河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终15025号
上诉人（原审被告）：吴海彦，男，1982年12月5日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。
上诉人（原审被告）：周丽娜，女，1986年12月21日出生，汉族，住郑州市金水区。
以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：郭昌贵，河南昊隆律师事务所律师。
以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：阴东东，河南昊隆律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：文雪英，女，1968年4月8日出生，汉族，住河南省西平县。
委托诉讼代理人：简涛，河南文丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李前进，河南文丰律师事务所律师。
上诉人吴海彦、周丽娜因与被上诉人文雪英房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初3145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴海彦、周丽娜及其共同委托诉讼代理人郭昌贵、阴东东，被上诉人文雪英的委托诉讼代理人简涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴海彦、周丽娜上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：2016年8月12日，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》时，房价正处于疯狂上涨时期，上诉人对周边房价不了解，以每平方米9580元的价格出售房屋，显失公平，故属于无效合同。上诉人不存在违约行为，只需返还收取的房屋解押款即可。即便合同有效，违约金过高，应当酌减。导致合同不能履行的原因在于被上诉人不符合限购政策，并非上诉人造成。
被上诉人文雪英辩称：2016年8月12日上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同，合同签订后，被上诉人依约支付了应付款项，但此后上诉人以房价上涨为由，拒绝履行合同约定的义务，此后由于限购等房产调控政策导致被上诉人丧失购房资格。一审法院判决解除双方签订的买卖合同，并要求上诉人返还购房款，鉴于上诉人的违约行为，判决其支付违约金正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人文雪英向一审法院起诉请求：判令解除原被告于2016年8月12日签订的编号为6662571《房屋买卖合同》，返还已付房款520000元，支付违约金78000元（违约金暂计算至2016年9月20日，之后按合同约定计算至实际履行完毕之日），赔偿原告房屋差价损失250000元（实际数额以评估机构出具的评估报告为准），并承担原告的律师费20000元。本案诉讼费、鉴定费等全部诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年8月12日，原告作为买方（乙方），被告吴海彦、周丽娜作为卖方（甲方），郑州广盈房地产营销策划有限公司作为居间方（丙方），签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方拥有位于郑州市高新技术开发区五龙口××院××楼××单元××号的房产，房屋所有权人为吴海彦、周丽娜，建筑面积为101．77平方米。甲乙双方经协商一致同意本合同项下的房屋及其配套设施的总价款为975000元。乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计20000元（其中佣金及代办费为21000元）。付款方式为按揭贷款，甲乙双方于签订本合同后10个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续，乙方应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款（以银行审批为准）存入监管账户，剩余房款以银行审批为准。该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的20个工作日内向贷款银行提出还款申请，同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款500000元专用于办理解押事宜。甲方解押手续办理完毕后的5个工作日内，甲乙双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续。本合同签订后，甲乙双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同的守约方支付本合同约定总房价款千分之一的违约金。原被告分别在该合同上签字并捺压指印。
2016年8月12日，郑州广盈房地产营销策划有限公司向原告出具收据一份，载明：今收到文雪英交来购房定金（包含中介佣金、代办费及银行费用）人民币二万元整。庭审中原告认可其交付中介的该20000元均为佣金，不包含有定金。2016年8月29日，原告向被告吴海彦账户转款500000元。后二被告用该款办理了本案房屋的解押手续。
