河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀11民终502号
上诉人（原审被告）：衡水晋海房地产开发有限公司，住所地：河北省衡水市桃城区人民中路44号1幢4层。统一社会信用代码：911311026882172584。
法定代表人：姚强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王涛，衡水市正元法律服务所法律工作者。
上诉人（原审第三人）：衡水市人民政府房屋征收办公室（原衡水市拆违和旧居住区城中村改造指挥部），住所地：河北省衡水市桃城区和平路与康宁街交叉口东南角亚茂大厦。统一社会信用代码：12131100404631837P。
法定代表人：马炳建，该办公室主任。
委托诉讼代理人：李杰，河北凌坤律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：王笙泽，男，1999年7月2日出生，汉族，现住北京市海淀区，。
法定代理人：王某，男，1965年12月29日出生，汉族，现住北京市海淀区，，系王笙泽之父。
委托诉讼代理人：冯爱武，北京市青山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙淑锋，男，1970年5月12日出生，汉族，现住河北省衡水市桃城区，。
委托代理人：于海鸿，河北宾鸿律师事务所律师。
上诉人衡水晋海房地产开发有限公司（以下简称：晋海公司）、衡水市人民政府房屋征收办公室（以下简称：市征收办）、王笙泽因与被上诉人孙淑锋房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初2577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人晋海公司委托诉讼代理人王涛、上诉人市征收办委托诉讼代理人李杰、上诉人王笙泽法定代理人王某、委托诉讼代理人冯爱武、被上诉人孙淑锋委托诉讼代理人于海鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
晋海公司上诉请求：1、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初2577号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的原审诉请；2、被上诉人负担本案的一、二审案件受理费。事实与理由：一、本案的法律关系。孙淑锋与市征收办之间的《房屋拆迁安置补偿协议》内容合法，对签约双方具有法律约束力。孙淑锋是基于2009年签订的房屋拆迁安置补偿协议之民事权利和法律关系向一审法院提起诉讼的，晋海公司不是该房屋拆迁安置补偿协议的签约主体。根据合同相对性原则，本案中将晋海公司列为被告有悖于民诉法的规定，其作为诉讼主体不适格。二、关于超期过渡费及文鼎花园4号楼1801室、储藏间所有权归被上诉人并办理产权登记手续问题。依协议第三条3款规定，回迁应在全部住户搬迁完毕后30个月内将回迁楼交付给乙方，现有证据无法证据被上诉人主张已经超过30个月，故被上诉人主张超期过渡安置补助费没有依据。依协议第三条第10款规定，回迁楼位置、楼层、户型的挑选，按签协议的顺序号进行，车位、储间按交钥匙时所开验收单顺序号挑选。当时为响应政府三年大变样的号召，该小区是按先拆迁、后规划的流程进行的。中标开发的户型按面积分为A户型、B户型、C户型、D户型等，原审认定被上诉人主张将文鼎花园4号楼1801室安置给被上诉人所有是没有合同约定和法律规定的。三、原审认定晋海公司将回迁安置房另外出售没有事实依据。将A户型房屋与01室混为一谈，认定4-17B-A户型为4-1891室是错误的。
