广东省佛山市高明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0608民初709号
原告：佛山市高明区沧江物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市高明区。
法定代表人：严永开，系该公司经理。
委托代理人：严敏杰，广东共明律师事务所律师。
委托代理人：吕艳婷，广东共明律师事务所律师。
被告：胡和生，男，汉族，住湖北省蕲春县，公民身份号码：×××6915。
原告佛山市高明区沧江物业管理有限公司（以下简称“沧江公司”）与被告胡和生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案后，依法组成合议庭于2016年8月3日公开开庭审理。原告的委托代理人吕艳婷到庭参加诉讼。被告胡和生经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沧江公司诉称，原告于2013年6月20日与被告胡和生签订了《租赁合同》（合同号：2013-036），约定从2013年7月1日起原告出租高明区荷城街道文昌路117号铺位（以下简称“117号铺位”）给被告胡和生到2016年6月30日止。其中，第三年（即2015年7月1日至2016年6月30日）租金为每月4515元，该租金约定在每月10日前支付，逾期缴纳租金的，原告有权按照月租金的1%收取被告每天的违约金；逾期交租连续达到30天以上的，原告有权单方终止合同，并通过合法途径收回物业使用权。合同签订后，原告依约定向被告交付了117号铺位，被告办理了营业执照并正常经营。2016年1月起被告开始拖欠支付租金。原告多次催缴并委托律师发出《律师函》，要求被告妥善解决租金、违约金、退还物业及清理个人物品的事宜，被告仍拒绝办理。以上事实有《租赁合同》、委托费用明细表、律师函等为凭。原告认为，原告对上述出租物业享有合法的出租权，其与被告签订的《租赁合同》合法有效，受法律保护。被告应按《租赁合同》的约定向原告支付相应的租金，被告拖欠租金的行为已经严重违反了《租赁合同》第三条第2款的约定及《合同法》的相关规定，构成违约，并且造成原告经济损失，原告有权按约定要求解除合同、清偿租金和违约金并收回物业。现请求法院判令：1.原告与被告胡和生签订的117号铺位《租赁合同》于2016年3月7日解除，被告立即向原告交还117号铺位的物业使用权；2.被告向原告支付2016年1月到3月7日的租金共计10083.5元，并支付相应的违约金3341.1元；3.被告向原告赔偿从2016年3月8日起至被告将117号铺位交还原告之日止的房屋占用费（以每月4515元的租金标准计算）；4.被告交纳的8510元的合同押金归原告所有；5.原告因本次诉讼支出的4000元律师费由被告承担。
被告胡和生经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。
经本院审核，原告在庭审中提交的证据本院均予以采信。
本院查明：案涉租赁物117号铺位面积约为18.5平方米，原系佛山市高明区教育局经营管理的未办房地产权证的公有物业。2005年7月22日，佛山市高明区教育局根据佛山市高明区人民政府要求向原告沧江公司移交了物业的经营管理权。在2013年6月30日前，被告胡和生已租赁取得117号铺位的使用权，且开办了“佛山市高明区荷城纯几牛仔服饰店”。因租赁期限即将届满，原告沧江公司于2013年6月20日与被告胡和生续签了一份《租赁合同》（合同号：2013-036），约定从2013年7月1日起原告出租117号铺位给被告胡和生到2016年6月30日止。其中，第三年（即2015年7月1日至2016年6月30日）租金为每月4515元，该租金约定在每月10日前支付，逾期缴纳租金的，原告有权按照月租金的1%收取被告每天的违约金；逾期交租连续达到30天以上的，原告有权单方终止合同，并通过合法途径收回物业使用权。此外，还约定了承租人缴交押金，违约方承担守约方律师费等条款。合同签订后，被告继续使用117号铺位从事个体服装经营。但从2016年1月起被告开始拖欠117号铺位租金。原告多次催缴并委托律师发出《律师函》，要求被告妥善解决租金、违约金、退还物业及清理个人物品的事宜，但其拒绝协商解决。现117号铺位虽未营业，但仍由被告占用。另查明，原告按合同约定收取了被告押金8510元。但未发现被告拖欠117号铺位的水电费。