贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终3023号
上诉人（原审被告）丁宏珺，女，1981年5月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人（原审被告）庄敏，女，1969年7月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
上诉人（原审被告）庄岳，男，1972年11月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人（原审被告）丁宏燕，女，1973年5月19日出生，汉族，住贵阳市云岩区。
上诉人（原审被告）丁宏宇，男，1976年6月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上诉人（原审被告）丁宏年，男，1976年8月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上诉人（原审被告）丁宏涛，男，1979年5月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上诉人（原审被告）丁培刚，男，1950年10月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上诉人（原审被告）丁琦，女，1954年12月7日出生，汉族，住贵阳市云岩区。
上列九上诉人共同委托代理人丁培智，男，1949年4月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人（原审被告）丁培智，男，1949年4月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托代理人令狐昌勇，贵州贵达律师事务所律师（执业证号15201201010549139）。
委托代理人沈南宇，贵州贵达律师事务所律师（执业证号15201201610567901）。
被上诉人（原审原告）李斌，男，1972年12月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托代理人马燕，北京盈科（贵阳）律师事务所律师（执业证号15201200911134296）。
上诉人丁宏珺、庄敏、庄岳、丁宏燕、丁宏宇、丁宏年、丁宏涛、丁培刚、丁琦、丁培智与被上诉人李斌房屋买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2016年4月18日作出（2014）云民一初字第1153号民事判决，上诉人丁宏珺、庄敏、庄岳、丁宏燕、丁宏宇、丁宏年、丁宏涛、丁培刚、丁琦、丁培智均对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2004年10月4日，原告李斌作为乙方，被告丁德尚作为甲方，双方签订《门面出售协议合同书》一份，主要内容为甲方位于中华北路众厦大楼北侧门面大厅右边第二格建筑面积20平方米铺面一间出售给乙方李斌，按每平方米售价17500元共计20平方米总价三十五万元，合同签订之日乙方首期即付款给甲方三十万元，余款计五万元等房产证交给乙方时，同时乙方必须付清全部余款给甲方不得拖欠，但结算具体按房产证建筑面积结算为准，多还少补；甲方将门面售给乙方签字之日起，门面过户费等一切税费均由乙方自己承担（含甲方所负担办证、税等），甲方只负责配合乙方完成必要的手续任务，不负任何经济上责任；违约责任等。同日，原告李斌将购房款30万元交付被告丁德尚，被告丁德尚将本案争议房屋交付原告李斌使用至今。
1994年12月28日，被告丁德尚与中天（集团）拆迁安置公司签订《拆迁房屋产权兑换协议书》，该公司拆除被告丁德尚位于中华××号房屋，以威清新安置房A单元四楼3号房屋进行兑换。2003年12月19日，被告丁德尚以上述威清路房产与众厦公司新建的众厦大楼进行置换，置换后获得本案争议房屋，该房屋于2012年1月18日取得产权证，现地址为贵阳市云岩区中华北路109号众厦大楼1单元1层6号，权利人为丁德尚，建筑面积24.59平方米，权证号：010289536。
