广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
（2015）穗中法民五终字第2789号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州凯路仕自行车运动时尚产业股份有限公司（原名广州凯路仕体育科技有限公司。
法定代表人：邓永豪，总经理。
委托代理人：李琦，广东政邦律师事务所律师。
委托代理人：李晋，广东政邦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市时尚商业城有限公司。
法定代表人：郭菁丽，总经理。
委托代理人：孔德攀，该司职员。
上诉人广州凯路仕自行车运动时尚产业股份有限公司（以下简称凯路仕公司）因与被上诉人广州市时尚商业城有限公司（以下简称广州时尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第512号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：凯路仕公司是于2010年4月26日成立的公司，原名称为广州凯路仕体育科技有限公司，后经工商部门核准变更名称为现名。
2013年1月30日，广州时尚公司与凯路仕公司签订《定金协议》（协议首部显示：甲方／出租方为广州时尚公司，乙方／承租方为凯路仕公司），约定：甲方将位于广州市xx路299号xx商业广场铺位号ZKQ045（以下简称案涉铺位）出租给乙方；房产建筑面积约为202.27平方米（商铺实用率为50%）；经营品种：单车咖啡组合店；租赁合同的期限为36个月，2013年2月1日至2014年1月31日，租金50000元／月（含管理费）；2014年2月1日至2015年1月31日，租金320元／平方米／月；2015年2月1日至2016年1月31日，租金400元／平方米／月；本协议签订时，乙方应缴定金20000元；装修期截止日2013年3月31日；签订合同当日即视为乙方接收该商铺，收铺当日起算装修期；乙方应及时将装修方案向甲方报批，并按时完成装修；若乙方接到通知3天后，无故不进行装修或没有书面审批理由，甲方有权对商铺租赁合作事宜做出另外安排（包括择选其他合作方），乙方已缴的所有费用一律不予退还等。另，该协议右下角位置手写备注“①该客户为诚意定金客户，经公司审批通过以后自动转为定金，并且于2013年1月30日前签订合同②该客户的装修免租期为60天③实际合同起始时间以具体的签订合同起算”。
2013年2月4日，凯路仕公司和广州xx公司签订《xx商业广场租赁经营合同》（甲方为广州时尚公司、乙方为凯路仕公司，以下简称《租赁经营合同》），约定：乙方租赁的商铺为甲方物业的负一层ZK街（厅），商铺号码ZKQ045（即案涉铺位）；租赁经营期限为3年，即从2013年2月1日起至2016年1月31日止；该商铺建筑面积约为202.27平方米，从2013年4月1日起至2014年1月31日止的租金为39886元／月，从2014年2月1日起至2015年1月31日止的租金为64726元／月，从2015年2月1日起至2016年1月31日止的租金为80908元／月；乙方在本合同签订时，向甲方一次性缴纳相当于两个月租金等额款项作为本合同的履约保证金，即100000元；该保证金不作为商户租金不足的抵扣款项，仅作为乙方履行本合同及遵守本商业广场管理规定的保证（该履约保证金不计利息）；该履约保证金由甲方保管直至租赁期满，乙方依约交还该商铺，并缴清全部租金、管理费，并向甲方提供该商铺证照（包括但不限于工商营业执照）已注销证明文件的前提下，30日内无息退还给乙方，乙方违约情况下不予退还保证金；本商场租金两个月收取一次，乙方在第7日前到甲方指定地点（无论甲方是否催告）缴纳当期租金、管理费等应付费用，新签商户不满一个月历月期间，按每月30天比例计算当月租金、管理费；如缴费期遇周某、周日或法定节假日，乙方应提前至工作日内缴纳相关费用；以上费用以甲方账户实际到帐日为乙方的实际支付日（乙方在选择缴费方式时应注意其到款时间及各项费用的缴纳期限，甲方不再另行通知）；甲乙双方须按国家和广州政府法律、法规的规定，向政府有关部门缴交本合同登记所涉及的相关费用，以及缴交工