＼n广东省佛山市顺德区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）佛顺法容民初字第2042号＼n原告胡乾法，男，汉族，住广东省佛山市。＼n被告赵辉阳，男，汉族，住广东省佛山市。＼n被告简肖兰，女，汉族，住广东省佛山市。＼n原告胡乾法诉被告赵辉阳、简肖兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月11日立案受理，依法由审判员陈威适用简易程序独任审判，于2013年12月13日公开开庭进行了审理，原告胡乾法、被告赵辉阳、简肖兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称，简肖兰原有的座落于佛山市顺德区容桂街幸福社区三角塘路榴花园街1号的房产已于2011年6月28日被顺德区人民法院以（2011）佛顺法民一初字第8773号之一民事裁定书依法查封。2012年1月25日，两被告签订《租赁协议》。后该房产被原告购买。原告认为，2012年1月25日两被告签订《租赁协议》无效，为此原告将该铺位临时租给被告赵辉阳10个月，租赁到期后原告要求被告赵辉阳按市场价值每月4000元租金，但被告赵辉阳拒付，为此，原告起诉要求：一、确认两被告于2012年1月25日签订的《租赁协议》无效；二、从起诉之日起至被告赵辉阳归还铺位止，被告赵辉阳每月补偿2000元租金给原告，同时向原告支付利息，利息计算以2000元为本金，从起诉之日至被告赵辉阳归还铺位之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。＼n被告赵辉阳辩称，涉案房屋系原告通过法院拍卖取得的，拍卖前法院已出示公告，表明涉案房屋是带租约拍卖。拍卖前法院向被告赵辉阳发了一份优先参与拍卖的通知。涉案房屋被告赵辉阳已向原告支付十个月租金，现原告主张合同无效没有事实和法律依据。原告骚扰被告赵辉阳导致其无法正常经营，被告赵辉阳有权追究原告经济责任。＼n被告简肖兰辩称，涉案房屋被告简肖兰于2012年1月25日出租给被告赵辉阳。在2012年12月14日前，该房屋一直归被告简肖兰所有，在拥有该房产期间内，出租房产收取租金是合理且合法的。此外，该房产当时在银行办理了贷款，出租房产收取租金以还银行贷款亦符合常理。此外，该房产于2012年12月发出的拍卖通知书及拍卖广告上都清楚注明，带租约拍卖，且被告赵辉阳当时也接到法院通知，告知其有优先购买的权利，由此可见原告在拍卖前是清楚知道带租约拍卖，并且拍卖前的公示期内原告实际上已了解清楚租赁合同的内容细则。另外，我国拍卖法规定，带租约的拍卖标的物，买家必须继续履行租约义务，直至租约合同期满自动解约为止。据了解，在当时拍卖现场，拍卖官在当场宣布拍卖事宜，也清楚提出买家有义务继续履行租约直至期满。因此原告诉请无理。两被告签订的租赁合同是在租方及承租方经过协商达成一致共识的情况下签订的，结合了当时周边的租金平均水平所定。因此请求法院驳回原告诉讼。＼n诉讼中，原告提供的证据以及两被告质证意见：＼n1.租赁合同三份，证明两被告签订的协议是在法院查封后签订的，因此该协议无效。＼n2.执行裁定书一份，证明涉案房产于2011年6月28日已经被法院查封，而两被告的租赁协议是在2012年1月25日签订，因此租赁协议无效。＼n两被告质证意见：对证据1、2真实性没有异议，但若协议无效，原告在法院拍卖后就应该立即提出，现在原告已经收取了十个月的房租，当时承办法官也没有说该协议无效，拍卖房屋时也询问被告赵辉阳是否需要优先购买房屋，原告在获取房屋所有权后还协助被告赵辉阳办理营业执照，因此该协议是有效。＼n3.城市房屋租赁管理办法一份，证明根据该办法的第六点规定被法院查封的房屋不能出租。＼n两被告质证意见：对该组证据真实性还需查询，若是真实的就没有异议。＼n4.