江苏省如皋市人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）皋民初字第1300号
原告朱宝全。
原告周桂英。
两原告委托代理人邵秀峰，如皋市长江法律服务所法律工作者，特别授权。
被告朱新建。
委托代理人丁亚玲，如皋市石庄法律服务所法律工作者，特别授权。
被告林爱兵。
第三人薛新明。
原告朱宝全诉被告朱新建、林爱兵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王华独任审判，应原告朱宝全及周桂英申请，本院依法追加周桂英为原告参加诉讼，于2013年6月14日公开开庭进行了审理，原告朱宝全、周桂英及二原告特别授权委托代理人邵秀峰，被告朱新建及其特别授权委托代理人丁亚玲，被告林爱兵到庭参加了诉讼。后本院组成合议庭，于2013年11月28日公开开庭进行了审理，原告朱宝全及其特别授权委托代理人邵秀峰，被告朱新建及其特别授权委托代理人丁亚玲，被告林爱兵到庭参加了诉讼。审理中根据原告申请，本院追加薛新明为本案第三人，于2014年7月14日公开开庭进行了审理，原告朱宝全及其特别授权委托代理人邵秀峰，被告朱新建及其特别授权委托代理人丁亚玲，第三人薛新明到庭参加了诉讼，被告林爱兵经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱宝全诉称，原告与二被告素不相识，2010年6月原告家中响应政府拆迁开发号召，并与地方政府、所在三洞口村委会签订拆迁补偿协议，上述拆迁补偿协议签订后，原告在北京市某家具厂打工干活，在去北京之前原告委托姐夫薛新明到三洞口村委会办理拆迁安置计划及结算补偿相关手续。2010年11月原告姐夫薛新明在被告朱新建家搞油漆装潢，双方在闲谈中说明了原告家中拆迁的事，需要拿安置房，当时被告朱新建承认原告姐夫帮助到长江镇拆迁安置、财审科落实购买安置房。此后原告姐夫薛新明将安置房相关凭证交被告朱新建。2010年11月13日由被告朱新建一手操办购买了位于如皋市长江镇红星花苑425幢504室的安置房，总价值118296.20元。2011年5月原告装潢居住。2013年2月21日如皋市长江镇三洞口村委会通知原告去村办公室拿地方政府发给的高层补贴。原告才知道如皋市长江镇人民政府已将原告家中拆迁安置了二套安置房，其中一套安置在长江镇红星花苑425幢504室，属原告父亲朱锦成户，总面积为139.48平方米，12号车库面积为25.38平方米。另一套原告朱宝全户安置在位于长江镇红星花苑418幢502室，面积为140.64平方米，22号车库15.66平方米，总价值100151.4元。这时原告才恍然大悟，被告朱新建向原告姐夫薛新明隐瞒原告家安置事实。未经原告同意，捏造事实，伪装原告朱宝全的代理人把原告座落在如皋市长江镇红星花苑418幢502室的安置房、22号车库擅自转让出售16万元给被告林爱兵，欺骗被告林爱兵从中牟取暴利，侵犯了原告合法权益。请求法院判决确认二被告签订的位于如皋市长江镇红星花苑418幢502室的安置房买卖合同为无效合同，案件的一切诉讼费用由二被告承担。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据：
证据1、2010年5月15日的朱锦成协议，这份协议充分说明朱锦成户，村委会签订时承认为朱锦成购买一套房子。并且，对宅基地补偿2800元，非住房综合补助4880元，其他费用没有，永久性不需安置费没有拿。这份协议充分说明没有提出不需要安置。原件在档案室，我们调取的复印件。
