＼n广西壮族自治区灵山县人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）灵民初字第1655号＼n原告劳运秀，女。＼n被告梁立强，男。＼n原告劳运秀与被告梁立强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月26日立案受理后，依法组成由审判员宁彩霞担任审判长，人民陪审员宁树荣、张绍林参加的合议庭。由于人民陪审员宁树荣、张绍林工作冲突，2013年10月8日，本院依法变更本案合议庭组成人员，由审判员宁彩霞担任审判长，代理审判员何耀鹏、人民陪审员陈铧华参加的合议庭。因原告劳运秀增加诉讼请求，被告表示需要举证期和答辩期，本院分别于2013年10月15日、2013年11月18日公开开庭进行了审理。书记员傅邦萍担任记录。原告劳运秀、被告梁立强的委托代理人何权业到庭参加诉讼，被告梁立强不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告劳运秀诉称，2001年7月12日，经原告与被告梁立强双方协商，原告自愿将自己所有的位于灵山县灵城镇健康路31号房屋转让给被告，四至及面积见灵国（1997）字第01-5353号，转让价为185000元，由于当时被告经费紧张，未能当场交现金给原告，被告便于当天即2001年7月12日立写欠据给原告，但这么多年来，被告一直分文未给。原告曾多次向被告追讨欠款，但被告每次都是推托。最近，原告再次向被告追索，但遭到被告拒绝。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决：1、依法判令被告梁立强归还给原告房屋转让金185000元；2、增加诉讼请求由被告梁立强支付罚金、违约金共130000元给原告；3、案件受理费由被告梁立强负担。＼n原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：＼n1、《身份证》1份，证明原告的身份情况；＼n2、《欠据》1份，证明被告于2001年7月12日立据确认欠原告房屋转让金185000元；＼n3、《房屋转让协议书》1份，证明原、被告于2001年7月12日签订房屋转让协议书，原告将位于灵城镇健康路31号房屋转让给被告，约定转让价为185000元；＼n4、《委托办证协议书》1份，证明灵山县灵城镇健康路31号房屋是被告为了逃避交税，故委托原告到房产局办理产权证给被告的购房户；＼n5、《房屋转让协议书》1份，证明原、被告于2001年4月19日签订房屋转让协议书，原告将位于灵山县灵城镇东门街76号房屋转让给被告，约定转让价为250000元；＼n6、《委托办证协议书》1份，证明东门街76号房屋产权证是被告委托原告到房产局办理产权证给被告的购房户；＼n7、《欠据》1份，证明灵城镇东门街76号房屋与灵城镇健康路31号房屋是原告一起卖给被告，房款是一起结算，被告当时交给原告的房款只能结清东门街76号房款，灵城镇健康路31号房屋的房款还未结算。＼n被告梁立强辩称，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。原告劳运秀的诉称没有事实依据，原告于2001年2月23日与利德勤购买位于灵山县灵城镇健康路31号房屋的一至二层，并办理了过户手续。原告取得该房屋的所有权证等手续后，将该房屋以出售的名义诱骗被告买房，被告对原告的诱骗信以为真，书写房屋转让金欠条给原告，但事后原告并没有真实将该房屋转让给被告。随后，原告及其丈夫告知被告，该房屋不转让了，要求被告投资加建该房屋的三至六层，加建后由原告出售，得到的售房款支付被告加建三至六层楼房的全部投资费用，被告同意了原告的意见。于是被告当即叫原告返还房屋转让金的欠条，但原告以暂时没有空为由，不返还该欠条。被告在加建房屋过程中多次叫原告及其丈夫书写原欠条作废的说明，但是原告及其丈夫均表示房屋转让金的欠条不见了，反正被告不得购买该房屋，该欠条是无用的欠条。被告于2003年间加建该房屋的三至六层楼房，工程完工后，被告要求与原告对加建的房屋的投资款进行结算时，要求原告书写房屋转让金欠条无效时，原告均表示以后保证不用该房屋转让金欠条向被告要钱。