黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一民初字第1285号
原告哈尔滨正阳楼肉类食品有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区乡华街10号。
法定代表人吴建民，男，职务董事长。
委托代理人王有东，黑龙江法择律师事务所律师。
委托代理人黄金辉，男，1982年4月17日生，汉族，哈尔滨正阳楼肉类食品有限责任公司综合部经理，住哈尔滨市香坊区。
被告黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司，住所地哈尔滨市南岗区红旗大街240号。
法定代表人刘家涛，职务总经理。
委托代理人汪浩，女，1970年12月20日生，黑龙江艺汇家商业广场有限公司职员，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人英丽，女，1967年7月20日生，汉族，黑龙江艺汇家商业广场有限公司经营部部长，住哈尔滨市道里区。
原告哈尔滨正阳楼肉类食品有限责任公司（以下简称正阳楼食品公司）诉被告黑龙江艺汇家文化商业广场有限公司（以下简称艺汇家广场）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告正阳楼食品公司的委托代理人王有东、黄金辉、被告艺汇家广场的委托代理人汪浩、英丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月29日，原、被告签订《艺汇家商业租赁合同》编号：3FC1XX（05XX），该合同约定被告将位于哈尔滨市南岗区红旗大街240号的艺汇家文化商业广场三层C区102号商铺租赁给原告，合同期限自2013年12月16日起至2016年12月15日止。合同签订后，正阳楼食品公司向被告一次性缴纳了租金、保证金、物业费、促销宣传费等各项费用共计311600元，履行了合同的义务，并将约定铺位进行装修后经营。被告于2015年4月3日单方发布公告，单方宣布对三层C区进行调整。2015年4月15日被告将原告所租赁商铺中的柜台、商品等全部清空搬走。2015年5月27日被告又将原告所租赁商铺的装修全部拆除。被告单方变更合同内容的行为，给原告造成了极大的经济损失，致使原告已经无法继续经营，合同解除。原告方多次找被告协商此事，被告均不予理睬，故原告依法向贵院提起诉讼，请求依法判令：一、退还自2015年4月15日起至2016年12月15日止的租赁费162000元、保证金20000元、装修折旧63111元。共计245111元；二、赔偿自2015年4月15日至2015年5月30日的经营利润损失20000元；三、诉讼费用由被告承担。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、关于退还租赁费和保证金的请求。首先，依据合同第7.1.4条：“合同期内，如商场现有经营方式及布局需要变动，商场有权对经营场所进行调整规划，原告应服从安排”的约定，当商场经营方式及布局需要变动时，原告应服从安排。其次，依据合同第十条及其中10.6款的约定，原告不服从整体布局调整系违约行为，被告有权解除合同，租金及保证金不予退还。2015年4月被告为了完善增加商场体验项目，对商场内的战略布局进行重新规划，原告在规划范围内。被告对此次调整制定了相关的调整方案，并且充分考虑业户的利益，对被调整的业户给予了相关的优惠政策，包括自主选择新商铺、原面积给予补偿等。尽管如此，原告还是不予认可。虽然原告不予认可，但是按照合同约定，原告应服从被告的整体安排，其不服从安排的行为构成违约，故按照合同约定租金及保证金不予退还。二、关于装修折旧及利润损失的问题。被告没有违约，系原告违约，故装修折旧及利润损失被告不应承担。更何况原告对装修费用及利润损失证据不足。三、租金的计算问题。关于租金，商场的政策为如果租赁期限为1年，则收取全额租金；租赁期限2年，享受8折优惠；租赁期限3年，享受6折优惠。原告签字确认的缴费通知上也明确载明，租期3年享受6折优惠政策。如果法院支持原告退还租赁费的请求，那么原告实际只经营了16个月，但却按照3年6折的租金标准，计算剩余20个月的租金显然是错误的。当然，被告坚决不同意退还租金。
原告为证明其诉讼主张向本院提交证据及被告质证意见如下：
证据一、艺汇家商业租赁合同一份，证明2013年11月29日，原、被告签订了艺汇家商业租赁合同，合同约定原告租赁被告位于哈尔滨市南岗区红旗大街240号艺汇家商业文化广场C区3楼102号商铺，合同期限从2013年12月16日起至2016年12月15日止。同时在合同中约定了被告不得擅自提前终止合同，将该经营位置转给他人。
