安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖12民终2480号
上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽雨田房地产有限公司，住所地：安徽省太和县沙河路42号。组织机构代码：69573206-3。
法定代表人：李继斌，该公司经理。
委托诉讼代理人：曹明，安徽法卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：聂飞，男，1972年4月8日出生，汉族，大学文化，界首市财政局公务员，安徽省界首市人，住安徽省界首市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周海燕，女，1970年9月9日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：李安，安徽星驰律师事务所律师。
上诉人安徽雨田房地产有限公司（以下简称雨田公司）与被上诉人聂飞、周海燕商品房销售合同纠纷一案，安徽省界首市人民法院于2017年4月28日作出（2016）皖1282民初2431号民事判决。雨田公司不服该判决，向本案提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭，于2017年10月19日进行了询问。上诉人雨田公司的委托代理人曹明、被上诉人聂飞、周海燕的委托诉讼代理人李安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
雨田公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、一审判决解除合同部分认定事实和适用法律错误。双方于2015年11月10日签订的《商品房买卖合同》是预售合同的格式，其中关于付款方式及期限的约定与事实上不同。事实上首付款的150000元，余款为330000元。虽然合同对付款期限未约定，但事实上双方均明知公积金贷款办理期限是合同签订后十五日内，在合同签订后至今被上诉人未向公积金贷款机构申请贷款，余款330000元至今未付，明显构成违约。被上诉人一审举证的住房公积金管理部门出具的不予受理的说明，是因被上诉人逾期未及时申办公积金贷款所致。在合同签订后15日内被上诉人未及时申请公积金贷款，为避免税务部门的查处，2015年11月28日双方协商，被上诉人同意暂时由上诉人为其垫付330000元余款，并开具了48万元的购房发票，交由被上诉人。又于2015年12月11日为被上诉人办理了交房手续，上诉人已履行了相应的交房义务，不存在违约行为。且涉案房屋产权证处于待发状态，若合同解除，涉及到再行出售时已为二手房，仍需被上诉人作为产权人进行处置，上诉人没有独立处置权。故一审判决解除合同明显是认定事实错误，适用法律错误，显失公正。2、一审判决驳回反诉请求，认定事实错误。一审法院已经查明双方所签合同合法有效，该合同应受法律保护，当事人双方应当根据履约诚信原则，依法全面履行。上诉人一方完全履行了合同义务，被上诉人理应根据合同约定，支付下欠购房款33万元。上诉人反诉请求事实清楚，理由正当，一审判决不予支持，明显错误，应予纠正。
被上诉人聂飞、周海燕辩称：上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同合法有效，上诉人未按照合同约定为被上诉人办理公积金贷款，也未交付房屋的行为构成违约。根据最高院司法解释，无论当事人哪一方的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人都可以解除合同和赔偿损失。双方签订合同之后，被上诉人完全按照合同约定的付款方式和时间支付了购房首付款及装修风险金、物业费等。而住房公积金部门出具的证明证实，是上诉人的问题导致被上诉人不能办理公积金贷款，导致合同无法继续履行。被上诉人要求解除合同并由上诉人退还所收取的购房款，符合法律规定。另外，根据《安徽省高级人民法院关于在审理房地产案件中认真贯彻“新国五条”精神的通知》要求，对因新政实施导致的合同签订和履行环节的纠纷，要依据《合同法》的立法精神，维护交易稳定。对确因贷款政策调整，购房者无力支付超出合同约定的首付款、无法获取按揭贷款或因购房资格限制无法办理房产登记等情形，应认定为《合同法》规定的“不可归责于当事人的事由”，允许购房人解除合同，并由出卖人返还其购房款本金及利息。在购房者存在无法获取按揭贷款或无力支付超出合同约定的首付款的情况下，均有权要求解除合同。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
