河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终18048号
上诉人（原审原告）：杨军洒,女，汉族，1979年1月10日出生，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：王淑君，河南国银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘丽杰，河南国银律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：河南京澳置业有限公司，住郑州市二七区航海路197号1号楼15层1528室。
法定代表人：魏书敏，董事长。
委托诉讼代理人：张长青，河南国基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王旭谦，河南国基律师事务所律师。
上诉人杨军洒因与被上诉人河南京澳置业有限公司（以下简称京澳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初8168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨军洒的委托诉讼代理人刘丽杰、被上诉人河南京澳置业有限公司的委托诉讼代理人王旭谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨军洒上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实有误，适用法律不当。郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日停止办理房屋所有权初始登记业务，但是针对已经受理的业务继续办理，被上诉人未在该日前向房管局上报相关材料，导致其办理时间的延后，其违约状态一直持续，且被上诉人逾期办理初始登记与相关管理部门的职能交接不存在因果关系，一审判决明显不公。一审法院认定郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日停止办理房屋所有权初始登记业务属于合同的情势变更，系适用法律错误。本案情形并不适用情势变更，而是系被上诉人违约所致。故违约金应计算自逾期之日2016年4月20日至2016年12月16日，违约金共计6698.44元。
京澳公司辩称，1.被上诉人已按照合同约定在2016年4月20日前向郑州市房管局报送了办理初始登记的相关材料。但是在2016年3月28日，因为小区业主个人的原因，郑州市金水区人民法院查封了小区内的部分房屋,导致整个小区在办理初始登记业务时，无法通过房管局的办理系统。被上诉人也多次通知相关业主去办理解封,但业主均未办理,因此被上诉人已经履行了报送义务。因查封问题导致整个小区不能办理初始登记，被上诉人是没有过错的；2.郑州市房管局于2016年8月20日已经取消办理初始登记业务，相关科室也予以撤销。因此，房屋买卖合同中关于报送办理初始登记相关材料的约定不再具有现实履行的可能性，该约定也自动予以作废。被上诉人不应当承担取消办理初始登记之后的违约责任。上诉人主张在取消办理登记之后，被上诉人仍需承担违约责任是没有事实和法律依据的。第三、上诉人主张的楼盘表确认单上的时间不是合同约定的初始登记的时间，该程序与合同约定的报送初始登记材料无关。其主张违约金计算到楼盘表确认单上的时间没有任何依据，依法不能成立。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
杨军洒向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期办理产权初始登记的违约金12503.77元（违约金按日万分之一计算，从2016年4月20日起计算至实际办理产权初始登记之日止）；2.判令被告向原告支付逾期开通天燃气的违约金1946.74元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：原、被告于2014年9月18日签订《商品房买卖合同》及合同附件四《合同补充协议》各一份，约定原告购买被告公司开发的位于二七区××、××区××号经济适用房一套，房屋总价279102元。付款方式：约定金额：279102元，付款方式：现金，约定付款时间：2014年9月18日，交纳比例100%。合同第八条第一款第（5）项约定：被告应当在2016年2月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经施工、监理、建设单位验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条内容已完成；前期物业管理已落实的商品房交付买受人使用。
被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行作出承诺，与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水设施：2016年2月20日达到：申请开通使用标准；……2、供配电设施：2016年2月20日达到：申请开通使用标准；……3、燃气供应设施：2016年2月20日达到：申请开通使用标准；运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件。燃气表安装按照燃气公司的有关规定执行。4、有线电视、网络线路等弱电设施于2016年2月20日敷设到户内多媒体箱，达到申请使用条件。对讲门禁系统于2016年2月20日达到正常使用标准。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定执行，合同附件四《合同补充协议》第六条约定：被告应当在2016年4月20日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。合同及附件还约定了其他内容。上述合同在履行过程中，原告支付了全部房款，被告亦将房屋交付给原告使用，但未按合同约定的2016年4月20日前将需要由被告提供办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通过网络发布通告告知各相关单位和广大市民：“因房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。我局自8月20日起，继续办理房屋交易和产权管理业务，停止办理各类房屋登记业务，包括房屋所有权初始登记业务等。2016年8月19日前，已经受理的房屋交易和登记业务，将继续办理完毕，按原模式发放房屋权属证书或证明。”后被告按照相关文件对首次登记流程的要求（即：对于办理房屋所有权首次登记的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往不动产登记中心申请办理首次登记。）于2016年12月16日取得郑州市房屋交易和登记中心出具的涉案房屋确认单（楼盘表），并陆续办理不动产首次登记相关的材料手续。2017年12月7日，2017年12月8日被告取得涉案的芙蓉花园三期A、B区五栋楼产权人为被告京澳公司的不动产权证书。
