广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终12865号
上诉人（原审原告）：广州市金琳烟酒连锁有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：陈和士，该公司董事。
委托代理人：王千飞，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人：林春燕，广东正大联合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市恒泽企业管理有限公司，住所地广州市天河区，统一社会信用代码91440106552379303K。
法定代表人：胥佩呈。
委托代理人：邓青青，广东三民律师事务所律师。
委托代理人：祁建雄，广东三民律师事务所律师助理。
上诉人广州市金琳烟酒连锁有限公司(以下简称:金琳公司)因与上诉人广州市恒泽企业管理有限公司(以下简称:恒泽公司)租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第1409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
金某公司上诉请求：1.依法纠正一审判决第一项为:判令恒泽公司在判决生效之日起十日内，将广州市沿江东路436号航务大厦7楼属于金某公司承租部分场地（共计593.56平方米，包括分摊面积）交付给金某公司继续使用（原共用部分由双方共同使用），并将航务大厦7楼门禁钥匙交付金某公司;2.依法改判恒泽公司立即向某甲琳公司退还租金及水电费等费用266049.8元；3.一、二审诉讼费用全部由恒泽公司承担。事实与理由：一、对比一审判决的判项与金某公司提起的诉讼请求，存有歧义，一种含义是航务大厦7楼金某公司使用的部分包括了广州市富某餐饮有限公司(以下简称:富某公司)的95平方米，因为该部分是金某公司给富某公司使用的；另一种是仅指金某公司使用的部分，不包括富某公司使用的95平方米。一审判决并不支持恒泽公司解除合同，而是支持金某公司继续履行合同，则一审判决的判定应当是合同继续履行，金某公司承租的部分继续承租和使用，其中富某公司使用的部分继续由富某公司使用。鉴于金某公司“使用的部分”和“承租的部分”存在歧义,请求予以改判。二、富某公司使用的95平方米部分，因恒泽公司阻止不能使用，金某公司在富某公司2014年5月至2015年2月不能使用期间所交的租金127172.8元应当退还给金某公司。金某公司要求退回租金是基于合同关系，因为恒泽公司违约而主张的；而因装修行为对恒泽公司的办公产生影响，则是侵权法律关系。一审判决以富某公司侵权应当承担的责任来抵消恒泽公司的合同违约责任，于法无据。其次，富某公司的装修行为是否构成侵权，是否应当承担责任，不是本案审理的范围，一审判决也从未对侵权行为和事实进行过调查，只是凭主观推断，就作出“装修必然会对恒泽公司的办公产生影响”的认定，显然是不符合法律规定和不负责任的。再次，富某公司是2014年5月6日开始装修的，5月7日就被制止，即使构成侵权，侵权程度可见也是非常轻微的。而恒泽公司因违约应当退回的租金为127172.8元，两者不能随意抵消。三、金某公司2015年3月-5月未能正常使用涉案场地，不可能产生水电费、卫生费、前台工资等费用，该期间的费用4631元某公司应当退回给金某公司。
恒泽公司答辩称：一、金某公司和富某公司擅自对西南角95平方米场地进行装修和拆改内部结构，既未经恒泽公司同意，也未经业主广航军代处同意，无权对场地进行装修。原审判决对于富某公司擅自装修行为，金某公司不构成违约所认定的事实错误。因富某公司擅自装修的行为，金某公司对恒泽公司构成违约，恒泽公司有权单方解除合同，请求其对场地恢复原状和赔偿损失。原审判决对于富某公司擅自装修行为，金某公司不构成违约所认定的事实错误，适用法律错误。二、金某公司不支付租金构成根本违约，恒泽公司可单方解除协议，一审法院认定事实不清楚，证据不足，适用法律错误。恒泽公司未向某甲琳公司交付新的门禁卡是不可预见的门禁系统故障与金某公司方负责人对恒泽公司方负责人避而不见的行为共同作用的结果，其中恒泽公司方乃事出有因，不应认定为违约；另外，金某公司方多次拖欠应缴租金及其他相关费用，至今尚有租金未付清，已构成违约，恒泽公司因此享有合同约定的单方解除权。一审法院未对金某公司的迟延履行诉讼请求作出判决直接驳回恒泽公司的诉讼请求的证据不足，适用法律错误。三、原审判决对恒泽公司关于金某公司应当支付恒泽公司费用的请求不予支持，属于认定事实错误，证据不足，适用法律错误。1.金某公司应缴纳租金及相关杂费暂计至2015年10月。2.金某公司应对该场地恢复原状或按装修费、垃圾清理费赔偿给恒泽公司。3.金某公司存在违约行为，恒泽公司有权依合同项下行使单方解除权，保证金部分应当扣除。4.金某公司应当支付滞纳金及违约金。5.恒泽公司进行邮寄公证是为了保全及公证证据，是为了调查、制止侵权所支付的合理费用，此项支出是因为金某公司的违约行为产生的，是因起诉所产生的诉讼费用，故公告费及邮寄费等诉讼费用应当由金某公司支付。
