广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一初字第22号
原告恒富综合企业有限公司，住所地香港特别行政区。
负责人杨家齐。
委托代理人钟立扬，广东圣和胜律师事务所律师。
委托代理人卢聪，广东圣和胜律师事务所律师。
被告佛山市顺德区大良建设开发总公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人卢伟杰。
被告佛山市顺德区大良德良物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人徐小延。
上述两被告共同的委托代理人刘世新，广东中信顺成律师事务所律师。
上述两被告共同的委托代理人牟其飞，广东中信顺成律师事务所实习律师。
原告恒富综合企业有限公司（以下简称恒富公司）与被告佛山市顺德区大良建设开发总公司（原顺德市大良镇建设开发总公司，以下简称大良开发公司）、佛山市顺德区大良德良物业管理有限公司（原顺德市大良区德良物业管理有限公司,以下简称德良物业公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告恒富公司的委托代理人钟立扬、卢聪，被告大良开发公司、德良物业公司的委托代理人刘世新、牟其飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告恒富公司起诉称：一、关于案件基本事实。2001年12月25日，德良物业公司与佛山市顺德区顺港房地产开发有限公司（原顺德市顺港房地产开发有限公司，以下简称顺港公司）签订《土地租赁合同书》，约定由德良物业公司将大良开发公司所有的位于佛山市顺德区大良南国中路南区内13号土地租赁给顺港公司作为建设美食广场使用，租期为10年。2003年10月1日，大良开发公司、德良物业公司与顺港公司签订《协议书》，约定顺港公司将美食广场中的4976平方米建筑物移交给大良开发公司、德良物业公司管理，剩余的25504平方米土地自2004年12月16日起继续按原《土地租赁合同书》执行，由顺港公司管理、收租。2004年8月26曰，大良开发公司、德良物业公司与顺港公司签订《补充协议》，约定美食广场自2003年11月1日起由大良开发公司、德良物业公司统一管理并由其代顺港公司收取租金。2007年8月，大良开发公司与德良物业公司单方解除合同并将美食广场所在土地转让给第三方。此后，大良开发公司和德良物业公司按照每月11万元的标准向顺港公司支付解除合同补偿款，直至2012年9月份停止，但此标准和金额远远不足以弥补顺港公司丧失美食广场经营权的损失，使得顺港公司在该地块的投资无法收回、预期收益完全落空。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者或对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”据此，大良开发公司与德良物业公司理应赔偿顺港公司的全部损失，然而经顺港公司多次交涉均未得到相应赔偿。2013年3月2日，顺港公司迫于财务压力将其对大良开发公司、德良物业公司的该笔债权转让给江门市新会区新道贸易有限公司（以下简称新道贸易公司）。2013年6月12日，新道贸易公司又将前述债权转让给恒富公司。二、关于租金损失。恒富公司认为，其租金损失为预期可得租金扣减恒富公司应付大良物业公司的租金和大良物业公司、大良开发公司应付已付赔偿款。1.预期可得租金，从2007年8月1日起暂计算至2010年7月31日，为1095天，每平方米平均租金26.29元乘以实际可出租面积11815.63平方米，月租金为310632.9127元，租金总数为11338101.31元；从2010年8月1日至2012年9月30日，天数为791天，按上一阶段月租金标准乘以系数1.07（每三年递增7%）计算，月租金为332377.2166元，租金总数为8763679.28元；上述预期可得租金合计20101780.59元。其中，平均租金26.29元依据现有合同计算平均值所得，实际可出租面积依据顺港公司《关于协商凤城美食广场解除租赁补偿款的事宜》及德良物业公司对此的复函即德良函字〔2012〕2号复函的数据所得，租金损失参照《土地租赁合同书》的相关约定按三年递增7%。2.恒富公司应付大良物业公司租金，从2007年8月1日至2008年9月30日，天数为426天，月租金3.8元每平方米乘以实际可出租面积11815.63平方米再乘以1.07（每三年递增7%），月租金为48042.35158元，租金总数为682201.3924元；从2008年10月1日至2011年9月30日，天数为1094天，按上一阶段月租金乘以1.07（每三年递增7%），月租金为51405.31619元，租金总数为1874580.53元；从2011年10月1日至2012年9月30日，天数为365天，按上一阶段月租金乘以1.07（每三年递增7%），月租金为55003.68832元，租金总数为669211.5413元；上述应付租金合计为3225993.46元。其中，月租金3.8元每平方米依据《土地租赁合同书》中约定的建筑物占地面积月租金计算，应付租金依据《土地租赁合同书》的相关规定按每三年递增7%计算。3.大良物业公司、大良开发公司已付赔偿款为6820000元（110000元/月×62月）。4.根据前述计算公式，恒富公司的租金损失为10055737.13元（20101780.59元-3225993.46元-6820000元）。综上，原告恒富公司认为，大良开发公司与德良物业公司无视契约精神擅自解除合同，其应就此承担赔偿责任。恒富公司作为合法债权受让人，有权向大良开发公司和德良物业公司主张权利，但经恒富公司与大良开发公司、德良物业公司多次交涉，大良开发公司、德良物业公司均不予理睬。现为维护恒富公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令大良开发公司、德良物业公司共同赔偿恒富公司损失人民币10055787.13元，并共同承担本案诉讼费。
