浙江省青田县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1121民再1号
原审原告：陈晓燕，经商。
委托代理人：毛华军，浙江五洲律师事务所律师。
原审被告：青田县安居房地产开发有限公司。
法定代表人：郑肇群，系董事长。
委托代理人：赵丽军，浙江万申佳律师事务所律师。
委托代理人：邹雨恒，浙江万申佳律师事务所实习律师。
原审原告陈晓燕与原审被告青田县安居房地产开发有限公司（以下简称青田安居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理，依法组成合议庭于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原审原告陈晓燕的委托代理人毛华军、原审被告青田安居公司的委托代理人赵丽军均到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审原告陈晓燕起诉称：原审被告经过政府批准取得某“某城”地块商品房开发项目。原审原告有意购买被告开发的房屋。2013年12月10日双方经协商，就购买坐落在青田县某“某城”2号楼2102室房屋和车库一个，约定房屋单价按10780元／平方米，房价款1440100.2元，车库18万元一个，合计共价1620100.2元。原审原告委托叶燕平与原审被告签订了《商品房认购确认书》（以下简称确认书）。同时，双方还约定，原审原告一次性付款房屋和车库的总价可优惠15%，即优惠后的房屋和车库总价为1377085.17元。2013年12月11日，原审原告委托叶燕平按照双方约定一次性向原审被告支付了房价款1377085.17元。后原审被告取得房屋预售许可证，原审原告即向原审被告提出签订正式的商品房买卖合同。但原审被告就签订商品房买卖合同问题含糊其辞回复原告，拒绝与原审原告签订商品房买卖合同，其行为已构成违约。据此，原审原告诉请：请求将原审原、被告签订《商品房认购确认书》直接认定为商品房买卖合同。
原审被告安居公司答辩称：原审原告起诉的法律事实和法律关系均错误。原审原、被告之间不存在商品房认购确认的事实，也就是说原审原、被告之间不存在商品房买卖关系，应认定原审原、被告存在商品买卖合同的诉请事实不成立。本案实际上系原审原告与包崇平之间借贷关系，包崇平不能归还借款，隐瞒公司将某城的房屋作为担保的性质，擅自用公司的印章向原审原告出具商品房认购确认书。公司至今未收到原审原告所谓每套100多万元的购房款。同时按照正常的商品房买卖，不可能有优惠15%的让利，购房款也不可能支付给包崇平个人，公司并没有明确说将预付款支付给包崇平的文件或者是委托手续，而且认购确认书中包崇平又是担保人，该房产是某城分公司开发的，但印章却是总公司青田安居公司，不符合商品房买卖预购合同。本案名为商品房买卖，实为民间借贷，原审原告以商品房买卖来确认商品房认购确认书有效的观点与事实不符，请求驳回原审原告的诉讼请求。
原审原告陈晓燕为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：
一、陈晓燕的护照复印件一份。用以证明原审原告的身份。
二、组织机构代码证复印件、公司基本情况复印件各一份。用以证明原审被告的身份。
三、《商品房认购确认书》原件及收据原件各一份。用以证明商品房买卖双方的权利义务及支付房价款的事实。
四、商品房预售证存根复印件一份。用以证明原审被告已取得房屋预售许可证的事实。
五、关于房款交付的说明及相关凭据。用以证明原审原告已按商品房认购确认书确定的数额已交付全部房款的事实。
原审原告提供的证据材料，原审被告质证认为：证据一、二属于身份证据无异议。证据三，对证据的三性均存在异议，商品房认购确认书并不是真正开发商某城分公司出具的，作为某城分公司从来没有以这种形式出具过商品房认购确认书，这份商品房认购书是包崇平擅自出具的。从商品房认购确认书上可以看出自确认书出具之日就将所谓的购房款已经全部支付给包崇平个人，并约定担保人包崇平保证向公司支付房款，从该事实上可以印证本案原告实际与包崇平之间是存在先借款的事实，后来是包崇平无力偿还而拿房屋抵冲，这个行为是无效的；如果是正常与某城分公司签订的合同，第三条认购人仅仅是名字，没有注明地址及电话，不利于以后手续的办理，所以原审原告与原审被告公司不存在商品房买卖关系，该确认书系包崇平个人的行为；在这个格式确认书上由包崇平个人签订，原审被告和某城分公司也是包崇平所签，可以看出这个是由借款转变来的合同，所以这个协议不能待证商品房买卖的法律关系。对收款收据，虽然有原审被告公司的公章，但收款人并非公司的财务而是包崇平的女儿包乐乐，上面还盖有包崇平个人的印章，没有使用公司财务章，所以对这些款项恰恰可以证明是包崇平的个人借款，公司没有收到这些购房款，认购书和收款收据的真实性不予认可。证据四，预售证真实性没有异议，该预售证是在2014年取得，所以可以说明在这之前并不存在有商品房卖给原审原告的事实。证据五，原审原告关于房款交付的说明及相关凭据，原审原告与包崇平之间于2008年就有借款存在，2011年8月15日汇款90万元（另2011年8月14日叶小平的100万元），而2008年原审被告根本没有还这个项目，某城分公司是2012年成立的，在这之前不可能存在楼盘开发，恰恰可以证实包括原审原告等人是借款给包崇平个人，不是购房款项，原审被告公司没有收到原审原告所说的该700多万元款项以及之后的10几万元的现金，所以这些证据可以说明是原审原告与包崇平之间存在借贷关系，不是房屋买卖关系。
