上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5733号
上诉人(原审被告、反诉原告)上海意邦资产管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人董直理，该公司董事长。上诉人(原审被告)上海意邦置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人张许秀，该公司董事长。上列两上诉人共同委托代理人孙文超，上海市浩信律师事务所律师。上列两上诉人共同委托代理人韩胡盼，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)万英，女，1966年5月10日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被上诉人(原审原告、反诉被告)徐东，男，1962年7月13日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被上诉人(原审原告、反诉被告)徐莞菁，女，1989年6月3日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上列三被上诉人共同的委托代理人贵阳杰，上海市华天平律师事务所律师。原审被告意邦投资(集团)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人张许秀，该公司董事长。委托代理人孙文超，上海市浩信律师事务所律师。委托代理人韩胡盼，上海市浩信律师事务所律师。上诉人上海意邦资产管理有限公司(以下简称“意邦资产公司”)、上诉人上海意邦置业有限公司(以下简称“意邦置业公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第5650号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人意邦资产公司、上诉人意邦置业公司、原审被告意邦投资(集团)有限公司(以下简称“意邦投资公司”)的共同委托代理人孙文超、韩胡盼，被上诉人万英、徐东、徐莞菁的委托代理人贵阳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，意邦置业公司是坐落于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号“意邦国际建材品牌中心”商铺的开发商。万英、徐东、徐莞菁等业主分别向意邦置业公司购买了商铺。在向意邦置业公司购买系争的青浦区重固镇北青公路XXX号1层1400室商铺后，万英、徐东、徐莞菁(甲方)即与上海意邦建材市场经营管理有限公司(乙方，已于2014年8月工商更名为意邦资产公司)签订了《房屋委托管理协议》，约定：甲方不可撤销地委托乙方以盈利为目的经营管理该房屋，乙方有权以自己的名义进行经营管理的方式包括但不限于自营、对外发包、合资合作、对外出租等；委托期限自本协议签订之日起至2010年1月1日后二十年止；乙方应当按季向甲方支付经营收益，具体以乙方的盈利情况确定，但作为甲方不可撤销之委托对价，无论该房屋的盈利情况如何，甲方每月享有的保底经营收益为人民币(以下币种均为人民币)10,834元，经营收益产生的税费由甲方自行承担、由乙方代为缴纳、从乙方应付甲方的经营收益中直接扣除税金数额；经营收益按三个月为一期支付，第一期保底经营收益的支付时间为2011年1月28日前，以后每期经营收益的支付时间为该期首月的28日前；乙方逾期向甲方支付保底经营收益，每逾期一日，由甲方按逾期未付款项的百分之三向乙方收取逾期付款违约金，逾期天数超过三个月的，则按照乙方擅自解除本协议处理；乙方承诺，除非得到甲方书面同意，乙方在委托期内不得擅自解除本协议，否则乙方应一次性向甲方支付相当于十年的“保底经营收益”作为违约金。协议另对其他内容进行了约定。同日，万英、徐东、徐莞菁作为债权人、意邦资产公司作为债务人、意邦置业公司作为保证人三方签订了《保证合同》，约定：保证人愿意为债务人依主合同《房屋委托管理协议》所形成的债务提供保证；保证范围：包括《房屋委托管理协议》所连续发生的保底经营收益及逾期利息；保证方式为一般责任保证；合同另对其他内容进行了约定。原审法院另查明，上述协议及合同签订后，当事人各自按约履行。原审庭审中，万英、徐东、徐莞菁与意邦资产公司确认：扣除意邦资产公司代万英、徐东、徐莞菁缴纳的税费后，意邦资产公司实际支付万英、徐东、徐莞菁的季保底经营收益为30,905元。