湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘12民终1591号
上诉人(原审被告)怀化启生房地产开发有限责任公司，住所地湖南省怀化市鹤城区锦溪北路180号启生雅苑办公楼3层。
法定代表人陈启生。
委托诉讼代理人吴泉澳，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)王希林，男，1954年12月27日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。
委托诉讼代理人向建，湖南金州律师事务所律师。
委托诉讼代理人肖焰豪，湖南金州律师事务所律师。
上诉人怀化启生房地产开发有限责任公司因与被上诉人王希林确认合同效力纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初2039号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人怀化启生房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人吴泉澳，被上诉人王希林的委托诉讼代理人向建与肖焰豪均到庭参加询问。本案现已审理终结。
王希林上诉请求：1、撤销原判；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审判决认定事实错误；2、上诉人的解除权行使应当得到法院支持；3、被上诉人应当对上诉人的损失承担违约赔偿责任。
被上诉人王希林答辩称：一审判决认定事实清楚，程序及适用法律正确，请依法维持。
王希林向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认被告启生公司发出的解除《学林雅园幼儿园买卖合同》通知无效；2、确认原、被告于2010年5月6日签订的《学林雅园幼儿园买卖合同》有效；3、判令被告启生公司继续履行《学林雅园幼儿园买卖合同》中的办理产权证的义务；4、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定:原告王希林与被告怀化启生房地产开发有限责任公司（以下简称启生公司）于2010年5月6日签订《学林雅园幼儿园买卖合同》，约定：原告购买被告所有的坐落于学林雅园社区•沁园春组团第3、4栋之间、建筑面积约1184.07㎡、地块编号为怀国用（2004）第出722号、权证号码为00096751、00096704、00096707号的房屋，用途为幼儿园。房屋卖价总金额为154万元。合同第四条付款方式为：原告应于合同签订之日起次日交纳定金10万元，10日内将房屋首付款80万元（含定金）一次性付给被告，在办完产权证后10日内再交房款24万元，余款50万元应于2011年4月30日前一次性付清。第五条交付期限：被告于收到房屋首付款之日起7日内将房屋交付给原告。第六条关于产权登记的约定：原告负责交纳该房屋办理产权登记手续时所发生的一切税费，被告协助原告在房地产产权登记机关办理产权权属登记手续。第七条原告逾期付款的违约责任：如原告不按第四条规定时间付款，被告对原告的逾期应付款有权追究违约款利息。自合同规定的应付款限期第二天起至实际付款之日止，月利息按3%计算。逾期超过30天后，即视为原告不履行合同，被告有权终止合同，原告交付定金不予退还，或由原告按累计应付款的5%向被告支付违约金，自逾期应付款次日计起至实际付款之日止，合同继续履行。第八条：因房屋所有权转移发生的土地增值税由被告交纳，契税由原告交纳，其他房屋交易所发生的税费除另有约定外，均按政府规定由原、被告分别交纳。等等。合同签订后，原告按约向被告支付首付款80万元（含定金10万元），被告将房屋交付原告，原告亦将所购房屋用于开办幼儿园，一直经营至今。2011年3月9日，原告王希林缴纳案涉房屋计税金额为1194007元的契税47760.39元。自2011年4月30日至2016年原告王希林分12次陆续向被告启生公司支付款项共计74万元，此期间怀化和谐社区管理服务公司学林雅园服务中心（被告启生公司为该公司股东）向原告出具《王强幼儿园欠房款明细表》，确认截止2015年3月原告分8次支付39万元房款，尚欠房款35万元及利息款85.74万元。2016年6月15日被告启生公司向原告王希林发出《解除<学林雅园幼儿园买卖合同>的通知》，以原告未缴纳办理产权登记的税、费，并拖延办理产权登记手续及未按合同约定交纳购房余款74万元，构成根本违约为由，通知原告王希林解除合同。原告王希林诉于本院，形成纠纷。
一审法院认为,本案争议的焦点为：一、原告王希林自2011年4月以后交纳给被告启生公司的74万元性质如何认定？二、被告启生公司是否享有合同解除权？
关于原告王希林自2011年4月以后交纳给被告启生公司的74万元性质认定。原告王希林陈述已经向被告启生公司支付了全部购房款154万元，被告启生公司认可原告王希林已向其交纳房款80万元，并收到利息款74万元，合计154万元。根据查明事实，被告启生公司系怀化和谐社区管理服务有限公司的股东之一，原告王希林曾于2012年7月17日和9月5日分别向被告启生公司支付购房款6万元和5万元，并由该公司向原告王希林出具收据。之后该公司就原告已支付被告启生公司房款、尚欠房款及利息情况，向原告出具《王强幼儿园欠房款明细表》，对截止2015年3月原告已支付的39万元均为幼儿园购房款事实予以确认，因此，可以推定被告启生公司对于原告所支付的该39万元款项为购房款的事实知晓并认可。之后对原告继续支付的35万元，应根据双方之前的交易习惯，认定为购房款性质。被告启生公司抗辩称该款项为利息款，但未向本院提供证据证实双方对前述款项性质约定为利息款，故对该抗辩意见本院不予采纳。
