广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第1634号
原告：黄嘉莉，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：蔡方华，广东纵横天正律师事务所律师。
被告：广州高田投资有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：符朝华，职务经理。
委托代理人：宋晶，广东南方福瑞德律师事务所律师。
被告：广州天伦物业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：张光微，职务董事长。
委托代理人：钟雄球，该公司职员，通讯地址。
原告黄嘉莉诉被告广州高田投资有限公司（以下简称高田公司）、广州天伦物业管理有限公司（以下简称天伦公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人蔡方华，被告高田公司委托代理人宋晶、被告天伦公司委托代理人钟雄球均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告高田公司于2009年3月6日签订《商品房买卖合同》，约定原告向高田公司购买越秀区**202号房，被告高田公司自交楼之日起对住房质量承担相应年限的保证责任。2009年3月16日，被告天伦公司受被告高田公司选聘委托与原告签订《前期物业服务协议》，约定由被告天伦公司对涉案房屋所在的建筑提供物业管理及巡查等服务。2009年7月24日，原告与被告高田公司完成了涉案的202房交（收）楼手续。2012年3月期间，涉案房屋所在的建筑出现主排污漏水情况，并给涉案房屋室内装修造成损坏。经与两被告协商后，被告天伦公司代表被告高田公司承诺对排污管漏水问题进行彻底处理，并对原告所受损失进行了部分赔偿。但直到2014年2月，涉案房屋再次出现同样甚至是更严重的渗水问题时，原告才发现被告天伦公司对上一次漏水只是进行里简单的排水处理，并没有对主排污管漏水点进行防漏处理，使得排污管漏水问题长期存在，这也直接导致原告室内装修及财物再次遭到严重损坏。原告再次发现房屋漏水及排污管漏水问题后，及时向两被告报告了情况，但两被告只是借故推脱责任后在街道社区的介入下，才承认排污管漏水问题由来已久，给出了引流整改方案。但该方案在咨询专业人士意见后认为并不能彻底解决排污管漏水问题。而两被告也拒绝调整方案，漏水问题至今未予解决。原告认为，被告高田公司作为开发商，理应按照《商品房买卖合同》的约定对排污管漏水问题承担维修责任，并对因漏水造成的原告损失进行赔偿。被告天伦公司作为被告高田公司选聘委托的物业管理公司，应当按照《前期物业服务协议》认真履行巡查维修等管理服务职责，但被告天伦公司却疏于职守，对漏水、渗水问题视而不见。故应当与被告高田公司承担连带责任。为此，原告诉至法院请求判令：一、两被告自行查明或委托专业第三方机构查明主排污管漏水具体位置等情况，并进行彻底修复，所需费用全部由两被告共同承担；二、两被告共同赔偿原告因排污管漏水导致损坏的室内装修及财物，费用为233567元；三、两被告共同赔偿原告因修复受损室内装修及财物期间临时租房的租金10000元；四、两被告共同赔偿原告已支付的鉴定检查费用2000元。
被告高田公司辩称：不同意原告的诉讼请求。高田公司在三年的质保期内并没有收到原告要求质保的申请。质保期是从收楼起计算三年。
被告天伦公司辩称：一、答辩人作为物业管理公司，已经履行了物业服务协议，对被答辩人所受的损失于2012年9月1日和2012年12月28日已作出了补偿，不应当再承担赔偿责任。2009年3月16日，被答辩人与答辩人签订了《上誉花园前期物业服务协议》，约定由答辩人为被答辩人涉案房屋所在的上誉花园提供物业管理服务。答辩人在服务过程中，就被答辩人投诉房屋客卫淋浴间渗水问题，于2012年10月15日在经被答辩人同意下确定了维修方案，该维修方案明确在确定责任后的补偿方案为：1.如属开发商施加工班组质量问题，由答辩人负责协商具体补偿金额31200元，被答辩人收到补偿金后，由被答辩人负责自行修复木地板、墙身、装饰柜等维修项目；2.