恒泽公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判为因恒泽公司行使合同的单方解除权，故恒泽公司无需继续履行协议，驳回金某公司的诉讼请求；2.撤销原审判决第二项，改判为恒泽公司于2015年3月5日至2015年5月31日履行了合同约定的提供租赁场地义务，故无需返还相应租金，驳回金某公司的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用全部由金某公司承担。事实和理由：一、恒泽公司未向某甲琳公司交付门禁卡的行为不构成违约，请求法院撤销原审第一项判决。2015年3月，第七层办公场所的门禁系统出现故障，经维修人员修理后告知门禁机若频繁刷卡使用，会加快门禁系统的损坏速度。此后，恒泽公司所有员工进出均由秘书开门，不再另行发放门禁钥匙，因此，也未向某甲琳公司交付门禁钥匙。4月，金某公司开始转移到航务大厦第五层办公，仅是偶尔派员工到第七层拿东西，恒泽公司均有开门给其进入。2015年6月，航务大厦第七层办公场所门禁系统再次出现故障，恒泽公司只好重新更换门禁系统。因为金某公司避而不见，恒泽公司未能向其及时交付门禁钥匙。恒泽公司认为原审中认定恒泽公司在2016年3月5日之后禁止金某公司使用办公场地事实认定错误，金某公司在3月5日之后仍可进入办公场所进行办公，故恒泽公司无需退还2015年3月5日至2015年5月31日的租金134246元。二、原审判决对于富某公司擅自装修行为，金某公司不构成违约所认定的事实不清楚，适用法律错误。1.金某公司直接向广航军代处提出办公室装修申请，并擅自对租赁物进行装修，违反了合同法的相关规定。《合作框架协议书》第7条第5款约定《军队房地产租赁合同》是协议不可分割的组成部分，而《军队房地产租赁合同》第8条第1款约定，恒泽公司在装修前十日，必须将装修方案送广航军代处审定，待广航军代处审定同意后方可施工。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，恒泽公司认为原审判决对于富某公司擅自装修行为，金某公司不构成违约所认定的事实不清楚，适用法律错误。2.富某公司的装修申请书并未获得广航军代处的明确同意仅是向大楼业主方报备，原审判决中认定事实不清楚，证据不足。富某公司在未获得同意装修的前提下擅自装修，拆改房屋内部结构。根据《合作框架协议书》第五条的约定，金某公司应对富某公司使用西南角部分场地产生的经济和法律后果承担连带责任。富某公司的装修申请书并未获得广航军代处的明确同意仅是向大楼业主方报备，原审判决中认定事实不清楚。
金某公司答辩称：恒泽公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。1、恒泽公司不给门禁卡给金某公司是想通过不让金某公司出入场地，达到解除合同的目的。2、金某公司和恒泽公司在涉案《合作框架协议书》中都同意让富某公司使用部分场地，先不说富某公司的装修行为是否构成违约，但可以肯定是金某公司不会构成违约。3、即使按照恒泽公司的逻辑，恒泽公司可以要求富某公司恢复原状或者赔偿损失，但没有权利与金某公司解除合同。对于是否应恢复原状或赔偿损失，恒泽公司已经在另案提出，法院对其请求予以驳回。因此,恒泽公司的上诉请求不成立，请求予以驳回。
金某公司于2015年6月23日诉至一审法院，请求：1.恒泽公司立即向金琳公司交付广州市沿江东路436号航务大厦7层金某公司承租部分的租赁场地（含公摊面积），立即向某甲琳公司交付上述场地的门禁钥匙；2.恒泽公司赔偿金某公司经济损失272083.8元[损失包括两部分：第一部分是返还西南角95平方米2014年5月6日起至2015年3月5日止的租金，按富某公司使用的面积161.43平方米（含公摊）占金某公司向某乙公司承租的总面积（432.13平方米+161.43平方米）的比例乘以金某公司向某乙公司每月支付租金的数额计算出来的；第二部分是返还金某公司向某乙公司支付的2015年3月5日至2015年5月31日期间的租金144911元]，自2015年6月起至恒泽公司向某甲琳公司交付承租部分场地之前，金某公司有权拒绝缴纳租金及管理费等费用。
一审认定事实：2010年5月5日，金某公司（乙方）与恒泽公司（甲方）签订《合作框架协议书》，主要内容有：鉴于甲方向广州军区航务军事代表办事处（下称业主）承租了航务大厦第七层作办公用途，面积为1068平方米；乙方向业主承租了航务大厦第六层作办公、商务使用；航务大厦第五层的承租方拟使用第七层西南方向约95平方米的部分，乙方经与该承租方及甲方协商，甲方同意将第七层西南方向约95平方米的部分安排给该承租方使用，在乙方不违约的前提下，直至甲方租赁期止。为提升企业形象，甲乙双方就航务大厦第七层以统一形象对外，并共同承担公共面积分摊的费用。经友好协商，双方现就使用第七层的有关合作事宜，签订本框架协议……一、使用面积的分配。1.第七层西南方向约95平方米的部分由乙方安排给航务大厦第五层的承租方使用，具体部位见附图；与该西南部分有关的租金、管理费、装修费由乙方负责，乙方另行与第五层承租方结算，甲方不对该部分房产承担任何费用及责任。