广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第1210号
上诉人（原审原告、反诉被告）：洪宋辉，男，1962年5月24日出生，汉族，住广东省揭阳市市辖区。
委托代理人：代明辉，广东济方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈桂彬，男，1974年5月13日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。
委托代理人：曾祥辉，广东百科律师事务所律师。
上诉人洪宋辉因与被上诉人陈桂彬租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2013)穗云法民四初字第1202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月4日，洪宋辉（甲方）、陈桂彬（丙方）与案外人郑伟杰（乙方）共同签订《合同终止协议》，主要内容为甲方与乙方的云景一号大院潮州菜馆的合同于2012年5月1日前终止，甲方在合同终止后30日内一次性补偿乙方30万元作为潮州菜馆的装修设备补偿款，潮州菜馆的一切装修和设备归丙方所有。2012年5月15日，陈桂彬向洪宋辉支付了接手费380000元。2012年5月18日，洪宋辉（甲方）与陈桂彬（乙方）签订《云景一号房地产租赁合同》，约定：第一条：乙方自愿承租坐落在广州市白云区云景壹号大院内（即原武警二支队办公区）房屋（或空地），面积为1380平方米（以下简称涉案房屋），乙方确认百事佳酒楼等财产所有权属于甲方。第三条：租赁期限自2012年5月18日起至2013年10月18日止。第四条：房屋租价为每平方米每月50元，空地100平方米，月租金共为捌万元（注：此租金价格为未完税价格，如乙方需要正式发票则需要自行承担税费并应及时通知甲方）。每车位每月200元。自2012年6月18日起计租。乙方于每月的十日前内将当月的租金交付甲方，付款方式：现金或支票，如在十日内补交租金者，按每日3%的滞纳金计算；如在一个月内补交租金者，本公司将对其停水停电。上述租金每满一年，则租金在前一年的基础上上调5%。第五条：租赁期内的水、电费用按当地主管部门规定的商业用价格加公摊及损耗计价，即电费每度1.55元，水费每吨3.8元（如水费、电费有所调整，则以新的标准交纳，甲方不再另行通知），卫生费每户每月400元，管理费每平方米每月2元，合计2000元。乙方于每月的十日前将上月水电费及其他费交付甲方，付款方式：现金或支票。第六条：自本合同签订后十日内，乙方按两个月租金向甲方支付房地产租赁保证金，人民币（大写）壹拾陆万元，水电费保证金人民币（大写）肆万元，甲方收取房地产租赁保证金和水电保证金后向乙方开具收据凭证。……；水电保证金在租赁期满最后一个月结算；乙方未履行合同约定义务并构成违约的，甲方不退回房地产租赁保证金；甲方未履行合同约定义务的，应当无息退还房地产租赁保证金。第八条：（三）乙方未经甲方许可，不得对所承租的房屋进行任何的改造，装修或者增扩设备或者修建任何建筑物；在不影响使用安全的前提下，增扩设备或者确实需要进行改造，必须征得甲方书面同意，费用自理。权属自建设完工之日起即归甲方所有；合同期内，未经甲方许可，乙方不得擅自拆除依约属于甲方的财产；租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；同时，设备、炊具、空调等归乙方所用。……第十一条：乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条及其他合同义务的，甲方有权解除合同，乙方已交的保证金作为违约金赔偿给甲方，同时应承担因自己的过错行为而造成的不良后果的责任；约定的权属归甲方的全部财产，应完好无损移交甲方。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方应按滞交所有费用总额的百分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足，超过部分乙方自行取回。第十六条：争议解决：双方因合同发生争议，应当友好协商处理。如协商未果，双方均有权向租赁物所在地法院进行起诉，并由败诉方承担对方因诉讼所支出的合理费用，包括诉讼费、律师费、差旅费等等。
