江苏省连云港市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2016)苏07行终349号
上诉人（原审第三人）连云港市建设开发公司，住所地在连云港市海州区海连东路3号。
法定代表人陈怀钢，该公司总经理。
委托代理人于旭东、王亮，江苏苍佑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王爱玲，女，1967年10月21日生，无固定职业，住连云港市海州区。
委托代理人焦方文、范乃康，连云港市海州区路南法律服务所法律工作者。
原审被告连云港市国土资源局（原系连云港市住房保障和房产管理局），住所地在连云港市海州区朝阳中路21号。
法定代表人孔令泰，该局局长。
出庭副职负责人于广浒，该局副局长。
委托代理人王东京，连云港市住房保障和房产管理局事业发展科副科长。
原审第三人陶立彩，男，1933年8月23日生，汉族，连云港市港务局退休工人，住连云港市海州区。
原审第三人杨秀英（系陶立彩妻子），1933年1月28日，汉族，无固定职业，住址同上。
上诉人连云港市建设开发公司（以下简称市建开公司）因与被上诉人王爱玲、原审被告连云港市国土资源局（以下简称市国土局）（原系连云港市住房保障和房产管理局，以下简称市住房局）、原审第三人陶立彩、杨秀英房屋管理行政登记一案，不服连云港市连云区人民法院（2016）苏0703行初52号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。上诉人市建开公司的委托代理人于旭东，被上诉人王爱玲的委托代理人焦方文、范乃康，原审被告市国土局的副职负责人于广浒及委托代理人王东京，原审第三人陶立彩、杨秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，陶立彩、杨秀英系夫妻关系，王爱玲系陶立彩、杨秀英之子陶学金妻子。1988年4月16日，市建开公司因旧城改造与陶立彩达成拆迁协议书，并经公证，协议约定市建开公司提供给陶立彩三套住房[A6-101室(即案涉房屋，位于连云港市海州区利民街繁荣路35-1-101室，房屋所有权证中地址为海州区市东小区A6楼101室)、102室、103室]，陶立彩及其子陶学文、陶学金为房主，分别领取住房证入住，交纳房租。1989年4月，王爱玲与陶学金结婚后在101室居住，期间交纳房租。1993年，陶学金因罪入狱，王爱玲搬出该房。1997年，陶立彩向市住房局申请将101室登记在其名下，并提交了其与市建开公司签订的虚假房屋安置拆迁协议书（落款日期为1993年12月25日），协议约定市建开公司以17000元的安置价将101室安置给陶立彩。同年7月15日，陶立彩领取了房屋所有权证，证号为连新民字第00××56号。2000年4月，王爱玲携女搬回诉争房屋居住，2001年6月，陶学金因病去世。
2001年9月12日，陶立彩诉至原新浦法院要求王爱玲搬出房屋（陶立彩排除妨碍案）。同年11月21日，王爱玲以享有优先购买权为由诉至法院，请求撤销陶立彩与市建开公司于1993年签订的拆迁安置协议（王爱玲优先购买权案）。原新浦法院以王爱玲系房屋承租人证据不足为由判其败诉。王爱玲不服，提起上诉。2002年12月，市中院予以维持。2003年9月，陶立彩排除妨碍案经一审、二审胜诉，法院以陶立彩享有房屋所有权证为由判令王爱玲搬出房屋。后双方在执行中达成和解协议，王爱玲承诺在2004年3月15日前搬出房屋，但至今未搬出。
2003年11月24日，王爱玲以1988年协议为依据，向市住房局申请撤销陶立彩案涉房屋的房屋所有权证。市住房局于2004年5月17日作出行政决定书，以“陶立彩虚报产权来源、隐瞒陶学金和原告的承租关系、权属证件不全”为由，注销了陶立彩的房屋所有权证。同年，王爱玲向原新浦法院再次起诉，请求确认其对101室享有优先购买权，同年12月8日，原新浦法院作出（2004）新民一初字第1353号民事判决书，判决王爱玲对位于连云港市新浦区利民街繁荣路35-1-101室房屋享有优先购买权。陶立彩不服，提起上诉。2005年4月15日，市中院作出（2005）连民一终字第121号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。同年8月，王爱玲向法院申请执行优先购买权案，但无结果。
