广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
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（2013）佛中法民二终字第1008号
上诉人（原审原告）广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行。
负责人曾庆辉，该支行行长。
委托代理人陈耀泉，广东顺德农村商业银行股份有限公司员工。
委托代理人伦晓瀚，广东顺德农村商业银行股份有限公司员工。
上诉人（原审被告）佛山市悦建房地产有限公司。
法定代表人陈添海，该司总经理。
委托代理人刘国祝，广东仲马律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）龙永耀，男，汉族。
被上诉人（原审被告）伍结珊，女，汉族。
上诉人广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行（以下简称农商行容桂支行）、佛山市悦建房地产有限公司（以下简称悦建地产公司）因与被上诉人龙永耀、伍结珊金融借款合同纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法容民初字第256号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年3月15日，佛山市顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行与龙永耀、伍结珊、悦建地产公司签订一份《购房担保借款合同》，合同编号为：ZF1009201100094号，合同中约定以下事项：1.龙永耀向佛山市顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行借款254000元用于购买位于佛山市*区*大道*号*座*号的房产，借款期限为30年，逾期贷款的罚息利率为借款利率的基础上加收50%。2.伍结珊、悦建地产公司为龙永耀的借款承担连带保证担保，伍结珊作为保证人的保证期间自合同生效之日起至借款借据约定的借款到期日届满后两年。悦建地产公司作为保证人的保证期间自合同生效之日起至抵押房产办妥正式房地产他项权证并交予佛山市顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行保管之日止。3.龙永耀将其购买的位于佛山市*区*大道*号*座*号的房产作为向佛山市顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行借款的抵押，并于2011年3月21日在国土行政管理部门填写了预售商品房抵押登记摘要，但未正式办理抵押登记。合同签订后，佛山市顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行依约向龙永耀发放了贷款254000元，但从2013年7月10日起未再按借款合同约定按时还款，截止2012年10月20日，龙永耀共欠借款本金250605.87元，利息5896.83元。
另查明，佛山市顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行于2012年11月13日变更名称为农商行容桂支行。
农商行容桂支行经催讨未果，于2013年1月9日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、提前解除双方签订的编号为ZF1009201100094的《购房担保借款合同》；二、龙永耀、伍结珊向其偿还上述合同项下贷款本息合计256502.7元，其中本金250605.87元，利息5896.83元（其中已到期本金907.68元，利息5896.83元，暂计至2012年10月20日，以后的利息计算至全部贷款实际清偿之日止）；三、确认其对龙永耀、伍结珊位于佛山市*德区*街*号*4座*号房享有优先受偿权；四、伍结珊、悦建地产公司对上述债务承担连带清偿责任；五、龙永耀、伍结珊、悦建地产公司承担本案的诉讼费用。法院于2013年1月21前分别向龙永耀、伍结珊、悦建地产公司依法送达起诉状副本和开庭传票等应诉资料。
