黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0302民初1588号
原告：李玉琴，女，1950年10月31日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：李坤，女，黑龙江优瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：候金香（李玉琴儿媳），女，1974年10月23日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
被告：鸡西市华晨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区鸡恒路禧龙家苑二期1号门市。
法定代表人：贺凤宝，男，董事长。
委托诉讼代理人：祝士东，男，黑龙江雪原律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马粤，男，鸡西市华晨房地产开发有限公司职工，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
被告：刘莉，女，1978年6月15日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
第三人：李成才，男，1974年5月20日出生，汉族，住鸡西市鸡冠区。
第三人：张秀花，女，1955年4月28日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：唐静波，男，黑龙江惠园律师事务所律师。
原告李玉琴与被告鸡西市华晨房地产开发有限公司（以下简称华晨公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，原告李玉琴申请追加刘莉为本案被告。因李成才、张秀花与本案处理结果有利害关系，本院于2018年4月18日通知其作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，分别于2017年8月31日、2018年5月8日、2018年7月13日公开开庭进行了审理。人民陪审员参与本案事实认定。原告李玉琴及委托诉讼代理人李坤、候金香，被告华晨公司委托诉讼代理人祝士东、马粤，被告刘莉，第三人李成才、张秀花及委托诉讼代理人唐静波均到庭参加诉讼，被告华晨公司第二次开庭未到庭。2017年9月1日至2018年5月1日为庭外调解时间。本案现已审理终结。
李玉琴向本院提出诉讼请求：1、判令华晨公司、刘莉履行合同义务，交付鸡冠区禧龙家苑小区2号楼1号门市，面积367.5平方米。2、判令华晨公司、刘莉承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年9月21日，李玉琴通过产权置换方式与华晨公司签订房屋动迁补偿安置协议书，协议约定：“华晨公司以产权调换方式为李玉琴安置位于鸡冠区禧××小区××楼××门市××号门市，共计348平方米，并约定上述房屋于2015年9月竣工，由华晨公司通知李玉琴回迁。协议签订后，李玉琴如约履行了搬迁义务，但华晨公司、刘莉至起诉时止，未按约定向李玉琴交付房屋，故诉至法院。
华晨公司辩称，我公司从未与李玉琴签订《房屋动迁补偿安置协议书》，且该协议上加盖的法定代表人名章及经办人签名均与华晨公司无关，且华晨公司从未与李玉琴协商安置房屋问题，是刘莉独立出资、以华晨公司名义开发鸡冠区红星乡禧龙家苑项目，现华晨公司已转让给刘莉，双方约定禧龙家苑的债务都由刘莉承担，故请求法院驳回李玉琴的诉讼请求。
刘莉辩称，李玉琴动迁的房屋没有门市房照，刘莉与李玉琴自愿签订动迁补偿协议和动迁补充协议，给李玉琴安置2号楼1号门市、2号门市，共计348平方米。2号楼完工后，每个门市都比所签订的协议中约定的面积大。1号门市面积367.5平方米，李玉琴回迁面积仅348平方米，后李玉琴同意只要一个门市。刘莉让李玉琴按照动迁补偿协议缴纳税费，但李玉琴未缴纳，所以没有办理入户。为减少损失，刘莉将2号楼2号门市以每平方米8800元的价格卖给第三人李成才。将2号楼1号门市抵押给第三人张秀花，抵押期限届满后，刘莉以报纸公告的方式通知张秀花来解除抵押手续，但张秀花一直未来办理。
李成才述称，2014年6月25日，李成才与刘莉、华晨公司签订购房协议，购买禧龙家苑小区2号楼2号门市，面积325.72平方米，单价每平方米8800元，缴纳现金291万元，现已办理入户手续。
