山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济商终字第145号
上诉人（原审原告、反诉被告）中国农业银行股份有限公司济南市历下支行，住所地济南市。
负责人刘连军，行长。
委托代理人李春，山东储誉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）柳峰，男，1975年2月9日出生，汉族，济南市邮政局工作人员，住所地济南市。
委托代理人栾涛，山东德义君达律师事务所律师。
委托代理人郭涛，山东德义君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）谭丽丽，女，1978年9月22日出生，汉族，山东交运集团职工，住所地济南市。
委托代理人栾涛，山东德义君达律师事务所律师。
委托代理人郭涛，山东德义君达律师事务所律师。
原审被告章丘市恒润帝景置业有限公司清算组，住所地济南市。
代表人樊凤云。
委托代理人宿盼盼，该清算组职员。
上诉人中国农业银行股份有限公司济南市历下支行（以下简称农行历下支行）因与被上诉人柳峰、谭丽丽、原审被告章丘市恒润帝景置业有限公司清算组（以下简称恒润公司）金融借款合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2011）历商初字第549号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2009年7月26日，恒润公司与柳峰签订商品房买卖合同。柳峰购买恒润公司开发的位于经十东路与明埠路交叉口处东北角恒润帝景城市广场第二区8层、2号，建筑面积141.29平方米、套内建筑面积105.3平方米、公摊面积35.99平方米、每平方米4800元，总计678192元。双方约定，恒润公司于2009年12月31日前交付房屋，柳峰在签署本合同前已交清首付款178192元，剩余房款50万元由卖房人协助买房人办理按揭贷款相关手续。2009年8月18日，农行历下支行与恒润公司、柳峰签订个人购房担保借款合同，合同约定农行历下支行（贷款人）为柳峰（借款人）借款50万元，借款期限为自2009年8月18日起至2039年8月17日止，共计360个月，执行年利率5.94％。每壹个月为一个还款周期，借款人柳峰授权农行历下支行将全部借款划入恒润公司账号内，恒润公司为柳峰的债务承担连带保证责任，柳峰同意以所购房产设定抵押。同时合同还约定，借款人因房屋买卖合同与售房人之间发生的任何纠纷，均不影响借款人，保证人或抵押人履行其在本合同项下的承诺、保证、义务和责任。同日，恒润公司为柳峰签订了个人购房贷款资金划转授权委托书，双方约定，柳峰同意并授权农行历下支行将50万元贷款划入恒润公司的账号内，2009年8月5日，柳峰的妻子谭丽丽为农行历下支行出具共同还款责任承诺书。由于恒润公司去向不明，所建楼房停建，并且未按合同约定交房，因此，柳峰不再按期偿还借款及利息。
2010年11月27日，农行历下支行向柳峰发出了债务逾期催收还款书，柳峰签字，欠本金495901.60元，欠利息17516.53元，双方发生纠纷，农行历下支行于2011年5月10日起诉，要求柳峰、谭丽丽偿还借款495901.60元，利息31198.90元（截至2011年5月31日的欠息），共计527100.50元，要求恒润公司承担连带清偿责任。
另查明，恒润公司去向不明，所建楼房尚未封顶，一直处在停建状态。农行历下支行要求实现债权支付的差旅费，没有提供证据。本案在审理过程中，柳峰于2011年10月27日向济南仲裁委员会提出书面申请，要求解除柳峰与恒润公司签订的商品房买卖合同，济南仲裁委员会于2013年9月9日作出解除柳峰与恒润公司签订的商品房买卖合同的裁决书。该裁决书为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。
原审法院认为，柳峰向济南仲裁委员会提出申请，请求依法解除柳峰与恒润公司签订的商品房买卖合同，济南仲裁委员会作出裁决，解除了柳峰与恒润公司签订的商品房买卖合同。同时柳峰反诉农行历下支行，要求解除柳峰与农行历下支行及恒润公司签订的个人购房担保借款合同，要求恒润公司偿还农行历下支行本息合计527100.5元。由于商品房买卖合同已经被解除，所以个人购房担保借款合同的目的无法实现，因此个人购房担保借款合同应当解除，恒润公司未按期交房，致使商品房买卖合同被解除，应当承担偿还农行历下支行借款的本金和利息的义务。农行历下支行要求柳峰支付差旅费，未提供证据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除农行历下支行与柳峰、恒润公司签订的个人购房担保借款合同；二、恒润公司于判决生效之日起十日内向农行历下支行支付借款本金495901.60元、利息31198.90元（截至2011年5月31日的欠息），以后的利息按个人购房担保借款合同的约定执行；三、驳回农行历下支行其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9080元，反诉费9080元，由恒润公司负担。
