福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终4945号
上诉人（原审被告）：陈旺才，男，1973年12月19日出生，汉族，住福建省建瓯市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李美娴，女，1977年2月13日出生，汉族，住福建省建瓯市。
委托诉讼代理人：郭木清，福建省建瓯市“148”法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张国和，男，1975年2月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：黄颖华、福建辉扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈瑞梅，福建辉扬律师事务所律师。
原审第三人：福州晋安区绿园麦田房产中介所，住所地福建省福州市晋安区新店镇秀峰路536号秀北校区**#楼17、18店。
主要负责人：林雪莲，女，汉族，1978年12月4日出生。
委托诉讼代理人：徐国栋，男，工作人员。
委托诉讼代理人：徐聪龙，男，工作人员。
原审第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥路118号宏扬新城2#18楼。
法定代表人：林根秀，总经理。
委托诉讼代理人：蒋洮婷，福建名仕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。
上诉人陈旺才、李美娴因与被上诉人张国和、原审第三人福州晋安区绿园麦田房产中介所（下称绿园麦田中介所）、福建金诚丰担保有限公司（下称金诚丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初2910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈旺才、李美娴上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回张国和的全部本诉请求，支持李美娴的全部反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用由张国和承担。事实和理由：一、李美娴在签订讼争合同前已经将离婚、讼争房产实际已属于李美娴个人财产的事实明确告知张国和，一审判决认定陈旺才与李美娴均未告知张国和两人已经离婚和共同财产分割的事实，属认定事实错误。二、一审判决遗漏认定多处对张国和不利的事实。1、一审判决未认定张国和向一审法院提交的福建海丝金融服务股份有限公司（下称海丝金融公司）的《反担保协议》上明确记载“现担保人已与房产受让方签订《赎楼担保服务合同》等文件”，且未认定张国和未与海丝金融公司签订《赎楼担保服务合同》；2、一审判决未认定李美娴于2017年3月16日、2017年4月14日两次致函张国和，要求其履行向银行申请贷款的义务。三、讼争合同签订及履行过程中，绿园麦田中介所存在严重误导张国和与李美娴的不当行为，一审判决未予认定，属遗漏认定事实。1、讼争合同签订过程中，绿园麦田中介所不但未就本交易采取的解押方式为赎楼、交易流程与讼争合同第七条约定的流程存在不同对李美娴、张国和进行详细说明，且绿园麦田中介所的店长还强调是李美娴违约，未告诉其必须先与担保机构签订担保服务协议，误导了张国和。2、根据李美娴提交的绿园麦田中介所客服人员戴珊珊与李美娴的微信聊天记录可知，戴珊珊明确告知李美娴做出公证书后的交易流程为张国和向银行申请贷款，与绿园麦田中介所店长告知张国和的内容完全矛盾，严重误导李美娴。四、一审判决认为陈旺才与担保公司签订反担保协议是金融机构和担保公司提供金融服务与担保服务的前提和先决条件，陈旺才未能与选定的担保公司签订反担保协议，构成违约，与合同的约定以及反担保协议记载内容均矛盾，属认定错误。