天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0101民初1258号
原告:曹丽娜,女,1983年1月12日出生,汉族,住址天津市红桥区。
委托诉讼代理人:尚新元(原告之夫),男,1981年3月25日出生,汉族,住址天津市红桥区。
委托诉讼代理人:张福来,天津唯岩律师事务所律师。
被告:天津盛世鑫和置业有限公司,住所地天津市和平区南京路235号河川大厦第一座。
法定代表人:刘世春,职务董事长。
委托诉讼代理人:高亚宁,该公司员工。
委托诉讼代理人:王倩倩,该公司员工。
原告曹丽娜与被告天津盛世鑫和置业有限公司商品房买卖纠纷一案,本院于2016年3月1日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告曹丽娜的委托诉讼代理人尚新元、张���来,被告天津盛世鑫和置业有限公司的委托诉讼代理人高亚宁、王倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
诉讼过程中,曹丽娜变更诉讼请求为:要求判令被告赔偿原告无法使用房屋的损失360000元。事实和理由:原、被告于2012年9月9日签订了《天津市商品房买卖合同》,约定:原告购买被告开发的位于天津市和平区××与××交口××号房屋,并支付4748455元的购房款,被告交付精装修标准的住宅房屋。合同签订后,原告依约履行了全部义务,但被告在交房日未能装修完毕且因地采暖漏水等原因导致原告无法收房也无法使用涉案房屋。原告曾多次要求被告按施工规范重新铺设不合格地暖工程并完成装修等,但被告拒不履行,而且擅自违规采用热熔连接的方式处理地采暖漏水问题。后原告依法申请鉴定,鉴定结论为被告地采暖不合格,被告被迫同意拆除并重新铺设。虽然原、被告就原告无法使用房屋损失赔偿问题进行多次协商,但均未果。综上,原告认为,被告作为涉案房屋的开发商,应当将符合约定和法定标准的房屋交付原告,在发生质量问题时应当积极按约定和法定标准履行维修义务,被告拒不履行义务的行为,导致原告无法居住使用涉案房屋,给原告造成了巨大的损失,故诉至法院。
天津盛世鑫和置业有限公司辩称,第一、根据一事不再理的原则,原、被告之间的纠纷已经经过一审、二审判决,被告也履行了判决义务,应驳回原告起诉;第二、本案案由为商品房买卖合同纠纷。2013年12月30日,房屋已经交付给原告使用,根据购房合同约定以及质量保证书的约定,被告质量保修期为两年,并且被告在保修期内完成了维修义务,在质保期结束后,原告就质量问题再次提起诉讼已经超过诉讼时效;第三、从实体方面,根据(2014)和民初字第0347号判决书审理查明的内���与原告民事起诉状的内容不相符,该判决审理查明原告所购买的房屋地采暖于2014年3月17日发生漏水,即原告接收房屋的三个半月之后,并且当天由地采暖施工单位进行维修,维修后无渗漏,根据该事实被告认为因地采暖漏水并未给原告实际使用房屋造成影响,在2013年12月30日,房屋交付给原告,由原告占有使用,交付以后属于原告自行处分的范畴。根据(2015)一中民一终字第0970号判决书的要求被告按照维修方案对房屋进行了维修,具体的维修过程是被告于2015年9月18日进入原告房屋进行维修,其中9月25日至10月18日,因原告阻止被告无法进行维修,后经协商2015年10月19日,被告继续维修,至2015年10月31日维修完毕,被告共维修花费43天其中23天因原告阻止停工,被告实际施工为20天,在维修期间原告曾多次到被告办公地点协商此事,并达成谅解备忘,被告总共赔偿原告56316.8元,被告认为因维修给原告造成不便及各项损失均已经赔偿;第四、根据一审、二审判决书的内容原告房屋发生漏水在娱乐室,面积约10平米,该维修的面积与原告房屋面积差距很大,被告认为不应因局部维修导致原告无法使用房屋,原告要求两年的租金损失,被告认为缺乏事实和法律依据,不应得到支持。
