上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初5972号
原告上海明白餐饮有限责任公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人鞠品芳，执行董事。委托代理人李福亮，上海东方环发律师事务所律师。被告上海晨涌餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人胡永胜，总经理。被告上海静瑛投资管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人钱瑛，总经理。上述两被告共同委托代理人张健，上海华尊律师事务所律师。原告上海明白餐饮有限责任公司(以下简称明白公司)与被告上海晨涌餐饮管理有限公司(以下简称晨涌公司)、上海静瑛投资管理有限公司(以下简称静瑛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，并于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告明白公司的法定代表人鞠品芳及委托代理人李福亮、被告晨涌公司和被告静瑛公司的共同委托代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明白公司诉称，被告静瑛公司将其从上海世纪华联超市南汇有限公司租来的店铺进行招铺。2014年4月，原告股东鞠品芳、朱玉娥、王建芳代表原告与被告静瑛公司签订《租赁合同》一份，约定被告静瑛公司将浦东新区惠南镇城东路XXX号世纪华联二楼美食城MSGC03号铺位出租给原告。后因地址错误，双方于同年5月另行签订《租赁合同》一份，该合同约定被告静瑛公司将浦东新区惠南镇东城路XXX号世纪华联一楼美食城MSGC03号铺位(以下简称系争商铺)，建筑面积为373平方米出租给原告，租赁期限八年，每月租金人民币(以下币种相同)5万元，实际房租以实测建筑面积为准。被告静瑛公司交付商铺后，原告进行了装修。2014年7月，经被告静瑛公司委托，被告晨涌公司与原告签订《租赁合同》一份，该合同内容与2014年5月原告与被告静瑛公司签订的《租赁合同》内容一致，但增加押金为四个月，起租日改为2014年8月1日。在上述合同签订过程中，两被告一直告知原告租赁单价按照4.5元日平方米计算，租赁面积包含公摊面积，原告承租的店铺的套内面积为230平方米，故原告以为店面外通道属于公摊面积。2015年11月18日，世纪华联商场在原告店铺门口搭建面包房，原告与其发生冲突，方得知店面门口外的公摊面积是属于世纪华联商场的，不属于两被告。被告静瑛公司向世纪华联商场承租的面积是1471平方米，而按照两被告出租给各家租户的合同总面积达2096平方米，超出了其向世纪华联承租的面积。原告认为，被告出租给原告的商铺面积存在缩水，被告应当返还超额收取的租金，同时按实际面积计收之后的租金，并承担违约责任，故诉请要求：1、判令两被告返还2014年8月1日-2016年4月30日超付的租金336,000元；2、要求两被告继续履行合同，原告按照实际面积241平方米支付租金，具体为：2016年5月1日-2016年5月16日按照34,000每月支付的租金，2016年5月17日-2018年5月16日按照每月34,650元支付租金，2018年5月17日-2020年5月16日按照每月36,682.5元支付租金，2020年5月17日-2022年5月16日按照每月38,201.46元支付租金；3、要求两被告按照合同约定支付6个月的违约金204,000元；4、要求两被告退还原告押金的差额部分16,000*4=64,000元。被告晨涌公司、静瑛公司辩称，系争商铺是世纪华联出租给被告静瑛公司，静瑛公司租给被告晨涌公司，晨涌公司再租给原告的，被告是整套出租的。2014年5月，被告静瑛公司与原告股东签署了租赁合同，约定的承租面积是373平方米，每月租金5万元。后因被告静瑛公司将系争商铺转租给了被告晨涌公司，故2014年6、7月，由被告晨涌公司与原告就系争商铺签署租赁合同，该合同除押金变更为4个月租金、租期起算日变更为2014年8月1日外，其余合同内容与原告和被告静瑛公司签订的合同内容相同。被告将系争商铺交付给原告时，双方对系争商铺的具体位置做了确认，原告对商铺面积也无异议，且经营使用至今。本次诉讼前，原告因经营不善，电话通知被告晨涌公司工作人员，要求降租，从未提出面积异议。鉴于目前履行的是原告与被告晨涌公司之间的租赁合同，故被告静瑛公司不是本案的适格被告。原告单方认为承租面积不足，没有事实和法律依据，被告也不存在违约，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，坐落于浦东新区惠南镇城东路XXX号1021F01004铺位系被告静瑛公司向上海世纪联华超市南汇有限公司承租，并获权转租给被告晨涌公司。2014年3、4月，原告的法定代表人鞠品芳及股东朱玉娥、王春红等与被告静瑛投公司签订《租赁合同》(以下简称租赁合同1)，合同约定由鞠品芳等向被告静瑛公司承租浦东新区惠南镇城东路XXX号世纪华联一楼美食城，铺位号：MSGC03，建筑面积为417平方米房产，租期8年，自2014年4月30日至2022年4月25日，第一年租金为每月5.5万元，等等。2014年5月15日，原告股东朱玉娥与被告静瑛公司签订《租赁合同》(以下简称租赁合同2)，合同约定被告静瑛公司将位于惠南镇城东路XXX号，世纪华联一楼美食城，铺位号：MSGC03，建筑面积为373平方米的房产(即系争商铺，该商铺系被告晨涌公司承租的惠南镇城东路XXX号1021F01004铺位中的一部分)出租给原告，合同另对租金、租期等分别作出约定。