涉案房屋加建了三至六层后，一至六层房屋全部均由原告分别转让给不同的购房户并收取了购房款，有购房者与原告签订房地产买卖契约和办理的《房屋所有权证》为证。因此，被告虽然书写了房屋转让金欠条给原告，但原告事实上并没有将灵城镇健康路31号房屋转让给被告，故该欠条没有事实根据，原告主张的诉讼请求没有事实和法律依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。＼n被告梁立强为其辩解向本院提交的证据有：＼n1、证人黄盛莲出庭作证的证言，证人是被告开办的灵山县港田房地产开发有限公司的财会人员，证人自2009年7月份起在被告经营的公司上班，至今为止未见原告到被告开办的公司要求被告偿还欠款；＼n2、灵房权证字第9910**号《房屋所有权证》存根1份，证明原告起诉的诉讼请求没有事实依据；＼n3、灵房权证字第2001072**号《房屋所有权证》存根及《房地产买卖契约》各1份，证明原告没有转让房屋给被告，原告起诉的诉讼请求没有事实依据；＼n4、灵房权证字第2002107**号《房屋所有权证》存根、灵房权证字第2002107**号《房屋所有权证》存根、灵房权证字第2002107**号《房屋所有权证》存根、灵房权证字第2002108**号《房屋所有权证》存根、灵房权证字第2002107**号《房屋所有权证》存根各1份，《房地产买卖契约》5份，证明原告将灵山县灵城镇健康路31号房屋一至六层已出售给曹国飞、胡远萍、谢春秀、利天平、黄浚，原告的诉讼请求没有事实依据，原告没有转让房屋给被告；＼n5、灵编号城（2002）304号《中华人民共和国建设工程规划许可证》1份，证明灵山县灵城镇健康路31号房屋的准建面积，该准建房屋面积，原告已出售给各住户，原告诉讼请求没有事实依据；＼n6、灵国用（2001）字第01-049号国有土地使用证、（2001）桂农税字0018540号契税完税证各1份，证明（1）、被告与原告购买灵山县东门街76号房屋之前立写欠据，然后，原告依欠据实际将76号房屋所有权证交给被告，被告得到76号房屋所有权证后，缴交契税，被告依欠据的款项付清给原告；（2）、原告将健康路31号房屋以同样转让76号房屋方法，要被告书写欠据，被告立写后，原告没有按东门街76号实际转让方式将31号房屋所有权证交给被告，致31号房屋没有实际转让给被告，因而被告向原告立写转让31号房屋的欠据没有真实意思的表示，原告主张诉讼请求不成立；＼n7、施显雄、杨冰业、赖善有、杨瑞华、陆小琴、胡金红、范金杏、黄静、陆荣运等人的房产证存根、房地产买卖契约、契税完税证、通用发票各1份，证明（1）、被告立写给原告购买灵山县东门街76号房屋欠据后，得到原告实际交付76号房屋所有权证后，自行开发出售给各购房户，被告自行收款并给购户办理房契证，按欠据款支付给原告的购房款，原告不得收76号房屋款；（2）、被告立写给原告的31号房屋转让欠据不是真实的，原告没有实际交付31号房屋所有权证给被告，31号房屋所有出售款是原告自行收取，被告不得收取31号转让房屋款事实，原告主张诉讼请求不成立；＼n8、灵财国资（2003）第06号《证明》1份，证明（1）、原告要被告书写欠到东门街76号房屋转让款后，将76号房屋所有权证件叫给被告办理有关转让手续；（2）、原告要被告书写欠健康路31号房屋转让欠据后，原告没有将31号房屋所有权证等手续交给被告，致原告要被告书写欠到31号房屋转让的欠据不真实，原告主张不成立。＼n经庭审举证质证，对原告提供的证据1，被告梁立强无异议；对证据2，被告认为原告没有出卖房屋给被告，该证据缺乏真实性；对证据3，被告认为虽然签订了该份房屋转让协议，但该份协议书不真实，因为根据该份房屋转让协议书第一条约定，房屋由被告领证、办证，但实际却是原告方办证，并且根据该份房屋转让协议书第七条约定，原告未实际将房屋证交付给被告，故原告主张房屋所有权已转让给被告不成立；对证据4，被告认为该份证据没有真实性；对证据5，被告认为该份房屋转让协议书部分真实，协议里面第七条不真实，因为灵山县灵城镇东门街76号刚开始是谭远彰向镇政府购买，谭远彰将房屋出售给原告后，原告再将该房屋出卖给被告，刚开始原告也想像灵城镇健康路31号房屋一样，不给房屋权属证给被告，但后来被告得房屋权属证后，镇政府转让给被告，故灵城镇东门街76号房屋是被告与镇政府一起去办证；对证据6，被告认为该证据与事实不符，被告不得委托原告办证，是被告自己亲自办的；对证据7，被告认为该证据是真实的，但不能证实原告的主张。