福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0203民初7365号
原告：吕劭桢，女，1981年9月3日出生，汉族，住厦门市湖里区。
原告：王卫国，男，1979年7月10日出生，汉族，住厦门市思明区。
上列二原告的共同委托诉讼代理人：郑炳烈，福建志远律师事务所律师。
上列二原告的共同委托诉讼代理人：张晓莉，福建志远律师事务所律师。
被告：招商银行股份有限公司厦门分行，住所地厦门市思明区湖滨东路309号宏泰工业园6号综合楼（宏泰中心）。
负责人：赵启柱，行长。
委托诉讼代理人：赵媛，福建东方格致律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡慧红，福建东方格致律师事务所律师。
被告：林卫国，男，1973年11月3日出生，汉族，住福建省漳州市台商投资区。
被告：黄彩丽，女，1972年6月10日出生，汉族，住福建省漳州市台商投资区。
原告吕劭桢、王卫国与被告招商银行股份有限公司厦门分行（下称厦门招商分行）、林卫国、黄彩丽案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕劭桢、王卫国及其共同委托诉讼代理人张晓莉，被告厦门招商分行的委托诉讼代理人赵媛到庭参加诉讼。被告林卫国、黄彩丽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
吕劭桢、王卫国向本院提出诉讼请求：停止对林卫国名下位于厦门市思明区采取强制执行措施。事实与理由：吕劭桢和王卫国系夫妻关系，林卫国和黄彩丽系夫妻关系。厦门招商分行与林卫国、黄彩丽借款合同纠纷一案，思明法院于2015年1月7日作出（2015）思民初字第276号民事调解书。该调解书确认厦门招商分行和林卫国、黄彩丽自愿达成协议。协议中，林卫国、黄彩丽确认截止2015年1月7日尚欠厦门招商分行借款本息、罚息、复利、律师费、保全费，并同意于2015年1月9日前付清；且若林卫国、黄彩丽未按约定足额支付款项，则厦门招商分行有权拍卖、变卖抵押物，即林卫国名下所有的位于厦门市思明区产（下称讼争房产），并就所得价款优先受偿。该调解书生效后，因林卫国、黄彩丽未按约定期限付款，厦门招商分行向法院申请强制执行，执行案号为（2015）思执字第797号。2015年12月4日，思明法院通知吕劭桢、王卫国将于2016年1月7日10时至2016年1月8日10时止在思明法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动。2017年11月26日，吕劭桢、王卫国对执行标的提出书面异议。思明法院于2018年4月10日作出（2018）闽0203执异34号《执行裁定书》，驳回吕劭桢、王卫国的执行异议。吕劭桢、王卫国认为，其提交的证据已充分证明在厦门招商分行提起调解书强制执行前，吕劭桢、王卫国与林卫国签订合法有效的书面买卖合同；吕劭桢、王卫国已合法占有讼争房屋，并已按约定支付部分价款；讼争房屋未办理过户登记原因在于林卫国。如对讼争房屋采取强制执行措施，将严重损害吕劭桢、王卫国的合法权益。
厦门招商分行辩称，首先，吕劭桢、王卫国与林卫国之间的房屋买卖关系无效，无权依照最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定要求排除执行措施。其次，吕劭桢、王卫国与林卫国签订的《房屋租赁合同书》也不得对抗厦门招商分行的抵押权。厦门招商分行于2009年11月23日办理了讼争房产的抵押登记，取得厦国土房证第00721999号《土地房屋他项权证》，系讼争房产的第一顺位抵押权人。吕劭桢、王卫国与林卫国于2012年8月25日签订《房屋租赁合同书》，抵押在先，登记在后，该租赁关系不得对抗登记在先的抵押权；厦门招商分行有权要求去除吕劭桢、王卫国的租约。最后，厦门招商分行申请拍卖讼争房产以实现抵押权、人民法院裁定公开拍卖讼争房产均合法有据。吕劭桢、王卫国反复多次以不同方式恶意阻碍拍卖，厦门招商分行保留追究吕劭桢、王卫国因屡次阻碍拍卖而影响讼争房产拍卖价值减损、阻碍厦门招商分行正当实现抵押债权的权利。综上，吕劭桢、王卫国要求停止对林卫国名下的讼争房产采取强制执行措施的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予以驳回。
林卫国辩称，其与吕劭桢、王卫国之间曾签订一份房屋买卖合同，后因诉讼不能过户补签一份租赁合同，吕劭桢、王卫国所支付的10万元定金改为租金。当时讼争房屋每月租金4200元，每年递增10%；与吕劭桢、王卫国签订的租赁合同每月2000元，自2012年8月份至今林卫国未再收取房租。2016年1至4月份的房屋物业管理费1270元，由于吕劭桢、王卫国未支付，物业管理处通知林卫国缴交。综上，林卫国与吕劭桢、王卫国之间不存在房屋买卖合同关系，吕劭桢、王卫国自2012年7月份入住讼争房屋后至今仅支付10万元购房款，现讼争房屋仍登记在林卫国名下。
黄彩丽未作答辩。
