重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05189号
上诉人（原审被告）：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路1号。
法定代表人：王全良，该公司董事长。
委托代理人：熊新立。
委托代理人：李玮。
被上诉人（原审原告）：潘峰。
委托代理人：唐贵林，重庆华之岳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蒋仙桃。
委托代理人：唐贵林，重庆华之岳律师事务所律师。
上诉人保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称保利公司）与被上诉人潘峰、蒋仙桃商品房销售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年5月21日作出（2015）江法民初字第03266号民事判决。上诉人保利公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问。上诉人保利公司之委托代理人李玮，被上诉人潘峰、蒋仙桃之共同委托代理人唐贵林参加了询问。本案现已审理终结。
潘峰、蒋仙桃一审诉称：原、被告双方于2013年4月25日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告方开发的房屋一套，总成交金额809953元，首付款249953元，余款560000元为按揭贷款，由贷款银行支付给被告。2014年1月被告通知原告更换贷款银行，原告和建设银行重新签订了贷款合同。2014年9月5日银行将按揭款支付给了被告，但是被告却迟迟不能交房。根据双方合同约定，被告应以总房款809953元为基数，从2014年9月20日至2015年1月17日，按照每日万分之四计算，向原告支付违约金37905.8元。故请求法院判令被告支付违约金37905.8元，诉讼费用由被告承担。
保利公司一审辩称：1、被告方已按照约定于2013年12月28日向原告邮寄发出了接房通知书，被告已经履行了通知接房的义务，没有违约行为。2、原告付清所有房款的时间已超过合同约定的交房时间，按照补充协议第八条第3款的约定，原告有义务在完清款项后向被告提交书面申请接房，原告迄今未向被告提交书面申请，违反了补充协议的约定。故原告诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，请求驳回原告诉求。
一审法院审理查明：2013年4月25日，以被告为甲方，原告为乙方，双方签订了一份编号为CQ-5460987的商品房买卖合同，约定原告购买被告房屋，总成交金额为809953元。合同第五条第2款第3项约定“其中乙方首付款249953元，……向银行申请56万元30年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给甲方，为乙方应支付房款的一部分，乙方应于签订合同当日付清首付款……，并缴清由甲方代收的相关税费……”。合同第七条第1款第2项约定了交房期限“属预售商品房的，甲方应当在2014年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”第八条约定了交房手续的办理：“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……。（3）由于乙方原因未收到甲方发出的交付通知，则本合同第七条约定的交房期限届满之日为双方交接房屋的日期，乙方有义务在该日前往房屋所在地接受房屋，甲方有义务在该日应乙方的请求向乙方交付房屋。”第九条约定了甲方逾期交房的违约责任：（2）“逾期超过30日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之4的违约金……，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”协议附件四是原被告双方签订的补充协议，在该补充协议第八条2款双方重新约定了商品房的交付时间“……乙方采用按揭方式支付房款的，如银行将按揭款划到甲方的时间超过合同约定的交房期限的，则合同约定的交房期限顺延至全部按揭款划到甲方帐户后，甲方收到该款项后15日内交付房屋。”该条第3款约定“乙方未付清全部房款（包含面积差异款、政府部门规定的相关税费、物业专项维修基金、拖欠银行按揭款等合同约定乙方应付的任何款项），乙方无权接受房屋。在乙方交清全部款项后并提出书面申请15日内，甲方交付房屋”。该条第7款约定：“在商品房达到交付使用条件后，甲方应采取合理方式（包含挂号信、特快专递、报媒）通知乙方办理房屋交付使用手续；如甲方按照约定的联络地址向乙方发出通知后，而邮件被退回或者被拒收的，视发出通知后第5天为该邮件内容已经送达到乙方，由此而产生的责任及后果由乙方承担。因乙方原因未收到甲方交房通知或者乙方怠于接房的，本合同约定的交付日期视为房屋交付使用时间。”合同签订后，原告当日就支付了首付款249953元，印花税、预告登记费等12342元，物业专项维修资金9182.4元。2014年9月5日，银行按揭款560000元由银行直接支付到被告保利公司账上。2015年3月7日。被告向原告方交付房屋。
