黑龙江省绥化市北林区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑1202民初1323号
原告（执行案外人）：中国建设银行股份有限公司绥化分行。
法定代表人：李再亮，职务行长。
委托诉讼代理人：刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师。
被告（申请执行人）：钟和刚，男，1967年2月7日出生，汉族，无职业，现住绥化市北林区。
委托诉讼代理人：杜英文，黑龙江光明律师事务所律师。
被告（被执行人）：黑龙江百兴园房地产开发有限公司。
法定代表人：孙广斌，职务经理。
委托诉讼代理人：姜伟，男，1979年4月23日出生，汉族，现住绥化市北林区。
原告中国建设银行股份有限公司绥化分行与被告钟和刚、被告黑龙江百兴园房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告中国建设银行股份有限公司绥化分行委托诉讼代理人刘凤卿、被告钟和刚及委托诉讼代理人杜英文、被告黑龙江百兴园房地产开发有限公司委托诉讼代理人姜伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司绥化分行向本院提出诉讼请求为：依法撤销绥化市北林区人民法院（2016）黑1202执302号及绥化市北林区人民法院（2016）黑1202执异16号执行裁定书，解除扣划被告黑龙江百兴园房地产开发有限公司在原告处账户23×××70存款838161元至绥化市北林区人民法院的裁定内容。事实和理由，被告黑龙江百兴园房地产开发有限公司在开发建设绥化鑫雨馨苑小区过程中为开办个人住房贷款业务，同原告分别签订了个人住房/商业用房贷款合作协议、个人住房借款最高额保证合同、个人借款保证金质押合同，确定由被告黑龙江百兴园房地产开发有限公司在原告处开立保证金账户并存款1240000元质押。依法对该质押保证金原告享有优先受偿权，随后原告向赵淑丽、高健等购房户发放了个人住房/商业用房贷款12000000余万元，保证金与贷款额的比例为10%，现绥化市北林区人民法院在执行被告钟和刚与被告黑龙江百兴园房地产开发有限公司案件过程中扣划的838161元即为该质押保证金的一部分，因为保证金存款账户只能用于保证金项下的支付，不得作为日常结算户使用，而且银行对保证金账户是实行冻结的（只收不付）。北林区法院这种执行行为只看开户户名却不区分资金性质是明显错误的，对于绥化市北林区人民法院（2016）黑1202执302号执行裁定书扣划被告黑龙江百兴园房地产开发有限公司账户资金至绥化市北林区人民法院，原告已提出异议，可是绥化市北林区人民法院却以（2016）黑1202执异16号执行裁定书驳回原告的异议，为此原告特依法向贵院提起执行异议之诉，请贵院支持原告的诉讼主张。
审理中，原告方对案件所涉事实经过具体提出了以下主张：账户设立是基于百兴园与原告之间个人住房（商业用房）贷款合作协议设立的，账号为230017250510509665555为存款账户，其中账号23×××70为保证金账户，有双方合作协议。账户设立后，原告和百兴园又签订了个人住房借款最高额保证合同、个人住房借款保证金质押合同，保证金最高额3000万元，质押最高额也为3000万元。运行情况是原告对赵淑丽等人发放贷款共1200余万元，保证金比例为发放贷款额的10%，由百兴园存入保证金账户。百兴园保证金按每笔贷款10%分期存入的保证金账户。后期贷款户没按期偿还贷款的时候，我公司曾对郭彬、姜威等人贷款在百兴园保证金账户中扣收，保证金账户状态只收不付。被执行情况2016年由北林区法院执行员范忠林在执行（2015）绥北商初字第59号调解书时，先对我们保证金账户进行了冻结，后于9月19日制作裁定，解除冻结，将款项838161元扣划至北林区法院，我方不服，对该裁定提出异议，法院组织了听证后，法院驳回了原告的异议，为此原告提起执行异议之诉。账户详情介绍开户过程中已说明了，而且建行提供了关于该账户资金情况的详细清单，关于被执行我们认为损害了原告与百兴园之间保证金质押合同的优先受偿权是不合法的。
