内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内25民终1880号
上诉人（原审原告、反诉被告）：锡林郭勒盟荣达房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市楚办爱民街。
法定代表人：公镇辉，职务：执行董事。
委托诉讼代理人：吕翱鹏，男，1977年5月21日出生，汉族，住址内蒙古通辽市开鲁县，系上诉人职工。
委托诉讼代理人：王帅，内蒙古理想律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王志红，女，1968年3月18日出生，汉族，住址内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
委托诉讼代理人：李俊彪，内蒙古睿骐律师事务所律师。
上诉人锡林郭勒盟荣达房地产开发有限责任公司（以下简称荣达公司）因与被上诉人王志红房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2014）锡民二初字第907号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人荣达公司委托诉讼代理人吕翱鹏、王帅、被上诉人王志红委托诉讼代理人李俊彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荣达公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并依法改判；2、一审反诉费、二审上诉费均由被上诉人负担。事实和理由：1、本案一审定性为合同纠纷，被上诉人却基于产品质量责任提起反诉，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》关于反诉的相关规定，二审法院应当驳回其诉讼请求。2、被上诉人一审反诉上诉人房屋质量不合格，导致其房屋地下室被水浸泡，证据不足，一审判决上诉人承担赔偿责任，侵犯了上诉人合法权益。被上诉人一审向法庭提交《询问笔录》、《被浸泡物品清单》，此两组证据不能证明其所受损失是因水管质量不合格而导致漏水，上诉人怀疑漏水现象是由于被上诉人自身过失导致的，与上诉人无关。综上，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人损失于法无据，请求二审法院依法改判。
王志红辩称，上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回上诉。1、上诉人与被上诉人是基于商品房买卖合同而产生的纠纷，合同项下标的物是房屋，标的物房屋本身所存在的质量问题导致漏水将被上诉人的物品损坏，是基于同一法律关系产生的纠纷，符合反诉条件。2、被上诉人与上诉人房屋买卖合同形成时间是2013年4月份，2013年10月份供暖给水的时候出现了漏水，把被上诉人当时购买的装修物品全部浸泡，当时通知了上诉人，物业、自来水给水、供热公司都到了现场。事后发现漏水原因是由于上诉人出售房屋的管道本身导致的漏水，因此上诉人的理由是不能成立的。
荣达公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告购房款445000元及利息；2、被告承担本案诉讼费及其他费用。
王志红向一审法院反诉请求：1、请求人民法院依法判令反诉被告将出售给反诉原告位于锡市楚办乌兰牧骑街12#-1-203号的房屋修复达到法定合格正常使用的标准，并由法定部门出具验收合格报告；2、请求人民法院依法判令反诉被告因出售给反诉原告的房屋不合格给反诉原告所造成的直接经济损失227027元；3、由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：对当事人无异议的证据，该院予以确认并在卷佐证。2013年4月24日，原告（反诉被告）荣达公司（出卖人、甲方）与被告（反诉原告）王志红（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同》一份，约定：乙方购买锡林盛世小区12#楼-1-203室的房屋，建筑面积303.96平方米，每平米价格为3975.9元，共计1208514.60元。付款方式为：买受人支付房屋首付款408514.54元，余款80万元用于公积金贷款。同日，双方再次签订《商品房买卖合同》一份，被告（反诉原告）购买车库一间，总价款91485.46元，付款方式为：买受人支付房款91485.46元。2013年5月18日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付房款50万元，2013年8月28日再次支付35万元，至今尚欠原告（反诉被告）房款45万元。对有争议的证据和事实，该院认定如下：原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付房屋及车库后，被告（反诉原告）将家具等物品放于涉案房屋的地下室内，2013年10月11日，因为入户分支水管爆裂，导致涉案房屋的地下室发生了严重的漏水，将被告（反诉原告）存放在地下室内的物品全部浸泡，该事实有该院与涉案小区的锡林郭勒盟佳和物业公司总经理制作的《询问笔录》以及《被浸泡物品清单》为证，对该事实该院予以确认。
另查明，该院委托北京市国宏信价格评估有限公司对因被水浸泡导致被告（反诉原告）物品损失的市场价值进行鉴定，包括沙发一套、电视柜一套、餐桌椅一套、床三张、大衣柜一套、茶艺桌一个、茶艺凳两个、木质楼梯及扶手一套、窗帘四套等物品在内，总价值为197279元。对鉴定机构作出的《价格评估报告》，该院予以确认并采纳。
再查明，被告（反诉原告）向该院申请对涉案房屋质量进行鉴定，锡林郭勒盟科公建设工程质量检测中心经过了解认定就目前情况无法给予鉴定，原因有二：一是该房屋被水浸泡多年，且没有保留当时有法律认可的相关资料，所以无法还原当时的情况；二是申请人没有具体明确需要鉴定的具体质量问题。
