＼n杭州市上城区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2011）杭上民初字第2152号＼n原告：孔小东。＼n委托代理人：胡萌华。＼n被告：马文林。＼n原告孔小东为与被告马文林房屋租赁合同纠纷一案，于2011年12月1日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员孙丽独任审判，于2012年1月4日、2月7日二次公开开庭进行了审理。审理中，为查明案件事实，本院依法组成合议庭，于2012年3月27日、6月11日二次公开开庭进行了审理。原告孔小东及其委托代理人胡萌华、被告马文林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告孔小东起诉称：被告租用原告所有的本市徐家埠路10号房屋并签订了合同，合同约定了遇国家建设、拆迁等不可抗拒原因，被告不得提出任何赔偿要求等事项。现因国家建设需要，涉案房屋需拆除，原告已提前通知被告，并已退还被告租房押金，但被告不愿搬离涉案房屋，并提出赔偿要求。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的协议书；2、被告搬离所租住的本市徐家埠路10号房屋；3、被告支付搬迁前所应支付的房屋租金（从2011年8月27日起，按每月3000元计算）。＼n被告马文林答辩称：合同的租赁期限未到期，不同意搬离涉案房屋。被告承租涉案房屋是于2008年从前任承租人马忠彪处转租来的，如果原告要求腾退的，要求原告退还转租费25万元。原告要求被告支付从2011年8月27日起至今的房租，被告是不同意的，因为原告已经将涉案房屋的产权转交给杭州市上城区农居建设管理中心，且从2011年9月1日开始，涉案房屋内已经断水断电，故原告没有理由要求被告支付租金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。＼n为证明上述事实，原告向本院提供了如下证据：＼n1、产权证及浙江省门牌证各一份，证明原告拥有涉案房屋产权。＼n2、协议书一份，证明原、被告双方租赁合同关系。＼n3、收条一份，证明双方之间的租赁合同已解除，原告退还被告保证金的事实。＼n4、房屋拆迁许可证一份，证明拆迁地块的搬迁期限为2011年5月10日至2011年8月9日，拆迁期限是2011年5月10日至2013年11月9日。＼n5、房屋拆迁公告一份，证明搬迁期限为2011年5月10日至2011年8月9日，拆迁期限是2011年5月10日至2013年11月9日。＼n6、上城区农居多层公寓建设管理中心出具的关于徐家埠路10号情况说明一份，证明涉案房屋的产权仍属于原告。＼n为证明上述事实，被告向本院提供了如下证据：＼n1、转让协议一份，证明涉案房屋被告从是马忠彪处转让而来的，签有转让协议，支付了25万元转让费。＼n2、根据被告的申请，本院调查收集的证据有：2012年2月27日笔录一份，被告欲证明原告与拆迁人即杭州市上城区多层公寓建设管理中心签订了拆迁安置协议，原告已经失去了本市徐家埠路10号房屋的产权资格，不符合本案原告的主体资格.＼n3、证明二份，证明被告家庭属于特困家庭的事实。＼n审理中，本院依法对双方当事人提供的证据，经当庭质证，认证如下：原告提供的证据1-5，被告无异议，本院予以认定；原告提供的证据6，被告对真实性有异议，认为该证据系伪造。本院认为，被告对该证据真实性提出的异议，未提供证据加以反驳，故对该证据，予以认定；被告提供的证据1，原告对真实性无异议，对关联性、证明对象有异议，认为转让协议的金额原告并不清楚，且与本案无关。本院认为，该证据对被告主张的支付25万元转让费的事实证明力不足，故不予认定；被告提供的证据2，原告无异议，本院予以认定，但该证据对被告主张的原告无诉讼主体资格的事实不具有证明力；被告提供的证据3，原告对真实性、关联性提出异议，认为真实性无法确认，且与本案无关。本院认为，该证据与本案事实缺乏必然联系，故不予认定。＼n根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：原告孔小东系本市徐家埠路10号房屋所有权人，领有杭州市江干区四季青人民政府颁发的房屋产权证，产权证登记房屋进深建筑约214平方米。该房屋由一层营业用房及三层住宅楼房各一处组成，被告承租了一层营业用房一间。2010年7月28日，双方签订了协议书一份，约定了租赁期限从2010年7月28日至2012年7月27日，月租金3000元；如遇国家建设及不可抗拒的外来因素，双方协议终止，被告不得向原告提出任何赔偿要求等有关租赁事宜。该协议签订后，双方依约履行，原告向被告收取保证金（即押金）500元，被告在涉案房屋内开设了马文林拉面店，并向原告交纳租金至2011年8月27日。因农居项目建设需要，杭州市上城区农居多层公寓建设管理中心于2011年5月3日领取了杭土资拆许字（2011）第012号房屋拆迁许可证，在本市徐家埠路、近江路等一带实施拆迁，并进行了公告。该房屋拆迁许可证批准的搬迁期限为2011年5月10日至2011年8月9日。涉案房屋属该房屋拆迁许可证批准的拆迁范围。同年9月1日，原告将保证金500元退还被告，并要求被告腾退房屋，但被告未予腾退。同日，原告对涉案房屋采取了停电、停水措施，后被告自行接通水电，并营业至今。双方未办理房屋交接手续，现原告以被告未腾退涉案房屋为由诉至本院要求依法解决。＼n本院认为，原告就本市徐家埠路10号房屋领有杭州市江干区四季青人民政府颁发的房屋产权证，并与被告签订有协议书（系房屋租赁合同），作为出租人，具有合法诉讼主体资格。＼n涉案协议书系属双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。虽双方约定的租赁期限尚未届满，但双方在协议书约定有“如遇国家建设及不可抗拒的外来因素，双方协议终止，被告不得向原告提出任何赔偿要求”等内容，根据该约定，原告享有约定解除权，现涉案房屋因国家建设拆迁，其解除条件已成就。同时，从协议书履行的情况来看，涉案房屋在进入拆迁阶段后，原告曾向被告退回保证金500元，被告已予以接收。故原告要求解除协议书，及要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。原告要求被告支付相应房屋租金的诉讼请求，因考虑到涉案房屋已进入拆迁阶段，原告也在2011年9月1日采取了断电断水措施，影响被告正常使用，本院予以酌情减免。原告要求被告支付租金的起算时间有误，本院予以调整。关于被告要求原告赔偿转让费25万元的问题，由于被告在第一次庭审时口头提出反诉，后又表示不再反诉，并未提交书面反诉状、缴纳反诉费用，故本案不予处理。＼n据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：＼n一、原告孔小东与被告马文林于2010年7月28日签订的协议书于本判决生效之日予以解除。＼n二、被告马文林应于本判决生效之日起15日内将现使用的杭州市徐家埠路10号房屋一间腾空，交还原告孔小东。＼n三、被告马文林应于本判决生效之日起15日内支付原告孔小东房屋租金（按每月1500元计算，从2011年8月28日起计算至被告腾退房屋之日止）。＼n四、驳回原告孔小东的其他诉讼请求。＼n案件受理费80元，由被告马文林负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交本诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。＼n（此页无正文）＼n审判长孙丽＼n人民陪审员韩思源＼n人民陪审员王明珠＼n二〇一二年六月十五日＼n书记员王燕＼n（另设附页）＼n附页：＼n《中华人民共和国合同法》＼n第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。＼n当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。＼n第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。＼n当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。＼n第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。＼n第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。