北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）朝民初字第24939号
原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡单店村经济合作社，住所地朝阳区东坝乡单店村。
法定代表人杨宝田，社长。
委托代理人汪春旭，北京市衡石律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京徐园兴业装饰品有限公司，住所地北京市朝阳区东坝驹子南街。
法定代表人李绍林，总经理。
委托代理人杨立宏，北京市华泰律师事务所律师。
原告北京市朝阳区东坝乡单店村经济合作社（以下简称原告）与被告北京徐园兴业装饰品有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪春旭、被告的法定代表人李绍林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我社与被告于1995年9月7日签订了《房产转让合同》，约定将我社位于北京市朝阳区东坝乡单店村驹南街村南、尚家北侧占地面积为2153平方米的院落及院落内的房屋转让给被告。该合同名为转让合同，实际上是将院落及房屋出租给被告。现在因国家征地拆迁，导致合同无法继续履行，所以要求解除该合同，并要求被告腾退涉案院落及院落内房屋。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1、本案并非房屋租赁纠纷，合同性质就是房产转让；2、不同意解除双方签订的房产转让合同及腾退房屋院落之请求；3、原告称转让房屋建于集体土地之上，转让行为违反法律规定，没有任何法律依据；4、本案诉争房产遇到国家规划或拆迁，不是原告解除合同的理由；5、本案诉争房产还没有遇到国家规划拆迁，原告称被告影响了国家规划与事实不符。
被告（反诉原告）反诉称：1995年9月7日，我公司和原告签署了《房产转让合同》，由我公司购买了原告位于朝阳区东坝乡单店驹南街、尚家北侧的一处院落房产及土地，双方约定使用期限为40年，转让费总价款为200万元。合同约定：如遇国家规划或拆迁，对该院落国家给予的地上物补偿及拆迁费全部归我公司所有，原告应当为我公司提供相应面积的基地。2010年原告以该院落房产被国家征地为由，要求与我公司解除合同，但是对我公司的补偿只字未提。故起诉要求原告给付我地上物补偿、停产停业损失及不能提供相应面积基地的补偿共计2150万元，并要求将我公司院内的变压器拆走。
原告（反诉被告）针对被告的反诉辩称：我社确实在合同中约定给被告提供相应面积的地基，现在已无法提供，愿意听候法院判决。
经审理查明，原告与被告于1995年9月7日签订了《房产转让合同》，合同约定原告为甲方，被告为乙方。双方就位于东坝乡单店驹南街村南，尚家北侧院落一所的房产所有权及土地使用权40年事宜，达成一致意见。一、产权所属现状：该院落建于1992年10月，产权属东坝乡单店经济合作社所有，此房产是所属单店经济合作社东坝建筑分公司第三工程队自筹资金自行建造的，该院落建设有朝阳区规划部门批准手续文件，符合法规，备有产权证书，没有产权争议，甲方诚意将该房产按40年有偿转让给乙方。二、转让建筑面积：1、占地面积：东西长48.8米，南北厂44.12米，（2153平方米，3.23亩，详见规划局批复的红线图）；2、建筑面积，合计1045.7平方米。四、房产一所有偿转让给乙方转让期为40年，转让费200万元，此款总价包死。七、特别条款：1、该院落房产的所有权及使用权转让给乙方后，如遇国家规划或拆迁，对该院落国家所给予的地上物补偿及拆迁费，全部归乙方所有，任何单位和个人不得以任何理由变相提取，甲方负责为乙方提供相应面积的基地，40年合同期满后房产所有权归乙方所有，乙方在40年内有权转让，但必须通知甲方后方可实施，但也必须参照本合同的内容和期限执行。乙方在40年之内享有产权人的一切权宜。
合同签订后，被告按照合同约定向原告交纳了转让费二百万元。2009年10月9日北京市人民政府做出京政地字（2009）199号“关于朝阳区二〇〇九年度批次城市建设用地的批复”，同意征收朝阳区东坝乡单店村耕地6.3865公顷，居民点及独立工矿用地6.0785公顷，交通运输用地0.5799公顷，园地5.3265公顷，林地1.5732公顷，农村道路0.3999公顷；另使用中国人民解放军总医院国有建设用地2.3280公顷，以上合计22.6725公顷……。2009年7月13日北京市国土资源局朝阳分局发布《征地公示》（京朝地征（2009）13号），根据北京丽富房地产开发有限公司与朝阳区东坝乡单店村于2009年6月5日签订的征地补偿安置协议书，朝阳区东坝经济适用房建设项目拟征用朝阳区东坝乡单店村集体土地20.3445公顷。
原告于2010年7月诉至本院要求与被告解除《房产转让合同》，并要求被告腾退占用的房屋及院落。经被告申请我院委托北京京评价格评估有限公司对被告现有房屋及附属物的市场价格、重置成新价及装修价值进行评估，评估结果为：（一）、现有房屋及附属物的市场价格为31165483元，其中现有房屋占地面积市场价格18863183元，院内空地占地面积市场价格：6725779元，现有房屋及附属物市场价格为5576521元，（二）、房屋重置成新价：3590306元，（三）、设备、装修价值为：1986214元，其中包含暖气、高压大钢罐、中央空调、变压器、水泵、动力电等设施。评估费由被告支付。
上述事实，有原告提交的《房产转让合同》、北京市人民政府做出京政地字（2009）199号“关于朝阳区二〇〇九年度批次城市建设用地的批复”、2009年7月13日北京市国土资源局朝阳分局发布《征地公示》、北京京评价格评估有限公司出具的评估报告、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订《房产转让合同》转让的标的，属于不具备上市条件的房地产，故双方签订的《房产转让合同》无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据原告提供的证据，现涉案土地面临征地腾退，故被告继续占用涉案土地和房屋缺乏事实依据，原告主张被告予以腾退，本院准予。鉴于拆迁公司对征地范围内的土地和地上物予以补偿，考虑到原、被告签订的《房产转让合同》中，原告承诺被告遇国家征地拆迁，原告给被告提供相应面积的基地，现东坝乡范围内已无相同面积的基地可提供，根据双方的过错责任并结合评估报告的结果，本院对被告所提腾退补偿款数额予以调整。关于被告提出拆除变压器的请求，鉴于在《评估报告》中已涵盖了变压器的评估结果，本院在给予被告的补偿款中亦包含了变压器一项，故被告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡单店村经济合作社与被告（反诉原告）北京徐园兴业装饰品有限公司签订的《房产转让合同》无效；
二、被告（反诉原告）北京徐园兴业装饰品有限公司于本判决生效后十五日将其占用的位于北京市朝阳区东坝乡单店驹南街村南，尚家北侧院落面积为2153平方米的院落腾空交与原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡单店村经济合作社；
三、驳回原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡单店村经济合作社的其他诉讼请求；
四、原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡单店村经济合作社于被告（反诉原告）北京徐园兴业装饰品有限公司腾退后三日内给付被告（反诉原告）北京徐园兴业装饰品有限公司腾退补偿款二千一百四十二万五千三百五十元。
五、驳回被告（反诉原告）北京徐园兴业装饰品有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费70元，由被告（反诉原告）北京徐园兴业装饰品有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费74650元，由原告（反诉被告）北京市朝阳区东坝乡单店村经济合作社（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈 霞
代理审判员 马海涛
人民陪审员 孙冀鹏
二〇一四年一月二日
书 记 员 李瑶瑶