洪宋辉依约将涉案场地交付陈桂彬，陈桂彬用于经营百事佳酒楼。陈桂彬已向洪宋辉支付租赁押金160000元、水电保证金40000元、百事佳接手费380000元。陈桂彬已按每月80000元向洪宋辉支付2012年5月18日至2013年1月的租金，并已开具收款收据。自2013年2月起，陈桂彬无按时交租，陈桂彬在2012年3月至5月期间分3次向洪宋辉支付了60000元，之后陈桂彬无再交租。自2012年6月14日起至2012年7月22日期间，陈桂彬已按合同约定的电费1.55元/度、水费3.8元/吨向洪宋辉支付电费、水费。2012年7月，洪宋辉通知陈桂彬自7月1日起电价调整为1.9元/度。自2012年7月至2013年1月30日期间，陈桂彬已按电费1.9元/度、水费5.8元/吨的收费标准向洪宋辉支付了的电费、水费。陈桂彬已按每月4500元向洪宋辉支付2012年6月至9月、2012年11月至2013年1月的保安服务费（保安工资）共31500元，并已开具收款收据。之后陈桂彬无再向洪宋辉交费。2013年6月18日，洪宋辉对涉案房屋停水停电并上锁，双方产生纠纷。
2013年9月2日，洪宋辉向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除洪宋辉与陈桂彬于2012年5月18日签订的《云景一号房地产租赁合同》；2、陈桂彬支付拖欠的租赁费用589702.33元[具体包括：2013年2月至2013年6月18日的租金373333.33元（按每月80000元计算）、2013年1月至6月18日的保安费25200元（按每月4500元计算）、2013年1月至6月18日的水电费191169元]；3、陈桂彬支付上述费用的滞纳金（2013年2月11日至2013年7月10日期间的滞纳金以年滞纳金30.75%计算为42360.04元、自2013年7月11日起按拖欠总额即589702.33元以年滞纳金30.75%计算至陈桂彬支付完租赁费之日止）；4、洪宋辉没收陈桂彬已交的房地产租赁押金和水电保证金共20万元；5、陈桂彬租赁场所内的空调、桌椅等物品归洪宋辉所有，并折抵（折抵金额以评估作价为准）部分租赁费用；6、陈桂彬支付洪宋辉合理律师费12000元；7、陈桂彬承担本案的诉讼费。陈桂彬反诉请求判令：1、确认洪宋辉、陈桂彬于2012年5月18日签订的《云景一号房地产租赁合同》无效；2、洪宋辉向陈桂彬返还租赁押金160000元；3、洪宋辉向陈桂彬返还水电保证金40000元；4、洪宋辉向陈桂彬返还多收2012年7月至2013年6月18日的水电费66236元；5、洪宋辉向陈桂彬返还家具、家电、厨房设备、食材一批；6、洪宋辉向陈桂彬返还接手费380000元；7、洪宋辉赔偿陈桂彬装修损失730000元；8、洪宋辉返还陈桂彬保安工资31500元。
一审诉讼中，双方对2013年2月至2013年6月18日期间陈桂彬使用的水电量有争议。2013年11月4日，原审法院组织双方现场勘验，并对现场物品进行清点，洪宋辉、陈桂彬确认：铺外水表读数为3361、里面水表读数为13082，电表读数到2014年7月1日是5020。陈桂彬主张双方已口头约定自2012年10月起租金按每月70000元计算，对此洪宋辉否认。陈桂彬提供装修合同、支付凭证等，拟证明陈桂彬已出资对涉案房屋进行装修。对此，洪宋辉认为陈桂彬基本没有装修，现场装修是上一手的。洪宋辉申请对涉案房屋内陈桂彬物品的现值进行评估、陈桂彬申请对涉案房屋现场的装修现值进行评估。