四川省遂宁市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）川09执复4号
复议申请人（执行异议人、案外人）：遂宁市润禾化工产品有限公司，住所地射洪县太和镇太和大道南段富源街1号。统一社会信用代码91510922769969873U。
法定代表人：钟贵荣，董事长。
委托诉讼代理人（一般授权）：马书地，四川君易律师事务所律师。
申请执行人：遂宁市船山恒生小额贷款股份有限公司，住所地遂宁市船山区中国西部现代物流港邻里中心。统一社会信用代码91510900309305136Q。
法定代表人：刘俭，董事长。
被执行人：射洪县洪达家鑫化工有限责任公司，住所地四川省射洪县太和镇南美丰工业城（涪江大道南侧桂仙路）。统一社会信用代码91510922742258051M。
法定代表人：汪中帅，董事长。
被执行人：射洪县洪达家鑫房地产开发有限责任公司，住所地射洪县太和镇太和大道南段284号。统一社会信用代码91510922680419816C。
法定代表人：汪中帅，董事长。
复议申请人遂宁市润禾化工产品有限公司（下称润禾化工公司）不服四川省遂宁市船山区人民法院（下称船山区法院）作出的（2017）川0903执异53号执行裁定，于2018年1月8日向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
船山区法院查明：2014年12月5日，射洪县洪达家鑫化工有限责任公司(下称洪达化工公司)与遂宁市船山恒生小额贷款股份有限公司(下称恒生小贷公司)签订《企业借款合同书》，约定：借款本金为15000000元；借款用途为购原材料；借款期限为6个月；月利率为14‰；同日，射洪县洪达家鑫房地产开发有限责任公司（下称洪达房产公司）与恒生小贷公司签订了《抵押合同》，约定，洪达房产公司以其所有的位于四川省射洪县太和镇望江路洪达家鑫盛世年华商铺提供抵押担保，抵押期限为借款合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用全部清偿之日终止；并办理抵押登记（射房他证太字第××号）。因洪达化工公司未按合同履行还款义务，2017年3月14日恒生小贷公司诉至该院。该院于2017年5月15日作出（2017）川0903民初1168号《民事判决书》，判决：“一、被告射洪县洪达家鑫化工有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还原告遂宁市船山恒生小额贷款股份有限公司借款人民币15000000元及利息、逾期罚息、复利、违约金。二、被告射洪县洪达家鑫化工有限责任公司于本判决生效之日起十日内偿还原告遂宁市船山恒生小额贷款股份有限公司2014年12月12日至2015年1月11日期间的利息。三、如被告射洪县洪达家鑫化工有限责任公司未履行上述第一、二项债务，原告遂宁市船山恒生小额贷款股份有限公司享有以四川省射洪县太和镇望江路洪达家鑫盛世年华商铺（他项权证号：射房他证太字第××号）折价或者从拍卖、变卖该财产的价款中优先受偿的权利。……”该判决生效后，被执行人未履行其义务。申请执行人恒生小贷公司向该院申请执行，在执行中，该院于2017年8月4日作出的（2017）川0903执350、1575号《公告》，该公告载明“…因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院将对太和镇望江路洪达家鑫盛世年华营业用房（房屋所有权证号：射房权证太字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）进行拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、二百五十条规定。公告如下：一、责令本案拍卖财产的占用使用人在本公告送达之日起五日内自动从拍卖财产中迁出并腾空；到期既不迁出又未向本院提交合法占有依据的，本院将依法强制执行，并将追究其法律责任（若系合法承租人，即日不得再向被执行人给付租金等款项）；二、与本案的拍卖财产有关的预先权人可在拍卖前申请行使优先购买权，逾期未申请，视为放弃优先购买权。”
该院同时查明，2013年7月1日洪达房产公司、洪达化工公司（甲方）与润禾化工公司（乙方）签订了《租房协议》，协议约定：“因甲方至本协议书签订日止尚欠乙方借款本金1629万元，甲方对上述债务予以确认，但甲方目前投资资金压力巨大，不能按约定如期归还，甲方自愿将其位于四川省射洪县太和镇'盛世年华'小区的全部营业用房和太和大道南段原天化一楼和二楼的全部营业用房（以下简称房屋）约1600平米的出租权和收取租金等权利转让给乙方，由乙方收取租金用于抵偿甲方应付债务。为了保护双方的合法权益，经双方平等、自愿协商，现特达成如下协议：1、甲方将位于四川省射洪县太和镇房屋的出租权和收取租金等权利转让给乙方，由乙方行使租权和收取租金，房屋的门牌号码、面积、租金、租期等详见本协议所附明细表。2、属于甲方所有的房屋在本协议签订前已经出租的，原租赁合同或者租赁协议继续有效，由原出租人继续履行至租期届满，收取租金、违约金等原出租人所享有的全部权利转归乙方享有和行使，甲方应将出租权和收取租金等相关权利转让给乙方的情况告知原承租人，并与乙方进行衔接。3、因为甲方所有的'盛世年华'小区的全部营业用房和太和大道南段原天化厂一楼和二楼的全部营业用房中有使用射洪县洪达家鑫化工有限责任公司，射洪县洪达家鑫房地产开发有限责任公司出租的情况，考虑到甲方的社会影响，经甲乙双方友好协商，故从本日起由甲方收取的房屋租金向乙方全额缴纳，不得以任何理由拖欠。4、原甲方出租的房屋租期届满后，由乙方以自己的名义对外出租，收取的租金直接抵扣甲方应付债务数额。