河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第3220号
原告秦皇岛某某医药有限公司。
法定代表人张维青，董事长。
委托代理人张旺林。
委托代理人宋威，河北九略律师事务所律师。
被告某某热力总公司。
法定代表人张潮海，总经理。
委托代理人吴秀萍、张月玲，河北吴秀萍律师事务所律师。
被告某某大厦业主大会。
代表人王彩云，主任。
被告某某物业服务有限公司。
法定代表人母海霞，经理。
委托代理人张洪波。
原告秦皇岛某某医药有限公司（简称某某医药）与被告某某热力总公司（简称热力公司）、被告某某大厦业主大会（简称某某业主大会）、被告某某物业服务有限公司（简称某某物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某某医药委托代理人张旺林、宋威，被告热力公司委托代理人张月玲，被告某某业主大会代表人王彩云，被告某某物业委托代理人张洪波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某某医药诉称，2011年11月，因为热力公司要为某某大厦补建供暖设备，所以某某大厦业主委员会邓主任找到原告，称某某大厦的换热站施工需要从原告地下仓库的养护室外墙凿孔穿管，请求原告同意。并签下保证书，保证做好防水处理，在五年内不漏水。原告同意施工并积极配合。但是被告并没有做好防水处理，自2012年7月份雨季，凿孔穿管处开始漏水，养护室及部分仓库进水。药品、设备被浸泡。8月份穿管处因为下雨漏水严重，养护室、仓库再次被淹，造成药品、设备更大损失。之后养护室穿管处逢雨即漏，且越来越严重。前后共造成原告经济损失达四万元。原告认为热力设备是公用的基础设施，保障用户的安全和使用是最基本的责任，漏水发生后，原告多次找到热力公司、某某业主大会、某某物业告知漏水情况并要求尽快维修和赔偿损失，但三被告均拖延推诿，不予解决。为此诉至法院，请求法院判令：1、三被告立即对漏水孔洞处进行维修，并保证修好后不再漏水；2、三被告赔偿原告经济损失四万元；3、要求三被告支付诉讼费用。
被告热力公司辩称，1、原告将我方列为被告主体不适格。2011年9月30日，某某大厦业委会、某某物业公司和热力公司签订了入网工程建设合同两份，在合同中明确约定热力公司只负责安装，而不负责防水工作，在入网工程建设合同专用条款中第十三条明确写明供热管网如出现漏水，给业主造成损失，由某某大厦业委会和某某物业承担，我方不承担任何责任和经济损失，且在业委会给原告出具的保证书中可以看出热力公司是应业委会的要求从原告处施工，且业委会向原告保证，穿管后的防水工作是由业委会负责的，故原告将热力公司列为被告缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回对我方的起诉。漏水点所在的产权属于业主的。2、现在的漏水点是外墙打孔的地方，不是热力管道漏水，造成漏水的原因是防水工作没有做好，而防水工作不是由我方负责。3、原告在诉状中自述2012年7月就开始漏水，造成损失，说明原告在2012年7月开始漏水时就已经知道漏水的情况，原告未采取适当的措施，转移药品和设备，而是任由其继续漏水，导致了2012年8月漏水严重后，原告的消极行为使得损失扩大，对原告扩大部分的损失应由原告自行承担。
被告某某业主大会辩称，具体漏水点归谁，我也无法确定，本被告认为应该是一级管网和二级管网对接的地方是漏水点。2012年7月，原告通知我漏水的时候，我就找到施工方，施工方说当时属于雨季，无法维修，且后续连续暴雨天气，无法进行防水维修，原告应提交证据证明养护室是原告的。原告在漏水后没有及时进行处理，造成损失扩大，原告要求赔偿损失是没有法律依据的。另地下车位平时就漏水，原告利用地下车位存放药品不符合相关规定。
