浙江省兰溪市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙0781民初5084号
原告：浙江怡思工艺品有限公司,住所地浙江省兰溪市经济开发区江南园区。
法定代表人：王州丽，执行董事。
委托诉讼代理人：ＸＸ，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈捷，国浩律师事务所律师。
被告：金华飞扬户外休闲用品有限公司,住所地浙江省兰溪市灵洞乡平园村。
法定代表人：章艳芬，执行董事
委托诉讼代理人：郭社会，上海瀛东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐旭昶，上海瀛东律师事务所律师。
原告浙江怡思工艺品有限公司（以下简称怡思公司）与被告金华飞扬户外休闲用品有限公司（以下简称飞扬公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年8月25日诉至本院。本院于同日受理后，依法适用简易程序于同年5月16日公开开庭进行审理。原告怡思公司的委托代理人陈捷、被告飞扬公司的委托代理人郭社会和徐旭昶到庭参加了诉讼。因争议较大本案转换为普通程序审理并组成合议庭，于2018年3月27日再次公开开庭进行审理，原告怡思公司的委托代理人ＸＸ和陈捷、被告飞扬公司的委托代理人徐旭昶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告怡思公司诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金人民币31.5万元；2、判令被告赔偿原告提前解除合同损失人民币10.5万元；3、判令被告支付原告欠付的税款10.86万元。事实与理由：2015年8月5日，原告与被告签订《租赁协议》一份，约定被告向原告承租兰溪市经济开发区，年租金63万元，租期3年，自2015年8月6日至2018年8月15日，租金共计金额189万元。此外还约定租赁期间产生的税费均由被告承担，如被告提前终止或解除合同，须支付违约金，违约金为当年度租金的50%，并需赔偿实际损失。2017年8月中旬，被告单方面解除租赁合同，其行为违反了《租赁协议》的约定。因此，被告应当支付原告违约金31.5元并赔偿原告提前解除合同的损失10.5万元。另被告还欠付原告税款10.86万元，也应当支付原告。经原告多次催讨，被告尚未支付以上款项。因此，原告特提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。
被告飞扬公司于第一次庭审中辩称：被告不同意原告的诉讼请求。2015年8月5日签订的合同认可的。但诉称2017年8月中旬被告单方解除合同与事实不符，而是原告要求被告2017年7月15日之前搬离厂房，并且2017年7月18日原告方已接受钥匙。原告向被告主张违约金与事实不符，双方签订的8月15日的租赁合同没有约定违约金条款，该合同已经取代了2015年8月5日的合同。被告在搬离厂房时已经支付了租金。原告已经把厂房租给案外人，原告不会因为被告搬离厂房而产生损失。税款10.86万与事实不符，与双方签订的合同原意不符。总之原告的诉请与事实不符，请求法庭驳回原告的诉讼请求。第二次庭审中被告则辩称：1、违约金过高，应以实际损失进行调整；2、第二项诉请原告没有提供证据证明其实际损失，应予驳回。事实上被告搬离时多付了原告一个月的租金，随后原告也已将厂房租给别人，并不发生损失；3、租赁合同第三条并未约定税费仅仅约定了水电费、卫生费等费用，所以税费问题双方应根据事实情况各半承担。还主张双方系2017年7月协商解除了合同。
经审理，本院对事实和证据作如下认定：
