常州市钟楼区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏0404民初4294号
原告：郭X，男。
委托诉讼代理人：李XX，江苏永创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑XX，江苏永创律师事务所律师。
被告：常州XX房地产有限公司。
诉讼代表人：常州XX房地产有限公司管理人。
委托诉讼代理人：祁X，管理人工作人员。
委托诉讼代理人：唐XX，管理人工作人员。
原告郭X诉被告常州XX房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月3日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李XX，被告委托诉讼代理人祁X、唐XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告管理人向原告送达的（2016）XX破管字第20-48号《通知书》中解除涉案四套商品房买卖合同的决定无效；2、请求确认原、被告双方签订的备案号为94657D2FC2B44517A14A、D3D32E03189941039407、19CF0BE939284D14853C、272817F731CE4269BE4A的4份《商品房买卖合同》有效；3、请求被告继续履行上述4份《商品房买卖合同》；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回第一项诉讼请求。事实与理由：原、被告于2014年4月3日签订两份《商品房买卖合同》，购买被告位于XX中心花园6幢甲单元2002、2502号（施工编号）房屋，双方约定原告在2014年4月10日前一次性付款，则两套房屋按优惠价61万元、62万元，总计123万元出售给原告。2014年4月4日，原告将上述房款一次性转账至被告账户，被告出具收据。2014年10月10日，双方又签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于XX中心花园5幢乙单元2002、802号（施工编号）房屋，双方约定原告在2014年10月15日前一次性付款，则两套房屋按优惠价67.8万元、67.835万元，总计135.635万元出售给原告。2014年10月11日，原告将上述房款一次性转账至被告账户，被告出具收据。2015年下半年，上述四套房屋交付期届至，被告未能按约交付房屋。2017年6月13日，原告收到被告破产管理人的通知书，对原告申报的上述债权不予确认，并决定解除涉案4份《商品房买卖合同》。原告已按约支付了房款，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，应当继续履行。
被告辩称：1、根据企业破产法的相关规定，原告基于债权审查意见通知书提起的诉讼，应要求确认相关债权，而不是要求继续履行。2、原、被告之间名为买卖，实为借贷，被告一直按月向原告支付利息。按照相关司法解释的规定应驳回原告诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2014年4月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》两份，约定原告购买位于XX中心花园2502号（施工编号）房屋。合同约定6幢甲单元2202号房屋价款为1131315元，建筑面积88.87㎡，买受人在2014年4月10日前一次性付清总房款的，可享受优惠总额为521315元。6幢甲单元2502号房屋价款为1109986元，建筑面积88.87㎡，买受人在2014年4月10日前一次性付清总房款的，可享受优惠总额为489986元。合同约定两套房屋的交付时间均为2015年12月31日前，出卖人逾期交房的，根据合同附件四补充协议第八条的约定，可凭政府主管部门出具的不可抗力证明据实予以延期，无须承担合同第十二条约定的违约责任，但出卖人应在收到该证明文件之日起三十日内书面告知买受人。
2014年10月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》两份，约定原告购买位于XX中心花园5幢乙单元2002号、802号（施工编号）房屋。合同约定5幢乙单元2002号房屋价款为1196558元，建筑面积96.38㎡，买受人在2014年10月15日前一次性付清总房款的，可享受优惠总额为518558元。5幢乙单元802号房屋价款为1196558元，建筑面积96.38㎡，买受人在2014年10月15日前一次性付清总房款的，可享受优惠总额为518208元。合同约定两套房屋的交付时间均为2015年10月9日前。出卖人逾期交房的，根据合同第十二条，逾期不超过60日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。
另查明，原告（甲方）、被告（乙方）签订《协议书》四份，载明甲方和乙方签订《商品房买卖合同》（下称合同），购买乙方开发建设的XX中心花园花园项目商品房，施工编号分别为XX中心花园5幢乙单元2002室、802室，6幢甲单元2502室、2202室，购房款已经一次性付清。双方就乙方商品房市场房价变动对合同的影响作出如下约定：1、根据合同第五条及补充协议14.1条约定，甲方所购商品房实际成交房价为5幢乙单元2002室67.8万元，5幢乙单元802室67.835万元，6幢甲单元2502室62万元，6幢甲单元2202室61万元（实际成交房价=合同第五条约定价格-
