广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终346号
上诉人（被告、反诉原告）：ＸＸ，男，汉族，1964年11月11日出生，住址：广东省惠州市惠城区，
委托诉讼代理人：李益祝，女，汉族，1969年4月16日出生，住址：广东省惠州市惠城区，系ＸＸ配偶。
委托诉讼代理人：蒋再生，男，汉族，1967年5月25日出生，住址：广西桂林市象山区，系上诉人妻表兄。
被上诉人（原告、反诉被告）：冷建，男，汉族，1987年8月11日出生，住址：湖南省岳阳市岳阳楼区，
委托诉讼代理人：王章勇，系广东金卓越律师事务所律师。
上诉人ＸＸ与被上诉人冷建因房屋租赁合同纠纷二案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初8744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年8月26日，原审原告ＸＸ向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、判令被告继续履行2014年1月1日签署的《房屋租赁合同》至2019年1月1日。二、本案诉讼费用由被告承担。（一）2017年1月4日原告变更诉求为：一、确认《房屋租赁合同》于2016年12月31日已经实际解除。二、判令被告向原告退还押金5000元，并赔偿原告装修损失3万元（具体损失以评估结果为准）、赔偿损坏原告物品损失5000元（实际损失以评估结果为准）及搬迁费用5000元。三、判令被告因阻碍原告经营造成原告营业损失5000元（酌情）。四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：案件正在审理过程中，2016年12月，被告的装修人员往原告的大门口不断掉落石块，影响原告经营和人身安全，原告于2016年12月21日进行了报警。2016年12月26日被告往原告店铺大门排放脏水、2016年12月30日，被告在大门玻璃上泼油漆并张贴《收回租赁房屋告知书》并将车辆堵在原告所租店铺门口，造成原告已经无法对所租店铺正常使用及经营，2017年1月1日被告伙同多名人员强行断水断电断监控，进行打砸，并将原告的铺内物品强行丢到铺外，并强行锁门，完全不顾及本案尚在贵院的处理过程中的客观情况，完全不顾贵院权威。造成原告在2016年12月实际上无法经营，没有客人敢上门，造成原告营业损失至少达5000元。原告多次报警，但警察认为本案属于民事纠纷，应由法院予以解决。《房屋租赁合同》已因被告的恶劣行为于2016年12月31日实际终止，无法继续履行。（二）2017年6月6日原告变更诉求为：一、确认《房屋租赁合同》于2016年12月31日已经实际解除。二、判令被告向原告退还押金5000元，并赔偿原告装修损失46602元及搬迁费用3000元。三、本案诉讼费、评估费用由被告承担。事实与理由：在诉讼中，原告向贵院申请对位于惠州市惠城区XX岭旭日二路第三栋一楼门面的装修装饰工程市场价值在2016年12月31日的市场价值进行评估。贵院委托的广东惠正资产评估与房地产土地估价有限公司于2017年5月12日作出了评估报告，评估的价值为46602元。原告支付了评估费2000元。原告被迫离开时，被告是原告装修的既得利益者，应当将相应剩余的装修价值补偿给原告。（三）2017年9月20日原告增加诉求为：补充律师费5000元。
被告（反诉原告）ＸＸ（本诉）辩称，我的答辩意见与我提交的反诉状的反诉意见一致。我对原告的诉讼请求有异议，第一项，这个合同是已经到期了；第二项，466020元根本没有任何法律依据，更不能得到法院的认可，鉴定报告的结论非常清楚的，因此该评估报告已经超出对原告提出的赔偿项目，是超范围评估。因此该评估不能接纳，没有任何评估价值。评估由作假的人承担，第三项，被告也是原告带来的格式合同履行，合同租赁第三条，根据合同法第二百二十二条的规定，租赁物核查之后没有损坏应该退还押金，第四项，不是法定事由，不能得到法律认可，原告2016年12月28日已经在丽景湾已经重新开店，把有用的东西已经搬走，余下的都是垃圾。被告请人清理原告留下的垃圾还有支付清理费，以视频为证。第五项，诉讼费是原告起诉的，所以该原告出，反诉费由原告承担，鉴定费由作假人承担。律师费可另行主张权利。美容费也要原告出，精神损失费也要原告出。
反诉原告ＸＸ提起反诉，请求法院判令：一、判令被反诉人忠实履行《房屋租赁合同》于2016年12月30日迁出承租房屋；二、判令被反诉人赔偿损失41222元（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）；三、本案本诉和反诉的诉讼费用由被反诉人承担。2017年9月20日，被告（反诉原告）ＸＸ表明：第一项诉讼请求取消，2017年1月1日在7、8个警察的监督下清理（承租房屋）。