商行政管理费等税费；因本合同租赁备案登记的印花税由双方平均分担；甲方对乙方承诺根据本合同向乙方出租的商铺设施、设备等各方面均符合法律、法规及政府的相关规定和要求；乙方应遵守国家法律法规及相关规定，依法诚信经营、依法纳税、遵守本合同及《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的所有规定；乙方在合同期内，必须按照商场规定的营业时间开店营业，不得关门、迟到、早退；乙方在该商铺内开展及经营其业务之前，乙方应从相关政府机构取得所有必要的执照、批准或许可证（如有规定）等一切必需的经营文件；乙方须按本合同规定时间缴纳租金、电费及其它有偿服务费，如缴费期遇周某、周日或法定节假日，乙方应提前至工作日内缴纳相关费用，每拖欠1日按相应欠款总金额的1%缴纳滞纳金；拖欠3日，甲方有权予以停业整顿；拖欠7日，视为乙方违约，从第8日起，甲方收回商铺，履约保证金等费用不予返还，一切损失由乙方自行承担；（10.3）合同期内，非因甲方原因乙方单方面要求解除合同或乙方违约的，履约保证金不予返还；非因乙方违约原因甲方要求解除合同的，应双倍返还履约保证金，不承担乙方经营利润及其他损失；本合同任何一方违反本合同约定的条款，均构成对本合同的违约；乙方同意，有下列情形之一的，甲方可以通知乙方解除本合同，收回该商铺并将原履约保证金作为赔偿金，上述款项不足以抵付甲方损失的，乙方还应当按未履行《租赁经营合同》应缴租金总额的50%赔偿损失：……C.乙方无合理理由拒绝支付租金累计超过一周（7日）的；……E.乙方严重违反《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的；……甲方送达乙方商铺工作人员接收，或在乙方租赁商铺门口、本商场的公告栏或其他醒目位置张贴的有关通知或文件，即视为已通知乙方；甲乙双方之间的书面函件，如任何一方在其中提出具体要求或建议并要求回函的，则另一方有责任于指定期限内回复，另一方拒绝回复的，视为同意函件内的相关内容和要求；《时尚天河商业广场物业管理服务合同》为本合同的补充条款，乙方在此承诺遵守执行，并配合广州时尚天河商业广场选聘的物业管理公司的各项工作，接受因违反《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的各项处罚规定，乙方在此承诺遵守执行；等条款。
2013年2月4日，凯路仕公司还与xx商业服务管理中心（下简称时尚服务中心）签订《xx商业广场物业管理服务合同》（甲方为时尚服务中心、乙方为凯路仕公司，以下简称《物业管理服务合同》），约定：乙方承租的商铺为广州xx商业广场负一层ZK街（厅）第ZKQ045铺（即案涉铺位）；本合同期限与《租赁经营合同》一致，即从2013年4月1日起至2016年1月31日止；乙方承租商铺的物业管理费为50元／月／平方米；物业管理费保证金由乙方签订本合同时将首次的物业管理费及物业管理费保证金一并缴纳给甲方；物业管理费两月收取一次，乙方在第7日前到甲方指定地点（无论甲方是否催告）缴纳；物业管理费保证金的退还按《租赁经营合同》关于履约保证金退还条款执行；甲方是本商场实施物业管理的公司，并已在广州市工商行政管理局依法登记成立，具有从事管理本商场的主体资格；甲方由出租方委任授权并与乙方签订本合同，依有关规定对本商场实施统一管理，行使管理本商场公共设施、商场运营秩序等事务的权利及收取相关费用；乙方在办理装修进场手续后，可根据约定的经营需要，对商铺进行装修；乙方商铺装修前，应将设计图及施工方案报送甲方审核通过后方可施工；乙方不具备设计图纸及施工方案条件的，如甲方条件许可，可代为设计；商铺装修结束后由物管部、设计部和市场部共同验收；验收合格后，商户方可营业；若验收不合格，乙方必须按照甲方要求整改，直至验收合格；乙方应按照国家法律、出租方及甲方制定的各项规章制度和作息时间诚信经营，擅自停业7日以上的，第8日起，甲方有权协助出租方解除《租赁经营合同》，收回商铺，并保留追究乙方违约责任的权利，乙方所缴纳费用（包括但不限于履约保证金、物业管理费保证金、水电费预交款等）不予退还，一切损失由乙方自行承担；等条款。
《租赁经营合同》签订后，广州时尚公司将案涉铺位以毛坯状态交付给凯路仕公司使用。凯路仕公司接收案涉铺位后进行装修。
