湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴北民二初字第168号
原告某某银行某某市分行。
负责人邵某某，男，系该行行长。
委托代理人李某梅，女，1982年11月7日出生，汉族，系某某银行某某市分行法律顾问。
委托代理人何某军，男，1972年10月24日出生，汉族，系某某银行某某市分行信贷部客户经理。
被告邓某某，男，1984年7月9日出生，汉族。
被告谭某某，女，1979年6月2日出生，汉族，系邓某某之妻。
被告某某房地产开发有限公司。
法定代表人欧某，男，该公司董事长。
委托代理人童永春，系湖南福城律师事务所律师。
原告某某银行某某市分行（以下简称某行某某分行）与被告邓某某、谭某某、某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月9日公开开庭进行了审理，原告某行某某分行委托代理人李某梅、何某军、被告某某公司委托代理人童永春参加诉讼，被告邓某某、谭某某经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某行某某分行诉称，2013年1月5日，原告依照借款合同约定向被告邓某某、谭某某发放540000元个人住房贷款，贷款期限为15年，约定按月还款，采取抵押加最高额保证借款的形式。被告邓某某、谭某某以其所购的某某名邸二期12栋204号房作为抵押并办理了抵押手续，被告某某公司承担保证责任，承担在保证期间承担连带责任。现被告邓某某、谭某某未按约定还款，拖欠多期。原告依据合同及相关法律规定，诉请法院，宣布提前收回贷款，请求：1、判令被告邓某某、谭某某立即归还贷款本金502674.58元，利息（包括罚息、违约金）8568.08元，合计511242.66元（计算至2014年12月5日，其余依法计算至结清），以其抵押房产优先受偿；2、判令被告某某公司依法承担连带保证责任；3、诉讼费用由三被告承担。
原告就其诉请向本院提交了如下证据：
1、被告邓某某、谭某某身份证，拟证明被告邓某某、谭某某诉讼主体资格。
2、结婚证，拟证明被告邓某某、谭某某系夫妻关系。
3、借款合同，拟证明被告邓某某向原告借款的事实。
4、保证合同，拟证明被告某某公司对被告邓某某的贷款承担连带责任。
5、个人贷款支付凭证，拟证明原告向被告履行了借款合同的义务。
6、某房预某某区字第21200XXXX号预抵押登记证书，拟证明合同约定抵押房屋办理了抵押登记。
7、贷款账户基本信息，拟证明被告邓某某截止2014年12月2日为止，欠原告本金502674.58元，利息（包括罚息、违约金）8568.08元，合计511242.66元。
被告邓某某、谭某某未作答辩，亦未向本院提交证据。
被告某某公司辩称，被告某某公司作为开发商在销售商品房时，被告邓某某向原告按揭贷款，原告控制房贷风险，要求被告某某公司承担连带责任是可以理解的，在现实中银行按揭贷款也是普遍这样操作的，但就如何“承担连带责任”却是值得商讨的。就本案的实际情况，被告某某公司认为是在原告抵押权实现后仍不能满足原告权利时，被告某某公司依约承担连带偿还责任。理由如下：第一，依合同相对性原理，被告邓某某、谭某某是本案适格的被告，应当按合同约定向原告承担清偿借款及违约的责任。第二，依抵押权优先受偿性原理《担保法》第二十八条，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。《物权法》第一百七十六条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债务人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。原告应当就被告邓某某、谭某某提供的物的担保即抵押房产优先实现原告的债权，不足部分由被告某某公司承担连带责任。故请法院依法审判，切实维护被告某某公司的合法利益。
被告某某公司为支持其辩称，向本院提交了如下证据：
1、《营业执照》，拟证明被告某某公司诉讼主体身份。
2、《郴州市商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》，拟证明被告邓某某到被告某某公司购买房产，原告按借款合同约定向被告邓某某发放按揭贷款。
3、《房屋所有权证》，拟证明被告邓某某所购房屋已由被告某某公司办理总证，可以办理归被告邓某某所有的房产证，但由于一直未联系到被告邓某某，导致无法办理。
经本院组织，原、被告质证情况如下：
原告对被告某某公司提交的证据1、2无异议，对证据3的真实性无异议，证明方向有异议，认为只要被告邓某某的房产证没有办下来，被告某某公司都需承担连带责任。
被告某某公司对原告提交的证据1、2、3、5、6、7无异议，对证据4的真实性无异议，证明方向有异议，认为原告实现抵押债权后，抵押物的价值少于债权时，被告某某公司再承担连带清偿责任。
本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7，被告某某公司提交的证据1、2、3均真实、合法，并与本案相关联，可作本案定案依据。
根据原、被告举证、质证和本院认证情况，结合当事人当庭陈述，本院确认案件事实如下：
