湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终3868号
上诉人（原审原告，反诉被告）：长沙市邦邸建材有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区雨花亭街道莲湖村双湖组2栋6门2楼。
法定代表人：鲁莉莎，公司董事长。
委托代理人：高云。
委托代理人：谭成山，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：长沙和平精密铸造有限公司，住所地湖南省长沙县安沙镇和平村。
法定代表人：童共良，公司董事长。
委托代理人：刘可。
上诉人长沙市邦邸建材有限公司（以下简称邦邸建材公司）因与被上诉人长沙和平精密铸造有限公司（以下简称和平铸造公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院作出的（2015）长县民初字第01777号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人邦邸建材公司上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，依法改判和平铸造公司赔偿邦邸建材公司各项经济损失2171099.81元，并判令和平铸造公司承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实和适用法律均是错误的。1、一审法院未查清此次双方产生纠纷的根本原因，仅仅依据和平铸造公司的口头答辩即认定邦邸建材公司未按时缴纳租金和水电费是和平铸造公司停电的原因，事实上，邦邸建材公司一直是依约缴纳租金和水电费的，并不存在拖欠费用等违约行为，反而是和平铸造公司在未通知邦邸建材公司的情况下就进行停电。2、一审判决不应适用合同法第九十三条第一款的规定，而是应该适用第九十四条第一款第四项的规定，即和平铸造公司的违约导致合同目的履行不能。二、一审判决关于事实问题的陈述是错误的。1、和平铸造公司800平方米的旧房，不过就是些断壁残垣，而一审判决认定邦邸建材公司兴建的是一栋简易厂房也有失偏颇。2、虽然租赁合同对建房手续的办理并未约定，但是厂房的土地使用权归属于和平铸造公司，其也承诺去办理厂房的所有手续，因此一审法院将未办手续的责任归咎于邦邸建材公司是错误的。3、邦邸建材公司同意返还租赁物的陈述是一审法官的个人意志。4、停电并非邦邸建材公司不交电费造成，而是和平铸造公司造成的。5、邦邸建材公司安装的不锈钢楼梯和整修的出入厂房的道路，都是和平铸造公司刁难所致，这些都应认定为对租赁物的装饰装修。三、一审法院在审理该案时严重违反法定程序。1、一审法院在和平铸造公司提起反诉的情况下，仍然适用简易程序是错误的。2、一审法院在明知和平铸造公司的委托代理人是律师的情况下，仍然放任其进行公民代理，侵害了邦邸建材公司的合法权益。3、邦邸建材公司在一审法院起诉的时间为2015年5月27日，但是传票上的开庭时间为2015年5月26日，后，因一审法院人事变动，导致审理时限延长，侵犯了当事人的合法权益。4、一审法官阻止邦邸建材公司的正常发言，且不允许邦邸建材公司对庭审笔录进行补正。5、和平铸造公司的法定代表人的女婿在原审法院任职。
被上诉人和平铸造公司辩称，一、双方出现纠纷的主要原因是邦邸建材公司没有缴纳水电费，但是和平铸造公司停电的行为还是有不当，因此对当天的损失予以认可，但是之后的损失是邦邸建材公司自己造成的。二、要求解除合同是邦邸建材公司自己提出的，如果要解除合同，邦邸建材公司要先缴纳欠交的租金。三、和平铸造公司认为的邦邸建材公司的法定代表人的人际关系问题，不是本案二审上诉审理的范围。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
邦邸建材公司向一审法院起诉请求：1、解除邦邸建材公司、和平铸造公司签订的《租赁协议》；2、和平铸造公司赔偿邦邸建材公司经济损失2171099.81元,分别为停电当天原材料损失20897.52元、停电当天人工损失1412.89元、停工期间三个月值班人员的工资损失19000元、停电后工程进度造成的损失718006.40元、停电后造成的三个月月度板材生产及销售损失240000元、新建厂房和地面费用375000元、新厂房搬家费用39215元、新厂房前坪平整及办公区楼梯门窗费用23675元、生产、检验设备、工具等733893元；3、和平铸造公司承担本案所有诉讼费用。
