福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第2193号
上诉人（原审被告、反诉原告）厦门大兴房地产开发有限公司，住厦门市同安区西安广场三期1号店，组织机构代码：61202036-0。
法定代表人廖兴国，董事长。
委托代理人杨艳，福建天衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王元禧，男，1966年1月23日出生，汉族。
委托代理人张善建、纪骥欣，福建同翔律师事务所律师。
上诉人厦门大兴房地产开发有限公司（以下简称大兴公司）因与被上诉人王元禧房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2013）同民初字第3236号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王元禧向原审法院起诉，请求判令：一、判令大兴公司支付自2011年1月1日至2012年8月31日逾期过渡安置补助费人民币（币种，下同）307200元；二、本案诉讼费由大兴公司承担。
大兴公司提起反诉，请求判令：一、王元禧立即支付房屋产权调换差价款499514元，并按照合同约定支付违约金（按照每日万分之五的标准计算，自2012年9月21日计付至王元禧实际支付之日）；二、由王元禧承担本案的诉讼费用。
原审判决查明，根据厦府（2002）68号建设用地批文，王元禧在同安区大同街道旧三秀路72号（前）的房屋，因大兴商城商品房建设需要，应予拆迁。2001年12月31日，大兴公司（甲方）作为拆迁人与王元禧（乙方）签订一份《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书载明“被拆迁人”为“王水牛”，“房屋使用人”为“王元禧”。双方在该协议书中约定，甲、乙双方依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《厦门市城市房屋拆迁管理规定》及有关规定、计价标准进行协商，就拆迁补偿安置事宜双方经友好协商达成如下协议：一、甲方拆除乙方经委托测绘的非住宅房屋建筑面积为40㎡，实行产权调换安置方式。二、安置房地点、幢号、楼层为“大兴商城”：6号楼6号店面，建筑面积约59.87㎡，计壹间、为框架结构。三、5.：过渡期限自2008年3月1日乙方将原房屋搬迁并交付拆除之日起至2010年3月1日止。乙方自行过渡的，甲方按规定标准预付给乙方至2009年3月1日止的过渡安置补助费，非住宅房屋建筑面积40㎡，按96元／㎡＊12个月计算，计：￥46080元。若甲方超过预付非住宅房屋过渡费期限（即2009年3月1日）交房，自2009年3月2日起至2010年3月1日止，甲方再按96元／㎡＊月为标准支付非住宅房屋过渡安置补助费给乙方（计￥46080元），过渡补助费付至甲方通知乙方交接安置房之日止。若自2010年3月2日起甲方不能按时提供安置房，应按规定标准付给乙方逾期过渡安置补助费。四、根据第二条内容，经委托评估公司评估，6号楼费住宅安置店面市场评估价为22894元／㎡。实行产权调换的，根据本项目相关补偿安置优惠方案（等同面积部分不互补差价），超面积安置部分按安置店面市场评估价及商品房优惠价、市场价分别计算，故乙方应向甲方缴交安置房（店面）差价款计：肆拾玖万玖仟伍佰壹拾肆元整（￥499514元）。该款项若乙方选择银行按揭的交款方式，乙方应在甲方书面通知乙方交接安置房之日起七日内向甲方书面提出，甲方应于协助办理。若银行不予办理按揭或乙方选择现金支付的方式，乙方应在甲方书面通知乙方交接安置房之日起三十日内全部付清。乙方若违约，应每日支付给甲方总金额万分之五作为违约金，并且甲方有权不予交房直至乙方交清所有款项包括违约金……。大兴公司在该协议书甲方的落款处签名并盖公章，王元禧在乙方的落款处签名并捺手印。2011年3月22日，大兴商城3#、6#楼通过了竣工验收和备案。2011年3月23日，大兴公司向王元禧发放了交房通知书。2012年8月21日，经协商王元禧与大兴公司又签订一份《关于“大兴商城”六号楼店面（5-19号）移交日期及过渡费计算截止日期协议》，约定：一、六号楼店面交付使用时间定为二〇一二年八月二十一日。拆迁人保证各户水、电到位。二、逾期过渡费计算时间自二〇一一年一月一日至二〇一二年八月三十一日止。三、逾期过渡费计算标准按双方原签订的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》执行。大兴公司在该协议书“拆迁人”的落款处签名并盖公章，王元禧在“被拆迁人”的落款处签名并捺手印。后王元禧主张大兴公司并未按照上述约定履行，故其于2013年5月22日向法院提起诉讼，并提出如上诉讼请求，大兴公司亦提出如上反诉请求。
