广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤02民终1073号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南雄宏厦房地产开发有限公司，住所地：南雄市雄州镇沿江西路竹园二幢B座1号门店。
法定代表人：曾学仁，该公司经理。
委托诉讼代理人：肖胜飞，广东韶大律师事务所律师
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐伟才，男，汉族，住广东省南雄市。
委托诉讼代理人：刘芳（系徐伟才的配偶），住广东省南雄市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘芳，女，汉族，住广东省南雄市。
上诉人南雄宏厦房地产开发有限公司（以下简称宏厦公司）因与被上诉人徐伟才、刘芳房屋买卖合同纠纷一案，不服南雄市人民法院(2018)粤0282民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人宏厦公司的委托诉讼代理人肖胜飞、被上诉人刘芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏厦公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持宏厦公司的反诉请求；2.一、二审案件受理费由徐伟才、刘芳负担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，有合同约定的从约定，没有约定的按照上述司法解释处理。本案双方当事人在《商品房认购协议书》第二条明确约定：“最终面积以政府房管部门最后测定面积为准，多退少补。”，故应适用双方合同约定。因此，一审法院没有查看双方签订的上述合同，属认定事实错误。二、一审法院判令宏厦公司返还水电安装费5000元，没有法律依据。一审法院适用的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》不属于法律法规、条例、规则的范畴，没有法律强制性约束力。在法律没有明确规定的情况下，法院不能认为宏厦公司收取水电安装费的行为违法。且宏厦公司已经提供具体收费明细单据，证明水电安装费等各项支出，但一审法院没有查清该事实，认定事实不清。
徐伟才、刘芳辩称，宏厦公司应退回水电安装费给徐伟才、刘芳。
徐伟才、刘芳向一审法院起诉请求：1.宏厦公司向徐伟才、刘芳返还购房款12267元及利息（利息按年利率6%计，自2012年12月2日起计算至宏厦公司履行之日止）；2.宏厦公司向徐伟才、刘芳返还水电安装费及办证费共计9888.75元及利息（利息按年利率6%计，自2012年10月17日起计算至宏厦公司清偿之日止）；3.本案诉讼费用宏厦公司负担。
宏厦公司向一审法院反诉请求：1.判令徐伟才、刘芳按照《商品房认购协议书》约定，向宏厦公司支付购房款4256.75元；2.本案诉讼费由徐伟才、刘芳负担。
一审法院认定事实：徐伟才、刘芳与宏厦公司于2011年1月27日签订《商品房认购协议书》，该协议书第二条约定，住宅：建筑面积121.73㎡，单价2900元/㎡，总价353017元。翰林轩6号柴房（首层）：建筑面积7.6㎡，单价3800元/㎡，总价人民币28880元。该协议书尾部备注：1.水电安装5000元；2.办证费预售10000元，共计15000元于交房前三个月付清。而后，双方正式签订《商品房买卖合同》，该合同第三条约定：买受人所购商品房的基本情况……。徐伟才、刘芳于2012年8月13日支付了水电安装费及办证费共15000元给宏厦公司，于2013年6月5日累计向宏厦公司支付房款340750元，宏厦公司于2012年8月交付上述房屋。上述房屋合同约定面积为121.73㎡，而产权登记面积为117.5㎡，较合同约定面积少4.23㎡，依照合同约定，宏厦公司依法应向徐伟才、刘芳退回房款12267元，宏厦公司于2012年8月13日向徐伟才、刘芳收取水电安装费5000元，该费用实为与商品房配套建设的基础设施，属建设费用，依法不得在房价之外另行收取，同样的，宏厦公司预收10000元的办证费，而涉案房屋的税费仅需5111.25元，故宏厦公司应向徐伟才、刘芳返还购房款、办证费等款项共计22155.5元，但宏厦公司却以徐伟才、刘芳未支付清柴房面积差异款为由，拒不返还徐伟才、刘芳上述款项，徐伟才、刘芳为此向一审法院提起诉讼。
宏厦公司在答辩同时，向一审法院提出反诉称：宏厦公司按买卖合同约定的房屋单价补偿给徐伟才、刘芳12267元。同时，徐伟才、刘芳所购买的柴房，合同面积为7.6㎡，最终测定产权登记面积为12.75㎡，两者相差5.15㎡，徐伟才、刘芳应当补偿宏厦公司19570元。两者对比，徐伟才、刘芳应当补回宏厦公司7303元。双方签订《商品房认购协议书》时，宏厦公司代收徐伟才、刘芳办证费用10000元，徐伟才、刘芳实际办证费用为6953.75元，宏厦公司应当退还多余办证费用3046.25元给徐伟才、刘芳。对比徐伟才、刘芳应当补回给宏厦公司的房款7303元，徐伟才、刘芳仍应当补回4256.75元给宏厦公司。宏厦公司已将相关情况，告知整个小区，多数业主都已经办理了相关手续，但徐伟才、刘芳拒不接受，为此，向一审法院提出上列反诉请求。
一审庭审中查明，徐伟才、刘芳的房屋登记面积与合同面积存在差异，经折算后宏厦公司应补偿徐伟才、刘芳12267元，双方对此没有异议。另查明，宏厦公司代徐伟才、刘芳办理产权登记事项，预收了徐伟才、刘芳10000元办证费，实际花费为6953.75元，差额3046.25元。宏厦公司预收了水电安装费5000元，没有提供具体收费明细单据。
一审法院认为：本案为商品房买卖合同纠纷。双方对房屋面积差异，宏厦公司应补偿徐伟才、刘芳房屋差价款12267元没有异议，一审法院予以确认。本案的焦点为：1.宏厦公司收取徐伟才、刘芳5000元水电费是否合法？2.柴房面积差异如何处理？
关于焦点1，依照《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条的规定：商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。本案中，双方在商品房认购协议后备注收取徐伟才、刘芳5000元水电安装费，违反了上述法规的强制性规定，应认定为违法。因此，徐伟才、刘芳请求宏厦公司返还该费用合法有据，一审法院予以支持。
