江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)锡滨民初字第00711号
原告：钦仁清，男，1955年9月21日生，汉族，住无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：华蠡，无锡市北塘区申兴法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：储锐华（系钦仁清妻子），女，1962年6月24日生，汉族，住无锡市滨湖区。
被告:邓荣华，男，1944年6月1日生，汉族，住无锡市滨湖区。
被告:邓雁京，女，1970年8月11日生，汉族，住无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：陈波，江苏蘅远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谈寅卿，江苏蘅远律师事务所律师。
原告钦仁清与被告邓荣华、邓雁京相邻关系纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钦仁清及其委托诉讼代理人华蠡、储锐华，被告邓荣华及被告邓荣华、邓雁京共同委托诉讼代理人谈寅卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钦仁清向本院提出诉讼请求：判令邓荣华、邓雁��赔偿其因渗水、漏水造成的损失8万元。事实和理由：邓荣华居住在其楼上。自2000年6月起，由于邓荣华用水不当、卫生间未按规定做防水，致使其家多年来一直被渗、漏水困扰。因双方系邻里关系，其只是通过居委协调。2009年下半年，其对房屋进行了重新装修，但是渗、漏水的状况一直持续。其多次找邓荣华协商，对方不予理会。2014年9月2日，邓荣华使用的纯净水水桶开裂，导致其家中大面积漏水，造成其损失。双方因协商未果，其无奈诉至法院。
邓荣华、邓雁京共同辩称：漏水并非其造成的，主要原因为：第一，房屋年代久远、属于公用部位的北墙在狂风暴雨时渗漏水严重；第二，老小区污水管道堵塞，脏水在2楼泛滥，钦仁清家处于2楼的位置，积水又渗到楼下车棚；第三，钦仁清在2009年装修时对原有的排水系统进行了改造，造成了自家的渗漏。其已对卫生间做过防水，且外出时会将总阀关闭。但对2014年9月2日因纯净水水桶开裂导致的漏水，其予以认可，并愿意承担相应损失。
钦仁清围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、房屋登记簿证明，证明青松新村42-3-201的所有权人为邓雁京；2、接警记录一份，证明2014年9月28日凌晨0:28，其因邓荣华、邓雁京家中桶装水的水桶开裂造成楼下大面积漏水报警及民警出警至现场进行协调等事实；3、照片一组，证明邓荣华、邓雁京家中长时间渗漏水对其房屋厨房、小房间、客厅等处造成的损害；4、无锡市木林森装饰装潢有限公司出具的装修清单，证明邓荣华、邓雁京家中长时间渗漏水对其房屋造成损失，新装修报价为93025元；5、证人董某的证言“我住在原告楼下的车库里，是看车库的。2000年原告搬进去之前我住的地方是不漏水的，上面都没有住人，我认为是二楼的��因导致水从一楼再漏到我那。我的卫生间和生活间一直在漏，我已经搬走三年多了，搬走的时候还在漏。有一次报警后我们去二楼，被告的女儿帮我们开了门看到二楼家里没人住，卫生间地板上全是水”；6、证人李某的证言“董某走后，我住在车库。我在车库住了两年多，我住进去之后房间还是漏水，去年过年前就不漏了。我去一楼看过，一楼也是漏水。我去过被告家，被告告诉我他家不漏水。整栋楼的北墙有无潮湿我不知道，我只知道我住的房间潮湿”。邓荣华、邓雁京对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，但认为其漏水仅仅是半桶纯净水，与楼下大面积漏水之间是否具有关联性而非该份出警记录能够体现；对证据3真实性无异议，拍摄地点是在钦仁清家中，但是拍摄时间不确定，且照片无法证明漏水原因。根据照片可以看出漏水都是由墙面渗水导致屋��装饰装潢和物品的损失，能说明这是因为公共部位年久失修导致损失，而非其责任；对证据4的估价损失金额不认可，损失应进行评估；对证据5、6的证人证言不认可。
