北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00580号
上诉人（原审原告）董茹玲，女，1953年9月27日出生。
委托代理人李小伟，北京李晓光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人孙笑竹，女，1983年12月15日出生。
委托代理人吴浩，男，1986年2月2日出生。
被上诉人（原审被告）左其勤，男，1977年5月18日出生，雅宝路吉利大厦市场个体经营者。
委托代理人范晓云（左其勤之妻），1981年8月20日出生，雅宝路吉利大厦市场个体经营者。
上诉人董茹玲因定金合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第27501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董茹玲及其委托代理人李小伟、被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）之委托代理人孙笑竹、被上诉人左其勤及其委托代理人范晓云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月，董茹玲向原审法院诉称：2012年12月2日，我与链家经纪公司、左其勤签订《买卖定金协议书》一份，约定由我购买左其勤名下位于本市朝阳区广渠路36号11号住宅楼4层1单元某号房屋，房屋售价366万元。协议签订当日，链家经纪公司、左其勤告知我房屋产权证尚未办理完毕，按正规流程需要450个工作日，但可以通过其他途径在一周内办理完毕。后我支付了购房定金5万元。至临近拟签订房屋买卖合同日期时，链家经纪公司、左其勤又告知我因房屋存在抵押，故房屋产权证原件在抵押权人处即银行保存，我可以到银行去看。我认为房屋产权证应属重要房源信息予以真实提供、谨慎核实，应由链家经纪公司、左其勤主动提供给买受人，故我拒绝到银行看，而要求链家经纪公司、左其勤向我出示。但链家经纪公司、左其勤至拟定的房屋买卖合同签订日期届满时亦未向我提供，我向链家经纪公司、左其勤寄送了《告知书》，告知其不再签订房屋买卖合同。我认为因房屋是否已办理产权证、是否存在抵押属于购房的重大事宜，故《买卖定金协议书》的签订存在欺诈，属于有瑕疵故应属无效。因此，我诉至法院要求撤销三方签订的《买卖定金协议书》，链家经纪公司、左其勤共同返还我双倍定金10万元，并由左其勤支付占有定金期间的利息（以5万元为本金，按照中国人民银行同期六个月至一年期贷款利率6%为标准，自2012年12月2日计算至实际支付之日止）。
链家经纪公司辩称：我公司不同意董茹玲的诉讼请求，要求法院依法驳回董茹玲的诉讼请求。首先，我公司系房屋买卖的居间方，并非出售人，定金我公司未实际收取，故定金责任不应由我公司承担。其次，董茹玲所述《买卖定金协议书》的签订及履行过程与事实严重不符，不应作为本案的裁判依据。涉案房屋在签订《买卖定金协议书》时已取得产权证，但因房屋存在抵押，故原件在银行留存，可随时配合董茹玲同往进行核实。此事实已多次告知董茹玲，但董茹玲表示拒绝。有抵押的房屋可以上市交易，较之无房屋产权证的房屋更有利于买卖成交，我公司对董茹玲进行不利于交易的欺诈有悖常理。董茹玲签订《买卖定金协议书》并交付定金是其真实意思表示。第三，本案涉及的房屋买卖未能最终成交系董茹玲原因所致，左其勤系在拟定的房屋买卖合同签订日期届满后再行委托我公司提供服务将房屋再次出售的。我公司、左其勤不存在任何过失，故不应承担任何责任。
左其勤辩称：我不同意董茹玲的诉讼请求。我出售的房屋于2012年6月1日取得产权证，10月30日进行抵押登记，此后原件保存在银行。房屋出售时可以与买受人同去银行看原件，不影响房屋交易。看房时即与董茹玲说明此情况，董茹玲对此知晓且认可，故不存在对董茹玲的欺诈。定金5万元我方已实际收取，但董茹玲单方拒绝继续交易，我不同意返还。
