＼n福建省厦门市中级人民法院
＼ n 民 事 裁 定 书
＼n（2014）厦民终字第1309号＼n上诉人（原审原告）曾志强，男，住厦门市思明区。＼n委托代理人童晓鸥，福建汇丰联盟律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）钟碧钦，男，住福建省诏安县。＼n委托代理人邹丽娜，福建丰一律师事务所律师。＼n被上诉人（原审第三人）肖瑞铜，男，住福建省安溪县。＼n上诉人曾志强因与被上诉人钟碧钦、原审第三人肖瑞铜房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第9760号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。＼n曾志强向原审法院起诉，请求判令：1、解除其与钟碧钦于2010年4月9日签订的《房屋租赁合同书》；2、钟碧钦立即将违法转租于肖瑞铜的本案诉争房屋恢复原状并立即返还于曾志强。＼n原审判决查明，曾志强、钟碧钦于2010年4月9日签订一份《房屋租赁合同书》，约定曾志强将座落厦门市思明区曾厝垵上李仓里社52号的房屋出租给钟碧钦使用，用途为商住，租赁期限自2010年4月20日至政府征用之日止。钟碧钦认为需要装修房屋时，须取得曾志强同意后方可自行装修，但不可损坏原有的建筑结构，钟碧钦在交还房屋时应负责恢复原状。如果曾志强提前要回房屋需赔钟碧钦装修费用，装修归曾志强所有。合同签订后，曾志强将房屋交给钟碧钦使用。钟碧钦承租后对房屋进行了装修，增设了多个卫生间，对原房屋客厅等进行了隔断分间，将部分房间转租给他人使用。2012年8月3日，曾志强以钟碧钦拖欠租金、擅自转租、擅自装修为由，要求解除双方签订的房屋租赁合同、将房屋恢复原状并返还给曾志强、支付拖欠租金及滞纳金。原审法院以2012）思民初字第9617号判决书判决驳回曾志强的全部诉讼请求。＼n本案审理中，曾志强提供下列证据：1、《合作协议》一份，拟证明钟碧钦最迟于2012年7月30日即已将本案诉争租赁合同所涉房屋转租给第三人肖瑞铜。钟碧钦对关联性有异议，认为该合作协议不能作为其将全部房屋转租给肖瑞铜的理由，与事实不符。2、照片一组，拟证明钟碧钦及第三人未经曾志强同意擅自对诉争房的内部结构进行了大幅度的改变。钟碧钦认为其仅仅增设了隔板和卫生间，且已征得曾志强同意。3、证人黄××证言，证明2012年7月10日，曾志强找到证人要求其出面调解曾志强、钟碧钦的租赁纠纷，曾志强说钟碧钦把房子隔得乱七八糟的，增设卫生间，所以要把房子收回。曾志强对证人证言没有异议，钟碧钦钟碧钦认为该证人证言只能证明证人在曾志强、钟碧钦之间进行过调解，曾志强对钟碧钦增设卫生间有意见，不能还原事实真相。第三人同意钟碧钦的意见。钟碧钦提供下列证据：1、《房屋租赁合同书》一份，拟证明租赁用途是商住，且曾志强同意钟碧钦对房屋进行装修。曾志强认为装修不代表钟碧钦可以肆意影响房屋结构，“商住”也不代表可以肆意隔间。第三人提供监控截图一组，拟证明其没有殴打曾志强。曾志强认为第三人的证据与本案无关。钟碧钦认为一定程度上证明了钟碧钦与第三人合作的必要性。＼n2013年8月16日，曾志强申请对该诉争房屋进行司法鉴定，经福建方成司法鉴定中心鉴定，鉴定意见为：厦门市思明区曾厝垵仓里社52号房屋二、三层大厅增设卫生间，不符合装修管理办法的相关规定；其垫高地面及后砌砖墙等对楼板的局部加载量已远大于一般楼面地活荷载，且未对楼板采取相应的加固补强措施，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）二、三层大厅楼板承载能力登记的评定均为du级，也即构件安全性为du级，安全性不符合要求，已严重影响承载能力，必须及时或立即采取措施。曾志强认为该鉴定证明钟碧钦增设卫生间及房间等擅自改变楼房内部结构的行为已导致讼争房出现质量及结构安全方面的相关问题。