广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2014)穗中法行终字第761号
上诉人（原审第三人）：梁翠芬，住广州市。
委托代理人：吴冬梅，广东东方衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东长城建设集团有限公司（原名广东长城建设总公司），住所地：广州市越秀区。
法定代表人：马华新，职务：董事长。
委托代理人：林锡彬、吴福安，广东海印律师事务所律师。
原审被告：广州市国土资源和房屋管理局，住所地：广州市。
委托代理人：崔昶斌、薛宇，均系广州市国土资源和房屋管理局白云区分局工作人员。
上诉人梁翠芬因房地产证纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2013)穗云法行初字第373号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，涉案地块（棠溪村祥岗后街31号之一）历史上原属白云区新市镇棠溪村留用地。1991至1992年间，广州市规划局《建设用地规划许可证》([1991]穗城规地1145号)及《国家建设征用通知书》([1992]城地批字第422号)批准祥岗后街北边4837平方米地块（含祥岗后街31号之一）的用地单位为新市镇棠溪村民委员会，用地性质为村民住宅。1993年3月，原告与棠溪村第六经济合作社签订了《合建住宅小区合同》，协议兴建祥岗小区。1995年3月至4月间，棠溪村向市国土局申请办理用地手续，并以与原告于1993年3月签订的《合建住宅小区合同》，向原广州市国土局申请用地批文加入“广东长城建设总公司”名称，在申请书上明确表示“今后该地块有关农业税和劳动力就业安置等问题保证有我村自行负担及安排”。根据申请，原广州市国土局与广东长城建设总公司、新市镇棠溪村民委员会于1995年4月18日签订了《国有土地使用权出让合同》(95穗国地出合068号)。1995年4月27日，原广州市国土局对该地块核发了《建设用地批准书》(穗国土建用字[1995]第216号),用地单位为新市镇棠溪村委会和广东长城建设总公司，建设项目名称为住宅，批准书有效期为1995年4月至1997年4月。1995年5月16日原广州市国土局向原告核发了《预售商品房许可证》(编号：穗房预字第950104)。2013年3月11日，广州市国土资源和房屋管理局白云区分局就原告举报棠溪村村民非法侵占国有土地相关问题进行复函（云国房函[2013]336号），该函明确指出第三人等人持有的房产证及宅基地使用证与原告持有的国有建设用地批准书存在红线重叠问题。后原告向原审法院提起诉讼，请求撤销被告向第三人梁翠芬颁发的穗房地证字第××号国有土地《房地产证》。另查，第三人于1995年取得了广州市白云区新市镇村镇建设办公室核发的《私房报建表》，于1996年5月20日取得了广州市白云区新市镇人民政府颁发的棠溪村祥岗后街31号之一土地的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗郊字第0409489号）。2004年，第三人向被告白云区房地产交易登记所提交了《私房报建表》、《农村（墟镇）宅基地使用证》申请换发国有土地房产证。2004年4月30日，被告白云区房地产交易登记所根据《土地管理法实施条例》第二章第二条第五项规定和撤村改制批准文件（云府办[2001]34号），以登记字号2004城转623663号向第三人梁翠芬核发国有土地穗房地证字第××号《房地产证》。再查，广州市白云区人民政府办公室《关于对转制村民按城市居民管理的通知》（云府办[2001]34号）指出：棠景街的远景村、棠溪村等17个村农民转至为城市居民的工作业已全部完成，从今年9月1日起，上述已转制村民按城市居民进行管理。广州市白云区人民政府《关于贯彻执行<广州市农村房地产权登记规定>的实施意见》（云某[2002]23号）第一项第一点规定，本实施意见所指农村房地产权登记的范围是指我区辖区内除街道建制和改制的镇村外的其余各镇范围内的房地产权登记。以上事实，有合建住宅小区合同、申请用地加名报告、征用土地通知、国有土地使用权出让合同、建设用地批准书、复函、建设用地批准书用地对比示意图、房地产证存根、农村（墟镇）宅基地使用证、私房报建表及双方当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》及《广东省城镇房地产权登记条例（修正）》的有关规定，被告依法具有确认房地产权属，核发房地产权证的职权。最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。