山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终1197号
上诉人（原审被告）青岛盈隆物业发展有限公司。
法定代表人肖汉卿，董事长。
委托代理人车成军，山东亚和太律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青岛市市南区弘信山庄业主委员会。
法定代表人王新军，主任。
委托代理人陶虹，海南惠海（青岛）律师事务所律师。
上诉人青岛盈隆物业发展有限公司（以下简称“盈隆物业”）因物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2015）南民初字第11291号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员安太欣主审本案、代理审判员王蕾参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并已组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人盈隆物业的委托代理人车成军，被上诉人青岛市市南区弘信山庄业主委员会（以下简称“弘信山庄业委会”）的委托代理人陶虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
弘信山庄业委会在一审中诉称，弘信山庄小区于1998年竣工并交付使用，其开发商为青岛城裕房地产开发公司，盈隆物业为其下属企业，于当年房屋交付使用时进驻小区，实施前期物业服务。因其服务质量太差，多年来导致弘信山庄业委会封闭小区已变为四通八达的开放小区，杂草丛生，毁绿圈地现象普遍，车辆乱停乱放，严重堵塞消防通道，失盗失火事故时有发生，小区一片混乱。2015年5月24日，小区经业主大会换届改选，产生了新一届业主委员会，业主大会并一致表决同意辞退盈隆物业。2015年6月10日，弘信山庄业委会将书面决议送达盈隆物业，7月8日由金门路街道办事处召开了联席会，盈隆物业明确表示7月15日与弘信山庄业委会进行交接，并撤离弘信山庄业委会物业区。事后，盈隆物业一再拖延。期间，盈隆物业的行为受到市南区城管行政执法局的处罚。盈隆物业无合同侵占弘信山庄业委会物业区，强行收费，并以断水断电要挟全体业主。弘信山庄业委会作为全体业主公共利益的代表人，请求人民法院依法判令：依国家规定判令盈隆物业向弘信山庄业委会移交小区公共部位、图纸资料、业主花名册等事宜，并限期撤离弘信山庄业委会物业区。
盈隆物业在一审中辩称，弘信山庄业委会请求无法律依据，请求法院依法驳回弘信山庄业委会起诉。我方自小区居民入住就一直提供服务，和业主关系处理不错，没有弘信山庄业委会诉状中所称的情况，所以我们不同意退出。现在弘信山庄业委会欠我们物业费60多万元。2015年8月20日最近的一次收物业费有65%的业主缴纳了物业费，说明大部分业主对我们的服务满意。
对于盈隆物业上述答辩意见，弘信山庄业委会称，第一，65%的物业收费率和本案无关，65%的物业收费率是因为物业收费和电费捆绑在一起，否则也不可能达到这么高的收费率。第二，今年8月下旬，市南区行政执法局给盈隆物业下达整改通知书，要求盈隆物业于2015年8月27日前与弘信山庄业委会进行交接并撤离，盈隆物业仍然没有接受执行，现在行政处罚也在进行当中。第三，根据物权法第35条规定，盈隆物业现在在小区的所作所为对弘信山庄业委会小区的业主造成伤害，我方有权要求排除妨害。
原审法院查明，青岛市市南区弘信山庄小区开发商为青岛城裕房地产开发公司，该小区房屋交付使用时由盈隆物业为其提供前期物业服务。庭审中盈隆物业提交合同编号为20070507《物业管理委托合同》一份，签订双方为弘信山庄业主委员会与盈隆物业。该合同第十八条约定，委托管理期为3年。自2007年5月7日起至2010年5月6日止。另附备注一条，载明：“因业委会换届延迟，导致续定（订）合同延期，双方同意自上期合同到期之日至本合同生效之日亦按原合同执行”。在该备注上加盖有“青岛市市南区弘信山庄业主委员会”印章字样。本案弘信山庄业委会系该小区第二届业主委员会，其对该证据质证称该备注系由盈隆物业后补形成，弘信山庄业委会公章亦系盈隆物业擅自加盖，原因是在业主委员会接替时，弘信山庄业委会公章由盈隆物业进行保管。
