＼n浙江省台州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）浙台民终字第780号＼n上诉人（原审被告）：辛卫军。＼n上诉人（原审被告）：辛梅青。＼n委托代理人：章高云。＼n被上诉人（原审原告）：徐夏明。＼n委托代理人：陈天宇。＼n上诉人辛卫军、辛梅青因房屋买卖合同纠纷一案，不服温岭市人民法院（2013）台温民初字第819号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年12月5日公开开庭审理了本案。上诉人辛卫军、上诉人辛梅青及其委托代理人章高云、被上诉人徐夏明的委托代理人陈天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院审理认定，被告辛卫军与被告辛梅青系夫妻关系。2001年两被告从黄岩区长潭水库边移民至温岭市横峰街道石埭村，并分得地基两间。2001年6月16日，原告徐夏明与被告辛卫军签订了《宅基地转让协议书》，约定被告将位于温岭市横峰街道石埭村西岸路南第一排靠西面第二间地基转让给原告，过户手续及费用由原告负责，被告协助办理，转让费为28800元，第一期于签订协议时付款18800元，第二期于房屋结顶时付5000元，第三期在转户办妥时付5000元。2001年7月16日，原告徐夏明与被告辛卫军、辛梅青签订了《立房屋买卖契》，约定两被告将位于温岭市横峰街道石埭村西岸路南第一排靠西面第二间一层平房一间卖给原告，房屋买卖价格为55880元，双方签订契约后一次性付清，并约定房屋宅基地过户手续及费用由原告负责，被告协助办好过户手续。原告于2001年6月16日支付给被告辛卫军地基转让费18800元和建房打桩投资款10000元，于2002年2月10日、10月17日、12月17日分别支付给被告辛卫军5000元、1500元、3500元，以上共计38800元。本案涉诉的五层房屋，由原告出资建造并使用。2003年3月，两被告及案外人辛梅生、蒋小美、辛丽娜共五人获批两间住宅地基。2005年的8月办理了两住宅地基土地使用权登记，土地证号为（温国用2005字第g069**号），登记的土地使用者为被告辛卫军，权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨。后办理了两房屋的产权登记，产权证号为（温房权证城区字第××号），登记的产权人为被告辛卫军，共有人为被告辛梅青。2013年5月17日，温岭市人民政府土地管理部门出具意见，涉诉房地产的土地性质属国有划拨住宅用地，土地使用权连同地上建筑物可以一起转让。＼n原审法院审理认为：一、关于原、被告之间签订的两份合同是否有效的问题。该案中对两份转让合同系双方当事人真实意思表示均予以认可，关键是双方签订的合同是否违反法律的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”两份合同所涉的土地使用权性质虽为国有划拨，但2013年5月17日经温岭市人民政府土地管理部门批准可以转让，故原告徐夏明与被告辛卫军签订的《宅基地转让协议书》和原告徐夏明与被告辛卫军、辛梅青签订的《立房屋买卖契》均不违反法律的强制性规定，应认定有效。二、关于两被告对诉争房地产有无处分权的问题。本案诉争的房地产属于不动产，根据我国物权法确立的不动产登记的公示和公信效力原则，不动产的产权人以不动产登记薄中登记的权利人为准。本案诉争的土地使用权登记在被告辛卫军名下，房屋所有权登记在被告辛卫军和被告辛梅青名下。因此，两被告对登记在自己名下的房地产对外享有处分权。三、关于原告是否已按约支付价款的问题。该院认为，仅差一个月的时间所订的第二份房屋买卖合同所确定的价格55880元，应该包括一层平房及土地使用权的转让价格，与前份合同相差的27080元实际上应为一层平房的价格。从本案事实上看，原告按第一份协议约定分期支付给被告38800元（包括另行约定的10000元打桩款），且所涉房屋的五层楼房均由原告出资建造并使用至今，期间被告一直未有异议，且第二份合同双方约定签约后一次性付清。因此，被告辩称第二份合同约定的价格系原告另外增加支付的款项既不合常理，也缺乏事实依据。故原告依约支付了土地使用权转让款。综上，原、被告签订的《宅基地转让协议书》和《立房屋买卖契》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应认定有效。原告按约支付了土地使用权转让款，且出资建造了涉诉的五层楼房并已入住，被告应协助原告办理房地产的过户手续。故原告要求确认《宅基地转让协议书》和《立房屋买卖契》有效及被告将房屋过户至原告名下的诉讼请求合法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、第一百四十二条、一百四十三条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款、第三款的规定，判决：一、原告徐夏明与被告辛卫军于2001年6月16日签订的《宅基地转让协议书》及原告徐夏明与被告辛卫军、辛梅青于2001年7月16日签订的《立房屋买卖契》有效。二、被告辛卫军、辛梅青在本判决生效后十日内协助原告徐夏明办理坐落在温岭市横峰街道石埭村温房权证城区字第××号房屋所有权证及温国用2005字第g06976号国有土地使用权证所确认两间五层楼房中东侧一间的房地产权属变更登记手续。案件受理费4300元，减半收取2150元；财产保全费3020元，合计5170元，由被告辛卫军、辛梅青共同负担。＼n宣判后，辛卫军、辛梅青不服，向本院提起上诉称：一、上诉人在2001年处分本案宅基地时，宅基地尚未办理产权证，本案宅基地土地证直到2005年才办理，房产证到2010年才办理。