上诉人农行历下支行不服原审判决上诉称，原审判决适用法律错误，法律条款理解错误。原审判决免除被上诉人还款责任及恒润公司承担分别返还责任的法律依据是《最高人民法院关于审璀商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，该司法解释并没有明确表明恒润公司承担分别返还责任就免除了被上诉人的还款责任，出卖人返还购房贷款本息是代借款人返还，而不是将其还贷义务直接转移给出卖人。由于商品房买卖合同标的物也是担保贷款合同抵押物，因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，导致商品房担保贷款合同也被解除，商品房的买受人、出卖人以及按揭银行同时具有多重身份，出卖人是商品房按揭买卖合同的债务人，也是抵押物的受让人，买受人既是商品房按揭买卖合同的债权人，又是担保贷款合同的主债务人，同时，还是抵押物的转让人，银行是担保贷款合同的主债权人和担保权人。由出卖人向担保权人返还购房贷款本息，是出卖人同时作为抵押物的受让人，行使法律赋予的涤除权，代替抵押人向抵押权人消灭抵押权，而不是主债务发生了转移。买受人作为借款人，在借款债务消灭之前，仍负有清偿借款债务的义务。司法解释直接确定出卖人将购房贷款本息返还担保权人的处理原则，在一定程度上减少了各方当事人的讼累，保护了房屋出卖人、买受人以及银行的合法利益，有利于债权和抵押权的消灭，也符合关于抵押物转让的相关法律规定，同时，并不影响银行作为主债权人的合法权益。出卖人将购房贷款本息向担保权人返还，应理解为出卖人依法行使抵押物受让人的涤除权。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”如果抵押权人的主债权没有消灭，抵押权人享有对抵押物的追及权，使得接受抵押物的受让人对抵押物的所有权处于不稳定状态。因此，法律赋予抵押物的受让人可以向抵押权人支付或者提存抵押物的适当金额，从而消灭抵押权，即抵押物受让人的涤除权。因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，商品房出卖人再重新取得商品房所有权时，由于该商品房上已设置抵押，出卖人同时成为抵押物的受让人。作为接受抵押物的受让人，商品房出卖人享有权利瑕疵担保请求权，可以请求抵押人直接除去抵押权，也可以行使代替清偿的涤除权，代抵押人清偿债务，从而消灭抵押权，取得无负担的完全的所有权。因此，裁决由出卖人将购房贷款本息返还给担保权人，对抵押权和债权的消灭有积极的作用，还可以有效避免买受人收取返还的购房款后不消灭抵押权的情形。出卖人将购房贷款向担保权人返还从而消灭抵押权，是法律赋予出卖人作为抵押物受让人的权利，是抵押物的受让人代替抵押人清偿债务。同时，银行作为贷款主债权人针对借款人的追偿权并不因此而丧失。银行享有的保证担保权利应当受到法律保护。通常情况下，银行在与商品房买受人签订担保贷款合同时，又与出卖人签订贷款保证合同，由出卖人为买受人的贷款提供信用保证。如果认为购房贷款由出卖人偿还，就是转移了买受人作为借款主债务人的义务，那么，贷款债务的主债务人与保证人将归于一人，保证担保就失去意义，银行也就丧失了该债权的保证担保权利。原审法院作出免除被上诉人还款责任的判决没有法律依据。根据个人购房担保借款合同约定，我行有权通过诉讼方式收回所欠贷款本息，并有权要求被上诉人、恒润公司负担因实现债权而产生的费用，在原审庭审时我行提交了委托代理合同、律师代理费发票以证明我行为实现债权产生的费用，但判决中仅列明了我公司提交的委托代理合同、律师代理费发票证据资料，但对律师费的主张没有进行认定，仅以我行没有提交差旅费的证据就驳回了我行的该项诉求，属于认定事实错误。综上所述，原审判决适用法律错误，认定事实错误，请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或改判柳峰、谭丽丽承担还款责任；判令恒润公司承担连带还款责任；一、二审诉讼费用均由柳峰、谭丽丽、恒润公司承担。
被上诉人柳峰、谭丽丽共同辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回农行历下支行的上诉请求，维持原审判决。
原审被告恒润公司未陈述意见。
经审理本院认定，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，柳峰为购买恒润公司出售的商品房与农行历下支行签订了个人购房担保借款合同，后由柳峰授权将购房贷款转至恒润公司，前述贷款恒润公司也已收到，但因恒润公司的原因致使楼房停建，未按合同约定交房，三方当事人发生纠纷，济南仲裁委员会作出的解除柳峰与恒润公司签订的商品房买卖合同的裁决书，已经发生法律效力，业已解除了柳峰与恒润公司签订的商品房买卖合同，故本案系因商品房买卖合同而发生的纠纷，理应依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》审理本案，原审判决驳回农行历下支行要求柳峰、谭丽丽偿还借款的诉讼请求并无不当，农行历下支行主张原审法院适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。农行历下支行在原审期间主张律师代理费损失，但其仅提交了委托代理合同、律师代理费发票，未提供实际划款的相应凭证，没有证据证明律师代理费已实际过付，原审判决驳回其该项诉讼请求并无不当。综上，原审判决在认定事实和适用法律方面均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18160元，由上诉人中国农业银行股份有限公司济南市历下支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 伟
代理审判员 孙延东
代理审判员 吴 魁
二〇一四年五月十五日
书 记 员 王 雯