宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终2525号
上诉人（原审被告，反诉原告）孟宪云，男，1964年10月11日出生，汉族，个体，住山东省济南市市中区。
委托诉讼代理人：李健，宁夏永合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁夏大众房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路51号瑞银财富中心C20层。
法定代表人：饶占银，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张嘉晨，宁夏言成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：弓凯标，宁夏言成律师事务所律师。
上诉人孟宪云因与被上诉人宁夏大众房地产开发有限公司（以下简称大众公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区灵武市人民法院(2017)宁0181民初2055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人孟宪云上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，支持上诉人的原审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院未查明案件事实，错误认定双方建立商品房买卖关系，认定上方履行合同义务的先后顺序，未审查被上诉人在履行合同过程中的违约行为；2.上诉人与被上诉人在合同约定了卖方逾期交付房屋的违约责任，合同中赋予上诉人解除合同的权利，上诉人已依约解除合同，但一审判决剥夺了上诉人单方解除合同的权利，违反了当事人意思自治原则。
被上诉人辩称，一审判决对双方建立的商品房买卖关系的时间及双方履行合同义务的先后顺序的认定准确无误，并无不当。上诉人于2012年5月21日支付的2万元仅为定金，根据常理涉案房屋的总价值为759969元，上诉人不可能仅支付2万元作为房屋首付款，上诉人声称是上诉人将空白的商品房买卖合同签字后才交给被上诉人，但上诉人无证据证明，且双方买卖涉及的交易金额巨大，作为具有完全民事行为能力的上诉人怎会随意在空白合同上签字，其主张完全自相矛盾，悖于常理；涉案房屋为现房，在商品房买卖合同约定的2012年6月30日交付日期前即可交付，因上诉人未按合同的约定履行付款义务导致延期交房，被上诉人不存在逾期交房的违约责任，上诉人应自行承担相应的法律后果；上诉人因未按合同的约定履行付款义务，构成违约，不享有解除权。根据双方签订的商品房买卖合同中的约定，在买受人付清购房款后，出卖人才向买受人交付房屋，上诉人作为买受人，其未按合同约定付清购房款，构成违约，其不享有解除合同的解除权，被上诉人作为守约方才是行使合同解除权的主体，上诉人于2017年6月21日向被上诉人发出的解除合同通知书系单方行为，不产生解除合同的效力。请求驳回上诉，维持原判。
大众公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告购房款37万元；2.被告向原告支付违约金32320元（2012年7月21日至2017年5月2日，37万元×1747天×0.05‰），要求支付至被告实际给付之日止，合计402320元；3.本案诉讼费由被告负担。
孟宪云向一审法院反诉请求：1.原告向被告退还已付购房款391755元，并承担违约金784元，以及2012年7月30日至反诉之日止银行贷款利息111258元，共计503797元；2.本案反诉费由原告承担。
一审法院认定事实：2012年7月5日，原告大众公司与被告孟宪云在灵武市大众锦龙商业广场售楼部签订《灵武市商品房买卖合同》。合同约定：被告向原告购买H幢30号商品房，房屋建筑面积119.08平方米，总价759969元；买受人于本合同签订之日付清首付款389969元，余款37万元于2012年7月20日之前付清；买受人逾期付款的违约责任为：”逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之0.2向出卖人支付违约金。出卖人退还已收房款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际支全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”；出卖人应当在2012年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；非住宅交付使用条件为：”1、该商品房经过房地产开发项目竣工验收；2、该商品房取得《建筑工程竣工验收备案表》；3、该商品房取得交付使用批准文件；4、买受人按期付清全款”；出卖人逾期交房的违约责任为：”逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金”；商品房达到交付使用条件后，应当电话或书面或报纸通知买受人办理交付手续。合同还约定了其他内容。
一审法院另查明，原告大众公司于2011年6月9日取得涉案房屋的商品房预售许可证，于2011年10月28日取得涉案房屋的《工程竣工验收备案表》，涉案房屋在签订买卖合同时已具备交付条件。被告孟宪云于合同签订前2012年5月21日向原告大众公司支付购房款2万元；于合同签订当日2012年7月5日支付购房款369969元，下欠购房款37万元至今未付。涉案房屋于2012年在灵武市房屋产权登记部门备案登记在被告孟宪云名下。被告孟宪云尚未领取房屋钥匙，案外人王美霞于2013年领取房屋钥匙并使用房屋，房屋门头为”运泽平价超市”，现已关门歇业。