2006年6月8日，市建开公司在其作出的关于王爱玲来访事项答复意见中，通知王爱玲可以在两个月内以市场评估价格118000元优先购买案涉房屋，王爱玲认为此非“同等条件”而没有购买。2007年，陶立彩以王爱玲没有行使优先购买权为由诉至原新浦法院，要求市建开公司协助办理房屋所有权证，原新浦法院以1993年协议被认定无效、双方未达成新的买卖协议为由，于2007年10月11日作出（2007）新民一初字第1280号民事判决书，判决驳回陶立彩的诉讼请求。后陶立彩多次向市建开公司和市房管局施加压力，要求其办理101室房产权证，并在市住房局吃、住多日。市住房局无奈，以原登记材料为依据，于2013年9月22日再次为陶立彩办理了101室房屋所有权证，证号为X00286758号。2014年3月5日，王爱玲向原新浦法院提起行政诉讼，请求撤销该证。同年6月3日，原新浦法院作出（2014）新行初字第0020号行政判决书，判决撤销市住房局为陶立彩办理的新浦区市东小区A6楼101室产权证。陶立彩不服，提起上诉。2014年10月29日，市中院作出（2014）连行终字第00055号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2015年12月18日，陶立彩、杨秀英向市住房局申请将案涉房屋登记在其名下，并填写了连云港市房屋所有权登记申请表，提交了其与市建开公司于2015年12月8签订的协议书、市建开公司于2015年11月27日出具的关于第三方优先购买权的说明、连云港市房（地）产分户平面图及申请人的身份证、户口簿等材料。其中协议书载明：甲（市建开公司）、乙（陶立彩）方就案涉房屋的权属，经协商，双方仍确认于1993年12月25日签订的房屋拆迁安置协议书中约定的内容；甲方配合乙方办理产权证。其中关于第三方优先购买权的说明载明：陶立彩、杨秀英原持有案涉房屋产权，王爱玲主张有优先购买权，现市建开公司已按法律规定履行了通知义务，王爱玲在法律规定的期限内未明确表示购买，其优先权已经丧失。2015年12月18日，市住房局为陶立彩、杨秀英办理了案涉房屋的房屋登记，并颁发了证号为连房权证海字第××号、H00173484G房屋所有权证和房屋共有权证。王爱玲不服，遂提起行政诉讼。
原审法院认为，根据《房屋登记办法》第四条的规定，市住房局作为市级人民政府设置的房屋登记机构，具有对辖区内房屋登记的法定职权。陶立彩、杨秀英于2015年12月18日向市住房局申请将案涉房屋登记在其名下，提交的其与市建开公司于2015年12月8日签订的协议书，其内容是对双方于1993年12月25日签订的房屋拆迁安置协议书的确认，因1993年12月25日的房屋拆迁安置协议书是基于虚假拆迁订立的，故该协议不能证明陶立彩、杨秀英对案涉房屋的权利来源合法、有效。同时，市建开公司于2015年11月27日出具的关于第三方优先购买权的说明，因房价未按“同等条件”通知王爱玲行使优先购买权，不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，不能证明王爱玲已丧失了优先购买权。市住房局明知上述情况，未尽合理审慎的审查义务，仅凭陶立彩、杨秀英提交的协议书和市建开公司出具的关于第三方优先购买权的说明，而确认陶立彩、杨秀英对案涉房屋的权利来源合法、有效，为陶立彩、杨秀英办理房屋登记并颁发房屋所有权证，不符合《房屋登记办法》第二十二条第（二）项：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的”的规定，被诉登记行为的主要证据不足，依法应予撤销，故对王爱玲请求撤销市住房局为陶立彩、杨秀英办理的房屋登记，并撤销市住房局颁发的海字第××号房屋所有权证的诉讼请求，予以支持。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决：撤销连云港市住房保障和房产管理局于2015年12月18日为陶立彩、杨秀英办理的房屋登记及颁发的连房权证海字第××号房屋所有权证、H00173484G号房屋共有权证。案件受理费50元，由市住房局承担，因王爱玲已预交，市住房局于判决生效之日起十日内给付王爱玲。
