杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭上民初字第281号
原告（反诉被告）：张鹏青。
委托代理人：金星。
委托代理人：项凯丽。
被告（反诉原告）：杭州风尚投资管理有限公司。
法定代表人：梁正明。
委托代理人：汤云周。
委托代理人：李斌。
张鹏青为与杭州风尚投资管理有限公司（以下简称风尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2011年2月17日向本院提起诉讼。本院受理后，风尚公司提起反诉，本院依法组成合议庭，合并进行了审理，于2011年5月4日、7月7日二次公开开庭进行了审理。张鹏青的委托代理人金星，风尚公司的委托代理人汤云周、李斌到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
张鹏青起诉称：2010年5月20日，张鹏青与风尚公司签订杭州涌金时尚服饰城（以下简称市场）营业房（摊位）租赁合同一份。合同约定：风尚公司将涌金时尚服饰城2层B-2093号营业房一间，使用面积共6.89平方米出租给张鹏青，用于营业，租赁期限5年，自2010年6月1日起至2015年5月31日止；开业日期为2010年4月29日，市场一层为统一开业；B-2093号营业房每年租金28938元，第一期租金两年一付，在合同签订当日支付；张鹏青还支付了合同履行保证金5000元，其他费用：电费押金500元，综合服务费（包括广告费、治安、保洁等）3211元，铺位灭火器100元，合计3811元；若有违约，违约一方应向另一方支付租金总额的10%的违约金。2010年初，商场一楼至三楼整体改造，风尚公司在其2010年8月31日的告示中告示消防审查合格，但实际上到现在为止，作为商场经营必须的消防通道等消防设施都没有改造好，消防通道还在改造中，这违反了我国《消防法》“未经消防验收或验收不合格的，禁止投入使用”的强制性规定，致使完全不能实现合同目的。另，风尚公司还存在发布的招商信息与实际情况严重不符、未按约定统一开业、未统一办理营业执照、擅自变更商城名称、收款打白条、安保人员粗暴执勤等严重违约行为。张鹏青为维护其合法权益，故起诉至法院，请求依法判令：1、解除张鹏青与风尚公司之间的租赁合同；2、风尚公司退还两年租金57876元、合同履行保证金5000元、其他费用（包括电费押金、综合服务费、灭火器费）3811元，支付违约金14469元，赔偿装修损失费用3000元，合计84156元；3、本案诉讼费用由风尚公司承担。
风尚公司答辩称：1、涉案租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。涌金广场建造使用后，已经消防验收合格。涉案市场经市政府同意开办，具备市场开办资格、已经取得市场名称登记资格证。目前已经整改并取得消防验收合格，不存在消防的问题，且消防法的相关规定属于行政强制性规定，不能用于解决合同争议；2、风尚公司依法履行合同义务，已经依约将商铺交付张鹏青使用，其已经实际占有使用商铺。作为市场经营者应持续开门经营，市场生意不是靠市场管理者，而是需要经营者开业经营，风尚公司已经多次发布致广大经营户书，给予商铺经营者免租三个月；3、风尚公司不存在诉状中的违约及欺诈行为。风尚公司希望张鹏青在内的广大经营户开门经营，请求驳回张鹏青的诉讼请求。
风尚公司反诉称：2010年5月20日，风尚公司与张鹏青签订杭州涌金时尚服饰（市场）营业房（摊位）租赁合同及双向责任书各一份。作为市场的经营户所承租的商铺应当持续开门营业。但张鹏青所承租的商铺自2010年10月至2011年1月已累计关门达67次。根据约定，截至2011年1月14日，张鹏青应当向风尚公司支付违约金合计人民币165958元。风尚公司请求依法判令：1、张鹏青支付违约金165958元；2、反诉诉讼费由张鹏青负担。
张鹏青答辩称：反诉请求缺乏事实依据，缺乏关门67次的事实，亦缺乏法律依据，市场名称未经审核，租赁合同及双向责任书都属违法经营，风尚公司的最基本义务未履行。
张鹏青为证明自己的主张，就本、反诉一并举证如下：
1、身份证一份，证明张鹏青的主体适格。
