浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）绍越民初字第1855号
原告浙江绍兴亚都大酒店有限公司。
法定代表人沈立雄。
委托代理人（特别授权代理）卢志高。
被告李标孝。
委托代理人（特别授权代理）史红江。
原告浙江绍兴亚都大酒店有限公司（以下简称亚都酒店）与被告李标孝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年4月23日立案受理。依法由代理审判员周晓圆适用简易程序独任审判，于2012年5月25日、7月18日公开开庭进行了审理。原告亚都酒店的委托代理人卢志高、被告李标孝的委托代理人史红江到庭参加两次庭审，被告李标孝到庭参加第二次庭审。本案庭外和解时间3个月。本案现已审理终结。
原告亚都酒店诉称：2006年3月18日，原、被告签订租承协议一份，约定被告承租原告主楼二十一楼（全层）、十九楼东南角约60平方米（原住房二间），用于开设桑拿中心和美容美发中心，租金为100万元每年。水、电、气等费用计20万元每年，由被告另付给原告。租金期限自2006年4月1日至2011年3月31日。2011年10月17日被告向原告出具承诺书：“本人承诺2010年4月1日到2011年3月31日我承包桑拿中心的租金44万，水电费20万，合计64万元，保证在2个月内付清。其中桑拿中心客人刷卡消费的营业收入亚都大酒店也应同时结清”。扣除桑拿中心客人刷卡消费的营业收入55449.22元，被告尚欠584550.78元。现原告诉至法院，请求判令：被告李标孝向原告亚都酒店支付584550.78元，本案诉讼费由被告承担。
被告李标孝辩称：对于原被告双方于2006年3月18日签订租赁合同，同时截止2011年3月31日前四年的租金已经全部结清的事实无异议。在2006年租赁合同签订的时候，被告曾向原告支付保证金50万元，该保证金应在最后一年欠付租金中予以扣除。2010年4月1日到2011年3月31日由于当时桑拿中心生意不好，经双方协商租金包括水电费在内减为64万元，被告对此没有异议。但是在这一年中，被告所经营的桑拿中心客人的刷卡消费营业收入是260554元，根据双方的约定，该营业收入应予抵销。因此原告所应归还的保证金和桑拿中心客人刷卡消费营业收入之和已经超过租金64万，原告的诉讼请求无事实依据，不应支持。此外，原告在诉讼中称50万元的保证金一开始抵掉20万元租金，剩下的30万元是在最后一年的租金中抵扣的，被告认为即使该说法成立，在双方协商后最后一年整年租金减让为64万元的情况下，减掉上述的30万租金以及桑拿中心客人的刷卡消费营业收入，原告的诉请也不应予以支持。原告同时所称根据双方的账单结算，2010年12月之前的刷卡消费营业收入都已经结算完毕，被告认为这不是事实，这只能证明双方仅就两个季度的刷卡消费营业收入进行结算的事实。同时被告认为原告仅凭其提供的录音资料不能对抗被告持有的保证金收据和双方的对账单。请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法判决。
原告为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
1、租承协议1份，要求证明原、被告于2006年3月18日签订租承协议，并对租金、租期等进行约定的事实。经质证，被告无异议。本院对该证据予以认定。
2、承诺书1份，要求证明被告尚欠原告租金、水电费合计64万元的事实。经质证，被告对证据无异议。本院对该证据予以认定。
3、2010年4月23日被告出具给原告的欠条1份，要求证明被告屡次违约，不按时缴纳租金的事实，50万的保证金已经予以抵扣。经质证，被告对证据真实性有异议，同时认为与本案无关。本院认为，该证据与本案不具有关联性，不予认定。
4、2010年10月-2010年12月酒店与桑拿账单结算单1份，要求证明原、被告双方2010年12月31日之前刷卡消费已经全部结清的事实。经质证，被告认为该结算单的结算时间是2010年10月到2010年12月，不能证明在此之前的刷卡消费已经结清。本院对该证据的真实性予以确认。
