沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大东民（二）初字第1725号
原告：娄晶，女，1966年1月3日出生，汉族，住址：沈阳市大东区劳动路***号2-4-1。
委托代理人：刘海军，系沈阳市大东区光明法律服务所法律工作者。
被告：沈阳市东机建筑安装工程公司水暖电气安装工程队，住所地：沈阳市大东区文东街35号。
负责人：安国威，职务：经理。
委托代理人：周莹，系辽宁同泽律师事务所律师。
被告：沈阳市东机建筑安装工程公司，住所地：沈阳市大东区民强三街19号。
法定代表人：苏恩惠，职务：经理。
委托代理人：周莹，系辽宁同泽律师事务所律师。
原告娄晶与被告沈阳市东机建筑安装工程公司水暖电气安装工程队（以下简称工程队）、沈阳市东机建筑安装工程公司（以下简称东机公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月4日受理后，依法由审判员单立担任审判长，由代理审判员刘奇（主审）与人民陪审员孙凤霞组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告娄晶及其委托代理人刘海军与二被告的委托代理人周莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2011年12月30日原告与第一被告签订《场地出租协议书》一份。协议约定，第一被告将其单位场地一处，地址：沈阳市大东区文东街35号出租给原告用于原告自建厂房开发使用。租金为：每年3万元，租期为10年：从2012年6月1日起到2022年6月30日止，到期后双方另行协商租金标准。协议签订后原告给付被告租金3万元，为建房投入各种材料人工费用，合计161665元。
原告在施工时第二被告要求原告停止施工，原因是第一被告无权出租该场地，该《场地出租协议书》无效。2012年5月11日原告收到城管下达限期3天内自行拆除的通知，第一被告明知原告租用其场地自建厂房是不可能的，其故意隐瞒真实情况与原告签订《场地出租协议书》，致原告遭受巨大损失。另外，第一被告无权出租该合同中的场地，其本身根本就没有在该场地内的“建房权”。
原告认为，第一被告违反了以诚实信用为基础的先合同义务，存在过错，应承担缔约过失责任，第二被告应当承担连带责任。原告请求人民法院维护其合法权益。1、请求依法确认原告与第一被告所签订的《场地出租协议书》无效；2、请求依法判令第一被告承担缔约过失责任，赔偿因此给原告造成的直接损失191665元，并由第二被告承担连带责任；3、诉讼费用由被告承担。
被告工程队辩称：第一被告是第二被告的下属机构。该场地租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。该合同签订过程中及履行过程中，第一被告没有过错，原告的损失是由于其违法建设造成的，第一被告不应承担责任。
被告东机公司辩称：一、被告同意协议书不再继续履行；二、有关合同效力问题。原告在合同履行过程中没有先行报建委进行审批违反了法律规定，而非合同违反法律规定。合同效力问题由法院予以裁决；三、原告的损失应由其自已负责。1、原告负有法律规定的办理建设工程审批的义务，其损失是由于违法建设造成而非场地出租，其损失与被告无关，应由其自行负担；四、工程造价鉴定。1、原告没有在规定期限内提出造价申请，违反法律规定，被告对鉴定报告不予认可。2、鉴定报告不能作为认定原告损失的证据。鉴定机构在鉴定报告中说明其依据原告提供的施工草图等资料进行的造价鉴定，但对于施工草图被告未予认可，该鉴定报告仅是原告的单方意志的体现。3、鉴定报告违背客观事实。原告所用的建筑材料，包括红砖、钢筋等均为旧料，不应按新料计算。红砖拆除部分残值不应按原告要求的40%计算。原告已将拆下的材料就地卖了，没有清运，不涉及清运费用。原告所砌之红砖并非浇筑，不能按浇筑方法计算工程量。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年12月30日，原告与第一被告签订了一份场地出租协议书，约定第一被告将其单位场地，地址位于沈阳市大东区文东街35号，用于原告自建厂房个体开发使用。租金为每年3万元，从2012年6月1日至2022年6月30日，期限为10年。双方约定，原告租用的场地用于自建厂房开发，因此地面上建筑物，动力，电器设备及附属物资为原告固定资产，为原告永久所有。原告在自建厂房施工过程中及工程竣工后，如遇政府及相关城管部门以违建理由干涉，由原告出面协调解决。从2011年12月30日至2012年6月1日为原告自建厂房工程施工进料，设备搬迁准备阶段。2012年1月19日，第一被告负责人安国威收到原告给付的租金3万元。2012年4月17日，第一被告收到原告给付的施工电费460元。
