吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终5841号
上诉人（原审被告）：张连柱，男，汉族，1974年3月11日生，住吉林省伊通满族自治县。
被上诉人（原审原告）：王大林，男，汉族，1976年4月15日生，住吉林省吉林市丰满区。
委托代理人：裴宁，吉林正基律师事务所律师。
张连柱因与王大林定金合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2017）吉0191民初1963号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张连柱、被上诉人王大林委托代理人裴宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王大林向原审法院诉称：2017年5月1日，王大林就中海*寰宇天下H3-105号门市房的租赁事宜与张连柱协商一致，并向其交付4000元租房定金，张连柱于当日出具《租房定金》收据一张。但其后，张连柱并没有按照约定履行装修交付义务，且向王大林发出表示拒绝履约的意思表示。现为维护自身权益，诉至人民法院。请求：1.判令张连柱向王大林双倍返还租房定金人民币8000元；2.案件诉讼费由张连柱承担。
张连柱原审辩称：我曾以短信的形式向王大林催缴过房租，但是其拒绝了，所以我将房屋转租他人，我已经花费了两万多元的装修费，所以要求王大林支付房费。
经原审法院审理查明：2017年5月1日，王大林与张连柱达成租房合意，租用中海*寰宇天下小区第H3幢105号门市房。当日王大林向张连柱支付定金4000元，张连柱向其出具收据一枚，载明“今收到中海寰宇天下H3-105房门市租金的定金肆仟圆整，￥4000.00元，装修后交付。收款人：张连柱”。收据签订后张连柱通知王大林于2017年6月16日前将首年房费40000元补交完成，逾期不交则解除合同，另租他人。王大林认为房屋尚未装修完毕，拒绝交付房款。后张连柱向王大林发送微信表示“约定的三天时间已过，你我所签的合同已失去法律效力，你所交的定金我将不予退还，以补偿我的损失，门市房我将另租他人，你将无权干涉”。后双方对于定金问题产生争议，诉至原审法院。原审另查明，中海*寰宇天下H3-105门市房已另租他人，出租时张连柱改造了地热、楼梯，其余未进行装修。
原审法院认为：本案为定金合同纠纷，案涉租房定金收据为合同双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律强制性规定，应当视为合法有效。合同双方当事人应当全面履行自己的义务。现王大林已将定金交于张连柱，张连柱应当按照合同约定在房屋装修后交付王大林。因双方在签订定金合同时未对租金的给付时间进行约定，故应当视为交付房屋的同时给付。后张连柱单方向王大林要求在2016年6月16日前支付房款，仅为其单方要约，未经王大林承诺，未达成对房租的支付时间进行变更的合意，合同未成立。张连柱又以王大林拒绝三日内支付房租为由，单方通知解除合同，并不符合合同法定解除的情形，张连柱应当按照定金收据中的约定继续履行合同，现张连柱将房屋另租他人，其行为已经构成违约，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，王大林要求张连柱双倍返还定金的诉请有事实及法律依据，予以保护。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条的规定，判决：张连柱于判决生效后立即向王大林双倍返还定金8000元。案件受理费25元，由张连柱负担。
张连柱向本院上诉称：(一)原审判决认定事实不清。1.原审判决以双方在签订定金合同时未对租金的给付时间进行约定为由，认定租金给付时间“视为交付房屋的同时给付”并无任何事实及法律依据。（1）原审判决混淆了定金合同与房屋租赁合同的性质，本案为定金合同纠纷，定金合同性质为担保合同，目的是为了担保主合同的顺利履行。本案定金合同所要担保的主合同为房屋租赁合同，关于房租何时交付，并非由定金合同约定，而应当由其担保的主合同即房屋租赁合同来约定。（2）王大林庭审中承认已经“口头约定一年四万元，租三年”，双方已经形成合意。关于租金支付时间未作明确约定，依据《合同法》第六十一条、六十二条的规定，张连柱可以随时要求王大林履行支付租金的义务，而非原审判决认定的租金给付时间为“视为交付房屋的同时给付”。2.原审判决认定张连柱要求王大林在2016年6月16日前支付房款仅为单方要约，同时认定张连柱以王大林拒绝三日内支付房租为由，单方通知解除合同，并不符合合同法解除的情形均是错误的。