被告钟和刚辩称，被答辩人与黑龙江省百兴园房地产开发有限公司（以下简称百兴园公司）签订的《个人住房/商业用房贷款合作协议》《个人住房借款最高额保证合同》及《个人住房借款保证金质押合同》（以下简称《合作协议》《保证合同》《质押合同》）不能对抗人民法院依据公权力执法执行的司法活动。一、被答辩人与百兴园公司签订的保证合同系为每个债务人每笔贷款提供保证，属于阶段性担保，自百兴园公司与被答辩人签订合作合同之日起至建设开发的项目竣工交付使用之日起12个月内属于保证期间。在这段保证期间内，如果单个债务人按照约定将其贷款数额的10%偿还被答辩人，那么被答辩人就有义务将百兴园公司为单个债务人担保10%部分的保证金返还给百兴园公司，并且将此笔贷款担保账户作销户处理。二、百兴园公司的保证金账户不具备“特定化”和“移交债权人占有”的法律要件。最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》第八十五条:“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”根据《担保法解释》第八十五条规定，保证金担保的生效需要具备“特定化”和“移交债权人占有”两个要件，且二者缺一不可。“特定化是指为特定的人所拥有的特定账户中的特定款项包括特定的终止时间。”1.本案中被担保的每个特定的债务人所贷款项并不一致，百兴公司存入账户中的保证金并未对特定债务人的债务比例相对应，而是把所有的债务人贷款所担保的保证金掺杂在一起，没有作具体区分，这也就不能确定所担保每笔债务的具体数额和10%保证金的具体数额，没有使保证金账户中的资金特定化，实现保证合同与保证金账户中的资金一一对应，在合同中更没有具体约定，各债务人履行全部贷款义务后，保证金的返还时间存在时间上的不特定，故该质押保证金不符合担保司法解释规定“特定化”的要件，另外《合作协议》第十二条第三款约定，甲方（即百兴园公司）因履行保证责任或乙方（即被答辩人）扣划造成保证金存款余额减少后，甲方需在五个工作日内补足保证金。这充分说明，该保证金账户处于流动状态，不存在封户情形。2.本案中的保证金存入百兴园公司自己的账户内,绥化市北林区人民法院依法扣划的是被执行人百兴园公司银行账户内的银行存款,属其名下可供执行的合法财产,不属于交付出质人占有的情形,即不符合质物“移交债权人占有”的要件,《担保法》第六十四条第二款：质押合同自质物移交于质权人占有时生效，故该保证金不具有质押效力，不能对抗第三人，亦不具有优先受偿权。保证金作为金钱移交银行，欲实现质押功能，不只是名称问题，必须真正实现“特定化”。第一，保证金与担保的相应债权之间，必须是关系明确的，且必须是一一对应的。第二，保证金专户中的保证金，在所担保的债权与债务关系存续期间，金额必须是固定的，不能和丧失担保功能的资金混于一个账户。第三，要体现出银行完全占有该保证金。如果银行仅是利用自身优势和条件控制了债务人资金，以实际控制手段达到担保目的尤其是保证金仍在债务人名下的银行账户中，而不是存在银行自身名下的账户中，不符合法律“移交债权人占有”的规定。银行与债务人之间的保证金约定并未产生法律上的担保效力，即不能产生对抗第三人的担保法律效力，在债务人的其他债权人请求法院强制执行该“保证金”时，银行无优先受偿权。用以上观点分析，就可以看出被答辩人的诉求难以成立。其一、被答辩人为房地产公司开设的两个账户，一个是普通账户，一个是保证金账户，两个账户名称都是房地产公司，从账户名称及账号上来看，两个账户没有任何区别，除被答辩人与房地产公司外他人难以知晓保证金账户具有担保性质，不具有公示性。其二、该保证金仍在担保人名下账户中，无法体现被答辩人已完全占有该保证金。其三，由于是一笔一笔开展业务，账户金额一直处于变动状态，不具有固定性，且和丧失担保功能的资金混于一个账户，在外人看来资金有流动嫌疑，与普通结算账户难以区别。三、被答辩人对该债务提出优先受偿权的主张不能成立。根据担保法解释第八十五条规定，即便被答辩人对该保证金具有优先受偿权的权利，该权利也只是在主债务不能完全履行时被答辩人才享有对该款项优先受偿的权利，在被答辩人优先受偿前该款项依然属于百兴园公司的财产。