海南省三亚市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）琼02民终724号
上诉人（原审原告）海南衍宏中金投资有限公司，地所地海口市大同路X号。
法定代表人肖文平。
委托诉讼代理人刘一凡，海南云帆律师事务所律师。
委托诉讼代理人王惠，海南云帆律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）海南东兰投资有限公司，住所地三亚市外贸路三亚茶叶进出口公司宿舍楼X栋X房。
法定代表人魏泽诚。
被上诉人（原审被告）魏泽诚。
原审第三人曾秋榕。
原审第三人李琪。
原审第三人付国军。
原审第三人胡平飞。
原审第三人丁卫东。
原审第三人徐善国。
上诉人海南衍宏中金投资有限公司因与被上诉人海南东兰投资有限公司（以下简称东兰公司）、魏泽诚、原审第三人曾秋榕、李琪、胡钺、付国军、胡平飞、丁卫东、徐善国民间借贷纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016)琼0271民初8488号驳回其起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
上诉人上诉请求：请求依法撤销三亚市城郊人民法院（2016)琼0271民初8488号民事裁定，发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：
一、本案基本事实。
2011年10月上诉人董事会决定收购被上诉人东兰公司位于三亚河西区外贸路新浪国际公馆23套共计约2200平方米的房产。第三人曾秋榕、案外人杜协长知道后于2011年11月10日分别与东兰公司签订借款合同，合同均约定：向被东兰公司出借XXX万元，月息X同日，上诉人与东兰公司签订23份房屋买卖合同，第三人曾秋榕、案外人杜协长为降低上述借款债务风险，确保东兰公司能支付本息，与上诉人当时法定代表人肖文平合谋，将该23份商品房购房合同购房价提高至每平米X万多元（是实际市场价的一倍以上）。公司董事会发现购房合同价款远远高出市场价严重不正常后，拟协商撤销合同，但因该23套房屋均已办理购房备案手续，只好决定暂缓向东兰公司支付合同价款，并重新与东兰公司议价。因存在东兰公司已对上述23套部分房产重新对外销售等具体问题，为解决东兰公司资金困难，同时也实现上诉人调价目的，经多次协商，双方于2012年5月23日签订《商品房回购协议》约定，由上诉人向东兰公司支付XXX万元（指定由曾秋榕代付)作为上述23套房中9套房购房款，同时还约定，如被上诉人能够在2012年11月23日前支付XXX万元，则双方上述9份《商品房买卖合同》解除，东兰公司回购该9套房；如未能依约支付上述1416万元合同解除款，则双方签订的上述9份《商品房买卖合同》继续履行，上诉人已支付的XXX万元仍作为购房款，并视为己付清上述9套房屋全部价款(合同价款实际下调至每平米约X万元）。至2012年11月23日东兰公司未按合同约定支付XXX万元合同解除款，按《商品房回购协议》约定，双方上述9份《商品房买卖合同》继续履行，上诉人所付XXX万元作为购房款已全部付清。
二、一审裁定认定主要事实错误。
一审裁定认定上诉人与东兰公司签订上述23份《商品房买卖合同》中9份《商品房买卖合同》是上诉人向东兰公司借款的担保，不是事实。主要体现在：一是上诉人与东兰公司于2012年5月23日签订《商品房回购合同》是双方2011年11月10日签订的23份《商品房买卖合同》其中的9份合同的补充合同。上诉人与东兰公司签订23份《商品房买卖合同》在先，因存在价格畸高及东兰公司一房两卖问题，为解决这一现实问题，双方签订《商品房回购协议》，目的是由上诉人支付XXX万元给东兰公司后，以便其有资金能够退赔其对其他购房人（本案第三人)，如不能实现退赔，则其能够通过对外售房以支付上诉人上述XXX万元合同解除款。后由于东兰公司法定代表人魏某携款境外赌博，未能退赔其他购房人购房款，也未能向上述人支付合同解除款，上诉人只能依约主张上述9份《商品房买卖合同》继续履行。显然，双方签订的《商品房回购协议》是此前已签订的上述23份合同中9份《商品房买卖合同》的补充合同，而绝非其担保合同。二是双方不存在债权债务关系。本案双方当事人从未签订借款合同，也不存在事实上的借款关系。双方《商品房回购协议》签订后，上诉人指定第三人曾秋榕代付XXX万元9套房屋购房款，不存在双方借贷问题，也不存在第三人曾秋榕与被上诉人的借贷关系，更不存在上诉人为第三人曾秋榕借款“担保”或“抵押”问题。
综上，一审裁定严重损害了上诉人合法权利，现依法提起上诉，请人民法院依法裁定发回重审或改判，支持上诉人的一审诉求。
上诉人向一审法院起诉请求：请求法院判决东兰公司立即将位于三亚市河西区外贸路“新浪国际公馆”的XXXXX号房产的房地产权属证书办至其名下，并立即将上述房产予以交付；东兰公司支付逾期交房、办理产权证的违约金XXX万元；魏泽诚对东兰公司的上述债务承担连带清偿责任；本案的全部诉讼费用和律师费X万元由二被告承担。
