广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第95号
上诉人（原审原告）：史桂芬，女，1969年11月19日出生，汉族，住广东省广州市。
委托代理人：黄玲，广东广中律师事务所律师。
委托代理人：邵泽智，男，1966年11月18日出生，汉族，住广东省广州市，系史桂芬的丈夫。
上诉人（原审被告）：中山市荣基房地产有限公司，住所地广东省中山市三乡镇。
法定代表人：郑丽球，该公司董事长。
委托代理人：朱雪芳，广东邦仁律师事务所律师。
上诉人史桂芬因与上诉人中山市荣基房地产有限公司（以下简称荣基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法三民一初字第662号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：史桂芬的委托代理人邵泽智分别于2009年5月23日及同年6月8日向荣基公司支付某小区某号楼的购房定金3万元及首期款69万元。2009年7月3日，史桂芬与荣基公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定：史桂芬（买受人）向荣基公司（出卖人）购买其开发的位于中山市三乡镇某小区某号楼，价款为613万元；付款方式为银行按揭，2009年7月3日支付购房款123万元，余款490万元通过商业贷款支付；出卖人应当在2010年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在60日内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后500日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权解除本商品房买卖合同，无论买受人是否解除合同，出卖人均应按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金；合同还就其他内容进行了约定。2009年7月10日，史桂芬向荣基公司支付首期款51万元。同年7月31日，史桂芬与中国工商银行股份有限公司中山三乡支行签订个人购房借款／担保合同，贷款490万元支付给荣基公司。此后，因荣基公司未交付涉案房产，亦未办理房地产权属证书，史桂芬于2013年6月26日向原审法院起诉，请求判令：1.荣基公司支付未交房的违约金，自2010年6月1日始以613万元为基数，按日万分之六比例给付至实际交付之日止；2.荣基公司支付逾期办理房产证违约金，自2011年11月1日始以613万元为基数，按日万分之一比例给付至实际办证之日止；3.荣基公司承担诉讼费用。
另查：中山市住房和城乡建设局于2013年6月14日出具证明，内容为：由荣基公司投资开发的某商住小区位于三乡镇，至今为止该项目尚未办理竣工验收备案手续。
原审法院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。双方争议的焦点是：一、荣基公司有无逾期交楼，是否应支付相应的违约金；二、荣基公司有无逾期办理房地产权属证书，是否应支付相应的违约金；三、史桂芬主张的逾期交楼违约金是否超出诉讼时效；四、合同约定的逾期交楼违约金是否过高。
关于焦点一。荣基公司与史桂芬于2009年7月3日签订的《中山市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应自觉履行。合同约定，荣基公司应当在2010年5月31日前将经验收合格的房产交付给史桂芬使用。但根据中山市住房和城乡建设局出具的证明，涉案房产所在的商住小区直至2013年6月14日尚未办理竣工验收手续，即涉案房产尚未具备交付使用的条件。即便荣基公司曾经通知史桂芬可以收楼，但在楼房未符合约定交付条件的情况下，不影响荣基公司未将符合约定条件的房产交付给史桂芬的事实成立。因荣基公司未能按照合同约定如期向史桂芬交付使用涉案房产，其应按合同约定承担相应的违约责任。史桂芬要求荣基公司支付逾期交楼违约金的诉求，应于支持。
关于焦点二。合同约定，荣基公司应当在商品房交付使用后500日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。上述约定是界定办理房地产权属证书的期间，故“商品房交付使用”是代表一个时间点，即商品房交付使用的时间。对商品房交付使用的具体时间，存在两种理解，一种是指合同约定的商品房交付使用的时间，另一种是指商品房实际交付使用的时间。史桂芬主张荣基公司支付逾期办证违约金，其对“商品房交付使用”的理解为：从合同约定的商品房交付使用的时间（即2010年5月31日）开始计算500日。该理解虽不利于格式合同提供方荣基公司，但根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，原审法院予以采纳。荣基公司辩称史桂芬一直不收楼，因收楼时需交纳办证费用，史桂芬没有收楼也没有交纳办证费用，故荣基公司可以无需办证。