2013年2月5日，凯路仕公司向广州时尚公司支付了租赁保证金100000元。
另，在原审法院审理的甘某诉广州时尚公司、深圳时尚商业地产集团股份有限公司（以下简称深圳时尚公司）、广州市体育局租赁合同纠纷一案中，原审法院审理后作出了（2012）穗天法民四初字第1432号民事判决，广州时尚公司不服提起上诉，广州市中级人民法院审理后作出了（2013）穗中法民五终字第3465号民事判决，该判决已发生法律效力。在上述生效判决中，法院查明，2009年4月8日，广州市发展和改革委员会向广州市体育局发出穗发改社（2009）30号《关于天河体育中心综合改造项目的复函》，同意天河体育中心综合改造项目立项，并要求广州市体育局筹措解决所需建设资金等。2010年1月27日，广州市体育局委托案外人广州天河体育中心代表其与深圳时尚商业地产集团股份有限公司（下简称深圳时尚公司）签订《广州天河体育中心综合改造项目（建设-
运营-移交）协议》，并以其名义实施权利和履行义务。2010年1月28日，广州天河体育中心与深圳时尚公司签订《广州天河体育中心综合改造项目协议（建设-运营-
移交）》（协议首部显示：甲方为广州天河体育中心，乙方为深圳时尚公司；以下简称《协议》），约定：乙方通过竞争性谈判被选定为按建设-运营-
移交办法综合改造天河体育中心项目的责任人；甲方愿意按下述条件授权乙方特许权；乙方系指深圳时尚公司及依照本协议所成立的项目公司；甲方授予乙方独家投资、建设、运营和管理维护本项目的特许权，但须受本协议各项规定的合约；本项目特许经营期暂定为38年（不包含建设工期，最终以广州市财政局所核定的特许经营的期限为准，最长不超过40年）；在乙方为本项目而依法设立的项目公司成立后，经甲方认可，可将本合同权利和义务转移给项目公司；项目公司应在本合同正式生效后6个月内完成注册；等条款。2010年5月13日，深圳时尚公司签署致广州天河体育中心的《授权委托书》，告知自本函签发日之后（含当日）关于《协议》项下的所有权利义务，其委托授权给广州时尚公司代为行使及履行，委托时效与《协议》有效期一致；并表示广州时尚公司在此期间以自身或其名义向广州天河体育中心所发函件、签署的文件、承诺以及所实施的任何行为，或为履行《协议》而向广州市体育局及其它任何政府机构等所发文件的内容及实施的任何行为，其均予承认，对其完全发生效力，其承担由此产生的一切责任；等。2011年10月20日，广州市规划局核发穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》，核定天河体育中心地下停车库综合改造工程验收合格（载明：建设单位为广州市体育局，建设位置为天河区天河路北侧地段，建设规模为地下2层、145061平方米，“备注”一栏包括“二、本工程因存在违法建设，我局以穗规决（2011）985号《违法建设行政处罚决定书》作出了行政处罚，现已执行完毕。三、本工程原报建批准面积144875平方米，本次竣工验收面积145061平方米。本工程违法建设增加面积19890平方米，业经处理，但规划要求暂时封闭，待二期报建时相应扣减面积指标后方同意打开使用，该部分面积在未批准打开使用前，不得办理产权。四、本工程东北角加建的出入口及车道、负一层东南角过街通道作临用”等内容。
在上述案件审理中，原审法院还向相关部门调查取证，具体情况如下：（一）向广州市规划局天河分局查询以下问题：座落于广州市天河路299号体育中心南门负一、二层的房产（即时尚天河商业广场）的规划用途？上述房产是否取得建设工程规划许可证，是否是经相关主管部门批准建设的？该局于2012年6月20日作出穗规天河（2012）259号《关于协助天河区人民法院提供规划信息的复函》，答复如下：“广州市体育局前经市规划局《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）1914号）批准，在天河路北侧地段兴建地下2层设计天河体育中心地下停车库综合改造工程1幢（自编1期），总建筑面积146781平方米，其中地下1、2层为体育产业（商业）用房、汽车库及设备用房。