被告对证据一真实性无异议，对证明的问题有异议。依据租赁合同7.1.4约定：“合同期内，如商场现有经营方式及布局需要变动，商场有权对经营场所进行调整规划，原告应服从安排”、第十条、10.6款的约定，当商场经营方式及布局需要变动时，原告应服从安排，如不服从调整系违约行为，应当承担违约责任。
证据二、商场布局调整公告一份，证明2015年4月3日，被告单方发布公告，对原告所在的商场3层C区馋嘴街区商铺进行调整，如商铺店主拒不配合，被告选择单方解除双方的店铺租赁合同。
被告对证据二真实性及证明问题均无异议。被告依据合同，如原告拒不配合，被告有权单方解除合同。
证据三、收据二份，证明原告依据合同约定于2013年11月20日向被告交纳了保证金20000元，交纳租赁费291600元，共计311600元。
被告对证据三真实性无异议，对证明问题有异议，保证金2万元被告确实依据合同收取了。关于291600元租金问题，并且这29万余元租金是原告租赁3年租金6折后的数额，如果原告租期不满3年租金应按照原价计算。而不是原告主张的剩余20个月租金核算为16.2万元。
证据四、付款审批单一份、记帐凭证四份，证明原告委托哈尔滨市盛邑广告装修新材料科技开发有限公司对租赁商铺进行装修，装修费用113600元。
被告对证据四中付款审批单真实性有异议，该审批单是原告单方制作的，不能证明其真实性。如果说是真实的装修，那么原告应当有与装修公司签订的装修合同，这只是原告单方的一个付款审批。并且在这个审批单的上部施工项目中并未含有在艺汇家的装修，备注部分所注内容与被告有关的内容，被告认为是后加的。四张记帐凭证不能证实与争议商铺的装修有关。
证据五、艺汇家店利润表三份，证明从2015年1月至3月，正阳楼艺汇家店月平均利润18384元，从而证明从2015年4月15日被告强行停止原告歇业，自2015年5月30日，被告强行将原告租赁店铺拆除，以单方行为选择解除合同，给原告造成一个半月的利润损失20000元。
被告对证据五真实性和证明问题均有异议。该利润表系原告单方制作的，没有客观真实性。并且原告举示的利润表是2015年1至3月份，事实上通过被告一会儿举证，还有一个申请书，2015年1至3月原告已经不在此经营，已将店铺租赁给他人，2015年1至3月期间不存在利润损失，被告认为该利润表是虚假的。
证据六、照片8张，证明原告对艺汇家所租赁商铺进行了装修，并悬挂了正阳楼牌匾。但是从2015年4月15日，被告强行将原告租赁商铺的柜台商品清空，而后拆除原告租赁商铺的装修。
被告对证据六真实性和证明问题均有异议，这些照片不能证明原告所要证明的事实。
被告为证明其抗辩主张向本院提交证据及原告质证意见如下：
证据一、租赁合同。证明问题：1、依据合同第7.1.4条：“合同期内，如商场现有经营方式及布局需要变动，商场有权对经营场所进行调整规划，原告应服从安排”的约定，当商场经营方式及布局需要变动时，原告应服从安排。2、依据合同第十条及其中10.6款的约定，原告不服从整体布局调整系违约行为，被告有权解除合同，租金及保证金不予退还。
原告对证据一真实性无异议，对证明问题有异议。该租赁合同中的7.1.4条款及10.6条款，该条款系被告单方提供的格式条款，加重原告责任，排除原告主要权利，并且免除了被告的违约责任。该条款应为无效条款。
证据二、商场布局调整公告。证明问题：1、被告为了完善增加商场体验项目，对商场内的战略布局进行重新规划，依据租赁合同7.1.4条的约定，向包括原告在内的部分商户发出了商场布局调整公告。2、公告第三条第三款：“2015年4月4日前商户确定选铺位置，如楼层、区域、商铺号等，新选商铺经业主或受委托人确认后不得更改。如逾期未登记确认新选商铺号，则视为自动解除原租赁合同”。该公告发布不是针对原告一家，是对区域性调整而作的公告，不是被告单方给原告调整，而作的商铺调整，是战略布局调整而导致的。
原告对证据二真实性无异议，对证明问题有异议。该公告系被告单方发布，公告内容并未体现对被告所在的所有租赁业主的权利的考虑。并且原告的原租赁位置为商场3层C区馋嘴街区域，该区域系为食品类的统一区域。而被告单方调整后，已经不存在食品区域，将食品混同在一楼衣帽、珠宝，二楼也是衣帽、珠宝。根本不利于原告食品商铺的经营。所以该公告免除被告责任，排除原告权利。调整公告无效。
证据三、交款通知单及授权书各一份，证明原告商铺租金原价为48.6万元（500元／米×27米×36个月），一次性缴纳3年租金可以享受6折优惠，现原告主张退租金，如果法院支持退租金，那么鉴于租期不到3年，故租金不能享受6折优惠。该交款通知单有原告签字。
原告对证据三真实性无异议，对证明问题有异议，原告与被告租赁合同的解除，系被告单方调整布局，强行选择单方解除合同。其过错方在被告，不应该按照被告主张三年租期未满，按实际租期剥夺原告享有待遇的权利，而应当按照三年期约定返还剩余租金。
证据四、原告申请书，证明1、原告将商铺私自转租给案外人，未经被告有审批权的人员签字同意。2、该私自转租的行为系违反租赁合同第10.4款的违约行为，被告依据此事实亦可以主张解除合同，剩余租金、保证金不予退还。3、申请书的时间为2015年3月份，即3月份原告并未自行经营，但是却举示出3月份的利润表，足以证明原告证据的虚假性。
