四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川07民终611号
上诉人（原审原告）：何秀珍，女，1965年6月8日出生，汉族，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。
上诉人（原审原告）：宋德明，男，1965年4月2日出生，汉族，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：周文才，四川法典律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：绵阳市永兴供销合作社中心社，住所地四川省绵阳高新区永兴镇兴亚路。营业执照注册号：20545214-X。
法定代表人：王志中，该社主任。
委托诉讼代理人：田宗福，绵阳市永兴法律服务所法律工作者。
上诉人何秀珍、宋德明与被上诉人绵阳市永兴供销合作社中心社（以下简称绵阳市永兴供销社）买卖合同纠纷一案，不服四川省高新技术产业开发区人民法院（2017）川0792民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人何秀珍及其与上诉人宋德明的共同委托诉讼代理人周文才，被上诉人绵阳市永兴供销社的委托诉讼代理人田宗福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人何秀珍、宋德明的上诉请求：一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人按约定履行过户义务，并向上诉人支付违约金21000元。事实与理由:1.上诉人与被上诉人签订的《土地买卖协议》，将三个门面房卖给上诉人，且被上诉人在按时支付门面房租赁费。2.本案所诉争的国有划拨土地门面房及土地使用权在转让前已经绵阳市委和市政府批准。
被上诉人绵阳市永兴供销社辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
何秀珍、宋德明一审起诉请求：判决被告按约定履行过户义务（即将同等地段、同等面积的门面三间过户到原告名下），并向原告支付违约金21000元。
一审法院认定事实：被告绵阳市永兴供销社原有下属单位永兴供销社生资站（俗称农资站或生资店），该站原拥有位于绵阳高新区的房地产（用地面积2317.5平方米，系划拨土地；其中门面共计12间，均系砖木小青瓦房结构）。在国家出台政策整顿规范供销社股金问题后，被告绵阳市永兴供销社为筹集资金兑付社员股金，遂于2001年1月18日发布了《关于出售农资站土地兑付社员股金的第二号公告》(以下简称2号公告)，其中载明：“我社现有社员股金近80万元，为筹集资金，经镇党委2001年12月25日办公会研究同意我社出售农资站土地兑付社员股金。我社于二○○二年元月三日已发布公告，由于价格原因，至今未能售出。该地位于百货大楼黄金口岸正对面，总面积2317.5平方米，经城建初步计算红线内面积1200平方左右，目前，春节临近，为及时兑付社员股金，经区社集体讨论决定下调出售基价，出售方案拟定为：①整体开发出售价70万元，……。②分零出售，红线内有门面10个，每个长12米，宽3.6米，每平方售价1620元（计每间7万元），一次性付清。③统一设计，五楼一底，整体出售优先，截至时间元月二十四日，二十五日分零出售，售完为止。股金可作现金购房。④根据绵委办（1993）33号和绵委（2001）75号文件精神，供销社负责办理划拨转出让手续，相关费用由供销社报经镇人民政府按上述两个文件精神执行”。
2002年1月22日，原告何秀珍、宋德明（购买方、乙方）与被告绵阳市永兴供销社（出售方、甲方）签订了《土地买卖协议》，主要载明如下内容：“根据绵委办（1993）33号关于整顿规范供销社股金有关问题的通知精神，为进一步贯彻绵委办（2001）75号文件，经永兴镇人民政府2001年12月25日书记办公会议决定，同意我社出售农资站部分土地用于兑付第三期社员股金，我社分别于元月三日和元月十八日发布出售公告，本着自愿、平等、公开的原则，双方达成以下协议：一、立新街59号生资店共有土地2317.5m2，本次出售其中432m2，门面10个，每间7万元（每平方1620元，每间宽3.6米，长12米，每间43.2m2），与十字路口门面推至农机站。二、价格：每间7万元，一次付清，由出售方按政府批文精神办理划拨转出让手续，费用由出售方负责，拟定一年之内办证，最迟不超过二00三年底，超出违约由出售方承担10%的违约金。三、购买方购买门面三间，单价7万元，合计21万元，一次交清，选择门面号6-8号。四、红线及动工时间，出售方承诺六月底以前进行红线动工，最迟不超过二00二年十二月底，超出时间违约金10%。五、土地过户手续相关税费由买卖双方按国家规定各自缴纳。六、在修建时由出售方负责拆迁修建地点房屋。七、按城建规划统一设计，预计五楼一底，相关费用统一收取，各自修建。八、购买方的违约责任与出售方同等。九、本协议一式三份，出售方、购买方、中介方各执一份。”该协议签订时，原告何秀珍与宋德明之间系夫妻关系。2002年1月27日，被告绵阳市永兴供销社出具《收款收据》一张，载明收到宋德明收购生资店土地款21万元。但之后至今，被告绵阳市永兴供销社在约定期限内未能办理划拨土地转出让手续，也未能通过有权部门批准将约定面积的土地使用权手续过户至原告何秀珍、宋德明名下。原告何秀珍、宋德明亦因协议的履行事宜多次与被告绵阳市永兴供销社进行了协商。2015年7月23日、2016年11月25日，绵阳高新区永兴镇群众工作办公室以及绵阳高新区永兴镇人民政府先后组织双方进行了调解。
