＼n福建省泉州市丰泽区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）丰民初字第6009号＼n原告郭思龙，男，1976年9月25日出生，回族，住福建省泉州市鲤城区。＼n委托代理人苏志松、王龙德，福建顺济律师事务所律师。＼n被告福建泉州市土地开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。＼n法定代表人陈茂强，该公司总经理。＼n委托代理人王美琼，福建泉中律师事务所律师。＼n原告郭思龙与被告福建泉州市土地开发有限公司（下称土地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月22日受理后，依法由代理审判员郑丹红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王龙德、被告土地公司的委托代理人王美琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。＼n原告诉称：原、被告于2011年2月16日分别签订商品房买卖合同，约定被告将址在泉州市刺桐路中段东侧诉争房屋，成交金额为124万元；同时约定被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。原告依约支付了全部款项，被告于2012年3月1日将上述房屋交付给原告使用，但是却未于约定时间为原告办理房屋权属证书，已经构成违约，应依约向原告支付违约金。原告应自2012年5月29日起按原告已付款的0.01%计算支付违约金。请求被告立即为原告办理址在泉州市丰泽区刺桐路中段东侧诉争房屋的房产证和土地所有权证；被告立即支付原告自2012年5月29日起至原告实际取得房屋所有权证之日止的违约金。＼n被告辩称：一、原告的第一项诉讼请求应当驳回，被告不是房地产管理部门，没有行政权限和职能，无法为原告办理房地产权属证书，商品房买卖合同第14条约定被告只有协助办证义务，没有办证义务。被告已履行协助办证的义务，由于主管部门的原因，才无法办出房屋权属证书；二、给付之诉是有诉讼时效的，原告的部分诉求已经超过了诉讼时效；三、原告逾期支付部分房款，被告可以履行抗辩权，办证的期限可以相应顺延；四、双方在商品房买卖合同约定的逾期办证违约金约定过高，已经超过原告的实际损失的30%以上，请求酌情减低违约金标准。＼n经审理查明：2011年2月16日，原告郭思龙与被告土地公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买址在泉州市刺桐路中段东侧诉争，总价款124万元，合同第六条第3款约定，买方于2010年12月24日前支付全部购房款的48.39%，计60万元。在合同登记备案后十五个工作日办理51.61%房价款为银行按揭款计64万元。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，被告于2012年3月2日将上述房屋交付给原告。另查明，以上合同登记备案日期为2011年2月23日，原告于2010年12月10日付款20万元，于2011年2月21日付款20万元，于2011年2月28日20万，于2011年5月19日付款6.5万，于2011年5月24日付款7.5万元。2011年6月2日，原告就住宅的余款50万元办理了银行按揭手续。＼n上述事实有原、被告提供的《商品房买卖合同》、《泉州市商品房买卖合同登记备案申请表》、《个人住房借款合同》及双方的陈述等证据予以证实。＼n本院认为，被告土地公司具有商品房预售资质，原告郭思龙与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行各自的权利和义务。根据合同约定，被告具有协助原告办理房屋权属登记的义务，且如因出卖人原因致使买受人不能在商品房交付使用后90日内（2011年5月31日）取得房屋权属证书的，应每日按买受人已付款的0.01%支付违约金。被告辩称已履行协助办证义务，系由于主管部门原因才无法办证，但并未提供证据证明其已将办理诉争房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及交付买受人，其行为已构成违约，现原告以超期未取得房屋权属证书诉请被告履行合同义务支付逾期办证违约金，合理合法，应予支持。根据合同约定，被告所应履行的是协助办证义务，原告请求被告为其办理房屋权属证书，缺乏法律依据，对该诉求不予支持。被告辩称原告逾期支付房款，违约在先，并要求其协助办证的期限予以相应顺延，该辩解合法有据，予以采纳。但被告主张原告存在首付款逾期54天，尾款逾期115天的情形，对此分析认为，《商品房买卖合同》第六条第3款约定买受人应于2010年12月24日前支付首付款，而该合同的签订时间为2011年2月16日，在被告对该约定未提供任何证据能证明在合同双方签字或者盖章之前，对方已经履行该义务，且己方业已接受的情况下，被告作为该格式条款的提供者，如此约定则在合同成立之时即置买受人于违约的状况，明显加重了买受人的责任，而被告又未提请买受人对该条款特别予以注意以尽其提示义务，因此根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该处约定未遵循公平原则，应属无效。该无效的原因仅存在于该处约定，不影响其余部分，其余部分仍然有效。双方约定的首付款时间无效，基于民法的公平诚信原则，可以以合同约定的最后期限来确定该付款时间。合同第六条第3款后半部分约定的原告应于2011年2月16日合同登记备案后十五个工作日（同年3月10日）办理51.61%房价款为银行按揭款计64万元，原告实际就剩余款项50万元办理银行按揭时间为签订个人借款合同时间即2011年6月2日，而首付款实际付款时间可确认在此之前，由此首付款的逾期天数为末期款办理按揭手续的逾期天数所涵盖，则应以最后办理按揭贷款手续的时间来认定，才不致重复计算逾期天数，据此认定原告逾期付款天数为84天，被告可相应顺延办证时间。被告辩称违约金过高请求调整，因违约金约定系双方自愿，且合同格式文本系作为开发商一方的被告所提供，乃被告真实意思表示，被告也未提供证据证明该标准过分高于实际损失，对该辩解不予采纳。综上，被告本应于2012年5月31日前协助原告办理房屋权属证书，因原告逾期付款84天可顺延被告的办证期限至2012年8月23日，截止起诉之日，被告逾期办证时间为425天，且并未超过诉讼时效。故被告应付逾期协助办证违约金为：1240000元×425天×0.01%=52700元，对原告的请求予以部份支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：＼n一、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日支付逾期协助办理泉州市刺桐路中段东侧诉争房屋的房屋权属证书的违约金52700元给原告郭思龙，并应就原告郭思龙所交房款1240000元以日万分之一标准继续支付从2013年10月23日起至实际履行协助办证义务之日止的违约金；＼n二、驳回原告郭思龙的其他诉讼请求。＼n本案受理费1372元，减半收取686元，由原告郭思龙负担111元，由被告福建泉州市土地开发有限公司负担575元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。＼n代理审判员郑丹红＼n二〇一四年一月六日＼n书记员刘圣楠＼n附注引用的法律条文：＼n《中华人民共和国合同法》＼n第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。＼n第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。＼n依法成立的合同，受法律保护。＼n第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。＼n格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。＼n第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。＼n第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。＼n约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。＼n当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。＼n最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项＼n第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：＼n（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。