上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初16369号
原告(反诉被告)：上海炫海进道集装箱有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：金春学，董事长。
委托诉讼代理人：崔小峰，上海市君悦律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海集星众集装箱服务有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：张永芳，总经理。
委托诉讼代理人：施卫国，上海丰启耘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨毅琼，上海丰启耘律师事务所律师。
第三人：上海海茗实业有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇芦潮港路XXX号XXX幢XXX室。
法定代表人：单军，董事长。
委托诉讼代理人：章克俭，上海国巨律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海炫海进道集装箱有限公司诉被告(反诉原告)上海集星众集装箱服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，追加上海海茗实业有限公司为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海炫海进道集装箱有限公司(以下简称原告)的委托诉讼代理人崔小峰，被告(反诉原告)上海集星众集装箱服务有限公司(以下简称被告)的委托诉讼代理人施卫国、杨毅琼，第三人上海海茗实业有限公司(以下简称海茗公司)的委托诉讼代理人章克俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)上海炫海进道集装箱有限公司向法院提出诉讼请求：1、被告向原告支付上海市宝山区富锦路XXX号场地自2015年8月1日起至2016年7月31日止的租金人民币1,360,560元(以下币种均为人民币)；2、被告按照中国人民银行同期贷款利率，以1,360,560元为本金，向原告支付自2016年8月1日起至实际支付上述金额之日止的利息。事实和理由：自2010年3月起，原告由金跃集团有限公司上海分公司(以下简称金跃集团上海分公司)进行托管经营，并以金跃集团上海分公司的名义对外出租原告名下的上海市宝山区富锦路XXX号厂房、场地。2014年5月1日起，被告向原告承租富锦路XXX号场地，并与金跃集团上海分公司签订租赁合同，正常支付租金。但自2015年7月开始，被告开始拖欠租金未付。经原告书面催讨未果，故向法院起诉。
被告(反诉原告)上海集星众集装箱服务有限公司答辩并反诉称，被告承租富锦路XXX号场地作为集装箱堆场使用，2015年6月开始，原告与其大股东即海茗公司发生公司经营权纠纷，两方对堆场的使用进行干扰、控制，还屡次发生聚众斗殴，严重影响到了上述场地的实际使用，金跃集团上海分公司也不管上述场地，该场地实际由海茗公司控制并管理。被告与海茗公司达成协议，将富锦路XXX号场地的其中部分退还给原告，保留11.66亩场地，并向海茗公司支付租金。2016年7月，原告在富锦路XXX号场地的实际经营权经司法拍卖给案外人上海佳幺实业有限公司，被告已经将剩余的11.66亩场地返还给上述公司。被告已经向海茗公司支付租金，相关租赁合同已经解除，被告不存在欠付租金的情况。原告管理不善导致被告不能合理使用富锦路XXX号场地，被告因此遭受了一系列损失。故被告向本院提出反诉请求：1、原告免除被告2015年7月1日至2015年8月15日的租金170,070元；2、原告减半收取被告承租的11.66亩场地自2015年8月16日至2016年7月31日的租金，即原告退还被告租金223,537元；3、原告赔偿被告转运费281,245元、装卸费230,600元。被告表示，上述反诉请求已经包含押金，不单独主张退还押金。
原告针对反诉请求答辩称，富锦路XXX号场地属于原告公司所有，原、被告建立合法有效租赁关系至今，不存在被告退还部分场地的事实。其次，原告承认公司内部存在股东纠纷，但股东纠纷不影响承租人的经营。租赁关系发生在原被告之间，相关的租金权益归于原告，任何原告的股东或他人均无权收取租金，租金应向原告或者原告的托管人支付。另外，2016年8月原告名下场地被司法拍卖，由案外人接某，被告自愿离开富锦路XXX号场地，其不存在任何损失。综上，不同意被告的反诉请求。
海茗公司述称，海茗公司是原告最大的股东，和原告关于股权纠纷的案件正在审理中，原告现在的控制人没有权利就租金提起诉讼。原、被告没有签订租赁合同，原告的主体不适格。金跃集团上海分公司没有得到宝山区政府有关托管经营的合法授权，其行为侵害了原告的权利。对被告提出的反诉请求，请法院依法判决。
本院经审理认定事实如下：
