浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）金义民初字第831号
原告：陈旭浪。
委托代理人：陈凤鸣。
委托代理人：丁帆。
被告：腾桂竹。
被告：陈新虎。
被告：陈月香。
被告：陈月仙。
被告：陈月芳。
四被告共同委托代理人：胡光明。
原告陈旭浪诉被告腾桂竹、陈新虎、陈月香、陈月仙、陈月芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年4月1日立案受理。本院受理后依法适用简易程序，由审判员季文超独任审判，于2012年10月31日公开开庭进行了审理。原告陈旭浪的委托代理人陈风呜、被告陈新虎、陈月香、陈月仙、陈月芳及共同代理人胡光明等到庭参加诉讼；被告腾桂竹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈旭浪起诉称，陈文奎（已死亡）与被告腾桂竹原系夫妻关系；被告陈新虎、陈月香、陈月仙、陈月芳系陈文奎、腾桂竹的子女。原、被告系义乌市稠城街道草堂沿村同村村民。陈文奎以户为名义批得旧村改造安置国有土地使用权面积54平方米。2006年3月21日，原告与陈文奎、腾桂竹签订了一份《房屋转让协议书》，协议书其中约定：甲方（陈文奎、腾桂竹）自愿将自己所有的旧房54平方米转让给乙方（原告）所有，转让款226.8万元，付款方式A：2006年3月20日，乙方已支付给甲方人民币1134000元；B：2006年3月21日，付清余款1134000元，由甲方出具收据为凭。旧村改造安置后的54平方米归乙方所有，乙方自行设计建筑房屋。甲方应无条件协助乙方办理过户手续。2006年3月21日、2007年1月7日、11月12日、2008年1月19日，原告分别支付陈文奎转让款13.4万元、20万元、15万元、65万元、合计113.4万元，原告已支付了全部转让款。2007年1月21日，陈文奎参与定位竞标后，经义乌市公证处公证，其建房面积安置在规划区位图1号地块21幢第1-12号地块，2007年7月2日，义乌市建设局颁发了国际商贸城草塘沿村1-21幢建设规划许可证，陈文奎的安置面积竞标折算后安置43.2平方米。嗣后，原告与义乌市大陈建设工程有限公司签订了建筑工程承包合同，由原告出资，该房屋于2008年7月份竣工，并由原告管理使用至今。该地块现门牌号码为义乌市稠城街道长春九街115、117、119、121、123、125、127、129、155号，其中125、127、129、155号已办理房屋所有权人为原告的房地产证件手续，原告受让的43.2平方米房屋至今未办理地产初始登记及变更过户手续。综上所述，房屋转让系原告与陈文奎、被告腾桂竹真实意思表示，其转让标的不存在法律禁止的情形，原告与陈文奎、被告腾桂竹的房屋转让协议应当认定合法有效，陈文奎嗣后，其法定继承人作为履行民事义务的主体，理应履行受让房屋房地产初始登记及协助原告变更过户手续的义务。故请求法院判令：一、确认原告陈旭浪与陈文奎、被告腾桂竹于2006年3月21日签订的《房屋转让协议书》有效；二、判令被告立即办理义乌市稠城街道长春九街115、117、119、121、123房屋中计占地面积43.2平方米房屋所有权及土地使用权初始登记并协助原告办理变更过户手续。
被告腾桂竹未作答辩。
被告陈新虎、陈月香、陈月仙、陈月芳辩称：一、原告的起诉没有法律、事实依据，且不属于人民法院主管范围，也无权要求被告向行政部门履行一定的义务。二、原告的陈述与事实不符。1、2006年3月21日签订《房屋转让协议书》时，所涉及的54平方米旧房已经被拆除。故，原告与陈文奎在2006年签订的协议书，实际上是关于农村宅基地的买卖。而且当时土地性质是集体土地性质，不得转让。故该转让协议系违法且无效的。另外，根据土地管理法的有关规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门进行处理。因此，本案不属于人民法院的受案范围，应当依法驳回原告诉请。2、转让协议书中的转让价款也是虚假的。本案宅基地的真实转让价款施2.1万元＊54平方米=113.4万元。原告在签订协议之后，分四次向陈文奎支付总计113.4万元的转让款，在协议签订之前并没有收到过原告任何款项。由于原告与陈文奎之间的《房屋转让协议书》系违法、无效的。故被告愿意将当初的转让款、相应的建房款及利息损失等退还给原告，请原告腾退房屋并将房屋返还给被告。综上，原告的起诉没有事实与法律依据，本案也不属于人民法院的管理范围，请依法驳回原告的诉请。
