北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第09890号
原告（反诉被告）金维岗，男，1971年10月8日出生。
委托代理人丁胜，北京市东硕律师事务所律师。
被告（反诉原告）索微巍，男，1982年5月1日出生。
委托代理人李大为，北京市赛思博律师事务所律师。
原告金维岗与被告索微巍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曹元元担任审判长，与人民陪审员冯秀琴、李强组成合议庭。本案审理过程中，被告索微巍提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告金维岗及其委托代理人丁胜，被告索微巍的委托代理人李大为到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金维岗诉称：原告与被告于2011年12月30日签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于昌平区×房屋出租给原告。合同约定租赁期为2012年1月1日至2014年12月31日。约定租金为第一年2300元／月，第二年2400元／月，第三年2500元／月，按季支付，押一付三。并约定租期中每年原告享有一个月的免租期用于原告联络承租人。同时，被告书面同意，原告可以在租赁期间将此房屋转租给第三人使用，被告应当配合原告办理相关事宜。原告转出租该房屋第一年合同到期后，于第二年免租金期内2013年2月15日，将该房屋出租给王可心，并签订租房合同，第三人按照合同约定向原告交纳租金共计24500元并领取钥匙。王可心在2013年2月24日准备入住时发现房门无法打开，原告到现场后也无法打开房门，以为锁具故障就聘请了开锁公司，更换新锁后次日房门再次无法打开，原告第二次聘请开锁公司更换新锁。同时原告与被告取得联系后得知：被告要求单方面违约并会将此房出售。数日后被告第三次更换锁芯拒绝履行协议，因被告明显违约，原告决定采取自力救济之方式再次更换锁具并通告各方我方权利，但次日原告来到涉案房屋时发现室内无电，找物业核实后得知是被告以房屋所有权人身份单方面通知物业公司断水断电。原告不得已向法院提出诉请，要求保护合法利益。原告认为，原告与被告之间的租赁合同是双方平等协商自愿签订的。双方应当按照合同约定享有权利并履行职责。原告在租赁期间按照合同约定按时缴纳租金并无违约情况。而被告在原告的租赁期限内单方面违约，造成原告无法按照合同约定使用房屋。给原告造成了严重的损失。现原告依据双方签订的《房屋租赁合同》、《中华人民共和国合同法》以及最高院颁布的关于城镇房屋租赁合同的司法解释等相关规定，要求继续履行原被告之间的房屋租赁合同同时要求被告承担相应的违约责任并赔偿对原告造成的相应的损失，请求法院判令：1、被告继续《房屋租赁合同》；2、被告承担违约责任，支付违约金2400元，赔偿原告三次换锁费用600元，被告承担违约期间原告的直接经济损失1100元／月，同时承担原告赔偿给王可心的500元、交通差旅费500元，赔偿原告误工费1500元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告索微巍辩称：我们不同意继续履行合同，原告构成根本违约，我们要求解除合同，也提出了反诉。我们也不同意支付违约金。赔偿换锁的费用，我们从来没有给他换过锁，所以不同意赔偿，原告没有直接经济损失，我们有，所以不同意赔偿经济损失。对于王可心，我们租赁是给原告，而不是租赁给原告的爱人，原告的爱人将房屋租赁给王可心，其余费用因为是原告违约，更不应由我们承担。2013年2月24日原告要求到实际交付为止的诉求，王玉和他人签订的合同，实际交付房租是2月20日，但因为没有依法合理的按照季度交纳房租，同时转租合同是无效的，被告没有授权王玉来转租，该履行缴纳房租的义务也没有履行，而构成根本违约，所以是原告先违约的情况下又继续违约。合同第一条第二项约定房屋仅作居住使用，而刚才原告说是办公使用，这是前后矛盾的。同时我们与原告签订的租赁合同第二条也明确写着居住人数为三人，最多不超过五人，说明我们的租赁合同一定是居住的，而不是办公使用的，所以原告租给他人办公也是违约，原告一直在违约。
反诉原告索微巍诉称：反诉人和被反诉人于2011年12月30日签订的《房屋租赁合同》，反诉人将自己所有的位于北京市昌平区×房屋租赁给反诉人，租赁期限为2012年1月1日至2014年12月31日，租金2012年每月2300元，2013年为2400，2014年2500元，押一付三。租赁期间被反诉人经常不按约定给付房租，并自2013年开始拒付租金，同时长期占据着房屋。被反诉人行为构成根本违约。为维护法律的权威和反诉人的合法权利，请求法院判令：1、解除反诉人和被反诉人于2011年12月30日签订的《房屋租赁合同》；2、被反诉人给付反诉人房屋租金21600元，违约金2400元，合计：24000元，并腾退房屋；3、被反诉人承担本案全部诉讼费。
