济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初963号
原告济南万怡物业服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人王健，董事长。
委托代理人魏燕，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人刘颖，山东豪才律师事务所律师。
被告孔令彬，男，1971年2月1日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
被告庞允梅，女，1975年8月2日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
原告济南万怡物业服务有限公司（以下简称万怡物业）诉被告孔令彬、被告庞允梅物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月14日立案受理。本案依法由审判员李子萍适用简易程序，于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告万怡物业的委托代理人魏燕、刘颖，被告孔令彬、被告庞允梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万怡物业诉称：被告系某小区业主，房屋建筑面积118.01平方米。2011年6月18日起，被告委托原告提供物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》，其中，合同第三条约定，物业服务费按建筑面积1元/平方米/月计算，支付时间为每一季度第一个月前5日，逾期交纳按日承担未缴付款项0.5%的违约金。然而，自2012年1月1日至今，被告拖欠物业费等共计8408.90元。原告多次通过口头、电话、书面等形式通知被告，要求尽快支付上述费用，被告均置之不理，已严重违约。诉请判令被告：一、向原告支付物业服务费8408.90元；二、向原告支付违约金3000元；三、承担诉讼费用。
被告孔令彬辩称：一、2011年我入住房屋后，几乎天天闻到油烟味及遭受噪音的影响。我多次找物业公司解决，但物业公司一直推脱，没有解决。窗口有两个大的烟囱，噪音严重影响了我们的健康。二、2013年5月9日，物业公司给我打电话称地下室门被踹坏了，让我去看，我发现地下室门被踹了，东西被盗。7月18日地下室再次被盗，我要求物业公司给我明确的说法，解决损失，但物业公司一直推诿，不予解决。三、地下室的电表之前没有几个字，但地下室被盗之后，电表的读数多了好几千个字。我找物业公司反映情况，物业公司称其电工把电风机的电源接到我的电表上了，导致用电量增加。四、原告主张的水费我不认可，我交水费都是自己用卡交的，与原告无关。五、门禁损坏，闲杂人等都可以进入。六、小区内有住宅房屋作商业用途，影响业主的休息。
被告庞允梅辩称：我与被告孔令彬系夫妻关系，我同意被告孔令彬的意见。补充以下意见：一、我方刚入住房屋就发现我家的商场排气孔噪音特别大，后经过检测，发现噪音超标，导致我家不敢开窗户，晚上休息不好。二、物业公司通知地下室门被踹坏后，物业公司给换了个锁，但是丢得东西没有给说法。第二次地下室门被踹坏后，物业公司也没有给说法，我们自己换了防盗门。同时发现物业公司将电路接错了，发生了1000多元的电费。三、我入住房屋时，楼下的商铺都没有开业，后来商场开业了，饭店特别多，北边两个卧室窗户往里冒烟，找了开发商，开发商给窗户打了胶，但是不管用。油烟给我的生活造成了巨大影响，造成了精神损害。长期一直没有人管。2016年1月份，物业公司给我打电话说进行维修，我要求物业公司给我写个东西说明什么原因出现这个问题以及维修方案，如果修好了，我就交纳物业费，但是物业公司不给我出具任何东西，所以我也没有让物业公司维修。3月初，我收到传票后，我找物业公司协商，让物业公司给我维修，然后我交纳物业费，但是物业公司要求我先交物业费。我听说楼上的业主的窗户都修好了，且物业费是按照七折收取的，我要求按照七折交纳物业费，但物业公司不承认打折的事实。如果原告把我的问题都解决了，物业费该怎么交我就怎么交。四、饭店占用小区内的面积烤羊肉串，油烟很呛，地面很脏。五、到酒店用餐的人可以用小区内的公用道路停车，我们小区内的车都不能停。六、门禁卡发放之后，从来没有用过，一楼自行车乱停乱放，环境差，楼道内张贴广告、乱放杂物。七、我家邻居将房屋改变用途，有棋牌室、经营艾灸的。
经审理查明，2011年6月18日，原告万怡物业（甲方）与被告孔令彬、被告庞允梅（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：乙方房屋坐落某1001室，房屋建筑面积118.01平方米。第一条、双方的权利和义务。一、甲方的权利和义务：1、根据有关法规，制定本物业的管理制度，并制止违章行为。2、当业主装修房屋时，提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件进行书面告知，并与其签订《装修管理协议书》，且实施管理。3、物业共用部位及共用设施设备的使用管理和维护。4、公共绿化的养护与管理。5、公共区域环境卫生的维护。6、公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务。对造成公共区域设施设备损害的有权要求责任人赔偿。7、物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务。8、物业维修改造费用的账务管理。9、物业服务档案资料的管理。10、接受乙方委托，对乙方房屋自用部位、自用设备进行有偿维修和其他有偿服务。11、向业主收取物业服务费，预收代收代缴公摊能耗费，受专业经营单位委托收取水、电等费用。