四川省南充市嘉陵区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川1304民初1327号
原告：王明元，男，1954年1月4日出生，汉族，住四川省蓬安县。
原告：孙丽萍，女，1964年6月13日出生，汉族，住四川省蓬安县。
原告：姚毅，男，1974年5月1日出生，汉族，住四川省蓬安县。
三原告共同委托诉讼代理人：赵云（特别授权），四川鑫中云律师事务所律师。
三原告共同委托诉讼代理人：邓波，四川鑫中云律师事务所律师。
被告：四川兰尼尔服饰有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区。
委托诉讼代理人：赖咏梅，女，1968年10月7日出生，住四川省南充市顺庆区，系公司出纳。
第三人：南充市中小企业和农业产业化融资担保有限公司，住所地南充市顺庆区。
法定代表人：杜政。
委托诉讼代理人：蒲红川，四川维大律师事务所律师。
原告王明元、孙丽萍、姚毅与被告四川兰尼尔服饰有限公司（以下简称“兰尼尔公司”）国有建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，由审判员刘春莲依法适用简易程序审理。经庭审查明，第三人南充市中小企业和农业产业化融资担保有限公司（以下简称“南充融资担保公司”）为案涉土地的他项权人，本院依法追加担保公司为第三人。后因案情复杂，依法转化为普通程序进行了审理。原告王明元、孙丽萍、姚毅及其委托诉讼代理人赵云、邓波，被告兰尼尔公司的委托诉讼代理人赖咏梅，第三人南充融资担保公司的委托诉讼代理人蒲红川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王明元、孙丽萍、姚毅向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《协议》有效，并判令被告协助原告将600m2土地使用权变更登记到原告名下；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年12月28日，原、被告双方签订了《投资入股协议》，其实质为土地使用权转让协议，协议约定被告将其持有的位于被告工厂后大门左侧净用土地约600m2的土地使用权转让给原告。原告向被告支付1,200,000.00元土地使用权转让价款。转让后，上述土地使用权由原告持有，原告享有该土地使用权、处分权和收益及土地上建筑物的所有权。协议签订后，原告依约支付了转让款，但被告至今未协助原告办理土地使用权变更登记手续。综上，双方依法签订了协议，协议内容真实有效，原告履行了协议约定的义务，但被告拒不办理变更登记损害了原告的合法权益。故起诉至法院，提出上述请求。
原告为支持其诉讼请求，在举证期内向本院提交如下证据：
1、原告身份证复印件及被告营业执照、组织机构代码证以及法定代表人的身份证复印件，拟证明原、被告主体适格；
2、2011年12月28日签订的《投资入股协议》，兰尼尔公司的土地使用权证书、建设用地规划许可证、宗地图复印件及陈开荣与王明元往来明细清单复印件各一份，拟证明原、被告签订的转让协议实为土地使用权转让协议，原告依约履行了付款义务，被告至今未按合同约定履行协助变更登记义务；
3、2012年1月9日《合同》及2012年11月1日《房屋租赁合同》复印件各一份，拟证明原告在被告交付土地后，在土地上修建了商住楼，并将商住楼租赁给他人使用。
4、双方对账凭证复印件，拟证明三原告履行了付款义务。
被告兰尼尔公司辩称，我们签订的是投资入股协议，不是使用权转让协议。2010年我们将整块土地做抵押在银行办理了贷款，土地的他项权人为融资担保公司。涉案土地为一块工业用地，无法分割。现原告还没有付完款，所以我们无法办理相关手续。
被告为支持其答辩主张，举证期限内向本院提交了如下证据：
1、建设用地规划许可证、国有土地使用权出让合同、土地勘测报告书复印件各1份，拟证明被告合法取得该宗土地。
2、贷款合同、他项权证复印件各1份，拟证明被告于2010年用土地作为抵押从南充市商业银行贷款，涉案土地的他项权利人为本案第三人。
