广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0305民初19039号
原告：彭俊琦，女，1994年1月15日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，
委托诉讼代理人：邱晓静，广东深信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈双双，广东深信律师事务所实习律师。
被告：深圳市宝发投资有限公司。
法定代表人：杨敏雄。
第三人：上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行，住所地广东省深圳市福田区福华三路深圳国际商会中心1、2、25、26，统一社会信用代码91440300708585091T。
负责人：刘凌，行长。
委托诉讼代理人：陈东青，男，汉族，1968年11月4日出生，系公司员工。
委托诉讼代理人：黄晓茹，女，汉族，1972年9月14日出生，系公司员工。
原告彭俊琦诉被告深圳市宝发投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依原告申请，依法追加上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行为第三人参加诉讼。本院依法于2017年12月27日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱晓静，第三人的委托诉讼代理人陈东青、黄晓茹到庭参加诉讼。被告深圳市宝发投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即协助原告办理深圳市南山区公园路与望海路交界东北某花园3栋某层A号房屋（房产证号：深房地字第××号，以下简称涉案房屋）的产权过户登记手续；2.被告按合同约定向原告支付延期办证期间的违约金（违约金以房地产总价款750万元为基数，按日万分之三的标准，自2015年8月24日计至原告实际取得涉案房屋《房地产证》之日止，暂计至2017年10月11日，违约金为1755000元）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月20日，原、被告签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》，合同约定，被告将涉案房屋以750万元的价格出售给原告，同时约定被告应于2015年4月25日前交付涉案房屋，且在将涉案房屋交付之日起90日内，书面通知原告共同向深圳市房地产登记机关申请房地产转移登记，为原告办理涉案房屋的《房地产证》。逾期，被告应自涉案房屋交付之日后的第120日起，按日向原告支付涉案房屋总价款万分之三的违约金。后被告向原告赠送该项目地下停车场两车位。上述合同签订后，原告向被告付清全部楼款，被告也向原告交付了涉案房屋。原告自搬入涉案房屋后一直占有、使用该房产至今，并一直以自己的名义缴纳各项费用，双方的买卖合同内容大部分已履行完毕。然而，时至今日，被告仍未按合同约定为原告办理该房产的《房地产证》，原告多次催促无果。原告认为，涉案房屋为原告所有，被告有义务协助原告办理产权过户手续。被告的行为已严重违反了合同约定，给原告造成了极大损失，构成违约。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。
被告深圳市宝发投资有限公司未到庭，亦未提交书面答辩状。
第三人陈述称：一、从担保物权与房屋买卖合同债权关系的角度来看，购买形成抵押担保物权在先的房产，原告对被告的房产买卖债权不能对抗第三人的抵押担保物权。涉案房屋是第三人的抵押物，第三人自2014年3月27日首次办理抵押登记起至今，始终是涉案房屋的合法抵押权人，第三人与被告签订编号为ZD7919201400000008及ZD7907201700000006的《最高额抵押合同》足以证明这一事实。截至2017年12月25日，涉案房屋所担保的债务本金3070万元及利息仍未清偿。对于原、被告之间的房产转让行为，第三人毫不知情，更不曾同意该转让行为。根据《中华人民共和国物权法》第191条，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。原告依据涉案合同要求被告为其办理涉案房屋产权过户的诉讼请求乃是行使其要求被告履行合同之债的债权，原告的房屋买卖合同债权不能对抗第三人经登记在先的抵押担保物权。在第三人的抵押担保物权未解除之前，原告要求过户抵押房产的诉讼请求不应获得法律的支持和认可。二、从本案相关证据和事实看，在房产交易过程中，原告自身存在重大过错，其陈述有违事实，其交易违反规定，有悖常理。原、被告之间的房产交易，不对善意第三人发生法律效力，更不得损害善意第三人的合法权益。（一）原告的过错。根据原告提交的证据显示，涉案房屋交易为现房买卖，在涉案合同中已载明涉案房屋的房产证编号，原告作为购房者在购房之前应查询涉案房屋的权属状况、抵押担保情况等登记信息。原告未查明或查明房产存在抵押仍决定继续其房产交易，后果应自担。（二）原告的虚假陈述。根据第三人发放贷款时委托的评估公司的现场查看，涉案房屋自2014年3月至2017年3月期间一直无人居住、房屋状态为毛坯房；根据原告提交的《缴费通知单》显示，涉案房产自2016年5月至2017年10月的电表、水表读数均为0，可以证明在此期间涉案房屋一直处于无人居住的状态。原告诉状中所称的“自搬入该房产后一直占有、使用该房产”属于虚假陈述，原告从未对涉案房产实际占有、使用。（三）交易违反规定，有悖常理。1.原告支付购房款的行为存在瑕疵。原告称其分两笔支付购房款（一笔300万元、一笔450万元），但根据其银行流水显示，上述两笔款项是原告支付给自然人杨敏雄、洪某的，并非直接支付给被告的，该行为有违常理，更违反了有关财务制度的管理规定。2.自2014年3月27日至今，涉案房屋的房产证一直处于第三人的保管之下，原告在未见到房产证原件的情况下即签署购房合同、支付全部购房款，也有违常理。综上，原告在购买涉案房屋过程中的诸多行为存在不合常理的地方，明显存在过错，应当对涉案房屋无法办理过户登记的事实承担相应的法律后果。故第三人请求法院依法驳回原告诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