被告德良物业公司、大良开发公司答辩称：一、讼争土地上的上盖建筑及绿化等设施己属德良物业公司所有。2001年12月25日，德良物业公司与顺港公司签订《土地租赁合同书》，约定将大良开发公司所有的位于大良南国中路南区内13号地块租赁给顺港公司，作为建设风味食街使用，每月租金为109545元，每三年递增7%，如拖欠租金满三个月，即视为顺港公司违约。合同签订后，德良物业公司依约将土地交付给顺港公司使用，但顺港公司从未支付过租金，经德良物业公司多次催收仍无果，德良物业公司无奈向广东省佛山市顺德区人民法院起诉，后在法院调解下双方达成调解协议，民事调解书确认解除德良物业公司与顺港公司于2001年12月25日签订的《土地租赁合同书》，租赁土地上的建筑物、附着物、绿化等属德良物业公司和大良开发公司所有。由上可知，讼争土地上的建筑物、附着物及绿化等附属设施所有权归德良物业公司所有。二、恒富公司主张的损失计算方法错误。（一）恒富公司主张的预期可得租金收益的计算方法错误。首先，讼争地块上的租户是在动态变化的，在租户变动期间租期不可能完美地衔接好，即在商铺变更承租人期间存在一定的空闲期；其次，美食广场的所有商铺并不是一直处于全部出租状态，部分商铺并无人承租。恒富公司主张按现有合同计算单位面积的平均租金再乘以可出租面积，该计算方法的前提是全部商铺一直处于出租状态，有持续租金收入且从不间断。这明显与事实不符且违背常理。按恒富公司的主张，每月的预期租金竟高达310632.9127元。事实上，在合同解除移交土地给案外人前一年即2006年7月至2007年7月的平均租金收入仅为216024.92元（未扣租金及管理费）。根据合同法的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。即使讼争合同能继续履行下去，亦根本达不到恒富公司主张的收益，其主张的损失金额没有事实及法律依据。综上，恒富公司主张的预期租金收益的计算方法错误，德良物业公司认为预期可得租金收益应按前五年的平均租金收入计算。（二）除己移交给德良公司和大良开发公司的商铺及公共用地外，其余部分共25504平方米的土地（包括商铺和配套用地）都应当计算土地租金和物业管理费。依合同约定，不仅可出租的商铺需要支付租金和物业管理费，道路、绿化、停车场等配套用地也应当支付租金和物业管理费。恒富公司主张的计算方法没有扣除顺港公司应当支付的全部用地共25504平方米的物业管理费及配套用地（包括道路、绿化、停车场等）的土地租金，明显错误。按约定，由顺港公司收益的土地部分2007年的土地租金每月为80198元，而非恒富公司计算的48042.35158元，另有物业管理费每月为32772元，恒富公司认可的扣减数额对该物管费分文未计，应予纠正。因此，每月顺港公司应缴交的租金和管理费合计为112970.00元(按2007年标准计算）。三、德良物业公司受顺港公司委托，代顺港公司支付的工程款应当从恒富公司主张的总额里予以扣除。德良物业公司从2003年11月1日开始统一接管整个美食广场，对于代收的租金，在扣除顺港公司应交的土地租金和管理费后，剩余的其中一部分转回给顺港公司，另一部分受顺港公司的委托代其支付工程款，直至2010年6月才代为付清。从2007年8月至2010年6月期间，德良物业公司转回顺港公司的租金及代付工程款合计3965000元。从2010年7月起至2012年9月（原租赁合同终止日期）时止，德良物业公司仍一直按平均租金收益110000元/月标准偿付顺港公司合计2970000元。因此，德良物业公司转回顺港公司租金、代付工程款及每月租金补偿共计6935000元。恒富公司未扣减上述款项,明显错误，该部分款项应从恒富公司主张的所谓总损失里扣除。综上所述，德良物业公司支付给恒富公司的款项已经远远超出恒富公司的预期租金收益，其诉请没有事实依据，请求法院依法驳回恒富公司的全部诉讼请求。
在诉讼中，原告恒富公司提交证据如下：
证据1.广东大良律师事务所《证明书》（包含《土地租凭合同书》和广东大良律师事务所《律师见证书》）一份，拟证明顺港公司与大良开发公司、德良物业公司之间的合同关系。
证据2.《协议书》、《补充协议书》各一份，拟证明大良开发公司与德良物业公司统一将凤城美食广场的部分建筑物继续由顺港公司管理、收租的事实。
证据3.广东省佛山市顺德区人民法院（2003）顺法民一初字第03954号民事调解书一份，拟证明顺港公司与大良开发公司、德良物业公司解除《土地租赁合同书》的事实。
证据4.顺港公司2007年12月23日《致德良物业公司、大良开发公司函》、顺港公司2009年2月9日《关于协商凤城美食广场解除租赁补偿款的事宜》、德良物业公司2012年9月26日《关于协商凤城美食广场解除租赁补偿款的事宜的复函》各一份，拟证明大良开发公司与德良物业公司擅自解除合同并将涉案土地出售，顺港公司已多次向其主张权利的事实。
证据5.顺港公司与新道贸易公司2013年3月2日《债权转让协议》、新道贸易公司与恒富公司2013年6月12日《债权转让协议》、新会农村商业银行《大额来帐凭证》8份、顺德农商银行《农信银普通汇兑来帐》17份、《债权转让告知书》、顺丰速递单据及投递情况，拟证明顺港公司将其债权转让给新道贸易公司，后新道贸易公司又将债权转让给恒富公司的事实。
证据6.《关于请求尽快与香港恒富综合企业有限公司协商债务履行事宜的函》、EMS全国邮政快递专递单据及投递情况，拟证明恒富公司已委托新道贸易公司、顺港公司催促大良开发公司、德良物业公司尽快协商债务履行事宜的事实。