2.第七层东南方向部分用作甲方负责人办公室，南向部分用作乙方负责人办公室。3.第七层剩余部分，除双方共同使用的会议室、过道、公共卫生间、电梯外，其余面积由甲乙双方平分使用，双方具体使用面积见附图。二、租金及管理费。1.自向业主交租之日起的24个月，甲方按照每月21000元的标准承担第七层的部分租金及管理费，第七层其余租金及管理费由乙方承担；自第25个月起，甲方每月按照400平方米的标准承担第七层的部分租金及管理费，第七层的其余租金及管理费由乙方承担。2.第七层应交纳的租金及管理费等费用由甲方统一向业主缴纳，乙方在每月向业主缴费前三天将其承担的租金及管理费等费用交给甲方。3.本协议签订之日起五个工作日内，乙方向甲方一次性支付保证金8万元，合作期限届满，双方结算后甲方将保证金余额无息退还乙方。三、室内工程。（一）第七层全层（除西南方向约95平方米外）由双方委托设计单位根据双方的面积分配及具体要求进行室内设计，设计费用双方各承担50%。（二）第七层的整体工程（除西南方向约95平方米外），包括消防、管线、中央空调、监控等，由甲乙双方共同委托施工单位进行施工，有关费用由双方各承担50%。（三）装修。1.甲方负责人办公室由甲方自行装修，费用由甲方承担；乙方负责人办公室由乙方自行装修，费用由乙方承担。2.双方共同使用的公共区域的装修由双方协商确定，费用由双方各自承担50%。3.各自的办公家具、办公用品由各自购买，原则上办公家具应当保持风格一致。四、维护。因对双方共同使用的公共区域进行维护（包括但不限于水电、绿化、清洁等）所产生的费用，甲、乙双方各自承担50%。五、违约责任。3.任何一方迟延交纳相关费用的，守约方有权向违约方追偿垫付的全部费用及滞纳金，并有权要求对方支付相当于延期交纳金额3%的款项作为违约金，逾期一个月尚未付清全部费用的，守约方有权单方解除本协议。4.双方应按照约定用途使用房产，不得作违法经营，如因任何一方在该房产内发生违法行为造成对方损失的，违约方应赔偿对方全部经济损失，并向对方支付10万元违约金。5.乙方应对第五层承租方使用西南方向部分负责，对该部分产生的经济或法律后果承担连带责任；造成甲方损失的，应予赔偿。六、合同的变更及解除。2.经双方协商一致的，可以解除本协议，否则，任何一方不得在承租期内随意解除本协议。3.其中一方有违约行为的，除赔偿对方经济损失外，对方有权单方解除本协议。七、其他约定。1.除西南方向约95平方米的部分外，甲乙双方应对第七层其他部分以统一形象对外。2.若双方终止本协议项下的合作的，乙方应负责收回西南部分，并保持在良好状态下交还甲方。5.甲方与业主签订的租赁协议及第七层平面布置图是本协议不可分割的组成部分等。
合同签订后，金某公司、恒泽公司双方共同对涉案航务大厦第七层场地进行了装修，恒泽公司按照七层办公室平面布置图将金某公司使用部分的场地及西南角约95平方米场地交付金某公司，金某公司向某乙公司支付了保证金8万元。之后双方各自履行合同义务，至2014年5月，因西南角约95平方米场地重新装修问题产生纠纷。同年5月7日，恒泽公司请人阻止了西南角约95平方米场地的装修，该部分场地因未能完成重新装修而空置。
租金支付方面，案外人广州诚嘉实业发展有限公司（以下简称：诚嘉公司）代金某公司向某乙公司支付了从2014年4月至2015年1月的租金，每月46760元。金某公司在2015年3月6日一次性向某乙公司支付了2015年2-3月的租金93520元，并分别在4月3日、5月25日支付了4月、5月的租金（每月46760元）。恒泽公司在2015年3月5日更换航务大厦7楼门禁，至今没有将新门禁钥匙交付金某公司。
2015年5月7日，恒泽公司向某甲琳公司及案外人严某排（诚嘉公司法定代表人）发出《通知书》，写明金某公司在未经恒泽公司同意的情况下，擅自破坏航务大厦七楼西南方约95平方米部分的格局，使其无法按照正常状态使用……现西南方部分，各种装修材料、垃圾遍布期间，墙壁也被破坏、天花板被拆卸，各种电线、管道暴露于外，完全无法供正常的办公使用……望金某公司自今日起，十日内将西南方向部分恢复原状等。
2015年5月13日，恒泽公司向某甲琳公司、严某排发出《关于增设人员共摊费用函》，写明自5月份起该楼层增设前台和安全保卫人员3名，轮流值班，前台和安保人员工资、社保、午餐补贴等合计为6000元/人……前台人员及安保人员工资属于该款关于公共区域维护费用范畴，工资理应各付一半等。
2015年6月29日及7月22日，恒泽公司两次分别向某甲琳公司、严某排寄送《通知》，写明：一、请如期支付拖欠的款项。根据双方的协议约定，截止2015年6月25日，金某公司尚欠恒泽公司各项费用共计60949.3元，具体款项如下：1.代垫5月前台及安保人员工资10500元；2.代垫6月份的租金合作款46760元；3.代垫5月份卫生费300元；4.代垫4月份水电费1283元；5.代垫3月份通道绿化费287.5元；6.上述费用的滞纳金1818.8元……二、清场通知。鉴于金某公司如下违约行为，恒泽公司决定依法解除双方的《合作框架协议》，收回场地：1.金某公司违反约定用途使用航务大厦7楼西南方向约95平方米；2.金某公司违反约定使用西南方向部分，造成恒泽公司经济损失重大；3.金某公司拖欠绿化费、租金等费用超过一个月（2015年3月份绿化费及2015年5月7日以后未支付租金）等。恒泽公司就上述邮寄送达过程在广州市南方公证处做了（2015）粤广南方第053250号证据保全公证。金某公司称未收到该邮件。
