广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终12348号
上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地:广州市海珠区小港路163号。
法定代表人：关宝伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王广华，广东三环汇华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘敏，广东三环汇华律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：沈明韶，男，1946年10月15日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毛志峰，广东圣和胜律师事务所律师。
上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）因与被上诉人沈明韶商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初10463号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院认为：诉讼中，双方当事人对沈明韶收楼的日期陈述一致，故该院予以确认。由于富基公司在法院指定的期限内，没有提交对沈明韶主张的违约金起算日期的书面异议，故对沈明韶主张的按上述收楼日期计算的210个工作日的截止时间，该院予以确认。富基公司辩称沈明韶在富基公司未具备交楼条件时提前收楼进行装修的日期不能作为实际收楼日期，认为该日期也不能作为计算办证期限的依据，该抗辩意见无理，该院不予采纳。
对于涉案合同和补充协议关于办证期限约定的相关条款，之前已有同楼盘类似合同版本案件的二审生效判决作出相关认定，对此本案不再赘述。根据之前的二审生效判决，涉案补充协议关于办证期限的合同条款实质上免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，富基公司的办证义务期限应为房屋实际交付之日起210个工作日内。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富基公司应从2016年6月14日起向沈明韶支付迟延办理产权登记的违约金。对于违约金标准问题，双方在《补充协议》第十三条中已调整为房价款的万分之零点三，沈明韶要求按补充协议约定的标准计算迟办证违约金，符合合同约定，该院予以支持。鉴于沈明韶补交了房价款，故违约金应按沈明韶实际已付房款分段计算本金（其中从2016年6月14日起至2017年11月6日止以2731128元为本金，2017年11月7日起至本判决生效之日止以2736817元为本金），对沈明韶主张的超过该院支持部分的违约金，该院予以驳回。关于违约金的截止时间，由于富基公司何时办妥产权登记的时间尚不确定，故违约金应暂计至本案判决生效之日止为宜。此后，如富基公司仍有违约行为，沈明韶可再循法律途径解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、广州市富基房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，向沈明韶支付迟延办理产权登记的违约金（每日按已付房价款的万分之零点三的标准，其中为从2016年6月14日起至2017年11月6日止以2731128元为本金，2017年11月7日起至本判决生效之日止以2736817元本金）。二、驳回沈明韶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费863元，由富基公司负担。
富基公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、补充协议第十二条的约定合法有效，一审判决法律适用错误，事实认定错误。《补充协议》第十二条是双方真实意思表示，其约定“在可以办理房地产权证的情况下，以乙方结清所有费用(包括补交房款)和向甲方提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，甲方协助乙方在720个工作日内办妥房地产权证”合法有效。(一)补充协议第十二条的签订有其特殊的客观原因，针对《商品房买卖合同(预售)》第二十一条进行的修订。鉴于地铁工程与涉案项目关联的事项无法得到有效的解决等原因，上诉人在涉案楼宇完成竣工验收后，无法在短时间内办理规划验收手续，致使无法按照约定交付房屋。