江苏省南京市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏01执复113号
复议申请人（被执行人）：海林市绿园房地产开发有限公司，住所地在黑龙江省牡丹江市海林市中心区30委11。
法定代表人：王志发，海林市绿园房地产开发有限公司总经理。
委托代理人：雍溧，江苏全衡律师事务所律师。
委托代理人：杜磊，江苏全衡律师事务所律师。
申请执行人：南京溧水嘉欣房地产有限公司，住所地在江苏省南京市溧水区永阳镇琴音路88号。
法定代表人：魏宏福，南京溧水嘉欣房地产有限公司总经理。
委托代理人：刘继红，江苏万禾律师事务所律师。
委托代理人：刘立胜，江苏万禾律师事务所律师。
江苏省南京市溧水区人民法院（以下称溧水区法院）在执行南京溧水嘉欣房地产有限公司（以下称嘉欣公司）与海林市绿园房地产开发有限公司（以下称绿园公司）追偿权纠纷一案中，绿园公司不服（2016）苏0117执异13号执行裁定，向本院申请复议。本院于2016年7月7日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查。本院于2016年8月18日组织公开听证。绿园公司法定代表人王志发及委托代理人杜磊、嘉欣公司的法定代表人魏宏福及委托代理人刘立胜到庭参加听证。经本院依法通知，南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司委托该公司注册土地估价师居剑出庭参加听证。本案现已审查终结。
溧水区法院就嘉欣公司申请执行（2015）溧商初字第29号民事判决一案，于2015年7月27日依法委托南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司对绿园公司位于海林市东旭路以东与规划路以北交汇处土地进行评估，并于2015年9月30日提交评估报告。绿园公司不服该评估报告，向溧水区法院申请异议。溧水区法院裁定驳回了绿园公司的异议申请。
溧水区法院查明，关于嘉欣公司诉绿园公司等追偿权纠纷一案，溧水区法院于2015年3月23日作出（2015）溧商初字第29号民事判决，判令：一、南京恒鑫能源有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向嘉欣公司支付代偿款15353314.89元以及按银行同期贷款利率四倍支付利息（其中500万元自2014年12月22日起至款项给付日止；300万元自2015年1月22日起至款项给付日止；7353314.89元自2015年1月30日起至款项给付日止），并支付律师费322504元；二、绿园公司、刘建岚以及王志发对本判决第一项债务承担连带责任；三、嘉欣公司有权对本判决第一项债权在1500万元范围内对绿园公司位于海林市东旭路以东与规划路以北交汇处的房地产享有优先受偿权。因各被告均未履行生效法律文书确定的义务，嘉欣公司申请强制执行，溧水区法院于2015年4月17日立案受理。
执行中，溧水区法院先后拍卖王志发名下牌号A9670E奔驰轿车一辆、王志发持有的江苏溧水农村商业银行股份有限公司的股金226040股及红利，拍卖成交金额分别为472000元（其中抵押权人梅赛德斯——奔驰汽车金融有限公司优先受偿50000元）、505000元。2015年7月27日，溧水区法院依法委托南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司对绿园公司位于海林市东旭路以东与规划路以北交汇处土地进行评估。该评估公司评估该土地在估价时点2015年9月30日的价值为：单位地价272元/㎡，总价值为9965100元。2016年3月2日，溧水区法院裁定拍卖绿园公司位于海林市东旭路以东与规划路以北交汇处土地。
溧水区法院认为，本案所依据的判决书第三项，已判令嘉欣公司有权对本判决第一项债权在1500万元范围内对绿园公司位于海林市东旭路以东与规划路以北交汇处的房地产享有优先受偿权。故评估拍卖绿园公司的土地以实现抵押权人的债权符合法律规定。
执行中，溧水区法院委托评估公司对绿园公司涉案土地进行评估，该评估公司系人民法院通过摇号随机选定，评估公司和评估人员均具有法定评估资质，评估程序未违反法律规定。且评估公司采取的评估方法符合行业规范，评估结果也未明显偏离市场价值。绿园公司对评估报告有异议，并未按照法律规定在收到评估报告十日内向本院提出，对于其主张也未提供相应证据予以证明。
截至目前，绿园公司依据生效判决尚未清偿的债务已近1600万元。根据查封的绿园公司土地、房产等财产的土地评估报告、房产自然和权利现状以及当地市场行情综合判断，执行法院查封的绿园公司财产总价值与本案执行标的大体相当，并未明显超出本案执行标的。
综上，绿园公司的异议请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定驳回海林市绿园房地产开发有限公司的异议请求。
