上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四(民)初字第2076号
原告(反诉被告)钱新丽，女，1986年4月14日出生，汉族，户籍地河南省新密市。委托代理人李健勇、陆燕，北京市中银(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)陈鸿耀，男，1956年7月9日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)陈闻博，男，1984年12月16日出生，汉族，住上海市。两被告(反诉原告)共同委托代理人陈仲星、季慧，上海知谦律师事务所律师。原告钱新丽与被告陈鸿耀、陈闻博、反诉原告陈鸿耀、陈闻博与反诉被告钱新丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)钱新丽的委托代理人李健勇、被告(反诉原告)陈鸿耀、陈闻博及其共同委托代理人陈仲星、季慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱新丽诉称,2015年6月29日，原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，原告以人民币380万元的价格出售上海市中潭路XXX号XXX室房屋给被告。在合同履行中，因被告限购导致无法办理房地产登记，交易无法正常进行。根据合同约定，因乙方不具备购房资格而导致交易无法正常进行的，乙方应按照合同约定承担违约责任。为了保障原告的合法权益，原告现向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告支付原告赔偿金76万元；二、本案诉讼费由两被告负担。审理中，原告增加诉讼请求，请求法院依法判决解除双方签订的买卖合同。被告陈鸿耀、陈闻博辩称：2015年6月经中原地产居间，被告得知系争房屋的总价为500万元，由于付款方式较好，中介就向被告推荐了系争房屋。因购买房屋是为了陈闻博结婚，故将房屋权利打算登记在两被告名下。被告一名下有一套动迁安置房，是在2014年下半年动迁获得安置的，因家庭成员就动迁款未达成一致意见，该动迁房屋只入住并未办理产证。被告在购买房屋时已将上述情况告知中介公司，中介公司工作人员说并不影响系争房屋交易，动迁组的工作人员也说并不影响购房。但是，被告向动迁组购买动迁安置房屋的买卖合同已经在交易中心备案登记了，两被告对此并不知情。为此，两被告积极履行合同，支付了223万元的房款，中介费9.6万元也全额支付了，考虑到时间紧张，被告也愿意承担多出来的税费，原先合同约定贷款部分，被告也可以现金支付。被告也曾经提出就让陈闻博一人购买系争房屋，对此，原告也是同意办理的，还至公证处办理全权委托中介公司工作人员的手续，只是因为证件未带齐全，当时未能办理成功。当时被告愿意赔偿原告3万元，原告就同意回河南办理相关手续后再行办理房屋交易事宜。未料嗣后原告方就有律师联系被告，称被告违约，要求被告补偿50万元，被告未同意。被告并未构成违约，合同应当继续履行。反诉原告陈鸿耀、陈闻博诉称，2015年6月8日，两反诉原告经上海中原物业顾问有限公司的居间介绍，与反诉被告签订了关于上海市普陀区中潭路100弄(中远两湾城)298号2902室以及840号车位的《房屋买卖合同》，约定价款为500万元(其中房价470万元，车位30万元)，并于2015年6月29日交付了购房定金10万元。嗣后，两反诉原告又分别于2015年6月30日、8月15日向反诉被告支付了225万元和200万元。2015年6月30日两反诉原告与反诉被告在上海房地产交易中心签订了格式化合同《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)并办理了网签备案，拟将房屋产权登记过户。2015年8月15日，反诉原、被告双方至房产交易中心欲办理房产过户手续时，因被交易中心告知反诉原告陈鸿耀系限购对象而无法办理过户手续。为此，反诉原告提出可以将系争房屋登记至陈闻博一人名下，但反诉被告拒不配合，且于2015年8月21日收到反诉被告委托律师发出的合同解除通知函并告之已经诉至法院。现在反诉原告积极主张要求继续履行合同，并且客观上合同继续履行也是可以实现的。反诉原告遂提起反诉，要求法院依法判令：反诉被告继续履行《房屋买卖合同》，协助反诉原告办理将系争房屋产权过户至陈闻博名下的手续，反诉原告愿意一次性支付反诉被告剩余65万元房屋价款，本案受理费及其它相关费用由反诉被告负担。反诉被告钱新丽辩称，基于本诉中的诉称主张，反诉被告不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2015年6月30，原告(甲方)与两被告(乙方)经案外人上海中原物业顾问有限公司中潭路分公司居间介绍签订了合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》。在合同特别告知(二)中明确载明：买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。《上海市政府办公厅关于贯彻落实%26lt;国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知%26gt;的实施意见》(沪府办发(2011)6号)第七条：“暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本事户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、……暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”……双方在合同中约定：由乙方受让甲方自有的房屋及该房屋占用房屋内的土地使用权，房地产坐落于中潭路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积113.57平方米。双方协商一致上述房地产转让价款共计人民币380万元，并确认于2015年8月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，房地产权利转移日期以普陀区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。乙方未按合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起至实际付款之日止。逾期超过20日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付。