广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2752号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈楚文，女，汉族，1967年8月24日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）唐雪芳，女，汉族，1993年1月22日出生。
上诉人陈楚文与被上诉人唐雪芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第1404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年4月28日，唐雪芳与陈楚文签订了房屋租赁合同，唐雪芳承租陈楚文位于深圳市宝安安华工业区海滨花园XX栋XX号房（以下简称涉案房产），租期一年，从2012年4月28日至2013年4月27日。双方在合同中约定租金为每月人民币（以下相同）1800元，押金为3600元，由唐雪芳于2012年4月25日支付。唐雪芳将房屋管理费、水电费直接支付到陈楚文的银行账户内，由有关单位协议划扣。租赁期满后，唐雪芳于2013年5月14日将涉案房产归还给陈楚文，但陈楚文未将押金退还给唐雪芳。
唐雪芳于2013年5月22日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、陈楚文依约退还押金3600元；2、陈楚文赔偿退租纠纷过程中产生的损失1600元：误工费1500元（5×300），路费100元；3、由陈楚文承担诉讼费。
陈楚文提起反诉，请求：1、陈楚文不予返还押金3600元；2、唐雪芳支付拖欠的租金1800元、水费204元、电费250.24元、管理费164元、误工费9000元、路费1000元；3、唐雪芳恢复涉案房产原状；4、唐雪芳支付抽油烟机维修清洗费200元、灯泡维修费400元、维修期间的水电费100元、套房内的清洗费及清洗时的水电费500元、其他费用500元；5、由唐雪芳承担诉讼费。
原审法院认为，唐雪芳、陈楚文经协商一致，由陈楚文将其享有使用权的物业租给唐雪芳，由唐雪芳使用并交付租金，双方之间成立租赁合同关系，其权利义务应受我国合同法调整。唐雪芳提交的租赁合同，证明唐雪芳、陈楚文之间的租赁合同关系合法有效，双方的权益均应平等受到法律保护。
陈楚文收取唐雪芳押金，并在合同中约定房屋租赁期满后予以返还，唐雪芳诉求陈楚文返还房屋租赁押金，有事实与法律依据，原审法院予以支持。陈楚文反诉请求不予返还房屋押金，无事实与法律依据，原审法院不予支持。唐雪芳诉求的处理租赁纠纷期间的误工费。双方未在租赁合同中约定该项费用，因此，唐雪芳的诉求，无事实与法律依据，原审法院不予支持。陈楚文反诉请求的误工费，亦无事实与法律依据，原审法院不予支持。
关于陈楚文反诉请求的损失。根据唐雪芳、陈楚文提交的证据，陈楚文房屋在唐雪芳租赁期间，地板瓷砖有四片开裂，洗手台未恢复原状，唐雪芳有250.24元的电费未缴纳。因此，唐雪芳应当支付陈楚文四片瓷砖及洗手台的修复费用，原审法院酌定为400元，唐雪芳应当支付陈楚文垫付的电费250.24元。对于陈楚文诉求的其他损失，因不能提交证据予以证明，因此，原审法院不予支持。
综上所述，折抵唐雪芳应当支付的修复费及电费后，陈楚文应当返还唐雪芳押金2950元。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈楚文应于本判决生效之日起五日内返还唐雪芳租赁押金2950元；二、驳回唐雪芳其他诉讼请求；三、驳回陈楚文其他反诉请求。本诉受理费25元、反诉受理费182.5元，均由陈楚文承担。
上诉人陈楚文不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、陈楚文不予返还押金3600元；2、唐雪芳支付拖欠的租金1800元、电费276元＋67元、水费204元、管理费82元、误工费3000元（30×100）、路费600元；3、唐雪芳赔偿以下损失：涉案房产地板砖、木门、电子锁、餐桌、洗手台等维修费15000元、抽油烟机维修清洗费200元、灯泡维修费800元、套房内的清洗费及清洗时的水电费500元、其它费用200元、调解及上诉期间涉案房产不能正常出租的租金等费用15000元，共计31700元；4、由唐雪芳承担诉讼费。主要事实和理由如下：2012年4月25日，陈楚文与唐雪芳签订《房产租赁合约》，租期一年，还口头约定期满再续一年。合同快到期时，陈楚文提前一个月（2013年3月）通知唐雪芳续约，唐雪芳回答不再续约、合约于2013年4月27日终止。陈楚文在带租客看房时发现涉案房产破烂，好像从未清洗，阳台门、窗户从没关，各处地砖破裂、踩烂，洗手台被唐雪芳的男伴当面拆掉框架，结构损坏，并因此发生争吵。因涉案房产损坏严重，陈楚文多次找唐雪芳协商不成后，先后请求中介世华地产、公安机关、物业管理处、法律援助处介入调解，唐雪芳于2013年5月14日晚搬走。在近半年的调解及上诉期间，涉案房产不能正常出租，造成极大损失。
被上诉人唐雪芳答辩请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，陈楚文（出租人）、唐雪芳（承租人）于2012年4月28日签订的《房产租赁合约》约定：每月5日前支付当月租金；合同期满，唐雪芳如不再续租，在唐雪芳结清该物业租赁期间的租金、水电费、物业管理费等相关费用后，陈楚文应将押金不计利息退还唐雪芳；租赁期间，唐雪芳拖欠租金达7天或欠交物业管理费、水电费等达500元，视为唐雪芳违约，陈楚文有权没收租赁押金并解除合同等；合同未约定物业管理费、水电费由唐雪芳向陈楚文支付。
涉案房产每月物业管理费41元。陈楚文上诉请求物业管理费82元系2012年4月和2013年5月的费用。陈楚文已支付了2013年5月的物业管理费41元。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。原审法院不予支持唐雪芳关于处理租赁纠纷期间误工费、路费的诉讼请求，判令唐雪芳支付陈楚文垫付的电费250.24元，唐雪芳对此未提起上诉，视为对自己权利的处分，未违反法律规定，本院予以确认。
