北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0109民初4224号
原告：杨建华，男，1963年7月9日出生。
委托诉讼代理人：杨艳玲（杨建华之妹），1965年4月24日出生。
被告：胡开国，男，1974年2月28日出生。
被告：锐博（北京）国际教育文化有限公司，住所地北京市门头沟区军庄镇军温路21号院13号楼2-3层。
法定代表人成钊沂，执行董事。
委托诉讼代理人：郭秋杰，男，1960年8月30日出生。
原告杨建华与被告胡开国、锐博（北京）国际教育文化有限公司（以下简称锐博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨建华的委托诉讼代理人杨艳玲，被告胡开国，被告锐博公司的委托诉讼代理人郭秋杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
杨建华向本院提出诉讼请求：1、要求胡开国、锐博公司给付2017年5月、6月的租金共计116667元，水电费3425元，逾期支付租金的违约金10万元，合计220092元。2、锐博公司将注册地从涉案地址21号院13号楼2-3层（以下简称诉争房屋）迁出。事实和理由：胡开国于2015年11月1日自杨建华处租用诉争房屋，约定2020年5月1日合同期满，租金每年70万元，支付时间及方式为每半年支付一次，每次35万元，分别于当年的5月1日及11月1日付清，如违约需支付违约金30万元。合同签订不久，锐博公司以租赁房屋为经营场所，设立企业，实际使用房屋并缴纳租金。2017年4月30日以前的应付租金已经交清，但胡开国并未缴纳2017年5月1日的应缴纳租金35万元，锐博公司也没有任何表示。因胡开国及锐博公司以自己的行为明确表示不履行合同主要债务，所以双方协商涉案合同于2017年6月30日解除。因胡开国以个人名义签订租赁合同，双方形成基础法律关系，依据合同相对性原则，其个人具有义不容辞的履行债务给付租金义务。锐博公司以诉争房屋为经营场所，设立企业并实际使用房屋，同时以企业名义缴纳租金，出具欠条，履行债务义务，可视为实际履行合同义务的债务加入。为此，应该承担债务连带责任。为维护我方的利益，诉至法院。
胡开国辩称，第一，当时我是代理锐博公司签订的租赁合同，锐博公司还没成立。锐博公司成立之后以公司名义对上述合同进行盖章追认。锐博公司实际在诉争房屋租赁经营，并以公司的名义交纳了房租和水电费，所以杨建华应与锐博公司之间存在租赁合同，我只是锐博公司的代理人。第二，双方办理解除合同事宜，也是以锐博公司的名义签订的解除合同。第三，锐博公司经营的学校于2017年4月29日搬走之后，已经向杨建华交还了钥匙。同时我也多次通知杨建华不再续租，所以我不应支付2017年5月和6月的房租。第四，锐博公司与杨建华于2017年4月14日签订有书面协议，杨建华表示放弃不予追究违约责任，所以其要求违约金也缺乏依据。如果法院认定存在违约行为，要求对违约金的数额予以酌减。综上，我不同意杨建华的全部诉讼请求。
锐博公司辩称，一、我公司同意将注册地从涉案房屋迁出，并尽快办理。二、胡开国陈述其是代理行为不能成立。租赁合同签订时间是2015年11月1日，而我公司成立的时间为2016年7月13日，且胡开国既不是公司员工又非公司股东，租赁行为系其个人行为。三、杨建华在起诉书中陈述的交纳水电费的情况属实，但是由于合同不是我公司签订的，故不同意支付水电费，该笔费用应该由胡开国个人承担。我公司是从2016年7月成立开始使用诉争房屋的，于2017年4月30日搬出，租金交到了2017年4月30日，搬出的原因是我公司没有钱交纳房租了。之前我方交纳过房屋租金，也不是基于合同，而是替胡开国履行合同义务。如果法院认定存在违约行为，要求对违约金的数额予以酌减。故综上，我公司不同意杨建华的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：杨建华自北京京煤集团有限责任公司杨坨物业管理分公司处承租诉争房屋，后向外转租。2015年11月1日，杨建华（甲方）与胡开国（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方房屋位于21号院13号楼2至4层，建筑面积共1008平方米，合作期限自2015年11月1日至2020年5月1日止，年租金计70万元整，每半年支付年租金的50%，每年5月1日及11月1日前各支付35万元，如未付视同违约，甲方收到乙方房租后，应及时开具国家正规发票；若一方违约，受损方可按照法律程序追求违约方法律责任，违约方应向受损方赔付30万元的违约金，同时终止本协议的执行。合同下方甲方处有杨建华的签字，乙方处有胡开国的签字，并加盖有锐博公司字样的公章。
