湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民三终字第41号
上诉人（原审被告）刘旭昊
被上诉人（原审原告）永州市冷水滩区苗圃
法定代表人李子青
被上诉人（原审原告）永州市天缘房地产开发有限公司
法定代表人雷水英
二被上诉人共同委托代理人陈勇
上诉人刘旭昊因返还原物纠纷一案，不服冷水滩区人民法院（2013）永冷民初字第1252号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年2月11日收到上诉卷宗，同日立案后，依法组成由审判员唐向东担任审判长，与代理审判员王焕江、代理审判员唐英虎参加的合议庭，于2014年3月6日上午在第五审判庭公开开庭进行了审理。代理书记员冯晨丽担任法庭记录，上诉人刘旭昊、被上诉人永州市冷水滩区苗圃、永州市天缘房地产开发有限公司及委托代理人陈勇到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。
原审审理查明，1998年7月10日，原告冷区苗圃与被告签订了一份《土地承包合同》，其中合同第一条约定，原告冷区苗圃自愿将其所有的岩塘片面积为4.92亩的土地承包给被告作为种植饲料用地；合同第二条约定，承包的时间为十四年，自1998年11月1日至2012年11月l日止；合同第三条约定，第一年至第三年的每亩土地租金为每年400元，从第四年开始，每亩土地租金为每年500元；合同第五条约定，被告在租用土地上兴建的房屋、养殖房、围墙、鱼池、水电等设施在合同期满后，如原告冷区苗圃需要，经双方协商，出售给原告冷区苗圃；如原告冷区苗圃不需要，则被告有权自行处理，但必须在合同期满后三个月内处理，否则由原告冷区苗圃自行处理；合同第四条及第十二条约定，合同签字生效时，被告交押金2，000元。合同生效后，如被告终止合同，被告所交押金不退，并用养殖场的房屋、围墙、鱼池赔偿原告冷区苗圃的损失；如原告冷区苗圃终止合同，原告冷区苗圃同意赔偿被告养殖场全部建设费用和两年养殖收入的全部经济损失；合同第十三条约定，如国家建设需要征用被告所租用的土地，土地赔偿款给冷区苗圃；建筑设施赔偿款给被告，冷区苗圃不再赔偿被告损失；合同第十四条约定，养殖场基建规划手续由原告冷区苗圃协调解决，被告负责费用；合同第十八条约定，合同期满后，如被告继续承包，在同等条件下，应优先出租给被告。同时，该合同还约定了双方的其他权利义务。该合同签订后，原告冷区苗圃及被告均按该约定各自履行了合同义务。后因冷水滩区松脂厂在被告租赁的土地旁边投产，并排放生产用水，致使被告租赁的一小部分土地不能从事水产养殖。2002年11月l日，经原告冷区苗圃与被告协商，签订一份《协定书》，约定从签订协定书之日起，被告租用的土地面积按4.5亩计算，每年的租金为2，250元，原合同其他条款仍然有效。至20l0年7月30日，永州市国土资源局将包括被告租赁在内的5，924.2平方米土地公告挂牌出让，并公布竞买须知，明确约定该宗土地上树木青苗、拆迁补偿等遗留问题由原告冷区苗圃在成交之日起90天内处理好，并承担相关费用。2010年8月31日，张金源等13人联合摘牌竞得该宗土地。2011年10月31日，原告冷区苗圃向被告下发一份书面通知，称“刘旭昊：你租用我单位的土地快到期，因政府建设需要，请根据实际情况，尽快做好搬迁准备（时间为一个月）。并备注：承包时间：1998年11月1日—2012年11月l日（合同到期，无偿搬出）。”2012年10月10日，被告向原告冷区苗圃邮寄递交《关于请求继续承包土地的报告》，称根据合同第十八条的约定及唐郴林副局长当时所作的“下一个合同我们签30年，只要国家不征地拆迁，你就一直搞下去”的承诺，要求能在2012年10月31日合同到期前，双方再续签第二个土地承包合同。原告冷区苗圃收到该报告后，于同年10月16日书面答复被告，该土地到期后不再向外租赁，根据双方合同第五条约定，要求被告在合同期满后三个月内处理好租赁（承包）土地上的各种设施，将土地使用权返还给冷区苗圃。被告收悉该答复后，于同年10月25日向原告冷区苗圃出具书面答复，再次重申要求签订第二个土地承包合同。2012年11月2日，原告冷区苗圃向被告下发书面通知一份，内容为“刘旭昊：你与冷水滩区苗圃于1998年7月10日签订的《土地承包合同》所约定的承包期限于2012年11月1日到期，根据合同规定你应当将该土地所有权返还给苗圃。你要求与苗圃继续签订承包合同以及提出苗圃违反合同的十二条、十八条情况，苗圃并没有违反合同第十二条、十八条的规定，不再与你签订继续承包合同。”2012年11月29日，原告冷区苗圃再次向被告下发一份《告知书》，告知被告如其在2012年12月3日之前，将在租赁土地上投资的建筑物、设施等自行拆除（或者无偿交付给苗圃，由苗圃拆除），并将土地使用权返还给原告冷区苗圃，原告冷区苗圃将一次性支付其相关补贴11.6万元。但2012年11月1日合同到期后，尽管原告冷区苗圃未再与被告续签租赁合同，被告仍一直以各种理由拒绝返还租赁的土地。2013年3月27日，经永州市国土资源局同意，张金源等13人将摘牌竞得的该宗土地使用权的受让人变更为该十三人于2012年3月14日新成立的“永州市天缘房地产开发有限公司”。2013年5月6日原告永州市天缘房地产开发有限公司取得该宗土地的国土使用权证。
