成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0104民初9506号
原告：锦江区德馨创客商务咨询工作室，经营场所：成都市锦江区。
经营者：肖倩，女，1987年12月14日出生，汉族，住浙江省开化县。
委托诉讼代理人：林坤娇，四川万帆律师事务所律师。
被告：四川省爱恋珠宝有限公司，住所地：成都市锦江区。
法定代表人：张清群。
委托诉讼代理人：荣力，男，1992年10月29日出生，汉族，住成都市武侯区，系四川省爱恋珠宝有限公司员工。
委托诉讼代理人：严玉久，四川志众律师事务所律师。
第三人：成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司，住所地：成都市。
法定代表人：张熙宗，总经理。
委托诉讼代理人：马玉龙，男，1989年12月28日出生，汉族，住四川省南江县，系成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司员工。
委托诉讼代理人：王志强，男，1990年11月20日出生，汉族，住四川省简阳市，系成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司员工。
原告锦江区德馨创客商务咨询工作室（以下简称德馨工作室）与被告四川省爱恋珠宝有限公司（以下简称爱恋珠宝公司）、第三人成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司（以下简称富房经纪公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用简易程序于2017年11月28日公开开庭进行了审理。原告德馨工作室的委托诉讼代理人林坤娇，被告爱恋珠宝公司的委托诉讼代理人荣力、严玉久，第三人富房经纪公司的委托诉讼代理人马玉龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告德馨工作室向本院提出诉讼请求：1.判令爱恋珠宝公司立即退还德馨工作室自2017年9月8日至2017年10月3日的租金66396.37元（庭审中德馨工作室明确要求爱恋珠宝公司退还自2017年9月8日至2017年10月2日的租金63842.67元）、保证金76611.2元；2.判令爱恋珠宝公司立即支付德馨工作室违约金76611.2元、赔偿德馨工作室遭受的物业费、保洁费损失8943.62元（其中物业费6743.62元、保洁费2200元），庭审中德馨工作室明确要求爱恋珠宝公司赔偿德馨工作室遭受的2017年9月8日至2017年9月30日的物业费损失（包括代收垃圾的费用）5965.51元、保洁费损失1686.67元；3.本案案件受理费由爱恋珠宝公司负担。
事实和理由：德馨工作室与爱恋珠宝公司、富房经纪公司于2017年6月17日签订房屋租赁合同，约定爱恋珠宝公司将位于成都市锦江区*房屋（建筑面积957.64平方米）出租给德馨工作室，租期三年（2017年6月18日-2020年7月2日），从2017年7月3日正式开始计算租金；第一、二年租金为76611.2元每月，每三个月支付一次；合同签订后，德馨工作室严格按照约定向爱恋珠宝公司支付了三个月的租金和保证金合计306444.8元，并按期缴纳了水电费、物业费等费用。2017年9月7日，在德馨工作室完全不知情的情况下，爱恋珠宝公司擅自将出租的房屋锁住，导致德馨工作室无法进入，期间德馨工作室多次与爱恋珠宝公司协商要求退还多支付的相关费用，爱恋珠宝公司都予以拒绝且也不打开德馨工作室租赁的房屋，爱恋珠宝公司的违约行为，直接导致合同无法继续履行、合同目的无法实现；爱恋珠宝公司此种违背诚实信用的行为，给德馨工作室的生产经营造成极大影响，经济上造成极大损失。因租赁合同是肖倩代表德馨工作室签订的，而肖倩是德馨工作室的经营者，故本合同权利义务的实际履行者是德馨工作室，故以德馨工作室的名义起诉。
