湖南省长沙市开福区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0105执异269号
案外人：周明忠，男，1965年6月13日出生，汉族，住湖南省津市。
委托诉讼代理人：刘松林，常德市法学会法律工作者。
申请执行人：中国新兴建设开发总公司，住所地北京市海淀区太平路44号。
法定代表人：李强。
委托诉讼代理人：周玉兴，湖南开阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周珺，湖南开阳律师事务所律师。
被执行人：湖南中南投资置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区中山路85号。
法定代表人：潘刃。
本院在执行申请执行人中国新兴建设开发总公司与被执行人湖南中南投资置业有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人周明忠对本院查封被执行人名下位于长沙市岳麓区清水路麓南商业广场XXX号商铺向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭合并进行审查，并举行了听证。案外人周明忠及其委托诉讼代理人刘松林，申请执行人中国新兴建设开发总公司委托诉讼代理人周玉兴、周珺到庭参加了听证。现已审查终结。
案外人周明忠称，案外人的嫂子张某于2012年5月22日与被执行人湖南中南投资置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》,双方约定湖南中南投资置业有限公司将位于长沙市××清水路××南商业广场XXX号商铺出售给张某，张某已于2012年5月21日向湖南中南投资置业有限公司付清全部购房价款92.2608万元(其中72.2608万元由湖南中南投资置业有限公司财会人员直接收取,20万元通过中国银行转账支付)。同日张某还与合创盈通(湖南)房地产投资管理有限公司签订《麓南商业广场商铺委托租赁管理合同》。双方约定由合创盈通(湖南)房地产投资管理有限公司代张某对商铺行使租赁管理事务。湖南中南投资置业有限公司于2012年7月20日向张某送达长沙麓南商业广场XXX号商铺交付通知书，要求与张某及时办理商铺交接手续,双方遂于同年8月4日办妥XXX号商铺交接手续,并为此签订了商铺《交付确认书》。同时,张某当即与长沙盈创物业管理有限公司签订了《长沙麓南商业广场前期物业管理服务协议》。2013年底,张某夫妇考虑到其弟周明忠一直有60万元购房现款放在其手中(周明忠原计划将此款放在哥嫂那里,以备供在湖南大学就读儿子在长沙买房之用,但后来儿子去深圳工作,发展趋势尚好,不需回长沙居住就业)。张某夫妇和周明忠经协商同意,决定将麓南广场XXX商铺转让变更至周明忠名下,以便周明忠今后在长沙做生意使用。张某夫妇经与湖南中南投资置业有限公司沟通后,中南公司同意认可张某原购买的麓南商业广场XXX号商铺合同权利义务转让变更至周明忠名下,于2014年2月12日与周明忠签订了《长沙市商品房买卖合同》(其合同编号为XD120024XXX)。同月26日中南公司向周明忠开具了不动产销售发票,并向周明忠收取了5000元的更名手续费,同时长沙市物业维修资金管理中心也将原来张某交的物业维修资金转移交存在周明忠名下。至此,周明忠实际占有、使用了麓南商业广场XXX号商铺。因此,法院保全查封的案外人周明忠上述商铺,已不系被执行人湖南中南投资置业有限公司所有,不属申请执行人北京新兴建设开发总公司请求保全查封的财产范围。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有的该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付几乎全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人法院不得查封、扣押、冻结。”综上所述,请求立即解除查封、终止对上述财产的执行,切实维护申请人周明忠的合法财产权益。
申请执行人中国新兴建设开发总公司辩称，案外人的异议不能成立。根据《物权法》第九条的规定,涉案商铺登记在被执行人名下,没有进行登记,物权没有发生变更,所有权没有转让。但依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十七条,如果案外人已全部支付价款,能够提供银行转账流水，申请执行人就认可案外人的异议。
