沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽0106民初123号
原告沈阳市上品物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区。
法定代表人盛平，系该公司总经理。
委托代理人吴玲，系辽宁瀛沈律师事务所律师。
委托代理人苏雪娇，系辽宁瀛沈律师事务所律师。
被告凯荣置业（沈阳）有限公司，住所地沈阳市铁西区牛。
法定代表人杨国仁，系该公司总经理。
委托代理人王威，系辽宁安行律师事务所律师。
委托代理人陈婉夏，系辽宁安行律师事务所律师。
第三人大连费斯福企业服务有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区铁山西路47号281。
法定代表人战晓娇，系该公司总经理。
原告沈阳市上品物业管理有限公司与被告凯荣置业（沈阳）有限公司、第三人大连费斯福企业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告、被告委托代理人、第三人法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告沈阳市上品物业管理有限公司与被告凯荣置业（沈阳）有限公司于2010年签订《前期物业管理委托合同》及补充协议，2011年签订《前期物业管理委托合同》及补充协议，约定原告为被告开发的“凯荣国际花园”（一期、二期）提供前期物业管理服务。根据《前期物业管理委托合同》第七条、《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，纳入物业管理范围的已竣工单尚未出售，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由被告全额向原告支付。但被告自2013年3月起便无故拖欠空置住宅、车库、车位、网点等物业管理费等各项费用，至2015年4月止拖欠“凯荣国际花园”（一期、二期）物业管理费用共计人民币XXX元。被告拖欠物业管理费严重损害原告利益，原告曾多次向被告催交物业管理费，但其未予理睬。依据《前期物业管理委托合同》第三十一条之规定，被告未能按时足额交付物业服务费（物业服务资金）的，应按全年物业费标准每日千分之三标准向原告支付违约金。被告应向原告支付物业费违约金总额300000元。为保护原告合法权益，监督被告履行支付物业管理费的义务，依据原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，依据《合同法》、《物业管理条例》等相关法律及《前期物业服务合同》之规定诉至法院。1、请求被告支付拖欠的物业管理费XXX元；2、请求被告支付物业费违约金XXX元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终11992号民事判决书已经确认原被告双方前期物业服务合同，已经于2014年10月31日予以解除，原告主张2014年10月31日之后的物业服务费无事实和法律依据；二、2014年10月31日之后被告已经与第三人签订了前期物业服务合同，并向第三人支付物业服务费用，由第三人为涉案小区提供前期物业服务；三、原告在前期物业服务合同解除后，拒绝撤场，给之后的物业服务企业工作造成不便，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第条规定物业服务企业拒绝退出移交并已经存在事实上的物业服务关系为由请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的人民法院不予支持；四、2013年3月至2014年10月原告为涉案小区提供物业服务期间存在严重违约情形，并且在被告多次提出整改意见之后仍然拒绝改进，给被告造成了严的损失，损失金额共计人民币XXX元，该部分损失应当由原告承担，我方要求该部分损失在物业服务费当中进行扣减，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务业主请求物业服务企业承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的人民法院应予以支持，且根据收取费用与服务水平相适应的原则，原告在部分提供物业服务中存在严重的违约行为，应当酌减物业服务费；五、原告要求支付违约金没有事实和法律依据，依据相关法律法规，违约金应当兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，由于原告存在严重的违约行为，被告多次告知：要求在解决违约服务问题之后再将物业服务费用进行结算，但是原告均没有进行整改，此种情况下被告拒绝支付物业服务费系行使不安抗辩权。合同约定违约金过高。
第三人辩称，针对涉案小区，我方于2014年9月份接管涉案小区，我方与被告方于2014年10月30日签订《前期物业管理服务合同》，合同期限是2014年11月1日至2015年10月31日，并于2014年10月31日正式进入小区提供物业服务。合同到期后我方不再提供物业服务，被告方与我方约定地下停车场管理到了2015年12月份左右。我方在接管涉案小区时一直提供涉案小区物业服务以及维修、保养直至合同期满，至于原告在此期间是否对涉案小区提供了物业服务我方不清楚。我方提供的物业服务项目没有明确的划分。