2014年起意邦资产公司有迟延支付或未支付保底经营收益的情况，万英、徐东、徐莞菁诉至原审法院，请求：一、判令意邦资产公司支付保底经营收益46,357.50元(2015年第三季度15,452.50元；2015年第四季度30,905元)；二、判令意邦资产公司支付逾期支付保底经营收益违约金【2014年第四季度违约金46.36元(以30,905元的日万分之五计算3天)；2015年第一季度违约金679.91元(以30,905元的日万分之五计算44天)；2015年第二季度违约金1,066.22元(以30,905元的日万分之五计算69天)；2015年第三季度违约金757.17元(以15,452.50元的日万分之五计算98天，再以15,452.50元的日万分之五自2015年7月29日起算至实际支付日止)；2015年第四季度违约金以30,905元的日万分之五自2015年10月29日起算到实际支付之日止】；三、判令意邦置业公司对意邦资产公司上述第一、第二项诉请责任承担保证责任(以保证合同约定的保证责任为准)；四、判令意邦投资公司对意邦资产公司上述第一、第二项诉请责任承担共同支付责任；五、本案受理费用由意邦资产公司、意邦置业公司、意邦投资公司承担。意邦资产公司反诉称：意邦资产公司与万英、徐东、徐莞菁签订《房屋委托管理协议》，受托对系争商铺进行经营管理。后由于市场不景气，经营业态不佳，意邦资产公司确实因自身经营困难而迟延支付保底经营收益，为此被诉至法院。意邦资产公司认为：首先，《房屋委托管理协议》中明确约定了解除权，意邦资产公司有权依约行使解除权。其次，意邦资产公司迟延支付保底经营收益是因自身经营困难所致，并非恶意拖欠、并非恶意违约。再次，根据《合同法》之司法解释，结合房屋租赁审判实践，违约金应当以实际损失为基础，原告的实际损失就是2-3个月的空租期损失。基于此，意邦资产公司反诉请求判令：1、意邦资产公司与万英、徐东、徐莞菁签订的《房屋委托管理协议》于反诉之日即2016年3月3日依法予以解除；2、万英、徐东、徐莞菁于判决生效后立即按现状接收房屋；3、意邦资产公司依据《房屋委托管理协议》约定行使约定解除权而需向万英、徐东、徐莞菁支付违约金(按协议约定的月经营保底经营收益10,834元/月计算3个月)；4、本案反诉费用由万英、徐东、徐莞菁承担。案件审理过程中，万英、徐东、徐莞菁认为：意邦资产公司、意邦置业公司、意邦投资公司之间存在股东或法定代表人关联关系，意邦资产公司与意邦置业公司对外经营行为都冠以“意邦集团”之名，而万英、徐东、徐莞菁等业主当初就是基于对“意邦集团”的实力和承诺之信任才购买房屋的，因此要求意邦投资公司承担共同支付的责任。为此，提供了工商信息档案、短信记录、宣传画册、新闻晨报等证据予以佐证。意邦资产公司、意邦置业公司、意邦投资公司认为：意邦资产公司、意邦置业公司、意邦投资公司之间是否存在关联关系由人民法院来审定；即使存在万英、徐东、徐莞菁所谓的关联关系，要关联公司之间相互承担责任也没有相应的法律依据。意邦资产公司、意邦置业公司、意邦投资公司是各自独立存在的合法主体，况且意邦置业公司作为当初销售房屋的开发商，也事实上在出售房屋后以书面《保证合同》的形式承诺承担保证责任，要求意邦投资公司承担共同支付责任没有法律和事实依据。根据庭审确认的事实，原审法院认为：万英、徐东、徐莞菁与意邦资产公司签订的《房屋委托管理协议》及万英、徐东、徐莞菁与意邦资产公司、意邦置业公司签订的《保证合同》均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。现意邦资产公司拖欠协议约定之款项未付显属违约，理应承担金钱债务继续履行及支付逾期付款违约金之责任，故对万英、徐东、徐莞菁要求意邦资产公司支付“保底经营收益”、逾期付款违约金之诉讼请求，合法有据，法院予以支持。关于违约金之具体标准问题，法院认为，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，当事人之间约定的违约金计算标准为未付款项的日百分之三，对此意邦资产公司、意邦置业公司、意邦投资公司认为约定标准过高要求法院调整为银行同期存款利率、万英、徐东、徐莞菁亦认为约定标准过高而主动予以调低至未付款项的日万分之五。法院认为，综合考量万英、徐东、徐莞菁的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，万英、徐东、徐莞菁自愿将违约金标准调至未付款项的日万分之五，合法合理，法院予以确认。意邦置业公司作为一般责任保证人，理应对意邦资产公司的上述保底经营收益及逾期违约金的支付承担一般保证责任，其在承担保证责任后，有权向意邦资产公司追偿。万英、徐东、徐莞菁主张意邦投资公司作为集团公司、关联公司理应为意邦资产公司的上述支付责任承担共同支付责任，没有相应的事实和法律依据，法院不予支持。