浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温商终字第1445号
上诉人（原审被告）：平阳县水产供销公司。住所地：浙江省平阳县鳌江镇栈前街**号。
法定代表人：张美丽，该公司经理。
委托代理人：林小景，浙江金瓯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶友光。
委托代理人：池方辉，浙江平宇（平阳）律师事务所律师。
上诉人平阳县水产供销公司（以下简称“水产公司”）因与被上诉人叶友光租赁合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2014）温平鳌商初字第325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月18日受理后，依法组成由审判员鞠海亭担任审判长，审判员王怡然、代理审判员叶恒参加评议的合议庭审理本案。后因工作原因另行组成由审判员王俊担任审判长，审判员王怡然、代理审判员叶恒参加评议的合议庭，于2016年2月2日、5月31日两次公开开庭审理了本案，上诉人叶友光及其委托代理人池方辉，被上诉人水产公司的委托代理人林小景到庭参加诉讼。根据当事人的申请，本院依法委托评估机构对涉案冷库建筑及冷冻设备、设施的价值进行重新评估。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：1998年2月20日，水产公司与叶友光签订一份《关于合资兴建浙南水产品市场冷库的意向书》，约定双方投资建造1000吨级冷库一座，总投资约为400万元，水产公司将现有原食堂的房屋和土地经评估折价后作现金投资，叶友光负责筹集资金约300万元，水产公司不直接参与业务经营，不承担风险，每年按合同规定收取约定股金，意向合作年限为15至20年，合作期满，该冷库的固定资产进行清算评估后按比例进行分配或无偿转交水产公司所有，意向未达成的事宜，在签订合股合同中，待双方进一步讨论决定。同年2月24日，双方又签订租赁合同书一份，约定:叶友光租赁水产公司坐落于鳌江镇栈前街79号水产大院内属水产公司使用的部分国有地块与建筑物[时值约62万元左右，四至为：东至栈前街大道路边，南至华丰食品冷冻厂发电站，西至华丰食品冷冻厂围墙，北至道场水沟边，即地号（1）5968、图号Q-X、幢号10砖木结构木房39间，幢号11砖木结构平房11间、二层楼房二间，合计占地面积2214.50平方米，建筑面积1757.79平方米]，供叶友光建设1000吨级冷库一座（约需投资250万元左右），并自主经营管理该冷库；租期十五年，即从1998年3月1日起至2013年2月底；租赁费：第一年88000元，以后逐年递增3000元；每年于10月1日一次性付清当年10月1日至次年9月底的租赁费；租赁期满，本合同立即失效；如双方协商同意，可以续签合同，如无续签合同，届时根据谁投入归谁收益的原则，申请资产评估，协商作价转让，一方转让时，另一方有优先权。合同签订后，叶友光拆除了租赁地块上原有建筑物，重新投资兴建了浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂并经营至今。现合同约定的租期已满，截至2013年2月底，叶友光结欠水产公司租金合计为800454元。
该案在审理过程中，该院依法委托温州瓯江资产评估有限公司和瑞安市龙翔房地产评估事务所有限公司对坐落于平阳县鳌江镇栈前街79号的浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂的土地现值、房屋建筑物及机器设备进行评估，评估结果为坐落于平阳县鳌江镇栈前街79号的浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂的土地现值评估价为2669000元，其房屋建筑物及机器设备的评估价为4992472元。
