南宁市青秀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）桂0103执异41号
案外人覃广玉,男，汉族，住南宁市青秀区。
申请执行人中国民生银行股份有限公司南宁分行，住所地南宁市青秀区民族大道111-1号广西发展大厦东楼一层、第八层至第十二层。
法定代表人曹亮，该分行行长。
被执行人王兴斌，男，汉族，住山西省山阴县。
被执行人白雪玉，女，汉族，住南宁市青秀区。
被执行人南宁市磐辉电子科技有限公司，住所地南宁市星湖路14号广西南宁电子科技广场1号楼925号。
法定代表人白雪玉。
本院在执行中国民生银行股份有限公司南宁分行（以下简称民生银行）与王兴斌、南宁市磐辉电子科技有限公司（以下磐辉公司）、白雪玉金融借款合同纠纷一案过程中，依法于2015年11月12日作出（2015）青民二初字第2809-1号裁定，查封王兴斌、白雪玉名下位于南宁市青秀区民族大道166号上东国际R1栋5单元1602号房屋（以下简称“1602号房”）。案外人覃广玉向本院提出异议，请求法院中止对白雪玉、王兴斌名下1602号房的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，现已审查终结。
案外人覃广玉提出异议称：其与白雪玉、王兴斌于2015年10月11日签订了《房地产买卖（居间）合同》，约定白雪玉、王兴斌将1602号房屋出售给覃广玉。其后，覃广玉依约向白雪玉、王兴斌二人支付了定金及房屋价款共计85万元，于2015年11月13日缴纳了房产契税并向南宁市房屋产权交易中心提交了过户申请。2015年11月10日，白雪玉、王兴斌将该房屋移交给覃广玉，覃广玉已收房入住。于换发新房屋产权证时被告知16**号房已于2015年11月17日被法院查封。随后，覃广玉起诉白雪玉、王兴斌，要求其依约继续履行房屋过户义务，后经南宁市青秀区人民法院依法受理并作出（2016）桂0103民初387号判决书支持了覃广玉的诉讼请求。覃广玉于2016年10月25日已向法院申请强制执行，执行案号为（2016）桂0103执3634号。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，案外人覃广玉认为1602号房依法属于其所有，不应被列入被执行财产范围，故请求法院中止对白雪玉、王兴斌名下1602号房的查封执行。
为证明其异议请求，案外人覃广玉向本院提交了如下证据材料：1.（2016）桂0103民初387号民事判决书；2.（2016）桂0103执3634号执行案件立案通知书；3.房地产买卖（居间）合同；4.补充协议两份；5.房屋产权证书；6.房款收据；7.收条；8.委托支付函；9.中国工商银行电子银行回单；10.收据；11.兴业银行转账凭证两份以及收据；12.销售不动产统一发票；13.税收缴款书；14.房屋移交单；15.（阳光100上东国际物业服务中心）证明。以上证据材料均为复印件。
申请执行人民生银行答辩如下：第一、案外人覃广玉不是涉案房屋权利人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十六条之规定应驳回覃广玉异议申请。理由如下：（一）涉案房屋仍登记在王兴斌、白雪玉名下；（二）民生银行与王兴斌、白雪玉、南宁市磐辉电子科技有限公司金融借款合同纠纷一案中，民生银行在提起诉讼的同时也提出了诉讼财产保全申请，法院于2015年11月12日作出（2015）青民二初字第2809-1号民事裁定书，对王兴斌、白雪玉名下的1602号房进行了查封。对此覃广玉提出书面异议，2015年12月15日法院作出（2015）青民财保复字第2号民事裁定书，裁定驳回了覃广玉的复议申请；再且，覃广玉提交的（2016）桂0103民初387号民事判决书于2016年8月22日发生法律效力，晚于（2015）青民二初字第2809-1民事裁定书，因此根据《执行异议复议规定》第二十六条之规定，覃广玉依据该判决确定其为1602号房屋权利人依据不足；（三）王兴斌、白雪玉以明显低于市场价格出售房屋，覃广玉明知该事实而购买，故覃广玉所主张取得上述房屋的权利不真实、不合法；（四）覃广玉仅依据其与王兴斌、白雪玉签订的《交接单》和物业中心出具的《证明》证明其实际占有1602号房证据不足；（五）覃广玉并非上述房屋权利人的情况下，其无权提起执行异议。第二、覃广玉未在法院查封前支付全部房款，本案不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。综上，覃广玉所提异议无事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。
