广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗天法民四初字第799号
原告：广州和顺物业管理公司，住所地广东省广州市天河区天府路233号1917房，组织机构代码：19049787-7。
法定代表人：洪毅玲，总经理。
委托代理人：杨金娜、林怡靖，均系广东格林律师事务所律师。
被告：陈耀燊，男，1951年3月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
原告广州和顺物业管理公司诉被告陈耀燊物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨金娜，被告陈耀燊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告和顺物业公司诉称：原告是具有一级资质的物业服务企业，从2008年至今为被告所居住“翠湖山庄”社区（下称“该社区”）提供物业服务，与该社区业主委员会签订有《物业服务合同》。根据该合同约定，被告月底之前应当向原告缴纳当月物业管理费；逾期的，按所欠费用每日千分之一计收滞纳金。被告作为该社区4号楼607房住户，享受了原告依约提供的物业管理服务，同时被告也负有支付物业管理费的义务。然而，被告自2013年3月至今一直拖欠物业管理费，期间虽经原告多次催告，仍拒不缴纳。根据上述事实和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，原告认为：被告系“翠湖山庄”社区的住户，接受了原告所提供的物业服务，依约应支付物业管理费。但被告长时间拖欠物业管理费，已构成违约且严重影响原告的正常经营，原告有权依法追讨物业管理费并要求被告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付2013年3月1日计至2015年3月31日的物业管理费4815元；2、被告向原告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金（以当月欠付的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准，自次月1日起计至被告实际清偿之日止，滞纳金以本金为限）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告陈耀燊辩称：1、原告自身存在重大违约，原告违反物业服务合同第十二、十四条的约定，没有征得包括被告在内所有业主的同意，公然将业主所有的共有设施变更为露天餐饮，严重污染了小区的生活环境，严重侵害了业主的合法权益，因此被告有相应的抗辩权。原告应按合同约定的内容提供相应服务，原告没有遵守物业合同，有业主加建楼中楼，原告并没有按合同的规定阻止这些违章建筑的业主，对其他业主的正常生活构成很大影响，其他业主已投诉兴建违章建筑的业主，但原告并没有作出处理。小区的游泳池在2014年登革热时，原告将小区游泳池关闭，但没有将游泳池的水放干净，留有一池死水，滋生了很多蚊虫，导致小区产生登革热。2010年8月17日，选举业委会时，原告保安跟踪业主，从业主成穗民手中抢走选票，并威胁业主选举行为，当时成穗民对此已报警处理。小区现在的业委会是虚假的，公章也是假的。原告侵占了小区公共地方，让业主停放车辆，并用公共地方进行广告，收取停车费、广告费及侵占所有业主的利益。2013年9月18日早上几百名社会人员进入小区殴打业主，致使多名老人、妇女被打伤，但原告的保安及工作人员并没有阻止，也没有出现在现场。小区大门经常可以随意进出，安保并不安全，且原告聘请的安保人员也并不专业。原告以小区东门小楼，2、3号楼的夹层，7、8、12号楼负一、二层的小房间作为其员工宿舍，原告本来已有作为物业管理的用，原告应就这些宿舍向业主交纳租金。2、原告所主张的诉请，其中大部分已超过诉讼期限，依法不能受到法律保护，仅能保护原告向天河法院提起诉讼之日往前推算2年的物业管理费，超出2年的不应得到法院支持。3、原告所请求的滞纳金标准过高，原告没有提交任何因被告未交纳物业管理费而造成经济损失的证据，却主张每日千分之一的计算滞纳金，依法无据。4、原告的第二项诉讼请求不具体、不明确。基于原告自身存在重大违约及原告的诉讼请求严重超过诉讼时效，且诉讼请求计算方式不具体，依法驳回原告的所有诉讼请求。
经审理查明：1993年5月22日，原告经准予从事物业管理活动，是具备壹级物业管理资质的物业管理企业法人。被告为广州市天河区黄埔大道中翠湖街4号607房（以下简称案涉房屋）的产权人（占有部分50%），产权人吴合群（占有部分50%），建筑面积为132.8048平方米。原告确认本案案涉房屋于2013年3月1日计至2015年3月31日物业管理费及相应滞纳金只向被告一人主张权利，不再向其他人主张上述期间的物业管理费及相应滞纳金任何权利。
2010年12月11日，原告（乙方）与广州市翠湖山庄社区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定甲方续聘乙方为翠湖山庄提供物业服务；乙方提供的物业服务包括以下事项：1、制订物业服务工作计划并组织实施，根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定物业服务的各项制度；2、房屋共用部位（承重结构、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水通道、雨落管）的日常维修、养护和管理；3、共用设施设备的日常维护养护、运行和管理；4、附属建筑物、构筑物（包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、中庭花园的木屋、士多店、停车场、水系、护栏、围墙、游泳池等，但属于甲方经营性设施或部位的维修费用除外）的维修、养护和管理；5、公共绿地、园林、金鱼池的清洁和养护；6、清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等；7、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；8、协助做好安全防范工作等；合同期限为自2011年1月15日至2016年1月14日；住宅物业按建筑面积计算物管费，标准为1.45元/平方米/月，业主应在当月底前向乙方交纳当月物业管理费；业主逾期交纳的，按所欠交费用每日1‰计收滞纳金等。
