广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂03民终2209号
上诉人(原审被告):桂林慧佳房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区临桂县临桂镇XXXXXXXXXX办公楼，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。
法定代表人：杜忠平，董事长。
委托诉讼代理人：姚建才，广西金桂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈小华，男，汉族，住广西壮族自治区永福县。
上诉人桂林慧佳房地产开发有限公司（以下简称慧佳公司）因与被上诉人陈小华商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院(2017)桂0312民初2359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人慧佳公司委托诉讼代理人姚建才、被上诉人陈小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
慧佳公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院(2017)桂0312民初2359号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，在双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定了在《桂林日报》或《桂林晚报》刊登交房通知也是上诉人通知交房的书面通知方式之一，在上诉人主张未及时收到交房通知的情况下，交房通知自登报之日即视为送达。补充协议第七条也约定了双方同意本合同内各项的任何通知、付款要求或各种通讯联系以书面形式按下列地址信函的形式送达上诉人，或以《桂林日报》或《桂林晚报》的公告形式告知。从上述约定表明，以《桂林日报》或《桂林晚报》刊登通知同样是上诉人与被上诉人约定的书面送达方式。交房通知是合同约定通知中的一种，上诉人在《桂林晚报》上刊登交房公告，通知被上诉人收房，完全符合双方的约定，没有违约。二、上诉人在报纸刊登公告通知交房后，被上诉人未在交房通知规定的期限内办理交房，这是被上诉人自己的事情。即使通知交房时间与合同约定时间不一致，那么在按照合同第八条约定扣除相应延期天数仍未符合合同交房期限后，才能认定上诉人违约交房。一审判决以上诉人交房通知不符合合同约定形式为由认定上诉人违约，并判令上诉人承担违约金，不符合合同约定。《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人于2016年3月31日前办结该商品房所有权初始登记。办结初始登记是指上诉人将办理产权登记有关资料递交不动产管理部门。办理不动产登记核发权属证书是不动产登记部门的职能，不动产登记部门如何办理、何时办理、何时办结权属证书是不动产登记部门职权范围，非上诉人的职责。不动产权属办证与不动产初始登记是两个不同的概念，其各有特征，不能相互混淆。一审判决判令上诉人在五个月内为被上诉人办结商品房权属证书并支付逾期办证的损失，混淆了不动产权属证书办理与不动产初始登记之间的关系，不符合法律有关规定。根据《合同法》第一百一十四条的规定，违约责任通过支付违约金、赔偿金和其他方式实现。被上诉人并不能举证证明除违约赔偿外还有其他损失。一审判决一方面判令上诉人向被上诉人支付逾期办证损失，另一方面又判令支付逾期办证违约金，显然是违反了相关的法律及司法解释的规定。三、一审判决适用法律错误。《商品房买卖合同》对由于上诉人原因不能在约定期限内办结商品房所有权初始登记如何承担违约责任有明确约定，并非没有约定。在合同有明文约定的情况下，一审判决仍适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，这显然是适用法律错误。四、一审法院判决第一项与被上诉人提出的诉讼请求不一致，一审法院的判决超出被上诉人的诉讼请求。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，有失公平，有损上诉人合法权益，请二审法院撤销原判，依法改判。
陈小华辩称，一、一审判决认定事实清楚，上诉人未按约定按期交房的事实客观存在，登报公告为上诉人试图推卸责任的借口。二、上诉人逾期未办结房屋初始登记，已经构成违约，那么上诉人就应当按照合同约定承担赔偿损失。三、房屋初始登记的损失赔偿与不动产权属证办理的违约责任系基于不同的法律事实，来源性质也不同，一并主张并不冲突，这两项主张有充分的事实和法律依据。
陈小华向一审法院起诉请求:一、判决被告立即为原告办理本案房屋的不动产权属证书；二、判决被告向原告支付逾期交房违约金13147元；三、判决被告赔偿原告逾期办证的损失，该损失的计算方式为：从2016年1月1日起，以已付房价款355317元为基数，按年利率7.125%计付至原告取得房屋的不动产权属证书之日止；四、判决被告向原告支付逾期办证的违约金，该违约金的计算方式为：从2016年1月1日起，以已付房价款355317元为基数，按年利率7.125%计付至原告取得房屋的不动产权属证书之日止；五、由被告承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2013年11月23日，原告陈小华与被告慧佳公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于秧十七路东南侧、秧一路西南侧的顺和苑小区某房，建筑面积为132.67平方米，套内面积101.79平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3490.69元，总金额为355317元，付款方式公积金贷款方式，房屋交付期限双方约定为2015年3月31日前被告将经验收合格的房屋交付原告使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任为：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、交房通知由出卖人以挂号邮件的形式发出，买受人在接到交房通知之后，应当根据交房通知中明示的时间、地点前往办理房屋交接手续。