一、本案租赁标的物登记为原告所有，原告因经营不善于数年前停业。金跃集团及海茗公司均系原告股东，其中海茗公司占有原告60%的股权份额。2014年起，金跃集团上海分公司代表原告与被告陆续签订多份租赁合同，将富锦路XXX号厂区内场地出租给被告使用。具体合同情况：2014年4月29日，金跃集团上海分公司(甲方)与被告(乙方)签订租赁合同，约定甲方出租富锦路XXX号厂区内场地11.66亩(含连接厂北大门南北向大道一半面积)给乙方，租期自2014年5月1日至2015年4月30日，每月租金38,867元，付三押一，先付后用。2015年3月9日，双方就上述场地再次签订租赁合同，租期自2015年5月1日至2016年4月30，租金标准和支付方式不变。2014年12月31日，金跃集团上海分公司(甲方)与被告(乙方)签订租赁合同，约定甲方出租富锦路XXX号厂区内场地18.28亩(含连接厂北大门南北向大道一半面积)给乙方，租期自2015年1月1日至2015年12月31日，租金每年每亩45,000元，每月68,550元，付三押一，先付后用。同日，双方签订租赁合同补充协议，租赁土地面积变为18亩，每月租金更改为67,500元。2015年3月9日，金跃集团上海分公司(甲方)与被告(乙方)签订租赁合同，约定甲方出租富锦路XXX号厂区内场地1.87亩(含连接厂北大门南北向大道一半面积)给乙方，租期自2015年5月1日至2016年4月30日，每月租金7,013元，付三押一，先付后用。上述合同均约定甲方需保证1368号北大门畅通。合同签订后，被告向金跃集团上海分公司支付了押金共114,380元，及上述所有土地截止至2015年6月30日的租金。庭审中，原、被告均确认上述押金已抵扣2015年7月1日至2015年7月31日的土地租金。
二、2015年7月15日，海茗公司向被告发函，通知被告其已经成为原告的最大股东占60%的股权份额，要求被告将租金支付至其账户，并在租期届满后停止与金跃集团及有关的分公司、未经大股东认可的公司或个人签订租约。
2015年7月18日7时许，海茗公司雇佣的王子恒、耿艳华、孙兴军、鄂永春等人在富锦路XXX号厂区内与金跃集团雇佣的孙洪君、许国权、李荣刚、李春利等人互殴，致孙兴军左手指外伤、许国权面部皮肤裂创、李春利因外伤致左额部头皮挫伤肿胀，其中许国权、李春利的伤情经鉴定构成轻微伤。2015年8月底至9月间，上述人员陆续被公安机关羁押。此后，公诉机关对上述八人提起公诉，经本院依法审理后判处八人犯聚众斗殴罪并处以不同刑罚。该刑事案件审理中，证人张某某陈述其系海茗公司工作人员，案发当日其带领王子恒、耿艳华、孙兴军、鄂永春至案发现场搬运物品、遭金跃集团保安阻拦，双方发生争执，后发展成互殴。
2015年7月28日，海茗公司与被告签订合同及补充协议，表示被告原先与金跃集团上海分公司签订的场地租赁合同均到2015年7月31日终止，从2015年8月1日由海茗公司承担出租人职责收取租金，租赁的场地面积和租金标准均不变，租期至2016年7月31日止。具体合同情况：2015年7月28日，海茗公司(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就富锦路XXX号厂区内场地11.66亩签订租赁合同及补充协议，约定，租期自2015年8月1日至2016年7月31日，租金每年每亩4万元，付六押一，先付后用，自2015年8月1日起甲方出任富锦路XXX号地主之责，租赁费交付给甲方，乙方同金跃集团上海分公司的场地租赁合同至2015年7月31日自动终止。同日，双方就富锦路XXX号厂区内19.87亩土地签订租赁合同及补充协议，约定，租期自2015年8月1日至2016年7月31日，租金每年每亩4.50万元，付六押一，先付后用，自2015年8月1日起甲方出任富锦路XXX号地主之责，租赁费交付给甲方，乙方同金跃集团上海分公司的场地租赁合同至2015年7月31日自动终止。2015年7月29日，被告向海茗公司支付半年租金及押金共计793,654元。次日，海茗公司向被告出具收据，写明代原告收到2015年8月1日至2016年2月1日租金793,654元，其中包含一个月押金113,379.10元。
三、2015年8月10日，被告向海茗公司发出书面通知，表示因海茗公司与金跃集团于2015年7月份开始发生纠纷，致使富锦路XXX号经常堵门封路，不能正常经营，故要求自2015年8月15日起退租其中的19.87亩，只保留11.66亩存放剩余暂时不动的箱子，租金还是按照合同约定的标准。海茗公司对此予以同意，并将富锦路XXX号厂区内相同面积的场地调换给被告使用，双方就此于2015年8月15日签订合同，约定海茗公司(出租方、甲方)同意被告(承租方、乙方)退还原租赁的1368号内场地共计19.87亩，并重新租赁甲方位于富锦路XXX号内同等面积的部分场地给乙方使用，场地面积双方确认共19.87亩，租期从2015年8月15日起至2016年8月14日止，19.87亩土地租金每月74,512.50元(4.5万/亩/年)，付三押一，先付后用。第五条还约定，乙方在富锦路XXX号支付的租赁费用及保证金还有结余，本合同的租赁费用自动延续乙方在富锦路XXX号所支付租赁费用。
审理中，被告及海茗公司表示被告租赁富锦路XXX号场地及富锦路XXX号场地的租金均已结清，其中富锦路XXX号使用至2015年12月14日止。富锦路XXX号场地属于上海市宝山区杨行镇城西一村所有，原系提供给上海进道集装箱维修有限公司作为经营用地，该公司与原告系关联公司，均已停业。
四、关于被告转场损失，被告为证明己方主张，提供如下证据：1、报警回执，记载2015年12月18日，因富锦路XXX号业主发生股权纠纷，富锦路XXX号门口被封，车辆不能正常进出富锦路XXX号，影响报警人公司经营。2、运输委托书、收款收据及银行转账凭证，证明被告为将集装箱从富锦路XXX号转运到富锦路XXX号场地内，向案外人支付了通路费8万元、运输费201,245元；3、情况说明，证明被告为转运集装箱，产生集装箱吊装费用，上车费用及下车费用损失共计230,600元。对上述证据，原告不予认可，认为被告是于2016年8月才离开富锦路XXX号场地，被告是因与原告的租金纠纷报警，而非原告的股东纠纷。海茗公司不发表意见。