如属被答辩人二次施工责任，答辩人仍无常彻底解决住排污立管井内漏水和按原样恢复开凿的墙身，及仍然给予被答辩人31200元的补偿；3.答辩人补偿半年物业服务费4170.40元予被答辩人，包括已另对窗边漏水作出6000元抵扣物业费的补偿。同年12月28日被答辩人收到答辩人支付的赔偿现金31200元，并签署了承诺书，承诺1.不再以房屋施工质量不符合合同约定等理由追究答辩人和本案被告高田公司的赔偿责任；2.将对承诺书的内容严格保密，如未取得答辩人或本案被告高田公司同意而泄露承诺书的内容，自愿补足（即返还）答辩人给予的共35370.60元补偿费，并按之前的承诺不再追究答辩人及本按被告高田公司的赔偿责任。答辩人认为：被答辩人在获取赔偿后，应严格信守承诺，自行对受损的木地板、墙身和装饰柜等进行修复。根据《中华人民共和国合同法》第二十六条的规定：“承诺通知到达要约人时生效，承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效”。由于被答辩人在前述承诺书时已放弃权利，因此，被答辩人无权再以任何理由追究答辩人的赔偿责任。二、被答辩人房屋主人房、儿童房和客房的木地板变形和墙身起泡等问题均与管井渗水无直接关系。2012年11月答辩人对怀疑发生渗漏的公共排污管进行了改造，改造后直至被答辩人于2014年8月8日再次向被答辩人投诉均没发现再次渗漏的情况。但为了更彻底地防范渗漏发生，消除被答辩人的疑虑，答辩人于2014年12月再次对此排污管道进行了检修。由于答辩人在涉案小区投保了公共责任险，因此答辩人邀请保险公司作为第三方对渗水问题及涉案房屋受损进行了检测和评估，并尝试向保险公司申请理赔。经过保险公司现场勘察，认为涉案房屋受损是与其使用卫浴间不当和下雨天不注意关好阳台门有关，因而对被答辩人在收到答辩人31200元赔偿后，未对受损的木地板、墙身和装饰柜等进行修复，引致室内受潮霉气蔓延。所以，保险公司不认定主人房、儿童房和客房的受损在其保险责任范围内。同时，亦不同意临时租房租金的索赔。答辩人认为：由于被答辩人未能提供证据证明在2012年12月28日收到答辩人支付的现金赔偿款后，对受损的木地板、墙身和装饰柜等已经进行了修复，又无法证明木地板、墙身和装饰柜等是在2014年2月再次被渗水损坏的。因此被答辩人应承担举证不能的不利后果。三、被答辩人认为答辩人不履行物业服务协议，给其造成严重损失的事实不存在。为了尽快查出原因，答辩人分别于2012年10月15日、2014年11月25日和2015年4月8日将制定的维修方案和复函交予被答辩人。被答辩人已作出承诺不再追究答辩人赔偿责任的情况下，答辩人仍然主动协助被答辩人研究问题所在，希望能尽快解决此事，恢复正常，可见答辩人的态度是积极的，负责任的。然而，被答辩人对答辩人的服务诚意却百般刁难，非但不同意答辩人善意的整改方案，还提出了毫无依据可言的索赔要求，并从2013年7月起至今恶意拖欠应向答辩人交纳的各项费用。由此可见，被答辩人根本不想彻底解决问题，而是违背诺言以此不断地重复向答辩人索取赔偿和减免物业管理费。因此，被答辩人认为答辩人不按照《前期物业服务协议》认真履行管理服务职责，给其造成严重损失的事实不存在。综上所诉，为维护答辩人的合法权益，恳请人民法院根据事实和法律，依法驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明：2009年3月6日，原告（乙方、买方）和被告高田公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告高田公司购买广州市越秀区***202号房。其中，上述合同第二十二条“保修责任”约定有：“乙方购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件。甲方自商品住宅交付使用之日起，按照本合同以及《住宅质量保证书》的承诺内容承担相应的保修责任”以及“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任”等。同时，在被告高田公司盖章确认的《住宅质量保证书》上载内容包括：发展商质量保修受理部门为高田公司，地址为广州市越秀区**45号，电话为3830×××1，答复时限为5个工作日；保修项目其中墙面、厨房、和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期限为3年，保修责任为保修期内，如因施工或所用材料的质量问题，造成墙面、厨房和卫生间地面、地下水、地下室、管道渗水，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范和标准等。
