浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温平民初字第308号
原告（反诉被告）：温州城市建设开发有限公司，住所地浙江省温州市东游路67号。
法定代表人：陈聪武，该公司总经理。
委托代理人：郑小雄、郑小文，浙江高策律师事务所律师。
被告（反诉原告）：余一帆。
委托代理人：林慧慧、阮成昊，浙江联英律师事务所律师。
原告温州城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）与被告余一帆商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月19日立案受理。被告余一帆于2014年6月20日向本院提出反诉。本院决定将本诉、反诉合并审理。2014年6月17日和12月5日，因余一帆申请，本院两次委托鉴定。本案依法由审判员倪维常适用简易程序分别于2014年11月28日和2015年3月12日两次公开开庭进行了审理。城建公司委托代理人郑小文、余一帆及其委托代理人阮成昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城建公司起诉称：余一帆于2009年8月11日与城建公司签订一份商品房店面订购单，定购坐落于平阳县昆阳镇佳乐花苑10#、12#连体楼底层09、10号店面，价格为1169000元，并约定在2009年8月12日下午5点前支付价款589000元，余款580000元以银行按揭方式支付。后因佳乐花苑业主的强烈要求，经平阳县昆阳镇人民政府牵头及协调，镇政府、平阳县房管局、佳乐花苑业主委员会达成会议纪要，该会议纪要第四条要求将10#、12#楼底层调整为物业用房。由于政府部门对商品房规划设计的调整，双方的合同目的实际已无法实现。故城建公司不得已与余一帆协商要求解除或调整双方签订的店面定购单。但余一帆却在未经城建公司同意的情况下擅自破门而入，一直非法占用房屋。城建公司曾于2010年1月5日向本院起诉要求解除双方签订的店面订购单。本院经审理后认为涉案房屋权属未明确，要求城建公司权属明确后另行主张。后房管部门对涉案房屋权属重新登记，并出具了房屋所有权证书。因不可归责于城建公司的客观原因造成合同目的无法实际，故城建公司起诉要求：一、解除双方签订的店面订购单；二、判令余一帆立即腾退坐落于平阳县昆阳镇佳乐花苑10#、12#连体楼底层09、10号两间店面；三、本案诉讼费由余一帆承担。
被告余一帆答辩称：城建公司的诉请不符合事实和法律。余一帆不同意解除店面定购单，涉案房屋已经办理了相关产权证，合同是可以履行的。城建公司要求腾退房屋不应支持。城建公司在销售过程中存在欺诈的行为，应当承担赔偿责任。城建公司要求解除合同已过诉讼时效。
反诉原告余一帆反诉称：2009年8月10日，城建公司在温州都市报刊登了佳乐花苑房屋发售广告。2009年8月11日，余一帆与城建公司签订一份《店面定购单》，约定：余一帆购买城建公司坐落于平阳县昆阳镇佳乐花苑10#、12#连体楼底层09、10号两间店铺（商住两用）；商业面积每平方米8000元，计价536280元，住宅面积每平方米7000元，计价633080元，共计1169000元；现金缴款589000元，银行按揭580000元。余一帆于2009年8月12日交纳了购房款589000元。定购单签订后，城建公司没有及时履行义务，反而以会议纪要为由，要求解除全责。经查明，城建公司为自身利益擅自修改规划图纸，将原本物业用地面积划入店面，造成纠纷。现城建公司以新房产证（建筑面积减少41.74平方米）为由再次起诉，不仅不能证明其解除合同合理性，反而说明城建公司隐瞒事实，故意不履行合同的目的。余一帆认为原合同标的物大部分面积已经登记，可以销售，应当判令城建公司履行合同义务。面积减少部分的购房款及利息应当退还余一帆。结合周边房价约为20000元的事实，城建公司应赔偿余一帆可得利益损失。现房屋采光、通行受影响，导致标的物贬值损失，城建公司应当赔偿。为此，余一帆反诉要求：一、判决城建公司继续履行房管局核准的房屋所有权证商品房买卖合同及办理合同备案登记；二、判决城建公司返还余一帆购房款292180元（41.74平方米×7000元），并赔偿余一帆利息损失（利息从2009年8月12日按同期银行贷款利率计算至履行之日止）；三、判决城建公司按照市场价每平方米20000元赔偿余一帆房屋价值损失542620元［41.74平方米×（20000元－7000元）］；四、判决城建公司赔偿余一帆因房屋整体结构破坏贬值损失100000元；五、本案诉讼费用由城建公司承担。
