＼n北京市第三中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）三中民终字第06004号＼n上诉人（原审被告）李国良，男，1963年4月2日出生。＼n上诉人（原审被告）叶亚军，男，1963年7月6日出生。＼n二上诉人的共同委托代理人刘松鸿，北京市易行律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）北京铁良畜牧有限公司，住所地北京市通州区潞城镇谢楼村村委会西1000米。＼n法定代表人赵焕青，经理。＼n委托代理人裴毰，北京市致宏律师事务所律师。＼n上诉人李国良、叶亚军与被上诉人北京铁良畜牧有限公司（以下简称铁良公司）租赁合同纠纷一案不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第11608号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n铁良公司在一审诉讼中诉称：我公司与李国良、叶亚军系租赁合同关系。2013年2月，北京市通州区人民法院作出的（2012）通民初字第7855号判决书判决解除我公司与李国良、叶亚军于2010年4月30日签订的《租赁协议》，后李国良、叶亚军上诉后又撤回上诉。根据判决，双方签订的《租赁协议》已经解除，请法院判令李国良、叶亚军将其使用的位于北京市通州区潞城镇谢楼村村委会西1000米原养殖场约65亩土地返还给我公司，具体腾退的土地面积及四至要求按照2001年7月30日谢楼村民委员会出具的《谢楼村委会与李铁良承包土地面积明细表》来计算；李国良、叶亚军支付我公司从2013年3月1日至实际腾退之日的实际土地使用费（暂计算12个月为418000元）；李国良、叶亚军支付我公司拆除承租土地原有红砖房补偿款1345554元；诉讼费、评估费由李国良、叶亚军承担。＼n李国良、叶亚军在一审诉讼中辩称：双方曾因租赁合同纠纷提起诉讼，并由通州法院做出了（2012）通民初字第7855号判决书，因此铁良公司的第一项诉讼请求属于重复诉讼，法院应当裁定驳回起诉。铁良公司并非物权人，无权以排除妨害为由要求我方返还土地。本案案由是排除妨害纠纷，铁良公司要求支付土地使用费超出了本案的审理范围，且我方所租铁良公司位于养殖场大门西侧1000余平方米的厂房作为违章建筑被拆除，租金数额不可能再按照约定的租金支付，铁良公司要求支付的租金没有将被拆除厂房的租金扣除。我方从未拆除铁良公司的红砖房，其所谓的红砖房即使存在，也属于违章建筑。既然是违章建筑，依法应当拆除，也就不存在受法律保护的损失问题。该项诉讼请求的案由属于财产损害赔偿纠纷，不属于本案审理范围。所谓的红砖房的拆除时间为2010年10月至2011年2月，铁良公司的起诉已经超过诉讼时效。铁良公司要求赔偿红砖房补偿款，缺乏事实及法律依据。故不同意铁良公司的诉讼请求。＼n一审法院经审理查明：2001年7月30日，北京市通州区甘棠镇（现为潞城镇）谢楼村民委员会与案外人李铁良（合同上为“李铁良“，身份证上为“李铁梁“，下同）签订《土地承包合同》，约定谢楼村委会将其坐落于村西土地（西至小辛庄地界、南至榆府沟、东至村内承包户地界、北至乡间土道）承包给李铁良，承包期限30年，自2001年6月30日至2031年6月29日止，承包费每年每亩100元。承包土地限于种养殖业，如改变用途须协商。合同还约定了其他内容。李铁良承包土地后于2001年下半年至2002年上半年在承包地上投资建设了养牛场，其中场地北侧从东至西以及场地西侧从北向南分别是两排房屋（主要是牛棚、其次是宿舍），约120间；在场地东北角的5间员工宿舍和场地西侧的部分牛棚改建为2、3间宿舍，均包括在上述120间房屋以内。铁良公司认可120间房屋均没有独立的后山墙，全部都是借着原有的北院墙、西院墙建设的。牛棚、宿舍均为砖瓦结构，均有电灯电线。附属物包括一台太阳能热水器、一台锅炉、一台蜂窝煤炉子、一个深水泵、两套电表、一个存水铁罐、一条铁吊链、一组暖气片。＼n2007年5月1日，李铁良与赵焕青、张学松签订了《牛场转让协议》，约定李铁良将其坐落在村西的牛场转让给赵焕青、张学松，转让时间自2007年6月30日至2031年6月29日共计24年，转让金140万元，一次性付清，牛场的所有建筑物包括场内场外的各种树木归赵焕青、张学松所有，在24年中的土地承包费，每年4726元由赵焕青、张学松负责交清，一年一交，为上交款。