北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初18190号
原告（反诉被告）解长旭，男，1986年7月10日出生，满族，北京明略软件系统有限公司员工，住北京市朝阳区。
委托代理人胡杨，北京德恒律师事务所律师。
委托代理人冯紫晨，北京德恒律师事务所律师。
被告（反诉原告）金宝贵，男，1972年3月22日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
委托代理人罗记永，北京市炜衡律师事务所律师。
第三人北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人缪寿建，总经理。
委托代理人陆闪闪，女，1987年10月11日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司职员，住北京市通州区。
委托代理人刘雪松，男，1991年10月15日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司职员，住北京市通州区。
第三人中信银行股份有限公司总行营业部，营业场所北京市西城区金融大街甲27号。
负责人朱加麟，总经理。
委托代理人朱卫江，北京市天岳律师事务所律师。
原告（反诉被告）解长旭（以下称姓名）与被告（反诉原告）金宝贵（以下称姓名）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下称麦田公司）、第三人中信银行股份有限公司总行营业部（以下称中信银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。解长旭及其委托代理人胡杨、冯紫晨，金宝贵之委托代理人罗记永，麦田公司委托代理人陆闪闪、刘雪松，中信银行委托代理人朱卫江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
解长旭诉称：2015年11月13日，我与金宝贵签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，与金宝贵、麦田公司签订《北京麦田房产经纪有限公司交易合同》及《居间服务合同》。根据上述合同约定，金宝贵将其名下位于北京市朝阳区双花园南里二区6号楼1单元602号房屋以510万元的总价款出售给我方。合同签订后，我依约向金宝贵支付了定金及首付款共计220万元、向麦田公司支付了居间服务费91800元，并于2015年11月21日与金宝贵办理了物业交割手续，实际使用房屋至今。在合同履行过程中，金宝贵屡次违反合同约定及承诺，包括涉案房屋不满足“满五唯一”条件、未如期解除涉案房屋所设抵押，甚至恶意提高房屋价款，导致我方至今无法办理房屋贷款及过户手续，给我方造成了巨大的经济损失。综上，我方诉至法院要求判令：1、继续履行我方与金宝贵签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，金宝贵解除涉案房屋所设抵押权，协助我方办理涉案房屋过户登记手续；2、金宝贵承担因涉案房屋不满足“满五唯一”政策而产生的个人所得税；3、金宝贵赔偿因违反合同约定，未如期解除涉案房屋抵押所产生的违约金，以510万元为基数，按照日万分之五，自2016年1月20日计算至实际给付之日止；4、金宝贵赔偿我方因涉案房屋交易所支出的居间服务费91800元。
金宝贵辩称：不同意解长旭的全部诉讼请求。《北京市存量房屋买卖合同》附件二中约定，解长旭应于签订合同当日支付10万元定金，于2015年12月31日前支付首付款220万元，也即解长旭应于2015年12月31日前支付定金及首付款共计230万元，但解长旭仅支付了220万元，故系解长旭违约。解长旭称双方协商约定少支付10万元没有任何证据支持，不应采信。根据合同约定，买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方每日按成交价格的万分之五向守约方支付逾期违约金；自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除合同。本案中，双方约定的付款时间在先，解抵押时间在后，故系解长旭未按约定履行付款义务在先，对此我方有权解除合同。现我方以反诉形式行使解除权，故解长旭要求继续履行合同的诉讼请求不应得到支持。此外，合同履行过程中，解长旭还存在其他违约行为。