四川省遂宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川09民终1001号
上诉人（原审原告、反诉被告)：李林波，女，1990年5月25日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。
委托诉讼代理人（特别授权）：郭昕，李林波之母，1964年8月29日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。
委托诉讼代理人：蒋兵，四川积善律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：龙玉君，女，1975年7月15日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。
委托诉讼代理人（特别授权）：李涛，遂宁市船山区育才法律服务所法律工作者。
上诉人李林波因与被上诉人龙玉君房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李林波的委托诉讼代理人郭昕、蒋兵，被上诉人龙玉君及其委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李林波上诉请求：1.撤销原审判决，驳回被上诉人的反诉请求，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决对上诉人于2013年7月1日交房给被上诉人使用的认定系认定事实错误，实际交房时间为2013年2月8日。被上诉人向物管公司申请退还装修保证金的时间和被上诉人向上诉人律师函回复内容可予以佐证；2.一审判决对租金应从2013年9月1日起计算的认定系认定事实错误，双方在合同中约定租金从交房之日起算。因此，租金应从2013年2月8日起算；3.一审判决对租赁物占用费用时间的认定错误，被上诉人虽单方面向上诉人发出接受房屋的通知，但并未按照合同“乙方保证将甲方门面原样交回”的约定。被上诉人未履行腾退房屋和恢复原状的合同义务，上诉人有权拒绝受领房屋且要求被上诉人继续给付租金；4.一审判决对双方的违约责任和过错的认定缺乏事实根据和法律依据。其一，作为承租人的被上诉人最主要的合同义务就是按时足额支付租金并合理、善意使用租赁物，被上诉人未按时足额支付租金且违章搭建和扩建，并以合作经营的方式擅自转租给案外人并收取租金，被上诉人明显构成严重违约。其二，上诉人不存在任何违约行为，上诉人作为出租人向被上诉人交付了房屋，对于水、电、天然气安装，上诉人仅负有配合、协助义务。对此，本案中没有任何证据能够证明被上诉人曾要求上诉人予以配合、协助，且被上诉人履行支付租金的义务在先，上诉人提供水、电、天然气的义务在后；5.一审判决认可违章建筑的价值并将残值判归上诉人，由上诉人向被上诉人给予补偿违反法律、法规规定。双方在合同中约定“乙方（承租人）保证在给租赁房内的所有活动均能符合中国的法律法规，如有违法行为出租人不承担任何义务和责任”，被上诉人擅自搭建和扩建并未告知上诉人，上诉人有权要求在合理期限内恢复原状，在合理期限内仍不能恢复原状的，上诉人有权请求解除合同并要求赔偿损失。因此，一审判决认可违章建筑的价值并将残值判归上诉人是不合理的；6.一审法院认定双方解除合同的是错误的。上诉人主张解除合同是以被上诉人承担违约责任为基础，而并非是被上诉人在反诉请求中同意解除合同而判决解除合同，双方对解除合同的实质意思未达成一致意见；7.一审判决严重违反法定程序，上诉人在法庭辩论终结前当庭增加的关于恢复原状的诉讼请求，一审判决并未作出处理，且上诉人在2014年12月23日向原审法院提起诉讼，原审法院于2016年1月21日才受理，2017年7月17日才作出一审判决。
被上诉人龙玉君辩称：1.上诉人李林波要求支付租金307000元的诉讼请求超出了一审审理范围；2.上诉人在一审中并未提出要求恢复原状的诉讼请求；3.上诉人主张的租金计算时间有误。2014年7月1日双方签订《房屋租赁合同补充协议》作为《房屋租赁合同》的补充，双方协商因上诉人未按时交付房屋，双方达成了2013年7月接房至2014年7月的费用为58900元，这段时间的租金已经结算。租金应从2014年7月算起，被上诉人于2016年8月9日腾退房屋，但上诉人一直未接房，因此，租金结算截止时间应当是2016年8月9日；4.上诉人的其他上诉请求均不能成立。