该协议还约定了其他内容。牛场转让给赵焕青、张学松后，两人在承包地上成立了北京铁良畜牧有限公司，由赵焕青担任该公司的法定代表人，张学松任公司经理。赵焕青、张学松签订协议后并未对李铁良原有的牛棚、宿舍及附属物等进行翻建或翻修。＼n2010年3月12日，铁良公司与北京市通州区潞城镇谢楼村村民委员会签订《补充协议》，约定谢楼村村委会和全体村民代表一致同意可以将村西原铁良养殖的土地改作它用，如工厂、企业等。作为回报，铁良公司除原来上交的土地承包费以外，将为谢楼村村民每年缴纳新型农村合作医疗个人缴纳费用。原合同其他条款不变。＼n2010年4月30日，铁良公司（甲方、出租方）与李国良、叶亚军（乙方、承租方）签订《租赁协议》，约定：“甲方提供通州区潞城镇谢楼村村委会以西1000米原养殖场约65亩土地租给乙方使用。租金为每年418000元，为上交款，每年5月1日前交清，若超过3个月没有按时交纳租金，甲方有权收回土地，本合同自动作废，5年以后，逐年递增，递增额度为全年租金的3.8%。租赁期限为20年，自2010年5月1日至2030年4月30日止。乙方在经营期间必须遵守国家的法律法规，不搞违法经营，不搞非法活动，如果出现上述问题后果由乙方自己负责。在签订合同1-5年内如国家占地规划，其中有2600平方米建筑面积归甲方所有，超过5年至合同期满，其中有5000平方米建筑面积归甲方所有，其余部分归乙方所有。合同期内乙方在经营及基础建设期间的所有事宜由甲方负责协调有关单位，乙方承担所需费用。“李国良、叶亚军承租后，于2010年5月开始在承租地上建设办公楼及厂房等设施。＼n2010年12月，铁良公司与被告李国良名下的北京全利兆庆联合物流有限公司联合向北京市通州区潞城镇政府和北京市通州区农委分别提交《企业改扩建申请报告》。报告里称铁良公司与北京全利兆庆联合物流有限公司进行融资经营，由于原有建筑物不能适应新的经营要求，申请在原有建筑的基础上，对内部建筑物进行合理的改扩建。报告中对“企业现状“有如下描述：“公司成立初期，在原地建立围墙，盖筑养牛棚200余间，挤奶车间1个，宿舍办公房14间，机井房、饲料库房、铡草车间等配套用房12间，年平均圈养奶牛160余头。“＼n2011年5月20日，李国良、叶亚军所建设的办公楼、厂房、围墙等设施共计25000平方米，经检查，由于现场未能出示规划部门核发的规划许可证明，被北京市通州区潞城镇人民政府下发责令停止建设通知书，并要求自行拆除。2011年5月21日，北京市通州区潞城镇人民政府下发强制拆除决定书，决定于2011年5月25日24时后，对上述违法建设实施强制拆除。2011年6月3日至2011年6月20日，北京市通州区潞城镇人民政府分两次对上述违法建筑进行强制拆除。经核实，李国良、叶亚军只交纳了第一年的租赁费用，后期的租赁费用一直未交纳。＼n李国良、叶亚军承租上述土地后，在2010年至2011年期间，将牛棚宿舍及附属物全部拆除，并将原有西院墙和北院墙拆除向外扩展后再新建西院墙和北院墙。＼n在（2012）通民初字第7855号案件的审理过程中，法官通过现场勘查发现，李国良、叶亚军所建设的建筑并未全部拆除，尚余3000多平方米的建筑物。2012年3月，李国良、叶亚军在未办理建设规划手续的情况下，又在租赁地上建设了部分建筑物。2013年1月7日，北京市通州区潞城镇规划建设办公室下发拆除整改通知，要求对涉案租赁地上违法建设进行拆除或者整改。＼n在（2012）通民初字第7855号案件的审理过程中，被告李国良本人到庭，回答了法官的提问。案卷笔录显示以下内容：“被告，你与原告签订合同时，有地上物吗？有彩钢板房，还有两排牛棚，就是红砖房。““二被告，有这么多平方米吗？没有，当时只有牛棚，并不是砖房，西侧、北侧各有一排，因为我们要建房，经过与原告商量都已经拆除了，在签合同时就已经说好了，我们商量好，如果五年内被占给他们2600平米，如果五年外被占给他们5000平方米，根据现在的情况，不需要支付原告补偿。““二被告，两排房子现在还有吗？没有，在我们进驻后，就已经拆了，原告都知道。““牛棚有两米多高，无法当做库房使用。