河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫01民终15074号
上诉人（原审被告）郑州市中原区房产管理局，住所地郑州市中原区中原中路167号院7号楼。
法定代表人李文智，局长。
委托代理人殷仁运，河南国基律师事务所律师。
委托代理人郭冲，该单位员工。
被上诉人（原审原告）刘同兰，女，汉族，1932年2月15日生，住郑州市中原区。
委托代理人郭超，河南首航律师事务所律师。
委托代理人荐国防，男，汉族，1960年4月1日生，住郑州市中原区，系刘同兰之子。
上诉人郑州市中原区房产管理局（以下简称中原区房管局）因与被上诉人刘同兰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初4146号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中原区房管局的委托代理人殷仁运、郭冲，被上诉人刘同兰的委托代理人郭超、荐国防到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘同兰于2017年5月31日向郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求判令：1、中原区房管局向刘同兰交付两套房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅面积测绘报告》；2、中原区房管局为刘同兰办理两套房屋的不动产权证书，并支付两套房屋的逾期办证违约金共计40万元；3、中原区房管局因交付的两套房屋室内高度违约，向刘同兰赔偿经济损失共计16万元，以上共计56万元；4、本案诉讼费用由中原区房管局承担。
原审法院审理查明：位于郑州市中原区××路××院××号的房屋所有权人原为刘同兰，所有权证号为郑房权字第××号，建筑面积为66.75平方米。后该房屋由中原区房管局于2008年组织拆除改造并对原居民进行安置。刘同兰分别委托其儿子荐国来和荐国防二人，代表刘同兰分别于2008年4月28日和中原区房管局签订《房屋拆迁安置协议》各一份，获得两套拆迁安置房：位于郑州市中原区××路××院××单元××Ｋ户型房屋（现实际房屋为6号楼4单元1层60号，建筑面积73.53平方米）和前进路22号院2单元5层G户型房屋（现实际房屋为6号楼3单元5层49号，建筑面积77.81平方米），当时涉案房屋有偿购买价为每平方米3600元。后刘同兰通过诉讼，向荐国防和荐国来收回二套房屋的产权。房屋于2009年10月竣工后，中原区房管局未向刘同兰交付房屋。刘同兰于2009年12月底自行入住位于中原区××路××院××楼××单元××号房屋，另外一套房屋刘同兰通过诉讼向中原区房管局主张权益，原审法院于2015年12月21日作出（2015）中民一初字第1200号民事判决书，判决中原区房管局向刘同兰履行交付义务，该房屋于2017年3月由原审法院强制执行交付。中原区房管局与刘同兰签订的《房屋拆迁安置协议》第二条第7款约定“新房入住（即交付钥匙为准，须办理手续）甲方负责为乙方办理房产证、土地证，办证费用由甲方承担。办证期限为半年，甲方如违约应赔偿乙方20万元违约金”。但在房屋交付后，中原区房管局以刘同兰未交契税、未办理原房屋产权注销手续为由，未履行办证义务。《房屋拆迁安置协议》第二条第4款约定“甲方支付乙方的新房屋必须符合国家规定的工程质量标准，和其承诺户型结构，（室内高度不得小于2.8米）否则给乙方造成的损失应予以赔偿”。但中原区房管局实际交付的房屋室内高度没有达到2.8米。该二套房屋交付后，中原区房管局未向刘同兰颁发《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅面积测绘报告》，刘同兰认为中原区房管局侵犯了其合法权益，于2017年5月21日诉至法院要求解决。
诉讼中另查明，中原区房管局提供2017年5月16日催办通知一份，证明中原区房管局曾向刘同兰催促协助提供办证的相关证明，刘同兰否认收到此催办通知，同时提出根据拆迁协议约定补缴契税应由中原区房管局负责，至于原房屋注销证明经查刘同兰名下已经无房，中原区房管局早已把房屋初始登记办在自己名下，无需刘同兰再予以协助。