原审庭审中，关于讼争安置房是否交付的问题，王元禧主张虽然安置房早于2011年即已经通过了竣工验收和备案，因为该房屋不具备交房条件，故大兴公司2011年3月23日通知交房时多数业主拒绝收房，直至2012年8月21日才签订了补充协议，但王元禧到现场看到店面水、电仍未到位不具有交付的条件，故没有交接钥匙也未办理交房手续。大兴公司则认为双方于2012年8月21日所签订的《关于“大兴商城”六号楼店面（5-19号）移交日期及过渡费计算截止日期协议》即是书面通知王元禧的证据，店面已经实际交付，六号楼的水电使用可能存在问题，王元禧已经领取了店面的钥匙但未有交付讼争房屋钥匙的书面手续。经原审法院现场勘查，讼争安置房并未上锁，永久性居民用电箱内未安装电表，店面水龙头未通水。
原审判决认为，大兴公司与王元禧签订的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》及《关于“大兴商城”六号楼店面（5-19号）移交日期及过渡费计算截止日期协议》是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。根据双方签订的房屋拆迁补偿安置协议的约定，过渡期限自2008年3月1日起至2010年3月1日止，若自2010年3月2日起大兴公司不能按时提供安置房，应按规定标准付给王元禧逾期过渡安置补助费。基于上述约定，大兴公司在原审庭审中主张2012年8月21日已经交付安置房，王元禧则认为至今尚未交付，即使如大兴公司所主张的2012年8月21日已经交付安置房，该交房时间也远晚于《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》约定的2010年3月1日，大兴公司依约应当承担“按规定标准付给王元禧逾期过渡安置补助费”的违约责任，而大兴公司与王元禧另行签订的《关于“大兴商城”六号楼店面（5-19号）移交日期及过渡费计算截止日期协议》则系双方就逾期安置所达成的补充协议，其中关于逾期过渡费的计算时间应为双方重新达成的合意，因此大兴公司应当依约予以履行。关于逾期过渡安置费的标准问题，如上所述，双方在协议中约定“按规定标准”，而拆迁当时厦门市物价局、厦门市国土资源与房产管理局已经共同颁布了《关于印发厦门市城市房屋拆迁补偿重置价和房屋拆迁补助费等价格标准的通知》［厦房价（2003）119号］，该文件在拆迁过程中均普遍适用，已经成为计算自行过渡安置费的基本依据，故双方所约定的“按规定标准”应当适用上述厦房价（2003）119号文件，根据上述文件，逾期半年以内的，自行过渡逾期安置补助费为安置补助费的2倍，逾期半年以上的，自行过渡逾期安置补助费为安置补助费的4倍。大兴公司与王元禧约定的逾期过渡费计算时间为2011年1月1日至2012年8月31日，起算时间距离双方约定的2010年3月1日交付安置房已经超过半年，故应当按照4倍的标准计算。故根据双方协议确定的非住宅房屋建筑面积40㎡，按96元／㎡×12个月计算自行过渡逾期安置补助费为40㎡×96元／㎡×20个月×4倍=307200元，故王元禧要求大兴公司支付自行过渡逾期安置补助费307200元的诉讼请求依法予以支持。关于大兴公司反诉要求王元禧支付差价款的诉讼请求，根据双方签订的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》第四条的约定，支付差价款的前提系“乙方应在甲方书面通知乙方交接安置房之日起”的一定时间内予以支付。虽然本案讼争安置房早于2011年即通过了竣工验收，大兴公司亦于2011年3月23日即通知王元禧交房，但双方在2012年8月21日所签订的《关于“大兴商城”六号楼店面（5-19号）移交日期及过渡费计算截止日期协议》第一条约定了讼争安置房的交付时间为2012年8月21日，且大兴公司保证水、电到位。上述协议应视为大兴公司与王元禧就交房条件重新协商所达成的合意，双方应当按照该协议履行。大兴公司是否如约按期交付符合“水、电到位”的店面并未进一步提交相应的交接手续等其他书面证据予以证明，不能仅以双方所签订的《关于“大兴商城”六号楼店面（5-19号）移交日期及过渡费计算截止日期协议》作为认定本案讼争安置房已经实际交付的依据；经现场勘查，本案讼争安置房至今未安装电表，也未通水，大兴公司亦承认讼争安置房至今存在瑕疵，水电使用可能存在问题，大兴公司交付符合实际使用功能的安置房（店面）与王元禧支付差价款系对等的合同义务，因此王元禧的抗辩理由予以采纳，大兴公司的反诉请求缺乏相应的事实和法律依据，依法不予支持，大兴公司可待交房条件成就并履行交房手续后另行向王元禧主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十二条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、厦门大兴房地产开发有限公司应当于判决生效之日起十日内支付王元禧自2010年1月1日起至2012年8月31日止的自行过渡逾期安置补助费人民币307200元；二、厦门大兴房地产开发有限公司的全部反诉请求。
