上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三(民)初字第877号
原告朱妙兴，男，1948年7月27日出生，汉族，住上海市长宁区。原告徐月珍，女，1946年3月29日出生，汉族，住上海市长宁区。原告朱伟荣，男，1972年10月26日出生，汉族，住上海市长宁区。上列三原告法定代理人王宝娟，系徐月珍女儿，1977年11月21日出生，汉族，住上海市徐汇区桂平路XXX弄XXX号XXX室。原告吴孝英，女，1982年1月31日出生，汉族，住上海市长宁区。原告朱某某，女，2006年12月31日出生，汉族，住上海市长宁区。上列两原告法定代理人陈某某，系吴孝英父亲，男，1944年11月17日出生，汉族，住上海市闵行区北翟路XXX号。上列五原告共同委托代理人余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。上列五原告共同委托代理人徐菲，上海观庭观盛律师事务所律师。被告张敏，女，1954年8月29日出生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人陶勇，上海宏仑宇君律师事务所律师。委托代理人朱文慧，上海宏仑宇君律师事务所律师。第三人杨海平，男，1961年10月22日出生，汉族，住上海市闵行区。第三人薛诤，女，1978年2月22日出生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人陈明，上海陈明律师事务所律师。原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某某诉被告张敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月25日受理后，与(2014)长民三(民)初字第876号案件合并审理。本案依法适用简易程序，于2014年5月7日公开开庭进行了审理。根据原告的申请，本院于2014年5月20日依法追加杨海平作为第三人参加诉讼，并于2014年6月9日公开开庭进行了审理。根据被告的申请，本院于2014年6月9日至2015年1月30日期间，先后委托华东政法大学司法鉴定中心、司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心，对原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英于2012年12月20日签订《上海动迁房买卖合同》时以及在本案中的民事行为能力进行司法鉴定。根据原告的申请，本院于2014年8月12日依法追加薛诤作为第三人参加诉讼。因案情复杂，本案于2015年2月14日依法裁定适用普通程序，组成合议庭，并于2015年4月23日公开开庭进行了审理。因被告申请对本市长宁区仙霞西路XXX弄XXX号XXX室房屋装修残值进行审价，本院于2015年5月13日至7月24日，通过上海市高级人民法院，依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司进行审价，并于2015年8月19日、11月20日再次公开开庭进行了审理。原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣的法定代理人王宝娟及五原告的共同委托代理人余庭、徐菲，被告的委托代理人陶勇及朱文慧，第三人薛诤的委托代理人陈明以及第三人杨海平到庭参加诉讼。本案经院长批准，延长审理期限一个月。本案现已审理终结。原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某某诉称：原告朱妙兴、徐月珍系朱伟荣的父母，吴孝英系朱伟荣妻子，朱某某系朱伟荣与吴孝英之女。本市长宁区仙霞西路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“涉讼房屋”)系动迁安置房，被安置人系五原告。2012年12月20日，原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英在第三人杨海平、薛诤与被告的恶意串通下，就涉讼房屋签订买卖合同，由被告购买涉讼房屋，但售价远低于市场价，且大部分房款被第三人取走。现原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英经司法鉴定，系限制行为能力人，法定代理人对买卖事宜完全不知情，且合同内容侵害原告的重大民事权益，故对原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英的签约行为不予追认。