贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0111民初3438号
原告：武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司，住所地：贵州省贵阳市经济技术开发区洛解村长江路。
法定代表人：何曙华，职务：负责人。
委托诉讼代理人：秦疆飚，系该公司员工，特别代理。
委托诉讼代理人：袁琪，系该公司员工，特别代理。
被告：张妮娜，女，1986年10月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：张克跃，系被告父亲，特别代理。
原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司（以下简称万科物业公司）与被告张妮娜物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告万科物业公司委托诉讼代理人秦疆飚、袁琪与被告张妮娜及其委托诉讼代理人张克跃均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万科物业公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告立即支付所拖欠的从2015年1月至2018年6月期间的物业服务费共计人民币9190.22元。2.判令被告承担违约金人民币1838元（欠缴物业费的20%）。3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年12月28日，被告购买由万科劲嘉房地产开发有限公司开发的位于贵州省××××号“万科·金域华府”A14栋2单元1704号的房屋。2012年12月30日，万科劲嘉房地产有限公司将被告所购房屋交付被告。原告系“万科·金域华府”合法选聘的物业服务企业，根据《前期物业服务合同》的约定，为被告所购住宅提供物业服务。按约定，被告应按期缴纳物业服务费，被告自2015年1月起至今未缴纳物业服务费，原告经多次催告被告缴费未果，故诉至法院。
被告张妮娜辩称，房屋实际居住人是我父亲张克跃，从我父亲入住该房屋至今，出现诸多房屋质量问题，如卫生间墙面垮塌、浸水、主卧室窗户、门栏大理石等都有破损。我方向原告反映过多次，后来也把防水重新做了一次，但是并没有修复，问题至今没有得到解决，之前的物管经理承诺代为与房开协商维修赔偿问题，但后来新来的物管经理称不清楚情况，不能做出处理决定。
经审理查明：原告万科物业公司系依法登记成立从事物业管理等服务的有限责任公司。2013年7月，被告张妮娜向贵阳万科劲嘉房地产有限公司购置了位于贵阳市××××号“万科劲嘉金域华府”A14栋2单元1704号精装住房一套，房屋建筑面积111.43平方米。2013年8月10日，贵阳万科劲嘉房地产有限公司向被告交付了该房屋。被告从2015年1月开始未交纳物业管理费。
2010年12月10日，原告（乙方）与贵阳万科劲嘉房地产有限公司（甲方）签订《万科·劲嘉金域华府前期物业服务合同》，该合同主要约定如下：甲方委托乙方对位于贵阳市花溪区长江路万科劲嘉金域华府提供前期物业服务，乙方提供的物业服务包括：物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部分及相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通等。合同有效期限自2011年1月1日起至2016年1月1日止，但合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或者其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；如合同到期，未出现上述情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同，B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。乙方根据有关法律、法规及本合同的约定提供物业服务，收取服务服务费用。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费具体标准为：多层洋房1.50元/月/平方米、高层1.98元/月/平方米。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金。甲方违反本合同的约定，致使乙方未达成本合同约定的服务质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服务费。合同中的“平方米”均指房屋建筑面积。
被告陈述所购买居住的案涉房屋出现窗户损坏、大理石损坏、卫生间墙面垮塌、浸水等多处质量问题，原告曾协调房屋开发建设单位进行过一次处理，但浸水问题依然存在。
原告主张于2017年12月5日向被告发出律师函，载明被告所欠物业服务费并要求被告在收函后三日内缴纳。被告表示未收到过该份律师函，原告未提供证据证明向被告成功送达该份律师函。
上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述、原告的营业执照、被告的身份信息、前期物业服务合同、商品房预售合同备案登记表、装修备案表、客户钥匙/物品签收单、律师函、快递单、照片等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。原告与贵阳万科劲嘉房地产有限公司签订《万科·劲嘉金域华府前期物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告与房屋建设单位签订的前期物业服务合同对被告具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告作为原告提供物业服务小区的业主，理应当按照合同约定向原告支付物业管理费。被告房屋建筑面积为111.43平方米，根据合同约定，被告每月应当交纳的物业服务费为111.43平方米×1.98元=220.63元。原告主张被告支付从2015年1月1日至2018年6月1日期间共41个月的物业服务费，金额应当为220.63×41=9045.83元，对原告主张超出的部分，本院不予支持。关于违约金问题，虽然被告房屋内部出现的问题不属于原告的维修养护范围，房屋质量问题属于房屋开发建设单位处理。但是被告所购买的房屋属于精装房，对于被告房屋内部出现的质量问题，原告应当协助业主与房屋开发建设单位进行处理，为业主提供安全舒适的居住环境。因此，被告未交纳物业管理费也事出有因，并非无理拒交。故对原告主张的违约金，本院不予支持。就房屋质量问题，被告可与房屋开发建设单位另行处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：
一、被告张妮娜于本判决生效之日起三日内向原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司交纳所欠的2015年1月1日至2018年6月1日期间的物业服务费共计人民币9045.83元。
二、驳回原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费38元（已减半收取），由被告张妮娜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 梁永雄
二〇一八年八月十七日
书记员 高现现