本案受理后，原告何秀珍、宋德明曾向一审法院申请增加诉讼请求，即被告绵阳市永兴供销社若无法履行过户义务（即将同等地段、同等面积的门面三间过户到何秀珍、宋德明名下），则要求被告绵阳市永兴信用社赔偿原告何秀珍、宋德明经济损失共计150万元。但在庭审之前，原告何秀珍、宋德明又撤回该项诉讼请求。本案审理过程中，一审法院向原告何秀珍、宋德明作出释明，即涉案《土地买卖协议》因涉及转让未经有权部门批准出让的划拨用地，违反相关法律的禁止性规定，据此将会导致该协议被认定无效；但原告何秀珍、宋德明仍坚持认为协议有效并要求被告绵阳市永兴供销社履行过户义务。
另查明：1.2002年1月22日、12月26日，案外人严凤英、吴锦华、刘江萍、卢时万、谢招荣亦因购置被告绵阳市永兴供销社根据2号公告出售的涉案农资站资产，分别与被告绵阳市永兴供销社签订了《土地买卖协议》。上述协议除载明的门面号不同外，其余内容均与原告何秀珍、宋德明与被告绵阳市永兴供销社所签订的涉案《土地买卖协议》内容一致。2003年至2010年期间，被告绵阳市永兴供销社分别与前述案外人终止履行《土地买卖协议》并退还了所缴纳的土地款。本案诉讼过程中，案外人严凤英、刘江萍、卢时万到庭作出如下陈述：2001年，绵阳市永兴供销社因清退社员股金欲将涉案农资站的房屋、土地整体出售，但无人接手；绵阳市永兴供销社遂计划将涉案农资站原有的房屋（包括12间门面）拆除，并出售部分土地用于购买者在所购土地上新修门面及住房；本案所涉各《土地买卖协议》签订后，由于绵阳市永兴供销社尚欠农业银行的抵押贷款且土地性质一直未能由划拨转为出让，导致协议无法继续履行；之后，严凤英等人陆续与绵阳市永兴供销社终止履行协议并领取了所缴纳的土地款及相应的违约金。
2.2012年2月13日，绵阳市游仙区人民法院在办理尹键申请执行段宇、谢丽娟民间借贷纠纷一案中，要求绵阳市永兴供销社协助办理谢丽娟所购买涉案农资站房地产过户给绵阳市金海华泰商贸有限公司的相关事宜。2013年3月14日，上述房产过户至绵阳市金海华泰商贸有限公司名下（产权证号：绵房权证高字第××号）。上述房产所占用土地范围内的土地使用权至今尚未过户至绵阳市金海华泰商贸有限公司名下。
一审法院认为：对涉案《土地买卖协议》所转让的标的物是农资站现有12间门面及其占用范围内的国有划拨土地使用权中的一部分，还是农资站房屋拆除后红线规划范围内的面积为129.6平方米的国有划拨土地使用权，双方当事人存在争议。但无论转让的标的物是前者还是后者，截止到起诉前，被告绵阳市永兴供销社向原告何秀珍、宋德明转让标的物中所涉及的国有划拨土地使用权，均未能通过相关有权部门的批准。故依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。……”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权转让手续的，应当认定合同有效”的规定，涉案《土地买卖协议》属于无效合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告绵阳市永兴供销社明知涉案农资站名下的土地系国有划拨用地，在未经有权部门批准的情况下仍与原告何秀珍、宋德明签订了涉案《土地买卖协议》，故对导致该协议无效的过错完全在于被告绵阳市永兴供销社一方，原告何秀珍、宋德明对此并无过错，被告绵阳市永兴供销社应当按照前述规定向原告何秀珍、宋德明承担因合同无效所产生的民事责任。但经原审法院释明，原告何秀珍、宋德明仍坚持主张协议有效并要求被告绵阳市永兴供销社履行过户义务；故对被告绵阳市永兴供销社基于合同无效所应承担的民事责任问题，在本案中不作处理。遂判决：驳回原告何秀珍、宋德明的诉讼请求。
二审中双方当事人均未提交新的证据，二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，本案应围绕上诉人的上诉请求进行审理，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的《土地买卖协议》是否有效。涉案房地产及土地使用权证载明土地使用权类型为划拨用地而非出让用地，划拨土地系无偿取得，但土地使用权人对划拨土地使用权的处分受限。上诉人与被上诉人签订的《土地买卖协议》所转让的标的物不管是农资站现有12间门面及其占用范围内的国有划拨土地使用权中的一部分，还是农资站房屋拆除后红线规划范围内的面积为129.6平方米的国有划拨土地使用权，双方当事人虽然存在争议，但截止到二审审理期间，被上诉人绵阳市永兴供销社向上诉人何秀珍、宋德明转让标的物中所涉及的国有划拨土地使用权，均未能通过相关有权部门的批准。故依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权转让手续的，应当认定合同有效”的规定，上诉人与被上诉人签订的《土地买卖协议》，因涉及转让未经有批准权的人民政府批准的划拨用地，违反法律的禁止性规定，故《土地买卖协议》无效。
综上，上诉人何秀珍、宋德明的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4780元，由上诉人何秀珍、宋德明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张建国
审 判 员 傅文忠
审 判 员 石 军
二〇一八年五月九日
法官助理 王 燕
书 记 员 薛亚春