原审法院认为：根据农商行容桂支行提供的《购房担保借款合同》、借据等证据，龙永耀向农商行容桂支行借款254000元的事实清楚，法院予以确认。龙永耀借款后连续超过四期未按时偿还借款本金及利息，依照《购房担保借款合同》第十五条第五项，第十六条第十四项的约定，龙永耀的行为已经构成违约，农商行容桂支行据此要求解除与龙永耀、伍结珊、悦建地产公司签订的《购房担保借款合同》，并要求龙永耀清偿借款本金和利息的诉讼请求合理有据，法院予以支持。本案农商行容桂支行在诉讼中未能举证证明向龙永耀等人送达解除合同通知的时间，龙永耀等人收到起诉状副本的时间即2013年1月21日可视为双方合同解除的时间，法院依法确认农商行容桂支行和龙永耀、伍结珊、悦建地产公司签订的《购房担保借款合同》于2013年1月21日实际解除。
对于农商行容桂支行主张的利息，双方在借款合同中约定了借款期间的利息按中国人民银行同期的贷款利率计算，农商行容桂支行主张的借款期间的利息应以欠款本金250605.87元为基数，从欠款之日即2013年7月10日起按中国人民银行同期贷款年利率7.86%计算至2013年1月21日止为10577.35元，之后的逾期利息以欠款本金250605.87元为基数，从2013年1月22日起按中国人民银行同期贷款逾期利率计算至实际清偿之日止。
伍结珊、悦建地产公司在借款合同中自愿为龙永耀向农商行容桂支行的借款提供连带保证担保，农商行容桂支行在保证期限内要求伍结珊、悦建地产公司对龙永耀的上述债务承担连带清偿责任依据充分，法院予以支持。悦建地产公司在诉讼中辩称未能办理房产证和他项权证的是龙永耀和伍结珊的过错，但并不构成免除其担保责任的合法理由，悦建地产公司如认为龙永耀和伍结珊的行为侵害其民事权益的，可另行主张权利。
对于龙永耀所购买的位于佛山市*区*号*座*号的房产，虽然龙永耀在借款合同中承诺提供上述房产作为向农商行容桂支行借款的抵押担保，但并未办理完成抵押登记手续，不能认定为抵押权已经合法成立。农商行容桂支行要求对上述房产优先受偿权的请求依据不足，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、确认农商行容桂支行和龙永耀、伍结珊、悦建地产公司于2011年3月15日签订的《购房担保借款合同》（合同编号：ZF1009201100094）于2013年1月21日解除；二、龙永耀应于判决发生法律效力之日起十日内向农商行容桂支行清偿借款本金250605.87元及2013年1月21日之前的借款利息10577.35元；2013年1月21日之后的逾期利息以欠款本金250605.87元为基数，从2013年1月22日起按中国人民银行同期贷款逾期利率计算至实际清偿之日止；三、伍结珊、悦建地产公司对于判决第二项所确定龙永耀应负担的债务承担连带清偿责任；四、驳回农商行容桂支行的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，以实际欠款额为基数按照中国人民银行同期同类商业贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2573.77元，由龙永耀、伍结珊、悦建地产公司共同负担。
上诉人农商行容桂支行上诉提出：原审认为案涉抵押担保未办理完成抵押登记手续，不能认定为抵押权已经合法成立，存在错误。农商行容桂支行与龙永耀、伍结珊签订《购房担保借款合同》并将该合同及办理抵押登记须提交的其他材料提交予登记部门，申请办理预售商品房抵押登记。登记部门在商品房买卖合同的预售商品房抵押登记摘要处盖章确认已办理登记。因此，虽然相关的抵押房产因是预售商品房尚未能办理房地产权证及房地产他项权证，但房产的抵押登记手续已经完成，抵押权业已生效。据此，请求撤销原审判决第四项，并由龙永耀、伍结珊承担本案一、二审诉讼费用。
上诉人农商行容桂支行在二审期间向本院提交如下证据：广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法杏执字第9号《拟选定拍卖机构告知书》复印件一份，拟证明龙永耀、伍结珊对案涉房产享有所有权。
经质证，上诉人悦建地产公司表示对上述证据无异议。本院认为，该证据来源合法、客观真实，故本院对其予以采纳。
上诉人悦建地产公司针对农商行容桂支行的上诉，辩称：对农商行容桂支行的上诉没有异议。
上诉人悦建地产公司上诉提出：一、龙永耀、伍结珊为自己的利益恶意阻止房地产权证的办理，即阻止悦建地产公司免除担保责任所附条件的成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，视为条件成就，应免除悦建地产公司对农商行容桂支行的担保责任。《商品房买卖合同》第十五条虽约定悦建地产公司负有协助龙永耀、伍结珊办理房地产权证的责任，但龙永耀、伍结珊负有提供个人资料的配合义务。即使《购房担保借款合同》未明确规定龙永耀、伍结珊对悦建地产公司的配合义务，由于房地产要办理抵押登记，显然要先办理房地产权证，故龙永耀、伍结珊向悦建地产公司提供个人资料以办理房地产权证仍属其应负的合理附随义务。悦建地产公司提交的发出房产证催办通知、挂号信收据底单、人口信息查询表及婚姻登记记录等证据，证明龙永耀、伍结珊不履行提供个人资料的义务，恶意阻止房地产权证的办理，从而阻止悦建地产公司免除担保责任所附条件成就。
