北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终10145号
上诉人（原审原告、反诉被告）：赵丽平，女，1975年10月28日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）：苏元，男，1971年5月16日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京美亚益家医院管理有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路25号院2号楼20层2307。
法定代表人：常岷，总经理。
委托诉讼代理人：马振轩，北京市两高律师事务所律师。
上诉人赵丽平、苏元因与上诉人北京美亚益家医院管理有限公司(以下简称美亚益家公司)房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初33049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵丽平、苏元上诉请求:请求撤销一审判决，依法改判美亚益家公司支付2017年10月27日至2018年1月27日租金48000元，并支付违约金16000元；诉讼费由美亚益家公司承担。事实和理由：按照双方合同约定，《房屋交割清单》经双方交验签字盖章、移交房门钥匙及结清各项收费项目后即视为交付完成，而美亚益家公司腾退房屋亦应当按照合同约定的交接手续，不能仅以一条短信即完成了房屋的腾退交接，经赵丽平、苏元多次催告，美亚益家公司于2018年2月7日办理物业交接，应以该时间作为美亚益家公司搬离的时间。
美亚益家公司辩称，美亚益家公司已于2017年11月29日向苏元发送短信解除合同，告知电子密码锁密码及搬离的事实，证明美亚益家公司已经完成了交接，不应支付其后的租赁费。
美亚益家公司上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判支持美亚益家公司的一审诉讼请求；诉讼费由赵丽平、苏元承担。事实和理由：涉案房屋租赁期间，赵丽平、苏元在未获得承租人美亚益家公司准许的情况下，持续砸门，威胁阻止美亚益家公司员工进出，严重影响了美亚益家公司对涉案房屋的正常使用；美亚益家公司提交了催缴通知单，结合物业公司工作人员维修暖气时赵丽平、苏元提出的没有供暖不交暖气费的事实，可以证明涉案房屋暖气有问题，严重影响了房屋的正常使用；按照合同约定，赵丽平、苏元出租的房屋不符合约定或者影响到美亚益家公司人员的安全、健康的，美亚益家公司有权解除合同，并要求赵丽平、苏元支付违约金。
赵丽平、苏元针对美亚益家公司的上诉意见辩称，答辩意见同上诉意见。
赵丽平、苏元向一审法院起诉请求：判令美亚益家公司支付2017年10月28日至2018年1月27日的租金48000元，并支付违约金16000元及电费650元。
美亚益家公司向一审法院反诉请求：判令赵丽平、苏元赔偿美亚益家公司公司违约金16000元，电价252.3元及天然气76.15元。
一审法院认定事实：2017年1月20日，赵丽平、苏元作为出租人（甲方）与美亚益家公司作为承租人（乙方）签署《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市朝阳区×号，建筑面积161平方米，租赁用途为办公，租赁期限为2017年1月28日至2018年1月27日，共计1年，甲方应于2017年1月18日前将房屋按约定条件交付给乙方。经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及结清各项收费项目后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施；甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结算各自应当承担的费用；乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后，双方重新签订房屋租赁合同。租金标准为16000元／月，首次支付方式为96000元／半年，第二次付款方式视公司运营情况半年付或季付。支付方式，下期租金支付日期为2017年7月25日或2017年7月25日和2017年10月25日；甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规定。