河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终16478号
上诉人（原审原告、反诉被告）：芦萌，女，1980年11月12日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。
委托诉讼代理人唐秀强，上海国仕律师事务所律师。
委托诉讼代理人高天，河南梅溪（郑州）律师事务所。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐文进，男，1989年11月9日出生，汉族，住河南省郏县。
委托诉讼代理人陈奎，河南良承律师事务所律师。
委托诉讼代理人马媛媛，河南良承律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：信凌云，女，1989年7月9日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
委托诉讼代理人陈奎，河南良承律师事务所律师。
委托诉讼代理人马媛媛，河南良承律师事务所律师。
上诉人芦萌因与被上诉人信凌云、徐文进房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初1140号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
芦萌上诉请求：根据合同约定徐文进逾期交纳月供、逾期交纳购房款已构成违约，合同履行中郑州市限购政策下发，徐文进、信凌云所购买卢萌的房屋为非郑州市户籍第二套住房，属于郑州限购限贷政策规定的情形，致使合同无法继续履行，原审中芦萌提交与徐文进的多份录音，证明徐文进故意隐瞒其夫妇在郑州市已有住房的事实，致使合同无法继续履行，芦萌提出解除合同，理由正当，不存在违约行为。芦萌向法院起诉后，徐文进故意提起管辖权异议、拒收法院传票造成法院公告送达等故意拖延诉讼时间，这期间二人办理离婚，徐文进将户口迁入郑州。但因二人又办理复婚，信凌云并没有和徐文进迁至同一居民家庭户籍，属非郑户籍，现在徐文进仍然属于调控范围，本案无法办理过户。房屋买卖合同为芦萌与徐文进、信凌云所签，一审判决遗漏反诉原告人、反诉被告人，违反合同法基本原则，且反诉没有具体明确的请求，并未依法通知芦萌参加庭审，故一审程序违法，认定事实错误，请求二审法院依法进行改判。
徐文进、信凌云答辩称：徐文进、信凌云按照合同约定，按期偿还房贷，不存在违约行为。徐文进、信凌云有购房资格，不属于郑州市限购、限贷对象，芦萌单方违法解除房屋买卖合同的理由不能成立，一审认定芦萌的行为已经构成根本性违约，判决芦萌支付违约金正确，请求二审法院予以维持。
芦萌向一审法院起诉请求：1、判令徐文进、信凌云承担违约责任，支付违约金231000元。2、本案诉讼费、保全担保费、律师费由徐文进、信凌云承担；3、判令徐文进、信凌云归还房屋手续原件。事实与理由：徐文进、信凌云未按合同约定2016年9月5日之前再支付6万元，经芦萌催促，徐文进、信凌云在9月6日才支付59000元。合同约定交房前支付160000元，徐文进、信凌云一直不履行先行付款义务，直到完成交房，才履行支付义务。2016年10月1日郑州市政府下发限购政策，徐文进、信凌云均非郑州市户籍，且二人故意隐瞒已经在郑州市有购房的行为，本案合同根本无法继续履行，芦萌数次与二人沟通，二人均予以拒绝。芦萌无奈才向法院提起诉讼，请求判如所请。
徐文进向一审提起反诉请求：判令芦萌继续履行房屋买卖合同，协助徐文进配合办理还款解押、网签立契、房屋过户等一切交易手续；2、判令2、判令芦萌赔偿违约金等损失100,000元（含双倍定金2,000元、双倍佣金10,000元、诉讼费5,750元、保全费1,020元、保全担保费400元、违约金80,830元）；3、判令芦萌承担本案的全部诉讼费、保全费、保全担保费、律师费。事实和理由：合同签订后，徐文进积极履行合同义务，并按照约定时间支付购房款、按期偿还银行按揭贷款等，不存在违约行为。2016年12月17日约定在2016年12月18日到售房部办理付款及交房手续。交房前，徐文进按照约定将余款160,000元转入芦萌指定账户并通知芦萌。当日，芦萌一直不到场，并且电话不接，短信不回，不予配合办理交房。2017年1月24日，芦萌以手机短信形式发给徐文进一份《协商函告通知书》，无故徐文进不符合限购政策导致涉案房屋无法过户及贷款为由，单方违约解除房屋买卖合同。其行为严重违反合同约定，应按房屋买卖合同特别约定，违约方需向守约方支付总房款的30%违约金。
