＼n福建省厦门市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）厦民终字第1509号＼n上诉人（原审原告）邹国绥，男，住厦门市思明区。＼n委托代理人展庐平、丁琦萍，福建邦平联展律师事务所律师。＼n上诉人（原审被告）厦门市钟山物业有限公司，住所地厦门市思明区长青路172号。＼n法定代表人林珠玲，总经理。＼n委托代理人林坤武，北京盈科（厦门）律师事务所律师。＼n上诉人邹国绥因与上诉人厦门市钟山物业有限公司（下称钟山物业）侵权责任纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第377号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。＼n邹国绥向原审法院起诉，请求判令：钟山物业赔偿邹国绥损失50000元。＼n原审判决查明，2012年8月29日，邹国绥与案外人叶增枝经钟山物业的居间，共同签订了一份《买卖定金协议》，约定叶增枝向邹国绥购买坐落于厦门市思明区长青路154号104室的讼争房产，议定房价990000元，付款方式为一次性付款，交易日期为2012年9月20日前，交易费用由买方承担，买方签订协议时应支付定金20000元；若买方违约，卖方有权不予退还定金，若卖方违约，应支付买方双倍定金；并约定任何一方违约，则获得违约金方应从中提取10000元作为支付给中介方的劳务费。该协议签订后，邹国绥与叶增枝因交易过程中产生纠纷，未能在2012年9月20日前办理过户交易手续。＼n2012年12月14日，钟山物业将讼争房产出售给叶增枝的信息进行了网签。＼n2012年12月28日，叶增枝向原审法院起诉邹国绥，请求判决邹国绥立即双倍返还购房定金40000元。该案审理过程中，叶增枝向法院申请财产保全，原审法院于2013年1月15日作出财产保全的裁定，并于同月18日实施了对讼争房产的财产保全。2013年1月23日，财产保全的裁定书送达邹国绥。＼n2013年2月4日，邹国绥与案外人卢启基在厦门市思明区丹厦蓝湾房地产中介服务部的居间下签订一份《房产买卖居间协议书》，约定由卢启基向邹国绥购买讼争房产，成交价1200000元，签订协议当天卢启基应支付购房定金50000元，双方应于2013年2月28日前办理房屋过户交易手续，若一方违约，违约方应当向守约方承担总房款20%的违约金并赔偿相应损失。该协议并手写注明：“甲乙双方均清晰该房产处于查封状态”。同月6日，卢启基向邹国绥转账支付50000元。2013年3月15日，邹国绥向卢启基转帐支付100000元，款项用途备注“违约金”。＼n2013年4月25日，原审法院作出（2013）思民初字第1054号民事判决书，认为讼争的《买卖定金协议》属于合法有效的房屋买卖合同，并认为邹国绥的行为构成违约，应当双倍返还叶增枝的购房定金40000元。邹国绥不服，提出上诉。2013年6月13日，邹国绥向原审法院申请提供现金40000元作为担保，请求解除对讼争房产的保全措施。原审法院于2013年6月14日作出解除保全的裁定，并于6月17日解除对该房产的冻结。＼n2013年7月11日，邹国绥找到厦门市中介协会，要求解除对讼争房产的网签信息，同日，叶增枝向厦门市中介协会及钟山物业发出一份函件，内容为：“我于2012年8月29日通过厦门市钟山物业有限公司购买厦门市长青路154号104室房屋，产权人周国绥，我已放定金贰万元给周国绥，定金协议已签订，房产买卖已成事实，并让中介公司做网签合同。在协议签订后，因卖方原因导致房产纠纷，现在我通过其他中介得知该房又上市出售。因中级人民法院还未判决，为了防止该房一房两卖，我强烈要求厦门市钟山物业有限公司和中介协会，为了保障我的权益不受损害，该买卖还存在的事实，请不要撤销该房子的网签合同，等中级人民法院最终判决结果及我和卖方达成结果再做撤销网签。此致！买方：叶增枝。”＼n2013年10月16日，厦门市中级人民法院作出（2013）厦民终字第1764号民事判决书，认定讼争的《买卖定金协议》属预约合同性质，并非正式的房屋买卖合同，因此邹国绥的行为不构成违约，故改判邹国绥返还叶增枝定金20000元，驳回了叶增枝原审的其它诉讼请求。