证据7.孙*、胡*、袁*分别与德良物业公司签订的《场地租赁协议》各一份，蟹皇粥与德良物业公司签订的《场地租赁协议》、《场地租赁补充协议》各一份，佛山市顺德区友会娱乐城有限公司与德良物业公司签订的《场地租赁协议》两份及德良物业公司2006年11月1日《场地租赁补充协议通知》一份，齿留香饭店与德良物业公司签订的《场地租赁补充协议》一份，顺港公司于2006年6月30日、7月8日、8月1日《通知》各一份，拟证明涉案美食广场的出租情况及租金。
证据8.《进账单》3份，拟证明大良开发公司与德良物业公司2002年5月、6月、8月向顺港公司支付款项的事实。
证据9.大良开发公司、德良物业公司主体资格材料，拟证明大良开发公司、德良物业公司的主体资格。
证据10.恒富公司的主体资格材料、授权委托书，拟证明原告恒富公司的主体资格。
被告大良开发公司、德良物业公司对上述证据的质证意见如下：对证据1真实性无异议，但《土地租赁合同书》经过广东省佛山市顺德区人民法院（2003）顺法民一初字第03954号案处理，该合同实际上已经解除。对证据2真实性无异议，顺港公司将4976平方米（建筑面积）交还给大良开发公司、德良物业公司，其余25504平方米土地仍由顺港公司承租；25504平方米的土地应按照原土地租赁合同书交土地租金和管理费，租金每三年递增7%。对证据3真实性无异议，根据该民事调解书第三项内容，上盖的建筑物等应归德良物业公司所有。对证据4的真实性无异议，租赁合同的终止是双方协商，不存在违约解除，顺港公司是明确知道该涉案地块进行了出让，顺港公司在2007年12月23日的复函中明确表示同意移交涉案地块。德良物业公司的复函中也明确表示有代付顺港公司工程款，并且有按月支付租金补偿直至2012年9月30日的事实。德良物业公司代付的工程款、租金补偿款已经足以补偿顺港公司的损失。对证据5的真实性无异议，但大良开发公司、德良物业公司在2013年没有收到过新道贸易公司及恒富公司的债权转让通知，债权转让的效力由法院依法认定。对证据6的真实性不予确认，大良开发公司、德良物业公司没有收到恒富公司委托顺港公司或新道贸易公司发出的函件。对证据7的真实性无异议，原件是由德良物业公司保管，对证明内容有异议；协议所反映的2007年8月份租金总额129350元，月平均租金并没有达到恒富公司起诉主张的标准，该租赁协议租金的年递增额也不能反映恒富公司主张的7%增长率。对证据8无异议，但恒富公司只提供了部分的进账单，大良开发公司、德良物业公司在代管期间，一直代顺港公司支付工程款和租金补偿款，从2007年8月到2010年6月支付总额达3965000元，2010年7月开始以代付工程款的名义向顺港公司指定的顺港物业管理公司支付2970000元。对证据9、10均没有异议。
在诉讼中，被告德良物业公司、大良开发公司提交证据如下：
证据11.《和解协议》一份，拟证明其于2003年9月30日与顺港公司达成协议，解除《土地租赁合同书》，涉案土地上的建筑物、绿化等归大良开发公司、德良物业公司所有。
证据12.佛山市顺德区大良投资控股总公司于2014年11月13日出具的《情况说明》、顺港公司于2004年5月11出具的《证明》、《委托支付通知书》、记账凭证、收据、《其他应付款明细账》，拟证明大良开发公司、德良物业公司在代管涉案土地期间以及土地出让移交之后，一直以代付工程款的形式向顺港公司支付相应的款项，2007年8月后转回顺港公司165000元，补偿顺港公司租金损失470000元，代付工程款3330000元，合计3965000元。2010年7月到2012年9月以代付工程款的名义向顺港公司指定的顺港物业管理公司支付2970000元。顺港公司每月应交的土地租金、物业场地管理费分别为80198元、32772元。根据应付款明细显示，2006年7月到2007年6月顺港公司物业租金月平均收益216024.96元。
证据13.企业机读档案变更登记资料，拟证明大良开发公司的主体名称变更情况。
证据14.顺府（2005）第**号房产证复印件、南区18号地块用地面积说明一览表、佛山市国土资源局佛国土资顺用地（2005）125号《关于同意调整建设用地界址的批复》、原顺德县国土局文件顺国征字（1990）022号、原顺德市规划国土局顺国建（1999）005号《关于同意划拨用地的批复》、顺国征补（1998）0913、0914、0369、0047、0759号、（1999）0049号《关于同意补办征用土地的批复》，拟证明涉案土地通过政府征用，在出让前土地权属人是大良开发公司、德良物业公司。
原告恒富公司对上述证据的质证意见如下：对证据11的真实性无异议，该《和解协议》并不是双方权利义务最终的依据，应按照双方于2003年10月1日签订的《协议书》及2004年8月26日签订的《补充协议》记载的权利义务为准；涉案土地的建筑物、绿化不属于大良开发公司、德良物业公司。对证据12的真实性均予以确认；如果还有类似的单据或证明材料，恒富公司均确认；《情况说明》由法院核实；对证据12中的《其他应付款明细账》的真实性、合法性、关联性均予以确认。对证据13的真实性、合法性、关联性均予以确认。证据14的真实性由法院核实，与本案没有关联性。
本院依职权就有关顺港公司与新道贸易公司、新道贸易公司与恒富公司之间的债权转让问题，向顺港公司经理伍世帮制作询问笔录一份（附伍世帮身份证复印件、顺港公司有关伍世帮职务证明原件、营业执照复印件各一份），向新道贸易公司法定代表人林振民制作询问笔录一份（附林振民身份证复印件、新道贸易公司营业执照、税务登记证、组织机构代码证复印件各一份），并向双方当事人出示，由双方当事人质证。原告恒富公司质证认为，对法院制作笔录的真实性、合法性、关联性均予以确认，并认为笔录反映内容与其了解事实一致。被告大良开发公司、德良物业公司质证认为，其对两份笔录的真实性无异议，从笔录及恒富公司提供的债权转让协议可知债权转让发生在2013年，其已经履行完毕对顺港公司的补偿义务，债权是否真实存在有疑问，债权转让所涉标的2528万多元，但转让费才100万元；从两份转让协议可知，债权受让人明知大良开发公司、德良物业公司存在抗辩事由，大良开发公司、德良物业公司已实际履行完毕，恒富公司提起本案诉讼要求支付补偿款没有事实依据。