和平铸造公司向一审法院反诉请求：1、邦邸建材公司支付和平铸造公司从2015年1月至今的租金3.3万元，2014年7月至12月水电费19053.60元；2、由邦邸建材公司承担反诉费用。
原审法院经审理查明，1、邦邸建材公司成立于2010年12月27日，经营范围为建筑材料、化工产品、机械设备的销售；无烟管道及配件、防火材料及制品的生产、研发及销售。2、2010年3月4日，和平铸造公司以出让方式取得长沙县安沙镇和平村面积为15715平方米土地的土地使用权，并办理了长国用（2010）142号国有土地使用权证。2010年2月，和平铸造公司在该土地上兴建的厂房均办理了房屋所有权证。3、2012年，邦邸建材公司为生产经营需要，计划另行租赁厂房从事生产销售业务。2012年11月25日，邦邸建材公司（乙方）与和平铸造公司（甲方）签订了一份《租赁协议》，双方约定：乙方租用甲方办公楼二楼整层及甲方所属国有土地红线图上标示范围，年度租金66000元，十年内租金不变，十年后双方另行协商。租金半年支付一次。租赁期间从签订协议之日起至乙方退租为止。甲方有按协议约定按时收取租金的权利，如乙方逾期，甲方可提出明确要求。乙方违约三个月以上，甲方有权解除协议。甲方应保障乙方的生产及生活用水用电。乙方有及时支付租金的义务，如有变更，需获得甲方书面同意。乙方有权在租赁标的上自行合理安排、规划建设生产用地及设施。乙方承租的标的，甲方应达到交付条件，甲方违约，乙方有权解除本租赁协议，甲方应无条件退还乙方交付的定金并承担由此给乙方造成的损失。双方还对各自的其他权利义务等进行约定。双方均认可该租赁协议的租赁标的包括房屋及土地使用权，租期为十年。4、签订合同后，和平铸造公司向邦邸建材公司交付了土地、厂房及员工宿舍。邦邸建材公司在租赁的土地及厂房内从事生产销售建筑材料的经营活动。2013年1月10日，邦邸建材公司支付和平铸造公司房租70000元。2014年7月17日，邦邸建材公司支付和平铸造公司房租62000元。双方均认可房租已支付至2014年12月。2014年1月7日，邦邸建材公司支付和平铸造公司2013年7月至12月水电费19088.40元。2014年6月30日，邦邸建材公司支付和平铸造公司2014年1月至6月水电费18646.80元。邦邸建材公司尚未支付和平铸造公司2014年7月至12月水电费19053.60元。5、2013年，邦邸建材公司因生产经营需要，在经和平铸造公司同意的情况下将和平铸造公司原有的一栋面积约为800平方米的旧房拆除，在原址上兴建了一栋简易厂房，并对租赁的另一栋面积约为400平方米的厂房的地面和房顶进行了改造，翻修了厂房旁边的护坡等。为解决员工进出宿舍的问题，在宿舍旁边安装了单独进出宿舍的不锈钢楼梯。邦邸建材公司新建厂房至今未去国土部门办理相关批准建房的手续。双方均拒绝申请对该栋厂房的价值进行评估。6、2014年11月16日，双方因修路的问题发生纠纷。经长沙县公安局调解并达成协议，邦邸建材公司一次性支付和平铸造公司5000元作为以前施工期间的用电、员工住宿、桌椅损坏及路面损坏的一切费用。和平铸造公司自修一条路供其货车出入厂区。签订协议后，邦邸建材公司支付了和平铸造公司5000元。7、2015年1月7日下午，邦邸建材公司、和平铸造公司双方因租赁事宜发生争执。当天15时30分，和平铸造公司未经邦邸建材公司同意将邦邸建材公司生产车间的电源切断，邦邸建材公司因此停产。之后双方对恢复供电未能协商一致。和平铸造公司停止供电至今。邦邸建材公司停产至今。8、审理过程中，邦邸建材公司要求解除合同，和平铸造公司同意解除合同（2015年8月4日）。邦邸建材公司同意返还和平铸造公司租赁物。