一审另查明：2010年9月25日，中国人民解放军广州军区航务军事代表办事处（甲方）与恒泽公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：甲方将广州市越秀区沿江东路436号航务大厦7楼房屋总面积1068平方米出租给乙方使用；租赁期限自2010年10月1日起至2028年9月30日止，租赁用途为办公；以上房地产面积每月每平方米租金为65元，其租金在此基础上每五年按3%递增一次，物业管理费每月每平方米5元，租金和物业管理费按月结算，乙方于每月前十日内向甲方交纳，付款方式为现金或支票；租赁期内，乙方负责所承租的房地产装修和乙方自身使用的设施设备全部费用，乙方在装修前十日，必须将装修方案送甲方审定，待甲方审定同意后方可施工等。
2015年7月28日，恒泽公司向一审法院起诉金某公司及诚嘉公司、严某排[（2015）穗越法民三初字第1665号案，以下简称1665号案]，诉讼请求为：1.解除《合作框架协议》，金某公司等交还涉案航务大厦7层租赁场地，并没收保证金8万元；2.支付2015年6月1日以后的租金；3.支付恒泽公司垫付的杂费（包括2015年5月至8月的卫生费、5月至8月的前台工资及安保费、4月至6月水电费、2015年3月至4月绿化费）；4.逾期支付租金及杂费的违约金；5.支付违约金10万元；6.赔偿航务大厦七楼西南部分95平方米场地的修复费用43万元及公证费、邮寄费共1200元；7.严某排、诚嘉公司对金某公司的上述债务承担连带责任等。因两案相互关联，金某公司、恒泽公司均同意双方在该案中的陈述可作为本案审理依据。该案庭审中，恒泽公司陈述其要求解除协议的理由是：1.金某公司在2014年5月7日未经恒泽公司同意擅自对航务大厦7楼西南部分场地进行装修；2.金某公司长期拖欠租金等费用。
为证明对方存在违约事实，双方还提交了如下证据：
金琳公司举证有：一、富景公司向广州军区航务军事代表办事处提交的办公室装修申请，写明其公司因经营管理需要，为更好开展工作及优化办公环境，拟从4月10日起对承租的五楼及七楼办公场所进行装修，装修内容详见《五楼装修平面图》和《七楼装修平面图》，请予支持等。该申请上周某4月14日批注“呈朱副主任审示，考虑到4月15日广交会开始，东逸湾酒店来往人员多，电梯使用频繁，建议其推迟半个月施工，同时要上报管网、电路图，确保安全”；朱某4月14日批注“呈主任审定，拟同意管理处意见……”；张某4月14日批注“同意管理处意见要重点检查对房屋结构是否有影响”等。该军区代表办事处于2015年10月9日在申请上盖章，并注明此件申请及领导批示属实。
二、李蔡在2015年6月9日书写的事件经过说明，内容为：广州市沿江东路436号航务大厦七楼西南角办公室拆除施工工程是广州市富某餐饮有限公司发包给我，由我负责施工，我及工人邱某、邓某共3人在2014年5月6日早上8点开始拆除原办公室轻质砖墙、天花及电源线，5月7日上午有一个女人及一个男人过来叫我们不要拆，他们是说普通话的，要我们立即出去，因为我们不知什么原因，又不认识他们，我们继续拆，那个女的及男的就封神恶气要把我们拉出去，骂我们，到最后我们为了不想同他们有冲突，只好停止拆除，收好工具离开现场，第2天我问发包人才知道那个女的是恒泽公司的人。
三、蔡某2015年6月16日书写的情况说明，内容为：我是广州市三骐投资有限公司（原名广州市富某餐饮有限公司）经理，2014年5月，我代表公司委托李蔡帮我们公司装修位于沿江东路436号航务大厦7楼西南角的办公室，并且我们向航务大厦管理处也做了装修备案，装修于5月6日开始，5月7日，李蔡跟我说，他们施工的时候被七楼恒泽公司的一男一女阻止，不让施工，于是我找出租方金某公司进行交涉，要求他们与恒泽公司协商让我们装修使用，但一直都没有结果，于5月16日，我们向某甲琳公司发出了要求赔偿损失的函，要求按每月2万元给予我们不能使用办公室的赔偿。富某公司2015年6月16日作出情况说明，称蔡某是该司工作人员，职务是经理，2014年5月，该司指派蔡某负责航务大厦7楼办公室的装修工程，但因为出租方金某公司与恒泽公司之间有争议，导致装修工程不能继续进行，办公室至今也不能使用等。
四、罗吉林于2015年6月5日书写的情况说明，主要内容为：我是大楼办主任，2015年3月5日，我单位物业七楼用户金某公司员工陈某到该处反映，同层用户恒泽公司擅自更换了公共通道的门禁，并且拒绝向某甲琳公司交付新的门禁钥匙，致使金某公司的员工无法进入自己的办公场所正常办公；对此，本人找过恒泽公司负责人谢某甲进行沟通协调，到目前位置，恒泽公司仍未向某甲琳公司交付新的门禁钥匙，也未向某甲琳公司开放门禁。罗吉林作为证人出庭作证，确认上述书面证言是真实的。
