广西壮族自治区靖西县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）靖民一初字第1292号
原告：张汉文，退休职工。
委托代理人：卢忠劭，靖西县法律服务所法律工作者。
被告：广西靖西四明生态农业综合投资发展有限公司，住所地：靖西县岳圩镇四明村布透屯。
法定代表人：农新健，该公司经理。
委托代理人：马福龙，广西沃诚律师事务所律师。
被告：农新健。
第三人：张佳蓓，学生。
第三人：张佳蕾，学生。
以上两第三人法定代理人：张汉文，退休职工。系两第三人的父亲。
第三人：李捍武，个体工商户。
第三人：黄卫霞，个体工商户。
第三人：陆俊翰，个体工商户。
第三人：陆卓，居民。
第三人：农雪，居民。
原告张汉文与被告广西靖西四明生态农业综合投资发展有限公司（以下简称：四明公司）、第三人张佳蓓、张佳蕾、李捍武、黄卫霞、陆俊翰、陆卓、农雪转让协议纠纷一案，本院于2015年10月21日受理后，依法由审判员黄文振适用简易程序，于2015年12月23日公开开庭进行了审理。书记员曾萍担任记录。原告张汉文及其委托代理人卢忠劭，被告四明公司、农新健的委托代理人马福龙，第三人张佳蓓、张佳蕾的法定代理人张汉文，第三人李捍武到庭参加诉讼，第三人陆俊翰、陆卓、农雪经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张汉文诉称，原告以个人成立的靖西县欧帝纳建材厂（该厂于2013年1月8日注销）与被告四明公司于2011年12月22日签订了《房地产转让协议》，协议约定：甲方（原告）将位于新甲乡万吉村县糖厂对面的欧帝纳厂房和土地使用权转让给乙方（被告），乙方向甲方支付6600000元价款，预付定金600000元；乙方自得到甲方的产权证书原件之日起四个月内付清余款。甲方按照协议书的约定如期履行了自己的义务。而乙方除了支付定金600000元和购房款1540320元之后，余款迟迟没有履行。至2012年12月12日，在原告多次催促未果的情况下，原告与被告签订了《补充协议》，该补充协议约定：乙方应在2013年1月30日前付清房地产转让全部余款，未付清余款的，乙方应按每日5%支付未付清余款的利息，时间自2012年6月22日起到2013年3月30日不能支付余款的，甲方有权收回转让的房产和土地使用权；甲方收回房地产需要变更房产和土地使用权登记所需要的全部费用由乙方承担。签订补充协议后，乙方仍然没有按照约定履行义务。至2013年5月6日甲方应乙方要求再次签订了第二次补充协议，协议约定：将房地产转让欠款和欠利息的支付日期延长至2013年6月30日，如果到期乙方不能支付欠款及利息的，甲方有权收回房地产，由此产生的费用由乙方承担，但至今被告仍然没有履行《协议书》及两份《补充协议书》约定的义务。原告据此认为，被告不按协议书的约定履行义务，已经构成了违约。因此向法院起诉，请求人民法院依法判令：解除原、被告双方签订的《房地产转让协议书》，被告返还欧帝纳厂的房地产及土地使用权证给原告；由被告承担房地产和土地使用权证变更手续所需要的全部费用；被告支付的600000元定金不予返还，由被告承担本案的诉讼费。一审法院作出判决：一、解除原告张汉文及第三人李捍武、陆俊翰与被告四明公司于2011年12月22日签订的《房地产转让协议书》；二、被告四明公司返还原告张汉文及第三人李捍武、陆俊翰靖西县欧帝纳建材厂的房产及土地使用权证，房产过户费用由被告四明公司负担；三、原告张汉文及第三人李捍武、陆俊翰返还被告四明公司已付的房屋及土地使用权转让价款人民币1540320元；四、原告张汉文及第三人李捍武、陆俊翰返还被告四明公司定金人民币140029元；五、驳回原告张汉文及第三人李捍武、陆俊翰的其他诉讼请求。一审判决后，被告四明公司不服提出上诉，二审法院于2015年6月15日作出（2014）百中民一终字第983号终审判决：一、撤销靖西县人民法院（2014）靖民一初字第94号民事判决；二、驳回被上诉人张汉文的其他诉讼请求。既然二审法院认定双方继续履行合同，不支持原告撤销转让协议返还房产的请求，被告就应当继续履行支付尚欠的房屋转让款人民币3458680元，利息2628596.80元，利息按月利率2%计算至2015年10月12日止，两项合计人民币6087276.80元。本案诉讼费由被告负担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证，证实原告诉讼主体资格；2、房地产转让协议书（2011.12.22），证实原告独资公司与被告签订房地产转让的事实，约定转让价款、付款时间及违约规定；3、房地产转让补充协议书（2012.12.12），证实原告与被告就房地产转让付款的重新约定及违约承担利息的事实；4、房地产补充协议书（2013.5.1），证实原告与被告就房地产转让付款的重新约定及违约承担利息的事实；5、企业电脑查询表，证实原告独资的企业已被注销的事实；6、（2014）百中民一终字第983号民事判决书，证实原告曾起诉要回房地产被驳回的事实。
