徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)泉商初字第1110号
原告徐州市华辰丽景房产开发有限公司。
法定代表人张健，该公司总经理。
委托代理人颜艳君，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
被告刘勇，1972年12月17日生，汉族。
被告徐晓梅，1972年12月17日生，汉族。
委托代理人刘勇，1972年12月17日生，汉族。
原告徐州市华辰丽景房产开发有限公司诉被告刘勇、徐晓梅担保追偿权纠纷一案，本院于2015年11月10日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员韩露独任审判，并于2015年12月30日公开开庭进行了审理，原告徐州市华辰丽景房产开发有限公司的委托代理人颜艳君，被告刘勇到庭参加诉讼，被告徐晓梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。因原告增加诉讼请求，本院又于2016年1月26日公开开庭进行了审理，原告徐州市华辰丽景房产开发有限公司委托代理人颜艳君，被告刘勇，被告徐晓梅的委托代理人刘勇到庭参加诉讼。后因案件审理需要，本院依法组成合议庭，于2016年4月6日公开开庭进行了审理，原告徐州市华辰丽景房产开发有限公司的委托代理人颜艳君到庭参加诉讼，被告刘勇、徐晓梅经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告徐州市华辰丽景房产开发有限公司（以下简称华辰丽景公司）诉称，2011年9月15日，原告与被告刘勇、徐晓梅签订购房合同，购买原告开发的位于泉山区矿山路22号华辰丽景小区X幢X单元XXXX号房产，由于被告购房资金不足在中国建设银行股份有限公司徐州分行办理个人按揭贷款41万元，原告作为开发商为被告提供担保。原告按照合同约定向被告交付房屋。但自2012年下半年起被告未如期偿还银行贷款，导致原告不得不代为偿还，至2013年12月底，原告共代被告偿还银行贷款56171元。原告多次要求被告偿还期垫付款，被告均以种种理由拒不偿还。为此，特诉至法院，请求依法判令被告偿还原告垫付的款项56171元并赔偿原告损失8535元（暂计算至2015年10月31日），此后至实际给付之日以56171元为本金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，诉讼费由被告承担。
审理中，原告增加诉讼请求，要求本金增加57590元，利息增加4715.7元（自原告代为偿还之日起计算至2015年10月31日）。全部诉请本金为113761元，利息13252.78元。此后至实际给付之日以113761元为本金，按照人民银行同期贷款利率计算。
被告刘勇在2015年12月30日的庭审中辩称，原告没有按时将房屋交给被告，原告就迟延交房行为向被告出具了违约金的欠条，违约金至今也没有支付给被告。房屋始终上不了房，房产证也办不下来，被告已经向原告要求退房。建设银行之前起诉被告和原告偿还贷款的案子系调解结案，律师费和诉讼费用都是由被告负担，该费用应由原告负担。贷款逾期是原告引起的，原告起诉被告没有事实和法律依据。
被告刘勇、徐晓梅在2016年1月26日的庭审中共同辩称，原告只替被告偿还了一部分贷款，原告主张的数额有误。此外原告还欠被告购房违约金，要求用于抵消原告替被告偿还的贷款。另外之前建行起诉被告和原告的诉讼费用和律师费用是被告支付的，该款应由原告支付，现被告也要求在该案中予以抵消。
原告华辰丽景公司为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、商品房买卖合同1份，证明2011年9月15日两被告与原告签订购房合同，购买原告开发的位于泉山区矿山路22号华辰丽景小区X幢X单元XXXX号房产。
2、个人住房借款最高额保证合同复印件1份，证明2009年9月25日,原告与中国建设银行股份有限公司徐州分行签订保证合同，约定原告作为开发商为购买其销售的华晨丽景项目而与建行发生借贷关系的购房户承担连带保证责任。此合同亦是建行从原告账户划款的依据。
3、银行还款证明及个人贷款还款凭证11张，证明2012年9月29日至2013年12月28日原告共代被告偿还银行贷款56171元。
4、个人贷款还款凭证2张，证明原告于2014年6月30日代还款18790元，2014年7月3日代还款38800元。
5、被告签字的上房收款的明细表及原告向被告提供的账户支付违约金的清单各1份，证明2013年6月4日上房的时候，被告认可原告应付的违约金为30910元，扣除上房的其他应收款，被告应支付的违约金为20520元，被告于2014年3月5日支付了被告10260元的违约金。
6、建行个人贷款对账单4份，证明原告代被告刘勇偿还银行贷款的情况。
