＼n浙江省杭州市江干区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）杭江九民初字第60号＼n原告钱淑兰。＼n委托代理人刘志华，浙江方策律师事务所律师（特别授权代理）。＼n被告浙江盛泰房地产开发有限公司，住所地杭州经济技术开发区4号大街17-6号2楼。＼n法定代表人陈帮政。＼n委托代理人冯泽周、吴宝宝，国浩律师集团（杭州）事务所律师（特别授权代理）。＼n被告浙江星尚城商业管理有限公司，住所地杭州市经济技术开发区4号大街505号盛泰名都中心287室。＼n法定代表人项智强，总经理。＼n委托代理人吴宝宝，国浩律师集团（杭州）事务所律师（特别授权代理）。＼n委托代理人王坤钟。＼n原告钱淑兰为与被告浙江盛泰房地产开发有限公司（以下简称盛泰房产）、浙江星尚城商业管理有限公司（以下简称星尚城公司）管理服务合同纠纷一案，于2012年1月13日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，于2012年2月15日、2012年4月27日公开开庭进行了审理。原告钱淑兰的委托代理人刘志华，被告盛泰房产的委托代理人吴宝宝，被告星尚城公司的委托代理人吴宝宝、王坤钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告钱淑兰诉称，原告与被告盛泰房产于2011年7月14日签订《租赁合同》（合同编号：2011040），约定原告承租被告盛泰房产位于杭州市经济技术开发区4号大街505号的星尚城商场第2层2036号店铺，租赁期限为25个月，从2011年10月30日起至2013年11月29日止。该租赁合同同时约定，原告同意并接受被告盛泰房产将该商场的管理全权委托给被告星尚城公司，且原告必须在签订该租赁合同当日与被告星尚城公司签订管理合同，该租赁合同方能生效。原告遂于该租赁合同签订后，应被告盛泰房产要求又于同日与被告星尚城公司签订《管理合同》（合同编号：2011040），该管理合同亦约定，被告盛泰房产将该商场委托给被告星尚城公司管理，由被告星尚城公司对该商场进行统一的规划、招商、管理等事宜。合同生效后，原告依约履行合同项下各项义务并着手对所承租商铺进行装修、试营业。由于该商场系刚开办，包括原告在内的承租户试营业后发现该商场存在没有招商时承诺的地下停车场、商场一直未能办妥营业执照等许多与承租户切身利益相关的问题。2011年11月19日商场正式营业时，原告委托的店铺管理人员就这些问题向两被告进行咨询及正常交涉，却被蛮横认为原告是在破坏协议履行并随后对原告实施了一系列报复性地违法、违约行为，阻止原告正常经营。2011年11月22日，两被告又给原告下发“限期腾退通知”，责令原告7日内搬离、腾退。2011年11月30日21点以后，两被告趁原告店员下班后不在商铺之机，擅自将原告经营物品包括不限于商品、店铺装饰物品、相关单据等搬离出承租商铺。对于两被告实施的种种妨碍、阻扰原告正常经营的恶劣行为，原告分别通过向110报警、及诉诸“1818黄金眼”、“阿六头说新闻”、“范大姐帮忙”等电视媒体的方式要求两被告停止违约行为，并赔偿原告损失。但两被告拒不停止妨碍原告正常经营的违约行为。原告认为，名义上原告与被告星尚城公司签订了管理合同，但实际上是盛泰房产委托星尚城公司对商铺进行管理的，根据《合同法》第402条的规定，合同是直接约束被告盛泰房产与原告的。而星尚城公司是实际管理人员，故应承担连带责任。为此，现诉至法院，要求判令：1、要求解除原告与盛泰房产签订的《租赁合同》以及原告与星尚城公司签订的《管理合同》；2、被告盛泰房产赔偿原告各项损失694106元（房租及管理费105184元、履约金10000元、装修押金2245元、预缴电费1000元、预缴电话费408元、装修费用72000元、广告费2000元、存货及经营用品价值275165元、现金604元、店员个人物品500元、预期净利润损失225000元），被告星尚城公司承担连带赔偿责任；3、两被告承担本案诉讼费用。＼n被告盛泰房产和星尚城公司共同答辩称，原告与被告盛泰房产签订的《租赁合同》以及与星尚城公司签订的《管理合同》合法有效，应受法律保护。实际履行中，两被告依约、全面履行合同义务，不存在任何违约行为。