浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙09民终262号
上诉人（原审原告、反诉被告）：赵雪珍，女，1966年11月13日出生，汉族，住舟山市定海区。
委托诉讼代理人：殷飞，浙江合飞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张英，女，1963年5月7日出生，汉族，住舟山市定海区。
委托诉讼代理人：唐玲（系张英女儿），女，1984年11月23日出生，汉族，住舟山市定海区。
委托诉讼代理人：何叶敏，浙江丰良律师事务所律师。
上诉人赵雪珍因与被上诉人张英房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2017）浙0902民初4807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵雪珍上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。事实与理由：1.一审认定双方解除合同的时间为2017年10月8日错误，涉案合同解除时间应为2017年8月16日。上诉人于2017年8月向被上诉人支付下一期租金，但其拒绝收取，且2017年8月4日政府张贴涉案房屋拆迁公告，上诉人自此停止经营。被上诉人从未与上诉人协商合同解除后补偿事宜，缺乏诚信，故涉案房屋虽系政府拆迁，被上诉人亦应承担违约金3750元。2.上诉人承租后花费65000元装修涉案房屋，装修补偿款50718.12元均应归上诉人所有，一审判决被上诉人赔偿上诉人装修费21052.06元错误。上诉人还对涉案房屋铺设管道及线路，相关补偿费用亦应由上诉人享有。3.《房屋征收货币补偿协议》中的经济经营补偿应归实际经营人，涉案房屋被拆迁后上诉人无法继续经营，损失显而易见。一审判决认定补偿协议中不涉及经济经营损失项目，未支持上诉人要求支付经济经营补偿157717元的请求错误。4.涉案房屋系在租赁期内拆迁，被上诉人一直未将此事告知上诉人，亦未就损失补偿进行协商，并在上诉人未搬离前将涉案房屋交付拆迁部门，导致上诉人实物损失31312元，一审未判令被上诉人赔偿错误。5.一审判决上诉人支付租金及占有使用费错误。被上诉人在涉案房屋拆迁时未与上诉人协商，也未赔偿上诉人的相关损失，而是独自享受各项拆迁权益，一审判决上诉人再向其支付租金及占有使用费将助长不诚信。
张英辩称，1.被上诉人不存在拒收上诉人租金的行为，拆迁部门张贴征收通告的时间为2017年10月8日，确定的最后腾空时间为2017年10月28日。征收通告张贴后，被上诉人即通知上诉人搬迁，其实际搬迁的时间应为2017年11月14日。被上诉人曾就搬迁及装修补偿事宜与上诉人协商，因差距过大而无法达成一致。涉案合同系因政府拆迁行为解除，不可归责于双方，上诉人要求被上诉人承担违约责任缺乏依据。2.上诉人仅对涉案房屋一楼进行装修，未对二楼进行装修，也未铺设管道和线路。即便上诉人确实花费65000元装修店面，双方签订的第一份租赁合同期限为2013年9月9日至2016年9月8日，按照装修费用租赁期内折旧完毕的原则，2016年9月9日上诉人续租房屋时，已不存在装修残值。退一步讲，即便将两份租赁合同的租期相加，租赁期内未摊销完毕的装修费用也仅为19677.8元，应由双方根据公平原则进行分担，并非由被上诉人全部承担。3.本案双方系租赁合同关系，被上诉人与拆迁部门存在房屋征收与补偿的法律关系，房屋拆迁补偿的对象为房屋所有权人，与上诉人无关。本案中，上诉人并未提供证据证明其经营损失，其于2017年11月14日搬离涉案房屋，但在2017年10月即已另租房屋经营，不存在营业损失。4.上诉人搬离涉案房屋后，并未将房屋钥匙交还被上诉人，房屋系由征收部门接管。根据上诉人提供的证据，其并未在店内放置大量货物，也无证据证明货物被毁损，其实物损失主张缺乏依据。5.上诉人实际使用房屋至2017年11月，一审未足额判决房屋使用费错误。综上，上诉人上诉缺乏依据，请求二审驳回上诉，维持原判。