根据合同约定，我方应于过户当日将房屋交付解长旭，但解长旭以需要提前设计装修为由从我处拿走房屋钥匙并占用房屋至今；解长旭原本承诺于2016年2月底前完成全部交易手续，但为了满足自己所购房屋属于首套，也为了自己已出售的房屋属于唯一住房，其迟迟不办理房屋过户手续，甚至要求将双方已办理的网签注销。相反，我方一直按照合同约定履行，不存在任何违约行为。我方出售房屋是为了购置55中学附近的学区房，解长旭逾期付款构成违约，又申请保全了涉案房屋，导致我方换房计划无法完成，现房屋价格上涨，给我方造成了巨大的经济损失。综上，因解长旭系违约方，故其要求我方承担个人所得税、逾期解押违约金及赔偿居间服务费的诉讼请求没有依据，应当予以驳回。而且税费问题不属于法院处理范围，解长旭也未举证证明该费用已经实际发生，法院不应处理。关于居间服务费，如果法院支持解长旭继续履行合同的诉讼请求，该费用解长旭就应当支付，故解长旭的诉讼请求之间存在矛盾。另外，解长旭逾期付款，我方要求解除合同，当时解长旭也是同意的，所以双方才注销了网签，后来因为房屋价格上涨，解长旭才反悔要求继续履行合同。我方认为注销网签的行为已经表明解长旭认可我方行使合同解除权，故其之后要求继续履行合同没有依据。
麦田公司称：解长旭的诉讼请求是基于与金宝贵的买卖关系提出，故我方不发表任何意见，听从法院判决。关于本案事实，在双方签订买卖合同时确实约定2015年12月31日前解长旭应向金宝贵支付首付款220万元，但因解长旭要装修房屋，故双方签订合同之后，解长旭与金宝贵商量留10万元做装修费用，先支付210万元，剩余10万元待过户当日支付给金宝贵，当时金宝贵对此是认可的，只是没有将此约定记录在合同中。2015年12月初，双方为了交易安全做了一次网签。2015年12月中旬，因金宝贵需要用涉案房屋做贷款，故双方至建委撤销了网签，金宝贵做完贷款之后，在12月底双方又重新做了一次网签。2016年2月中下旬，为了满足房屋满五唯一的条件，双方又至建委撤销了网签。之后金宝贵提出解长旭未按照合同约定时间办理贷款手续，故不再办理网签手续。我方为促成双方继续交易，曾向金宝贵发函，催促其继续履行合同，但其没有同意，故引发了此次诉讼。
中信银行称：2014年10月22日，金宝贵将涉案房屋抵押给我方获取贷款，目前贷款尚未还清，故我方对涉案房屋享有抵押权。在涉案房屋尚未还清贷款之前，不同意办理房屋过户手续。
金宝贵反诉称：2015年11月13日，我与解长旭在麦田公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定解长旭购买我方名下位于北京市朝阳区双花园南里二区6号楼1单元602号房屋，房屋成交价格为510万元。合同附件二中约定解长旭应于签订合同当日自行支付定金10万元，于2015年12月31日前自行支付购房款220万元；双方应于2016年1月20日前办理申请贷款手续，拟贷款金额为280万元；我方应于过户当日将房屋交付解长旭。逾期履约的，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金；自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除合同；任一方违约造成合同无法继续履行或解除的，守约方可以依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。根据上述约定，解长旭履行付款义务在先，然而其仅支付了10万元定金和210万元购房款，且逾期超过15日，故构成根本违约，我方有权解除合同。此外，2015年11月14日解长旭以需要查看房屋为由从我处拿走钥匙并非法占用房屋至今，而且为了购房、售房都首套少缴税，迟迟不办理房屋贷款申请、批贷和缴税手续，致使2016年2月底前无法完成全部交易手续，给我方造成了极大的经济损失。综上，我方反诉要求判令：1、解除双方于2015年11月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（包括合同附件）及《补充协议》；2、解长旭立即腾退北京市朝阳区双花园南里二区6号楼1单元602号房屋；3、解长旭支付违约金102万元；4、解长旭支付房屋使用费，按照每月10000元的标准，自2015年11月14日计算至实际腾退之日止。
