广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)粤01执复63号
申请复议人（异议人、利害关系人）：广州市xxx有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：邓侨峰，该公司董事长。
委托代理人：吴思若，广东德比律师事务所律师。
委托代理人：廖x华，该公司综合部经理。
申请执行人：广州市xxx经营有限公司，住所地广州市天河区。
法定���表人：李春元。
委托代理人：周晓兵，广东岭南律师事务所律师。
被执行人：广州市xx有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：陈朝平，该公司董事长。
委托代理人：彭x辉、吴x浩，均为该公司职员。
申请复议人广州市xxx有限公司（下称xxx公司）不服广东省广州市从化区人民法院（2015）穗从法执异字第102号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
原审法院在执行广州市广某国有资产经营有限公司（下称广某公司）与广州市xx公司（现广州市xx有限公司，下称xx公司）贷款纠纷一案过程中，函复广州市国土资源和规划委员会称，请该局根据（2008）从法执字第2421-11号《执行裁定书》及《协助执行通知书》载明的面积，协助xxx公司办理相关手续。xxx公司不服���执行行为提出异议。原审法院审查认为，法院在拍卖黄金围地块之前已就该地块的有关情况致函给广州市国土房管局，该局在《关于对（2008）从法执字第2421号之二公函意见的复函》回函中已明确该地块的面积为xxx平方米。法院在处理黄金围地块时均是按该土地使用权属证明书（1994年房地复字第021号）中载明的土地面积xxx平方米作为处理依据，并且评估公司出具的评估报告书及法院出具的委托拍卖函中标明该地块的土地面积均是xxx平方米。因此，法院作出的（2008）从法执字第2421-11号执行裁定书中将黄金围地块xxx平方米的土地使用权裁定归属于异议人xxx公司，符合法律规定。法院根据执行案件实际执行情况按广州市国土资源和规划委员会的请求作出《广州市从化区人民法院关于xx路xx号地块使用权面积问题的复函》，并无不当。异议人关于纠正或者撤回复函的异议��求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人xxx公司的异议。
xxx公司向本院申请复议称：在原审法院出具的拍卖委托函、拍卖规则、竞买规则、拍卖成交确认书中均载明：“……标的物所涉土地实际面积以土地管理的行政部门最终核定为准，面积如有变化，拍卖成交款不退不赔，由买受人承担。”在广州产权交易所提供的资料及评估报告中的说明及原审法院执行裁定书、协助执行通知书，涉案拍卖标的物所涉土地为1994年房地复字021号《土地使用权属证明书》项下土地，该权属证明书批复意见第二条说明“用地界址详见附图红线范围”。附图红线范围才是最根本的确定该地块大小的根据，而记载的面积（xxx平方米）仅仅只是附图红线范围的一个“测量值”。在其司办理产权登记的过程中，经广州市国土资源和规划委员会按照上述红线范围实测面积xxx平方米，与1994年房地复字021号《土地使用权属证明书》标注的xxx平方米不符，导致其司办理过户登记的后续程序无法进行。该标的物拍卖前，法院要求国土房管部门协查，国土房管部门也建议按地块整体拍卖，如需分割拍卖应征求规划部门意见。法院也是按整体拍卖来执行的。由上述可见，广州市国土资源和规划委员会《关于征求谭岗黄金围xx路xx号地块用地权属面积问题的函》中已明确说明“用地现状红线与土地使用权属证明红线重叠范围”的情况下，原审法院复函按载明的面积协助买受人办理相关手续时完全不适当的。若采取别的方法，如切除或另行付款都是相当于分割拍卖，也都是对原《拍卖成交确认书》的重大变更，都会产生其司买受标的和权属证明书中红线图标定的不同。故请求撤销（2015）穗从法执异字第102号《执行裁定书》，请求法院发函给广州市国土资源和规划委员会按照1994年房地复字021号《土地使用权属证明书》红线范围实测面积xxx平方米给予其司办理产权登记手续。
本院查明：关于中国xxx公司广州办事处与xx公司贷款纠纷执行一案，本院作出的(2005)穗中法民二初字第334号民事判决已发生法律效力。因xx公司未履行判决确定的义务，根据中国xxx公司广州办事处的申请，本院立案执行，并于2007年11月7日以（2007）穗中法执指字第5号民事裁定指定原审法院执行，原审法院以（2008）从法执字第2421号案立案执行。在执行过程中，原审法院裁定变更广某公司为申请执行人。
在执行过程中，原审法院查封了xx公司名下的位于广州市白云区谭岗黄金围xx路xx号的土地使用权及地上建筑物（权证号：××号，建筑面积xxx平方米，土地面积xxx平方米）。2014年1月27日，原审法院作出（2008）从法执字第2421-8号民事裁定，拍卖被执行人xx公司所有的位于广州市白云区谭岗黄金围xx路xx号的房产（权证号：××号）以清偿债务。