同年6月底7月初，由原告的法定代表人鞠品芳及股东朱玉娥作为乙方、被告晨涌公司作为甲方，双方就系争商铺签订《租赁合同》(以下简称租赁合同3)，该合同第1.1条约定，甲方同意按下述条款和条件将系争商铺出租给乙方，实际房租以实测建筑面积为准；第1.2条约定，甲方同意乙方可将承租的房产用于开设味之佳之类中式快餐；第2.1条约定，本合同期限为捌年，自2014年5月17日起至2022年5月16日止；第3.2条约定，2014年5月17日至2016年5月16日租金为每月5万元，2016年5月17日至2018年5月16日的租金为每月52,500元，2018年5月17日至2020年5月16日的租金为每月55,125元，2020年5月17日至2022年5月16日的租金为每月57,881元，上述租金均含物业费；合同最后补充条款中约定：双方同意押金改为四个月，起租日改为2014年8月1日；等等。原告公司于2014年12月25日成立，成立后原告在上述租赁合同3的承租方处加盖了公司公章，承租人变更为原告，对此被告晨涌公司予以确认。2014年6月20日左右，被告将系争商铺交付给原告，交付当天，双方工作人员到场确认了原告承租商铺的具体位置后砌墙隔开，之后原告对系争商铺进行装修后经营中式快餐至今。2015年3月4日被告晨涌公司出具收到原告2015年2月租金5万元的收据，2015年6月，被告晨涌公司出具收到原告2015年3-7月的租金24万元的收据，2015年8月被告晨涌公司出具收到原告2015年8-9月的租金9.60万元的收据，2015年12月9日，被告静瑛公司出具收到原告2015年10月至2016年1月的租金19.20万元的收据，2016年1月21日被告晨涌公司出具收到原告2016年2-4月的租金14.40万元的收据。另查明，2014年4月，原告的法定代表人鞠品芳及股东朱玉娥、王春红与被告静瑛公司签订《租赁合同》，合同约定鞠品芳等向被告静瑛公司承租浦东新区惠南镇城东路XXX号世纪华联二楼美食城MSGC03铺位，铺位建筑面积为417平方米，租期8年，第一年租金为每月5.50万元，等等。庭审中，原、被告确认一致，上述《租赁合同》是为了配合原告办理营业执照而签。以上事实，由经庭审质证的租赁合同1、租赁合同2、租赁合同3、原告的法定代表人鞠品芳及股东朱玉娥、王春红与被告静瑛公司于2014年4月签订的《租赁合同》、两被告签订的《房屋租赁合同》、租金收据及原、被告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，原告开始承租的铺位面积是417平方米，后变更为373平方米，当时被告静瑛公司告知原告承租面积包括了公摊面积，商铺门口属于公摊面积，实际得房率为65%，租金按每平方米4.5元计算，去除零头月租金为5万元。原告装修时对商铺的实际使用面积进行了丈量，面积在230-240平方米。2015年11月，华联超市在系争商铺的门口开设了面包房，至此，原告这才知道承租面积减少了。原告另表示，原告开始是与被告静瑛公司建立的租赁关系，后与被告晨涌公司建立了租赁关系，但租赁押金是被告静瑛公司收取，被告静瑛公司也收取原告租金。被告则表示，2015年10月至2016年1月的租金是被告静瑛公司代被告晨涌公司收取的。原告承租的商铺租金是按整套计算租金的，原告减少承租面积后，双方商定去掉5,000元的零数，月租金变更为5万元整。租赁期间，原告由于自己经营不善屡次向被告提出租金优惠，后双方口头同意，不开租金发票，原告按每月4.80万元支付，剩余2,000元作为开票税金给原告。本院认为，被告静瑛公司与原告的股东签订租赁合同1后，因承租面积变更双方又签订了租赁合同2，又因被告静瑛公司将包括系争商铺在内的惠南镇城东路XXX号1021F01004铺位整体转租给了被告晨涌公司，故原告股东又与被告晨涌公司就系争商铺签订了租赁合同3，原告公司成立后在租赁合同3的承租方加盖了公司公章，承租主体变更为原告，该合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。现原告称，其承租的系争商铺存在面积缩水，对此，本院认为，虽然租赁合同中写的系争商铺的建筑面积是373平方米，但是，作为承租人的原告，其向被告承租系争商铺时对商铺的具体位置、范围是明确的，双方也是据此商谈租金的，而被告在向原告交付系争商铺时，双方对于系争商铺的具体位置、范围又作了确认，且原告在对系争商铺进行装修时也对商铺的面积进行过丈量，并未提出异议，也就是说，原告对于其承租的系争商铺的面积当时已作确认，且使用至今已一年多，原告就商铺面积从未提出异议，故原告称被告交付的系争商铺存在面积缩水，依据不足，本院不予采信，据此，原告要求被告返还超付的租金及押金，并支付违约金，本院不予支持。鉴于原告主张的被告交付的系争商铺面积缩水依据不足，且租赁合同3约定的租金并不是按照实际使用面积计算的，故原告要求之后的租金按其丈量的使用面积支付，无合同及法律依据，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告上海明白餐饮有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费6,349元，减半收取计3,174.50元由上海明白餐饮有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一六年四月十一日
书记员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条?依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。?第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。