市征收办上诉请求：1、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初2577号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费用由被上诉人负担。事实与理由：一、诉争的衡水市文化局生活小区区域拆迁改造工程，系为了适应衡水市城市总体规划、改善人民路及该区域环境，改造旧区域居民居住环境的利民工程，拆迁区域初始总体规划共计安置建设回迁楼四栋（包括一栋三层商业楼），涉及拆迁户共计169户。2008年该区域开始正式实施拆迁改造，并陆续与被拆迁居民签订房屋拆迁安置补偿协议，涉及拆迁安置面积最大为117平方米，所有169户拆迁户均统一规划安排在当时统称的第4号拆迁安置楼内（位于小区内沿人民路位置）。拆迁安置协议签订后，涉案区域初始拆迁楼体规划方案于2009年12月经衡水市城乡规划局上报至市政府，后经审批规划方案最终将安置建设拆迁楼由总体4栋定为总体6栋，但总拆迁范围及面积未变。因安置楼栋数发生变化，诉争区域拆迁居民回迁楼全部安置在沿人民路两栋建筑（现标注的1、2号楼）内。拆迁安置楼本身没有变化，楼体结构、面积也没有变化，只是安置楼号称谓发生了变化，所涉及拆迁户的权益并没有受到影响。拆迁居民回迁楼即的1、2号楼均按照回迁安置标准为简装房，其余四栋为毛坯房，所涉区域138户回迁户已入住（说明拆迁安置楼就是现场标注的1、2号楼）。孙涉锋拆迁所安置的房屋与其诉请的第三人王笙泽购买的房屋根本不是同一栋楼，更不是同一房屋。王笙泽购买的商品房面积远远超出拆迁协议中的面积。开发企业为被上诉人留存的回迁安置房面积与回迁房基本一致。因此，一审在没有任何其他证据支持仅依据原告个人陈述的情况下将王笙泽购买的商品房认定为回迁房显然不当。二、市征收办对晋海公司与孙淑锋之间的协议履行不存在连带责任。晋海公司中标承建取得开发资格后，其已成为协议的履行主体，订立协议时被上诉人已明确知晓，所以市征收办对后续的实体履行已不负法定或约定的合同义务。三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定不适用于本案。本案拆迁协议签订之时，回迁安置楼规划尚未作出，因此，房屋的位置、用途并不特定，原审法院适用该条规定作出判决显属错误。
第三人王笙泽上诉请求：1、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初2577号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人对上诉人王笙泽的诉讼请求；2、被上诉人负担本案发生的诉讼费用。事实与理由：一审基本事实认定错误，追加王笙泽为第三人无事实和法律依据。法律规定，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人可主张优先安置，但本案拆迁人是衡水市征收办，应明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋安置补偿，是准确、唯一的描述，本案中，协议的第二条对回迁房的具体位置、楼栋、单元号没有明确约定，只有“楼层17B层（）1#-2104，面积121.87平米”的描述。因此，不能认定与王笙泽购买的文鼎花园4座18层1801号房屋存在任何关联关系。
被上诉人孙淑锋答辩称：第一、晋海公司是本案的适格被告；第二、孙淑锋诉请的过渡费以及逾期过渡费有足够的事实及法律依据；第三、根据签订的房屋拆迁安置补偿协议、验收单以市征收办的当庭自认，被上诉人的回迁安置楼即为4号楼1801室，依法成立的合同应当受法律保护；第四、根据协议约定，市征收办应该就过渡费及逾期过渡费、回迁楼的交付，承担连带责任。
孙淑锋向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付超期过渡安置补助费至其按约交付房屋之日止（暂计算至2016年10月份）共计52396.19元，第三人衡水市人民政府房屋征收办公室承担连带责任；2、依法判令被告将文鼎花园4栋17B层A室、建筑面积为117.322平方米的房产及5平方米的储藏间回迁安置给原告，并办理产权登记手续，第三人承担连带责任；3、案件受理费由被告负担。
