广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初14588号
原告：黄文倩，女，1990年1月2日出生，汉族，住广西贺州市八步区。
委托诉讼代理人：闫劲松，广东联顺律师事务所律师。
被告：梁六妹，香港特别行政区居民，女，1973年3月5日出生。
委托诉讼代理人：张国忠，广东正明扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐永沛，广东正明扬律师事务所律师。
原告黄文倩诉被告梁六妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月29日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人闫劲松，被告梁六妹的委托诉讼代理人张国忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告交付位于佛山市南海区XX房的房屋；2.被告立即将位于佛山市南海区XX号摩托车位过户给原告；3.被告承担违约责任，向原告支付违约金161600元；4.被告赔偿原告因在外租房居住所支付的房屋租金损失，按每月1300元，从2017年8月1日计至实际交房之日止；5.本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：原被告通过第三方佛山市南海区XX物业管理部，达成房屋买卖合意，并于2017年3月9日签订《房地产买卖合同》,约定被告将位于佛山市南海区XX转让给原告，成交价为808000元，成交价包括该物业所有楼款及现有已缴和已发生的全部杂费。税费支付方式为被告自行承担。被告交付物业予原告使用的日期为2017年8月1日前，卖方需向买方交付与本合同约定相符的合格的房屋及房屋内装修、物品等，交付房屋所有钥匙。合同第六条约定，本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方赔偿该物业房款20%作为违约金（1）买卖双方或其中一方拒绝按本合同的约定收取、支付定金、房款、拒绝出售或购买该物业、办理银行按揭、物业过户、他项抵押、搬离该物业、逾期迁出户口等手续的。签订合同后，原告于2017年3月9日支付定金10000元，2017年4月8日代替被告支付个人所得税18908.8元及印花税5元，2017年4月10日代替被告支付契税14181.6元，2017年4月10日支付房款首付204800元。2017年4月27日，原告取得涉案房屋的《不动产权证书》。2017年9月1日，原告的房贷按揭银行中国农业银行向被告支付560000元房款余额。原告完全履行了合同约定的义务。但被告拒不按合同约定时间在2017年8月1日前交付该物业予原告使用，继续占有使用该房屋，不向原告交付房屋所有钥匙。被告也未按合同约定将涉案摩托车位过户给原告。被告上述情形已构成违约，应按合同约定承担违约责任，赔偿该物业房款的20%作为违约金161600元。被告未在2017年8月1日前交付该物业予原告使用，继续占用该房屋，致使原告为保证基本居住，只能在外租房，额外支付房屋租金1300元/月。原告额外支付的房屋租金是被告违约行为导致原告的直接经济损失，被告承担赔偿责任，按1300元/月赔偿至被告实际交房之日止。补充：2017年6月2日原告替被告支付房屋他项权利登记费80元。
被告辩称，被告与原告协商转让房屋事前未与被告丈夫商量，当时签订《房地产买卖合同》后，答辩人回到香港取相关公证书时，被告丈夫询问要公证书做什么，被告还欺骗丈夫说要转让涉案房屋附属车位，故被告丈夫就给了一份公证书给被告，被告才利用该份公证书与原告及中介共同到当地房管部门办理了将涉案房屋过户的手续。办理涉案房屋过户时，被告已明确告知原告被告需要重新办理一份公证书才能办理摩托车位过户手续，而办理公证书需要一定时间，故摩托车位过户手续可能要延迟，原告当时明确表示摩托车位没有实际使用价值，原告同意被告何时办理好公证书手续双方再配合办理过户。双方在签订合同时，原被告及中介均预估在办理完房产过户后2、3个月左右，银行贷款能够发放购房余款，因此双方将涉案房屋交付使用时间定为2017年8月1日。但实际上，被告在2017年8月1日尚未如期收到购房余款，由于涉案房屋已经办理过户手续，若将涉案房屋交付给原告又不能支付购房余款，被告的权益将无法得到保障，被告才没有在2017年8月1日将涉案房屋交付原告。被告要求在收到购房余款才交付房屋。被告在9月1日才收到购房余款后，由于被告家庭发生一些重大变故，被告才于2017年11月18日交付涉案房屋给原告，原告的第一项诉请已履行完毕，无继续履行的必要。被告于2017年10月底通知原告可以去办理摩托车位过户手续时，原告为了制造被告违约的事实，原告就一直不配合被告办理摩托车位过户手续，并说等打完官司再办理。被告一直都同意配合原告办理过户手续，被告不存在恶意违约事实。原告主张被告支付违约金161600元没有事实和合同依据。本案仅系因故延迟交付房屋及办理摩托车位过户手续，不适用合同第六条的约定，该条约定属于根本违约，是导致合同无法继续履行的情况下，非违约方才有权在解除合同的同时要求违约方支付20%违约金。被告不存在根本违约情况，故原告的该主张无依据。且合同第六条约定的违约金明显过高，被告延迟交房造成原告的损失仅为原告在此期间的房屋租金损失2600元（2017年8月1日至2017年11月18日），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标注适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金金额”原告要求被告支付的违约金161600元已超过房屋租金损失的30%，原告的主张不应得到支持。房屋已过户并于2017年11月18日交付使用，车位已交付使用并具备过户条件，但原告未与我方办理。被告同意按每月1300元的标准支付自2017年8月1日至11月18日止的租金损失3900元。不同意支付违约金，合同约定的违约金属于根本违约才需承担，但涉案合同可履行完毕，不属于根本违约。
