葛洲坝人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0592民初376号
原告：宜昌鸿旭物业有限公司，住所地宜昌市西陵樵湖二路58-56号。
法定代表人：王敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张兆双，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈发栋，湖北谦牧律师事务所律师。
被告：崔玉清，男，1972年1月3日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区，现住湖北省宜昌市西陵区。
原告宜昌鸿旭物业有限公司（以下简称鸿旭物业）与被告崔玉清物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，因该案与本院受理的另外七起案件的原告、所涉及的主要法律关系及案情基本相同，故依法由审判员张浴阳适用小额诉讼程序对此八起案件合并公开开庭进行了审理。原告鸿旭物业的委托诉讼代理人张兆双、陈发栋，被告崔玉清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿旭物业向本院提出诉讼请求：1.判令崔玉清向鸿旭物业支付物业服务费10078.84元（1.2元/月/平方米×123.97平方米×39个月+1.2元/月/平方米×96.34平方米×37个月）；2.判令崔玉清向鸿旭物业支付违约金302.37元（10078.84元×3%）；3.判令本案诉讼费由崔玉清承担。事实和理由：2013年9月25日鸿旭物业竞标，与宜昌市葛洲坝机电建设有限公司实业公司（以下简称机电实业公司）签订了《物业服务合同》约定：鸿旭物业为崔玉清所在的机电花苑小区提供物业管理服务，各业主按高层住宅1.2元/月/平方米向鸿旭物业支付物业服务费，业主未按时足额缴纳物业服务费的，应按3%标准向鸿旭物业支付违约金。合同签订后，鸿旭物业认真履行了各项职责，小区多数业主及时缴纳了物业服务费，但崔玉清无故拒不缴纳物业服务费，鸿旭物业多次催要未果，故诉至本院。审理中，鸿旭物业以崔玉清所有的面积为96.34平方米的房屋已于2016年10月卖给他人，故自愿将诉讼请求第一项变更为：判令崔玉清向鸿旭物业支付物业服务费9732.38元（1.2元/月/平方米×123.97平方米×39个月+1.2元/月/平方米×96.34平方米×34个月）；将诉讼请求第二项变更为：判令崔玉清向鸿旭物业支付违约金291.97元（9732.38×3%）。
崔玉清未到庭参加诉讼，但其提交书面答辩状辩称，1.鸿旭物业与机电实业公司签订的合同属于无效合同，鸿旭物业无权起诉机电花苑业主；2.崔玉清不缴纳物业服务费是因为鸿旭物业没有按约履行合同、也未按合同约定提供服务，已构成违约；3.崔玉清仅认可鸿旭物业的部分工作，愿意按照1元/平方米的标准缴纳应缴费用合计8014.05元，其中面积为96.34平方米的房屋2013年的物业服务费已交至原物业服务企业，且该房屋已于2016年10月出售给他人，2016年10月及之后的物业服务费不应由崔玉清承担，同时因鸿旭物业存在违约行为，不应收取违约金；4.崔玉清希望鸿旭物业做到规范小区车辆停放管理、规范小区人员进出管理、加强小区环境卫生整治、将小区内的广告及其他经营性收入进行公示等，完善物业服务。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：机电花苑小区由葛洲坝机电建设有限公司实业公司（以下简称机电实业公司）开发建设，崔玉清系机电花苑小区业主，房屋建筑面积为分别为123.97平方米和96.34平方米，均属于高层住宅，其中面积为96.34平方米的住宅已于2016年10月卖给他人。宜昌盛祥物业管理有限公司（以下简称盛祥物业）与崔玉清于2011年签订《前期物业管理服务协议》，约定入伙时盛祥物业预收12个月物业服务费，其后按年度缴纳物业服务费，期末10日前缴纳，逾期未缴纳者，按所欠缴费用日千分之三加收滞纳金。住宅物业服务费按1.20元/平方米/月计收（包括公共秩序维护、公共区域保洁、公共绿化养护、小区日常服务、房屋共用部位设备设施及小区共用部位设备设施小修）。