北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终5142号
上诉人（原审被告）：田建民，男，1982年4月9日出生。
委托诉讼代理人：王佳红，北京市中唐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘馨远，天津全唐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄振强，男，1977年9月22日出生。
被上诉人（原审原告）：韩小丽，女，1983年2月6日出生。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈荣胜，北京伯彦律师事务所律师。
二被上诉人之共同委托诉讼代理人：张秋海，男，北京伯彦律师事务所实习律师。
上诉人田建民因与被上诉人黄振强、韩小丽房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初5872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人田建民的委托诉讼代理人王佳红、刘馨远，被上诉人黄振强、韩小丽及其委托诉讼代理人陈荣胜、张秋海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田建民上诉请求：撤销一审判决,依法发回重审或改判驳回黄振强、韩小丽的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、我并不存在拒绝出卖房屋的主观恶意，不构成合同约定的根本违约情形；2、我已经及时告知黄振强、韩小丽无法继续出卖房屋，尽到止损的义务，损失扩大部分不应由我承担。二、一审法院确定的赔偿金额80万元具有严重的主观随意性，损害了我的合法权益。1、链家公司的网站信息显示该小区并非出现急剧攀涨局面，一审法院确定的涨幅30%没有客观依据；2、一审法院认定的评估节点错误，我在2016年9-11月多次表明非我的主观原因无法出卖房屋，故评估节点应当确定为2016年10月左右，黄振强、韩小丽于2017年1月起诉，损失扩大部分不应由我承担；3、80万元差价损失超出当事人合同签订时能够预见的损失。三、一审法院适用法律错误，对损失的认定应当适用合同法113条中关于损失额确定的限度的规定，即可预见性。
黄振强、韩小丽辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1、根本违约和主观恶意没有任何关系；2、我们给田建民发过催告履行通知书，田建民没有给我方任何回应，并非我方扩大损失；3、关于损失数额，一审双方认可了以链家网成交价作为房屋差价的参考，且我们的损失远远不止房屋差价的损失，还包括孩子上学、因政策改变丧失低价购房机会等等，我们有将近200万元的损失；4、关于评估节点，双方于2016年7月签订合同，我们在起诉之前一直要求对方履行合同，到2017年1月10日其还没有履行，我们认为没有希望了才提起诉讼；5、关于损失的可预见性，房屋差价损失田建民是完全可以预见到的，田建民是先买房后卖房，其在2016年3月和昌平的房主签了合同，后产生了纠纷，都是因为房屋涨价造成的，田建民说对损失没有预见到不符合常理。
韩小丽、黄振强向一审法院起诉请求：1、判令解除双方2016年7月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令田建民返还购房定金5万元和第一笔购房款48万元；3、判令田建民支付违约金55.2万元；4、判令田建民赔偿违约损失，即重新购房的房屋差价80万元；5、判令田建民赔付居间服务费4.14万元；6、本案诉讼费由田建民承担。
一审法院认定事实：韩小丽、黄振强系夫妻关系。2016年6月14日，田建民与韩小丽达成买卖北京市海淀区308号房屋（以下简称308号房屋）的意向，田建民收取了韩小丽支付的购房意向金2万元。
