四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）川民提字第15号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：卢永迅，男，1960年4月23日出生，汉族。
委托代理人：杨道军，乐至县宝林法律服务所法律工作者。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陶用芬，女，1972年6月24日出生，汉族。
委托代理人：杨道军，乐至县宝林法律服务所法律工作者。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：四川藏鑫置业有限公司。住所地：四川省成都市新都区大丰街道办皇花街***号。
法定代表人：李博，该公司总经理。
委托代理人：庞石磊，男，1987年3月14日出生，汉族，四川藏鑫置业有限公司员工。
再审申请人卢永迅、陶用芬因与被申请人四川藏鑫置业有限公司（简称藏鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2013）成民终字第617号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年10月31日作出（2013）川民申字第1836号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人卢永迅及其委托代理人杨道军、再审申请人陶用芬的委托代理人杨道军，被申请人藏鑫公司的委托代理人庞石磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年9月12日，一审原告卢永迅、陶用芬起诉至成都市新都区人民法院称，其于2010年11月18日与藏鑫公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（简称《补充协议》），并按照约定支付了全部购房款421338元，但藏鑫公司未按约定的期限交付其购买的商品房。请求判令：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.藏鑫公司退还购房款421338元并赔偿损失（损失计算至2012年9月4日为47000元）；3.藏鑫公司承担本案诉讼费。一审被告藏鑫公司辩称，1.卢永迅、陶用芬出示的合同真实合法有效，所购房屋符合国家法律和政策规定的交付条件；2.讼争商品房是按揭的，涉及担保人与银行的权利和义务，卢永迅、陶用芬无解除合同的必要；3.导致讼争房屋迟延交付的原因是市政设施配套不足造成施工进度缓慢，根据《补充协议》第四条第一项的规定，对于因市政设施迟延造成的逾期，藏鑫公司不承担违约责任。
成都市新都区人民法院一审查明，2010年11月18日，卢永迅、陶用芬与藏鑫公司签订了《商品房买卖合同》，约定由卢永迅、陶用芬购买藏鑫公司开发的位于成都市新都区大丰镇太平村四社“藏鑫·凤凰山1号”楼盘的1幢1单元7层05号房屋，房屋建筑面积84.93平方米，套内建筑面积70.77平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5953.62元，总价款421338元，卢永迅、陶用芬首期支付购房总价款的31.17%，其余价款向中国工商银行股份有限公司成都滨江支行借款支付。根据约定，藏鑫公司应于2012年6月30日前向卢永迅、陶用芬交付上述商品房，除不可抗力外，藏鑫公司未按照约定的期限和条件交付商品房，逾期超过30日后，卢永迅、陶用芬有权退房，卢永迅、陶用芬退房的，藏鑫公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照卢永迅、陶用芬全部已付款的1%支付违约金。商品房达到约定的交付条件后，藏鑫公司应当在7日前书面通知卢永迅、陶用芬办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。同日，双方还签订了《补充协议》。《补充协议》第四条约定，“发生下列特殊情况，除出卖人与买受人协商同意解除或变更合同外，出卖人根据延误时间顺延交房的期限，并不视为违约：1.因政策、政府职能部门有关规定、其他行政决定、规划调整、市政配套设施迟延等影响（出卖人提供相关文件或说明）；……”。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，卢永迅、陶用芬按约定向藏鑫公司交付了全部购房款421338元。其中，以现金方式首付131338元，按揭贷款290000元。合同约定的交房期限届满，藏鑫公司未向卢永迅、陶用芬交付房屋。卢永迅、陶用芬认为藏鑫公司的行为构成违约，于2012年7月31日向藏鑫公司邮寄了《解除房屋买卖合同的通知》，要求解除与藏鑫公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，要求藏鑫公司退还其购房款421338元、赔偿经济损失52895元。藏鑫公司收到《解除房屋买卖合同的通知》后，未予答复。另查明，藏鑫公司开发的位于成都市新都区大丰镇太平村四社“藏鑫·凤凰山1号”楼盘的1号楼于2012年9月30日达到交房条件。