2、工商登记注册信息一份，证明风尚公司的主体适格。
3、杭州涌金时尚服饰城营业房租赁合同一份，证明张鹏青与风尚公司之间的房屋租赁关系。
4、风尚公司出具的租金等项目收款的收据及装修费用收据一组，证明风尚公司对收款及装修费用不出具正式发票，以收据代替及装修费用损失。
5、杭州市公安消防局关于涌金广场有关情况的答复一份，证明市场疏散楼梯宽度不足，不符合法律法规要求，目前仍在整改中。
6、2010年6月拍摄的照片一组，证明风尚公司至今仍在改造商场内部结构及消防通道。
7、风尚公司的告示一份，证明风尚公司自称消防审查合格，欺骗张鹏青。
8、风尚公司招商文件一份，证明风尚公司招商海报规划、承诺的事项与实际情况严重不符。
9、风尚公司公告的通知和通告各一份，证明风尚公司承诺发布广告信息却至今未履行其承诺，以及风尚公司管理秩序混乱的事实，通告用的名称是杭州涌金时尚服饰城，但与政府批准的名称不一样；陈述免租金三个月，但该三个月是不能开业的。
10、B-2076铺位处罚单一份，证明风尚公司擅自更改商城名称，与杭州涌金时尚服饰城签的合同，但处罚的却是杭州涌金服饰皮革城，属于无权处罚；且当时商铺是不能开业的，所作的处罚应是无效的；杭州涌金时尚服饰城是否经国家批准不得而知，风尚公司应对此举证。
11、有关商铺价格调整通知的文件一份，证明风尚公司随意调整商铺价格，管理秩序混乱。
12、记者发表的文章一份，证明涌金广场消防通道整改，无法保障经营户安全，安保人员粗鲁执勤，甚至动手打人，商城管理秩序混乱。
13、风尚公司安保人员打人照片一组，证明安保人员殴打经营户的事实。
14、公安机关调解笔录六份，证明风尚公司用暴力形式对待经营户，未管理好市场。
15、朱璐璐病历卡一份，证明经营户朱璐璐被风尚公司保安打伤的事实。
16、《今日早报》2010年10月9日的报道一份，证明风尚公司保安打伤经营户的事实。
17、光盘一份，证明风尚公司保安殴打经营户的事实。
18、经营户手册及浙江省公众聚集场所的8条常态严管措施各一份，证明市场名称、经营范围、面积等。
19、2011年4月23日及4月24日拍摄的照片42张，证明涉案市场消防设施虽已经颁发合格证，但消防通道仍不合格。
风尚公司为证明自己的主张，就本、反诉一并举证如下；
1、杭州涌金时尚服饰城营业房租赁合同一份，证明双方租赁合同对相关权利义务的约定。
2、双向责任书一份，证明双方关于商铺开关门等市场管理制度及其责任的约定。
3、关于经营情况检查的通报一份；4、经营情况检查表一组共67页；5、光盘一个；
证据3-5共同证明张鹏青未依约开门经营等违约事实。
6、关于催缴租金、合同履行保证金及违约金的通知，证明张鹏青未依约开门经营构成违约，应补缴租金、合同履行保证金及支付违约金的事实。
7、国内特快专递邮件详情单一份，证明风尚公司再次敦促张鹏青持续开门经营的事实。
8、通知一份，证明风尚公司为市场的健康成长自愿给予张鹏青三个月免租期，表明风尚公司为市场健康成长所做的努力和诚意。
9、告广大经营户书一份，证明风尚公司一直在积极改善市场的事实；张鹏青未开门经营的违约事实；风尚公司为市场的健康成长所做的努力和诚意。
10、建筑工程消防验收意见书一份，证明涉案市场已经取得消防验收合格的事实。
11、消防安全检查合格证二份，证明涉案市场已经取得消防检查合格的事实。
12、市场名称登记证一份，证明涉案市场属合法经营。
13、光盘一套，证明张鹏青未依约开门经营等违约事实。
14、广告合同若干及相关票据一份，证明风尚公司全面履行合同的事实。
15、关于督促开门经营及交纳违约金和综合服务费的通知及特快专递邮件详单各一份，证明张鹏青未依约开门和缴纳综合服务费等违约事实。
16、关于解除租赁合同的通知及特快专递邮件详单各一份，证明双方之间的租赁合同因张鹏青违约解除的事实。
17、速递邮件综合查询单一份共计26页，证明风尚公司向张鹏青发出关于督促开门经营及缴纳综合服务费及关于解除租赁合同的通知的事实。
18、物业及电费、广告费、保洁费、保安费等相关费用发票及记账凭证一份共239页，证明风尚公司累计支出上述费用370余万元，已经全面履行合同义务的事实。
19、说明一份，证明风尚公司收到经营户综合服务费200余万元。
上述证据经庭审举证、质证，本院认证如下：
