福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鲤民初字第4932号
原告泉州临江企业发展公司，住所地泉州市区聚宝街172号，组织机构代码证：25972427-8。
法定代表人魏玉心。
委托代理人陈腾育，福建尚品律师事务所律师。
委托代理人谢彬玲，福建尚品律师事务所律师。
被告泉州鸿豪彩印有限公司，住所地泉州市鲤城区金龙玉霞社区洋仕街4号，组织机构代码证：66283640-5。
法定代表人李宝娜。
原告泉州临江企业发展公司与被告泉州鸿豪彩印有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告泉州临江企业发展公司的委托代理人陈腾育到庭参加诉讼,被告泉州鸿豪彩印有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告泉州临江企业发展公司诉称，址在泉州市鲤城区的厂房及宿舍楼系原告所有，原告将该处房产长期授权泉州市鲤城区人民政府临江街道办事处（以下简称临江街道办）进行管理、招租及收取租金。2012年1月17日，临江街道办与被告签订一份租赁协议，约定被告租赁原告所有的址在洋仕街4号的厂房（建筑面积4477平米）及宿舍楼（建筑面积1851平米），租赁期限自2012年1月16日起至2015年1月15日止，租金每月人民币36702.4元。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用。租赁期限届满后，被告又与临江街道办口头约定被告每月以45000元租金继续承租案涉房屋。2015年8月18日，被告搬离了案涉房屋。经临江街道办事处财政所计算，被告尚欠租金211500.96元和原告代为支付的水电费9329元，原告多次向被告催讨上述租金未果，原告请求法院判令：1、被告向原告支付所欠租金人民币211500.96元，并按2%的标准支付自2015年8月18日起至实际支付租金之日止的逾期付款违约金；2、被告向原告支付代为缴交的电费8069.19元、水费1259.81元，共计9329元；3、被告承担本案的诉讼费。
被告泉州鸿豪彩印有限公司未作答辩。
经审理查明，址在泉州市鲤城区房屋登记在原告名下，原告系临江街道办投资设立的集体所有制企业。原告将址在泉州市鲤城区房屋委托临江街道办管理。2012年1月17日，临江街道办代理原告与被告签订一份《协议书》，与本案有关的约定如下，被告向原告租赁址在泉州市鲤城区南环路临江工业区内洋仕街4号的临江工业大楼厂房及宿舍，面积共计6328平方米，租赁（承包）期限自2012年1月16日起至2015年1月15日止，租金（承包费）每月人民币36702.4元，租金每月5日前支付。被告若未按时缴纳租金（承包费），应按每日所欠租金（承包费）的3‰收取滞纳金，超过30天视被告违约，原告有权终止协议并取消被告的保证金。合同还对双方的其他权利义务进行约定。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给被告使用，租赁期间内被告也支付了相应的租金。租赁期限届满后，被告继续承租该房屋，至2015年8月16日才搬离案涉房屋，案涉房屋后由胡慰伟承租。上述租赁期间，被告仅支付原告租金40000元。此外，因被告未支付案涉房屋租赁期间的电费，原告为被告垫付租赁期间房屋的电费8069.19元。2015年12月15日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。
上述事实，除原告当庭陈述外，还有原告提交的原告营业执照及组织机构代码证、被告工商登记信息及组织机构代码、案涉房屋房地产权证登记总册表、鲤城区（鲤）字第201007260号房权证、《协议书》、《评估咨询报告》、原告及临江街道办共同出具的《证明》、鲤城区临江街道办事处2016年第2次党政联席会《会议纪要》、《福建省行政事业单位（社团）往来结算凭证、欠费停电函、费用报支凭证、领款单等为证，事实清楚，本院予以确认。被告泉州鸿豪彩印有限公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此产生的不利后果由该被告承担。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁协议，主体适格，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性或禁止性规定，合法有效，受法律保护。原、被告均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告约定的租赁期间届满后，被告继续使用案涉房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告主张双方已重新约定案涉房屋租金按每月40000元计算，但未能提供相应证据予以佐证，本院不予采信。被告实际于2015年8月16日搬离案涉房屋，共使用案涉房屋7个月，依照双方约定的每月租金36702.4元计算，被告共应支付原告租金256916.8元，扣除被告已支付的租金40000元，被告还应支付原告租金216916.8元。原告请求被告支付租金211500.96元，系其对自身权利处分，未违反法律的规定，本院予以支持。原、被告签订的租赁协议约定，被告若未按时缴纳租金，原告可按每日所欠租金的3‰收取滞纳金。被告未按约支付上述租金，按照原、被告约定，原告请求被告支付以未付租金为基数按月2%计算的违约金，但原告在审理中未举证其因被告违约造成实际损失的数额，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情调整为以被告拖欠租金金额211500.96元为基数，从2015年8月18日起至付清租金之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金。原告主张的违约金，本院部分予以支持。被告租赁案涉房屋期间的电费已由原告代为缴纳，有原告提供的相应票据等为证，本院予以确认。根据实际缴纳的费用，原告请求被告支付其代垫的电费8069.19元，于法有据，本院予以支持。原告并请求被告支付其代垫的水费1259.81元，但未能提供相应的证据予以佐证，本院不予支持。被告泉州鸿豪彩印有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告泉州鸿豪彩印有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州临江企业发展公司租金人民币211500.96元及违约金（从2015年8月18日起至付清租金之日止，以租金211500.96元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
二、被告泉州鸿豪彩印有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付原告泉州临江企业发展公司为其代缴的电费8069.19元；
三、驳回原告泉州临江企业发展公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4866元，由原告泉州临江企业发展公司负担266元，由被告泉州鸿豪彩印有限公司负担4600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 杨左杰
审 判 员 黄聪利
人民陪审员 李 霞
二〇一六年八月四日
书 记 员 林钢泉
本判决适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期限，双方或者一方当事人是公民的为一年，双方是法人或者其他组织的为六个月。
前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。