重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第01755号
上诉人（原审被告）：重庆俊峰置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡216号，组织机构代码74530819-X。
法定代表人：罗皓，该公司总经理。
委托代理人：周海浪。
委托代理人：张解。
被上诉人（原审原告）：周美奎。
委托代理人：周玉琴。
被上诉人（原审原告）：周建明。
委托代理人：周玉琴。
被上诉人（原审原告）：熊朝池。
委托代理人：周玉琴。
上诉人重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）与被上诉人周美奎、周建明、熊朝池商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年10月14日作出（2013）沙法民初字第07906号民事判决，俊峰公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2014年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人俊峰公司的委托代理人周海浪、张解，被上诉人周玉琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年12月21日，周美奎、周建明、熊朝池（乙方）与俊峰公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的重庆市沙坪坝区房屋一套，本商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号为渝国土房管（2009）预字第（602）号，本商品房建筑面积77.34平方米，套内建筑面积63.18平方米，套内建筑面积单价6411.78元／平方米，总成交金额405096元。甲方应当在2011年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第六条约定，合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算多退少补。合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，甲方应从逾期之日起至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之X的违约金；（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金，并于甲方办证取得业务受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。合同第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同第二十七条约定，本合同连同附件共31页，一式4份，具有同等法律效力，其中甲方（俊峰公司）、乙方（周美奎、周建明、熊朝池）、房地产登记机构、银行各一份。《合同补充协议》（附件五）第8条约定，本合同第十三条第1、2款中取得土地登记机构出具的登记受理单日期由于在现实办理过程中无法达到该款约定，所以甲乙双方约定：在逾期时间不超过180个工作日的情况下，甲方不承担违约金。同时查明，合同一共六个附件，每个附件均未标明签字的位置且均无双方的署名及签章。《合同补充协议》（附件五）的首部也未列明订立补充协议的甲乙双方。
合同签订后，周美奎、周建明、熊朝池按约支付了全部房款，最后一笔支付时间为2010年4月16日，金额243000元。周美奎、周建明、熊朝池于2012年3月31日实际接收房屋。俊峰公司于2013年2月22日实际提交资料并取得登记受理单。周美奎、周建明、熊朝池已经取得房地产权证，房屋产权登记套内建筑面积61.92平方米。周美奎、周建明、熊朝池认为俊峰公司逾期办证，构成违约，应当承担违约责任，遂向一审法院提起诉讼。
审理中，周美奎、周建明、熊朝池认为，补充协议没有周美奎、周建明、熊朝池的签字，对周美奎、周建明、熊朝池没有约束力。俊峰公司则坚持认为办证逾期时间未超过180个工作日的，俊峰公司不承担逾期办证违约责任。
周美奎、周建明、熊朝池一审诉称：周美奎、周建明、熊朝池与俊峰公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由周美奎、周建明、熊朝池购买俊峰公司开发的重庆市沙坪坝区房屋一套。合同签订后，周美奎、周建明、熊朝池按约支付了房款，但俊峰公司未按约办理房地产权证，已构成违约，应当支付违约金，现诉请法院，1、判令俊峰公司向周美奎、周建明、熊朝池给付逾期办证的违约金，该违约金从2012年5月31日起，每日按约定计算至俊峰公司为周美奎、周建明、熊朝池房产证登记受理之日2013年4月25日止，2、判令俊峰公司向周美奎、周建明、熊朝池给付按中国人民银行同期贷款利率计算的从2013年5月31日起至执行完毕止逾期办证违约金的利息。3、依法判定俊峰公司支付周美奎、周建明、熊朝池房产证与购房合同套内面积差额1.26平方米，按合同约定差额共计8078.84元及支付利息即按照银行同期贷款利率计付的银行利息为准（自2009年12月21日至执行完毕当日）。
俊峰公司一审辩称：逾期办理房地产权证是因为高温天气影响了工期和俊峰公司的公章被监管造成的，不是俊峰公司的责任。即使俊峰公司应承担逾期办证的违约责任，但按照约定，逾期办证如果未超过180个工作日，俊峰公司也不应承担违约责任。周美奎、周建明、熊朝池主张逾期办证违约金的利息，没有法律依据，应予驳回；俊峰公司同意按照合同约定退还面积差房款，但周美奎、周建明、熊朝池主张面积差房款的利息，没有法律依据。
一审法院认为，周美奎、周建明、熊朝池与俊峰公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。
关于《合同补充协议》（附件五）的效力问题。
第一、合同约定本合同连同附件共31页，说明双方签订的合同，其内容除主合同外，包括了《合同补充协议》（附件五）在内的全部附件的内容，周美奎、周建明、熊朝池签订合同时对包含《合同补充协议》（附件五）在内的全部附件的内容是知道的；第二、合同一共六个附件，每个附件均未标明签字的位置且均无双方的署名或签章。《合同补充协议》（附件五）的首部也未列明订立补充协议的甲乙双方；第三、周美奎、周建明、熊朝池举示的合同，其内容亦包括了《合同补充协议》（附件五）在内的全部附件的内容；第四、合同约定，合同附件与主合同具有同等法律效力；第五、虽然合同第二十五条约定，“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）”。但是，未约定补充协议不能与主合同同时签订，也未约定签订补充协议（附件五）的方式不能像签订其他合同附件一样，以在签订主合同署名或签章的方式对补充协议（附件五）的内容一并确定，同时，也未约定合同双方必须在补充协议（附件五）文本上署名或签章；第六、法律法规并未强制性规定，包含补充协议在内的合同附件不能以在签订主合同署名或签章的方式进行签订。综上，补充协议（附件五）是采取双方认可的方式签订的，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的，对双方当事人均具有约束力。
