上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第657号
上诉人（原审被告）上海奇码数字信息有限公司。
被上诉人（原审原告）上海张江高科技园区开发股份有限公司。
上诉人上海奇码数字信息有限公司（以下简称奇码公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第30550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月4日受理后，依法组成合议庭于2014年3月18日公开开庭审理了本案，上诉人奇码公司之法定代表人、委托代理人、被上诉人上海张江高科技园区开发股份有限公司（以下简称张江公司）之委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，上海市浦东新区张江高科技园区祖冲之路X弄X号X室的房屋（以下简称系争房屋）登记的权利人为上海张江高科技园区开发股份有限公司。
2009年9月8日，上海张江高科技园区开发股份有限公司和案外人上海张江企业孵化器经营管理有限公司（甲方）与上海奇码数字信息有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份（以下简称租赁合同），约定甲方出租给乙方的房屋坐落在本市浦东新区张江高科技园区祖冲之路X弄X号X室，该房屋实测建筑面积为1，221.30平方米。房屋租赁期自2009年11月9日起至2012年11月8日止。自2009年11月9日起至2010年12月31日止，该房屋每日每平方米建筑面积租金为1.10元（人民币，下同），月租金总计为40，862.66元；自2011年1月1日起至2012年11月8日止，该房屋每日每平方米建筑面积租金为1.80元，月租金总计为66，866.18元。合同第3-2条约定：租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。合同第5-1条约定：租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第7-1条约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满的当日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按租期届满当日租金的2倍向甲方支付该房屋占用使用费。合同补充条款第12-7条约定：保证金仅作为乙方履行本合同义务的担保，而不作为租金或其他费用预付款。如果乙方违约，甲方有权（但并非必须）用保证金充抵乙方应付的租金、其他费用、房屋占用使用费、违约金、赔偿金等。如因前述充抵导致保证金金额不足的，乙方应在收到甲方书面通知之日起10日内补足差额；如保证金不足充抵的，甲方有权向乙方追偿。租赁期满或本合同无论何种原因提前终止，甲方应在乙方按约将该房屋交还甲方，并付清物业管理费、水、电、通讯费、违约金、赔偿金等其他所有应付费用，且已将工商注册地由该房屋迁往他处后10个工作日内将剩余的保证金按交付时的币种无息退还乙方。合同补充条款第12-11条约定：乙方应在本合同的租期届满或提前终止的当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按租期届满或提前终止当日租金的2倍向甲方支付该房屋占用使用费。如非因甲方过错导致乙方归还该房屋或甲方按本合同规定收回该房屋时，乙方不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用；不得要求甲方收买装修和各种设备；不得要求甲方支付搬运费、撤离费等。合同补充条款第13-1条约定：如该物业租期届满或本合同终止，乙方应在租期届满或本合同终止之日起30日内向工商等有关部门提出注册地址变更的申请，将注册地迁出本合同项下的房屋，并于60日内办理完毕迁址的工商登记手续，否则乙方承担相应的违约责任（乙方违约金的计算方式为：日违约金2，000元合同终止后30日起至乙方实际办妥注册地址迁出本合同租赁物业地址之日止的天数）。
2009年11月9日，张江公司向奇码公司发送了入驻通知书，内容为：欢迎贵公司入户，贵公司租赁的上海市张江高科技园区祖冲之路X弄X号X室，建筑面积共计为1，221.30平方米，现可入驻。请您收到本通知后到上海张江物业设施管理有限公司办理有关房屋移交、物业管理签约等入驻手续。