交房通知中明示的办理房屋交接手续的起始时间，可以比购房合同第八条约定的交付期限提前。在《桂林日报》或《桂林晚报》刊登交房通知也是出卖人通知交房的书面通知方式之一，在买受人主张未及时收到交房通知的情况下，交房通知自登报之日即视为送达。同时双方当事人通过补充协议第七条约定了书面通知送达形式，原告在该条中明确了其通讯地址以及电话号码，并约定原告如更改通讯地址或联系方式发生变化，应立即书面通知被告，如因原告所留通讯地址不详、虚假或错误而使被告无法送达书面通知、要求等，造成原告未收到之后果由原告自行承担。合同第十五条对关于房屋登记作出约定：出卖人承诺于2016年3月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的1％赔偿买受人损失并承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退换买受人已付款，按已付房价款的2％赔偿买受人损失并承担违约责任。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结商品房所有权初始登记手续之日止，按已付房价款的2％赔偿买受人损失并承担违约责任。合同签订当日，原告向被告出具书面《委托书》一份，委托事项为：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。原告于2013年11月2日支付购房款107317元给被告，原告于2013年11月23日支付购房款71000元给被告，2014年3月15日，原告通过公积金贷款方式向被告支付了177000元购房款。2015年5月29日，被告通过《桂林晚报》刊登了交房通知，通过报纸公告的形式通知慧佳顺和苑一期的3＃、5＃、6＃、7＃栋楼的业主于2015年5月31日办理交房事宜。但至今被告并未通过其他书面形式通知原告办理交房事宜。原告在房屋质量保证书、房屋验收交接单、房屋使用书、前期物业服务协议上的签字，交接日期均填写2015年10月2日。被告称已向产权登记机关提交原告房屋办理产权登记的资料，但被告并未提交临桂区房地产管理所出具的业务受理回执单。由于被告逾期办理相关房屋产权证书和逾期交房，原告诉至该院，形成本诉。
庭审后，该院依职权调取了《桂林市临桂区人民政府关于实施不动产统一登记的公告》，公告载明不动产登记时间节点为从2016年7月22日起区国土资源、房产管理等部门原业务受理窗口停止办理登记受理业务，从2016年7月29日起，临桂区各类不动产统一由区不动产登记中心办理。
一审法院认为，原告与被告签订的商品房销售合同，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。原、被告双方在合同中约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。被告辩称其以登报的方式已经履行了通知义务，对此主张，该院不予认可。理由是：原、被告双方当事人在《商品房买卖合同》中约定出卖人应当以书面形式通知买受人，如因买受人的原因，未能按期交付的，双方同意在报纸上刊登《交房通知》形式通知交房，此后双方又签订了补充协议对书面交房通知形式进行了约定，该约定仅是对主合同的补充说明，并未改变主合同的约定。根据对双方合同约定的理解，在原告提供的详细的通讯地址和联系方式能够联系原告的情况下，被告应当先行通过原告所提供的详细通讯地址及联系电话书面通知原告办理交房手续，如因原告原因确实无法通知的，方可采取报纸公告方式通知原告办理交房手续。从合同约定的交房期限至今，被告无证据证明其已通过原告所提供的联系方式和通讯地址以书面形式向原告履行了通知义务，也无证据证明其无法通过原告提供的联系方式和通讯地址进行书面通知交房，亦无证据证明原告已经知晓报纸公告交房通知的内容，应当视为被告未尽书面通知义务。被告仅通过报纸公告通知原告交房，不具有法律效力，故被告构成了迟延交房，应当承担延期交房的违约责任。原告主张自2015年4月1日起至实际交房的2015年10月2日止，被告按日支付已交付房价款万分之二的违约金，有事实和法律依据，原告诉请被告向原告支付逾期交房违约金355317×2‰×185=13147元，该院予以支持；依据双方签订的《商品房买卖合同》合同第十五条关于房屋登记约定，买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结商品房所有权初始登记手续之日止，按已付房价款的2％赔偿买受人损失并承担违约责任。原告诉请，被告赔偿原告逾期办证的损失，该损失的计算方式为：从2016年1月1日起，以已付房价款355317元为基数，按年利率7.125%计付至原告取得房屋的不动产权属证书之日止。该院认为，合同有约定从其约定，故该院支持被告赔偿原告逾期办证损失355317×2％=7106元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十八条的规定，由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案房屋实际交付的时间为2015年10月2日，交付90日后的次日即2016年1月1日，被告应承担逾期办证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三项载明逾期贷款利息是在原贷款利率的水平上加收30%--50%的罚息。从2016年1月1日起至今，中国人民银行的贷款基准利率（1至3年）为4.75%，一般商业银行的贷款利率均是在人民银行贷款基准利率的基础上上浮一定比例，最高可上浮45%。