海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼97民终1411号
上诉人（原审被告）：海南地恒实业投资有限公司，住所地海南省三亚市。
法定代表人：庄建川，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谭伦，海南方圆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈其帅，海南经和纬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：海南地恒实业投资有限公司昌江分公司，住所地海南省昌江县。
负责人：庄建川，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯雪，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：陈其帅，海南经和纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈雪逢，女，1986年11月21日出生，汉族，现住昌江黎族自治县。
被上诉人（原审原告）：李志文，男，1978年8月10日出生，汉族，现住昌江县。
委托诉讼代理人：李勤锋，海南中辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹全红，海南中辰律师事务所律师。
上诉人海南地恒实业投资有限公司（以下简称“地恒公司”）、海南地恒实业投资有限公司昌江分公司（以下简称“地恒分公司”）与被上诉人陈雪逢、李志文房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省昌江黎族自治县人民法院（2016）琼9026民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。上诉人地恒公司的委托诉讼代理人谭伦，上诉人地恒分公司的委托诉讼代理人冯雪，两上诉人共同委托诉讼代理人陈其帅，被上诉人陈雪逢、李志文的委托诉讼代理人李勤锋、曹全红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人地恒公司、地恒分公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、本案一审、二审的诉讼费用，全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决上诉人于90天内向房管部门提交办证所需材料，该判项超出了当事人的诉讼请求，超出裁判范围，明显不当，应当依法予以纠正。并且，上诉人已经陆续向房管部门提交办证所需材料，该判决明显多余。
被上诉人陈雪逢、李志文答辩称：一审判决上诉人自判决生效后90日内将办理权属登记需要由开发商提供的资料报房产登记机关备案正确。
陈雪逢、李志文向一审法院起诉请求：1、判决地恒公司限期支付陈雪逢、李志文所购福源小区1幢B单元11C（02112）房面积误差费用25363元，多收维修基金415元、税费7295元以及上述款项的利息（自2014年1月1日计算至上述款项退还之日止）；2、判决地恒公司、地恒分公司限期为陈雪逢、李志文办理购买昌江县石碌镇环城东路西侧福源小区的1幢B单元11C（02112）房的权属证书；3、变更双方签订的购房合同的第五条为“产权登记建筑面积小于合同约定面积时，超出部分的房价款由出卖人返还给买受人”；变更双方签订的购房合同的第十五条为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行活期贷款利率计算”；4、本案的诉讼费由地恒公司、地恒分公司承担。
一审法院认定事实：陈雪逢、李志文、地恒公司、地恒分公司于2014年9月11日签订《商品房买卖合同》，合同约定：陈雪逢、李志文向地恒公司、地恒分公司购买昌江县福源小区第1幢B单元11C（02112）号房，房屋建筑面积共为96.06㎡、其中套内面积77.89㎡、公摊面积18.17㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为3665.11元/㎡，总金额为352070元。出卖人于2014年12月31日前将经验收合格的房屋交付给陈雪逢、李志文使用。如遇特殊原因，除双方协商一致解除或变更合同外，地恒公司、地恒分公司在遭遇不可抗力，自发生之日起30日内告知陈雪逢、李志文，可据实在合理期限内予以延期。并约定地恒公司、地恒分公司逾期超出30日未交付房屋的，地恒公司、地恒分公司应从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，向陈雪逢、李志文交付房款万分之二的违约金。合同同时约定地恒公司、地恒分公司在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记的材料报产权登记机关备案，如因地恒公司、地恒分公司的原因，导致陈雪逢、李志文未能按规定期限内取得房地产权属证书的，陈雪逢、李志文不退房的情形下，地恒公司、地恒分公司按已付房价款的银行同期活期存款利率补偿陈雪逢、李志文的损失。合同第五条还约定了：商品房交付后，产权登记套内面积与合同约定套内面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，据实结算房价款。合同签订后，陈雪逢、李志文依约向地恒公司、地恒分公司支付了房价款。另查明，地恒公司、地恒分公司尚未向产权登记机关提供相关办证材料，陈雪逢、李志文的产权登记证书并未办理。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、关于地恒公司、地恒分公司是否应向陈雪逢、李志文支付房屋面积误差费、多收的维修基金、税费及上述款项的利息的问题。根据双方签订的合同第五条的约定：商品房交付后，产权登记套内面积与合同约定套内面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，据实结算房价款。