广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终585号
上诉人（原审被告）：东莞市黄江镇房地产开发公司，住所地：东莞市。
法定代表人：梁苏河。
委托代理人：崔雪，广东文美律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张巧娟，女，汉族，住广东省东莞市莞城区，公民身份号码为×××0023。
委托代理人：陈建芬，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省东莞市南城区。
原审被告：东莞市安业房地产物业管理有限公司，住所地：东莞市东城区。
法定代表人：徐锐球，董事长。
委托代理人：马支文，广东文美律师事务所律师。
原审第三人：广州市欧科地理信息技术服务有限公司，住所地：广东省广州市广州高新技术产业开发区。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
委托代理人：叶英健，该公司员工。
原审第三人：广州市欧科地理信息技术服务有限公司东莞分公司，住所地：东莞市。
负责人：ＸＸ，总经理。
委托代理人：叶英健，该公司员工。
上诉人东莞市黄江镇房地产开发公司（以下简称黄江房地产公司）因与被上诉人张巧娟、原审被告东莞市安业房地产物业管理有限公司（以下简称安业物业公司）、原审第三人广州市欧科地理信息技术服务有限公司（以下简称欧科公司）、广州市欧科地理信息技术服务有限公司东莞分公司（以下简称欧科东莞分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第229号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年12月24日，张巧娟向原审法院提出诉讼，请求判令：1.黄江房地产公司退回多收的房价金额人民币226350元；2.黄江房地产公司退回2006年至2012年12月份多收金额的76个月的利息人民币59349元。
原审法院经审理查明，张巧娟和黄江房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为0279894，黄江房产公司委托安业物业公司代为签订该合同。合同约定张巧娟购买的为预售商品房，具体为东莞市黄江风情商业步行街第一区1001号房，用途为商铺，层高为6.3米，该商品房合同约定的建筑面积为104.78平方米，套内建筑面积为83.62平方米，公共部位和公用房屋分摊建筑面积是21.16平方米。双方约定该商品房属预售，按套出售，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16413.65元，总金额是1372509元。合同约定，商品房交付使用后，合同约定的计价面积和产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积和合同约定计价面积发生差异，双方同意按照以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或者退回所购商品房。选择退房的，出卖人应当在买受人书面提出退房申请的30日内退回已经收取的全部购房款以及利息，面积差异百分比=（产权登记面积-
合同约定的计价面积）÷合同约定的计价面积。此外，双方约定首期楼款552509元于2006年8月之前付款，余款820000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款支付给出卖人。合同签订之后，双方依照约定履行了合同，后张巧娟办理了房产证，房产证上显示的建筑面积是87.49平方米，套内建筑面积是83.61平方米，分摊面积3.88平方米。张巧娟以房产证面积和房屋买卖合同面积不一致为由向原审法院起诉，并提出上列诉求。
诉讼过程中，安业物业公司以已经提起行政诉讼为由申请中止审理。安业物业公司于2013年6月18日起诉东莞市房产管理局及黄江房地产公司、张巧娟、欧科公司、欧科东莞分公司，请求依法撤销东莞市房产管理局作出的莞字第2100269596号《粤房地权证》，并要求东莞市房地产管理局重新就案涉商品房作出登记为建筑面积为104.78平方米，其中套内面积为83.62平方米、分摊面积为21.16平方米的房地产权证。该行政纠纷案件经过一审、二审，一审结果维持东莞市房产管理局作出的莞字第2100269596号粤房地权证，（2013）东中法行初终字第131号终审判决维持原判。
原审庭审中，安业物业公司提供了房地产交易登记证明书和查丈登记表，证明2009年8月4日（制表时间）进行查丈登记时，张巧娟已知实际面积和合同约定面积不一致的情况。张巧娟亦提供了房地产交易登记证明书和收费收据，证明自己实际知道测绘结果的时间是2011年6月7日。
张巧娟主张诉请的利息是按照银行同期五年定期存款利率进行计算。
原审法院认定的上述事实依据有：张巧娟提供的商品房买卖合同、房地产权证、发票、契税完税证明、商铺认购书、房地产办证证明，黄江房地产公司提供的东莞市房地产交易登记证明、房地产查丈登记表、商品房面积测绘合同等证据以及原审法院庭审笔录、质证笔录等。