其后，钟山物业解除了对讼争房产的网签。＼n庭审中，钟山物业表示其办理网签手续后电话通知了邹国绥本人及叶增枝，但邹国绥不予确认，表示钟山物业并未告知邹国绥，邹国绥是在与卢启基办理过户交易手续时才得知讼争房产被网签的信息。邹国绥、钟山物业双方均未就上述主张进行举证。＼n庭审中，邹国绥举证一份《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》（厦府办（2011）6号文），其中第六条规定“房地产经纪机构在接受存量房交易经纪业务时，应当核验房地产权属证明和委托人的身份证明，并通过网上备案系统查询房地产权属状况。对不符合委托条件的，房地产经纪机构不得接受委托”；第七条规定“房地产经纪机构接受存量房交易经纪业务后，应当通过网上备案系统与委托人签订经纪合同，将经纪合同文本传送至房地产交易登记中心备案”；第十条规定“房地产经纪机构撮合达成交易后，应当为交易双方当事人提供签订交易合同网上备案服务。交易合同经交易双方当事人确认后，由房地产经纪机构通过网上备案系统将交易合同文本传送至房地产交易登记中心备案。交易双方当事人在达成交易合同前，可以通过网上备案系统再次比对房地产权属状况”。＼n以上事实，有邹国绥提供的《买卖定金协议》、民事判决书、函件、《房产买卖居间协议书》、转账凭证（回单）、厦府办（2011）6号文及双方当事人当庭陈述为证。＼n原审判决认为，邹国绥与案外人叶增枝在钟山物业的居间下签订了《买卖定金协议》，邹国绥与钟山物业之间形成了居间合同关系。根据《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》的规定，钟山物业作为房地产经纪机构，应当在撮合交易双方达成交易后为双方提供签订交易合同网上备案服务，网上备案的交易合同文本应当经过双方当事人的确认。在本案中，邹国绥与叶增枝达成的《买卖定金协议》并未明确约定房屋交付时间、交易具体方式、正式合同签订、过户等相关信息，仅属预约合同性质而非正式的房屋买卖协议，故并不具备在网上进行备案登记的条件；且钟山物业并未在邹国绥与叶增枝签订该协议之时就进行网签，而是在邹国绥与叶增枝交易失败发生争议之后才在叶增枝的要求下进行了网签，网签之前并未经过邹国绥的同意，网签的信息也未经邹国绥确认，钟山物业也无证据证明其在网签后立即告知了邹国绥相应信息，而邹国绥要求钟山物业解除网签时，钟山物业仍拒绝解除，综上，钟山物业的行为违反了前述网上备案办法的规定，限制了邹国绥对其房产所有权的自由行使，造成了邹国绥因无法过户而产生违约金损失，钟山物业应当对其行为给邹国绥造成的损失承担赔偿责任。但邹国绥在明知讼争房产处于被冻结的状态、其与叶增枝就讼争房产买卖的案件尚未审结的前提下，与卢启基签订《房产买卖居间协议》，其应当确知在财产保全措施解除之前，讼争房产也处于无法办理过户交易手续的状态。邹国绥在向卢启基双倍返还定金时并未向法院申请解除对讼争房产的保全措施，因此客观上阻碍讼争房产过户交易的因素除了被网签还有被保全。邹国绥尚未主动消除房产过户的权属障碍（财产保全措施）就直接签订买卖协议、收取定金并双倍返还了定金，其本人的行为对产生违约金损失也存在过错，应当自行承担一定的损失。综上，原审法院认为钟山物业的擅自网签行为和邹国绥未解除财产保全就出售讼争房产并收取定金的行为均导致了邹国绥的违约金损失，原审法院酌定钟山物业赔偿邹国绥损失以30000元为限。邹国绥主张的超过部分于理不合，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、厦门市钟山物业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿邹国绥违约金损失30000元；二、驳回邹国绥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费525元，由邹国绥负担210元，厦门市钟山物业有限公司负担315元。