解长旭针对金宝贵的反诉辩称：合同中确实约定我方应于2015年12月31日前向金宝贵支付房屋首付款220万元，但正如麦田公司所述，我方因为要装修房屋，故与金宝贵签订合同后商量留10万元做装修款，金宝贵表示同意，这在我方提交的证据中可以体现。如果双方未就变更交易流程达成一致或者我方有故意违约的目的，我方不会按时将首付款支付给金宝贵而仅少了10万元。而且自2015年12月31日至我方起诉之日，双方多次协商，金宝贵均未对首付款金额提出任何异议，故我方所述属实。关于房屋交接问题，双方确实于2015年11月21日提前进行了房屋交接，但这是金宝贵同意的，双方完成了房屋交割的所有手续，并非金宝贵所述的我方恶意占用。而且因为金宝贵没有在2016年1月20日之前完成解抵押手续，导致双方无法按照合同约定时间进行面签。另，我方在交易过程中并不知道涉案房屋是非满五唯一，两次解除网签均是因为金宝贵的原因。综上，我方在合同履行过程中没有任何违约行为，双方合同未能履行的原因系金宝贵想使用我方支付的首付款办理房屋解抵押后获得银行贷款及涨价，故不同意金宝贵的全部反诉请求。
麦田公司针对金宝贵的反诉称：金宝贵的反诉请求是基于与解长旭之间的买卖合同关系提出的，我方不发表任何意见，由法院依法判决。关于事实方面，金宝贵确实提出过因房屋市场价格上涨，要求解长旭再多支付价款，但双方就此没有达成一致意见，故买卖合同没有继续履行。关于居间服务费，因我方已经履行完毕所有合同义务，故无论买卖合同结果如何，我方均有权收取居间服务费，所以不存在偏袒一方进行虚假陈述的必要。
经审理查明：金宝贵系北京市朝阳区双花园南里二区6号楼1单元602号房屋（下称涉案房屋）所有权人。2015年11月13日，解长旭、金宝贵在麦田公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定解长旭从金宝贵处购买涉案房屋，建筑面积91.38平方米，房屋成交价格510万元；该房屋已设定抵押，抵押权人为中信银行。合同附件二中约定签订合同当日解长旭以自行交接方式向金宝贵支付定金10万元；金宝贵应于2016年1月20日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款180万元，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由金宝贵自行清偿；金宝贵应于本合同签订之日起30日内将户籍迁出；双方应于2016年1月20日前办理申请贷款手续，拟贷款金额为280万元；解长旭于2015年12月31日前以自行交接的方式向金宝贵支付购房款220万元；双方应于贷款批复后5个工作日办理税、费缴纳手续，于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后7个工作日办理房屋权属转移登记手续，过户当日金宝贵将房屋交付解长旭；买卖双方应交纳的各项税款由解长旭承担。逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除合同，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。
同日，金宝贵和解长旭签订《补充协议》和《北京麦田房产经纪有限公司交易合同》。其中《补充协议》中确认涉案房屋《契税完税凭证》填发日期为2005年11月14日，《房屋所有权证》的登记日期为2006年7月12日，该房屋为金宝贵家庭北京市自用唯一生活用房，至2016年3月30日自用满五年；金宝贵承诺在与解长旭办理完毕房屋交易相关税费手续前不再新购住宅类房屋，否则本次交易产生的个人所得税由金宝贵承担。《北京麦田房产经纪有限公司交易合同》重要事项告知书中载明为避免争议，对所签署的合同及协议有变更或补充，建议采用书面形式约定；房屋状况说明书中记载涉案房屋满5年唯一；交易款项支付提示函中记载房屋成交价格为510万元，其中230万元（含定金、物业交割保证金、户籍迁出保证金）放弃监管，由双方自行交接。
同日，解长旭（买受人）、金宝贵（出卖人）和麦田公司（居间方）签订《居间服务合同》，约定买卖双方签订买卖合同成立时，居间服务完成，买受人向居间方支付居间服务费91800元；出卖人或买受人违反本合同约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间服务费，如支付方为守约方，则守约方可要求违约方赔偿。该合同签订后，解长旭向麦田公司支付了居间服务费91800元。
2015年11月13日，解长旭向金宝贵支付购房定金10万元；2015年11月17日，解长旭向金宝贵支付购房款20万元；2015年11月18日，解长旭向金宝贵支付购房款50万元；2015年11月30日，解长旭向金宝贵支付购房款30万元；2015年12月31日，解长旭向金宝贵支付购房款110万元，银行汇款业务回单摘要中显示首付款付清共220万。
2015年11月13日，金宝贵及其配偶佟小明、女儿金彤将户口从涉案房屋迁至北京市朝阳区广渠门外大街5号院9号楼1002号。2015年11月21日解长旭进入涉案房屋装修，并居住至今。