成都市新都区人民法院一审认为，卢永迅、陶用芬与藏鑫公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反相关法律规定，属有效成立的合同，应受国家法律保护。关于藏鑫公司迟延交房是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十八条：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付”的规定，藏鑫公司应当按照合同约定的期限于2012年6月30日前向卢永迅、陶用芬交付房屋，但讼争房屋在2012年9月30日才达到合同约定的交付条件，迟延交房是客观存在的事实。卢永迅、陶用芬在2012年7月31日向藏鑫公司邮寄《解除房屋买卖合同的通知》后，2012年9月12日即向法院起诉。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，卢永迅、陶用芬的行为不符合“经催告后在三个月的合理期限内仍未履行”的解除条件。在合同履行的过程中，供电设施的配套问题客观上迟延了讼争房屋的交付时间，由于藏鑫公司对该问题已采取积极的补救措施，使房屋在短期内达到了交付条件，使合同能够继续履行，卢永迅、陶用芬也能实现合同目的，故对卢永迅、陶用芬解除合同并退房退款的诉讼请求，不予支持。由于藏鑫公司提交的证据不能充分证明其迟延交房的行为属于《补充协议》中的免责情形，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担方式，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，藏鑫公司应对卢永迅、陶用芬的损失进行补偿。由于双方签订的合同只对退房后藏鑫公司应如何支付违约金作了约定，卢永迅、陶用芬提供的证据反映的是解除合同对其造成的损失，而非继续履行合同所造成的损失。故综合考虑藏鑫公司对合同的履行已采取的补救措施和其履约过程中存在的过错程度，认定藏鑫公司按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿卢永迅、陶用芬的损失为宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条第一款、第一百二十八条的规定，成都市新都区人民法院于2012年11月5日作出（2012）新都民初字第3209号民事判决：一、四川藏鑫置业有限公司于本判决生效之日起五日内向卢永迅、陶用芬支付逾期交房违约金（违约金本金以卢永迅、陶用芬已付购房款421338元计算，按中国人民银行同期同类贷款利率从2012年6月30日起至四川藏鑫置业有限公司向卢永迅、陶用芬交付房屋之日止计付）；二、驳回卢永迅、陶用芬的其他诉讼请求。一审案件受理费4163元，由四川藏鑫置业有限公司负担。
卢永迅、陶用芬、藏鑫公司均不服一审判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。卢永迅、陶用芬上诉称，1.一审法院证据采信不当，大丰街道办事处既不负责电力供应也不负责工程施工，其出具的《证明》不能说明延期交房的原因，法院不应予以采信；2.一审法院认定事实错误，本案所涉购房合同自藏鑫公司签收《解除房屋买卖合同的通知》时已经解除，故本案争议的主要是合同解除后的退款及损失赔偿问题；3.一审法院适用法律错误，本案不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，而应当适用《中华人民共和国合同法》第九十三条和第一百零七条的规定。请求判令：1.撤销一审判决；2.解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；3.藏鑫公司退还购房款421338元并赔偿损失47716.06元（损失计算至2012年9月4日）；4.藏鑫公司承担一、二审诉讼费。藏鑫公司上诉称，一审法院判决其逾期交房违约且应向卢永迅、陶用芬支付逾期交房的违约金是错误的。根据双方在《补充协议》中的约定，因政策、政府职能部门有关规定、其他行政决定、规划调整、市政配套设施迟延等影响造成的逾期交房为顺延交房，而不视为违约。其提交的大丰街道办事处的《证明》能够证实，讼争房屋的逾期交付是因为政府部门的电力设施等市政配套设施迟延造成的。该情形属于《补充协议》中约定的顺延交房，其不应承担违约责任。请求：1.撤销一审判决；2.驳回卢永迅、陶用芬的诉讼请求；3.由卢永迅、陶用芬承担一、二审诉讼费。
