广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤2071民初10515号
原告（反诉被告）：陈锦洪，男，1985年5月30日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，
委托诉讼代理人：黄伟恩，广东翔宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张秀洪，广东翔宇律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐果，男，1986年7月21日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
被告（反诉原告）：徐小璐，女，1997年4月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
两被告共同委托诉讼代理人：张毅，广东国硕律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：陈韵同，广东国硕律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈锦洪诉被告（反诉原告）徐果、被告徐小璐房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月12日公开开庭进行了审理。原告陈锦洪及原告的委托诉讼代理人张秀洪、被告徐果、徐小璐的共同委托诉讼代理人陈韵同到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈锦洪向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告被告签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》；2.被告向原告返还定金75万元。事实与理由：2018年1月9日，原告、被告及中山市佳家房地产中介服务有限公司（下称佳家公司）签订房屋买卖合同，约定原告购买被告名下的位于中山市××乡镇古鹤村××栋的房屋，不动产权证号为：粤（2018）中山市不动产权第0024984号、第0024985号。签订合同后，原告向被告支付定金40万元。2018年3月23日，三方签订补充协议，由原告向被告再支付定金35万元，被告口头承诺若买方无法办理涉案房产按揭手续，双方解除合同，被告需向原告退还75万定金。原告积极去各家银行办理房产按揭手续，由于银行政策原因，银行不批准原告的房产按揭申请。原告与佳家公司将办理按揭情况告知被告，且要求退还75万元定金，遭被告拒绝。并且根据双方签订的补充协议，涉案房产的过户时间不得晚于2018年4月15日，中介公司致电给被告要求被告办理过户手续时，被告也没有去办理。当时还不知道原告是否办到贷款，因此根据双方签订合同的第12条第一点，原告也可以解除合同。被告的行为已经严重违约，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。
原告陈锦洪就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下证据：1、身份证；2.企业信用信息；3.二手房买卖及居间服务合同。4.补充协议；5.不动产权属证书；6.银行流水；7.工商银行流水；8.申请贷款资料；9.联络函；10.律师函。经开庭质证，两被告对原告上述提交的证据1-8的真实性确认，对证据10的真实性确认，对证据9真实性不确认。
被告徐果、徐小璐共同答辩称，第一，原告陈述的事实与理由不实，2018年1月9日原、被告与中介公司签署了房屋买卖合同，约定原告向被告支付定金40万元，其余款项由原告按揭支付，双方应于2018年4月3日办理递件过户手续。2018年3月22日，三方签订补充协议，约定应于2018年4月15日办理递件过户手续。根据合同约定，办理递件过户手续前原告须提交银行的按揭贷款审批表或支付剩下尾款。因此原告应按照合同约定在2018年4月15日前向被告提供银行的按揭贷款审批表或者向被告一次性支付剩余款项，再由双方去办理过户手续。但在2018年4月15日前因原告没有向被告支付剩余款项或者提供银行按揭审批表，导致双方未能在该日期前办理过户手续，因原告的违约行为导致双方的合同无法履行。根据买卖合同第12条约定，被告有权没收原告已向被告支付的定金75万元，并要求原告赔偿被告因此发生的损失，包括佣金费和律师费。因此原告要求被告退还75万元的定金没有事实和法律依据。
被告徐果、徐小璐向本院提交以下证据：1.二手房买卖及居间服务合同；2.补充协议；3.委托代理合同；4.律师费发票。经开庭质证，原告对两被告提供的证据1-4的真实性确认。
被告徐果、徐小璐向本院提出以下反诉请求：1.反诉被告赔偿反诉原告佣金损失人民币100000元；2.反诉被告赔偿反诉原告律师费人民币49480元。事实及理由：反诉原告与反诉被告在2018年1月9日签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》，反诉原告将中山市三乡镇古鹤村仙领街4号2栋房屋出卖给反诉被告，反诉被告向反诉原告支付定金人民币40万元，首付款由反诉被告以银行按揭贷款的方式支付，双方应于2018年4月3日前办理完递件过户手续。2018年3月22日，双方又签订《补充协议》，约定反诉被告向反诉原告再支付定金人民币35万元，重新约定于2018年4月15日前办理递件过户手续。合同及补充协议签订后，反诉被告向反诉原告共支付定金人民币75万元，其中，定金10万元作为反诉原告向中介机构佳家公司支付的佣金款。由于反诉被告没有按合同约定取得相关银行贷款批复函或支付剩余房价款人民币383万，也没有在合同约定2018年4月15日前与反诉原告办理递件过户手续，反诉被告的行为已构成违约，根据合同法第十二条约定，反诉原告有权没收定金，并要求反诉被告赔偿反诉原告因反诉被告违约造成的佣金损失人民币100000元及律师费损失人民币49480元。
被告徐果、徐小璐华在反诉中提供的证据与本诉一致。
原告陈锦洪对反诉答辩称，第一，原告并不存在违约行为，被告所提出的反诉没有法律依据。第二，从被告所提交的民事反诉状中可以看出，被告认为原告违反了合同约定，要求没收原告所支付的75万元定金，若被告通过法院的审理，被告要求没收原告75万元定金合理，即使原告存在违约行为，也不应当再支付10万元的违约金。定金罚则与违约责任不能同时适用。第三，被告所提起的反诉涉及到的赔偿金额不到15万元，根据广东省律师服务收费办法的规定，15万元的律师费大概在8000至1万元左右，被告要求原告支付49480元的律师费过高。即使以原告的诉求75万元加被告反诉的149480元作为标的收取律师费，律师费也没有那么高。
原告陈锦洪在反诉中提供的证据与本诉一致。
