杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭拱商初字第400号
原告：中国农业银行股份有限公司杭州之江支行。
负责人：尤伟华。
委托代理人（特别授权代理）：林雁。
被告：詹敏英。
被告：滕永三。
被告：滕鹤婷。
法定代理人：詹敏英。
被告：杭州南泉房地产开发有限公司。
法定代表人：王轶磊。
委托代理人（特别授权代理）：马卫良。
原告中国农业银行股份有限公司杭州之江支行（以下简称之江支行）为与被告詹敏英、滕永三、滕鹤婷、杭州南泉房地产开发有限公司（以下简称南泉房产）金融借款合同纠纷一案，于2012年3月21日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年8月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林雁，被告南泉房产的委托代理人马卫良到庭参加了诉讼，被告詹敏英、滕鹤婷、滕永三经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法进行了缺席审理并当庭宣告判决。本案现已审理终结。
原告之江支行诉称，2009年5月31日，案外人滕科向原告申请住房按揭贷款，贷款金额为人民币76万元，期限为20年，以房产抵押提供担保。原告于2009年6月4日发放住房按揭贷款76万元。在按揭贷款合同履行过程中滕科去世。至2012年2月22日，滕科之前妻詹敏英，法定继承人滕科之父滕永三，法定继承人滕科之女滕鹤婷未能按期归还6期贷款。原告曾多次催讨无果，故根据《个人购房担保借款合同》的有关规定，诉讼至法院，请求判令：1、被告詹敏英、滕永三、滕鹤婷归还个人购房贷款本金677666.58元，利息14113.91元（利息计算至2012年2月22日），2012年2月23日至贷款结清日止的利息按借款合同约定另行计算；2、被告杭州南泉房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；3.原告对预登记抵押时所提供的抵押物享有优先受偿权；4.本案诉讼费用及原告为实现债权的费用（公告费、评估费等）由被告承担。
被告詹敏英、滕鹤婷、滕永三未到庭进行答辩，亦未提交相应证据。
被告南泉房产辩称，其对原告诉称的事实和理由没有异议，但是本案债务是由于已故的滕科的家庭向被告南泉房产购买房屋所欠的债务，故请求法院支持第三项诉讼请求，在执行时先执行抵押物房屋，如果有不足，被告南泉房产可以承担连带责任。
原告为证明其主张向本院递交了如下证据：
1、中国农业银行综合应用系统3页，证明截至2012年2月22日被告欠原告本金以及利息情况。
2、个人借款凭证，证明原告依约发放了76万元贷款。
3、商品房买卖合同，证明滕科向南泉房产购买房子，原告根据商品房买卖合同签订了个人购房担保借款合同。
4、个人购房担保借款合同、抵押物清单，证明滕科向原告借款以及抵押的事实。
5、预登记抵押证书，证明原告已经对房产进行预抵押登记。
6、承担共同还款责任承诺书，证明詹敏英承诺承担共同还款的事实。
7、结婚证，证明滕科和詹敏英于2002年5月29日登记结婚，在向原告借款时系夫妻关系。
8、（2011）衢柯商初字第641号民事判决书、（2012）浙衢商终字第39号民事裁定书，证明滕鹤婷、滕永三是滕科的法定继承人。
9、银行进帐单，证明原告的公告费损失650元。
经庭审质证，被告南泉房产对原告提供的证据无异议。本院经审核，对原告所提供的证据予以认定。
被告南泉房产未向本院提交证据。
本院依职权调取了（2011）杭西商初字第1582号民事判决书、（2011）杭西商初字第1581号民事判决书、（2011）杭西商初字第1580号民事判决书，原告之江支行及南泉房产对该两份判决书无异议，本院对其予以认定。
结合当事人的陈述及上述认定的证据，本院认定以下事实：滕科与被告詹敏英于2002年5月29日经政府登记结婚。2009年5月16日，滕科向被告南泉房产购买位于杭州市西湖区丰潭路西城美墅6幢1902室房屋。为购买该房产，滕科向原告借款人民币76万元，约定借款期限为2009年6月1日至2029年5月31日，利息为采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率为4.158%。借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起按调整后的相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；借款人连续三期未足额偿还借款本息或任何一期本金或利息逾期超过六个月，则原告有权提前收回已发放借款、行使担保权。詹敏英、滕科以杭州市西湖区丰潭路西城美墅6幢1902室房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记手续。南泉房产对上述借款提供阶段性的保证担保，保证期间从合同签订之日起至借款人取得房产证、办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。案涉借款合同中还约定，借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任。2009年5月31日，詹敏英向原告出具共同还款承诺书，承诺对滕科所签订的借款合同承担共同还款责任。至2012年2月22日，滕科尚欠原告利息为14113.91元。
另查明，滕科与詹敏英于2011年6月30日经法院判决离婚，滕科于2011年8月8日去世，滕科的法定继承人为滕永三、滕鹤婷。杭州市西湖区丰潭路西城美墅6幢1902室房屋三证至今未办出。
本院认为，滕科与原告的借款合同合法有效，因滕科已于2011年8月8日死亡，故产生遗产清偿债务的情形。按照继承法的规定，滕科的债务由继承其遗产的继承人在所继承的遗产实际价值范围内予以清偿。本案中，未有证据证明存在遗嘱和遗赠继承，故使用法定继承原则。被告滕永三、滕鹤婷是滕科的法定继承第一顺序继承人，均未表示放弃继承，故滕永三、滕鹤婷应在继承遗产的实际价值范围内承担共同还款责任。被告詹敏英在滕科借款时向原告承诺共同还款，所以对原告要求被告詹敏英承担共同还款责任的诉讼请求予以支持。滕科与詹敏英以杭州市西湖区丰潭路西城美墅6幢1902室房屋向原告提供抵押担保，并办理了抵押预告登记，故原告对该抵押房产享有优先受偿权，被告南泉房产对滕科上述借款提供了阶段性保证担保，现在因为该房产三证未办出，尚在保证期间内，故被告南泉房产对上述借款偿还承担连带责任。由于詹敏英、滕鹤婷下落不明，故原告产生公告费损失650元，詹敏英、滕鹤婷应赔偿原告该损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
一、被告滕永三、被告滕鹤婷在其各自继承的滕科遗产范围内与被告詹敏英共同于本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司杭州之江支行借款本金677666.58元并支付利息14113.91元（截止2012年2月22日），2012年2月23日至本判决确定的履行期限届满日止的利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%计算。
二、原告中国农业银行股份有限公司杭州之江支行对位于杭州市西湖区丰潭路西城美墅6幢1902室房屋享有优先受偿权。
三、被告杭州南泉房地产开发有限公司对上述第一款的还款义务承担连带责任。
四、被告詹敏英、被告滕鹤婷于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国农业银行股份有限公司杭州之江支行公告费损失650元。
如果被告詹敏英、被告滕永三、被告滕鹤婷、被告杭州南泉房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10718元，财产保全申请费4020元，合计14738元，由被告詹敏英、被告滕永三、被告滕鹤婷、被告杭州南泉房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 方素平
人民陪审员 杨荣发
人民陪审员 谢建儿
二〇一二年八月十六日
代书 记员 徐 玲