西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初7137号
原告刘少华，男，1980年2月26日出生，汉族，住陕西省三原县，现住陕西省西安市雁塔区。
委托代理人熊国强，陕西德伦律师事务所律师。
委托代理人郝凯旋，陕西德伦律师事务所律师。
被告王颖，女，1983年5月8日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。
第三人西安微联房地产信息咨询服务有限公司。住所地：陕西省西安市曲江新区慈恩东路西侧曲江通善坊第**幢*单元*层*****室。
法定代表人程俊丽，系该公司行政部主管。
委托代理人程斌，该公司员工。
第三人西安鼎安房地产营销策划有限公司。住所地：陕西省西安市曲江新区曲江池北路北侧金地湖城大境*号地第*幢*单元*层*****号房。
法定代表人常智，系该公司经理。
委托代理人刘卫兵，该公司员工。
原告刘少华与被告王颖、第三人西安微联房地产信息咨询服务有限公司（以下简称“微联公司”）、西安鼎安房地产营销策划有限公司（以下简称“鼎安公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘少华及其委托代理人熊国强、郝凯旋、被告王颖、第三人微联公司的委托代理人程斌、鼎安公司的委托代理人刘卫兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘少华诉称，原、被告及第三人于2017年3月2日签订了《买卖定金协议》，约定被告将西安市曲江新区华侨城108坊第99幢3单元30301室房屋（以下简称“涉案房屋”）出卖给原告。协议签订后原告向被告支付了定金100万元，并开始着手装饰、装修房屋，且支付了包括订购家具、卫浴、地板、灯饰等大笔费用，之后被告表示不出卖房屋。被告的行为已经构成严重违约，给原告造成了巨大的经济损失。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《买卖定金协议》；2、被告向原告双倍返还定金90万元；3、被告向原告赔偿经济损失110万元；4、本案诉讼费、鉴定费、保全费由被告承担。
被告王颖辩称，首先，原告的诉讼请求与事实严重不符，于法律无据。2017年3月2日，被告、原告及第三人与签订了《买卖定金合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告。按照约定，第三人通过银行转账向被告支付了定金5万元，被告通过微信以照片的形式出具了定金收据。3月23日，被告收到原告首付95万元，第三人擅自将首付款打印成定金收条100万元，被告询问第三人为何要改成定金收条，第三人经纪人樊文龙称因双方未签订《房屋买卖合同》，不能写成购房款，从而误导被告在收条上签字并按手印。4月23日，原告又通过银行转账方式向被告转账100万元。在此过程中，原告从未就房屋买卖合同的具体操作事宜、相关条款进行商议。反而，被告为促成房屋交易及时借款还清涉案房屋的按揭贷款，并一直与第三人保持沟通积极履行合同约定。直至4月25日，被告收到第三人经纪人刘卫兵通过微信发送的《房屋买卖合同》，发现合同内容存在多处不合法不公平的情况，比如原告付完200万元房款就要装修房屋、违约金约定不合理等，且与当初第三人和被告口头约定的内容相差甚远，此外还存在因新政出台后导致涉案房屋不能立即办理过户，原告因此也不能办理贷款，导致被告可能很长时间拿不到房款的情况，被告遂提出一次性付款及其他一系列修改意见，但未得到原告及第三人的回复。4月27日，原告和第三人的经纪人刘卫兵、程斌以执行协议为由强行至被告家中，称被告违约并胁迫被告签署执行未修改的《房屋买卖合同》，被告当场并未同意。当日，被告再次向原告及第三人提出修改意见。直至4月30日，被告仍未收到修改后的《房屋买卖合同》。在整个过程中，被告并未违约。而因原告存在擅自修改定金数额、要求被告签订不平等的房屋买卖合同等行为致双方的房屋买卖合同在4月30日无法签署，还给被告造成了一定的经济损失。相反，为防止扩大原告的经济损失，被告于2017年4月30日向原告及时发函告知要求提供银行账号退还房款，原告于2017年5月2日向被告提供其银行账号，并称200万元购房款系其3分利借来，每月要付6万元的利息。