广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终2991号
上诉人（原审原告、反诉被告）：霍栢源，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。。
委托诉讼代理人：徐育旺，广东的信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市聚荟投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：陈燕东，该公司执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：刘伟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾少文，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人霍栢源因与被上诉人佛山市聚荟投资有限公司（以下简称聚荟公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第2445号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年6月1日，佛山市禅城区环市街道东升村格四股份经济合作社（以下简称格四经济社）与霍栢源签订《租赁合同》，约定霍栢源承租该经济社位于某综合楼，租赁期限从2005年10月1日至2010年9月30日每平方米每月壹拾壹元正，2010年10月1日至2015年9月30日每平方米每月壹拾贰元；面积7405平方米。双方并于合同中对各自其他权利义务作出相应约定。
2014年4月11日，聚荟公司通过公开竞租取得东升村格沙工业区地上建筑物及集体用地使用权。2014年4月30日，聚荟公司与格四经济社签订《集体物业出租合同》，约定聚荟公司承租格四经济社的土地使用权31562平方米，上盖物业88309.55平方米一并随土地交付聚荟公司，租赁期限为20年，期限届满后如双方均不提出书面异议的，则按原有约定条件续约20年。
2014年6月11日，格四经济社与原、被告共同签订《三方协议》，载明：格四经济社与被告签订的《租赁合同》约定霍栢源租赁涉案物业，租赁期限至2015年9月30日止；因格四经济社将承租物业所属的集体土地使用权连同地上物业整体出租给聚荟公司，自签约之日起，由聚荟公司承接所有未履行完毕的租赁关系，包括但不限于收取租金、管理承租物业等，格四经济社不再享有和承担原合同中的权利义务；确定了霍栢源向聚荟公司交纳租金、管理费及其他约定费用的具体账户；霍栢源原已向格四经济社交纳的租赁押金，根据其持有的有效押金单据，由格四经济社向霍栢源直接退回，由霍栢源按照原合同约定的金额向聚荟公司重新交纳押金，并由聚荟公司向霍栢源开具新的押金单据。2014年6月12日，聚荟公司开具一份《收据》，上载：“今收到霍栢源某综合楼合同按金244365元”。
2015年11月2日，霍栢源向聚荟公司提交客户退租申请表，申请将涉案物业一楼退租，退租面积为493.68平方米，在该申请表中，聚荟公司物业经理栏中手写“租金收至2015年9月30日”字样。2016年1月4日，霍栢源向聚荟公司发出租赁合同终止通知书，提出终止合同，终止期限至2016年1月15日。
2016年2月22日，聚荟公司委托北京市盈科（广州）律师事务所以邮政特快专递方式向霍栢源户籍所在地及其承租的物业所在地发出《律师函》，该函载明霍栢源拖欠2015年12月至2016年2月的宿舍（即某综合楼）租金248807.52元、保安垃圾费4354.14元及2015年9月18日起的应付水费24680元，并要求霍栢源结清所有费用并交还该租赁物业。根据网络邮件查询系统显示，上述邮件已由霍栢源本人于2016年2月23日签收。诉讼中，聚荟公司代理人陈述“出具律师函时没有了解到该新记餐厅退出的情况，出具律师函时没有加入2015年10月一楼的租金及保安垃圾费”。
