陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕0802民初6756号
原告王某。
委托代理人陈杰(榆阳区驼峰路街道办事处金阳社区推荐)，男，汉族，1987年9月25日出生，榆林市米脂县人，现住陕西省米脂县，
被告榆林市欣兴房地产开发有限公司，住所地榆林市榆阳区航宇路城建档案馆一楼103室。统一社会信用代码：91610800687958628X。
法定代表人曹兴红，系公司总经理。
委托代理人张庆民，陕西东源律师事务所律师。
原告王某与被告榆林市欣兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案受理，于2018年7月25日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王某向本院提出诉讼请求：1、被告向原告承担逾期交房违约金共计256696.78元（延迟交房自2013年10月20日到2014年5月6日，总计迟延198天，以已交房款2592896.7元为基数，每日万分之五为利率计算）。2、依法判令被告向原告承担逾期办理房屋产权证书的违约金（自2014年5月6日至今，以已交房款2592896.7为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准计算。）3、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月6日，原告与被告签订《商业铺买卖合同》约定如下：被告将其开发的位于榆林市榆阳区上郡南路“欣泰园小区”2号楼0106、0206号商铺出卖给原告，商铺面积共计237.89平方米，每平方米价格11800元，房价共计2807102元；合同同时约定：合同签订之日原告向被告支付总房价80%即2245681元，交房时支付总房款10%即280710元；下剩10%待房产证办理在买受人名下后买受人一次性付清。另特别约定：1、本合同为临时合同，双方正式合同以网签合同为准。2、在甲乙双方签订正式网签合同前，乙方可以将正式合同中的买受人变更为乙方指定人员，对此，甲方无异议并自愿依据乙方的书面通知无偿、无条件的予以协助配合，2013年3月，原告依前述合同作为买受人正式与被告就一层商铺签订编号为YS0013917、YS0013919《商品房预售合同》两份，房屋代码为34810、34819，原告并于2012年7月6日按合同约定交纳总房款的80%即2245000元，其两份合同均明确约定：出卖方应于2013年10月20日前向原告交房，于交房使用后90日内办证；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、逾期时间，分别处理……（2）逾期超过20日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。但被告未能如期向原告交房、办证，仅于2014年5月6日向原告出具承诺书，载明：被告将于2014年10月20日前将房产证办理完毕。原告于2014年5月6日又向被告交付347896.7元房款，被告于2014年5月6日向原告实际交付商铺，并与原告签订《欣泰园前期物业管理服务协议》，被告迟延交房累计达到198天（2013年10月20日至2014年5月6日），至今房产证未办理。故原告诉至法院，提出以上诉请。
被告榆林市欣兴房地产开发有限公司辩称，一、被答辩人诉请主张的要求答辩人支付逾期交房违约金，答辩人认为其主张已经超过了法律规定的诉讼时效，已经丧失了胜诉权。诉讼时效起算点为合同约定交房时间2013年10月20日，且不存在中断事由，已经超过三年诉讼时效。二、被答辩人以默示的方式放弃了追究违约责任的请求权。四年时间内，答辩人一直未收到过被答辩人主张违约金的通知或诉讼。三、答辩人在工程施工过程中，因天气原因等不可抗力因素导致了延迟交房。答辩人从榆林市气象局调取施工期间气象信息发现：2013年7月30日和2013年8月4日、8月5日，榆林遭遇了冰雹灾害天气，极端天气导致了楼房外层的保温材料全部毁损，故答辩人又重新安装和修缮墙体保温材料，其次在施工期间多次遭遇大风天气，根据规范要求：4级以上大风天气塔吊是禁止作业的，以上一系列自然原因造成了答辩人延误工期进而迟延交房。四、根据市政管理部门的要求修建的两条小路从欣泰园小区穿过将小区分割成三部分，且修路的工期与该小区的工期重合，答辩人认为行政部门修建道路在议定情况下导致了答辩人的工期延误。五、关于逾期办理房屋产权证书的违约金，房屋产权证书逾期办理是因为国家政策原因，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起实施，将房屋产权证书与土地使用证书合二为一，答辩人在向不动产登记管理局提交相关手续材料时，被告知榆林市区暂停办理相关登记，在可以申办时因其工作人员原因录入错误，直至现在答辩人才办理了小区4栋楼的整体不动产权证书，答辩人也在加紧推进不动产权局进款办理相关分户手续，故答辩人不应当承担逾期办理房屋产权证书的违约金。
原告王某向法庭提交以下证据：
证据1、《商品房预售合同》两份，用以证明原被告双方签订了商品房合同的事实。
证据2、收款收据三支，用以证明原告依据合同约定向被告交纳房款2592896.7元的事实。
证据3、承诺书一份，用以证明被告在2014年5月6日向原告履行交房义务，被告迟延交房的日为2013年10月20日到2014年5月6日。被告承诺在2014年10月20日前将商铺的产权证书办理完毕，但至今未办理完毕。
被告榆林市欣兴房地产开发有限公司向法庭提交以下证据：
2012年4月-10月，2013年4月-10月在气象局调取的榆阳区天气情况说明书两份，用以证明在2013年7月30日,8月4日，8月5日榆阳区遭遇了极端天气，造成原告保温材料的毁损，造成工期的延误。根据建筑法律法规规定，四级以上大风天气禁止塔吊作业，此客观原因致使工期延迟。