李林波向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即腾退原告所有的位于遂宁市河东新区“永明东海岸”2栋商业第4层的房屋；3.被告向原告支付租金
200575.34元，并增加支付从2016年7月1日至实际腾退之日，参照合同约定的标准支付占有使用费；4.判令被告向原告支付违约金300000元；5.本案诉讼费由被告承担。
龙玉君向一审法院提出反诉请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2.被反诉人赔偿因解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》给龙玉君造成的房屋扩建、装修损失费156万元；3.原告退还被告多支出的电费人民币36500元、代原告维护补漏损失费人民币20314.31元；4.原告支付被告房屋搬迁损失费80000元；5.原告支付被告违约金30万元；合计人民币199.68万元。6.本案本诉与反诉案件受理费由原告承担。
一审法院认定事实：2013年2月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于遂宁市河东新区“永明东海岸”2栋第四层的营业用房330平方米出租给被告经营使用。该合同约定：租赁期限为10年，从2013年2月8日起至2023年2月7日止。租金从交房之日起计算，第一年、第二年各130000元；第六年在保证在150000元的基础上另行协商。双方签订合同时交定金20000元，交付房屋使用时一次性付清，以后每年提前2个月支付租金。出租方提供水源、电源以及天然气。承租人在使用期限内实际使用的水电气等费用由承租方承担。任何一方违约，应赔偿另一方违约金300000元。2014年7月1日，双方又签订了《房屋租赁合同补充协议》约定：租房时间从2014年7月1日至2024年6月30日，共计10年；出租方将其位于遂宁市河东新区“永明东海岸”2栋第四层的营业用房330平方米，外加两侧阳台出租给承租方，自行装修、建筑经营使用。关于租金，2014年7月1日至2015年6月30日租金130000元；2015年7月1日至2016年6月30日租金130000元；2016年7月1日至2017年6月30日租金150000元；……。付款方式为：第一年租金可在2014年8月20日付清，以后每年租金应在租期到时，提前一月付清下一年租金。如果承租方未按时交纳租金，出租方有权无条件收回租赁物。合同签订后，原告于2013年7月1日将房屋交付给被告使用。被告龙玉君于2014年8月20日支付给原告租金110000元（包括先前支付的定金20000元），2015年1月19日支付租金58900元，2015年6月19日支付70000元；2015年6月29日支付60000元，合计
298900元。被告在使用该租赁物中，发现该房屋漏水，于2014年9月14日与案外人刘洋签订《房屋补漏合同》对该房屋进行补漏，合同价款为21320.71元。因该租赁物一直未安装水、电、气户头，被告自交房至今都在四川中诚物业管理有限公司遂宁分公司东海岸管理处搭用水、电。被告于2014年在租赁物两侧的阳台上进行重建了一层，用于和案外人邹亚超合作经营茶楼，被告每月收取
2000元的红利，2015年11月30日，被告龙玉君与案外人邹亚超签订《幸福鸟茶楼后期处置协议》，终止了与案外人邹亚超的合作。原、被告签订合同至今，原告认为被告没有按时缴纳租金，已构成违约，要求解除合同并要求被告支付租金未果，遂诉至一审法院提出上述诉讼请求。被告认为原告出租的租赁物漏水、没有电梯、且没有水、电、气等户头，严重影响了被告的经营，给被告造成严重损失，于2016年6月7日提起反诉，明确表示同意解除合同，并要求原告赔偿其损失，同年6月22日，被告龙玉君向一审法院缴纳了反诉费。2017年4月9日，被告龙玉君书面通知原告李林波，告知其已将租赁物腾退，要求李林波接收该租赁物，原告李林波认为双方还没有解除合同，故不予接收租赁物。审理过程中，被告龙玉君于2016年11月25日向一审法院申请对本案诉争房屋的装修、装饰、建设、配套设备及配套设施进行价格评估。