河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终7779号
上诉人（原审原告）刘建辉，男，汉族，1973年3月21日出生，住址郑州市中原区。
委托代理人王永丽，女，1973年6月12日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托代理人彭建功，河南彭友律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）姚佳欣，女，汉族，1998年11月9日出生，住址郑州市金水区。
委托代理人姚合臣，男，1972年9月16日出生，汉族，住郑州市金水区，系姚佳欣之父。
委托代理人李宏伟，郑州市中原区林山寨街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）河南建宇房地产营销策划有限公司郑州第九十九分公司，住所地郑州市中原区中原西路137号院5号楼1层附5号。
负责人赵欣。
委托代理人赵杰超，该公司员工。
委托代理人李宏伟，郑州市中原区林山寨街道法律服务所法律工作者。
上诉人刘建辉因与被上诉人姚佳欣、河南建宇房地产营销策划有限公司郑州第九十九分公司（以下简称建宇房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初1067号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘建辉的委托代理人王永丽、彭建功，被上诉人姚佳欣的委托代理人李宏伟，被上诉人建宇房地产的委托代理人赵杰超、李宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘建辉于2017年1月18日向郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除刘建辉、姚佳欣、建宇房地产签订的《房屋买卖合同》；2、姚佳欣返还刘建辉定金50000元；3、建宇房地产返还刘建辉中介费45000元。
原审法院经审理查明：2016年9月29日，刘建辉与姚佳欣（合同签订时姚佳欣未成年，由其父姚合臣代理）、建宇房地产签订《房屋买卖合同》一份，主要约定“姚佳欣将其位于中原区中原西路169号17号楼1单元1层93号房屋出售给刘建辉，总房价2250000元；按揭贷款，双方签订合同后，共同到银行办理按揭贷款手续，确定贷款数额。刘建辉按所申请贷款的比例在立契时向房管局资金监管中心支付首期款；佣金为总房款的2%，由刘建辉支付，合同经三方签字成立的同时，应按约定向建宇房地产及时足额支付佣金；刘建辉若违反合同各项约定，无权要求返还定金，并按合同约定赔偿姚佳欣、建宇房地产损失；因姚佳欣2016年11月9日满十八周岁，双方于2016年11月9日后90个工作日共同到相关部门办理过户相关手续。如因任何一方因个人原因导致合同无法履行，违约方赔付对方房款30%违约金，并承担中介费，以及相应的经济损失。2016年9月29日刘建辉向姚佳欣支付购房定金50000元，由姚合臣代收；免责条款：合同签订后，如因法律、法规、政策更改，致使合同无法履行，三方免责，退还原款”。合同签订当日，刘建辉向姚合臣支付购房定金50000元，向建宇房地产支付佣金及代办费45000元。2016年10月3日，中国人民银行郑州中心支行与中国银行业监督管理委员会河南监管局发布郑银发[2016]197号文件规定，居民家庭所购住房位于限购区域内，首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例为30%。2016年10月4日，刘建辉以限购政策及其家庭成员××导致合同无法履行为由，与建宇房地产沟通要求解除合同，三方发生争执，刘建辉委托其律师于2016年10月23日向姚佳欣、建宇房地产发送律师函要求解除合同，后诉至原审法院。
原审法院认为：刘建辉、姚佳欣、建宇房地产争议焦点为诉争房屋首付款支出比例从总房款20%增至30%，刘建辉以亲属××、合同约定免责等理由主张解除合同，姚佳欣、建宇房地产是否应全额返还其定金及代办、佣金费用。首先，关于刘建辉是否与姚佳欣、建宇房地产约定首付款支付比例为总房款20%的问题，姚佳欣、建宇房地产均持异议。依据三方签订的《房屋买卖合同》第三条第2项约定，刘建辉按所申请贷款的比例在立契时向房管局资金监管中心支付首期款。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。原审法院对刘建辉主张三方约定的首付款比例为房款20%的事实不予采信。其次，刘建辉主张依据《房屋买卖合同》第十条约定，因政策更改致使合同无法履行的，三方免责退回原款。《2015年全国民事审判工作会议纪要》第28条，房屋买卖合同以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉讼。