成都市龙泉驿区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）龙泉民初字第875号＼n原告：李莉。＼n委托代理人：陈群，四川发现律师事务所律师，特别授权。＼n被告：廖永科。＼n被告：刘羽。＼n被告：杨亮。＼n第三人：成都市龙泉驿区忻居中介服务部，住四川省成都市龙泉驿区。＼n负责人：谢春敏。＼n原告李莉诉被告廖永科、刘羽、杨亮、第三人成都市龙泉驿区忻居中介服务部确认合同无效纠纷一案，本院受理后，原告李莉于开庭前提交追加第三人申请，我院经审查后同意追加成都市龙泉驿区忻居中介服务部（以下简称：忻居中介）为本案第三人。我院分别于2013年4月18日和2013年5月7日公开开庭审理了本案，由审判员夏海玲适用简易程序独任审判，案件经审理后因案情复杂裁定转为普通程序审理，由审判长夏海玲、审判员唐芸、陪审员袁莉组成合议庭，于2013年11月7日公开开庭审理了本案。原告李莉委托代理人陈群和被告廖永科、刘羽、杨亮的委托代理人杨钦武、第三人忻居中介负责人谢春敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告李莉诉称，原告于2006年5月17日购买位于成都市龙泉驿区十陵镇灵龙路213号东方家园7栋2单元6楼4号房屋一套。后原告因和丈夫杨亮感情破裂，于2010年8月离开成都到重庆至今。2012年10月，原告在与被告杨亮协商离婚事宜时，得知成都市龙泉驿区十陵镇灵龙路213号东方家园7栋2单元6楼4号房屋（建筑面积120.19平米）已被杨亮出卖。经原告到成都市龙泉驿区城乡房产管理局和四川省成都市蜀都公证处调查：被告杨亮于2010年10月20日伪造四川省成都市蜀都公证处以及公证员蒋某某的印章，制作了虚假的（2010）川成蜀证内民字第17802号公证书，该虚假公证书内容有：李莉委托杨亮为代理人，代理龙泉驿区十陵镇灵龙路213号东方家园7栋2单元6楼4号房屋的出售、签订租赁合同或者买卖合同，代收租金、售房款，代理房屋买卖、产权过户等等。2010年12月28日，杨亮持上述虚假委托公证书，与被告刘羽、廖永科签订房屋买卖合同，以13万元总价将上述房屋卖给了刘羽、廖永科。后杨亮继续持虚假委托公证书，欺骗成都市龙泉驿区城乡房产管理局，将李莉名下的该房屋过户登记到刘羽、廖永科名下。综上，原告根据相关法律规定向法院起诉，请求判令：1、认定被告杨亮代理原告李莉与被告廖永科、刘羽签订的关于成都市龙泉驿区十陵镇灵龙路213号东方家园7栋2单元6楼4号房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费用由被告承担。＼n被告刘羽、廖永科辩称，二人是于2010年12月通过中介公司的介绍与被告杨亮签订购房合同，并于2011年办理了房屋过户手续。原告李莉认为公证书是虚假的，应拿出证据，原告说杨亮欺骗成都市龙泉驿区城乡房产管理局，那么欺骗他们买受人也是很简单的。＼n被告杨亮辩称，原告李莉对房屋的出售是知情的。该房屋是被告和原告一起按揭购买的，2008年8月，建设银行找上门说原、被告二人半年没有还贷了，但是原告说她是每个月都在还贷的。后来原告的很多银行卡都透支，银行找不到原告，被告也找不到原告，被告出于无奈，就把房子挂在十陵忻居中介和龙泉龙腾中介，后来通过十陵忻居中介把房屋卖给了廖永科和刘羽。关于公证书的委托书是龙泉龙腾中介公司出的。＼n第三人忻居中介辩称，其是通过正常程序将房子过户给被告刘羽、廖永科，签订买卖合同时杨亮出具了公证书，过户也出具了公证书，第三人是按一切正常程序办理的。＼n原告李莉为支持其诉讼请求，向法庭提交了下列证据材料：1、原、被告身份信息，证明主体资格；2、2010年12月签订的买卖合同，证明房屋买卖的事实；3、成都市蜀都公证处公证书，公证书后面附有委托书，上面写的是原告李莉公证当天在现场并授权杨亮代理卖房事宜。