（1）依据《合同法》第六十二条第二款第（四）项的规定，张连柱享有随时要求王大林履行支付租金的权利，张连柱限定王大林在三日内支付房租，实际已给其必要的准备时间，并非张连柱单方要约，修改合同条款。（2）根据《合同法》第九十四条规定，在合同履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，合同另一方可以解除合同。王大林以自己的行为表明不履行主要债务，张连柱有权单方解除合同，同时不予返还其已交付的定金。3.上诉人已经履行装修义务，并无违约情形。王大林庭审中也承认张连柱对租赁房屋进行了改造水电、改造楼梯、改装地热等装修活动，为此支付两万多元。因双方对租赁房屋的装修程度无明确约定，则依照行业管理，同时结合王大林交付的定金数额及张连柱已经支付的装修费来认定，张连柱已经进行装修，并未违约。王大林应当对装修标准进行举证。（二）原审判决适用法律错误。张连柱并无随意变更租赁合同的意思表示，也没有变更合同的行为，故原审判决适用《合同法》第八条是错误的。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回王大林的诉讼请求。
王大林二审辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张连柱单方解除合同的行为已构成单方毁约，且房屋已经出租他人，王大林要求张连柱双倍返还定金于法有据。
本院二审庭审中，上诉人张连柱提交房屋照片及《装饰装修工程协议书》，用以证实房屋改造水电和楼梯，安装地热，已经进行了装修。被上诉人王大林质证主张张连柱提供的证据不属于新证据，对证据的真实性、关联性和合法性均有异议。
本院二审审理查明的事实与原审判决认定事实基本一致。此外，王大林一审庭审中陈述，其与张连柱2017年5月1日就房屋租赁已经达成一致，即租期三年，每年四万元。张连柱二审庭审中陈述，2017年6月初对房屋改完水电、楼梯、地热，没有刮大白，没有铺地砖，电话联系王大林，告知其情况，向其索要房屋租金，但对方称房屋是毛坯状态，没有达到要求。双方对于张连柱向王大林出具的《租房定金》上所载的“装修后交付”所指的是交付房屋均无异议。但对于装修到什么程度没有明确约定且说法不一，张连柱主张自己已经装修的内容达到双方约定标准，王大林认为应装修到能够正常使用的标准。2017年6月10日、6月15日双方通过短信进行交涉，6月17日张连柱以短信方式告知王大林其会将房屋另租他人。双方均认可涉案房屋确实已另租他人。
本院认为，1.上诉人张连柱与被上诉人王大林就中海.寰宇天下H3-105号门市房的租赁事宜关于租期、价格等达成一致，双方之间形成房屋租赁合同且并不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。2.上诉人张连柱在双方租赁合同效力存续期内，在未向被上诉人王大林提交租赁房屋的情形下索要租金不成后，通知被上诉人单方解除合同并将租赁房屋另租他人，导致双方合同客观不能继续履行而终止，张连柱的行为构成违约。关于张连柱主张因王大林未交纳租金其就享有解除合同的权利，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，即出租人的基本义务是向承租人交付租赁房屋，而承租人的基本义务是交纳租金。本案中，双方没有约定收取租金和交付房屋的顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。可见，张连柱未交付房屋的情形下，王大林有权拒绝交付房屋租金。张连柱主张没有交付房屋的原因是王大林认为房屋装修没有达到约定的要求而拒收房屋，根据双方举证及陈述，张连柱只是改造水电、地热等设施，而房屋仍是毛坯状态，确实不能正常使用，租赁房屋未交付的原因不在于王大林。故张连柱单方解除房屋租赁合同并将房屋另租他人的行为构成违约，应承担违约责任。3.依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。现收取定金4000元的张连柱违约，应当双倍返还定金。
综上，上诉人张连柱的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人张连柱承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立娟
审 判 员 陶 铮
代理审判员 王忠旭
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 李 贺