重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）万法民初字第06996号
原告陈昌龙，男，汉族，1963年8月24日生，住重庆市万州区中心北街。
委托代理人王辉，重庆市万州区周家坝法律服务所法律工作者。
被告冉启良，男，汉族，1974年10月17日生，住重庆市万州区五桥街道。
委托代理人晏承武，重庆渝万律师事务所律师。
被告重庆南华房产开发有限公司，住所地重庆市万州区五桥上海大道338号，组织机构代码，71166410－2。
法定代表人姜维义，总经理。
委托代理人骆世和，该公司法律顾问。
原告陈昌龙诉被告冉启良、被告重庆南华房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张文勇独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈昌龙委托代理人王辉，被告冉启良委托代理人晏承武到庭参加诉讼，被告重庆南华房产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈昌龙诉称，原告与被告冉启良于2012年3月19日签订《预订房屋协议》，约定原告购买南华移民综合楼二幢1704号房屋，交房时间为2014年6月30日。该楼盘系挂靠在被告重庆南华房产开发有限公司开发，被告冉启良为实际开发者。原告依照约定分两次向被告冉启良支付购房款110000元。然而被告在1年多时间里，没有办理完相关建房手续，一直处于未动工状态，原告认为被告无法在约定的时间交付房屋，现请求人民法院判令：1、解除原告与被告于2012年3月19日签订的《预订房屋协议》，2、被告冉启良退还原告购房款110000元并支付原告违约金50000元，被告重庆南华房产开发有限公司承担连带责任。如该协议无效，要求两被告返还购房款110000元，并赔偿损失50000元。
被告冉启良辩称，原告与被告于2012年3月19日签订《预订房屋协议》是合法有效的，该楼盘系挂靠在被告重庆南华房产开发有限公司开发，被告冉启良为实际开发者。被告有能力履行协议内容，将该房于2014年6月30日之前交付该原告，被告没有违约，不应当承担相应的违约责任。被告冉启良收取110000元属实，即使承担本案责任只能由冉启良退款并承担相应的责任，请求人民法院依法判决。
被告重庆南华房产开发有限公司未向本院提交书面答辩意见。
经审理查明，原告与被告重庆南华房产开发有限公司于2012年3月19日签订《预订房屋协议》，约定原告购买万州区五桥南华移民综合楼二幢1704室房屋，单价4280元／平方米，面积约97.09平方米，总价415545元，交房时间为2014年6月30日，如一方违约应向另一发支付违约金50000元。2012年4月19日、2012年12月28日，原告分别向被告冉启良支付购房款30000元和80000元。2012年11月22日，被告冉启良与被告重庆南华房产开发有限公司签订《百安移民大厦、南华移民综合楼A、B、C栋项目实施办法双方承诺》，约定百安移民大厦和南华移民综合楼A、B栋由冉启良进行开发建设、管理实施，由冉启良自行解决项目使用资金，独立核算，自负盈亏；项目所需的开发、施工建设手续和应上交的税和费由冉启良支付；冉启良对南华移民综合楼A、B栋房屋按照国家规定自行销售，其建设工程的资金来源由冉启良自行解决，所涉及的开发、销售和竣工后应当完善的手续和产权证的办理都由冉启良完善。另外，被告冉启良与被告重庆南华房产开发有限公司对百安移民大厦、南华移民综合楼A、B栋工程技术咨询管理费约定为40万元，由冉启良支付。2010年12月1日，万州区人民政府以301Ｄ房地证2０1０子第００746号房地产权证载明，该土地坐落于万州区百安坝街道程家村5组，房地籍号０3－０1－454，土地使用权类型划拨，商住用地，使用权面积5397平方米，权利人重庆南华房产开发有限公司。2０12年3月2０日，万州区城乡建设委员会对南华移民综合楼A、B、C栋颁发建设工程规划许可证，建设单位为重庆南华房产开发有限公司。本案房屋属于南华移民综合楼B栋范围，被告至今没有取得商品房预售许可证，其南华移民综合楼的土地使用权类型仍是划拨。在庭审中，经本院释明，如原告与被告重庆南华房产开发有限公司于2012年3月19日签订《预订房屋协议》无效，原告是否需要变更诉讼请求，原告当庭变更请求，要求被告返还购房款110000元，并赔偿损失50000元，被告冉启良认为此协议合法有效，不应当返还购房款。
上述事实，有原、被告提供的身份证复印件、预订房屋协议、收据、承诺、301Ｄ房地证2０1０子第００746号房地产权证、建设工程规划许可证等以及双方当事人的陈述予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告重庆南华房产开发有限公司于2012年3月19日签订预订房屋协议，对该房屋的基本状况、房屋总价款、付款方式、付款时间、房屋交付日期等主要内容进行了约定，并且原告按照协议的约定支付了部分购房款项，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第五条的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。由于被告至今没有取得该房屋商品房预售许可证，并且该房屋所属土地土地使用权类型仍是划拨，没有经有批准权的人民政府准予转让，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以及其他相关规定，该协议应当认定为无效。基于该协议无效，原告在庭审中变更诉讼请求要求被告退还购房款110000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，关于原告要求被告赔偿50000元损失的诉讼请求，由于被告销售房屋不具备商品房预售条件，有一定过错，本院酌情认定被告以购房款110000元为本金，按照中国人民银行贷款利率的标准向原告支付资金占用损失。被告冉启良与被告重庆南华房产开发有限公司签订了《百安移民大厦、南华移民综合楼A、B、C栋项目实施办法双方承诺》，并约定冉启良向对方支付工程技术咨询管理费，双方之间是一种挂靠与被挂靠关系，由于冉启良对建设工程的资金来源、所涉及的开发、销售和竣工后应当完善的手续和产权证的办理均由冉启良独立完成，并且所收取的原告购房款110000元也是以冉启良私人名义收取，故被告冉启良应当向原告退还购房款110000元，并按照中国人民银行贷款利率的标准支付资金占用损失，被告重庆南华房产开发有限公司基于与冉启良有挂靠关系承担补充责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第五条的规定，判决如下：
一、被告冉启良在本判决生效后十日内向原告陈昌龙退还购房款110000元并赔偿资金占用损失，资金占用损失从2012年12月28日起以购房款110000元按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至本判决确定退还购房款之日止，被告重庆南华房产开发有限公司承担补充责任。
二、驳回原告陈昌龙在本案中的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3500元，减半收取1750元，原告陈昌龙负担750元，被告冉启良负担1000元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。
审判员 张文勇
二〇一三年十二月五日
书记员 曾维怡
书记员 罗小莉