原审法院认为：中原区房管局对旧房进行拆迁改造，新交付给原业主的住房应达到国家相关质量标准，参照《商品房销售管理办法》第三十二条之规定，拆迁单位应向业主提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅面积测绘报告》，中原区房管局仅向房管建设部门提供相关证书，未完全履行法定义务，应承担违约责任，故对刘同兰的此项诉讼请求予以支持。刘同兰、中原区房管局双方签订的协议，明文约定交付的房屋室内高度不得小于2.8米，而中原区房管局抗辩此约定是层高，层高符合协议约定。但根据常理和协议条款可以认定，层高与室内高度不是同一概念，中原区房管局的抗辩意见与事实不符，不予采信。因中原区房管局交付的房屋室内高度没有达到约定，给刘同兰的生活环境和房屋价值带来不利影响，中原区房管局应承担违约赔偿责任，刘同兰要求每套房屋赔偿8万元符合客观事实，予以支持。在刘同兰、中原区房管局双方约定的协议中还约定“办证费用由甲方承担”，根据双方的地位不同，从广义上理解刘同兰提出的即一切费用（包含补缴契税）都由中原区房管局承担的主张成立。中原区房管局作为拆迁单位，处于强势地位，如要求业主承担契税，应在协议里签订特别条款予以明确约定，中原区房管局没有在协议里明确约定，应由其承担不利的后果。目前拆迁房屋初始登记已办在中原区房管局名下，刘同兰名下已无房，中原区房管局不予办证的二个理由均不成立，因此中原区房管局应承担违约责任。鉴于目前已经颁发产权证书，不再颁发房产证，故刘同兰要求中原区房管局为其办理不动产产权证书的主张符合法律规定，予以支持。刘同兰、中原区房管局双方在协议里约定有违约惩罚条款，对这一约定中原区房管局是明知的，应由其承担违约后果，对刘同兰要求40万元违约金予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、中原区房管局于本判决生效后三十日内向刘同兰交付位于中原区××路××院××楼××单元××和××楼××单元××套房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅面积测绘报告》；二、中原区房管局于本判决生效后三十日内为刘同兰办理位于中原区××路××院××楼××单元××和××楼××单元××套房屋的不动产权证书，并支付二套房屋的逾期办证违约金共计40万元；三、中原区房管局于本判决生效后十日内向刘同兰赔偿因涉案二套房屋室内高度不符合协议约定经济赔偿金共计16万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元，由中原区房管局承担。
中原区房管局上诉称：一、刘同兰的一审第一项、第二项诉讼请求错误，一审法院支持其诉求，判决错误。1、刘同兰第一项诉求是要求中原区房管局交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅面积测绘报告》。一审法院依据《商品房销售管理办法》第三十二条支持了刘同兰的第一项诉求。《商品房销售管理办法》第三十二条“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”，没有规定应提交《住宅面积测绘报告》。该三十二条规定的是应该由房地产开发企业提供，而中原区房管局是房产管理局，不是房地产开发企业，一审法院将房产管理局等同于房产开发企业，混淆概念和职能，实属错误。《商品房销售管理办法》第三十四条：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。从该条规定可以看出，测绘报告由开发企业报房地产主管部门,没有规定应该向买受人提供，拆迁安置协议也没有约定应该提供测绘报告，因此一审法院支持刘同兰的第一项诉讼请求是错误的。根据郑州市住房保障与房地产管理局《关于对中原区房产管理局<关于申请拆除改造前进路22号院的请示>的批复》（郑房地权[2007]号）、中原区发展改革和统计局《关于拆除改造前进路22号院项目固定资产投资计划的批复》（中原发改统计字［2007］42号）文件以及中原区房管局与刘同兰签订的《房屋拆迁安置协议》，均显示拆除刘同兰的房屋属于旧城改造的拆迁项目，《郑州市旧城改造暂行办法》以及《郑州市城市建设拆迁管理条例》均未规定旧城改造的拆迁安置房屋交付时应当交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅面积测绘报告》，一审法院将刘同兰的房屋性质认定为商品房，更参照《商品房销售管理办法》判决中原区房管局交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅面积测绘报告》是错误的。