原审法院认为，一、邦邸建材公司、和平铸造公司双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。该合同对双方当事人均有法律约束力，双方均应按合同履行。现邦邸建材公司要求解除合同，和平铸造公司亦表示同意。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，邦邸建材公司要求解除合同的请求，原审法院予以支持；二、依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方的合同解除后，邦邸建材公司应当向和平铸造公司返还租赁的和平铸造公司的土地及房屋，自行腾空房屋，将其添置、受让的可移动资产搬离房屋。邦邸建材公司在租赁期间已实际产生水电费19053.60元，该款应支付给和平铸造公司；三、依据双方合同约定，邦邸建材公司应当按约支付租金及水电费。和平铸造公司应当向邦邸建材公司提供租赁物并保障生产及生活用水用电。双方签订的租赁合同未约定交租金及支付水电费的具体时间。依双方的交易习惯，2015年的房租最迟可在2015年年度中旬一次性支付。2014年下半年水电费应在2015年1月初支付。至2015年1月7日，邦邸建材公司确实还欠和平铸造公司水电费19053.60元未付。和平铸造公司在未与邦邸建材公司协商一致且未经书面催收水电费的情况下拉闸断电，和平铸造公司的方式不当，但事出有因。和平铸造公司断电之后，双方对恢复供电未能协商一致。邦邸建材公司至今仍未支付和平铸造公司水电费以督促和平铸造公司及时供电，也未采取其他措施防止损失扩大。和平铸造公司的停电行为造成租赁物无法使用，邦邸建材公司也因此停产。邦邸建材公司主张停电当天材料损失20897.52元，但其提交的证据只能证实邦邸建材公司为生产需要购买相应材料花费的费用，并无出库单，车间签收单等证实当天花费了哪些材料及材料价值，停电当天的材料损失金额无法确定。虽然邦邸建材公司因停电造成停产属实，其未采取措施防止损失扩大，本身也有责任。其提交的三份合同只能证实邦邸建材公司与他人签订了供货合同，现合同是否履行及履行情况均无证据证实，邦邸建材公司主张的718006.40元是三份合同合计货款金额，并不是停产造成的损失。邦邸建材公司依三份合同主张工程进度损失718006.40元依据不足，原审法院不予采信。邦邸建材公司作为生产者，年产值在扣除税金、工资加奖金提成、管理费用、生产成本等成本后的为年纯利润。邦邸建材公司主张的240000元的月度板材销售损失是其自行估计的数据。现邦邸建材公司并未提交纳税凭证，生产成本等证据证实其企业年纯利润，其停产期间的损失无法确定。邦邸建材公司主张的月度板材及销售损失240000元依据不足，原审法院不予采信。邦邸建材公司主张的搬家费39215元是其为了使用新租赁厂房及土地花费的费用，其搬家是为了自己的生产经营所需所必然发生的费用。邦邸建材公司主张的生产、检验设备、工具的费用733893元是其自行计算的其公司为生产经营需要购买的生产设备的费用，该设备的所有权人为邦邸建材公司。现邦邸建材公司并未提交证据证实停电给邦邸建材公司所述生产设备、工具造成了损失及损失金额。故邦邸建材公司主张生产设备、工具损失733893元依据不足，原审法院不予支持。考虑到邦邸建材公司未及时补缴电费，致使停电损失扩大，且邦邸建材公司主张的各项损失依据均不充分，故对邦邸建材公司要求和平铸造公司支付停工期间值班人员工资、停电当天人工、原材料损失、停产损失、生产设备损失、搬家费用等损失的请求原审法院不予支持。和平铸造公司要求邦邸建材公司支付2015年1月至6月的房租33000元的请求，根据本案实际情况，原审法院亦不予支持；四、双方于2014年11月16日达成的调解协议约定的5000元是邦邸建材公司对和平铸造公司造成的桌椅、用电、路面的赔偿款，该5000元系邦邸建材公司应给付和平铸造公司的补偿款，不属于装饰装修范畴。邦邸建材公司提交的购买水管、麻石、挖机的收据表明其主张的16475元均系发生在2014年12月份，应当是邦邸建材公司、和平铸造公司双方在2014年11月16日达成调解协议后邦邸建材公司自行修路出入厂区花费的材料费用。根据双方协议约定，该费用应由邦邸建材公司自行承担，不属于装饰装修范畴。租赁合同履行期间，邦邸建材公司经和平铸造公司同意对房屋进行了拆除重建并安装了楼梯等，但双方对扩建费用的处理及扩建手续办理未进行约定。该厂房至今未办理合法建设手续。邦邸建材公司作为建设方，应当知道兴建房屋必需办理相关审批手续。和平铸造公司作为出租方，应当在邦邸建材公司兴建房屋前协助、督促邦邸建材公司办理相关审批手续。