甘肃省平凉市崆峒区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崆民初字第3024号
原告：马玲（又名马岭）。
委托诉讼代理人：达平安。
被告：马文俊。
被告：马云红。
委托诉讼代理人：曹占荣。
原告马玲与被告马文俊、马云红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马玲及其委托诉讼代理人达平安、被告马文俊、被告马云红及其委托诉讼代理人曹占荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马玲向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告的房屋租赁协议；2、二被告连带赔偿原告财产损失700000元及逾期房屋租赁费损失120000元，共计820000元。事实和理由：2012年10月17日，原告和被告马文俊签订房屋租赁协议1份，约定原告将位于平凉市解放路鸿苑小区外围9-10-11-12号大厅租赁给被告马文俊经营餐饮。租赁期限自2012年10月17日至2017年10月17日，租赁费120000元/年。经营期间因管理不善而发生水灾、火灾等不安全因素造成的经济损失和法律责任均由承租方承担。2014年5、6月份，被告马文俊在未征得原告同意的情况下，将该房屋转租给被告马云红继续经营，被告马云红仍然使用的是被告马文俊的营业执照。2015年8月25日22时20分许，由于火锅楼卡台5号桌南侧墙壁插线盒被烧毁，引燃卡台5号桌与南侧墙壁插线盒相邻的软包座椅蔓延，发生重大火灾。平凉市公安局消防支队作出的平公崆消认字（2015）第0006号火灾事故认定书，认定火灾造成二楼营业厅吊顶、灯具、餐桌、座椅、外窗等部位不同程度受损，造成直接财产损失359990元。原告认为，二被告在经营过程中未尽到火灾防范责任和义务，导致原告所有的房屋结构严重损害，二被告的行为侵犯了原告的财产权利，应当承担全部赔偿责任。
被告马文俊辩称：与原告签订房屋租赁协议属实，2014年6月14日，经原告马玲同意将房屋转让给被告马云红。当时与原告的租赁期限还有3年半时间，转让时包括4个月房租，转让后马云红直接向原告交了1年的房租。房屋失火是转让给马云红以后发生的，本案与其无关，不同意原告诉讼请求。
被告马云红辩称：其从被告马文俊处转让房屋及房屋失火均属实，但失火对其自有财产也造成了损失，房屋结构基本没有损失，原告的损失仅仅是小部分。愿意对原告房屋损失部分恢复原状后继续履行合同，不愿意解除合同，也不愿赔偿原告的财产损失700000元及租赁损失120000元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、对原告提供的二被告有异议的证据的分析认定：（1）房屋租赁合同，结合被告马文俊提供的房屋租赁合同、原告提交的诉状、原告陈述改动租赁合同的主体及原因、现场勘查情况，本院对原告与被告马文俊2012年10月17日签订了房屋租赁合同、期限为2012年10月17日至2017年10月17日，租赁房屋为平凉市解放路鸿苑小区外围9-10-11-12号大厅的事实予以确认。（2）火灾前后的餐厅照片及录像光盘、装修合同、装修费证明、预算单，由于原告装修于2009年，发生火灾时原告的装修已逾6年，中间又经过二被告两次装修，原告提供的以上证据不能证明原告装修的具体残值。所以本院仅对原告2009年对租赁房屋进行装修、租赁房屋在被告马云红使用期间发生火灾的事实予以确认。对其他证据不予确认。（3）过火房屋工程质量鉴定意见及过火房屋工程造价鉴定意见、鉴定费票据，经本院审查，鉴定机构、鉴定人员、鉴定程序均符合法律规定，对于鉴定结论依据之一《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010），由于鉴定时间在2016年，鉴定机构依据相关规定适用该规范对过火房屋的质量及维修加固费用进行鉴定并无不妥，鉴定结论也客观公正，应当予以采信。本院确认：该建筑物受火影响部分有5个框架梁和10个楼板的损伤状态等级为IIb级，其余受火影响的框架柱、梁、楼板的损伤状态等级均为IIa级。维修加固工程造价250507.60元（包括更换窗户及玻璃、粉刷墙面费用）。原告支出鉴定费81500元。