2015年8月5日，以原告为出租方（并以甲方指代），被告为承租方（并以乙方指代），双方签订了一份《租赁协议》（共2页），协议共设八条，第一条内容为“出租房屋情况：甲方出租给乙方的房屋坐落在兰溪市经济开发区，年租金630000元整，租期3年，共计金额1890000元整”；第二条约定了租赁起止时间自2015年8月6日至2018年8月15日，以及每一年租金63万元的付清期日。协议第三条内容为“其他费用：凡租赁期间，乙方使用该房屋产生的租赁费、水电费、治安费、卫生费等一切税费均由乙方支付。若乙方不按时交纳其费用，经甲方劝解无效时，甲方有权收回其房屋使用权，租金不予返还”。协议第五条“房屋转租和归还”之下第5款约定“租赁期间任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”。协议第六条“其它条款”下第3款约定“若乙方提前终止或解除合同，需支付违约金，违约金为解除合同当年度租金50%，并赔偿实际损失。作出续租或停租决定，视作终止租赁关系，甲方可以自行出租给他人。乙方租用期满后若无故推迟时间或未办理移交手续，影响甲方出租的，推迟一天，除支付给甲方一年日平均租赁费外，另外再赔偿每日1500元的违约金”。本节事实有原告提出的书证
----租赁协议为证，被告对该书证的真实性没有异议，本院对之予以认定。
被告主张上节租赁协议已被后签的租赁协议所取代，为证明该事实而于庭审中提出落款日期为2015年8月15日的《租赁协议》1页。该租赁协议共设条款也为八条，第一条内容为“出租房屋情况：甲方出租给乙方的房屋坐落在兰溪市经济开发区厂房，厂房面积为11195.205平方米，年租金63万元整（陆拾叁万元整），租期叁年”；第二条中的租赁起止日期比之上节租赁协议提前一日，但未列写每年租金的支付日期；第三至六条比之上节租赁协议的每条标题概要相同但其下具体内容有许多删减，其中未见有关违约责任的内容。原告对之质证意见为：这个合同是被告为了拿政府补贴用的，厂房面积是被告自己写的，实际租赁的只有七千多平方，被告为多拿补贴而多写了面积；合同里也没有取代前一合同的意思；合同中没有违约金条款是不合常理的。本院认为，以内容有所修改的新合同替换原先合同，通常的做法一般是将双方持有的原先合同在签订后一合同时当场销毁，如果说双方或一方未将原先合同带来，则一般会采用在后签合同上增设一个原签合同作废的条款或者手写备注类似的内容，但被告提出的协议书并非如此。合同全部内容中不设违约责任条款也确实不符合大多情况。比较前后二份合同的内容，后一合同除了厂房权证号和租赁面积为新增内容外，其余的多是删减且删减的都是款中后段内容或条下排序靠后的整款，而保留部分与原先合同并无实质意义上的改动，因而可以认为删除一些条款是为了方便提供而缩减为一页。另外，后签租赁协议尾部仅加盖公章而无自然人签名，而原先租赁协议尾部除盖章外还有甲方“ＸＸ”和乙方“章艳芬”的签名并记载了双方的联系电话。综上，不论从合同的内容上还是形式上，不能认定2015年8月15日签订的合同是双方有意取代前一合同，其实质是因另有它用而签订。因此，该后签的合同不能作为处理本案的依据。
关于双方是否就租赁协议协商一致解除之事。被告为主张双方系协商解除租赁合同并于2017年7月18日完成厂房交接的事实而提出的证据材料为收条1张，该收条的主文全部内容为“今收到飞扬厂房钥匙一串”，收条的落款署名“赵荣华”（签名难以辨识但双方不争），落款日期为“7.18”。被告对之解释称，赵荣华是原告公司的办公室主任，整个厂房搬迁都由他负责，赵荣华通知被告交钥匙，不肯写解除合同，就写了收条。被告对该证据的三性没有异议，但称收条只能证明被告把钥匙交给赵荣华，不能证明双方解除合同；赵荣华只是管后勤的，没有权力负责解除合同的事情。被告就原告的质证意见反驳称，双方没有协商就搬走不合常理，而且厂房有11000平方，不可能一夜之间就搬完，原告自己就在厂房隔壁，不可能不知道。原告为反对被告协商解除的事实主张，后续提出了原告方总经理ＸＸ与被告法定代表人章艳芬之间微信交流的手机截屏打印件2页（并当庭提供手机查看）。