福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽02民终3242号
上诉人（原审原告）：苏荣东，男，1972年7月24日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：陈银达、赵芳艺，福建绎富律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄奕煌，男，1988年8月11日出生，汉族，住厦门市翔安区。
委托诉讼代理人：黄思君、陈海云，福建瀛坤律师事务所律师。
上诉人苏荣东因与被上诉人黄奕煌合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初1999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏荣东上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求，判令黄奕煌向苏荣东支付拖欠的房屋租金577827元（人民币，下同），诉讼费由黄奕煌负担。事实与理由：第一、一审判决认定事实错误。讼争房屋坐落于厦门市思明区岭兜明丰财富中心3幢17层1706，建筑面积75.3平方米，层高5米，总租金1365307元，租期20年，自2018年7月1日至2038年6月30日，合同到期后自动免费续期至2056年11月1日，本案是典型的以租代售情形，双方对此均知悉。讼争房屋的出租人（开发商）厦门瑞丰光电科技有限公司（以下简称瑞丰公司），为明发集团有限公司的成员企业。苏荣东是厦门顺宇家具有限公司（以下简称顺宇公司）的股东、法定代表人。2014年5月30日顺宇公司与明发集团有限公司签订《明发海湾度假村3#公寓楼活动家具采购合同》，明发集团有限公司在第二次付款过程中扣除合同总价的30%作为顺宇公司购置房产的款项。2016年8月17日，苏荣东与瑞丰公司签订《房屋出租合同》购置了讼争房屋（以租代售），最终确定抵扣的金额为1076300元。2016年11月22日，苏荣东将讼争房屋转租（转售）给黄奕煌，11月25日双方共同到瑞丰公司要求变更租赁手续。三方协商一致：讼争房屋的承租人由苏荣东变更为黄奕煌，租金、租期及其他条款不变，瑞丰公司重新与黄奕煌签订《房屋租赁合同》，余款289007元由黄奕煌直接付给瑞丰公司，瑞丰公司担心其与苏荣东、黄奕煌存在债权债务纠纷，要求双方当事人出具《承诺函》，该《承诺函》是指与瑞丰公司不存在债权债务纠纷，并非双方当事人间不存在债权债务纠纷。黄奕煌向瑞丰公司支付289007元和向苏荣东支付498473元之后，未继续支付租金（购房款）余款。第二，一审法院举证责任分配错误。本案是典型的以租代售，交易金额已考虑是小产权的房屋出售价格，与真正的租赁关系及租金不能相提并论，一审法院忽视了市场交易的事实。苏荣东作为转让方举证了交易金额及构成、黄奕煌拖欠费用的事实，已完成了举证责任。黄奕煌未能举证证明其完全支付租金，以打折方式主张其支付租金，但未能举证打折的事实，其陈述不符合市场行情，举证不利的责任在于黄奕煌。
黄奕煌辩称，第一，本案是“一手交钱，一手交货”的传统买卖模式，交易标的物为房屋出租权，所有的转账、签字手续都在2016年11月25日完成，交易已履行完毕，双方没有签订正式的书面合同，一审法院认定事实清楚，应当维持原判。2016年11月25日黄奕煌向苏荣东直接支付498473元租金，同日向瑞丰公司支付289007元。在黄奕煌支付相应款项后，瑞丰公司与黄奕煌于2016年11月25日签订正式的租赁合同，黄奕煌取得正式发票，交易已完成。自2016年11月25日至苏荣东起诉之日，苏荣东从未追讨过剩余转让款，若双方间尚未付清租金，苏荣东不可能在一年多的时间未向黄奕煌催讨，不符合生活常理。一审诉讼中，苏荣东明确本案转让标的是房屋的出租权，苏东东在上诉中称“以租代售”，转让标的变更为所有权，违反了“禁反言”原则。第二，苏荣东主张交易价格为1380000元且尚有款项未支付完毕，应当对该主张进行举证，苏荣东未完成举证责任。黄奕煌属于否认，无需也无法举证交易价格不是1380000元，一审法院分配举证责任正确。第三，关于本案交易情况，黄奕煌补充如下：1、交易履行完毕后，苏荣东出具承诺函，承诺无其他债权债务纠纷，应当认定黄奕煌支付所有款项，苏荣东进行确认，苏荣东无权再主张讼争房屋的债权。2、苏荣东将瑞丰公司用于抵债的讼争房屋出租权以787480元的价格出售给黄奕煌符合交易需求和交易习惯。黄奕煌请求驳回上诉，维持原判。
苏荣东向一审法院提出诉讼请求：黄奕煌向苏荣东支付转让款592520元及资金占用费（资金占用费按每年6%计算，自2016年11月25日起计算至款项付清之日止）。
一审法院认定事实：因瑞丰公司拖欠顺宇公司工程款，2016年8月17日，顺宇公司法定代表人苏荣东与厦门市乐房置业顾问有限公司签订《【明丰财富中心】项目租赁服务合同》并交纳1万元诚意金后，与瑞丰公司签订《房屋出租合同》（编号003097），约定苏荣东向瑞丰公司承租思明区岭兜明丰财富中心3幢17层1706号房屋，租赁期限20年，自2018年7月1日至2038年6月30日，20年总租金1365307元，其中1076300元以拖欠的工程款直接抵扣，剩余289007元应于2018年6月30日前支付，瑞丰公司应于2018年6月30日前将租赁房屋以毛坯形式交付苏荣东。后苏荣东以口头形式将讼争房产租赁权整体转让予黄奕煌，未签订书面协议。