＼n宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。＼n上诉人邹国绥上诉称，造成邹国绥的损失原因只有一个即钟山物业擅自网签的行为，而非一审法院认定“钟山物业的擅自网签行为和邹国绥未解除财产保全就出售讼争房产并收取定金的行为均导致了邹国绥的违约金损失”。理由如下：＼n1、2013年2月4日，邹国绥与卢启基签订《房产买卖居间协议书》，协议书中写明双方均清楚房产处于查封状态，因此房产被查封并不会导致双方合同无法履行的情况，也不会导致邹国绥因此违约而无法交易承担违约责任。所涉交易的房屋虽被查封，邹国绥仅需交足与诉争标的额相等的保证金后，就可以解封。换言之邹国绥虽未解除财产保全就出售讼争房产并收取定金的行为并不会造成邹国绥的违约金损失。2、邹国绥与案外人叶增枝在钟山物业的居间下签订了《买卖定金协议》，形成了居间合同关系。根据《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》的规定，钟山物业作为房地产经纪机构，应当在撮合交易双方达成交易后为双方提供签订交易合同网上备案服务，网上备案的交易合同文本应当经过双方当事人的确认。然而，邹国绥与叶增枝达成的《买卖定金协议》并未明确约定房屋交付时间、交易具体方式、正式合同签订、过户等相关信息，仅属预约合同性质而非正式的房屋买卖协议。因此，不具备在网上进行备案登记的条件。且钟山物业并未在邹国绥与叶增枝签订该协议之时就进行网签，而是在邹国绥与叶增枝交易失败发生争议之后才在叶增枝的要求下进行了网签，且网签之前并未经过邹国绥同意，网签的信息也未经邹国绥确认。网签后也从未告知邹国绥相应的信息，并在邹国绥要求其解除网签时，钟山物业仍拒绝解除。综上，钟山物业的行为违反了前述网上备案办法的规定，限制了邹国绥对其房产所有权的自由行使，造成了邹国绥因无法过户而产生违约金损失。因此，钟山物业应当对其行为给邹国绥造成的损失承担赔偿责任。＼n综上所述，造成邹国绥违约的原因系由于钟山物业于2012年12月14日擅自网签的行为，而非讼争房屋曾被查封。故钟山物业擅自网签的行为系造成邹国绥损失的唯一原因。原审判决认定事实错误，请求依法支持其上诉请求。＼n钟山物业答辩称，本案存在以下双方均没有争议的事实：1、2012年12月14日，其将讼争房屋进行网签（即发布存量房租售信息）；2、2013年1月23日，厦门市思明区人民法院根据案外人叶增枝的申请，对讼争房屋进行查封；3、争房屋邹国绥于2013年2月4日与案外人卢启基签订协议书，约定2013年2月28日办理过户手续；4、2013年3月15日就向案外人卢启基支付了所谓“违约金”；5、2013年6月13日申请解除对讼争房屋的查封。＼n综合以上事实，邹国绥上诉的事实与理由没有任何依据：＼n1、邹国绥在上诉状主张“2014年2月4日，邹国绥与卢启基签订《房产买卖居间协议书》，协议书写明双方均清楚房产处于查封状态，因此房产被查封并不会导致双方合同无法履行，也不会导致邹国绥因此违约而无法交易承担违约责任。”显然，邹国绥与案外人卢启基均清楚讼争房屋在没有查封未解除前，无法办理过户，无法办理过户不会导致邹国绥承担违约责任。2013年3月15日，邹国绥在讼争房屋处于查封状态的情况下，在没有要求钟山物业撤销网上备案的情况下，自认因讼争房屋无法过户而违约，向案外人卢启基支付了所谓违约金“100000元”，邹国绥付款行为属于其自己的行为，与钟山物业公司没有任何关系。2、从邹国绥的上诉状内容看，其认为钟山物业公司所进行的网上备案属于“办理存量房经纪合同和交易合同网上备案手续”，钟山物业公司在此明确，公司对讼争房产所进行的网上备案属于“发布存量房租售信息”，并非“办理存量房经纪合同和交易合同网上备案手续”类型，钟山物业公司并不存在邹国绥主张的侵权行为。＼n上诉人钟山物业上诉称，一、根据《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》及《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法实施细则》的规定，网上备案（即本案所述“网签”）有两种类型，一种为发布存量房租售信息，一种为办理存量房经纪合同和交易合同网上备案手续。