山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威文宋民一初字第64号
原告于正财，男，汉族，农民，住山东省文登市。
委托代理人邱洪玲，（系原告之妻），女，汉族，农民，住址同上。
委托代理人毕务琳，山东海丰威律师事务所律师。
被告朱桂杰，女，汉族，农民，住山东省文登市。
被告迟新伟，男，汉族，农民，住山东省文登市。
被告刘英雪，女，汉族，农民，住址同上。
被告迟新伟与刘英雪之共同委托代理人田华，山东阔海大地律师事务所律师。
于正财与朱桂杰、迟新伟、刘英雪返还原物纠纷一案，本院于2015年3月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于正财及其委托代理人邱洪玲、毕务琳，被告朱桂杰，被告迟新伟，被告迟新���与刘英雪之共同委托代理人田华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于正财诉称，原告自有房屋一套，1986年文登县人民政府确权为原告所有，原告与被告朱桂杰系兄嫂关系。此后原告因被告朱桂杰自外地回文登无房居住需要住房，向原告借用涉案房屋居住。此后原告要求被告朱桂杰返还涉案房屋，被告告知房屋由其交付被告迟新伟、刘英雪使用。原告向被告迟新伟、刘英雪主张房屋时，二被告拒不腾房，为维护原告的合法权利，请求判令一、三被告腾出涉案房屋并将该房屋交付原告；二、判令被告迟新伟、刘英雪支付房屋使用费10000元整。
被告朱桂杰辩称，同意原告的诉讼请求。1990年左右被告一家从东北回来，因无房居住，所以借原告的房屋居住；大约10年前，被告和丈夫于正昌以3000元���价格将房屋卖给被告迟新伟、刘英雪，被告用卖房子的钱买了现在居住的房屋，卖房时原告并不知情。
被告迟新伟、刘英雪辩称，原告所述事实与理由完全违背诚信原则和公序良俗，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告的亲哥叫于正昌，被告朱桂杰是于正昌的妻子。1991年前后，于正昌全家从东北回村无房居住。于正财将涉案房屋卖予于正昌，自己全家由此房搬出，再搬进其内弟邱洪臣家居住。于正昌家自1992年至2003年一直在该房居住，因涉案房屋太破，于正昌又另购他人房屋居住，涉案房屋闲置，只在院内养牛、养羊。到2006年，因涉案房屋年久失修（建筑时间为1963年5月，距今52年），四间草房中有三间露天，东山墙也出现倒塌，门窗破损严重，基本处于自然倒塌状态。于正昌因急于出售该房，故协商其房前邻居于某3，于某3只同意出价2000元，于正昌嫌少未同意；而被告迟新伟由于父母年老多病，故出资3000元将此房买下，打算翻新后让其父母在此居住。按照农村习俗，买卖双方找到中间人、写约人书写了契约，也请了客，双方房屋买卖合同成立并依约履行：于正昌将房屋、房产证及土地证交予迟新伟，迟新伟将3000元交予于正昌。被告迟新伟与于正昌之间房屋买卖合同履行了农村的“规矩”，原告对此是知情并认可的。被告于2006年购得涉案房屋后，由于手头拮据，只能请人将屋顶、山墙进行了拆除重建，花销7000余元，即便如此也是兴师动众很多人，村里没人不知。2009年被告又请人在屋内建壁墙2个，吊天棚4间，抹墙面4间，重修了锅灶、火炕，将屋内及院子地面进行了硬化，重修了厕所，加盖了洗澡间，并更换了门窗。被告购房后几乎将全部的心血和收入用在翻新或者说重建房屋上，被告的上述行为不是一人完成，也不是一天完成的，经过了几年，需要很多建材和工具，也需要很多人帮忙，全村无人不知无人不晓。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告均在威海市文登区宋村镇石羊村居住，被告朱桂杰的丈夫于正昌（已于2015年1月死亡）与原告于正财系兄弟关系。被告迟新伟与刘英雪系夫妻关系，2015年6月份，被告迟新伟、刘英雪的户口从威海市文登区宋村镇永福路23号迁到威海市文登区宋村镇石羊村436号。涉案房屋位于威海市文登区宋村镇石羊村281号，该房屋的房权证号为文房产证字第××号，土地使用权证号为石羊集建（91）字第××号[新土地证号为文集用（20**）第××号]，两证均登记在原告于正财名下。