2012年9月27日，被告某某公司为保证人（甲方）与原告某行某某分行为债权人（乙方）签订一份《个人住房借款最高额保证合同》合同约定，1、本合同所称“债务人”是指因购置座落于东风路某某名邸二期项目所属之某某公司房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；2、被保证的债权是指自2012年7月31日至2015年7月31日期间因乙方向债务人发放个人住房商品房贷款而形成的一系列债权，其最高额为肆亿肆仟叁佰万元整。如甲方根据本合同履行保证债务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。在上述期间内的任一时点，只要乙方对债务人尚未收回的债权余额不超过该最高额，乙方可以连续向债务人提供贷款。甲方在该最高额内对乙方因发放贷款形成的债权均提供连带责任保证，即不论次数和每次的金额，也不论债务人单笔债务的履行期限届满日是否超过上述期间，亦不论债务人的个数。尚未收回的债权余额包括借款本金、利息、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费由。3、保证方式为甲方提供连带责任保证。4、保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误，收执之日。
2012年10月23日，被告某某公司为出卖人，被告邓某某为买受人，被告谭某某为共有人签订一份《郴州市商品房买卖合同》，合同约定，被告邓某某向被告某某公司购买某某名邸二期12栋2层204号房，房款总额为776035元，首付236035元，余款540000元向原告某行某某分行申请贷款支付。
2012年11月2日，被告邓某某、谭某某为借款人，原告某行某某分行为贷款人签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》合同约定，1、被告邓某某向原告借款540000元用于支付购买某某名邸二期12栋2层204号房的购房余款；2、借款期限为180个月，即从2012年11月2日至2027年11月2日；3、还款方式为等额本息还款法，每月归还本息金额为4718.84元；4、担保方式为某某名邸二期12栋204号房抵押担保和被告某某公司最高额保证担保；5、借款人发生下列任一情况，均构成违约，①借款人不按合同约定按时定额偿还款本息或其他应付款项……6、违约救济措施，出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……②宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费，……等等。借款合同签订后，原、被告就某某名邸二期12栋204房于2012年12月19日在郴州市房产局办理了抵押登记。2013年1月5日，原告向被告邓某某发放了贷款540000元。被告邓某某、谭某某借款后未按约定还款，截止2014年12月2日，共欠原告借款本金502674.58元，利息（包括罚息、违约金）8568.08元，合计511242.66元。
另查明，被告邓某某、谭某某尚未办妥某某名邸二期12栋204房权属证书。
本院认为，本案金融借款合同纠纷。原告某行某某分行与被告某某公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》，原告与被告邓某某、谭某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均合法有效，应受法律保护。原告依约向被告邓某某发放贷款后，被告邓某某、谭某某未按约定还款，其行为属违约，应承担违约责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》中“借款人出现违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……②宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费……”的约定，原告可主张宣布贷款立即到期，要求被告邓某某、谭某某立即清偿借款本息及相关费。本案借款担保方式为抵押加最高额保证，原、被告就抵押房屋在房产管理部门办理了抵押登记，故抵押有效，原告依法享有就抵押房产优先受偿的权利。被告邓某某、谭某某尚未办妥某某名邸二期12栋204号房权属证书。根据《个人住房借款最高额保证合同》约定，被告某某公司为被告邓某某、谭某某向原告提供的连带责任保证的期限未超过。故原告可主张要求被告某某公司承担连带保证责任。综上所述，原告要求被告邓某某、谭某某立即清偿借款本息及相关费，并对抵押房产享有优先受偿；要求被告某某公司承担连带保证责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告邓某某、谭某某应偿还原告某某银行某某市分行借款本金502674.58元，利息（包括罚息、违约金）8568.08元（计算至2014年12月5日此后另计），合计511242.66元，限被告邓某某、谭某某在本判决生效后十日内还清；对此，被告某某房地产开发有限公司承担连带清偿责任。
二、原告某某银行某某市分行对抵押物某某市某某名邸二期12栋204房享有优先受偿权。
如果被告邓某某、谭某某、某某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8992元，由被告邓某某、谭某某、某某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 石纳新
人民陪审员 张建国
人民陪审员 黎冬玉
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 朱 珍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。