北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0101民初7795号
原告:北京华海基业科技孵化器有限公司，住北京市石景山区石景山路22号长城大厦506室。
法定代表人：窦英慧，执行董事。
委托诉讼代理人：陈艳艳（兼原告北京汉潮大成科技孵化器有限公司委托诉讼代理人），北京市信利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙玉江（兼原告北京汉潮大成科技孵化器有限公司委托诉讼代理人），北京市信利律师事务所律师。
原告：北京汉潮大成科技孵化器有限公司，住北京市东城区南竹杆胡同2号1幢5层50621。
法定代表人：吕飞，执行董事。
被告：中央军委机关事务管理总局招待局第一招待所，住北京市东城区海运仓1号海运仓国际大厦。
法定代表人：谢立安,政委。
委托诉讼代理人：杨伟，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
原告北京华海基业科技孵化器有限公司（以下简称华海基业公司）、原告北京汉潮大成科技孵化器有限公司（以下简称汉潮大成公司）与被告中央军委机关事务管理总局招待局第一招待所（以下简称第一招待所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日受理，依法组成合议庭，适用普通程序，于2018年8月2日公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华海基业公司、汉潮大成公司向本院提出诉讼请求：1、被告补偿二原告装修费用损失3995434.89元；2、被告补偿二原告腾退期间运营成本1885008.14元；3、被告补偿二原告解散团队员工遣散费用696957.18元；4、被告补偿二原告赔偿次承租人的损失1000万元；5、被告补偿二原告营业利润损失3200万元。事实和理由：被告是北京市东城区海运仓一号海运仓大厦产权人。2005年9月2日，被告与华海基业公司签订《海运仓大厦房屋租赁合同》，约定华海基业公司承租海运仓大厦地下二层（局部三层）至地上十层（被告自留公寓除外），租赁期为十年，合同期满后，承租方无重大违约行为的前提下，合同自动转续五年。经被告同意，汉潮大成公司作为承租人加入履行前述合同，由二原告共同负责运营对外运营出租海运仓大厦。为开展出租业务，原告对海运仓大厦进行内部装修，并组建专门运营团队。2014年，二原告又投巨资进行了施工改造。经过多番努力，该项目被确认为国家级科技企业孵化器、中关村留创园、东城区小企业创业示范基地。截止2017年3月，与二原告建立租赁合同关系的次承租人有36家，租赁标的内有在孵企业200余家。2017年3月28日，被告向二原告下发《关于提前终止海运仓大厦租赁合同的告知函》，提出为贯彻落实军队全面停止有偿服务政策规定，海运仓大厦即日起停止对外租赁，改为军队办公保障用房，并通知二原告当日解除合同，要求二原告于6月30日前腾退全体租户。收到函件后，二原告于2017年3月30日向承租海运仓大厦的客户发送《致海运仓大厦全体客户的告知函》，转达了被告要求，成立清退小组与每家客户负责人进行沟通。由于二原告前期做了大量工作，承租海运仓大厦的36家客户陆续完成腾退，其中因另选址及装修问题导致9家客户于6月30日以后搬离。保障清退期间未出现较大矛盾及社会影响。2017年9月30日，原、被告就海运仓大厦办理了物业交接。现被告仅退还了收取原告的保证金，但就租赁合同提前解除给二原告造成的损失承担问题经多次协商，至今未能达成一致，故诉至法院，诉如所请。
被告第一招待所辩称：签订合同后，双方按照合同约定履行了义务。为配合停偿工作，二原告为腾退次承租人付出精力、财力、做了大量工作。但依据合同约定，被告不承担赔偿责任。由于解除合同造成了二原告较大的损失，请法院考虑公平原则和合同条款进行判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二原告提交以下证据：
第一组关于装修费用损失的证据，包括合同13份（合同金额1612705元）及2013年至2016年装修费用支付财务记账凭证（费用合计3995434.89元）；其中包括电梯维护保养清包合同三份，2014年12月5日至2015年12月4日期间的费用为3万元，2015年12月5日至2016年12月4日期间的费用为2.5万元，2016年12月5日至2017年12月4日的费用为2.5万元；消防维保合同书，维保期限为2015年6月10日起至2016年6月9日止，金额为2.7万元。被告认可该组证据真实性，但认为电梯维护和消防工程系针对日常维护，不属于装修，且如被告应赔偿原告装修损失，也应针对装修残值进行赔偿，而该组证据不能反映装修残值。另，原告称除提交的证据外，自2005年开始至2013年期间，二原告也对租赁房屋进行了装修，但由于时间较久，证据收集困难，故在本案中对该部分损失不主张。