赵雪珍向一审法院起诉请求：1.张英赔偿赵雪珍装修费用50718.12元；2.张英赔偿赵雪珍经济经营损失315434元的一半即157717元及实物损失31312元；3.张英退还租房押金5000元；4.张英赔偿赵雪珍违约金3750元；5.本案保全费1424元由张英承担。
张英向一审法院反诉请求：赵雪珍支付房屋租金8250元、水费94.60元、电费395.86元。
一审法院认定事实：一、2013年9月8日，赵雪珍向张英交付半年房租21500元及押金5000元。2013年9月9日，张英与赵雪珍签订一份《房屋租赁协议》，约定：张英将坐落在白虎山路28号右手上下一幢房屋租给赵雪珍作营业房和住房；租期三年，从2013年9月9日起到2016年9月8日止；租赁后，门面及室内装潢费用由赵雪珍承担，赵雪珍在租赁期内可以自行转让，转让时的装潢转让费由赵雪珍收入，租赁期满不得自行拆除装潢；租赁期满要退房或续租，经双方协商决定，但必须提前一个月告知等。租期届满后，张英与赵雪珍又于2016年9月8日签订一份《房屋租赁协议》，约定：租期定为三年，从2016年9月9日起到2019年9月8日止；第一年租金为44500元，每六个月支付一次，以后每年提高500元，均为先付租金后使用，如拖欠租金，张英有权收回房屋；租赁后，门面及室内装潢费用由赵雪珍承担，赵雪珍在租赁期内可以自行转让，不得转让给餐饮饮食店，转让时的装潢转让费由赵雪珍收入，租赁期满不得自行拆除装潢，租赁期满要退房或续租，经双方协商后决定，但必须提前一个月告知；协议正式签订后，赵雪珍先付张英押金5000元，租赁结束时张英确认好房屋各方面无损坏归还赵雪珍等。同日，张英收取赵雪珍支付的半年租金22250元。2017年3月8日，张英收取赵雪珍支付的半年租金22250元。
二、2017年9月5日，舟山市定海区人民政府发布关于定海白虎山路区块的《房屋征收公告》及《定海白虎山路区块房屋征收与补偿实施方案》，案涉租赁房屋在被征收范围内。《定海白虎山路区块房屋征收与补偿实施方案》第10页“五、无法认定为商业用房的补偿与安置……（二）补偿办法：在按原用途（住宅）补偿安置后可以按营业面积、经营年限给予经济补助，具体补偿办法如下：1.营业面积按照商业用房营业面积的认定标准执行。2.经营满一年的，按实际用途评估价与原用途评估价差额的1%予以补助，每增加一年可增加差额的2.5%，但最高经济补助不超过差额的55%”。2017年10月5日，张英与旧城改办公室签订《房屋征收产权调换协议》，约定：张英名下的坐落在定海西门外湾2号，经张英申请并经工商、不动产中心、税务部门认定，其中“住改非”商业用房（以下简称原房）面积25平方米，计1间；原房评估金额39000×25=975000元，装修补偿103087元；经济经营补偿（39000-12300）×21.48×55%=315434元；“住改非”认定后，应补交土地出让金（39000元/㎡-12300元/㎡）×20%×25㎡=133500元；本协议签订后，张英暂不搬迁腾空原房，具体搬迁时间另行通知等。同日，张英与定海旧城改办公室签订《房屋征收货币补偿协议（自建住宅）》。
三、2017年10月8日，旧城区改造办公室发布《通告》，内容如下：自即日起白虎山路区块搬迁腾空开始，已签约户搬迁腾空截至时间为2017年10月28日17：00时，如不能在通告规定的时间内搬迁腾空原房的，将依据征收与补偿实施方案取消相关奖励。
四、张英已垫付了案涉房屋的水电费，扣除另一租户需要承担费用后，赵雪珍需向张英支付2017年10月至11月的水费94.60元、电费395.86元。
另查明：案涉房屋装修评估价值为42104.12元；张英对于未认定为“住改非”商业用房经济经营补偿款315434元；赵雪珍放置在案涉房屋中的部分物品在拆迁中，受到损坏，但损失金额不能认定为31312元；赵雪珍一直占用使用案涉房屋至2017年11月拆迁。
