＼n山东省即墨市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）即民初字第5971号＼n原告王吉国，男，1963年8月1日，汉族。＼n委托代理人韩民，山东元衡律师事务所律师。＼n委托代理人王延丽，山东元衡律师事务所律师。＼n原告孙秀芳（原告王吉国之妻），女，1964年2月11日出生，汉族。＼n被告王全海，男，1977年12月19日出生，汉族。＼n被告青岛索嘉妮制衣有限公司。＼n法定代表人张迎，公司经理。＼n二被告委托代理人李世方，山东一诺律师事务所律师。＼n二被告委托代理人董兆京，山东一诺律师事务所律师。＼n原告王吉国、原告孙秀芳与被告王全海、被告青岛索嘉妮制衣有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，于2013年9月6日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月6日公开开庭进行了审理，原告孙秀芳，原告王吉国委托代理人韩民，被告王全海、青岛索嘉妮制衣有限公司委托代理人李世方、董兆京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告王吉国、孙秀芳诉称，2012年10月31日，原告与被告签订土地厂房（房地产）转让合同，合同约定土地厂房及其他附着物的总转让价格为人民币7000000元。合同生效后，被告仅支付部分转让款，尚欠原告转让款2000000元。虽经原告多次追要，但被告总是拖延支付，无奈之下，原告为维护自身合法权益，具状起诉，请求依法判令：1、被告支付原告土地厂房转让款2000000元；2、诉讼费、保全费由被告负担。＼n在诉讼中，原告将诉讼请求变更为：判令被告支付欠款2000000元、违约金500000元、利息150000元（以2000000元为基数，按照同期银行贷款利率，自2013年1月25日计算至还清欠款之日）。＼n被告王全海、被告青岛索嘉妮制衣有限公司未予书面答辩，在庭审中口头辩称，1、对合法部分请求被告同意支付，2、违约金过高，请求法庭予以调减，3、本案所欠土地转让款未按时支付是因为二原告夫妻双方因感情破裂而造成无法支付，被告对欠款部分一直主动要求支付，被告对此没有过错。＼n经本院开庭审理查明，2012年10月31日，原告王吉国、原告孙秀芳作为甲方（转让方）和被告王全海作为乙方（受让方）订立了《土地厂房（房地产）转让合同》，合同约定：甲方在即墨市北安办事处太和北路6号有土地厂房一处（用地面积13427平方米，权证字号：青房地权市字第201299106号，地号：8200300270679000），甲乙双方于2012年5月开始协商上述土地厂房转让事宜，并形成一致意见，期间2012年6月20日，乙方支付甲方履约定金贰百万元（￥2000000.00元），现甲乙双方为更好履约，签订以下书面合同：一、甲方将位于即墨市北安办事处太和北路6号有土地厂房一处（用地面积13427平方米，权证字号：青房地权市字第201299106号，地号：8200300270679000）土地使用权及该土地上的厂房和其他地上附着物一次性转让给乙方所有；二、上述土地厂房及其他地上附着物的总转让价格为人民币柒百万（￥：7000000.00元），乙方于房地产权证房地产权利人变更为乙方之日起30日内支付给甲方，履约定金贰百万元（￥2000000.00元）抵作转让款，即上述房地产权证房地产权利人变更为乙方之日起30日内乙方支付甲方伍佰万元（￥5000000.00元），即视为乙方履行完毕全部付款义务。甲方确认其上述伍佰万元（￥5000000.00元）的收款账户为：户名：孙秀芳，开户行：中国邮政储蓄银行，账号：×××3344。打款单代替收据。若乙方逾期付款则两个月内按银行同期贷款利率支付甲方利息，超过两个月另支付违约金50万元；三、甲方保证对其转让给乙方的土地厂房及其他地上附着物拥有完全所有权处分权。甲方转让而乙方同意受让的土地厂房及其他地上附着物，包括该土地厂房其他地上附着物项下所有的附带权益及权利，且甲方保证上述土地厂房及其他地上附着物未设定任何（包括但不限于）留置权、抵押权及其他第三者权益或主张。转让后上述土地厂房及其他地上附着物归乙方所有。房地产权证的交接时间为2012年10月31日；四、相关过户手续由乙方办理，甲方应积极协助乙方做好产权交割及房地产权证过户等相关工作，若甲方不予协助或迟延协助，乙方有权解除本合同，并追究甲方的违约责任。双方确认其送达地址为双方身份证登记地址，若因送达地址不详或其他原因致使无法送达相关文书，不利后果由提供地址方承担；五、该宗土地厂房在本协议签订前所欠土地使用税费由乙方付清，过户产生的所有税费由乙方负担，相关交费单据虽注明交款人为甲方，但不代表甲方是实际交款人；六、若非因甲乙双方的原因致使产权交割及房地产权证过户办理无法进行，乙方有权解除本合同。在该房地产权利人变更为乙方前，甲方应保证该房地产不被查封、留置、抵押及其他第三者权益或主张，否则乙方有权解除本合同，并追究甲方违约责任；七、上述厂房已由甲方租给青岛希恩希运动用品有限公司，2012年12月31日前的租金由甲方收取，2013年1月1日以后的租金由乙方收取，归乙方所有。甲方应协调乙方与青岛希恩希运动用品有限公司的关系，协助办理相关手续；八、若因一方过错致使本合同无法履行，则过错方应支付对方本合同总转让款的20%作为违约金。违约金不足补偿损失的同时赔偿损失。本合同书未尽事项由各方协商解决，或另行签订补充合同，补充合同与本合同具有同等效力；九、本协议书一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力，本协议书自各方签字后生效；十、本协议书履行中如发生争议，应协商解决，协商不成提请即墨市人民法院处理。＼n上述转让合同订立同时，原告将涉案房地产及产权证书交付被告王全海。被告王全海于2012年6月20日支付原告履约定金2000000元折抵转让款，2013年7月8号支付原告土地厂房款2600000元、7月9号支付原告土地厂房款400000元，共计款额5000000元。＼n2013年1月25日，原、被告进行了土地使用权变更登记手续，变更后的房地产权证字号：青房地权市字第20××78号，该房地产权证载明房地产权利人为青岛索佳妮制衣有限公司（本案被告）。＼n2014年1月22日，即墨市规划局向被告青岛索佳妮制衣有限公司颁发了涉案车间建字第37028220140122（补）003号建设工程规划许可证，该证载明建设单位（个人）为青岛索佳妮制衣有限公司。