上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终3600号
上诉人（原审被告）：上海世贸家具有限公司，住所地上海市裕德路205号。
法定代表人：褚培韧，董事长。
委托诉讼代理人：顾蔚雯，上海市四方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚丹文，上海市四方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海服装（集团）有限公司永新雨衣染织厂，住所地上海市文定路218号5楼。
负责人：龚琼琼，厂长。
委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢锟，上海市君悦律师事务所律师。
上诉人上海世贸家具有限公司（以下简称“世贸公司”）与被上诉人上海服装（集团）有限公司永新雨衣染织厂（以下简称“永新厂”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初18058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人世贸公司的委托诉讼代理人顾蔚雯、被上诉人永新厂的委托诉讼代理人刘炘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人世贸公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求
事实和理由：被上诉人已于2007年8月13日将上海市XX路XX号XX号楼XX层房屋（以下简称“系争房屋”）委托给案外人上海A有限公司（以下简称“A公司”）管理，故上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系，被上诉人并非本案的适格原告，应向A公司追索租金；上诉人应与A公司结算租金，故上诉人也非本案的适格被告；被上诉人在履约过程中擅自冻结系争房屋一楼的工商地址、擅自将上诉人专用的停车位改作其他用途、擅自在系争房屋楼顶建房自用，均属违约行为，故被上诉人无权提出解约。
被上诉人永新厂辩称，2007年8月13日的协议只是约定被上诉人委托A公司对系争房屋进行管理，并非对租赁关系作出变更；在上述协议签订后，上诉人又与被上诉人就房屋租赁事宜签订过两份补充协议，且上诉人向被上诉人出具过延期付款申请书和付款计划，这些行为都表明系争房屋租赁关系的主体是本案的讼争双方，而与案外人无关；被上诉人在履约过程中无违约行为；综上，一审判决正确，二审应予维持。
永新厂向一审法院起诉，请求判令：1.解除讼争双方就系争房屋签订的房屋租赁协议书及其他相关补充协议；2.世贸公司限期清场迁出并将系争房屋返还永新厂；3.世贸公司支付永新厂自2016年1月1日起至合同解除之日止的租金（自2016年1-3月的租金为每月人民币778,694.85元，2016年4月起至解除之日止的租金为每月790,375.27元；以下币种均为人民币）;4.世贸公司支付自2016年1月1日起至实际搬离之日止的物业管理费（按每月1,000元）及自2016年2月20日起至2016年4月20日止的水电费171,529.24元;5.世贸公司支付自2016年3月26日起至判决生效之日止逾期支付上述款项的滞纳金(其中租金滞纳金以2016年1-4月的租金3,126,459.82元为基数，物业费滞纳金以2016年1-3月的3,000元物业费为基数，水电费滞纳金以2016年2-3月的90,670.92元水电费为基数，均按日千分之五计；庭后永新厂将租金滞纳金的起算时间调整为2016年4月2日)；6.世贸公司按每月790,375.27元支付永新厂自合同解除之日次日起至房屋实际返还之日止的占有使用费。