1、张国和未按讼争合同第七条约定的流程履行合同义务，先行履行支付首付款，并向银行申请贷款，签署担保文件等义务，李美娴依法行使先履行抗辩权，不构成违约。根据讼争合同第六条约定李美娴在2017年2月10日前向抵押权人申请还款，同时张国和必须向相关担保方指定的银行申请按揭贷款并向担保方申请提供贷款担保，申请的贷款用于解除讼争房产的抵押权。讼争合同还约定，在张国和申请按揭贷款用于解除抵押权的同时，李美娴的义务为将出售讼争房产以及收取售房款等权利以公证形式委托给担保方指定人员，并配合签订相关担保协议。但张国和未申请贷款，也未向担保人申请提供贷款担保，违反了约定。2、张国和辩称只有李美娴先行与担保公司签订反担保协议，担保公司才会提供担保，理由不能成立，且与张国和自身提交的反担保协议记载内容矛盾。张国和没有证据其已选定担保方，张国和虽然提交了所谓反担保协议，但不能证明其在合同履行过程中将反担保协议告知李美娴，要求李美娴签订反担保协议。即使反担保协议是真实的，张国和选定海丝金融公司作为担保人，也只有作为房产受让方的张国和与担保人先行签订《赎楼担保服务合同》，李美娴方才有义务签订反担保协议。但张国和当庭确认，其并未与担保人先行签订《赎楼担保服务合同》，因此李美娴没有任何义务配合签署反担保协议。五、即便认定李美娴构成违约，需要承担违约责任，因李美娴出卖讼争房产的目的是以小换大，有充足诚意履行讼争合同，李美娴因讼争房产未顺利出卖，未达到以小换大的目的，且李美娴是被绿园麦田中介所误导构成违约，李美娴也不应承担赔偿20万元违约金的顶格违约责任。
张国和辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，陈旺才、李美娴的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：一、一审法院认定事实清楚，法律适用正确。大量证据证明陈旺才为讼争合同的相对人。在整个房屋买卖过程中，陈旺才、李美娴均未如实告知张国和二人离婚的事实和讼争房屋的实际产权人，也未办理房屋权属变更。张国和有理由相信陈旺才是合同当事人，其对讼争合同与李美娴具有相同的权利和义务。二、一审判决对陈旺才、李美娴的违约行为及情节已完全查明，事实清楚，证据充分。交易服务方共找了三个担保公司，第一个担保公司在审核陈旺才、李美娴二人的征信时，发现征信有问题，拒绝担保。第二个担保公司被陈旺才、李美娴否决。第三个担保公司（海丝金融公司）提供金融服务的前提和先决条件是陈旺才、李美娴要与担保公司签订反担保协议。签订担保协议后才能审批通过对讼争合同提供担保服务。即陈旺才、李美娴签订反担保协议后，担保方就能确定，而后由担保方指定银行，张国和才能申请贷款并开始申请提供贷款担保。陈旺才、李美娴不予签订相关担保协议，张国和委托交易服务方于2017年3月16日、2017年3月22日，连续向陈旺才、李美娴发出两份履约催告函，明确要求陈旺才、李美娴前往担保公司签订担保协议，但陈旺才、李美娴均未在10天内履行合同义务。陈旺才、李美娴严重违约，张国和根据合同第九条第一项之约定，于2017年5月3日向陈旺才、李美娴发出解除合同函，告知陈旺才、李美娴合同解除。三、有明确证据证明交易服务方履行了告知义务及催告环节。在一审诉讼中张国和向法庭提交了一份取自交易服务方的反担保协议格式合同，该合同是空白合同，旨在向法庭说明反担保协议的必要性。交易服务方在庭审中也说明了反担保协议是确定担保方的必要前提。李美娴向张国和回函要求张国和履行申请银行贷款的义务的行为错误。李美娴在自己未履行在先义务的情况下，要求张国和履行还无法履行的义务，是荒谬的。讼争合同仅对陈旺才、李美娴申请还款的时间进行了约定，并未有同时要求申请按揭贷款的条款约定。如陈旺才、李美娴所述，张国和要向担保方指定的银行申请按揭贷款，并且将购房首付款存入银行。那么，因陈旺才、李美娴的违约行为无法确定担保方的情况下，张国和无法申请贷款、缴交首付款。四、张国和已按照约定向绿园麦田中介所缴交9万元履约保证金。
