甘肃省临夏回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘29民终97号
上诉人（原审被告）：穆某甲。
委托代理人马福俊，临夏宁定律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：穆某乙，系穆某甲之父。
被上诉人（原审原告）：杨某某。
委托诉讼代理人：马忠萍，系杨某某合伙人。
上诉人穆某甲、穆某乙因与被上诉人杨某某租赁合同纠纷一案，不服广河县人民法院（2016）甘2924民初527号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年3月13日公开开庭进行了审理，上诉人穆某甲及其委托代理人马福俊、上诉人穆某乙、被上诉人杨某某及其委托代理人马忠萍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人穆某甲、穆某乙的主要上诉请求和理由：一审判决认定事实不清。一审判决认定：原告杨某某与马某甲的合伙人马某乙转租马巷街22号铺面房，经营服装生意，原告分两次将房租交给第三人穆某乙，第三人收取了原告支付的两年房租。被告穆某甲、第三人穆某乙与马某甲签订的房屋租赁合同，对原告杨某某继续有效。被告穆某甲、第三人穆某乙欲重修房屋，2016年2月29日，原告与被告、第三人口头达成协议，房屋修建完工后，由原告继续承租，原告杨某某搬出房屋。2016年7月4日，被告穆某甲、第三人穆某乙开始重新修建房屋，2016年7月15日修建完工后，被告穆某甲、第三人穆某乙将房屋出租给他人。一审判决的如上事实认定，遗漏了部分事实，对部分事实认定错误。第一、马某乙将商铺转租被上诉人杨某某，2014年7月1日杨某某的丈夫李云给穆某乙交了房租时，穆就提出该房屋经地震存在裂缝，在一两年内需要重修，李云要求今年暂缓修建，明年修完全可以；第二、上诉人修建之前，于2016年1月1日通知了被上诉人，直到2016年3月1日，被上诉人处理完全部货物之后，将房屋交付上诉人，对被上诉人没有造成损失；第三、上诉人因维修要求被上诉人搬出时，并没有承诺房屋修好后继续租给被上诉人；第四、被上诉人在房屋修好后要求继续租赁的条件苛刻，即要求同位置、同样大小面积分割出来。而上诉人房屋维修后面积增加，无法在同位置租给同样大小面积的房屋，因此，双方没有达成协议，上诉人才将房屋租给他人。我在合同未到期就不给她租房屋是我的不对，但他们在我的房屋上打眼我没有同意。一审判决认定上诉人与被上诉人之间的法律关系、合同种类不当。马某乙作为马某甲的合伙人，无权转让上诉人的房屋；上诉人与马某乙之间的合同并没有约定转租权；一审判决将上诉人与被上诉人杨某某之间的合同理解为杨某某替代了原承租人马某甲，这显然不符合事实和法律关系。上诉人与杨某某之间形成了新的法律关系，而非杨某某代替了马某甲。上诉人与杨某某之间没有书面合同，属于口头合同。按照合同法第215条的规定，该口头合同属于不定期合同。一审判决适用法律错误。一审判决依据《合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条规定作出判决，而上诉人认为，根据法律规定，上诉人与被上诉人之间的合同必须是要式合同，但上诉人与被上诉人之间没有合同，据此，应当依照《合同法》第二百一十五条的规定处理。一审判决判处违约金没有事实依据和证据支持。上诉人与被上诉人之间没有合同，也没有违约金的约定，一审判决判处50000元的违约金无事实和证据支持。一审判决超出了诉讼请求。被上诉人在一审中提出赔偿经济损失和赔偿违约金的两项诉讼请求，其并没有要求上诉人承担连带责任，但一审判决却让上诉人承担连带责任，超出了被上诉人的诉讼请求，按照《民事诉讼法》第二百条之规定，应当撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判。请求二审法院撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判。
被上诉人杨某某答辩称：自己是2015年2月15日，从前承租人马某乙、马某甲手中以165000元接手的广河县马巷街22号“生活秀”服装店，接手后又投资80000元，共计245000元，接手时征得了穆某甲、穆某乙的同意，当时要求签订书面协议时，他们承诺“我们与原承租人马某乙、马某甲签订的协议你们拿上继续有效，我八十岁的老汉说话算话”，同时，他们从杨某某手中接受了协议继续履行费（其中：穆某甲500元，穆某乙1000元）。2014年7月1日，被上诉人杨某某等人在穆某乙家中交给穆某乙租金50000元（2014年7月1日—2015年7月1日），2015年7月1日，马忠萍（杨某某的代理人）到穆某乙家中交给其50000元租金（2015年7月1日—2016年7月1日），这两次被答辩人穆某甲均得到答辩人的通知并在场见证。
2016年1月，穆某乙找到被上诉人杨某某和代理人马忠萍，说要重新修建铺面，被上诉人提出按照约定的办法来，后经过多次协商，上诉人穆某乙、穆某甲同意杨某某、马忠萍提出的3个条件，即：房屋面积不变（55平方米）、房屋租金不变（每年50000元租金）、房屋租期不变（2014年7月1日至2018年7月1日）。当被上诉人提出签订协议时，穆某乙说：“我们与原承租人马某乙、马某甲签订的协议你们拿上继续有效，我八十岁的老汉说话算话”。于是，2016年2月29日被上诉人及其代理人将约50000元的服装货物搬出。
