湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0102民初1128号
原告：某公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路二段267号。
法定代表人：黄承国，总经理。
委托诉讼代理人：夏某，男，汉族，住长沙市天心区书院路姚家巷。
委托诉讼代理人：陈江，湖南骄阳律师事务所律师。
被告：某某公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路二段267号。
法定代表人：张显耀，总经理。
委托诉讼代理人：雷某，男，汉族，住长沙市芙蓉区马王堆恒业巷*号。
委托诉讼代理人：周雁武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
原告某公司（以下简称某某公司）与被告某某公司（以下简称某某某公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月24日公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人夏某、陈江，被告某某某公司的委托诉讼代理人雷某、周雁武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某某公司向本院提出诉讼请求：1、某某某公司立即向某某公司缴纳拖欠的物业管理费18369.55元、水费1360.04元、电费17265.53元、公共分摊费6508.50元、空调费82663.04元、灭鼠费650元，共计126816.66元；2、某某某公司向某某公司支付至交清拖欠的全部物业管理费用（包括某某公司已经代交的水费、电费，物业管理费、分摊费、空调费等）之日止的逾期滞纳金，暂计算至2017年1月17日为50726元，要求计算至付清全部款项时止。事实和理由:某某公司是某大厦的物业管理服务企业，某某某公司将某大厦第*层房屋作为写字楼办公使用，双方于2004年签订了一份《某大厦物业管理服务合同》，根据合同约定某某某公司应当按月向某某公司缴纳物业管理费用（包括某某公司已经代交的水费、电费，物业管理费、分摊费、空调费等），如果某某某公司逾期缴纳物业管理费用，则应当按照每日应付金额5‰的标准向某某公司支付滞纳金。双方合同签订后，某某公司履行了相应的物业服务合同义务，但某某某公司没有按合同约定及时足额缴纳物业管理相关费用，截止至2017年1月17日共拖欠物业管理费用177542.66元。同时根据合同约定某某某公司还需另行支付延期交费的滞纳金。某某某公司的行为违反合同约定，应当承担相应民事法律责任。
某某某公司辩称：一、某某公司无权收取2016年1月至3月的物业费用。某大厦业主委员会通过业主大会公开选聘了湖南五星博威物业管理有限公司（以下简称博威公司），并签订了物业服务合同，约定了服务期限为2016年1月1日至2016年12月31日。某某公司拒绝退出某大厦，强占大厦2个月之久，在2016年3月才退出小区。某某公司要求收取2016年1月至3月的物业费用没有法律依据，某某某公司有权拒绝。二、某某公司主张公共分摊费和灭鼠费没有依据。某某公司违规收取的公共分摊费及灭鼠费在某某某公司提出异议后，某某公司同意了不收取，所以在每月通过银行转账支付后，某某公司出具了发票。双方在2004年12月20日签订的物业服务合同中并没有约定收取灭鼠费，且分摊费属于违规收取。某某公司再行主张分摊费和灭鼠费没有依据。三、某某公司主张支付物业管理费18369.55元、水费1360.04元、电费17265.53元、空调费82663.04元没有依据。某某某公司没有支付2015年11月-12月的物业管理费用是事实，但2个月的物业管理费总计7347.82元、水费总计607.56元、电费总计6435.07元、空调费总计25435.78元，以上费用总计39826.23元（见收费通知单），因此，某某公司主张的数额没有事实依据。四、某某某公司不支付2015年11月-12月的物业费用是有法定理由进行抗辩的。按照有关文件规定，中央空调费应该按表计量计费，某某公司按照建筑面积计费不合法。从2014年7月至2015年10月，某某公司按照建筑面积计费方式共收取某某某公司空调费190760.85元，远远超过空调实际运行费；水费、电费超标收费。