北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0108民初15038号
原告（反诉被告）：李松,男，1976年12月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：刘甲，北京市盈科律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张林芳，女，1961年12月18日出生，汉族，住陕西省榆林市神木县。
委托诉讼代理人：武广韬，陕西富能律师事务所律师。
被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤启，男，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）李松与被告（反诉原告）张林芳、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李松及其委托诉讼代理人刘甲，被告张林芳及其委托诉讼代理人武广韬、被告链家公司之委托诉讼代理人孙凤启均到庭参加了诉讼，被告链家公司之委托诉讼代理人孙凤启在开庭中途退庭。本案现已审理终结。
李松向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2017年11月25日解除；2、判令张林芳退还合同首付款1000000元；3、判令张林芳赔偿自收到首付款之日起，至起诉之日的利息2712.5元；4、判令链家公司承担连带责任。诉讼过程中，李松变更第1项诉讼请求为：要求解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。事实和理由：2017年3月23日，我与张林芳、链家签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我购买张林芳位于北京市海淀区×东区×号楼×层×单元×号房屋，合同总价1220万元，首付款887万元，拟贷款金额为330万元。我按照合同约定支付了张林芳首付款100万元。2017年4月，我的购房资格核验完毕，链家公司告知我，受到“新政”影响，我只能贷款110万元。因为新政的出现导致我首付增加，我据此多次与张林芳协调未果。另一方面，我积极努力促使交易达成，多次催促中介将自己房屋出售。我曾亲自前往张林芳住所协商，但张林芳避而不见。现同等小区挂牌信息显示房屋没有下跌，张林芳没有任何损失。
张林芳辩称，2017年3月23日，李松在对我出售的房屋进行充分了解后，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同签订后，李松除了支付定金100万元外，以自己的房屋没有找到合适的买家、无法足额准备好首付款为由，一再请求延迟付款期限。我基于信任和合同能够继续履行考虑，在同意迟延一段过户时间的同时，明确向链家公司工作人员表示需要尽快履行房屋评估手续，并催促李松及时支付首付款220万元，否则要承担合同违约责任。但一直到合同履行期届满，李松不仅未再支付任何款项，反而明确提出降低房价150万元，其后又在2017年11月25日发出《解除合同通知》。李松未按照约定时间支付首付款，链家公司没有必要进行房屋评估。双方约定拟贷款330万元，贷款责任由李松自行完成，不能因为新政策而变动。我在合同履行过程中不存在任何过错，现在合同不能履行，给我造成直接损失，李松无权要求解除合同，定金也不应退还。
张林芳向本院提出反诉请求：1、解除双方订立的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判决李松依照合同约定支付的定金100万元不予返还；3、判决李松赔偿房屋价差损失50万元；4、反诉费由李松负担。事实和理由：李松未按照约定时间支付首付款，以自己房屋没有找到合适的买家出卖为由，要求迟延付款期限，并提出降低房价，向我发送《解放合同通知》，应属合同违约，定金不应退还，李松还应赔偿我房屋差价的损失。
李松针对张林芳的反诉辩称，我方不存在根本违约行为，我没有逾期付款的事实。根据双方补充协议约定，首付款应当在评估完成后支付，但本案中并没有进行评估，故我不存在违约行为。现涉案房屋没有贬值，张林芳没有任何损失。
第三人链家公司述称，针对本诉，李松未按照合同约定支付居间服务费和评估费，故评估工作无法开展。合同签订后，李松也没有因为新政策影响合同履行。因李松的其他住房未能正常交易，无法支付房屋款项导致合同无法履行。针对反诉，我公司同意解除合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2017年3月23日，李松（买受人）与张林芳（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）约定，李松购买张林芳出售的位于北京市海淀区×东区×号楼×层×单元702号房屋（以下简称702号房屋），产权证明所载建筑面积共168.91平方米；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为550万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为670万元；买受人向出卖人支付定金100万元；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为330万元；买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要发生的各项费用。
同日，李松（乙方、买受方）与张林芳（甲方、出卖方）、链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，合同第二条约定：乙方分别于2017年3月23日、2017年3月30日、2017年4月20日前支付甲方定金共计100万元，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分；乙方于银行评估报告出来后10个工作日内将第一笔首付款220万元以建委监管支付方式支付甲方；乙方于银行评估报告出来后10个工作日内将第二笔首付款567万元以理房通方式支付甲方；甲乙双方应于银行评估报告出来后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲方双方同意，在2017年10月31日前且以建委网上预约时间为准，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。乙方如逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。
同日，李松（乙方）与张林芳（甲方）、北京某房地产咨询服务有限公司（丙方、服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定丙方协助甲、乙双方办理房屋评估手续，丙方保障服务费48800元、丙方代收评估费600元均由乙方承担，应于签订本合同当日一次性支付；因甲、乙双方未能按时、足额缴纳相关费用等原因导致无法办理相关手续，由甲、乙双方承担相关责任。合同签订后，李松向张林芳支付定金100万元。后双方当事人因房屋评估、首付款支付事宜产生纠纷，李松于2017年11月25日发出《解除<北京市存量房屋买卖合同>及<补充协议>的通知》（以下简称《解除合同通知》），以张林芳未按期履行房屋评估义务、隐瞒了房屋群租事实为由，要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》。
