上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1401号
上诉人(原审被告)蒋光胜。被上诉人(原审原告)钟剑峰。被上诉人(原审原告)吴星球。上列两被上诉人共同委托代理人陆丽珍。���被上诉人(原审原告)陆丽珍，身份情况详上。被上诉人(原审第三人)钟妙德。原审被告万开荣。原审被告万兴云。上诉人蒋光胜因排除妨害纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2013)青民三(民)初字第4867号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，1988年，陆丽珍、钟剑峰、吴星球及钟妙德共同申请建造了上海市青浦区华新镇凤中路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，该房屋系农村宅基地房屋。2011年，案外人上海大方航空设备有限公司(以下简称“大方公司”)向蒋光胜借款，因大方公司无法还款，蒋光胜诉至原审法院，法院以(2013)青民二(商)初字第576号民事判决书判决大方公司应归还蒋光胜借款人民币(以下币种均为人民币)100万元和违约金50万元。因钟妙德欠蒋光胜钱款未归还���蒋光胜起诉至原审法院，2013年11月20日，法院以(2013)青民一(民)初字第153号民事调解书确认钟妙德应归还蒋光胜借款125万元及违约金25万元。上述两份法律文书均已生效，蒋光胜向法院申请执行。2012年5月22日，钟妙德与大方公司(乙方)向蒋光胜(甲方)出具承诺书，表示因乙方欠甲方100万元，乙方资金周转困难，故乙方承诺：乙方将系争房屋抵押给甲方，抵押时间一年，自2012年5月1日至2013年4月30日止。若到2013年4月30日，乙方未还清甲方借款，乙方将其抵押的房屋定价80万元转让给甲方，乙方负责办理好一切合法转让手续。在房屋抵押期间，甲方享有房屋的使用权，乙方保证甲方在房屋抵押起始日搬进房内，甲方自行承担房屋的水电费。乙方在本承诺书兑现后，为弥补甲方的损失，乙方将房屋以优惠价租赁给甲方使用。本承诺书如果不按时兑现，乙方将承担甲方一��损失，并罚款10万元。钟妙德在承诺书上签字，并加盖了大方公司的印章。承诺书上另有“陆丽珍”字样的印章。万开荣、万兴云、蒋光胜于2012年5月左右入住系争房屋，入住时案外人李某某与陆丽珍的母亲居住在系争房屋内，陆丽珍、钟剑峰、吴星球及钟妙德未居住在系争房屋内。陆丽珍的母亲于2012年11月左右搬离系争房屋，李某某居住至今。系争房屋内居住人员具有流动性，目前系争房屋由万开荣家庭等人居住。陆丽珍、钟剑峰、吴星球认为其财产权受到侵犯，故诉至原审法院请求判令万开荣、万兴云、蒋光胜搬离系争房屋。原审法院另查明，2012年9月4日，陆丽珍与钟妙德协议离婚，离婚协议中对系争房屋未明确处理。2013年6月9日，钟妙德因涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留。2014年6月20日钟妙德因犯合同诈骗罪和诈骗罪，被判处无期徒刑。钟妙德不���判决上诉，2014年9月24日上海市高级人民法院裁定驳回上诉，维持原判。在原审审理过程中，陆丽珍、钟剑峰、吴星球认为：1、陆丽珍、钟剑峰、吴星球从未同意万开荣、万兴云、蒋光胜搬入系争房屋居住，系钟妙德个人出具承诺书，擅自处分家庭共有财产，故该承诺无效。陆丽珍、钟剑峰、吴星球没有在承诺书上盖章，也不清楚被告何时入住系争房屋。因钟妙德在外欠债累累，2012年10月陆丽珍为躲避讨债，搬到外地居住，2013年10月才回青浦。现陆丽珍、钟剑峰、吴星球在外租房居住，名下无其他房屋；2、因系争房屋内的居住有流动性，陆丽珍、钟剑峰、吴星球依照外来人员登记情况及现状，仅要求万开荣、万兴云、蒋光胜腾退，只要万开荣、万兴云、蒋光胜腾退，其家人自然会腾退。万开荣、万兴云、蒋光胜认为：1、其从2012年5月入住至今，陆丽珍等在很��时间内都没有提出过异议，故陆丽珍等对蒋光胜等入住是知晓并同意的。钟妙德出具承诺书时，陆丽珍也在场，并且在承诺书上盖了私章。蒋光胜等入住前李某某居住在二楼，钟妙德夫妇安排李某某搬到小屋，让蒋光胜等入住主屋。陆丽珍母亲当时也居住在内，陆丽珍还经常去看望母亲；2、蒋光胜不要系争房屋，只要钟妙德能归还钱款，蒋光胜等愿意搬走，否则不愿意腾退。系争房屋内居住人员有流动性，现居住人员有万开荣一家四口等人，都是在蒋光胜的同意下入住的。钟妙德认为：1、承诺书上陆丽珍的印章是钟妙德私刻加盖的，陆丽珍并不知情。