原审法院经审理查明：2016年7月28日，徐文进向芦萌交付1,000元购房定金，约定应在2016年8月15日前签订房屋买卖合同，并约定了房屋买卖合同应约定的主要内容为320,000元房款的具体支付方式。2016年8月15日，芦萌作为卖方（甲方）、徐文进、信凌云作为买方（乙方）、郑州筑商房地产营销策划有限公司第二分公司作为居间方（丙方）签订《房产买卖合同》一份，约定甲方将其拥有的位于郑州市中原区冉屯北路南、电厂西路西七幢1单元28层2810号的房产，以770,000元价格售与乙方；付款方式为按揭贷款，乙方应在立契当日付清首付款，首付款等于合同价减去银行实际贷款额，定金在冲抵房款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后（包括户口迁出），甲方凭买卖双方签字的物业交割清单到丙方领取物业交割保证金，剩余房款由贷款银行向甲方支付，房款具体金额以贷款银行确定的金额为准；第五条约定甲、乙双方同意在甲方房屋所有权证下发之日起20个工作日内，带相关证件到房屋管理部门立契办理房产过户及相关手续；在此次交易房产符合国家房产免除增值税或营业税的情况下，买卖双方在20个工作日之内办理过户手续；合同签订之日起，由买方支付房屋贷款月供，不能有任何逾期，如有逾期视为违约；房款支付方式为合同签订之日先付100,000元，本年度9月5日之前再支付60,000元，交房前再支付160,000元，交房时间以开发商交房时间为准，总房款以买方支付的320,000元加上买方支付的贷款本息、各项税费为准；自合同签订之日起，甲方合同约定的义务已履行完毕，甲方需无条件配合乙方办理房屋交易的一切手续，否则视为违约，乙方需按开发商与甲方的约定及时办理相关交接房手续，并支付相关费用；以上约定，如有一方违约，违约方向守约方支付总房款30%的违约金，并承担守约方的损失，包括但不限于诉讼费、律师费、房价上涨等费用。”合同签订当日，徐文进向芦萌交付100,000元购房款。2016年8月20日，徐文进、信凌云按照合同约定支付房屋贷款月供3,200元，2016年8月21日贷款月供账户扣除还贷本息3196.47元，当日徐文进、信凌云又存入300元，贷款月供账户又扣除还贷本金177.01元。2016年9月6日，徐文进向芦萌指定的高天账户转账59,000元购房款，2016年12月18日，徐文进向高天账户转账转入160,000元购房款。2016年12月19日，芦萌、徐文进办理了交房手续，徐文进、信凌云也已实际装修入住。徐文进与信凌云曾于2017年1月16日在郏县民政局办理离婚手续，徐文进户籍2017年2月6日自河南省郏县迁入郑州市中原区电厂路19号院，2017年5月3日徐文进、信凌云办理复婚手续，徐文进于2017年6月5日将其户籍从电厂路19号院迁入郑州市金水区博颂路7号院。郑州筑商房地产营销策划有限公司出具证明一份，载明“双方于2016年8月15日当天在我公司见证下达成一致并签订合同，双方自行协商买方先支付部分房款100,000元给卖方，双方均都有收据证明。买方保管卖方的关于房屋的商品房购房合同；根据合同约定2016年12月14日买方徐文进通知中介公司经纪人他已将剩余的部分房款160,000元已准备好，我公司经纪人立即通知双方，买卖双方均已协商好于12月18日由我们三方一起到正商花语里交房处办理房屋交接手续。12月18日当天我公司人员和买方一同在交房处等待卖方芦萌，一起办理手续和余下的部分款项。