2012年10月9日，张江公司向奇码公司发送了一封电子邮件，内容为：贵司的续租申请我已知晓，现在根据我司目前四标二期的集团基准价格与其续租，租金2.20元／天／平方米，租赁面积调整为1，450.61平方米，如没异议，请告知续租几年，我将租赁合同发给您。
2012年11月12日，张江公司向奇码公司又发送了一封电子邮件，内容为：上周我与张勤经理到贵司拜访商讨贵司承租我司位于祖冲之路X弄X号X室A座（以下简称该房屋）续租事宜，目前我部就贵司提出的几点要求经请示我司领导后，特此回复如下：1、就贵司承租该房屋的租赁的建筑面积由1，221.30平方米调整为1，450.61平方米，关于贵司提出的需要测绘报告加以确认，我司已安排第三方有资质的测绘公司进行测绘并提供测绘报告，鉴于你我双方的合同已于2012年11月9日到期，我司认为现按照1，450.61平方米建筑面积续签合同，待测绘报告出来后，如有偏差，双方按照实测面积再进行调整；2、该房屋的续签租金价格为2.20元／天／平方米；租期2年；3、关于贵司提出的续签5年，我司无法满足，按照我司规定，合同只能2年一签，合同到期后如果贵司希望续签，我们按照当时的租金价格重新续签；4、关于贵司希望在原租赁房屋内另外注册一家企业，我司认为，在续租合同未签的前提下无法满足贵司要求，只有在续签合同签订后，在不违反原则的前提之下，我司可以考虑贵司要求。以上为就贵司提出的续租要求我司给予的答复。由于你我双方的租赁合同已于2012年11月9日到期，望贵司收到邮件后，在2012年11月16日前答复我司。
2012年11月15日，奇码公司向张江公司发送了一份《关于续租问题的公函》，内容为：我上海奇码数字信息有限公司是入住园区十二年的科技企业，原入住碧波路328号。三年前，因张江集团公司房屋拆建的需要，将我们公司安置现在场地。从今年7月开始，就我们公司租赁合同到期续租问题，双方开始接触商洽相关事宜，贵公司的相关人员以邮件形式告知我们四点意见：一、在原来场地不变的情况下，增大出租面积，基本理由是原来租赁面积有误差；二、房租由原来的1.80元／天每平米，上浮至2.20元／天每平米，口头解释理由是按照张江集团公司价格体系而定的；第三点和第四点是对我们公司提出的相关服务要求的回复。我公司相关股东和负责人曾于2012年11月5日，与贵公司的相关人员当面提出了我们要求，并且很慎重的请贵公司工作人员转告相关领导，给予正式的答复或者进一步与贵公司领导磋商。11月12日，我们公司财务部邱小姐接到了贵公司市场部沈先生的邮件（详细内容请看附件）。我们希望贵公司能以公司的名义正式复函我司，有效地保障双方公务交往的有效性和准确性，以便我们能够正式应答。特此函告。
2012年12月3日，奇码公司向张江公司发送了一份《回复函》，内容为：我司于2012年11月22日收到贵司发来的续租建议书，现在结合以往贵公司相关人员与我司相关人士面谈的意见，以及此次贵公司建议书的条款，特作如下回复：一、我司不接受贵司递增的租赁面积1，450.61平方米，因为我们已经在租赁地不变的情况下，按照1，221.30平方米的面积与贵司签署过三年的正式租赁合同，不知何故场地不变，面积会增大？二、此次新合同的租赁价格突然比我们在手的合同的价格上涨了近20%，据我们了解这种上涨速度，在园区内是不常见，希望贵司能够善待我们这个在园区内创业10多年的科技企业。
2013年3月18日，张江公司向奇码公司发送了一份《函》，内容为：双方于2009年9月8日签订《租赁合同》，承租位于祖冲之路X弄X号X室的物业，租赁期限自2009年11月9日至2012年11月8日止。合同已于2012年11月8日到期，截至2013年3月31日，贵司交予我司的履约保证金也已不足以偿付已发生的应付租金款项，致使我司处于合同利益无法被保障的风险当中。经与公司领导及法务部门沟通，特向贵司通知如下：一、贵司如需签订续租合同，则需在不迟于2013年4月15日前，按照面积1，450.60平方米，租金价格按2.20元／天／平方米的合同条件与我司签订书面续租合同。否则视为无合同占用，我司保留诉诸法律途径解决的权利。二、如贵司决定不接受上述续租合同条件的，亦需要在不迟于2013年4月15日前与我司签订退租协议，办理相关退租手续，为体现我司的诚意：退租前的租赁面积、租金可以按照原租赁合同标准执行。三、贵司退租后，需要继续选择我司其他物业的，我司即日起便可配套贵司选择新房源。
