广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤18民终905号
上诉人（原审被告）：廖松辉，男，1968年9月3日出生，汉族，住连州市。
委托诉讼代理人：杨三民，广东湘攸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：易周莲，广东湘攸律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：廖春红，男，1972年3月8日出生，汉族，住连州市。
委托诉讼代理人：林海宝，广东正鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李新皊，广东正鑫律师事务所律师。
原审被告：郑卫红，女，1975年11月25日出生，汉族，住连州市。
上诉人廖松辉因与被上诉人廖春红、原审被告郑卫红房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2017）粤1882民初1186号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年4月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人廖松辉、被上诉人廖春红的委托诉讼代理人林海宝、李新皊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人廖松辉上诉请求：一、撤销连州市人民法院(2017)粤1882民初1186号民事判决第一、二、三项判决内容，依法改判驳回被上诉人廖春红的全部诉讼请求。二、二审诉讼费全部由被上诉人廖春红承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实不清:一审判决认定被上诉人廖春红是涉案商铺的使用权人，同时又认定被上诉人对涉案商铺的不动产物权(落地玻璃)具有所有权中的处分权，是自相矛盾的。连州镇财产物业管理所只是将该市场的物业管理权和市场内现有设施交由廖春红管理，廖春红仅仅是该市场的管理人员，廖春红是出租铺面的使用权人，相应的物权所有人是连州镇财产物业管理所，被上诉人廖春红无权向上诉人提出请求终止合同和赔偿的诉讼。二、一审判决适用法律不当，上诉人并没有违反合同约定和法律规定，双方应继续履行《租铺面合约》。1.2016年6月1日，上诉人廖松辉与廖春红签订《租铺面合约》是效力待定合同，主要是廖春红不是铺面的产权人，无权就涉案铺面对外签订《租铺面合约》。由于本合约的权利方没有依程序提出合约效力问题，本合约应认定为有效合同，双方应按合约继续履行，上诉人廖松辉也一直按照合约的约定履行合同，现合约履行期尚未届满，双方应继续履行该合约。2.一审法院认定上诉人拆除涉案商铺的落地玻璃酒柜构成违约与事实不符。事实是上诉人廖松辉与被上诉人廖春红承租铺面时，双方商定除了卖菜铺面这边不能开门口外，其他几面都可以由上诉人自由决定是否开门，由于上诉人看见铺面的落地玻璃已经残旧，随时有破碎伤人的可能，出于安全考虑将落地玻璃拆除，这并没有违反双方合同的约定，也不是在卖菜铺面那边开门口。一审法院依此认定上诉人拆除涉案商铺的落地玻璃酒柜构成违约是错误的，这严重违反合同法有关当事人意思自治的根本原则。3.一审法院认定上诉人拖欠租金不支付，构成违约也与事实不符。起诉以后的2017年11月租金未交纳是由于被上诉人拒收租金造成的，并非是上诉人拒交租金。上诉人可以随时将租金缴给被上诉人或者将租金交纳到法院保管。上诉人根本不存在拖欠租金不交的事实，一审法院判定上诉人拖欠租金并按约定支付3000元违约金是没有任何事实根据的，也是明显错误的。
被上诉人廖春红答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无任何事实与法律依据，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决，维护答辩人的合法权益。
原审被告郑卫红未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。
