常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第1952号
原告常州荣盛筑家房地产开发有限公司，住所地常州市天宁区中吴大道700号。
法定代表人唐登洋，总经理。
委托代理人沈斌、刘小燕，江苏鑫法律师事务所律师。
被告张素成。
原告常州荣盛筑家房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）诉被告张素成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荣盛公司委托代理人刘小燕到庭参加诉讼。被告张素成经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告荣盛公司诉称，2013年11月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（含补充协议，以下简称合同）一份，约定原告将位于花语���苑5幢1702号（施工编号）商品房一套出卖给被告，房屋总价为人民币405000元。被告为购买该套商品房，向中国邮政储蓄银行股份有限公司常州市分行（以下简称邮政储蓄银行）贷款283000元，同时向廊坊荣盛物业服务有限公司常州分公司（以下简称廊坊物业公司）借款81000元。合同签订后，原告依约为被告提供了商品房按揭贷款及廊坊物业公司借款的担保。因被告逾期还贷，2015年5月，邮政储蓄银行向原告发来《贷款清偿通知书》，要求原告承担担保责任，代被告偿还截止2015年5月28日所结欠的贷款本金、利息、罚息等合计283000元。原告收到《贷款清偿通知书》后，试图联系被告还款，但一直联系不上。廊坊物业公司在得知被告已无按期还款之可能后，亦向原告发来代偿通知，要求代为偿还借款81000元。为避免损失的进一步扩大，原告向邮政储蓄银行代偿了被告结欠的��款及利息合计282681.85元，向廊坊物业公司代偿借款81000元。截止于诉讼提起之日止，被告仍未向原告偿还代偿款项，根据合同及补充协议的约定，原告有权要求被告支付（承担）已代偿的款项及已支付的费用，并有权解除合同。现要求解除原告与被告签订的商品房买卖合同并要求被告协助办理《商品房买卖合同》解除后的注销备案手续，并承担相关费用；被告支付原告违约金40500元；被告支付原告代偿的人民币本金358038.6元、利息及罚息5643.25元，合计363681.85元；被告承担本案诉讼费用和律师代理费20650元；前述请求中被告应承担的款项从被告已支付的购房款中扣除；不足部分，由被告支付。
荣盛公司为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、商品房买卖合同、发票。
2、个人购房借款及担保合同、贷款借据。
3、还款单、贷款清偿���知书、个人贷款还款单结清证明、汇款单。
4、借款协议书、代偿通知书、汇款单、证明。
5、委托代理合同、发票、转账单。
被告张素成未作答辩，也未提供证据。
经审理查明，2013年11月8日，荣盛公司（出卖人）与张素成（买受人）签订“商品房买卖合同”1份，约定：施工编号为花语馨苑5幢1702号房屋的出售；商品房用途为住宅；建筑面积为59.24平方米，其中，套内建筑面积43.71平方米，分摊面积15.53平方米；商品房单价为每平方米6836.6元，总额为405000元；支付方式为贷款方式，自合同签订之日起1日内支付30.12%，金额为122000元，剩余金额为283000元，于合同网上备案之日起3日内申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款；交付时间为2015年12月30日前。合同中附补充协议，约定：买受人选择按揭方式或向第三人借款形式支付房价款的，若因买受人违约未能按时向贷款银行、公积金管理机构或第三人支付约定的本息（逾期供款），导致出卖人被贷款银行、公积金管理机构或第三人追缴所担保的贷款（借款）本金、利息、罚金以及实现债权的费用（包括出卖人被银行、公积金管理机构划扣的保证金），出卖人有权选择下列方式之一处理：……2、出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人应履行下述义务：（1）买受人应向出卖人支付房价款总额10%的违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除已承担担保责任范围内的款项、违约金及相关费用后无息返还给买受人；（2）买受人应协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用；买受人逾期未协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押手续，自逾期之日��每日以房价款总额的0.5‰向出卖人支付违约金。
同日，廊坊物业公司（甲方）与张素成（乙方）、荣盛公司（丙方）签订“借款协议书”1份，约定：乙方向甲方借款81000元；用途为支付乙方购买的花语馨苑5号楼1702号房屋；借款期限自2013年11月8日至2014年12月31日；丙方承担担保责任。同日，张素成写下借条，明确借到廊坊物业公司81000元。
同日，张素成缴纳首付款122000元，荣盛公司开具相同金额发票。
2013年11月22日，邮政储蓄银行（贷款人）、张素成（借款人）、荣盛公司（保证人）签订“个人购房借款及担保合同”1份，约定：张素成向邮政储蓄银行贷款283000元；用途为购买坐落于花语馨苑5幢1702室房屋，建筑面积59.24平方米；贷款期限为300个月，自2013年11月22日至2038年11月22日；贷款利率为中国人民银行同期同档贷款利率下浮10%；���款归还方式为按月等额本息还款；保证人承担阶段性连带责任保证。同日，张素成向邮政储蓄银行出具个人贷款借据，借款金额、用途、期限与合同约定一致。邮政储蓄银行按约发放了贷款。
