河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终901号
上诉人（原审被告）王虹，女，汉族，1976年9月28日出生。
委托代理人张鹏，河南信心律师事务所律师。
委托代理人张哲利，河南信心律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吕辉，男，汉族，1975年4月17日出生。
委托代理人程建成，郑州市二七区大学路法律服务所法律工作者。
上诉人王虹因与被上诉人吕辉租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第3543号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王虹的委托代理人张鹏、被上诉人吕辉及其委托代理人程建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年7月10日，吕辉与王虹签订房屋租赁合同约定，将位于郑州市二七区大学路119号二楼出租给王虹，租期为三年，自2014年9月1日至2017年8月31日，第一年租金为280000元，王虹于合同签订时向吕辉支付130000元，第一年的其余租金150000元于2015年元月1日前支付完毕。合同第七条约定，王虹于2014年7月15日向吕辉交纳押金20000元。该合同第十七条还约定，在合同期内任何一方违约，守约方可解除租赁合同或同时向守约方支付违约金30000元，若王虹逾期10日内未向吕辉交清租金，应视为违约。该合同的实际履行中，吕辉按照合同的约定将位于郑州市二七区大学路119号的二楼交付王虹使用。王虹租用吕辉交付的房屋至2015年8月30日，先后共向吕辉支付210000元（含押金）。后吕辉因房屋租金拖欠及房屋使用问题与王虹发生纠纷，吕辉诉至本院。另查明，一、吕辉于2015年5月至2015年8月期间先后四次向王虹邮寄解除合同通知书和通知，其中2015年5月29日的解除合同通知书于2015年5月30日由王虹签收，该解除合同通知书载明已解除双方2014年7月10日签订的房屋租赁合同，并要求王虹承担违约责任并交还所承租的房屋。二、吕辉垫付王虹2015年6月16日至2015年8月15日使用郑州市二七区大学路119号二楼期间的电费5000元。
原审法院认为：一、关于2014年7月10日房屋租赁合同的效力及履行。吕辉、王虹2014年7月10日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效，双方应按照合同的约定履行相应的义务。该合同的实际履行中，吕辉已按照约定将位于郑州市二七区大学路119号的二楼交付王虹使用，已履行合同约定的义务。王虹支付部分租金后，未在2015年元月1日前支付第一年其余租金，违反了合同约定的义务，应承担相应的法律责任。二、关于2014年7月10日房屋租赁合同权利义务的终止。吕辉于2015年5月29日以书面方式作出解除合同通知书，在该解除合同通知书中，吕辉明确要求解除其与王虹2014年7月10日签订的租赁合同，该解除通知书已于2015年5月30日由王虹签收，且王虹未提出异议。故吕辉、王虹2014年7月10日的房屋租赁合同已于2015年5月30日解除，双方关于郑州市二七区大学路119号的二楼租赁合同的权利义务关系已于2015年5月30日终止。三、关于王虹拖欠房屋租赁费以及2015年5月30日后继续使用郑州市二七区大学路119号二楼费用的处理。王虹拖欠吕辉的房屋租金，并在收到吕辉解除合同通知书后，仍继续使用郑州市二七区大学路119号的二楼，既未提出异议，也未就继续使用该房屋达成协议并交纳相关费用，故应承担相应的法律责任。对拖欠2015年5月30日前的房屋租赁费，王虹应按照2014年7月10日房屋租赁合同的约定支付吕辉房租；对2015年5月30日房屋租赁合同解除后继续使用该房屋，王虹也应参照该租赁合同约定的租金标准支付吕辉相应的费用。按照王虹2014年9月1日至2017年8月30日实际使用364天的期间，王虹的房租及占用房屋费用合计为279232.88元，扣除王虹已支付的210000元，王虹尚需支付吕辉应支付房租及占用房屋费用69232.88元。四、关于吕辉垫付王虹2015年6月16日至2015年8月15日使用郑州市二七区大学路119号二楼期间电费的处理。吕辉垫付的5000元电费，发生在王虹2015年6月16日至2015年8月15日使用郑州市二七区大学路119号二楼期间，应由王虹负担。但吕辉要求王虹支付该期间5207元电费的诉讼请求过高，对过高部分不予支持。王虹支付吕辉电费的数额应以吕辉实际垫付的5000元为准。五、关于吕辉主张2191.1元水费的处理。吕辉要求王虹支付水费，其出示的郑州自来水投资控股有限公司水费交纳通知单无法显示该水费已由吕辉垫付，也未能证明通知单上显示的水量全部由王虹消耗。故对吕辉主张2191.1元水费的诉讼请求不予支持。六、关于吕辉主张的30000元违约金的处理。按照吕辉、王虹2014年7月10日房屋租赁合同第十七条“在合同期内任何一方违约，守约方可解除租赁合同或同时向守约方支付违约金叁万元。若被告逾期10日内未向原告交清租金，应视为违约”的约定，王虹未履行合同第三条中的约定，没有在2015年元月1日前支付吕辉其余的150000元房租，应承担违约责任。