湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂06民终198号
上诉人（原审被告）：张明渠，男，汉族，1977年6月23日出生，住老河口市。
委托诉讼代理人：张彦萍，老河口市光化法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司老河口支行。住所：老河口市胜利路**号。
代表人：许绍文，中国建设银行股份有限公司老河口支行行长。
委托诉讼代理人：潘开明，老河口市中山法律服务所法律工作者。
原审被告：老河口市居安物业管理有限公司。住所：老河口市北京路**号。
法定代表人：吉建平，老河口市居安物业管理有限公司总经理。
委托诉讼代理人：高志东，老河口市居安物业管理有限公司员工。
原审被告：张建设，男，汉族，1974年11月7日出生，住老河口市。
委托诉讼代理人：周鸿鹤，湖北宏义律师事务所律师。
上诉人张明渠因与被上诉人中国建设银行股份有限公司老河口支行（以下简称建行老河口支行）、原审被告老河口市居安物业管理有限公司（以下简称居安物业公司）、原审被告张建设房屋租赁合同纠纷一案，不服老河口市人民法院〔2015〕鄂老河口民初字第01851号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张明渠的委托诉讼代理人张彦萍、被上诉人建行老河口支行的委托诉讼代理人潘开明、原审被告居安物业公司的委托诉讼代理人高志东、原审被告张建设及其委托诉讼代理人周鸿鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张明渠上诉请求：一、撤销原判，发回重审或改判赔偿上诉人装修损失。事实与理由：原审判决上诉人返还原物错误，上诉人无法履行返还义务，上诉人于2014年8月15日将租用的房屋开办的KTV承包给罗丽经营，期限五年半，现实际使用房屋的是罗丽，故原审漏列当事人。上诉人已在2007年就租用了被上诉人建行老河口支行位于沿××号房屋开办KTV，当时被上诉人建行老河口支行负责人承诺：“只要建行不用房屋，就长期租用”（当时该房已闲置多年）。于是，上诉人做了长期租赁的计划，上诉人四处凑钱、甚至高息贷款装修，购置设施投资近30万元。期间双方都能很好的履行协议，上诉人每年提前交纳租金，被上诉人建行老河口支行为上诉人经营提供方便、配合上诉人办理经营手续。2012年，原审被告居安物业公司称租赁的房屋由其管理，要求与上诉人签订合同，收取房租，签了两年的合同，2014、2015年两年。2014年，上诉人为消除噪音又进行改造，装修投资近30万元。至今，上诉人的投资才收了一半，还欠外债三十多万元。原审中，被上诉人以与原审被告签订的两年租赁合同已到期，居安物业公司又转租上诉人自然到期为由要求返还房屋，被上诉人建行老河口支行的诉讼请求于情、于理于法都是站不住脚的。被上诉人建行老河口支行在与上诉人租赁期间又与居安物业公司签订合同，故被上诉人与居安物业公司签订的合同是无效的，那么居安物业公司与上诉人签订的合同自然无效，租赁关系又回到了上诉人与建行老河口支行“只要建行不用房屋长期租赁的口头合同中”，双方未对装修约定，建行老河口支行现要解除租赁关系，无疑是违约，被上诉人应当赔偿装修损失。
被上诉人建行老河口支行答辩称，服从原判。
原审被告居安物业公司答辩称，服从原判。
原审被告张建设答辩称，原审认定张建设被告主体不适格正确。
建行老河口支行向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告居安物业、张明渠、张建设租赁合同关系；张明渠、张建设腾退返还原告租赁房屋；2、被告张明渠、张建设支付（截止诉讼时）拖欠的房屋租金3500元。审理中，变更诉讼请求为：1、请求判令被告张明渠、张建设腾退返还原告坐落于老河口市××楼中××150㎡的房屋，并支付自2015年2月16日起至房屋返还之日止的房屋占用费（按1500元∕月计算）。
一审法院认定事实：2007年3月15日被告老河口市居安物业管理公司成立，同年4月1日原告建行老河口支行将其物业管理事项委托被告居安物业公司进行管理。原告所有位于老河口市××层房屋原出租给文玉清使用，2007年3月26日文玉清将租赁房屋转租给被告张建设，并取得居安物业公司同意。2010年被告张明渠办理个体工商营业执照，实际使用被告张建设租赁的沿××号楼三楼房屋，从事“银河KTV”音乐茶座、歌厅娱乐性经营，执照有效期为2010年11月4日至2014年11月3日。2012年3月31日原告与被告居安物业公司签订了整体房屋及土地租赁协议，其中原告将其所有的位于本市沿××号楼无偿租赁给居安物业公司，合同期2年，居安物业公司对该房屋有权对外出租，但负担原告2003年买断工龄人员养老金及其他管理费用开支。