河南省漯河市源汇区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)豫1102民初2037号
原告金色里程小区业主委员会。
负责人李顺利，男，金色里程小区业主委员会主任。
委托代理人郭晓果，河南恩达律师事务所律师。
被告漯河市中启物业管理有限公司，住所地漯河市沙澧产业集聚区湘江西路802号
法定代表人楚四杰，该公司经理
委托代理人沈得刚，该公司法律顾问。
委托代理人付水牛，该公司业务经理。
原告金色里程小区业主委员会与被告漯河市中启物业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理；原告的负责人李顺利及其委托代理人郭晓果，被告漯河市中启物业管理有限公司的委托代理人沈得刚、付水牛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，金色里程小区位于漯河市××区××号，总建筑面积70102，27平米，2011年5月交付给小区业主使用，该小区由开发商指定被告提供前期物业服务。被告在提供前期物业服务过程中，出现如下损害小区业主的行为：小区热水未经全体业主同意私自外卖，影响业主正常使用：单元门门禁系统损坏不积极维修，存在极大安全隐患：小区监控长期不维护、维修，致使小区监控陷入瘫痪状态；擅自抬高物业费单价；小区内车辆乱停乱放、占用消防通道不予管理等等。由于小区业主委员会没有成立，众多业主敢怒不敢言。2016年12月，小区业主大会选举产生了业主委员会，2017年2月13日业主委员会在漯河市源汇区房屋管理局备案。金色里程小区业委会成立后，即通知被告对其物业服务进行整改并重新与小区业主签订《物业服务管理合同》，被告在接到业委会的通知后根本不予理睬。2017年5月14日在本小区召开了第一次业主大会，大会召开符合法定程序，结果有超过三分之二的业主要求更换被告中启物业公司。然而，被告不予理睬，继续滞留小区。《物业管理条例》第十一条第（四）项规定，业主有权利选聘和解聘物业服务企业。为维护小区业主的共同权益，业主委员会在征求业主的意见后，决定选聘新的物业管理公司，与拒不整改的被告终止前期物业服务合同。为了维护全体业主的合法权益，特具状起诉请求：一、依法判令被告搬离漯河市五一路金色里程小区，终止被告在金色里程小区的《前期物业服务合同》；二、依法别令被告向原告金色里程小区业委会移交物业管理资料；三、本案诉讼费、律师费由被告承担。
被告漯河市中启物业管理有限公司辩称，一、原告起诉书中提出物业公司存在热水外卖问题，不是事实。开发商占用漯河市一、二针织厂土地兴建金色里程小区时，针织厂建有员工澡堂，员工、家属可以临时用小区地下热水洗澡，自2011年4月份至2016年底，物业公司进入小区以后，就关了供水阀门，未让他们使用小区热水。2017年4月份，针织厂负责人又找到开发商坤恒公司，协高使用金色里程小区地下热水，坤恒公司同意针织厂职工澡堂免费使用小区热水，但在供应2-3个月后，物业公司发现给其供水影响小区业主的热水使用效果，随机在2017年6月及时关闭了针织厂供热水闸门。原告起诉书中所说的物业公司卖热水一事，不能成立。二、原告提出小区单元门系统损坏，维修不积极的问题，不是事实。通过物业公司提供的单元门系统损坏维修记录可以看出，只要业主反映此事，物业公司均有登记，并及时安排维修人员及时进行维修，不存在修不及时的问题。三、原告提出被告私自拍高物业收费标准问题，不是事实。物业公司自进入小区以来，严格按照漯河市物价部门批准的物业服务收费标准收费，并将收费标准在公示栏向全体业主公示，截止目前，我们小区的高层楼房与5层以下楼房物业收费，在全市收费属最低的。物业公司不存在乱收费问题。四、原告提出小区车随意停放，管理混乱，车辆占用消防通道问题，不是事实。随着人们生活条件的逐步提高，小区业主购买车辆也逐日增多，但小区空间有限，加上外来（业主来客）车辆，小区车位紧张，为此，物业公司对来往小区车辆严加盘查，凡是不属于小区业主的车辆或与小区业主无关车辆，一律不让入小区，对临时进入小区的车辆，及时由物业值班人员引导停车，并登记驾驶员相关信息，一旦发生状况，及时通知车主撤离，几年来从没有发生占用消防通道问题。五、原告提出小区监控系统瘫痪，维修不及时问题，不是事实。小区监控自2011年投入已经使用8年多了，已超过其5年的使用期限，2017年物业公司经与漯河市房管局相关部门协商沟通，房管部门同意物业公司提出的用房屋维修基金更换小区监控系统的申请，但需小区业委会同意即可施行，但业委会负责人不与物业公司配合，导致监控系统至今不能更换。