＼n上海市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）沪一中民二（民）终字第160号＼n上诉人（原审原告）上海宝利徕光学眼镜有限公司。＼n委托代理人李九田，该公司员工。＼n委托代理人李明辉，上海李小华律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）上海博瑞饰品有限公司。＼n委托代理人顾翠英，该公司员工。＼n委托代理人王揖生，该公司员工。＼n上诉人上海宝利徕光学眼镜有限公司（以下简称宝利徕公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人宝利徕公司的委托代理人李九田、李明辉，被上诉人上海博瑞饰品有限公司（以下简称博瑞公司）的委托代理人顾翠英、王揖生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审认定，2011年6月20日，宝利徕公司（甲方）与博瑞公司（乙方）签订厂房转租租赁协议一份，约定甲方将上海市徐汇区钦州路上海美术工业楼宇4楼的部分房间，建筑面积共按258平方米（含公摊面积）转租给乙方，租赁期限为2011年8月1日至2013年9月30日。该房屋每月租金为人民币15，420元（以下币种相同），每月25日前向甲方支付次月的厂房租金，逾期支付的，按日租金的1%支付违约金。乙方应在本合同签订生效后15天内，向甲方支付3个月的该房屋转租租金作为租房定金，待乙方入驻后，其中2个月租金的金额转为押金，至转租期满结清所有租金和费用后退回乙方。在房屋转租期间，乙方在该房屋使用发生的所有水、电费用，均由乙方自行安装符合国家规定的计量表具，按该房屋业主规定的缴纳标准和时间，向甲方交纳。物业、卫生等公共费用，按每月420元随房屋租金一并向甲方交纳。本合同终止（或中止），乙方归还该房屋时，应由甲方配合业主方共同对该房屋验收认可，结清各自费用后，方可解除本合同约定的各自的权利和义务。合同并就其他内容进行了约定。＼n2011年6月30日，双方又签订补充协议一份，约定乙方实际应支付的每月租金为13，470元。＼n2013年5月30日，博瑞公司向宝利徕公司出具房屋交接事宜一份，表示博瑞公司已于2013年5月16日搬离上海市钦州路4楼，现将原工作场所交付宝利徕公司。＼n宝利徕公司委托代理人李九田于2013年6月7日在该份函件上注明：该房屋的租约到期日为2013年9月30日，目前尚有四个月的房租及陆仟余元电费、物业费用未付。房屋状况需待九月底我公司与该房屋业主的租赁到期还房时由业主验收（我司将保留房屋的现状至转租合同到期日）＼n原审另查明，博瑞公司向宝利徕公司支付了26，940元保证金，双方均同意保证金在本案中一并处理。＼n宝利徕公司诉称，因博瑞公司未向宝利徕公司支付2013年4月至9月的租金及物业管理费，经宝利徕公司多次催讨未果，故其请求法院判令：1、博瑞公司向宝利徕公司支付2013年4月至9月的租金80，820元；2、博瑞公司向宝利徕公司支付2013年4月至9月的物业管理费2，520元；3、博瑞公司向宝利徕公司支付逾期付款违约金4，458.57元（按日租金的1%为标准，自2013年3月26日计算至2013年11月22日）。＼n博瑞公司辩称，双方之间确实存在租赁关系。2013年2月博瑞公司接到宝利徕公司合同到期后不再续租的通知，因每年的5月至9月是博瑞公司的销售旺季，博瑞公司考虑到自身的经济利益开始积极寻找其他的房源，后于2013年5月16日搬离了系争房屋，并于2013年5月底向宝利徕公司进行了房屋交接。博瑞公司租金支付至2013年3月底，2013年4月至5月的租金以博瑞公司支付的保证金冲抵。博瑞公司物业费及水电费也支付至2013年5月底。双方之间已经结清了相关费用，且博瑞公司已经搬离了系争房屋，故其不同意宝利徕公司的诉讼请求。＼n庭审中，宝利徕公司确认博瑞公司的房屋租金支付至2013年3月，且于2013年6月7日已经搬离其所承租的上海市钦州路4楼房屋并向宝利徕公司交付了该房屋的钥匙。宝利徕公司则坚持博瑞公司应向其支付房屋租金及物业管理费直至2013年9月30日。＼n原审法院认为，双方当事人签订的厂房转租租赁协议及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守。庭审中宝利徕公司确认博瑞公司已经于2013年6月7日搬离其所承租的上海市徐汇区钦州路4楼房屋且向宝利徕公司交还了该房屋的钥匙，故博瑞公司应向宝利徕公司支付2013年4月至2013年6月7日止的房屋租金及逾期付款违约金。现宝利徕公司要求博瑞公司支付2013年4月至2013年9月的房屋租金及逾期付款违约金缺乏事实和法律依据，原审法院难以支持。宝利徕公司违约金计算方式有误，原审法院依法予以调整。在本案审理过程中，经宝利徕公司核实，博瑞公司已经支付了2013年4月及5月的物业管理费，故宝利徕公司调整诉讼请求，要求博瑞公司支付2013年6月至9月的物业管理费1，680元。