江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1413号
上诉人（原审被告）许雷，男，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）朱容瑢，女，汉族。
委托代理人魏琦芸，江苏天地仁和律师事务所律师。
上诉人许雷因与被上诉人许容瑢返还原物纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2013）玄锁民初字第749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月17日立案受理后，依法组成合议庭于2014年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人许雷、被上诉人朱容瑢的委托代理人魏琦芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱容瑢原审诉称，朱容瑢是南京市玄武区东方城100号松林谷小区某幢某单元102室房屋的所有权人。该房系朱容瑢于2013年6月26日向南京鸿兴达房地产开发有限公司购买所得，并于同年7月16日办理完过户手续，许雷系涉案房屋的原承租人，租赁期限自2011年7月8日至2013年8月7日。租赁期间届满后，许雷迟迟不肯迁出该房屋。朱容瑢多次登门要求许雷迁出，并且发函催告许雷，许雷仍然不肯搬离。故请求法院判令：许雷立即迁出南京市玄武区东方城100号松林谷小区某幢102室房屋，并要求许雷支付从2013年8月8日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费（4000元／月）；许雷承担本案的诉讼费用。
许雷原审辩称，朱容瑢应向房屋出卖人要求交房，不能向许雷主张交房；朱容瑢明知许雷系涉案房屋的承租人，仍然购买涉案房屋，侵害了许雷的优先购买权，许雷已经另案诉讼主张优先购买权，本案必须待另案处理完毕后再行处理，故请求法院驳回朱容瑢的诉讼请求。
原审法院经审理查明：南京市玄武区东方城100号某幢某单元102室房屋（以下简称102室房屋）原所有权人为南京鸿兴达房地产开发有限公司。2013年6月26日，朱容瑢与南京鸿兴达房地产开发有限公司签订合同，约定朱容瑢向南京鸿兴达房地产开发有限公司购买102室房屋，交房时间为2013年9月1日。2013年7月16日，朱容瑢取得了102室房屋所有权。
2011年7月8日，许雷（乙方）与案外人南京邮政物业管理有限公司（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定102室房屋所有权人同意由甲方作为出租人将102室房屋租赁给乙方，用途为经营，期限自2011年7月8日至2013年8月7日，年租金为28000元。2013年7月5日，南京邮政物业管理有限公司向许雷发函，通知许雷102室房屋不再出租。
2013年10月8日，朱容瑢向许雷发出通知函，主要内容为要求许雷于2013年10月15日前搬离102室房屋。因许雷未搬离102室房屋，故朱容瑢以诉称为由起诉至原审法院。
原审审理中，朱容瑢认为其系涉案房屋的合法产权人，有权向许雷要求返还房屋；许雷与原出租方的租赁合同已经到期，许雷不能以租赁合同对抗朱容瑢。涉案房屋已经过户至朱容瑢名下，朱容瑢购房时虽然知道房屋被出租，但原产权人已经告知租赁不影响买卖，朱容瑢作为普通人也无法理解优先购买权的问题，朱容瑢善意取得诉争房屋产权，故许雷不能向朱容瑢主张优先购买权；本案系侵权纠纷，与许雷所述的违约纠纷无关联，无需等待另案的处理结果。
许雷认为，朱容瑢、许雷之间并无合同关系，许雷租金也未交给朱容瑢，朱容瑢购房款也未交给许雷，故朱容瑢现无权要求许雷迁出房屋，应向原产权人主张权利。朱容瑢买房时知道房屋已经出租给许雷，原房屋产权人在未通知许雷的情况下将房屋出售给朱容瑢，已经侵害了朱容瑢的优先购买权，许雷已经另案诉讼，因本案与另案处理结果有关联，必须等待另案的处理结果。
因原、许雷意见分歧，致无法调解。
上述事实，有当事人的陈述、房屋所有权证、《房屋租赁合同》、通知函、函及原审法院庭审笔录等加以证明。
