苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江商初字第0127号
原告中国建设银行股份有限公司吴江盛泽支行，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇市场路南侧鹰翔城市广场190室、295室、398室、476室。
负责人居振敏，该行行长。
委托代理人李佳，江苏百年英豪律师事务所律师。
委托代理人朱勇，江苏百年英豪律师事务所律师。
被告苏州市大中棉纺织有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区平望镇梅堰社区＊＊村。
法定代表人李惠梅，该公司经理。
被告李惠梅。
被告徐善凯。
原告中国建设银行股份有限公司吴江盛泽支行与被告苏州市大中棉纺织有限公司（以下简称大中棉公司）、李惠梅、徐善凯金融借款合同纠纷一案，本院于2014年1月14日立案受理，依法由审判员张有顺适用简易程序进行审理。后因被告大中棉公司法定代表人下落不明且无其他人应诉，被告李惠梅、徐善凯下落不明，不应适用简易程序审理，本院于2014年2月24日裁定将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司吴江盛泽支行的委托代理人李佳到庭参加诉讼。被告大中棉公司、李惠梅、徐善凯经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期间届满后均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司吴江盛泽支行诉称：2013年9月12日，原告与被告大中棉公司签订《最高额抵押合同》一份，约定被告大中棉公司以其所有的坐落于平望镇＊＊村的房屋、国有土地使用权为其在2013年9月12日至2014年9月19日期间在原告处发生的债务提供最高限额分别不超过26万元、230万元、123万元的最高额抵押，抵押担保范围包括本金、利罚息及为实现债权发生的费用等。2013年6月3日，原告与被告李惠梅、徐善凯签订《本金最高额保证合同（自然人版）》一份，约定被告李惠梅、徐善凯为被告大中棉公司在2013年6月3日至2014年6月2日期间发生的债务提供最高额不超过780万元本金余额的连带责任保证，保证范围包括本金、利罚息及为实现债权发生的费用等，保证期间为单笔授信业务的主合同签订之日起至债务人在该主合同项下债务履行期限届满之日后两年止。2013年9月24日，原告与被告大中棉公司签订《人民币流动资金贷款合同》一份，约定被告大中棉公司向原告借款264万元，借款期限自2013年9月24日至2014年9月23日，贷款利率为固定利率7.32%，罚息利率为10.98%，按月结息。合同签订后，原告按约履行了放款义务，但被告大中棉公司未按期归还利息，且大中棉公司信用状况发生重大变化已对其还款能力造成不利影响，根据合同约定，原告要求被告大中棉公司提前归还全部借款本息及实现债务费用，担保人履行保证责任，故请求判令：1、被告大中棉公司立即归还借款本金264万元及利息5368元（暂计至2013年12月30日，以后逾期利息按合同约定逾期利率计算至实际付款之日止）；2、被告大中棉公司归还原告律师代理费用123615元；3、原告有权以被告大中棉公司抵押的坐落于苏州市吴江区平望镇＊＊村房屋（房产权证号25××93）在不超过26万元限额内、坐落于苏州市吴江区平望镇＊＊村房屋（房产权证号25××92）在不超过230万元限额内、坐落于苏州市吴江区平望镇＊＊村国有土地使用权（地号1＊＊＊0号）在不超过123万元限额内折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；4、被告李惠梅、徐善凯对上述债务承担连带清偿责任；5、被告方承担本案诉讼费用。
被告大中棉公司、李惠梅、徐善凯均未作答辩。
经审理查明：2013年6月3日，被告李惠梅、徐善凯作为保证人与原告作为债权人签订编号为031306001的《本金最高额保证合同（自然人版）》一份，约定被告李惠梅、徐善凯为被告大中棉公司与原告在2013年6月3日至2014年6月2日期间签订的人民币资金借款合同等提供连带责任保证，担保范围为不超过人民币780万元的本金余额及利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证期间自单笔授信业务的主合同签订之日起至债务人在该合同项下的债务履行期限届满日后两年止。
2013年9月12日，原告作为抵押权人与被告大中棉公司作为抵押人签订编号为12300031309032的《最高额抵押合同》一份，约定被告大中棉公司以本合同“抵押财产清单”所列财产为被告大中棉公司与原告在2013年9月12日至2014年9月1日期间签订的人民币资金借款合同等提供抵押担保，担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本最高额抵押项下担保责任的最高限额为人民币379万元；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制；合同抵押财产清单载明坐落于平望镇＊＊村面积为394.25平方米的房产（权证号：苏房权证吴江字第××号）抵押金额为26万元，坐落于平望镇＊＊村面积为2271.85平方米的房产（权证号：苏房权证吴江字第××号）抵押金额为230万元，坐落于平望镇＊＊村面积为5320.70平方米的国有土地使用权（权证号：吴国用2012第1＊＊＊0号）抵押金额为176万元。上述抵押合同签订后，双方于2013年9月12日办理了国有土地使用权抵押登记手续，权利人为原告，抵押金额为123万元，他项权证号为吴押他项（2013）第＊＊＊＊号；双方又于2013年9月13日、2013年9月16日分别办理了房屋抵押登记手续，权利人为原告，抵押金额分别为26万元、230万元，他项权证号分别为苏房他证吴江字第0＊＊＊76**号、苏房他证吴江字第0＊＊＊**号。
