河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终6095号
上诉人（原审原告）：牛新辉，男，1971年8月24日生，汉族，户籍地石家庄市新乐市，现住石家庄市裕华区。
委托诉讼代理人：杨萌，河北诚基律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：董昱昭，男，1998年1月24日生，汉族，住石家庄市裕华区。
委托诉讼代理人：柳利龙、龚浩，河北瀛冀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：桥西区富贵城房产经纪服务部，地址石家庄市桥西区新华路919号付5号商铺。
经营者：苏美玲，公司负责人。
被上诉人（原审被告）：曹秀娟，女，1968年1月11日生，汉族，住石家庄市桥西区。
上诉人牛新辉因与被上诉人董昱昭、桥西区富贵城房产经纪服务部、曹秀娟合同纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院（2017）冀0108民初332号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。曹秀娟经传票传唤未到庭，电话通知本院答辩意见同一审。本案现已审理终结。
牛新辉上诉请求：1、请求撤销石家庄市裕华区人民法院（2017)冀0108民初332号民事判决书；2、请求依法改判《二手房买卖合同》及《代办过户合同》无效；3、请求依法改判二被上诉人桥西区富贵城房产经纪服务部（以下简称“富贵城服务部”）和曹秀娟交还涉案房屋的不动产权证书；4、本案一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。具体理由如下：
一、《二手房买卖合同》签订主体违反法律规定。上诉人与被上诉人董昱昭、曹秀娟签订的《二手房买卖合同》是三方合同，其中曹秀娟作为房地产中介方。在一审庭审中，被上诉人富贵城中介服务部称：富贵城服务部并未为牛新辉及董昱昭提供房产中介服务，仅仅为其提供了“代办过户”服务。一审法院在判决书中也认定：“曹秀娟作为中介方在该合同上签字”。因此在董昱昭与牛新辉的房产买卖过程中，中介方为曹秀娟个人。《房地产经纪管理办法》第十四条规定：房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。依据上述法律规定，曹秀娟以个人名义与牛新辉、董昱昭提供房产中介服务并与其签订《二手房买卖合同》违反法律规定，应当无效。
二、《二手房买卖合同》中作为主要条款的标的和价格内容不明确，违反法律规定，合同未成立。合同是合同主体真实意思表示一致后达成的，其主要条款应当具体明确。在本案中，作为合同主要条款的标的和价格违反法律规定，双方并未对价格形成一致的真实意思表示。1、合同标的违反法律规定。在合同中约定，牛新辉将万达广场E2-1号商住楼01单元1401室及该小区两个车位（车位号-223、-268)出售给董昱昭。但是合同中的两个车位并非牛新辉所有，且从签订合同至今，车位一直被法院查封。牛新辉将不属于自己所有且处于查封状态的车位出售给董昱昭，该行为违反法律禁止性规定，因此合同标的不合法。2、牛新辉和董昱昭对于合同价格未迖成一致意见，合同价款一审法院判决书第三页第三行认定：其中房屋（不含车位）价格为361万元，两个车位39万元，合计400万。付款方式为合同签订之日支付20万元定金，该款由中间人代收，并使用该款办理（不含车位）产权证书，房屋产权证书取得后由中间人保管，办理过户当天，董昱昭支付剩余房款341万元和车位款9万元。一审法院既认定合同价款为400万元，又认定董昱昭支付牛新辉20+341+9=370万元价款，明显矛盾。既然一审法院认定合同价款为400万元，为什么又同时仅仅让董昱昭支付370万价款？合同第四条第二款中约定20万元用来办理牛新辉房屋产权证，同时第九条约定办理牛新辉房屋产权证税费由董昱昭承担。由此可见20万元也并非合同价款，那么合同价格又变为350万元。但是在牛新辉提供的录音证据中有证明双方协商的价格是400万+20万税费。同一个合同出现了400万元、370万元、350万元和420万元4个价格。由此可见，牛新辉和董昱昭对于合同价格条款并未达成一致意见。《二手房买卖合同》中标的违反法律规定、合同价款不明确。作为合同主要内容的标的和价格两个条款均存在重大问题，说明牛新辉和董昱昭并没有形成一致的真实意思表示，《二手房买卖合同》未成立。
