江苏省宿迁市宿豫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1311民初2057号
原告：蔡东，男，1986年1月1日生，汉族，居民，住江苏省宿迁市宿城区。
委托诉讼代理人：倪宿宁，江苏剑辉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牟宗英，江苏剑辉律师事务所律师。
被告：葛迎辉，男，1975年1月31日生，汉族，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。
委托诉讼代理人：殷爱亭，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。
被告：姚瑞，男，1982年10月5日生，汉族，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。
被告：汪娟，女，1982年6月5日生，汉族，居民，住江苏省宿迁市宿城区。
委托诉讼代理人：杨斌，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。
被告：侍雷，男，1968年6月21日生，汉族，居民，住江苏省宿迁市宿城区。
原告蔡东与被告葛迎辉、侍雷、汪娟、姚瑞案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蔡东委托诉讼代理人倪宿宁、被告葛迎辉及其委托诉讼代理人殷爱亭、被告汪娟委托诉讼代理人杨斌、被告侍雷到庭参加诉讼，被告姚瑞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡东向本院提出诉讼请求：1.依法确认2012年10月28日原告与被告姚瑞、汪娟签订的房屋买卖合同有效，原告为宿迁市宿城区锦绣家园B03幢306室房屋的所有人；2.依法判令停止对宿迁市宿城区锦绣家园B03幢306室房屋的强制执行措施，并解除查封；3.本案诉讼费及公告费由被告承担。事实和理由：2012年5月，因原告原居住的宿迁市宿城区幸福新村二区十巷29号房屋拆迁，原告经中介介绍购买被告姚瑞、汪娟位于宿迁市宿城区锦绣家园B03幢306室房屋。经协商，原告于2012年5月22日经中介公司向被告姚瑞支付定金100000元，同年7月30日支付房款150000元，被告姚瑞、汪娟将房屋交付原告。2012年8月12日，原告对涉案房屋进行装潢并居住至今。2012年10月28日，原告将房屋银行按揭贷款253636元（该贷款由原告蔡东继续偿还）外的111364元房款交付被告姚瑞、汪娟，二被告向原告出具了615000元的收条，双方经中介签订了房屋买卖合同。在被告葛迎辉申请强制执行被告姚瑞、侍雷民间借贷纠纷一案中，原告得知其所有的房屋被法院采取强制执行措施，依法向法院提出执行异议，法院对原告的执行异议形式审查后，驳回了原告的执行异议申请。为维护原告的合法权利，现原告提起执行异议之诉，请求判为所请。
被告葛迎辉辩称，1.原告本次诉求，没有事实及法律依据，不能成立。其诉状中所陈述的涉案房屋购买事项及款项交付事项和入住情况，与原告母亲作为案件代理人在执行局的陈述及执行异议案件听证程序中的陈述均不一致。对于涉案房屋购买方式，原告首次陈述是通过网络查询获知房屋出售信息，而后与出售方商谈购买事项，在后期执行异议期间及本次诉讼诉状中陈述系通过房产中介获知该房信息，前后不一致。对于房屋购买的时间，原告先后几次陈述也不一致，主要体现在以下几个时间段：2012年5月份购买涉案房屋，并支付10万元定金，又于2012年7月份另行支付15万元购房款，与其提供的房款收据及执行异议听证期间的庭审笔录所反映的付款金额、时间、购房时间均不一致。原告所提供的涉案房产买卖合同及房款收据形成时间为2012年10月28日，如双方所签订的买卖合同及付款凭证是原始形成且客观真实，作为出售方按交易习惯应当在签署买卖协议后获取购房款才能将房屋交付于购买人，原告在诉状中陈述于2012年8月12日入住涉案房屋，而在执行程序及执行异议听证程序所陈述的入住时间为2012年6月份。综上，原告提供的涉案合同及还款收据及诉状叙述的买卖经过、付款事项前后多次矛盾、不一致，故我方完全有理由相信原告持有的上述资料不具有真实合法性，更不能证明原告系涉案房屋所有人；2.涉案房屋至今仍登记在被告姚瑞名下，被告姚瑞系被告葛迎辉申请执行案件被执行人，在一审诉讼及执行期间，被告姚瑞未对涉案房屋查封事宜提出异议，且从未向法院及被告葛迎辉告知被保全的财产已出售他人，因此我方认为法院对涉案房屋可以依法采取执行措施。同时根据物权法第九条第一款的规定及其他相关司法解释规定，不动产物权设立、变更、转让、消灭经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力。原告购买的涉案房屋至今未办理过户手续，且在购买时原告明知涉案房屋有按揭抵款尚未还清，其至今未过户是为了未来减少过户费用，另外房款未凑齐也是其未办理过户的原因，由此可见，原告基于上述原因未过户，不能说明原告对于未及时办理过户无过错。另原告至今未付清购房款，故原告要求确认合同有效及确认原告为该房屋所有权人的请求不能成立，亦不能解除对涉案房产的查封。综上所述，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
被告姚瑞未作答辩。
