福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第3107号
上诉人（原审被告）福建泉州市土地开发有限公司。
法定代表人陈茂强，该公司总经理。
委托代理人陈凤安、傅文疆，福建伟盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）傅子民，男，1955年12月17日出生，汉族。
委托代理人张艳、张兴煌，福建立行律师事务所律师。
上诉人福建泉州市土地开发有限公司（以下简称土地公司）因与被上诉人傅子民商品房预售合同纠纷一案，不服泉州市丰泽区人民法院（2014）丰民初字第2205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，原、被告于2011年1月24日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买址在泉州市丰泽区丰泽街道东涂社区源淮花苑3号楼7层702号房屋一套，总购房款为1280000元。合同第六条约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：3、2010年12月24日前支付全部购房款的50%，计￥640000.00。在合同登记备案后十五个工作日办理50%房价款为银行按揭计￥640000.00”；合同第七条约定：“买受人按第六条第2种或第3种方式付款的，买受人应在《商品房买卖合同》登记备案后十五天之内办妥贷款手续，因买受人原因而造成逾期付款的，按本合同第七条第1种方式执行”；合同第八条约定，出卖人应当在2011年8月31日前，将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用；合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。该《商品房买卖合同》于2011年1月25日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。另查明，诉争商品房购房款的付款情况为：2010年12月17日支付25万元，2011年1月18日支付39万元，2011年1月26日支付10万元，2011年1月27日支付4.8万元，2011年2月18日支付12.2万元，2011年2月19日支付2万元；余款35万元，原告于2011年4月2日与中国建设银行股份有限公司泉州分行签订一份《个人住房借款合同》，约定因购买诉争商品房办理按揭贷款35万元，该款于2011年5月11日汇付至被告公司账户。2011年12月2日，被告将诉争商品房实际交付原告使用。截至本案法庭辩论终结时止，被告尚未向房屋权属登记机构办理诉争房屋所有权初始预登记，该商品房的房屋权属证书亦尚未办理。2012年1月1日，原告与泉州市燃气有限公司签订一份《管道天然气供气协议》，同日，该公司出具一份收据交原告收执，载明收到原告支付的诉争商品房管道燃气建设费1500元。原告于2014年4月21日起诉，请求判令：1.被告立即向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记所需材料交付原告，即履行协助原告办理房屋权属证书的义务；2.被告支付自2012年3月2日起至原告实际取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金；3.被告向原告支付管道燃气建设费1500元。
原审判决认为，原告傅子民与被告土地开发公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，本院予以认定。按双方合同约定，被告应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助原告办理房屋权属证书的义务，如因被告原因致使原告未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，被告应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。诉争商品房于2011年12月2日实际交付原告使用，但被告至今尚未履行协助原告办证的义务，依约应自逾期之日即2012年3月2日起向原告支付相应的违约金。被告辩称，按合同约定，原告应于2010年12月24日前付清首期款64万元，在合同登记备案后十五个工作日（2011年2月15日）内付清尾款64万元，但原告至2011年1月18日才付清首期款、2011年5月11日才付清尾款，逾期付款共计110天，被告因此可相应顺延协助办证的期限。