北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初39381号
原告(反诉被告)彭卫东，男，1974年9月5日出生，满族，北京百富特国际投资有限公司法人，住北京市朝阳区。
被告(反诉原告)徐秋华，女，1986年6月1日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。
委托代理人蒋芸，北京市汉良律师事务所律师。
原告彭卫东（以下简称原告）与被告徐秋华（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告，被告及其委托代理人蒋芸均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：我是位于北京市朝阳区广渠路21号金海国际x号房屋产权人，2013年10月17日起被告夫妇就开始承租上述房屋，当时双方签了租赁协议，也做了物品的交接清单，房屋内有什么东西都写的很清楚。2015年10月、2016年10月，我们双方又签订了两次租赁合同，被告继续承租上述房屋，合同至2017年10月25日止。租金的支付方式为押一付三，到2017年1月16日，被告拖欠下一季度即2017年1月27日至4月25日的租金，同时被告给我发信息说她要搬走，提前退租，我当时说是1月份，房子不好出租，这样做是违约的，被告给我发信息认可违约，并表示保证金不要了。后来我给物业打电话，说没有我的同意不让被告搬家。后来我再给被告打电话，她就不接电话了。被告开始和我说1月16日就要搬走了，我当时在外地出差。1月18日我找到一个开锁的，把诉争房屋打开了，发现被告都搬走了，她的东西也都搬走了，但是我原来提供的海信冰箱一台也没有了，这个冰箱是2013年以前就买了的，而且我还发现客厅阳台有损坏，阳台飘窗上的人造板碎了，室内一片狼藉。当时我联系不上被告了，就起诉了。现诉至法院要求：1、判令被告因损毁房屋，赔偿原告4150元；2、被告违反合同约定，请求判令被告赔偿原告经济损失12400元；3、原告冰箱遗失，判令被告赔偿原告折价款1000元。
被告答辩并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。一、原告提交的《租赁合同》系伪造，违约金不是两个月房租。二、被告搬离时原告在场，双方已经交接清楚，原告验收完毕。三、被告已缴纳保证金5000元。四、关于阳台，并非被告故意损坏，而是长时间受阳光暴晒，细纹逐渐加深，属自然损坏。对方所说的签订合同的时间正确，原告是产权人也无异议。最后一份合同是2017年10月25日到期。当时原告向出卖诉争房屋，所以中介经常带人来看房，有时候是中午，有时候是晚上，被告家中有两岁的孩子，原告卖房的行为影响了被告的生活，被告就在1月16日之前，提前了30天，告知原告诉争房屋不再承租了，原告当时没有同意，中介还是继续带人来看房。当时被告为了让孩子不受影响，决定即使不要保证金还是要搬家，而且还帮助原告找下一个租户，原告现在的租户就是被告帮助联系到的，租金比被告当时的租金还涨了300元。被告是在2017年1月15日搬走的，下一个租户是1月25日搬入的，当时搬走的时候有许多物品没有拿走，包括四座皮沙发一个、1．8米大双人床一张、梳妆台一个、宽1．6米大衣柜一个、写字台一个、电视柜一个。当时因为原告和物业说了不能给我们开出门条，所以搬家公司的车进不来，我们无法搬走大件物品。当时我们是用私家车带走的我们小件物品，家具都没有搬走。1月18日上午，原告给我打了电话，询问我们是否搬走，说他要看一下房屋。当天我爱人给原告开了房门，我爱人把水卡、电卡、燃气卡以及门禁卡、钥匙都交给了原告，但是原告当时看完后，就把被告的爱人和证人都关在门外了，让我们走，我们也没法拿东西。我的租金当时已经交到了1月26日。后来原告就起诉了。我现在提出反诉：1、判令原告返还被告保证金5000元；2、判令原告赔偿因恶意诉讼给被告造成的各项损失（误工费、交通费、准备证据材料费用、律师费等）共计5000元；3、判令原告赔偿被告家具损失1万元。
原告对被告的反诉请求答辩称：不同意被告的全部反诉请求。第一项，保证金按照合同约定，是被告违约在先，不应退回；第二项，被告的各项损失与原告无关；第三项，被告退租时已经搬走了全部家具，不认可造成的家具损失。
经审理查明，2013年10月17日，原、被告签订了《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租原告的位于北京市朝阳区广渠路21号x号楼x号房屋；租期为2013年10月28日至2014年10月27日；租金为每月5000元，押一付六；押金为5000元。后原告一直承租该房屋。2015年10月，原、被告又签订了《租赁合同》，约定：被告继续承租原告的上述房屋；租赁期限为1年，从2015年10月26日起至2016年10月26日止；租金2013年－2015年六万元整，2015年10月－2016年10月每月5500元。2016年10月，原、被告又签订了《租赁合同》，约定：被告继续承租原告的上述房屋；租赁期限为2016年10月26日至2017年10月25日，租金为每月6200元，付款方式为押一付三，每次提前30天付款。后被告租金交至2017年1月26日。庭审中，就被告搬走时间，原告表示，被告当时表示2017年1月16日要搬走，后其于2017年1月18日打开出租房屋发现被告已经搬走。被告表示，其于2017年1月15日搬走的。