原告李莉当时不在场未在委托书上签字；公证处的人告知公证书上的印章不是他们公证处的，编号也是错的；证明杨亮使用伪造的公证书，在没有得到原告的同意下将房屋出卖。＼n被告刘羽、廖永科对原告李莉提交的上述证据质证后认为：对价格有异议，130000元是政府报税指导价，真实价格是632000元，是合理价格。其他证据无异议。＼n被告杨亮对原告李莉提交的上述证据质证后认为：无异议。＼n第三人忻居中介对原告李莉提交的上述证据质证后认为：对价格有异议，其他无异议。＼n被告刘羽、廖永科为支持其主张，向法庭提交了下列证据材料：1、房屋产权证、国土证、契税完税证、缴款书，证明本案购房合同所涉房屋现在的权属登记在被告廖永科、刘羽名下，被告廖永科、刘羽对该房拥有合法产权；2、杨亮出具的收条，收到被告刘羽购房款合计60多万，证明13万只是向政府报税的指导价，不是实际购房金额，被告廖永科、刘羽购买房屋支付了合理的对价；3、收条、收据，证明被告刘羽向忻居中介支付了中介费及过户费；4、数字互动电视业务受理登记表、电视收视维护费发票，证明房屋现在由被告廖永科、刘羽实际使用；5、公证书、房屋购销协议、成都市龙泉驿区存量房买卖合同、刘羽在建行个人贷款还款计划表，证明被告廖永科、刘羽购买房屋支付了合理的市场价格。＼n原告李莉对被告刘羽、廖永科提交的上述证据质证后认为：由于第三次庭审杨亮没有出庭，是其父亲出庭，所以原告方无法弄清收条等证据的真实性；原告提交的买卖合同是在房管局备案了的，价格是12万元，原告提交的合同更具有真实性，对方提供的合同与原告提交的备案合同不一致，原告要求确认的是在房管局备案的合同。＼n被告杨亮对被告刘羽、廖永科提交的上述证据质证后认为：无异议。＼n第三人忻居中介对被告刘羽、廖永科提交的上述证据质证后认为：房屋交易有指导价是为了避税，按当时政府指导价1000元／㎡报税，房屋的实际成交价不是指导价，实际交易价格是632000元。＼n被告杨亮及第三人忻居中介未向法庭提交证据材料。＼n在审理过程中，本院依当事人申请对本案涉及的（2010）川成蜀证内民字第17802号公证委托书的真实性进行了调查取证，四川省成都市蜀都公证处出具情况说明一份，主要内容为：本案所涉及的（2010）川成蜀证内民字第17802号公证委托书上的公证处印章与其处备案的印章不一致，该公证书不是其处出具。原告对此证据的质证意见为：情况说明中公证处写明与本案杨亮持有的公证书号一致的公证书内容为赠与合同，因此杨亮以虚假公证的委托书出卖该套房屋，其行为是无效的。被告杨亮的质证意见为：不清楚。被告刘羽、廖永科的质证意见为：有异议，不能说明他们交易时，杨亮持有的公证书是假的。＼n本院认为：对双方无异议的证据应当予以认定，对其余证据应综合全案证据予以认定。本院综合分析双方当事人所提交的证据并结合双方当事人及第三人在法庭上的陈述，认定以下事实：＼n原告李莉与被告杨亮系夫妻关系、被告廖永科与被告刘羽系夫妻关系。原告李莉与被告杨亮于婚姻关系存续期间按揭购买了位于成都市龙泉驿区十陵镇北干道东方家园7栋2单元4号房屋一套（权0056351，建筑面积120.19平米）。2010年12月9日经第三人忻居中介介绍，被告刘羽与被告杨亮签订了一份《房屋购销协议》，约定销售方杨亮将位于成都市龙泉驿区十陵镇北干道东方家园7栋2单元4号房屋一套（权0056351、建筑面积120.19平米）出售给购买方刘羽，房屋售价为632000元。2010年12月14日，被告刘羽与中国建设银行股份有限公司成都经济技术开发区支行（以下简称：建行经开支行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款人刘羽、廖永科向建行经开支行借款40万元，用于购买位于龙泉驿区十陵灵龙路213号东方家园7幢2单元6楼11号房屋一套（权0056351、建筑面积120.19平米），贷款人建行经开支行将40万款项一次划入杨亮账号，刘羽自2011年1月28日起至2031年1月28日止每月向建行经开支行归还借款，同时借款人将该套房屋抵押给贷款银行。