2014年3月14日，原审法院以（2008）从法执字第2421号之二号《公函》向广州国土房管局函询：一、你局1994年房地复字021号《土地使用权属证明书》所确认的土地使用权，除xx路xx号（权证号29××25号，面积xxx平方米）之外的xxx平方米现权属人是否为xx公司？二、如上述xxx平方米的土地使用权人为xx公司，你局对本院依法拍卖该土地有何意见？
2014年4月15日，广州国土房管局发出穗国房协查[2014]145号《关于对（2008）从法执字第2421号之二公函意见的复函》，称：一、根据房产档案记载，广州市白云区石井黄金围地段，1994年由xx公司领取了《土地使用权属证明书》（1994年房地复字021号，附件1黑线范围），土地面积xxx平方米，但未办理土地登记。1996年，xx公司办理了该地块部分土地面积的上盖房屋产权登记（即谭岗黄金围xx路xx号房屋，用地面积xx平方米，建筑面积xx平方米），领取了《房地产权证》（统字××号，附件1绿线范围）。二、鉴于该地块（除已办理房地产登记部分外）亦建有上盖物，根据《土地登记办法》和《广州市城镇房地产登记办法》的规定，若该地块及上盖物权属清晰无争议，可进行拍卖。拍卖时，建议按地块整体拍卖（包括附件1绿色部分）；如需分割拍卖，应征求规划部门意见。
2014年7月8日，原审法院作出（2008）从法执字第2421-10号执行裁定，拍卖xx公司所有的位于广州市白云区石井黄金围土地使用权（1994年房地复字021号，面积xxx平方米）及地上建筑物（权证号：××号，建筑面积xxx平方米）。同年8月13日，原审法院发出《委托拍卖函》，委托广东xx拍卖有限公司按要求对上述财产进行拍卖。该函其中记载：“三、拍卖标的物的情况说明：……4、竞买人应清楚上述标的物现状，竞买人如要了解上述土地的详细情况，可自行到国土房管部门等土地行政管理部门查询。标的物所涉土地实际面积以土地管理的行政部门最终核定为准，面积如有变化，拍卖成交款不退不赔，由买受人承担。”同年9月30日，xxx公司通过公开竞价以xxx元竞得上述土地使用权及地上建筑物。
2014年10月21日，原审法院作出（2008）从法执字第2421-11号执行裁定，裁定广州市白云区石井黄金围的土地使用权（1994年房地复字021号，面积xxx平方米）及地上建筑物（权证号：××号，建筑面积xxx平方米）的所有权及相应的其他权利归买受人xxx公司所有，自拍卖成交时转移给买受人；解除对上述房地产的查封，买受人可持裁定书到财产��理机关办理相关产权过户登记手续。2014年10月29日，原审法院向广州国土房管局送达（2008）从法执字第2421-11号《协助执行通知书》。
2015年8月27日，广州市国土资源和规划委员会向原审法院发出《关于征求谭岗黄金围xx路xx号地块用地权属面积问题的函》［穗国房函[2015]1494号］，称：鉴于上述土地权属证明（1994年房地复字第021号）和黄金围xx路xx号（权证号：××号）的附件，没有坐标。经市测绘院图解实计总用地面积为xxx平方米，与《协助执行通知书》要求执行过户的土地使用面积xxx平方米不一致，且经核，拟确权面积为xxx平方米（用地现状红线与土地使用权属证明红线重叠范围）。
2015年9月8日，原审法院以（2008）从法执字第2421号《广州市从化区人民法院关于xx路xx号地块用地权属面积问题的复函》函复广州市国土资源和规划委员会称：“本院���理该土地使用权是依据该土地使用权属证明书（1994年房地复字第021号）载明的面积作依据，并已依照该面积进行了评估、拍卖，故请该局根据我院的（2008）从法执字第2421-11号《执行裁定书》及《协助执行通知书》载明的面积，协助买受人办理相关手续。”
xxx公司遂提出书面异议，要求原审法院按“确权面积xxx平方米”重新复函或裁定。
本院认为，原审法院在2014年8月13日向拍卖机构发出的《委托拍卖函》中，记载拍卖的标的是被执行人xx公司所有的位于广州市白云区石井黄金围的土地使用权及地上建筑物；其中也告知“三、拍卖标的物的情况说明：……4、竞买人应清楚上述标的物现状，竞买人如要了解上述土地的详细情况，可自行到国土房管部门等土地行政管理部门查询。标的物所涉土地实际面积以土地管理的行政部门最终核定为准，面积如有变化，拍卖成交款不退不赔，由买受人承担。”可见，对于标的物所涉土地的面积，原审法院在拍卖阶段对外公示的情况是“以土地管理的行政部门最终核定为准”，并通过拍卖机构告知竞买人。上述标的物拍卖成交后，广州市国土资源和规划委员会经核，拟确权面积为xxx平方米（用地现状红线与土地使用权属证明红线重叠范围）。原审法院复函称按执行裁定及协助执行通知载明的面积xxx平方米办理过户手续，与《委托拍卖函》告知的土地面积以土地管理行政部门最终核定为准的公示内容不一致。原审法院于2015年9月8日作出的函复不当，应予重新函复相关单位。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下：
一、撤销（2015）穗从法执异字第102号执行裁定；
二、撤销（2008）从法执字第2421号《广州市从化区人民法院关于xx路xx号地块用地权属面积问题的复函》；
三、广州市从化区人民法院对广州市国土资源和规划委员会于2015年8月27日所作的征询函重新作出答复。
本裁定送达后立即生效。
审判长 叶洁靖
审判员 刘卓江
审判员 黄晓清
二〇一六年五月三十一日
书记员 黄翠燕