其中：2017年7月16日下午8:24章艳芬向ＸＸ表达“王总：明天厂房的事情我们谈一下！”ＸＸ数分钟后回复“对不起，我在外面出差，你可以找老赵，也可以按照合同来执行”。2017年7月18日下午3:04ＸＸ向章艳芬表达“小章，你好！今天来工厂看到你全部搬空了，你欠在这里几十万的税和费用也不支付了，合同也不来解除了，就这么跑掉了，希望你这三天内把所有欠款来支付清楚，否则我们走法律途径！”，章艳芬当即回复“跑我是不会跑的。税款我同他们说了话。退税到了我就来支付。你帮忙接触合同。我也不会不知好的。我加紧来处理”（该则回复中的“接触”应当是“解除”的笔误）。被告对该2页截屏文件的质证意见为：聊天记录不连贯的，从第一张最下面和第二张最上面可以看出双方还有对话内容，原告有删减；聊天记录可以看出原告已经授权姓赵的员工与被告交接，原告于2017年7月18日出具了交接书。针对上述举证质证，本院认为，微信聊天不连贯并不能否定已经显示部分的真实性，不连贯可能是当事人认为无关紧要而不予截屏打印，或是疏忽未予全部截屏完整（第二张截屏文件的上部即是如此），如果被告认为未予截屏显示部分或者被删除的部分可使事实被证明为另一种情况的话，应当由被告提出反对证据予以证明，至少也应当阐明被删除隐瞒了什么内容，然而被告仅仅是称不连贯而未阐明被隐瞒了什么内容，因此，截屏文件不连贯不影响其可采性。实际上，原告补充提出该组证据的目的并非单一为了反对被告的收条，还在于税费承担的事项。就被告提出的收条而言，即使原告不提出微信截屏文件，收条也不足以证明双方已经就租赁协议完全协商一致达成解除协议，充其量仅可推定原告同意被告解除的一种可能，还有一种可能是原告无可奈何接受原告交给的钥匙。此因为，一个完整的解除合同的协议，不仅需要在是否解除上达成一致，还需要就解除后的合同清算事项（包括违约责任事项）达成一致。社会现实中承租方提出解除的情况下，出租方不同意解除一般不会采取留置承租人物品的手段特别是先付租金的情形下，往往是采取事后救济手段或要求继续履行合同或要求支付违约金、赔偿损失等等。因此，原告方接受厂房钥匙不等于协商一致解除。从2017年7月16日的微信内容看，之前就租赁协议解除之事有过交涉但并未达成一致，该日ＸＸ的回复没有明确同意解除但不排斥双方协商，随后有一则ＸＸ发给章艳芬但截屏不完整的微信内容（……来执行，如果违约金支付了，你搬走解除合同可以，否则我们只能走法律途径）则反映出原告方同意解除需要以支付违约金为前提条件。2017年7月18日的微信内容则反映出双方就解除合同事项并没有达成一致。因此，根据往来微信内容可以认定原告没有事先同意解除租赁协议，进而可以认定原告方工作人员接受厂房钥匙并出具收条的行为是出于无奈接受现实情况，选择了要求支付违约金、赔偿损失的方式来对待被告方的单方解除行为。
关于税费有关的事实。原告为证明其第三项诉讼请求（判令被告支付原告欠付的税款10.86万元）所依据的事实，第一次庭审中提出的证据材料为：（1）浙江增值税专用发票记账联复印件（以下简称增值税发票）6张。该六张增值税发票的编号相连，开票日期均为2017年6月10日，购买方名称均为被告，每张价税金额相同均为105000元，六张合计63万元其中税额合计62432.46元。（2）标题为“2017年6月金华飞扬户外休闲用品有限公司厂房租赁税款”的表格式计算清单（以下简称17年计税清单）1页。该计税清单表内首先列示了租金收入63万元，接着六行列示了增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、房产税六个税种及其计税基数、税率、税额，之下一行列示应交税款合计为138600元，接着下一行记录收款3万元并记明“2017.7.31汇入怡思工行”，最后一行内容为“应付金额108600元”；（3）地方税务机关于2017年11月1日出具的税收完税证明1页，用以证明租赁协议约定由承租人承担的税费，原告已经向税务机关申报缴纳。