苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0509民初14873号
原告潘建江。
委托代理人刘健，江苏东大舟律师事务所律师。
被告苏州瑞景房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江经济开发区云梨路1688号0201号。
法定代表人张星霞。
被告中国农业银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康路202号。
负责人吴国兵，行长。
委托代理人俞美娟，江苏新天伦律师事务所律师。
委托代理人赵之硕，公司员工。
原告潘建江与被告苏州瑞景房地产开发有限公司（以下简称瑞景房产）、中国农业银行股份有限公司吴江分行（以下简称农行吴江分行）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年11月23日立案受理，依法由审判员刘辉云、代理审判员陈烨、人民陪审员陈明珠组成合议庭适用普通程序于2017年1月5日公开开庭进行了审理。原告潘建江及其委托代理人刘健、被告农行吴江分行的委托代理人俞美娟到庭参加诉讼，被告瑞景房产经本院依法送达副本及开庭传票后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘建江诉称：2010年12月8日，被告瑞景房产与华升建设集团有限公司签订《建设工程施工合同》，约定被告瑞景房产将“瑞景国际一期第二批建设工程”发包给华升建设集团有限公司进行总承包。后华升建设集团有限公司将工程内部承包给原告进行施工。工程竣工后，因被告瑞景房产无力按约支付工程款，被告瑞景房产用开发的“瑞星国际住宅小区”房屋抵扣部分工程款，与华升建设集团有限公司签订了以房抵款协议以及补充协议等协议书，房屋中包含涉案的96幢1309室、102幢1307室房屋，华升建设集团有限公司与原告约定，上述抵工程款房屋产权全部归原告所有。后，被告农行吴江分行以金融借款合同纠纷为由起诉被告瑞景房产，在诉讼中，被告农行吴江分行申请法院查封了属于原告所有的瑞景国际住宅小区96幢1309室、102幢1307室的房屋。被告的行为侵犯了原告的合法权益，涉案房屋属于原告所有，原告的异议属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所列应当支持的情形。现为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼请求：1、确认瑞景国际住宅小区96幢1309室、102幢1307室的房屋属于原告所有；2、责令被告农行吴江分行解除对上述两套房屋的查封，被告瑞景房产配合原告办理房屋网签、备案等交易手续；3、本案诉讼费用由两被告承担。
被告瑞景房产书面辩称：其确认原告所述的以房抵工程款的内容是事实，原告诉请合理且未违反法律规定。2010年12月18日，其与华升建设集团有限公司签订了建设工程施工合同，工程完工后，双方于2015年10月21日再次签订购房款抵扣工程款协议，约定部分工程款以房屋抵扣，其中包括案涉房屋。对原告提供的相关证据，其没有异议，购房款抵扣工程款协议系瑞景房产与华升建设集团有限公司的真实意思表示，也不违反法律的相关规定，依法有效，原告从华升建设集团有限公司受让了案涉商品房，原告的诉请于法有据，应当予以保护。
被告农行吴江分行辩称：1、案涉房屋在查封时登记的所有权人为被告瑞景房产，与原告无关，农行吴江分行对被告瑞景房产起诉事实清楚，证据充分，有权申请法院查封保全涉案房屋；2、原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，理由为，第一，在法院查封之前，原告并未与被告瑞星房产签订合法有效的书面买卖合同，第二，原告并未提供证据证明所购商品房用于居住且原告名下无他用于居住的房屋，第三，原告并未提供证据证明已付款情况；3、根据原告提供的证据，原告并未与被告瑞景房产签订以房抵款协议，且该以房抵款协议并未办理物权转移手续，因此不发生物权转移效果。综上，原告主张无事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2010年12月8日，瑞景房产将瑞景国际一期第二批建设工程发包给华升建设集团有限公司，建设工程内容包括75#、76#、80#、81#、82#多层住宅及半地下室，89#、90#、91#小高层及2个配电房、半地下室，72#、73#、87#、88#、97#、98#、99#高层及1个配电房、半地下室，半地下车库的土建工程（不包括水电气、消防及桩基工程等）。2010年12月30日，华升建设集团有限公司与潘建江签订了工程项目施工管理责任书，约定华升建设集团有限公司将其承包的瑞景国际一期第二批建设工程项目委托由潘建江负责管理施工。
