广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终2496号
上诉人（原审原告）：东莞市华盈实业投资有限公司，住所：东莞市万江区共联社区古新东路南16号。
法定代表人：黄本财，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：魏传林，系广东硕源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨军，男，1977年8月9日出生，汉族，住址：广东省韶关市浈江区。
委托诉讼代理人：曾泉海，系广东莞信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾少海，系广东莞信律师事务所实习律师。
原审第三人：博罗县园洲镇欧亿房地产咨询服务部，住所：博罗县园洲镇桥北路。
经营者：欧阳传。
上诉人东莞市华盈实业投资有限公司因与被上诉人杨军及原审第三人博罗县园洲镇欧亿房地产咨询服务部其他合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2017）粤1322民初3620号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人东莞市华盈实业投资有限公司委托诉讼代理人魏传林、被上诉人杨军委托诉讼代理人曾泉海及曾少海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东莞市华盈实业投资有限公司上诉请求：1、请二审撤销(20I7)粤1320民初3620号民事判决书第二项判决，改判被上诉人支付使用费及违约金合计561400元给上诉人。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审认定:“具体到本案中，被告并没实际使用原告厂房，因此，原告诉请被告支付房屋占有使用费没有法律依据。”上诉人认为，上诉人依合同约定的期限交付了厂房给被上诉人，被上诉人已在厂房内立了生产起重所用的钢柱数十根，但不知何因，被上诉人迟迟未搬进主要设备进行生产。上诉人认为，被上诉人安装钢柱已实际使用厂房。不能说被上诉人无生产出产品就认定其未实际使用厂房。二、被上诉人的行为已造成上诉人巨大的经济损失。上诉人与被上诉人双方订立合同后，上诉人即筹集数千万元资金建设厂房宿舍以及辅助设施。厂房建好后，被上诉人进驻厂房后一直不交纳使用费。上诉人的数千万元资金每月利息10余万元，至今利息损失过百万元。假若厂房宿舍成了废品，上诉人就是损失数千万元。因此，上诉人有理由认为被上诉人从一开始与上诉人洽谈合同就是不怀善意的。三、一审判决不当。上诉人认为，依据法律合同无效有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效无法履行，过错双方均存在，但是，由于被上诉人的过错所造成上诉人的损失少则数百万元，多则达数千万元。被上诉人在判决合同无效后，则一走了之，任何责任未负，该判决显然对上诉人不公平。上诉人的损失是客观存在的，被上诉人连一根钢柱都可拆走，其有多大损失?如上所述，若果被上诉人不与上诉人订立合同，上诉人就不存在损失。因此，依法被上诉人应交纳一定的占用费，以弥补上诉人的损失。一审判决确认合同无效后，未支持上诉人的任何请求。据此，上诉人认为一审判决不当。为维护上诉人的合法权益，请二审支持上诉人的上诉请求。
杨军辩称，上诉人工程未完工也未实际交付，上诉人也未实际占用。上诉人所谓损失是其自身造成与我方无关。对方是合同全责方，损失应该其自行承担。双方另存在争议的案件（2017）粤1322民初3600号，也对合同双方存在争议的事实及责任进行判定，暂无上诉，已经生效。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
博罗县园洲镇欧亿房地产咨询服务部未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
东莞市华盈实业投资有限公司向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2016年5月13日签订的《订建厂房租赁合同书》；二、被告支付拖欠原告租金261400元及违约金300000元，合计561400元；三、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：被告东莞市华盈实业投资有限公司于2013年4月9日经东莞市行政管理局批准设立，注册资金为50万元，股份分别为被告黄某财及黄某彤，其中黄某财出资45万元并担任法定代表人，黄某彤出资5万元。2016年5月13日，原告东莞市华盈实业投资有限公司与被告杨军签订了一份《订建厂房租赁合同书》，合同约定被告预定租赁原告建造的位于博罗县石湾镇西田竹园旧砖厂的厂房、电房、门卫室、宿舍等物业，其中合同第二条第（一）项约定：甲方（原告东莞市华盈实业投资有限公司）的建造期为3个月，即从2016年5月30日至2016年8月30日止，甲方需在2016年8月30日前将租赁物交付于乙方（被告杨军）使用，若甲方延误交付租赁物业，则免租装修期和计租期顺延至交付之日，若甲方故意不建延误交付租赁物业超过三个月，乙方有权单当面解除合同，并视为甲方违约，甲方无条件退还乙方所交的所有定金，并支付违约金。