2、刘同兰的一审第二项诉讼请求是“请求判令中原区房管局为刘同兰两套房屋的不动产登记证书，并支付逾期办证违约金40万元”。一审法院支持了刘同兰的第二项诉求，该诉求和判决存在错误。刘同兰正确的诉求应该是“判令被告将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，协助刘同兰办理房屋所有权登记手续”。因为中原区房产局不具备刘同兰诉求中的职能及办理不动产证的职能。根据郑州市人民政府和中原区人民政府的三定方案及职能划分，房屋不动产证的办理由郑州市住房保障和房地产管理局，不动产登记工作由郑州市不动产登记局，中原区房管局没有办理不动产权证的职能和权利，一审法院从名称上判断误以为中原区房管局具有该职能，所以支持刘同兰的诉求。《郑州市房屋登记条例》第四条：市房地产管理部门是本市的房屋登记机构，负责本市市区内房屋登记工作。县（市）、上街区房地产管理部门是本行政区域内的房屋登记机构，负责本辖区内房屋登记工作。郑政办〔2015〕127号郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见第三条“国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构,负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作”。从上述规定足以证明，中原区房产局没有为刘同兰办不动产权证的职能，只有在刘同兰将相关费用和应该由其本人提供的材料提供齐全后，由中原区房管局将需要由中原区房管局提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，协助刘同兰办理房屋所有权登记手续。否则，一审法院的判决就等同于鼓励中原区房管局滥用职权、不依法行政。没有为刘同兰办不动产证的原因一审法院没有查清楚。《商品房销售管理办法》第三条：本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。根据双方签订的拆迁安置协议第二条第二款，除无偿赔付面积外，还有43.085平方米、38.705平方米为有偿，需要刘同兰补交超面积购房款分别为113787元、109845元，共计223632元，其中一套房建成后，刘同兰强行自行入住，另外一套房由法院于2017年3月28日向刘同兰执行交付，但是经过中原区房管局多次催要购房款，刘同兰却置之不理。一审法院只看到不动产登记证没办，却没有查清楚为何没办，到底是谁在违约，双方是否有证据证明都按照协议约定履行了合同义务。因为刘同兰在中原区房管局将涉诉两套房屋全部交付后，依然拒绝缴纳应交223632元购房款，按照《中华人民共和国合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。按照合同法的上述规定，付款是刘同兰应该先履行的义务，只有在其履行完付款义务后，中原区房管局才可以为其提供办证的材料，这也是合同法规定的在一方明确表示违约后，一方可以自我防止损失扩大，自我保护、自我救济的措施。一审法院的判决等同于只要买房子付个首付就可以办房产证，不需要把购房款付清，售房单位就应该给购房人办证，这严重违反了公平公正原则，也违反了合同法的相关规定。中原区房管局于2010年起诉至中原区法院要求刘同兰支付223632元购房款，被法院以主体不对驳回。2016年又起诉至中原区法院要求刘同兰支付223632元购房款，截至目前近一年了却未出结果。2017年5月16日中原区房管局向刘同兰下限期提交办理房屋权属证书资料等手续的通知，并与2017年5月18日上午亲自派三名工作人员将该通知送达刘同兰，刘同兰在听完通知内容后拒绝签收（有同步录音录像为证）。证明中原区房管局一直在为刘同兰办证而进行一系列工作，但是刘同兰却拒绝配合，拒绝交购房款，拒绝提供被拆迁房屋注销证明，不能办证并非中原区房管局不履行职责导致，而是因为刘同兰拒绝配合导致。一审法院查明被拆迁房屋已注销，名下无房，但是中原区房管局于2017年9月26日到郑州市中原区不动产登记中心查询，被拆迁房屋的不动产登记系统数据依然存在。根据郑州市住房保障和房地产管理局网站公示，征收（拆迁）安置房产权办理需要提供下列材料：1.登记申请书1份，盖公章，2.房屋拆迁许可证或征收决定1份，3.房屋注销证明1份，盖公章，4.