2006年3月3日，原��哥哥于正昌在石羊村另购他处房屋居住后以3000元价格将已闲置的涉案房屋卖予被告迟新伟，双方在宋村镇石羊村村民于某2、刘某2、邱某等人的见证下书写买卖证明书一份，后于正昌将该房屋及房权证、土地证交给被告迟新伟。
本案庭审中，原告称1990年左右原告的哥哥于正昌一家从东北回到文登，因无房居住故将涉案房屋借给于正昌一家居住，此后因关系恶化，两家互不来往；因办理孩子上学手续等事宜，被告朱桂杰将涉案房屋的房权证及土地证借走，至今未能归还。被告朱桂杰在答辩过程中称系借用原告房屋居住，但在法庭调查过程中又称，其从东北回来居住一两年之后给了原告1100元买下了涉案房屋，当时没有书面协议，因两家不和，钱是让女儿去送的，将涉案房屋卖给被告迟新伟时也没有告知原告；在第二次庭审中，被告���桂杰又否认前述买下原告房屋一事改称是借用原告房屋，并申请女儿于某1（1981年8月15日生，汉族，农民，住威海市文登区）出庭作证，证实被告朱桂杰在庭审中所述的由证人去送的1100元并非购房款，而是偿还借来买羊和饲料的钱。这笔钱是刚从东北回来的时候借的，具体什么时间去还的证人记不清楚了，大概是证人十几岁时，当时证人全家从东北回来的时候，原告与证人家关系挺好，当时涉案房屋系由证人爷爷在住，所以证人一家就也在里面住了，住的时候，原告没有说是借住；与原告家关系不好之后，至今也未改善，证人父亲卖房子时，原告并不知情，证人并不知道涉案房屋具体买卖经过，只是事后知道房子卖了。原告对证人证言予以认可；被告迟新伟、刘英雪主张该证人还钱时年纪尚小对借款的事实肯定不是很清楚，但又陈述的很清楚，故认为该证人的陈��是虚假的。被告朱桂杰没有给出合理理由解释为何做了借用和购买两种截然不同的陈述。
被告迟新伟、刘英雪主张在2006年购买涉案房屋时，去落实过原告的意见，对买卖房屋一事，原告是知情并认可的；且被告购得房屋后经过2006、2009年两次大的装修，当时有很多建材堆在路上，原告一直在本村居住，与涉案房屋仅间隔一条村道，相距不远，故对被告购买、翻盖维修并实际控制涉案房屋，原告是知情并认可的。原告认可涉案房屋的现状与原有状态存在较大变化，但否认对于正昌与被告迟新伟之间买卖房屋一事知情。
被告迟新伟、刘英雪为证实其主张，申请证人刘某1、刘某2出庭作证，证人刘某1（男，1954年8月9日生，汉族，住威海市文登区）称，其是被告刘英雪的小叔，与原告是朋友关系，与被告朱桂杰是同村邻居。涉案房屋当初已经破败不能住人，只能用来养牲畜，被告迟新伟和刘英雪说买了房屋想重修一下给老人住。因为证人知道涉案房屋是于正财的房子，所以证人当时在写约之前，自己去问了于正财该房屋的情况，说于正昌要卖这个房子，于正财说他不管了。证人刘某2（男，1948年2月12日生，汉族，住威海市文登区）称，其与原告和被告朱桂杰是同村邻居，被告迟新伟是证人的侄女婿。证人是被告迟新伟、刘英雪和于正昌买卖房屋的中间人，当时证人和于正昌关系不错，于正昌跟证人说让帮忙把房子卖了，当时同村于某3想出2000元买房子用来养貉子，但后来于某3没有要，被告迟新伟说出3000元买下这个房子，在证人和其他人的见证下写了约还吃了饭。