黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0110民初1434号
原告车佳宁，女。1988年6月25日出生，蒙古族，无固定职业。
委托代理人蒋志勇，黑龙江墨龙律师事务所律师。
委托代理人申雪，黑龙江墨龙律师事务所律师。
被告骆淑云，女，1968年10月15日出生，汉族，无固定职业。
委托代理人陈爱仟，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
委托代理人高凯，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。
被告倪娅，女，1966年12月16日出生，满族，无固定职业。
原告车佳宁与被告骆淑云、倪娅占有物返还纠纷一案，本院于2016年2月5日受理后，本院依法组成合议庭，于2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告车佳宁及其委托代理人蒋志勇、申雪，被告骆淑云的委托代理人陈爱仟，被告倪娅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：位于哈尔滨市香坊区香滨路4号中北春城17栋1层2号房屋在2015年12月11日之前一直登记在原告父亲名下。但十年前该房屋的房产证不见了，后来发现该房产证被被告倪娅拿走，并对外出租。2015年原告父亲以挂失的方式重新补办了房产证，并于2015年12月11日将该房屋过户到原告名下。但是2015年12月28日被告倪娅却在未经原告同意的情况下，将该房屋以一年55000元的价格出租给被告骆淑云。原告发现房屋被非法占有后，多次找到被告骆淑云交涉，要求其搬出该房屋，但被告骆淑云均以各种理由推诿。案件在审理过程中，原告经调查发现，被告骆淑云已经将该房屋占有费用交付给被告倪娅，故为了明确责任划分，维护原告的合法权益，原告申请追加被告倪娅为本案共同被告。诉请：1、依法判令二被告立即停止侵权，迁出位于哈尔滨市香坊区香滨路4号中北春城17栋1层2号房屋；2、依法判令二被告向原告支付2015年12月28日至实际迁出日的房屋占有费用（按照房屋租赁合同计算）；3、案件受理费由二被告承担。
被告骆淑云辩称：被告骆淑云依据合法有效的租赁合同承租涉案房屋并使用，属于有权合法占有，依法应予以保护。被告骆淑云已经支付了使用期间的租金，没有义务向原告另行支付租金，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告倪娅辩称：原告所述本案争议房屋的产权证被被告倪娅拿走并不属实。该房屋从购买到进户，以及合同的签订均系被告倪娅操办，该房屋产权证自下发至今一直都在被告倪娅处。该房屋购买后被告倪娅与原告父亲将该房屋作为办公地点使用了一段时间，后来办公室搬到了新的地址后，该房屋用于工地工人临时宿舍和做工程内业的办公地点使用。再后来该房屋闲置了一段时间。虽然该房屋的所有权人登记为原告父亲车向东，但该房屋是被告倪娅购买的。在另案中由于被告倪娅没有充足的证据而败诉，但被告倪娅认为该房屋就是被告倪娅的，也一直由被告倪娅使用。这么多年来的供热费、物业费都是由被告倪娅交纳的。2015年4月经朋友介绍，被告倪娅将该房屋低价租给了一个朋友开美容院。开了两个月后，这个朋友就将美容院兑给了被告骆淑云。2016年1月份被告骆淑云给被告倪娅打电话称有人来索要房产，并且拿着房产证，产权证登记的不是租房人的名字，而是原告的名字，说该房产证是刚办的。被告倪娅告诉被告骆淑云，让原告找被告倪娅，因为该房屋是被告倪娅购买的，被告倪娅自己使用没有异议。车向东过户给原告也应当告知被告倪娅，不应当让原告将被告骆淑云撵走。被告骆淑云还接到了很多的恐吓电话，让其搬走。被告倪娅认为该事情与被告骆淑云无关，即使该房屋是原告的，也应该通过被告倪娅与被告骆淑云共同协商解决。