湖南省资兴市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)湘1081民初757号
原告：珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司，住所地湖南省资兴市鲤鱼江镇鲤电路水岸豪庭。
法定代表人：黄秀坚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张望成，男，该公司项目经理。
被告：李春梅，女，1987年3月12日出生，汉族，住湖南省资兴市。
原告珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司（以下简称中珠物业）与被告李春梅物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中珠物业的委托诉讼代理人张望成、被告李春梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中珠物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费本金6778.94元（2015年5月1日至2018年4月30日止）；2.判令被告向原告支付违约金7959.61元；以上诉讼请求，总金额暂计14738.55元，之后的违约金继续请求。事实与理由：2012年2月1日原告与资兴市联创地产开发有限公司（以下简称联创地产）签订了坐落在资兴市鲤电路水岸豪庭小区前期物业管理服务的委托合同，并从2012年2月1日起至今服务于水岸豪庭小区业主。被告李春梅是水岸豪庭小区B区11栋3单元902房的业主，与原告形成了物业服务合同关系，物业服务收费标准为“按建筑面积每月每平方米1.2元”，违约金计算标准为“自逾期之日起按欠费总和的每天3‰交纳”。被告李春梅的房屋建筑面积为156.92平方米，按前述合同约定，被告应按月以1.2元/㎡的标准每月向原告交纳物业服务费188.3元。但被告从2015年5月起拖欠物业服务费，截至2018年4月30日共欠物业服务费及违约金14738.55元，原告为维护自己的合法权益，特依据相关法律规定提起诉讼，望判如所请。
被告李春梅辩称：1.对原告起诉的物业费金额没有异议，但对违约金有异议；2、原告没有履行应尽的义务，应当对物业费进行减免。
原告中珠物业围绕诉讼请求依法提交相应证据：1.前期物业管理委托合同；2.被告锁匙领取签收单、前期物业管理服务协议；3.被告2014年11月-2015年4月交物业费收据；4.被告欠费清单、快递凭证及律师函；5.资兴市东江街道办事处大兴西路社区居民委员会的证明；6.资兴市物价局住宅前期公共性物业服务收费审核表；7.中珠物业与联创地产的工作联系函；8中珠物业的营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件；9.被告身份证复印件。
被告李春梅为证明其主张依法提交了相应证据：1.照片九张，拟证明被告家中水管爆裂、公共开关损坏，物业没有进行维修；楼宇电子门不能使用，常年敞开，监控太少，不能保证安全；2、收据，证明被告缴水费1968.6元，是因为水管爆裂造成的损失。
本院组织当事人对以上证据进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对于被告提交照片，原告认为电路问题不归的物业公司管理，电子门和监控的问题是开发商的责任，被告也一直在跟踪处理；2、对于被告提交的收据真实性、合法性无异议，但原告认为该证据不能证明该水费是因为水管漏水造成的损失。本院认为，被告提交的照片九张符合证据三性的规定，予以认定；被告提交的收据，与本案没有关联性，不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
资兴市水岸豪庭小区由联创地产开发建设，2012年2月1日原告与联创地产签订了《前期物业管理服务委托合同》，并从2012年2月1日起至今服务于水岸豪庭小区业主。被告李春梅是水岸豪庭小B区11栋3单元902房的业主，原、被告于2014年11月14日签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业服务收费标准为按建筑面积每月每平方米1.2元，如未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，自逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告李春梅的房屋建筑面积为156.92平方米，按前述合同约定，被告应按月以1.2元/㎡的标准每月向原告交纳物业服务费188.3元。但被告从2015年5月起拖欠物业服务费，截至2018年4月30日共欠物业服务费及违约金14738.55元，原告于2017年4月2日发出催缴物业服务费律师函，被告至今仍未交纳。
本案的争议焦点是：原告中珠物业提供的服务质量是否符合合同约定，被告李春梅是否应当交纳物业服务费和违约金。被告认为，原告提供的服务质量达不到合同约定的标准，主要体现在：一、原告对小区的安全管理严重不负责，小区内监控系统、楼宇对讲系统基本处于偏瘫状态、门岗形同虚设，外来车辆与人员进出从不询问与登记，导致家里失盗几次；二、小区环境差，车辆乱停乱放，绿化没有定期修整，电梯很脏，没有清洁；三、水管和开关报修后也没有人管。故原告认为其迟延交纳物业服务费有合理理由，也无需支付违约金。原告认为：一、小区内监控系统、楼宇对讲系统属于开发商的问题，而且原告方也一直在与开发商衔接此事，被告家中被盗与被告自身也有原因，没有对自己的物品妥善保管；二、被告提出的绿化问题属于三标段，因为开发商没有移交，不属于物业管理范围；三、关于小区卫生环境的问题，因为小区属于在建小区，装修垃圾比较多，但从成本考虑需要垃圾达到一车的量才会运走；四、水管维修是属于自来水公司的责任，线路开关属于电力部门的责任，物业公司只是负责协助。原告认为其已按约提供了物业管理服务。本院认为：一、关于被告提出水管爆裂及线路开关问题，物业公司在进行物业管理服务时，理应对水、电的正常使用进行管理和维护，但是与其他物业配套的设施设备相比，水、电具有一定的特殊性，也有专门的水、电部门应当对此负责管理和维护，原告不能以此为由拒交物业服务费，对此原告可通过其他合法途径解决；二、从原、被告提交的证据、当庭陈述、结合涉案小区同期其他相关案件的情况可知，中珠物业公司提供的物业服务确实存在楼宇对讲系统、监控系统不能正常使用、小区装修垃圾没有及时处理等一般性瑕疵，但因物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要双方在履行过程中加强沟通，由业主不断提出质疑、督促物业公司予以改进，以达到更好履行合同的目的。同时，物业服务是一种动态服务，涉及到方方面面，出现服务不到位的原因是多方面的。本案中，中珠物业已经提供了物业服务，虽在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，但考虑到物业服务关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如单个业主以此为由拒交物业服务费，将影响到原告对整个小区的服务水平和质量，不利于维护小区全体业主的根本利益，且对已经交纳物业服务费的业主而言亦有失公平。故单个业主不可以物业服务存在一般性瑕疵为由拒交物业服务费，对被告以原告没有全面履行物业服务职责而拒交物业服务费的抗辩，本院不予采纳。如果原告所提供的物业服务导致小区大多数业主对其服务不满意，业主可以通过召开业主大会的方式做出相关决议，依法终止《前期物业管理服务协议》，重新选聘物业服务企业。故原告应针对服务过程中出现的瑕疵及时进行改正，不断提升服务水平，与业主之间相互理解，构建和谐的互动关系，从而形成良性循环，以共建和谐小区，避免此类纠纷的再次发生。
本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，其内容和形式不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告为保障小区的正常运行、维护、履行了主要义务，被告在接受原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业服务费。现被告拖欠不付，已侵害了原告的合法权利，应承担相应的民事责任。原告主张被告支付2015年5月1日至2018年4月30日期间共计36个月的物业服务费的请求，本院予以支持，根据前期服务协议约定的收费标准，被告应向原告支付物业服务费6778.8元（188.3元×36个月）。因被告未按时交纳物业服务费并非恶意拖欠，情有可原，结合原告物业管理服务存在一定瑕疵的实际情况，对原告要求被告承担违约金的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告李春梅于本判决生效之日起三十日内支付原告珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司2015年5月1日至2018年4月30日期间的物业服务费6778.8元；
二、驳回原告珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费168元，减半收取计84元，由被告李春梅负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于郴州市中级人民法院。
审判员 唐赛
二〇一八年八月六日
书记员 吴丹
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯进行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已峻工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。