因被答辩人对违约还贷的情况未进行明确及提供相应证据，故其对质押保证金主张实现权益的理由尚不充分，其对于正常履行主合同的相应质押保证金无权提前主张权益。另外被答辩人已经为大部分债务人办理了房屋抵押登记，这也能为被答辩人行使到期债权得到有力保障，被答辩人行使到期债权并不因人民法院扣划该保证金而受到任何影响。四、根据建行与百兴园公司所签订的《保证合同》及《质押合同》均约定“如本合同的保证金账户被司法机关或其他有权机关冻结或扣划，甲方（百兴园公司）应另行提供乙方（建行）认可的相关担保措施”。这说明被答辩人与百兴园公司在合同中排除了被答辩人在该保证金账户被司法机关扣划时所享有的优先受偿权，即被答辩人放弃了当该账户中的资金被司法机关扣划时所享有的权利，据此人民法院可以对该账户中的资金进行强制扣划。事实上，按揭贷款保证金的性质应当是信誉保证的性质。因为开发商所交的保证金远不足以抵偿银行所发放出去的贷款金额。人民法院行使公权力依法对保证金予以扣划，为了继续履行协议，银行可以按照协议的约定，要求开发商在指定期限内补足保证金，否则应视为开发商违约，由此产生的违约责任理应由开发商负责。五、根据《中华人民共和国担保法》第六十六条规定：“出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有”。被答辩人与百兴园公司所签订的《保证合同》及《质押合同》中约定，被答辩人有权直接从保证金账户内和百兴园公司在建行开立的任何账户中予以划收。该项约定属于担保中的流质条款，不具有法律效力，未经诉讼程序的法定程序，被答辩人无权直接扣划保证金账户内的资金。六、根据被答辩人与百兴园公司签订的《合作协议》中约定，百兴园公司对购房人（即债务人）在2009年10月19日至2012年10月19日期间发生的连续贷款承担担保责任，并明确约定了百兴园公司按照每笔贷款发放额10%的比例存入保证金，并确保保证金存款账户余额与该项目全部借款人贷款余额的比例符合10%的约定。答辩人认为，根据本条约定，百兴园公司对各债务人1200余万元债务自贷款之日起至今偿还贷款情况的清单明细，结算出各借款人剩余未还贷款的数额，并按照各债务人未还贷款余额比例的10%来调整百兴园公司保证金账户存款的数额，如果百兴园公司的保证金账户存款余额超过各债务人每笔未偿还贷款金额比例的10%，那么被答辩人就应当将超出部分返还给百兴园公司，超过10%比例部分的金额当然不具有保证金性质，如果单个债务人已经按照约定全部偿还贷款，那么，被答辩人应当将百兴园公司就该部分所担保的10%比例的保证金全部返还给百兴园公司，这也是保证合同中一一对应的体现，有部分单个债务人的贷款，银行在扣划保证金时，已经超出百兴园公司为单个债务人担保10%比例。综上所述，答辩人认为，绥化市北林区人民法院依法扣划百兴园公司账户的存款，不违反法律规定，被答辩人所诉请求无理，恳请贵院依法驳回被答辩人诉讼请求，以维护答辩人的合法权利不受侵害。
审理中，被告钟和刚方对案件所涉事实经过具体提出了以下主张：我方根据原告提供的相关证据来阐述观点，原告与百兴园就鑫雨馨苑小区个人住房商业用房贷款合作协议（没有签订日期），为该小区购房人（借款人）提供总计最高额为3000万元的贷款，另又签订了个人住房借款最高额保证合同以及个人住房借款保证金质押合同（均没有签订日期），原告为该小区借款人实际发放贷款金额是1200余万元，百兴园按10%比例存入保证金124万元。2015年钟和刚与百兴园就建设工程施工合同纠纷达成民事调解，由百兴园给付我方工程款82万元，由于百兴园未按约定履行给付义务，我方向北林区法院申请强制执行。后北林区法院对百兴园在原告处设立的账户23×××70予以冻结。2016年8月16日作出（2016）黑1202执302号执行裁定书，扣划了百兴园账户23×××70存款852811元，后原告提起执行异议，法院驳回了原告的异议。北林区法院执行百兴园账户存款符合法律规定，因为是普通账户。
被告百兴园公司辩称，这个钱是法院执行走的，对这个事没异议。
