广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深福法民三初字第1883号
原告深圳市康年科技有限公司。
法定代表人潘军，该公司董事长。
委托代理人罗增进，北京市观韬（深圳）律师事务所律师。
委托代理人刘燕，北京市观韬（深圳）律师事务所律师。
被告闫嫦文，女，汉族。
被告深圳市艺满星空文化传播有限公司。
法定代表人赵宇。
两被告共同委托代理人陈志鹏，广东深大地律师事务所律师。
原告深圳市康年科技有限公司诉被告闫嫦文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月22日立案受理后，依法由审判员郭成适用简易程序，于2013年11月19日公开开庭进行了审理。庭后，经原告申请，追加深圳市艺满星空文化传播有限公司（以下简称艺满星空公司）作为本案共同被告参加诉讼。本案后依法转为适用普通程序审理，由审判员郭成担任审判长，与人民陪审员曾彩荣、陈丽莉组成合议庭，于2014年1月7日再次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人罗增进、被告闫嫦文及两被告的共同委托代理人陈志鹏到庭参加诉讼。经本院主持调解，原告同意被告只需支付租赁押金冲抵后的剩余租金87491.40元，放弃滞纳金，被告不用承担诉讼费用、财产保全费和律师费；被告主张双方的确在2013年6月底协商解除租赁合同，但为和解，表示可放弃租赁租金，再补偿一个月的租金，双方因此差距未能达成和解。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月10日，原告与两被告签订一份《房屋租赁合同》。根据上述租赁合同的约定，原告将位于深圳市福田区福强路与新洲三街交汇处祥云天都世纪大厦401、402、403及404房，面积共计509.09平方米租赁给被告，月租金36元每平方米，总计18327元，合同期限自2011年1月1日至2011年10月3日。合同签订后，原告按照约定向被告交付了上述房屋，合同期满前，2011年10月28日，原与被告闫嫦文又签订了一份《房屋租赁合同》，租赁房屋及面积不变，月租金为45元每平方米，总计22909.05元，合同期限自2011年11月1日至2012年10月30日。但2012年7月以来，被告闫嫦文就开始发生延期交付租金的情况，连续拖欠租金本金为105818.4元，截止至2013年8月20日，违约金为384247.5元。被告的行为已侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院请求判令：1、确认被告闫嫦文支付逾期未交纳的租金105818.4元及相应的违约金384247.5元；2、被告艺满星空公司与被告闫嫦文共同承担上述租金、违约金；3、两被告共同承担诉讼法、财产保全费。
两被告辩称，1、承租人为被告艺满星空公司，而非被告闫嫦文，被告闫嫦文的签字是履行法定代表人的职务行为。根据合同相对性，即使产生违约责任，也应由被告艺满星空公司承担，被告闫嫦文不承担违约责任。被告闫嫦文两次支付租金，是代被告艺满星空公司支付的。2、承租人在租赁期间，因担心原告以后任意增加租金，被告闫嫦文作为法定代表人便以个人名义书面要求续签合同时把租赁期约定为三年以上，在迟迟未得到答复的情况下便与原告协商提前退租。原告没有异议，只是要求承租人依据合同第十三条的约定结清所有水电费等欠费，并补足2012年6月1日前的房租。承租人依约向原告补齐到6月22日的房租。承租人退租时，根据双方的约定，没有要求原告补偿装饰装修的费用，没有要求原告退还租赁押金，未搬走办公桌椅，以此作为原告的经济补偿。原告收回房屋、另行出租后，原告再未向承租人提出任何新的补偿要求。2012年6月后，承租人未再使用房屋，双方的债权债务已履行完毕，原告诉请承租人支付租金到2012年10月，没有法律依据，应予驳回。
经审理查明，讼争房屋系为位于深圳市福田区福强路与新洲三街交汇处的祥云天都世纪大厦401、402、403、404号房屋。原告主张，上述房屋是其从案外人深圳市星彦房地产有限公司带租约购买的，购买时的承租人为被告艺满星空公司，当时还剩10个月租期。
被告艺满星空公司的经营范围包括文化活动与咨询、企业管理咨询、投资咨询等。
