山东省济南市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁01执异2号
案外人：徐红立，男，1966年10月7日出生，汉族，住济南市历下区。
申请执行人：山东森信投资发展有限公司，住所地济南市历下区泉城路118号。
法定代表人：张红霞，总经理。
委托诉讼代理人：丛姣姣，山东森信律师事务所律师。
被执行人：济南市槐荫区危房改造服务中心，住所地济南市纬十二路***号。
法定代表人：刘金荣，总经理。
在本院执行申请执行人山东森信投资发展有限公司（以下简称森信投资公司）与被执行人济南市槐荫区危房改造服务中心（以下简称槐荫危改中心）、济南市槐荫房屋建设综合开发总公司（以下简称槐荫开发公司）借款合同纠纷一案中，案外人徐红立对执行位于济南市xx区xx商城xx号楼xx层xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx号房屋（共计14间）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人徐红立称，涉案房产的所有权已经归申请人所有，请求贵院终止对上述房屋的拍卖、执行程序。事实与理由：一、2006年6月8日，槐荫危改中心隐瞒涉案房产被查封的事实，与申请人签订房屋买卖合同，将其名下位于xx区xx商城xx号楼建筑面积约300平方米的房产以每平方米1960元的价格出卖给申请人。2006年7月23日，双方签订补充合同，约定上述出卖的房产均摊面积暂定100平方米年，每平方米1960元。上述合同签订后，申请人向济南市槐荫区危房改造服务中心支付了45万元购房款，并对上述房产进行装修改造。二、申请人在对上述房产装修过程中得知该房产被法院查封的事实，并多次找到贵院请求帮助。后在贵院执行法官的协调下，该案申请执行人中国农业银行济南市槐荫区支行（以下简称槐荫农行）于2006年11月9日主动与被执行人槐荫危改中心、申请人徐红立达成三方协议。槐荫农行认可被执行人危改中心与申请人签订的《房屋买卖合同》及《补充合同》合法有效，并要求将合同约定的购房款全部向其交付。后经过贵院协调，申请人先期交付的45万元购房款已全部转交槐荫农行，同时申请人通过贵院另行向槐荫农行支付了15万元，待上述房产最终测绘完毕，申请人再支付剩余款项。上述三方协议合法有效，且已经过贵院确认并实际履行应当受到法律的保护。三、剩余购房款未履行并非申请人原因造成，申请人可随时将该款项交由贵院处理。三方协议签订后，申请人要求按照《房屋买卖合同》的约定先行缴纳剩余购房款，后因该房产需测绘最终面积，暂时通过贵院向槐荫农行过付了15万元购房款。房屋测绘完成后，申请人多次要求缴纳剩余款项并对上述房产解除查封办理过户手续，迟迟得不到解决答复，贵院及槐荫农行也从未要求申请人交付该款项并解决上述房产的查封问题，直到今年贵院通知申请人恢复执行，申请人随时准备将该款项交由贵院处理。四、申请执行人要求对上述房产采取执行措施缺乏事实依据。申请人购买上述房产后，对房屋进行了装修改造，前后共花费200余万元，且申请人一直对上述房产占有使用，该房产的实际所有人为申请人，虽然产权仍登记在槐荫危改中心名下，但该房产已与其没有任何关系，未办理产权过户也并非申请人自身原因所致。
为证明其主张，案外人徐红立提交了房产买卖合同、补充合同、三方协议、收款单、产权证、房屋分层分户平面图、个体工商户营业执照等证明材料。
申请执行人森信投资公司辩称，请求贵院依法驳回案外人的请求，事实与理由：一、槐荫危改中心是房地产开发中心，涉案房产系槐荫危改中心开发的商品房，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定；二、根据物权法、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定等法律规定之规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。涉案房产至今一直登记在槐荫危改中心名下，因此，该房产应归属槐荫危改中心所有；三、涉案房产系商业用途，非案外人居住，且案外人名下存在用于居住的房屋。综上，涉案房产不属于案外人所有，案外人的异议不成立，请求依法驳回。
