河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终1542号
上诉人（原审被告）：曲延龙。
被上诉人（原审原告）：住达房地产开发有限公司，住所地三河市燕郊开发区。
法定代表人：李颖霞，任该公司总经理。
委托代理人：郭富友，系该公司法务。
委托代理人：李彦，北京市拓夫律师事务所律师。
上诉人曲延龙与被上诉人住达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，由河北省三河市人民法院受理后，组成合议庭进行审理，作出（2015）三民初字第3048号民事判决，曲延龙不服该判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人曲延龙与被上诉人委托代理人郭富友、李彦参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2007年11月25日，曲延龙与住达房地产开发有限公司（以下简称住达公司）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：住达销协字（2007）第1427号）及补充协议，合同约定：“曲延龙以497955元的价格购买住达公司开发的位于三河市燕郊开发区燕顺路西侧潮白河畔星河皓月N3-1-203号房屋。付款方式为银行按揭付款。2007年12月19日，曲延龙与中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行（以下简称工行燕郊支行）签订《个人购房借款／担保合同》，住达公司为保证人提供连带责任保证。2015年6月16日，工行燕郊支行因曲延龙自2012年8月28日起长时间拖欠该行住房贷款为由向住达公司发出《催款逾期（到期）贷款通知书》。7月24日，工行燕郊支行因多次催收曲延龙还款无效后，将曲延龙自2012年8月28日起的违约款项从住达公司关联账户中划扣，共计6510.86元。
一审法院认为，曲延龙与住达公司于2007年11月25日签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，于法不悖，应为有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同履行过程中，曲延龙因欠银行贷款，致使银行向住达公司发出《催款逾期（到期）贷款通知书》并扣划了违约款项，系曲延龙违约，住达公司主张解除合同，理据充分，该院予以支持。曲延龙关于合同权利义务终止住达公司无权解除合同的抗辩意见，该院不予采信。因曲延龙所欠银行贷款尚未还清，住达公司主张要求曲延龙腾退房屋、返还被扣款项及利息并赔偿经济损失的诉讼请求，依据不足，该院不能支持。住达公司可待银行贷款清结后，另行解决。本案中，借款担保合同是商品房买卖合同的从合同，曲延龙未按时向银行还款，导致银行将违约款项从住达公司账户中扣划，双方权利义务并未终止，住达公司以房屋买卖合同为案由起诉并无不当。补充协议中约定，住达公司具有合同单方解除权的前提是曲延龙不按期归还银行到期贷款导致银行向住达公司发出催款通知，而该催款通知的发出时间是2015年6月16日，住达公司起诉立案时间是2015年7月1日，并未超过法定诉讼时效。曲延龙的抗辩意见，无法律依据亦无证据支持，该院不予采信。另，关于曲延龙主张补充协议中格式条款无效问题，经查，双方签订《商品房买卖合同》已有数年，且合同首页说明中已就“文本条款内容可以进行修改、增补或删减”等内容进行提示，结合购房者曲延龙在《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款／担保合同》上签名确认等事实，应认定住达公司已采取合理方式提请曲延龙注意免除或限制其责任的条款。故即使相关条款为格式条款，也不属于合同法及相关解释规定的合同无效之情形。曲延龙关于相关合同条款无效的主张，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决解除曲延龙与住达公司于2007年11月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：住达销协字（2007）第1427号）及补充协议。驳回住达公司其他诉讼请求。一审案件受理费65元、保全费3009元，由住达公司负担1537元，曲延龙负担1537元。
曲延龙不服一审判决上诉称，一审判决在本案客观事实清楚，且曲延龙所提供证据确实充分证明住达公司已无权要求解除合同的基础上，故意混淆歪曲客观事实，片面违法解释相关合同条款，错误认定本案的基本法律事实，从而错误地适用法律，枉法裁判，严重侵犯曲延龙依法享有的物权（房屋所有权），实属错误。
住达公司二审答辩称，《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。曲延龙严重违约，符合合同约定的单方解除条件，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。住达公司的起诉符合合同约定的解除条件，且未超过诉讼时效。