一审法院认定事实：原告孙淑锋与被告衡水晋海房地产开发有限公司、第三人衡水市人民政府房屋征收办公室（原衡水市拆违和旧居住区城中村改造指挥部，即“一拆两改”指挥部）于2009年10月签订房屋拆迁补偿协议书，并办理了结算手续。协议书及结算手续约定：被告与第三人市征收办以产权调换方式安置原告，约定安置位置为4-17B-A，建筑面积117.322平方米，储藏间面积为5平方米。并约定拆迁完毕后30个月内交付回迁楼，过渡期过渡费的支付标准每月每平米5元，超过过渡期按相应的法律规定增加过渡费补偿。约定中标开发企业自中标之日起以甲方身份履行协议条款，市征收办监督协议执行。双方在履行过程中对过渡费进行了变更，实际是按每月每平米7元支付的，已支付至2014年底。自2015年1月至2016年10月份按原告的拆迁楼的面积为97.21平米计算，拖欠过渡费金额为14970.34元。根据衡水市房屋拆迁管理实施细则第七条第一项的规定，逾期满二年以上的过渡费增加百分之百即每月每平方米14元，被告逾期交房自2012年4月至2016年10月共计55个月，原告主张应支付逾期过渡费为37425.85元，合计52396.19元。2016年11月至实际交付房屋之月的过渡费及逾期过渡费按上述标准另行计算。要求第三人衡水市人民政府房屋征收办公室承担连带责任。
因房管部门规定不允许用字母标示房号，用字母标示的房屋号应为数字1.2.3.4。原告主张17B是18楼，被告认可。依据日常经验法则，故被告拆迁协议中安置给原告的4-17B-A室应为4-1801室。
房屋竣工后，被告没有按协议约定向原告交付安置房，而将4号楼1801室卖与第三人王笙泽。诉讼过程中原告申请追加4-1801室购房人王笙泽作为本案第三人参加诉讼。原告要求被告按补偿协议约定将文鼎花园4号楼1801室及储藏间5平方米安置给原告，并依法办理相关手续。上述事实有当事人提交的证据及庭审笔录在卷为据。
一审法院认为：原告孙淑锋与被告衡水晋海房地产开发有限公司、第三人衡水市人民政府房屋征收办公室签订房屋拆迁补偿协议书意思表示真实，内容合法，具有法律约束力。被告认为其不是适格的诉讼主体，但该拆迁协议第三条第八款约定“中标企业自中标之日起即以甲方身份（即拆迁人的身份）履行安置协议条款，并加盖公章”，被告作为中标单位在安置协议上加盖了公章，故对其该项主张本院不予认可。
原告已履行合同义务，于2009年10月将被拆迁房屋交付给被告及第三人，并与被告办理相关结算手续，被告及第三人未按协议约定交付房屋，未按约定给付原告过渡安置费，原告主张自2015年1月至2016年10月的过渡安置费14970.34元，并根据衡水市房屋拆迁管理实施细则第七条第一项的规定，逾期满二年以上的过渡费增加百分之百，自2012年4月至2016年10月增加过渡费为37425.85元，以后的过渡费和逾期过渡费按每月每平方米14元计算至交付房屋之日，该主张符合法律规定及合同约定，予以支持。
原告主张拆迁补偿安置协议及结算收据上载明的回迁楼4-17B-A户即为4号楼1801室，被告不予认可，但被告承认4-17B-A已卖与他人，却又拒不说明4-17B-A户的具体指向，其作为房地产开发企业，理应说明回迁安置房屋的具体指向，拒不说明应依法承担举证不能的法律后果。第三人衡水市人民政府房屋征收办公室称原告主张的4-17B-A与现在的4-1801室不是同一套房，该小区改变了原来的规划设计，原来规划的是建四栋楼，但最终建了六栋楼，所以楼体的标号发生了变化等主张，原告不予认可。改变设计楼体标号发生变化未与原告重新签订协议，且第三人市征收办也未能明确说明原告回迁楼的具体指向，第三人该主张不予确认。被告认可17B是18楼，综上，原审法院认为原告方的拆迁安置协议及结算收据上载明的回迁楼4-17B-A户，即为4号楼1801室。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。该条司法解释，将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先权，也即债权物权化。特种债权优先权是为保证特种债权优先实现的权利，根据特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，即排他性，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。原告因依法享有拆迁安置补偿协议的优先权，故诉争的4-1801室房屋的所有权归原告，晋海公司和第三人市征收办应依法向原告交付4-1801号房屋及储藏间，并办理相关产权登记手续。