＼n上述事实由原、被告的陈述，原告提交的土地厂房（房地产）转让合同，被告提交的青房地权市字第20××78号房地产权证、收条、建设工程规划许可证在案佐证，经质证双方无异议，本院予以确认。＼n本院认为，根据查明的事实，本案原告王吉国、孙秀芳和被告王全海订立了《土地厂房（房地产）转让合同》，合同订立后，原告将涉案房地产及产权证书交付被告。原、被告于2013年1月25日进行了土地使用权变更登记手续，变更后房地产权利人为本案被告青岛索佳妮制衣有限公司，即墨市规划局向被告青岛索佳妮制衣有限公司颁发了涉案车间的建设工程规划许可证。被告王全海已支付原告房地产转让款5000000元，尚欠原告房地产转让款2000000元。＼n据上，本案原告王吉国、孙秀芳和被告王全海订立的《土地厂房（房地产）转让合同》，是双方真实的意思表示，未违反法律、法规禁止性的规定，且双方已进行了土地使用权变更登记手续，因此原告王吉国、孙秀芳和被告王全海订立的《土地厂房（房地产）转让合同》合法有效。根据合同法的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。因此，双方应遵循诚实信用原则，全面地履行合同义务。本案《土地厂房（房地产）转让合同》是被告王全海与原告王吉国、孙秀芳订立的，涉案房地产变更后的权利人为被告青岛索佳妮制衣有限公司，由被告青岛索佳妮制衣有限公司使用涉案房地产，被告王全海已支付二原告转让款5000000元，两被告之间的权利义务不可分割，因此原告王吉国、孙秀芳主张被告王全海、青岛索佳妮制衣有限公司共同支付房地产转让款2000000元的诉讼请求，本院依法予以支持。＼n关于原告王吉国、孙秀芳主张被告支付违约金500000元、利息150000元（以2000000元为基数，按照同期银行贷款利率，自2013年1月25日计算至还清欠款之日）的诉讼请求。本院认为：原、被告于2013年1月25日进行了房地产权利人变更登记手续，被告王全海于2012年6月20日支付原告履约定金2000000元折抵转让款，2013年7月8号支付原告土地厂房款2600000元、7月9号支付支付原告土地厂房款400000元。根据双方订立的《土地厂房（房地产）转让合同》第二条的约定，被告于房地产权利人变更为被告之日起30日内将全部转让款（含已支付的履约定金）支付给原告，若被告逾期付款则两个月内按银行同期贷款利率支付原告利息，超过两个月另支付违约金50万元。因此被告王全海、青岛索佳妮制衣有限公司应从2013年2月25日起至2013年4月25日止，以款额5000000元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算的银行利息，以不超过原告主张的利息150000元为限。从2013年4月26日起，被告已逾期付款超过2个月，依据双方合同的约定，被告应支付原告利息和违约金，但在我国审判实践中，认为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款所规定的违约金的性质是补偿性质违约金，补偿性违约金的特点即排斥其他补救措施，在实践中是排斥损害赔偿请求权的。因此被告不应支付原告利息，但被告主张违约金过高，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”和第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，被告逾期超过2个月后付款的，应分别从2013年4月26日起至2013年7月7日止以款额5000000元为基数，2013年7月8日以款额2400000元为基数，从2013年7月9日起至本判决生效之日止以款额2000000元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率上浮30%计算的银行利息，以不超过原告主张的违约金500000元为限。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：＼n一、被告王全海、被告青岛索佳妮制衣有限公司于本判决生效后十日内支付原告王吉国、原告孙秀芳房地产转让款2000000元；＼n二、被告王全海、被告青岛索佳妮制衣有限公司于本判决生效后十日内支付原告王吉国、原告孙秀芳从2013年2月25日起至2013年4月25日止，以款额5000000元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算的逾期付款银行利息，以不超过原告主张的利息150000元为限；＼n三、被告王全海、被告青岛索佳妮制衣有限公司于本判决生效后十日内支付原告王吉国、原告孙秀芳分别从2013年4月26日起至2013年7月7日止以款额5000000元为基数，2013年7月8日以款额2400000元为基数，从2013年7月9日起至本判决生效之日止以款额2000000元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率上浮30%计算的逾期付款违约金，以不超过原告主张的违约金500000元为限；＼n四、驳回原告王吉国、原告孙秀芳的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费28000元（原告预缴），由原告王吉国、原告孙秀芳负担1000元，被告王全海、被告青岛索佳妮制衣有限公司负担27000元；诉讼保全费5000元，由被告王全海、被告青岛索佳妮制衣有限公司负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。＼n审判长兰振福＼n审判员毛咏梅＼n审判员梅福本＼n二〇一四年二月十七日＼n书记员张丽＼n附法律条文：＼n1、《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”＼n2、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”＼n3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”＼n4、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”＼n5、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”