浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第2296号
上诉人（原审被告）绍兴和骏汽车销售有限公司，住所地绍兴市柯桥区金柯桥大道2689号。
法定代表人朱天宇，总经理。
委托代理人（特别授权）鲍祖湘，绍兴市钱清法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）浙江盎唯纺织科技有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥经济开发区创意路99号西区1幢1058号。
法定代表人叶鹏，总经理。
委托代理人（特别授权）黄晓，浙江聚腾律师事务所律师。
上诉人绍兴和骏汽车销售有限公司（简称和骏公司）因与被上诉人浙江盎唯纺织科技有限公司（简称盎唯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2015）绍柯民初字第2125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，涉案租赁仓库产权登记于被告名下。2015年5月初，被告（微信昵称为“林子朱总宝马”，经查证为朱子林，系被告法定代表人朱天宇父亲）与原告（经查证为原告法定代表人叶鹏之妻）就涉案仓库租赁事项进行协商，2015年5月13日，双方通过微信达成租赁意向。5月14日，被告要求原告将房租打入张巧芬账户。原告遂通过银行向被告指定的账户（张巧芬，6222081211004635339）转账汇款250000元。2015年5月16日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《绍兴和骏仓库出租合同》一份，约定：甲方将位于金柯桥大道2689号车间二楼的仓库租赁于乙方使用，租赁物面积800平方米，含办公室1间，地下室1500平方米；租赁期限为三年，从2015年5月16日起至2018年5月15日止；租金每年为250000元；乙方需在租前支付租金，一次性付清；租赁期内，如一方需解除合同，应提前三个月通知另一方，并双方达成书面协议，提出方应同时赔偿另一方一个月租金为违约金；本合同各条款甲、乙双方应严格遵守，若一方违反上述条款任何一项，即视为违约，违约方应向另一方支付一个月租金作为违约金；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方等。合同还对其他事项作了约定。合同签字盖章处，原告由朱子林作为授权代表签名。合同签订后，被告向原告交付了租赁房屋。2015年5月28日，原、被告因租赁物地下室缺少面积问题，开始协商合同解除事宜。同日，双方就合同解除达成一致意见，被告表示已付租金分两期返还，2015年5月29日先返还150000元，其余的在原告退出租赁仓库（清场）后退还。2015年5月30日，原告仍在涉案仓库内放置货物，被告亦未向原告返还其中150000元租金。2015年6月10日，原告将其在涉案仓库内的货物搬空，但迄今尚未交付租赁物钥匙。迄今为止，涉案租赁仓库已空置4个多月。2015年6月11日，原告向被告发送《律师函》，要求被告在收到函件后将250000元租金退还给原告，否则将通过法律途径解决。被告于2015年6月12日签收上述《律师函》。然被告迄今未返回原告已付租金，2015年6月23日浙江盎唯纺织科技有限公司向该院起诉绍兴和骏汽车销售有限公司，诉称被告的行为已严重侵犯原告的合法权益，原告无奈起诉法院，请求判令：确认原告与被告签订的出租合同已于2015年5月28日解除；判令被告立即退还给原告租金250000元，支付违约金20833元，支付货物搬运费5000元，合计275833元。
原审法院认为，从被告“林子朱总宝马”所编辑发送的信息“你如果退出去那就最好了”、“什么时候清场什么时候退还”、“那你明天开始抓紧清场吧，我这边合同明天签掉了”、“怎么还有货物搬进来呀？尽快搬走呀。我昨天合同都已经签了”等等，可见，原告要求退出租赁，被告已表示认可，并同意退还给原告房租250000元。根据我国合同法第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。因此2015年5月28日，原、被告双方对合同解除已然达成一致意见。现原告要求法院确认双方签订的《绍兴和骏仓库出租合同》已于2015年5月28日解除，该院予以支持。被告辩称聊天记录不能证明双方对解除合同达成合意，认为即使解除合同也应当达成书面协议。