北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第02898号
上诉人（原审第三人）马玉春，男，1953年9月14日出生。
委托代理人晏桂英，1951年8月12日出生。
上诉人（原审第三人）马玉明，男，1963年7月22日出生。
被上诉人（原审原告）北京国元通投资管理公司，住所地丰台区小屯路149号。
法定代表人郭胜利，董事长。
委托代理人赵智生，北京市德山律师事务所律师。
委托代理人张乐，女，1989年1月26日出生。
被上诉人（原审被告）丁淑云，女，1956年6月30日出生。
被上诉人兼丁淑云之委托代理人（原审被告）董志伟，女，1981年5月19日出生。
上诉人马玉春、马玉明因租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第14884号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，马玉春及其委托代理人晏桂英，北京国元通投资管理公司之委托代理人赵智生、张乐到庭参加了诉讼。丁淑云、董志伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年10月，北京国元通投资管理公司（以下简称国元通公司）起诉至原审法院称：1999年11月23日，我公司下属的小屯第三分公司与董秋利签订《土地租赁协议书》，将原砂石厂60亩地出租给董秋利，租赁期限自2000年1月1日起至2010年12月31日止，每年租金6万元。租赁期限届满，董秋利书面同意终止租赁合同。董秋利在租赁期间将其中的5亩转租与马玉春、马玉明，租赁期限自2004年3月1日起至2010年12月31日止。合同到期后，马玉春、马玉明一直无偿占用上述土地中的1.78亩未予返还。2012年3月，董秋利去世。董秋利与丁淑云系夫妻关系，育有一女董志伟。现我公司要求：1、马玉春、马玉明将位于北京市丰台区小屯路西侧占地面积约1.78亩的土地（以下简称涉案土地）腾退；2、马玉春、马玉明按每日195元标准支付占有使用费，自2011年1月1日计算至腾退之日止。
董志伟、丁淑云辩称：目前涉案土地由马玉春、马玉明占用，国元通公司也要求马玉春、马玉明腾退并给付占有使用费，与我们无关。
马玉春、马玉明述称：第一，1999年，国元通公司下属的小屯第三分公司与董秋利签订《土地租赁协议书》。该合同第二条约定：董秋利在承租期间有权进行房屋建设、场内规划、出租转让等活动。依据该条款，我们与董秋利签订了土地转租合同，承租涉案土地，并足额交纳了租金。因国元通公司与董秋利的租赁关系在先，我们与董秋利的租赁关系在后，因此出现所有问题都应由国元通公司与董秋利承担。第二，根据国元通公司与董秋利的合同第七条，由于国家占地、政策不允许等情况下不能继续履行协议时，双方协议自动解除。2006年4月，北京市丰台区城市管理监察大队（以下简称丰台城管大队）下发了强制拆除通知并实施了拆除。这个强拆通知属于不可抗力，因此国元通公司与董秋利，以及董秋利与我们之间的合同在2006年4月已经全部解除。第三，涉案土地是经过卢沟桥乡、小屯村等领导同意让我们保留居住的，如果需要腾退也应按照拆迁法规定，先安置后腾退。第四，国元通公司与我们之间没有合同关系，要求按照每日195元标准给付占有使用费没有依据。第五，涉案土地上房屋是2006年之前建设的，丰台城管大队已经对上述房屋作出了处理，国元通公司再行要求处罚没有相应依据。
原审法院经审理认为：国元通公司所属的第三分公司并非独立承担民事责任的主体，民事责任应当由国元通公司承担。董秋利去世后，其享有的合同项下的权利义务由董志伟和丁淑云承担。从现有证据来看，无论是国元通公司与董秋利之间的《土地租赁协议书》，还是董秋利与马玉春、马玉明之间的《土地租赁协议书》均已经到期。协议到期后，国元通公司与董秋利又再次明确终止了租赁关系，并未形成不定期租赁关系。因此，在两份《土地租赁协议书》均已到期的情况下，马玉春、马玉明应当将涉案土地予以腾退。因各方均认可两份协议的标的物为土地，涉案土地上的房屋均为马玉春、马玉明承租后建设，故虽然城管部门在2006年对于违章建设进行拆除，但并未造成两份协议书客观不能履行。马玉春、马玉明称国元通公司与董秋利之间的《土地租赁协议书》以及董秋利与马玉春、马玉明之间的《土地租赁协议书》均于2006年城管部门拆除违法建设时解除，没有相应依据，不予支持。即使按照马玉春、马玉明所述两份协议书均已于2006年解除，则马玉春、马玉明亦应当将涉案土地予以腾退。马玉春、马玉明称涉案土地上的房屋是经相关领导同意保留使用，并未提交证据予以证明，且国元通公司系《土地租赁协议书》的相对方，国元通公司基于《土地租赁协议书》已到期来主张权利并无不当，故马玉春、马玉明以领导同意为由拒绝腾退，不予支持。