本院组织原、被告进行了证据交换和质证：对原告王某提交的证据，被告榆林市欣兴房地产开发有限公司质证认为，对证据1、2的真实性及证明目的均认可，对证据3真实性、证明目的均不认可，被告未出具承诺书，承诺书上公章并非其公司工作人员盖的。对被告榆林市欣兴房地产开发有限公司提交的证据，原告王某质证认为，对该证据的真实性不予认可，此证据无气象局的盖章认可，证据形式欠缺，且天气原因就算存在，是否构成工期延迟不可抗力还需法庭审理。
本院对原、被告提供的证据认证如下：原告提供的证据1、2因证据来源合法，证明原被告双方签订了商品房合同，原告依据合同约定向被告交纳房款2592896.7元的事实客观真实，故本院予以确认并在卷佐证。对证据3，虽被告否认，但未提出相应证据证明，且对其印章进行鉴定，故本院对证据3予以认可。对被告提交的证据，原告不认可，且无相关部门的证明，证明力不足，故本院不予认定。
本院经原、被告陈述、庭审举证、质证及本院认定，查明以下事实：2012年7月6日，原告与被告签订《商业铺买卖合同》约定如下：被告将其开发的位于榆林市榆阳区上郡南路“欣泰园小区”2号楼0106、0206号商铺出卖给原告，商铺面积共计237.89平方米，每平方米价格11800元，房价共计2807102元；合同同时约定：合同签订之日原告向被告支付总房价80%即2245681元，交房时支付总房款10%即280710元；下剩10%待房产证办理在买受人名下后买受人一次性付清。另特别约定：1、本合同为临时合同，双方正式合同以网签合同为准。2、在甲乙双方签订正式网签合同前，乙方可以将正式合同中的买受人变更为乙方指定人员，对此，甲方无异议并自愿依据乙方的书面通知无偿、无条件的予以协助配合，2013年3月，原告依前述合同作为买受人正式与被告就一层商铺签订编号为YS0013917、YS0013919《商品房预售合同》两份，房屋代码为34810、34819，其二份合同第八条约定：出卖方应于2013年10月20日前向原告交房。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、逾期时间，分别处理……（2）逾期超过20日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十五条约定：出卖人应当在所销售的商品房全部交付使用后90日内，将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告于2012年7月6日按合同约定交纳总房款的80%即2245000元，于2014年5月6日又向被告交付347896.7元房款，但被告未能如期向原告交房、办证，仅于2014年5月6日向原告出具承诺书，载明：被告将于2014年10月20日前将房产证办理完毕。被告于2014年5月6日向原告实际交付商铺，至今房产证未办理。
本院认为，原告与被告榆林市欣兴房地产开发有限公司签订的编号为YS0013917、YS0013919《商品房预售合同》两份，均系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，内容不违反国家法律、行政法规的效力性、强制性规定，均为有效合同。双方均应恪守并严格履行。原告诉请逾期交房违约金。合同签订后，原告依约按期履行了支付价款的义务，支付房款总计2592896.7元，而被告迟延交付房屋共计198天，被告的行为已构成违约，被告辨称原告诉请逾期交房违约金已超诉讼时效。定有履行期限的合同债权请求权，从履行期限届满时起算，因合同中仅约定违约金的计算方式，未约定违约金的履行期限，被告于2014年5月6日向原告交房，可认为2014年5月6日是违约金履行期限的届满日，故违约金诉讼时效从违约金履行期限的届满日即实际交房日2014年5月6日起算，至原告诉至法院已经超过三年的诉讼时效，原告并未向法院提交有诉讼时效中断、中止的证据，应承担举证不能的法律后果，故原告该项诉讼请求，本院予以驳回。原告诉请逾期办证违约金。根据有关房屋权属登记的规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商就其所开发的房地产进行初始登记为前提。根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定和涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报有关部门备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应当承担违约责任。但合同对其违约责任约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。即原告诉请以被告承诺办理房产证时日2014年10月20日起至实际办证之日止以已交房款2592896.7元为基数，以中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利息的标准计算逾期办证违约金的诉请，本院予以支持，但实际办证之日应为被告向不动产登记管理机关提交材料备案之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告榆林市欣兴房地产开发有限公司向原告王某承担逾期办理房屋产权证书的违约金（违约金的计算方法：以已交房款2592896.7元为基数，自2014年10月20日至被告向不动产登记管理机关提交材料备案之日止，以中国人民银行同期贷款利率计算的利息）。
二、驳回原告王某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2570元，由原告王某负担930元，由被告榆林市欣兴房地产开发公司负担1640元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 胡 援
二〇一八年八月十日
书记员 兰芳清