诉讼中，霍栢源陈述：对于聚荟公司所附的欠费金额计算表中的2015年12月仍在租物业的租金及保安垃圾费用没有异议，同意缴纳。2016年1月的租金及保安垃圾费同意缴纳一半，2016年1月下半月及2016年2月的租金及保安垃圾费我方不同意缴纳，另外利息我方不同意。另外一楼面积为493.68平方米的“鱼香居”、“新记鹅掌亦”的租金我方不同意缴纳。我方在2015年10月1日前已经退出，不应再计算租金及垃圾费，且从被告提供给我方的收款收据中看出，2015年10月被告未将该上述面积计入10月份的租金收费面积之内。聚荟公司确认涉案物业未办理产权登记手续亦未办理合法报建手续。双方当事人确认，涉案物业租金为每月12元／平方米、保安垃圾费则是在2015年10月前为每月1542.71元，在2015年10月份开始固定为每月0.21元／平方米。
另查明，佛山市禅城区栢悦酒店为个人独资企业，投资人为霍栢源，住所地为佛山市禅城区格沙工业区某综合楼。佛山市禅城区先登网吧为普通合伙企业，执行合伙人为朱琳煌，经营场所为佛山市禅城区某综合楼。2016年2月22日，该网吧执行合伙人朱琳煌出具说明书一份，明确因聚荟公司在2014年8月开始对周围物业进行改建，造成停电、网络线路被断等情形，给网吧造成了重大经济损失，对此损失，该网吧同意由霍栢源向侵权方主张权利，其不再另行主张。佛山市禅城区新记餐厅，为个体工商户，经营者许丽君，原经营场所为佛山市禅城区东升村格四工业区某综合楼首层之一，2015年10月28日申请变更经营场所至佛山市禅城区某号a11。2016年2月26日，许丽君出具说明书一份，明确因聚荟公司在2014年8月开始对周围物业进行改建，造成大量建筑垃圾、扬尘、噪音等，导致餐厅客流量急剧下降，给餐厅造成了经济损失，其同意由霍栢源向侵权方主张权利，不再另行主张。
原审法院认为，涉案物业在霍栢源与格四经济社签订《租赁合同》前，业已存在，且依据该合同书内容反映，双方签约目的在于租赁涉案物业，故本案为租赁合同纠纷。
聚荟公司在庭审中亦自认涉案物业未经报建，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，格四经济社与霍栢源签订的《租赁合同》应属无效合同。因上述合同无效，故该合同书中相应违约条款均系无效约定。依据《合同法》第五十八条之规定，霍栢源、聚荟公司双方互负返还义务，聚荟公司有权要求霍栢源腾房并交回涉案物业，故原审法院对聚荟公司提出的返还相应物业的诉请予以支持。同理，合同所载之按金（合同保证金），霍栢源主张返还按金244365元，原审法院予以支持。
虽该上述租赁合同无效，但霍栢源、聚荟公司与格四经济社所签订的《三方协议》是各方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，故聚荟公司取得了因合同无效而产生的以收取占有使用费、代收代缴费用及收回相关物业为主要内容的债权。依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，聚荟公司有权依据双方合同约定标准向霍栢源主张占有使用费。霍栢源对聚荟公司主张的涉案物业租金的标准及保安垃圾费的标准无异议，但认为：1、涉案物业一楼已于2015年10月退租且聚荟公司也同意自2015年10月1日起不再收取该部分物业的租金、保安垃圾费，涉案物业一楼2015年10月的租金及保安垃圾费无需缴纳；2、仍在租的物业，租金及保安垃圾费同意交至2016年1月15日，之后涉案物业未对外继续营业且系聚荟公司要求霍栢源暂时不要搬离，才导致双方未办理涉案物业交接手续，故之后的费用也不需缴纳。关于涉案物业一楼（即聚荟公司主张的“鱼香居”、“新记鹅掌亦”商铺，面积493.68平方米）2015年10月份的租金应否缴纳的问题。原审法院认为，根据霍栢源举证的租金、管理费、水电费通知单，其中2015年6-8月份的宿舍租金的计费数量为7405，而2015年10月的计费数量为6911.32，未将一楼部分的面积纳入该月计租的范围。而聚荟公司委托北京市盈科（广州）律师事务所发出的律师函中其要求霍栢源催缴的租金及保安垃圾费亦未包含涉案一楼2015年10月的租金及保安垃圾费，结合客户退租申请表中聚荟公司物业经理栏中手写“租金收至2015年9月30日”字样，原审法院对霍栢源陈述的聚荟公司同意自2015年10月1日起不再收取涉案物业一楼的租金、保安垃圾费的意见，予以采信。据此，原审法院对聚荟公司提出的要求霍栢源支付涉案物业一楼2015年10月份租金5924.16元及保安垃圾费103.67元的反诉请求，不予支持。
