辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终2721号
上诉人（原审被告）姜锡瑶，住大连市西岗区。
委托代理人鞠一方，系辽宁新世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）大连杨柳物业管理有限公司。
法定代表人李连玉，系该公司总经理。
委托代理人陈宇，系辽宁律昇律师事务所律师。
原审原告大连杨柳物业管理有限公司与原审被告姜锡瑶物业服务合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2015年4月26日作出（2015）西民初字第544号民事判决。原审原告大连杨柳物业管理有限公司、原审被告姜锡瑶均不服判决，向本院提起上诉。本院经审理后，于2015年9月10日作出（2015）大民三终字第1023号民事裁定，撤销原审判决，发回重审。原审法院经重审后于2015年12月25日作出（2015）西审民初字第80号民事判决，宣判后，原审被告姜锡瑶不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姜锡瑶及其委托代理人鞠一方，被上诉人大连杨柳物业管理有限公司的委托代理人陈宇，到庭参加了诉讼。现已审理终结。
原告一审诉称：2012年3月原告入驻叠彩桃源小区为业主提供服务，并于被告的代表叠彩桃源小区业主委员会签订《物业服务合同》约定服务期限为三年。物业服务费0.7元/月/平方米，车库服务费0.3元/月/平方米，按半年收费，每半年的第一个月15日前缴纳，逾期按日千分之三违约金。原告依照约定提供了物业服务，但是被告作为小区新林园1号业主，长期拖欠物业费，每月达150.17元，截止2014年12月22日共拖欠36个月物业费合计5406元，产生违约金6780元。请求法院判令被告支付物业费5406元及违约金3000元。
原审被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、原告主体不合法，原告在2012年没有取得叠彩桃源小区物业服务资质，没有权利与案涉小区签订物业服务合同。第二、原告管理小区三年，从未对沟渠进行清理，每年雨季暴雨使山体滑坡，大量石土堵塞排洪渠雨水灌入家中，被告找物业经理石强，其称1号楼不归叠彩桃源小区管理。后来被告找街道帮助协调无果，三年被告花掉排土修复费1.6万元。第三、原告不顾小区200多居民的生命健康，在小区内安装无线网络基站，强大的噪音和磁场给小区业主造成极大的伤害；2013年春天，原告为降低成本，将小区楼宇间草坪地灯拆除，影响照明。第四、原告将防空洞出租影响居民正常生活。第五、小区绿化卫生秩序无人管理，胡杨灌木全部枯死；小区只有一个清扫员，从未对被告家周围做过清扫；被告家漏雨非常严重，因是独栋不需其他业主同意，就可以动用维修基金，原告贴出全小区的每栋楼的维修基金情况，唯独没有1号楼的，足以说明原告没把1号楼作为小区业户管理。第六、为了强收物业费，原告从社会上找人夜晚22时后五次到业主家逼交物业费，欠费业主门牌号及姓氏用电子屏幕滚动播放，将起诉状等文书粘贴到业主的门上。第七、因业主阻挡物业出租防空洞，原告将法院的诉讼文书撕碎，妄图使本国不知开庭时间。综上，原告以上行为证明其不是做物业应该做的事，而是敛财，小区的利益无法得到保障，故被告拒交物业费。
原审法院审理查明：原告自2012年3月起为叠彩桃源小区提供物业服务，并与该小区业主委员会签订《叠彩桃源小区物业服务合同》，约定服务期限三年，自2012年3月1日起至2015年2月28日止；住宅服务费标准为0.7元/月/平方米，车库服务费标准0.3元/月/平方米，按半年收费，每半年的第一个月15日前收费，逾期按日3‰交纳违约金。合同物业服务事项中约定原告负责市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等。合同物业服务质量及标准中约定原告须保障公共照明设备，设计齐全，运行正常等。原告为小区提供了物业服务，但其在管理案涉小区期间拆除了小区的草坪灯，且未对小区防洪渠进行清理。
另查，被告系叠彩桃源小区1号楼业主，房屋面积204.44平方米，车库面积为23.53平方米，其未交自2012年3月1日起至2015年2月28日止的物业服务费总额为5406元，其中包括住宅服务费5152元（0.7元/月×204.44×36个月）及车库服务费254元（0.3元/月×23.53×36个月）。
原审认定上述事实的证据有：原告提供的物业服务合同、收费许可证、资质证书、催缴通知，被告提供的照片及双方当事人的陈述等。