原审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案房屋装修现值及电器、机器设备、食品现值进行评估。该司于2014年9月24日作出穗华价估[2014]790号评估报告，评估结论为：1、涉案房屋装修（完工时间为2011年5月10日）在2014年1月6日现值为人民币472119元；2、涉案房屋装修（完工时间为2012年7月15日）在2014年1月6日现值为647232元。同日，该司作出穗华价估字[2014]792号评估报告书，评估结论为：1、涉案房屋内的电器、机器设备和食品等（购置时间为2011年5月10日）在2014年1月6日的价格为263790元；2、涉案房屋内的电器、机器设备和食品等（购置时间为2012年5月18日）在2014年1月6日的价值为312470元。对上述两评估报告，洪宋辉有异议，陈桂彬无异议。评估费共14000元，由洪宋辉预付4000元、陈桂彬预付10000元。最终双方经协商达成一致意见如下：同意两份报告中的两个评估结论两数相加取平均数用于折抵陈桂彬应付欠费，即双方确认涉案房屋装修现值为559675.5元，确认涉案房屋内电器、机器设施设备现值为288130元。故洪宋辉明确第5项诉讼请求为：陈桂彬租赁场所内的空调、桌椅等物品归洪宋辉所有，按288130元确定现值，用于抵扣第2项诉讼请求中的欠费，对此陈桂彬补充答辩同意该项诉讼请求。陈桂彬变更原反诉请求第5项为：洪宋辉赔偿陈桂彬电器、机器设备、食品损失共288130元（该损失与洪宋辉主张的租金、水电费相抵扣）。对此洪宋辉表示同意。陈桂彬变更原反诉请求第7项为：要求洪宋辉赔偿装修损失559675.5元。对此洪宋辉补充答辩不同意抵扣，理由是该装修客观上洪宋辉已无法使用，且陈桂彬对合同无效承担主要过错。
原审法院另查明：涉案房屋于2012年2月23日取得《武警部队房地产租赁许可证》，有效期限：2011.11.01至2012.10.31，出租人：广东总队机关，承租人：广东军安置业投资有限公司。洪宋辉陈述其承租的合同已到期。洪宋辉、陈桂彬双方在举证期限内无提供证据证明涉案房屋已办理规划报建手续，经原审法院释明《云景一号房地产租赁合同》无效后，洪宋辉将原诉讼请求中的租金明确变更为场地占有使用费，坚持其他诉讼请求。洪宋辉为本案支出律师费12000元。以上事实，有《云景一号房地产租赁合同》、签名单、通知、律师函、《民事委托代理合同书》、发票、照片、家私电器单据、评估报告、收款收据、装修工程合同及双方当事人陈述等证据证明。
原审法院认为：第一，关于合同效力和过错问题。涉案房屋无办理合法报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，洪宋辉与陈桂彬签订的《云景一号房地产租赁合同》应为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。洪宋辉作为出租方应当提供合法租赁物予陈桂彬，而陈桂彬作为承租人对租赁物的合法性负有谨慎审查义务，故洪宋辉、陈桂彬对合同无效均有过错，原审法院酌定双方过错比例各负50%。第二，关于洪宋辉的各项诉讼请求。1、因合同无效，故洪宋辉要求解除合同、没收租赁押金160000元、没收水电押金40000元无法律依据，原审法院不予支持。上述押金应当返还给陈桂彬。2、洪宋辉已将房屋交付陈桂彬使用，陈桂彬已实际经营收益，故现洪宋辉要求陈桂彬参照合同约定租金标准支付自2013年2月至2013年6月18日的房屋占有使用费的请求合理合法，原审法院予以支持。经计算，上述期间的应交租金为368000元，由于陈桂彬在2013年3月至5月期间已交60000元，故陈桂彬实际尚欠308000元。即陈桂彬应向洪宋辉支付上述期间的占有使用费为308000元，对洪宋辉主张的超出部分的占有使用费原审法院不予支持。