被告爱恋珠宝公司辩称，1、2017年9月7日，爱恋珠宝公司接到水井坊派出所通知，称德馨工作室在案涉租赁房屋内涉嫌从事传销活动，要求立即停止使用租赁房屋并采取查封措施，爱恋珠宝公司系应水井坊派出所的要求锁门，爱恋珠宝公司作为水井坊辖区企业有义务配合公安机关的调查取证；当时，德馨工作室没有人在场，房门大开，为避免屋内财产损失，爱恋珠宝公司在房屋出入口加锁以保住德馨工作室的财产安全；3天后派出所将大门封条拆除，爱恋珠宝公司将全部门钥匙存放于物管处并通知德馨工作室，由德馨工作室根据警方处置意见自行开启和使用房屋；2、如果德馨工作室认为水井坊派出所的行为违法并给德馨工作室造成损失，德馨工作室应当另行提起行政诉讼，向水井坊派出所追偿损失；3、德馨工作室未履行交纳租金与承租期间水电费的义务，已构成根本性违约，爱恋珠宝公司根据双方租赁合同的约定解除合同、没收保证金和已预付的租金并无不妥；综上，请求驳回德馨工作室的诉讼请求。
第三人富房经纪公司述称，在富房经纪公司的居间服务下，德馨工作室的经营者肖倩与爱恋珠宝公司签订案涉租赁合同属实，富房经纪公司已完成居间义务，其后，德馨工作室和爱恋珠宝公司在履行租赁合同过程中的情况，富房经纪公司未介入，也不应当在本案中承担任何责任。
本院经审理认定事实如下：2017年6月17日，爱恋珠宝公司（出租方、甲方）、肖倩（承租方、乙方）和富房经纪公司（居间方）签订《租赁合同》，约定甲方将其所有的位于成都市锦江区*号房屋出租给乙方作办公用房使用，建筑面积957.64平方米，乙方交付房屋租金的时间提前15天支付下一次房屋租金，首期房租，乙方须在合同签订之日起3日内支付。租赁期限三年，自2017年6月18日起至2020年7月2日止。期间2017年6月18日至2017年7月2日为免租期，2017年7月3日起正式开始计算房租。第一年房屋租金为80元每平方米，三个月支付一次，每月76611.2元，每期229833.6元；第二年房屋租金为80元每平方米，三个月支付一次，每月76611.2元，每期229833.6元；第三年房屋租金为84元每平方米，三个月支付一次，每月80441.76元，每期241325.28元。以上租金收入为包含房屋出租应交综合税费后的净得收入。自本租约签订之日起3日内，乙方应向甲方交付76611.2元的租赁保证金。租赁关系终止时，若乙方无违约情形，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、气、通讯、设备、物业管理等有关费用由乙方承担。乙方应按本合同约定向甲方支付租金、押金和各项费用。乙方延迟支付租金的，每延迟一日，需支付甲方月租金百分之一的滞纳金，延迟支付租金超过十五日的，甲方有权单方解除合同，乙方须支付甲方76611.2元的违约金，乙方支付的保证金不予退还。房屋租赁过程中，乙方必须严格遵守中华人民共和国的有关法律、法规、规章及管理的规定，不得利用房屋进行违法或不道德的行为。乙方违反以上约定的，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付76611.2元的违约金，乙方已支付的保证金及预付租金不予退还。合同签订后，德馨工作室按约向爱恋珠宝公司交付了2017年7月3日至2017年10月2日租金229833.6元和保证金76611.2元。
德馨工作室系经成都市锦江区市场和质量监督管理局于2017年8月2日核准登记设立的个体工商户，经营者为肖俏。案涉房屋也实际由德馨工作室办公使用。
2017年9月7日，成都市公安局锦江区分局水井坊派出所会同水井坊工商所到成都市锦江区**对德馨工作室进行调查，经调查发现该工作室涉嫌从事非法传销活动。遂后，水井坊派出所通知房东爱恋珠宝公司协助调查，对*房屋采取临时处置措施（贴封条等），并要求爱恋珠宝公司将该经营场所锁住。庭审中，爱恋珠宝公司称其系配合水井坊派出所的调查和要求锁门，在此后三、四天左右见封条拆除，其就将租赁房屋的钥匙交到物业处，并电话通知了德馨工作室。而德馨工作室对爱恋珠宝公司陈述的电话通知已将租赁房屋钥匙放在物业处不予认可。
