河南省商丘市睢阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1403民初119号
原告商丘威祥汽车销售服务有限公司。
法定代表人陶中合，该公司总经理。
委托代理人李瑞峰，该公司工作人员。
委托代理人马永翔，上海都邦律师事务所律师。
被告商丘市路路通汽车维修服务有限公司。
法定代表人刘坤，该公司经理。
委托代理人李传东，河南睢阳律师事务所律师。
原告商丘威祥汽车销售服务有限公司（以下简称原告）与被告商丘市路路通汽车维修服务有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法向原、被告送达了民事诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书。本院依法组成合议庭，于2016年2月25日对此案公开开庭进行了审理。原告委托代理人马永翔、李瑞峰，被告委托代理人李传东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告商丘威祥汽车销售服务有限公司诉称，原、被告于2007年签订了《房屋场地租赁合同》，约定原告承租被告位于商丘市××区××西段北侧共2310平方米的房屋及场地，租期自2007年4月1日至2017年3月31日共计10年，租金支付方式为前两次三年一付，最后一次四年付，分别为405000元、607500元、1080000元；2008年3月份，原、被告签订《房屋场地扩租合同》，约定原告承租被告商丘市××区××西段北侧的原租赁后剩余房屋及场地工1050平方米，租期自2008年3月1日至2017年2月28日共计9年，租金支付方式为三年一付，分别为345000元、517500元、690000元。截止起诉日，原告已经交纳《房屋场地租赁合同》的剩余四年的房租共计1080000元及《房屋场地扩租合同》的剩余三年房租690000元。2015年5月24日，因商丘市相关部门联合下发“（2015）年第0510号占压河道蓝线建筑物（构筑物）限期拆除通知书”，要求拆除上述合同项下共计2280平方米的地上建筑物。虽然其余部分未要求拆除，但因原告属于汽车经营企业，部分拆除已经导致全部不再适用经营使用，原告于2015年5月24日当晚从该建筑物及场地全部搬离。后该部分建筑物于2015年5月27日被执法部门拆除。根据原、被告之间合同约定“应当自动解除，出租方应当根据实际租用期限收取租金，并在15天内办理退款手续”。原告多次与被告协商剩余881835元房租返还事宜未果。为维护原告合法权益，请求法院判决被告退还原告剩余租金881835元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年6月10日起至判决确定的支付之日止的利息；本案诉讼费用由被告承担。
被告商丘市路路汽车通维修服务有限公司辩称，原告诉请不能成立：1、原告按2015年5月份计算要求返还881835元的租金不符合事实，根据合同的第6条的约定，政府拆迁并非不可抗力，所以原告引用合同第6条约定与事实不符。2、根据法律规定合同的解除必须进行通知或者进行协商，而本案的原告即没通知被告，也没与被告协商，所以该合同并没有解除。3、根据合同第9条的约定，原告应当将其使用被告的起重机两台、汽车烤漆房房一间及其他维修工具进行返还，在没有返还的情况下合同就没有解除，在返还不了的情况下应当向被告赔偿。4、由于原告没有向被告及时通知搬迁事宜，擅自将有些物品搬迁他处，造成损失570535.6元。综上所述，本案原告存在过错，要求退还租金的诉求不能成立，请求法院依法驳回原告的诉请。
根据原、被告的诉辩意见，归纳本案争议的焦点如下：原告的诉请有无事实和法律依据。
为支持其主张，原告向本院提交的证据如下：第一组证据《房屋场地租赁合同》和《房屋场地扩租合同》，证明被告将房屋及场地出租给原告经营使用。第二组证据限期拆迁通知书一份，证明租赁物被行政部门限期在2015年5月23日前拆除。第三组证据租赁物拆迁前后的照片两张，证明租赁物已经于2015年5月26日被拆除。第四组证据，通知照片一份，证明原告于2015年6月1日已经依法通知被告解除租赁合同。第五组证据银行电子回单及记账凭证一份，证明原告已经支付了合同最后四年的租金，截止至2015年6月10日剩余租金908252元被告应退还。第六组证据追偿租金的计算方法。
被告向本院提交证据材料如下：1、租赁合同两份，证明原告应当返还举重机两台、烤漆车间及相关的维修工具。2、建筑工程预算书一份，证明原告在没有和被告协商搬迁或者解除合同的情况下，给被告造成了损失，导致被告在政府补偿方面受到了损失。3、照片一组（7月份拍摄），证明被告擅自搬迁，造成门窗全部被他人偷走。
