广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法民一初字第2133号
原告：钟小清，女，1976年3月1日出生，汉族，住广东省新丰县。
原告：徐凤媚，女，1949年11月23日出生，汉族，住广东省新丰县。
两原告共同委托代理人：卢金宝、何俊雄，均系广东永隆律师事务所律师。
被告：李锦雄，男，1975年3月22日出生，汉族，住广东省南澳县。
被告：杜璇林，女，1983年5月24日出生，汉族，住中山市。
原告钟小清、徐凤媚诉被告李锦雄、杜璇林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月5日受理后，依法由代理审判员杨丽适用简易程序独任审判，于2013年12月11日公开开庭进行了审理。原告钟小清及两原告的共同委托代理人卢金宝、何俊雄到庭参加诉讼，被告李锦雄、杜璇林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告钟小清、徐凤媚诉称：2012年12月10日，原告钟小清与被告李锦雄签订房地产买卖合同，由被告李锦雄将其名下的中山市港口镇美景东路3号康城花园叠翠庭2座601房转让给原告钟小清，房价款470000元，定金50000元。原告钟小清按约支付定金50000元给被告李锦雄，被告李锦雄于2013年1月15日将上述房产交付原告钟小清使用，双方签订交房确定书。2013年3月24日，原告钟小清、徐凤媚及被告李锦雄签订主体变更确认书及补充协议，将涉案房产过户至原告徐凤媚名下，买方义务由徐凤媚代替钟小清履行。两被告系夫妻关系。2013年3月底，原告徐凤媚向被告杜璇林转账200000元。后经两原告多次催促，两被告至今仍未办理涉诉房产过户手续。由于涉诉房地产已被法院另案查封，被告李锦雄与两原告签订补充协议系骗取两原告的购房款。为此，两原告向两被告发出律师函，要求及时履行过户手续，但两被告至今未予回复。两被告的行为已构成违约，故两原告向本院提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告签订的房地产买卖合同，并判令被告向原告返还购房款250000元及利息；2.被告向原告支付违约金94000元；3.被告承担本案一切诉讼费用。
诉讼中，两原告放弃第1项诉讼请求中利息部分。
两原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据材料有：1.两原告身份证复印件；2.被告李锦雄身份证复印件；3.房地产买卖合同；4.主体变更确认书；5.补充协议；6.房产档案登记资料及商品房销售登记备案表；7.收据三份及银行回单两份；8.交房确认书；9.律师函及邮寄单。
被告李锦雄、杜璇林在法定期限内未提交书面答辩状，未提供证据，亦未到庭应诉、答辩。
经审理查明：2012年12月10日，由李锦雄作为卖方，钟小清作为买方，中山市家家顺房地产代理有限公司（以下简称家家顺房地产公司）作为经纪方，三方签订房地产买卖合同，约定：钟小清向李锦雄购买中山市港口镇美景东路3号康城花园叠翠庭2座601房，总价款470000元；钟小清在签订合同时向李锦雄支付定金5000元，合同签订后五日内向李锦雄支付定金45000元；钟小清须于2012年2月31日前支付定金之外的首期款150000元至家家顺房地产公司指定的银行监管账户；李锦雄须于2012年1月10日之前申请按揭，向银行提交抵押贷款申请的相关资料；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则（钟小清表示，上述两个期限系笔误，实际应为2013年2月31日及2013年1月10日）。合同还约定了其他内容。合同签订后，李锦雄分别于2012年12月12日、2012年12月17日出具收据，确认收到钟小清支付的定金5000元、45000元。2013年1月15日，李锦雄与钟小清签订交房确认书，李锦雄将涉案房产交付钟小清使用。