2009年3月16日，原告（乙方）和被告天伦公司（甲方）签订《上誉花园前期物业服务协议》，约定甲方是房地产开发单位委托的物业服务企业，乙方是上誉花园A（H1）栋202单元业主，该房屋为住宅，建筑面积196平方米；在物业管理区域内，甲方提供的前期物业管理服务包括：一、物业共用部位的维护、养护和管理；二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等。
2009年7月24日，原告和被告高田公司办理了涉案房屋的收楼手续。
2012年9月1日，原告出具《承诺书》一份，上载内容包括：本人经与天伦公司协商，现同意由天伦公司以抵扣物业服务费的形式赔偿上誉花园A202单元￥6000元及减免6个月的物业服务费￥4170.60元，合计￥10170.60元，作为赔偿上誉花园A202单元房屋工程质量问题的维修费用及对业主正常居住所造成影响的补偿，并承诺如下：1、本人承诺不再以房屋施工质量不符合合同约定等理由追究高田公司及天伦公司的赔偿责任等。
2012年10月15日，原告在一份《关于**202单元卫淋浴间漏水的维修方案》上手写“同意关于**202漏水维修方案”并签名确认。该《关于***202单元卫淋浴间漏水的维修方案》上载甲方为原告，乙方为**物业服务中心，内容为一、维修方案及责任如下：1.由乙方开凿甲方入户门左边卫生间外封闭主排污立管井的轻质砖墙；2.由乙方检查确认漏水情况及地点，由双方共同现场确认责任归属情况；3.无论何方责任都由乙方无偿负责彻底解决主排污立管井内漏水及按原式样恢复开凿的墙身。二、关于确定责任后补偿方案：1.如属开发商施工班组质量，由乙方负责协商具体补偿金额31200元（广州泓熙装饰设计工程有限公司报价），并争取在确认责任日起15个工作日内支付；支付补偿金后，由甲方负责自行修复该报价内维修项目。2.如属甲方二次施工责任，乙方仍执行第一大项中3.项方案，及乙方仍补偿31200元给甲方。3.关于窗边漏水的补偿，物业服务中心已补偿10170.4元，并追加补偿半年物业服务费（4170.4元）给甲方。……四、其他事项……3.甲方保证：乙方按本方案处理完成后，甲方不再追究乙方及高田公司的相关责任等。
2012年12月28日，原告再次出具《承诺书》一份，上载内容包括：本人经与天伦公司协商，现同意由天伦公司以现金形式赔偿***202单元￥31200元及已抵扣物业服务费的形式减免****202单元6个月的物业服务费￥4170.60元，合计￥35370.60元，作为赔偿**单元因**02单元隐藏公区主立管出现渗漏及**202单元主人房窗边发生渗漏、导致***202单元装修木地板、墙身、装饰柜等物品受损的补偿，并承诺如下：1.本人承诺不再以房屋施工质量不符合合同约定等理由追究高田公司及天伦公司的赔偿责任等。另，该《承诺书》上盖有“现金付讫”字样的印章，原告手写“已收到赔偿现金31200元整叁万壹仟贰佰元整”并签名确认。
2014年11月25日，被告天伦公司向原告发出《关于**202单元公共污水管井漏水问题的复函》，内容包括：收到阁下《关于解决公共污水管井漏水问题的报告》后，我司已向太平洋保险公司提出了理赔申请，该公司在对贵单元进行现场勘验的基础上编制了《排污管堵塞案核损表》（详见附件1），对阁下提出的房屋损坏问题进行了责任认定和核损，最终确定其需承担的理赔金额为1710元，与阁下提出的赔偿要求差异甚大。我司综合现场渗漏情况及保险公司的分析意见，经认真研究，现就阁下来函中提出的要求作如下回复：1、此前我司已对怀疑发生渗漏的公共排污管进行了改造，改造后至今均尚未发现再渗漏的情况。