河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫17民终1464号
上诉人（原审原告）赵爱荣，女，1972年8月26日出生，汉族，住河南省遂平县。
委托代理人马世云，河南尚成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）驻马店市润升置业有限公司。住所地：驻马店市开发区关王庙工业园对面。
法定代表人张建军，该公司董事长。
委托代理人张凯，河南民青律师事务所律师。
上诉人赵爱荣因商品房预售合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民初字第3880号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院判决认定，2011年2月20日，赵爱荣（认购方、乙方）与驻马店市润升置业有限公司（以下简称润升置业公司）（开发商、甲方）签订润升家居建材城商铺认购协议书一份，该协议书约定，1、乙方认购甲方开发项目“润升家居建材城”商铺，商铺编号为C1-2-125，套内面积为48㎡，建筑面积为59.04平方米，总房款291658元；2、签署认购协议书时乙方须向甲方缴纳认购金50000元／间，乙方本次共认购商铺1间，应交认购金5万元，到正式签署《商品房买卖合同》时该认购金自动转入房款中等内容，签订认购协议前，赵爱荣于2010年3月11日向润升置业公司支付购房订金50000元。另赵爱荣（××）与润升置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：1、××购买出卖人开发的位于驻马店市创业大道与××国道交叉口西南角××家居建材城商铺××房，总购房款为291658元；2、约定付款及期限：一次性付款，约定金额291658元，付现金交纳比例100%；3、交付期限及违约责任：出卖人应当在2011年12月31日前将经商品房五大责任主体：施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格后将房屋交付赵爱荣；4、逾期交房的时间超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金；5、交接，商品房达到交付使用的条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……；6、关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等内容。2011年2月20日，赵爱荣向润升置业公司支付购房款101658元；2011年9月20日，赵爱荣向润升置业公司支付购房款140000元，综上，赵爱荣向润升置业公司支付款项共计291658元（50000元＋101658元＋140000元）。后赵爱荣以润升置业公司未在合同约定的期限内交付房屋及办理房产登记手续为由诉至来院，酿成纠纷。
另查明，一、诉讼中，赵爱荣提交“润升家居建材城交付审验表”一份，该表显示“业主姓名：赵爱荣；房号：C1-2-125；验收日期：7月27日；墙面：墙体裂缝，墙面部分没有粉刷，粉刷不到位；门、窗：门关不严，玻璃门不牢固，手柄换一套；户内设施：屋内有瓷片砖，没有下水管道，（地漏）水管裂漏”等内容，该表业主／委托人签名处有“赵爱荣”签名，并注明有“上述修改事项必须修正后才可接收”，用以证明，2012年7月27日，润升置业公司仍无法将诉争房屋的墙面、门窗、户内设施等质量问题进行修复，更无法向赵爱荣交付房屋。润升置业公司质证称，对该证据的真实性无异议，但赵爱荣、润升置业公司于2012年7月27日对房屋进行了交接；二、诉讼中，赵爱荣提交其与案外人薛文星、石巍于2014年7月1日签订的房屋租赁合同书一份，用以证明，润升置业公司迟延交房期间的房租损失为每月1212.5元。润升置业公司质证称，其将诉争房屋于2012年7月27日向赵爱荣交付，房屋租金并非赵爱荣、润升置业公司签订《商品房买卖合同》约定的损失范围，即使存在该项损失，也应由侵权人发时达公司承担，与润升置业公司无关；三、诉讼中，润升置业公司提交2012年12月27日的工作联系函一份，用以证明发时达公司将赵爱荣购买的房屋进行出租。赵爱荣质证称，对该证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，该证据证明2012年7月27日，润升置业公司并未向赵爱荣交付房屋，且未经赵爱荣同意引进商户；四、诉讼中，赵爱荣主张，2012年2月29日发时达公司已将赵爱荣购买的房屋对外出租，赵爱荣、润升置业公司进行交付验收的时间是2012年7月27日，即在交付验收前发时达公司已将诉争房屋对外出租，交付验收单证明赵爱荣于2012年7月27日并未接收房屋。2012年9月，润升置业公司再次通知赵爱荣验收房屋，并发现诉争房屋的四面墙中的三面墙已不存在，润升置业公司与物业发生争吵。润升置业公司对赵爱荣的该项主张无异议；五、诉讼中，润升置业公司称，2014年7月1日，发时达公司通知润升置业公司及赵爱荣到达诉争房屋现场，发时达公司将诉争房屋钥匙交给赵爱荣，赵爱荣予以接收。赵爱荣对润升置业公司的该项辩称无异议；六、诉讼中，润升置业公司称，《商品房买卖合同》不存在补签问题，该合同的实际签订时间是2011年3月，并非2013年2月26日，根据《商品房买卖合同》的约定，合同签订后30日内如果不缴纳契税，赵爱荣需支付滞纳金，为了规避滞纳金，《商品房买卖合同》签订时才未填写签订日期，赵爱荣在交纳契税时添加的“2013年2月26日”，另根据《商品房买卖合同》的约定，赵爱荣应一次性支付房款，故赵爱荣在付款方式上存在违约。赵爱荣对润升置业公司的该项辩称不予认可，赵爱荣主张其交纳契税的时间是2013年3月5日，有契税凭证为据，《商品房买卖合同》的签订时间是2013年2月26日，赵爱荣在签订商品房买卖合同后及时交纳了契税，并非润升置业公司所称《商品房买卖合同》签订日期为后来补签。
