河南省郑州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）豫01行初412号
原告新密市凯悦园邸小区业主委员会，住所地新密市青屏大街与平安路交叉口东北角东森凯悦园邸小区。
负责人王书敏，该业主委员会主任。
委托代理人傅云龙，男，汉族，住河南省新密市，系该业主委员会成员。
被告新密市人民政府，住所地新密市青屏大街86号。
法定代表人张红伟，市长。
委托代理人牛志涛，新密房地产管理服务中心法制信访副科长。
委托代理人余洋，河南世纪通律师事务所律师。
被告新密市房地产管理服务中心，住所地河南省新密市文化街**号。
法定代表人梁松臣，主任。
委托代理人牛志涛，新密房地产管理服务中心法制信访副科长。
委托代理人张炎敏，河南开通律师事务所律师。
第三人许昌东森房地产开发有限公司，住所地许昌市文峰路50号。
法定代表人李秀观，董事长
委托代理人丁超杰，该公司员工。
委托代理人陈新华，河南青屏律师事务所律师。
原告新密市凯悦园邸小区业主委员会（以下简称凯悦小区业委会）因不服被告新密市人民政府（以下简称新密市政府）、新密市房地产管理服务中心（以下简称新密市房管中心）为许昌东森房地产开发有限公司颁发0601016695号房屋所有权证一案，于2016年7月19日向本院提起行政诉讼。同日本院立案，后于法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因许昌东森房地产开发有限公司与本案有利害关系，本院依法追加其作为第三人参加本案诉讼。本院依法组成合议庭，于2016年12月5日公开开庭审理了本案。原告凯悦小区业委会委托代理人傅云龙，被告新密市政府委托代理人牛志涛、余洋，被告新密市房管中心委托代理人牛志涛、张炎敏，第三人许昌东森房地产开发有限公司（以下简称许昌东森公司）委托代理人丁超杰、陈新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告新密市政府于2006年1月12日为第三人许昌东森公司颁发本案被诉0601016695号房屋所有权证，该证记载房屋座落于新密市城区青屏大街与长安路交叉口（085-0001-0008）；丘（地）号0001；产别港澳台投资房产；幢号0008，结构混合，房屋总层数3层，其中-1层建筑面积132.54平方米，设计用途商业服务，1-3层建筑面积1154.71平方米，设计用途商业服务；土地证号（2002）1**号，权属性质国有。
原告诉称：1、根据2001年5月1日颁布执行的《河南省物业管理条例》第四十一条的规定，物业开发建设单位应当按照有关规定，配套修建不低于总面积千分之二至千分之四的业主自治监督和物业管理用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。说明共建性质的业主自治监督和物业管理用房在“许昌东森开发凯悦园邸项目”规划前就有相关的法规明确规定。2、开发建设规划由河南省机电设计院出具并在相关部门备案，“许昌东森开发凯悦园邸项目总规划图”中显示有名称是会所位置的规划建筑物。总规划图
--综合技术经济指标--总建筑面积--第2页共建面积--
会所，记薄编号1600000737，房屋所有权证权号0601016695的房产（以下简称涉案房产）。说明涉案房产在开发建设规划时使用性质就是公建，而不是商业服务。3、2003年2月28日新密市建设管理局颁发的《中华人民共和国建设工程规划许可证》（2003）新密城规管（永）字第（002）号附件Ⅱ中登记有：项目名称为公建及会所；建筑分类为公建；栋数为两栋；基层尺寸分两部分，公建11米*7米，会所28米*18米，展开面积2500平方米。说明涉案房产在建设工程规划时使用性质就是公建，而不是商业服务。4、2003年5月1日新密市建设管理局颁发的《中华人民共和国建设工程施工许可证》编号XMS2003043备注中登记有公建及会所2500平方米。进一步说明涉案房产在建设工程施工时使用性质就是公建，而不是商业服务。5、销售期间对购房人的承诺。宣传海报及宣传彩页均显示“1500平方米豪华休闲会所，业主特权享用，尊崇备至”。