福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽06民终1876号
上诉人（原审原告）：邰永岐，男，1981年5月13日出生，汉族，住湖北省郧县。
上诉人（原审原告）：黄彩近，女，1966年6月18日出生，壮族，住福建省漳州台商投资区。
二上诉人的共同委托诉讼代理人：何祯恺，福建义全律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：谢建财，男，1982年3月27日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。
被上诉人（原审被告）：杨春燕，女，1983年9月8日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。
二被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈志鹏，福建泾渭明律师事务所律师。
二被上诉人的共同委托诉讼代理人：林贵洋，福建泾渭明律师事务所律师。
原审第三人：杨成岗，男，1984年6月29日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。
上诉人邰永岐、黄彩近因与被上诉人谢建财、杨春燕及原审第三人杨成岗房屋买卖合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院（2018）闽0681民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邰永岐、黄彩近上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费均由谢建财、杨春燕负担。事实和理由：1、讼争房屋原登记在邰永岐名下，邰永岐享有物权权利，一审仅凭谢建财、杨春燕的单方陈述认定“杨成岗自称是房屋实际所有人”错误，违反《中华人民共和国物权法》第六条、第九条关于“公示公信”原则的规定，属适用法律错误。2、谢建财、杨春燕明知与其交易的对象是邰永岐、黄彩近，一审认定杨成岗在讼争房屋买卖协商中起主导作用是错误的。3、谢建财、杨春燕在签订协议书及过户当日支付购房款时就知道邰永岐的银行帐号，谢建财、杨春燕却轻信谎言自行转帐150000元给杨成岗，不构成表见代理，也不能作为谢建财、杨春燕的免责事由，更不能认定为抵成购房款。4、谢建财、杨春燕未依约定的支付尾款时间按时支付，构成违约，应承担违约责任，并支付房产租金。
谢建财、杨春燕辩称，讼争房屋的买卖过程中，杨成岗均自称系讼争房屋的实际所有人，且杨成岗持有讼争房屋的钥匙，并带人看房，讨论房价及付款方式及办理过户等。一审认定事实正确,邰永岐系讼争房屋的登记所有人，在过户手续办理完毕的情况下，购房尾款支付期限届满之日起近一年内，均未主张追讨尾款明显不符合常理。一审适用法律正确。邰永岐、黄彩近上诉无理，应予驳回。一审判决正确，应予维持。
杨成岗提交书面答辩意见称，2017年1月4日，黄彩近委托我将其名下的星河特区1112房过户到邰永岐名下，但所有的费用开支均由我垫资。2017年1月13日，邰永岐与黄彩近办理结婚登记后，当他们得知天翔世家的房产被法院查封后，为转移财产，就让我出面找恋家房产中介把星河特区1112房卖掉，他们要求谢建财和杨春燕夫妻将尾款175000元按170000元汇给我，作为帮他们打官司的费用。
邰永岐、黄彩近向一审法院起诉请求：1.判令解除邰永岐、黄彩近与谢建财、杨春燕签订的《房产买卖协议书》；2.判令谢建财、杨春燕支付不能及时付清房价款的违约金44962.5元（以275000元为基数，按日万分之五自2017年3月2日起计算至还款之日止）；3.判令谢建财、杨春燕将漳州台商投资区角美镇北门东路36号星河特区1幢1112室房屋过户到邰永岐、黄彩近名下；4.判令谢建财、杨春燕支付房屋占用费10000元（房屋占用费每月按1000元计算，自2017年3月17日暂计至起诉之日2018年1月29日），上述共计54962.5元；5.判令谢建财、杨春燕承担本案诉讼费用和保全费用。
一审法院认定事实：邰永岐与杨成岗系表兄弟关系。邰永岐系漳州台商投资区角美镇北门东路36号星河特区1幢1112室房屋（以下简称“讼争房屋”）登记所有权人。杨成岗在持有讼争房屋钥匙的情况下自称为讼争房屋实际所有人，带谢建财、杨春燕看房，与谢建财、杨春燕就讼争房屋的买卖进行协商，在双方达成买卖条件后，由邰永岐于2017年1月16日与谢建财、漳州台商投资区角美恋家房屋中介服务部签订《房产买卖协议书》，约定主要内容如下“邰永岐将讼争房屋出卖给谢建财，房屋价格为275000元，双方约定于2017年1月17日房产过户，过户当日支付购房款100000元；剩余购房贷款175000元于2017年3月1日前付清”。2017年1月17日，邰永岐收到谢建财、杨春燕支付的100000元购房款后，在邰永岐、杨成岗在场的情况下，由杨春燕叫来的余春莲协助将讼争房屋过户至谢建财、杨春燕名下。因杨成岗自称为房屋实际所有人，让杨春燕于2017年2月9日、2017年2月21日分别支付杨成岗购房尾款30000元、120000元共计150000元。自约定的支付购房尾款期限届满之日（2017年3月1日）起至起诉之日（2018年2月2日）的期间，邰永岐均未向谢建财、杨春燕主张权利。