经审理查明，2010年5月20日，原、被告签订《前期物业管理委托合同》，约定原告为沈阳“凯荣国际花园”小区提供物业服务。合同第六条约定，物业费收费标准为多层住宅、高层住宅为XXX元/月/平方米，商业物业为XXX元/月/平方米。合同第七条约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（被告）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方（被告）全额交纳;物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在以初次办理入住手续交费日期为起始日期，每年度的同一日期前十五日（每次缴费的具体日期）履行交纳义务。合同第三十条约定，乙方（原告）的管理服务达不到本合同的第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应在甲方（被告）规定的期限内整改，如在规定期限内仍未整改达标，甲方（被告）有权终止合同。合同第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按全年物业费标准每日3‰标准向乙方（原告）支付违约金，如果甲方连续二个月仍未支付相关费用，造成乙方无法正常经营，乙方有权向法院提起诉讼并单方终止合同。2010年5月21日，原、被告签订《前期物业委托合同补充协议》，该协议约定，空置房屋物业费由开发商承担。自向业主交房之日起，每月月底乙方（原告）将空置房屋面积数据统计后报甲方（被告）审核，甲方于次月首五日支付款项。
2011年3月30日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》及补充协议，约定原告为凯荣国际花园（禧乐都）小区提供物业服务。合同第六条约定，物业服务费收费标准为多层住宅、高层住宅、商业物业为XXX元/月/平方米。合同第七条约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（被告）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方（被告）全额交纳;物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在以初次办理入住手续交费日期为起始日期，每年度的同一日期前十五日（每次缴费的具体日期）履行交纳义务。合同第三十条约定内容与《前期物业管理委托合同》第三十条约定内容相同。合同第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按全年物业费标准每日3‰标准向乙方（原告）支付违约金，如果甲方连续二个月仍未支付相关费用，造成乙方无法正常经营，乙方有权向法院提起诉讼并单方终止合同。补充协议约定，空置房屋物业费由开发商承担。自向业主交房之日起，每月月底乙方（原告）将空置房屋面积数据统计后报甲方审核，甲方（被告）于次日五日内支付款项。2012年7月1日，原、被告又签订《二期物业委托合同补充协议》，约定二期空置车库、车位、网点空置费由开发商承担。自业主交房之日起每月20号前乙方（原告）将空置面积数据统计后报甲方（被告）审核，甲方于次月5号前支付款项。
以上两份物业合同均未约定原告的物业服务期限。原、被告均认可“凯荣国际花园”小区（一期）实际的物业费收费标准为XXX元/月/平方米，地下车位服务费为XXX元/月/位；“凯荣国际花园（禧乐都）小区（二期）实际的物业费收费标准为物业费XX元/月/平方米，地下车位服务费XXX元/月/位,地上车库物业费XX元/月/平方米。被告已支付原告空置房屋、网点、车库的物业服务费的截止时间至2013年3月前，原、被告均认可2013年3月1日至2014年10月31日被告应支付的原告空置房屋、网点、车库的物业服务费共计XXX元。
被告凯荣置业称其多次通过邮件形式向原告催告，要求对原告提供的物业服务中达不到合同约定的服务内容和质量标准的问题进行整改，但原告未在规定期限内整改，所以被告于2014年9月1日向原告上品物业发出《关于解除<前期物业管理服务合同>及相关补充协议的通知函》，载明自2014年10月31日起，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》（签订日期2010年和2011年3月30日）及相应《补充协议》即告解除。原告表示收到了该份通知函，收到后以口头形式提出异议，并于2015年7月15日向本院提起诉讼要求确认该解除函无效。该案本院作出（2015）沈铁西民二初字第01376号民事判决，判决驳回沈阳市上品物业管理有限公司的全部诉讼请求。沈阳市上品物业管理有限公司对该判决不服，提起上诉，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终11992号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
涉案的两个小区于2015年9月成立了业主委员会。业主委员会于2015年11月与辽宁中恒物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。原告称其一直为涉案小区提供物业服务，于2015年12月撤出园区。原告交纳了2014年11月至2015年11月的电费，用电地址为辽宁省沈阳市铁西区XXX，即涉案的两个小区。