本院二审查明，2007年11月25日，曲延龙与住达公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：住达销协字（2007）第1427号）及补充协议。2007年12月19日，曲延龙与工行燕郊支行、住达公司签订《个人购房借款／担保合同》，住达公司为保证人提供阶段性连带责任保证。2010年8月6日涉案房屋登记在曲延龙名下，曲延龙于2010年11月8日用涉案房屋办理抵押登记。工行燕郊支行于2012年8月28日将曲延龙欠付贷款从住达公司关联账户中划扣，共计6510.86元。2012年2月28日后住达公司未再因曲延龙欠付贷款而被工行燕郊支行在其账户中进行划扣。2015年6月16日，工行燕郊支行向住达公司发出《催款逾期（到期）贷款通知书》。2015年7月24日，工行燕郊支行出具《关于曲延龙贷款违约行为说明》。
以上事实有一审卷《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款／担保合同》、一审卷第35页住达公司提交的《客户欠银行月供银行扣担保方明细》、第36页住达公司提交的《客户欠银行月供汇总表》、第38页房屋产权证、第82页一审庭审笔录中住达公司陈述及二审调查笔录可证。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，曲延龙与住达公司于2007年11月25日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，该《补充协议》第九条约定“出卖人、买受人双方一致同意，由于出卖人作为买受银行贷款的保证人，如买受人在出卖人的保证期限内未能按期归还其到期应还的银行贷款致使由出卖人偿还所欠贷款及相应罚息、罚款的，买受人应在一个月内偿还给出卖人，并赔偿出卖人的损失，损失赔偿按照出卖人替其偿还的所有款项的6%按日计算”，第十条约定“如买受人未能按期归还其到期应还的银行贷款，造成银行向出卖人发出《催款逾期（到期）贷款通知书》的，视为买受人单方违约，出卖人有权出卖房屋。买受人必须自出卖人发出《收房通知》之日起10天内，无条件将所购买的商品房腾空，交给出卖人。同时买受人应赔偿出卖人的经济损失……”，第十一条约定“鉴于买受人采取贷款的形式购买出卖人开发建设的商品房，出卖人负有阶段性担保责任。……”曲延龙于2007年12月19日与工商燕郊支行、住达公司签订《个人购房借款／担保合同》，该合同第十五条对抵押担保范围约定“抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约赔偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。”第二十三条约定“保证人承担保证责任的范围按下列第23.2种方式确定：23.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的贷款人的债务免除保证责任：A、本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。”《补充协议》与《个人购房借款／担保合同》均对曲延龙逾期偿还贷款责任进行约定，且上述协议与合同关于曲延龙逾期偿还贷款的约定不同，签订在后的《个人购房借款／担保合同》对《补充协议》产生变更效力。本案中，曲延龙欠付贷款，应适用《个人购房借款／担保合同》中约定的违约责任，即以诉争房屋作为物的担保，而不应由住达公司履行保证义务，住达公司不应引用《补充协议》约定追究曲延龙的欠付贷款责任。故住达公司要求解除双方之间商品房买卖合同的诉请，依据不足，不应得到支持。曲延龙应给付住达公司因其逾期偿还贷款而被划扣的金额，亦应给付住达公司被划扣金额的利息损失。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国担保法》第三条规定，判决如下：
一、撤销河北省三河市人民法院（2015）三民初字第3048号民事判决；
二、曲延龙于本判决生效后十日内给付住达房地产开发有限公司6510.86元，并按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付自2012年8月29日至实际给付之日的利息；
三、驳回住达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果曲延龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费65元、保全费3009元，由住达房地产开发有限公司负担2704元，由曲延龙负担370元。二审案件受理费65元，由住达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 怡
审 判 员 王荣秋
代理审判员 齐向欣
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 王 强