一审法院依法委托四川金信工程造价师事务所有限公司对上述事项的现有价值进行鉴定，并支付了鉴定费39000元。2017年3月14日，四川金信工程造价师事务所有限公司出具《司法鉴定报告书》【川金造基（2017）008号】在“鉴定分析”一栏中载明：本次鉴定分二部分进行，第一部分为工程部分，第二部分为设备实物部分。第一部分和第二部分的合计组成该项目的总的现有价值，该价值全部为新价值，未考虑折旧。该《司法鉴定报告书》在“鉴定结果”一栏中载明：遂宁市河东新区永明*东海岸2栋第四层商业用房的装修、装饰、建设、配套设施、设备的现有价值为1389617.43元。（一）原已建工程装饰装修造价为479042.51元；（二）新建工程造价为469904.52元，其中茶楼工程造价为391751.85元，花园会所工程造价为78152.57元。（三）绿化工程造价为24776.40元。（四）设备实物部分价值为415894.00元，其中美容院实物价值为317407.00元，茶楼实物价值为98487.00元。对于该鉴定报告，原告认为该鉴定报告鉴定的是新价值，不是折旧后的价值，不应当作为本案裁判的依据。后一审法院依法书面通知鉴定机构对租赁物的装修的现有价值出具书面意见，2017年7月17日，该鉴定机构对租赁物的装修、装饰及设施设备的现有价值出具《补充说明》载明：（一）原已建工程装饰装修造价为479042.51元，折成新后现有价值为383234.01元；（二）新建工程造价为469904.52元，折成新后现有价值375923.62元；（三）绿化工程造价为24776.40元，折成新后现有价值19821.12元；（四）设备实物部分价值为415894.00元，折成新后现有价值为249536.41元。经组织双方对该补充意见进行质证，原告认为该补充意见对鉴定范围及折旧标准有意见，不应当作为本案裁判的证据使用。被告认为对折旧价值的依据、标准有意见，不应作为本案裁判的证据使用。审理中，由于双方分歧较大，致使一审法院调解未果。上述事实，有身份证复印件、商品房买卖合同、律师函、租赁合同、付款凭据、证明书、照片、司法鉴定报告书、补充说明、装修施工合同、收条及庭审笔录等证据在卷为证。
一审法院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》及《补充协议》，是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的规定，应属有效。关于原、被告提出的要求与对方解除《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，庭审中，双方均明确表示同意解除该合同及补充协议，故对原告该诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应当及时将租赁物腾退给原告。关于合同解除的时间，根据最高人民法院第八次民事审判工作会议的意见，合同解除的时间为解除的通知送达之日。本案中，被告于2016年6月7日提起反诉，明确表示同意解除合同，并于2016年6月22日缴纳了反诉费，视为双方均于当日同意解除合同，故一审法院认定被告缴纳反诉费之日即2016年6月22日为合同解除之日。合同解除后，被告尚占用该房屋，依法应当参照双方签订的租赁合同计算房屋占用费。本案中，被告于2017年4月9日书面通知原告接收房屋，原告亦认可当日收到了该通知，但原告认为双方的合同还没有解除而拒绝接收房屋。虽然该租赁物内尚有被告龙玉君的部分设施、设备用于鉴定，但不影响该租赁物的正常使用。根据合同法的有关规定，租赁物占用费应计算至被告通知原告接收租赁物之日即2017年4月9日止，其后的损失由原告自行承担。关于租金及租赁物占用费的计算起始时间，庭审查明，被告于2013年7月1日接到该房屋，庭审中原告认可给被告2个月的装修时间，故租金应从2013年9月1日计算至2017年4月9日。根据双方签订的合同约定，截止2017年4月9日，被告应支付的租赁费为：2013年9月1日至2014年6月30日租金108333元，2014年7月1日至2015年6月30日租金130000元，2015年7月1日至2016年6月30日租金130000元，2016年7月1日至2017年4月9日租赁物占用费116250元，共计484583元。品迭被告已支付的租金298900元，尚欠原告租金及租赁物占用费共计185683元。综上，对于原告要求被告支付租金的诉求一审法院予以支持。关于原、被告双方均要求对方支付违约金300000元的诉讼请求。根据双方的《房屋租赁合同》及补充协议的约定，被告龙玉君应在2014年8月20日前支付第一期租金130000元，以后每年应在租期到时提前一个月支付，被告龙玉君在2014年8月20日仅支付了110000元，且2014年