另查，2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等部门发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（以下简称317政策），规定：居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。2017年3月24日，中国人民银行营业管理部等部门发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》（以下简称324政策），规定“各商业银行要严格落实月供收入比（不超过50%）等政策要求，强化审核购房人收入证明材料。对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得放贷。对于已成年、未就业且没有固定收入的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。”
庭审中，李松以受到317政策及324政策影响其履约能力为由，要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，退还定金。其中，李松主张受317政策影响，因其名下有商业性住房贷款记录，且702号房屋面积较大，属于非普通自住房，导致其首付款比例提高至80%，需在原合同约定基础上提高89万元首付款，故履行能力不足。李松另主张受324政策影响，如按照其月收入不超过50%的要求，其无法取得330万元贷款而无履行能力。李松陈述如贷款金额为330万元，则月还贷金额为1.8万余元，超过其与爱人收入的50%。李松为此向本院提交了其与爱人李某各自工资单，显示自2016年11月至2017年10月期间，李松月均应发收入为2万余元，李某月均应发工资1.3万余元。经询问，李松表示其虽以张林芳逾期履行评估义务为由发送《解除合同通知》，但在本案中不以此为由要求解除合同，亦不以此主张张林芳存在违约行为。
张林芳对李松所述均不予认可，否认政策对李松购房存在影响。张林芳反诉主张李松签署合同后一直要求延期履行，后明确表示不再履行合同，未依约支付评估费导致无法开展评估工作，已构成根本违约，要求解除双方合同。张林芳为此向本院提交了其与链家公司工作人员贾某微信对话，显示2017年7月23日，贾某在微信中对张林芳同意推迟过户时间表示感谢，并表示“争取赶快帮客户把房子选到合适的买家”。2017年8月9日，张林芳表示办手续时间可以推迟一个月，但首付必须按时支付；贾某表示正在协助卖房子。2017年8月24日，张林芳询问评估情况，贾某回复“评估还没做，客户家房子还没有卖掉。”经质证，李松表示未让链家公司人员表示合同延期。
张林芳另申请链家公司工作人员贾某作为证人出庭接受质询，贾某到庭陈述，李松属于换房客户，需出售自己房屋后支付本案房款。双方合同签订后，因李松自有房屋未出售，曾与张林芳协商将交易时间延后。后李松未支付房屋评估费用，未开展评估工作。李松另表示已支付链家公司居间服务费定金1万元，评估费应包含在该笔款项内，并为此向本院提交了收据1张，该收据显示链家公司收取李松代收买卖定金1万元。
另经询问，李松表示未实际办理贷款申请手续。张林芳未就其主张的房屋差价向本院提交相应证据。
本院认为，依法成立的合同具有法律效力，可以作为确认缔约双方权利义务内容的依据。本案中，李松与张林芳基于买卖702号房屋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力。双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均涉及房款支付等内容，前后不一致之处，应视为双方以签订在后的《补充协议》变更了原约定内容，并以《补充协议》内容为准。
本案中，双方在本诉的争议焦点为：1、317政策、324政策相对于李松，是否属于新政。两个政策的实施对李松的履约能力是否产生重大影响，导致合同无法继续履行。2、张林芳是否享有合同解除权利。
针对第一个争议焦点，双方合同签订于2017年3月23日，此时，317新政已经发布并实施，故该政策内容应属购房人应当明知并遵守的规定，不属于签订合同后新发布的购房政策，李松在签订合同时应按照317政策要求约定合同各方义务。现李松主张317政策对其购房产生重大影响，并以此为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
324政策出台于双方合同签订后，相对于李松应属房屋新政。李松以贷款方式支付购房款，其申请贷款金额是否可以获批，由其申请银行审批才能予以确定。现李松在合同签订后并未实际办理贷款申请手续，其贷款是否可以获批，是否确实受到324政策影响并无确定意见。故李松以324政策对其产生重大影响为由，要求解除合同，本院不予支持，对李松要求退还100万元及赔偿利息之诉请亦不予支持。
针对第二个争议焦点，依据双方《房屋买卖合同》、《补充协议》及《房屋交易保障服务合同》约定，李松应于2017年3月23日支付评估费用，以便开展房屋评估工作，并在房屋评估完成后10个工作日内支付首付款。双方虽未在《房屋交易保障服务合同》中约定逾期支付评估费用，则张林芳享有合同解除权。但结合房屋交易流程及双方关于过户时间的约定，李松至少应在2017年10月31日前交纳评估费用以完成评估工作。现李松提交的收据显示费用为代收买卖定金，李松亦自述该笔款项为居间服务费，并非评估费用，且收费主体为链家公司，并非评估费收取公司北京方源房地产咨询服务有限公司，本院对其已交纳评估费的主张不予采信。由上，李松未依约支付评估费用，导致后续评估程序未开展，应属合同违约。即便张林芳在合同履行过程中曾同意推迟过户时间，李松于2017年11月25日向张林芳发出解除合同通知的行为，应系以自己行为明确表示出不再履行自身合同义务，已构成根本违约。综上，张林芳享有合同解除权利，本院对张林芳要求解除合同的诉请予以支持，因李松存在根本违约行为，张林芳主张定金不予退还的反诉请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。因张林芳未就房屋差价损失向本院提交相应证据，本院对其该项反诉请求不予支持。
链家公司在开庭审理中中途退庭，视为其放弃质证、辩论等相关诉讼权利，本院依法缺席判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除李松与张林芳于2018年3月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及李松与张林芳、北京链家房地产经纪有限公司于2018年3月23日签订的《补充协议》；
二、李松已支付的定金100万元不予退还；
三、驳回李松的全部诉讼请求；
四、驳回张林芳的其他反诉请求。
本诉案件受理费47500元，由李松负担，已交纳。
反诉案件受理费47500元，由李松负担，于本判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 刘雪琳
二〇一八年八月十七日
书记员 赵鸣鸣