但为了更彻底地防范渗漏发生，消除阁下的疑虑，我司将于2014年12月31日前聘请专业公司对此排污管道进行改造。2、我司同意对贵单元室内部份受损部位的维修项目进行折现补偿处理，合计：16679.52元（详见附件2）。3、根据贵单元室内的渗漏情况，我司判断主人房、儿童房、客房的木地板变形和墙身起泡等，其原因均与本次管井渗水无直接关系。但基于服务业主的原则，我司可安排施工人员对上述房屋受损的木地板进行免费更换（维修所需材料由阁下提供）；至于靠近大阳台的客房木地板变形及墙身发霉等情况，目前确实难以界定是否由管井渗漏导致，须拆除该房内木地板后才能确定。若属于今次管井渗水引起的，则由我司负责出资修复。4、贵单元2014年2月至2014年12月的管理费可按70%收取等。该函件后附《A202单元室内维修预（结）算表》载：1、涂料158㎡，单价48元/㎡,金额7584元，备注修复大厅墙身受损部位，面漆为多乐士高级净味漆；2、地砖钩边灌浆及填边，1项，2000元/项，金额2000元，备注包括材料人工费；3、木地板，4.8㎡，单价700元/㎡,金额3360元，备注包括拆原木地板和装新地板；4、重做客卫洗手间管井墙身防水层及贴瓷砖，1项，单价25000元，金额25002元，备注包括材料人工费；小计15444元，税金8%，1235.52元，合计16679.52元。
2015年4月8日，被告天伦公司向原告发出《关于**202单元客卫内公共排污管井引流整改方案》，内容为：经我方聘请给排水工程公司技术人员到现场，并将单元客卫内排污管漏水的情况详细阐述。技术员对以上的情况进行了细致分析，并对拟将实施引流方案的地点、方向、落差等进行勘察和可行性评估。现我方根据给排水公司提供的方案以及我司相关技术部门审议后的意见，拟对贵单元客卫内公共排污管井实施以下整改方案，如下：一、拆除贵单元客卫内管井外围墙体后，采用10mm防腐胶板在原管井四周内壁作桶装焊接，连通3楼至2楼结构层板面，完全将管井所有漏水引流至首层大堂天花内。完成施工后按原样修复贵单元客卫管井墙壁的防水层（单元内墙壁）和饰面；二、拆除大堂天花内原管井密闭式接水漏斗，安装不锈钢支架固定连同通二楼、三楼的防腐胶桶，并定做防腐胶漏斗，间接敞开连接在此胶桶管口下，接住所有导流的漏水；三、在首层大堂天花内安装φ110mmPvc排水管，连接引流漏斗与原大楼污主管之间，作排走公共管井所有漏水的通道。上述方案，能有效地所住公共管井所有露出的水量，及防腐胶版的密闭性很强，用它设置在该管井内，犹如是用大口径的胶管套在所有排污管外作引流管，污水无法渗进贵单元内，修复外围墙壁饰面后不会影响原设计美观。同时，大堂内安装的间接漏水引流设施，都采用大管径避免了堵塞。即便不幸发生意外堵塞，所有污水会在敞开间接口溢出漏至首层，不会反渗至贵单元内等。
2015年5月28日，根据原告自行委托，广州天鉴房屋安全鉴定有限公司就涉案房屋作出天鉴鉴字[2015]第0508号《房屋安全性鉴定报告》，上载内容包括：“主要检查情况综述1、该房屋室内地台及各柱、墙脚基本完好，均未发现明显的开裂及沉陷现象；亦未发现因地基基础的不均匀沉降而导致上部结构构件出现明显的变形及开裂现象。2、该房屋上部承重结构的钢筋混凝土柱、梁、板等承重结构构件及围护结构保持基本完好，未发现明显的受力变形及开裂损坏等异常现象，现时存在的损坏情况主要是：多出墙体存在渗漏受潮发霉，各房间地面木地板受潮起拱。3、该房屋各门窗、水电等设施基本完好，具备正常使用功能，但部分房门因地板起拱不能正常使用。鉴定结论依照《房屋完损等级评定标准》（城住字[84]第678号），***202房房屋为'基本完好房'。应对损坏部位做维修处理。处理建议应尽快对公共排污管井内的PVC排污管做防渗漏修复处理，以解决渗漏源头，避免进一步受潮损坏，并对受潮发霉起拱位置进行拆除检查，清理留存积水，更换受损材料……一、房屋概况广州市越秀区**202房房屋（以下简称'该房屋'）据悉建于2009年，朝向大致为坐西向东。主体为一幢三十层的框架结构房屋，主体以钢筋混凝土柱、梁、板承重；本次被鉴定部分为202房，其建筑面积约198.59平方米。