北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第26957号
原告王超，男，1993年11月26日出生。
委托代理人杨帆，北京市广盛律师事务所律师。
被告陈维国，男，1963年2月17日出生，职业不详。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人吴浩，男，1986年2月2日出生。
第三人中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行，营业场所北京市丰台区蒲芳路28号。
负责人孙会。
原告王超（以下称姓名）与被告陈维国（以下称姓名）、第三人中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行（以下简称建行城开支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并于诉讼中依职权追加北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）作为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。王超委托代理人杨帆及链家公司委托代理人吴浩到庭参加了诉讼，陈维国、建行城开支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。
陈维国诉称：2011年1月24日，我和陈维国经链家公司居间签署《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，我向陈维国购买北京市朝阳区某乡某期某区某号楼某层某单元某号房屋（以下简称涉案房屋），约定总房款为324万元，我支付首付款200万元后陈维国交付房屋，陈维国在2011年8月30日之前还清剩余贷款，在取得房屋产权证书时办理解除抵押登记手续并办理过户，过户当日我支付尾款124万元。上述合同签署后，我依约支付了房款200万元，陈维国交付了涉案房屋。2011年底，陈维国取得涉案房屋产权证，但是并未按照合同约定还清剩余贷款办理解抵押，致使我无法办理过户手续。此后陈维国失去联系，到现在我也找不到他。故我诉至法院，请求判令：1、由我代陈维国向建行城开支行清偿涉案房屋的全部贷款本息，以解除建行城开支行对涉案房屋的抵押登记；2、陈维国配合我办理涉案房屋的产权过户手续；3、陈维国支付违约金114.8万元。
陈维国未出庭，亦未提供书面答辩意见。
链家公司述称：王超与陈维国未能继续履行合同的原因就是涉案房屋产权证下来之后陈维国失去联系，我公司一直联系不到他，已经有快两年的时间。经我公司核实陈维国的邻居产权证都已经办下来了，所以涉案房屋的产权证也应该已经办下来了。如果合同要继续履行，我公司同意配合。
建行城开支行未出庭，但于庭前提交书面意见表示同意陈维国一次性提前偿还贷款。
经审理查明：2011年1月24日，王超、陈维国经链家公司居间签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定王超向陈维国购买涉案房屋，房屋成交总价为324万元，陈维国于2011年8月30日前办理抵押注销手续。《补充协议》第二条约定：1、王超于2011年1月22日向陈维国支付定金人民币贰拾万元整（￥200000元），该定金为首付款的一部分。2、陈维国应在签署本协议后220日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日（并不迟于2011年8月30日前）将其原贷款一次性还清。陈维国应在提前还款并取得该房屋所有权证后，按照原贷款机构的要求办理完毕解除抵押登记手续。3、首付款分两次支付，王超于2010年1月29日前将首付款人民币壹佰万元整（￥1000000元）【含前期支付全部定金人民币：贰拾万元整（￥200000元）】，2011年4月30日之前将另外首付款人民币伍拾万元整（￥500000元）支付陈维国，2011年5月30日之前将另外首付款人民币伍拾万元整（￥500000元）支付陈维国，剩余房款人民币壹佰贰拾肆万元整（￥1240000元），王超在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给陈维国。4、陈维国承诺在房屋所有权证下发后取得该房屋所有权证，并必须在取得房屋所有权证后五日内通知王超及链家公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。双方在陈维国办理完毕解抵押登记手续之后五日内共同办理房屋所有权转移登记手续。5、王超、陈维国应当在2011年1月24日前自行办理物业交割手续，链家公司陪同。第四条约定：1、王超、陈维国任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、陈维国若出现下列情形之一的，构成根本违约，且王超有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：提供的房屋产权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致王超无法取得房屋所有权证的；房屋被查封或限制转让，导致王超无法取得房屋所有权的；逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的；拒绝将该房屋出售给王超或者擅自提高房屋交易价格的；将该房屋出售给第三方的。陈维国出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向王超支付违约金，链家公司收取的王超的所有费用不予退还，由陈维国直接赔付王超。第五条第4款约定：王超、陈维国协商一致，如果陈维国违约，不仅要赔付王超该房屋总价款的20%违约金，而且要赔付王超装修款人民币：伍拾万元整（￥500000元）。庭审中，王超陈述上述《补充协议》第四条、第五条均约定违约责任，按照合同约定可以一并主张，但其只按照数额较小的第五条主张违约金。
