江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终3302号
上诉人（原审原告）:季建辉，男，汉族，1974年12月17日出生，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人：姜飚，江苏通城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南通兴佳机械有限公司,住所地南通市通港路56号。
法定代表人：陆小军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李林森，男，汉族，1953年10月2日出生，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人：朱延平，南通市通州区新坝法律服务所法律工作者。
上诉人季建辉因与被上诉人南通兴佳机械有限公司（以下简称兴佳公司）返还不当得利纠纷一案，不服江苏省南通市港闸区人民法院（2016）苏0611民初1220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。
季建辉上诉请求：请求撤销一审判决，改判兴佳公司将已收取的2016年5月3日以后产生的租金及其他费用758833.99元返还。事实和理由：一审认定兴佳公司已收取了2016年5月3日以后产生的租金及其他费用758833.99元是正确的，事实上该758833.99元包含租金和合同履行保证金。案涉房屋所有权在2016年5月3日因法院执行裁定已由兴佳公司转移至季建辉,故兴佳公司继续占有此后产生的租金没有事实和法律依据。拍卖公告虽有“租赁期最长到2020年而且大部分租金已付”的字样，但该字样并不能产生上诉人放弃该部分租金的法律后果。拍卖公告亦有“未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认”字样，同样该字样仅为实物现状确认，亦不能产生上诉人放弃该部分租金的法律后果。兴佳公司虽然提前收取租金具有合同依据，提前取得租金并无不当，但自2016年5月3日起其丧失案涉房屋所有权后，其继续占有因房屋所有权产生的租金没有法律依据，在合同出租人已为本人的情况下，兴佳公司继续占有为保证合同履行而由各承租人缴纳的合同保证金、水、电、气等保证金，更没有法律依据。
兴佳公司辩称，兴佳公司作为原出租人与14户承租人签订了房屋租赁合同并收取租金，其行为依据租赁合同关系而产生，并不符合不当得利的构成要件。兴佳公司提前收取租金的行为不存在主观恶意，也未导致季建辉的财产权利损失。季建辉通过法院司法拍卖的途径取得不动产，其整个过程合法有效，季建辉理应对其所做的竞买行为承担相应的法律后果。一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
季建辉向一审法院起诉请求：请求判令兴佳公司返还季建辉1013971.6元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：兴佳公司系南通市港闸区人民法院“（2015）港执字第00615号”案件的被执行人。因其未能履行执行义务，南通市港闸区人民法院决定拍卖其位于南通市港闸区通港路56号的房产、土地及附属物等不动产。为此，南通市港闸区人民法院于2016年3月24日在司法淘宝拍卖网（网址为http://sf.taobao.com）上发布了竞买公告、拍卖公告，同时附有竞买须知、拍卖须知及标的物介绍等提示性文件。上述文件中，详细介绍了拍卖标的物的数量、用途、价格等与拍卖相关的要素，并限定了竞买人的条件。在拍卖公告中提示厂区内有16家租赁户，租赁期最长到2020年，而且大部分租金已付。该拍卖公告中特别提醒有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。在标的物介绍的文件中，租赁情况注明有16家租赁户，租赁期最长到2020年，而且大部分租金已付。2016年4月12日，季建辉以17795120元竞得该不动产。南通市港闸区人民法院于2016年5月3日以“（2016）港执字第00615号”执行裁定书确认拍卖的不动产归季建辉所有。
另查明，早在2016年5月3日以前，兴佳公司与南通市港闸区金凤洗涤服务部等14户承租人签订了房屋租赁合同，将本案所涉的部分房产出租给该14户承租人使用。其中最早的租赁合同成立于2007年，最长的租赁期限截止于2020年。兴佳公司提前收取了上述承租人于2016年5月3日以后的租金及其他费用共计758833.99元，其中有部分费用被南通市港闸区人民法院提存用于清偿兴佳公司结欠其债权人的债务。
一审法院认为，首先，兴佳公司提前收取租金的行为具有合同依据。兴佳公司取得承租户的租金，系因其与承租户订立的租赁合同所致，虽然租赁标的物后经人民法院司法拍卖，但依据买卖不破租赁原则，附着于拍卖标的物上的租赁关系依然存续，季建辉替代兴佳公司取得出租人的地位，租赁合同并未因此而解除，故兴佳公司提前取得租金的合同依据依然存在。
