福建省厦门市翔安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0213民初2117号
原告（反诉被告）：郭斌斌，男，1985年6月6日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
委托诉讼代理人：董荣裕，福建金方正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：胡晓凤，女，1988年9月6日出生，汉族，住江西省上饶市婺源县。
委托诉讼代理人：张志瀚，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严兰珠，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
第三人：厦门市浦厦房地产代理有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前西路209号10层。
法定代表人：王金火。
委托诉讼代理人张胜清，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人郭凉，男，该公司工作人员。
原告郭斌斌与被告胡晓凤、第三人厦门市浦厦房地产代理有限公司（以下简称浦厦房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案。在诉讼过程中，被告胡晓凤提起反诉，本院依法予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）及其委托诉讼代理人董荣裕、被告（反诉原告）胡晓凤及其委托诉讼代理人严兰珠、第三人浦厦房产公司的委托诉讼代理人张胜清与郭凉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭斌斌向本院提出诉讼请求：1.判令胡晓凤继续履行其于2016年5月18日与郭斌斌及浦厦房产公司签订的编号为XXX72的《房产买卖及代办协议》；2.本案诉讼费用由胡晓凤承担。诉讼过程中，郭斌斌增加诉讼请求：判令胡晓凤立即支付郭斌斌律师费28000元。事实和理由：2016年5月18日，郭斌斌与胡晓凤在浦厦房产公司的居间下签订了《房产买卖及代办协议》和《居间服务确认协议》，约定胡晓凤将其所有的坐落于厦门市翔安区祥吴五里的房产出售给郭斌斌，总价640000元，郭斌斌应在协议签订后3日内付50000元定金，2016年6月5日前付200000元（含定金），过户当日付30000元，剩余410000元过户后通过银行贷款支付。郭斌斌依约于协议签订当天向胡晓凤支付了50000元定金。根据协议第四条，胡晓凤应当在2016年6月5日前支付200000元用于胡晓凤办理房产解押，但是该笔款项支付期限前后，郭斌斌及浦厦房产公司多次通知胡晓凤收款并共同办理房产解押，胡晓凤均置之不理，致使郭斌斌至今未能付款并办理房产解押。郭斌斌认为，《房产买卖及代办协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照协议的约定履行义务，为此，故提起诉讼。
胡晓凤辩称：1、郭斌斌增加的诉讼诉求已超过举证期限，不应予以支持。2、郭斌斌未足额支付定金，其仅通过郭志海转账48000元给胡晓凤，违约在先。郭斌斌也未在协议约定的2016年6月5日前支付购房款200000元。根据协议约定，郭斌斌应付款在先，解押在后，郭斌斌因未按约定支付200000元，故存在违约。3、双方未约定解押的时间，胡晓凤不存在违约。4、郭斌斌被法院列为失信人员名单，按照合同约定，郭斌斌是需要办理银行贷款的。签订协议时，郭斌斌及浦厦房产公司并没有告知胡晓凤其被列为失信人员名单。郭斌斌被列为失信人员名单导致合同目的无法实现，系郭斌斌违约；5、保留追究浦厦房产公司责任的权利，浦厦房产公司隐瞒了郭斌斌的失信人员情况。
浦厦房产公司述称：1、合同约定支付定金50000元，实际支付给胡晓凤的是48000元，2000元作为预留款，当时在合同签订时有解释过，胡晓凤亦表示同意，款项是通过浦厦房产公司员工郭志海转账给胡晓凤；2、2016年6月5日前付的200000元（含定金）系解押款专用，是在解押的同时支付，这是正常的操作流程。3、根据郭斌斌的征信，其是可以贷款的。如果征信问题而导致不能贷款，根据当时协议约定可以指定第三方过户，胡晓凤是知晓的。
