西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第01378号
上诉人（原审原告）西安怡人物业管理有限公司，住所地西安市朱雀大街78号。
法定代表人宋春媛，该公司总经理。
委托代理人王维，陕西林麓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王喆。
委托代理人张瑞春，陕西国友律师事务所律师
上诉人西安怡人物业公司管理有限公司（以下简称“怡人物业公司”）因与被上诉人王喆物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2014）未民初字第06801号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
怡人物业公司向原审法院诉称，王喆系西安市未央区未央路129号豪盛花园B幢1806号业主，其公司系王喆所在小区的物业管理服务公司。其与王喆于2002年就上述1806号房屋签订了《前期物业服务合同》。合同中，双方对物业管理服务费、代收代缴收费服务、违约责任等做出详细约定。合同签订后，其依约、全面的履行了合同义务，但王喆自2002年收房至今，无故拒绝缴纳物业管理费（含电梯费）。经其多次催缴，王喆仍拒绝缴纳。现其诉至法院，请求判令：1、王喆支付物业费（含电梯费）17283.19元，并承担违约金1万元，及至给付之日的违约金。2、王喆承担本案的全部诉讼费用。
王喆辩称，从其收房至今，怡人物业公司未催缴过物业费，因此2013年11月18日之前的物业费等费用已经过了诉讼时效。其收房时，卫生间出现漏水，物业公司未能及时修理，因此怡人物业公司公司未能履行物业服务合同，因此其不应承担物业费。
原审法院经审理查明，怡人物业公司与王喆订立了《前期物业服务合同》，合同对于双方的权利义务做出了约定，并同时约定，王喆缴纳费用时间为水电费每月交一次，物业费按照季度预缴，小高层及高层的物业费按照建筑面积每月每平米0.8元计算，每月交纳费用时间为每月15日之前。王喆违反合同，不按照合同约定的收费标准及时间交纳相关费用的，怡人物业公司有权要求王喆补交并从逾期之日起按照每月3‰交纳违约金，或三个月后仍未交纳相关费用，怡人物业公司有权采取相关催缴措施。2002年11月，王喆收房后发现，其家中的卫生间漏水，与怡人物业公司协商未果，故自收房之日起拒绝交纳物业服务费。2014年11月19日，怡人物业公司诉至法院，请求如前所述。庭审中，王喆提出诉讼时效抗辩，认为怡人物业公司主张的2013年11月18日之前的物业费、电梯费已经超过了诉讼时效。怡人物业公司为证明自己的主张，提交了催缴照片15张，其中有拍摄时间的有6张，分别是2012年5月19日一张、2014年11月5日一张、2014年12月21日4张。但2012年5月19日和2014年11月5日的照片不能完整反应照片拍摄的现场环境。另查明，怡人物业公司2003年至2011年期间，按照每平米0.8元收取物业服务费，2012年后按照每平米1.2元收取物业服务费。电梯费按照每户每月18.6元计算。同时公司怡人物业公司按照所欠物业服务费的70%向王喆主张应当交纳的物业服务费，
原审法院经审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方订立的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，应认定为有效，故怡人物业公司要求王喆支付物业费、电梯费的诉讼请求，原审法院予以支持。王喆所述其因家中卫生间漏水的抗辩意见，属于另一法律关系，本案不予处理。王喆主张2013年11月18日之前的物业费、电梯费已经超过诉讼时效的抗辩意见，因怡人物业公司诉讼请求的金额属于《前期物业合同》项下的债务。且怡人物业公司所提交9张催缴照片没有拍摄时间，2张有催缴时间的照片不能充分反应拍摄的地点，仅2014年12月21日所拍摄的4张照片可以完整的反映拍摄的时间与地点，故对王喆提出的诉讼时效抗辩，原审法院予以采纳。王喆主张2013年11月18日之前的物业费、电梯费超过诉讼时效的抗辩理由，不符合法律规定，王喆应当缴纳自2012年11月18日至2014年12月31日的物业费及电梯费。怡人物业公司公司仅向王喆收取70%的物业费，系其处分自身权利的做法，予以许可。怡人物业公司、王喆双方约定的违约金比例明显过高，故应按照中华人民银行同期同类贷款利率计算2012年11月18日至2014年12月31日期间的物业管理费违约金。据此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告王喆自本判决生效之日起十日内支付原告西安怡人物业公司管理有限公司物业管理服务费3383.2元、电梯费473.06元，以上共计3856.26元。二、被告王喆于上述付款时间按照中国人民银行同期同类贷款利率，一并支付2012年11月18日至2014年12月31日期间的物业管理服务费违约金。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费482元，原告已预交，现由被告王喆承担82元，原告西安怡人物业公司管理有限公司承担400元，被告王喆于上述款项支付时一并付给原告。