合同第三条第（一）项约定：本合同所示之租赁物业从2016年11月30日至2021年11月30日每月租金总合计为人民币98100元，以后每五年租金递增10%，从2021年12月1日至2025年12月30日每月租金总合计人民币107910元，从2026年1月1日至2031年1月30日每月租金总合计人民币118701元；第（二）项约定：乙方向甲方预定建造该租赁物业，乙方需向甲方支付人民币500000元作为预付租金，共分三期付清，在本租赁合同签订当日，乙方必须向甲方支付第一期预付租金人民币10万元，第二期在甲方基础地基地梁建造好时付20万元人民币，第三期甲方建好厂房完全封顶后，乙方支付给甲方剩余押金20万元。合同签订后，被告向原告预付了租金50万元。为了查询本案案涉土地和厂房是否有正规的用地或审批手续，一审法院依法向博罗县国土资源局石湾国土资源所和博罗县石湾镇村镇建设管理所发函询问上述事宜，在收到一审法院的咨询后，博罗县国土资源局石湾国土资源所回复称：原博罗县石湾镇西田竹园旧砖厂用地面积约50亩，土地不符合石湾镇土地利用总体规划（未占用耕地和基本农田），现状地类为建设用地，到目前为止，该地块无办理用地手续，未取得国有土地使用证或集体土地使用证。博罗县石湾镇村镇建设管理所回复称：1、案涉土地（位置：博罗县石湾镇西田竹园旧砖厂）建筑物和土地并无办理相关审批手续，属违法建筑违法用地工程
一审法院认为：本案案涉厂房未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告与被告所签订的《订建厂房租赁合同书》为无效合同，不受法律保护。而该法第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，具体到在本案中，被告并未实际使用原告厂房，因此，原告诉请被告支付房屋占有使用费没有法律依据，一审法院依法予以驳回。关于原告所诉请的违约金300000元。因案涉合同为无效合同，因此案涉合同所涉及的违约条款亦为无效条款，原告按照合同的违约条款要求被告承担违约责任，没有法律依据，一审法院依法不予支持。
一审法院判决：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告东莞市华盈实业投资有限公司与被告杨军于2016年5月13日所签订的《订建厂房租赁合同书》为无效合同，不受法律保护。二、驳回原告东莞市华盈实业投资有限公司的其它诉讼请求。本案受理费9414元，由原告东莞市华盈实业投资有限公司负担。
本院二审期间，上诉人及原审第三人均未提交证据。被上诉人提交了证据：（2017）粤1322民初3600号裁判文书，予以证明双方的责任已经在该判决有相关显示。上诉人的质证意见为：真实性合法性无异议，关联性有异议，是上诉人作为原告起诉的，是相同合同各自起诉。对该判决书我方虽没有提起上诉，但不代表我方认同该判决。原审第三人未到庭未发表质证意见。
本院经审理查明，一审查明事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系其他合同纠纷，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，各方对合同无效的判项没有异议，本案二审争议焦点是：被上诉人是否应该向上诉人支付使用费及违约金。本案中，因本案涉案厂房未取得建设工程规划许可证，最终上诉人与被上诉人之前签订的《订建厂房租赁合同书》已被认定为无效合同。但上诉人主张其已依约交付厂房，被上诉人在厂房内安装钢柱即已实际使用厂房，应支付使用费及违约金。被上诉人则主张由于上诉人未依双方签订的合同第一条交付相应的租赁物，路、水电等皆未通，甚至租赁物包含的宿舍电房等基础设施仍在建造中，其并未占有使用租赁物。本院认为，结合现有证据确无法证明上诉人已按合同约定交付相应的租赁物，不能认定被上诉人已实际占有使用该租赁物。至于被上诉人安装的钢柱，因未见其他设备及工人进入生产，故应认定为生产前的准备措施，并非实际使用。上诉人未能提交相应证据证明被上诉人已实际使用厂房，本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款已明确“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定。故上诉人的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决结果无误，本院予以维持。
综上所述，上诉人东莞市华盈实业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9414元，由上诉人东莞市华盈实业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳淑敏
审 判 员 刘宇慧
审 判 员 刘艳妹
二〇一八年八月八日
法官助理 吴晓露
书 记 员 黄苑婷