原告就其诉讼主张举证如下：
证据一、协议书原件一份，证明：原、被告房屋买卖合同有效，被告应履行转让房屋的初始登记及变更过户的义务
证据二、收条原件一份，证明：原告履行了合同的付款义务，被告收取了113.4万元的事实，另外的113.4万元在2006年3月20日就已经支付了
证据三、户籍证明原件一份
证据四、证明原件一份
证据三、四共同证明：陈文奎死亡和死亡后继承情况及腾桂竹曾用名滕桂竹
证据五、安置一览表原件一份
证据六、规划许可证复印件一份
证据七、地名证复印件五份
证据八、公证书复印件一份
证据五、六、七、八共同证明：受让房屋安置在义乌市稠城街道长春九街115-129、155号
证据九、补充协议复印件一份
证据十、证明复印件一份
证明十一，确认单复印件一份
证据九、十、十一共同证明：原告出资建造房屋
证据十二、房产档案证明复印件一份
证据十三、土地使用权证明复印件一份
证据十四、建房用地审批表原件一份
证据十二、十三、十四共同证明：该土地为国有土地买卖系合法
被告陈新虎、陈月香、陈月仙、陈月芳质证认为：对协议书中第一、二、三条是不真实的，实际转让的是54平方米的宅基地，转让价款2.1万元每平方米，2006年3月20日，原告未支付113.4万元。2006年3月21日也未支付清楚113.4万元。对协议书真实性、合法性均有异议，协议书转让的标的物54平方米，在签订协议书的时候，标的物已经灭失，名义上卖的是房屋，实际上卖的是宅基地，而宅基地是禁止转让的，故协议书违法。关联性也有异议，这不能达到原告的证明目的，第六条只是约定有协助义务，而不是办理初始登记；对证据二是事实，无异议，但是这些钱是卖宅基地的转让款；证据三无异议；对证据四合法性有异议，该组织没资格开具这张证明，且没有法定代表人签字，是不合法的。对证据五、六、七、八关联性有异议，对安置一览表真实性无异议，规划许可证等三份证据是复印件，所以真实性无法认定；对证据九、十、十一，真实性无法认定，对房子由原告出资建造，无异议，也证明了当时转让的是宅基地，而不是房屋；对证据十二、十三、十四在核对无异之后无异议，该证据无法达到原告的证明目的，出售宅基地的时候土地是集体性质，现在变成了划拨土地，都是属于禁止转让的土地；对证据十四，在与原件核对无误后发表质证意见，该证据无法证明原告的证明目的，载明了土地是集体土地性质
被告腾桂竹未提供证据。
被告陈新虎、陈月香、陈月仙、陈月芳提供了房屋拆迁安置补偿协议复印件一份，证明：涉案房屋在2004年已经拆除，同时证明《房屋转让》协议中的转让的标的物实际为宅基地54平方米的事实。
原告对被告陈新虎、陈月香、陈月仙、陈月芳提供的证据质证认为：不是原件，不具备证据的要式条件，真实性、关联性均无法证明
根据证据的认定规则，本院对上述证据认证如下：被告陈新虎、陈月香、陈月仙、陈月芳对原告提供的证据一中的转让价款有异议，但未提供证据证明其不真实，故本院对原告提供的证据一的真实性予以认定；原告提供的其他证据的真实性本院均予以认定。被告陈新虎、陈月香、陈月仙、陈月芳的房屋拆迁安置补偿协议系复印件，其真实性本院不予认定。
根据认定的证据，结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定本案的事实如下：