涉讼房屋系动迁安置房，根据相关规定，不能上市交易。根据我国《合同法》第四十七条、第五十二条第(二)、(五)项，涉讼房屋买卖合同应为无效。因此，原告提起本案诉讼，请求确认原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英与被告就涉讼房屋签订的房屋买卖合同无效。关于无效的法律后果，原告的意见为：1、被告搬离并交还涉讼房屋；2、装修残值按折旧率80%计算，由原告向被告支付；3、房款应由第三人直接向被告返还，理由是：成交价远低于市场价，第三人为原告朱伟荣开办收款的银行卡并直接控制该卡，导致大部分房款被第三人侵占；4、被告支付涉讼房屋使用费，按每月人民币(下同)3,600元，自2012年12月30日起计算至实际返还房屋之日，理由是：被告明知原告精神状态有问题、交易价格低于市场价，仍与原告交易，且仅看房一次，就签订购房合同，因此被告具有过错，应承担相应的责任。被告张敏辩称：1、除原告徐月珍、朱某某之外的三名原告具有民事行为能力，涉讼房屋买卖合同合法有效；2、被告通过房产中介公司购买涉讼房屋，与第三人此前也不认识，不存在被告与第三人恶意串通的情形，原告没有证据证明成交价远低于市场价；3、即使原告系限制能为能力人，所为法律行为并非当然无效，经法定代理人追认后应为有效，且纯获利行为、与智力及精神状态相适应的行为，无需法定代理人追认。在涉讼房屋交易前，原告朱妙兴、朱伟荣与动迁公司签订安置补偿协议，原告朱伟荣、吴孝英收养原告朱某某，原告朱伟荣购买所居住的房屋等，均表明原告有能力处理重大交易事宜，这些事宜也没有侵害原告的合法权益，因而是合法有效的。本案纠纷应参照此原则按有效处理，不能因市场行情的变化，任由法定代理人利用相关法律规定侵害被告的合法权益；4、如何合同认定为无效，对无效后果的处理意见为：(1)原告返还已付购房款1,000,000元；(2)原告赔偿涉讼房屋装修残值，按折旧率90%计算；(3)原告与法定代理人赔偿涉讼房屋市场价值的损失，以现有市场价值减去原房屋购置价格。(4)被告的返还房屋义务与原告的返还、赔偿等金钱给付义务具有对等性，鉴于返还房屋更易履行，原告又缺乏返还房款、赔偿损失的意向和能力，考虑到被告的合法权益，应先由原告返还房款、赔偿损失，再由被告返还房屋。第三人杨海平述称：从原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英的日常生活表现看，四人均具有民事行为能力。原告朱伟荣、吴孝英收养朱某某后，需要钱办理户口登记，所以着急出售涉讼房屋，且因办理收养公证时，杨海平曾提供帮助，因此原告朱伟荣答应第三人杨海平房屋出售后给予提成。第三人杨海平认识第三人薛诤，即由薛诤到中介公司将涉讼房屋挂牌出售，房屋出售后杨海平共从朱伟荣处拿到300,000元左右。综上，不同意原告的诉讼请求。第三人薛诤陈述称：因原告朱伟荣为朱某某办理户口，着急出售房屋，并允诺给予丰厚报酬，薛诤才接受委托出售房屋。薛诤通过朋友介绍认识了案外人罗某，到中介公司挂牌出售。买卖合同签订后，因涉讼房屋已经出租，朱伟荣同意给予承租人补偿，并委托薛诤、罗某等和承租人协商，具体办理了退房事宜，并顺利将房屋交给被告。朱伟荣支付给薛诤的767,000元，主要是处理对承租人的赔偿问题，包括对仙霞西路XXX弄XXX号XXX室原承租人退赔3,000元，转交管新华4,500元，退还涉讼房屋承租人60,500元，支付涉讼房屋水电杂费7,050元、清理费500元，支付仙霞西路XXX弄XXX号XXX室承租人40,000元，支付302室和501室物业费1,000元，根据朱伟荣指令支付杨海平10,000元，共计116,550元。原告与薛诤的委托合同约定扣除每平方9,000元及相关费用外，剩余部分均是对薛诤的补偿。原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英与动迁公司签订动迁补偿协议，原告朱伟荣、吴孝英收养朱某某，没有所谓的法定代理人王宝娟参与或代理，涉讼房屋买卖合同应当有效。即使原告是限制行为能力人，法定代理人疏于监护，应当承担法律责任。被告通过中介公司向原告购买涉讼房屋，被告按约支付大部分房款，第三人与被告事先不认识，不存在恶意串通，也没有侵害原告的合法权益。