第四十二条规定，公民、法人或者其他织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款规定，被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。本案中，被告于2004年4月30日核发涉案房地产权证并由第三人领取，原告并非被告发证行为的相对人。原告称根据广东省高级人民法院的《调查调解笔录》显示原告最迟于2005年3月30日应当知道自编号为13、15幢的地块使用权已给第三人的事实，经查，该《调查调解笔录》并未涉及核发房产证事项，因此，被告未能提供有效证据证明原告何时知道其发证行为的内容，故原告称其直至2012年8月至9月才知道被告将涉案房屋产权确认归第三人所有，于2013年11月4日向原审法院提起诉讼并未超过两年的起诉期限，因此，被告抗辩称原告起诉已过诉讼时效的意见原审法院不予采纳。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条规定：“下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征用的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。”本案中，涉案房产土地已被原广州市国土局征用，且出让于原告和新市镇棠溪村委会使用，根据上述规定，其土地性质已由农民集体所有转为国家所有，被告明知道涉案房产土地已征用为国有土地，还为第三人颁发集体所有的宅基地使用证明显属于事实认定不清，适用法律错误。《广东省城镇房地产权登记条例（修正）》第九条规定：“权利人办理房地产权登应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”本案中，第三人提交房地产权属来源证明或者权利证书是农村（墟镇）宅基地使用证（穗郊字第0409489号），但该宅基地使用证系被告错误颁发，因而被告在没有查明涉案房产权属来源的情况下，为第三人颁发房产证，属于证据不足，事实认定不清，适用法律错误，应当予以撤销。第三人提出的原告没有取得涉案土地使用权、第三人取得涉案土地使用权是善意取得等抗辩理由缺乏依据，原审法院不予采纳。关于被告称颁发涉案房产证的法律依据是《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第五项、撤村改制批准文件（云府办[2001]34号）以及《关于贯彻执行<广州市农村房地产权登记规定>的实施意见》（云某[2002]23号）的抗辩意见，原审法院认为，云府办[2001]34号文只是规定对棠景街棠溪村等17个完成转制村民按城市居民进行管理；云府[2002]23号文件明确规定了农村房地产权登记的范围，涉案房产因处于棠景街道而不适用该文件，故被告抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、2目的规定，原审法院判决如下：撤销被告广州市国土资源和房屋管理局颁发的穗房地证字第××号《房地产证》。
上诉人梁翠芬不服原审判决，向本院提起上诉称，上诉称：一、广东长城建设集团有限公司不具备本案原告主体资格，无权提起本案诉讼。1、原审判决以广东长城建设集团有限公司（以下称长城集团公司）是广州市白云区新市镇棠溪村祥岗后街北边4837平方米土地的用地单位（穗国土建用字[1995]第216号）为由判决撤销广州市国土资源和房屋管理局（以下称国土房管局）向上诉人颁发的涉案《房地产证》。上诉人收到原审审判决之后，发现受河南省南阳市中级人民法院委托，广东平正拍卖有限公司已于2011年12月22日在广州产权交易所将广州市白云区新市镇棠溪村祥岗后街的“穗国土建用字[1995]第216号”4837平方米土地开发项目成功拍卖。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”的规定，长城集团公司在本案起诉前已非涉案房产土地的用地单位。穗国土建用字[1995]第216号《建设用地批准书》有效期自1995年4月至1997年4月，长城集团公司没有办理延期，已经失效，另长城集团公司、棠溪村村委会已共同转让涉案房产土地使用权，长城集团公司没有涉案房产土地的使用权。因此，原国土房管局向梁翠芬颁发《房地产证》的行为既没有侵犯长城集团公司的权益，与长城集团公司也没有法律上的利害关系，长城集团公司不具备本案原告主体资格，无权提起本案诉讼。二、本案已超过诉讼时效。