原、被告系同村村民。陈文奎（已于2010年7月19日死亡）与被告腾桂竹系夫妻关系；被告陈新虎、陈月香、陈月仙、陈月芳系陈文奎、腾桂竹的子女。原、被告系义乌市稠城街道草堂沿村同村村民。2006年3月21日，以原告陈旭浪为受让方（乙方）、以陈文奎、腾桂竹为转让方（甲方），签订了房屋（实为土地使用权）转让协议书一份，该协议书约定：1、房屋座落：甲方自愿将自己所有的旧房54平方米转让给乙方所有。2、转让价：2268000元（贰佰贰拾陆万捌仟元整）。3、付款方式：A、2006年3月20日，乙方已支付给甲方人民币1134000元；B、2006年3月21日，余款1134000元，乙方必须全部付清，由甲方出具收据为凭。4、如遇到旧村改造，重新落实给甲方的土地使用权按1：1的原则，54平方米归乙方所有。即旧村改造落实给甲方的土地使用权54平方米归乙方所有，甲方无任何权利干涉。5、旧村改造时，乙方有权利持本协议书直接向村民委员会申报落实，54平方米归乙方所有，以便乙方自行设计建造房屋。6、如需要办理过户手续，甲方应无条件协助，不得以任何理由进行刁难。7、本协议一式三份，双方签字后生效。该协议由甲方陈文奎、腾桂竹、乙方陈旭浪、见证人陈新杰签名。2006年3月21日、2007年1月7日、11月12日、2008年1月19日，原告分别支付陈文奎转让款13.4万元、20万元、15万元、65万元，合计113.4万元。后原、被告所在村进行旧村改造，陈文奎、被告腾桂竹二人共获批54平方米的农村村民建房用地。后原告以被告陈文奎的名义将陈文奎户享有的54平方米、打折面积为43.2平方米的土地使用权进行了街区房屋的选位投标。2007年5月25日，经浙江省义乌市公证处公证，案外人方止侵户享有的上述建房用地与原告等人享有的建房用地一起定位在规划区位图1号地块21幢第1-12号地块内。2007年7月2日，义乌市建设局颁发了建设规划许可证，许可案外人方止侵所安置的43.2平方米与原告等人的安置建房用地位于国际商贸城草塘沿村1-21幢。该地块由原告出资建房，并于2008年7月建成，房屋建成后由原告管理使用至今。现该地块的门牌号码为义乌市稠城街道长春九街115、117、119、121、123、125、127、129、155号，其中125、127、129、155号房屋已办理了房屋所有权人为原告的房地产产权证，115、117、119、121、123号房屋的房屋所有权证和土地使用权证至今未办理。
本院认为，原告与陈文奎、被告腾桂竹签订的房屋转让合同实际上是对陈文奎、腾桂竹被拆迁安置后的建设用地的建房权益的转让，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应认定有效。该协议对当事人具有法律约束力。被告的辩解主张依据不足，本院不予支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告腾桂竹、陈新虎、陈月香、陈月仙、陈月芳作为陈文奎的合法继承人，有协助原告办理有关过户登记手续的义务。被告的辩解主张本院不予采信。原告已按照约定支付了转让款，被告应按照约定无条件协助原告办理涉讼财产的登记过户手续。为此，原告的诉讼请求，本院予以支持。被告腾桂竹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国继承法》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第八十四条、第一百三十条的规定，判决如下：
一、确认原告陈旭浪与陈文奎、腾桂竹于2006年3月21日签订的《房屋转让协议书》有效。
二、被告腾桂竹、陈新虎、陈月香、陈月仙、陈月芳于本判决生效后十五日内办理义乌市稠城街道长春九街115、117、119、121、123房屋中计占地面积43.2平方米土地上的房屋的所有权及土地使用权初始登记，并协助原告将上述房屋所有权、土地使用权过户至原告陈旭浪名下。
案件受理费24944元，由被告腾桂竹、陈新虎、陈月香、陈月仙、陈月芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币24944.00元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19699901040008737，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审 判 长 季文超
人民陪审员 吴旭璐
人民陪审员 冯德泰
二〇一二年十一月十日
代书 记员 王 涛