第二组关于腾退运营成本费用的证据，包括员工工资、公积金、食堂费用、电梯维修工程款等，证明2017年3月29日至2017年9月30日腾退期间，为了保障大厦各项安全，顺利服务好最后一家客户的搬离，需要保留全部原有在职人员，并发放全额工资、不减员、不降薪，该期间原告运营成本费用损失1885008.14元。被告认可该组证据真实性，但不认可原告证明目的，认为该费用属于原告经营期间的正常的开支，与腾退无关。
第三组关于解散项目团队辞退员工费用的证据，包括辞退员工身份证复印件、劳动合同、汉潮大成公司与李志广、张德海、刘云龙，杜海玉等人由劳动仲裁部门出具的调解书共四份，与杨艳坤、温统亮、呼格吉勒图等27人就解除劳动合同达成《协商一致解除劳动合同协议书》27份、关于魏开明离职的重要事项请示表及相关记账凭证，证明汉潮大成公司系因项目运营团队系专门聘用人员组建，2017年9月30日腾退完成后，二原告无法再承担巨额工资，又不能给社会带来负担，最终决定解散项目团队、与相关人员32人解除劳动合同，为此按照劳动法的相关规定支付员工相应补偿共计696957.18元；被告认可该组证据真实性，同意按照公平原则与原告分担。
第四组关于第三方索赔损失及费用的证据,包括汉潮大成公司与北京永航科技有限公司就合同解除达成的协议、北京拜博口腔医院管理公司等六案外人分别就解除租赁合同后续赔偿起诉原告的相关判决书、委托代理合同、律师费发票及相关财务凭证等，证明海运仓大厦腾退期间，大部分承租客户均提出索赔要求，为了顺利完成腾退工作，原告按实际情况对承租户进行不同额度租金減免、装修补偿以促成和解，为此垫付相关费用；目前本院已判决二原告向六户次承租人损失计费用共2230703.16元，二原告为诉讼支付律师费33万元；此外仍有部分承租户未能协商一致形成诉讼，目前尚有次承租人未起诉，二原告估计损失为1000万元；被告认可该组证据真实性，但认为判决书中二原告应退还各类费用及牌匾费不属于其损失，赔偿的律师费由被告承担没有法律依据，法院判决汉潮大成公司承担的其他赔偿责任同意按照公平原则与原告分担。
第五组关于营业利润损失的证据，包括二原告与次承租人签订的《房屋租赁合同》,以证明根据已签订的未到期合同核算，二原告收益损失84294360.821元，扣除运营成本，原告净利润损失至少3200万元。被告认可该组证据的真实性，但认为被告赔偿该损失没有合同依据。
被告未提交证据。
根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2005年9月2日，被告为出租方（甲方）、华海基业公司为承租方（乙方），签订《海运仓大厦房屋租赁合同》，约定的主要内容包括：本合同租赁面积26000平方米，位于海运仓大厦地下二层（局部三层）至地上十层（甲方自留公寓部分除外）。海运仓大厦为写字楼，只能用于商务办公及其配套，不得改作客房使用，地面以上部分不得开办对外营业的中餐厅、酒楼；甲方同意乙方可根据经营需要对大厦进行部分转租，未经甲方书面许可，乙方不得将整楼转租第三方。租赁期限为十年，考虑到乙方前期投入较大，甲方同意合同期满后，乙方在无重大违约行为的前提下，合同自动转续五年；本合同分五期执行，每期三年；考虑到乙方对大厦内部装修及招租方面的困难，甲方同意给乙方120天的装修期和招租期，此期间免收租；正式起租日为2006年5月1日；房屋租金700万元，设备租金728万元，两项租金合计每年1428万元；保证金150万元；因不可抗力（如自然灾害、战争、围家法律规定、军队政策调整等）原因致使双方中任何一方无法履行合同时，则合同自然终止，双方互不赔偿，乙方应结清经营期间内的水、电、气、电信等相关费用，同时甲方应将预付租金扣除乙方实际使用应付租金后剩余部分退还乙方，并退还押金及保证金；此外合同还对租金交付方式、其他费用、双方权利义务等进行了约定。
合同签订后，被告交付海运仓大厦，最初由华海基业公司用于开展对出租业务。后经被告同意，汉潮大成公司加入租赁合同，与华海基业公司共同作为承租人负责该项目，具体负责将海运仓大厦用于开展对出租业务。经被告同意二原告投资对海运仓大厦进行内部装修改造。
2017年3月28日，被告向原告发送《关于提前终止海运仓大厦租赁合同的告知函》，通知原告…自本通知送达之日起(2017年3月28日)解除合同，并要求二被告于2017年6月30日24时前确保海运仓大厦全体租户腾退结束。二原告积极清退了全部次承租人。2017年9月30日，当事人就租赁房屋除二层以外部分进行了交接。2018年上半年，当事人就二层进行交接。
另查，从北京博拜尔口腔医院管理有限公司等六户次承租人起诉汉潮大成公司，要求赔偿因提前解除合同导致的各项损失。本院做出（2017）京0101民初9622号、（2017）京0101民初20605号、（2017）京0101民初20848号、（2017）京0101民初22228号、（2017）京0101民初22229号、（2017）京0101民初22230号民事判决书，分别判决汉潮大成公司退还案外人北京拜博拜尔口腔医院管理有限公司保证金139478.76元、牌匾费1019.18元、赔偿装饰装修残值损失223998元、负担案件受理费6767元、评估费23362元；向案外人刘润东退还各项费用25464元、赔偿律师费106000元、赔偿各项费用393411.9元，负担案件受理费9310元；汉潮大成公司赔偿案外人北京风之岩文化发展股份有限公司装饰装修残值427634元，律师费3万元，负担案件受理费8165元；退还老兵快线商业连锁有限公司保证金87618.8元、赔偿装修损失12万元、营业损失2万元、律师费1万元，负担案件受理费4000元；退还案外人世纪爱心（北京）经贸有限公司保证金20816.52元、支付装修损失3万元、营业损失1万元、律师费2万元、搬迁费7150元，负担案件受理费2134元；退还案外人世纪爱心国际投资集团有限公司保证金300348元、支付装修损失9.3万元、营业损失2万元、律师费8.2万元，案件受理费9126元。