广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)穗中法民五终字第3995号
上诉人（原审被告）：李汝成，男，1947年12月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：叶碧云，女住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：李悦庆，男，1957年9月14日出生，汉族，住广东省台山市。
被上诉人（原审原告）：李彼雅，男，1954年2月16日出生，汉族，住广东省台山市。
被上诉人（原审原告）：李周德，男，1965年3月6日出生，汉族，住广东省台山市。
上诉人李汝成因与被上诉人李悦庆、李彼雅、李周德房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2014)穗越法民三初字第1482号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原广州市越秀区东华东路盐仓街18号房屋（建筑面积24.6955平方米）是李悦庆、李周德、李彼雅外祖母谭来金的产业，李汝成母亲阮雪英是该屋的承租人。谭来金去世后，该屋在房管部门代管期间，仍由阮雪英一家承租。李悦庆、李周德、李彼雅于1988年办理了该房屋的继承权公证手续。后涉案房屋地块由广州市东山城市建设开发总公司（以下简称东山城建总公司）征用。1991年8月2日，该公司与阮雪英签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》并经公证，其中证明阮雪英回迁新建楼首层南向靠西居住面积30平方米独立套间，产权属于经租等。1995年7月房管部门将盐仓街18号房屋发还业权人管业。东山城建总公司于1996年2月6日与李悦庆、李周德、李彼雅签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》并经房管部门备案。1996年10月，东山城建总公司安排阮雪英回迁至广州市东华东路德安新街8号108房居住，该房格局为一厅两房，一厨一厕，独立阳台，使用面积约40平方米，1996年回迁时由阮雪英户等4人居住。1997年7月，东山城建总公司向李悦庆、李周德、李彼雅发出“回迁通知”及“入住协议书”，约定遵照补偿协议，安排李悦庆、李周德、李彼雅在德安新街××房回迁，产权面积24.6955平方米由租户阮雪英继续租住。同年，李悦庆、李周德、李彼雅以阮雪英未经李悦庆、李周德、李彼雅同意擅自搬入涉案房屋居住为由，诉至原广州市东山区人民法院，要求阮雪英迁出涉案房屋并支付1995年以来的欠租等。该院于1997年9月19日作出（1997）东法房初字第532号民事判决书，认为李悦庆、李周德、李彼雅与东山城建总公司未按李悦庆、李周德、李彼雅所占产权面积进行分割，无法确定阮雪英居住房中属于李悦庆、李周德、李彼雅产权的部位，可在李悦庆、李周德、李彼雅确定产权面积所在位置后再行起诉，判决驳回了李悦庆、李周德、李彼雅的诉讼请求，该判决已发生法律效力。2010年7月26日，东山城建总公司开具《回迁证明》，载明：同意李悦庆、李周德、李彼雅将由东山城建总公司拆迁的涉案房屋中超出产权面积的23.9034平方米按照2500元/平方米购买，同时按上述房屋实测面积48.5989平方米以李悦庆、李周德、李彼雅名义办理产权登记。2010年9月3日，李悦庆、李周德、李彼雅获准广州市国土资源和房屋管理局核发的登记在李悦庆、李周德、李彼雅名下的房地产权证，其中记载：建筑面积48.6平方米，共有情况为共同共有，房屋所有权取得方式为继承、交换等。2011年，李悦庆、李周德、李彼雅将李汝成诉至原审法院，东山城建总公司作为第三人参加了诉讼。李悦庆、李周德、李彼雅起诉要求李汝成户（含同住人员）迁出上述涉案房屋，李汝成支付2010年9月3日起至李汝成实际迁出涉案房屋时止的房屋使用费。李汝成辩称，涉案房屋由东山城建公司于1996年安置李汝成回迁居住，李汝成是孤寡老人，在本市没有其他住房，故不同意搬迁等。第三人东山城建公司述称曾与李汝成签订租赁合同，无能力另行安排房屋给李汝成租住或购买。在该案庭审过程中，东山城建总公司出示了李悦庆、李周德、李彼雅就涉讼房屋超产权面积问题曾提交的《报告》，其中载明：现德安街8号首层108房建筑面积48.5989平方米，比原征用房屋产权面积增大23.9034平方米，增大的面积属于房屋不可分割部分，我们同意按贵公司的规定对增大面积部分以每平方米2500元的价钱购买纳入产权面积，由于原承租户阮雪英一直居住在该回迁房屋，对该回迁房业权人接管后，如今后由此引起阮雪英户与我们业权人的法律纠纷，我们保证承担一切法律责任，与贵公司无关。