三、一审法院关于定金的事项认定事实错误，董昱昭并未支付定金，《二手房买卖合同》未生效。《二手房买卖合同》第四条第二款约定“本合同签订之日，买方向卖方支付20万元定金，该款由中间人代收，并使用该款项办理房屋（不含车位）产权证书。”《二手房买卖合同》第九条约定“1、房屋（不含车位）办理产权证书及过户相关税费由买方承担；2、两个车位办理产权证书相关税费由卖方承担，办理过户相关税费由买方承担。”一审庭审过程中，上诉人向法院提交的录音证据能够证明曹秀娟、董昱昭代理人李立伟及董昱昭父亲均认可当时签订合同时商定房屋及车位价款为400万元，同时董昱昭另行支付20万元为牛新辉办理房屋产权证。曹秀娟在庭审中称：已为牛新辉办理了房屋产权证书，花费将近20万元。《二手房买卖合同》第十三条约定“本合同自双方签字（盖章）、买方支付定金之日起生效。”综上所述，董昱昭在签订《二手房买卖合同》后应先行支付为牛新辉办理过户所需的税费，再支付定金20万元。现董昱昭仅仅支付给曹秀娟办理房屋产权证书的税费，并未支付定金20万元。不能因为支付办理房屋产权证书的税费为20万元的数目与定金数目相同就认定支付曹秀娟的20万元为定金。因此董昱昭仅仅支付了办理房屋产权证书的税费，并未支付20万元的定金，《二手房买卖合同》未生效。
四、在签订《二手房买卖合同》过程中，董昱昭存在欺诈和恶意串通行为，合同无效。曹秀娟与董昱昭及董昱昭的父亲相识已久。在商定房屋买卖过程中，董昱昭主动介绍曹秀娟作为双方的中介方。在《二手房买卖合同》签订过程中，董昱昭的父亲、董昱昭的受托人李立伟及曹秀娟恶意串通，故意拖延合同谈判时间，并无数次的让李立伟修改合同。在董昱昭父亲、李立伟及曹秀娟的恶意串通下，整个商定过程从上午一直持续到当天晚上，致使牛新辉精疲力竭，在最终签订合同时根本无精力及体力对合同进行详细查验，造成合同标的及价格出现重大问题。董昱昭、董昱昭父亲、李立伟及曹秀娟恶意串通，采用欺诈的手段签订的《二手房买卖合同》应当无效。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求贵院依法改判
董昱昭辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求：一、上诉人与被上诉人签订的二手房买卖合同，不存在合同法规定的无效情形，合同法第52条规定了合同无效的几种情形，明确规定违法法律行政法规强制规定的无效，合同法解释二第14条规定，该强制性规定是指效力强制性规定，而上诉人所举房地产经济管理办法明确是管理性规定，因此该合同是有效的。二、车位是否属于上诉人名下所有，不影响该买卖合同的效力，根据最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。三、合同关于房屋价款的约定很明确，房屋价格361万元，两个车位共39万元，共计400万元，对于付款方式在协商二手房买卖合同时，对方是先付20万元定金，办理过户当天付350万元,尾款待房屋验收后支付，以上情况说明双方关于价款在合同中约定明确。四、被上诉人已经按照二手房买卖合同约定向上诉人支付定金，根据双方签订的合同，第4条第2款约定本合同签订之日买房向买方支付20万元定金，该款由中间人代收，并使用该款项办理房屋产权证书，关于20万元定金一事，已经由一审法院作出认定，被上诉人已经在签订合同当天向中间人曹秀娟支付20万元，且曹秀娟于2016年4月13日将诉争房屋产权证书办理到上诉人名下，五、在双方签订二手房买卖合同过程中，不存在欺诈恶意串通行为，是双方真实意思表示，根据诚实信用原则，各方均应当遵照执行。
曹秀娟述称，不再出庭，答辩意见同一审，请求法院依法判决。
桥西区富贵城房产经纪服务部未出庭，一审辩称，被告未参与《二手房买卖合同》，只是受托办理房产过户事宜。《代办过户合同》第三条明确约定原告将产权证明押到被告处，被告秉着负责的态度保管该产权证书，具体情况服从法院判决。其它答辩意见同董昱昭。