原审法院认为，综观本案，争议的焦点有以下几个方面：
第一，关于商品房买卖合同的出卖方主体问题。案涉《商品房买卖合同》中已经明确标明涉案商铺的出卖人为黄江房地产公司，安业物业公司只是出卖人的委托代理机构。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理”。根据以上规定，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，本案因商品房买卖合同引起的法律权利和义务应当由被代理人黄江房地产公司承担。张巧娟要求安业物业公司承担本案的合同责任，并无法律依据，违反了合同相对性原则，原审法院依法不予支持。同样，第三人欧科公司、欧科东莞分公司也并非是商品房买卖合同的当事人，无需承受在本案中因履行合同所产生的相关权利和义务。
第二，黄江房地产公司是否需要退回张巧娟多收的房款以及数额。
案涉房屋买卖合同是张巧娟和黄江房地产公司自愿签订，内容合法，属于有效合同，对双方均具有法律拘束力。案涉合同约定房屋交付适用套内面积交付，购房总价款的计价方式按套内面积计算，房屋的公共总部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积单价内，未另行计价。按照该约定，涉案商品房的套内面积及公共总部位与公用房屋分摊建筑面积的计价标准均为房屋套内面积单价。张巧娟按涉案房屋的套内面积及房屋的公共总部位与公用房屋分摊建筑面积向黄江房地产公司交付了购房款，理应得到按合同约定的套内面积及房屋的公共总部位与公用房屋分摊建筑面积与合同约定相符的房屋。但在行政部门核发涉案房屋产权证照时，黄江房产公司向张巧娟提供的房屋的公共总部位与公用房屋分摊建筑面积缩减了17.28平方米。张巧娟与黄江房地产公司之间的商品房买卖行为属于普通商业行为，双方均需要遵守诚实信用、等价有偿的公平原则。既然张巧娟交付了合同约定需要支付的全部价款，得到合同约定的房屋套内面积及公共总部位与公用房屋分摊建筑面积的房屋是理所当然。黄江房地产公司交付的涉案房屋经行政部门核准面积之中公共总部位与公用房屋分摊建筑面积缩减却不予处置，明显违反了法律规定的公平原则，因此，原审法院对其抗辩主张不予采纳。黄江房地产公司交付的合同标的物不符合合同的约定应如何处理，需依据法律规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。基于上述法律规定，结合黄江房地产公司对缩减面积没有处置的行为，原审法院确认黄江房地产公司所承担的责任为返还多收取购房价款给张巧娟。故张巧娟要求黄江房地产公司返还公共总部位与公用房屋分摊建筑面积缩减而多收的购房款的诉讼请求，予以支持。关于该缩减面积购房款的计算方式为：总价款÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积。依此计算标准，黄江房地产公司应返还张巧娟的购房价款为：1372509元÷（83.62平方米＋21.16平方米）×17.28平方米=226350元。由于双方在签订商品房买卖合同之时没有关于返还款项违约金计算的约定，故张巧娟要求黄江房地产公司加付利息的诉讼请求，不予支持。
第三，张巧娟的诉讼请求是否超过了诉讼时效。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”根据以上规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案安业物业公司提供的房地产交易登记证明、房地产查丈登记表显示的日期是2009年8月4日，但仅显示的是制表日期，并未能够证明张巧娟是在当日收到以上资料。相反，张巧娟提供的房地产交易登记证明、房地产查丈登记表显示的加盖印章时的日期以及缴纳测绘费的时间均是在2011年6月。原审法院认为，黄江房地产公司应当举证证明张巧娟是何时知悉房产证的实际面积，现黄江房地产公司提供证据不足，原审法院根据证据规则采信张巧娟知悉实际面积的时间是2011年6月7日，而本案张巧娟提起诉讼的时间是2012年12月24日，并未超过两年的诉讼时效，据此，黄江房地产公司提出的诉讼时效抗辩，原审法院依法不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：一、限东莞市黄江镇房地产开发公司在判决发生法律效力之日起五日内返还案涉物业的公共部位与公用分摊建筑面积减少部分的购房款226350元给张巧娟；二、驳回张巧娟对东莞市安业房地产物业管理有限公司的诉讼请求；三、驳回张巧娟的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5584元，由东莞市黄江镇房地产开发公司负担4695元，张巧娟承担889元。