二、*号*座*号房地产已办理预售商品房抵押登记，且有预售登记主管部门佛山市顺德区国土城建和水利局2011年3月21日加盖的商品房合同备案专用章为凭。原审判决认为案涉抵押未办理完成抵押登记手续故不能认定抵押权已经合法成立，显属错误。农商行容桂支行就《购房担保借款合同》项下的贷款对*号*座*号房地产享有优先受偿权。
三、免除悦建地产公司的保证担保责任，不会导致农商行容桂支行的贷款债权受偿风险加大。农商行容桂支行在诉状中确认其要求悦建地产公司提供的担保属于过渡担保，签订合同的目的在于强化悦建地产公司的责任感，尽快协助龙永耀、伍结珊办理好房地产权证，以便其及时办理抵押登记手续。由于抵押房地产已办理预售抵押登记手续，故免除悦建地产公司的担保责任不会导致贷款受偿风险的加大。
四、即使悦建地产公司负有保证担保义务，由于本案既有主债务人龙永耀、伍结珊提供的物的担保，又有悦建地产公司提供的人的担保，在没有特别约定的情况下，悦建地产公司仅对物的担保不足以清偿的部分承担保证责任。
据此，请求：1、撤销原审判决第三项，改判驳回农商行容桂支行对悦建地产公司的全部诉讼请求（假使悦建地产公司提供的担保成立，也仅应判决其对抵押担保财产不足清偿的部分负连带清偿责任）；2、本案一、二审诉讼费用由农商行容桂支行、龙永耀、伍结珊承担。
上诉人悦建地产公司在二审期间没有向本院提交新的证据。
上诉人农商行容桂支行针对悦建地产公司的上诉，辩称：一、悦建地产公司的担保范围是全部债权。《中华人民共和国担保法》第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”案涉《购房担保借款合同》第十条第二款约定：“贷款人可要求任何一个保证人承担全部保证责任，任何一个保证人都负有担保全部债权实现的义务。”因此，悦建地产公司的保证责任绝非仅仅为抵押物不足清偿的补充担保责任，而是对全部债权实现的担保。
二、从担保顺序来说，农商行容桂支行可以直接要求悦建地产公司在其担保范围内承担保证责任，无须先执行抵押物。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。”也就是说，在物保与人保并存时，约定优先。《购房担保借款合同》第十条第三款约定：“本合同项下的保证不受保证人以外的借款人及其他第三人任何方式的担保的影响，即当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证、保证金、短约保险等)，贷款人均有权直接要求保证人在其担保范围内承担担保责任，且承担担保责任不分先后顺序”。因此，双方明确约定悦建地产公司的保证责任顺序不在抵押物的担保之后。此外，合同第十条更明确约定：“本合同项下的保证为不可撤销的连带责任保证担保”，因此，农商行容桂支行在债权无法得到实现时可直接要求悦建地产公司承担连带保证责任。悦建地产公司有关其保证责任为补充责任的主张并不能从担保责任实现顺序上得到法理依据。
三、悦建地产公司保证责任消除的条件未成就。依《购房担保借款合同》第八条第二款、第十条第一款的约定，悦建地产公司作为保证人，其保证期间为自合同生效之目起至抵押房产办妥正式《房地产他项权证》并交予容桂支行保管之日止。在保证期间内，悦建地产公司与伍结珊对龙永耀的案涉债务承担连带清偿责任。《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款规定：“在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”悦建地产公司主张因龙永耀、伍结珊的过错导致无法办理本案抵押物*号*座*号的房地产权证、房地产他项权证，并不构成上述法律规定的免除其保证责任的合法理由，其仍应就龙永耀的案涉债务承担保证责任。
综上，悦建地产公司的保证责任不是补充责任，且其保证责任未消除。
被上诉人龙永耀、伍结珊在二审期间没有答辩，亦未向本院提交新的证据。
经审查，本院对原审法院查明的除“并于2011年3月21日在国土行政管理部门填写了预售商品房抵押登记摘要，但未正式办理抵押登记”外的事实予以确认。