该房屋外墙面为小型方格外墙砖，内墙为扇灰扫乳胶漆，大厅、厨厕地面铺抛光砖，房间铺实木地板，局部吊夹板天花，天花扇灰扫乳胶漆，铝合金窗、木门……二、鉴定目的据委托人黄嘉莉反映，该房屋于2014年2月出现渗水情况，主要表现为南部厕所门口及南部厕所北墙外地面有少量积水情况，多处墙体墙脚发霉，地板起拱，现需找出渗漏原因，受黄嘉莉委托，我司分别于2015年1月20日及2015年5月4日两次派员对该房屋进行鉴定。三、原始资料渗漏历史调查据委托人介绍，该房屋于2009年3月购买;2010年12月进行装修施工并入住;2012年3月首次发现南部厕所门口附近有大量渗水，2012年11月，大楼管理处派员对该房屋南部厕所东部的公共排污管井进行了检查，检查后得出渗漏原因为：公共排污管井内的PVC排污管渗漏；大楼管理处于2012年11月进行了修复，在排污管与楼板的交接处增加一地漏排水口，并在管井内的墙脚进行修坡，以使污水能尽快流向地漏排水口;2014年2月，委托人再次发现南部厕所与大厅的间墙脚地面及南部厕所门口出现少量渗水（见附图2071,附图2072,此两张图片均由委托人提供），同年3月出现墙脚发霉现象，5月出现房间地板起拱现象，委托人怀疑该次渗漏也是因公共排污管井内的PVC排污管渗漏引起……五、结构检查、检测情况(一)、地基基础经现场检查，该房屋室内地面、室外地台及各柱、墙脚基本完好，均未发现明显的开裂及沉陷现象；亦未发现因地基基础的不均匀沉降而导致上部结构构件出现明显的变形及开裂现象。(二)、上部结构构件:1、经现场检查，该房屋上部结构的钢筋混凝土柱、梁、板等承重结构构件基本完好，未发现明显的受力变形及开裂损坏等异常现象。2、渗漏情况：（1）经开凿南部厕所东墙下部（即管井西墙下部）观察，发现该处为公共排污管井内有3条竖向PVC排污管，排污管与该房屋的楼板交接处有一地漏排水口，地漏排水口周围铺有疏松的水泥砂颡粒及陶粒，管井内的墙脚有修坡。我司经2015年I月20曰及2015年5月4日两次派员观察，均发现公共排污管井内的PVC排污管表面有渗漏滴水现象，排污管与该房屋的地面楼板交接处有轻微积水现象，用手触摸楼板、管井墙脚和PVC管身均有明显的湿润感觉，2015年1月20日观察水迹延伸至管井墙脚约0.3M处，同年5月4日观察水迹延伸管井墙脚约0.7M处（见附图0976、0952、0682、0683、0685)。南部厕所内大部分墙砖均有空鼓现象，个别墙砖与墙体有轻微剥离。该房屋楼下为大楼大堂，大堂天花（上述管井下方位置附近）有局部渗水发霉现象。(见附图0943)（2）该房屋大厅及各房间的墙脚均有不同程度的发霉现象，个别墙体有发霉后扇灰剥离，个别地脚线与墙体开离。（详见附件一及附图0675、0677、0678、0711、0705、0709,0703、0687（3）该房屋主人房、老人房、多功能房、小孩房的地面木地板均有较严重的起拱现象，全部房间的入门处地板起拱均较房内地板起拱严重，其中主人房西部地面木地板未见有起拱现象。（见附图0694、0695、0700、J0708)（三）、围护部分经现场检查，该房屋除个别房门因地板起拱不能正常开闭外，各门窗、水电等设施基本完好，具备正常使用功能。六、原因分析根据现场查勘的情况，越秀区***202房房屋地面、墙体出现渗漏、潮湿发霉的原因主要是：由于公共排污管井内的PVC排污管长期渗漏滴水，导致污水经PVC排污管面表及管井内墙体流至管井底部（即排污管与该房屋的楼板交接处），管井底部排水不畅，造成污水滞留在管井内墙脚长期潮湿，污水便通过楼板及水泥砂浆垫层等微细空隙引导到该房屋室内地面及墙体，因暂未发现该房屋存在其他渗漏源，故地板起拱不排除由此原因引起。七、鉴定意见根据上述检查情况，越秀区***202房房屋的主体承重结构未发现有变形、开裂现象，该房屋现时存在的损坏情况主要是部分墙体存在渗漏受潮发霉，各房间地面木地板起拱，上述损坏不影响房屋结构的安全。依照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》，评定越秀区***202房房屋为“基本完好房”，但应对损坏部位做维修处理。八、处理建议（仅供参考）应尽快对公共排污管井内的PVC排污管做防渗漏修复处理，以解决渗漏源头，避免进一步受潮损坏，并对受潮发霉起拱位置进行拆除检查，清理留存积水，更换受损材料”等。另，原告向广州天鉴房屋安全鉴定有限公司支付鉴定费2000元并由该司开具发票。
