＼n山东省诸城市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）诸民初字第1005号＼n原告亓贯明，男，汉族。＼n委托代理人片宪元，山东海中洲律师事务所律师。＼n被告山东福奥圣通工贸集团有限公司。＼n法定代表人苏伟，董事长。＼n委托代理人张永刚，男，汉族。＼n委托代理人王桂祥，山东贝特律师事务所律师。＼n原告亓贯明与被告山东福奥圣通工贸集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告亓贯明及其委托代理人片宪元，被告委托代理人张永刚、王桂祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称，2011年6月29日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，被告租赁原告房屋用于汽车销售、办公、车辆维修及配件销售，合同约定每年7月16日前支付租赁费。结果到期后被告未支付第二年租赁费60000元，给原告造成损失40000元。经多次催要，被告迟迟不予支付，为此，诉至法院，请求法院依法判令被告支付租赁费60000元，赔偿原告经济损失40000元，诉讼费用由被告负担。＼n被告辩称，1、原告应当对租赁合同的成立和生效举证；2、虽然合同约定房屋、场地应当附相关合法证件，但被告一直没有见到房屋、场地的产权文件，被告认为租赁合同无效；3、合同已于2012年7月初终止，从即日起被告已全部搬走自己的财产并撤走经营人员，未在此生产经营。租赁合同终止后，被告及时通知原告不再租赁房屋、场地，原告应另行招租或采取其他办法防止损失扩大；4、对于被告支付的租金，若确认合同无效，要求原告予以返还，若不返还租金，要求原告开具正规的税务发票。＼n本案争议焦点：1、原、被告之间签订的租赁合同效力问题。2、原告主张的租赁费及损失问题。＼n原告针对自己的主张，提供以下证据予以证明：＼n1、企业信息、企业变更情况，证明山东福奥圣通工贸有限公司更名为被告山东福奥圣通工贸集团有限公司。＼n2、2011年6月29日房屋租赁合同，约定山东福奥圣通工贸有限公司（承租方）租赁原告亓贯明（出租方）的房屋，该房屋前后场地分别为：前22×25平方米，后22×25平方米；租赁期限自2011年7月16日至2021年7月16日止；房屋及房屋前后的场地年租金（人民币）大写：捌万元整。证明原、被告双方存在租赁合同关系。＼n3、莱芜市土地管理局文件［莱土征字（1992）第78号］，内容为：经市政府研究批准，你村因建农副产品购销部，使用本村其他土地240m2（0.36亩），用地面积计入我市一九九二年集体建设用地计划控制指标。＼n4、莱芜市计划委员会文件［（92）莱计基字第45号］，内容为：你们报来的基建申请报告收悉，经研究，现批复如下：……投资1.5万元，资金自筹。＼n5、莱芜市颜庄镇土地管理所1992年4月14日统一收据（N00355004），记载颜庄镇土地管理所收土地管理费480元，建设用地许可证费20元，土地申报费14.4元。＼n6、莱芜市颜庄镇建设委员会1993年6月2日山东省村镇建设管理费统一收据（N01348659），记载：建设规划管理费450元。＼n7、莱芜市颜庄镇土地管理所1993年6月2日统一收据（N00125524），记载：收建设用地管理费750元。＼n8、莱芜市颜庄镇建设委员会1993年3月30日山东省村镇建设管理费统一收据（N01346705），记载建购销站80平方米240元备注：用地240m2。＼n9、土地承包费单据，付款人：亓贯明。＼n10、山东省村镇建设申请审批表，记载建设单位为店子村，项目名称物资购销站，建设用地240m2，建筑面积80m2，工程结构类型砖混。＼n11、莱芜市城乡建设委员会1993年4月9日山东省村镇建设许可证［鲁（莱）村建字N00028349号］，记载工程地点村北，开工日期93.3，完工日期93.6，工程项目物资购销站，用地面积240m2，建筑面积80m2，控制高度4.5m，工程造价1.5万元。＼n12、2013年10月29日莱芜市钢城区颜庄镇半壁店子村村民委员会证明一份，内容为：我村老村民亓贯明，在我村建三层楼房，亓贯明，个人投资建造，属个人所有，房产证正在办理中。＼n13、1999年8月18日房屋施工合同书一份，证明系原告亓贯明与西港煤矿振兴土建安装队签订的建房合同。＼n上述证据3至证据13证明该租赁房屋具有合法手续，属于原告亓贯明所有。＼n14、照片，证明被告当时确实租赁了原告的房屋。＼n15、2013年1-6月份电费清单一份，清单上户名为田华春，田华春为被告在租赁场所卖车的经理，证明被告至今未与原告交接租赁房屋。＼n16、莱芜市钢城区新大石化加油站证明一份，内容为：兹证明山东福奥圣通工贸集团租赁亓贯明的场地事宜，与我加油站无关，我单位为邻居，圣通集团从来没有把钥匙交给我们加油站，特此证明。证明被告搬走时未与加油站交接钥匙。