上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第168号
上诉人（原审被告）韩长乐。
被上诉人（原审原告）陈忆筠。
被上诉人（原审原告）王晓平。
被上诉人（原审原告）王正阳。
上诉人韩长乐因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第35134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2010年8月5日，陈忆筠、王晓平、王正阳（以下简称陈忆筠等三人）与韩长乐签订商铺租赁合同一份，约定陈忆筠等三人将位于上海市浦东新区＊＊号商铺出租给韩长乐经营餐饮，租期三年零三个月，自2010年8月18日至2013年11月17日止，其中2010年8月18日至11月17日的月租金为19，000元（人民币，下同），2010年11月18日至2011年11月17日的月租金为19，950元，2011年11月18日至2012年11月17日的月租金为20，947.50元，2012年11月18日至2013年11月17日的月租金为21，995元，保证金为50，000元。双方合同第三条约定：租金以现金方式每2个月一次交清，提前15天预交。双方应到指定某一银行柜台交易，以确保双方安全。如乙方（指韩长乐）逾期交纳房租，逾期10天内，每天的滞纳金为拖欠租金的千分之三（例如拖欠租金是38，000元，那么每日的滞纳金是380，00×0.003=114元），逾期10日以上30日以内的，滞纳金为拖欠租金的千分之五；逾期30天以上的甲方（指陈忆筠等三人）有权单方无条件收回该物业，并对乙方装修费用不做任何赔偿。双方合同第四条约定：押金为50，000元。该押金不可视为预付的租金。甲方于租赁期满或双方同意提前终止合同后，且乙方已交还该物业，并结算该物业租赁期间发生的租金、电话费、水电费等费用后，甲方应在三日内无息返还乙方。当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该押金中先行偿付，剩余部分无息返还给乙方。双方合同第十二条约定：租赁期满，甲方有权收回全部出租物业，乙方应如期返还，乙方可以拿走属于乙方自己的所有物品。但对装修部分不得拆除。甲方对乙方的装修费用不做任何赔偿。双方合同第十三条约定：租赁期满后，如甲方继续出租该物业，在同等条件下，乙方拥有优先承租权。若乙方需续租，须在合同期满前3个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后重新签订租赁合同。双方合同附件约定，甲方（指陈忆筠等三人）原与覃旭于2009年11月15日签订了为期3年的租赁合同，由于覃旭经营不善，向甲方提出转让，甲方考虑到覃旭为人诚恳，同意转让，新的租赁合同与韩长乐重新签订。甲方提出：……4、新老承租客在商议转让费时，本着实事求是和成熟的态度处理。万一今后产生在转让费上的争执与甲方无关。后双方履约。韩长乐向陈忆筠等三人支付了押金，并付清了截至2013年9月17日的房屋租金。
2013年8月15日，陈忆筠等三人向韩长乐发送商铺租赁合同一份，要求双方续约，月租金26，000元，每年递增5%，并要求韩长乐于8月18日前以书面形式向陈忆筠等三人提出申请签订新的租赁合同，逾期视同放弃优先承租权。同月27日，韩长乐向陈忆筠等三人发送申请书，要求续租，但月租金标准为原合同约定的标准每年递增5%。9月2日，陈忆筠等三人回复韩长乐不再续约，并要求合同到期后返还房屋。2013年9月3日，陈忆筠等三人在双方约定的银行等待韩长乐支付最后2个月的房屋租金，韩长乐则未到场。
陈忆筠等三人诉至原审法院，请求判令：1、韩长乐返还上海市浦东新区＊＊号房屋并注销在此房设立的洋泾街道小乐小吃店营业执照、税务登记证、组织机构代码证、餐饮服务许可证。2、韩长乐从2013年9月18日至2013年11月17日按每月21，995元支付房屋租金；从2013年11月18日起至返还上海市浦东新区＊＊号房屋止按每月3万元支付房屋租金。3、韩长乐支付2013年9月4日至2013年9月13日的房租滞纳金1，310元，从9月14日按每天219元支付滞纳金直至付清租金时止。