许昌东森房地产开发有限公司在售房时向购房人明确说明并承诺“会所为业主特权享用”，也就是只能是业主享用，不能有非业主的第二人使用。说明涉案房产在房屋销售时公开向买房人承诺的使用性质就是小区居民的私有场所，是住宅区配套公共建筑物，而不是面向社会提供商业服务的商业公共场所。6、2007年10月1日颁布执行的《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。说明属于公共场所，是住宅区配套公共建筑物的涉案房产，产权依法只能归东森凯悦园邸小区全体业主共有。7、2008年3月1日颁布执行的《郑州市物业管理条例》，第三十一条规定建设单位应当按照不低于物业总建筑面积千分之四的标准配置物业管理用房；二万平方米以下的物业项目，物业管理用房的建筑面积不得少于八十平方米。物业管理用房由物业服务企业和业主委员会使用；任何单位和个人不得擅自改变用途。2008年4月1日凯悦园邸小区依法成立第一届业主大会，业主委员会代表小区全体业主和许昌东森房地产开发有限公司达成协议，协议书第2条约定许昌东森房地产开发有限公司向新密市凯悦园邸小区业主委员会提供小区总建筑面积的4%作为物业用房，具体位置双方另行协商。而客观上，小区规划总面积37200平方米，按规定开发商应提供物业用房面积为37200平方米*4%=1488平方米，而会所面积为1287.25平方米，这充分说明协议中的物业用房就是会所，因为小区内没有其他类似会所面积接近的公建房产。另协议书第2条“具体位置另行协商”的现场还原是：许昌东森房地产公司声称会所已办过房产证，随后过户给小区业主委员会；其后业主委员会多次提出过户要求，开始时东森公司以法人不在、回来就办，多次推脱，到后来又以不影响物业办公使用进行推脱，直到今日也没过户。但从2005年小区住宅交付使用时起，开发商聘请的第一家物业公司就在小区的唯一公共建筑即该会所内办公，到后来变更后的物业公司一直使用的物业用房即该会所。该名为“会所”的涉案房屋实际上也从未像开发商在售房时宣传的那样当会所使用，只是作为住宅小区配套公建存在，作为物业用房使用。综上，依据法律法规的有关条款以及政府职能部门颁发、备案的相关许可证、许昌东森房地产开发有限公司房屋销售时对购房人的承诺、许昌东森房地产开发有限公司与新密市凯悦园邸小区业主委员会的协议书，请求依法撤销产权证号为0601016695的房屋所有权证，由被告承担所有诉讼费。
被告新密市政府辩称：1、原告不具有本案诉讼主体资格；2、被诉颁证行为合法。具体实施颁证审查行为的是新密市房管中心，详细答辩意见以新密市房管中心答辩意见为准。请求驳回原告对新密市政府的起诉或者驳回原告的诉讼请求。
被告新密市房管中心辩称：除同意被告新密市政府答辩外，另补充：1、被告颁发给第三人的0601016695号房屋所有权证性质是商业服务，该颁证行为同原告不存在行政法的利害关系，因此原告的诉讼主体资格不适格；2、从被告提交的登记薄材料显示，第三人在申请颁发该房屋所有权证时提供了必要的相关资料，符合城市房屋登记管理办法所要求的事实和法律要件，该颁证行为合法，应当依法维持。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人许昌东森公司述称：1、本案诉争的房屋在初始规划和建造时定位就是商业服务，并非综合性公用配套建筑，更非定点的物业管理用房，东森公司也已经依法取得房屋产权证书，产权登记用途为商业服务。行政机关的规划及登记对各方当事人应具有约束力。2、就建筑性质而言，本案诉争的房屋并不属于城市规划管理界定的必须配备的公用建筑范畴，不属于国家及地方法规规定开发商必须配套建造并明确产权的公用建筑部分，作为出资人，东森公司取得房屋所有权符合法律规定。原告主张没有法律依据。3、东森公司在与各位业主签订的购房合同上并没有任何会所属于全体业主共有或会所属于公用配套建筑的文字表述，诉争房屋系由东森公司独立出资取得土地使用权并独自出资建造，并单独报建并设计，并由东森公司单独取得房屋产权登记证书。该房屋并未计入小区的开发成本，面积也没有计入业主的公摊面积，该房屋虽然可以为业主提供便利，但却非业主可以无偿消费的场所。