因此，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告朱妙兴与徐月珍，原告朱伟荣与吴孝英分别系夫妻关系，原告朱伟荣系原告朱妙兴、徐月珍之子。原告朱某某2006年12月出生，系原告朱伟荣与吴孝英收养的女儿。王宝娟系原告徐月珍与王国祥之女。2014年5月17日，原告朱妙兴的哥哥朱李林、姐姐朱翠珍书面表示因年事已高，同意王宝娟担任朱妙兴的监护人。2009年6月30日，原告朱妙兴、朱伟荣与上海市长宁区土地资源储备中心、上海新泾房屋动拆迁有限公司签订房屋拆迁补偿安置协议，约定安置人口为五原告，安置房屋为本市长宁区仙霞西路XXX弄XXX号XXX室(即涉讼房屋)、120号302室、140号302室、150号501室。2012年10月19日，原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英(甲方)与第三人薛诤(乙方)签订《出售房屋委托代理合同》，约定甲方将拥有产权(或处置权)的上述4套房屋全权委托乙方代理出售。委托出售价格以当时甲方商谈确认后价格出售，所有差价部分赠予乙方作为奖励，其中120号301室，甲方同意以每平方米9,000元出售。乙方应当将已销售的房屋扣除相关费用及奖励等，办理完毕房屋相关产证所有事宜后，再将剩余费用与甲方结算(需直接打入甲方所提供的银行帐户)。委托期限自签订合同之日起26个月，即至2014年12月31日止。甲方产证下来后通知乙方，并预约乙方及承购方择日办理产证更名手续，乙方按照当时所签售的房屋买卖合同的支付款项将预先扣除当时办理产证所产生的相关税费及相应的手续费后所剩余的房款分批支付给甲方。上述合同尾部四原告、第三人薛诤分别在“甲方”、“乙方”处签字按印，“公证人”一栏由第三人杨海平签字按印。2012年12月20日，原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英与被告就涉讼房屋签订《上海动迁房买卖合同》，约定原告将该房屋出售给被告，总价1,660,000元，建筑面积103.84平方米，签约当日支付首付款300,000元，2012年12月31日前支付700,000元，余款660,000元于产权过户当日付清。当日，被告张敏向原告朱伟荣帐户汇款300,000元。2012年12月30日，被告张敏向原告朱伟荣帐户汇款700,000元。被告张敏对涉讼房屋装修后居住至今。2012年11月至2013年3月期间，第三人杨海平、薛诤及案外人罗某分别通过网转、跨行汇款的方式将原告朱伟荣名下用于收取购房款的银行卡内的款项转移至各自名下，金额分别是杨海平70,000元，薛诤763,200元，罗某160,000元，共计993,200元。第三人杨海平自述，其从原告朱伟荣共计获得约300,000元，包括上述70,000元。审理中，第三人杨海平确认收到第三人薛诤转付的10,000元。2013年4月27日，新泾居委出具证明，欲设定王宝娟为徐月珍(确诊为精神分裂症)、朱伟荣(智力XXX残疾)、吴孝英(智残)、朱某某(未成年人)的监护人。2013年7月24日，王宝娟作为五原告的法定代理人，以上海市长宁区土地资料储备中心、上海市新泾房地产开发有限公司为被告，向本院提起拆迁补偿安置协议诉讼，要求办理过户手续。在该案审理中，依王宝娟申请，本院依法委托华东政法大学司法鉴定中心对原告朱妙兴、徐月珍、吴孝英是否具有民事行为能力进行司法鉴定。该鉴定中心于2013年12月30日出具司法鉴定意见书，内容为：朱妙兴患有酒精所致精神障碍，徐月珍患有精神发育迟滞(轻度)及心境障碍(缓解期)，吴孝英患有精神发育迟滞(轻偏中度)，上述三人均无民事行为能力。2014年2月16日，王宝娟委托律师向被告发出律师函，要求被告立即搬离涉讼房屋。2014年3月21日，新泾居委出具证明，欲设定王宝娟为上述五人的监护人，其中朱妙兴、徐月珍、吴孝英经鉴定为无民事行为能力人，朱伟荣为智力XXX残疾，朱某某为未成年人。2014年3月25日，原告提起本案诉讼。审理中，根据被告的申请，本院于2014年6月9日依法委托华东政法大学司法鉴定中心，对原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英签订《上海动迁房买卖合同》时以及在本案中的民事行为能力进行司法鉴定。2014年8月5日，华东政法大学司法鉴定中心因对上述鉴定事项难以评定，将材料退回本院。2014年9月16日，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对上述事项进行鉴定。