杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭滨民初字第389号
原告浙江惠信物业管理有限公司。
法定代表人朱曙光。
委托代理人（特别授权）洪波。
被告浙江龙禧投资集团有限公司。
法定代表人许永杰。
委托代理人（特别授权）吴炜刚。
原告浙江惠信物业管理有限公司与被告浙江龙禧投资集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年4月27日立案受理，依法由审判员季隽虹适用简易程序独任审判，于2012年5月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人洪波与被告委托代理人吴炜刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江惠信物业管理有限公司诉称，原、被告于2002年3月签订了商品房购房协议书。该协议书约定原告购买被告开发建设并预售的位于杭州市滨江区江南大道3788号的龙禧大酒店（原杭州新谊大厦）主楼1－2层办公用房和营业房；房屋建筑面积约2000平方米，协议面积与产权登记面积差异的，以产权登记机关实测为准；合同均价为8500元每平方米，总价为人民币1700万元整；被告在2003年3月31日将符合合同约定的商品房交付给原告；合同明确约定原告购买的主楼1－2层是单列整体；被告应在交房后365天内负责办妥该商品房的房产证、土地证、契税证等有关手续，超过规定未办妥以上三证，按销房惯例支付滞纳金。协议书签订后，原告按协议于2002年3月27日支付了首期款1440万元，后于2007年1月根据被告提供的房产实际面积按合同约定均价补交了增加的面积款542640元，合计支付房款1754.264万元。被告在2003年5月交付房产后，本应按照购房协议书约定为原告办理房产证等，但被告一直没有办理。2008年7月，原告将房屋出租给中国银行，因涉及房产证，被告出具证明说明房产证变更正在办理中。2012年2月原告发现被告不但未办理房产权属变更，反而在2010年12月3日将原告所购的该房屋以最高额抵押贷款（额度为3000万元）的形式抵押给华夏银行股份有限公司杭州和平支行。原告立即与被告交涉，多次要求被告解除银行抵押，尽快办理权证过户手续。但被告至今未予办理。被告拖延不办理房产权证，以及将原告所有的房屋进行抵押的行为严重侵害了原告的合法权益。原告为维护合法权益，特向法院起诉，请求依法判决被告为原告购买的位于江南大道3788号龙禧大酒店（原杭州新谊大厦）主楼1－2层办公用房和营业房的房产办理房产证、土地证等房产权属证书；本案诉讼费用等由被告承担。
被告浙江龙禧投资集团有限公司辩称，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，可见办理商品房所有权登记的法定义务人为购买人即原告。其次，在商品房买卖中，房屋所有权登记的流程系先由开发商负责向房管局申请房屋的初始登记，然后再由购买人向房管局申请房屋所有权登记。原告和答辩人签订的《购房协议书》第六条约定的“甲方在交房后365天内负责办妥商品房的房产证、土地证、契税证等有关手续”是指答辩人应在交房后365天内负责完成该商品房的初始登记。该项义务答辩人已经依约完成。因此，原告请求的办理该商品房所有权登记并非答辩人的法定义务和合同义务，该事项应该由原告自行向房管局申请登记。即使原告请求的事项是我公司的合同义务，其请求也超过了法律规定的诉讼时效期间。结合《购房协议书》的第四条和第六条约定，原告应于2004年4月1日起的二年内向答辩人提出履行合同义务的请求，原告直到现在才提出，已远远超过了诉讼时效期间。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告浙江惠信物业管理有限公司为支持其诉讼请求，提交如下证据材料：
1、购房协议书一份，证明原、被告于2002年签订关于杭州新谊（现为龙禧大酒店）主楼1-2层房屋买卖合同的事实。
2、转账支票领用申请单、收据各一份，证明被告已在2002年3月28日收到原告支付的购房款1445万元的事实。
3、支票领用单、收据、说明各一份，证明原告在2007年1月16日将剩余房款和面积增加部分的房款合计为3092640元支付给被告的事实。
4、企业登记注册资料摘录一份，证明杭州新谊地产开发有限公司于2003年9月30日变更为浙江龙禧投资集团有限公司的事实。