胡晓凤向本院提出反诉请求：1.判令解除胡晓凤与郭斌斌于2016年5月18日签订的编号为XXX72号的《房产买卖及代办协议》；2.判令胡晓凤没收郭斌斌实际支付定金的48000元；3.判令郭斌斌支付违约金暂计至2016年8月15日为22720元（从2016年6月5日起算至实际解除合同之日止，以640000元为本金，按房屋价款每日万分之五计）；4.判令郭斌斌向胡晓凤支付律师费20000元；5.本案的反诉费等费用由郭斌斌承担。事实和理由：2016年5月18日，胡晓凤与郭斌斌签订了《房产买卖及代办协议》，约定胡晓凤将其名下位于厦门市翔安区的房产出售给郭斌斌，总价为640000元。郭斌斌应在合同签订后3日内付50000元定金，2016年6月5日之前支付购房款200000元（含定金），房产解除抵押所需款项由郭斌斌提供，上述200000元购房款作为房产解押专款使用。过户当日郭斌斌支付第二笔购房款30000元，待贷款下来后支付余下410000元。合同签订后，郭斌斌未按合同约定履行，具体事实如下：1、郭斌斌未足额支付购房定金。双方约定合同签订后三日内由郭斌斌向胡晓凤支付50000元定金。但2016年5月18日郭斌斌通过浦厦房产公司向胡晓凤仅支付定金48000元（以转账凭证为据）。因此，郭斌斌未按合同约定足额支付购房定金，违约在先。2、郭斌斌于2016年6月5日前未按合同约定向胡晓凤支付200000元购房款。根据双方签订的《房产买卖及代办协议》第四条第二款第一项：买方于2016年6月5日之前支付200000元；第三款（仅适用于房产在抵押状态）房产存在的贷款本息余额约为200000元（具体金额应以银行打印单等材料确认为准），房产解除抵押所需款项由买方提供，上述第（1）笔付款作为房产解押专款使用，卖方不得挪作他用，不足部分由卖方自行偿还。据此约定，郭斌斌应付款在先，胡晓凤解押在后，并非像郭斌斌在起诉状中所述必须在付款时共同办理房产解押手续。郭斌斌应按合同约定于2016年6月5日向胡晓凤支付200000元购房款，但截至起诉之日胡晓凤仍未收到郭斌斌的第一笔购房款，因此胡晓凤不存在违约，只是按合同规定行使了先履行抗辩权。本案所争议的合同中双方未约定解押时间，也未就解押的时间签订任何补充协议。郭斌斌在本诉的起诉状中要求胡晓凤于2016年6月5日之前收款的同时要去解押，不符合双方的约定，从某种程度上来说，双方未约定解押时间，胡晓凤不存在违约之说，况且本案是郭斌斌未支付购房款违约在先。3、郭斌斌被列为失信人名单，致使合同目的最终无法实现。根据合同第四条第二款第四项:通过贷款支付，买方向银行申请商业按揭贷，贷款410000元支付，若银行不批贷或实际放款金额小于买方未付款，买方应于银行告知后叁个工作日内补足购房款予卖方；……第六条第一款：若买方选择贷款，买方应在土房局签订相关买卖合同后五日内备齐并向银行提交所需的资信证明材料，以便顺利办妥贷款手续。按合同约定，郭斌斌需要按揭贷款，但是签订合同时，郭斌斌与浦厦房产公司未就郭斌斌被列为失信人名单的事宜向胡晓凤进行充分的说明，直到同年5月底郭斌斌才告知胡晓凤其于2014年6月25日已被法院列为失信人名单，无法办理按揭贷款，并要求将争议房产过户至第三人名下。胡晓凤要求郭斌斌就此事以书面形式确认变更过户的方式，但郭斌斌拒绝出具书面材料，致使合同无法实现其最终的目的。此外，由于郭斌斌被列入失信人名单，已丧失了履行债务的能力，故胡晓凤行使了不安抗辩权。综上所述，郭斌斌起诉状所述没有事实依据，其诉讼请求不应得到支持；且由于郭斌斌违约在先，同时其本身具有致使合同无法实现的直接原因，故请求支持胡晓凤的诉讼请求。
郭斌斌辩称：1、胡晓凤提出的反诉请求没有事实和法律依据。2、郭斌斌系因担保被法院列为失信人员，但随时可以解除，而且合同约定很明确，如果无法办理银行贷款，可以通过第三方过户，郭斌斌也可以直接现金支付被告，该失信名单与本案没有任何关联性。
浦厦房产公司述称：1、作为中介，希望双方能促成买卖。2、作为中介，在签订协议办理过程中已向买卖双方作了详细充分的说明。