原判认为，本案原告冷区苗圃与被告刘旭昊于1998年7月签订的《土地承包合同》及《协定书》，其实质性质应为土地租赁合同，上述合同系双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应受法律保护，双方均应按照合同的约定享有权利、履行义务。被告应在合同约定的租赁期满后三个月内，即2013年2月1日前处理好租赁土地上的各种设施，并将土地返还给原告冷区苗圃。在被告租赁期间，虽然永州市国土局于2010年7月对包括被告租赁土地在内的属于原告冷区苗圃的土地依法进行了挂牌拍卖，但根据物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”；第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”的规定，该土地使用权应自原告天缘公司取得土地使用权证，即2013年5月6日才发生实际变更。故该宗土地的各项使用权益，在2013年5月6日前应由原告冷区苗圃依法行使，在2013年5月6日后应由原告天缘公司依法行使。在挂牌拍卖该土地时，根据永州市国土局与原告冷区苗圃的约定，土地上的树木青苗、拆迁补偿等遗留问题由原告冷区苗圃在成交之日起90天内处理好，并承担相关费用，该内容又以竞买须知的方式公布，向竞买人发出要约邀请。原告天缘公司参与竞买，且至今未对竞买须知中约定的此款内容提出异议，应视为对该条款内容的同意，本院依法亦予以支持。故针对二原告之间而言，原告冷区苗圃妥善处理好该宗土地上的树木青苗、拆迁补偿等遗留问题是其对原告天缘公司应尽的土地出让合同义务，如原告冷区苗圃未尽到该合同义务，给原告天缘公司造成损失，应由原告天缘公司依法另行向其主张权利。现原告冷区苗圃与被告之间的土地租赁合同已于2012年11月1日期限届满，且原告冷区苗圃自2013年5月6日起已不再是该宗土地的合法使用权人，依法不能再向被告主张返还土地。但在2013年5月6日原告天缘公司依法取得该宗土地的使用权证后，被告在无正当权源的情况下，占有原告天缘公司的土地，拒不搬出，致使原告天缘公司无法正常行使权益，被告的行为构成对原告天缘公司合法财产的侵权，而非对原告冷区苗圃构成侵权，故本案应定性为返还原物纠纷，而非租赁合同纠纷。对原告天缘公司要求被告返还该宗土地的诉请，符合法律规定，本院依法予以支持。另原告冷区苗圃与被告之间土地租赁合同约定的租赁期间已于2012年11月1日届满，原告冷区苗圃就该合同的义务已实际全部履行完毕。原告冷区苗圃与被告如认为对方在租赁合同履行期间存在违约行为，给己方造成损失，此系租赁合同纠纷，与本案并非同一法律关系，应另行起诉主张权利。被告与原告冷区苗圃之间的租赁期限届满发生在原告天缘公司实际取得土地使用权之前，被告至今拒不搬出其租赁的土地，其行为已构成对现土地使用权人原告天缘公司的侵权，并给原告天缘公司造成了一定的损失，对原告天缘公司要求被告赔偿其经济损失2，250元的诉请，综合考虑本案的实际案情，本院予以支持。同时，原告冷区苗圃与被告合同中第十二条约定的违约责任系指合同租赁期未届满前，双方中任何一方提前终止合同应承担的违约责任；结合合同第五条，可认定合同第十三条中对于“如国家建设需要征用被告租用的土地，建筑设施赔偿款给被告”的约定，应是适用于在合同约定的租赁期内，因国家征收致使租赁合同无法继续履行的情形；合同第十四条系对被告租赁期间修建养殖场设施的约定，被告的养殖场已实际运作多年，该条款已履行完毕；合同第十八条约定同等条件下被告享有优先承租权，是在合同约定的租赁期限届满后，原告冷区苗圃继续对外租赁的情况下，而本案租赁期限已于2012年11月l日自然届满，原告冷区苗圃就该租赁合同的义务已全部实际履行完毕，并不存在原告冷区苗圃提前终止合同的行为，被告对合同租赁期届满的时间是明知的，原告在租赁期届满前亦明确告知被告合同到期后不再续签，且事实上2012年11月1日后，原告冷区苗圃亦未再继续对外租赁该土地。故被告提出的原告冷区苗圃违反合同第十二条、十三条、十四条、十八条的约定，并应赔偿其租赁土地上建筑设施损失的抗辩观点，既与本案查明的事实不符，亦与本案非同一法律关系，不属本案审理范畴，本院依法不予支持。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、被告刘旭昊在本判决生效后十五日内拆除其原承租土地上的建筑物和设施，并将该土地返还给原告永州市天缘房地产开发有限公司；二、被告刘旭昊在本判决生效后十五日内赔偿因其侵权行为给原告永州市天缘房地产开发有限公司造成的经济损失2，250元；三、驳回原告永州市冷水滩区苗圃的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，减半收取150元，由被告刘旭昊负担。