对被告提供的证据1，原告认为证人证言不真实；对证据2，原告认为该份证据是真实的，但不能证实被告的主张；对证据3，原告认为该份证据是真实的，但不能证实被告的主张；对证据4，原告认为该证据是真实的，但这是在被告书写委托书后，原告才去办证的；对证据5，原告对该证据的真实性没有异议，但认为是被告以利德勤的名义去办理的许可证；对证据6，原告认为由于被告向原告购房需要交纳比较多的税费，而办证却要在原告同意下才能转让，被告为了偷税漏税，才委托原告办证的；对证据7，原告认为当时被告未支付灵城镇东门街76号房屋的房屋转让金281150元，土地证一直在原告处，被告要求原告拿土地证办证，原告要求被告立写房屋转让金的欠据及委托书，原告才去办证的；对证据8，原告认为该份证明是真实的，但不能证实被告的主张。＼n本院认为，对原告所提供的证据1，被告质证后无异议，该证据符合证据的真实性、关联性、合法性的规定，本院予以采信；证据2、3、4，符合证据的真实性、关联性规定，可作为本案定案的依据；证据5、6、7，与本案无关联性，本院不予以采信。对被告提交的证据1，因证人黄盛莲是被告所开设的公司的员工，与本案的被告有利害关系，证人证言没有其他证据相佐证，本院不予以采信；证据2、3、4、5，能够证明灵山县灵城镇健康路31号房屋来源、建造、出售等过程，符合证据的真实性、关联性、合法性的规定，本院予以采信；证据6、7、8，与本案无关联，本院不予以采信。＼n综合全案证据，本院确认以下法律事实：位于灵山县灵城镇健康路31号（以下简称“涉案房屋”）原属利德勤所有（原房屋所有权证号为：灵房权证字第9910**号）。2001年2月23日，原告劳运秀与利德勤签订《房地产买卖契约》，约定：利德勤自愿将灵山县灵城镇健康路31号房地产出售给原告劳运秀，并办理了涉案房屋的产权变更登记，登记该涉案房屋所有人为劳运秀，房屋所有权证号为：灵房权证字第2001072**号，该房屋转让时的状况为混合结构，房屋总层数共二层，建筑面积为180.49平方米。2001年7月12日，原告劳运秀与被告梁立强签订了一份《房屋转让协议书》，双方约定：“一、原告劳运秀同意把属于自己所有的位于灵城镇健康路31号房屋转让给被告梁立强，转让价为185000元。原告劳运秀净收转让价款，其他一切领证、办证费用均由被告梁立强自负。如被告梁立强未能交现金给原告，必须要立欠据给甲方（此欠据是原协议的转让价）；二、一楼铺面如出卖时，由原告先收款作乙方还欠，如铺面出租，租金由原告先收租金，直至被告还清原告欠款为止；三、被告梁立强付款方式：二楼以上以随卖随付的方法付款给原告，出卖房屋款全部到原告处，由原告先收款后在所收款中，原告支付房款的十分之二给被告支付材料款，被告要专款专用，这样的收、付方式直到原告收完被告所欠原告的款项为止，其余款项均由被告自理；四、被告卖房屋收款必须取得甲方同意，如被告买房屋收钱不把钱交给原告，每套罚款贰万元给原告；五、如被告因拖欠别人款项，别人有意毁坏建房施工，被告采取措施阻止，采取措施无效，原告有权解除原被告双方共同签订的协议，被告所建的房屋可折价归原告所有；六、如被告建房完工后，一年内被告未付清欠款给原告，原告有权出租，未能出卖的房屋由原告收租作为被告还欠款原告。直至出租收完欠款为止或双方作价，由原告接收房屋而抵偿被告之所欠；七、被告办理土地使用证件时，在被告未还清原告的欠款前原告有权叫土地管理部门帮控制土地证件，到被告全部还清欠款给原告方，被告才可领取土地证件；八、如被告帮购房户作房产抵押贷款时，原告可拿出土地证件同被告、购房者三方一齐到银行办理贷款手续，但贷得的款项按原计划被告十分之八的比例还给原告；九、违约责任：履行本协议书中如一方违约，违约方向守约方付违约金，违约金额为人民币伍万元整；十、以上协议原被告双方必须遵守，认真履行，本协议一式三份，原被告双方、灵城土地所各执一份，协议从双方签字后生效，期满后自动失效。”