庭审中，原告申请郑州广盈房地产营销策划有限公司的工作人员李某、刘某出庭作证，该二人均作证称：“原告支付给被告500000元用于解押，该手续办完之后，双方应进行预约网签，但此时被告要求原告加钱50000元，双方未能协商成，后被告不再配合履行合同义务。被告要求原告加钱时郑州市还没有发布限购政策”。
一审法院认为：原告与二被告签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应按合同约定履行各自义务。该合同约定，二被告售予原告的房屋处于抵押状态，二被告保证自本合同签订后的20个工作日内向贷款银行提出还款申请，同时原告应于还款现场支付解押款500000元专用于办理解押事宜。二被告解押手续办理完毕后的5个工作日内，双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续。本案中，原告于2016年8月29日向二被告支付500000元，后二被告用该款办理了房屋解押手续，但随后未按合同约定与原告办理后续的网签及过户手续。庭审中原告称二被告在进行网签前，要求提高房价，并拒不配合办理后续手续。庭审中，促成原被告签订本案合同的居间方工作人员李某、刘某出庭作证称“解押办完之后，应进行预约网签时，被告要求原告加钱50000元，双方未能协商成，后被告不再配合履行合同义务”。庭审中二被告亦认可其曾向原告提出过上涨房价。因原被告签订的合同约定有该房屋总价款为975000元，双方均应依约履行合同，二被告向原告提出上涨房价，在双方未能协商一致后，二被告不再配合履行合同义务，其行为已构成违约，并致使原告订立合同的目的不能实现。故原告请求解除双方签订的房屋买卖合同符合法律规定，予以支持。二被告并应将原告已向其支付的用于解押的款项500000元返还给原告。二被告未按合同约定履行自身义务，致使本案合同被解除，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。双方签订的合同中约定：本合同签订后，甲乙双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同的守约方支付本合同约定总房价款千分之一的违约金。二被告在办理解押手续后未再配合履行本案合同，致使原告以提起诉讼的方式向其主张权利，故酌定二被告应自原告起诉之日（即2017年2月9日）向原告支付违约金至本判决作出之日（即2017年7月12日）止，以总房价975000元为基数，按日千分之一的标准计算，经计算该违约金数额为150150元。原告请求二被告承担其向中介支付的佣金20000元并赔偿房屋差价损失，因上述违约金数额已足以弥补原告因未能购得该房屋产生的相关损失，也体现了对被告违约行为的惩罚，故对于原告请求数额过高部分不予支持。原告请求二被告支付律师费用20000元，但未提交证据予以证明，且双方签订的合同也未对此作有约定，故对原告该请求不予支持。
二被告辩称本案房屋买卖合同无法履行系因政府限购政策导致，属于不可抗力，其不构成违约。根据庭审中中介方证人陈述，可以确认二被告向原告提出上涨房价发生在限购政策出台之前，故对其该辩称不予采纳。二被告辩称因设立不动产登记中心，导致其收到购房全款的时间延长，其要求上涨房价具有合理性，不构成违约。因原被告签订的合同中对于房屋价款有明确约定，在双方未能再就房价数额协商一致的情况下，二被告单方提出涨价并拒不配合原告履行合同，其行为已构成违约。故对其该辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告文雪英与被告吴海彦、被告周丽娜于2016年8月12日签订的合同编号为6662571的《房屋买卖合同》。二、被告吴海彦、被告周丽娜于本判决生效后10日内，返还原告文雪英购房款500000元。三、被告吴海彦、被告周丽娜于本判决生效后10日内，支付原告文雪英违约金150150元。四、驳回原告文雪英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14412元，由原告文雪英负担4110元，由被告吴海彦、被告周丽娜共同负担10302元。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，各方均应按合同约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，2016年8月12日的《房屋买卖合同》是合同各方当事人合意的结果，不存在欺诈、胁迫等情形，该合同合法有效。上诉人作为完全民事行为能力人，应对其签订合同的行为承担责任，房地产市场价格的波动，不构成单方变更合同的法定事由。上诉人关于因房价上涨导致合同显失公平的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依据中介公司员工的证人证言，在限购政策实施前，上诉人就存在单方加价行为，故一审认定其存在违约行为，应承担违约责任并无不当。根据合同的约定及被上诉人的损失情况，一审酌定违约金为150150元，体现了违约金弥补损失、惩罚违约行为的双重属性，并无不当。综上所述，吴海彦、周丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10302元，由上诉人吴海彦、周丽娜负担。
本判决为终审判决。
审判长 钟晓奇
审判员 董忠智
审判员 邵晓斐
二〇一七年十二月十九日
书记员 王梦梦