辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)辽01民终2438号
上诉人（原审原告）：沈阳佳宝汇物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区华山路99-11号11门。
法定代表人：王岩松，该公司董事长。
委托代理人：于东旭，男，1977年4月27日生，汉族，该公司员工。
委托代理人：徐亚新，女，1979年5月18日生，汉族，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：沈阳力天投资置业有限公司，住所地沈阳市铁西区兴工北街96-1号。
法定代表人：曹绍国，该公司董事长。
委托代理人：胡煜，女，1975年7月6日生，汉族，该公司员工。
上诉人沈阳佳宝汇物业管理有限公司因与被上诉人沈阳力天投资置业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳铁西区人民法院（2014）沈铁西二初字第02916号判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月22日立案受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长主审，审判员郑竹玉、代理审判员陈铮参加评议的合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审原告沈阳佳宝汇物业管理有限公司诉称，2008年，原告与江南春城小区业主委员会签订《物业管理合同》，合同约定由原告自2008年12月1日起至2011年11月30日止期间为小区业主提供物业服务，合同签订后原告如约履行，但被告至今尚欠江南春城A、C区门市房2009年12月1日至2011年11月30日物业费131828.54元及滞纳金。故诉至法院，请求判令被告给付所拖欠的上述费用，并由被告承担本案诉讼费用。
原审被告沈阳力天投资置业有限公司辩称，第一，原告的起诉已超过诉讼时效期间，原告已经丧失胜诉权。原告索要的是2009年12月1日至2011年11月30日的物业管理费，时至2014年3月，已超过2年的诉讼时效。第二，业主委员会是2009年2月10日成立的，所以之前签订的物业合同没有效力。第三，物业费的承担主体问题，因原告起诉的门市房我方已经售出，我方无支付物业费的义务。第四，原告在为江南春城小区提供物业服务期间以及物业服务合同到期后的交接工作都存在明显的瑕疵。按照权利义务对等的原则，原告也无权索要物业服务费。第五，计费标准我方认为应该按0.4元，因为原告跟其他业主也是收0.4元，根据行业惯例门市房应当减半，而且物业费应当按月计算，不应当按照全年计算。第六，关于合同履行期间的问题，我方认为原告履行合同至2010年年末，而原告认为在2012年1月，应当由原告提供证据证明，现在原告没有提供，就不应该要2010年年末之后的物业费。第七，按照物业服务合同第22条第四款约定，物业费应当在每次交费期前3个月内交纳，原告每次要两年的物业费，故在2009年12月1日前就应该收取2010年的物业费，2009年12月1日原告就应该知道其权益受到伤害，至2012年12月1日诉讼时效届满，原告超过诉讼时效。
原审法院审理查明，2008年11月25日，沈阳市铁西区江南春城小区业主委员会与原告沈阳佳宝汇物业管理有限公司签订物业管理服务合同书，合同约定，由原告为力天·江南春城小区提供物业服务，物业服务范围包括A、B、C三个园区的住宅及商业网点。合同期限自2008年12月1日起至2011年11月30日止。物业服务收费标准为A区和C区住宅及经营性用房、非经营性非住宅用房由原告按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取。因业主委员会正处于筹备审批阶段，故该合同由原告公司盖章及业主委员会成员签字，业委会所有手续齐全后，在该份物业服务合同上加盖业主委员会公章。合同签订后，原告为力天·江南春城小区提供物业服务。
另查明，原、被告签订的《物业管理服务合同》中第二十二条第4项约定“物业管理费收缴实行期初交纳，每次在交费期前（三）个月内缴纳本期12个月的物业管理费用”。
再查明，2013年11月28日原告通过铁西区司法局霁红司法所向提出调解申请，向被告主张2009年12月1日至2011年11月30日期间的物业费，该司法所就此事出具了诉前调解情况复函。2014年3月13日，原告就2009年12月1日至2011年11月30日期间的物业费向本院提起诉讼。
原审法院认为，原告与业主委员会签订的《物业服务管理合同书》是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，系有效合同。合同签订时，业主委员会虽因审批手续等原因未在物业合同中加盖业主委员会公章，但有多名业委会成员进行了签名确认，并在业委会成立后及时以加盖公章的形式进行了追认。在合同履行过程中，原告依约对被告开发的房屋所在的小区提供物业服务，被告亦实际获得了原告提供的物业服务，被告怠于履行交纳物业费的义务，原告有权要求被告承担违约责任，交纳拖欠的物业费。但当事人诉讼权利应当在法律保护的诉讼时效期限内主张，依照法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。