北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京0111民初8098号
原告（反诉被告）陈丹，女，1982年4月5日出生。
委托代理人吕国生（系原告陈丹之夫），男，1974年5月22日出生。
委托代理人于鹏，北京市国宁律师事务所律师。
被告（反诉原告）邢树友，男，1977年2月22日出生。
委托代理人黄建芳，河北子农律师事务所律师。
原告陈丹（反诉被告）与被告邢树友（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩玉独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈丹（反诉被告）的委托代理人吕国生和于鹏、被告邢树友（反诉原告）及其委托代理人黄建芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈丹诉称：原、被告于2016年11月18日签订《土地租赁合同》，合同约定被告承租原告位于房山区某某镇某某村西侧8亩空地，租期自2016年11月18日至2046年11月18日共计30年，每年租金5万元，双方约定应在每年11月18日前缴纳下一租赁年度的租金。现已过应缴纳租金日期一月有余，被告仍未按时缴纳，原告与被告联系，被告开始百般推脱，后来又要与原告解除合同，不再继续租赁，原告与被告商讨合同违约金及经济损失赔偿事宜，被告拒不配合，为此，诉至法院，请求法院判令解除原、被告双方签订的《土地租赁合同》；判令被告支付原告自2017年11月18日至起诉之日起租金5480元；判令被告支付原告违约金29万元；判令被告支付原告经济损失4.6万元；诉讼费用由被告承担。
被告邢树友答辩并反诉称：原告的起诉没有事实依据，请法院驳回其诉讼请求。理由如下：一、原、被告于2016年11月18日签订《土地租赁合同》，约定被告租赁原告的8亩土地用于专用车停车场地建设及房屋设施建设，同时约定原告需要将场地平整，以便被告车辆随时停入正常。首先，原告没有明确8亩地的具体地理位置，没有划清和其他几户租户的范围界限，由于原告将其承租的该片土地分租给4个人使用，另外一家在没有和其他三家商议的情况下选择最好的一块用地进行房屋建设，影响了本案被告的权益；其次，出租的土地不足8亩地，是与合同约定不符；再次，场地并没有平整，不符合场地租赁的使用条件，为了能够尽快使用场地被告每人缴纳2万元土地使用费，至今没有达到使用要求，该场地被告从未使用；最后，场地不能够进行房屋设施建设，另外一家已经进行了房屋建设，但已经作为违法建设予以拆除；二、虽然被告没有使用土地，但第一年的租金已交付完毕，且被告于2017年11月16日口头和原告电话提出解除合同，原告同意并答应让被告把合同送回，这足以说明双方在合同到期前已经协商一致解除合同，所以被告不存在违约的事实，不应承担违约责任。三、原告所主张的损失无事实依据，其损失不是被告原因造成，如果是因为对土地的平整修复而支付的费用，那也是原告为满足场地的出租需要而应该自行承担的费用，不能算损失。
同时，被告邢树友提出反诉要求判令被反诉人偿还反诉人租金5万元，平整土地费用2万元，共计7万元；被反诉人承担诉讼费用。事实和理由如下：反诉人与被反诉人于2016年11月18日签订《土地租赁合同》，约定被反诉人将房山区某某镇某某村西土地8亩出租给反诉人作为专用车停车场地建设和房屋设施建设，租金每亩6250元，共计5万元，同时又额外支付了2万元场地平整费，但被反诉人并没有按照合同约定对场地进行平整，没有达到反诉人的使用要求，同时该土地上建筑也属于违法建设，因此不能实现合同目的，为维护反诉人合法权益，故而提起反诉。
原告陈丹针对被告邢树友的反诉辩称：不同意本案反诉的诉讼请求。首先双方合同合法有效，邢树友交纳的是2016至2017年度的租金，反诉被告依合同没有违约行为，故不应返还租金。反诉原告提到的平整土地费用2万元，反诉被告没有收到。据此对于邢树友主张的平整土地费用，无事实依据，请求法院驳回其反诉请求。
经审理查明：陈丹（乙方）与房山区某某镇某某村经联社（甲方）于2007年8月3日签订《荒山承包（租赁）合同书》，载明：“一、承包（租赁）荒山的面积及方位。甲方将集体所有的荒山40亩承包（租赁）给乙方开发经营。承包（租赁）荒山名称及四至如下：名称，东白岗坡。四至，北至坡根，东至坡根，南至王振兴北地边水沟，西至东西白岗坡中间道。二、经营方式（集体、合伙、个人承包或者租赁）：个人租赁。三、承包（租赁）期限：承包（租赁）期从2008年元月1日起至2047年12月31日止，共肆拾年……十二、双方约定的其他事项……4.建设、建房符合村镇规划，办理相关手续，如违章建筑，所造成的一切后果由乙方承担。”双方签订合同后，房山区某某镇某某村经联社向陈丹交付了其租赁的荒山，陈丹亦支付了相应的租赁费用。
