广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民一终字第626号
上诉人（原审被告）：梁远兴，男，1958年9月2日出生，汉族，住广东省阳春市。
上诉人（原审被告）：梁闪光，男，1978年9月27日出生，汉族，住广东省阳春市。
被上诉人（原审原告）：阳春市旭周物业管理有限公司。住所地：广东省阳春市春城街道乙山庄开发区****幢。
法定代表人：周权，该公司经理。
委托代理人：岑光明，广东中迪律师事务所律师。
上诉人梁远兴、梁闪光因与被上诉人阳春市旭周物业管理有限公司（以下简称旭周物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院于2015年7月7日作出的（2015）阳春法民一初字第425号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年，梁柱向阳春市友源房地产开发有限公司（以下简称友源房地产公司）购买阳春市甲街道乙山庄m幢房地产，建筑面积247.65平方米，梁柱于2007年将该房地产转让给梁远兴、梁闪光。2006年11月1日，友源房地产公司为（甲方）与旭周物管公司为（乙方）签订委托书，约定友源房地产公司将乙山庄房屋前期物业管理全部交由（乙方）旭周物管公司管理，由旭周物管公司按《合同补充协议》约定向业主收取物业管理服务收费。2007年6月11日，阳春市物价局作出春价函（2007）8号《关于乙山庄物业服务收费基准价的复函》，从此，旭周物管公司按核准每月每平方米为0.2元的标准向业主收取物业管理费。梁远兴、梁闪光的房屋面积为247.65平方米，每月应交纳的管理服务费为49.53元（247.65㎡×0.2元）。梁远兴、梁闪光自2008年起使用了上述物业后，应从2011年4月7日向旭周物管公司交纳物业费，但梁远兴、梁闪光一直没有向旭周物管公司交纳物业管理费，故旭周物管公司于2015年4月13日诉至原审法院，请求梁远兴、梁闪光支付所欠的物业管理费2377.44元给旭周物管公司。
原审法院认为：梁柱向友源房地产公司购买阳春市甲街道乙山庄m幢房地产。梁柱再将该房地产转让给梁远兴、梁闪光，梁远兴、梁闪光取得了该房地产后，旭周物管公司虽然没有与梁远兴、梁闪光签订书面物业服务合同，但其自2006年11月1日起己接受友源房地产公司的委托，对梁远兴、梁闪光购买所得的阳春市甲街道乙山庄m幢房地产实施了物业管理，因而旭周物管公司与梁远兴、梁闪光构成物业管理服务合同关系，而且双方的物业管理服务合同没有违反国家法律法规之强制性规定，合法有效。友源房地产公司将上述物业委托旭周物管公司管理，对旭周物管公司与梁远兴、梁闪光均具有约束力，双方应根据合同约定全面履行自己义务。旭周物管公司为梁远兴、梁闪光提供了物业管理服务，梁远兴、梁闪光应当支付物业管理费给旭周物管公司，但梁远兴、梁闪光没有支付物业管理费给旭周物管公司，显属违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，经旭周物管公司催告梁远兴、梁闪光交清拖欠的物业费，但梁远兴、梁闪光仍逾期不交纳，现旭周物管公司诉请梁远兴、梁闪光支付拖欠的物业费理据充分，应予支持。梁远兴、梁闪光从2011年4月7日起需向旭周物管公司交纳物业费，计至2015年4月6日止共48个月，所需交纳的物业费应是2377.44元（房屋面积247.65㎡×0.2元／㎡×48个月），梁远兴、梁闪光应当支付给旭周物管公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：梁远兴、梁闪光在本判决发生法律效力之日起五日内交纳物业管理费2377.44元给阳春市旭周物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取后为25元，由梁远兴、梁闪光负担。
上诉人梁远兴、梁闪光不服原审判决，向本院提起上诉称：一、梁远兴、梁闪光的房地产是自建房屋，不是直接向开发商购买的商品房，不受开发商与物业服务公司所签订的前期物业服务合同的约束。梁远兴、梁闪光的房地产坐落于阳春市甲镇乙山庄丙花园，于2007年从梁柱处购得。房地产权证显示，该房屋2005年建成，属自建楼房，不属于开发商友源房地产公司出售的房屋，原审判决认定该房屋是梁柱向友源房地产公司购买没有依据。其实在丙花园小区内，属于自建楼房产有很多，他们的房屋维修都是由业主自己负责，该事实有丙花园小区部分业主与旭周物管公司签订的《丙花园物业管理服务合同书》第四条第二款证实。二、友源房地产公司以委托的形式将小区物业交由旭周物管公司管理违反法律规定，旭周物管公司不具有诉讼主体资格。