广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第908号
原告（反诉被告）：卢溢灶，住广州市花都区。
委托代理人：潘福全，广东裕信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：卢广练，住广州市花都区。
委托代理人：邝展强，广东流溪律师事务所律师。
委托代理人：陈国昌，广东流溪律师事务所职员。
第三人（反诉第三人）：余锦锋，住广州市花都区。
原告卢溢灶诉被告卢广练租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月12日立案受理，后因案情需要于2014年5月27日追加余锦锋作为第三人参加诉讼。被告在答辩期内提起反诉，本院依法对本诉与反诉进行合并审理。本案依法由代理审判员刘兵适用简易程序于2014年6月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘福全，被告及其委托代理人邝展强、陈国昌到庭参加诉讼。第三人余锦锋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。庭审后，原、被告双方申请本院给予庭外调解期90天进行庭外协商，该期限不计入审限，本院予以准许，后因原、被告双方意见分歧较大，未能达成调解协议。本案现已审理终结。
原告卢溢灶诉称：2004年3月20日，原告与广州市花都区花城街罗仙村民委员会（以下简称罗仙村委会）签订了《厂房租赁合同》，约定由罗仙村委会将位于广州市花都区花城街罗仙村委会旧大队部现有的厂房及空地租给原告使用，租赁时间从2004年5月1日至2024年4月30日，共二十年。2005年5月1日，原告与被告签订了《租地合同》，约定：1、原告经罗仙村委会的同意将位于广州市花都区花城街罗仙村旧村委西面空地（自编17号，面积约818平方米，以下简称涉案场地）转租给被告，租赁期限从2005年5月1日至2019年4月31日，租金每三年递增一次，递增率为5%；2、按照先交款后使用的原则，合同双方签字日起，被告向原告缴交第一年租金，第一年期满交第二年租金，如此类推，如逾期不缴交租金视违反合同处理，如超期三个月，原告有权终止合同，追回所欠的租金，并且被告所租原告土地内的建筑物无偿归原告所有。后被告将涉案场地又转租给第三人使用。被告自2014年1月1日起没有向原告支付租金，经原告多次催收，被告至今仍未支付。根据相关法律规定及双方合同约定，原告有权单方解除合同，收回土地，并追究被告的违约责任。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的《租地合同》，被告将涉案场地交还原告；2、被告向原告支付归还涉案土地之前的租金2651.2元（从2014年1月暂计至4月）及管理费500元；3、被告向原告支付违约金100000元；4、本案诉讼费用由被告负担。
被告卢广练辩称：第一，原、被告双方签订的《租地合同》明确约定：在租赁期内，如遇国家征地，双方均要服从。2013年下半年，涉案场地遇国家的征收，故《租地合同》已自行终止，双方对涉案场地已不存在租赁关系。第二，从《租地合同》终止开始，我方也不再对涉案场地占用、控制和出租。租赁物已交还原告及罗仙村委会。第三，原告与罗仙村委会签订的《厂房租赁合同》第六条亦明确约定合同在国家征用之日起自行终止，原告与罗仙村委会签订的《厂房租赁合同》因涉案场地遇国家征收已自行终止，故原告与被告签订的《租地合同》亦已终止，原告的诉讼请求没有事实及合同依据。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。
被告卢广练反诉称：2013年间，花都区政府为建设“花都中轴线”项目，征收花都区花城街罗仙村等土地，花都区政府依法公示了征地及补偿标准并终止所有被征用地块的租赁合同及建设项目，该合同终止行为是政府行为。而且被告向原告提出是否再交租金、管理费之时，经罗仙村委会、原告与花都中轴线征地拆迁指挥部办公室（以下简称：征地拆迁办）商议，回复称被告无需再交租金和管理费，并非被告不支付租金。原告卢溢灶无理阻拦征地拆迁办发放补偿款，干预政府征地的行为，应承担相应的法律责任。据此，具状提起反诉，请求法院依法判令：1、原告卢溢灶干预政府征用土地补偿款发放至今造成被告卢广练无法领取到补偿款再继续生产投入的直接经济损失暂计为50000元；2、原告卢溢灶返还保证金2000元给被告；3、本案诉讼费用由原告卢溢灶承担。