原审法院认为，原告与叠彩桃源小区业主委员会签订的《叠彩桃源小区服务合同》系双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告作为业主，该合同对其具有约束力。原告依约提供符合合同约定标准的物业服务，被告接受了原告的物业管理服务，应按照合同约定交纳物业服务费。被告提出原告拆除小区草坪灯，未对防洪沟渠进行清理，故拒绝交纳物业服务费。本院已查明原告在其管理案涉小区期间，拆除小区草坪灯，且未对防洪沟渠进行清理，未达到合同约定的服务质量标准，属违约。考虑到原告已经对案涉小区其他的物业服务，被告拒绝交纳全部物业费的请求不合理。本院对被告须交物业费的数额予以调整。根据本案的实际情况，本院酌定被告向原告交纳自2012年3月1日起至2015年2月28日止的物业服务费的80%，即4325元为宜。关于原告要求被告给付违约金一节，因原告提供的物业服务存在质量问题，系违约在先，故原告要求被告给付违约金的请求，不予支持。关于被告提出的小区业主委员会与原告违法签订物业合同、原告撕毁法律文书并用强力胶堵被告家锁眼、原告未对1号楼提供服务、原告在小区内安防无线网络基站等，因未提供证据证明，对被告的上述辩称不予采纳。
综上，依照《合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条、第三条、第六条的规定判决：一、被告姜锡瑶于本判决生效之日起十日内给付原告杨柳物业服务费4325元；二、驳回原告杨柳物业其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民诉法》地二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告姜锡瑶承担。
原审法院宣判后，上诉人姜锡瑶不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。其所依据的理由为，一、《叠彩桃源小区物业服务合同》属无效合同；二、被上诉人杨柳物业存在借用物业服务企业资质的违法行为，其根本未向叠彩桃源小区提供任何服务；三、物业费标准未经合法程序认定和公示；四、杨柳物业不履行合同的行为给小区业主造成了极大损害。
被上诉人杨柳物业不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。
二审查明一审所认定的事实外，另查，2012年3月，叠彩桃源小区业主委员会与被上诉人杨柳物业签订了《物业服务合同》，约定服务期限为三年。该合同的签订未能得到小区部分业主的认可，该部分业主提出小区业主委员会的选举及物业公司的选聘程序违法，对杨柳物业的服务质量等诸多问题提出质疑，且未能得到解决，导致部分业主与杨柳物业产生诸多矛盾与纠纷。部分业主因此拒绝履行《物业服务合同》，拒交物业费。被上诉人杨柳物业分别将上诉人姜锡瑶等业主诉至原审法院，请求判令欠费业主给付物业费及违约金。原审法院经审理后，分别判处不同的被告承担各自相应的责任，调整违约金数额或不支持违约金。
再查，上诉人姜锡瑶所居住的叠彩桃源小区1号楼为独立体、靠山，房外有独立的栅栏围绕。
认定上述事实的证据有：物业服务合同、收费许可证、资质证书、催缴通知，被告提供的照片及双方当事人的陈述，一、二审法院的民事判决书等。
本院认为，被上诉人与业主委员会签订的《小区物业服务合同》虽然不违反法律、法规的强制性规定，但没有得到小区部分业主的认可。合同签订后甲乙双方本应认真履行合同约定的各项条款，提供优质的服务。特别是在小区部分业主对被上诉人与业主委员会签订的《小区物业服务合同》不认可的情况下，被上诉人作为提供服务的一方，应努力与业主加强沟通，尽量提高物业服务水平，用良好的服务质量赢得业主的认可。即使与部分业主因物业服务发生了矛盾也应耐心做好解释和疏导，尽可能自行化解矛盾与纠纷。而被上诉人的物业服务在不被部分业主认可、对服务质量有意见的情况下，仍然行事不规范，服务质量不达标，且违约在先，致使上诉人与被上诉人间矛盾加深。就本案的客观事实来看，虽然上诉人全额拒交物业费不妥，但被上诉人在其管理案涉小区期间，拆除小区草坪灯，且存在未对防洪沟渠进行清理等问题，给上诉人造成一定的经济损失，被上诉人的物业服务未达到合同约定的服务质量标准客观存在，原审认定上诉讼人姜锡瑶承担物业费的80%过多。本院认为上诉人姜锡瑶承担50%的物业服务费较为客观。即，被上诉人诉求的物业服务费5406元的50%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条、第三条、第六条的规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项之规定，判决如下：
一、维持西岗区人民法院（2015）西审民初字第80号民事判决第二项；
二、变更西岗区人民法院（2015）西审民初字第80号民事判决第一项，即上诉人姜锡瑶于本判决生效之日起十日内给付被上诉人杨柳物业服务费2703元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由上诉人姜锡瑶承担。
本判决为终审判决。
审判长 安德惠
审判员 肖德刚
审判员 张国华
二〇一六年七月二十二日
书记员 刘 媛