浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭江民初字第703号
原告杭州大家物业经营管理有限公司。住所地杭州市江干区机场路三里新城兰苑**幢*******************室。
法定代表人刘跃明，董事长。
委托代理人（特别授权代理）杨涛。
被告陈峰毅。
委托代理人（特别授权代理）徐建军，男，1975年10月21日出生，汉族，系陈峰毅朋友。
原告杭州大家物业经营管理有限公司（以下简称大家物业）诉被告陈峰毅物业服务合同纠纷一案，原告大家物业于2012年4月6日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员韩涛独任审判，于2012年5月3日公开开庭进行了审理，原告大家物业的委托代理人杨涛、被告陈峰毅以及委托代理人徐建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大家物业诉称：2003年12月16日，原告杭州大家物业经营管理有限公司与三里新城兰苑业主委员会（以下简称兰苑业委会）签订《物业服务合同》，接管三里新城·兰苑小区（以下简称兰苑）一期物业管理，合同约定前期业主每月按住宅面积每平方米0.5元的单价向原告支付物业管理费，业主每年按约定标准向原告预交一年的物业管理费，在合同履行期间自2003年12月至2011年12月15日，被告共欠原告物业费4493.2元。在合同履行期间原告多次向被告催讨物业管理费用，但被告均以各种理由拒不支付所欠物业管理费用，故诉至法院，请求判令：1、判令被告支付所欠物业管理费人民币4493.2元���按照0.5元／平方米计算自2005年1月至2011年12月）；2、判令被告承担合同约定人民币滞纳金5382.16元整；3、判令被告承担全部诉讼费用。
被告陈峰毅辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。理由如下：一、原告大家物业的服务管理不符合合同约定的管理质量，服务工作不到位，没有达到合同约定。根据被告的调查，小区的管理用房为663.85平方，经营的商铺1001.28平方，经营的收入有80%是给原告，这笔钱应认定为原告的物业管理费用。二、原告称与兰苑业委会每年都签订物业服务合同，但对于2004年12月至2009年12月期间原告主张的管理费用已经超过了诉讼时效。三、未超过诉讼时效的管理费，原告没有达到合同约定的服务质量要求，被告并不拒绝缴纳物业费，但要求减少物业费。四、原告主张的滞纳金诉讼请求没有依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明自己的主张，原告大家物业向本院提供了下列证据：
1、商品房买卖合同一份，拟证明被告系三里新城兰苑小区1幢2单元402室业主。
2、2002年5月23日签订物业管理服务合同一份、2009年6月1日至2010年12月31日物业服务合同一份、2011年1月1日至12月31日物业服务合同一份，拟证明原、被告物业服务合同法律关系及物业收费标准；
3、邮单一份，拟证明原告大家物业曾向被告催讨物业费的事实。
补充证据：
杭州市江干区闸弄口街道兰苑社区兰苑小区业主委员会出具的证明（原件）和物业费欠费明细表（原件）各一份，拟证明原告大家物业曾于2009年12月27日对欠费业主以多种方式进行催缴物业费的事实，并证明诉讼时效的中断。
上述证据经庭审质证，对原告提供的证据1，被告认为该证据的真实性、合法性予以确认，但为何在原告手中，被告予以质疑，对其关联性有异议，与本案无关。本院认为，该份证据真实有效，能够证明原告欲证明的事实，本院予以确认。被告对原告提供的证据2，其中2002年5月23日签订的物业服务合同的真实性有异议，认为该合同显示的签订时间至今已有10年，但该证据纸张比后来签订的合同还要新，被告怀疑该证据是伪造的；对2009年9月17日、2010年12月28日签订的两份合同真实性被告无法确认，该合同是第三方与原告签订的，与被告无关，且根据这个物业合同恰恰能证明原告的服务质量没达到合同约定的标准。本院认为，该证据来源合法，客观有效，被告对该份证据的真实性有异议但未能提供证据予以反驳，故对该份证据予以确认。对原告提供的证据3，被告对真实性、合法性予以确认，但不能证明2004年至2009年的物业管理费的主张没有超过诉讼时效。本院认为，该份证据真实有效，本院予以确认。对原告提供的补充证据，被告认为该证据的提交超过了举证期限，且对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为从庭审中和物业管理合同中可以看出，业委会与原告有共同的利益，多次串通原告损害业主利益，因此该证据不足为信。本院认为，被告对该份证据的真实性有异议但未能提供证据予以反驳，故对该份证据的真实性予以确认。
