广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018)粤13民终3141号
上诉人（原审原告）：吕建文，男，汉族，1988年5月24日出生，广东省惠东县人，住址：惠东县。
委托诉讼代理人：刘思凯，系广东鸿浩律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：惠东县弘诚实业发展有限公司，住所地：惠东县平山百丘田。
法定代表人：周庆邦，执行董事。
委托诉讼代理人：黄宗强，系广东思辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张聪，系广东思辰律师事务所律师。
吕建文因与惠东县弘诚实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服惠东县人民法院（2017）粤1323民初2688号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吕建文委托诉讼代理人刘思凯、上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司的委托诉讼代理人张聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人吕建文上诉请求：1、请求依法改判、变更（2017）粤1323民初2688号民事判决书第一项为“被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期交房的违约金（违约金以购房款404668元为基数，从2015年6月30日起至交付房屋之日2017年7月4日止按日万分之五的标准计付）给原告吕建文”。2、请求依法改判、变更（2017）粤1323民初2688号民事判决书第二项为“被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付逾期办证的损害赔偿金（以404668元为基数，从2016年5月25日起至办理产权登记之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的50%标准计付【目前年息7.125%】）给原告吕建文”。3、请求依法撤销（2017）粤1323民初2688号民事判决书第三项。4、请求判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
事实与理由：
一．原审法院认定被上诉人19-21座地下室工程中遇到大面积岩石地质问题需要90天工期属于合同约定的特殊原因可以延迟交付，据而认定逾期交房违约金起算时间为2015年10月1日属认定事实错误。根据双方签订合同、客观事实及相关证据，贵院应认定被上诉人逾期交房违约金起算时间为2015年6月30日。
一审判决第8页第二段“另查，广东省惠州市公安消防局于2012年8月24日作出惠公消审【2012】第0XXX9号《建设工程消防设计的审核意见书》，同意惠东县弘诚实业发展有限公司城XX区?X园A地块二期11-21号楼建设工程消防设计的审核意见。X园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程。”属于认定事实错误。
广东省惠州市公安消防局于2012年8月24日作出惠公消审【2012】第0XXX9号《建设工程消防设计的审核意见书》仅载明工程概况分为五项：地下室（负一层）；11-15号楼（18层）；16、17号楼（15层）；18号楼（12层）；19-21号楼（15层），并未如原审法院所认定的“X园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程”。
事实上，涉案楼盘弘诚X园11-21号楼系分三部分进行报建并领取不同的建设施工许可证、不同的竣工验收备案表的，即：①11-15号楼【建筑规模层数18层】；②16-18号楼【层数15/12层】；③19-21号楼【建筑规模框架十五层、地下一层】。以上事实，详见被上诉人在一审诉讼过程中提交的证据二《建设工程施工许可证》及证据三《竣工验收表》。而双方签订的《广东省商品房买卖合同》第三条也清晰约定“该商品房建筑层数地上18层，地下0层”，不包含地下室，地上建筑与地下室系分开报建的，涉案房屋位于涉案楼盘的16号楼5层02号房，合同约定并未有地下室部分且上诉人购买的并非地下室车位，即便地下室是整体报建，也不影响16—18号楼地上建筑根据其独有的施工进行独立的报建工作，而被上诉人在原审过程中，并未向法院提交任何建设部门规定、或相关设计图纸证明上诉人所购的涉案地上房屋与遇岩石地块的19-21号楼地下室须整体共同报建，即不能证明涉案楼盘的三部分必须共同报建。
原审法院直接将“地下室须共同报建”认定为“涉案楼盘弘诚X园11-21号楼三部分须共同报建”、“16号楼地上建筑必须与地下室共同报建”缺乏依据，证据不充分，系认定事实错误。
据此，原审法院认定被上诉人19-21座地下室工程中遇到大面积岩石地质问题需要90天工期属于合同约定的特殊原因可以延迟交付，据而认定逾期交房违约金起算时间为2015年10月1日属认定事实错误。请求贵院依法改判被上诉人逾期交房违约金起算时间为：2015年6月30日。
二．原审法院判令被上诉人支付的逾期交房违约金不得超过404668元的30%即121400.4元系对《最高人民法院关于适用<中华人共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的错误适用，于法无据，限制了上诉人的合法权益，请求贵院对该限制依法予以纠正。