主要事实和理由是：一、被反诉人故意无视《房屋租赁合同》约定，造成反诉人财产损失最低达41222元以上。二、反诉人请求责令被反诉人于2016年12月30日清场搬出，合情合理合法，也是忠实地履行双方认可的《房屋租赁合同》约定。（一）反诉人于2016年4月15日以条幅广而告之的方式在被反诉人租用“该处租赁房屋月租金贰仟伍佰元”门前和二楼打横幅，实际提前七个半月即225天告诉了被反诉人收回出租房屋的真实意思的直接表示。（二）被反诉人于2016年5月左右还自己又为反诉人以50元费用制作了一条“寻求合作伙伴”联系人改为肖总的事实，反诉人又当面再次告诉被反诉人：另找门面发展，如你能合作享受优先权。（三）根据民法通则第九十一条，合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利之规定。三、被反诉人以大资金投入的欺骗行为骗取《房屋租赁合同》关系进场，中途多次使用蒙骗策略收获不佳，企图实施最后诈骗，请求法院依法予以制止。
原告（反诉被告）冷建（反诉）辩称，本案的解除并不是因为原告违约的原因，而是被告在约定的合同期限未届满的情况下，单方擅自解除合同；采用的单方强制性手段，未和原告协商一致，实际上原告没有给被告造成任何的损失，原告装修商铺也是经过被告同意的，在本案起诉前，被告没有提出任何的异议；因此并不存在被告所谓的损失41222元，且原告没有过错，原告认为被告的反诉理由没有任何事实理由和依据。一、本案ＸＸ与冷建仅签署了一份显示时间为2014年1月1日《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》是双方当事人自行签署确认的，根本没有欺诈、胁迫的情况，也不违反法律的规定，本案处理案件的合同依据仅能以该合同条款约定为准。二、冷建投资约22万元对店面装修至今已达2年多，且于2015年3月翻新，被答辩人ＸＸ对装修从来没有提出任何异议，明显可见，被答辩人ＸＸ对答辩人的装修是知情的且认可的，并不存在被答辩人声称的对装修不知情的情况，根本不存在所谓的损失41222元。三、反诉人请求答辩人于2016年12月30日清场搬出没有事实依据和法律依据。（一）根据《房屋租赁合同》第8条约定“甲方因其他原因需提前解除承租关系，必须提前半年通知乙方。甲方将押金全额退还乙方，并向乙方支付一定的补偿金。”（二）被答辩人提供的证据九清晰地显示条幅内容为：本楼层2至5楼寻求合作伙伴，并不包含1楼。而且事实上，被答辩人当时确实仅就楼层2至5楼寻求合作。答辩人了解的事实是，其现在真正的合作者为被答辩人装修2至5楼整栋楼房，有一项合作条件是将楼房一楼即争议的房屋出租给合作者，以装修款抵消租金。所以，被答辩人为了履行其新的合同义务，而随意地解除与答辩人的租赁合同。这明显是被答辩人的不道德、不诚信的行为，不应得到法院支持。综上，被答辩人的反诉请求没有事实依据和法律依据，请求贵院依法驳回。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2014年1月1日原告（承租方）与被告（出租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于惠州市惠城区XX岭村旭日二路第三栋一楼租赁给原告，租赁日期为2014年1月1日至2019年1月1日，租金为2500元/月，被告因其他原因需提前解除承租关系，必须提前半年通知原告，被告将押金全额退还原告，并向原告支付一定的补偿金。其后，原告向被告给付押金5000元。2016年2月2日原告向被告汇付2016年12月31日止租金25000元。2016年5月22日被告在涉案门面2楼悬挂条幅：本楼层2至5楼寻求合作伙伴。2016年7月22日被告通过顺丰速运向原告送达一份《收回门面敬告书》给原告，载明如下：依据甲、乙双方于2014年1月1日签订《租房协议》内容第二条“如一方退房、收房，要提前一个月通知对方”之约定，门面出租到2016年12月31日期满，必须续签才能产生法律效力，续签的依据《收据》：现因房屋装饰需要，为了不影响乙方经营和发展及顾客安全与施工方便，现决定《租房协议》即2016年12月30日终止续签收回出租门面，特此书面敬告，请严格依据《租房协议》执行，于2016年12月30日24时搬迁完毕待甲方验收为盼！（如有异议或困难请书面回复）。”2016年8月26日原告向被告送达一份《关于对<收回门面敬告书>的回复意见》：你没有合理原因解除房屋租赁合同，且你未向我支付补偿，因此，我不同意于2016年12月31日解除《房屋租赁合同》，我要求按照《房屋租赁合同》的约定继续履行合同到2019年1月1日。2016年12月30日被告在涉案门面张贴《收回租赁房屋告知书》：于本月底即2016年12月底晚12点前《房屋租赁合同》自行终止。2017年1月1日被告对涉案门面进行清场。因房屋租赁合同纠纷，原告遂于2016年8月26日诉至本院，请求判如上述所请。