本院审查认为，因德良物业公司、大良开发公司对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据7的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。因德良物业公司、大良开发公司对证据8、证据9、证据10均无异议，本院予以确认。因德良物业公司、大良开发公司对证据5的真实性以及双方当事人对本院向伍世帮、林振民所作询问笔录的真实性均无异议，结合恒富公司提交的证据6和本院对伍世帮、林振民所作询问笔录内容以及恒富公司向本院提起诉讼向大良开发公司、德良物业公司主张权利以及本院已向大良开发公司、德良物业公司送达证据5、证据6的情况，本院对顺港公司与新道贸易公司以及新道贸易公司与恒富公司之间债权转让事实予以确认。因恒富公司对证据11、证据12、证据14的真实性无异议，本院对证据11、证据12、证据14的真实性予以确认，恒富公司对证据12中的《其他应付款明细账》的真实性、合法性、关联性均予以确认，本院对该《其他应付款明细账》反映的内容予以确认。因恒富公司对证据13的真实性、合法性、关联性均予以确认，本院对证据13予以确认。
本院查明，2001年12月25日，顺港公司与德良物业公司就顺港公司租赁大良区南国中路南区内13号地事宜签订《土地租赁合同书》一份，约定：顺港公司租赁的南国中路南区内13号地面积共36515平方米作为建设风味食街使用，租赁期限为十年，从2002年10月1起至2012年9月30日止。建筑物占地面积每平方米每月租金3.8元，道路、绿化、停车场等每平方米每月租金2.6元，合计每月租金为109545元（土地、建筑面积与交付的租金数额不符时，双方确定前三年每月租金为109545元），租赁期每满三年起租金在上期的基础上递增7%）。双方在签订本合同一个月内，德良物业公司交付该地块给顺港公司使用，从交付土地给顺港公司九个月起给付租金给德良物业公司。顺港公司负责出租土地的有关土地勘探、工程报建、绿化、下水道、工程建设等，合同期满出租土地内的建筑物、绿化及附着物归顺港公司所有。顺港公司拖欠租金按拖欠租金金额每日偿付给德良物业公司万分之五的逾期违约金，拖欠满三个月或不按期建设，视为顺港公司违约，德良物业公司有权收回出租的土地及追收拖欠的租金，地上的建筑物及附着物、绿化等无偿归德良物业公司所有（即《租赁合同书》第五条第1款）。德良物业公司中途收回出租土地必须赔偿顺港公司投入食街的建筑物、绿化、附着物的费用，并退回顺港公司缴交的租金（即《租赁合同书》第五条第2款）。
因顺港公司未按《土地租赁合同书》约定支付租金，大良开发公司、德良物业公司曾诉至广东省佛山市顺德区人法院，请求法院判令解除德良业物公司与顺港公司于2001年12月25日签订的《土地租赁合同书》，顺港公司立即支付拖欠的租金876360元及违约金59154元。广东省佛山市顺德区人民法院以（2003）顺法民一初字第03954号案受理，在该案诉讼过程中，大良开发公司、德良物业公司与顺港公司在庭外自行达成如下和解协议：一、解除德良物业公司与顺港公司于2001年12月25日签订的《土地租赁合同书》；二、顺港公司拖欠的租金，大良开发公司、德良物业公司与顺港公司已协商解决，不需要法院处理；三、根据《土地租赁合同书》第五条第1款的约定，由于顺港公司违约，讼争地上的建筑物及附着物、绿化等属大良开发公司、德良物业公司所有。2003年9月30日，广东省佛山市顺德区人民法院以（2003）顺法民一初字第03954号民事调解书对上述和解协议予以确认，该民事调解书已发生法律效力。
2003年10月1日，大良开发公司、德良物业公司与顺港公司签订《协议书》，该《协议书》载明双方于2003年9月30日签订了《和解协议》，大良开发公司、德良物业公司将大良南国中路南区13号土地（面积共36515平方米）租赁给顺港公司作为建设“风味食街”，土地属于大良开发公司、德良物业公司所有，上盖及周边配套设施由顺港公司投资建设，鉴于顺港公司拖欠租金及违约金至2003年10月15日止人民币1164304.85元，经双方协商，达成如下处理协议：一、顺港公司向大良开发公司、德良物业公司租赁前述土地（即美食广场）至2003年10月15日止应缴租金及违约金为1164304.85元，但顺港公司一直未缴纳。因此，大良开发公司、德良物业公司同意顺港公司将美食广场部分建筑商铺移交给大良开发公司、德良物业公司，以作抵顶顺港公司欠大良开发公司、德良物业公司租金及违约金1164304.85元和至2004年12月16日止的租金。二、顺港公司于2003年10月16日移交二区一座、三区一座、三区二座、三区四座、四区一座，商铺建筑面积共约4976平方米，土地面积跟随商铺面积一并移交给大良开发公司、德良物业公司。公共用地按建筑面积与总用地面积的比例一并移交。建筑商铺移交后至2003年12月16日止的租金仍然由顺港公司收取，从2003年12月17日起租金由大良开发公司、德良物业公司收取。顺港公司将上列土地及建筑商铺移交给大良开发公司、德良物业公司后，余下的土地25504平方米从2004年12月16日起继续按双方于2001年12月25日签订的《土地租赁合同书》执行。三、从2003年11月1日起，整个场地（美食广场）的保安、清洁、绿化、维护（不包括顺港公司未移交的建筑商铺）等统一由大良开发公司、德良物业公司管理。从2003年11月1日起，在顺港公司未移交的商铺中，按顺港公司出租建筑面积每月每平方米3元计算，每月10日前将当月实收管理费转入大良开发公司、德良物业公司提供的银行账户。