2011年3月10日，原告（出租方、甲方）与被告艺满星空公司（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市福田区福强路与新洲三街交汇处祥云天都世纪大厦401、402、403、404房，面积共计509.09平方米租赁给乙方使用，租赁期限自2011年1月1日至2011年10月3日止。月租金36元每平方米，总计18327元，该租金价格为出租方净收价，租赁管理费由承租方另行存入出租方指定账号。承租方应支付相当于一个月租金数额的押金18327元。租金按月度结算，合同签署后7日内承租方将首月租金及押金支付给出租方。之后出承租方每月20日前支付当月租金。承租方负责租赁管理费、水电费、煤气费、电话费、物业管理费、本体维修基金等。租赁房屋的用途为办公，未经出租人书面同意，不得改变租赁用途。租赁期满承租方不再续租，届时承租方需即时将租赁房屋退还出租方。结清费用后，出租方应将租赁押金退还出租方（不计利息），出租方有权以押金抵扣承租方所拖欠的费用。租赁期未满，承租方提前退租，出租方不予退还租赁押金。承租人须结清所有水电物业欠费等方可搬出。租赁期间，双方必须信守合同，承租方逾期未支付租金的，每逾期一日，出租方有权按未交租金的1%向承租方加收滞纳金及罚金。承租方逾期交房租金的，除应及时如数补足，还应支付滞纳金。
合同期满前，2011年10月28日，双方又续签了一份《房屋租赁合同》，除月租金增加至22909.05元，租赁期限为自2011年11月1日至2012年10月30日止之外，其他条款与2011年3月10日签订的房租租赁合同一致。
被告艺满星空公司与原告签订上述两份租赁合同时，其法定代表人为被告闫嫦文。其中，2011年10月28日的《房屋租赁合同》加盖的是被告艺满星空公司财务专用章、还有被告闫嫦文的签名。被告闫嫦文解释，续签合同时，带的是艺满星空公司的财务专用章而不是行政章，原告要求除加盖公司的财务专用章之外，还要求闫嫦文作为法定代表人签字确认。
本案审理过程中，原告还提交了一份2011年3月10日由原告与被告闫嫦文签订的《房屋租赁合同》和一份由原告与被告闫嫦文签订的围绕祥云天都世纪大厦401、403房、经深圳市福田区房屋租赁管理局备案的《房屋租赁合同》，以此证明承租人为被告闫嫦文。被告闫嫦文解释，2011年3月10日签订《房屋租赁合同》时，没有带被告艺满星空公司的行政章，被告闫嫦文就先以公司法定代表人的身份与原告签订了合同；被告艺满星空公司的行政章带来后，在以被告艺满星空文化公司的名义与原告重新签订了一模一样的《房屋租赁合同》。经深圳市福田区房屋租赁管理局备案的《房屋租赁合同》记载的出租房屋只为401、403房，但实际承租的房屋为401至404四套房，且目的只是为办理租赁备案登记申办营业执照之用，双方真实履行的是被告艺满星空公司与原告前后签订的两份《房屋租赁合同》。
另查，两被告主张，在与原告签订房屋租赁合同前，是同原业主签订了三年的租赁合同。原告取得讼争房屋后，只同意与被告艺满星空公司签订一年的租赁合同，并且在2011年10月28日第二次签订租赁合同时，原告大幅提高租金。因担心原告以后任意增加租金，被告艺满星空公司要求续签合同时把租赁期限约定为三年以上。在迟迟未得到原告答复的情况下，便与原告协商提前退租，原告对此没有异议，只是要求根据租赁合同第十三条的约定结清所有水电物业费等欠费，并补足租金到2012年6月底。被告艺满星空公司按此约定先后向交纳至2012年6月上半月的租金，被告艺满星空公司在结清租赁期间的水电物业等费用后搬出租赁房屋。退租时，被告艺满星空公司按约没有向原告要求补偿装饰装修费用，没有要求退还押金，也未搬走办公用品和空调等设备，以此作为对原告的补偿。
原告抗辩，两被告未与原告协商提前退租事宜，也不存在双方已对协商解除后如何处理债权债务达成了一致意见。原告主张，两被告未提前通知其停止使用承租房屋，未在2012年6月底搬离承租房屋并交还给原告。2011年10月30日租期届满后，原告才收回讼争祥云天都世纪大厦401、402、403和404房。
再查，被告艺满星空公司在两份租赁合同项下的应缴租金总额为458178.60元（第一份租赁合同项下租金18327元／月×10月＋第二份租赁合同项下租金22909.05元／月×12月）。被告艺满星空公司于2011年2月24日支付36654元（18327元的押金和18327元的首月租金）、于2011年2月28日支付18327元、于2011年12月29日支付54981元、于2012年5月8日支付91636.20元、于2012年12月31日支付37454元。被告闫嫦文于2011年10月17日支付91635元、于2013年2月1日支付40000元。两被告支付押金18327元，累计支付租金352360.20元，两项共370687.20元。
双方因是否协商提前租金、被告退租后的债务承担产生争议，协商未果，诉至本院。
以上事实有房屋租赁合同、深圳市房屋租赁合同书、房屋租赁凭证、中国工商银行网上银行电子回单、租金发票、开庭笔录等证据为证。