牛新辉向一审法院起诉请求：1、判令原、被告签订的《二手房买卖合同》以及《代办过户合同》无效；2、被告桥西区富贵城房产经纪服务部、曹秀娟交还涉案房屋的不动产权证书；3、诉讼费由三被告承担。
一审法院认定事实：2016年3月22日原告牛新辉与被告董昱昭、曹秀娟签订《二手房买卖合同》一份，约定原告将位于裕华区槐安东路117号石家庄裕华万达广场E2-1号商住楼01单元1401号房屋出售给被告董昱昭，该房屋买卖合同已经备案，但未取得房屋产权证书。其中房屋（不含车位）价格为361万元，两个车位39万元，合计400万元。付款方式为合同签订之日支付20万元定金，该款由中间人代收，并使用该款办理（不含车位）产权证书，房屋产权证书取得后由中间人保管，办理过户当天，董昱昭支付剩余房款341万元和车位款9万元。曹秀娟作为中介方在该合同上签字。2016年3月22日原告牛新辉与被告董昱昭、桥西区富贵城房产经纪服务部签订《代办过户合同》一份，约定由桥西区富贵城房产经纪服务部为上述房屋办理过户手续，原告牛新辉在签订合同时将产权证明押到桥西区富贵城房产经纪服务部。上述房屋办理了不动产权证书。该证书由桥西区富贵城房产经纪服务部保管。关于两个车位，牛新辉称均未登记在自己名下，且两个车位均被本院查封（它案执行程序）。原告向本院提交与被告的通话录音、微信记录，证明对房款以及车位并未达成一致。
一审法院认为：民事合同的核心在于诚实信用，订立合同的各方应尊重并切实履行已达成的约定。合同的履行、变更问题不导致合同的无效。关于车位的买卖，在合同效力层面应由真正处分权人主张、确认，但原告不能以此为理由而否认原告与被告之间的合同效力，合同具有相对性且禁止恶意。原告主张签订合同非其真实意思表示，证据不足。故原告主张合同无效，无事实和法律依据，本院不予准许。关于房屋产权证书，《代办过户合同》明确约定了由被告桥西区富贵城房产经纪服务部代为保管并办理过户手续，该约定不违反法律规定，原告要求返还，本院不予准许。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告牛新辉的诉讼请求。案件受理费80元，由原告牛新辉负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，上诉人明确表示：被上诉人现在仅仅支付20万元，这20万元中的15万元至16万元用于办理房屋产权证书，除了这20万元，被上诉人没有再支付其他钱款，现在上诉人不想把房子卖给被上诉人了。我们同意返还40万元，但是不作为认可定金的事实。对当事人争议的其他事实，本院查明的情况与原审法院查明的情况基本一致。
本院认为，一、关于本案《二手房买卖合同》签订主体资格问题。本案涉及的《二手房买卖合同》并不是双务合同，而是一个三方签订的居间合同。依据合同法规定，合同的签订主体应当包括房屋的买卖双方和居间中介方。本案中，房屋买卖合同的居间方只有依法成立的有资质的房屋买卖中介机构才有资格签订房屋买卖居间合同，从事房屋买卖居间业务。在一审庭审中，被上诉人富贵城中介服务部称：富贵城服务部并未为牛新辉及董昱昭提供房产中介服务，仅仅为其提供了“代办过户”服务。一审法院在判决书中也认定：“曹秀娟作为中介方在该合同上签字”。该合同没有富贵城中介服务部的签章，所留的银行账号是曹秀娟个人账号。因此在董昱昭与牛新辉的房产买卖过程中，中介方为曹秀娟个人。《房地产经纪管理办法》第十四条规定：房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。依据上述法律规定，牛新辉、董昱昭、曹秀娟三方签订的《二手房买卖合同》主体违反法律规定，损害国家房地产中介市场秩序，属于合同的当然无效情形。
