上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4228号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市麦家物业管理有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道滨河路泰然云松大厦1-2层-2层100。
法定代表人：蒋海燕，总经理。
委托诉讼代理人：霍丹婷，女，深圳市麦家物业管理有限公司工作人员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海豪元实业发展有限公司，住所地上海市青浦区练塘镇章练塘路588弄15号1幢1层6区001室。
法定代表人：王卫国，总经理。
委托诉讼代理人：周伟，上海众华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢小青，上海众华律师事务所律师。
上诉人深圳市麦家物业管理有限公司（以下简称麦家公司）因与被上诉人上海豪元实业发展有限公司（以下简称豪元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初6369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
麦家公司上诉请求：撤销原判第二、三、四项，依法改判被上诉人豪元公司支付上诉人租金人民币31万余元及滞纳金14万余元，麦家公司没收租赁保证金20万余元。事实和理由：本案双方在《房屋租赁协议》中约定上海市松江区XX公路XX号1层825.40平方米的房屋（以下简称系争房屋）的用途为商铺，但被上诉人豪元公司承租后用于幼儿早教，被上诉人未按照合同约定使用房屋，属于根本违约。原审法院以“知晓未反对”为由推定上诉人同意装修，违背合同约定优先的原则，并且被上诉人存在违规装修的情况，原审对装修损失的过错认定有违公平。被上诉人无法使用系争房屋的真实原因为业主方代表发函阻止其违法违规使用房屋。
被上诉人豪元公司辩称，其不同意上诉人麦家公司的上诉请求。上诉人承诺系争房屋有产证，但由于一次消防未通过，故无法办理产证。上诉人为保证自己的房屋能够出租，而停止被上诉人经营，上诉人违约应当承担违约责任。被上诉人承诺如果因为其装修不通过消防验收而愿意承担责任，但有关部门明确表示一次消防不通过，二次消防无法通过。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2016年4月，豪元公司向一审法院起诉请求：1、确认豪元公司与麦家公司签订的《房屋租赁协议》解除；2、麦家公司返还豪元公司房屋租赁保证金193,143.60元；3、麦家公司返还豪元公司水电费保证金10,000元；4、麦家公司返还豪元公司租金193,143.60元；5、麦家公司赔偿豪元公司装修装潢损失1,350,000元；6、麦家公司赔偿豪元公司老师工资损失182,000元；7、麦家公司赔偿豪元公司经营损失216,000元；8、麦家公司赔偿豪元公司利息损失暂计57,849元（实际以诉请1-7相加金额为本金，自2015年9月1日起，按照年利率6%计算至判决之日止）。
一审审理中，麦家公司提起反诉，要求判令：1、解除豪元公司与麦家公司签订的《房屋租赁协议》及《协议二》；2、豪元公司向麦家公司支付2015年10月1日至2016年2月28日期间所拖欠的房屋租金319,685.96元（按照每月64,381.20元主张，但2月份仅主张62,121.66元）；3、豪元公司向麦家公司支付2015年10月1日至2016年2月28日期间所拖欠房屋租金的违约金143,903.08元（按照前述月租金分段计算，自每月1日计算至2016年2月28日，标准为日千分之五）；4、麦家公司没收豪元公司已经支付的租赁保证金（含房屋租赁保证金及水电保证金）203,143.60元；5、豪元公司支付2015年4月22日至2016年2月28日拖欠的水电费4,597元。
一审法院认定事实：麦家公司原企业名称为深圳市依迪斯商务服务有限公司，2015年7月23日，经深圳市市场监督管理局核准变更企业名称为深圳市麦家物业管理有限公司。
