广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江开法民一初字第410号
原告胡银笑，女，汉族，住广东省开平市。身份证号码：×××3。
委托代理人余雁玲，广东星辉律师事务所律师。
委托代理人吴惠娟，女，汉族，广东省开平市三埠街道办事处长沙。
被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称：富琳裕邦公司），住所地：开平市长沙东兴大道爱民路2号东兴。
法定代表人庞永民，是该公司董事长。
委托代理人ＸＸ鹏，女，汉族，××年××月××日出生，住陕西省运城市盐湖区。
委托代理人李宁，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省湛江市霞山区。
第三人中国农业银行股份有限公司开平市支行（以下简称：农行开平支行），住址：开平市长沙。
负责人高永业，是该行行长。
委托代理人邓少红，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省江门市蓬江区。是该行员工。
委托代理人何青华，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省开平市三埠街道办事处长沙。是该行员工。
原告胡银笑诉被告富琳裕邦公司、第三人农行开平支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年10月13日公开开庭进行审理。原告胡银笑及其委托代理人余雁玲，被告富琳裕邦公司的委托代理人ＸＸ鹏、李宁，第三人农行开平支行的委托代理人邓少红、何青华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2015年2月10日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告拟建的位于开平市三埠街道办事处金钊路1号裕邦外滩8幢604房的商品房。双方约定付款方式为按揭贷款，交房期限为2015年7月30日之前。合同签订后，直至2015年7月份，原告共向被告支付房款37298.4元（其中包括首付28000元和2015年3月至2015年10月的还贷房款共计9298.4元）。另外，原告为上述房屋交纳契税3104.02元。但是，双方约定的交房日期已届至，被告仍未向原告交付房屋。经原告调查了解，被告对拟建商品房的工程项目已全面停工。依据《合同法》第九十四条第四款的规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”和第九十七条的规定“合同解除后，……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，因此，原告要求解除与被告之间的商品房买卖合同并要求被告返还其已付房款37298.4元并赔偿原告损失3685.36元。另外，原、被告双方签订的合同中约定“若出卖人逾期交房，买受人解除合同的，其应按买受人累计已付房款的10%向买受人支付违约金。”因此，原告要求被告向其支付违约金3729.84元。
另，2015年2月12日，原告与第三人签订个人购房担保借款合同，约定原告以所购的上述房屋做抵押并由被告提供阶段性担保，并由第三人发放贷款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”，因此，原告要求解除与第三人之间的个人购房担保借款合同。
综上所述，被告的行为已构成根本违约，依法应承担法律责任。因此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（房屋价值310402元）；二、判决被告返还原告已付房款37298.4元及赔偿原告交纳契税损失和利息损失共3685.36元（暂从2015年7月30日计至2015年10月13日按中国人民银行同期贷款利率7%计算，其余利息计算至被告全部款项实际清偿之日止）；三、判决被告向原告支付违约金3729.84元；四、判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；五、本案诉讼费用由被告承担。
原告在举证期限内提供如下证据：
1、身份证原件1个，证明原告的诉讼主体资格；
2、工商公示信息打印件1份，证明被告的主体资格；
3、工商公示信息复印件1份，证明第三人的主体资格；
4、商品房买卖合同复印件1份，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系；
5、收款收据原件1份、农业银行明细对帐单原件2份，证明原告向被告支付的房款金额；
6、税收完税证明原件1份，证明原告交纳契税的金额；
7、个人购房担保借款合同原件1份，证明原告与第三人之间存在担保借款合同关系。
被告辩称，应当按照合同的条款约定进行处理。
被告在举证期限内没有提供证据。
第三人述称，第三人与原告之间的借款关系合法有效，与被告富琳裕邦公司之间的保证担保关系也合法有效。
2014年2月25日，第三人与开发商被告富琳裕邦公司就其开发的“裕邦新外滩”项目签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议书》，协议约定第三人为该项目的购房人提供按揭贷款，开发商被告富琳裕邦公司为购房人提供阶段性连带责任保证担保。2015年2月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告以310402元价格购买被告富琳裕邦公司开发、位于开平市三埠街道办事处金钊路1号裕邦新外滩8幢604房的商品房。双方约定付款方式为按揭贷款，交房期限为2015年7月30日之前，原告因购买上述房屋向第三人申请借款，并于2015年2月12日与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告以所购的上述房屋作抵押并由被告富琳裕邦公司提供阶段性担保。合同签订后，第三人已于2015年3月6日按原告的要求将贷款本金21.7万元发放至被告的账户。至2015年9月，原告仍结欠第三人借款本金215735.25元。
