黑龙江省安达市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑1281民初2559号
原告：曲金龙，男，住安达市。
委托诉讼代理人：杨春杰，黑龙江隆华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王继东，男，住安达市，系安达市安达镇立志村民委员会推荐。
被告：安达市兴晟达房地产开发有限公司，住所地安达市。
法定代表人：于永成，职务总经理。
委托诉讼代理人：刘铁峰，男，住大庆市大同区，系安达市兴晟达房地产开发有限公司法律顾问。
被告：王秋影，女，住安达市。
委托诉讼代理人：安琦，黑龙江中庆律师事务所律师。
第三人：周桂华，男，住安达市。
委托诉讼代理人：明志荣，男，住江苏省通州市,系安达市新兴街道办事处推荐。
原告曲金龙与被告安达市兴晟达房地产开发有限公司（以下简称兴晟达公司）、被告王秋影、第三人周桂华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后,依法适用简易程序,于2017年8月28日第一次公开开庭进行了审理，原告曲金龙的委托诉讼代理人杨春杰、被告兴晟达公司的委托诉讼代理人刘铁峰、第三人周桂华到庭参加诉讼。于2017年8月28日第二次公开开庭进行了审理，原告曲金龙的委托诉讼代理人王继东、被告兴晟达公司的委托诉讼代理人刘铁峰、被告王秋影及其委托诉讼代理人安琦、第三人周桂华到庭参加诉讼。因本案争议房屋被安达市人民法院和大庆市让胡路区人民法院查封，于2017年9月27日裁定中止诉讼，2018年7月18日恢复诉讼。于2018年8月2日第三次公开开庭进行了审理，原告曲金龙及其委托诉讼代理人王继东、被告王秋影及其委托诉讼代理人安琦、第三人周桂华的委托诉讼代理人明志荣到庭参加诉讼，被告兴晟达公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曲金龙向本院提出诉讼请求:1.确认曲金龙与兴晟达公司于2016年7月12日签订的商品房买卖合同有效；2.判令兴晟达公司交付安达市学子家园小区A7幢2单元XXXX室房屋；3.判令王秋影停止侵权迁出上述房屋；4.判令兴晟达公司在符合办理初始登记条件时协助曲金龙办理上述房屋的产权登记。事实和理由:2016年7月12日，曲金龙在兴晟达公司购买安达市学子家园小区A7号楼2单元XXXX室房屋，建筑面积为109.25平方米，双方签订了《商品房买卖合同》，曲金龙交付了购房款。按合同约定，兴晟达公司应当交付房屋，曲金龙起诉兴晟达公司后得知：上述房屋由王秋影非法占有。故诉至法院，请求支持曲金龙的诉讼请求。
兴晟达公司辩称，1、曲金龙购买的43套顶账房屋已被兴晟达公司全部收回，双方之间不存在房屋买卖关系；2、周桂华与兴晟达公司往来账没有结算，不存在房屋买卖交易的事实；3、该工程未竣工，不存在交付。
王秋影辩称，1、王秋影与兴晟达公司存在合法有效的购房合同，且该合同兴晟达公司已实际履行，将房屋交付给王秋影，故其不存在侵权行为，其占有使用房屋符合法律规定和合同约定。2、曲金龙和兴晟达公司存在商品房买卖合同，曲金龙只能主张违约责任，而不是王秋影倒出房屋。3、王秋影作为被告并不适格，曲金龙起诉的是买卖合同纠纷，依据合同相对性王秋影只能作为第三人，而不是本案被告。
周桂华陈述称，兴晟达公司称不欠工程款不属实，已经通过公安局结算完毕，除上述顶给周桂华的43套房屋外，还欠周桂华工程款200余万元，周桂华有权将抵顶工程款的房源对外出售，关于曲金龙这套房屋是周桂华本人出卖的，故该房屋应归曲金龙所有。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.曲金龙提交的商品房买卖合同及收据，证实兴晟达公司认可涉案房屋商品房买卖合同的效力。兴晟达公司对该组证据的真实性无异议，但认为票据中写明是抵账房屋，该合同无效，所有的抵账房屋均被公司收回。王秋影对该组证据的真实性无异议，但认为该合同形成的时间是在2016年，因该房屋属于抵账房屋，曲金龙并不是从开发商处购买，因此其不属于买受人，该合同已被兴晟达公司收回，因此该合同无法确认其合同的有效性。周桂华对该组证据无异议。本院认为，兴晟达公司、王秋影、周桂华对该组证据的真实性均无异议，兴晟达公司和王秋影的质证意见均无证据证实，该组证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以确认。