宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁0104民初2250号
原告（反诉被告）：刘鑫，男，1989年5月14日出生，汉族，个体从业人员，住四川省成都市高新区。
委托诉讼代理人：夏峰，宁夏北地律师事务所律师。
被告（反诉原告）：方学武，男，1975年11月12日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区永宁县。
委托诉讼代理人：黄涛，宁夏辅德律师事务所律师。
被告：宁夏德昇泰工贸有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街高尔夫家园25号楼402室。
法定代表人：马青松，该公司总经理（该身份信息由原告提供）。
原告刘鑫与被告方学武、宁夏德昇泰工贸有限公司（以下简称德昇泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案受理后，被告方学武提出反诉，本院将本诉与反诉一并审理，并依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘鑫的委托诉讼代理人夏峰、被告方学武的委托诉讼代理人黄涛到庭参加诉讼，被告宁夏德昇泰工贸有限公司经本院送达民事起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，无正当理由未到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘鑫向本院提出诉讼请求：1.判令自2018年2月10日起解除原告与被告方学武签订的《房屋租赁合同》；2.判令二被告返还原告自2018年2月11日至2018年7月19日止期间原告已付的租赁费140274元；3.判令二被告返还原告租房押金5000元；4.判令二被告赔偿原告各项经济损失174726元。以上合计320000元；5.判令本案诉讼费和财产保全费用（包括保单的费用）由二被告承担。庭审中，原告变更第四项诉讼请求为判令二被告赔偿原告违约金及各项经济损失172776元、财产保全保险保单费1000元及保全证据公证费950元。事实与理由：2016年6月16日，原告与被告方学武签订《房屋租赁合同》，约定将被告方学武所有的位于银川市兴庆区某号营业房租赁给原告，涉案房屋没有抵押，没有共有人。租赁期限自2016年7月20日至2019年7月19日，年租金320000元，押金5000元一次付清，双方争议协商不成可向合同签订地的人民法院起诉。2016年6月26日，原告向被告方学武的代理人杨振灵支付第一年的租金和押金共325000元，后原告在装修该房屋时得知被告方学武不是涉案房屋的所有权人，其只是将承租的房屋转租给原告，原告又得知涉案房屋已被房屋所有权人即被告宁夏德昇泰工贸有限公司抵押给宁夏银行股份有限公司光华支行，该支行已将被告宁夏德昇泰工贸有限公司起诉至银川市兴庆区人民法院，原告多次接到兴庆区人民法院电话要求将第二年的房屋租金转付到法院。2018年2月6日，二被告纠集多人强行中止原告的正常营业，并将房屋私自上锁。2018年2月8日原告将加锁撬开后将被锁入的衣服和重要物品打包取出，二被告发现后又将涉案房屋重新加锁锁上，同日原告接到兴庆区人民法院的书面通知，因宁夏银行股份有限公司光华支行与被告宁夏德昇泰工贸有限公司等人的担保物权一案的执行，要求原告将未付的房租320000元转账给兴庆区人民法院执行局。原告与二被告多次协商未果，二被告亦不将涉案房屋开锁，致使原告无法正常使用该房屋，租赁合同无法继续履行。故原告诉至法院，请求依法判如所请。
被告方学武辩称，一、原告所述不属实，被告不同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。双方签订的房屋租赁合同不违反法律规定，被告转租房屋的行为亦得到出租人的同意和认可，故本着有利交易的原则该合同应当继续履行。被告作为出租人已向原告履行了交付涉案房屋供原告使用的合同义务，不存在致使合同根本目的不能实现的违约行为，故原告要求解除涉案合同无事实与法律依据；二、被告不同意返还原告自2018年2月11日至2018年7月19日期间的房租140274元。被告按照约定向原告交付房屋使用，但原告无故拖欠房屋租金远超30日，应向被告承担违约金，同时因其拒付租金且意图搬离涉案房屋内相关物品，被告为维护自身合法权益，故采取锁门的行为；三、被告不同意返还原告房屋押金5000元。