湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1002民初2038号
原告邝广桂，女，1983年9月10日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。
原告吴郴，男，1982年12月22日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。
委托代理人邝广桂，系原告吴郴之妻。
被告郴州市盛昌房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区香雪大道2-31号二楼。
法定代表人刘明枝，系该公司总经理。
委托代理人谢刘勇，湖南善道律师事务所律师。
原告邝广桂、吴郴诉被告郴州市盛昌房地产开发有限公司（以下简称盛昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邝广桂、被告盛昌公司的委托代理人谢刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邝广桂、吴郴向本院提出诉请，请求判令：1、被告协助原告尽快完成该幢商品房的初始登记；2、被告赔偿原告逾期办理初始登记的违约金12176元；3、诉讼费用由被告承担。2012年10月28日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的江山丽城小区项目中第22栋904室，建筑面积125.78平方，总价608800元；并约定在交付使用后十八个月内完成初始登记，再到产权登记机关备案并通知原告。原告于2014年3月20日收房并入住，被告至今尚未办理完上述登记，原告无法办理房屋权属登记，被告已构成违约，故原告诉至本院，
被告盛昌公司辩称，被告未能完成房屋初始登记的原因是房屋没有取得竣工规划验收：1、房屋的部分结构改变了规划设计。这是苏仙区人民政府要求将“江山丽城”小区第20、21、22栋架空层封闭建设成为社区老年人活动中心的行为，也是得到业主支持的行为。2、业主私搭乱建。3、开发过程的分期施工，全部完工后才能一起办理规划验收，前期开发的楼房需要等到后期楼房完工后才能一起进行综合验收，所以造成大面积逾期办理房屋产权证。故未能完成房屋初始登记的责任不在被告，原告的诉讼请求不能得到支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年10月28日，原告邝广桂、吴郴与被告盛昌公司签订《郴州市商品房买卖合同》，合同约定以下内容：两原告购买由被告开发的位于郴州市南塔岭北侧“江山丽城”项目的22栋904号商品房一套，建筑面积125.78平方米，其中套内建筑面积108.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.56平方米。该商品房单价为人民币每平方米4840.2元，总金额为608800元。出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应在商品房交付使用后18个月内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，但是此违约金总额不得超过已付房款的2%。被告盛昌公司于2013年11月29日在郴州日报刊登《交房通知》，原告邝广桂、吴郴于2014年3月20日实际收房并入住。被告盛昌公司因房屋没有取得竣工规划验收，至今未完成该幢商品房的初始登记，更未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，买受人亦无法申请办理权属登记。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，原、被告双方于2012年10月28日签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，是合法有效的。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题是：一、被告是否构成违约，是否需向原告支付违约金以及违约金数额的确定问题；二、本案中被告是否应当协助原告办理商品房初始登记。
一、被告是否构成违约，是否需向原告支付违约金以及违约金数额的确定问题。原、被告双方在《郴州市商品房买卖合同》中约定：“……出卖人应在商品房交付使用后18个月内，完成该幢商品房的初始登记……”。原告邝广桂、吴郴于2014年3月20日收房，依照该约定被告应在交付使用后18个月内即2015年9月20日前办理好该幢商品房的初始登记，而被告在该时间段尚未办理好房屋初始登记。被告抗辩称是因业主私搭乱建等改变规划设计行为导致不能验收完成房屋初始登记，但被告抗辩的上述理由并不是由合同的相对人即本案的原告造成的，故被告的行为已经违背该约定。截至本案原告起诉之日，被告逾期办理初始登记时间为300天。《郴州市商品房买卖合同》第十六条对违约金计算标准进行了明确约定，即“……自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，但是此违约金总额不得超过已付房款的2%”。该约定并未违反法律规定，被告因逾期办理房屋初始登记，应依合同约定向原告支付违约金12176元（总房款608800元×2%）。
二、本案中被告是否应当协助原告办理房产证。
依据原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定，被告应当提供办理权属登记的相关资料，协助原告办理权属登记。第九条约定，出卖人应该将经建设、施工、设计、监理单位盖章确认验收合格的商品房交付买受人使用。被告方作为出卖人，在房屋尚未取得竣工规划验收时就将房屋交付给了原告，既违反了行政法规的规定，又违反了合同约定，导致涉案房屋初始登记至今未完成，客观上尚不具备办理房屋权属登记的条件，原告可待办理房屋权属登记的条件成就后，再另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告郴州市盛昌房地产开发有限公司向原告邝广桂、吴郴支付违约金12176元，此款限被告郴州市盛昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付完毕。
二、驳回原告邝广桂、吴郴的其他诉讼请求。
如果被告郴州市盛昌房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费184元，由被告郴州市盛昌房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 何宇红
人民陪审员 谢云秋
人民陪审员 韩 霓
二〇一七年一月十七日
书 记 员 段志超
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。