上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初17848号
原告：潘琴芳，女，1967年10月21日生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：沙丽玲。
委托诉讼代理人：陈秉惠，上海市江南律师事务所律师。
被告：殷桂香，女，1963年4月28日生，土家族，住重庆市。
委托诉讼代理人：潘宏德，上海市东海律师事务所律师。
第三人：中国银行股份有限公司上海市虹口支行，营业场所上海市虹口区四川北路XXX号底层。
负责人：刘连军，行长。
委托诉讼代理人：朱峻。
第三人：罗德明，男，1957年12月15日生，土家族，住重庆市酉阳县龚滩镇小银村*组。
委托诉讼代理人：周飞，上海邦拓律师事务所律师。
原告潘琴芳与被告殷桂香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月9日立案受理后，依法追加中国银行股份有限公司上海市虹口支行(以下简称中国银行虹口支行)、罗德明作为第三人参加诉讼，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘琴芳及其委托诉讼代理人沙丽玲、陈秉惠，被告殷桂香的委托诉讼代理人潘宏德，第三人中国银行虹口支行的委托诉讼代理人朱峻、第三人罗德明的委托诉讼代理人周飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘琴芳向本院提出诉讼请求：1、被告及时履行原、被告共同签订的《上海市房地产买卖合同》，并尽快办理上海市宝山区绥化路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)权利转移过户手续，将系争房屋的产权过户至原告名下；2、被告按照房屋总价的日万分之五即每日人民币1,225元(以下币种均为人民币)支付原告自2017年6月30日至系争房屋过户至原告名下之日的逾期过户违约金；3、被告赔偿原告律师费35,000元。事实和理由：2014年5月19日，原告女儿沙丽玲与被告通过上海合富置业顾问有限公司共康路分公司就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定沙丽玲以245万元购买系争房屋，房屋过户时间为2016年11月5日前。沙丽玲依约支付5万元定金及房款1,175,000元房款。当日被告将系争房屋交付给沙丽玲。由于系争房屋尚有贷款未付，沙丽玲希望被告按时将系争房屋过户，遂同意帮被告偿还系争房屋贷款，并签订《补充协议》。至今买受人已帮被告偿还贷款454,000元左右。嗣后，被告并未按照约定时间办理过户手续。2017年1月11日，经协商双方签订《补充协议》，约定过户时间推迟到2017年6月30日，买受人沙丽玲变更为原告，买受人同意再补偿被告15万房款。2017年1月11日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，除过户时间推迟至2017年6月30日外，其他条款不变。原告依约履行了合同约定的义务，但直至2017年6月30日过户前被告尚有771,000元房贷未还。由于被告违约致使系争房屋无法完成过户手续，故原告诉至本院。
被告殷桂香辩称，原告以合法形式套取银行贷款，违反了公共利益，合同应属无效。在合同无效的情况下违约金条款不具有效力。另，原告有违约行为，原告至今没有付清购房款，故被告不同意过户。抵押权不能撤销造成不能过户系原告没有支付房款导致。律师费没有依据，故不同意支付。
第三人中国银行虹口支行述称，系争房屋贷款截止目前尚余本金978,416.11元。第三人要确保银行债权的收回，只有在贷款完全清偿的情况下，第三人才能涤除抵押。
第三人罗德明述称，系争房屋系被告与其共有，其不同意将系争房屋转让给原告。系争房屋有抵押信息，若原告查阅应知系争房屋系被告与第三人共有的事实，原告非善意取得。其他意见同意被告的意见。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
沙丽玲系原告之女。被告与第三人罗德明于1984年10月2日登记结婚。
系争房屋权利人系被告，抵押权人为第三人，登记债权数额为135万元。
2014年5月12日，被告向原告出具收款收据，内容为收到购房款5万元。
2014年5月19日，被告(甲方)与沙丽玲(乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定沙丽玲以245万元价格购买系争房屋。合同第六条约定，甲乙双方确认在2016年11月5日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定，乙方应在签订本合同并申请办理本合同之公证手续后当日内，将部分首期房价款1,175,000元直接支付给甲方，乙方已支付定金5万元转为首期房价款，共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款1,225,000元，剩余款项乙方应于2016年11月5日前支付甲方，甲乙双方共同赴银行办理抵押注销手续；待签订本合同且公证处出具本合同之公证书(若有)、乙方取得符合购买条件的查询单后，甲乙双方赴上海市宝山区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)。同日，被告(甲方)与沙丽玲(乙方)签订《补充协议》，就系争房屋银行抵押贷款共计1,225,000元作出以下约定：一、乙方从签订系争房屋买卖合同当日起代甲方每月准时偿还银行抵押贷款，每月偿还金额为11,000元，若有逾期，按合同金额总价的20%补偿甲方的信誉损失，直至2016年11月5日还清系争房屋所有银行抵押贷款金额，双方办理过户手续；二、双方需在2016年11月5日前共同去宝山区交易中心办理产权变更手续，若有一方不能履约的，按照合同约定追究违约责任。同日，被告出具收款收据，内容为收到系争房屋房款1,175,000元。嗣后，被告将系争房屋交付原告。