《个人购房担保借款合同》、《银企合作协议书》的签订是合同各方当事人之间真实的意思表示，且内容没有违反法律禁止性规定，因此均合法有效，第三人已依约向原告发放贷款，因此与原告之间的借款关系合法有效，与被告之间的保证担保关系也合法有效。
二、第三人明确以有独立请求权的第三人参与本案的诉讼，并明确提出以下独立的诉讼请求。
1、请求法院判令被告返还原告结欠第三人的借款本金215735.25元及至返还日止的利息，罚息及复利（按《个人购房担保借款合同》约定计算），最高不超过原告向其支付的购房款310402元（含首期款93402元及贷款资金217000元），以清偿原告在《个人购房担保借款合同》项下的各项债务；2、如被告返还购房款不足以偿还第三人贷款本息，原告应承担《个人购房担保借款合同》项下剩余的债务。如被告未将购房贷款本金和利息直接返还第三人，原告应承担《个人购房担保借款合同》项下全部的债务；3、在原告或被告全额清偿《个人购房担保借款合同》项下的贷款本息后方可解除《个人购房担保借款合同》。
如上所述，现原告认为被告未能按《商品房买卖合同》约定交付房屋请求法院解除《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》。根据第三人与被告签订的《银企合作协议书》第4.7条的约定：由于《商品房买卖合同》引起《个人购房担保借款合同》被解除，被告应将原告向其支付的购房款（含首期款及贷款资金）优先返还第三人，以清偿原告在借款合同项下的各项债务。同时，第三人与原告签订的《个人购房担保借款合同》第13条约定：如《个人购房担保借款合同》被解除，原告同意将第三人有权要求被告将其结欠借款本息及相关费用由被告帐户直接划至第三人指定帐户，用于偿还借款合同项下的债务。如被告返还购房款不足以偿还第三人贷款本息的，原告应承担《个人购房担保借款合同》项下剩余的债务；如被告未将购房贷款本金和利息直接返还第三人，原告应承担《个人购房担保借款合同》项下全部的债务。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼的，可以和商品房担保贷款纠纷合并处理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
综上所述，由于原告已诉请要求解除《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》，第三人认为应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定以有独立请求权的第三人的身份参与本案诉讼，在原告或被告全部还清结欠第三人的贷款本息的前提下，方可与原告解除《个人购房担保借款合同》，恳请法院支持第三人上述的请求事项。
第三人在举证期限内提供如下证据：
1、中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议原件1份，证明被告与第三人就“裕邦新外滩”项目的个人购房贷款业务进行合作，被告为购房者提供阶段性连带责任保证担保。其中协议第4.7条明确约定：如被告与购房人解除房屋买卖合同，被告应将购房人向其支付的购房款优先返还第三人，以清偿购房人在借款合同项下的各项债务；
2、个人购房担保借款合同原件1份；
3、借款凭证原件1份；
以上证据2、3，证明原告与第三人之间存在借贷关系、与被告存在保证担保关系。原告因购买涉案房产向第三人申请借款，第三人已依约将本金21.7万元划入被告的帐户。同时，该合同第13条约定：如《个人购房屋担保借款合同》被解除，原告同意将第三人有权要求售房人（被告）将其结欠借款本息及相关费用由售房人（被告）帐户直接划至第三人指定帐户，用于偿还借款合同项下的债务；
4、开平市预售商品房抵押备案表原件1份，证明原告房产已办理抵押预登记，第三人对该抵押物享有优先受偿权；
5、个贷凭证基础信息复印件2份，证明原告截至2015年9月16日结欠第三人借款本金215735.25元。
经庭审质证，对原告提供的证据，被告和第三人对证据1-7没有意见。
对第三人提供的证据，原告对证据1的三性由法院核实。另需说明，合同当事人是被告与本案第三人，与原告没有关系，原告不清楚；对证据2的三性确认，但对证明的内容有异议。该份借款担保合同是格式条款，原告与第三人进行签订的时候，第三人没有明确对原告进行阐释该合同第13条的约定，所以原告认为该约定无效；对证据3、4的三性没有异议；对证据5，由于是打印件，因此对其三性有意见，另外对其计算的方法有异议，原告认为按照被告的计算方法得出的结果是，原告每月只需交纳180元，这样原告7个月只归还2000多元，而原告提交的证据显示每月交1328元，这与第三人提交的证据对不上。被告对证据1-5没有意见。
经审查核实，对原告和第三人提供的所有证据，本院认为均具有真实性、合法性、关联性，依法予以认定，可以作为本案认定案件事实的依据。
本院根据以上认定的证据及当事人的陈述，确认如下事实：
2014年7月12日，原告为购买位于开平市三埠街道办事处金钊路1号裕邦新外滩8幢604房，向被告交付首期房款28000元，被告并写下收款收据交原告收执。2015年2月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，依合同约定：原告以总价款310402元购买被告位于开平市三埠街道办事处金钊路1号裕邦新外滩8幢604房，付款方式为按揭贷款方式付款，商品房交付期限为2015年7月30日前。被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。
于2015年2月12日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定原告购买位于开平市三埠街道办事处金钊路1号裕邦新外滩8幢604房向第三人借款217000元。借款期限360个月，自2015年2月12日起至2045年2月11日止。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之伍后确定。原告不可撤销地申请并授权第三人将全部借款直接划入被告在开平市农村信用合作联社营业部的账户。还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，每期末月的借款发放日对应日。借款担保方式由阶段性保证人被告按约定提供保证担保，由原告按约定提供以位于开平市三埠街道办事处金钊路1号裕邦新外滩8幢604房抵押担保。合同签订后，第三人于2015年3月6日将217000元支付至被告在开平市农村信用合作联社营业部的账户。