原告卢溢灶辩称：第一，被告、原告、罗仙村委会在征地拆迁办的见证下，已于2014年2月20日签订了《花都区中轴线项目企业征收拆迁补偿协议》，同日，被告、原告、第三人又签订了《花都区中轴线项目补偿款分配协议书》，上述两份协议是在平等自愿的基础上签订的，均是各方的真实意思表示。但是，后来被告通过向有关部门提交商函、申请书等方式阻止有关部门发放补偿款。因此，实际上干预政府征收土地补偿款发放的是被告，我方保留追究被告给我方造成损失的权利。第二，被告尚欠我方2014年租金及管理费，保证金应当予以抵扣，不予退还。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。
第三人余锦锋没有到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。
经审理查明：涉案场地位于广州市花都区花城街罗仙村民委员会旧村民委员会西面自编17号空地，面积约818平方米，权属人为罗仙村委会，土地性质为集体建设用地。
2004年3月20日，原告卢溢灶（乙方，承租方）与罗仙村委会（甲方，出租方）签订《厂房租赁合同》，约定：一、甲方将广州市花都区花城街罗仙村委会旧大队部现有的厂房及空地租赁给乙方，租期自2004年5月1日至2024年4月30日止，期限为二十年。二、租金及管理费：租金每年为3600元，每五年递增10%，即2004年5月1日至2009年4月30日止，租金每年为3600元；2009年5月1日至2014年4月30日止，租金每年为3960元，2014年5月1日至2019年4月30日止，租金每年为4356元，以此类推。另每年加管理500元。三、交款办法：根据先交款后使用的原则，在签订合同之日起，乙方先向甲方一次性缴交2004年5月1日至2004年12月31日的租金，金额为2400元。2005年1月1日开始分两期定时缴交租金，每年1月10日前缴交上半年租金，7月10日前缴交下半年的租金，以后租金如此类推。如乙方超过二个月不缴交租金，甲方有权终止合同并追收回所欠租金。四、在租赁期内如遇国家征地，双方均要服从，一切补偿办法按国家有关规定，土地补偿归甲方，厂房补偿按属哪方所建的归哪方。且本合同在国家征用之日起自行终止。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，罗仙村委会将厂房和空地交付给原告卢溢灶使用。原告卢溢灶一直按约定向罗仙村委会缴纳租金，并于2013年12月24日缴交了2014年的全年租金。
2005年5月1日，被告卢广练（乙方，承租方）与原告卢溢灶（甲方，出租方）签订《租地合同》，约定：一、甲方经罗仙村委会同意将其承租的部分空地（自编17号空地，即涉案场地）转租给乙方。租赁时间自2005年5月1日开始至2019年4月31日止。租金每三年递增一次，递增率为5%。二、租赁及管理费：乙方使用面积按每月每平方米0.7元计算，共818平方，到时按实际面积计算租金。另乙方每年缴交管理费500元。三、交款办法：按照先交款后使用的原则，本合同双方签字日起，乙方即向甲方缴交第一年租金，第一年期满交第二年租金，由此类推，如逾期不缴交租金视违反本合同处理，如超期三个月，甲方有权终止合同，追回所欠的租金，并且乙方所租甲方土地内的建筑物无偿归甲方所有。四、在承包期内，如遇国家征地，双方均要服从，具体补偿办法按国家有关规定执行，土地补偿归甲方，建筑物及其他补偿属哪方建的归哪方。五、为了信守合同，在签订本合同后，乙方一次性向甲方缴交保证金2000元，此保证金在合同签订之日起二个月内未交租金当违约处理归甲方所有。六、合同一式两份，甲乙各执一份，希共同遵守。如某方违约，罚款100000元。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，原告卢溢灶将涉案场地交付给被告卢广练使用。被告卢广练与案外人陈某、单某成立了合伙关系，约定陈某占50%份额，被告卢广练与单某各占25%份额，被告卢广练与陈某、单某共同投入在涉案场地建设了厂房，并将陈某在花都区狮岭镇成立的“鸿华洗衣部”搬至涉案场地经营，后因陈某投入资金较少，被告卢广练投入资金较多，被告卢广练与陈某、单某于2005年8月1日将合伙份额变更为被告卢广练占50%，陈某、单某各占25%。经营约两个月后，因噪音污染问题，被告卢广练和陈某、单某三人将“鸿华洗衣部”搬离涉案场地。后被告卢广练将涉案场地及附属的厂房转租给第三人余锦锋使用。被告卢广练一直按照合同约定向原告卢溢灶缴交租金和管理费至2013年12月31日止。第三人余锦锋亦一直按合同约定向被告卢广练缴交租金至2013年12月31日止。