＼n17、2011年6月1日场地租赁合同，证明：被告为了扩大规模，原告从武某手中租赁一块场地供被告使用，费用由原告支付，该费用系原告损失。＼n18、2011年6月2日收条一份，内容为：今收到亓贯明租赁场地费叁万元（￥30000元）武某2011.6.2号。＼n19、证人武某的证言，证明原告亓贯明租赁他的场地用于维修、停车用。＼n被告对上述证据发表质证意见如下：＼n证据1无异议；证据2中被告处的签章属实，张斌签字不属实，且张斌只是该合同的中间人，不是被告单位职工；证据3至证据11的质证意见如下：上述证据与本案无关，理由是：1、建设单位是村民委员会集体而非原告个人。2、批准的用地面积240平方米，建筑面积80平方米，高度4.5米以下，从被批准的主体与内容上看不出与本案有关联。3、按法定程序应依法取得用地许可、土地证，然后办理规划许可，建设完毕后经过验收颁发房产证。本案原告提供的90年代初的一系列文件是否实际履行不清楚，若实际履行了，最终应取得房产证、规划许可证、土地使用权证。证明不动产物权的依据是房产证、土地证，而非依据有关批文。4、关于证据的真实性被告也无法确认；证据12已过举证期限，被告有权不予质证。房产证和土地证是房屋、土地不动产物权的有效证明，村委会不办理房产证，也没有权利证明房产证是否正在办理；证据13已过举证期限，被告有权不予质证。上次开庭时，原告称房屋于1994年已建设三层，今天又提供所谓1999年8月份的房屋施工合同，从房屋施工合同纸质、新旧程度来看显属伪造，对原告虚假陈述、伪造证据应依法追究责任；证据14照片真实性没有异议，但是广告牌是原告拆除的；证据15从形式要件、实质要件来看，都不能支持原告的观点，单据上没有公章，对真实性无法认可；证据16与本案没有关联；证据17至证据19质证意见如下：1、原告与证人之间的合同及收据的真实性无法确认；2、原告提出的诉讼请求第二项赔偿损失4万元指的是由于租赁证人的土地又转租给被告，要求被告承担该费用，恰恰说明原告是以该合同已经终止或无效来主张损失的赔偿问题。在合同有效的前提下，原告的请求只能是租金付款请求权和相应的利息损失；3、证人是原告的朋友，所作的证言对原告有利的或对被告不利的应综合分析和判断或不予采信。＼n被告针对自己的主张提供以下证据予以证明：＼n1、收款收据复印件两份，证明已支付租赁费10万元。＼n2、照片三张，照片中有吉房出租广告和原告手机号码，从广告时间来看已有一年，且是从房屋里面的玻璃上贴的，其中有一间门开着，三层楼往上的广告牌已让原告拆掉。＼n对上述证据，原告发表质证意见如下：证据1无异议；证据2真实性无异议，被告提供的照片进一步证实原告与被告之间租赁房屋、场地的事实，原告没有另行出租。其中开门的那间房屋被告没有用过，被告告诉原告让原告放东西用，如果被告需要使用原告再搬出去。被告提供的照片不能证明被告的主张，被告应提供解除或终止合同的证据。＼n通过原、被告的举证、质证，本院查明的事实如下：山东福奥圣通工贸有限公司更名为被告山东福奥圣通工贸集团有限公司，两者系同一法人。＼n2011年6月29日，原告亓贯明（出租方，甲方）与被告山东福奥圣通工贸集团有限公司（承租方，乙方）签订房屋租赁合同一份，合同内容为：第一条甲方房屋共三层，建筑面积600平方米，该房屋前后场地分别为：前22×25平方米，后22×25平方米；第二条该房屋用途为汽车销售、办公，车辆维修及配件销售；第三条租赁期限自2011年7月16日至2021年7月16日止；第四条该房屋及房屋前后的场地年租金（人民币）大写：捌万元整；第五条付款方式乙方应于本合同生效之日向甲方支付一年租金（人民币）￥8万元整，租金按年结算，由乙方于每年的7月16日前交付给甲方；第六条交付房屋期限甲方应于本合同生效之日将该房屋交付给乙方；第七条甲方对房屋产权的承诺甲方保证该房屋及房屋前后场地没有产权纠纷，有关按揭，抵押债务，税项及租金等，甲方均需在交付房屋前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。附：1、该房屋及场地平面图；2、该房屋及场地的合法证明；第八条维修养护责任租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔半年检查、修缮一次，保证房屋不漏水……第十三条租赁期间，甲方不得随意提高租金，任何一方不得擅自终止合同，否则应赔偿给对方造成的全部经济损失……备注：第一年房租乙方交甲方拾万元，第二年交甲方陆万元，第三年往后每年交捌万元。＼n另查明，双方合同签订后，被告向原告交付租赁费10万元，原告于2011年7月29日给被告出具收款收据（N00131748），记载2011年7月20日-2012年7月19日房租费80000元，预收2012年7月19日-2013年7月18日房租费20000元。