据其核实，其对讼争房屋所办理的网上备案类型属于“发布存量房租售信息”，并非“办理存量房经纪合同和交易合同网上备案手续”类型。一审法院认定“《定金买卖协议》属于预约合同性质而非正式的房屋买卖协议，故并不具备在网上进行备案登记的条件”，显然一审法院认定其办理的网签是指办理存量房经纪合同和交易合同网上备案手续类型，属认定事实错误。＼n二、2013年8月29日，在钟山物业居间作用下，邹国绥与案外人叶增枝签订了《买卖定金协议》，双方就买卖标的、标的面积、价款等作出了约定，邹国绥签订协议的行为表明了邹国绥愿意委托钟山物业作为受托人，居间出售讼争房屋的真实意思表示。据此，钟山物业作为受托人，有权在网上备案系统发布存量房租售信息（即本案所述的“网签”），钟山物业的网上备案行为并未违反法律的禁止性或强制性规定，未侵权邹国绥合法权益。一审法院认定“网签之前并未经过邹国绥的同意，网签信息也未经过邹国绥确认”、“网上备案行为限制了邹国绥对其房产所有权的自由行使，给邹国绥造成损失”，属于认定事实错误。＼n三、本案存在以下双方均没有争议的事实：1、2012年12月14日，钟山物业将讼争房屋进行网签（即发布存量房租售信息）；2、2013年1月23日，厦门市思明区人民法院对讼争房屋进行查封；3、争房屋邹国绥于2013年2月4日与案外人卢启基签订协议书，约定2013年2月28日办理过户手续；4、2013年3月15日就向案外人卢启基支付了所谓“违约金”；5、2013年6月13日申请解除对讼争房屋的查封；6、2013年7月份，邹国绥才要求钟山物业撤销网签。结合前述事实及事实发生的时间点，上诉人认为：1、根据《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法实施细则》第十条“在网上备案系统发布存量房租售信息后，发布的房源在发布期间经有权机关依法查封的，网上备案系统将自动撤销。”的规定，2013年1月23日，法院依法查封讼争房屋后，钟山物业发布的存量房租售信息将自动撤销，不可能因钟山物业的该网签行为导致讼争房屋于2013年2月28日无法办理登记过户，讼争房屋无法过户跟钟山物业的网签行为没有任何关系，显然造成讼争房屋无法过户的原因是讼争房屋被查封。邹国绥一审中主张“因讼争房屋被网签而无法过户导致违约”没有任何依据。一审法院认定“网上备案行为限制了邹国绥对其房产所有权的自由行使，给邹国绥造成损失”属于认定错误。2、邹国绥一审诉状陈述：“但就在双方要办理产权交易登记手续时，却被告知该房屋已被网签，无法办理房屋产权交易登记。”邹国绥却未提供证据证明该主张，未提供证据证明“何时、何地、何人告知讼争房屋因网签无法过户”，未提供证据证明“被网签（侵权行为）与无法过户导致违约（损害事实）存在因果关系”，根据“谁主张，谁举证”的证据规则，邹国绥应承担不利法律后果，即应认定网签行为并非造成无法办理房屋产权登记的原因，网签与讼争房屋无法过户不存在因果关系。但一审法院违反证据规则，主观臆断认定“网上备案行为限制了邹国绥对其房产所有权的自由行使，给邹国绥造成损失”，属于认定错误。3、在讼争房屋查封未解除的情形下，邹国绥不可能在2013年2月28日将讼争房屋办理过户至案外人卢启基名下，从被上诉人与案外人卢启基签订的《房产买卖居间协议》第十九条的约定内容看，案外人卢启基明确知道讼争房屋处于查封状态，明确知道在讼争房屋查封未解除时无法办理过户手续。根据该约定，不存在因房屋无法过户而导致邹国绥违约，邹国绥在不需承担违约责任的情形下自认违约并向案外人卢启基支付所谓“违约金”属于邹国绥自己的行为，与他人无关。一审法院认定“网上备案行为限制了邹国绥对其房产所有权的自由行使，给邹国绥造成损失”，属于认定错误。4、邹国绥在一审诉状中陈述“邹国绥多次要求上诉人撤销该房子的网签合同，但未果。”显然邹国绥陈述为虚假陈述，根据一审查明的事实，邹国绥直至2013年7月份才要求钟山物业撤销网签。