在原告不退回收条的情况下，被告于2017年5月2日、2017年5月10日，分两次将前期5万元及房屋预付款195万元共计200万元全部退还给原告。至此，原、被告之间定金合同解除。此外，如双方约定定金为100万元，则按照定金合同约定，原告除支付定金外，还应在4月30日前支付200万元购房款，即原告应共计支付300万元，并非原告所述的200万元，原告的诉称前后矛盾。由此可见，本案实为第三人和原告以误导、胁迫等不归咎于被告的事由导致房屋买卖主合同无法签订和履行，被告依法不应承担责任。被告本不应将定金予以返还，但为息事宁人、履行诚信，将原告所有款项予以退回，现原告却以此提起诉讼，有主观恶意诉讼，企图通过合法手段达到非法目的之嫌。其次,被告同意解除合同，但原告导致涉案房屋迟迟不能出售，也给被告造成损失，应该赔偿被告的损失。故被告为本案的受害人，其保留对原告、第三人提出诉讼的权利。再次，原告要求被告承担违约造成的经济损失100万元不应得到支持。如前所述，被告不存在违约，无需承担因违约造成的经济损失，且原告主张的经济损失属预期利益损失，与本案事实无任何法律关系，实际损失也并非原告所诉之高。综上，被告不存在违约，至今仍将涉案房屋对外出售，无主观违约意识，也无客观违约的法律后果，故请求驳回原告的诉请。
第三人微联公司述称，原告所述成立，被告所述不成立。其公司作为中间方，无法控制在签署合同后市场的变化及买卖方的心理。其公司积极配合双方签订合同事宜，不希望任何一方违约，也不存在胁迫现象。原告的诉请合理，应得到法院支持。
第三人鼎安公司述称，签订合同应按照合同执行。被告称第三人存在胁迫应提供证据证明。原告的诉请合理，应得到法院支持。
经审理查明，2017年年初，原告欲购买房屋，被告欲出售涉案房屋，经联系后第三人微联公司接受原告委托、第三人鼎安公司接受被告委托为原、被告买卖涉案房屋提供居间服务。2017年3月2日，在上述四方均在场的情况下，被告与原告、第三人微联公司签订《买卖定金合同》，约定由第三人微联公司提供居间服务，原告愿意认购被告所有的涉案房屋并自愿支付定金，以确认买卖关系。涉案房屋的交易总额为450万元。该合同第二条约定，买方支付定金5万元以确立买卖关系，在此合同生效期间，居间方不得收取第三者的定金。第三条约定，经买卖双方约定，于2017年4月30日之前至第三人微联公司（玛雅房屋通善坊店）处签订《西安市商品房买卖合同》，买方支付首付款200万元给卖方。第五条约定，买方付款方式为按揭。第七条“违约责任”约定，本《买卖定金合同》经买卖双方签字认可后，如因可归责于买方事由解除合约者，已付全部定金不予退还，归卖方所有；如因可归责于卖方事由解除合约者，卖方需双倍返还买方所付定金；同时买卖双方需将违约所得的50%支付给居间方作为服务佣金。合同第八条约定：1.本合同上述该房屋交易价格450万元整为卖方净拿价，此价格含卖方已交大修基金和契税及地下车位一个，在交易中产生的所有相关费用及税费由买方承担；……4、卖方承诺在此房产契税票满两年即日起备齐所需资料配合买方过户，并将贰佰万存入西安市房管局指定账户；5、如因卖方原因解除合同，卖方志愿支付贰佰万元整作为赔偿，如因买方原因解除合同，买方已支付的贰佰万元整首付款概不退还。上述定金合同签订当日，原告向第三人微联公司支付定金5万元，第三人微联公司于次日向被告支付5万元，被告向原告出具定金收条。3月14日，被告向第三人微联公司催要购房款。经第三人微联公司协调后，被告于3月23日向原告转账支付95万元。同日，由第三人微联公司制作收条，内容为：今收到刘少华交付涉案房屋定金100万元，若因买卖双方单方面原因违约，违约方需向守约方赔付：赔付标准以买卖定金合同第八条：其他约定事项第5条为准。原告在该收条上签名。此外，被告向原告交付涉案房屋钥匙。4月13日，被告通过微信向原告提出不愿出售房屋，但原告并未同意。4月21日，原告再次向被告转账支付100万元。4月25日，第三人鼎安公司向被告发出制式《房屋买卖合同》，因合同载明定金为200万元且在交付定金200万元当日交付涉案房屋，被告当即提出不同意。4月27日，原告与第三人的两名经纪人即本案第三人的委托代理人前往被告住处要求签订《房屋买卖合同》，被告提出一次性付清购房款，但原告与两第三人均不愿修改合同付款条款。当日晚，被告向第三人鼎安公司表示仍坚持要求原告在规定的时间内全额付款，合同拟好后即可签订。4月30日，被告向第三人鼎安公司发出通知要求其联系原告办理相关事宜。该通知载明：刘少华先生您好：根据相关法律规定，我还未取得《不动产登记证书》，房产不得在二手房市场进行交易，所以2017年3月2日我们在中介所签订的买卖定金合同属于无效合同，为避免扩大经济损失，我需要退还您所缴纳的定金，请尽快指定账户，并联系我的律师协商退款事宜。5月2日，被告向原告转账退还100万元。5月5日，原告诉至法院。5月10日，被告再次转账退还剩余100万元。
