四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川08民终602号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广元市祥顺汽修有限公司，住所地四川省广元市利州区。
法定代表人：史伟，总经理。
委托诉讼代理人：李敏，四川慧济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告)：中国人民解放军78465部队，住所地四川省广元市利州区。
负责人：许佑智，部队长。
委托诉讼代理人：李成文，四川量力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈作赵，男，系该部队人员。
上诉人广元市祥顺汽修有限公司因与被上诉人中国人民解放军78465部队租赁合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院(2016)川0802民初5219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，于2018年6月13日组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人广元市祥顺汽修有限公司的法定代表人史伟及其委托诉讼代理人李敏，被上诉人中国人民解放军78465部队委托诉讼代理人李成文、陈作赵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
广元市祥顺汽修有限公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求；被上诉人一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、租赁合同期限为15年而不是3年，租赁期限未满，被上诉人强行解除，构成违约。上诉人与被上诉人根据《军队空余房地产租赁管理规定》而签订的《场地出租合同》符合法律和行政法规的规定，合法有效。上诉人与被上诉人在签订租赁合同时就已经约定租赁期限为15年，在向上级部门申报时也是按照15年进行的申报，该许可证也由被上诉人交由上诉人持有，这些都足以表明双方约定的租赁期限为15年。2、上诉人延期支付房租属实，但得到被上诉人同意且上诉人已补交，故不存在违约。上诉人已于2014年12月8日将所有场地费已经全部交清，已经履行了租赁合同中承租人的最主要义务；后由于国家政策调整军队房屋不再对外出租。2014年底，被上诉人函告上诉人要求解除合同并就解除合同事宜多次与上诉人进行协商，在协商过程中上诉人迫于国家政策的压力，只得同意解除合同，所以合同自被上诉人向上诉人通知解除合同之时就已经解除了。双方仅就被上诉人向上诉人赔偿关于租赁场地上建筑物、构筑物的残值和预期利益上尚未达成一致。所以正是因为合同已经于2014年年底己解除，上诉人也就没有理由再支付2015年租金。3、一审法院对于基本事实认定有误，所以依据错误的事实而适用的法律同样有误。
中国人民解放军78465部队答辩称，1、两份租赁合同均载明租赁期限为3年，虽然合同中有一个第一个三年、第二个三年等表述，但仅仅是保证上诉人的续租权，是期满后的合作意向，并不是合同期限，如果按照上诉人所说的是15年，就没有必要签订第二份租赁合同。2、上诉人没有按照合同约定交纳租金就是违约，上诉人认可其未按合同约定交纳租金，不存在交纳之后违约情形就解除或消失了，只是权利方是否追究违约责任的问题，故一审法院不存在适用法律错误，请求驳回上诉，维持原判。
中国人民解放军78465部队向一审法院起诉请求：1、确认原、被告的租赁关系已解除；2、被告腾退并向原告返还位于广元市利州区专用线旁9.2亩土地及建筑；3、被告向原告支付2014年10月1日至2015年2月6日的租金4.7万元；4、被告向原告支付房屋及场地的占用费（占用费以租金标准按照每月11667元计算，从2015年2月6日起计算至被告腾退、退还房屋及场地时止）；5、被告承担本案诉讼费用。
广元市祥顺汽修有限公司向一审法院反诉请求：1、原告（反诉被告）向被告（反诉原告）赔偿建筑、构筑物损失915957元；2、原告向被告赔偿营业损失60万元；3、本案诉讼费由原告（反诉被告）承担。