经庭审质证，被告对原告提交的第一组证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为合同中所约定的不可抗力，根据法律规定，应当是地震、洪水等自然灾害，不包括拆迁，因此该合同并不能说明双方已经解除了合同关系。如需要解除原告应将合同约定的起重机两台、烤漆车间和其他相关工具返还，如不能返还应当折价赔偿。对第二组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为拆迁通知应当给被告。涉案房子属于被告，原告接收拆迁通知是错误的。不能按拆迁通知的时间来返还租金。对第三组证据无异议。对第四组证据有异议，认为该证据不能证明在拆迁时贴到了被告的建筑物上。张贴的时间、地点都不确定，被告有为诉讼而张贴公告的嫌疑。对第五组证据无异议。对第六组证据有异议，认为原告所计算的返还租金时间是2015年5月24日，我方不认可，根据拆迁补补偿协议的规定，拆迁通知首先应该给房子的所有权人，而本案并没有给房主即被告，而原告私自以自己的名义接拆除通知，并按通知2015年5月24日作为要求返还租金，是无法成立的。被告认为返还租赁金的时间点应当为2015年12月26日即被告所取得的补偿款的时间进行计算。
经庭审质证，原告对被告提交的证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为政府进行拆迁时，原告将属于自己的物品搬离租赁物，属于被告的举重机、烤漆房及维修工具等，均在该租赁物内，已经由被告进行处置，与原告没有关系。政府拆除房屋后，原告没有义务为被告保管相关的设备设施。对证据2的真实性有异议，认为原告使用期间是没有任何损坏的，如有损坏也是政府拆迁造成的，与原告没有关系。对证据3有异议，认为原告搬离前没有任何的损坏，政府拆迁时原、被告均知道，如因拆迁造成损坏，被告可向政府或损坏人主张权利，与原告无关。
对于原、被告均无异议的证据部分，本院对其证明效力予以确认。对于原被告之间有异议的证据，结合原、被告之间的诉辩意见和证据材料，综合认定如下：关于合同效力，根据双方的合同第七条约定，“因不可抗力原因，是场地不适于使用或租用时，本合同自动解除，双方互不承担违约责任，甲方应根据实际租用期限收取租金。”因涉案建筑物与场地遇到政府拆迁，致使原告所从事的经营汽车销售、维修等事项无法实现，也即签订合同目的无法实现。对于被告认为不可抗力应为自然灾害，政府拆迁行为不属于不可抗力的异议，结合案件事实，不可抗力亦应包括政府行为，且被告已得到拆迁补偿。故对其异议本院不予支持。对于解除合同的起算点，因政府相关部门于2015年5月23日下达了限期拆迁通知书，并于2015年5月27日实际拆除了涉案建筑物与场地设施。原告于2015年6月1日已张贴告知书的方式尽到了通知义务，根据合同约定，当事人之间的合同已在通知之日自动解除。故对于原告认为应于2015年5月24日作为解除时间，被告认为应从获得政府补偿的时间即2015年12月26日作为解除合同时间的异议和辩解，本院均不予支持。对于被告要求原告返还物品及赔偿损失，被告所提交的建筑工程预算书仅仅证实了涉案房屋的受损情况，但被告没有证据证明应返还物品的去向、受损程度等情况及涉案房屋受损事实的原因和侵害人。故对于被告要求原告赔偿其损失的请求，本院不予支持。
根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本院可以确认以下案件事实：从事汽车销售、装饰美容与维修服务的原告商丘威祥汽车销售服务有限公司与被告签订了《房屋场地租赁合同》，约定原告承租被告商丘市路路通汽车维修服务有限公司位于商丘市××区××西段北侧共2310平方米的房屋及场地，租期自2007年4月1日至2017年3月31日共计10年，租金支付方式为前两次三年一付，最后一次四年一次性付清，分别为405000元（135000元／年）、607500元（202500元／年）、1080000元（270000元／年）；2008年3月份，原、被告再次签订《房屋场地扩租合同》，约定原告承租被告商丘市××区××西段北侧的原租赁后全部剩余房屋及场地共1050平方米，租期自2008年3月1日至2017年2月28日共计9年，租金支付方式为三年一付，分别为345000元（115000元／年）、517500元（172500元／年）、690000元（230000元／年）。上述两份合同均约定“因不可抗力原因，使场地不适于使用或租用时，本合同自动解除，双方互不承担违约责任，甲方应根据实际租用期限收取租金。”2015年5月23日，商丘市城乡规划局、商丘市城市管理局、商丘市水利局等部门联合下发（2015）年第0510号“占压河道蓝线建筑物（构筑物）限期拆除通知书”，限期对涉案建筑物和场地进行拆除。