以上事实，有原告提供的租赁合同、被告提供的租赁合同、补充协议、告知函、收据、运输委托书、转账凭证及当事人的陈述等证据予以佐证，本院予以认定。
本院认为，本案系原告两名股东之间纠纷而引发，双方均试图以原告名义控制、管理租赁物，在原告不能直接有效地实施管理行为的情况下，两名股东所实施的管理行为的效力应当从维护原告利益的角度来进行衡量和判断。首先，应当判断海茗公司与被告在2015年7月28日所签订租赁合同的效力和法律意义。从合同的主体角度来分析，2015年7月28日以前的租赁合同载明的出租人系金跃集团上海分公司，但该公司及原告均一致认为出租人系原告，故此时出租人主体不存争议，应当认定为原告。7月28日以后，合同载明的出租人系海茗公司，此时需要判断出租人主体是否发生变更，以及原合同与新合同是何种关系。本院认为，一方面，海茗公司作为原告股东，不能直接以自己的名义解除原告与被告之间的合同关系，否则将使原告陷入法律上的不利状态，故7月28日所签订的合同及补充协议中关于解除或终止原合同的相关表示均无效。另一方面，海茗公司取代金跃集团上海分公司成为租赁物的管理人，并表示代原告收取租金，且新合同内容与原合同内容基本一致，仅对租期予以延长数月，该行为并不存在损害原告利益之嫌，可以认定为有效。因此，本院认定7月28日之合同仅系原合同的变更和补充，即将租赁管理人变更为海茗公司，租期延长至2016年7月31日，并非新设立租赁合同关系。
其次，应当判断2015年8月15日部分场地退租并签订租赁合同的效力。从2015年7月18日发生暴力犯罪，到8月底嫌疑人陆续被羁押等情况来看，被告所述租赁现场被堵路封门，影响经营等情况可以采信，原告作为出租人未能确保被告正常使用租赁场地，显然违约。海茗公司虽然是现场冲突的当事人，客观上影响了原租赁合同的顺利履行，但其于8月15日签订新合同，安排被告租赁使用一墙之隔的富锦路XXX号内同等面积的场地并收取同等标准租金之行为，可认定为积极履行管理职责，合理避免了合同双方当事人的损失扩大，应当有效。需要说明的是，海茗公司向被告出租富锦路XXX号厂房系对原合同的替代履行，故相关收益应当归属原告。另外，本院注意到被告与海茗公司就富锦路XXX号场地签订的租赁合同并未完全按期履行。由于原告不能确保被告正常使用原租赁场地，违约在先，故海茗公司采取替代履行后，被告根据实际情况经海茗公司同意于2015年12月14日退场，并无不当。
综上，2015年7月28日以后海茗公司实施的各种管理行为对本案租赁合同的履行而言具有法律效力，原告作为出租人应当承担相应的法律后果。现被告已经向海茗公司付清租金，原告还要求被告支付租金，显然无事实和法律依据，不能支持。关于被告的反诉请求，根据上述分析，原、被告之间合同主体地位从未发生变化，被告与租赁管理人海茗公司结清租金后当然不能再向原告主张返还租金，故被告关于要求退还租金等反诉请求，均不予支持。关于被告反诉主张的集装箱转运损失，该损失系原告违约引起，虽然海茗公司为避免损失扩大而安排被告租赁使用富锦路XXX号场地，但各方当事人均未约定被告不再主张该部分损失，故被告该反诉请求，合法有据。经本院核对被告证据，其主张的运输费有相关运输合同及付款凭证佐证，可信度较高，其他通路费、吊装费虽有合理性但缺乏计算依据和客观凭证，本院根据本案实际情况酌情认定原告赔偿被告各类转运损失30万元。
据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、七条、五十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海炫海进道集装箱有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海集星众集装箱服务有限公司各类转运损失赔偿金30万元；
二、驳回原告(反诉被告)上海炫海进道集装箱有限公司要求被告(反诉原告)上海集星众集装箱服务有限公司支付租金的诉讼请求；
三、驳回被告(反诉原告)上海集星众集装箱服务有限公司其他的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取8,826元，由原告(反诉被告)上海炫海进道集装箱有限公司负担；反诉案件受理费减半收取6,427元，由原告(反诉被告)上海炫海进道集装箱有限公司负担2,900元，被告(反诉原告)上海集星众集装箱服务有限公司负担3,527元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王 力
二〇一八年一月二十三日
书记员 张雨柏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法总则》
第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
第五十七条法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。
二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。