上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第763号
原告陈静。
原告倪卫民。
原告倪飞。
三原告共同委托代理人席绪军，上海市嘉华律师事务所律师。
被告上海佳歆房地产投资顾问有限公司。
法定代表人张启胜。
委托代理人陶方进。
原告陈静、倪卫民、倪飞诉被告上海佳歆房地产投资顾问有限公司房屋租赁合同（起诉案由为居间合同）纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚青独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈静、倪卫民及三原告共同委托代理人席绪军，被告上海佳歆房地产投资顾问有限公司的委托代理人陶方进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈静、倪卫民、倪飞诉称，原告委托被告将名下所有的本市康定路XXX号XXX室（以下简称：系争房屋）出租给案外人张某某，并代为收取租金，租期自2012年9月20日至2013年9月19日，租金每月人民币4，500元（以下币种均为人民币）。2013年9月中旬，被告员工陶方进电话通知原告，称张某某不租了，并提出可以帮原告适当装修一下，进而提高原告的租金为每月4，600元，装修由被告负责（简单装修5，000元），被告暗中赚取租金差价，装修时间需要5天，从2013年9月25日起与新租客结算租金。2013年9月18日，被告支付给原告首期三个月租金13，800元。2013年10月，通过被告居间介绍，原告将系争房屋出售给案外人李某，原告超额支付给被告佣金2万元。原告和李某到物业公司办理交接手续时才得知，早在2013年9月1日被告就已经与甘某某签订了租赁合同，租金每月5，500元，押一付三，且租金已支付到2013年2月底。被告拒不交付其代收的押金及租金，既要求原告支付装修款5，000元，又试图获取租金差额，故原告诉至法院要求判令：1、被告交付原告代收的押金5，500元；2、被告支付原告代收的2013年12月至2014年2月的租金16，500元；3、被告支付原告2013年9月至11月的租金差额2，700元。
审理中，三原告变更诉请为：要求判令被告交付押金差额1，000元以及自2013年9月1日起至2014年2月15日止的欠租13，600元（5，500元×5.5个月-13，800元-2013年9月1日至9月19日已付租金2，850元）。
被告上海佳歆房地产投资顾问有限公司辩称，第一份租赁合同的押金和租金已经全部支付给了原告，张某某退租时，被告已将押金退还给了张某某，故现仅同意将押金差额1，000元交付原告。张某某退租后，双方口头商定，原告将系争房屋包租给被告两年，包租价每月4，600元，由被告出资装修后将房屋转租他人赚取差价，装修期一周，故第二个租客的起租日自2013年9月25日起算，被告已支付首期三个月租金13，800元给原告。包租开始的第二个月，原告就欲将系争房屋出售，通过被告居间找到买家李某，以高于市场价的194万元成交。当时，原告承诺向被告支付佣金、装修款、违约金共计44，200元，原告在签订房屋买卖合同当天支付了2万元，尚欠24，200元，原告提出在交接房屋时与租金相抵消，多退少补，故被告未再向原告支付租金。因原告已于2014年2月15日与买受人李某办理了房屋交接手续，故被告同意按照每月4，600元的标准向原告支付2013年9月25日至2014年2月15日的欠租7，820元（扣除已付的三个月租金），租金差额则不同意支付。被告将另案诉讼向三原告主张装修款及违约金24，200元。
经审理查明，被告原名上海佳歆房地产咨询有限公司。
系争房屋原系三原告所有，委托被告代为出租并代收房租。2012年9月17日，被告代原告方与租客张某某签订《房屋租赁合同》一份，将系争房屋出租给张某某作为住宅，租赁期限自2012年9月20日起至2013年9月19日止，每月租金4，500元，押金4，500元，付三押一。此后，三原告支付给被告中介费1，400元，被告也按约将收到的押金以及租金如数支付给三原告。在合同履行过程中，张某某提前退租，被告将结算后剩余的租金及押金共计5，994元退还给了张某某，张某某于2013年8月23日将房屋交付被告。此后，原、被告经协商达成口头协议，被告每月支付三原告租金4，600元，由被告出资对系争房屋进行装修后转租以赚取差价，装修期5天，自2013年9月25日起结算新租金。2013年8月29日，被告与案外人甘某某签订《房屋租赁合同》，将系争房屋出租给甘某某作为居住使用，租赁期限自2013年8月29日起至2014年8月28日止，每月租金5，500元，押金5，500元，付三押一。2013年9月18日，被告按约支付给三原告首期三个月租金13，800元。此后，三原告欲出售系争房屋。经被告居间介绍，案外人李某有意以194万元的价格购买，三方于2013年10月19日签订《房地产买卖居间合同》一份。同日，原告陈静签署《佣金确认书》，承诺于签订买卖合同当日向被告支付买卖系争房屋的佣金44，200元。2013年10月26日，三原告与李某签订《上海市房地产买卖合同》，以194万元的价格将系争房屋转让给李某。同日，三原告支付给被告2万元，被告出具佣金收据一张。2014年2月15日，三原告与李某办理了房屋交接手续。原、被告为租金以及余款24，200元的结算产生纠纷，故三原告诉讼来院要求判决如其诉请。