位于深圳市南山区公园路与望海路交界东北某花园韵泓苑3栋某层A号房（涉案房屋）于2007年5月10日登记至被告名下，房地产证号为深房地字第××号，登记建筑面积231.15平方米。
2015年4月20日，被告（卖方）与原告（买方，代理人为彭国水）签订《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》，合同约定：买方向卖方购买涉案房屋用于居住，购房总价款为750万元；自签约之日起当日内付300万元，自签约之日起90日内付450万元；卖方应于2015年4月25日前将涉案房屋交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件，卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的涉案房屋的套内建筑面积；买方对卖方所交付的涉案房屋无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的涉案房屋的钥匙出具收条，该收条视为涉案房屋实际交付的凭据，卖方委托物业管理公司办理入伙手续的，应出具授权委托书；卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，涉案房屋的交付时间为卖方交付涉案房屋的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，涉案房屋的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日；在将涉案房屋交付给买方之日起90日内，卖方应书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，为买方办理《房地产证》，办理与《房地产证》有关的税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担；如因可归责于卖方的原因造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方应自涉案房屋交付之日后的第120日起，按日向买方支付涉案房屋总价款万分之三的违约金，如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还买方已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买方实际损失的，卖方应当补偿其差额，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金；及其他内容。
2015年4月及2016年1月11日，被告分别向原告出具《收据》两张，内容分别写明，收到原告支付的涉案房屋的购房款300万元、450万元。2016年1月11日，被告向原告出具《付清楼款证明书》，内容写明，原告购买的涉案房产，楼款总价为750万元，现已交清。
2017年9月28日，原告向被告发出《律师函》，内容写明，被告未按约定为原告办理《房地产证》构成违约，其律师现代表原告要求被告于2017年10月15日前为原告办理《房地产证》。
原告提交了银行转账记录、《收款委托书》用于证明其足额支付了购房款，提交了《车位赠与书》、住户卡、《物业管理费缴纳通知单》（2016年5月-7月、2017年8月-11月）用于证明原告于2015年5月开始实际占有、使用涉案房产及附属的固定车位至今。银行转账记录显示：2015年4月20日，原告父亲彭国水向杨敏雄转账300万元；2016年1月11日，原告父亲彭国水告向洪某转账支付450万元；《收款委托书》为被告于2016年1月11日出具，内容写明委托原告将涉案房屋的购房款450万元汇入洪某账户；《车位赠与书》显示为原告（受赠人）与被告（赠与人）于2015年5月9日签订，内容写明被告将某花园地下室213、2某号两个车位的专属使用权赠与原告，交付时间为2015年5月10日前等。第三人对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，表示其认为涉案交易中存在诸多违背常理的虚假陈述，缴费通知单中水电费的度数均为0，证明涉案房屋并没有实际居住使用。
第三人提交了《融资额度协议》、《最高额度抵押合同》、深圳市不动产登记中心查档资料等用于证明自2014年3月27日起，第三人持续为涉案房屋登记的抵押权人。原告对查档资料的真实性予以认可，对其余证据的真实性表示无法确认，原告表示，被告向原告出售涉案房屋时，并未告知涉案房屋已抵押给第三人，原告在整个交易过程中不存在过错。
庭审中，原告表示，对于涉案房屋的抵押债权，其不同意代为清偿债务以注销抵押登记，其同意给予被告时间自行清偿。
另查，深圳市罗湖区人民法院依据（2017）粤0303执保1487号民事裁定查封了涉案房屋，查封期限为2017年8月3日至2020年8月2日。
经本院释明，原告表示，其坚持本案的诉讼请求，不同意变更。
本院认为，原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告依据其与被告之间的房屋买卖合同关系要求被告立即协助原告办理涉案房屋的的产权过户登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”，现涉案房屋依法被查封，存在法律上或者事实上不能履行的情形，故对于原告要求被告立即协助原告办理涉案房屋的产权过户登记手续以及支付延期办证期间的违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告可待履行障碍消除后另循法律途径解决。
被告深圳市宝发投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告彭俊琦的全部诉讼请求。
案件受理费10297.5元、保全费5000元，均由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 张 黎
二〇一八年一月二十九日
书记员 伍小丽
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。