本院经审理认定事实如下：2016年5月18日，胡晓凤、郭斌斌及浦厦房产公司签订房产买卖及代办协议一份。协议第一条“房产情况”确认：胡晓凤将坐落于厦门市翔安区祥吴五里的房产出售给郭斌斌，土地房屋产权证号为01××98，建筑面积32.16平方米，用途为住宅；第二条“交易价格”约定：房产买卖总价款以套计算，共计640000元；第四条“购房款项支付”约定：郭斌斌于本协议签订之日起三日内向胡晓凤支付定金50000元；郭斌斌于2016年6月5日前支付购房款200000元（含定金），过户当日支付30000元，通过商业按揭贷款支付410000元。若银行不批贷或实际放款金额小于郭斌斌未付款的金额，则郭斌斌应于银行告知后三个工作日内补足购房款予卖方，若银行实际放款金额大于未付款金额，胡晓凤应于银行放款后一个工作日内将差额部分退还给郭斌斌；房产存在的贷款本息余额约为200000元（具体金额应以银行打印单等材料确认为准），房产解除抵押所需款项由郭斌斌提供，上述第一笔付款作为房产解押专款使用，胡晓凤不得挪作他用，不足部分由胡晓凤自行偿还；第五条“过户/公证”约定：双方约定于房产解除抵押注销后三日内至相关土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的房地产买卖合同及相关文件。第七条“房产交付、交付保证金及租约处理”约定：胡晓凤应于2016年9月1日前将房产交付给郭斌斌；双方同意郭斌斌在交房前支付的最后一笔购房款时预留2000元作为房产交付保证金，待清算完毕水电煤气等费用及交房完毕据实结算。第十一条“违约责任”约定：一方在签订本协议后不履行或因其它原因导致协议不能履行、解除或无效，视其违约，应承担违约责任，违约金适用定金罚则，还应赔偿守约方包括但不限于代办费、居间服务费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费；未经对方同意，若郭斌斌逾期支付购房款或胡晓凤逾期交付房产的，每逾期一日，违约方应向对方支付总房款万分之五的违约金，逾期达十五日及以上的，守约方有权解除合同并按上述约定追究违约方的责任；未经对方同意，若一方逾期办理过户的，每逾期一日，违约方应向对方支付总房款万分之五的违约金，逾期达十五日及以上的，守约方有权解除合同并按上述约定追究违约方的责任。第十二条“其他”约定：鉴于可能受买方或其配偶资信情况及国家限购、限贷政策等的影响，未达成买卖目的不影响协议履行，双方协商同意买方可指定第三人作为实际接受过户人，若该第三人需要与胡晓凤重新签约，胡晓凤同意配合。若200000元解押款不足以偿还银行贷款，由首付款30000元补齐。
同日，三方签订一份居间服务确认协议，约定：买卖协议签订当日，郭斌斌应向居间方支付居间报酬15000元。后胡晓凤出具收据一份，载明收到郭斌斌支付的定金50000元，胡晓凤在该收据中注明“具体以收款方银行到账为准”。同时，浦厦房产公司出具收据，确认收到胡晓凤支付的交房保证金2000元。之后，浦厦房产公司的员工郭志海向胡晓凤转账支付了48000元。
2016年5月31日至6月5日期间，郭斌斌和浦厦房产公司员工多次以短信息方式催促胡晓凤办理解押，但胡晓凤未予办理。
2016年6月12日，本院受理郭斌斌与胡晓凤、浦厦房产公司房屋买卖合同纠纷一案，后郭斌斌于2016年7月5日撤诉。
另查明，坐落于厦门市翔安区房屋的权利人为胡晓凤。郭斌斌因本案支出律师代理费28000元，胡晓凤因本案支出律师代理费20000元。郭斌斌因拒不履行已生效的（2013）翔民初字第413号民事判决，本院于2014年6月25日将其列入失信被执行人名单。对此，胡晓凤与浦厦房产公司均表示签订协议时不知情，郭斌斌称签协议时曾告知胡晓凤与浦厦房产公司。
上述事实，有郭斌斌、胡晓凤、浦厦房产公司陈述在案的法庭笔录及郭斌斌提供的房屋买卖及代办协议、居间服务确认协议、厦门市土地房屋权证、收据、短信息记录、受理案件通知书、民事起诉状、收据、委托律师代理诉讼合约、厦门增值税普通发票、胡晓凤提供的中国建设银行交易明细、失信被执行人信息、短信息记录、法律事务委托合同、厦门增值税普通发票予以佐证，以上证据已经公开开庭质证，并经本院审核，可以采信。
根据当事人的举证质证和庭审意见，本院认为双方的争议焦点为：胡晓凤主张行使不安抗辩权是否具有法律依据？
郭斌斌主张，其按约定准备好200000元解押款后，多次催促胡晓凤一起去银行办理解押事宜，但胡晓凤一直不予理会，已构成违约。胡晓凤称郭斌斌未在2016年6月5日前支付200000元首付款，且在签合同时未告知其已被列入失信被执行人名单，而按规定郭斌斌已不能贷款及购买不动产，故胡晓凤有权行使不安抗辩权。
本院认为，郭斌斌与胡晓凤之间的房产买卖及代办协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应确认为合法有效，双方均应按约定履行义务。根据协议约定，郭斌斌应于2016年6月5日前支付购房款200000元（含定金）作为解押专款使用。对于解押款项的支付流程，郭斌斌主张是各方一起到银行办理解押时，由郭斌斌直接把200000元解押款汇入胡晓凤的扣款账户；浦厦房产公司认可郭斌斌的意见，并表示这也是正常的交易流程；胡晓凤认为郭斌斌需在2016年6月5日前将200000元支付给胡晓凤，而非各方同时到银行办理解押。对此，虽然双方未对解押流程作出明确具体的约定，庭审中亦意见不一，但考虑到市场交易习惯和维护交易安全，本院对郭斌斌和浦厦房产公司所主张的“各方一起到银行办理解押时，由郭斌斌直接把200000元解押款汇入胡晓凤的扣款账户”的意见予以采信。因此，在解押过程中，应由胡晓凤先向银行提出解押申请，各方按银行确定的时间一并前去办理时，再由郭斌斌将解押款项付至胡晓凤的扣款账户中。