本院查明，申请人中国新兴建设开发总公司与被申请人湖南中南投资置业有限公司买卖合同纠纷一案，长沙仲裁委员会于2015年10月26日作出[2015]长仲裁字第644号裁决书，裁决：一、被申请人湖南中南投资置业有限公司于本裁决书送达之日起七日内向申请人中国新兴建设开发总公司支付货款65000000元，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条执行；二、被申请人湖南中南投资置业有限公司于本裁决书送达之日起七内向申请人中国新兴建设开发总公司支付违约金16250000元,逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条执行；三、驳回申请人中国新兴建设开发总公司的其它仲裁请求；四、本案仲裁受理费462880元、处理费69432元，共计532312元由被申请人湖南中南投资置业有限公司承担。该裁决书生效后，被申请人湖南中南投资置业有限公司未履行生效法律文书确定的义务，申请人中国新兴建设开发总公司向长沙市中级人民法院申请强制执行。长沙市中级人民法院于2015年12月14日作出（2015）长中民执字第01048号执行裁定书，将该案指定本院执行。
在本案执行过程中，本院于2016年3月17日作出（2016）湘0105执92号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人湖南中南投资置业有限公司存款人民币9000万元，或扣留、提取被执行人湖南中南投资置业有限公司收入9000万元，或查封、扣押、冻结其相应价值的财产。2016年3月31日，本院就本案及湖南中南投资置业有限公司作为被执行人的另外四案向长沙市房屋产权登记管理中心发出（2016）湘0105执60、71、72、92、341号协助执行通知书（合并），查封了被执行人湖南中南投资置业有限公司名下的位于长沙市××清水路××南商业广场系列商铺，其中包括案外人主张权利的XXX号商铺。后案外人周明忠认为本院的查封行为侵犯了其合法权益，向本院提出上述执行异议。
案外人周明忠为支持其异议，向本院提交了以下证据：1、《长沙市商品房买卖合同》，证明2012年5月22日案外人周明忠的嫂子张某与被执行人湖南中南投资置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》,双方约定湖南中南投资置业有限公司将位于长沙市××清水路××南商业广场XXX号商铺出售给张某。2、张某书写的付款情况说明、收据及银行流水，证明张某于2011年3月22日交付购铺诚意金20万元至“朱某”账户，案外人周明忠的哥哥周世英（系张某的丈夫）于2011年3月24日通过中国银行转账交付购房款22.9万元至朱某账户，2012年7月10日，从“朱某”账户转入了湖南中南投资置业有限公司42.9万元，并注明为“缴张某XXX房款”；2012年5月21日，周世英通过湖南湘乡农村商业银行转账支付购房款30万元，同日，周世英通过中国银行转账支付购房款20万元。即截至2012年5月21日，张某夫妇（即案外人周明忠的兄嫂）向湖南中南投资置业有限公司已付清全部购房价款。3、更名手续费收据，证明湖南中南投资置业有限公司于2014年2月11日向周明忠收取了5000元的更名手续费。4、《长沙市商品房买卖合同》(其合同编号为XD120024XXX)和不动产销售发票，证明2014年2月12日，湖南中南投资置业有限公司与周明忠就长沙市××清水路××南商业广场XXX号商铺另行签订了《长沙市商品房买卖合同》(其合同编号为XD120024XXX)，同月26日，湖南中南投资置业有限公司向周明忠开具了不动产销售发票。5、证人张某的证人证言，证明张某夫妇将购买的上述商铺合同权利义务转让变更至案外人周明忠名下。
本院认为，争议房产于2016年3月31日被本院查封冻结，而早在2014年2月12日，案外人与被执行人已就该房屋签订了书面买卖合同，且案外人已支付全部价款，根据相关执行规定，该房虽未办理过户登记，但案外人的权利能够排除本院执行，其异议应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
解除对登记在被执行人湖南中南投资置业有限公司名下位于长沙市岳麓区清水路麓南商业广场XXX号商铺的查封、冻结。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定确有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 蔡瑜平
人民陪审员 骆 兵
人民陪审员 潘月华
二〇一七年十一月十四日
代理书记员 王 瑾
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。