新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第322号
上诉人（原审被告）：张鸣华
上诉人（原审被告）：杨耀疆
被上诉人（原审原告）：刘雪娟
委托代理人：陈昌军，新疆威宇律师事务所律师。
上诉人张鸣华、杨耀疆因与被上诉人刘雪娟确认合同无效纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2013）新民三初字第647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月20日公开开庭审理了本案，上诉人张鸣华、杨耀疆、被上诉人刘雪娟及其委托代理人陈昌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年1月8日，刘雪娟与丈夫张继群向杨耀疆借款18万元、借款期限为3个月，双方对于借款协议及借据办理了（2007）新乌垦证字第0039号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，借款协议中约定刘雪娟夫妇自愿以自有的位于本市新市区×西路×局23街39栋1单元1号房产（建筑面积为130.25m2、房产证号2006XXX**）即本案涉诉房屋为还款提供抵押担保。同日，刘雪娟夫妇向杨耀疆出具代办该房屋抵押、解押、转让、过户等有关全部事宜以及有转委托权的授权委托书并经公证，公证书字号为（2007）新乌垦证字第0040号。同日，该房屋在本市房屋产权登记部门办理了抵押登记，抵押权人为杨耀疆，设定抵押时间为同日至2008年1月8日。
2008年8月6日，刘雪娟在一份承诺书上签名并按指印，该承诺书的内容为“本人刘雪娟于2008年6月15日将位于×局二十三街39号1单元1号房抵押与杨耀疆，如到2008年8月8日不能及时还清借款，自愿将抵押物清偿借款”。同年8月8日，刘雪娟在一份出借方为杨耀疆的借款协议上签名并按指印，该借款协议中出借方借款为344200元、借款期限自同日至2009年1月8日。2009年1月8日，刘雪娟在一份出借方为杨耀疆的借款协议上签名并按指印，该借款协议中出借方借款为51000元、借款期限自同日至2009年6月8日。
2009年11月18日，杨耀疆出具其作为刘雪娟的委托代理人将本案涉诉房屋以43万元的价格转让给张鸣华，张鸣华已支付了全额付款，其自愿放弃资金监管程序的《声明书》并经公证。杨耀疆与张鸣华系夫妻关系。同年11月19日，杨耀疆出具《转委托书》并经公证，将其代办本案涉诉房屋过户全部事宜的代理权转委托给张鸣华。同日，张鸣华、杨耀疆以抵押贷款已归还为由申请解除该房屋的抵押登记。同年11月20日，杨耀疆以刘雪娟名义与张鸣华签订房产转让合同，该房屋的所有权转移登记至张鸣华名下，房产转让合同中所约定的房款43万元未实际交付。后张鸣华将该房屋抵押给案外人张永刚。
2010年11月，本案张鸣华向法院起诉张继群，法院（2010）新民三初字第1048号民事判决，张继群搬出本案涉诉房屋、返还本案张鸣华。该判决生效后，本案张鸣华于2011年5月向法院申请强制执行，法院执行局于2011年11月17日将本案涉诉房屋中的物品强制搬离，张继群与本案刘雪娟当时在场但拒绝配合执行。2012年3月，本案刘雪娟起诉本案张鸣华、杨耀疆，请求确认房产转让合同无效，后撤诉。
原审法院认为，我国《物权法》不动产物权变动模式采取有因性原则，对变动原因与变动结果进行区分。房屋买卖是通过合同进行的不动产物权变动，合同行为是不动产物权变动的基础行为也即变动的原因，不动产物权变动是房屋买卖合同的结果。不动产物权能否变动不影响合同的效力，但合同的效力作为原因却直接关系到不动产物权能否变动、关系到不动产登记行为能否履行。合同的效力应根据有关债权的法律规定予以判断、确认，本案杨耀疆代理刘雪娟与张鸣华签订房产转让合同的效力不受房屋所有权已转移登记或者房屋已强制执行的影响。
