北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第37506号
原告许梅梅，女，1985年11月20日出生，个体工商户。
委托代理人杨莫野，北京市大地律师事务所律师。
被告招商局地产（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄北里214号楼1层101。
法定代表人张林，董事长。
委托代理人孟丽娜，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人张伟，北京市康达律师事务所律师。
原告许梅梅（以下简称原告）与被告招商局地产（北京）有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员凌巍独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨莫野、被告的委托代理人孟丽娜、张伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2009年7月15日签订合同编号为Y836294的《商品房预售合同》，原告购得北京市朝阳区XXXX危改小区住宅、办公、商业及地下车库2#住宅楼13层A单元12A01（以下简称涉案房屋）精装修商品房一套。《商品房预售合同》及《住宅质量保证书》约定了被告应当履行的保修责任。原告2011年1月3日接收房屋时，发现房屋存在多达45处问题，包括木地板划伤、卫生间玻璃碎了、壁纸有色差、多扇门打胶粗糙等，原告当即告知被告，并将所有问题一一列明，被告工作人员也予以签字认可并承诺尽快维修，为方便被告维修，原告将房屋钥匙也交给被告，到2011年6月份，原告一直未收到被告任何维修完毕的通知，于是原告自行前往房屋查看情况，发现交房时存在的问题依旧没有得到妥善维修，于是继续催促被告维修。直到2011年11月份，原告依然未收到被告任何维修完毕的通知，迫不得已再次前往房屋查看情况，发现不仅老问题没有修理完毕，反倒出现了一系列新的问题（如大理石、木地板、天花板开裂等），原告再次催促被告进行维修。2012年6月份，原告来到被告处，被告知所有工作人员更新，新工作人员不知情，因此维修事宜停滞不前，原告忍无可忍与被告发生争吵，被告开始重新维修。截止到2013年3月份，房屋问题更加严重，大理石断裂面积达80%以上，木地板开缝、鼓包、凹陷，打开后竟然发现地面基础不仅未找平，而且已经全部开裂，天花板裂缝无法修补，甚至发现隐蔽工程墙内的电线未按规范进行套管，存在安全隐患，并且家中所有卫浴设备被人使用，马桶污秽不堪，房屋内异味严重等诸多问题。原告经与被告协商未果后，只能委托公证机关对当时的房屋状况进行公证保全，从公证内容可以明显看到，房屋的状况根本就不符合居住的要求。鉴于被告长达两年多的时间也未采取实际有效的措施维修房屋，原告已完全不信任被告，只能自己找装修公司进行维修，2013年5月14日从被告工作人员处拿回2011年1月3日寄存的钥匙，在原告自己找的装修公司介入深度维修后，发现该房屋存在更多的问题，如拆开地暖后发现铺管间距高达40厘米间隔，更有甚者，很多安全隐患问题已直接威胁到居住者的生命安全，如房间几乎所有窗户都没按规范固定，而且房间直接和外面相通，原告不得已于2013年6月3日再次委托公证机关对房屋目前状况进行了公证保全。时至今日，该房屋的维修及装修还在进行中，原告在长达两年半的时间内也只能一直在外租房居住。原告认为，根据双方合同约定以及被告后续一系列怠于维修的行为，原告的利益已经受到严重侵害，因此诉至法院，请求法院判决被告赔偿我2011年1月4日至起诉之日止的房租损失638000元、基础装修费用338358.30元、材料费209336元、公证费5610元，共计1191304.30元。
被告辩称：涉案房屋在交付的时候确实存在部分需要维修的地方，但从双方确定的修复内容来看，修复部分不影响原告的居住，且我公司已对2011年1月3日原告入住房屋时提出的质量瑕疵进行了维修，不需要另外支付原告的费用。根据《商品房预售合同》的约定，我公司对装饰、设备承担保修责任的期限为1年，自2012年1月4日起我公司不对装饰、设备承担保修责任，原告不能证明二次装修因保修期内存在的问题而导致，且导致目前涉案房屋不能入住的情况是由于原告二次大规模装修造成的，对此我公司不应当承担责任。因此不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：原告（买受人）与被告（出卖人）于2009年7月15日签订《商品房预售合同》（合同编号Y836294），约定由原告购买被告开发的涉案房屋，预测建筑面积310.40平方米，单价每平方米人民币33974.70元，总价款8671024元整。