原审法院经审理查明：2012年12月2日，董茹玲与链家经纪公司、左其勤共同签订《买卖定金协议书》（以下称涉案协议书）一份，约定董茹玲购买左其勤名下位于本市朝阳区广渠路36号（A1-2地块）11号住宅楼4层1单元某号房屋一套；建筑面积89.47平方米；房屋总价款366万元以及10个工作日内签订《北京市存量房屋买卖合同》等内容。涉案协议书签订当日，董茹玲支付定金5万元，由左其勤实际收取。经查，涉案协议书约定的拟签订房屋买卖合同的期间内，三方未实际签订房屋买卖合同，董茹玲确认其向链家经纪公司、左其勤进行了明确的不再继续进行后续房屋买卖交易的意思表示。现房屋已实际出售他人。庭审中，左其勤提供房屋产权证复印件，拟证明其房屋符合上市交易条件。经查，房屋产权证载明登记时间为2012年6月1日，2012年10月30日进行抵押登记。就此，董茹玲则申请证人董×出庭作证，拟证明在首次看房及涉案协议书签订的过程中，链家经纪公司、左其勤隐瞒、虚构房屋权属重大事宜的真实情况。链家经纪公司申请证人马×出庭作证，拟对及时履行向董茹玲的告知义务进行证明。
原审法院认为：依法订立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，三方签订涉案协议书，以定金的形式表示了对交易的承诺，因此双方应当继续完成房屋买卖交易的后续进程，如签订买卖合同、交付房款、交付房屋及过户登记等事宜。但董茹玲在交付定金后明确表示不再继续进行房屋买卖，在不存在法定事由的情形下，则无权要求退还或双倍返还定金。董茹玲陈述的法定事由系房屋未办理产权证及房屋存在抵押系债务纠纷等，其认为涉案协议书因此存在欺诈，应属无效。但实际上，董茹玲并未就此事实充分举证。再者，房屋产权证已办理、房屋存在银行抵押权较之房屋未办理产权证更有利于交易，即便按照董茹玲的说法，其知晓的情况是房屋未办理产权证，那么其选择在此情形下签订涉案协议书，却排斥房屋已办理产权证而存在抵押情形，明显有悖于买受人规避风险的常理，对其表述不予认可。另外，即便房屋存在抵押，也不属于债务纠纷或不可上市交易的情形，完全可以在买卖合同签订时就首付款交付时间、银行放弃行使抵押权的形式等内容进行协商约定，作为定金合同无效的事由实属无理，故对董茹玲的起诉理由不予采信，其诉讼请求应予驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，原审法院于2013年9月判决：驳回原告董茹玲的诉讼请求。原审法院判决后，董茹玲不服原判，以原判认定事实错误为由提起上诉，提出原判未查清未能签订后续买卖合同的真实原因，请求撤销原判，依法改判撤销《买卖定金协议书》，判令链家经纪公司、左其勤支付董茹玲10万元，诉讼费用由链家经纪公司、左其勤负担。链家经纪公司、左其勤均同意原判。
本院审理中，董茹玲提出涉案房屋存在有银行债务且已办理抵押登记这一重大权属瑕疵，与链家经纪公司、左其勤所作保证不符，对交易产生重大影响；链家经纪公司、左其勤隐瞒涉案房屋存在抵押的事实，存在权属瑕疵，对董茹玲构成欺诈；链家经纪公司、左其勤并无证据证明涉案房屋的抵押情况告知了董茹玲，链家经纪公司、左其勤的行为导致未能按照《买卖定金协议书》的约定签订房屋买卖合同，《买卖定金协议书》应予撤销，链家经纪公司、左其勤的行为已构成违约，链家经纪公司、左其勤应双倍返还董茹玲已支付的定金；董茹玲在原审法院审理中并没有表示不进行后续房屋买卖交易，链家经纪公司、左其勤也表示涉案房屋没有抵押和查封，原审法院认定事实错误，请求撤销原判，依法改判。董茹玲就所称内容未提供新的证据。链家经纪公司表示对原判认定的事实无异议，涉案房屋并不存在所有权不清晰或者存在产权争议的权属瑕疵，有抵押的房屋经抵押权人同意可以转让，本案涉案房屋的抵押银行中信银行明确表示同意房屋的转让，涉案房屋产权人在签订《买卖定金协议书》时明确表示只要签订了房屋买卖合同是可以马上还清房屋欠款，因此涉案房屋并不存在权属瑕疵，链家经纪公司也不存在董茹玲所述欺诈行为，不同意董茹玲所称上诉意见及要求。左其勤表示对原判认定的事实无异议，左其勤收到了董茹玲的定金5万元，同意原判，不同意董茹玲所称意见及要求。董茹玲与链家经纪公司、左其勤在审理中未能就双方纠纷的解决达成一致意见。
另，《买卖定金协议书》第一条房屋情况概述内容为“1、交易房屋座落于北京市朝阳区广渠路36号（A1-2地块）11号住宅楼4层1单元某，建筑面积89.47，房产证号Y9520**，产权人左其勤。2、甲方保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件”，第三条定金金额及支付内容为“1、乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金共计人民币（大写）伍万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据（附后）。