叶友光向原审法院起诉称：根据涉案租赁合同书以及此前相关的政府文件，可以看出本案所涉的合同虽名为租赁，但实质上属于双方对合资兴建的冷库确定经营管理方式的内部承包合同，双方对合资兴建的冷库享有按份共有的物权，具体份额可参照合同第一条约定的投资比例确定水产公司享有20％的份额，叶友光享有80％的份额。鉴于水产公司已另案起诉要求停止租赁并返还租赁物，但所涉的租赁物系双方共有，故起诉要求根据浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂的现值对实物资产进行分割，并提出以下方案：1、根据浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂的现值，按叶友光80%，水产公司20%的份额予以分割；2、根据水产公司原使用的浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂的土地现值，转让给叶友光使用，叶友光向水产公司支付相应对价；3、根据叶友光投资的浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂的建筑物及设备现值，转让归水产公司所有，水产公司向叶友光支付相应对价。二审期间，叶友光明确其诉讼请求为：水产公司受让涉案地块上建造的建筑物及机器设备，并按照资产评估价格向叶友光支付转让款。
水产公司一审期间辩称：该案双方自1998年2月24日签订租赁合同后就形成了租赁关系，不存在合资创办冷库的事实。租赁合同到期后，承租人应将租赁物返还给出租人。叶友光的诉请缺乏法律依据，应予驳回。
原审法院审理认为：该案争议的焦点在于双方签订的租赁合同书的性质问题。该案在审理过程中，双方当事人对签订的租赁合同书的真实性与合法性均无异议，但对该租赁合同书所确立的法律关系双方各持异议。水产公司认为，依照租赁合同，叶友光租赁水产公司的地块及地上建筑物兴建冷库，并按约定支付水产公司租金，双方系租赁关系，应当按照合同法中关于租赁合同的规定处理；而叶友光认为，虽然双方签订的合同名为租赁，实质属于双方对合资兴建的冷库确定经营管理方式的内部承包合同，双方对合资兴建的冷库享有按份共有的物权，因此该案属共有纠纷而非租赁合同纠纷。该院认为，根据租赁合同书约定，叶友光租赁水产公司的地块及建筑物兴建浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂且自主经营管理，并按约定每年向水产公司支付租金，该约定内容符合租赁合同的要件，而叶友光提出双方系合资建造的共有关系以及属内部承包关系等等，因双方并未根据之前的意向书继续签订合资或合股合同，意向书中水产公司不承担风险、每年按合同规定收取股金的约定，也不符合合资或合作经营的特征，而且租赁合同未约定水产公司有进行出资和参与经营，租赁合同的内容不能反映双方系内部承包关系，因此叶友光的主张缺乏事实依据，该院不予采纳。双方依照租赁合同所建立的法律关系应作为租赁关系处理。叶友光主张双方属内部承包及按份共有关系，该院不予采信。
该案叶友光在签订租赁合同后，拆除了租赁地块上原有建筑物，重新投资兴建浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂及相关的附属设施，该部分投资数额巨大，至今仍存在相当的价值，而且其中还涉及到国有资产的处置，故如何妥善处理租赁物的善后问题，关系着双方当事人的利益，也关系到国家的利益。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。另该案的租赁合同书第七条约定：租赁期满，本合同即行失效；如双方协商同意，可以续签合同；如无续签合同，届时根据谁投入归谁收益的原则，申请资产评估，协商作价转让，一方转让时，另一方有优先权。因此，该案租赁物的处理原则可依照合同的约定进行处理，该院亦依法委托评估机构对浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂的土地现值、建筑物及机器设备进行了评估，以便于双方对租赁物进行处置。鉴于诉讼中双方未能就租赁物的处置达成协议，该院只能按照《中华人民共和国合同法》的有关规定以及双方签订的租赁合同书约定进行判决。该院认为，浙南水产品批发交易市场第二冷冻厂坐落的土地性质为国有划拨，应返还水产公司为宜，至于叶友光重新投资兴建的建筑物及机器设备，其中建筑物与土地密不可分，机器设备的拆除也会减损其实际价值，故该院决定将建筑物及机器设备一并由水产公司受让处理，水产公司按评估价格向叶友光支付相应的对价。