原告方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对原告方就其具体所举证据欲证明其主张内容概述如下：1.个人住房（商业用房）贷款合作协议。原告欲证实01×××70账户为保证金账户，贷款发放期限2009年10月19日至2012年10月19日。2.个人住房借款最高额保证合同、个人住房借款保证金质押合同。原告欲证实百兴园01×××70账户内的资金为保证金，且质押给原告，最高额3000万元。3.个人住房（商业用房）借款合同。证实原告向个人发放借款情况及百兴园提供保证担保情况。4.操作规范。5.对公活期存款账户交易明细查询。原告欲证实保证金账户资金来源情况。6.鑫雨馨苑楼盘项下贷款情况说明（5月3日尚有住房贷款余额3342947.20元）。
被告钟和刚方发表以下质证意见(针对证据与上面原告方举证相对应):1.合作协议第12条第3款已明确约定了保证金存款账户余额与该项全部借款人贷款余额的比例符合本协议约定的要求即10%比例，这说明该保证金账户要根据借款人偿还贷款的额度与存款账户余额按照10%比例分配，对借款人已经偿还借款的比例超过10%部分要返还。另外，该款项约定的如借款人不偿还本息，银行有权从保证金账户中直接扣划，该约定违反了担保法第66条强制性规定，是无效的。2.对证据2,均约定了如本合同保证金账户被司法机关或其他有权机关冻结或扣划，甲方应另行提供乙方认可的相关担保措施，该条约定双方签订合同时该保证金账户有可能被司法机关冻结或者扣划，并对此约定了相关补救措施，如果百兴园没提供担保是违约行为。3.对证据3没有异议.4.对证据4有异议，该规范是原告内部资料，通过原告提供保证金结算账户存在利息结算情形，属于不特定化的范畴。规范第5条规定保证金账户内容逐笔开立明细账户进行结算，但事实上该保证金账户并不存在一一对应的情况，不具有特定化标准。5.对证据5没有异议，通过对公活期存款账户交易明细查询显示截止2018年3月21日该保证金账户余额为1240765.74元，说明该笔款没有被法院执行扣划。6.对证据6没有异议.
原告方对被告钟和刚方所提出质证意见作出如下解释:1.钟和刚意见是错误的，合同明确规定的保证金额度不低于10%，第3款只规定不足10%的补足，由百兴园负责补足，并没约定超过10%退还的问题.2.钟和刚意见是针对第9条第4项提出的，那只是百兴园公司的承诺，不能以百兴园公司承诺来说明冻结或扣划合法性，不能以此说明原告丧失保证金优先受偿权。3.无异议。4.双方之间保证合同是特定的，特定为鑫雨馨苑小区的贷款业主，实行最高额保证，并不像钟和刚质证每一个债务人均需要单独对应。5.法院扣划是有裁定书的，和账目处理不一致，应以裁定书为准。6.无异议。
被告黑龙江百兴园房地产开发有限公司对原告方所提供以上证据表示没有质证意见。
另庭审中，本院出示并宣读了本院为查清案件事实在执行程序中调取的中国建设银行查询账户结果信息一览表，用以证实本案所涉两账户与同类其他账户在登记信息上的同与异；以及在诉讼程序中调取的鑫雨馨苑小区下剩尚欠贷款分户明细，用以证实该小区下剩尚欠贷款的具体分布。各方当事人均表示无异议。
经审理查明，案涉前期诉讼执行程序事实经过如下：2015年12月11日，本院就钟和刚诉黑龙江百兴园房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2015）绥北商初字第59号民事调解书，结论为黑龙江百兴园房地产开发有限公司于2016年5月1日返还并给付钟和刚保证金与工程款共计82万元。后钟和刚以黑龙江百兴园房地产开发有限公司未按期履行为由申请强制执行，本院于2016年9月19日下发（2016）黑1202执302号执行裁定书，裁定如下：“……，2.扣划被执行人黑龙江百兴园房地产开发有限公司账户23×××70存款838，161.00元至绥化市北林区人民法院”。裁定下发后，本案原告中国建设银行股份有限公司绥化分行以该账户为被告黑龙江百兴园房地产开发有限公司就所开发的鑫雨馨苑小区贷款住户所开立的保证金账户，故其享有优先受偿权为由，向本院提出复议申请，本院下发（2016）黑1202执异16号执行裁定书，“驳回案外人中国建设银行股份有限公司绥化分行的异议”。上述事实有本院下发的上述三个法律文书证实。