原审判决关于唐雪芳、陈楚文之间的房屋租赁合同关系合法有效的认定正确，本院予以确认，理由不再赘述。陈楚文在上诉状中自认合同期满前唐雪芳通知其不再续约，故合同于2013年4月27日到期终止，唐雪芳依法应按时返还涉案房产，但唐雪芳至2013年5月14日才返还，应参照合同约定的租金标准支付2013年4月28日合同到期次日至2013年5月14日的占有使用费。经计算，为1020元（1800元／月÷30天×17天）。
虽然合同约定物业管理费、水电费等由唐雪芳承担，但未约定物业管理费、水电费由唐雪芳向陈楚文支付，除原审法院判令唐雪芳支付陈楚文垫付的电费250.24元外，陈楚文已支付2013年5月的物业管理费41元，陈楚文未提交证据证明已支付其主张的其他物业管理费和水电费。如前所述，唐雪芳应承担涉案房产至2013年5月14日的物业管理费，而2013年5月前14天的物业管理费已由陈楚文代为支付，经计算，为18.52元（41元／月÷31天×14天），唐雪芳应返还给陈楚文。
合同约定，合同期满，在唐雪芳结清该物业租赁期间的相关费用后，陈楚文应将押金不计利息退还唐雪芳；租赁期间，唐雪芳拖欠租金达7天或欠交管理费、水电费等达500元，视为唐雪芳违约，陈楚文有权没收租赁押金并解除合同。本案中，陈楚文未提交证据证明在合同履行过程中唐雪芳拖欠租金达7天或水电费等达500元，故陈楚文应依约返还租赁押金3600元。
关于陈楚文主张的抽油烟机维修清洗费200元、灯泡维修费800元（原审反诉时主张400元）、套房内的清洗费及清洗时的水电费500元。本院认为，涉案房产在使用期间必然产生自然损耗，《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定，承租人按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。本案中，陈楚文未提交足以采信的证据证明抽油烟机、灯泡有损坏及该损坏系唐雪芳未按约定的方法或租赁物的性质使用导致，故陈楚文的前述主张，本院不予支持。
陈楚文上诉主张相关装修及设施的修复费用为15000元，已超过其原审反诉时主张的500元，对于超出部分，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条的规定，本案不予处理。根据陈楚文提交的照片显示，洗手台、地砖的破损不属于正常损耗，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定，酌定唐雪芳赔偿400元，并无不当，本院予以确认。
关于陈楚文主张的误工费、路费。本院不予支持该主张，理由如下：首先，陈楚文未提交证据证明该损失的金额，其次，该损失因租赁合同关系解除过程中双方发生纠纷而产生，陈楚文、唐雪芳对该纠纷的发生均有过错，应各自承担相应的责任，且陈楚文也依法负有采取适当措施防止损失扩大的法律义务。
最后，陈楚文上诉主张的电费343元已超出其原审反诉时主张的250.24元，陈楚文上诉主张的调解及上诉期间涉案房产不能正常出租的租金等费用共计15000元，均未在原审时提出，根据前述司法解释的规定，本案不予处理。
综上，双方互负的到期债务互相折抵后，陈楚文还应返还唐雪芳的租赁押金数额为1911.24元（3600元-1020元-250.24元-400元-18.52元）。
综上所述，陈楚文的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实不清，处理结果应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十九条、第二百一十八条、第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第1404号民事判决第二项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第1404号民事判决第三项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法西民初字第1404号民事判决第一项为：陈楚文应于本判决生效之日起五日内返还唐雪芳租赁押金1911.24元；
四、驳回陈楚文其他反诉请求。
如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费25元，由唐雪芳承担16元，陈楚文承担9元；反诉案件受理费应为61元，由唐雪芳承担6元，陈楚文承担55元。二审案件受理费应为67元，由唐雪芳承担6.5元，陈楚文承担60.5元。一、二审法院分别退还陈楚文案件受理费121.5元、766.23元。唐雪芳迳付陈楚文案件受理费3.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一四年五月二十日
书 记 员 李开宇（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》第九十二条：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十九条：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第二百一十八条：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百一十九条：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百六十八条：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条：诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据人民法院应当予以确认但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。