湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邵中民一终字第664号
上诉人（原审原告）刘福姣。
委托代理人肖怡军，武冈市武强法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）姚世俭，系刘福姣之夫。
委托代理人曾纪辉，湖南春风律师事务所律师
被上诉人（原审被告）王万财。
被上诉人（原审被告）姚串连，系王万财之妻。
上述两被上诉人的委托代理人邓勇桦，湖南越明律师事务所律师。
上诉人刘福姣因与被上诉人姚世俭、王万财、姚串连确认合同无效纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院于二○一三年九月三日作出的（2013）武法民初字第680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人刘福姣及其委托代理人肖怡军，被上诉人姚世俭的委托代理人曾纪辉以及被上诉人王万财、姚串连及其委托代理人邓勇桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，刘福姣与姚世俭，王万财与姚串连均系夫妻关系。刘福姣与姚世俭夫妇两人共同在武冈市迎春亭办事处城壕东路108号拥有四排三间的房屋一座及其相关附属设施，该房产的土地使用权证号为武国用（99）字第00554号，土地使用权面积为152平方米，土地使用权类型为划拨。房屋产权证号为武房权证私字第70**号，房屋建筑面积为263.89平方米。2005年姚世俭因经商缺少资金，于2005年3月8日与王万财签订了《房屋出售协议书》。在协议中，姚世俭为甲方，王万财为乙方。双方约定的主要内容：1、甲方姚世俭将迎春亭办事处城壕东路108号拥有四排三间的房屋一座及其相关附属设施出卖给乙方，房屋出卖价格为172800元；2、自签订协议后，乙方一次性付款给甲方。乙方付款给甲方时，甲方将房屋使用权证、土地使用权证以及1989年4月10日与张文忠分房协议书交给乙方。今后房屋的翻修应与友邻张文忠共同协商后方可进行，如单方进行翻修必须保障房屋共基脚的另一方房屋的安全；3、此协议签字后，三个月内，如有一方违反协议，处违约金10000元。三个月以后绝不能反悔。此协议三份，甲乙双方各执一份，张文忠执一份。甲方签字人为姚世俭、姚学峰、姚学朋。乙方签字人为王万财、姚串连。协议签订时间为2005年3月8日。2005年3月8日刘福姣在深圳，合同签订后，刘福姣从深圳回到武冈。刘福姣没有在此协议上签字。合同签订后，姚世俭按约定向王万财、姚串连夫妇交付了所出卖的房屋以及土地使用权、房屋所有权证，王万财、姚串连夫妇按约定支付了价款。房屋买卖之后，该房屋一直由王万财、姚串连夫妇管理、使用、收益至今达8年多时间，在此期间，刘福姣从没有对该房屋进行过管理，也没有对王万财、姚串连夫妇行使管理、使用、收益权的行为提出过任何异议。2012年冬，王万财、姚串连夫妇委托人找刘福姣签字要求协助办理房屋过户手续时，刘福姣不愿签字。到目前为止，王万财、姚串连夫妇未办理好房屋过户手续。2013年6月6日，刘福姣以姚世俭擅自处分夫妻共同财产，侵犯了刘福姣的合法权利为由，向法院起诉，要求确认姚世俭与王万财、姚串连夫妇于2005年3月8日签订的《房屋出售协议书》无效，并返还房屋。
原审法院认为，根据庭审所查明的事实，可以认定刘福姣对房屋买卖的情况是知情的。其理由：一是2005年签订协议后刘福姣大部分时间生活在武冈，对出卖房屋这样的大事长期不知情有悖常理。姚世俭与王万财、姚串连夫妇于2005年3月8日签订《房屋出售协议书》时刘福姣虽然不在家，但此后不久，刘福姣即从深圳回到武冈，2005年刘福姣基本在武冈居住生活，同时刘福姣本人陈述2005年以后除了每年逢春节过年在深圳生活一至二个月外，其余时间均居住生活在武冈。自2005年3月8日姚世俭与王万财、姚串连夫妇签订《房屋出售协议书》，将房屋卖给王万财、姚串连夫妇后，刘福姣与姚世俭共同生活至今已有8年多时间。在8年多的时间里，刘福姣从来不知房屋被出卖的事实让人难以置信。二是刘福姣对王万财、姚串连夫妇对所出卖房屋进行管理、使用、收益的情况从未提出异议。房屋买卖之后，王万财、姚串连夫妇对该房屋进行管理、使用、收益达8年多时间，在此期间，刘福姣从没有对该房屋进行过管理，也没有对王万财、姚串连夫妇行使管理、使用、收益权的行为提出过任何异议。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法）若干问题解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，王万财、姚串连有理由相信以上出卖房屋的行为是刘福姣与姚世俭共同意思表示；三是周围邻居均熟知认可该房屋被出卖的事实。房屋被出卖后，据本案证人证实，刘福姣曾多次到所出卖房屋开办的柴火饭店吃饭，而周围的邻居都知道王万财、姚串连夫妇是该房屋的所有人，刘福姣不可能不从邻居口中得知房屋被买卖的事实。根据以上事实，按常理可推定刘福姣是知情的。合同签订后，姚世俭按约定向王万财、姚串连夫妇交付了所购买的房屋以及土地使用权、房屋所有权证，王万财、姚串连夫妇按约定支付了价款，根据买卖合同的法律规定，双方在买卖过程中已完成了相关交易手续，应当认定该买卖合同已依法成立。从合同约定的价款看，根据当时的市场价格，王万财、姚串连夫妇支付的价款是比较公平合理的，符合等价有偿的原则。理由是：本案刘福姣、姚世俭夫妇与邻居张文忠所建房屋共基础，所建房屋面积基本相同，都是四排三间。2005年3月8日姚世俭将房屋以172800元的价格出卖给王万财、姚串连夫妇后，2006年6月6日张文忠以128000元价格将其所有的房屋出卖给了肖某。同时，本案修建房屋的土地类型属划拨地，不能在土地交易市场上自由交换，这是该房屋出卖价格之所以不高的一个最主要的原因。因此，从当时的市场交易价格进行比较，王万财、姚串连夫妇支付的价款是比较公平合理的。在庭审中，刘福姣也没有证据证明姚世俭与王万财、姚串连夫妇有恶意串通损害刘福姣的事实和行为。