2016年11月25日，黄奕煌向瑞丰公司转账支付289007元、向苏荣东支付转让款498473元。同日，苏荣东、黄奕煌共同向瑞丰公司出具《承诺函》，载明苏荣东于2016年11月22日自愿将讼争房产转租给黄奕煌，双方承诺该房产无其他债权债务关系，该转租行为系双方完全自愿行为，并愿意承担相应的一切法律后果。后黄奕煌于当日与瑞丰公司签订《房屋出租合同》（编号003097），约定黄奕煌向瑞丰公司承租思明区岭兜明丰财富中心3幢17层1706号房屋，租赁期限20年，自2018年7月1日至2038年6月30日，20年总租金1365307元，于2016年11月25日一次性支付完毕，瑞丰公司应于2018年6月30日前将租赁房屋以毛坯形式交付黄奕煌。
2016年12月22日，黄奕煌取得瑞丰公司开出的1365307元租金发票。
一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，苏荣东主张其与黄奕煌口头约定转让款为1380000元，但未充分举证。首先，苏荣东与黄奕煌并未签订书面合同，双方对于转让价款仅进行口头约定，无相关直接证据加以证明。其次，在黄奕煌向苏荣东及瑞丰公司付款之当日，苏荣东与黄奕煌共同向瑞丰公司出具承诺函，承诺关于讼争房产无其他债权债务关系，且黄奕煌已与瑞丰公司重新签订合同，取得租金发票，充分说明黄奕煌已支付全部租金。再次，在黄奕煌付款后长达一年多的时间内，苏荣东未对其主张的拖欠款项提出任何异议，与常理不符，而黄奕煌的抗辩主张及所提交的证据具备高度盖然性。苏荣东诉求黄奕煌支付剩余转让款及资金占用费，于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回苏荣东的全部诉讼请求。
苏荣东对一审判决认定的事实有如下异议：1.1076300元并非被拖欠的工程款，而是家具款；2.苏荣东与黄奕煌约定将租赁合同项下的权利义务概括转让，并非租赁权的整体转让。黄奕煌认为苏荣东在起诉书中称瑞丰公司尚欠顺宇公司工程款1076300元，对苏荣东上述第一项异议不予认可，认可第二项异议。双方当事人对一审判决认定的其他事实无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。二审中，苏荣东向本院提交如下证据：1.明发集团有限公司与顺宇公司签订的《明发海湾度假村3#公寓楼活动家具采购合同》；2.顺宇公司于2018年4月10日出具的《声明》；3.瑞丰公司于2018年4月10日出具的《情况说明》，拟证明苏荣东将讼争房屋转租给黄奕煌的总价款为1365307元，由抵扣工程款1076300元、黄奕煌支付的289007元构成，抵扣款已由明发集团有限公司、瑞丰公司、顺宇公司、苏荣东协商一致，完成了债权债务各方间的转移，房屋权利由苏荣东整体承受；苏荣东、黄奕煌与瑞丰公司间无债权债务纠纷。黄奕煌对上述三份证据的真实性、合法性均不予认可，理由如下：证据1中合同总价款为350万元，30%应为105万元，与苏荣东主张的抵扣款1076300元不吻合；证据2系苏荣东作为法定代表人、股东的顺宇公司自行制作的；证据3的性质为证人证言，证人应出庭作证。
本院认为，“谁主张，谁举证”是民事诉讼基本的举证规则。苏荣东主张其以1380000元的价格将讼争房屋租赁合同项下的权利义务概括转让给黄奕煌，苏荣东依法应对其主张承担相应的举证责任。诉讼中，苏荣东所提供的证据仅能证明其与瑞丰公司就讼争房屋约定的租赁价格为1365307元，但所提供的证据不足以证明其与黄奕煌系以1380000元的价格将该合同项下的权利义务概括进行转让。2016年11月25日苏荣东与黄奕煌共同向瑞丰公司出具的《承诺函》亦明确“双方承诺该房屋无其他债权债务关系，该转租行为系双方完全自愿行为，并愿意承担相应的一切法律后果，本承诺函所述内容系受让双方的真实意思表示，具有充分法律效力。”该承诺函中的转让方为苏荣东、受让方为黄奕煌，即双方为苏荣东和黄奕煌，根据该承诺函亦可认定双方当事人就讼争房屋不存在债权债务关系。苏荣东的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审判决认定事实清楚，审判结论正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9578元，由苏荣东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 （郑光辉）
审 判 员 （林 勤）
审 判 员 （师 光）
二〇一八年八月十七日
书记员（ 龚 妍 ）
附：相关的法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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