2015年3月23日，豪元公司（承租方、乙方）与麦家公司（出租方、甲方）就系争房屋签订《房屋租赁协议》一份，约定租期为8年，自2015年4月1日起至2023年6月30日止，其中免租期为2015年4月1日起至2015年6月30日止。协议3.1条约定，该房屋仅作商铺用途，相关手续由乙方自行办理……。协议4.1条约定，系争房屋租金每日2.6元每平方米。协议第4.5条约定，乙方须于2015年4月15日前向甲方缴交首期款项，即房屋租赁保证金及三个月租金、管理费、空调费，合计386,287.20元。协议第4.6条约定，乙方须于每三个月支付一次系争房屋租金。每三个月的最后一个月的最后十五个工作日内支付下一期租金。乙方将应缴费用交到甲方指定账户，若乙方拖欠应缴费用超过5天，乙方同意甲方采取适当行动（包括但不限于停电、换锁、张贴催租告示）提醒乙方缴交费用，甲方同时有权向乙方收取滞纳金（应缴款项×0.5%×拖欠天数），若乙方拖欠应缴费用超过10天，则视为乙方违约，甲方有权单方解除租赁关系。协议5.1.1条约定，房屋租赁保证金为193,143.60元。协议5.1.3条约定，水电保证金为10,000元。协议第8.5条约定，未经甲方书面同意，乙方不得对系争房屋内外进行装修作业。协议第9条约定，租赁期内，如甲方违反双方协议约定，导致乙方不能使用系争房屋的，乙方有权单方终止租赁关系，终止租赁关系后，乙方有权要求甲方双倍返还乙方缴纳的房屋租赁保证金。协议第10.2条约定，租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止租赁关系，收回系争房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿：乙方拖欠租金等应缴费用超过10天；未经甲方书面同意，擅自将系争房屋转租、转让、转借他人或调换使用；未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内未纠正、并修复的；擅自改变本协议规定的租赁用途，或利用系争房屋进行违法违章活动的；乙方违反合同书及本协议条款的规定，损害房屋不承担维修责任或支付维修费的；法律、法规或本协议其他条款允许甲方单方提前终止合同的其他情况。协议第10.3条约定，租赁期内，如乙方违反协议约定，甲方有权单方终止租赁关系，终止租赁关系后，甲方有权收回系争房屋并另行出租，乙方所缴交之租赁保证金不予退还，乙方对甲方造成的损失，甲方保留追究的权利。协议第11条约定，乙方的装修方案应于开工前报甲方审核。甲方对乙方的装修方案书面同意后，乙方可进行装修工程，且须保持原房屋结构的安全，并不得改变原房屋结构。乙方未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围改变系争房屋主体结构，甲方可以要求乙方恢复系争房屋原状并赔偿损失……。协议第12条约定，甲方将电源、水源接到甲方所出租的房屋所指定范围内供乙方使用……乙方根据每月实际使用量，向甲方支付相关费用。上述协议另对其他事项进行了约定。
同日，豪元公司（乙方）与麦家公司（甲方）签订《协议二》一份，约定租金为每两年递增8%，2015年7月1日至2017年6月30日，租金为每月64,381.20元……。甲方以出租场地现状（毛坯），交付乙方使用，乙方参照甲乙双方签订的“房屋租赁协议”第4.6条的前提下，乙方不得以其他借口（如：消防验收不合格，房屋产证不齐全等）停付或延付租金及水电费。若乙方违约，甲方有权单方面终止协议，且不退还乙方租赁保证金；乙方每月需向甲方缴纳（基本电费）3,054元，以实际发生收取；电表电费及水费收取以业主实际收取为准。上述协议另对其他事项进行了约定。
同日，豪元公司通过银行转账方式向麦家公司支付房屋保证金193,143.60元。
同日，麦家公司出具保证金收款单一份，载明收到豪元公司租金押金193,143.60元及水电押金10,000元。
2015年4月14日，豪元公司以银行转账方式向麦家公司支付房租193,143.60元。
2015年5月5日，豪元公司以银行转账方式向麦家公司支付房租193,143.60元。
2015年5月20日，麦家公司向豪元公司发出《告知函》，告知豪元公司自行装修场地时，不能改变、拆除麦家公司二次消防备案图纸里所有消防设施等。
2015年5月28日，豪元公司向麦家公司发出《告知函》，载明系争房屋为配合消防主体验收事宜，已停工等待一周有余，需麦家公司尽快解决。
2015年6月4日，案外人上海B有限公司向上海市Z公司（以下简称Z公司）发函称系争房屋消防存在问题。