宣判后，大兴公司不服，向本院提起上诉。
上诉人大兴公司上诉称，一、原审判决对于大兴公司向王元禧支付自行过渡安置补助费按照合同约定的四倍计付，缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。王元禧与大兴公司签订的《厦门市房屋拆迁补偿安置协议书》第三条第五款约定了过渡安置补助费为46080元／年，同时相应约定如不能按时提供安置房，应按规定标准支付过渡安置补助费，故应按照合同约定履行。二、本案讼争房产已由大兴公司于2011年3月22日通过竣工验收，符合法定交房标准。大兴公司即于2011年3月23日书面通知交房，已经完成了合同约定的交房义务，王元禧应当依约履行支付房屋差价款的义务。1、原审判决认定大兴公司已经于2011年通过竣工验收，依据双方签订的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》第四条的约定，在已经通过竣工验收具备交房条件的情况下，大兴公司向王元禧发出交房通知，其理应在发出交房通知之日起的三十日内向大兴公司缴清安置房差价款。2、原审判决以大兴公司“是否如期按约交付符合水电到位的店面未进一步提交相应的交接手续等其他书面证据予以证明”为由驳回大兴公司的反诉请求是没有依据的。首先，依据前述协议可见王元禧缴清房屋差价款是大兴公司向其交房的前提，但王元禧在接到交房通知后拒不履行合同约定的缴款义务，违约在先。其次，双方所签订的《关于大兴商城六号店面（5-19）移交日期及过渡费计算截止日期协议》仅就交房日期重新约定，并未涉及到有关房屋差价款履行条件的变更，有关房屋差价款的支付仍应按照原协议的约定履行，王元禧已经接到交房通知，其付款责任即已形成。再次，“水电到位”与否不能成为王元禧拒不缴清房屋差价款的理由，大兴商城6号楼在竣工验收后，已达到法定的交房条件，“水电到位”非法定交房条件，原审判决以此“大兴公司交房不符合实际使用功能”为由判定讼争房屋不具备交房条件，王元禧因而免于向王元禧支付房屋差价款，无异于任意扩展开发商的义务和责任，显失公平。又次，目前讼争房屋均有水电配套，可正常使用，并非如原审所称的“不符合使用功能”，讼争房屋已经办理分户水表，入住店面暂时使用大兴商城的商场用电，费用由大兴公司承担。因此，王元禧所称的不能使用并非事实，是其拒不履行合同的托辞。最后，大兴商城竣工验收后，大兴公司支付过渡安置补助费的期间本应截止到2011年3月23日。后与王元禧签订《关于大兴商城六号店面（5-19）移交日期及过渡费计算截止日期协议》，协议约定逾期过渡安置费支付到2012年8月31日并于当天解决水电问题。大兴公司之所以签订补充协议，系对所有权人的补偿。该协议的签订日期为2012年8月21日，说明王元禧在明知讼争房屋交接时的状态，并接受大兴公司的进一步补偿后，签署补充协议，办理房屋交接手续。王元禧不能再以水电到位问题拒不承认交房的事实。综上，请求：一、撤销原审判决第一项，改判驳回王元禧的诉讼请求；二、撤销原审判决第二项，改判王元禧立即支付房屋产权调换差价款499514元，并按照合同约定支付违约金（按照每日万分之五的标准计算，自2011年4月23日计付至王元禧实际支付之日，暂计至2013年9月15日为218787元）；三、本案诉讼费用由王元禧承担。
被上诉人王元禧答辩称，一、原审判决认定大兴公司应自2011年1月1日起按过渡安置补助费的四约定倍支付答辩人逾期过渡安置补助费具有充分的事实和法律依据。根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》（2003年修订）第五十一条第二款规定，逾期安置的，“拆迁人应当从逾期之月起按规定标准发给被拆迁人或者房屋承租人逾期临时安置补助费”。条款中有关“规定标准”即指厦房价（2003）119号《关于印发厦门市城市房屋拆迁补偿重置价和房屋拆迁补助费等价格标准的通知》中“逾期半年以上的，自行过渡逾期安置补助费为安置补助费的4倍”。上诉人与答辩人签订的《厦门市房屋拆迁补偿安置协议书》中有关“……应按规定标准付给乙方过渡安置补助费”的约定中“规定标准”指的就是上述标准，这不仅是拆迁实践也是司法实践认定逾期过渡安置补助费的标准。二、大兴公司与王元禧重新约定的交房日期，讼争安置房仍不具备交付使用条件，双方未办理安置房交接手续，一审判决据此驳回大兴公司请求王元禧支付安置房差价款的诉求同样具有充分的事实和法律依据。