北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第31178号
原告（反诉被告）李秋凤，女，1951年9月29日出生，公民身份号码×××。
委托代理人曹波，北京安贤律师事务所。
被告（反诉原告）林莉，女，1981年6月2日出生，公民身份号码×××。
委托代理人郑欣，北京市浩天信和律师事务所。
原告（反诉被告）李秋凤与被告（反诉原告）林莉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员文怡昊担任审判长、人民陪审员贾松涛和人民陪审员曲鸿参加的合议庭，公开开庭进行了审理，书记员秦雅维担任法庭记录。李秋凤及其委托代理人曹波，林莉委托代理人郑欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李秋凤诉称：我为了购买一套面积更大的房屋，决定出售现有住房，经链家地产中介公司介绍，于2014年1月初与林莉签订北京市存量房屋买卖合同，约定林莉以340万元购买我名下位于北京市朝阳区和平里403号房屋（以下简称涉案房屋）。后双方于2014年1月11日签订补充协议，约定如林莉拒绝购买涉案房屋，构成根本违约，我方有权以书面形式解除房屋买卖合同。后涉案房屋所在小区的房价持续下跌，林莉遂于2014年6月22日书面通知我，要求解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同，并要求我退还购房款。我认为根据双方的约定，林莉的行为已构成违约，给我造成了损失。因此诉至法院，要求解除李秋凤与林莉2014年1月11日签订的北京市存量房屋买卖合同，解除李秋凤与林莉2014年1月11日签订的补充协议中关于房屋买卖的部分，解除李秋凤与林莉2014年5月24日签订的补充条约，并要求林莉赔偿我房价下跌损失91.61万元。
林莉辩称并反诉称：同意解除双方签订的房屋买卖合同、补充条约，也同意解除双方签订及补充协议中关于房屋买卖的部分，但不同意赔偿李秋凤损失91.61万元。李秋凤主张的损失既不是客观存在的，也没有法律依据。林莉之所以要买房是为了自己的孩子能上重点学校，因此委托中介寻找合适的学区房。通过中介找到李秋凤时，李秋凤表示购买了涉案房屋可以上北京市和平里四小，还向林莉出示了其子的毕业证作为证明。林莉自己经过查询后发现当时涉案房屋确属于学区房，依据当时的就学政策，林莉购房后其子女可以在北京市和平里四小就读。因此林莉才同意购买涉案房屋并签约。林莉现居住在东坝地区，工作在望京地区，如果不是为了孩子就学，也不会购买和平里地区的房子。此外，如果不是学区房，涉案房屋价格也不可能达到双方约定的水平。合同签订后林莉如约支付了定金，虽然首付款没有按时交纳，但李秋凤对此是认可的，李秋凤交房时间也因此相应推迟了。林莉不再继续履行合同并非因为房价下跌，而是林莉发现由于北京市就学政策变化，即使购买了涉案房屋自己的孩子也无法在北京市和平里四小就读了，故继续履行合同无法实现其合同目的，且对林莉明显不公。林莉并非恶意违约，合同不能继续履行系客观原因造成，故林莉不应承担违约责任。同时林莉向李秋凤提起反诉，要求李秋凤退还已支付的购房款110万元（含定金10万元）。
李秋凤对林莉反诉辩称：不同意林莉的反诉请求。第一、签订房屋买卖合同时，李秋凤从未承诺过购买涉案房屋就可以让子女上和平里四小。林莉所述只是其主观判断。事实上李秋凤在出售涉案房屋时并没有以学区房的名义出售，合同价款是双方共同商定的，合同本身反映的也是双方真实的意思表示。第二、根据合同约定，不能上和平里四小不在约定的解约情形之内。林莉于2014年6月22日发出解约通知已经构成根本违约。
经审理查明：2014年1月11日，李秋凤与林莉签订北京市存量房屋买卖合同，约定林莉购买李秋凤名下的涉案房屋，该房屋建筑面积57.24平方米，该房屋成交价格143万元，房屋装饰装修及配套设施设备作价197万元。林莉可以在签订本合同的同时支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给李秋凤。李秋凤应在2014年5月20日前将该房屋交付林莉。同日，李秋凤与林莉、北京链家房地产经纪有限公司签订补充协议，约定林莉于2014年1月11日向李秋凤支付定金10万元，林莉支付定金时，该定金视为首付款的一部分。关于购房款的支付，双方同意分两次支付，林莉于2014年5月20日前将首付款110万元（含前期支付全部定金10万元）自行支付给李秋凤；剩余房款230万元由林莉在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给李秋凤。如林莉拒绝购买该房屋的，林莉构成根本违约，李秋凤有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。2014年1月12日，林莉支付李秋凤购房定金10万元。2014年5月24日，李秋凤与林莉签订补充条约，约定李秋风应当在2014年6月15日前将该房屋交付林莉，并在房屋交付前共同办理物业交割。2014年5月25日，林莉向李秋凤支付购房款100万元。