后原告中国建设银行股份有限公司绥化分行以申请执行复议的同样理由提起案外人执行异议之诉，并提供了前面举证质证中提及的证据材料，其中《对公活期存款账户交易明细查询》《鑫雨馨苑楼盘项下贷款情况说明》及本院调取的《鑫雨馨苑小区贷款分户明细》《中国建设银行查询结果信息一览表》这些证据材料反映出案涉账户在被执行前设立和运行的内容详情与现状如下：2009年11月2日，被告黑龙江百兴园房地产开发有限公司在原告中国建设银行股份有限公司绥化分行处设立了本案所涉的23×××70保证金账户，账户类别标注为对公活期，并在原告中国建设银行股份有限公司绥化分行处设立了一账号为23×××55的普通存款账户，账号类别亦标注为对公活期，按上述内容约定设立账号后，原告中国建设银行股份有限公司绥化分行即自2009年12月11日起按照借款人贷款数额的10%和90%分别打入被告黑龙江百兴园房地产开发有限公司在原告处设立的以上两个账户中，至2010年10月8日共向142个房贷户放款1177.5万元，前一账户中存款与利息共计1242203.99元，后该账户即在小额的增息与小额的被扣划贷款本息中浮动，至2018年3月21日下剩1240765.74元。现142个贷款户中有56户已结清他们各下的所有贷款459800.00元及利息，下剩86户名下尚存贷款余额共计3342947.2元未结清。因被告黑龙江百兴园房地产开发有限公司已逾期近6年未按其与原告中国建设银行股份有限公司绥化分行的约定办妥购房人分户产权手续，所以上述贷款户的住房抵押登记手续亦始终未办理。在原告中国建设银行股份有限公司绥化分行所提供的四份合同证据中对与案涉保证金有关的内容约定可概括如下：在原告与贷款户签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的《特别签订条款》中有贷款人将贷款的10%和90%分别划入借款人指定的以上两个账户的约定，原告中国建设银行股份有限公司绥化分行（乙方）与被告黑龙江百兴园房地产开发有限公司（甲方）签订的三份合同中的《最高额保证合同》中被告黑龙江百兴园房地产开发有限公司对原告中国建设银行股份有限公司绥化分行作出如下保证：一是账户资金投入上，甲方应按乙方对每个债务人贷款发放金额的10%逐笔分次存入保证金账户；二是账户资金在运行中，甲方保证保证金账户资金余额不低于乙方，对债务人贷款本金金额的10%；三是账户资金在用途上，保证期间未经乙方书面同意，甲方不得对保证金账户资金进行支用、划转或做其他任何处分；四是账户资金被强制执行时，如保证金账户被司法机关或其他有权机关冻结或扣划，甲方应另行提供乙方认可的相关担保措施；在《个人住房/商业用房贷款合作协议》中，除作出以上前三点内容具有一致性的规定外，还在房照及抵押手续的办妥时间上保证在开发项目竣工交付使用之日起壹拾贰个月内办妥购房人分户产权，并将有关权属证明文件交乙方，协助乙方办理有关抵押登记手续。在《个人住房借款保证金质押合同》中除作出与《个人住房借款最高额保证合同》第一、三、四点内容具有一致性的规定外还对担保范围约定为2009年10月19日至2012年10月19日就该小区形成的最高额为3000万元房贷而形成的一系列债权外，并约定“当债务人未按主合同约定履行债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其担保范围内优先承担担保责任。”对保证金担保的存续期间作出如下约定：“保证金担保存续期间至被担保的债权诉讼时效届满之日后两年止。”
本院认为在本案中原告中国建设银行股份有限公司绥化分行与被告钟和刚双方争议焦点问题在于两点：本案争议账户性质是否属于何方的住房按揭贷款保证金账户，现该账户中具有保证金功能即原告应拥有优先受偿权款项数额。
对这两个焦点问题原告方提出以下观点：该账户性质是保证金账户，在建行与百兴园合作协议中有清楚反应，虽然合同没有签署日期，但合同中涉及到购房日期是2009年10月19日至2012年10月19日期间，而且随后的个人住房借款相应时间也是在这期限之内，同时保证金的额度虽然是按照贷款额是按贷款额度10%交纳的，但最高额为3000万元，有双方的个人住房借款最高额保证合同、个人住房借款保证金质押合同，现账户内的124万全为保证金。