绿园麦田中介所述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。第三人的居间服务义务依照约定在双方成立买卖合同时即完毕，因双方在合同履行过程中产生的纠纷，主要原因是陈旺才、李美娴未能完全履行合同义务，与第三人无关。
金诚丰公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案房屋买卖合同在履行过程中，由于陈旺才、李美娴未按合同约定签署反担保协议致使本案的赎楼解押手续未能完成，合同对赎楼解押的流程进行明确约定，不存在第三人的误导与未告知，陈旺才、李美娴未履行义务，金诚丰公司向其发出书面函件催告，但其仍不履行已违约，陈旺才、李美娴的上诉理由不能成立。
张国和向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认双方之间的《房屋买卖合同》于2017年5月4日解除；2.依法判令陈旺才、李美娴向张国和连带支付违约金20万元及利息（利息自2017年5月5日起按银行同期贷款利率计至实际支付所有款项止）；3.判令陈旺才、李美娴连带偿还张国和为实现债权而支付的律师费6000元；4.依法判令陈旺才、李美娴赔偿张国和利息损失2646.25元。
李美娴向一审法院提出反诉请求：1.请求确认双方之间的《房屋买卖合同》于2017年5月11日解除；2.请求判令张国和赔偿李美娴违约金20万元及利息（利息自2017年5月12日起按银行同期贷款利率计至实际支付所有款项止）；3.请求判令张国和赔偿李美娴因处理本案纠纷支出的律师代理费15000元。
一审法院认定事实：坐落在福州市晋安区西侧）建发北湖苑一区3#楼103单元房产（榕房权证ＦＺ字第××号）系陈旺才名下产权。
2017年2月5日，陈旺才（作为卖方）授权李美娴与张国和（作为买方）签订一份《房屋买卖合同》，约定陈旺才将坐落在福州市晋安区西侧）建发北湖苑一区3#楼103单元面积为77.32平方米（榕房权证ＦＺ字第××号）出售给张国和，成交价格为175万元；合同第六条关于房屋抵押权的解除，诉争房产存在抵押，陈旺才应在2017年2月10日前向抵押权人申请还款，陈旺才解除抵押权所用方式为，张国和向相关担保方指定的银行申请按揭贷款并向担保方申请提供贷款担保（即赎楼解押），鉴于陈旺才无法自行出资解除该房屋现存的银行抵押权，经权衡利弊双方决定采用较低成本的贷款方式筹款解押，即张国和向相关担保方指定银行申请按揭贷款并向担保方申请贷款担保，且该贷款用于解除该房屋的抵押权。陈旺才应在交易服务方通知后三个工作日内向交易服务方提交符合担保方要求的夫妻双方征信材料等，并在交易服务方作出相关通知后三个工作日内将出售该房屋以及收取售放款等权利以公证方式委托给担保方指定人员，同时积极配合办理相关手续、签订相关担保协议。在取得公证书原件后，陈旺才应将公证书原件提交给担保方。担保费、公证费由陈旺才承担，双方另有约定的除外。经查询，该房屋不存在被查封（冻结）情形的，在赎楼业务或得批准且该房屋抵押权人告知可还款后五个工作日内将解除抵押权所需的款项转入银行还贷账户，该款项抵做部分购房款，陈旺才应在抵押权人或交易服务方通知其领取抵押权注销登记受理单后三个工作日内领取该受理单，并在领取该受理单后三个工作日内领取该房屋无抵押权的权证材料且提交给交易服务方；第七条关于交易流程的约定，分别是交易保证、申请解押、代送评估、贷款审批、还款解押、资金监管、申请过户、缴税领证、抵押放款、房屋交接、费用结算等；关于交易保证，陈旺才应将房屋交易所需要的权属材料交给交易服务方，张国和应将9万元保证金交付至交易服务方指定账户。