5、刷卡对账本复印件5页，要求证明2011年1月-3月被告客户刷卡消费尚未结清，金额为38030元，其中信用卡刷卡消费的36050元应扣除2%的手续费计721元，故2011年1月-3月份的应该结算的客户刷卡消费金额为37309元，再加上2010年年底原、被告结算的余额21861.52元，并扣减被告在原告处的其他费用3721.30元，故双方应抵扣的未结款项是55449.22元。经质证，被告认为对账本应当以原件为准，同时对于原告主张被告在原告处消费的3721.30元及信用卡消费2%的手续费应扣除的意见，因原、被告双方未有约定，此系原告的擅自扣除，被告不予确认。本院认为该证据系复印件，应以原件为准，故对该证据不予认定。
6、录音光盘2张（附录音书面材料），要求证明原、被告2010年12月份之前的刷卡消费已经结清，以及被告50万元保证金已经全部抵扣完的事实。经质证，被告对对话声音是其本人无异议，但认为第一段录音和第二段录音之间应该还有其他内容被原告删减了，该三段录音并不是同一天，该录音证据系举证期限届满后提交，不能作为本案定案的依据；在对话内容中，被告始终坚持刷卡消费的金额是7万多元，而不是原告诉状中所陈述的5万多元，第三段录音中可以反映双方对最后一年租金64万元是确认的，被告在该录音中没有陈述该50万元保证金已经抵充租金，即使按照原告所述30万元保证金是抵充最后一年上半年租金，则扣除该部分保证金，被告也只欠原告租金34万元，该34万元中还应扣除刷卡消费的金额。本院认为，该录音资料系被告本人亲口陈述，具有真实性，且能与原、被告提交的其他证据相互印证，能够反映原、被告之间在房屋租赁期间的具体交易情况，故对该证据予以认定。
被告李标孝为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
7、收据1张，要求证明2006年3月18日原、被告签订合同时，原告收取了被告50万元保证金的事实。经质证，原告对该证据本身无异议，当时确实收取过被告50万元的保证金，但后来因被告说装修没有钱，原告方同意用20万元保证金抵充第一次房租租金，并另行出具给被告30万元的押金条，但该50万元的保证金收据没有收回，而剩下30万元的保证金也已在2010年4月1日至2010年10月1日期间的房租中予以抵扣，出具给被告的30万元押金条原告方已经收回但现在因故找不到了。本院对该证据的真实性予以确认。
8、刷卡对账本1本，要求证明2010年4月1日到2011年3月31日被告经营桑拿房过程中客户刷卡消费金额共计260554元，该部分款项应在欠付租金中扣减。经质证，原告认为该账本确实是被告客户的刷卡消费记录，但其中2010年12月31日之前的部分已经结清，该账本下面曾写有“已经结清”的字样，而现在这部分内容被被告撕毁，2011年1月-3月被告客户刷卡消费记录数额没有错误，但最后一页上“合计260554.00”等内容是被告添加上去的，原先对账本上并无该内容。本院对该证据结合其他证据综合予以认定。
根据当事人的庭审陈述和上述确认有效的证据，以下事实可以认定：2006年3月18日，原、被告签订租承协议一份，约定被告租赁亚都大酒店主楼第二十一楼（全层）、主楼第十九楼东南角约60平方米（原住房二间），用于开设桑拿中心和美容美发中心；租赁款为100万元／年，租赁款每半年一付，在使用前付清，水、电、气等由原告供应，费用为20万元／年，由被告另付给原告，付款时间方式同租金；合同签订后三日内，被告支付保证金50万元；合同还对其他事项进行了约定。后被告依约向原告支付了保证金50万元，现被告持有原告出具的收据一张。原、被告双方均确认该合同已于2011年3月31日期满而终止。
2011年1月3日，原、被告双方对账后制作酒店与桑拿账单结算单（2010年10月-2010年12月）1张，载明“上次桑拿余陆佰零壹元壹角贰分（￥601.12），酒店应收桑拿在酒店消费、电话费合计壹万伍仟贰佰陆拾元整（￥15260），酒店应付代收挂账、代收信用卡合计柒万肆仟伍佰贰拾元肆角整（￥74520.40），余伍万玖仟捌佰陆拾壹元伍角贰分（￥59861.52），抵充上半年房租38000，余21861.52”。
