重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）万法民初字第05147号
原告张忠学，男，1974年11月28日生，汉族，住重庆市万州区李河镇。
委托代理人向绍明，重庆市万州区周家坝法律服务所法律工作者。
被告骆世菊，女，1963年9月9日生，汉族，住重庆市渝北区龙华大道。
委托代理人黄国权，重庆锦扬律师事务所律师。
被告刘智和，男，1950年11月3日生，汉族，住重庆市万州区富祥小区。
原告张忠学与被告骆世菊、刘智和房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员程地华独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张忠学的委托代理人向绍明，被告骆世菊的委托代理人黄国权，被告刘智和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张忠学诉称：被告骆世菊与刘智和是联合建房关系，后又转让给刘智和一人出资修建映水路24号附1号楼工程，享有整幢房屋的所有权。2012年11月，原告经中介公司介绍，与刘智和协商购房，被告决定把映水路24号附1号102房以307744元卖给原告，于2012年12月14日签订购房协议，并将房款付清。同日，双方到万州区房管局办理过户登记事宜，原告缴纳税费4616．16元，房管局审查后签发《房地产权属登记受理书》，该交易行为由被告骆世菊签字认可。但事后骆世菊后悔，导致办证受阻，让原告的权利未得到实现。为维护我的合法权利，现提起诉讼，请求法院判决：1、原、被告之间房屋买卖合同有效；2、被告应及时履行本套住房的过户义务，将映水路24号附1号楼102房屋办证在张忠学名下，并将房管局出具的受理通知书交给原告；3、本案受理费由被告承担。
被告骆世菊辩称：一、骆世菊不是适格主体，原告是找徐亚林买房，刘智和受徐亚林委托卖房，骆世菊与原告之间无合同关系，骆世菊不是本案适格的被告。二、本案应中止审理，本案诉争房屋已由人民法院生效法律文书确认为徐亚林所有，应中止审理。三、应依法驳回原告对诉争房屋办理过户登记的诉讼请求，诉争房屋已由人民法院生效法律文书确认为徐亚林所有，在该生效法律文书未被撤销前，无论原告主张的买卖合同是否有效，均不能得以履行，应驳回原告的该项诉讼请求。四、刘智和为规避债务，与原告合谋订立虚假购房合同，企图以合法形式掩盖非法目的，故意损害债权人及骆世菊利益。因此，房屋买卖合同无效。其理由：1、刘智和与原告合谋订立虚假购房合同，交易不具有真实性；2、购房款收据是原告与刘智和合谋伪造的虚假证据；3、关于购房款的支付次数及收款人的陈述前后矛盾；4、关于购房款来源的陈述前后矛盾；5、原告没有实际支付购房款的证据，充分证明了房屋交易不具有真实性。五、骆世菊在购房合同上盖章，系原告与刘智和合谋欺诈所致，并非骆世菊真实意思表示，不具有追认效力。六、刘智和为规避债务，与原告恶意串通，恶意损害骆世菊及债权人利益。七、诉争房屋已被诉讼保全，原告办证受阻的原因，系司法行为阻却了行政行为，并非骆世菊所为。综上所述，应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，认定合同无效并驳回原告的诉讼请求。
被告刘智和辩称：2009年4月5日，与被告骆世菊转让土地是事实，诉争房屋是被告刘智和投资修建的，与原告的房屋交易绝对是真实的，并且是通过售房部销售的。诉争房屋原是出卖给徐亚林的，原告与徐亚林协商好，讲好房价，与徐亚林有一个转让协议，徐亚林书面通知将房屋过户给原告。万州区天城天子城建材经营部与原告签订《重庆市房屋买卖合同》，原告将房款交我们，我们再交给徐亚林的。房屋买卖是真实的，合同有效，同意履行协助办证义务。