反诉被告金维岗辩称：2011年12月30日反诉被告与反诉原告签订房屋租赁合同，约定租期为2012年1月1日至2014年12月31日，反诉原告授权反诉被告进行转租盈利，同时约定每年减免反诉被告一个月租金方便其寻找承租人，分别于2012年1月1日至1月31日，2013年2月1日至2月28日，2014年3月1日至3月31日。2012年8月份反诉被告找到反诉原告称需要单方面违约收回房屋进行转售，反诉原告虽然态度强硬但碍于房屋内尚有人居住，其无法单方面违约就暂时搁置下来。2013年1月反诉被告的第一年的承租人租赁合同到期搬出该房屋后，反诉被告使用免租期间寻找第二年的承租人，反诉原告利用房屋空置期间无人看管的空档更换了房屋门锁并通知反诉被告其已换锁并收回房屋。此时反诉被告认为反诉原告单方面收回房屋属于严重的违约行为，没有接受反诉原告退还押金、终止合同的提议，而是要求反诉原告继续履行合同，并通过自力解决方式于2月16日找开锁公司换回锁芯。2013年2月19日，反诉被告带领新的承租人看房时发现651室的门锁又被更换，迫于无奈只得再次找来开锁师傅开锁，并带领承租人看房。此时反诉被告有理由认为反诉原告更换锁芯的行为属于拒绝反诉被告继续使用的意思表示，已经构成了根本违约。此时反诉被告找到了反诉原告进行紧急的磋商，但反诉原告表示无论换多少次锁他都不出租了，而且这个房子近期就会被卖掉，如果反诉被告再找的承租人入住就断水断电。2013年2月21日反诉被告与承租人王可心签订房屋租赁协议，24日王可心准备搬入时发现房屋门锁第三次被更换，且门上贴有小区物业公司应业主也就是反诉原告之要求停水停电的通知。王可心通知反诉被告找来开锁公司后发现室内却是断电，经与物业磋商也没有任何结果，至此反诉被告已丧失了其他自力解决的途径。反诉被告认为免租金期间属于承租期间是租赁合同的重要组成部分，承租期间反诉被告作为出租人有义务提供房屋，保障水电供给，但反诉原告于2月16日、19日免租期间更换门锁、通知收回房屋以至于最后停水断电的行为属于拒绝反诉被告使用的违约意思表示，且已经构成根本违约。因为反诉原告违约在先，反诉被告为避免可能极有可能出现的损失及损失扩大，于26日暂支付了一个月的房租（扣除了一半开锁费用），反诉被告行使先履行抗辩权的行为属于为了避免损失的产生和扩大所做出的自力救济，不是违约行为，不应承担违约责任。且2月1日至2月28日系反诉被告与反诉原告之间租赁合同所约定的免租金期间，意即此月为0元，反诉被告依然有单方义务提供为期一月的使用权，反诉被告应缴纳的租金系3月之后的租金，反诉原告于此2月16日、19日、24日连续三次做出停止供应房屋的意思表示属于反诉原告根本违约。
经审理查明：2011年12月30日，索微巍（甲方）与金维岗（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市昌平区×号出租给乙方，租赁用途为商业，租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日，押金为2300元，租金为2012年每月2300元，2013年月租金为2400元，2014年月租金为2500元，押一付三，按季支付，支付日期为三个月到期提前十天打款。合同第十条约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按照第十一条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的；2、欠缴各项费用达2300元的；……”。第十一条约定“甲方未按约定时间支付该房屋或者乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的100%标准支付违约金”。合同第十三条手写约定“2012年1月1日到2012年1月31日为免租期，2013年2月1日到2月28日为免租期，2014年3月1日到3月31日为免租期，合同到期为2015年3月31日”。当日双方对各期租金交付时间及金额予以书面约定，其中约定第二次支付租金的时间为2012年4月20日，第三次支付时间为2012年7月20日，第四次支付时间为2012年10月20日，上述租金金额均为6900元；第五次支付时间为2013年2月20日，金额为7200元，金维岗与索微巍在该约定上签字。索微巍出具书面承诺书，内容为“索微巍是琥珀天地651业主，同意金维岗先生转租此物业给第三方居住或办公，配合金维岗办公注册”。索微巍还出具了书面委托书，内容为“索微巍是琥珀天地651室业主，委托金维岗全权处理房屋出租事项，时间2012年1月1日至2015年3月31日”。