并解释称该完税证明中的税项数额系整个厂区半年的税金，包括有其他承租户的在内。被告对上述证据的真实性予以认可，但称不能证明应由被告承担这个数额，称租赁协议第三条中并没有约定这些项目的税款由承租方承担。原告为证明上述所列六种税款应全部由被告承担，于第一次庭审后补充提出了第一年租赁期间被告实际承担支付税费情况的证据材料，包括有（本院接续上述自行编号）：（4）章艳芬于2016年4月17日至原告方的字条1张（内容为“租赁税五月份可以抵用17%的税票，所以五月份中开票”）；（5）标题为“金华飞扬户外休闲用品有限公司厂房租赁税款”的表格（与前述17年计税清单的表格有所差异）式清单1页（以下简称16年计税清单）；该计税清单下部有手写的签名和日期落款为“ＸＸ”和“2016.5.26”，表内序号第1至8的八行内容中与前述证据（2）即17年计税清单相比较，多了一项水利建设基金397.30元，其余六项完全相同，第9序号行的项目栏和金额栏中记载“飞扬要交出纳合计”和“138997.30”；（6）地方税务局于2016年6月20日填发的税收缴款书1张（显示原告缴纳六种税金合计76564.86元）；（7）银行交易记录1页（显示被告于2016年6月28日汇出款项138997.30元至黄红霞的银行账户）。被告对上述证据（4）至（7）的真实性未作异议，但在关联性和证明力上表示异议，还表达了非属质证意义上的一些意见。被告在第一次庭审中提出一份银行账户单笔查询明细的文件1页（显示2017年7月31日网银汇款3万元至原告账户），用以证明其已缴纳3万元税款的事实，还称尚有32432.46元没有向税务机关缴纳。原告对之质证称交过3万元没有意见。针对上述证据，本院认为均符合采纳的条件，其中证据（2）没有任何人的签名也无落款日期，应当是为本案诉讼而制作，故不属于书证而应归属于当事人一方的主张；证据（5）的落款日期为“2016.5.26”，该证据虽也为原告单方制作但与证据（2）有所不同，并且与证据（4）（6）（7）在时间上和内容上相互联系协调一致，可归属于书证。就证明力而言，证据（1）和（2）原告当初提出的目的并非在于税费由哪方负担而在于数额的多少，由哪方负担双方已约定在租赁协议的第三条当中。由于租赁协议第三条的列举用词未包括证据（2）中税项名称，而列举之后的“一切税费”这一概括用词究竟包含哪些税项、证据（2）所列是否都与使用房屋必然关联则是非税务专业人员不易理解的事项，证据（3）虽为公文书证然而数额上又不能与证据（2）吻合，而证据（2）又是原告单方制作没有被告的签名认可，由此导致双方争议并使本院当时难以判断。原告证据（4）至（7）体现的是第一年租赁期间所发生的与纳税数额及其被告支付的事实。其中证据（6）即税收缴款书为公文书证，该证据体现：原告缴纳的城市维护建设税4370.27元、教育费附加1872.97元、地方教育附加1248.62元三项均以62432.46元为计税金额，而该计税金额与证据（1）中6张税票的税额合计数相吻合；地方水利建设基金397.30元、房产税68108.10元、印花税567.57元三项均以567567.54元为计税金额，而该计税金额与63万元房屋租金增值税发票下的价款相吻合。证据（6）体现的税款总额76564.86元加上63万元的增值税额62432.46元合计为138997.32元，该合计额与证据（5）中“飞扬要交出纳合计”的金额138997.30元仅仅2分之差（此差额原因或为原告方自行按63万元租金总额以税率计算增值税为62432.43元，而税务机关按6张增值税票面税额累加为62432.46元，由此差额还可认为证据5是当时制作而非本案诉讼期间制作）。而证据（5）中“飞扬要交出纳合计”的金额138997.30元与证据（7）中体现的被告付出的金额完全吻合。