邓荣华、邓雁京针对其抗辩提交了如下证据：1、证人周某的证言“我是做装修的，自2014年年初开始，因为被告的房屋漏水，我帮其房屋维修了几次。第一次维修，我给被告的房屋敲了浴缸，给浴缸下面做了好几次防水。后来对于浴缸的地方做了几次渗水试验，现在这个位置是不漏的。同时，我还给被告的卫生间水管改过，装了新水管，我在改水管之前，被告的水管并不漏水。以我的经验，原告的漏水是因为原有的房屋外墙有问题，具体我不清楚。被告的浴缸下面以前有防水，但是时间长了老化了。被告当时和我说楼下漏水，让我来看看，我把浴缸敲开了，发现下面潮湿，我建议被告将防水��新做一下，所以就重新做了一下。这种潮湿不会大面积的影响楼下，只会有局部面积的漏水，不会漏到客厅。我没有装修资质，我是在2014年9月2日之前给被告的浴缸下面做防水的。之前只能说是浸水，但不是大面积漏水。除了浴缸下面有点潮湿以外，其他地方没有潮湿。水管更换之前浴缸下面管道接口地方确实有漏水。漏水有可能会漏到楼下。被告的漏水不可能是大面积的漏水，我怀疑房子的外墙有问题。一般情况下，卫生间漏水的话，不会漏到客厅那边去”；2、旧货收购人杨正新的书面证人证言，证明其家中靠墙放的书都是霉烂的，房屋渗水情况在整栋楼都存在，是因为年久失修导致的；3、管道老板许斌的书面证人证言，证明许斌在其家打管道时，发现墙壁很潮。钦仁清对证据1，其认为证人周某反映的事情比较客观，但因周某非专业的有资质的装修人员，故周某的观点不具有权威性；对证据2、3，因杨正新、许斌未出庭作证，故对该两份证人证言不予认可。
庭审中，钦仁清陈述：大概在2000年，家中经常像下雨一样漏是因为被告厨房间的水龙头没有关，针对被告浴缸漏水点的问题是确凿的，当时被告一直不肯配合，被告女婿到我家来看说要找人查原因，后来发现是浴缸下面水管的接头霉烂掉了，因为浴缸里一直有水，所以造成了浴缸下的水管常年漏水，换了浴缸后其家还是漏，上楼找被告但被告一直不配合，总管一直没动过，直到换了浴缸下面的水管，就不漏了。2016年年底，其家的浴缸的确动过，由于浴缸高，其年龄较大，洗澡不方便，所以就拆除了浴缸，放在自己院子地下，被告看到的就是这个状态。当时找的是专业施工队拆除的，然后将浴缸拆除的那部分用水泥垒起来，浴缸相关的所有管道都没有改动过。邓荣华陈述：整栋楼的北墙渗漏水都很严重，只要是狂风暴雨，北墙都会渗漏，其家也同样会被渗水漏水，这些问题其都与派出所、房管所反映过。房管所回复称因该楼没有交纳物业费，故只有等交了物业费才能处理。2014年11月4日，为了将厨房下水道通到化粪池里，其家对厨房下水道进行了打孔，打孔时发现墙体内部潮湿。其家北面的小房间漏水很严重。换浴缸之前，浴缸下水的地方是有漏的，已经漏到浴缸外面的地砖上了，漏水的原因是因为下水的地方接头处因为年久松动了。所以我才叫证人来某换。在钦仁清的窗户下面，有一个雨棚，雨棚上面有很多泥，雨棚外面高里面低，一下雨水就会漏到屋里去。漏水是因为楼房年久失修所致，水容易集中在二楼。2015年11月23日，钦仁清已经起诉其半年之久，当时钦仁清对自家浴缸拆除，擅自对自家管道进行改造，这个���能对漏水原因鉴定造成一定影响，钦仁清应当负有相关责任，当时其提供了照片。