4、原告宣称诉争房屋属于业主委员会不仅没有事实依据，也没有法律依据。东森公司开发的小区房屋总面积37200平方米，根据法律规定，应当向业主委员会提供不超过千分之四，也就是148.8平方米的物业用房，事实上东森公司在向原告移交小区管理权时也已经向原告交付了小区门卫室两间101平方米以及本案诉争房屋西侧的一小部分房屋，实际交付面积已经超过了法律规定，相关手续在新密市房管局物业科有登记，原告在使用过程中也并未对此提出异议。多年来，原告非法占有东森公司的房屋，并妨碍东森公司行使房屋的所有权，东森公司将另案对原告提出侵权诉讼。5、原告所称的东森公司愿意向业主委员会提供小区建造总面积4%的物业用房也不是事实。2008年4月1日双方签订合同时，因打印错误，误将千分之四打印成了百分之四，该行为系因疏忽引起的重大误解，但在发现打印错误的次日，东森公司即告知了原告，要求纠正书写错误之处。2008年4月3日原告业主委员会的负责人裴文科主任亲自出具情况说明，证明签订合同时误将千分之四打印成了百分之四的事实，并同意东森公司按照总建筑面积千分之四向业主委员会提供物业用房，之后不久东森公司即向原告提供了门卫室两间及会所西侧房屋作为物业管理用房。原告声称东森公司将全部会所面积作为物业用房交付给原告不是事实。6、本案诉争房屋所有权初始登记时间为2005年12月7日，此时《物权法》尚未出台，原告使用《物权法》作为依据属于适用法律错误。另外根据《行政诉讼法》之规定，原告的起诉也已经超过了法律保护的诉讼时效。7、本案诉争房屋因东森公司与河南新鑫建筑安装工程有限公司建设工程施工合同纠纷的诉讼，已被新密市人民法院予以查封，现该房屋的状态为已进入执行拍卖程序，原告诉求不仅没有事实和法律依据，在客观上也不具有现实的可能性和前提。综上，原告的诉求没有事实依据和法律依据，且已经超过了诉讼时效，被告的具体行政行为程序合法、内容合法，不具有可撤销性。请求驳回原告的诉讼请求。
本院认为，一、原告凯悦小区业委会认为本案被诉0601016695号房屋所有权证项下的涉案房屋应当属于新密市凯悦园邸小区业主们共有的物业用房，而被告新密市政府和新密市房管中心却为第三人许昌东森公司颁发了房屋所有权证，并错误地将涉案房屋定性为“商业服务”，可见被诉颁证行为可能侵犯原告的合法权益，故原告与本案被诉颁证行为具有法律上的利害关系，其有权提起本案诉讼。涉案房屋虽已被新密市人民法院查封且已进入执行拍卖程序，但因房屋所有权是前提问题，故执行拍卖程序不影响本案房屋所有权争议的审理。二、《城市房屋权属登记管理办法》（建设部99号令，2001年8月15日起施行至2008年7月1日废止）第三条第一款规定“本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。”第七条规定“县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书……。”客观上，本案被诉房屋所有权证也是由被告新密市人民政府签章颁发的，对外应当由被告新密市人民政府承担相应的法律责任；被告新密市房管中心不能因为其代表政府来具体负责审查、制作发证而成为本案的适格被告。故被告新密市政府系本案的适格被告。原告对被告新密市房管中心的起诉依法应予驳回。三、第三人领取本案被诉房屋所有权证的时间是2006年1月12日，而第三人与原告签订《协议书》（其中第二条约定第三人向原告提供小区总建筑面积的4%作为物业用房，具体位置双方另行协商）的时间却是2008年4月1日。原告在其起诉状中明确诉称“协议书第2条具体位置另行协商的现场还原是：许昌东森房地产开发公司声称会所（物业用房）已办过房产证，随后过户给小区业主委员会。其后业主委员会多次提出过户要求，开始时许昌东森房地产开发公司以法人不在、回来就办，多次推脱，到后来又以不影响你们（物业办公）使用进行推脱，直到今日也没过户。”