安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民一终字第00395号
上诉人（一审被告）：安徽宏利房地产开发有限公司。
法定代表人：林泽民，该公司董事长。
委托代理人：李运銮，男，1940年11月20日出生，汉族。
被上诉人（一审原告）：徐虎，男，1979年2月24日出生，汉族，农民。
被上诉人（一审原告）：陈倩，女，1985年3月6日出生，汉族，农民，系徐虎之妻。
上述二被上诉人共同委托代理人：池亚军，安徽民之声律师事务所律师。
上诉人安徽宏利房地产开发有限公司（以下简称宏利公司）因与被上诉人徐虎、陈倩商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院于2014年5月28日作出的（2014）宿埇民一初字第02641号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月5日受理后，依法由审判员马晓红担任审判长，与代理审判员杜飞、李震组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭审理了本案。上诉人宏利公司委托代理人李运銮，被上诉人徐虎、陈倩的委托代理人池亚军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐虎、陈倩一审诉称：徐虎、陈倩和宏利公司签订房屋买卖合同，购买该公司开发的欣意国际城南1#北1#幢30层3002号房屋，合同约定交房日期为2012年11月30日和相关违约责任等事项。徐虎、陈倩按合同约定支付了购房款，但宏利公司至今未能向徐虎、陈倩交付符合条件的商品房，属于违约，宏利公司应按合同第九条的约定承担违约责任。此外，宏利公司交付徐虎、陈倩的争议房屋装修和设备不符合合同约定，建筑面积增大，存在欺诈行为。徐虎、陈倩请求判令：宏利公司向徐虎、陈倩支付42000元逾期交房违约金，并按每日徐虎、陈倩已交购房款万分之二的比率向徐虎、陈倩支付违约金至争议房屋符合交付条件之日止。
宏利公司辩称：1、徐虎、陈倩应以公司通知的2013年7月30号上房结算，其要求宏利公司支付42000元逾期交房违约金过高，没有事实及法律依据。2、依照合同约定，徐虎、陈倩在签订合同时应支付180584元，余款250000为银行按揭，自本合同签订10日内由买受人向有关单位提供完整合法的贷款相关资料及签字文件，并办完所有的相关手续。3、宏利公司依合同约定分别于2012年11月30日前、2013年4月30日前、2013年4月16日、2013年7月28日、2014年3月26日以电话、短信、公告等方式通知业主办理涉案房屋交付手续，宏利公司已尽通知义务。徐虎、陈倩以未接到书面通知为由拒不上房，应驳回徐虎、陈倩诉讼请求。
一审法院查明：2011年，徐虎、陈倩与宏利公司签订商品房买卖合同，购买宏利公司开发的欣意国际城南1﹟北1﹟幢30层3002号（面积为93.92平方米）房屋一套，商品房单价为4584.58元／㎡。该商品房买卖合同于2011年5月16日在宿州市房地产管理局备案登记。合同第六条约定买受人按下列方式付款：合同签订时支付160584元，余款250000元为银行按揭贷款。第八条约定：出卖人应在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。同时合同约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第一种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
2011年3月20日，徐虎、陈倩向宏利公司支付购房款180584元，余款350000元办理银行按揭。合同签订后至今，宏利公司未将涉案房屋交付徐虎、陈倩。
另查明：宏利公司宿州欣意国际城的工程于2014年2月27日通过竣工验收。2014年3月26日宏利公司以书面形式通知徐虎、陈倩办理涉案房屋的交付手续。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。徐虎、陈倩与宏利公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。徐虎、陈倩已按照合同约定付清房款，宏利公司应按照合同约定的交房期限履行交房义务，否则应承担逾期交房的违约责任。本案中，双方在合同中约定宏利公司应于2012年11月30日前，将经验收合格的商品房以书面形式通知买受人办理交付手续。宏利公司未按照合同约定将符合交付条件的房屋以书面通知交付徐虎、陈倩，故应承担逾期交房的违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同第九条规定，出卖人逾期交付，超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该违约金应不小于第（1）项中的比率）的违约金。因宏利公司逾期交付徐虎、陈倩涉案房屋超过90日，故应按徐虎、陈倩已经交付房款的万分之二支付违约金。宏利公司于2014年3月26日，以特快专递的形式书面通知徐虎、陈倩办理交付手续，因此，宏利公司违约期间应自2012年12月1日始至2014年3月26日止，宏利公司应承担该期间的逾期交房违约责任。