西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）碑民二初字01387号
原告：中国银行股份有限公司西安东大街支行。
负责人：马宏岗，该行行长。
委托代理人：王琳，陕西国能律师事务所律师。
被告：汤伟德，男，1959年3月11日出生，汉族。
委托代理人：刘毅，陕西永嘉信律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，陕西永嘉信律师事务所律师。
被告：徐翠凤，女，1959年7月23日出生，汉族。
委托代理人：刘毅，陕西永嘉信律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ，陕西永嘉信律师事务所律师。
被告：陕西安顺房地产集团有限公司。
法定代表人：张胜利，董事长。
委托代理人：马秉晨，陕西睿诚律师事务所律师。
委托代理人：徐听，陕西睿诚律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司西安东大街支行（以下简称“中国银行西安东大街支行”）与被告汤伟德、徐翠凤、陕西安顺房地产集团有限公司（以下简称“安顺公司”）金融借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国银行西安东大街支行之委托代理人王琳和被告汤伟德、徐翠凤共同委托代理人刘毅、ＸＸ，被告安顺公司之委托代理人马秉晨、徐听到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国银行西安东大街支行诉称，2005年6月15日，其与被告汤伟德签订个人购房借款合同及房地产抵押合同，被告汤伟德从其处借款690000元用于购买西安市碑林区柿园路35号安顺世纪广场1幢1区7层C号房，借款期限自2005年6月20日至2017年6月20日止。被告汤伟德以上述房产向原告提供抵押担保并办理抵押登记备案，被告安顺公司对该借款承担连带保证责任，被告徐翠凤在上述合同中签字盖章。上述合同经公证被赋予强制执行效力。其依约放款后被告汤伟德未按期还款，2007年8月其向法院申请强制执行，执行中其与三被告和解达成《还款协议》，约定被告汤伟德剩余借款期限变更为48个月，即2008年5月1日至2012年4月30日止；被告安顺公司同意为该款项继续承担连带保证责任；被告汤伟德继续以购买房产为该债务提供抵押担保，原抵押登记备案继续有效。西安市公证处为上述《还款协议》进行了公证。因被告汤伟德未按《还款协议》约定偿还贷款，其于2013年1月14日依据上述公证书向法院申请强制执行，（2013）碑执字第00300号执行裁定书裁定对（2008）西证经字第3765号公证书不予执行。截止2013年12月15日，被告汤伟德、徐翠凤尚欠其贷款本金291828.74元、利息18958.90元、罚息80825.75元。现要求被告汤伟德、徐翠凤向其偿还贷款本金291828.74元，利息18958.90元、截止2013年12月15日的罚息80825.75元；被告汤伟德、徐翠凤按贷款利率上浮50%向其偿还自2013年12月15日至实际还款之日的罚息；被告陕西安顺房地产集团有限公司对上述债务承担连带还款责任；诉讼费由被告承担。
被告汤伟德、徐翠凤辩称，其与原告签订借款合同、抵押合同及还款协议均属实，但因原告与被告安顺公司存在欺骗行为，致使其在意思表示不真实的情况下签订了相关借款协议，故该系列协议属无效协议，应当予以撤销。其自签订借款合同、还款协议以来一直按约履行还款义务，至2012年6月发现房屋实际面积缩小近10%，在与各方协商要求解决问题未果后才拒绝还款，其不存在过错。不认可原告主张的利息及罚息，要求按照房屋实际面积确定借款本金及利息。
被告安顺公司辩称，原告所述属实，借款合同及还款协议均是各方意思表示真实的情况下签订的，各方均应依约履行合同义务。本案所涉房屋产权证虽未办理，但原告与被告汤伟德、徐翠凤签订了抵押合同并办理了抵押登记，原告主张的债权应以抵押财产优先受偿，其作为保证人仅承担补充保证责任。
经审理查明，被告汤伟德与被告徐翠凤系夫妻关系。2005年6月15日，中国银行陕西省分行（贷款人、抵押权人）与被告汤伟德（借款人、抵押人）、陕西安顺房地产有限责任公司（保证人）签订《中国银行陕西省分行个人购房借款合同》，约定：“被告汤伟德为购买位于陕西省西安市碑林区柿园路35号第1幢1区7层C号房产向中国银行陕西省分行借款陆拾玖万元整（690000元），借款期限144个月，自2005年6月20日起至2017年6月20日止。借款利率按借款发放日中国人民银行颁布的借款利率执行，当前月利率为4.59‰。如遇中国人民银行调整利率或变更计息办法，按中国人民银行和中国银行的有关规定执行，无须另行通知被告汤伟德及安顺公司。借款利息自借款发放之日起计算。被告汤伟德选择等额本息还款方式偿还借款，借款共分144期偿还，每月（期）的还款日为每月放款日，每月归还贷款本息金额为人民币6559元。被告汤伟德以座落于碑林区柿园路安顺世纪广场第1幢1区7层C号房屋为抵押物，实际抵押额为690000元。被告安顺公司自愿为被告汤伟德在借款合同项下的借款提供保证担保，保证条款中约定采用阶段性担保方式，即汤伟德在未取得《房屋所有权证》和未办妥抵押登记之前，由陕西安顺房地产有限责任公司提供担保，保证期间自借款合同生效之日至抵押的房产取得房屋所有权证，办妥房产抵押登记，并将《房屋所有权证》及其他有关资料交中国银行陕西省分行代为保管之日止。担保范围包括借款合同约定的借款本金，借款的利息（含逾期利息、罚息），实现债权的费用及其他应付费用。