房屋拆迁安置协议和安置通知书2份，盖公章，5.被安置人有效身份证件1份，6.安置房国有土地使用证1份，7.安置房建设工程规划许可证及附图2份，盖公章，8.安置房竣工证明1份，盖公章，9.物业维修基金缴存凭证1份，盖公章，10.完税凭证1份，盖公章，11.房屋分户平面图2份，盖公章。《不动产登记暂行条例》第十四条：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的。从上述规定可以看出，注销证明是办理不动产证的一个必要条件，而注销证明应该由刘同兰向不动产登记部门单方申请，抛开购房款付不付清不说，没有这个注销证明，就无法办理不动产登记证。中原区房管局已提供不动产登记部门出具证据查询结果证明被拆迁房屋没有注销，而一审法院在没查清真相的情况下，在材料不齐不具备办证条件下，在刘同兰未付清购房款情况下，在刘同兰未提供注销证明情况下，在中原区房管局不具备办证职能的情况下强行判决中原区房管局办理不动产证，显然属于错误。一审法院在审理过程中查明刘同兰于2009年12月底自行入住中原区××路××院××楼××单元××号0号房屋，另一套房屋于2017年3月28日由一审法院强制执行交付。但是《房屋拆迁安置协议》中明确约定的是办证期限半年。一套房是刘同兰自行入住，却迟迟不缴纳超面积费，另一套房屋2017年3月份才强制交付，至一审法院2017年9月18日作出判决之日也还没有到半年的办证期限，一审法院却判决中原区房管局为刘同兰办理不动产产权证书，并支付违约金40万元，这是明显错误的。不动产权证书是由不动产登记部门办理的，不动产登记部门在办理不动产权证书时有法定的程序，法定的期限，一审法院的判决却要求中原区房管局于判决生效后30日为刘同兰办理不动产权证书，判决过于草率且不符合实际。3、判决中原区房管局支付40万违约金显然没有法律依据和事实依据。上面已经提到，一审法院没有查清到底是谁在违约，就看到不动产证还没办就认为是中原区房管局违约，所以支持40万元违约金，上面已经提到并证明，中原区房管局不存在违约行为，是因为刘同兰违约，各种不配合，导致证件未能如期办理，在中原区房管局不存在违约的情况下，就不应该支付任何违约金。况且其他住户已经基本全部办理了房屋权属证书，刘同兰没办，就是因为截至今天，刘同兰一是未提供任何手续，二是未缴纳超面积费用，不能将刘同兰的违约行为让中原区房管局背负责任。假设应该支付违约金那么违约金明显过高。涉案的拆迁安置协议，明显不公平，只有对中原区房管局违约的惩罚，没有半点刘同兰的违约惩罚措施，即使这样，法院依然认定中原区房管局属于强势地位。退一步讲，即使中原区房管局没办证真属于违约行为，那么根据《合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。刘同兰在中原区人民法院2015年中民一初第1200号判决书中已经就拆迁安置协议第二条第7款主张过损失，法院判决损失为34224元，那么依据上述法律规定，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；这样计算，违约金不足一万元。第二，关于第三项诉求及判决缺乏证据支持。刘同兰的第三项诉求是判令中原区房管局交付的两套房屋室内高度违约，向刘同兰赔偿经济损失16万元。一审法院予以支持。首先，刘同兰未提供房屋高度达不到约定的证据。根据郑州市规划局（2008）第1060号规划许可证附件证明，房屋楼高20.20米，平均每层楼高3.36米。刘同兰并未提供测绘部门或司法鉴定部门的结论来证明涉诉房屋未达到约定高度，因此在证据不足的情况下，一审认为高度不够缺乏证据佐证。关于这16万违约金，协议并未约定如果高度不够应该赔偿多少，只是约定如果达不到2.8米，给刘同兰造成的损失应予以赔偿。假设高度经过权威部门测绘后确实不够约定高度，那么刘同兰应该提供合法有效的证据证明损失存在，损失多少，一审法院在没有测绘部门测绘高度的情况下，在刘同兰的损失没有经过第三方评估机构评估的情况下，随意认定、认可刘同兰诉求中的数额，缺乏证据支持。因此一审法院支持的三项诉讼请求同样错误。综上所述，请求二审法院查明事实，依法改判维持办理《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，驳回其他的诉讼请求。
