江苏省赣榆县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣民初字第2652号
原告李惠云，居民。
原告梁培君，居民。
原告梁培刚，居民。
原告梁培芹，居民。
四原告共同委托代理人原告梁培婷，居民。
原告梁培婷，居民。
被告梁培强，居民。
被告潘兴，居民。
委托代理人金跃霞，系潘兴妻子，女，1948年3月23日出生，汉族，居民。
委托代理人李胜刚，江苏榆和律师事务所律师。
原告李惠云、梁培君、梁培刚、梁培芹、梁培婷与被告梁培强、潘兴确认合同无效纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法由代理审判员杨捷适用简易程序独任审判，于2014年6月5日公开开庭进行了审理。原告梁培婷及原告李惠云、梁培君、梁培刚、梁培芹的委托代理人梁培婷、被告梁培强、被告潘兴及委托代理人金跃霞、李胜刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李惠云、梁培君、梁培刚、梁培芹、梁培婷诉称，原告梁培君、梁培刚、梁培芹、梁培婷与被告梁培强系原告李惠云的五个子女，座落在青口镇胜利街蒋家巷9号房地产系原告李惠云与其丈夫梁民光的共有财产（是梁民光继承的祖产），梁民光于1990年3月去世，房产证和土地证的户头分别于1994年6月1日和1999年10月27日由“梁民光”变更为“李惠云”，梁民光的遗产应由五原告及被告梁培强共同享有继承权。2004年两被告在未征得五原告同意的情况下私自签订了上述房屋买卖契约，该契约上“李惠云”的签名非原告本人所签，指印也非本人所按，纯属两被告在签约时弄虚作假，而且原告李惠云从未授权委托被告梁培强代卖房屋，所以该契约并不是原告李惠云本人的真实意思表示。五原告认为，第一被告在未取得该房屋所有权的情况下私自处理该房产，应属无效，特别是在未征得五原告同意的情况下以第一原告的名义与第二被告签署买卖协议，亦属无效。请求依法判决确认两被告于2004年5月7日签订的《房地产买卖契约》无效，被告潘兴将座落在青口镇胜利街蒋家巷9号房地产返还给五原告。
被告梁培强辩称，我以为有房产证就可以买卖，所以卖房时没有和我几个兄妹说，2004年5月7日潘兴找我商量房屋买卖一事，经过共同协商签订了房屋买卖合同，合同上我母亲的字是我代签的，指印也是我捺的，买卖合同应属无效。
被告潘兴辩称，一、本案诉争的房屋为李惠云个人所有，而非共有财产。理由是：根据法律规定，房地产的权属应以登记为准，而该房屋的房屋所有权证及土地使用证均登记为“李惠云”，因此房产应属李惠云的个人财产。即使房屋为李惠云及其丈夫共有财产，在其丈夫去世多年后办理房产及土地登记时，作为李惠云的子女当时均已经成年，如果存在继承遗产分割的情况，房屋及土地登记机关就不可能只登记为李惠云所有，既然将房屋所有权及土地使用权均登记为李惠云，充分说明原告及被告梁培强在登记时已经对该房屋的归属问题进行了协商处理，即归李惠云个人所有。二、原告并没有证据证明答辩人与梁培强在签订房屋买卖契约时弄虚作假，更无证据证明契约上的指印不是李惠云所为，因此说该契约是合法有效的。即使李惠云没有授权委托梁培强代签契约、代卖房屋，但答辩人有理由相信梁培强具有代理权，因为其在卖房时与李惠云同住在该房屋内，而且又将房产证及土地证交给了答辩人，同时又收取了卖房款，在卖房后李惠云搬出了该房屋，并到其长子梁培刚家居住，充分说明原告是知道房屋被卖出的，因此买卖行为合法有效。三、本案诉争房屋买卖已长达十年时间，而且答辩人买后又进行了翻修，居住也十多年了，这么长时间内原告是不可能不知道房屋被卖的事实，十多年时间内没有提出异议，说明原告对此已经认可。请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2004年5月7日，原告李惠云的次子即被告梁培强以原告李惠云的委托代理人身份以原告李惠云（甲方）的名义与被告潘兴（乙方）签订了房地产买卖契约一份，协议内容如下：由于甲方收到乙方预付的购房定金人民币（大写）壹仟元正。双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在青口镇胜利街蒋家巷九号的房地产（房屋建筑面积69.12平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）叁万玖仟元；￥39000.00元。