广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0783民初1594号
原告：李志诚，男，1979年2月10日出生，汉族，住广东省开平市，
原告：余丽平，女，1985年3月21日出生，汉族，住广东省开平市，
以上两原告的委托诉讼代理人：关伟均、吴绮慈，均是广东维盛律师事务所律师。
被告：开平富琳裕邦房地产开发有限公司,住所地：开平市长沙区东兴大道爱民路2号东兴大厦7层南侧。
法定代表人：牛加强，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：邓鸿发、梁炜俊，均是广东风采新纪元律师事务所律师。
原告李志诚、余丽平与被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳裕邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月17日公开开庭进行了审理。原告李志诚、余丽平的委托诉讼代理人关伟均、被告富琳裕邦公司的委托诉讼代理人梁炜俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李志诚、余丽平向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2014年12月31日至2016年1月31日期间的逾期交付商品房违约金73000元及从2018年1月1日起以金额73000元为基数按年利率7.35%计付利息至付清补偿款时止；2.判决被告向原告支付2016年4月1日至2018年6月3日期间的逾期交付商品房违约金110946元（以购房款总额700417元为基数按每日万分之二计算）；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：2014年3月份，原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买位于开平市××办事处××号裕邦新外滩2幢1座1502房的房屋，建筑面积142.25平方米，总价款700417元；房屋交付期限2014年12月30日前交付；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，继续履行合同，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之五的违约金。因被告未按合同约定期限向原告交付房屋。原被告双方签订《补充协议》，约定交房时间由2014年12月30日改为2016年1月31日，被告向原告补偿73000元，如被告未按协议的新规定交楼，原告有权按原购房合同约定追究自2016年4月1日起至逾期交楼期间的违约相关法律责任和违约金。现被告未履行《补充协议》向原告补偿73000元，也未按合同约定和《补充协议》约定向原告交付房屋，故被告应承担逾期交房的违约责任。根据原合同和《补充协议》约定，从2016年4月1日起计至2018年6月3日期间违约金按每日万分之二计算为110946元。
被告富琳裕邦公司辩称，一、《补充协议》约定的违约金过高，应当予以调整。2014年12月18日，富琳裕邦公司与李志诚、余丽平签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由李志诚、余丽平购买富琳裕邦公司名下位于开平市××办事处××号裕邦新外滩2幢1座1502房；涉案房屋总价款为700417元；富琳裕邦公司应于2014年12月30日将涉案房屋交付给李志诚、余丽平。富琳裕邦公司逾期交付涉案房屋给李志诚、余丽平使用，由此给李志诚、余丽平所造成的损失主要表现为李志诚、余丽平不能对房屋进行占有使用，该损失可以量化为涉案房屋的租赁收益或者租赁替代房屋用于使用所产生的租金损失。而涉案房屋处于开平市城区边缘地带，属于城乡结合部。而且富琳裕邦公司基于合同应交付给李志诚、余丽平的房屋是毛坯房屋，其租金参考富琳裕邦公司提交的房屋租金《评估报告》，可以看出与李志诚、余丽平所购买的商品房同地段同类的房屋租金为每平方米16.6元/月。如上所述，富琳裕邦公司在2014年12月31日至2016年1月31日期间，逾期交付涉案房屋给李志诚、余丽平造成的实际损失应为30697.55元（16.6元/月/平方米×13个月×142.25平方米），根据《合同法》第一百一十四条：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”、第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，李志诚、余丽平要求富琳裕邦公司支付73000元违约金以及相关利息，显然过分高于李志诚、余丽平的实际损失，应予调整。二、李志诚、余丽平要求富琳裕邦公司每日按其已付购房款万分之二的标准计算逾期交房违约金仍然过高，仍应调整。如上所述，依据富琳裕邦公司提交的房屋租金《评估报告》，可以看出与李志诚、余丽平所购买的商品房属同地段同类的房屋租金为每平方米16.6元/月。也就是说，富琳裕邦公司在2016年4月1日至2018年5月3日期间，逾期交付涉案房屋给李志诚、余丽平造成的实际损失应为59269.88元（16.6元/月/平方米×25.1个月×142.25平方米）。而李志诚、余丽平要求富琳裕邦公司支付106744元违约金，显然过分高于李志诚、余丽平的实际损失，应予调整。综上所述，富琳裕邦公司与李志诚、余丽平约定的逾期交房违约金显然过高，李志诚、余丽平恳请法院依法对上述过高的违约金进行调整，并依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市三埠迳头金绍围之一【国有土地使用权证号：开府国用（2013）第09941号】的使用权人为富琳裕邦公司，使用面积为3204.5平方米。富琳裕邦公司于2013年开始在该土地上开发建设商品房，2013年12月24日取得开发项目名称为“裕邦新外滩2幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2013272号），许可证期限为2013年12月24日至2016年12月24日。李志诚、余丽平与富琳裕邦公司于2014年3月签订了合同编号为0099389的《广东省商品房买卖合同》，李志诚、余丽平向富琳裕邦公司购买位于开平市××办事处××号裕邦新外滩2幢1座1502房商品房，建筑面积为142.25平方米，房屋总价款为700417元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（空白）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房项目已办理初始登记手续；5、出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由相关单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工通过验收报告）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇异常天气、异常地质情况、市政规划改变、公共垄断、突发性社会事件和政府行为而导致工期延误的；3、其他非甲方原因需延期交付使用的情形。”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”签订合同后，李志诚、余丽平通过银行按揭贷款方式向富琳房产公司付清了全部购房款700417元。房屋建设过程中，富琳房产公司因自身资金出现问题导致工程停工，未能于2014年12月30日前将涉案商品房交付给李志诚、余丽平使用。