对此，原审法院认为，并无法律规定，办理房地产权属证书必须先收楼；收楼与办理房地产权属证书也没有必然的因果关系；且荣基公司也未能提供证据证明其已经通知史桂芬交纳办证费用；此外，涉案商品房尚未竣工验收，不具备办理房地产权属证书的条件，即便是史桂芬支付了办理房地产权属证书的相关费用，荣基公司也不可能为史桂芬办证。故荣基公司关于逾期办证的辩解不能成立，不予采纳。如上所述，荣基公司应于合同约定的交付使用之日（2010年5月31日）起500日内，即2011年10月13日前提交资料报产权登记机关备案，但荣基公司至今未能提交证据，证实其在上述期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。故荣基公司业已构成违约，应承担违约责任。史桂芬要求荣基公司支付从2011年11月1日起，逾期办证违约金的诉求，没有超出上述期限，应予支持。
关于焦点三。如上所述，根据合同约定，史桂芬可从2010年6月1日起向荣基公司主张计付逾期交楼违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年。史桂芬于2013年6月26日向法院起诉，则2011年6月27日前的违约金主张已超过了二年的诉讼时效，故原审法院只支持2011年6月27日起直至涉案房产交付之日止的违约金。
关于焦点四。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，史桂芬未能提出因荣基公司迟延交楼而遭受损失的具体数额，亦未有举证证明其实际损失的情况。而双方合同中约定荣基公司逾期交付使用房屋超过六十日，需自合同规定的最后交付期限即2010年5月31日的第二天起至实际交付之日止，按日向史桂芬支付已付购房款万分之六的违约金。但按照合同约定计算逾期交楼违约金，史桂芬可以获得的违约金数额与其付出的购房成本及实际损失相比明显过高，故从公平原则出发，对于荣基公司主张违约金过高，应予适当减少的请求，可予支持。综合考虑荣基公司逾期交楼达3年多，违约时间较长，以及考虑到史桂芬已按合同约定全额交付购房款613万元，即结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据违约金以补偿性为主，但同样具有惩罚性的性质，依据公平原则及诚实信用原则，酌情将合同约定违约金标准调整为按已付购房款总额，参照中国人民银行同期三年期逾期贷款利率的1.3倍的标准计算。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、中山市荣基房地产有限公司于原审判决生效之日起七日内向史桂芬支付逾期交付商品房的违约金（以613万元为基数，从2011年6月27日起，按中国人民银行同期三年期逾期贷款利率的1.3倍计算至实际交付房屋之日止）；二、中山市荣基房地产有限公司于原审判决生效之日起日内向史桂芬支付逾期办理房地产权属证书的违约金（以613万元为基数，从2011年11月1日起，按每日万分之一计至办理房地产权属证书之日止）；三、驳回史桂芬的其他诉讼请求。如果荣基公司未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43360元，减半收取为21680元（史桂芬已预交），由荣基公司负担（荣基公司于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
上诉人史桂芬不服原审判决，上诉称：2009年5月，史桂芬向荣基公司购买位于中山市三乡镇某小区某号楼别墅。荣基公司收到全部购房款后至今仍没有交付房屋，也没有办理房产证。一审法院适用法律错误，判决逾期交付商品房的违约金过低，该违约金应按合同约定的标准计付。请求：⒈判令荣基公司支付未交付房的违约金暂计419万元（自2010年6月1日始以613万元按日万分之六比例给付至实际交付之日止）；⒉判令荣基公司支付逾期办理房产证违约金暂计38万元（自2011年11月1日始以613万元按日万分之一比例给付至实际办证之日止）；⒊由荣基公司承担一、二审全部诉讼费。2013年12月4日，史桂芬提交变更上诉请求申请书，申请事项为：1、判令荣基公司在原审判决第一项已经判决的部分增加违约金暂计100万元（自2010年6月1日始以613万元按日万分之六比例给付至实际交付之日止）；2、维持第二项；3、由荣基公司承担一、二审诉讼费。
上诉人荣基公司亦不服原审判决，上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、荣基公司已于2010年6月28日通知收楼，荣基公司并没有逾期交房。史桂芬不前来收楼的行为后果由其自行负责，史桂芬主张逾期交房违约金没有依据。二、本案商品房已验收合格，符合交付条件。本案商品房属于分期分区建设的住宅小区，根据建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的相关规定，本案商品房可分期验收，分期投入使用，只有整个小区的综合验收时才存在备案的问题。而分期验收及投入使用不需要备案。原审法院以没备案为由认定不符交付条件没有依据。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项，驳回史桂芬关于支付逾期交付商品房的违约金的请求。