诉讼中，被告高田公司表示本案案由原定商品房买卖合同纠纷，但原告提供的证据大部分是原告与被告天伦公司的物业服务材料，故需要原告确认本案法律关系。对此，原告表示原案由系法院确定的，原告明确其以财产损害赔偿提起本案主张。对于诉请一，原告明确具体为要求两被告修复主排污管的漏点，漏水点需要从本质上堵住，起码要不漏水、不再渗水。对于诉请二，原告表示赔偿费用具体是指经原、被告双方共同现场勘验后列出的一个具体受损物品摘要清单以及物品受损恢复的报价，详见证据《理算摘要》和《设计协议》。对于诉请三，原告表示如果重新修复需要腾出空间，搬出涉案房屋重新租住其他地方，经我方估算会产生的租金损失。
关于涉案房屋漏水渗水情况，原告称：现每天到楼上用水的时候就会有大量的水从涉案房屋的污水管漏出，该排污管是整个大楼的排污管。2012年4月份看到有漏水后就向被告天伦公司反映情况，但被告天伦公司一直拖延，直到2012年8月份被告天伦公司说要在我家凿开一个洞查看漏水情况及责任承担，原告同意了。后来被告天伦公司看到该漏水情况后就给我方维修并赔偿。2014年2月份再次发现涉案房屋有大量的水溢出，楼道家里，至今发霉起泡的情况还存在，原告也是先找被告天伦公司报修。
关于维修情况，被告天伦公司表示：从2012年大约是8月份左右渗漏开始，我方已经对涉案房屋外面的公共排污管道进行了修复，且已通过抵扣管理费及现金补偿形式对原告作出了房屋受损的赔偿。抵扣了管理费6000元，现金赔偿42000元，减免了管理费4170.6元。我方认为原告在获得赔偿后应该自行对受损的木地板墙身及装饰柜子进行修复，原告没有证据证明已对受损的财物进行过了修复，目前的主张也没有证据证明是修复后的再次发生，原告应当提出证据证明。同时，被告天伦公司还表示：出现渗漏后我方认为原告的投诉已经过了保修期，所以就没有通知被告高田公司，我方为了更好的为广大业主提供更好的物业管理服务，所以我方对原告的投诉进行了解决，也对原告受损的问题进行了赔偿，抵扣物业管理费。另，被告天伦公司表示诉前最后一次查看涉案房屋现场是在2014年12月31日，并认为原告所述漏水问题已经修复，现没有漏水情况。此外，被告天伦公司为证明其两次对公共排污井管道进行维修和检修，提交保修日期为2012年11月30日、2014年12月31日的《维修服务工作单》两份作为证据。对此，原告表示：没有业主签名，只是单方制作的单据，且第二张单据的报修时间是2014年12月31日，实际原告在2014年4月份就已经报修。涉案房屋现在还存在漏水渗水的情况。
被告高田公司则表示不清楚原告诉请的漏水情况及被告天伦公司的维修情况，也从来没有去涉案房屋现场看过。
2016年4月26日，本院组织本案三方当事人到涉案房屋现场进行勘验，勘验情况如下：在涉案房屋202房大厅南面靠洗手间部位的天花板有一道长型的发霉痕迹；进入每个房间入口处的木地板有起拱现象，在大厅及各房间的多出墙体墙脚有墙油脱落的情况，用手触摸有明显潮湿感，且墙体会继续脱落；洗手间东墙有一个正方形的砖位被砸开（原告称是当时鉴定公司鉴定时鉴定需要找人砸开的），观察该部位有两个排污管，左侧的排污管可观察到有渗水的情况。
另，本院于庭审过程和勘验现场时询问各方本案是否申请鉴定，原告表示其在街道调解会协商后已委托有资质的鉴定公司进行鉴定，故在本案不再申请鉴定。被告天伦公司表示不申请鉴定。被告高田公司表示已过保质期，不需承担责任，不申请鉴定。故本院告知各方均不申请鉴定则法院将依据现有的证据及查明的事实进行处理，各方均表示清楚无异议。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”，本案原告明确以财产损害赔偿提起本案诉讼，故本案的争议焦点在于两被告是否侵害原告的物权以及如若造成原告物权损害作何赔偿的问题。本案中，根据原告和被告天伦公司的往来信函以及历史交涉情况，位于涉案房屋内的公共排污管确系存在渗漏以及造成涉案房屋内地板、墙体、装饰物等物品损害，被告天伦公司亦曾作修复并通过扣减物业服务费和支付现金的方式进行赔偿。