原审期间，原审被告提出本案已超过诉讼时效并提交了广东省高级人民法院2005年3月30日的《调查调解笔录》（长城集团公司也作为证据提交），一审判决认为“《调查调解笔录》并未涉及核发房产证事项，因此，被告未能提供有效证据证明原告何时知道其发证行为的内容”，但是，《调查调解笔录》记载：长城集团公司说：“根据一、二审判决现场是空地，后来我们申请再审质证前发现现场有房子，我们开始查”（《调查调解笔录》第8页第2行），长城集团公司说不知道涉案房产何时建成（《调查调解笔录》第9页第5行），涉案房产业主之一梁某甲为长城集团公司证人出庭作证说：“向村里报建的”（《调查调解笔录》第11页第9行）、“这块地不是我一个人买的，是三个人合买的，所以是以三个人或者更多的人的名义申请报建的”（《调查调解笔录》第11页倒数第5行）。具有房产知识的人都知道报建建成后的房屋必定涉及到契证，而涉案《房地产证》系根据原有《农村（墟镇）宅基地使用证》于2004年4月30日换发的。作为房地产开发企业的长城集团公司既然对涉案房屋展开调查并且叫来业主作为证人出庭作证，就应当知道上诉人是涉案《房地产证》的持有人。由此可见，长城集团公司最迟于2005年3月30日应当知道上诉人是涉案《房地产证》的持有人，但长城集团公司怠于行使自己的诉讼权利，直到2013年才提起诉讼，已明显超过诉讼时效。三、长城集团公司恶意歪曲事实，捏造证据。1993年3月，长城集团公司下属综合一处与广州市白云区棠溪村第六经济合作社签订《合建住宅小区合同》，合建广州市白云区棠溪村祥岗后街大园边住宅。1993年4月26日，综合一处与其下属施工一队签订《棠溪大园边住宅楼建设承包合同书》，合同规定：“成立广东长城建设总公司综合一处直属施工队，并由梁某乙根同志负责”。广东省高级人民法院《调查调解笔录》记载：梁牛根说：“长城公司让我把三块地处理掉”（《调查调解笔录》第5页第13行）、“145万给了乡里，有收据。85万补偿给我们的，长城公司委托我去处理”（《调查调解笔录》第5页倒数第8行），长城集团公司说：“我们对证人的证言及提供的收据没有意见，我们调查情况也是如此”（《调查调解笔录》第5页倒数第1行）。《私房报建表》显示，涉案房屋已向棠溪村村委会报建并获审核同意。由此可见，长城集团公司委托下属施工队负责人梁某乙根转让土地，并与合作方同时也是土地使用权人的棠溪村村委会分配取得上诉人支付的转让款，棠溪村委会审核同意上诉人私房报建，卖地是涉案房产土地使用权共有人的共同行为，但长城集团公司本案诉称梁某乙根与梁某甲恶意串通，将涉案房产土地使用权以230万元的价格私自出卖，纯属歪曲事实。根据广州市白云区棠景街棠溪经济联合社出具的《情况说明》，长城集团公司一审提交的原广州市国土局与长城集团公司、棠溪村民委员会1995年4月8日签订的《国有土地使用权出让合同》上棠溪村民委员会的公章、村长签名涉嫌造假。如《情况说明》反映的情况属实，长城集团公司作为国有企业，以虚假的《国有土地使用权出让合同》骗取穗国土建用字[1995]第216号《建设用地批准书》，行为极为恶劣，应该得到法律的惩处。四、上诉人作为善意第三人的合法权益应该得到法律保护。长城集团公司、棠溪村村委会共同转让涉案房产土地使用权，上诉人已按约定支付了相应的对价，涉案房产土地原使用权人长城集团公司、新市镇棠溪村委会已收取相关款项，且上诉人依法报建、申某《房地产证》，故上诉人是善意第三人，其合法权益应该得到法律保护。
另，上诉人在二审补充上诉意见：1、在办理涉案房产证时，是棠溪经济联社成立工作小组，为原村民换发房产证，因此，作为合作方的被上诉人在涉案房产证颁发时应当知道诉争的登记行为。2、根据被上诉人一审提交的其与棠溪村六社签订的《合建住宅小区合同》，规定双方建立小区建设领导小组，办理小区建设的一切事项，办理宅基产权房屋证。合同乙方一栏有长城公司盖章、代表管某和经办人梁某乙根签名。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律不当，故上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人广东长城建设集团有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。一、原审判决对被上诉人是否具有诉讼主体资格以及是否超过法定时效已经作出了正确的认定。原审被告向上诉人颁发的国土证认定的事实不清、适用法律错误。上诉人取得涉案土地是否属于善意的问题，原审判决已经查清并且根据事实和法律作出了认定，因此原审判决是正确的。二、我方是涉案土地使用权人，是适格的诉讼主体，有权提起本案诉讼。上诉人上诉认为被上诉人不具备诉讼主体资格的理由是认为被上诉人丧失了涉案房屋所在土地的使用权，但是从一审时我方提交的土地出让合同，土地批准证书，涉案土地的征用等一系列的证据，都足以证明被上诉人是涉案土地的合法使用权人，因此享有诉讼主体资格。