据庭审查明的事实，原告依约应付的首期款及按揭款均存在逾期支付的情形，但所有购房款均在合同约定的交房期限内即2011年8月31日前全部付清。按双方合同约定，原告的付款义务应当先于被告的交房及协助办证义务履行，本案中，原告虽存在逾期付款的违约情形，但因其在合同约定的交房及办证期限届满前已履行了全部的付款义务，被告据以要求行使后履行抗辩权而主张相应顺延办证期限的抗辩事由已经消除，故被告以原告逾期付款为由要求顺延协助办证期限的辩解，不予采纳。另，双方签订的合同中对原告逾期付款的违约责任已作了明确具体的约定，被告可依照该约定另行向原告主张相应的违约责任。被告还辩称，原告主张的违约金已超过两年的诉讼时效，依法应予驳回。据庭审查明的事实，诉争商品房于2011年12月2日实际交付原告使用，被告依约应当自2012年3月2日起计付逾期协助办证违约金给原告，但原告至2014年4月21日才提起本案诉讼向被告主张该违约金，故2012年4月22日前应付的违约金已超过法定的诉讼时效而不予保护。被告关于原告诉请的违约金已超过诉讼时效的辩解，部分予以采纳。被告亦辩称，本案合同约定的违约金明显过高，请求予以调整。据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，被告以约定的违约金过高为由要求减少，应举证证明其逾期协助办证给原告造成的实际损失，法院方能以此为依据判断是否过高而应予调整，但被告并未举证证明该损失，故对其要求减少违约金的辩解，亦不予采纳。综上所述，被告应按双方合同约定，履行协助原告办理诉争商品房房屋权属证书的义务，并应依约以原告已付购房款128万元为基数，按日万分之一的标准计付自2012年4月22日起至履行协助办证义务之日止的逾期办证违约金，暂计至2014年4月21日起诉之日共计730天，应付违约金为1280000元×0.0001×730=93440元。至于管道燃气建设费1500元，根据合同第八条的约定，诉争商品房在交付使用时管道燃气等设施应达到设计要求条件，即被告向原告交付的商品房内应设置管道燃气；福建省物价局印发的闽价房（2007）413号《关于规范新建商品住房交易价格行为的通知》亦明确规定房价应包括供电、供水、供气的建设费用，故诉争商品房的管道燃气建设费1500元应由被告承担。现因被告未缴而由原告代缴，原告请求被告承担该费用，合理合法，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，向房屋权属登记机构办理原告傅子民购买的址在泉州市丰泽区丰泽街道东涂社区源淮花苑3号楼7层702号房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告；二、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付给原告傅子民自2012年4月22日起至2014年4月21日止的逾期协助办证违约金93440元；三、被告福建泉州市土地开发有限公司应于实际履行协助办证义务之日，按原告傅子民已付购房款128万元，以日万分之一的标准计付自2014年4月22日起至实际履行协助办证义务之日止的逾期协助办证违约金；四、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付给原告傅子民管道燃气建设费1500元；五、驳回原告傅子民的其他诉讼请求。受理费2274元，减半收取1137元，由被告土地开发公司负担。
宣判后，被告土地公司不服，向本院提起上诉。
上诉人土地公司上诉称，被上诉人存在逾期付款110天的情形，原判已认定被上诉人存在逾期付款的情形，但却不予顺延办证的期限，这与最高人民法院相关司法解释及福建省高级人民法院相关指导意见相抵触；原审法院（2013）丰民初字第6013号、6014号上诉人与同一个楼盘的另两位业主陈勇志、黄远鹏之间的两起商品房预售合同纠纷中，原审法院在两份判决中认定陈勇志、黄远鹏逾期付款的天数相应顺延协助办证期限，该两起案件上诉人上诉后，二审泉州市中级人民法院于2014年6月13日分别作出（2014）泉民终字第1344号、1345号判决，均判决：驳回上诉，维持原判。不到半年时间，原审法院却对同个案由、同类案件做出两份截然不同的判决，让人无法理解，也严重损害了法院应有的公正性和严肃性。本案中被上诉人所主张的逾期办证违约金显然过高，依法可以调整；被上诉人所主张的是逾期办证，但并未能举证证明逾期办证所受到的损失，原判要求上诉人对酌情调低违约金标准承担举证责任，颠倒了举证责任，有失公允。福建省物价局闽价房（2007）413号《关于规范新建商品住房交易价格行为的通知》中明确规定开发商不得向买受人收取管道燃气建设费，本案中上诉人并未向被上诉人收取任何燃气建设费，被上诉人所交纳的1500元是燃气公司向被上诉人收取的，并不是上诉人收取的，原审法院认定该笔费用由上诉人承担是不合理的。