一审法院认为，赵雪珍与张英签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。在租赁合同约定的租赁期间内，国家基于旧城改造的需要对案涉房屋进行征收，该征收行为不能为一般民众所避免和克服，属于不可归责于双方的事由导致合同提前解除。
一、关于合同解除时间。赵雪珍主张，双方租赁合同解除时间为2017年8月16日；张英主张，双方租赁合同解除时间为2017年10月28日。对此，法院认为，双方未能通过协商方式解除合同，张英于2017年10月5日与旧城改造办公室签订案涉房屋征收补偿协议，旧城改造办公室于2017年10月8发布通告，通告为公开发布，双方均应明知，至此双方已不能实现租赁合同目的，据此认定双方的租赁合同于2017年10月8日解除。
二、关于装修费。虽赵雪珍与张英之间的房屋租赁合同关系因国家征收行为的介入而提前终止，但赵雪珍与张英之间仍为普通租赁关系。赵雪珍因出租房屋被征收而产生的权利应当依据租赁合同约定提出主张，即应以双方签订的租赁合同作为解决纠纷的依据，没有约定的，再依照法律规定处理。本案所涉房屋租赁合同双方仅约定了赵雪珍可以在租赁期间内自行转让，转让费由赵雪珍收取，没有约定如遇国家征收等情形时，对合同提前终止造成的赔偿事宜如何处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“系不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”之规定，基于双方对于房屋装修评估价值均存在贡献的事实，酌定双方按50%比例分享装修评估价值42104.12元，即张英应赔偿赵雪珍装修费21052.06元。
三、关于实物损失。租赁合同解除后，赵雪珍应向张英腾退租赁房屋，但赵雪珍未及时腾退房屋，导致其留置在案涉房屋中的部分物品，受到损坏。赵雪珍对于案涉房屋被划入征收范围且限期腾空系明知的，其以双方未达成解除租赁合意为由，拒绝将其全部物品搬走。根据现有证据，虽不能认定放置在案涉房屋中的物品系赵雪珍有意丢弃还是暂时放置，但结合赵雪珍另行租赁营业用房，以及搬走大部分物品的事实，根据一般生活经验法则，赵雪珍有意丢弃的可能性更大，对此造成的损失应由赵雪珍自行承担。故对于赵雪珍要求张英赔偿实物损失的诉讼请求不予支持。
四、关于经济经营补偿。赵雪珍依据张英与旧城改造办公室所签订的《房屋征收产权调换协议》中补偿项目第七项经济经营补偿315434元，要求张英支付一半的经济经营补偿157717元。对此评判如下：案涉出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人张英，该协议本质是国家对于被征收人物权的补偿，其补偿项目指向对象为被征收人，即本案的出租人张英；根据合同相对性原则，赵雪珍作为合同之外的第三人不能享受与履行该协议约定的权利和义务，不能以拆迁办与张英签订的《房屋征收产权调换协议》中经济经营补偿项目名称来确定补偿款项归其所有。故对赵雪珍要求张英支付经济经营补偿款157717元的诉讼请求不予支持。
五、关于租金。案涉租赁合同于2017年10月8日解除，赵雪珍应支付自2017年9月9日起至2017年10月8日的租金。同时，赵雪珍未在案涉房屋征收限令搬迁腾空截止时间2017年10月28日前，搬出租赁房屋，应赔偿其占有、使用房屋给张英造成损失。该部分损失，确定按照双方约定的年租金45000元标准计算。故赵雪珍应支付张英自2017年9月9日起至2017年10月8日止的租金3699元（45000÷365×30=3699），自2017年10月9日起至2017年10月28日止的房屋占用使用费2466元（45000÷365×20=2466）。自2017年10月29日起至房屋实际拆迁日，张英已无收取相关费用的法律依据，故不予支持。
