广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4053号
上诉人（原审被告、反诉原告）：江玉葵，住广州市荔湾区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：周东光，住址同上。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：大参林医药集团股份有限公司，住所地：广州市。
法定代表人：柯云峰，职务：董事长。
委托代理人：吴美子，系该公司职员。
委托代理人：杨福平，系该公司职员。
上诉人江玉葵、周东光因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第675号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2013年12月4日，大参林医药集团股份有限公司（以下简称大参林公司）与江玉葵、周东光签订《房屋租赁合同》，约定大参林公司向江玉葵、周东光承租广州市荔湾区龙津西路豆腐亩一巷17号903房，租期从2014年1月1日至2014年12月31日；月租金为2150元，每月1日前转账支付；合同押金3400元，租赁期满或合同终止三日内，江玉葵、周东光应一次性无息退回给大参林公司；大参林公司在退房时应保持房屋原来的样貌不变（包括但不限于保持室内干净整洁、清理私人物品等），否则江玉葵、周东光可在押金里扣除一定的费用。合同签订之后，江玉葵、周东光出具了3400元押金的收款收据。大参林公司主张当日向江玉葵、周东光支付了该押金，江玉葵、周东光则主张该押金是在之前的租赁过程中已收取的，收据是另开的并不是当日支付。
2014年12月底，大参林公司通知江玉葵、周东光退租收房。江玉葵、周东光到场后提出房屋脏乱及家具受损没有即时接收房屋，要求大参林公司进行清洗。经双方共同对该房屋进行清洗整理之后，江玉葵、周东光才接收了房屋，但表示因有家具受损及水电费、有线电视费尚未结清，故不同意退还押金给大参林公司。后经大参林公司与江玉葵、周东光沟通，大参林公司于2015年1月30日向江玉葵、周东光付清水电费、有线电视费1020.1元。
江玉葵、周东光主张大参林公司从2010年1月份开始就承租涉案房屋，之后都是通过续租方式继续使用房屋的。为此，江玉葵、周东光提供了2010年签订的租赁合同、家具清单、物业交接确认书、2011年-2013年的三份续租协议拟予证实。经证据显示，上述租赁合同及续租协议承租人均为广州大参林药业有限公司。对此，大参林公司主张该公司并非其公司，大参林公司在2014年之前并没有与江玉葵、周东光签订租赁合同及使用涉案房屋。另外，江玉葵、周东光为证明家具设备损坏及清洁费用支出，提供了房屋内破损的煤气炉、茶几、餐椅、冰箱、电热水器、沙发、消毒碗柜等及清洁阳台的照片拟以证实，并主张自行估算家具设备损坏价值为5100元，部分家具设备已作废物处理。大参林公司对上述证据不予确认。
另查明：大参林公司早于1999年2月12日成立，2013年8月9日变更登记前为广东大参林连锁药店有限公司。广州大参林药业有限公司成立时间为2005年9月7日。
原审法院认为：虽然江玉葵、周东光主张大参林公司从2010年开始承租使用涉案房屋，但其提供的证据显示2014年之前的承租人为广州大参林药业有限公司，与大参林公司并非同一商事主体，因此不能证实其主张。本案是因大参林公司与江玉葵、周东光双方办理退租手续时候没有结清相关费用及处理保证金事宜引发的纠纷。依据双方签订租赁合同约定，大参林公司在退房时应保持房屋原来的样貌不变（包括但不限于保持室内干净整洁、清理私人物品等），否则江玉葵、周东光可在押金里扣除一定的费用。本案中，从双方陈述的双方清理、交接房屋情况及提供的证据来看，大参林公司在办理退租手续时确实存在未结清相关费用、没有清洁整理房屋及损坏部分家具设备的情况，因此，江玉葵、周东光反诉要求以保证金抵扣相关损害赔偿及清洁费用具有一定的合理性，应予以支持。鉴于江玉葵、周东光没能提供证明力充分的证据证实确切的费用支出，故酌情认定抵扣的费用为1000元。江玉葵、周东光主张的误工费、滞纳金等依据不足，不予支持。大参林公司要求江玉葵、周东光支付押金利息及违约金亦缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国合同法》第八条的规定，于2015年6月19日作出如下判决：一、江玉葵、周东光自判决发生法律效力之日起三日内，向大参林公司返还押金2400元；二、驳回大参林公司其他诉讼请求；三、驳回江玉葵、周东光其他反诉请求。一审本诉受理费25元由江玉葵、周东光负担；反诉受理费25元由大参林公司负担。