原审判决认定事实错误，适用法律错误，判决缺乏公正，侵害了上诉人的合法权益，请求：撤销原审判决，依法改判，本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人傅子民答辩称，虽然被上诉人因银行贷款的客观原因存在逾期支付购房款的情形，但上诉人对此付款行为直至一审起诉前未提出异议并默认，且购房款在合同约定的交房日前支付履行完毕，并不影响上诉人履行合同的交房义务，上诉人所主张的后履行抗辩权的情形已经消除，本案纠纷是独立的纠纷，同类案件纠纷的判决与本案无直接联系。被上诉人要求上诉人支付逾期办证的违约金符合法律规定，也符合双方签订的由上诉人提供的格式《商品房买卖合同》中有关逾期协助办证违约金的约定，即使上诉人认为被上诉人所要求的违约金过高，依法应作出不利于格式合同条款制定方的判决。福建省物价局的规定明确供水、供电、供气等建设的费用，承担建设费用的缴纳主体是上诉人而非被上诉人，与不得向买受人收取管道燃气建设费的规定是一致的，被上诉人代缴了该部分费用，上诉人应当退还。原审判决认定事实清楚，适用法律适当，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人争议的焦点为：1.上诉人是否应承担逾期协助办证违约责任，被上诉人逾期付款是否应相应顺延上诉人协助办证的时间；2.双方约定的逾期协助办证违约金是否过高并应予调低；3.管道燃气建设费1500元应由谁承担。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对双方无争议的事实予以确认。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，主体适格，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应认定有效。上诉人未能按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由上诉人提供的资料交付给被上诉人，导致被上诉人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，已构成违约。原审法院虽在（2013）丰民初字第6013号、6014号上诉人与陈勇志、黄远鹏的两起商品房预售合同纠纷中认定陈勇志、黄远鹏逾期付款的天数相应顺延协助办证期限，但一审判决后陈勇志、黄远鹏并未在法定期限内提起上诉，而上诉人不服上述两案上诉后，本院在（2014）泉民终字第1344号、1345号两案二审判决中亦认为陈勇志、黄远鹏在约定的协助办证期限届满前已付清房款，上诉人关于陈勇志、黄远鹏逾期付款的时间应相应顺延协助办证时间的主张，缺乏依据，不予采纳。本院对该两案二审予以维持而未予改判，系因陈勇志、黄远鹏未在法定期限内提起上诉。本案被上诉人虽有逾期支付购房款的行为，但在交房前已付清购房款并接收诉争房屋，在双方约定的协助办证期限届满前上诉人据以主张相应顺延办证期限的抗辩事由已经消除，因此，上诉人关于被上诉人逾期支付购房款的时间应顺延协助办证时间的上诉主张，缺乏依据，不予采纳。上诉人虽主张逾期协助办证的违约金标准过高，但并未能举证证明约定的逾期协助办证违约金标准是否存在过分高于被上诉人的实际损失的情形。因此，上诉人关于协助办证违约金应予调低的主张，证据不足，不予采纳。上诉人应自逾期之日起每日按被上诉人已付购房款的0.01%向被上诉人支付逾期协助办证违约金。根据合同约定，诉争楼盘管道燃气等设施应达到设计要求条件，但上诉人作为开发商未足额交纳燃气建设费，造成被上诉人为使用燃气只能自行向燃气公司交纳1500元，而参照相关规定，燃气建设费属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商即上诉人承担，故被上诉人要求上诉人支付其管道燃气建设费1500元，合法合理，应予支持。上诉人关于其不应承担燃气建设费的主张不能成立，不予采纳。上诉人的上诉请求及理由，依据不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2274元，由上诉人福建泉州市土地开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林海峰
审 判 员 戴 强
代理审判员 张 萍
二〇一四年九月十日
书 记 员 吴悦明
附：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。