另查，被告丁德尚（2014年12月25日死亡）与陈尚兰（已死亡）为夫妻关系，生育有子女八人，分别为丁培根（已死亡）、丁培瑄（已死亡）、丁培凯（已死亡）、丁培琨（已死亡）、丁培智、丁培刚、丁琦、丁旭东；丁培根生育有女儿丁宏珺，丁培瑄生育有子女庄敏、庄岳；丁培凯生育有子女丁宏燕、丁宏宇；丁培琨生育有子女丁宏年、丁宏涛。因被告丁德尚在本案审理期间死亡，法院依法追加上述继承人参加诉讼，十被告向法院提交《关于不参加遗产分割及诉讼的声明》一份，载明“本人丁旭东，身份证号：520103195910182018系丁德尚与陈尚兰所生的儿子，李斌诉其父丁德尚（2014）云民初字第1153号合同纠纷一案，涉及中华北路109号众夏大厦1单元1层6号房屋遗产分割。因本人工作繁忙，无时间参与有关遗产分割及诉讼活动，本人特声明放弃对上述遗产的继承与分割，不参加该案诉讼活动。声明人：丁旭东（捺印）2014年11月28日?贵州胜腾律师事务所（盖章）”，十被告陈述，该声明系丁旭东本人签署，有被告丁琦及被告丁德尚原代理人贵州胜腾律师事务所律师剪继志在场证明。原告认为双方签订的《门面出售协议合同书》合法有效，原告亦在合同签订后及时履行了付款义务，但被告在房屋已具备办理产权过户的情况下不配合原告办理过户手续，已构成违约，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求：1、确认原、被告之间签订的《门面出售协议合同书》有效；2、判令被告履行合同义务协助原告办理房屋过户手续（房屋位于贵阳市中华北路众厦大楼北侧门面大厅1-1-6号房）；3、判令被告承担本案诉讼费。
原判认为，原、被告双方作为具有完全民事行为能力的成年人于2004年10月4日签订的《门面出售协议合同书》系双方真实意思表示，内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定，且原、被告双方已实际履行该协议，该协议应为有效协议，故对于原告要求确认原被告之间的签订的《门面出售协议合同书》有效的诉请，于法有据，法院予以支持。对于原告要求被告履行合同义务协助原告办理房屋过户手续的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原、被告双方在《门面出售协议合同书》中约定了被告负责配合原告完成必要的手续任务，故对于原告的该诉请，于法有据，法院予以支持。
对于被告认为本案争议房屋系被告丁德尚与其他被告的共同财产，《门面出售协议合同书》因无处分权依法系无效协议的辩称，法院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的。一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，本案中，从被告丁德尚签订的《拆迁房屋产权兑换协议书》、置换材料及房产登记信息看，所有材料显示的权利人仅为被告丁德尚一人，原告李斌支付了合理对价，并实际使用房屋从2004年至今，故对于被告的该辩称，法院不予采纳。
对于被告认为《门面出售协议合同书》违反《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项及《合同法》第五十二条第（五）项的规定，依法系无效协议的辩称，法院认为，对于《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，本案中，《门面出售协议合同书》系2004年所签，被告丁德尚明知该房屋未取得权属证书予以出卖并取得了合理对价，原告亦使用房屋至今并未有人提出异议，本案争议房屋已于2012年取得权属证书，现房屋已具备过户条件，故对于被告的该辩称，法院不予采纳。对于被告提出的《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”的规定，本案中，原、被告双方签订的《门面出售协议合同书》并未违反该规定，故对于被告的该辩称，法院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：一、确认原告李斌与被告丁德尚于2004年10月4日签订《门面出售协议合同书》有效；二、被告丁宏珺、庄敏、庄岳、丁宏燕、丁宏宇、丁宏年、丁宏涛、丁培智、丁培刚、丁琦于本判决生效后三十日内配合原告李斌将位于贵阳市云岩区中华北路109号众厦大楼1单元1层6号房屋（建筑面积：24.59平方米，权证号：010289536）过户至原告李斌名下。案件受理费60元，减半收取30元，保全费2270元，由被告丁宏珺、庄敏、庄岳、丁宏燕、丁宏宇、丁宏年、丁宏涛、丁培智、丁培刚、丁琦负担（该款原告已预交，被告在履行本判决时一并给付原告）。