而钟山物业在2013年7月份拒绝撤销网签的行为与2013年3月15日邹国绥自认违约并向案外人卢启基支付款项10万元没有关系，一审法院认定“邹国绥要求钟山物业解除网签时，钟山物业仍拒绝解除，造成了邹国绥因无法过户而产生违约损失。”属于认定错误。5、邹国绥未提供证据证明向案外人卢启基支付的款项跟讼争房屋买卖有何关系，根据“谁主张，谁举证”的原则，邹国绥应依法承担举证不能的不利法律后果，即应认定邹国绥所谓“损失”与讼争房屋的买卖无关，更与钟山物业没有关系。一审法院认定违反证据规则，认定邹国绥向卢启基支付的10万元是讼争房屋买卖合同产生的违约金，属于认定事实错误。＼n四、据钟山物业调查了解，邹国绥已将讼争房屋于2013年11月11日再一次出售给李秀珠，根据2013年厦门市房地产交易的实际情况，讼争房屋出售给李秀珠的价格肯定比出售给卢启基的价格更高，邹国绥因讼争房屋无法出售给卢启基导致其另行出售获得更多的价款，获得更多的利益。假如法院认定网上备案行为导致邹国绥损失，钟山物业需承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”的司法精神，假设法院认定钟山物业需承担责任，也应扣除邹国绥获得的利益。＼n邹国绥答辩称，本案争议的主要是钟山物业提出的网上备案行为是否为网签行为。邹国绥认为这是毋庸置疑的网签行为。第一、根据网签备案规定，存量房交易是要进行网上备案的。另外，根据网上备案细则第十条的规定，钟山物业提出的其只是网络发布信息是不符合客观事实的。一审中钟山物业认可其在2012年12月4日进行网签行为，至少是认可到2013年7月份。也就是本案邹国绥要求其撤销网签，但是其并没有撤销。钟山物业认为其网上备案行为仅是发布信息没有事实依据和法律依据。第二、一审对其网签行为认定是正确的，其擅自网签的行为造成了邹国绥损失，这是邹国绥损失的唯一原因。恰恰是因为钟山物业2012年12月4日进行的网签行为导致没有办法办理过户，导致邹国绥的定金损失。其所陈述的网上备案行为是没有经过邹国绥的同意，是擅自进行的。第三、买卖定金协议在2012年9月20日已经失效。综上，请求驳回钟山物业的上诉请求。＼n经审理查明，钟山物业对原审判决查明事实提出异议，认为：1、2012年12月14日，钟山物业将诉争房产……进行网签不是事实，钟山物业发布的是存量房的租售信息，并非办理存量房租售的手续。2、补充一点，2013年1月23日诉争房产被查封。邹国绥对原审判决查明事实没有异议，本院对双方无异议之事实予以确认。审理过程中，钟山物业公司提交《发布存量房租售信息资料》、厦门市房地产中介行业协会出具的《情况说明》，证明对讼争房屋所办理的网上备案类型属于“发布存量房租售信息”，并非“办理存量房经纪合同和交易合同网上备案手续”类型。邹国绥认为，该证据不能证明钟山物业的主张，从内容看，该证据确认了钟山物业网签行为，网签的目的就是为了防止一房二卖，钟山物业网签行为导致讼争房产无法交易。＼n本院认为，本案的焦点在于钟山物业对讼争房屋进行网签的行为是否存在过错，导致邹国绥的损失。首先，根据钟山物业原审答辩意见，其对讼争房屋进行网签，是应叶增枝要求进行，目的是为了避免卖方一房二卖。该答辩意见表明，钟山物业网签的行为对邹国绥另行出卖房屋确实会产生影响。而钟山物业网签的行为并未经过邹国绥同意，因此，原审判决认定钟山物业存在过错，并无不妥。其次，邹国绥在讼争房屋处于查封期间，知道或应当知道房产过户存在障碍，仍与案外人签订房产买卖居间协议，其对自己损失的产生也存在一定过错。据此，原审判决认定双方均存在一定过错，并行使自由裁量权，酌定由钟山物业赔偿邹国绥损失30000元，并无明显不合理之处，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审案件受理费1050元，由邹国绥负担420元，由钟山物业负担630元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长洪德琨＼n代理审判员章毅＼n代理审判员黄南清＼n二〇一四年六月十九日＼n代书记员潘婉燕＼n附：本案所适用法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。