本院认为，关于争议的承租人是被告闫嫦文还是被告艺满星空公司的问题。本院认为，承租人为被告艺满星空公司。理由如下：（1）2011年3月10日《房屋租赁合同》末页承租方一栏加盖的是被告艺满星空公司的行政章。2011年10月28日《房屋租赁合同》末页承租方一栏加盖的是被告艺满星空公司财务专用章和被告闫嫦文的签名。被告闫嫦文对此解释，续签合同时，带的是艺满星空公司的财务专用章而不是行政章，原告要求除加盖公司的财务专用章之外，还要求闫嫦文作为法定代表人签字确认的解释，是合理的解释。（2）虽然还存在一份2011年3月10日有原告与被告闫嫦文签订的《房屋租赁合同》和一份有原告与被告闫嫦文签订的、经深圳市福田区房屋租赁管理局备案的《房屋租赁合同》。但被告闫嫦文关于2011年3月10日签订《房屋租赁合同》时，没有带被告艺满星空公司的行政章，其就先以公司法定代表人的身份与原告签订了合同；被告艺满星空公司的行政章被带来后，再以被告艺满星空文化公司的名义与原告重新签订了一模一样的《房屋租赁合同》的解释，是合理的解释。经深圳市福田区房屋租赁管理局登记备案的《房屋租赁合同》项下的租赁物是祥云天都世纪大厦401、403房，但该份租赁合同只是用于备案登记、协助被告艺满星空公司办理营业执照住所之用，不是双方之间真实的租赁合同，没有得到真实履行，不能以此认定承租人的主体。
关于争议的双方是否协商于2012年6月底解除租赁合同、并对合同解除后的债权债务清理达成一致的问题。民事诉讼证据规则规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。本案中，被告艺满星空公司对关于其与原告已协商约定于2012年6月底解除合同，于2012年6月底结清费用搬离，并将承租房屋交还给了原告的主张，负有举证责任，但其对此未提交证据加以证明，原告又不予认可。因此，对被告艺满星空公司主张的其已与原告约定于2012年6月底解除租赁合同、其只须补足至2012年6月底的租金等费用的事实，本院不予确认。被告艺满星空公司构成逾期支付租金的违约行为，应承担继续清偿、支付逾期付款违约金的违约责任。
关于被告艺满星空公司尚未支付租金的数额的问题。本院查明，被告艺满星空公司在两份租赁合同项下的应付租金总额为458178.60元，已付352360.20元，与租赁押金18327元冲抵后，被告艺满星空公司还应付87491.40元。
关于如何确定逾期付租的滞纳金的标准的问题。合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。合同法司法解释二规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，约定的日1%的滞纳金标准过分高于原告遭受的损失，本院酌情将滞纳金标准调整至日万分之三。对原告请求超过上述标准的部分滞纳金，本院不予支持。
关于被告闫嫦文是否应承担共同还款的责任的问题。本院认为，根据合同相对性原则，只有合同当事人才承担合同责任。本案中，被告闫嫦文不是房屋租赁的合同当事人，也未向原告做出其对被告艺满星空公司的债务承担连带责任的意思表示。被告闫嫦文虽曾两次向原告支付租金，但其是受被告艺满星空公司的委托向原告付款，不构成债务的加入。原告请求被告闫嫦文与被告艺满星空公司共同承担还款责任，于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款、第七十六条之规定，判决如下：
一、被告深圳市艺满星空文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告深圳市康年科技有限公司支付剩余租金87491.40元及逾期付租的滞纳金（其中2012年6月份剩余租金14182.20元的滞纳金从2012年6月21日起；2012年7月份至10月份租金的滞纳金，以当月应付租金22909.05元为基数，从当月21日起；均按照日万分之三的标准，分段计算，至本判决指定的还款之日止）；
二、驳回原告深圳市康年科技有限公司的诉讼请求。
案件受理费8680元（已由原告预交），由原告负担6944元，由被告艺满星空公司负担1736元。财产保全费3024元（已由原告预交），由原告负担2419.20元，由被告艺满星空公司负担604.80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 成
人民陪审员 曾 彩 荣
人民陪审员 陈 丽 莉
二〇一四年一月十日
书 记 员 吴 泽 娜
书 记 员 王海梅（代）
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