昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0112民初7029号
原告陆星润，男，壮族，1978年3月5日生，居民身份证登记住址：云南省文山壮族苗族自治州广南县，
委托代理人张涛，北京市北斗鼎铭律师事务所昆明分所律师，特别授权代理。
被告云南赛肯贸易有限公司。
统一社会信用代码。
住所：法定代表人蔡仕军。
第三人华夏银行股份有限公司昆明分行。
统一社会信用代码
营业场所：
负责人孙红兵，系该行行长。
委托代理人胡昌林，云南友元律师事务所律师，特别授权代理。
第三人云南龙宇房地产开发有限公司。
统一社会信用代码
住所:云南省昆明市
法定代表人潘彦良。
委托代理人李冬，男，白族，1985年12月30日生，户籍登记住址:云南省大理白族自治州剑川县，系公司法务专员，特别授权代理。
原告陆星润诉被告云南赛肯贸易有限公司，第三人华夏银行股份有限公司昆明分行、云南龙宇房地产开发有限公司定金合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告陆星润的委托代理人张涛，第三人华夏银行股份有限公司昆明分行的委托代理人胡昌林、云南龙宇房地产开发有限公司的委托代理人李冬到庭参加诉讼。被告云南赛肯贸易有限公司经本院依法送达起诉状副本、应诉材料及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告陆星润向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行协议，协助原告办理位于西山区前卫街道办事处润城A五地块5幢31层3106号房屋的产权变更手续；2、解除第三人与被告签订的《法人房产按揭抵押借款合同》；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年11月30日，被告与第三人云南龙宇房地产开发有限公司签订了一份关于购买昆明市西山区日新路润城第一大道5幢3106号房屋的《商品房购销合同》。合同签订后，被告支付了部分首付款，对剩余部分以按揭方式向第三人华夏银行股份有限公司昆明分行贷款支付，第三人云南龙宇房地产开发有限公司对被告按揭贷款向第三人华夏银行股份有限公司昆明分行承担担保责任。2014年7月14日，原告与被告针对诉争房屋签订《房屋买卖定金协议》，且于7月16日进行了公证。协议签订后，原告向被告支付了定金及购房款共计341279元，且原告每月向被告按时支付了银行按揭贷款，被告也将该房屋交付给原告使用。原、被告之间签订的《房屋买卖定金协议》实质已变更为《房屋买卖协议》。但自2016年1月起被告收到原告支付的银行按揭款后，并未及时支付给第三人华夏银行股份有限公司昆明分行。被告的违约行为导致原告不能办理房屋产权过户手续，原告特诉至法院。
被告云南赛肯贸易有限公司经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未陈述答辩意见。
第三人华夏银行股份有限公司昆明分行答辩称：被告与第三人于2013年1月30日签订抵押借款合同，被告贷款1770000元，并将包括本案诉争标的物在内的五套房屋抵押给第三人，后被告未按约清偿贷款，第三人向五华区人民法院起诉，双方达成调解后，案件拟进入执行程序。原、被告之间签订的合同仅能约束合同双方，第三人对房屋享有优先受偿权，原、被告所签订的协议已无法履行，原告仅享有债权请求权。
第三人云南龙宇房地产开发有限公司答辩称：诉争西山区前卫街道办事处润城A五地块5幢31层3106号房屋已于2015年12月7日销售给被告，并办理了相关的产权证书，现房屋抵押在银行，购买行为及过户行为已经完成，原告诉请与第三人无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告云南赛肯贸易有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证的诉讼权利。