四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川07民终1405号
上诉人（原审被告）：四川应得房地产开发有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区。组织机构代码：66957822-6。
法定代表人：廖应德，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李秀琼，四川蜀兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：伏洪安，四川蜀兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周凯，男，1984年10月6日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：唐海，绵阳市均衡法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：李志刚，绵阳市均衡法律服务所法律工作者。
上诉人四川应得房地产开发有限公司（以下简称应得公司）因与被上诉人周凯商品房买卖合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2015）涪民初字第528号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人应得公司的委托诉讼代理人李秀琼，被上诉人周凯的委托诉讼代理人唐海、李志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
应得公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判上诉人不向被上诉人支付违约金；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人未在诉讼时效内向法院主张初始登记违约金，已经丧失胜诉权；2.被上诉人并未因本案产生任何损失，在双方未约定违约金的情况下，上诉人不应向被上诉人支付任何赔款。
被上诉人周凯辩称，上诉人的违约行为一直处于持续状态，诉讼时效应以实际取得初始登记的时间起算，因此被上诉人的起诉没有超过诉讼时效；未办理两证是上诉人的违约行为所致，应当按照法律规定承担违约金。故请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
周凯向一审法院起诉请求：1.被告立即为原告办理位于绵阳市涪城区滨江北路21号滨江·世纪花园5栋1单元25楼1号房屋的“房屋所有权证书”、“国有土地使用权证书”；2.被告立即返还多预收的契税10949.04元；3.被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，自2012年10月26日起，算至房地产登记机关受理办证申请之日止，以原告购房总价款为基数，按每日万分之二点一计算，算至2014年12月26日的违约金数额为60548.19元；4.被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告自愿放弃了第二项诉讼请求。
一审法院认定事实：2010年1月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于绵阳市涪城区滨江北路19号滨江·世纪花园5栋1单元25楼1号房屋一套，总价款为364968元。该合同第十九条产权登记约定，出卖人应当在2012年7月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，出卖人保证在60日内办理；买受人同意委托应得公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用房产证壹佰伍拾元，土地证壹佰伍拾元，合计叁佰元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起取得总产权后90日内取得房屋所有权证书的，出卖人保证在60日内办理好。此后，原告向被告交纳了全部购房款等合同约定费用。被告按约向原告交付了其购买的案涉房屋，并于2013年6月28日取得了该商品房所在楼栋的权属证明。
2013年6月29日，被告在报纸上发出《房产证办理公告》，上载明于当日起开始为滨江·世纪花园业主办理房屋所有权证书，并要求原告提供办理权属证书所需资料如下：1、本人身份证（原件及复印件各一份）；2、购房合同（原件及复印件各一份）；3、按揭贷款或公积金贷款合同（原件及复印件各一份）；4、缴纳房款收据原件、办证税费等收据原件。此后，原告按期向被告提供了相应的资料，但至今未取得案涉房屋的权属证书，遂提起诉讼。
另查明，原告从被告处借走一份商品房买卖合同原件，并于2015年9月29日归还。
一审法院认为：被告作为出卖人与作为买受人的原告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》签订后，双方应当按照合同约定履行各自的义务。在原告已完全履行了向被告给付购房款的义务后，被告亦应严格按照合同的约定履行自己的义务。
该《商品房买卖合同》第十九条产权登记约定被告应当在2012年7月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，并在90日内为原告办理房屋所有权证书。关于被告是否应当为原告办理土地使用权证书的问题，根据该条的约定可知，原告已委托被告为其办理该证书。现原告已按约定缴纳了约定的费用，被告应当承担为原告办理本案房屋土地使用权证的义务。本案中，被告于2013年6月28日才取得了原告所购商品房所在楼栋的初始登记，且至今仍未为原告办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书，应当承担继续履行的违约责任，故原告的该项诉讼请求应予支持。
至于原告借走商品房买卖合同原件的行为是否妨害被告为其办证的问题。原告依照被告的通知向其交纳了相应的资料，但被告却未按定期限为其办理房屋产权证书。在此情况下，被告无正当理由持续占有原告的合同原件。此后，原告基于其自身需要从被告处借走合同原件的行为符合情理。被告在需继续使用该份合同原件用于办证时，通知原告在合理期限内再次提交即可。故被告的该项抗辩意见不成立，不予采信。
关于违约金，原告主张由被告承担自2012年10月26日起至房地产登记机关受理办证申请之日止，以原告购房总价款为基数，按每日万分之二点一计算。该诉请具有概括性，应视为对本案合同约定的全部违约金提出主张，包括了初始登记违约金和转移登记违约金。
