上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第2485号
上诉人（原审被告）上海吕福房地产开发经营有限公司。法定代表人龚志清，总经理。委托代理人孙继芳。被上诉人（原审原告）上海市徐汇区福华花苑业主委员会。负责人王中，主任。委托代理人林刚。委托代理人张忠伟。原审被告上海第三机床厂，住所地上海市徐汇区斜土路***号。法定代表人倪胜明，厂长。委托代理人王垣，上海市君悦律师事务所律师。上诉人上海吕福房地产开发经营有限公司（以下简称吕福公司）、因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四(民)初字第54号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月31日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月11日公开开庭进行审理。上诉人吕福公司的委托代理人孙继芳，被上诉人上海市徐汇区福华花苑业主委员会（以下简称福华苑业委会）的负责人王中、委托代理人林刚、张忠伟，原审被告上海第三机床厂（以下简称第三机床厂）的委托代理人王垣到庭参加诉讼。后本案因审理需要，依法延长审限三个月。本案现已审理终结。原审查明，吕福公司系上海市斜土路***弄福华花苑小区的开发商。2001年12月31日，吕福公司（甲方）与上海xx物业管理有限公司（乙方，以下简称xx物业）签订《协议书》一份，约定，甲方同意把上海市徐汇区斜土路***弄***号101室（以下简称系争房屋）（建筑面积98.45平方米）暂借给乙方使用。甲方如因自身经营工作所需，可提前一个月向乙方提出收回上述房屋，乙方不应有任何异议。乙方所借上述房屋只能自用，不得转借第三方使用。乙方在暂借房屋期间，应按期向甲方支付房租，房租另行协商。暂借期为一年，到期如双方无异议，本协议可继续履行。2002年2月，吕福公司作为产权单位向上海市徐汇区房屋土地管理局出具“业主委员会办公场所使用证明”，内容为，今座落徐汇区斜土路***弄***号101室房产一间，共有使用面积10平方米，上述住所、经营场所的产权属于本公司所有，于2002年1月起，采取租借使用形式，给福华花苑业主委员会作为办公使用贰年，至2003年12月止。该《证明》上另有手写文字说明，1、上述房屋由物业公司与业主委员会共同使用；2、本公司已按规定上交了数百平方米的公建配套，待有关公建配套落实后，本公司将收回上述房屋；3、业委会也可使用居委会场所办事。2012年4月19日，第三机床厂将吕福公司诉至法院，要求判令吕福公司赔偿第三机床厂损失90,769,697.70元。法院（2012）徐民四（民）初字第1404号判决支持第三机床厂的诉请。第三机床厂申请执行后，法院于2014年4月3日依法查封了吕福公司名下的即系争房屋。福华苑业委会以上述房屋系该小区物业和业委会办公用房为由，向法院提出书面异议，要求停止对上述房屋的执行。该案执行过程中，上海市徐汇区规划和土地管理局函复法院，内容为，上海市徐汇区斜土路***弄***号101室（即系争房屋）为非公建配套用房。法院审查后于2014年12月12日作出（2014）徐执异字第22号执行裁定书，驳回福华苑业委会的异议。福华苑业委会遂以诉称事由于2015年1月6日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认系争房屋为福华花苑小区唯一的物业服务和业委会用房，属于福华花苑全体业主共有（房屋暂估价为400万元）；2、依法裁定对系争房屋停止执行程序，并解除对上述房屋的查封。原审审理中，上海市徐汇区住房保障和房屋管理局斜土办事处出具《证明》，证明自2002年福华花苑小区业主大会成立起，该小区物业管理用房（含物业服务企业用房和业主委员会用房）地址一直是上海市徐汇区斜土路***弄***号101室（即系争房屋）。上海市徐汇区斜土路街道景泰居民委员会出具《证明》，内容为，斜土路***弄（福华花苑）2号103室是斜土街道景泰居委会的老年活动室，产权归属徐汇区斜土街道办事处。该套房屋从未作为物业或业委会办公用房使用。原审法院认为，根据上海市相关规定，建设单位应当按照市人民政府规定的标准在物业管理区域内配置物业管理企业用房和业主委员会用房，并在业主大会成立后无偿移交给业主大会。物业管理用房不得擅自变更位置，也不得分割、转让、抵押。1997年7月1日至2003年8月31日期间竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应当按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。福华花苑小区竣工于1999年，虽然当时对于配置物业管理用房未作强制性规定，但吕福公司自福华花苑竣工交付后，即将系争房屋交付给物业公司作为物业管理用房长期使用，期间未有变更，该小区亦未有其他物业管理用房和业委会用房；即使吕福公司按规定交付了公建配套用房，但吕福公司未有证据证明提供了除系争房屋之外的其他物业管理用房，系争房屋系福华花苑小区唯一的物业管理用房和业委会用房；另，上海市徐汇区规划和土地管理局亦明确系争房屋为非公建配套用房，故系争房屋应视为具有物业管理用房和业委会用房属性的特殊房屋，吕福公司虽系上述房屋的产权人，亦不能随意处置该房屋。根据相关法律规定，物业管理用房的所有权依法属于全体业主，且是物业小区管理必须具备的办公用房，故福华苑业委会的诉讼请求，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《上海市住宅物业管理规定》第三十七条、第三十八条的规定，原审法院于2015年7月6日作出判决：一、上海市徐汇区斜土路***弄***号101室房屋为福华花苑小区物业管理用房和业委会用房，该房屋的所有权属于福华花苑全体业主共有；二、停止对上海市徐汇区斜土路***弄***号101室房屋执行程序，并解除对上述房屋的查封。