2012年2月15日被告居安物业公司（甲方）与被告张明渠（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：…甲方将本市沿××号楼中第三层150㎡的房屋租赁给乙方经营，租赁期间为1年，年租金6000元，房屋用途为休闲；…合同解除或终止时，该房屋装修无偿归甲方所有…。该租赁合同到期后，双方未再签订书面合同，被告张明渠继续使用该房屋经营“银河KTV”音乐茶座、歌厅。2014年8月15日被告张明渠将“银河KTV”音乐茶座、歌厅发包给罗丽，张明渠每年收取承包费。2014年8月31日被告张明渠向被告居安物业公司缴纳了2014年2月15日至2015年2月15日房屋租金6000元，被告居安物业公司向被告张明渠出具收条1份，后未再收取被告张明渠房屋租金。现原告以按照上级资产管理要求，房屋不再对外出租，并已多次通知被告张明渠、张建设返还房屋为由诉至法院。
一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。合同当事人按照约定全面履行自己的义务。房屋租赁关系中租赁期届满，承租人应当返还租赁物，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案原告2012年3月31日将其闲置资产无偿出租被告居安物业公司，截止2014年3月31日该合同到期。被告居安物业公司2012年2月15日在经原告许可范围内将坐落于老河口市××楼中××150㎡的房屋租赁给被告张明渠使用，2013年2月15日租赁合同到期后，双方虽然未续签租赁合同，被告张明渠仍在继续使用租赁房屋，被告居安物业公司仍收取房屋租金至2015年2月15日，双方形成不定期租赁关系。原告建行老河口支行与被告居安物业租赁合同到期后，双方租赁关系终止，居安物业公司未经原告许可不再享有对争议房屋的转租权利，被告居安物业公司与被告张明渠租赁关系亦自行终止，被告张明渠现无合法依据占用诉争房屋，原告建行老河口支行作为所有权人，有权选择向房屋占用人主张返还原物及支付占用费，故对原告现要求被告张明渠腾退返还房屋主张，符合法律规定，予以支持。原告另要求被告张明渠、张建设支付房屋占用费的主张，应当从原告就物权保护提起诉讼之日，参照转租赁约定的年租金6000元标准计算占用费。被告居安物业公司抗辩其与原告系委托代理关系的理由，与双方签订的租赁合同客观事实不符，其抗辩理由不能成立，不予支持。被告张明渠抗辩其现不是租赁房屋实际使用人，原告起诉被告主体不适格的理由，因被告张明渠系房屋租赁合同相对人，与其具体登记的工商营业执照及实际支付房屋租金履行合同的客观实际不符，被告张明渠将包括租赁房屋在内的“银行KYV”经营权转包案外人罗丽，未取得租赁房屋所有人或管理人同意，该个人发包行为不能对抗房屋所有人权利行使，故其抗辩理由均不能成立，不予支持。被告张建设虽然在2012年2月15日房屋租赁合同上有签名，但其是作为合同相对人张明渠的代理人，张明渠在履行该租赁合同时亦是对其代理行为的追认，故张建设不具有该房屋权利义务关系，原告起诉被告张建设属主体不适格，被告张建设该抗辩理由成立，予以支持。被告张明渠在审理中提出腾退房屋要求原告赔偿损失，因其在限定期限内未提交书面反诉状及缴纳反诉费，不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告张明渠于本判决书生效之日起三十日内将坐落于老河口市沿××号楼三楼150㎡房屋腾退返还给原告中国建设银行股份有限公司老河口支行；并支付从2015年10月22日起至房屋实际腾退返还之日止的房屋占用费（占用费标准按照月500元标准计算）；二、驳回原告中国建设银行股份有限公司老河口支行其他诉讼请求。案件受理费5800元，由被告居安物业公司、张明渠共同负担5000元，原告建行老河口支行负担800元。
二审中，当事人未提交新证据。上诉人张明渠主张其与建行老河口支行之间存在不定期租赁合同，未提供证据，对其主张的事实，本院不予认定。
本院经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，居安物业公司将承租的建行老河口支行的房屋转租给张明渠，但超过了租赁合同约定的租赁期限，对超过租赁期限部分的约定，应当认定为无效。对建行老河口支行要求张明渠腾退房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，一审法院予以支持，符合法律规定。上诉人张明渠主张其与建行老河口支行之间存在不定期租赁合同，未提交证据，也与查明的案件事实不符。张明渠将其开办“银行KYV”经营权承包给罗丽，并不免除其作为承租人向出租人返还租赁物的义务。上诉人张明渠的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张明渠负担。
本判决为终审判决。
审判长 李晓红
审判员 张 扬
审判员 刘媛媛
二〇一七年七月十八日
书记员 乾 辉