苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）姑苏民五初字第0350号
原告陆静，姑苏区静茹彩妆服务部业主。
委托代理人刘晓磊，江苏赛杰律师事务所律师。
委托代理人施国保，江苏赛杰律师事务所律师。
被告苏州圣约伯结婚文化创意发展有限公司，住所地苏州市胥门路36号1幢。
法定代表人刘志飞，董事长。
被告谢庆刚，苏州市平江区爱江南婚庆礼仪服务中心业主。
委托代理人李韦（代理以上二被告），江苏狮山律师事务所律师。
委托代理人张春红（代理以上二被告），江苏狮山律师事务所律师。
第三人苏州东方水城旅游发展有限公司，登记住所地苏州市姑苏区景德路387号，实际经营地址苏州市姑苏区东大街19号。
法定代表人陶金龙，董事长。
委托代理人陈翔，江苏正华正律师事务所律师。
原告陆静与被告苏州圣约伯结婚文化创意发展有限公司（以下简称“圣约伯公司”）、谢庆刚房屋租赁合同纠纷一案，本院2013年7月23日受理后，依法由审判员潘宇容独任审判。在审理过程中，本院依法通知苏州东方水城旅游发展有限公司（以下简称“东方水城公司”）作为本案第三人参加诉讼。本院于2013年8月28日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2013年10月15日依法组成合议庭，于2014年1月20日再次公开开庭审理了本案。原告陆静的委托代理人刘晓磊、施国保、被告圣约伯公司和谢庆刚的委托代理人李韦、第三人东方水城公司的委托代理人陈翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆静诉称：2012年11月23日，我与圣约伯公司签订了《东方爱城结婚文化产业园租赁合同》，承租位于苏州市××路36号B-102商铺，建筑面积23平方米，租期1年。出租人承诺，该产业园将于2013年1月整体开业，且周边配套设施完备、商铺入驻率将达到70%以上。我对房屋投入装修于2013年1月底开业后，得知产业园所有房屋未通过消防验收，商户不得对外营业且无限期延长开业时间。我与圣约伯公司交涉，其表示给予延长租期。因圣约伯公司出租房屋不合规给我造成巨大损失，现商铺无法开业且投入的装修资金无以回收，我无奈于2013年6月4日发函要求解约赔款。综上，圣约伯公司违法出租房屋给我造成损失，理应进行赔偿；谢庆刚发通知延长租期而实际成为合同实际履行方，应与圣约伯公司承担连带赔偿责任。请求法院判令两被告：1、赔偿装修费29399元；2、承担违约金4833元；3、返还租金29000元、履约保证金4833元；4、本案的诉讼费用由被告承担。
被告圣约伯公司、谢庆刚辩称：与陆静签订租赁合同的是圣约伯公司，谢庆刚不是合同的相对方，不应成为本案的被告。婚庆产业园并不存在所有商户均不得对外营业及无期限推迟产业园开放时间的情况，陆静因自身经营不善而导致的损失属正常经营风险，因由其自行承担。至于产业园未通过消防验收及违章建筑等问题均系房屋产权人东方水城公司所为，由于该两项原因造成的损失，也不应由我方承担。
第三人东方水城述称：1、本案租赁合同因主体错误而无效；2、陆静与两被告之间因招商管理发生的问题，由其双方承担，与我方无关；3、陆静租赁的房屋不存在消防验收问题，产业园的消防问题和陆静的经营无直接关系；4、产业园的消防应由被告方负责，不能通过验收的责任不应由第三人承担。至于陆静所主张的损失问题，按照法律规定和我方与第三人之间的合同约定，未经我方同意的装修方案所导致的损失，我方不承担任何责任。
经审理查明：
1、苏州市××路36号、48号房屋位于万年桥--
姑胥桥外城河东侧，建设规模4410平方米，系苏州城市建设投资发展有限公司取得建设工程规划和施工许可证后建造，其中B幢房屋于2005年取得建筑工程消防验收合格的意见书。2008年1月22日，苏州市人民政府国有资产监督管理委员会作出《关于苏州东方水城旅游发展有限公司股东部分投入资产问题的通知》（苏国资产（2008）20号），将上述房屋的管理权划入第三人东方水城公司。2012年7月27日，第三人东方水城公司（甲方）与苏州市平江区爱江南婚庆礼仪服务中心（乙方，以下简称“爱江南中心”）签订房屋租赁合同1份，约定甲方将××路36号1-3幢、××路48号总建筑面积为4538平方米的沿河仿古建筑群及场地（含临建房及场地）出租给乙方，租期六年，用途为经营婚庆文化产业园，同时约定乙方可根据自身业态规划进行二次招商。
2、2012年11月23日，爱江南中心授权被告圣约伯公司（甲方，股东为被告谢庆刚及其妻刘志飞）与原告陆静（乙方）与被告圣约伯公司（甲方）签订《东方爱城结婚文化产业园租赁合同》，约定圣约伯公司将苏州市胥门路36号东方爱城B幢B102商铺（建筑面积23平方米），租赁期限自2013年1月30日起至2014年1月29日止，年租金29000元，履约保证金4833元。合同关于装修事宜约定，乙方提前终止合同，应保持商铺的完好无损，乙方增加的装修不得拆除；合同终止时，乙方应清场，将房屋完好无损交还甲方，装修中不可移动物均归甲方无偿所有。关于违约事项约定，任何一方违约，违约方向守约方支付违约金的金额等同履约保证金金额。合同签订后，被告陆静向原告圣约伯公司支付了一年租金29000元及履约保证金4833元，被告圣约伯公司向原告陆静交付了B102商铺（毛坯状态），原告陆静并对店铺进行装修后，开设了姑苏区静茹彩妆服务部，自2013年1月起开始营业。因产业园内的路面破损、配套设施不到位等情形，原告陆静的经营断断续续，自2013年4月起，基本处于停业状态。