合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原俊峰公司双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案中，周美奎、周建明、熊朝池于2012年3月31日实际接房，俊峰公司从第61日起即构成逾期办证的违约行为，180个工作日是2013年2月3日，故至俊峰公司为周美奎、周建明、熊朝池办证取得业务受理单之日止，俊峰公司为周美奎、周建明、熊朝池办证逾期的时间超过180个工作日。俊峰公司逾期办证且超过180个工作日，应当依照合同约定向周美奎、周建明、熊朝池支付违约金，周美奎、周建明、熊朝池要求俊峰公司每日按已付房价款的万分之一支付从2012年3月31日周美奎、周建明、熊朝池实际接房后第61日起至2013年2月22日俊峰公司为周美奎、周建明、熊朝池办证取得业务受理单之日止的逾期办证违约金，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。但周美奎、周建明、熊朝池要求俊峰公司给付逾期办证违约金的利息，不符合合同约定和法律规定，一审法院不予支持。俊峰公司关于逾期办证是因为高温天气影响了工期和俊峰公司的公章被监管造成的，俊峰公司不应承担违约责任的抗辩，不符合法律规定，一审法院不予支持。
合同约定，产权登记套内建筑面积与合同约定房屋套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算多退少补。本案中，房屋产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积且误差比绝对值在3%以内（含3%），俊峰公司应当退还周美奎、周建明、熊朝池面积差购房款8078.84元（6411.78元／平方米×1.26平方米）及利息，该利息以8078.84元为本金，从周美奎、周建明、熊朝池最后一次支付房款之日即2010年4月16日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至俊峰公司退还全部面积差购房款之日止。
由于俊峰公司的原因导致房屋产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积，俊峰公司应当返还多收的房价款及利息，一审法院对俊峰公司关于不应支付面积差房款的利息的抗辩不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即支付周美奎、周建明、熊朝池逾期办证的违约金，该违约金从2012年3月31日周美奎、周建明、熊朝池实际接房后第61日起，每日按周美奎、周建明、熊朝池已付房款405096元的万分之一，计算至2013年2月22日止。二、重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即退还周美奎、周建明、熊朝池面积差购房款8078.84元及利息，该利息以8078.84元为本金，从2010年4月16日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至重庆俊峰置业有限公司退还全部面积差购房款之日止。二、驳回周美奎、周建明、熊朝池的其他诉讼请求。如果俊峰公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元（周美奎、周建明、熊朝池已预交），由周美奎、周建明、熊朝池负担118元。重庆俊峰置业有限公司负担50元，限于本判决发生法律效力后立即给付周美奎、周建明、熊朝池。
俊峰公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决并依法改判；本案一、二审诉讼费用由周美奎、周建明、熊朝池负担。主要事实和理由：1、房屋建设过程中，高温天气影响工期，俊峰公司无过错，不应承担逾期办证违约责任。2、俊峰公司的财务及公章被公安机关监管，导致俊峰公司逾期办证，属不可预见性的不可抗力，俊峰公司没有过错，一审法院认定俊峰公司承担违约责任，属认定事实错误。3、一审法院认定俊峰公司支付面积差购房款利息，与合同约定不符，属于适用法律错误。
周美奎、周建明、熊朝池答辩称：1、重庆的高温天气每年都存在，是可以预见的，俊峰公司主张高温天气致逾期交房责任免责的理由不成立。2、公安机关的侦查工作，是可以预见的，不能成为俊峰公司逾期办证免责的理由。
二审中，俊峰公司举示了扣押物品、文件清单和发还物品、文件清单等证据（复印件），拟证明俊峰公司的财务及公章被公安机关监管。周美奎、周建明、熊朝池质证认为，俊峰公司举示证据系复印件，真实性、合法性及关联性均不认可，且不属于新证据。本院认为，俊峰公司举示证据系复印件，且不属于新证据，本院不予采信。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，周美奎、周建明、熊朝池与俊峰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点在于：其一，俊峰公司主张高温天气影响工期，俊峰公司能否因此而免除逾期办证的违约责任；其二，俊峰公司主张公司财务及公章被公安机关监管系不可抗力，俊峰公司能否因此而免责；其三，俊峰公司是否应当支付面积差购房款利息。本院对此分别评述如下：
一、关于俊峰公司主张高温天气影响工期，俊峰公司能否因此而免责问题。高温天气对房屋建设施工有一定的影响，是影响房屋交付的因素，但对俊峰公司交房后履行办证义务并无影响，因此，俊峰公司主张高温天气可免除逾期办证违约责任的上诉理由，本院不予采纳。
二、关于俊峰公司主张财务及公章被监管系不可抗力，俊峰公司能否因此而免责问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在周美奎、周建明、熊朝池与俊峰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》履行过程中，俊峰公司的财务及公章是否被公安机关监管，不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不属于不可抗力，不能成为其免责事由。因此，俊峰公司关于财务及公章被监管属于不可抗力可免责的上诉理由不能成立。
三、关于俊峰公司是否应当支付面积差购房款利息问题。由于双方所签订的房屋买卖合同明确约定，产权登记面积小于合同约定面积，误差比绝对值在3%以内的（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），由开发商返还给购房户。因此，俊峰公司认为不应当支付面积差购房款利息的上诉理由与相关法律规定不符，对俊峰公司的该项上诉理由，本院依法不予支持。
综上所述，俊峰公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费336元，由重庆俊峰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 罗太平
二〇一四年五月十三日
书 记 员 何 欢
书 记 员 喻 瑜