原告对证据四真实性无异议，对证明问题有异议。该申请书内容系原告向被告申请，将所租赁店铺进行转租。但是被告没有批准同意，原告也没有将店铺转租，而是继续经营，直至被告将原告商铺拆除。
评析原告提供证据的一、二、三、六的真实性本院予以确认。证据五为原告单方制做、无法证明其欲证明的内容，本院不予采信。被告提供的四份证据的真实性，本院予以采信。
根据原、被告的举证，本案经开庭审理质证并分析当事人所提供的证据，确认如下事实：
2013年11月29日，原、被告双方签订艺汇家商业租赁合同，双方约定，被告将其位于哈尔滨市南岗区红旗大街240号的艺汇家文化商业广场三层C区102号商铺租赁给原告。商铺使用面积27平方米，原告经营正阳楼食品，租期三年，自2013年12月16日至2016年12月15日。被告承担租期内商铺发生的水、电等能源费用。原告将三年租金、保证金、物业费、促销宣传费一次性交纳给被告同时此费用享受优惠（按费用的6折计算，原告交纳了租金291600元、保证金20000元）。同时约定了双方的权利义务，合同期内，如甲方（被告）现有经营方式及布局需要变动或根据国家各级政府职能部门的政策、法令要求，甲方（被告）有权对经营场所进行调整规划，乙方（原告）应服从安排。甲方违反合同规定给乙方造成损失的，乙方有权要求甲方赔偿，乙方有下列情形之一的则构成违约，甲方有权随时单方解除合同，乙方自行承担法律责任和经济损失，剩余租金、保证金不予退还，赔偿给甲方造成的经济损失同时自愿承担本合同租赁总额30%的违约金，即乙方违反本合同约定条款的；经营位置进行非法活动；严重违反有关部门的法令、法规或甲方管理制度的；未经甲方同意私自分租、转租、出兑给他人的或私自将经营的租赁权做抵押的；不服从甲方整体经营布局调整及擅自更改经营品项的等约定。同时双方约定，原告按三年租期交纳租金享6折优惠。2013年11月20日原告向被告交纳了三年的租金291600元及20000元保证金。原告装修后即开始经营。2015年4月2日，被告在商场内张贴商场布局调整公告，内容为按照被告2015年战略布局规划，商场依据《商业租赁合同》第七条第一款第四项约定，将现有三层C区整体进行调整，调整范围：商场三层C区馋嘴街区域：3FC001-3FC118号商铺，调整时间2015年4月6日至2015年4月15日，同时告知商户于2015年4月4日上午9时在时代广场A栋（原招商处）1楼排队领取选铺顺序号，并参加《关于商场布局调整》合议，如业主未能领取选铺顺序号和按时参加会议，商场将视为其放弃优先选铺权；2015年4月4日下午17时前如逾期未登记确认新选商铺号，则视为自动解除原租赁合同，逾期未办理相关手续的业主、商场将按《商业租赁合同》第十条第六款规定，予以解约。2015年4月15日要求三层C区全部商户撤场完毕。对在规定时间内未按时搬出商铺内的物品，商场将视为业主自愿放弃其所有权，商场有权处理商铺内的物品。此公告被告也送达给原告，2015年4月15日原告停止营业，原告与被告协商重选商铺或解除合同未果。被告于2015年5月30日将原告的商铺拆除。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方已按合同约定履行了各自的义务，原告按租赁期限享受了租金6折的优惠。被告按合同约定调整经营方式及布局，对经营场所进行调整规划，原告应服从安排。被告于2015年4月2日张贴公告并送达给原告，限时让业户选铺，并告知逾期未登记选商铺号视为自动解除原租赁合同，原告看到公告后与被告协商未果，现原告起诉要求退还自2015年4月15日至2016年12月15日止的租金、保证金、装修折旧费，赔偿自2015年4月15日至2015年5月30日经营利润损失。本院认为，被告依据合同的规定，对其商场整体布局调整，原告应服从安排，且被告在调整前以公告及送达的方式告知原告及商户，同时告知产生的后果。原告的行为已违反了合同的相关规定构成了违约，根据合同规定，剩余租金、保证金不予退还，自行承担经济损失，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零八条之规定，判决如下：
驳回原告哈尔滨正阳楼肉类食品有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费5277元，由原告自行承担。
如不服本判决，须于收到判决书的当日起十五日内向本院递交上诉状，并按被告的人数提交副本。由本院上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 董颖
人民陪审员 于群
人民陪审员 黄荣
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 郭芳