按现有政策规定，因乙方不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可解除合同，但乙方须按前款规定向甲方承担违约责任，双方应及时相互配合办理退税手续。甲方未按约定期限交付房地产的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过7日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付7日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应自接到书面通知之日起3日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。双方应根据国家法律、法规、规章、政策等规定各自承担本次交易所产生的税、费。本合同签订后7日内，乙方依据上海市限售政策，至房地产管理部分查询自身及家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格。在乙方提供的申报材料真实的情况下，由于政策执行细则变化等因素，导致房地产管理部门确认乙方不具有购房资格，则甲、乙双方同意解除合同，互不承担违约责任。甲方应于得知乙方不具有购房资格之日起当日内返还已支付给甲方的所有购房款项，否则除应返还给乙方的款项外，还应支付乙方未返还款项日万分之五的违约金。如乙方提供的申报材料不实，最终房地产管理部门依据乙方真实情况确认其不具有购房资格，则双方可解除合同，但乙方须依合同约定向甲方承担违约责任。在补充条款二中双方约定，在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。附件三双方则约定了乙方付款的日期和支付方式。2015年6月29日，原告出具收款收据，言明收到由中介公司转付的、由陈鸿耀支付的购买系争房屋及车位的定金10万元。2015年6月30日、8月15日陈鸿耀向原告转账共计425万元。嗣后，双方至房地产交易中心办理权利过户登记时，被告知陈鸿耀名下登记有新购房屋，故属于限购对象，无法办理产权过户登记。被告遂向原告申请将系争房屋购买至陈闻博一人名下，原告表示同意，并在中介公司和被告陪同下办理中介公司工作人员的委托授权公证，因证件不齐全，故未果。审理中，被告提请证人中介公司工作人员程磊到庭作证，程磊称被告陈述属实，中介方也告知钱新丽被告不是故意隐瞒限购事实的，钱新丽表示同意。原告对公证事实予以认可，但称当时询问过中介公司工作人员被告是否违约，在得到未违约的答复后方同意办理公证手续的。之后，原告咨询了专业法律人员，得知被告的行为确实已经构成违约，遂未与被告签订新的合同。被告对证人证言未表异议。2015年8月19日，原告委托律师向被告发出《合同解除通知函》，告知被告按合同约定其不具备购房资格，导致交易无法正常进行，遂要求解除合同，被告应当承担违约责任，原告扣除违约金后将剩余所付购房款返还被告。被告则不同意解除合同。双方交涉未果，原告遂向法院提起诉讼，请求法院判决支持如其诉请。另查明，经房地产登记部门核实，陈鸿耀名下另有连亮路XXX弄XXX号建筑面积76.51平方米的房屋，于2014年12月10日签约登记。该房为陈鸿耀位于他处私房实施征收后，向征收部门购得的产权房，尚未办理产权登记，但已经入住。反诉经审理查明事实同本诉。本院认为：关于本诉，系争房屋的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，符合法律规定，应为有效。依法成立的合同应受法律保护，合同各方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。合同成立后，被告按约支付大部分房款，但双方进行产权过户登记时被告知陈鸿耀属于限购对象，致产权转移登记未能成功。根据限购政策规定，陈鸿耀名下确另有房屋已经进行登记备案，双方的合同确已经无法履行。被告称发生上述事实后，即向原告称将房屋购至陈闻博一人名下，原告表示同意，原合同的履行主体已经发生变更的主张，因原合同无法履行已经成为事实，当履行主体发生变化时，显然产生一个新的要约和承诺关系，除非是合同各方达成合意，否则合同的权利义务的转让无法成立。显然原告当时虽然作出同意的意思表示，但原告称该意思表示存在磋商的前提条件，即便如被告陈述，原告当时也已经提出了赔偿的请求，该意思表示并不必然等同同意合同权利义务的转让或对被告作出新要约而作出完全同意的承诺，故本院对被告的上述抗辩主张不予采纳。同时，从系争房屋的买卖合同条款内容分析，合同多次提到了限购政策，并对被告应当进行申报和核实做出了详尽的约定，被告并未按约如实进行申报，即使按照被告所述受到动迁部门和中介公司工作人员误导认为动迁安置房不受限购约束，系争合同也给予了被告至交易登记部门进行核实的时间，被告并未履行自己的义务，对限购政策进行核实和咨询，故原告要求解除合同的诉讼请求本院予以准许。同时，根据合同约定，因被告原因导致合同无法履行，被告应当承担相应的违约责任。然，违约金是补偿性和惩罚性相结合的合同违约责任承担方式。从被告得知限购以后积极进行磋商，仍然有履行合同的极大诚意，且被告已经支付了大部分的房款；同时考虑到原告并无证据证明其遭到经济损失的前提下，本院对违约金的计算标准酌情予以调整。关于反诉，基于本诉的理由，反诉原告要求继续履行合同的诉讼请求，不符合法律规定，本院难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》四十四条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告钱新丽与被告陈鸿耀、陈闻博于2015年6月30日签订的关于上海市普陀区中潭路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、被告陈鸿耀、陈闻博应于本判决生效之日起十日内支付原告钱新丽违约金人民币10万元；三、原告钱新丽应于本判决生效之日起十日内返还被告陈鸿耀、陈闻博购房款人民币425万元及押金人民币10万元；四、对原告钱新丽的其余诉讼请求不予支持；五、对反诉原告陈鸿耀、陈闻博要求反诉被告钱新丽继续履行《上海市房地产买卖合同》、协助反诉原告产权过户至陈闻博名下的手续、反诉原告愿意一次性支付反诉被告剩余房款人民币65万元的诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币11400元，减半收取计人民币5700元，由原、被告各半负担；本案反诉受理费人民币5150元，由反诉原告陈鸿耀、陈闻博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郝晓鹃
二〇一六年一月二十六日
书记员 魏 彬
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。