另查之一，被告对2014年1月1日原告与被告签订《房屋租赁合同》回应：日期实际上是2013年6月11日，合同中ＸＸ的名字也是我（被告配偶李益祝）代签的，时间是写的是2014年1月1日，因为2013年6月30日至2013年12月31日XX红转租给原告的。
庭审过程中，被告表示：我是因为合同被偷走了，根据我和案外人XX红的合同约定提前一个月通知被告解除合同。我有一个新的合作伙伴，我想收回一楼来，然后将整栋房子承租给案外人。我也有问过原告，如果原告有能力我可以优先选择和原告合作，但是原告没有能力，所以我选择了案外人。
关于被告诉求“判令被反诉人赔偿损失41222元”，被告说明：41222元是打掉装修、恢复原状花费的费用，我现在还没有去打，打了一部分花了1万多元，余下的由原告去打。
另查之二，经原告申请，本院依法委托广东惠正资产评估与房地产土地估价有限公司对位于惠州市惠城区XX岭村旭日二路第三栋一楼门面的装修装饰工程市场价值进行评估，2017年5月12日该公司作出惠正资评报字（2017）第XX009号《装修装饰工程市场价值评估报告》：被评估装修装饰工程市场价值在评估基准日的评估价值为46602元整。
另查之三，鉴于被告不同意调解，本院无法组织双方达成一致协议。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告冷建与被告ＸＸ于2014年1月1日签订《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，合同内容均未违反现行法律法规规定，应为合法有效，双方均应按约履行各自的义务。被告抗辩认为上述合同实际签署时间为2013年6月11日，但并未提供相应证据予以证实，故本院不予采信。但双方行为业已表明无意继续履行上述合同，因此本院确认上述合同已于2017年1月1日解除。根据上述合同约定“被告因其他原因需提前解除承租关系，必须提前半年通知原告，被告将押金全额退还原告，并向原告支付一定的补偿金”，基于本案现已查实的事实，被告仅于2016年7月22日以2016年12月30日合同到期为由书面告知原告解除合同，存在一定过错，应承担相应的违约责任，因此原告诉求退还押金5000元、赔偿装修损失46602元、评估费2000元，既有事实依据，亦有法律依据，本院予以照准。被告抗辩认为2016年5月22日以在涉案门面2楼悬挂条幅的方式告知原告解除合同，但是，上述条幅载明“本楼层2至5楼寻求合作伙伴”，并未说明涉案一楼门面解除合同予以招租的事实，被告上述抗辩意见，显与事实不符，本院不予支持。原告诉求搬迁费用3000元，但并未提供相应证据予以证实，故本院对于此项诉求不予支持。鉴于原被告之间关于律师费的支付尚无书面抑或口头约定，故本院对于此项诉求不予支持。鉴于被告主张41222元尚未实际发生，亦未提供相应证据予以证实，故本院对于被告全部反诉请求不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）冷建与被告（反诉原告）ＸＸ于2014年1月1日签订《房屋租赁合同》于2017年1月1日解除。二、被告（反诉原告）ＸＸ应自本判决发生法律效力之日起五日内一次性向原告（反诉被告）冷建退还押金5000元、赔付装修损失46602元、评估费2000元，合计为53602元。三、驳回原告（反诉被告）冷建其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）ＸＸ全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费（本诉）670元[已减半收取，原告（反诉被告）冷建已预交50元]，由原告（反诉被告）冷建负担50元，被告（反诉原告）ＸＸ负担620元；（反诉）415.28元[被告（反诉原告）ＸＸ已预交]，由被告（反诉原告）ＸＸ负担。
当事人二审的意见
