北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第06492号
原告（反诉被告）北京世桥房地产开发有限公司。
法定代表人张子洪。
委托代理人武艳华，女。
被告（反诉原告）付建辉，男。
委托代理人陈更。
原告（反诉被告）北京世桥房地产开发有限公司（以下简称世桥公司）与被告（反诉原告）付建辉（以下简称姓名）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。世桥公司的委托代理人武艳华，付建辉及其委托代理人陈更，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
世桥公司诉称：2003年6月27日，我公司与付建辉签订了编号为XXXX的商品房买卖合同，约定付建辉向我公司购买北京市朝阳区东三环南路乙XX号4号楼1906号房屋。事实上，双方签订该商品房买卖合同是出于我公司与付建辉所任职公司之间的商业合作需要，而非买卖房屋的真实意思表示。合同签订后，付建辉未实际支付房屋首付款，银行按揭贷款均由我公司偿还；同时，房屋也一直由我公司实际占有、使用，付建辉从未要求我公司交付房屋。现我公司起诉，要求确认上述商品房买卖合同无效。
付建辉答辩并反诉称：2002年期间，世桥公司陆续购买我父亲付X承包的XX开关厂生产的电器。世桥公司因无力支付全部货款，便与付X商议由我及妻子购买其开发的XX公寓4-302、4-503号商品房，以首付款冲抵一部分货款，所欠其余货款尽快偿还，首付款以外的购房款通过银行按揭予以支付；世桥公司同时说明，所购房屋实行酒店公寓式管理，其负责用每月租金支付贷款本息，按揭款付清后将房屋交给我直接管理，也可由其继续代为出租。付X与我协商后接受了世桥公司的意见，遂于2002年10月购买了前述两套房屋。后世桥公司因仍无力支付余下货款，便再次与付X及我协商，让我再购买一套房屋，同样用所欠货款冲抵首付款。我考虑到房地产投资是可靠、稳定的，用租金还贷并无资金压力，遂接受了世桥公司的意见，又购买了本案争议的4-1906号房屋。2003年6月27日，双方签订了XXXX号商品房买卖合同，约定我购买世桥公司开发的双井东三环南路XX号XX公寓4-1906号商品房，总价1537414元，首付款317414元，其余122万元向银行按揭贷款。我按前述方法办理首付款支付手续后，于2003年7月15日与中国建设银行北京铁道专业支行签订了贷款借款合同，银行一次性将122万元转账给世桥公司，我全面完成了付款义务。对办理产权证一事，双方在商品房买卖合同附件4中补充约定，我提供全部手续和费用，全权委托世桥公司代为办理。此后，我购买的XX公寓4-1906号房屋一直由世桥公司管理、出租，世桥公司收取租金后打入我的个人账户，我通过此账户按月向银行偿还贷款本息。世桥公司在毫无证据的情况下，提出已经履行11年的商品房买卖合同无效，是对人民法院审判底线的触摸和试探，是对法律神圣性的公然挑战。世桥公司所谓的“商业合作”，实际上是一种骗贷行为，刑事犯罪；对我来说，是一种诬蔑和诬告；对其自身来说，是应当首先承担刑事责任的。综上所述，我与世桥公司签订的商品房买卖合同是有效合同；我支付了全部购房款，全面履行了合同义务；世桥公司亦定期支付代管房屋期间的租金，实际交付了房屋；但世桥公司违背了代为办理产权证的约定，至今未为我办理产权证，侵犯了我的合法权益。我请求法院驳回世桥公司的诉讼请求；同时提出反诉，要求世桥公司依据商品房买卖合同的约定，给我办理房屋产权证。
世桥公司针对反诉辩称：我公司与付建辉签订的商品房买卖合同，是基于我公司和付建辉所在单位之间的商业合作，双方并没有实际履行过该合同，因此我公司没有为付建辉办理房产证的义务。我公司请求法院驳回付建辉的反诉请求。
经审理查明：2003年6月27日，世桥公司作为出卖人，付建辉作为买受人，双方签订商品房买卖合同（合同编号：NoXXXX），约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区双井东三环南路XX号4号楼1906号房屋（以下简称为4-1906号房屋）；商品房价款总金额1537414元；签署商品房买卖合同当日，交纳总房款20%，即317414元；购买人在签署商品房买卖合同后一周内，办理银行按揭手续；如购买人获得贷款数额不足申请贷款额，不足部分在获悉银行放贷数额后一个月内向发展商一次性交清。
2003年7月15日，付建辉作为借款人（甲方），中国建设银行北京铁道专业支行作为贷款人（乙方），世桥公司作为保证人（丙方），三方签订了个人住房贷款借款合同，约定甲方向乙方申请贷款122万元用于购买4-1906号房屋。
审理中，世桥公司称其与付建辉所任职的北京XX开关厂之间有合作关系，故签署上述合同作为宣传并获得贷款；付建辉并未支付合同约定的购房款，所获贷款亦由世桥公司偿还。世桥公司提交了中国建设银行存款凭条若干，以证明其偿还前述贷款的情况。经询，付建辉称其购买4-1906号房屋的首付款，系以世桥公司欠付北京XX开关厂的货款冲抵，而贷款则用该房屋的出租收益偿还。