该判决认为，根据房管部门的产权登记资料证明，本市越秀区东华东路德安新街8号108房的权属已登记为李悦庆、李周德、李彼雅所有。因此，李悦庆、李周德、李彼雅依法对该物业享有占有、使用、收益和处分的权利。李悦庆、李周德、李彼雅从未与李汝成签订租赁合同及收取费用，现向李汝成提出要求收回房屋以及收取房屋使用费合法合理。但是，鉴于李汝成是孤寡老人，目前没有其他住房可以搬迁，李悦庆、李周德、李彼雅应给予李汝成一定时间另寻住房。因此，李汝成迁出广州市越秀区东华东路德安新街8号108房的条件暂不具备，原审法院对李悦庆、李周德、李彼雅要求李汝成将房屋腾空交还的请求，原审法院不予支持；根据公平、等价有偿的原则，李汝成使用属李悦庆、李周德、李彼雅所有的私房，理应支付对价。故对李悦庆、李周德、李彼雅关于李汝成从李悦庆、李周德、李彼雅取得房屋产权证之日起按房管部门评定的私房住宅成本租金标准支付房屋使用费的请求，原审法院予以支持等。因此，原审法院于2012年3月29日作出（2011）穗越法民三初字第2156号民事判决书判决：一、李汝成于该判决发生法律效力之日起十日内，向李悦庆、李周德、李彼雅支付广州市越秀区东华东路德安新街8号108房的房屋使用金（按房管部门评定的私房住宅成本租金标准，从2010年9月3日起计，该判决发生法律效力之日前的房屋使用金一次性支付，该判决发生法律效力之日起的房屋使用费按月支付；二、驳回李悦庆、李周德、李彼雅的其他诉讼请求等。李悦庆、李周德、李彼雅、李汝成均不服判决提起上诉，广州市中级人民法院于2012年11月30日作出（2012）穗中法民五终字第2019号民事判决书驳回上诉，维持原判。上述判决已于2012年11月30日发生法律效力。原审另查明，李悦庆、李周德、李彼雅与李汝成双方共同确认李汝成支付涉案房屋租金至2013年8月2日。李汝成称涉案房屋现由李汝成本人使用，李悦庆、李周德、李彼雅称不清楚涉案房屋的使用情况，李悦庆、李周德、李彼雅发律师函至涉诉房屋但无法送达。
李悦庆、李周德、李彼雅提起本案诉讼，请求请求法院判令：1.解除李悦庆、李周德、李彼雅与李汝成关于广州市越秀区东华东路德安新街8号108房的租赁关系；2.李汝成搬离广州市越秀区东华东路德安新街8号108房并将该房交还给李悦庆、李周德、李彼雅；3、李汝成支付拖欠的房屋使用费（自2013年8月3日起至实际交还房屋之日止，按房管部门公布的同期同地段私房租金参考价计付）及利息（自2014年6月16日起至判决发生法律效力之日止，按中国人民银行同期贷款利息计付）给李悦庆、李周德、李彼雅。
原审法院认为：李悦庆、李周德、李彼雅于2010年9月3日取得广州市越秀区东华东路德安新街8号108房的产权，依法享有占有、使用、收益、处分该房的用益物权。李汝成户已与案外人东山城建总公司签订的安置协议回迁至涉案房屋，鉴于其目前在本市没有其他住房，亦无可搬迁的去处，故李悦庆、李周德、李彼雅应给予李汝成一段时间另寻住处，期限以两年较为妥当。至于房屋使用费标准的问题，原审法院在（2011）穗越法民三初字第2156号民事判决书中已经处理，在此不作重复处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，于2014年8月22日作出如下判决：一、李汝成户于本判决发生法律效力之日起在广州市越秀区东华东路德安新街8号108房暂住两年；二、驳回李悦庆、李周德、李彼雅的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取124元，由李悦庆、李周德、李彼雅共同负担74元，李汝成负担50元。
上诉人李汝成不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、纠纷之源--
位于广州市东华东路原盐仓巷18号的房产是李悦庆、李周德、李彼雅外婆谭来金(1970年身故)的物业，总建筑面积：24.6955平方米，1945年租予本人母亲阮雪英(2002年身故)居住，1954年因谭来金申请社会救济，房屋被房管部门代管；该屋于1991年8月被广州市东山城市建设开发总公司征用拆迁，根据当时的政策及本户的人口构成，开发公司安排居住面积不少于30平方米的新建房给本户回迁居住。1996年7月本户回迁现址(东华东路德安新街8号108房，建筑面积48．6平方米)居住至今。回迁后，房管部门将本市东华东路德安新街8号108房由双代发还业主管业。李悦庆、李周德、李彼雅一直以收回房屋为由，不断催促我方：1997年9月诉至广州市东山区人民法院，被法院以房产分割不清为由驳回；该案结束后本人已腾空时，准备交还业主使用，继续租住开发公司的23.9平方米。但李悦庆、李周德、李彼雅一直不闻不问。在这期间本人一直交租给开发公司。2011年12月李悦庆、李周德、李彼雅又一纸诉讼将本人告至越秀区人民法院。