相反原告在实际履行中存在非法经营、擅自将店铺转让给第三人经营等重大的违约行为，因此导致合同解除的后果是由原告的行为造成的，其应承担相应的违约责任。原告在实际经营中，存在经营仿冒商标为“香奈儿”、“爱玛仕”等知名品牌的饰品，严重违反了我国商标法的规定，构成侵犯注册商标专用权。2011年11月3日，杭州市工商局经济技术开发区分局在巡查中查获原告经营的仿冒知名品牌的饰品，出具书面的《行政告诫书》予以警告，要求销毁非法产品，规范经营行为。被告星尚城公司配合工商局的要求，销毁了此类产品，并于2011年11月19日对原告的非法经营行为进行停业整顿的管理措施。但原告并未遵守星尚城公司的管理制度，其商铺内仍然经营假冒知名商标的货物，鉴于原告的违约行为，被告于2011年11月22日书面催告原告在承担违约责任之前，将商铺内的物品暂时搬离、腾退；由双方对合同的履行、存续等进行协商。但原告对被告发出的书面通知仍然采取不予理会、对立的态度，从未与被告进行任何协商、商谈。2011年11月29日被告再次致函原告，明确告知由于原告的违约行为，被告行使合同解除权。2011年11月30日，由于原告拒绝配合被告的管理工作，被告只得将原告商铺内的货物存放至仓库。而且原告擅自将店铺转让给第三人张静经营，违反了合同的约定。虽然原告提交了委托张静经营的委托书，但其从未将该委托书在合同履行过程中告知过被告，且张静向媒体宣称自己是该店铺的商户，因此原告试图以事后达成委托书的方式来掩盖实际转租的事实。综上，盛泰房产与原告签订了房屋租赁合同，星尚城公司与原告签订了管理合同，盛泰房产在交付符合使用条件的租赁物后，具体的经营管理由星尚城公司负责，盛泰房产未实际参与。因此原告在服务合同纠纷中要求盛泰房产和星尚城公司承担连带责任没有依据，原告应以租赁合同和管理服务合同分开提起诉讼。对于原告提出的诉讼请求，被告认为系原告违约，故根据合同约定租金、管理费、物业费不予退还，电费、广告费系原告自身经营所需，理应由其自身承担。存放在仓库中的物品、收银机，被告星尚城公司愿意随时归还原告，对于履约金10000元、装修押金2245元、电话费408元及电费1000元，因双方管理合同已解除，被告星尚城公司同意退还。＼n原告钱淑兰为其诉请，向本院提交了以下证据：＼n1、租赁合同一份，拟证明原告与被告盛泰房产之间存在商铺租赁关系的事实以及被告盛泰房产委托被告星尚城公司对原告承租商铺进行管理、服务的事实；＼n2、管理合同一份，拟证明原告与被告星尚城公司签订管理合同，被告星尚城公司接受被告盛泰房产的委托，对承租商铺进行管理、服务的事实；＼n3、租金及管理费发票一份，拟证明原告已支付租金及管理费的事实；＼n4、履约金及装修押金收据一份，拟证明原告已支付履约金及装修押金的事实；＼n5、电能表使用卡一份，拟证明原告预缴电费1000元的事实；＼n6、委托书一份，拟证明原告委托张静对承租店铺进行管理的事实；＼n7、停业整顿通知、限期腾退通知、合同解除通知、媒体采访光盘各一份，拟证明两被告已实施妨碍、阻扰原告正常经营的严重违约行为；＼n8、购销合同及发票各一份，拟证明原告为店面装修购买装饰柜花费46000元的事实；＼n9、广告宣传单及收据各一份，拟证明两被告的行为给原告造成的广告费损失；＼n10、长期购销协议、进货清单及收据、原告承租商铺内物品清单各一份，拟证明两被告的违约行为给原告造成的存货、经营用品损失。＼n对原告提交的上述证据，被告盛泰房产和星尚城公司质证认为：证据1、2，对真实性、合法性无异议。证据3、4、5，对其真实性、合法性、关联性均无异议。证据6，对其三性均有异议，认为在合同履行过程中原告从未向被告提交该证据，且张静对外一直宣称是店铺商户，故该证据系原告事后制作，目的是为掩盖其擅自转让商铺的事实。证据7，对其真实性、合法性无异议，对证明内容不予认可，三份通知是在原告违约的情形下发的，被告是依据合同履行权利，对媒体的报道并无异议，但认为张静在媒体报道中陈述失实。证据8，对购销合同的真实性无法确认，且认为即使是真的，柜台装修也是原告为经营店铺而正常支出。证据9，对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为系原告单方提交，没有真实履行的凭证，且广告费用的支出亦是原告为其经营所需的合理支出。