陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕04民终958号
上诉人(原审被告)：陕西三飞房地产开发有限公司，住所地西安市碑林区新廓门55号。
法定代表人：刘学，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李宇，陕西法智律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：牛大卫，男，1980年3月12日出生，住三原县，居民。
上诉人陕西三飞房地产开发有限公司因与被上诉人牛大卫商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省三原县人民法院（2017）陕0422民初978号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陕西三飞房地产开发有限公司委托诉讼代理人李宇、被上诉人牛大卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陕西三飞房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销（2017）陕0422民初978号民事判决，改判驳回被上诉人所有诉讼请求；本案所有诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、本案被上诉人提起诉讼已经超过诉讼时效期间，其已经丧失胜诉权。2、一审判决以产权证记载面积作为双方计算面积差异的基础违背了合同约定，以此判令上诉人返还多收房款没有事实与法律依据。3、本案中涉案房屋建筑面积的确认应当以双方出示的证据及相关规范综合认定，依据本案事实与相关法规的规定，本案涉案房屋的建筑面积中应当包含保温层面积。
被上诉人牛大卫辩称，1、其曾积极与上诉人进行退款沟通，提出权利主张，未超出诉讼时效；2、合同约定建筑面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，一审判决不违背合同约定。
被上诉人牛大卫向一审法院起诉请求：1、判令被告退还房款18000元及利息（利息按同期银行贷款利率计算，自2012年1月6日至退还之日止）；2、诉讼费由被告承担。
一审判决认定事实：被告系池阳*华锦苑项目的房地产开发企业，并取得了该项目预售许可证。2010年12月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于三××县××东北角××*××号房屋一套。该商品房的用途为居住，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上28层，地下1层。该商品房合同约定建筑面积共125.48平方米，其中，套内建筑面积102.35平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积23.13平方米（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。计价方式及价款即按建筑面积计算，该房屋单价为人民币3640.15元/㎡，总金额为456766元。面积确认及面积差价处理以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按最终面积以房管所测量面积为准，实行多退少补（不含公共设施分摊）。付款方式采取银行按揭支付。被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、电梯于入住时达到使用条件；2、天然气由天然气公司统一确定；3、有线电视由广播电视公司统一确定。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。附件二：公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明按照中华人民共和国建设部颁布的房屋测量规范执行。并约定了其他权利和义务。原告按照合同约定支付了购房款。后被告将该商品房交付予原告使用至今。三原县房管所分别在2014年8月26日、2014年12月30日在池阳*华锦苑小区公示栏张贴各户房屋专项维修资金分户交存明细表，该明细表中记载各户的房产证登记面积。三原县住房和城乡建设局和三原县城关镇房屋产权发证办公室对涉案的房屋颁发三房权证城关字第××号房屋所有权证书，该证书中记载该套房屋建筑面积121.26㎡，套内建筑面积100.10㎡。
另查，被告就三原县住房和城乡建设局以房屋行政登记一案诉至法院，三原县房产管理所于2016年9月18日向三原县人民法院作出情况说明，说明其所在池阳*华锦苑小区房产面积测绘中是按照《中华人民共和国国家标准》《GB/T17986
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2000》《房产测量规范第一单元：房产测量规定》之规定核算的，对该项目各户商品房屋进行产权登记时，按照房屋产权登记发证的相关规范登记，建筑物的外墙保温层面积1003.06㎡未计入各户的房屋产权登记面积。陕西三飞房地产开发有限公司在房屋销售时与购房人签订《商品房买卖合同》的房屋面积，系依据《建筑工程建设面积计算规范》将保温层计入建筑面积销售，双方按照《商品房买卖合同》约定处理。三原县房管所盖章确认池阳*华锦苑面积核算测量结果：建筑物结构框剪；建筑物地面层次29；地下层次1；商住地上建筑面积50858.26㎡；商住地下室建筑面积3444.00㎡；商住总建筑面积54302.26㎡；物业用房建筑面积：锅炉房110.00㎡，物业用房123.50㎡，洗手间6.50㎡；小区总建筑面积54542.26㎡。
一审法院认为，原、被告签订的商品房销售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应对其效力予以确认。对原告要求被告返还多收的购房款之请求，虽被告辩称原告的请求已超过诉讼时效，但因原告得知自己的权利受侵犯后一直在主张权利，故诉讼时效并未超过，对被告之辩称不予采信。关于被告抗辩应将保温层面积分摊给各户后退还多收房款一节，一审法院认为因房屋所有权证书系房屋产权登记部门颁发的，应属合法、有效证据，被告之抗辩本案不予采信。房屋所有权证书中所记载的面积就是房管所测量的面积，根据合同约定产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终面积以房管所测量面积为准，实行多退少补，故被告应依据合同约定的面积与房屋所有权证记载的面积的差退还原告多收的购房款。综上，被告应返还原告购房款15361.43元〔125.48㎡--121.26㎡）×3640.15元/㎡=15361.43元〕。关于利息之请求，原告未提证据证明其向被告主张的具体时间，故利息应从起诉之日即2017年4月24日起至返还完毕之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件的司法解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限被告陕西三飞房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告牛大卫购房款15361.43元及从2017年4月24日至返还之日止的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告牛大卫其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。诉讼费250元，由原告牛大卫负担38元，被告陕西三飞房地产开发有限公司负担212元。
经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。另，二审期间，陕西三飞房地产开发有限公司提交了中止本案审理的申请。
本院认为，涉案争议发生后，牛大卫一直主张其权利，故其诉请的诉讼时效并未超过，对于上诉人关于本案已超过诉讼时效的上诉主张本院不予支持。
涉案房屋买卖合同明确约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以房管所测量面积为准，实行多退少补。本案中三房权证城关字第××号房屋所有权证载明该套房屋建筑面积121.26㎡。因该房屋所有权证对外具有公示效力，对于陕西三飞房地产开发有限公司上诉称保温层未计入房屋建筑面积本院不予采信。一审依据合同约定判决陕西三飞房地产开发有限公司返还原告牛大卫购房款15361.43元符合法律规定，本院予以认可。因涉案合同并未约定退还购房款如何计算利息，故一审自起诉之日起计算利息并无不当。
陕西三飞房地产开发有限公司二审中提出中止本案诉讼的申请，理由是其公司就涉案房产证面积计算有误，向三原县人民法院提起行政诉讼，要求撤销涉案房屋的产权证。房屋所有权证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，使房屋物权归属得以公示确认，从而保证市场交易的安全稳定，在未经法定程序撤销的情形下，其具有确定的效力。陕西三飞房地产开发有限公司在一审判决后提起行政诉讼，且该行政诉讼的目的在于将已经确认的法律事实予以撤销。一案必须以另一案审理结果为依据，另一案应是将尚未确定的法律事实通过诉讼进行确认，而非将已经有权机关确认的法律事实进行变更，否则将难以保证法律的稳定性。加之，即使陕西三飞房地产开发有限公司在该行政诉讼中的请求得以支持，其亦可通过相关法律途径维护其合法权益。在综合考量司法的效率、法律的稳定及各方当事人权益，对于陕西三飞房地产开发有限公司提出的中止本案诉讼的请求，本院不予支持。
综上所述，陕西三飞房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费184元，由上诉人陕西三飞房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李晓菊
审判员 庞 宏
审判员 赵国华
二〇一八年六月二十日
书记员 张 瑞