宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第3573号
原告（反诉被告）姚天敏，女，1974年3月6日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人马自林、马黎明，北京市泽元（银川）律师事务所律师。
被告（反诉原告）宁夏长信源房地产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。
法定代表人雷军辉，该公司董事长。
委托代理人吴淑萍、赵恩慧，宁夏正义达律师事务所律师。
原告姚天敏与被告宁夏长信源房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月18日立案受理。诉讼中，被告宁夏长信源房地产有限公司提起反诉，本院于2014年7月9日受理。并依法组成合议庭，于2014年7月10日公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理。原告姚天敏的委托代理人马自林，被告宁夏长信源房地产有限公司的委托代理人吴淑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月18日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》约定：被告将其开发建设的长信春天房屋预售给原告，房屋总价759876元，双方约定交房时间为2011年12月31日。合同签订后，原告付清房款，而被告未按约定日期交付房屋。2012年2月8日，被告在没有取得《银川市新建住宅交付使用证》、未办理《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》的情况下向原告交付房屋。2012年4月，原告办理房屋产权登记时得知因被告没能取得《银川市新建住宅交付使用证》，导致原告无法办理房屋产权登记。2012年10月31日，被告办理了房屋初始登记，原告多次要求被告支付逾期交房及逾期办证违约金未果。故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告支付原告2012年1月1日至2012年2月8日期间逾期交房违约金8662元（38天×759876元×0.03%），支付原告2012年5月8日至2012年10月31日期间逾期办证违约金13373元（176×759876元×0.01%）；二、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称并反诉称，对原告计算逾期交付房屋违约金和逾期办理产权登记证违约金的计算期限无异议，违约金计算基数应当以合同约定的757797元为准。原、被告在合同中约定，原告于2011年5月18日支付首付款457797元，余款30万元于2011年5月28日前付清。但被告于2011年5月28日支付房款457797元，余款30万元于2011年7月14日付清。故被告提起反诉，请求依法判令：一、要求反诉被告支付反诉原告2011年5月28日至2011年7月14日期间的逾期付款违约金4230元（30万元×47天×0.3‰）；二、反诉案件受理费由反诉被告承担。
反诉被告辩称，原告贷款的银行由被告指定，银行因自身原因及金融政策原因，在原告提交贷款申请材料后未能及时办理贷款审批手续，过错在被告及银行，原告不承担违约责任。即使法院判决原告承担违约责任，恳请法院基于上述理由对违约金酌情降低。
经审理查明，2011年5月18日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告以757797元（131.21平方米×5775.46元／平方米）的价款购买被告开发建设的位于银川市兴庆区长信春天房屋一套；被告于2011年12月31日前向原告交付房屋，并取得《银川市新建住宅交付使用证》；被告逾期交房不超过30日的，被告按日向原告支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行；被告逾期交房超过30日的，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交房款万分之三的违约金；原告按揭首付款457797元于2011年5月18日支付，余款30万元于2011年5月28日前付清；逾期支付房款超过30日的，被告有权解除合同。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金；被告于合同生效之日起30日内在银川市房屋产权登记部门办理备案登记；被告在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内办理房屋权属证书的，原告不退房，合同继续履行，被告自本条款期限届满之次日起至实际取得之日止，应当按日向原告支付全部已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告如约向被告支付首付款457797元，被告于2011年6月9日办理了涉案房屋备案登记。原告于2011年7月14日以贷款方式向被告支付余款30万元，于2012年2月8日向被告补交房款2079元，同日，被告向原告交付房屋。2012年8月31日，被告取得了长信春天《银川市新建住宅交付使用证》，并于2012年10月31日就长信春天办理了初始登记。2012年11月12日，被告向原告出具了759876元的房款发票。现原、被告为履行合同发生争议。故原、被告各自诉至本院，请求判如各自所请。
本院确认的上述事实，有原、被告的当庭相关陈述及原告提交的《银川市商品房买卖合同》、购房款发票、入户申明、《银川市新建住宅交付使用证》存根、查询单，被告提交《银川市商品房买卖合同》佐证，经本院开庭质证和审查，具备证据的客观性、合法性及关联性，本院予以采信。
本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。原、被告约定被告于2011年12月31日前向原告交付房屋，并提交《银川市新建住宅交付使用证》，而被告在未取得《银川市新建住宅交付使用证》的情况下于2012年2月8日向原告交付房屋已构成违约，故原告要求被告支付2012年1月1日至2012年2月8日期间逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，但违约金计算基数应当以原告在被告违约交房之时实际交纳购房款757797元为准，经核算，被告应支付原告逾期交房违约金8639元（757797元×38天×0.03%／天）。被告实际交房日期为2012年2月8日，按照合同约定，被告在房屋交付使用后90日内，即2012年5月8日前将办理权属登记需由被告提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，由于被告迟延办理《银川市新建住宅交付使用证》，导致原告于2012年10月31日前无法办理涉案房屋产权登记，被告的行为已构成违约，因原告于2012年2月8日已向被告交纳房款759876元，逾期办证违约金计算基数应当以759876元为准，故原告要求被告支付2012年5月8日至2012年10月31日期间逾期办证违约金13373元（176天×759876元×0.01%）的诉讼请求，本院予以支持。关于被告反诉要求原告支付逾期付款违约金的问题，原、被告约定余款30万元于合同签订后10日内，即2011年5月28日前以按揭贷款的方式支付，而被告于2011年6月9日办理了涉案房屋备案登记，原告此时方能办理按揭贷款，故原告办理贷款的日期相应的顺延至2011年6月19日，原告于2011年7月14日支付房款，逾期支付房款26天（2011年6月19日至2011年7月14日），按双方约定，原告逾期支付房款按日向被告支付逾期应付款0.03%的违约金，故原告应当支付被告逾期付款违约金2340元（26天×30万元×0.03%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告宁夏长信源房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚天敏逾期交房违约金8639元、逾期办证违约金13373元，共计22012元；
二、反诉被告姚天敏于本判决生效之日起十日内支付反诉原告宁夏长信源房地产有限公司逾期付款违约金2340元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费351元，由被告宁夏长信源房地产有限公司负担（此款原告姚天敏已预交，由被告宁夏长信源房地产有限公司随上述款项一并给付原告姚天敏）；反诉案件受理费25元，由反诉被告姚天敏负担（此款反诉原告宁夏长信源房地产有限公司已预交，由反诉被告姚天敏随上述款项一并给付反诉原告宁夏长信源房地产有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 丁秀琴
人民陪审员 石含元
人民陪审员 文星菊
二〇一四年八月十二日
书 记 员 谢 卉
附：本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。