对此，原审法院认为，因宝利徕公司确认博瑞公司已经于2013年6月7日搬离上海市徐汇区钦州路4楼房屋且向宝利徕公司交还了该房屋的钥匙，博瑞公司应向宝利徕公司支付2013年6月1日至2013年6月7日的物业管理费，而宝利徕公司要求博瑞公司支付2013年6月至2013年9月的物业管理费缺乏事实和法律依据，原审法院难以支持。＼n原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，于二○一三年十二月三日作出判决：一、上海博瑞饰品有限公司于判决生效之日起十日内向上海宝利徕光学眼镜有限公司支付2013年4月至2013年6月7日止的房屋租金30，083元；二、上海博瑞饰品有限公司于判决生效之日起十日内向上海宝利徕光学眼镜有限公司支付逾期付款违约金2，846.66元；三、上海博瑞饰品有限公司于判决生效之日起十日内向上海宝利徕光学眼镜有限公司支付2013年6月1日至2013年6月7日期间的物业管理费98元；四、上海宝利徕光学眼镜有限公司于判决生效之日起十日内向上海博瑞饰品有限公司返还保证金26，940元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，974元，减半收取计987元，由上海宝利徕光学眼镜有限公司负担617元，上海博瑞饰品有限公司负担370元。＼n判决后，宝利徕公司不服，上诉于本院，诉称，博瑞公司未经宝利徕公司同意擅自退房，应承担相应法律责任。原审却以博瑞公司向宝利徕公司交付了房屋钥匙为由，认定博瑞公司与宝利徕公司进行了交接，故博瑞公司无需向宝利徕公司支付截止至2013年9月底的租金和物业管理费，显然缺乏依据。同时，原审仅认定博瑞公司承担至2013年6月7日的逾期付款违约金亦于法无据。故宝利徕公司请求撤销原审判决，改判为支持其原审诉讼请求。＼n被上诉人博瑞公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回宝利徕公司的上诉请求，维持原判。＼n本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。＼n本院认为，本案的争议焦点为认定博瑞公司的退房行为是否构成违约以及如何承担相应法律责任。双方当事人签订租赁合同后，博瑞公司于2012年5月30日向宝利徕公司发函，明确其已于2013年5月16日搬离承租房屋，现将该房屋返还宝利徕公司。宝利徕公司则于2013年6月7日明确告知，双方的租期尚未届满，故博瑞公司需支付租金等费用至合同终止日。由此可见，宝利徕公司并未同意博瑞公司的解约意愿。博瑞公司在未经宝利徕公司同意情形下，擅自退房，构成违约，需承担相应违约责任。原审法院基于宝利徕公司确认，博瑞公司于2013年6月7日搬离涉案房屋并交付钥匙，故要求博瑞公司支付租金及物业管理费至2013年6月7日，并承担截止该日的逾期付款违约金，合法有据，本院予以确认。然而，原审未要求博瑞公司就退房的违约行为承担责任，有欠考虑。本院注意到，宝利徕公司原审请求之租金范围已包括博瑞公司擅自解约后之租期，具备事实之损失主张，本院依法在一、二审主张金额范围内确定为违约损失之性质。本院结合双方租期、博瑞公司的违约情节等事项，酌情认定博瑞公司需向宝利徕公司承担相当于两个月租金标准的违约损失。因博瑞公司已向宝利徕公司交付了与上述数额相等的保证金，依法可予抵消，故宝利徕公司无需将保证金返还博瑞公司。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：＼n一、维持上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3193号民事判决第一、二、三、四项；＼n二、上海博瑞饰品有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海宝利徕光学眼镜有限公司损失人民币26，940元。该部分与上述原审判决第四项保证金支付予以抵消；＼n三、驳回上海宝利徕光学眼镜有限公司的其余诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费1，974元，减半收取计987元，由上海宝利徕光学眼镜有限公司负担317元，上海博瑞饰品有限公司负担670元。上诉案件受理费人民币1，974元，由上诉人上海宝利徕光学眼镜有限公司负担634元，被上诉人上海博瑞饰品有限公司负担1，340元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长叶振军＼n代理审判员吴瑛＼n代理审判员毛海波＼n二〇一四年二月十四日＼n书记员周璐珺＼n附：相关法律条文＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条＼n……＼n第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n……