一审法院认为，综合本案相关证据可以证实，在讼争房屋买卖过程中，杨成岗均是自称房屋实际所有人，并在讼争房屋买卖协商中起着主导作用，杨春燕以为杨成岗是讼争房屋实际所有人，按照杨成岗指示，将购房尾款150000元支付给杨成岗，以为自己已经依约履行了《房产买卖协议书》所约定的义务，邰永岐认为杨春燕与杨成岗是恶意串通，因邰永岐与杨成岗系表兄弟关系，也未能举证证明，对该主张，不予采纳。虽然谢建财、杨春燕客观上逾期未向邰永岐支付购房尾款，但系因为以为已经按自称为讼争房屋实际所有人的杨成岗的指示支付购房尾款，且至起诉之前近一年的时间内，邰永岐均未向谢建财、杨春燕进行催告主张权利，导致谢建财、杨春燕更自信的认为已经履行了债务，故可认定谢建财、杨春燕并不具有违约意愿，只是对杨成岗是否为讼争房屋实际所有人或是否构成表见代理产生不同认识，合同目的仍可实现。在谢建财、杨春燕以为自己已经履行了双方约定的支付购房尾款的义务的情况下，邰永岐并未催告谢建财、杨春燕履行债务而是直接起诉主张解除《房产买卖协议书》。综上所述，本案并不具备《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”所规定的协议解除和法定解除的条件，邰永岐、黄彩近主张解除合同、返还讼争房屋并赔偿违约损失的诉讼请求，不具事实和法律依据，不予支持。对于购房尾款175000元则可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告邰永岐、黄彩近的诉讼请求。案件受理费1174元，减半收取计587元，由原告邰永岐、黄彩近负担。
二审中，各方当事人对一审认定的事实，除邰永岐、黄彩近对一审认定的“杨成岗在持有讼争房屋钥匙的情况下自称为讼争房屋实际所有人”及“自约定的支付购房尾款期限届满之日（2017年3月1日）起至起诉之日（2018年2月2日）的期间，邰永岐均未向谢建财、杨春燕主张权利”有异议外，对其他事实均无异议，对没有异议的事实，本院予以确认。
对有异议的事实部分，本院分析认定如下：谢建财、杨春燕向一审所举证的录音记录及证人廖某、余某出庭作证的证言与当事人的庭审陈述可以证明杨成岗在持有讼争房屋钥匙的情况下自称为讼争房屋实际所有人的事实，邰永岐、黄彩近对此认定有异议不能成立，不予采信。邰永岐、黄彩近对一审认定的“自约定的支付购房尾款期限届满之日（2017年3月1日）起至起诉之日（2018年2月2日）的期间，邰永岐均未向谢建财、杨春燕主张权利”有异议，但未提供证据予以佐证，且其在一审庭审时也确认明知支付尾款时间为2017年3月1日，因其他案件牵连，所以才没有主张权利。据此，邰永岐、黄彩近对该认定提出异议亦不能成立，不予采信。
本院认为，邰永岐与谢建财签订的《房产买卖协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，且讼争房产已过户登记到谢建财名下，不动产权属已发生变更，现邰永岐、黄彩近诉求解除《房产买卖协议书》，将讼争房产过户到邰永岐、黄彩近名下的主张没有事实和法律依据，不予支持。虽然谢建财、杨春燕客观上逾期未向邰永岐支付购房尾款，但系因为以为已经按自称为讼争房屋实际所有人的杨成岗的指示支付购房尾款，且至起诉之前近一年的时间内，邰永岐均未向谢建财、杨春燕进行催告主张权利，导致谢建财、杨春燕更自信的认为已经履行了债务，可认定谢建财、杨春燕并不具有违约意愿，邰永岐享有购房尾款的目的仍可实现，可另行主张。据此，邰永岐、黄彩近诉求谢建财支付未能及时付清购房尾款的违约金的主张，不予支持。从查明的事实看，邰永岐、黄彩近诉求谢建财、杨春燕支付房屋占用费的主张亦没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，邰永岐、黄彩近的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人杨成岗经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1174元，由邰永岐、黄彩近负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶小铭
审判员 陈春生
审判员 陈育生
二〇一八年八月八日
书记员 林延龄