至于聚荟公司主张的2015年12月及2016年1、2月的仍在租物业及保安垃圾费的问题。原审法院认为，霍栢源在向聚荟公司发出租赁合同终止通知书后，仍占有使用涉案物业则应按照上文中双方确认的标准向聚荟公司缴纳场地占有使用费及保安垃圾费。霍栢源抗辩认为2016年1月15日之后系因聚荟公司的要求，故未将设备、物品搬离，但上述主张未得到聚荟公司的确认且亦未能提供证据予以证实，故原审法院对霍栢源的抗辩意见不予采信。霍栢源确认租金、保安垃圾费交至2015年11月30日，原审法院依照双方确认的标准计算霍栢源承租物业自2015年12月1日起至2016年2月29日的占有使用费为248807.52元（12元／平方米／月×6911.32平方米×3月）、保安垃圾费为4354.13元（0.21元／平方米／月×6911.32平方米×3月）。诉讼中，霍栢源对于聚荟公司主张的水费无异议，原审法院对聚荟公司提出的要求霍栢源支付水费26502.3元的反诉请求予以支持。
关于霍栢源主张的经济损失200万元。霍栢源陈述其及涉案物业其他承租人的经济损失系因聚荟公司拆除、改建周边建筑行为所致的经营损失及聚荟公司擅自处理酒店广告牌的损失，但未能提供有效充足的证据证明其损失数额，或证明聚荟公司拆除、改建周边建筑的行为造成其停止营业时段以及聚荟公司加建前涉案酒店、网吧及餐厅一段时期的经营收入和利润情况。但考虑到聚荟公司对涉案物业周围的建筑的施工行为必然影响承租人对涉案物业的占有使用和收益，结合霍栢源的陈述、提供照片等反映的施工时段、施工情形，本院酌定聚荟公司应向霍栢源支付的赔偿款为90402.71元［相当于涉案物业一个月的占有使用费及保安垃圾费（12元／平方米／月×7405平方米×1月＋1542.71元×1月）］。
综上，计至2016年2月29日，霍栢源尚欠聚荟公司占有使用费、保安垃圾费、水费合计279663.95元（248807.52元＋4354.13元＋26502.3元）。鉴于聚荟公司应向霍栢源返还保证金244365元，故原审法院将上述按金用于抵扣霍栢源尚欠聚荟公司的占有使用费和保安垃圾费，则霍栢源尚需向聚荟公司支付的场地占有使用费和保安垃圾费为35298.95元（279663.95元-244365元）。对实际返还涉案物业之前所产生占有使用费及保安垃圾费分别以82935.84元／月（12元／平方米／月×6911.32平方米）、1451.38元／月（0.21元／平方米／月×6911.32平方米）计付。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、确认霍栢源与格四经济作社于2005年6月1日签订《租赁合同》为无效合同；二、聚荟公司应于判决发生法律效力之日起十日内，向霍栢源赔偿损失90402.71元；三、霍栢源应于判决生效之日起十日内腾退位于佛山市禅城区格沙工业区某综合楼（面积6911.32平方米），并将上述物业交回聚荟公司；三、霍栢源应于判决生效之日起十日内向聚荟公司支付场地占有使用费、保安垃圾费合计35298.95元，并自2016年3月1日起以占有使用费82935.84元／月、保安垃圾费1451.38元／月为标准计付费用至上述物业实际交回聚荟公司之日止；四、驳回霍栢源的其他诉讼请求；五、驳回聚荟公司其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件因适用简易程序，本诉受理费12378元，反诉受理费2793元，合计15171元，由霍栢源负担13266元，由聚荟公司负担1905元。
上诉人霍栢源向本院上诉称，一、一审法院仅考虑到聚荟公司违法施工行为影响到承租人对涉案物业的占有和使用，而未涉及霍栢源的其他损失，与本案中霍栢源的实际损失项目不相符合。（一）因《租赁合同》无效，对于涉案物业处的装修损失，属于本案的损失范围，聚荟公司应当予以赔偿，但对此损失一审法院未提及。从双方签订的《租赁合同》第四条、第五条可见，出租方一再肯定的向承租方承诺保证涉案物业是“合法产权、权属清晰”、“合法、安全的物业”，主观上存在故意隐瞒涉案物业未取得建设工程规划许可证这一重大事实的意图，所以出租方对于《租赁合同》的无效存在重大过错，应当对承租方由此而造成的损失承担全额赔偿责任。涉案物业处仅“佛山市禅城区柏悦酒店”在开始装修时就投入了800多万元，后在2013年简单升级装修也耗资了约162万元（包含一楼大堂装修）。而这些装修现大部分均形成了附合物，与涉案物业不可拆分，无法搬离。