原告于2012年4月8日开始施工，在施工过程中第二被告曾告知原告因第一被告无权出租，要求原告停止施工。2013年4月17日原告停止施工。原知102012年5月11日，原告收到行政执法部门限其三天之内自行拆除的通知。该行政执法部门依据的是沈阳市人民政府于2010年6月29日下发的关于沈阳市人民政府关于制止大东区新划转区域内私搭乱建等违法行为的通告，该通告第二条规定自本通告发布之日起，未经批准，任何单位和个人不得在文官、前进城乡规划范围内新建、改建和扩建房屋。原告现已将地面以上部分拆除。
经原告申请，辽宁东联工程造价咨询事务所有限责任公司对位于沈阳市大东区文东街35号自建厂房工程造价进行鉴定，鉴定范围包括自建厂房基础部分的工程造价、自建厂房基础以上部分的工程造价。其中自建厂房基础部分工程鉴定结果为54414.8元；自建厂房地上部分鉴定结果为52040.91元；争议项目工程鉴定金额为35044.24元，包括已采购未使用材料费用27670.4元，拆除部分材料残值为7373.84元。在鉴定报告中对于争议项目鉴定机构在鉴定报告第2页第六条“有关情况的说明”第3款中“鉴定过程中，原告方主张已采购但未使用材料，如预制板、钢筋、水泥等，应计取材料费用27670.4元，我鉴定机构从法律角度无法确认，列入争议项，供法院参考”。第4款中“本工程拆除部分材料存在残值，应从鉴定金额中予以扣减。由于原、被告双方对拆除部分材料的完好比例各执一词，我鉴定机构无法核实，故暂按原告方主张40%完好比例计算出残值金额为7373.84元，供法院参考”。在庭审中，原告主张预制板及水泥在施工现场，但钢筋未存放在施工现场，原告请求放弃被告对钢筋损失的赔偿，金额共计4764.4元。被告主张只有预制板在施工现场。鉴定报告向原、被告送达后，均未提出复议申请。
另查，第一被告系第二被告下属的一个工程队。
上述事实，有场地出租协议书、收条、鉴定报告、原、被告当庭陈述等证据，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点是原告与第一被告所签订的场地出租协议书的效力。根据《合同法》第五十一条的规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。第一被告出租给原告的场地在其单位场区内，但是其并没有出租的权利，对土地只有使用权。第二被告在获知第一被告将土地出租给原告建房后，要求原告停止建房的行为即表明其并没有对第一被告出租的事实予以认可，因此，原告与第一被告所签订的协议应为无效。
关于合同无效后的过错责任问题，1、原告与第一被告在签订合同时，第一被告明知其无处分权仍与原告签订协议，并且也未将其无权处分的事实告知原告，而原告也未对第一被告是否有出租的权利予以审查，双方均存在过错。2、合同的第三条明确约定：原告在自建厂房施工过程中及工程竣工后，如遇政府及相关城管部门以违建理由干涉，由原告出面协调解决。原告在签订合同后自建厂房前应向相关部门履行申报手续，但是原告在无任何审批手续的情况下擅自新建厂房，后造成违建被限期拆除的后果，原告应对损失承担较大责任。因此，本院认为，本案中损失的发生是由原告与被告共同所造成，其过错责任的分担应由原告负担60%，而被告负担40%为宜。对于第一被告已收取的租金应当退回原告。第一被告系第二被告的下属工程队，第二被告应对第一被告的债务承担补充责任。关于损失数额的认定，鉴定报告中关于基础部分工程的鉴定金额为54414.8元、地上部分工程的鉴定金额为52040.91元，合计工程造价为106455.71元。原告应承担的部分为63873.43元，而被告应承担的部分为42582.28元。关于争议项目，已采购未使用材料及拆除部分的材料残值不应当计入原告的损失范围内，故对原告对此部分的主张不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八条之规定，判决如下：
一、被告沈阳市东机建筑安装工程公司水暖电气安装工程队于本判决发生法律效力后十日内返还原告娄晶租金3万元；
二、被告沈阳市东机建筑安装工程公司水暖电气安装工程队于本判决发生法律效力后十日内给付原告娄晶损失赔偿42582.28元；
三、如被告沈阳市东机建筑安装工程公司水暖电气安装工程队未能履行上述判决给付义务，被告沈阳市东机建筑安装工程公司在判决给付义务范围内承担补充给付义务；
四、驳回原、被告的其他诉讼请求。
案件受理费4233元、鉴定费2000元，合计6233元。由原告负担3740元、第一被告负担2493元。
如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 单 立
审 判 员 刘 奇
人民陪审员 王立杰
二〇一四年一月十日
书 记 员 王 宁