本案中，虽然原告于2013年11月28日通过铁西区司法局霁红司法所主张被告应付其拖欠的物业费，但双方在物业合同中第二十二条第4项约定“物业管理费收缴实行期初交纳，每次在交费期前（三）个月内缴纳本期12个月的物业管理费用”，依据此条款，被告应当在2009年11月30日前支付2009年12月1日至2010年11月30日期间物业费，被告未按约定履行交费义务，原告自2009年12月1日起就应当知道其权利受到侵害，诉讼时效于此时开始计算。同理，原告主张该时间段后12个月的物业费即2010年12月1日至2011年11月30日的诉讼时效应当自2010年12月1日起计算。虽然被告于2013年11月28日向铁西区司法局霁红司法所主张权利，但依据上述两个时间点计算，均已超出了诉讼时效的期间，故对于被告关于原告的请求超出诉讼时效的抗辩，本院予以采纳。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，判决如下：一、驳回原告沈阳佳宝汇物业管理有限公司的诉讼请求。二、案件受理费2937元，由原告承担。
宣判后，沈阳佳宝汇物业管理有限公司不服，向本院提出上诉，上诉请求：1、撤销一审法院民事判决。2、判令被上诉人给付物业费106809.02元及滞纳金。3、判令被上诉人承担上诉费及诉讼费用。主要上诉理由：一审法院以“应当在合同每年执行期的前三个月交纳全年物业费”为由判决上诉人超诉讼时效认定错误。就合同规定的内容，该合同的履行过程主要在于物业公司的物业服务，物业服务期限未到，物业公司一方对该对应期限的物业费就尚未确定债权，因此本案诉讼时效起算日期应为物业合同届满之日，在本案中应自2011年12月1日起向后推计两年。且因我方就本《物业服务合同》的第一执行期部分物业费对被上诉人进行了起诉，并与2014年2月25日经沈阳市中级人民法院【2013】沈中民终字第2231号民事判决书生效，所以本案时效起算应自2014年2月26日期向后推计两年。
被上诉人辩称：同意一审法院判决。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。另查明，A、C区房产未售出面积共为5562.97平方米。
上述事实，有物业服务合同、诉前调解情况复函、江南春城小区A、C区车库、网点房产查档取证明细等证据材料，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《物业服务管理合同书》系双方当事人的真实意思表示，且该合同未违反国家法律、法规的强制性规定，故该合同应为有效合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。本案双方当事人的诉争焦点为上诉人要求被上诉人给付2009年12月1日至2011年11月30日期间物业费的诉请是否超过诉讼时效。
关于上诉人提出司法所于2013年11月28日出具的复函能够证明本案存在时效中断的事由，且根据该《诉前调解复函》可以看出，该函件应为人民法院委托街道司法所进行诉前调解情况的回复公函，即为人民法院审判行为一部分的上诉主张，本院认为，当事人诉讼权利应当在法律保护的诉讼时效期限内主张，依照法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。而本案中，虽上诉人要求被上诉人给付2009年12月1日至2011年11月30日期间物业费的立案时间为2014年3月13日，但通过上诉人在原审中向法庭提供的铁西区司法局霁红司法所于2013年11月28日出具的诉前调解情况复函及本院向原审法院立案庭调取的情况说明显示，该案曾于2013年11月27日在原审法院立案庭进行过诉前调解登记。因此，根据相关司法解释规定，上诉人向法院主张权利的时间应为2013年11月27日，而非本案正式立案的2014年3月13日。据此计算，对于上诉人主张的2011年11月27日至2011年11月30日期间的物业费296.69元（5562.97平方米×0.4元÷30天×4天）并未超过诉讼时效，应予保护，而原审法院驳回了上诉人索要该期间物业费的诉请，应予纠正；对于上诉人主张2011年11月27日之前的物业费诉请，因上诉人在庭审中并未提供相关证据证明存在诉讼时效中断、中止的事由，故对上诉人的该项诉请不予支持。
关于上诉人提出的其所主张的三年物业费是同一债务，且分期履行，按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，并未超过诉讼时效的上诉主张，本院认为，因上诉人所主张的物业费诉请并不符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的情形，故上诉人的该项上诉主张，于法无据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第02916号民事判决；
二、被上诉人沈阳力天投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人沈阳佳宝汇物业管理有限公司物业费人民币296.69元。
三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
二审案件受理费2937元，由上诉人沈阳佳宝汇物业管理有限公司负担2887元。由被上诉人沈阳力天投资置业有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
审 判 员 郑竹玉
代理审判员 陈 铮
二〇一六年四月十一日
书 记 员 杨俊驰
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。