2017年1月11日，被告(甲方)与沙丽玲(乙方)签订《补充协议》，约定乙方自愿补偿甲方15万元，该补偿分为两笔支付第一笔应于甲方配合乙方将原合同下家沙丽玲更改为潘琴芳后支付75,000元，第二笔在甲方配合潘琴芳办理合同约定产权物业过户当日支付75,000元，双方协议一致过户时间为2017年6月30日前。同日，原告(乙方)与被告(甲方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以245万元价格购买系争房屋。合同第六条约定，甲乙确认在2017年6月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按照下列第三款内容处理：甲方若未按本合同约定将房地产交付乙方(包括房地产交接及房地产权利转移)，每逾期一日应按全额房价款的万分之五向乙方支付逾期违约金。附件三付款协议约定，乙方应在签订本合同并申请办理本合同之公证手续后当日内，将部分首期房价款1,175,000元直接支付给甲方，乙方已支付定金5万元转为首期房价款，共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款1,225,000元，剩余款项乙方应于2016年11月5日前支付甲方，甲乙双方共同赴银行办理抵押注销手续；待签订本合同且公证处出具本合同之公证书(若有)、乙方取得符合购买条件的查询单后，甲乙双方赴上海市宝山区区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)。
2017年1月17日，被告出具收款收据，内容为收到原告系争房屋更改合同补偿款75,000元。另，自2014年5月至2017年10月，为偿还系争房屋每月贷款原告汇至被告名下共计钱款503,000元。
截止2017年12月26日，被告尚欠第三人中国银行虹口支行本金余额978,416.11元。另，原告已缴至本院代管款账户钱款99万元。
审理中，原告与第三人中国银行虹口支行就清偿第三人费用达成一致意见：由原告代被告清偿其欠第三人中国银行虹口支行贷款本息具体金额以还款日第三人出具的相关流水明细为准。
审理中，原告提供其与被告的短信联系凭证，用于证明其与被告联系要求来沪办理系争房屋过户及还清贷款事宜，并帮被告购买来沪机票的事实。短信中部分内容如下：4月25日周二“殷阿姨，你空了抓紧过来办理一下房产证过户”，“好”，“那我叫房产中介的经办人卢伟和你联系，尽快把房产证办下来”；5月31日周三“阿姨，尽快来上海办理房子过户手续，我们约定的期限六月底快到了，阿姨麻烦你抓紧来办理”，“你把我还款的那种卡，正面反面拍给我，你老婆有我的微信”。另，原告提供为被告缴纳2014年、2015年、2016年房产税17,360元的付款凭证。被告对短信的真实性无法确认；房产税的付费凭证按照补充协议应由原告承担。
本院认为，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据本院查明事实，系争房屋原过户时间为2016年11月5日，原告于2016年11月5日之前代被告还清系争房屋所有银行抵押贷款。之后在银行贷款未还清的情况下，原、被告于2017年1月签订房屋买卖合同将系争房屋过户时间延长至2017年6月30日前。原、被告均明知在2017年1月重新签订买卖合同时第三人中国银行虹口支行贷款未按约定还清，但对付款协议原内容未作更改，应视为双方均认可偿还贷款时间延长至过户之日前。另，提前清偿第三人中国银行虹口支行贷款需被告予以配合，结合原告按月代被告偿还贷款、缴纳系争房屋房产税及与被告短信联系过户的相关证据，可以认定原告在积极履行合同约定的义务，然被告未按照约定配合原告偿还贷款及办理过户，应属违约。现原告要求继续履行房屋买卖合同符合法律规定，本院予以准许。基于继续履行，原告代为偿付第三人中国银行虹口支行贷款于法无悖，本院予以准许。若原告代偿金额超出其应付被告的房款，原告可另案处理。在抵押涤除之后，被告应配合原告进行系争房屋的产权过户。被告因未按照约定配合办理过户手续，原告要求被告支付违约金符合法律规定，但其主张的违约金标准过高，结合合同履行情况、被告过错程度等本案实际情况，本院调整为按照每日200元标准计算。原告主张律师费无相关依据，本院难以支持。
关于第三人罗德明称系争房屋系被告与其共有，其不同意转让系争房屋的意见，本院认为，因系争房屋登记权利人为被告，基于不动产的公示、公信原则，原告有理由相信登记为权利人的被告对系争房屋享有完整的权利，原告与被告签订的房屋买卖合同符合法律规定，其不同意出售系争房屋的意见不影响合同继续履行。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条第一款之规定，判决如下：
一、原告潘琴芳与被告殷桂香就上海市宝山区绥化路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋买卖合同》继续履行；
二、原告潘琴芳于本判决生效之日起十日内代被告殷桂香一次性偿还第三人中国银行股份有限公司上海市虹口支行剩余贷款本息(还款金额以第三人中国银行股份有限公司上海市虹口支行于还款之日出具的流水账目为准)；
三、被告殷桂香、第三人中国银行股份有限公司上海市虹口支行于上海市宝山区绥化路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押借款清偿之日起十日内，办理上海市宝山区绥化路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记注销手续；
四、被告殷桂香于上述抵押注销后十日内，将上海市宝山区绥化路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利过户至原告潘琴芳名下；
五、原告潘琴芳于本判决生效之日起十日内，向被告殷桂香支付房款797,000元(优先用于第三人中国银行股份有限公司上海市虹口支行抵押借款偿付)；
六、被告殷桂香于本判决生效之日起十日内，按照每日200元标准支付原告潘琴芳自2017年7月1日至上述房屋过户至原告潘琴芳名下之日止的违约金；
七、驳回原告潘琴芳的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取13,340元及保全费5,000元，由被告殷桂香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 武恩强
二〇一八年二月六日
书记员 张雨柏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。
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二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国担保法%26gt;若干问题的解释》
第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
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