判后，江玉葵、周东光不服，向本院提出上诉称：一审依据双方2013年签定的合同以及前后两公司所签定的合同，认为并非同一商事主体，损害了江玉葵、周东光的合法权益。具体理由如下：一、前后四年的租赁合同都是在同一地址即大参林公司的办公室签定的，前三年所签的是“广州大参林药业有限公司”，最后一年与“大参林医药集团股份有限公司”签定。当时江玉葵、周东光认为该两公司是在自行协商好而且也是同一法人的基础上，才与“大参林医药集团股份有限公司”签定了2014年1月1日至2014年12月31日的租赁合同。合同上的第十一点写明有“附件：《家私，电器清单》，这就证明了它们之间已办理了屋内的家私，电器的移交手续，所以“大参林医药集团股份有限公司”应负有执行前后合同条款的责任。二、如果大参林公司认为这两公司并非同一商事主体，则江玉葵、周东光所收取的3400元押金是“广州大参林药业有限公司”的，而不是“大参林公司”的。在2013年12月4日所签的合同的第三点很清楚地说明“以原开收据为准”，而大参林公司并没有收到江玉葵、周东光交来的款项，也与合同中写到两押一租的款项不符，所以江玉葵、周东光不存在一审判决第一点所提出的“返还押金2400元”的问题。三、江玉葵、周东光提供的证据足以证明了大参林公司人为地严重损坏屋内的财产，证据也足以证明大参林公司前后拖欠了半年水电等费用。四、对大参林公司所损坏的家具和电器的事实，江玉葵、周东光也有清单提供，同时也作了相应的市场价格和使用年限的折旧评估。五、一审酌情认定抵扣的费用为1000元欠妥，无依据。六、一审在“经审理查明”中，错误地陈述了2014年1月1日至2014年12月31日收取的月租金为2500元，而收取“广州大参林药业有限公司”的3400元是房屋租金押金（保证金），而不是合同押金。据此，请求撤销原判第一、三项，重新审理大参林公司损坏房屋财产赔偿的责任，判决大参林公司支付江玉葵、周东光拖缴水、电、有线电视费用的滞纳金，并由大参林公司承担诉讼费用。即支持江玉葵、周东光的一审反诉请求。
被上诉人大参林公司提出如下答辩意见：一、大参林公司与广州大参林药业有限公司不属同一法律主体，不应承担前后合同条款约定的义务。首先，大参林公司早于1999年2月12日成立，2013年变更登记前为广东大参林连锁药店有限公司，广州大参林药业有限公司成立时间为2005年9月7日。大参林公司与广州大参林药业有限公司属两个法律主体。其次，大参林公司与江玉葵、周东光于2013年12月4日签订《房屋租赁合同》，双方应依据该份合同的约定行使权力履行义务。根据江玉葵、周东光提供的附件《家私、电器清单》，该份附件上并无大参林公司，且江玉葵签字时间为主合同签订之前，因此该份附件不属于《房屋租赁合同》附件，大参林公司不应受其约束。二、江玉葵、周东光称大参林公司人为损坏屋内财产应承担赔偿责任无事实依据和法律依据。首先，江玉葵、周东光仅提供44份彩打图片，既无法证明是出租屋内家具和设备的租前状态或租后状态，也无法证明大参林公司对出租屋家具和设备有损害行为。其次，江玉葵、周东光仅提供一份表格，该份表格既无大参林公司盖章确认也无第三方权威机构认证表格内容符合市场价格和使用年限的折旧评估。三、江玉葵、周东光称大参林公司拖延支付水电费、有线电视费的滞纳金无事实依据和法律依据。租赁期间，双方口头约定江玉葵、周东光每半年向大参林公司收取一次费用，江玉葵、周东光不出具收据。大参林公司已根据江玉葵、周东光要求按时缴清水电费、有线电视费。请求维持原判。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案二审的争议焦点有二，其一为2013年12月4日与江玉葵、周东光签定《房屋租赁合同》的大参林医药集团股份有限公司与广州大参林药业有限公司是否为同一主体，大参林医药集团股份有限公司应否承接广州大参林药业有限公司的义务；其二为本案应否支持江玉葵、周东光的一审反诉请求。对于第一个争议焦点，本院认为，大参林医药集团股份有限公司成立于1999年2月12日，2013年8月9日工商变更登记前名称为广东大参林连锁药店有限公司。而广州大参林药业有限公司成立时间为2005年9月7日，大参林医药集团股份有限公司与广州大参林药业有限公司并非同一主体。大参林医药集团股份有限公司不应承接广州大参林药业有限公司的义务。对于第二个问题，江玉葵、周东光提供的证据不足以证明其具体损失的数量，原判酌情认定抵扣的费用为1000元，符合本案实际和法律规定，应予以支持。审查江玉葵、周东光的其他上诉理据亦均不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人江玉葵、周东光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 姝
审 判 员 赵剑奕
代理审判员 任 慧
二〇一五年十一月三日
书 记 员 赵 琳
黄薇