二、关于《二手房买卖合同》中作为主要条款的标的的合法性问题。该合同的标的分为两部分，一部分是房屋，一部分是生活的辅助部分两个车位。该房屋是石家庄的豪华住宅石家庄裕华万达广场商住楼。故该两个车位比一般的二手房买卖合同中的车位比重要大得多，是该二手房买卖合同标的的重要组成部分，一审查明，该两个车位未登记在牛新辉名下，且两个车位均被一审法院查封（它案执行程序）。故该三方合同的标的违法处分了人民法院查封的财产，属于标的物违法的情形，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条【禁止转让的房地产】下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；故本案的合同标的作为整体来看违反国家法律强制性规定，当属无效合同。
三、关于《二手房买卖合同》中作为主要条款的标的的价款数额问题。买卖合同中标的物的价款是合同的核心条款，该条款要求合同的各方意思表示要一致，否则合同不成立。本案案涉合同价款：一审法院判决书第三页第三行认定：其中房屋（不含车位）价格为361万元，两个车位39万元，合计400万。付款方式为合同签订之日支付20万元定金，该款由中间人代收，并使用该款办理（不含车位）产权证书，房屋产权证书取得后由中间人保管，办理过户当天，董昱昭支付剩余房款341万元和车位款9万元。一审法院既认定合同价款为400万元，又认定董昱昭支付牛新辉20+341+9=370万元价款，明显矛盾。合同第四条第二款中约定20万元用来办理牛新辉房屋产权证，同时第九条约定办理牛新辉房屋产权证税费由董昱昭承担。由此可见该20万元也并非合同价款，那么合同价格又变为350万元。但是在牛新辉提供的录音证据中有证明双方协商的价格是400万+20万税费。同一个合同出现了400万元、370万元、350万元和420万元4个价格。由此可见，牛新辉和董昱昭对于合同价格条款并未迖成一致意见。《二手房买卖合同》价款不明确。作为合同主要内容的标的和价格两个条款均存在重大问题，说明牛新辉和董昱昭并没有形成一致的真实意思表示，《二手房买卖合同》未成立，属于当然无效情形。
四、关于本案《二手房买卖合同》中定金条款的认定问题，该合同第四条第（二）项第1条：买方向卖方支付20万元定金，该款有中间人代收，并使用该款办理房屋（不含车位）产权证书。第九条1、房屋（不含车位）办理产权证书记过户相关税费由买方负责。上诉人牛新辉提供的录音证据中有证明双方协商的价格是400万+20万税费的内容。故双方关于定金的约定前后矛盾，违反合同法关于定金用途的法律规定，故本院对案涉合同中关于定金的条款的效力不予认定。
五、关于三方签订的《二手房买卖合同》无效的法律后果问题，依据合同法第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本合同买方只支付了20万元用于办证的费用，相对于双方没有达成一致意见的400万左右的标的款项来说，比重很小，远远没有达到司法实践中已经支付主要标的款，只剩余尾款，要求继续履行的比例要求，故被上诉方要求合同有效，继续履行的合同的诉求不应得到支持。鉴于二审时，上诉人的调解意见是愿意双倍返还办证费用，同时考虑到房价上涨的情况，本院认为合同无效后，上诉人双倍返还被上诉人董昱昭支付的20万元办证费用较为合理。由于《代办过户合同》是《二手房买卖合同》的从合同，曹秀娟是桥西区富贵城中介服务部的工作人员，而且该合同第四条：董昱昭在2016年6月30日将全部房款400万元直接交到房管局银行监管账户的约定已经没有意义，第八条第二项无论成交或违约均收取两万元佣金的约定属于格式条款，无效约定。故该《代办过户合同》无效，牛新辉、董昱昭均无需缴纳佣金。
综上，牛新辉上诉理由成立，一审判决认定事实错误，适用法律错误。参照《房地产经纪管理办法》第十四条、依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销石家庄市裕华区人民法院（2017）冀0108民初332号民事判决；
二、牛新辉与董昱昭、曹秀娟签订的《二手房买卖合同》无效；
三、本判决生效后三日内曹秀娟、桥西区富贵城中介服务部交付牛新辉房产证及剩余的办证费用；
四、牛新辉于本判决生效后三日内向董昱昭支付40万元。
一二审案件受理费160元，由曹秀娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟志刚
审判员 周玉杰
审判员 卢 亮
二〇一七年五月二十二日
书记员 王 珊