宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第5173号
原告：董朝明，男，1970年10月18日出生，汉族，汉庭连锁酒店经理，住四川省江油市香水乡场镇。
委托诉讼代理人：胡慧丽，宁夏正义达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙志维，宁夏正义达律师事务所律师。
被告：甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区广场南路4-6号。
法定代表人：张国芳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张勇，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：杨元昊，甘肃方域西涛律师事务所律师。
被告：宁夏银祥房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区玉皇阁南街28号。
法定代表人：王连喜，该公司董事长。
委托诉讼代理人：虎金仓，男，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：付前亮，宁夏综义律师事务所律师。
原告董朝明与被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司（以下简称甘肃国芳公司）、宁夏银祥房地产开发集团有限公司（以下简称银祥公司）物权保护纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理后，依法转为普通程序。后根据原告申请，本院依法委托宁夏力天房地产评估咨询事务所对涉案房屋的租金标准进行了鉴定。后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告董朝明的委托诉讼代理人孙志维，被告甘肃国芳公司的委托诉讼代理人张勇、杨元昊，被告银祥公司的委托诉讼代理人虎金仓、付前亮到庭参加诉讼。本案因等待相关案件的审理结果中止诉讼，现已审理终结。
原告董朝明向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付2007年11月1日至2015年7月15日期间的房屋占用费2677752元；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2006年4月6日，原告与被告银祥公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告银祥公司将其开发的位于银川市兴庆区原新华商城地上三层31号、34号、38号、39号总面积为103.95平方米的营业房出售给原告。原告付清房款后，银祥公司于2006年4月30日将两套营业房交付给原告。2007年10月23日，被告甘肃国芳公司基于其和银祥公司签订的买卖合同开始占用涉案房屋。2014年9月，该事实经银川市兴庆区人民法院（2013）兴民初字第4109号民事判决书予以确认。综上，二被告应当按照银川市新华街商圈商铺每平方米每月280元的市场租赁价格向原告支付房屋占用费，故诉至法院。
被告银祥公司辩称，对原告陈述的事实无异议，原告要求支付2007年11月1日以后的房屋使用费，而被告银祥公司已于2007年10月将涉案房屋交付被告甘肃国芳公司使用，交付后房屋使用费应由被告甘肃国芳公司支付，与被告银祥公司无关。
被告甘肃国芳公司辩称，第一，原告主张的占用费标准明显过高；第二，我公司占有房屋系基于2007年10月我公司与银祥公司签订的《商品房买卖合同》，且我公司已向银祥公司支付了对价，我公司的占有是合理合法的；第三，在相关民事判决书生效之前，涉案房屋所有权人是银祥公司，房屋所有权并没有转移，依据物权法第十四条以及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同司法解释的规定，原告与银祥公司仅签订了合同，没有办理过户，在民事判决书没有生效前原告仅是债权人，房屋使用费主张是基于物权的延伸，故原告不具备主张资格；第四，在相关民事判决书生效前，我公司对涉案房屋的占有属于合法占有，故我公司对相关民事判决书生效前的占用费不承担责任。对于相关民事判决书生效后的占用费，我公司同意承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年（无签订日期），原告董朝明与被告银祥公司签订两份《商品房买卖合同》，其中一份合同约定：被告银祥公司将其开发的位于银川市兴庆区玉皇阁南街新华商城三层31号、34号商品房出售给原告，套内建筑面积为25.70＋26.25＝51.95平方米，价款为779250元；原告应于2006年4月25日前一次性付清全部房款，被告银祥公司应于2006年4月30日前将商品房交付给原告，并在商品房交付后90日内为原告办理产权备案登记手续。另一份合同约定：被告银祥公司将其开发的位于银川市兴庆区玉皇阁南街新华商城三层38号、39号商品房出售给原告，套内建筑面积为26＋26＝52平方米，价款为780000元；原告于2006年4月25日前一次性付清全部房款，被告银祥公司应于2006年4月30日前将商品房交付给原告，被告银祥公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告银祥公司提供的资料报产权登记机关备案。两份合同签订后，原告按照约定分别于2006年4月21日向被告银祥公司支付购房款779250元，于2006年4月23日向被告银祥公司支付购房款780000元。被告银祥公司于同年4月30日向原告签发两份《新华商城营业房入住单》，并将涉案房屋交付原告，但被告银祥公司未协助原告办理房屋产权登记手续。