一审法院查明的事实：聂飞、周海燕系夫妻关系，雨田公司系房地产开发经营企业，住所地为安徽省太和县沙河路42号，在界首市中原路728号设立有公司办公场所。2015年11月10日，聂飞、周海燕与雨田公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201511100013），该合同第三条约定：买受人购买的商品房为1、2幢1单元11层1102号。第六条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4455.58元，总价款479999.63元。第七条第（二）项约定：“（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：公积金贷款。买受人应当于2015-11-08前支付首期房价款人民币（币种）134999.63元（大写壹拾叁万肆仟玖佰玖拾玖元陆角叁分），占全部房价款的28%，余款人民币（币种）345000元（大写叁拾肆万伍仟元整）向中国建设银行股份有限公司界首支行（贷款机构）申请贷款支付。”第十一条第（一）项约定：“出卖人应当在2015-5-1前向买受人交付该商品房。”2015年7月27日，聂飞向雨田公司交付购房款150000元，下余购房款345000元至今没有完成公积金贷款。阜阳市住房公积金管理中心界首市管理部于2016年1月19日向聂飞、周海燕出具1份《关于聂飞、周海燕公积金贷款不予受理的说明》，内容有：“聂飞、周海燕：你们因购置安徽雨田房地产有限公司开发的房产，雨田华府1、2幢1单元11层1102号房到公积金大厅办理公积金贷款未予受理，其理由如下：1.雨田华府目前的楼房状况都已是现房，且大部分已交房使用超过合同的办理房产证日期至今没有办理房产证，无法办理他项权证，已经出现逾期违约的风险。2.雨田华府因债务问题，已导致前期公积金贷款预抵押保证金被法院强制扣划，已出现财务风险。3.雨田华府未参加公积金年审，其自己提出今后停止办理公积金业务。”2015年12月11日，聂飞向界首市雨田华府小区物业管理办公室交纳装修风险金、物业费、电梯维护费、垃圾清运费、公共用电费等费用，计3981元。2015年12月11日，界首市雨田华府小区物业管理办公室发给聂飞1份《雨田华府小区业主入住须知》。聂飞也曾在《雨田华府1#2#楼业主收房确认表》上签字，但安徽雨田房地产有限公司至今未对聂飞、周海燕所购房屋转移占有。2016年7月4日及2016年7月7日，聂飞、周海燕两次向安徽雨田房地产有限公司设在界首市中原路728号的办公场所邮寄了《解除合同通知书》，告知安徽雨田房地产有限公司解除合同等相关事宜。2015年12月28日聂飞、周海燕起诉安徽雨田房地产有限公司至本院，提出交付房屋等诉求，2016年4月8日撤回起诉。2016年11月4日原告聂飞、周海燕提起本案诉讼。2016年12月12日反诉原告安徽雨田房地产有限公司提起反诉。
一审法院认为：聂飞、周海燕与雨田公司签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。针对当事人争议的问题认定如下：
（一）关于聂飞、周海燕请求解除双方签订的《商品房买卖合同》是否给予支持的问题。双方当事人于2015年11月10日签订的《商品房买卖合同》第七条第（二）项约定：“（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：公积金贷款。买受人应当于2015-11-08前支付首期房价款人民币（币种）134999.63元（大写壹拾叁万肆仟玖佰玖拾玖元陆角叁分），占全部房价款的28%，余款人民币（币种）345000元（大写叁拾肆万伍仟元整）向中国建设银行股份有限公司界首支行（贷款机构）申请贷款支付”。而在此之前，即2015年7月27日，聂飞、周海燕已支付首付款，并应按照合同的约定，向中国建设银行股份有限公司界首支行申请公积金贷款，但是根据聂飞、周海燕提供的阜阳市住房公积金管理中心界首市管理部出具的证明，其未能办理公积金贷款的原因系雨田公司的经营状况出现了相应的风险所致，使其不能履行支付剩余购房款的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。……”的规定，聂飞、周海燕有关解除《商品房买卖合同》的请求，应予支持。
（二）关于聂飞、周海燕诉请返还购房款150000元及约定利息应否予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，聂飞、周海燕可以要求雨田公司返还购房款150000元及利息。虽然双方的《商品房买卖合同》第十二条第1.(2)项及第十三条第1.(2)项第二款均有“按照0.65%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息”的约定，但这是针对“逾期付款责任”或“面积差异处理”的情形而解除合同的约定，与本案解除合同的情形不相一致，故聂飞、周海燕主张的利息，不依以上约定，而应依中国人民银行同期同类人民币贷款利率标准计算为宜，自聂飞、周海燕交款之日（即2015年7月27日）计算至还清购房款之日止，此与聂飞、周海燕的实际损失大致相当，故对聂飞、周海燕要求返还购房款150000元及相应利息的诉讼请求，予以支持。
