湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民三终字第22号
上诉人（原审被告）刘运成
委托代理人邓立新
被上诉人（原审原告）奉格娟
被上诉人（原审原告）何天明
二被上诉人的委托代理人何明辉
原审第三人刘勇
原审第三人黄相爱，又名黄湘爱
原审第三人刘春艳
上诉人刘运成因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服宁远县人民法院（2011）宁法民一初字第636号民事判决，于2013年12月12日通过原审法院向本院提起上诉，原审法院于2014年1月4日将案卷移送本院，本院于2014年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员唐向东担任审判长，审判员李飞、代理审判员王焕江参加，于2014年2月21日在本院第十审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员冯晨丽担任法庭记录，上诉人刘运成的委托代理人邓立新、被上诉人奉格娟、何天明及其委托代理人何明辉到庭参加了诉讼。原审第三人刘勇、黄相爱、刘春艳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原判认定，原告奉格娟与何天明是夫妻关系。被告刘运成与第三人黄相爱曾是夫妻，第三人刘勇、刘春艳系刘运成与黄相爱的子女。由于城市建设政府征用了被告刘运成家的土地，并对征用对象进行了安置，安置地位于舜陵镇莲花酒店旁，按每人1米宽进行安置，被告家4人安置宽度为4米，另黄相爱又从刘国珍夫妇处买来2米，共6米宽，计约153．6平方米。后因政府需要在安置地处另作其他城市建设，于是对被告家按1：2比例在其他地段（即本案争执土地位置）进行了重新安置，即被告家获得了约307平方米的安置地。2005年1月5日被告刘运成与第三人黄相爱因感情不合协议离婚，同时约定“莲花新村地皮132平方米由刘运成、刘勇父子共同所有，但不准私自出卖”。2010年8月22日被告在中介人樊成友的引荐下，未征得第三人同意（但在契约上注明经“全家商议”），与原告何天明就安置地150平方米签订《购宅地契约》，约定每平方米800元，原告预付购地款8万元，待被告的两证一书等手续办好，原告再将余款交给被告。合同签订后，原告从银行转账8万元到刘运成账上。后于2010年9月20日在被告的要求下，原告以现金方式给付了被告购地款1万元。2010年农历11月25日被告刘运成又找到中介人樊成友，让其联系原告欲将剩余的155平方米转让给原告，在樊成友的介绍下，被告刘运成同样在未告知家人（同样在契约上注明经“全家商议”）的情况下又与原告奉格娟签订《购宅地契约》，价格同样为每平方米800元，由原告预付10万元购地款余款同样在被告的两证一书等手续办好后再给付被告。双方签订好此份合同后，原告按约通过银行转账方式将10万元转至被告刘运成名下。上述两份《购宅地契约》均由陈荣廷执笔，后来第三人知道此事，于是想与第三人协商解决，但并未协商好，原、被告及第三人对该安置地归属产生争议。2011年9月19日原告何天明、奉格娟向本院提起诉讼，要求被告刘运成履行合同，并交付位于舜陵镇窝子地305平方米的宅基地。
另查明，农历2012年12月初，原告在争执的安置地上下了基脚，花费10435元。本案争执的安置地现市场价值为972576元。
原判认为，合法的买卖合同受法律保护，对合同双方均具有约定力。本案中被告刘运成在转让土地时故意隐瞒“未取得其家人同意”和“土地性质”的事实，将土地卖予原告，被告对这一行为应按照《合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”的规定承担赔偿责任。另外本案所争执的土地属安置地，从土地性质上看属国有划拨土地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”。本案中转让此安置地应取得政府的准许，但原告及第三人均未向法庭提供相关的证据，因此本案中的《购宅地契约》属无效合同。对原告的诉讼请求本院不予支持，但根据《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告刘运成除承担缔约过失责任外，还非法出卖安置地，给原告造成了较大的市场损失，而原告在购买土地时，未核实土地性质，随意购买，也应承担部分损失，综合上述情况，被告刘运成应按交付购地款比例赔偿70％的市场损失给原告，而原告自行承担30％的损失。即被告赔偿原告土地市场损失为（972576—244000）×190000／244000×70％=397134元。关于原告已在争执宅基地上下基地，而土地转让合同无效，土地由被告及其家人所有，原告所下基脚随土地由被告及其家人享有，被告构成不当得利，被告应将原告下基脚的费用返还原告，但原告明知土地已经产生争执，仍然下基脚，对于扩大的损失由其自行承担，在此被告只应返还70％的下基脚费用给原告，即10435×70％=7304元。据此根据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告何天明与被告刘运成于2010年8月22日签订的《购宅地契约》和2010年11月25日原告奉格娟与被告刘运成签订的《购宅地契约》无效。二、由被告刘运成返还原告奉格娟、何天明购地款人民币190000元。并由被告刘运成赔偿原告奉格娟、何天明土地市场损失人民币397134元。限本判决生效后10日内付清。三、由被告刘运成给付原告奉格娟、何天明下基脚款人民币7304元。限本判决生效后l0日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，评估费5000元，共计12000元，由原告奉格娟、何天明承担3600元，由被告刘运成承担8400元。