五、陈某于2015年5月5日作出的情况说明，主要内容为：2015年5月5日上午10点，金某公司员工李某乙回七楼办公室办公，被恒泽公司工作人员质问，要出具身份证和劳动合同并被驱赶。10:30我就此事和门禁被改事宜与恒泽公司何秘书等3人沟通，被告知我公司所在七楼上班的员工要提供劳动合同给恒泽公司，并让我公司恢复西南角95平方米区域的原样作为发放门禁卡的条件。我当时就声明按照有关合同，西南角归我方使用，与发放门禁卡无关。下午14:30，我与清洁工陈爱连回公司搞卫生，让恒泽公司前台开门，前台说不能开门，要请示领导，待她通知一分钟后，大门打开，冲出来七、八个人将我团团围住在前台，双方发生激烈争执，恒泽公司谢总交待前台不准给我司员工开门等。陈某作为证人出庭作证，确认上述书面证言的真实性，还陈述金某公司办公设备还存放在涉案场地，2015年3月6日金某公司交租后恒泽公司也未交付门禁卡，并且只给金某公司员工进行拿文件，不给进入办公。
恒泽公司不确认上述证据一真实性，张姓领导已经退休，办事处虽然盖章注明有领导签名属实，但不等于同意富某公司对场地进行装修，富某公司也没有资格申请对航务大厦7楼西南部门进行装修；对证据二、三有异议，富某公司装修没有经过恒泽公司许可，故不准其装修；对证据四没有异议，不交付门禁卡是因为金某公司拖欠租金等费用；对证据五真实性有异议，其陈述的2015年5月5日带人来场地要求进入恒泽公司拒绝的事实属实，但是有人要打他的事实不属实，恒泽公司在涉案场地从来没有见到过他。
恒泽公司提交了如下证据：一、广州军区航务军事代表办事处管理处在2015年6月5日出具的情况说明，主要内容有：其是沿江东路436号航务大厦的业主单位……2015年3月5日，金某公司职员陈某到该管理处反映，恒泽公司擅自更换了双方办公区域共通道的门禁系统，并且拒绝向某甲琳公司交付新的门禁钥匙，也拒绝向某甲琳公司开放门禁，致使金某公司的员工无法进入自己的办公场所正常办公；对此，该管理处多次派大楼办主任罗吉林找到恒泽公司负责人，对金某公司反映的情况进行实地了解及沟通协调；恒泽公司负责人反映，原因是金某公司不按时缴纳租金，金某公司则称其已缴纳了租金，到目前为止，该问题仍未解决。
二、刘某在2015年9月25日作出的情况说明，主要内容有：其是恒泽公司的秘书，2015年3月26日入职至今，自进入公司第一天开始，金某公司位于航务大厦7楼的办公场所，几乎没有金某公司员工正常来上班；2015年4月，金某公司的人陆陆续续多次回来拿办公用品，他们每次进来，其都给他们开门；2015年5月5日上午，自称是金某公司员工的李某乙带了几个人来看场地，是其给他们开门，开门后，其要求李某乙等人出示工作证明以证明他们是金某公司的员工，但他们拒绝出示，于是其就把李某乙等人劝离了等。
三、谢某乙在2015年9月24日作出的情况说明，主要内容有：其是广州市亿丰办公设备有限公司的员工，2015年6月初，恒泽公司联系他们说位于沿江东路436号航务大厦七楼的办公场所的道闸门禁系统坏了，让公司派人过去看看，其到恒泽公司检测时发现门禁系统已经坏了，需要更换新的门禁机才能继续使用，其给他们安装了新的门禁机等。
金某公司对证据一无异议，认为证明金某公司在2015年3月5日后无法使用租赁场地；对证据二有异议，认为证人证言需要出庭作证，且可以证明金某公司在2015年3月起无法进入场地办公；对证据三，认为与本案无关，金某公司不清楚6月换锁的事情。
一审审理过程中，恒泽公司陈述：金某公司、恒泽公司双方均持有涉案航务大厦7层原门禁卡（即钥匙），2015年3月5日，因原门禁卡不好用，恒泽公司请了门禁公司的人过来调整，调整后原来的卡不能再用，该公司就只给了秘书一张卡，之后由秘书给大家开门；2015年3月5日至同年6月5日期间，因金某公司迟延支付租金，迟延支付的时候恒泽公司就告诉秘书不让金某公司进场，支付租金后就给其进场；至2015年6月5日，金某公司未再支付6月以后的租金，恒泽公司就至今不允许金某公司出入。金某公司则称自2015年3月5日开始金某公司就无法进入办公，即使金某公司交了租金也不能正常使用。
一审法院认为：金某公司、恒泽公司自愿签订的《合作框架协议书》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。金某公司要求继续履行该协议，恒泽公司则书面通知金某公司解除该协议并已另案提起诉讼，双方争议焦点在于恒泽公司是否有权解除合同及相关责任。
在关联案件（2015）穗越法民三初字第1665号案中，恒泽公司陈述其解除合同的理由有二，一为富某公司未经恒泽公司同意擅自对涉案航务大厦7楼西南部分约95平方米面积进行装修，二为金某公司逾期支付2015年2月之后的租金等费用。关于富某公司装修的问题，该公司是航务大厦第五层的承租方，在上述协议书中写明金某公司、恒泽公司均同意由该公司使用涉案7楼西南部分约95平方米，该部分面积的租金、管理费、装修费由金某公司负责，金某公司另行与富某公司结算，但并没有约定富某公司未经恒泽公司同意重新装修该部分场地的，恒泽公司有权解除合同。且根据金某公司提交的办公室装修申请，富某公司对西南部分约95平方米的装修曾向大楼业主方报备，因此恒泽公司据此解除合同理据不足。关于逾期支付租金等费用的问题，《合作框架协议书》约定，航务大厦7层租金等费用由恒泽公司统一向业主交纳，金某公司在每月向业主缴费前三天向某乙公司支付相关费用，逾期一个月尚未付清相关费用的，恒泽公司有权解除该协议。结合恒泽公司与广州军区航务军事代表办事处签订的《军队房地产租赁合同》中关于租金按月结算、恒泽公司于每月前十日交纳的约定，金某公司向某乙公司支付租金的期限应当为每月7日前。金某公司在2015年3月6日向某乙公司支付2015年2、3月的租金，逾期未超过1个月，不符合合同约定的解除条件，故恒泽公司以上述两个理由要求解除《合作框架协议书》依据不足。