2013年4月16日，奇码公司向张江公司发送了一份《函》，内容为：一、根据民法赋予的权利，我方按原合同面积1，221.30平方米……进行续租，合法合理；二、贵方凭空坚持增加面积229.30平方米……作为续租条件，根本于法无据，因此，不存在来函第一条的提法；三、调整新的物业租赁地，虽然并非是我们的初衷，而是按照贵方先前所提，避免僵局的折中办法，只要贵方能够充分考虑到我们装修至今只有三年……的事实；最后，我方再次提醒的是，贵方根本闭口不提面积变动是由于你们工作上的失误所致，而是非常简单开脱责任式的提出“保留诉诸法律解决途径”，这种言行是有悖于政府托付你们经营管理高科技园区宗旨的；我们是入园区十二年的外资企业，无论从科技创业经历，还是在缴纳租金及公共费用中并无任何不良记录；我们是一个遵守社会公平利益的企业，不类同那些“有目共睹的、恶意拖欠的、逃匿租金的、弄虚作假骗取你们上市公司利益的”企业。我们衷心希望贵公司的相关办事人员能够秉承张江园区开元创业的一贯作风，并不只会“包容善待”上述那些长期落后的老企业，更不要有厚此薄彼的不公平做法。除非，贵方真能搞定你们的上级或更上级纪委等部门，真能开脱转嫁责任！
原审另查明，上海张江企业孵化器经营管理有限公司确认其作为房屋租赁合同的当事人之一，仅承担上海张江高科技园区开发股份有限公司向承租方提供园区孵化服务的功能。其自愿放弃房屋租赁合同项下对奇码公司的诉权，并认可张江公司为维护合法权益，对奇码公司采取的一切合法手段，包括但不限于对奇码公司起诉、申请财产保全、申请强制执行等法律手段，并对张江公司采取的任何合法行为均无异议。
2013年8月，张江公司诉至原审法院，要求：1、判令奇码公司向张江公司返还租借的上海市浦东新区张江高科技园区祖冲之路X弄X号X室房屋；2、判令奇码公司按租期届满当日租金的2倍（即以日占用使用费4，396.68元为标准）向张江公司支付自2012年11月9日起至奇码公司实际迁出房屋之日止的房屋占用使用费；3、判令奇码公司以日违约金2，000元为标准向张江公司支付自2012年12月9日起至奇码公司实际办妥注册地址迁出房屋所在地址之日止的违约金；4、判令本案诉讼费、保全费用由奇码公司承担；5、判令以奇码公司支付给张江公司的保证金122，587.98元抵扣房屋占用使用费、违约金、诉讼费及保全费。
原审庭审中，张江公司与奇码公司一致确认，合同签订后，奇码公司按照合同约定的面积和租金标准向张江公司支付了截止至2012年11月8日的租金，之后未付。系争房屋现在仍由奇码公司继续占有使用，且奇码公司注册在系争房屋内的工商营业执照尚未办理迁址手续。经法院释明合同到期终止的后果，奇码公司要求张江公司赔偿因租赁面积增加而给奇码公司造成的额外装修损失38万元和合同约定的租赁面积内的装修残值损失50万元。
原审认为，张江公司与奇码公司签订的房屋租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。租赁合同到期后，承租人应履行返还租赁物的义务，现张江公司与奇码公司双方关于续租事宜未能协商达成一致意见，张江公司要求奇码公司返还租借的上海市浦东新区张江高科技园区祖冲之路X弄X号X室房屋，于法有据，法院予以支持。奇码公司辩称双方在洽谈续租事宜过程中张江公司明知奇码公司在继续使用承租房屋，但没有通知奇码公司搬离，因此张江公司对奇码公司的继续使用行为是默认的，双方已经构成了不定期租赁关系。法院认为，合同期满后张江公司与奇码公司双方确实曾就续租事宜进行过协商洽谈，但在协商洽谈期间张江公司对奇码公司继续使用系争房屋行为未提异议并不构成对该继续承租行为的默认，双方并不构成不定期租赁关系，故对奇码公司该项抗辩意见法院不予采纳。同时，奇码公司辩称双方在洽谈续租事宜时张江公司向奇码公司提出要将原合同中租赁面积进行增加，且未给出合理解释，双方对续租和因租赁面积增加而给奇码公司造成的额外增加的装修损失和房屋维护成本损失赔偿问题未能协商达成一致意见，故张江公司应当承担相应的缔约过失责任。法院认为，鉴于张江公司于2012年11月12日发送给奇码公司的电子邮件中明确关于租赁面积调整的问题已安排第三方有资质的测绘公司进行测绘并提供测绘报告，鉴于双方合同已于2012年11月9日到期，张江公司认为现按照1，450.61平方米建筑面积续签合同，待测绘报告出来后，如有偏差再按照实测面积进行调整，且奇码公司对张江公司续租提出的租金单价亦持异议，故双方续租协商不成的原因不能归责于张江公司，奇码公司要求张江公司承担相应的缔约过失责任，于法无据，法院对此亦不予采纳。