2015年6月26日，豪元公司向麦家公司发出《告知函》，表示其承租系争房屋用于幼儿早期教育项目，为配合麦家公司消防主体验收事宜，已停工一月有余，影响其招生，故系争房屋消防验收事宜由其先行解决，若其租用部分在消防验收时所发生的责任，由其承担。
2015年7月3日，麦家公司向Z公司发出《告知函》，载明因系争房屋所在整幢大楼消防验未完成一次消防验收，导致其无法办理相关证照，故申请免租期顺延。
2015年8月4日，上海C有限公司瑞淞公寓管理处（以下简称XX物业）向Z公司发出《整改通知函》，其中所称需整改项目包括系争房屋2至3层已对外营业等。
2015年8月27日，XX物业向Z公司发出《告知函》，载明Z公司承租的1号楼1楼的分租商户（早教中心）处于准备开业经营状态，存在较大的安全隐患，请Z公司立即督促该商户停止一切违规行动。
2016年2月28日，豪元公司向麦家公司发出《解除合同通知书》载明麦家公司将系争房屋租给豪元公司后，豪元公司投入大笔资金进行装修且准备开业，然麦家公司却通知豪元公司暂停营业，此后，系争房屋一直处于空关状态，经豪元公司多次催促，麦家公司未能解决，故此已致使豪元公司合同目的无法实现，故豪元公司通知麦家公司解除《房屋租赁合同》并要求麦家公司与豪元公司尽快进行房屋交接。
一审法院另查明，系争房屋所在的上海市松江区九亭镇XX公路XX号已取得建设工程规划许可证，建设单位为上海XX中心。
2014年6月28日，上海XX中心出具《物业出租授权书》一份，载明授权上海D有限公司全权处理松江区九亭镇XX公路XX号物业、场地及附属设施的出租事宜及租金收取工作。
同日，上海XX中心出具《承诺及说明函》一份，载明确认上海D有限公司对松江区九亭镇XX公路XX号物业、场地及附属设施拥有合法出租权……在主体确保经营连锁酒店的前提下，该中心和上海D有限公司均同意Z公司对该房地产1-3层有权转租经营，但不得招商桑拿、美容美发、KTV、夜总会等业态。
2014年6月30日，上海D有限公司（甲方）与Z公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋所在的整幢房屋出租给乙方，用于经济型酒店经营。租赁期限为20年。合同第七条第2款约定，在保证本合同充分履行的前提下，乙方有权根据其经营需要，在承租期内部分转租“该房地产”的房屋或场地使用权……。
麦家公司（承租方、乙方）与Z公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于上海市XX公路XX号1层局部及2至3层全部出租给乙方，作为商业办公用途。合同第三条约定，2014年10月8日前甲方向乙方交付全部租赁物，正式起租日为2015年7月30日，租赁期限自2015年7月30日至2030年7月29日，共计15年。自交接日起至2015年7月29日期间为免租金装修期，此期间乙方不用支付租金。合同9.1条约定，本合同履行期间，乙方不得全部转租该房屋使用权，乙方部分转租的，租赁用途也不得为客房住宿、足浴、桑拿、美容美发、KTV、夜总会业态。合同另对其他事项进行了约定。
2015年11月3日，Z公司（甲方）与麦家公司（乙方）签订《主体变更协议》一份，双方于2014年10月就上海市XX公路XX号1层局部及2至3层全部的物业、场地及附属设施的房屋租赁合同。乙方已于2015年7月23日将企业名称从深圳市依迪斯商务服务有限公司变更为深圳市麦家物业管理有限公司……。
一审庭审中，双方当事人一致确认，系争房屋于2015年4月22日交付，豪元公司于2016年3月1日搬离。
豪元公司提供2016年2月19日与麦家公司工作人员段某的录音记录，以证明麦家公司在出租系争房屋时，曾口头承诺2-3个月就能解决消防问题，且豪元公司曾将装修图纸提交给麦家公司，后XX物业通知Z公司，再由Z公司通知麦家公司，麦家公司将《告知函》转交豪元公司，并要求豪元公司停止经营，且麦家公司已将系争房屋所在大楼的2至3层作为公寓式酒店自行出租。对此，麦家公司认为，双方在签订租赁合同时，对于系争房屋所在整幢大楼未通过消防验收均是明知的，是因为豪元公司未按合同约定进行装修，且豪元公司装修前亦未取得其书面同意，才导致Z公司不同意豪元公司装修。此外，其是将系争房屋2层至3层作为员工宿舍使用的，而非开设酒店式公寓，没有人让麦家公司停止使用。
麦家公司提供网上截图等，以证明系争房屋所在大楼消防设计已通过，对此，豪元公司认为其只是消防设计的公告，并不代表整幢大楼消防验收已通过。麦家公司认可系争房屋所在大楼一次消防验收仍未通过，并认为一次装修消防验收合格了，才有二次装修消防验收合格。
