内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴民二终字第278号
上诉人（一审原告）杨忠伟，男，1981年7月6日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区五原县隆兴昌镇。
被上诉人（一审被告）贾文全，又名贾文泉，男，1975年5月25日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区五原县隆兴昌镇。
被上诉人（一审被告）杜永梅，女，1970年1月26日出生，汉族，个体，现住址同上，系贾文全妻子。
被上诉人（一审被告）五原县房屋征收局，住所地内蒙古自治区五原县隆兴昌镇。
法定代表人刘建光，局长。
委托代理人董飞，该局干部。
一审第三人内蒙古德欣泰房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区五原县隆兴昌镇。
法定代表人王志成，董事长。
上诉人杨忠伟因与被上诉人贾文全、杜永梅、五原县房屋征收局及一审第三人内蒙古德欣泰房地产开发有限公司（以下简称德欣泰公司）确认合同效力纠纷一案，不服内蒙古自治区五原县人民法院（2015）五民初字第1138号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭进行了审理，上诉人杨忠伟，被上诉人贾文全，被上诉人五原县房屋征收局的委托代理人董飞到庭参加了诉讼，被上诉人杜永梅及一审第三人德欣泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2012年12月9日，杨忠伟（买受人、甲方）与贾文全、杜永梅（出卖人、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：1、乙方自愿将位于蒙中二巷68号产权证号为1923自有私产房屋一处以77500元价格出卖给甲方。……6、无论因何种原因致使甲方无法办理过户手续或者无法实际取得房屋所有权的，甲方根据情况需要，有权单方面解除本合同，但乙方应当在收到甲方解除合同通知之日起3日内立即向甲方交付违约金30000元。合同自双方签字或盖章后生效。由甲方杨忠伟和乙方贾文全、杜永梅签名并捺印予以确认。当日，贾文全向杨忠伟出具收条一张，注明其收到杨忠伟付房款77500元。该房屋坐落于五原县隆兴昌镇新建办事处部队院，房权证五房字第19**号，建筑面积51.92平方米，使用面积139.92平方米。合同签订后，甲乙双方并未办理房屋过户登记手续。2013年8月5日，五原县人民政府作出五政发（2013）132号文件《关于土地局周边地段三期棚户区改造房屋的征收决定》，决定征收范围为：东至新华北路；西至富原路；南至包红河、邬宇新南墙；北至红卫路。征收实施单位为五原县房屋征收局。贾文全所有的坐落于五原县隆兴昌镇新建办事处部队院，房权证五房字第19**号，建筑面积51.92平方米，使用面积139.92平方米的房屋也在征收范围内。2013年8月22日，五原县房屋征收局（甲方、征收人）与贾文全（乙方、被征收人）签订《房屋征收补偿安置协议》，约定了补偿方式为产权调换、协议的履行和违约责任等内容。其中第一款约定：（一）乙方同意甲方征收其坐落于蒙中二巷68号，征收范围内的砖木结构一等面积50.98㎡，砖木结构三等面积12.73㎡，总建筑面积63.31㎡，总占地面积139.92㎡（其中空地面积76.61㎡）进行产权置换。（二）甲方以位于瑞京国际广场小区新建（未装修）三号楼二单元九层904B户81㎡，三号楼二单元九层905C户76.70㎡置换给乙方（其中置换面积包括：1、搬迁费809元；2、临时安置补助费36个月14567元；3、附属设施装修费26312元；4、空院奖励76610元；5、符合奖励条件的奖励8000元；合计126298元，折换56.9㎡）：由乙方付给差价128764元，大写壹拾贰万捌仟柒佰陆拾肆元正。付款时间：楼房交工时一次性付清。甲方王某某、征收局法定代表人刘建光签名并盖公章及乙方贾文全签名捺印确认。之后，坐落于五原县隆兴昌镇新建办事处部队院，房权证五房字第19**号，建筑面积51.92平方米，使用面积139.92平方米的房屋即被拆迁。杨忠伟诉至法院，请求依法判令贾文全与五原县房屋征收局签订的《房屋拆迁补偿协议》不生效；贾文全名下位于五原县隆兴昌镇新建办事处部队院内的砖木结构住宅（房产证：五房字第19**号），面积139.92平米一套及附属设施，由贾文全协助办理房屋所有权转移登记。庭审中将诉讼请求变更为：房屋拆迁补偿协议不生效，贾文全返还房屋征收局所拆迁补偿的所有钱物。
一审法院经审理认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、补偿方式和金额、安置用房面积和安置地点等事项达成的协议。本案中涉及的《房屋征收补偿安置协议》，是贾文全与五原县房屋征收局签订的，五原县人民政府下发的《关于土地局周边地段三期棚户区改造房屋的征收决定》确定了本案所涉及的被征收房屋也在征收范围内，贾文全系被征收房屋的法律登记的所有权人，也是实际占有人，所以签订《房屋征收补偿安置协议》时，五原县房屋征收局和第三人内蒙古德欣泰房地产开发有限公司是善意的，征收补偿标准也不低于本地区同类征收房屋，故该《房屋征收补偿安置协议》系有效合同。该协议签订后，拆迁人即将贾文全所有的房屋实际实施了拆迁。杨忠伟与贾文全签订《房屋买卖合同》后，该房屋并未进行交付，也未办理变更不动产登记手续，故不得对抗善意第三人。杨忠伟诉称在拆迁中曾经告知过五原县房屋征收局，但没有提供相应的证据，不予采信。对于杨忠伟所诉与贾文全签订的房屋买卖合同的效力及其所产生的法律后果，其可另行诉讼解决。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第四条之规定，判决：驳回杨忠伟的诉讼请求。案件受理费50元，由杨忠伟承担。