被告钟和刚方提出以下观点：我们认为该保证金账户不具有特定化和转移债权贷款法律要件。另外，该保证金账户中有部分款项已丧失了保证金功能，即根据每个贷款人偿还贷款额度的比例与保证金账户的比例相一致，超出部分应返还，最后原告不具有对保证金账户行使优先受偿权的条件。
本院认为，本案原告中国建设银行股份有限公司绥化分行与被告钟和刚争议的第一个焦点问题，即本案争议账户性质是否属于合法的住房按揭贷款保证金账户的问题应属于一个法律适用问题。而判断法律适用正确与否的前提应在于明确纠纷所涉法律关系的性质。作为保证金担保的唯一具有直接针对性的成文法律规定，即为《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《解释》)第八十五条的如下规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有，作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”这第一规定是《解释》中针对动产质押所作出的解释，所以保证金担保的相邻上位法律关系性质应为动产质押，而由此衍生出来的保证金质押担保除具有一般动产质押担保的属性外，还有其特殊性质，即质物为动产中的种类物金钱，而非某一具体动产；担保目的实现途径上不用依法折价或拍卖、变卖后实现，而可以直接实现。所以以金钱作为质物设定动产质押时，针对其种类物的特点应在数额和用途等方面将其特定化；并针对其占有即所有的特点，应将其转移占有、保留所有。所以它应具有特定化和转移占有两个特点。《解释》中针对的是以具体数额的金钱作为质物而实施的担保，所以它的数额应是确定的，可以以封金保险箱或存款特户的形式存在，相应其担保的债务数额亦应是确定的，相应债务人与债权人亦应是确定的，且出质人即可以是债务人，也可以使第三人。而保证金专用账户资金质押担保，作为以具体金钱为质物的保证金担保的相邻下位质押担保方式具有上述共性特征，而非具体内容。所以在《最高法院公报》2015年第1期所发布的“中国农业发展银行安徽省分行诉张大标、安徽长江融资担保集团有限公司保证金质权确认之诉案这一指导性案例的论述中，针对其质物为账户中资金而非具体金钱的特点，在坚持《解释》原则的基础上，对其是否为保证金的判断标准作出进一步含义生发，除谈到第三人设定的特户的判断应重实质而非形式外，还谈到：“保证金以专户形式特定化不等于固定化，案涉账户在使用过程中账户内的资金根据业务发生情况虽处于浮动状态，但均与保证金业务相对应，除缴存的保证金外，支出的款项均用于保证金的退还与扣划”，且不是只能按缴存的保证金数额扣划，即“担保专户余额小于约定额度时，长江担保公司应予补足”。上述论述应为最高院针对保证金账户所针对业务具有流动性的特点，而对其资金是否特定化在实际操作中如何判断的原则阐述。即一是账户资金在投入上出质人“需将具体担保业务约定的保证金在保证合同签订前存入担保保证金专户”，二是账户资金在运行中，因某项具体担保业务的加入而“缴存”，亦因某项具体业务的完成而“退还”，因部分借款逾期未还而被“扣划”，因出质人“补足”而使担保专户余额维持约定额度。三是账户资金在用途上，必须“未用于非保证金业务的日常结算”。所以，这一担保方式与前一种担保方式的不同就在于其账户内资金数额是特定化的，而被担保的债务人及债务数额却是不特定的。而本案中所涉及的按揭贷款保证金，应为保证金专用账户资金质押担保的相邻下位质押担保方式。从具体内涵上看，可概括为住房按揭贷款保证金专用账户资金质押担保。可见其与保证金专用账户资金质押担保的除具有上述共性特征外，其特殊性就在于出质人为第三人中的开发商，其担保存续期间为银行贷款发放后至贷款的主体担保方式房产抵押办妥前，而非具体某项担保业务完成前。所以它属于一种阶段性担保。接下来，再把本案案情与上述法律适用观点相结合，看一下本案争议账户的特点与性质，因在《个人住房借款保证金质押合同》中明确约定被担保的债务发生时间为自“2009年10月19日至2012年10月19日期间”，所以被担债务在发生时间上是确定的，抵押房屋所在小区也是确定的。