原告后续提出的证据尽管缺乏了2016年原告开具给被告的增值税发票，并与证据（1）合并编组，以致于被告提出关联性异议。但本院咨询了解到2016年和2017年之间有关房屋租金的增值税税率并无变化，而双方租赁协议约定每年的租金又是相同的，因而缺乏2016年的增值税发票不影响证据（4）至（7）的可采性和证明力，根据这些证据材料，可以认定被告在第一年租赁期间承担房屋使用有关的税金而向原告支付了138997.30元，该数额中包含有：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、地方水利建设基金、房产税、印花税。进而可以认定租赁协议第三条约定的“一切税费”的双方真实意思不限于该条列举的租赁费、水电费、治安费、卫生费费，还包括了上列七种税金。对于原告证据（2）即17年计税清单，所列税种未超出上列税种范围，其数额经本院向税务机关咨询，税率和计算方法符合当下规定，故本院予以采信。
本院认为，原被告双方签订的租赁协议，是双方真实意思表示，为合法有效协议，对双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。协议第三条约定的税费事项不违背法律禁止性规定为有效条款，尽管列举部分仅有费的项目而无税的项目，但“一切税费”已将税囊括其中，原告就第三项诉讼请求所列17年计税清单中的税项，都与房屋租赁相联系，其金额符合有关计税规定，故本院对原告的第三项诉讼请求应予支持，被告应向原告支付尚欠的税费款项10.86万元。对于原告的第一项诉讼请求即支付违约金31.5万元，本院认为，被告协商一致解除协议的抗辩观点与事实不符，应认定为被告单方擅自解除，由此被告应向原告承担违约责任。原告方收取厂房钥匙仅仅代表不反对被告解除并不代表放弃追究违约责任。原告方庭审中自认涉案标的房于2017年10月中旬另行出租他人，对照本案租赁协议第二个租金年度的到期日，实际损失为二个月时间的租金，该租金损失数额对照31.5万元的违约金，依照有关司法解释的规定可以认为违约金过分高于造成的损失，故本院对于被告违约金过高应予调整的抗辩观点予以采纳，对原告的该项请求酌情予以支持13.65万元。对于原告的第二项诉讼请求即赔偿提前解除合同的损失10.5万元，本院认为，我国合同法相关违约责任的规范中，规定当事人可以约定一定数量的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，此规范指引当事人择一约定，还规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二个层面综合而言，我国合同法上的违约责任制度的价值取向是以填补损失为主惩罚为辅。依照该规范，当一方当事人违约时，对方不能既要求支付违约金同时又要求赔偿损失，仅能择一行使请求权。原告主张赔偿损失10.5万元未阐明损失的事由，依其数额推算应当是2个月的租金损失，而该损失数额已在前述违约金请求的支持部分中得以弥补，故本院对该项诉讼请求不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告金华飞扬户外休闲用品有限公司应向原告浙江怡思工艺品有限公司给付违约金13.65万元，于本判决生效后七日内付清。
二、被告金华飞扬户外休闲用品有限公司应向原告浙江怡思工艺品有限公司给付尚欠的税款计人民币10.86万元，于本判决生效后七日内付清。
三、驳回原告浙江怡思工艺品有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9086元，由原告浙江怡思工艺品有限公司负担1886元，由被告金华飞扬户外休闲用品有限公司负担7200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 姚旭宗
人民陪审员 何寄芸
人民陪审员 薛慧芬
二〇一八年六月三十日
代书 记员 徐昭阳