原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四中的收条，形式符合民事诉讼证据规则的要求，证据真实有效，来源合法，且与本案相关联，故对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的证据四中的中国工商银行网上银行电子回单及现金存款凭证，原告陈述其通过委托其妻子李黎、公司员工王娟、田文艳、毕秀芝、高冬燕通过银行存现方式逐月支付给被告款项用于偿还银行按揭贷款。本院认为，1、对于案外人毕秀芝、李黎支付的款项有其证言相佐证，故对原告支付被告款项90116.27元的事实本院予以确认。2、2014年12月19日原告向被告支付款项5053.87元的事实有网上银行电子回单佐证，本院亦予以确认。3、2014年7月21日5192.53元、8月20日5164.8元、10月21日5109.33元、11月21日5081.6元、2015年1月21日5026.13元、3月20日4970.67元，上述共计30545.06元均系案外人支付给被告款项，原告并未提交其他证据佐证该笔款项实际付款人为原告，故对上述款项的支付，本院在本案中不予确认。第三人华夏银行股份有限公司昆明分行提交的证据形式符合民事诉讼证据规则的要求，证据真实有效，来源合法，且与本案相关联，故对第三人华夏银行股份有限公司昆明分行提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、2012年11月30日，被告云南赛肯贸易有限公司（买受人、乙方）与第三人云南龙宇房地产开发有限公司（出卖人、甲方）签订《商品房购销合同》及《补充合同》，约定买方向卖方购买坐落于润城一期A5+A6-3地块5栋5-306～3106中的第5幢第31层3106号房，房屋套内建筑面积为39.39平方米，单价为每平方米12420.97元，总金额为489262元。付款方式:贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的50.95%，付款时间：2012年11月30日，其余价款240000元，向华夏银行贷款支付。2012年12月7日，昆明市西山区前卫街道办事处十里长街与前卫西路交汇处润城A5地块5幢31层3106号房屋办理了商品房买卖合同登记备案。
2013年1月30日，被告云南赛肯贸易有限公司（甲方、抵押人、借款人）与第三人华夏银行股份有限公司昆明分行（乙方、抵押权人、贷款人）、第三人云南龙宇房地产开发有限公司（丙方、保证人）签订《法人房产按揭抵押借款合同》，约定乙方向甲方提供法人房产抵押借款1770000元，贷款期限五年，自2013年1月30日起至2018年1月30日止，甲方提供坐落于昆明市西山区十里长街与前卫西路交汇口润城A5号地块5幢31楼3106、3107、3108、3109、3110室，合同面积为409.11平方米的房产作为抵押。丙方对合同约定的甲方应偿还贷款本息开始之日至合同项下办理完毕房产所有权证及房产抵押登记手续为止产生的所有甲方应付款项承担连带保证责任。2016年1月4日，第三人华夏银行股份有限公司昆明分行针对诉争房屋办理了房屋他项权证，取得房屋抵押权。
2016年5月9日，第三人华夏银行股份有限公司昆明分行以云南赛肯贸易有限公司、张勇为被告向昆明市五华区人民法院提起诉讼，2016年7月21日，昆明市五华区人民法院作出（2016）云0102民初2720号民事调解书，其中确认了若云南赛肯贸易有限公司未履行付款义务，第三人华夏银行股份有限公司昆明分行对诉争房屋享有优先受偿权。庭审中，第三人华夏银行股份有限公司昆明分行陈述，云南赛肯贸易有限公司并未按调解书约定内容履行义务。
二、2014年7月14日，被告云南赛肯贸易有限公司（甲方）与原告陆星润（乙方）签订《房屋买卖定金协议》，约定：“鉴于甲方合法取得了本协议第二条所述房屋，签署并取得了经备案的《商品房购销合同》，该房屋的所有权证尚未取得。现甲方考虑房地产市场状况及自身资金因素，欲转让该房屋；乙方为解决并改善居住条件欲购买房屋，经房屋中介机构介绍，对甲方欲转让的该房屋进行了实地查看和了解，双方自愿对交易该房屋事项达成了交易意向。但鉴于该房屋所有权证尚未取得，现不具备交易过户条件，为保证双方现在协商的交易条件在将来能以此条件顺利签署正式的房屋买卖合同能顺利履行…特签订本定金协议…标的物为坐落于昆明市西山区前卫街道办事处十里长街与前卫西路交汇处润城A5地块5幢31层3106号房屋,建筑面积55.12平方米、套内建筑面积39.39平方米…乙方已经于2014年7月14日到上述房屋所在地，对上述房屋进行了实地查看，该房屋现处于交房状态，甲方购买上述房屋时是以按揭购买。关于价款：乙方向甲方预订的上述房屋总房价为539262元整…乙方向甲方支付的定金为107852元，于领取《房屋买卖定金协议》公证书当日支付，上述定金作为甲乙双方当事人正式订立房屋买卖合同和交易的担保，双方正式签订房屋买卖合同并交易后，乙方支付的该定金转为房价款…”协议同时约定了买卖合同签订条件、定金罚则适用等合同条款。上述协议经云南省昆明市明信公证处于2014年7月16日出具（2014）云昆明信证民字第20207号《公证书》确认。