本案在审理过程中，因双方对青松新村42-3号201室房屋的漏水原因有异议，故本院根据当事人申请委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称东南鉴定公司）对漏水原因等进行鉴定，东南鉴定公司于2015年11月18日向本院出具《工作联系函》“……报警记录等能否作为鉴定依据使用，请予书面答复……对于青松新村42-3号101室厨房地面积水的事实，经现场初步检查，我单位鉴定人员分析可能与101室地面内埋设的给水管漏水有关，初步排除与201室有关……”。2015年12月30日，东南鉴定公司再次向本院出具《工作联系函》（内容与第一次出具的相同），要求本院书面答复。2016年5月11日，东南鉴定公司向本院第三次出具《工作联系函》“其两次发函，要求相关当事人配合以及��否继续进行鉴定由法院给出答复，截止本函发出之日我单位仍未收到有关答复，因此我单位决定终止本案鉴定工作”。2016年8月23日，东南鉴定公司向本院第四次出具《工作联系函》“……其三次发函，要求相关当事人配合以及是否继续进行鉴定由法院给出答复，至2016年6月1日收到法院提供的质证笔录、接处警登记表等材料，经鉴定人员审阅后认为，根据上述材料无法完成本次鉴定工作，因此将本案及相关材料退回法院”。2017年3月，本院根据钦仁清的申请委托无锡长江资产评估咨询事务所有限公司（以下简称长江评估公司）对青松新村42-3号101室房屋因漏水导致的损失进行鉴定，评估基准日为2017年3月1日，鉴定范围为该房屋卫生间、厨房、客厅、北面书房墙面及顶部装修。该评估公司于2017年7月31日出具评估咨询报告：青松新村42-3号101室房屋内因漏水导致损失的装修项目于评估基准日的市场价值评估值为7252.25元。钦仁清对该评估咨询报告真实性无异议，但认为其当时申请的是造成损失，但长江评估公司将修复复原重置原价和修复成本剔除在外，其认为不合理，因为在重新装修过程中这些旧物的拆除费、人工费是必须计算在内的。另选择的评估基准日是2017年3月1日，但取价依据是2014年的版本，与实际情况出入较大。还有取价的依据中按照工程计价，而其损失是按照家庭装潢类，与工程计价出入较大。长江评估公司答复：其在鉴定过程中套用的是江苏省建筑与装饰工程计价定额（2014），现在还是适用；人工和材料价格是根据其受法院委托确定的基准日即2017年3月1日确定，定额中已经考虑到家装涉及的人工、拆除等费用的系数调整，根据建筑与装修计价定额规范，家装工程的人工系数已经调整，在原值单价一栏中都已考虑进去了���单价是套用江苏省建筑与装饰工程计价定额（2014），人工和材料是按照2017年3月1日的基准日，同时还结合基准日的市场价。
邓荣华、邓雁京对该评估咨询报告真实性无异议，但认为鉴定报告中的价格过高，具体为厨房间项里的厨房低柜、玻璃移门、木质隔断及水电项中的五孔插座、卫生间吸顶灯、厨房间吸顶灯、卫生间浴霸，这些系低值易耗品，不应该列入损失清单中及综合成新率40%是按照什么标准计算的。长江评估公司答复：评估的基准日2017年3月1日是其接受法院委托所确定，并非钦仁清装修房屋的完工日。关于钦仁清未提供发票和凭证，其评估是到现场进行勘查和评估，其根据实物进行评估的。综合成新率40%是按照行业规定和市场实际情况来判断的，还根据装修日期和现场实物进行判断的。关于邓荣华、邓雁京提出的水电栏目、厨房间项里���低值易耗品，其进行过现场勘查，的确是受损，应该列入损失清单。
上述事实，有房产证、接警记录、照片、证人证言、鉴定报告等证据及当事人陈述在卷佐证。
本院根据双方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，将本案争议焦点归纳为：青松新村42-3号101室房屋渗漏水原因能否认定。