豪元公司另提供《建筑装饰工程施工合同》、银行对账单、劳动合同及工资结算表，以证明其主张的老师工资损失、经营损失等具有相应依据，麦家公司对上述证据真实性不予认可，且认为豪元公司主张的相应损失缺乏事实和法律依据。
本案审理过程中，经豪元公司申请，法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司（以下简称公信中南公司）对系争房屋装修工程造价进行司法鉴定。公信中南公司出具鉴定意见书载明：系争房屋装修工程的造价为1,346,266元。豪元公司对该鉴定意见书没有异议。麦家公司对该鉴定意见书不认可，认为该鉴定意见缺乏相应的依据。
一审法院认为，豪元公司与麦家公司签订的《房屋租赁协议》、《协议二》均系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效合同。现豪元公司、麦家公司对于解除系争房屋的租赁合同关系均无异议，法院予以确认。但双方当事人均认为合同解除是对方原因所致，并要求对方承担相应的解除合同后果及违约责任。对此，法院认为，根据法院查明的事实，麦家公司收到2015年8月27日“XX物业”发送给案外人Z公司《告知函》后，遂将该函件转交豪元公司，并要求豪元公司停止经营。对此，麦家公司认为，系豪元公司装修行为未经其书面同意、装修存在问题导致消防无法通过等行为，导致了其上家要求其责令豪元公司停止经营。然从2015年5月20日麦家公司向豪元公司发出《告知函》中可知，麦家公司对豪元公司装修系争房屋已然知晓且未作反对，并告知豪元公司自行装修场地时，不能改变、拆除二次消防备案图纸里所有消防设施等。故豪元公司对系争房屋进行装修时，虽未按约取得麦家公司的书面同意，但麦家公司在知晓豪元公司装修行为后未提出异议，并对豪元公司的装修提出相关要求，此可视为同意了豪元公司的装修行为。麦家公司又称豪元公司装修存在问题导致消防验收无法通过，然麦家公司并无证据证明豪元公司装修存在问题，而系争房屋所在整幢大楼一次消防验收至今尚未通过，麦家公司亦认可豪元公司所做之装修需通过的为二次消防验收，然二次消防验收显然需待一次消防验收通过后方能通过，故实难将消防验收未通过归责于豪元公司。虽然豪元公司明知系争房屋未通过消防验收，但未通过消防验收并非因为房屋自身性质所致，说明该障碍并非天然不可消除。麦家公司作为系争房屋出租人，应对豪元公司负有提供能通过消防验收、可以正常使用的租赁标的物之合同义务。综上，麦家公司的抗辩理由均不成立，豪元公司、麦家公司之间的系争房屋租赁合同关系因麦家公司未能按约提供符合使用目的的房屋，且嗣后单方阻止豪元公司使用系争房屋而解除。
法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现系争房屋租赁合同关系因麦家公司违约行为解除，麦家公司应将豪元公司已付房屋租赁保证金193,143.6元及水电费保证金10,000元返还豪元公司，故豪元公司要求麦家公司返还租赁保证金及水电费的本诉诉请于法有据，法院予以支持，麦家公司要求没收租赁保证金及水电费的反诉请求，于法无据，法院不予支持。
对于豪元公司要求麦家公司返还租金的诉请，豪元公司占有使用房屋，理应支付相应费用，现豪元公司、麦家公司双方已确认，豪元公司于2016年3月1日方才将系争房屋返还麦家公司，豪元公司已将租金支付至2015年9月30日。鉴于2015年8月27日后，麦家公司即单方阻止豪元公司使用系争房屋，豪元公司自此无法按照合同约定的目的继续使用系争房屋，然豪元公司直至2016年2月28日方才发函要求与麦家公司解除合同、交接房屋，可见豪元公司自身行为亦导致了相应损失的扩大。故此，法院依法酌定，自2015年8月27日至2016年2月28日止豪元公司需按照合同约定的租金标准的50%即每月32,190.60元向麦家公司支付的租金共计194,216.62元，其中已付72,965.36元，尚余121,251.26元未支付。
对于豪元公司主张的装修损失，根据鉴定机构的鉴定意见，系争房屋装修工程造价为1,346,266元。麦家公司虽对鉴定意见不予认可，但未对此提出具体异议，故法院采纳鉴定意见作为判断豪元公司装修损失的依据，由于该装修均为形成附合的装饰装修，且并未实际使用，故法院确认系争房屋装修残值亦为1,346,266元。如前所述，麦家公司作为违约方，对此应予以赔偿。
对于豪元公司主张的老师工资损失、经营损失，因豪元公司未能提供充分证据予以证明，故法院不予支持。