张秀花述称，2013年8月13日、9月15日，刘莉及华晨公司向张秀花借款150万元，用禧龙家苑小区2号楼1号门市作抵押。后期由于还不上钱，双方达成协议，将该门市顶账给张秀花，并在房产局备案登记。张秀花应是该门市的所有权人，请求法院驳回李玉琴诉讼请求。
原告李玉琴围绕诉讼请求依法提交了下列证据
第一组证据：房屋动迁补偿安置协议二份及补充协议一份、房屋证照二份，意在证实：李玉琴与华晨公司签订安置协议前，在红星乡拥有两户房屋，面积分别为216平方米、132平方米。双方于2012年9月21日签订房屋动迁补偿安置协议，约定华晨公司为李玉琴提供产权调换房屋，分别位于禧龙嘉苑小区2号楼1号和2号门市，面积共计348平方米，并同时约定面积按实测为准，按每平方米13800元，多退少补，双方互不补差价。被告华晨公司质证认为，对证据的真实性及证明的目的均有异议，华晨公司未与李玉琴签订过此协议，协议中体现的印章与华晨公司在工商部门备案的预留印鉴不符；被告刘莉质证认为，对证据的真实性无异议，但认为李玉琴动迁前所拥有的不是门市房，转换后变为门市，故李玉琴应交纳其他费用包括不动产税，土地费，配套设施费；第三人李成才对证据真实性及证明目的均无异议；第三人张秀花对证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为该动迁协议没有登记在册，并不产生物权效力，诉争房屋应以房产局备案登记为准。
第二组证据：照片3张。意在证实：李玉琴与华晨公司签订动迁协议前房屋的状况及用途，李玉琴用被动迁的房屋经营印刷厂。被告华晨公司质证认为，该照片的真实来源及照片等原始载体出处不明，且该照片与本案诉争的安置补偿协议无关，不符合证据的相关要件；被告刘莉及第三人李成才对证据真实性及证明的目的均无异议；第三人张秀花对证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为该房屋的外形结构与房产证登记不符，不能证明动迁的是该户房屋。
第三组证据：营业执照一份、税务登记证一份、印刷厂经营许可证一份、机构代码证一份。意在证实：李玉琴与华晨公司签订协议时，李玉琴的房屋用于经营印刷厂，因华晨公司动迁，给李玉琴造成经济损失，因此华晨公司同意就李玉琴有房照的两户住宅给予产权调换本案争议房屋。被告华晨公司质证认为，对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。因为该证件不能体现经济损失及产权调换的事实；被告刘莉对证据真实性及证明的问题均无异议；第三人李成才、张秀花对证据未发表质证意见。
第四组证据：（2017）黑03民初25、26、27号民事判决书及（2017）黑03民初26号开庭笔录。意在证实：上述案件中华晨公司认可协议上加盖的公章是华晨公司印章，涉案协议加盖的公章和上述案件协议中的公章是同一枚；被告华晨公司未到庭质证；被告刘莉、第三人李成才、张秀花对证据的真实性及证明的目的均无异议。
第五组证据：鸡西市商品房预售管理办公室出具的预售房屋查询结果。意在证实：李玉琴与华晨公司签订安置协议后，华晨公司擅自处分安置房屋是违约行为。被告华晨公司未到庭质证；被告刘莉对证据真实性及证明的目的均无异议；第三人李成才未发表质证意见；第三人张秀花对证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为该房屋顶账时华晨公司及刘莉均未告知该房屋有其他权利，现该房屋经备案登记，产权发生变化。
被告华晨公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据：
第一组证据：鸡西市工商行政管理局对华晨公司预留印鉴的备案、华晨公司的营业执照。意在证实：一是李玉琴出示的协议书及补充协议上的印章与华晨公司印章不符，二是华晨公司的法定代表人与协议中法定代表人及经办人签名均不符。原告李玉琴对证据的真实性无异议，对证明的问题质疑认为，该证据系复印件，无法判断是否为同一枚公章。被告刘莉、第三人李成才、张秀花未到庭质证。
第二组证据：华晨公司的营业执照副本及转让协议。意在证实华晨公司已经转让贺凤宝、刘莉，刘莉自愿承担转让前后禧龙家苑项目的债权债务。原告李玉琴质疑认为，华晨公司转让是本案诉讼之后，且公司法人变更不影响对外承担债务，被告刘莉对证据的真实性及证明的目的均无异议。第三人李成才、张秀花未发表质证意见。