《最高人民法院关于适用<中华人共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”系指违约金一般不超过“实际损失的30%”而并非违约金不得超过“合同总标的的30%”，原审法院在未有法律依据，且在被上诉人未举证证明违约金超过实际损失30%的情况下径直限制了本案的逾期交房违约金在合同总标404668元的30%即121400.4元以内，系适用法律错误，也一定程度限制了上诉人作为守约方依法可主张的合法利益，请求请求贵院对该限制性认定依法予以纠正。
三．原审法院仅支付上诉人1%逾期办证违约金系认定事实错误，适用法律错误，请求贵院按照相关司法解释依法支持以404668元为基数，从2016年5月25日起至办理产权登记之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的50%标准（年息7.125%）计算逾期办证损害赔偿金。
原审法院认定双方已经约定逾期办证违约金为1%，且无证据证明上诉人受到的损害及损失高于约定的违约金，不予支持按照逾期贷款利率加收50%支付违约金系认定事实错误。
首先明确，根据《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，被上诉人因在商品房交付使用后360日内，即2016年5月24日前办理产权登记。而截至本案作出判决之日（2017年11月15日），被上诉人逾期办证的时间已超过近一年半的时间，且无法确定何时能办理好相应的产权证明。若上诉人在约定取得房产证，可以以其物权人的身份对涉案房产行使抵押、租赁、转让等多项权利，然后因为被上诉人的违约，大致上诉人在此长达一年半的时间内无法行使，且未有具体时间保证取得以上权利的情况下，上诉人的实际损失已经明显大于约定的逾期办证违约金1%即4046.68元，原审法院以没有证据证明不予支持，与事实、法律相悖。
其次，根据双方签订的《广东商品房预售合同》，上诉人作为买受人逾期付款的，需向出卖人承担日万分之五的违约金，但在逾期办证的违约条款中却约定逾期办证的违约金约定为总房款的1%，买卖双方的权利义务不对等，系被上诉人利用其房地产开发商、销售商以及作为格式合同出具一方的明显优势地位作出的不平等约定，属于《中国人民共和国合同法》规定的显失公平的条款，原审法院按照合同约定认定1%违约金于法无据。
目前上诉人面临被上诉人逾期办证的持续性违约行为，且被上诉人无法确定何时可办理产权证明，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款约定的“损失数额难以确定的”情形，可以按照已付购房款总额404668元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金或损害赔偿金，而根据现行1年至5年期的4.75%贷款年息，按中国人民银行[2003]251号文件规定的逾期利息加收50%，即逾期办证损害赔偿金标准应为年息7.125%【4.75%X1.5】，自2016年5月25日起至办理产权登记之日止。
综上所述，原审法院认定部分事实错误、适用法律错误，请求贵院依法改判，维护上诉人合法权益。
惠东县弘诚实业发展有限公司辩称，本系列案中被上诉人认为涉案房屋的年增长率均已高达XX%以上，并没有提供书面的证据予以证明，因此，其主张上诉人造成其巨大的损失并没有依据。其次，关于逾期办证的违约金，上诉人认为上诉人承担了合同总价款30%的违约金的情况下，不再应该要求上诉人承担逾期办证的违约金责任，否则，上诉人承担的违约金责任超过了合同总价款的30%，加重了上诉人的责任。因此，请二审法院依法驳回被上诉人的上诉请求。
惠东县弘诚实业发展有限公司上诉请求：一、撤销惠东县人民法院作出的（2017）粤1323民初2688号民事判决书；二、依法改判为上诉人以同地区同期商品房市场租金的标准向被上诉人支付逾期交房的违约金；三、依法改判为上诉人无需向被上诉人支付逾期办证的违约金4046.68元；四、判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：
一审法院存在事实认定及适用法律错误，主要有以下三点：
一、关于案涉房屋的交付时间。
事判决书第9页一审法院认定“。….被告支付违约金的时间应自22015年6月30日起90天后的第二天（即2015年10月1日）开始计算……综上，被告惠东弘诚实业发展有限公司应自2015年10月1日起至2017年7月4日止支付以404668元为本金按日万分之五的标准累积计算且不超过404668元的30%即121400.4元的违约金给原告吕建文”，该认定存在事实上的错误。
首先，本案物业的施工建设过程中存在地质异常的不可抗力情形。本案案涉物业11-21座住宅为整体报建项目，整个11-21座地下室的消防设施先连且为整体报建，因19-21座地下室工程部分地质遇到岩石，需要通过爆破来解决，而爆破手续繁杂，上诉人因此进行了多次的设计修改与方案的论证，后由广东锡源爆破工程有限公司做出X园A地块一期B区19-21座爆破工程的爆破施工报批资料，作业时间为2015年7月22日至2015年10月22日，共90天。
正是由于地质状况异常导致整个地下室建设滞后致使11-18座整体完工后，地下室部分暂不能进行消防验收，进而滞后了11-18座的竣工备案。同时，由于遇到地下室工程部分地质遇到岩石，需要通过爆破解决，原施工单位无法继续施工，上诉人为此重新确定新的施工单位进行施工，从而导致竣工日期延迟。根据上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，上述情况属于地质异常状况，上诉人可以据实延期交付而不承担违约责任。
