广东省茂名市电白区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0904民初1919号
原告电白县保和物业管理有限公司，住所地：茂名市电白区水东镇人民路144号富华苑D幢101房。
法定代表人邓木营，经理。
委托代理人程勇，广东格正律师事务所律师。
被告黄小花。
委托代理人李玉贤，广东泽森律师事务所律师。
委托代理人邵宜杰，广东泽森律师事务所实习律师。
第三人茂名市银兴物业管理有限公司,住所地：茂名市人民南路竹园二街31号403房。
法定代表人吴铭耀。
原告电白县保和物业管理有限公司（以下简称保和物业公司）诉被告黄小花、第三人茂名市银兴物业管理有限公司（以下简称银兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2016年8月10日、同年10月21日两次公开开庭进行了审理。原告保和物业公司的委托代理人程勇，被告黄小花的委托代理人李玉贤、邵宜杰到庭参加诉讼，第三人银兴物业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告保和物业公司诉称，原告是茂名市电白区富华苑的物业管理单位，被告则是富华苑业主。原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告物业所在的富华苑小区提供物业管理服务。原告依据协议的约定为富华苑提供了优质的物业管理服务，但是被告却长期拖欠应按约定支付的物业管理费及公共分摊费，经原告多次催收仍不支付。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求：1、判决被告支付拖欠的物业管理费、公共分摊费共2492.9元给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告黄小花辩称，1、原告主张被告拖欠物业管理费和公摊费证据不足。原告提供的都是与其他被告一样的证据清单，像被告这样的业主是何时住进来的，何时始止计算物业管理费，是否有交过物业费，交了多少，这些都找不到证据去证明。2、原告起诉状中列明的是物业管理费和公摊费总数，但从原告方提供的证据无法看出物业管理费和公摊费分别是多少，无法举证计算方式。3、本案原告和被告存在着管理上的纠纷，之前原告的管理很混乱。楼前垃圾堆积如山，电梯经常坏，没办法正常运行，公共通道、墙壁、瓷砖脱落，发电机残旧，已坏多年，导致业主用电不正常，相当一部份业主房顶漏水，在二楼有人建铁飘房，这些都没有人管理，影响了其他业主的生活。以上事件引发了原、被告之间的矛盾，是导致被告撤换物业的原因。在原告不履行自己责任的时候，被告依然向原告缴交物业费，即使原告有证据证明被告欠原告的管理费，被告也有拒绝交费的抗辩理由。4、被告从与原告签订《前期物业管理服务协议》起至今已经有四年，且原告2014年3月份就不再管理富华苑小区而由银兴物业公司管理至今。如果原告没有证据证明被告什么时候交物业管理费给原告，什么时候停交，原告何时催交过，那么本案诉讼就已超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人银兴物业公司不到庭应诉，也不作书面陈述。
经审理查明，茂名市电白区水东镇人民路144号富华苑小区是由广东永和建设集团有限公司开发建设的小区，该小区共有A、B、C、D四幢楼，其中A幢48户、B幢48户、C幢64户、D幢80户。2010年8月18日，被告黄小花与广东永和建设集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买富华苑小区B幢603号房，该房屋建筑面积为121.32平方米，并约定该小区物业由原告保和物业公司负责统一管理。被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为富华苑小区提供前期物业管理服务，按建筑面积每月每平方米0.8元收取物业管理服务费，自2012年1月1日起计算；物业管理服务费不包含公共水费、电费（楼梯及大堂照明、电梯、二次供水电费按实际用量向业主分摊）；每月10日支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊费等；服务期限自开发商通知业主交楼之日起，至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止；受有关部门或单位的委托，乙方（原告）可提供公共水电费、燃气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）。合同签订后，原告依据上述服务协议向被告提供物业管理服务。2012年5月20日，原告取得电建物管证字第164007号《资质证书》，资质等级为临时叁级，有效期至2013年5月28日。
原告与茂名市日菱电梯有限公司约定2012年1月15日至2013年4月15日由该公司对富华苑小区的四台电梯进行维护保养，与茂名石化电梯安装维修有限公司约定2013年6月1日至2014年12月31日由该公司对富华苑小区的四台电梯进行维护保养，并提供了《茂名市电梯日常维护保养合同》予以证实。原告支付了2012年1月至6月的电梯维保费8400元、2012年7月至12月的电梯维保费8400元、2013年电梯维保费14000元、2014年电梯维保费16800元；支付了2012年电梯检测费8132.2元、2013年电梯检测费9092.2元；支付了电梯保险费600元、更换零件费9004.6元（4960元+4044.6元）、C幢更换电梯绳10600元（1500元+9100元）、D幢更换电梯光幕1350元。