被告刘勇、徐晓梅共同质证认为，对商品房买卖合同、保证合同、上房收款的明细表及支付违约金的清单真实性无异议。对还款凭证、还款证明的真实性不予认可。对个人贷款对账单，因被告刘勇、徐晓梅在2016年4月6日未到庭，无法进行质证。
被告刘勇、徐晓梅为证实其辩称主张，向本院提交以下证据：
1、欠条1份，证明原告欠被告违约金未付。
2、调解书1份，证明在鼓楼区人民法院被告与建设银行就贷款问题调解时律师费和诉讼费都是由被告支付。
3、民事起诉状1份，证明在鼓楼法院建设银行起诉被告和本案原告，故本案原告应对该案的律师费和诉讼费进行承担。
原告华辰丽景公司质证认为，对欠条无异议，但原告已经支付了10260元。对调解书真实性无异议，是由于被告的违约行为引起的，诉讼费和律师费应由其负担，与原告无关。对民事起诉状的真实性无异议，但是被告违约，原告作为担保人成为被告，不应承担诉讼费和律师费，而且后来建行撤回了对原告的起诉。
本院审查后认为，对双方无异议的商品房买卖合同、保证合同、上房收款的明细表及支付违约金的清单、欠条、调解书、民事起诉状的证明效力本院予以确认；对于原告举证的还款凭证、还款证明、贷款对账单，该证据客观真实，与本案有关联性，能够证明案件真实情况，本院对以上证据的证明效力依法予以确认。
经审理查明，2009年9月25日，原告华辰丽景公司（甲方）与中国建设银行有限公司徐州分行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告为自2009年9月25日至2011年9月25日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，提供连带责任保证。甲方应在乙方处开立专向保证金账户。对于甲方在本合同项下的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收。不足部分，乙方有权从甲方在中国建设银行系统开立的任一账户中划收相应款项，且无需提前通知甲方。合同还对其他事项作了相关约定。
2011年9月15日，原告华辰丽景公司与被告刘勇签订《商品房买卖合同》，被告购买由原告开发的位于徐州市矿山路22号华辰丽景小区X幢X单元XXXX号房产，总金额为612547元。合同并对其他事项作出约定。
2011年12月31日，被告刘勇、徐晓梅与中国建设银行股份有限公司徐州分行签订《个人住房借款合同》，约定被告向中国建设银行股份有限公司徐州分行借款410000元，原告华辰丽景公司提供连带责任保证，并将所购房屋抵押给中国建设银行股份有限公司徐州分行。后中国建设银行股份有限公司徐州分行向被告发放贷款410000元。后因被告刘勇、徐晓梅未按期偿还贷款，原告华辰丽景公司分别于2012年9月29日代被告刘勇、徐晓梅偿还贷款10000元、2012年10月31日偿还2600元、2012年11月27日偿还3200元，2012年12月28日偿还3200元，2013年1月28日偿还3200元，2013年2月27日偿还3200元，2013年3月27日偿还2900元，2013年4月27日偿还3051元，2013年5月29日偿还3060元，2013年6月27日偿还3100元，2013年12月28日偿还18660元，共计56171元。
2013年6月4日，被告签署商品房上房收付款明细表，原告华辰丽景公司向被告刘勇出具欠条：今欠华辰丽景业主刘勇房款违约金20520元。2014年3月5日，原告向被告刘勇返还10260元，被告刘勇签字并加印指印确认。
后因被告刘勇、徐晓梅未能按照约定偿还贷款，2014年6月18日，中国建设银行股份有限公司徐州分行将被告刘勇、徐晓梅以及原告华辰丽景公司诉至徐州市鼓楼区人民法院，要求判令：1、被告刘勇、徐晓梅偿还贷款本金398943.48元，利息13649.14元，本息共计412592.62元（截至2014年5月22日）2014年5月22日后至实际付清之日的利息继续计算，律师费21500元；2、中国建设银行股份有限公司徐州分行行使抵押权优先受偿；3、华辰丽景公司对上述债务承担连带清偿责任。
在鼓楼区人民法院诉讼过程中，原告又于2014年6月30日代被告刘勇、徐晓梅偿还贷款18790元，2014年7月3日偿还38800元。
后中国建设银行股份有限公司徐州分行撤回对华辰丽景公司的诉讼，并于2014年8月14日与刘勇、徐晓梅达成调解协议：一、被告刘勇、徐晓梅于2014年7月22日前一次性给付中国建设银行股份有限公司徐州分行借款本息156171元（已付），2014年7月23日之后的借款本息仍按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》履行。二、被告刘勇、徐晓梅于2014年7月22日前一次性赔偿中国建设银行股份有限公司徐州分行律师代理费16095元（已付）。三、若被告刘勇、徐晓梅未按上述条款履行义务，中国建设银行股份有限公司徐州分行有权就借款本息260047.86元（利息暂计算至2014年7月22日，之后的利息按合同约定计算）向人民法院申请强制执行（应扣除已给付部分）；原告对被告刘勇名下的位于徐州市华辰丽景X栋X-