2016年7月12日，田建民（出卖人，甲方）与韩小丽、黄振强（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定由乙方购买308号房屋，该房屋建筑面积32.3平方米，总价款为276万元；乙方于2016年7月12日向甲方支付定金5万元；甲方应于2016年10月20日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续；甲乙双方应于网签后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续；乙方应于2016年9月30日前将第一笔购房款48万元自行支付给甲方，乙方应于过户当日将第二笔购房款49万元自行支付给甲方；双方应于预约时间办理所有权转移登记手续；双方应于2017年1月10日前自行办理物业交割手续；甲方拒绝将交易房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易总价的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求甲方承担违约责任；甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金；满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索；各方同意，未经本人签字或加盖公章的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力。双方关于学区房的约定为：甲方无占用任何学区名额，如有占用按本合同违约责任处理。
同日，田建民（甲方）与韩小丽、黄振强（乙方）及满懿公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定甲乙双方在丙方的居间服务下就308号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，居间服务费为4.14万元，乙方承担，如因甲方及/或乙方原因导致房屋买卖交易不能履行或无法完成的，已收取的居间服务费不予退还，如支付费用方为守约方，违约方应向费用支付方进行赔偿，且费用支付方有权向违约方追偿全部已付居间服务费。
签约后，黄振强、韩小丽共向田建民支付定金3万元，另因先行支付的意向金转作定金，黄振强、韩小丽完成了定金支付义务。2016年7月26日，韩小丽向满懿公司支付居间服务费4.14万元。
2016年9月12日，田建民与黄振强、韩小丽就308号房屋的交易进行了网签。
2016年9月30日，田建民（甲方）与黄振强、韩小丽（乙方）签订补充协议，约定“乙方同意甲方在2016年10月30日前向公积金还款中心办理提前还款的申请手续。”同日，田建民收取了黄振强、韩小丽交纳的第一笔购房款48万元。
另查，田建民曾于2016年3月25日与案外人王某1签订合同，约定由田建民购买1404号房屋，该房屋建筑面积89.73平方米，总成交价格288万元。2016年9月18日，王某1在商谈中提出要将房屋价格提高至350万元，而田建民未予同意。2016年10月12日，田建民将王某1诉至北京市昌平区人民法院，要求解除双方合同，并要求王某1返还款项、承担违约责任。昌平区人民法院于2017年1月11日作出（2016）京0114民初16496号民事判决，判令：一、解除原告田建民与被告王某1于二○一六年三月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告田建民与被告王某1、北京链家房地产经纪有限公司于二○一六年三月二十五日签订的《补充协议》。二、被告王某1于本判决生效后十日内向原告田建民退还购房定金十三万元及补偿金二万五千元。三、被告王某1于本判决生效后十日内向原告田建民赔偿违约金五十八万一千元。四、驳回原告田建民的其它诉讼请求。该判决已生效。
黄振强、韩小丽2016年10月20日向田建民寄出《催告履行合同通知书》，内容为：“根据补充协议条款，甲方应按贷款机构要求配合评估公司对房屋进行评估。网签后，您单方面拒绝银行安排的评估公司对房屋进行评估，导致银行无法办理贷款手续。因此我们特致函您，在接到本通知书三个工作日内，配合评估公司对房屋进行评估，以及告知贷款银行办理贷款手续，否则我方将诉履行合同。”田建民于次日收到了该通知书，但未予反馈。
本案审理中，田建民同意解除双方合同，并已向韩小丽、黄振强返还定金5万元及第一笔购房款48万元。
庭审中，田建民主张其2016年9月中下旬就已表示履约有困难，“十一”假期结束之后，即2016年10月8日，其已明确告知满懿公司无法出售308号房屋。黄振强、韩小丽则称2016年9月13日之后田建民曾表示购房遇到了问题，9月30日又说还要跟1404号房屋的房主商谈，之后并未明确表示不再出售308号房屋。