六、关于违约金。赵雪珍主张，不能因为政府拆迁而损害赵雪珍的利益，张英应支付违约金3750元。张英主张，政府征收不归责于张英，张英无需支付违约金。对此评判如下，案涉房屋租赁合同因国家征收而提前解除，合同终止履行，张英对此不存在任何违约或不当行为，不属于张英违约，而属于不可归责于双方的事由导致合同提前解除而终止，故应当参照不可抗力处理。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，应当按照不可抗力的影响，部分或全部免除责任。据此，赵雪珍无权以张英违约为由要求其承担租赁合同不能履行的违约责任，对于赵雪珍要求张英支付违约金5000元的诉讼请求不予支持。
七、关于押金。赵雪珍主张，房屋已被政府拆迁，张英收取的5000元押金理应予以返还。张英主张，押金在赵雪珍付清水电费后，可以返还。本案中，赵雪珍对于尚需向张英支付垫付的水费94.60元、电费395.86元并无异议，对张英主张的债务抵销予以认定，故在扣除上述水费、电费后，张英应返还赵雪珍押金4509.54元。
八、关于诉讼保全费。赵雪珍在本案诉讼中，支付申请财产保全申请费1424元，保全时对应的诉讼标的额为180780.12元，经审理，可以得到支持的诉讼标的额为26052.06元，按比例分担后，张英应承担205元，其余部分由赵雪珍自行承担。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百二十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，判决：一、赵雪珍与张英于2016年9月9日签订的《房屋租赁协议》于2017年10月8日解除；二、张英于判决生效之日起三日内支付赵雪珍装修补偿款21052.06元；三、张英于判决生效之日起三日内返还赵雪珍押金4509.54元；四、张英于判决生效之日起三日内支付赵雪珍财产保全费205元；五、赵雪珍本判决生效之日起三日内支付张英租金3699元和房屋占用使用费2466元；六、驳回赵雪珍的其他诉讼请求。本诉案件受理费5027元，减半收取计2513.50元，由赵雪珍负担2249.50元，张英负担264元；反诉案件受理费减半收取计25元，由张英负担6元，赵雪珍负担19元。
二审期间，赵雪珍向本院提供以下证据：1.话单及短信内容，拟证明被上诉人一直未就租赁物涉及拆迁事宜与上诉人协商，上诉人于2017年11月7日发短信给被上诉人，希望协商解决的事实；2.移门收款收据，拟证明上诉人放置于涉案房屋内的门被损毁的事实；3.租赁合同，拟证明上诉人于2017年12月租赁其他房屋用于经营服装业的事实；4.营业执照，拟证明被上诉人为了将涉案房屋作为营业用房自己办理营业执照，导致上诉人无法办理营业执照；5.证人陈某、祝某、孔某、李某等四人的证言，拟证明上诉人承租涉案房屋后进行装修、花费65000元的事实。
被上诉人张英质证认为，对证据1的真实性、关联性均不予认可；证据2收据未载明客户名称，不能证明系上诉人购买，也不能证明门被损坏的事实；对证据3的真实性不予认可，租赁合同签订时间为2017年10月1日，租期从2017年12月1日起算不合情理；证据4不能证明被上诉人拒绝配合上诉人办理营业执照的事实；证据5部分证人证言与上诉人一审陈述不一致，且即便认定装修费为65000元，未摊销完毕的装修费用也仅为19000元。
本院认为，证据1、2、3与本案争议事实并无关联，对其证据资格不予确认；证据4不能证明合同履行期间，被上诉人拒绝配合上诉人办理营业执照的事实；证据5中，除证人陈某外，其他证人并未参与涉案房屋的装修，故不能据此认定上诉人的装修费用。
二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点在于：一、涉案租赁合同于何时解除，被上诉人是否应对此承担违约责任；二、被上诉人提前解除合同后，是否应赔偿上诉人装修损失、实物损失及经济经营补偿。