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条关于“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，聚荟公司应当按照装饰装修物的现值标准赔偿霍栢源的损失。而一审法院在认定霍栢源的损失时，对于涉案物业处装饰装修物的损失却只字未提，未考虑装饰装修物的损失，属于遗漏诉求，应予以纠正，判令聚荟公司赔偿霍栢源在涉案物业处的装饰装修物的损失。（二）聚荟公司擅自拆除霍栢源依约制作的宣传广告牌，应当赔偿霍栢源制作广告牌的损失。“佛山市禅城区柏悦酒店”当时设立广告牌的目的在于宣传，让客人在远处就可以看见，要求具有直观、明显的效果，所以设计广告牌的长度为1130cm，宽度806cm，从广告牌每月的用电量300度左右也可见广告牌是很大的，共计花费8万多元。但聚荟公司在拆除建筑物时，并没有履行一定的告知义务，在没有采取任何通知方式的情况之下，就将广告牌一并拆除，并擅自将设立广告牌的原材料也自行处理了。对此损失，聚荟公司应当予以赔偿。
二、一审法院虽认定聚荟公司违法施工行为影响到承租人对涉案物业的占有和使用，但认为霍栢源未提供证据证明损失，仅酌情认定聚荟公司向霍栢源支付赔偿款90402.71元（即一个月的使用费和保安垃圾费），这与本案霍栢源提供的证据不相符合，且认定的损失金额严重偏低。理由：（一）霍栢源在一审时提供的证据7、8能够证明涉案物业在聚荟公司违法施工前与违法施工期间的营业收入额出现明显的下滑，且下滑情况是持续的，可计算的。霍栢源提供的证据7、8中的“佛山市禅城区柏悦酒店”收入明细、（网吧）现金收入比较，虽是单方制作，但这只是上诉人为了方便法庭比较而根据电子数据制作的，具体数据均来源于电子数据。根据国家法律法规的相关规定，对于每一位住店人员（上网人员）酒店（网吧）都有义务要求顾客提供身份证登记，并且每一位身份登记信息都会与公安部门连接，直接上传到公安部门治安管理信息系统。所以霍栢源提供的刻录光碟中的数据，属于《民事诉讼法》第六十三条规定的证据形式之一“电子数据”，并且该“电子数据”的表现形式是霍栢源根据国家规定在履行经营者的义务时所形成的，表现形式也符合酒店（网吧）日常正常的操作流程模式。另，网吧是特殊的服务行业，其有一个显著的特征：每一位上网人员都是单独使用一台电脑的，使用电脑的时间直接决定用电量，即网吧的用电量能够直接反映客流量（客户在网吧的消费情况）。从（中国南方电网）发票联可以看出，网吧在聚荟公司违法施工后用电量与违法施工前的用电量存在大幅度的下滑，且下滑幅度与刻录光碟中的电子数据是能够相互印证的。可见，证据7、8所反映的事实是真实有效的，可以作为认定本案中经营损失的证据。（二）“佛山市禅城区柏悦酒店”在聚荟公司违法拆建前（在2010年1月至2014年7月期间）月平均营业额约为370054.65元，与受到聚荟公司违法拆建这一外来影响而无法正常经营期间（在2014年8月至2015年11月期间）月平均营业额约为307431.69元，每月的营业额与往年同期相比当时出现严重的下滑，月平均营业额减少了62622.96元，再结合聚荟公司违法施工的持续时间超出了16个月，完全可以得出“佛山市禅城区柏悦酒店”的营业损失已经远远超出100万，并且该计算方式、标准是具有公平性、合理性及客观性，也是公正的。（三）聚荟公司的违法施工行为对涉案物业处的正常经营影响时间久，历时长，远远超出一年时间。2014年8月开始，聚荟公司对涉案物业周围的建筑违法施工，影响了霍栢源在租赁期间（2005年10月1日至2015年9月30日）对涉案物业正常的经营，直至本案纠纷在2016年3月3日一审开庭时聚荟公司的施工行为尚未结束。可见，聚荟公司的违法施工行为影响涉案物业处的正常经营行为时间久，影响大。而一审法院仅酌情支持9万来元，两者相差甚远，应予以纠正。（四）聚荟公司的违法施工行为对涉案物业处的正常经营影响大。从涉案物业处的经营内容来看，“佛山市禅城区柏悦酒店”，“佛山市禅城区先登网吧”，“佛山市禅城区新记餐厅”、“鱼香居”等，均属于服务行业，且服务地点都是在涉案物业处。作为服务行业，服务对象对于服务地点的周边环境要求高，尤其是特别排斥噪音、垃圾、扬尘等。聚荟公司违法施工行为恰恰是产生噪音、垃圾、扬尘等不良环境条件实施者，而这些又是直观的，消费者在尚未到涉案物业处就已经否决了到涉案物业处接受服务，且在一定时期内不会考虑重新到涉案物业处消费。可见，聚荟公司的违法施工行为对涉案物业处的正常经营的影响是致命，且该影响仅靠上诉人改变经营方式也是无法消除的。