其次，关于交付期限。案涉《广东省商品房买卖合同》的第八条“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条款，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……4、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格”以及第九条第一款第二项“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”的约定，从中可看出，1，上诉人与被上诉人并无约定案涉商品房必须于上诉人取得房屋竣工验收备案表之日（即2017年7月4日）才能交付案涉商品房；2，双方在合同中约定的交付时间是实际交付之日。
本案中，基于上诉人已于2016年1月11日收楼的事实，且案涉商品房无出现质量问题的情况下，实际上没有产生因逾期交房而导致的损失，被上诉人不应再主张逾期交房的违约金。
综上，案涉商品房所在物业存在地质异常的不可抗力情形，上诉人可以据实延迟交付案涉商品房，一审法院不能简单以爆破结束之日为上诉人最后交付房屋之日，明显与事实情况不符，同时被上诉人实际上也无损失，一审法院不应再判决上诉人向被上诉人支付逾期交房的违约金。
二、如认定上诉人逾期交房，上诉人逾期交房造成被上诉人的损失应该同地区同期商品房的市场租金计算。
事判决书第9页及10页一审法院认定“.…。被告未按合同约定的时间于22015年6月30日前经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的商品房交付原告使用，构成违约，应承担违约责任……”、“…。及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款‘当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失’的规定，逾期交房的违约金以404668元为本金，从22015年10月1日起至交付房屋之日止按日万分之五的标准累计计算，且不超过404668的30%即121400.4元为宜”。该认定存在认定事实错误。
本案中，被上诉人已于2016年1月11日与上诉人签订楼宇交接书等，从被上诉人购买案涉房屋的用途或目的上，实际上是无损失的，被上诉人在一审法院审理过程中也无提供相应的证据证明其实际损失。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，上诉人认为，在被上诉人实际收楼、且无证据证明其实际损失的情况下，一审法院即使判决上诉人承担逾期交房的违约金，也应按照同地段同类房屋租金标准从2015年10月1日起计算被上诉人的损失。
一审法院审理期间，上诉人提交了评估报告书，证明了案涉商品房同地区同期商品房的市场租金，其中在2015年6月30日的市场月租金为7元每平方，2016年6月30日的市场月租金为8元每平方，在2017年6月30日的市场月租金为10元每平米。以案涉商品房的面积127.96平方米计算租金，具体如下：
1、从2015年10月1日起计至2016年6月30日，被上诉人的租金损失是127.96平方米*7元每平方米*9个月=8061.48元；
2、2016年7月1日至2017年7月4日，被上诉人的租金损失是127.96平方米*8元每平方米*12个月+127.96平方米*10元每平方米/30天*4天=12454.77元。以上合计20516.25元。
一审法院判令上诉人以案涉房价款404668元为基础，从2015年10月1日起至交付房屋之日2017年7月4日止按日万分之五的标准计付，最终计得不超过404668元的30%即121400.4元，实际上一审法院判决的逾期交房违约金即为121400.4元，已经远远超过上述被上诉人的实际租金损失的130%。
因此，结合本案的案情以及法律规定，一审法院对于被上诉人的实际损失的认定有误，被上诉人已经实际收楼了的情况下是无损失的，即使认定上诉人应承担逾期交房的违约金责任，也应按照同地段同类房屋租金标准从2015年10月1日起计算被上诉人的损失。
三、关于逾期办证的认定。
事判决书第10页一审法院认定“.…。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条‘出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金’的约定….”，从而判令上诉人广广东省商品房的约定向被上诉人支付逾期办证的违约金4046.68元，属认定事实错误，导致适用法律错误。
上述案涉商品房买卖合同中约定的“出卖人应当在商品房交付使用后360日内……”是指案涉商品房符合合同约定或法律规定的交付之日起360日内。案涉商品房买卖合同第八条约定“出卖人应当在2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……4、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格…。”，根据该条约定，案涉商品房取得五个单位验收合格的时间是22017年4月12日，通过竣工验收、取得《工程竣工验收备案表》的日期是2017年7月4日。
因此，若以2017年7月4日视为上诉人交付符合合同约定或法律规定的案涉商品房的时间，办理房地产权属证书的时间也应从2017年7月4日之日计起的360日，目前明显尚未逾期。一审法院在认定2017年7月4日为房屋交付之日、办理房地产权属证书的期限尚未届满的情况下，判令上诉人承担逾期办证的违约金，明显前后矛盾。实际上，目前办证时限尚未逾期，上诉人无需承担逾期办证的违约金。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人请求贵院依法改判。请贵院依法公断，维护上诉人的合法权益。