而一审法院以时隔多年之后办理的产权证上有二上诉人名字为由，认定二上诉人2001年时对“登记在自己名下”的房地产享有处分权，明显是错误的。本案宅基地系二上诉人、辛梅生、蒋小美、辛丽娜五人共同共有，二上诉人处分共有财产应当经其余共有权人同意，但二上诉人转让宅基地时，并未经辛梅生、蒋小美同意，事实上，蒋小美一直不知道二上诉人转让地基的行为，现在知道了也是反对的，所以二上诉人和被上诉人订立的协议不发生法律效力。另外，一审法院没有准许共同权利人蒋小美作为第三人参加一审诉讼也是违背诉讼程序的。二、即使协议有效，二上诉人与被上诉人为了办理房产证过户手续而签订的《立房屋买卖契》明确约定转让价格为55880元，被上诉人未按约支付转让款，也无权要求办理过户手续。二上诉人认为，《立房屋买卖契》是合法有效的书面证据，具有很强的证明力，一审法院在被上诉人没有提供其它证据反驳的情况下，仅凭主观臆断否认客观证据明显是不恰当的。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。＼n徐夏明答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人方说地基是5个人批下来的，也就是上诉人两夫妻以及家里人，并且认为这个地基是5个人共有，合同上只有2个人签字，是无效的合同，但一审判决已经明确根据物权法规定，以产权登记为准，一审中提供了土地使用权证以及房产证，上面名字都是辛卫军，并且房产证上的共有人辛梅青，并没有其他人。土地报批表只是申请的表格，并不是申请了就一定要批，不是申请了就一定有产权，不动产权利应该以产权登记簿为准。产权登记的时候其他人没有登记上去，说明其他人不享有该不动产权利，真正的权利人只有辛卫军和辛梅青。二、2001年签订第二份《立房屋买卖契》的时候，一层平房已经盖好，虽然签第一份合同时辛梅青是知道并同意的，但考虑到辛梅青不签字万一抵赖怎么办，因此要求辛梅青补签，才签订了本案的第二份合同。补签的时候第一层平房已经盖好了，桩也已经打下去了，因此合同约定连一层楼房的价格一共是55880元，并不是在第一份合同的基础上再加价。由于建房的钱包括打桩的费用都是被上诉人承担支付的，因此不存在被上诉人再支付前后两份合同差价的问题。而且从当时的市场行情来讲，2001年的地基价格不可能过了一个月就翻了两倍，这明显不符合情理。综上，上诉人上诉不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。＼n本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。＼n本院认为，本案双方争议的焦点问题是2001年6月16日、7月16日先后签订的两份房地产买卖合同是否有效？其转让价格如何确定？上诉人辛卫军、辛梅青认为案涉地基是其二人与家庭成员辛丽娜、辛梅生、蒋小美五人共同共有，二上诉人擅自处分未经得其他共有权人同意，故该两份买卖合同均属无效。本院认为，案涉房地产的土地使用权证已于2005年办理，载明的土地使用权人是上诉人辛卫军。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力。经依法登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，故二上诉人仅凭《温岭市个人建房用地申请表》不足以推翻案涉房地产土地使用权登记的公示公信效力，其主张案涉地基系家庭成员五人共有，依据不足，不能成立。故上诉人作为案涉地基的使用权人，在签订两份房地产买卖合同时属于有权处分，且该两份买卖合同也不存在《合同法》第五十二条所规定的无效情形，故原审法院认定该两份买卖合同均有效，合法有据，并无不当。至于案涉地基的转让价格如何确定，则应根据两份买卖合同的内容以及双方实际的履行行为综合认定。本院认为，案涉地基的转让价格应为28800元。理由如下：首先，2001年6月16日签订的买卖合同名称为《宅基地转让协议书》，买卖合同标的物是宅基地，转让价为28800元。时隔一个月，即2001年7月16日签订的买卖合同名称为《立房屋买卖契》，买卖合同标的物是宅基地及地上建筑物，即一层平房一间，转让价为55880元。根据合同的文义解释原则，《立房屋买卖契》中约定的转让价应包括地上建筑物的价值部分，而双方对于该宅基地上打桩及房屋建造均由被上诉人出资建设的事实无异议，故55880元的转让价应扣减地上建筑物的价值部分，才能得出宅基地的转让价格。其次，《立房屋买卖契》中约定转让款从签订契约双方签字后一次性付清。但被上诉人实际的支付方式基本上是按照《宅基地转让协议书》约定的付款方式进行，即签协议当天2001年6月16日支付18800元、2002年2月10日支付5000元、2002年10月17日支付1500元、2002年12月17日支付3500元，共计28800元。由此可见，双方并未按照《立房屋买卖契》的约定一次性付清转让款，而且本案中也无证据显示上诉人在此后长达10多年的时间中要求被上诉人继续履行付款义务。最后，两份买卖合同签订时间仅相隔一个月，上诉人主张宅基地转让价格即从第一份合同的28800元上涨到第二份合同的55880元，依据并不充分。综上，二上诉人辛卫军、辛梅青的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费4300元，由二上诉人辛卫军、辛梅青负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长赵勇＼n审判员牟伟玲＼n审判员王文兴＼n二〇一四年四月十日＼n代书记员郭巧燕