山东省平度市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n＼n（2013）平民一初字274号＼n原告姜会芹（个体工商户青岛市平度天马铝合金制品厂业主，反诉被告），女，1969年12月31日生，汉族。＼n原告姚希信（反诉被告），男，1970年1月9日生，汉族。＼n两原告共同委托代理人陈立祥，山东天正平律师事务所律师。＼n被告林萍（反诉原告），女，汉族，1972年3月24日生。＼n委托代理人李旭波，平度鑫峰法律服务所法律工作者。＼n原告姜会芹、姚希信与被告林萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜会芹、姚希信的委托代理人陈立祥，被告林萍的委托代理人李旭波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告姜会芹、姚希信诉称，两原告系夫妻关系，以原告姜会芹名义开办个体工商户青岛市平度天马铝合金制品厂。2010年4月29日两原告以青岛市平度天马铝合金制品厂名义与被告林萍签订《房屋租赁合同》一份，约定将青岛市平度天马铝合金制品厂名下的位于平度市平古路11号楼房及场地出租给被告林萍，用于开办饭店，租赁期限为八年，自2010年5月1日起至2018年4月30日止，年租金8万元，先交钱后使用，被告在每年的3月30日前将年租赁费交给两原告。同时还约定被告逾期30日交付房租的，除仍应及时如数补交外，应当赔偿原告经营损失10000元，且原告方有权解除租赁合同。合同签订后，原告依约履行了合同义务，而被告自合同签订后第一年就拖欠原告房租，截止到现在共计拖欠原告房租50000元。综上，原被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当全面履行。被告拖欠原告租金的行为构成违约，其应当给付拖欠的租金。同时根据合同约定，被告还应当赔偿原告损失，原告有权解除合同。为维护原告权益，特诉至贵院，请求：一、请求依法解除原被告所签订的房屋租赁合同；二、判令被告给付原告租金50000元并赔偿经济损失10000元；三、本案诉讼费用由被告承担。＼n在诉讼过程中，两原告增加诉讼请求，请求被告支付至2014年4月30号的租金8万元。＼n被告林萍辩称并反诉称，在原告与被告租赁合同纠纷一案中，因双方在签订租赁合同时，原告出租的房屋没有产权证明及相关部门审批手续，因此，双方所签订的房屋租赁合同应属无效合同。原告所提供的房屋为毛坯房，其房屋的装修全部由被告负责，费用亦由被告支付。因此损失应由双方按照过错承担。综上，被告提起反诉，要求：一、依法判令原告赔偿被告林萍的各项经济损失585400元；二、反诉费及其他费用由被反诉人承担。＼n经审理查明，原告姜会芹、姚希信夫妻二人以姜会芹名义开办个体工商户青岛市平度天马铝合金制品厂。2010年4月29日青岛市平度天马铝合金制品厂（甲方）与林萍（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方所属的位于平度市平古路11号楼房及场地，建筑面积约为1229平方米，其中一层175平方米、二层212平方米，三层662平方米，后厨房180平方米。租赁期限为8年，自2010年5月1日起至2018年4月30日止。年租金8万元，实行“先交费后使用”的原则，被告林萍应在每年的3月30日前支付租赁费。关于违约责任双方约定：1、甲方未按前述合同条款的规定向乙方交付合乎要求的房屋的，负责赔偿10000元；2、乙方预（逾）期30日交付租金的，除应及时如数补交外，应当赔偿甲方经营损失10000元，且甲方有权与乙方解除合同。原告姚希信和被告林萍在该《房屋租赁合同》上签字。被告林萍租赁房屋后经原告同意对房屋进行了装修，开办了大富隆火锅店。＼n被告林萍所租赁的房屋坐落在国用（2004）第00002号土地上，该土地使用权人为青岛市平度天马铝合金制品厂。土地性质为工业。被告所租赁的房屋为两原告在国用（2004）第00002号土地上未经审批而建造。＼n2009年11月14日被告林萍向原告姚希信缴纳订金20000元，2010年4月29日被告林萍向原告姚希信缴纳房租费40000元，2011年8月22日缴纳房租60000元，2011年11月18日缴纳房租10000元，2012年3月24日缴纳房租60000元。被告林萍另缴纳房租18000元，原告姚希信给其出具收据，但收据上未标明时间。＼n被告林萍提交收款人为蒲克奇收条一张，证明案外人蒲克奇因为给原告的后厨施工，其代原告姚希信收房费10000元。当时因为原告的后厨没有盖好，所有延期交房了。原告质证称2010年5月1日即交付房屋，不认可蒲克奇代收房租。