一、关于张鹏青提交的证据：对证据1、2，风尚公司无异议，本院予以确认；对证据3，风尚公司对真实性、合法性无异议，但认为统一开业和办理工商、税务登记的义务在张鹏青，本院对此证据予以确认；对证据4，风尚公司对真实性无异议，对关联性有异议，本院认为，该证据可以证明风尚公司收取张鹏青的租金等款项有未出具正规发票的情况，对此证据，予以确认；对证据5，风尚公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为正好证明因相关消防规范的修改导致涉案市场整改，本院认为，该证据可以证明涉案市场消防验收和检查的过程，对此证据，予以确认；对证据6，风尚公司对真实性、对关联性有异议，对拍摄时间亦有异议，本院认为，该证据拍摄时间及来源无法确认，对此证据，不予确认；对证据7，风尚公司对真实性无异议，对证明对象有异议，本院认为，该证据可以证明风尚公司于2010年8月张贴公告称消防审查合格的事实，对此证据，予以确认；对证据8，风尚公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为非双方租赁合同涉及的范围，本院认为，该证据可以证明风尚公司进行了招商宣传的事实，对此事实，予以确认，但不能证明张鹏青的证明目的；对证据9，风尚公司对真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，本院认为，该证据可以证明风尚公司承诺发布广告及给予免租三个月的事实，对此证据，予以确认；对证据10，风尚公司对真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，本院认为，该证据可以证明风尚公司以杭州服饰皮革城的名义对B-2076号铺位进行处罚，对此事实，予以确认；对证据11，风尚公司对真实性无异议，对关联性有异议，本院认为，该通知时间为2010年3月19日，早于双方合同签订日期，故风尚公司对关联性提出的异议成立，对此证据，不予确认；对证据12、13，风尚公司对证据形式提出异议，本院认为，当事人向法院提供证据应提供原件，故风尚公司的异议成立，对此证据，不予确认；对证据14，风尚公司对真实性无异议，本院认为，该证据可以证明经营户因生意问题与风尚公司保安发生纠纷，后经公安派出所调解，杭州服饰皮革城赔偿朱璐璐等六人每人3500元，对此事实，予以确认；对证据15，风尚公司对真实性无异议，对证明对象有异议，本院认为，结合证据14可以证明经营户朱璐璐因生意问题与风尚公司保安发生纠纷致伤的事实，对此事实，予以确认，但不能证明张鹏青的待证目的；对证据16、17，风尚公司对真实性有异议，本院认为，该证据为复制件，未提交原始件，不符合证据的必要条件，对此证据，不予确认；对证据18，风尚公司对经营户手册真实性无异议，对关联性有异议，对浙江省公众聚集场所的8条常态严管措施认为不属于证据的形式，本院认为，风尚公司的异议成立，对此证据，不予确认；对证据19，风尚公司认为照片无法证明拍摄时间，且即使属实也只能反映某个局部，不能反映整体情况，本院认为，该证据系单方制作，对此证据不予确认。
二、关于风尚公司提交的证据：对证据1，张鹏青对真实性无异议，对此证据，本院予以确认；对证据2，张鹏青对真实性无异议，但认为最大的违约方为风尚公司，本院认为，该证据可以证明双方签订双向责任书对商铺开关门等市场管理制度及其责任进行约定的事实，对此证据，予以确认；对证据3－5，张鹏青认为通报和检查情况表等系单方制作，本院认为，该异议成立，对上述证据不予确认；对证据6、7，张鹏青对形式真实性无异议，但认为无事实依据，违约金的计算亦不合常理，本院认为，上述证据可以证明风尚公司曾向张鹏青催缴租金、合同履行保证金、违约金的事实，对此证据，予以确认；对证据8、9，张鹏青对真实性表示无法核实，内容亦不符合事实，本院认为，证据8张鹏青亦作为证据提交，对此证据予以确认，对证据9不予确认；对证据10，张鹏青对真实性无异议，但认为不能证明市场消防验收合格，本院认为，该证据可以证明2001年11月涌金广场项目消防验收合格的事实，对此证据，予以确认；对证据11，张鹏青对真实性无异议，对关联性、合法性有异议，本院认为，该证据系消防部门颁发的检查合格证，可以证明涉案市场第一层于2010年6月，第二层于2010年12月消防安全检查合格，对此证据，予以确认；对证据12，张鹏青对真实性无异议，对关联性有异议，本院认为，该证据可以证明涉案市场办理过市场登记，市场合法的事实，对此证据，予以确认；对证据13，张鹏青认为照片无法证明拍摄时间，且即使属实也只能反映某个局部，不能反映整体情况，本院认为，该证据系单方制作，对此证据，不予确认。