本院经审理认定事实如下:2012年9月9日,原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于本市和平区××与××交口××商品房××套,设计用途居住型公寓,建筑面积211.95平方米,每平方米价格为22403.66元,总价款为4748455元。
2014年5月8日,原告曹丽娜因商品房销售合同纠纷向本院对被告天津盛世鑫和置业有限公司提起诉讼,要求判令:1、被告向其支付自2014年1月1日起至实际交付已取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证并符合约定精装修标准的合格房屋日止,以4748455元的���房款为基数,按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付逾期交房利息损失;2、被告向其支付自2014年3月2日起至实际交付已取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证并符合约定精装修标准的合格房屋日止,每日按商品房价款4748455元的万分之一的标准支付逾期交房违约金;3、要求被告拆除天汇雅苑6-1-2504号房屋不合格的地采暖并按施工图纸和施工规范重新敷设合格的地采暖;4、要求被告给原告更换卧室门前倾斜的地砖,更换已被地采暖漏水浸泡的家具;5、要求被告按照《天津市商品房买卖合同》及合同附件约定的交付标准交房。
本院于2015年5月20日作出(2014)和民二初字第0347号民事判决书,该判决书中查明:被告于2013年12月20日取得了《天津市建筑工程竣工备案书》,于2013年12月18日向原告邮寄了《交房通知书》,通知原告按照合同约定的商品房交接时间办理商品房交接手续。原告收到《交房通知书》后,按照通知约定的时间到现场办理交接手续并签收了回执。但原告在验收房屋时,以其所购的商品房装修存在严重质量问题为由拒绝接收房屋,并填写了《客户保修记录单》,要求被告对房屋存在的质量问题予以维修,此后被告也进行了维修。期间,原告所购商品房内的书房(地采暖图标注为娱乐室)的地采暖在2014年3月17日发生漏水,当天由地采暖的施工单位天津市衡岳设备安装工程有限公司进行了维修,对漏点进行了热熔连接处理,维修后经试验无渗漏。而原告认为被告维修不符合《辐射供暖供冷技术规程》的要求,最终双方就维修方案达成一致意见。
347号判决书认定:2013年12月30日应为原告所购商品房的交付日。被告不存在逾期交房的情形,原告要求被告依照合同约定支付逾期交房所产生的利息及违约金的诉讼请求,无事实依据,本���不予支持。原告提出的被告未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》,不具备合同约定的交付条件的主张,因原告所购商品房为居住型公寓,无需发放使用证,本院不予采信。原告所购商品房的书房(娱乐室)地采暖发生漏水的事实原、被告均无异议,被告虽进行了维修,但不符合相关标准规范的规定。因此,被告应按照相关标准规范对书房(娱乐室)地采暖出现的质量问题按照敷设地采暖的相关标准规范进行维修,故原告要求被告拆除天汇雅苑6-1-2504号房屋不合格的地采暖并按施工图纸和施工规范重新铺设合格的地采暖的诉讼请求,予以支持,按照原、被告达一致意见的维修方案予以维修。原告要求被告给其更换卧室门前倾斜的地砖,更换已被地采暖漏水浸泡的家具的诉讼请求,被告已对上述部位进行了维修,不再予以支持。原告要求被告按照《天津市商品房买卖合同》及合同���件约定的交付标准交房的诉讼请求,按照合同约定原告所购商品房于2013年12月30日已应视为交付,不存在维修后再二次交付的情形。
347号判决书判决:一、本判决生效后十五日内,被告对原告所购的坐落本市和平区禄安大街与清和大街交口天汇雅苑6-1-2504房屋的书房(娱乐室)不合格的地采暖履进行维修(以原、被告达成一致意见的维修方案予以维修);二、原告的其他诉讼请求均予以驳回。
此后,原告曹丽娜向天津市第一中级人民法院提出上诉,天津市第一中级人民法院作出(2015)一中民一终字第0970号民事判决书,维持原判。