5、房屋产权证、土地使用证各一份，证明被告将原告购买的2063.84平方米房产的房产权证及土地使用权证已办理在自己名下，具备过户条件的事实。
6、关于房屋产权的情况说明一份，证明被告于2008年7月25日向中国银行浙江省分行说明该涉案房屋的产权证正在办理中的事实。
8、房屋记载信息查询记录一份，证明被告于2010年12月3日将原告购买的房屋以最高额抵押贷款（额度为3000万元）的形式抵押给第三人的事实。
9、律师函一份，证明原告于2012年3月8日再次向被告发函要求尽快办理房产证等变更手续，并解除抵押贷款的事实。
被告浙江龙禧投资集团有限公司发表以下质证意见：对原告证据1的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，不能证明为原告办理房产证是被告义务的事实。对原告证据2-4、7－9的三性无异议。对原告证据5、6的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议。鉴于被告对原告证据1－9的真实性、合法性均无异议，本院予以确认。本院依职权向杭州高新技术产业开发区住房和城市建设局调取了杭高新房土（2001）2号《关于同意杭州龙禧大酒店酒店式公寓进行商品房预售的批复》、杭高新（2001）279号《关于对杭州新谊大厦部分配套项目资金扶持的批复》、杭售许字（2002）第4001号商品房预售证存根三份材料，原、被告双方对上述证据材料的三性均无异议，本院对其证明力亦予以确认。
结合上述有效证据及原、被告双方的当庭陈述，本院认定本案事实如下：
2002年初，原告浙江惠信物业管理有限公司与杭州新谊房地产开发有限公司（后变更工商登记为浙江龙禧投资集团有限公司）签订《购房协议书》一份，约定原告购买被告开发建设的预售商品房杭州新谊大厦（后更名为杭州龙禧大酒店）主楼1－2层作为办公和营业用房。同年3月28日被告收到原告依约支付的85%购房款1445万元。2003年4月左右，被告向原告交付《购房协议书》所约定的房屋。此后，被告取得了该房屋的杭滨国用（2004）字第001180号国有土地使用证、杭房权证高新字第00055**号房屋所有权证。2007年1月原告向被告支付了剩余的购房款。2008年7月25日，在原告对外出租该房屋时，因涉及产权问题，被告向承租方中国银行浙江省分行出具《关于房屋产权的情况说明》一份，表明“位于滨江区江南大道龙禧大酒店西侧1－2层房产现已出售给浙江惠信物业管理有限公司，目前房屋的权属变更手续正在办理之中。特此证明。”2010年12月3日被告将该房屋以最高额抵押贷款（额度为3000万元）的形式抵押给华夏银行股份有限公司杭州和平支行。2012年3月原告向被告发出律师函，要求被告解除在该房屋上设定的抵押权并办妥该房屋的产权证等变更手续。此后，双方协商未果，遂引发本案诉讼。
另查明：被告仅取得杭州龙禧大酒店酒店式公寓15－29层（建筑面积为13873平方米）的预售证。在杭高新（2001）279号《关于对杭州新谊大厦部分配套项目资金扶持的批复》中，杭州市高新技术产业开发区管理委员会的批复意见为“……2、同意你公司按市场价销售杭州新谊大厦公寓房建筑面积10798平方米及相应配套用房建筑面积3075平方米，两项可售面积为13873平方米。3、杭州新谊大厦公寓客房建筑面积6052平方米及公建配套用房建筑面积3075平方米，两项合计9127平方米，为软件园二期的公建配套用房，其产权属你公司所有，但不得对外销售。……”
本院认为，原、被告双方虽自愿签订《购房协议书》，并已各自履行了房屋交付及支付房款的义务，然杭高新（2001）279号文件批复已明确涉案房屋属于公建配套用房不得对外销售。故案涉房屋属被告不得销售的房屋，双方的房屋转让行为违反法律规定，原告要求被告办理案涉房屋的房产证、土地证等权属证书的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、的规定，判决如下：
驳回原告浙江惠信物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费40元，由浙江惠信物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：120＊＊＊＊＊68）
审判员 季隽虹
二〇一二年七月二十七日
书记员 夏 寒