安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0103民初8014号
原告：彭家让，男，1968年1月12日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
被告：张开伦，男，1962年10月4日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
被告：翁正惠，女，1961年12月26日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
被告：张欣培，男，1988年10月3日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
被告：杨倩，女，1987年3月16日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。
被告：安徽汇鑫地产置业集团有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区益民街29号6幢。
法定代表人：张开伦，董事长。
以上五位被告共同的委托诉讼代理人：滕晓勇，安徽华腾律师事务所律师。
以上五位被告共同的委托诉讼代理人：刘兆芳，安徽华腾律师事务所律师。
原告彭家让与被告张开伦、被告翁正惠、被告张欣培、被告杨倩、被告安徽汇鑫地产置业集团有限公司（以下简称汇鑫公司）合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭家让，被告张开伦、翁正惠、张欣培、杨倩、汇鑫公司共同的委托诉讼代理人滕晓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭家让向本院提出诉讼请求：1.确认彭家让与张开伦、翁正惠的《房屋转让买卖协议书》解除；2.判令张开伦、翁正惠共同返还彭家让购房款860万元及支付利息损失5425973元（暂算至2016年11月17日止，按年利24%计算，以后顺延至款清）；3.确认彭家让对翁正惠名下的位于合肥市新站区胜利北路及位于合肥市包河区房产享有优先受偿权；4.确认彭家让对张欣培名下的位于合肥市房产享有优先受偿权；5.判令张欣培、杨倩、汇鑫公司对张开伦、翁正惠的上述付款义务承担连带清偿责任；6.诉讼费用及保全费用由张开伦、翁正惠、张欣培、杨倩、汇鑫公司承担。事实和理由：张开伦和翁正惠系夫妻关系。2014年3月3日，彭家让与张开伦、翁正惠签订《房屋转让买卖协议书》，合同约定：张开伦、翁正惠将位于合肥市庐阳区安庆西路办公用房四套（面积852.02平方米）转让给彭家让，价款为860万元。后彭家让将购房款支付给张开伦、翁正惠。由于张开伦、翁正惠未能按期偿还银行贷款，致转让房屋的抵押权无法撤销，房屋产权未能过户至彭家让名下，买卖双方分别于2014年4月12日、6月21日及12月31日签订了三份《补充协议》，确定房产过户时间延至2015年10月14日，且对违约责任及彭家让的合同解除权进行了约定。2016年11月13日，彭家让依约解除了双方的《房屋转让买卖协议书》。另2014年6月26日，翁正惠及张欣培分别将位于合肥市新站区胜利北路房屋、合肥市碧湖云溪怡湖园房产向彭家让办理了抵押登记。2016年11月11日，张欣培及汇鑫公司向彭家让出具了《担保函》，对张开伦、翁正惠的合同义务承担连带担保责任。杨倩作为张欣培的配偶，应当与张欣培共同承担连带担保义务。
张开伦、翁正惠、张欣培、杨倩、汇鑫公司共同辩称，1、本案的基础法律关系是房屋买卖合同并非民间借贷。翁正惠、张欣培、汇鑫公司做出的抵押以及担保的意思表示均是为了保障彭家让房屋买卖合同解除后债权的实现，并非对民间借贷出借人借款的担保。2、双方买卖合同解除后彭家让应向张开伦、翁正惠交付涉案房屋并承担房屋占用期间的租赁费用。3、张开伦、翁正惠同意返还彭家让购房款，但依据相关司法解释，彭家让主张的利息明显过高，应当按照同期贷款利率计算相应的违约金和利息损失。同时，如果法院认定彭家让可无偿占有涉案房屋或者无需支付相应租金，基于公平考虑，租金可抵付相应利息损失。4、彭家让主张杨倩承担担保责任没有事实和法律依据。
彭家让围绕诉讼请求依法提交了《房屋转让买卖协议书》、补充协议、补充协议之二、补充协议之三、转账凭证、收条、担保函、解除房屋转让买卖协议书的通知、快递回执、他项权证、公证书等证据，张开伦、翁正惠、张欣培、杨倩、汇鑫公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不持异议，本院予以确认。结合上述证据及当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2014年3月3日，张开伦、翁正惠作为卖方（甲方），彭家让作为买方（乙方），签订《房屋转让买卖协议书》一份，约定乙方购买甲方拥有的坐落于合肥市庐阳区安庆西路279号中环汇景大厦4楼建筑面积为852.02平方米的办公用房，总价为860万元；合同签订之日，乙方支付甲方400万元，剩余款项在2014年3月28日前支付完毕；甲方应于收到乙方全额房款后，于2014年3月底前将交易的房产全部交付给乙方使用；因甲方在与乙方交易该房产前已将该房产于2013年12月底在肥东合作信用社抵押贷款，贷款时间为一年，乙方同意甲方在贷款期限结束后再办理该房产产权变更。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，彭家让于2014年3月5日支付张开伦、翁正惠购房款400万元。2014年4月12日，张开伦、翁正惠（甲方）和彭家让（乙方）签订《补充协议》一份，约定乙方同意甲方于2014年5月底前，通过向银行进行抵押物置换方式完成上述房屋的他项权证解除，并开始配合乙方办理房屋产权过户；乙方同意于2014年4月18日前，将剩余房款460万元转至甲方指定账户；如甲方未能按照双方约定于5月底前解除该房屋他项权证，则从乙方向甲方转入两笔购房款之日起转为借款，甲方同意向乙方支付每年24%的财务费用，在2014年底前办理置换完毕，该借款转为购房款，乙方不收取财务费用。协议签订后，彭家让于2014年4月18日支付张开伦、翁正惠购房款460万元。