后经市规划局《关于更正穗规建证（2009）1914号﹤穗规建证（2009）1914号﹥的函》（穗规函（2010）9928号）同意调整《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）1914号）及其附图、附件。调整后《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）1914号）建设规模为地下2层，总建筑面积为140915平方米。经市规划局《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）2521号）批准，在天河区天河路北侧地段兴建地下1层设计天河体育中心地下停车库综合改造项目（自编1期）西区配套停车场工程1幢，总建筑面积为2709平方米，使用功能为地下汽车库及设备用房。经《建设工程规划许可证》（穗规建证（2011）1268号）批准，在xx北侧地段建设地下1层地下车道、出入口工程3宗，总建筑面积为1251平方米。2011年7月市规划局以《违法建设行政处罚决定书》（穗规决（2011）985号）对建设单位未按规划行政主管部门批准的《建设工程规划许可证》进行建设的行为作出了行政处罚并已执行完毕。后市规划局以《建设工程规划验收合格证》（穗规验证（2011）1093号）对以上经批准的工程进行了规划验收，并明文规定违法建设部分（面积19890平方米）‘规划要求暂时封闭，待二期报建时相应扣减面积指标后方可同意打开使用，该部分面积在未批准打开使用前，不得办理产权。东北角加建的出入口及车道、负一层东南角过街通道作临用’”。（二）向广州市公安消防局查询以下问题：座落于广州市天河路299号体育中心南门负一、二层的房产（即时尚天河商业广场）的消防验收情况如何（如经消防验收合格，请向本院提供相应验收合格证明文件；如未通过消防验收，原因是什么？）？该局于2012年8月22日向原审法院提供了以下材料（包括但不限于）：1、广州市公安消防局于2012年1月9日作出的致广州市体育局的穗公消验（2012）第0085号《关于广州天河体育中心综合改造项目地下一层及夹层消防验收合格的意见》，包括以下内容：我局对你单位位于广州市天河区天河路北侧地段（该建筑为地下室二层，深13.2米，总建筑面积226520平方米）地下一层轴（B-1）～（A-16）交轴（B-A）～（C-S）部分［建筑面积87318.6平方米，其中轴（B-27）～（B-49）交轴（B-M）～（C-S）部分作车库及设备用房使用，其余作商场、餐饮使用］及夹层轴（B-39）～（B-49）交轴（B-T）～（C-S）部分（建筑面积7771平方米，作车库使用）的土建工程进行消防验收，……综合评定该土建工程消防验收合格，并提出以下要求：……二、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收；三、地下一层商场部分开业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用。2、广州市公安消防局于2012年1月19日作出的致广州时尚公司的穗公消验（2012）第0222号《关于广州天河体育中心综合改造项目装修工程消防验收合格的意见》，包括以下内容：我局对你单位位于广州市天河体育中心地下室（该建筑为地下室二层，深13.2米，总建筑面积226520平方米）地下一层自编1区的公共走道部分（装修面积为19080平方米，装修后作商场公共走道使用）内部装修工程进行消防验收，……综合评定该内部装修工程消防验收合格，并提出以下要求：……二、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收；三、开业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投用。3、广州市公安消防局于2012年2月2日核发的穗公消安检许字（2012）第0050号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，显示：场所名称为广州时尚公司，地址为天河体育中心地下，使用性质为商场，场所所在建筑名称为时尚天河商业城广场，建筑层数为地下一层，使用面积为19080平方米（商场公共走道部分），场所使用情况为地下一层自编1区作商场公共走道使用，等。