综上，姚世俭与王万财、姚串连夫妇签订的《房屋出售协议书》虽没有刘福姣的签字，本案房屋虽系刘福姣与姚世俭的夫妻共同财产，但刘福姣在长达8年的时间里从来没有对该房屋被买卖的事实和行为提出过异议，可以推定刘福姣对该房屋出卖的事实是知情的，王万财、姚串连有理由相信以上出卖房屋的行为是刘福姣与姚世检共同意思表示，王万财、姚串连的购买行为属于善意购买。同时，该《房屋出售协议书》在签订时，经过了平等协商，是双方真实意思的表示，协议房屋出售价格公平合理，双方无有恶意串通损害刘福姣的事实和行为，协议的内容并没有违反法律、行政法规的强制性规范，根据《中华人民共和国共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该协议不属合同法第五十二条规定的情形，应认定为有效。因此，刘福姣要求确认姚世俭与王万财、姚串连签订的《房屋出售协议书》无效，并要求返回房屋的诉讼请求，证据不足，理由不充分，不予支持。因本案刘福姣所主张的权利属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定，因此，王万财、姚串连的委托代理人关于本案超过诉讼时效的主张，不予采纳。根据《最高人民法院关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题的意见》第89条之规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”即只要第三人与出卖人之间的交易是正常的，双方没有恶意、有蓄谋地转让该财产，第三人以合理的价格善意购买，那么出卖人与第三人之间的购买协议就合法有效，应受法律保护。本案王万财、姚串连在购买所出卖房屋时，与姚世俭进行了多次协商后最终才达成一致意见，并支付了合理对价，姚世俭出卖房屋的行为并没有损害刘福姣的利益，王万财、姚串连在本案中的购买行为属于善意购买。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回刘福姣要求确认姚世俭与王万财、姚串连签订的《房屋出售协议书》无效并要求返回房屋的诉讼请求。案件受理费3600元，由刘福姣负担。
刘福姣上诉称，其于王万财、姚串连找其办理系争房屋的过户手续时才知道该房屋被出卖的事实，且该房产权依然属其夫姚世俭，不适用善意取得制度。原审审理时姚世俭因病未能到庭导致原审未能查明事实，原审也未经调解程序，且原审时同一律师事务所的不同律师分别担任刘福姣与王万财、姚串连的委托代理人，审理程序违法。请求撤销原判，改判确认姚世俭与王万财、姚串连签订的《房屋出售协议书》无效并返还该房屋。
王万财、姚串连答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
姚世俭答辩称，同意刘福姣的上诉理由与请求，请二审予以支持。
本院经审理查明的事实与原审查明的上述事实一致，本院对原判认定的上述事实予以确认。
本院认为，姚世俭通过签订《房屋出售协议书》将位于武冈市迎春亭办事处城壕东路108号、土地使用权证号为武国用（99）字第00554号的四排三间房屋一座及其相关附属设施以172800元的价格转让给王万财、姚串连，该协议虽未经刘福姣签名，但房屋转让多年来其一直未提出异议，且其居住生活于该房屋附近，不知该房屋已经转让的事实也有悖常理。因该房屋以合理的价格转让，王万财、姚串连购买房屋时乃等价有偿，并已履行了合同约定的支付房款的主要义务，购买房屋后公然、和平占有该房屋并对其进行使用收益，事实上在行使所有权的占有、使用、收益的各项权能，该房屋虽未办理过户登记手续，但并不影响王万财、姚串连基于取得物权的目的而进行房屋买卖交易行为的善意。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条之规定，王万财、姚串连有理由相信姚世俭转让房屋的行为是姚世俭与刘福姣夫妻双方共同意思表示，刘福姣不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，王万财、姚串连作为善意第三人，其有偿取得该房屋，对其合法权利应当依法予以维护。综上，姚世俭与王万财、姚串连签订《房屋出售协议书》系双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，在没有证据证实该房屋买卖存在恶意串通损害第三人权益等导致合同无效的情形的情况下，应当确认为合法有效。原审因姚世俭未来参加庭审亦未申请延期审理而进行缺席审理，并遵循自愿原则履行调解职能均符合法律规定，程序合法。原审时同一律师事务所的不同律师分别担任刘福姣与王万财、姚串连的委托代理人确有不妥，但原审时双方对此并无异议，也无证据证实该程序瑕疵实际影响本案基本事实认定与处理，故本院对该上诉理由亦不予采纳。综上，刘福姣的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费3600元，由刘福姣负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 刘子腾
代理审判员 贺显平
代理审判员 申 杰
二〇一四年一月十七日
代理书记员 黄健屏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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