上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1573号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈广杰，男，1970年4月28日出生，汉族，住浙江省。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张晓敏，女，1990年7月5日出生，汉族，住上海市。
委托代理人杨如意，上海市恒泰律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）上海我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地上海市。
法定代表人陆斌斌，总经理。
委托代理人孙文。
上诉人陈广杰因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第2975号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于上海市交通西路XXX弄XXX号XXX室系争房屋的产权人为陈广杰。2013年9月1日，张晓敏（乙方）、陈广杰（甲方）及上海我爱我家房屋租赁置换有限公司（丙方，以下简称“置换公司”）签订的《房地产买卖居间合同》（以下简称“居间合同”）约定，乙方为表示对丙方居间介绍系争房屋之购买诚意，同意在2013年9月1日向丙方支付购房意向金人民币（以下币种均为人民币）5万元。房屋附送设施、设备：固定装修设施、煤气、物业、有线、维修基金。成交价142万元。房款支付方式：1、乙方应于签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同后当日内支付首付款43万元，若甲方有贷款，甲方须于收到该笔首付款后当日内将该款项专项用于偿还甲方尚欠银行的购房贷款并注销相关部门对该房屋设有的抵押权，不足部分由甲方自行补足；2、乙方须在签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同生效后七日内申请银行贷款94万元，该贷款部分见他证及新产证后由银行直接放给甲方，若乙方贷款数额有不足部分或贷款不成，由乙方在该房屋交易过户当日或之前以现金方式补足；3、乙方应于交房当日支付尾款5万元。甲乙双方协商一致同意于本合同生效后与（于）2013年9月8日签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同。
2013年9月1日，陈广杰（甲方）与张晓敏（乙方）签订一份《协议》（以下简称“协议1”）约定，甲乙双方于2013年9月1日签订了系争房屋的居间合同，该合同中约定的成交价格为160万元，该价格未包含该房屋装潢、厨卫设施、设备费用。现双方友好协商，达成如下协议，以资共同遵守：1、乙方同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方18万元并于签订《上海市房地产买卖合同》当日由乙方直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款收据；2、双方再次同意将该房屋连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道管线畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用；3、成交价160万元为甲方净到手价，其所有的税费由乙方承担；4、本协议自双方签字之日起生效，本协议为买卖合同的一部分，若本协议于买卖合同有异议，以本协议为准；5、本协议中的成交价格是甲乙双方协商所达成，最终成交价格以房地产交易中心评估后的价格成交。交易中心评估后的成交价格为甲乙双方纳税依据；本协议一式二份。协议落款处甲方有陈广杰本人的签名。乙方有张晓敏本人的签名。2013年9月1日，陈广杰收到张晓敏购房定金5万元。
