沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大东民二初字第97号
原告（反诉被告）：贺宝全，男，1956年5月10日出生。
委托代理人：张力，系辽宁汕众律师事务所律师。
委托代理人：刘艳，系辽宁汕众律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宋昌明，男，1962年8月6日出生。
委托代理人：宋佳，女，1987年2月9日出生。
原告（反诉被告）贺宝全与被告（反诉原告）宋昌明租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日受理后，依法由代理审判员彭佳妮担任审判长，与人民陪审员王晶及人民陪审员刘昕组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贺宝全及其委托代理人张力、委托代理人刘艳，被告宋昌明及其委托代理人宋佳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）贺宝全诉称：2003年2月20日，原告与被告签订协议书，约定原告将沈阳市长虹进口汽车修理厂（以下简称长虹汽车修理厂）450平方米厂房，停车场地700平方米、厂内动力设施转让给被告；转让期自2003年2月20日始至2022年3月10日止；转让期间如遇动迁，原告负责协调与沈阳富桑齿轮制造有限公司（以下简称富桑齿轮公司）及动迁方相关事宜，动迁方给被告补偿资金超过20万元人民币部分，双方各获取50%资金。该协议已实际履行。2013年6月，原告转让给被告的厂房场地被沈阳大学委托大东区城市房屋拆迁办公室征收，被告擅自领走补偿款人民币110万元，具体数额有待调查。原告得知此事后，被告不得已支付给原告20万元，该20万元是征收补偿款，不是被告出于感情给予原告的，被告尚欠部分补偿款未付。综上，原告现诉至法院，请求法院判令：1、请求判令被告给付原告征收补偿款人民币25万元；2、被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）宋昌明辩称：第一，原告主体不适格，沈阳长虹汽车修理厂是集体企业性质，并非贺宝全个人所有。第二，被告为不适格诉讼主体。尽管在签订协议书时乙方为宋昌明个人，但因协议书签订时昌明公司相关营业手续正在办理中，还不具备企业法人资格，宋昌明才作为公司法定代表人代表公司租用经营场所。现昌明公司经大东区工商局核准，已于2014年3月10日注销。第三，关于本案所涉及的动迁补偿款问题，原、被告已在电话中达成口头一致，被告支付原告20万元，此纠纷即告完结。第四，按我国《物权法》的规定长虹汽车修理厂对此次动迁所涉及的房屋没有所有权，对土地也没有使用权，因此，不应从中获利。第五，此次动迁事宜全部由昌明公司自行协调完成，原告没有尽到应尽的动迁协调义务，不应享受相应的分得动迁补偿款权利。且被告多次修缮房屋花费6、7万元钱，两次重新铺设沥青地面。第五，此动迁补偿款分配条款并未列明应扣除本企业应停产、停业造成损失，因此，该条款违反法律、行政法规强制性规定，是无效条款。且宋昌明已经实际向工人支付了经济补偿金。第七，动迁办未向我方出示拆迁档案中存档的评估报告，未送达的评估报告对当事人无法产生法律效力。拆迁档案中的评估报告与拆迁单位给被告出示的评估报告不一致，拆迁档案中的评估报告写明估价时间为2012年，给被告出示的评估报告评估时间为2013年4月11日，应以后者为准。
被告（反诉原告）宋昌明反诉称：基于沈阳市大东区政府行为，依据《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》，昌明公司依法获得本次动迁补偿款。并且，长虹汽车修理厂与昌明公司签订的《协议书》为房屋转让（买卖）合同，因昌明公司已按合同约定支付了20万房屋转让金，该合同已履行完毕。虽然该标的房屋为无产籍房屋无法过户登记，但是通过合理价款买到该房屋，昌明公司继受取得房屋所有权，是此次征收补偿唯一合理的补偿对象。宋昌明作为公司的法定代表人、公司的股东之一，念在贺宝全与公司多年私交，在企业建立初期，帮助介绍客户等，代表公司在公司解散前支付贺宝全20万元。并且贺宝全在电话中已承认合同已经履行完毕，收到20万元，该起纠纷就解决完毕。现贺宝全反悔，不遵守口头约定，与行为上的认诺不符，违背民事法律诚实信用原则，经昌明公司股东会决定要求贺宝全返还已经支付的20万元钱。现请求法院判令：1、被反诉人返还反诉人代表公司已支付的20万元。2、反诉费用由贺宝全承担。