庭审中，德馨工作室向本院提交了肖倩及其配偶张巍与爱恋珠宝公司员工郑好（音）之间的部分微信聊天文字记录，该聊天记录显示：2017年9月8日，肖倩的配偶张巍与爱恋珠宝公司员工郑好（音）微信联系，确认应水井坊派出所的要求，爱恋珠宝公司在案涉租赁房屋出入口加锁。2017年9月14日，肖倩与郑好联系要求进入租赁房屋给绿植浇水，郑好称房屋钥匙已交给物业管理公司申壮（音），让其到物业处拿钥匙，肖倩回复称申壮说需要郑好给他打个电话说一下才会拿钥匙出来。2017年9月18日，肖倩的配偶张巍与爱恋珠宝公司员工郑好（音）微信联系，称其会于第二天与水井坊派出所张警官一同前往爱恋珠宝公司面谈。庭审中，爱恋珠宝公司确认其后水井坊派出所张成勇警官参与双方的一系列协商，但协商的主题是德馨工作室的损失赔偿问题，且协商无果，派出所也无协商记录。
2017年9月30日，爱恋珠宝公司法务人员荣力手机短信告知肖俏，因德馨工作室已迟延支付下一次（三个月）房租达15日，根据双方租赁合同约定，爱恋珠宝公司正式提出解除合同，德馨工作室已支付的保证金及预付的租金将不予退还，同时请德馨工作室于2017年10月14日前缴纳承租期间欠缴的水电费14513.5元并清空租赁房屋内的所有物品。庭审中，德馨工作室称双方租赁合同已于2017年9月7日因爱恋珠宝公司锁门而解除。
另查明，德馨工作室已向案涉租赁房屋的物业管理公司交纳了2017年7月1日至2017年9月30日期间的物业公共服务费22983.3元、代收生活垃圾处理费360元和2017年9月1日至2017年9月30日期间的家政服务费2200元。
以上事实的认定，有德馨工作室提交的德馨工作室的营业执照、经营者身份证复印件、爱恋珠宝公司及富房经纪公司工商信息查询单、租赁合同、电子回单查询、网银转账截图、收据、物业费和保洁费的交款明细、收据、微信聊天记录、短信记录，爱恋珠宝公司提交的租赁合同、封条照片、案涉租赁房屋出入口照片、水井坊派出所张成勇警官名片、短信截屏、水井坊派出所出具的情况说明、限期结清水电费公函以及双方当事人的庭审陈述在案为证。
本院认为，德馨工作室与爱恋珠宝公司在富房经纪公司的居间服务下签订的《房屋租赁合同》系各方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行其义务。
关于租赁合同的解除。本案中，德馨工作室与爱恋珠宝公司均认可《房屋租赁合同》已解除，但双方对合同解除事由各持己见，德馨工作室称双方合同自2017年9月7日爱恋珠宝公司锁门时解除，爱恋珠宝公司却认为是因德馨工作室延迟15日以上未按合同约定交纳下一次（三个月）租金，爱恋珠宝公司于2017年9月30日短信通知解除合同。对此，本院认为，2017年9月7日，虽爱恋珠宝公司应水井坊派出所的协助调查要求锁门，但德馨工作室并未提交证据证明同日双方就解除租赁合同达成一致意见；其后，因德馨工作室未按照双方合同约定提前15日交纳下一次（三个月）房屋租金，根据双方租赁合同“延迟支付租金超过十五日的，甲方有权单方解除合同”的约定，爱恋珠宝公司于2017年9月30日短信通知解除双方之间的租赁合同，德馨工作室也确认同日收到该短信且对解除租赁合同不持异议，故本院确认双方租赁合同于2017年9月30日解除。
关于德馨工作室主张的违约金76611.2元和退还自2017年9月8日起至2017年10月2日的租金63842.67元、保证金76611.20元以及赔偿2017年9月8日至2017年9月30日的物业费损失（包括代收垃圾的费用）5965.51元、保洁费损失1686.67元的认定。本案中，德馨工作室称爱恋珠宝公司擅自锁门且拒不开门，构成违约，导致合同目的不能实现。本院认为，结合水井坊派出所出具的情况说明及爱恋珠宝公司的陈述，可以确认爱恋珠宝公司于2017年9月7日对租赁房屋加锁是应水井坊派出所的协助调查要求实施，同时水井坊派出所也对租赁房屋采取临时强制措施（贴封条等），因此，爱恋珠宝公司对2017年9月7日锁门并无过错，也不构成违约。在水井坊派出所解除临时强制措施后，爱恋珠宝公司应将租赁房屋钥匙交给德馨工作室，爱恋珠宝公司称其知晓派出所于2017年9月9日解除临时措施后，便将租赁房屋钥匙交给物业并电话通知德馨工作室，对此德馨工作室予以否认。