5、甲方用房屋租金抵偿乙方的借款本息的金额，以年包干的方式计算，即每一年度（从本协议书生效日至次年对应日的前一日）总租金，双方协商确定为185万元，年限以双方最终结算为准。6、甲方不得撤销转让乙方的权利，更不得解除本协议。如甲方出售本协议内容内的门面，乙方有优先购买权，同时扣减相应租金。7、由国家政策变化、城市规划不可控因素需要拆迁或者改造部份房屋的，拆迁或改造房屋出租权由甲方收回，甲方不承担任何违约或者赔偿责任，同时收回出租权和租金收取权的房屋，应从年度抵偿总租金里扣减出部份金额租金，并顺延房屋租金收取时限，直到完全抵偿本息金额为止。8、但被收回的房屋租金，收取部份收取权应从年度抵偿总租金里扣减出该部份金额租金，并延期房屋租金收取年限，直到完全抵偿本息金额为止。9、鉴于甲方无资金交纳门面租金的税费，乙方同意代为缴纳，并在租金内抵减。10、乙方在甲方清偿完所有借款本息后，本协议终止……”。2017年8月17日润禾化工公司诉请四川省射洪县人民法院确认其2013年7月1日与洪达房产公司、洪达化工公司所签订的《租赁合同》效力。2017年8月22日该院作出（2017）川0922民初2288号《民事调解书》，确认洪达房产公司、洪达化工公司与润禾化工公司于2013年7月1日签订的《租房协议》有效。
船山区法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对异议人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）异议人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”虽法律和行政法规不禁止将出租的房屋抵押或者将抵押的房屋出租，但本案中因洪达房产公司、洪达化工公司欠异议人润禾化工公司借款，与异议人润禾化工公司签订的《租赁合同》，该合同名为租赁合同，实为双方对出租涉案房产收益的分配，内容不同于出租方收取租金、承租方获取使用权的房屋租赁合同，且该租赁合同无租赁期限，而（2017）川0903执350、1575号《公告》所涉及的房屋系生效法律文书所确认的借款抵押物，为此，润禾化工公司主张的其对涉案房屋所享有的租金不能对抗本案对涉案房屋享有的抵押担保物权的债权人，异议人请求中止（2017）川0903执350、1575号《公告》执行的请求，不予支持。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，作出（2017）川0903执异53号《执行裁定书》，驳回润禾化工公司的异议请求。并告知当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
润禾化工公司对船山区法院的异议裁定不服，向本院申请复议，其复议理由基本同于执行异议程序中主张的理由。提出润禾化工公司与洪达房产公司、洪达化工公司于2013年7月1日签订的《租房协议》成立于洪达房产公司向恒生小贷公司设置抵押之前，该《租房协议》合法、有效，且尚在租赁履行中，复议申请人润禾化工公司对其租赁房屋依法继续享有占有、使用、租赁及收取租金的权利。综上，请求本院依法撤销船山区法院（2017）川0903执异53号执行裁定书，中止对其租赁的位于射洪县太和镇望江路洪达家鑫“盛世年华”商铺（他项权证号：射房他证太字第××号）的拍卖，依法维护复议申请人的合法权益。
本院认为，船山区法院在（2017）川0903执1735号案件执行中，公告拍卖被执行人洪达房产公司名下用于本案在恒生小贷公司借款作抵押的位于射洪县太和镇望江路洪达家鑫“盛世年华”房产，润禾化工公司主张对上述涉案房产有承租权，而且在本案设置借款抵押之前与被执行人洪达房产公司签订了租赁合同，请求保护其租赁权及相关权利。润禾化工公司的异议请求及理由是对执行标的主张实体权利。故润禾化工公司依法属于案外人，船山区法院应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，对异议裁定不服的，当事人、案外人有向该执行法院提起诉讼的权利或依照审判监督程序救济。该院错误适用该法第二百二十五条审查处理，其异议裁定应予撤销，发回重新作出裁定。
综上所述，船山区法院（2017）川0903执异53号异议裁定认定基本事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第五项规定，裁定如下：
一、撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903执异53号执行裁定；
二、发回四川省遂宁市船山区人民法院重新作出裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 刘晓玲
审判员 文晓萍
审判员 蒋立文
二〇一八年二月七日
书记员 彭 凌
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；
（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；
（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；
（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；
（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。
除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。
人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。