关于焦点2柴房面积差异问题，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，徐伟才、刘芳柴房登记面积为12.75㎡，合同约定面积为7.6㎡，误差比达67.76%，大于3%，3%以内的差价为：7.6㎡×3%×3800元=866.4元。根据上述法律规定，误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，即徐伟才、刘芳应补偿866.4元给宏厦公司。面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。因此，宏厦公司反诉提出徐伟才、刘芳补偿柴差价的请求，一审法院予以部分支持。
此外，徐伟才、刘芳还请求宏厦公司对应返还的金额从资金占用之日起按年利率6%的标准计付利息，徐伟才、刘芳的这一请求符合相关法律规定，一审法院予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条，参照《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条之规定，于2018年4月2日作出（2018）粤0282民初44号民事判决：一、限南雄宏厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性补偿房屋面积差价12267元给徐伟才、刘芳，并从2013年6月6日起按年利率6%计付利息，至判决确定的履行之日止；二、限南雄宏厦房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性返还水电安装费5000元、办证费差额3046.25元，两项合计8046.25元给徐伟才、刘芳，并从2012年8月14日起按年利率6%计付利息，至判决确定的履行之日止；三、驳回徐伟才、刘芳的其他诉讼请求；四、限徐伟才、刘芳于判决生效之日起十日内一次性补偿柴房面积差价866.4元给南雄宏厦房地产开发有限公司；五、驳回南雄宏厦房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费177元，由徐伟才、刘芳负担27元，南雄宏厦房地产开发有限公司负担150元。反诉费50元，由徐伟才、刘芳负担15元，南雄宏厦房地产开发有限公司负担35元。
本案二审期间，双方均没有提交新证据材料。
本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本院仅对宏厦公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查，根据双方诉辨意见，本案争议焦点是：一、宏厦公司要求徐伟才、刘芳支付购房款7303元应否支持；二、宏厦公司收取徐伟才、刘芳的5000元水电安装费应否返还给徐伟才、刘芳。
一、关于宏厦公司要求徐伟才、刘芳支付购房款7303元应否支持的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定,双方当事人签订的合同有约定的，按照约定处理。故根据徐伟才、刘芳与宏厦公司签订的《商品房买卖合同》第五条：“……3.差异值超过±3%（不含本身）的，买受人可选择多退少补或者退回所购商品房。……”的约定，双方对房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的情况有约定明确的处理办法。根据查明事实，徐伟才、刘芳所购柴房的实际面积为12.75㎡，与双方签订合同确定的面积7.6㎡差异值超过±3%，故按照上述合同约定，徐伟才、刘芳应补交柴房的购房款19570元（5.15㎡×3800元）。因双方对宏厦公司须返还徐伟才、刘芳商品房（南雄市商业路光明苑A幢6**号）差价12267元的事实没有争议，故两者相抵，徐伟才、刘芳应支付宏厦公司7303元。因此，对宏厦公司的该上诉请求和理由，本院予以支持。一审法院适用法律错误，应予纠正。
二、关于宏厦公司收取徐伟才、刘芳的5000元水电安装费应否返还给徐伟才、刘芳的问题。徐伟才、刘芳已经支付了相应的购房款，宏厦公司应提供符合基本居住条件的房屋。而宏厦公司提供的水电安装支出票据等证据材料显示宏厦公司收取的水电安装费用是建设商品房配套的各项基础设施支出费用，是涉案商品房建设开发的成本。参照《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。”的规定，在徐伟才、刘芳已支付购房款的情况下，宏厦公司另行收取各项基础设施的开发建设成本费用不符合上述规定，也不合理。故宏厦公司认为无须返还5000元水电安装费的上诉请求和理由，本院不予支持。
综上所述，宏厦公司的上诉请求部分成立，对其理由成立的部分，本院予以支持；一审判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南雄市人民法院（2018）粤0282民初44号民事判决第二项；
二、撤销南雄市人民法院（2018）粤0282民初44号民事判决第三、四、五项
三、变更南雄市人民法院（2018）粤0282民初44号民事判决第一项为:限徐伟才、刘芳于本判决生效之日起十日内一次性支付南雄宏厦房地产开发有限公司7303元；
四、驳回徐伟才、刘芳的其他诉讼请求；
五、驳回南雄宏厦房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费177元，由徐伟才、刘芳负担77元，由南雄宏厦房地产开发有限公司负担100元。
本案二审案件受理费308元，由徐伟才、刘芳负担100元，由南雄宏厦房地产开发有限公司负担208元，南雄宏厦房地产开发有限公司多预交的100元，由本院予以退回，徐伟才、刘芳应向本院缴纳100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 神玉嫦
审 判 员 黄颖红
审 判 员 梁晓芳
二〇一八年八月十六日
法官助理 丘 毅
书 记 员 林子峻