对证据14，张鹏青对部分合同的真实性无异议，对部分合同认为无双方印章，且不能证明合同是否成立，本院认为，该证据可以证明风尚公司委托其他公司制作广告的事实，对此证据，予以确认，但对未盖公章的都市快报广告合同不予确认；对证据15，张鹏青对真实性、合法性、关联性均有异议，认为累计关门67次没有依据，张鹏青可能存在偶尔关门的情况，但风尚公司违约在先，本院认为，该证据可以证明风尚公司向张鹏青发函的事实，对此证据，予以确认；对证据16，张鹏青对真实性、合法性无异议，但认为解除合同的原因是风尚公司违约，本院认为，该证据可以证明风尚公司于2010年9月18日向张鹏青发出解除合同函件的事实，对此证据，予以确认；对证据17，张鹏青对真实性无异议，本院认为，该证据可以证明风尚公司向张鹏青两次发函的事实，对此证据，予以确认；对证据18，张鹏青认为有些费用产生于2010年1月至双方签订协议前，有些费用包含了三个楼层的费用，保安和保洁费只有票据无合同，广告费用合同亦未举证，本院认为，风尚公司举证的保洁费和广告费基本有正规发票、支付凭证、记帐联相对应，对此证据，予以确认，对产生于2010年4月前的保安费用及物业费用的关联性不予确认；对证据19，张鹏青表示无法确认，本院认为，该证据系风尚公司单方制作又无其他证据补强，对此证据，不予确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2010年5月20日，张鹏青与风尚公司签订杭州涌金时尚服饰城营业房（摊位）租赁合同。合同约定了风尚公司将涌金时尚服饰城2层B-2093号使用面积共6.89平方米的营业房一间出租给张鹏青，用于营业，租赁期限5年，自2010年6月1日起至2015年5月31日止。市场一层统一开业，日期为2010年4月29日，张鹏青必须在当日统一开业。每年租金28938元，第一期租金两年一付，在合同签订当日支付，合同履行保证金5000元。支付的其他费用为电费押金500元，综合服务费（包括广告费、治安、保洁等）3211元，铺位灭火器100元，合计3811元。双方还约定了张鹏青应在开业前办妥工商等手续，并对违约责任作出了约定。若有违约，违约一方应向另一方支付租金总额的10%的违约金。张鹏青应承担违约责任的情形为一年内连续停业三天以上或累计停业十天以上、连续两个月未交纳应交相关费用等，风尚公司应承担违约责任的情形为未按合同提供营业房和服务。同日，双方还签订了双向责任书，约定了张鹏青摊位的开门、关门制度，违规者应每次支付100元违约金，累计10次以上者每次支付摊位年租金的10%违约金。合同签订后，张鹏青向风尚公司缴纳了两年租金57876元，合同保证金5000元，其他费用3811元。风尚公司向张鹏青交付了营业房，并出具了收据。同年5月5日，商城开业后，经营状况较差，双方就市场的经营管理发生矛盾。2010年5月26日，风尚公司通知决定从2010年6月1日至2010年9月1日三个月为经营户免租期，在2010年5月28日至同年7月1日有过处罚的经营户享受二个月的免租期。张鹏青向法院起诉后，风尚公司于2011年8月4日向张鹏青发出督促开门经营及缴纳综合服务费的通知，9月18日向张鹏青发出解除租赁合同的函件并予以张贴，次日风尚公司将市场关门停业。
另查明，2001年11月27日，耀江涌金广场项目经浙江省公安厅消防局消防验收合格，2005年10月1日，2006年5月1日，《高层建筑设计防火规范》、《建筑设计防火规范》分别进行了修订，对市场疏散宽度进行了调整，导致原合法建筑不符合新规范的要求。2010年2月，风尚公司向杭州市消防局申报消防审核，并通过消防设计审核，市场首层于2010年6月通过消防检查合格，市场二层于同年12月通过消防检查合格。