钟碧钦不认可该建筑工程鉴定意见书的科学性及合理性，认为卫生间没有超过厕所的均布活荷载量。＼n以上事实，有曾志强提供的《房屋租赁合同书》、《合作协议》、（2012）思民初字第9617号判决书、农村房屋所有权证、集体土地所有权证、照片、建筑工程鉴定意见书，钟碧钦提供的《房屋租赁合同书》，证人证言，第三人提供的监控截图及当事人庭审陈述等为证。＼n原审判决认为，曾志强、钟碧钦签订的《房屋租赁合同合同书》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方当事人应依约、依法全面履行合同的各项义务。双方签订《房屋租赁合同书》后，曾志强将房屋租赁给钟碧钦长达两年时间，钟碧钦一直将房屋转租给他人，曾志强不可能不知道转租事实，但未提出任何异议，根据相关司法解释，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持，故曾志强的主张没有依据不予采信。根据《建筑工程鉴定意见书》意见，厦门市思明区曾厝垵仓里社52号房屋二、三层大厅增设卫生间，其垫高地面及后砌砖墙等对楼板的局部加载量已远大于一般楼面地活荷载，安全性不符合要求，严重影响承载能力，必须及时或立即采取措施。根据相关司法解释，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建的，出租人有义务通知承租人并要求承租人在合理期限内恢复原状，承租人不予恢复原状的，租赁合同才予以解除，曾志强称其已通知钟碧钦将讼争房恢复原状但未提供证据予以证明，钟碧钦已表示愿意配合曾志强在给予的合理期限内对增设部分进行拆除或者整改，因此曾志强要求解除合同的前提尚未成就，故曾志强要求解除其与钟碧钦签订的《房屋租赁合同书》及立即返还曾志强的诉求不予支持。钟碧钦对曾志强要求其将讼争房恢复原状的诉求没有异议，可予照准。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、钟碧钦应于本判决生效之日起一个月内将其向曾志强承租的厦门市思明区曾厝垵仓里社52号二、三楼卫生间恢复原状；二、驳回曾志强其他的诉讼请求。本案案件受理费50元，由曾志强负担25元，由钟碧钦负担25元。鉴定费27000元，由曾志强与钟碧钦各负担13500元。曾志强已垫付，钟碧钦应负担部分于本判决生效之日起三日内支付给曾志强。＼n宣判后，曾志强不服，向本院提起上诉。＼n上诉人曾志强上诉称，一、本案十分明显的存在钟碧钦擅自将讼争房屋违法转租于肖瑞铜的违约事实，且曾志强已在明知后的六个月内提出了异议，故原审判决以其明知存在转租而未在六个月内提出异议为由作出不支持解除租赁合同的判决，理由是完全错误的。双方签订的合同并未约定钟碧钦可以将讼争房屋整体转租给他人。2012年7月，曾志强由于催讨租金的事宜曾进入讼争租赁房屋，才发现钟碧钦存在未经同意擅自改造房屋，使房屋存在严重安全隐患的事实，还发现钟碧钦将讼争房屋转租给肖瑞铜的事实。为此曾志强在另案起诉钟碧钦要求解除合同，但由于当时未取得钟碧钦与肖瑞铜的合作协议，诉求被驳回。此后，曾志强继续要求解除合同，双方多次闹到曾厝垵村委会及思明区滨海司法所。肖瑞铜为证明其实际承租人的合法身份主动提交合作协议。曾志强因此确定钟碧钦至少是于2012年7月30日即已将讼争房屋转租给肖瑞铜，钟碧钦该行为已构成违约。曾志强提起（2012）思民初字第9617号民事诉讼和本案诉讼分别明确的以钟碧钦与肖瑞铜存在的转租行为为诉求解除讼争合同，并不属于知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提异议的情况。