合同履行过程中，涉案土地于2013年被纳入“花都中轴线项目建设”土地征收范围之内。2013年8月16日，“花都中轴线征地拆迁指挥部”发布《通知》，要求被征收业主配合做好被拆迁土地的产权资料收集工作。后“花都中轴线征地拆迁指挥部”对涉案场地进行了核查产权情况、房屋测量、确认面积及进行资产评估等工作。
2014年2月20日，原、被告双方与罗仙村委会共同作为乙方在征地拆迁办的见证下，与广州市花都区人民政府花城街道办事处（甲方）签订了《花都中轴线企业征收拆迁补充协议》（合同编号：中轴企拆（2014）029号），约定：一、甲方征收集体土地使用权上的建筑物（构筑物）的状况：甲方征收乙方位于花城街罗仙村委会原告、被告（自编17号）集体土地上的建筑物（构筑物）及花木，并进行货物设备搬迁。二、补偿方式、价格：甲乙双方同意对征收乙方的房屋、花木、地上附着物、机械设备搬迁及奖励等实行一次性货币补偿（该补偿已包含全部征收拆迁、搬迁补偿费用）624283元。三、补偿款的支付时间、方式：签订协议并经中轴线指挥部审批生效后15天内，甲方将拆迁补偿款付清给乙方，由乙方负责支付给建筑物（构筑物）的所有人，乙方负责将建筑物（构筑物）及建筑物内的物品清空，移交给甲方拆除，乙方领取补偿之日，原乙方所有的地上建筑物（构筑物）正式移交给甲方。四、所有权的放弃及风险责任的转移时间：如乙方在领取补偿款后10天内，仍未把建筑物内的设备、材料等物品搬迁的，视为乙方放弃建筑物内的设备、材料等物品所有权，此时，甲方有权拆除建筑物，并搬走建筑物内的设备、材料等物品。五、其他约定：乙方被拆迁补偿范围内如有租赁、抵押、质押或查封等情况，必须书面告知甲方，否则所有后果及责任由乙方承担；同时，乙方应按规定通知相应利害关系人，解除合同并负责妥善处理好其关系。六、争议的解决：甲乙双方在履行本协议中，如发生争议，应协商解决，协商不成提交花都区人民法院诉讼，但诉讼期间甲方仍有权单方拆除建筑物（构筑物）。合同并就双方的其他权利义务关系进行了约定。
同日，原告、被告及第三人在罗仙村委会的见证下签订了《花都区中轴线项目补偿款分配协议书》，协议约定涉案土地评估补偿款为624283元，经相关补偿受益方商议认可，对补偿款分配如下：原告卢溢灶分配292816.5元，被告卢广练分配292816.5元，第三人余锦锋分配38650元，相关补偿受益方对上述分配无异议，补偿款待政府征收部门完成支付手续流程，划拨至村或经济社的银行账户后，在15天内通过银行转账形式支付给相关受益方。协议签订后，被告卢广练的合伙人陈某、单某对《花都区中轴线项目补偿款分配协议书》中对卢广练的分配款项不服，三合伙人内部亦对补偿款的分配存有争议，三人通过致函、信访等不同方式申请征地拆迁办以及相关政府主管部门停止拆迁补偿款的发放，后政府相关部门停止了对涉案场地拆迁补偿款的发放，亦未开始对涉案场地进行拆迁，涉案场地目前由第三人占用，待补偿款发放后搬迁。
此后，原告以被告欠付租金2651.2元（从2014年1月暂计至2014年4月）、管理费500元为由，具状诉至本院而成讼。
庭审中，原、被告双方就双方签订的《租地合同》的权利义务是否已经终止各执一词。原告卢溢灶认为，涉案场地没有搬迁，政府的征收行为还没有开始，原告已向村委会交纳了2014年的全年租金，被告卢广练亦曾向第三人余锦锋主张支付2014年的租金，可知双方签订的《租地合同》并未终止，被告卢广练理应向原告缴纳租金和管理费，被告从2014年1月1日开始至原告起诉之日，已超过三个月未缴纳租金和管理费，按照双方合同约定，原告可追讨被告欠付的租金和管理费，要求解除双方签订的合同收回土地，并要求被告支付违约金100000元。被告卢广练认为，原告卢溢灶与罗仙村委会签订的租赁合同第六条约定：合同在国家征用之日起自行终止，双方签订的租赁合同亦明确约定：在租赁期内，如遇国家征地，双方均要服从。2013年下半年，涉案场地遇国家征收、征用，租赁合同自2014年1月1日起已自行终止，双方已不存在租赁关系，涉案场地亦已经交还给原告及罗仙村委会，故原告要求被告支付从2014年1月1日开始的租金和管理费以及要求解除合同收回土地并支付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，应予驳回。
诉讼中，原告卢溢灶声明放弃追加陈某、单某为本案共同被告。
