福建省厦门市同安区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0212民初2422号
原告胡志珍，女，1970年8月23日出生，汉族，住厦门市同安区。
委托诉讼代理人彭军民，系原告胡志珍的丈夫。
被告厦门磐金集团有限公司，住所地厦门市同安区环城北路688号，组织机构代码：15531781-1。
法定代表人刘育红，董事长。
委托诉讼代理人杨基壬，福建平齐律师事务所律师。
委托诉讼代理人卢江宇，福建平齐律师事务所律师。
原告胡志珍与被告厦门磐金集团有限公司（以下简称磐金公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡志珍及其委托诉讼代理人彭军民，被告磐金公司之委托诉讼代理人杨基壬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡志珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还保证金人民币（币种下同）40000元；2.判令被告支付给原告违约损失赔偿款778302元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2004年3月7日，原告胡志珍与被告磐金公司签订《磐金文化城优先选房保证协议》，胡志珍向磐金公司支付人民币（币种，下同）20000元的优先选房保证金，磐金公司承诺将“磐金文化城”3#楼501室和南组团3#楼夹层31#储藏间出售给胡志珍，价格总计215000元。在选房保证协议规定的期限内，磐金公司将胡志珍预定的房产另售他人，则应双倍返还定金。2013年8月，“磐金文化城”开始对外销售，胡志珍多次要求磐金公司履行保证协议并交付商品房，但磐金公司无视合约，拒不履行。保证协议是以交易商品房为目的的预约合同，具备《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容。保证协议应当认定为商品房买卖合同。保证协议是单方不可解除的合同。磐金公司对保证协议具备履行能力。
被告磐金公司辩称：一、胡志珍诉求已超过诉讼时效。胡志珍于2010年5月收到律师函，直至2013年8月才起诉，已经超过两年诉讼时效期间。二、胡志珍要求赔偿违约损失778302元缺乏法律依据。本案系预约合同纠纷，双方在预约合同已经约定的违约法则即双倍返还保证金或者取消保证金，应按协议履行；原告引用的《合同法》第107条、113条规定适用于违反合同的规定，而并非是预约协议的规定。相反，根据《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第三条规定，因出卖人原因未能订立商品房买卖合同，出卖人双倍返还定金后…买受人请求出卖人赔偿其房屋涨价的损失的，不予支持；原告主张按被告出售商品房的开盘单价作为计算其损失赔偿额的依据没有道理。故要求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2004年3月7日，原告胡志珍作为乙方与被告磐金公司作为甲方签订了一份《磐金文化城优先选房保证协议》，约定内容如下，房屋基本情况：住宅，南组团3#楼501室，85.19㎡，房价款￥205695，储藏间，南组团3#楼夹层31#，3.98㎡，单价2338，房价款￥9305。一、乙方在选房保证协议签署时，同意交付甲方第一期贰万元整，作为选房保证金，第二期在拆迁开始五日内交付贰万元整，第三期在拆迁完毕后五日内交付贰万伍仟元整，余款壹拾伍万元整办理按揭贷款。二、选房保证协议的有效期限，从交付保证金签署协议之日开始至甲方通知签订《商品房买卖合同》之日起7日内止，在此期间乙方选定的房产甲方不得另售他人，乙方必须在选房保证协议规定的有效期限内前来签署正式的《商品房买卖合同》及需办理银行按揭手续，原预交的保证金全数无息抵作购房款。三、在选房保证协议规定的期限内，甲方如将乙方预定的房产另售他人，则应双倍返还保证金；乙方如在规定的时间内不来交付各款项并签署正式买卖合同的，甲方视为乙方自行放弃认购，该房产甲方有权另售他人，乙方预付的保证金贰万恕不退还，并不得有异议。四、本选房保证协议所载建筑面积，应以同安区房管局核发的产权证为准，如果由于施工原因造成建筑面积误差和原设计图纸尺寸变更，售价按实际面积计价增减。五、甲、乙双方正式签署《商品房买卖合同》后，本选房保证协议自行失效，甲、乙双方的买卖关系按《商品房买卖合同》执行…保证协议签订当日，胡志珍向磐金公司支付第一期款项20000元作为选房保证金。讼争商品房所处的磐金文化城南组团于2013年8月29日由厦门市同安区建设发展有限公司取得商品房预售许可证。2010年5月17日，磐金公司委托福建平齐律师事务向胡志珍发函，函件记载：根据福建省人民政府办公厅闽政办【2010】7号关于促进房地产市场平稳健康发展的通知规定，协议违反以上规定不能履行。同时，现阶段厦门市国土资源与房产管理局正在对全市范围内的房地产市场进行整顿，要求所有房地产开发商退回收取的“诚意金”、“保证金”。故磐金公司发函告知，决定解除《磐金文化城优先选房保证协议》，并退还优先选房保证金。