2010年12月28日被告杨亮与被告刘羽、廖永科签订了《成都市龙泉驿区存量房买卖合同》，合同约定：卖方杨亮、李莉将位于龙泉驿区十陵镇北干道东方家园7幢6层4号（权0056351，建筑面积120.19平米）房屋一套出卖给买方刘羽、廖永科，房屋成交价格为130000元。合同签订后，刘羽向杨亮支付了购房款，杨亮先后收取612000元的购房款并出具收条。被告刘羽、廖永科于2011年1月18日办理上述房屋的产权证。2011年1月24日，四川省成都市龙泉公证处出具（2011）成龙证字第719号公证书，证明借款人廖永科、刘羽与与中国建设银行股份有限公司成都经济技术开发区支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效。＼n同时查明，本案涉及的位于龙泉驿区十陵镇北干道东方家园7幢6层4号（权0056351，建筑面积120.19平米）房屋现产权地址为：龙泉驿区十陵灵龙路213号7栋2单元6层11号（权0056351，建筑面积120.19平米）。经双方当事人证实房屋权证号一致，两地址所指房屋系同一套房屋。＼n另查明，被告杨亮在签订房屋买卖合同及办理房屋产权过户时，都出示了由四川省成都市蜀都公证处出具的（2010）川成蜀证内民字第17802号公证委托书，内容为：委托人李莉授权杨亮代理位于龙泉驿区十陵镇北干道东方家园7幢2单元6层4号（权0056351）房屋的还贷及出售过户等相关事宜。经法院向成都市蜀都公证处调查证实，被告杨亮所持有的（2010）川成蜀证内民字第17802号公证委托书上所盖公证处印章与蜀都公证处实际备案印章不一致，蜀都公证处档案卷宗中同号公证书公证事项为：赠与合同，公证员系唐定健。据此，被告杨亮持有的（2010）川成蜀证内民字第17802号公证委托书系伪造。＼n以上事实有房屋购销协议、成都市龙泉驿区存量房买卖合同、（2011）成龙证字第719号公证书、房屋产权证、国土证、杨亮出具的收条、情况说明等证据材料，原、被告及第三人陈述予以证实。＼n本院认为，本案涉及房屋系原告李莉与被告杨亮于婚姻关系存续期间所购买，不属于《婚姻法》第十八条规定的夫妻个人财产的范畴，该房屋产权不论登记在任何一方名下均应认定为夫妻共同财产。被告杨亮未书面征得原告李莉的同意擅自处分了夫妻共同所有的房屋，其行为构成无权代理，但是由于杨亮本人是该套房屋的合法所有人之一且在房屋交易过户过程中均持有公证委托书，因此其行为在表象上足以使购买方被告刘羽、廖永科及第三人产生合理信赖，其无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，因此其行为构成表见代理；李莉与杨亮系夫妻关系，杨亮又持有公证书，廖永科、刘羽作为相对人有理由相信行为人杨亮具有代理权；同时被告廖永科、刘羽购买房屋时价格合理并支付了对价，且被告廖永科、刘羽在购房的过程中基于对杨亮所持有的房屋权证资料及公证委托书的合理信赖，其无理由怀疑公证委托书的真实性，亦无条件去查实公证委托书的真伪。鉴于此，被告廖永科、刘羽已经尽到了自己应尽的注意义务，在购买房屋时系善意，且在支付合理对价后已经将本案所涉房屋产权登记于名下，因此二人购买房屋的行为具备“善意”取得的特征。原告李莉辩称被告廖永科、刘羽购房款为130000元，与本院查明的被告所支付购房款为612000元的事实不符，对该抗辩理由本院依法不予支持。＼n综上，被告杨亮与被告刘羽、廖永科签订的房屋买卖合同，为双方意思的真实表示，系依法成立的合同，受法律保护。＼n据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十三条之规定，判决如下：＼n驳回原告李莉的诉讼请求。＼n案件受理费100元，由原告李莉承担。＼n如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。＼n审判长夏海玲审判员唐芸＼n人民陪审员袁莉＼n二〇一三年十一月七日＼n书记员冯菁