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达10日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达10日的；2.欠缴各项费用达16000元的。3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7.擅自将房屋转租给第三人的；甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100％向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100％向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。因甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每月租金支付违约金。
上述合同签署后，双方于2017年1月20日交接了房屋，并签署了房屋交割清单，清单上显示空调5台，电费剩余650元。
针对房屋租金，双方确认美亚益家公司已经交付了2017年1月28日至2017年10月27日的租金，2017年10月28日至2018年1月27日的租金未付。
一审庭审中，美亚益家公司提出其在2017年11月29日搬出了房屋，双方并未做物业的交接，美亚益家公司以短信的方式发出了解除通知，并提交了2017年11月30日向手机号139XXXXXXXX号的手机发送的短息予以佐证，内容为：苏元先生，你好，很遗憾的通知您，我们租赁你的位于×楼1806号的房子，鉴于多次被你方打扰，且供暖期后多日没有暖气，已经严重影响我方对房屋的使用和我方人员的健康，不得不解除合同。我们已经于2017年11月29日完全搬出并恢复原貌，入户门密码为×××，后续事宜请积极与我方律师联系并协商解决等。庭审中，苏元认可上述手机号为其本人手机号，但不认可收到了上述短信。
2018年2月7日，美亚益家公司与赵丽平、苏元进行了房屋交接，记载天然气余额为76.15元，电余额为0，同时交接单记载密码为×××。
一审庭审中，美亚益家公司提交了一份智能电表缴费单，显示代缴2016年9月-2016年10月的阶梯电价252.3元。
针对美亚益家公司主张的苏元带人看房影响其使用，其向本庭提交了一份吴今秋的书面证言及报警记录，书面证言写明2017年11月12日，苏元带中介到出租房屋看房，当时屋内只有一名做饭阿姨，没有给苏元开门，理由是苏元先生多次带中介看房影响了美亚益家公司正常使用房屋。苏元此后砸门，说不开门就让你回不了家。后做饭阿姨报警，后做饭阿姨出门后，双方还发生了身体摩擦。针对供暖问题，美亚益家公司提交了一份北京热力集团的缴费通知单佐证。
另查，2016年11月18日，赵丽平通过司法拍卖竞拍到了北京市朝阳区×号房产。2017年2月8日，上述房屋办理了不动产权证书，权利人赵丽平。
一审法院认为，赵丽平、苏元与美亚益家公司签署的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现通过查明事实可知，美亚益家公司尚未缴纳2017年10月28日至2018年1月27日的租金，美亚益家公司提出由于赵丽平、苏元的违约行为导致其已经于2017年11月30日单方解除了合同，则本案的争议焦点为美亚益家公司是否有权单方解除合同。美亚益家公司提出的赵丽平、苏元违约行为主要由两处，其一为带中介看房影响了其正常使用，其二是供暖季未缴纳暖气费影响其正常使用。针对其一，美亚益家公司提交的证据为书面的证人证言和一份报警记录，首先作为证人应出庭作证，书面的证言不能单独作为定案的依据，其次，双方在合同中并未对于租赁期间业务人员带看房屋事宜作出约定，美亚益家公司亦没有举证证明赵丽平、苏元的行为已经影响其正常使用房屋，故一审法院认为美亚益家公司的主张一不成立。针对主张二，供暖缴费通知单仅为向业主催缴供暖费的单据，不能证实屋内暖气出现问题并影响房屋的正常使用。故法院对其主张二亦不予采信。因此一审法院认为美亚益家公司无权单方解除合同，亦无权向赵丽平、苏元主张违约金。