在等待过程中，一直联系不到卖方芦萌，联系电话不接，电话通知不回复，认为是不是有什么重要之事不方便接听，当天中午买方向卖方约定好的银行账户上汇款160,000元，并且想着下午继续等芦萌出现办理手续，谁知买方和我公司陪同人员一起等他一天，也未出现……。”徐文进名下有2016年2月27日购买中海锦苑一处房屋。2017年1月20日，芦萌向徐文进、信凌云发送《协商函告通知书》，其认为根据郑政办[2016]64号、郑政办[2016]75号文件的规定，徐文进、信凌云系非郑户籍购买的第二套住房，违反郑州市限购、限贷政策导致房屋买卖合同无法继续履行为由，函告徐文进、信凌云协商签订补充协议解决限购导致房屋买卖合同无法过户及贷款问题，如拒绝沟通，视为自愿解除购房合同。2017年1月24日，芦萌以短信形式，再次向徐文进、信凌云发送《协商函告通知书》，以违反相关文件，徐文进、信凌云非郑户籍购买第二套住房，违反郑州市限购、限贷政策导致房屋买卖合同无法继续履行为由，函告徐文进、信凌云在2017年2月3日前，协商签订补充协议解决限购导致房屋买卖合同无法过户及贷款问题，如拒绝沟通，视为自愿解除购房合同。
诉讼中，徐文进作为反诉原告表示，其愿一次性支付购房款，现涉案房屋处于抵押状态，解押款在芦萌不同意情况下愿意先行垫付。
另查明，芦萌名下位于郑州市××北××、电厂西××楼××单元××号（合同号140××××8581）房屋登记信息变更为：郑州市中原区濮河路7号7号楼1单元28层2803号（预告登记号：1409051987）。
原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案芦萌、徐文进与中介三方签订的《房产买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，为有效合同，应受法律保护。依据《房产买卖合同》的特别约定显示“1、在此次交易房产符合国家房产免除增值税或营业税的情况下，买卖双方在20个工作日之内办理过户手续；2、自合同签订之日起，由买方支付房屋贷款月供、不能有任何逾期，如有逾期视为违约；3、……”来看，芦萌、徐文进对交房时间、交房前应支付房款及代偿月供的方式有明确约定，关于办理房屋过户手续的约定为：交易房产符合国家房产免除增值税或营业税的情况下，买卖双方在20个工作日之内办理。鉴于国家免征增值税或营业税一般情形需购房人购房满2年以上转让才可能予以免征，且涉案房屋存在抵押及尚未办理房屋所有权证，故可得知芦萌、徐文进双方对办理房屋过户手续尚需等待一段时间的事实具有一定预期，即待交易房产符合国家房产免除增值税或营业税的情况下，20个工作日内办理房屋过户手续。故徐文进、信凌云依据买卖合同约定，在履行其支付购房款、代偿按揭月供等主要合同义务后，芦萌也应依照签订合同的目的，待符合合同约定条件的情况下无条件配合徐文进、信凌云办理涉案房屋交易的一切手续，现芦萌以徐文进、信凌云逾期支付房贷月供、未依约定金额及约定日期支付其60,000元房款、未及时支付160,000元房款等事由，主张徐文进、信凌云存在违约行为并应支付其231,000元违约金的诉请，没有事实依据，该院不予支持。在合同履行过程中，芦萌在未实际协助徐文进、信凌云到房产交易管理部门办理网签过户手续的情形下，以徐文进、信凌云违反限购政策导致合同已无法继续履行为由，发送《协商函告通知书》，并称涉案《房产买卖合同》已解除的事实，足以证明芦萌不愿继续履行合同的事实存在，其行为已构成根本性违约，徐文进作为本案反诉原告主张芦萌承担相应违约责任的诉请，该院予以支持。关于徐文进主张芦萌双倍返还其定金2,000元的诉请，该院认为，2016年7月28日芦萌出具收条注明“今收到徐文进购房定金1,000元，双方约定在2016年8月15日签订房屋买卖合同……”，故该1,000元应属订约定金性质，订约定金系立约定金，只为担保合同的订立而设立，在买卖双方签订合同之日起，已失去其担保性质，徐文进以此主张芦萌双倍返还的诉请，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。