广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终2438号
上诉人（原审原告)：欧冠丽，女，汉族，1989年3月21日出生，住广东省惠州市惠城区，
委托诉讼代理人：黄志坚，广东意本律师事务所律师。
被上诉人（原审被告)：惠州市腾辉通实业有限公司，地址：惠州市惠阳区淡水铁湖书院八村11栋E型。
法定代表人：罗城通。
委托诉讼代理人：彭云江，广东立邦律师事务所律师。
上诉人欧冠丽因与被上诉人惠州市腾辉通实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初1129号民��判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人欧冠丽、被上诉人惠州市腾辉通实业有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人欧冠丽请求：1、撤销（2017）粤1303民初1129号民事判决；2、查明案件事实后依法改判，判决被上诉人给上诉人支付逾期交房违约金10834.37元（自2016年1月1日至2016年9月30日共274天，395415元×0.0001/天×274天=10834.37元）；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：1、原审法院认定：“关于被告逾期交房违约金起算时间，根据合同第八条‘提前交楼不视为违约，延期交楼不超过三个月不视为违约’之约定由此得知，被告在合同约定的2015年12月31日后延期交楼不超过三个月不视为违约，故被告逾期交房违约金应从2016年4月1日起计算至交房之日即2016年6月6日共67天”，属认定事实错误；2、原审法院将上诉人接��涉案房屋的时间错误认定为《商品房交付（入伙）补充通告》的发布时间；3.被上诉人仅提交了自行聘请的建设、监理、施工、勘察、设计五个单位出具的涉案房屋验收记录，没有提交经过备案的《工程竣工验收报告》。依法应当依据涉案房屋经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案的时间来认定为涉案房屋符合交付条件的时间。原审法院将被上诉人发布《商品房交付（入伙）补充通告》的时间认定为涉案房屋符合合同约定交付条件的时间，属于认定事实错误。
被上诉人辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予支持。
原审原告欧冠丽向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金10834.37元（自2016年1月1日至2016年9月30日共274天，395415元×0.0001元/天×274天=10834.37元）；2、由被告承担本案��讼费。
一审法院认定事实：2015年1月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》【合同编号：惠阳（2015）00000734】。合同约定：原告购买被告开发建设的位于惠州市××区淡水铁湖书院北路与木锦街交叉处府河名居*号楼*层*号商品房，总价款为人民币395415元，原告采用银行按揭方式支付购房款，即原告于2015年1月22日前应付清购房首期款人民币119415元，余款276000元买受人办理银行按揭手续。合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2015年12月31日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具的工程竣工验收的商品房交付买受人（原告）使用；提前交楼不视为违约，延期交楼不超过三个月不视为违约。合同第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期��过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。原告依约付清房款395415元。再查明，涉案商品房于2016年6月2日经建设、监理、施工、勘察、设计五单位验收合格。2016年9月30日备案。还查明，被告于2016年3月26日在《惠州日报》刊登商品房交付通告，通知业主于2016年3月30日开始，前往府河名居物业管理处办理商品房交付手续等。被告又于2016年6月6日再次向业主发出商品房交付（入伙）补充通告，内容为从通知即日始，前往府河名居物业管理处办理商品房交付手续等。
一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人在庭审时��辩论意见及提交的证据，本案争议焦点为：一、关于涉案房屋交付时间问题。根据合同约定，被告应于在2015年12月31日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告的商品房交付买受人（原告）使用，涉案房屋于2016年6月2日经建设、监理、施工、勘察、设计五单位验收合格。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。被告于2016年6月6日向业主发出商品房交付（入伙）补充通告，视为被告于2016年6月6日交付了房屋。被告交付房屋的时间比合同约定的交付时间迟延，故原告诉请被告支付逾期交房违约金，理由成立，予以支持。二、关于被告逾期交房违约金起算时间，根据合同第八条约定：“提前交楼不视为违约，延期交楼不超过三个月不视为违约”，由此得知，被告在合同约定的2015年12月31日后延期交楼不超过三个月不视为违约，故被告逾期交房违约金应从2016年4月1日起计算至2016年6月6日共67日，即2649.28元（395415元×0.0001元/天×67天=2649.28元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市腾辉通实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付逾期交房违约金2649.28元。
受理费35元，由被告惠州市腾辉通实业有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本院对各方的争议焦点处理如下：
关于《商品房买卖合同》第八条约定的效力问题。首先，从合同条款及补充协议的形式来看，符合被上诉人预先拟定，并可重复使用的特征，应属于格式合同。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供各式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《商品房买卖合同》第八条的约定并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和五十三条规定的情形，而双方约定的三个月交楼豁免期并未免除被上诉人在豁免期满后的违约责任，亦未排除上诉人在豁免期满后向被上诉人主张违约责任的权利，而三个月的豁免期亦符合一般人所能接受的心理预期，本院认为双方当事人约定的三个月豁免期系合理期限，故该合同的第八条以及补充协议第八条第十三项的约定对双方当事人均有约束力。因此，原审法院从2016年4月1日起起算���期交房违约金合理。
关于房屋交付标准的认定。根据案涉《商品房买卖合同》第八条的约定经五方验收合格并出具工程验收报告的即满足交付条件。上诉人认为五方验收的主体不符合法律规定，但上诉人引用的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》仅为备案登记之事宜的规范，并未规定验收的主体，且该五方验收合格的报告已依法备案，亦说明了五方验收的合法性，故上诉人该理由不成立。被上诉人在五方验收合格后发出交付房屋的通知的行为符合案涉《商品房买卖合同》第八条的约定。
关于交付时间的认定问题。案涉《商品房买卖合同》以及补充协议均未对书面通知的形式作具体的约定，被上诉人已将（入伙）补充通告粘贴在业主可视范围内，即应视为被上诉人履行了通知义务。而补充协议第四条的约定在收到交房通���后15天内办理收楼手续，买受人逾期不到指定地点办理收楼手续的，视为出卖人实际已按时交付物业和买受人已同意接受该物业，故一审法院以（入伙）补充通告的落款之日作为实际交付之日并无不当。另，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》系于本案一审判决之后才下发的，故一审法院以合同约定的交付条件认定交付时间并无不妥，本院予以维持。
综上所述，欧冠丽的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费50元，由上诉人欧冠丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 晓 文
审 判 员 张 佳 誉
审 判 员 ��刘天贞
二〇一八年八月二日
法官助理 曹 国 阳
书 记 员 朱 梓 昕
附相关法律条文：
《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人���法院不得再次发回重审。