＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字第1458号＼n上诉人（原审原告、反诉被告）广州金丰房地产有限公司，住所地广州市。＼n法定代表人杨大飞，该司清算委员会负责人。＼n委托代理人王运勇，男，1983年4月10日出生，汉族，身份证地址：广州市天河区。＼n委托代理人方亮，广东青晖律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告、反诉原告）杨小荣，男，1971年9月6日出生，汉族，住广州市番禺区。＼n被上诉人（原审被告、反诉原告）黄腊梅，女，1972年2月12日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。＼n上述两被上诉人共同委托代理人梁广宙，广东鹏瑞律师事务所律师。＼n上述两被上诉人共同委托代理人蔡倩仪，广东鹏瑞律师事务所实习律师。＼n上诉人广州金丰房地产有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第1380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：2000年9月29日，广州金丰房地产有限公司（以下简称金丰公司）与杨小荣、黄腊梅签订房地产买卖契约，杨小荣、黄腊梅购买金丰公司开发的位于广东省广州市番禺区大石镇105国道大石段595号金城花园紫荆阁中梯503的房屋一间。该契约的付款方式为：首期付购房款的3成（俚语，意思为全部的30%，以下相同），余下7成办理银行按揭（注：首期付56147元，余12.5万元办理银行按揭）；二、房屋交付时间约定为：双方同意于2000年9月29日由金丰公司将房屋及建筑物范围内的土地使用权一并转移交给杨小荣、黄腊梅；三、生效时间为：双方签章并经番禺市（现为广州市番禺区，以下相同）房地产交易所审查登记后生效。该契约另约定了违约责任等条款。签订房地产买卖契约后，杨小荣、黄腊梅向金丰公司支付了首期购房款56147元，金丰公司也将房屋交付给杨小荣、黄腊梅，由其使用至今。2000年10月9日，双方签订的房地产买卖契约由番禺市房地产交易所登记确认。杨小荣、黄腊梅使用房屋后至今未能办理房屋的抵押贷款手续，未书面要求金丰公司协助办理。金丰公司将房屋交付给杨小荣、黄腊梅后至今亦未书面要求杨小荣、黄腊梅支付余下购房款。＼n另审理查明，金丰公司曾于2000年在本地区主要报刊上刊登公告，通知债权人进行债权登记。＼n金丰公司以杨小荣、黄腊梅未交付余下购房款，构成违约为由于2013年10月9日向原审法院提起诉讼，请求：1、解除金丰公司与杨小荣、黄腊梅签订的房地产买卖契约；2、杨小荣、黄腊梅立即退还涉讼房产给金丰公司，并由震华模具公司承担案件诉讼费。＼n在原审诉讼中，杨小荣、黄腊梅反诉要求：1、金丰公司与杨小荣、黄腊梅签订的房地产买卖契约继续履行；2、金丰公司办理涉案房屋的产权证照，并交付金丰公司与杨小荣、黄腊梅；3、由金丰公司承担案件全部诉讼费。＼n原审法院认为：通过庭审查明的事实及质证的证据可知，金丰公司与杨小荣、黄腊梅签订的房地产买卖契约，主体适格，内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力。现金丰公司起诉要求解除房地产买卖契约，主要依据为杨小荣、黄腊梅没有交付余下的购买房屋款项。杨小荣、黄腊梅至今没有交付余下的购房款为不争的事实，因而没有交纳购房款的原因，则为金丰公司的诉讼请求是否成立的关键。金丰公司在诉讼过程中，只陈述杨小荣、黄腊梅没有交付，并未有提供要求杨小荣、黄腊梅交付余下购房款的证据款项的书面证据，杨小荣、黄腊梅亦对其陈述要求支付余下购房款的通知形式予以否定。由此，原审法院认定金丰公司未能提供证据证明其在适当期限内催告杨小荣、黄腊梅履行房地产买卖契约，为其举证不能，不能举证的不利后果由其承担。杨小荣、黄腊梅虽然未收到书面通知交纳余下款项，但其应意识到余下的购房款应当交纳。杨小荣、黄腊梅的抗辩理由为金丰公司未为其办理银行抵押借款，由此未予交纳。房地产买卖契约中付款为余下购房款的支付方式为银行抵押借款，但并未确定办理方。故杨小荣、黄腊梅应当先自行办理银行抵押借款手续，其中需要金丰公司协助之时，应当书面通知金丰公司予以协助。但杨小荣、黄腊梅没有先行办理银行抵押贷款手续，不能证明金丰公司在办理银行抵押贷款过程中有不协助的责任。从上述分析可知，金丰公司与杨小荣、黄腊梅在房屋买卖过程中均有过错，均需要承担责任，且责任大致相当。＼n金丰公司及杨小荣、黄腊梅在签订房地产买卖契约后，杨小荣、黄腊梅交付了首期购房款项，金丰公司将房屋交付杨小荣、黄腊梅，并由杨小荣、黄腊梅使用至今，该内容符合《中华人民共和国物权法》关于物权转移的规定。因涉案房屋的物权转移成为事实，且杨小荣、黄腊梅要求履行合同，故原审法院确认双方签订的房地产买卖契约继续履行，因此，金丰公司要求解除与杨小荣、黄腊梅之间的房地买卖契约的诉讼请求及要求杨小荣、黄腊梅交还涉讼房屋的诉讼请求，不予支持。反观杨小荣、黄腊梅要求继续履行双方签订的房屋买卖契约的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。从上分析，杨小荣、黄腊梅要求金丰公司协助配合办理涉案房屋的银行抵押贷款手续，从一般办理银行抵押贷款的流程及习惯而言，为杨小荣、黄腊梅先行办理，但其未先行办理，不清楚金丰公司协助的范围及内容，故其诉讼请求于法欠妥，原审法院不予支持。