如前所述，金某公司支付租金确有迟延，但未达到解除合同的条件，恒泽公司可循合法途径向某甲琳公司主张逾期付款的违约责任，但无权据此收回场地。涉案航务大厦7楼门禁钥匙原为金某公司、恒泽公司双方各自持有，恒泽公司在2015年3月5日更换门禁后至今不交付门禁钥匙给金某公司，限制了金某公司对涉案场地的使用，已构成违约，金某公司要求恒泽公司将其承租部分的场地继续交给金某公司使用及交付门禁钥匙合法合理，该院予以支持。
关于金某公司赔偿经济损失的诉讼请求，其一为返还西南部分约95平方米场地2014年5月6日至2015年3月5日的租金，理由是恒泽公司阻止该部分场地使用人富某公司重新装修。虽然《合作框架协议书》没有约定该场地重新装修需经恒泽公司同意，但因该部分面积属恒泽公司向广州军区航务军事代表办事处承租场地中的一部分，重新装修必然会对恒泽公司的办公产生影响，根据诚信原则，金某公司应提前与恒泽公司协调，以便将不利影响降至最低。现金琳公司未举证证明金某公司或富某公司提前与恒泽公司就该问题进行过协商，对纠纷的产生亦存在过错，金某公司要求返还该部分租金依据不足，该院不予支持。对于2015年3月5日以后的租金，金某公司称该日以后恒泽公司完全禁止金某公司进入场地办公，恒泽公司称金某公司交租后即可以正常办公，恒泽公司只在迟延支付租金的时候不允许金某公司人员进入。首先，恒泽公司的该陈述证明至少在金某公司迟延给付租金期间恒泽公司禁止其使用该场地，但双方在《合作框架协议书》中约定“任何一方迟延交纳相关费用的，守约方有权向违约方追偿垫付的全部费用及滞纳金，并有权要求对方支付相当于延期交纳金额3%的款项作为违约金”，禁止使用场地显然并非合同约定的违约责任方式。其次，恒泽公司更换了门禁并且未将门禁钥匙交付金某公司，在恒泽公司持有钥匙的情况下主张金某公司仍能正常使用涉案场地办公的举证责任在恒泽公司。对于相关事实，金某公司提交了书面证人证言、证人出庭作证，恒泽公司仅提交书面证言未申请证人出庭。因此，恒泽公司对其主张的事实举证不足，该院不予采信。因恒泽公司自2015年3月5日开始阻止金某公司使用涉案场地办公，金某公司要求退还2015年3月5日2015年5月31日期间的租金于法有据，该院予以支持。鉴于金某公司向某乙公司支付2015年3月至5月租金共140280元，故恒泽公司应返还的2015年3月5日至5月31日期间租金应为134246元，金某公司计算有误，该院予以纠正。至于2015年6月1日以后的租金、管理费，恒泽公司已在1665号案中提出相应诉讼请求，且相关费用是否支付金某公司亦可根据实际情况行使相应抗辩权，故本案不予调处。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年6月22日作出如下判决：一、广州市恒泽企业管理有限公司在判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区沿江东路436号航务大厦7楼属于广州市金某烟酒连锁有限公司使用的部分交付广州市金某烟酒连锁有限公司继续使用（原共用部分由双方共同使用），并将航务大厦7楼门禁钥匙交付广州市金某烟酒连锁有限公司；二、广州市恒泽企业管理有限公司在判决发生法律效力之日起十日内，向广州市金某烟酒连锁有限公司退还2015年3月5日至2015年5月31日的租金134246元；三、驳回广州市金某烟酒连锁有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5481元，由广州市金某烟酒连锁有限公司负担2777元，广州市恒泽企业管理有限公司负担2704元。
二审中，双方没有新证据提供。双方当事人对原审法院查明的事实部分均无异议，本院予以确认。
另查明：一审期间，金某公司提供了以下缴费单据：1．恒泽公司于2015年4月3日开具的《收据》，内容为收到金某公司2015年3月代垫前台工资1500元、代垫卫生费300元；2．恒泽公司于2015年5月10日开具的《收据》，内容为收到金某公司2015年３月代垫水电费1031元；3、恒泽公司于2015年5月10日开具的《收据》，内容为收到金某公司2015年4月代垫前台工资1500元、代垫卫生费300元，上述款项共计4631元。恒泽公司确认上述单据是该公司开具。关于涉案场地租金和管理费如何负担的问题，恒泽公司称“总面积1068平方米，租金是65元/平方米，管理费是5元/平方米，故共70元/平方米。与原告开始合作关系的前两年（起算时间是从部队通知起租开始计算，即2011-4-1开始），前两年每个月被告承担21000元的租金，余下的租金就是原告承担，管理费按照原被告各一半。两年之后即2013-4-1开始被告就每月按照400平方米承担按照65元/平方米的标准缴纳租金，租金5年递增一次，余下的租金是原告负担，管理费仍然是一人一半”，金某公司答称“属实”。
