杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭西民初字第86号
原告：杭州利兹物业管理有限公司。
法定代表人：赵近汝。
委托代理人：谢辉。
被告：韩木兰。
委托代理人：汪洁玲。
委托代理人：毛晓伟。
原告杭州利兹物业管理有限公司（以下简称利兹物业公司）为与被告韩木兰物业服务合同纠纷一案，于2010年12月29日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员黄群独任审判，2011年1月12日，韩木兰在提交答辩状期间以其住所地为杭州市下城区环西新村10幢12号703室，应由杭州市下城区人民法院管辖为由，对本案管辖权提出异议，本院裁定驳回；韩木兰提起上诉，2011年4月26日，杭州市中级人民法院作出（2011）浙杭辖终字第120号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。2011年5月19日，本院公开开庭进行了审理，原告利兹物业公司委托代理人谢辉，被告韩木兰及委托代理人汪洁玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告利兹物业公司诉称，2007年4月6日，利兹物业公司与杭州中融公寓业主委员会（以下简称中融公寓业委会）签订了物业管理委托合同，约定由利兹物业公司为中融公寓小区提供物业服务，合同期限三年。期满，中融公寓业委会与利兹物业公司续签了物业管理委托合同。在此期间，利兹物业公司依约提供了相应的物业服务，当时作为该小区2幢2单元101室的业主韩木兰未支付2007年4月6日至2009年7月26日的物业服务费3884.83元，经利兹物业公司多次“张贴公告”、上门及投递挂号信等方式催讨未果。故请求判令韩木兰支付物业管理费3884.83元及其逾期滞纳金1502.77元（按照日万分之二点一自2007年10月16日始分段计算至2010年12月29日），并负担本案诉讼费用。
被告韩木兰辩称，未支付物业管理费3884.83元属实，但不存在拖欠物业管理费。由于利兹物业公司提供的物业管理方式、方法不好，造成业主不满，因此，罗马公寓所有的业主都是在2009年10月开始交纳物业管理费的，因此，滞纳金的计算方式有问题。2008年10月，因为利兹物业公司管理疏忽，没有及时关闭热水总闸，造成韩木兰楼上的无人房屋水管爆裂，导致韩木兰的卧室、卫生间、书房等房顶漏水，当时利兹物业公司的法定代表人亲自承诺免除韩木兰三年的物业管理费，故韩木兰没有交纳物业管理费，利兹物业公司也没有向其催交物业管理费。至于利兹物业公司与中融公寓业委会签订的合同是否真实、合法，中融公寓业委会的公章是否真实均不清楚，故要求中融公寓业委会作为第三人参加诉讼。
利兹物业公司提交证据如下：
1、2007年4月16日、2010年6月8日的物业管理委托合同。证明利兹物业公司与韩木兰之间存在的物业服务合同关系。
2、2006年4月28日房屋所有权证存根。证明韩木兰当时系杭州中融公寓2幢2单元101室的业主，因此有义务支付物业管理费用。
3、2007年9月25日、2008年5月26日、2008年12月20日、2009年5月28日的催费通知以及邮寄凭证。证明利兹物业公司向韩木兰催要物业管理服务费的事实。
韩木兰提交证据如下：
1、2010年12月13日发票。证明当时韩木兰代其女儿袁立一向利兹物业公司交纳2010年度的物业管理费1705.5元，利兹物业公司没有收取2010年之前的费用，因此，韩木兰在此之前没有欠利兹物业公司费用。
2、2011年4月拍摄的韩木兰住所照片三张。证明韩木兰住所的房顶角落有漏水的痕迹，系利兹物业公司在2008年工作失误所致，从而影响韩木兰住所。
上述由当事人提交的证据，均经当庭质证。韩木兰对利兹物业公司提交的2006年4月28日房屋所有权证存根真实性没有异议，但认为，该房屋共有权人即韩木兰的丈夫袁长浩应作为本案的被告参加诉讼；对利兹物业公司提交的2007年4月16日、2010年6月8日的物业管理委托合同，以该业主委员会成立的合法性、公章的真实性有异议而不予认可；同时又认为合同中没有约定交纳物业管理费的时间，因此，利兹物业公司计算的滞纳金没有依据；利兹物业公司提交的催费照片以非原件为由而不予认可，2010年5月的催费挂号信，此时韩木兰已非该房屋所有权人而退回，因此，不能证明利兹物业公司向其催讨物业管理费的事实。利兹物业公司对韩木兰提交的2010年12月13日发票真实性没有异议，但对韩木兰住所照片有异议，不清楚该照片是否在韩木兰房屋拍摄，且也不能证明系利兹物业公司在2008年工作失误所致漏水，其法定代表人没有承诺免除杭州中融公寓2幢2单元101室的业主三年的物业管理费