2016年1月30日，富琳房产公司作为甲方、李志诚、余丽平作为乙方，双方就涉案商品房的延期交付和违约赔偿事宜签订一份《补充协议（1、2幢）》。该补充协议约定：一、双方同意将涉案商品房的交付时间由2014年12月30日改为2016年1月31日，乙方愿意选择补偿方案（一）作为其交付延期的补偿，同意放弃向甲方主张因其交付延期的逾期责任的全部相关权利。本协议所指违约赔偿时间段是指2014年12月30日到2016年1月31日，如开发商在本协议的新规定交楼时间内未能达到原购房合同所要求的交楼条款，业主有权按原购房合同约定追究自2016年4月1日起至逾期交楼期间的违约责任和违约金。二、补偿方案一：1、购买车位补偿（抵扣30000元）：（1）乙方享有购买开发商划定区域车位的优先购买权，一户仅限一个，乙方自购车位应自通知日起三日内给予甲方回复，并在45日内办理购买及按揭相关手续，此车位乙方可自用，可转让。若乙方在45日内未完成办理购买及按揭相关手续则视为放弃优先购买权，甲方无需另行通知。若乙方放弃购买的，甲方于二期车位开盘后4个月内给予乙方30000元的补偿……。2、老带新返利：乙方成功转介一名客户购买裕邦新外滩住宅产品的可获得不同的返利，同时约定了不同户型、不同期限转介购买的具体返利标准。
签订协议后，富琳裕邦公司仍未能依协议约定的时间交付涉案商品房，于2018年6月4日才将涉案商品房交付给李志诚、余丽平。庭审中，双方确认李志诚、余丽平没有购买补充协议约定的二期车位，富琳裕邦公司也没有支付李志诚、余丽平补偿款73000元。另，富琳房产公司对其因自身原因导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为补充协议中约定的违约赔偿过高，请求参照同地段房屋的租金标准调低，并提供了由江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司于2017年9月7日出具的《房地产租赁估价报告》。该报告书载明：开平市××办事处××号裕邦新外滩4幢2座06住宅（90.63㎡）的正常市场租赁价值为1504元/月，单价为16.6元/（㎡·月）。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2013年12月24日取得商品房预售许可证，李志诚、余丽平与富琳裕邦公司于2014年3月签订的《广东省商品房买卖合同》和2016年1月30日签订的《补充协议（1、2幢）》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行。庭审过程中，原、被告对李志诚、余丽平已全额交付购房款、富琳裕邦公司因自身原因未能按照购房合同和补充协议约定的期限将涉案商品房交付给李志诚、余丽平使用、李志诚、余丽平于2018年6月4日接收涉案商品房进行使用等事实无异议，本院予以认可。富琳裕邦公司的逾期交房行为已明显违约，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，李志诚、余丽平请求富琳裕邦公司支付逾期交房违约金理据充足，本院予以支持。
本案争议的焦点在于逾期交付商品房的违约金应如何确定。一、对于2014年12月31日至2016年1月31日期间的逾期交房违约金。商品房买卖合同中约定涉案商品房的交付期限为2014年12月30日，期限届满后富琳裕邦公司未能依约交付房屋，原、被告就此签订了《补充协议（1、2幢）》，约定将交房期限从2014年12月30日延期至2016年1月31日，并约定了该延长期限内的违约赔偿方案。该补充协议应视为原、被告双方经合意对涉案商品房的交付日期和逾期交房违约责任进行了变更，对双方均具有法律约束力。故李志诚、余丽平请求富琳裕邦公司按补充协议约定支付上述延长交房期限内的违约金73000元理据充分，本院予以支持。对于富琳裕邦公司认为补偿协议约定的违约金73000元过高，请求调低的问题。本院认为，首先，补充协议中约定的延长交房期限内的违约金标准已低于双方签订的《广东省商品房买卖合同》中约定的按已交付房价款每日万分之五的逾期交房违约金标准；其次，签订补充协议时，富琳裕邦公司已出现逾期交房的违约事实，故该补偿协议是富琳裕邦公司在明知自己存在违约事实的情况下自愿签订的，其对协议的进一步履行应有充分且清楚的认识。综上，本院对富琳裕邦公司请求调低上述期间的违约金73000元不予支持。另外，综合李志诚、余丽平因富琳裕邦公司的逾期交房行为造成的实际损失情况、李志诚、余丽平已请求违约赔偿等，本院对其主张的自2018年1月1日起按年利率7.35%计付违约金利息的请求不予支持。二、对于2016年4月1日至2018年6月3日（共794天）期间的逾期交房违约金。《广东省商品房买卖合同》第八条约定，出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。庭审过程中，富琳裕邦公司主张上述违约金标准过高，请求参照同地段同类房屋的租金标准予以调整。根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，李志诚、余丽平在诉讼过程中未能提交证据证明因富琳裕邦公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为《广东省商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之五计付的标准确属过高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。计算得富琳裕邦公司应支付李志诚、余丽平上述期间的逾期交房违约金111226.22元（700417元×794天×2?）。现李志诚、余丽平请求2016年4月1日至2018年6月3日期间的逾期交房违约金为110946元，没有超出上述数额，本院予以支持。
综上所述，本院对李志诚、余丽平的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付2014年12月31日至2016年1月31日期间的逾期交付商品房违约金73000元给原告李志诚、余丽平；
二、被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付2016年4月1日至2018年6月3日期间的逾期交付商品房违约金110946元给原告李志诚、余丽平；
三、驳回原告李志诚、余丽平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1989元，由被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 黄安民
二〇一八年八月六日
书记员 张淑贤