根据《物业管理条例》第二十四条规定，友源房地产公司未经行政主管部门批准，以委托书的形式委托旭周物管公司从事前期物业服务是不合法的，是无效的。友源房地产公司应当与旭周物管公司签订前期物业服务合同，而不是委托书。《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”物业服务合同，应当对物业管理事项，服务质量，服务费用，双方的权利和义务，专项维修资金的管理与使用，物业管理用房，合同期限，违约责任等内容进行约定。而委托书是委托方将自己的事务授权被委托方代为处理，是单方面法律行为。被委托方在委托事项和委托权限内实施的法律行为由委托人承担全部的法律责任。据此，旭周物管公司在物业服务合同纠纷案中，是无权以自己的名义提起诉讼的，旭周物管公司不是合格的诉讼主体。三、旭周物管公司未获得物价部门批准的收费许可资格，无权向梁远兴、梁闪光收取物业服务费用。旭周物管公司以《关于乙山庄物业管理服务收费基准价的复函》作为其收取物业费的资格文件，不符合法律规定。根据《广东省经营服务收费许可证管理办法》第二条、第十一条规定，物业服务企业只有领取了《经营服务性收费许可证》后，才能公示收费标准和亮证收费，并接受有关部门监督检查和物价的收费年审，如若物业服务企业没有此证，业主可以拒交并可向物价部门举报。四、旭周物管公司不具有物业服务资质，不具有从事物业服务经营资格。《物业管理企业资质管理办法》第六条规定了物业管理企业开展物业服务需领取物业服务企业资质证书，旭周物管公司具有营业执照并不等同具备了物业服务资质。此外，旭周物管公司对丙花园小区并没有也不可能实施封闭式管理，因为小区里面还有很多原村民的荒地、破烂民房没有开发建设，而且杂草丛生，也还有人在里面开荒种地，所谓管理只是流于形式，挂名收取物业费，旭周物管公司服务态度也很差。在2009年梁远兴、梁闪光装修房子期间，因后门门前比较低洼，下雨天长期积水，梁远兴、梁闪光就参照别家的做法，花钱叫工人用混凝土建高了几公分厚的地坪，这样既美观又不积水。但是旭周物管公司趁梁远兴、梁闪光家里没人，就叫人开来勾机蛮横地毁坏了。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回旭周物管公司的诉讼请求。
被上诉人旭周物管公司答辩称：一、梁远兴、梁闪光的的上诉理由与原审时的陈述基本一致，其主张无法推翻原审判决认定的事实。二、梁远兴、梁闪光主张房屋是自建的，应提供相关的报建、规划建筑许可证予以证实。三、旭周物管公司已尽服务与管理义务，整个乙山庄只有梁远兴、梁闪光不缴交物业管理服务费。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，梁远兴、梁闪光的上诉理据不足，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：二审审理期间，梁远兴、梁闪光向本院提供以下证据，证据一、阳春市乙山庄丙花园业主委员会与旭周物管公司于2011年9月26日签订的《丙花园物业管理服务合同书》，证明阳春市乙山庄丙花园业主委员会不合法，所签订的合同应属无效，该合同也反映了丙花园存在很多自建房，房屋维修由业主负责；证据二、梁远兴、梁闪光阳春市春城街道乙山庄m幢房屋《房地产权证》，该证据结合梁远兴、梁闪光原审时提供的涉诉房屋的房地产权档案查阅答复书及梁柱的《房地产权证》可证明涉诉房屋的取得方式是2005年自建，不属于友源房地产公司出售的房屋，不受开发商与物业管理公司所签订的前期物业服务合同约束；证据三、丙花园卫星图片，证明小区环境的特殊性，所在房屋前面是市政道路，后面是大片荒地烂屋，不可能实施封闭式管理；证据四、梁远兴、梁闪光房屋门口地坪勾痕照片，证明旭周物管公司服务态度恶劣；证据五、旭周物管公司于2014年5月8日向小区住户严朝君、严尚芳、严丽霞发出的催缴物业管理费通知，证明不止梁远兴、梁闪光一户拒交物业管理费，旭周物管公司答辩称只有梁远兴、梁闪光拒交物业管理费不是事实。旭周物管公司对梁远兴、梁闪光提供的证据一认为该《丙花园物业管理服务合同书》属合法有效；对证据二，梁远兴、梁闪光的房屋不是自建的，而是友源房地产公司统一建设的，楼房建好时友源房地产公司为了向建设承包方梁柱抵顶工程款才将涉诉房屋卖给梁柱，该证据只能证明梁柱的房屋于2005年建成，不能证明房屋是自建房；对证据三，该卫星照片是梁远兴、梁闪光居住的小区照片，但该小区是半封闭的，而按照《丙花园物业管理服务合同书》的约定半封闭管理的住户按每平方米住房面积每月收取0.2元的物管费，全封闭管理的住户是按每平方住房面积每月收取0.3元的物管费；对证据四，因为小区房屋是统一开发建设的，此前地面是平坦的，梁远兴、梁闪光故意将地面填高，影响其他住户，旭周物管公司为了履行管理职责，才将被梁远兴、梁闪光填高的地面恢复原状；对证据五，该催缴通知是真实的，旭周物管公司对欠费住户在本案之前已向原审法院提起诉讼，并已判决生效，现已申请执行。