关于争点一，上诉人主张涉案合同于2017年8月16日解除，主要依据是舟山市定海区人民政府于2017年8月4日张贴房屋征收公告，2017年8月16日被上诉人拒绝收取上诉人支付的下一期租金。经查，舟山市定海区人民政府就包括涉案房屋在内的定海白虎山路区块发布征收公告的时间为2017年9月5日，并非上诉人主张的2017年8月4日，上诉人亦未举证证明被上诉人拒收其租金，故其关于涉案合同于2017年8月16日解除的主张缺乏依据。根据定海旧城区改造建设办公室发布的通告，涉案房屋搬迁腾空的期限为2017年10月8日至2017年10月28日。房屋被征收后，租赁合同客观上无法继续履行，因本案双方未能协商解除合同，故一审法院根据拆迁部门确定的房屋搬迁期限，结合上诉人于2017年11月下旬搬离涉案房屋的事实，确定租赁合同于2017年10月8日解除，上诉人应支付房屋使用费至2017年10月28日并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，无需承担违约责任。涉案房屋被国家征收属不可抗力，租赁合同因此提前解除不可归责于双方，故上诉人请求被上诉人承担违约责任缺乏依据。
关于争点二，（一）装修损失。涉案合同系因不可归责于双方的事由解除，依照相关法律规定，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由双方按照公平原则分担。根据法律规定，装饰装修费用应在租赁期内摊销完毕，合同解除时已经摊销的费用不应列入损失范围，未摊销的费用应当认定为承租人的残值损失，但未摊销费用高于合同解除时装饰装修的现存价值时，应按现值确定残值损失。上诉人主张涉案房屋的装修费用为65000元，但未对此提供充分证据。即便上诉人的主张成立，因本案双方的租赁期限为6年，上诉人从涉案房屋腾退时剩余租赁期限为22个月，未摊销费用为19861元。经拆迁部门评估，涉案房屋装饰装修现值为50718.12元，现未摊销费用低于现存价值，故应按未摊销费用确定残值损失为19861元，并由双方当事人按照公平原则分担。一审法院根据本案实际，酌情确定被上诉人赔偿上诉人装修损失21052.06元，判决数额已高于涉案房屋的残值损失，故上诉人主张被上诉人赔偿装修损失50718.12元的上诉请求不能成立。上诉人同时主张涉案房屋的管道及线路系其铺设，由此产生的管道及线路补偿费应由其享有，但其未能对此提供证据，故其该项主张亦不能成立。（二）实物损失。上诉人主张其放置在涉案房屋内的部分物品因拆迁受损，请求被上诉人赔偿其损失31312元。经查，涉案房屋中确实有部分物品因拆迁受损，但上诉人未能举证证明受损物品的价值。二审期间，上诉人向法院陈述，其知晓拆迁部门确定的最后腾退期限为2017年10月底。本院认为，上诉人明知涉案房屋被拆迁及限期腾空，却在腾退房屋时遗留部分物品，一审认定其有意丢弃的可能性更大符合日常生活经验。综上，上诉人既不能证明其受损物品价值，又不能证明被上诉人对此存在过错，其请求被上诉人赔偿实物损失缺乏依据。（三）经济经营损失。上诉人认为，被上诉人因本次拆迁获得经济经营补偿315434元，上述补偿应归实际经营人所有，据此请求被上诉人支付其经济经营补偿157717元。本院认为，涉案房屋被国家征收，被征收补偿对象为房屋所有权人即被上诉人，相关补偿项目与上诉人无关。上诉人主张涉案房屋在拆迁过程中“住改非”与其经营行为相关。经查，2014年1月，案外人唐华君（被上诉人丈夫）以涉案房屋为经营场所办理了营业执照，上诉人并未办理营业执照，且上诉人承租前，涉案房屋即已出租给他人用于商业经营，故涉案房屋“住改非”与上诉人无关。此外，涉案房屋“住改非”认定后，被上诉人还向相关部门补交了土地出让金133500元，被上诉人获得经济经营补偿不仅基于其房屋所有权人身份，还基于其补交土地出让金的事实，故上诉人请求享有经济经营补偿缺乏依据。
综上所述，上诉人赵雪珍的上诉请求均不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4827元，由上诉人赵雪珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 吉
审 判 员 方 燕
审 判 员 张秀梅
二〇一八年八月十七日
法官助理 王丽民
代书记员 何 璐