被告某某物业辩称，当时是需要我方盖章才能施工，实际上与我方没有任何关系，请求法院依法驳回原告对我方的起诉。
经审理查明，原告某某医药享有民族南路99号（某某大厦）3060号房屋（48.88平方米）的所有权，房屋附有地下车位（地下一层）建筑面积2087.51平方米。原告利用地下车位作为仓库存储药品。
为了解决秦皇岛市海港区某某大厦的供热取暖，2011年9月30日某某大厦业主委员会、某某物业有限公司（合为甲方）与某某热力总公司（乙方）签订《入网工程建设合同》。合同约定某区太阳城23#某某大厦入网热力公司的城市供热管网。供热设施建设范围：A楼外1.5米一级热力管网（采购）至换热站敷设、换热站站内换热机组及自控等设备采购安装的单项工程；B其他承包人完工的楼内供热系统的冲洗、打压的单项工程。合同分为入网通用条款和入网专用条款，入网专用条款的的第13条约定“业委会向乙方保证：自行组织进行楼内、外及户内供热管网敷设工程完工后，两个采暖期间若出现供热管网失水时，甲方按照乙方记录的失水量每吨40元向乙方支付失水损失费……今后入网楼内、室内供热管网若出现漏水，给部分业主室内财产造成损失，由甲方或施工方或责任业主承担全部责任及经济损失，乙方不承担任何责任和经济损失。”2011年11月15日为了履行上述合同，连接管网。秦皇岛市海港区某某大厦业主委员会（发包方）与秦皇岛市热力公司安装工程处（承包方）签订了（2011）066号《施工合同》。合同约定为：工程的名称为某某大厦热力站安装工程，工程的内容为某某大厦热力站（2.1MW高温机组）安装。工程承包范围和形式约定为：承包范围-
某某大厦热力站（2.1MW高温机组）安装，不含热力站照明及箱变至站内配电柜电缆材料及安装、箱变设备及安装、热力站内墙壁粉刷等；承包方式-
包工、包料方式。工程造价暂定60万元。发包方的权利义务中第（6）项约定：协调相关单位和个人的关系，为承包方创造有利的施工条件，并协助其做好项目的工程竣工验收及竣工结算工作。合同第十条关于施工安全约定发包方应承担的施工安全责任中包括：（2）由于发包方原因在施工场地及其毗邻地带所造成的第三者人身伤亡和财产损失。承包方的施工安全责任包括：（3）由于承包方原因在施工场地及毗邻地带所造成的第三者人身伤亡和财产损失。合同签订后在施工过程中，需要将所建的某某大厦热力站与热力公司的一次热网连接，经某某大厦业主委员会和龙翔物业公司的协调，原告同意了在其所有的地下车位的外墙处凿洞穿管连接一次热网。为此，被告某某大厦业主大会给原告出具了《保证书》：“1.我业委会换某某大厦热站施工，须进设备从某某医药库房凿洞，我们保证安全施工，设备进入后，当天恢复原样。2.外墙凿洞穿管，穿管后业委会负责做好防水处理，保证五年之内不漏水。3.我业委会此次在某某医药库房凿洞施工，经过某某大厦物业同意。”被告龙翔物业公司在保证书上加盖印章。热力公司安装工程处将热网连接后，没有对施工后的外墙穿管洞孔进行防水处理。另两被告也没有对施工后的外墙穿管洞孔进行防水处理。
2012年7月29日当地天降大雨，雨水经地下渗透后从穿管的外墙洞孔处漏入地下一层，浸泡了原告仓库内的药品。同年8月4日再次降雨，穿管处的外墙孔洞漏水严重，再次浸泡了原告仓储的药品。2012年8月29日原告函告被告热力公司，因为上述漏水已经造成其巨大经济损失，限期热力公司进行赔偿并修缮漏水处，否则将要断掉某某大厦暖气管道并作防水处理。热力公司2012年8月31日复函原告称“在施工的过程中，与某某大厦业主委员会口头协商，可以从某某医药外墙穿管连接一次热网，但不负责做事后防水处理，某某大厦业委会人员当时已同意，并说明事后防水由业委会负责恢复”。并建议原告找某某大厦业主委员会进行协商做防水事宜。某某业主大会在庭审中不承认与热力公司口头协商，认为热力公司不应将责任推给某某业主大会。