关于徐文进主张芦萌支付其双倍佣金的诉请，佣金约定的收取方为居间方，芦萌该项主张无事实及法律依据，该院不予支持。关于徐文进主张芦萌支付其保全担保费400元的诉请，因该项主张不属于必然发生的损失，故该院不予支持。关于徐文进主张的律师费，其未对该部分损失进行举证，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案芦萌、徐文进、信凌云签订的《房产买卖合同》约定，如有一方违约，违约方向守约方支付总房款30%的违约金，并承担守约方的损失，包括但不限于诉讼费、律师费、房价上涨等费用，故徐文进主张芦萌承担违约金80,830元，不超过合同约定标准，该院予以支持。关于徐文进主张芦萌依据《房产买卖合同》的约定继续履行房屋买卖合同，协助其办理还款解押、网签立契、房屋过户等一切交易手续的诉请，该院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定:抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。虽然芦萌名下的涉案房屋尚在抵押期间，但在徐文进代为清偿作为抵押人的芦萌向银行所负的债务以消灭抵押权后，徐文进可受让涉案房屋，芦萌需配合徐文进办理还款解押、网签立契、房屋过户等一切交易手续。综上所述，该院对徐文进要求继续履行房屋买卖合同，协助办理还款抵押、网签立契、房屋过户等一切交易手续的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、芦萌自本判决生效之日起十日内，协助徐文进办理位于郑州市××北××、电厂西××楼××单元××号房屋（合同号140××××8581）的银行抵押权解押手续，并于解押后十日内协助徐文进办理网签立契、房屋过户等一切手续（包括协助办理房屋所有权证），将该房屋所有权变更过户至徐文进名下，徐文进依据《房产买卖合同》约定向芦萌支付剩余购房款；二、芦萌自本判决生效之日起十日内，向徐文进支付违约金80,830元；三、驳回芦萌的诉讼请求；四、驳回徐文进其他和过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,765元，保全费1,020元，由芦萌自行承担；反诉费1,150元，由芦萌负担930元，徐文进负担220元，徐文进支出的保全费1,020元由芦萌负担。
本院认为，本案中双方之间签订房屋买卖合同，真实有效，双方均应按合同约定履行各自义务。但在合同履行中因政府相关限购政策出台，虽然徐文进、信凌云在本案审理中提起管辖权异议及法院对信凌云进行公告送达等期间，徐文进将户口迁至郑州市，为合同的继续履行付出积极的努力，现具有购房资格，但当时徐文进、信凌云属于限购范围是不争的事实。双方应坦诚布公，积极协商。芦萌作为出卖方亦提供与徐文进、信凌云之间多次通话录音证明芦萌也是为了双方之间的房屋买卖合同得以继续合理的履行。芦萌上诉称徐文进、信凌云现仍不具备购房资格，与事实不符，本院不予认定。但徐文进以此提起反诉主张芦萌构成根本性违约，应支付违约金，理由不充分，原审已经对徐文进反诉要求继续履行房屋买卖合同的诉请予以认定，徐文进签订本合同的根本目的得以实现，故徐文进要求芦萌支付违约金的反诉请求，不应予以支持。原审判决实体处理部分欠妥，本院予以部分改判。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初1140号民事判决的第（一）、（三）、（四）项；
二、撤销郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初1140号民事判决的第（二）项。
一审案件受理费4765元，保全费1020元，由芦萌负担；反诉费1150元，由芦萌负担200元，徐文进负担950元。二审案件受理费4765元，由芦萌负担2765元，徐文进负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 超
审判员 陈贵斌
审判员 陈 赞
二〇一七年十二月二十日
书记员 黄莉敏