河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郑民四终字第2179号
上诉人（原审第三人）郑州大家房地产营销策划有限公司。
法定代表人朱霞，董事长。
委托代理人张吉建，河南正方圆律师事务所律师。
被上诉人郝迈（原审原告），男，汉族，1966年3月30日出生。
委托代理人周福顺，郑州市中原区建设路法律服务所法律工作者。
被上诉人孙鹏（原审被告），男，1986年11月11日出生，回族。
委托代理人袁顺灼，河南豫都律师事务所律师。
委托代理人原乐，河南豫都律师事务所实习律师。
上诉人郑州大家房地产营销策划有限公司（以下简称大家房产策划公司）因与被上诉人郝迈、孙鹏商品房销售合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2013）开民初字第400号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大家房产策划公司的委托代理人张吉建，被上诉人郝迈的委托代理人周福顺，被上诉人孙鹏的委托代理人袁顺灼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年5月13日，大家房产策划公司出具收据一份，载明收到孙鹏2万元，系付暂代收代管购远大理想城12号／1-201室定金，收款人王艳霞。
2011年6月7日，中国工商银行个人业务凭证签单载明，孔媛媛转账给崔玉州26万元。该日崔玉州出具收条一份，今收到孔媛媛购远大理想城12号楼1单元2号房屋购房款26万元。孔媛媛系孙鹏委托代理人。
2011年6月14日，大家房产策划公司出具房产证收据一份，收到郝迈位于经济技术开发区经北二路66号B6东1-2东维修基金号NO.D421707，完税证原件0880678，特立此收据。大家房产策划公司，经办人王艳霞。备注：郝迈产权证原件（产权证号11010550**）崔玉州。
收条一份，今收郝迈位于经济技术开发区远大理想城B6-东1单元2楼东户商品房买卖合同，合同编号：郑经房NO.0008678，购房发票，发票号码：00263958、00054225。大家置业李颖。
2011年10月25日，中华人民共和国契税完税证载明孙鹏交纳购房税14276元。
2011年11月15日，郝迈、孙鹏及大家房产策划公司签订房屋买卖合同一份（合同编号：150069），郝迈将其所有的位于郑州经济开发区远大理想城B6栋东1单元2层东户，
卖给孙鹏。房产及配套设施总价款750000元，房屋相关配套设施有维修金、暖气初装费、天然气初装费、有线初装费。分期付款：郝迈、孙鹏双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭手续，按揭所需费用由孙鹏承担；孙鹏在银行放款之日向郝迈支付房款，若贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，孙鹏应当在首付房款交付时一次性补足，同时定金冲抵房款。物业交割：郝迈授权大家房产策划公司以定金冲抵部分的房款暂由大家房产策划公司保管并转为物业交割保证金，待物业全部及时、完整交割完毕时，郝迈凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向大家房产策划公司领取物业交割保证金。立契过户时间60天。郝迈应在收到物业交割保证金之外的房款之日起十日内向孙鹏完整有效的交付本合同项下之房产及其他相关配套附属设施，并保证在立契之日将该房产名下所有户口全部迁出；孙鹏应在接受房产的同时进行物业验收交割，如果郝迈怠于办理业务交割，经孙鹏书面通知后五日内仍不予办理的，视为郝迈违约，郝迈同意将大家房产策划公司代收的上述物业交割保证金交予孙鹏；交房时郝迈应保证上下水、电、天然气、管道液化气、暖气设施的正常使用，并完整地交付给孙鹏（如有不符，郝迈、孙鹏双方同意暂扣物业交割保证金）。郝迈、孙鹏双方共同到郑州房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应依国家相关法律法规之规定交纳有关税款及相关费用全部由孙鹏承担。合同签订时，孙鹏支付大家房产策划公司一百元的报酬。
2011年12月19日，郑州市经济技术开发区地方税务局销售不动产统一发票，付款方名称孙鹏，不动产项目名称二手房装让，销售的不动产楼牌号郑州经济技术开发区经北二路66号12号楼1单元2层2号，建筑面积109.62平方米，单价6550元／平方米；金额713800元，款项性质购房款，税率、税额7138元。