旭周物管公司二审审理期间提供以下证据，证据一、第qe5444号《广东省经营服务性收费许可证》（副本）和2012年6月21日所发有效期至2015年6月份的《广东省经营服务性收费许可证》，证明旭周物管公司具有物业服务收费资格，因现有的《广东省经营服务性收费许可证》于2015年6月份到期，而新证有关部门还没有印发，但旭周物管公司的收费许可已经有关部门审核，核发了《广东省经营服务性收费许可证》的副本，旭周物管公司可凭该副本进行物业管理收费，同时（副本）也注明在2007年旭周物管公司已获许可收费；证据二、《物业服务企业资质证书》及4名旭周物管公司工作人员物业服务资格证书，证明旭周物管公司具备三级物业服务资质，旭周物管公司注册资金是50万元，符合有关物业管理规定，旭周物管公司的员工也取得相应的物业服务资格；证据三、旭周物管公司出具的《关于﹤合同补充协议﹥的说明》及友源房地产公司与案外人李标签订的《合同补充协议》，由于梁柱与友源房地产公司签订的《合同补充协议》无法找到，不清楚梁柱是否有将该协议移交给旭周物管公司，故提供案外人李标与友源房地产公司签订的补充协议作为参考，证明梁远兴、梁闪光所购买的房屋不是直接从友源房地产公司中购买，而是从梁柱手中转让购得的，而《合同补充协议》是作为《购房合同》附件附在合同后面。梁远兴、梁闪光对旭周物管公司提供的证据一，认为《收费许可证》应该是正本和副本一起核发的，该《收费许可证》（正本）无法证明2012年6月份前旭周物管公司具备收费许可，该证据旭周物管公司原审并未提供，怀疑其真实性；对证据二，该证书编号20131027和发证日期2014年10月24日时间不相符，怀疑该资质证书的真实性，旭周物管公司只能提供四个人的资质的证明，不符合《物业服务企业资质管理办法》第五条第（三）项的规定，旭周物管公司其至少要提供不少于十个人的服务资质证书才可以证明其服务资质；对证据三，旭周物管公司提供的《合同补充协议》是案外人李标和房地产公司签订的，与本案无关，梁远兴、梁闪光不清楚梁柱与友源房地产公司签订的补充协议与此协议是否一致。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷，双方当事人争议的焦点是梁远兴、梁闪光应否向旭周物管公司缴交物业管理费。阳春市乙山庄是由友源房地产公司开发，梁柱于2005年向友源房地产公司购得阳春市春城街道乙山庄m幢房屋后，于2007年将该房产转让给梁远兴、梁闪光，梁远兴、梁闪光成为该小区业主。梁远兴、梁闪光与旭周物管公司虽未签订物业管理合同，但友源房地产公司于2006年11月1日以委托书的形式将乙山庄的前期物业管理全部交由旭周物管公司负责，而且阳春市乙山庄丙花园业主委员会也于2011年9月26日与旭周物管公司签订《丙花园物业管理服务合同书》，聘请旭周物管公司负责丙花园（梁远兴、梁闪居住的小区）的物业管理，上述合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述合同对梁远兴、梁闪光具有约束力，双方均应根据合同约定全面履行自己的义务，梁远兴、梁闪光上诉主张其不受物业服务合同约束及旭周物管公司不具有本案的诉讼主体资格理据不足，本院不予支持。据旭周物管公司在二审期间提供的《物业服务企业资质证书》及《广东省经营服务性收费许可证》反映，旭周物管公司具有相应的物业管理服务资质及收费许可，其按照物业服务合同约定对梁远兴、梁闪光居住的小区进行物业管理，而梁远兴、梁闪光无正当理由拒交物业管理费，梁远兴、梁闪光构成违约，原审判决根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定判决梁远兴、梁闪光支付拖欠的2011年4月7日至2015年4月6日的物业管理费共2377.44元给旭周物管公司并无不妥，本院予以维持。梁远兴、梁闪光拒交物业管理费的理据不足，本院不予支持。
综上所述，梁远兴、梁闪光上诉理据不足，应予驳回。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人梁远兴、梁闪光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关衡勋
代理审判员 姜玉华
代理审判员 施震宇
二〇一五年十一月六日
书 记 员 曾秋霞