浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙嘉民终字第144号
上诉人（原审被告）：邱建乐。
委托代理人：陈勇。
被上诉人（原审原告）：刘凯。
被上诉人（原审原告）：郑惠友。
上述两被上诉人共同委托代理人：周欣。
原审被告：嘉兴市亿源置业开发有限公司。
法定代表人：斯军钢。
委托代理人：孙瑞森。
原审被告：嘉兴市万好家居购物广场有限公司。
法定代表人：金胜海。
委托代理人：刘肖。
上诉人邱建乐为与被上诉人刘凯、郑惠友、原审被告嘉兴市亿源置业开发有限公司（以下简称亿源公司）、嘉兴市万好家居购物广场有限公司（以下简称万好家居）房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2012）嘉南民初字第1357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年2月17日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，刘凯、郑惠友于2011年9月6日向亿源公司支付购房定金20000元后，作为乙方于2011年9月15日与亿源公司（丙方，下同）签订《房地产买卖合同》一份，约定：由邱建乐（甲方，下同）将位于嘉兴市万好家居购物广场、用途为商业的G2幢612室房屋出售给乙方；房屋建筑面积93.51平方米，总房价369364元，付款方式为首付加银行按揭，乙方在合同签订后当日内支付首付款（含定金）189364元给甲方，余款180000元向甲方指定的银行申请按揭，如银行实际审批数额不足，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方；合同签订后、购房款付清之日起于2015年12月7日，甲方将房屋交付给乙方；乙方委托甲方所指定的第三方代为办理房屋产权转移登记手续，办理内容包括缴纳交易税费（乙方应在支付房款首付款时一并支付给甲方）、办理房屋契证、所有权证及土地使用权证，并保证乙方在本合同签订且乙方全款付清后90天内取得上述三证，如因甲方原因造成乙方不能在上述期限内申请取得房屋所有权证，视为甲方违约，乙方有权（1）退房，甲方在乙方提出退房要求之日起15日内将乙方已付房款退还给乙方，并按已付房款的10%赔偿乙方损失，丙方对甲方在本合同中的义务履行及包括因违约所产生的违约责任（包括但不限于因甲方出卖的房屋所有权瑕疵或甲方延迟交付房屋或因甲方违约向乙方支付的违约金）承担连带保证责任等。合同甲方处盖有邱建乐印章。合同签订当日，刘凯、郑惠友支付亿源公司购房款189364及税费15943元，亿源公司向刘凯、郑惠友出具了盖有该公司印章及邱建乐印章的收据。当日刘凯、郑惠友又与万好家居签订租赁合同一份，约定：刘凯、郑惠友（甲方）将上述房屋出租给万好家居（乙方）使用，租赁期自房屋正式交付之日起至2015年12月7日止，租赁期间，乙方有权对房屋转租；租金16831元／年，第二年增加5%，之后按第二年实付计，租金按年支付；甲方在签订房屋买卖合同并交付全部房款同时，乙方将第一年租金给付甲方，之后的年租金在相应当年租期开始前15日内给付；房屋正式交付之日约定为房屋贷款放款之日起计，若银行放款日超过合同签订日起三个月，则以合同签订日起三个月（即2011年12月15日）为正式交付约定日等。后因涉案房屋买卖合同履行出现纠纷，2012年5月10日，万好家居出具承诺函（该承诺函承诺人处盖有邱建乐印章），承诺在2012年5月30日前解除任何妨碍房屋交易完成事项，并无条件配合完成贷款、过户等其他房产交易事项，如未能达成此承诺，愿承担一切违约责任，包括但不限于购买方解除合同，出卖方承担购房款10%违约金、银行利息、房屋租金损失等相应金额。万好家居在该承诺函上作为邱建乐的担保人予以盖章确认。涉案房产登记在邱建乐名下。2011年4月18日，邱建乐办理抵押登记，将该房产抵押给上海浦东发展银行股份有限公司温州分行，该房产至今尚在抵押中。
原审法院认为，该案争议焦点在于：一、刘凯、郑惠友与邱建乐之间的《房地产买卖合同》是否真实有效；二、刘凯和郑惠友是否有权解除涉案《房地产买卖合同》及对房款利息、违约金及租金损失一并主张；三、亿源公司和万好家居应承担怎样的担保责任。
焦点一，邱建乐没有提供证据证明涉案《房地产买卖合同》上其个人印章存在伪造、被迫或有其他特殊约定的情形，故视为邱建乐的真实意思表示。该合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效。同理，刘凯、郑惠友提供的盖有邱建乐个人印章的收款收据及承诺函，亦视为邱建乐的真实意思表示，合法有效。