一审法院认定事实：上海永新雨衣染织厂（甲方）与上海B有限公司（乙方）于1999年1月12日签订房屋租赁协议书，约定：甲方出租“大地二号楼”位于上海市XX路XX号甲方厂区内，长乘宽为144乘27.5米，乙方承租为加层后的第一、二层房屋。租赁期限十五年。年租金5,000,000元，自第四年起每年递增1.5%。甲方同意将大楼南面宽11米的通道及屋顶门面广告位共整栋大楼客商使用，设置方案应事先经甲方同意，车辆通行、车辆停放应不影响通行及消防要求。乙方在租赁期间按约定日期和金额支付租金，不得拖欠，每逾期一日，乙方应承担所拖欠金额万分之五的违约金，如拖欠金额累计达到三个月租金，甲方除有权收取乙方拖欠租金及违约金外，并有权终止租赁关系，由于乙方违约而终止租赁造成装潢及设施费用损失，由乙方自负。
1999年6月15日，上海永新雨衣染织厂（甲方）与上海B有限公司（乙方）签订房屋租赁协议书，约定：甲方出租的“大地二号楼”位于上海市XX路XX号甲方厂区内，长乘宽为144乘27.5米，乙方承租为加层后的第一至第四层。租赁期限自1999年4月7日起至2014年3月31日止，年租金650万元，自第四年起每年递增1.5%，租金支付调整为每季度首日前支付。大楼南面宽11米的通道供通行、停车用，由甲方为主，乙方参与管理，酌情收费，有关费用及利润按管理人数比例分摊。甲方与大地大楼1号、2号楼客户享有通行、停车权。乙方在租赁期间按约定日期和金额支付租金，不得拖欠，如逾期支付，每逾期一日，乙方应承担所拖欠金额千分之五的滞纳金，如拖欠金额累计达到三个月租金，甲方除有权收取乙方拖欠租金及滞纳金外，并有权终止租赁关系，由于乙方违约而终止租赁除必须支付全部租金外，对造成装潢及设施费用损失，由乙方自负。本协议签订生效后，双方于1999年1月12日、1月20日分别签订的协议和补充协议不再执行。
2000年8月16日，上海C有限公司（甲方）与世贸公司（乙方）签订房屋租赁协议书，约定，甲乙双方于1999年6月15日就租赁大地二号一至四层签订租赁协议，现以该协议为基础，达成本协议，甲方向乙方出租的“大地二号楼五层”位于上海市XX路XX号甲方厂区内，长乘宽为144乘27.5米。租赁期限自2000年12月1日起至2014年3月31日止，年租金120万元，自第四年起每年递增1.5%。合同约定违约责任条款与1999年6月15日的租赁协议一致。
2007年8月13日，上海永新雨衣染织厂（甲方）、A公司（乙方）、世贸公司（丙方）签订补充协议，约定：鉴于丙方就已租赁的上海市XX路XX号（现上海市XX路XX号）大地2号楼的房屋延长租赁期限事宜及甲方要求乙方管理该房屋出租业务，补充约定：丙方已租赁的系争房屋租赁期限由2014年3月31日延长至2017年12月31日止；该房屋相关权利义务按甲方、丙方1999年、2000年签订的房屋租赁协议书条款履行至延长的租赁期限结束为止；乙方作为该房屋管理人，丙方向乙方支付房租。
2007年12月11日，上海永新雨衣染织厂（甲方）与世贸公司（乙方）签订房屋租赁补充协议，内容为：双方于1999年6月15日就乙方租赁甲方位于XX路XX号（原合同门牌为XX路XX号）大地2号楼1-4层达成协议（下称主合同1），2000年8月16日就乙方租赁该建筑物3楼（实际为加层后的第五层）达成协议（下称主合同2），现就主合同1、2及乙方将加层后的第五层转租上海D有限公司订立补充协议，一、主合同1的乙方由上海E有限公司更名为世贸公司；主合同2的甲方由上海C有限公司更名为上海永新雨衣染织厂。……主合同1、2（含2007年8月13日补充协议）内上述表述补充内容外的其他条款不变，继续有效。
2008年7月31日，永新厂（甲方）与世贸公司（乙方）签订补充协议，约定，双方于1999年6月15日就乙方租赁甲方位于上海市XX路XX号XX号楼XX层开展经营活动达成协议，乙方自2004年8月1日起每月向甲方支付1,000元物业管理费（垃圾费）。