2014年6月22日，林莉向李秋凤发送通知函，主要内容为：本人出于让儿子就读北京市和平里四小的目的，委托中介公司寻找合适的房产。在本人经中介介绍与李秋凤进行沟通时，李秋凤明确表示该房产所在地区的儿童益智可以就读北京市和平里四小。本人当时经过查询也确认涉案房屋确实在北京市和平里四小的招生范围内。因此，双方才在2014年1月11日签订了存量房屋买卖合同，该合同约定的价格远高于同等地段、同等条件的非学区房。后北京市和平里四小于2014年6月4日发布了招生公告，户口在涉案房屋的适龄儿童无法在该学校就读，对此本人认为因无法预见的重大变化，继续履行合同对本人明显不公，故致函李秋凤，要求解除合同，退还已经支付的购房款。
2014年6月23日，李秋凤收到林莉发出的通知函，并于2014年6月24日向林莉复函称林莉已构成根本违约，需为此负相应责任。并告知林莉自己已搬出涉案房屋，做好了房屋交割、物业交割的准备，因林莉的违约行为致使自己损失巨大。
案件审理过程中，李秋凤申请对涉案房屋的现市场价值进行评估，经北京市高院摇号确定鉴定机构，由北京建亚恒泰房地产评估公司对涉案房屋进行评估。2014年10月17日，北京建亚恒泰房地产评估公司出具房地产评估报告，评估结果为涉案房屋在价值时点2014年9月23日的正常市场价值为248.39万元。
上述事实，有李秋凤与林莉签订的北京市存量房屋买卖合同、补充协议，补充条约、以及庭审笔录、评估报告等在案佐证。
本院认为：李秋凤与林莉签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议、补充条约是双方真实意思表示，内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方均同意解除北京市存量房屋买卖合同、补充协议中关于房屋买卖的部分及补充条约，本院对此不持异议。关于本诉中李秋凤主张的损失，林莉虽强调购买涉案房屋是因为涉案房屋当时为学区房，其购房目的在于保障子女适龄后可以上重点学校，且李秋凤也承诺购买涉案房屋可以上重点学校，但未提供充分证据证明其主张。故本院对其抗辩理由不予采信。林莉在合同履行期间突然要求解除合同，明确表示将不再履行合同项下义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，赔偿李秋凤因房价下跌所受经济损失。关于损失的具体数额，考虑到市场正常波动，本院依据评估报告，结合双方合同具体内容及履行情况予以酌定。
关于林莉的反诉请求，本院认为，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故林莉要求退还其已支付的购房款110万元的主张于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李秋凤与被告（反诉原告）林莉二〇一四年一月十一日签订的北京市存量房屋买卖合同；解除原告（反诉被告）李秋凤与被告（反诉原告）林莉二〇一四年一月十一日签订的补充协议中关于房屋买卖的部分；解除原告（反诉被告）李秋凤与被告（反诉原告）林莉二〇一四年五月二十四日签订的补充条约。
二、被告（反诉原告）林莉于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）李秋凤损失八十一万元。
三、原告（反诉被告）李秋凤于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）林莉购房款一百一十万元。
四、驳回原告（反诉被告）李秋凤的其他诉讼请求。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如李秋凤未在上述期限内向林莉支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍向林莉支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万二千九百六十一元，原告（反诉被告）李秋凤负担一千四百二十四元（已交纳），被告（反诉原告）林莉负担一万一千五百三十七元（李秋凤已预交，林莉于本判决生效之日起七日内交付李秋凤）。反诉费一万四千七百元，由原告（反诉被告）李秋凤负担（林莉已预交，李秋凤于本判决生效之日起七日内交付林莉）。鉴定费六千九百七十元，由被告（反诉原告）林莉负担（李秋凤已预付北京建亚恒泰房地产评估公司，林莉于本判决生效之日起七日内交付李秋凤）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 文怡昊
人民陪审员 曲 鸿
人民陪审员 贾松涛
二〇一四年一月十二日
书 记 员 秦雅维