成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0191民初9343号
原告：成都复地商业管理有限公司。住所地：成都高新区益州大道***号。
法定代表人：刘涛。
委托代理人：陈贤德，北京盈科(成都)律师事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人：张蓓，北京盈科(成都)律师事务所律师。一般授权代理人。
被告：黄凯，男，汉族，1983年8月7日出生，住四川省自贡市大安区。
委托代理人：章方秋，四川环奕律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人：罗张明，四川环奕律师事务所律师。特别授权代理人。
原告成都复地商业管理有限公司（以下简称“复地商业”）诉被告黄凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员钟珏独任审判。于2016年10月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈贤德、张蓓、被告委托代理人章方秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告复地商业向本院提出诉讼请求：一、确认复地商业与黄凯于2014年9月1日签订的《房地产租赁契约》及《房地产租赁契约补充条款》于2015年9月15日正式解除；二、黄凯向复地商业支付拖欠的2015年4月26日至2015年9月15日的租金56599元，2015年4月1日至2015年9月15日综合服务费48814元，2015年7月1日至2015年9月1日电费4087元；三、黄凯向复地商业支付解约违约金72961元；四、黄凯向复地商业支付房屋占用费，自2015年9月16日至9月22日止和自2015年9月23日起算至2015年10月30日共计46340元；五、黄凯向复地商业支付装修免租期房屋使用费24321元和免租期房屋使用费48641元；六、复地商业不予退还履约保证金24320元和综合服务费保证金17773元；七、黄凯向复地商业支付清铺费用3400元；八、黄凯向复地商业支付延迟履行违约金，计算方式为：以欠缴租金56599元为基数，从2015年4月26日开始计算至实际付清之日止；以欠缴综合服务费48814元为基数，从2015年4月1日开始计算至实际付清之日止；以欠缴水电费用4087元为基数，从2015年7月1日开始计算至实际付清之日止；以上均按照每日千分之一的标准计算。事实与理由：2014年9月1日，复地商业与黄凯签订《房地产租赁契约》及补充条款，约定复地商业将位于高新区益州大道中段722号复城国际广场M2104-22号商铺出租给黄凯使用，套内建筑面积为233.85平方米，租赁期限自2014年9月27日至2019年9月26日。合同对租金标准及支付方式，以及其他各项费用进行了约定，并约定了解除合同的情形及后果。黄凯自2015年4月开始拖欠租金等费用，复地商业于7月15日和7月31日两次向黄凯发函催付欠款，2015年9月复地商业向黄凯发出了《租赁合同解除通知书》，但黄凯至今没有履行支付义务，遂诉至法院。
被告黄凯辩称，1、对于合同及补充条款于2015年9月15日解除无异议；2、对于租金及综合服务费，黄凯确实只交纳到2015年4月25日，但租金及综合服务费只认可4月26日至8月24日期间的，因8月25日复地商业已经对涉案商铺上锁实际收回了房屋，对于欠缴的电费4087元予以认可；3、对于解约违约金不予认可，本案不应适用补充条款20.9条的约定；4、房屋占用费不予认可，复地商业于2015年8月25日已经实际收回涉案房屋；5、对于2个月的装修免租期使用费予以认可，对于4个月的免租期房屋使用费不予认可，依据补充条款20.3条的约定，只承担装修免租期的费用；6、认可复地商业不予退还24320元的履约保证金，但依据补充条款20.3条，综合服务费保证金不予认可，复地商业不予退还没有合同依据；7、对于清铺费不予认可，复地商业完全可以自己进行此项活动，无须认可开支；8、迟延履行违约金的主张与前述不予退还保证金都是违约金，属于重复主张，即使黄凯需要承担迟延履行违约金，违约金计算方式过高要求予以调整，且只应当计算至合同解除之日为止。
经审理查明，2014年9月1日，复地商业与黄凯签订《房地产租赁契约》及补充条款，约定复地商业将位于高新区益州大道中段722号复城国际广场M2104-22号商铺出租给黄凯使用，套内建筑面积为233.85平方米，租赁期限自2014年9月27日至2019年9月26日。合同第六条违约责任约定：“任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国际和地方房地产租赁的有关对公，另一方有权提前解除本契约，一方主张解除的，应当书面通知对方。合同自通知到达对方30个工作日解除。解除合同所造成的损失由责任乙方承担，乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的5‰向乙方加收违约金。”