福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽0521民初2909号
原告：福建省聚龙养生发展有限公司，住所地惠安县黄塘镇台商服务中心，统一社会信用代码91350521665051793B。
法定代表人：郭振辉，总经理。
委托诉讼代理人：刘金区，福建晋贤律师事务所律师。
被告：余珠花，女，1970年2月28日出生，汉族，住永安市。
第三人：招商银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽区丰泽街煌星大厦，统一社会信用代码913505007729173291。
代表人：詹毅，行长。
委托诉讼代理人：伍小兰，福建师友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋武庆，福建师友律师事务所实习律师。
原告福建省聚龙养生发展有限公司(以下简称聚龙养生公司)与被告余珠花、招商银行股份有限公司泉州分行（以下简称招行泉州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聚龙养生公司的委托诉讼代理人刘金区，第三人招行泉州分行的委托诉讼代理人伍小兰、蒋武庆到庭参加诉讼。被告余珠花经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告聚龙养生公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2015年4月13日就位于商品房签订的编号为201504130006《商品房买卖合同》；2、解除原告与被告、第三人于2015年4月28日签订的编号为8150428236001号《个人购房借款及担保合同》；3、被告协助原告办理上述《商品房买卖合同》及附件解除后的注销备案登记等相关手续；4、被告立即向原告偿还因承担连带保证责任而向第三人偿付的担保代偿款6147.7元；5、被告立即按购房合同总价款392357元的15%向原告支付违约金58853.55元；6、被告立即偿付原告因本案诉讼支付的律师代理费9731元；7、原告有权从被告已支付的购房款中扣除上述第3、4、5、6项款项，余额（如有）不计息还给被告。事实与理由：被告于2015年4月13日与原告签订编号为201504130006的《商品房买卖合同》，购买原告开发的位于惠安县商品房，建筑面积58.78平方米，单价每平方米6675元，总房款392357元。合同签订后，被告支付首付款122357元，余款270000元由被告及原告于2015年4月28日与第三人签订编号为8150428236001号《个人购房借款及担保合同》后，第三人依约将款项直接划入原告账户��因被告逾期偿还第三人贷款本息，原告于2018年3月28日代被告偿还了逾期贷款本息6147.7元。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第3款约定，“若买受人逾期未能偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担（含被起诉后承担）了相应的法律责任（含连带责任），出卖人有权自承担保证责任之日起的2年内解除与买受人达成的《商品房买卖合同》。若出卖人解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人需按该套商品房购房总价款的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权直接将买受人已付房款扣除如下款项，包括（但不限于）：违约金；出卖人代买受人支付按揭贷款银行的本息、罚息、复息；税费；诉讼费；律师费；公证费；商品房保管费；执行费；其他损失等。如有余额，则无息偿还买受人；如有不足，则出卖人仍有��要求买受人补齐”。
被告余珠花未作答辩。
第三人招行泉州分行述称，本案被告余珠花于2015年向第三人申请个人住房贷款用于购买原告开发建设的位于惠安县聚龙小镇陶然居二期9幢十二层1212号的商品房。2015年4月28日，原、被告与第三人签订了编号为8150428236001号的《个人购房借款及担保合同》。合同约定：被告作为借款人向第三人借款270000元用于支付上述商品房的购房款，借款期限为120个月，采用按月结息、按月还本、等额本金的方式归还贷款本息；借款人未按合同约定按时还本付息的，第三人有权宣布本合同提前到期，并提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用的情况下，贷款人为实现债权而支出的律师费、差旅费等所有费用，均由借款人全数负担，并以借款人上述商品房作抵押，原告作为保证人提供连带保证责任担保。合同签订后，第三人已依约向被告发放个人住房贷款270000元，并依约转入原告账户，但被告未能依约还款付息。现原告起诉要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》及其与第三人、被告签订的《个人购房借款及担保合同》等。但截止2018年5月4日，被告尚欠第三人借款本息合计194929.78元（利息暂算至2018年5月4日，之后利息按借款合同约定计算至清偿之日止）。若法院判决案涉《商品房买卖合同》解除，应一并判决解除第三人与原、被告签订的编号为8150428236001的《个人购房借款及担保合同》。《个人购房借款及担保合同》解除后，被告应返还上述全部贷款本息（暂计至2018年5月4日，被告余珠花尚欠第三人借款本金193500元及利息、罚息、复息人民币3055.03元，��体应以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准），并赔偿第三人由此造成的损失律师费2500元。原告对被告的上述债务应承担连带清偿责任。若本案《商品房买卖合同》解除，上述第三人的贷款本息、律师费，应从原告支付给被告的购房款中直接支付给第三人，并应在该贷款结清后，方可注销案涉商品房的备案登记和预告登记等手续。