经审理查明：1999年6月28日，骆世菊取得重庆市万州区工商行政管理局万工商天个字3－0623号个体工商营业执照，该执照名称为：万州区天城天子城建材经营部，负责人为骆世菊。2002年4月12日，重庆市万州区人民政府以万州府土函（2002）34号《关于同意万州区天城天子城建材经营部建设综合楼土地出让方案的批复》：同意将位于天城民营经济区映水村13组635平方米国有土地使用权出让给万州区天城天子城建材经营部，作为建设综合楼用地，出让有效年限38年，至2039年10月30日止。2008年11月24日，万州区天城天子城建材经营部负责人骆世菊在办理完所有土地出让手续后与刘智和签订《联合开发协议书》，准备联合建房但双方未履行该协议。2009年4月5日，骆世菊与刘智和签订《土地转让协议书》，协议书第三条约定：该宗土地（635㎡），刘智和付给骆世菊土地转让费18万元整。刘智和在开工以前支付骆世菊2万元整，刘智和才能开始工程项目建设；余下16万元在竣工验收以前一次性付清，骆世菊不再参与该项目任何事情。房屋竣工后，万州区天城天子城建材经营部于2012年11月5日取得301房地证2012字第20304号《房地产权证》。
2012年1月21日，徐亚林与被告签订《房屋买卖合同》，约定徐亚林购买被告刘智和投资修建的天城建材综合楼第三层房屋一套（靠卫生局方向），建筑面积88平方米，单价每平方米3600元，总价款316800元。双方因未按约定交付房屋并办理产权登记，徐亚林于2012年2月1日申请诉前财产保全，本院于同日裁定查封万州区天城天子城建材经营部位于重庆市万州区沙河街道映水村十三组天城天子城建材经营部三楼靠卫生局方向的住房一套，保全有效期为24个月。徐亚林向本院起诉主张权利，经本院主持调解，双方达成调解协议［（2012）万民初字第2238号调解书］，确认双方所签《房屋买卖合同》有效；由骆世菊于2012年3月31日前交付房屋给徐亚林，2012年6月30日前办理房屋产权证。2012年12月10日，徐亚林书面通知万州区天城天子城建材经营部，载明：“我与你经营部依法签订房屋买卖合同，购买你经营部的房屋一套，由于我急需资金，现已将在你单位所购房屋转让张忠学，现特通知于你经营部，敬请贵经营部将该房交付及登记于张忠学名下”。2013年12月4日，经徐亚林申请，本院裁定解除重庆市万州区沙河街道映水村十三组天城天子城建材经营部三楼靠卫生局方向的住房一套的查封。
2012年12月14日，万州区天城天子城建材经营部（甲方）与张忠学（乙方）签订《重庆市房屋买卖合同》，合同约定：甲方万州区天城天子城建材经营部将坐落于万州区映水路24号附1号住宅房屋（该房屋房地产权证号为：301房地证2012字第20304号，土地使用权证号：02－02－111，建筑面积96.17平方米）出售给乙方张忠学，约定房屋成交金额307744元。此合同由甲方万州区天城天子城建材经营部委托代理人刘智和签名，刘智和在甲方签名处的左方加盖万州区天城天子城建材经营部印章（此印章系刘智和雕刻），乙方张忠学签名并捺印，被告骆世菊在甲方签名处的右方加盖万州区天城天子城建材经营部印章（此印章系该经营部原始印章）。2012年12月14日，被告刘智和出具收条，收取张忠学购房款307744元；张忠学于同日向重庆市万州区地方税务局缴纳契税4616．16元；刘智和将房屋交付给张忠学。2012年12月20日，骆世菊向万州区房地产管理局发函：为解决纠纷，化解矛盾，本人同意将位于沙河办事处映水居委会十三组的“万州区天城天子城建材经营部”综合楼映水24号附1号一层102房屋所有权属人登记为张忠学（本函加盖了万州区天城天子城建材经营部印章），骆世菊以负责人身份签名字。同日，万州区房地产管理局出具《房地产权属登记受理通知单》，该受理通知单回执原件现由骆世菊持有。后因骆世菊反悔，不同意将房屋产权过户登记给原告张忠学，原告起诉来院要求处理。经本院释明，原告坚持要求确认与刘智和代理骆世菊以万州区天城天子城建材经营部的名义签订的《重庆市房屋买卖合同》有效。
2012年12月22日，重庆市万州区源正小额贷款有限责任公司向本院提起诉讼，要求被告骆世菊和刘智和偿还借款153500元及利息和违约金。2012年12月24日，重庆市万州区源正小额贷款有限责任公司向本院申请财产保全，要求对被告骆世菊个人经营的位于万州区沙河映水村13组的万州区天城天子城建材经营部综合楼（301房地证2012字第20304号，建筑面积753.25平方米）进行保全。本院于当日作出（2013）万法民初字第00058号民事裁定书，裁定“查封被告骆世菊个人经营的位于万州区沙河映水村13组的万州区天城天子城建材经营部综合楼（301房地证2012字第20304号，建筑面积753.25平方米）的房产”。原、被告买卖房屋在该案查封之列。2013年3月20日，重庆市万州区源正小额贷款有限责任公司向本院申请解除重庆市万州区沙河映水村13组的万州区天城天子城建材经营部综合楼（301房地证2012字第20304号，建筑面积753.25平方米）房产中第三层靠卫生局方向96．17平方米房屋一套［（2012）万民初字第2238号案涉案房］的查封，本院于2013年3月20日裁定解除重庆市万州区天城天子城建材经营部位于万州区沙河映水村13组的综合楼（301房地证2012字第20304号，建筑面积753.25平方米）房产中第三层靠卫生局方向96．17平方米房屋一套［（2012）万民初字第2238号案涉案房］的查封。