（三）向广州市工商行政管理局、广州市工商行政管理局天河分局和广州市工商行政管理局天河分局天河工商所查询以下问题：1、时尚天河商业广场内包括案涉铺位在内的铺位是否曾向你单位申请办理营业执照？如曾向你单位申请办理营业执照，你单位是否核发相应营业执照？（如果已核发，请向本院提供相应的登记备案资料；如果没有核发，原因是什么？如是因缺少资料或某些条件不具备，具体是缺少哪些资料和不具备哪些条件？）2、广州时尚公司是否曾向你单位申请办理时尚天河商业广场的市场登记证（如曾申请，具体申请时间是何时）？你单位是否批准？你单位是否曾对时尚天河商业广场未取得市场登记证而进行经营的行为进行查处（具体情况如何）？3、时尚天河商业广场各铺位的承租人申请办理营业执照是否须以广州时尚公司取得市场登记证为前提？广州市工商行政管理局天河分局于2012年11月7日作出《关于时尚天河商业广场有关问题的复函》，答复如下：“一、截至目前为止，我局尚未收到时尚天河商业广场内业户的登记注册书面申请材料。二、2011年12月23日，广州时尚公司向我局递交申请办理市场名称查询申请资料，拟申办市场登记证；由于时尚天河商业广场消防手续不完善、实际布局与规划不相符等问题，不符合办理市场登记证的条件。2012年1月19日，我局对广州时尚公司涉嫌为场内业户无照经营提供场地的违法行为进行了立案调查，目前该案正在处理当中；三、2012年7月26日公布施行的《广东省人民代表大会常务委员会关于修改﹤广东省商品交易市场管理条例﹥的决定》第二条规定：“删除原第八条到第十四条”（原《广东省商品交易市场管理条例》第十二条：“市场开办者必须凭建设工程验收和消防验收合格证明文件，向县级以上工商行政管理部门申请市场登记注册，领取市场登记证……领取市场登记证后市场方可开业”），取消了市场登记证。时尚天河商业广场各铺位的承租人应依法依规申请办理营业执照”。（四）向广州市规划局查询以下问题：1、请复制你局于2011年10月20日核发的穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》的附图，并在上述图纸中标明时尚天河商业广场竣工验收面积145061平方米的范围和违法建设增加面积19890平方米的范围；2、上述时尚天河商业广场是否已分割成独立铺位？如已分割，具体情况如何（包括铺位在竣工验收图中的分布情况和铺位编号等）？3、包括案涉铺位在内等铺位是否属于上述已通过竣工验收的范围？该局于2013年4月17日作出穗规（2013）990号《广州市规划局关于协助查询时尚天河商业广场验收情况的复函》，答复如下：“一、按来函要求现提供经我局穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》验收核准的时尚天河商业广场负一、负二层平面竣工图复印件，其中黄色荧光笔标出部分为违法扩建的建筑部分。该违法建设业经处理，但规划要求暂时封闭不得使用，待二期工程报建时相应扣减面积指标后方可打开使用。二、关于时尚天河商业广场商铺是否已分割为独立铺位以及编号和分布情况的问题，经核该工程竣工图，图中已有基本的铺位分隔示意图，但商铺编号问题不属规划审批范畴，且依据现有规划管理规定，建筑内部平面间隔布局的调整，只要不涉及建筑立面变化、不增加建筑面积、以及不改变建筑使用性质的，无需再报规划部门审批。三、由于穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》竣工图上未标明商铺编号，故无法核实来函商铺的区位情况，请贵院根据我局提供的竣工图自行核实”。（五）向广州市国土资源和房屋管理局查询时尚天河商业广场的商铺测绘情况及商铺分布情况（包括商铺的编号和方位等）。该局答复称未查询到时尚天河商业广场的商铺测绘情况及商铺分布情况。
根据广州市规划局向原审法院提供的穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》验收核准的时尚天河商业广场负一、负二层平面竣工图复印件，凯路仕公司和广州时尚公司确认案涉铺位位于已通过竣工验收的面积范围内公共交通走道位置。