补充协议14.1条约定的优惠），甲方已经一次付清购房款。合同中房价与此不一致的，以此约定为准。2015年12月31日前，乙方保证甲方所购房屋的市场单价不降价，判断市场单价是否降价时以优惠后实际成交单价为准，具体数据可以参见乙方销售价格或二手房市场的价格曲线；如果降价的，甲方有权解除合同并要求乙方支付违约金。3、因乙方降低商品房市场单价而导致甲方解除合同的，甲方有权要求乙方支付违约金，违约金按照实际支付购房款的月2.2%计算。4、2015年12月31日前，乙方可以赎回商品房，乙方要求赎回房屋的，应先将该房屋对应的购房款以及相应回赎费用（或违约金）支付给甲方，甲方确认收到购房款和相应回赎费用（或违约金）后，同意乙方的赎回并办理解除合同的手续。回赎费用（或违约金）按照月2.2%计算。5、合同约定的商品房交付日期届至，乙方不选择赎回商品房的，乙方应按照合同约定的交付时间将该房屋交付甲方，并办理相应的交付手续，否则，乙方应按照合同承担违约责任。6、因房屋单价下跌或乙方选择赎回房屋而导致合同解除的，因此发生的合同解除及其备案信息注销等手续，均由乙方负责办理并承担相应的费用，甲方给予配合。7、本协议是合同的必要补偿，具有同等法律效力。审理中，原、被告认可《商品房买卖合同》签订当日，双方就涉案四套房屋均作出与该协议书同一约定。
原告于2014年4月3日向被告支付123万元，被告出具收据一张，载明交款人为原告，收款方式为转账，金额为123万元，收款事由为购房款。原告于2014年10月11日向被告支付202.4万元，被告出具收据一张，载明交款人为原告，收款方式为转账，金额为202.4万元，收款事由为购房款。涉案房屋未开具销售不动产统一发票。
再查明，2014年4月3日至2015年6月16日期间，被告每月向原告支付利息累计702243元，原告出具了相关收据，载明收款方式为转账，收款事由为支付郭X利息。庭审中，原告认可收到上述款项，但认为该款项系被告支付的房屋回赎费用，2014年4月3日至2014年10月10日期间，以总金额123万元×月息2.2%计算；2014年10月11日至2015年6月16日期间，分别按照总金额123万元×月息2.2%及总金额202.4万元×月息2.2%计算。
2016年6月30日，本院作出（2016）苏0404民破1号民事裁定书，受理吴云对常州XX房地产有限公司的破产清算申请。
2017年6月5日，被告破产管理人向原告出具《债权审查意见通知书》一份，对原告申报的涉案购房债权不予确认，决定解除原、被告签订的涉案四份《商品房买卖合同》。
庭审中，被告陈述涉案XX中心花园5幢乙单元2002号、802号房屋已另行出售并交付买受人，6幢房屋尚未竣工。
本院认为，本案争议的焦点为，原、被告之间系借贷合同关系还是商品房买卖合同关系。
根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付对价的目的在于取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法律特征。
首先，就原告向被告支付的相关款项，原告主张双方系商品房买卖合同关系。但原告在与被告签订《商品房买卖合同》的同时签订了《协议书》，约定被告需保证原告所购房屋在2015年12月31日前不降价，否则需支付违约金。此种在购房同时约定开发商近两年内不得降价的行为，不符合市场经济规律及投资常理。且《协议书》约定被告有权在2015年12月31日前赎回房屋，换言之，在2015年12月31日前，涉案房屋权属始终处于不确定的状态，此种约定与一般买受人支付对价以期取得房屋所有权的目的亦不相符。
其次，原告在付款后仅持有被告出具的收款收据，并未及时向被告主张交付所购房屋，或就其已付款项要求开具销售不动产统一发票。原告在支付购房款后长期未取得发票，亦不与被告进行交涉，消极主张所购房屋的产权的行为，不符合房屋买卖的一般交易习惯。
再次，买卖合同中，出卖人的义务是向买受人交付标的物并转移所有权。但原、被告于2014年4月3日订立的两份《商品房买卖合同》及《协议书》并未明确约定被告逾期交房的违约责任。涉案四份《商品房买卖合同》订立后，被告并未向原告交付涉案房屋，而是分别以123万元、202.4万元为基数，按月息2.2%/向原告支付利息，与法律规定及合同约定的出卖人义务不相符。原告主张该款项系回赎费用，但上述款项系被告按月支付，而非一次性支付，且原告开具的收款收据载明收款事由为支付利息，原告对此无法作出合理解释，亦未提及相关证据证明被告支付的相关款项为回赎费用，故对原告上述主张本院不予支持。
从本案原、被告签订《商品房买卖合同》、《协议书》及所涉款项的交付情况综合判断，可以认定原告与被告签订《商品房买卖合同》及《协议书》并非以取得涉案房屋的所有权为目的，原、被告系以签订房屋买卖合同作为借款担保，双方实际为借贷关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。经向原告释明本案应按民间借贷法律关系审理，原告坚持认为双方系商品房买卖合同关系，拒绝变更诉请，故原告的起诉本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，裁定如下：
驳回原告郭X的起诉。
如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。
（此页无正文）
审 判 长 王海岸
代理审判员 嵇筱沁
人民陪审员 王志刚
二〇一八年八月一日
书 记 员 刘 欣