杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初2188号
原告：庄凯，男，1984年8月10日出生，汉族，户籍地：浙江省岱山县，现住浙江省杭州市江干区。
被告：杭州田逸之星置业有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区康宁街***号（临）。
法定代表人：张伟强，该公司总经理。
委托代理人：李文莉、李丽，浙江文颂律师事务所律师。
原告庄凯为与被告杭州田逸之星置业有限公司（下称田逸之星公司）商品房销售合同纠纷一案，于2016年4月1日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月29日公开开庭进行了审理。原告庄凯、被告田逸之星公司委托代理人李丽到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告庄凯诉称：2012年8月16日，原告庄凯签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为2012预1166115。被告为合同的商品房出卖人，原告为合同的商品房买受人。买受人购买商品房的地址位于杭州市下城区田逸之星公寓1幢3单元202号，建筑面积87.4平方米，总价人民币1171597元整，买受人2012年8月16日支付房款的50.49%，计人民币591597元，原告按照合同约定从中国银行处按揭贷款向被告支付购房余款人民币580000元整。至此，原告向被告付清全部房款共计1171597元整。按照原告与被告双方签订的商品房买卖合同约定，被告应于2014年4月30日前将符合法律、法规规定标准的商品房交付给原告，并于2014年6月30日前取得土地、房屋权属证书并交付给买受人，但因被告单方原因未能如期交付房屋和证书，经2014年6月4日原告与被告协商，补充签订《中铁田逸之星补充协议》，双方约定于2014年9月15日前由被告完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，若再逾期，自2014年9月16日起至实际交付之日止，被告按日向原告额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，并于2014年9月16日一次性付清自2014年5月1日至2014年9月15日的违约金和赔偿金，次月起按月于每月15日支付前一个月的违约金和赔偿金。根据上述约定，违约金与补偿金计算如下（算至2015年12月28日）：房屋未交付违约金：1171597元（已付房款）×2/10000×607天=142431元；房屋未交付赔偿金：1171597元（已付房款）×3/10000×469天=164843元；共计307074元。综上所述，根据原告与被告签订的商品房买卖合同和补充协议，被告以资金断裂为由导致杭州田逸之星项目无法正常建设并如期交付，给原告带来巨大损失的责任完全在被告，事实清晰，责任明确。请求判令：1、被告一次性向原告支付逾期交房违约金和赔偿金共计307074元（此金额计算到2015年12月28日，实际应算到判决之日）；2、被告承担本案诉讼费。
被告田逸之星公司辩称：一、原告无权要求被告支付违约金。单从原告提交的证据看，无法看出其已经按照合同的约定按期办理银行贷款手续，并支付相关的费用。根据合同第八条约定，如原告未按期支付房款的，原告无权要求被告承担相应的违约责任。二、原告所依据的《中铁田逸之星补充协议》系被告在原告胁迫手段下签订的违背自身真实意思表示的无效协议，原告无权据此要求被告支付各项赔偿金。原告与被告就涉案商品房签订了《浙江省商品房买卖合同》，后在合同约定的交房期限届满前，因交付房屋问题双方产生纠纷，买受房屋的业主两百多人将被告法定代表人张伟强及其他公司工作人员堵在被告公司会议室中，并轮流值守，不让张伟强及其他公司工作人员离开办公室了。在此情况下，张伟强被逼无奈，为了保证自身及公司员工的人身安全，按照原告方的意愿签下涉案的《中铁田逸之星补充协议》，协议中约定的时间及赔偿金计算方式均为原告方要求，当时工程尚处于停工状态，工程何时能够完工并通过验收并不能明确，但最终还是按照原告要求写下了明确的日期。由此可见，补充协议中的约定并非被告的真实意思表示，是在原告及数百个业主的围困下被逼无奈所签，根据相关法律规定，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。该协议自始无效，原告无权根据协议的约定要求被告承担赔偿责任。三、关于本案中违约金的计算方式问题，原告主张的违约金与实际损失不符，应以实际损失为准。无论是双方签订的《浙江省商品房买卖合同》还是补充协议，其中的违约金条款都约定过高，应予调整。更何况补充协议是无效的。如果原告认为本案中被告存在逾期交房的违约行为，原告也应根据实际损失的情况要求被告承担违约责任，对于实际损失，原告应予举证。而在本案中，原告按照补充协议计算了违约金，并曲解了协议中的违约金计算条款，对赔偿金进行了重复计算，该主张欠缺依据。况且，因本案所涉房屋已交付，原告要求被告支付违约金至判决之日毫无依据。综上，恳请法院依法判决。
为证明诉讼请求，原告庄凯向本院提供如下证据：
1.《浙江省商品房买卖合同》1份，证明被告逾期交房的事实；
2.具结书1份，证明原告已办理银行按揭手续；
3.《中铁田逸之星补充协议》1份，证明被告承诺追加赔偿的事实；
4.销售不动产统一发票（自开）2份，证明按揭款已交付被告；
5.延期交房致歉函1份，证明被告延期交房的事实；
6.交房通知书1份，证明被告延期交房的事实。
被告田逸之星公司无证据材料提交。