3、个人活期明细查询、双方对账凭证及王明元往来账务说明复印件，拟证明三原告没有按照约定履行付款义务。
第三人南充融资担保公司述称，从2010年3月份，该宗土地全部抵押给了第三人，办理了最高额抵押。2015年3月，嘉陵区人民法院和内江人民法院查封了该宗土地。2015年9月，嘉陵区人民法院和内江人民法院解除了对该宗土地的查封，第三人又重新办理了新的他项权证。故原告主张的诉讼请求不合法。
第三人为支持其答辩主张，举证期限内向本院提交了如下证据：
1、贷款合同复印件2份，拟证明被告兰尼尔公司向中国建设银行南充分行贷款共计4,850,000.00元；
2、保证合同复印件2份，拟证明第三人为被告贷款的本金和利息承担保证义务。
3、反担保合同复印件2份，拟证明被告兰尼尔公司以土地向第三人提供反担保。
4、最高额抵押担保合同、他项权证复印件各1份，拟证明第三人已合法取得该宗土地的他项权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2008年9月4日，被告兰尼尔公司与南充市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，合同中对土地位置、用途、面积、出让金、合同期限、违约责任以及土地使用权转让、出租、抵押等进行了约定。合同第二十条“受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用权证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或者部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年限土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第三款规定之条件：……（三）按南府函[2008]218号文规定执行。”2008年9月10日，被告兰尼尔公司取得该宗土地的国有土地使用权证，编号为南充市国用（2008）第XXXX号。该证记载：土地位置为南充市嘉陵区城南工业园区XXXX号地块Ⅲ/13/297号，土地面积为19152.70m2，用途为工业用地，使用权终止日期为2056年12月30日。
2011年12月28日，被告兰尼尔公司（甲方）与原告王明元、姚毅、孙丽萍签订《投资入股协议》，约定：“一、甲方同意乙方入股，同意召开全体股东参加的股东会，作出同意乙方入股，并将甲方持有的位于甲方工厂后大门口左侧净用土地约600m2的土地使用权转让给乙方名下，并确定签订本协议代理人的《股东会议决议》。二、乙方向甲方入股为人民币现金约壹佰贰拾万元（按每平方米2000元作价。以实际用地面积为准）。该款用作抵偿甲方划转给乙方的土地使用权的价款，今后无论土地使用权价款的高低变化，甲、乙双方互不找补。该土地使用权抵偿乙方入股金后，甲方的上述土地使用权变更登记给乙方的过程中，以及以后土地使用性质改变，产生的税、费由乙方承担。三、甲方收取乙方入股金后，抵偿给乙方的上述土地使用权由乙方持有。乙方有权依法予以使用，甲方不得干预……四、乙方的入股金于本协议生效之日向甲方支付人民币肆拾万元，余额2012年春节前付清。甲方将上述土地使用权按程序转移给乙方，乙方同时对上述土地具有开发权，乙方从此拥有该宗土地上修建的建筑物的所有权、使用权、处分权和收益权。如政府要收回上述土地使用权，其收益由乙方享有。五、甲方用上述土地设置抵押而产生的一切债务，由甲方负责清偿，乙方不承担任何责任……”合同双方还就合同签订后使用土地过程中产生的税费、纠纷、违约责任等进行了约定。协议书尾部有被告兰尼尔公司法定代表人陈开荣的签字、捺印；有原告王明元、孙丽萍、姚毅的签名、捺印。
2012年1月9日，原告姚毅、孙丽萍、案外人彭国琼与原告王明元签订合同一份，约定由原告王明元将从被告兰尼尔公司以入股取得的约600m2土地大包干、全部垫支修建商住楼，工期从2012年1月10日至2012年10月30日。双方还就合同价款、房屋修建要求、安全与质量、付款方式、违约责任等进行了约定。