一审法院认定的事实：2009年，原告（反诉被告）与杜林签订《场地租赁合同》，原告（反诉被告）为合同的甲方，杜林为合同的乙方，合同约定：甲方将其所有的位于铁路专用线旁9.2亩空闲场地及地上房屋、附属设施等出租给被告，用途为大理石加工、修车、仓储；甲方从2009年10月1日起交付乙方使用，合同期限三年，合同期满后，除特殊情况外（城政规划、军队政策需占用或收回），乙方可继续签租，租金按以下标准支付：第1个3年（2009年10月1日至2012年10月1日）场地费为每年13万元，第2个3年每年场地费14万元，第3个3年每年场地费15万元，第4个3年每年场地费16万元，第5个3年每年场地费17万元，乙方提前1个月一次性交完下一年的场地费（第一年分两次付清，首付7.5万元，第二次提前1个月支付），逾期未付款，甲方按每拖欠一天增收滞纳金1.5‰（按每年合同管理费计算）；乙方不遵守甲方管理规定或超过2个月未交场地费的，甲方将终止协议，并要求其进行全部损失赔偿，收回该场地；乙方如需拆除或新建场地的设施，必须征得甲方同意，合同期内，乙方投资的部分归乙方所有，合同期满后，乙方移交的场地不得有破坏行为；合同期内，甲方如因军事或灾后重建规划需要终止协议的，甲方应提前三个月告知乙方，乙方必须无条件的按甲方的要求期限退还。
合同签订后，原告（反诉被告）按合同约定将9.2亩场地及地上房屋、附属设施交付给杜林使用。
2009年9月28日，成都军区房地产管理局向杜林发放了（2009）成军房租证字第×××××号《军队房地产租赁许可证》，许可证上载明的出租人为原告（反诉被告），承租人为杜林，房地产位置为四川省广元市市中区环城北路，租赁用途为汽车维修、洗车、美容装饰、汽车精品，租赁规模为房屋建筑面积0平方米，场地面积3000平方米，许可证有效期为2009年10月1日至2024年9月30日。
2010年4月13日，被告（反诉原告）公司注册成立，法定代表人为杜林，戴均为公司股东。
2012年，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《场地租赁合同》，原告（反诉被告）为合同的甲方，被告（反诉原告）为合同的乙方，除合同期限为2012年10月1日至2015年10月1日，每年场地费14万元的约定外，其余约定与2009年《场地租赁合同》基本一致。
2013年3月4日，四川衡立泰资产评估事务所有限公司作出川衡立泰评报字[2013]第030××号《资产评估报告书》，该报告书载明：本次资产评估的对象和评估方位为广元市祥顺汽修有限公司申报的实物资产，包括12项房屋建筑物、5项构筑物（不含房屋建构筑物占用的土地使用权）、65台机器设备，车辆1辆、52台办公设备，47项在用低值易耗品、1935项在库低值易耗品；房屋建筑物主要包括维修车间、办公室、库房、厕所等建筑物，均为祥顺汽修公司自建，目前均投入使用，9.2亩土地系租赁78465部队，用于修车、仓储使用，本次不纳入评估范围；构筑物包括厂区坝子及堡坎，均为祥顺汽修公司自建；本项目资产评估基准日为2012年12月31日；本评估报告的有效期为一年，自评估基准日起计算；经评估，房屋建筑物的原值为1300695元，净值为1189277元，构筑物的原值为225900元，净值为200018元。
2013年7月24日，被告（反诉原告）公司法定代表人由杜林申请变更登记为史伟，戴均仍为公司股东。
2015年2月6日，原告（反诉被告）作出《关于限时关停租赁项目的通知》，内容为“根据部队关于开展空余房地产租赁政策要求，结合你所履行的合同的实际，现就限时关停你所承租的位于广元市专用线租赁项目具体事宜明确如下：1、2014年4月上级下发文件《关于切实抓好空余房地产租赁行业有关问题清理整改的通知》第一条明确如下：危险品仓库非独立座落的不得开展租赁活动，已开展的立即关停，并终止合同。2、根据我部与你签订合同的第三条1-（3）规定：乙方（承租方）不遵守甲方规定或超过2个月未交场地费的，甲方将终止协议，并要求乙方进行全部损失赔偿，收回该场地。而你多次拖欠租金（2010年拖欠租金5.5万元长达2年，2011年拖欠租金13万元20个月，2012年拖欠租金13万元8个月，2013年拖欠租金14万元7个月，2014年拖欠租金14万元16个月），已严重违反了协议。3、依据以上两点我部决定终止与你于2009年签定的租赁合同，限三个月内（2015年5月7日前）关停租赁项目，并完成搬迁完毕，同时不得损坏现有建筑物。4、若在规定时间内不能关停，我部将采取强制措施，一切后果自负”，并于2015年2月10日分别向杜林、戴均送达。杜林在该通知上备注“此通知已收到，恳请部队各级领导考虑我们企业的实际困难及关闭面临的重大损失”，戴均在该通知上备注“此通知已收到，望部队领导考虑企业的困难和投资者的利益”。