陈桂彬主张双方已口头约定租金调整为每月70000元，但无提供证据证明，洪宋辉又否认，且已收租金收据上注明租金是80000元，故陈桂彬该主张证据不足，原审法院不予采信。3、陈桂彬已实际使用涉案房屋，故洪宋辉要求陈桂彬参照合同约定支付保安服务费请求合理，根据陈桂彬提供的收款收据显示，陈桂彬已支付2013年1月的保安工资4500元，故实际陈桂彬尚欠2013年2月至6月18日的保安服务费为20700元。另洪宋辉要求参照合同约定由陈桂彬承担洪宋辉的律师费12000元的请求合理，原审法院予以支持。4、关于水电费问题。陈桂彬已使用涉案房屋并实际产生水电费，故该期间的水电费陈桂彬应当清偿。由于陈桂彬已按调整后的水电费单价标准向洪宋辉支付了2012年7月至2013年1月期间的水电费，据此说明双方事实上已变更了水电费收费标准并实际履行。现洪宋辉要求陈桂彬按电费1.9元/度、水费5.8元/吨标准支付尚欠的计算至2013年6月18日期间产生的水电费共191169元合理，原审法院予以支持。5、合同无效,且洪宋辉存在过错，故对其主张的各项费用的滞纳金缺乏理据，原审法院不予支持，依法予以驳回。6、洪宋辉要求确认涉案房屋内的电器、机器设施设备归其所有，并按288130元确定该物品现值抵扣陈桂彬尚欠的租金，陈桂彬对此表示同意，原审法院予以支持。
第三，关于陈桂彬的各项反诉请求。1、陈桂彬要求确认涉案租赁合同无效、洪宋辉返还租赁押金160000元、水电押金40000元合理合法，原审法院予以支持。2、与前述理由一致，陈桂彬要求洪宋辉返还多收的水电费66236元缺乏理据，原审法院不予支持。3、陈桂彬要求洪宋辉赔偿家居、家电、厨房设备、食材损失共288130元，并同意抵扣应付洪宋辉的欠费，洪宋辉对此已明确表示同意，故原审法院予以支持。4、关于陈桂彬主张的返还接收手费380000元，该款是陈桂彬向洪宋辉支付用于承购上一手的装修、设施设备，事实上陈桂彬已取得上述旧有装修及设施设备，故陈桂彬现要求洪宋辉返还该款缺乏理据，原审法院不予支持。5、关于陈桂彬主张的装修损失559675.5元。陈桂彬已提供装修资料证明其有装修属实，且陈桂彬已实际经营一段时间，故可视为该装修装饰是经洪宋辉同意。现由于洪宋辉合同已到期，洪宋辉亦不同意继续利用，故陈桂彬该装修损失559675.5元按公平合理原则，依法由洪宋辉、陈桂彬按过错责任比例各分担一半，即洪宋辉应补偿陈桂彬装修损失279837.75元。6、陈桂彬之前已按洪宋辉要求支付相关保安费，据此说明事实上已对保安费达成一致意见并实际履行，故陈桂彬现要求洪宋辉返还已交的保安工资（保安服务费）31500元缺乏理据，原审法院不予支持。7、由于合同无效，双方均有过错，故本案的评估费由双方各负担一半即7000元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年12月19日作出如下判决：一、洪宋辉与陈桂彬于2012年5月18日签订的《云景一号房地产租赁合同》无效；二、在本判决生效之日起三日内，陈桂彬向洪宋辉支付2013年2月至6月18日的占有使用费308000元、2013年1月至6月18日的保安费20700元、2013年1月至6月18日的水电费191169元；三、涉案穗华价估字[2014]792号评估报告书评估的物品归洪宋辉所有，由洪宋辉于判决生效之日起三日内补偿陈桂彬288130元（该款与判决第二项中陈桂彬应付洪宋辉的占有使用费中等额抵扣）；四、在本判决生效之日起三日内，陈桂彬向洪宋辉支付律师费12000元；五、在本判决生效之日起三日内，洪宋辉向陈桂彬返还租赁押金160000元、水电保证金40000元；六、在本判决生效之日起三日内，洪宋辉补偿陈桂彬装修损失279837.75元；七、驳回洪宋辉的其他诉讼请求；八、驳回陈桂彬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费12441元、反诉受理费10081元，由洪宋辉负担本诉受理费3212元、反诉受理费5790元，由陈桂彬负担本诉受理费9229元、反诉受理费4291元。本案评估费14000元，由洪宋辉、陈桂彬各负担7000元（由洪宋辉于本判决生效之日起三日内向直接向陈桂彬支付3000元）。