吕劭桢、王卫国围绕诉讼请求提交（2018）闽0203执异34号执行裁定书、（2015）思执字第797号参加公开拍卖通知书、《房地产认购居间协议》、定金收条、同意书、证明、承诺书、存款证明书等证据，厦门招商分行围绕答辩意见提交《土地房屋他项权证》、《房屋租赁合同书》、执行异议申请书等证据。黄彩丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对前述证据发表质证意见的权利。本院组织到庭当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。
根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案讼争房产位于厦门市思明区，该房产权属人为林卫国；2009年11月23日，讼争房产办理抵押登记（权利人厦门招商分行、权利价值127万元）。吕劭桢与王卫国为夫妻关系；林卫国与黄彩丽为夫妻关系。
2012年7月4日，林卫国（转让方、甲方）与吕劭桢（受让方、乙方）签订一份《房地产认购居间协议》，约定甲方将讼争房产以210万元总价款出售给乙方；乙方应于签署本协议当日支付购房定金10万元，于2012年7月31日前向甲方支付110万元（不含定金），于交易送件当日支付50万元，另购房款40万元由乙方向银行申请按揭支付给甲方；甲方于2012年7月30日前将房屋交付给乙方使用。2012年7月11日，林卫国出具一份《定金收条》，确认收到吕劭桢支付的购房定金10万元。2012年7月25日，林卫国将讼争房屋交付给吕劭桢装修使用；此后至今，讼争房屋由吕劭桢、王卫国一家居住使用，并缴交相关物业管理费、公维金、水电费等。
2012年8月25日，林卫国（出租方、甲方）与吕劭桢、王卫国（承租方、乙方）就讼争房屋签订一份《房屋租赁合同书》，约定租赁期限自2012年8月25日至2028年8月24日止，每月租金2000元；乙方应每季度向甲方交付租金6000元；合同签订之日，乙方向甲方交付2000元作为押金。同日，双方签订一份《承诺书》，约定甲乙双方在办理房屋交易过户手续完成后自动取消甲方违约金10万元，乙方承诺不因该房屋未在双方约定的时间内过户而起诉甲方。
2015年12月4日，本院向吕劭桢、王卫国发出一份（2015）思执字第797号参加公开拍卖通知书，主要内容如下：有关申请执行人厦门招商分行与被执行人林卫国、黄彩丽借款合同纠纷一案，本院拟对被执行人林卫国名下的讼争房产进行拍卖，将于2016年1月7日10时至2016年1月8日10时止在本院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动；告知吕劭桢、王卫国作为讼争房产的承租人，在租期内享有依同样条件优先购买的权利。优先购买权人参加竞买的，应于拍卖开始前3个工作日向法院提交有效证明，经法院确认后以优先购买权人身份参与竞买；逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。
2017年11月26日，吕劭桢、王卫国对本院在执行（2015）思执字第797号案件中对执行标的提出书面异议，认为其对讼争房产享有租赁权，请求确认双方租赁关系并将讼争房产带租拍卖，保护其租赁权和优先购买权；2018年4月10日，本院作出（2018）闽0203执异34号《执行裁定书》，裁定驳回案外人吕劭桢、王卫国的执行异议请求。上述裁定书送达后，吕劭桢、王卫国不服，于2018年4月25日向本院递交起诉状，提起本案诉讼。
综上事实，本院认为，黄彩丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为自动放弃诉讼权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据在案证据，虽然吕劭桢、王卫国与林卫国于2012年7月4日就讼争房产签订《房地产认购居间协议》，吕劭桢、王卫国在签订该协议之后也依约支付10万元定金，并实际占有使用该房屋，但之后双方于2012年8月25日又签订一份《房屋租赁合同书》，吕劭桢、王卫国至今也未再向林卫国支付任何款项，且讼争房屋现仍登记在林卫国名下。故吕劭桢、王卫国与林卫国之间就讼争房产的买卖关系事实上已经被之后双方签订的《房屋租赁合同书》所取代；且厦门招商分行于2009年11月23日就讼争房产办理了抵押登记，前述《房屋租赁合同书》也不得对抗登记在先的抵押权。因此，吕劭桢、王卫国并非讼争房产的合法所有权人，也不具备阻却人民法院强制执行讼争房产的法定事由。故本院作出的（2018）闽0203执异34号执行裁定书，符合法律规定；吕劭桢、王卫国不服上述裁定提起诉讼，要求停止对林卫国名下位于厦门市思明区采取强制执行措施的诉讼主张，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决如下：
驳回原告吕劭桢、王卫国的诉讼请求。
本案案件受理费100元，由原告吕劭桢、王卫国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 林月蓉
人民陪审员 陈 伟
人民陪审员 吴延欣
二〇一八年八月十日
代书 记员 陈伟萍
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。