另查，被告出售的涉案房屋在签订买卖定金合同时尚未偿还完毕银行按揭贷款，亦未办理房屋权属证书。原告自2017年3月8日起至2017年4月28日，陆续订购卫浴、地板、灯饰、家具支出定金18875元。第三人微联公司与鼎安公司承认由其两家公司分别与原、被告联系提供居间服务。2017年5月4日，第三人微联公司与鼎安公司共同向原告出具《证词》载明：本人系玛雅房屋通善坊店和金地湖城大境天字一号店的员工，兹证明2017年03月02日卖方王颖与买方刘少华在曲江××××路龙腾石尚包间达成买卖协议，并签定定金合同，买方当天支付5万元定金，随后补交195万元定金，后卖方单方面违约拒绝出售此房，具体原因不详。
庭审中，第三人微联公司称根据西安市政府出台的新政策涉案房屋不能买卖，2017年9月后才能买卖、免增值税。原告及两第三人均称因被告急需用钱偿还房贷，三方口头约定定金调整为100万元。但被告对此不予认可，提出100万元属于首付款，并提交被告与第三人经纪人之间的微信记录予以证明。被告在法庭调查时不同意解除定金合同，要求继续履行定金合同，原告一次性付款，但又在法庭辩论阶段陈述其同意解除定金合同。原告称因定金双返无法弥补其损失，故其结合定金合同的约定，除要求支付未超过合同总价20%的定金90万元外，还要求赔偿损失110万元，其损失包括定金占用期间的利息44800元（即原告向案外人借款100万元按照月息2%、3%计算48天的利息）、房屋增值差价至少100万元及装修损失18875元，并提交原告与案外人的借条及两第三人出具的涉案房屋现价的证明。经询，第三人均表示对定金合同的解除与否尊重原、被告双方意见。
以上事实，有《买卖定金合同》、收条、《证词》、账户交易明细、微信记录、证明、借条、《购销合同》、《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、照片、通知等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告及第三人对为买卖涉案房屋签订买卖定金合同，定金合同签订后原告先后向被告支付200万元，后被告提出不愿出售房屋，继之又要求原告一次性付款，从而三方房屋买卖合同未能签订等事实没有争议，本院对上述事实予以确认。三方唯对被告是否存在违约、定金数额存在争议，故结合原告的诉请，本案的争议焦点是双方之间签订的房屋买卖定金合同是否应予以解除、定金数额如何认定以及被告是否存在违约行为、是否应当向原告双返定金并赔偿损失。
关于争议焦点1即双方之间签订的房屋买卖定金合同是否应予以解除。本案原、被告及第三人就买卖涉案房屋的意向达成一致，为保证双方房屋买卖合同正式订立从而签订了房屋买卖定金合同。该定金合同系当事人的真实意思表示，内容合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现原告以被告违约为由诉至本院要求解除双方签订的定金合同，而被告当庭表示同意解除合同，加之第三人亦表示同意原、被告对于合同解除的意见。因此，合同的相对方均对定金合同解除并无争议，故本院对原告提出解除买卖定金合同予以支持。
关于争议焦点2定金数额如何认定，本案中，原、被告与第三人签订的定金合同明确约定原告愿意认购被告所有的涉案房屋并自愿支付定金5万元以确认买卖关系，还约定三方于2017年4月30日前签订《西安市商品房买卖合同》，三方对此均无争议，故本院对5万元定金予以确认。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。原告认为其向被告支付的定金为100万元，并提交有被告签名的定金100万元的收条，因定金从5万元提高至100万元系定金合同的重大变更，而原告与第三人对此均称为三方口头约定，并无其他证据予以佐证，也与由专业居间方提供房屋买卖居间服务的一般交易惯例不符。