乙方于二〇〇四年五月七日前两次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：乙方现金支付，甲方写收据给乙方。三、双方同意于二〇〇四年五月由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿……。买卖契约另约定过户费由乙方承担，签订合同时甲方将房产证和土地证一并付给乙方，甲方配合乙方办理过户手续等。协议上有被告梁培强、被告潘兴签名，原告李惠云的签名系被告梁培强代签。协议签订当日，被告潘兴将39000元购房款付给被告梁培强，被告梁培强向原告出具收据，被告梁培强将涉案房产的土地使用证及房屋所有权证交给被告潘兴，并于2004年5月10日将房屋交付给被告潘兴。
另查明，原告李惠云与其丈夫梁民光共有子女五人，即原告梁培君、梁培刚、梁培芹、梁培婷及被告梁培强。梁民光于1990年3月去世，1994年6月1日，涉案房屋的土地使用权人登记为原告李惠云，1999年9月27日，涉案房屋的房屋所有权人登记为原告李惠云，被告梁培强向被告潘兴转让房产前同其母亲李惠云共同生活居住在涉案房屋内，后李惠云随其长子梁培刚生活并居住在梁培刚家中。
上述事实，有原、被告陈述笔录、房屋买卖契约、房屋所有权证、土地使用权证、收据、户口登记表等证据证实，已经当庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。涉案房产登记的土地使用权人、房屋所有权人均是原告李惠云，该登记具有法律效力，原告如果认为登记事项错误，可以申请更正登记。该登记未被撤销前，仍然具有法律效力。该房地产尽管可能曾是原告李惠云与其丈夫梁民光的共有财产，在梁民光于1990年去世后即应发生继承，然原告梁培君、梁培刚、梁培芹、梁培婷在发生继承后多年没有提出遗产继承，后又进行了房地产变更登记，房屋的所有权人及土地使用权人均已经变更登记为原告李惠云个人，至涉案房地产转让时，土地使用权变更登记已经近10年时间，房屋所有权变更登记已经近5年时间，原告梁培君、梁培刚、梁培芹、梁培婷一直没有提出异议。原告李惠云是涉案房地产的权利人，原告李惠云有权处分该房产。在两被告签订房地产买卖契约之前，被告梁培强与原告李惠云一直共同生活居住在涉案房屋，在涉案房屋出卖时被告梁培强向被告潘兴出示了房屋所有权证及土地使用权证，被告梁培强以其母亲即原告李惠云的名义进行房产转让，其作为代理人在买卖契约上签字，即使被告梁培强没有其母亲李惠云的授权委托书，被告潘兴也有理由相信被告梁培强具有代理权。房产转让后即将房屋交付被告潘兴居住至今，原告李惠云并没有提出异议，应视为原告李惠云对被告梁培强转让房产行为的默认。原告梁培君、梁培刚、梁培芹、梁培婷及被告梁培强在庭审中主张两被告在签订房地产转让契约时原告李惠云患有老年痴呆症，没有举证证明，本院对其主张的事实不予确认。原告梁培君、梁培刚、梁培芹、梁培婷不是涉案房产的共有人，被告梁培强以其母亲即原告李惠云的名义处分房产，不需要征得原告梁培君、梁培刚、梁培芹、梁培婷的同意。被告梁培强以其母亲原告李惠云名义与被告潘兴签订的房地产买卖契约不违反法律规定，合法有效。原告的诉讼请求缺少事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十九条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决如下：
驳回原告李惠云、梁培君、梁培刚、梁培芹、梁培婷对被告梁培强及潘兴的诉讼请求
案件受理费775元，由五原告共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费775元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
代理审判员 杨 捷
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 徐雪妮
法律条文及上诉须知附录
法律条文
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。