2015年4月28日，原告（反诉被告）向杜林发出《关于第2期合同期满关停租赁项目的函》，内容为“根据部队空余房地产租赁政策要求，危险品仓库非独立座落的不得开展租赁活动，已开展的立即关停，并终止合同。我部从2014年10月10日开始连续6次召集你商谈关停相关事宜，并于2015年2月10日、2015年2月27日以书面形式发函责令在2015年5月7日前关停你所承租的租赁项目。而你来函表示5月7日前关停存在诸多困难，根据你实际困难现将你所承租的租赁项目关停时间明确如下：1、将关停你所承租的租赁项目时间确定为第2期合同期满之前，即2015年10月1日前关停，这是最后期限，同时完成所有搬迁工作。2、望接到此函后制定详细搬迁计划，报部队备案。3、若在规定时间内不能关停，我部将采取强制措施，一切后果自负”。
2015年5月1日，杜林向原告（反诉被告）出具《委托书》，内容为“我以个人名义与贵部签订的租赁协议取得环城北路专用线场地使用权，是用于开办广元市祥顺汽修有限公司，因公司经营发展需要，公司股东及法人代表已发生了变更。应贵部要求，关于关停该场地的相关事宜我本人已无权参与，一切由祥顺汽修负责人戴均及公司现有股东与贵部磋商”。
2015年10月22日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具了《委托书》，内容为“兹委托戴均处理我公司与贵部关于公司关停及相关事务的所有事宜”。
2015年12月15日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具了《承诺书》，承诺于2015年12月31日前关停租赁项目。
2015年12月21日，戴均向原告（反诉被告）出具了《承诺书》，承诺于2016年1月31日前关停租赁项目。
2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全面停止军队和武警部队一切有偿服务活动。
2016年11月11日，原告（反诉被告）在被告（反诉原告）公司处张贴封条及公告，告知被告（反诉原告）将于当天关停租赁区的水电。
另查明，2009年，被告（反诉原告）在租赁场地中修建房屋建筑物、构筑物，未取得建设部门的房屋建设许可证，原告（反诉被告）至今未向被告（反诉原告）书面告知不准修建房屋，要求停止施工或拆除建筑物、构筑物。
2014年12月8日，被告（反诉原告）最后一次向原告（反诉被告）缴纳租金，系补交2014年度的租金。
还查明，原告（反诉被告）已于2017年3月20日强制将被告（反诉原告）遗留在租赁场中的物品腾出。
一审法院认为，关于原告（反诉被告）要求确认双方的租赁关系已解除及要求被告（反诉原告）腾退并向原告（反诉被告）返还租赁场地的问题。2009年《场地租赁合同》虽系原告（反诉被告）与杜林个人签订，但签订时杜林是租赁原告的场地用于开办广元市祥顺汽修有限公司，由杜林发起成立的广元市祥顺汽修有限公司注册成立后，该合同实际履行的双方转变为原告（反诉被告）与被告（反诉原告），合同双方的权利、义务也由原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方在承继、享有和承担。2009年与2012年的两份《场地租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定完全履行义务。合同免责条款部分明确约定合同期内，原告（反诉被告）如因军事或灾后重建规划需要等原因终止协议的，应提前三个月告知被告（反诉原告），被告（反诉原告）必须无条件的按原告（反诉被告）的要求期限退还，该约定系双方对合同终止条件的约定。原告（反诉被告）将场地交付给被告（反诉原告）使用后，因中国人民解放军的政策原因需关停租赁项目，收回租赁场地，符合双方约定终止合同的情形，原告（反诉被告）在合同期内向被告（反诉原告）书面告知要求终止合同，且合同现已到期，双方租赁关系确已解除，被告（反诉原告）应当向原告（反诉被告）返还租赁场地，被告（反诉原告）对此也无异议。原告（反诉被告）要求确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的租赁关系已解除及要求被告（反诉原告）腾退并向原告（反诉被告）返还位于广元市利州区专用线旁9.2亩土地及建筑的诉讼请求，理由正当，合法有据，但因本案审理过程中，被告（反诉原告）实际已经腾退并返还，故对于原告（反诉被告）的该项诉讼请求不再处理。
