终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0103民初4510号
原告：广州市住房和城乡建设委员会，住所地：广州市越秀区府前路1号大院3号楼。
法定代表人：王宏伟，职务：主任。
委托诉讼代理人：周丽莹，女，1987年5月26日出生，该单位职员，联系地址。
委托诉讼代理人：林小兰，女，1969年4月4日出生，该单位职员，联系地址。
被告：卢志强，男，1959年10月11日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：陈德珉，女，1961年2月8日出生，汉族，住广州市海珠区。
原告广州市住房和城乡建设委员会诉被告卢志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理后，依法由审判员张艳独任审理，于2017年7月14日公开开庭进行了审理。原告广州市住房和城乡建设委员会的委托诉讼代理人周丽莹、林小兰，被告卢志强及其委托诉讼代理人陈德珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市住房和城乡建设委员会诉称：广州市荔湾区六甫水脚3号二楼尾房是国家直管房。被告向原告承租该屋作住宅使用，承租面积20.06平方米。被告从2014年7月起停止缴纳房屋租金。经我局委托单位广州市阳河物业管理有限公司多次书面通知及寄挂号信催缴通知，至今仍拒不交纳租金。经原告核查，卢志强及其配偶有自有私房。为此请求判令：1.解除原被告之间就广州市荔湾区六甫水脚3号二楼尾房房屋的租赁关系，被告及同住人员迁出该屋，将该屋的使用权交还原告；2.被告向原告支付2014年7月起至交还房屋使用权之日止的租金（按每月196元计算）；3.本案受理费由被告承担。
被告卢志强辩称：一、被告夫妇自1986年底在案涉房屋居住，并一直按时交纳房租和水电费。到2014年6月份，被告突然接到房管站专管员的电话通知，说被告已购买了商品房，故不再续租，并要求被告在2014年6月30日前清空房屋交还广州市阳河物业管理有限公司。被告夫妇在2014年6月底，亲自把房间锁匙交到广州市阳河物业管理有限公司，当日被告打电话给专管员请其协助办理交接手续，专管员说工作忙，不愿下楼到大厅接洽被告，并叫被告把房屋锁匙和有关交接表交大厅工作人员，被告便把房屋锁匙交付给大厅工作人员，即视为完成了房屋的交接手续。自此，被告没有在该房屋居住和使用。但2016年8月，被告从邻居处得知房管站贴了一份《通知》在大门上称被告欠租。于是，被告便前往广州市阳河物业管理有限公司洽谈，再三强调被告早于2014年6月份租约期满前迁出该房屋，并把锁匙和房屋腾空交还房管站的专管员，根本没有占用房屋，更没有拖欠租金。二、原告在明知被告于2014年6月份已迁出房屋的情况下，仍无理恶意诬告被告，已超过法定诉讼时效。三、原告一直没有联系被告，造成这种后果是原告经办人的官僚主义作风和不负责任的工作态度所致。综上，原告的起诉毫无事实和法律依据，应予全部驳回。
经审理查明：广州市荔湾区光复中路六甫水脚3号房屋是原告直管的公房。2009年10月19日，原、被告签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》，约定：原告将坐落在荔湾区光复中路六甫水脚3号二楼尾房房屋出租给被告，做住宅用途，建筑面积20.06平方米；租赁期限从2009年6月1日至2012年10月30日，月租金196元；被告必须服从原告及受原告委托的房地产管理机构的管理，原告委托广州市阳河物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事务。乙方确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约。签订合同后，被告使用案涉房屋并交纳租金。上述合同期满后，双方没有续签合同，但被告继续依合同约定的租金标准向原告交纳租金至2014年6月。
2016年8月4日，原告在案涉房屋门口张贴《清缴租金通知》，要求被告在2016年8月25日前到广州市阳河物业管理有限公司清缴从2014年7月至2016年8月的租金。之后被告持该通知和原告协商，原告确认被告在协商中有提出退租申请，但原告要求被告交纳租金后才可办理退租手续，双方因此未达成一致意见。
经查，被告拥有自有房产位于广州市海珠区泰沙路68号201房，面积64.84平方米。被告确认其一家现居住在该房屋。
庭审中，被告陈述其从2014年6月起搬出案涉房屋；迁出前亲自前往广州市阳河物业管理有限公司，将房屋钥匙交还给工作人员，但工作人员没有签收，双方也没有办理房屋交接手续。原告称退租需填写退租表，并确认水电表度数；原告没有收到钥匙，于2016年才发现案涉房屋空置，之前案涉房屋大门一直关闭。
本院认为：原、被告签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效。上述合同期满后，双方没有续签合同，但被告继续使用案涉房屋，并依合同约定向原告交纳租金，原告对此也无异议，双方之间形成不定期租赁关系。被告在承租案涉房屋期间从2014年7月起欠付租金，构成违约，现原告起诉要求被告清缴从2014年7月起的欠租合法有理，本院予以支持。被告抗辩认为其从2014年6月起已交还房屋给原告，但对此未能提供任何证据证明，原告对此也不予确认，故本院对该抗辩理由不予采纳。庭审中，原告确认2016年发现案涉房屋空置，之后双方在2016年8月进行协商，期间被告明确提出退租，至此，可认定双方的不定期租赁关系于该日解除。原告此时理应清楚知悉被告不再承租使用案涉房屋，作为公房管理人及出租人，原告应及时接收房屋并积极采取合理措施，最大限度减轻因房屋空置造成的损失。但原告以被告欠租为由不同意办理退租手续，且直至2017年6月22日才向本院提起诉讼主张相关权利，显然没有履行其必要职责，造成的损失应由原告自行承担。故对于原告起诉主张解除合同及要求被告支付2016年8月31日之后的租金的诉求，本院不予支持。另虽然被告确认不再使用案涉房屋，但租赁关系解除后，被告作为承租人，仍负有腾空房屋，将房屋使用权交还给原告的义务。
关于被告抗辩的诉讼时效问题，根据我国《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，引起诉讼时效中断的事由为：当事人一方提起诉讼、提出要求或者同意履行义务。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告于2017年6月22日提起诉讼，起诉前于2016年8月4日在案涉房屋门口张贴《清缴租金通知》，被告确认收到该通知，至此原告的催租行为构成了诉讼时效的中断，诉讼时效期间从2016年8月4日重新计算。根据《民法通则》第一百三十六条关于短期诉讼时效的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，因此对于原告主张2015年8月4日至2016年8月31日的租金本院予以支持，超出部分不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十九条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告卢志强（含同住人员）迁出广州市荔湾区六甫水脚3号二楼尾房房屋，将房屋使用权交还给原告广州市住房和城乡建设委员会。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告卢志强一次性向原告广州市住房和城乡建设委员会支付从2015年8月4日至2016年8月31日的租金（按每月196元计付）。
三、驳回原告广州市住房和城乡建设委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告卢志强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 艳
二〇一七年七月十七日
书记员 胡晓英
蒋晓晗