目前小区监控系统也并非向原告所说的处于瘫痪状态，小区监控系统经过物业公司不断的维修，处在艰难的维持基本运行之中。小区监控系统不能更换的直接责任，全部在原告方面。六、原告向被告送达《物业整改通知书》、《洽谈谈合同通知书》、《解除合同通知书》，物业公司不予理，不是事实。物业公司的管理人员与业委会负责人几乎天天见面，物业公司从听到、也没有收到原告所说的什么通知，反而是2017年5－6月份物业公司自动找到小区业委会负责人洽谈双方签订合同问题，当时业委会负责人提出签订合同可以，但业委会要从物业公司当年收取的物业费中提取3％的手续费，业委会负责人的这一无礼要求，遭到了物业公司的拒绝，况且目前本小区每年物业管理、小区绿化、垃圾清理、设施维护等方面净亏损在18万元以上，均是开发企业在弥补物业方面的亏损，业委会负责人提出的3％的手续费，也缺乏法律依据。七、在开发公司未将小区产业及相关资料移交给业委会前，物业公司与坤恒地产公司签订物业服务合同，应当合法有效。物业公司自2011年以来，一直与坤恒公司签订物业服务合同，小区业委会在2017年2月成立后，因开发商未将小区资产及相关资料移交给业委会，故坤恒公司与物业公司2017年1月1日签订的《物业服务合同》合法有效。综上所述，物业公司依据与坤恒公司签订的物业服务合同，为小区业主提供物业服务有法律依据，签订物业服务合同签订在先，业委会成立在后，且原告起诉书中所列举的其他问题均不是事实，请法院依法驳回原告起诉，还物业公司一个公道！
经审理查明，位于漯河市××区××号的金色里程小区系漯河坤恒置业有限公司开发，该小区开发商于2011年元月5日委托被告对该小区进行物业服务管理至今。
再查明，2017年2月12日，原告金色里程小区业主委员会成立。
又查明，庭审过程中，原告称就本案原被告双方的纠纷召开第一次业主大会时，有374户业主要求更换被告。第二次召开业主大会时，有201名业主要求更换被告。原告称金色里程小区入住的业主有540户，被告称有615户。
以上查明的事实有漯河市住宅小区业主委员会备案登记表、前期服务合同、当事人陈述及庭审笔录等证据为证。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。对建设单位即开发商聘请的前期物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换，但选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定并按照正当程序进行，业主成立业主大会，行使最高权力。本案原告业主委员会作为业主大会的执行机关，其本身没有独立决策的权利，业主委员会须经业主大会的授权方能代表全体业主行使权利。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本案原告的诉讼请求能否成立，应审查原告的诉讼请求是否具有业主大会的授权并按照正当程序行使权利。虽然原告称第二次出席会议的全体业主均同意更换物业公司，其亦向本院提交了201人的表决票，但本院认为，该证据不能证实其通过的关于更换被告的决议符合法定人数即物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依据民事诉讼“谁主张谁举证”的规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因原告业主委员会未提供充分证据证实其按照正当程序代全体业主行使权利，故对其要求被告搬离漯河市五一路金色里程小区，终止被告在金色里程小区的《前期物业服务合同》，移交物业管理资料的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款、《物业管理条例》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告金色里程小区业主委员会要求被告漯河市中启物业管理有限公司搬离漯河市五一路金色里程小区，终止被告漯河市中启物业管理有限公司在金色里程小区的《前期物业服务合同》的诉讼请求；
二、驳回原告金色里程小区业主委员会要求被告漯河市中启物业管理有限公司移交物业管理资料的诉讼请求；
本案案件受理费100元，减半收取50元，由原告金色里程小区业主委员会承担。
如不服本判决，可在判决书送到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。
审判员 蒲红伦
二〇一八年八月八日
书记员 张鹏飞