案件受理费38,800元，由上海吕福房地产开发经营有限公司负担。原审判决后，吕福公司不服，上诉至本院称，原审认定事实不清，适用法律不当：其曾于2001年底将系争房屋租借给当时的前期物业管理单位xx物业使用，明确使用期限为2年，之后再未同意过延长使用期限，并一直敦促使用方归还。2012年7月，xx物业退出福华苑小区的管理后同意将系争房屋还给吕福公司，后由于吕福公司同xx物业的上级第三机床厂发生经济纠纷，系争房屋被第三机床厂工作人员占有使用。可以明确的是，自2012年7月起系争房屋内就没有福华苑小区的管理维修人员，也不再办理任何与福华苑小区有关的事务，与物业管理服务没有任何关系，故有关“1997年7月1日至2003年8月31日期间竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应当按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供”的规定，不适用于系争房屋。系争房屋自2012年7月起同包括物业管理在内的小区公共服务没有任何关系，2012年7月后福华苑小区的物业管理单位没有以任何形式使用过系争房屋。原审判决所依据的物权法是于2007年10月1日施行的，《上海市住宅物业管理规定》是2004年11月1日起执行的。系争房屋所在的福华苑小区是在1999年竣工和2000年取得产权证的，根据法不溯及以往的原则，上述两部法律法规的规定不适用本案纠纷。系争房屋的产权证载明该房屋是商品房性质，用途为住宅，因此该房屋不可能是特殊用房，更不可能是归小区全体业主共有。原审判决也同该院2014年就相同的事由在执行异议的裁定中所作出的认定相矛盾。因此，吕福公司要求撤销原审判决，改判驳回福华苑业委会的原审诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由福华苑业委会承担。被上诉人福华苑业委会辩称，不同意吕福公司的上诉请求，要求维持原判。原审被告第三机床厂述称，同意吕福公司的上诉请求，福华苑小区的业委会和物业公司的办公地点在斜土路***弄***号103室，不在系争房屋中。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，福华苑小区的物业管理公司的更换情况如下：xx物业自2001年至2013年1月止负责福华苑小区的前期物业管理工作，之后xx物业退出该小区的物业管理工作，但仍继续占用该房，并未将该房屋交还吕福公司或后续的物业管理公司。2013年1月之后福华苑小区由该小区所在的斜土路街道所指定的物业公司上海xx丙物业有限公司进行托管至2014年10月，办公地点在1号楼门卫室，之后搬到斜土路***弄***号103室。2014年10月后福华苑小区又由上海xx乙物业管理有限公司进行管理，办公地点也在斜土路***弄***号103室。本院认为，根据《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局关于实施<上海市住宅物业管理规定>若干意见的通知》中第十一条的规定，1997年7月1日至2003年8月31日期间竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应当按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。系争房屋所在的福华苑小区竣工于1999年，吕福公司已按规定向相关部门交付了公建配套用房，当时政策法规对于开发建设单位的配套物业用房的配备并未作出强制性规定，该小区的规划中也没有配置物业管理用房的内容，故福华苑小区的物业管理用房的确定应当“按照物业管理区域实际使用状况予以提供”。根据现已查明的事实，xx物业的前期物业管理工作自2001年至2013年1月止，之后xx物业退出该小区的物业管理工作，但仍继续占用该房，并未将该房屋交还吕福公司或后续的物业管理公司。2013年1月之后福华苑小区由小区所在的斜土路街道所指定的物业公司上海xx丙物业有限公司进行托管至2014年10月，办公地点在1号楼门卫室，之后搬到斜土路***弄***号103室。2014年10月后福华苑小区又由上海xx乙物业管理有限公司进行管理，办公地点也在斜土路***弄***号103室。因此，xx物业自2013年1月至今不对福华苑小区行使物业管理职责，行使物业管理职责的上海xx丙物业有限公司和上海xx乙物业管理有限公司的办公地点先后是该小区1号楼门卫室、斜土路***弄***号103室。福华苑业委会对于系争房屋的权利归属提出异议的时间是原审法院2014年4月3日对系争房屋司法查封后，但查当时福华苑小区“物业管理区域实际使用状况”的行使物业管理职责的物业公司所使用的物业管理用房并不是系争房屋；且系争房屋此前提供给福华苑小区作为物业管理用房系通过同合法登记的产权人吕福公司签订租借协议的方式而取得，故福华苑业委会不服原审法院的执行裁定书而提起本案的案外人执行异议之诉，要求判令系争房屋为福华苑小区唯一的物业服务和业委会用房，属于福华苑全体业主共有及裁定对系争房屋停止执行程序，并解除对该房屋的查封等的诉请，缺乏充分的事实根据和法律依据，福华苑业委会的原审诉讼请求应当全部予以驳回。原审法院对其诉请予以支持，明显不当，本院依法予以纠正。上诉人吕福公司的上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四(民)初字第54号民事判决；二、驳回上海市徐汇区福华花苑业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费38,800元，由上海市徐汇区福华花苑业主委员会负担；二审案件受理费38,800元，由上海市徐汇区福华花苑业主委员会负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年一月二十日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……