2011年1月18日，王超向陈维国支付定金6万元，2011年1月22日，王超向陈维国支付定金20万元，又通过母亲郭秀伶账户向陈维国打款17万元，2011年1月26日，王超向陈维国打款80万元，2011年4月29日，王超通过父亲王军权账户向陈维国转账17万元，又通过姐姐王晶晶账户向陈维国转账10万元，2011年5月31日，王超通过王军权账户向陈维国转账50万元。
经本院向北京市朝阳区房屋管理局核实，涉案房屋于2011年9月14日进行产权登记，房屋产权证号X京房权证朝字第某号，登记地址为北京市朝阳区某路某号楼某层某单元某号；于2012年4月17日进行抵押登记，抵押权人为建行城开支行。
另查，截止2013年8月30日，陈维国就涉案房屋尚欠贷款本金1204458.43元、罚息8533.45元及应付利息77331.07元未还清，截止本案开庭之日，陈维国仍未偿还任何款项，建行城开支行明确表示同意陈维国一次性提前偿还贷款。经询，王超表示因陈维国长期失去联系，故其愿意代为清偿全部贷款本息，并同意一次性支付剩余房款。
再查，涉案房屋按照双方合同约定的时间进行了交付，现由王超居住使用。
审理中，根据王超的申请，本院于2013年9月16日依法对诉争房屋采取了诉讼财产保全措施，查封涉案房屋的抵押、过户、买卖等一切相关手续，期限自2013年9月16日至2015年9月15日。王超支付保全费5000元。
上述事实，有双方当事人陈述、收条、转账凭条、户口本、庭审笔录及上述证据在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。王超、陈维国及链家公司签署的买卖合同及补充协议均是各方当事人真实意思的表示，合法有效，应予履行。根据庭审查明的事实及现有证据，王超按照约定履行了支付定金及首付款的义务，陈维国也已将涉案房屋交由王超居住使用，买卖合同已经开始履行。现涉案房屋取得房产证，王超当庭表示愿意代陈维国清偿抵押债务并一次性付清剩余房款，买卖合同具备继续履行的条件，应当继续履行，由王超偿还诉争房屋剩余全部贷款本息，建行城开支行配合办理解除抵押手续。抵押解除后，王超需向陈维国支付剩余房款，陈维国配合办理诉争房屋过户手续。考虑到王超代陈维国偿还的贷款数额大于其欠付的剩余房款数额，故本院将剩余房款自王超代陈维国偿还贷款数额中直接抵扣，就代陈维国多偿还的部分，王超有权向陈维国另行主张。陈维国在王超支付首付款后未能按照合同约定的日期偿还银行贷款已经超过30日，构成根本违约，应当向王超支付违约金。但王超主张的违约金数额过高，考虑到王超已经按照合同约定的时间实际占有使用了涉案房屋，基于公平原则，本院对违约金的数额依法予以调整。
陈维国及建行城开支行经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告王超于本判决生效后十日内代被告陈维国向第三人中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行还清被告陈维国向第三人中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行贷款的全部剩余本息，以消灭第三人中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行对北京市朝阳区某乡（某居住区某期某区某号楼）某住宅楼某层某单元某号房屋（房屋产权证地址北京市朝阳区某路某号楼某层某单元某号房屋）享有的抵押权；
二、被告陈维国于原告王超依本判决第一项消灭第三人中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行对北京市朝阳区某乡（某居住区某期某区某号楼）某住宅楼某层某单元某号房屋（房屋产权证地址北京市朝阳区某路某号楼某层某单元某号房屋）享有的抵押权后七日内，协助原告王超办理上述房屋的所有权过户手续；
三、被告陈维国于本判决生效后十日内支付原告王超违约金六十五万元；
四、驳回原告王超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25584元，由原告王超负担8800元（已交纳），由被告陈维国负担16784元（于本判决生效后七日后交纳）；公告费560元，由被告陈维国负担（于本判决生效后七日内给付原告王超）；保全费5000元，由被告陈维国负担（于本判决生效后七日内给付原告王超）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈 洁
人民陪审员 张金芳
人民陪审员 杜月霞
二〇一四年一月五日
书 记 员 周 墨