四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川07民终467号
上诉人（一审原告、反诉被告）：绵阳市美景科技有限公司。住所地：绵阳高新区。统一社会信用代码：91510700754736612X。
法定代表人：钟远利，公司总经理。
委托诉讼代理人：杨帆，四川真道律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司。住所地：绵阳高新区。统一社会信用代码：915107005950821121。
法定代表人：刘德军，公司总经理。
委托诉讼代理人：贾勇章，四川法丛律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：向和平，男，汉族，生于1971年5月12日，住四川省达县。
上诉人绵阳市美景科技有限公司（以下简称美景科技公司）因与上诉人绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司（以下简称瑞辉汽修公司）、被上诉人向和平租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市高新技术产业开发区人民法院（2017）川0792民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。美景科技公司的委托诉讼代理人杨帆，瑞辉汽修公司的委托诉讼代理人贾勇章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美景科技公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第七项。改判被上诉人立即返还位于绵阳高新区普明北路西段的租赁场地；改判被上诉人应按照24583元/月的标准支付自2017年1月1日起至返还租赁物之日止的场地占用费；改判被上诉人支付违约金80000元。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审以短信告知搬离，进而推定返还了部分租赁物属事实认定错误；一审认定被上诉人违约，又以上诉人的相关损失获得了赔偿，不支持应承担的违约责任，属适用法律错误。
瑞辉汽修公司的上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人构成违约并承担违约责任。事实及理由：被上诉人在合同有效期内对租赁场地断水断电，给上诉人造成巨大损失，显然构成违约；上诉人不存在不按期缴纳租金，正在协商缴纳第二年租金时，租赁场地涉嫌改变使用性质，被人举报，基于不安抗辩权，暂时不支付租金在情理之中，并非恶意拖延。
美景科技公司答辩称：在合同约定的最迟期限内没有足额缴纳下年度租金的违约行为，从2016年12月持续至今，构成根本性违约，合同有效，双方都应按照合同履行权利义务，因此，瑞辉汽修公司应当按照合同约定缴纳租金。绵阳市国土局出具的绵国土监刑处3号文件撤销了绵阳国土局城西分局作出的（2017）11号责令停止违法行为通知书，瑞辉汽修公司在上诉中称因案涉场地涉嫌违法行为的理由不成立。一审证据及瑞辉汽修公司陈述，足以证明至今出租场地的洗车场仍有设施设备没有搬离，租赁场地尚未移交，应依法改判，支持我方上诉请求，驳回对方上诉。
瑞辉汽修公司答辩称：一审判决第2、3、6项正确，应予维持。
美景科技公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除美景科技公司与瑞辉汽修公司签订的《场地租赁合同》，由瑞辉汽修公司返还所租用场地；2.判令瑞辉汽修公司向美景科技公司补交场地租金82083元；3.判令瑞辉汽修公司向美景科技公司支付自2017年1月1日起至搬离之日止的场地租金（暂计至2017年5月30日为295000／12×5＝122917元）；4.判令瑞辉汽修公司向美景科技公司支付违约金80000元；5.判令向和平对前述款项承担连带支付责任。
瑞辉汽修公司向一审法院提出反诉请求：判令美景科技公司按年度租金的30%向瑞辉汽修公司支付违约金88500，并赔偿因装修及修建相关设施的损失费用440000元。
一审法院认定事实：2015年12月以前，案外人陈华租用了美景科技公司位于绵阳高新区普明北路西段的公司场地及临时建设的彩钢房屋用于汽车维修服务。2015年12月5日，陈华与瑞辉汽修公司签订《场地房屋租赁合同》，将该场地及临建房转租给瑞辉汽修公司。瑞辉汽修公司随后对该场地及临建房进行了改造和装修，并利用其从事汽车维修服务。2016年6月3日，美景科技公司、瑞辉汽修公司签订《场地租赁合同》及一份《补充协议》，约定由瑞辉汽修公司直接租赁美景科技公司所有的位于绵阳高新区普明北路西段土地（土地面积：3395.6平方米，土地用途性质为工业用地），并对相关事项作了约定。其中，租赁期限为2016年6月1日至2024年6月1日。租赁用途约定为出租人租赁的后的用途必须符合工业用地要求。