《民法通则》规定“代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任”。《合同法》规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效。本案刘雪娟以其房屋作抵押向杨耀疆借款但到期未偿还，杨耀疆本可以依法主张其债权或者依法实现其担保物权，但杨耀疆以刘雪娟代理人的身份与自己的妻子即张鸣华签订房产转让合同，实际为自己代理，系滥用代理权，该房产转让合同非刘雪娟真实意思的表示；而张鸣华明知杨耀疆是刘雪娟的代理人，却与之签订合同，在不支付房款的情况下将房屋产权过户至自己名下，故应认定张鸣华、杨耀疆恶意串通损害了刘雪娟的房屋所有权。杨耀疆的债权虽因刘雪娟违约而受损，但张鸣华、杨耀疆就刘雪娟房屋所签订的房产转让合同并不因此有效。刘雪娟请求确认该房产转让合同无效有事实及法律依据，法院予以支持。
无效的合同自始没有法律拘束力，因无效合同取得的财产应当予以返还或者恢复到合同签订前的状态，故本案涉诉房屋应由张鸣华、杨耀疆返还给刘雪娟，且房屋的所有权应恢复到刘雪娟的名下，房屋所有权恢复到刘雪娟名下所产生的相关费用也应由张鸣华、杨耀疆承担。至于张鸣华将该房屋抵押给案外人，应由其与债权人另行处理，杨耀疆对于刘雪娟的债权也不在本案处理之列。
原审法院遂判决，杨耀疆代理刘雪娟与张鸣华于2009年11月20日签订的房产转让合同无效，张鸣华和杨耀疆于本判决生效后十日内将位于本市新市区×西路×局23街39栋1单元1号房屋返还刘雪娟并将该房屋所有权过户回至刘雪娟名下，该房屋过户回至刘雪娟名下产生的税、费由张鸣华和杨耀疆承担。
上诉人张鸣华、杨耀疆不服判决上诉称，2007年起我给刘雪娟借款，刘雪娟承诺如不能按时还款就将抵押给我的房屋清偿借款。2009年6月到还款期限，我多次找刘雪娟均未能找到，而刘雪娟所欠的款项已超出抵押的房产。因借给刘雪娟的款项中有我妻子张鸣华及其亲戚的钱款，无奈之下我将房子卖给了我的妻子张鸣华，我们的转让手续经过房产交易中心严格审核，我们不存在签订虚假合同行为。请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘雪娟答辩称，2007年我经公证向杨耀疆借款，并将自己的房屋作了抵押，办理了抵押权登记。杨耀疆给我借款18万元，约定是3%／月的利息。到还款期限，我给杨耀疆还了13万余元的借款利息。我实际借款数额不是39.52万元，该数额是包括利息计算出来的。2011年7月我才知道自己的房屋被新市区法院执行了，通过调取房产档案，获知是杨耀疆提供虚假材料，将房屋卖给了张鸣华。杨耀疆转让过程中，张鸣华没有向杨耀疆或我支付过房款，杨耀疆把我的房屋过户至张鸣华名下的行为应属无效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。本案中，杨耀疆以刘雪娟代理人的身份与自己的妻子张鸣华签订房产转让合同，张鸣华受让房屋并没有真实支付合理对价，杨耀疆实际就是将抵押房屋的所有权转移为自己所有，违反了法律规定。并且从刘雪娟给杨耀疆出具的授权委托书约定内容反映，杨耀疆的受托权限仅是办理手续或者代签房地产买卖协议，没有实体权利的委托，包括对房产定价，因此杨耀疆转让涉案房屋属无权处分，刘雪娟请求确认杨耀疆与张鸣华签订的房产转让合同无效有事实及法律依据。无效的合同自始没有法律拘束力，因无效合同取得的财产应当予以返还或者恢复到合同签订前的状态。杨耀疆、张鸣华的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由上诉人杨耀疆、张鸣华负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王建国
审 判 员 陈思英
代理审判员 柳 燕
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 刘 青