北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初56556号
原告：贾永利，男，1954年6月16日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：赵瑞红，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告：董倩楠，女，1985年2月6日出生，汉族，职业不详，住朝阳区。
被告：北京恒昌通房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区万丰路300号2号楼D座109号。
法定代表人：刘宁。
原告贾永利（以下简称原告）与被告董倩楠、北京恒昌通房地产经纪有限公司（以下合述时简称二被告，分述时分别简称姓名、恒昌通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人赵瑞红到庭参加诉讼，恒昌通公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，董倩楠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令董倩楠腾退位于北京市朝阳区小红门乡鸿博家园二期F区9号楼1单元XXXX号的房屋（以下简称XXXX号房屋）；2、判令董倩楠支付2016年8月4日之前所欠房租7750元，并按照每月3530元的标准支付2016年8月5日至实际腾退房屋之日止的租金。事实和理由：2015年8月2日，原告与恒昌通公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，委托恒昌通公司对原告因拆迁安置取得的XXXX号房屋对外出租，约定代理期限自2015年8月5日至2017年8月4日，每月租金3330元，年租金4万元；第一次付款为起租日起30个工作日，二次付款时间为2016年2月5日；未按约定划付租金达30日以上的，原告有权解除合同；第二年租金每月涨200元。上述合同签订后，二被告签订《房屋租赁合同》，约定租期一年，同时，恒昌通公司向原告支付了5个月的租金（扣除一个月租金作为中介费）。2016年2月5日后，恒昌通公司未再向原告支付房租，且亦不在合同签订时的地点办公，原告多次打电话也联系不上。2016年3月10日，原告在恒昌通公司办公地点和住所地张贴《合同解除通知》，通知其解除合同，并要求董倩楠腾房。恒昌通公司未回应，故其与原告之间的合同已经解除，但董倩楠以其与恒昌通公司签订的合同未到期为由拒绝腾房。后原告报警，经公安机关了解，董倩楠亦未向恒昌通公司交纳下半年租金，但要求继续居住。在民警调解下，董倩楠同意直接向原告交纳租金。董倩楠直接向原告支付了2016年2月5日至2016年5月25日的租金12400元，其中每月租金3330元。原告现要求董倩楠支付的2016年8月4日之前的租金7750元是按照每月3330元的标准自2016年5月26日计算至2016年8月4日。原告要求董倩楠自2016年8月5日起按照每月3530元的标准支付房屋租金依据的是原告与恒昌通公司签订的出租委托代理合同，原告与董倩楠之间没有签订书面的租赁合同。
二被告均未作答辩。
本院经审理认定事实如下：XXXX号房屋系原告因腾退安置取得。2015年8月2日，原告（甲方）与恒昌通公司（乙方）签订出租委托代理合同，约定甲方委托乙方代理出租XXXX号房屋，出租代理期自2015年8月5日至2017年8月4日，每月租金3330元，年租金4万元，每半年支付一次，第一次付款于起租日起30个工作日后，第二次付款2016年2月5日；甲方应向乙方支付30天的租金作为维护服务费，在第一次付款中扣除；乙方未按约定划付租金达30日以上的，甲方有权单方解除合同；经双方协商，第二年房租每月涨200元（42400元/年），如到期发生分歧，租金另行协商。
原告称，上述合同签订后，恒昌通公司将XXXX号房屋出租给董倩楠，后恒昌通公司在扣除服务费后向原告支付了五个月的租金；但恒昌通公司未按照出租委托代理合同的约定在2016年2月5日支付第二期租金，故原告于2016年3月10日向恒昌通公司邮寄了合同解除通知，并将该通知张贴在恒昌通公司办公场所，但恒昌通公司一直未与原告联系；后经协商，董倩楠同意直接向原告支付房屋租金。
原告提交其名下工商银行账户交易明细，拟证明董倩楠于2016年4月18日向原告转账支付租金5000元，于2016年5月4日向原告转账支付租金4000元，于2016年7月15日向原告转账支付租金2200元。庭审中，原告另提交其自行制作的《房屋租金收款说明》，自认董倩楠自2016年3月起共向原告支付四笔租金，除上述三笔外，另有一笔租金金额为1200元，四笔合计12400元。
经询，原告称董倩楠支付了上述12400元租金后未再支付其他租金，但一直居住在XXXX号房屋内。另，原告与董倩楠未签订书面的房屋租赁合同，原告表示其亦无法提交二被告签订的房屋租赁合同。
本院认为，原告虽未与董倩楠签订书面的房屋租赁合同，但董倩楠实际居住使用XXXX号房屋并向原告交纳租金以及原告实际收取董倩楠租金的行为已经在双方之间形成了事实上的租赁合同关系，双方应当履行出租人和承租人的权利、义务。
当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因原告与董倩楠未签订书面合同约定租赁期限，现原告要求董倩楠腾退房屋，前提是解除双方之间的租赁合同，故本院认定双方的租赁合同解除，董倩楠应当在合理期限内将房屋腾退返还原告。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告与董倩楠之间的租赁合同解除，董倩楠应当支付其居住期间的租金。因董倩楠经本院传票传唤，未到庭答辩并提交证据证明其所交纳的租金对应的具体租期和月租金标准，故本院仅能依据现有证据以及原告的陈述对此进行认定，即董倩楠应当按照每月3330元的租金标准向原告支付2016年2月5日至实际腾退房屋之日止的租金。对于原告主张的2016年8月4日以前的租金，扣除董倩楠已经支付的12400元后，董倩楠另应支付7580元。关于原告要求董倩楠按照3530元的标准支付2016年8月5日至实际腾退房屋之日止的租金的请求，原告与恒昌通公司之间的出租委托代理合同中虽约定第二年租金每月涨200元，但该份合同不能约束董倩楠，因此原告该项请求没有事实依据，2016年8月5日以后的租金亦应按照每月3330元计算。
恒昌通公司经本院公告传唤，董倩楠经本院传票传唤，均未到庭应诉，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告贾永利与被告董倩楠之间的租赁合同关系，被告董倩楠应于本判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区小红门乡鸿博家园二期F区9号楼1单元XXXX号的房屋腾退返还原告贾永利；
二、被告董倩楠于本判决生效之日起七日内给付原告贾永利二○一六年二月五日至二○一六年八月四日期间所欠租金7580元；
三、被告董倩楠于本判决生效之日起三十日内按照每月3330元的标准给付原告贾永利二○一六年八月五日至实际腾退房屋之日止的租金；
四、驳回原告贾永利的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告董倩楠负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；公告费560元，由被告北京恒昌通房地产经纪有限公司负担（原告贾永利已预交，被告北京恒昌通房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告贾永利）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 赵 靓
人民陪审员 张春英
人民陪审员 卢维东
二〇一八年一月二十六日
书 记 员 孙 洁