四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川07民终668号
上诉人（一审被告）：绵阳市贵丰食品有限公司,住所地:四川省绵阳市经开区塘汛东路638号。
法定代表人:吴尧贵,公司执行董事.
委托诉讼代理人：钟君正，四川蜀仁律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：四川福星实业投资集团有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区跃进路131号福星时代天骄5幢。
法定代表人：李绍锡,公司董事长。
委托诉讼代理人：邹金池，四川林志(绵阳)律师事务所律师。
上诉人绵阳市贵丰食品有限公司（简称贵丰食品）因与被上诉人四川福星实业投资集团有限公司（简称福星集团）排除妨害纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2017）川0703民初3742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人绵阳市贵丰食品有限公司的法定代表人吴尧贵及其委托诉讼代理人钟君正、被上诉人四川福星实业投资集团有限公司的委托诉讼代理人邹金池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贵丰食品上诉请求：1.撤销原判，改判驳回福星集团的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由福星集团承担。事实和理由：一审判决认定事实错误,法律适用错误。1.一审案件焦点认定错误。贵丰食品对标的物享有租赁权，属于用益物权；福星集团享有的受让权，仅是一种资格权利。福星集团未提出贵丰食品的租赁行为侵犯了福星集团所享受的买卖权利，造成判决结果并非争议焦点的结论。2.一审判决适用法律错误。本案应适用《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，而非适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》，因为新发优于旧法、特别法优于普通法。3.原判的裁决结果是对本法院司法拍卖行为的自我否定，也是对诚实信用原则的违背。
福星集团辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确；一审焦点归纳正确。
福星集团向一审法院起诉请求：1.确认贵丰食品自2017年6月7日起，拒不从其租赁的原绵阳市葡露实业有限公司的土地撤离，继续侵占该宗土地的行为构成对福星集团国有土地使用权和房屋所有权的侵权；2.判令贵丰食品停止侵权、立即撤离；3.确认贵丰食品2015年10月15日与原绵阳市葡露实业有限公司签订的《租赁合同》对福星集团无约束力；4.本案诉讼费、律师费由贵丰食品承担。
一审法院认定事实：2015年2月9日，中国邮政储蓄银行股份有限公司绵阳市分行（以下简称绵阳邮政分行）与绵阳市葡露实业有限公司（以下简称葡露实业公司）签订了《小企业授信额度合同》、《小企业流动资金借款合同》、《小企业最高额抵押合同》等合同，约定葡露实业公司在绵阳邮政分行处借款1000万元，葡露实业公司以其位于经开区（绵房权证监证字第××号，绵城用国用2011第05250号）、经开区南湖北街无号4栋1层1号（绵房权证监证字第××号，绵城国用2011第05250号）、经开区南湖北街无号房产（绵房权证监证字第××号，绵城国用2011第05250号）三处房产为其贷款提供抵押担保，并办理了房屋抵押登记（绵房他证他权字第××号、绵房他证他权字第××号、绵房他证他权字第××号）。借款到期后，因葡露实业公司未按照约定归还贷款，绵阳邮政分行向一审法院提起诉讼，一审法院于2016年4月29日作出(2016)涪民特字第23号民事裁定书，裁定对登记在葡露实业公司名下的位于经开区（绵房权证监证字第××号，绵城用国用2011第05250号）、经开区南湖北街无号4栋1层1号（绵房权证监证字第××号，绵城国用2011第05250号）、经开区南湖北街无号（绵房权证监证字第××号，绵城国用2011第05250号）三处房产予以拍卖、变卖；葡露实业公司未向绵阳邮政分行偿还的借款本、息在拍卖或变卖所得价款中优先受偿。一审法院(2016)涪民特字第23号民事裁定书生效后，绵阳邮政分行即向一审法院申请执行。一审法院在执行过程中，于2017年4月21日在阿里巴巴司法拍卖网络平台上公开拍卖葡露实业公司上述房产及【绵城国用（2011）第05250号，土地面积共计28830.24平方米】号土地，福星集团于2017年5月23日竞买取得；一审法院遂于2017年6月2日作出(2016)川0703执1020号之二执行裁定书，确认福星集团取得案涉房产和土地使用权。
2015年10月15日，葡露实业公司与贵丰食品签订《租赁合同》一份。合同约定：葡露实业公司将位于绵阳市经开区厂区占地面积43.25亩(包括厂房3000㎡，办公楼600㎡，以及厂区闲置土地）整体租赁给贵丰食品使用，租期八年，即2015年10月30日至2023年10月30日止，年租金30万元；租金以之前葡露实业公司欠贵丰食品的借资款，采取“以租抵债”方式品迭收取。贵丰食品承租后，进行了较大投资。
福星集团通过司法拍卖取得案涉房产、土地，在行使权利过程中发现被贵丰食品实际占用使用后，即要求贵丰食品撤离，并在现场和报纸上公告其对该房屋、土地享有的合法权益，又请求公证机关进行现场取证，证实其权益受到贵丰食品的侵害；但贵丰食品以其租赁权优先等理由拒绝搬离，福星集团遂诉至一审法院。
一审法院认为，本案事实清楚，福星集团、贵丰食品双方对此亦无争议；双方争议的焦点在法律的适用，即贵丰食品的租赁权是否优先于福星集团的受让权。本案中，福星集团的受让权是基于绵阳邮政分行的抵押权所取得的，而绵阳邮政分行的抵押权在贵丰食品的租赁权之前，且办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，贵丰食品的租赁权不能对抗绵阳邮政分行已登记的抵押权，其租赁合同对福星集团的受让权亦不具有约束力，故贵丰食品以没有法律依据的所谓“租赁优先权”对抗福星集团的受让权，且拒不搬离的行为构成了对福星集团的侵权，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍……”的规定，应当停止侵害，搬离其侵占的案涉房屋和土地。福星集团诉请的律师费，因未提供律师费发票等相关证据予以证明，一审法院不予采信。据此，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》一百九十条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，判决如下：一、被告绵阳市贵丰食品有限公司在本判决生效后三十日内搬离讼涉房屋、土地；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告绵阳市贵丰食品有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审查明的一致。
本院认为，绵阳市葡露实业有限公司与中国邮政储蓄银行股份有限公司绵阳市分行签订《小企业最高额抵押合同》的时间为2015年2月9日，并于2015年2月10日办理了房屋抵押权登记；贵丰食品与绵阳市葡露实业有限公司签订《租赁合同》的时间为2015年10月15日。显然，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，贵丰食品对案涉土地、房屋的租赁权不得对抗中国邮政储蓄银行股份有限公司绵阳市分行对该宗土地、房屋所设立的抵押权。在中国邮政储蓄银行股份有限公司绵阳市分行实现担保物权的过程中，福星集团基于竞买取得案涉土地和房屋的不动产权益，该权益应优先于贵丰食品因《租赁合同》形成的债权。福星集团因其权益受到侵害，可依照《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”之规定，请求法院判令贵丰食品停止侵权并撤离。对于贵丰食品基于《租赁合同》所形成的债权，可以依法向有关责任方主张权利。
综上所述，贵丰食品的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由绵阳市贵丰食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈兴旺
审判员 赵 志
审判员 田 苑
二〇一八年三月二十一日
书记员 杨 丽