原告因为经济损失和防水问题一直得不到解决，诉至本院。关于原告的经济损失，原告称包括：1.维修雨水浸泡的地板、墙壁吊顶费用合计为3020元，出具了维修人员项杰收据；2.药品损失29324.8元。提供了损失药品的明细和对应的广东金海同舟药业有限公司、长春人民药业集团有限公司、山东齐都药业有限公司等药业企业回收药品的收货证明，并注明了只做回收处理，不予换货、退货；3.公司全体员工扫水两天，人工费20人×100元×2天=4000元，提供了公司员工工资表；4.公司停业损失6700元，提供了公司毛利分析表。
以上事实有《房屋所有权证》、《入网工程建设合同》、《施工合同》、收货证明、原告与热力公司往来信函及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，根据原告的房屋所有权证的登记情况认定原告某某医药享有某某大厦地下车位（地下一层）的所有权。原告某某医药对登记的地下车位空间享有占有使用的权利。根据被告某某业主大会与被告热力公司签订的《施工合同》第十条的约定，被告热力公司在秦皇岛市海港区某某大厦的供热取暖施工过程中，被告热力公司作为施工方，为了连接一次热网，在原告的车位外墙处凿洞穿管，应当在施工后对地下车位外墙上的洞孔进行防水处理。特别是在原告要求做防水的情况下，更应当引起被告热力公司的注意。因为没有做防水处理造成原告的经济损失应当承担赔偿责任。被告热力公司以《入网工程建设合同》第13条抗辩不承担漏水责任，第13条约定的是因为入户的热网管道漏水所造成的赔偿责任，而不是本案所争议的因为施工后未做穿管孔洞防水处理所形成的责任，本院对其主张不予支持。
被告热力公司称曾经与被告某某业主大会达成口头的协议，约定由被告某某业主大会负责防水处理，现被告某某业主大会不予承认，不能认定双方的口头协议成立。虽然被告某某业主大会在被告热力公司施工时给原告某某医药出具《保证书》，但因为被告某某业主大会没有独立的经费，不能承担民事责任。被告某某业主大会无法对原告承担民事责任。原告起诉被告某某大厦业主大会的诉讼请求，本院无法予以支持。因为被告某某物业在《保证书》上加盖印章，同意凿孔施工，且物业公司对物业负有维护及检查提醒义务，在物业损坏不能得到修复或赔偿的情况下，应当承担补充责任。
关于原告的经济损失情况，根据当事人的陈述和原告提供的证据，认定原告某某医药存在经济损失的事实，但是对于经济损失的具体数额，因为原告没有提供充分的证据，本院酌定对于维修的经济损失3020元全部予以支持；对于药品损失29324.8元因为原告未能保留物证，本院不予支持；停业损失6700元、全体员工扫水两天的费用4000元酌定支持3000元。依据《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第七条、第十五条第（一）项、第（六）项之规定，判决如下：
一、被告某某热力总公司于本判决生效后三十日内对原告秦皇岛某某医药有限公司的海港区民族南路99号（某某大厦）地下一层车位内连接一级热网穿管外墙的孔洞进行防水处理，处理后保证不再漏水；
二、被告某某热力总公司于本判决生效后三十日内赔偿原告秦皇岛某某医药有限公司经济损失6020元；
三、被告某某物业服务有限公司对被告某某热力总公司的上述民事责任承担补充赔偿责任；
四、对原告秦皇岛某某医药有限公司其他诉讼请求不予支持。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费800元，由被告某某热力总公司负担400元，于本判决生效后十日内交纳（可直接转付给原告）；其余部分由原告秦皇岛某某医药有限公司自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审判长 刘长利
审判员 张 然
审判员 党常生
二〇一四年一月十二日
书记员 周 悦