原审法院认为，支付房款是买受人最为主要的合同义务，房屋买卖合同是标的额相对较大，与买卖双方有切身利害关系的合同，买卖双方在订立合同时应对合同内容有较为全面的认知，对自身履行合同义务的能力及风险有着较为充分的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。本案中，刘建辉所称上述两种情形是指，因政策更改原因购房人资格受限致使合同客观无法履行以及因房贷政策变化致使贷款资格受限不能通过银行审核所导致的实际不能履行的情况，而贷款首付比例的变化并不会必然导致刘建辉不能继续履行合同，刘建辉尚可通过其他途径筹措资金履行其付款义务，故在刘建辉、姚佳欣、建宇房地产均未对首付款有特别约定的情况下，刘建辉不得以政策原因致使贷款首付比例变化为由主张免责。结合本案事实，刘建辉、姚佳欣、建宇房地产签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对合同各方具有约束力，合同当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘建辉在合同签订后，明确表示其不履行主要义务，拒绝提交贷款申请，以其行为表示不再履约的行为构成违约，刘建辉作为违约方不具有合同解除权。鉴于刘建辉不愿继续履行，姚佳欣也已将诉争房屋出售，双方已无履行必要，故原审法院对该《房屋买卖合同》予以解除。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故刘建辉主张姚佳欣返还其定金的诉请，无事实及法律依据，不予支持。关于刘建辉主张建宇房地产返还其佣金及代办费的诉请，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案买卖合同的实际履行情况，该《房屋买卖合同》显示居间服务内容包括：办证劳务费、办理交易过户、银行按揭贷款、物业交割等事项，合同签订后1天就至国庆假期，建宇房地产未实际支出较多的劳务成本，鉴于建宇房地产提供的证据也不足以证明其实际损失情况，故酌定建宇房地产从其预收的佣金、代办费中留取10000元，剩余35000元返还刘建辉。驳回刘建辉其他和过高部分的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、刘建辉与姚佳欣、建宇房地产签订的《房屋买卖合同》予以解除；二、建宇房地产返还刘建辉35000元；三、驳回刘建辉其他和过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1088元，由刘建辉负担688元，建宇房地产负担400元。
刘建辉上诉称：一、原审法院认定贷款首付比例变化不属于《房屋买卖合同》实际不能履行的情形是错误的，违背了郑银发[2016]197号文件精神。第一，《2015年全国民事审判会议纪要》第28条的规定为，房屋买卖合同以按揭贷款方式付款，只要是属于房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，要求解除合同、返还相关款项，经查证属实，人民法院一般就予以支持。不能办理按揭贷款导致无履约能力应当包括两种情形：第一种情形为，原来具备贷款资格后来因为政策更改原因不具备贷款资格导致无履约能力；第二种情形为，原来银行放贷款比例高后来因为政策更改原因造成同等条件下银行放贷款比例降低导致无履约能力。两种情形在最终导致买房人是否具备继续购买房屋的履约能力方面并没有本质区别，原审法院只将第一种情形认定为实际不能履行并以第二种情形不属于为由判决刘建辉败诉是错误的。第二，原审法院认为刘建辉尚可通过其他途径筹措资金履行付款义务是错误的。原审法院作出上述认定的理由是，房屋的买卖双方不但应当对自身履行合同义务的能力及风险要有充分的预见，而且对可能出现的履行障碍要有相应的解决方案。如果按照原审法院的观点和逻辑，最高人民法院完全没有必要印发《2015年全国民事审判会议纪要》，因为国家出台房改政策并不影响购房者尚可通过其他途径筹措资金履行付款义务。本案因政策调整，刘建辉一次性再多筹措二十余万元，对一个普通家庭而言，不是一个小数字。二、原审法院没有采信刘建辉主张三方约定的首付款比例为20%这一事实是错误的。本案不争的事实为，2016年9月29日签订《房屋买卖合同》，2016年10月3日，郑银发[2016]197号文件出台并规定，首付款比例由原来的20%提高到30%。2016年10月4日（限购政策出台的第二天），刘建辉以限购政策将首付款比例提高造成无力继续履行合同为由要求解除合同，三方发生争执。刘建辉和建宇房地产的录音足以证明原约定首付款的比例为20%，刘建辉在录音中多次强调，如果能够办理20%的首付款自己还买，如果首付款30%，自己确实没有能力。建宇房地产在录音中不但承认限购政策出台后办不到20%的首付贷款，而且并没有否定原约定首付款比例为房款的20%的基本事实。三、原审法院依据《合同法》第78条迳行判决，适用法律错误。本案合同内容没有变更，故不适用《合同法》第78条规定。《房屋买卖合同》虽没明确首付款为20%，但因该合同是格式合同，建宇房地产作为中介应当承担举证责任。更何况，《房屋买卖合同》第三条第二项约定首付款是根据刘建辉申请贷款的比例确定，即刘建辉决定首付款数额，在三方达不成一致的情况下应当以刘建辉为准。刘建辉一家五口无房，在房价日益上涨的情况下，如果不是政策调整造成无履约能力，是不可能毁约的。正是出于诚信、顾忌无履约能力避免造成违约才在限购政策出台的第二天就提出解除合同，但仍被原审法院认定为单方违约，确属不当。请求依法撤销原审判决，改判为姚佳欣返还刘建辉定金50000元，建宇房地产返还中介费45000元。