2014年7月3日，云南赛肯贸易有限公司出具《收条》，内容为：“今收到陆星润购买西山区日新路润城第一大道5栋3106号房屋，支付定金107852元及首付款233427元，共计341279元”。另，自2014年9月至2016年8月期间，原告共向被告支付款项95170.14元，上述两项共计436449.14元。
三、庭审中，经本院向原告释明，原告明确表示不变更诉讼请求，坚持原诉请。
本院认为，定金合同是指当事人为约定一方向对方给付定金作为债权担保而签订的合同。本案中，根据原、被告于2014年7月14日签订的《房屋买卖定金协议》主要内容来看，原告是向被告给付一定数额定金用于担保未来签订正式《房屋买卖合同》，从而达成房屋买卖行为，协议主要内容符合定金合同的法律特征，属于定金合同范畴。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告陆星润与被告云南赛肯贸易有限公司签订的《房屋买卖定金协议》系双方当事人之间的真实意思表示，且主要条款并不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，按照协议约定，原告的主要义务是于领取《房屋买卖定金协议》公证书当日向被告支付购房定金107852元，而根据庭审中查明的案件事实，原告已完全履行义务，现原告诉请被告继续履行合同及解除被告与第三人华夏银行股份有限公司昆明分行、云南龙宇房地产开发有限公司于2013年1月30日签订的《法人房产按揭抵押借款合同》，对此本院认为，被告云南赛肯贸易有限公司在与原告陆星润签订《房屋买卖定金协议》前就于2013年1月30日与第三人华夏银行股份有限公司昆明分行、云南龙宇房地产开发有限公司签订《法人房产按揭抵押借款合同》，被告向第三人华夏银行股份有限公司昆明分行贷款1770000元，将包括本案诉争房屋在内的共5套房屋一并捆绑抵押给第三人华夏银行股份有限公司昆明分行并办理了抵押登记手续。原告在签订《房屋买卖定金协议》时即对上述情况明确知晓，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”诉争房屋抵押期间，现无证据在案证实被告处分房屋经第三人华夏银行股份有限公司昆明分行同意，经业已生效的五华区人民法院民事调解书确认，第三人华夏银行股份有限公司昆明分行对诉争房屋享有优先受偿权，且原告客观上也无法将捆绑在一起的五套房屋抵押权一并解除，在此情况下，原、被告于2014年7月14日签订的《房屋买卖定金协议》因不能实现合同目的而无法继续履行，原告诉请继续履行上述协议无事实及法律依据，经本院释明，原告仍坚持不变更诉讼请求，故对原告该项诉请，本院不予支持。对于原告诉请解除第三人与被告签订的《法人房产按揭抵押借款合同》，本院认为，根据合同相对性原则，合同解除权的行使主体应当为合同当事人，案外人无权请求解除。且在《房屋买卖定金协议》无法继续履行的情况下，原告诉请解除抵押合同也缺乏事实及法律依据，故对原告第2项诉请，本院亦不予支持。
综上，被告云南赛肯贸易有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但鉴于本案案件事实清楚、证据确凿充分，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告陆星润的全部诉讼请求。
本案案件受理费100元（原告已预交），由原告陆星润自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 葛吟秋
人民陪审员 何 云
人民陪审员 钱 新
二〇一七年一月十八日
书 记 员 毛乐飞