证据10，对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为系原告单方提供，没有真实履行的凭证，货物的价值应以实物为准。＼n被告盛泰房产和星尚城公司为其辩称，向本院提交了以下证据：＼n1、租赁合同、管理合同一份，拟证明双方签订了租赁合同及管理合同，并对相关事项进行了约定；＼n2、2011年11月3日行政告诫书一份，拟证明原告销售伪造注册商标标识的货物被工商部门依法查处，其行为涉嫌非法经营，并违反了本案双方合同约定的内容，构成违约；＼n3、通告、销毁物品清单各一份，拟证明工商部门查处后，被告配合工商局的要求，销毁了原告经营的假冒注册商标的产品；＼n4、照片2张，拟证明原告经营期间的柜台状况；＼n5、停业整顿通知、限期整改通知、合同解除通知书各一份，拟证明由于原告经营假冒知名商标的货物，构成违约，被告发通知要求其停业整顿、限期整改并与其解除合同的事实；＼n6、星尚城公司的基本信息单一份，拟证明本案所涉商场具体的经营管理由星尚城公司负责，盛泰房产未实际参与。＼n对被告提交的上述证据，原告钱淑兰质证认为：证据1，三性均没有异议。证据2，真实性、合法性无异议，对关联性和证明内容有异议，认为行政告诫书针对星尚城公司作出，商场内商户很多，并不能证明系原告卖假冒知名品牌。证据3，对其真实性有异议，认为系被告星尚城公司单方制作。证据4，对其真实性无异议，且被告亦承认商铺经营户系原告。证据5，对其真实性无异议，对证明内容有异议，认为并不能证明原告违约，恰能证明被告的违约行为。证据6，真实性没有异议，但对证明对象有异议，被告盛泰房产委托被告星尚城公司进行管理的事实是在租赁合同和管理合同中进行约定的，故两被告应承担违约责任。＼n依据被告星尚城公司的申请，本院依法向杭州市工商局经济技术开发区分局白杨工商行政管理所（以下简称白杨工商所）调取了情况说明一份，原告对其真实性无异议，对证明内容有异议，认为说明中所指向的商铺并未明确是原告。被告盛泰房产与星尚城公司对其无异议，认为工商部门进行行政执法的商户即为原告。＼n根据原、被告的质证意见，本院审查后对双方所举证据认证如下：＼n原告钱淑兰提交的证据1-5，被告无异议，故予以确认。证据6，被告对三性有异议，但因被告未提供证据证明张静系商户实际经营者的事实，故对被告的质证意见不予采信，该证据予以确认。证据7，被告对真实性无异议，故本院对被告发通知给原告要求其停业整顿、限期整改并与其解除合同以及媒体对原、被告之间纠纷进行报道的事实予以确认。证据8，购销合同与发票相互印证，能证明原告为装修商铺而购买柜台的事实，故对该证据予以确认。证据9，广告宣传单上图片与被告提供的证据4相一致，故能够证明原告为其商铺进行广告宣传的事实，故对该证据予以确认。证据10，被告所提异议成立，物品价值应以实物为准，故该证据不予确认。＼n被告盛泰房产和星尚城公司提交的证据1、4，原告无异议，故予以确认。证据2、3，原告虽有异议，但该两份证据与本院向白杨工商所调取的情况说明相互印证，且原告后来在庭审中亦承认当时白杨工商所工作人员进行行政执法的商户为原告所经营的商铺，故本院对该证据2、3及本院调取的情况说明均予以确认。证据5，与原告所举证据7一致，故对真实性予以确认。证据6，系被告星尚城公司的工商基本信息，真实性可予确认。＼n根据本院确认的证据及当事人的陈述，可以认定的事实如下：＼n2011年7月14日，原告与被告盛泰房产签订租赁合同一份，约定盛泰房产将星尚城商场第二层2036号店铺租赁给原告经营，租赁期限为25个月，即2011年10月30日起至2013年11月29日止。合同租赁期内店铺总租金为58254元。合同同时约定，原告同意并接受盛泰房产将该商场的管理全权委托给星尚城公司，租赁合同在原告与星尚城公司签订管理合同后方能生效。同日，原告与星尚城公司签订管理合同一份，约定由星尚城公司接受盛泰房产的委托对原告承租的星尚城商场第二层2036号店铺进行管理，店铺的管理期共26个月，自2011年9月30日起至2013年11月29日止，管理费共计135926元，物业费共计15029元。原告在店铺交付后三日内支付第一租赁年度管理费和物业费76057元。在合同签订之日，原告向星尚城公司支付10000元履约金。合同对双方的权利义务作出了约定，其中在8.2条中约定：原告应按照国家法律、星尚城公司制定的各项规章制度和作息时间诚信经营，否则星尚城公司有权解除本合同、没收履约金、收回店铺，已交管理费和物业费不予退回，一切损失由原告承担。