该院认为，当事人之间就合同订立、解除等可以书面约定，也可以口头形式或是其他形式表达，因此，被告辩称原、被告间未对解除合同达成合意的抗辩意见，该院不予采纳。针对原告要求被告返还给原告租金250000元的诉求。根据我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同于2015年5月28日解除，因此，原告要求被告返还租金的诉求，符合法律规定，该院予以支持。至于返还的租金金额，原告要求全额返还，被告要求按照合同处理。该院认为，从本案合同的履行情况可知，双方合同起始日为2015年5月16日，合同解除日为2015年5月28日。原告的货物于2015年6月10日清场。因此，该期间，原告理应支付自2015年5月16日起至2015年5月28日止的租金，支付自2015年5月29日起至2015年6月10日期间的房屋占有使用费。具体金额为17808.22元（250000元／年÷365天26天】。因此，原告应向被告支付上述租金及占用使用费17808.22元。被告辩称，涉案租赁物目前空置，原告未交付钥匙，应当承担空置期间的占有使用费。该院认为，原告在租赁物内货物搬空后，虽向被告通知其已清场，但未向被告交付钥匙，导致被告至今尚未对租赁物进行实际控制，导致租赁物空置至今，确也给被告造成一定损失。但被告在明知双方合同已解除、原告已清场的情况下，未对租赁物进行处分，也未向原告主张返还钥匙，属于没有采取适当措施致使损失扩大。根据我国合同法第一百一十八条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，结合本案实际情况，从诚实信用、公平、公正的角度出发，结合双方在合同履行中的过错程度，该院认为，原告应适当承担涉案租赁仓库因未交付钥匙导致空置期间的租金损失，具体金额该院酌情认定为10416.67元（半个月租金）。其余部分的损失，由被告自行承担。因此，原告要求被告返还租金250000元的诉求，该院难以全部支持。针对原告要求被告支付违约金20833元、货物搬运费5000元的诉求。该院认为，虽被告交付的租赁物面积与合同约定不符，但事后通过隔出面积进行补足，最后解除合同也是双方协商一致的结果。故原告要求被告承担违约责任并支付违约金20833元的诉求，于情于理不合，该院不予支持。至于货物搬运费5000元，双方既无合同约定，原告又未能举证证明该费用应由被告承担，应当承担举证不能的后果，故该院亦不予支持。综上，该院对原告诉求的合理部分，依法予以支持。不合理部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告浙江盎唯纺织科技有限公司与被告绍兴和骏汽车销售有限公司于2015年5月16日签订的《绍兴和骏仓库出租合同》自2015年5月28日起解除；二、被告绍兴和骏汽车销售有限公司应于判决生效后十日内返还原告浙江盎唯纺织科技有限公司租金221775.11元；三、驳回原告浙江盎唯纺织科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2719元，由原告浙江盎唯纺织科技有限公司负担533元，由被告绍兴和骏汽车销售有限公司负担2186元，被告绍兴和骏汽车销售有限公司应负担的诉讼费，限于判决生效后十日内向该院交纳。
上诉人和骏公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称，一、原审法院判决确认双方签订的租赁合同于2015年5月28日解除其依据的是被上诉人提供的手机微信聊天记录以及《律师函》、邮件快递签收面单等证据，而上诉人认为手机微信聊天记录并不能证明双方已确认解除合同，被上诉人聊天的对象不是上诉人法定代表人，也未经上诉人一方特别授权；原审法院对于聊天内容应全面分析，而不能断章取义。根据合同约定双方若需解除合同或终止合同被上诉人应提前三个月提出，另双方仍应以书面方式解除合同；现原审法院仅以上述缺乏法律依据的证据来确认双方已于2015年5月28日解除合同显然不妥。二、对于第二条判决内容上诉人应返还被上诉人租金221775.11元，也就是说被上诉人实际只支付给上诉人租金加空置损失合计28224.89元（其中租金为17808.22元、空置损失10416.67元）。对于原审法院计算的标准也存在异议，即使说双方目前可以确认解除合同，其空置损失也应计算三个月为宜，因为根据当时双方签订的合同精神，解除合同须提前三个月，更何况上诉人为此诉讼实际空置此仓库已半年之多，另外目前该仓库实际仍由被上诉人掌控，其仓库钥匙仍存放在被上诉人处。被上诉人如果认为双方合同已解除完全可以信函或快递方式将钥匙返还给上诉人方，而不应由上诉人来主张返还。因此，原审判决认为“上诉人在明知被上诉人已清场的情况下未对租赁物进行处分，也未向被上诉人主张返还钥匙，属于没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。”有失偏颇。综上，请求撤销原审判决，依法改判或者发回重审。