综上，该院认为：叶友光与水产公司签订的租赁合同书，内容合法，意思表示真实，依法应确认有效。合同租期届满后，叶友光应向水产公司返还租赁物，鉴于该案双方当事人无法按《租赁合同书》的约定达成一致协议，该院决定租赁物的地块返还给水产公司，地上建筑物及机器设备按评估价格由水产公司受让处理。考虑到当初该租赁地块上尚有部分老建筑物，现虽已全部拆除重建且判由水产公司受让但叶友光应就原有老建筑物的价值对水产公司作出适当补偿，该部分补偿款项，该院经综合考虑后酌定为20万元为宜。叶友光的其他诉讼请求依据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、叶友光在其租赁水产公司地块上建造的建筑物及机器设备由水产公司受让（具体物品清单以温州瓯江资产评估有限公司的资产评估报告书为准），叶友光应在本判决生效之日起一个月内将上述财产交付给水产公司；二、水产公司应在本判决生效后一个月内支付叶友光转让款4992472元；三、叶友光应支付水产公司老建筑物补偿款20万元；四、以上（二）、（三）项相抵，水产公司应向叶友光支付4792472元，该款限于本判决生效后一个月内付清；五、驳回叶友光的其他诉讼请求。案件受理费46800元，评估费49200元，由叶友光和水产公司各半负担。
上诉人水产公司不服原审判决上诉称：一、一审判决由水产公司受让涉案建筑物及机器设备缺乏依据。1、本案系租赁合同纠纷，租赁期满后承租人投资建设的建筑物及机器设备应由其搬离承租场所，而非必须由出租人受让。2、双方在租赁合同书中约定，租赁期满后，如无续签合同，届时根据谁投入归谁收益的原则，申请资产评估，协商作价转让，一方转让时，另一方有优先权。但并不是一方转让时，另一方必须受让。3、水产公司经改制已多年没有从事经营活动，如果受让机器设备只会造成更大的损失，受让的房屋建筑未经有关部门审批，系不合法建筑，会造成国有财产的损失。二、一审判决水产公司以4992472元的价格受让涉案建筑及机器设备缺乏依据。涉案建筑及机器设备评估价值为4992472元，建议司法处置价3994000元，该市场评估价未考虑涉案房屋属于未领取产权证的违章建筑，对房屋建筑的评估不符合事实。既然涉案的房屋建筑无法转让他人，只能强制由水产公司受让，以司法处置价由水产公司受让更为合理。三、水产公司在租赁地块上的老建筑物面积达1757.79平方米，一审法院未经评估酌定为20万元明显过低。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人叶友光在二审期间辩称：一、根据租赁合同书约定，租赁期满由于没有续签合同，应根据谁投入谁收益的原则申请资产评估协商作价转让。由于冷库使用的土地性质系国有划拨，致使冷库整体转让第三方或者国有划拨土地转归叶友光使用均有法律障碍，故原判确定由水产公司受让建筑物及机器设备具有合法的合同依据。二、叶友光投资兴建的1000吨级冷库系浙南水产品批发交易市场第二期技改项目的重要组成部分，合法性毋庸置疑。涉案评估报告程序、资质合法，可以作为裁判依据。评估报告中明确评估价为公开市场价，司法处置价为法院强制执行时的清算价值。三、租赁地块上老建筑物系陈旧的砖木结构平房或二层楼房，价值较低，原判酌定叶友光另行补偿水产公司20万元缺乏合法依据，但为减轻诉累，叶友光没有对此提出上诉，视为默许。