一审法院认为，原告（反诉被告）荣科公司与被告（反诉原告）王志红签订的两份《商品房买卖合同》系当事人双方真实意思，内容不违反法律规定，合同真实有效。当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于本诉部分，被告（反诉原告）至今尚欠原告（反诉被告）房款45万元未支付，原告（反诉被告）主张445000系其对权力的合理处分，对该房款被告（反诉原告）理应予以支付，就其辩称双方约定80万元房款以公积金贷款的形式支付，被告（反诉原告）在支付首付款后又向原告（反诉被告）支付35万元房款，该行为即视为对双方合同约定付款方式的变更，剩余房款若能成功办理公积金贷款被告（反诉原告）应积极主动办理，若不能办理便应立即向原告（反诉被告）支付该剩余款项，现被告（反诉原告）一直未予办理贷款亦未向原告（反诉被告）支付房款，其行为构成违约，理应向原告（反诉被告）支付剩余房款并支付利息，该院确定利息自原告（反诉被告）起诉之日即2014年8月9日起至实际支付日止按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于反诉部分，被告（反诉原告）提起反诉符合法律规定。房屋质量问题无法进行鉴定，故对反诉原告第一项反诉请求该院不予支持。然而，虽然房屋质量问题无法进行鉴定，但在被告（反诉原告）购买房屋后半年，其购买的房屋就发生了水管爆裂的情况，因此可以认定反诉被告提供的房屋水管质量存在严重瑕疵，故反诉被告对该损失应予以承担。该院委托有资质的鉴定机构鉴定反诉原告被浸泡的物品价值共计197279元，故反诉被告应向反诉原告赔偿197279元。综上所述，对于原告（反诉被告）荣达公司的本诉请求，该院予以支持；对于被告（反诉原告）王志红反诉请求中的合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条的规定，判决：一、被告（反诉原告）王志红于本判决生效后30日内向原告（反诉被告）锡林郭勒盟荣达房地产开发有限责任公司支付剩余房款445000元并支付利息（以445000元基数，自2014年8月9日起至实际支付日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、原告（反诉被告）锡林郭勒盟荣达房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内向被告（反诉原告）王志红赔偿损失197279元；三、驳回被告（反诉原告）王志红的其他反诉请求。案件受理费7975元，由被告（反诉原告）王志红负担；反诉费2353元，由原告（反诉被告）锡林郭勒盟荣达房地产开发有限责任公司负担。
二审中，荣达公司提交物业经理申燕军询问笔录、荣达公司与锡林浩特二电厂多经实业公司签署的供热管网施工合同，欲证明发生漏水的室外管网为锡林浩特二电厂多经实业公司2009年施工铺设，质保期为一年，质量问题应由承包方锡林浩特二电厂多经实业公司负责，同时要证明室外管网应当由物业管理，室外管网漏水造成的损失应当由物业赔偿。被上诉人质证认为，询问笔录真实性认可，但恰恰可以证实赔偿责任应由上诉人负担。对于供热管网施工合同，为上诉人与锡林浩特二电厂多经实业公司之间关系，不能约束被上诉人，上诉人和被上诉人之间的质保期是从房屋交付之日起算。荣达公司另上诉主张一审证据卷48页、50页、51页被浸泡物品清单及价格与实际有出入，价格评估报告不能采用，如果上诉人需要赔偿，被上诉人应当给付上诉人物品残值。被上诉人质证认为，被浸泡物品清单向上诉人提供过原件，而且价格评估时也多次质证，因此，价格评估报告应当采信。物品残值也有期限，上诉人一审时没有主张过残值的问题。对双方争议的上述问题，本院认定如下：依据物业经理申燕军询问笔录以及双方庭审陈述，可以认定由于室外供热管网破裂漏水导致被上诉人地下室被淹，浸泡了装修等物品造成损失。价格评估报告为依据浸泡物品清单以及鉴定机构现场勘验作出，可以作为认定损失的依据。室外供热管网为上诉人发包给锡林浩特二电厂多经实业公司施工。本院经审理认定的其他事实与一审法院认定的事实一致，予以确认。
本院认为，依据上诉人的上诉请求以及被上诉人的抗辩意见，本案争议焦点为：一、被上诉人提起的财产损害赔偿请求是否符合反诉条件；二、被上诉人房屋地下室被水浸泡赔偿责任主体及金额。
关于被上诉人提起的财产损害赔偿请求是否符合反诉条件的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定：”反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”本案，上诉人与被上诉人之间形成了房屋买卖合同法律关系，上诉人起诉被上诉人支付剩余房款，被上诉人反诉上诉人赔偿因房屋不合格导致的经济损失，均是基于房屋买卖这一相同事实，符合上述法律规定的反诉条件，故上诉人该上诉理由不能成立。
关于被上诉人房屋地下室被水浸泡赔偿责任主体及金额问题。《房地产销售管理办法》第三十三条第一款、第四款等规定，房地产开发企业的保修期从房屋交付之日起计算。根据《建设工程质量管理条例》第40条等相关规定，供热系统保修期限最低为2个采暖期。上诉人与被上诉人2013年4月份签订《商品房买卖合同》，2013年7、8月份上诉人向被上诉人交付房屋，2013年10月11日，因室外供热管网破裂漏水导致被上诉人购买房屋的地下室被水浸泡，尚在质量保修期间，故上诉人应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。至于赔偿金额问题，由2013年10月11日事发时现场照片、《物品清单》以及鉴定机构受一审法院委托现场勘验后作出的《价格评估报告》为证，予以采信。上诉人不认可《价格评估报告》但未能提供足以推翻该报告的相反证据，故不予支持。关于上诉人二审中提及的物品残值问题，非本案上诉审理范围。
综上所述，荣达公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4246元，由上诉人锡林郭勒盟荣达房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王建强
审判员 杨树平
审判员 吴春林
二〇一八年一月二十三日
书记员 周 洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；