广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂民再113号
抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。
申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：李书钦，男，1941年12月16日出生，汉族，住南宁市江南区（南宁制革厂宿舍）。
申诉人（一审被告）：卢翠琼，女，1950年5月5日出生，汉族，住址同上。
被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：钟冬梅，女，1979年10月20日出生，汉族，住南宁市江南区。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：严纪桥，男，1977年11月21日出生，汉族，住南宁市江南区。
上述两被申诉人的共同委托代理人：戴开茂，广西金卡律师事务所律师。
一审第三人：广西南宁正和兴房地产经纪有限公司，住所地：南宁市民族大道82号嘉和·南湖之都1024、1025号。
法定代表人：黄艳俐，经理。
委托代理人：胡新毅，广西东方意远律师事务所律师。
委托代理人：黄星，该公司职员。
申诉人李书钦、卢翠琼因与被申诉人钟冬梅、严纪桥及一审第三人广西南宁正和兴房地产经纪有限公司（简称正和兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市中级人民法院（2015）南市民一终字第1514号民事判决，向检察机关提出申诉。广西壮族自治区人民检察院作出桂检民（行）监（2016）45000000018号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2016）桂民抗45号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，广西壮族自治区人民检察院指派代理检察员刘德营出庭。申诉人李书钦、卢翠琼，被申诉人钟冬梅、严纪桥及其共同委托代理人戴开茂，正和兴公司的委托代理人胡新毅、黄星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广西壮族自治区人民检察院抗认为，1、合同约定钟冬梅、严纪桥须按揭付款，但生效判决未查清双方当事人是否已到银行签订划款协议书，即认定李书钦、卢翠琼的行为导致合同不能继续履行，而构成违约，适用法律错误。2、依合同约定，如双方当事人未到银行签订划款协议书，则未达到钟冬梅、严纪桥过户房屋的条件，李书钦、卢翠琼有先履行抗辩权，钟冬梅、严纪桥不能要求对方协助办理过户手续。3、合同约定，房屋过户手续于2012年8月30日前办理，而李书钦收到买方的首付款及双方去房产交易中心的时间则是2012年11月2日。同时，银行也未批准按揭贷款。原判未确认办理房屋过户的时间和条件是否已变更，即认定李书钦、卢翠琼拒绝履行协助过户义务，并承担违约责任，适用法律错误。
李书钦、卢翠琼称，完全同意抗诉意见。首先是钟冬梅、严纪桥不支付60000元，李书钦、卢翠琼才不配合办过户。因合同已过期作废，不再主张变更由对方补偿30000元。请求：撤销一、二审判决，由钟冬梅、严纪桥赔偿李书钦、卢翠琼三年多来的一切损失。
钟冬梅、严纪桥答辩称，李书钦的申诉没有事实依据，双方已到银行办理按揭贷款，是李书钦在银行闹，又不签字，银行才不放款。李书钦要求支付5.62平米的差价，钟冬梅、严纪桥不同意，李书钦就不配合办过户手续。现钟冬梅、严纪桥已另案起诉由李书钦、卢翠琼协助办理过户手续，法院也作出了生效判决，并已执行将该房过户到钟冬梅、严纪桥名下，故不存在合同不履行的问题。请法院判决维持原判，驳回申诉。
正和兴公司述称，同意钟冬梅、严纪桥的答辩意见。办理过户前的手续时间过长，完全是因政策变化，对过户手续的要求与原来不一样，以及李书钦不配合。同时，李书钦又提出由钟冬梅、严纪桥支付5.62平方米的差价未果，而造成最终未办房屋成过户。