违约责任条款中约定，借款到期，被告汤伟德未按借款合同约定清偿借款本息，中国银行陕西省分行从贷款逾期之日起按逾期天数按贷款利率上浮50%计收利息。”借款合同签订当日，中国银行陕西省分行（抵押权人、借款合同债权人）与被告汤伟德（抵押人）签订《西安市房地产抵押合同》，约定：“为保证上述借款合同的履行，被告汤伟德提供西安市碑林区柿园路35号安顺世纪广场第1幢1区7层C号房屋作抵押，抵押房地产价值为捌拾陆万玖仟叁佰元整，提供抵押房地产担保的贷款金额为陆拾玖万元，贷款期限自2005年6月20日至2017年6月20日，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。利息及违约金按借款合同的约定计算。”被告徐翠凤在上述借款合同及抵押合同上签名捺印。2005年6月20日，中国银行陕西省分行依合同约定发放贷款690000元。2005年7月1日，西安市公证处做出（2005）西证经字第10772号公证书，载明上述抵押行为已征得徐翠凤（共有人）的同意，并已办理了抵押登记备案，取得了市房预抵字20050691420号《预售商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》，并赋予上述《个人购房借款合同》具有强制执行效力。
在合同履行期间，因被告汤伟德未按时还款，被告安顺公司未承担连带保证责任，原告于2007年8月向法院申请强制执行。在执行过程中，2008年5月19日，原告中国银行西安东大街支行与被告汤伟德、徐翠凤、安顺公司签订《还款协议》，约定被告汤伟德剩余借款的期限变更为48个月，即2008年5月1日至2012年4月30日止。被告汤伟德采取等额本息还款法偿还借款，每期还款额按原合同约定的方法确定，借款利率、计息方法及逾期还款责任按原借款合同约定执行。被告安顺公司同意为此项借款继续承担连带保证责任，保证期限从借款合同签订之日起至被告安顺公司为被告汤伟德办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明交原告保管之日止。各方当事人仍按照原借款合同条款约定享受各方权利、履行义务、承担责任。原抵押登记备案继续有效。陕西省西安市公证处（2008）西证经字第3765号公证书赋予《还款协议》具有强制执行效力。自2010年2月起至2012年4月30日借款全部到期，被告汤伟德未再按期还款，截止2013年12月15日拖欠本金291828.74元，利息18958.90元，罚息80825.75元。本案所涉汤伟德购买房屋之产权证尚未办理。
另查，因机构改革，本案所涉借款合同项下的债权已由中国银行股份有限公司陕西省分行转到原告中国银行股份有限公司西安东大街支行名下。陕西安顺房地产有限责任公司名称变更为陕西安顺房地产集团有限公司，其认可债权债务承继关系无变化。
上述事实，有《个人购房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、《还款协议》、《公证书》等及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《个人购房借款合同》、《还款协议》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效，双方应依照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约履行了放款义务，被告未按期还款，已构成违约。现原告要求被告汤伟德立即偿还借款本金、利息、罚息，符合双方约定，本院予以支持。该借款发生于被告汤伟德、徐翠凤夫妻关系存续期间，且经被告徐翠风签字确认，被告徐翠凤对该夫妻共同债务应承担共同还款责任。被告安顺公司作为被告汤伟德上述债务的连带保证人，在其担保的债务人不履行债务时，债权人可以要求保证人在其保证的范围内承担保证责任。现原告要求被告安顺公司对被告汤伟德的债务承担连带责任保证，并无不当，本院予以支持。被告汤伟德、徐翠凤主张因房屋实际面积缩小，要求按照房屋实际面积确定借款本金及利息的辩论意见，因与本案不属同一法律关系，本院不予采信，被告汤伟德、徐翠凤可另行主张权利。因被告汤伟德所购涉案房屋尚未取得房产证，抵押登记尚未完成，抵押权未设立，被告安顺公司主张原告债权应以抵押财产优先受偿，其仅承担补充性保证责任的辩论意见，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百七十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告汤伟德、徐翠凤于本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司西安东大街支行贷款本金291828.74元，利息18958.90元、罚息80825.75元。
二、被告汤伟德、徐翠凤于本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司西安东大街支行以310787.64元为基数，自2013年12月16日至实际清偿之日的罚息（按贷款利率上浮50%计算）。
三、被告陕西安顺房地产集团有限公司对上述款项的偿付承担连带清偿责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费7215元，由被告汤伟德、徐翠凤负担（此款原告已预付，由被告汤伟德、徐翠凤在履行上述义务时一并给付原告中国银行股份有限公司西安东大街支行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 靳凤玲
代理审判员 袁 聪
人民陪审员 赵雅丽
二〇一四年二月十八日
书 记 员 余 晓