判后，上诉人洪宋辉不服原审法院判决，向本院提起上诉称：《云景一号房地产租赁合同》，系双方的真实意思表示，依法成立并已生效，双方均应当严格予以遵守。涉案租赁标的取得了《武警部队房地产租赁许可证》，依法可以对外出租，且在有效合同期内，属于有效、合法的租赁物。涉案租赁标的不属于广州市城镇规划的房屋，无须取得建设工程规划许可证，涉案租赁标的系武警部队广东总队所建营房，属于军事设施的范畴，不属于地方政府行政管理的范畴，部队在其土地使用范围内有权自行规划建设房屋，只要部队房产取得有效的《武警部队房地产租赁许可证》，就应当认定租赁合同有效。二、根据双方所签订的《租赁合同》第四条之约定，相关的卫生费、管理费、保安费是在每月十日前由陈桂彬缴纳上月水电费及卫生费、管理费给洪宋辉。陈桂彬所缴纳的2013年1月的保安费4500元客观上为2012年12月份的保安费，而非2013年1月份的保安费，原审判决认定陈桂彬已缴纳2013年1月份的保安费是错误的。三，根据双方所签订的《租赁合同》第四条约定，陈桂彬应于每月的十日前交纳当月房租，逾期按照每日3％滞纳金计算，洪宋辉原审请求陈桂彬支付滞纳金，符合合同约定，双方应当严格遵守。洪宋辉在原审诉讼请求中对滞纳金按照银行同期贷款利率的五倍予以请求，已经主动对滞纳金进行了调整，原审滞纳金请求是符合法律规定的。四、根据双方所签订的《租赁合同》第六条及第一十条规定，陈桂彬未履行合同约定义务并构成违约的，洪宋辉不退回房地产租赁保证金；陈桂彬有违反本合同第八条及其他合同义务的，洪宋辉有权解除合同，陈桂彬已交的保证金作为违约金赔偿给洪宋辉；陈桂彬逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，洪宋辉按滞交所有费用总额的百分之三向陈桂彬加收违约金，逾期30日洪宋辉有权解除合同，逾期60日原告可将陈桂彬财产收归洪宋辉所有以抵扣所欠经费。结合本案事实，陈桂彬长期违约，洪宋辉请求将陈桂彬已缴的保证金作为违约金予以赔偿，符合合同约定。五、根据双方所签订的《租赁合同》第八条之约定，陈桂彬装修、增扩设备或者需要改造的，费用自理，权属自建设完工之日起即归洪宋辉所有。陈桂彬虽然对涉案租赁标的进行了改造装修，但是依据双方约定，其所完成的改造装修自建设完工之日即归洪宋辉所有，因此，其请求洪宋辉补偿其装修款项，没有事实和合同依据。原审法院判决洪宋辉补偿陈桂彬装修损失，没有事实和法律依据。补充几点：1.关于合同效力的问题，根据我方提交的新的证据，涉案房屋建筑于1996年，性质为军事设施，那么应当严格区别于地方政府管辖房屋，因此，涉案房屋不适用于原审所采纳的法律规定，应当按照民事自治的原则认定合同有效。另外，该房屋客观存在于司法解释出台之前，该司法解释对于出台之前的房屋并未有明确规定，我方已经取得了房地产租赁许可证，那么应当视为履行协议第七条约定的三项业务，我方没有违约。2.合同第八条第三项、第四项明确规定，陈桂彬未经许可不得进行改造、装修、扩建，陈桂彬装修、改造并未获得我方的同意，即使洪宋辉同意了陈桂彬的相应行为，在陈桂彬违约在先的前提下，洪宋辉不应当为装修、扩建、改造所涉及的不可分离的装饰物进行分担，从合同条款可以看出，陈桂彬进行的工程，自完工起，权属归洪宋辉所有，相应的权利发生了转移，该转移也发生在双方发生纠纷之前，陈桂彬必须纠正证明相应的装修、改造需要取得我方认可。综上所述，上诉请求：l、依法撤销原审判决第一项，改判解除《云景一号房地产租赁合同》；2、依法撤销原审判决第二项中“2013年1月一6月18日的保安费20700元”，改判为“2013年1月一6月18日的保安费25200元”；3、依法撤销原审判决第五项，改判陈桂彬所缴纳的房地产租赁保证金和水电保证金20万元作为违约金赔偿给洪宋辉；4、依法撤销原审判决第六项；5、依法撤销原审判决第七项，判令陈桂彬支付洪宋辉2013年1月份至2013年6月份所欠租赁费用滞纳金42360.04元(2013年2月11日至2013年7月10日期间)，自2013年7月11日起按照拖欠总额即589702.33元以年滞纳金30．75％计算直至被告支付完租赁费用为止；6、依法判令陈桂彬承担本案一二审诉讼、评估费用。