2017年1月23日，锐博公司向杨建华出具《欠条》，载明其公司欠杨建华自2016年11月至2017年4月的房租共30万元，将于2017年4月30日全部偿还。后锐博公司履行了上述《欠条》的内容。
2017年6月29日，杨建华与胡开国（锐博公司）签订《合同解除协议》，约定甲乙双方原于2015年11月1日签订的诉争房屋租赁合同，经双方协商一致同意于2017年6月30日予以解除，并达成如下协议：一、双方签字生效后，乙方在3天内将房屋退回甲方，如乙方不按时退租，每逾一天，每天需向甲方支付300元的违约金；二、乙方需交清租金、水电费等一切费用；三、退租时原有水、电等应该保持正常，乙方不得损坏屋内设施和原装修，损坏应照价赔偿；四、乙方退租产生的任何损失甲方不承担任何责任；五、本协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，同具法律效力。协议甲方处有杨建华的签字，乙方由胡开国的签字，并加盖有锐博公司字样的公章。
另查，锐博公司于2016年7月13日办理工商登记，营业执照载明其成立日期为2015年11月10日，注册登记地位于诉争房屋。
再查，锐博公司在成立之后一直在诉争房屋办公经营。锐博公司开始以公司的名义交纳租金，后由三名股东按照比例交纳租金至2017年4月30日。杨建华于2017年7月7日代为交纳了诉争房屋2017年3月至6月期间的水电费共计3425.13元。
对于当事人双方没有争议的上述事实，本院予以确认。
双方对以下事实和证据存有争议：
锐博公司称无法确认《合作协议》及《合同解除协议》上的公章是否其公司的公章，因《合作协议》签订时其公司尚未成立，即使公章属实也是后补的，但法人对此不知情，其公司在《合同解除协议》签订时已经登报声明公章作废，并提交2017年5月3日出版的《北京晨报》予以证实。锐博公司还称，其公司会计与胡开国开立的另一公司系同一会计叫赵民，公章由赵民掌握，推测现在其公司原来的公章还在胡开国处。经质证，胡开国称其妻子曹秀霞是锐博公司的股东之一，因为锐博公司的公章还没有办下来，所以其代理公司在《合作协议》上签字，锐博公司于2016年7月14日在《合作协议》上补盖了公章，当时杨建华和锐博公司的三个股东对此都知情。其对锐博公司的登报声明不知情，现锐博公司的原公章在其妻子曹秀霞和另一股东张晗处保管。审理中，经本院询问，锐博公司明确表示不申请对《合作协议》及《合同解除协议》等证据中的公章真伪进行鉴定。
胡开国主张，杨建华曾表示不追究违约责任，且锐博公司于2017年4月30日就搬离诉争房屋，合同实际已经解除，杨建华后来打电话称，需要一份书面材料才能将诉争房屋出租给别人，所以又于2017年6月签订了《合同解除协议》。为证实其主张，胡开国提交如下证据：
1、《协议书》，载明甲方为杨建华，乙方为锐博公司，内容为：“1、乙方履行原租赁合同，至2017年4月29日前支付甲方房租30万元；2、甲方同意乙方股东按股份比例收取房租30万元，比例为成钊沂12万元，曹秀霞9万元，张晗9万元；3、2017年4月29日后，原合同是否履行，由双方继续共同协商；4、如协商不一致，甲方放弃追究乙方的合同违约责任，即放弃违约金30万元；5、本协议自甲方收到乙方（指张晗和曹秀霞）租金18万元之日起生效”。协议下方甲方处有杨建华的签字，乙方处有锐博公司字样的公章，时间为2017年4月14日。
2、录音资料，均系胡开国与杨建华的通话录音，其中一段录制时间为2017年5月14日，胡开国提到“从房租来说，咱俩，我以前不是也跟你说过吗，电话里我也跟你说很清楚，我说你自己可以出租给别人了，我们这边肯定是要停了，我电话里也跟你说过”，杨建华“嗯，对”，胡开国“她钥匙给你了么”，杨建华“给我了，唉，给我了也没有用啊，我得把合同跟她解除了啊”；另外一段录制时间为2017年6月19日，其中胡开国提到“我真的是提前就通知你，当时东西搬走，我就告诉你让你爱租谁就租谁对吧，我们就不租了，是我提前通知过你的，我们之间来讲，对吧”，杨建华“是是是，对的，现在就是咱们这块就事论事来说，是我侄女那她有点不太认可咱们”。经质证，杨建华对上述证据的真实性没有异议，锐博公司对上述证据的真实性、关联性不予认可。