就上述争议，田建民提交如下证据：1、田建民与满懿公司经纪人2016年9月23日的微信聊天记录，该记录显示：田建民提出“我现在的建议就是大家都接受违约金，要不然都累，”“你不能逼我把这房卖了，然后我无家可归吧。”2、田建民与韩小丽2016年9月23日的微信聊天记录，该记录显示：田建民称“……我本以为大家可以先协商解决，没想到却先提防。再说不是我不想履行合同，我说了现在是没办法履行，出现了问题……”韩小丽则回复称“这不是提防不提防的事”。3、田建民与满懿公司经纪人2016年10月21日至23日的微信聊天记录，该记录显示：满懿公司的经纪人10月21日明确提出“田建民先生，我们现在接到韩小丽和黄振强的催告函，现在告知您配合我们和买方尽快走您房子的手续，收到回复一下，谢谢！”田建民10月23日凌晨回复“我今天晚上的航班出国出差。出现现在的情况确实实属无奈，事情的经过我相信大家都清楚，我买的房出现了问题，业主必须要加35万才能够继续履行合同，而且我之前已经做了我能做的所有努力，现在的局面我根本没有能力解决。希望你能理解，否则我也无地居住”。4、田建民与满懿公司经纪人2016年11月4日的微信聊天记录，该记录显示：田建民称“我这边不是我主观想要违约，我已经强调多少次了。我也是受害者。不是我不想卖，现在情况导致我根本没法卖”。
黄振强、韩小丽认可上述聊天记录的真实性，但称田建民2016年9月30日与其另行签订协议并收取首付款，表明可以继续履约，且根据双方补充协议的约定，相关意见需采用书面形式，而田建民并未出具书面意见，无法确认田建民已拒绝履行合同。就此，黄振强、韩小丽向法庭提交如下证据：1、韩小丽与满懿公司经纪人2016年10月24日的微信聊天记录，该记录显示：经纪人将田建民10月23日的微信转发给了韩小丽，韩小丽回复称“这样转达不行，让他给个书面的。至于他什么原因是他的事，最好给个书面不能卖房的函，别等我上诉了，他又说能卖。”2、韩小丽与满懿公司经纪人2016年11月8日的聊天记录，该记录显示，经纪人向韩小丽交付了“阿姨电话”，韩小丽表示“再试试，做最后的努力”。韩小丽称其在该聊天中向经纪人索要了王某1的联系方式，打算与王某1沟通，但此后未单独与王某1沟通。田建民认可10月24日微信聊天记录的真实性，承认经纪人转达了韩小丽的要求，但称其已向经纪人表示不需要出具书面意见。对于11月8日的聊天记录，田建民称无法确认其真实性，但称王某1曾向其表示已告知韩小丽、黄振强只有加价才能继续出售1404号房屋。
本院认为，上述聊天记录可证明如下事实：田建民2016年9月23日曾向黄振强、韩小丽表示无法履约；2016年10月23日田建民又向满懿公司的经纪人表示无法履约，满懿公司的经纪人于次日向黄振强、韩小丽转达了田建民的意思表示；2016年10月24日，黄振强、韩小丽收到田建民的意思表示后提出田建民应就拒绝履约出具书面意见。
黄振强、韩小丽另主张田建民的违约行为导致其遭受重大损失，包括：1、未能购得308号房屋，造成其没有学区房，孩子上学出现问题；2、其为购买308号房屋于2016年6月5日以80万元出售了二人名下位于昌平区沙河的房屋，该房屋至2016年12月已涨至180万元，其二人损失100万元；3、2016年9月30日出台新的限购政策后，其另行购房需支付138万元的首付，贷款利率也从基准利率的85折变更为现在的1.1倍，需多出贷款利息45.8万元；4、其为了筹集购买308号房屋的第二笔购房款，于2016年9月23日抵押了二人名下位于大兴区的房产，产生手续费6500元。黄振强、韩小丽主张上述损失已经超过双方约定的违约金金额，故田建民支付违约金后，还需另行赔偿其另行购房的差价损失80万元。
田建民对黄振强、韩小丽主张的上述损失均不认可，并提出：其2016年9月已表示无法履约，黄振强、韩小丽要解决孩子上学问题可另行购房；黄振强、韩小丽以80万元出售其名下昌平区的房子是在购买308号房屋前，与本案无关；黄振强、韩小丽并未实际付出新政后多出的利息，未形成实际损失；黄振强、韩小丽虽已将大兴区房产抵押，未但举证证明该抵押与本案有关，且其已提前通知拒绝履约，黄振强、韩小丽仍继续进行抵押贷款不合常理；308号房屋的差价应以2016年10月的市场价格计算。
田建民另主张其早已经告知黄振强、韩小丽难以履约，则黄振强、韩小丽应及时采取减损措施，而黄振强、韩小丽一直到2017年1月才起诉，扩大了损失。黄振强、韩小丽表示，其一直希望继续履行合同，田建民直到合同约定的交房时间，即2017年1月10日仍未履行合同，其二人确认合同目的无法实现才起诉要求解除合同。
经询问，黄振强、韩小丽称其抵押大兴区房产办理的贷款未予取用即不产生利息，手续费是否能退还尚不清楚。
田建民则主张合同约定的违约金过高，且以全部购房款为基数计算违约金不合理，请求法院予以酌减和调整。