第三人述称，涉案房屋多次被法院张贴公告查封，第一次公告查封是洛阳市法院的，后是新密市法院的，2007年、2011年、2015年各有一次公告，原告早就知道第三人已就涉案房屋办理了房屋所有权证；且2008年签订《协议书》向原告移交凯悦园邸小区及其附属设施管理工作时，因打印错误将交付小区总建筑面积的千分之四作为物业用房错打成了百分之四，系文字错误和重大误解，且第三人次日即向原告及其当时负责人裴文科进行了更正并由裴文科出具了证明；另第三人已向原告交付了门卫室两间101平方米及涉案房屋西侧的一小部分房屋，实际交付物业用房面积已经超过了国家法律规定千分之四（小区总建筑面积37200平方米*4‰=148.8平方米）的要求，并在新密市房管部门进行了登记。原告提交的2016年1月13日新密市人民法院（2014）新密执字第559-1号搬迁公告：因许昌东森房地产开发有限公司未按（2011）豫法民提字第128号民事判决书所确定的内容履行义务，该院已对查封的涉案房产进行评估，近期将进行司法网络拍卖，责令许昌东森房地产开发有限公司及现住户在公告之日起限七日内从查封的房屋中迁出，逾期仍不搬迁的该院将强制执行。该公告对第三人述称的其持证的涉案房屋被法院多次公告查封的情况也予以了印证，原告应当知道第三人持证的涉案房屋被法院公告查封的情况。由此可见，原告早就知道、也应当知道被告新密市政府早已为第三人颁发了本案被诉房屋所有权证，且已多次要求第三人将涉案房屋过户给原告，而其迟至2016年7月19日才提起本案诉讼，已经超过了法定起诉期限。另本案争议实质系因原告与其小区开发商即第三人在交付物业办公用房时是否履行了双方的《协议书》约定及第三人公开售房时关于“1500平方米豪华休闲会所，业主特权享用”的承诺而引发，而该争议属于民事争议，在第三人已经履行行政法律法规规定的提供不低于总建筑面积千分之二至千分之四物业管理用房的强制要求的情况下，原告基于该民事利益主张直接诉请撤销第三人的房屋所有权证，缺乏法律前提和基础，故其起诉不符合法定条件。综上，原告本案起诉超过了法定起诉期限，且缺乏事实根据和法律前提，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第三项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第三条第一款第二项之规定，裁定如下：
驳回原告新密市凯悦园邸小区业主委员会的起诉。
案件受理费50元，待本裁定生效后退还原告。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 魏丽平
审判员 孙 燕
审判员 程雪迟
二〇一七年一月十八日
书记员 李艳歌
附本裁定适用法相关法律法规依据：
1、《中华人民共和国行政诉讼法》
第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：
(一)原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；
(二)有明确的被告；
(三)有具体的诉讼请求和事实根据；
(四)属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》
第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：
（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；
（二）超过法定起诉期限且无正当理由的；
（三）错列被告且拒绝变更的；
（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；
（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；
（六）重复起诉的；
（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；
（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；
（九）诉讼标的已为生效裁判所羁束的；
（十）不符合其他法定起诉条件的。
人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。