一审法院认为，本案的争议焦点是被告方保利公司是否存在向原告逾期交房的违约行为并应支付逾期交房违约金37905.8元。
根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告双方订立的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。
合同签订后，原告方按约交付了房屋首付款和物业专项维修基金等各种费用并办理了按揭贷款手续，已履行了作为购房方的支付义务，被告方应当按照合同约定将房屋按期交付原告。关于交房期限问题，原被告双方在商品房买卖合同第七条约定交房时间为2014年4月30日前，后双方又在补充协议第八条中约定：“……乙方采用按揭方式支付房款的，如银行将按揭款划到甲方的时间超过合同约定的交房期限的，则合同约定的交房期限顺延至全部按揭款划到甲方帐户后，甲方收到该款项后15日内交付房屋。”对此，一审法院认为交房时间应为甲方收到按揭款后15日内。关于交房手续的办理流程问题，双方在合同第八条第1款约定被告方应于确定交房日的七日前书面通知原告方做好办理交付手续的准备，补充协议第八条第7款也约定“在商品房达到交付使用条件后，甲方应采取合理方式（包含挂号信、特快专递、报媒）通知乙方办理房屋交付使用手续。”结合这两条的约定，一审法院认为，在房屋达到交付使用条件后，被告方应当采用书面形式通知原告办理房屋交付使用手续。被告方于2014年9月5日收到银行按揭款，故被告方应当在2014年9月20日前书面通知原告方接房并将已进行建设工程竣工备案登记的商品房交付原告方使用，被告保利公司未按约履行，应当承担逾期交房的违约责任。至于被告辩称已于2013年12月28日向原告邮寄了接房通知书，已按照合同的约定履行了通知接房的义务问题，被告方提供的EMS邮寄详情单上既无原告方签收也无邮局投递后无法送达或原告拒收的回执，不能证明原告方已收到接房通知书或者原告方由于自己的原因未能收到通知。况且，本案中双方约定交房时间是银行按揭款到达被告方账户后，被告在收到银行划入的按揭款前九个月即书面通知原告方接房也于情理不合，故被告方辩称已履行了书面通知原告接房的义务的理由不能成立。关于被告方辩称接房前应由原告提交书面申请的问题，双方在补充协议第八条第3款约定：“乙方未付清全部房款（包含面积差异款、政府部门规定的相关税费、物业专项维修基金、拖欠银行按揭款等合同约定乙方应付的任何款项），乙方无权接收房屋。在乙方交清全部款项后并提出书面申请15日内，甲方交付房屋。”该条约定的是购房方发生欠款情形下交房手续的办理流程。本案中，原告方已按照合同约定支付了房屋首付款和物业专项维修基金及税费等各种费用，被告方并未提供证据证明原告方有拖欠款项的行为，故本案中被告方称应先由原告方书面申请，被告方才履行交房义务的理由不成立。
按照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。在本案中，原被告双方在合同第九条约定了逾期交房的违约责任为约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告方按日向原告方支付已付房价款万分之四的违约金。本案中原告已付房款为809953元，计算逾期交房违约金的起算时间应为被告方在2014年9月5日收到按揭款后第16日，即从2014年9月21日计算至实际交房的2015年3月7日止，但是原告方仅要求违约金的计算截止2015年1月17日，对此主张，一审法院予以确认，即被告方应支付的违约金为809953×117×0.04%=37905.8元。
综上所述，原告认为被告逾期交房并应承担违约金37905.8元的诉讼请求成立，一审法院予以主张，被告辩称无违约行为的理由不成立。
一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十九条、第一百六十条之规定，判决：“自本判决生效之日起十日内被告保利（重庆）投资实业有限公司向原告潘峰、蒋仙桃支付逾期交房违约金37905.8元。如果被告保利（重庆）投资实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费746元，减半收取373元，由被告保利（重庆）投资实业有限公司负担。此款原告潘峰、蒋仙桃已向本院预交，被告保利（重庆）投资实业有限公司在履行前述义务时一并支付给原告潘峰、蒋仙桃。”
