＼n浙江省杭州市江干区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）杭江民初字第1982号＼n原告寿国先。＼n原告杨彩琴。＼n两原告共同委托代理人董继红（特别授权代理），男，1969年11月17日出生，汉族。＼n被告蔡忠伟、。＼n被告俞伟娟。＼n两被告共同委托代理人吴报建、吴燕（特别授权代理），浙江五联律师事务所律师。＼n原告寿国先、杨彩琴为与被告蔡忠伟、俞伟娟房屋买卖合同纠纷一案，于2012年10月23日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员金长义独任审判，于2012年11月19日，12月6日公开开庭进行了审理。原告寿国先、杨彩琴的委托代理人董继红，被告蔡忠伟、俞伟娟及其委托代理人吴报建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告寿国先、杨彩琴诉称，2012年4月16日，原、被告就买卖杭州市杭海路233号五层501室、六层601室及地下室分别签订了《房屋转让合同》及《房屋转让协议（补充）》，其中涉及六层601室的《房屋转让合同》已履行完毕，双方已无争执。因地下室的原承租人不肯按约及时搬离，原告寿国先向杭州市江干区人民法院起诉，该案经法院调解结案，故地下室的交付比《房屋转让协议（补充）》约定的时间延迟了近两个月，于2012年8月31日才交付，为此，两原告与两被告协商愿意承担房屋转让协议（补充）约定的违约责任，即支付违约金4万元整，但两被告不协助中介公司办理交房手续并提出不合理索赔要求，致使合同履行陷入僵局。为此，中介公司于2012年9月11日发通知给双方，要办理交房手续，但两被告置之不理。两原告亦于9月14日发函给两被告，要求其全面履行合同，但两被告拒绝签收两原告通过快递公司送达的函件。迄今为止，被告尚有涉及501室购房款50万元拖欠未付，两被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，请求判令两被告支付购房款人民币50万元、违约金10万元。＼n被告蔡忠伟、俞伟娟辩称，1、双方签订《房屋转让协议》后，还签订了《房屋转让协议（补充）》。按照约定，601室应于2012年7月6日办理房屋交付手续，501室应于2012年7月4日办理房屋交付手续、但均一直没有办理。地下室到2012年8月31日才交付钥匙。因此，不仅地下室交付延误，501、601室房屋的交付都出现了延误，地下室违约金4万元，501、601室也有违约金各10万元。对于这些损失，两被告当然要求两原告赔偿。2、两被告已支付了全部房款。在两原告先不履行合同的情况下，两原告无权要求两被告支付50万元剩余款。3、若两被告需要承担违约责任，则两原告主张的违约金也过高，请求依法调整。综上，请求驳回两原告的诉讼请求。＼n原告寿国先、杨彩琴为支持其诉请，向本院提交以下证据：＼n1、杭州市房屋转让合同两份，以证明原、被告就房屋买卖的权利义务达成协议的事实。＼n2、委托代理合同两份，以证明原、被告通过房屋中介公司达成购房合同的事实。＼n3、杭州市房屋转让协议（补充）两份，以证明原、被告就税费承担、地下室交付等事项达成补充协议的事实。＼n4、抵押注销协议两份，以证明两原告承诺注销房屋所附抵押权的事实。＼n5、房屋产权证××份、土地证、契证各两份，以证明两原告按约将房屋过户给两被告的事实。＼n6、收条一份，以证明两原告于2012年8月31日将地下室交付给两被告的事实。＼n7、告知函一份，以证明中介公司催促两被告履行合同及两被告违约的事实。＼n8、催告函及邮寄凭证各一份，以证明两原告发函给两被告及中介公司要求两被告履行合同，但两被告拒收邮件的事实。＼n9、证人陈冲出庭所作的证言一份，以证明案涉及房屋的交付时间及就案涉601室房屋的租赁合同双方是如何协商的事实。＼n以上证据经质证，两被告对证据1-8的真实性均无异议，但认为两被告已按约履行合同，而两原告并没有按约交付房屋。本院认为，证据1-8能证明两原告的待证事实，予以确认。两被告对证据9的真实性无异议，本院认为，证据9能证明案涉房屋交付的有关情况，予以确认。