被上诉人廖春红向一审法院起诉请求：1、解除廖春红与廖松辉签订的《租铺面合同》，并责令廖松辉搬离廖春红的商铺；2、廖松辉交纳2017年11月的租金1000元给廖春红，廖松辉交纳的押金3000元不予退还；3、廖松辉赔偿廖春红落地玻璃酒柜损失5000元；4、本案的全部诉讼费用由廖松辉负担。
一审法院认定事实：2014年5月15日，连州镇财产物业管理所作为甲方与乙方廖春红签订《连州镇城西肉菜市场责任管理承包合同》，约定：“1、甲方将连州市连州镇城西肉菜市场的物业管理权和市场内现有设施交由乙方管理和使用。2、在乙方承包期内，甲方有权指导、监督、要求乙方依法依规和市、镇对市场整改意见做好市场各项管理工作...6、乙方必须确保市场内各项设施的安全和完整，如有丢失或损坏要及时添置或修复，不能修复的要以旧换新。乙方承包期届满如不能继续承包的，要按承包生效之日甲方交给的市场内的各项设施完整交回甲方。11、本合同暂定5年，从2014年6月1日起至2019年5月31日止。合同期内乙方未经甲方同意不得擅自转让他人管理，否则按缴交甲方的二倍款项作违约处罚。12、乙方年缴交给甲方承包管理费44000元……”
2016年6月1日，廖春红作为甲方与乙方廖松辉签订《租铺面合约》，约定：“一、甲方出租铺面给乙方经营，为期4年从2016年6月1日起至2020年5月31日止，租金按每月1000元。二、乙方为先交租后使用，每月1至6日按时交租金，乙方可以用市场的水电，也可以自己安装水电使用。三、乙方先付给甲方押金三千元，到期归还乙方。四、甲方要求乙方按依法经营，注：卖菜铺面这边不能开门口。五、此合约甲乙各一份，自双方签字生效。”签订《租铺面合约》，廖春红依约交付铺面给廖松辉经营使用。
2016年8月21日，廖松辉作为雇主与郑卫红签订《保姆聘用合约》，约定：“雇主包吃住，每月工资1500元，雇员必须看护好小孩，搞好档口清洁和家庭卫生，雇佣期两年。2016.8.21-2018.8.21.”。廖松辉提交的22张收据证明，廖松辉每月支付工资给郑卫红的事实。
2017年2月28日，廖春红作为甲方与乙方郑卫红签订书面合同，约定：“甲方将200方铺面出租给乙方经营使用，经双方共同协议商，特订立本合同，以便共同遵守。一、甲方将200方铺面租给乙方，租期为3年，从2017年2月28日到2019年2月28日止。二、乙方每月5号向甲方缴纳租金为人民币壹仟元整。乙方应按时支付租金，逾期未付清租金的，甲方有权单方终止合同，收回铺面，没收押金。三、铺面内一切装修、水、电，归甲方所有，乙方必须对甲方财产妥善爱护使用，并负责维修，若有损坏应照价赔偿。四、租赁期间水费、电费、工商、税收、卫生、铺面出租税费一切费用由乙方缴纳。五、租赁期间乙方如需装修在不影响整体结构和外观下，必须征得甲方同意后可进行，所需各种费用由乙方自付，租赁期满装修部分不得拆除。六、租赁期间乙方不得将铺面转让他人使用，乙方在租赁未到期间转让铺面，甲方将没收乙方押金，立即终止合同，收回铺面，一切后果乙方自负。七、乙方租赁期间满，必须将铺面房间完整无损交还甲方，所经营商品乙方自行处理，如需续租，乙方应在合同到期前两个月向甲方告知，在同等条件下享有优先权。八、本合同签订之后铺面一切债务由乙方负责。”
另查明，廖松辉与马某芳于2007年11月30日登记离婚。郑卫红与易某洪于2014年7月10日登记离婚。
庭审中，廖松辉确认是其拆除了铺面的落地玻璃酒柜作门口使用的事实，廖春红提供的涉案商铺照片也进一步证实落地玻璃酒柜已被拆除，该侧已被用来摆卖猪肉的事实。郑卫红承认履行的是廖松辉与廖春红签订的《租铺面合约》，不是郑卫红与廖春红签订的合同。