本院认为，根据查明的事实，本案的争议焦点：
一、合同的效力。最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复指出：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全检验合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。原《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。2001年11月，耀江涌金广场项目竣工时经浙江省公安厅消防验收合格，故不能适用函复第一条而认定为租赁合同无效。本案租赁标的物经消防安全检验合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。综上，涉案商铺的租赁合同系张鹏青与风尚公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
二、关于双方当事人在合同履行期间就市场经营管理等问题发生的矛盾及风尚公司是否严重违约问题。市场经营不景气的根本原因主要在于吴山商圈尚未成熟，市场定位不准，未能形成足够的人气和商业氛围，致使经营户盈利困难，各种矛盾积累和激化，对此并不能完全归责于风尚公司。根据双方签订的租赁合同，风尚公司违约情形为未提供商铺和服务。张鹏青认为风尚公司发布招商信息与实际情况不符，因招商信息的内容并未写入合同，如有误解亦应在一年内行使撤销权，统一开业的义务主体和责任合同约定不明确，办理营业执照的义务租赁合同约定为张鹏青，市场名称的更名租赁合同未作约定且风尚公司亦经工商部门同意。风尚公司作为管理者，在管理中确存在收款未开具正规发票等欠缺，但其已尽到基本的义务包括积极招商、制定制度、实施管理、广告宣传等，未违反合同根本义务。故张鹏青认为风尚公司严重违约无依据，而张鹏青作为经营者亦应当有预见和承担经营风险，积极配合风尚公司管理工作的义务。2011年9月18日，风尚公司发函解除租赁合同并在次日关闭市场大门的行为，与张鹏青要求解除合同的诉讼请求一致，双方签订的租赁合同解除。合同解除之后的租金，风尚公司应予以归还，已经缴纳的租金中还需扣除三个月的免租期。张鹏青要求风尚公司赔偿装修损失的诉讼请求，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除的，承租人可以请求出租人赔偿装饰装修残值损失，本案中，张鹏青未能证明风尚公司违约，故张鹏青要求风尚公司赔偿装修损失及违约金的诉讼请求，不予支持。关于综合服务费，双方在合同中未约定需要结算，并且双方签订合同到解除已满一年，故张鹏青的该项诉讼请求，本院不予支持。
三、风尚公司的反诉请求是否成立。风尚公司提交的证据检查表、光盘等均为单方制作，证据不够充分，且无法证明关门次数及是否连续关门三天以上，故风尚公司的反诉主张缺乏证据，应承担举证不能的后果，本院对其反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认张鹏青与杭州风尚投资管理有限公司于2010年5月20日签订的租赁合同于2011年9月18日解除；
二、杭州风尚投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还张鹏青租金27511元，履行保证金5000元、电费押金500元；
三、驳回张鹏青的其他诉讼请求；
四、驳回杭州风尚投资管理有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费1904元，由张鹏青负担1158元，由杭州风尚投资管理有限公司负担746元，反诉案件受理费1809元，由杭州风尚投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3173元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
审 判 长 张 毅
审 判 员 程煜峰
人民陪审员 邓沈军
二〇一一年十二月十六日
书 记 员 吴媛媛