2007年10月23日，被告银祥公司在未告知原告的情况下与被告甘肃国芳公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定，被告银祥公司将包括原告购买的商品房在内的原新华商城地上1-6层、地下一层商品房以2.76亿元的价格整体出售给被告甘肃国芳公司。后被告银祥公司与被告甘肃国芳公司因履行该合同发生争议，为此，甘肃国芳公司将银祥公司诉至宁夏回族自治区高级人民法院，宁夏回族自治区高级人民法院于2010年5月11日依法裁定将该案交银川市中级人民法院审理。2012年8月22日，银川市中级人民法院作出（2011）银民初字第25号民事判决书，判决如下：“一、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司办理兴庆区法院对案外人已判决确权以外部分（833.758平方米）原‘新华商场’的房屋产权证书；办理该产权证书的费用按照相关规定各自承担；二、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司退还不能办理产权部分的购房款3516791元；三、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司…”判决后，甘肃国芳公司与银祥公司均不服该判决提起上诉。2013年3月11日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2012）宁民终字第112号民事判决书，该判决审理查明：“在原审法院审理过程中，国芳公司于2012年3月25日向原审法院出具一份《关于妥善解决原‘新华商城’购房户遗留问题的承诺书》，主要内容为……一、本案恢复审理之后，如有其他小业主诉讼并主张对原‘新华商城’房产的所有权，应当在取得法院生效的判决（调解）书之后，我公司保证按照法院判决（调解）书的要求将相应的房屋产权过户登记给小业主，因此产生的费用按相关规定执行。二、我公司目前尚有……。”法院经审理认为：“关于银祥公司认为还应当减去88户（833.758平方米）之外的其他小产权户产权面积问题。国芳公司出具的承诺系其真实意思表示，内容不违反法律规定，应予认定……对经法院生效法律文书确认的其他产权的权益问题，国芳公司应按照有关约定及其出具的承诺给予解决。”宁夏回族自治区高级人民法院遂判决驳回上诉，维持原判。现银川市中级人民法院已依据生效判决将位于银川市兴庆区新华东街国芳百盛（原新华商城地上1-6层、地下一层商品房）除88户以外的房屋过户至被告甘肃国芳公司名下。
另查明，2013年8月29日，董朝明将银祥公司、甘肃国芳公司诉至本院，请求判令银祥公司、甘肃国芳公司共同为其办理涉案31号、34号、38号、39号房屋（面积共计103.95平方米）的过户手续。2014年9月23日，本院作出（2013）兴民初字第4109号民事判决，判令银祥公司、甘肃国芳公司为董朝明办理上述房屋的产权登记手续。判决作出后，双方当事人均未上诉，判决于2014年10月10日生效。
本案审理过程中，被告对原告主张的占用费标准有异议，原告申请对涉案房屋的租金标准进行评估，本院委托宁夏力天房地产评估咨询事务所进行评估，该机构于2015年12月8日作出评估报告书，评估新华东街国芳百盛地上三层每年每平方米（建筑面积）租金标准为：2008年度1695元、2009年度1780元、2010年度1869元、2011年度1962元、2012年度2060元、2013年度2163元、2014年度1947元、2015年度1752元。
本院认为，本院（2013）兴民初字第4109号民事判决已于2014年10月10日生效。该生效判决判令银祥公司、甘肃国芳公司为董朝明办理涉案31号、34号、38号、39号房屋（套内面积共计103.95平方米）的产权登记手续。本院据此认定原告自购买涉案商铺即2005年起对涉案商铺享有物权，对该商铺享有占有、使用及收益的权利。在该判决生效之前，被告甘肃国芳公司占有涉案商铺是基于其与被告银祥公司签订的房屋买卖合同，被告甘肃国芳公司对此并无过错，而被告银祥公司因一房二卖的过错行为给原告造成经济损失，故2007年11月1日至2014年10月10日期间涉案商铺占用费应当由被告银祥公司支付。2014年10月10日之后，原告的商铺权属已确定，被告甘肃国芳公司因其继续使用原告商铺，应当支付原告2014年10月11日至2015年7月15日期间的商铺使用费。
涉案的31号、34号、38号、39号房屋套内面积共计103.95平方米，被告应当参照评估机构评估的租金标准支付涉案商铺使用费。其中，2007年11月至2008年12月期间商铺使用费205561元（1695元/平方米/年÷12个月×14个月×103.95平方米）；2009年度商铺使用费185031元（1780元/平方米/年×1年×103.95平方米）；2010年度商铺使用费194283元（1869元/平方米/年×1年×103.95平方米）；2011年度商铺使用费203950元（1962元/平方米/年×1年×103.95平方米）；2012年度商铺使用费214137元（2060元/平方米/年×1年×103.95平方米）；2013年度商铺使用费224844元（2163元/平方米/年×1年×103.95平方米）；2014年1月1日至2014年10月10日商铺使用费156368元（1947元/平方米/年÷365天×282天×103.95平方米）。上述商铺使用费共计1384174元，由被告银祥公司支付。
2014年10月11日至2014年12月31日商铺使用费44914元（1947元/平方米/年÷365天×81天×103.95平方米）；2015年1月1日至2015年7月15日商铺使用费97297元（1752元/平方米/年÷365天×195天×103.95平方米）。上述商铺使用费共计142211元，由被告甘肃国芳公司支付。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条规定，判决如下：
一、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告董朝明自2007年11月1日至2014年10月10日期间的房屋占用费共计1384174元；
二、被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告董朝明自2014年10月11日至2015年7月15日期间的房屋占用费共计142211元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28222元，评估费2000元，共计30222元，原告董朝明负担12995元，被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司负担15622元，被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司负担1605元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 马 云
人民陪审员 李翠凤
人民陪审员 秦玉玲
二〇一七年六月八日
法官 助理 李 潇
书 记 员 胡 娜
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。