而被上诉人因急于装修房屋和入住，在收房时明知该楼宇尚未取得规划验收合格证，且根据当时阻碍取得规划验收合格证的事由在短时间内难以解决(这是上诉人单方面无法解决的，需要地铁公司的配合和政府的协调才能进行)，所以上诉人根本无法在购房人收房后立即去办理房地产权证书，因为取得规划验收合格证是办理房地产权证书的必要条件。在此情况下，上诉人根本无法预测能够取得规划验收合格证的大致时间，不可能将办理房地产权证书的时间从购房人实际收房时起算(事实上涉案楼盘完成全部规划验收的时间是2017年9月26日)。经过双方协商，将办理房地产权证书的时间作了相对弹性的约定，即约定为“在可以办理房地产权证的情况下，通知乙方送交办证所需的相关资料。”(二)双方将办证时间从210个工作日更改为720个工作日，被上诉人对此已充分了解和理解。(三)补充协议第十二条不构成格式条款，其约定合法有效。基于被上诉人确认《商品房买卖合同》和《补充协议》是合法有效的，故此双方在不违反法律规定的基础上做出的真实意思表示，有特别约定的，应从其特别约定。补充协议在后且为特别约定，双方合意修订产权登记办理方式和产权登记的时间，是双方真实意思表示，其约定合法、有效。补充协议的第十二条不是格式条款，不构成格式条款无效的情形。补充协议第十二条并没有免除上诉人协助办理产权登记的义务和责任，也没有加重对方责任、排除对方主要权利，不构成格式条款，其约定合法、有效，在被上诉人结清所有相关费用(包括补交房款)和向上诉人提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，上诉人协助被上诉人在720个工作日内办妥房地产权证。二、《商品房买卖合同(预售)》和《补充协议》有关“可以办理房地产权证”的时间明确，为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，不存在办理房地产权证时间不明确的情况。被上诉人需结清相关费用并提供相关资料后，方可起算补充协议约定的“720个工作日”办证期限，现仍在办证期限内，不构成违约。一审法院认为应从实际交房之日起210个工作日起算办证期限，事实认定错误。本案中，双方对办理产权登记时间可依据法律规定和合同约定。补充协议第十二条约定了“720个工作日”的办证期限，自被上诉人结清所有相关费用(包括补交房款)和向上诉人提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算。在被上诉人履行以上义务之前，上诉人需先达成一系列前提条件和诸多前置手续。依据合同及其补充协议约定和法律规定，上诉人需先达成一系列前提条件和诸多前置手续。根据《广州市城镇房地产登记办法》第四十九条规定，第一，办理初始登记在前，办理产权登记在后；第二，申请产权登记的时间可以双方约定期限；第三，办理产权登记还需要缴清房款、缴交税费完毕。另外，税费缴交的前提也是需要按照测绘结果、购买人有否减免税事由等实际情况经税务部门核算完毕，购买人能否按时缴交，待税务部门出具完税证明才能进入办理产权登记的阶段；第四，根据该规定，被上诉人如在完成了所有的必需手续后，如我方还不配合的情况下，是可以单方申请转移登记的。换言之，根据本区域现行的登记办法规定和实际操作，办理产权登记的前置手续有办妥测绘部门出具测绘图纸、购房者按实际测绘面积数缴清房款、缴交税费完毕。上诉人完成以上测绘等义务，被上诉人需结清相关费用和提供相关资料后方可起算《补充协议》约定的“720个工作日”，如被上诉人拒不履行以上义务而导致的延期办理产权登记等责任由被上诉人承担。（三)原审法院认为上诉人在未具备交房条件时提前交房的日期不能作为实际交房日期、不能作为起算办证期限的抗辩意见无理，主要依据是之前同楼盘类似合同版本案例的二审生效判决结果。即使退一讲，上诉人也构成合同约定的免责情形。富基广场B1、B2栋楼因地铁工程拖延规划验收，属合同约定的免责情形。1998年6月，在广州市人民政府【1998】100号《工作会议纪要》中，明确地铁作为市政工程，上诉人应要配合地铁工程。上诉人于1999年10月6日取得《建设用地规划许可证》时，该证明确注明“划拨部分用地给地铁二号线市二宫站的临时施工用地”；2009年7月17日，上诉人的《建设工程规划许可证》也载明，富基广场项目建筑工程规划中包含地铁风亭及设备用房。基于上述客观情况，上诉人考虑富基广场项目从规划到建设直到竣工验收都需要与地铁工程互相配合，工程项目的整体进度直接受到地铁工程的影响，这些影响往往是上诉人无法预见和左右的，所以上诉人与被上诉人在《广州市商品房买卖合同(预售)》第十四条中约定，如因地铁工程导致延期交楼的，甲方交楼的时间可以相应顺延，且双方互不追究责任。地铁施工因素是影响富基广场工程规划验收的直接原因。