钟冬梅、严纪桥向一审法院起诉请求：1、李书钦、卢翠琼继续履行《房地产买卖合同》，将南宁市五一路6－1号3栋3单元706号房产过户至钟冬梅、严纪桥名下；2、李书钦、卢翠琼应从2012年11月2日起，至办理过户之日止，按每日230元，向钟冬梅、严纪桥支付违约金；3、李书钦、卢翠琼赔偿钟冬梅、严纪桥经济损失3000元；4、由李书钦、卢翠琼承担本案诉讼费。
李书钦向一审法院反诉请求：1、变更《房地产买卖合同》的内容，由钟冬梅、严纪桥补偿李书钦、卢翠琼房屋差价30000元；2、由对方承担本案的诉讼费用。
一审法院查明，2012年4月21日，钟冬梅、严纪桥（买方）与李书钦、卢翠琼（卖方）、正和兴公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》约定，“买卖双方经协商以下条款委托经纪方出售及购入位于南宁市五一路6-1号3栋3单元706号房，卖方持有《房屋所有权证》，产权人：李书钦，该建筑面积47.63平方米（以房屋所有权证或商品房买卖合同为准）。卖方保证上述物业及其交易行为已征得其他产权共有人同意，并愿意为此承担法律责任”，“该物业成交价23万元整，此成交价不因测绘面积变动而变动，且成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交和已发生之全部杂费”。“第一部分房款为定金：人民币2万元整，买方在签署本合约时将定金直接付给卖方。第二部分房款为首期款（不含定金）人民币145000元在递件办理过户当天支付给卖方。第三部分房款为房屋余款人民币60000元办理按揭贷款，双方需到银行签订划款协议书，由贷款银行直接划给卖方。第四部分房款为交房保证金5000元，卖方在实际交付房地产当天进行结算，由买方直接付给卖方”。“第九条违约责任的承担：（三）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价的1‰支付违约金。履行期限不明确的，以政府、银行等相关部门规定的期限为准”。“第十一条补充约定（如补充约定与前述条款有冲突的，以补充约定为准），如果国家出台新政策，产生的一切税费由买方承担。此交易带706杂物房壹间”。同日，钟冬梅、严纪桥（买方）与李书钦、卢翠琼（卖方）、正和兴公司（经纪方）又签订一份补充协议，内容主要有：“一、该房屋的成交总价为人民币贰拾叁万元整（230000元）。二、买卖双方同意买方于2012年4月21日交给卖方定金20000元整，办理该房产交易的产生的一切税费和所有费用都由买方支付。三、卖方在收到买方的全部房款230000元，当日把该房交付给买方使用”。签订上述合同和补充协议后，钟冬梅、严纪桥支付给李书钦、卢翠琼定金20000元。因该房系房改房，且未办理土地证，2012年8月9日，李书钦、卢翠琼向有关部门申请办理该房屋上市出售手续，由钟冬梅、严纪桥代为缴纳该住房公摊面积的款项（该房的套内面积47.63平方米，公摊面积8.42平方米）8136元。钟冬梅、严纪桥并已交纳了该房交易的相关费用。2012年11月2日，钟冬梅向李书钦、卢翠琼交付该房的首期款145000元，李书钦出具收条为凭。后因李书钦、卢翠琼认为该房屋的实际面积比房产证所记载的面积多，而要求钟冬梅、严纪桥补偿相应价款，双方未能达成一致意见。钟冬梅、严纪桥诉至一审法院。诉讼中，李书钦、卢翠琼认为，因该房屋所在楼层住户进行扩建，故该房屋的实际面积比房产证记载的面积多5.62平方米。2013年6月20日，李书钦、卢翠琼向一审法院出具《答复》，主要内容为，双方《房地产买卖合同》第九条约定的违约金过高，违反有关法律规定，希望法院依法予以判决。一审法院判决：一、李书钦、卢翠琼应继续履行其与钟冬梅、严纪桥于2012年4月21日签订的《房地产买卖合同》；二、李书钦、卢翠琼应向钟冬梅、严纪桥支付违约金（违约金计算：以165000元为基数，按中国人民银行颁布的同期同类贷款利率标准的1.3倍，从2012年11月2日计至李书钦、卢翠琼协助钟冬梅、严纪桥办理房屋过户手续之日止）；三、驳回钟冬梅、严纪桥的其他诉讼请求；四、驳回李书钦的反诉请求。一审案件受理费4795元，由钟冬梅、严纪桥负担795元，李书钦、卢翠球负担4000元；反诉费275元，由李书钦负担。