2017年2月5日，陈旺才出具授权确认函，授权李美娴代理陈旺才与张国和就买卖诉争房产签订《房屋买卖合同》等合同文件，以及授权李美娴可签订相关补充协议及行使合同解除权等。
2017年2月14日，金诚丰公司向陈旺才发出《告知函》，要求陈旺才向交易服务方提供符合担保要求的材料。
2017年2月17日，金诚丰公司向陈旺才再次发送《告知函》，要求陈旺才配合办理评估手续。
2017年3月1日，福州瑞尔房地产评估有限公司出具榕瑞估字第FZ17300876号估价报告摘要表，评估讼争房产价值1413000元。
2017年3月2日，陈旺才、李美娴通过厦门鹭江公证处公证委托书一份，具体内容为授权戴珊珊、张腊、张甦焕为代理人，办理讼争房产包括申请还款手续等事项。
2017年3月16日，金诚丰公司发送《履约通知函》给陈旺才，要求陈旺才前往担保公司签订担保协议。
2017年3月22日，金诚丰公司再次发送《履约通知函》给陈旺才，要求陈旺才前往担保公司签订担保协议。
2017年4月17日，张国和与福建辉扬律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费6000元。
2017年5月3日，张国和向陈旺才发送《解除合同函》，解除双方之间签订的《房屋买卖合同》。陈旺才、李美娴收函后亦复函表示解除合同。
2017年5月31日，张国和与绿园麦田中介所、金诚丰公司签订具结书，终止居间和担保服务权利义务。
2017年6月19日，陈旺才、李美娴通过厦门市鹭江公证处办理了终止委托声明书，声明书内容为终止戴珊珊、张腊、张甦焕的授权代理事项。
2017年10月25日，李美娴与福建君立律师事务所签订《委托代理合同》一份，支付律师代理费15000元。
另查明，李美娴与陈旺才于2003年12月11日登记结婚。2013年8月12日，陈旺才和李美娴签订《离婚协议书》办理离婚登记，并约定婚姻关系存续期间的共同财产包括本案讼争房产双方约定归李美娴所有。
诉讼中，一审法院依据张国和申请，作出（2017）闽0111民初2910号民事裁定，冻结陈旺才名下坐落在福州市晋安区产（榕房权证ＦＺ字第××号）的交易、过户、抵押手续。
一审法院认为，讼争房产虽原为陈旺才与李美娴的夫妻共同财产，双方办理离婚后虽约定房产归李美娴所有，但未办理房屋权属变更手续。张国和与陈旺才签订《房屋买卖合同》时，陈旺才并未向张国和如实告知离婚及未办理房屋权属变更之事实，物权依登记具有公信力，张国和和陈旺才签订的《房屋买卖合同》合法有效。张国和与陈旺才均确认因陈旺才无法自行出资解除房屋的银行抵押权，共同选择特殊的赎楼解押方式，其实际交易核心为用讼争房屋的购房款，提前放款，用于解押，但在解除抵押权交易过程中，陈旺才作为卖方与担保公司签订反担保协议是金融机构和担保公司提供金融服务与担保服务的前提和先决条件，也是整个房屋买卖交易流程的关键性环节。经庭审查明，各方当事人均确认，陈旺才作为卖方未能与选定的担保公司签订反担保协议。在金诚丰公司二次要求陈旺才配合办理担保手续事宜后，陈旺才仍未办理，其行为已构成违约。张国和根据双方签订的《房屋买卖合同》第九条违约责任之约定解除合同并无不当。陈旺才关于张国和支付首付款和申请银行贷款为陈旺才签订反担保协议的在先义务的辩称，一审法院不予采信。
双方当事人在《房屋买卖合同》中约定的20万元违约金符合法律规定，张国和要求陈旺才、李美娴支付违约金20元的诉讼请求予以支持。违约金已经是陈旺才对其过错行为的作出惩罚性赔偿，张国和主张违约金的利息并无法律依据，一审法院不予支持。张国和向光大银行申请的贷款为购买大宗消费品，并未指向用于购买本案讼争房屋，且无其他证据证明利息损失与陈旺才违约之间的因果关系，对其主张的贷款20万元贷款利息损失不予支持。双方在《房屋买卖合同》第九条违约责任中关于违约方应支付守约方包括律师费在内的费用的约定，符合法律规定，且张国和支出的6000元律师费并未超出物价部门的收费标准，对张国和该项诉请予以支持。