上诉人不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律不当。1988年的拆迁主体是陶立彩、杨秀英夫妇；1993年的协议真实；王爱玲不享有优先购买权；市住房局核发房屋证书合法合规，陶立彩、杨秀英产权过户提供书面材料真实有效，诉争房屋权证应为陶立彩、杨秀英所有。请求撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人王爱玲辩称，上诉人的上诉无新的事实及证据，理由不能成立。原审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确，程序合法，应予维持；24年缠诉的根源系上诉人造成；上诉人混淆拆迁主体与承租主体的法律地位，以市场价为借口排斥他人优先购买权的法律规定；上诉人编造假协议，将承租人应享有房改优惠待遇转让给第三人参加房改，认为设计障碍，使承租人无法参加房改，错过房改实际，责任在上诉人；市住房局应坚持原则。
原审被告述称，对上诉状中关于被上诉人是否享有优先购买权，以及优先购买权是否丧失的问题，登记机关仅作形式审查，不作实体性审查，故对于该部分内容不发表意见；关于房屋登记方面，原住房局登记行为合法，同意上诉人的上诉内容，并坚持一审答辩意见。
原审第三人陶立彩、杨秀英述称，应将102、103房屋登记给两第三人，当初实际给的是两套房，不是三套房；图纸被撕毁对其不利；被上诉人不享有优先购买权。
原审审理期间，原审被告提交了以下证据、依据：证据1.连云港市房屋所有权登记申请表。证据2.2015年12月8日协议书。证据3.1993年12月25日房屋拆迁安置协议书。证据4.2015年11月27日关于第三人优先购买权的说明。证据5.连云港市房地产分户平面图。证据6.陶立彩、杨秀英身份信息。证据7.陶立彩房屋所有权证存根。以上证据证明其尽到了审慎的审查义务，为陶立彩、杨秀英办理的房屋登记程序合法、要件齐全。依据：《房屋登记办法》。
原审原告王爱玲向原审法院提交如下证据：
第一组证据：证据1.1988年4月16日协议书。证据2.江苏省连云港市（88）连证内字第0274号公证书。证据3.王爱玲等三户交房租收据。以上证据证明陶立彩家拆迁的真实情况，1.市建开公司对陶立彩家房屋拆迁安置真实情况及拆迁后安置三套房屋；房主陶立彩、陶学文、陶学金。2.三套公房，房主承租后交房租的记录，房主与市建开公司建立租赁关系。
第二组证据：证据4.1993年12月25日房屋拆迁安置协议书。证据5.1997年7月15日陶立彩申领的00××56号房屋产权证。证据6.连云港市房产管理局连房政字（2004）第8号行政决定书。证据7.连云港市房产管理局公告。以上证据证明1.市住房局2004年决定撤销陶立彩原房产证是正确的，陶立彩的产权证已经作废。2.陶立彩只有在1988年4月份拆迁安置一次，1993年无房屋可拆迁。
第三组证据：证据8.原新浦法院（2004）新民一初第1353号民事判决书。证据9.市中院（2005）连民一终第121号民事判决书。以上证据证明1.承租人在同等条件同等价格下享有优先购买权。2.市建开公司未告知承租人，建开公司所签合同无效，王爱玲在同等条件下享有优先购买权。
第四组证据：证据10.原新浦法院（2007）新民一初字第1280号民事判决书。证明1993年12月25日房屋拆迁安置协议书是假的，不存在拆迁安置的问题，是以拆迁安置名义出卖承租公房给陶立彩。
第五组证据：证据11.王爱玲维权申诉部分材料、邻里证明书。证据12.市人大、市信访局函件。证据13.市建开公司来访事项受理告知单及答复意见。证据14.王爱玲申请执行缴费票据。证据15.2013年陶立彩申领X00286758房屋产权证。以上证据证明王爱玲维权申诉多年，由于市建开公司不配合而中止。