2013年3月24日，李锦雄、钟小清、徐凤媚就上述合同签订主体变更确认书，约定：将涉案房产过户到徐凤媚名下；钟小清退出，由徐凤媚代替钟小清继续履行合同义务。同日，李锦雄与徐凤媚签订补充协议，约定：李锦雄于2013年5月20日还清银行贷款，注销房产抵押并将房产证和土地证托管于经纪方；除已经支付的150000元外，徐凤媚须于2013年3月31日前支付100000元给李锦雄；徐凤媚须于过户当天（即2013年6月20日）支付60000元给李锦雄；徐凤媚须于领证当天（即2013年7月25日）支付60000元给李锦雄；徐凤媚须于2013年9月30日前支付50000元给李锦雄；徐凤媚须于2014年1月1日前支付余款50000元。同日，李锦雄出具收据，确认收到徐凤媚的购房款200000元。2013年3月30日，徐凤媚的儿子钟鑫代徐凤媚向杜璇林账号为62×××13的账户中转账100000元（徐凤媚表示，该款已经包含在李锦雄出具的200000元的收据中）。此后，由于李锦雄未按期办理房产过户手续，钟小清与徐凤媚委托广东永隆律师事务所律师于2013年10月11日向李锦雄发出律师函，要求李锦雄在收到律师函之日起三个工作日内到国土部门办理房产过户手续，否则要承担相应的法律责任。由于李锦雄一直未予回复，原告钟小清、徐凤媚遂于2013年11月5日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市港口镇美景东路3号康城花园叠翠庭2幢601房[土地证号：国（2010）易11**××；房产证号：02××76]的权利人系李锦雄，该房于2013年3月8日被汕头市龙湖区人民法院查封，于2013年6月25日被本院另案查封。
又查：李锦雄与杜璇林系夫妻关系。
庭审后，李锦雄到庭接受本院询问。李锦雄确认收了两原告250000元购房款，对钟小清、徐凤媚提交的所有证据无异议，涉案房产尚在其名下。
诉讼中，原告钟小清向本院明确表示被告李锦雄、杜璇林应返还的定金、购房款及违约金由原告徐凤媚收取。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告钟小清与被告李锦雄签订的房地产买卖合同，原告钟小清、徐凤媚与被告李锦雄签订的主体变更确认书、原告徐凤媚与被告李锦雄签订的补充协议均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。主体变更确认书经钟小清、徐凤媚与李锦雄同意将房屋买卖合同的买方主体变更为徐凤媚，房地产买卖合同中买方的义务由徐凤媚承接。徐凤媚作为买方已履行合同相应义务，李锦雄作为卖方未按照合同约定履行还贷及注销抵押登记等义务，以自己的行为表明不履行主要债务，违反诚实信用原则，并致钟小清、徐凤媚的合同目的无法实现。李锦雄未按合同约定履行义务已对钟小清、徐凤媚的合法权益造成了影响，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。因此，钟小清、徐凤媚要求解除与李锦雄签订的房地产买卖合同、补充协议并退还转让款250000元的理由充分，本院予以支持。关于违约金，系合同双方的合意。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，由于钟小清、徐凤媚并未举证证明其损失，双方约定的违约金94000元（470000元×20%）过高，明显有失公允，故本院将违约金酌情调整为50000元。对于原告钟小清、徐凤媚要求被告杜璇林共同返还本案所涉购房款及违约金的主张，因其提供的证据足以证明上述债务发生在两被告夫妻关系存续期间，虽然被告杜璇林并未在合同及补充协议上签名，但有部分款项系汇至杜璇林账户，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”之规定，故本院对原告钟小清、徐凤媚的该项诉请予以支持。被告李锦雄、杜璇林经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告钟小清与被告李锦雄于2012年12月10日签订的房地产买卖合同及原告徐凤媚与被告李锦雄于2013年3月24日签订的补充协议；
二、被告李锦雄、杜璇林于本判决发生法律效力之日起七日内向原告徐凤媚返还购房款250000元；
三、被告李锦雄、杜璇林于本判决发生法律效力之日起七日内向原告徐凤媚支付违约金50000元；
四、驳回原告钟小清、徐凤媚的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6603元，减半收取为3301元，诉讼保全费2270元，合计5571元(原告已预交)，由原告钟小清、徐凤媚负担843元，被告李锦雄、杜璇林负担4728元（两被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 杨 丽
二〇一四年一月九日
书 记 员 卢翠香