＼n被告蔡忠伟、俞伟娟为支持其辩称，向本院提交以下证据：＼n1、支付凭证6份，以证明两被告已按合同履行了全部付款义务的事实。＼n2、杭州市房屋转让协议（补充）一份，以证明双方交易的××个组成部分相互牵连、难以分割的事实。＼n以上证据经质证，两原告对证据1、2的真实性无异议，但认为证据1不能证明两被告已履行完毕付款义务，有关501室、601室的协议及有关地下室的补充协议是××个独立的合同，并不一定要一起处理。本院认为，证据1能证明两被告已于2012年6月4日前向监管账号打入全部房款的事实，证据2能证明原、被告就案涉601室房屋交易税费和中介费等作出约定的事实，予以确认。＼n根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：＼n2012年4月16日，经杭州都市之光房地产交易网络有限公司居间介绍，寿国先、杨彩琴（甲方）将其坐落于杭州市江干区杭州市江干区杭海路233号五层501室、六层601室的房屋转让给蔡忠伟、俞伟娟（乙方），双方分别签订了两份《杭州市房屋转让合同》，其中转让五层501室房屋的转让合同约定：甲方房屋坐落于杭州市江干区杭州市江干区杭海路233号五层501室，建筑面积为327.72平方米，转让价格为564万元；甲乙双方同意委托杭州银行股份有限公司市府大楼支行78×××95账号对房产交易资金进行监管支付；本合同签订之日起20天内，乙方先支付购房款284万元给银行监管账户内，于到账后3个工作日内支付给甲方，余款280万元整乙方于2012年6月4日前打入，于产权证、契约过户到乙方名下后3个工作日内支付给甲方230万元，于交房手续完毕后1个工作日内支付给甲方50万元整：双方约定于产权证、契证过户到乙方名下后30天内交房（先办交房手续后取款）；乙方未按合同第××条约定时间付款，甲方有权按累计应付款项向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算，逾期付款超过7天，甲方有权按下述第（1）种约定追究乙方的违约责任：（1）乙方向甲方支付违约金共计10万元整，合同继续履行；若乙方在30天内仍未履行合同，遵照下述第（2）条处理：乙方向甲方支付违约金共计564000元整，合同终止，乙方将房屋退返给甲方，甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿；甲方于交房前结清该房屋的水、电、有线电视、物管等相关费用，随该房屋无偿一并转让的设施：水、电一户一表。该合同还对甲方逾期交房的违约责任、产权登记等事项进行了约定。＼n同日，双方就上述房屋交易过程中所产生的税费及中介费等签订了两份《杭州市房屋转让协议（补充）》，约定：原租赁于3楼使用的地下室约50平方米左右，交房后租金归乙方收取；位于杭海路233号房屋的第五层、第六层无产权地下室建筑面积352.31平方米另计562万元，乙方于2012年6月4日前一次性支付给甲方；甲方于取得该房屋全部房款后30天内将该地下室交付于乙方，如逾期交付，则甲方需按每月2万元整违约金支付给乙方；甲、乙双方约定于甲方取得该房屋全部房款后30天内另行签订租赁合同，期限2年；等等。＼n双方就转让杭州市江干区杭海路233号六层601室的房屋签订的《杭州市房屋转让合同》约定：房屋建筑面积为268.59平方米，转让价格为444万元；委托银行监管支付购房款，本合同签订之日起20天内，乙方先支付购房款224万元给银行监管账户内，于到账后3个工作日内支付给甲方，余款220万元整乙方于2012年6月4日前打入，于产权证、契约过户到乙方名下后3个工作日内支付给甲方：甲方取得全部房款后30天内交房。该合同还对逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任等作了约定。同日，双方就上述房屋交易过程中所产生的税费及中介费等达成了《杭州市房屋转让协议（补充）》一份，载明：无产权地下室建筑面积352.31平方米另计562万元，乙方于2012年6月4日前一次性支付给甲方；甲方于取得该房屋全部房款后30天内将该地下室交付于乙方，如逾期交付，则甲方需按每月2万元整违约金支付给乙方；甲、乙双方约定于甲方取得该房屋全部房款后30天内另行签订租赁合同，期限2年；等等。