湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘06民终2085号
上诉人（原审原告）：王四红，女，1976年7月19日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。
委托诉讼代理人：彭春朝，湖南金球律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜行燕，湖南金球律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：岳阳明辉房地产开发有限公司，住所地岳阳市开发区八字门青年路弘昱大厦603。
法定代表人郑云英，该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐高峰，湖南省岳阳市洞庭法律服务所法律工作者。
上诉人王四红因与被上诉人岳阳明辉房地产开发有限公司（以下简称明辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王四红的委托诉讼代理人彭春朝、姜行燕，被上诉人明辉公司的委托诉讼代理人唐高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王四红上诉请求：一、撤销一审判决的第一项，改判明辉公司立即为上诉人办理房地产权属证书，办证所涉及一切税费由明辉公司承担。2、判令明辉公司支付迟延交房违约金4514元、迟延办证的违约金486元并承担本案一、二审全部诉讼费。事实及理由：1、2012年3月16日,经上诉人与被上诉人协商，签订了《关于汇金国际延期交房赔偿问题的协议书》,约定：被上诉人延期383天交房，应向上诉人支付延期交房违约金18645元，其中办理上诉人房地产权属证税费14131元,由被上诉人从该笔违约金中抵扣,并向上诉人出具《办证费用收据》。延期交房违约金减去办证税费之后余额为4514元，被上诉人应当支付给上诉人。这足以说明上诉人已经支付完房屋的办证费用，被上诉人应当在约定的时间内立即为上诉人办理房屋产权证书。2、因被上诉人的违约行为，导致上诉人的房屋一直没有办理房屋权属证书，自上诉人2012年向被上诉人支付完办证费用至今已有5年之久，按现行相关规定，例如契税、房屋维修资金的规定标准都有所改变，其办证费用与2012年相比会增加，而导致办证费用的增加，完全是被上诉人的违约行为造成，该部分费用应当由被上诉人承担。3、2012年3月20日,经上诉人与被上诉人签订了《关于汇金国际延期交房赔偿问题的协议书》明显计算出被上诉人应向上诉人支付违约金18645元，减去办证费用14131元之后，被上诉人还应支付上诉人违约金4514元。
明辉公司辩称，1、根据双方签订的《关于汇金国际延期交房赔偿问题的协议书》的约定，虽然办理产权手续的费用由答辩人承担，但同时约定办证费用以最终有关部门收费为准，在赔偿金范围内结算，多退少补；2、本案系非因出卖人责任导致延期办证，故上诉人主张答辩人承担只是由于房产登记工作程序繁杂缓慢才导致王四红房屋的权属证书没有办好，明辉公司不应承担迟延办证的违约责任。王四红拖欠物业费，须抵扣明辉公司应承担的办证费用。请求人民法院公断。
王四红向一审法院起诉请求：判令明辉公司立即为其办理房地产权属证书，办证所涉一切税费由明辉公司承担，支付迟延交房违约金4514元、延期办证的违约金486元，判令明辉公司承担本案全部诉讼费、财产保全费。
一审法院认定事实：2009年9月11日，王四红和明辉公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：王四红以243410元的价格购买明辉公司开发的位于岳阳市火车站立交桥东南角、房屋建筑面积86.49M2的汇金国际·城上城第001幢12层1208号房屋；明辉公司在2010年12月30日前交付验收合格的商品房；明辉公司逾期交房超过120日后，王四红要求继续履行合同的，合同继续履行，明辉公司按日向王四红支付已付房价款万分之二的违约金；明辉公司应当在房屋交付使用后的90日内为王四红办理权属证书，如因明辉公司责任，王四红在缴清全部购房款及相应的办证费用并在商品房交付使用后180日内未取得权属证书的，明辉公司按已付房价款的0.2%向王四红支付违约金；双方还对合同的其它事项进行了约定。诉讼中，明辉公司认可王四红已支付了全部购房款。2012年3月16日，双方签订《关于汇金国际延期交房赔偿问题的协议书》，约定：明辉公司延期交房383天，明辉公司同意承担违约责任18645元，扣抵王四红办理房屋权属证书的费用为14131元，剩余部分即用物业费赔偿，即明辉公司承担2012年1月18日至2013年7月17日的物业费。