被告为支持其辩称，向法庭提供如下证据：
1、行驶证（复印件）1份、照片（系复印件）1组，拟证明原告服务不到位，造成被告的财产被侵害，而且电子门的修复是被告自己找人修理的，原告不顾不问，造成被告电动车丢失。
2照片一组（复印件），拟证明物业公司的管理混乱，且原告对商铺的管理不力，给被告的生活带来极大的不便，造成了业主利益的损失。
对被告提交的证据1，原告对真实性均无异议，但对证明内容代理人无法确认，且认为与本案没有关联性。本院认为，该组证据与本案缺乏关联性，无法证明被告的待证事实，不予确认。对于被告提交的证据2，原告对真实性无异议，但对证明内容以及与本案的关联性有异议，本院认为，该组证据无法证实拍摄的时间地点，故对该组证据不予确认。
综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：
原告大家物业与杭州市江干区三里新城兰苑的建设单位杭州市城市建设综开发总公司于2002年5月24日签订《三里新城兰苑物业管理服务合同书》，约定将三里新城兰苑委托并授权给大家物业实行物业管理，委托管理期限交付之日起至业主委员会成立时止，该合同第六章第二十一条约定物业的管理服务费标准为住宅多层按照每平方米0.5元收取以及若业主或物业使用人逾期缴纳物业费，大家物业可按照每逾期一日按应缴费用千���之三加收滞纳金，等等。
2003年12月，原告大家物业接管被告陈峰毅所在的三里新城兰苑小区一期物业管理服务。2009年9月17日，原告大家物业与三里新城兰苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，对物业服务的具体内容及物业服务费进行了约定，该合同中第三章第十七条约定合同期限为19个月，自2009年6月1日起至2010年12月31日止；第六章第二十一条约定物业的管理服务费标准为住宅多层按照每平方米0.5元收取以及若业主逾期缴纳物业费，原告大家物业可按照每逾期一日加收应缴费用千分之二的滞纳金，等等。
2010年12月28日，原告大家物业与三里新城兰苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，对物业服务的具体内容及物业服务费进行了约定，该合同中第三章第十七条约定合同期限为12个月，自2011年1月1日起至2011年12月31日止；第六章第二十一条约定物业的管理服��费标准为住宅多层亦按照每平方米0.5元收取以及若业主逾期缴纳物业费，原告可按照每逾期一日加收应缴费用万分之五的滞纳金。自2005年1月至2011年12月，被告陈峰毅拖欠原告大家物业物业管理费共计人民币4493.2元。
另查明，被告陈峰毅为三里新城兰苑1幢2单元402室的所有权人，该房产建筑面积为107.43平方米。
本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同；业主委员会成立后，业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。
本案中原告大家物业与三里新城兰苑的建设单位杭州市城市建设综开发总公司签订了《三里新城兰苑物业管理服务合同书》属前期物业服务合同，不违反法律强制性规定，合法有效。