某某某公司所使用的房屋仅仅是公司办公，应参照2014年《长沙市城区综合水价调整表》确定的行政事业用水标准4.08元/立方米收取，商业用电应按照《长沙市城市转供电限价表》确定的每度1.07元收取。但某某公司却按水费每吨5.574元，电费每度1.197元，均超标收费，从2014年7月自2015年10月止，某某公司多收水费3688.69元，多收电费9824.72元。五、即使某某某公司存在欠费，某某公司主张的滞纳金也不合法，滞纳金比例也过高。综上，某某某公司已不欠某某公司物业费用，其主张滞纳金没有依据，请求法院驳回某某公司的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：
2004年12月20日，某某公司与某某某公司签订《某大厦物业管理服务合同》，约定：由某某公司向某大厦小区业主（或使用人）某某某公司提供物业管理服务，某某某公司将某大厦第九层作为办公经营（建筑面积1413.043平方米）；收费标准为写字楼：物业管理费2.60元/平方米/月，水费2.95元/吨，电费1.157元/度，空调费10元/平方米/月，分摊费0.138元/平方米/月，空调费随水费、电费、油费市场上涨差价补交；写字楼每周开机5日，每日开机8小时，全年开机9个月，9个月的费用平均分摊到每年12个月中收取；业主或租户要求超出本合同约定或计划外空调供应，计算标准为0.0617元/小时/平方米，费用计算面积依据为用户所在写字楼位置的整层产权面积，费用于当月收取；物管费、水费、电费、空调费等费用从2000年7月1日起收取，以上空调费是基于柴油3500元/吨计算，根据业主委员会决定，市场价格波动所产生的空调成本的增加或减少，由全体使用单位按建筑面积分摊；物业管理企业每月底发费用通知单，次月8日前业主或物业使用人将上月费用缴清；某某某公司不按规定交纳各项费用的，处以每日应交金额千分之五的滞纳金；合同期限为2005年1月1日至2010年12月31日。某某公司于2011年2月28日与某大厦业主委会员签订《物业管理委托合同书》，约定：物业服务期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止；物业管理费住宅按建筑面积每月每平方米1.2元计算，住宅改办公按建筑面积每月每平方米2.4元向业主或物业使用人收取；水费住宅按月每吨水2.73元，住宅改办公按每吨水3.08元，由某某公司向业主或物业使用人收取，一次供水和二次供水需另加自然损耗0.08元/吨，二次供水需另加电损耗0.647元/吨；电费住宅按月以每度电0.72元，住宅改办公按月以每度电0.897元，由某某公司向业主或物业使用人收取；公共分摊系数0.215元/平方米；其它合同中未涉及的新增收费项目及标准需先报某大厦业主委员会认可后再按程序执行收费，某某公司不得擅自立项收费；合同约定的物业管理费、水费、电费、车位使用管理费及其他服务费用，遇到国家政策以及相关部门和单位对费用标准进行调整，致使该合同约定的费用标准上涨15%以上时，双方应重新协商收费标准，协商不成的某某公司有权在通知业主委员会后按照有关部门调整后的同类服务项目的最低标准进行收费。某大厦业主委员会主任胡怡如在该份合同上面签注“经2011年2月28日业委会主任会议原则通过，同意签订”。2013年5月13日，某大厦业主委员会2013年会会议纪要载明，会议讨论并审议通过“写字楼中央空调费收费标准由10元/平方米/月，调整为12元/平方米/月；服务合同收费时间从原来的次月8日调整为当月的25日前缴纳。2013年5月28日，某大厦业主委员会、某某公司联合发出《关于费用标准调整的通知》，将写字楼中央空调费标准由10元/平方米/月调整为12元/平方米/月。2006年1月16日，某大厦业主委员会2005年《年会纪要》决定事项第4条记载：通过某某公司有关有偿服务收费价格及全年灭鼠灭蟑工作的请求报告；该项工作费用按大户50元/月，小户5元/月标准收取，物业费用通知单中增列该项费用。《年会纪要》由某大厦业主委员会盖章确认，业主委员会主任胡怡如一人签名，没有其他业主委员会委员签名。某某公司对小区进行了基本物业管理，并按月向某大厦业主及物业使用人发送收费通知单，收取物业费用。通知单缴费类别栏目分别列明：水费、电费、物管费、滞纳金、分摊费、空调费、其它费、本月前累计欠费等事项。2015年8月起，某某公司向某某某公司发送的收费通知单上没有计算其他费（灭鼠费），但有分摊费，所列物管费单价为2.6元/平方米，每月3673.91元；水费单价5.574元/吨；电费单价1.197元/度；空调费12元/平方米，全年开机9个月，平均分摊到12个月，每月12717.39元；公共分摊系数0.215元/平方米，每月303.80元。