被告四明公司、农新健辩称，1、生效判决书已经认可合同定金600000元已经交付，应作为房款，终审判决已经认可被告已经交付房款为3740320元，履行合同的主要义务，不能分开做成两笔交易。2、2013年10月27日房产才由法院判决归谁所有，利息也应从当天才开始起算。3、（2014）百中民一终字第983号民事判决书认定张汉文实际掌控房产近三年，有房租收益。房产租金收益每年大概有20万元至30万元。原告的该部分收益应当作为购房款抵扣。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
被告四明公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、（2014）百中民一终字第983号民事判决书，证实被告已交付给原告房款共人民币3740320元，原告张汉文实际掌控房产近三年，有租金收益，该款应抵扣房款；2、房地产转让补充协议书复印件（2013.6.1），证实房款交付后尚欠的数额。
第三人张佳蓓、张佳蕾、李捍武、黄卫霞、陆俊翰、陆卓、农雪未作陈述，亦未提供任何证据。
经庭审质证，原告对被告提供的第1份证据二审判决书没有异议，但判决书中所认定的被告已经支付的房款为3740320元，其中包括定金600000元。对该证据本院予以认定；对第2份证据房地产转让补充协议书复印件（2013.6.1）有异议，认为被告没有提交证据原件，真实性无法核实。本院认为，该证据实际上是双方对该房屋转让协议的第三个补充协议，但被告在前面的案件中均没有向法庭提供，现在提供的该证据又没有原件，原告不认可，故该证据本院不予采纳。
被告对原告提供的第1至第6份证据均没有异议，本院予以认定。第三人张佳蓓、张佳蕾、李捍武、黄卫霞对原告的证据没有异议，本院予以认定。第三人陆振翰、陆卓、农雪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃一审诉讼期间质证、陈述的权利，且原告提供的证据经被告进行质均没有异议，对原告提供的证据具有客观真实性，本院予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告以个人成立的靖西县欧帝纳建材厂（该厂于2013年1月8日注销）与被告四明公司于2011年12月22日签订了《房地产转让协议》，协议约定：甲方（原告）将位于新甲乡万吉村县糖厂对面的欧帝纳厂房和土地使用权转让给乙方（被告），乙方向甲方支付6600000元价款，预付定金600000元；乙方自2012年4月12日取得甲方的产权证书原件之日起四个月内付清余款。甲方按照协议书的约定如期履行了自己的义务。而乙方除了支付定金600000元和部分购房款之后，余款迟迟没有支付。直至2012年12月12日，在原告多次催促未果的情况下，原告与被告签订了《补充协议》（简称：《补充协议1》），该补充协议约定：乙方应在2013年1月30日前付清房地产转让全部余款，未付清余款的，乙方应按每日5%支付未付清余款的利息，时间自2012年6月22日起。到2013年3月30日不能支付余款的，甲方有权收回转让的房产和土地使用权；甲方收回房地产需要变更房产和土地使用权登记所需要的全部费用由乙方承担。签订补充协议后，乙方仍然没有按照约定履行付款义务。2013年5月6日，甲方应乙方要求再次签订了第二次补充协议（简称：《补充协议2》），该补充协议约定：将房地产转让欠款和欠利息的支付日期延长至2013年6月30日，如果到期乙方不能支付欠款及利息的，甲方有权收回房地产，由此产生的费用由乙方承担。但至今被告仍然没有履行《协议书》及两份《补充协议书》约定的义务。原告据此认为，被告不按协议书的约定履行义务，已经构成了违约。因此向法院起诉，请求人民法院依法判令：解除原、被告双方签订的《房地产转让协议书》，被告返还欧帝纳厂的房地产及土地使用权证给原告；由被告承担房地产和土地使用权证变更手续所需要的全部费用；被告支付的600000元定金不予返还，由被告承担本案的诉讼费。一审法院作出判决：一、解除原告张汉文及第三人李捍武、陆俊翰与被告四明公司于2011年12月22日签订的《房地产转让协议书》；二、被告四明公司返还原告张汉文及第三人李捍武、陆俊翰靖西县欧帝纳建材厂的房产及土地使用权证，房产过户费用由被告四明公司负担；三、原告张汉文及第三人李捍武、陆俊翰返还被告四明公司已付的房屋及土地使用权转让价款人民币1540320元；四、原告张汉文及第三人李捍武、陆俊翰返还被告四明公司定金人民币140029元；五、驳回原告张汉文及第三人李捍武、陆俊翰的其他诉讼请求。