2013年12月4日，瑞景房产与华升建设集团有限公司签订备忘录1份，约定部分工程款以瑞景房产在建商品房抵扣。2013年12月9日，瑞景房产作为甲方与华升建设集团有限公司作为乙方签订了补充协议1份，约定瑞景房产以其开发的瑞景国际96#楼中的1301、1302、1303、1007、1107、1207、1307、1507、1607、1208、1308、1309抵付工程款，乙方落款处由潘建江签名。2015年10月21日，瑞景房产作为甲方与华升建设集团有限公司作为乙方签订购房款抵扣工程款协议1份，约定瑞景房产以其开发建设的瑞景国际住宅小区项目102#共计21套房屋偿还尚未支付给华升建设集团有限公司的工程款，其中包括案涉的102#1307室。
2015年10月21日，华升建设集团有限公司与潘建江签订协议书1份，约定华升建设集团有限公司的工程款欠款在瑞景房产所抵房源产权全部归潘建江所有，由潘建江自行处理，华升建设集团有限公司予以配合。
另查明：2016年5月9日，本院受理农行吴江分行与瑞景房产、吴江市泰华房产开发有限公司、钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华金融借款合同纠纷一案，农行吴江分行申请了财产保全，2016年5月13日本院出具了（2016）苏0509民初5999号民事裁定书书，裁定对被保全人瑞景房产、吴江市泰华房产开发有限公司、钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华的财产在价值6100万元以内予以查封或冻结。2016年5月11日，本院受理农行吴江分行与瑞景房产、吴江市泰华房产开发有限公司、钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华金融借款合同纠纷一案，农行吴江分行申请了财产保全，2016年5月12日本院出具了（2016）苏0509民初6112号民事裁定书书，裁定冻结被保全人瑞景房产、吴江市泰华房产开发有限公司、钱建华、陆坤连、陈春卫、陈春华银行存款5100万元或查封相应价值的财产。本院于2016年5月13日至苏州市吴江区住房和城乡建设局预查封了瑞景房产所有的位于吴江区思贤路北侧的未销售房屋，其中包括案涉的瑞景国际住宅小区96幢1309室、102幢1307室。案涉房产预查封后，潘建江提出执行异议，本院于2016年11月3日受理后并于2016年11月8日作出（2016）苏0509执异141号执行裁定书，裁定驳回潘建江的异议。
以上事实，有原告提供的建设工程施工合同、工程项目施工管理责任书、备忘录、补充内容、购房款抵扣工程款协议、协议书、案外人财产保全异议申请书、（2016）苏0509执异141号执行裁定书，本院调取的（2016）苏0509民初5999号民事裁定书、（2016）苏0509民初6112号民事裁定书、（2016）苏0509民初5999、6112号协助执行通知书、送达回证以及原、被告的陈述在卷为证。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被告瑞景房产与华升建设集团有限公司签订了以房抵工程款的协议，以房抵债协议本质上系实践性合同，其成立必须以所有权的转移为法律要件，但是本案中尚未办理物权转移手续，以房抵工程款协议尚未成立。华升建设集团有限公司与被告瑞景房产签订以房抵工程款协议后，又与原告潘建江约定被告瑞景房产所抵房源产权全部归原告潘建江所有，因华升建设集团有限公司与被告瑞景房产之间的以房抵工程款协议尚未成立，故原告潘建江更不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（一）项规定的可以阻却执行的情形，故对于原告潘建江要求确认其对瑞景国际住宅小区96幢1309室、102幢1307室的房屋享有所有权的诉请，本院不予支持。另外，因涉案房屋仍应作为被告瑞景房产名下的财产，故原告潘建江以其对瑞景国际住宅小区96幢1309室、102幢1307室的房屋享有所有权并以此要求解除查封的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。另外，原告要求被告瑞景房产配合办理涉案房屋网签、备案手续的诉讼请求，因不属于本案执行异议之诉的受案范围，依法应予驳回起诉，不再出具书面裁定书。现依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告潘建江的诉讼请求。
案件受理费23031元，由原告潘建江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号：10×××76）。
审 判 长 刘辉云
代理审判员 陈 烨
人民陪审员 陈明珠
二〇一七年一月十日
书 记 员 陈 思