“＼n2013年2月22日，北京市通州区人民法院一审对铁良公司与李国良、叶亚军的租赁合同纠纷一案作出一审判决：一、解除铁良公司与李国良、叶亚军于二〇一〇年四月三十日签订的《租赁协议》；二、李国良、叶亚军支付铁良公司二〇一一年五月一日到二〇一三年二月二十八日的租金共计七十六万六千三百三十三元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回铁良公司的其他诉讼请求；四、驳回李国良、叶亚军的全部反诉请求。李国良、叶亚军不服，提出上诉。2013年6月20日，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第06514号民事裁定书，裁定准许李国良、叶亚军撤回上诉，双方均按原审法院判决执行。＼n2013年8月8日，法官组织双方当事人一起勘察现场，发现：诉争场地位于一条东西走向的村内道路南侧，场地东北角尚有5间红砖瓦的起脊砖房，这5间房东西长约14.4米。上述5间房有1扇塑钢门、4扇塑钢窗户，其中1扇塑钢窗户的玻璃已经全部破碎。院内西侧没有建筑物，地上有部分散砖。场地东侧中部和南部有几幢建筑物。现在诉争土地院落仍由李国良、叶亚军实际支配。＼n2013年10月12日，法庭组织双方当事人以及评估公司的人员一起到现场勘验测量，但李国良、叶亚军经通知未到现场。经铁良公司申请，北京市国宏信价格评估有限公司出具评估结论书，结论为：物品3812元、房屋及院墙1636633元、装修及水电设备55090元。此后，经过再次庭审质证谈话，发现以下各项属于重复计算，评估公司再次出具了回复函，称：东北角尚存的5间砖瓦结构房屋的价格64408元，1台乐字牌双眼大蜂窝煤炉子的价格为136元，120间房后山墙借原有的北院墙、西院墙的价值为135437元。铁良公司预交评估费35199元。庭审中，铁良公司称李国良、叶亚军曾经给付张学松拆除地上房屋的补偿15万元，并且同意将这一数额在其诉讼请求中扣除。＼n综上，被拆除的房屋（牛棚、宿舍）及附属物的市场价格为1345554元。＼n庭审中，法庭多次要求李国良、叶亚军本人亲自出庭说明案情，但李国良、叶亚军均未到庭。＼n上述事实，有（2012）通民初字第7855号民事判决书、（2013）二中民终字第06514号民事裁定书、（2012）通民初字第7855号案件的庭审笔录、土地承包合同、牛场转让协议、补充协议、租赁协议、北京市通州区潞城镇人民政府责令停止建设通知书、北京市通州区潞城镇人民政府强制拆除决定书、企业改扩建申请报告、勘察笔录、现场照片、评估结论书、回复函、发票、证人证言及当事人陈述等在案佐证。＼n一审法院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。＼n铁良公司与李国良、叶亚军于2010年4月30日签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据生效判决及现在使用情况，铁良公司要求李国良、叶亚军腾退土地的条件尚不具备，故其该项要求，法院不予支持。不过，必须指出，虽然（2012）通民初字第7855号民事判决书没有支持铁良公司要求腾退土地的诉讼请求，且该判决书也已经生效，但是，铁良公司要求李国良、叶亚军腾退土地的诉权仍然存在，铁良公司仍然具备就此项要求提起诉讼请求的权利。＼n李国良、叶亚军在交纳了第一年租金后，此后租金一直未交纳，现铁良公司要求李国良、叶亚军支付从2013年3月1日至实际腾退之日的实际土地使用费，理由正当，法院予以支持；具体标准，参照双方合同约定的租金标准计算。＼n李国良、叶亚军承租上述土地后，在2010年至2011年期间，将牛棚宿舍及附属物全部拆除（包括原有西院墙和北院墙）。从企业改扩建申请报告、证人证言和（2012）通民初字第7855号案件的庭审笔录等相关证据来看，铁良公司称李国良、叶亚军拆除其红砖房及附属物确有其事；李国良、叶亚军虽否认，但证据不足，法院不予采信。现铁良公司要求李国良、叶亚军赔偿上述损失，理由正当，法院予以支持。李国良、叶亚军认为红砖房属于违法建筑，不受法律保护，没有事实依据，法院不予采信。李国良、叶亚军既否认曾经拆除铁良公司的红砖房，又称所谓的红砖房的拆除时间为2010年10月至2011年2月，铁良公司的起诉已经超过诉讼时效。