江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0583民初15295号
原告：刘夏慧,女,1986年8月20日出生,汉族，住山东省青岛市黄岛区。
被告：刘支宗,男,1974年3月25日出生,汉族，住山东省青岛市市南区。
被告：袁倚乔,女,1973年2月11日出生,汉族，住甘肃省兰州市城关区。
委托代理人：刘尚轲，江苏昆成律师事务所律师。（代理人上述两被告）
委托代理人：高文娟，江苏昆成律师事务所律师。（代理人上述两被告）
原告刘夏慧诉被告刘支宗、袁倚乔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月10日受理后，依法由代理审判员胡蔷薇独任审判，于2016年11月21日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告刘夏慧到庭参加诉讼，被告刘支宗、袁倚乔及两被告的共同委托代理人刘尚轲、高文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘夏慧向本院提出诉讼请求：2016年6月19日，原告经房屋中介昆山安美特房产经纪有限公司介绍，与被告签订了《房地产买卖居间协议》，协议中约定二被告将位于昆山市花桥镇绿地大道XX弄鑫苑XX号楼XX室的房屋一处（以下简称该房屋）卖给原告，原告按照合同约定于当日向被告交付了购房定金人民币10万元。2016年7月13日，原告在银行贷款审批通过后，按照合同约定向被告转账首付款40万元（含已付定金10万元），之后，按照合同约定被告应配合原告于8月9日过户，但被告却拒绝配合过户，并先后以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未能办理过户手续。原告认为，原、被告之间签订房屋买卖合同系双方之间的真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定按时履行房屋过户义务已经构成违约，并给原告造成诸多损失。现原告诉至法院，要求：1.请求法院依法确认原、被告之间签订的《房地产买卖居间协议》合法有效；2.请求法院判令被告协助原告将位于昆山市绿地大道XX弄鑫苑XX号楼XX室的房屋过户到原告名下；3.请求法院判令被告向原告支付逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿人民币20000元；4.请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费等全部诉讼费用。
被告刘支宗、袁倚乔共同辩称，第一，双方买卖合同并未生效；第二，本纠纷为居间合同纠纷，原告认定错误，应当驳回诉讼；第三，原告没有按照合同约定支付首付款，逾期近一个月，存在违约行为；第四，原告主张的违约赔偿金没有事实及法律依据；第五，不同意将房屋过户。
经审理查明，2016年6月19日，原、被告双方在案外人昆山安美特房产经纪有限公司（以下简称“安美特公司”）的居间下签订了一份《房地产买卖居间协议》（以下简称买卖居间协议），约定原告刘夏慧（乙方）购买被告刘支宗、袁倚乔（甲方）名下的位于昆山市花桥镇绿地大道XX弄鑫苑XX号楼XX室（不动产产权登记信息查询结果证明显示为昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园XX号楼XX室，产权证号为13XXX01、13XXX84），建筑面积为75.55平方米，房屋总价为820000元；该买卖居间协议第3.2.1条约定：“甲、乙双方签订《昆山市房地产买卖合同》或类似合同后当日内，乙方向甲方支付首期房价款计人民币400000元整，包含已付定金”；该买卖居间协议第3.2.2条约定：“若该房地产已设立抵押，甲方应于上述3.2.1项所述事项完成后5日内且于抵押权人许可的最短时限，至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额，办理抵押注销手续”；该买卖居间协议第3.2.3条约定：“甲方同意乙方通过向银行申请人民币肆拾贰万元整贷款的形式支付第二期房价款。乙方应于签订本协议后5日内向贷款银行申请办理贷款手续，若乙方的银行贷款未经审核通过或经审核通过的贷款成数不足，乙方应于送件当日补足”。