；《补充条款》第二条约定：“本合同项下租赁期限自2014年9月27日至2019年9月26日。本合同项下所述租赁期间与租赁期限具有同样的含义。”；《补充条款》第三条第3.1项：“……2014年7月26日至2014年9月25日为免租装修期……。”；《补充条款》第四条第4.1项：“第一个租约年，第1-4月月基本租金0元，第5-12月月基本租金为12160.2元，第三个租约年，每月月基本租金14264.85元……第4.2项本合同项下的租金支付方式为：以每一个季度为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。”；《补充条款》第十条约定：“双方约定，作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向甲方缴纳该房屋的综合服务费。综合服务费收费标准为：按该房屋的套内建筑面积计算，每平方米每月38月。综合服务费支付方式：每季度为一个支付期，乙方应当在每个季度最后一个自然月的15日前向甲方一次性足额支付下个期的综合服务费。”；《补充条款》第二十条：“第20.3项，双方确认，本合同因乙方违约导致甲方单方解除合同的，甲方有权没收合同项下之履约保证金；并且，如乙方已享受本合同项下免租装修期的，甲方有权按照合同解除前一年平均月租金标准向乙方主张免租装修期内的房屋使用费。第20.4项，乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。第20.9项，双方约定任何乙方擅自解除本合同的，应向对方支付当年六个月的租金作为违约赔偿。”；《补充条款》第二十二条：“第22.1项，本合同项下之租赁期限届满之日或者本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将房屋交还甲方。该等期限为本合同项下该房屋之交还期。第22.3项，双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则合同第22.1款所述交还期内，乙方仍应当按照合同约定的标准向甲方支付租金、综合服务费、各项能源费用等并承担可能发生的延迟付款的违约责任，而无论合同是否终止。第22.5项，无论任何原因，第22.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合22.3款要求的该房屋交还甲方，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋标准的200%向甲方支付租金，并按照合同终止时该房屋的综合服务费标准的100%向甲方支付综合服务费及承担相应的能源费用。第22.6项，甲方因乙方搬离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合第22.2款之要求的，则因此而发生的费用支出均应当由乙方承担。”；《补充条款》第二十四条：“第24.3项……以给特快专递公司后第7日为收悉日，以发送记录为发送凭证。乙方确认，租赁期间，该房屋也是乙方的有效通知地址。”。
合同签订后，复地商业向黄凯交付涉案房屋，黄凯依约支付了履约保证金及综合服务费保证金共计42093元，并支付租金至2015年4月25日、支付综合服务费至2015年3月31日。之后，复地商业向黄凯催款，黄凯仍未履行支付义务，复地商业于2015年9月15日向黄凯寄送《租赁合同解除通知》，要求黄凯在合同解除后五日内交还涉案房屋。黄凯未履行交还义务，复地商业于2015年10月30日委托案外人成都高新区老兵搬家搬运服务队对涉案房屋内存在的装修及遗留物品进行了腾退，清铺费用为3400元。截止复地商业实际收回涉案房屋，黄凯欠缴电费4087元。
以上事实有《房地产租赁契约》及补充条款、收据、清铺确认单、发票以及原、被告的陈述等证据足以认定。
本院认为，复地商业与黄凯签订的《房地产租赁契约》及补充条款系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。复地商业依约将涉案商铺交付黄凯使用，黄凯应当依约支付租赁期间的租金。依据补充条款第二条、第4.1条、第4.2条的约定，黄凯应于2015年4月15日支付2015年4月27日至7月26日的租金，黄凯未依约支付已经违约。依据补充条款20.4条的约定，复地商业有权解除合同。复地商业于2015年9月15日向黄凯发出解除通知，再依据补充条款第24.3条，9月22日为黄凯的收悉日，则双方签订的《房地产租赁契约》及补充条款于2015年9月22日解除。合同解除前的租金、综合服务费及电费均应由黄凯承担，经黄凯确认电费为4087元，依照补充条款第4.1条、第十条的约定，2015年4月26日至9月22日的租金为59834.85元，2015年4月1日至9月22日的综合服务费为50858.85元。