本院认为：原告卢溢灶与被告卢广练签订的《租地合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有其他影响合同效力的因素，合法有效，双方当事人均应恪守合同约定。
2014年2月20日，原、被告双方与罗仙村委会共同作为乙方在征地拆迁办的见证下，与广州市花都区人民政府花城街道办事处（甲方）签订了《花都中轴线企业征收拆迁补充协议》（合同编号：中轴企拆（2014）029号），协议明确约定：协议签订并经中轴线指挥部审批生效后15天内，甲方将拆迁补偿款付清给乙方，乙方领取补偿款之日将涉案场地正式移交给甲方，如乙方在领取补偿款后10天内，仍未把涉案场地内的设备、材料等物品搬迁的，甲方有权拆除涉案场地的建筑物，并搬走涉案场地内的设备、材料等物品，双方因履行协议发生争议，甲方仍有权单方拆除涉案场地。因此，该协议书签订之日起即2014年2月20日，涉案土地面临随时被拆迁的可能，被告已无法有效利用涉案土地，原告与被告签订的《租地合同》实际上已无法继续履行，属于《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项规定的法律规定的终止合同权利义务的其他情形，因此，本院确认原、被告双方签订的《租地合同》于2014年2月20日终止。故原告要求解除与被告签订的《租地合同》并收回涉案土地的诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。原告要求被告支付从2014年1月1日至2014年2月20日的租金和管理费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。经核算，2014年1月1日至2014年2月20日的租金合计1052.10元（631.29元＋631.29元÷30天×20天），管理费69.40元（500元÷12个月＋500元÷12个月÷30天×20天）。原告要求被告支付2014年2月20日以后的租金及管理费的诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。
合同因不可归责于双方的原因而终止，故原告卢溢灶要求被告支付违约金100000元的诉讼请求，不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。被告卢广练要求原告退还保证金2000元的反诉请求，符合法律的规定，本院予以支持。
对被告卢广练要求原告支付因被告无法领取到补偿款再继续生产投入的直接经济损失暂计50000元的反诉请求，由于被告卢广练既未举证证实拆迁补偿款的迟延发放因原告而造成，亦未举证证实补偿款迟延发放给其造成的经济损失的范围和数额，故被告卢广练的此项反诉请求，缺乏理据，本院不予支持。
第三人余锦锋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、九十一条第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条的规定，判决如下：
一、确认原告卢溢灶与被告卢广练于2005年5月1日签订的《租地合同》于2014年2月20日终止。
二、被告卢广练于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告卢溢灶支付广州市花都区花城街罗仙村旧村委西面空地（自编17号）自2014年1月1日起至2014年2月20日的租金合计1052.10元。
三、被告卢广练于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告卢溢灶支付广州市花都区花城街罗仙村旧村委西面空地（自编17号）自2014年1月1日起至2014年2月20日的管理费69.40元。
四、原告卢溢灶于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告卢广练返还广州市花都区花城街罗仙村旧村委西面空地（自编17号）的保证金2000元。
五、驳回原告卢溢灶的其他诉讼请求。
六、驳回被告卢广练的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1182元，由原告卢溢灶负担1170元，由被告卢广练负担12元。反诉受理费550元，由原告卢溢灶负担16.50元，由被告卢广练负担533.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘兵
二〇一四年十一月六日
书 记 员 王雷
孙雪芳