李书钦不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，判令变更《房地产买卖合同》内容，由钟冬梅、严纪桥补偿李书钦房屋差价30000元。
南宁市中级人民法院二审查明事实与一审查明事实一致。
二审判决认为，关于合同效力的认定。首先，从合同内容、形式上判断，案涉的《房地产买卖合同》及《补充协议》，已具备成立的条件且合同内容没有违反法律强制性规定。其次，从合同签订主体上判断，虽然卢翠琼患有老年痴呆症，但这并不意味完全丧失民事行为能力。相反，卢翠琼本人参与了签约过程并在合同上签名捺印，而李书钦则具有完全民事行为能力，其也在合同上签名捺印，应视为夫妻双方对签订《房地产买卖合同》已取得一致意见，而正和兴公司也有理由相信是该夫妻双方共同的意思表示。再次，从意思表示是否真实上判断，李书钦事后以房屋实际面积比房产证登记面积多出5.62平方米为由，主张对合同存在误解，合同显失公平。但合同内容已明确约定，转让房屋的建筑面积为47.63平方米，并括号注明“以房屋所有权证或商品房买卖合同为准”，同时还约定“该物业成交价23万元整，此成交价不因测绘面积变动而变动，且成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交和巳发生之全部杂费”。从上述约定可以得出，买卖双方采取的是一次性确定成交价的固定价格模式，而非按实际面积最终确定成交价的可变价格模式。李书钦没有选择按实际面积计算成交价，而是与买方商定了一个固定成交价格，只能视为李书钦在与买方商定成交价时已将扩建部分的价值考虑在内，故李书钦再以面积误差为由主张调整成交价格，没有合同依据，理由不能成立。至于李书钦主张中介公司和买方釆取不正当手段，使其丧失正常思维签订合同，但未能举出任何证据证明钟冬梅、严纪桥、正和兴公司存在欺诈、胁迫等行为。中介公司人员为便于向买卖双方说明房产交易流程而画的草图，显然不能成为合同或合同的附件，更不具有合同的效力，买卖双方的权利、义务只能以最终签订的合同为准。结合了本案合同内容约定明确、李书钦已实际收取了钟冬梅、严纪桥依约支付的购房定金及首付款来看，李书钦主张合同存在误解且非其本人真实意愿，不仅缺乏事实依据，亦有悖常理，不予采信。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5070元，由李书钦负担。本案再审期间，中介公司即正和兴公司经办人覃俐到庭证实，三方已到光大银行办理按揭贷款，但李书钦要求银行出具证明保证过户当天就要拿到钱，银行不同意，李书钦在银行大闹而使得未能办理按揭贷款。其作证内容与一审期间作证的多位证人证言相符。应予确认。
本院再审确认原一、二判决查明的案件事实。另查明，1、涉案《房地产买卖合同》第六条第（二）项约定，“买卖双方过户手续于2012年8月30日前办理”；第七条第（八）项约定，“若非本合约三方中任何一方原因而导致本次交易未能按期完成，三方均同意交易日期顺延”；第九条第（二）项约定，“逾期超过二十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任”；第十条第（六）项约定，“本合同所有权利义务履行完毕或合同因不可抗力原因导致合同无法履行时，合同终止”。2、2012年8月9日，李书钦、卢翠琼申请办理已购公有住房上市出售申请。2012年8月24日，南宁市住房制度改革委员会办公室作出“符合上市出售件条，同意上市出售手续”意见。3、2012年11月2日，李书钦、卢翠琼收到钟冬梅、严纪桥的首期购房款，因李书钦、卢翠琼提出钟冬梅、严纪桥应付5.62平方米的差价款，双方为此发生纠纷，导致当日未能向房产管理部门申办房屋过户手续。4、李书钦、卢翠琼称涉案房屋实际面积比房产证标注的面积多5.62平方米，系其原单位自行扩建而形成。