关于被告启生公司是否享有合同解除权。根据法律规定，当事人享有合同解除权应当基于合同约定或者法律规定。第一、从合同约定解除权上来看，本案原、被告签订的房屋买卖合同中约定：原告王希林逾期交纳房款30天，被告享有终止合同的权利（即解除权）。合同对于房款的交纳约定为：签订合同后交纳80万元（含定金10万元），办理房产证后10日内交24万元，余款50万元于2011年4月30日前一次性付清。合同签订后，原告王希林依约支付第一期房款80万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款规定：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三十八条规定：合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付。分期付款买卖合同的约定违反合同法第一百六十七条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。因本案原告王希林第一期支付价款即已达到全部房款一半以上，在此情形下，解除合同明显对买受人不利，故对于原告王希林逾期30天支付剩余房款，被告启生公司享有合同解除权的合同约定，与法律规定相悖，应为无效。此外，被告启生公司在最后一期付款时间逾期后长达5年时间内，既未提出解除合同的请求，又持续接受原告王希林给付房款的行为，足以使原告相信其愿意继续履行合同的意思表示，故被告启生公司在收受原告全部购房款后，再主张解除合同，有违诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，买受人迟延支付购房款，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，即便被告启生公司享有约定解除权，此时也已经消灭。结合以上两点，本院认为，被告启生公司不享有合同约定解除权。第二、从法律规定解除权来看，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。原告王希林已将购房款全额支付给被告启生公司，并将所购房屋用于开设幼儿园，现已在营业中，故原告王希林已经履行合同主要义务，不存在根本性违约或者因不可抗力无法实现合同目的的情形；被告所出售给原告的房屋系合法建造，具有权属证书，对于房屋买卖不存在履行不能的情形；原告王希林虽然存在逾期付款情形，但并不导致该房屋买卖无法实现的法律后果。基于前述事实，原、被告在履行合同过程中没有符合法定解除合同情形，故被告启生公司不享有法定解除权。综上，被告启生公司解除《学林雅园幼儿园买卖合同》没有法律依据，应为无效，对于原告王希林请求确认被告启生公司解除《学林雅园幼儿园买卖合同》无效的诉讼请求，法院予以支持。
案涉《学林雅园幼儿园买卖合同》系原、被告真实意思表示，合法有效。原、被告均应遵循诚实信用原则，依法履行合同义务。原告王希林已将全部购房款支付给被告启生公司，被告启生公司亦应在交付房屋后，继续履行将房屋权属协助过户至原告名下的办证义务。故原告王希林请求确认合同有效并要求被告启生公司继续履行办证义务的主张，于法有据，法院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百六十七条第一款，《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三十八条之规定，判决：一、确认被告怀化启生房地产开发有限责任公司解除《学林雅园幼儿园买卖合同》无效;二、确认原、被告于2010年5月6日签订的《学林雅园幼儿园买卖合同》有效；三、被告怀化启生房地产开发有限责任公司限于本判决生效之日起15日内协助原告王希林将被告怀化启生房地产开发有限责任公司名下坐落于学林雅园社区•沁园春组团第3、4栋之间、地块编号为怀国用（2004）第出722号、权证号码为00096751、00096704、00096707号的房屋权属过户至原告王希林名下。案件受理费100元，由被告怀化启生房地产开发有限责任公司负担。
本案在二审审理过程中，上诉人与被上诉人均未提供新的证据。
本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。
上述事实，有原判决所列证据及二审询问笔录在卷证明，足以认定。
本院认为:根据已查明事实和诉讼请求，本案的主要争议焦点是：上诉人能否解除合同。
被上诉人王希林已向上诉人启生公司支付购房款项共计154万元，对此，双方并无争议。该款项中,启生公司认可王希林已向其交纳购房款80万元，对另外74万元，王希林认为是购房款，启生公司则认为该款项系利息款。
根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款及《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第三十八条规定，因王希林第一期支付价款即已达到全部房款一半以上，在此情形下，解除合同明显对买中受人不利，虽王希林有逾期30天支付其余房款的违约行为，依照合同约定,启生公司享有合同解除权，但因与法律规定相悖，应为无效,此外，启生公司在长达5年时间内，也未提出解除合同的请求,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，即便启生公司享有约定解除权，也已经消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因双方在履行合同过程中没有符合法定解除合同情形，故启生公司也不享有法定解除权。综上，启生公司解除《学林雅园幼儿园买卖合同》并无法律依据，应为无效，王希林请求确认启生公司解除《学林雅园幼儿园买卖合同》无效,及确认合同有效并要求继续履行办证义务的诉请，原审法院予以支持，并无不当。故上诉人主张“驳回被上诉人的诉讼请求”的理由于法无据，不能成立，对其提出依法改判的请求，本院依法不予支持。对被上诉人王希林在履行《学林雅园幼儿园买卖合同》中，是否符合合同约定及有无违约行为等，上诉人启生公司可依法另行主张权利。
综上所述，原判决程序合法，认定事实清楚，处理正确，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元,由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
审 判 员 欧晓林
审 判 员 夏英姿
二〇一八年二月二日
代理书记员 田健伶