这两种观点相互矛盾，法院不予采信。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、李国良、叶亚军给付铁良公司自二零一三年三月一日起至实际腾退承租房屋土地之日止的土地使用费；现计算标准为每年四十一万八千元；自二零一五年五月一日起，土地使用费标准逐年递增，基数为每年四十一万八千元，递增额度为四十一万八千元的百分之三点八，基数和递增额度相加即为该年应交的土地使用费；于判决生效之日起七日内执行清；二、李国良、叶亚军赔偿铁良公司牛棚宿舍及附属物损失一百三十四万五千五百五十四元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回铁良公司的其他诉讼请求。＼n判决后，李国良、叶亚军不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销一审判决第一项和第二项，维持一审判决第三项，改判驳回铁良公司的诉讼请求；两审案件受理费及评估费由铁良公司负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。我方不认可李铁良承包土地后于2001年下半年至2002年上半年在该场地建了涉案的120间房，更不存在后来的翻建、翻新问题，而且对方也没有提供任何证据予以证明。二、一审法院判决我方赔偿铁良公司牛棚宿舍及附属物损失1345554元，缺乏事实与法律依据。牛棚宿舍及附属物并不存在，即使存在，铁良公司也没有证据证明该建筑物的合法性及其系我方拆除。另外，根据《评估结论书》认定的数额属于严重错误。赔偿损失的案由应当是财产损害赔偿纠纷而非租赁合同纠纷，且铁良公司的诉请超过了诉讼时效。三、一审法院判决我方给付铁良公司租金，缺乏事实与法律依据。四、一审程序错误，（2012）通民初字第7855号案件的庭审笔录没有经过质证。＼n铁良公司在二审诉讼中辩称：同意一审判决。＼n本院经审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。＼n本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据企业改扩建申请报告、证人证言和（2012）通民初字第7855号案件的庭审笔录等相关证据，可以认定李国良、叶亚军曾于2010年至2011年期间拆除铁良公司的红砖房及附属物，李国良、叶亚军虽对此予以否认，但并未提供充分有效的证据，故对其第一项上诉理由，本院不予采纳。＼n公民、法人的合法的民事权益受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。铁良公司与李国良、叶亚军于2010年4月30日签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据查明的事实，李国良、叶亚军在租赁期内拆除铁良公司的红砖房及附属物，应当承担赔偿损失的民事责任，其关于该建筑物合法性及诉讼时效的上诉意见，缺乏依据，本院不予采信。一审法院根据《评估结论书》认定具体的赔偿数额，并无不当，故对李国良、叶亚军的第二项上诉理由，本院不予采纳。现涉案场地仍由李国良、叶亚军实际支配，故铁良公司要求李国良、叶亚军支付从2013年3月1日至实际腾退之日的实际土地使用费，理由正当，本院予以支持。经本院核实，（2012）通民初字第7855号案件的庭审笔录已经双方当事人质证，故对于李国良、叶亚军的第四项上诉理由，本院亦不予采纳。＼n综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费20672元，由李国良、叶亚军负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。＼n一审评估费35199元，由李国良、叶亚军负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。＼n二审案件受理费20672元，由李国良、叶亚军负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长陈敏光＼n代理审判员何灵灵＼n代理审判员朱伟＼n二〇一四年六月十七日＼n书记员杨扬