吕建文辩称，一．原审被告在其民事上诉状第二项上诉请求中作出了自认其存在逾期交付行为并应当承当违约金的真实意思表示。
二．一审法院认定房屋交付时间为2017年7月4日具备事实依据及法律依据。
2016年1月11日签订的《楼宇交接书》由原审被告出具，且明确“经惠东县建设有关部门验收鉴定合格，可以投入使用。”，据此原审被告是在隐瞒原审原告涉案房屋并未通过验收的情况下签订的《楼宇交接书》，不能认定为上诉人在2016年1月11日已经收楼。
根据我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案。合同约定高于前款标准的，以合同为准；合同约定低于前款标准的，按前款规定认定。”据此，一审法院认定本案的交付之日为原审被告取得竣工验收备案表的实际即2017年7月4日予法有据。
三．一审法院认定逾期交房违约金的计算标准为日万分之五予法有据，原审被告请求改判为以同地区同期商品房市场租金的标准支付逾期违约金不具备合同依据、事实依据及法律依据。
首先，日万分之五的逾期交房违约金系合同双方的真实意思表示并未违反国家法律规定应当予以支持。
其次，提请法庭注意的是，商品房销售合同的合同目的是买受人取得房屋的使用权及其相应的对世物权，在出卖人履行交付、过户义务后，买受人可以自行行使处分、转让、变卖、出租等多项物权（包括抵押权、地役权等）及债权，而原审被告笼统的将原审原告的损失视作为租金，根本不具备相应的可比性，大大缩小了原审原告的权利及损失，且其主张的评估报告系其单方委托作出，不具备客观性。
截止至本案一审庭审时，涉案房屋的年增长率已高达32%（实际损失超过了万分之五每日计算的违约金），在此角度，原审被告已给原审原告造成了巨大的损失。
最后，根据合同法司法解释二第二十九条及最高院关于商品房买卖合同司法解释第十六条，违约金高于实际损失的30%请求人民法院降低的，应由申请人即原审被告就高于实际损失的30%进行举证而原审被告并未能就此进行举证。
综上，原审被告请求改判为以同地区同期商品房市场租金的标准支付逾期违约金不具备相应依据，一审法院认定逾期交房违约金的计算标准为日万分之五予法有据。
四．一审法院认定原审被告存在逾期办证事实正确。
原审被告主张双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定的“商品房交付使用后360日内”应解释为“商品房符合合同约定或法律规定的交付之日起360日内”即“以2017年7月4日视为交付符合合同约定或法律规定的涉案商品房时间”：
首先，原审被告的该主张，自认了“商品房符合合同约定或法律规定的交付之日”应为其取得竣工备案验收表之日，即“2017年7月4日”，此与其的在前主张的交付之日为五方验收之日相互矛盾。因此，根据原审被告的自认应当认定本案涉案房屋的交付时间为2017年7月4日。
其次，从民事法律公平正义原则及诚实守信原则角度出发，《广东省商品房买卖合同》第十五条约定的“商品房交付使用后360日内”理应解释为“双方约定的交付日2015年6月30日后360日内”，商品房销售合同作为出卖人的两项根本义务为交付及办证，对于两项时间，合同必须有可期待性及明确性指向。因此，关于办证时间理应解释为“双方约定的交付日2015年6月30日后360日内”，而不应是不具备可期待性及明确性的“实际交付之日起360日内”，若按照原审被告的主张，若涉案房屋一日未能通过验收，一日未能实际交付，那么逾期办证的起算点则无限延后，这将严重侵害买受人取得产权的合法权益，也与约定逾期办证违约条款的本意相悖。
退一步而言，根据合同法相关规定，在合同条款存在两种不同解释时，应当作出对非格式合同出具一方的有利解释，《广东省商品房买卖合同》系由原审被告开发商出具的格式合同，合同条款不容修改，在出现不同解释时理应作出对非格式合同出具一方及原审原告的有利解释。
一审原告向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金，暂计70000元，（自2015年6月30日起至符合居住条件交付使用之日止，每日按照已付购房款的万分之五计付）；2、被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金，暂计30000元，（自2016年5月25日起办理产权登记之日止，按照损失难以确定方式计算，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息加收50%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼期间，原告将第二项诉请违约金变更为损害赔偿金。
一审法院认定事实：被告惠东县弘诚实业发展有限公司为有限责任公司（法人独资），成立于2009年9月2日，经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2015年2月7日，原告吕建文与被告签订一份《商品房买卖合同》【合同编号HT0002549号】，约定原告吕建文购买被告位于惠东县××街道××田地××楼××房××房产××套，价值404668元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…。3、异常地质状况、市政规划变化和市政行为而导致工期延误的、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按预期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定交付了购房款，被告至今未将涉案房产交付原告使用。22017年4月12日，涉案房屋竣工验收合格。2017年7月4日，被告取得涉案房屋竣工验收备案表，原告至今未取得涉案房产的房地产权属证书