二、曾志强在得知钟碧钦及肖瑞铜对讼争房屋进行擅自改变结构后曾于2012年12月10日在曾厝垵村委会书面通知对方要拆除违建，恢复原状，且在滨海司法所调解时曾通过司法所工作人员将解除租赁合同通知书交给肖瑞铜，滨海司法所对该过程有存档记录。鉴于曾志强已书面通知钟碧钦必须恢复原状的事实确实存在，原审判决以曾志强没有通知承租人在合理期限内恢复原状为由不支持曾志强解除租赁合同的诉求是错误的。三、曾志强的第二项诉求为恢复原状并返还房屋。原审判决亦确认钟碧钦对曾志强要求将讼争房屋恢复原状的诉求没有异议，然而原审判决仅判令钟碧钦将讼争房屋二、三楼卫生间恢复原状，而非整幢楼。四、原审判决认定鉴定费其与钟碧钦各付一半是错误的。正是钟碧钦与肖瑞铜对讼争房屋进行大幅度的改变，只是房屋出现了严重的安全隐患，引发了本案诉讼和司法鉴定，因此该费用应由钟碧钦与肖瑞铜承担。综上，请求撤销原审判决关于驳回曾志强其他诉讼请求的判决，改判支持其全部原审诉求，鉴定费由钟碧钦、肖瑞铜负担。＼n被上诉人钟碧钦答辩称，上诉人的上诉请求没有相应事实与法律依据，请求依法驳回。一、上诉人以被上诉人擅自转租为由要求解除合同，应当予以驳回。首先，2010年4月9日双方签订《租赁合同》之时，即明确了是要将租赁来的房屋部分用作转租使用。另外，讼争房屋的面积达580平米，钟碧钦一家四口根本无法使用这么大的面积数。而且曾志强自签订租赁合同，多年以来一直与被上诉人同住于上李社，上诉人完全知道或者应当知道被上诉人将租赁房屋转租。其次，被上诉人与第三人肖瑞铜于2012年7月达成共同租赁、共担费用的合伙关系，但对上诉人来说，标的房产只是属于部分转租（第三人承租一楼店面及三楼房间）。由于被上诉人身为武术教练，经常要带领学员前往外地比赛，在被上诉人未在标的房产时，需要其出面协商的，被上诉人会交代第三人肖瑞铜代为处理，而且被上诉人转租是否能构成上诉人解除租赁合同的理由已在（2012）思民初字第9617号之案件查明并驳回，如上诉人对此有异议应当要求相关司法部门对该审提起再审或申诉。二、被上诉人至今为止并未接到上诉人的任何通知进行恢复原状。首先，对于福建方成司法鉴定中心对于被上诉人装修部分作出建筑工程鉴定意见书（2014证鉴（工质）字01号】，被上诉人不认可其作出的科学性及合理性。鉴定结论为被上诉人所增设卫生间严重影响楼板承载能力，但是对于被鉴定房屋楼板的荷载量，鉴定机构并未真实测算，而是笼统地“直接参照国家标准《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）及一般住宅的楼板设计规定”，缺乏科学依据。此外根据《建筑结构荷载规范》第4.1.1规定“其他民用建筑的浴室，厕所，楼面均布活荷载的标准取2.5KN／M2”，但鉴定是参照住宅的楼板承载能力2KN／M2测算，而鉴定机构实际测算增设卫生间的荷载量为2.38KN／M2，是没有超过厕所的均布活荷载量的，鉴定机构由此得出的鉴定结论让人无法信服。其次，即使该鉴定结论证明被上诉人增设卫生间造成楼板荷载量不符合安全性，该理由也不能成为解除租赁合同的条件。1、被上诉人并非擅自装修，被上诉人对房屋进行改动装修是经过上诉人同意的，租赁合同上备注有对装修费用进行了约定，即双方于合同签订之日即2010年4月9日就对装修费用进行了约定，同时上诉人也给被上诉人十几天的装修期限（即2010年4月9日至2010年4月20日未列入租赁期限），由此可以推定上诉人是同意对被上诉人房屋进行一定程度的装修。二、上诉人增设隔断不是用实砖是随时可以拆除的简单隔板，增设卫生间是为实现住宅用途而进行的，即使福建方成司法鉴定中心出具的建筑工程鉴定意见书，也仅是认定被上诉人增设的卫生间其垫高地面及后砌砖墙等对楼板的局部回载量已远大于一般楼面的活荷载，影响承载能力，并未实际变动房屋建筑主体和承重结构或者构成扩建。三，被上诉人自今为止并未接到上诉人的任何通知进行恢复原状，如上诉人认为被上诉人的装修行为已经被鉴定不符合安全性要求，被上诉人愿意配合上诉人在给予的合理期限内对增设部分进行拆除或者整改，但上诉人并不满足可以解除租赁合同的条件。