江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡滨太民初字第00341号
原告刘微，女，1987年7月9日生，汉族，住无锡市新区。
原告吴晓杰，男，1987年6月25日生，汉族，住无锡市新区。
委托代理人曹义怀、王观，北京盈科（南京）律师事务所律师，特别授权。
被告无锡太湖绿城置业有限公司，住所地无锡市太湖大道1888号城开国际大厦西塔505。
法定代表人黄书平，该公司董事长。
委托代理人闫侠，该公司职员。
原告刘微、吴晓杰与被告无锡太湖绿城置业有限公司（下称绿城置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘微及刘微、吴晓杰共同委托代理人曹义怀，被告绿城置业公司委托代理人闫侠到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
原告刘微、吴晓杰诉称:其与绿城置业公司于2013年11月就无锡市绿城玉兰西花园（下称玉兰西花园）6幢97单元13层1302号房屋签订《商品房买卖合同》，对权利义务进行了明确约定。绿城置业公司在销售过程中，将玉兰西花园与玉兰花园由同一批销售人员，在同一售楼处，并使用同一楼盘设计，同一沙盘，进行宣传、销售，称玉兰西花园为“玉兰花园四期”或“绿城.玉兰花园IV期”，玉兰花园学区为“无锡师范附属小学”（下称锡师附小）。绿城置业公司还与相关媒体合作，宣传其学区为锡师附小。原告也因玉兰西花园属锡师附小学区房，才与绿城置业公司签订合同。但现诉争房屋非系锡师附小学区房，故绿城置业公司违约，现请求判令绿城置业公司赔偿其因违约导致的损失331820元（按建筑面积*2000元/每平方米）。
被告绿城置业公司辩称：其对玉兰西花园学区宣传无欺诈故意及行为。玉兰花园与玉兰西花园系经无锡市地名委员会批复认可的不同项目名。虽在同一售楼处销售，但其在销售过程中已做明确区分。原告签订的认购书、合同、收据、发票等均明确载明购买的是玉兰西花园。其也未与刘微、吴晓杰所称的网站存在合作，也未要求相关网站发布信息。另学区的规划是行政机关职责，其无权确定。教育主管部门也未对相应学区进行确定。其在销售时无违约情形，请求驳回刘微、吴晓杰的诉讼请求。
经审理查明：2013年11月2日，刘微、吴晓杰与绿城置业公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定刘微、吴晓杰购买由绿城置业公司开发的玉兰西花园97单元1302室房屋，该房屋建筑面积165.91平方米，单价11600元。房屋于2015年9月30日交付。同时，双方就其他权利义务内容进行了约定。其中，补充协议第十一条约定“买受人确认：对买卖合同订立及商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在买卖合同及补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况。因此，买卖双方的权利义务责任以买卖合同及补充协议的约定为准，凡是在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）及签约前后任何一方私自录音的资料等所表达和提供信息都不作为确定双方权利义务的依据。2、出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批转文件为准，如有变化不另行通知。……5、为了澄清权限，避免误解，双方一致明确，出卖人雇员、部门或委托的销售代理机构等对买受人作出的任何承诺须加盖出卖人的公章或合同专用章方为有效；任何未经出卖人书面同意的出卖人的雇员、部门和委托的销售代理机构等均无权对买受人作出对出卖人具有约束力的口头或书面的承诺。”第二十条约定“买受人审慎确认：在签订本合同时，买受人已经对所购住宅周边的公共交通设施及外部环境等的当前状况及潜在情况做了充分的了解。就标的房屋，所在小区内的已建、在建或将建的居住配套设施和周边市政设施，以及小区外部公共交通状况及其可能产生的噪音、遮挡等不利因素，出卖人予以了提示注意和合理告知。合同及补充协议内容均未对该房屋是否为相应学区房进行约定。
另查明：玉兰花园由无锡绿城房地产开发有限公司（下称绿城开发公司）开发、建造。玉兰西花园由绿城置业公司开发、建造。绿城开发公司与绿城置业公司均为有限责任公司，玉兰西花园于2013年取得商品房预（销）售许可。绿城置业公司在销售过程中，对外发放的“绿城.玉兰花园IV期”宣传册中有“[核心名校区]锡师附属新城小学（下称锡师附小）、金桥小学、优质幼儿园、太湖高级中学等名校环绕，共筑锡城人文高地”等内容。2014年涉案房屋建造期间，绿城置业公司在施工围挡处曾张贴广告[名校区沐浴圣哲为基业长青(锡师附小等名校环绕)]。2014年9月，无锡市房地产网刊登相关文章，其中“房展绿城感恩玉兰西区惊世登场”一文，主要内容为“玉兰花园西区居城市中央，……，锡师附属新城小学以及金桥小学、外国语学校等名校齐汇聚……”。2014年9月23日，玉兰西花园业主向无锡市滨湖工商行政管理局（下称工商局）举报称：“玉兰西花园”在销售过程中存在虚假宣传。工商局接报后，进行调查、取证，并于2014年12月29日出具《行政处理告知书》，主要内容:经我局调查，绿城置业公司的销售人员在销售“玉兰西花园”楼盘的过程中使用区位图进行宣传，该区位图未在地理位置上对“玉兰西花园”同“玉兰花园”进行区分，不便于消费者区分两楼盘的学区，易使消费者产生误解。绿城置业公司上述行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条第一款的规定，考虑到绿城置业公司上述行为情节轻微，且已经采取补救措施，根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条第一款的规定，责令绿城置业公司改正违法行为，消除不良影响。