被告刘莉围绕诉讼请求依法提交了下列证据：
证据一、商品房购房合同。意在证实：刘莉与张秀花签订的是借款抵押协议，不是房屋买卖关系。原告李玉琴对证据的真实性及证明的目的均无异议；被告华晨公司未到庭质证；第三人李成才未发表质证意见；第三人张秀花对合同的真实性无异议，对证明的问题质疑认为，刘莉直接将房屋顶账给张秀花并办理登记手续，并不存在抵押关系。
证据二、华晨公司在鸡西日报刊登通知。意在证实：华晨公司在2015年11月24日前要求张秀花来办理还款，解除抵押。原告李玉琴对证据的真实性及证明目的均无异议；被告华晨公司未到庭质证；第三人李成才未发表质证意见；第三人张秀花对证据的真实性无异议，对证明的问题质疑认为，通知并没有涉案的1号门市房屋，不能证明待证事实。
第三人李成才围绕诉讼请求依法提交了下列证据：
商品房买卖合同1份、收据9张，银行转账明细表1张。意在证实：李成才用现金购买2号楼2号门市，交纳购房款291万元及相关费用并已经入住。原告李玉琴、被告华晨公司、刘莉及第三人张秀花对证据的真实性及证明的问题均无异议。
第三人张秀花未提交证据。
对上述证据，本院审查核实，认证如下：
原告李玉琴提交的第一组证据、第二组证据、第三组证据、第四组证据、第五组证据，证明的主要事实能够相互印证，形成完整的证据链条。被告华晨公司、刘莉及第三人张秀花虽有异议，但未提交有效的证据予以证实，故对上述证据，本院予以确认。
被告华晨公司提交的第一组证据，因未提交有效的证据证实，故本院不予确认。被告华晨公司提交的第二组证据，因公司转让及股东变更，依照《公司法》规定，公司对外应当依旧承担债务责任。故本院不予确认。
被告刘莉提交的证据一、证据二，第三人张秀花虽有异议，但未提交有效的证据证实，故本院予以确认。
第三人李成才提交的证据，因被告华晨公司、刘莉及第三人张秀花均无异议，故本院予以确认。
根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：李玉琴原有房屋位于红星乡××组，其中无照房屋面积共计580平方米，有照房屋面积共计348平方米用于经营印刷厂。2012年初，刘莉独立出资，以华晨公司名义开发鸡冠区红星乡禧龙家苑项目，李玉琴的房屋在动迁范围内。2012年9月21日，李玉琴与华晨公司签订房屋动迁补偿安置协议，约定：“李玉琴所有的无照房屋面积580平方米，按1：0.5的比例置换禧龙家苑小区2号楼的4套住宅；有照房屋面积348平方米，按1：1的比例置换禧龙家苑小区2号楼1单元、2单元门市房屋、面积均为174平方米。房屋面积按实测为准，房屋单价为每平方米13800元，多退少补，房屋竣工时间预计为2015年9月……”。双方在同日又签订动迁补充协议，约定：“由于李玉琴所有的房屋属于非门市房照，而华晨公司给李玉琴的部分补偿是按照门市房照进行的补偿。该补偿标准高于李玉琴按照《鸡冠区禧龙家苑房屋征收与补偿方案》规定的补偿标准，因此李玉琴自愿放弃以下权利：一是动迁房屋双方互不补差价，其他费用由李玉琴负担；二是动迁房屋的一切营业损失由李玉琴负担……。”协议签订后，华晨公司于2014年10月25日通知李玉琴办理入户手续，但华晨公司仅交付四套住宅，涉案的门市房屋至今尚未交付。李玉琴诉至法院，请求判令华晨公司履行合同义务，将禧龙家苑小区2号楼1单元和2单元的门市房屋共计348平方米交付李玉琴，并依法配合李玉琴办理房屋所有权证。庭审中，李玉琴明确诉讼请求：1．判令华晨公司和刘莉交付禧龙家苑小区2号楼1号门市，面积367.5平方米。2．承担本案诉讼费。
另查明，李玉琴与华晨公司签订的房屋动迁补偿安置协议中约定，李玉琴产权调换房屋为2号楼一单元174平方米的门市及2号楼二单元174平方米的门市。现二户门市在鸡西市商品房预售管理办公室登记为禧龙家苑小区2号楼1号门市，建筑面积367.50平方米，2号楼2号门市，建筑面积325.72平方米。
2013年9月16日，因刘莉向张秀花借款，遂以华晨公司名义与张秀花签订房屋预售合同，将禧龙家苑小区2号楼1号门市抵押给张秀花，并在合同尾页注明此房屋及本合同只限抵押，不得出售或转让。同日在鸡西市房产局办理预售登记，将房屋登记在张秀花名下。
2014年2月18日，李成才在鸡西市房产局办理禧龙家苑小区2号楼2号门市，建筑面积325.72平方米预售登记。同年6月25日，华晨公司与李成才签订房屋预售合同，将禧龙家苑小区2号楼2号门市售与李成才，李成才交纳房款291万元，并向禧龙家苑小区物业公司交纳物业管理费、初装燃气费、电费等，办理入户手续。