徐虎、陈倩诉称，宏利公司应支付违约金至实际交付之日止，因宏利公司已于2014年3月26日按照合同约定将符合交付条件的房屋以书面形式通知徐虎、陈倩办理交付手续，宏利公司履行了通知义务，徐虎、陈倩未按照通知要求办理交付手续，该责任不应由宏利公司承担，故徐虎、陈倩的该诉求不予支持。宏利公司辩称，徐虎、陈倩应以通知的2013年7月30号上房结算，因宏利公司签订的房屋买卖合同对于涉案房屋的交付条件及交付形式有明确约定，且房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。在本案中，双方签订的商品房买卖合同中约定交付的房屋为经验收合格的房屋。宏利公司提供的关于宿州欣意国际城的工程竣工验收报告中载明：该工程于2014年2月27日通过宿州市建设工程质量监督站的验收，即涉案房屋于2014年2月27日符合双方约定的交付条件。2014年3月26日，宏利公司以书面的形式通知徐虎、陈倩办理涉案房屋的交付手续，故该理由，不予采信；宏利公司辩称，徐虎、陈倩办理银行按揭时存在违约情况，因宏利公司提供的证据不足以证明徐虎、陈倩办理银行按揭存在违约，故该理由，不予采信；宏利公司辩称，徐虎、陈倩主张的违约金过高，应以涉案房屋所在地段的同一类型房屋租金为标准支付徐虎、陈倩违约金，因双方在房屋买卖合同中对各自的违约责任进行了明确约定，该约定对双方当事人均无不公平的情形，综上，徐虎、陈倩的诉讼请求部分予以支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：宏利公司于判决生效之日起十日内按每日以徐虎、陈倩已交购房款430584元的万分之二的比率支付徐虎、陈倩逾期交房违约金（该违约金自2012年12月1日起计算至2014年3月26日止）。案件受理费425元，由宏利公司负担。
宏利公司不服一审判决，向本院提出上诉称：1、本案双方当事人权利义务关系不明确，违约责任及交房时间等案件事实不清楚，依法应适用普通程序审理，故，一审法院适用简易程序审理本案，程序严重违法。2、（2014）宿中民一终字第00244号生效民事判决认定涉案房屋于2013年5月20日验收合格，和于2013年7月30日交付的事实，故，一审判决认定涉案工程于2014年2月27日经工程质量监督站验收合格错误。3、宏利公司已按涉案合同相关补充条款的规定于2013年7月30日前通过短信、电话、公告、快递等方式通知徐虎、陈倩办理房屋交付手续，但其以涉案房屋面积增大不同意上房，一审判决以通知方式不符合合同约定判决宏利公司向徐虎、陈倩承担延期交房的违约金没有事实及法律依据。4、依据合同约定徐虎、陈倩应于2011年3月30日前办理相关贷款手续，但其直到2011年9月9日才办完相关手续，故徐虎、陈倩应承担2011年3月30日至2011年9月9日的逾期付款违约金。综上，一审判决认定事实不清，程序违法，判决宏利公司以徐虎、陈倩已交购房款430584元的日万分之二承担自2012年12月1日起计算至2014年3月26日止的违约金，没有事实及法律依据，请求撤销一审判决，改判依合同约定办理涉案房屋交接和结算。
徐虎、陈倩二审答辩称：1、一审法院适用简易程序审理本案合法。2、根据双方签订的合同第11条、补充合同第4条约定，宏利公司应当以书面方式通知业主上房，其邮寄书面通知是2014年3月26日，故一审判决违约金计算至2014年3月26日并无不当。3、宏利公司称2013年5月20日涉案房屋经五项验收合格符合交付条件，违反法律规定。4、徐虎、陈倩不存在违约情形，宏利公司要求徐虎、陈倩承担违约责任不符合事实及合同约定。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人复述了一审证据及质证意见，本院认证意见与一审一致。
二审期间，徐虎、陈倩未提供新证据。宏利公司提供本院（2014）宿中民一终字第00244号民事判决书一份，证明涉案房屋于2013年5月20日验收合格，另证明宏利公司于2013年7月30日将涉案房屋以公告方式交付包括徐虎、陈倩在内的所有购房户。提供宏利公司2014年3月25日通知一份，证明该通知内容不是通知业主上房，而是再次催告上房。
徐虎、陈倩对本院（2014）宿中民一终字第00244号民事判决书质证意见：对该判决书无异议，但不能证明宏利公司的证明目的。
徐虎、陈倩对宏利公司2014年3月25日通知质证意见：对通知无异议，但不能证明宏利公司的证明目的。
根据双方的举证、质证意见，本院认为：宏利公司提供的本院（2014）宿中民一终字第00244号生效判决查明和认定的事实与本案具有关联性，应当作为认定本案事实的依据。对宏利公司提供的2014年3月25日通知，结合本案其他证据及相关事实，本院认为该证据属宏利公司再次向徐虎、陈倩发出的催告上房文件，予以认定。