合同解除权有约定解除权和法定解除权之分。意邦资产公司反诉请求适用《房屋委托管理协议》中第七条第2款关于“乙方逾期天数超过三个月的，则按照乙方擅自解除本协议处理”之约定，行使约定解除权；但《房屋委托管理协议》第七条第4款同样也约定了“除非得到甲方书面同意，乙方在委托期内不得擅自解除本协议”；两处约定本身就有矛盾之处。而法律规定在违约方出现拒绝履行主要债务、延迟履行主要债务等致使合同目的不能实现的情节时，赋予了守约方以法定解除权，并未赋予违约方在此情况下的法定解除权。因此，法院认为意邦资产公司以自身违约为由主张享有解除权要求解除合同，于法相悖、有违公平，法院难以采信，故此对意邦资产公司之反诉请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十七条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决，一、上海意邦资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付万英、徐东、徐莞菁2015年第三、四季度保底经营收益人民币46,357.50元；二、上海意邦资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付万英、徐东、徐莞菁逾期付款违约金(2014年第四季度违约金以人民币30,905元的日万分之五计算3天；2015年第一季度违约金以人民币30,905元的日万分之五计算44天；2015年第二季度违约金以人民币30,905元的日万分之五计算69天；2015年第三季度违约金以人民币15,452.50元的日万分之五计算98天，再以人民币15,452.50元的日万分之五自2015年7月29日起算至实际支付日止；2015年第四季度违约金以人民币30,905元的日万分之五自2015年10月29日起算到实际支付之日止)；三、对上海意邦资产管理有限公司财产依法强制执行后仍不能履行上述第一、第二项债务时，上海意邦置业有限公司承担保证责任；四、驳回万英、徐东、徐莞菁的其余诉讼请求；五、上海意邦资产管理有限公司的反诉请求不予支持。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案本诉案件受理费人民币2,117.90元，减半收取人民币1,058.95元，财产保全费人民币882.25元，由上海意邦资产管理有限公司负担；反诉费人民币306.28元由意邦资产管理有限公司负担。原审法院判决后，上诉人意邦资产公司、上诉人意邦置业公司均不服，向本院提起上诉称，按照合同的约定，即使作为违约方，意邦资产公司仍可以通过支付违约金作为对价终止协议的继续履行，故上诉人意邦资产公司享有单方面解除协议的权利。协议解除后，上诉人应当支付违约金，但约定的违约金畸高，请求法院予以调整。上诉人认为原审法院的判决忽视了实体公正以及由此造成的实际影响，请求二审法院依法改判。被上诉人万英、徐东、徐莞菁辩称，被上诉人购买商铺以及签订委托管理协议的目的就在于享受包租的利益，如果解除委托管理协议将使得被上诉人购买商铺的目的落空。上诉人作为违约方无权行使合同解除权。被上诉人认为原审法院判决正确，请求二审法院依法维持。原审被告意邦投资公司同意上诉人的意见。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，各方均应按约履行，不得擅自变更或者解除。上诉人意邦资产公司与被上诉人签订的《房屋委托管理协议》，上诉人意邦资产公司、上诉人意邦置业公司与被上诉人签订的《保证合同》系当事人真实意思表示，内容无违法之处，对合同当事人均有约束力。现上诉人意邦资产公司存在拖欠支付约定收益款的违约行为，被上诉人诉请上诉人予以支付并承担违约责任，理由正当，应予支持。原审法院综合考量被上诉人的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素及双方关于调整违约金的意见，酌情确定的违约金计算标准并无不当之处。上诉人意邦置业公司作为一般责任保证人应当承担保证责任。原审法院关于合同解除权的论述本院予以认同，不再赘述。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币958.90元，由上诉人上海意邦资产管理有限公司、上诉人上海意邦置业有限公司共同负担。本判决为终审判决。
审判长 朱 川
审判员 王 伟
审判员 孙 斌
二〇一六年八月一日
书记员 严姚萍
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……