《商品房预售合同》第十六条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”中写明：“（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）出卖人和买受人约定如下：……3、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照补充协议的约定处理，具体装饰和设备标准的约定见附件六。（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。详见补充协议。”《商品房预售合同》第十七条“住宅保修责任”约定：“（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家的北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。”《商品房预售合同》附件六为“装饰和设备标准的约定”，其中，第1至4款就楼房的外立面、首层大堂及电梯间、标准层电梯间及公共走廊、设备标准等进行了约定，第5至8款对室内部分、卧室及客厅、厨房、卫生间的装修标准进行了约定，具体内容为：“5、室内部分（1）户门：高档入户门，配高级防盗门锁。6、卧室及客厅（1）地面：高档石材或高档实木复合地板（2）墙面：木装饰面、部分高档壁纸（布）、环保乳胶漆（3）天花：环保乳胶漆（4）窗台：高档石材或高档人造石窗台板。7、厨房（1）地面：高档石材或高档防滑地砖（2）墙面高档石材或高档墙砖、部分不锈钢（3）天花：环保乳胶漆（4）橱柜：黑克、劳斯或同档次组合橱柜（5）厨房电器：伊莱克斯、西门子或同档次冰箱、洗衣机、油烟机、燃气灶、微波炉。8、卫生间（1）地面：高档石材或高档防滑地砖（2）墙面：高档石材或高档墙砖、局部夹胶玻璃或镜面玻璃（3）天花：防水石膏板表面环保乳胶漆，配品牌排气扇（4）洁具：杜拉维特、卡德维或同档次高档品牌洁具（5）卫浴五金：汉斯格雅、高仪或同档次五金龙头。”《商品房预售合同》附件十为补充协议，其中第七条约定，买卖双方同意对本合同正文第十六条补充如下：“1、该商品房交付时，如买受人认为该商品房的装饰、设备不符合本合同附件六规定的标准，或存在其他质量问题，买受人应立即书面通知出卖人，对于装饰、设备与本合同不符合之处或存在的质量问题，出卖人应于收到买受人通知之日起30个工作日内派人进行免费修理或更换。如出卖人与买受人对该商品房的装饰、设备是否符合本合同的约定或是否存在质量问题存在争议，双方应共同委托一家质量鉴定机构进行鉴定。如果鉴定结论认定该商品房的装饰、设备不符合本合同的约定或存在质量问题，则鉴定费用由出卖人承担，出卖人应于鉴定结论作出之日起30个工作日内派人对与本合同不符之处或存在质量的问题进行免费修理或更换。如鉴定结论认定装饰、设备与本合同的约定相符或不存在质量问题，则鉴定费用由买受人承担。2、如出卖人未能在前款规定的期限内派人进行维修或更换工作，买受人可向出卖人发出书面催告一次，如出卖人在买受人催告后的30个工作日内仍未能派人进行维修或更换工作，买受人有权自行或委托他人进行维修或更换，由此产生的费用买受人可向出卖人索赔，但应向出卖人提供如下证明文件：（1）质量鉴定机构出具的书面鉴定意见；（2）维修费用清单及发票；（3）损失清单及依据。”
2011年1月3日，被告向原告交付涉案房屋，原告对房屋进行验收时，发现房屋装修存在42处问题，要求被告进行维修，双方签署确认单。同日，原告将涉案房屋钥匙委托给XXXX物业管理中心，《钥匙托管协议》中写明本钥匙委托仅用于修缮。自2011年4月开始，被告对原告在2011年1月3日提出的问题进行修缮。被告提交的派工单显示，被告最后一次对涉案房屋进行维修的时间为2012年3月8日。
2013年4月2日，原告委托北京市长安公证处对涉案房屋的装修状况进行了证据保全公证（公证费2640元）。2013年5月10日，原告就涉案房屋的装修工程与北京奕景源装饰设计有限公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》。2013年5月14日，原告收回委托给XXXX物业管理中心的钥匙。之后，原告委托的装修公司进驻涉案房屋。2013年6月24日，原告再次委托北京市长安公证处对涉案房屋的装修状况进行证据保全公证（公证费2640元），（2013）京长安内民证字第7846号公证书所附照片显示，涉案房屋地面、多处墙面呈毛坯状态。
被告主张原告于2011年1月3日提出的房屋瑕疵已经修复完毕；原告则主张在被告修缮过程中不断出现新的问题，装修问题并未修复，而是越来越多。关于2011年1月3日以后发现的装修质量问题，原告提交了两份内容一样的装修质量问题明细单，其中一份的落款时间为2012年7月5日，并有原告本人的签名，另一份的落款时间为2012年7月6日，并有“周世苗”的签名。庭审中，周世苗作为被告的证人出庭作证，称装修质量问题明细单上的质量问题均已修缮完毕。