“大兴商城”6号楼虽经建设、施工、勘察、设计单位就施工合同约定设计文件要求进行单体工程竣工验收并办理了竣工验收备案手续，但该竣工验收仅是交房的必备条件，而非充分条件。安置房交付条件虽然相关法律、法规没有明确具体规定，但结合住宅和非住宅房屋应满足基本的使用功能，讼争安置房作为经营性非住宅房屋交房时起码应具备道路畅通，永久性用水、用电到位的正常经营使用条件。正如该项目建设主管部门在给区信访局“关于同信（访）字（2012）第215006号交办单办理情况的反馈”中认为，该项目虽经竣工验收备案登记，但“该项目去年3月份（指通知交房时）交房时应尚不满足通知及经营条件”。正由于该项目2011年3月23日通知交房时永久性用水、用电均未到位，项目配套的与“中山路”相连的“三秀步行街”也未打通，拟交付的安置房根本不具备正常居住、经营使用条件，不具备安置房交房条件，各被拆迁户才不断向政府有关部门信访，要求大兴公司尽快完善安置房配套设施，尽快将符合交房条件的安置房交付各被拆迁户以解决安置户回迁问题。在大兴公司承诺“保证各户水、电到位”的前提下，双方签订《关于‘大兴商城’六号楼店面（5-19号）移交日期及过渡费计算截止日期协议》。但现场办理讼争安置房交接手续时，王元禧发现讼争安置房现场永久性用水、用电仍未到位，不能满足协议约定的交房条件，双方即未办理安置房交接手续。原审法院现场查勘情形与供电部门于2013年12月5日出具的《关于大兴商城6#楼永久用电信访件的回复》中确认该项目“目前现场暂无永久用电供电”的情形一致，不能满足协议约定的“拆迁人保证各户水电到位”的交房前提条件。至于部分安置户已领取钥匙依法视为交房，但不能以此推定讼争安置房具备交付使用条件。大兴公司诉称讼争安置房符合约定交房条件并已实际交予王元禧没有任何事实依据。既然讼争安置房不具备约定的交付使用条件，任何交房通知或约定依法对被拆迁人均不具有法律约束力。而安置房差价款结算的前提是拆迁人将符合法定或约定的安置房交付被拆迁人，并非大兴公司诉称的“王元禧缴清房屋差价款系大兴公司向其交房的前提”，根据《合同法》第六十条、第六十七条规定，大兴公司理应按约定全面履行合同义务，其不履行交付符合实际使用功能的安置房，也就无权请求被拆迁人支付安置房差价款。综上，请求驳回大兴公司的上诉，维持原判。
经审理查明，除大兴公司对原审法院勘察的房屋现状存在异议外，各方当事人对原审判决查明的其余事实并无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，根据王元禧与大兴公司所签订的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，若自2010年3月2日起大兴公司不能按时提供安置房，应按规定标准付给王元禧逾期过渡安置费。嗣后，双方在《关于“大兴商城”六号楼店面（5-19号）移交日期及过渡费计算截止日期协议》明确逾期过渡费计算时间自2011年1月1日起至2012年8月31日止，故原审判决基于以上之约定，适用《关于印发厦门市城市房屋拆迁补偿重置价和房屋拆迁补助费等价格标准的通知》，在大兴公司业已逾期半年未交付安置房的情况下按四倍之标准自2011年1月1日起至2012年8月31日止计付过渡安置费并无不当，应予以维持。至于大兴公司反诉王元禧支付房屋差价款的请求，依据双方在《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，王元禧在大兴公司书面通知交接安置房之日起30日内全部付清差价款。大兴公司亦于2011年3月23日向王元禧发出交房通知，但嗣后双方于2012年8月21日所签订的《关于“大兴商城”六号楼店面（5-19号）移交日期及过渡费计算截止日期协议》明确拆迁人“保证水、电到位”，此系双方约定的交房条件。依据原审庭审中同翔客户服务中心出具的《关于大兴商城＃6楼永久用电信访件的回复》、原审法院的现场勘查显示及大兴公司的自认，讼争房屋的水电使用系存在瑕疵，故大兴公司并未具备交房之条件。其虽所发出交房通知，因讼争店面尚不具备双方约定之交房条件，故该通知并不发生效力，王元禧由此抗辩而拒绝支付房屋差价款，存事实和合同依据，应予以支持，大兴公司的反诉请求亦应予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉人厦门大兴房地产开发有限公司的上诉，维持原判决。
本案二审案件受理费4846元，由厦门市大兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向阳
代理审判员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一四年九月十六日
代书 记员 陈清强
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。