另查，广东省惠州市公安消防局于2012年8月24日作出惠公消审【2012】第0XXX9号《建设工程消防设计的审核意见书》，同意惠东县弘诚实业发展有限公司城XX区.X园A地块二期11-21号楼建设工程消防设计的审核意见，X园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程。被告惠东县弘诚实业发展有限公司在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决。2015年7月23日，广东中人集团建设有限公司对X园A地块一期B区19-21座爆破工程作出安全评估报告，工程地质为：微风化花岗岩，岩质坚硬。同日，广东锡源爆破工程有限公司作出X园A地块一期B区19-21座爆破工程的爆破施工报批资料，作业时间为2015年7月22日至2015年10月22日，共90天。
再查，2017年8月19日，被告惠东县弘诚实业发展有限公司委托佛山市中毅土地房地产评估有限公司对位于惠东县XX街道XX田地段X园小区市场的房地产在价值时点的租赁价值进行了评估，评估租金为2016年6月30日，每平方米8元；2017年6月30日，每平方米10元。
一审法院认为，原告吕建文与被告惠东县弘诚实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告位于惠东县××街道××田地××楼××房××房产××套，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。商品房买卖合同签订后，原告按照约定向被告支付购房首期款和银行按揭贷款，被告未按合同约定的时间于2015年6月30日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的商品房交付原告使用，构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告诉请被告支付违约金，理由充分，本院予以支持。至于原告诉请被告支付违约金的起止时间及数额问题：1、因被告惠东县弘诚实业发展有限公司城XX区.X园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程，其在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决，工期需要90天，属《商品房买卖合同》约定的地质异常问题，被告辩称因合同约定的特殊原因可以延迟交付商品房，理由充分，本院予以采信，为此，被告支付违约金的时间应自2015年6月30日起90天后的第二天（即2015年10月1日）开始计算；2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告诉请的违约金应以404668元为本金按日万分之五的标准累积计算，且不超过404668元的30%即121400.4元为宜。被告辩称违约金应以同地区同期商品房市场租金每平方米8元-10元的标准计付，理由不充分，本院不予采纳。综上，被告惠东县弘诚实业发展有限公司应自2015年10月1日起至2017年7月4日止支付以404668元为本金按日万分之五的标准累积计算且不超过404668元的30%即121400.4元的违约金给原告吕建文。
关于原告诉请被告支付逾期办证赔偿金的问题：原告主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息加收50%要求被告支付其赔偿金。因原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金数额或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，因原、被告已对预期办理房屋所有权登记的违约金数额作出明确约定，且原告也无证据证明其损失高于约定的违约金，也无证据证明其受到损害。故原告要求被告按逾期贷款利率加收50%支付违约金没有法律依据，且与合同约定不一致，本院不予支持。因此，被告惠东县弘诚实业发展有限公司应自2015年6月30日的360天后即2016年6月30日起至房地产权证书登记在原告名下止支付购房款404668元的1%即4046.68元的违约金给原告吕建文。
关于被告辩称原告的诉请已超过诉讼时效的问题。因为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金是按日不断累计的，为此，被告辩称原告的诉请已超过诉讼时效，理由不充分，本院不予采信。
综上，原告吕建文的诉请和被告惠东县弘诚实业发展有限公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期交房的违约金（违约金以购房款404668元为基数，从2015年10月1日起至2017年7月4日止按日万分之五的标准计付，但不超过404668元的30%即121400.4元）给原告吕建文。
二、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期办证的违约金（违约金以购房款404668元的1%即4046.68元）给原告吕建文。
三、驳回原告吕建文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由被告惠东县弘诚实业发展有限公司负担。
本案二审期间，当事人均没有提交新证据。