上述证据经庭审质证，被告田逸之星公司对原告所提交的证据1真实性无异议，但合同中对原告按揭款办理时间作了明确约定，原告应按合同约定履行相应义务，且合同中对违约金的约定过高，应予调整；对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，只是证明原告取得备案号，不能证明其已办理按揭；对证据3三性均有异议，该份协议被告是在原告胁迫下签订的，不是被告真实意思表示，是无效协议；对证据4真实性无异议，证明目的有异议，两份发票是原告支付定金及首付款的凭证，不能证明其已支付全款；对证据5三性均有异议，系复印件；对证据6真实性无异议，可以证明涉案房屋已经交付。经本院审核，原告提交的证据1-7能相互印证，本院均予以确认。
综上有效证据及有关当事人的陈述，本案认定下述案件事实：
位于杭州市下城区杭州杭玻路与华东路交叉口西南角的田逸之星公寓楼盘系被告田逸之星公司所开发的房地产项目。2012年8月16日，原告庄凯与被告签订合同编号为2012预1166115《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买田逸之星公寓1幢3单元,202室，建筑面积为87.4平方米的房屋，单价每平方米为13405元，总价款人民币1171597元。原告应于2012年8月16日前支付591597元，余款580000元原告庄凯应于2012年8月18日前至指定银行办妥按揭。被告应于2014年4月30日前将符合法律、法规规定的商品房交付给原告，逾期交付不超过90日的被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日的，原告庄凯有权解除合同，被告应在收到解除通知书后30天内退还全部房款并按照已付房款的1%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应从逾期的次日起至实际交付之日，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。被告应于2014年7月31日前取得土地、房屋权属证书交付原告，原告办理该商品房转移登记。如不能按约交付权属证书的，在约定日期起90日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。90日后仍不能交付的，原告退房的，被告将已付房款退还并自约定日起至实际退款日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。
2014年6月4日，原、被告签订《中铁田逸之星补充协议》，协议约定：双方约定于2014年9月15日前由被告完成田逸之星所有工程且将所有单项工程项目验收申请报告递交政府相关职能部门，若再逾期，被告将按原先双方签订的合同约定的交付之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的赔偿金，并于2014年9月16日一次性付清，2014年9月15日之后被告按日向原告额外支付购房总价款万分之三的赔偿金，2014年9月16日后赔偿金于次月15日按月支付。同时双方达成一致2014年11月10日交房。
另查明，2015年12月28日被告向原告交付案涉房屋。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《中铁田逸之星补充协议》，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告认为补充协议系被胁迫所签订故而无效的意见，并无证据佐证，本院不予采信。被告未按约定履行交付房屋，直至2015年12月28日才交付房屋，逾期交房的事实清楚，应按约承担违约责任。关于原告主张逾期交房的违约金是否约定过高，本院认为，根据审理商品房买卖合同纠纷案件的相关司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。而造成的损失根据该司法解释可以同地段同类房屋租金标准确定。虽然双方在补充协议中明确对之前所签订的商品房买卖合同中关于逾期交房的违约责任作了变更，但因原告并未举证证明其实际损失的金额，基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，本院以平衡合同双方当事人的利益为原则，结合该地段租金标准，酌情确定原告的租金损失为每月3000元，上浮30%计得3900元，双方约定的房屋交付时间为2014年4月30日，故违约金自2014年5月1日起计算至起诉之日即2015年12月28日共计20个月为78000元。对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。在庭审过程中，被告已确认原告已付清全部房款，对于被告要求本案中扣除原告逾期支付房款所致的违约金的意见，原告是否存在违约行为，被告可另行主张权利，在该事实不明的情况下被告要求直接抵扣缺乏依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告庄凯未交付房屋的违约金78000元；
二、驳回原告庄凯的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5906元，由原告庄凯承担4406元，被告杭州田逸之星置业有限公司承担1500元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
原告庄凯于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州田逸之星置业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 周培芳
人民陪审员 施菊娣
人民陪审员 韩根跃
二〇一六年十一月三十日
代书 记员 孟吉霞