四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第1592号
上诉人（原审原告）：彭丽。
委托代理人：郑蓉，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
委托代理人：张国蓉，四川法邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成都双流和骏置业有限公司。住所地：四川省双流县白家镇红樱村。
法定代表人：程耀贵，董事长。
委托代理人：吕瑞，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人：胡嘉。
上诉人彭丽因与被上诉人成都双流和骏置业有限公司（以下简称和骏公司）商品房销售合同纠纷一案，因不服四川省双流县人民法院（2013）双流民初字第5101号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年2月24日立案后，依法组成合议庭，于2014年3月3日公开开庭审理了本案，彭丽的委托代理人郑蓉、张国蓉，和骏公司的委托代理人吕瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年2月11日，彭丽与和骏公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定和骏公司将位于双流县黄河中路二段圣菲TOWN城21栋1单元12层1203号房屋出卖给彭丽，总价款301329元。合同第十九条中关于产权转移登记约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，出卖人按买受人已付房款万分之一每日向买受人支付违约金，直至买受人所有权证书办理完毕。”合同签订后，彭丽依约履行了付款义务。和骏公司于2010年12月18日向彭丽履行了交房义务。2012年7月12日，彭丽取得房屋产权证。
2013年11月4日，彭丽起诉至原审法院请求和骏公司支付迟延办证违约金15578.68元。
以上事实，有彭丽、和骏公司的身份信息、商品房买卖合同、补充协议、交房凭证、房产证及双方一致陈述等在卷佐证。
原审法院认为，彭丽与和骏公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按约全面履行。和骏公司于2010年12月18日向彭丽交付房屋，根据双方合同约定，和骏公司应当在房屋交付之日起360日内，即2011年12月13日前将产权登记至彭丽名下，但和骏公司于2012年7月12日才完成上述转移登记，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百零七条的规定，和骏公司应当承担违约责任。在彭丽未能举证证明和骏公司迟延办证的行为导致其产生实际损失的情况下，和骏公司根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》［以下简称《合同法解释（二）》］第二十七条的规定要求调整违约金数额的请求，原审法院予以采纳。《合同法解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。从本案查明的事实看，首先，彭丽已经取得了其购买的房屋，可以对该房屋进行占有、使用和收益，在其不对房屋加以处分的情况下，房产证的价值其实只是证明房屋所有权的存在及归属，使彭丽获得心理上的安全感和满足感，和骏公司未在约定期限内为彭丽办理房屋所有权证，给彭丽造成的损失就是在一定时期内因没有取得房产证而产生的不安全感和不满足感，彭丽根据合同约定要求和骏公司对其这种心理上的不适进行赔偿没有法律依据；其次，和骏公司已向彭丽交付了房屋，履行了合同主要义务，过错程度较轻；第三，双方就迟延办理产权证约定违约金，包含着通过约定一定数额违约金，防止和骏公司怠于为彭丽办理房产证的行为，保证彭丽能够按约定取得房屋的产权证，因此该违约金具有一定的惩罚性质。综上，原审法院将违约金酌情调整为2531元。据此，依照《合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《合同法解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：和骏公司在判决生效之日起十日内支付彭丽违约金2531元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由和骏公司负担。
宣判后，彭丽不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。一、原审判决对房产证的作用认定错误。1.《物权法》明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。原审判决完全忽视这一至关重要的作用。2.原审判决先入为主的假设彭丽不会对房屋进行处分。房产证除了法定的公示作用外，还关系到融资、转让、入户及子女入学等问题。和骏公司迟延办证，影响了彭丽对房屋预期利益的获得。3.原审判决对违约天数认定错误。上诉人实际于2013年5月15日取得房屋权属证书，和骏公司违约517天，但原审仅认定到起诉日2012年7月12日，只认定了210天。二、原审判决混淆开发商的办证义务和交房义务。履行了交房义务不是减轻开发商其他违约责任的理由。三、原审判决适用法律不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第十八条规定，出卖人应在交付之日起90日内取得房屋产权证，损失可以参照逾期银行贷款利率。承担违约责任和买受人所受到的损失无关。且约定的违约金远低于法律规定的参照标准，故违约金过高的事实不存在。同时，合同法及其司法解释是针对所有合同的普通法，《商品房买卖合同解释》是仅仅针对商品房买卖合同作出特别规定的特别法，二者竞合时应适用特别法即《商品房买卖合同解释》。
和骏公司答辩称，一、和骏公司已经履行其主要义务即开发建设和交付房屋，即使未按约定办理权属证书，也不会给买受人造成实际损失，彭丽也未举证证明实际损失；二、违约时间不应计算到上诉人收到产权证书之日；三、《商品房买卖合同解释》第十八条的适用前提是双方对违约金无特殊约定，而本案中双方对迟延办证的违约金有明确约定，故不适用《商品房买卖合同解释》第十八条。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院除查明原审认定的事实外，另查明：和骏公司为上诉人办理产权证的时间是2012年7月12日，上诉人2013年5月15日取得案涉房屋的产权证书。
本院认为，本案二审争议的焦点有三个，现分别评判如下：
一、双方约定的违约金是否过高。根据合同法第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，合同法有关违约金规定的立法本意是以补偿性为主，惩罚性为辅。违约方有权请求法院对约定的过高的违约金予以调减。通常，购房人收房后就可以占有、使用房屋，逾期办证并不影响购房人居住或出租，不会对购房人造成直接损失。诚然，购房人取得产权证后，可转让或将房屋抵押融资，逾期办证可能造成购房人不能及时交易或抵押贷款，但该损失并非不能实现收益，而是迟延实现可能错失交易机会而减少的可得利益。彭丽未对其损失举证，与一般购房人的损失相比，本案约定的违约金明显过高。
二、原审法院对违约时间的认定及违约金的调整是否适当。1.关于违约时间。根据双方签订的合同第十九条关于产权转移登记“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之一每日向买受人支付违约金，直至买受人所有权证书办理完毕。”之约定，逾期办证的截止时间应当为买受人所有权证书办理完毕之日，即房屋产权登记到上诉人名下之日。因上诉人产权证办理时间为2012年7月12日，上诉人主张逾期时间应当计算至其收到产权证时的理由不符合合同约定，本院不予支持。2.《合同法解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故人民法院对违约金的调整要以受害人的损失为基础，兼顾其他因素综合认定。从本案迟延办证给买受人造成的一般损失，综合本案合同的实际履行情况及当事人的过错程度等因素来看，原审法院将违约金调整为2531元并无不当。
三、原审法院适用法律是否正确。《商品房买卖合同解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”适用该条的前提是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，而本案中：1.双方合同明确约定“……出卖人按买受人已付房款的万分之一每日向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书。”2.彭丽因迟延办证而受到的损失也并非难以确定，可以根据一定的方法予以确定，故本案不应适用《商品房买卖合同解释》第十八条，原审法院适用合同法及其司法解释正确。
综上所述，上诉人彭丽的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费50元，由上诉人彭丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王长军
代理审判员 张 锦
代理审判员 范 珍
二〇一四年三月七日
书 记 员 冷 雪