2.曲金龙提交的建筑工程施工合同及补充协议，证实兴晟达公司欠周桂华工程款，用涉案房屋抵账。兴晟达公司和周桂华均无异议。王秋影对该组证据的真实性无异议，但认为证明问题有异议，该协议属于债权协议，第三人并没有取得房屋所有权，开发商将房屋一房二卖，应当以实际取得房屋人作为合同的履约方。本院认为，兴晟达公司、王秋影、周桂华对该组证据的真实性均无异议，该组证据与曲金龙提交的第一组证据以及当事人的陈述能够形成证据链条，该组证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以确认。3.曲金龙提交的银行交易明细两页及结婚证书复印件，证实曲金龙和刘红艳系夫妻关系，于2016年7月13日，由二人账户分别转给周桂华弟弟50,000.00元和200,000.00元，共交付给周桂华购房款250,000.00元。兴晟达公司未出庭未质证。王秋影对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为曲金龙在起诉状中陈述，是与开发商签订的购房合同交付的购房款，开发商并没有收到款项，其与起诉状陈述不符。周桂华无异议。本院认为，该组证据与曲金龙提交的第一组、第二组证据以及当事人的陈述能够形成证据链条，该组证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以确认。4.曲金龙提交的安达市机构编制委员会文件（安编发201544号）、绥化国土资源局官网资料（4张照片），证明2015年10月9日安达市组建安达市不动产登记中心，2016年1月21日安达市不动产登记中心颁发了绥化市第一证，王秋影提交的商品房买卖合同落款时间是2015年8月11日，该合同不具有真实性。兴晟达公司未出庭未质证。王秋影对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为在2015年期间兴晟达公司陆续开具了多份合同，各购房人向法院提交了异议申请，所使用的房屋买卖合同与王秋影是一致的，法院也已经采纳了各购房人意见，并作出了裁定，请求法院结合其他购房合同作出综合考虑。周桂华对该证据无异议。本院认为，该组证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以确认。5.曲金龙提交的安达市房产管理局证明一份，证明曲金龙于2016年7月13日办理了网签手续，与王秋影的买卖合同证明力相比，具有排他性。兴晟达公司未出庭未质证。王秋影对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为不能依据网签就证明其购买房屋具有排他性。周桂华无异议。本院认为，该组证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以确认。6.王秋影提交的房屋买卖合同及收据，证实王秋影与兴晟达公司签订了合法有效的买卖合同，且交付购房款284050.00元。曲金龙有异议，认为王秋影与兴晟达公司串通提前书写了合同签订时间，王秋影也没有交付全部购房款，该合同在签订时不动产中心还没有成立，不动产中心成立时间是2016年1月1日，该房屋不是善意取得。兴晟达公司无异议，不同意曲金龙的质证意见。周桂华有异议，认为因2015年8月11日签订的该合同，当时安达市不动产中心还没有成立，应叫安达市房产局，所以此合同涉嫌造假。本院认为，第一、该组证据的落款时间为2015年8月11日，该合同项下第二条关于商品房销售依据所体现的预售商品房批准机关为“安达市不动产登记中心”，根据曲金龙提交的安达市机构编制委员会文件、绥化国土资源局官网资料，“安达市不动产登记中心”于2015年10月9日开始组建，2016年1月21日颁发了绥化市第一证，该合同的签订时间与“安达市不动产登记中心”成立时间存在客观冲突；第二、王秋影陈述于签合同当天交付购房款284,050.00元，但对交款过程、交款收据上为什么标注了“抵”字均陈述不清；第三、法院于2017年9月14日对兴晟达公司法定代表人于永成进行了询问，其证实兴晟达公司与王秋影是在2016年10月份以后签订的合同，之后办理的入住，因为是抵账，并没有收到购房款，合同落款时间为什么往前写记不清了。