原审法院认为，所有权人对自己所有的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。占有的不动产被侵占的，所有权人有权请求返还原物，因侵占造成损害的，所有权人有权请求损害赔偿。朱容瑢所举证据可以证明其系102室房屋的所有权人，现该房屋许雷的租赁期限已届满，且南京鸿兴达房地产开发有限公司已在合理期限内不再续租，许雷无合法理由占有、使用102室房屋，朱容瑢要求许雷返还房屋，理由及依据充分，原审法院予以支持。朱容瑢于2013年10月8日向许雷发函，要求许雷于2013年10月15日前迁出，现许雷未迁出，故许雷应自2013年10月16日起支付朱容瑢房屋占有使用费至实际迁出之日，费用参照许雷原租金标准2333元／月（28000元／年）。关于许雷认为朱容瑢购房时不是善意，且已另案诉讼优先购买权故本案应中止审理的意见，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”，本案中许雷未能提供证据证明朱容瑢在购房时存在恶意，且朱容瑢在支付房屋对价后取得了102室房屋所有权，故本案的处理无需以另案的处理结果为依据。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决：许雷于判决生效之日起三十日内迁出南京市玄武区东方城100号某幢某单元102室房屋，并自2013年10月16日起按2333元／月的标准向朱容瑢支付使用费至判决确定的履行期间的最后一日止。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案原审案件受理费130元，因适用简易程序减半收取65元，由许雷负担（此款已由朱容瑢预交，许雷在支付上述判决款时加付65元给朱容瑢）。
许雷不服原审法院判决，向本院上诉称，根据原审庭审笔录和日常生活经验推定，朱容瑢并非善意购房，朱容瑢明知许雷系涉案房屋的承租人，仍然购买该房屋，侵害了许雷的优先购买权，许雷已经另案诉讼主张优先购买权，但该案尚未审结，故本案需中止审理，待另案处理完毕后再行处理本案。
被上诉人朱容瑢答辩称，原审法院判决认定事实清楚、适用法律得当，请求二审法院维持原判。
本院二审另查明，本案原审过程中，许雷以南京邮政物业管理有限公司（以下简称邮政物业公司）、南京鸿兴达房地产开发有限公司（以下简称鸿兴达房地产公司）为被告提起另案诉讼，认为邮政物业公司、鸿兴达房地产公司出卖诉争房产之前未通知许雷，侵犯其同等条件下的优先购买权，请求法院判令邮政物业公司、鸿兴达房地产公司赔偿其损失147000元，并以同等条件下优先购买诉争房屋。该案原审法院于2014年1月27日作出（2013）玄锁民初字第780号民事判决书，驳回许雷的诉讼请求。后许雷不服该判决上诉至本院。本院审理后认为，租赁合同期满前，鸿兴达房地产公司在将涉案房屋出售给案外人朱容瑢时应当在合理期限内通知许雷，作为其受托人的邮政物业公司同样有该义务，但其都未履行通知义务，侵害了许雷作为承租人的优先购买权。许雷主张案外人朱容瑢与鸿兴达房地产公司之间的房屋买卖系双方恶意串通，对此许雷未能提供证据证明，加之朱容瑢就涉案房屋支付了合理对价且已经取得了102室房屋所有权，朱容瑢系善意第三人，故许雷关于优先购买权的主张，本院不予支持。本院于2014年4月10日作出（2014）宁民终字第1274号民事判决书，判决结果：维持原判决。该案已经生效。
双方当事人对原审法院查明的事实不持异议，本院予以确认。
上述事实，有（2013）玄锁民初字第780号民事判决书、（2014）宁民终字第1274号民事判决书、双方当事人在二审中的陈述等在卷证实。
本院认为，在本案审理过程中，本院于2014年4月10日作出的（2014）宁民终字第1274号民事判决书，维持了原审法院（2013）号玄锁民初字第780号民事判决，未支持许雷就诉争102室房屋行使优先购买权的主张。由于该案判决后已经生效，且不影响本案的处理结果，故许雷要求中止本案审理法定事由已不存在，而根据许雷与邮政物业公司之间的租赁合同，租赁期限已届满，故许雷占有诉争房屋无合法依据，现朱容瑢根据取得房屋的所有权，要求许雷迁让符合法律规定，据此，原审法院判令许雷迁让并支付房屋占有使用费，并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费170元，由上诉人许雷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年四月十八日
书 记 员 金丽丽