2013年9月6日，张晓敏（乙方）、陈广杰（甲方）签订的《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”）约定，系争房屋转让价款共计142万元。甲方于2013年11月25日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认，在2013年10月31日之前，共同向房地产交易中心办理转让过户手续。乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。买卖合同附件三中关于设备及装饰费用包含在本合同约定的房地产价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。在上述附件三的付款协议中约定：1、乙方于2013年9月1日支付甲方定金5万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方于签订本买卖合同后在2013年9月6日之前，将房款38万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证。3、待上海市相关房地产交易中心办理以乙方为权利人的该房屋的《收件凭证》后当日，乙方将部分房款计37万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据。4、乙方于双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋权证后，以银行发放贷款的方式将房款60万元支付予甲方。5、待本交易经房地产交易中心审批完成，且双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日，乙方房款（尾款）2万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证。附件四中约定：物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。
2013年9月6日，系争房屋买卖双方当事人经协商后在上述协议1下部分签署了备注商议的内容（以下简称“协议2”）为：032434的房地产买卖合同有部分与本协议有不同之处，以本协议为准，陈广杰不负担任何中介、税费等费用，所有费用由张晓敏承担。总房价178万元均系甲方净到手价，特此明。在该协议内容中另书写添加了“七、2013年9月6日当日支付18万＋18万＋38万元合计74万元整给甲方，特此补充。2013.9.6日三方议定补充”之书写内容。协议落款处甲方有陈广杰本人的签名。乙方有张晓敏本人的签名。对于该证据，陈广杰认为，其签名时无“总房价178万元均系甲方净到手价，特此明”及“七、2013年9月6日当日支付18万＋18万＋38万元合计74万元整给甲方，特此补充。2013.9.6日三方议定补充”两部分内容，两部分内容均由张晓敏擅自添加，且陈广杰持有的协议书上并无此内容。置换公司称，据经办人反映买卖双方协议后，备注的内容由张晓敏书写，陈广杰提出异议的两部分内容均系张晓敏事后添加，若征得陈广杰同意，其应在“七、2013年9月6日当日支付18万＋18万＋38万元合计74万元整给甲方，特此补充。2013.9.6日三方议定补充”内容后面签名确认。
2013年9月6日，陈广杰收到张晓敏房款38万元。同日，陈广杰收到张晓敏装修款18万元。至此，陈广杰收到张晓敏交付的房款共计61万余元。
因双方对系争房屋价格提出异议，并产生争议，置换公司予以协调，承认了员工的笔误差错并道歉，同时提出经济补偿方案，但张晓敏未予接受，导致协调不成。
2013年10月31日，置换公司员工（经办人）武斯杰出具书面情况说明称：1、经由买卖双方当事人于2013年9月1日所签订的协议，由于本人失误，把双方私下商定的做低价格142万元误写成160万元，造成的错误影响，现本人向陈广杰报以深刻的反思和抱歉；2、现除了对原协议总价的争议外，其他的内容还以原协议为准，且此房屋的实际成交价为160万元，此价包含装修补偿款18万元，为陈广杰净到手价，其中介费和房屋交易税费由张晓敏承担。
2013年11月1日，置换公司书面通知陈广杰，合同约定双方应于2013年10月31日前完成交易过户手续。为此书面提醒：1、请贵方于2013年11月3日上午9点30分前往交易中心办理过户手续；2、如贵方未履行上述1项建议，则视为贵方无意继续履行房屋买卖合同的相关规定，因此，产生的一切法律后果由贵方自行承担。
2013年11月4日，置换公司出具的《情况说明》称：系争房屋买卖双方于2013年9月6日通过我司居间签署系争房屋的买卖合同，其房屋总价为160万元且为陈广杰净到手价。买卖合同上约定房屋总价为142万元，双方要求额外签订补充协议约定装修补偿款为18万元，总计房价为160万元。张晓敏已支付定金及首付，且连同装修款共计61万元。张晓敏申请贷款60万元来配合完成房屋购买且得到审批，也准备好了过户所需支付的37万元。2013年10月30日，买卖双方以及我司约定至上海市普陀区房地产交易中心办理产权过户手续，由于陈广杰要求张晓敏除了本身应支付160万元房价款外，需再额外的支付18万元，否则不予办理过户，致使双方未能完成过户手续。后续，我司以及张晓敏多次联系陈广杰，但陈广杰均拒绝办理过户手续。同日，置换公司的员工武斯杰书面说明，双方应于2013年10月31日之前过户，由于陈广杰单方面制造事情不配合过户。张晓敏已支付房款和装修补偿款共计61万元。