姚佳欣、建宇房地产公司答辩称：一、原审判决认定事实正确，符合证据采信规则和事实判断标准，应予维持。1、姚佳欣、建宇房地产与刘建辉所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。同时又是一份具有担保方式的《定金合同》，它是以定金的交付为合同的成立要件，对合同各方具有约束力，合同当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，否则将承担相应的违约责任。而且，定金合同具有定金罚则的效力。2、本案《房屋买卖合同》是标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。支付房款2250000元是刘建辉最主要的合同义务，而贷款首付比例的所谓变化，并不会必然导致刘建辉不能继续履行合同，当初刘建辉口头承诺700000元没问题。最终签合同时，房款下调50000元，以合同第三款约定，以当天去银行办理贷款数额计算为准。3、本案的确是因为刘建辉的单方违约，导致合同无法继续履行，引发纠纷不断，导致姚佳欣受伤住院，急于用钱，只能在2017年1月19日以1930000元低价出售涉案房屋，直接损失达30万元之多。二、原审判决适用法律正确，应当依法维持。1、原审法院依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》和《2015年全国民事审判会议纪要》依法有效。而刘建辉依据的郑银发[2016]197号文件只是一份低位阶的地方文件，与上述法律法规不具有可比性。而且，此文件并不是本案房屋买卖合同唯一限购文件，也不能成为刘建辉违约后的免责条款，否则法律法规应如何体现。2、原审法院认定刘建辉的贷款首付比例发生变化，不属于《房屋买卖合同》实际不能履行的情形时正确的。因为首付款再提高，也并未超出刘建辉最初认可的比例，也只有总房款的30%，而且可以通过其他途径筹措，履行其付款义务。但是刘建辉在签订了225万元的购房合同之后，作出的一系列与日常生活经验相悖的事实，完全可以得出一个结论，就是刘建辉为了达到撕毁合同的目的，自编自导的一出闹剧，应该自负违约后果。3、合同法规定，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约行为造成的损失。担保法规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。所以，刘建辉违约应赔偿姚佳欣的损失1万元，所付定金5万元无权要求返还。
本院经审理查明的事实与原审认定的一致。
本院认为：本案当事人签订的《房屋买卖合同》约定“双方签订本合同后，共同到银行办理按揭贷款手续，确定贷款额度。乙方按所申请贷款的比例在立契时向房管局资金监管中心支付首期款，其余房款由银行放款之日向房管局资金监管中心支付。”在双方不能证明达成新的约定的情况下，根据该合同约定的首付款计算方式，在银行对居民购买限购区域内普通住房的商业性个人住房贷款比例进行调整后，首付款比例提高的事实是存在的。提高购房首付款比例，并不造成购房人刘建辉购房资格受限而导致不能继续履行房屋买卖合同，刘建辉以此要求解除合同，理由不足。但因银行贷款比例调整、首付款比例提高确实给刘建辉购房增加难度，且刘建辉在合同签订第5天即提出解除合同，应非恶意违约。鉴于本案合同已不再履行，根据本案实际情况，本院认为由刘建辉分别赔偿姚佳欣和建宇房地产20000元和5000元较为合适，姚佳欣和建宇房地产将收取的其余款项退还刘建辉。综上，刘建辉的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，但实体处理不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持原审判决第一项及诉讼费负担部分；
二、变更原审判决第二项为：河南建宇房地产营销策划有限公司郑州第九十九分公司于本判决生效后十日内退还刘建辉佣金及代办费共计40000元；
三、姚佳欣于本判决生效后十日内退还刘建辉购房定金30000元；
四、驳回刘建辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2175元，由刘建辉、姚佳欣、河南建宇房地产营销策划有限公司郑州第九十九分公司各负担725元。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一七年七月十二日
书记员 翟贝贝