浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2011）嘉善西民初字第124号
原告：张雪民。
委托代理人：范文辉。
被告：张健。
原告张雪民与被告张健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年5月23日立案受理，依法由审判员王卫东适用简易程序于2011年6月27日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于2011年10月27日再次公开开庭进行了审理。原告张雪民及其委托代理人范文辉、被告张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张雪民起诉称：2009年3月19日，原告与被告签订了《房屋租赁协议》，协议约定原告将嘉善县西塘镇朝南埭街6号房屋出租给被告；租赁期限五年，自2009年4月1日至2014年3月31日；租金按年支付，第一次付款2009年3月19日，支付70000元，第二次付款2010年4月1日支付70000元，第三次付款2011年4月1日支付80000元，第四次付款2012年4月1日支付100000元，第五次付款2013年4月1日支付100000元；一楼改成咖啡馆，二楼仍为二个客房，若打算经营上述内容以外的业务，需征得原告书面同意；协议还约定无故拖欠租金达7天，原告可以终止合同收回房屋。协议签订后，原告于2009年3月20日将房屋交付给被告使用。由于原告提前交付房屋，双方同意以后每年3月25日支付房租。现第三次付款应在2011年3月25日，然而被告至今没有付款，已经拖欠房租60天。另原告发现被告擅自变更房屋用途，将原来的咖啡馆变成南翔小笼，二楼变成店堂，严重违约，经协商未果原告提起诉讼。原告认为，原告将房屋出租给被告，被告本应按期支付房租，按照租赁合同用途使用房屋，现被告拖欠房租达60天，并擅自变更房屋用途，严重违反《房屋租赁协议》和合同法的约定，原告有权解除合同收回房屋，并要求被告支付房租和使用费，原告为维护自身的合法权益和良好的市场秩序，特提起诉讼请求判令：1、解除2009年3月19日原告与被告签订的关于嘉善县西塘镇朝南埭街6号房屋的《房屋租赁协议》，要求被告归还嘉善县西塘镇朝南埭街6号房屋；2、被告支付2011年4月1日至5月23日的房租11612元，被告支付2011年5月24日至实际归还日的房屋占有使用费（每月按6666元计算）；3、被告赔偿原告房屋财产损失20000元；4、本案诉讼费由被告承担。
原告张雪民向本院提交下列证据，以证明其主张的事实：
1、原告身份证复印件、被告身份信息资料复印件各1份，证明：原、被告的诉讼主体资格；
2、房屋租赁协议原件1份、物品清单复印件1份，证明：2009年3月19日，原、被告签订一份《房屋租赁协议》，协议约定原告将嘉善县西塘镇朝南埭街6号房屋出租给被告；租赁期限五年，自2009年4月1日至2014年3月31日；租金按年支付，2011年4月1日应付款80000元；一楼改建成咖啡馆，二楼仍为二个客房，若被告打算经营上述内容以外的业务，需征得原告书面同意；被告无故拖欠房屋租金达7天，原告可以终止合同收回房屋；该协议附件另对房屋内的各种物品分别作出定价；
3、房屋所有权证复印件、国有土地使用证复印件各1份，证明：嘉善县西塘镇北栅街朝南埭6号房屋的所有权属于原告；
4、中国农业银行金穗借记卡明细对账单复印件1份，证明：被告至今未支付2011年4月1日开始的房租；
5、照片9张，证明：2009年3月原告将房屋交给被告时的房屋状况；
6、照片8张，证明：2011年被告使用出租房屋时的房屋状况，被告擅自变更房屋用途，已严重损坏了原告的房屋；
7、西塘派出所证明复印件、律师函各1份，证明：原告向案外人金鹰催要房租而发生纠纷，经嘉善县西塘司法所调解未果，后原告授权上海信冠律师事务所范文辉律师于2011年5月21日通过电子邮件的方式向被告张健发一份律师函催讨房屋租赁费；
8、损失清单1份，证明：被告擅自变更出租房屋用途而给原告造成的财产损失价值为20000元；
9、（2010）嘉善西民初字第302号民事判决书复印件1份，证明：被告与案外人金鹰合伙经营系争出租房屋，故原告向案外人金鹰催要房租的合理性；
10、店铺转让协议复印件、中国移动通信通话记录各1份，证明：被告擅自将系争出租房屋转让他人，且被告已经知道原告使用的手机号码是152××××9206。