2010年5月31日，胡志珍复函磐金公司，函件记载：胡志珍不同意磐金公司单方解除保证协议，要求磐金公司继续履行保证协议。磐金文化城南组团3#楼501室，面积约35.39㎡，已经于2008年3月5日安置予被拆迁人蔡淑敏、洪冬梅、洪冬芬，拆迁人为厦门市同安区建设发展有限公司。过后，胡志珍向本院提起诉讼，要求被告磐金公司履行保证协议并交付商品房；本院于2014年6月24日作出（2014）同民初字第1018号民事判决书，认为双方签订保证协议明确约定将来签订商品房买卖合同的时间，双方对保证协议系商品房预约合同作出明确的意思表示，应当予以认可，故胡志珍主张保证协议应当认定为商品房买卖合同，缺乏事实依据，本院不予支持。保证协议系商品房预约合同性质，故胡志珍主张交付商品房没有合同依据，本院不予支持。讼争房屋磐金文化城南组团3#楼501室已经设计变更，面积仅约35.39㎡，且已经于2008年3月5日安置予被拆迁人蔡淑敏、洪冬梅、洪冬芬，故双方依照保证协议签订商品房买卖合同客观上已经无法履行，故胡志珍主张继续履行保证协议，客观上无法履行，本院不予支持。判决后，胡志珍不服上诉中院，厦门市中级人民法院于2014年11月19日作出（2014）厦民终字第2692号民事判决书，驳回胡志珍的上诉，维持原判。2016年4月1日，厦门市人民检察院向胡志珍发出厦检控民受【2016】38号民事监督案件受理通知书，2016年7月5日，厦门市人民检察院就胡志珍与磐金公司商品房预约合同纠纷一案不服厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第2692号民事判决，向检察院申请监督审查终结作出厦检民（行）监【2016】35020000020号不支持监督申请决定书。审理中，对被告磐金公司对保证协议中甲方厦门磐金实业有限公司经由名称变更成为磐金公司没有异议。磐金公司并述称厦门市同安区建设发展有限公司对讼争房屋由磐金公司签订保证协议没有异议，签订保证协议当时房屋尚未完成设计，在保证协议签订之后，讼争房屋实际最后设计为30多平方米的户型。
上述事实，有原告胡志珍举示的《磐金文化城优先选房保证协议》、《收款收据》、《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》及补充协议、《厦规同综【2010】39号》、《律师函》及回复、磐金文化城广告单（销售）、人民检察院通知书,(2014)同民初字第1018号民事判决书、（2014）厦民终字第2692号民事判决书以及当事人的当庭陈述笔录在案为证，并经当庭举证、质证，本院审核，可以采信。
本院认为，原告胡志珍与被告磐金公司于2004年3月7日签订的《磐金文化城优先选房保证协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方当事人均应恪守履行。《磐金文化城优先选房保证协议》虽约定诉争房屋的位置、面积、价款等，但未约定具体交房时间；双方在该协议中约定“甲、乙双方正式签署《商品房买卖合同》后，本《保证协议》自行失效，甲、乙双方的买卖关系按《商品房买卖合同》执行”，明确约定要在将来正式签订一份正式的《商品房买卖合同》，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。且签订《保证协议》时磐金公司并未取得商品预售许可证，该《保证协议》不具备直接履行的可行性。因此，本案双方当事人签订《保证协议》的目的仅是为了将来订立正式《商品房买卖合同》而达成的意向，该《保证协议》属预约合同性质。本案被告磐金公司作为预约合同的相对方已发出书面通知明确表示不再继续履行签订《商品房买卖合同》的义务，双方继续签订《商品房买卖合同》事实上亦不可能。胡志珍在签订《保证协议》后向磐金公司缴纳的保证金20000元，属于定金性质，故胡志珍要求被告磐金公司双倍返还保证金40000元的诉讼请求，本院予以支持。但要求被告磐金公司支付违约损失赔偿款778302元的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。至于磐金公司提出超过诉讼时效问题，胡志珍从2013年就本案诉争房屋发生纠纷起诉本院后，经一、二审判决后，胡志珍又向检察院申请民事监督主张其权利，并未超过三年诉讼时效，故该抗辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告厦门磐金集团有限公司应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告胡志珍的保证金人民币40000元；
二．驳回原告胡志珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币12383.02元，适用简易程序减半收取人民币6191.51元，由原告胡志珍承担5791.51元，被告厦门磐金集团有限公司承担400元，款限于本判决生效之日起五日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 吴天赐
二〇一八年八月十四日
代书记员 刘妙赛
附本案适用法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。