证据2、2010年5月15日签订的一份协议，朱宝全户家庭成员母亲周桂英，计划面积两个人。说明朱宝全户应该安置两个人的计划面积，可以安排另一套房子。这份协议系从镇政府档案室调取的复印件。
证据3、2010年11月9日长江镇如皋港区安置结算联系单，朱锦成安置在红星花园425栋504室，139.48平方，安置人由镇上安置科的周金连签字。充分说明朱锦成户按照政策安置了一套房子，并非朱新建找人弄的，是根据政策应该安置的，有朱锦成的协议就安置一套房子。没有协议就不安置房子。不需要朱新建去找人。
证据4、2010年10月13日，拆迁补偿安置结算表一份，有朱新建的签名，只能说明朱新建是一个经手人。那么安置了长江镇红星花苑425栋504室，面积是139.48平方，是一个人计划，超过一人计划其余的超平方购买的是议价。
证据5、2011年6月10日安置结算联系单，朱宝全户未知道购买该房子，不知道自己有这套房子，朱新建购买了朱宝全户这套房子两个人平方的联系单。位于如皋市长江镇红星花园418幢502室，说明二原告不知道卖这个房子，不懂。后来2013年2月份才知道被告朱新建已经用朱宝全户两个人的计划面积拿了这个房子，去拿高层补助费才知道。
证据6、长江镇拆迁协议奖金兑付凭证和2010年拆迁交钥匙奖金兑付凭证，分别是6000元和1500元，合计7500元。这份证据说明朱宝全户按照协议应享受拆迁协议奖金6000元和交钥匙奖金1500元合计7500元。这是两户安置的事实依据。
证据7、2010年9月29日朱锦成和朱宝全两户的奖金支出合计费用是15000元，政府已经结算支出，经手人是朱新建。
证据8、2010年9月29日收款收据一份，票号0011570；拆迁安置补偿结算表89715.76元。也是朱宝全户应享受的。
证据9、经费支出报销表，2010年11月13日朱锦成结算的利息41.36元，由朱新建签名。
证据10、2010年11月13日，长江镇收款收据，0011571号，是朱锦成户结存款以及奖金合计47708.59元。
证据11、2010年11月13日，付款凭证，由经手人朱新建签名，结存款付款凭证。
证据12、2010年11月13日，如皋长江镇收款收据，0014908号，户名朱锦成，购买房屋118296.2元。
证据13、2011年6月14日拆迁安置结算表，户主是朱宝全，安置平方是80个，两人，购房金额100151.4元。上面有拆迁户姓名ＸＸ，这个人原告朱宝全、周桂英与他素不相识。此证据纯属虚假行为。
证据14、2010年11月13日朱宝全户付款凭证，结存款97215.76元。付款人朱新建是经手人。
证据15、2011年6月12日协议书，甲方朱宝全，乙方林爱兵，这份协议说明朱宝全与林爱兵素不相识，朱新建在甲方落款写的朱宝全代理人朱新建纯属虚假。朱宝全从来没有委托朱新建安置房户头转让。同时，朱宝全的母亲周桂英也没有委托。
证据16、2011年6月14日甲方朱宝全乙方林爱兵所签安置房买卖合同，朱宝全周桂英与林爱兵素不相识，从来没有签过安置房买卖合同。这份合同纯属虚假行为。
证据17、2013年3月7日关于朱宝全购安置房结算的情况说明，和朱锦成户的说明。这份说明被告朱新建对结算说明情况认为是事实。同时，他与林爱兵签订的协议没有通过朱宝全。
证据18、中国建设银行朱宝全和朱锦成高层补助储蓄存单，这两份存单是村委会转交给朱宝全的。说明从这个时候原告才知道朱新建的侵权行为，之前不知道。