被上诉人盎唯公司辩称，一、微信聊天记录中的微信号和手机号，本身就是上诉人工商登记的手机号。聊天的人不能确定是法定代表人还是法定代表人的父亲，哪怕是其父亲，他也作为上诉人的代表人与被上诉人签订了租赁合同。微信聊天记录内容很完整，从加上微信到谈及租金，以及最后清场腾空、返还租金等都如实反映出来，就本案而言基本没有其他沟通方式，并且双方此前已经完全按照微信聊天记录去处理租赁事宜。原审法院将该微信聊天记录作为定案依据，并无不当。被上诉人跟上诉人协商一致解除合同，但是解除后上诉人没有按照承诺支付租金。上诉人提供的租赁物与合同约定的租赁物面积上有很大的差异，导致被上诉人不能实现合同目的，上诉人也承认是他们搞错了，所以才协商一致解除合同。解除合同方式有很多，口头、微信等都是可以的，而不是只要上诉人陈述的纸质书面方式。二、关于钥匙的问题。钥匙就是一把锁，基本没有意义，锁不了什么东西。被上诉人工作人员也看过涉案场地，据了解上诉人已经找好下家，根本不存在因为不交钥匙据扩大损失的问题。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
上诉人和骏公司在二审期间向本院申请证人陈某、韩某出庭作证，为查明案件事实，本院予以准许。证人陈某陈述，其原在上诉人处负责后勤工作，其具体没有参与房屋租赁之事，仅知道地下车库隔出来的时候是980多个平方，后来说面积小了，过了两三天又去增加了，具体不清楚合同约定的面积是多少。其进来公司的时候朱子林是法定代表人，现在换成了其儿子朱天宇，公司主要事情是朱天宇管，但公司实际由谁经营其不清楚。大门钥匙有四把，交给被上诉人方一把，地下室没有锁，腾空后上诉人可以进去。被上诉人离开后，租的二楼办公室门是开着的。证人韩某陈述，其曾是上诉人公司的副总，被上诉人的员工曾经与其谈过出租的事情，但其具体并不清楚，朱天宇是上诉人的法人，但公司一直都是朱子林在负责，老板娘没有职务，偶尔管财务。大门和办公室有钥匙，地下室没有钥匙，钥匙的事情归陈某管。上诉人对证人证言质证认为，证人均陈述没有经手租赁事宜，他们对租赁情况并不清楚，不必要申请他们出庭作证，请对证人证词酌情考虑。被上诉人对证人证言质证认为，证人证言可以证明上诉人交付的地下室面积与合同约定的面积差距太大，而且房间的钥匙很多，根本不影响上诉人后来的使用。此外，证人证言也证明朱子林就是实际的老板，其掌管公司事务，更加印证了被上诉人的主张。本院认为，证人虽未直接参与租赁事宜，但他们曾经是上诉人的员工，他们对上诉人公司经营管理的情况以及被上诉人腾空后涉案租赁房屋的状况及使用情况的陈述相对可信，可以补强印证原审法院认定的有关事实。
本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的一致。
本院认为，围绕上诉人的上诉请求，针对上诉人的上诉理由评析如下：综合考虑上诉人原员工有关朱子林原为上诉人的法定代表人以及现在还在公司的证词，以及朱子林系上诉人现任法定代表人的父亲，且作为上诉人代表在涉案仓库出租合同签字，还有双方商谈房屋租赁合同事宜、订立合同以及履行合同付款等条款的具体情况，原审法院主要依据微信记录并结合其他证据，认定双方于2015年5月28日协商一致解除合同并无不当，本院予以照准。根据上诉人原负责后勤工作的员工有关大门钥匙有多把、地下室没有锁、被上诉人退出二楼办公室后门开着的情况陈述，再结合日常生活经验法则，上诉人以被上诉人未交还钥匙等为由主张增加空置损失或否认双方协议解除合同，无事实及法律依据，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求于法无据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5438元，由上诉人绍兴和骏汽车销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 艳
审 判 员 楼晓东
代理审判员 王 翠
二〇一六年二月十六日
书 记 员 俞小婷