现邦邸建材公司拒绝对厂房的价值进行评估，和平铸造公司对邦邸建材公司提交的施工合同及收条均不予认可，厂房的价值无法确定。根据本案的实际情况，考虑合同解除后和平铸造公司接收厂房、楼梯后能实际受益，原审法院酌情认定由和平铸造公司补偿邦邸建材公司厂房及楼梯价值10万元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定，判决：一、确认邦邸建材公司与和平铸造公司签订的《租赁协议》于2015年8月4日解除；二、邦邸建材公司于本判决生效后十日内支付和平铸造公司水电费19053.60元；三、邦邸建材公司于本判决生效后十日返还和平铸造公司房屋及土地；四、和平铸造公司于本判决生效后十日补偿邦邸建材公司建筑物、装饰装修物价值100000元；五、驳回邦邸建材公司的其他诉讼请求；六、驳回和平铸造公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费24169元，由邦邸建材公司负担21869元，和平铸造有限公司负担2300元。反诉受理费1126元，减半收取563元，由和平铸造公司负担276元，由邦邸建材公司负担287元。
在本院二审审理过程中，上诉人邦邸建材公司向本院提交了一份刘某作出的证人证言，拟证明2015年1月7日，邦邸建材公司被停电并非是因为欠交水电费，而是因为房屋漏水，主要责任在于和平铸造公司。
被上诉人和平铸造公司对该份证人证言发表质证意见为，对该份证人证言的真实性、合法性和关联性均有异议。
本院对该份证人证言审核认为，因证人刘某并未出庭作证，且邦邸建材公司并未提交其他的证据进行佐证，结合本案已查明的事实，本院对该证人证言不予采信。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，2012年11月25日，邦邸建材公司（乙方）与和平铸造公司（甲方）签订了一份《租赁协议》，该协议系双方真实意思表示，且无法律规定的合同无效情形，应认定为合法有效的合同，双方应该严格按照合同履行己方的义务。在履约过程中，双方因租赁的事宜存有纠纷，现本院对此分述如下：一、关于解除合同的问题。邦邸建材公司向一审法院起诉要求解除合同，而和平铸造公司同意解除合同，故原审法院确认邦邸建材公司与和平铸造公司于2012年11月25日签订的《租赁协议》解除并无不当，且双方同意解除合同亦不影响违约责任的承担。二、在本案中，双方在《租赁协议》的履行中均存有过错，邦邸建材公司尚欠和平铸造公司2014年7月起至2014年12月底的水电费，而和平铸造公司于2015年1月7日在未经邦邸建材公司同意的情况下将邦邸建材公司生产车间的电源切断，本院认为，双方均应对自己履约中的过错承担责任，则邦邸建材公司应依约向和平铸造公司交纳水电费，但是和平铸造公司切断电源的方式不当，亦应承担相应的赔偿责任，邦邸建材公司主张其损失为2171099.81元，本院认为，邦邸建材公司虽主张其存有损失，但是其提交的证据不足以证明其主张，且邦邸建材公司在一审审理过程中于2015年11月20日就其机器设备的损失及厂房价值向一审法院提出了鉴定申请，后又于2016年2月24日撤回了该申请，故本院对邦邸建材公司的该项主张不予支持。三、关于本案一审审理过程中的程序是否违法的问题。本院认为，一审法院于2015年8月23日作出裁定，将简易程序变更为普通程序审理，且组成了合议庭进行开庭审理，庭审笔录上亦存有多处由邦邸建材公司的委托代理人补正笔录的字迹，并非邦邸建材公司所述其诉讼权利遭到了侵害，此外，通过查阅一审案卷，一审并不存有审理程序严重违法足以影响本案公正审理的情形，故本院对邦邸建材公司的该项上诉请求不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，判处得当，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费24169元，由上诉人长沙市邦邸建材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 孙 娇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。