被执行人王兴斌、白雪玉、磐辉公司经本院依法送达答辩通知书但未按规定提出答辩意见，亦未提交任何证据。
经审查查明：1602号房的房屋所有权人为白雪玉、王兴斌。2015年10月11日，覃广玉与白雪玉、王兴斌通过南宁房天下房地产经纪有限公司签订了房地产买卖（居间）合同（编号：NO.00000190）。覃广玉分别于2015年10月11日、11月10日、11月12日、11月13日向白雪玉、王兴斌支付定金及房款10000元、50000元、650000元、100000元，后又于2015年11月22日通过银行转账方式向白雪玉、王兴斌支付购房款38300元，扣除该房屋所欠物业水电费1700元后，覃广玉已将全部购房款850000元支付完毕。2015年11月10日，白雪玉、王兴斌将1602号房屋移交给覃广玉，覃广玉业已收房入住，于2015年11月13日缴纳了房产契税并与白雪玉、王兴斌向南宁市房屋产权交易中心提交了过户申请。后合同约定过户时间即2015年12月30日已届满，白雪玉、王兴斌仍未将上述房屋过户至覃广玉名下。覃广玉于2016年1月11日起诉白雪玉、王兴斌，要求其依约继续履行房屋过户义务，后经法院依法受理，于2016年6月6日作出（2016）桂0103民初387号判决书支持了覃广玉的诉讼请求。
另查明：民生银行与王兴斌、白雪玉、磐辉公司金融借款合同纠纷一案，本院作出（2015）青民二初字第2809-1号民事裁定后，于2015年11月17日在房产部门依法办理了查封1602号房的相关手续。
本院认为：根据《执行异议复议规定》第二十六条第二款之规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”因此，民生银行提出依照该规定，不应依照（2016）桂0103民初387号民事判决的结果支持覃广玉的异议请求的答辩意见，本院予以采纳。但是，案外人提出异议符合其它法律法规或司法解释所规定的排除执行的事由时，该规定并不禁止适用其它规定。根据本案提出执行异议的情况，其实质是作为房屋买受人的案外人覃广玉对登记在被执行人王兴斌、白雪玉名下的1602号房提出异议，依法应当适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定进行审查。
根据《执行异议复议规定》第二十八条的规定：首先，覃广玉与王兴斌、白雪玉书面签订了房屋买卖合同的时间是2015年10月11日，早于民生银行与王兴斌、白雪玉金融借款合同纠纷一案对1602号房的查封时间2015年11月17日，双方作为具有独立民事行为能力的行为主体，所签订的房屋买卖合同应认定为合法有效。其次，覃广玉在与王兴斌、白雪玉签订房屋买卖合同当天即在房产中介的见证下签订交接单，进而在法院对1602号房进行查封前合法占有该房产。再次，覃广玉支付的购房款与扣减1602号房所欠物业水电费的金额，与合同约定的总价850000元一致，其中在法院查封前已经支付的购房款为810000元，占购房款的绝大部分，并且在1602号房被查封前交纳了契税。虽然尾款38300元的支付时间系在法院查封之后，但法律并未有相关规定或法院的支付指令禁止其向售房者支付该笔款项。第四，1602号房未能过户到覃广玉名下的原因系法院查封所作的限制，并非其自身原因无法过户。同时，民生银行所提出房产交易价格偏低，本院认为这是双方未违反法律规定的意思自治行为，而本院审查案外人覃广玉的异议请求时，民生银行等案件其他当事人未提供覃广玉与售房者即被执行人王兴斌、白雪玉有恶意串联的证据，本院亦未发现广玉不是善意购买人的情形，因此，对双方关于1602号房的买卖行为应当依法予以保护。
综上所述，覃广玉在本案中提出的执行异议请求及相关证据，符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对南宁市青秀区民族大道166号上东国际R1栋5单元1602号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 刘昌吴
审判员 莫沙子
审判员 何明波
二〇一七年一月四日
书记员 凌文俊