本院查明，一、关于中国农业银行济南市槐荫区支行（以下简称农行槐荫支行）与槐荫危改中心、槐荫开发公司借款合同纠纷一案，2005年3月30日，本院作出（2005）济民四初字第46号民事裁定书，裁定冻结槐荫危改中心、槐荫开发公司在银行的存款4450000元或查封、扣押其相应价值财产。2005年4月11日，本院作出（2005）济民四初字第46号查封令，查封槐荫危改中心位于xx街商城xx号楼，面积1865.18m2，房产证号槐房**号，及xx号营业楼，面积1352.14m2，证号为槐房xx号房产。2017年1月12日，本院作出（2017）鲁01执恢7-1号、7-2号执行裁定书，分别裁定变更森信投资公司为本案的申请执行人、拍卖被执行人槐荫危改中心位于济南市××商城××号营业楼（产权证号为槐xx、槐xx号）房产所有权。
二、2006年6月8日，槐荫危改中心与徐红立签订房屋买卖合同，约定由徐红立购买坐落于济南市××商城××号楼xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx（共计14间）房屋，建筑面积约300平方米（最终以槐荫房产市场测绘面积为准，多退少补），价格1960元/平方米，共计588000.00元。2006年7月23日，双方签订补充合同，约定徐红立所购买的房产均摊面积暂定为100平方米（最终以槐荫房产市场测绘面积为准，多退少补），价格1960元/平方米，共计196000.00元。
三、2006年6月21日-2006年7月31日，徐红立共支付购房款4次，合计45万元整。
四、2006年11月9日，槐荫农行向本院提出申请，称：将槐荫危改中心与徐红立订立的“房屋买卖合同”、“补充合同”中约定的价格（1960元/平方米）、面积（400平方米）计算的款项全部交付我行，其次办理房产过户时房管部门实际测绘认可的面积若超过400平方米，超出部分房产的款项也应全部交付我行，全部用于偿还我行贷款本息，待我行将以上全部款项收妥入账后，我行申请贵院解除前述出卖房产对应面积的查封，对剩余房产申请贵院继续查封。槐荫危改中心、徐红立在该申请上分别签署同意银行意见。
五、2008年4月18日，徐红立向本院缴纳执行过付款150000元。
六、济南市房产管理局监制房屋分层分户平面图，实测涉案房屋套内建筑面积474.9平方米。
七、2007年10月18日，徐红立经营济南槐荫金阳光宾馆，并在工商局注册登记，经营场所位于xx商城xx号楼xx楼。
八、2018年1月26日，徐红立向本院支付剩余房款，合计330804.00元。
以上事实有民事裁定书、查封令、执行裁定书、房产买卖合同、补充合同、收据、过付款凭证、槐荫农行向本院出具的三方协议、房屋分层分户平面图等证据材料在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人徐红立已经按照合同约定和法院要求，将剩余价款交付执行，涉案房产未办理过户手续也非案外人原因所致。虽然案外人系在本院查封后才与被执行人签订房屋买卖协议和占有涉案房产，但是本案的原申请执行人槐荫农行在对此明知的情况下，仍向法院提出申请，承诺收到徐红立剩余购房款后即申请法院解除对涉案房产的执行。基于此承诺，案外人徐红立向法院交纳了全部剩余购房款。因此，根据诚信原则，对于案外人基于对案件申请执行人的信赖所应享有的利益应受到保护。虽然槐荫农行后来将本案债权转让给了申请执行人森信投资公司，但其在本案中的权利和义务森信投资公司应当一并继受。因此，案外人徐红立已将剩余价款全部交付法院执行，其主张排除对济南市××商城××号楼xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx（共计14间）房屋执行的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：
中止对位于济南市xx区xx商城xx号楼xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx（共计14间）房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 邢景明
审判员 戴伍建
审判员 陈 明
二〇一八年二月一日
书记员 杜晓阳