其次，兴佳公司提前取得租金并非不当。一审法院认为，没有法律禁止债务人提前清偿债务，除非该清偿行为损害债权人或第三人利益。兴佳公司作为出租人提前接受承租人的租金，并不违反法律规定，且其提前收取的部分租金被人民法院提取用作清偿兴佳公司结欠其他债权人的债务，目的用途合法。在提前收取租金时，兴佳公司并不清楚其出租物将被人民法院拍卖，也不知季建辉将买受出租物，故兴佳公司提前收取租金的行为并不构成对嗣后通过拍卖取得出租物所有权人财产利益的损害。因此认定兴佳公司提前收取租金的行为并非不当。
第三，兴佳公司提前收取租金的行为并未导致季建辉财产权利受损。一审法院认为，人民法院在对兴佳公司出租的标的物拍卖时，通过拍卖公告、竞买须知及标的物介绍等提示性文件，明确告知潜在的买受人该拍卖标的物负担有长期租赁关系，且租金已提前收取，对该标的物存在的权利瑕疵及风险作了清晰的提醒，在此前提下买受人仍然选择购买，说明其愿意承担该权利瑕疵导致的财产利益减损。其在买受后以此为由要求追索先前已被他人提前收取的租金，是对表示愿意承担权利瑕疵而选择竞买的反悔，本院不予支持。纵使标的物存在潜在的瑕疵或缺陷导致价值减损，由于季建辉系通过司法拍卖的方式取得，兴佳公司在拍卖过程中并无任何意思表示，其不应承担因此而产生的相应后果。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决：驳回季建辉的诉讼请求。
二审中，兴佳公司提交租赁户缴租金日期和缴租数额统计表、租赁户缴保证金统计表、季建辉已收到房租的明细表，季建辉对上述材料均予以认可。一审查明的事实正确，二审予以确认。
二审争议焦点：兴佳公司提前收取2016年5月3日以后的租金及其他费用之行为是否构成不当得利？季建辉主张的诉讼请求应否支持？
本院认为，季建辉主张的兴佳公司提前收取租金不属于民法意义上的不当得利。所谓的不当得利是指没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还给受损失的人。没有合法根据包括没有法律依据和没有合同依据两个方面。没有法律依据应当理解为这种利益依照法律本属于债权人的财产权益而为债务人所得。本案中，兴佳公司取得争议租金在司法拍卖前，其时季建辉对拍卖的不动产不享有所有权，对提前收取的租金也就不享有财产权益。同时，法律并不禁止出租人提前向承租人收取租金，也未规定出租人提前收取租金后转让租赁物的，该租金归买受人享有。据此，不能认定兴佳公司提前收取的租金为季建辉作为买受人受让房屋后依法必定取得的财产权益，季建辉主张兴佳公司没有法律依据取得不当利益的理由不能成立。
兴佳公司提前收取租金与季建辉之间并非没有合同依据。季建辉系通过法院司法拍卖取得了兴佳公司原有不动产所有权。该不动产在拍卖前即存在权利瑕疵，该权利瑕疵已通过拍卖公告向所有竞买人提示，并明确标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的物的瑕疵保证。拍卖须知进一步要求竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并亲临现场实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。从上可见，案涉不动产系以现状拍卖，而无须除去权利瑕疵。季建辉以兴佳公司不当得利为由主张返还提前收取的租金，其实质是要除去权利瑕疵，此与法院实施司法拍卖时所作出的意思表示并不一致。季建辉在阅看拍卖公告、拍卖须知后，并未至法院调查拍卖标的物的权利瑕疵，特别是提前收取的租金归属，其未作调查应视为其对标的物现状的接受。季建辉上诉主张其虽未及时提出异议，但并不表示对权利放弃的理由不能成立。
需要指出的是，兴佳公司在提前收取租金外，还收取了承租户的保证金，该保证金系为保证租赁合同的履行而交纳，现租赁合同的出租方因租赁房屋的出卖而变更为季建辉，该部分保证金应当由季建辉收取。兴佳公司二审中表示将双方确认的保证金4.7万元转移给季建辉，与法不悖，本院照准。
综上，季建辉要求返还兴佳公司提前收取的2016年5月3日以后的租金的上诉请求不能成立，应予驳回。季建辉要求返还兴佳公司收取的保证金的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省南通市港闸区人民法院（2016）苏0611民初1220号民事判决，即驳回原告季建辉的诉讼请求；
二、南通兴佳机械有限公司于本判决送达之日起十日内给付季建辉47000元；
三、驳回季建辉的其他诉讼请求。
一审案件受理费13926元，由季建辉负担13000元，由南通兴佳机械有限公司负担926元。二审案件受理费11388元，由季建辉负担10600元，由南通兴佳机械有限公司负担788元。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊建兵
审 判 员 张志刚
代理审判员 孔令峰
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 薛升鸿