福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民终字第113号
上诉人（原审被告）陈挺杰，男，1956年6月12日出生，汉族，下岗职工。
委托代理人陈平，顺昌县“148”法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）顺昌县城关供销合作社。
法定代表人林长青，主任。
委托代理人汤权平，男，顺昌县城关供销合作社党支部书记。
上诉人陈挺杰因租赁合同纠纷一案，不服顺昌县人民法院（2013）顺民初字第1248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈挺杰的委托代理人陈平、被上诉人顺昌县城关供销合作社（简称城关供销社）的委托代理人汤权平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
城关供销社原审诉请，请求判令陈挺杰立即腾出位于顺昌县双溪城南中路85号-2店面并交还城关供销社；赔偿城关供销社损失（自2013年10月1日起按月租2060元支付至返还店面之日止）。
原审法院查明，讼争店面位于顺昌县双溪街道城南中路85号-2，系城关供销社所有的财产。陈挺杰系城关供销社的下岗职工。为承租讼争店面，陈挺杰于2011年7月1日与城关供销社签订一份《房屋（店面）租赁合同》，该合同明确约定如下内容：“一、租赁期限共贰年，自2011年7月1日至2013年6月30日止；二、租赁标准及缴纳办法为每年标准15600元（其中1300元／月），每季度缴交一次，计3900元，必须于每季度五日前交清，逾期视为违约；三、其他条款，合同期满，该店面面向社会招投标”。城关供销社于2013年5月15日书面通知陈挺杰租赁期即将到期，要求其做好搬迁准备工作，但陈挺杰拒绝签收该通知。其后，陈挺杰与其他承租户曾向城关供销社及其主管单位的负责人提出续租要求，但城关供销社及其主管单位的负责人明确告知陈挺杰等人将采取招投标方式招租。城关供销社发布招投标公告，并于2013年8月21日举行招租会，公开对其名下位于顺昌县双溪街道城南中路85号一层店面及二层、三层（含讼争店面在内）的招租事项进行了招投标。案外人李春兰通过该次招投标取得了讼争店面的承租权，于2013年10月1日与城关供销社签订了房屋租赁合同，双方明确约定租赁年限五年，自2013年10月10日至2018年9月30日；以实际交房时间起算租金及租期起始日，年租金24720元（折合月租金2060元）等内容。2013年8月26日，城关供销社再次书面通知陈挺杰，租赁期已届满，其承租的讼争店面已通过公开招投标被招租中标，要求陈挺杰于同年9月30日前搬迁完毕。陈挺杰仍拒绝签收该份书面通知且拒绝搬离讼争店面，但按双方原约定的租金数额交占用费至2013年9月30日。
原审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”及第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，陈挺杰作为承租人，自租赁合同成立生效之时起在约定的租赁期内享有占有、使用讼争店面的权利，且须履行在租赁期间届满后返还租赁物的义务。现城关供销社、陈挺杰在租赁合同中约定的租赁期已满，陈挺杰应当返还讼争店面。故城关供销社提出的要求陈挺杰返还讼争店面的诉讼请求，于法有据，应予支持。陈挺杰提出的其不知道讼争店面公开招投标及其作为城关供销社的下岗职工享有优先承租权的抗辩，缺乏事实与法律依据，原审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，陈挺杰在签订租赁合同之时就明知租赁期满后讼争店面要以招投标方式招租，但在租赁期满后仍占用讼争店面，拒不履行返还承租物的义务，导致城关供销社无法按期向新的承租人交付讼争店面并收取租金，侵害了城关供销社的合法权益，应当赔偿城关供销社因此遭受的可得利益损失。因城关供销社与新的承租户签订的租赁合同已明确约定从2013年10月10日起计算租期，故城关供销社在本次诉讼中主张以其与新的承租户约定的租金作为依据计算其于2013年10月10日至陈挺杰返还讼争店面期间的损失，未超过陈挺杰订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，应予支持。但城关供销社于2013年10月1日至同年10月9日期间所遭受的损失，发生在其与新的承租户约定的租期前，以城关供销社、陈挺杰双方原约定的租金为计算依据更为适宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、陈挺杰应于判决生效之日起十日内搬离位于顺昌县双溪街道城南中路85号-2店面，将该店面返还城关供销社并赔偿城关供销社损失（其中，自2013年10月1日起按每月1300元计算至2013年10月9日，自2013年10月10日起按每月2060元计算至陈挺杰返还上述店面之日止）。二、驳回原告顺昌县城关供销合作社其他诉讼请求。
上诉人陈挺杰上诉称，其是城关供销社下岗职工，店面租赁合同到期后，在同等条件下有优先续租该店面的权利，本案应由本企业内部职工妥善协商解决，原审判决有失公允，请求撤销原审判决，改判驳回城关供销社的诉讼请求，由陈挺杰续租讼争店面。
被上诉人城关供销社答辩称，原审法院判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原判认定的事实属实。
本院认为，本案《房屋（店面）租赁合同》的订立系讼争双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。《房屋（店面）租赁合同》对租赁期限约定明确，约定的租赁期限届满后，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，承租人陈挺杰应当将所承租的讼争店面返还给出租人城关供销社。但陈挺杰在城关供销社两次书面通知其租赁期满，应搬离讼争店面的情况下，仍拒绝搬离并继续占有使用讼争店面，违反了法律规定，原审法院作出陈挺杰应限期搬离讼争店面的判决正确，应予维持。陈挺杰提出要求续租讼争店面，并认为在同等条件下其有优先续租讼争店面的权利的上诉请求及理由，一是对《房屋（店面）租赁合同》中关于“合同期满，该店面面向社会招投标”的约定讼争双方是明知的，该约定系双方对讼争店面租赁期满是否续租事项所作的明确约定，合同双方均应遵守；二是目前我国法律对租赁期满，租赁物是否必然由承租人优先承租，即对承租人是否享有优先承租权尚无明文规定，在此情形下，仍应首先考虑租赁合同对续租事项是否有作约定；三是本案审理的是城关供销社请求返还租赁物并支付占用费之诉，而陈挺杰虽提出要求续租讼争店面的上诉请求，但依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，陈挺杰在本案并未提出反诉。因此，对陈挺杰的上诉请求及理由，本院均不予支持。此外，原审判决查明城关供销社已将本案讼争店面以招投标的方式公开招租，且与案外人签订了房屋租赁合同并约定了相应租期及租金的事实属实，并据此依法判决陈挺杰因占用讼争店面，应赔偿城关供销社的可得利益损失并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈挺杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱文如
审 判 员 乐 芳
代理审判员 余观贵
二〇一四年三月十日
书 记 员 刘冬龙
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。