12、前期物业服务企业有权在不损害产权人利益的情况下从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务。二、乙方的权利和义务。1、参加、出席业主大会或被推选出席业主代表大会，享有相应的权力。2、监督甲方物业服务行为，提出管理意见和建议。3、根据本合同交纳物业管理服务费用及其它费用。4、装修房屋时，提前办理相关手续，与甲方签订《装修管理协议书》。5、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。6、按照甲方的要求空调外挂机等统一有序，房屋外立面不悬挂吊栏等悬挂物，主次干道两侧房屋外立面不设晒衣架。7、转让房屋时，应事先通知甲方，告知受让方与甲方签订合同，并将各项费用结清。出租房屋时，应到甲方及业主委员会办理相关登记。8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的规章制度和《临时管理规约》等造成的损失、损害承担民事责任。9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通讯、交通、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。10、接受甲方的管理和服务，支持、配合前期物业服务企业为达到《前期物业服务合同》中规定的目标所做的工作和努力的义务。11、有权要求异产毗连部位的其他责任人承担维修养护责任，对拒不维修并造成他人损失的，可自行诉讼或委托前期物业服务企业诉讼直至提请有关部门调解、仲裁或诉讼。有关费用由责任人承担。第二条、物业服务内容及服务标准。一、房屋及维修管理。二、共用设备管理。三、共用设施管理。四、绿化及养护管理。五、环境卫生管理。六、社区秩序维护。七、停车场及车辆停放管理。八、消防。九、按《装修管理协议书》实施装修管理。第三条、物业服务收费的约定。一、物业服务费按确权建筑面积每月每平方米1.00元（不包括共用设施设备的运行电费、房屋共用部位共用设施设备的大中修更新改造的费用）。二、代收代缴公摊能耗费（电梯、水泵等共用设施设备运行电费）：直供区域（楼层）按确权建筑面积0.30元/平方米/月计算；二次加压区域（楼层）按确权建筑面积0.40元/平方米/月计算。……四、乙方购买房屋已办理入住手续但未入住的，其物业服务费仍按物业服务收费标准缴纳。五、乙方交费时间。每一季度第一个月前5日内向甲方预交整个季度的物业服务费。首期物业服务费自房屋交付之日起预缴六个月。逾期交纳物业服务费，从应付之日起按日向甲方支付未缴付款项0.5%的违约金。……八、受专业经营单位的委托，物业服务公司可提供水费、电费、燃气费、暖气费等代收缴收费服务，收费标准执行政府规定。……第六条、违约责任。一、甲方违反本合同，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、乙方违反本合同或临时管理规约，使甲方未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方或第三方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。三、乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并追究其违约责任。四、乙方违反本合同或临时管理规约（包括但不限于私搭乱建等），自发出限期纠正书面通知之日起，按50元/日向甲方交纳违约金，并同时有权采取其他的合法途径解决。……第九条、本合同有效期自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业服务公司签订的《物业服务合同》生效之日终止。该合同中被告孔令彬的名字系被告庞允梅所书写。
在审理过程中，原告万怡物业提供济南水务集团有限公司营业部出具的《证明》1份，载明：原告万怡物业管理的某小区A、B、C、D、E、F、G区自交房至今，供水管网和户表还没有移交济南水务集团，其中T区在2014年6月份之前水费物业公司为代收代缴，2014年6月份之后交付水务集团收取水费，1001的缴费方式为每月由原告万怡物业统一缴纳，住宅和商铺由原告万怡物业负责代收代缴。
在审理过程中，原告万怡物业提供2015年11月6日《律师函》及特快专递邮件单，《律师函》载明：被告孔令彬自2012年1月1日至2015年12月31日物业服务费7363.10没有交纳；违约金为53750.63元；自2011年6月1日至2014年6月11日累计欠电费1045.80元。原告万怡物业说明该《律师函》中的电费有误，应为水费，原告万怡物业以上述证据材料证实其向被告孔令彬、被告庞允梅进行书面催告，但被告孔令彬、被告庞允梅未在催告期限内交纳物业费等费用，应承担欠费及违约责任。被告孔令彬、被告庞允梅对此提出异议，认为其没有收到该《律师函》。原告万怡物业未提供证据证实该《律师函》已经送达被告孔令彬、被告庞允梅。
在审理过程中，原告万怡物业提供其自行打印的《收费通知单》1份、《水费欠费明细》1份，原告万怡物业欲以上述证据材料证实被告孔令彬、被告庞允梅所欠水费1045.80元的情况。被告孔令彬、被告庞允梅提出异议，要求原告万怡物业提供明确的计算标准。原告万怡物业要求庭后落实其所主张的水费相关证据材料。后原告万怡物业未在本院限定的期限内向本院提供其相关的证据材料，亦未答复其落实的情况。
在审理过程中，被告孔令彬、被告庞允梅提供照片用以证实其房门被踹坏的情形；并提供录音资料用以证实其通过电话向原告万怡物业反映过油烟问题、噪音问题及物业公司在地下室门被踹坏后向其通知的情况。原告万怡物业对照片和录音资料的真实性要求回去落实，并认为：关于油烟及被盗问题，并非原告万怡物业提供物业服务不符合标准所导致，尤其是油烟问题是属于设计问题导致，针对上述问题，原告万怡物业已经及时通知被告孔令彬、被告庞允梅及相应部门进行维修，被告孔令彬、被告庞允梅以此拒绝支付物业费没有依据。原告万怡物业未在本院限定的期限内向本院答复其落实的情况。