经原、被告双方确认，2010年8月至2012年1月22日期间，原告王明元共计向被告兰尼尔公司支付1,154,843.3元。另外，双方对两笔往来款项存在异议，一笔为东坝工资210,000.00元；另一笔是2012年1月5日的转款100,000.00元。
2012年11月1日，原告将案涉土地上修建的房屋的一层、二层出租给案外人任大胜使用，租期从2012年11月1日至2023年1月31日。
2015年3月27日，第三人南充融资担保公司（抵押权人）与被告兰尼尔公司（债务人/抵押人）签订了《最高额抵押合同》，合同“第四条抵押人自愿为债务人自2015年3月27日至2020年3月27日止，在抵押人处办理约定的各类业务，实际形成的债务的最高额折合人民币（大写金额）：陆佰万元提供担保（各业务种类包括但不限于：（1）人民币贷款（2）银行/商业承兑汇票贴现（3）银行承兑汇票承兑（4）保函）”。“第七条抵押人同意以下列财产土地（详见编号为【2015】026的抵押物清单）作为抵押物，上述抵押物清单作为本合同组成部分。”合同抵押清单中载明的抵押物为涉案土地。后于2015年9月21日，双方办理了抵押登记。第三人南充融资担保公司被依法登记为案涉土地的他项权利人。
2015年11月30日，被告兰尼尔公司（借款人/甲方）与中国建设银行股份有限公司南充分行（贷款人/乙方）签订了合同编号为建南（2015）小企流贷字第66号《人民币流动资金贷款合同》，合同约定甲方向乙方借款人民币贰佰叁拾伍万元整，借款期限从2015年11月30日至2016年11月29日。同日，第三人南充融资担保公司（保证人/甲方）与中国建设银行股份有限公司南充分行（债权人/乙方）签订了合同编号建南（2015）小企担保字第20号《保证合同》，约定由第三人南充融资担保公司为被告兰尼尔公司与乙方签订的建南（2015）小企流贷字第66号《人民币流动资金贷款合同》提供连带责任保证。
2015年12月3日，第三人南充融资担保公司（担保人/甲方）与被告兰尼尔公司；陈开荣、赖咏梅；林海泉、任密（反担保人/乙方），被告兰尼尔公司（借款人/丙方）签订了南融保反担保字第【2015】111号《反担保合同》。
2016年3月22日，被告兰尼尔公司（借款人/甲方）与中国建设银行股份有限公司南充分行（贷款人/乙方）签订了合同编号为建南（2016）小企流贷字第24号《人民币流动资金贷款合同》，合同约定甲方向乙方借款人民币贰佰伍拾万元整，借款期限从2016年3月22日至2017年3月21日。同日，第三人南充融资担保公司（保证人/甲方）与中国建设银行股份有限公司南充分行（债权人/乙方）签订了合同编号建南（2016）小企担保字第6号《保证合同》，约定由第三人南充融资担保公司为被告兰尼尔公司与乙方签订的建南（2016）小企流贷字第24号《人民币流动资金贷款合同》提供连带责任保证。
后因案涉土地被南充市嘉陵区人民法院依法查封，原告起诉至本院，提出上述请求。
为核实案件情况，本院依法调取了南府函[2008]218号文件，该文规定：“……希严格按批准的土地用途、面积、城市规划要求合理用地，未经市政府同意，不得擅自改变土地用途或将国有建设用地使用权转让、抵押。”
本院认为，原、被告双方签订的协议系双方当事人的真实意思表示。综合诉辩双方的观点，归纳本案的争议焦点为：一、双方签订的协议如何定性；二、协议的效力；三、案涉土地上设置有抵押且已被法院查封，三、原告的主张是否应得到支持。
一、双方签订的协议如何定性。从原、被告持有的《投资入股协议》内容以及协议签订后双方履行情况来看，虽然协议名称为《投资入股协议》，但在协议签订后，被告兰尼尔公司并未办理股权变更登记手续，也未注明股份比例，三原告至今也非被告兰尼尔公司股东，这一协议约定内容并不符合投资入股行为的要件。相反该行为更加符合国有建设用地使用权转让协议的要件。双方对土地的交付、价款、权利义务、违约责任等进行了明确约定，双方并不关注原告是否成为了股东，而是更加关注土地使用权、价款的交付以及收益等，故不应认定为投资入股行为，应定性为国有建设用地使用权转让协议。
