四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0181民初979号
原告（执行案外人）：罗华贵，男，1963年5月13日出生，汉族，住四川省都江堰市。
委托诉讼代理人：郑海，四川秉卓律师事务所律师。
被告（申请执行人）：都江堰市市场开发有限公司。住所地：都江堰市蒲阳河南路。
法定代表人：邹晓宇，公司总经理。
被告（被执行人）：都江堰市建筑工程公司。住所地：四川省都江堰市蒲阳路兴隆街**号。
法定代表人：付奉杰，公司经理。
委托诉讼代理人：曾梓柯，四川重德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁莹莹，四川重德律师事务所律师。
原告罗华贵诉被告都江堰市市场开发有限公司（以下简称市场开发公司）、都江堰市建筑工程公司（以下简称建筑公司），第三人都江堰市不动产登记中心（以下简称不动产登记中心）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月27日受理后，依法向被告市场开发公司、建筑公司，第三人不动产登记中心送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗华贵于2018年8月18日撤销对第三人都江堰市不动产登记中心的诉讼，本院予以准许。原告罗华贵及其委托诉讼代理人郑海，被告建筑公司委托诉讼代理人曾梓柯、袁莹莹均到庭参加诉讼。被告市场开发公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理本案，本案现已审理终结。
罗华贵向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告于2002年10月16日与都江堰市市场开发有限公司签订《订房协议》合法有效；2.请求依法确认位于都江堰市（总建筑面积247.62平方米，证号：单0005713，都房权证都房监证字第××号，都国用（20050第15089号）之10号房产为原告所有，并停止对该财产的执行；3.诉讼费用由二被告及第三人承担。事实和理由：原告罗华贵于2002年10月16日与被告市场开发公司签订《订房协议》，约定将被告市场开发公司位于中兴农贸市场1栋10号房屋67.508平方米（其中底层铺面33.754平方米，二层房屋33.754平方米）售与原告，房款为87086元。原告于2003年2月按面积差额计算，将全款78000元房款支付给被告市场开发公司。被告按照合同约定，将该房实际交付给原告占有、控制至今。原告多次催促被告市场开发公司办理产权登记事宜，被告均未办理。2017年底原告发现，早在2004年11月被告已将案涉房屋与其他房屋一起办理房产证，并串通被告建筑公司申请都江堰市人民法院查封。都江堰市人民法院（2014）都江执字第642-5号《执行裁定书》对案涉房屋错误查封。原告罗华贵提出执行异议，四川省都江堰市人民法院作出（2018）川0181执异15号《执行裁定书》，驳回原告罗华贵的异议。
被告市场开发公司未应诉答辩，亦未在本院指定的举证期限内提交任何证据。
被告建筑公司辩称，1.被告建筑公司与市场开发公司签订的《建设工程施工合同》于2014年依法向法院申请财产保全，并查封市场开发公司名下的财产包括案涉房屋，被告均按法律规定办理；2.原告罗华贵与被告市场开发公司之间的买卖行为早于2002年就签订《购房合同》一直未办理过户登记手续，直到2014年被告建筑公司申请财产保全后，原告才提出权利义务，不符合常理；3.原告与都江堰市市场开发服务中心签订购房合同，现原告要求确认与市场开发公司的订房协议有效，该请求不应得到支持。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2002年10月16日，罗华贵与都江堰市市场开发服务中心签订《订房协议》，载明：“都江堰市市场开发服务中心（甲方）将中兴农贸市场A栋10号的的房屋预订给罗华贵（乙方），该房屋总面积为67.508平方米（其中：底层铺面33.754平方米，二层房屋33.754平方米）；该房屋房款为87086元。房款分两次缴清：在签订本协议时，乙方先预交房款的80%即4.8万元给甲方，余下的20%即39086元在交房时一次性付给甲方。市场开发公司应于预收房款的120天交房，并在罗华贵（乙方）付清房款后，将房屋钥匙交给罗华贵。市场开发公司在一定期限内为罗华贵办理产权登记，并约定双方其他相关权利义务。”合同签订后，罗华贵于合同签订当日支付房款48000元，余款39086元于2003年2月20日给付30000元。至此，罗华贵已向市场开发公司支付房款78000元。市场开发公司将案涉房屋钥匙交付给罗华贵。此后，罗华贵将案涉房屋出租给张代勇，用于经营批发蔬菜等生意。市场开发公司至今未为罗华贵办理案涉房屋权属登记，并于2004年11月8日以都江堰市市场开发公司的名义办理了房权证，房权证面积为247.62平方米（其中，罗华贵所在A栋10号面积为65.7平方米）；2005年12月21日以都江堰市市场开发公司的名义办理了《土地使用权证》（都国用（2005）第15089号）。
2.本院在执行申请执行人建筑公司与被执行人市场开发公司建设工程合同纠纷一案中，于2016年6月3日作出（2014）都江执字第642-5号《执行裁定书》及《协助执行通知书》，将登记在被执行人市场开发公司名下的坐落于都江堰市1幢1-2层（总建筑面积247.62平方米，证号：单0005713，都房权证都房监证字第××号，都国用（2005）第15089号）房屋予以查封。因罗华贵向本院提出执行异议，认为本院不应查封案涉房屋中属于罗华贵份额的房产，本院于2018年2月12日作出（2018）川0181执异15号《执行裁定书》，驳回了案外人罗华贵的异议请求。
