上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初3762号
原告陈蔚，女，1982年4月19日出生，汉族，住上海市。原告卢博轩，男，1981年11月3日出生，汉族，住上海市。上列二原告的共同委托代理人陈磊，上海共识久久律师事务所律师。被告陈剑初，男，1957年12月14日出生，汉族，住上海市。委托代理人周洪波，上海恒建律师事务所律师。被告方伟菊，女，1960年3月5日出生，汉族，住上海市。委托代理人陈剑初(系方伟菊的丈夫，即本案被告之一)。被告陈皓芳，女，1988年6月16日出生，汉族，住上海市。委托代理人陈剑初(系陈皓芳的父亲，即本案被告之一)。第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市。法定代表人邵非，总经理。委托代理人黄静。原告陈蔚、卢博轩与被告陈剑初、方伟菊、陈皓芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)作为第三人参加诉讼，依法由代理审判员张廷奎独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈蔚、卢博轩及其共同委托代理人陈磊，被告陈剑初暨被告方伟菊、陈皓芳的共同委托代理人，被告陈剑初的委托代理人周洪波，第三人德佑公司的委托代理人黄静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈蔚、卢博轩诉称，原告与被告于2015年11月6日通过德佑公司签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)，约定原告向被告购买位于上海市伊敏河路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价款为623万元。原告已履行完毕居间协议约定之支付定金50万元的义务，但被告至今尚未与原告签订《上海市房地产买卖合同》。2015年12月6日，原、被告签订《协议》，约定被告应于2015年12月10日前返还全部定金50万元，每逾期一日须支付定金金额千分之五的逾期赔偿金。原告认为，被告单方面违约，严重损害了原告利益，应承担相应的违约责任。经协商未果，故原告诉至法院，要求判决解除原、被告签订的居间协议；判令被告向原告双倍返还定金共计100万元；判令被告向原告支付逾期返还定金的赔偿金(以50万元为基数，按每日千分之五的标准，自2015年12月11日起计算至被告实际支付之日止)。被告陈剑初、方伟菊、陈皓芳辩称，居间协议的出售方处只有方伟菊、陈皓芳的签名，没有陈剑初的签名，也没有其代理人的签名。因系争房屋为三被告共有，故居间协议属于效力待定，事后又未得到陈剑初的追认，因此为无效。无论居间协议是否有效，双方之后签订的《协议》代替了居间协议，且原告向被告发出的律师函表明居间协议已经解除。因法律规定定金必须以书面形式约定，故原定金条款失效，原告要求双倍返还定金的诉请没有依据。原、被告在《协议》中约定的逾期赔偿金标准过高，违反了法律规定，请求法院依法调整。现被告愿意返还原告定金50万元并按照银行同期利息补贴原告，不同意原告的其他诉讼请求。第三人德佑公司述称，原、被告及第三人签订的居间协议是合法有效的。居间协议签订后的2015年12月6日，原、被告本来准备签订买卖合同，但由于系争房屋产权人为三被告，三被告无法确定房款支付到谁的帐户，导致合同没有签成。现同意解除居间协议，其他纠纷第三人将另案起诉。经审理查明，陈剑初、方伟菊系夫妻关系，陈皓芳为二人之女，系争房屋为三被告名下共有的房产。2015年11月6日，两原告和被告方伟菊、陈皓芳及德佑公司就三被告名下的系争房屋签订了居间协议，约定：“原告购买被告名下的系争房屋，总房价款为623万元；自居间协议签订后1日内，原告应向被告支付定金50万元；双方同意在居间协议签订后30日内共同至第三人处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若被告未能依照本协议约定签订上述示范文本出售系争房屋或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向原告双倍返还定金，若原告未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付的定金不予返还”。