2、对被告马文俊、马云红提供的原告有异议证据的分析认定。（1）房屋租赁合同，由于被告马云红转租后直接向原告支付了2014年10月17日至2015年10月16日期间的房屋租赁费120000元，原告出具的租赁费收条中也明确写明是收取马云红的租赁费，所以应当认定原告对二被告转租房屋是知情并同意的。（2）装修票据，根据现场勘查实际情况及当事人陈述，本院对被告马文俊装修涉案房屋的事实予以确认，对支出的具体装修费不予确认。（3）照片2张，由于火灾是否影响房屋的安全性属于专业问题，不能仅从材料表面进行分析，所以本院对被告马云红提供的照片证明火灾对房顶预制板无损伤的证明目的不予确认。
另查明：原告与二被告口头约定二被告转让店铺后，被告马文俊退出租赁合同关系。原告原将崆峒区高山羊火锅楼列为本案被告，2015年10月20日被告马文俊注销了平凉市崆峒区小山羊火锅楼，原告将该诉讼主体变更为被告马文俊。本案审理中，依原告申请，本院作出（2015）崆民初字第3024-1号民事裁定书，对中国平安财产保险股份有限公司平凉中心支公司应付被告马云红的财产保险理赔款250000元予以冻结。2015年11月中旬，被告马云红将房屋钥匙交还原告。2016年4月29日甘肃东方司法鉴定所对涉案房屋进行了现场勘查，现涉案房屋处于闲置状态。对于被告马云红使用原告房屋期间发生火灾造成的损失，涉及到违约责任与侵权责任的竞合问题，对此原告可择一进行主张，原告马玲选择合同之诉，所以本案案由为房屋租赁合同纠纷。
本院认为，原告马玲与被告马文俊签订的房屋租赁合同及被告马文俊与被告马云红之间转让店铺的合同均是当事人真实意思的表示，也不违反法律法规的强制性规定，本院对以上合同的效力予以确认。由于原告与二被告口头约定二被告转让店铺后被告马文俊退出租赁合同关系，此后被告马云红实际也以承租人身份履行了支付租金的义务，原告对此未提出异议，所以应认定自2014年10月16日后原告马玲解除了与被告马文俊之间的房屋租赁合同关系，与被告马云红之间形成了新的房屋租赁合同关系。被告马云红作为承租人未尽到足够的妥善保管租赁物的义务致使租赁房屋因发生火灾受到损失，原告已收回了房屋钥匙，被告马云红也未交纳2015年10月17日之后的租赁费，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）项规定，本院对原告要求解除房屋租赁协议的诉讼请求予以支持。对原告主张的财产损失700000元的请求，《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。被告马云红在租赁期间，因发生火灾致租赁房屋损坏，造成一定的损失，经鉴定维修加固费用工程造价250507.60元，该费用应由被告马云红承担。对于原告主张的2015年10月17日至2016年10月16日期间租赁费120000元，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大；没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。被告马云红未尽保管租赁物义务致使发生火灾，在评估机构现场勘查后原告应积极采取措施防止损失的扩大。现租赁房屋被原告锁门闲置，原告对损失的扩大存在过错。所以2015年10月17日至评估机构现场勘查之日2016年4月29日期间的租赁费损失64438.36元应由被告马云红承担，评估机构现场勘查之日后的租赁费损失应由原告自行承担。原告要求被告马文俊承担赔偿责任无法律和事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（二）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十二条之规定，判决如下：
一、解除原告马玲与被告马云红之间的房屋租赁协议；
二、被告马云红于判决生效后十日内向原告马玲赔偿房屋火灾损失250507.60元、承担2015年10月17日至2016年4月29日期间的租赁费损失64438.36元，合计314945.96元；
三、驳回原告马玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12000元，原告马玲承担7464元，被告马云红承担4536元。
鉴定费81500元，原告马玲承担30000元，被告马云红承担51500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。
审 判 长 李红梅
代理审判员 徐筱娟
人民陪审员 于灵梅
二〇一七年一月十三日
书 记 员 高路平