审理中，经询问，锐博公司均称因公司经营不善，于2017年4月30日搬离诉争房屋；胡开国称其后来才知道锐博公司搬走了，诉争房屋内有其冰箱，其与杨建华协商好可以存放；杨建华称于2017年5月8日收到锐博公司的法人成钊沂交回的诉争房屋钥匙，得知锐博公司于2017年4月底搬走了，但当时成钊沂并未表示不租了，就说了公司赔钱，而且诉争房屋内还有冰箱至今没搬走，不认可与胡开国协商的存放冰箱事宜。
另经询问，杨建华称于2017年7月将诉争房屋交付案外人租用，但未签订书面合同，亦未约定和实际收取租金。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
本案中，杨建华、胡开国对《合作协议》、《协议书》及《合同解除协议》的真实性予以认可，锐博公司虽称无法确认上述协议中的公章是否真实，不认可协议内容，但其公司并未明确否认公章的真实性，亦未申请就公章的真伪进行鉴定，对此应当承担对其不利的法律后果。故本院对上述协议的真实性予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”因胡开国曾持有锐博公司的公章，胡开国的妻子是锐博公司的股东之一，胡开国虽最初与杨建华签订协议，但锐博公司当时尚未正式办理工商登记，没有公章，在取得公章之后亦在《合作协议》上进行了加盖，且锐博公司以诉争房屋为经营场所，设立企业并实际使用诉争房屋，同时以企业名义缴纳租金，出具有关租金的欠条，故结合本案具体情况，本院认定杨建华与锐博公司建立租赁合同关系。关于锐博公司称与杨建华不存在租赁合同关系、应系胡开国与锐博公司之间存在租赁合同关系的抗辩意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。因单位公章的对外使用，属于其内部管理问题，不能以此对抗第三人，关于锐博公司所称登报声明公章作废的意见，不能作为对外拒绝承担责任的依据。关于录音资料，杨建华认可其真实性，锐博公司虽不予认可，但未提供证据进行反驳，故本院对录音资料的真实性予以采信。该录音资料能够体现胡开国曾告知杨建华不租诉争房屋、杨建华可以出租给别人的情况，杨建华对此也予以认可，亦认可收到了诉争房屋的钥匙。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。杨建华与锐博公司签订的《合作协议》及《合同解除协议》，系双方当事人的真实意思表示，未损害第三人合法利益，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定，全面履行义务。2017年6月29日，杨建华与锐博公司签订《合同解除协议》，约定双方协商一致同意于2017年6月30日予以解除，本院对解除时间予以确认。因胡开国曾明确告知杨建华不再租赁诉争房屋、杨建华可以将诉争房屋出租给别人，锐博公司亦实际搬离诉争房屋，并以自己的行为表明不履行合同义务，诉争房屋在双方签订书面协议之前一段时间基本处于空置状态，故杨建华要求2017年5月、6月的全部租金，缺乏事实依据，本院考虑到本案的具体情况酌情确定锐博公司应付杨建华租金共50000元。关于违约金，因双方后来又签订了《合同解除协议》，说明双方对合同解除事宜达成合意，故杨建华要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。因双方的租赁合同已经解除，杨建华要求锐博公司将注册地从诉争房屋迁出，锐博公司亦表示同意，本院对此不持异议。因杨建华代为交纳了诉争房屋2017年3月至6月期间的水电费3425.13元，锐博公司应当返还杨建华。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、锐博（北京）国际教育文化有限公司于本判决生效之日起七日内给付杨建华2017年5月、6月的租金共50000元及水电费3425.13元。
二、锐博（北京）国际教育文化有限公司于本判决生效之日起三十日内将工商注册登记地从2-3层迁出。
三、驳回杨建华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千六百零一元，由杨建华负担三千四百八十五负担，由锐博（北京）国际教育文化有限公司负担一千一百一十六元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 张 恒
人民陪审员 梁怀辉
人民陪审员 王金红
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 王 杰