原告提供2011年12月1日至2014年2月4日的电费发票31张，证明其代缴了富华苑小区的公共电费每月4473.92元至9244.62元不等，主张业主应按公平原则分摊公共电费为：电梯电费按25楼14元/户/月、69楼17元/户/月、1013楼20元/户/月、1417楼23元/户/月计算，公共照明电费按7元/户/月计算，二次供水电费按0.7元/立方×业主实际用水量计算。
2016年6月20日，原告以被告拖欠其物业管理费、公共分摊费为由，向本院提起本案诉讼，主张被告拖欠自2012年11月至2014年2月的物业管理费及公共分摊费共2492.9元。其中物业管理费1552元（121.32㎡×0.8元/㎡/月×16个月），公共分摊费包括公摊电梯电费272元（17元/月×16个月）、公共照明电费112元（7元/月×16个月）、二次供水电费169元、电梯检测费89.8元[（8132.2元+9092.2元）÷4幢÷48户]、电梯维护费248.1元[（8400元+8400元+14000元+16800元）÷4幢÷48户]、电梯保险费及更换零件费50元[（600元+9004.6元）÷4幢÷48户]。
另查明，原告提供《收款收据》5张，证明被告已按上述标准交纳了2012年1月至2012年10月的物业管理费和公摊电费，但没有提供证据证明被告的实际用水量。被告提供2016年6月拍摄的照片17张，证明原告的管理混乱导致业主生活水平差，已构成违约的事实，但原告予以否认。原告称其管理富华苑小区至2014年9月，其中2014年3月至2014年9月期间原告仅进行电梯维护，其他均由第三人银兴物业公司管理，富华苑小区现由第三人银兴物业公司管理，本案三方当事人均未提供该小区业主委员会与第三人银兴物业公司签订的物业服务合同。
本院认为，原告保和物业公司与被告黄小花签订的前期物业服务合同，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业服务企业为业主提供了物业管理服务及代缴了公共电费等费用，业主应当依约履行交纳物业管理费及公共分摊费的义务。被告认为原告部分时间段没有相应资质无需支付物业费，但被告已实际接受了原告的物业服务，双方已形成事实上的物业服务关系。原告要求被告支付拖欠的物业管理费及公共分摊费，于法有据，本院予以支持。被告辩称原告自2014年3月起不再管理富华苑小区，其起诉已超过诉讼时效，因按照合同约定原告的服务期限为至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，本案当事人均未举证证明富华苑小区业主何时选聘新的物业管理企业并签订物业服务合同，应视为原、被告双方仍履行前期物业服务合同，原告交纳富华苑小区电梯维护费至2014年12月31日，诉讼时效应从该时间起算，至2016年6月20日起诉未超过诉讼时效，故被告的抗辩意见没有事实依据，本院不予采信。被告提供的照片无法证明原告在履行合同过程中存在违约行为，辩称有权拒绝交费的理由不成立，本院不予采纳。
关于被告需交纳的物业管理费及公共分摊费具体数额的问题。原、被告双方约定按建筑面积每月每平方米0.8元收取物业管理费，自2012年11月至2014年2月被告尚拖欠物业管理费1552.9元（121.32㎡×0.8元/㎡/月×16个月），被告没有证据证明已经交纳，原告主张被告支付物业管理费1552元，未超过1552.9元，应照准。虽被告对公共分摊费的数额及计算标准提出异议，但原告是依约定提供公共费用的代缴服务，并提供了相关交费票据予以证实，且被告已按该计算标准交纳了2012年1月至2012年10月的公摊电费，故对该计算标准应予确认。原告主张被告支付拖欠的自2012年11月至2014年2月共16个月的公摊电费，因仅提供了代付2012年1月至2014年1月电费的发票，故公摊电梯电费应为255元（17元/月×15个月）、公共照明电费应为105元（7元/月×15个月）；主张电梯检测费89.8元、电梯维护费248.1元、电梯保险费及更换零件费50元的诉请，证据充分，本院予以支持。至于原告主张二次供水电费169元，没有证据证明被告的实际用水量，本院不予支持。
综上所述，被告应向原告支付物业管理费、公共分摊费共2299.9元（1552元+255元+105元+89.8元+248.1元+50元）,原告超过该部分的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、限被告黄小花在本判决发生法律效力之日起十日内向原告电白县保和物业管理有限公司支付物业管理费、公共分摊费共2299.9元；
二、驳回原告电白县保和物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告黄小花未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由原告电白县保和物业管理有限公司负担8元，被告黄小花负担42元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 覃淑漫
人民陪审员 欧 合
人民陪审员 刘国令
二〇一六年十二月五日
书 记 员 李冠霞
速 录 员 林观莲