本案争议焦点之二为，美亚益家公司搬离房屋的时间及交还房屋的具体时间。通过查明的情况可知，美亚益家公司在2017年11月30日通过短信的方式告知苏元其已经搬离租赁房屋，并将门锁密码告知苏元，改密码与此后双方进行交接的房屋密码一致，故此时苏元应知晓美亚益家公司搬离了房屋，且赵丽平、苏元客观上能够控制房屋。虽然双方在2018年2月7日才进行了交接，但法院认为，物业交接与停止使用房屋系两个时间节点，合同中并未明确写明只有物业交接完毕才视为交还房屋，并且通过庭审中赵丽平、苏元的陈述，迟延交接双方均存在责任。由于美亚益家公司在租赁期未满时提前解约，需要支付违约金16000元，该违约金亦对于赵丽平、苏元的损失进行了弥补，故法院视为美亚益家公司于2017年11月30日提前解除了租赁合同，应支付2017年10月28日至2017年11与30日的租金及违约金16000元。针对赵丽平、苏元主张的电费650元，有双方交接单佐证，法院予以支持。同样，对于美亚益家公司主张的天然气费用，法院亦予以支持。针对美亚益家公司主张的阶梯电费，不属于承租人应承担的费用，故应由产权方承担。
据此，一审法院于2018年5月判决：一、美亚益家公司于判决生效之日起十日内支付赵丽平、苏元租金一万八千零六十四元五角二分；二、美亚益家公司于判决生效之日起十日内支付赵丽平、苏元违约金一万六千元；三、美亚益家公司于判决生效之日起十日内支付赵丽平、苏元电费六百五十元；四、赵丽平、苏元于判决生效之日起十日内支付美亚益家公司阶梯电费二百五十二元三角元、燃气费七十六元一角五分；五、驳回赵丽平、苏元的其他诉讼请请求；六、驳回美亚益家公司其他反诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本院二审期间，赵丽平、苏元申请证人胡某出庭作证，证明双方于2018年2月7日办理的交接，交接时链家公司工作人员在场；赵丽平、苏元同时提交了2018年1月27日、2月6日的短信，证明苏元2017年11月30日并未收到短信解除通知。美亚益家公司认为证人与赵丽平、苏元存在利害关系，对其证言不予认可；对2018年1月27日及2月6日的短信，认为不是二审新证据，同时，双方在租赁合同中已经明确约定了联系电话，其是按照合同中标明的电话号码发的短信。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，赵丽平、苏元与美亚益家公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。美亚益家公司主张涉案房屋不能正常使用，其享有解除权，基于两点理由：一、赵丽平、苏元存在带人看房，在未获美亚益家公司允许的情况下，威胁阻止美亚益家公司员工进出，严重影响了美亚益家公司对涉案房屋的正常使用；二、赵丽平、苏元未交暖气费影响了房屋的正常使用。针对第一点理由，本院认为，赵丽平、苏元带人看房的行为是否足以影响涉案房屋的正常使用，应从整个租赁合同的履行来判断是否会造成履行障碍，美亚益家公司提交的书面证人证言和报警记录显示，美亚益家公司就是否允许赵丽平、苏元带人进入涉案房屋产生纠纷，但证人未出庭作证，不能作为认定事实的依据，美亚益家公司应当提供其它证据证明产生纠纷后，赵丽平、苏元是否存在阻碍美亚益家公司使用涉案房屋的行为，美亚益家公司提供的证据并不足以证明前述事实；针对第二点理由，本院认为，供暖交费通知单为向业主催缴供暖费的单据，不能排除涉案房屋供暖后向业主催缴供暖费的情形，即使存在业主欠缴供暖费而造成涉案房屋不能供暖的情形，或是供暖温度达不到要求的情况，美亚益家公司亦未提供证据证明曾就该情况与赵丽平、苏元进行过协商，故美亚益家公司提交的现有证据不足以证明涉案房屋暖气出现问题影响房屋的正常使用。美亚益家公司的上述两点理由均不能成立，本院对美亚益家公司的上诉主张，不予采信，美亚益家公司无权单方解除合同，无权向赵丽平、苏元主张违约金。
依据本院查明的事实，美亚益家公司于2017年11月30日通过短信的方式向苏元告知了搬离涉案房屋的事实，并告知了正确的电子门锁密码，赵丽平、苏元在客观上能够控制涉案房屋，一审法院以美亚益家公司实际腾退房屋并告知赵丽平、苏元的时间作为交接房屋的时间，并无明显不当。美亚益家公司在租赁期未满时提前解约，应当按照合同约定支付违约金，而该违约金足以对赵丽平、苏元的损失进行了弥补，一审法院就此确定的涉案房屋的租金及违约金数额正确，本院予以维持。
综上所述，赵丽平、苏元、美亚益家公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由赵丽平、苏元负担1400元（已交纳），北京美亚益家医院管理有限公司负担600元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
审 判 员 石 煜
二〇一八年九月一日
法官助理 孟 磊
书 记 员 李 峥