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2016年期间其也没有按照合同约定的时间和金额支付租金，已构成违约，依法应当承担违约责任。但被告龙玉君提出抗辩意见认为由于租赁物漏水、且原告没有按照合同约定为被告办理水、电、气等手续，故其有权不按时支付租金。双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定：甲方（李林波）的主要义务和责任中载明“甲方提供水源和电源以及天然气”，庭审查明，原告没有在约定的时间为租赁物办理水、电、气户头，且至今仍然没有开通天然气，且租赁物在2014年发生渗漏，被告将租赁物漏水情况告知原告后，原告没有对渗漏问题进行整修，严重影响了被告的生产经营。故原告的行为已构成违约，且违约程度较为严重，依法应当承担违约责任。故被告的这一抗辩意见成立，一审法院予以采信，可以减轻被告的违约责任。综合全案，相对于被告而言，原告的违约程度较为严重，由原告李林波赔偿被告龙玉君违约金100000元为宜。关于被告龙玉君反诉要求原告李林波赔偿因解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》给被告造成的房屋扩建、装修损失费1560000元的反诉请求。虽然双方对《司法鉴定报告书》及其《补充说明》均有异议，但该《司法鉴定报告书》及《补充说明》是根据被告方的申请，一审法院依法委托，双方共同选定的有资质的鉴定机构依法作出的，鉴定程序合法，应当作为本案裁判的证据使用。根据《司法鉴定报告书》及《补充说明》的意见，位于遂宁市河东新区“永明东海岸”2栋商业第4层的房屋的装修、装饰、建设、配套设施、设备的总价值为1389617.43元。其中第（一）项“原已建工程装饰装修造价为479042.51元”，折成新后现有价值为383234.01元，对此一审法院予以确认；第（二）新建工程造价为469904.54元，折成新后现有价值375923.62元。原告抗辩称该工程系违章搭建，不应计入装修款项。根据双方签订的《房屋租赁合同补充协议》约定：“甲方同意将自有门面位于遂宁市河东新区“永明东海岸”2栋商业第4层，产权面积330平方米，外加两侧的两台出租给乙方（龙玉君），自行装修、建筑经营使用，亦即甲方同意乙方“自行装修，建筑经营使用”，据此，被告在租赁物的阳台上搭建房屋视为得到了原告的同意。该司法鉴定报告书对该违章建筑折旧后现有价值375923.62元的认定，实际上是对该建筑残值的认定，对此一审法院予以确认。为了不降低其价值和使用价值，该残值归原告，由原告赔偿给被告为宜。该司法鉴定报告书在“鉴定结论”第（三）项“绿化工程造价为24776.4元，折成新后现有价值19821.12元，一审法院予以确认。第（四）项“设备实物部分价值为415894元”，折成新后现有价值为249536.41元，由于该实物并没有附着租赁物，是独立的、可自由移动的财物，故该部分实物不应计入赔偿款内，被告可在合理期限内自行搬离。综上，原告应赔偿被告因对租赁物装修、建设等项目中折旧后的损失共计为383234.01元＋375923.62元＋19821.12元＝778978.75元。关于被告龙玉君反诉要求被原告李林波退还其多支出的电费人民币36500元的诉求，因被告没有证据证实该事项，故一审法院不予支持。