因本案系国元通公司基于《土地租赁协议书》到期提起的租赁合同纠纷，马玉春、马玉明以拆迁为由要求先安置再腾退，于法无据，不予支持。马玉春、马玉明以涉案土地上房屋已经城管部门处理，不应重复处理为由拒绝腾退，没有相应依据，不予支持。虽然马玉春、马玉明称将涉案土地进行了转租，但国元通公司坚持依据合同相对性要求马玉春、马玉明腾退涉案土地，予以认定。综上，对国元通公司要求马玉春、马玉明腾退涉案土地的诉讼请求予以支持。因两份协议均于2010年12月31日前到期，而到期后涉案土地由马玉春、马玉明继续使用并将部分场地转租盈利，故马玉春、马玉明应当给付国元通公司占有使用费，自2011年1月1日起至实际腾退之日止。因现有证据不足以充分证明占有使用费数额，故具体计算标准由法院酌情确定。据此，原审法院于2013年12月判决：一、马玉春、马玉明于判决书生效之日起六十日内将《土地租赁协议书》中约定的位于小屯西路与梅市口路交叉路口西北侧占地面积约一点七八亩的场地腾退给北京国元通投资管理公司；二、马玉春、马玉明于判决书生效之日起九十日内给付北京国元通投资管理公司占有使用费，以每日一百五十元为标准，自二○一一年一月一日起至马玉春、马玉明履行完毕判决书第一项义务之日止；三、驳回北京国元通投资管理公司其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
判决后，马玉春、马玉明不服，以原审法院程序错误、认定事实不清、适用法律错误为由上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回国元通公司的全部诉讼请求。国元通公司同意原审判决。丁淑云、董志伟到庭接受询问时表示对原审判决不发表意见，与其无关；后经本院合法传唤，丁淑云、董志伟未到庭参加本案开庭审理。
经审理查明：1999年4月30日，国元通公司（原北京市丰台区小屯农工商联合公司）所属三分公司（甲方）与董秋利（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定：甲方将土地60亩出租给乙方使用，租赁期限自2000年1月1日至2010年12月31日止，年租金6万元。协议签订后，国元通公司将上述土地交付给董秋利。
2003年11月13日，董秋利（甲方）与马玉春、马玉明（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定：董秋利将其承租国元通公司土地中的5亩转租给马玉春、马玉明，租赁期限为2004年3月1日至2010年12月30日。签订协议后，董秋利将上述土地交付马玉春、马玉明，二人在上述土地上进行了建设。
2006年4月15日，丰台城管大队向马玉明发出京丰城管拆字（2006）716018号《拆除决定书》，载明：“因你（单位）2004年1月在北京市丰台区卢沟桥乡小屯村六十亩地砂石场处搭建2847.75平方米砖混结构的建筑物（构筑物）未经规划部门批准，违反了《北京市市容环境卫生条例》第二十七条的规定。且该建筑物（构筑物）不符合《北京市城市容貌标准》第二条的规定，依据《北京市市容环境卫生条例》第二十七条的规定，经北京市丰台区人民政府批准，本行政机关决定于2006年4月17日17时依法强制拆除……”随后，上述违法建筑大部分被强制拆除，尚留有占地约1.78亩土地上的部分房屋未被拆除。
2010年11月16日，国元通公司向涉案土地的转租户发出《通告》。该《通告》载明：“北京国元通投资管理公司下属三分公司与董秋利签订的土地租赁协议于2010年12月31日到期，到期后不再续租。望各位住户见到通告后做好搬迁准备，并在2010年12月31日前搬迁完毕。逾期未搬迁，我公司将采取措施收回土地，由此引发的后果由未搬迁户自己承担。特此通告。”同年12月31日，国元通公司与董秋利签订的《土地租赁协议书》到期时，经双方协商，董秋利同意终止双方签订的《土地租赁协议书》。
自2011年1月1日起，马玉春、马玉明未再向董秋利支付租金或占有使用费。
2012年3月6日，董秋利死亡，董秋利与丁淑云系夫妻关系，育有一女董志伟。
另查，涉案土地属于北京市丰台区卢沟桥乡小屯村的集体土地，规划用途为绿隔产业用地。马玉春、马玉明并非小屯村村民。
一审审理中，各方当事人一致认定涉案土地位于小屯西路与梅市口路交叉路口西北侧，面积约1.78亩。