上诉人ＸＸ不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审（2016）粤1302民初8744号的枉法判决，依法驳回被上诉人（原审原告、原审反诉被告）的诉讼请求，并改判被上诉人（原审原告、原审反诉被告）赔偿上诉人损失41222元（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）。二、一审、二审（本诉、反诉、上诉等）案件诉讼费用以及评估费用等均由被上诉人（原审原告、原审反诉被告）承担。
主要事实和理由：一、一审法院在审理程序上严重违法。第一，一审法院共四次开庭审理，在第一、二次开庭审理时，故意多次打断上诉人的正常陈述与发言，并对上诉人使用威胁性语言。而对被上诉人及其代理人则和颜悦色，庭下也有说有笑，上诉人有理由怀疑其公正性，因此不得不申请回避，后一审法院虽然更换了合议庭，但却没有更换案件主办人。第二，主办法官知道上诉人文化低、不懂法，却有意误导上诉人作出不利于上诉人自己的陈述与行为。如在移送装修评估材料时，不正确释明移送评估材料和评估的法律意义和后果，反而误导上述人在移送的评估材料上签名。第三、被上诉人申请评估，一审法院委托评估机构时，没有履行告知征求上诉人选择评估机构的义务，存在程序上的瑕疵。二、一审法院在认定法律事实上不清不准。第一，一审法院存在有证不认的错误。一审法院认为“被告抗辩认为上述合同实际签署的时间为2013年6月11日，但并没有提供相应的证据予以证实，故本院不予采信。”事实上被上诉人在法庭陈述时已认可合同实际签署的时间为2013年6月11日，而且上诉人有证人证言证明合同实际签署的时间为2013年6月11日。第二，存在事实逻辑矛盾的错误。一审法院委托司法鉴定时，移送的鉴定材料——装修工程确认表上的装修时间均是“2013年8月”。试问，双方没有签订租赁合同的情况下，被上诉人能进上诉人的房屋装修吗?反过来说，一审法院既然认定合同是2014年1月1日签订的，为什么却又将合同签订之前“2013年8月”装修的工程装修材料去鉴定，而且也认定这样作出的鉴定结论呢?这明显逻辑混乱，不符合案件情况实际。第三，存在认定事实不准的错误。一审法院认为根据合同约定“被告因其他原因需提前解除承租关系，必须提前半年通知原告”，因此“基于本案现已查实的事实，被告仅于2016年7月22日以2016年12月30日合同到期为由书面告知原告解除合同，存在一定过错，应当承担相应违约责任”。那么这事实究竟是什么呢?事实是上诉人于2016年4月15日以文幅广而告之的方式在被上诉人《房屋租赁合同》约定内容第一条“XX岭档口处”和第二条“该处租赁房屋月租金贰千伍佰元”及第六条“该处房屋所发生的水、电费由乙方承担……”等等门前和二楼打横幅“2——5楼招商”(证据)，实际提前七个半月即225天告诉了被上诉人收回出租房屋的真实意思的直接表示；后于2016年5月2日、5月19日、5月23日上诉人三次用电话号187××××3235主动联系被上诉人180××××3372，告诉被上诉人要收回出租房屋，并劝其另找新的门面发展，但被上诉人充耳不闻。在这种情况下，上诉人才于2016年7月22日通过顺丰速运送达了一份《收回门面敬告书》给被上诉人。且“被告因其他原因需提前解除承租关系，必须提前半年通知原告”并没有约定被告必须书面通知原告，而在2016年4月至5月间上诉人通过多种形式、多种方法在不间断的通知被上诉人要收回房屋。但一审法院无视这一事实，作出错误的认定与判决。第四，被上诉人在起诉状与庭审中强调合同已于2016年12月31日实际解除，一审法院判决合同于2014年1月1日解除。事实上被上诉人早在2016年9月就已经另找了别的房屋并开始装修，并于2016年12月28日正式开张经营。这说明被上诉人早有解除合同的打算，并付诸行动，但又怕要承担违约责任，故一直暗中操作、隐瞒不说。一审法院不核准核实事实，反而认定上诉人违约，实属大错。第五，采用惠正资评报字(2017)第XX009号《装修装饰工程市场价值评估报告》作为判决依据错误。理由是：首先如前所述，评估程序违法，一审法院选择委托评估机构没有征求上诉人意见；其次，一审法院所送评估材料恰好是其排除的，因此不真实、不准确。因此，这样的评估结果不能作为判决的依据。三、一审法院在适应法律上错误。一审法院认为“被告抗辩认为上述合同实际签署的时间为2013年6月11日，但并没有提供相应的证据予以证实，故本院不予采信。”这说明被上诉人没有取得对上诉人房屋的使用权。根据中华人民共建设部令第110号：《住宅室内装修装饰管理办法》第五十三条：非业主的住宅使用人对室内进行装修装饰，应当取得业主的书面同意。本案被上诉人在非合同期进行装修，而且擅自改变房屋主体结构，在承重墙上开两道门。其作为非业主的住宅使用人对室内进行装修装饰，应当取得业主上诉人的书面同意。但被上诉人没有。因此，一审法院应根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。