第六组证据：证据16.原新浦法院（2014）新民初字第0202号民事裁定书。证据17.原新浦法院（2014）新行初字第0020号行政判决书。证据18.市中院（2014）连行终字第00055号行政判决书。以上证据证明陶立彩夫妻利用假材料在同一地点、同一套老房子、第二次以假拆迁无有的事实申领产权证，已于2014年新浦区法院新行初字第20号判决撤销陶立彩申领X00286758产权证。证据19.陶立彩2016年12月18日领取的海字第H00173484房屋产权证。证据20.连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初字第823号传票。以上证据证明陶立彩夫妻用假材料第三次，在同一地点，同一套房子又领取了H00173484号产权证。
原审第三人市建开公司未向原审法院提交证据。
原审第三人陶立彩、杨秀英向原审法院提交了以下证据：证据1.2015年12月8日协议书一份。证据2.2004年7月15日情况说明一份。证据3.连云港市革命委员会交通城建局建筑执照。证据4.1997年3月21日收据一份。证据5.1997年4月18日连云港市建开公司收条一份。证据6.2004年1月16日执行和解协议一份。证据7.2006年8月31日连云港市公安局物证鉴定书。证据8.连云港市第一人民医院X光检查报告书。证据9.连房权证海字第××号房屋所有权证。证据10.连云港市房地产分户平面图一份。证据11.江苏省连云港市（88）连证内字第0274号公证书。
上诉人提起上诉后，原审法院已将上述证据和依据随卷移送本院。本院经审查，原审法院对证据的认证意见正确，本院依法予以确认。
根据确认的证据，本院二审认定的案件事实与原审认定事实相同。
本院另查明，自2016年5月3日起，市区各类不动产登记业务统一由连云港市不动产登记中心负责。原涉及房屋登记的职责调整归连云港市不动产登记中心行使。连云港市不动产登记中心为市国土局所属事业单位。鉴于此，本院依法变更本案原审被告为市国土局。
本院认为，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。本案争议焦点是：原审被告给陶立彩夫妇办理房屋登记及颁发相关房屋所有权证的行政行为是否合法。原审被告依法赋有对辖区内房屋进行登记的法定职权。《房屋登记办法》第二十二条第（二）项：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的”。本案中，原审被告先后三次为陶立彩夫妇进行房屋登记及颁发房屋所有权证，其中第一次被自行注销，第二次被人民法院撤销，第三次引发本案诉讼。原审被告对案涉房屋存在纠纷，尤其是对签订于1993年12月的房屋拆迁安置协议书是基于虚假拆迁订立等情形系明知的。本案陶立彩夫妇提交的其与市建开公司于2015年12月签订的房屋拆迁安置协议书，本质上确是对双方于1993年12月签订的房屋拆迁安置协议书的确认，不能证明陶立彩夫妇对案涉房屋的权利来源合法、有效。关于市建开公司出具的《关于第三方优先购买权的说明》，系市建开公司单方出具，且王爱玲对该说明中陈述的相关内容并不认可，该说明不能证明王爱玲已丧失优先购买权。原审法院认定原审被告明知上述情形，未尽合理审慎的审查义务，并无不当。因原审被告为陶立彩夫妇办理房屋登记并颁发房屋所有权证，不符合《房屋登记办法》第二十二条第（二）项的规定，属于被诉行政行为的主要证据不足，依法应予撤销。原审法院据此撤销原审被告于2015年12月18日为陶立彩、杨秀英办理的房屋登记及颁发的连房权证海字第××号房屋所有权证、H00173484G号房屋共有权证，并无不当。
综上，上诉人市建开公司的上诉请求及理由依法不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周文元
审 判 员 戴立国
代理审判员 李 季
二〇一七年三月十七日
书 记 员 苏 洋
法律条文附录
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；