四川省成都市中级人民法院二审查明的事实与成都市新都区人民法院一审查明的事实一致。
四川省成都市中级人民法院二审认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2012年6月30日，而讼争房屋到2012年9月30日才达到交房条件，藏鑫公司的行为已构成违约。在合同实际履行过程中，藏鑫公司针对存在的供电设施配套问题，积极采取补救措施，使房屋在短期内达到了交付条件，能够实现卢永迅、陶用芬的合同目的，一审法院根据藏鑫公司延期交房的过错程度，驳回卢永迅、陶用芬要求解除合同和退还房款的请求，有利于交易的持续性和稳定性，故对卢永迅、陶用芬解除合同的上诉请求，不予支持。藏鑫公司逾期交房的情况属实，应当承担相应的违约责任。一审法院综合考虑藏鑫公司在合同履行中的过错程度以及卢永迅、陶用芬在诉讼中主张赔偿损失的证据情况，判决由藏鑫公司承担延期交房期间同类贷款的利息（按卢永迅、陶用芬购房款421338元计），并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，四川省成都市中级人民法院于2013年2月18日作出（2013）成民终字第617号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8826元，由卢永迅、陶用芬负担8326元，由四川藏鑫置业有限公司负担500元。
卢永迅、陶用芬申请再审称，1.二审法院在审理本案过程中剥夺了其合法的辩论权利；2.原审法院证据采信不当，认定藏鑫公司“短期内”达到“交付条件”缺乏相关证据证明，事实是直到2012年10月25日本案一审开庭，藏鑫公司都未能提交证明讼争房屋达到交付条件的《商品房规划验收合格证》；3.原审法院适用法律错误，本案不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，而应当适用《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本案所涉购房合同自藏鑫公司签收《解除房屋买卖合同的通知》时已经解除。请求判令：1.撤销一、二审判决；2.解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，藏鑫公司退还购房款421338元并赔偿损失126980.98元；3.藏鑫公司承担一、二审诉讼费。被申请人藏鑫公司辩称，1.“藏鑫·凤凰山1号”项目在施工过程中，确因新都区大丰镇市政配套设施未能如期配套到位导致施工进度缓慢，新都区房管局、建设局等部门已就这一问题召开会议进行研究，藏鑫公司也通过短信、挂号信等方式通知了业主。根据双方约定，因此造成的迟延交房不视为违约，故藏鑫公司不应承担违约责任；2.由于本案不存在违约情形且藏鑫公司很快使房屋达到交付条件，已经能够实现合同目的，故法院不应支持卢永迅、陶用芬的退房请求；3.由于本案讼争房屋仅迟延三个月即交付，故无论藏鑫公司是否违约，相关损失都只能以三个月为限予以计算，卢永迅、陶用芬在再审中提出的赔偿请求已大大超出其在一审的诉讼请求，不应得到支持。
本院再审庭审中，除卢永迅、陶用芬对二审认定的“藏鑫公司开发的位于成都市新都区大丰镇太平村四社‘藏鑫·凤凰山1号’楼盘的1号楼于2012年9月30日达到交房条件”这一事实有异议外，双方当事人对二审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。
另查明，卢永迅、陶用芬为办理讼争房屋的按揭贷款，支付了担保服务费及手续费2130元、抵押费682元、公证费635元，共计3447元。2010年11月18日，卢永迅、陶用芬向藏鑫公司支付购房款131338元。2010年12月14日，卢永迅、陶用芬与中国工商银行股份有限公司成都滨江支行、成都市住房置业融资担保有限公司签订《个人购房借款/担保合同》。合同约定，卢永迅、陶用芬偿还本案商品房贷款本息的方式是“按月等额本息还款法（按月计息）”。2011年2月12日，卢永迅、陶用芬向银行偿还了第一笔按揭贷款。2012年10月21日，四川鑫源世通电力建设有限公司（简称鑫源公司）向藏鑫公司出具的复函载明：“‘藏鑫·凤凰山1号’项目未能接入正式用电，造成了项目交房时间的延误”。2012年10月24日，成都市新都区大丰街道办事处太平社区居民委员会向藏鑫公司出具的复函载明：“‘藏鑫·凤凰山1号’项目外部电源施工由新都供电局负责，新都供电局下属施工单位工程负责人称由于各种原因，‘藏鑫·凤凰山1号’项目未能及时接通正式用电”。