合同签订当日，原告向被告星尚城公司交付履约金10000元。嗣后，两被告依约将案涉商铺交付给原告，原告亦于2011年9月28日支付租金29127元和装修押金2245元，于2011年9月29日支付管理费及物业费76057元。＼n2011年11月1日，白杨工商所在对星尚城商场进行巡查时，发现原告经营的店铺涉嫌销售假冒“香奈儿”、“爱玛仕”等知名品牌的商品，为此白杨工商所对星尚城公司送达了行政告诫书，并对其进行预警告诫。为此，星尚城公司于2011年11月19日向原告发出停业整顿通知书，要求原告进行停业整顿。2011年11月22日，星尚城公司向原告发出限期腾退通知书，言明因原告履约瑕疵，影响了星尚城公司的商誉及其他经营户的利益，故要求原告在接到通知后7个自然日内将其商铺内的物品全部搬离、腾退商铺，否则星尚城公司将对上述物品提存或腾退。2011年11月29日，盛泰房产向原告发出合同解除通知书，言明自2011年11月30日起，解除与原告之间的租赁合同，原告与星尚城公司的管理合同同时解除。2011年11月30日，被告星尚城公司对原告经营的2036号商铺进行腾退，将商铺内的物品进行统一封存管理。嗣后，原告认为两被告侵犯了其合法经营权，要求被告承担赔偿责任，双方协商未果，原告于2012年1月13日诉至法院。＼n本院认为，原告钱淑兰与被告盛泰房产签订的租赁合同以及原告与被告星尚城公司签订的管理合同，符合法律规定，应属有效。星尚城公司在与原告签订的管理合同中，明确盛泰房产将案涉商铺委托星尚城公司管理，故原告在订立合同时已明知盛泰房产与星尚城公司存在代理关系，根据合同法第402条之规定，该管理合同直接约束盛泰房产和原告。因此原告与盛泰房产之间既存在租赁合同关系亦存在管理合同关系。在本案审理过程中，原告明确本案以管理服务合同为由要求两被告承担违约责任，故原告与盛泰房产之间的租赁合同关系不在本案审理范围之内，对原告要求解除与盛泰房产之间的租赁合同以及要求返还租金的诉请，本院不予支持，原告可另行主张权利。本案中，原告在经营过程中因涉嫌销售假冒“香奈儿”、“爱玛仕”等知名品牌的商品，从而导致被告星尚城公司被工商行政管理部门处以行政告诫的处罚。原告的行为违反了其与星尚城公司签订的管理合同中，有关原告应遵守国家法律法令及相关规定，依法诚信经营、依法纳税，遵守商场规章制度和管理规定。根据管理合同的约定，被告星尚城公司有权解除管理合同，没收履约金、收回店铺，已交管理费和物业费不予退还，一切损失由原告自行承担。因此，被告发通知要求原告停业整顿、限期整改并与其解除合同系其履行合同权利的行为，在原告收到通知后未作出相应措施的情形下，被告将商铺腾空收回的行为亦不违反管理合同的约定。故原告要求被告赔偿违约损失的诉请于法无据，本院不予支持。对于原告要求解除其与被告星尚城公司之间的管理合同的诉请，被告表示同意，本院予以支持。管理合同解除后，从商铺中腾空的货物应予返还给原告，但原告在庭审中明确主张不要求返还原物，仅要求相应的损失赔偿，故本院对此不作处理。被告同意返还原告交纳的履约金、装修押金、电话费及电费，本院予以支持。因管理合同实际约束的当事人为原告和被告盛泰房产，故上述款项的返还义务应由被告盛泰房产承担。原告要求被告星尚城公司承担连带责任无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：＼n一、解除原告钱淑兰与被告浙江星尚城商业管理有限公司之间签订的管理合同。＼n二、被告浙江盛泰房地产开发有限公司返还给原告钱淑兰履约金、装修押金、电话费及电费共计13653元，于本判决生效后十日内支付。＼n三、驳回原告钱淑兰的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费人民币10741元，由原告钱淑兰负担人民币10530元，由被告浙江盛泰房地产开发有限公司负担人民币211元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币10741元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长叶志忠＼n审判员宋伟锋＼n代理审判员李敏＼n二〇一二年六月六日＼n代书记员罗晶