原审反诉部分查明的事实同原审本诉部分。
现张晓敏涉讼，请求判令陈广杰继续履行合同，配合办理系争房屋产权的过户手续、支付已付房款61万元的违约金（自2013年10月31日至实际交付日止，按照日万分之四标准计付）等。
陈广杰则不同意，并提起原审反诉，请求判令双方于2013年9月6日签订的系争房屋买卖合同于2013年11月16日解除，置换公司退还房地产权证、张晓敏赔偿陈广杰经济损失77万元等。
原审法院审理中，陈广杰提供了2013年9月6日的《协议》（以下简称协议3），该协议中仅反映在协议2的首部，陈广杰书写了“本件系三方共同新议定之正式补充协议，一式三份，甲有（留）字样、乙、空白、中介空白。2013年9月6日签于上海”之内容。对于该证据，张晓敏认为，三方从未作约定，系陈广杰的擅自所为。
陈广杰还提供了一份2013年9月6日的《协议》（以下简称协议4），该协议中不但无“七、2013年9月6日当日支付18万＋18万＋38万元合计74万元整给甲方，特此补充。2013.9.6日三方议定补充”内容，也无“本件系三方共同新议定之正式补充协议，一式三份，甲有（留）字样、乙、空白、中介空白。2013年9月6日签于上海”之内容，且留有划去“总房价178万元均系甲方净到手价，特此明”之内容的痕迹，但陈广杰在协议上书写了一些金额数据。
其次，在原审反诉一案中，陈广杰称，双方产生争议后，其为能协商解决，发生路途来往差旅费用15，000元、误工费15，000元。与案外人签订《房屋买卖合同》后，因张晓敏未按约支付购房款，致陈广杰未能履行与案外人陈某甲、陈某乙的《房屋买卖合同》，并因违约承担经济损失74万元。对此，张晓敏认为，案外人陈某甲、陈某乙与陈广杰系亲属关系，陈广杰所提供的经济损失证据缺乏真实性，主张的损失无事实和法律依据。
此外，张晓敏认为，协议中约定的160万元是买卖双方的真实交易价格，其中包含装潢费用18万元。无证据证明陈广杰在空白的居间协议上签名，因房屋买卖合同尚未签订，协议上所称的买卖合同泛指居间协议，该协议中确定的净到手价160万元，也就是陈广杰应拿到的所有价款。置换公司的员工出现笔误后，陈广杰曾要求张晓敏及置换公司道歉并赔偿时，置换公司及张晓敏也愿意合理的赔偿，但陈广杰要求过高。陈广杰在协议中存有伪造事实的行为，应受到惩戒，张晓敏的请求，于法有据。故不同意陈广杰的原审反诉请求。陈广杰则认为，无证据证明双方的成交价为160万元。置换公司称，在买卖合同中做低价是买卖双方的自愿行为，但双方应该按照买卖合同约定的房价142万元履行。
原审法院经审理后认为，本案当事人三方关于系争房屋于2013年9月1日签订的居间合同及协议1，应是签约人的真实意思表示，合法有效。原审本诉中，双方对居间合同中约定的房屋价格与协议1中约定的价格虽产生异议，但当月6日，买卖双方签订的买卖合同已确定了房屋成交价格为142万元，该价格的确定，印证了双方在协议1中约定的“将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方18万元”及“成交价160万元为甲方净到手价，其所有的税费由乙方承担”之内容，也印证了双方存有“做低”房价的意思表示，故原审法院应认定买卖双方实际成交价为160万元（包含装修费用18万元）。因双方对同日在协议1基础上补充约定的内容协议2以及陈广杰提供的协议3和协议4持有异议，通过事实调查并从证据的关联性分析，同时结合本案三方当事人向法院所作的陈述，原审法院应采纳张晓敏的观点。基于上述事实的认定，原审法院对张晓敏要求双方继续履行合同之诉讼请求，应予支持。鉴于双方约定的交房、产权过户等事宜与现有客观事实已经发生变化，为便于解决纠纷，根据张晓敏之请求，原审法院对相关事实一并判明，双方应以总房价款160万元履行房屋买卖合同。根据本案的案情，张晓敏的其余诉请，于法无据，难以支持。同理，对陈广杰的原审反诉理由及请求，原审法院难以采纳与支持。