李美娴在代理陈旺才与张国和签订《房屋买卖合同》时，未主动告知张国和陈旺才、李美娴离婚和共同财产分割之事实，具有过错。在交易过程中，李美娴作为房屋实际权利人对陈旺才处分房屋之行为无异议，并以卖方身份参与交易过程，应对陈旺才违约产生的责任承担连带责任，对李美娴的反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、确认张国和与陈旺才于2017年2月5日签订的《房屋买卖合同》已于2017年5月4日解除；二、陈旺才、李美娴应于本判决生效之日起十日内向张国和支付违约金20万元；三、陈旺才、李美娴应于本判决生效之日起十日内向张国和支付律师费6000元；四、驳回张国和的其他诉讼请求；五、驳回李美娴的反诉请求。本诉案件受理费22428元，财产保全费5000元，两项共计27428元，由被告陈旺才、李美娴共同负担。反诉案件受理费11175元，由反诉原告李美娴负担。
本院二审期间，陈旺才、李美娴围绕上诉提交了收款收据、居间服务协议、认购书等证据。本院经审查认为前述证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第一款第（二）项规定的二审程序中的新证据，均不予采纳。
根据现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于陈旺才、李美娴未与担保公司签订反担保协议是否构成违约。案涉《房屋买卖合同》第六条第（二）款C项约定，双方选择赎楼解押方式解除讼争房屋现存的银行抵押权。陈旺才、李美娴应积极配合办理相关手续、签订相关担保协议。该条款对陈旺才、李美娴应签署相关担保协议已约定明确。陈旺才、李美娴关于交易服务方未明确交易流程的主张与前述约定不符。而且交易服务方在履约过程中两次以函件形式明确告知二人义务并催促履行，二人均未及时履约，其二人不存在过错的上诉理由不能成立。《房屋买卖合同》第六条第（二）款同时约定，陈旺才、李美娴在收到款项当日应向抵押权人还款，不足部分由陈旺才、李美娴自行出资。补充协议第4条还约定，若张国和的贷款担保申请未获得批准的，双方同意陈旺才、李美娴解除抵押权所用方式变更为更高成本的现金方式，即陈旺才、李美娴向第三人借款并向相关担保方申请提供借款担保。从前述条款约定可知，陈旺才、李美娴系解除抵押权的主要义务人，二人作为讼争房产产权人亦是解除抵押权的受益方。即便陈旺才、李美娴在履约过程中无法认可签订反担保协议，其作为解押义务人，也应按照补充协议的约定及时采取其他方式解除抵押权。陈旺才、李美娴未能按约签订相关担保协议，已违反合同约定，二人在多次函件催促后仍拒不履行约定义务，构成违约。陈旺才、李美娴主张因张国和未按约先予办理按揭贷款手续，故其享有在先抗辩权。本院认为，按照《房屋买卖合同》第六条第（二）款的约定，张国和应向相关担保方指定银行申请按揭贷款，而本案因陈旺才、李美娴未完成与担保公司签订担保协议的流程，无法确定担保公司，更无法确定由担保公司指定的贷款银行。故陈旺才、李美娴主张张国和办理按揭贷款手续为在先义务的理由不能成立。一审法院不予采信。
如前所述，陈旺才、李美娴构成违约，在二人违约后，张国和根据合同约定行使解除权并无不当，一审法院对张国和要求确认合同解除并由对方承担违约责任的诉请予以支持，符合法律规定，应予维持。本案系因陈旺才、李美娴违约造成讼争合同解除，张国和不存在违约责任，陈旺才、李美娴要求张国和支付违约金和律师代理费的诉请，缺乏依据，一审法院对此不予支持，是正确的。
综上所述，陈旺才、李美娴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33603元，由陈旺才、李美娴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 杰
审 判 员 张 敏
审 判 员 金光玉
二〇一八年八月四日
法官助理 陈 奇
书 记 员 肖 晶