反诉被告城建公司答辩称：余一帆反诉请求没有事实和法律依据。双方签订的店面定购单属预约合同，不是正式合同。本案产生纠纷的原因并不在于城建公司，双方签定购单时，城建公司有销售资格，后因登记被撤销，导致合同不能继续履行，所以城建公司不得已要求解除合同。城建公司一直与余一帆进行沟通，不存在诉讼时效的问题。
本院经审理认定事实如下：2009年8月10日，城建公司在温州都市报中刊登沿街店铺现房发售广告。2009年8月11日，双方就购买城建公司开发的二间沿街店铺签订了一份《店面定购单》，该二间沿街店铺已于2008年8月11日办理所有权登记，所有权证号为平阳县房权证昆阳字第××、04××54号，所有权人为城建公司，店铺坐落于平阳县昆阳镇佳乐花苑第10、12幢连体楼底层09、10号，09号面积为93.50平方米（其中商业39.24平方米、住宅54.26平方米），10号面积为62.34平方米（其中商业26.16平方米、住宅36.18平方米）。该店面定购单约定：店面价格为536280元（214512元＋321768元），店后间价格为633080元（253260元＋379820元），总价为1169000元，现金缴款589000元，银行按揭580000元，本定购于2009年8月13日下午5点前有效，用户请在有效期内缴款，缴款方式为部分银行按揭。定购单签订后，余一帆于2009年8月12日分两笔向城建公司账户共缴款589000元。2009年10月29日，城建公司与平阳县住房和城乡规划建设局、平阳县昆阳镇人民政府及平阳县佳乐花苑业主委员会协商后形成会议纪要，其中第四条约定：同意10、12号楼底层原规划物业用房作为物业用房，不足面积部分在11号楼底层补足。2009年12月7日，城建公司以该店面房经平阳县昆阳镇人民政府与平阳县房管局协商，其中部分应作为物业用房为由，要求余一帆于同年12月14日前换购店面，否则作为退购处理。2009年12月8日，城建公司以挂号信函形式，将上述内容向余一帆邮寄函件。2009年12月31日，城建公司向本院提出诉前保全申请，要求对坐落于平阳县昆阳镇佳乐花苑第10、12幢连体楼底层09、10号店面进行查封，同日，本院依法裁定对上述店面予以查封。2010年1月5日，城建公司向本院起诉要求解除2009年8月11日双方签订的店面定购单。同年8月25日，余一帆反诉要求判决城建公司履行商品房买卖合同及办理相关手续，并赔偿误工费、律师代理费、精神损失费、房屋租赁损失计50000元。平阳县房产管理局分别于2010年4月9日和4月12日作出所有权人为城建公司的平阳县房权证昆阳字第××、01××79、01××74号房权证，将涉案房屋各分割为两部分，其中平阳县房权证昆阳字第××面积为68.46平方米（其中商业39.24平方米、住宅29.22平方米），平阳县房权证昆阳字第××面积为45.64平方米（其中商业26.16平方米、住宅19.48平方米），原平阳县房权证昆阳字第××、04××54号房权证中的住宅25.04、16.70平方米成为平阳县房权证昆阳字第××号房权证中的一部分，平阳县房权证昆阳字第××、04××54号房权证即被平阳县房产管理局收回。2010年8月23日，平阳县佳乐花苑业主委员会以平阳县房产管理局为被告，城建公司作为第三人向本院提起行政诉讼，认为平阳县房产管理局制作的平昆字第03××05号房屋所有权证侵犯了佳乐花苑全体业主的合法权利，请求依法撤销。