2015年12月25日，某大厦（第四届）业主委员会与博威公司签订《长沙市芙蓉区某大厦物业管理服务合同》，委托该公司对某大厦实行物业管理服务，合同期限为1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。2016年3月9日，某大厦第四届业主委员会、博威公司某大厦物业服务中心联合发出公告，声明：某某公司物业服务合同于2015年12月31日到期自然终止，2015年10月业主大会投票不再续聘；某某公司自2016年1月1日起收费和服务没有法律法规依据，广大业主和物业使用人必须停止向某某公司交费；从2016年1月1日起，某大厦业主和物业使用人的物业管理费、水费、广告费、空调费、停车费等，都必须由某大厦第四届业主委员会授权的博威公司某大厦物业服务中心收取。同日，长沙市芙蓉区城乡建设局向某某公司发出《关于要求依法交接物业项目的函》，具明：某大厦成立第四届业主委员会后，组织召开了业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，决定不再与某某公司续聘某大厦项目物业服务合同，并已聘请了新的物业服务企业，依法要求某某公司在2017年3月24日之前，将物业管理用房、相关财务账目及资料移交给某大厦业主委员会新聘请的物业服务企业。某某公司向某大厦小区提供物业服务至2016年3月24日搬离，并为小区业主代缴了2016年1月和2月份的水电费。
某某某公司向某某公司缴纳物业管理费用至2015年10月止，其中2015年8月至10月已缴纳的费用中无灭鼠费和公共分摊费（收费通知单中列有分摊费），某某公司向其开具了发票。某某某公司从2015年11月起没有再向某某公司交纳物业费用，其拖欠的物业费用，2015年11月至12月为：物业管理费7347.82元、水费607.56元、电费6435.07元、空调费25434.78元、分摊费607.6元；2016年1月1日至3月23日：物管费10073.62元、空调费34870.26元、分摊费833元，1-2月份的水费579.69元、3月份的水费172.79元，1-2月份的电费8794.36元、3月份的电费2036.1元。
另查明，2016年1月21日，长沙市芙蓉区城建局作出编号为2016002号《业主委员会备案通知书》，给予某大厦第四届业主委员会备案，本届业主委员会时间为2016年1月21日至2019年1月20日，任期3年。
本院认为，本案争议焦点为两点：一、某某公司空调费、水费、电费的收费标准是否合法。某某某公司辩称中央空调应该按表计量收费，某某公司按建筑面积计费不合法，水费、电费均超标收取。本院认为，对于中央空调的收费标准相关部门并无明文规定，双方合同对计费方式作出了明确约定，该约定没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。某大厦小区二次供水、供电，存在设施运行成本和损耗，水费、电费的收取标准合同均有约定，根据相关文件上调的水电费单价征得了业主委员会的同意，并不违反法律法规强制性规定，且双方一直遵照执行。某某某公司认为某某公司违规收费，应向相关部门主张权利，而不能作为履行合同的抗辩，故某某某公司的上述辩称意见理由不成立，本院不予采信。二、某某公司是否有权收取2016年1月至3月的物业管理费用。某大厦第四届业主委员会备案时间为2016年1月21日，其与博威公司签订新的物业服务合同的时间为2015年12月26日，签订合同时尚未备案，其合法性待定。2016年3月9日，长沙市芙蓉区城乡建设局向某某公司发出《关于要求依法交接物业项目的函》，某某公司在收到该函后即按要求在2016年3月24日搬离，故某某公司在2015年12月31日合同到期后实际向小区提供物业服务至2016年3月23日，有权收取期间的物业服务费用。某某某公司辩称某某公司无权收取2016年1月至3月的物业费用的理由不成立，本院不予采信。某某公司为小区业主（使用人）代缴了2016年1月、2月的水费、电费，有权向该小区业主或使用人收取该期间的水费、电费。某某公司没有代缴2016年3月份的水费、电费，故无权向业主或使用人收取该月的水费、电费。