关于杨小荣、黄腊梅要求金丰公司办理产权证照问题，因双方所签订的房地产买卖契约，尚有杨小荣、黄腊梅继续支付余下购房款的问题未处理，能否办理产权证明为行政部门的行政许可，不为金丰公司权限范围，且杨小荣、黄腊梅未能提供金丰公司不协助办理涉案房屋产权证照的证据，为其举证不能，相应的举证不能的后果由其承担。因而杨小荣、黄腊梅要求金丰公司协助办理涉案房屋的产权证照并交付的诉讼请求，不予支持。＼n据此，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款项的规定，于2013年12月8日作出如下判决：一、广州金丰房地产有限公司与杨小荣、黄腊梅之间的房地产买卖契约继续履行；二、驳回广州金丰房地产有限公司的全部诉讼请求；三、驳回杨小荣、黄腊梅的其他诉讼请求。案件本诉受理费1961元，由广州金丰房地产有限公司负担；反诉费150元由杨小荣、黄腊梅负担。＼n判后，上诉人金丰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。事实上，金丰公司已于2000年按照法律规定，在报刊上公告其已进入清算阶段，并要求债权人进行债权登记，但杨小荣、黄腊梅并没有登记。金丰公司虽然未单独书面通知杨小荣、黄腊梅交纳余下房款，但杨小荣、黄腊梅应意识到余下的购房款应当交纳。二、原审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”之规定，金丰公司已在报刊公告其已进入清算阶段，要求债权人进行债权登记，因此，杨小荣、黄腊梅没有支付余下购房款的行为违反了合同的约定及法律规定，原审判决适用法律错误。请求：1、撤销原审判决，改判支持金丰公司的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费全部由杨小荣、黄腊梅承担。＼n被上诉人杨小荣、黄腊梅答辩同意原审判决，不同意上诉人金丰公司的上诉请求。具体理由：1、因余下房款是约定银行按揭支付，并无具体付款期限，故不存在逾期支付的问题；2、合同签订后，导致无法办理银行按揭贷款的责任在于金丰公司，杨小荣、黄腊梅并无违约行为；3、在被告知无法办理银行按揭贷款后，金丰公司没有与杨小荣、黄腊梅协商余款的支付方式和时间，也一直未催告杨小荣、黄腊梅支付余下房款；4、涉案房屋已交付杨小荣、黄腊梅使用至今，户籍也由金丰公司协助落户在该房屋，涉案房产物权已经实际上转移给杨小荣、黄腊梅，不具备解除合同和退房条件。＼n经查，原审查明事实无误，本院予以确认。＼n在本案二审过程中，金丰公司提供如下证据：1、广州日报及南方日报刊登的《清算公告》各一份，拟证明金丰公司曾在2000年6月3日及2013年6月25日在上述报刊上公告清算债权债务。2、《律师函》、《国内特快专递邮件详情单》、《发票联》，拟证明金丰公司在2013年7月1日向震华模具公司发函催收楼款。杨小荣、黄腊梅表示对上述证据形成于一审诉讼前，不属新证据，不同意质证。庭审中，杨小荣、黄腊梅也提供了如下证据：1、《催告函》、《律师函》、《邮政快递单》，拟证明杨小荣、黄腊梅已经通过快递等方式催告金丰公司收取房款，并且要求按照约定办理房产证的事实；2、金丰公司与购房人的系列案清单，拟证明由于涉案小区大量购房人没有支付余款是由于金丰公司一直涉及清算原因无法办理按揭贷款导致无法支付余下房款，并不是购房人违约的原因。金丰公司表示确认杨小荣、黄腊梅提供的证据1真实性、合法性，但对于关联性不予确认；对于证据2不同意对方的证明事项。＼n本院认为：本案双方争议的焦点是双方签订的《房地产买卖契约》应否解除。＼n根据合同解除的事由不同，合同解除分为约定解除和法定解除两种情形。本案中，因双方签订的《房地产买卖契约》无约定解除合同的条款，故金丰公司要求解除合同只能适用法定解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，可以解除合同。”以及第九十六条“当事人依照第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定。金丰公司以杨小荣、黄腊梅未支付剩余房款主张解除合同，应当举证证明其已有催告杨小荣、黄腊梅支付房款的行为，但金丰公司在一审诉讼中没有提供催告的证据予以证明，其二审提供的证据均不足以证实金丰公司已履行了催告支付的义务，因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利法律后果。”的规定，原审法院认定由金丰公司承担举证不能的法律后果并无不当，本院予以维持。金丰公司上诉要求解除双方之间的合同理据不充分，本院不予支持。＼n关于案件的受理费的问题。本案中，金丰公司诉请法院确认解除合同及交还房屋，应为确认之诉，因此，本案本诉属于非财产性案件，根据《人民法院诉讼收费办法》第十三条规定，非财产类案件，未涉及具体赔偿和财务分割的，应当采取按件计征的等额收费方式，故本案一审本诉受理费和二审案件的受理费均应以200元标准交纳。＼n综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审本诉受理费200元由广州金丰房地产有限公司负担，反诉费150元由杨小荣、黄腊梅负担；二审案件受理费200元，由广州金丰房地产有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张怡＼n代理审判员余盾＼n代理审判员张艳＼n二〇一四年六月××日＼n书记员张辉