查，2014年2月25日，被告与第三人签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，约定双方同意就合作项目（“裕邦新外滩”）的个人购房贷款业务进行合作，被告不可撤销地承诺为第三人向合作项目的购房人发放的个人住房、商用房贷款提供连带责任保证担保等。
另查，原告于2015年3月30日交缴住房买卖契税3104.02元；并自2015年4月6日至10月6日期间，除8月份因超期还贷1329.37元外，其余每月还贷1328.35元，共计7个月9299.47元。
庭审中，原告确认因楼盘的现状没有支付第二期房款；被告明确涉案房屋因工程进度缓慢，无法如期交付给原告。同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》，并按照合同支付违约金。第三人表示同意解除借款合同，但前提是将贷款本息还清，原告目前为止结欠的本金是215520.63元，暂时没有欠息。
本院认为，本案应属商品房销售合同纠纷。原告分别与被告、第三人签订的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》是双方的真实意思表示，且没有违反法律规定，两合同均合法有效。本案的争议焦点是：1、关于两合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。……。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……。”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，原、被告签订《商品房买卖合同》后，虽未达合同约定的解除条件，但被告已明确涉案房屋无法如期交付，且又同意解除合同，故应予准许。《商品房买卖合同》解除后，显然《个人购房担保借款合同》的目的是无法实现，原告主张一并解除该合同的请求，理据充足，依法应予支持。据此，以上两合同应自法庭辩论终结时解除。
2、关于被告是否存在违约问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”、第一百零八条“当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。……。”的规定，《商品房买卖合同》签订后，因被告逾期不能交付涉案房屋致合同解除，其已构成违约，应承担违约责任或赔偿相关损失。
3、关于房款和借款的返还、契税损失的赔偿、违约金及利息的计付问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》解除后，尚未履行的，终止履行。对于原告及第三人已履行部分，被告应予返还，具体包括原告主张已付房款37298.4元（28000元＋1328.35元×7个月）、契税3104.02元，共计40402.42元，及利息（自2015年10月14日起至还清款日止以金额40402.42元按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付）；第三人的贷款本金215520.63元及利息（自2015年10月14日起至还清款日止以本金215520.63元按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付）。对于违约金，原告主张按已付房款37298.45元×10%=3729.84元，因未超出《商品房买卖合同》约定计付，故应予支持。对于原告主张已付房款及契税的其他利息损失，因被告已承担违约金，故该部分主张不应予支持。
除以上认定之外，对于原告、被告及第三人的其他主张和意见，本院认为理据不足，不予支持和采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告胡银笑与被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；
二、解除原告胡银笑与第三人中国农业银行股份有限公司开平市支行签订的《个人购房担保借款合同》；
三、被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内返还40402.42元及利息（自2015年10月14日起至还清款日止以金额40402.42元按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付）给原告胡银笑；
四、被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付违约金3729.84元给原告胡银笑；
五、被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内返还贷款本金215520.63元及利息（自2015年10月14日起至还清款日止以本金215520.63元按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付）给第三人中国农业银行股份有限公司开平市支行；
六、驳回原告胡银笑、第三人中国农业银行股份有限公司开平市支行的其他诉讼请求。
本案受理费6552元，由被告负担。原告已交受理费6552元，被告应在本判决发生法律效力之日起10日内返还受理费6552元给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 司徒有劲
代理审判员 甄 灼 辉
代理审判员 余 小 红
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 梁 佩 琼
朱晓贤