综合各方的诉辩意见，本案争议的焦点是，1、房屋买卖双方谁违约？2、涉案房屋买卖合同是否应当继续履行？3、如合同继续履行，钟冬梅、严纪桥是否应补偿李书钦、卢翠琼300**元？
本院再审认为，本案三方当事人共同签订的《房地产买卖合同》及补充协议，是各方当事人的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，原一、二审判决确认为有效，是正确的。
关于房屋买卖双方谁违约的问题。李书钦、卢翠琼出售的案涉房屋是已购公有住房，需按政策办理相关手续。李书钦、卢翠琼申请获得同意办理上市出售手续的时间是2012年8月24日，已接近合同约定于2012年8月30日前办理过户手续的期限，很显然难以按合同约定的时间办理过户手续。但买卖双方均未因此而提出解除合同，反而各自继续履行合同约定的义务，协助正和兴公司办理房屋买卖的相关手续。即便最终未能在上述约定期限办理过户手续，当事人亦未提出异议。由此可见，三方是按合同“非三方原因而导致本次交易未能按期完成，交易日期顺延”的约定继续履行义务，对已经出现的履行迟延予以容忍和谅解。同时，由于三方未再协商交易日期顺延至何时。因此，买卖双方均不存在逾期履行义务的情形。但是，2012年11月2日，李书钦、卢翠琼收到钟冬梅、严纪桥的首期购房款后，以钟冬梅、严纪桥还应付5.62平方米面积的差价款30000元为由，拒绝协助办理房屋过户手续。另外，《房地产买卖合同》也没有约定由钟冬梅、严纪桥先付第二期购房款60000元后，李书钦、卢翠琼才协助办理过户手续，故李书钦、卢翠琼并不具有先履行抗辩权。同时，李书钦拒签银行划款协议书阻碍过户条件成就，依法应确认该条件成就。因此，原一、二审判决确认李书钦、卢翠琼拒绝协助办理房屋过户手续的行为构成根本违约，是正确的。
关于涉案房屋买卖合同是否应当继续履行的问题。由于双方在一审的本诉及反诉中，均未提出解除合同的诉讼请求。同时，涉案房屋经政府相关管理部门同意办理上市出售手续后，钟冬梅、严纪桥也已支付大部份购房款，并缴纳了各种税费，故《房地产买卖合同》不存在客观上履行不能的情形，可以继续履行。因此，原一、二审支持钟冬梅、严纪桥要求继续履行合同的诉讼请求，是正确的。另外，《房地产买卖合同》已明确约定合同所有权利义务履行完毕后，合同终止。故三方约定的权利义务尚未履行完毕前，李书钦、卢翠琼在本案再审时提出合同已过期作废不再继续履行，与合同约定不相符，也缺乏事实及法律依据。本院不予支持。
关于钟冬梅、严纪桥是否应补偿李书钦、卢翠琼300**元的问题。该双方当事人买卖涉案房屋时，该房屋扩建的事实已经发生，该扩建的部份并未登记在房产证上，是不争的事实。但买卖双方并非按每平方米单价结算房屋购房款，而是釆取对成交的房屋整体固定总价格的模式进行交易，而房屋扩建部份属添附，是房屋整体的一部份，双方买卖房屋，理应包含添附部份。同时，如对房屋扩建部份另行补偿，则实际是对房屋进行加价出售，属变更合同。变更合同须经相对人协商一致，否则，任何一方无权擅自变更。另外，李书钦、卢翠琼也未能举证证实涉案《房地产买卖合同》存在可变更的法定情形。故李书钦、卢翠琼在原一、二审中要求钟冬梅、严纪桥补偿30000元，缺乏合同及法律依据。因此，原一、二审判决驳回李书钦、卢翠琼要求钟冬梅、严纪桥补偿30000元的反诉请求，是正确的。
综上所述，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。李书钦、卢翠琼的申诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百零七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持南宁市中级人民法院（2015）南市民一终字第1514号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒙宏庆
审 判 员 陈朝两
代理审判员 陈家添
二〇一六年九月四日
书 记 员 黄利奎