凯路仕公司和广州时尚公司均确认案涉铺位自2013年4月1日起计算租金，凯路仕公司只支付了2013年4月1日至4月30日期间的租金39886元、自2013年5月1日起的租金均未支付。凯路仕公司和广州时尚公司均确认凯路仕公司于2013年6月5日将案涉铺位交回广州时尚公司，但双方没有办理书面交接手续。凯路仕公司和广州时尚公司均确认案涉铺位已由广州时尚公司另行出租，且凯路仕公司的装修是有特定的风格，新的承租人无法使用、必须进行重新装修，原装修已被破坏。
凯路仕公司于2014年1月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除凯路仕公司、广州时尚公司双方签订的《租赁经营合同》；二、广州时尚公司返还租赁保证金100000元、IC卡押金30元；三、广州时尚公司向凯路仕公司返还预交租金39886元；四、广州时尚公司赔偿凯路仕公司装修损失84000元（其中装修费80000元，装修电费3000元、装修清运费1000元）；五、广州时尚公司向凯路仕公司支付上述款项的利息（以上述各项款项为本金，自凯路仕公司搬离商铺之日即2013年6月5日计至广州时尚公司付清之日，按银行同期贷款利率的标准计算）；六、广州时尚公司承担本案的诉讼费。
广州时尚公司反诉并答辩：同意解除双方之间的合同，但不同意凯路仕公司的其他诉讼请求。一、本案合同解除是由于凯路仕公司单方撤场引起，其应当对合同解除承担全部责任；二、关于履约保证金的处理，由于凯路仕公司故意拖欠租金共计45204.1元，广州时尚公司已就此提起反诉，同时其无正当理由单方撤场，该行为已构成根本性违约；三、关于水电IC卡押金，凯路仕公司应于退场将IC卡退给广州时尚公司，但其并未将该卡退还给广州时尚公司，所以该押金不存在退还的事实依据；四、关于租金的返还问题，鉴于双方签订合法有效的租赁经营合同，且凯路仕公司对商铺已实际占有和使用；五、对于凯路仕公司主张的装修费损失，商铺装修完全是根据其自身经营需要，根据其意愿进行，与广州时尚公司无关；六、对于凯路仕公司主张的逾期返还款项利息，无事实及法律依据，不应支持。因凯路仕公司违反合同，截止撤场之日，尚拖欠租金共计45204.1元（其中2013年5月1日至5月31日，共计39886元；2013年6月1日至6月4日，共计5318.1元），广州时尚公司提起反诉，请求判令：：一、凯路仕公司支付拖欠的租金45204.1元；二、凯路仕公司承担本案全部诉讼费用。
针对反诉，凯路仕公司答辩称：凯路仕公司租赁的并非住宅，而是商铺，租户能够办理营业执照，合法经营，是最低的要求。本案中，商铺并没有达到经营条件，广州时尚公司无法提供相应的文件协助其办理营业执照，广州时尚公司存在根本性违约，凯路仕公司无法达到合同目的。
在本案审理中，凯路仕公司为证明其在本案中主张的损失实际存在的问题，提供了以下证据予以证明：1、显示由凯路仕公司和案外人广州市美科装饰设计有限公司（以下简称美科公司）签署的《建筑装饰工程施工合同》，工程名称为凯路仕公司单车停靠站室内装饰工程；合同价款为80000元。2、时尚服务中心于2013年2月22日开具的《装修保证金收据》，金额为10000元。3、广州时尚公司于2013年2月22日开具的《收据》，内容为凯路仕公司交付的水电IC卡押金30元。4、时尚服务中心于2013年2月22日开具的《装修清运费收据》，金额为1000元。5、美科公司于2013年3月14日开具的《工程付款流程更改单》，显示美科公司收款账户为杨某账户；《兴业银行网上转账受理回单》两张，显示张某乙刚账户向杨某账户分别支付了14720元、22080元。6、广州时尚公司开具的《用户缴费回单》6张，分别显示凯路仕公司于2013年2月22日支付1000元、于2013年4月7日支付400元、2013年4月15日支付400元、2013年4月20日支付200元、2013年4月26日支付500元、2013年5月4日支付500元，共计支付电费3000元。广州时尚公司对上述证据1、5的真实性均不予确认，认为是由凯路仕公司与其他公司之间的资料，其无法确认真实性；广州时尚公司对上述证据2、4的真实性不予确认，认为并非由其收取这些款项；广州时尚公司对上述证据3、6真实性无异议。