。同日，原、被告双方立写了一份《欠据》，该《欠据》的欠款人落款为梁立强，欠据内容为：“今欠到劳运秀健康路31号房屋转让金壹拾捌万伍仟元正，欠款人：梁立强，二○○一年七月十二日。”同年，被告梁立强出资在涉案房屋加建了三至六层。2002年11月16日，原告劳运秀作为受委托人，与被告梁立强作为委托人签订了一份《委托办证协议书》，约定：被告梁立强委托原告劳运秀办理涉案房屋的房屋产权证，给各购房户，经双方协商达成如下协议：“一、原告劳运秀受被告梁立强的委托，办理房屋产权证及土地使用证给各购房户；二、领取房屋产权证时，房产证由原告劳运秀保管，原告代被告结清购房户欠被告的房款后，购房户才能领取房产证；三、被告需要购房户到银行办理住房贷款时，办理贷款开户存折必须交给原告保管。贷款到户头，购房户领取欠梁立强的款额给原告劳运秀后，原告才把存折归还给购房户，＼n购房户才能领取房产证。”2002年11月20日，原告劳运秀分别与曹国飞、胡远萍、林军、谢春秀、利天平、黄浚签订了五份《房地产买卖契约》，其中与曹国飞签订的房地产买卖契约约定，将涉案房屋的第一、二层出售给曹国飞，价格为35000元，曹国飞于2002年11月15日前一次付清给劳运秀，并办理了房产登记手续（房屋所有权证为：灵房权证字第2002107**号）；与胡远萍、林军签订的房地产买卖契约约定，将涉案房屋的第三层出售给胡远萍、林军，价格为45000元，胡远萍、林军于2002年11月15日前一次付清给劳运秀，并办理了房产登记手续（房屋所有权证为：灵房权证字第2002107**号）；与谢春秀签订的房地产买卖契约，约定，将涉案房屋的第四层出售给谢春秀，价格为45000元，谢春秀于2002年11月15日前一次付清给劳运秀，并办理了房产登记手续（房屋所有权证为：灵房权证字第2002107**号）；与利天平签订的房地产买卖契约约定，将涉案房屋的第五层出售给利天平，价格为45000元，利天平于2002年11月15日前一次付清给劳运秀，并办理了房产登记手续（房屋所有权证为：灵房权证字第2002108**号）；与黄浚签订的房地产买卖契约约定，将涉案房屋的第六层出售给黄浚，价格为45000元，黄浚于2002年11月15日前一次付清给劳运秀，并办理了房产登记手续（房屋所有权证为：灵房权证字第2002107**号）。2013年8月26日，原告劳运秀以多次向被告梁立强追讨房屋转让金无果为由诉至法院，请求：1、依法判令被告梁立强归还给原告房屋转让金185000元；2、案件受理费由被告梁立强负担。2013年10月14日，原告增加诉讼请求，请求判令被告支付罚金、违约金共130000元。庭审中，原告承认在办理涉案房屋所有权证给购房户后，从购房户贷款中收取了150000元，原告主张该150000元作为转让灵山县灵城镇东门街76号被告的欠款。＼n本院认为，本案争议第一个焦点是《房屋转让协议书》及《欠据》的真实性、合法性。本案中，原告与被告先后分别签订了《房屋转让协议书》、《欠据》、《委托办证协议书》，虽然被告主张“梁立强”的字迹可能不是本案的被告梁立强本人签写，但经本院释明，被告仍不申请对该三份书面材料中的“梁立强”的笔迹进行鉴定，应由被告承担举证不能的法律后果，本院认定该三份书面材料中的“梁立强”的笔迹是被告梁立强亲笔书写。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，原告劳运秀与被告梁立强于2001年7月12日签订的《房屋转让协议书》，是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，自双方签订时生效。由于被告不能即时交付房屋转让款，被告立写了《欠据》一张给原告，该欠款是双方的真实意思表示，符合《房屋转让协议书》第一条的约定。