鉴于奇码公司至今仍在使用系争房屋，应当继续向张江公司支付房屋使用费，现张江公司要求奇码公司支付自2012年11月9日起至奇码公司实际迁出房屋之日止的房屋使用费，于法有据，法院予以支持。关于房屋使用费的标准，鉴于张江公司与奇码公司双方在合同到期后一直在协商洽谈续租事宜，且张江公司于2013年3月18日发送给奇码公司的函件中明确告知如奇码公司不接受张江公司提出的续租合同条件则需要在不迟于2013年4月15日前与张江公司签订退租协议，办理相关退租手续，退租前的租赁面积、租金可以按照原租赁合同标准执行，故对于2013年4月15日之前的房屋使用费标准由法院参照双方签订的租赁合同中所约定的租金标准予以确定，对于2013年4月15日之后的房屋使用费标准由法院参照合同中所约定的逾期返还房屋的占用使用费标准予以确定。奇码公司未及时向工商等有关部门提出注册地址变更的申请并将注册地迁出本案系争房屋，张江公司要求奇码公司承担相应的违约责任，符合合同约定，法院予以支持。奇码公司认为合同约定的逾期办理注册地址迁址手续的违约金过高，要求法院予以调整，法院认为合同约定的违约金的计算标准明显属约定过高，且张江公司对其实际损失亦未提供充分证据予以证明，故法院依据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金的计算标准。奇码公司对张江公司主张的违约金的起算时间点亦不予认可，法院认为，2013年4月15日之前鉴于张江公司与奇码公司双方正在协商续租事宜，故2013年4月15日之前不适用合同中关于违约金的相关约定。2013年4月16日起至奇码公司实际返还房屋之日止，鉴于法院已判决奇码公司按合同约定的租期届满当日租金的2倍向张江公司支付房屋占用使用费，且张江公司亦未提供证据证明因奇码公司逾期办理注册地址迁址手续而给其造成的其他相应损失，故此段期间亦不适用合同中关于违约金的相关约定。奇码公司实际返还房屋之日起至奇码公司实际办妥注册地址迁出房屋所在地址之日止，如奇码公司未及时办理注册地址迁址手续，确实会给张江公司出租系争房屋造成一定的影响，故此段期间可以适用合同中关于违约金的相关约定。关于奇码公司支付的保证金，张江公司要求将该保证金用于抵扣奇码公司应支付的房屋占用使用费、违约金，符合合同约定，法院予以支持。奇码公司要求张江公司赔偿合同到期终止后因租赁面积增加而给奇码公司造成的额外装修损失38万元，因奇码公司在签订合同前曾经查看过系争房屋且对租赁面积并未提出异议，故对奇码公司该要求法院不予支持。奇码公司要求张江公司赔偿合同到期终止后合同约定的租赁面积内的装修残值损失50万元，于法无据，法院亦不予支持。
原审法院于二○一四年一月十四日依法作出判决：一、上海奇码数字信息有限公司应于判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区张江高科技园区祖冲之路X弄X号X室的房屋，并将房屋返还给上海张江高科技园区开发股份有限公司；二、上海奇码数字信息有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海张江高科技园区开发股份有限公司自2012年11月9日起至2013年4月15日止按每天人民币2，198.34元计算的房屋使用费人民币347，337.72元，并支付自2013年4月16日起至实际返还房屋之日止按每天人民币4，396.68元计算的房屋使用费，该款应扣除已支付的保证金人民币122，587.98元；三、如果上海奇码数字信息有限公司未在实际返还房屋之日前办妥注册地址迁出手续的，则应于判决生效之日起十五日内支付上海张江高科技园区开发股份有限公司自上海奇码数字信息有限公司实际返还房屋之日起至上海奇码数字信息有限公司实际办妥注册地址迁出房屋所在地址之日止按每天人民币500元计算的违约金。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币20，561元，财产保全费人民币3，020元，合计人民币23，581元，由上海奇码数字信息有限公司负担。