另查明，弘信山庄业委会称因盈隆物业服务质量太差、管理不善，2015年5月24日小区经业主大会换届改选产生新一届委员会，业主大会一致表决同意辞退盈隆物业。庭审中，弘信山庄业委会提交2015年7月8日《专题会议纪要》一份，该纪要中第一项载明：“青岛盈隆物业公司明确表示，2015年7月15日同弘信山庄小区业主委员会进行图纸、资料、业主各类信息（台账）、运行的各设施设备等全面交接，入会各方表示同意”。该《专题会议纪要》由弘信山庄业委会及案外人青岛市宜嘉宏社区居家互助服务中心加盖公章予以确认。盈隆物业对此质证称，该证据系由弘信山庄业委会单方形成，不予认可。
弘信山庄业委会另提交青岛市市南区人民政府金门路街道办事处出具的《弘信山庄小区物业纠纷联席会议情况说明》一份，载明：“为调解弘信山庄小区业主委员会和弘信山庄小区物业服务企业之间的物业矛盾纠纷，2015年7月8日下午，金门路街道办事处在银川西路社区居民委员会，组织召开了物业纠纷调解联席会议。市南区物业管理办公室、金门路街道办事处、银川西路社区居民委员会、青岛盈隆物业有限公司、弘信山庄小区业主委员会等相关人员参加了会议。会议确定：一、弘信山庄小区业主委员会与青岛盈隆物业公司于2015年7月15日进行物业交接；二、银川西路社区居民委员会参加物业交接的监督见证工作；三、物业交接完毕后，由业主委员会召开业主大会进行物业公司的选聘，盈隆物业公司可按程序参与招标竞聘。双方在会议上对以上意见未提出异议。”盈隆物业对此质证称，对该证据真实性有异议，双方交接应当有双方在场并加盖公章予以确认，金门路街道办事处的证据不能证明双方的真实意思表示。
另查明，对于盈隆物业目前所保管的图纸资料，盈隆物业称小区开发商并未予以交接；弘信山庄业委会亦未提供证据证明盈隆物业所保管的图纸资料名称及数量，应当承担举证不能的责任。对于弘信山庄业委会所主张的业主花名册，盈隆物业认可业主花名册在其处，主要用于收取电费和物业费。
原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、诚实信用的原则。根据弘信山庄业委会提交的《专题会议纪要》及《弘信山庄小区物业纠纷联席会议情况说明》等证据，可就2015年7月8日专题联席会议召开地点、参会人员、会议纪要等事实形成完整的证据链，且青岛市市南区人民政府金门路街道办事处系该联席会议的组织者，其出具的《弘信山庄小区物业纠纷联席会议情况说明》具有公信力，可证明2015年7月15日盈隆物业同意与弘信山庄业委会办理物业交接事宜，该证据确实、充分，因此对于盈隆物业对该两份证据的质证意见原审不予采纳，对该两份证据原审予以认可。根据该证据，盈隆物业应当履行其于2015年7月15日前与弘信山庄业委会办理物业交接的义务，并终止弘信山庄业委会与盈隆物业之间签订的《物业管理委托合同》所约定的双方的权利义务。法律规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施的，人民法院应当予以支持。现盈隆物业拒绝撤离弘信山庄业委会物业区，于法无据。因此对于弘信山庄业委会所主张的盈隆物业向弘信山庄业委会移交小区公共部位、限期撤离物业区之诉讼请求，原审予以支持。综合考虑本案案情，应当给予盈隆物业一定的准备时间，原审酌情考虑十日内为宜。
法律规定，当事人对于提出的主张，有责任提供证据予以证明。当事人不能提供证据或提供的证据不能证明待证事实的，由负有举证责任的当事人承担不利法律后果。弘信山庄业委会主张盈隆物业移交小区图纸资料，但并未提供证据证明盈隆物业所保管的图纸资料名称及数量，应当承担举证不能的责任。因此，对于该项诉讼请求，原审不予支持。
综上，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、盈隆物业于判决生效之日起十日内向弘信山庄业委会移交业主花名册；二、盈隆物业于判决生效之日起十日内向弘信山庄业委会移交小区公共部位；三、盈隆物业于判决生效之日起十日内撤离青岛市市南区弘信山庄小区物业区；四、驳回弘信山庄业委会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由盈隆物业负担。因上述费用弘信山庄业委会已预交，盈隆物业于判决生效后十日内给付弘信山庄业委会100元。宣判后，盈隆物业不服，上诉至本院。