2004年8月26日，德良物业公司、大良开发公司与顺港公司签订《补充协议书》对双方于2003年10月1日签订的《协议书》内容进行补充约定如下：一、凤城美食广场从2003年11月1日起由大良开发公司、德良物业公司统一管理（包括租赁和物业管理）。二、凤城美食广场的场地租金由大良开发公司、德良物业公司统一向租户收取。三、大良开发公司、德良物业公司从2003年12月16日起至2004年12月16日止每月将所收取的凤城美食广场的租金中一区一座、一区二座、一区三座、一区四座、二区二座、三区三座、四区二座的租金在扣清顺港公司所欠大良开发公司、德良物业公司的款项后其余转到由顺港公司提供的账户上。四、其余条款按2003年10月1日签订的《协议书》内容执行。
2007年12月23日，顺港公司致函大良开发公司、德良物业公司认为，根据其司与德良物业公司、大良开发公司签订的关于租赁大良南国中路（延年路）南区13号地（即凤城美食广场）的合同和补充协议有关内容的约定，租赁期限至2012年10月。现因德良物业公司及大良开发公司已将上述土地出让，顺港公司希望能通过协商解决因出让土地而引起的提前终止租赁合同的有关问题。现顺港公司提出如下协商方案：以顺港公司投入凤城美食广场建设资金的总额及利息，扣除顺港公司已收部分款项，其余额为顺港公司应收金额。请考虑顺港公司的方案，尽快作出协商解决。
2009年2月9日，顺港公司再次致函（即《关于协商凤城美食广场解除租赁补偿款的事宜》）大良开发公司、德良物业公司认为，至2007年8月份大良开发公司、德良物业公司单方面解除租赁合同时，顺港公司实际管理“凤城美食广场”共计11815.63平方米的可出租面积，其中已出租面积为11119.5平方米，每月仅土地租金收入可达250002元。这还不包括广场内328个停车位的租金收入和近7000平方米的广告牌位租金收入。然而，大良开发公司、德良物业公司在2007年将凤城美食广场所在地块出让给房地产公司开发，要求顺港公司提前移交地块。顺港公司以大局为重，在补偿方案没有谈妥的情况下，仍然将地块移交。合同解除至今，对顺港公司场地补偿款的事宜迟迟未落实。根据顺港公司核算，假设租赁合同继续履行到合同期满，顺港公司可获得的商铺租金收入为13750727.2元，停车场租金收入为4067200元，广告牌位出租收益为903960元，此外大良开发公司、德良物业公司还应补偿顺港公司配套设施建设成本1185686.8元（已计算折旧），以上各项合计金额为19907574元。如连同迟延支付的利息（自2007年8月1日起暂计至2009年2月28日）一并计算的补偿金额为25282618.98元，请大良开发公司、德良物业公司尽快支付补偿款项。
2012年9月26日，德良物业公司出具德良函字〔2012〕2号《关于<关于协商凤城美食广场解除租赁补偿款的事宜>的复函》函复顺港公司称，2001年12月25日，其司与顺港公司签订《土地租赁合同书》，合同约定将案涉土地出租给顺港公司。随后，由于顺港公司不按时缴纳租金，同时又拖欠施工单位工程款，经法院调解，其公司按双方于2003年10月签订的《协议书》约定，自2003年11月1日起接手整个美食广场，一部分商铺移交给德良物业公司抵扣土地租金，其余商铺由德良物业公司代收租金，并在扣除应交管理费后代顺港公司支付工程款（由佛山市顺德区大良投资控股总公司收支）。2005年，德良物业公司以公开招标的方式将该地块出售，并于2007年8月左右移交给雅居乐公司。顺港公司对德良物业公司的出售行为未提出任何异议，德良物业公司亦按约定履行代收代支等相关工作，直至2010年6月代顺港公司付清工程款，合计3535000元（以双方核数为准）。并且，在此期间，为遵循友好合作原则，考虑到顺港公司的前期投入，德良物业公司自2009年3月起从每月的代收款中按顺港公司移交物业前的经营平均收益（110000元/月）按月支付给顺港公司，并直至租赁期限届满之日（2012年9月30日）为止，顺港公司对此安排并未提出异议。直至2012年9月，双方合约结束，现有剩余物业残值按有关协议约定处理。综上，德良物业公司一直按双方签署的有关协议履行相关工作，顺港公司对德良物业公司的相关安排也未提出异议，上述行为均为双方的真实意思表示，德良物业公司无需另行进行补偿。故此，顺港公司提出的补偿要求，德良物业公司不予支持。
顺港公司鉴于大良开发公司、德良物业公司单方解除与其之间的关于凤城美食广场土地的租赁关系，大良开发公司、德良物业管理公司应该予以其适当的补偿，因此而对大良开发公司、德良物业管理公司享有合法债权，故于2013年3月2日与新道贸易公司签订《债权转让协议》，顺港公司将其因大良开发公司、德良物业公司单方解除案涉《土地租赁合同书》而享有的债权转让给新道贸易公司。顺港公司已将该债权转让事宜通知了大良开发公司、德良物业管理公司。2013年6月12日，新道贸易公司将其从顺港公司受让的债权转让给恒富公司，并将该债权转让事宜通知了顺港公司、大良开发公司、德良物业公司。
根据大良开发公司、德良物业公司提交的《其他应付款明细账》记录，大良开发公司、德良物业公司在2004年1-12月期间代顺港公司就凤城美食广场一区一座、一区二座、一区三座、一区四座、二区二座、三区三座、四区二座收到租金合计为1728932元，月平均为144077.67元；在2005年1-12月期间代顺港公司收到租金合计为2344126.11元，月平均为195343.84元；在2006年1-12月期间代顺港公司收到租金合计为2368149元，月平均为197345.75元；在2006年11月-2007年10月期间代顺港公司收到的租金每月分别为349534元、152260元、214102元、137521元、356260元、177856元、127103元、276098元、193634元、196802元、207040元、276684元，合计为2664894元，平均每月收到222074.5元。