三、一审法院判决鉴定费用由一审原被告共同承担，正确无误。由于被上诉人的装修行为是经过上诉人同意的，而且是上诉人为了达成解除租赁合同的目的要求对被上诉人增设部分进行鉴定，该笔鉴定费用由出租人及承租人共同承担，符合公平原则。＼n被上诉人肖瑞铜辩称，其与钟碧钦是2012年7月30日开始合作的，根据合同法第234条，商品房管理办法第12条，可以说明其与钟碧钦合伙是不需要房东同意的。其二人是合伙关系而非转租关系，可以使用涉案房屋的。当时上诉人多次断水断电，在司法所协商的时候，其也是不知道上诉人发出的是解除通知书。钟碧钦为了居住使用而增设的其不知晓，与其无关。＼n经审理查明，双方当事人对原审判决查明事实没有异议，本院对双方无异议之事实予以确认。审理过程中，曾志强提交《关于协调曾志强与钟碧钦的房屋矛盾纠纷情况的调解记录》、《告知函》，证明2012年12月10日，曾志强与钟碧钦因钟碧钦擅自改变房屋结构等问题共同前往曾厝垵社区居民委员会调解，曾志强当日向钟碧钦送达了告知函，书面通知要求拆除违建，恢复原状；提交思明区滨海司法所《民事纠纷登记表》及照片，证明2013年5月13日，双方当事人前往滨海司法所条件诶，曾志强将《解除租赁合同通知书》交给肖瑞铜；提交《申请法院调查取证的报告》，证明其向法院申请调查，法院未进行调查。曾志强还申请证人黄培忠出庭作证，黄培忠述称，2012年12月10日，曾厝垵社区居委会对本案租赁合同纠纷进行调解，社区党委书记召集的，其作为综治委员也参加了。当时曾志强说钟碧钦增设的设施存在安全隐患，其也有发现并要求整改，曾志强有提出钟碧钦在没有经过同意的情况下建了几个厕所，要求钟碧钦拆除。＼n本院认为，曾志强于2012年8月3日曾起诉钟碧钦，要求解除租赁合同，并由钟碧钦将讼争房屋恢复原状并返还曾志强等，案号为（2012）思民初字第9617号。在该案中，曾志强提起诉讼的事实与理由为：1、钟碧钦拖欠租金；2、钟碧钦未经其同意擅自对房屋进行大幅改动，对房屋造成严重损坏；3、钟碧钦将房屋进行转租等。该判决驳回曾志强的诉讼请求。本案中，曾志强提起诉讼，诉讼请求仍为要求解除租赁合同，并由钟碧钦将讼争房屋恢复原状并返还曾志强。而其提起本案诉讼的事实与理由为：1、钟碧钦未经同意擅自将讼争房屋转租他人；2、钟碧钦未经同意擅自对讼争房屋进行大幅改变。曾志强两次诉讼，基本基于同一事实与理由，诉讼请求也均要求要解除合同，恢复原状并返还房屋。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条的规定：“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：……（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；”曾志强本案的起诉违反一事不二理原则，其起诉应予驳回。曾志强若对之前生效文书有异议，可通过审判监督程序解决。据此，曾志强申请委托鉴定不当。综上，原审判决错误，依法应予改正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：＼n一、撤销厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第9760号民事判决；＼n二、驳回曾志强的起诉。＼n本案一、二审当事人预交的受理费予以退还，鉴定费27000元，由曾志强负担。＼n本裁定为终审裁定。＼n审判长曾聆＼n代理审判员洪德琨＼n代理审判员夏雯＼n二〇一四年六月九日＼n书记员潘婉燕＼n附：本案所适用法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。