江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第01928号
上诉人（原审原告）李中行。
委托代理人杨志勇，江苏友联律师事务所律师。
委托代理人印霄龙，江苏友联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）薛美芳（曾用名薛梅芳）。
委托代理人董锁洪，江苏张林芳律师事务所律师。
委托代理人侯忠群，江苏张林芳律师事务所律师。
上诉人李中行因与被上诉人薛美芳房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2015）武邹民初字第394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月22日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月28日公开开庭审理了本案，上诉人李中行及其委托代理人杨志勇、印霄龙，被上诉人薛美芳及其委托代理人董锁洪到庭参加了诉讼，现已审理终结。
原审查明：2011年12月15日，李中行、薛美芳签订房屋租赁协议书一份，载明：“出租方薛梅芳（甲方），承租方李中行（乙方），……一、租赁范围：一楼店面房1间，二楼四间，三楼四间，天井1间（4＊4），仓库1间（4＊4）。二、用途与期限：用途为旅店，期限为五年（自2011年12月30日起至2016年12月30日）。三、租金与付款方式：年租金为叁万元人民币五年不变，每年租金一次性交付，先付后用（提前15天付）。四、相关事宜……2、对甲方现有设施和装潢，乙方如需改造和调整，须征得甲方同意和认可……”。协议签订后，薛美芳按约向李中行交付所租赁房屋，李中行先后三次向薛美芳支付租金，由薛美芳之夫薛小松出具相应的收条，上述收条分别载明：“今收到李中行房屋租金（2012年度）现金叁万圆整（人民币），特立此据，薛小松，2011年12月15日”、“今收到2013年度房租费肆万圆整（人民币），薛小松，2012年12月13日”、“今收到李中行2014年度房租肆万圆整，收款人薛小松，2013年12月16日”。另查明：2014年12月，李中行在支付2015年房租时，提出因其在前三年已经合计支付了110000元租金，故2015年租金将支付10000元，薛美芳不同意。后李中行一直未支付2015年度租金，薛美芳于2015年1月初将出租房店门锁住，并于1月18日张贴“给李中行的函”在案涉出租房卷帘门上，该函载明：“李中行老板：1、按照房屋租赁协议书第三条，你没有在约定期内交付房屋租金已违约，既然如此我的房屋须另做打算。2、请你在2015年1月23日前将原租赁旅店内属于你的财物全部搬出。限时不搬出作自动放弃，所造成的一切损失和后果自负，与房主无关。地址影中人客房，电话139××××5893，房主薛美芳，电话150××××0288，2015年1月18日”。李中行看到该函后，也在出租房卷帘门上张贴申明一份，该申明载明：“致薛美芳女士：在房屋租赁合同期间，我方多次要求向你方交纳房屋租金，但你方均无理拒收。现合同期限尚未到期，你方竟要求我方搬迁租赁房屋内物品。这一要求既违反合同约定，又侵犯了我合法的权利。因此，若你方在合同期内强行搬离我租赁房屋内的物品，造成的一切损失由你方负责。届时，将以我方拍摄照片中所体现的物品为赔付依据。申明人李中行，2015-1-22”。2015年1月24日、2015年1月26日，薛美芳将李中行在出租房内的物品（床、板凳等）陆续搬出，李中行在现场拒绝接收，现均在薛美芳处保管。期间，李中行、薛美芳多次因房屋租赁纠纷报警。又查明：案涉房屋所有权系登记在薛美芳及薛小松名下，土地使用权登记在薛美芳名下。薛美芳曾用名薛梅芳，薛美芳、薛小松系夫妻关系，薛小松对薛美芳将该房屋租赁给李中行的行为予以认可。
2015年3月30日，李中行向原审法院提起诉讼，请求依法判令：1、解除李中行、薛美芳双方签订的房屋租赁合同；2、薛美芳返还李中行预付的房屋租金20000元；3、薛美芳承担李中行房屋装修损失54808元、薛美芳造成的物品损失100000元；4、薛美芳赔偿经营损失20000元；5、薛美芳赔偿涉案房屋中李中行库存物品（拖鞋、牙膏等）价值23958元；6、本案诉讼费由薛美芳承担。薛美芳辩称：2012年12月份，双方对案涉租赁合同的期限、租金进行了变更，租赁期限变更为从2013年开始至2014年年底，每年的租金变更为4万元，因此：1、合同现在已经终止，不需要解除；2、李中行未预付20000元房租，故不存在返还；3、李中行从未对出租房进行装修，故薛美芳不应承担其房屋装修损失；4、李中行提出2015年租金支付10000元违反合同的约定，薛美芳不同意，李中行就一直未支付。薛美芳迫于无奈于2015年1月初锁了出租房店门，并于1月18日通知李中行于2015年1月23日前将旅馆内的物品全部搬出，限期不搬一切损失由其自负，李中行不予理睬，薛美芳才将其物品搬离了案涉出租屋，当时李中行也在场，李中行主张经营损失费、物品损失费无事实依据，薛美芳不应赔偿。请求驳回李中行的全部诉请。