在本院审理过程中，原告提供下列证据：
证据1即原告的企业法人营业执照，以此证明原告的主体资格。
证据2即《商品房买卖合同》及《补充协议》等附件，以此证明被告于2015年4月13日与原告签订编号为201504130006的《商品房买卖合同》及附件，购买原告开发的案涉商品房，总房款392357元，《商品房买卖合同》及附件��《补充协议》对双方的权利义务及违约责任作出了具体约定。
证据3即《惠安县商品房买卖合同登记备案申请表》，以此证明案涉《商品房买卖合同》及附件已办理预售合同备案登记手续。
证据4即《个人购房借款及担保合同》，以此证明被告及原告于2015年4月28日与第三人签订编号为8150428236001号的《个人购房借款及担保合同》，约定被告向第三人借款270000元用于购买案涉商品房，还款方式为等额本金还款，还款期数共计120期，原告对被告上述贷款承担阶段性连带责任保证。
证据5即销售不动产统一发票3张，以此证明《商品房买卖合同》签订后，被告共向原告支付了购房款393225元（包含产权登记面积多于合同约定面积0.13平方米的补差价款868元）。
证据6即个人贷款催收通知书、兴业银行网上回单、代偿债务证明，以此证明原告于2018年3月28日代被告向第三人招行泉州分行偿付了逾期贷款本息6147.7元。
证据7即委托代理合同、发票，以此证明原告因本案委托律师代理诉讼支付律师费9731元。
第三人招行泉州分行质证称：对原告提供的上述证据1-6的真实性均无异议，证据7由法院核实认定。
第三人招行泉州分行提供以下证据：
证据8即至2018年5月4日的逾期贷款本息清单，以此证明被告截至2018年5月4日尚欠第三人贷款本息194929.78元。
证据9即预售商品房抵押登记证明，以此证明案涉商品房已经办理抵押预告登记。
证据10即律师费发票1份（当庭提交），以此证明第三人为实现债权支出律师费2500元。
原告对第三人提供的证据均无异议。
本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，能够证明原告举证所主张的事实。第三人提供的上述证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，能够证明第三人举证所主张的事实。
经庭审认证，结合原告及第三人的陈述，对本案主要事实作如下认定：
原告系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为：养老、康乐，房地产开发与经��，销售建筑材料。2015年4月13日，原、被告签订编号为201504130006《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买其开发的位于惠安县商品房，建筑面积58.78平方米，其中套内建筑面积45.06平方米，公共部位共有分摊建筑面积13.72平方米，总价款392357元。合同附件六《补充协议》第一条约定：“付款方式及期限1、首付款+按揭贷款(1)买受人应当在签订本合同时向出卖人支付首付款122357元，其余购房款共计270000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项必须用于向出卖人支付购房款。……”第二条约定：“逾期付款及承担的违约责任买受人未依约付款，出卖人有权作如下处理：1、逾期在30日之内，自本合同约定的应付款期限届满之日起至实际付清之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之2的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，出卖人有权在2年内解除合同。若出卖人解除合同，则买受人按购房合同总价款的15%向出卖人支付违约金，并承担出卖人为主张权利而支付的包括(但不限于)诉讼费、律师费等费用；若出卖人不解除合同，则合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之日起至实际付清之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之3的违约金，并承担出卖人为主张权利而支付的包括(但不限于)诉讼费、律师费等费用。”第三条约定：“1、买受人按甲方指定银行申请按揭贷款，出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同或担保条款为准。……3、若买受人逾期未能偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担(含被起诉后承担)了相应的法律责任（含连带责任），出卖人有权自承担保证责任之日起的2年内解除与买受人达成的《商品房买卖合同》。若出卖人解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人需按该套商品房购房总价款的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权直接将买受人已付购房款扣除如下款项，包括(但不限于)：违约金；出卖人代买受人支付按揭贷款银行的本息、罚息、复息；税费；诉讼费；律师费；公证费；商品房保管费；执行费；其他损失等。如有余额，则无息返还买受人；如有不足，则出卖人仍有权要求买受人补齐。”该合同于同日办理网上备案登记手续。合同签订后，被告依约支付首付款122357元。