2013年9月25日，机电实业公司与鸿旭物业签订《宜昌市葛洲坝机电花苑小区物业服务合同文件》，约定机电实业公司选聘鸿旭物业对机电花苑小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，确定本小区高层住宅物业服务费1.20元/月/平方米，鸿旭物业按上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务。物业服务费按季或年缴纳，业主未能按时足额缴纳物业服务费的，应按3%标准向鸿旭物业支付违约金。本合同期满，机电实业公司没有将续聘或解聘鸿旭物业的意见通知鸿旭物业，且没有选聘新的物业管理企业，鸿旭物业继续管理的，视为此合同自动延续。合同期限自2013年10月1日至2016年9月30日。合同期满后双方未书面续订物业服务合同，机电花苑小区尚未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，目前仍由鸿旭物业提供物业服务。崔玉清2016年向鸿旭物业缴纳过水费，但至今未向鸿旭物业缴纳过物业服务费，面积为123.97平方米的房屋欠付2013年10月1日至2016年12月31日的物业服务费5801.64元（1.20元/月/平方米×123.97平方米×39个月），面积为96.34平方米的房屋欠付2013年12月1日至2016年9月30日的物业服务费3930.74元（1.20元/月/平方米×96.34平方米×34个月），欠付物业服务费合计9732.38元。
同时查明，鸿旭物业提供的物业服务存在一定的瑕疵，在管理上存在公共设施维护不力、小区存在治安隐患、张贴有垃圾广告、卫生清洁不到位等问题。
本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。崔玉清系机电花苑小区的业主，该小区尚未成立业主委员会，故机电实业公司作为建设单位与鸿旭物业签订的物业服务合同对作为业主的崔玉清具有约束力。因此，鸿旭物业是本案适格原告，其有权向崔玉清依约主张相关权利。因鸿旭物业在管理上存在公共设施维护不力、小区存在治安隐患、张贴有垃圾广告、卫生清洁不到位等问题，即鸿旭物业在服务过程中存在一定的瑕疵，但本院考虑到即便该瑕疵存在也不属于重大违约行为，同时考虑到物业服务费缴费水平、部分业主欠缴物业服务费（而可能影响了物业公司履行物业服务合同的水平）诸因素，尤其是考虑到物业服务合同作为整体性所要求的公平要求（即如果允许欠费业主以物业服务存在瑕疵为由拒交或少缴物业服务费，就会造成已诚信缴费业主也只享受了与欠费业主同样的物业服务，而有违公平正义的基本要求），故本院对崔玉清的该抗辩也不予支持。同时崔玉清所抗辩的鸿旭物业提供服务存有瑕疵以及鸿旭物业应完善服务的问题，《物业管理条例》规定了业主的自力救济措施，也规定了权利主体（即业主大会或其业主委员会）及公权力介入的相关程序，崔玉清可依法主张。
综上所述，崔玉清作为机电花苑小区的业主，理应按照约定缴纳物业服务费，且机电实业公司与鸿旭物业约定的物业服务费标准与崔玉清与盛祥物业约定的物业服务费标准一致，由此计算出崔玉清应缴纳物业服务费9732.38元。崔玉清辩称2013年全年的物业服务费已缴纳至盛祥物业，但未提交证据，且鸿旭物业主张的物业服务费起算时间为2013年12月1日而非2013年10月1日，故该抗辩意见本院不予采信，崔玉清抗辩房屋卖给他人后物业服务费不再由其缴纳的意见符合事实，且鸿旭物业据此变更了诉讼请求，故本院按照变更后的数额确认物业服务费。鸿旭物业主张崔玉清支付违约金291.97元的诉讼请求，因鸿旭物业提供的服务确实存在一定的瑕疵，从利益衡平角度考虑，该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、崔玉清于本判决生效之日起十五日内支付宜昌鸿旭物业有限公司物业服务费9732.38元[计算期间：2013年10月1日至2016年12月31日（123.97平方米房屋）；2013年12月1日至2016年9月30日（96.34平方米房屋）]；
二、驳回宜昌鸿旭物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取计25元，由崔玉清负担。
本判决为终审判决。
审判员 张浴阳
二〇一七年九月三十日
书记员 向亚琴