2015年5月24日，原告商丘威祥汽车销售服务有限公司从该建筑物及场地搬离。2015年5月27日，涉案租赁房屋和场地大部分被政府强制拆除。2015年6月1日，原告在被告公司住所地以张贴通知书的形式通知被告合同解除的情形。2015年12月26日，被告作为涉案房屋和场地的所有权人已经获得政府部门的拆迁补偿。原、被告双方对租金退还事宜协商未果。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人适用、收益，承租人支付租金的合同。原告商丘威祥汽车销售服有限公司与被告商丘市路路通汽车维修服务有限公司先后签订租赁合同两份，该合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。合同签订后，双方当事人依约行使了权力并履行了各自的义务。现因政府对涉案建筑物和场所进行拆除产生纠纷。对于双方当事人所争议的政府拆迁行为是否属于不可抗力问题，本院认为，不可抗力不仅可能因自然原因引起，也可能因社会原因引起，其发生时间在合同成立之后，不因双方当事人过失或故意造成，其后果不能预见、不可避免且不能克服。结合案件事实和原、被告所提交的证据材料，本案中的政府拆迁行为应属于不可抗力的一种。原告在所租赁的涉案建筑物和场地内从事汽车销售、装饰美容与维修服务。政府的拆迁行为致使原告无法实现租赁合同所约定的合同目的。依据双方当事人所签订的合同第七条的约定，“因不可抗力原因，使场地不适于使用或租用时，本合同自动解除，双方互不承担违约责任，甲方应根据实际租用期限收取租金。”故对于原告要求被告返还剩余租金的请求，本院予以支持。因涉案房屋与场地设施于2015年5月27日被政府相关部门实际拆除，致使原告合同目的无法实现，原告于2015年6月1日以张贴合同终止告知书的方式通知了被告。故双方合同解除的实际时间应为2015年6月1日。根据双方合同约定，在原告已尽通知义务的情况下，合同按约已于2015年6月1日实际发生解除效力。原告已按约所支付《房屋场地租赁合同》的剩余四年（2013年4月1日至2017年3月31日）的房租共计1080000元，每年租金为270000元，原告已实际使用时间为2013年4月1日至2015年6月1日，应支付租金为587250元（270000元×2＋270000元÷12÷30×63），剩余租金为492750元（1080000元-587250元）。《房屋场地扩租合同》的剩余三年（2014年3月1日至2017年2月28日）房租为690000元，每年租金为230000元，原告实际使用时间为2014年3月1日至2015年6月1日，应支付租金为289416.67元（230000元＋230000元÷12÷30×93），剩余租金为400583.33元（690000元-289416.67元），上述剩余租金合计893333.33元。因原告仅要求被告返还剩余租金881835元。故对于原告要求被告返还剩余租金881835元的诉求本院予以支持。对于原告要求被告按中国人民银行同期贷款利率支付利息的请求，因双方当事人纠纷的产生系不可抗力原因所致，对此原、被告之间合同约定互不承担违约责任，双方之间的纠纷非违约所致，故对于原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年6月10起至判决确定的支付之日止的利息的请求，本院不予以支持。关于被告要求原告归还举升机、汽车烤漆房及其他维修工具并赔偿房屋等受损损失的问题，被告所提交的建筑工程预算书和房屋房屋受损照片仅仅证实了涉案房屋的受损情况，但没有证据证明应返还物品的去向、受损等相关情况及该房屋受损事实所发生的原因和具体侵害人，且原被告双方在合同中约定不明。故对于被告的该请求，本院不予支持。对此主张，被告可在持有相关证据后另行起诉。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第一百一十八条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告商丘市路路通汽车维修服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告商丘威祥汽车销售服务有限公司租金881835元；
二、驳回原告商丘威祥汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12618元，财产保全费5000元，合计17618元，由被告商丘市路路通汽车维修服务有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 徐长社
审判员 贾立法
审判员 游俊岭
二〇一六年四月十一日
书记员 邵悦恒