因张开伦、翁正惠未能依照补充协议约定通过置换抵押物方式将交易房产他项权解除，张开伦、翁正惠（甲方）与彭家让（乙方）于2014年6月21日签订《补充协议之二》，约定甲方于2014年12月31日前偿还上述交易房产的抵押贷款，并于抵押贷款到期后二十个工作日内办理交易房产的转移登记手续；甲方承诺于协议签订后五个工作日内，办妥位于合肥市××（房地权××字××）、××（房地权××字××）、××路瑞景家园商业用房（房地权合产字第××号）房产三套抵押登记手续，抵押给乙方；如因甲方的原因，超过二十个工作日无法办妥交易房产的转移登记手续，乙方有权提出解除上述《房屋转让买卖协议书》，同时有权要求甲方七日内退还已付全额购房款，并自乙方支付房款之日起以已付房款为基数按月利率2.4%的标准承担乙方利息损失，本清息止；如甲方逾期退还购房款，乙方有权自行处置抵押房产，同时甲方自愿赔偿乙方总房款20%作为违约金补偿乙方的损失，且认可该违约金和利息不相冲抵；同时甲方承诺因甲方责任使该交易房无法交易的，自实际交付该房给乙方时起，无偿供乙方使用至本协议履行完毕时止；抵押权担保范围包括但不限于借款即已付购房款、违约金及利息损失、实现本协议抵押权的费用、乙方为维权而支付的诉讼费、律师费等。2014年6月26日，翁正惠以其名下位于合肥市瑶海区房产，张开伦和翁正惠之子张欣培以其名下位于合肥市××区××路××房产，向彭家让提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，登记的债权担保数额分别为260万元、400万元、200万元。2014年12月31日，张开伦、翁正惠（甲方）和彭家让（乙方）签订《补充协议之三》，约定将交易房产的过户期限延迟至2015年10月14日前，并约定于五个工作日内办理三套抵押房产的授权委托买卖公证手续。2016年11月11日，张欣培和汇鑫公司向彭家让出具担保函，自愿为张开伦、翁正惠应履行的上述《房屋转让买卖协议书》、《补充协议二》、《补充协议三》中的全部义务提供连带担保责任。因张开伦、翁正惠未能履行交易房产的转移登记手续，彭家让于2016年11月13日向张开伦、翁正惠发出解除《房屋转让买卖协议》的通知，要求张开伦、翁正惠返还购房款并支付利息、承担违约责任。
本院认为，彭家让与张开伦、翁正惠签订的《房屋转让买卖协议书》、《补充协议》、《补充协议之二》、《补充协议之三》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照约定履行各自义务。张开伦、翁正惠未能依约办理案涉交易房产的转移登记手续，彭家让于2016年11月13日向张开伦、翁正惠发出通知，解除双方签订的《房屋转让买卖协议书》，符合双方约定和法律规定，其要求确认上述协议已解除的主张，本院予以支持。彭家让要求张开伦、翁正惠返还购房款860万元，并自付款之日按照年利率24%计算利息损失至款清之日止，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持，其中400万元自2014年3月5日起算，460万元自2014年4月18日起算，彭家让主张截至2016年11月17日的利息为5425973元不超出上述标准，本院予以支持。翁正惠以其名下位于合肥市瑶海区胜利北路房产，张欣培以其名下位于合肥市××区××路××座，为上述债务向彭家让提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，彭家让有权在他项权证登记的债权范围内就抵押物享有优先受偿权。张欣培、汇鑫公司向彭家让出具担保函，确认对张开伦、翁正惠的合同义务承担连带担保责任，鉴于本案有债务人翁正惠自己提供的物的担保，张开伦、汇鑫公司应当对上述债务在翁正惠提供的担保物不足清偿的范围内承担连带担保责任。杨倩虽和张欣培系夫妻关系，但其未在担保函上签字，彭家让主张杨倩承担连带担保责任，于法无据，本院不予支持。鉴于彭家让和张开伦、翁正惠在《补充协议之二》中约定因张开伦、翁正惠责任使该交易房无法交易的，自实际交付该房给彭家让时起，无偿供彭家让使用至协议履行完毕时止，故张开伦、翁正惠关于以彭家让实际占用房屋期间的租金抵扣利息损失的抗辩意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十一条、第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、确认原告彭家让与被告张开伦、被告翁正惠签订的《房屋转让买卖协议书》已解除；
二、被告张开伦、被告翁正惠于本判决生效之日起十日内偿还原告彭家让购房款8600000元及利息5425973元（利息暂算至2016年11月17日，此后按照年利率24%的标准顺延计算至购房款付清之日止）；
三、对上述第二项债务，原告彭家让有权对拍卖、变卖被告翁正惠名下位于合肥市瑶海区门面所得价款在2600000元范围内优先受偿；
四、对上述第二项债务，原告彭家让有权对拍卖、变卖被告翁正惠名下位于合肥市包河区房产所得价款在4000000元范围内优先受偿；
五、对上述第二项债务，原告彭家让有权对拍卖、变卖被告张欣培名下位于合肥市包河区房产所得价款在2000000元范围内优先受偿；
六、被告张欣培和被告安徽汇鑫地产置业集团有限公司对上述第二项债务中第三项、第四项物的担保以外的债务额承担连带担保责任；
七、驳回原告彭家让的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费53058元，保全费5000元，合计58058元，由被告张开伦、被告翁正惠、被告张欣培、被告安徽汇鑫地产置业集团有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 朱江
审 判 员 孔静
人民陪审员 贾荣
二〇一七年四月二十一日
书 记 员 孙多
附：本案适用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十一条债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。
第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
３、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债务人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
４、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。