庭审中，解长旭还提交如下证据：1、《物业服务合同》、《业主安全责任书》、《房屋装饰装修协议书》、照片、买卖合同、付款凭证及微信聊天记录等，拟证明其与金宝贵对涉案房屋进行交接后合法占有使用房屋并进行了装修，系金宝贵不配合面签导致房屋无法过户。其中显示《物业服务合同》、《业主安全责任书》的签订时间为2015年10月30日。微信聊天记录中显示金宝贵同意解长旭提前装修房屋；2015年12月30日解长旭提出110万凑齐转款一事，金宝贵未提出异议；解长旭提到最晚过户时间是2月底。2、《房屋买卖业务签约文件合订本》及发票，拟证明其于2015年10月25日出售名下原有房屋，故涉案房屋现为其唯一房产。3、存款证明书、存单等，拟证明其具备一次性支付剩余购房款的能力。
金宝贵提交如下证据：1、《借款/担保合同》，证明其于2015年12月18日在福建金诚丰担保有限公司北京分公司的担保下向杨旭平借款200万元用于办理房屋解抵押。2、离婚协议书，证明其在出售涉案房屋前已经与配偶佟小明离婚，故随时可以配合满足房屋满五唯一的条件。该离婚协议书并未盖有民政局备案公章，其中显示金宝贵和佟小明婚姻关系存续期间共有三套房屋。
另查，2014年9月1日金宝贵与中信银行签订《个人住房抵押综合授信最高额抵押合同》、《个人住房抵押综合授信协议》，约定金宝贵将涉案房屋抵押给中信公司，中信公司向金宝贵提供280万元的个人综合授信额度，授信期间为120个月，即从2014年10月22日至2024年10月22日。在授信期间，金宝贵可向中信银行提出不超过授信额度的使用申请且可循环使用该授信额度，但必须逐笔申请，并接受中信银行对其个人资信、还款能力、财产状况、抵押物价值、保证人担保能力的重新评估。2014年10月31日，金宝贵与中信银行签订《个人借款合同》，约定金宝贵向中信银行贷款280万元，贷款期限36个月，自2014年10月31日至2017年10月31日。2015年12月25日，金宝贵与中信银行签订《中信银行个人经营借款合同》，约定金宝贵向中信银行贷款77万元，贷款期限60个月，自2015年12月25日至2020年12月25日。中信公司称2014年10月31日金宝贵贷款280万元的性质为综合授信最高额抵押，2015年金宝贵偿还了三分之一的贷款，2015年12月25日金宝贵又向中信银行申请了循环贷款77万元，申请该贷款需要对涉案房屋情况重新核验，如果房屋存在查封、网签等影响权利行使的情形，将无法批贷。现涉案房屋剩余贷款本金462000元、利息2362.14元。中信银行表示如果法院判决解长旭代为清偿金宝贵所欠债务，中信银行愿意配合履行相关手续。
经解长旭申请，本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心调取了涉案房屋的产权登记情况。其中显示2005年1月21日，金宝贵向中国农业银行股份有限公司北京崇文支行申请房屋抵押贷款50万元，2011年3月28日注销抵押登记。2011年6月21日金宝贵将涉案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司北京朝阳支行获得贷款195万元，2014年10月17日注销抵押登记。2014年10月22日，金宝贵将涉案房屋抵押给中信银行股份有限公司总行营业部获得贷款280万元。
关于网签情况。解长旭称双方于2015年11月15日办理第一次网签，因金宝贵要做房屋二次抵押且想通过离婚使房屋符合满五唯一的条件，故双方于2015年11月18日解除了网签；双方于2015年12月29日办理第二次网签，因当时涉案房屋仍不符合满五唯一的条件，故金宝贵又提出解除网签办理离婚手续，双方于2016年2月26日解除了网签。金宝贵称无法确定两次网签时间及解除时间，但称第一次解除网签系解长旭为了使其出售的房屋符合满五唯一的条件，第二次解除网签系解长旭逾期付款，害怕承担违约责任。麦田房产称第一次网签时间为2015年12月初，解除时间为2015年12月中旬，原因是金宝贵称要将涉案房屋交给中信银行做循环贷款；第二次网签时间为2015年12月29日，解除时间为2016年1月26日，原因是金宝贵要通过离婚方式使涉案房屋符合满五唯一的条件。
经询，金宝贵称要求解除合同的理由系解长旭未按照合同约定于2015年12月31日之前支付房屋定金及首付款共计230万元，而仅支付了220万元。对此，解长旭称双方在合同签订后口头约定首付款中10万元在过户完成后支付，因数额较小故没有进行书面形式的变更。另，解长旭称因金宝贵未按合同约定办理房屋解抵押手续且虚假承诺房屋符合满五唯一条件，故构成违约。现解长旭要求继续履行合同，并称可自行一次性向金宝贵支付剩余购房款290万元，无需通过银行贷款。