一审庭审期间，恒泽公司称：“2014年4月，原告找我方说要拿95平方米装修，我方不同意。因为富某公司是一个餐厅且已经停业一段时间，当时部队的领导说给福景公司用95平方米，我认为餐厅已经停业了，就没有必要装修。然后我就问原告的严总装修干什么，但是对方无说就离开了。在2014-5-6，我司的办公室主任说95平方米被砸了、现场混乱。因为该95平方米是一个独立的区域，我方就问原告为何在没有商量的情况下就擅自砸了……”。
二审庭询期间，恒泽公司确认其公司在2015年3月并无向某甲琳公司发出过解除合同的通知。恒泽公司称2015年3月门禁出现故障，但未能提供证据予以证明。恒泽公司确认其发现富某公司将场地的原装修拆除后，有贴告示让富某公司不能再继续施工。
一审法院于2016年6月22日作出（2015）穗越法民三初字第1665号民事判决书，判决驳回恒泽公司的全部诉讼请求。该案判后，恒泽公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日作出（2016）粤01民终13058号民事判决，认定：“本案恒泽公司主张解除《合作框架协议》的理由：一是富某公司未经其同意擅自进行装修，二是金某公司逾期交租。首先，恒泽公司与金某公司于2010年签订的《合作框架协议》，一致同意将航务大厦第七层西南方向约95平方米由金某公司安排给承租方即富某公司使用，与该西南部分有关的租金、管理费、装修费由金某公司负责，金某公司另行与第五层承租方结算，恒泽公司不对该部分房产承担任何费用及责任。由此可见，双方对于该95平方米的装修问题已达成一致协议，即由金某公司负责。而事实上，自富某公司进场后至2014年5月富某公司重新装修，本案并无证据显示恒泽公司对于该95平方米原装修行为因未得到其同意而提出异议。其次，富某公司对其承租部分重新装修已向大楼业主方报备，本案亦无证据显示业主方不同意富某公司进行装修或就此向某乙公司提出异议。再次，双方《合作框架协议》亦无明确约定富某公司对该95平方米装修未得到恒泽公司同意，恒泽公司有权单方解除合同。最后，关于恒泽公司主张金某公司欠租问题，经本案查明的事实，金某公司支付租金至2015年5月31日，而恒泽公司于2015年3月5日更换了大厦七楼门禁，至今未向某甲琳公司交付门禁钥匙，导致金某公司无法进入承租的场地，故一审认为相关费用的损失是恒泽公司自身违约所致，不应由金某公司承担，并无不当。综上，恒泽公司主张解除《合作框架协议》的理由缺乏依据，不能成立。恒泽公司以此为由主张金某公司、诚嘉公司、严某排交还租赁场地、没收保证金、支付违约金和自2015年6月1日起的租金及违约金、其垫付的杂费及违约金亦不能成立，一审均予以驳回，并无不当，本院予以维持。关于恒泽公司主张修复费用问题，本案已对恒泽公司主张解除合同的诉请不予支持，故涉案《合作框架协议》继续履行，恒泽公司主张该修复费用，缺乏依据，本院不予采纳。关于恒泽公司主张的公证费、邮寄费，因缺乏合同依据，本院亦不予采纳”，判决：驳回上诉，维持原判。上述判决已发生法律效力。
本院认为：本案二审的争议焦点在于：1．金琳公司要求恒泽公司交付广州市沿江东路436号航务大厦7层金某公司承租部分的租赁场地（含分摊面积）以及上述场地门禁钥匙的主张是否成立；2．金某公司要求恒泽公司返还富某公司使用的面积部分自2014年5月7日起至2015年3月4日（含当日）止的租金的主张是否成立；3．恒泽公司关于其无须退还2015年3月5日至2015年5月31日租金134246元的主张是否成立；4、金某公司要求恒泽公司返还2015年3月-5月期间的水电费、卫生费、前台工资等费用4631元的主张是否成立。
关于争议焦点一。另案中，恒泽公司以富某公司未经其同意擅自进行装修以及金某公司逾期交租为由要求解除《合作框架协议书》，恒泽公司的上述理由以及请求已被发生法律效力的（2015）穗越法民三初字第1665号民事判决以及（2016）粤01民终13058号民事判决驳回，恒泽公司认为其因行使合同的单方解除权，无需继续履行《合作框架协议书》的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《合作框架协议书》的约定，金琳公司承租的广州市沿江东路436号航务大厦7层的租赁面积中有95平方米由富某公司使用，故一审法院判决恒泽公司将广州市沿江东路436号航务大厦7层属于金某公司使用的部分交付给金某公司继续使用表述不当，金琳公司要求恒泽公司将广州市沿江东路436号航务大厦7层属于金某公司承租的部分交付给其公司继续使用的上诉理由成立，本院予以支持。
