江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏1322民初7642号
原告：张向田，男，1957年1月13日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。
委托诉讼代理人：叶敬柱，江苏德沛律师事务所律师。
被告：赵兰华，女，1964年2月17日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。
被告：盛娅，女，1994年2月27日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。
被告：盛少青，男，1988年8月18日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。
三被告共同委托诉讼代理人：王敬辉，江苏序阳律师事务所律师。
原告张向田诉被告赵兰华、盛娅、盛少青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月11日公开开庭进行了审理。原告张向田及其委托诉讼代理人叶敬柱、被告赵兰华、盛娅、盛少青及其委托诉讼代理人王敬辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张向田向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告亲属盛传忠签订的房屋买卖合同合法有效；2.三被告协助原告办理位于沭阳县××中学安置楼××室房屋的过户登记手续。事实和理由：2004年3月26日，三被告亲属盛传忠将位于沭阳县××中学安置楼××室房屋卖于原告，并于当日向原告交付上述房屋。涉案房屋由于各种原因未能办理房产证，导致无法过户。现该房屋已经办理产权登记手续，因三被告亲属盛传忠去世，原告诉至法院支持诉请。
被告赵兰华、盛娅、盛少青辩称，涉案房屋系被告赵兰华与盛传忠夫妻共同财产。三被告对盛传忠是否将涉案房屋卖于原告均不知情。如盛传忠与原告之间的房屋买卖合同属实，盛传忠系擅自处分其与被告赵兰华的夫妻共同财产，被告赵兰华不同意出售涉案房屋给原告。
本案诉争焦点为：1.盛传忠有无将涉案房屋出售给原告？2.盛传忠出售其与被告赵兰华共有房屋是否有效？涉案房屋能否过户？
本院经审理认定事实如下：2003年1月10日，宿迁市怡安房地产开发有限公司向盛传忠出具沭阳县建陵中学安置楼收款收据，载明房号为A幢501等事项，备注“抵冲A段工程款”。同年6月1日，盛传忠与宿迁市怡安房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定盛传忠购买商品房座落位置A幢，501号等事项。2004年3月26日，原告（乙方）与盛传忠（甲方）签订《房屋转让协议》，约定：“一、甲方将位于建陵中学安置楼A幢501房作价柒万元整转让给乙方所有。二、甲方将购房合同及收据等手续转交给乙方时，乙方一次性向甲方付清购房款。（工程款）甲方购房的按揭贷款由甲方负责偿付。三、甲方将房屋交付乙方后，该房屋产权证、土地证等有关手续由甲方按规定办理。相关费用由甲方负责。四、按揭贷款完结后由甲方负责办理过户手续，其费用由乙方负责。五、该协议双方签字后生效。协议人：甲方：盛传忠乙方：张向田2004年3月26日证明人：胡方红薛应宽等”。同日，案外人胡方红、薛应宽出具证明一份，载明“沭阳县建陵中学安置楼A幢501室由胡方红瓦工工资及薛应宽木工工资冲抵，现已转卖给张向田”。后盛传忠将涉案房屋及相关购房手续均交于原告，原告占有使用至今。
2009年3月12日，盛传忠诉至本院要求与被告赵兰华离婚。盛传忠于庭审中陈述涉案房屋已经卖于原告，并申请原告作为证人出庭证明上述主张。2010年6月24日，经本院主持调解，盛传忠与被告赵兰华自愿达成如下协议：一、双方自愿离婚。二、女孩盛娅随赵兰华共同生活，盛传忠从2010年7月1日起每月给付赵兰华子女抚养费300元至盛娅18周岁止。三、双方共同债权8800元归赵兰华享有。四、双方现有共同债务由盛传忠负责偿还。五、盛传忠给付赵兰华经济帮助30000元。六、双方享有的花都锦城拆迁安置房留归儿子盛少青。七、双方无其他瓜葛。
另查明，涉案房屋系盛传忠与被告赵兰华婚姻关系存续期间的共同财产，所有权登记在盛传忠名下。
以上事实，由当事人陈述、商品房购销合同、收款收据、发票、房屋转让协议、庭审笔录、民事调解书等证据证实。
关于本案争议焦点1，即盛传忠有无将涉案房屋出售给原告。本院认为，原告为证明其主张向本院提交房屋转让协议等书面证据，三被告均不予认可，并陈述其不能确定签名“盛传忠”是否系盛传忠所写，但结合盛传忠与被告赵兰华离婚纠纷案件中盛传忠对涉案房屋的陈述以及申请原告出庭作证，其能够证实盛传忠已将涉案房屋出售给原告的事实。
关于本案争议焦点2，即盛传忠出售其与被告赵兰华共有房屋是否有效，涉案房屋能否过户。本院认为，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。依据审理查明的事实，涉案房屋系盛传忠与被告赵兰华的夫妻共同财产，所有权登记在盛传忠名下。盛传忠及原告均不能举证证明其在签订协议时系经过被告赵兰华认可，故盛传忠未经被告赵兰华同意擅自处分共有房屋，侵犯了被告赵兰华的共有权利，构成无权处分。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故原告与盛传忠签订的房屋买卖合同为有效合同，但涉案房屋所有权是否发生转移，则处于效力待定状态。
根据被告赵兰华与盛传忠在双方离婚纠纷案件中对涉案房屋的陈述及举证，足以证实被告赵兰华最迟在庭审中已知晓涉案房屋出售给原告。截止至本次诉讼，被告赵兰华并未主张相关权利。且被告赵兰华与盛传忠达成的离婚协议中未对涉案房屋进行分割，并注明“双方无其他瓜葛”，即被告赵兰华最终对盛传忠出售涉案房屋给原告并未表示反对，其行为表明已接受盛传忠处分房屋。
综上，原告与盛传忠所签订的《房屋转让协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制规定，合法有效。原告按合同约定交付全部房款，盛传忠亦将涉案房屋交付原告占有、使用，盛传忠作为涉案房屋的所有人应协助原告办理产权变更登记手续。涉案房屋未过户，产权人盛传忠死亡，被告赵兰华作为涉案房屋原共有人，被告盛娅、盛少青作为继承人，应当协助原告办理产权变更登记手续，继续履行房屋买卖合同义务。
调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中国人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告张向田与盛传忠于2004年3月26日签订的《房屋转让协议》合法有效；
二、被告赵兰华、盛娅、盛少青于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告张向田办理沭阳县建陵中学安置楼A幢501室房屋的产权变更登记手续，过户至原告张向田名下。
案件受理费减半收取计2150元，保全费3020元，合计5170元，由被告赵兰华、盛娅、盛少青负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4300元。
代理审判员 闫欢欢
二〇一八年八月一日
书 记 员 王玮玮
附本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。
第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
《中国人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。