二审查明：2011年，徐虎、陈倩与宏利公司签订商品房买卖合同，购买宏利公司开发的欣意国际城南1﹟北1﹟幢30层3002号（面积为93.92平方米）房屋一套。该商品房买卖合同于2011年5月16日在宿州市房地产管理局备案登记。合同第六条约定买受人按下列方式付款：合同签订时支付160584元，余款250000元为银行按揭贷款。第八条约定：出卖人应在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人。同时合同约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第一种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2013年5月20日，涉案房屋经验收合格，符合双方约定的交付条件。2013年7月28日，宏利公司在宿州市拂晓报刊登公告载明：欣意国际城南1#、北1#楼定于2013年7月30日交付，请广大购房户携带相关购房资料，前来公司办理交付手续。逾期不来，视为已经交付。另，双方签订的商品房买卖合同附件4（合同补充协议）第2约定：买受人同意于出卖人发出银行贷款签约通知之日起五天内，携带有关证件（已婚的另携配偶），到出卖人指定的地点签署有关按揭贷款合同及相关文件，若因买受人的原因使银行按揭不能在自发出通知后20天内发放，则视同买受人逾期付款，按本合同第七条条款约定执行。若非买受人原因使贷款逾期发放，买受人不承担违约责任。
本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉、辩意见，本案二审争议的焦点是：1、一审程序是否严重违法；2、涉案商品房何时具备交付条件；3、宏利公司与徐虎、陈倩在履行合同中是否存在违约行为，违约责任应如何负担。
（一）关于一审程序是否违法问题。本案事实相对较为清楚，权利义务关系相对明确，一审法院适用简易程序审理本案并无不当，宏利公司关于一审程序违法的上诉理由不能成立，不予采信。
（二）关于涉案商品房何时具备交付条件问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工验收报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件……建设工程经竣工验收合格的方可交付使用”之规定，建设工程竣工后，应当由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收合格后，方可交付使用。本案中，徐虎、陈倩与宏利公司签订的商品房买卖合同第八条明确约定：宏利公司应当于2012年11月30日前将具备该条第1项，即“该商品房经验收合格”的商品房交付徐虎、陈倩使用，而未选定第2项即“该商品房经综合验收合格”为交付条件。根据宏利公司提供的竣工验收报告，宏利公司于2013年5月20日组织监理单位、施工单位、设计单位对徐虎、陈倩购买的房屋所在的建设工程进行验收，验收意见为合格，此时，涉案房屋即具备双方约定的交付条件。一审将综合验收合格作为交付条件违背双方合同约定，本院予以纠正。宏利公司该项上诉理由成立，本院予以采纳。
（三）关于宏利公司与徐虎、陈倩在履行合同中是否存在违约行为，违约责任应如何负担问题。徐虎、陈倩与宏利公司在合同中明确约定，宏利公司应当于2012年11月30日前将符合交付条件的商品房交付徐虎、陈倩使用，宏利公司未在约定时间将涉案商品房交付徐虎、陈倩使用，已构成违约。因宏利公司已于2013年7月28日在宿州市拂晓报刊登公告，要求相关购房户于2013年7月30日办理交付手续，故宏利公司应自合同约定的交房之日起至2013年7月30日止向徐虎、陈倩支付逾期交房的违约金。由于宏利公司逾期交房240日，其应按合同第九条1项（2）的规定，按日万分之二的标准向徐虎、陈倩支付已付房款430584元的违约金20668元（430584元×240天×2／10000）。对宏利公司上诉所称的徐虎、陈倩未在合同约定的期间办完按揭贷款手续，应当承担逾期付款违约金的意见，虽然，徐虎、陈倩与宏利公司在合同中约定买受人应于2011年3月30前办理相关贷款手续，本案中贷款实际发放日为2011年9月9日，但是，根据双方签订的合同补充协议第2条约定：若非买受人原因使贷款逾期发放，买受人不承担违约责任。因在一、二审诉讼期间，宏利公司并未提供证据证明贷款逾期发放系因徐虎、陈倩的原因造成，故宏利公司该上诉意见，不符合双方合同约定，本院不予采纳。
综上，一审判决认定涉案房屋验收合格时间和交付时间的事实错误，应予以纠正。对宏利公司上诉请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2014）宿埇民一初字第02641号民事判决“宏利公司于本判决生效之日起十日内按每日以徐虎、陈倩已交购房款430584元的万分之二的比率支付徐虎、陈倩逾期交房违约金（该违约金自2012年12月1日起计算至2014年3月26日止）”为“宏利公司于判决生效之日起十日内向徐虎、陈倩支付逾期交房违约金20668元”；
二、驳回徐虎、陈倩的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费425元，由宏利公司负担225元，由徐虎、陈倩负担200元；二审案件受理费850元，由宏利公司负担450元，由徐虎、陈倩负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 晓 红
代理审判员 杜 飞
代理审判员 李 震
二〇一四年九月九日
书 记 员 夏春秋（代）
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。