拍卖公告一份，证明公告栏说涉案房屋是带租约拍卖的，被告简肖兰与被告赵辉阳之间的租约原告不予认可。＼n两被告质证意见：对该组证据真实性没有异议。＼n两被告未提供证据。＼n经过庭审辨证、质证，原告提供的证据1、2、3、4，两被告对真实性均无异议，本院均予以采信。＼n经审理查明，2012年1月25日，被告简肖兰与被告赵辉阳签订一份《租赁协议》，被告将位于容桂街三角塘路榴花园街1号首层（1）号铺出租给赵辉阳，合同约定租赁期限从2012年2月1日至2015年2月1日止，每月租金2000元。后被告简肖兰与案外人莫以光与案外人欧阳有国、李志豪发生民间借贷纠纷，根据债权人申请，顺德区人民法院于2011年6月28日查封被告简肖兰及案外人莫以光共有位于佛山市顺德区容桂街幸福社区三角塘路榴花园街1号的房产。2012年5月10日，顺德区法院委托佛山市贵源土地房地产与资产评估有限公司对上述房产进行评估，评估价为1880900元，2012年11月15日依法委托广东国际拍卖优先公司佛山市分公司进行拍卖，该拍卖公司于2012年11月23日在《珠江商报》刊登了拍卖公告，2012年12月14日举行了拍卖，后由中山市东凤镇鸿熙钢材经营部以2500000元的价格买受。2012年12月27日，顺德区人民法院出具（2012）佛顺法执字第880号、（2011）佛顺法执字第2091号执行裁定书，确认莫以光、简肖兰共有的座落于佛山市顺德区容桂街幸福社区三角塘路榴花园街1号的房产所有权转移给买受人中山市东凤镇鸿熙钢材经营部所有，并将上述房产过户给买受人中山市东凤镇鸿熙钢材经营部。＼n另查，中山市东凤镇鸿熙钢材经营部系原告个体经营的个体工商户。＼n再查，2006年10月18日，被告简肖兰与哥顿休闲会所签订一份《房屋租赁合同》，被告简肖兰将位于容桂街三角圹路榴花街1号楼第二、三、四层出租给哥顿休闲会所。2011年5月15日，被告简肖兰与林春标签订一份《租赁协议》，被告简肖兰将位于容桂街三角塘路榴花街1号首层（2）号铺出租给林春标。＼n本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。首先，原告并未提供任何证据证明双方签订的《租赁协议》具备上述无效合同认定第（一）、（二）、（三）、（四）的情形。其次，根据原告主张因双方签订的《租赁协议》违反《城市房屋租赁管理办法》第六条第二项的规定，应当无效。本院认为根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。原告出示的《城市房屋租赁管理办法》系建设部于1995年4月28日发布的，系部门规章，并不属于法律或行政法规，原告援引该管理办法确认合同无效，本院不予支持。再次，本案对涉案商铺进行拍卖时，已向原告明确表明涉案商铺系带租约拍卖。原告在竞拍时亦知晓被告赵辉阳向被告简肖兰承租的事实。原告以2500000元的价值拍卖获取的房屋，该价款里已隐藏了因涉案房屋出租而导致拍卖价值的减少的情况。最后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，两被告签订的《租赁协议》仍然有效，出租人由被告简肖兰变更为原告。此外，《租赁协议》中对租金的约定每月2000元，本院结合涉案商铺的面积以及被告简肖兰与哥顿休闲会所、林春标的租赁合同中所约定的租金数额，本院认定每月租金2000元并未低于周边商铺所出租的金额，故不存在恶意降低租金的情形。故原告要求被告赵辉阳增加租金2000元的请求，本院不予支持。＼n综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：＼n驳回原告胡乾法全部诉讼请求。＼n本案受理费50元（已减半收取由原告预交），由原告胡乾法承担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。＼n审判员陈威＼n二〇一三年十二月十七日＼n书记员黄筠