合同中已经明确约定因“地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期”，上诉人交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任。上诉人延期交房是由地铁原因造成，根据合同约定，上诉人交房的时间可相应延期，从而产权办理的期限也应相应顺延。即使上诉人的办证义务期限为210个工作日，该210个工作日的起算点也不是以被上诉人实际提前收楼的时间开始起算。原审法院以被上诉人实际提前收楼的日期起算210个工作日，事实认定错误。由于该楼宇是毛坯房的交楼标准，在被上诉人未装修前是无法入住的，所以包括被上诉人在内的一部分业主为了提前装修，特向上诉人申请提前收楼，上诉人为了方便业主装修，在告知其该楼宇尚未符合合同约定的交楼条件的情况下，同意其先行办理收楼手续，让其先行对房屋进行装修，可被上诉人却因此将该时间确定为正式的收楼时间，还从该时间开始计算上诉人办房产证的时间，从而认为上诉人迟延为其办理房产证，被上诉人怎么可以在上诉人为其提供装修方便的情况下，还将上诉人告上法庭要求其承担迟延办房产证的违约责任呢?被上诉人这一行为严重违反诚实信用原则。上诉人与被上诉人在合同和补充协议中明确约定交楼条件为该房屋取得规划验收，所以在规划验收前上诉人为方便被上诉人装修而同意其先行收楼的时间不属于双方在补充协议中约定的正式的收楼时间。上诉人的办证义务期限210个工作日的起算点也相应延后，首先该房屋所在楼宇需经工程规划验收合格，其次房管局测绘部门出具测绘面积后，上诉人根据测绘面积通知被上诉人补交房款、税费和办证所需的资料；再次，被上诉人需在规定的时间内配合上诉人补交房款、税费和其他办证所需的资料。只有同时满足上述三个条件才能开始计算上诉人办理房地产权证的时间，也就是说只有当上述三个条件都满足的情况下才能开始计算210个工作日，而不能简单笼统地按被上诉人实际收楼的日期开始计算210个工作日。为了提前装修，被上诉人与上诉人还签订了《收楼协议书》，明确被上诉人“因乙方需要该商品房提前进行装修，在其明知该商品房尚未符合双方签订的《商品房买卖合同(预售)》和《补充协议》第六条所约定的交房条件的情况下，自愿向甲方提出了先行将该商品房交付乙方使用的请求，乙方本人愿意按该商品房现状收楼”。乙方并承诺：不再向甲方追索该商品房在本协议书签订日之前及之后的延迟交楼和不具备交房条件的违约金、赔偿金以及其他责任；不向甲方追究该商品房项目的基础设施、公共配套建筑延迟验收的责任；不向甲方追究该商品房项目规划、设计变更的责任。为此，上诉人才同意被上诉人提前收房，并办理了相应的收房手续。但是，不能因被上诉人“提前交房”或“协议交房”而变更房产证办理时间。五、涉案房屋的大确权已于2018年5月25日办妥，涉案房屋产权证马上就可以办好。上诉人于2018年4月25日取得广州市不动产登记中心受理回执，2018年5月25日领取《广州市不动产首次登记告知通知书》，取得初始登记证书之后即可办理各个业主的产权登记。从取得规划验收合格到至今，都没有210个工作日，由此更可以证明，涉案的房产证至今未办理的根本原因就是由于地铁原因导致的规划验收延迟，属合同约定的免责事由。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求贵院依法改判，判决支持上诉人的请求。
被上诉人二审答辩称：一、被上诉人不能在《广州市商品房买卖合同(预售)》约定的时间协助上诉人办妥产权登记手续并把房产证交付给被上诉人，应当承担违约责任，支付违约金。设定逾期办证违约责任是为了避免开发商因自身原因不能履行办证义务而无限期拖延办证期限的情况。而取得《建设工程规划验收合格证》，取得房地产初始登记及其他开发商办证必备的资料均是上诉人的责任，并非被上诉人的责任范围。因此，不能把此责任推卸到被上诉人身上，要求被上诉人无限期等待。否则，设定该逾期办证的违约责任根本没有意义。根据合同的相对性，上诉人与被上诉人是合同的相对方，上诉人违反了合同的约定就应该承担违约责任，不能以第三方行为或其他因素影响而免除其责任。更何况上诉人一审提交的《工作会议纪要》、《建议用地规划许可证》(1998)、《建设用地规划许可证》(1999．10．6)、《关于退还江南大道北开发地块用地的复函》、《建设工程规划许可证》(穗规建证[2007]4641)及附件1《建筑功能指标明细表》和附件2《建设工程审核书》(2009．7．17)共同证明广州市地下铁道总公司已于2003年4月30日前把临时施工用地退还给上诉人，由上诉人继续开发。广州市规划局也于2009年7月19日重新核发《建设工程规划许可证》给上诉人对涉案房屋所在的建设项目进行建设。