租金及支付方式：2016年6月1日至2016年与12月30日七个月应付租金172083元，考虑承租方租赁期和报建、建筑、装修等情况，给予承租方租金优惠82083元，故承租人2016年只付90000元，以后每年租金提前20天一次性缴纳下一年全年的租金，即以后每年的12月10日之前付下一年全年的租金；2017年的租金为295000元；2018年至2021年，每年的租金在上一年租金基础上上涨6%；2022年以后，每年均按2021年的租金支付；若承租人未按合同规定的时间缴纳租金，则应向出租人支付滞纳金，滞纳金按当年所欠租金费×1%×逾期天数，承租人未按规定时间缴纳租金超过20天，除缴纳滞纳金外，本合同自动失效被解除，承租人立即收回场地，并追究承租人违约责任。合同终止（含合同租赁期满或承租人违约被解除），出租人不对承租人所建临时或固定建筑物及装修作任何补偿，承租人不得拆走和损害所建临时或固定建筑物及房屋装修、大门及围墙和出租人原有建筑物及房屋，保证建筑物及相关设施完好无损。承租人超过规定时间未缴纳租金，则由担保人向和平承担其所欠的租金、滞纳金、违约金，并承担无限连带责任。租赁期内，如承租人擅自终止合同或未在规定时间付清租金等违反以上条款中任何一项，则视为违约，除收承租人滞纳金外，出租人收到的当年租金和保证金不予退还，承租人还要补付2016年优惠的82083元给出租人，并向出租人支付500000元违约金，并自动解除租赁合同、立即收回场地，承租人不得拆走和损害所建临时或固定建筑物及房屋装修，同时承租人还赋予承租人随时封堵大门的权利或随时可以到供电供水部门申请停电停水，相关损失由承租人自行承担。签订合同后，瑞辉汽修公司继续使用案涉场地及临时建筑从事汽车修理，并付清了2016年度的租金。同年7月5日，经美景科技公司同意，瑞辉汽修公司与李伟签订一份《场地租赁合同》，由瑞辉汽修公司将其所租用场地靠近大门部分约400平方米转租给李伟用于经营洗车场。2016年12月15日，瑞辉汽修公司致函美景科技公司，请求延缓支付租金，提出先支付2017年部分租金150000元，剩余部分在2017年6月底全部付清。美景科技公司不同意，坚持按合同约定一次性付清。同年12月26日，瑞辉汽修公司法定代表人刘德军到美景科技公司支付2017年度部分租金，被美景科技公司拒绝。12与30日，美景科技公司向绵阳高新区供水公司递交申请，以水表和管道维修为由，申请将本公司水表暂时拆除。2017年1月18日，瑞辉汽修公司诉至一审法院，请求确认双方签订的租赁合同无效。一审法院审理后，于2017年2月24日作出（2017）川0792民初88号民事判决书，确认双方于2016年6月3日签订的《场地租赁合同》及《补充协议》无效。美景科技公司不服，上诉至绵阳市中级人民法院。绵阳市中级人民法院于2017年4月18日作出（2017）川07民终681号民事判决书，认为双方所签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，遂撤销本院（2017）川0792民初88号民事判决，驳回瑞辉汽修公司的诉讼请求。其间，瑞辉汽修公司于2017年1月将其设备搬走，公司法定代表人刘德军于2017年2月15日通过电话短信告知美景科技公司法定代表人钟远利，已将其设备搬走，同意美景科技公司将场地另行出租。美景科技公司遂对外发广告将场地对外出租。但此后瑞辉汽修公司仍继续使用所租用场地内的门卫室、办公室、厨房及食堂，未与美景科技公司办理场地和临建房移交。2017年8月8日，李伟以其所租用的场地停水，其洗车场无法经营为由，诉至一审法院，请求判令瑞辉汽修公司和美景科技公司赔偿其损失并支付违约金共计384500元。
本案诉讼过程中，经本院组织现场勘查，瑞辉汽修公司所租用场地内的门卫室面积为27.03平方米，办公室面积为69.3平方米，厨房及食堂面积共计48.09平方米。瑞辉汽修公司明确表示，其改建的设施、装修及购置的物品，除一张前台接待桌和一张高低床外，其余均不拆除搬迁。
一审法院认为，根据绵阳市中级人民法院作出的已发生法律效力的（2017）川07民终681号民事判决书，本案双方当事人所签订的《场地租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条和第六十一条规定，双方当事人应自觉遵守并全面履行各自的合同义务。本案争议的焦点为：双方当事人是否存在违约行为，当事人是否有权解除合同及解除合同的相应法律责任，瑞辉汽修公司反诉主张是否成立。现分别评述如下：一、关于当事人是否存在违约行为。双方当事人于2016年6月3日签订合同后均按约履行，2016年12月双方因2017年度租金的交纳问题方产生争议。按照合同约定，2017年度的租金为295000元，承租人应在2016年12月10日之前一次性缴纳。瑞辉汽修公司未在2016年12月10日之前一次性缴纳2017年租金，其延缓支付租金、分期支付租金的请求被美景科技公司拒绝，在双方对租金支付方式、期限未协商变更的情况下，瑞辉汽修公司仍未及时向美景科技公司缴纳2017年度租金，其行为构成违约。美景科技公司按合同约定向瑞辉汽修公司提供租赁场地及临建房，履行了租赁合同出租方应尽的义务。美景科技公司对该租赁场地采取断水措施，发生在瑞辉汽修公司未按约定交纳租金之后，属租赁合同明确约定的对欠付租金行为的催促手段和方式，不构成违约。