综上，请求二审法院：一、变更原审判决第二项为聚荟公司向霍栢源赔偿损失200万元；2、聚荟公司承担本案一审、二审受理费。
被上诉人聚荟公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。同时，一审已经就霍栢源一审中的全部诉请，依法作出裁判，不存在遗漏诉讼请求的问题。1、霍栢源主张的“装修损失”无事实和法律依据。霍栢源主张装修损失时援引的法律依据是《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，拟以此来说明聚荟公司应当按照装饰装修物的现值标准赔偿其损失。援引该法律依据证明霍栢源的所谓“装修损失，其至少应当证明本案已经满足如下条件：（1）涉案物业存在已经附合的装饰装修物；（2）已经形成附合的装饰装修项目确为霍栢源承租后新修修及是霍栢源所有；（3）聚荟公司在导致合同无效中的过错程度；（4）已经形成附合的装饰装修物的现值损失。然而，霍栢源并没有提供任何证据证明涉案物业满足以上（1）、（2）和（4）要件，无法证明其事实上存在新增装修，更不用谈装修损失。同时，聚荟公司在一审中提交的证据照片可以证明，霍栢源在2016年2月底到3月初大肆拆除涉案物业内的财物，并举办清仓大甩卖活动，大规模出售涉案物业中有价值的财物，一方面可以说明上诉人已经客观上将附合物进行了拆除，另一方面，霍栢源自2005年开始承租涉案物业，且终止租赁关系也是其主动提出，结合其开展大甩卖活动，霍栢源完全有条件、有能力、有时间就涉案物业内已形成附合的装饰装修物进行举证，但霍栢源并没有提供任何证据予以证明。对于要点（3），即使存在装修损失，霍栢源是从事酒店经营的，其在与格四经济社签订合同时本应查清涉案物业的权属情况，却未尽合理的审查义务，从这方面更无法证明其所为的装修损失应由聚荟公司承担。2、霍栢源主张的广告牌损失以及经营损失，均无事实依据。霍栢源没有提供有效充分的证据证明该广告牌在聚荟公司承接格沙童服城时业已存在，亦未能提供证据证明聚荟公司存在拆除或损坏其广告牌的事实。对于经营损失，霍栢源没有提供由中立第三方出具的如发票、纳税申报表、审计报告、银行出入流水等文件对其主张予以佐证，因此霍栢源主张的广告牌损失和经营损失并没有事实依据。
上诉人霍栢源，被上诉人聚荟公司在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，霍栢源于2015年12月30日起诉至原审法院，请求法院判令：聚荟公司赔偿霍栢源损失200万元并承担本案受理费。诉讼中，霍栢源增加诉讼请求：1、判决确认霍栢源与聚荟公司的租赁合同关系于2016年1月15日解除；2、判令聚荟公司向霍栢源返还按金244365.0元，并自2015年10月1日起以￥244365.0元为本金按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至清偿完毕之日止。聚荟公司提起反诉，请求判令：1.聚荟公司和霍栢源解除租赁合同关系，霍栢源立即交还佛山市禅城区某综合楼的租赁物业；2.判令霍栢源立即支付截至2016年2月的租金人民币254731.68元，保安垃圾费人民币4457.81元、水费人民币26502.3元（暂计至2016年2月23日），合计人民币285691.79元，以及霍栢源实际交还租赁物业之前欠付的租金、保安垃圾费、水费以及上述款项继续产生的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；3.判令霍栢源承担本案的诉讼费用。庭审中，被告补充：要求计算租金、水费、垃圾费的利息，以285691.79元为本金计算利息从2016年2月10日开始计至实际缴纳之日止。
二审诉讼期间，霍栢源称其于2016年3月14、15日已向聚荟公司交还涉案物业的钥匙，3月16日聚荟公司开始对涉案物业进行围蔽施工，该物业原有内外部装修均已拆除；聚荟公司也确认霍栢源于2016年3月15日左右委托他人将涉案物业的钥匙返还给聚荟公司，并称其于同年4月开始对涉案物业升级改造，该物业原有内外部装修均已拆除。