被告倪娅从未接到任何电话协商该房屋的事情。该房屋自2003年购买至今，车向东一直没有往回要，直到2016年过户到原告名下才开始索要房产，其中必有隐情。2015年12月被告倪娅起诉车向东索要欠款以后，是车向东处心积虑设计的。从2015年至2016年年底一直派人尾随跟踪被告倪娅的家人。2016年5月18日砸毁被告倪娅在黑河的美容院。2016年6月18日雇人砸被告倪娅姐姐家。被告倪娅已经在黑河当地报案。2016年8月10日被告倪娅的姐夫去世，还派人去被告倪娅家跟踪。在本案的民事裁定书上，原告所述的职业是无固定职业，被告倪娅认为原告对自己的身份都不敢说实话。
原告为证明其诉讼主张的事实成立，向本院提供证据如下：
证据一、房屋所有权证一份。证明本案涉案房屋现为原告所有的事实。
证据二、（2016）黑0110民初2408号《民事判决书》、（2016）黑01民终3153号《民事判决书》各一份。证明本案涉案房屋的原所有人为原告父亲车向东，其于2015年12月28日将本案涉案房屋过户到原告名下，现该房屋归原告所有，被告倪娅自认涉案房屋自购买以来，一直由其实际占有、使用、管理的事实。
证据三、房屋租赁合同复印件一份。证明被告倪娅未经原告同意于2015年12月28日将该房屋擅自以年租金55000元的价格出租给被告骆淑云，并将房屋租金占为己有的事实。
经庭审质证，对原告提供的证据一，被告骆淑云对该证据的真实性及证明问题均无异议。被告倪娅对该证据的真实性无异议，但对该证据的取得途径有异议，认为当时该房产证并未丢失，该房屋是被告倪娅的，原告没有找被告倪娅索要过房产证，该房产证一直在被告倪娅处，虽然该房屋产权人登记的是车向东的名字，但该房屋是被告倪娅购买的。对原告提供的证据二，被告骆淑云对该证据的真实性无异议，但认为不管该房屋的所有权人是谁，被告骆淑云依据表见代理合法占有并使用涉案房屋，属于有权占有，同时原告也承认被告倪娅对该房屋享有占有、使用和管理的权限，所以被告骆淑云从被告倪娅处取得该房屋的使用权是符合法律规定的，应当依法予以保护。被告倪娅对该证据的真实性无异议，但认为车向东让被告倪娅购买房子并不存在职务行为的情况，该房屋是被告倪娅自行购买的。车向东对被告倪娅使用管理该房屋从未提出过异议，被告倪娅将该房屋出租给被告骆淑云是合理合法的，对该两份判决书被告倪娅并不认可，且该房屋多年来的供热费用均是被告倪娅交付的；另外，上述案件被告倪娅正在申请再审。对原告提供的证据三，被告骆淑云对该证据的真实性有异议，认为无法核对真实性，且该合同并不是被告骆淑云签订的，原告索要房屋租赁合同时被告骆淑云并不在场，是何人向原告提供的该合同并不清楚。被告倪娅对该合同的真实性有异议，认为该合同中出租人签字并不是被告倪娅签的，原告向被告骆淑云索要房屋之前被告倪娅并不知道该房屋已经过户到原告名下。
被告骆淑云为证明其反驳主张的事实成立，向本院提供证据如下：
房屋租赁合同一份。证明二被告签订的租赁合同合法有效，租赁期限为2015年7月15日至2019年4月29日，被告依据该合同有权占有涉案房屋的事实。
经庭审质证，原告对该证据的真实性有异议，认为该合同签订的时间与原告提交的合同签订的时间不一致，约定的内容也不完全一致，原告向法庭提交的合同中载明了被告倪娅农行卡号，通过该部分内容可以得知，原告提供的合同才是真实的，从而能够证明被告骆淑云提供的合同不是真实的。且该合同并不能证明系合法有效的合同，亦不能证明被告骆淑云对本案争议房屋享有占有使用的权利，该合同中约定的年租金55000元，比同一路段其他房屋出租的租金明显偏低，按照市场价格，该房屋的年租金应在8万元左右，从而能够证明二被告存在共同侵权的故意，而且该合同中载明的被告骆淑云的电话与实际并不一致。被告倪娅对该证据无异议，认为该合同是二被告签订的。
被告倪娅为证明其反驳主张的事实成立，向本院提供证据如下：