双方均认可308号房屋为南北户型、中层房屋，系“满五唯一”的双学区房。双方均同意参照“链家”官网公布的成交价估算房屋差价。2017年5月10日，通过链家手机客户端查询“链家”官网，可见308号房屋所在小区2016年6月以来有成交金额的成交记录如下：2016年6月11日，南北向、中楼层55.7平方米房屋，成交单价69300元；2016年8月25日，南北向、低楼层67.4平方米房屋，成交单价79526元；2016年9月4日，南北向、低楼层67.2平方米房屋，成交单价83929元；2017年3月24日，东西向、高楼层92.79平方米房屋，成交单价80289元。另，2017年3月24日，该小区南北向、高楼层54.5平方米房屋的挂牌单价为108257元，2017年4月9日，该小区东西向、低楼层101.65平方米的房屋的挂牌单价为88048元。相邻的小区的成交记录显示，2016年7月至2017年1月的房屋单价总体上涨，涨幅约30%。经询问，双方均同意参照308号房屋所在小区及相邻小区的上述成交数据估算相似房屋的单价变动趋势及幅度，并以此估算房屋差价损失。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方签订的房屋买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应据此履行相应义务。黄振强、韩小丽依约履行了付款义务，而田建民因换房计划落空拒绝出售308号房屋，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。
庭审中，双方就违约责任的承担方式产生争议。黄振强、韩小丽主张田建民应依约支付违约金并另行赔偿房屋差价损失80万元。而田建民则主张违约金金额过高，以总房款为基数计算违约金不合理。
当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故，欲判断双方约定的违约金额度是否合理，应先考察黄振强、韩小丽因田建民的违约行为所遭受的损失。田建民拒绝售房，使黄振强、韩小丽无法购得308号房屋、错失交易机会，其二人另行购房的差价损失应由田建民赔偿。308号房屋作为“学区房”能够为黄振强、韩小丽提供子女就学的便利，此种便利的价值已经体现在相应房屋的房价中，不宜另行评估，但田建民的违约行为推迟了黄振强、韩小丽购得学区房的时间，确给二人子女的就学带来不利影响，对此，法院将在判定田建民的违约责任时予以酌情考虑。黄振强、韩小丽主张的为筹集第二笔购房款而产生的抵押贷款利息未实际发生；黄振强、韩小丽售出二人名下昌平区的房屋系在达成购买308号房屋的购房意向之前，相应差价与田建民的违约行为没有直接因果关系；黄振强、韩小丽未能在新的限购政策出台前购房，此后难以享受原有购房首付比例及贷款利率优惠，但该损失并非田建民缔约时可预见或应预见的。综上，黄振强、韩小丽有权主张的因违约所造成的损失主要是另行购房的房屋差价损失。
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。本案中，田建民2016年9月30日前表示履约困难，但2016年9月30日又与黄振强、韩小丽签订补充协议并收取了第一笔首付款，以其实际行动表示愿意继续履行合同。此后，黄振强、韩小丽于2016年10月20日向田建民发出《催告履行合同通知书》，田建民未予积极回应，并在2016年10月23日告知经纪人不再履约。黄振强、韩小丽已于10月24日自经纪人处得知田建民不愿继续售房，而双方约定的308号房屋解抵押日期为2016年10月30日。则至2016年10月30日，田建民拒绝履约的意思表示已足够明确。黄振强、韩小丽主张田建民拒绝履约应发出书面通知，缺乏合同依据，法院不予支持。田建民拒绝履约后并未与黄振强、韩小丽达成解除合同的协议，黄振强、韩小丽亦未行使解除权，则此时黄振强、韩小丽有权请求继续履约，并无另行购房之必要。黄振强、韩小丽在2017年1月份作出解除合同的决定后随即提起本诉，未见恶意拖延、扩大损失，故对田建民所称黄振强、韩小丽未尽减损义务的抗辩，法院不予支持。则房屋差价损失的计算时点应为黄振强、韩小丽提起诉讼的时间，即2017年1月23日。至于房屋差价的具体额度，法院根据双方合意，以“链家”官网上公布的成交价为基础，以308号房屋所在小区及邻近小区的房屋单价变动情况及幅度为参考，确认与308号房屋相似的房屋在2016年7月至2017年1月期间房屋单价看涨，涨幅约在30%。则黄振强、韩小丽遭受的差价损失与其主张相当，法院予以支持。黄振强、韩小丽按实际损失请求赔偿后，无权另行主张违约金，故对其要求田建民支付违约金的诉请，法院不予支持。同时，对于田建民要求酌减违约金及调整违约金计算基数的抗辩，法院不予处理。