本案中，陈雪逢、李志文购买的房屋的产权登记证书尚未办理，其房屋实际面积及价款均未确定，其面积误差、维修基金、税费的数额尚无法计算，陈雪逢、李志文可在产权登记证书办理后，按照实际的房屋面积及价款向地恒公司、地恒分公司再行主张权利。故陈雪逢、李志文的该项诉请尚未达到合同约定的条件，一审法院对陈雪逢、李志文的该项诉请不予支持。地恒公司、地恒分公司辩称，待房屋产权证书办理后，再进行多退少补的辩解意见，于法有据，一审法院予以支持。二、关于双方签订的购房合同的第五条、第十五条是否可以变更的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第五条第一款约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积误差处理。由于该合同是由地恒公司、地恒分公司提供的格式合同，在签约时地恒公司、地恒分公司未尽向陈雪逢、李志文提醒注意的义务，且该条款免除了地恒公司、地恒分公司依约提供商品房的义务。根据《合同法》第40条的规定，该条款为无效条款，不属可变更条款。故对陈雪逢、李志文主张该条款显失公平应予以变更的诉请，一审法院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报房产登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明书，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率补偿买受人损失。根据《合同法》第114条规定，违约金约定低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。由此可见，该条约定不属于可变更的行为。同时，由于地恒公司、地恒分公司至今未向房产登记机关提交办理房产证的资料，陈雪逢、李志文的损失尚不能做出确定性的判断，因此，对陈雪逢、李志文的该项请求一审法院不予支持。陈雪逢、李志文可在地恒公司、地恒分公司提供办证备案资料后另行主张。三、关于地恒公司、地恒分公司是否应限期为陈雪逢、李志文办理权属证书的问题。根据《合同法》第60条的规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案双方签订的《商品房买卖合同》约定，地恒公司、地恒分公司负有向产权登记机关提交登记备案材料的义务，地恒公司、地恒分公司应当履行。陈雪逢、李志文认可于2014年11月12日收房，地恒公司、地恒分公司未提出证据予以反驳，本院对本案争议房屋收房时间认定为2014年11月12日。根据合同约定，地恒公司、地恒分公司应于2015年11月7日前，将产权登记材料交产权登记机关备案。尽管产权登记权属证书的办理系行政机关的行政行为，地恒公司、地恒分公司无权决定权属证书的办理时间，陈雪逢、李志文不能请求地恒公司、地恒分公司限期为陈雪逢、李志文办理房屋权属证书，但陈雪逢、李志文请求的实质内容，包含请求地恒公司、地恒分公司依约向房产登记机关提供相关资料的意思。故一审法院予以支持，判令地恒公司、地恒分公司限期90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报房产登记机关备案。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决：一、海南地恒实业投资有限公司、海南地恒实业投资有限公司昌江分公司自判决生效之日起90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报房产登记机关备案；二、驳回陈雪逢、李志文的其他诉讼请求。案件受理费633元，由陈雪逢、李志文负担。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院二审查明基本事实与一审一致。
本院认为，本案争议焦点为：一审判决是否超出当事人一审诉讼请求。被上诉人一审诉讼请求包括“请求地恒公司、地恒分公司限期办理所购买昌江县石碌镇环城东路西侧福源小区房屋的权属证书”。办理权属证书并不是一个单一的行为即可完成，而是要遵循特定的房屋权属登记的程序，其中包括提交申请材料、登记机构审查核准、领取权属证书等。双方当事人在签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记条款中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按第2项即买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率赔偿买受人损失处理。”综合被上诉人的一审诉讼请求和合同约定，可知被上诉人请求地恒公司、地恒分公司为其办理所购房屋的权属证书的行为内容包括要求出卖人地恒公司、地恒分公司将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方当事人对该约定均是明知且认可的。并且依照《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业在买受人办理所有权登记时，其义务是协助并“提供必要的证明文件”。虽然最终核准颁证的是行政机关，但前期工作却是由房地产开发企业即地恒公司、地恒分公司办理的。一审关于上诉人于判决生效之日起90日内将办证所需材料报房产登记机关备案的判项实际上是在被上诉人诉讼请求范围内，并未超出审理范围，本院予以维持。上诉人辩称已经陆续向房管部门提交办证所需材料，该判项显属多余。本院认为，根据本院查明事实，上诉人没有证据证明其将办理权属证书的材料全部交由房产登记机关，为维护购房者的合法权益，应对上诉人的职责以判决加以约束和督促。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人海南地恒实业投资有限公司、海南地恒实业投资有限公司昌江分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔凡勇
审 判 员 符嘉华
审 判 员 龙蜀娟
二〇一六年十二月二十六日
法官助理 平英梅
书 记 员 王慧琳
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。