庭审中，原告向本院提交了如下证据：1、与新租户的租赁合同；2、与新租户交接室内物品清单；3、新租户所写关于房屋内物品损坏情况证明；4、与被告的租赁合同（2013年以及2015年合同原件、2016年合同复印件）以及室内物品接收清单；5、被告承认违约的短信截屏；6、房产证复印件。被告表示，对证据1，可以证明1月26日原告跟新租户签订了合同，没有耽误原告的租期，并且房租还上涨了，被告提前退租没有给原告造成损失；对证据2，有电视柜，床，当时原告和被告的交接清单上没有这两件物品，可以说明这是被告的物品；对证据3，屋内阳台损坏我们认可，但是是在正常使用过程中自然损坏的，不是被告故意破坏。因为人造大理石的窗台，在上面坐或者踩都是正常使用；对证据4，2013年租赁合同以及交接清单均认可，也写明了冰箱是暂存；2015年的租赁合同不认可，是原告伪造的；2016年租赁合同复印件不认可，一共是3页合同，中间那页没有约定违约金问题；对证据5认可，是我们发的，我们是提前了30天通知原告，当时被告并不明白违约和违约金支付是什么含义，只是做好了放弃押金的准备；对证据6认可。
庭审中，被告向本院提交了如下证据：1、2015年租赁合同，该合同第2页是没有约定提前退租的违约金的，而原告交的那份有拆过的痕迹，我们这份一直没有拆过。2016年的租赁合同我们找不到了；2、原告收取保证金5000元以及房租收据；3、室内家具物品照片。原告表示，对证据1不认可，她的合同第2页也是替换过的，认可第1、3页；对证据2认可；对证据3不认可。
庭审中，应被告申请，证人王某出庭作证称，被告是之前跟我在一个小区居住，打羽毛球认识的。今天1月18日被告搬家的最后一天，我去帮忙搬家。当天我跟原告、还有被告的爱人在诉争房屋内，被告的爱人和原告做的交接，原告说没有问题，当时屋内还有一些被告的家具没有搬，被告搬走了一个小衣柜到楼道，然后原告说要试一下钥匙是否能用，就在屋内把房门锁上了，当时我们在屋外，敲门说还有一些屋内的家具要搬，原告在屋内说就这样吧，然后我们就只能走了。当时屋内比较整洁，因为从1月15日开始我就帮助被告去搬过一些小件物品，但是大件家具还有一些留存在屋内没搬，具体有什么家具记不清了，只记得有一个大的豪华沙发、一个电视柜、卧室内有一个比较大的衣柜，还有一个小衣柜、双人床。原告对证人陈述表示不认可。被告对证人陈述表示认可。
审理中，本院进行了现场勘验，具体见勘验笔录（略）。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、相关书证以及证人证言等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方均认可的事实为自2013年10月17日被告开始承租原告的位于北京市朝阳区广渠路21号x号楼x号房屋，最后一份租赁合同租期至2017年10月25日。现被告提前退租，应认定为其违约。就违约金的认定，本院认为上述房屋的新租户已经于2017年1月26日入住，距离被告搬离房屋仅为十余天，故原告按两个月租金主张违约金明显过高，本院认为违约金应以一个月租金为宜，违约金为6200元，经抵扣被告已交的保证金5000元后，被告应给付违约金1200元。就原告认为被告损毁房屋主张的赔偿损失，原告的计算并没有明确依据，但考虑到房屋确有一定损坏，本院酌定该损失为1000元。就原告要求的冰箱折价款，被告表示冰箱原告已经搬走，但就此没有证据可以证明，而根据最初的交接单确有冰箱存在，故被告应就此赔偿原告的损失，冰箱折价款本院酌定为500元。就被告的第一项反诉请求，保证金应用于折抵上述违约金，故本院对退还之请求不予支持。就被告的第二项反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。就被告的第三项反诉请求，经本院现场勘查，证实被告当庭陈述的未搬走的物品（四座皮沙发一个、1．8米大双人床一张、梳妆台一个、宽1．6米大衣柜一个、写字台一个、电视柜一个）现确实存放在诉争房屋内，而原告当庭陈述表示上述物品不存在，故显然这些物品应为被告所有，现新租户已使用了这些物品，故本院认为原告应给予被告家具损失费用，本院对此酌定为5000元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）徐秋华于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）彭卫东因损毁房屋造成的损失一千元。
二、被告（反诉原告）徐秋华于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）彭卫东违约金一千二百元。
三、被告（反诉原告）徐秋华于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）彭卫东冰箱折价款五百元。
四、驳回原告（反诉被告）彭卫东的其他诉讼请求。
五、原告（反诉被告）彭卫东于本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）徐秋华家具损失五千元。
六、驳回被告（反诉原告）徐秋华的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百一十九元，由原告（反诉被告）彭卫东负担（已负担）。反诉案件受理费一百五十元，由被告（反诉原告）徐秋华负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 袁 冲
人民陪审员 李秀敏
人民陪审员 张燕琴
二〇一八年八月二日
书 记 员 徐可卉