原审被告安居公司为证明其主张成立，当庭列举其向本院提交下列证据材料：
一、青田县安居房地产开发有限公司某城分公司的营业执照，注明某城分公司独立开发涉案的房屋，负责人是王碎民，在2012年7月30日专门为某城开发而设立的分公司，负责人不是包崇平，如果原审原、被告之间有商品房买卖关系的，出具的应该是借款协议书，而不是房屋认购确认书，以及该公司负责人签字，该房屋认购确认书是包崇平个人行为。
二、青田县安居房地产开发有限公司的文件，时间2012年8月1日，载明的内容是关于涉案的房屋由原审被告公司的某城分公司负责开发的决定，原审被告公司没有参与开发，如果双方存在买卖关系，也应当是和某城之间发生，合同也不应与原审被告公司来签订合同。
三、包崇平个人的对商品房认购确认书的说明（原件在二审的案件中），说的很清楚是个人向原审原告借款，因为还不掉，所以当时以房屋来作为抵押，用以证明认购书出具的过程以及与原审被告公司无关的事实。
原审被告提供的证据，原审原告质证时认为：证据一系原审被告的分公司的营业执照，并不是企业法人营业执照，说明不具备法人资格，商品房开发要有法人资格的才可以开发，分公司是不行的，原审被告不能以此来对抗原审原、被告之间商品房买卖合同。证据二，质证意见与证据一相同，不管是什么时候形成的文件，公司内部将工程给分公司开发对外无对抗力，特别原审被告说的确认书和买卖合同应当由分公司签订，这个主张不能成立，请原审被告出示与其他人签订的合同是不是以分公司的名义签订，如果有的话行政主管部门肯定要处罚，所以该楼盘的开发主体应当是原审被告公司，不是分公司。证据三，包崇平的说明属于证人证言，证人应当出庭才符合证据性质，所以原审原告对该证据不予质证。另，对于原审被告提交的参考材料，公司没有得到预售证之前是以借款出现的，印证了原审原、被告之间发生借款是作为购房款的，原审被告说公司是由吴佳来操作的，原审原告提交的证据中也有吴佳的章，和原审被告提交的是一样的，原审被告以不知道签过合同以及没有收到款项都是虚假陈述，虽然借款协议和原审原告提交的房屋确认书不一致，这个是签订协议当天才将款项借给公司才是原审被告的形式，原审原告是之前陆续出借的，形式和原审被告提交的不一致，但是这个不一致不能推翻原审原告的确认书。
原审原、被告双方提交的证据及相关质证意见，本院结合原审原、被告提供的证据综合认证如下：
对原审原告陈晓燕提交的证据一、二均系有关职能部门依职权出具的公文书证，可以证明原审原、被告的身份，本院予以认定。证据三，原审被告认为商品房认购确认书并不是真正开发商某城分公司真实意思表示，是时任公司法定代表人包崇平擅自出具，所收的款项系包崇平个人向原审原告的借款。本院认为出具确认书时包崇平为原审被告公司的法定代表人，确认书有包崇平的签字及被告公司的印章，作为原审原告有充分的理由相信该确认书系原审被告公司的行为。同理，收款收据也可证明系原审被告公司出具，证明包崇平代表公司已收取所记载数额的款项。故本院综合案情对该份证据的真实性予以认定。证据四原审被告无异议，可以证明案涉房屋原审被告公司已取得预售许可证的事实。证据五，虽然原审被告认为系包崇平的个人借款公司没有实际收到，但能证明其中大部分的款项原告已交付给包崇平，另每套5万元吴佳以借款名义收取。对原审被告提供的证据一、二，能够证明原审被告于2012年7月30日设立某城分公司以及决定将涉案区块的房产项目交由某城分公司负责开发和建设。证据三属于证人证言，因原审被告未申请证人出庭作证，故对该份证据不予认定。原审原告提供的证据材料，原审被告质证认为：证据一、二属于身份证据无异议。证据三，对证据的三性均存在异议，商品房认购确认书并不是真正开发商某城分公司出具的，作为某城分公司从来没有以这种形式出具过商品房认购确认书，这份商品房认购书是包崇平擅自出具的。从商品房认购确认书上可以看出自确认书出具之日就将所谓的购房款已经全部支付给包崇平个人，并约定担保人包崇平保证向公司支付房款，从该事实上可以印证本案原告实际与包崇平之间是存在先借款的事实，后来是包崇平无力偿还而拿房屋抵冲，这个行为是无效的；如果是正常与某城分公司签订的合同，第三条认购人仅仅是名字，没有注明地址及电话，不利于以后手续的办理，所以原审原、被告公司不存在商品房买卖关系，该确认书系包崇平个人的行为；在这个格式确认书上由包崇平个人签订，原审被告和某城分公司也是包崇平所签，可以看出这个是由借款转变来的合同，所以这个协议不能待证商品房买卖的法律关系。对收款收据，虽然有原审被告公司的公章，但收款人并非公司的财务而是包崇平的女儿包乐乐，上面还盖有包崇平个人的印章，没有使用公司财务章，所以对这些款项恰恰可以证明是包崇平的个人借款，公司没有收到这些购房款，认购书和收款收据的真实性不予认可。证据四，预售证真实性没有异议，该预售证是在2014年取得，所以可以说明在这之前并不存在有商品房卖给原告的事实。证据五，原审原告关于房款交付的说明及相关凭据，原审原告等与包崇平之间于2011年8月就有借款存在，而原审被告还没有这个项目，某城分公司是2012年成立的，在这之前不可能存在楼盘开发，恰恰可以证实包括原审原告等人是借款给包崇平个人，不是购房款项，原审被告公司没有收到原审原告等所说的该700多万元款项以及之后的10几万元的现金，所以这些证据可以说明是原审原告等与包崇平之间存在借贷关系，不是房屋买卖关系。
