河北省邯郸市邯山区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018）冀0402执异64号
案外人：陈建波，
申请执行人：郭建刚，
被执行人：马磊，
本院在执行郭建刚与马磊民间借贷纠纷一案中，案外人陈建波对执行被执行人马磊名下的位于邯郸市邯山区美的城13号楼1单元504号房产提出书面异议，要求停止对该处房产的执行并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人陈建波称，2015年10月31日，案外人与被执行人马磊、高琳（马磊妻子）、陈金印签订《房屋买卖协议》，约定马磊、高琳将其名下的位于中××大街××城××楼××单元××号房屋卖给案外人。合同签订后，案外人依约支付了房款，被执行人向案外人交付了房屋，案外人将房屋进行了装修居住至今。贵院在执行郭建刚与马磊民间借贷纠纷执行案件中，查封了邯郸市邯山区中华南美的城13号楼1单元504号房产。该房产属于案外人所有，并非马磊的财产。根据《民事诉讼法》第227条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，依法停止对该财产的执行。因此，案外人提起异议，请求依法停止对该房产的执行。
本院查明，郭建刚与马磊民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月28日作出（2017）冀0402民初2458号民事判决书，判决内容如下：被告马磊于本判决生效之日起十日内偿还原告郭建刚借款253000元。因被执行人马磊未履行本院（2017）冀0402民初2458号民事判决书确定的义务，本院于2018年5月10日作出（2018）冀0402执608号执行裁定书，2018年6月14日预查封了被执行人马磊如下财产：位于邯山区中××大街××城××楼××单元××房产。案外人陈建波得知本院查封了该房产，向本院提出执行异议，要求停止对该处房产的执行并解除查封。
另查明，案外人陈建波向本院提交的证据证明如下事实：马磊于2014年5月17日与邯郸市美的房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号00095360），并于2014年5月19日办理了新建商品房网签备案，合同备案号为00095360。2015年10月31日马磊、高琳与陈建波及陈金印三方签订一份《房屋买卖协议》，协议约定：“经过甲（马磊、高琳）、乙（陈建波）、丙（陈金印）三方在平等、友好、自愿的基础上协商，就乙方购买甲方房屋事宜，以及甲、乙、丙相互冲抵借款事宜达成如下协议：一、甲方将中华南美的城13号楼1单元504房屋以柒拾叁万捌仟壹佰元整。……三、从签订协议起甲方必须把还银行贷款的银行卡给乙方，由乙方负责还银行贷款，甲方不再承担偿还银行贷款责任。……六、从乙方支付放款之日起三日内甲方必须把房屋交给乙方，甲方保证没有任何人干涉乙方居住的权利。……”该合同有马磊、高琳与陈建波及陈金印签字并捺印。2015年12月23日马磊出具收条一份，内容为：“今收到陈建亮用于购买美的城13-1-504房款283000（贰拾捌万叁仟元整），有马磊签字并捺印。自2016年1月6日起至2017年4月2日之间，陈建亮与马磊有十四笔经济往来，除了2016年10月30日和2017年4月2日陈建亮向马磊分别转账4000元之外，其他十二笔转账金额均为2000元。2017年4月22日陈建亮代马磊向广东美的物业管理股份有限公司缴纳代收生活垃圾处理费、公共能耗费、物业服务费。
相关证据如下：1.2014年5月17日马磊与邯郸市美的房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号00095360）一份；2.2015年10月31日马磊、高琳与陈建波及陈金印三方签订的《房屋买卖协议》一份；3.马磊出具收条一份；4.银行流水一份；5.广东美的物业管理股份有限公司收款收据5张。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院执行的位于邯郸市××山区中××大街××城××楼××单元××房产网签备案登记在马磊名下，不动产登记簿载明的权利人为邯郸市美的房地产开发有限公司，陈建波既非不动产登记薄载明的权利人也非网签备案载明的权利人。虽然案外人陈建波与马磊签订了书面房屋买卖协议，且案外人陈建波称该房已交付并装修居住，但该房屋买卖协议约定购房人为案外人陈建波，房屋总价款738100元，根据案外人陈建波提供的证据显示房屋付款人为陈建亮而非陈建波，且仅支付了283000元房款，不符合法律规定。本院依据不动产网签备案显示的权利外观对该房产执行并无不当。故对陈建波的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回陈建波的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 朱国强
人民陪审员 潘晓赛
人民陪审员 王红杰
二〇一八年八月一日
书 记 员 李萌萌
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。