关于被告反诉要求原告支付其代原告缴纳的维护补漏损失费20314.31元，由于该费用已实际发生，且原告应当保证租赁物能够正常使用，故该漏水事项产生的费用应当由原告承担，故一审法院支持补漏损失费20314.31元；关于被告要求原告支付其房屋搬迁损失费80000元的诉求，因被告无证据证实该损失已实际发生，且双方在合同中也没有约定合同解除后原告应支付被告搬迁费，故对该项反诉请求一审法院不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告李林波与被告龙玉君于2016年6月22日解除双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》；二、被告龙玉君向原告李林波支付租赁费及租赁物占用费185683元；三、被告龙玉君将在原告李林波所有的位于遂宁市河东新区“永明东海岸”2栋商业第四层的房屋中自己的实物（具体以《司法鉴定报告书》中载明的“现场实物清理统计表”所列实物为准）搬离，限于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、原告李林波向被告龙玉君支付损失费778978.75元；五、原告李林波向被告龙玉君支付房屋补漏费20314.31元；六、原告李林波向被告龙玉君支付违约金100000元；七、驳回原告李林波的其他诉讼请求；八、驳回被告龙玉君的其他反诉请求。上述第二项、第四项、第五项、第六项相互品迭后，原告李林波向被告龙玉君支付损失费713610.06元，限于本判决生效之日起十日内付清。案件受理费9305元，减半收取计4653元，由被告龙玉君承担2500元，原告李林波承担2153元；反诉费11416元，减半收取计5708元，由被告龙玉君承担2708元，原告李林波承担3000元；鉴定费39000元，由被告龙玉君负担19000元，原告李林波负担20000元。
二审中，上诉人李林波围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人双方进行了证据交换和质证。对本案二审争议的事实，本院认定如下：1.四川省永明房地产开发有限公司出具证明。拟证实租赁房屋交房时水、电已符合交付条件；2.遂宁市城乡规划管理局河东新区分局于2017年10月23日出具的回复函，拟证实被上诉人龙玉君在租赁房屋两侧阳台上搭建的房屋未在该局办理相关审批手续；3.遂宁市城市管理行政执法局于2017年10月30日出具的通知书，拟证实被上诉人龙玉君擅自在公共平台违规搭建钢架玻璃房，该建筑未经报批属违章建筑；4.装修保证金的收据和退款单，由租赁房屋的物业公司于2013年6月9日和2014年6月20日出具，拟证实被上诉人龙玉君于2013年2月8日接房后向物业公司交纳了装修保证金以及李林波按时交付了符合交付条件的房屋。结合被上诉人龙玉君的质证意见，合议庭经评议对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据2、3的真实性、合法性、关联性及证明目的予以确认；对证据4的真实性予以确认，对证明目的不予确认。
二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人李林波与被上诉人龙玉君就房屋租赁达成协议，双方均有义务遵照合同的约定予以履行，如违反约定未履行和全面履行合同义务，理应受到法律的制裁并承担相应的法律后果。综合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.租金及租赁物占用费支付时间应当如何计算。本案中，上诉人李林波与被上诉人龙玉君对双方于2013年2月8日签订的房屋租赁合同的真实性均无异议，对于合同中租金从交房之日起计算的约定双方也均予以认可。上诉人李林波称其将租赁房屋交付给被上诉人龙玉君的时间为签订租赁合同当日，而非一审认定的2013年7月1日。根据上诉人李林波在一、二审中提供的物业公司出具的物管费收据、装修保证金的收据及退款单等证据，结合被上诉人龙玉君陈述的事实，被上诉人龙玉君对租赁房屋开始装修的时间应当为2013年6月9日，由于上诉人李林波未提供充分证据证实其于2013年2月8日签订租赁合同当日即交付房屋给被上诉人龙玉君，故应当认定上诉人李林波交付房屋的时间为2013年6月9日。由于双方当事人对2个月的装修优惠期均予以认可，租金起算时间应当从2013年8月10日开始计算。故依据2013年2月8日签订的《房屋租赁合同》，被上诉人龙玉君应当向上诉人李林波支付从2013年8月10日至2014年6月30日的租金115555元。