原告（反诉被告）贺宝全辩称：请求人民法院依法驳回宋昌明反诉贺宝全的诉讼请求。宋昌明在反诉中提出贺宝全接收20万元就是对该纠纷的行为和事实的认诺，其所表达的意思让人无法理解，也没有相应的直接证据来证实，而被告在第一次开庭时辩称此款项系宋昌明与贺宝全多年私交的情况下，宋昌明出于贺宝全为其建厂的帮助和双方多年感情而对原告的支付行为，通常理解为该支付行为即是法律上的赠与行为，宋昌明在将20万元交付给贺宝全后其任意撤销权已经灭失，贺宝全不存在法定撤销的情形，宋昌明在反诉中主张贺宝全返还此款项是无法律依据，也违背诚实信用原则的。此外，宋昌明在反诉中称贺宝全在电话中已承认合同履行完毕是没有事实依据和证据支持的，也不符合常理。综上，请求贵院依法驳回宋昌明反诉贺宝全的反诉请求，反诉费用由宋昌明自行承担。
经审理查明：长虹汽车修理厂是个人独资企业，贺宝全为该企业投资人，该企业于2004年12月10日变更企业名称为沈阳市兰宝华汽车修理厂。长虹汽车修理厂与齿轮厂签订房屋场地租赁协议，约定齿轮厂将位于望花南街15号的自有门市6.5间和院内自有场地约800平方米租赁给长虹汽车修理厂使用，租期自2002年3月10日起至2012年3月10日止，合同每10年一签。其中，场地约800平方米，年租金2.2万元。该协议中还约定，长虹汽车修理厂自筹资金，在租用场地上建厂房营业，在20年租期内，其自建厂房产权归其所有，如20年期满后，房屋作价，房屋产权归齿轮厂所有，如在租赁期间遇到拆迁，长虹汽车修理厂自建房屋的经济补偿归其所有。2002年3月17日，齿轮厂向沈阳市大东区城市建设土地规划局递交房屋翻建申请书，写明长虹汽车修理厂业主贺宝全投资翻建房屋，拥有自建房屋20年产权，20年后，房屋折价有偿退还齿轮厂。但贺宝全投资修建的房屋未能取得建设工程规划许可证。
2003年2月20日，贺宝全与宋昌明签订协议书一份，该协议书约定贺宝全将其在齿轮厂院内自建的450平方米厂房、停车场地700平方米和厂内动力设施转让给宋昌明，转让金20万元，转让期从2003年2月20日起至2022年3月10日止，以长虹汽车修理厂与富桑齿轮公司（齿轮厂是富桑齿轮公司股东之一）签订的日期为准，转让期间如遇动迁，贺宝全负责协调与富桑齿轮公司及动迁方的相关事宜，动迁方给宋昌明补偿资金超过20万元的部分，贺宝全与宋昌明双方各获取50%资金。该协议签订后，宋昌明自行承担长虹汽车修理厂与富桑齿轮公司签订的场地费用。2003年2月20日，宋昌明向贺宝全支付转让金10万元，2003年12月17日宋昌明又像贺宝全支付其余10万元。
昌明公司成立于2003年4月11日，宋昌明为该公司股东之一，且担任该公司法定代表人，昌明公司使用宋昌明从贺宝全处租赁的房屋及场地作为营业场所，昌明公司于2014年3月10日注销。昌明公司于2003年12月8日与富桑齿轮公司签订房屋场地租赁协议，约定将自有门市房2.5间及800平方米场地租赁给昌明公司使用，年租金2万元。此后，昌明公司按照该协议约定向富桑齿轮公司交纳场地使用费。
2013年10月15日，昌明公司与沈阳市大东区土地房屋征收管理办公室及沈阳市大东区房屋拆迁服务中心签订国有土地上房屋征收与补偿安置协议，并已实际取得征收补偿安置款1，104，991元。从拆迁档案所附评估报告（该报告有效期为2013年9月22日至2014年3月21日）中可知，贺宝全租赁给宋昌明的450平方米房屋及配套设施取得征收补偿款共计977，719元，其中修配车间价值779，400元，宿舍价值22，290元，锅炉房价值13，374元，仓库3价值69，545元，地沟价值5734元，大门价值1720元，沥青地面价值85，656元。
宋昌明于2013年11月7日向贺宝全妻子郝丽的中国农业银行账户中打入动迁补偿款20万元，郝丽向其出具收条一涨。
上述事实有协议书、房屋场地租赁协议书、房屋翻建申请书、企业登记查询卡、收条、安置协议、评估报告及庭审笔录等经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：贺宝全与宋昌明签订的协议书中约定的是贺宝全将450平方米厂房转让给宋昌明，转让期限为2003年2月20日至2022年3月10日。贺宝全将房屋在一定期限内交付给宋昌明使用并收取其一定费用的行为符合租赁的特征，故贺宝全与宋昌明签订的协议实为租赁协议。但贺宝全投资修建的450平方米房屋未能取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设房屋与承租人订立的租赁合同无效。