复议申请人绿园公司申请复议称：一、绿园公司并不是涉案主债务人，涉案的主债务人是南京恒鑫能源有限公司，恒鑫公司的法定代表人刘建岚也提供了反担保，绿园公司与恒鑫公司和刘建岚没有切身利益关系，仅仅是为贷款提供了反担保。涉案的款项并未进入绿园公司的账上。且法院在执行过程中拍卖绿园公司的土地，并未通知绿园公司选择评估公司。该评估公司不能充分的了解评估土地的实际建设进度情况，因此作出的评估结果不可能是真实的。二、绿园公司已积极地协助法院对一期的80余套房产办理了相应的执行措施，该部分被查封房屋的价值完全足以实现债权人的债权。且土地评估价格远远低于实际价值。绿园公司一期开发的已经被溧水区法院查封的房屋，市场价值早就超越了判决书确定的执行数额，溧水区法院评估拍卖绿园公司土地的做法显然不当。此次被拍卖的土地属于棚户区改造项目，当地政府为了解决棚户区问题，在给予绿园公司优惠价格的同时，也要求绿园公司完成拆迁安置、附属建筑、附属物、装修补偿等工作，负担空中地下管线移位、土地降坡及平整土地、上交省和国家的相关办证手续等费用。因此涉案土地成本不能仅考虑绿园公司与政府协议中的价格。当地气候条件恶劣，施工困难，每年施工期短，绿园公司在改造棚户区、安置居民等方面投入了大量的资金和时间，评估公司对此情况却不到当地相关部门了解、调查，评估价格不能真实地反映出涉案土地的价值。以此价格拍卖严重侵害了绿园公司财产。综上，溧水区法院委托的评估公司严重不负责任，未能完善地分析评价涉案土地各方面的组成成本、核实土地的真实价值，故向人民法院提出复议，请求不准许以此评估价格拍卖绿园公司的涉案土地，以保护绿园公司的合法权益。
申请执行人嘉欣公司答辩称，评估公司对涉案土地进行评估系受人民法院依法委托，程序上符合法律规定。评估公司评估的土地价格合理，不存在偏低情形。从实际交易情况看，涉案土地依照本次评估价格在淘宝网上经两轮拍卖仍然无人应价，足以证明评估价格偏高、市场不能接受现有价格的事实。
在听证中，本院依法通知本案的评估公司南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司到庭对相关评估事项进行了说明。评估公司认为，评估公司系人民法院通过摇号选定。接受委托后，由人民法院组织，评估公司到海林市进行现场勘验并制作了勘验笔录，与海林市政府进行了联系，到海林市国土资源局等部门进行了调查。本次评估选用剩余法（假设开发法）和市场比较法，参考价格选取的是净地成交价格，对评估对象进行了相应的修正，评估程序符合规范，评估结果客观。并且，评估价格仅是土地价格的参考，最终价格应是实际交易价格，如果评估价格过低，在拍卖过程中自然会有提高。涉案地块经过两轮拍卖后仍然无人竞价，也能够证明评估价格实际不低于市场价格。
本院查明的事实与溧水区法院一致。
本院认为，《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定〉》（法释〔2004〕16号）第六条第一款规定：“人民法院收到评估公司作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人，当事人或利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。”故绿园公司对涉案评估报告有权以书面方式向人民法院申请异议和复议。
本案的执行依据（2015）溧商初字第29号民事判决确定，绿园公司对南京恒鑫能源有限公司所欠嘉欣公司债务承担连带责任，嘉欣公司有权在1500万元范围内对绿园公司位于海林市东旭路以东与规划路以北交汇处的房地产享有优先受偿权。故溧水区法院评估拍卖绿园公司的涉案土地以实现嘉欣公司的债权符合法律规定。
关于涉案地块的评估问题，本案的评估公司系人民法院通过摇号选定，评估公司和评估人员均具有法定评估资质，评估程序未违反法律规定。接受委托后，评估公司到涉案地块所在地海林市进行现场勘验与调查，评估程序符合规范。采取的评估方法符合行业规范，评估结果未明显偏离市场价值，评估结果客观。绿园公司提交的证据不能证明涉案地块的评估存在不当。
截至目前，绿园公司依据生效判决尚未清偿的债务已近1600万元。溧水区法院查封的绿园公司土地、房产等财产，根据土地评估报告、房产自然和权利现状以及当地市场行情综合判断，其总价值与本案执行标的大体相当，并未明显超出本案执行标的。
综上，绿园公司提出的复议请求与理由没有事实与法律依据，本院不予支持。溧水区法院作出的异议裁定认定事实清楚，适用法律正确。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院〈关于执行案件立案、结案若干问题的意见〉》第二十五条第一款第二项之规定，裁定如下：
驳回海林市绿园房地产开发有限公司的复议申请，维持南京市溧水区人民法院（2016）苏0117执异13号异议裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 沈 通
审 判 员 洪 途
代理审判员 魏法永
二〇一六年九月十九日
书 记 员 薛 璟
书 记 员 李 好