一审法院认为，关于《租铺面合约》是否应予解除的问题。廖春红从连州镇财产物业管理所承包连州市连州镇城西市场进行经营，廖春红是涉案商铺的合法使用权人，其将其中的200平方米涉案铺面出租给廖松辉经营使用的行为，合法有效，受法律保护。至于廖春红与郑卫红签订的书面合同，由于郑卫红与廖松辉之间是雇佣关系，郑卫红对外签订合同的行为属于无权代理行为，且廖松辉对郑卫红签订合同的行为不予追认，故该合同自始不生效。庭审中郑卫红亦确认履行的是廖松辉与廖春红签订的《租铺面合约》。廖春红依约将涉案商铺交付给廖松辉、郑卫红使用，履行了合同约定的义务，廖松辉亦应依约履行合同约定的义务。廖松辉未经廖春红同意擅自拆除涉案商铺的落地玻璃酒柜摆卖猪肉、水果，改变了涉案商铺的装修现状，损害了出租人的合法权益。廖松辉使用涉案商铺应按时交纳租金，合同约定“二、乙方为先交租后使用，每月1至6日按时交租金”，廖松辉拖欠2017年11月后的租金未交，廖松辉的上述行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”故，廖春红诉请解除廖春红、廖松辉签订的《租铺面合约》，返还商铺的主张，理据充分，于法有据，一审法院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”依据上述法律规定，首先，廖松辉应支付廖春红诉请的2017年11月的租金1000元。关于押金3000元，租赁押金属于承租方对合同义务之金钱担保，租赁合同的解除是由于廖松辉擅自拆除涉案商铺的落地玻璃酒柜，未按约定使用租赁物，且拖欠廖春红租金未支付所导致，过错在于廖松辉，廖松辉的行为已构成违约，不予退还押金3000元是对廖松辉违约行为的惩罚以及对廖春红所受损失的补偿，廖春红诉请不予退还押金的主张，理据充分，于法有据，一审法院予以支持。关于廖春红诉请的落地玻璃酒柜损失5000元，廖春红未举证证明落地玻璃酒柜的确定损失数额，应由廖春红承担举证不能的不利法律后果，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，于2017年12月8日作出（2017）粤1882民初1186号民事判决：一、解除廖春红与廖松辉于2016年6月1日签订的《租铺面合约》，限廖松辉于判决发生法律效力之日起十日内将房屋返还给廖春红；二、限廖松辉于判决生效之日起十日内支付租金1000元给廖春红；三、廖春红不予退还廖松辉押金3000元；四、驳回廖春红的其他诉讼请求。案件受理费100元，由廖春红负担25元，廖松辉负担75元。
二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。
根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点是：上诉人廖松辉与被上诉人廖春红签订的《租铺面合约》是否应当解除。
廖松辉与廖春红签订的《租铺面合约》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同有效，双方当事人应当全面履行合同义务。廖春红依约将涉案商铺交廖松辉使用，履行了合同约定的义务。上诉人廖松辉未经廖春红同意，擅自拆除涉案商铺的落地玻璃酒柜，改变涉案商铺的装修现状，且未交纳2017年11月的租金1000元，上诉人廖松辉上述行为，已构成违约，但尚不构成根本违约。本院认为，尽管廖松辉存在违约行为，但被上诉人廖春红并不享有即时解除合同的权利。第一，对于上诉人未及时支付租金问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，尽管上诉人廖松辉没有及时支付租金，但被上诉人应当给廖松辉一个合理的期限，要求廖松辉限期支付租金，如果廖松辉在合理期限内仍不支付，被上诉人才可以要求解除合同。但被上诉人本案中并没有给上诉人廖松辉一个合理的催告期。第二，关于上诉人未经被上诉人同意擅自改变涉案商铺装修现状问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。被上诉人廖春红行使合同解除权，应当以合理期限内未恢复原状为条件，本案中，廖春红并未要求上诉人廖松辉在合理限期内恢复原状，因此，廖春红不享有即时解除合同的权利。上诉人廖松辉要求继续履行合同的上诉请求于法有据，本院予以采纳。
综上，上诉人提出的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省连州人民法院（2017）粤1882民初第1186号民事判决；
二．驳回廖春红全部诉讼请求。
本案一审案件受理费100元，二审案件受理费150元，均由被上诉人廖春红负担。
本判决为终审判决。
审判长 李延存
审判员 李奕东
审判员 巢忠文
二〇一八年七月十日
书记员 张丽萍