就初始登记违约金的问题而言，根据合同约定，被告应当在2012年7月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意原告不退房，被告保证在60日内办理。故被告至迟应当在2012年9月26日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。被告在2013年6月28日取得该商品房所在楼栋的权属证明，已经构成违约，需向原告承担从应当取得之次日即2012年9月27日起，至实际取得之日即2013年6月28日止的违约金。
对于被告提出的该项请求已经超过诉讼时效的理由，从双方合同约定可以确定该合同的履行期限为被告取得房屋初始登记后150天内办理完转移登记之日，被告于2013年6月28日取得该商品房所在楼栋的初始登记，原告于2014年12月11日提起诉讼，未超过诉讼时效期间，被告的该项抗辩理由不能成立，不予采纳。
关于逾期办理转移登记违约金的问题。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十九条的约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起取得总产权后90日内取得房屋所有权证书的，出卖人保证在60日内办理好。本案中，被告于2013年6月28日取得了原告所购商品房所在的楼栋的初始登记，应当在约定的90日期限及60日宽限期届满之日即2013年11月25日前为原告办理房屋所有权证书，但至今未予办理。原告应从2013年11月26日起承担逾期办理转移登记的违约责任。
双方商品房买卖合同中对违约金的计算方式未作明确约定，依照《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，以已付购房款总额364968元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
判决：一、被告四川应得房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内为原告周凯办理位于绵阳市涪城区滨江北路19号滨江·世纪花园5栋1单元25楼1号房屋的所有权分户产权证和土地使用权分户产权证；二、被告四川应得房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内向原告周凯支付逾期办理房屋初始登记的违约金，计算方法为：以已付购房款总额364968元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2012年9月27日起，计算至2013年6月28日止；三、被告四川应得房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内向原告周凯支付逾期办理房屋所有权分户产权证的违约金，计算方法为：支付逾期办理房屋转移登记的违约金，计算方法为：以已付购房款总额364968元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2013年11月26日起，计算至房地产登记机关受理办证申请之日止；四、驳回原告周凯的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致，对原判认定的证据和事实本院予以确认。
另查明：上诉人应得公司初始登记房屋产权证载明滨江·世纪花园位于绵阳市涪城区滨江路21号。
本院认为：应得公司与周凯签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人应得公司未按约定履行办理初始登记和转移登记的义务，构成违约。一审法院作出判决后，上诉人应得公司提起上诉，二审应当围绕上诉人应得公司的上诉请求进行审理。
关于初始登记违约金的诉讼时效问题。《商品房买卖合同》分别对出卖人交付房屋、办理初始登记、办理转移登记的时间作了约定，系对同一合同债务约定了分期履行，《最高人民法院<关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满起算”，合同最后一期债务为办理转移登记，期限为办理初始登记后150日，上诉人应得公司于2013年6月28日实际办理初始登记，取得了该商品房所在楼栋权属证明，诉讼时效应当从2013年11月25日起计算，本案于2014年12月17日提起诉讼，未超过诉讼时效。上诉人应得公司所提本案初始登记违约金的主张已过诉讼时效的上诉理由不能成立。
关于违约责任问题。买受人未能取得房屋权属证书的原因是上诉人应得公司未按合同约定履行义务，依照《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，上诉人应得公司除承担继续履行的违约责任外，还应当承担违约金。一审判决以已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，符合法律规定，上诉人应得公司所提不应当支付违约金的上诉理由不能成立。
综上所述，上诉人应得公司的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但判项中对案涉商品房所在位置表述错误，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持绵阳市涪城区人民法院（2015）涪民初字第528号民事判决第二、四项；
二、变更绵阳市涪城区人民法院（2015）涪民初字第528号民事判决第一项为：上诉人四川应得房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内为被上诉人周凯办理位于绵阳市涪城区滨江路21号滨江·世纪花园5栋1单元25楼1号房屋的房屋所有权证书及国有土地使用权证书；
三、变更绵阳市涪城区人民法院（2015）涪民初字第528号民事判决第三项为：上诉人四川应得房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内向被上诉人周凯支付逾期办理房屋转移登记的违约金，计算方法为：以已付购房款总额364968元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2013年11月26日起，计算至房地产登记机关受理办证申请之日止。
一审案件受理费792.5元及二审案件受理费1308元，由上诉人四川应得房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周冬青
审 判 员 董小萍
代理审判员 向星燃
二〇一六年九月三十日
书 记 员 王 燕