刘同兰答辩称：一、中原区房管局作为拆迁安置协议的合同相对方，应当履行合同义务和法定义务。刘同兰的房屋被拆迁，所回迁的房子，不管是安置房，还是商品房，都应当达到法定居住和质量保证条件。中原区房管局作为拆迁方，总不能随随便便就建个危房交付给刘同兰，刘同兰作为被拆迁方享有被安置的权利，并对安置房屋的质量、面积享有知情权，知情权只能通过《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅面积测绘报告》来确定，才能够得知需要补交房屋差价。因此，中原区房管局以其并非房地产开发企业和房屋性质为由辩解，完全是在偷换概念，逃避法律责任，其应当按照法律规定，履行交付义务，并承担质量保证和维护的责任。二、中原区房管局恶意逾期交房，且未按协议约定办理产权证，一审法院认定其违约，判决其承担违约责任，并无不当。双方所签订的《拆迁安置协议》是基于平等自愿原则签订的，是双方的真实意思表示，双方对违约条款是明知的，且对双方均具有约束力，就是为了约束双方按照协议如期履行。中原区房管局作为拆迁方，在回迁房建成后，却拒绝向刘同兰履行交付义务。刘同兰已年近九旬，却需要通过政府和诉讼，才能够回迁安置，有法院判决和执行文书为证，而且房屋现状却登记在中原区房管局名下，因此，中原区房管局的行为已严重违约，依法依约都应当承担违约责任。中原区房管局现在提出违约金过高，认为一审法院判决错误，认为自己很冤枉。中原区房管局作为政府机构，应当进行反思，明知违约条款的约定，而恶意违约，是知法犯法，明知故犯，更应当严厉处罚。中原区房管局交付的安置房屋，房屋高度与约定不符，土地性质为划拨土地，房屋交易及价值自然严重受到影响，与周边商品房存在巨大的价差；更严重的是安置房屋依然登记在中原区房管局名下，而刘同兰已年近九旬，中原区房管局故意拖延办证，如果刘同兰突然去世，刘同兰一家将面临房屋无法过户等重重困难和巨大损失，这些不良因素都是中原区房管局恶意违约不作为造成的，理应承担更为严重的违约责任，并赔偿损失。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，请求依法维持原判。
本院经审理对原审查明的事实予以认定。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，中原区房管局与刘同兰签订的两套房屋的拆迁安置协议均约定“新房入住（即交付钥匙为准，须办理手续）甲方负责为乙方办理房产证、土地证，办证费用由甲方承担。办证期限为半年，甲方如违约应赔偿乙方20万元违约金”。安置房屋于2009年10月竣工后，中原区房管局未向刘同兰交付房屋，2009年12月刘同兰自行入住其中一套房屋，另一套房屋经原审法院判决，于2017年3月由原审法院强制执行交付。中原区房管局称没有为刘同兰办理房产证系因刘同兰没有支付房屋面积差价款、没有提供原房屋注销证明和完税凭证，但双方在拆迁安置协议中并未约定办理房产证的前提条件，中原区房管局以刘同兰违约而没有办理房产证缺乏合同依据。根据拆迁安置协议的约定，结合安置房屋已初始登记在中原区房管局名下及刘同兰提供的郑州市房管局查询证明显示刘同兰名下无房等情况，中原区房管局称办理房产证仍需刘同兰提供资料理由不足，且中原区房管局亦未提供通知刘同兰提供办理房产证资料的相关证据，原审判决中原区房管局按约承担逾期办证的违约责任并不错误。中原区房管局称其中一套房屋在2017年3月才强制交付，未超过约定的房屋交付后半年办证的期限，但针对该套房屋，原审法院已于2015年判决中原区房管局向刘同兰交付，中原区房管局怠于履行法院判决，其关于该套房屋未超过办证期限的意见，本院不予采纳。关于安置房屋的层高问题，拆迁安置协议明确约定室内高度不得小于2.8米，否则给乙方造成损失的应予赔偿。刘同兰提出涉案房屋室内高度为2.65米，中原区房管局不能说明房屋室内的实际高度，也不能证明室内高度达到2.8米。因中原区房管局交付的房屋室内高度不符合合同约定，给刘同兰的生活环境和房屋价值带来不利影响，原审判决中原区房管局每套房屋向刘同兰赔偿8万元并无不当。另，《住宅面积测绘报告》是确定房屋面积的必要资料，业主对房屋的确切面积具有知情权，故原审判决对刘同兰要求中原区房管局提供《住宅面积测绘报告》予以支持亦无不当。综上，中原区房管局的上诉请求理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9400元，由上诉人郑州市中原区房产管理局负担。
本判决为终审判决。
审判长 于岸峰
审判员 张永军
审判员 姚付良
二〇一七年十二月一日
书记员 翟贝贝