被告汪娟辩称，被告姚瑞与汪娟于2005年结婚，涉案房屋购买于2009年11月，为被告姚瑞、汪娟的共同财产。但被告姚瑞与原告商谈房屋买卖时，被告汪娟与被告姚瑞也在谈离婚，2012年9月18日双方办理了离婚登记手续。被告汪娟在房屋买卖合同上签名，是想向原告证明向原告出售房屋是被告姚瑞和汪娟的共同意思表示。双方间签订的合同是有效的，涉案房屋已经经过被告姚瑞、汪娟合法处理，房屋实际已向原告交付，故请求法庭驳回原告要求被告汪娟承担本案所指的法律责任及经济责任。
被告侍雷的答辩意见与被告葛迎辉一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房产证、土地证、民事调解书、裁定书、离婚证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：原告提供的购房款收据三份（定金100000万元、购房款150000元、总房款615000元）、中介费收据、房屋买卖合同、被告蔡东银行还贷明细查询结果、汇款凭条、银行交易明细、物业公司和凤凰社区出具的证明，因被告汪娟作为房屋的出卖方，对上述证据中除150000元的收据外均予以认可，且上述证据之间可以相互印证，能够证明原告与被告姚瑞、汪娟之间关于涉案房屋的买卖、交付等事实，故本院对上述证据的证明效力予以确认。对原告提供的物业费发票、燃气费票据、水电费票据，与原告提供的其他证据能够相互印证，证明原告已对涉案房屋进行了占有及使用，本院对上述票据的证明效力亦予以确认。对被告葛迎辉提供的谈话笔录，因该份笔录系原告母亲张苏平在本院执行局就涉案房屋买卖所作的陈述，笔录下方有张苏平本人签字、捺印，本院对该份证据的真实性予以确认，就张苏平在该份笔录中所陈述的内容，虽然与原告诉状中所作陈述不完全一致，但不影响本案事实的认定。
根据当事人陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：被告姚瑞与汪娟于2005年10月17日登记结婚，二被告于2009年购置涉案房屋，2012年9月18日，双方登记离婚。2012年5月，经信裕行房地产经纪宿迁有限公司（以下简称信裕行）介绍，原告购买被告姚瑞和汪娟所有的位于宿迁市宿城区锦绣佳园B03栋306室房屋。2012年5月22日，原告向信裕行交纳购房定金100000元，2012年5月26日，原告向信裕行支付中介费5000元。2012年7月30日，原告向被告姚瑞支付购房款150000元。2012年10月28日，原告（乙方）与被告姚瑞、汪娟（甲方）和案外人宿迁市宿城区达成信息服务部（丙方）三方就涉案房屋签订房屋买卖合同，约定房屋售价为615000元。合同第六条补充约定：“因甲方房屋产权按政策未满5年，乙方按甲方房屋贷款余额继续还贷，满5年后，乙方应一次性归还剩余贷款。”合同签订之日，被告姚瑞、汪娟向原告出具了615000元的购房款收条，收条中包含合同中约定由原告继续偿还的银行贷款。合同签订前，原告已搬至涉案房屋居住。原告居住涉案房屋期间，缴纳了2013年及2014年的物业管理费并缴纳了燃气费及水电费。
2015年5月，被告葛迎辉对被告姚瑞、侍雷提起民间借贷之诉，诉讼中，经被告葛迎辉申请，本院于2015年6月1日依法对登记在被告姚瑞名下的上述房屋进行查封。2015年8月6日，经本院调解，双方达成如下协议：“一、被告姚瑞欠原告葛迎辉借款本息合计340000元，定于2015年8月20日前给付10000元，于2015年9月26日前给付150000元，余款180000元于2015年10月20日前付清，如被告有任一期逾期给付，原告可就本案全部余款申请强制执行，并另给付违约金30000元；（上述款项打入账户名：葛迎辉，开户行：中国农业银行，账户：62×××70内）；二、被告侍雷对上述第一项债务承担连带清偿责任；……”。后被告姚瑞未按约定履行上述协议，被告葛迎辉向本院申请执行。原告蔡东在执行过程中对被查封的房屋提出执行异议。本院于2016年3月30日作出裁定，驳回蔡东的执行异议。原告对该裁定不服，遂向本院提起诉讼。
另查明，涉案房屋被设定抵押权，抵押权人为银行。截至本院开庭审理本案之日，以该房抵押的银行贷款尚未还清。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，原告与被告姚瑞、汪娟签订的房屋买卖合同，其形式及内容均不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，故本院对原告要求确认合同有效的诉讼请求予以支持。原告虽在本院查封房屋前与被告姚瑞、汪娟签订了合法有效的书面买卖合同，但其并没有支付房屋的全部价款，而是在支付部分价款后继续代替被告姚瑞偿还房屋贷款，且其未及时办理过户手续系其自身原因造成，因此，原告就涉案房屋未满足已支付全部价款及对未办理过户手续无过错的条件，其就涉案房屋所享有的权利不能排除法院对房屋的执行。据此，对蔡东要求确认房屋归其所有、停止执行房屋及解除房屋查封的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告蔡东与被告姚瑞、汪娟在2012年10月28日签订的房屋买卖合同系有效合同；
二、驳回原告蔡东要求确认其为宿迁市宿城区锦绣佳园B03栋306室房屋所有权人的诉讼请求；
三、驳回原告蔡东关于停止对宿迁市宿城区锦绣佳园B03栋306室房屋的执行及解除对该房屋的查封的诉讼请求。
案件受理费9950元，公告费600元，合计10550元，由原告自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。
审 判 长 王丽娜
人民陪审员 王继章
人民陪审员 陈立军
二〇一六年九月二日
书 记 员 张 茹
附录
法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。