该买卖居间协议第3.2.4条约定：“待甲、乙双方签订买卖合同、该房地产之抵押登记（若有）已经注销且乙方之贷款（若有）申请经银行审核通过后当日内，甲、乙双方共同至昆山市房地产交易中心申请办理产权过户手续（送件），同时乙方向甲方支付第三期房价款计人民币肆拾贰万元整”；该买卖居间协议第4条约定：“甲、乙双方同意在本协议生效后50个工作日内签订《昆山市房地产买卖合同》或类似合同。若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本条所述事项，则由甲方没收已支付的定金”；该买卖居间协议第8条约定：“本协议各方约定的其他事项：由于丙方工作失误或不力所导致的甲方或乙方的损失，由丙方承担相应的法律责任。因此房屋是刘支宗、袁倚乔共同共有的房屋，因袁倚乔没有签字，由刘支宗代签，如甲方违约，造成乙方的损失，由刘支宗承担相应的法律责任”；该买卖居间协议出卖方落款处的签字“刘支宗、袁倚乔”为刘支宗一人所签。2016年6月19日，原告支付被告刘支宗定金10万元；2016年7月13日，原告通过手机银行向被告刘支宗支付30万元购房款。2016年6月30日，被告结清了涉案房屋在中国建设银行的银行贷款。
另查明，原告另外提供短信截屏图片及手写交易流程图片，该交易流程系安美特公司的尚某所写，证明被告对房产交易流程是明知的；被告对短信截屏图片的真实性、合法性和关联性均有异议，对手写交易流程图片认为是尚某的个人行为，未加盖公章，也没有双方当事人的签字认可，因而对该证据的真实性、合法性和关联性不予认可。原告提供原告与被告（刘支宗）之间的聊天记录，证明被告将自己的银行账号发送给原告，并且确认于2016年7月13日已收到首付款30万元；被告对该证据的真实性有异议，认为电子证据需提供原始载体，并不排除该证据经过节选、删除使该证据缺乏完整性。原告提供通话录音两份（第一份录音时间为2016年8月9日，谈话人分别为尚某、刘支宗；第二份录音时间为2016年8月23日，谈话人为尚某、刘支宗）、现场录音一份（时间为2016年8月30日，谈话人为尚某、刘支宗、袁倚乔），证明1、2016年8月9日的录音证明，原、被告及安美特公司经办人尚某原约定于2016年8月9日办理房屋过户手续，被告刘支宗未按时到约定地点，且在通话过程中要求原告加价；2、2016年8月30日的录音证明，被告拒绝协助办理过户的原因是房价上涨，且被告刘支宗认可出售房屋时其配偶（即被告袁倚乔）是同意的；3、原告与被告刘支宗、袁倚乔约好到安美特公司谈房屋过户事宜，被告刘支宗、袁倚乔对安美特公司的尚某说要原告加价，或者赔给原告10万元定金。被告对通话录音的真实性不认可，认为该录音证据没有具体时间及主拨和被拨电话，并不能证明通话中系被告刘支宗本人；对现场录音的证据形式不认可，需提供原始载体，且其中被告刘支宗、袁倚乔声音小无法确认是本案的主体。
再查明，被告提供房地产买卖居间协议一份，其上仅有刘支宗、袁倚乔的签字，没有原告刘夏慧的签字，被告用以证明该协议未生效，且双方签订的是居间协议；原告对该买卖居间协议有异议。
又查明，被告刘支宗、袁倚乔系夫妻关系，现两人共同居住在上海。在原告与被告刘支宗签订买卖居间协议时，被告袁倚乔不在现场。原、被告之间并没有签订正式的房屋买卖合同，涉案房屋目前登记在刘支宗、袁倚乔名下，并未交付。庭审中，原告陈述其就涉案房屋申请的42万元贷款已审批通过；被告刘支宗、袁倚乔陈述不愿意继续履行居间协议；此外，本院向原告释明是否变更诉请为解除居间协议、返还定金及已付款，原告仍坚持诉请，要求继续履行居间协议。
庭审中，原告向本院申请证人尚某出庭作证，证人尚某陈述如下：证人尚某是昆山市安美特房产经纪有限公司中介人员，系原告和被告之间房屋买卖交易的经办人；原告和被告刘支宗签订买卖居间协议时，被告袁倚乔未在场，证人称在被告刘支宗在签订买卖居间协议前通过电话征得了被告袁倚乔的同意；房屋买卖基本交易流程为：签居间协议后付定金，定金付好后买方签贷款合同，贷款审批通过后支付首付款，首付款付好后在网上进行预约过户，过户当天签订《昆山市房地产买卖合同》；首付款时间没有具体约定，我直接让原告将首付款转给被告刘支宗，原告将首付款转给被告刘支宗后，我给双方约定了一个过户时间，时间为2016年8月9日；过户当天原告去了房产交易中心，被告刘支宗没到，被告刘支宗说由于家庭内部矛盾所以没来；证人称通知过户也即通知签订《昆山市房地产买卖合同》；证人认为双方没有进行过户的原因为房价上涨，被告夫妇不愿意卖，当时被告想要加价25万元，我为此多次去做原告工作，但原告称没有钱，所以就没谈成；原告刘夏慧的贷款审批已经通过；涉案房屋已办理网签备案。原告对证人证言的真实性认可。被告认为证人所述和居间协议约定不一致。