2、甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还”，第四条签署买卖合同的约定内容为“1、甲乙双方应于签署本协议后10个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》（‘《买卖合同》’）等相关法律文件”。2012年12月2日，董茹玲作为甲方与链家经纪公司签订《委托支付买卖定金协议书》（协议书所载日期为2012年12月1日），约定董茹玲授权链家经纪公司，在董茹玲与出售人签署《买卖定金协议书》后，即可代董茹玲向房屋出售人转交购房定金人民币5万元，链家经纪公司同意接受董茹玲上述委托。另查明，左其勤提供的房屋所有权证所载权属证件号为X京房权证朝字第11210**号，《买卖定金协议书》中“房产证号Y952028”实为商品房交易合同号。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、编02412000051233的《买卖定金协议书》、《买卖看房确认书》、《委托支付买卖定金协议书》、收据、《告知书》、速递详情单、X京房权证朝字第11210**号《房屋所有权证》、委托书、证人证言等证据在案佐证。
本院认为：本案的争点在于董茹玲与链家经纪公司、左其勤签订的《买卖定金协议书》是否应予撤销，以及定金是否应予返还。董茹玲分别与左其勤、链家经纪公司签订了《买卖定金协议书》、《委托支付买卖定金协议书》，约定了在协议书签署后10个工作日内签订《北京市存量房屋买卖合同》。但从《买卖定金协议书》的内容来看，其中仅约定了房屋的位置、面积、产权人等内容，未明确约定房屋价格、付款方式、付款时间等基本内容，签订买卖合同的主要条款并未具备；在《买卖定金协议书》签订之时及双方约定的期限内，左其勤并未向董茹玲出示房屋所有权证，协议书中对于涉案房屋存在抵押、权属证书在银行留存等事关房屋交易的重大事项也未予以明确披露，而且协议书中关于出卖方“保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件”的表述也容易使买受人对交易标的存在重大误解。虽然房屋上有尚未还清的银行贷款并设有抵押权并不能构成房屋交易的根本障碍，但对于董茹玲而言，存在房屋权属及抵押解除与否的不确定性，此种情形出卖人应予以明示，在双方未就抵押解除事项协商达成一致意见的情况下，依然存在房屋交易的风险。据此，董茹玲主张不再签订买卖合同，要求撤销定金合同、返还定金及支付利息的请求有法律依据，依法应予以支持；关于利息支付，董茹玲称向链家经纪公司、左其勤寄送了《告知书》明确了不再签订买卖合同的意思表示，但链家经纪公司、左其勤对此均予以否认，故本院确定利息支付自原审法院立案之日即2013年7月5日开始起算，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息计算至实际给付之日止。董茹玲在房屋信息不完全及未充分了解的情况下即签署定金合同，亦应承担一定责任，且撤销定金合同的后果应为恢复原状，故对其要求双倍返还定金的请求不予支持。董茹玲主张左其勤系欺诈，并未就此提出证据，本院不予采信。综上，原判不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条第一款第（一）项、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第27501号民事判决；
二、撤销董茹玲与北京链家房地产经纪有限公司、左其勤签订的《买卖定金协议书》；
三、左其勤、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还董茹玲定金人民币五万元并支付利息（利息自二Ο一三年七月五日起算，基数为人民币五万元，利率按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；
三、驳回董茹玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1165元，由董茹玲负担580元（已交纳），由左其勤负担585元（本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费2300元，由董茹玲负担1150元（已交纳），由左其勤负担1150元（本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周文祯
审 判 员 王 朔
代理审判员 金园园
二〇一四年四月三日
书 记 员 肖 斌