根据《其他应付款明细》记录，大良开发公司、德良物业公司从2004年2月起开始按32722元/月标准收取顺港公司物业场地管理费至2007年10月止，从2004年12月16日起按80198元/月标准收取顺港公司土地租金至2007年10月止，从2007年11月开始不再有收取顺港公司物业场地管理费和土地租金的记录；从2008年1月起，除有记录于2008年2月29日没收林宝健（水禾田）按金抵2005年7-8月份租金14400元以及2008年5月31日收取东山羊庄2007年10月租金32017元外，不再有代顺港公司收取租金的记录。
根据德良物业公司与来一锅（孙连珍）于2006年1月1日签订的《租赁协议》，租赁建筑物面积为300平方米，租期从2006年1月1日至2008年12月31日，2006年8月1日至2008年7月30日每月租金为5100元，2008年8月1日至2008年12月30日每月租金为5610元，月租金从首次交纳的2年后递增10%。
根据德良物业公司与胡坤儿于2006年7月28日签订的《租赁协议》，租赁建筑物面积为1200平方米，租期从2006年8月1日至2012年9月30日，2006年8月1日至2006年12月31日期间的月租金为37308元，2007年的月租金为39300元，较上期增加5.4%，2008年的月租金为41474元，较上期增加5.5%，2009年的月租金为43547元，较上期增加5%。
根据德良物业公司与佛山市顺德区友会娱乐城有限公司于2006年6月12日签订的《租赁协议》，租赁建筑物面积为3540平方米，租期从2006年7月1日起至2012年9月30日止，第一年的月租金为59472元，第二年的月租金为62445元，较上期增加5%，第三年的月租金为65567元，较上期增加5%，第四年的月租金为77882元，较上期增加18.78%，第五年的月租金为84960元，较上期增加9%，第六年的月租金为88500元，较上期增加4%。
根据德良物业公司与蟹皇粥于2007年1月15日签订的《租赁协议》，租赁二座1-2、13A铺位，建筑物面积为193.5平方米，租期从2007年2月1日起至2012年9月30日，2007年2月1日至2007年3月31日期间的月租金为6849元，2007年4月1日至2008年3月31日期间的月租金为7351元，较上期增加7.3%，2008年4月1日至2009年3月31日期间的月租金为7893元，较上期增加7.3%，2009年4月1日至2010年3月31日期间的月租金为8288元，较上期增加5%，2010年4月1日至2012年9月30日期间的月租金为8702元，较上期增加5%。
根据德良物业公司与佛山市顺德区友会娱乐城有限公司于2006年11月23已日签订的《租赁协议》，租赁建筑物面积300平方米，租期从2006年12月1日起至2012年9月30日止，月租金为4200元。
根据德良物业公司与袁向前于2006年7月5日签订的《租赁协议》，租赁二座1-2、13A铺位，建筑面积为193.5平方米，租期从2006年7月1日起至2009年3月31日止，2006年7月1日至2007年3月31日期间的月租金为6849元，2007年4月1日至2008年3月31日期间的月租金为7351元，较上期增加7.3%，2008年4月1日至2009年3月31日期间的月租金为7893元，较上期增加7.3%。
2006年6月30日，顺港公司通知德良物业公司，同意齿留香租用凤港酒楼的场地，面积为1200平方米。
在诉讼中，大良开发公司、德良物业公司称，根据顺港公司的委托代顺港公司支付因修建凤城美食广场所欠工程款。在2007年8月至2010年6月期间，大良开发公司、德良物业公司代顺港公司支付的工程款及转回顺港公司的租金合计3965000元，从2010年7月起至2012年9月30日止，大良开发公司、德良物业公司按每月110000元的标准向顺港公司支付租金收益补偿款2970000元，前述款项合计6935000元。恒富公司对顺港公司已收到前述6935000元款项无异议。
在诉讼中，恒富公司与大良开发公司、德良物业公司确认《土地租赁合同书》涉及的土地于2002年3月15日交付予顺港公司使用。
在诉讼中，恒富公司认为，根据《协议书》所附讼争土地上建筑物设计图纸记载内容可知，地上建筑物面积为18150.9平方米，结合顺港公司《关于协商凤城美食广场解除租赁补偿款的事宜》中的相关数据可知其实际可出租面积为11815.63平方米，加上已移交给德良物业公司的4976平方米，可得知顺港公司实际可出租建筑物面积为16791.63平方米，此数据与设计图纸上的建筑面积不一致是因为顺港公司函件中所主张的数据是根据实际可出租部分计算的，扣除了镂空、支撑柱等不可出租的部分。大良开发公司、德良物业公司对图纸的真实性没有异议，但认为设计图纸并非最终建成面积，实际可使用面积应以租赁合同记载为准，同时，因讼争土地上建筑物是临时建筑，租户也存在动态变化，商铺存在空闲期，不存在所谓的可出租面积，应以实际租出为准。
在诉讼中，大良开发公司、德良物业公司确认其自2012年10月1日起，未再向顺港公司支付过款项。
本院认为，原告恒富公司以大良开发公司、德良物业公司单方解除大良开发公司、德良物业公司与顺港公司之间的土地租赁合同，应赔偿顺港公司合理损失为由，并以其为顺港公司债权受让人的身份提起本案诉讼，请求大良开发公司、德良物业公司赔偿租赁合同被单方解除而遭受的损失，故本案属土地租赁合同纠纷。根据诉辩双方的意见，本案争议焦点有三：一是大良开发公司、德良物业公司在履行其与顺港公司之间的土地租赁合同过程中是否存在违约，是否应赔偿损失的问题，二是顺港公司与新道贸易公司、新道贸易公司与恒富公司之间是否存在债权转让的事实及债权转让的效力问题，三是如大良开发公司、德良物业公司应赔偿损失，损失应如何计算的问题。对此，本院分析如下：
