贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔06民终912号
上诉人（原审被告）：贵州大容房地产开发有限公司，住所地铜仁市碧江区新华中路建设大楼四楼。
法定代表人：刘劲松，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵勇，贵州巨合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张凯，男，1973年11月27日出生，土家族，贵州省铜仁市人，住铜仁市。
被上诉人（原审原告）：吴春（系张凯妻子），女，1976年5月16日出生，侗族，贵州省铜仁市人，住铜仁市。
二被上诉人委托诉讼代理人：杨度，贵州勇创律师事务所律师。
上诉人贵州大容房地产开发有限公司（以下简称大容房开公司）因与被上诉人张凯、吴春商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2018）黔0602民初1013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人大容房开公司的委托诉讼代理人赵勇，被上诉人张凯、吴春的委托诉讼代理人杨度到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大容房开公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.《商品房买卖合同》第12条并非格式条款，而是第11条的细化、明确，第11条属于一般约定，第12条属于特别约定，特别约定优于一般约定，双方关于“交付时间和条件”的约定应当优先适用第12条，即如果在约定期限内未达到交付使用条件，因政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的出卖人不承担责任。故《商品房买卖合同》第13条“逾期交房责任”的前提并不成就。即碧江区凉水井片区未完成加油站路段的征地与拆迁工作以及政府规划调整，同时，供电部门未能及时给容湾商住小区通电，加油站未搬迁导致消防未验收合格等交房条件不满足，属于政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成房屋不满足交付条件，导致延期交房，出卖人不承担责任，大容房开公司应免责。2.大容房开公司于2015年3月19日挂号信通知被申请人交房，又于2015年5月6日快递通知被申请人交房。即交房时间应认定为2015年3月19日，被上诉人于2018年3月21日起诉，已过2年诉讼时效，依法不应得到保护。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条第3款规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案逾期交房违约金应当按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准调减。4.2014年5月至7月铜仁地区多年难遇的大暴雨、大洪灾，造成大容房开公司建设项目全部被淹，建设工地变压器损毁6台，清理淤泥、修复变压器等工作耽误了施工工期170日，该自然灾害属于不可抗力，应扣除这期间的相应责任。5.银行揭贷款支付的房款不能作为计算违约金基数，被上诉人未实际支付该款，因该笔款是大容房开公司承担无限连带担保责任。
张凯、吴春辩称，1.关于逾期交房，买卖合同系格式合同，一般与特殊约定前后矛盾，房屋也不具备其他交房条件。2.关于违约金，根据最高人民法院相关规定，应按合同约定，而不能跳过第一款直接以第三款认定违约金过高。3.关于诉讼时效，通知交房时未依约交付相关证明文件，不能以此计算公司履行交房义务。违约金计算基数，应以被上诉人已付清购房款计算。至于保证，只是上诉人以自己的利益对银行作出的，与被上诉人无关。而且案涉购房户也没有违约。4.关于不可抗力，2014年5-7月春夏两季的降雨均属正常降雨量，上诉人完全可以预见。请求维持原判。
张凯、吴春向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告逾期交房违约金87467元；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年12月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告于2013年12月31日前向原告交付房屋。合同签订后，原告按约向被告支付了全部房款476400元。2016年7月7日，被告向原告交付本案房屋。现原告以被告逾期交房为由向法院提起诉讼，要求被告承担逾期交房违约金。
一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方应该按照合同约定履行各自义务。
首先，关于本案是否已过诉讼时效的问题。按照《民法通则》的规定，诉讼时效期间在2017年9月30日之前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的时效抗辩权，该时效抗辩权不因《民法总则》的施行而消灭。本案中，《商品房买卖合同》约定交房时间为2013年12月31日前，即合同约定的交房履行期限届满之日为2013年12月31日，逾期即构成违约。但合同约定“该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，《民法通则》第137条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。本案被告大容房开公司实际交房时间为2016年7月7日，诉讼时效应从商品房实际交付之日起算，即2016年7月7日起算，原告2018年3月21日起诉，尚未超过两年诉讼时效，应受法律保护。被告大容房开公司提出本案诉讼时效起算时间应从合同约定交房时间次日（2014年1月1日）起开始计算，主张2015年10月1日前违约金的债权已过诉讼时效，没有事实依据，与合同约定支付违约金的期限不符，其抗辩理由不能成立。
其次，关于被告提出因政府职能部门的原因导致其逾期交房，系不可抗力的问题。一审法院认为，虽然《商品房买卖合同》第十二条第（一）项第（3）小项中约定“若因政府或相关部门的原因及不可抗力因素造成延期的出卖人不承担责任。”但从合同内容和上、下文结构及体系来看，该条文系对城市基础设施交付条件形成的合意，也是对出卖人大容房开公司不能按约履行合同第十二条约定所应承担责任的方式，且合同第十三条已单独对逾期不能交付商品房可予免责的事由进行了明确约定，即“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理”。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”《商品房买卖合同》是被告提供的格式条款，当双方当事人对合同第十二条第（一）项第（3）小项的条款理解发生争议时，依照上述规定，应对该合同条款作出有利于原告的解释。故，对被告的上述辩称，不予采纳。
