＼n广东省广州市番禺区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）穗番法民三初字第779号＼n原告沈运实，男，1969年3月13日出生，汉族，身份证住址：广州市番禺区洛浦街丽江花园华林居华江九座202房。＼n委托代理人邹强，广东鑫霆律师事务所律师。＼n委托代理人刁海鑫，广东鑫霆律师事务所工作人员。＼n被告姜一欣，女，1969年6月24日出生，香港居民，物业住址：广州市番禺区钟村镇祈福新村天湖路2座18楼02室。＼n委托代理人邱伟谷，广东格林律师事务所律师。＼n原告沈运实诉被告姜一欣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沈运实的委托代理人邹强、刁海鑫，被告姜一欣及其委托代理人邱伟谷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告沈运实诉称，原告与被告于2012年10月6日签订房产买卖合同，房产位于广州市番禺区钟村镇祈福新村天湖路2座18楼02室。原告依合同约定分别在2012年10月6日与2012年10月8日交付定金10000元和115000元。合同第十一条约定：“2013年7月1日前办理过户手续”，但被告不配合办理过户等相关手续并表示解除合同，已构成违约。为此，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告双倍返还定金250000元；2、被告支付房屋买卖中介费用10000元；3、被告支付原告房产升值损失80000元；4、被告承担全部诉讼费用。＼n被告姜一欣辩称，一、被告无需承担违约责任。1、被告签订《房屋买卖合同》及《补充协议书》后，广州市人民政府在2013年3月31日颁布了国五条实施细则，规定非广州市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。被告为香港户口，一直在广州生活，没有工作，仅为家庭主妇。在国五条细则出来前，被告将涉讼房屋卖出后仍可重新购买一套住房进行居住。但国五条细则出来后，如果被告按照协议将唯一的一套房屋出卖后，被告将无法重新购买房屋，被告和在祈福新村读书的小孩将面临无房可住的地步。政府出台该政策，是原、被告双方均不能预料、不能控制的。根据《房屋买卖合约》第六条的约定，若因不可抗力的原因导致本合同无法履行时，本合同各方无需承担违约责任。本案中，由于政策原因导致本协议无法履行，属于不可抗力，被告应无需承担违约责任。2、原、被告在2012年10月6日签署《房屋买卖合约》，由于涉讼房屋签署协议并没有过五年，根据相关法律规定应缴纳营业税，而合同价格为实收价格，为了节省税费，原告便请求被告在证满五年后即2013年7月1日前进行房屋过户，当时被告出于好心，便同意原告的要求。正是由于原告要求迟延过户，导致本次交易的背景发生了重大变化。在国五条政策出台前，被告无法确定房屋是否能正常交易及准备充足的资金，从而没能另行购买房屋，使得被告成为受害者。3、被告处于帮助原告节省费用，才答应原告在签署合同后如此长时间后才进行过户，现因发生了不可抗力时间，合同签署的背景发生重大变化，却要由被告承担全部违约责任，不符合公平正义的法律精神，对被告也是明显显失公平的。二、本合同的不履行并非由于被告主观原因造成，被告并没有过错。交易终止是由于原告欲省税费及出现不可抗力时间，而原告在本案中除了利息损失外，并没有其它损失，但被告也损失了相关的中介费等费用。如果被告双倍返还定金，那么被告承担的违约金明显偏高、不合理，被告仅需退还定金。目前被告虽然有香港身份证，但一直在广州生活，没有工作也没有固定收入，还身患疾病，需要大量花费继续治疗，小孩也正在上学，被告是没有任何能力去承担如此高额的违约金的。三、违约金是用于弥补守约方的损失的，在本案中，如果被告有过错，被告亦愿意承担合理的违约责任，对于原告来说，其损失可从中得到补偿，如果被告还承担中介费用及房屋升值损失，那么原告将获得不当利益。况且，对于中介费用，原告并没有提供相关的发票予以证实。同样，房屋在目前的政策下也没有升值，原告也没有任何关于房屋升值的证据，因此原告要求被告承担该费用毫无道理。＼n经审理查明，位于广州市番禺区钟村镇祈福新村天湖居天湖路2座18楼02室（以下简称为“涉讼房屋”）的登记权属人是被告姜一欣。＼n2012年10月6日，被告作为卖方，与作为买方的原告沈运实以及作为经纪方的广州福林居房地产中介有限公司共同签订了一份《房屋买卖合约》（合同自编号：NO.2011317），约定原告向被告购买其所有的涉讼房屋，建筑面积为102.7平方米。物业成交价1250000元，付款方式为：1、原告应在签署本合约时支付定金10000元给被告；2、原告须于2012年10月9日前支付定金余款115000元给被告，被告应在收到定金后十五日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助原告申请银行按揭；原告应在签署本合同后十五日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后十五日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续；3、被告收取定金后十五日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，被告同意由银行接受还贷申请之日起五日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后五日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；4、银行经审批同意贷款后，原告应在房管部门受理本次交易的递件当天将首期楼款（不含定金）255000元交付给被告；5、楼价余款（即申请贷款额）870000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由银行直接划给被告，银行批准的贷款金额少于原告申请的贷款金额，二者相差金额，原告须在房管部门成功受理本次交易的递件当天直接支付给被告。买卖双方同意被告交付该物业予原告使用的日期为2013年3月5日前。若买卖双方一方拒绝出售或购买该物业，即视为违约，届时守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿。守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。本合约签订后，若因不可抗力或合约三方约定的原因导致本合约无法履行时，则本合约各方无需承担违约责任。