而结合双方的定金合同约定及被告与第三人微联公司员工之间的微信记录，能够证明该100万元系在被告催要200万元购房款的情况下支付，第三人也未向被告说明该款项变更为定金。同时，经过法庭调查，可以确认定金收条为第三人微联公司制作，被告仅在该收条上签名，不能证明第三人已经向被告明确告知定金变更。此外，第三人微联公司、鼎安公司作为向原、被告买卖房屋提供居间服务的居间方，本应对双方履行合同义务的情况比较清楚，但其二公司却于2017年5月4日共同向原告出具《证词》证明定金为200万元，该证明内容与当庭陈述与被告口头约定定金为100万元的说法相互矛盾。综上，该100万元的定金收条并非被告的真实意思表示，与事实不符，故本院仅予以确认定金5万元，原告于2017年3月23日支付的95万元为购房款。
关于争议焦点3即被告是否存在违约行为、是否应当向原告双返定金并赔偿损失。首先，被告虽于2017年4月13日向原告提出不愿出售涉案房屋，但原告未同意还继续向被告支付购房款，被告也接受该购房款，且自此之后三方还协商下一步签订房屋买卖合同的内容。由此可见，2017年4月13日三方还继续履行定金合同，被告提出不愿出售涉案房屋的行为不构成违约。其次，根据双方的定金合同约定来看，该定金合同虽系原、被告为签订房屋买卖合同的预约合同，原告支付定金5万元作为订立房屋买卖合同的担保，该合同系有效合同，双方应严格遵守。但是，该定金合同不仅约定了双方订立本约的意向，还约定了原告购买房屋的付款方式为按揭贷款，而被告却提出原告一次性付款才签订房屋买卖合同，导致双方未签订本约合同。被告该主张与定金合同约定不符，其已经构成对买卖定金合同的违约，其应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”之规定，因本院已认定原告支付的定金为5万元，故原告要求被告支付定金90万元的诉请，本院仅部分予以支持。因此，被告应向原告双返定金10万元并扣除被告已在诉前返还的定金5万元后，被告还需向原告返还剩余一倍的定金5万元。关于原告提出因定金双返无法弥补其损失，要求赔偿其按照月息2%、3%向案外人借款100万元分别计算的定金占用期间的利息44800元、装修损失18875元及房屋增值差价至少100万元等损失共计110万元，首先，该定金合同仅约定，因可归责于被告的原因解除合同，被告需双倍返还原告所付定金，并未约定双倍返还违约定金的同时可以主张赔偿损失。由此可见，该合同约定的定金为违约定金并非解约定金，原告就此两项同时主张缺乏合同及法律依据。其次，原告依据第三人出具的书面证明确定涉案房屋增值差价为100万元，但本案第三人与本案的交易有直接的关系，其出具的书面证明缺乏客观性，并且房屋增值差价系本约合同签订后不能继续履行产生的可得利益损失，而本案双方签订为预约合同而非本约合同，故原告主张房屋增值差价损失亦缺乏事实和法律依据。再次，因相信双方买卖合同能够签订并继续履行，原告购买装修材料产生的花费18875元及原告为支付95万元购房款向案外人借款所支付的合理利息即按照月息2%计算的利息30400元，均系信赖利益损失，并未超过被告应当返还的定金5万元。因此，原告要求被告赔偿110万元损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》之八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条规定，判决如下：
一、依法解除原告刘少华与被告王颖、第三人西安微联房地产信息咨询服务有限公司于2017年3月2日签订的《买卖定金合同》。
二、被告王颖应于本判决生效后十日内向原告刘少华支付定金50000元。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告刘少华的其余诉讼请求。
本案案件受理费42800元，由被告承担29960元，原告承担12840元。因原告已预交，故被告应于支付上述款项时一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 叱红梅
人民陪审员 刘选民
人民陪审员 梁 钢
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 孙源源
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