广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂08民终1944号
上诉人(原审被告)：贵港市锦远房地产开发有限公司，住所地贵港市港北区。
法定代表人:李志平.
委托诉讼代理人：马志愉，该公司员工。
被上诉人(原审原告)：中国建设银行股份有限公司贵港分行，住所地广西贵港市港北区。
法定代表人：杜勇。
委托诉讼代理人:陆平,广西正大五星律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):闫富发，男，1997年2月7日出生，汉族，住贵港市。
上诉人贵港市锦远房地产开发有限公司(以下简称锦远公司)因与被上诉人中国建设银行股份有限公司贵港分行(以下简称建行贵港分行)、闫富发金融借款合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2017）桂0802民初2510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结
锦远公司上诉请求：撤销一审判决第五项，改判建行贵港分行对闫富发用于抵押的位于广西贵港市xx区xx路xx号xx国际xx幢xx单元xx室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，不足清偿部分由上诉人承担连带清偿责任后，有权向被上诉人闫富发追偿。事实与理由：一、建行贵港分行已与闫富发对抵押房屋进行预购商品房抵押登记，根据物权法第二十一条第一款规定以及该法司法解释（一）第四条规定，应认定本案抵押已发生对抗第三人物权变动的效力，建行贵港分行已取得该房产的优先受偿权。根据担保法第二十八条规定，建行贵港分行应先行使抵押权，不足清偿部分再由上诉人承担。二、一审判决未明确上诉人根据担保法第三十一条规定享有向闫富发追偿的权利，应当纠正。
建行贵港分行辩称，建行贵港分行对抵押房产享有优先受偿权。
闫富发未作答辩。
建行贵港分行向一审法院起诉请求：1.解除建行贵港分行与闫富发于2016年3月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令闫富发向建行贵港分行偿还贷款本金人民币103849.91元及利息1712.18元（利息暂计至2017年5月29日，此后的利息按借款合同约定的利率计付至贷款本息结清之日止）；3.判令闫富发支付建行贵港分行律师代理费5300元;4.判令锦远公司对第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任；5.建行贵港分行对闫富发名下用以抵押的位于广西贵港市xx区x路x号xx国际x幢x单元xx室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
一审法院认定事实：2014年5月21日，建行贵港分行（乙方）与锦远公司（甲方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定甲方对因购置其依法销售的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人承担连带责任保证，保证范围包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、律师费、公告费等）。2016年3月29日，闫富发（借款人）与建行贵港分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：借款人向建行贵港分行借款108000元，借款期限180个月，从2016年3月29日起至2031年3月29日止；贷款利率为浮动利率，即按照中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率执行，如该贷款利率调整，本合同项下的贷款利率于每年的1月1日调整；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在借款利率水平上上浮50%；建行贵港分行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担；借款用途为借款人购买位于贵港市x国际第xx幢xx单元xx号房；合同还约定借款人以其购买的房屋为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括本借款合同的本金、利息、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、律师费等）；如借款人出现任一违约情形，建行贵港分行有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同签订后，建行贵港分行于当日发放贷款108000元至闫富发银行账户。2016年6月21日，闫富发办理上述房屋的预抵押登记手续[不动产证登记证号：桂（2016）贵港市不动产证明第000xxxx号]，但至今未办理正式抵押登记手续。贷款发放后，闫富发未依约按时还本付息。建行贵港分行当庭承认闫富发已向其偿还之前积欠的本息。截止2017年7月29日，闫富发尚欠贷款本金101277.45元（未到期贷款本金）。
另查明，2017年2月1日，建行贵港分行（甲方）与广西正大五星律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》一份，甲方委托乙方处理甲方及辖属分支机构（桂平、平南支行）与个人类贷款拖欠户之间的诉讼事宜。甲方应以现金或转账方式向乙方缴纳律师代理费，个案律师代理费按《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》、《广西壮族自治区律师服务收费标准》来计算收费。2017年7月31日，建行贵港分行支付律师代理费5300元给广西正大五星律师事务所，该所于同日向建行贵港分行开具广西增值税普通发票。
一审法院认为，建行贵港分行及闫富发签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。现闫富发未按合同约定按时还本付息，构成违约，应承担相应的违约责任，故建行贵港分行主张解除合同，闫富发提前偿还尚欠贷款本金101277.45元及利息（利息按合同约定计至清偿之日止），有合同依据，予以支持。合同明确约定借款人、保证人和抵押人没有按合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的一切费用由借款人承担，现闫富发违约，建行贵港分行提交的《委托代理协议》、律师费发票、现金存款凭证等证据足以证实建行贵港分行为实现债权产生律师费。根据律师行业收费标准，闫富发应负担律师代理费为5250元。超过部分，不予支持。锦远公司自愿为闫富发上述贷款本息及建行贵港分行实现债权而支付的律师费用承担连带保证责任，依法应承担连带清偿责任，故建行贵港分行诉请锦远对闫富发上述贷款本息及律师费承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，予以支持。关于建行贵港分行诉请对闫富发名下用于抵押的房产享有优先受偿权，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。闫富发名下的房地产仅办理预抵押登记，但未办理正式抵押登记手续，依法不产生物权的效力，建行贵港分行诉请对该房地产享有优先受偿权，不符合法律规定，不予支持。闫富发缺席，依法应承担对其不利的法律后果。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除中国建设银行股份有限公司贵港分行与闫富发于2016年3月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、闫富发向中国建设银行股份有限公司贵港分行偿还贷款本金101277.45及利息（利息按合同约定计付至清偿之日止）；三、闫富发支付律师代理费5250元给中国建设银行股份有限公司贵港分行；四、贵港市锦远房地产开发有限公司对上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回中国建设银行股份有限公司贵港分行的其他诉讼请求。
二审期间，当事人没有提交新的证据，对一审法院查明的上述事实，本院予以确认。
本院认为，一、上诉人建行贵港分行与被上诉人闫富发办理的位于广西贵港市xx区xx路xx号xx国际xx幢xx单元xx室房屋的预抵押登记，是未完成正式的物权转移登记之前进行的登记，具有临时性。《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起失效”的规定，预抵押登记只产生一种将来发生抵押权变动的请求权，并不具有物权效力。《中华人民共和国物权法》第二十一条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条指明了预抵押登记具有对抗后续物权变动的法律效力，并未规定预抵押登记人享有优先受偿权。由于抵押房产尚未办理正式抵押登记手续，依法不产生物权的效力，建行贵港分行诉请对该房地产享有优先受偿权，缺乏法律依据，因此，一审法院驳回上诉人对该房产享有优先受偿权的请求并无不当。二、由于涉案房产抵押权未设立，上诉人提出的根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定，由建行贵港分行先行使抵押权，不足清偿部分再由上诉人承担的主张缺乏事实和法律依据，不应予支持。三、关于一审判决未明确上诉人享有向闫富发追偿的权利的问题，上诉人在履行保证担保义务后，可根据实际履行情况另行向闫富发主张。
综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，实体处理恰当，应当维持；上诉人的上诉请求理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2517元（上诉人已预交），由上诉人贵港市锦远房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李志廉
审判员 刘 丽
审判员 黄钰雄
二〇一八年一月二十九日
书记员 雷春扬