当日，明辉公司出具收到王四红办理房屋权属证书费用14131元的收据。因明辉公司交付房屋后至今未为王四红办理好房屋权属证书，王四红因此提起诉讼。诉讼中，明辉公司主张王四红拖欠物业管理费3874.79元未交纳。一审法院认为，王四红和明辉公司签订的《商品房买卖合同》主体适格、意思表示真实，不违反法律的强制规定，合法有效。依据双方协议书的约定，逾期交房违约金多于办理房屋权属证书费用的部分，已由明辉公司承担物业费的方式赔偿，故王四红要求明辉公司支付逾期交房违约金4514元的诉讼请求，不予支持。明辉公司虽然承担了逾期交房的违约责任，但至今未为王四红办理房屋权属证书，仍对王四红构成违约，不影响明辉公司继续承担迟延办理房屋权属证书的违约责任，对王四红要求明辉公司办理房屋权属证书并承担迟延办理房屋权属证书违约金486元的诉讼请求，予以支持。明辉公司已经收取了王四红办理房屋权属证书的费用，故对王四红要求明辉公司承担该费用的诉讼请求，予以支持，但明辉公司承担的费用以14131元为限。明辉公司与王四红之间未形成物业管理合同，无权向王四红收取物业管理费，王四红是否交纳物业管理费，不影响明辉公司在本案中的责任承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、由明辉公司为王四红办理汇金国际·城上城第001幢12层1208号房屋的权属证书，并在14131元的范围内承担办理费用；二、由明辉公司支付王四红迟延办理房屋权属证书的违约金486元；以上一、二项，限于判决生效后十日内履行完毕。逾期未履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理；三、驳回王四红的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由明辉公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，本案二审争议的焦点主要有二个：一是明辉公司为王四红办理房地产权属证书涉及税费是在王四红原来交纳的范围内由明辉公司承担还是按现有金额均由明辉公司承担；二是王四红要求明辉公司支付迟延交房违约金4514元是否有事实依据。
关于第一个焦点，明辉公司同意用其应承担的违约金抵扣王四红办理房屋权属证书费用14131元后，理应及时为王四红办理权属证书，但明辉公司至今未为王四红办理，且未办理并非系王四红的原因，而是明辉公司的原因，故因拖延办理房屋权属证书造成办证费用增加的损失应由明辉公司承担。明辉公司虽辩称延迟办证非因出卖人责任导致，但并未提供证据，故本院对该意见不予采纳。明辉公司辩称，王四红拖欠物业费，须抵扣明辉公司应承担的办证费用，因其未在一审提起反诉或另行起诉，亦未提起上诉，故本院二审不予审理。明辉公司还辩称，双方约定了办证费用最终以有关部门收费为准，在赔偿金范围内结算，多退少补，但此系针对当时能及时办证而言，故本院对该意见不予以采纳。
关于第二个焦点，双方签订的《关于汇金国际延期交房赔偿问题的协议书》约定：如延期交房赔偿金额大于房屋产权的相关费用，即用物业管理费用赔偿，最高赔偿额度为18个月即明辉公司承担2012年1月18日至2013年7月17日的物业费。依据当时双方的计算数据，明辉公司承担的违约金金额大于为王四红办理产权证费用，故可理解为抵扣办理产权证费用后剩余的违约金已经用王四红应交纳的18个月的物业管理费进行了折抵，故对王四红要求明辉公司支付迟延交房违约金4514元的上诉请求不予支持。
综上所述，王四红要求明辉公司承担办理房地产权属证书涉及的全部税费的上诉请求成立，应予支持；但王四红要求明辉公司支付迟延交房违约金4514元的上诉请求不能成立，应予驳回。
一审判决虽认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初833号民事判决的第二、三项；
二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初833号民事判决的第一项为：岳阳明辉房地产开发有限公司为王四红办理汇金国际·城上城第001幢12层1208号房屋的权属证书，并承担办证所涉一切税费；
以上第一、二项，限于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，均由岳阳明辉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋立春
审 判 员 付 妮
代理审判员 庞广庆
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 汪山钧