合同履行期间，世贸公司自2016年1月起未再支付系争房屋租金并于2016年1月17日向永新厂提出延期付款申请，表示因世贸公司近期经营业务调整，2016年1-3月租金共计2,339,084.55元无法按期支付（月租金779,694.85元，已包含每月1,000元物业费），申请延期付款至2016年3月31日前。永新厂于2016年2月14日复函表示，同意永新厂于2016年3月25日前一并付清2016年1-3月租金2,336,084.55元及管理费3,000元；物业管理费、水电费须每月正常支付。2016年3月28日，世贸公司再次向永新厂提出延期付款申请，申请延期支付2016年1-4月租金（其中1-3月租金每月779,694.85元，4月租金为790,375.27元）至2016年4月30日。2016年4月1日，世贸公司向永新厂出具还款计划，拟分三期支付拖欠的2016年1-4月租金，水电费当月月底付清。后世贸公司未按约支付2016年1月1日起的租金及相关费用，永新厂经催讨未果。
一审法院另查明，永新厂为上海市XX路XX号房屋的产权人。上海永新雨衣染织厂原为上海服装（集团）有限公司下属国有独资企业，2007年6月，经相关主管部门批准，改制为上海服装（集团）有限公司的分公司。世贸公司自认其原企业名称为上海E有限公司，对此，永新厂予以认可。
一审法院又查明，因永新厂知晓世贸公司于2014年底拟改变其系争房屋第一层的经营用途为副食品供应市场，并已与案外人签订相关经营租赁合同。永新厂于2015年2月向上海市徐汇区商务委员会（以下简称“徐汇区商委”）发函咨询系争房屋所在大楼可否经营副食品供应市场（即菜场），后徐汇区商委复函表示该楼非规划中本区新建菜市场选址，和其建材家具特色街业态定位不相符。故永新厂于2015年3月2日向上海市徐汇区市场监督管理局反映情况，称世贸公司租赁系争房屋经营家具，目前一楼改变经营范围将开设菜市场并贴出营业广告，经向有关部门咨询确认文定路这一区域不得经营农副产品市场，世贸公司未取得经营许可，涉嫌非法经营，请予关注。故后世贸公司未将系争房屋一楼用于经营菜场，永新厂于2015年12月30日向世贸公司出具“同意转租授权书”，同意世贸公司将其系争房屋1-4层转租经营古玩，后世贸公司实际转租经营古玩至今。一审庭审中，世贸公司表示因永新厂的反映函导致行政部门对世贸公司系争房屋一楼进行工商冻结至今，影响世贸公司招商且导致次承租人无法办理工商执照，永新厂未履行合同义务导致世贸公司无法正常使用租赁房屋；对此，永新厂则表示只是反映真实情况，未曾要求有关部门冻结世贸公司执照办理，永新厂一直愿意按照世贸公司要求配合办理解冻事宜，且早已就世贸公司转租经营古玩表示同意，不存在违约，世贸公司也可正常使用房屋。
一审法院还查明，1999年6月15日的租赁合同中约定的“大楼南面宽11米供通行、停车用的通道”于2000年初起由永新厂改建为“画家街”，永新厂另行在系争房屋北侧向世贸公司提供了几个停车位。对此，永新厂认为双方协商一致将通道改建为“画家街”，但世贸公司表示其未同意改建并曾口头提出异议，停车位减少影响世贸公司经营收益。另，永新厂于2007年左右在系争房屋所在大楼的顶层（即第6层）搭建房屋自用，世贸公司认为影响世贸公司对整栋楼的使用，永新厂则认为世贸公司承租的仅为大楼1-5层，永新厂改造搭建顶楼即第六层非租赁范围。
一审中，双方当庭确认系争房屋无租赁押金，世贸公司表示本案中不就其装修提出补偿主张。同时，基于系争房屋内存在次承租人人数众多，永新厂表示不追加次承租人为本案第三人，另案起诉主张次承租人迁让。
一审法院认为：双方及相关方签订的房屋租赁协议及补充协议均系当事人真实意思表示，合法有效，应予恪守。世贸公司未按照合同、亦未按照其出具的延期付款申请、还款计划等承诺，向永新厂支付自2016年1月1日的租金及相关物业费、水电费等费用，已构成违约，且世贸公司拖欠租金金额累计超过三个月，故法院对永新厂依照合同主张解除租赁合同关系，要求世贸公司迁出并返还房屋，支付自2016年1月1日起至实际迁出之日止的租金、使用费、物业管理费等诉请均予以支持。世贸公司对永新厂主张的水电费金额认可且同意支付，法院对永新厂关于水电费的主张亦予以支持。关于世贸公司辩称永新厂冻结系争房屋一楼工商地址，影响世贸公司招商及执照办理，基于永新厂违约行为，应减免租金、物业费的意见，永新厂按约将系争房屋交付世贸公司使用至今，世贸公司擅自改变原经营范围且涉嫌违规经营，永新厂向相关部门如实反映情况，也及时同意了世贸公司合规的转租申请，永新厂的行为并不构成违约；且世贸公司未提供充分证据证明其所称的“工商冻结”对租赁物价值造成影响的充分证据，故对世贸公司的该项抗辩意见，法院不予采纳。