一审判决后，被告四明公司不服提出上诉，二审法院于2015年6月15日作出（2014）百中民一终字第983号终审判决：一、撤销靖西县人民法院（2014）靖民一初字第94号民事判决；二、驳回被上诉人张汉文的其他诉讼请求。认定被告四明公司已经履行支付房款3740320元（包括合同定金600000元）。百色市中院作出二审判决后，原告张汉文于2015年10月21日向本院提起诉讼，要求被告四明公司、农新健支付房屋转让款本金人民币3458680元，利息2628596.80元，利息按月利率2%计算至2015年10月12日止，两项合计人民币6087276.80元。
另查明，欧帝纳建材厂被注销后，现为原告张汉文、第三人李捍武、陆俊翰共同共有。
本院认为，原、被告双方于2011年12月22日签订的《房地产转让协议》及随后签订的两份《补充协议书》，是双方当事人的意思真实表示，没有违反法律、法规的强制性规定，亦未损害到他人的合法权益，属合法有效的合同。依法成立的合同具有法律效力，对双方具有约束力，当事人应当全面履行合同约定的各项义务。本案双方签订的《房地产转让协议书》约定欧帝纳厂房和土地使用权转让价款为6600000元，原告已将欧帝纳厂房屋所有权人及土地使用权变更为被告四明公司名下，二审已经作出终审判决，认定被告四明公司已经履行支付房屋价款3740320元，其中包括定金600000元，被告已经履行合同的主要义务，没有构成根本性违约。据此，本院确认被告已经支付的购房款为3740320元，实际尚欠原告的购房款为2859680元（6600000元－3740320元）。故原告将被告预付的定金扣除不作为已付的房款，并要求被告给付房款3458680元的诉讼请求，与事实不符，多出的部分，本院不予支持。对于被告提出讼争的房产租金收益每年大概有20万元至30万元，原告的该部分收益应当作为购房款予以抵扣的抗辩意见，因被告尚未完全付清房款，原告仍然掌控和使用该房屋符合法律规定，虽然房屋名称已经变更为被告，但被告至今未完全履行付清房款义务，被告已经构成违约，故其该抗辩主张，与事实不符，于法无据，本院不予采纳。
对于原告要求被告按照尚欠的房款本金的月利率2%计算利息的诉讼请求问题。根据最高人民法院《关于人民法院审理民间借贷案件适用法律的若干规定》第二十六条规定“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”原告要求利息按欠款本金月利率的2%计算，符合该规定，本院予以支持。利息计算时间应根据双方合同的约定，从被告取得房产证之日起四个月后起算。被告于2012年4月12日取得了变更后的房屋所有权证，按约定四个月内付清购房余款。但被告至今尚未付清余款，因此被告应支付原告的利息计算方法为：以被告尚欠购房款2859680元为基准，自2012年8月12日起至原告起诉之日即2015年10月21日止的天数为1164天，日利率为2%／月÷30天／月=0.00067／天，即实际利息为：2859680元×1164天×0.00067／天=2230207元，超过部分，本院不予支持。根据合同相对性原理，目前被告四明公司尚未注销，该款依法应由被告四明公司承担给付责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百五十九条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广西靖西四明生态农业综合投资发展有限公司给付原告张汉文购房余款人民币2859680元；
二、被告广西靖西四明生态农业综合投资发展有限公司给付原告张汉文逾期付款利息人民币2230207元；
三、驳回原告张汉文的其他诉讼请求。
本案受理费按简易程序审理收取27205元，由原告张汉文负担4080.75元，由被告广西靖西四明生态农业综合投资发展有限公司负担23124.25元。
上述款项，义务人应于本判决生效之日起三十日内履行完毕。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。逾期则视为放弃权利。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定），户名：待结算财政款项－-法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄文振
二〇一六年一月十九日
书记员 曾 萍