判决后，奇码公司不服，上诉称，一、本案争议根源在于被上诉人违约在先，原租赁合同约定的面积是1，221.30平米，原来也都是按照该面积来履行的，被上诉人多交付面积是违约行为，应按照合同约定承担月租金3倍的违约金。二、合同到期后的搬迁应当按照合同约定互相结清费用，被上诉人应赔偿上诉人的超出面积装修损失38万，装修残值50万，3倍月租金200，598.54元等，在被上诉人没有赔偿上诉人损失前，上诉人有权行使抗辩权不搬离。三、张江园区对入驻企业应当承担“孵化创新”的责任，上诉人不是专业机构，无法准确测量房屋面积。四、续租不成的责任在被上诉人，其要求增加租赁面积，又没有履行安置义务，拒不赔偿损失。五、合同约定的2倍占有使用费明显过高，而且即使上诉人的营业执照没有迁出，也不影响被上诉人的利益，原审认定的使用费及违约金过高。故请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人张江公司辩称，租赁合同是双方真实意思表示，关于房屋面积的问题，当初被上诉人按照合同约定交付了房屋，上诉人入驻后也对房屋面积进行了确认，上诉人对实际使用面积应当是明知的。后来在商谈续租问题的时候，被上诉人发现了实际面积超出原合同约定面积，故提出了增加面积。但是在原合同到期终止后，双方并没有能够续约成功，被上诉人有权收回房屋，上诉人现拒绝搬离是没有依据的。故请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，系争房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。合同出租人之一的上海张江企业孵化器经营管理有限公司已在原审中表示放弃本案诉权，认可由被上诉人张江公司行使诉讼权利，故原审程序并无不当。
一、关于奇码公司是否应当返还系争房屋并承担相应违约责任的问题
系争租赁合同的租期至2012年11月8日届满，但在合同到期前双方已经开始就续租问题进行磋商，直至2013年3月17日，被上诉人张江公司对上诉人奇码公司继续占有使用房屋均未提出异议，根据合同法第二百三十二条、二百三十六条之规定，双方在该段期间内系不定期租赁关系，双方均有权随时解除租赁关系。2013年3月18日，张江公司以书面函件形式明确告知奇码公司，若其不同意张江公司提出的续租条件，并在相应期限内签约，则应于2013年4月15日前退租，该意思表示系附生效条件的不定期租赁关系解除通知。随后，奇码公司并未与张江公司签订续租合同，并在2013年4月16日回函拒绝了张江公司的续租条件，因双方续约不成，张江公司发出的解除通知已经生效，故本院认定双方之间的不定期租赁关系于2013年4月15日解除。租赁关系解除后，奇码公司理应向张江公司返还系争房屋，奇码公司称其不应返还系争房屋，于法无据，本院不予采信。因奇码公司未经张江公司同意，从2013年4月16日至今仍占有使用系争房屋，拒绝搬离，根据系争租赁合同之约定，其应当自该日起承担双倍租金标准的房屋使用费，原审对此认定并无不当，奇码公司称其不应承担双倍租金使用费，缺乏事实依据，本院不予支持；原审酌情调整的注册地址逾期迁出违约金符合公平合理的原则，上诉人称该标准仍然过高，缺乏事实依据，本院亦不予支持。
二、关于奇码公司所称的装修残值损失50万元、超出面积装修损失38万元的问题
因系争租赁合同已于2012年11月8日到期终止，根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，奇码公司主张的50万元装修残值损失无法律依据，本院不予采信；另外，因奇码公司在租赁期限内已经实际享有了房屋整体的利用价值，且系按照1，221.30平米的面积支付租金，其现又主张额外面积装修损失38万元于法无据，本院亦不予采信。
至于奇码公司所称的张江公司缔约过失责任、违约责任等问题，因其在本案原审中并未提起反诉，故该问题不属于本案审理范围，本院对此不作认定。
综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人奇码公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币19，084元，由上诉人上海奇码数字信息有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶兰
代理审判员 李兴
代理审判员 董锟
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 周勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……