上诉人李林波称一审认定租金及租赁物占用费支付的截止时间为2017年4月9日错误，上诉人在被上诉人未履行腾退房屋和恢复原状的合同义务的前提下有权拒绝接收房屋，不应认定被上诉人龙玉君书面通知上诉人接房后造成的租赁物被占用的损失由上诉人自行承担。经查，被上诉人龙玉君已于2017年4月9日向上诉人李林波发出书面通知，要求上诉人接收房屋，因此，上诉人李林波以被上诉人龙玉君未腾退房屋、恢复房屋原状为由拒绝收房的理由不能成立，一审认定通知接房时间为房屋租金及租赁物占用费截止支付时间并无不当，上诉人李林波该上诉理由不能成立，应不予支持。根据双方签订的两份房屋租赁合同约定，截止2017年4月9日，被上诉人龙玉君应支付2013年8月10日至2014年6月30日的租金115555元，2014年7月1日至2015年6月30日的租金130000元，2015年7月1日至2016年6月30日的租金130000元，2016年7月1日至2017年4月9日的租赁物占用费116250元，共计491805元。品迭被上诉人已支付的租金298900元，尚欠上诉人李林波租金及租赁物占用费共计192905元。2.双方当事人的违约责任应当任何认定。本案中，认定双方当事人的违约责任应当依据双方当事人于2013年2月8日签订的《房屋租赁合同》以及于2014年7月1日签订《房屋租赁合同补充协议》的约定。双方签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》，均对租金支付的时间和金额进行了约定，法律规定足额按时支付租金为租赁合同中承租人的主要义务，是租赁合同得以继续履行的基础，如不履行属于法律规定的根本性违约，根据以上查明的龙玉君向李林波支付租金的时间及额度，交房后即应计算租期，扣除李林波承诺的给予两个月装修期，2013年8月10日龙玉君即应支付租金，但被上诉人龙玉君在此时间后未按照合同约定的时间和金额向上诉人李林波支付租金，未按约定履行承租人的主要义务，已构成违约，依法应当承担主要违约责任。关于上诉人李林波的违约责任，根据《合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，即在双方没有就房屋维修另行约定的情况下，出租人应当履行维修房屋的义务。如果出租人未履行维修义务的，则承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。根据本案查明的事实，被上诉人龙玉君于2014年发现租赁房屋发生漏水情况影响其生产经营，故将该情况告知了上诉人李林波，但上诉人李林波作为出租人未对漏水问题进行整修，后被上诉人龙玉君自行出资对租赁房屋进行了房屋侧面漏水维修工程。对这一事实双方当事人均予以认可。上诉人李林波未尽到其法定的维修义务，其行为已构成违约，依法应当承担一定的违约责任。被上诉人龙玉君反诉认为上诉人李林波未按合同约定为其提供水源、电源以及天然气，李林波已构成违约。经查，上诉人李林波未为租赁物办理水、电、气户头，未开通天然气。虽然被上诉人龙玉君通过搭接物管公司管理处的水、电未影响其经营活动，但上诉人李林波未为租赁物办理水、电、气户头的行为仍然属于违约行为，应当依法承担违约责任。上诉人李林波称被上诉人龙玉君未经其同意擅自搭建并转租给案外人邹亚超，龙玉君的转租行为属违约行为。上诉人该上诉理由与查明的事实不符，应不予支持。结合本案查明的事实，由于双方当事人均有违约行为，但被上诉人龙玉君怠于履行按时足额支付租金的主要义务的行为，已构成根本性违约，其承担的违约责任应大于上诉人李林波，本院根据上述情况对双方的违约责任依法予以确定。3.因合同解除造成的装修的损失和违章搭建造价费用等应当如何认定和责任承担。上诉人李林波称一审将承租人装修、搭建的残值全部判由上诉人购买系事实认定错误。经查，上诉人李林波作为甲方与乙方龙玉君于2014年7月1日签订《房屋租赁合同补充协议》，该协议约定“。甲方同意将自有门面。外加两侧的阳台出租给乙方，自行装修，建筑经营使用。”由于本案租赁房屋为清水房，被上诉人龙玉君对租赁房屋进行了内部装饰、装修，并在租赁房屋外阳台处另行搭建了钢架玻璃房用于经营。该新搭建房屋未取得相关职能部门审批，未办理合法建设手续，属违章搭建。