审理过程中，本院向原告就涉案房屋申请住房贷款的中国建设银行调取了原告的贷款申请材料，其中有个人住房贷款申请表、个人住房贷款调查申报审批表（其中贷款审批意见为同意）、面谈记录表，其上有原告刘夏慧和被告刘支宗的签字。原告对该组材料真实性认可；被告对该组材料真实性无异议，但认为该组材料的形成时间在2016年5月23日，在双方签订的居间协议之前，与本案无关。
以上事实有房地产买卖居间协议、短信截屏图片及手写交易流程图片、收据、手机银行转账明细、微信聊天记录、通话录音和现场录音及文字整理资料、银行还贷证明、买卖居间协议（被告提供）、证人证言、个人住房贷款申请表、个人住房贷款调查申报审批表、面谈记录表，以及本院庭审笔录和质证笔录予以证明。
本院认为，本案的争议焦点有二：一是居间协议是否生效；二是居间协议能否继续履行。关于争议焦点一，被告刘支宗、袁倚乔认为居间协议上“袁倚乔”的签字系刘支宗代签，且两被告持有的居间协议上没有原告刘夏慧的签字，因而主张原告与被告签订的居间协议未生效；本院认为，其一，该份居间协议具备了法律规定的合同成立所需的标的、数量、位置、价款等基本要素，且该居间协议并未违反法律法规的效力性强制性规定；其二，原告提供的居间协议上有原告刘夏慧、被告刘支宗和被告刘支宗代签的袁倚乔的签字，且被告刘支宗系涉案房屋的所有权人之一；其三，原告虽并未充分举证证明被告袁倚乔有授权委托刘支宗出售涉案房屋的意向，且事后袁倚乔也一直未追认原告与被告刘支宗签订的居间协议，但并不影响居间协议的成立和生效；因此，本院认定原告与被告刘支宗签订的买卖居间协议依法成立并有效。
关于争议焦点二：居间协议能否继续履行。根据该买卖居间协议第3.2.4条约定：“待甲、乙双方签订买卖合同、该房地产之抵押登记（若有）已经注销且乙方之贷款（若有）申请经银行审核通过后当日内，甲、乙双方共同至昆山市房地产交易中心申请办理产权过户手续（送件），同时乙方向甲方支付第三期房价款计人民币肆拾贰万元整”；第4条约定：“甲、乙双方同意在本协议生效后50个工作日内签订《昆山市房地产买卖合同》或类似合同”；并且根据原告的陈述以及证人证言可知，涉案房屋在具备办理过户登记手续的条件（涉案房屋已办理网签备案登记，原告申请的贷款审批通过，且首付款已支付）而未办理过户登记至原告名下的原因，系被告刘支宗、袁倚乔不愿意出售涉案房屋，并由此导致双方未订立正式的房屋买卖合同，房屋买卖交易无法继续，被告刘支宗系违约方。现原告要求继续履行居间协议，并要求将涉案房屋过户至原告名下，但本案中双方签订的仅为居间协议，居间协议仅具有预约性质，且双方并未签订正式房屋买卖合同，原告虽支付了首期房款，但被告明确表示不出售，且作为涉案房屋所有权人之一的被告袁倚乔一直未追认该居间协议，故双方居间协议无法继续履行；本院向原告释明，原告仍要求坚持诉请，要求继续履行居间协议，故对原告的此项诉请本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿20000元的诉请，本院认为，该案无法支持原告过户的诉请，不存在逾期过户的违约赔偿。原告有权就实际发生的违约损失或定金损失及已付购房款的返还另行起诉。
据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告刘夏慧与被告刘支宗于2016年6月19日签订的《房地产买卖居间协议》合法有效；
二、驳回原告刘夏慧的其他诉讼请求。
案件受理费12000元，保全措施申请费4620元，共计16620元，由原告刘夏慧负担4620元，由被告刘支宗负担12000元，被告刘支宗在本判决生效之日起十日内支付原告12000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 胡蔷薇
人民陪审员 王思思
人民陪审员 陆 芳
二〇一六年三月三十日
书 记 员 张 洁
附：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。