本院再审认为，关于藏鑫公司与卢永迅、陶用芬签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定，交房“逾期超过三十日后，买受人有权退房”，可见双方已就合同的解除约定了条件，只要约定的条件成就且无双方约定的其他情形出现，商品房买受人就有权解除合同。本案中，藏鑫公司交房时间已经逾期三十日，商品房买受人卢永迅、陶用芬有权解除合同。虽然藏鑫公司与卢永迅、陶用芬在《补充协议》中约定“因政策、政府职能部门有关规定、其他行政决定、规划调整、市政配套设施迟延等影响（出卖人提供相关文件或说明）”导致逾期交房的，“不视为违约”，但是藏鑫公司提交的证明逾期交房的原因是市政配套设施迟延造成的证据，即鑫源公司的复函、成都市新都区大丰街道办事处太平社区居民委员会的复函，均形成于卢永迅、陶用芬起诉之后，藏鑫公司没有证据证明其在逾期交房30日内向买受人提交了相关文件和说明。且鑫源公司、成都市新都区大丰街道办事处太平社区居民委员会在复函中陈述的内容，也无其他证据佐证。因此，藏鑫公司关于讼争房屋的逾期交付系因市政配套设施迟延造成的抗辩意见，本院不予采纳。卢永迅、陶用芬要求解除与藏鑫公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》并要求藏鑫公司承担违约责任的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。
关于藏鑫公司应向卢永迅、陶用芬赔偿的损失数额。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，藏鑫公司应当向卢永迅、陶用芬返还购房款，并赔偿卢永迅、陶用芬的损失。本案中，卢永迅、陶用芬在一审庭审中明确其诉讼请求中的损失包括以下4项：290000元按揭贷款的利息损失；131338元首付款的利息损失；公证、担保费等；应当支付银行的提前归还贷款的赔偿金。本院再审在卢永迅、陶用芬的一审诉讼请求范围内确定其损失。根据再审查明的事实，卢永迅、陶用芬第一次归还按揭贷款的时间为2011年2月12日，表明银行对卢永迅、陶用芬290000元按揭贷款计算利息的起始时间为2011年1月12日，故藏鑫公司亦应向卢永迅、陶用芬赔偿该290000元购房款从2011年1月12日起的利息。由于卢永迅、陶用芬于2010年11月18日支付了131338元的购房首付款，故藏鑫公司应向卢永迅、陶用芬赔偿该131338元购房款从2010年11月19日起的利息。卢永迅、陶用芬为办理讼争房屋的按揭贷款，支付了担保服务费等费用共计3447元，该部分费用已经实际发生且具体明确，依法应由藏鑫公司赔偿。对于卢永迅、陶用芬因提前归还按揭贷款应支付银行的赔偿金，其计算方法虽在《个人购房/担保合同》中有明确约定，但卢永迅、陶用芬提前还贷的金额、时间尚不能确定，卢永迅、陶用芬可待该项损失实际产生后向藏鑫公司主张。
综上，二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予以纠正。再审申请人卢永迅、陶用芬的再审请求成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省成都市中级人民法院（2013）成民终字第617号民事判决和成都市新都区人民法院（2012）新都民初字第3209号民事判决；
二、解除卢永迅、陶用芬与四川藏鑫置业有限公司于2010年11月18日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》；
三、四川藏鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还卢永迅、陶用芬421338元购房款及利息（以131338元为本金从2010年11月19日起计算至2011年1月11日止，以421338元为本金从2011年1月12日起计算至实际支付之日止，利率以中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；
四、四川藏鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿卢永迅、陶用芬公证费、担保服务费、担保手续费、抵押费等共计3447元；
五、驳回卢永迅、陶用芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计12989元，由四川藏鑫置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 杰
代理审判员 任冀川
代理审判员 程媛媛
二〇一五年三月三十日
书 记 员 韩 瑛
附：本案适用法律
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。