合同中约定的房屋及场地的合法证明并未在合同附件中附录，审理过程中，原告提供了莱芜市土地管理局文件［莱土征字（1992）第78号］、莱芜市计划委员会文件［（92）莱计基字第45号］、莱芜市颜庄镇土地管理所1992年4月14日统一收据（N00355004）、莱芜市颜庄镇建设委员会1993年6月2日山东省村镇建设管理费统一收据（N01348659）、莱芜市颜庄镇土地管理所1993年6月2日统一收据（N00125524）、莱芜市颜庄镇建设委员会1993年3月30日山东省村镇建设管理费统一收据（N01346705）、土地承包费单据、山东省村镇建设申请审批表、莱芜市城乡建设委员会1993年4月9日山东省村镇建设许可证［鲁（莱）村建字N00028349号］，用以证明涉案房屋具有合法手续，但上述证据记载建筑面积为80平方米。＼n还查明，原告主张双方之间的合同至今未解除，被告主张其已于2012年7月初搬离并电话通知了原告，原告对此不予认可，称被告未通知原告搬走的情况，被告对此未提供证据予以证明。另外，双方合同约定：“租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔半年检查、修缮一次，保证房屋不漏水”，审理过程中，原告陈述其在2013年3、4月份进行检查时发现了被告已不在此租房处经营，其通过电话联系了被告处张斌，张斌说：和领导汇报过了，领导说会找你谈；又通过电话联系了田华春，田华春说：领导安排他到滨州，你等着领导会找你谈。被告称对原告的上述陈述不清楚。＼n审理过程中，被告提交了于2013年9月5日拍摄的照片，照片中显示涉案该租赁房屋玻璃内侧张贴有“吉房出租186＊＊＊＊****”的招租广告，原告对该招租广告的电话是原告本人电话没有异议，但称该广告系其孩子张贴，张贴时间为2013年7、8月份。被告称该吉房出租广告张贴时间应该为2012年7月被告搬离后原告张贴的。＼n本院认为，关于原、被告签订的房屋租赁合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告双方于2011年6月29日签订的租赁合同中记载涉案租赁房屋为三层，600平方米，而原告向本院提交的莱芜市城乡建设委员会1993年4月9日山东省村镇建设许可证［鲁（莱）村建字N00028349号］，记载工程项目物资购销站，建设用地240m2，建筑面积80m2，控制高度4.5m。审理过程中，被告对该建设许可证提出异议，异议内容为：该建设许可证记载建设单位不是原告亓贯明；该许可证许可建筑面积为80平方米，而原告亓贯明出租的房屋建筑面积为600平方米，该建设许可证与本案没有关联。另外，原告亓贯明未提交其他建设许可证、房产证书以及土地使用权证书等材料证明该涉案房屋存在的合法性，该涉案房屋是否合法建筑无法查清，因此，原、被告之间签订的租赁合同应当为无效合同。＼n关于原告主张的租赁费问题。法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽然原、被告双方签订的租赁合同为无效合同，但是被告使用该房屋及场地期间应当支付原告相应的使用费，可以参照合同约定的租金标准即年租金8万元支付。审理过程中，被告主张其自2012年7月初即搬离，停止使用该涉案房屋及场地，但未提交证据予以证明，原告主张2013年3、4月份其在例行合同约定的每半年的检查义务时，发现被告已搬走不再使用该涉案房屋及场地，本院认为，在被告未提交证据的情况下，原告认可2013年3、4月份被告已不再使用，该使用期限确定至2013年3、4月份为宜，即被告实际使用该涉案房屋及场地的期限为2011年7月20日至2013年3、4月份的一年半的时间，该一年半时间的房屋及场地使用费为12万元（8万元×1.5年）。因被告已实际支付原告费用10万元，被告尚需支付原告房屋及场地使用费2万元。＼n关于原告主张的租赁场地的损失。审理过程中，原告对于其所租赁的场地是否在原、被告之间租赁合同约定的场地范围内前后陈述不一致，另外，原告提供的其与案外人武某签订的场地租赁合同时间为2011年6月1日，武某收到场地租赁费的时间为2011年6月2日，两个时间均在原、被告签订租赁合同（2011年6月29日）之前，无法认定其系因被告要求扩大规模而与案外人签订场地租赁合同，因此，对于原告依据该2011年6月1日场地租赁合同要求被告支付损失4万元的诉讼请求，本院不予支持。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：＼n一、被告山东福奥圣通工贸集团有限公司支付原告亓贯明使用费2万元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；＼n二、驳回原告亓贯明的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费2300元，由原告亓贯明负担2000元，由被告山东福奥圣通工贸集团有限公司负担300元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费2300元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。＼n审判长杨清河＼n审判员王莹莹＼n审判员李娜＼n二〇一三年十二月三十日＼n书记员安郁墨