关于合同约定的违约金标准。双方均主张对方违约，但表示如果法院判决己方承担违约责任，则认为合同约定的违约金标准过高，申请法院予以调整。
以上事实，有当事人陈述及房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《北京麦田房产经纪有限公司交易合同》、银行转款记录、收据、发票、照片、《物业服务合同》、《业主安全责任书》、微信聊天记录、《借款/担保合同》、户口本复印件、不动产登记簿、《个人住房抵押综合授信最高额抵押合同》、《个人住房抵押综合授信协议》、《个人借款合同》、《中信银行个人经营借款合同》等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
本案所涉《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《北京麦田房产经纪有限公司交易合同》、《居间服务合同》均系各方真实意思的表示，是合法有效的，各方均应按照约定全面履行自己的义务。
本案争议焦点一：解长旭是否逾期支付购房款构成违约
首先，解长旭按照合同约定于2015年11月13日向金宝贵支付定金10万元，于2015年12月31日前陆续向金宝贵支付购房款210万元，如果解长旭有违约的恶意，不会按照约定支付如此大笔的款项而仅少支付10万元。其次，根据双方的微信聊天记录和解长旭的转款凭证显示，2015年12月30日解长旭告知金宝贵转款110万元，金宝贵未提出异议；而且2015年12月31日的转款记录中载明“首付款付清共220W”；再结合麦田公司的陈述，本院对解长旭所述双方就10万元购房款口头约定变更给付时间的事实予以认定。最后，即使解长旭在合同约定的时间内少支付购房款10万元，金宝贵可自逾期之日起十五个工作日内向解长旭催告履行付款义务，但金宝贵并未提交证据证明对解长旭少支付购房款的行为提出异议，故双方就10万元购房款变更支付时间这一事实具有高度可能性。综上，本院认为解长旭并未逾期支付购房款，故也未构成违约。
本案争议焦点二：金宝贵是否逾期办理房屋解抵押手续
根据合同约定，金宝贵应于2016年1月20日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款180万元，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。但截至本案法庭辩论终结前，金宝贵仍未办理房屋抵押登记注销手续。截止2015年12月31日，金宝贵共收到解长旭给付的购房款220万元，完全足以清偿合同中约定的180万元借款，但金宝贵并未清偿借款，反而于2015年12月25日再次向中信银行申请循环贷款77万元，现贷款尚未还清，故系金宝贵未按照合同约定办理房屋抵押登记注销手续，造成双方买卖合同无法继续履行。关于金宝贵称行使先履行抗辩权一节，本院认为首先解长旭并未逾期支付购房款，其次金宝贵向中信银行申请提前清偿借款并不必然要在解长旭支付购房款之后履行，双方于2015年11月13日签订买卖合同，其中约定的2016年1月20日是最后申请时间，期间金宝贵应当积极履行此义务，但根据现有证据显示，金宝贵不但没有向中信银行申请提前清偿借款，反而用涉案房屋继续申请循环贷款，故金宝贵确有不履行合同义务的主观动机和客观行为。综上，本院认为金宝贵不办理房屋解除抵押登记的行为构成违约。
本案争议焦点三：网签合同解除的原因及效力
关于网签合同解除的原因。首先，双方签订买卖合同时，金宝贵承诺涉案房屋符合满五唯一的条件，但事实上在签订合同时该房屋并不符合该条件。故金宝贵存在通过解除网签后办理离婚或出售其他房屋使涉案房屋符合满五唯一条件的驱动力。其次，根据现有证据及中信银行、麦田公司的陈述，金宝贵于2015年12月25日向中信银行申请循环贷款77万元，而申请该贷款中信银行需要对涉案房屋情况进行重新核验，故金宝贵提出解除网签手续以便于贷款。最后，解长旭作为买受人，解除网签对其交易行为存在很大风险，特别是在当时房屋价格上涨的背景下，解长旭不可能主动要求解除网签。综上，本院认为解除网签的原因在于金宝贵。
关于网签合同解除的效力。网签合同仅系因相关部门要求而填写的备案材料，其不能影响双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的合同效力，故网签合同解除，并不能代表双方的房屋买卖合同关系就此解除。金宝贵以网签合同已经解除要求确认双方买卖合同解除的意见，本院不予采信。
本案争议焦点四：涉案房屋交付问题