瑞辉汽修公司辩称其按约定交纳租金，不存在违约行为，其辩解证据不足，对其辩解意见本院不予采信。二、当事人是否有权解除合同及相关法律责任。瑞辉汽修公司未按合同约定及时向美景科技公司缴纳2017年度租金，其行为构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定及双方所签租赁合同的约定，美景科技公司有权解除双方所签订的《场地租赁合同》。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，结合美景科技公司的诉讼请求和本案案情，瑞辉汽修公司应将所租用场地及该场地内的房屋和设施返还美景科技公司。瑞辉汽修公司所改建的设施、装修及购置的物品，除一张前台接待桌和一张高低床外，其余均应移交美景科技公司。同时，应由瑞辉汽修公司按照合同约定的2017年度租金标准即每天808.2元（295000元÷365天）赔偿美景科技公司租金损失。其中，瑞辉汽修公司已搬迁并腾空的场地占整个租用场地的比例为84.32%，对应的日租金为681.47元，应从2017年1月1日起计算至2017年2月15日止，共计租金为31347.62元；瑞辉汽修公司尚未移交的门卫室、办公室、厨房及食堂以及转租给李伟的洗车场（面积共计532.51平方米），占整个租用场地（面积3395.6平方米）的比例为15.68%，对应的日租金为126.73元，应从2017年1月1日起计算，至全部搬离并移交美景科技公司之日止。此外，瑞辉汽修公司还应当补付美景科技公司2016年度优惠的租金82083元。向和平作为担保人，依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定及合同约定，应对前述款项承担连带责任。美景科技公司请求判令瑞辉汽修公司另行支付违约金80000元，因双方所签租赁合同已解除，美景科技公司的相关损失已获得赔偿，故一审法院不予支持。瑞辉汽修公司辩称其已于2017年2月搬离租赁场地，不应向美景科技公司承担违约责任及场地租金损失。一审法院认为，瑞辉汽修公司虽然已于2017年2月将其设备搬离，但并未将所租用办公室、门卫室、厨房及食堂等设施全部移交美景科技公司，且双方的争议当时尚未解决，租赁合同也未解除，故瑞辉汽修公司的该项辩解理由不成立，对其辩解意见一审法院不予采纳。三、关于瑞辉汽修公司提出的反诉，其反诉主张不成立。首先，瑞辉汽修公司未按合同约定及时向美景科技公司缴纳2017年度租金，其行为构成违约。其次，美景科技公司不存在违约行为。虽然美景科技公司对该租赁场地采取了断水措施，但该行为发生在瑞辉汽修公司未按约定交纳租金之后，且属租赁合同明确约定的对欠付租金行为的催促手段和方式，不构成违约。瑞辉汽修公司请求判令美景科技公司支付违约金88500，缺乏事实和法律依据。第三，美景科技公司解除合同符合法律规定及合同约定，且按租赁合同就承租人违约导致合同被解除后相关改建设施及在装修物品的处理所作约定，瑞辉汽修公司只能将其可以拆除的设施、物品拆除搬离，其余设施及装修美景科技公司将不对瑞辉汽修公司作任何补偿。瑞辉汽修公司请求赔偿其装修及修建相关设施的损失费用440000元，不符合合同约定。综上所述，瑞辉汽修公司未按合同约定缴纳租金构成违约，美景科技公司有权解除合同。美景科技公司请求瑞辉汽修公司返还租赁场地、赔偿损失，请求向和平承担担保责任，本院予以支持。瑞辉汽修公司的反诉主张不成立，对其反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十七条、第九十八条和第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、解除绵阳市美景科技有限公司与绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司于2016年6月3日签订的《场地租赁合同》及《补充协议》，并终止其履行；二、由绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司于本判决生效后五日内将其前台接待桌和高低床外各一张搬离，并返还绵阳市美景科技有限公司位于绵阳高新区普明北路西段的租赁场地；三、由绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司于本判决生效后五日内赔偿绵阳市美景科技有限公司租金损失。其中，瑞辉汽修公司已搬迁并腾空的场地租金损失为31347.62元；瑞辉汽修公司尚未移交的门卫室、办公室、厨房及食堂以及转租给李伟的洗车场以日租金126.73元，从2017年1月1日起计算至瑞辉汽修公司全部搬离并移交美景科技公司之日止。四、由绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司于本判决生效后五日内支付绵阳市美景科技有限公司2016年度优惠的租金82083元；五、由向和平作对前述第三、四项承担连带清偿责任；六、驳回绵阳市美景科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司的反诉请求。