对于胡晓凤主张行使不安抗辩权的问题，本院认为，不安抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。其构成要件为：（1）双方当事人因同一双务合同而互负债务，并且该两项债务存在对价关系。（2）后给付义务人的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险。包括：其经营状况严重恶化，转移财产、抽逃资金、以逃避债务，谎称有履行能力的欺诈行为，其他丧失或者可能丧失履行能力的情况。（3）有先后的履行顺序，享有不安抗辩权之人为先履行义务的当事人。（4）先履行义务人必须有充足的证据证明相对人无能力履行债务。（5）先履行一方的债务已届满清偿期。（6）后履行义务方未提供担保。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中，郭斌斌因拒不履行已生效的（2013）翔民初字第413号民事判决，本院于2014年6月25日将其列入失信被执行人名单。因此，可以认定郭斌斌有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，而胡晓凤一直未办理解押的行为可认定为其中止履行房产买卖及代办协议的意思表示。在诉讼中，胡晓凤已明确主张行使不安抗辩权，之后，郭斌斌的失信被执行人名单信息仍未被屏蔽或撤销，其既未提供担保，亦未能证明自己具有履行能力，故胡晓凤要求解除房产买卖及代办协议的主张，符合法律规定，本院予以支持。基于此，郭斌斌要求胡晓凤继续履行双方所签的房产买卖及代办协议，并支付其律师代理费28000元的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
根据房产买卖及代办协议的约定，一方在签订本协议后不履行或因其他原因导致协议不能履行、解除或无效，视其违约，应承担违约责任，违约金适用定金罚则，还应赔偿守约方包括但不限于代办费、居间服务费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费。本案中，郭斌斌已向胡晓凤支付定金50000元，故胡晓凤主张没收48000元定金及郭斌斌支付律师代理费20000元的反诉请求，未超出双方约定，应予支持。至于胡晓凤主张郭斌斌按房屋价款每日万分之五自2016年6月5日起支付违约金的诉求，因合同已约定违约金适用定金罚则，且胡晓凤未能举证证明其具有除定金和律师费之外的其他损失，故本院对其该项诉求不予支持。
综上所述，解除郭斌斌、胡晓凤于2016年5月18日签订的房产买卖及代办协议，胡晓凤有权没收48000元定金，郭斌斌应向胡晓凤支付律师代理费20000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，判决如下：
一、解除郭斌斌、胡晓凤于2016年5月18日签订的编号为XXX72的房产买卖及代办协议；
二、胡晓凤有权没收郭斌斌支付的定金48000元；
三、郭斌斌应于本判决生效之日起十日内向胡晓凤支付律师代理费20000元；
四、驳回郭斌斌的诉讼请求；
五、驳回胡晓凤的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉部分案件受理费10480元，减半收取计5240元，由郭斌斌负担；反诉部分案件受理费11107元，减半收取计5553.5元，由胡晓凤负担517元，郭斌斌负担5036.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 张春雷
二〇一七年一月二十二日
代书记员 黄绿洲
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
________________________________________
提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。