当时于正昌拿出的房产证写的是于正财的名字，所以后来证人的兄弟刘某1去落实了于正财，于正财说他不管。被告朱桂杰对两位证人证言表示没有异议。原告对证人刘某1的证言提出异议称，该证人所述买卖房屋经过与被告所述相矛盾，且该证人是被告迟新伟、刘英雪的亲戚，与被告存在利害关系，故证言的效力存在瑕疵。原告对证人刘某2的证言提出异议称，该证人所述证言与被告当庭陈述是矛盾的，被告迟新伟、刘英雪说是于正昌和刘某1一起去询问于正财的意见，故该证人证言不能证明原告知道和同意被告之间的房屋买卖行为。
在本案审理过程中，本院依法对宋村镇石羊村村民于某3、邱某和于某2就本案相关情况进行询问。于某3表示涉案房屋当时在原告哥哥于正昌手里，于正昌从东北回来后就一直住在涉案房屋里，那时还在房子里养牛；后来于正昌家在村南边买了房子都搬出去了，涉案房屋就闲置了，于正昌媳妇问于某3要不要，价格是2000至3000元，后因为涉案房屋门口太窄且房子破破烂烂，买后需要修补和重新装修而作罢；对于涉案房屋的产权归属及于正昌与迟新伟之间房屋买卖一事，于某3表示不清楚。于某2称与原、被告均住一个村，其中与原告于正财是堂兄弟关系，卖房时是刘某2找过去要求做个见证，约成后，各人按了手印。邱某称与原被告均是一个村的，原告的婶还是其姐姐；卖房时是刘某1找过去写的约，约写好后，各人按了手印，于正昌将房契交给迟新伟，迟新伟将三千元钱给了于正昌。于某2和邱某对买卖房屋时是否落实了原告意见表示不清楚，但两人都认为涉案房屋当时就是于正昌的。
以上事实，有当事人陈述、证人证言、房屋买卖协议、集体土地建设用地使用权证、房屋所有证等证实。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案房屋虽登记在原告名下，但权属证书只是物权变动的生效要件，而非买卖合同的生效要件；被告迟新伟、刘英雪与于正昌签订的房屋买卖协议是在同村的堂兄弟于某2，村民刘某2、邱某等人见证下进行，不存在于正昌与被告迟新伟之间恶意串通，故意损害原告利益的情形。涉案房屋于2006年进行买卖，该房在出售之前已经闲置，被告迟新伟购买后，又对房屋进行了较大的改造、装修。原告在本村居住，且与涉案房屋相距不远，其应对���案房屋的状况及其兄于正昌对该房的处置行为应当知晓。原告主张涉案房屋系借给其哥哥于正昌一家居住，那么在于正昌一家从涉案房屋内搬出后至该房出售给被告迟新伟前，原告有充分的理由和时间索回该房屋及房屋相关产权证书，但没有证据显示原告在于正昌死亡之前针对该房屋主张过权利，且原告在涉案房屋由于正昌居住十余年又由被告迟新伟使用近十年后才来索要房屋，也与常理不符。即便于正昌在向被告迟新伟出售该房屋时无处分权，但在原告知晓该事实后，并未就此主张权利，应视为原告认可了于正昌与被告迟新伟之间的房屋买卖行为。故被告迟新伟与于正昌之间签订的房屋买卖协议已经成立并生效，被告迟新伟、刘英雪基于买卖合同关系占有、使用涉案房屋并无不当。因此，对于原告要求被告腾出房屋返还原告并支付房屋使用费的主张，本院不予��持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条的规定,判决如下:
一、驳回原告于正财要求被告迟新伟、刘英雪、朱桂杰腾出位于威海市文登区宋村镇石羊村281号房屋返还原告的诉讼请求
二、驳回原告于正财要求被告迟新伟、刘英雪支付房屋使用费10000元的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 周 力
��民陪审员于明
人民陪审员 王钦华
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 王 星