本院二审另审理查明：2011年3月21日，农商行容桂支行就龙永耀、伍结珊提供抵押的案涉房产到佛山市顺德区国土承建和水利局办理预售商品房抵押登记，登记其为案涉房产之他项权利人。《购房担保借款合同》第十条第三款约定“本合同项下的保证不受保证人以外的借款人及其他第三人任何方式的担保的影响，即当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证、保证金、履约保险等），贷款人均有权直接要求保证人在其担保范围内承担担保责任，且承担担保责任不分先后顺序”。
本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、农商行容桂支行对案涉房产是否享有优先受偿权；二、悦建地产公司承担的担保责任范围问题。
关于农商行容桂支行对案涉房产是否享有优先受偿权的问题。本案当事人于2011年3月15日签订的《购房担保借款合同》其缔约主体适格，内容无违反法律法规的效力性强制性规定，意思表示真实合致，依法有效成立，对缔约当事人均具有法律约束力。合同约定龙永耀、伍结珊以位于容桂上佳市居委会*号*座*号案涉房产为合同项下贷款本金及利息等提供抵押担保，并应于合同签订后依法办妥抵押登记。因抵押物在合同订立时未办理产权证，故农商行容桂支行于合同签订后就抵押房产到佛山市顺德区国土承建和水利局办理预售商品房按揭备案，登记其为案涉房产之他项权利人，符合《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定及合同约定，应认定抵押有效。农商行容桂支行的抵押权自登记时设立。现龙永耀未按约定履行还款义务，农商行容桂支行有权宣布案涉借款提前到期并要求龙永耀提前清偿全部贷款本金及利息等；与此同时，农商行容桂支行要求实现抵押权的条件亦已成就，其对龙永耀、伍结珊提供抵押的案涉房产享有优先受偿权。原审认定农商行容桂支行未办理抵押登记，对抵押物不享有优先受偿权不当，本院予以纠正。
关于悦建地产公司的担保责任范围的认定问题。双方于《购房担保借款合同》第八条第二款约定“悦建地产公司作为保证人，其保证期间为自本合同生效之日起至抵押房产办妥正式《房地产他项权证》并交予甲方保管之日止”、第十条第一款约定“本合同项下的保证为不可撤销的连带责任保证担保”，现龙永耀未按约履行还款义务，悦建地产公司亦未能办妥正式他项权证并交予农商行容桂支行，因此，农商行容桂支行要求悦建地产公司对案涉债务承担连带保证责任，符合法律规定及双方约定。至于悦建地产公司认为龙永耀、伍结珊恶意阻止其担保责任免除条件的成就，其依法可向龙永耀、伍结珊主张权利，但不能构成免除其向农商行容桂支行承担相关担保责任的理由。该合同第十条第三款约定“本合同项下的保证不受保证人以外的借款人及其他第三人任何方式的担保的影响，即当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证、保证金、履约保险等），贷款人均有权直接要求保证人在其担保范围内承担担保责任，且承担担保责任不分先后顺序”。该约定具体、明确，是当事人的真实意思表示，且与公序良俗、诚信信用原则均不违背，商行容桂支行据此要求悦建地产公司对案涉债务承担连带保证责任，符合《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”的规定。悦建地产公司上诉主张其应在案涉房产价值范围内免除担保责任，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实不清，适用法律有误，实体处理欠当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法容民初字第256号民事判决主文第一、二、三项及案件受理费的负担部分；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法容民初字第256号民事判决主文第四项；
三、广东顺德农村商业银行股份股份有限公司容桂支行对位于广东省佛山市顺德区容桂街上佳市居委会*号*座*号房产享有优先受偿权。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费5217.74元，由龙永耀、伍结珊负担2608.87元，佛山市悦建房地产有限公司负担2608.87元。
本判决为终审判决。
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审?判?长林炜烽
审?判?员?罗???睿
代理审判员 ?李秀红
二〇一三年十二月二十日
书?记?员?周美婵