经询，被告表示涉案房屋的装修标准并无明确约定，装修的价格已经包含在房屋售价中，无法分开计算。原告表示被告的销售人员在售房时曾经口头承诺房屋的装修标准为每平米5000元，被告对此不予认可。被告为证明房屋装修部分已经经过验收，提交了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《主体结构分部工程质量验收记录表》、《建筑装饰装修分部工程质量验收记录表》、《地面、抹灰、门窗、吊顶、轻质隔墙、饰面板（砖）、涂饰、裱糊与软包、细部、建筑给排水及采暖、卫生器具安装（子分部）工程质量验收记录表》等证据，原告表示上述验收记录不能证明在交付涉案房屋时质量没有问题。
另，诉讼中，原告表示不申请装修质量或建筑质量鉴定。
为证明房租损失，原告提交了租赁合同及收条，被告不予认可；为证明基础装修费用，原告提交了委托设计合同、发票等证据，被告亦不予认可；为证明材料费，原告提交了销售单、付款凭证、装修费用明细等证据，被告亦不予认可。
上述事实，有各方当事人提交的《商品房预售合同》、报修单、装修质量问题明细单、钥匙托管协议、收条、发票、北京市房屋租赁合同、委托设计合同、公证书、照片、销售单、订货单、付款凭证、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、录像资料、证人证言、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》、派工单等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：原告与被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，故合法有效。原告和被告应当按照《商品房预售合同》的约定认真、全面地履行各自的义务。
本案双方当事人争议的焦点在于涉案房屋在交付时，其装修质量是否符合《商品房预售合同》的约定，如装修质量存在问题，被告是否尽到了保修责任。关于第一个问题，即涉案房屋在交付时的装修质量是否符合《商品房预售合同》的约定。《商品房预售合同》第十六条及附件六对涉案房屋的质量、装饰、设备标准进行了约定，附件十对买受人认为商品房的装饰、设备不符合本合同附件六规定的标准，或存在其他质量问题时的救济途径也进行了约定。从双方提交的证据来看，原告曾就房屋装修修缮问题多次与被告交涉，被告也多次进入涉案房屋进行维修，庭审中被告也认可房屋的装修存在瑕疵，且被告于2013年4月2日所做的证据保全公证的照片中也可见涉案房屋的装修质量确实存在问题，故应当认定被告交付的涉案房屋未达到双方约定的相关标准，被告存在违约情节。关于第二个问题，被告是否完全尽到了合同约定的保修责任。《商品房预售合同》附件十约定，出卖人应于收到买受人通知之日起30个工作日内派人进行免费修理或更换，从涉案房屋多次维修情况来看，被告并未依约完成自己的保修义务，亦可以认定存在违约情节。
如上所述，涉案房屋的交付质量存在问题，被告未能按照《商品房预售合同》的约定全面履行自己的义务，故应当承担相应的违约责任。但是，根据《商品房预售合同》附件十的约定，如出卖人与买受人对该商品房的装饰、设备是否符合本合同的约定或是否存在质量问题存在争议，双方应共同委托一家质量鉴定机构进行鉴定。而原告在2013年5月14日后自行委托装修公司对涉案房屋进行装修，破坏了房屋原有的状况，导致质量鉴定无法开展，亦存在一定过错，故应当减轻被告的违约责任。根据我国合同法第一百一十一条的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小、可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。因此，考虑到双方在《商品房预售合同》中未明确约定涉案房屋的装修标准以及被告在履约过程中亦存在一定过错，本院酌情判处被告赔偿原告维修费用及租房损失45万元、第一次的公证费用2640元。第二次公证时原告委托的装修公司已经进驻涉案房屋并且改变了房屋原状，故不能认定其保全证据的内容与被告有关，本院对此不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百一十二条的规定，判决如下：
一、被告招商局地产（北京）有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告许梅梅维修费及租金损失共计四十五万元整。
二、被告招商局地产（北京）有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告许梅梅公证费二千六百四十元。
三、驳回原告许梅梅的其他诉讼请求。
如果被告招商局地产（北京）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7177元，由原告许梅梅负担4117元（已交纳），被告招商局地产（北京）有限公司负担3060元（原告许梅梅已垫付，被告招商局地产（北京）有限公司于本判决生效后七日内支付给原告许梅梅）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 凌巍
二〇一四年一月十六日
书 记 员 郝卓