被告朱新建辩称：首先，被告朱新建是受原告姐夫的转委托而取得代理权的。原告在诉状中也承认原告户是委托其姐夫为其家庭办理拆迁安置以及拆迁补偿结算等事项的。后其姐夫又转委托被告朱新建办理。虽然，其姐夫与朱新建之间没有办理书面转委托手续，但是其姐夫将原告户的拆迁补偿安置协议户口本等证件交给被告朱新建民事行为，足以说明了转委托事实的客观存在。其次，原告户仅仅享有一套安置房的拆迁安置利益，从原告提供的两份拆迁安置补偿协议中不难看出，原告户以其父亲的户名订立的拆迁补偿协议明确约定的是永远不需要安置。并且，因此获得了不需安置费1万元。两份拆迁安置补偿协议，说明原告只享有一套安置房的拆迁利益。客观上，原告的父亲在拆迁之前即2010年1月16日已经去世，其根本就不应当享受拆迁的任何利益。所以，无论是从拆迁政策出发，还是从原告户的拆迁安置协议角度，原告户只能享有一套拆迁安置房的拆迁利益。第三、朱新建是在委托人原告姐夫的授权范围内实施代理行为的，且并没有损害原告户的任何利益。原告姐夫转委托被告朱新建的时候明确约定被告朱新建尽快为原告户拿到一套安置房，且要求是车库为大车库，除此之外，被告朱新建设法获得的利益作为朱新建的代理费用。接受转委托以后，被告朱新建遂按约及时为原告户拿到了原告已经居住的长江镇红星花园425栋504室安置房及大车库一间。且原告户也早已装潢入住。至于原告户的所谓的另外一套安置房，是被告朱新建通过变通的方式将原告户中原告父亲名下的不需要安置更改为需要安置而获得，但事后被告朱新建已经将原协议中的不需要安置补偿费1万元交给原告的姐夫。因此，被告朱新建的代理行为没有超过委托代理人原告姐夫的代理权限，更没有损害原告任何利益。第四、原告户已经获得了一套安置房及车库，尽管这套安置房是原告父亲的户名，但是原告所在的长江镇实行的是按户安置原则，且也是为了满足原告所要求的大车库的要求，同时，原告拿到该安置房后已经装潢入住，原告在对原告父亲名下的安置房行使权利时均是以原告父亲的户名缴纳了电费水费等费用。因此，原告诉状所述直至2013年2月21日方知其居住的安置房属于其父亲的户名纯属虚假陈述。综上，原告诉状所述纯属原告为了侵占被告朱新建获得的另一套安置房而编造的不实之词。原告自己已经装潢入住的安置房也是朱新建代理行为的结果，如果原告认为被告朱新建的代理行为系故意捏造事实的欺诈行为，那么基于这一欺诈行为的一切后果均依法无效。而且，原告户依法只能享受一套安置房，故原告已经居住使用的红星花苑425栋504室安置房及大车库一间也应当返还给被告朱新建或者返还给集体所有。对于现在已经装潢的两套商品房的损失，这一切均是由委托代理人原告姐夫的转委托行为以及原告的出尔反尔所引起的，应当由第三人原告姐夫与原告予以赔偿。故此，被告请求法院依法追加原告姐夫作为第三人参加诉讼，体现法律的公正公平。原告所诉的本案的标的是安置房的买卖，而安置房属于小产权房，当年国家对小产权房的法律法规尚不明确，人民法院对小产权房的实体处理问题不应予以理涉。因此，法院不应该受理原告的起诉。已经受理的，应该裁定驳回。
被告朱新建对原告所举证据发表质证意见如下：
对证据1的真实性没有异议，从这份协议第三页，原来就写了永远不需要安置，并且有1万元的不需要安置的费用。后来安置的时候是朱新建通过一些关系通过变通更改的，把原来的不需要安置划掉了，明显的协议改在这里，这个更改没有朱宝全的手印，证明了我们答辩事实的存在。而且协议上的这个1万元，朱新建也已经转给了原告的姐夫。