宣判后，怡人物业公司不服上述判决，向本院提起上诉称，原审法院以怡人物业公司“提交的9张催费照片没有拍摄时间及2张催缴时间不能充分反映拍摄地点”为由，支持了王喆对诉讼时效的抗辩，该事实认定错误，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第63条规定，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判，该项制度设定了高度盖然性证明标准（优势证据标准），法官应基于高度盖然性（事物发展的高度概率）认定案件事实，其中包括客观事实认定和法律事实认定；从客观事实上讲，怡人物业公司作为正常运转的物业公司，收取物业费是唯一业务，不可能不收取物业费，且王喆与怡人物业公司就噪音问题交涉多年，双方多次接触，不可能不主张物业费；从法律事实上讲，怡人物业公司依法向原审法院提交了能够证明按时主张权利的若干张照片中，均将拍摄当天的报纸作为参照物，当天报纸完全能够证明拍照日期，虽然照片中没有显示拍摄日期，但照片中历史当期报纸的日期证明力，显然大于照相机显示的拍摄日期；在王喆未提供任何证据证明怡人物业公司放弃了物业费的情况下，原审法院仅就王喆一句超过诉讼时效答辩，就支持了其抗辩理由，有失公平原则，怡人物业公司提交的全部照片中，己经提供了从楼下至楼道，楼道至门前的照片，两张没有拍摄地点的照片，均能够从与其他照片的对比中得出拍摄地点的结论。综上，请求：裁定撤销原判，发回原审法院重审；王喆承担本案一、二审全部诉讼费用。
王喆辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，应当驳回怡人物业公司的上诉请求；王喆收房后，就房屋的卫生间漏水问题与怡人物业公司多次协商、沟通未果，导致王喆无法正常使用该房屋，王喆明确告知怡人物业公司拒绝缴纳物业费，怡人物业公司当时就应当积极向法院主张自己的权利，而不是在12年之后才起诉主张其权利，其主张早已超过了诉讼时效；怡人物业公司原审提交的证据对关键事实无法予以证明，上诉人提交的催缴通知单并没有送达王喆，王喆并不知情。
本院经审理查明，怡人物业公司与王喆签订的《前期物业管理合同》约定，王喆不按照合同约定的收费标准及时间交纳相关费用的，怡人物业公司有权要求王喆补交并从逾期之日起按照每日3‰交纳违约金。原审法院查明其余事实属实。
本院认为，怡人物业公司与王喆签订的《前期物业管理合同》合法有效，双方当事人应该按照该合同约定全面履行各自的义务。怡人物业公司诉请王喆支付自2002年收房之日起至2014年11月18日的物业费、电梯费及违约金，王喆以2013年11月18日之前的物业费、电梯费已过诉讼时效为由抗辩，怡人物业公司提供了2002年至2014年的催费通知单照片证明其债权请求权未过诉讼时效，但其提供的照片不足以证明其主张的事实，故怡人物业公司需承担因其举证不能而导致的不利后果。怡人物业公司与王喆约定的违约金明显过高，本院酌情认定按照欠付物业服务管理费数额的30%给付。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市未央区人民法院（2014）未民初字第06801号民事判决第一项。
二、变更西安市未央区人民法院（2014）未民初字第06801号民事判决第二项，即“被告王喆于上述付款时间按照中国人民银行同期同类贷款利率，一并支付2012年11月18日至2014年12月31日期间的物业管理服务费违约金。”为：被告王喆于上述付款时间一并支付2012年11月18日至2014年12月31日期间的物业管理服务费违约金1156.88元。
一审案件受理费482元，西安怡人物业管理有限公司已预交，由王喆承担100元，西安怡人物业管理有限公司承担382元；二审案件受理费482元，西安怡人物业管理有限公司已预交，由王喆承担100元，西安怡人物业管理有限公司承担382元。王喆于上述款项支付时一并付给西安怡人物业管理有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 李 涛
代理审判员 同江龙
二〇一五年十一月十四日
书 记 员 邢尖尖