现虽被告天伦公司表示涉案房屋内的公共排污管的渗漏问题在2014年12月31日之前已完全修复不再漏水，但原告称该渗漏水状况仍在持续。根据本院于2016年4月26日对涉案房屋的现场勘察情况，并结合广州天鉴房屋安全鉴定有限公司于2015年5月28日作出的《房屋安全性鉴定报告》意见，可认定涉案房屋内的公共排污管的渗漏问题仍在持续，被告天伦公司并未根本上解决。据此，原告要求被告天伦公司对涉案房屋内的公共排污管漏水部位进行修复，并承担修复所需费用的主张，合法有理，本院予以支持。至于财产损害赔偿的问题，因被告天伦公司未能及时、彻底修复公共排污管漏水部位，导致原告室内物品继续受损，对此负有过错，应承担一定的赔偿责任；而且，被告天伦公司在与原告信函中亦明确表态同意对因公共排污管漏水造成的室内部位的维修项目折现补偿和出资修复，也即上述双方之间对于赔偿责任界定划分并无实质争议，故原告该项主张亦合法有据，本院予以支持。至于财产损害赔偿具体标准问题，原告主张费用为233567元，但该数额被告天伦公司不予确认，且审查原告依据的证据，原告并无法证明其该项主张与本次公共排污管漏水造成的涉案房屋装修和物品损坏程度相当，即未排除非本次排污管渗漏损害的装修项目，亦未剔除此前漏水被告天伦公司已支付的装修赔偿，故本院不予采纳。与此同时，鉴于被告天伦公司曾向原告表态同意对涉案房屋室内部位的维修项目折现补偿16679.52元并对属于管井渗水引起的地板变形、墙身起泡等负责出资修复，以及对原告一定时期物业服务费酌减收取等，并适当参照上次被告天伦公司的赔付情况，结合本案查明事实以及现场勘验情况，从公平合理和诚实信用原则出发，本院酌定被告天伦公司应向原告赔偿损失金额以50000元为宜。关于原告主张的维修期间租房租金10000元的问题，因该笔费用未实际发生，法律无法处理未明确和确定之事项，故在本案不作调处。至于原告主张的鉴定费2000元，原告提供了已支付该项费用的票据，且本次鉴定确系针对本案公共排污管漏水事宜作出，如前所述，亦已认定被告天伦公司对此负有过错，故该项费用理应由被告天伦公司负担。关于被告天伦公司以原告书面承诺不再追究两被告赔偿责任作为免责抗辩的意见，因本案认定被告天伦公司需承责系以侵权事实仍在持续以及负有过错为基础，故被告天伦公司的该项抗辩意见，欠缺理据，本院不予采信。另，由于原告选择以财产损害赔偿进行本案诉讼，所涉为原告物权受到侵权后的损害赔偿问题，原告的举证并不足以证明被告高田公司直接实施了侵权行为，而原告依据《商品房买卖合同》关于保修责任的相关约定要求被告高田公司在本案共同承责，与本案不属于同一法律关系范畴，不宜合并或迳作处理，故在本案不予以调处。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条以及《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：
一、于本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州天伦物业管理有限公司对原告黄嘉莉所有的位于广州市越秀区***202号房南部厕所东墙内的公共排污管进行修复至不再渗漏水状态，所需费用由被告广州天伦物业管理有限公司负担；
二、于本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州天伦物业管理有限公司向原告黄嘉莉一次性支付因上述公共排污管渗漏水导致室内装修及物品损失赔偿合计50000元；
三、于本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州天伦物业管理有限公司向原告黄嘉莉赔偿已付鉴定费用2000元；
四、驳回原告黄嘉莉的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4984元，由原告黄嘉莉负担3884元，由被告广州天伦物业管理有限公司负担1100元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李昇毅
人民陪审员 陈 燕
人民陪审员 任 红
二〇一七年一月十八日
书 记 员 唐嘉仪