对证据2的真实性没有异议，是两个人的计划面积也没有异议。但是从原告提供的两份协议，都是原告朱宝全签名的，可见无论是朱锦成的户名还是朱宝全的户名，他是按户安置的。同时，原告的父亲朱锦成在签拆迁协议的时候已经去世。按照长江镇的政策，朱锦成是不应该得到安置的，原告方是通过欺骗的方式获得的。所以原告是以欺诈的方式侵占了集体的财产，应当予以返还给集体，无论是拆迁利益还是拆迁安置房都应该返还给集体。
对证据3系原告断章取义，这个结算联系单和结算表是一起办理的，在结算表上有朱新建签字。而且根据长江镇颁发的新农村建设集体土地房屋搬迁补偿安置实施意见第二条第一款的规定，搬迁时已经死亡的不能作为搬迁户人口予以认定和予以安置。原告的父亲朱锦成2010年1月已经去世，显然既不应当享受拆迁补偿的相关利益，更不应当享受安置房利益。且原告提供的朱锦成户下的拆迁协议上也明显写的不需要安置，是朱新建后来结算时修改的，是不容否定的事实。
对证据4是原告姐夫将原告的拆迁协议和户口交给朱新建办理的，朱新建是一个转委托代理人，不是经手人。
对证据5，对于这套房子，原告户只享有一套安置房的拆迁利益，而被告朱新建已经按照原告姐夫的委托，委托权限，为其拿到了一套安置房，而且原告已经装潢居住了。至于原告的另一套商品房是被告朱新建想办法得到的，后来朱新建把这套房子以2万元卖了一个户头费。其中1万元交给了原告姐夫。这套安置房是卖给ＸＸ和徐新宏两个人的。后来这两个人以16万卖给林爱兵的。所以尽管这套房子是两原告的户名，但被告朱新建的代理行为没有侵害原告户一套商品房的利益。
对证据6交钥匙奖金和拆迁协议奖金一个户名7500元没有异议，但是这是按户名来结算的。
对证据7真实性没有异议，和刚才所说的两个7500元是一个费用。而且他既然认可这个支出证明，签字的也是朱宝全。
对证据8-15，这些票据都是结算房款以及两个7500元的一些凭证。并不是原告户的拆迁安置的利益。从这些凭证上载明的内容可以证明这一点。对于原告提供的朱新建与林爱兵的协议，原告自己提供的1-15的证据中，都是原告提供的拆迁补偿协议以及户口簿、身份证等证件，交给被告朱新建，是通过其姐夫转交的，不是朱新建到他家偷的抢的，对于这个问题原告也已经通过刑侦部门处理过。经刑侦部门侦查，被告朱新建的行为是转委托代理行为，所以没有立案。原告将这些凭证交予朱新建的行为，就是一种委托行为，且这些凭证中都是朱新建的签名。所以这份协议是这些房款结算的一个行为的延续。被告朱新建是在原告姐夫的授权范围内处理这件事的。
对证据18希望原告提供原件，复印件不质证。还有原告是做的虚假陈述，因为朱新建为原告拿到的以其父亲朱锦成户名拿到的房子，原告户在2011年2月份申请用电开户的时候，上面明确载明的是朱锦成，而且原告家人就是签的朱锦成的名字。所以原告陈述的后来才知道是虚假的。
被告林爱兵辩称，2011年5月份，我买房子的时候找的徐新宏，电话号码是1360629****，因为当时我正好在原告所在的小区任装潢公司的监理，当时知道这里的房子价格不高很合理，然后就委托徐新宏通关系帮我拿了一套，是418幢502室，以16万元的价格成交。当时签订了房屋买卖合同的。合同签订之后，本人当时也细看了买卖合同，也打过电话认证过，在事前本人并不认识所谓的被告朱新建，在这之前仅仅是通过一次电话，认证了此买卖的真实性。方给清房款16万元。至于后期2013年2月14日左右村委会打电话来，说是418幢502室的高层享受费，问我此房如何得到，我的回答是以16万元的价格购买的。事后，朱宝全和他的老母亲到418幢502室我购买的房子里论证事实，本人当时提供了房屋买卖合同协议书，其要求复印一份，本人照做了。当时，他的老母亲一直在旁边发牢骚，说是其不做好事的姐夫所作所为。本人当时听在心里，也没有好说什么。还是劝其回家，让他自己家里人好好商量。从这一点，第一我在签合同之前已经电话联系代理人朱新建认证了房屋买卖的事实，第二本人是出钱买房，而此时作为第二被告，本人需要说的是房子已经买了，并且已经装潢入住，无论法庭如何宣判，本人只想自己的所花的一切费用能够得到保障。
