沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
［2015］沈和民二初字第02581号
原告：华润（沈阳）地产有限公司.
法定代表人：唐勇，系该公司董事长。
委托代理人：王晓轩，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：钱晓天，系该公司职员。
被告：辽宁大德现代农业开发股份有限公司，住所地：沈阳市于洪区光辉街道光辉畜牧场。
法定代表人：陈建国，系该公司董事长。
委托代理人：宋晓锋，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。
被告：大德汇通投资控股集团有限公司.
法定代表人：孙久学，系该公司总经理。
委托代理人：宋晓锋，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。
原告华润（沈阳）地产有限公司与被告辽宁大德现代农业开发股份有限公司、大德汇通投资控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月7日受理后，依法由审判员王萍担任审判长并主审，与审判员唐佳、人民陪审员范伟贤共同组成合议庭，于2015年10月15日公开开庭进行了审理，原告华润（沈阳）地产有限公司委托代理人王晓轩、钱晓天、被告辽宁大德现代农业开发股份有限公司、大德汇通投资控股集团有限公司委托代理人宋晓锋均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告华润（沈阳）地产有限公司诉称，原告与被告大德汇通控股集团有限公司于2011年8月11日签订了《沈阳华润大厦租赁合同》，合同约定由被告大德汇通控股集团有限公司承租原告位于华润大厦26层03单元建筑面积为456平方米的房屋，租赁期限自2011年8月11日起至2014年11月1日止，每月租金数额为52896元，每月物业管理费数额为13680元，承租方逾期支付租金、物业管理费或水电费的，按日千分之五支付滞纳金，逾期付款超过30日仍未纠正的，出租方有权解除合同，合同解除的，承租人应当于5日内搬出物品并交还租赁房屋，否则，出租方有权自行处理，相应公证费、搬迁开锁费以及律师费等均由承租方承担。合同签订后，原告依约交付了租赁房屋。2012年4月17日，被告大德汇通控股集团有限公司向原告提出《租赁合同主体变更申请》，申请将租赁合同项下的全部权利义务转移给辽宁大德汇通投资控股有限公司，并承诺对租赁合同项下的权利义务承担连带保证责任。因辽宁大德汇通投资控股有限公司已于2014年7月名称变更为被告辽宁大德现代农业开发股份有限公司，故后续租赁合同中的承租方变更为被告辽宁大德现代农业开发股份有限公司，租赁期限延至2017年11月1日止，月租金变更为59280元。自2015年1月11日起，被告辽宁大德现代农业开发股份有限公司开始拖欠租金、管理费、水电费与有偿服务费等费用，经原告催要后被告仍未支付。为此，原告已于2015年6月向被告送达书面通知，正式通知被告解除租赁合同。然而，被告收到解约通知后并未及时搬迁并交还租赁房屋，原告不得不在自行处理租赁房屋内物品搬迁等事务后收回租赁房屋，并为此支付了额外费用。原告认为，各方签署的租赁合同合法有效，被告逾期付款的行为已经违反合同约定并导致合同解除，应当按合同约定承担相应法律责任。为此，原告特诉至法院，请求法院维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求法院判令被告辽宁大德现代农业开发股份有限公司向原告支付欠付租金188503元（从2015年2月1日至2015年6月5日，月租金标准是59280元／月，计算公式为130元／平方米／月×456平方米，其中二月份欠783元，六月份欠9880元，三月、四月、五月这三个月欠177840）、欠付物业管理费57000元（从2015年2月1日至2015年6月5日，月物业费标准是13680元／月，计算标准为30元／平方米／月×456平方米，其中2月、3月、4月、5月欠54720元，6月1日至6月5日欠2280元）、欠付电费5382元（从2015年1月1日至2015年6月5日）、弱电线槽使用费4240元（800元／月，从2015年1月1日至5月31日，5个月，共计4000元，还有一个铭牌费240元），并支付上述欠款的滞纳金（自欠付之日即当月的11日起按日千分之五计算至实际清偿之日止，截至起诉之日，滞纳金计为206277