关于争议焦点二。《合作框架协议书》约定，“第七层西南方向约95平方米的部分由乙方（即金某公司，下同）安排给航务大厦第五层的承租方使用，具体部位见附图；与该西南部分有关的租金、管理费、装修费由乙方负责，乙方另行与第五层承租方结算，甲方（即恒泽公司）不对该部分房产承担任何费用及责任”。根据上述约定，恒泽公司在签订《合作框架协议书》时已经预见到富某公司所使用的部分场地存在装修的可能性。《合作框架协议书》中并无约定富某公司对其使用的场地进行装修必须先经得恒泽公司的同意，且富某公司就其装修行为曾向业主方进行了报备，恒泽公司并无充分证据证明富某公司所进行的装修行为对其公司正常使用场地造成妨碍，结合恒泽公司在本案一审中关于“该95平方米是一个独立的区域”的陈述来看，恒泽公司阻止富某公司对西南角约95平方米场地的装修理据不足。西南角约95平方米场地因恒泽公司阻止未能完成重新装修而空置，金某公司主张由此造成该部分场地空置的损失应由恒泽公司负担的上诉理由成立，本院予以支持。关于富某公司使用部分的空置损失的计算问题。根据《合作框架协议书》的约定以及双方的陈述，自2013年4月1日开始，恒泽公司按照400平方米缴纳租金，故金某公司应负担剩余668平方米租赁面积的租金。根据金某公司每月缴纳的46760元租金来看，金某公司缴纳的租金实际上正是按照668平方米的租赁面积，以65元/平方米的租金、5元/平方米的管理费计算。《合作框架协议书》约定由富某公司使用的面积为95平方米，金某公司主张富某公司含分摊面积部分的使用面积为161.43平方米，但未能提供充分证据证明，金某公司要求按照161.43平方米计算富某公司使用面积的租金损失依据不足，本院对此不予采信。根据金某公司缴纳的租金、管理费的情况以及《合作框架协议书》关于富某公司使用面积的约定，自2014年5月7日至2015年3月4日（含当日）止，约定由富某公司使用部分的空置损失为95平方米×（65元+5元）/月×（9月＋26天÷30天/月）=65613元，恒泽公司理应在其收取的租金内返还上述65613元给金某公司。
关于争议焦点三。恒泽公司称涉案场地门禁系统在2015年出现故障后维修导致原来的门禁卡不能用，由该公司安排秘书负责开门，但未能提供充分证据予以证实，且与罗吉林的证人证言以及广州军区航务军事代表办事处管理处在2015年6月5日出具的情况说明中所载明的内容不符，本院对其该主张不予采信。如前所述，（2016）粤01民终13058号民事判决已认定恒泽公司以金某公司欠租为由主张其享有合同解除权的理由不成立，恒泽公司以金某公司未及时缴纳租金为由拒绝金某公司进入、使用涉案场地依据不足。根据本案查明的事实，恒泽公司自2015年3月5日起未再交付有效的门禁钥匙给金某公司并阻止金某公司使用涉案场地办公，一审法院判令恒泽公司退还2015年3月5日至2015年5月31日期间的租金并无不当，恒泽公司认为其无须返还该部分租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点四。金某公司的诉讼请求之一是要求赔偿2015年3月5日至2015年5月31日的租金损失144911元。根据金某公司提供的证据，其所主张的该期间租金损失144911元实际上是包括已付该期间的租金、管理费140280元以及已付该期间的水电费、卫生费、前台工资4631元等在内的全部费用。如前所述，恒泽公司自2015年3月5日开始阻止金某公司使用涉案场地办公，故金某公司主张其无须承担自2015年3月5日起至2015年5月31日止的水电费、卫生费、前台工资等费用的上诉理由成立，本院予以支持。根据金某公司缴费情况以及使用涉案场地的时间，恒泽公司应退还的费用为4253元[已缴4631元-2015年3月份前台工资、卫生费、水电费2831元÷30天×4天=4253元]。
综上所述，一审法院查明事实基本清楚，但对恒泽公司应交付场地的范围表述不当，对约定由富某公司使用部分自2014年5月7日起至2015年3月4日止的空置损失的负担以及金某公司2015年3月5日之后已缴付的水电费、卫生费、前台工资等费用的处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1409号民事判决第二项、第三项；
二、变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1409号民事判决第一项为：广州市恒泽企业管理有限公司在本判决送达之日起十日内，将广州市越秀区沿江东路436号航务大厦7楼属于广州市金琳烟酒连锁有限公司承租的部分交付广州市金琳烟酒连锁有限公司继续使用（原共用部分由双方共同使用），并将航务大厦7楼门禁钥匙交付广州市金琳烟酒连锁有限公司；
三、广州市恒泽企业管理有限公司在本判决送达之日起十日内，向广州市金琳烟酒连锁有限公司退还2014年5月7日至2015年3月4日的租金65613元；
四、广州市恒泽企业管理有限公司在本判决送达之日起十日内，向广州市金琳烟酒连锁有限公司退还水电费、卫生费、前台工资等费用共计4253元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各5481元，由广州市金琳烟酒连锁有限公司负担各1369元，广州市恒泽企业管理有限公司负担各4112元。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年十一月三十日
书记员 邹凌青
游瑞娜