本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：一、涉案商品房逾期交付的起算时间应当如何认定；二、逾期交房的违约金是否约定过高以及是否应当予以调整；三、弘诚实业公司是否存在逾期办证以及逾期办证违约金应当如何计算。具体判析如下：
一、关于涉案商品房逾期交付的起算时间应当如何认定的问题。上诉人弘诚实业公司认为，涉案小区的开发遇有地质异常问题，属于合同约定的免责事由，不需要承担逾期交房的违约责任，而买受人上诉则认为，涉案的商品房并非整体共同报建，不属于合同约定的延期事由。对此，本案认为，依据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第8条约定：“如遇地质状况、市政规划变化和政府行为而导致工期延误的，政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误的可据实予以延期。”本案中，依据弘诚实业公司原审提交的广东省惠州市公安消防局于2012年8月24日作出《建设工程消防设计的审核意见书》《安全评估报告》《爆破安全监理方案》等证据，本院可以确认，弘诚实业公司开发城XX区X园A地块二期期间，在19-21号楼地下室遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破作业予以解决，同时需要变更建设工程消防设计方案，工期需要90天。据此，弘诚实业公司因开发建设城XX区X园A地块二期所遇到地质问题需要进行爆破施工，按照上述合同的约定应当可以据实际予以延期，原审法院判决认定合同约定的交付商品房时间延期90天作为商品房逾期交付的起算时间，既有事实依据，亦符合合同的约定，应当予以维持。至于，买受人的上诉提出的问题。退一步说，即便涉案楼盘的19-21号楼地下室的消防并非整报建工程，但是该地质异常问题以及临时变更建设工程消防设计方案的事实确认存在，上述原因势必影响整个楼盘的工程开发与建设，而该部分的时间延期属于双方当事人签订合同时均不能预见的不可抗力事由，不应计算至合同约定的合理开发建设时间。
二、关于逾期交房的违约金是否约定过高以及是否应当予以调整的问题。依据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第9条约定：“出卖人未按合同规定期限交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本案合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”本案中，虽然弘诚实业公司存有合同约定的地质异常延期事由，但是在合同约定最后的交付房屋期限延期90天之后仍未交付房屋，弘诚实业公司构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。原审法院判决，弘诚实业公司按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，符合双方当事人的合同约定，处理并无不妥。至于违约金是否应当予以限制上限的问题。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，弘诚实业公司未按约定交付房屋给买受人所造成的损失主要为商品房的占用、使用利益方面的损失，而当事人主张的违约赔偿应当以实际损失为限，本案买受人未能举证证明其因弘诚实业公司的违约行为造成其实际损失的事实，原审法院综合本案的实际损失情况以及充分考虑预期利益因素，根据公平原则判决在支持买受人的诉请基础上限制违约金不超过已付总房款的30%为限，基本符合上述司法解释规定的精神，二审予以维持。
三、关于弘诚实业公司是否存在逾期办证以及逾期办证违约金应当如何计算的问题。
第一，对于是否存在逾期办证。依据双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”上述合同约定的“交付使用”是合同约定的交付时间还是事实交付房屋时间的问题。对此，本院认为，本案的商品房买卖合同约定的逾期办证违约金为固定金额，与逾期交房所认定的时间不存在重复主张违约责任的情形。此外，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》为弘诚实业公司提供的格式合同样本，对于第十五条的约定存有争议，按照上述法律规定应当作不利于提供该合同一方的解释。据此，原审法院判决认定合同约定交付商品房的时间作为逾期办证违约责任的起算时间，于法有据，应当予以维持。
第二，逾期办证违约金应当如何计算。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买卖人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方当事人对于逾期办证违约责任明确进行了约定，不属上述规定的可以按照已付购房总额参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的情形。据此，买受人请求逾期办证违约金按中国人民银行规定的逾期利息加收50%计算，缺乏事实依据，不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费用4600元，由上诉人吕建文负担2300元，由上诉人惠东县弘诚实业发展有限公司负担2300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一八年八月十三日
法官助理 黄晓娜
书 记 员 曾晓英
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；