黄江房地产公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定事实不清。1、根据案涉商品房买卖合同第四条约定的按套内的建筑面积83.62平方米计算单价，共计1372509元整。根据合同的约定，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费未计入套内面积销售单价内，张巧娟只就套内建筑面积给付价款，张巧娟并未遭受损失。2、案涉合同第五条约定，面积确认及差异处理，以产权登记为准。产权登记与合同约定计价面积发生差异，差异值为正负0.6%以内（含本数）的买卖双方不作任何补偿。合同约定的套内面积为83.62平方米，案涉房产证的套内面积是83.61平方米，两者相差的比例为0.012%，异值买卖双方不作任何补偿。3、案涉面积差异的产生的违约责任不在黄江房地产公司。2006年预测的《房产面积测绘成果报告》显示案涉的商铺的套内面积为83.62平方米，分摊面积为21.16平方米，房屋建筑面积为104.78平方米，并经东莞市建设局和东莞市房地产交易所审核确认并在《批准预售及商品合同备案按揭登记表》中记载，但欧科公司、欧科东莞分公司于2009年实测的《房产面积测绘成果报告》显示案涉商铺大内面积为83.61平方米，分摊面积为3.88平方米，房屋建筑面积为87.49平方米，而张巧娟于2009年8月4日在《房地产查丈表》签字确认，该差异的原因是欧科公司、欧科东莞公司和张巧娟共同过错造成的，责任不在黄江房地产公司。4、张巧娟主张权利的诉讼时效已过，张巧娟明知商铺面积存在差异却还在2009年8月4日时在《房地产查丈表》签字确认，其于2012年12月24日向法院起诉已经超过两年的诉讼时效。（二）案涉房屋实为安业物业公司挂靠黄江房地产公司承建的。原审庭审中，法庭也查明楼盘开发商实为安业物业公司，安业物业公司是物业的所有权人，安业物业公司与黄江房地产公司是挂靠与被挂靠的关系，原审法院判决黄江房地产公司承担责任系错误的。综上，请求本院撤销原审判决并依法改判。
张巧娟口头答辩称：其认可原审判决，请求维持原判。
安业物业公司口头答辩称：（一）其认可黄江房地产公司的上诉意见，其坚持原审的答辩意见。（二）案涉房屋是按套出售，与预测、实测无关。（三）案涉房屋的预测面积与实测面积出现差异，是测绘公司在测量过程中导致的误差，与其无关，其没有过错。（四）本案属于系列案件，安业物业公司提交案件判决书给法庭参考。
欧科公司、欧科东莞分公司口头答辩称：其认可黄江房地产公司的上诉意见。其他类似案件均被法院驳回。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕黄江房地产公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：（一）张巧娟提起本案诉讼有无超过诉讼时效。（二）张巧娟要求返还案涉房屋公摊面积减少的房款有无依据。
关于争议焦点一。黄江房地产公司主张张巧娟提起本案诉讼超过时效，但安业物业公司提供的房地产查丈登记表显示的2009年8月4日为制表日期，并不能证明张巧娟是在当日收到该表。而张巧娟提供的房地产交易登记证明、加盖有东莞市房地产交易所印章的房地产查丈登记表以及缴纳测绘费的时间均为2011年6月。因此，张巧娟主张其在2011年6月时才知道案涉房屋的实际面积合理可信，张巧娟在2012年12月提起本案诉讼并没有超过两年的诉讼时效。黄江房地产公司提出诉讼时效的抗辩，原审法院不予支持处理正确。
关于争议焦点二。案涉商品房买卖合同约定案涉商品房的建筑面积为104.78平方米，其中套内建筑面积83.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.16平方米。虽然案涉合同约定该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，但是房屋的公共部位与公用房屋分摊建筑面积未另行计价，故该部分的建筑费用价格应当计入套内面积单价内。张巧娟办理案涉房屋的房产证显示案涉房屋的建筑面积为87.49平方米，套内建筑面积为83.61平方米，分摊面积为3.88平方米。换言之，案涉房屋实际的公摊面积比案涉合同约定的公摊面积少了17.28平方米。由于张巧娟已经按照案涉合同的约定交付了房屋的全部价款，张巧娟理应得到案涉合同约定的房屋建筑面积、套内建筑面积以及公摊面积，故张巧娟在本案中要求黄江房地产公司返还因公摊面积减少而多收的购房款依法有据。至于黄江房地产公司主张其与安业物业公司是挂靠与被挂靠的关系，案涉《商品房买卖合同》已经明确约定黄江房地产公司系案涉房屋的出卖人，安业物业公司只是出卖人的委托机构，因此，黄江房地产公司主张无须在本案中承担责任缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。黄江房地产公司上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4695元，由黄江房地产公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 浩
代理审判员 钟 雯
代理审判员 廖志明
二〇一六年八月十八日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……