对原告所举证据，被告林爱兵发表质证意见如下：对2011年6月12日、2011年6月14日两份协议书的真实性没有异议，是我签的字。对其他证据我均不清楚。
第三人薛新明述称，我当时在朱新建家干活，闲谈之中谈到朱宝全房子拆迁，需要购置安置房，当时我问朱新建能不能办到，他说的他就可以，叫我把所有的购房材料房子拆迁评估的所有材料交给他。至于安置房买卖这个户头转让，跟这个房屋买卖合同，本人概不知情。
大概是2011年6月份我将朱宝全、朱锦成的相关安置材料交给被告朱新建的，具体交了所有的拆迁包括政府给的所有单子、选房卡、身份证、户口本等等都在其中，有结账的单子，全部交给朱新建了。我交给朱新建的原告的所有的拆迁安置手续包括原告的身份证、户口本是原告委托我帮助办理，他们交给我的。我不清楚交给朱新建的这些原告的拆迁安置手续里面可以拿到几套房子，我把材料交给朱新建的目的是请他帮忙拿房子，即要求朱新建按照拆迁协议的内容帮助拿房子，当时没有要求朱新建完成哪些委托事项，也没有谈到朱新建的报酬。后来朱新建把房子上的余额2.6万余元交给我的。这个钱是朱宝全户和朱锦成户通过结算以后余下来的钱朱新建给我的，其他没有取得报酬或者其他什么钱。当时他与我结账，写了一张纸给我，写的房子多少钱，还余下多少钱，是朱新建交给我的这张纸。我没有分到一万元的户头费用。
被告朱新建举证如下：证据1、2011年2月11日原告在拿到并居住的红星小区425栋504室其父亲户名下的这套安置房的用电开户证明，而且在2010年底原告拿到这套房子的时候就知道是其父亲的户名。
证据2、长江镇安置补偿实施意见，第二条第一款载明拆迁时已经死亡的人不得作为搬迁户。
原告发表质证意见如下：证据1用电开户证明复印件，是红星小区425栋504室，这份证据只能说明朱新建帮助朱锦成户购买的一人计划面积的房子。所以说二原告对买房子没有异议，对朱锦成这个户没有异议。但是被告认为朱锦成去世，背景是朱锦成去世前村委会就与朱锦成说了，和他签协议的，由于时间拖得长，身体不太好，由朱宝全代签的，村委会也承认朱锦成户去拿一套房子，同时村委会提交长江镇拆迁指挥部，这份协议是从拆迁指挥部档案室调取的。证据2长江镇新农村建设土地房屋拆迁补偿安置实施意见，没有异议。但是这个意见是根据我们长江镇的实际情况所讨论出台的。与购房没有任何关系。因为朱锦成和朱宝全两户拆迁补偿协议是通过村委会和镇上干部报长江镇拆迁指挥部认可的，不是朱新建什么请人托人，本身请人托人就是违法行为。
被告林爱兵对被告朱新建所举证据的真实性没有异议，其认为对于协议书，如果朱新建没有代理权，不可能取得朱宝全的身份证号码。
被告林爱兵提供其缴纳的水电费单据，以证明其以实际取得房屋，并已装潢并使用。原告认为其缴纳的是朱宝全户的水电费，被告朱新建对该证据无异议。
第三人提供薛新明提供被告朱新建出具的结账手续一份。
对第三人的述称内容及举证，原告认为第三人陈述的情况是事实。理由：1、从被告朱新建与第三人核对的转交的原告方相关拆迁的安置手续，双方都认可；2、被告将原告房子购买后双方已结账并且朱新建所写的清单交给第三人薛新明把余额所有款项2.6万余元写得很明确，说明买了一套房子以后结存款交给了第三人，这是事实；3、关于朱新建与林爱兵所签订的朱宝全户的拆迁安置计划第三人薛新明并不知情。薛新明也从未知道两份合同的签订。同时，第三人薛新明也没有得到所谓户头转让费2万元。
