＼n北京市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）一中民终字第2615号＼n上诉人（原审原告）北京燕归园物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区厢黄旗七彩华园20号楼地下室101。＼n法定代表人袁钢，总经理。＼n委托代理人李全真，女，1951年3月29日出生，北京燕归园物业管理有限责任公司副总经理。＼n被上诉人（原审被告）高一波，男，1973年6月16日出生。＼n上诉人北京燕归园物业管理有限责任公司（以下简称燕归园物业公司）因与被上诉人高一波物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第9805号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n燕归园物业公司向一审法院起诉称：高一波是北京市海淀区××小区的业主。我方是该小区的物业管理公司。双方于2004年6月18日签订书面《前期物业管理服务协议》（以下简称物业管理协议），我方为高一波提供物业服务。该小区至今尚未成立业主委员会。高一波一直按照0.73元每平方米的标准交纳物业费，但我方对该标准不予认可，高一波应当补交差额，高一波一共还欠物业管理服务费10634.85元（其中2005年3月1日至2005年12月31日欠1131.37元、2006年-2012年每年欠费1357.64元）。故我方请法院判令：1、高一波支付我方物业管理服务费10634.85元；2、高一波支付我方逾期交费违约金1000元。＼n高一波在一审法院未提交书面答辩意见。＼n一审法院经审理查明：高一波系北京市海淀区××小区业主，并于2004年6月办理入住手续，入住小区，房屋建筑面积113.05平方米。燕归园物业公司与北京东方卓越房地产开发有限公司签订了《大发畜产住宅（麒麟家园）物业管理公约》。该物业管理公约经北京市居住小区管理办公室核准。物业管理公约第2章第4条第1项约定：物业管理委员会成立之前，物业管理企业由开发企业选定。物业管理公约第四章物业管理服务费中规定了物业收费项目、标准，保洁费按物价局标准制定，燕归园物业公司主张应按3元每月每户收取，保安费为5元每户每月，各项费用统一服务费为1元每户每月，垃圾清运费30元每户每年，绿化费为0.55元每平方米每年，化粪池清淘费为0.3元每平方米每年，管理费3.5元每平方米每年，房屋共用部位小修4.72元每平方米每年（小修费中，房屋公共部分维修费占维修费的38.7%），小区共用设施维修费1元每平方米每年，收取物业管理费时加收5.5%的税费。电梯水泵按京价（房）字（1996）第274号文件规定标准，结合实际情况分摊计收。2004年6月18日，高一波（甲方）与燕归园物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，由燕归园物业公司提供相应物业服务。双方所签订的《前期物业管理服务协议》第3条约定：“本协议自发展商交楼之日（2004年6月18日）起至业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同生效时止”。该协议第5条约定：“一、甲方同意乙方按本合同的标准提供服务，并按带电梯2.38元／平方米·月，不带电梯按双方约定缴纳物业管理服务费。……三、甲方交纳费用时间，首次入住时以开发企业开具的《入住通知书》规定的日期起向乙方一次性交纳一年的物业管理费及物业公司代收代缴费用，以后每年甲方在上次管理费到期日前二十日内交纳，甲方按年支付物业管理服务费。……”协议第8条第4项约定：“甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金”。同时双方还签订一份承诺书，双方约定高一波户内中修、小修不委托物业公司承修，如有维修物业公司另行收费。水泵运行维护费，查找2004年5月以前相关文件后，按照文件执行。保洁费、保安费按户收取，不按平方米收取。＼n协议签订后，燕归园物业公司对××小区进行了物业管理服务至今，高一波一直按照0.73每平方米每月的标准按时交纳物业费，2006年之前交纳了1815.59元，2007年至2012年每年均交纳990.32元的物业费，但不包括水泵运行维护费。燕归园物业公司认可其每年都收取了高一波按照0.73元每平方米每月的标准交纳的物业费，但主张应按照1.9元每平方米每月的标准收取物业费，但未提交充足证据证明应当按此标准收取物业费。高一波及燕归园物业公司八年来一直按0.73元每平方米每月的标准交纳和收取物业费，应当视为双方对此标准的合意认可，在燕归园物业公司未提交充足证据证明应当按1.9元每平方米每月的标准收取物业费的前提下，法院对燕归园物业公司的主张不予采信。但双方承诺书中约定水泵运行维护费，查找2004年5月以前相关文件后，按照文件执行。根据京价（房）字（1996）第274号文件规定每组泵每年的运行费为18910元、维修费为2050元、折旧费为2000元，××小区有六组水泵，整个小区收费的面积为91850平方米。＼n另查：××小区至今尚未成立业主委员会。