另查明，1、合同信息备案摘要显示涉案房屋坐落：二七区郑航北路北、建云路东B区3号楼17层1701号。2、一审法院已生效的（2016）豫0103民初10873号民事判决书中查明：华润燃气郑州工程建设有限公司郑州项目部和第六项目部、第八项目部于2016年12月12日出具《情况说明》载明：“该公司第六项目部承建的河南京澳置业芙蓉花园三期A区的个性化安装工程于2016年11月14日验收合格，第八项目部承建的B、C区燃气工程与2016年11月26日验收合格。”3、在诉讼过程中，原告自愿放弃要求被告协助办理不动产权证并交付原告的诉讼请求。
再查明，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]规定：按照不动产登记“四统一”的要求,由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记,并使用统一的簿册、证书,规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责,组建登记机构,配置登记人员。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。
一审法院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。双方应当本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2016年4月20日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局发出通告不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。关于原告主张的逾期办理初始登记的违约金，经查，因政策原因，郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日停止办理房屋所有权初始登记业务，该情形属于合同的情势变更，根据合同约定并结合合同履行的实际情况以及被告的过错程度，一审法院酌定违约金自被告逾期之日即2016年4月21日起计算至2016年8月19日止，按照合同约定的每日按总房款的万分之一计算违约金数额为3377元（总房款279102元×0.0001×121天）。对原告此部分违约金主张过高部分，一审法院不予支持。关于逾期开通天燃气的违约金，根据合同约定，被告应于2016年2月20日达到申请开通使用标准，而被告于2016年11月26日才取得原告所购房屋燃气工程验收合格证明文件，因此被告已构成违约，故违约金应当自被告违约之日即2016年2月21日起至2016年11月25日止计算。因合同中被告承诺基础设施、公共配套建筑正常运行包含四项内容，原、被告并未约定每项违约时的违约金要累加计算，且违约条款书写在四项承诺的最后，应视为对四项内容违约时的约定。故一审法院酌定该项违约金按照交房违约金标准的四分之一予以支持，违约金为1946.74元（总房款279102元×0.0001×279天×0.25）。上述两项违约金总额共计5323.74。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告河南京澳置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨军洒违约金共计5323.74元。
二、驳回原告杨军洒的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取81元，由被告河南京澳置业有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于杨军洒提交的情况说明虽为复印件，但此说明与一审中的证据能够相互印证，能够证明不动产登记职权转移这一事实，对此本院予以采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人杨军洒与被上诉人河南京澳置业有限公司于2014年9月18日签订《商品房买卖合同》及合同附件四《合同补充协议》各一份，约定河南京澳置业有限公司应当在2016年4月20日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。河南京澳置业有限公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。后河南京澳置业有限公司未按当事人之间约定的期限内向有关部门报送办理房屋权属初始登记的资料，其行为已构成违约。但是，2016年8月20日，郑州市住房保障和房地产管理局因房屋登记业务自正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，停止办理各类房屋登记业务，包括房屋所有权初始登记业务等。一审法院根据合同履行情况以及河南京澳置业有限公司的过错程度，酌定违约金计算期限自京澳公司逾期之日即2016年4月21日起计算至2016年8月19日止，并作出相应的判决并无不当。上诉人杨军洒的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。
综上所述，上诉人杨军洒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费162元，由上诉人杨军洒负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘祖一
审 判 员 杨相峰
审 判 员 李庆伟
二〇一八年十一月十三日
法官助理 刘 皓
书 记 员 李智远