原告万怡物业在提供物业服务过程中，因被告孔令彬、被告庞允梅未交纳2012年1月1日至2015年12月31日的物业服务费，其诉至本院。在本案审理中其说明被告孔令彬、被告庞允梅的房屋面积为118.01平方米，按1.30元/月*平方米计算，物业费为7363.10元；水费欠费自2011年6月18日至2014年6月，金额为1045.80元；违约金按照合同约定，从应付之日起按日支付未交付款项0.5%，以未交付款项为基数分段计算，截至2015年12月31日，违约金共计53750.63元，因违约金较高，其主张3000元。
以上事实，有原告万怡物业提供的《前期物业服务合同》、《收费通知单》、《水费欠费明细》、《律师函》、特快专递邮件单，被告孔令彬、被告庞允梅提供的照片、录音资料及当事人当庭陈述、答辩为证，经开庭审查和质证，可以采信。
本院认为，被告孔令彬、被告庞允梅系某小区的业主。其在入住小区时，与原告万怡物业签订了《前期物业服务合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告孔令彬、被告庞允梅作为业主既有权利接受物业服务，又有义务缴纳物业服务费用。
原告万怡物业在本案审理过程中诉称被告孔令彬、被告庞允梅未缴纳2012年1月1日至2015年12月31日间的物业服务费用7363.10元，该数额符合物业服务合同约定的标准，被告孔令彬、被告庞允梅在本案审理中未对该物业费的计算期间及数额提出异议，本院亦予确认。
原告万怡物业在本案审理过程中诉称被告孔令彬、被告庞允梅未支付2011年6月18日至2014年6月份水费，被告孔令彬、被告庞允梅提出异议，要求原告万怡物业提供其计算标准。原告万怡物业在限定的期限内未向本院提交相应的证据。经审查，原告万怡物业虽然提供了济南水务集团有限公司营业部出具的《证明》证实被告孔令彬、被告庞允梅所在的小区2014年6月份之前的水费由原告万怡物业代收代缴，2014年6月份之后由水务集团收取，但原告万怡物业没有提供证据材料证实被告孔令彬、被告庞允梅所实际使用的水量及相应的计算标准，故原告万怡物业该请求依据不足，不能支持。
被告孔令彬、被告庞允梅在答辩中对原告万怡物业提供的物业服务不满，提出了诸多问题，包括财物丢失、处理问题不及时、管理不完善等。其中一些问题在本院审理原告万怡物业起诉其他业主的案件中也多有涉及，对此本院也有明确的认识，认为原告万怡物业在提供物业服务过程中确实存在不足，对业主不积极缴纳物业服务费用的行为应作深刻的反省。但本院同时也认为，物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，小区内几百上千的业主接受着物业服务，各人、各户对物业服务的评价有着不同的标准，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。业主在对物业服务企业提供的物业服务有意见时，经常会采用拒交物业服务费来表达不满情绪。但物业服务企业本身亦属企业，其维持运行需要成本，且其运营费用的主要来源就是业主缴纳的物业服务费用。如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保障企业的正常运营，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。人民法院审理物业服务合同纠纷案件，着眼点既在这一个案件本身，同时又要关注到整个小区正常秩序的维护，考虑到整个小区的正常运行与发展。试想，如果小区的业主一旦认为物业服务企业服务存在瑕疵或不足，就可以拒交物业服务费，那么这个小区的物业服务如何能够正常进行下去？小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。
从本案审理查明事实来看，被告孔令彬、被告庞允梅自2012年1月1日起一直拒交物业服务费，其应该认识到，一是小区还有很多业主缴纳了物业服务费用，二是此期间其仍然在接受着物业服务（尽管其对物业服务不满），从这两点来说，其拒交物业服务费的行为一是损害了其他缴纳物业服务费业主的共同利益，二是对物业服务企业而言也是不公平的。被告孔令彬、被告庞允梅提出答辩主要是认为原告万怡物业提供的物业服务质量差，其作为小区的业主，个人及家庭的生活质量可以说与小区的整体环境健康发展息息相关，其却没有考虑到自己不缴纳物业服务费的行为不但不会促使物业服务质量的提高，反而只会导致物业服务质量的进一步下降。
综上，本院对被告孔令彬、被告庞允梅拒交物业服务费的答辩意见不予采纳。但本院也同样认为，原告万怡物业对自身在提供物业服务过程中存在着的不足与缺陷，首先要有清醒的认识，其次要有积极改正的态度与措施。鉴于其提供物业服务客观上存在着瑕疵与缺陷，本院对其要求被告孔令彬、被告庞允梅支付违约金的诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告孔令彬、被告庞允梅于本判决生效之日起十日内向原告济南万怡物业服务有限公司支付2012年1月1日至2015年12月31日物业服务费7363.10元；
二、驳回原告济南万怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费85元，减半收取42.5元，原告济南万怡物业服务有限公司负担20元，被告孔令彬、被告庞允梅负担22.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李子萍
二〇一六年四月二十七日
书记员 裴立红