（三）聂飞、周海燕诉请雨田公司退还装修风险金、物业费、电梯维护费、垃圾清运费、公共用电费等费用计3981元应否予以支持的问题。聂飞、周海燕举出的界首市雨田华府小区物业管理办公室出具的2份收据，收据加盖的是界首市雨田华府小区物业管理办公室，说明以上款项的收费人并非雨田公司，故应先向以上款项的收费人主张退款，以减少自己的损失。如确因雨田公司的原因造成以上款项的实际损失，可另行主张。故对聂飞、周海燕的该项请求不予支持。
（四）聂飞、周海燕诉请雨田公司承担违约责任、支付违约金4799.99元应否予以支持的问题。首先，本案双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房期限为2015年5月1日前，此期限在签订合同之前，系文字上的明显瑕疵，故双方对交房期限的约定不明确；其次，双方的《商品房买卖合同》对聂飞、周海燕交付首付款后，其余购房款的交付期限也不明确。因此，雨田公司的交房义务与聂飞、周海燕交付其余购房款的义务没有先后顺序。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，聂飞、周海燕主张雨田公司逾期交房构成违约的理由不能成立，故其诉请支付违约金4799.99元，不予支持。另外，聂飞、周海燕并未实际占有房屋，雨田公司有关“聂飞、周海燕在《雨田华府2#楼主收房确认表》上签字确认，并在《雨田华府小区业主入住须知》上签字确认，物业部门也为其办理了物业管理方面的相关手续，故雨田公司已履行了交房义务”的辩称主张，有悖于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，亦不予采信。
（五）关于雨田公司反诉请求继续履行合同，支付所欠购房款33万元应否予以支持的问题。如前第（一）项所述，在聂飞、周海燕主张解除合同的诉讼请求被支持的前提下，雨田公司有关继续履行合同、支付所欠购房款的反诉请求，就缺失了原有的法律基础，成为“无本之木、无源之水”，故对雨田公司该项反诉请求，不予支持。
一审判决如下：一、解除聂飞、周海燕与安徽雨田房地产有限公司签订的编号为201511100013的《商品房买卖合同》；二、安徽雨田房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还聂飞、周海燕购房款150000元及利息（利息按中国人民银行同期同类人民币贷款利率标准计算，自2015年7月27日计算至还清购房款之日止）；三、驳回聂飞、周海燕的其他诉讼请求；四、驳回安徽雨田房地产有限公司的反诉请求。
二审中，双方当事人均未提供新证据。通过阅卷、询问，双方当事人所举其他证据与一审相同，质证意见也同一审。本院查明的事实同一审。
本院认为，2015年11月10日，安徽雨田房地产有限公司与聂飞、周海燕签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，合同依法成立。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。涉案合同对购房款的支付虽有约定，但在实际履行过程中并非完全按照协议约定全面履行的，且在聂飞、周海燕支付15万元的首付款后，对余款的支付期限没有进行约定。安徽雨田房地产有限公司上诉称双方均明知公积金贷款办理期限，没有提供证据予以证明，故对其上诉主张聂飞、周海燕未按合同约定，未在公积金贷款规定期间内申请公积金贷款构成违约的意见，不予支持。一审法院根据阜阳市住房公积金管理中心界首市管理部出具的证明，认定聂飞、周海燕未能办理公积金贷款的原因系雨田公司所致，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定判决合同解除，并无不当。至于安徽雨田房地产有限公司垫付33万元及后续涉案房产的处置均不构成排除合同解除的法定事由。在合同依法解除的情况下，一审判决驳回安徽雨田房地产有限公司的反诉请求，亦无不当。
综上所述，上诉人安徽雨田房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6601元，由上诉人安徽雨田房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋承光
审判员 马 杰
审判员 刘 伟
二〇一七年十一月八日
书记员 来 阳
(2017)皖12民终2480号民事判决书
适用相关法律条文
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
《中华人民共和国合同法》：第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；