关于诉讼时效问题。原告提交了《律师函》（称被告从2013年3月至今一直拖欠物业管理费，经多次催告仍拒不缴交，要求被告于收到律师函后七日内向交清2013年3月至2014年12月的物业管理费4237.2元）、《邮寄详情单》（邮单号1061193371612，收件人为陈耀燊，电话855×××××××1，收件人地址为案涉房屋，内件品名为关于催缴物业管理费的函）及《EMS妥投证明》（加盖有广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司速递业务档案专用章，显示邮单号1061193371612于2015年1月27日收寄，退件原因为当天两次上门无人，致电详情单电话邮件855×××××××1为管理处，邮件无法投递，于2015年1月29日退回寄件人），欲证明原告曾向被告寄送催费函件。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。另，被告确认其没有缴纳案涉房屋2013年3月1日计至2015年3月31日期间的物业管理费。
本院认为：原告与广州市翠湖山庄社区业主委员会签定了《物业服务合同》，对案涉房屋所在小区实施物业管理。被告虽对原告提供的物业管理服务存在诸多不满，但实际上接受了原告的服务，双方已经形成了物业服务合同关系，被告和案外人吴合群应按《物业服务合同》约定向原告支付物业管理费。但根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定，“因共有的不动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人承担连带债务”，本案中原告明确表示本案案涉房屋于2013年3月1日计至2015年3月31日物业管理费及相应滞纳金只向被告一人主张权利，不再向其他人主张，故本案中原告有权向被告一人主张案涉房屋的相应物业管理费。
被告确认其没有缴纳案涉房屋2013年3月1日计至2015年3月31日期间的物业管理费，故原告诉请被告支付上述期间的物业管理费，本院予以支持。案涉房屋建筑面积为132.8048平方米，按1.45元/平方米/月计算，每月物业管理费为192.57元（1.45元/平方米/月×132.8048平方米）。故被告应向原告支付2013年3月1日计至2015年3月31日期间的物业管理费计4814.25元（192.57元/月×25个月）。被告抗辩上述物业管理费超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。被告应于每月月底前向原告交纳当月物业管理费，原告于2015年1月27日向被告邮寄《律师函》催收物业管理费，该邮件于2015年1月29日退回。邮件详情单上收件人电话虽错误，但收件人姓名及地址均无误，且邮政部门出具的《EMS妥投证明》亦显示两次上门送件无人，故应视为原告已于2015年1月29日向被告主张权利，诉讼时效于当日中断。原告主张的上述期间物业管理费并未超过诉讼时效。被告虽否认上述邮件的真实性，但所提交的证据不足以推翻原告提交的证据，对被告抗辩，本院不予采纳。
被告拖欠物业管理费，应承担相应的违约责任。现原告主张滞纳金以当月欠付的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准，自次月1日起计至被告实际清偿之日止。被告抗辩违约金标准过高，要求调低。我国《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案案情，本院酌情将拖欠物业管理费的滞纳金计付标准调整为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。即被告须向原告支付拖欠2013年3月1日计至2015年3月31日的物业管理费的滞纳金为以每月拖欠的物业管理费192.57元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，分别自次月1日起计至付清之日止；每期滞纳金以当月物业管理费为限。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈耀燊自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州和顺物业管理公司支付2013年3月1日计至2015年3月31日期间的物业管理费4814.25元。
二、被告陈耀燊自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州和顺物业管理公司支付拖欠上述物业管理费的滞纳金（以每月拖欠的物业管理费192.57元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，分别自次月1日起计至付清之日止；每月物业管理费的滞纳金以192.57元为限）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50，由被告陈耀燊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 龙 帅
人民陪审员 刘小红
人民陪审员 严建华
二〇一六年三月三十日
书 记 员 蒲肖明
区晓珊
判决书已于2016年 月 日送达