上述事实有原、被告双方提供的书证等证据及当事人的庭审陈述相佐证，本院予以确认。
本院认为，被告骆世菊经营的万州区天城天子城建材经营部以出让的方式取得天城民营经济区映水村13组635平方米国有土地使用权，骆世菊与刘智和以协议的方式，将该宗土地的使用权转让给刘智和用于修建房屋，房屋竣工后，万州区天城天子城建材经营部取得《房地产权证》。虽然骆世菊已将土地转让给刘智和用于房屋建筑，但房产证上的房屋所有权人仍是万州区天城天子城建材经营部；作为不动产物权应以房管部门登记为准，因此，万州区天城天子城建材经营部骆世菊负责人才是适格的出卖人。虽然被告刘智和以代理人的身份收取原告的购房款并与原告张忠学签订《重庆市房屋买卖合同》，出卖人万州区天城天子城建材经营部负责人骆世菊在买卖合同上加盖了该经营部印章，被告骆世菊给万州区房地产管理局致函，同意将出卖房屋的权属登记为张忠学，并取得了《房地产权属登记受理通知单》，但诉争房屋已由骆世菊卖给了徐亚林，本院（2012）万民初字第2238号民事调解书已依法确认“徐亚林与骆世菊所签《重庆市房屋买卖合同》有效，由骆世菊于2012年3月31日前交付房屋给徐亚林，2012年6月30日前办理房屋产权证”。徐亚林与骆世菊经营的万州区天城天子城建材经营部买卖房屋，应当按照国家现行规定缴纳税金和承担相关费用，依照法律规定登记物权。根据2012年12月10日徐亚林给万州区天城天子城建材经营部的书面通知证明，是徐亚林将房屋转让张忠学，并要求将该房交付及登记于张忠学名下，徐亚林与张忠学对诉争房屋进行了交易，也应当按照国家现行规定缴纳税金和承担相关费用，转让物权也应依照法律规定登记。刘智和以万州区天城天子城建材经营部委托代理人的身份出具收条、交付房屋的行为是应徐亚林的通知所为，张忠学与骆世菊经营的万州区天城天子城建材经营部之间没有实际买卖房屋，其所签《重庆市房屋买卖合同》仅是为将诉争房屋的产权直接过户登记给张忠学。经过本院释明，原告仍明确要求确认与刘智和代理骆世菊以万州区天城天子城建材经营部的名义签订的《重庆市房屋买卖合同》有效。因签订该房屋买卖合同仅是为了办理产权过户登记，双方并不实际交易，当事人意思表示不真实，不具备有效民事法律行为应具备的条件，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，该合同不具有法律效力，因此，原告要求确认原、被告之间签订的《重庆市房屋买卖合同》有效的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告履行本套住房的过户义务，将映水路24号附1号楼负102房屋办证在张忠学名下，并将房管局出具的受理通知书交给原告的诉讼请求，因已有生效法律文书对诉争房屋的交付及办理产权登记予以了确认，且张忠学与万州区天城天子城建材经营部之间所签《重庆市房屋买卖合同》不具有法律效力，对原告的该项诉讼请求本院亦不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
一、驳回原告张忠学要求确认与被告骆世菊于2012年12月14日签订的《重庆市房屋买卖合同》有效的诉讼请求。
二、驳回原告张忠学要求被告骆世菊及时履行本套住房的过户义务，并将房管局出具的受理通知书交给原告的诉讼请求。
案件受理费5916元，减半收取2958元，由原告张忠学负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，上诉期满之日起七日内向该院预交上诉费，逾期不交纳上诉费或未提交缓交诉讼费申请，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 程地华
二〇一三年十二月六日
书记员 张 燕
书记员 曾维怡