原审法院认为：广州市规划局已于2011年10月20日就天河体育中心地下停车库综合改造工程（即时尚天河商业广场项目）核发穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》，且凯路仕公司和广州时尚公司也确认案涉铺位位于已通过竣工验收的面积范围内，因此，凯路仕公司和广州时尚公司于2013年2月4日签订的《租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。
广州时尚公司已于2013年6月5日收回凯路仕公司交还的案涉铺位，双方就案涉铺位的租赁关系已于上述日期实际解除。因此，凯路仕公司要求解除《租赁经营合同》的诉讼请求已缺乏事实基础，不予支持。
关于导致凯路仕公司和广州时尚公司的租赁关系提前解除的责任归属问题。《租赁经营合同》约定“乙方在该商铺内开展及经营其业务之前，乙方应从相关政府机构取得所有必要的执照、批准或许可证（如有规定）等一切必需的经营文件”，因此，办理工商营业执照是凯路仕公司的义务而非广州时尚公司的义务，而本案中，凯路仕公司原已办理了工商登记、领取了营业执照，而凯路仕公司未提供证据证明其曾要求广州时尚公司协助办理相关的工商营业执照而广州时尚公司予以拒绝，亦未提供证据证明因广州时尚公司的原因而导致其无法办理工商营业执照。另，原审法院向规划部门、消防部门调查的结果已显示了案涉铺位所在的时尚天河商业广场相关的规划验收情况、消防验收情况，因此，凯路仕公司认为案涉铺位未取得建筑规划许可、未通过消防验收且案涉铺位无法办理工商登记并以此为由要求解除《租赁经营合同》，该主张缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，《租赁经营合同》由于凯路仕公司单方面要求解除合同而解除，按照合同约定，履约保证金不予返还，因此，凯路仕公司要求广州时尚公司返还租赁保证金100000元及其利息的诉讼请求不予支持。另，基于《租赁经营合同》由于凯路仕公司单方面解除而解除，相关的装修损失应由凯路仕公司自行承担，故其要求广州时尚公司赔偿装修损失84000元及其利息的诉讼请求缺乏依据，不予支持。另，凯路仕公司未提供证据证明其已将水电IC卡交还广州时尚公司，因此，其要求广州时尚公司返还水电IC卡押金30元及其利息的诉讼请求同样缺乏依据，不予支持。
广州时尚公司于2013年2月4日签订《租赁经营合同》后，已将案涉铺位交付给凯路仕公司使用，而案涉铺位的免租期满后自2013年4月1日起算租金，故凯路仕公司应承担自该日起的租金；凯路仕公司于2013年6月5日将案涉铺位交回广州时尚公司，双方的《租赁经营合同》实际解除，故凯路仕公司应承担直至2013年6月4日止的租金。由于凯路仕公司已支付了2013年4月1日至4月30日的租金而拖欠自2013年5月1日起的租金，故广州时尚公司要求凯路仕公司支付2013年5月1日至2014年6月4日期间的租金45204.1元（39886元＋39886元÷30×4）的反诉请求合法有理，予以支持；凯路仕公司要求广州时尚公司返还预缴租金39886元及其利息的诉讼请求缺乏依据，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，于2015年3月12日作出如下判决：一、凯路仕公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州时尚公司支付2013年5月1日至2013年6月4日期间的租金45204.1元；二、驳回凯路仕公司的诉讼请求。本案一审本诉受理费4810元、反诉受理费465元，由凯路仕公司负担。
判决后，凯路仕公司不服，向本院提起上诉称：一、案涉铺位位于公共走道，是广州时尚公司擅自改建的，严重违反规划及消防规定，没有任何验收手续。案涉商铺改造后没有经过验收，不应将“时尚商业广场”的验收等同于“案涉商铺”的验收。依照法院调取的资料显示，案涉商铺的位置政府部门批准作公共走道用途；广州时尚公司亦陈述该位置为公共走道。依广州市公安消防局于2012年8月22日向原审法院提供的穗公消验（2012）第0222号《关于广州天河体育中心综合改造项目装修工程消防验收合格的意见》，明确了时尚天河商业广场地下一层自编1区的公共走道部分装修后作商场公共走道使用应依法申请消防设计审核、验收。