辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第500号
上诉人（原审被告）：王玉荟，女，1964年7月7日生，汉族，无业，住址：沈阳市皇姑区湘江街**号1-8。
委托代理人：江丽，系辽宁浩逸律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区赤山路55号。
法定代表人：吴韶华，系该公司董事长。
委托代理人：刘洋，男，1978年10月16日生，汉族，住址：沈阳市沈河区北二经街**号241。
委托代理人：朱占峰，男，1986年6月5日出生，汉族，系该公司员工，住址：吉林省公主岭市黑林子镇七家子村五组。
上诉人王玉荟与被上诉人辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院[2013]于民二初字第1448号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由本院审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军（主审）、代理审判员韩彩霞组成合议庭，于2014年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人王玉荟的委托代理人江丽，被上诉人辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司的委托代理人刘洋、朱占峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年10月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区赤山路74号第127幢16号（建筑面积71.87平方米）网点，总价款为人民币788845元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”合同中第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”
《商品房买卖合同》签订后，原告已交付上述房屋的全部购房款788845元。被告未按合同约定日期向原告交付房屋，已超180天。现原告要求依合同约定解除商品房买卖合同，并赔偿损失，促成此诉。
原审法院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在自愿、平等、协商一致的基础上达成的，系双方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》第八条已明确约定出卖人交付房屋的具体时间，现被告未按期向原告交付房屋已超180天，构成违约。因此，原告依《商品房买卖合同》第九条的约定，要求解除与被告之间签订的商品房买卖合同并退还已付购房款，理由正当。被告亦当庭表示同意解除合同,故原、被告之间签订的《商品房买卖合同》应予解除。
关于原告要求的损失问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案被告违约在先，原告在享有解除权的基础上可以要求损害赔偿。虽然双方签订的《商品房买卖合同》第九条已约定了解除合同违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”现原告以其购买房屋系用于出租为由，表示被告违约给原告造成的租金损失大于合同约定违约金，要求按实际损失确定违约金数额。故本案的争议焦点为被告违约给原告造成的实际损失如何计算问题。
因原告王玉荟、其配偶赖万宏及其女儿赖国宜与被告共签订十二份商品房买卖合同，其中购买住宅两处、网点两处、车库八处（除本案一处网点外的房产已另案处理），可见三人在同时购买十二处房产的情况下，并非为满足自住需求，可以认定其目的为获得租金收益，被告违约交房对于原告实际产生的可得利益的损失即为原告房屋的出租损失，该损失明显大于《商品房买卖合同》第九条约定的解除合同违约金，故对于原告要求按租金标准计算损失，本院予以支持。本院酌情参考沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金标准（沈价发[2011]68号文件）分别进行计算。
关于沈阳市于洪区赤山路74号第127幢16号（建筑面积71.87平方米）网点的损失问题，根据该指导价格，于洪区赤山路商业网点租金标准为20元/平方米/月，即0.6666元/平方米/天（20元÷30天），自原告约定的交房时间2012年9月30日起至2013年8月7日合同解除之日止，共计311天。故原告未入住损失为14899.56元（0.6666元×311天×71.87平方米）。
关于原告要求返还已付购房款利息的主张，因原告要求损害赔偿的请求权基础系其可得利益的损失,即合同如能正常履行其可以获得的利益,但购房款利息并非其合同正常履行下可得的收益,故原告该主张本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告王玉荟与被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司签订的位于沈阳市于洪区赤山路74号第127幢16号（建筑面积71.87平方米）网点的《商品房买卖合同》；二、被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告王玉荟购房款共计人民币788845元；三、被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告王玉荟租金损失人民币14899.56元；四、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12567.3元，由被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司承担。
宣判后，王玉荟不服，向本院提出上诉。其上诉理由：本案被上诉人逾期不能交付网点已构成违约，其应承担相应的实际损失，包括租金和利息损失。而原审主观上认定上诉人购买网点不是为了满足自住需求，只是为了获得租金收益，从而仅判决被上诉人给付上诉人租金损失，而没有给付利息损失，因此，原审判决不但没有法律依据，也严重损害了上诉人的合法权益。故原审认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原判决，依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的《商品房买卖合同》等证据等证据材料在卷佐证，经开庭质证，本院依法予以确认。
本院认为：上诉人王玉荟与被上诉人宏伟鑫城公司于2011年10月30日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在自愿、平等、协商一致的基础上达成的，系双方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。现由于被上诉人未能在合同约定的期限内向上诉人交付房屋（用途为商业网点），上诉人依据合同具有约定解除权，且双方均同意解除合同,故原审判令解除双方签订涉案《商品房买卖合同》，并无不妥，予以确认。
关于上诉人提出的应在判决给付租金损失的基础之上，增加给付利息损失的上诉主张，原审法院鉴于被上诉人逾期交房对于上诉人可能造成的实际损失过分高于双方合同约定的违约金赔偿数额，按照当时同地段商业网点的租金标准酌定适当调高了违约金数额，已经对上诉人所受损失起到了一定的弥补作用。又因上诉人要求损害赔偿的请求权基础系其可得利益的损失,即合同如能正常履行其可以获得的利益,但购房款利息并非其合同正常履行情况下可得的收益，且上诉人的该项主张与合同约定并不一致，故其该项上诉理由依据并不充分，难以成立。再者，由于被上诉人并未提出上诉，故原审判决依法行使裁量权，确定的计算标准及数额并无不当，本院予以支持。
综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12，567.3元，由上诉人王玉荟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 韩彩霞
二〇一四年三月十九日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。