2010年10月20日，本院依法作出（2010）温平行初字第56号行政判决书，判决撤销平阳县房产管理局于2008年7月7日以平昆字第03××05号房屋产权证形式作出的部分登记行为，所涉物业为该证一层平面图中标注的102、103、104、108、109、110六间房屋。2011年4月11日，本院以涉案房屋权属尚不明确，店面定购单解除依据不足为由，判决驳回了城建公司解除店面定购单的诉讼请求。另查明，坐落于平阳县昆阳镇佳乐花苑10、12号楼09、10号两间房屋因部分涉及物业用房于2011年4月28日进行了更正登记，其中09号房屋更正登记后面积为非居住39.24平方米、居住29.22平方米，10号房屋更正登记后面积为非居住26.16平方米、居住19.48平方米。现该房屋已按更正登记后的面积进行分割。余一帆自认已于2013年8月实际占有和使用更正登记后的涉案房屋。
因余一帆申请，本院依法委托温州市华正房地产估价有限公司对涉案房屋市场价值、贬值损失及租金损失进行评估。2014年11月7日，温州市华正房地产估价有限公司发函表示：由于估价对象变更后情况特殊，可比资料及数据不足，无法确定变更后住宅用途涉案房屋市场价值和租金。后该鉴定被退回。2014年12月5日，经余一帆申请，本院再次委托温州市华正房地产估价有限公司对涉案房屋商业部分市场价值进行评估。2015年2月3日，温州市华正房地产估价有限公司作出估价报告，估价结果为涉案房屋非居住面积共计65.40平方米在价值时点为2014年12月8日的房地产市场单价约每平方米20883元。余一帆为此支付评估费6500元。
以上事实有双方当事人陈述、营业执照、组织机构代码、居民身份证、商品房预售证、店面定购单、会议纪要、（2010）温平行初字第56号行政判决书、通知书、邮寄信封、房屋所有权证、报纸、缴款单、（2010）温平民初字第22号民事判决书、估价报告及发票等证据予以证实，本院予以确认。城建公司提供的房地产卖尽契约，属买卖双方提供房管部门备案所用，其未提供相应的付款凭证予以证实，同时也存在时间、坐落等区别，可比性不强，故本院不予采纳。
本院认为：涉案房屋在出售时已经竣工验收合格，并进行了权属登记，登记所有权人为城建公司。双方签订的《店面定购单》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方在该店面定购单中约定了涉案房屋的坐落、总价款、付款方式及时间等内容。由于涉案房屋属现房销售，且权属已登记，定购单也具备了商品房买卖合同的主要内容，余一帆亦支付了相应的购房款，故该店面定购单应认定为商品房买卖合同。城建公司主张定购单属预约合同，依据不足，本院不予支持。
关于本诉的诉讼请求。双方签订店面定购单后，余一帆支付了相应的价款，商品房买卖合同已经成立并生效。虽然余一帆至今未办理按揭贷款手续，但从城建公司主张解除合同来看，未办理按揭手续过错在于城建公司。涉案房屋初始登记后，因部分涉及物业用房，而进行了更正登记，住宅建筑面积部分进行了调整。虽然涉案房屋住宅部分面积减少，但余一帆同意按减少后面积继续履行合同，本院应当予以支持。就变更登记后的房屋而言，不存在不能履行的情况，故城建公司以合同目的不能实际为由要求解除合同，本院不予支持。对于涉案房屋中涉及物业用房部分的面积（即09号房屋25.04平方米＋10号房屋16.70平方米），现登记已更正，确实无法履行，余一帆亦表示同意解除，故本院确定双方买卖合同中涉及该部分面积的买卖内容解除。由于双方需要继续履行登记更正后的涉案房屋买卖合同，且该房屋属现房买卖，已实际由余一帆占有和使用，故城建公司要求余一帆腾退登记更正后的涉案房屋依据不足，本院不予支持。