马玉春、马玉明不同意腾退涉案土地，二人提出：第一，依据国元通公司与董秋利间的《土地租赁协议书》第七条，国元通与董秋利之间的协议以及董秋利与马玉春、马玉明间的协议均于2006年4月解除；第二，涉案土地是经过相关领导同意保留使用的，目前没有其他居住地，必须按照拆迁的相关规定先安置再腾退；第三，涉案土地上的房屋均为强拆之前所建，丰台城管大队已经对房屋进行过认定和处理，依法不能重复处理。国元通公司、董志伟、丁淑云表示双方间的《土地租赁协议书》一直履行到合同到期为止，履行期间没有解除。庭审中，马玉春、马玉明表示将诉争房屋中的部分进行转租。国元通公司坚持依据两份协议的相对性，要求马玉春、马玉明腾退涉案土地。
国元通公司要求马玉春、马玉明按照市场价格即每日195元的标准给付占有使用费，并提交与案外人签订的租赁协议佐证。马玉春、马玉明表示与国元通公司并无合同关系，不同意给付占有使用费。
各方当事人均认可涉案土地上的房屋为马玉春、马玉明所建，但经本院释明，双方当事人均表示不愿在本案中就上述房屋进行评估鉴定。
上述事实，有《土地租赁协议书》、《拆除决定书》及各方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：关于民事责任主体问题，国元通公司所属三分公司与董秋利签订《土地租赁协议书》，因国元通公司所属的第三分公司并非独立承担民事责任的主体，故民事责任应当由国元通公司承担。董秋利与国元通公司所属三分公司及马玉春、马玉明分别签订《土地租赁协议书》，董秋利去世后，其享有的合同项下的权利义务由董志伟和丁淑云承担。
关于国元通公司要求马玉春、马玉明腾退涉案土地的诉讼请求，根据现有证据，国元通公司与董秋利之间的《土地租赁协议书》及董秋利与马玉春、马玉明之间的《土地租赁协议书》均已经到期。协议到期后，国元通公司与董秋利已明确终止租赁关系，未形成不定期租赁关系。在此情况下，马玉春、马玉明已无权占用涉案土地。
关于行政机关拆除违法建筑对租赁合同履行的影响问题，因各方均认可两份协议的标的物为土地，涉案土地上的房屋均为马玉春、马玉明承租后建设，因此，虽行政机关于2006年对违章建设进行拆除，但并未造成两份协议书客观不能履行。马玉春、马玉明称国元通公司与董秋利之间的《土地租赁协议书》以及董秋利与马玉春、马玉明之间的《土地租赁协议书》均于2006年行政机关拆除违法建设时解除，没有相应依据，原审法院未予支持，同时指出，即使按照马玉春、马玉明所述两份协议书均已于2006年解除，则马玉春、马玉明亦应当将涉案土地予以腾退。该认定并无不当，本院予以确认。
关于马玉春、马玉明的其他抗辩意见，本院认为：首先，马玉春、马玉明称涉案土地上的房屋是经相关领导同意保留使用，但未提交证据予以证明。国元通公司系《土地租赁协议书》的相对方，其以《土地租赁协议书》到期为由主张权利并无不当，故马玉春、马玉明以领导同意为由拒绝腾退，原审法院未予支持，并无不当，本院予以确认。其次，因本案系国元通公司基于《土地租赁协议书》到期提起的租赁合同纠纷，马玉春、马玉明以拆迁为由要求先安置再腾退，于法无据，原审法院亦未支持，认定正确，本院予以确认。再次，马玉春、马玉明以涉案土地上房屋已经行政机关处理，不应重复处理为由拒绝腾退，因行政机关处理违法建设属于行使行政管理职权的行为，与民事法律关系中租赁合同到期后的腾退问题无关；虽有剩余1.78亩土地上的违法建筑未予拆除，但马玉春、马玉明不能因此取得占有该土地的合法性。故马玉春、马玉明的此项抗辩意见没有相应依据，难以成立。最后，虽然马玉春、马玉明称董秋利将涉案土地进行了转租，但国元通公司与董秋利的租赁关系已经解除，董秋利与马玉春、马玉明的转租关系亦已到期，董秋利已无权继续转租涉案土地。国元通公司坚持依据合同相对性要求马玉春、马玉明腾退涉案土地，并无不妥。
综上，原审法院对国元通公司要求马玉春、马玉明腾退涉案土地的诉讼请求予以支持，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
关于土地占有使用费问题，因两份《土地租赁协议书》均于2010年12月31日前到期，马玉春、马玉明继续占有使用涉案土地已无依据，故应当向土地权利人国元通公司支付自2011年1月1日起至实际腾退之日止的占有使用费。现有证据不足以充分证明占有使用费数额，原审法院酌情确定的占有使用费计算标准并无不妥，本院予以维持。
综上所述，马玉春、马玉明的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4236元，由北京国元通投资管理公司负担978元（已交纳），由马玉春、马玉明负担3258元（北京国元通投资管理公司已预交，于本判决生效后七日内给付北京国元通投资管理公司）。二审案件受理费4236元，由马玉春、马玉明负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 李 淼
二〇一四年五月十九日
书 记 员 徐方烁