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，温州瓯江资产评估有限公司向本院发函，称其出具的评估报告对冷库保温设备价值存在重复评估计算的问题，要求撤回其评估报告。上诉人水产公司以资产评估报告存在重大瑕疵为由要求本院对涉案冷库及冷冻设施、设备进行重新评估，被上诉人叶友光亦同意重新评估。本院依当事人申请委托温州市正信房地产评估有限公司对坐落于平阳县鳌江镇栈前街79号浙南水产品市场第二冷冻厂的建筑物现值进行评估，委托温州安阳资产评估事务所对坐落于平阳县鳌江镇栈前街79号浙南水产品市场第二冷冻厂内的冷冻设备、设施的市场价值进行评估。温州市正信房地产评估有限公司作出的评估结论为：坐落于平阳县鳌江镇栈前街79号浙南水产品市场第二冷冻厂的建筑物在2016年3月22日的现值为232.8万元。温州安阳资产评估事务所作出的评估结论为：坐落于平阳县鳌江镇栈前街79号浙南水产品市场第二冷冻厂内的冷冻设备、设施在2016年3月22日的市场价值为2154606元。上述评估报告作出后，被上诉人叶友光以房产评估报告没有具体明细，可信程度低为由申请评估人出庭作证，并要求对涉案冷库建筑物的现值予以补充或重新评估。根据被上诉人叶友光的申请，温州市正信房地产评估有限公司的评估人李妃妃、王永超出庭接受法庭质询。
经质证，上诉人水产公司对两份评估报告均有异议，房产及冷库设备设施评估价格均过高；被上诉人叶友光对资产评估报告予以认可，但对房产评估报告有异议，主要意见如下：１、冷库属于特殊建筑，包括地面基础、墙体砖砌方式、梁柱设计都与普通建筑不同，该评估报告没有考虑上述因素，仅按普通房屋的造价成本确定房屋价值，结果不具有客观性、科学性、合理性。２、房产评估报告应当是对建筑物的工程量、造价结合建筑使用年限等进行计算后得出的技术评估报告，而不是单纯按照确定的单价与建筑面积结合得出房产价值；３、评估机构没有对涉案冷库的建筑面积进行实际测算，仅是由双方当事人签字确认，冷库实际面积与双方确认的面积相差甚远，且评估机构没有测绘资质，因此其确定的建筑面积不能作为评估依据。
被上诉人叶友光为证明其主张，在二审期间向本院补充提交平阳县房屋建筑面积测绘成果书１份，用以证明涉案冷库的面积为2784.43平方米，涉案评估报告面积确定错误。对该份测绘成果书，上诉人水产公司对其真实不予确认，系被上诉人叶友光单方委托测绘，测绘单位的资质是否合格也难以确认，合法性也无法确认。
本院认为，涉案资产评估报告系本院依法定程序委托评估机构作出，内容真实，可以客观反映涉案冷库冷冻设施、设备的客观价值，被上诉人叶友光对该份评估报告予以认可，上诉人水产公司虽然认为评估价格过高，但并未提出实质性意见，本院对该资产评估报告予以认定；涉案房产评估报告作出程序合法，上诉人水产公司认为评估价格过高，但未提出实质性意见，本院不予采纳；针对被上诉人叶友光的质证意见，本院认为：１、涉案评估报告系温州正信房地产评估有限公司根据被上诉人叶友光提供的图纸材料结合现场勘验，并参考当地建筑物重置价格评估制作，在评估确定房产价格时已考虑到层高、地面高度等因素对重置价格的影响，被上诉人叶友光所称的地面基础的特殊情况已在评估价格中体现。至于叶友光提到的墙体砖砌方式以及承重钢筋混凝土柱设置问题，叶友光认可上述建筑构造与冷库高度高需承重力较大有关，而涉案房产评估价格的确定已考虑到层高对价格的影响，因此本院对叶友光的上述意见不予采纳。２、对于冷库建筑面积，系评估人员以上诉人叶友光提供的建筑图纸为依据并结合现场勘验确定，双方当事人均无异议并签字确认，评估报告以双方确认的面积计算确定冷库建筑的现值并无不妥。因此，该份房产评估报告可以作为定案依据，本院予以认定，被上诉人叶友光提出重新评估或补充评估的理由不足，本院不予采纳。被上诉人叶友光提供的测绘报告系单方委托测绘部门作出，本院不予认定。
上诉人水产公司在二审期间没有向本院补充提交证据材料。