元，关于滞纳金一节，其中有一部分是被告方欠付原告2014年租金已经偿还完毕，但未依约定时间偿还所产生的滞纳金，详见退租清算表）；2、请求法院判令被告辽宁大德现代农业开发股份有限公司向原告支付逾期交还房屋期间的占用费89043元（从2015年6月6日至2015年7月12日，月租金标准是59280元／月，月物业费标准是13680元／月，包括租金和物业费即每月72960元）与违约金144694元；3、请求法院判令被告辽宁大德现代农业开发股份有限公司向原告支付实现债权的费用5000元；4、请求法院判令被告大德汇通控股投资集团有限公司对被告辽宁大德现代农业开发股份有限公司的上述欠款承担连带给付责任；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回2014年度欠付租金的滞纳金的诉讼请求，撤回欠付电费的滞纳金的诉讼请求。
被告辽宁大德现代农业开发股份有限公司（以下简称辽宁大德公司）辩称，被告一租赁原告房屋的事实属实。对原告主张的拖欠租金的金额被告一同意按拖欠的租金及物业费的实际时间及合同约定金额进行支付，对于原告主张的电费应当提交相应的证据，弱电线槽使用费在诉状中并不包括使用费，原告增加诉讼请求，原告主张的占用费的构成没有事实及法定依据，其主张的违约金因双方已解除合同，该主张并没有法定义务。
被告大德汇通投资控股集团有限公司（以下简称大德汇通公司）辩称，一被答辩人起诉状所起诉的被告二与答辩人主体不符，不符合民事诉讼法的受理条件，请贵院依法驳回原告对被告二的依法起诉。在庭审过程中，原告变更诉讼主体为答辩人，答辩人请求不低于一个月的答辩及举证期限。二、被答辩人担保期限已经于2014年11月1日终止，不应承担连带担保责任，请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明，2011年8月，原告（甲方／出租方）与被告大德汇通公司（乙方／承租方）签订《华润大厦租赁合同》［合同编号：CRCSY11-OLA014-（06-08））］一份，约定原告将华润大厦第26层第03单元出租给被告作为办公用途使用，建筑面积456平方米，租赁期限自2011年8月11日起至2014年11月1日止，每月租金数额为52896元，每月物业管理费数额为13680元……合同签订后，原告依约向被告大德汇通公司交付了诉争房屋。2012年4月27日，原告（甲方）与被告大德汇通公司（乙方）及辽宁大德汇通投资有限公司（丙方）签订《沈阳华润大厦租赁合同主体变更协议》1份，被告大德汇通公司将租赁合同项下的全部权利义务转移给辽宁大德汇通投资控股有限公司，该协议第4条约定，丙方在履行租赁合同中对甲方造成的任何损失，乙方应对甲方承担连带责任；若丙方违反原租赁合同条款约定，甲方有权向丙方追究违约责任，乙方对此承担连带保证责任。该协议第7条约定，本协议自甲、乙、丙三方法定代表或授权代表签字并加盖公章之日起生效，至原租赁合同期限届满时终止……因辽宁大德汇通投资控股有限公司已于2014年7月更名为被告辽宁大德现代农业开发股份有限公司，且原合同到期，原告与被告辽宁大德公司于2014年9月又续签了《华润大厦租赁合同》1份，约定，租赁期限从2014年11月2日至2017年11月1日止，月租金变更为59280元。物业费无变化。其中，第2.1.3条约定，每月租金应于每月第10日前完成支付……；第2.2.2条约定，每月份物业费须于每月第10日前完成支付……；第2.3.1条约定，乙方须自行负担与该物业使用有关的电话费、水费、电费及其他费用。第2.3.1条约定，如乙方的任何线管需占用华润大厦弱电线槽竖井，应向甲方提出书面申请，并与华润大厦的物业管理公司签署《弱电线槽使用协议书》；第2.4.1条约定，本合同租赁保证金218880元。乙方根据原合同已交纳租赁保证金199728元（经查，该保证金为大德汇通公司交纳），将于本合同签订之日自动转换为本合同租赁保证金的一部分。乙方应于本合同签署之日起5日内补交租赁保证金19152元（经查，该保证金未交纳）；第5.1条约定，在续租期限内，乙方逾期交付租金和／或管理费和／或水、电及其他费用的，每逾期一日，应按照逾期交付金额的5‰支付滞纳金，直至应交费用及滞纳金全部付清……第6.4条约定，任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后第3个工作日将被视为已送达……。在该合同落款处，原告及被告辽宁大德公司均加盖公章。该合同签订后，原告亦依约交付了租赁房屋。但被告辽宁大德公司未按协议约定履行义务，被告辽宁大德公司拖欠费用如下：从2015年1月至2015年6月15日拖欠电费总计5382元。从2015年2月至2015年6月5日拖欠租金186527元（其中2月份783元，3、4、5月份各59280元、6月2日至6月5日期间为7904元）。从2015年2月至2015年6月5日拖欠物业费56544元（其中2、3、4、5月份各13680元、6月2日至6月5日期间为1824元）。尚欠铭牌费240元。