2013年9月24日，原告与被告大中棉公司签订合同编号为12300031309082号的《人民币流动资金贷款合同》一份，约定由被告大中棉公司向原告借款264万元，借款期限为一年，自2013年9月24日起至2014年9月23日止，贷款年利率为固定利率，即年利率7.32%，在借款期限内，该利率保持不变，罚息利率为贷款利率上浮50%；还款方式为按月结息，每月第20日为结息日，被告大中棉公司应在结息日向原告支付到期利息，首次付息日为贷款发放后的第一个结息日，最后一次还款时，利随本清；合同同时约定，原告为实现债权而实际发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由被告大中棉公司承担；按照合同约定，被告大中棉公司未足额清偿本息的，原告有权宣布贷款立即到期，并要求被告大中棉公司立即偿还该合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息和费用；合同项下的债权在最高额抵押合同12300031309032号及自然人本金最高额保证合同031306001号的担保范围内。同日，原告按约向被告大中棉公司发放贷款264万元。借款合同履行期间，被告大中棉公司仅归还至2013年11月20日的利息，此后利息未再支付。截止2013年12月30日，被告大中棉公司结欠原告本金264万元、利息5368元。原告遂向法院提起诉讼并以此宣布贷款提前到期，致引起本案纠纷。
审理过程中，原告明确其利息的计算标准为：截至2014年9月23日前的利率为年利率7.32%，自2014年9月24日起按年利率10.98%计。
另查明：2013年12月30日，原告与江苏百年英豪律师事务所签订委托代理协议一份，约定就本案诉讼聘请该所提供法律服务，律师费用为123615元。原告于2014年7月11日通过银行转账方式支付了上述律师费。
以上事实有原告提供的《本金最高额保证合同（自然人版）》、《最高额抵押合同》、《人民币流动资金贷款合同》、贷款转存凭证、利息清单、委托代理协议、律师费转账凭证各一份、抵押他项权证三份，及原告委托代理人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告与被告大中棉公司签订的借款合同、抵押合同及与被告李惠梅、徐善凯签订的保证合同均依法成立并有效。原告依约向被告大中棉公司发放贷款后，被告大中棉公司理应按约履行付息义务，其未按约定还款显属违约，故原告有权依照合同约定宣布合同项下贷款全部到期并要求被告大中棉公司承担逾期还款的违约责任。被告大中棉公司与原告的上述借款发生在2013年6月3日至2014年6月2日期间，故被告李惠梅、徐善凯应按照保证合同约定对本案所涉借款合同项下的债务承担承担连带清偿责任。至于原告主张的律师费损失，因在本案所涉借款主合同及担保合同中均有明确约定，并已实际发生，且原告律师费损失的计算标准亦符合法律规定，本院予以认可。原告依据成立并有效的抵押合同主张对抵押物享有优先受偿权，在抵押房产及土地使用权已办理相应登记手续的情况下，该主张于法有据，本院予以支持。虽然最高额抵押合同对抵押范围有明确约定，但双方办理抵押登记时，已登记公示明确了债权金额分别为26万元、230万元、123万元，故原告仅有权对抵押物分别在登记债权金额范围内享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十一条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告苏州市大中棉纺织有限公司于本判决生效后十日内归还原告中国建设银行股份有限公司吴江盛泽支行借款本金264万元及相应利息（截至2013年12月30日的利息为5368元，自2013年12月31日起至本判决确定的给付之日止的利息以本金264万元按年利率7.32%计算，若本判决确定的给付之日实际超过2014年9月24日且被告苏州市大中棉纺织有限公司又未履行的，此期间按10.98%计收罚息）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：07066780111201000＊＊＊93）。
二、被告苏州市大中棉纺织有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司吴江盛泽支行律师费损失123615元。
三、若被告苏州市大中棉纺织有限公司至期未履行上述二项义务，原告有权就本判决书所确定的债权及本案诉讼费用就被告苏州市大中棉纺织有限公司所有的坐落于苏州市吴江区平望镇＊＊村的抵押房产（权证号为：苏房他证吴江字第0＊＊＊76**号）进行折价或以拍卖、变卖所得价款在26万元范围内优先受偿，同时有权就被告苏州市大中棉纺织有限公司所有的坐落于苏州市吴江区平望镇＊＊村的抵押房产（权证号为：苏房他证吴江字第0＊＊＊**号）进行折价或以拍卖、变卖所得价款在230万元范围内优先受偿，并有权就被告苏州市大中棉纺织有限公司所有的坐落于苏州市吴江区平望镇＊＊村的抵押国有土地使用权（权证号为：吴国用2012第1＊＊＊0号）进行折价或以拍卖、变卖所得价款在123万元范围内优先受偿。不足部分由被告苏州市大中棉纺织有限公司继续清偿。
四、被告李惠梅、徐善凯对被告苏州市大中棉纺织有限公司履行上述第一、第二项债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向借款人追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30816元，诉讼保全费5000元，公告费560元，合计36376元，由被告苏州市大中棉纺织有限公司负担，并于本判决生效后十日内直接交付原告，原告已预交的案件受理费本院不再退回。被告李惠梅、徐善凯对被告苏州市大中棉纺织有限公司给付上述诉讼费用承担连带清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10×××99）。
审 判 长 张有顺
人民陪审员 陈玉琴
人民陪审员 洪志英
二〇一四年七月十七日
书 记 员 沈知勤
附：相关的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十一条债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。