本案原、被告围绕诉讼请求分别依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的房屋租赁合同及收款收据为原件，且与当事人陈述相符，本院确认其真实性；2.原告提交的照片无法证明拍摄的时间和地点，本院对证明力不予确认。
结合上述采信的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：
涉案房屋位于佛山市南海区XX房[证号：粤（2017）佛南不动产权第XX号]。2017年04月27日，佛山市南海区国土城建和水务局就涉案房屋核发不动产权证，登记权属人为原告黄文倩。涉案摩托车位位于佛山市南海区XX号摩托车位。
2017年3月9日，原告（买方）与被告（卖方）、佛山市南海区西樵创家物业管理服务部（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将涉案房屋及摩托车位以808000元的成交价出售予乙方。买卖双方税费缴付方式：卖方自行承担。买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为2017年8月1日前。卖方需向买方交付本合约约定相符的合格的房屋及屋内装修、物品等，交付房屋所有钥匙。买方于2017年3月10日前将定金支付给卖方。首期房款（不含定金）238000元，买方于双方在当地的房管部门办理《广东省房地产买卖合同》等转让手续当天，自行将房款支付给卖方。房款余款560000元，双方在当地房管局办理完过户手续，买方申请银行贷款后，由贷款银行直接将贷款金额划给卖方账号。本合约签订后，若买方双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方赔偿该物业房款的20%作为违约金；若卖方违约，卖方已收到的定金于楼款必须返还给买方，并赔偿相应的违约金；若买方违约，卖方有权立即收回物业，并没收买方交付的所有定金；房产权已办理过户的，买方要负责把房产权转回卖方，并承担相应的手续和税费。（1）买卖双方或其中一方拒绝按本合同约定收取、支付定金、房款、拒绝出售或购买该物业、办理银行按揭、物业过户、它项抵押、搬离该物业、逾期迁出户口等手续的；（2）买卖双方或其中一方隐瞒或所提供的过户资料不真实、不完整、不准确等情形，从而导致本合同的目的不能实现；（3）在完成房屋过户手续买方取得新房产证前，本宗交易之房屋被法院或第三人查封或有其他权利限制导致不能过户的，视为卖方违约，卖方有权解除合同并追究卖方的违约责任。买卖双方约定2017年4月1日前携带有关资料到房管部门办理过户手续。
同日，被告收取原告支付的购房定金10000元并出具收据。
2017年4月8日，原告代被告缴纳涉案房屋个人所得税18908.80元、契税14181.60元、印花税5元。
2017年4月10日，原告向被告转账支付房款首付204800元。
2017年9月1日，中国农业银行发放贷款560000元予原告。
诉讼中，原告自认被告于2017年11月18日之前将涉案房屋钥匙及涉案房屋所在楼栋的钥匙交付原告。
2018年1月8日，佛山市南海区国土城建和水务局出具《行政服务中心项目办理表》，载明申报事项名称：黄文倩，梁六妹申报国有土地范围内买卖转移登记（共用宗），申报经办人：黄文倩，梁六妹，地址：佛山市南海区西樵镇XX。受理时间：2018年1月8日，承诺办结时间2018年1月29日。
本院认为，原被告签订的《房地产买卖合同》既包含了原告与两被告之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉案房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按上述合同约定全面履行义务。关于涉案房屋交付原告的时间，被告自认已于2017年11月18日接收涉案房屋的钥匙，届时涉案房屋已由原告控制使用，应视为当日已交付涉案房屋。至于原告所称的交付时的家具物品与签订合同时不一致，但未举证予以证明，本院不予采纳。原告主张被告交付涉案房屋的诉请已实现，本院不再支持。
合同约定被告应于2017年8月1日前将涉案房屋交付予原告，被告自认因其自身原因导致2017年11月18日才交付房屋予原告，被告应对自身原因导致的延迟交付承担责任，原告主张按每月1300元的标准赔偿其从2017年8月1日至实际交房之日的租金损失，被告亦同意赔偿原告租金损失。被告已于2017年11月18日交付房屋予原告，租金损失应计算至该日，原告主张按每月租金1300元，被告对此无异议，本院予以支持。租金损失起算时间应为双方约定的应交付时间之次日，故被告应按每月租金1300元的标准向原告赔偿2017年8月2日至2017年11月18日的租金损失4638.06元[1300元/月÷31天×30天+1300元/月÷30天×30天+1300元/月÷31天×31天+1300元/月÷30天×18天]，原告关于租金损失的请求，本院在核定范围内支持，超出部分本院不予支持。
原告主张被告协助过户涉案摩托车位至原告名下，诉讼中，原被告双方已办理涉案摩托车位买卖转移登记手续，并向本院提交了行政服务中心项目办理表。被告协助办理摩托车位过户手续的义务已完成，本院对原告的该主张不再支持。
原告主张被告按合同约定支付相当于成交价20%的违约金，合同虽有关于20%违约金的约定，但该约定仅适用于因一方违约导致合同无法继续履行或守约方在合同约定情形下选择解除合同的情形，本案原告的购房目的已经实现且主张继续履行合同，同时主张上述违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告梁六妹应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿租金损失4638.06元予原告黄文倩；
二、驳回原告黄文倩其他诉讼请求。
本案适用普通程序结案，案件受理费3575.34元、财产保全费1338.84元，合共4914.18元（原告已预交13400元），由原告负担4797.8元，由被告负担116.38元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的8485.82元在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 孙秀娟
人民陪审员 梁润芬
人民陪审员 甘湛虹
二〇一八年一月三十日
书 记 员 罗静雯