浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第89号
上诉人（原审被告）黄斌辉。
被上诉人（原审原告）于增善。
委托代理人（特别授权）黄祖操。
上诉人黄斌辉为与被上诉人于增善因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2013）金浦黄民初字第145号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审原告于增善诉称，2012年12月28日，被告黄斌辉与原告签订了一份厂房租赁协议，该厂房座落在浦阳江南边，每年租金65000元（即每月5416.6元，每天180.5元），双方特别约定，厂房如政府需使用或拆迁，剩余租金退还。2013年5月14日，浦江县黄宅镇人民政府、浦江县城市管理行政执法局等单位发出通知，要求被告限期拆除违章建筑，并强制断电，原告当日停工。原告实际租用厂房至2013年5月31日，实际使用租金27624.5元，使用电费12283.29元，因交被告租金65000元，故被告尚应退还原告租金25092.21元。现原告诉讼至法院要求判令：1、解除房屋租赁合同，由被告退还租金25092.21元，并支付逾期付款违约金（自起诉之日起按银行贷款利率计算至实际付清之日止）；2、由被告承担本案的诉讼费用。
原审被告黄斌辉辩称，1、我曾多次催促原告和外地人苏恩良之间的电费项目，必须分割清楚，我现在已垫付给原告于增善和苏恩良电费15313.29元；2、于增善于2012年12月8日进驻我厂房，于2012年12月28日正式租用我的厂房。我的厂房到现在都未曾拆除，且于增善到现在也没有交付给我钥匙，说明于增善还在继续使用我的厂房，所以解除合同也应当从今天开始算起；3、本案诉讼费用由原告承担。
原判认定，被告黄斌辉在浦江县浦阳江南边（飞机场地块）违章搭建了厂房一幢。2012年12月28日，原告于增善与被告黄斌辉经协商一致，签订了租厂房协议，协议约定：被告将该厂房的两个主车间租赁给原告使用，租金每年65000元，租期三年，水、电、税等费用由于增善自己负责。厂房内原设施如有损害的照价赔偿，厂房如政府需使用或拆迁的，剩余租金退还。协议签订后，原告支付了被告一年的租金65000元。2013年5月14日，浦江县黄宅镇人民政府拆除了该厂房的电表，并强制断电。2013年5月16日，浦江县城市管理行政执法局发出责令改正通知书，认定租赁协议中的出租厂房未经规划，责令于2013年5月22日前自行拆除，恢复原状。2013年7月23日原告曾起诉至法院要求解除与被告的租赁协议并退还剩余租金，后因被告未到庭，原告因故撤诉。现原告再次起诉并提出了上述诉请。另查明，原告于增善租赁上述厂房是用于弹力絮加工，被告黄斌辉平时在四川做生意。黄斌辉为原告于增善和苏恩良共垫付电费15313.29元，苏恩良已付黄斌辉电费3030元，于增善尚应付黄斌辉电费为12283.29元。原告于增善于2013年11月5日开庭当日移交钥匙给被告黄斌辉。
原审法院认为，被告黄斌辉未经相关部门批准，擅自搭建厂房，为此与原告签订的租厂房协议，系无效合同，基于该无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。因此，被告应返还原告房屋的租金，而原告也应返还被告占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益，因占有利益为无形财产，故只能采用折价补偿的方式，即原告应根据实际占有使用厂房的时间支付房屋使用费。对于本案原被告争论的焦点即占有使用该厂房的截止时间，原审法院认定为截止于原告自认的2013年5月31日，虽原告于2013年11月5日才交还被告厂房钥匙系事实，但综合本案具体情况，首先原告租赁该厂房是用于弹力絮加工，而厂房断电的时间是2013年5月14日，其次2013年5月16日确实收到了强制拆除该厂房的通知书，再次2013年5月31日距离2013年5月16日已超过十几天，作为原告已有充足的时间寻找另外的厂房和搬走生产机器，在综合考虑以上因素的情况下，认定该厂房实际使用时间从2012年12月28日计算至2013年5月31日止。对于原告于开庭当日才移交钥匙的事实，虽被告长期在外地做生意，且被告也知道电切断和违章厂房要强制拆除的事实，但是作为原告仍旧有义务移交钥匙给被告，鉴于原告没有及时移交钥匙，故确定由原告在返还的租金中承担20%的责任。按照原、被告间在协议中约定的租金65000元／年，原告共计应支付的房屋使用费为27603元（65000元÷365天×155天）。因被告已为原告垫付电费12283.29元，故在扣除上述房屋使用费及垫付的电费后，被告实际应返还原告的金额为20091元。对于被告辩称的原告于2012年12月8日进驻厂房及破坏厂房设施的意见，因缺乏相应的证据，不予采纳。鉴此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条之规定，判决：一、原告于增善与被告黄斌辉于2012年12月28日签订的《租厂房协议》无效。二、由被告黄斌辉返还原告于增善人民币20091元，限于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告于增善的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费427元，减半收取为213.5元，由被告承担170.8元，原告承担42.2元。
宣判后，原审被告黄斌辉不服，向本院提起上诉称，双方签订租赁协议时就明知是违章建筑的。上诉人为于增善垫付的电费应从租金中扣除。于增善称其在2013年5月31日就从上诉人的厂房内搬走了，但于增善一直没有将厂房钥匙交给上诉人，实际还继续占有、使用该厂房，在一审开庭当天才将钥匙交给上诉人，故租金应算至钥匙移交之日。同时，租赁人有义务和责任管理好租赁物及财产，但在于增善移交钥匙前，整个厂房一片狼藉，转拉门被损坏，主电线被窃，损失十五万元应由于增善赔偿。在庭审中黄斌辉表示因垫付的电费一审判决已予以扣除，故对此项内容不再上诉。请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人于增善答辩称，关于垫付电费问题，一审判决已予以扣除。关于租赁时间问题，一审判决确定腾退时间为2013年5月31日是正确的，因为断电时间是2013年5月14日，黄斌辉也知道断电的情况。本案是租赁合同纠纷，黄斌辉提出的财产损失与本案无关，应该另行起诉。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人黄斌辉在二审中提供证据照片20张，证明厂房被于增善损坏的情况。经质证，于增善认为照片不是新证据，对照片的真实性无法确定，且与本案无关。本院认为，对厂房损失黄斌辉未提出反诉，故对该证据本院不予确认。
被上诉人于增善在二审中提供证据调解协议书及浦江县法院口头裁定笔录各一份，证明电费问题已由于增善与另一承租人分担，一审判决已予以扣除。经质证，黄斌辉对该证据无异议。本院对该证据予以确认。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为，因黄斌辉出租的厂房是违章建筑，原审认定其与于增善签订的租房协议属无效合同，于法有据。于增善租赁黄斌辉的厂房是用于弹力絮的加工，因黄斌辉的厂房系违章建筑，被相关部门勒令拆除并于2013年5月14日被切断电源，厂房已失去实际的使用功能，原审根据于增善的自认确认搬迁时间为2013年5月31日并无不当，黄斌辉理应返还剩余租金。鉴于于增善未及时移交厂房钥匙，原审已酌情由于增善自行承担至移交厂房钥匙期间20％的租金损失。黄斌辉上诉认为应全额计算租金至移交厂房钥匙时止缺乏事实和法律依据。关于租赁期间造成厂房损失问题，因黄斌辉未提起反诉，不属本案处理范围，黄斌辉可另行主张。综上，黄斌辉的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费427元，由上诉人黄斌辉负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 金 桦
审 判 员 陈旻尔
审 判 员 杜月婷
二〇一四年二月二十五日
代书记员 周 莉