陈丹（甲方）与邢树友（乙方）于2016年11月18日签订《土地租赁合同》，载明：“一、土地的面积、位置。甲方将位于房山区某某镇某某村东1号院3区空地，面积8亩用地出租给乙方使用。二、土地用途为：专用车停车场建设、房屋设施建设。三、土地的承租经营期限及承租金交付。该地承租经营期限为叁拾年，自2016年11月18日至2046年11月18日。每年租金为6250元/亩，乙方应在本合同签订之日起向甲方支付承租金，共计人民币伍万元。注：每年的11月18日前交付租金伍万元整。四、甲乙双方的权利和义务。（一）甲方的权利和义务。1.对土地开发利用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用甲方应保证正常的水电供应，水、电费按民用价格由乙方承担。2.按照合同约定收取租金；在合同有效期内，甲方不得提高租金。3.保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。（二）乙方的权利和义务。1.按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所承租的土地。2.享有承租土地上的收益权和按照合同约定兴建、购置财产的所有权……六、合同的变更和解除。1.本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同……七、违约责任。1.在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按照土地利用的实际总投资额和合同未到期的租金额支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。”上述合同经北京市房山区某某镇某某村村民委员会盖章确认。合同签订后，陈丹向邢树友交付了涉案场地，邢树友向陈丹支付了2016年11月18日至2017年11月17日期间的租金50000元。
上述事实，有双方当事人的陈述、《荒山承包（租赁）合同书》、《土地租赁合同》、收据等证据在案佐证。上述证据，经当庭质证且经本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，陈丹与房山区某某镇某某村经联社签订的《荒山承包（租赁）合同书》虽未经房山区经管站鉴证，但双方已依据合同约定实际履行多年中，故该份租赁合同在未超过租赁期限20年内合法有效，对合同双方均具有约束力。陈丹与邢树友签订的《土地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，故该合同亦在未超过租赁期限20年内合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的权利义务。对于上述两份合同，超过租赁期限20年的，超过部分无效。
针对本诉，本案的焦点之一是确定《土地租赁合同》的解除时间及租金是否给付的问题。根据《土地租赁合同》约定：“本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。”邢树友辨称双方于2017年11月16日已口头解除上述合同，但陈丹予以否认，对此邢树友未提交充分、有效的证据予以证明，且双方在发生矛盾后亦未签订书面协议解除该合同，故对于邢树友的该项辩称本院不予采信，邢树友仍应按照合同的约定支付陈丹相应的租金。陈丹主张邢树友支付自2017年11月18日至2018年1月2日间的租金5480元，于法有据，对此本院予以支持。现原、被告均同意解除合同，故本院依法予以准许。
本案的焦点之二是违约责任的确定。本案中，邢树友未按照合同约定支付相应的租金，亦未按照约定与陈丹书面解除合同，故属于邢树友违约，其理应支付陈丹相应的违约金。对于陈丹主张的合理违约金本院予以支持，对于不合理部分，本院不予支持。具体的违约金的数额本院结合租金、合同履行的具体情况等因素予以酌定。
对于陈丹主张经济损失4.6万元，未提交充分、有效证据予以证明，对此本院不予支持。
针对反诉，对于邢树友主张陈丹返还租金，无事实和法律依据，对此本院不予支持。对于邢树友主张陈丹返还平整土地费用，因双方在《土地租赁合同》中无明确约定平整土地的义务主体为陈丹，亦未达成一致口头协议，故对于邢树友的该项主张本院难以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈丹与被告（反诉原告）邢树友于二〇一六年十一月十八日签订的《土地租赁合同》。
二、被告（反诉原告）邢树友于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）陈丹租金五千四百八十元。
三、被告（反诉原告）邢树友于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）陈丹违约金五万元。
四、驳回原告（反诉被告）陈丹的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）邢树友的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千二百一十一元，由原告（反诉被告）陈丹负担二千六百一十七元（已交纳），由被告（反诉原告）邢树友负担五百九十四元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费七百七十五元，由被告（反诉原告）邢树友负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩玉
二〇一八年五月二十八日
书记员 李爽