该《建议工程规划许可证》附件《建设工程审核书》中就已明确上诉人开发的项目中需要进行地铁风亭的建设。地铁风亭因素从一开始就是上诉人应当考虑的规划验收项目，上诉人不能把自身的责任作为延期办证违约责任的抗辩。若上诉人认为第三方行为或其他因素致使其违约而产生损失应当向第三方追究责任，而非要求免除其对被上诉人的违约责任。上诉人以地铁风亭施工因素致使其未取得《建设工程规划验收合格证》，以致延期办证不是其过错为由抗辩无需承担违约责任，是推卸责任，没有事实和法律依据。上诉人违反合同约定，逾期办证，应当承担违约责任。二、《广州市商品房买卖合同(预售)》补充协议(以下简称“补充协议”)第十二条是违背公平原则，限制被上诉人权利，免除上诉人义务的格式条款，应属无效。补充协议第十二条约定“在可以办理房地产权证的情况下，通知被上诉人送交办证所需的相关资料。以被上诉人结清所有相关费用(包括补交房款)和向上诉人提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，上诉人协助被上诉人在720个工作日内办妥房地产权证。如被上诉人未结清上述费用或未提供齐全上述资料的，上诉人有权拒绝协助办理房地产权证。如因上诉人原因未能在上述时间内协助被上诉人办妥房地产权证的，合同继续履行，但上诉人应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三标准向被上诉人承担迟延办证的违约责任。”上述条款是上诉人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与上诉人协商，是合同法规定的典型格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”首先，根据上述规定，作为格式条款首先要遵循公平原则。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。可见，行政法规规定房地产开发商协助业主办理产权证的时间是90日。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条也明确规定了商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，由于出卖人的原因买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。而上诉人与被上诉人签定的《广州市商品房买卖合同(预售)》第二十一条约定，上诉人应当在商品房交付之日起210个工作日内(不超过210个工作日)到房地产登记机构为被上诉人办妥产权登记，并将以被上诉人为产权人的房地产权证交付被上诉人。该约定远远超过了《城市房地产开发经营管理条例》及上述司法解释规定的时间，已经对被上诉人极为不公平。然而上诉人还要在此基础上通过格式条款的补充协议约定办证时间延长至720个工作日。720个工作日相对于210个工作日而言并非小幅度的变更，是翻了三倍有多，该条款已经大大限制了被上诉人取得房产证的权利，从而使上诉人的违约风险降到最低。其次，上诉人也没有尽到采取合理的方式提请被上诉人注意该不公平约定的义务。房产证是最终确定被上诉人获得涉案房屋所有权的重要证书，一日未取得房产证，被上诉人作为房屋所有权人的身份则未落实，被上诉人对房屋的处分和收益均受到重大限制。上诉人把210个工作日变更为720个工作日，工作日的时间相差三倍不止，自然日的时间则相差四倍有多。相比上述行政法规90日办证的规定更是相差十几倍。在这种重大权益变更的情况下并非如上诉人所述把合同在售楼处公示或把合同交由被上诉人阅读即可，而是要根据法律规定采取合理的方式提请被上诉人注意。但上诉人未以醒目字眼或下划线方式向上诉人进行提示，也未举证证实以任何其他方式提请被上诉入主意，明显不符合上述合同法的规定。上述条款明显是免除上诉人自身责任、加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利的格式条款。上述条款约定“在可以办理房地产权证的情况下通知被上诉人送交办证所需相关资料。以被上诉人结清所有相关费用(包括补交房款)和向上诉人提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，上诉人协助被上诉人在720个工作日内办妥房地产权证。如因上诉人原因未能在上述时间内协助上诉人办妥房地产权证的，合同继续履行，但上诉人应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三标准向上诉人承担迟延办证的违约责任”。该约定因上诉人原因根本不能确定违约起算时间。