经本院询问，被告林萍未申请蒲克奇出庭作证。＼n在被告提交的2011年11月18日的收据上，另有“房费（12.30号付）10000元”字样，被告主张被告2011年12月30日向其原告姚希信缴纳房租时，被告姚希信在2011年11月18日收据上直接添加。原告姚希信不予认可。被告未就该字样是否系原告姚希信所写申请鉴定。＼n2013年4月19日被告林萍申请对涉案房屋的符合装饰装修的现有价值（截止评估日）进行评估。2013年11月15日平度市价格认证中心作出价格鉴定结论，以2013年11月15日为价格鉴定基准日，价格鉴定结论为人民币585400元。＼n上述事实，有收据一宗、《房屋租赁合同》、国用（2004）第00002号土地使用证、房权证平房私字第××号、《个体工商户营业执照》、青平度价鉴字（2013）F038号及双方当事人庭审陈述在案佐证，业经庭审质证，足以认定。＼n本院认为，被告所租赁原告的涉案房屋，系未经审批而建造，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，原被告之间签订的租赁合同无效。无效的租赁合同自始无效，被告应退还房屋给原告，对于原告使用该房屋期间的房屋使用费，参照双方约定租金每年8万元计算。根据双方签订的《房屋租赁合同》，房屋于2010年5月1日交付。被告林萍无有效证据证明房屋迟延交付，本院认定原被告双方房屋的交付时间为2010年5月1日。蒲克奇给被告林萍出具的收条，因蒲克奇未出庭作证，本院不予采信。2011年11月18日收据上记载的房费（12.30号付）10000元”字样，因字迹明显为事后添加，原告不予认可，被告未申请鉴定，本院不予采信。综上，根据相关的证据认定，被告林萍共计缴纳给两原告房屋使用费210000元（20000元40000元18000元60000元10000元62000元）。按照年房屋使用费80000元计算，应认定被告林萍已经向两原告交纳了2010年5月1日至2012年4月30日房屋使用费160000元，2012年5月1日后缴纳房屋使用费50000元。按日房屋使用费219元计算（80000元／365天），被告林萍已支付了2012年12月14日之前的房屋使用费，被告林萍应向两原告缴纳2012年12月15日起至房屋交付之日的房屋使用费。因《房屋租赁合同》无效，原告依据《房屋租赁合同》的违约条款要求被告赔偿原告经营性损失10000元的诉讼请求，本院不予支持。＼n原告姚希信、姜会芹将未经审批建设的房屋租赁给被告林萍，对于租赁合同的无效承担主要责任，被告林萍租赁房屋时未尽审查义务，对租赁合同的无效承担次要责任。对于房屋的符合装饰装修物，由于不能与租赁房屋分离，为充分发挥装饰装修物的使用价值和效用，避免双方损失的扩大，本院将涉案房屋的符合装饰装修判归原告姚希信、原告姜会芹所有，由两原告支付给被告林萍合理的价值补偿款。考虑双方的过错责任，两原告应向被告林萍支付涉案房屋现有符合装饰装修价值的60%，即351240元（585400元＊60%），对于被告林萍的其他反诉请求，本院不予支持。被告林萍在房屋交付之时应确保符合装饰装修的完好无损。＼n依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：＼n一、原告姚希信以青岛市平度天马铝合金制品厂名义与被告林萍于2010年4月29日签订的《房屋租赁合同》无效；＼n二、被告林萍于本判决生效之日起二十日内将涉案房屋（该房屋坐落在国用（2004）第00002号土地使用证范围内，被告林萍租赁用于开办大富隆火锅店）连同房屋的符合装饰装修交付给原告姚希信、原告姜会芹；被告林萍应确保涉案房屋交付之时符合装饰装修的完好无损；＼n三、被告林萍于本判决生效之日起二十日内支付给原告姚希信、原告姜会芹2012年12月15日至房屋实际交付日的房屋使用费（按日房屋使用费219元计算）；＼n四、原告姚希信、原告姜会芹于本判决生效之日起十日内支付给被告林萍涉案房屋符合装饰装修价值补偿款人民币351240元；＼n五、驳回原告姜会芹、姚希信的其他诉讼请求；＼n六、驳回被告林萍的其他反诉请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费3100元，邮寄费60元，反诉费4827元，共计人民币7987元，由原告姜会芹、姚希信负担3993.5元，被告林萍负担3993.5元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。＼n＼n＼n＼n＼n审判长车延新＼n审判员刘月纯＼n审判员岳芝敏＼n＼n＼n二〇一四年二月八日＼n＼n书记员王志华＼n＼n＼n