本院经审理，认定事实如下：原审被告公司于2001年9月27日设立，主要从事房地产开发、销售等业务。包崇平在2008年3月12日至2014年6月25日间担任原审被告公司的法定代表人。青田安居公司分别于2011年2月、12月取得平演村村留地区块一、二期商品房开发权（即讼争青田县鹤城街道某地块“某城”区块）。2012年7月30日，青田安居公司设立某城分公司，负责开发上述区块的房产。期间，包崇平以借款等名义收取原审原告（款项主要以裘长波、叶小平以及亲戚毛爱柳的名义支付）交付的预收购房款。2013年12月10日，案外人叶燕平（与陈晓燕系亲戚关系）受原审原告委托购买由原审被告开发的坐落于青田县鹤城街道某地块“某城”2号楼2102室房屋及车库一个，受叶碎珍委托购买“某城”2号楼1602室房屋及车库一个，并于同日以自己名义与原审被告签订了《商品房认购确认书》。确认书中双方约定：你购买本公司开发的青田县鹤城街道某地块“某城”2号楼2102室房屋（建筑面积为133.59㎡、销售单价为10780元／㎡、总价1440100.2元）及车库一个，某城”2号楼1602室房屋（建筑面积133.59㎡、销售单价为10180元／㎡、总价1359946.2元）及车库一个，车库每个18万元，上述房款总计为3160046.4元；你选择一次性付款，可优惠15%，你应付款项为2686039.44元；由于你将应付房款2686039.44元已全部支付给包崇平，在签订《商品房买卖合同》后，同意所有的房款由包崇平支付给本公司。《商品房认购确认书》盖有原审被告公章并有时任法定代表人包崇平签字。同年12月11日，原审被告出具了收款收据一张并交由原审原告收执，该收据记载：1、客户名称为“陈晓燕”；2、名称为“收到某城2102房款”及“车库一个”；3、数量为“133.59㎡”、金额为“1377085.17元”；4、日期为“2013年12月11日”；5、“此款由包崇平某城分公司股份担保支付”，并盖有青田县安居房地产开发有限公司及包崇平印章。2014年，原审被告取得商品房预售许可证。后经原审原告多次催促，双方未签订商品房买卖合同，故致成本纠纷。
本院认为：《商品房认购确认书》上载明的认购人虽然为案外人叶燕平，但原审被告出具的收款收据载明陈晓燕为案涉房屋买受人，显示其知晓陈晓燕属于叶燕平的委托人，故确认书直接约束本案双方当事人。根据《中华人民共和国合同法》第五十条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”的规定，时任原审被告公司的法定代表人包崇平以个人名义收取原审原告的预购房款，并以原审被告公司名义向原审原告出具《商品房认购确认书》，现原审被告没有证据证明原审原告知道或者应当知道包崇平超越权限，故应认定出具《商品房认购确认书》系原审被告公司的行为。原审原告在原审被告取得商品房预售许可证后，曾多次要求与之签订正式商品房买卖合同，但原审被告一直不予签订。《商品房认购确认书》虽形式上属于预约合同，但在其上载明原审原告所购房屋具体位置、面积、销售单价及房屋总价等条款，标的物明确、价款清楚，具备商品房买卖合同的主要内容，且原审原告已将全部房款交付原审被告公司的法定代表人包崇平，系完成了原审原告的约定义务，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定情形，可认定为本约合同，现原审原告请求直接认定《商品房认购确认书》为商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第一百零七条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
确认原审原告陈晓燕（以叶燕平的名义）与原审被告青田县安居房地产开发有限公司于2013年12月10日签订的《商品房认购确认书》为商品房买卖合同。
本案受理费17190元，由原审被告青田县安居房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 詹智勇
审 判 员 赖 骏
人民陪审员 王永琴
二〇一六年三月三十一日
代书 记员 赵 迪
附：本判决适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。