因为只要不能办证，上诉人就无需通知被上诉人交材料，上诉人未交材料，720个工作日就无需起计。上诉人的违约责任就完全被免除了，被上诉人主张上诉人违约的权利完全被排除。在这种不受限制的情况下上诉人更会怠于履行协助办理房产证的义务，被上诉人获得房产证的时间遥遥无期。因此，被上诉人认为根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应认定为无效。综上，补充协议第十二条是无效格式条款，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。三、被上诉人主张从实际收楼之日起算办证期限，已经是对上诉人的莫大让步，请二审法院维持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，沈明韶于2018年6月14日领取《房地产产权证》。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方当事人的上诉及答辩意见，本院分析如下：
关于富基公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任问题。涉案合同第二十一条约定富基公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构申请办理房地产转移登记。而《补充协议》第十二条对上述约定变更为“富基公司只协助沈明韶办理《房地产产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知沈明韶送交办证所需的相关资料。（二）富基公司在合理时间内代沈明韶向办证部门申请办理房地产权证。（三）以沈明韶结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助沈明韶在720个工作日内办妥房地产权证……”。根据该《补充协议》条款的约定，由于沈明韶已补交房款，故违约金应按沈明韶实际已付房款分段计算本金。富基公司上诉表示根据涉案合同和补充协议，有关“可以办理房地产权证”的时间应为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，由于该“可以办理房地产权证”的时间并不具体明确，难以操作，实质上相当于免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，一审法院确定富基公司的办证义务期限应为房屋交付之日起210个工作日内，处理正确，本院予以维持。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富基公司应向沈明韶支付迟延办理产权登记的违约金。本院就同楼盘、类似案件情况作出的（2017）粤01民终11090号民事判决至今未被依法撤销或变更，现富基公司上诉主张该生效判决可能有误，理由不成立，本院不予采纳。
关于富基公司上诉主张的免责问题。涉案合同第十四条是双方关于逾期交房的违约责任条款，现富基公司根据该逾期交房违约责任条款约定的免责事由如异常天气、地铁工程施工等请求免除其公司迟延办证违约责任，理由不成立，本院不予采纳。沈明韶未表示放弃追究富基公司迟延办证违约责任，富基公司据此上诉主张免除迟延办证违约责任，理由也不成立，本院不予采纳。鉴于沈明韶于2018年6月14日领取房地产权证，迟延办证违约金应计算至2018年6月14日。
综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，因二审出现新的事实，本院据此予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初10463号民事判决第二项；
二、变更广东省广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初10463号民事判决第一项为：广州市富基房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，向沈明韶支付迟延办理产权登记的违约金（每日按已付房价款的万分之零点三的标准，其中从2016年6月14日起至2017年11月6日止以2731128元为本金，2017年11月7日起至2018年6月14日以2736817元为本金）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费863元，由上诉人广州市富基房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 梁燕梅
审判员 李 焕
二〇一八年八月二十日
本
书记员 曹 文
吴桐