判决后，汉潮大成公司就北京拜博拜尔口腔医院管理有限公司一案提起上诉，北京市第二中级人民法院做出（2018）京02民终6207号民事判决书，维持原判。现上述判决均已生效。汉潮大成公司为上述诉讼支付律师费33万元。此外，汉潮大成公司提交其与案外人北京永航科技有限公司就租赁合同签订终止合同协议及相关财务凭证，约定并实际补偿后者3万元。
经询，原、被告均称原告实际交纳保证金507万元，已实际退还完毕；二原告向被告交纳租金至2017年3月底；水电费及4月后的租金及使用费自行结算。原告不申请对装修残值进行鉴定。
本院现场勘验，乘坐电梯可进入涉诉房屋各楼层，楼内包括次承租人使用并装修的区域，其余公共区域（如卫生间）有装修。二层整体有传统风格装修，次承租人使用区域普遍铺有木制地板，过道有地毯，墙体墙壁有装饰材料，灯具为传统风格，东北角有一厨房，内有厨具若干。
本院认为：华海基业公司与被告签署的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人均认可汉潮大成公司构成对合同的加入，对此本院不持异议。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定因军队政策调整等原因致使双方中任何一方无法履行合同时，则合同自然终止合同，故该租赁合同关系于被告通知二原告解除之日，即2017年3月28日解除。
二原告要求被告补偿的诉讼请求，合同虽约定因军队政策法规重大调整等造成协议无法履行的，双方均不承担责任，但鉴于本案中，双方签订的房屋租赁合同尚有较长剩余租期，二原告亦对涉案房屋的装修改造付出较大投入，且积极腾退次承租人，提前解除合同确对二原告造成一定损失，本院将综合考虑合同履行情况和二原告实际损失，按照公平原则酌情给予适当补偿。其中装修损失一节，原告主张中对于合同正常履行期间的电梯维护费用、消防维护不属于装修损失，其他部分本院将根据证据、合同履行期限等情况确定装修残值及被告应承担的补偿责任。关于腾退期间运营成本，虽然在合同解除后二原告有义务腾退租赁房屋，但鉴于二原告对于合同解除并无过错，且其积极履行了腾退义务，而腾退次承租人客观上需要时间及经济成本，考虑到转租规模、数量等，本院将结合证据确认二原告的合理支出，确定被告承担适当的补偿责任。关于遣散费用一项，鉴于原告提交的证据已形成完整证据链，被告认可其真实性，结合租赁标的大小、次承租人数量等，原告主张的金额具有合理性，本院将据此确认被告应承担补偿责任。关于向第三人支付的赔偿，对于原告已向案外人支付的补偿及法院已生效判决所确认的赔偿数额，本院按照公平原则，对二原告予以适当补偿；对于判决确认退还保证金等费用及牌匾费不属于原告的损失，原告要求补偿该部分费用的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持；关于律师费一项，缺乏法律依据，本院不予支持；关于二原告尚未支付的赔偿，鉴于该诉讼请求数额尚不明确，本案不予处理，二原告可待确定后另行主张。关于预期收入一项，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告中央军委机关事务管理总局招待局第一招待所于本判决生效后十五日内支付原告北京华海基业科技孵化器有限公司、原告北京汉潮大成科技孵化器有限公司装修维护补偿款一百五十万元；
二、被告中央军委机关事务管理总局招待局第一招待所于本判决生效后十五日内支付原告北京华海基业科技孵化器有限公司、原告北京汉潮大成科技孵化器有限公司腾退期间运营成本一百一十万元；
三、被告中央军委机关事务管理总局招待局第一招待所于本判决生效后十五日内支付原告北京华海基业科技孵化器有限公司、原告北京汉潮大成科技孵化器有限公司员工遣散费用四十二万；
四、被告中央军委机关事务管理总局招待局第一招待所于本判决生效后十五日内支付原告北京华海基业科技孵化器有限公司、原告北京汉潮大成科技孵化器有限公司向第三人赔偿的补偿款一百万；
五、驳回原告北京华海基业科技孵化器有限公司、原告北京汉潮大成科技孵化器有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费247490元，由原告原告北京华海基业科技孵化器有限公司、原告北京汉潮大成科技孵化器有限公司负担223305元（已交纳），由被告中央军委机关事务管理总局招待局第一招待所负担24185元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 崔 赟
审 判 员 李晓彤
人民陪审员 袭菊英
二〇一八年八月九日
书 记 员 郑梦彤