被告朱新建认为对第三人陈述的情况没有异议的是，被告朱新建是受第三人的转委托而取得代理原告到政府办理相关拆迁安置手续的权利，由此证明朱新建的行为是因为第三人的转委托取得的代理行为，不是原告陈述的无权代理。对第三人陈述有异议的是，1、第三人应该清楚原告的拆迁安置房仅有一套，原告的拆迁安置协议完全可以证明这一事实。2、第三人委托朱新建办理的时候，是有授权范围的，不是其所说的没有授权范围或者授权不明确。3、被告朱新建与原告以及第三人非亲非故，不谈及相关代理费用是违背生活法则的。4、被告朱新建为原告完成了相关的转委托事项后，与第三人结清了相关账目。被告朱新建先后结付给第三人3.6万余元。并非第三人陈述的2.6万。因为第三人与原告是亲戚关系，所以第三人当庭的部分陈述与事实不符。
经审理查明，朱锦成及原告周桂英与原告朱宝全系父母子关系，朱锦成于2010年1月16日去世。第三人薛新明系原告朱宝全的姐夫。2010年5月原告朱宝全家的住房面临拆迁，与所在地如皋市长江镇三洞口社区居民委员会签订拆迁安置补偿协议。协议订立后，原告朱宝全去北京某家具厂打工，在去北京之前原告朱宝全委托第三人薛新明办理拆迁安置计划及结算补偿相关手续。2010年11月第三人薛新明在被告朱新建家里搞油漆装潢施工时，双方谈及原告家中拆迁安置事宜，第三人薛新明即将原告朱宝全的所有拆迁安置补偿材料及身份证、户口本等交给被告朱新建，朱新建经手代原告购买了位于如皋市长江镇红星花苑425幢504室的安置房，总价118296元，该房原告已装潢居住。
2011年6月12日，被告朱新建作为甲方（卖房方）朱宝全的代理人与乙方（买房方）林爱兵签订协议书一份，约定由甲方将部分富余户头转让给乙方，乙方在协议签订后当即付清户头转让费，乙方按照镇政府拆迁安置房的价格将房款直接交于安置房收费点。
2011年6月14日被告朱新建作为甲方（卖方）朱宝全的代理人与乙方（买方）林爱兵签订安置房买卖合同一份，约定由甲方自愿将坐落于如皋市长江镇红星花苑418幢502室的安置房出售给乙方，成交价格为16万元。被告林爱兵在交付房款后取得房屋并装潢居住。
被告朱新建在完成上述事项后，向第三人薛新明出具结账手续一份，载明安置补偿款项为144923元，减去购房款118296元，余26627元。该款被告朱新建已给付第三人薛新明。
2013年5月23日，原告以被告朱新建向第三人隐瞒原告安家事实，未经原告同意，捏造事实，伪装原告朱宝全的代理人把原告的安置房擅自转让给被告林爱兵，侵犯原告的合法权益为由诉至本院，提出上述诉讼请求。
本院认为，本案涉及到占用农村集体土地的农民拆迁安置小区的房屋买卖。此类俗称为“小产权房”房产，未取得国家有关部门颁发的建设用地规划许可证等手续，国家对此类房屋的买卖没有具体明确的法律规范和政策。故该类房屋目前尚不属于人民法院受理民事案件的范畴，已经受理的，应予裁定驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
驳回原告朱宝全的起诉。
案件受理费80元，退还原告朱宝全。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于江苏省南通市中级人民法院。
审 判 长 王 华
人民陪审员 章瑞祥
人民陪审员 单祝友
二〇一四年七月十四日
书 记 员 李 茜