＼n合同签订后，蔡忠伟、俞伟娟支付了房款。2012年6月6日，蔡忠伟、俞伟娟分别取得了杭海路233号五层501室、六层601室的房屋产权证，6月11日，分别取得了上述房屋的契证。在房产过户时，杭海路233号五层501室房屋空着，且没上锁。7月4日之前，蔡忠伟、俞伟娟已将部分东西搬进了该房屋。7月5日，中介公司以挂号信方式通知蔡忠伟、俞伟娟办理501室、601室及地下室的交割手续，但蔡忠伟、俞伟娟以未交付地下室为由拒绝办理交割手续。2012年8月31日，寿国先、杨彩琴将无产权的地下室（建筑面积352.31平方米）交付给蔡忠伟、俞伟娟。杭海路233号六层601室房屋现在出租，双方尚未签订租赁合同。虽然蔡忠伟、俞伟娟已将房款打入资金监管账户，但因其拒绝在物业交割单上签字，致使寿国先、杨彩琴未能取得五层501室房屋的剩余房款50万元。2012年10月23日，寿国先、杨彩琴向本院起诉。＼n本院认为，寿国先、杨彩琴和蔡忠伟、俞伟娟就转让杭海路233号五层501室房屋签订的《杭州市房屋转让合同》及其补充协议合法有效，双方均应履行各自义务。对于501室房屋的剩余购房款50万元，上述合同约定：蔡忠伟、俞伟娟于交房手续完毕后1个工作日内支付给甲方50万元整。2012年7月5日前，蔡忠伟、俞伟娟已将部分东西搬进了501室房屋，即已实际占有该房屋，中介公司也已通知其办理交房手续，而蔡忠伟、俞伟娟拒绝在物业交接单上签字，不配合办理交房手续，致使寿国先、杨彩琴无法从资金监管银行领取剩余房款。本院认为，蔡忠伟、俞伟娟怠于办理交房手续，有意使付款条件不成就，应依法视为付款条件已成就。上述合同约定：乙方逾期付款超过7天的，甲方有权要求乙方向其支付违约金共计10万元，合同继续履行。现蔡忠伟、俞伟娟逾期支付剩余房款已远超过7天，若无法定或约定抗辩事由，则其行为已构成违约，需依约承担违约责任。＼n鉴于蔡忠伟、俞伟娟已于2012年7月5日前接受了501室房屋，其拒绝支付该房屋的剩余房款，缺乏依据。352.31平方米的地下室已于2012年8月31日交付，且对该地下室双方约定有独立于501室房屋的价款及延期交付的违约责任，故蔡忠伟、俞伟娟以寿国先、杨彩琴延期交付该地下室为由拒付501室房款，没有法律依据。至于寿国先、杨彩琴延期交付地下室的违约责任，蔡忠伟、俞伟娟可以另行依法主张。601室房屋系另一《杭州市房屋转让合同》买卖标的，蔡忠伟、俞伟娟以双方尚未就该房屋签订租赁合同等为由拒付501室房屋尾款，亦缺乏法律依据，本院不予支持。因此，蔡忠伟、俞伟娟并没有拒付501室房屋尾款的合法抗辩事由，寿国先、杨彩琴请求蔡忠伟、俞伟娟支付剩余房款50万元，符合合同约定，本院予以支持。对于蔡忠伟、俞伟娟主张的违约金10万元，本院认为，相对于延期付款通常可以造成的损失来说，该违约金明显高于寿国先、杨彩琴的实际损失，故蔡忠伟、俞伟娟请求调整，本院予以支持，本院根据延期付款的时间、银行贷款利率等酌情将违约金调整为17000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：＼n一、被告蔡忠伟、俞伟娟于本判决生效后十日内支付原告寿国先、杨彩琴房款人民币50万元。＼n二、被告蔡忠伟、俞伟娟于本判决生效后十日内支付原告寿国先、杨彩琴违约金人民币17000元。＼n如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n××、驳回原告寿国先、杨彩琴的其他诉讼请求。＼n案件受理费人民币9800元，减半收取人民币4900元，由原告国先、杨彩琴负担人民币678元，由被告蔡忠伟、俞伟娟负担人民币4222元（于本判决生效后××日内支付至本院）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币9800元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。＼n代理审判员金长义＼n二〇一二年十二月十二日＼n代书记员蒋敏芝