结合德馨工作室提交的微信聊天记录以及庭审中双方的陈述，德馨工作室于2017年9月14日从物业处取得钥匙，故2017年9月10日至2017年9月13日期间，德馨工作室并未管理、控制租赁房屋，也未实际使用，鉴于德馨工作室未举证证明水井坊派出所实际解除临时措施的时间、爱恋珠宝公司也未举证证明其于2017年9月14日前将租赁房屋钥匙交给德馨工作室，故该期间内产生的房租、物业水电等费用应予扣减。至于2017年9月14日德馨工作室取得租赁房屋钥匙后，德馨工作室也未举证证明将租赁房屋钥匙退还爱恋珠宝公司，直至2017年9月30日爱恋珠宝公司通知解除合同期间，因德馨工作室未举证证明双方已经办理房屋交接手续，双方因爱恋珠宝公司锁门而导致合同目的不能实现，故德馨工作室主张的违约金没有事实和法律依据，本院不予支持，且该期间段内所产生的房租、物业及水电费应由德馨工作室承担。因此，爱恋珠宝公司应退还德馨工作室2017年9月10日至2017年9月13日和2017年10月1日至2017年10月2日期间的租金76611.2÷30×6=15322.24元。鉴于德馨工作室已缴纳2017年9月10日至2017年9月13日期间物业公共服务费（含代收生活垃圾处理费）以及家政服务费，故爱恋珠宝公司应赔偿德馨工作室因未实际使用而遭受的物业公共服务费和家政服务费损失，具体金额为：2017年9月10日至2017年9月13日期间物业公共服务费（含代收生活垃圾处理费）（22983.3+360）元÷3个月÷30天×4天=1037.48元、2017年9月10日至2017年9月13日期间家政服务费2200÷30×4=293.33元，对于德馨工作室多主张退还和赔偿的部分，本院不予支持。
关于德馨工作室主张的退还保证金76611.2元的认定。本案中，按照双方的合同约定，德馨工作室延迟支付租金超过十五日的，爱恋珠宝公司有权单方解除合同，德馨工作室须支付爱恋珠宝公司76611.2元的违约金，德馨工作室支付的保证金不予退还。庭审中，爱恋珠宝公司辩称因德馨工作室延迟支付租金超过十五日，爱恋珠宝公司解除合同并没收德馨工作室已缴纳的保证金76611.2元。本院认为，爱恋珠宝公司辩称没收保证金实际是要求对德馨工作室的违约处罚，但违约方承担违约责任的原则应以给守约方造成的实际损失为限。本案因德馨工作室违约致使双方签订的《租赁合同》提前解除，约定的三年租赁期限不能实现。爱恋珠宝公司收回涉案商铺后，需要对租赁物进行复原以及待租。结合德馨工作室的违约程度、爱恋珠宝公司需要对租赁物进行复原和寻找新的承租人并重新给予免租期的情况，本院对爱恋珠宝公司辩称的没收保证金76611.2元以赔偿爱恋珠宝公司的损失的意见予以采信，对德馨工作室退还保证金的意见不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告四川省爱恋珠宝有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告锦江区德馨创客商务咨询工作室2017年9月10日至2017年9月13日、2017年10月1日至2017年10月2日期间租金共计15322.24元；
二、被告四川省爱恋珠宝有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告锦江区德馨创客商务咨询工作室2017年9月10日至2017年9月13日期间的物业公共服务费（含代收生活垃圾处理费）损失1037.48元、家政服务费损失293.33元；
三、驳回原告锦江区德馨创客商务咨询工作室的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4728元，减半收取计2364元，原告锦江区德馨创客商务咨询工作室负担2256元，被告四川省爱恋珠宝有限公司负担108元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 王 艳
二〇一八年一月二十九日
书记员 杨洪桥
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。