关于世贸公司辩称永新厂擅自将合同约定提供给世贸公司的停车位改为画家街，影响世贸公司经营收益的意见，从合同对“大楼南面宽11米供通行、停车用通道”具体约定看，该通道并非世贸公司专属使用的附属租赁设施，且永新厂将该通道改为画家街并向世贸公司提供其他停车位至今已超过十年，世贸公司无证据证明其在此期间曾就此向永新厂提出异议，应视为世贸公司对改建停车通道予以默认，故世贸公司就此要求减免2016年的租金，于法无据，法院不予采纳。关于世贸公司辩称永新厂在租赁物顶层（及第六层）搭建房屋自用，影响世贸公司使用整栋房屋的意见，因租赁合同及补充协议约定世贸公司租赁标的为“XX路XX号大地二号楼第一至第五层”，故同楼顶层第六层不属于世贸公司租赁范围，对世贸公司该项抗辩意见，法院不予采纳。世贸公司逾期支付租金、物业管理费及水电费，永新厂有权按约主张租金滞纳金，物业管理费及水电费滞纳金并无合同依据，故对永新厂主张租金滞纳金的诉请法院予以支持，对永新厂主张的物业费及水电费滞纳金的诉请，不予支持；鉴于世贸公司认为滞纳金的约定标准过高，故法院根据公平和诚信原则，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、永新厂实际损失等对违约金酌情予以判处。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条规定，于二〇一七年一月十八日作出判决：一、解除永新厂与世贸公司就系争房屋签订的房屋租赁协议书及补充协议；二、世贸公司于判决生效之日起十日内迁出系争房屋，系争房屋由永新厂收回；三、世贸公司于判决生效之日起十日内支付永新厂自2016年1月1日起至判决生效之日止的租金（租金自2016年1月1日起至2016年3月31日止按每月778,694.85元计，自2016年4月1日起至判决生效之日止按每月790,375.27元计）及自判决生效之日次日起至系争房屋实际返还之日止的房屋使用费（按每月790,375.27元计）；四、世贸公司于判决生效之日起十日内支付永新厂自2016年1月1日起至系争房屋实际返还之日止的物业管理费（按每月1,000元计）及自2016年2月20日起至2016年4月20日止的水电费171,529.24元；五、世贸公司于判决生效之日起十日内支付永新厂逾期支付租金的滞纳金（以2016年1-4月租金3,126,459.82为基数，按日万分之一，自2016年4月2日起计算至判决生效之日止）;六、驳回永新厂的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计18,759元，由世贸公司负担。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被上诉人永新厂将其所有的系争房屋出租给上诉人世贸公司使用，双方之间成立房屋租赁关系，上诉人理应恪守租赁合同及其补充协议的约定，按时足额缴纳租金。上诉人、被上诉人及A公司三方于2007年8月13日签订的协议，只是约定被上诉人委托A公司对系争房屋的租赁业务进行管理，并非对房屋租赁关系的主体作出变更；何况上诉人在上述协议签订后，又与被上诉人就系争房屋的租赁事宜签订过多份补充协议，在双方因租金问题产生纠纷后，上诉人又向被上诉人申请延期付款并出具了相应的付款计划，这些行为均表明上诉人对双方之间的房屋租赁关系是予以确认的。现上诉人在二审中提出讼争双方均非本案适格主体的抗辩，显无事实依据，本院不予采信。对于上诉人提出的“被上诉人存在违约行为”之抗辩，一审法院已基于现有证据作出充分的辨析和阐释，本院不再赘述，本院认同一审的裁判理由，对上诉人的该项抗辩亦不予采信。
综上所述，上诉人世贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币37,518元，由上诉人上海世贸家具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……