但广州时尚公司未能提供相关规划、消防等部门的验收文件；法院调取的亦无改建部分已通过规划、消防等部门验收的记录。二、案涉商铺所在位置为大型商场公共走道，属于消防法规定的公众聚集场所，广州时尚公司擅自改造严重违反了《消防法》的强制性规定，双方签署的《租赁经营合同》应当无效。依照《消防法》第二十八条规定，案涉商铺所在商场为大型地下商场，其公共通道承担着人群疏散等重大作用，关系千万人的生命安全，该商铺擅自改造严重违反该规定。依照《商品房租赁管理办法》第六条及《广州市房屋租赁管理规定》第九条的规定，案涉商铺属于不得出租的场地。因此，双方签订的《租赁经营合同》无效。三、依据《合同法》第二百三十二条规定，租赁物危及承租人安全或××的，承租人可以随时解除合同，因此，凯路仕公司可以随时解除合同。综上，本案是因广州时尚公司原因导致的，依照《合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条的规定，凯路仕公司上诉请求：一、撤销原审判决，驳回广州时尚公司的诉讼请求；二、改判广州时尚公司返还租赁保证金100000元、IC卡押金30元给凯路仕公司；三、改判广州时尚公司返还预交租金39886元给凯路仕公司；四、改判广州时尚公司公司赔偿凯路仕公司装修损失84000元（其中装修费80000元、装修电费3000元、装修清运费1000元）；五、改判广州时尚公司向凯路仕公司支付上述款项的利息（以上述各项款项为本金，自凯路仕公司办理商铺之日即2013年6月5日计至广州时尚公司付清之日，按银行同期贷款利率的标准计算）；六、广州时尚公司负担本案全部诉讼费。
广州时尚公司答辩：原审法院认定事实清楚，使用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，关于双方签订的《租赁经营合同》的效力问题。广州市规划局已就天河体育中心地下停车库综合改造工程（即时尚天河商业广场项目）核发穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》，凯路仕公司和广州时尚公司均确认案涉铺位位于已通过竣工验收的面积范围内；广州市公安消防局穗公消验（2012）第0085号《关于广州天河体育中心综合改造项目地下一层及夹层消防验收合格的意见》证实综合评定该土建工程消防验收合格，穗公消验（2012）第0222号《关于广州天河体育中心综合改造项目装修工程消防验收合格的意见》证实对该项目地下一层自编1区的公共走道部分内部装修工程综合评定消防验收合格。因此，凯路仕公司以案涉铺位未经规划、消防验收为由主张双方《租赁经营合同》无效，理据不足，本院不予支持。至于凯路仕公司上诉提出的案涉铺位位于公共走道，系广州时尚公司擅自改建，该事实并不影响双方之间《租赁经营合同》的效力问题。
关于双方《租赁经营合同》解除的责任归属，原审法院认定凯路仕公司未能证明因广州时尚公司的原因导致其无法办理工商营业执照，《租赁经营合同》系凯路仕公司单方违约解除合同，并无不当，本院予以维持。按照《租赁经营合同》的约定和相关法律规定，凯路仕公司缴纳的保证金不予返还，相关装修损失由其自行承担。凯路仕公司上诉主张广州时尚公司退还保证金及赔偿装修损失，本院不予支持。
由于凯路仕公司未能证明已将水电IC卡交还广州时尚公司，故其要求广州时尚公司返还水电IC卡押金30元及其利息，原审法院不予支持，并无不当。
凯路仕公司于2013年6月5日将案涉铺位交回广州时尚公司，双方的《租赁经营合同》实际解除，凯路仕公司应承担直至此时的租金。由于凯路仕公司拖欠自2013年5月1日起的租金，故广州时尚公司要求凯路仕公司支付2013年5月1日至2014年6月4日期间的租金，应予支持；凯路仕公司要求广州时尚公司返还租金及利息，并无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，凯路仕公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5275元，由上诉人广州凯路仕自行车运动时尚产业股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年十一月五日二O一五年十一月五日
书 记 员 杨仁义