宣判后，原审被告刘运成不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、一审法院错误认定被上诉人奉格娟、何天明因合同无效丧失因土地增值的预期收益由上诉人承担赔偿责任。二、导致《购宅地契约》无效的主要原因系被上诉人奉格娟、何天明造成，合同无效的责任应由被上诉人承担赔偿责任。三、被上诉人下基脚款人民币7304元不应由上诉人赔偿，反而被上诉人需承担恢复原状的责任。请求二审法院判决只返还被上诉人19万元购地款，驳回被上诉人其他诉讼请求。
被上诉人奉格娟、何天明答辩称，上诉人要么继续履行合同，要么赔偿答辩人损失，否则整个社会将毫无诚信可言，上诉人的上诉理由依法不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方均未向法庭提交新的证据。
二审查明的案件事实与原判认定的一致，对原判认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争执的焦点是：一、本案《购宅地契约》被认定无效后，如何确定被上诉人的损失。二、导致合同无效的责任认定。三、上诉人是否应承担被上诉人下基脚款7304元。现分述如下：
一、因本案合同无效给被上诉人奉格娟、何天明造成的损失，是奉格娟、何天明所交购地款的资金占用损失，而不是涉案土地的增值部分。本案合同无效的根本原因是双方当事人违反法律，行政法律的强制性规定，违法转让划拨土地使用权，该转让行为本身具有违法性，且该转让行为自始无效，不能实现奉格娟、何天明取得土地使用权的目的，而土地的增值部分是合法取得土地使用权后所产生的可得利益（预期利益），是受让方实现其合同目的的结果。反之，以土地增值部分来确定合同无效所造成的损失，实际上支持了行为人以违法行为而取得的利益。故不能以土地增值部分来确定奉格娟、何天明的损失。奉、何二人的损失是其所交纳的19万元购地款被刘运成占用的资金占用损失，即利息损失。因国家法律不禁止民间借贷，且民间借贷产生的利息不超过中国人民银行发布的同期银行贷款利率的4倍，均受法律保护，此为合法利息的上限，因此，可以将合法利息的上限确定为奉、何二人因合同无效造成的损失。
二、《合同法》第五十八条规定，对合同无效双方都有过错的，应各自承担相应的责任。本案中，上诉人明知涉案土地为安置地而予以转让，且故意隐瞒未经共有人同意的事实，过错相对较大，被上诉人对于土地性质、权属凭证未作核实而轻率交易，过错相对较小，原判以7：3比例划分过错责任，基本恰当，双方应按此比例各自承担相应责任。
三、《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。被上诉人在涉案土地上已下基脚，对于这部分财产，上诉人无法返还，应当按过错责任折价补偿给被上诉人。
综上，上诉人关于“不能按土地增值的预期收益作为合同无效造成的损失而承担赔偿责任”的上诉理由成立，本院予以采纳。其余上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，但对于合同无效给被上诉人造成的损失确定不当，处理错误。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、维持宁远县人民法院（2011）宁法民一初字第636号民事判决第一、三项；
二、变更宁远县人民法院（2011）宁法民一初字第636号民事判决第二项为：
（一）由上诉人刘运成返还被上诉人奉格娟、何天明购地款人民币190000元。
（二）因合同无效给被上诉人奉格娟、何天明造成的损失为购地款190000元的利息损失（利率为中国人民银行发布的商业银行同期贷款利率的4倍，起息时间分别为：80000元从2010年8月22日起，10000元从2010年9月20日起，100000元从2010年11月25日起，计算至给付完毕时止）。以上损失由上诉人刘运成赔偿其中的70%。
以上款项，限上诉人刘运成在收到本判决之日起10日内付清。
三、原审第三人刘勇、黄相爱、刘春艳不承担本案民事责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费14000元，评估费5000元，共计19000元，由上诉人刘运成负担9500元，被上诉人奉格娟、何天明负担9500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐向东
审 判 员 李 飞
代理审判员 王焕江
二〇一四年四月十四日
代理书记员 冯晨丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。