＼n上述事实，有燕归园物业公司陈述、《大发畜产住宅（麒麟家园）物业管理公约》、《前期物业管理服务协议》、物业管理费收缴通知书、燕归园物业公司资质证书、交费收据等证据在案佐证。＼n一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案高一波经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法订立的合同受法律保护。燕归园物业公司受北京东方卓越房地产开发有限公司委托对××小区进行物业管理。高一波系北京市海淀区××小区的业主，开发商北京东方卓越房地产开发有限公司制定的《大发畜产住宅物业管理公约》对全体业主具有约束力。燕归园物业公司亦有物业服务的资质，燕归园物业公司提供物业服务具有合法依据。高一波与燕归园物业公司签订的《前期物业管理服务协议》以及承诺书系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应属有效协议，双方均应依约履行。双方约定物业管理服务费按双方约定，不按1.9元每平方米每月的标准收取，高一波每年均按照0.73元每平方米每月的标准交纳物业费，燕归园物业公司也予以收取，在没有相反证据的情况下，法院对燕归园物业公司要求高一波按照1.9元每平方米每月的标准支付物业费差额的诉讼请求不予支持。但双方对水泵运行维护费有单独约定，相关文件也规定了水泵运行费用的收取标准，高一波应当按照相关文件规定交纳相应的水泵运行维护费。至于滞纳金，由于高一波每年均交纳物业费，不存在恶意拖欠，故对燕归园物业公司要求高一波支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、高一波于本判决生效之日起七日内给付北京燕归园物业管理有限责任公司二○○五年三月一日至二○一二年十二月三十一日物业费共计一千二百七十五元；二、驳回北京燕归园物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果高一波未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，燕归园物业公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人之间就被上诉人所有的房屋的“约定”是无效的，应与本小区内同类楼房物业管理费一致；即使承诺书有效，也是按1.9元／月／平方米的标准扣除了五项费用并按当时的优惠折扣后计算得出的0.73元／月／平方米，所以，2006年后，应当与本小区相同物业情况的收费标准一致，即1.9元／月／平方米，但一审法院判决只支持了承诺书中水泵费一项，其余四项未支持且未考虑取消优惠折扣是不公平的；一审法院未支持逾期缴费违约金亦属不当。请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。＼n高一波同意原判。不同意燕归园物业公司的上诉请求和理由。＼n二审审理中，高一波提交2004年9月至2012年底的物业费交费票据，证明其一直是按双方约定的0.73元／月／平方米交纳物业费。燕归园物业公司认可票据的真实性，但不认可高一波的证明目的，认为在高一波交纳的物业费中未包括承诺书中的五项费用，应当补交。燕归园物业公司未提交新的证据。＼n本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。＼n本院认为：高一波与燕归园物业公司签订的《前期物业管理服务协议》以及承诺书系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应属有效协议，双方均应依约履行。双方约定物业管理服务费按双方约定，不按1.9元／月／平方米的标准收取，高一波每年均按照0.73元／月／平方米的标准交纳物业费，燕归园物业公司也予以收取，并未提出异议，故一审法院判决对燕归园物业公司要求高一波按照1.9元／月／平方米的标准支付物业费差额的诉讼请求不予支持，并无不当。因双方对水泵运行维护费有单独约定，相关文件也规定了水泵运行费用的收取标准，一审法院判决认定高一波应当按照相关文件规定交纳相应的水泵运行维护费，亦无不当。关于燕归园物业公司要求高一波支付滞纳金一节，由于高一波每年均交纳物业费，不存在恶意拖欠，故一审法院判决对燕归园物业公司的此项诉讼请求不予支持，亦属正确。综上，燕归园物业公司的上诉理由及请求缺乏充分的事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n公告费三百元，由北京燕归园物业管理有限责任公司负担二百元（已交纳）；由高一波负担一百元（本判决生效后七日内交纳）。＼n一审案件受理费一百五十一元，由北京燕归园物业管理有限责任公司负担一百二十元（已交纳）；由高一波负担三十一元（本判决生效后七日内交纳）。＼n二审案件受理费一百五十一元，由北京燕归园物业管理有限责任公司负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张兰珠代理审判员张琦代理审判员梁小立＼n二〇一四年五月十六日＼n书记员李静