本院认定事实如下：2018年1月9日，原告陈锦洪（买方）与被告徐果、徐小璐（卖方）、佳家公司（代理方）签订了一份房地产买卖及居间合同，约定：1.两被告将其共同拥有的位于中山市××乡镇古鹤村××栋出售给原告，房屋交易价格为458万元；2.房款支付方式：原告于签订合同当天向被告支付定金40万元、首期款于2018年3月30日之前支付（以同意贷款书为准）、剩余房款通过银行按揭贷款支付。若银行承诺发放贷款金额加上原告已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，原告应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足；3.原告按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账户或取得银行的贷款批复函，且被告已取得房地产证原件（产权无抵押，无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件过户手续；4.该房产产权现状：无抵押无查封无租约；5.被告应于收到全部楼款后1个工作日内将该房产及钥匙交付给原告；6.原被告应在签订合同当日向居间方支付人民币165000元作为佣金，其中原告向居间方支付佣金65000元，被告向居间方支付佣金100000元；7.违约责任：如被告逾期履行超过十五个工作日的，则原告有权解除合同并要求被告双倍返还定金或支付总价款20%的违约金，原告因维权所支出的律师费、诉讼费等由被告承担。如原告逾期履行超过十五个工作日的，则被告有权解除合同并可没收定金或要求原告支付总价款20%的违约金，被告因维权所支出的律师费、诉讼费等由原告承担；8.因原告或被告的原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如已支付费用为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用。合同还约定了其他条款。2018年3月23日，原告与被告及中介方共同签订了一份补充协议书，约定：1.原告购买两被告名下的位于中山市××乡镇古鹤村××房产，总价款458万；2.定金为40万元，原告再补交定金35万元，原告一共支付定金75万元整；3.房产过户时间不得晚于2018年4月15日，交楼时间为被告收到全部房款当日。2018年5月9日，原告及居间方中山市佳家房地产中介服务有限公司向两被告发出一份联络函，内容为：1.原告购买两被告名下的位于中山市××乡镇古鹤村××房产，原被告与居间人三方达成口头协议，约定原告以按揭贷款方式支付部分购房款，若最后无法办理按揭手续，协议作废，由被告将已付款项返还给原告；2.原告由于银行问题，其贷款申请不予批准，希望被告向原告返还定金75万元。上述合同和补充协议书签订之后,原告通过银行转账的方式向原告支付了定金75万元。对于原告支付给被告的75万元定金，被告将其中的10万元作为中介费支付给了佳家公司。后由于原告的银行贷款申请未能通过审批，也未能按合同约定一次性向被告支付剩余购房款，经沟通无果后，被告诉至本院，提出前述诉讼请求。诉讼中，原、被告双方均同意解除房地产买卖及居间合同。
再查，诉讼中，原告主张当时双方曾口头协商如原告不能申请按揭贷款，被告同意向原告退还定金，被告对此予以否认。为查证该事实，根据原告的申请，本院依法传唤佳家公司员工即原、被告双方交易经手人姚某出庭作证，证人姚某陈述了以下事实：1.签定合同后，原告曾两次向银行申请按揭贷款，但均未获审批通过；2.在签订补充协议前或当天，被告曾口头同意如原告的贷款申请不能审批通过，被告同意在扣除一部分的情况下将定金退还给原告，但具体扣多少，退回多少，双方没有明确。
再查：被告为主张本案债权，委托律师参加本案诉讼，为此支出了律师费49480元。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告陈锦洪与被告徐果、徐小璐于2018年1月9日签订的房地产买卖及居间合同和2018年3月22日签订的补充协议书，均是各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。诉讼中原、被告均同意解除合同，故对于原告要求解除原被告双方签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》的请求，本院予以支持。根据合同的约定，原告应于2018年3月30日前支付首期款并在三日内办理过户手续，后由于原告未能办理按揭贷款，又于2018年3月23日签订补充协议，将过户时间延迟到2018年4月15日，但原告仍未能办理按揭贷款，导致未能依约定时间办理过户手续。原告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同的约定及法律的规定，原告违约的，被告有权没收原告已支付的定金75万元。原告主张当时被告曾口头承诺如原告不能办理按揭贷款，同意向原告退回定金，被告对此予以否认。根据证人姚某的陈述，被告曾口头同意如原告不能办理按揭贷款，同意向原告退还部分定金，但具体退多少，双方没有明确。证人姚某作为原、被告双方交易的经手人，全程参与了双方的交易过程，而且证人与原、被告双方均不存在利害关系，证人的证言具有客观性、可信性，故本院对证人姚某的证言予以采信。根据证人的陈述，虽然被告口头同意退还部分定金给原告，但具体退多少，双方没有明确约定，故本院根据原告的违约程度、原告的违约行为给被告造成的实际损失等因素考虑，酌定被告应向原告退还定金35万元。原告要求被告全额退还定金75万元的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。对于被告的反诉请求，正如前述，本案是由于原告的违约行为导致合同无法继续履行，应承担相应的违约责任。被告因原告的违约行为而支出的佣金10万元及律师费49480元，应作为被告的实际损失，由原告予以赔偿。综上，被告实际应向原告退还200520元（350000元－100000元－49480元）。
综上，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。被告的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告陈锦洪与被告徐果、徐小璐于2018年1月9日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同中关于房地产买卖的部分内容；
二、被告徐果、徐小璐应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈锦洪退还定金200520元；
三、驳回原告陈锦洪的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11300元，减半收取为5650元（原告已预交），由原告负担4005元，由两被告负担1645元；反诉案件受理费3290元，减半收取为1645元（被告徐果已预交），由原告承担。即，原、被告无需再向对方支付应承担的诉讼费。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 何亦辉
二〇一八年八月八日
书记员 卢芷琪
冯莹