浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1081民初769号
原告：浙江浙大求是物业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区天目山路148号浙江大学西溪校区西三楼一楼，组织机构代码：71097678-8。
法定代表人:徐金强，该公司董事长。
委托代理人：黄向皖，浙江丰国律师事务所律师。
委托代理人：余耕，浙江丰国律师事务所律师。
被告：浙江铭基置业有限公司，住所地：浙江省杭州市凤起路361号。
法定代表人：陈天嘤。
委托代理人：蔡驰江，浙江台温律师事务所律师。
委托代理人：牟艳华，女，1976年9月4日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区，该公司员工。
原告浙江浙大求是物业管理有限公司（以下简称“浙江求是公司”）与被告浙江铭基置业有限公司（以下简称“浙江铭基公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理后，本院依法由代理审判员应昌波适用简易程序，于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告浙江求是公司的委托代理人黄向皖、被告浙江铭基公司的委托代理人蔡驰江、牟艳华到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2016年4月15日依法转入普通程序审理，并依法组成合议庭，于2016年5月23日再次公开开庭进行了审理。原告浙江求是公司的委托代理人黄向皖、被告浙江铭基公司的委托代理人蔡驰江、牟艳华到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经批准，延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告浙江求是公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付拖欠的地下车空置车位物业管理费344640元；被告按每日千分之二支付滞纳金至物业费付清之日止（2014年空置车位物业管理费172320元，按每日千分之二自2015年1月1日起计算至偿付之日止，2015年空置车位物业管理费172320元，按每日千分之二自2016年1月1日起计算至偿付之日止）。事实和理由：自2009年7月起，原告即为温岭市锦园小区提供物业管理服务至今。依据《物业服务合同》的约定：地下车库、车位管理费按每只40元/月（含能耗）收取，开发建设单位未出售的车位按100%收取；对业主和物业使用人无理逾期缴纳的物业管理费，乙方可以按每日加收应缴费用千分之二的滞纳金。依照《物业管理合同》第十七条之约定，被告应交纳2014年1月1日至2015年12月31日锦园小区地下车库空置车位物业服务费共计344640元（地下车库空置车位共359个×40元/月×24个月）。经原告多次催交，被告至今仍没有交纳上述费用。
被告浙江铭基公司答辩称：一、本案原告所提交的物业管理服务合同因委托方的主体不合法而无效，对业主没有法律上的约束力，原告的起诉理由、诉讼请求依法不能成立。二、被告作为业主在业主委员会没有选聘物业服务企业的情况下，自行委托其他管理人进行管理，符合《物权法》相关规定，故原告起诉要求被告支付物业管理费没有事实和法律依据。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对以下事实无争议：自2009年7月开始，原告为温岭市锦园小区提供物业管理服务。2010年6月12日，温岭市太平街道办事处、温岭市建设规划局发出关于锦园小区居民委员会代行业主委员会职责的通告，通告显示该小区业主委员会无法履行业主委员会职责，由温岭市太平街道锦园社区居民委员会代行锦园小区业主委员会的职责。此后每年由温岭市太平街道锦园社区居民委员会与原告签订锦园小区的物业服务合同，直至双方未签订2016年的物业管理合同，原告于2016年2月7日退出锦园小区，未再提供物业服务。2013年12月31日，原告与温岭市太平街道锦园社区居民委员会签订了《温岭市锦园小区物业管理服务合同（2014年）》，约定服务期限为2014年1月1日至2014年12月31日，本物业区域分别由秋水苑、静水苑、春水苑、碧水苑、伊水苑五个苑区以及中央会馆、静水苑幼儿园、碧水苑幼儿园、中心公园等及其它设施组成；地下车库、车位管理费按每只40元/月（含能耗）收取，开发建设单位未出售的车位按100%收取；对业主和物业使用人无理逾期缴纳的物业管理费，原告可以按每日加收应缴费用千分之二的滞纳金。2014年12月31日，原告与温岭市太平街道锦园社区居民委员会签订了《温岭市锦园小区物业管理服务合同（2015年）》，约定服务期限为2015年1月1日至2015年12月31日，本物业区域分别由秋水苑、静水苑、春水苑、碧水苑、伊水苑五个苑区以及中央会馆、静水苑幼儿园、碧水苑幼儿园、中心公园等及其它设施组成；地下车库、车位管理费按每只40元/月（含能耗）收取，开发建设单位未出售的车位按100%收取；对业主和物业使用人无理逾期缴纳的物业管理费，原告可以按每日加收应缴费用千分之二的滞纳金。上述春水苑、碧水苑系由被告浙江铭基公司开发建设。截止2013年12月31日，春水苑尚有232个车位未出售，碧水苑尚有127个车位未出售，共计359个。2014年出售车位36个，2015年出售车位21个，截止2015年12月31日，尚未出售的车位共计302个。2014年1月1日至2015年12月31日期间，春水苑、碧水苑的地下车库、车位管理费，被告至今未付。
2012年11月13日，原告向被告发出《关于请求支付锦园小区碧水苑、春水苑地下车库空置车位物业费的报告》，该报告显示，被告需支付2012年的空置车位物业管理费186240元，该报告载明“…贵公司2012年下半年开始的地下车库销售工作，对地下车库进一步进行了道路维修、安装道闸、刷卡系统进一步营造了良好的停车环境…请贵公司考虑到我公司实际困难，酌情支付相应的地下车库空置车位的物业费，以帮助我公司缓解财物困境”。2013年12月25日，被告向原告支付了2012年的空置车位物业服务费93120元。2013年12月20日，原告向被告发出《关于请求支付锦园小区碧水苑、春水苑地下车库空置车位物业费的报告》，该报告显示被告需支付2013年的空置车位物业管理费172320元，该报告载明“…请贵公司考虑到我公司实际困难，酌情支付相应的地下车库空置车位的物业费，以帮助我公司缓解财物困境…”。此后，被告向原告支付了2013年的春水苑、碧水苑地下车库空置车位物业管理费86160元。