原审法院据此作出判决：一、张晓敏与陈广杰继续履行双方于2013年9月5日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、张晓敏应于判决生效之日起二个月内向陈广杰支付房款99万元；三、陈广杰应于双方结清房款后三个工作日内协助张晓敏办理上海市交通西路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续；四、对张晓敏的其余之诉讼请求不予支持；五、对陈广杰的原审反诉之诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人陈广杰不服，向本院提起上诉称：被上诉人张晓敏履行系争房屋买卖合同中严重违约、恶意拖欠房款。原审法院无视有关协议中注明的系争房屋总房价款为178万元，以及约定买卖合同与协议不同之时，以协议为准的事实，片面采信置换公司工作人员关于在协议1上误将成交价142万元另加18万元装修补偿款（总房价为160万元），打印成成交价160万元另加18万元装修补偿款，即总价178万元的说法，该工作人员为了得到中介费用，违心作出上述陈述，并导致原审法院枉法裁判，认定总房价款为160万元，显违背客观事实，且程序违法。原审法院审理中，对于上诉人提供的录音、租客，以及其他中介公司的相关房产挂牌价格等证据，均不予采信，并对置换公司关于其2013年11月11日重新复印的协议，无法自圆其说，混淆协议形成的时间等事实，不予认定，而且颠倒黑白、越俎代庖地偏袒被上诉人一方，显失公平和违背职业道德。上诉人提供的录音证据中，明确了双方约定的总房价款为178万元，但原审法院却在庭审笔录中不予体现，导致对相关证据质证程序严重违法，未能依法保护无过错的上诉人的合法权益，所作出的判决严重侵害了上诉人的合法权益。系争房屋买卖是重大的民事活动，被上诉人一方屡次以看错了、写错了为由，否认总房价款为178万元的事实，令人难以信服和理解。但原审法院却放纵违约方、漠视守约方的合法权益，违反公平和诚信原则，认定事实不清、适用法律错误，导致作出的判决缺乏公正性和权威性，故请求本院依法撤销，改判支持上诉人要求解除系争房屋买卖合同、解除有关查封和返还该房屋的房地产权证的原审反诉诉请，此外，为早日息讼，上诉人主动放弃要求对方赔偿经济损失的原审反诉诉请。
被上诉人张晓敏辩称：原审判决正确，其不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
被上诉人置换公司辩称：其原未发现在协议1中的笔误，是上诉人要求按照笔误确定的总房款履行时，才发现。于是，置换公司与买卖双方当事人进行协商，置换公司愿意就上述笔误赔偿上诉人2，000元，但上诉人坚持要求按照笔误确定的总房价款178万元履行，故导致诉讼。置换公司同意原审判决，不同意上诉人的诉请，要求维持原判。
本院经审理查明，2015年7月29日，经本院依法释明相关的民事诉讼证据规则的规定，上诉人提出对系争房屋在双方交易时的2013年9月份的房地产价格进行评估的申请，并愿意预付相关的评估费用。同时，上诉人还出具了书面《申请书》。同年10月19日，经本院再次向上诉人依法进行释明，上诉人明确表示其承受不了评估费用，并提出不需要对系争房屋当时交易时的市场价格进行评估，而且认为本案当事人提供的证据足以证明系争房屋的总房价款为178万元。
以上事实，有《申请书》，以及本院的审理笔录等证明属实。
原审查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽然2013年9月1日签署的协议1中，有居间合同约定的成交价格为160万元，该价格“未包含该房屋装潢、厨卫设施、设备费用”，以及作为乙方的张晓敏“同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方18万元”等内容，据此计算，系争房屋总房价款似为178万元，但是该总房价款又与上述协议中同时明确约定的“成交价160万元为甲方净到手价”的内容相矛盾。鉴于双方当事人于2013年9月5日签署的系争房屋买卖合同中明确房款为142万元，以及置换公司工作人员对于上述协议中约定的不包含装潢、厨卫设施、设备费用计18万元的“160万元”房款，系笔误，应为“142万元”的陈述，原审法院认定买卖双方实际成交总价格为160万元，理由充分。原审法院在审理中，对于本案中当事人出具的协议2、3、4，以及各当事人提供的录音等证据的质证程序，并未违反法定程序，本院予以认同。故原审法院据此作出的判决，认定事实清楚，并无不当。上诉人应承担举证不力的法律后果，故其上诉请求，缺乏足够的事实和法律依据，本院难以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人陈广杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 陈 俊
审判员 吴 俊
二〇一五年十一月四日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……