于永成的证词，与王秋影所述的签合同时间为2015年8月11日、以现金方式交付购房款不一致，相反，能够与“安达市不动产登记中心”成立时间、王秋影办理入住时间、王秋影提交的收据上面体现的“抵”字形成证据链条。故对王秋影提交的该组证据不予确认。7.王秋影提交的住宅使用说明及附件、收据、房屋交付查验单、装修申请表、物业费收费票据、装修管理费票据、电梯垂直费票据、入伙签订手册，证实兴晟达公司在2016年11月25日向王秋影交付了房屋，王秋影向兴晟达公司预交电费、燃气初装费、取暖费。王秋影取得房屋后在2016年11月30日和2017年4月19日购买生活用水，且缴纳了污水处理费，王秋影已实际使用该房屋。曲金龙有异议，认为王秋影与兴晟达公司恶意串通，非善意取得。兴晟达公司无异议。周桂华质证意见同曲金龙意见一致。本院认为，王秋影提交的房屋买卖合同和收据的形成时间均无法确定，是否交付购房款也无法确定。故对王秋影提交的该组证据不予确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月5日，兴晟达公司与安达市建安建筑工程有限公司签订《建筑工程施工合同》及《补充协议》，合同约定：由安达市建安建筑工程有限公司承建兴晟达公司开发的学子家园小区A7#、A9#楼以及S2商业裙房部分，同时约定用A7#楼全部住宅及车库抵顶工程款，其中包括案涉房屋安达市学子家园小区A7幢2单元XXXXX室（面积109.25平方米、抵顶金额为251,275.00元），周桂华系实际施工人。周桂华取得案涉房屋后出售给曲金龙，于2016年7月12日，兴晟达公司与曲金龙签订了《商品房买卖合同》，给曲金龙出具加盖兴晟达公司财务专用章的收据，收据上体现收款方式为“抵账”。7月13日，曲金龙交付购房款250,000.00元，并于当日办理了网签手续。
在审理过程中，王秋影提交了其与兴晟达公司签订的《商品房买卖合同》及收据，该合同项下第二条关于商品房销售依据所体现的预售商品房批准机关为“安达市不动产登记中心”，该合同和收据的落款日期均为2015年8月11日，收据上体现收款方式为“现金（抵）”。2016年11月25日，兴晟达公司给王秋影办理了入住手续，王秋影交纳了相关费用。
另查，安达市机构编制委员会于2015年10月9日向国土资源局下发文件，根据《绥化市机构编制委员会关于组建安达市不动产登记中心的通知》，开始组建“安达市不动产登记中心”。2016年1月21日，绥化市不动产权第一证在安达市首发。
本院认为,（一）关于曲金龙与兴晟达公司签订的商品房买卖合同的效力问题。曲金龙提交的证据能够证明兴晟达公司将案涉房屋给付周桂华抵顶工程款，周桂华出售给曲金龙后，兴晟达公司与曲金龙签订商品房买卖合同，该合同系兴晟达公司与曲金龙的真实意思表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效；（二）关于兴晟达公司应否交付案涉房屋及协助曲金龙办理案涉房屋的产权登记的问题。曲金龙与兴晟达公司签订了合法有效的商品房买卖合同，交纳了购房款，已履行了合同约定义务，现房屋已符合交付条件，故兴晟达公司应按合同约定履行交付房屋义务，可待符合办理初始登记条件时协助曲金龙办理案涉房屋的产权登记；（三）关于王秋影应否迁出案涉房屋的问题。王秋影提交的房屋买卖合同和收据的形成时间均无法确定，是否交付购房款也无法确定。而且，在合同和收据的落款日期之前，兴晟达公司就已经将案涉房屋给付周桂华抵顶工程款，兴晟达公司对案涉房屋已无处分权。王秋影虽已装修入住，但无证据证明系合法入住，故其应予迁出房屋。
综上，曲金龙的诉讼请求合理，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：
一、曲金龙与安达市兴晟达房地产开发有限公司于2016年7月12日签订的关于安达市学子家园小区A7号楼2单元XXXX室的商品房买卖合同合法有效；
二、安达市兴晟达房地产开发有限公司在王秋影迁出后立即将安达市学子家园小区A7号楼2单元XXXX室房屋交付给曲金龙，待符合办理初始登记条件时协助曲金龙办理产权登记手续；
三、王秋影于本判决生效后立即迁出安达市学子家园小区A7号楼2单元XXXX室房屋。
案件受理费2,535.00元（已减半），由安达市兴晟达房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
审判员 张振学
二〇一八年八月七日
书记员 王 沫