本案原告大家物业与兰苑业委会分别于2009年9月17日及2010年12月28日签订两份兰苑小区物业服务合同，约定大家物业提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应履行物业服务合同，承担相应责任。兰苑业主委员会签订上述物业服务合同系代表全体业主履行业委会职责的行为，对全体业主和物业使用人具有约束力。对被告辩称未与原告签订过物业服务合同故与原告不存在权利义务关系一项，本院不予采纳。被告辩称业委会出具大家物业曾于2009年12月催讨物业费的证明系因业委会与原告大家物业有共同的利益，相互串通损害业主利益，本院认为被告该项辩称意见实质为对业委会本身的质疑，若业主认为业委会不履行法定职责或违法行使职权侵害业主利益的，可以另行起诉主张权利，故对被告该项辩称意见不予采纳。
物业服务企业按照合同约定提供物业服务，业主应按合同约定支付物业服务费，逾期支付的，应按合同��定承担违约责任。故原告大家物业为兰苑小区提供了物业服务，被告作为物业业主接受了物业服务，理应按照合同义务支付物业服务费。被告在庭审中陈述并不知晓是否原告在为小区提供物业服务，但又不能提供证据证明为小区进行物业服务的主体，因此对被告的此项辩称不予采纳。被告在辩称中提到的小区经营用房等经营收入用于补偿大家物业公司服务经费属合同约定内容，并不能作为冲抵或减免被告应缴物业费的条件，故本院对被告的辩称不予认定。被告在辩称中亦提到的自身的财产损失以及大家物业在物业管理中存在的问题并没有充分证据证明，且不予缴纳物业服务费的行为并非法定或约定的救济手段，故本院对被告的辩称不予采纳，被告对此部分可以另行起诉主张。
对于诉讼时效问题，本案中业主拖欠的物业服务费纠纷实为债务纠纷，双方在合同中明确���物业服务费缴纳的方式为每年预交，属定期给付债务，各期债务履行期限届满后，均应独立计算时效而非连续计算，原告应对其于每期履行期届满后2年内向被告进行催缴负举证责任。根据原告方提供的业委会证明，可以认定原告曾于2009年12月27日对被告进行物业费的催缴，故对于2005年1月2007年12月26日的房屋物业服务费及滞纳金，因已过诉讼时效，本院对上述诉请不予支持；对于2007年12月27日至2011年12月31未交纳房屋的物业服务费及滞纳金，因未过诉讼时效，原告理应支付，本院予以支持。
对于滞纳金的计算问题。原告在诉讼请求中主张滞纳金实际计算数额至2010年12月止，系原告处理自己权利的行为，本院予以支持。因原告仅提供自2009年6月1日至2011年12月31日期间原告大家物业与三里新城兰苑小区业主委员会所签订的《物业服务合同》，因此2007年12月27日至2009年5月31日期间逾期支付物业服务费的滞纳金应认定为按照原告大家物业与三里新城兰苑的建设单位杭州市城市建设综开发总公司签订的《三里新城兰苑物业管理服务合同书》中“每逾期一日按应缴费用千分之三加收滞纳金”的约定，现原告主张滞纳金标准降为每日千分之一，系原告处理自己权利的行为，本院予以支持；对于2009年6月1日起至2010年12月31日期间的滞纳金，原告主张标准为每日千分之一，低于2009年9月17日签订物业合同中按每日千分之二的约定，本院亦予以确认。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项和第十五条第（二）项之规定，判决如下：
一、被告陈峰毅向原告杭州大家物业管理有限公司支付自自2007年12月27日至2011年12月31日期间物业服务费人民币2567.52元；
二、被告陈峰毅应向原告杭州大家物业管理有限公司���付自2007年12月27日至2010年12月31日逾期交纳物业服务费的滞纳金人民币1637.79元（以每逾期一日加收应缴费千分之一滞纳金计，暂计至2012年4月1日，此后另算）；
上述两项合计，被告陈峰毅应向原告杭州大家物业管理有限公司支付款项人民币4205.31元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告杭州大家物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由原告杭州大家物业管理有限公司负担人民币14.4元，被告陈峰毅负担人民币10.6元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江���杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 韩 涛
二〇一二年六月二十八日
书 记 员 唐丹青