本院认为：关于本案争议焦点“青松新村42-3号101室房屋渗漏水原因能否认定”，本院认为尽管东南鉴定公司未对涉案房屋的渗漏水原因进行鉴定，但实际上是启动鉴定时涉案房屋已不漏水，质证笔录、接处警登记表等材料不能显示准确的漏水点，致使东南鉴定公司无法完成本次鉴定工作，但是本案中根据双方提供的证据材料，结合双方当事人的陈述，可以认定青松新村42-3号101室房屋除厨房地面积水外产生渗漏水的原因是由青松新村42-3号201���造成的。理由如下：第一，根据钦仁清就渗漏水事宜多次进行报警、居委协调处理等事实，可以认定青松新村42-3号101室房屋多次出现渗漏水现象。第二，根据东南鉴定公司至现场勘查及向本院出具《工作联系函》“对于青松新村42-3号101室厨房地面积水的事实，经现场初步检查，我单位鉴定人员分析可能与101室地面内埋设的给水管漏水有关，初步排除与201室有关”，可以认定青松新村42-3号101室厨房地面积水与201室无关。第三，根据邓荣华、邓雁京申请的证人周某的证人证言及且邓荣华、邓雁京在庭审中的陈述“换浴缸之前，浴缸下水的地方是有漏的，已经漏到浴缸外面的地砖上了，漏水的原因是因为下水的地方接头处因为年久松动了。所以我才叫证人来某换”，可以认定青松新村42-3号201室存在漏水现象，主要为浴缸漏水，后邓荣华、邓雁京请装修工周某为其多次���修，维修过程中，周某为该房屋敲了浴缸并做防水，将卫生间水管改过并装了新水管。事实上，邓荣华、邓雁京先后对其房屋内的浴缸、管道等做了防水后，至2015年11、12月，青松新村42-3号101室不再出现渗漏水现象，为此钦仁清于2017年11月撤回了第一项诉请即要求邓荣华、邓雁京彻底排除造成渗漏水的隐患。至于邓荣华、邓雁京称渗漏水原因系房屋年久失修、墙面酥松等造成，因钦仁清不予认可，邓荣华、邓雁京亦未能就此提供证据予以证明，故本院不予采纳。如邓荣华、邓雁京确有证据证明房屋渗漏水原因与房屋年久失修、墙面酥松等有关，其可向房屋管理部门或物业公司主张权利。
相邻关系是指相互毗邻的不动产所有人或使用人在利用不动产的过程中，因相互间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，青松新村42-3号101室房屋漏水（除厨房地面积水外）应认定系邓荣华、邓雁京所致。邓荣华、邓雁京作为与钦仁清房屋相邻不动产的所有权人，未尽到相邻不动产权利人应尽的损害防免义务，理应停止侵权、排除妨碍并对给钦仁清造成的损失承担赔偿责任。关于青松新村42-3号101室房屋内因漏水导致的损失，长江评估公司接受本院的委托已出具评估咨询报告，虽双方当事人均对评估咨询报告部分内容提出异议，但因双方当事人均对评估咨询报告的真实性无异议，且长江评估公司出庭接受咨询并作出答复，故该评估咨询报告合法有效，本院予以采纳，即青松新村42-3号101室房屋内因漏水导致的损���为7252.25元。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条之规定，判决如下：
一、被告邓荣华、邓雁京于本判决发生法律效力后立即赔偿原告钦仁清因房屋漏水产生的损失7252.25元。
二、驳回原告钦仁清的其他诉讼请求。
如被告邓荣华、邓雁京未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告邓荣华、邓雁京负担。
鉴定费2500元，由被告邓荣华、邓雁京负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 朱剑峰
人民陪审员 肖锦芳
人民陪审员 吴来娣
二〇一八年三月二日
书 记 员 万智渊
本案援引法律条款
《中华人民共和国物权法》：
第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。