上诉人保利公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，本案上诉费用由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：一审法院认定上诉人未履行书面通知被上诉人接房的义务不当。合同第八条第一款、第二款，以及补充协议第八条第七款对如何履行通知义务进行了约定。一审法院认定补充协议第八条第三款系欠款情形下交房手续的办理流程不当。
被上诉人潘峰、蒋仙桃答辩称：请求维持一审判决。
二审中，上诉人向本院提交了一份加盖有“重庆上清寺（投递）3”邮戳的（盖戳时间为2013年12月29日）EMS邮政特快专递《邮件全称跟踪查询结果》，拟证明上诉人已于2013年12月28日向被上诉人邮寄了接房通知书，该通知书于该月31日送达被上诉人。被上诉人对该份证据的形式真实性无异议，对内容有异议。本院认为，该份证据系加盖有邮局邮戳的邮件专递跟踪查询单据，且有保利公司举示的EMS邮政特快详情单相佐证，故本院对该证据的真实性予以确认。
本院二审查明：1、保利公司于2013年12月28日向二被上诉人邮寄了涉案房屋的接房通知书，该通知书于该月31日送达被上诉人；2、二被上诉人表示上诉人在邮寄通知书的邮件上载明的被上诉人的姓名、地址、联系方式均无误。3、涉案房屋《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》载明的发证时间为2013年12月26日。
本院查明的其余事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：保利公司是否存在逾期交房违约行为。现评析如下：
潘峰、蒋仙桃与保利公司签订的买卖合同第八条约定：“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……（3）由于乙方原因未收到甲方发出的交付通知，则本合同第七条约定的交房期限届满之日为双方交接房屋的日期，乙方有义务在该日前往房屋所在地接受房屋，甲方有义务在该日应乙方的请求向乙方交付房屋。”补充协议第八条第七款约定：“在商品房达到交付使用条件后，甲方应采取合理方式（包括挂号信、特快专递、报媒）通知乙方办理房屋交付使用手续；如甲方按照约定的联络地址向乙方发出通知后，而邮件被退回或者拒收的，视发出通知后第五天为该邮件内容已经送达乙方，由此而产生的责任及后果由乙方承担。”前述诸项内容均是对甲方履行房屋交付手续的方式进行的明确约定。
虽然双方在补充协议第八条第2款中对甲方交房时间作了顺延的变更，在该条第3款中对乙方接房作出了限制性约定，但从二审查明的事实看，保利公司实际上已于2013年12月31日通知潘峰、蒋仙桃接房。保利公司履行交房义务的时间，既早于合同第七条第1款第2项约定的时间，更早于补充协议第八条第2款、第3款约定的时间。本院认为，合同当事人均应积极主动履行合同项下的相应义务，故保利公司在具备合同约定的交房条件后，积极履行通知潘峰、蒋仙桃接房的义务并无不当。在保利公司完成通知接房义务后，潘峰、蒋仙桃亦应当积极履行合同约定，完成房屋的交接。根据合同约定，按揭购房款未完成支付可以成为保利公司延期交房的理由，但不能成为潘峰、蒋仙桃拒接房屋的依据。在保利公司并未以购房款未支付完毕为由拒绝交房的情况下，潘峰、蒋仙桃在接到交房通知后不接房，并主张保利公司应当在按揭购房款到账后再次通知的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，本院认为，基于保利公司在二审中举示的EMS邮政特快专递《邮件全称跟踪查询结果》，能够认定保利公司在具备交房条件的情况下，于2013年12月31日履行了通知接房义务的事实。因此，保利公司不存在逾期交房违约行为，潘峰、蒋仙桃在本案中主张逾期交房违约金所依据的事实，与二审查明的事实不符，本院依法不予支持。
综上，上诉人保利公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院依法予以支持。一审判决认定事实清楚，本院基于二审中上诉人保利公司举示的新证据依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市江北区人民法院（2015）江法民初字第03266号民事判决；
二、驳回潘峰、蒋仙桃的诉讼请求。
一审案件受理费746元，减半收取373元，由保利（重庆）投资实业有限公司负担；二审案件受理费746元，由潘峰、蒋仙桃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一五年十一月三日
书 记 员 何 欢