关于合同的期限认定为3年还是15年的问题。两份《场地租赁合同》中均明确载明了合同期限为三年，期满后可续签，虽有“第1个3年”、“第2个3年”直至“第5个3年”的表述，但该约定仅是双方在期满后的一个合作意向，并不是合同期限，合同期限应当依据合同明确载明的时间认定为3年。被告虽提出租赁许可证中载明为15年，但其仅是最长许可的租赁期限，系原告（反诉被告）上级部门的租赁许可行为，不能代替双方间签订的合同，租赁期限应当以合同为准，对被告（反诉原告）该说法，不予采纳。
关于被告（反诉原告）是否构成违约的问题。《场地租赁合同》中明确约定被告（反诉原告）应提前1个月一次性交完下一年的场地费，根据被告（反诉原告）庭审最后一次缴纳租金是2014年12月8日补交2014年度的租金中的陈述，被告（反诉原告）并未按照合同的约定按时缴纳租金，确已构成违约。
关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付下欠租金，被告（反诉原告）抗辩未实际交付9.2亩土地并申请实际测量交付土地面积，扣减相应租金的问题。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2014年10月1日至2015年2月6日的租金4.7万元，被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）未实际交付9.2亩面积的土地，申请实际测量交付土地面积并扣减相应租金。被告（反诉原告）未按时交纳租金，构成违约，应当支付截止原告（反诉被告）书面通知被告终止合同之日止下欠的租金，且被告（反诉原告）无证据证明其在租赁期间向原告（反诉被告）提出过租赁物场地未足面积交付的问题，现实地测量亦无可操作性，对被告（反诉原告）的测量申请不予准许，对被告（反诉原告）的该项辩称，不予采纳。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2014年10月1日至2015年2月6日的租金4.7万元的诉讼请求，理由正当，合法有据，予以支持。
关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付房屋及场地的占用费（占用费以租金标准按照每月11667元计算，从2015年2月6日起计算至被告腾退、退还房屋及场地时止）的问题。原告（反诉被告）提供的证据不能证明被告（反诉原告）仍在租赁场地从事经营活动，从租赁场地获取收益，其要求被告（反诉原告）支付占用费的依据不足，《场地租赁合同》中也并未对占用费进行约定，对原告（反诉被告）的该项诉讼请求，不予支持。
关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿建筑、构筑物损失的问题。《场地租赁合同》中约定被告（反诉原告）如需拆除或新建场地的设施，必须征得原告（反诉被告）同意，合同期内，被告（反诉原告）投资的部分归被告（反诉原告）所有，合同期满后，被告（反诉原告）移交的场地不得有破坏行为。原告（反诉被告）将租赁场地交付给被告（反诉原告）后，被告（反诉原告）在场地中修建了部分建筑物、构筑物，但被告（反诉原告）未取得建设部门的许可证与原告（反诉被告）的书面许可，被告（反诉原告）陈述系取得了原告（反诉被告）的口头许可，原告（反诉被告）对此说法亦不予认可，被告（反诉原告）不能证明其修建时征得了原告（反诉被告）的同意，原告（反诉被告）在此事项中，不存在违约行为。被告（反诉原告）提出要求原告（反诉被告）赔偿该项损失的理由为被告（反诉原告）系按双方约定合同期限15年进行投入修建，而因原告（反诉被告）的原因只实际使用了6年不到，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）赔偿余下9年的建筑、构筑物损失。但合同期限为3年（原因在前部已经阐述，此处不再赘述），现约定的期限已满，双方在合同中并未约定合同期满后被告修建的建筑物、构筑物应当如何处理，也未约定原告（反诉被告）向被告（反诉原告）赔偿损失的问题，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿建筑、构筑物损失的反诉诉讼请求，依据不足，不予支持。