同日，方伟菊出具《承诺书》，载明：“本人方伟菊系系争房屋产权人的直系亲属，系争房屋产权人分别为陈剑初、方伟菊、陈皓芳，因事无法亲自处理房地产买卖事宜，现委托本人代为收取定金。本人确认，系争房屋基本情况属实，并已将上述房地产的交易情况告知全体产权人，产权人同意并委托本人代为签署并履行上述委托事项。本人保证拥有对系争房屋完全的处分权”。后原告分别于2015年11月6日、11月7日向方伟菊支付定金10万元、40万元，共计50万元。2015年12月6日，三被告未按约与两原告签订《上海市房地产买卖合同》。当日，两原告与陈剑初签订《协议》，约定：“今二零一五年十二月六日，就通过上海链家地产购买的伊敏河路XXX弄XXX号XXX室的买卖事宜，出售方(陈剑初、方伟菊、陈皓芳)与买受方(陈蔚、卢博轩)协商决定，出售方须于2015年12月10日前返还全部定金50万元，每逾期一日，违约方须向守约方支付定金金额千分之五的逾期赔偿金，在逾期期间出售方配合以伊敏河路XXX弄XXX号XXX室作抵押贷款用以偿还买受方的全部定金及损失”。2015年12月18日，原告委托律师向三被告发出《律师函》，要求三被告向原告支付100万元及逾期赔偿金25,000元。经协商未果，原告遂诉至法院，要求判如所请。上述事实，有原告提供的房地产买卖居间协议、承诺书、收款收据、汇款凭证、上海市房地产登记簿、协议、律师函，被告提供的账户历史明细清单、上海市房地产登记收件收据及当事人的陈述等证据为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈剑初虽未在居间协议上签名，但其在签订的《协议》中已认可出售系争房屋，故居间协议合法有效。原、被告签订的《协议》中虽未明确表达解除居间协议的意思，但双方明确约定了被告应返还定金及承担逾期赔偿金，此举显然表示双方均已同意解除居间协议，鉴于居间协议系原、被告及第三人签订，第三人于2016年2月22日庭审中表示同意解除居间协议，故本院确认原、被告及第三人于2015年11月6日签订的居间协议于2016年2月22日解除。《协议》中明确约定被告返还全部定金50万元，原告并未要求被告按照居间协议的约定承担双倍返还定金的责任，表明双方就定金的处理已经达成新的合意，即被告于2015年12月10日前返还定金50万元，如逾期返还的，还应承担相应的赔偿金。现原告诉请要求双倍返还定金并无依据，本院不予支持。《协议》中明确约定了定金返还时间及逾期赔偿金的标准，但被告方伟菊、陈皓芳至今尚未返还定金，鉴于被告陈剑初在《协议》中承诺返还定金50万元，故三被告应共同返还原告定金并承担相应的逾期赔偿金。被告辩称约定的逾期赔偿金标准过高，请求法院予以调整。本院综合考虑原、被告对于居间协议的履约情况、房价上涨趋势、原告用于购房的资金长期无法收回等因素，认为双方约定的逾期赔偿金并未过分高于造成原告的损失，故被告仍应按照《协议》约定的标准向原告支付相应的逾期赔偿金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、原告陈蔚、卢博轩与被告方伟菊、陈皓芳及第三人德佑房地产经纪有限公司于2015年11月6日签订的《房地产买卖居间协议》于2016年2月22日解除；二、被告陈剑初、方伟菊、陈皓芳应于本判决生效之日起10日内返还原告陈蔚、卢博轩定金50万元；三、被告陈剑初、方伟菊、陈皓芳应于本判决生效之日起10日内向原告陈蔚、卢博轩支付逾期赔偿金(以50万元为本金，按照每日千分之五的标准，自2015年12月11日起计算至实际支付之日止)。四、驳回原告陈蔚、卢博轩的其他诉讼请求。本案受理费13,800元，减半收取6,900元，由原告陈蔚、卢博轩负担2,760元，被告陈剑初、方伟菊、陈皓芳负担4,140元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 张廷奎
二〇一六年四月七日
书 记 员 尤 佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。