合同签订当日，金维岗支付押金2300元及租金6900元。金维岗分别于2012年4月23日支付6900元，于2012年8月2日支付6900元，于2012年11月2日支付6900元，于2013年2月26日支付2100元。2013年2月24日，索微巍要求物业公司停止向651房间供电，物业公司当日即停止向涉案房屋供电。索微巍称不久就恢复供电，但未提供证据证明。金维岗称一直未恢复供电。对于停电之前索微巍是否催告金维岗支付租金的事实，索微巍未提供证据予以证明。
另查，王玉系金维岗的配偶。2013年2月21日，王玉与王可心签订《房屋租赁合同》，约定将琥珀天地651室房屋出租给王可心，每月租金为3500元，租赁期限自2013年3月1日起至2014年3月1日止。金维岗称其授权王玉办理涉案房屋的转租事宜。2013年3月，王可心向我院提起诉讼，要求王玉返还租金24500元及同期银行利息24500元并赔偿损失10000元。案件审理过程中，双方当事人协商达成一致：王玉给付王可心租金及利息25000元。我院于2013年6月21日做出（2013）昌民初字第07188号民事调解书予以确认。
庭审中，索微巍称因金维岗延迟交付2012年的各期租金，曾向金维岗提出过要求解除合同，但未提交相应证据。金维岗称索微巍于2012年并未提出解除合同。
上述事实，有（2013）昌民初字第07188号民事调解书、《房屋租赁合同》、《委托书》、《承诺书》、结婚证、交易明细、提示及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，金维岗与索微巍签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在合同履行过程中，金维岗虽延迟支付2012年的租金，但索微巍并未举证证明其在延迟交付租金后的合理期限内通知金维岗要求解除合同，故双方应继续履行房屋租赁合同。双方约定应于2013年2月20日支付租金，而金维岗于2013年2月26日支付，金维岗延迟交付租金，应依据合同约定支付违约金，故索微巍要求金维岗支付违约金的反诉请求，本院予以支持。金维岗虽延迟支付租金，但不符合双方约定的解除合同的情形；索微巍主张王玉没有转租权，王玉将房屋转租构成违约，因索微巍同意金维岗转租涉案房屋，王玉系金维岗的配偶，金维岗授权王玉办理转租事宜，因此王玉与他人签订租赁合同的行为不能构成违约，故索微巍要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。虽然金维岗支付租金的时间晚于双方约定的时间，但索微巍在未经催告的情况下，径行于2013年2月24日要求物业公司停止向涉案房屋供电，且未举证证明恢复供电的时间，故索微巍应承担举证不能的不利后果，本院依据原告的主张认定涉案房屋于2013年12月恢复供电。因索微巍对房屋进行断电导致该房屋无法正常使用，索微巍采取上述行为超过必要限度，应赔偿由此给金维岗造成的损失。关于损失的具体数额，本院根据双方的过错程度以及案件实际情况予以确定，金维岗要求赔偿直接经济损失及其他损失的诉求中的合理部分，本院予以支持，超出部分本院不予支持。房屋租赁合同约定2013年2月1日到2月28日为免租期，故金维岗于2013年2月26日交纳的租金是支付至2013年3月的租金，但未足额支付。因涉案房屋于2013年2月24日断电，导致该房屋无法正常使用，租赁合同目的无法实现，故停电期间的租金应予以减少，金维岗未支付的租金无需再行支付。金维岗主张索微巍更换房屋门锁、收回房屋构成违约并应支付换锁费用及违约金，因金维岗未提供有效证据证明房屋的门锁系由索微巍更换，故金维岗的主张本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、金维岗与索微巍继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；
二、索微巍于本判决生效后七日内赔偿金维岗损失二千四百元；
三、金维岗于本判决生效后七日内支付索微巍违约金二千四百元；
四、驳回原告金维岗的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告索微巍的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二百六十八元，由原告金维岗负担二百三十三元（已交纳），由被告索微巍负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二百元由反诉原告索微巍负担一百八十元（已交纳），由反诉被告金维岗负担二十元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曹元元
人民陪审员 冯秀琴
人民陪审员 李 强
二〇一四年三月十七日
书 记 员 姚 倩