关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿营业损失60万元的问题。被告（反诉原告）举出的证据系未经人签字和加盖任何公章的纳税申报表打印件，不能达到证明其营业损失的目的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告（反诉原告）应当承担举证不力的后果，对被告（反诉原告）的该项反诉请求，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第三十二条，第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、被告（反诉原告）广元市祥顺汽修有限公司支付原告（反诉被告）中国人民解放军78465部队2014年10月1日至2015年2月6日的租金4.7万元，限本判决生效后十日内付清；二、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军78465部队的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）广元市祥顺汽修有限公司的反诉诉讼请求。
本院审理时，上诉人提交了被上诉人于2016年10月11日向上诉人（杜林）发出的《关于收缴租金的通知》，该通知中有“收缴2016年10月1日至2017年6月30日租金11.25万元”内容，说明被上诉人同意进入到合同第三个履行期限，原来的合同并没有被解除并且一直在履行。被上诉人质证认为双方签订的租赁合同证明双方有第一个三年、第二个三年的合作，同时在函里面也明确表明了上诉人没按照合同约定支付相应的租金，且上诉人也向被上诉人承诺关停项目，但上诉人多次严重违反承诺。上诉人应在一审时提交但未提交，二审不应采纳。
同时查明，在上诉人向被上诉人于2016年10月11日发出的《关于收缴租金的通知》中，除上诉人提到的相关内容外，还有“以上租金40.25万元租金要求你公司在2016年10月21日前交纳至我部账户”内容，40.25万元包括2014年10月至2017年6月前的租金。
本院认为，本案争执点在于被上诉人行使合同解除权是否正当，是否应当对上诉人提出的损失进行赔偿。
案涉两份《场地出租合同》，一份签订的时间为2009年，另一份为2012年。第一份合同中有“第1个3年”、“第2个3年”至“第5个3年”的表述，2012年合同载明的履行期限为2012年10月1日至2015年10月1日，本案纠纷发生在第二份合同履行期内。从两份合同内容看，被上诉人将案涉场地以15年的期限租赁给原承租人（杜林）的意思表示是明确的，但期间以三年为段，除第一个三年外，另每三年关于租赁费的交纳及违约责任等另以书面形式约定。若一方违约，另一方均可依据2009年双方签订的合同或以后签订的合同行使解除权。
被上诉人于2015年2月6日向上诉人发出《关于限时关停租赁项目的通知》，要求上诉人在2015年5月7日前关停案涉租赁项目，其理由有两点：一是上级要求“危险品仓库非独立座落的不得开展租赁活动”，二是上诉人长期拖欠租金，时间从2010年到2014年。虽被上诉人提出解除合同的第一个理由非合同约定的事由，但上诉人拖欠被上诉人租金的事实客观存在，被上诉人以上诉人长期拖欠租金为由行使合同解除权符合合同约定，其解除权行使正当，其请求应当得到支持。
在被上诉人向上诉人发出关停通知后，被上诉人又多次与上诉人商谈关停事宜，上诉人也多次书面承诺同意搬离，但上诉人均未按照自己的承诺搬离，直至被上诉人于2016年11月11日以断水断电张贴公告等方式关停了案涉租赁场地，以上均系围绕被上诉人行使解除权的相关后续事宜的处理行为。上诉人支付拖欠的租金，无证据显示被上诉人同意免除其应承担的违约责任，故不影响被上诉人行使解除权。虽被上诉人在2016年10月11日向上诉人（杜林）发出《关于收缴租金的通知》中有追缴2016年10月到2017年6月租金的内容，但上诉人并没有按此通知要求在2016年10月21日前履行交付租金的义务，故上诉人不能以此通知对抗被上诉人解除权的行使。
因上诉人违约导致合同解除，且根据合同关于“合同期内，乙方（指上诉人）投资的部分归乙方所有”的约定，被上诉人并未因合同解除而受益，故对上诉人要求赔偿其损失的请求不予支持。
被上诉人在2015年2月向上诉人发出解除合同通知，在此之前的租金应由上诉人承担。上诉人关于“合同已经于2014年年底己解除，上诉人也就没有理由再支付2015年租金”的辩解不成立，其不支付2014年10月1日至2015年2月6日租金的请求不应得到支持。
综上，上诉人上诉理由不成立，其请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，判决结果应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9222元，由上诉人广元市祥顺汽修有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张光银
审判员 夏茂中
审判员 熊剑洪
二〇一八年六月二十一日
书记员 王汇锋