2015年5月13日，邮政储蓄银行向荣盛公司发出贷款清偿通知书，明确张素成已有87天未归还贷款本息，要求荣盛公司承担连带保证责任，支付贷款本金、利息、罚息等共计283000元。同年5月28日，荣盛公司向邮政储蓄银行转账282681.85元。邮政储蓄银行出具了个人贷款结清证明。
2015年6月1日，廊坊物业公司向荣盛公司发出个人借款履行保证责任通知书，明确借款到期后，张素成未按时还款，要求荣盛公司履行保证责任，代偿81000元。荣盛公司通过网银转账81000元，廊坊公司出具个人借款结清证明。
另查明，荣盛公司就本案委托江苏鑫法律师事务所律师沈���、刘小燕为其诉讼代理人，支付代理费20650元。
现荣盛公司诉至本院，提出前列诉讼请求。
本院认为，本案的争议焦点为：1、荣盛公司是否有权解除与张素成签订的商品房买卖合同以及是否有权要求违约金；2、荣盛公司是否有权要求张素成返还代偿款及代偿款数额确定；3、荣盛公司可否要求张素成支付律师费。
一、关于荣盛公司是否有权解除与张素成签订的商品房买卖合同以及要求违约金问题。荣盛公司与张素成签订的商品房买卖合同及合同所附补充协议均系双方真实意思表示，合同及补充协议均合法有效，对双方均具有法律约束力。补充协议约定：买受人选择按揭方式或向第三人借款形式支付房价款的，若因买受人违约未能按时向贷款银行、公积金管理机构或第三人支付约定的本息（逾期供款），导致出卖人被贷款银行、公积金管理机构或第三人追缴所担保的贷款（借款）本金、利息、罚金以及实现债权的费用（包括出卖人被银行、公积金管理机构划扣的保证金），出卖人有权选择下列方式之一处理：……2、出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人应履行下述义务：（1）买受人应向出卖人支付房价款总额10%的违约金，出卖人有权在买受人已支付部分房价款中直接扣除已承担担保责任范围内的款项、违约金及相关费用后无息返还给买受人；（2）买受人应协同出卖人办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用。本案中，张素成支付房款的方式为向邮政储蓄银行贷款283000元，向廊坊物业公司借款81000元，并与邮政储蓄银行、廊坊物业公司签订了借款合同，写下了借据，故张素成应当按照借款合同的约定按时还款。但张素成未按约向邮政储蓄银行和廊坊物业公司归还借款，由荣盛公司代张素成偿还了所欠款项，有汇款凭证及邮政储蓄银行、廊坊物业公司出具的结清证明为凭，本院予以认定。故荣盛公司有权依照补充协议的约定要求张素成支付违约金并解除与张素成签订的商品房买卖合同，张素成协助办理合同解除后的注销备案手续、承担相关费用。补充协议约定违约金为合同价款的10%，故张素成应承担的违约金为405000＊10%=40500元。荣盛公司要求解除与被告签订的商品房买卖合同并由被告协助办理合同解除后的注销备案手续并承担相关费用以及承担违约金40500元的诉讼请求，本院予以支持。
二、关于荣盛公司是否有权要求张素成返还代偿款及代偿款数额确定问题。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。两份借款合同均约定了荣盛公司��担保证责任，在张素成未按时还款后，荣盛公司代张素成偿还了借款，承担了保证责任，故荣盛公司有权向张素成追偿。荣盛公司向邮政储蓄银行还款282681.85元，向廊坊物业公司还款81000元，共计363681.85元，故荣盛公司可主张的代偿款数额为363681.85元。故对荣盛公司要求张素成支付代偿款363681.85的诉讼请求，本院予以支持。
三、关于荣盛公司可否要求张素成支付律师费问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，律师费20650元为张素成不履行合同义务而产生的费用，是因张素成违约而对荣盛公司造成的损失，该损失不超过合同约定的违约金40500元；庭审中，法庭征求荣盛公司主张违约金还是赔偿损失时，���表明主张违约金40500元。故在已支持其违约金主张后，对荣盛公司要求张素成支付律师费20650元的诉讼请求，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况或合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。荣盛公司与张素成订立的商品房买卖合同解除，荣盛公司应当归还张素成已支付的购房款，故对张素成支付的购房款405000元外超出其应支付的违约金40500元、代偿款363681.85元之和的部分，荣盛公司应当返还。
张素成经本院合法传唤，无正当理由未到庭，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除2013年11月8日常州荣盛筑家房地产开发有限公司与张素成间的商品房买卖合同；张素成协助常州荣盛筑家房地产开发有限公司办理合同解除后的注销备案手续，相关费用由张素成负担。
二、张素成支付常州荣盛筑家房地产开发有限公司代偿款363681.85元。
三、张素成支付常州荣盛筑家房地产开发有限公司违约金40500元。
四、常州荣盛筑家房地产开发有限公司向张素成返还购房款405000元。
上述内容于本判决发生法律效力之日起十日内履行。
五、驳回常州荣盛筑家房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费7673元，保全费2920元，合计10593元，由张素成负担10420元，由常州荣盛筑家房地产开发有限公司负担173元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 赵鸿生
人民陪审员 杨桂华
人民陪审员 张小凤
二〇一五年十一月十九日
见习书记员 顾隽隽