世桥公司称其未就4-1906号房屋为付建辉办理转移登记手续，亦未向付建辉交付4-1906号房屋。付建辉则称4-1906号房屋为酒店式公寓，由世桥公司代其进行管理，这是一种特殊的交付方式；付建辉提交了（2013）京长安内民证字第16021号公证书，以证明世桥公司曾进行过酒店式公寓的相关宣传。
付建辉提交了落款日期为2002年9月30日的协议书，该协议书记载甲方为世桥公司，乙方为北京XX开关厂，内容包括：甲乙双方已于2002年9月30日签署配电箱工业品买卖合同，乙方拟购买甲方开发的XX公寓2套商品房；配电箱工业品买卖合同总价款150万元，甲方已向乙方支付37.5万元；甲乙双方同意于本协议书签订当日签订商品房买卖合同和补充协议，乙方购买XX公寓以下2套商品房：4-302号房屋，单价8775.25元，总价1402460元，面积159.82平方米；4-503号房屋，单价8895.37元，总价1313223元，面积147.63平方米；首付款共计545683元，所余房款共计217万元，乙方向甲方指定的银行申请按揭贷款，由甲方在回购上述2套房屋之前代乙方支付并向银行偿还贷款；甲方认可乙方以付建辉、张XX2个人的名义购买上述2套房屋；若乙方所提供的2人的贷款申请不被银行批准，则乙方应无条件另行提供2个人的贷款申请进行替换；乙方应保证付建辉、张XX2人能依约配合甲方完成回购房屋的工作；甲方承诺于竣工后的任一合理时间按上述2套房屋房价总款的80%回购XX公寓4-302号、4-503号房屋；付建辉、张XX和乙方应无条件配合甲方在此后3日内办理全部回购房屋手续（包括但不限于银行还款、解除、注销合同等），同时签署回购房屋备忘录，否则乙方应立即向甲方偿还全部合同金额款项2715683元，并支付20%的违约金543137元；同时甲方有权将4-302号、4-503号2套房屋另行出售；因回购上述2套房屋所发生的全部政府收费由甲方负担。经询，世桥公司称其已经结清工业品买卖合同项下款项，且该合同项下款项与4-1906号房屋的购房款之间没有关联。
付建辉提交了落款为付X的书面证言，其中记载：付X于1998年至2005年承包北京XX开关厂；于2002年曾向世桥公司供应电器产品并承接相应安装工程，世桥公司共欠货款和施工费280余万元（一部分签有合同，一部分没签合同）；因世桥公司当时无力支付所有欠款，故双方协商由付X购买商品房，用部分欠款冲抵首付款，余款通过贷款支付，用房屋租金偿还贷款；于是在2002年9月以付X之子付建辉及儿媳张XX的名字购买了两套房屋；后由于世桥公司仍没有支付所剩欠款，在2003年6月左右付建辉又购买了一套房屋。
上述事实，有双方陈述、商品房买卖合同、个人住房贷款借款合同、中国建设银行存款凭条、协议书、书面证言等在案佐证。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同的订立以当事人之间意思表示的一致为条件。于一般情况下，当事人以书面形式订立合同的，则书面表示通常被推定为当事人的真实意思，但是该推定并非不可被推翻，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十四条第二款等规定均为实例。
在本案中，世桥公司与付建辉签订的商品房买卖合同确实载有双方就4-1906号房屋买卖达成一致的书面表示。但是，付建辉所提交的世桥公司与北京XX开关厂所签订的协议书，并未涉及4-1906号房屋，即不足以证明其所述购买4-1906号房屋的首付款系以世桥公司欠付北京XX开关厂的货款冲抵一事；付建辉所提交的公证书，亦不足以证明其与世桥公司之间存在代为管理4-1906房屋并以出租收益偿还贷款的约定；因此，本院能够认定在双方签订商品房买卖合同后，付建辉并未向世桥公司支付首付款，亦未偿还银行贷款，而世桥公司也未向付建辉交付4-1906号房屋，双方签订该合同的目的实际在于为世桥公司获取银行贷款；进而，本院认定世桥公司与付建辉之间并无买卖4-1906号房屋的真实意思，双方所签合同系通谋虚假意思表示，该合同应属无效。世桥公司对于合同无效负有根本性过错，其应自行负担本诉案件受理费。
付建辉无权基于无效合同要求世桥公司为其办理房屋产权证，本院对其反诉请求予以驳回，其亦应自行负担反诉案件受理费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京世桥房地产开发有限公司与被告（反诉原告）付建辉于2003年6月27日就北京市朝阳区双井东三环南路XX号4号楼1906号房屋签订的商品房买卖合同（合同编号：NoXXXX）无效。
二、驳回被告（反诉原告）付建辉的全部反诉请求。
本诉案件受理费七十元，由原告（反诉被告）北京世桥房地产开发有限公司负担（其中三十五元，已交纳；另三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉案件受理费三十五元，由被告（反诉原告）付建辉负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 喆
人民陪审员 王振民
人民陪审员 李京华
二〇一五年三月三十日
书 记 员 陈锦洪