2015年4月28日，原、被告及第三人签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告向第三人借款270000元，用于支付上述商品房购房款，还款方式为按月等额本息还款，还款期数共计120期，还款日为每月10日。《个人购房借款及担保合同》第39.4条约定，在出借人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费等应由被告负担。原告对被告的上述债务应承担连带清偿责任。原告为该笔贷款提供阶段性连带保证。第三人依约向被告发放按揭贷款270000元，款项转入原告账户作为被告支付给原告的购房款。案涉商品房于2015年4月14日办理商品房预告登记，于2015年4月30日办理抵押权预告登记。2015年12月29日，被告因案涉商品房的实际建筑面积为58.91平方米，向原告补缴购房款868元。因被告未按约履行偿还贷款的义务，2018年3月6日，第三人向原告发出贷款逾期催收通知书，告知原告因被告逾期欠缴本息，第三人已依据合同约定向原告发出通知，要求原告代被告归还贷款本息3073.49元。2018年3月28日，原告代被告偿还逾期贷款本息合计6147.7元。原告因本案诉讼委托代理人，支付律师代理费9731元。第三人因本案诉讼委托代理人，支付律师代理费2500元。
综上事实，本院认为，原告与被告于2015年4月13日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应全面履行各自的义务。被告逾期未能偿还第三人贷款本息，导致原告于2018年3月28日代偿按揭贷款本息6147.7元，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定，原告有权解除购房合同。原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因��品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致案涉商品房担保借款合同目的无法实现，故原告请求解除其与被告、第三人签订的《个人购房借款及担保合同》，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告应向原告支付合同解除违约金，支付原告代偿的贷款本息6147.7元，并承担因解除合同增加的费用。原告请求被告按总房款392357元的15%支付合同解除违约金过高，酌情调减按总房款393225元（含补缴房款）的5%计算即19661.25元。原告请求被告支付为解除合同提起诉讼而支出的律师服务费9731元，符合双方约定，予以采纳。因本案并非第三人为实现债权提起的诉讼，故第三人主张被告支付律师服务费2500元，不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告应从被告已付购房款393225元中直接向第三人偿还被告尚欠的贷款本息。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合办理本案《商品房买卖合同》解除后的备案登记注销手续，予以支持。原告诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告福建省聚龙养生发展有限公司与被告余珠花于2015年4月13日签订的编号为201504130006的《商品房买卖合同》。
二、解除原告福建省聚龙养生发展有限公司与被告余珠花、第三人招商银行股份有限公司泉州分行于2015年4月28日签订的编号为8150428236001号《个人购房借款及担保合同》。
三、被告余珠花应当支付原告福建省聚龙养生发展有限公司代为偿还的贷款本息6147.7元。
四、被告余珠花应当支付原告福建省聚龙养生发展有限公司合同解除违约金19661.25元。
五、被告余珠花应当支付原告福建省聚龙养生发展有限公司为解除合同而增加支出的律师服务费9731元。
六、原告福建省聚龙养生发展有限公司应于本判决生效之日起五日内从被告余珠花已付购房款393225元中直接向第三人招商银行股份有限公司泉州分行偿还被告余珠花尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。
七、原告福建省聚龙养生发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将被告余珠花已付购房款393225元扣除上述第三、四、五、六项判决确定的款项后的余款返还给被告余珠花。
八、被告余珠花应在原告福建省聚龙养生发展有限公司代为偿还被告余珠花上述尚欠按揭贷款本息后五日内，配合原告向房屋登记管理机关办理本案合同编号为201504130006《商品房买卖合同》解除后的备案登记注销手续。
九、驳回原告福建省聚龙养生发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8306元，减半收取4153元，由原告福建省聚龙养生发展有限公司负担341元，由被告余珠花负担3812元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 周泽强
二〇一八年六月二十八日
书记员 张云潇
速录员 庄珊珊
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务互相抵消；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件��就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人���共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。