包烧费票据六张、收条一张。证明本案争议房屋归被告倪娅所有的事实，以及该房屋一直由被告倪娅使用管理的事实。
经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为原告提供的证据二已经阐明了被告倪娅系基于职务行为代为管理本案涉案房屋，因此被告倪娅向热力部门缴纳供热费，热力部门向其出具票据，符合客观事实，但该证据不能证明该房屋归被告倪娅所有的事实。被告骆淑云对该证据的真实性无异议，认为票据中标明的缴费人为被告倪娅，故被告骆淑云有理由相信被告倪娅有出租涉案房屋的权利，因此二被告签订的租赁合同是合法有效的，被告骆淑云系合法的占有使用本案涉案房屋。
本院对原、被告提交的证据，经审查后认为：对原告提供的证据一，因该证据系房产部门颁发的正式的房屋产权证书，并无不当之处，故本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据二，因该证据系已经发生法律效力的法律文书，且二被告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据三，因该证据系复印件，且与二被告提供的合同并不一致，对于该合同的来源，原告并不能提供充分的证据证明，故本院对该证据不予采信。
对被告骆淑云提供的证据，因二被告均承认该合同的真实性，且从案件的实际情况来看，本案涉案房屋由被告骆淑云占有使用的情况属实，故该证据与案情相吻合，故本院对该证据的真实性予以确认，但仅凭该证据并不能显示被告骆淑云系合法的占有使用本案争议房屋的事实，故本院对该证据的证明问题不予采信。
对被告倪娅提供的证据，因该证据均系正规的热力费票据，并无不当之处，故本院对该证据的真实性予以确认，但仅凭该证据并不足以证明被告倪娅系合法的占有使用本案争议房屋的事实，故本院对该证据的证明问题不予采信。
经审理查明：位于哈尔滨市香坊区香滨路4号中北春城17栋1层2号房屋的原产权所有人系原告父亲车向东。2015年12月11日原告父亲车向东将该房屋赠与给原告，并办理了更名过户手续，将该房屋更名到原告名下。被告倪娅于2003年至2013年期间在车向东开办的公司任职，担任综合内勤工作。2015年7月20日二被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同中约定被告倪娅将本案争议房屋出租给被告骆淑云，租赁期限为2015年7月15日至2019年4月25日，年租金为55000元。被告倪娅同意被告骆淑云一次性支付房屋租金16万元，优惠5000元。合同签订后，被告骆淑云向被告倪娅支付了租金2016年4月26日至2017年4月25日的房屋租金52000元。
本院认为：本案争议房产的原产权所有人系原告的父亲车向东，按照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、处分和收益的权利。车向东将该房屋赠与给原告，系对自身民事权利的合法处分，符合法律规定，原告合法的取得了本案涉案房屋的所有权，依法享有了对本案涉案房屋占有、使用、处分和收益的权利。关于被告倪娅辩称本案涉案房屋由其出资购买，应当归其所有的抗辩主张，因根据已经发生法律效力的（2016）黑0110民初2408号、（2016）黑01民终3153号《民事判决书》认定的事实，被告倪娅的该项抗辩主张并不能成立，且在本案审理过程中，被告倪娅亦未能提供充分有效的证据足以推翻已经发生法律效力的判决书认定的事实，故对被告倪娅的该项抗辩主张，本院不予采信。虽然被告倪娅提供了本案涉案房屋的供热费票据，但该票据并不足以作为被告倪娅对本案房屋享有实际占有使用的权利的依据，亦不能作为车向东同意其使用本案房屋的凭证。