又查明：2012年7月20日，无锡市人民政府召开无锡师范附属太湖新城小学开办协调会。并于2012年8月3日形成锡政会纪[2012]89号会议纪要，该会议纪要载明：新城小学位于高浪路以南、观山路以北、南湖大道以西、贡湖大道以东，设计规模8轨48班。学区为金匮里小区和玉兰花园一期。尚锦城校区2012年至2014年的一年级新生暂由新城小学接纳，期满后由教育主管部门统筹安排。2014年4月17日，为切实强化太湖新城区域教育资源配置，有效保障新城居民的教育需求。无锡市人民政府召开关于太湖新城相关学校建设和部分楼盘入学问题协调会议，并形成锡政会纪[2014]35号会议纪要，主要内容为在太湖新城西侧规划公办小学尚未建成的情况下，海岸城、万科信成道、绿城西花园等楼盘的适龄儿童存在突出的入学矛盾。决定采取政府向民办学校购买教育服务的方式实施有序过渡，即由无锡金桥双语实验学校（下称金桥学校）为过渡学生提供学位，过渡期为2年。关于过渡期限，上述楼盘2014年和2015年的一年级新生在金桥小学过渡至2016年春学期结束，学籍由该校代为管理。待太湖新城西侧规划公办小学建成后，所有过渡学生全部转入公办小学就读（同时转入学籍）。关于过渡期内收费，过渡期内学生不再缴纳学费。政府向民办学校购买服务的费用（依照金桥小学经物价部门核准的学费标准支付），由市级财政、太湖新城指挥部办公室和滨湖区三方共同承担。在办理新生入学手续时，滨湖教育局要与适龄儿童监护人签订相关协议，明确过渡期相关规定；同时，会同金桥小学根据有关规定审核新生入学条件，对符合条件者及时发放义务教育入学通知书。2015年5月26日，金桥小学出具《关于新增学区楼盘适龄儿童入学问题的补充说明》（下称说明），对新生入学资格、条件等进行明确。
再查明：玉兰西花园内2016年度夏季一年级新生，至格致小学就读；原在金桥小学借读的二、三年级学生继续就读金桥小学。后续新生入学，待学区内的信成小学建造完毕，新生均至该校就读。
以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、宣传册、广告、公证书、《行政处理告知书》、会议纪要等证据及当事人陈述在卷佐证。
本院认为：刘微、吴晓杰与绿城置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效。当事人各方均应按约履行义务，享有权利。本案中，刘微、吴晓杰认为绿城置业公司制发的广告册页、围栏广告、网站刊文等文字内容及区位设置，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定中的具体、明确的允诺，应为合同内容。现绿城置业公司违反约定，故要求赔偿违约损失。就此诉请，本院首先审查合同及补充协议，双方并未对学区房事项进行约定；其次，就广告册页、围栏广告、网站刊文等，虽其中载明“[核心名校区]锡师附属新城小学……，等名校环绕，共筑锡城人文高地；锡师附属新城小学以及金桥小学、外国语学校等名校齐汇聚”，但依据补充协议中“买受人确认：……凡是在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）及签约前后任何一方私自录音的资料等所表达和提供信息都不作为确定双方权利义务的依据。”可见，上述广告册页、围栏广告、网站刊文、区位图等非系双方权利义务所依据。且上述文字内容尤其是“名校环绕、汇聚……”，无论从文意或载明方式，均无法直接认定已为具体、明确是对学区系属作出的意思表示，更无法认定系对涉诉房屋为锡师附小学区房作出的明确意思表示，从而认定为合同内容。再次，学区的划分属政府行政行为，绿城置业公司对涉诉房屋的所属学区无权确定。刘微、吴晓杰作为业主，对涉及教育资源的问题，可向有权行政机关查询、确认，切实保障其权利。同时依据双方签订的补充协议中“对买卖合同订立及商品房价格有重大影响的因素，均已在买卖合同及补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况;买受人已经对所购住宅周边的公共交通设施及外部环境等的当前状况及潜在情况做了充分的了解……周边市政设施，以及小区外部公共交通状况及其可能产生的噪音、遮挡等不利因素，出卖人予以了提示注意和合理告知”可见，刘微、吴晓杰对买卖合同订立及商品房价格有重大影响的因素，已为知晓，并作出相应判断，最终与绿城置业公司签订合同及补充协议，明确双方权利义务。综上，刘微、吴晓杰在合同及补充协议未就涉诉房屋学区归属存在明确约定，且相关宣传资料、广告等非系合同内容的情况下，主张绿城置业公司违约，要求赔偿损失的诉讼请求，不具备事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第十六条第一款、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十五条、第二十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告刘微、吴晓杰的诉讼请求。
案件受理费6277元由刘微、吴晓杰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 吴 英
审 判 员 杨 峰
人民陪审员 苏卓华
二〇一六年八月十七日
书 记 员 崔刚刚
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第十六条第一款要约到达受要约人时生效。
第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。第二十二条承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。第二十三条承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。要约没有确定承诺期限的，承诺应当依照下列规定到达：（一）要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺，但当事人另有约定的除外；（二）要约以非对话方式作出的，承诺应当在合理期限内到达。第二十五条承诺生效时合同成立。第二十六条第一款承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。、第一百一十四条，
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。