一审法院认为，原、被告签订的《灵武市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同。涉案房屋属于非住宅，合同约定的非住宅交付条件除取得交付使用审批文件外，还应当包括买受人按期付清全款，被告尚欠购房款37万元事实清楚，被告支付房款的义务应当先于原告交付房屋的义务，原告有权在被告付清全款前拒绝交付房屋，故对原告主张被告支付购房款37万元的诉讼请求，予以支持。被告于2012年7月5日已付房款369969元，合同约定余款37万元于2012年7月20日之前付清，本案中原告明知被告在2012年7月21日已构成逾期付款，却于2017年6月5日才向被告主张权利，且涉案房屋在交付被告使用前已由他人进行使用，对此原告存在过错，故对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。被告辩解涉案房屋应当先交房后付款，合同约定的交房日期之所以早于合同签订日期，是因为涉案房屋属于2012年6月30日的交房区段，合同约定的交付条件是否成就决定了房屋能否交付，故被告的抗辩理由不能成立，不予采纳。双方可以协商解除合同，因被告未按合同约定逾期付款构成违约，此时原告作为守约方应当是行使合同解除权的主体，而被告于2017年6月21日向原告发出的解除合同通知书系单方行为，不产生解除合同的效力，被告认为合同已解除缺乏事实和法律依据，故对被告主张原告退还已付购房款并承担违约金、利息的反诉请求，不予支持。原告辩解被告尚未付清购房尾款的抗辩理由成立，予以采纳；但辩解被告擅自使用涉案房屋的证据不充足，该抗辩理由不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条、第一百零七条规定，判决：一、被告孟宪云于判决生效后五日内向原告宁夏大众房地产开发有限公司支付购房款37万元；二、驳回原告宁夏大众房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告孟宪云的诉讼请求。被告孟宪云如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3668元，由被告孟宪云负担3425元，原告宁夏大众房地产开发有限公司负担243元。反诉案件受理费8838元，减半收取4419元，由反诉原告孟宪云负担。
二审中，被上诉提交证明一份（原件核对，提交复印件），证明涉案房屋已于2012年在灵武市房管局备案登记在上诉人名下。上诉人对该证据的真实性、合法性有异议，印章为档案查阅专用章，不是灵武市房地产管理局商品房预售登记合同备案专用章，无法看出合同备案的日期，且备案的形式不符合法律规定，对房屋是否备案的结果违反法律规定。
经审查，被上诉人提交的证据可以证明涉案房屋备案至上诉人名下，依法予以采信。
经审理查明，2012年7月5日上诉人向被上诉人支付物业储备金1786元。上诉人主张在被上诉人逾期交房后多次解除合同，一审中提交了快递单及解除合同通知，显示上诉人最后一次通知被上诉人解除合同的时间为2017年6月21日，被上诉人认可此时收到上诉人的解除合同通知。
经二审查明的其他事实与一审一致，对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案双方签订的合同合法有效，双方均应按约履行。上诉人于合同签订前2012年5月21日向被上诉人大众公司支付购房款2万元，被上诉人在二审中主张该2万元系订金，但在一审庭审后针对庭审中的问题进行答复时，被上诉人明确该2万元系购房款，据此本院确认上诉人主张本案属于先交房后付款的主张成立，认定双方于2012年5月21日即商定买房事宜，在上诉人交纳2万元房款后，被上诉人承诺于2012年6月30日交付房屋，并约定上诉人于2012年7月5日支付购房款369969元，余款37万元于2012年7月20日之前付清。虽然双方合同约定交房条件为上诉人按期付清房款，但该按期也指按照双方约定的日期，该约定不能改变本案双方商定的先交房后付款的事实，被上诉人作为房地产销售商应当严格按约履行。因被上诉人未在2012年6月30日前交付房屋，上诉人可以按照合同约定解除合同，最迟本案合同也于2017年6月21日被上诉人收到解除合同通知时解除。合同解除后，被上诉人应当向上诉人返还已支付的购房款369969元、2万元、物业储备金1786元，合计391755元。本案中上诉人明知被上诉人违约，却于一审反诉时才向被上诉人主张权利，导致违约损失扩大，本案中不再支持上诉人主张的违约金及利息。综上，一审关于本案合同履行顺序认定错误导致判决错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区灵武市人民法院(2017)宁0181民初2055号民事判决；
二、被上诉人宁夏大众房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人孟宪云返还已付购房款391755元；
三、驳回宁夏大众房地产开发有限公司一审中的本诉请求；
四、驳回孟宪云一审中的其他反诉请求。
一审案件受理费3668元，由孟宪云负担3425元，宁夏大众房地产开发有限公司负担243元。一审反诉案件受理费8838元，减半收取4419元，由宁夏大众房地产开发有限公司负担。二审案件受理费15688元，由宁夏大众房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵和平
审 判 员 赵来珍
代理审判员 杨璐璐
二〇一七年十月二十七日
书 记 员 王丽娟