上诉人杨忠伟不服一审判决，向本院提出上诉称，1、杨忠伟与贾文全签订房屋买卖合同后，即给付贾文全购房款77500元，贾文全将房屋所有权证交给杨忠伟，因涉案房屋濒临倒塌不能居住，同时土地使用证所载明的土地使用权人并不是贾文全及杜永梅，当时贾文全称待其变更为自己的名字后再向杨忠伟交付土地证。后杨忠伟得知涉案房屋要被拆迁，即与五原县房屋征收局的领导说明了情况，但五原县房屋征收局在未见到产权证原件的情况下，仍然与贾文全签订了拆迁合同，且未进行公示，存在过错，贾文全与五原县房屋征收局所签拆迁补偿合同系采取欺诈手段签订；2、一审判决定性错误：杨忠伟是依据房屋买卖合同、付房款凭证及其持有的房屋所有权证原件起诉的贾文全夫妇，将征收局列为被告，目的是要求征收局将补给贾文全的两套拆迁房归杨忠伟所有，而非在拆迁合同方面产生纠纷，杨忠伟请求的是确认之诉，一审将本案定为拆迁安置补偿合同纠纷错误，必然导致适用法律错误。按照物权法规定，自然人之间签订的不动产买卖合同，只要不存在合同法规定的无效情形，即应认定为有效合同，办理变更登记是实现物权的一种方式，未办理过户登记不影响合同效力。请求二审法院依法撤销一审判决，确认杨忠伟与贾文全、杜永梅签订的房屋买卖合同有效，贾文全与五原县房屋征收局签订的拆迁安置补偿合同无效或者不生效，合同中应补偿安置给贾文全的两套回迁住宅楼房归杨忠伟所有。
被上诉人贾文全答辩称，贾文全向杨忠伟借款5万元，用涉案房屋进行了抵押，杨忠伟给付贾文全的7万余元是借款本金和利息，贾文全与杨忠伟之间不存在房屋买卖关系。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人五原县房屋征收局答辩称，五原县人民政府于2013年8月5日作出了《关于土地局周边地段三期棚户区改造房屋的征收决定》，贾文全的房屋位于征收范围内。贾文全提供了房产证复印件（产权证号为19**），当时房屋实际居住人为贾文全，故五原县房屋征收局委托评估公司进行了评估，贾文全于2013年8月22日与五原县房屋征收局签订了房屋征收补偿安置协议，故此协议有效。房屋拆迁后，杨忠伟称其购买了贾文全的房屋，双方买卖关系是否有效，由法院确认。当时房屋的实际居住人是贾文全，产权证表明是贾文全，贾文全也没有说明此房屋已买卖，房屋征收局只能与产权证上表明的产权所有人签订补偿安置协议。请求二审法院公正判决。
被上诉人杜永梅及一审第三人德欣泰公未作答辩及陈述。
二审经审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，庭审中，根据各方当事人的陈述和答辩意见，合议庭归纳本案的争议焦点为：上诉人杨忠伟请求确认其与贾文全、杜永梅签订的房屋买卖合同有效、贾文全与五原县房屋征收局签订的拆迁安置补偿协议无效或者不生效，并要求判决补偿安置给贾文全的两套住宅楼归杨忠伟所有，是否有事实及法律依据。各方当事人对此争议焦点均无异议。现针对该争议焦点分析认定。
上诉人杨忠伟主张，其与被上诉人贾文全、杜永梅就涉案房屋签订了房屋买卖合同，杨忠伟向贾文全、杜永梅支付了全部购房款，贾文全、杜永梅也将房屋所有权证交付了杨忠伟，双方形成房屋买卖合同关系。对此，贾文全主张其与杨忠伟之间不存在房屋买卖合同关系，双方之所以就涉案房屋签订了房屋买卖合同，是因其向杨忠伟借款而以该房屋设定的抵押。根据审理查明的事实，涉案房屋的所有权证虽然由杨忠伟持有，杨忠伟与贾文全、杜永梅也签订了房屋买卖合同，但涉案房屋并未办理变更登记，房屋所有权人仍为贾文全。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，由此规定内容可见，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，都应当依法进行登记，登记后始能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。此外，杨忠伟与贾文全、杜永梅签订房屋买卖合同后，贾文全并未将涉案房屋交付给杨忠伟，在拆迁时，贾文全系涉案房屋的所有权人和实际使用人，五原县房屋征收局与贾文全签订房屋拆迁安置补偿协议，同时将补偿的款物交付给贾文全，并未违反法律规定。杨忠伟请求确认贾文全与五原县房屋征收局签订的拆迁安置补偿合同无效或者不生效，合同中应补偿安置给贾文全的两套回迁住宅楼房归杨忠伟所有，于法无据，不予支持。关于杨忠伟要求确认其与贾文全、杜永梅签订的房屋买卖合同有效的问题，经审查，该请求系杨忠伟二审中增加的诉讼请求，庭审中，杨忠伟又明确表示不同意调解解决争议，故对杨忠伟的该项请求，本院不予审查。
关于杨忠伟主张其请求的是确认之诉，一审将本案定为拆迁安置补偿合同纠纷错误的问题。经本院审查，房屋拆迁安置补偿合同纠纷的主体应为拆迁人和被拆迁人，而本案一审原告杨忠伟未与拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同，即杨忠伟不是房屋拆迁安置补偿合同的主体，杨忠伟请求的是确认之诉，同时结合案件情况，本案应为确认合同效力纠纷，一审法院将本案案由定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确。
综上，上诉人杨忠伟的上诉请求无事实和法律依据，依法应予驳回，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杨忠伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单 久 芬
审 判 员 张 莉 萍
代理审判员 乌力吉仗嘎
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 贾 剑
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
……”。