2011年10月17日，被告出具承诺书一份，内容为“本人承诺2010年4月1日到2011年3月31日我承包桑拿中心的租金44万，水电费20万，合计64万，保证在2个月内付清。其中桑拿中心客人刷卡消费的营业收入亚都大酒店也应同时结清”。现原告以被告拖欠租金为由诉至本院，请求解决纠纷。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告均应按合同约定全面履行合同义务。承租人逾期未支付租金的，出租人有权予以催缴。本案的主要争议焦点有三：其一，被告的欠付租金金额；其二，被告缴纳的保证金是否已抵扣完毕；其三，原、被告未结清的桑拿中心客人刷卡消费金额。关于被告欠付租金的金额，原告主张依被告出具的承诺书，被告尚欠租金64万元，而被告认为该64万元系原、被告一致同意减让后的租金，并非被告的尚欠租金金额，对此本院认为，该承诺书系被告单方作出，被告并无其他证据证明双方已就减让租金达成协议，根据承诺书中“保证在2个月内付清”的内容，64万元应为被告出具该承诺书时的实际欠付租金金额，故本院确认被告实际尚欠租金为64万元，该64万元并非减让后的租金。关于被告缴纳的保证金是否已抵扣完毕的问题，根据通话录音反映该50万元保证金已在被告承租时抵扣20万元，后原告向被告出具了30万元的押金条，但未收回该50万元保证金的收据，剩余30万元保证金在最后一年租期上半年租金予以抵扣，原告即收回30万元的押金条，被告现虽持有该保证金收据，但被告本人在通话录音中的陈述能够推翻其主张的事实，且如该保证金双方未予抵扣或仅抵扣一部分，被告在承诺书中仅要求“桑拿中心客人刷卡消费的营业收入亚都大酒店也应同时结清”，而未对该保证金抵扣未提及，也不符合常理，故本院确认被告签订合同时缴纳的保证金64万元已实际抵扣完毕。关于原、被告未结清的桑拿中心客人刷卡消费问题，因原、被告均同意该刷卡消费金额与被告的欠缴租金之间相互抵销，不违反法律规定，本院予以确认。原、被告曾于2011年1月3日制作酒店与桑拿账单结算单，虽然该结算内容仅为2010年10月至2010年12月，但该结算单上已经注明“上次桑拿余陆佰零壹元壹角贰分（￥601.12）”，应当视为原、被告双方在此次结账时已对双方之前结账情况予以确认，被告辩称该结算单仅是2010年10月至2010年12月的结账情况或此前一个季度结账情况的反映缺乏依据，本院不予采信。被告同时辩称原、被告对2010年4月1日到2011年3月31日之间的全部桑拿中心客人刷卡消费260554元都未予结算，对此本院认为被告的该辩称内容明显与原、被告2011年1月3日制作的酒店与桑拿账单结算单相矛盾，且与被告自身在通话录音中的陈述不一致，故对被告的该辩称不予采信。故原、被告之间未结算的桑拿中心客人刷卡消费金额应为2010年10月至2010年12月双方结算的余额21861.52元加上此后2011年1月-3月刷卡对账本记载的金额38030元，共计59891.52元。原告称还应扣除信用卡刷卡2%的手续费721元及被告在原告处的其他消费3721.30元，因原告无证据证明双方对上述款项的抵销予以约定，且被告现不同意抵销，原告的该主张缺乏依据，本院不予支持。综上，被告应支付原告尚欠租金640000元，原告应支付被告桑拿中心客人刷卡消费59891.52元，两者相互抵销后，被告李标孝尚应支付原告亚都酒店租金580108.48元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告李标孝应于本判决生效之日起三十日内支付给原告浙江绍兴亚都大酒店有限公司租金580108.48元；
二、驳回原告浙江绍兴亚都大酒店有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取4823元，由原告浙江绍兴亚都大酒店有限公司负担23元，被告李标孝负担4800元，于本判决生效之日起三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 周晓圆
二〇一二年九月十九日
书 记 员 张铃羚