相应最高债务人数额也是确定，而且被担保债务数额也是确定的3000万，这与保证金专用账户资金质押担保所针对的业务具有流动性的特点不同，而与以具体数额金钱作为质物设定保证金担保时确定性的特点有着很大程度的相似性，所以其保证金担保方式从被担保债务的特点上看应为以按照约定数额或最高额的一定比例所确定的具体数额金钱为质物所设定的保证金担保。因本案的被担保债务为按揭贷款，其又为一种阶段性担保，所以在房屋抵押手续办妥后，即应将保证金退换开发商，这样无疑也能增强开发商办理房屋抵押登记手续的积极性，而本案中，在原告与被告黑龙江百兴园房地产开发有限公司所签订的《个人住房借款保证金质押合同》中对保证金担保的存续期间，约定为“至被担保的债权诉讼时效届满之日后两年止。”意即保证金担保的存续期间不仅不是银行贷款发放后至贷款的主体担保方式房产抵押办妥前，而且比其上位质押担保方式，即普通的保证金专用账户资金质押担保的至某项具体业务完成时还要长。这一约定已明显违反了按揭贷款以抵押为主要担保方式，而所设定的保证金担保属于一种阶段性担保的法定性质。这一合同对担保范围更明确约定为“当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其担保范围内优先承担担保责任。”意即既使办妥了房产抵押登记事宜，保证金担保功能不仅要继续存在下去，还且要优于其他担保方式适用。从而废除了被担保房屋的“按揭”性质，虽属不合法，但它却使本案所涉担保在性质上又退回到其上位相邻质押担保方式即普通保证金专用账户资金质押担保上。这应该也是本案中房产抵押手续在超出约定时间多年而房产抵押登记手续始终未办下来的原因之一。因为这一约定对原告来说省去了以抵押物履行担保合同的繁琐程序，对被告黑龙江百兴园房地产开发有限公司来说为办理抵押登记手续与否对他本身来说已无实际意义，所以他不想去办；如果他已在交付房屋时同时已要求购房人缴纳公共维修基金及契税，因为办理房屋分户及抵押登记手续需要交纳税费，所以他不愿去办；再如果被告黑龙江百兴园房地产开发有限公司已无资金收回为建房资金设定的土地抵押担保的话。那么他已不能去为贷款住户办理房产分户登记及抵押登记手续。所以，本案所涉保证金质押担保合同关系就应按住房贷款保证金账户资金质押担保认定。同时对第二个焦点问题即现该账户中已丧失保证金功能的资金数额，即应为开发商为已全部还清贷款的56户所在保证金账户中缴存的资金之和459800元（截止2018年6月19日），因原告未予退还，故该部分资金已转化为被告黑龙江百兴园房地产开发有限公司在该账户的普通存款。原告与被告间针对该部分款项如另有约定，亦对外不发生法律效力。对该部分资金法院可依法采取扣划等强制措施。而下剩资金仍具有保证金账户资金担保功能，对账户中下剩资金可依法先行冻结，待其丧失保证金功能后，再依法采取扣划等强制执行措施。
综上所述，原告中国建设银行股份有限公司绥化分行要求解除绥化市北林区人民法院裁定扣划被告黑龙江百兴园房地产开发有限公司在原告处账户23×××70存款838161元至绥化市北林区人民法院的诉讼请求中，解除对尚具保证金功能的378361元（截止2018年6月19日）扣划的诉讼请求有理，应予支持，其他诉讼请求无理，不应支持。依照《中华人民共和国担保法》第六十三条第一款、第七十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
解除绥化市北林区人民法院（2016）黑1202执302号及（2016）黑1202执异16号执行裁定书中，对被告黑龙江百兴园房地产开发有限公司在原告中国建设银行股份有限公司绥化分行处23×××70账户中尚具保证金功能的378361元（截止2018年6月19日）数额资金扣划至绥化市北林区人民法院的内容。
驳回原告中国建设银行股份有限公司绥化分行的其他诉讼请求。
案件受理费12182元，由被告钟和刚承担3985元，由原告中国建设银行股份有限公司绥化分行承担8197元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
审 判 长 张金胜
人民陪审员 曹桂珍
人民陪审员 王丽杰
二〇一八年八月三日
书 记 员 侯金杰