另查明，1.都江堰市市场经营管理有限公司于2018年2月5日出具的《关于中兴农贸市场A栋10号的情况说明》载明：“中兴农贸市场A栋10号（壹栋10号）房屋，房屋业主罗华贵，从2003年10月至今一直出租。”
2.2003年都江堰市市场开发服务中心实施产权制度改革。2003年6月9日被告市场开发公司召开股东会议，载明“原都江堰市市场开发服务中心的所有债务由都江堰市市场开发有限公司承担。”被告市场开发公司于2004年5月8日向都江堰市房产管理局提出《申请》，载明：“由于原建设单位“都江堰市市场开发服务中心”已改制为我公司，请贵局将“中兴农贸市场”房屋所有权证办到我公司名下。”
3.被告市场开发公司于2017年11月27日出具“关于中兴农贸市场A栋10号房屋的情况说明”载明：“2002年10月16日，罗华贵在都江堰市市场开发服务中心购买了中兴农贸市场A栋10号房屋，合同面积为67.508平方米，2004年11月8日以都江堰市市场开发公司的名义办理了房权证，房权证面积为247.62平方米（其中，罗华贵所在A栋10号面积为65.7平方米。详见：都房权证都房监证字第××号和中兴农贸市场房屋销售图）；2005年12月21日以都江堰市市场开发公司的名义办理了土地使用权证（详见都国用（2005）第15089号和中兴农贸市场房屋销售图）；2009年7月30日市场开发公司资产移交，特别说明中兴农贸市场A栋10号房屋已出售未办理产权过户。综上，中兴农贸市场A栋10号房屋产权和土地使用权属罗华贵所有。”
上列事实有原、被告当庭陈述及提交的：1、原、被告身份信息；2、《订房协议》；3、收据2张；4、房屋信息摘要3；5、中兴农贸市场销售图、都江堰市市场开发有限公司用地宗地图（中兴市场）；6、都国用（2004）第1526号、第15089号《国有土地使用证》；7、都江堰市市场开发公司于2017年11月27日出具《关于中兴农贸市场A栋10号房屋的情况说明》；8、2018年2月5日都江堰市军驰市场经营管理有限公司出具《关于中兴农贸市场A栋10号情况说明》；9、收条3张；10、（2014）都江执字第642-5号《执行裁定书》、（2014）都江执字第642-5号《协助执行通知书》、（2018）川0181执异15号《执行裁定书》；11、《有限责任公司变更登记申请表》、《企业名称预先核准通知书》、《都江堰市市场开发有限公司股东会决议》；12.《房屋初始登记、交验证件》、《都江堰市房屋所有权申请登记表》、《申请》、《成都市建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程竣工验收合格证》、《都江堰市发展计划局关于下达中兴农贸市场改建投资计划的批复》、《都江堰市企业产权制度改革领导小组关于市市场开发服务中心实施产权制度改革的批复》、《房地产平面图》等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是罗华贵对争议房屋是否享有所有权并足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。罗华贵对登记在被执行人市场开发公司名下的不动产提出异议，必须满足两个要件：一是买受人已经支付全部价款并实际占有房屋，二是非因买受人自身原因未办理过户登记手续。
根据本案查明的事实，罗华贵于2002年10月16日与都江堰市市场开发服务中心签订《订房协议》购买案涉房屋，且从2003年至今一直控制案涉房屋并将该房出租。都江堰市市场开发服务中心于2003年实施产权制度改革，改制为被告市场开发公司，并在股东会议中确认将其所有债务归于被告市场开发公司承担。
按照合同约定的总面积及实际房屋面积差额，原告罗华贵已在签订协议时支付约定的48000元，并在交房时支付30000元。按照合同约定，原告剩余未支付的部分不足以成为阻碍被告市场开发公司为其办理房屋产权证的理由。且合同约定由被告市场开发公司尽到向罗华贵交付房屋钥匙并为其办理房屋产权证的义务，案涉房屋在交付给原告罗华贵后，被告市场开发公司又于2004年将案涉房屋的产权登记在自己名下，原告罗华贵未能及时办理案涉房屋登记的责任并非其自身原因导致。故罗华贵实际占有案涉房屋，并具有足以排除执行的权利。
罗华贵诉称其已按实际房屋面积差额全额支付完房款并取得房屋钥匙。因被告市场开发公司未到庭，亦未提供证据推翻原告的主张，应当承担举证不能的法律后果。对于原告罗华贵的诉请，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、确认原告罗华贵于2002年10月16日与都江堰市市场开发服务中心签订《订房协议》合法有效；
二、不得执行都江堰市人民法院（2014）都江执字第642-5号执行裁定中位于都江堰市的房屋；
三、驳回原告罗华贵的其他诉讼请求。
案件受理费1750元，由被告都江堰市市场开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
本院（2018）川0181执异15号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 胡 蓉
人民陪审员 谭高峰
人民陪审员 李 莎
二〇一八年八月二十三日
书 记 员 唐 洁