鉴定意见为：朱妙兴患有轻度精神发育迟滞、使用酒精所致的精神和行为障碍，徐月珍患有轻度精神发育迟滞、心境障碍，朱伟荣、吴孝英患有轻度精神发育迟滞，在签订《上海动迁房买卖合同》时及目前应评定为具有限制民事行为能力人。对上述鉴定意见，原告予以认可。第三人杨海平认为，四原告在日常生活中能自主生活，表现正常，具有完全民事行为能力。第三人薛诤认为，鉴定时被告及第三人均不在场，仅王宝娟在场会对鉴定人员、被鉴定人产生导向作用，鉴定程序不规范，应当不予采信。被告认为：1、鉴定人员主要采取询问方式，没有借助专业医疗器械，也没有采取专业的检测方法，除原告徐月珍外，其他三原告均无病史资料；2、除原告徐月珍外，其他三原告先后进行签订动迁安置协议、收养未成年子女、购买房屋等行为，具有认知和判断能力；3、在前后诉讼中，就原告的民事行为能力，先后出现两份结论不同的鉴定意见，且前案的鉴定意见是本案鉴定的主要依据，根据最高法院《人民法院司法鉴定工作暂行规定》第十四条第(六)项，应当重新鉴定。经本院释明，第三人薛诤不要求鉴定人出庭就相关问题进行解释说明。就被告提出的三原告先后进行签订动迁安置协议、收养未成年子女、购买房屋等行为，具有认知和判断能力的意见，本院书面征询鉴定人员意见。司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心书面回函表示上述情形对本案鉴定意见无实质性影响。再经本院释明，被告提出申请，要求鉴定人出庭，后又撤回申请。根据被告的申请，本院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对涉讼房屋的装修残值进行了司法鉴定。鉴定意见为：涉讼房屋鉴定造价为179,374元，按折旧率90%计取，残值为161,436.60元。对上述鉴定意见，被告予以认可。原告认为，其未收到鉴定部门送达的初稿，未提出修改意见，折旧率应按80%计算。第三人薛诤认为，鉴定意见书未载明鉴定人员进行现场勘察的记录和纪要，存在瑕疵。上海公信中南工程造价咨询有限公司会计师ＸＸＸ出庭接受质询。对上述异议，鉴定人员表示现场勘察的记录和纪要存放于审计档案中，不放入鉴定意见书，涉讼房屋于2013年装修，日常使用中保养较好，故按折旧率90%。鉴定人员在听取原告的修改意见后，来函表示：一、原报告(2015鉴41号)中鉴定金额179,374元不变；二、根据装饰施工时间，并结合现场实际装修较新、保养较好，故我司在原报告中的参考成新率取值为90%，具体使用由法院裁定。以上事实，有原告提供的《上海动迁房买卖合同》、《出售房屋委托代理合同》、华政[2013]法医精鉴字第710、712、713号司法鉴定意见书、朱伟荣残疾证、常住人口登记卡、收养登记证、户口登记表摘抄、户口登记簿、朱妙兴监护人情况说明、吴孝英户籍档案摘抄、居委会证明、律师函，被告提供的理财金账户历史明细清单、房款收据，司鉴中心[2014]精鉴字第850、851、852、853号司法鉴定意见书及回函，公信中南[2015]建鉴字第41号司法鉴定意见书及函，以及当事人的陈述为证，经庭审审查无误，予以确认。因当事人各执己见，致本案调解不成。本案的主要争议焦点是对原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英的民事行为能力的认定。原告认为，在前案诉讼中，原告朱妙兴、徐月珍、吴孝英经鉴定为无民事行为能力人，原告朱伟荣系XXX残疾，在本案中，四原告经鉴定为限制行为能力人。被告及第三人虽对本案有关民事行为能力的鉴定意见持有异议，但未举证证明鉴定意见存在最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条所规定的情形，即：(一)鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格；(二)鉴定程序严重违法；(三)鉴定结论明显依据不足；(四)经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。关于被告提出的重新鉴定的申请，本院认为，前案华东政法大学司法鉴定意见书系针对三原告2009年对房屋拆迁安置补偿合同有无民事行为能力，本案司鉴所司法鉴定意见书系针对四原告2012年对房屋买卖合同有无民事行为能力，两份司法鉴定意见书既不属于同一案件，也针对不同的事项和时点。因此，本案有关民事行为能力的鉴定意见不具备重新鉴定的条件，其证明效力，本院予以认可。我国《合同法》第四十七条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。