经审理，本院除对原审法院认定的事实予以认定外，另认定：二审期间，根据当事人的申请，本院依法重新委托评估机构对涉案冷库建筑及冷冻设施、设备的价值进行评估，确定涉案冷库建筑在2016年3月22日的现值为2328000元，涉案冷库的冷冻设施、设备在2016年3月22日的市场价值为2154606元。
本院认为：双方当事人对于涉案租赁合同书的性质存在争议，叶友光在一审期间认为双方系共有关系，并据此提出要求分割实物资产的诉讼请求。一审法院未向当事人释明，径行认定本案系租赁合同纠纷并作出原审判决确有不妥。但因叶友光在二审期间对原判认定表示认可，并已明确其诉讼请求为“由水产公司受让涉案地块上建造的建筑物及机器设备，并按照资产评估价格向叶友光支付转让款”，本院对原审法院在程序处理上的瑕疵予以指正。对本案的争议焦点，（一）关于涉案土地上的建筑物及机器设备是否应由水产公司受让的问题。根据双方签订的租赁合同，涉案地块及其建筑物租赁给叶友光建设1000吨级冷库，叶友光基于该份租赁合同投资、建设、经营该冷库至今，期间投入大量资金购买机器设备。该份租赁合同对于租赁期结束后涉案地块上的建筑物及附属设备如何处理已作出约定，即根据谁投入谁收益的原则，申请资产评估，协商作价转让。现叶友光同意按照租赁合同的约定协商处理冷库及机器设备，但水产公司因涉案地块为国有划拨土地的原因不同意协商作价转让的处理方式。在双方无法协商将冷库转让给叶友光或案外其他主体的情况下，应由水产公司受让涉案建筑物及机器设备为妥。（二）关于涉案地块上的建筑物及机器设备转让价格如何确定的问题。因温州瓯江资产评估有限公司自认其所作的评估报告存在重复计算的问题，且无法明确重复计算的具体内容，并要求撤回其评估报告，上诉人水产公司因此对原审法院所采信的评估价格有异议，在二审期间申请本院重新委托评估机构评估确定冷库建筑及冷库冷冻设施、设备的价值，双方当事人均同意在重新评估不存在明显的实体或程序问题时以重新评估的结果作为本案定案依据。重新评估确定的冷库建筑现值为2328000元，冷冻设施、设备的市场价值为2154606元。双方当事人虽均对评估报告仍有异议，但并无证据证明重新评估存在实体或程序问题，故该两份评估报告依法应作为确定涉案冷库及冷冻设施、设备价值的依据。但考虑到涉案冷库建筑尚未办理产权手续，冷库内冷冻设施、设备的评估报告作出时也并未考虑资产所有权对评估价值的影响，冷库建筑及冷冻设施、设备均无发票，因此本院在确定涉案冷库建筑及冷冻设施、设备受让价格时在评估总价4482606元的基础上酌减448260元，确定为4034346元。至于上诉人关于涉案地块上原有的老建筑物作价20万元过低的意见，因原有建筑年代久远且已拆除，无法准确评估其价值，原审法院酌定为20万元并无不妥，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持（2014）温平鳌商初字第325号民事判决第三项，即叶友光应支付平阳县水产供销公司老建筑物补偿款20万元；
二、撤销（2014）温平鳌商初字第325号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
三、叶友光在其租赁平阳县水产供销公司地块上建造的建筑物及冷冻设施、设备由平阳县水产供销公司受让（具体物品清单以温州安阳资产评估事务所的资产评估报告为准），叶友光应在本判决生效之日起一个月内将上述财产交付给平阳县水产供销公司；
四、平阳县水产供销公司支付叶友光转让款4034346元；
五、上述第一项、第四项相抵销，平阳县水产供销公司应向叶友光支付3834346元，该款限于本判决生效后三个月内付清；
六、驳回叶友光的其他诉讼请求。
一审案件受理费46800元，由上诉人平阳县水产供销公司负担23400元，被上诉人叶友光负担23400元；二审案件受理费45140元，评估费29550元，由上诉人平阳县水产供销公司负担50890元，被上诉人叶友光负担23800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 俊
审 判 员 王怡然
代理审判员 叶 恒
二〇一六年八月二日
代书 记员 杨焰杰