江苏省灌南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0724民初4252号
原告：中国建设银行股份有限公司灌南支行。住所地江苏省灌南县新安镇新东南路*号。
法定代表人：孙恒兵，行长。
委托代理人程启明，灌南县新安法律服务所法律工作者。
被告：相武，男，1978年3月15日生，汉族，居民，住灌南县。
被告：孙珊，女，1982年7月3日生，汉族，居民，住址同上。
原告中国建设银行股份有限公司灌南支行（以下简称建设银行）与被告相武、孙珊金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱学敏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司灌南支行的委托代理人程启明、李桂成到庭参加诉讼，被告相武、孙珊经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告建设银行向本院提出诉讼请求：要求被告归还借款228796.37元及利息，同时确认原告对被告抵押的房产具有优先受偿权；被告承担本案实现债权费用及诉讼费用。事实与理由：2012年1月9日，原被告签订房贷合同，被告向原告借款284000元，约定年利息7.755%，逾期罚息浮动比例50%。办理贷款后，被告仅还了部分贷款。余款228796.37元及利息一直都没有还。合同另约定，如果被告不按时还款，将承担债权人为实现债权而产生的一切费用。综上所述，为了维护原告的合法权益，故原告要求支持其诉求。
被告相武、孙珊未答辩。
经本院审理查明事实如下：两被告因购买位于灌南县金××名城××室的房产，向原告申请购房贷款。原被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款支付凭证为本合同的组成部分。与本合同具有同等法律效力。贷款利息自划款之日起计算，按日结息。借款人未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利。本贷款为抵押的，抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、执行费。评估费等），借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。如果贷款人根据本合同的约定或者国家的利率政策变化而调整利率水平、计息或者结息方式，导致借款人应偿还的利息、罚息、复利增加的，对于增加部分，抵押人也承担担保责任。在特别约定条款中，约定：借款金额为本金284000元，借款期限为180个月（即2012年1月9日-2027年1月9日），贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，即每年的1月1日调整。借款人的还款方法为等额本息还款方法。本合同约定的担保方式为保证、抵押。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。本合同项下的抵押财产名称为金御名城4-1-101室，权属证书及其他有关证书编号（他项权证/连房他证灌南字第××号）。被告相武、孙珊在借款人处、抵押人处签字确认。后原被告签订《房地产抵押合同》，甲方（被告相武、孙珊）为清偿债务将其所有的坐落于金御名城4-1-101室（权属证书：G00137702）及占有范围内的土地使用权，及其构筑物作抵押物，期限为实际放款日至到期日以借据为准。担保范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权费用，处分抵押物所需费用。后办理了抵押登记手续。2012年1月9日，建设银行出具个人贷款开立贷款账户通知书，载明借款284000元，还款方式为等额本息方式，还款频率为每月，利率为7.755%，逾期罚息利率浮动比例为50%，贷款期限为180个月。并出具个人贷款支付凭证，载明借款人相武，借款金额为284000元。截至2017年8月22日，被告累计偿还本金55203.63元及利息78880.09元，现原告要求被告偿还自2017年8月22日未还本金228796.37元及利息（按照年利率7.555%*1.5=11.3325%计算至实际偿还之日止），对抵押房产享有优先受偿权。
上述事实，有原告的陈述、个人住房（商业用房）借款合同、房地产抵押合同,支付凭证、送达地址确认书、还款明细等在卷为证，足以认定。
本院认为，原告中国建设银行股份有限公司灌南支行与被告相武、孙珊之间签订的借款合同不违反法律的规定，借款合同合法有效，被告相武、孙珊未按合同约定偿还借款及利息，属违约行为，按照合同约定，原告有权提前收回贷款，故两被告对剩余借款本息应承担还款责任；被告相武、孙珊以其共同共有的位于金御名城4-1-101室（权属证书：G00137702）进行抵押，并办理抵押权登记手续，该抵押合同合法有效，对于原告要求对抵押财产实现优先受偿的主张，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条，第二百零六条、第二百零七，《中华人民共和国的担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告相武、孙珊共同偿还原告中国建设银行股份有限公司灌南支行借款228796.37元及利息（自2017年8月22日起按照年利率7.555%*1.5=11.3325%计算至实际偿还之日止）。对被告相武、孙珊以其共同共有的位于金御名城4-1-101室房产（权属证书：G00137702）采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告中国建设银行股份有限公司灌南支行对变价后所得款项在借款本息范围内有优先受偿权。上列款项限于本判决发生法律效力之日起十日内兑现。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4732元，减半收取2366元，由被告相武、孙珊共同负担（原告已预交，被告给付兑现款时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉费4732元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 朱学敏
二〇一七年十一月一日
书记员 姜 维
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。