关于反诉的诉讼请求。依前文所述，余一帆反诉主张城建公司履行登记更正后涉案房屋的商品房买卖合同，应予以支持。本案更正登记后房屋已经登记在城建公司名下，故城建公司应当履行商品房买卖备案登记手续。余一帆则应配合城建公司办理商品房买卖合同备案登记手续及剩余房款的银行按揭贷款手续。本案涉部分合同解除问题。合同解除后，城建公司应当返还余一帆购房款。根据店面定购单，双方约定店后间价格分别为253260元和379820元，根据2008年权属登记信息，住宅面积分别为36.18平方米和54.26平方米，故单价为每平方米7000元。更正登记后的房屋住宅建筑面积减少41.74平方米（25.04平方米＋16.70平方米），总房款应为292180元。由于双方约定房款支付方式为部分银行按揭贷款，结合余一帆现金支付金额，可得出当时约定首付款比例为50%。故城建公司应当退还余一帆购房款146090元（292180元×50%）。余一帆支付的其他购房款应当作为继续履行房屋买卖合同的购房款，余一帆要求返还超过该部分的购房款依据不足。涉案房屋出售前即已取得房屋权属证书，城建公司在签订店面定购单时并不存在隐瞒或欺诈的情形，其在主观上并不存在故意，但其未按原规划设计进行申报，存在一定过错。后涉案房屋权属登记因依据不足、程序存在瑕疵而被行政判决撤销。2011年4月28日，涉案房屋进行了更正登记。故城建公司应在涉案房屋更正登记后及时通知余一帆就房屋买卖事宜进行协商，但城建公司至今未提供证据证明其已履行通知义务，故城建公司亦存在过错。余一帆自认于2013年已对分割后的涉案房屋实际占有和使用，足以说明余一帆在2013年对登记更正后的涉案房屋现状就已了解。根据城建公司的过错程度和本案的实际情况，虽然减少面积为居住部分，但其可与非居住部分整体利用，结合评估机构的评估意见，涉案房屋非居住部分房价处于上升阶段，故本院酌定城建公司按每平方米5000元赔偿余一帆经济损失208700元（41.74平方米×5000元）。余一帆主张经济损失后又要求赔偿利息损失，依据不足，本院不予支持。涉案房屋因产权变更登记后，实际建筑面积已减少，并进行了相应的分隔，该情形必然会对房屋价值产生影响。结合本案房屋评估意见，余一帆主张贬值损失100000元合情合理，本院予以支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（一）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条之规定，判决如下：
一、确认原告温州城市建设开发有限公司与被告余一帆于2009年8月11日签订的《店面定购单》中店后间涉及物业用房的41.74平方米商品房买卖合同于本判决生效之日解除；
二、反诉被告温州城市建设开发有限公司于本判决生效之日起十五日内依法履行双方签订的坐落于平阳县昆阳镇佳乐花苑10、12号楼09、10更正登记后的商品房买卖合同及办理合同备案登记手续；
三、反诉被告温州城市建设开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告余一帆购房款146090元；
四、反诉被告温州城市建设开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告余一帆经济损失208700元；
五、反诉被告温州城市建设开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告余一帆房屋贬值损失100000元；
六、驳回原告温州城市建设开发有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告余一帆的其他诉讼请求。
如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件本诉受理费80元，减半收取40元，由温州城市建设开发有限公司负担；案件反诉受理费6970元，减半收取3485元，由温州城市建设开发有限公司负担1560元，余一帆负担1925元；鉴定费6500元，由温州城市建设开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费7050元，款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 倪维常
二〇一五年三月三十一日
代书记员 郑一展