2012年2月20日，原告及被告辽宁大德公司签订《华润大厦弱电线槽使用协议》一份，约定被告需每月向原告弱电槽使用费800元，并约定被告须于每月10日前将当月线槽使用费随租金及其他收费一并以电汇的形式汇入原告指定账户，该协议第10条约定，若被告辽宁大德公司逾期支付相关费用，每逾期一日，按欠费总额的千分之三交纳违约金。被告辽宁大德公司从2015年1月至2015年5月拖欠弱电槽使用费总计4000元。
2015年6月1日，原告通过特快专递向被告发出通知书，载明：“一、贵、我双方签订的合同编号为：CRCSY11-OLA014-（06-08）的《华润大厦租赁合同》于本通知书送达之日正式解除。二、截至2015年5月31日止，贵司尚拖欠租金、管理费、水电费、有偿服务费等费用共计515900.31元。贵司应于本通知书送达之日起五日内迁离租赁物业并按合同约定与我公司要求办结租赁物业交还手续，同时付清所欠全部费用及违约金。有关费用将按合同约定标准继续计算至贵司办结物业交还等全部手续之日。……”被告于2015年6月2日签收。原告于2015年7月12日将诉争房屋收回。
现因被告仍未结清上述费用，故原告诉至法院。
再查，原告因涉案诉讼支付律师费5000元。
上述事实，有原告提供的《华润大厦租赁合同》及附件、《租赁合同主体变更申请》、《沈阳华润大厦租赁合同主体变更协议》、《华润大厦租赁合同》（续租）、《华润大厦弱电线槽使用协议》、催缴通知及催款单签收表、解除合同通知书、特快专递回执、欠缴电费明细、委托代理协议书及律师费收费发票等证据，以及原告的当庭陈述，已经庭审审查，本院予以确认。
本院认为，原告与被告辽宁大德公司签订的《华润大厦租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。……”本案中，因被告未按合同约定及时结清租金、物业管理费、电费及弱电槽使用费等费用，原告于2015年6月1日函告被告解除租赁合同，被告于2015年6月2日签收，依双方合同约定，双方租赁合同于2015年6月5日解除。被告未按合同履行义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。
关于租金，被告辽宁大德公司拖欠原告2015年2月2日至6月5日的房屋租金186527元，应予给付；关于原告主张的被告辽宁大德公司占用期间的房屋租金，因合同解除后，被告仍占用诉争房至2015年7月12日，由此给原告造成的租金损失，被告辽宁大德公司应比照租金标准予以给付，故被告应赔偿占用费72110元。
关于物业管理费，被告辽宁大德公司拖欠原告2015年2月2日至6月5日的物业管理费56544元，应予给付。同时，对被告辽宁大德公司占用租赁房屋期间的物业管理费16641元，应给付原告。
被告辽宁大德公司欠原告弱电槽使用费4000元（1至5月份，每月800元）及电费5382元、铭牌费240元属实，原告主张该费用符合合同约定，本院予以支持。原告主张的律师费5000元，未超过《辽宁省律师服务收费标准》规定的取费标准，本院予以支持。
关于迟延付款滞纳金，依据《华润大厦租赁合同》（续租）第5.1条约定及《华润大厦弱电线槽使用协议》第10条约定，被告辽宁大德公司逾期支付，应给付违约金。被告辽宁大德公司拖欠原告租金、物业管理费及弱电线槽使用费属实，根据合同约定，应向原告支付滞纳金，但该约定过高，由本院酌定为中国人民银行同期贷款利率的四倍。
关于原告主张的占用费违约金144694元问题。双方租赁合同解除后，被告辽宁大德公司未在合理期限内搬迁，视为其逾期交还物业，被告不仅应向原告支付占用租赁房屋期间的租金和物业管理费，还应向原告支付违约金。根据合同法及相关司法解释，违约金性质应确定为以损失补偿为主、惩罚为辅的原则，并且约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告主张违约金按照合同最后一个月日租金的2倍计算明显过高，该违约金由本院酌定为（72110元＋16641元）×30%＝）26625元。