XXXX室房产的价值享有有先受偿权。案件受理费7810元，减半收取3975元，由被告刘勇、徐晓梅负担（已付）。
本院认为，原告华辰丽景公司作为保证人，在债务人刘勇、徐晓梅未能履行债务的情况下履行了相应的保证责任，其有权利向债务人追偿，原告主张要求被告支付代为偿还的贷款113761元于法有据，本院依法予以支持。对于被告主张原告欠付其的违约金10260元应予抵消的问题，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，可以从原告诉请的金额中予以扣除，因被告刘勇于2015年12月30日庭审中向原告主张抵消，故抵消自该日生效。
关于原告主张的利息问题，应从垫付之日起按照银行同期贷款利率按以下阶段分别计算至2015年12月30日被告主张抵消生效之日：1、自2012年9月29日起以10000元为基数计算；2、自2012年10月31日起以2600元为基数计算；3、自2012年11月27日起以3200元为基数计算；4、自2012年12月28日起以3200元为基数计算；5、自2013年1月28日起以3200元为基数计算；6、自2013年2月27日起以3200元为基数计算；7、自2013年3月27日起以2900元为基数计算；8、自2013年4月27日起以3051元为基数计算；9、自2013年5月29日起以3060元为基数计算；10、自2013年6月27日起以3100元为基数计算；11、自2013年12月28日起以18660元为基数计算；12、自2014年6月30日起以18790元为基数计算；13、自2014年7月3日起以38800元为基数计算。自2015年12月31日起，应以抵消后的103501元为基数（113761元-10260元=103501元）按照银行同期贷款利率计算至被告实际支付之日止。
关于被告主张鼓楼法院调解案件的诉讼费及律师费应由原告承担的辩称意见，本院认为，其与建设银行之间系金融借款合同关系，其不能以原告逾期上房为由拒绝向建设银行履行还款义务，故因被告逾期还款产生的相应责任应由被告承担，其要求原告承担相应诉讼费及律师费的辩称意见没有事实和法律依据。
综上，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第九十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告刘勇、徐晓梅于本判决生效后十日内给付原告徐州市华辰丽景房产开发有限公司代偿的贷款103501元及利息，利息依照中国人民银行同期贷款利率分以下阶段计算：
1、2012年9月29日起至2015年12月30日，以10000元为基数计算；
2、2012年10月31日起至2015年12月30日，以2600元为基数计算；
3、2012年11月27日起至2015年12月30日，以3200元为基数计算；
4、2012年12月28日起至2015年12月30日，以3200元为基数计算；
5、2013年1月28日起至2015年12月30日，以3200元为基数计算；
6、2013年2月27日起至2015年12月30日，以3200元为基数计算；
7、2013年3月27日起至2015年12月30日，以2900元为基数计算；
8、2013年4月27日起至2015年12月30日，以3051元为基数计算；
9、2013年5月29日起至2015年12月30日，以3060元为基数计算；
10、2013年6月27日起至2015年12月30日，以3100元为基数计算；
11、2013年12月28日起至2015年12月30日，以18660元为基数计算；
12、2014年6月30日起至2015年12月30日，以18790元为基数计算；
13、2014年7月3日起至2015年12月30日，以38800元为基数计算；
14、2015年12月31日起至实际付清之日止，以103501元为基数计算。
二、驳回原告徐州市华辰丽景房产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2840元，保全费820元，合计3660元，由被告刘勇、徐晓梅负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 赵艳鹏
代理审判员 韩 露
人民陪审员 孙宗武
二〇一六年四月十一日
书 记 员 石晶晶
附：法律条文
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国合同法》
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
《中国人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。