对于豪元公司主张的就其各项诉请的利息损失，豪元公司就损失再行主张利息，缺乏法律依据，法院不予支持。
对于麦家公司主张的逾期支付租金违约金，鉴于豪元公司迟延支付租金亦与麦家公司在合同履行中的上述违约行为有一定关联，故麦家公司的该项反诉请求，法院不予支持。
对于麦家公司主张的水、电费，豪元公司同意按其主张的金额支付，法院亦予以确认。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一七年一月二十四日作出判决：一、解除上海豪元实业发展有限公司与深圳市麦家物业管理有限公司就坐落于上海市松江区XX公路XX号1层825.4平方米面积的房屋的租赁合同关系；二、深圳市麦家物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内返还上海豪元实业发展有限公司房屋租赁保证金193,143.60元；三、深圳市麦家物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内返还上海豪元实业发展有限公司水电费保证金10,000元；四、深圳市麦家物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿上海豪元实业发展有限公司房屋装修损失1,346,266元；五、上海豪元实业发展有限公司于判决生效之日起十五日内支付深圳市麦家物业管理有限公司自2015年10月1日至2016年2月28日的剩余房屋租金121,251.26元；六、上海豪元实业发展有限公司于判决生效之日起十五日内支付深圳市麦家物业管理有限公司自2015年4月22日至2016年2月28日的水、电费合计4,597元；七、驳回上海豪元实业发展有限公司的其余诉讼请求；八、驳回深圳市麦家物业管理有限公司的其余反诉请求。本诉案件受理费24,417元，反诉案件受理费5,256元，合计诉讼费29,673元，由上海豪元实业发展有限公司负担8,164元，由深圳市麦家物业管理有限公司负担21,509元。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为究竟系哪一方违约导致双方签订的《房屋租赁协议》解除。上诉人麦家公司主张被上诉人豪元公司未按照租赁合同的约定使用系争房屋，构成根本违约，被上诉人主张上诉人因自身原因而阻止被上诉人经营，使合同目的无法实现而构成违约。从租赁合同的履行情况分析，首先，双方所签订的租赁合同约定系争商铺仅作商铺用途，被上诉人实际承租系争房屋用于幼儿早期教育项目，该内容本质上仍然属于商业经营，不属于严重违反租赁合同约定的用途使用房屋的情形，并且在双方往来函件中，上诉人亦从未向被上诉人提出其对系争房屋的使用超越了双方约定的用途，故被上诉人不存在违约行为；其次，虽然租赁合同约定被上诉人的装修方案应于开工前报上诉人审核，上诉人对被上诉人的装修方案书面同意后，被上诉人可进行装修工程，事实上被上诉人在装修时未按约取得上诉人的书面同意，但原审根据2015年5月20日上诉人向被上诉人发送《告知函》的内容判定上诉人同意被上诉人的装修行为，并无不当，本院予以认同；再次，2015年8月27日，XX物业向Z公司发出《告知函》，以被上诉人处于准备开业经营状态，存在较大安全隐患为由要求Z公司Z公司督促被上诉人停止一切违规行为，之后，上诉人通知被上诉人暂停营业，据二审庭审中上诉人所述，其叫停被上诉人营业因为被上诉人没有办理二次消防，但根据本案查明的事实，系争房屋所在大楼一次消防验收尚未通过，并且二次消防验收需要待一次消防验收通过后方能通过，因此，上诉人作为系争房屋出租人，未能向被上诉人提供通过消防验收、可以正常使用的房屋，其行为已属不当，在被上诉人准备开业之际，上诉人单方阻止被上诉人使用系争房屋，导致被上诉人租赁房屋用于经营的目的无法实现，上诉人的行为构成根本违约，《房屋租赁协议》解除的责任在于上诉人。原审法院对于《房屋租赁协议》解除后的法律后果处理并无不当，本院依法予以确认。上诉人深圳市麦家物业管理有限公司的上诉请求，缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币24,529元，由上诉人深圳市麦家物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
审 判 员 翟从海
代理审判员 潘俊秀
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……