关于被告骆淑云是否为合法占有使用本案争议房屋的问题，首先，被告倪娅并不是本案争议房屋的产权人，其并没有取得本案争议房屋原产权所有人车向东及现产权所有人原告的授权，其没有对外出租房屋的权利，且庭审中被告倪娅亦承认其并没有将收取的房屋租金给付车向东或原告的事实，故其与被告骆淑云签订房屋租赁合同的行为属于无权代理的行为，且事后亦未得到产权人的追认，故二被告签订的房屋租赁合同对原告并不发生法律效力。其次，二被告签订的房屋租赁合同并不符合表见代理的形式要件。在庭审中，被告骆淑云辩称其根据被告倪娅提供房屋产权证原件、房屋买卖合同原件及包烧费票据即认为被告倪娅对本案涉案房屋享有处分的权利。本院认为，按照法律规定，房屋的所有权人应当为登记的产权人，而本案争议房屋登记的产权人并不是被告倪娅，即使其持有产权证原件及包烧费票据，作为房屋承租人，亦应当核实被告倪娅与实际产权人之间的关系，以及被告倪娅是否有产权人的授权等相关材料，或通过被告倪娅与登记的产权人取得联系等方式进行核实，而在本案中被告骆淑云并不能提供证据证明其履行了上述注意义务的事实。关于被告骆淑云辩称其向周围邻居核实被告倪娅对该该房屋享有使用权的事实，其并未能提供充分有效的证据予以证明，故本院认为被告倪娅并不符合表见代理的形式要件，而被告骆淑云在与被告倪娅签订合同时亦未尽到注意义务，故对于被告骆淑云主张其系依据表见代理签订该租赁合同的抗辩主张，本院不予采信，该合同对原告并不发生法律效力。
综上所述，对于原告要求二被告立即从位于哈尔滨市香坊区香滨路4号中北春城17栋1层2号房屋迁出的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告要求二被告连带给付2015年12月28日至实际迁出日的房屋占用费用的诉讼请求，因被告倪娅在明知未取得房屋所有权人同意的情况下将本案争议房屋对外出租，并收取租金，且收取的租金并未给付原告或该房屋原产权人车向东，故被告倪娅应当赔偿原告相应的房屋租金损失，房屋的租金可参考二被告签订的房屋租赁合同中约定的年租金55000元的标准计算为宜。关于原告主张该租金标准较同一地段相同面积的房屋租金较低的诉讼主张，因原告未能提供充分有效的证据予以证明，故本院对原告的该项诉讼主张不予支持。根据原告提供的产权证显示，原告取得本案争议房屋所有权的时间为2015年12月11日，故原告主张自2015年12月28日开始计算房屋租金的请求不违反法律的规定，租金可暂计算至本判决生效之日止。
关于原告要求被告骆淑云对上述租金亦承担给付责任的诉讼请求，虽然被告骆淑云在签订租赁合同时未能尽到相应的注意义务，但并没有证据显示二被告之间存在恶意串通的情形。二被告签订的租赁合同虽然对原告不发生法律效力，但对二被告之间仍然是具有约束力的合法有效的合同，且庭审中，二被告均承认被告骆淑云已经将2016年4月26日至2017年4月25日的房屋租金52000元交付给被告倪娅，故对于原告要求被告骆淑云承担房屋租金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条的规定，判决如下：
一、被告倪娅、骆淑云于本判决生效之日起十五日内从位于哈尔滨市香坊区香滨路4号中北春城17栋1层2号房屋（房屋产权证号为：哈房权证香字第15010914**号）内迁出，并将该房屋交付给原告车佳宁；
二、被告倪娅于本判决生效后立即按照年租金55000元的标准给付原告车佳宁自2015年12月28日起至本判决生效之日止的房屋租金；
三、驳回原告车佳宁的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元、财产保全费950元、公告费260元（原告已预交），由被告倪娅负担，于本判决生效后立即给付原告车佳宁。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 谢明慧
人民陪审员 李秀云
人民陪审员 刘晓晖
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 李 朦