系争房屋是陆丽珍、钟剑峰、吴星球的，应当由陆丽珍、钟剑峰、吴星球居住使用；2、系争房屋是钟妙德同意蒋光胜入住的，但是仅同意蒋光胜家庭居住使用。在原审审理过程中，李某某表示：因钟妙德夫妇向其借款无法归还，2008年将系争房屋交给其居住，不收取租金，仅留一楼一个房间和厨房给陆丽珍的母亲居住。2012年，钟妙德与其商量，要求其从二楼搬到小屋中居住，要将系争房屋出售用于还钱。随后其搬到小屋，蒋光胜等搬入系争房屋主屋居住使用至今。蒋光胜等入住时，陆丽珍母亲还继续住在一楼数月，陆丽珍也经常来看望母亲，陆丽珍等也从没有说过不同意蒋光胜等入住，故陆丽珍等对蒋光胜等入住肯定是知晓并同意的。原审法院认为，陆丽珍、钟剑峰、吴星球作为系争房屋宅基地批复上的人员，对系争房屋享有权利。蒋光胜与钟妙德及大方公司之间存在债权债务关系，因钟妙德和大方公司无法还款，故向蒋光胜出具承诺书。从承诺书的内容看，钟妙德将系争房屋抵押给蒋光胜，抵押期一年，抵押期间蒋光胜享有系争房屋的使用权。因系争房屋系农村宅��地房屋，无法办理抵押登记，蒋光胜作为非本集体经济组织成员，也无权购买系争房屋。从系争房屋的实际使用情况和当事人的陈述看，钟妙德将系争房屋交付蒋光胜使用，陆丽珍对此应当知晓，但现约定的抵押期间，即使用期间已经届满，蒋光胜未与陆丽珍、钟剑峰、吴星球和钟妙德另行签订协议，且其已经通过诉讼的途径主张了债权，并明确表示不要求购买系争房屋仅要求钟妙德归还欠款，故蒋光胜无正当理由继续居住使用系争房屋。蒋光胜与钟妙德及大方公司的债权债务关系已经经过法院判决，蒋光胜也已经申请执行，故蒋光胜理应依照合法途径行使自己的权利。蒋光胜明确表示房屋内居住人员均是在其同意下入住系争房屋的，故虽系争房屋内居住人员具有流动性，但蒋光胜有义务将系争房屋腾退交还陆丽珍、钟剑峰、吴星球。万开荣确认居住在系争房屋内，其与陆丽珍、钟剑峰、吴星球及钟妙德之间无直接法律关系，理应予以腾退。蒋光胜确认万兴云已经不居住在系争房屋内，故其不存在腾退情形。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：一、万开荣、蒋光胜应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华新镇凤中路XXX弄XXX号房屋；二、陆丽珍、钟剑峰、吴星球的其余诉讼请求不予支持。本案受理费80元，由陆丽珍、钟剑峰、吴星球负担。蒋光胜不服原审法院判决，向本院提起上诉称，钟妙德夫妻欠蒋光胜钱，还没有归还，唯一的还款保证就是系争房屋的居住权利，故不同意迁出系争房屋；钱是钟妙德夫妻两人借的，应由钟妙德夫妻共同承担，钟妙德夫妻借款时将系争房屋交付蒋光胜使用��并签订承诺书，虽约定抵押期限但没有约定使用期限，只要钟妙德夫妻不还钱，抵押担保应继续有效，原审法院认为抵押期满即使用期亦届满，没有法律根据；陆丽珍要求蒋光胜腾退房屋，至少应按承诺书约定先还款80万元。原审法院判决错误，要求撤销原审判决第一项，依法改判蒋光胜无需迁出系争房屋。被上诉人陆丽珍、钟剑峰、吴星球辩称，不同意蒋光胜的上诉请求，系争房屋抵押给蒋光胜，陆丽珍等均不知情。被上诉人钟妙德辩称，蒋光胜起诉钟妙德的案件已经法院判决，并在执行中。原审被告万开荣、万兴云未作辩称。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，钟妙德及大方公司对蒋光胜的欠款已经生效的法律文书确认，钟妙德及大方公司向蒋光胜出具的承诺书明确系争房屋抵押一年，期间蒋光胜享有房���使用权，期满未还清借款，钟妙德及大方公司将系争房屋定价80万转让蒋光胜。原审法院基于系争房屋的实际使用等情况认定钟妙德将系争房屋交付蒋光胜使用，陆丽珍应知晓并无不妥，陆丽珍主张其对此不知情，本院不予采纳。由于系争房屋的特殊性，即既不能办理抵押登记也不能由蒋光胜购买，在抵押期限已经届满，蒋光胜与钟妙德等无其他约定，且蒋光胜表示不要求购买系争房屋仅要求钟妙德归还欠款的情况下，原审法院认定蒋光胜继续居住使用系争房屋缺乏正当理由，并无不妥。蒋光胜上诉以钟妙德没有还款为由，不同意腾退系争房屋，理由尚不充分，其上诉请求本院难以支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费���民币80元，由上诉人蒋光胜负担。本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 周刘金
审判员 高 胤
二〇一五年八月七日
书记员 张黎明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……