关于争议焦点一。一、德良物业公司与顺港公司于2001年12月25日签订的《土地租赁合同书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽顺港公司在履行该《土地租赁合同书》过程中出现违约，大良开发公司、德良物业公司因此而诉至广东省佛山市顺德区人民法院即（2003）顺法民一初字第03954号案，且在该案审理过程中，顺港公司与德良物业公司、大良开发公司于2003年9月30日达成和解协议，解除德良物业公司与顺港公司前述《土地租赁合同书》，并确认讼争土地上的建筑物及附着物、绿化等属大良开发公司、德良物业公司所有，广东省佛山市顺德区人民法院于同日出具（2003）顺法民一初字第03954号民事调解书予以确认，但大良开发公司、德良物业公司与顺港公司于2003年10月1日签订《协议书》、于2004年8月26日签订《补充协议书》对顺港公司以其在讼争土地上投资建设的建筑物抵顶欠大良开发公司、德良物业公司的租金及违约金以及抵顶后双方就讼争土地上建筑物的权属、顺港公司建筑物相应部分土地的租金、物业场地的管理责任和义务包括管理费的收取、顺港公司物业租金的收取包括委托大良开发公司、德良物业公司收取租金等进行了约定，该《协议书》和《补充协议书》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故顺港公司与大良开发公司、德良物业公司就讼争土地及其地上建筑物而产生的权利义务应根据双方签订的《协议书》和《补充协议书》约定的内容确定，大良开发公司、德良物业公司辩称根据其与顺港公司于2003年9月30日达成的和解协议及（2003）顺法民一初字第03954号民事调解书，讼争土地上的建筑物、附着物及绿化等附属设施所有权全归其所有，缺乏法律依据，本院不予采纳。二、根据《协议书》和《补充协议书》约定内容可知：1.顺港公司就讼争土地上兴建的凤城美食广场一区一座、一区二座、一区三座、一区四座、二区二座、三区三座、四区二座建筑物的出租收益由顺港公司享有，该部分建筑物占用土地面积为25504平方米，土地租金从2004年12月16日起继续按双方于2001年12月25日签订的《土地租赁合同书》执行。2.自2004年8月26日开始，凤城美食广场的场地租金由大良开发公司、德良物业公司统一向租户收取（包括顺港公司应收租金部分），在扣清顺港公司欠大良开发公司、德良物业公司的款项后余款转到顺港公司提供的账户上。3.顺港公司享有收益的建筑物的场地管理费从2003年11月1日起按出租建筑面积每月每平方米3元计算。三、在前述《协议书》和《补充协议书》的履行过程中，因大良开发公司、德良物业公司将讼争土地使用权以出让方式转让给案外人而导致大良开发公司、德良物业公司需提前收回讼争土地，顺港公司也提前交回土地予大良开发公司、德良物业公司，顺港公司因此而分别于2007年、2009年两次致函大良开发公司、德良物业公司商讨讼争土地出让而引发的提前终止双方租赁合同的赔偿或补偿问题，大良物业公司在其落款日期为2012年9月26日的德良函字〔2012〕号复函中称收到顺港公司《关于协商凤城美食广场解除租赁补偿款事宜》的函件，并称其已按《协议书》、《补充协议书》约定内容履行了顺港公司所有的建筑物部分的租金的代收代支（代顺港公司支付工程款等）以及将余款支付给顺港公司的义务，且顺港公司对出让土地的行为并无异议，并按110000元/月的平均收益标准按月支付补偿款给顺港公司直至合同期满即2012年9月30日止，故双方实际已协商解除了合同，无需对顺港公司另行补偿。本院认为，根据德良物业公司、大良开发公司与顺港司之间的来往函件可知，双方之间的土地租赁合同因德良物业公司、大良开发公司出让讼争土地而在事实上已无法履行，表明德良物业公司、大良开发公司已不再履行双方之间的租赁合同，故德良物业公司、大良开发公司的行为已构成违约，对顺港公司因此而遭受的损失应予以赔偿。虽顺港公司在大良开发公司、德良物业公司出让讼争土地需要提前收回土地时交回了土地，大良开发公司、德良物业公司在土地提前收回后确实还为顺港公司代为支付工程款或按110000元/月标准向顺港公司支付过款项，但双方之间并未就提前收回土地、解除租赁合同以及赔偿事宜而签订书面协议，顺港公司两次发函商讨提前收回土地的赔偿或补偿问题也可反映出顺港公司在向德良物业公司主张权利，由此可见双方未能就前述问题达成一致意见或顺港公司认可德良物业公司在复函中所称的110000元/月的补偿方案。顺港公司在收到大良物业公司认为无需要给顺港公司另行补偿的德良函字〔2012〕2号复函后认为大良开发公司、德良物业公司单方解除合同仍应该对其进行适当补偿，并于2013年3月2日与新道贸易公司签订《债权转让协议》将其对大良开发公司、德良物业公司的债权转让给新道贸易公司，且将有关债权转让事宜通知大良开发公司、德良物业公司，后新道贸易公司将债权转让给恒富公司，新道贸易公司、顺港公司并要求大良开发公司、德良物业公司向恒富公司履行赔偿义务亦是主张权利。由上可知，大良开发公司、德良物业公司与顺港公司之间并未能就提前收回土地以及因此而产生的赔偿问题协商一致，故大良开发公司、德良物业公司有关其已与顺港公司协商解除租赁合同的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，大良开发公司、德良物业公司在合同履行过程中提前收回土地的行为已构成违约，且并未与顺港公司就提前收回讼争土地及赔偿事宜协商一致，故大良开发公司、德良物业公司依法应承担相应的违约责任，顺港公司也因此而享有要求大良开发公司、德良物业公司给予赔偿的权利。