2014年12月10日，原告向被告发出《关于要求结算锦园小区碧水苑、春水苑地下车库空置车位物业管理费的函》，要求结算春水苑、碧水苑地下车库空置车位物业管理费，该报告载明“…根据往年给贵公司优惠，春水苑和碧水苑的空置车位物业费按70%计算：123120×70%=86184元。贵公司实际需支付春水苑、碧水苑的空置车位物业费为86184元”。2015年8月3日，原告向被告发律师函，要求被告支付2014年1月1日至2014年12月31日春水苑、碧水苑地下车库空置车位物业服务费172320元。被告于当月对该律师函进行了回复。2016年1月12日，原告向被告发律师函，要求被告支付2014年1月1日至2015年12月31日春水苑、碧水苑地下车库空置车位物业服务费344640元。2016年1月18日，被告对该律师函进行了回复。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
被告对涉案地下车库是否购买安装了相关设备设施并进行管理。为此，被告提供了地下车库委托管理协议书、车库管理费发票、车位管理服务费发票、地下车库费用明细表、停车场管理系统合同、地下车库交通设施工程承包合同、工程款发票、会议纪要、维修报价、维修费发票、地下车库清洁签到表、关于请求支付地下车库空置车位物业费的报告、告锦园小区小区全体业主书，用以证明原告未按物业服务合同的约定提供服务及原告自行购买安装了相关的设备设施并委托他人管理的事实。原告对被告提供的地下车库委托管理协议书、车库管理费发票、车位管理服务费发票、地下车库费用明细表、停车场管理系统合同、地下车库交通设施工程承包合同、工程款发票、会议纪要、温岭维修报价、维修费发票、地下车库清洁签到表的真实性、关联性均有异议，认为被告与他人签订的合同真实性无法判断，与本案无关联，对关于请求支付地下车库空置车位物业费的报告、告锦园小区小区全体业主书的真实性无异议。本院经审查认为，被告提供的上述证据，结合原告曾向被告发出的报告及函，显示原告知晓被告为地下车库安装了道闸、刷卡系统等设施设备，原告减半收取2012年、2013年空置车位物业管理费的事实，以及庭审调查情况，能够证明被告为地下车库安装了道闸、刷卡系统等设施设备并委托他人对地下车库进行管理的事实。
本院认为，锦园小区业主委员会实际无法履行职责，由物业所在地的居民委员会，即温岭市太平街道锦园社区居民委员会，代为签订物业服务合同并无不妥，对合同中不违反法律、行政法规禁止性规定的内容，应认定为合法有效。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。因此，被告认为原告与温岭市太平街道锦园社区居民委员会签订物业服务合同无效，可以自行委托他人进行管理的抗辩意见，本院不予采纳。依据原告与温岭市太平街道锦园社区居民委员会签订的物业服务合同，被告作为涉案物业的开发建设者，一般应当依照物业服务合同的约定向原告支付未出售的地下车库、车位管理费。但是本案中，应当考虑被告为地下车库投入了较大的资金及人力成本的特殊情形。理由如下：1、2012年下半年开始，被告为有利于地下车库销售，对地下车库购置相应的设备，并委托他人进行管理，原告未对被告的上述行为进行制止或提出异议，原告于2012年11月13日向被告出具的报告载明“…进一步营造了良好的停车环境…”，亦显示原告认可了被告的上述行为；2、被告的上述行为显然会使原告在提供物业服务过程中受益；3、2012年、2013年的空置车位物业管理费，原告均予以减半收取，2014年的空置车位物业管理费，原告曾发函要求被告支付的费用几乎与2013年减半收取的费用相同。综上，2014年、2015年的空置车位物业管理费宜由被告继续按物业管理合同约定的50%支付。依据往年原告均系与被告在当年的年底对未售车位进行确认的情形，本院确定2014年春水苑、碧水苑未售车位为323个，2015年未售车位为302个，被告应支付2014年1月1日至2014年12月31日的地下车库、车位管理费为77520元（323个未售车位×40元/月×12个月×50%），2015年1月1日至2015年12月31日止的地下车库、车位管理费为72480元（302个未售车位×40元/月×12个月×50%），共计150000元。原告要求被告按照合同的约定，按每日千分之二支付滞纳金，该滞纳金实际为违约金，明显过分高于造成的损失，现被告不同意支付并认为过高，考虑被告未按期支付物业服务费给原告造成的利息损失等情况，本院酌情确定按1.5%的月利率计算违约金。原告要求2014年空置车位物业管理费的违约金，自2015年1月1日起计算至偿付之日止，2015年空置车位物业管理费的违约金，自2016年1月1日起计算至偿付之日止，合理合法，本院予以支持。综上，原告要求被告支付未出售车位的物业服务费及违约金，合理部分，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
被告浙江铭基置业有限公司于本判决生效后十日内向原告浙江浙大求是物业管理有限公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的地下车库、车位管理费150000元，并支付自2015年1月1日至被告实际偿付之日止按77520元按月利率1.5%计算的违约金以及2016年1月1日至被告实际偿付之日止按72480元按月利率1.5%计算的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6470元，由原告浙江浙大求是物业管理有限公司负担3235元，被告浙江铭基置业有限公司负担3235元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本二份，上诉于台州市中级人民法院（上诉案件受理费6470元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 应昌波
人民陪审员 季晓燕
人民陪审员 林绣英
二〇一七年一月十六日
代书 记员 陈雨露