二、协议的效力。第一，虽然《投资入股协议》的落款处只有被告兰尼尔公司法定代表人陈开荣的签字、捺印，但庭审过程中，被告兰尼尔公司对该处分行为予以认可，仅辩称三原告未按约定完全履行付款义务，故该协议系双方当事人的真实意思表示。第二，协议签订后，三原告即积极向被告兰尼尔公司履行付款义务，经双方确认，三原告已履行了大部分的付款义务，被告兰尼尔公司也履行了土地使用权交付义务。后三原告在案涉土地上修建了房屋，长期经营并收益至今。第三，案涉土地系工业用地性质，虽然2008年9月4日，被告兰尼尔公司与南充市国土资源局签订的国有土地使用权出让合同中第二十条明确约定了“首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年限土地使用权应按南府函[2008]218号文规定执行”，即需要经南充市政府批准，但被告兰尼尔公司作为合法使用权人，根据合同相对性原理，被告兰尼尔公司与南充市国土资源局签订合同中的约定仅对合同当事人产生约束力，故不影响本案中转让协议的效力。第四，被告兰尼尔公司在2015年已将包括案涉土地在内的公司全部土地作为抵押向第三人南充融资担保公司提供反担保，第三人南充融资担保公司为案涉土地他项权利人，也就是转让在先，抵押在后，但抵押合同不影响转让合同效力。即便依照被告兰尼尔公司辩称，抵押行为发生在2010年，也就是在转让行为之前，但抵押权人并未主张撤销该转让协议，故该抵押行为并不影响转让行为的效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该条规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，因此，该土地使用权转让协议有效。
三、三原告的主张是否应得到支持。对于设立的抵押权问题，因第三人为包括案涉土地在内的公司所有土地的合法抵押权人。三原告如果要实现国有建设用地权转让协议的内容，就应先涤除案涉土地上的抵押权，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”的规定，三原告可在代替被告兰尼尔公司清偿全部债务消灭抵押权后，来要求被告兰尼尔公司履行合同约定的变更登记手续。但经庭审询问，三原告表示不愿意代替被告履行债务，故三原告要求判令被告协助办理变更登记的诉讼请求不应得到支持。对于案涉土地被法院依法查封的问题，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》，被法院依法查封的财产不得转让，本案因被告兰尼尔公司与案外人之间的民间借贷纠纷，被法院依法采取的保全措施，虽然原、被告双方对案涉土地存在有效的转让合同，但因该土地被法院依法查封，三原告可待系争土地的诉讼保全措施解除后再行主张或另行向被告请求解除合同赔偿损失，故因案涉土地上既设置有合法的抵押又被法院依法查封，三原告要求被告协助变更登记的诉讼请求不应得到支持。另外，三原告是否完全履行了付款义务。经双方当事人核对往来账目情况，但仍存在两笔争议款项无法查清，且依照协议约定应以实际测量面积为准计算价款，经法院组织双方实地测量，土地面积约为783.5m2，依照合同约定，三原告并未完全履行付款义务，故根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互付债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，三原告主张被告应协助变更登记的诉讼请求不应得到支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十二条之规定，判决如下：
一、原告王明元、孙丽萍、姚毅与被告兰尼尔服饰有限公司于2011年12月28日签订的国有建设用地使用权转让协议有效；
二、驳回原告王明元、孙丽萍、姚毅的其他诉讼请求。
案件受理费15,600.00元，由原告王明元、孙丽萍、姚毅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 刘春莲
审 判 员 陈扬军
人民陪审员 周明君
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 谭 谈