宣判后，刘旭昊不服，上诉称：1、一审判决认定其侵犯天缘公司合法财产的事实认定错误；2、一审判决认定冷水滩区苗圃Sb1、Sb3号地土地使用权于2013年5月6日才发生实际变更，一审法院依据《物权法》第九条、第十四条、第三十四条、第三十七条作出第一、二项判决，适用法律不当；3、一审法院存在程序违法。综上，一审判决存在认定事实错误，适用法律不当，程序违法，请求二审法院撤销一审法院第一、二项判决。
被上诉人冷水滩区苗圃、永州市天缘房地产开发有限公司对上诉人刘旭昊的上诉答辩称：1、冷水滩苗圃原出租给刘旭昊的土地使用权现在属于天缘公司；2、苗圃与刘旭昊签订的土地租赁合同权利义务已经终止；3、刘旭昊与苗圃签订的租赁合同到期后至2013年5月6日以前，苗圃没有与刘旭昊再签订租赁合同；4、刘旭昊应将租用的土地返还给天缘公司；5、苗圃不知道也不认可刘旭昊所称的口头约定，刘旭昊也没有证据予以证实；6、一审在程序上符合法律规定，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人在二审期间提交3份新证据：证据1永规建函（2010）220号关于冷水滩区苗圃用地规划条件的函，拟证明在2010年永州市规划局已经对苗圃用地进行了规划；证据2成交确认书拟证明成交确认书签订后，土地使用权就已发生了变更；证据3关于强制撤除苗圃违法建筑情况的说明，拟证明2013年2月26日强行违法撤除了黎善苟的养鸡场，我的妻子被埋在废墟中找了二十多个人才拉出来，我没有在2011年10月31日书面通知上签字，冷水滩区苗圃和区政府并没有给我们做工作，只是简单的要我们搬迁。
被上诉人质证认为：证据1的真实性、证明内容无异义；证据2的真实性没有异议，对证明内容有异议，该证明书只能证明双方成交的事实，不能证明其物权已发生变动；证据3苗圃协调小组与我们没有关系，上诉人也不能达到其证明的内容，2013年2月26日的拆迁是合理合法的。
本院根据双方举证，质证，认证认为，对证据1的真实性本院予以确认，但与本案没有关联性，本院不予采信；对证据2的真实性予以确认，但不能证明物权发生变动的内容，本院不予采信；对证据3的证明内容与本案不具相关性，本院不予采信。
经审理查明，本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，对一审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案争执的焦点是，一审判决定性为返还原物是否准确；上诉人刘旭昊是否应将租赁的土地返还给被上诉人永州市天缘房地产开发有限公司。
一、《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护”。被上诉人冷水滩区苗圃与上诉人刘旭昊于1998年7月签订的《土地承包合同》约定土地承包的时间为十四年，自1998年11月1日至2012年11月l日止，系双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应受法律保护。双方均应按照合同的约定享有权利、履行义务。上诉人刘旭昊应在合同约定的租赁期满2012年11月1日后三个月内即2013年2月1日前将土地返还给冷水滩区苗圃。2010年7月永州市国土局对包括上诉人刘旭昊承租在内的原属于被上诉人冷水滩区苗圃的土地依法进行了挂牌拍卖。雷水英等13人竞拍得该土地后，依法成立了永州市天缘房地产开发有限公司，于2013年5月6日取得该块土地的使用权证。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”；第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。2013年5月6日永州市天缘房地产开发有限公司取得该宗土地使用权，该宗土地的各项使用权益在2013年5月6日前由上诉人冷水滩区苗圃行使，2013年5月6日后由永州市天缘房地产开发有限公司行使。被上诉人永州市天缘房地产开发有限公司在取得该宗土地的使用权后，上诉人刘旭昊在无正当权源的情况下，占有被上诉人永州市天缘房地产开发有限的土地，拒不搬出，上诉人的行为构成对被上诉人永州市天缘房地产开发有限公司的侵权。上诉人提出的“一审判决定性错误，适用法律不当的，程序违法的上诉理由”本院不予采纳。
二、被上诉人冷水滩区苗圃与上诉人刘旭昊之间土地租赁合同约定的租赁期间已于2012年11月1日届满，合同届满前，上诉人刘旭昊要求续签合同，被上诉人冷水滩区苗圃明确予以拒绝且没有对该宗土地继续对外租赁，上诉人对合同期限是明知的，被上诉人冷水滩区苗圃就该合同的义务已实际全部履行完毕。2013年5月6日后，上诉人刘旭昊应将该宗土地返还给被上诉人永州市天缘房地产开发有限公司。
综上，原判认定事实清楚，判决理由充分，处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人刘旭昊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐向东
代理审判员 王焕江
代理审判员 唐英虎
二〇一四年四月三十日
代理书记员 冯晨丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。