根据双方当事人对证据的质证意见及证据间的关联性，本院作如下认定，鉴于双方对对方提交的无异议部分证据之真实性，本院应予确认为有效证据。利兹物业公司提交的2007年4月16日、2010年6月8日的物业管理委托合同，虽然韩木兰对中融公寓业委会成立的合法性、公章的真实性有异议，但缺乏相应的证据予以证实，且韩木兰提交的代其女儿袁立一向利兹物业公司交纳2010年度的物业管理费1705.5元发票，可证明韩木兰知道利兹物业公司为中融公寓小区提供物业服务，因此，本院应予确认该两份物业管理委托合同为有效证据；催款通知及邮寄凭证等，因该通知内容中并未注明针对韩木兰，邮寄凭证时间是2010年5月，此时韩木兰已非中融公寓2幢2单元101室的业主，催款通知信件被退回，故本院对该部分凭证不予确认为有效证据。韩木兰提交的住所照片三张，利兹物业公司对该照片是否在韩木兰房屋拍摄有异议而不予认可，且其与本案无关联性，本院不予确认为有效证据。
根据上述证据，结合庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2006年4月，韩木兰取得杭州中融公寓2幢2单元101室（建筑面积118.14平方米）的房产所有权凭证。2007年4月16日，利兹物业公司与中融公寓业委会签订物业管理委托合同一份，约定中融公寓业委会将小区物业管理服务事项委托给利兹物业公司，委托管理事项为房屋建筑共用部位、共用设施、公共设施和附属建筑物、区内绿地等的维修、养护和管理，维护公共秩序和环境卫生，向业主和物业使用人收取物业服务费等；委托期限自2007年4月6日至2010年4月5日止；物业服务费按照建筑面积每月每平方1.40元的标准向业主或物业使用人收取；逾期缴纳物业服务费的自逾期之日按照每天应交物业服务费的万分之五缴纳滞纳金等内容；但合同对缴费时间未作明确约定。2010年4月8日，中融公寓业委会与利兹物业公司签订物业管理委托合同，约定委托期限自2010年4月16日至2011年12月31日；物业服务费按半年度收取，物业服务费为每月每平方米1.20元等内容。2009年7月27日，韩木兰、袁长浩夫妻与其女儿袁立一签订房屋转让合同，将杭州中融公寓2幢2单元101室的房产转让于袁立一，同年7月28日，袁立一取得该房产所有权凭证。由于韩木兰未支付2007年4月6日至2009年7月26日的物业服务费3884.83元，利兹物业公司诉至本院。
本院认为，利兹物业公司与中融公寓业委会签订的物业管理委托合同二份，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，本院应确认有效。根据国务院《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。韩木兰在2009年7月28日前系中融公寓小区业主，应当按约履行物业管理委托合同的付款义务。由于韩木兰未支付2007年4月6日至2009年7月26日的物业服务费3884.83元，已构成违约，现利兹物业公司要求韩木兰支付物业服务费3884.83元之诉讼请求，理由正当，本院应予支持。因物业管理委托合同中未明确约定物业服务费支付期限，因此，利兹物业公司可以随时要求韩木兰履行支付义务，故利兹物业公司要求韩木兰支付逾期滞纳金1502.77元之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。韩木兰以利兹物业公司在2008年10月工作疏忽，造成韩木兰楼上的无人房屋水管爆裂，致使其房屋受损，当时利兹物业公司的法定代表人亲自承诺免除韩木兰三年的物业管理费为由，不应支付物业管理费之辩称，缺乏相应的凭证，且利兹物业公司对此不予认可，故该辩称本院不予采纳。韩木兰以中融公寓业委会成立的合法性、公章真实性均不清楚为由，要求中融公寓业委会作为第三人参加诉讼，因与本案系不同的法律关系，本院不予采纳。杭州中融公寓2幢2单元101室在2009年7月28日前虽系韩木兰、袁长浩夫妻共有，但利兹物业公司并未要求追加韩木兰的丈夫袁长浩作为本案的被告参加诉讼，因此，韩木兰要求追加其丈夫袁长浩作为本案的被告参加诉讼，本院不予采纳。综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：
一、韩木兰支付杭州利兹物业管理有限公司物业管理费3884.83元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回杭州利兹物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果韩木兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50减半收取25元，由韩木兰负担，于本判决书生效之日起十日内支付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行杭州湖滨分理处，开户名称：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄 群
二〇一一年五月二十六日
书记员 曹宇宁