上诉人盈隆物业上诉称：一审存在审判程序和实体两方面错误，请求二审依法查明事实，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。其主要上诉理由是：1、一审先开庭后立案，违反法律规定，且一审原告的代理人李义翔不具备民事诉讼法规定的诉讼代理人资格；2、一审认定双方达成了2015年7月15日上诉人退出弘信山庄的协议与事实不符，双方仅在有关部门的主持下进行了协商，但并未达成任何协议，被上诉人也未提供出有上诉人负责人签字的会议纪要或加盖公章的协议，一审认定双方达成协议缺乏依据。被上诉人在未经全体业主过半数同意的情况下，解聘上诉人，不符合大多数业主的意愿，没有法律效力。
被上诉人弘信山庄业委会答辩称：1、根据金门路街道办事处出具的证明，证明业委会成立经合法程序。2、本案经过预立案，不存在不立案的问题。3、李义翔租住了弘信山庄的房屋，是物业的使用人，有租赁合同以及物业费证据，根据弘信山庄和上诉人签订的物业管理合同，弘信山庄物业使用人是合同相对方之一，李义翔作为物业合同受益人与小区有直接关联关系，根据民事诉讼法以及最高院解释，可由社区推荐作为代理人。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。
经审理查明，二审期间，被上诉人提交租赁合同以及物业费一份，证明李义翔租住了弘信山庄的房屋，是物业的使用人，主张根据被上诉人和上诉人签订的物业管理合同，弘信山庄物业使用人是合同相对方之一，李义翔作为物业合同受益人与小区有直接关联关系，且其是被上诉人聘用的法律顾问，故其作为被上诉人一审的委托代理人符合法律规定。上诉人对证据的真实性予以认可，但主张李义翔是物业使用人，与本案代理无关，不能证明其具有诉讼代理人资格。
另查明，2015年10月20日，青岛市业主权益保障中心出具书面证明，载明：“李义翔同志系我中心主任，特此证明。”
另查明，原审法院出具的预立案转为正式立案审批表载明，该案的预立案时间是2015年8月18日，预立案案号为2015预696，预立案原因为调解不成，转为正式立案的时间为2015年10月21日。该表的办案人意见处载明：转为正式立案，庭长意见载明：转为正式立案。该表的备注中载明，本表由现办案人负责填写，用于预立案转为正式立案的审批。领导审批同意后，由办案人员交立案庭立案。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本案经调解，双方当事人未达成一致意见。
本院认为，关于上诉人主张的一审程序是否违法问题，鉴于李义翔是涉案小区的租户，且系青岛市业主权益保障中心主任，并由被上诉人弘信山庄业委会聘任为法律顾问，故其作为被上诉人在一审的委托代理人，并未违反法律强制性规定，上诉人主张李义翔不具备法定的诉讼代理人资格，本院不予采信。
关于上诉人主张的一审先开庭后立案问题，本院认为，因原审法院对该案进行了预立案，故上诉人主张一审先开庭后立案，理由不成立，本院不予采信。
关于上诉人应否撤离涉案小区及移交相应业主花名册及公共部位问题，本院认为，根据我国相关法律及《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条的规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，上诉人与被上诉人签订的最后一份书面《物业管理委托合同》载明委托管理期限为自2007年5月7日至2010年5月6日止。而双方在委托管理期限届满后并未续签《物业管理委托合同》，故双方依据书面合同所确立的权利义务关系已然终止，且结合被上诉人在一审提交的由弘信山庄业委会、案外人青岛市宜嘉宏社区居家互助服务中心加盖公章予以确认的《专题会议纪要》及青岛市市南区人民政府金门路街道办事处作为联席会议的组织者出具的《弘信山庄小区物业纠纷联席会议情况说明》中载明的内容，能够证明盈隆物业已于2015年7月15日同意与弘信山庄业委会办理物业交接事宜。上诉人盈隆物业虽不予认可，但也未提交相反证据予以推翻，故本院对上诉人的该项主张不予认可。因此，上诉人盈隆物业主张继续在涉案小区提供服务，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
综上，上诉人盈隆物业的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人青岛盈隆物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 安太欣
代理审判员 王 蕾
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 魏 威