一审庭审中，薛美芳同意清点上述物品，但李中行拒绝清点。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合本案相关证据，应认定签订租赁合同是双方真实意思的表示，内容也不违反法律规定，该租赁合同合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。针对李中行要求解除合同的请求，薛美芳提出合同期限已经变更，合同已终止，但因其未能提供充分有效的证据予以证明，故对该抗辩意见不予采纳，因薛美芳现客观上已不能履行合同义务，致使李中行订立合同的目的不能实现，故双方签订的租赁合同应予解除。针对李中行要求薛美芳返还预付的房屋租金20000元的请求，结合本案李中行提交的2011年12月15日、2012年12月13日、2013年12月16日三份收条，李中行向薛美芳支付的11万元租金分别为2012、2013、2014年房租，系双方在合同实际履行过程中对2013、2014年房租进行了变更，且李中行也未能提供其他证据证明其主张，故对李中行的该诉请不予支持。针对李中行要求薛美芳承担李中行房屋装修损失54808元的请求，因其未能提供充分有效的证据予以证明，故对李中行的该诉请不予支持。针对李中行要求薛美芳赔偿经营损失20000元的请求，结合李中行、薛美芳双方的举证、质证及陈述，应认定李中行未按合同约定向薛美芳支付相应租金的行为已构成了违约，且其也未能提供充分有效的证据证明该损失，故对李中行的该诉请不予支持。针对李中行要求薛美芳赔偿物品损失100000元、库存物品损失23958元的请求，由于李中行未能提供充分有效的证据来证明其损失，也不同意对在薛美芳保管的物品进行清点，故对李中行的该请求不予支持。据此，原审判决：1、解除李中行与薛美芳于2011年12月15日订立的房屋租赁合同。2、驳回李中行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2100元，由李中行负担。
上诉人李中行不服原审判决，向本院提起上诉，称：1、一审判决中存在相互矛盾之处。一审认定双方签订的房屋租赁合同合法有效，且无证据证明合同期限进行过变更，故应当认定双方租赁合同从未变更。根据李中行提交的照片及报警记录，足以证明薛美芳在合同期限内采取锁门、丢弃李中行经营物品等方式阻碍正常经营，故薛美芳存在违约行为。同时也证明薛美芳在租赁期限内通过电焊等方式强制李中行结束经营的事实，该事实在一审判决中未予查明。2、李中行在2014年年底向薛美芳多次支付租金被拒，后通过挂号信以及上门协商等方式希望薛美芳可以接受其支付的租金，但均被拒。李中行当庭播放的录音中明确反映了李中行缴纳租金而薛美芳拒绝接受的事实。3、双方于2011年12月15日签订的房屋租赁合同系薛美芳本人提供的格式文本，其中明确约定了房屋的租赁期限为五年，年租金为3万且五年不变，李中行支付的4万元房屋租金是考虑到五年的租赁期限租金总价为15万元，租赁期限内支付的租金总价不超过15万元即可。因此才于2012年与2013年年底向薛美芳每年多支付1万元，一审法院在薛美芳未提供任何证据证明双方对房屋租金进行了协商变更的情况下，认定双方在合同履行过程中对2013年、2014年房租进行了变更，明显与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定不符。4、一审认定事实不清，在一审审理过程中，李中行将保留的装修单据全部交予一审法院，但一审法院在未进行仔细查证的情况下，便认定相关票据不具有证明力，驳回李中行主张的房屋装修损失的诉请，明显违反公平公正原则。目前该涉案房屋已经被薛美芳全部重新装修，李中行的装修成果全部遭到损毁。同时，李中行在一审审理过程中，向一审法院提供了大量的照片用于证明李中行经营时物品的相关状况及薛美芳如何将其房屋的物品全部丢弃在室外的情形，且在庭审中薛美芳也承认上述事实。但一审法院在完全忽视上述事实的情况下驳回了李中行主张的10万元物品损失及2.3958万元库存物品损失，属于认定不清。5、一审法院认定原合同合法有效，没有认定房屋租赁期限变更，因此对于薛美芳提前解除合同的行为应该认定违约。请求撤销一审判决，改判薛美芳返还李中行租金2万元、装修损失5.4808万元、物品损失10万元、经营损失2万元及库存损失2.3958万元。一、二审诉讼费由薛美芳承担。
被上诉人薛美芳口头辩称，1、本案中的租赁合同在实际履行过程中，不仅有租金的变更，也有租赁时间的变更。在履行过程中，李中行没有按约支付租金，由于李中行的违约，致使薛美芳合同目的不能实现，从而引发双方事后的讼争。本案中，租金的变更和租赁期限的变更，不仅有薛美芳的当庭陈述，而且也有湟里派出所警民调解处的调解记录予以证实，还有常州电视台社会写真栏目的新闻报道予以证实，上述证据，一审中薛美芳都提交法庭。2、根据双方的合同约定，本案租金的交付方式是先付后用。在租赁合同的履行过程中，李中行并没有按照先付后用的约定进行租金支付，其所谓的损失没有事实依据。3、李中行所谓的在租赁期限内的装修没有经得薛美芳同意，对于其自身的违约行为致使其所谓的财产损失，当然应由其自行承担。