但该合同第十七条约定的30000元违约金数额过高，对过高部分该院不予支持。王虹支付吕辉的违约金数额，应按王虹实际拖欠的房租数额为基数，以同期银行贷款利率的四倍计算的数额为限。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王虹应于本判决生效后十日内支付吕辉房租及占用房屋费用69232.88元、电费5000元，合计74232.88元元。二、王虹应于本判决生效后十日内支付吕辉相应的违约金（以69232.88元的房租及占用房屋费用为基数，以同期银行贷款利率的四倍为标准，从2015年1月1日计算至判决生效之日）。三、驳回吕辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2448元，吕辉承担738元，王虹承担1710元（该费用吕辉已垫付，王虹应将此费用连同判决主文所确定的数额一并支付吕辉）。
上诉人王虹不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定上诉人未按合同约定支付租金错误。2014年7月10日双方签订房屋租赁协议后，被上诉人即应按约定保证上诉人正常使用，确保水电正常。但上诉人使用房屋之初就发生房屋严重漏水情况，被上诉人以种种理由推脱不予解决，给上诉人造成严重损失。2015年5月份，上诉人使用的房屋无故停电。最终因被上诉人的过错导致双方解除合同。上诉人无奈之下行使不安抗辩权，并非故意拖延时间交纳后续租金。后双方相互发出了解除合同要求赔偿的通知书，一直在协商双方之间的纠纷，在未达成一致意见的情况下，被上诉人于2015年8月将上述房屋租给案外人王博，开办了郑州市二七区王氏大虾，并将其扣留上诉人的财物非法转让给王博，非法获益万元。本案中的实际违约方应为被上诉人吕辉。二、原审法院认定事实不清。上诉人实际使用涉案房屋截止至2015年7月22日，原审法院认定上诉人使用至2015年8月30日错误，被上诉人没有任何证据证明上诉人使用至2015年8月30日。后被上诉人给房屋加装门锁，上诉人仅拉走了部分财物。关于被上诉人垫付5000元电费一事，被上诉人提供的电费收据是伪造的。上诉人分三次共向被上诉人支付23万元，被上诉人当庭仅承认20万元，原审法院却认定了21万元。上诉人实际缴纳23万元，根据上诉人实际使用房屋时间，已足够其租赁费用。双方解除合同后，被上诉人多次阻挠上诉人搬离物品，并在大门加装门锁，私自变卖上诉人财物，严重侵犯上诉人合法权益。故特提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，并判令诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人吕辉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
上诉人王虹为支持其上诉请求，向本院提交电子银行交易补制回单一份，拟证明其于2015年4月22日向吕辉交房租3万元，分三次向吕辉实际交纳房租共计23万元。
被上诉人吕辉对以上证据的质证意见为：真实性有异议，不是银行正规凭证；证明目的有异议，我方共收到租金21万元（含押金）。
根据双方的举证、质证和本院调查认证，本院经审理查明事实除与原审法院查明事实部分一致外，另查明：2015年4月22日，王虹向吕辉交纳房租3万元，王虹通过转账和现金形式共向吕辉交纳房租23万元。
本院认为：承租人有按约定期限支付租金的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。王虹上诉称被上诉人吕辉存在房屋漏水、无故停电等过错导致合同解除，其迟延交纳租金系行使不安抗辩权，非出于故意，但上诉人并未提供证据证明其主张，故其上诉理由不成立。上诉人还称其实际使用房屋至2015年7月22日而非2015年8月30日、被上诉人吕辉垫会电费的收据系伪造的、其实际向吕辉交纳房租23万元，本院认为，现有证据证明上诉人实际交纳房租23万元，本院对此予以认定，上诉人的其他上诉主张因未提供相关证据予以证明，故上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实部分不清，应予以改判，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第3543号民事判决第一项、第二项；
二、上诉人王虹应于本判决生效后十日内支付被上诉人吕辉房租及占用房屋费用49232.88元、电费5000元，合计54232.88元；
三、上诉人王虹应于本判决生效后十日内支付被上诉人吕辉相应的违约金（以49232.88元的房租及占用房屋费用为基数，以同期银行贷款利率的四倍为标准，从2015年1月1日计算至判决生效之日）；
四、维持河南省郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第3543号民事判决第三项。
二审案件受理费2448元，由上诉人王虹负担2148元，被上诉人吕辉负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈贵斌
审 判 员 崔航微
代理审判员 赵晓涵
二〇一六年四月七日
书 记 员 王江南