某某公司与某某某公司于2004年12月20日所签《某大厦物业管理服务合同》已于2010年12月31日到期终止。某某公司与某大厦业主委员会于2011年2月28日签订的《物业管理委托合同书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。某某公司已向业主提供了公共设施维护、卫生保洁、化粪池清掏、垃圾清扫等服务，履行了一般物业管理服务合同中的主要义务，业主应按时交纳物业管理费。某某某公司作为某大厦的业主（物业使用人）应按《物业管理委托合同书》的约定履行按时交纳物业管理费等相关费用的义务。某某某公司拖欠物业管理费用的行为，侵害了其他业主的权利，也损害了正常的物业管理秩序，应承担相应民事责任,故某某公司要求某某某公司支付物业管理费用的诉讼请求理由成立，本院予以支持，应付物业管理费用金额以本院核定的数额为准，超出部分，本院不予支持。
《物业管理委托合同书》已就收取分摊费、水费、电费、空调费、物业服务管理费事项进行约定，某某公司有权依据合同约定向业主或物业使用人收取这部分费用。关于分摊费，东盛物业有权按照《物业管理委托合同书》约定的0.215元/平方米收取。虽然2015年8月至10月某某某公司向某某公司缴纳的物业管理费用中没有公共分摊费，但每月的收费通知单上均列有此项费用，某某某公司称某某公司已协商同意其免交该项费用依据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国物业管理条例》相关规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。某大厦业主委员会与某某公司所签《物业管理委托合同书》中没有约定收取其它费（灭鼠费），某大厦业主委员会2005年《年会纪要》就增收灭鼠费用事项进行决议，但该决议仅有业主委员会主任胡怡如签名，而无其他到会委员签名。根据法律的相关规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应由业主共同决定。故《年会纪要》就增收灭鼠费用事项进行的决议，未经业主共同决定，该决议行为无效。故本院认定其它费（灭鼠费）系某某公司擅自扩大收费范围向业主及物业使用人违规收取，某某公司无权向某某某公司收取灭鼠费，故对某某公司要求某某某公司支付灭鼠费的诉讼请求，本院不予支持。关于物业管理费，某某公司与某某某公司所签合同约定按2.6元/平方米收取，实际一直按此标准收取，双方均无异议，故某某公司主张按照2.6元/平方米/月的标准收取理由成立，本院予以采信。综上，2015年11月1日至2016年3月23日，某某某公司实际欠缴的各项物业管理费用为：物业管理费17421.44元（7347.82+10073.62）、电费15229.43元（6435.07+8794.36，计算至2016年2月）、公共分摊费1440.06元（607.06+833），空调费60305.04元（25434.78+34870.26）、水费1187.25元（607.56+579.69，计算至2016年2月），各项费用合计95583.22元，应向某某公司支付。
关于某某公司要求支付滞纳金的诉讼请求，因2011年2月28日所签《物业管理委托合同书》中并未约定逾期缴纳物业管理费的滞纳金，且2015年12月31日合同到期后双方为2016年的物业管理费用的收取存在争议，故对于某某公司的该项诉求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：
一、某某公司在本判决生效之日起三日内向某公司支付物业管理费、分摊费、空调费以及某公司代某某公司缴纳的水费、电费共计95583.22元；
二、驳回某公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3851元，由某公司负担1800元，某某公司负担2051元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 孙剑璞
人民陪审员 邓晓阳
人民陪审员 孔 宁
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 石登波