合同解除后，黄凯应当向复地商业返还涉案房屋，黄凯继续占有涉案房屋应当向复地商业支付占用期间的房屋占用费及综合服务费至实际向复地商业返还房屋之日为止，复地商业于2015年10月30日收回涉案房屋，黄凯未能提供证据证明复地商业于2015年8月25日已经实际控制涉案房屋，故对于黄凯要求将租金、综合服务费计算到此时并不承担房屋占用期间费用的辩称不予采纳。根据补充条款第22.1、22.3、22.5条的约定，2015年9月23日至29日期间的占用费和综合服务费为4843.58元，2015年9月30日至10月29日期间的占用费及综合服务费为33206.7元。
对于迟延履行的违约金，根据补充条款第20.4条的约定，迟延履行违约金的计算方式为：均按照每日1‰的标准计算，以欠缴的2015年4月27日至7月26日期间的租金36480.6元为基数，从2015年4月16日开始计算至实际付清之日为止；以欠缴的2015年7月27日至9月22日期间的租金22721.25元为基数，从2015年7月16日开始计算至实际付清之日为止；以欠缴的2015年4月1日至6月26日期间的综合服务费25368.56元为基数，从2015年3月16日开始计算至实际付清之日为止；以欠缴的2015年6月27日至9月22日期间的综合服务费25490.29元为基数，从2015年6月16日开始计算至实际付清之日为止。对于黄凯认为违约金计算方式过高要求调整的问题，本院认为，根据本案的实际履行情况、复地商业的损失情况黄凯的过错程度等综合因素考量，本案双方在合同中约定的违约金计算标准每日千分之一确实较高，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本院对于黄凯主张对违约金计算方式予以调整的主张予以支持，将计算标准调整为中国人民银行同期贷款利率。对于电费的迟延履行违约金，因合同中并未对电费的支付之间进行约定，复地商业也未提交证据证明其因黄凯迟延支付电费向电力部门承担了滞纳金，故对于复地商业要求黄凯对迟延缴纳电费承担违约责任的主张不予支持。
对于免租期租金及保证金，根据补充条款20.3条的约定，因黄凯违约导致合同提前解除，复地商业有权没收履约保证金，并要求黄凯支付免租装修期租金，再依据合同第六条、补充条款3.1条，履约保证金为24320.4元、免租装修期为2个月即24320.4元，故对于复地商业要求不予退还保证金及要求黄凯支付免租期租金的主张部分支持。对于复地商业基于补充条款20.9条主张的解约违约金，此条约定并非黄凯擅自向复地商业提出解除合同的情形，故此条约定不能适用，对于复地商业的此项主张不予支持。且，补充条款中对于若因黄凯原因导致合同提前解除，黄凯应当补交2个月的装修免租期租金并承担2个月的履约保证金的约定，实际系对于黄凯违约导致合同提前解除而约定的违约责任，上述款项也已经能够弥补因提前解除合同给复地商业造成的损失。
对于清铺费用，合同解除后，黄凯应当将房屋恢复至复地商业向其交付时的状况，黄凯未履行上述义务，依据补充条款22.6条的约定，黄凯应当向复地商业支付因恢复房屋状况而产生的费用支出。对于复地商业要求黄凯承担清铺费3400元的主张予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告成都复地商业管理有限公司与被告黄凯签订的位于高新区益州大道中段722号复城国际广场M2104-22号商铺的《房地产租赁契约》及《房地产租赁契约补充条款》于2015年9月22日解除；
二、被告黄凯于本判决生效之日起十五日内向原告成都复地商业管理有限公司支付欠缴的电费4087元、房屋租金、综合服务费及占有使用期间的占有使用费和综合服务费148743.98元；
三、被告黄凯于本判决生效之日起十五日内向原告成都复地商业管理有限公司支付装修免租期房屋使用费24320.4元；
四、确认原告成都复地商业管理有限公司不予退还被告黄凯履约保证金24320元；
五、被告黄凯于本判决生效之日起十五日内向原告成都复地商业管理有限公司支付清铺费3400元；
六、被告黄凯于本判决生效之日起十五日内向原告成都复地商业管理有限公司支付迟延支付租金及综合服务费的违约金，计算方式为：以欠缴的2015年4月27日至7月26日期间的租金36480.6元为基数，从2015年4月16日开始计算至实际付清之日为止；以欠缴的2015年7月27日至9月22日期间的租金22721.25元为基数，从2015年7月16日开始计算至实际付清之日为止；以欠缴的2015年4月1日至6月26日期间的综合服务费25368.56元为基数，从2015年3月16日开始计算至实际付清之日为止；以欠缴的2015年6月27日至9月22日期间的综合服务费25490.29元为基数，从2015年6月16日开始计算至实际付清之日为止，以上均按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算；
七、驳回原告成都复地商业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取7066元，由被告黄凯承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 钟珏
二〇一六年十月十九日
书 记 员 张勤