至于居间服务费，双方合同已有明确约定，黄振强、韩小丽依据合同请求田建民返还居间服务费具备事实及法律依据，法院予以支持。
庭审中，双方均同意解除合同，法院对此不持异议。合同解除后，田建民应向黄振强、韩小丽返还购房定金和第一笔购房款，田建民已在本次诉讼期间完成上述款项的返还，则法院对黄振强、韩小丽要求返还定金及购房款的诉请不再支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及第一百一十九条之规定，判决：一、解除田建民与韩小丽、黄振强于二〇一六年七月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；二、田建民于本判决生效后七日内向黄振强、韩小丽支付房屋差价损失八十万元；三、田建民于本判决生效后七日内向黄振强、韩小丽赔偿居间服务费四万一千四百元；四、驳回黄振强、韩小丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点如下：一、被上诉人的损失如何认定；二、损失赔偿与违约金的关系。
一、被上诉人的损失如何认定。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，因田建民违约，导致双方合同解除，韩小丽、黄振强作为守约方，有权要求田建民赔偿损失，损失的范围应当包括合同履行可以获得的利益，其合理标准应为，通过赔偿使权利受违约行为侵害者处于合同已被适当履行的状态。本案中，因被上诉人未能购得诉争房屋，其若再次购买同地段同户型房屋所要支付的房屋差价属于其必然的也是实际的直接损失；相应的，因上诉人未出卖诉争房屋，其若再次出卖将获得的较本案双方约定价格更高的利益，该利益显然不应让违约方获得。一审法院根据双方合意，以“链家”官网上公布的诉争房屋所在小区及临近小区价格变动情况为参考，支持被上诉人的差价损失为80万元，符合法律规定，本院予以维持。上诉人主张被上诉人的差价损失低于其主张的80万元，但并未提供相反证据，本院对其该项事实主张不予支持。
上诉人另主张，违约方赔偿的损失不应超过其签订合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因双方合同约定的违约金为合同总价款的20%，该数额为其签订合同时可预见到的损失，故其赔偿的损失应以合同总价款的20%为限。就此本院认为，弥补实际损失是我国违约金条款的主要功能，故法律规定守约方有权依据其实际损失要求对违约金进行调整。现被上诉人因房价上涨遭受房屋差价损失80万元，而上诉人对房价上涨导致的差价损失应当预见到，故其主张其赔偿的损失应以合同约定的合同总价款的20%为限，不符合法律规定，本院不予支持。
关于居间费用，双方合同约定，如因一方违约导致房屋买卖交易不能履行或无法完成的，已收取的居间服务费不予退还，如支付费用方为守约方，违约方应向费用支付方进行赔偿，且费用支付方有权向违约方追偿全部已付居间服务费。本案中，双方均认可被上诉人已经实际支付了居间费用，现因上诉人原因导致合同解除，则上诉人应当向被上诉人赔偿已支付的居间服务费，一审法院判决上诉人向被上诉人支付该笔费用是正确的，应予维持。上诉人以居间服务费属于损失，不应另行计算为由，不同意支付该项费用，有悖于双方合同约定，本院不予支持。
二、损失赔偿与违约金的关系。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据上述规定，违约金的数额并非不可变更的，若当事人约定的违约金数额低于或过分高于实际损失，法院有权依据当事人的请求以实际损失为基础予以调整。因此，我国法律规定的违约金的主要功能为弥补实际损失，同时兼具惩罚违约行为之功能。而依据合同法第一百一十三条的规定，守约方有权就其实际损请求违约方予以赔偿。上述两条款均系对守约方实际损失的救济，法律亦未禁止两个条款同时适用，故只要未超过实际损失，被上诉人同时主张违约金及损失赔偿并不违反法律规定。现一审法院依据被上诉人的实际损失，判决上诉人赔偿房屋差价损失80万，被上诉人并未提出上诉，本院对此不持异议。
综上所述，田建民的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5641元，由田建民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 刘 磊
二〇一七年七月二十五日
法官助理 王湘羽
书 记 员 明 玥