被告张健答辩称：1、（2010）嘉善西民初字第302号判决书合法有效，双方应当按其履行；2、被告未违反《房屋租赁协议》，是原告不肯再租；3、原告无理私自停水停电，致使被告无法正常经营；4、不是被告不付房租，而是无法支付房租，违反协议的是原告。被告请求法院驳回原告的诉讼请求，判令原告赔偿被告因停水停电造成的经济损失。
被告张健为其抗辩向本院提交下列证据：
1、发给原告的手机短信记录（号码为136××××9951），证明：被告在付款期限将至时，要付房租给原告的事实；
2、嘉善县水务投资有限公司用户变更申请表复印件、电能计量装接单复印件、客户变更用电（乙类）申请表复印件各1份，证明：付款期限未至，原告即申请对系争出租房屋停水停电，造成被告无法继续经营。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：对于原告张雪民在庭审中所举的证据1、2、3、5、6、9，被告张健对其真实性、合法性、关联性均无异议，且证据本身真实、客观，依法予以确认。对于原告张雪民在庭审中所举的证据4，被告张健认为房屋租赁协议没有规定房租的支付方式，被告也可用现金支付，本院经审查后确认被告未支付房屋租赁协议约定的应于2011年4月1日支付的80000元房租。对于原告张雪民在庭审中所举的证据7，被告张健对派出所证明无异议，但认为其从不用电子邮箱，故对原告发的律师函不知晓，本院质证意见：西塘派出所的证明因被告无异议，予以确认；对原告提供的律师函，本院认为被告不能以不使用电子邮箱作为抗辩不知晓原告所发的律师函的理由。对于原告张雪民在庭审中所举的证据8即损失清单一份，被告张健对财产损失价值的真实性予以否认，本院经审查后认为原告提供的该损失资产清单不能证明其所要证明的事实，且被告又予以否认，故对此证据不予认定。对于原告张雪民在庭审中所举的证据10，被告张健认为应按合同上的电话号码为准，本院经审查后认为原告提供的该证据与本案无关联性。对于被告张健在庭审中所举的证据1，原告张雪民对其所要证明的内容有异议，认为被告没有书面通知原告要付房租，本院经审查后认为该证据不能证明在付款期限将至时被告要付房租给原告的事实。对于被告张健在庭审中所举的证据2，原告张雪民对其真实性无异议，且证据本身真实、客观，本院依法予以确认。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2009年3月19日，原告张雪民与被告张健签订《房屋租赁协议》一份，协议约定原告张雪民将座落于嘉善县西塘镇北栅街朝南埭6号临街二层楼房（面积：房屋65平方米，后院48平方米）租赁给被告张健，租赁期限为五年，自2009年4月1日起至2014年3月31日止；付款方式为按年支付，第一次付款日期为2009年3月19日支付70000元（含押金10000元），第二次付款日期为2010年4月1日支付70000元，第三次付款日期为2011年4月1日支付80000元，第四次付款日期为2012年4月1日支付100000元，第五次付款日期为2013年4月1日支付100000元；协议对双方的责任及义务作了约定，双方约定房屋由被告张健承租后，一楼改建成咖啡馆，二楼仍为二个客房，若被告张健打算经营上述内容以外的业务，需征得原告张雪民书面同意；该协议还对协议终止的情形作了约定，其中约定被告张健无故拖欠租金达7天的，原告张雪民可以终止合同，收回房屋使用权，被告张健承担全部责任并赔偿损失；该协议另对出租方与承租方的变更、无形资产及房屋内物品清单等作出约定。房屋租赁协议签订后，原告即于2009年3月20日将房屋交付给被告使用，被告则按合同约定交付了第一年的全部租金60000元及押金10000元，并对租赁的房屋进行装修并购置有关设备后开始营业。2010年3月25日被告支付原告第二年的租金50000元，2010年3月26日被告支付原告第二年的租金20000元。2011年3月30日，原告到被告处催要2011年4月1日被告应支付的第三年的房租80000元，与被告的另一合伙人（案外人金鹰）发生争执，原告遂于当日向嘉善县水务投资有限公司、嘉善县供电局提出申请，要求对被告承租的房屋予以停水停电。嘉善县水务投资有限公司对原告的申请经审查后，于2011年3月30日对原告张雪民所有的嘉善县西塘镇北栅街朝南埭6号临街二层楼房予以拆表停水。