《房屋租赁合同》，即使其签订的租赁合同真实，其签订日期为2018年，晚于法院查封日期，不受法律保护。三、大唐燃料公司对涉案房产的抵押权设立在先，汤剑与徐斌签订的租赁合同即使是真实的，也不得对抗大唐燃料公司享有的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”大唐燃料公司实现抵押权后，大唐燃料公司作为房屋所有权人，有权解除租赁合同，承租人无权要求继续承租抵押的房屋，无权阻碍法院腾退房屋的执行行为。
本院查明，大唐燃料公司与山东百富物流有限公司、天津百富实业有限公司、徐斌、兴达化工公司、顾晓岩、肖雨、朝阳中钢矿业有限责任公司买卖合同纠纷一案，诉讼过程中，山东省高级人民法院（以下简称山东高院）于2015年5月8日作出（2014）鲁商初字第96号民事裁定，查封被告徐斌位于天津市开发区××东路××2-1产权证号为房地证津字第1xxx6号房屋。2015年7月17日，山东高院作出（2014）鲁商初字第96号民事判决。山东百富物流有限公司不服，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2016年6月28日作出（2015）民一终字第371号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，大唐燃料公司向山东高院申请强制执行，山东高院于2016年8月24日依法立案执行后，于2016年9月6日作出（2016）鲁执54号执行裁定，裁定本案由本院执行。本院于2016年9月18日立案执行，案号为（2016）鲁01执733号。
在该案执行过程中，本院于2017年3月7日作出（2016）鲁01执733号之九执行裁定，裁定拍卖被执行人徐斌坐落于天津市开发区××东路××2-1（不动产权证号为1xxx6）房地产的所有权。涉案房产经拍卖、变卖均因无人竞价而流拍，申请执行人大唐燃料公司向本院申请以变卖起拍价接受涉案房产，本院于2018年3月15日作出（2016）鲁01执733号之十执行裁定，裁定将被执行人徐斌名下位于天津市开发区太湖东路99号2－1（不动产权证号1xxx6）的房地产作价937.449万元，交付申请执行人大唐燃料公司抵偿被执行人山东百富物流有限公司对申请执行人大唐燃料公司937.449万元的债务，所有权自裁定送达申请执行人大唐燃料公司时起转移，申请执行人大唐燃料公司可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。
另查明，案外人汤剑与被执行人徐斌、中介天津开发区万业源房地产经纪有限公司于2018年4月签订《房屋租赁合同》（NO.1xxx2）租赁涉案房产。
以上事实，有民事判决书、执行裁定书等证据材料在卷为证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用不动产的，人民法院应予支持。本案中，汤剑就涉案房产签订的《房屋租赁合同》在山东高院查封该房产之后，故汤剑请求排除执行，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：
驳回案外人汤剑的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 周 宏
审判员 戴伍建
审判员 付雪玉
二〇一八年八月二日
书记员 魏煜圻