根据《房屋租赁合同补充协议》约定内容结合本案查明的事实，对于被上诉人龙玉君对租赁房屋的违章搭建行为，上诉人李林波是同意并知情的，双方具有过错，但实施违章搭建的行为人龙玉君具有较大责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、第十四条第（二）项的规定，本案中租赁合同的双方当事人均有违约行为，对租赁合同的解除均具有过错，故对租赁房屋的装修、搭建残值应当按照双方的违约责任大小及过错程度进行分摊。一审审理过程中，经被上诉人龙玉君申请，一审法院按照法定程序委托了专业鉴定机构对租赁房屋的装修残值和违章搭建的损失进行了鉴定，鉴定机构于2017年3月14日、7月17日出具了《司法鉴定报告书》及《补充说明》。经鉴定，租赁物内部装饰、装修残值为383234.01元；违章搭建费用为375923.62元；绿化工程造价为19821.12元；设备实物部分价值为249536.41元。除设备实物部分由于未附着于租赁物，被上诉人龙玉君可在合理期限内自行搬离外，其余装修、搭建以及绿化工程部分由于附着于租赁物，相应残值由双方当事人按照各自的违约和过错责任进行分摊。考虑双方当事人在本案中的违约行为和过错程度，装修、绿化工程部分残值以及违章搭建造价费用由上诉人李林波分担40%，由被上诉人龙玉君分担60%。上诉人李林波应向被上诉人龙玉君支付租赁房屋装修、搭建以及绿化工程部分残值金额为：（383234.01元＋375923.62元＋19821.12元）×40%＝311591.5元。上诉人李林波称一审法院对其增加的要求龙玉君将租赁房屋恢复原状的诉讼请求未作处理，属遗漏诉讼请求，由于一审法院已经对租赁房屋的装修、搭建的残值的处理作出了判决，实际上已对李林波要求恢复原状的诉讼请求进行了审理，故上诉人李林波该上诉理由不能成立，应不予支持。
综上所述，李林波的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但对双方违约责任和过错程度的认定部分处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、第十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初392号民事判决第一、三、五项，即一、原告李林波与被告龙玉君于2016年6月22日解除双方签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》；三、被告龙玉君将在原告李林波所有的位于遂宁市河东新区“永明东海岸”2栋商业第四层的房屋中自己的实物（具体以《司法鉴定报告书》中载明的“现场实物清理统计表”所列实物为准）搬离，限于本判决生效之日起十日内履行完毕；五、原告李林波向被告龙玉君支付房屋补漏费20314.31元；
二、撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903民初392号民事判决第二、四、六、七、八项，即二、被告龙玉君向原告李林波支付租赁费及租赁物占用费185683元；四、原告李林波向被告龙玉君支付损失费778978.75元；六、原告李林波向被告龙玉君支付违约金100000元；七、驳回原告李林波的其他诉讼请求；八、驳回被告龙玉君的其他反诉请求。；
三、龙玉君向李林波支付租金及租赁物占用费192905元；
四、李林波向龙玉君支付租赁房屋装修、搭建以及绿化工程部分残值金额311591.5元；
五、龙玉君向李林波支付违约金80000元，李林波向龙玉君支付违约金30000元。相互品迭后，由龙玉君向李林波赔偿违约金50000元；
六、驳回上诉人李林波的其他诉讼请求，驳回被上诉人龙玉君的其他反诉请求。
上述给付事项相互品迭后，上诉人李林波还应向被上诉人龙玉君支付89000.81元，限本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9305元，减半收取计4653元，由上诉人李林波负担1861元，被上诉人龙玉君负担2792元；反诉费11416元，减半收取计5708元，由上诉人李林波负担2283元，被上诉人龙玉君负担3425元；鉴定费39000元，由上诉人李林波负担15600元，被上诉人龙玉君负担23400元。二审案件受理费5000元，由上诉人李林波负担2000元，被上诉人龙玉君负担3000元。
本判决为终审判决。
审判长 任红兵
审判员 康 英
审判员 杨怡伶
二〇一八年一月二十五日
书记员 李 宇