被告向原告收取5000元押金是根据合同约定及交易习惯，保证原告承租房屋期间不损坏、毁损涉案房屋，现双方的租赁合同未到期，被告未对到期后涉案房屋的现状进行定损验收，故被告不同意返还押金；四、原告要求被告赔偿损失，但没有提交相应的证据，同时对于诉讼费及保全费等应由人民法院根据原告对案件的胜诉比例依法裁决。综上，被告征得出租人的同意将涉案房屋转租给原告并履行了交房义务，双方之间的租赁合同合法有效，不存在导致合同根本目的无法实现的情形，故原告的诉请无事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告德昇泰公司未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状称，被告德昇泰公司并未与原告签订《房屋租赁合同》，被告不应对原告承担基于租赁合同产生的义务，原告要求被告德昇泰公司承担返还房租、返还押金及赔偿损失没有依据，上述损失均与被告德昇泰公司无关。被告德昇泰公司将涉案房屋租赁给被告方学武，后被告方学武又转租给原告，被告对该转租事实知情且同意，被告已完成交付房屋的义务，不存在违约行为，本案纠纷主体为原告与被告方学武，原告请求被告德昇泰公司承担责任没有事实与法律依据，请求驳回原告对被告德昇泰公司的诉讼请求。
诉讼中，方学武向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行双方于2016年6月26日签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金32000元；3.本案的诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：2016年6月26日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》一份，约定反诉原告将位于银川市兴庆区某号营业房出租给反诉被告经营。租金每年21万元，租期为三年自2016年7月20日至2019年7月19日，承租方逾期交付房租达30日的，应当按年租金的10%向出租人支付违约金。2017年7月20日，反诉被告未按约定交付2017年至2018年度的租金，后经催要后其于2018年2月9日支付。反诉原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》内容及主体符合法律规定，双方均应按照约定履行各自的义务，反诉原告按照约定向反诉被告履行了交付房屋的义务，但反诉被告在履行合同过程中存在违约行为且给反诉原告造成经济损失。故反诉原告依法提起反诉，请求依法判如所请。
原告刘鑫辩称，一、被告隐瞒非房主转租没有处置权、房屋被抵押并拍卖执行的事实，违反合同约定在先，原告在得知被告方学武非涉案房屋房主后要求其出具房主确认同意其转租的证明，被告方学武拒不提供，故原告不知双方的租赁协议是否有效，租金应向哪一方履行。同时双方合同中并未约定第二年、第三年的租金交付时间，故不存在原告迟延交付租金的情况。2018年2月6日被告方学武将涉案房屋强行锁住，该状态持续至今造成原告无法使用房屋，且房屋被抵押拍卖在先，原告亦是行使不安抗辩权；二、租金已在担保物权执行一案中被兴庆区人民法院执行，故原告不存在违约行为，涉案租赁合同无法达到原告的根本目的，故请求驳回被告的反诉请求。
被告德昇泰公司未到庭参加诉讼，亦未针对反诉向本院提交书面答辩意见和证据材料。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人依法进行了质证。根据当事人的陈述和经本院审理认定事实如下：2016年6月26日，原告与被告方学武签订《房屋租赁合同》一份，甲方（承租方）：刘鑫，乙方（出租方）：方学武，约定甲方承租乙方房屋，房屋坐落于兴庆区某号营业房，房屋总建筑面积297.45平方米，该房屋未设定抵押、没有共有人。房屋租赁期限自2016年7月20日至2019年7月19日共三年，租赁期满，乙方有权收回房屋，年租金32万元，一次性付清，房屋押金5000元一并付清。甲方有”不支付或者不按照约定支付租金达30日”情形的，乙方有权单方解除合同并收回该房屋，乙方不退还甲方已经支付但尚未实际发生的租金，同时按年租金总额的10%向乙方支付违约金，并承担赔偿责任；乙方应保证该房屋产权真实、合法、有效，乙方有”因乙方出租房屋权属有瑕疵或发生争议，致使甲方无法正常使用该房屋的”情形的，甲方有权解除合同，乙方应退还甲方已经支付但尚未实际发生的租金，同时按年租金总额的10%向甲方支付违约金，并承担赔偿责任。合同签订后，被告方学武将房屋交付原告使用，原告的父亲刘建民于2016年6月20日通过中国人民银行向被告方学武的代理人杨振灵的账户转款323000元，并支付现金2000元，同日杨振灵向原告出具押金条确认收到涉案房屋押金5000元，原告共计向被告方学武支付房屋租金及押金325000元，被告予以认可。