嘉善县供电局对原告的申请经审查后，于2011年3月30日对原告张雪民所有的嘉善县西塘镇北栅街朝南埭6号临街二层楼房的户号4515020753的用电予以了销户。被告张健承租的嘉善县西塘镇北栅街朝南埭6号房屋停水停电后，因无法正常使用而停止营业。2011年5月21日，原告授权上海信冠律师事务所范文辉律师通过电子邮件的方式向被告张健发出一份律师函，该律师函告知被告在2日内将租赁房屋用途一楼更改为咖啡馆，二楼改为客房，恢复租赁协议约定的用途，并在2日内将房屋租金支付给原告，并强调如被告未在2日内恢复房屋用途和支付房屋租金，原告将依法解除租赁协议收回房屋，并由被告赔偿一切损失。2011年5月23日，原告以被告拖欠房租达60天且擅自变更房屋用途，严重违反《房屋租赁协议》之约定和我国合同法的规定，向本院起诉，请求判如所请。本案因原、被告分歧较大调解无果。
另查明，被告张健承租房屋后变更房屋用途，将一楼改建成“南翔小笼”小吃店，且未向工商管理部门登记备案。自2011年3月30日起，被告张健承租的房屋因停水停电，至今一直处于停业状态。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。我国合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。租赁合同关系中出租方的主要目的是为了得到租金，而承租方的主要义务是交纳租金。本案原、被告之间签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，该协议应认定合法有效，依法受法律保护，原、被告均应严格遵守。被告作为承租人，按房屋租赁协议约定应于2011年4月1日支付给原告房租80000元，但却一直拒绝履行，其迟延支付租金的行为已经构成了根本违约，属迟延履行债务致使不能实现合同目的，应自行承担相应的法律后果。另，被告在未征得原告书面同意前擅自变更房屋用途，违反了原、被告之间签订的房屋租赁协议的约定，双方约定的合同解除条件已经成就，原告代理人通过电子邮件的方式向被告所发的律师函，告知被告再不恢复房屋用途及支付租金，将解除租赁协议收回房屋，该律师函采用的通知方式符合法定程序，本院予以认可。现原告以双方约定的解除合同的条件已成就为由，提出要求解除双方的房屋租赁协议并要求被告归还租赁房屋的诉讼请求，符合事实和法律规定，本院予以支持。被告归还租赁房屋后，原告应按房屋租赁协议约定验收租赁房屋后退还被告租房押金人民币10000元。因原告在房屋租赁协议约定的第三次付款（2011年4月1日）的最后期限未至时擅自请求有关水电部门对被告所租赁的房屋予以停水停电，是致使被告拒付房屋租赁费的主要原因，并致使被告无法正常使用租赁房屋而停止营业，故对原告提出的要求被告支付2011年4月1日至5月23日的房租11612元及支付2011年5月24日至实际归还日的房屋占有使用费的诉讼请求，因不符合民事活动应当遵循的公平原则和诚实信用原则，如支持该请求则明显属于显失公平，故本院对此诉讼请求不予支持。原告要求被告赔偿房屋财产损失2万元之诉请，因未提供足够证据予以证实，本院也不予支持。法律规定，债权人无正当理由拒绝受领的，债务人可以将标的物提存，故被告辩称其一直想付房租，但因原告不再想把房屋租赁给被告使其无法交付房租的抗辩意见，理由不当，证据不足，本院不予采纳。被告认为原告私自对其租赁房屋停水停电导致其无法正常经营而停业，自停业起不应再支付房租及房屋占有使用费的抗辩意见，本院予以采纳，但被告要求原告赔偿因租赁房屋停水停电对其造成的经济损失的抗辩主张，证据不足且与本案非同一法律关系，故本院在本案中不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告张雪民与被告张健于2009年3月19日所签订《房屋租赁协议》自本判决生效之日起解除，被告张健于本判决生效之日起15日内将位于嘉善县西塘镇北栅街朝南埭6号临街二层楼房（面积：房屋65平方米，后院48平方米）腾退并返还于原告张雪民；
二、驳回原告张雪民的其他诉讼请求。
本案受理费590元，由原告张雪民负担295元，由被告张健负担295元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 王卫东
审 判 员 闵芳呈
人民陪审员 鲁明强
二〇一二年四月十六日
书 记 员 毛珠萍
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。