又查，被告于2014年5月5日另案诉讼要求判令三原告支付装修款、违约金共计24，200元以及相应利息损失。
审理中，双方一致确认，张某某租赁合同的押金及全年租金被告已经全部支付给了三原告，三原告没有向被告支付过甘某某租赁合同的中介费。
以上事实，由三原告提供的被告工商登记材料、《房屋租赁合同》（张某某）、中国银行交易明细清单、《上海市房地产买卖合同》、物业管理费发票，被告提供的系争房屋装修前后的照片、《房屋租赁合同》（甘某某）、中国民生银行个人账户对账单，（2014）静民一（民）初字第1230号卷宗材料以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
双方的争议焦点：针对甘某某的租赁合同，原、被告之间是居间关系还是包租关系？
三原告认为，原告同意被告装修以及转租赚取差价补贴装修费是事实，但被告却隐瞒了张某某提前退租以及早在2013年8月29日就已经将系争房屋出租给甘某某的事实。原告仅是委托被告代为出租系争房屋并代为收取租金，双方不存在包租关系，且被告作为中介公司也无权包租赚取租金差价，故被告应当将收到的押金及租金如数支付给原告。
被告认为，被告没有收取原告关于甘某某租赁合同的任何中介费，且装修和维修都由被告负责，故原、被告之间是包租关系。并且，被告对系争房屋进行装修后，原告出售房屋的成交价格高于同幢大楼的其他房屋，系争房屋得到了增值。被告提供甘某某出具的《情况说明》、本市康定路XXX号XXX室转让价格为178万元的《上海市房地产买卖合同》。
三原告对上述证据的真实性没有异议，但认为其他房屋的买卖合同与本案无关。
本院认为，原、被告之间的法律关系历经三个阶段，第一阶段是经被告居间介绍，三原告将系争房屋出租给张某某，三原告并委托被告代为签订租赁合同、代为收取押金及租金。为此，三原告支付给被告中介费1，400元。第二阶段是被告将系争房屋出租给甘某某，原、被告对双方之间的法律关系性质存在争议。第三阶段是经被告居间介绍，三原告将系争房屋出售给李某。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。居间则是指居间人在委托人的交易活动中，传递信息、提供机会，促成交易双方达成协议的活动。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间合同具有以促成委托人与第三人订立合同为目的、居间人在合同关系中处于介绍人地位以及有偿性的法律特征。然而，从履行情况来看，首先，三原告同意由被告出资对系争房屋进行装修，并同意被告转租以赚取差价。其次，甘某某租赁期间由被告负责提供维修等后续服务。最后，三原告也未向被告支付过任何中介报酬。综上，原、被告的行为不符合居间合同的法律特征。双方之间应是口头的不定期房屋租赁合同关系，三原告以月租金4，600元的价格将系争房屋出租给被告，并同意被告装修后转租他人以赚取租金差价，双方自2013年9月25日起结算新租金。因此，三原告要求以月租金5，500元的标准与被告结算自2013年9月1日起的租金，依据不足，本院不予采信。自2013年9月25日至2014年2月15日，被告共应支付三原告租金21，620元（每月4，600元×4个月零21天），扣除被告已经支付的13，800元，还应支付7，820元。原、被告对于交接押金差额1，000元达成一致意见，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：
一、被告上海佳歆房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈静、倪卫民、倪飞押金1，000元；
二、被告上海佳歆房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈静、倪卫民、倪飞自2013年9月25日起至2014年2月15日止的租金7，820元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费417.50元，减半收取，计208.75元，原告陈静、倪卫民、倪飞承担183.75元，被告上海佳歆房地产投资顾问有限公司承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 姚青
二〇一四年七月二十八日
书记员 王梓
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
……
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。