中华人民共和国房屋所有权证载明，郑房权证字第11011507**号房屋所有权人孙鹏，房屋坐落郑州经济技术开发区经北二路66号12号楼1单元2层2号，登记时间2011年12月23日，建筑面积109.62平方米。
2012年2月21日，招商银行个人贷款借款借据载明，孙鹏因购二手住房向招商银行郑州分行借款46万元。郝迈认可已收到46万元。
大家房产策划公司认可收到2万元定金。对崔玉州收到的26万元不予认可，但认可崔玉州曾系其公司远大理想城分店工作人员。
原审法院认为：郝迈原有的位于郑州经济技术开发区经北二路66号12号楼1单元2层2号房屋已于2011年12月23日变更登记至孙鹏名下，孙鹏先后实际支付购房款74万元，与郝迈所诉经计算扣除孙鹏应当缴纳的各项费用后需支付郝迈房款74万元相吻合，故郝迈、孙鹏及大家房产策划公司2011年11月15日签订的房屋买卖合同（合同编号：150069）系三方当事人的真实意思表示，且已经依照法律、行政法规的规定，办理了变更登记手续，合法有效，法院予以确认，故郝迈请求确认郝迈、孙鹏和大家房产策划公司三方于2011年11月15日签订的合同编号为150069号房屋买卖合同有效，合法有据，法院予以支持。孙鹏及大家房产策划公司辩称应按郝迈、孙鹏2011年12月20日签订的郑州经济技术开发区房屋买卖合同履行理由不能成立，法院不予采信。郝迈诉请大家房产策划公司支付剩余购房款28万元、孙鹏承担连带责任，大家房产策划公司认可崔玉州、王艳霞、李颖系其远大理想城分店的工作人员，王艳霞、李颖、崔玉州的行为均为职务，王艳霞、崔玉州先后收取孙鹏所交购房定金2万元、房款26万元，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”，第三人应当将其所收孙鹏支付的购房款及定金支付给郝迈。大家房产策划公司辩称崔玉州收款系其个人行为，且崔玉州离职时未将该款交大家房产策划公司，其不予认可的辩称理由不能成立，法院不予采信。孙鹏辩称其已将剩余28万元房款支付大家房产策划公司，客观真实，辩称理由成立，其不应再承担支付责任。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郝迈、孙鹏及郑州大家房地产营销策划有限公司于二○一一年十一月十五日所签订的房屋买卖合同（合同编号：150069）合法有效。二、郑州大家房地产营销策划有限公司支付郝迈剩余房款二十八万元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回郝迈的其他诉讼请求。案件受理费11200元，由郑州大家房地产营销策划有限公司负担。
大家房产策划公司不服原审判决，向本院上诉称：原审判决认定事实错误，首先崔玉州未到庭对其签名的收条真实性进行确认；其次房屋价款应以房管局保管的合同为准；第三，代收房款不是公司的经营活动，崔玉州的行为不属职务行为。请求二审法院驳回郝迈要求大家房产策划公司支付房款的诉讼请求。
郝迈答辩称：原审判决认定事实清楚，26万元不但有崔玉州本人签名且由工商银行出具的转账单予以证实，应予采信；关于74万元房款，孙鹏作为买受人已明确表示认可；。故请求二审法院维持原判。
孙鹏答辩称：原审判决认定事实清楚，其已按照2011年11月15日的买卖合同将房款支付完毕，崔玉州作为大家房产策划公司的工作人员，由其出具签名的收条符合一般的交易习惯；根据大家房产策划公司2011年5月13日出具的定金收据，可以确定房屋买卖行为已开始通过大家房产策划公司履行。故大家房产策划公司的上诉理由与事实不符。请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院一致。
本院认为：郝迈、孙鹏及大家房产策划公司于2011年11月15日签订的房屋买卖合同，各方意思表示真实，合法有效。现该房屋已登记在孙鹏名下，郝迈主张剩余28万元房款，应予支持。孙鹏作为买受人，已将剩余房款支付给大家房产策划公司，而大家房产策划公司的工作人员王艳霞、崔玉州，先后收取孙鹏定金及房款28万元后，未将该款交予郝迈，从而导致本案纠纷，故大家房产策划公司应对其工作人员的行为承担民事责任。综上，大家房产策划公司上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实不清，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11200元，由郑州大家房地产营销策划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 怡
审判员 闫天文
审判员 刘 静
二〇一四年二月十八日
书记员 解鹏飞