第三人王笙泽庭审中称其已入住了诉争的4-1801室，而4-1801室的房屋所有权依法归原告，故第三人王笙泽应搬出并腾空上述房屋。晋海公司和第三人市征收办将理应安置给原告的房屋另行出售给第三人王笙泽的违约行为，不仅侵害了原告的合法权益，也侵害了第三人王笙泽的合法权益，由此给王笙泽所造成的损失，其有权依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，另行解决。一审法院遂依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告衡水晋海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告过渡安置费14970.34元及逾期过渡安置费37425.85元（已计算至2016年10月，2016年11月以后的过渡费和逾期过渡安置费按本判决确定的每月每平方米14元另行计算至房屋交付之日止），第三人衡水市人民政府房屋征收办公室承担连带责任；二、文鼎花园小区4号楼1801室房屋的所有权归原告孙淑锋，被告衡水晋海房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内依法向原告交付上述房屋及储藏间，并办理相关产权登记手续。第三人衡水市人民政府房屋征收办公室有义务监督落实。案件受理费1110元，由被告衡水晋海房地产开发有限公司承担。
本案一审期间，当事人所举证据已经各方质证，并随卷移送本院。二审中，晋海公司又提交2009年林金友、陈志良分别与其签订的《房屋拆迁安置补偿协议》各一份，提交桃城区人民法院（2017）冀1102民初95号、4668号判决书各一份，证实其二人作为相同文鼎花园小区回迁户，他们均认可现在分别在2号楼选择收房，其中陈志良的协议中调整的楼房为E室。被上诉人质证后认为，该证据不能证实双方协商变更了回迁房屋及晋海公司的主张，即便该二人接收了临街的1、2号楼，也不能改变安置补偿协议中所确认的回迁楼为4号楼的事实。市征收办及王笙泽对上述证据没有意见，但都称这些证据能证实双方签订协议的时候，拆迁安置回迁楼的具体位置、楼号都是不确定的。
本院对当事人二审争议的事实认定如下：
上诉人衡水晋海房地产开发有限公司、衡水市人民政府房屋征收办公室（原衡水市拆违和旧居住区城中村改造指挥部）与被上诉人孙淑锋于2009年10月签订房屋拆迁安置补偿协议书，并办理了结算手续。协议书及验收结算手续约定：上诉人与第三人以产权调换方式安置被上诉人，约定安置位置为17B层A户，建筑面积为117.322平方米，储藏间面积为5平方米。双方并约定拆迁完毕后30个月内交付回迁楼，过渡期其过渡费的支付标准按每月每平米5元给付，超过过渡期按相应的法律规定增加过渡费补偿。约定中标开发企业自中标之日起以甲方即市征收办身份履行协议，第三人市征收办指挥部监督协议的执行。双方在履行过程中对过渡费进行了变更，实际是按每月每平米7元支付的，已实际支付至2014年底。自2015年1月至2016年10月份，按拆迁楼的面积为97.21平方米计算，拖欠过渡费金额为14970.34元。根据《衡水市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定，逾期满二年以上的过渡费增加百分之百即每月每平方米14元，上诉人逾期交房自2012年4月至2016年10月共计55个月，被上诉人主张应支付逾期过渡费为37425.85元，共计52396.19元。2016年11月至实际交付房屋之月的过渡费及逾期过渡费按上述标准另行计算。按拆迁安置补偿协议，晋海公司应向被上诉人交付1#-2104号房屋，面积121.87平方米。上诉人王笙泽于2012年11月17日与衡水晋海房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买文鼎花园小区第4幢18层1801号商品房，房屋建筑面积为137.80平方米，价款516750元，该商品房买卖合同已在衡水市房管部门备案，王笙泽购买该房后，进行了装修并入住至今。