庭审中,双方确认被告自2015年9月18日开始为原告维修地采暖,原判决书中判决被告为原告维修书房(娱乐室)的地采暖,但实际将另两间次卧室的地采暖也一并拆除,致使原告无法居住。现双方对维修完成的时间各持己见,但双方均认可2015年11月3日签订的谅解备忘录内容。备忘录中载明,截止2015年10月31日,书房、次卧1、次卧2地暖管铺设及打灰保护层经原告现场验,确认收维修完成。被告就屋内壁纸、木地板、地砖、衣柜,支付原告材料费用30000元,后期精装恢复由业主自行处理。同时被告补偿原告自2015年11月15日至2015年2月31日的采暖费用1596元,以上合计31596元,被告于2015年12月31日给付原告31600元。另外,被告还为原告交付2014年至2015年度的物业费17803.2元、2013年度和2014年度的供热费计6917.6元。但双方在备忘录中注明,因地采暖漏水所导致房屋不能居住的房租补偿问题,另行解决。
另查,依据天津市国土管理局发布的和平区住宅房屋指导租金价格,涉案房屋为和平区的南市板块的高层建筑,2015年6月8日发布租金指导价为每月每建筑平方米40元。
上述事实,有原、被告的当庭陈述及双方提交的证据佐��,经当庭质证,本院予以确认。
本院认为,原告曾因购买涉案房屋时被告交房时间违约、交付的房屋存有质量问题以及地采暖漏水的维修等问题,提起诉讼。本院在(2014)和民二初字第0347号民事判决书中,判令被告按照双方认可的维修方案为原告维修书房的地采暖,原告的其他诉讼请求均予驳回。宣判后,原告曹丽娜提起上诉,天津市第一中级人民法院判决维持原判。本案中原告再次自房屋交接时间开始,主张房屋不能实际使用,要求被告支付其无法使用房屋的损失360000元,对此原告并未提交已经实际租赁房屋的证据和实际损失金额的证据,对于原告的诉讼请求,本院无法采信。
但在本案中,双方认可被告自2015年9月18日开始为原告维修地采暖。通过双方签订的备忘录,被告在2015年10月31日已经完成地采暖的铺设及打灰保护层,原告已经对维修进行现场验收。被告对原告进行了经济赔偿,房屋后期的精装修恢复由原告自行处理。且在维修过程中,被告确实扩大了维修的面积,造成原告对三间居室不能正常使用,不能达到居住的条件,依据天津市国土管理局发布的和平区住宅房屋指导租金价格,被告应当赔偿原告自2015年9月18日至2015年10月31日的无法使用房屋的经济损失12437元。关于原告要求按照被告对涉案房屋居室的房门的安装时间,作为维修的结束时间的主张,鉴于双方在备忘录中已经明确,书房门、次卧1门、次卧2门,由原告自行装修完成后,由被告进行安装。则被告方不能确定安装的时间,需要原告自行装修后,被告才能安装。所以原告主张以被告安装房门的时间作为维修的结束时间,本院不予采信。根据公平原则,原告自行恢复精装修,确实需要一定时间,且恢复期间无法在房屋内居住。本院酌定被告再赔偿原告一个月的无法使用房屋的损失8480元。
关于原告按照58同城网络公布的房租价格主张实际损失,被告对此提出异议,故对于原告主张的价格本院不予采信。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、一百三十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下:
一、本判决生效十日内,被告天津盛世鑫和置业有限公司赔偿原告曹丽娜无法使用房屋的经济损失24874元;
二、驳回原告曹丽娜其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6700元,由原告曹丽娜负担6278元,被告天津盛世鑫和置业有限公司负担422元(被告负担部分,于本判决生效之日起十日内,直接给付原告)。
如��服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 周 宁
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 高汐滢