关于争议焦点二。如前所述，顺港公司享有的向大良开发公司、德良物业公司主张违约赔偿的权利，该权利基于双方之间的租赁合同而产生，属于合法债权，该权利亦不存在《中华人民共和国合同法》第七十九条规定的禁止转让情形，故其依法可予以转让。根据本案查明事实，顺港公司与新道贸易公司签订《债权转让协议》将其享有的债权转让给新道贸易公司，新道贸易公司再与恒富公司签订《债权转让协议》将其受让的债权转让给恒富公司，恒富公司提交的证据证明已将前述转让事宜通知了大良开发公司、德良物业公司，且本案诉讼中，本院已将有关《债权转让协议》全部送达给了大良开发公司、德良物业公司。因此，本院认定大良开发公司、德良物业公司已知悉顺港公司与新道贸易公司、新道贸易公司与恒富公司之间的债权转让事宜，故相关债权转让已发生法律效力，恒富公司已通过债权转让方式获得了顺港公司对大良开发公司、德良物业公司所享有权利，有权提起本案诉讼，要求大良开发公司、德良物业公司赔偿其损失。
关于争议焦点三。如前所述，大良开发公司、德良物业公司提前收回讼争土地已构成违约，恒富公司已是顺港公司债权的合法受让人，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补偿措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，恒富公司享有要求大良开发公司、德良物业公司赔偿其损失的权利，本院对其要求大良开发公司、德良物业公司赔偿其损失的主张予以支持，但对于恒富公司可主张的具体损失范围，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定和综合本案情况确定。在本案中，顺港公司租用大良开发公司、德良物业公司的土地兴建凤城美食广场，并通过出租美食广场建筑物业收取租金而获取收益，故大良开发公司、德良物业公司应向恒富公司赔偿的损失应相当于顺港公司因合同履行后可获得的利益。顺港公司因合同不再履行而遭受的可获得利益损失，是指合同履行后其可获得的纯利益，应为其可获得的租金扣减其为获取租金而应承担的成本。从本案合同履行情况看，顺港公司应承担的成本包括其应支付给大良开发公司、德良物业公司的土地租金和场地管理费。对此，本院分析如下：首先，根据本案查明事实，恒富公司主张从2007年8月开始的租金损失，虽德良物业公司在德良函字〔2012〕2号复函中称于2007年8月将讼争土地移交给案外人，但从大良开发公司、德良物业公司提交的《其他应付款明细账》记录看，大良开发公司、德良物业公司代顺港公司收取租金截止于2007年10月，从代收款中扣减顺港公司应付的土地租金和物业管理费也是截止于2007年10月，即顺港公司在2007年8-10月有实际的租金收入，分别为196802元、207040元、276684元，且大良开发公司、德良物业公司亦是在2007年11月才停止收取顺港公司的土地租金和场地管理费，故可认定大良开发公司、德良物业公司与顺港公司之间的租赁合同关系实际履行至2007年10月，即顺港公司在2007年8-10月的租金收益应按大良开发公司、德良物业公司实际代收租金计算即合计为680526元。其次，从2007年11月开始，顺港公司实际不再有租金收入，因而产生合同未能履行的可获得利益损失，即应从2007年11月开始计算顺港公司的可获得利益损失。对于顺港公司因合同不再履行而遭受的可获得的利益损失具体如何确定，本院分析如下：1.鉴于恒富公司提交的顺港公司物业的租约仅是其部分物业的租约，本案证据亦不能证明顺港公司的全部可出租物业均存在租约或均已出租且得到实际全面履行，且出租物因市场情况变化有可能闲置待租，即使是已签订的租赁合同在履行过程中也可能存在解除而不再履行等因素，结合顺港公司物业在2004年、2005年、2006年、2007年的实际租金收益情况，对于顺港公司2007年11月开始因合同履行后可获得的租金收入，本院认为应结合顺港公司与大良开发公司、德良物业公司之间的合同约定内容以及参照顺港公司在大良开发公司、德良物业公司提前收回讼争土地前的租金收入情况确定，而不能根据恒富公司依据其部分物业租约反映的租金标准而得出的平均租金标准和实际可出租建筑物面积11815.63平方米计算其租金收入，故对恒富公司以26.29元/平方米/月的标准起算租金、按可出租建筑面积11815.63平方米计算租金收入的主张不予支持。2.为保障参照的实际租金收益情况具有代表性，参照的实际租金收益应是相对合理时间内的平均租金收益情况。同时，因在租赁实践中一般存在租金递增的情况，且根据《协议书》和《补充协议书》的约定，顺港公司应付地土地租金按《土地租赁合同书》的约定执行，而根据《土地租赁合同书》的约定，顺港公司应支付的土地租金每三年在上期租金的基础上递增7%，而恒富公司提交的证据7即顺港公司部分物业的租赁合同也对租金递增作了相应的约定，故在计算合同未能履行的可获得利益损失时参照租赁合同不再履行前的租金收益情况能较为客观和合理地反映未来的租金收入情况。因此，本院确定以土地租赁合同不再履行前12个月即2006年11月至2007年10月期间的月平均租金即222074.5元/月为标准计算顺港公司因合同履行可获得的租金收入。3.从大良开发公司、德良物业管理公司提供的《其他应付款明细账》看，大良开发公司、德良物业公司从2004年2月起开始按32722元/月标准收取顺港公司物业管理费至2007年10月止，从2004年12月16日起按80198元/月标准收取顺港公司土地租金至2007年10月止。由此可见，大良开发公司、德良物业公司在提前收回土地前长达三年多的时间内以32722元/月标准收取顺港公司场地管理费、长达两年多的时间内以801','2018-12-30
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第一百条人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。[ly]
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