一审法院认为：海南衍宏中金投资有限公司（简称衍宏中金公司）与东兰公司签订《商品房买卖合同》后，衍宏中金公司并没有按合同约定的时间支付购房款，在尚未支付定金或购房款的情况下，东兰公司就为衍宏中金公司提前办理了合同的备案登记；且在备案登记后，衍宏中金公司仍未支付购房款，而是双方又签订《商品房回购协议》由东兰公司将商品房购回。这一系列行为，明显违背购房程序的常理。衍宏中金公司在完成其认为的担保方式后才向东兰公司支付款项。可见东兰公司签订《商品房买卖合同》是以能向衍宏中金公司借款为目的，衍宏中金公司签订《商品房买卖合同》是以向东兰公司提供借款得到一种非典型担保为目的，双方的真实意思并不是以买卖商品房为目的。因此，衍宏中金公司与东兰公司的关系实质就是民间借贷关系。本案的法律关系应认定为民间借贷关系。在借款前，虽然双方先签订《商品房买卖合同》，并报备案登记；后又签订《商品房回购协议》，但均是东兰公司以向衍宏中金公司借款为目的而提供一种非典型的担保方式，而这种非典型担保方式违反了担保法律关于“禁止流押（质）”的强制性规定导致合同无效。首先，衍宏中金公司与东兰公司所签订的涉案9套房产的《商品房买卖合同》就是作为借款担保的目的，后双方签订《商品房回购协议》是为了使东兰公司按时还款为目的，衍宏中金公司与东兰公司之间并不存在真实的商品房买卖的意思表示。其次，作为非典型担保的《商品房买卖合同》在行政机关办理了备案登记，基于《物权法》和《城市房地产管理法》的相关规定，买卖合同预告备案登记之后可以取得对抗第三人的效力，债务人在债务到期之前将商品房卖给第三人将无法办理所有权变更登记，即尽管只是合同担保，但债权人可以结合行政管理手段，避免标的物被转让，实现准担保物权的效果，这种“准担保物权”有违物权法定这一物权法的基本原则。其次，在以《商品房买卖合同》作为借款关系的担保中，实际对借款关系发生担保作用的是《商品房买卖合同》约定的标的物，债权人通过房地产买卖合同在债务到期之前就固定了担保物的价值，且由于预售备案登记的存在，债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，房地产买卖合同事实上达到了“流押（质）”契约的效果，这与《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”相违背，因此，衍宏中金公司与东兰公司为担保借款所签订的《商品房买卖合同》及《商品房回购协议》应为无效合同。由于衍宏中金公司主张本案法律关系性质为商品房买卖合同关系和《商品房买卖合同》及《商品房回购协议》的效力与本院认定不一致，故本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（简称证据规定）第三十五条的规定，向衍宏中金公司释明变更其诉讼请求，但衍宏中金公司逾期未变更。综上，依照《最高人民法院关于民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定驳回原告海南衍宏中金投资有限公司的起诉。
本院认为，原审法院根据《证据规定》第三十五条的规定，向上诉人释明其按照借款合同关系变更诉讼请求，上诉人坚持不变更，应当驳回起诉。最高人民法院公报案例上诉人北京新中实经济发展有限责任公司、海南中实（集团）有限公司与被上诉人（原审原告）华润置地（北京）股份有限公司（以下简称华润公司）房地产项目权益纠纷一案，最高人民法院2005年9月12日作出（2004）民一终第107号民事裁定认为，一审法院根据《证据规定》告知华润公司变更诉讼请求，华润公司未变更，由于华润公司主张的法律关系性质与一审法院根据案件事实认定的不一致，一审法院不应作出实体判决，而应驳回华润公司的起诉。因此，本案原审法院驳回上诉人的起诉，符合法律规定。另，本案上诉人主张与东兰公司之间不存在借贷关系。上诉人与东兰公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房回购协议》有效，且不属于担保行为，对该项事实的认定是案件实体审理问题，不属于本案程序性审理的范围，原审法院对涉案合同的效力作出认定不当，应予纠正。综上，本案的《借款合同》是主合同，上诉人与东兰公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房回购协议》为担保合同即从合同，原审法院向上诉人释明其按照借款合同关系变更诉讼请求，符合法律规定。故上诉人上诉的理由不能成立，原审裁定结果正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 尤 忠 文
审 判 员 李 宝 鹏
审 判 员 林 元 贵
二〇一七年四月二十四日
法官助理 刘 操
书 记 员 梁 振 怡
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。
当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。