其次，上诉人认为涉案土地已经被拍卖成交，但是无论是原审被告还是上诉人都没有证据证明涉案土地已经拍卖成功，涉案土地还是在被上诉人以及棠溪村名下。三、被上诉人提起本案诉讼没有超过法定的诉讼时效。被上诉人一审提交的省法院的调查笔录只是显示涉案房屋所在土地交易的时间、价格等，并不涉及到涉案房屋的产权证的颁发问题。调查笔录并不能证明被上诉人在2005、2006年就知道原审被告向上诉人颁发了涉案房屋产权证书。同时原审被告作出颁发涉案房屋产权证书的相对人不是被上诉人，所以上诉人以省法院的调查笔录作为依据认为被上诉人早就知道原审被告向上诉人颁发涉案房屋产权证书的理由缺乏事实依据，上诉人认为被上诉人超过诉讼时效的理由不成立。调查笔录可以证明涉案房屋所在土地是在1998年后发生交易的，但原审被告提交的私房报建表等证据显示的是1994和1995年就取得了涉案房屋的土地，等于在没有取得涉案房屋土地之前就已经有了私房报建表。该点更可以证明原审判决认定的原审被告向上诉人颁发涉案房屋的产权证书事实不清，证据不足。调查笔录也更加显示上诉人认为是善意取得涉案土地的与事实不符。其已经清楚1998年土地非法交易时，涉案房屋已经有基础建设了，也知道是被上诉人与棠溪村合建的土地，因此其认为的善意取得没有依据，也违背法律规定。综上，原审判决是正确的，上诉人的上诉缺乏事实依据。
原审被告广州市国土资源和房屋管理局答辩称：我方坚持原审的答辩意见。
经审理查明，原审判决主要事实认定清楚且有相应证据支持，本院予以确认。
另查明，2011年12月22日，涉案的“穗国土建用字[1995]第216号”4837平方米土地开发项目被拍卖。但被上诉人表示其从未收到过涉案土地开发项目的拍卖成交裁定书，原审被告表示涉案的土地使用权人还是被上诉人以及新市镇棠溪村委会，该局仍在向被上诉人及新市镇棠溪村委会催缴土地出让金。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条规定：“下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征用的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。”《广东省城镇房地产权登记条例（修正）》第九条规定：“权利人办理房地产权登应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”本案中，原广州市国土局与被上诉人广东长城建设总公司、新市镇棠溪村民委员会就涉案地块于1995年4月18日签订了《国有土地使用权出让合同》(95穗国地出合068号)。1995年4月27日，原广州市国土局对涉案地块核发了《建设用地批准书》(穗国土建用字[1995]第216号)，因此，涉案地块的土地性质已由农民集体所有转为国家所有。在此前提下，原审被告仍为上诉人颁发涉案房产所在土地的宅基地使用证不符合法律的相关规定。之后，原审被告在未查清权属来源的情况下，又依据上述涉案土地的宅基地使用证为上诉人核发涉案的房地产证，属认定事实不清，适用法律错误，原审判决予以撤销涉案的房地产证并无不当，本院予以维持。
上诉人提出被诉的涉案土地项目已拍卖成交，故被上诉人已不是涉案土地项目的使用权人，其无权提起本案诉讼的问题。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定，“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”本案中，上诉人并没有提交涉案土地项目的拍卖成交裁定书。而且，被上诉人至今仍是涉案土地项目的使用权人，故上诉人以拍卖成交确认书主张被上诉人无权提起本案诉讼的理由不成立，本院不予支持。
上诉人提出根据广东省高级人民法院的《调查笔录》可以显示，被上诉人最迟于2005年3月30日应当知道涉案土地核发房产证的事实。经审查，该调查笔录并未涉及涉案土地核发房产证的事实情况，故上诉人认为被上诉人提起本案诉讼已超过起诉期限的理由不能成立，本院不予支持。对于上诉人提出是棠溪经济联社为其换发的涉案房产证，因此，作为合作方的被上诉人应在涉案房产证颁发时知道涉案的登记行为，该理由亦不能成立。至于上诉人提出被上诉人捏造证据，以虚假的《国有土地使用权出让合同》骗取穗国土建用字[1995]第216号《建设用地批准书》，并无事实及法律依据，本院不予采纳。而上诉人提出其属于善意第三人的依据不足，本院亦不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人梁翠芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 琳
审 判 员 肖晓丽
代理审判员 姚 伟
二〇一五年九月九日
书 记 员 周文静