综上所述，一审判决认定事实严重错误，适用法律不当，程序违法，请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误并改判，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，还法律以公正、公平，还上诉人以公道。上诉人在二审庭审中补充：一审具体赔偿数据并未出来，但二审收据、票据已经收到，因此要求赔偿上诉人损失25500元。1、一审在程序上存在瑕疵。（1）本案由本诉、反诉合并审理，但一审过程中，原审法院对我方反诉所提出的基本事实和证据并未作出审理和认定；（2）在对装饰装修进行评估时，被上诉人提出的证据，一审法院并未移送到有关评估机构；（3）委托评估公司是否具有相关评估资质，存在疑问。2、一审法院对事实认定存在不清楚、错误的情况。（1）一审法院忽略被上诉人在涉案房屋打洞的事实；（2）对本案涉及的另两个租赁合同，并未作出认定。3、适用法律错误，导致判决错误。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人冷建答辩称：1、一审判决符合事实，其审理的程序也符合法律的相关规定，一审判决应当予以维持，上诉人在上诉中所称，一审法院审理程序存在瑕疵，没有事实依据，而且在一审庭审中，因上诉人的原因，一审法院多次迁就，方才产生本案一审四次开庭，一审法院已经完全保护了诉讼当事人的合法诉讼权利，且一审法院委托评估也是依法进行，受托的评估机构也出具了其鉴定评估资格，及评估人员的执业证书，因此并不存在上诉人所称的，一审程序、委托评估有瑕疵的情况。2、一审法院认定事实准确，且均有相关证据予以佐证，并没有上诉人所称的认定事实错误。3、一审法院适用法律正确，且以证据证明事实。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
二审中，上诉人ＸＸ提交了五份新证据：证据一、两张收据，1、18500元，是被上诉人搬离之后，上诉人在整理清理房屋时花费的相关费用，2、7000元，是上诉人装拉闸门时花费的费用证明，均拟证明被上诉人装修后，这个拉闸门不见了，给上诉方造成损失。证据二、五张被上诉人在承租的房屋上打洞开门的图片，其中前两张为被上诉人向一审法院提供的照片，后三张是我方近期拍摄的现状照片，其中被封上的门是我方封的，拟证明被上诉人在承租后装修时，在涉案房屋的承重墙上开了新的门，而装的铁门是从另外闸门的位置移过来的。证据三、两张照片，是被上诉人在2016.10丽景湾新承租的店面，这两个图的来源是被上诉人在微信朋友圈发布的，后来因为被上诉人将我方微信拉黑后，直接来源我方无法找到，证明被上诉人向法院诉讼要求继续履行合同，直到一审第一次开庭仍然继续要求履行合同，被上诉人的诉讼意图带有目的的，是为了规避赔偿责任。证据四、《装修明细合同》、收款收据，这是被上诉人向一审法院提交的鉴定评估证据之一，但在评估公司进行评估时，材料中并没有反映出这一证据，我方在阅卷时，也未发现这份证据，拟证明这次评估在程序上有瑕疵的。证据五、《惠州市装饰市场社会调查表》，拟证明评估公司所采用的评估价格不科学、不真实，直接导致评估的结果有失客观公正，因此不能作为评估的参考依据。
被上诉人冷建针对上述证据发表了质证意见：1、（1）对18500元收据的三性均有异议，该收据并不是正规票据，被上诉人也不知道上诉人是否存在该收据所描述的拆墙的事实；即使拆墙是真实的，也是上诉人在对整栋房屋装修中所花费的费用，其装修的受益人是上诉人，因此并不能作为与本案有关的损失，（2）对7900元的收据的三性也有异议，该收据也不是正规票据。2、（1）对前三张图片真实性无异议，但对其证明的关联性有异议，被上诉人装修当时取得上诉人的同意，该3张图片也不能反映我方破坏的上诉人的承重墙，开门的墙面并不是承重墙，（2）对后两张图片三性均有异议。3、对证据三性均有异议，被上诉人另外有开一个店面是属实，但与本案并无关联性，被上诉人新装修的店面所用全是全新的材料及家具，而且被上诉人是在上诉人强烈要求租赁合同，并且采用各种方式阻碍我方正常经营的情况下才在另外一个地方新开了店面。4、对证据真实性无异议，但该份证据仅是被上诉人在一审中用于证明其装修的辅证，但并不是所有的装修合同及收据，因为时间已久，很多已经遗失，该证据并不能证明评估存在瑕疵。5、对证据三性均有异议，不能证明评估公司评估不科学、不真实。