本院认为，根据一、二审法院查明的事实，当事人的上诉、答辩及相关意见，本案二审的争议焦点为：原审判决聚荟公司向霍栢源赔偿损失的数额是否合理，霍栢源是否已向聚荟公司返还涉案物业、返还的时间及占有使用费的计算。
关于原审判决聚荟公司向霍栢源赔偿损失的数额是否合理的问题。霍栢源上诉主张聚荟公司应向其赔偿损失200万元，其中包括因聚荟公司施工导致其经营收入的损失、被聚荟公司擅自拆除的广告牌损失和装修损失。经查，霍栢源并未提供充分有效的证据证明其存在经营收入的损失，该损失与聚荟公司的施工存在唯一对应的因果关系及相应的损失数额；亦未提供证据证明其所称广告牌的存在及该广告牌是被聚荟公司拆除，原审法院考虑到聚荟公司对涉案物业周围的建筑的施工行为必然影响霍栢源对涉案物业的占有使用和收益，结合霍栢源的陈述、提供照片等反映的施工时段、施工情形，酌定聚荟公司向霍栢源支付的赔偿款为90402.71元（相当于涉案物业一个月的占有使用费及保安垃圾费）并无不妥，本院予以维持。关于装修损失，无论是霍栢源与格四经济社签订的涉案租赁合同，还是霍栢源、格四经济社与聚荟公司签订的《三方协议》，均表明霍栢源对涉案物业的占有使用期限截至2015年9月30日止，而上述租赁合同第二十三条还有关于“双方确实不再续约，乙方（即霍栢源，下同）应在合同期满后十五天内搬走可移动的物品，包括（冷气机、电视剧等），除此之外不能损坏任何装修物。（若违反此点，甲方有权在乙方按金中扣除）。若十五天内未搬走完物品，甲方可视乙方放弃所有权。”的规定。可见，霍栢源在对涉案物业进行装修前必然已对装修投入、使用期限及成本回收等问题进行了充分的考虑，而霍栢源实际占有使用涉案物业已经超过上述期限，故霍栢源所主张的装修损失没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于霍栢源是否已向聚荟公司返还涉案物业、返还的时间及场地占有使用费的计算问题。聚荟公司主张霍栢源虽然已经返还涉案物业的钥匙，但没有进一步与其就涉案物业办理交接，不能认定霍栢源已将涉案物业返还给聚荟公司。但聚荟公司在二审期间自认霍栢源于2016年3月15日左右委托他人交还涉案物业的钥匙，且其于同年4月开始对涉案物业进行升级改造，该物业原有内外部装修均已拆除。霍栢源在二审期间的陈述与聚荟公司基本一致。故本院确认霍栢源于2016年3月15日已将涉案物业返还给聚荟公司，霍栢源就涉案物业向聚荟公司支付的场地占有使用费应计算至2016年3月15日，在原审判决的基础上霍栢源尚欠聚荟公司场地占有使用费及保安垃圾费分别为41467.92元（12元／平方米／月×6911.32平方米÷30天×15天）、725.69元（0.21元／平方米／月×6911.32平方米÷30天×15天），则霍栢源尚需向聚荟公司支付的场地占有使用费及保安垃圾费为77492.56元（35298.95元＋41467.92元＋725.69元）。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但基于新的事实，本院依法予以改判。霍栢源的上诉理据不足，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第2445号民事判决的第一、二、五项；
二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第2445号民事判决的第三、六项；
三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第2445号民事判决的第四项为：上诉人霍栢源应于本判决生效之日起十日内向被上诉人佛山市聚荟投资有限公司支付场地占有使用费、保安垃圾费合计77492.56元。
四、驳回被上诉人佛山市聚荟投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费因以简易方式结案，减半收取本诉12378元，反诉2793元，合计15171元，由上诉人霍栢源负担13738.5元，被上诉人佛山市聚荟投资有限公司负担1432.5元。二审案件受理费22800元，由上诉人霍栢源负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
审 判 员 余珂珂
代理审判员 徐允贤
二〇一六年八月四日
书 记 员 陆灏珺