最后，关于逾期交房违约金的计算问题。根据《商品房买卖合同》的约定：“逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”庭审中，被告主张违约金计算基数以原告实际支付的购房款为准，不应以合同约定的总房款为准。被告提出，虽然原告已经付清了首付款及按揭款，但按揭贷款未偿还的部分不能作为计算违约金的依据，应予以扣除，已付首付款加已付按揭款才是原告实际付清的购房款，但未提供相关依据加以证明。一审法院认为，原告已向被告付清首付款176400元，并向工商银行按揭贷款300000元，由工商银行直接支付给被告，原告已付清被告全部购房款共计476400元，故逾期交房违约金应以总房款476400元为计算基数。本案原告已经支付全部房款476400元，被告却未能按照合同约定履行交房义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告逾期交房构成违约，其理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方在合同中对违约金的计算方法进行了约定，本案被告大容房开公司的实际交房时间为2016年7月7日，故逾期交房时间应从2014年1月1日起计算至2016年7月6日止，逾期交房918天，即原告主张逾期交房违约金为476400元×0.0002元／天×918天＝87467元（保留整数），符合法律规定，予以支持。
综上所述，原告主张被告赔偿原告逾期交房违约金87467元于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：由大容房开公司于本判决生效后十日内支付张凯、吴春逾期交房违约金87467元。本案案件受理费1986元，减半收取993元，由大容房开公司负担。
二审中，大容房开公司提交证据两份：1、照片两份，用以证明该地段确因政府原因导致加油站还未拆迁。2、58同城网的房屋租赁信息，用以证明该地段相应户型的租金，本案可按同地段租金支付违约金。张凯、吴春的质证意见为：加油站是否拆迁与逾期交房没有联系，达不到证明目的。本案违约金应以合同约定为准。本院认为，鉴于张凯、吴春对照片真实性不持异议，予以确认。对于房屋租赁信息，张凯、吴春提出异议，由于该信息与本案缺乏关联，不予认定。
本院二审对一审查明的事实予以确认。
另查明，本案《商品房买卖合同》约定：第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续。第十一条交付时间和条件，（一）出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定和相关标准、规程的要求。第十三条逾期交房责任，（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。
本院认为，本案争议的焦点：1、本案商品房逾期交付是否属不可抗力因素造成，是否属于合同约定的政府原因免责条件，应否免除大容房开公司逾期交房的违约责任或扣除部分违约责任；2、大容房开公司逾期交房产生的部分违约金是否已过诉讼时效；3、一审法院计算违约金是否过高，以及计算基数是否有误。
关于第一个争议焦点。大容房开公司认为，2014年5月至7月间，涉案商品房施工地连续下暴雨，客观上造成工地停工，系不可抗力因素造成。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”虽然突降暴雨可能无法预见，但对于下暴雨可能造成施工工地财产损失、影响供电、通行、停工等后果，并非不能预见。大容房开公司声称2014年5月至7月期间连续下暴雨，足以引起连续误工。但大容房开公司作为专门的房开企业，完全能够采取有效措施予以克服因短时降雨而造成的工期延误。大容房开公司在与购房户签订房屋买卖合同时，就应当对施工期间突发的不利因素具有一定预见性，合理约定预计交房时间。因此，对于大容房开公司提出的上述理由，本院不予采信。同时，大容房开公司上诉主张，合同中约定的因政府原因及不可抗力免除逾期交房的违约责任条款，属于特别条款应优先适用，《商品房买卖合同》第13条“逾期交房责任”的前提并不成就，出卖人不承担责任，大容房开公司应免责的上诉理由。经查，从《商品房买卖合同》第11条约定的内容看，第12条的内容属于本项目内相关设施、设备的交付约定，属于专指项，两者并非一般与特殊的关系。故该上诉理由不成立，不予支持。一审法院未予采信大容房开公司提出应当适用合同中约定的逾期交房免责条款抗辩理由，并无不当。
关于第二个争议焦点。上诉人大容房开公司提出，其于2015年3月19日挂号信通知被申请人交房，又于2015年5月6日快递通知被申请人交房。即交房时间应认定为2015年3月19日，被上诉人于2018年3月21日才起诉，已过两年的诉讼时效，依法不应得到保护的上诉理由。经查，根据当事人双方签订的房屋买卖合同第十三条逾期交房责任约定，对违约金的给付时间作了约定，即“（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”该条对买受人请求出卖人给付违约金的时间点明确约定是在实际交房之日起。由于大容房开公司不能证明通知交房时，房屋已达到交付条件。一审判决以购房户实际接房时间为准，并无不当。由于继续履行合同的买受人向出卖人主张给付违约金的权利是在交付房屋之后，诉讼时效应当从实际交付房屋之日起30日后开始计算。故该上诉理由也不能成立，本院不予采纳。
关于第三个争议焦点。大容房开公司提出银行揭贷款支付的房款不能作为计算违约金基数，且违约金过高，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定的上诉理由。经查，因大容房开公司在与被上诉人签订房屋买卖合同之后，被上诉人和银行签订了按揭贷款合同，银行已经按约定将贷款一次性汇入大容房开公司账户，大容房开公司并向购房户出具房款收据。该按揭房款的借款人系购房户，且购房户已按借款合同约定履行其还本付息的义务。大容房开公司提出与银行之间存在对该按揭贷款承担担保，并不能改变该笔贷款为购房款的性质。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因本案合同对违约金的计付已明确约定，不属于参照同地段同类房屋租金标准确定的情形。因此，大容房开公司提出的该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，大容房开公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原判认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1986元，由上诉人贵州大容房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳文辉
审 判 员 吴爱民
审 判 员 熊 健
二〇一八年八月三日
法官助理 王奕民
代书记员 王奕民