房屋买卖合同系双务合同，买卖双方互负给付义务，原告作为出卖人在接受房款的同时，负有交付房屋、办理过户等义务。因此，即使双方约定的交易价格与市场价格相当，所涉买卖合同亦不属原告纯获利益的合同。限制行为能力人对于比较复杂的事物或者比较重大的行为缺乏判断能力和自我保护能力，并且不能预见其行为后果，而在当今社会，房屋是个人及家庭最重要的生活资料，兼具满足基本生活需求和保值增值的双重功能，对交易价格的判断，对交易流程的认知以及对交易金额的掌控，均超出了限制行为能力人智力和精神状态所能承载的范围，所签房屋买卖合同，应经法定代理人追认后，方可有效。现因原告的法定代理人明确表示不予追认，故涉讼房屋买卖合同应认定为无效。关于买卖合同无效的法律后果。首先，被告因买卖合同而获得的涉讼房屋，应返还原告，因涉讼房屋已装修，因添附而增加的价值即装修残值，应由原告支付，关于折旧率，因涉讼房屋保养较好，且被告为装修房屋付出了除经济投入之外的时间、精力等，本院采取鉴定人员的意见，按折旧率90%计算，装修残值为161,436.60元。关于原告主张的房屋使用费，因被告系支付购房款后，基于合同关系使用涉讼房屋，且合同状态为效力待定，非无权占有，故对该项主张，本院不予认可。关于被告已付的购房款1,000,000元，系被告按合同约定支付至原告朱伟荣银行帐户内，本案系平等民事主体之间的纠纷，根据房屋买卖合同的相对性，应由原告负责偿还。至于由原告朱伟荣银行帐户转至第三人及案外人罗某帐户内的钱款，第三人均陈述了保有款项的理由，原告可采取合法途径与第三人另案处理。关于被告提出的原告及法定代理人赔偿涉讼房屋市场价值损失的主张，因原告的法定代理人非本案当事人，被告可另案主张自己的合法权益。因房屋买卖合同是互负给付义务的双务合同，合同无效后，双方的返还义务亦具有双务性、对等性，鉴于原告在本案中没有向被告返还房款的意愿，也没有通过合法途径向第三人主张，导致可能缺乏返还房款的经济能力，而被告返还房屋在履行上则相对具有便利性，因此本院酌定在原告履行金钱给付义务后，再由被告返还房屋。但被告在使用期间应尽合理的注意义务，除自然损耗外，不得损害房屋及现有装修。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十七条第一款、第五十八条之规定，判决如下：一、原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英与被告张敏就本市长宁区仙霞西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海动迁房买卖合同》无效；二、原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英应于本判决生效之日起十日内向被告张敏返还上址房屋的购房款人民币1,000,000元；三、原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英应于本判决生效之日起十日内向被告张敏支付上址房屋的装修残值补偿款人民币161,436.60元；四、被告张敏应于收到判决二、三的购房款、补偿款后三日内将上址房屋返还给原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英；五、驳回原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英、朱某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费人民币10,000元，由原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英负担人民币5,000元，被告张敏负担人民币5,000元。司法鉴定费人民币5,800元，由原告朱妙兴、徐月珍、朱伟荣、吴孝英负担。案件受理费人民币80元，由被告张敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾鸣香
审 判 员 张 沁
人民陪审员 杨耀丰
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 李浩浩
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十七条限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。