焦点二，涉案《房地产买卖合同》虽约定刘凯、郑惠友在合同签订且付清全部购房款90日内邱建乐不能办理房产过户手续后才有权解除合同，但根据邱建乐的承诺，只要其于2012年5月30日前不能协助刘凯、郑惠友办理房产过户手续，刘凯、郑惠友即有权解除合同。邱建乐逾期未能协助刘凯、郑惠友办理涉案房产过户手续，刘凯、郑惠友要求解除合同，予以准许。涉案合同解除后，刘凯、郑惠友要求邱建乐返还已付购房款189364元及税费15943元，依法有据，予以支持。关于刘凯、郑惠友同时主张已付房款及税费的利息损失、违约金及租金损失问题。一、刘凯、郑惠友主张的租金损失，因租金并非因本案房地产买卖合同产生，系另一法律关系，不予处理。二、邱建乐出具的承诺函未明确究竟是按已付购房款的10%还是按合同约定总价的10%计算违约金，属于约定不明，结合涉案合同的约定及公平原则考虑，应认定承诺函与合同约定一致，即邱建乐承诺按已付购房款的10%计算违约金，故刘凯、郑惠友主张违约金36936.40元不当，实际应为18936.40元。三、根据合同法相关规定，违约金的性质主要是填补损失，违约金与损失不得一并主张。该案产生的违约金18936.40元，能够填补刘凯、郑惠友已付款的实际利息损失。同时，为简便案件的解决，在刘凯、郑惠友未明确选择的情形下，该院确定支持刘凯、郑惠友违约金请求的合理部分，即由邱建乐支付刘凯、郑惠友违约金18936.40元。
焦点三，邱建乐的承诺函系对涉案《房地产买卖合同》履行的承诺，因此万好家居对该承诺函的担保，应视为对前述合同履行的担保，其担保责任与亿源公司基于合同产生的担保责任一致。涉案房地产买卖合同解除后，亿源公司、万好家居负有对邱建乐承担返还刘凯、郑惠友房款、税费款及支付违约金的连带责任。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决：一、解除刘凯、郑惠友与邱建乐、亿源公司之间的《房地产买卖合同》；二、邱建乐于该判决生效后五日内返还刘凯、郑惠友已付购房款189364元、税费款15943元，并支付刘凯、郑惠友违约金18936.40元，合计224243.40元，亿源公司、万好家居对前述款项承担连带清偿责任；三、驳回刘凯、郑惠友其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3066元，由刘凯、郑惠友负担932元，邱建乐、亿源公司、万好家居负担2134元。
判决宣告后，邱建乐不服，向本院提出上诉称，第一、邱建乐从未就涉案房产与刘凯、郑惠友签订过合同，也未授权亿源公司、万好家居出售涉案房屋。邱建乐并未在合同上签名，合同上加盖的私章并非邱建乐所有。第二、刘凯、郑惠友并未向邱建乐支付购房款，邱建乐也未向刘凯、郑惠友收取过购房款。第三、涉案房产已在2011年4月抵押给上海浦东发展银行温州分行，并在嘉兴市房管部门办理了抵押登记。邱建乐不可能在2011年7月再将已经抵押的房产出售。第四、一审以承诺函来认定合同解除的条件已成就违背事实，承诺函上的签名并非邱建乐本人所签。综上，请求二审撤销原判，改判驳回刘凯、郑惠友一审中对邱建乐的诉讼请求。
刘凯、郑惠友答辩称，其和邱建乐签订的房屋买卖合同是有效的，邱建乐应当履行合同义务。
万好家居答辩称，如果购房合同不成立或者无效，那么万好家居就不承担保证责任，反之其愿意承担保证责任。
亿源公司答辩称，买卖合同系邱建乐与刘凯、郑惠友签订，真实合法有效。购房款已由邱建乐实际收取，亿源公司仅系合同保证人，邱建乐要求亿源公司承担返还购房款、税款及违约责任无事实和法律依据。
各方当事人二审中均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为刘凯、郑惠友提供的加盖有“邱建乐”印章的《房地产买卖合同》是否成立的问题。
亿源公司为销售楼盘发布销售广告，雇佣销售人员，设置销售场所，提供格式合同，收取购房款项，开具收款收据，这些行为共同构成了亿源公司的营销流程。作为一般消费者，刘凯、郑惠友完全有理由相信亿源公司可以销售涉案房产。刘凯、郑惠友是在亿源公司销售大厅签订了《房地产买卖合同》，并在销售大厅处刷卡支付购房款并获得收据。刘凯、郑惠友提供的《房地产买卖合同》上，邱建乐作为出卖方加盖了印章，亿源公司作为担保方亦加盖了印章。邱建乐在签订合同时并未在场，并不影响邱建乐委托亿源公司与买受人签订房屋买卖合同。
亿源公司开发的万好家居房产最初有138套登记在邱建乐名下。邱建乐也承认其曾委托亿源公司出售其名下的30套房产，并在2011年10月30日与亿源公司签有委托合同，因此，邱建乐委托亿源公司销售其名下房产的事实可以认定。尽管邱建乐认为买卖合同和承诺函上的签章并非其所有，但其并未进一步提供相应证据予以证明。因此，本院认定买卖合同和承诺函所载内容为邱建乐真实的意思表示。至于邱建乐认为其并未收到购房款的问题，并不影响买卖合同的成立。一审认定合同成立有效并根据合同约定作出相应的判决并无不当。
综上，邱建乐的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定并经本院审委会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6132元，由邱建乐负担。
本判决为终审判决
审 判 长 李伟
代理审判员 陈远
代理审判员 倪勤
二〇一三年五月十五日
书 记 员 邵洁