基于二审中双方当事人对原判确认事实部分均未提出异议，本院依法予以确认。
二审中，被上诉人薛美芳提出，根据湟里警民调解处的登记表，清晰说明双方间争议的原因，可以证明双方已经对租赁期限和租金进行了变更，变更的事实可以通过湟里派出所编号为02的矛盾纠纷受理登记表中调解处理情况得到证实。对此，上诉人李中行认为，派出所的登记表只能证明派出所对双方纠纷进行了调解，不能证明双方对租赁期限和租金进行了变更。
二审中，经查阅一审卷宗，2015年1月4日，上诉人李中行与被上诉人薛美芳因房屋租金及租期发生纠纷后，负责接处警工作的武进区公安局湟里派出所进行了调解，调解过程中，骆建平到场陈述：2012年12月，万洪中叫我到湟里协商薛小松、薛梅芳房屋争议，当时双方讲好房租每年4万，继续租用二年。当时在场的人有李中行、薛小松、薛梅芳、万洪中及我本人。
二审庭审中，上诉人李中行陈述：其主张的装修，主要有2014年9月-10月的装修支出，共计支付了5万多元装修费用，其中人工费是23500元，其他是材料费；主张的物品损失及库存损失，主要有2011年12月30日向原房屋承租人支付的经营设施转让费2.8万元，在实际经营过程中添置的设施和物品相关收据都在店里，现在无法提供；主张的经营损失，是按照2014年1月至2015年初经营期间每天的经营情况，按照每天净利润50元计算400天，共计2万元。为进一步证明前述事实，李中行申请证人余某、万某、耿某到庭作证。其中证人余某主要陈述了在2014年9月，李中行旅社装修的时候，其帮忙清理装修垃圾，并收取400元垃圾清理费的事实；证人万某主要陈述了其在2014年9月，负责为李中行做木工装修，共收取1.3万元左右工钱的事实；证人耿某主要陈述了在2011年，其将涉案承租房屋内的家具设施及经营权作价2.8万元转让给李中行夫妇的事实。
二审中，本院限期要求李中行自行提取存放在薛梅芳处的物品，但李中行以物品已遭损毁为由未能提取。
综合诉辩双方意见，本案主要争议焦点为：一、双方当事人在合同履行过程中是否存在违约行为。二、薛梅芳应否赔偿李中行因合同提前解除造成的各项损失。
本院认为，关于争议焦点一，对于双方当事人在合同履行过程中是否存在违约行为的认定。本案中，薛梅芳丈夫薛小松出具给李中行的房租收条，明确载明了收取的租金系当年度租金，结合武进区公安局湟里派出所记载的纠纷调解内容，应当认定双方对于涉案房屋2013年、2014年度租金已作调整，李中行主张其中含预付租金与事实不符，其在支付2015年租金时提出扣除前二年度预付2万元租金的要求与约定不符，存在未按约定支付租金的违约行为。另外，在李中行与薛梅芳在签订的《房屋租赁协议书》中，对房屋租金及租赁期限作出了年租金为3万元，期限五年，至2016年12月30日止的约定，但在合同履行一年后，双方因租金发生争议，后达成了每年4万元租金，继续租用二年的补充约定，但二年后原合同是否继续履行，是否终止，双方并未明确。对于合同的变更，我国《合同法》第七十七条、第七十八条明确规定，当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。据此应当认定，双方在作出补充约定时，对原合同约定的期限并未变更。现双方当事人在合同履行过程中，因租金发生纠纷，薛梅芳采取强行关锁出租房门、搬离经营物品等过激行为造成合同无法继续履行，也属违约。二、关于争议焦点二，薛梅芳应否赔偿李中行因合同提前解除造成的各项损失。鉴于双方当事人在合同履行过程中，均存在违约行为，由此造成合同提前解除的各项损失，应由双方按责任承担。在李中行主张的各项损失中，根据审理中李中行提供的装修票据、证人证言，应当认定装修的事实及损失客观存在，同时考虑合同解除前李中行尚在正常经营中，因提前解除合同及薛梅芳强行搬离经营物品造成李中行经营及物品损失是事实，综合考虑涉案合同的履行情况、李中行为履行合同实际投入的资产情况、纠纷的起因、双方的违约程度等因素，对李中行的各项损失，酌情认定由薛梅芳赔偿20000元。同时，合同解除后，现存放在薛梅芳处的物品，因李中行在一、二审中均未按要求提取，应视为对该物品权利的放弃，故该物品由薛梅芳自行处置。综上，原审认定涉案合同提前解除正确，但对于李中行的损失认定不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持常州市武进区人民法院（2015）武邹民初字第394号民事判决第一项；
二、撤销常州市武进区人民法院（2015）武邹民初字第394号民事判决第二项；
三、薛梅芳于本判决生效之日起十日内赔偿李中行各项损失人民币20000元；
四、驳回李中行的其余上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2100元，按一审判决执行；二审案件受理费4197元，由薛梅芳负担2000元，由李中行负担2197元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李银芬
代理审判员 张丛卓
代理审判员 王 浩
二〇一六年一月二十一日
书 记 员 石 琳