该案审理期间，华晨公司以未与李玉琴签订《房屋动迁补偿安置协议书》为由，申请鉴定该协议上加盖华晨公司公章的真伪，后又以该公司已转让刘莉为由撤回鉴定申请。2018年4月28日，华晨公司变更法定代表人为贺凤宝。2018年5月10日，鸡西市恒久建筑工程有限责任公司与刘莉、贺凤宝签订关于转、受让华晨公司的协议，约定：“公司转受让前后，因禧龙家苑开发项目产生的债权、债务、经济纠纷、遗留问题和已判决生效进入执行程序的案件，全部由刘莉、贺凤宝承接，承担并全权处置”。现李玉琴与华晨公司达成协议，李玉琴原动迁的两户房屋统一安置在禧龙家苑小区2号楼1号门市，建筑面积367.50平方米。
本院认为，华晨公司对涉案协议加盖的公章持有异议，申请鉴定后又予以撤回，现无其他证据证实公章系被他人伪造，故本院认定华晨公司与李玉琴之间形成了房屋动迁补偿安置合同关系。根据合同相对性原则，涉案楼房的开发安置单位为华晨公司，被安置人为李玉琴，刘莉以华晨公司名义投资开发的涉案楼房属于刘莉与华晨公司之间的投资开发法律关系，在与李玉琴针对涉案楼房产生的安置纠纷过程中，刘莉并非合同一方的主体，因此对于李玉琴要求刘莉承担交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。华晨公司作为拆迁安置义务人，应按协议约定履行安置义务。虽然双方签订的安置协议中约定华晨公司应交付李玉琴禧龙家苑小区2号楼1单元和2单元门市，每户面积均为174平方米，共计348平方米。但禧龙家苑小区2号楼1号门市，实际建筑面积367.50平方米，已超出双方签订安置协议中约定的房屋面积，现华晨公司与李玉琴达成协议，将李玉琴原动迁的两户房屋统一安置在禧龙家苑小区2号楼1号门市，该协议不违反法律规定，本院予以支持。
对于2号楼1号门市的预售登记人张秀花是否有对抗李玉琴优先安置权问题。商品房预售登记主要规制对象是房地产开发企业，其目的是为防止“一房二卖”情形。即使办理了预售登记，也没有赋予预购人可以对抗第三人的特殊权利，更不会产生物权效力，故预售登记并不能使张秀花对2号楼1号门市构成《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得。李玉琴作为补偿安置协议的当事人，采取旧房换新房的产权调换方式，所享有的补偿安置权利具有物权属性，张秀花与华晨公司属借款后的以物抵押关系，即使双方以物抵债后签订了买卖合同，将双方的借贷关系转化成买卖关系，仍为债权属性，而李玉琴作为被安置人享有法定的安置优先权，该优先权是基于法律规定而享有的权利，不因当事人之间的约定而产生，是在特定财产上设定的优先权，旨在保证与特定财产有牵连的特殊债权获得优先受偿，张秀花的请求权与李玉琴的优先受偿权并非同一权利，李玉琴的物权请求权优先于张秀花的债权请求权。对于禧龙家苑小区2号楼2号门市的预售登记人李成才，因李玉琴与华晨公司将安置的房屋达成协议后确定为2号楼1号门市，因此李玉琴对2号楼2号门市不再具有安置优先受偿权，李玉琴也不再主张2号楼2号门市的安置请求。
综上，张秀花请求权不能对抗李玉琴所享有的安置优先权，故李玉琴的安置优先权更优先于张秀花的请求权而得到保护。而李玉琴是否应补交房屋差价款及税费问题，并不影响华晨公司履行交付房屋义务，华晨公司可另行主张权利。本院对李玉琴要求华晨公司交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，判决如下：
被告鸡西市华晨房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内将禧龙家苑小区2号楼1号、建筑面积367.5平方米的门市交付原告李玉琴。
如果被告华晨公司未按本判决指定的期间履行交付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费16075元，由被告华晨公司负担。此款原告李玉琴已预付，被告华晨公司于本判决生效后三日内给付原告李玉琴。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审 判 长 潘冬梅
人民陪审员 王志梅
人民陪审员 李学兰
二〇一八年八月七日
书 记 员 李德诚
附件
本案判决所依据的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。