关于租赁保证金199728元，因原告及被告辽宁大德公司房屋租赁合同解除，该保证金应予退还。该保证金为大德汇通公司交纳，故应退还该公司。
关于原告主张大德汇通公司承担连带责任的诉讼请求，因该公司对辽宁大德公司承担连带责任期限至2014年11月1日终止，而原告主张的是该期间之后的权利，大德汇通公司不再承担连带责任，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告辽宁大德现代农业开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告华润（沈阳）地产有限公司拖欠租金186527元（其中2月份783元，3、4、5月份各59280元、6月2日至6月5日期间为7904元），并自2015年2月11日之日起，以783元为基数，自2015年3月11日之日起，以59280元为基数，自2015年4月11日之日起，以59280元为基数，自2015年5月11日之日起，以59280元为基数，自2015年6月11日之日起，以7904元为基数，均至判决确定给付之止，均按中国人民银行同期贷款利率四倍给付原告华润（沈阳）地产有限公司迟延付款滞纳金；
二、被告辽宁大德现代农业开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告华润（沈阳）地产有限公司拖欠物业管理费56544元（其中2、3、4、5月份各13680元、6月2日至6月5日期间为1824元），并自2015年2月11日之日起，以13680元为基数，自2015年3月11日之日起，以13680元为基数，自2015年4月11日之日起，以13680元为基数，自2015年5月11日之日起，以13680元为基数，自2015年6月11日之日起，以1824元为基数，均至判决确定给付之止，均按中国人民银行同期贷款利率四倍给付原告华润（沈阳）地产有限公司迟延付款滞纳金；
三、被告辽宁大德现代农业开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告华润（沈阳）地产有限公司拖欠弱电线槽使用费4000元，并自2015年1月11日之日起，以800元为基数，自2015年2月11日之日起，以800元为基数，自2015年3月11日之日起，以800元为基数，自2015年4月11日之日起，以800元为基数，自2015年5月11日之日起，以800元为基数，均至判决确定给付之止，均按中国人民银行同期贷款利率四倍给付原告华润（沈阳）地产有限公司迟延付款滞纳金；
四、被告辽宁大德现代农业开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告华润（沈阳）地产有限公司占用租赁房屋期间的租金72110元、物业管理费16641及违约金26625元；
五、被告辽宁大德现代农业开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告华润（沈阳）地产有限公司电费5382元；
六、被告辽宁大德现代农业开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告华润（沈阳）地产有限公司律师费5000元；
七、被告辽宁大德现代农业开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告华润（沈阳）地产有限公司铭牌费240元；
八、原告华润（沈阳）地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告大德汇通投资控股集团有限公司199728元租赁保证金。
原告及被告辽宁大德现代农业开发股份有限公司应按本判决指定的期间履行给付金钱义务，否则，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
九、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费10801元（原告已预交），由原告负担2227元，由被告辽宁大德现代农业开发股份有限公司负担8574元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 员 王 萍
审 判 员 唐 佳
人民陪审员 范伟贤
二〇一六年三月三十日
书 记 员 乔 雪
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。