一审宣判后，上诉人丁宏珺、庄敏、庄岳、丁宏燕、丁宏宇、丁宏年、丁宏涛、丁培刚、丁琦、丁培智均不服该判决，向本院提起上诉称：1、原判没有追加必须共同进行诉讼的当事人，程序错误；2、《门面出售协议合同书》因无处分权、违反法律法规系无效协议，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，合同书的签订没有经过其他共有人一致同意，根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，房屋在2004年不得转让，属于无效合同。3、被上诉人没有取得也没有善意，不适用善意取得，不动产的所有权转移取得以记载到不动产登记簿为准，至今涉案房屋仍然登记在丁德尚名下，被上诉人没有取得，丁德尚在签订协议时已经85岁，对事实的认识、判断已经迟钝，且丁德尚在去世前一直认为是租赁，不是买卖，可见当时双方真实达成的一致意思并不是协议字面上变现出来的意思，丁德尚受到了蒙骗，被上诉人在签订协议时不具有善意，被上诉人与丁德尚之前就存在租赁关系，所以房屋没有因为买卖关系交付给被上诉人。4、原审判决上诉人继续履行合同配合被上诉人办理过户错误。综上，请求法院撤销原判，依法判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人李斌答辩称：1、被上诉人的诉请是要求确认合同效力以及履行合同义务，而并非要求确认物权，基于合同相对性，原审没有同意他们参加诉讼是合法的，而且上诉人现在已经实际参加诉讼，未影响其诉讼权利；2、双方买卖合同签订时，所有的房屋所有权的手续都登记的是丁德尚一人的名字，被上诉人支付了合理的对价，交易价格符合当时的市场行情，与被上诉人购买的同地段的房屋价格相当，而且房屋已经实际交付被上诉人使用至今，上诉人无权追回房屋。3、上诉人对《城市房地产管理法》理解错误，第三十八条的规定是管理性规定而非效力性规定，所以不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。4、合同有效的情况下，履行合同是当事人的义务，一审判决上诉人履行合同正确。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原判查明的事实基本一致。上述事实，有当事人陈述、《门面出售协议合同书》、收条、产权证查询信息、房屋置换协议、补差协议等证据在卷佐证，证据经过质证核实，本院予以采信。
本院认为，本案的争议焦点在于丁德尚与李斌签订的《门面出售协议合同书》是否有效。
上诉人主张涉案房屋系丁德尚与十上诉人共同所有，《门面出售协议合同书》的签订没有得到共有人的认可，属无效合同。本院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”之规定，被上诉人在与丁德尚签订合同时，《拆迁房屋产权兑换协议书》、置换材料、补偿协议等文件上载明的权利人均为丁德尚一人，且被上诉人在签订《门面出售协议合同书》后也向丁德尚支付了合理对价，并占有使用房屋至今，被上诉人李斌对涉案房屋系善意、有偿取得，故十上诉人的该项主张依法不能成立，本院不予支持。
上诉人主张涉案房屋在2004年尚未取得房屋所有权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（六）未依法登记领取权属证书的”之规定，双方签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规而属无效合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定”之规定，违反法律、行政法规而致使合同无效的仅指违反效力性强制规定，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于转让限制的规定属于管理性规定，且根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，本案中是否办理物权登记，并不影响合同效力，故对上诉人的该项主张，本院依法不予支持。
上诉人主张丁德尚在签订合同时对事实的认识、判断已经迟钝，受到被上诉人的蒙骗，且涉案是出租给被上诉人并非买卖。本院认为，上诉人主张丁德尚丧失民事行为能力，受到被上诉人的蒙骗，对此上诉人并未提交证据予以证明，且上诉人主张房屋系租赁并非买卖，亦未向本院提交相应的证据予以证明，从丁德尚与李斌签订的《门面出售协议合同书》内容来看，就是针对涉案房屋的买卖而并非租赁，故对上诉人的该项主张不予采信。
上诉人主张一审法院判决其继续履行合同配合被上诉人办理过户错误。本院认为，丁德尚与李斌签订的《门面出售协议合同书》明确约定了办证义务，故一审法院判决上诉人配合被上诉人办理房屋过户手续并无不当，本院予以维持。另，上诉人主张一审法院没有追加必须共同进行诉讼的当事人参加诉讼，但实际上上诉人在一审中已经参加了本案的诉讼，其该项主张亦与客观事实不符，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人丁宏珺、庄敏、庄岳、丁宏燕、丁宏宇、丁宏年、丁宏涛、丁培刚、丁琦、丁培智负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 勇
代理审判员 邱翠雪
代理审判员 石 敏
二〇一六年八月十六日
书 记 员 张 莹