首先，《补充协议》中虽然约定于过户当日交付房屋，但根据双方的微信聊天记录可以看出金宝贵同意解长旭提前对涉案房屋进行装修。其次，根据解长旭提交的《物业服务合同》、《业主安全责任书》，可以看出解长旭已经以业主的身份与涉案房屋所在小区的物业公司签订相关协议，而在物业公司处业主身份信息的变更必然需要原业主的配合，故金宝贵对此是知情的。最后，解长旭提交的转款记录和发票也可以佐证其已经向金宝贵支付了涉案房屋水、电、物业等费用，且金宝贵已将房屋钥匙交付解长旭。综上，本院认为双方已经办理了房屋交付手续，解长旭系经金宝贵同意提前进入涉案房屋装修并居住。
综上，本院认为系金宝贵未按合同约定办理解除抵押登记手续导致双方买卖合同无法继续履行，故金宝贵以解长旭违约为由主张解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。现解长旭同意一次性支付剩余购房款，中信银行亦同意解长旭代金宝贵偿还贷款并配合办理相关手续，故双方的买卖合同具备继续履行的条件。解长旭要求金宝贵继续履行合同、解除涉案房屋所设抵押权，协助办理过户手续的诉讼请求本院予以支持。
关于解长旭的其他诉讼请求。解长旭主张的因涉案房屋不满足“满五唯一”政策而产生的个人所得税问题，该费用尚未实际发生，本院不予支持。因双方合同履行的现有迟延状况系金宝贵未按约定办理涉案房屋抵押注销手续的违约行为所致，故解长旭有权要求金宝贵支付违约金，但双方约定的违约金标准过高，本院予以调整。结合本案合同继续履行情况、房屋交付情况、款项支付情况及实际损失情况，本院酌定金宝贵赔偿解长旭违约金20万元。根据《居间服务合同》的约定，买卖双方签订买卖合同成立时，居间服务完成，买受人向居间方支付居间服务费91800元；出卖人或买受人违反本合同约定，导致居间方不能继续履行义务的，由违约一方支付居间服务费。现本院判决双方继续履行买卖合同，故居间方可以继续履行义务，居间费用仍应由解长旭承担，解长旭要求金宝贵赔偿居间服务费的诉讼请求本院不予支持。
关于金宝贵的其他反诉请求。因本案系金宝贵违约且本院判决双方继续履行买卖合同，故金宝贵要求解长旭腾退涉案房屋并支付房屋使用费的反诉请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）解长旭于本判决生效后七日内代被告（反诉原告）金宝贵向第三人中信银行股份有限公司总行营业部清偿被告（反诉原告）金宝贵与第三人中信银行股份有限公司总行营业部签订的《个人住房抵押综合授信最高额抵押合同》、《个人借款合同》、《中信银行个人经营借款合同》项下的借款本息，以消灭第三人中信银行股份有限公司总行营业部对北京市朝阳区双花园南里二区6号楼1单元602号房屋的抵押权；
二、被告（反诉原告）金宝贵在上述第一项消灭第三人中信银行股份有限公司总行营业部对北京市朝阳区双花园南里二区6号楼1单元602号房屋的抵押权后七日内协助原告（反诉被告）解长旭办理将该房屋过户至原告（反诉被告）解长旭名下的产权过户手续；
三、如原告（反诉被告）解长旭在依上述第一项代被告（反诉原告）金宝贵向第三人中信银行股份有限公司总行营业部清偿的借款本息不足二百九十万元，原告（反诉被告）解长旭于办理上述房屋产权过户手续当日将剩余购房款二百九十万元与其所清偿的上述债务的差额部分给付被告（反诉原告）金宝贵；
四、被告（反诉原告）金宝贵于本判决生效后七日给付原告（反诉被告）解长旭违约金二十万元；
五、驳回原告（反诉被告）解长旭之其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）金宝贵之全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费54658元，由原告（反诉被告）解长旭负担6524元（已交纳）；由被告（反诉原告）金宝贵负担48134元【其中8476元，原告（反诉被告）解长旭已交纳，被告（反诉原告）金宝贵于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）解长旭；另39658元，由被告（反诉原告）金宝贵于本判决生效后七日内交纳】。
案件反诉受理费7530元，由被告（反诉原告）金宝贵负担（已交纳）。
案件保全费5000元，由被告（反诉原告）金宝贵负担【原告（反诉被告）解长旭已交纳，被告（反诉）原告金宝贵于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）解长旭】。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 胡莉芬
人民陪审员 宋 怡
人民陪审员 陈立芬
二〇一八年八月十六日
书 记 员 饶 宇
冀阳