3、2013年3月22日，苏州市规划局作出苏规罚字（2013）第041号行政处罚决定书，查明××路36-2号原商业配套用房局部加层及向东接建的房屋等系违规建设，要求第三人东方水城公司限期拆除。因需拆除的房屋涉及产业园内的其他承租人，部分经营户在产业园内拉出了“东方爱城欺诈商户”等横幅，一定程度上影响了原告陆静的正常经营。2013年4月27日，爱江南中心向原告陆静发出“温馨告知”，对产业园开园的延期、局部配套设施不完善等事项表示歉意，并提出免费延长租期2个月的补偿。
4、2013年6月4日，原告陆静向被告圣约伯公司邮寄解除合同通知书，提出因对方不能履行“产业园以结婚文化为主体，在2013年1月前完善配套设施、2013年1月开业、商家入驻率达到70%以上”等承诺，且产业园消防不过关而无法开业，通知被告圣约伯公司解除双方之间的租赁合同，并要求被告圣约伯公司返还租金、履约保证金并承担违约金和装修损失。被告圣约伯公司于2013年6月7日收到该通知。之后，原告陆静未再继续经营，被告圣约伯公司和谢庆刚也未收回房屋。
以上事实，由原、被告、第三人的当庭陈述及原告陆静提供的东方爱城结婚文化产业园租赁合同、告知书、解除合同通知书及邮寄凭证、照片、被告圣约伯公司和谢庆刚提供的房屋租赁合同、证明、第三人东方水城公司提供的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、苏国资产（2008）20号文件、房屋租赁合同等证据证明；上述证据均经庭审质证，本院予以确认。
综合原、被告及第三人的诉辩、陈述意见，现就本案主要争议认定如下：
一、关于租赁合同的效力及主体问题。本院认为，被告谢庆刚以其设立的个体工商户爱江南中心的名义与第三人东方水城公司签订租赁合同，取得了××路36号、48号房屋对外招商及转租的权利。被告圣约伯公司取得被告谢庆刚授权后将就其中的B102商铺与原告陆静签订的租赁合同，合同内容系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，应为合法有效。被告圣约伯公司作为合同中明确的出租人，应当按照合同履行相关义务，鉴于被告谢庆刚在本案审理中认可被告圣约伯公司代其对外招商出租并收取租金，愿意承担合同的相关义务，且其实际参与了该合同的履行，故原告陆静主张由两被告共同承担相关责任，本院予以支持。
二、关于两被告是否违约及原告陆静解除合同是否有效的问题。本院认为，被告方向原告陆静交付的房屋本身并无瑕疵，原告陆静也取得了营业执照得以正常经营，其从事的经营项目并不直接受到产业园内其他房屋的违章及消防问题之影响，原告陆静称被告方提供的房屋无法经营的主张并不成立。同时，原告陆静并无充分证据证明被告方曾作出“商家入驻率达到70%以上”等承诺，不应认定被告方存在阻碍合同继续履行的违约行为。但是，原告陆静选择该婚庆产业园作为经营场所，必然与被告方提供的整体经营氛围和配套设施相关，但在合同履行过程中，因被告方经营效果不佳且园内其他房屋存在违章、消防问题，公共配套设施不能完善，经营环境未达到预期效果。其他商户的过激行为虽不能直接归咎于被告方，但客观上也确实给原告陆静的正常经营造成影响。双方之间的租赁合同不再适合继续履行，原告陆静为防止损失扩大，可以选择要求解除租赁合同。原告陆静主张被告方于2013年6月7日收到解除合同通知书，被告方认可收到通知的事实，且并未在合理的期限内提出异议，本院认定双方之间签订的租赁合同于2013年6月7日解除。合同解除后，双方应当及时办理房屋交接手续。
三、关于原、被告之间的结算问题。由于产业园的配套设施及延期开园等事由，被告方曾向原告陆静发函自愿免费延长两个月租期，故B102商铺的租金标准应为2071元／月（29000元／14月）。自租期开始的2013年1月30日起至租赁合同解除前的2013年6月6日，原告陆静应付租金8698元，两被告应当返还合同解除后的租金20302元。因被告方在履行合同过程中并不存在不履行合同主要义务的违约行为，原告陆静基于婚庆产业园的经营状况提出解除合同，被告方无需承担合同约定的违约金及原告陆静的房屋装修损失。鉴于合同不适合继续履行的原因与被告方所经营的产业园整体状况相关，原告陆静的解除合同行为并不符合双方合同约定的没收保证金情形，被告方应当向原告陆静返还保证金4833元。
综上，本院认为，原告陆静与被告圣约伯公司签订的《东方爱城结婚文化产业园租赁合同》已于2013年6月7日解除，两被告应当向原告陆静返还自解除之日起的租金20302元、履约保证金4833元，原告陆静超出此范围的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告苏州圣约伯结婚文化创意发展有限公司、谢庆刚于本判决生效后十日内一次性向原告陆静返还租金20302元、履约保证金4833元，合计25135元（如采用转账方式支付，请汇入原告陆静指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84）；
二、驳回原告陆静的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1160元，由原告陆静负担742元，被告苏州圣约伯结婚文化创意发展有限公司、谢庆刚负担418元（被告苏州圣约伯结婚文化创意发展有限公司、谢庆刚于本判决生效后十日内直接向原告陆静支付418元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行；帐号：55×××99。
审 判 长 潘宇容
代理审判员 郏献涛
人民陪审员 王安英
二〇一四年一月二十二日
书 记 员 邓 琴