被上诉人陈桂彬答辩称：洪宋辉的上诉没有依据，其他坚持原审的意见，请求驳回上诉、维持原判。
本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。
二审期间，洪宋辉提交中国人民武装警察部队广东省总队出具的《证明》一份，拟证明涉案房屋系武警二支队一九九六年所建营房，性质为军事设施，所有权××武警××总队，该房屋经批准同意出租给广东军安置业投资有限公司经营。被上诉人陈桂彬对此发表质证意见称：对该证明的真实性没有意见，但是关联性不确认。原审法院多次要求对方提供证据证明涉案建筑属于合法建筑，但对方并未提交。
二审期间，洪宋辉根据陈桂彬原审提交的2012年6月到2013年1月期间的保安费收据确认陈桂彬已经缴纳保安费。
本院认为：虽然洪宋辉上诉主张《云景一号房地产租赁合同》为有效合同，但其迄今未能提供涉案房屋的合法报建手续，原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定该合同为无效合同，并酌定双方过错比例各负50%并无不当，本院予以确认。由于合同被认定无效，而陈桂彬已实际使用涉案房屋，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判令洪宋辉退还租赁押金160000元、水电押金40000元给陈桂彬；判令陈桂彬向洪宋辉支付2013年1月至2013年6月18日的涉案房屋占有使用费308000元，并据实判令陈桂彬支付水电费191169元，根据合同约定判令陈桂彬支付洪宋辉律师费12000元，并根据穗华价估字[2014]792号评估报告书判令由洪宋辉补偿陈桂彬288130元，并无不当，本院予以维持。关于洪宋辉上诉主张保安费的问题，二审中洪宋辉根据陈桂彬原审提供的收款收据对陈桂彬所缴纳的保安费已经予以确认，本院对该主张不予采纳。原审法院以合同无效、且洪宋辉存在过错为由，对其主张的各项费用的滞纳金不予支持，并无不当，本院予以维持。关于装修损失赔偿问题，由于陈桂彬已提供装修资料证明其有装修事实，在陈桂彬实际经营期间，洪宋辉并未对此提出异议，合同到期后洪宋辉亦不同意继续利用，原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，原审法院依据公平合理原则，认定由洪宋辉、陈桂彬按过错责任比例各分担一半，即洪宋辉应补偿陈桂彬装修损失279837.75元，于法有据，本院予以维持。洪宋辉上诉主张按照《云景一号房地产租赁合同》中关于房屋装修的规定，其不应向陈桂彬补偿装修损失，但由于该合同已经被认定为无效，故洪宋辉该主张不能成立，本院不予采纳。
关于洪宋辉二审期间提交的证明，由于该证据并非一审庭审结束后新发现的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，故依据该司法解释第四十三条第一款规定，本院对该证据不予采纳。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人洪宋辉的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9002元，由上诉人洪宋辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 阮志雄
宋德光