原审认为，陈忆筠等三人与韩长乐签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。现合同期满，韩长乐已无继续使用房屋的合同及法律依据，理应返还房屋并支付欠租及使用费，陈忆筠等三人要求自2013年11月18日至返还房屋之日止的使用费标准为每月3万元，无合同及法律依据，原审法院不予采信，使用费应参照双方合同约定之租金标准计算。韩长乐认为双方当初签约时陈忆筠等三人答应到期后可续约，且续约的租金标准为现租金每年递增5%，遭陈忆筠等三人否认，韩长乐亦未能提供充分证据证明，原审法院不予采信。陈忆筠等三人要求韩长乐支付欠租的滞纳金，符合双方合同约定，原审法院予以支持，韩长乐认为其经营损失可折抵滞纳金，但又未提起反诉，原审法院不予采信。韩长乐交纳的保证金，陈忆筠等三人同意在韩长乐付清应付款后返还，于法不悖，原审法院予以准许。陈忆筠等三人撤回要求韩长乐注销在此房设立的洋泾街道小乐小吃店营业执照、税务登记证、组织机构代码证、餐饮服务许可证的诉讼请求，于法不悖，原审法院依法予以准许。原审法院审理后于二○一三年十二月四日依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，作出判决：一、韩长乐应于判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区＊＊号，将房屋返还给陈忆筠、王晓平、王正阳；二、韩长乐应于判决生效之日起十五日内向陈忆筠、王晓平、王正阳支付2013年9月18日至11月17日的房屋租金43，990元；三、韩长乐应于判决生效之日起十五日内向陈忆筠、王晓平、王正阳支付2013年9月4日至9月13日的滞纳金1，310元，并以每日219元的标准支付自2013年9月14日至付清之日止的滞纳金；四、韩长乐应于判决生效之日起十五日内向陈忆筠、王晓平、王正阳支付2013年11月18日至迁出之日的房屋使用费（标准为每月21，995元）；五、陈忆筠、王晓平、王正阳应于判决生效之日起十五日内返还韩长乐保证金50，000元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，减半收取212.50元，由韩长乐负担。
原审判决后，韩长乐不服，上诉于本院称：1、其对系争房屋享有优先承租权，且已向被上诉人提出了继续承租的意思表示，但被上诉人却无理提出提高房租的要求并单方解除合同，属违约在先。2、被上诉人原审审理期间，先以解除合同为由提起本案诉讼，因其解除合同条件不成就，理应被驳回。但之后，被上诉人又以合同到期为由主张上诉人搬离，此系两个不同的法律关系，但原审法院将两者混为一体，予以判决，属程序错误。鉴于原审法院未能全面审查认定本案事实，审理程序违法，导致判决显失公正。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。
被上诉人陈忆筠等三人共同辩称：原审法院查明的事实清楚，判决公平、公正，上诉人的上诉请求没有任何事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有同等法律约束力。上诉人与被上诉人间签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方均应恪守诚信，按约履行。租赁合同是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付相应的租金。故支付租金是承租人最重要的一项合同义务，租金也是承租人使用收益租赁物的对价，是出租人的合同主要目的所在。本案中，上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定的租赁期限至2013年11月17日止。故在合同约定的租赁期限内，上诉人应当按约履行支付租金的义务。现因上诉人未能按约履行支付租金的义务，被上诉人依据合同的约定向法院提起诉讼，主张权利，并无不当。审理中，鉴于双方的约定租赁期限已至，故被上诉人变更其相应的诉讼请求，原审法院予以准许，亦无不当。上诉人主张原审法院违反法定程序缺乏依据，本院不予支持。租赁合同属双务合同，需经当事人双方协商一致后自愿签署。故上诉人如要求继续租赁关系，还需与被上诉人协商确定。上诉人称其应享有优先承租权，但事实上上诉人拒绝了被上诉人提出增加租金的要求，亦无相关的证据材料证明被上诉人已将系争商铺以上诉人同意承担的价格出租给了案外人，故在双方对于继续承租系争商铺未达成一致合意的情形下，上诉人坚持以原约定的租金继续承租系争商铺有违当事人意思自治及等价有偿原则。上诉人的该项上诉请求本院难以支持。综上，本院认为原审法院查明的事实清楚，判决适用法律并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币425元，由上诉人韩长乐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
审 判 员 顾依
代理审判员 毛焱
二〇一四年三月三日
书 记 员 胡蓉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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