2016年6月下旬，答辩人及其代理人见商铺已竣工，找到穆某乙和穆某甲准备说好搬进商铺一事，其二人开始有些支吾，经过答辩人多次询问，穆某乙已将商铺租赁他人。
答辩人认为，上诉人故意违背书面协议和口头约定，具有造成他人经济损失的恶意，在答辩人多次劝说的情况下并没有改正，答辩人诉诸法律后其又一再歪曲事实，强词夺理。因此，答辩人继续主张一审诉求。即：由被上诉人赔偿答辩人直接经济损失245000元；赔偿答辩人违约金300000元；归还答辩人未到期租金16664元。请求二审法院支持答辩人的主张。
原告杨某某向一审法院起诉请求：1.被告穆某甲、第三人穆某乙赔偿原告的直接经济损失245000元。2.被告穆某甲、第三人穆某乙承担违约金300000元。3被告穆某甲、第三人穆某乙返还原告的剩余房租16664元。4.判令被告穆某甲、第三人穆某乙承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年2月15日，原告与马巷街22号铺面经营者马某乙（系合同签订者马某甲的合伙人）签定了该铺面经营转租协议，同时征得了房主穆某乙和被告穆某甲的同意。原告与被告、第三人当时口头约定继续履行马某甲与被告穆某甲签订定的《房屋租赁合同》。合同约定：租期从2011年7月1日至2018年7月1日。年租金50000元。原告承租马巷街22号铺面房，经营服装生意。2014年7月1日至2015年7月1日的房租50000元，2015年7月1日至2016年7月1日的房租50000元，原告按合同约定交付给第三人穆某乙。2016年2月29日，被告与第三人提出重修铺面房，原告说按合同约定，原告的租期到2018年7月1日，否则按一年房租的300%给原告赔偿违约金。原告与被告、第三人多次商谈，被告与第三人口头同意，房屋重修后被告与第三人继续履行原合同。租期不变、租金不变、租赁面积不变。铺面房屋修建完工，被告与第三人不同意按原合同履行，把房屋出租给他人，给原告造成严重经济损失。原告请求法院支持原告的主张。
被告穆某甲答辩称：马巷街22号铺面房是被告的父亲穆某乙的，被告的父亲穆某乙授权给被告与马某甲签订了《房屋租赁合同》。合同是被告与马某甲签订的，后来马某甲把房子转租给了原告杨某某，被告的父亲穆某乙收到了杨某某、马忠萍支付的两年的房租，一年的房租50000元。被告与第三人拆建铺面房时，提前2个月告知了原告杨某某。2016年3月4日拆了铺面房，2016年7月15日铺面房修建完工，后租给谁了我不知道。原告所说的都是事实。房租都是被告父亲穆某乙收的，被告不承担责任。
第三人穆某乙未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据1.合伙协议一份；2.房子转租协议一份；3.房屋租赁合同复件一份；4.委托书一份。被告对原告提交的证据合伙协议书不认可、转让协议不知道，对于委托没有意见，违约金是30%，不是300%。被告穆某甲提交的证据：合同复印件一份。原告予以认可。
广河县法院审理认为：原告杨某某与马某甲的伙人马某乙转租马巷街22号铺面房，经营服装生意。原告分两次将房租交给第三人穆某乙。第三人穆某乙收取了原告支付的两年的房租。被告穆某甲、第三人穆某乙与马某甲签订的《房屋租赁合同》，对原告杨某某继续有效。被告穆某甲、第三人穆某乙欲重修房屋，2016年2月29日，原告与被告、第三人口头达成协议，房屋修建完工后，由原告继续承租，原告杨某某搬出房屋。2016年3月4日，被告穆某甲、第三人穆某乙开始重新修建房屋，2016年7月15日修建完工后，被告穆某甲、第三人穆某乙将该房出租给他人。
综上所述，被告穆某甲、第三人穆某乙与马某甲签订的《房屋租赁合同》对原告杨某某继续有效。依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告杨某某对主张赔偿经济损失245000元，举不出有效证据，本院不予确认。被告穆某甲、第三人穆某乙违约行为给原告杨某某造成了经济损失。被告穆某甲、第三人穆某乙未按约定履行合同义务，应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告穆某甲、第三人穆某乙返还原告杨某某未到期（2016年2月29日至2016年7月1日）的租金16664元，并承担房屋年租金一倍的违约金50000元，合计支付原告杨某某66664元。被告穆某甲、第三人穆某乙负有连带责任。限本判决生效后15日内付清；二、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。案件受理费1660元，由被告穆某甲、第三人穆某乙负担。宣判后，被告穆某甲、第三人穆某乙不服，向本院提出上诉。
本院二审经过公开开庭审理，查明的案件事实、证据与原审判决认定的相一致，对一审判决认定的案件事实、证据，本院予以确认。
本院认为，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，判处适当，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1666元，由上诉人穆某甲、穆某乙承担。
本判决为终审判决。
审判长 赵发源
审判员 蔡 瑛
审判员 姚 霞
二〇一七年三月十三日
书记员 马忠贤