本院二审期间，美景科技公司提交了绵阳市国土局出具的绵国土监刑处3号文件和一张照片、一张录音录像的光盘，证明绵阳国土局城西分局作出的（2017）11号责令停止违法行为通知书已被撤销；至今租赁场地并未移交给美景科技公司。瑞辉汽修公司质证，对文件不持异议；照片和光盘不能达到证明的目的，已经搬迁，并损失了8万元搬迁费，剩下的是不能搬迁的，对此以要求违约金，是没有道理的。经质证并结合一审对事实的认定，所提交的证据符合本案客观事实并具备证据三性，本院予以采信。
本院认为：上诉人对解除租赁合同均不持异议，本院予以确认。瑞辉汽修公司未按期缴纳租金，是基于不安抗辩权，但从瑞辉汽修公司致函美景科技公司协商分期支付租金的事由中，并无不安抗辩权的事由阐述。瑞辉汽修公司未按期缴纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，美景科技公司依合同约定的500000元，仅要求赔偿80000元，本院予以支持。美景科技公司对该租赁场地采取断水断电，发生在瑞辉汽修公司未按约定交纳租金之后，属租赁合同明确约定的对欠付租金行为的催促手段和方式，不构成违约。一审以双方所签租赁合同已解除，美景科技公司的相关损失已获得赔偿，与事实不符，并以短信告知“搬离”认定部分租赁场地已经返还，与事实不符，整体租赁应当整体返还，时至今日租赁物尚未办理返还，其占有期间应当按照合同约定的租金支付租赁费至租赁物返还之日止，向和平作为连带责任担保人，应承担连带责任。综上所述，美景科技公司所持上诉理由成立，本院予以支持；瑞辉汽修公司所持上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：
一、维持四川省绵阳市高新技术产业开发区人民法院（2017）川0792民事判决第一、四、七项，即解除绵阳市美景科技有限公司与绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司于2016年6月3日签订的《场地租赁合同》及《补充协议》，并终止其履行；由绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司于本判决生效后五日内支付绵阳市美景科技有限公司2016年度优惠的租金82083元；驳回绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司的反诉请求。
二、撤销四川省绵阳市高新技术产业开发区人民法院（2017）川0792民事判决第二、三、五、六项，即由绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司于本判决生效后五日内将其前台接待桌和高低床外各一张搬离，并返还绵阳市美景科技有限公司位于绵阳高新区普明北路西段的租赁场地；由绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司于本判决生效后五日内赔偿绵阳市美景科技有限公司租金损失。其中，瑞辉汽修公司已搬迁并腾空的场地租金损失为31347.62元；瑞辉汽修公司尚未移交的门卫室、办公室、厨房及食堂以及转租给李伟的洗车场以日租金126.73元，从2017年1月1日起计算至瑞辉汽修公司全部搬离并移交美景科技公司之日止。由向和平对前述第三、四项承担连带清偿责任；驳回绵阳市美景科技有限公司的其他诉讼请求；
三、由绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司于本判决生效后五日内返还绵阳市美景科技有限公司位于绵阳高新区普明北路西段的租赁场地。绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司不得拆走和损害所建临时或固定建筑物及房屋装修、大门及围墙和美景科技有限公司原有建筑物及房屋，保证建筑物及相关设施完好无损，对其他物品予以搬离。
四、由绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司于本判决生效后五日内支付绵阳市美景科技有限公司租金。从2017年1月1日起计算至瑞辉汽修公司全部返还美景科技公司租赁物之日止。2017年按295000元计算，2018年按312700元计算。
五、由绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司于本判决生效后五日内向绵阳市美景科技有限公司支付违约金80000元。
六、向和平对前述款项承担连带清偿责任。
七、驳回绵阳市美景科技有限公司的其他诉讼请求。
本案一审受理费2248元，反诉受理费4470元，由绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司和向和平负担。二审受理费5868.61元，由绵阳高新区瑞辉汽车维修服务有限公司和向和平负担。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 伍 静
审判员 张宗文
审判员 廖小军
二〇一八年三月二十六日
书记员 蒋思琪