又查明，因润升置业公司未提供相关资料，诉争房屋未办理房产登记手续。
原审法院认为，赵爱荣、润升置业公司双方签订的《商品房买卖合同》，合同双方意思表示真实、内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案中，合同约定有“出卖人应当在2011年12月31日前，将经五大责任主体：施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格的商品房交付给买受人使用”，诉讼中，润升置业公司称其于2012年7月27日已向赵爱荣交付房屋，并提交2012年7月27日交付审验表一份。因该表明确载明有“墙面：墙体裂缝，墙面部分没有粉刷，粉刷不到位；门、窗：门关不严，玻璃门不牢固，手柄换一套；户内设施：屋内有瓷片砖，没有下水管道，（地漏）水管裂漏”，同时载明有“上述修改事项必须修正后才可接收”，故润升置业公司的上述辩称，不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，2014年7月1日，赵爱荣接收诉争房屋的钥匙并将诉争房屋对外出租，即2014年7月1日，赵爱荣占有并使用诉争房屋，故润升置业公司向赵爱荣交付房屋的时间应为2014年7月1日；润升置业公司未按合同约定时间交付房屋，构成违约，现赵爱荣请求润升置业公司支付逾期交房违约金，于法有据，应予支持。关于逾期交房违约金，本案中，合同约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该约定标准相当于月息3‰，不存在过高情形，润升置业公司请求核减不予支持。赵爱荣请求按已交房款的日万分之一计算逾期交房违约金，符合合同约定，予以支持。逾期交房违约金应从2012年1月1日起计至2014年7月1日止，共计913天，经核算，逾期交房违约金为26628.38元（291658元×日万分之一×913天），对于赵爱荣请求超出26628.38元的部分，无事实和法律依据，不予支持。关于逾期办证违约金，合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受方支付违约金”，现因润升置业公司未提供相关资料，导致赵爱荣在商品房交付使用后360日内未能办理房屋产权证，赵爱荣请求润升置业公司支付逾期办证违约金，本院予以支持。经核算，逾期办证违约金数额为2916.58元（291658元×1%）。关于租房损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部分公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案中，合同已对延期交房违约金进行约定，且赵爱荣请求润升置业公司支付延期交房违约金已得到支持，现赵爱荣请求润升置业公司支付延期交房期间的租房损失，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、驻马店市润升置业有限公司于本判决生效后十日内向赵爱荣支付逾期交房违约金26628.38元、逾期办证违约金2916.58元，共计29544.96元。二、驳回赵爱荣的其他诉讼请求。案件受理费1500元，由赵爱荣负担800元，驻马店市润升置业有限公司负担700元。驻马店市润升置业有限公司如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，上诉人赵爱荣不服，上诉至本院。其上诉称：原审法院判决对赵爱荣请求判令润升置业公司支付延期交房期间的租房损失不予支持错误。诉争房屋的墙体等部位严重损害，由此造成的损失应由润升置业公司承担。请求维持原审法院判决第一项；撤销第二项，判令润升置业公司向赵爱荣赔偿租房损失37587.5元。
二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，因双方当事人在签订的合同中，已对延期交房违约金及计算标准进行了约定，赵爱荣请求判令润升置业公司支付延期交房违约金也已得到支持，故原审法院判决对赵爱荣请求判令润升置业公司支付延期交房期间的租房损失不予支持正确。对赵爱荣关于诉争房屋的墙体等部位严重损害，由此造成的损失应由润升置业公司承担的上诉理由，因赵爱荣在一审时，并未就此理由和请求向人民法院起诉，故二审法院对该请求不宜直接审理，上诉人赵爱荣可另行主张权利。综上所述，上诉人赵爱荣上诉理由不足，不予支持，原审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费740元，由上诉人赵爱荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李强
代理审判员 刘辉
代理审判员 王威
二〇一六年八月十日
书 记 员 刘青