原告以人民银行贷款基准利率4.75%进行主张，是按最低标准计算；另外，目前临桂区的商品房市场价格比本案合同价高出很多，原告在贷款基准利率4.75%的水平上加收50%的罚息，本院予以认可，原告诉请被告向原告支付逾期办证的违约金，该违约金的计算方式为：从2016年1月1日起，以已付房价款355317元为基数，按年利率7.125%计付至原告取得房屋的不动产权属证书之日止，请求于理有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条的规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)，判决：一、被告桂林慧佳房地产开发有限公司在五个月内为原告陈小华办结被告开发的顺和苑小区某房屋的不动产权属证书；二、被告桂林慧佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈小华支付逾期交房违约金13147元和逾期办证的损失7106元，合计20253元；三、被告桂林慧佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈小华支付逾期办证违约金（违约金计算方法：从2016年1月1日起，以已付房价款355317元为基数，按年利率7.125%计付至被告为原告陈小华办结本案房屋的不动产权属证书之日止）；四、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费1308元，依法减半收取654元，由被告桂林慧佳房地产开发有限公司负担。
陈小华在二审期间提交的证据，住宅专项维修基金专用收据、桂林慧佳房地产开发有限公司出具的收条，拟证明开发商于2017年11月4日通知陈小华到银行缴纳住宅专项维修基金，并签收该项专用收据，开发商逾期办理陈小华的房屋权属证书的违约事实存在。
慧佳公司质证认为：对该证据的真实性无异议，证明内容有异议。维修基金是办理房屋的必要手续，2017年11月4日陈小华到银行缴纳住宅专项维修基金，所产生的法律后果由被上诉人承担。
经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本案二审审理的争议焦点是：1、上诉人是否延期交房，是否存在延迟办理房屋不动产权证书的情形。2、上诉人是否应承担违约责任。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案双方当事人在《商品房买卖合同》中约定商品房在达到交付使用条件后，出卖人应当以书面形式通知买受人，同时约定，由于买受人的原因，未能按期交付的，交房通知由出卖人以挂号邮件形式发出，在《桂林日报》或《桂林晚报》刊登交房通知也是出卖人通知交房的书面通知方式之一。从双方约定，上诉人应当首先通过书面的形式通知交房，买受人确实无法通知的，方可采取报纸公告方式通知办理交房手续。本案被上诉人在法庭上陈述，合同约定的交房到期后，其多次到现场要求交房，但因当时仍不具备交房条件，故双方未进行房屋交接，至2015年10月2日双方才办理交接房屋手续。该陈述符合客观实际，本院予以采信。故上诉人迟延交房，应当承担延期交房的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》合同第十五条关于房屋登记约定，出卖人承诺于2016年3月31日前，办结该商品房所有权初始登记，上诉人至今未提供其办结该商品房所有权初始登记的手续，被上诉人不退房的，出卖人自约定日期至办结商品房所有权初始登记手续之日止，按已付房价款的2％赔偿买受人损失并承担违约责任，双方约定未违反法律规定。
被上诉人诉请上诉人承担赔偿买受人损失并承担违约责任符合合同约定，并未超出法律规定损失与违约责任同时赔偿的范畴。双方同时还约定，买受人同意由出卖人指定的代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移手续，上诉人亦未按约定为上诉人办理房屋不动产权证书，应承担违约责任。
关于陈小华请求判决上诉人为其办理本案房屋的不动产权属证书的主张。本院认为，因办理产权证书及发证是不动产登记部门的行政许可程序，开发商在办理产权过程中承担将需由其提供的资料报产权登记机关的义务，双方约定，买受人同意由出卖人指定的代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移手续，故办理不动产权证书手续是上诉人的义务。一审法院判决由上诉人慧佳公司在五个月内为陈小华办结被告开发的顺和苑小区某房屋的不动产权属证书不当，应予纠正。
综上报述，一审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当，应予纠正，上诉人上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院(2017)桂0312民初2359号民事判决第二项、第三项；
二、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院(2017)桂0312民初2359号民事判决第一项、第四项；
三、上诉人桂林慧佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起五个月内将被上诉人陈小华购买的位于秧十七路东南侧、秧一路西南侧的顺和苑小区某房屋的不动产权属登记需由其提供的资料报不动产权登记机关备案；
四、驳回被上诉人陈小华的一审其他诉讼请求。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起30日内履行完毕，如果未按本判决指定期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或被执行人财产所在地的一审人民法院申请执行。
二审案件受理费306元，由上诉人桂林慧佳房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 容 艳
审判员 王治斌
审判员 关玉霞
二〇一八年八月十六日
书记员 刘小娟