这时本人才知道属于本人向广州市东山城市建设开发总公司承租的23.9平方米，在本人不知情的情况下被李悦庆、李周德、李彼雅买去了，并已取得了房产证。本人马上找到开发公司，开发公司答“业主说此房是无人居住的空房，所以将多出的面积卖予了他们，并让他们写下了承诺书”。法院了解情况后作出了判决。驳回了李悦庆、李周德、李彼雅的收房请求，李悦庆、李周德、李彼雅不服，上诉至广州市中级人民法院，再次被驳回。在该案判词中明确写明“本院认为，李汝成依据拆迁安置协议回迁居住涉讼房屋，对涉讼房屋有合法使用权。李悦庆、李彼雅、李周德在与广州市东山城市建设开发总公司协商购买涉案房屋增大部分产权面积时，已书面表示自愿承担原租户的一切法律责任，即一并承担该房屋所有权上的权利负担。在李汝成没有其他住房去向的情况下，其上诉要求李汝成立即搬迁，依据不足，本院不予支持。”多次的诉讼反复证明，本人居住现址是合理合法的。二、上次二审判决后，本来案件告一段落，理应双方聘请房管部门的测量人员，对房屋的使用面积进行测量，并根据当时该地段的私房住宅成本租金，构成该房屋月租之后签订租赁合同，确立租赁关系。但李悦庆、李周德、李彼雅拒绝测量、拒绝签约、租金照收。本人作出了让步，就按他们提出的以48.6㎡计租，当时该地段私房成本租金为13.5元／㎡，乘48.6㎡就是656元/月。当时除了支付之前所欠的租金外(其实并没有拖欠，只不过是交予了当时的代管人—东山城建开发总公司)，本人还预付了半年的租金。从2013年8月起，李悦庆、李周德、李彼雅就说要提租，升至26元/平方米，本人不同意，要他拿出依据，他未能出示，本人只能按原来金额交租，被上诉人就拒收，所以就造成了本人从2013年8月3日后至今未能交租。一审判词中没有就租金问题作出明确指引只是含糊不清地说：“至于房屋使用费标准的问题，本院在(2011)穗越法民三初字第2156号民事判决书中已经处理，在此不作重复处理。”经本人反复细阅穗越法民三初字第2156号文的判词“房屋使用金，按房管部门评定的私房住宅成本租金标准，按月支付。”一审的重点本来是在于双方租金标准未能达成一致而引发的纠纷，本应解决租金问题，但一审判词始终未能就诉讼双方争辩的租金问题作出清晰的指引，自行重复判决本人的使用权只能暂住两年。一审判词中既然驳回李悦庆、李周德、李彼雅的其他诉讼请求，那么本人所欠交的租金要不要交？三、现本人查明涉讼房屋，在代管期间是以38.52㎡计租的，交还业主管业后仍应按38.52㎡计租。但从2010年9月3日至2013年8月3日，李悦庆、李周德、李彼雅是以48.59㎡收取租金的。李悦庆、李周德、李彼雅35个月来，共多收了肆仟柒佰贰拾伍元正。现本人恳请法院判李悦庆、李周德、李彼雅返还这部分多收的租金。至于所欠2013年8月3日后的租金，只要能出示房管部门的相关调价文件，本人愿意按政策支付，绝不拖欠。四、本案诉讼费应由李悦庆、李周德、李彼雅支付。现上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.维持原审判决第二项；3.本案的诉讼费由李悦庆、李周德、李彼雅人承担。
被上诉人李悦庆、李周德、李彼雅经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，也无作出书面答辩。
本院认为：本案二审争议焦点为：李汝成要求继续承租涉案房屋的诉求是否成立？涉案房屋系李悦庆、李周德、李彼雅购买取得，依法享有占有、使用、受益、处分的权利。李汝成诉称生效的（2012）穗中法民五终字第2019号判决确认了其有居住涉案房屋的权利，但本院（2012）穗中法民五终字第2019号判决已经明确：“在李汝成没有其他住房去向的情况下，李悦庆、李周德、李彼雅要求李汝成立即搬迁，依据不足。”原审法院根据上述生效判决，认定李悦庆、李周德、李彼雅要求李汝成立即搬迁的诉求理据不足，应给李汝成必要的搬迁时间，并结合实际情况，酌情认定李汝成另寻住处的时间为两年，并无不当，本院予以支持。另，李汝成诉称原审法院并未明确租金的标准并根据私房租金标准计算还需要退还其租金，但是李汝成在原审中并未就上述诉求提起反诉，而李悦庆、李周德、李彼雅经本院合法传唤，也并未到庭参加诉讼，所以无法进行调解，因此，上述诉求不属于本院审理的范围，本院不予处理。
被上诉人李悦庆、李周德、李彼雅经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，本院依法对本案进行缺席判决。
综上所述，上诉人李汝成上诉理由不能成立，应予驳回，原审法院查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费248元，由上诉人李汝成负担
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年一月十二日
书 记 员 阮志雄
宋德光