原告与被告签订房屋买卖协议后，同年，被告就在涉案房屋已有的一、二层的基础上出资加建了三至六层，后又委托原告与涉案房屋的各购房户办理了房屋产权证，本院确认被告对涉案房屋已经享有占有、管理、处分的权利，对被告关于其尚未取得涉案房屋的使用权的抗辩主张，本院不予以支持。综上，本院认为，被告立写的《房屋转让协议书》、《欠据》，真实、合法、有效，本院予以认定。＼n本案争议的第二个焦点是被告按约定的还款方式支付了多少价款给原告。由于《欠据》记载的185000元欠款实质是本案房屋买卖合同价款，《房屋转让协议书》第二、第三条约定是支付该价款的方式。所以，支付房屋价款应从售房款收取和分配两方面分析。＼n1、售房款由何人收取、收取多少问题。原告劳运秀与被告梁立强于2001年7月12日签订的《房屋转让协议书》约定出售涉案房屋时全部售房款由原告收取，直至收清欠款。原告与其他购房户于2002年11月20日所订立的《房地产买卖契约》，约定涉案房屋价款于2002年11月15日前一次付清给原告劳运秀。原、被告于2001年11月16日签订的《委托办证协议书》，约定购房户在办理住房贷款时，存折由原告保管，贷款到帐后，由原告先领取购房户所欠工程款。上述约定，都是原告为了保证欠款能收取而采取的措施。原告在庭审中也承认在办理涉案房屋所有权证给购房户后，从购房户贷款中收取了150000元。以上事实和现有证据均证明了出售楼房所得款是先由原告全部收取的事实，原告主张售房款由被告收取，证据不足，与事实不符，本院不予认定。从现有证据即原告与购房户曹国飞、胡远萍、林军、谢春秀、利天平、黄浚签订的《房地产买卖契约》，以及曹国飞、胡远萍、林军、谢春秀、利天平、黄浚已领取了房屋所有权证的事实，可以证明原告已收取售房款共计215000元。＼n2、原告收取的售房款中有多少用作被告归还的欠款。本院认为，原告承认已收取的150000元应作为本案被告归还的欠款。对收取的售房款215000元原、被告如何分配，双方均没能提供其他证据证实，本院认为，原、被告在《房屋转让协议书》约定了售房款分配，即“一楼铺面如出卖时，由原告先收款作被告还欠；二楼以上以随卖随付的方法付款给原告，出卖房屋款全部到原告处，由原告先收款后在所收款中，原告支付房款的十分之二给被告支付材料款”，在没有其他证据证明原、被告没有按该约定分配售房款的情况下，本院认定原、被告双方已按上述协议分配售房款，所以，原告最终收取作为被告归还欠款的售房款是172000元（215000元×80%=172000元，含原告承认已收取的150000元）。＼n综上，被告已按约定的还款方式支付了买卖房屋价款172000元给原告。＼n本案争议的第三个焦点是被告还应支付多少购房款给原告。原、被告在订立《房屋转让协议书》后，被告就在涉案房屋已有的一、二层的基础上出资加建了三至六层，现已将房屋全部出售并给购房户办理了房屋所有权证书，原、被告的房屋买卖行为有效。被告应当按照约定的价款185000元支付给原告。现原告已按约定的还款方式收取了172000元，被告还应支付尚欠购房款13000元给原告。＼n本案争议的第四个焦点是被告是否违约问题。原告诉称被告违反《房屋转让协议书》约定，不经原告同意出售房屋并收取售房款，原告没有提供确凿的证据证实，本院不予以认定。故对原告主张被告违约应按照协议约定支付罚金及违约金共计130000元，本院不予以支持。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：＼n一、由被告梁立强支付尚欠购房款人民币13000元给原告劳运秀；＼n二、驳回原告劳运秀的其他诉讼请求。＼n案件受理费人民币6025元，由原告劳运秀负担人民币5785元，被告梁立强负担人民币240元。＼n上述应付款项，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条的规定，之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院递交上诉状正本一份，提交副本四份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。＼n审判长宁彩霞＼n代理审判员何耀鹏＼n人民陪审员陈铧华＼n二〇一三年十二月十七日＼n书记员傅邦萍