但按照诚实信用原则，在涉诉房屋及配套设施被征收拆迁时拆迁单位对此支付的拆迁补偿款应参照贺宝全与宋昌明的在上述合同中的约定在二人之间分配。现贺宝全要求宋昌明按照合同的约定将涉诉房屋及设施取得的拆迁补偿款中超过20万元的部分的50%的资金予以返还，本院予以支持。贺宝全租赁给宋昌明的450平方米房屋及配套设施取得征收补偿款共计977，719元，977，719元超过20万元的部分的50%为388，859.5元，又因为宋昌明已于2013年11月7日向贺宝全支付动迁补偿款20万元，故现宋昌明应向贺宝全返还动迁补偿款188，859.5元。
关于贺宝全作为本案原告（反诉被告）的主体资格问题。长虹汽车修理厂是个人独资企业，贺宝全为该企业的投资人。根据我国个人独资企业法规定，个人独资企业财产归投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限连带责任。长虹汽车修理公司向齿轮厂租赁场地后，贺宝全个人投资自建厂房后出租给宋昌明，在其与宋昌明签订的协议书中仅有贺宝全个人签字，未加盖长虹汽车修理厂公章，且宋昌明也是将租金及拆迁补偿款支付给贺宝全个人，故贺宝全是本案适格的原告（反诉被告）。
关于宋昌明作为本案被告（反诉原告）的主体资格问题。宋昌明与贺宝全于2003年2月20日签订协议书后，于2003年4月11日投资设立昌明公司，并担任该公司法定代表人。宋昌明将租赁来的房屋及场地交由昌明公司作为营业场所，在拆迁过程中也有昌明公司作为被拆迁人参与拆迁并取得拆迁补偿款。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）的第二条之规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。故宋昌明是本案适格的被告（反诉原告）。
关于宋昌明提出的其与贺宝全已经在电话中达成口头一致，其向贺宝全支付20万元后此纠纷即告完结的抗辩，其未向本院提出相关证据予以证明，且从贺宝全妻子郝丽出具的收条中也无法看出贺宝全放弃对其应得拆迁补偿款除已经收到的20万元外其余部分的权利，故本院对于宋昌明的上述抗辩不予采纳。
关于宋昌明提出的拆迁档案中的评估报告与拆迁单位向其出示的评估报告不一致的抗辩，拆迁档案中的评估报为最终正式评估报告，且拆迁单位已经在该评估报告有效期内（2013年9月22日至2014年3月21日）按照该评估报告所评价值向昌明公司支付了拆迁补偿款，拆迁单位向昌明公司出示的评估报告为预估价报告，并非正式估价报告，故本院对于宋昌明的上述抗辩不予采纳。
昌明公司于2013年10月15日与沈阳市大东区土地房屋征收管理办公室及沈阳市大东区房屋拆迁服务中心签订国有土地上房屋征收与补偿安置协议就涉诉房屋及配套设施的拆迁补偿数额达成合意，且昌明公司已经实际领取了拆迁补偿款，从拆迁档案所附的评估报告中可以看出昌明公司领取的拆迁补偿款中不包含职工工资补偿及停业损失，故对于宋昌明提出的其领取的拆迁补偿款中应当包含职工工资补偿及停业损失的抗辩本院不予采纳。
关于宋昌明提出的其多次修缮房屋花费6、7万元钱并两次重新铺设沥青地面的抗辩，其未向本院提供相关证据予以证明，且拆迁档案所附评估报告中仅记载涉诉房屋及配套设施修建于2003年，亦无法看出宋昌明曾经修缮并对此给予了相应补偿，且贺宝全与宋昌明双方对此亦无明确约定，故对于宋昌明的上述抗辩本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第十七条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宋昌明于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）贺宝全返还拆迁补偿款188，859.5元；
二、驳回被告（反诉原告）宋昌明的反诉请求。
三、驳回原告（反诉被告）贺宝全其他诉讼请求。
如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5050元，由被告（反诉原告）宋昌明负担4077元元，由原告（反诉被告）贺宝全负担973元。
反诉费2150元，由被告（反诉原告）宋昌明负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 彭佳妮
人民陪审员 王 晶
人民陪审员 刘 昕
二〇一四年七月七日
书 记 员 高 倩