本院认为：被上诉人孙淑锋与上诉人衡水晋海房地产开发有限公司、衡水市拆违和旧居住区城中村改造指挥部签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，三方均在协议上签字或盖章确认，不存在欺诈、胁迫行为，是当事人的真实意思表示，合法有效，应认定其法律效力。该协议第三项第8条中载明，“中标企业自中标之日起以甲方身份履行上述协议条款，并加盖公章”，晋海公司作为中标开发企业在该协议上加盖公章予以确认，应视其为对“一拆两改”指挥部权利义务的概括承受，上诉人辩称其不是本案适格主体，不予采信。上诉人晋海公司对支付过渡费标准虽有异议，但实际履行中是以7元/平方米/月的标准支付的，因此，双方应按该标准执行。双方过渡费已支付至2014年底均无异议。根据三方协议约定，上诉人应在全部住户搬迁完毕后30个月内将回迁楼交付被上诉人，如未按时交付，应按相应法律法规规定增加对乙方的过渡费补偿，并在协议第四项约定“未尽事宜按《衡水市城市房屋拆迁管理实施细则》的有关条款执行”。细则规定自逾期之月起，按照被上诉人所拆迁建筑面积增加支付临时安置补助费7元/平方米/月。原审法院认定衡水晋海房地产开发有限公司按约定向被上诉人支付自2015年1月份至2016年10月份的过渡费14970.34元及根据《衡水市房屋拆迁管理实施细则》的规定，逾期满二年以上的过渡费增加百分之百即每月每平方米14元，上诉人逾期交房自2012年4月至2016年10月共计55个月，应支付逾期过渡费为37425.85元，并无不当。2016年11月至实际交付房屋之月的过渡费及逾期过渡费按上述标准另行计算。关于晋海公司称，2016年5月已具备交房条件，是被上诉人原因其不接收房屋，对其过渡费的损失不应承担责任，事实上双方因房屋交付发生争议并未实际交房，不应认定晋海公司履行了交付房屋的义务，其应按相关规定支付被上诉人过渡费及逾期的过渡费用。市征收办作为协议的签署方，监督责任不能等同于委托责任，被上诉人要求非收益人市征收办承担连带责任，缺乏法律依据，不予支持。上诉人王笙泽购买了文鼎花园小区第4幢18层1801号商品房，面积为137.80平方米，除与孙淑锋所主张的17B房屋楼层相同外，其交房标准、实测面积和购房价款均不相同，上诉人王笙泽所购房屋已实际占有、使用，应视为善意取得。由于被上诉人没有证据证明调换房屋的4栋楼17B属于用途特定的回迁楼位置，且小区建设过程中，上诉人晋海公司改变了拆迁时原定的规划设计，由建四栋楼，改建为六栋楼，造成楼体的标号发生变化，这也是大多数拆迁户认可的客观事实。上诉人晋海公司对规划内容的变更没有通知被拆迁户，造成双方回迁楼位置认知上的不同，虽上诉人存在过错，但拆迁户不享有小区4栋楼的优先安置权。原审认为孙淑锋的拆迁安置协议及结算收据上载明的回迁楼4-17B户，即为4号楼1801室，证据不足，文鼎花园小区共有169名拆迁户，目前已有百分之九十的拆迁户入住1栋和2栋楼，且均系约定的回迁简装房，不同于毛坯房，另，拆迁安置协议第3.10条也约定，回迁楼的位置、楼层、户型的挑选，按所迁协议的顺序号进行。因此，调换的楼房17B，不必然代表18层1801号房。根据本案实际及协议约定，晋海公司应依法向被上诉人孙淑锋履行交付房屋义务。
综上所述，衡水市人民政府征收办公室、王笙泽的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2016）冀1102民初2577号民事判决；
二、衡水晋海房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付孙淑锋过渡安置费14970.34元及逾期过渡安置费37425.85元（已计算至2016年10月，2016年11月以后的过渡费和逾期过渡安置费按本判决确定的每月每平方米14元另行计算至房屋交付之日止）；
三、衡水晋海房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，向被上诉人孙淑锋交付文鼎花园小区1号楼2104室房屋及储藏间，并办理相关产权登记手续。第三人衡水市人民政府房屋征收办公室有义务监督落实。
一、二审案件受理费各1110元，均由上诉人衡水晋海房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 晓
审判员 王连峰
审判员 王江丰
二〇一七年五月二十日
书记员 刘婷婷