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：史桂芬与荣基公司签订的《中山市商品房买卖合同》系由中山市国土资源局免费提供的格式文本。另，广东省建设厅于2003年6月25日向广州市国土资源和房屋管理局发出《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函（2003）63号），该复函中明确表示广东省商品房买卖合同示范文本第八条第一款的“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。2009年7月3日史桂芬与荣基公司签订的《中山市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律规定，为有效协议，双方应当恪守合同履行相关义务。现史桂芬已经依约履行了付款义务，本案争议焦点在于史桂芬与荣基公司在合同中约定的涉案商品房交付条件“该商品房经验收合格”于何时成就，以及本案迟延交付违约金如何计算的问题。本院认为，双方签订的《中山市商品房买卖合同》系由中山市国土资源局免费提供的格式文本，双方在合同中约定房屋的交付条件为“该商品房经验收合格”。首先，中华人民共和国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第三条规定：“国务院建设行政主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作。”据此，中山市住房和城乡建设局是中山市工程竣工验收的监督管理机构；其次，参照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条及第六条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验收文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫；最后，对于“该商品房经验收合格”的理解及操作，从广东省建设厅的粤建办房函（2003）63号复函的相关解释和意见，对于“该商品房经验收合格”的格式条款约定的理解亦是指“商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。因此，在本案中，双方未有对房屋的交楼标准存在其他特别约定，而仅选择按照“该商品房经验收合格”的格式条款作为交楼条件的情况下，一审认定双方所签的合同对房屋交付条件约定“该商品房经验收合格”应当指通过竣工验收并取得工程竣工验收备案手续，并无不当，应予维持。至本案诉讼发生时，荣基公司仍未能提交涉案房屋已经中山市建设行政主管部门颁发的建设工程竣工验收备案手续，因此一审认定涉案房屋不符合交付使用条件正确。荣基公司认为涉案房屋属分期分区建设小区，涉案房屋已具备安全保障及生活要求，已符合“该商品房经验收合格”的约定标准的主张，本院不予采纳。
关于迟延交付违约金如何计算的问题。经查，合同约定荣基公司应当在2010年5月31日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给史桂芬使用。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。本院认为，史桂芬与荣基公司在合同中明确约定逾期交付房屋的违约金以日为单位累计计算，该违约金属于继续性债权，每个个别的债权应分别适用诉讼时效。即史桂芬于2013年6月26日向法院起诉，则2011年6月27日前的违约金主张已超过二年的诉讼时效，故史桂芬要求荣基公司自2010年6月1日起计付逾期交楼违约金的上诉请求，本院不予支持。关于违约金的标准问题，如按照合同约定计算逾期交楼违约金，史桂芬可以获得的违约金数额与其付出的购房成本及实际损失相比明显过高，鉴于史桂芬未能提出因荣基公司迟延交楼而遭受损失的具体数额，亦未有举证证明其实际损失的情况下，原审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并依据公平原则及诚实信用原则，酌情将合同约定违约金标准调整为按已付购房款总额，参照中国人民银行同期三年期逾期贷款利率的1.3倍的标准计算并无不当，本院对此予以维持。故史桂芬的上诉请求，本院不予支持。关于逾期办证违约金，双方对原审判决均没有异议，本院对此予以维持。
综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。上诉人史桂芬、荣基公司的上诉理由均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费57160元，由上诉人史桂芬负担13800元（该款史桂芬已预交），由荣基公司负担43360元（该款荣基公司已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 张煌辉
审判员 官 琳
审判员 胡健仪
二〇一四年五月七日
书记员 钱绮丽