被告辩称其于2014年10月30日与第三人下属大连费斯福企业服务有限公司沈阳分公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由大连费斯福公司为涉案两个小区提供物业服务，合同约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方（被告）全额交纳。同日，被告又与大连费斯福公司签订《凯荣国际花园地下停车场委托管理协议》，约定由大连费斯福公司为凯荣国际二期地下停车位提供物业服务。被告称大连费斯福公司对涉案的凯荣国际花园一期、二期空置的物业及二期地下车位提供了物业服务，被告于2014年10月至2015年12月向大连费斯福企业服务有限公司沈阳分公司支付了相应的物业服务费用。大连费斯福企业服务有限公司沈阳分公司已注销。
上述事实，有原、被告的陈述，《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务合同》、《关于解除<前期物业管理服务合同>及相关补充协议的通知函》、《国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司电费发票》、《凯荣国际花园地下停车场委托管理协议》、民事判决书等证据，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的两份前期物业服务合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照合同内容履行自己的义务。依照双方合同约定空置房屋、网点、车库的物业服务费自2013年3月1日至2014年10月31日共计XXX元。对于被告提出的2013年3月至2014年10月原告为涉案小区提供物业服务期间存在严重违约情形，并且在被告多次提出整改意见之后仍然拒绝改进，给被告造成了严重的损失，损失金额共计人民币XXX元，该部分损失应当由原告承担，要求该部分损失在物业服务费当中进行扣减的抗辩主张，被告提供的证据不足以证明其主张的经济损失系因被告服务不到位所造成，但根据（2015）沈铁西民二初字第01376号民事判决及（2016）辽01民终11992号民事判决，原告的管理服务存在达不到合同约定的物业服务内容和质量标准的情形，故对原告主张的2014年10月31日以前的物业费进行一定的扣减，综合原告在本小区提供的物业服务情况以及本案实际情况，确定被告给付原告自2013年3月1日至2014年10月31日，空置房屋、网点、车库的物业服务费XXX元。
关于原告起诉被告要求支付2014年10月31日之后的物业服务费的诉讼请求。因两份前期物业服务合同及补充协议已于2014年10月31日解除，合同解除后原告虽继续为涉案园区提供物业服务，但针对空置房屋及空置车位服务费，被告在其向原告发出解除通知后，又聘用大连费斯福公司为涉案园区空置房屋、网点、车库提供物业服务，且已支付了相应的费用，原告未提供证据证明其对空置房屋、网点、车库提供了物业服务，且被告在合同解除后有权聘用其他公司提供物业服务，因此原告起诉被告要求支付2014年10月31日之后的物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原告依据合同第三十一条的约定要求被告支付违约金，而合同第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的应支付违约金，合同第六条、第七条中未约定甲方即被告支付物业服务费用的时间，虽双方未明确约定物业服务费支付的时间，但自2014年10月31日合同解除之日，被告应向原告支付拖欠的物业服务费。因被告提出合同约定的违约金过高，且原告并未提出因被告延期支付物业服务费的损失情况，故本院对双方约定延期支付物业服务费的违约金标准进行调整，按被告欠付物业服务费数额，参照中国人民银行发布的同期贷款利率标准进行计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告凯荣置业（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳市上品物业管理有限公司物业服务费XXX元；
二、被告凯荣置业（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳市上品物业管理有限公司逾期支付物业服务费的违约金，以XXX元为基数，自2014年11月1日至本判决确定的物业服务费给付之日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算；
三、驳回原告沈阳市上品物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费XXX元，由原告沈阳市上品物业管理有限公司承担XXX元，由被告凯荣置业（沈阳）有限公司承担XXX元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 鲁连涛
审 判 员 刘梅竹
人民陪审员 曹丽娜
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 蒲 娣
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。