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院查明的事实、裁判理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查，惠正资评报字（2017）第XX009号《装修装饰工程市场价值评估报告》评估方法为：成本法。成本法，即以现时条件下重新购置或建造一个全新的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后得到被评估资产评估值的方法。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：1、双方签订的租赁合同期限至2019年1月1日到期，上诉人有无按合同约定提前半年通知承租人提前解除租赁关系；2、涉案合同解除是否是因上诉人单方提前解除所致，上诉人要否承担相应的违约责任；3、一审委托作出的评估报告能否作为认定本案承租人装修损失的依据；4、上诉人反诉主张25500元损失应否获得支持。具体判析如下：
根据上诉人与被上诉人于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》，合同约定租赁日期为2014年1月1日至2019年1月1日，上诉人因其他原因需提前解除承租关系，必须提前半年通知被上诉人。上诉人辩称2016年5月22日以在涉案门面2楼悬挂条幅的方式告知被上诉人解除合同，但该条幅载明“本楼层2至5楼寻求合作伙伴”，并未涉及一楼门面。另，上诉人辩称于2016年5月2日、5月19日、5月23日主动电话联系被上诉人，告知其收回出租房屋，但上诉人并没有提交相关证据予以证实。依据现有证据，上诉人仅于2016年7月22日向被上诉人发出《收回门面敬告书》，且明确是以房屋装饰需要为由，决定于2016年12月30日提前两年终止合同收回出租门面。上诉人提前解除合同，并未依约提前半年通知被上诉人，故应承担相应的违约责任。
经原告申请，一审法院通过摇珠确定评估机构，并依法委托具有相关评估资格的广东惠正资产评估与房地产土地估价有限公司进行评估，程序并无不当。该评估报告的评估方法为成本法，且已考虑到该装修装饰工程的折旧因素。故上诉人提出的抗辩没有事实依据，该鉴定报告应当作为计算被上诉人实际损失的依据。但考虑到评估基准日为2016年12月31日，现时条件下重新购置或建造涉案评估资产的成本高于2014年物价的实际情况，结合本案合同原约定的租赁年限、合同解除前租赁物的使用年限，本院酌定上诉人赔付装修损失46602元的80%为宜，即赔偿装修损失37281.6元给被上诉人。上诉人对评估报告提出的异议本院部分采纳。
至于上诉人反诉主张的损失。本案中，上诉人主张解除合同后18500元清理房屋费用。根据2014年1月1日双方签订的《房屋租赁合同》，双方并未约定解除合同时由谁拆除涉案房屋的装修装饰，上诉人要求被上诉人赔偿该项费用，缺乏合同依据，且上诉人对自行拆除费用的产生提供的仅是收据，本院不予采纳。上诉人称被上诉人破坏了租赁物的承重墙，目前无证据证明其所主张的墙壁是承重墙，并造成了其他损失，对于该项请求亦不予支持。上诉人称涉案门面的卷闸门丢失，被上诉人辩称卷闸门尚在涉案房屋内，只是包在木板里，重新安装了玻璃门。目前涉案房屋已经转租案外第三人并已装修使用，因不能损坏案外人的装修，暂无法进行检查和确认，且上诉人仅提供相关收据，该卷闸门已经使用多年，现无法认定具体折旧和损失，上诉人若有新证据可进一步举证后另行主张权利。
综上所述，原审认定事实部分不清,处理部分欠当，本院予以纠正。上诉人的上诉，有理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初8744号民事判决第一、三、四判项及诉讼费负担部分；
二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初8744号民事判决第二判项为：ＸＸ应自本判决发生法律效力之日起五日内一次性向冷建退还押金5000元、赔付装修损失37281.6元、评估费2000元，合计为44281.6元。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费人民币1085.28元，由上诉人负担700元，被上诉人负担385.28元，上诉人多预交的385.28元抵作被上诉人应负担部分，待执行时由被上诉人一并径付给上诉人。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 莹
审 判 员 卫书平
审 判 员 黄宇乐
二〇一八年八月十六日
法官助理 雷彩霞
书 记 员 李丽莎
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。