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据查明的事实，原告取得租赁物业的使用权并未违反法律规定，被告承租后已取得营业执照，双方所签订的合同不存在导致无效的法定情形，本院确认其合法有效。双方当事人应当依法全面履行合同义务。被告胡和生未履行缴纳租金义务达数月之久，可认定其已构成根本违约。根据原告的诉讼请求以及证据，本案争议的焦点为：承租人胡和生的违约行为是否构成出租方单方解除合同的条件。关于这个问题，本院认为：第一，双方在《租赁合同》中有约定出租方单方解除合同的条件。《租赁合同》第三条第二项规定：“在每月10号前将当月租金一次性支付给甲方，……逾期缴交租金连续达到30天以上的，则甲方（出租方）有权单方终止合同，并通过合法途径收回物业使用权。”第二，被告拖欠租金时间确实已达到了30天以上合同约定的单方解除条件。被告胡和生从2016年1月开始拖欠租金，至原告书面通知其解除合同之日即3月7日已远超30天，符合合同约定单方解除合同的情形。因此，原告请求按合同约定行使合同解除权于2016年3月7日解除合同，本院予以支持。被告应在合理时间内腾空并交还117号铺位给原告。为减少诉累，被告腾空租赁物前占用房屋期间的占有使用费应一并给付原告。占有使用费产生的利息损失因原告并未请求，视为原告已自行放弃该项诉求。
关于违约责任问题。由于造成被告根本违约的过错在于被告，被告还须按合同约定承担合同的违约责任。原告请求被告承担3341.1元的违约金，相当于未偿还租金10083.5元的33.13%，虽然超过了“造成损失的百分之三十”的法定违约金，但未超过按合同约定1%月利率计算至起诉日（3月10日）的利息。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，结合本案的实际，本案调整过高的违约金应基于当事人的请求。被告胡和生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，表明其自行放弃包括请求法院调整过高违约金在内的各项抗辩权利，本院对原告请求的违约金3341.1元予以支持。但原告以被告拖欠117号铺位租金构成违约为由请求法院确认被告所交的押金8510元归原告所有，与双方在《租赁合同》中第三条第三项约定“如果乙方出现违约行为，则乙方不得要求甲方退回押金”不相符。乙方（被告）的违约只导致其丧失押金的返还请求权，而不是所有权归甲方（原告）或由甲方没收。对原告该项请求本院不予支持。但原告可在本案执行阶段再进行处理。关于原告为解决本次合同纠纷而支出的4000元律师费问题，因双方在《租赁合同》第十四条中有明确约定由违约方承担，且该约定属于解决纠纷适用的条款，本院予以支持。
综上所述，本院确认原告自2016年3月7日起单方解除合同的行为有效，被告应于判决生效之日起十日内给付拖欠的租金10083.5元及其违约金3341.1元，腾空117号铺位，并向原告支付占有117号铺位期间的占有使用费及本次诉讼的律师费4000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、原告佛山市高明区沧江物业管理有限公司与被告胡和生于2013年6月20日签订的《租赁合同》（合同号：2013-036）自2016年3月7日起解除；
二、被告胡和生应于本判决发生法律效力之日起十日内给付佛山市高明区沧江物业管理有限公司租金10083.5元及其违约金3341.1元；
三、被告胡和生应于本判决发生法律效力之日起十日内腾空租赁物高明区荷城街道文昌路117号铺位并交还原告佛山市高明区沧江物业管理有限公司；
四、被告胡和生应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占用租赁物高明区荷城街道文昌路117号铺位而产生的房屋占有使用费（计算方式：从2016年3月8日起参照原合同租金4515元／月计至实际迁出之日止）给原告佛山市高明区沧江物业管理有限公司；
五、被告胡和生应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿佛山市高明区沧江物业管理有限公司因本次诉讼而产生的律师费4000元；
六、驳回原告佛山市高明区沧江物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案受理费448元（原告已预交），由原告负担96元，被告胡和生负担352元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 梁小平
审 判 员 伍翠婷
代理审判员 汪玲霞
二〇一六年八月五日
书 记 员 骆锦勤