双方另在该合同第十一条“三方约定的其他事项”约定：1、买卖双方于2013年5月25日前备齐办理该物业银行贷款所需资料；2、原告于交楼当天同意支付该物业之首期楼款400000元给被告，剩余尾期楼款（即贷款余额）725000元由银行直接划给被告银行账户；3、2013年7月1日前办理该物业之交税过户手续；4、若因原告原因导致无法办理该物业过户手续，原告除承担违约责任外并即交回该物业给被告；5、如果三方约定事项与合约附件有冲突时，按三方约定事项为准。＼n同日，原告向被告支付了定金10000元。2012年10月8日，原告又向被告支付了定金115000元，并向广州福林居房地产中介有限公司支付了中介费及咨询服务费10000元。＼n2013年3月4日，原、被告签订一份《补充协议书》，约定：一、被告同意于收齐该物业之全部楼款当天，交付该物业予原告使用；二、原告于成功办理该物业交易过户当天支付该物业之首期楼款予被告；三、如本协议内容与合约内容不一致时，则以本协议为准。＼n2013年6月21日，原告以与被告发生涉讼房屋买卖合同纠纷为由，向本院提出财产保全申请，要求查封被告名下的涉讼房屋。本院依据原告的申请，依法作出（2013）穗番法立保字第358-1号民事裁定书，查封了被告名下的涉讼房屋。＼n2013年7月10日，原告以被告拒不履行买卖合同义务构成违约为由，向本院提起诉讼，要求解决。＼n本案诉讼中，原、被告均同意解除双方就涉讼房屋所建立的房屋买卖合同关系。＼n针对合同未能继续履行的原因及责任，原、被告双方则意见不一。原告主张系因被告未依约履行合同义务所致，原告已按约定支付了定金，被告本应配合原告办理贷款手续，但被告均已在香港或老家为由拒绝，且原告多次要求被告交付房屋也同样遭到被告拒绝，原告认为被告拒绝出售房屋的原因是房价上涨，被告基于经济利益拒绝履约，故被告应承担违约责任。被告对此不予确认，认为涉案交易是由于原告为节省税费拖延过户，导致广州市人民政府颁布了国五条实施细则，使得原本可以重新购买一套房屋居住的被告不符合购房条件，由于发生不可抗力原因及合同签署背景发生了重大变化，致使买卖交易未能继续进行，双方均不应承担违约责任。＼n另查明，广州市人民政府办公厅于2011年2月23日发布《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》（穗府办（2011）3号），其中第六点意见为：“严格执行国家住房限购措施，合理引导住房需求。……。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。境外机构和个人购买商品住房的，严格按照国家有关政策执行。违反规定购房的，不予办理房地产登记”。＼n2013年3月31日，广州市人民政府办公厅发布《关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》（穗府办（2013）14号，即被告所称“国五条”），其中第二点意见为：“……。自本意见发布之日起，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。……”。＼n本院认为，原、被告就涉讼房屋买卖签订的《房屋买卖合约》及《补充协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，内容合法有效，对各方均具有法律约束力，原、被告双方均应按照合同约定严格履行自身义务。根据合同的约定，被告应在收取原告定金后履行提供贷款所需的资料、办理房屋过户登记手续、交付房屋等合同义务，但被告在收取定金后，以广州市人民政府政府发布穗府办（2013）14号《关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》导致其无法另行购买一套房屋居住为由拒绝继续履行买卖交易，不同意出售涉讼房屋，被告的行为已构成违约。现原、被告均同意解除就涉讼房屋所订立的房屋买卖合同关系，符合法律规定及合同约定，本院予以确认。鉴于被告不履行合同义务，其行为构成了根本性违约，应承担相应的违约责任。根据合同中“若买卖双方一方拒绝出售或购买该物业，即视为违约，届时守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿”的约定，现原告主张被告双倍返还定金250000元（125000元×2），理据充分，本院予以支持。对于被告提出原告为节省税费拖延过户、且因国家限购政策的不可抗力原因导致其未能在出售涉讼房屋后另行购买房屋等抗辩理由，首先，被告主张原告拖延过户，被告对此未能提供有效的证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果。其次，原告作为具备完全民事行为能力的成年人，应当自负对自身经济状态、置业计划及国家限购政策等事实情况进行审查、分析及规划的责任。对于限购问题，广州市人民政府办公厅早于2011年2月23日发布《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》（穗府办（2011）3号）进行了相关规定，被告在进行其主张的出卖涉讼房屋后购买新住房的计划时，应知悉或在卖房前进行详尽了解。现被告因其自身未能履行审慎义务而致涉讼房屋买卖交易未能依约履行，过错责任在于被告。被告的上述抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。对于原告主张被告承担中介费损失10000元的诉请，鉴于原告主张的双倍返还定金（其中125000元为违约金性质）已得以支持，原告未能提供相关的证据证实其实际损失超过了上述违约金金额，故其主张的中介费损失应包含在违约金范围内，因此对于原告主张被告另外承担中介费损失10000元的诉请，缺乏理据，本院不予支持。至于原告主张被告承担房屋升值损失80000元的诉请，原告对此未能提供相关证据证实该损失实际存在，亦未能举证证实其实际损失已超过了上述违约金范围，故对于原告该诉请，缺乏理据，本院亦不予支持。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，判决如下：＼n一、被告姜一欣应于本判决发生法律效力之日起五日内双倍返还定金250000元给原告沈运实；＼n二、驳回原告沈运实的其余诉讼请求。＼n如被告姜一欣未按本判决指定的期间履行上述确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付履行期间的债务利息。＼n本案受理费6400元、财产保全费1770元，由原告沈运实负担1694元，被告姜一欣负担6476元。＼n如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。＼n权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。＼n审判长蔡淑慧＼n人民陪审员陈东冬＼n人民陪审员梁俊垣＼n二〇一四年一月六日＼n书记员范津津