2018年2月8日，原告接到本院执行局发出的通知，载明”银川市兴庆区某号营业房实际承租户，本院执行申请执行人宁夏银行股份有限公司光华支行与被执行人马青松、孔江、宁夏德昇泰工贸有限公司实现担保物权一案，现通知实际承租银川市兴庆区某号营业房承租户接到本通知之日起不得擅自与宁夏德昇泰工贸有限公司签署房屋租赁合同，未缴纳的房租交纳至银川市兴庆区法院执行局”，后原告于2018年2月9日将2017年至2018年的房租320000元交至本院执行款账户，被告方学武亦表示认可。后因第二年度租金事宜，被告方学武的代理人杨振灵于2018年2月6日到涉案房屋将房屋上锁，通过原告提交的视频显示，原告于2018年2月8日将该锁打开后方学武的代理人杨振灵又于同日将房屋上锁，此后房屋一直未打开，原告至今仍无法正常经营，故其诉至本院，请求确认双方的房屋租赁合同于2018年2月10日解除。对此，被告方学武辩称因发现原告未交纳房租有搬离涉案房屋的迹象，故将涉案房屋上锁，第二次锁门非其被告所为。审理过程中，原告提交证据，欲证明其在经营过程中对涉案房屋装修支出92000元、定制购买货架支出132000元、购买空调支出15000元，被告方学武将涉案房屋上锁后，原告通过宁夏回族自治区银川市国信公证处对房屋上锁的现状进行证据保全公证，支出公证费950元，原告为本案财产保全办理责任保险花费1000元。现因被告方学武的原因导致涉案房屋租赁合同解除，故上述费用及损失应由被告方学武向原告赔偿。
另查明，涉案房屋实际所有权人为被告德昇泰公司，二被告签订《房屋租赁合同》，约定被告方学武租赁被告德昇泰公司位于银川市兴庆区某号营业房，房屋租赁期限自2016年5月25日至2021年5月24日，双方并针对其他合同事项进行约定。
本院认为，涉案房屋的所有权人为被告德昇泰公司，其将涉案房屋出租给被告方学武后，被告方学武又与原告签订房屋租赁合同将涉案房屋转租给原告，虽未经过被告德昇泰公司的书面同意，但被告德昇泰公司在向本院提交的答辩状中已明确其对转租事实知情且同意，故本院认定原告与被告方学武签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方应按照合同约定履行合同义务。合同签订后，被告方学武将涉案房屋交付原告使用，原告按照约定于2016年6月26日支付第一年度（2016年7月20日至2017年7月19日）租金320000元，因被告德昇泰公司作为被执行人的执行案件，原告根据本院执行局的要求将涉案房屋租金于2018年2月9日将第二年度（2017年7月20日至2018年7月19日）租金320000交纳至本院执行局账户，被告方学武亦认可原告已交纳第二年房租。后因双方对于第二年租金的缴纳事宜产生纠纷，被告方学武的委托代理人杨振灵于2018年2月6日将涉案房屋上锁，后原告于2018年2月8日将该锁打开后方学武的代理人杨振灵又于同日将房屋上锁，此后，房屋一直处于锁闭状态，虽然被告方学武对于2018年2月8日由杨振灵锁门予以否认，但通过视频可以确认2018年2月8日锁闭房门的人与2018年2月6日锁闭房门的人系同一人，且被告方学武对于2018年2月6日锁闭房门是杨振灵予以认可，同时杨振灵在签订合同后也作为委托代理人收取第一年租金，因此，2018年2月8日杨振灵锁门的行为可以视为被告方学武的行为，其以实际行为明确表示不再履行合同，明显违约，原告行使合同解除权符合法律规定，故涉案合同于2018年2月10日已解除。在此情况下，被告方学武应当向原告退还原告已缴纳的自合同解除后自2018年2月11日至2018年7月19日期间的租金138520.50（320000元/年÷365天×158天），同时返还原告支付的租房押金5000元并向原告支付违约金32000元。对于原告所主张的装修折旧费114494元（包括装修费用、货架及空调费用），因原告提交的证据无法反映投入装修的具体数额，原告以此主张被告向其支付相应的装修损失缺乏事实依据，且部分未形成添附的物品（如货架及空调等）可以拆除，原告径直主张折价归被告方学武所有，亦不符合法律规定，故对于原告的上述主张，本院不予支持，对于原告所主张的营业损失10930元，因原告提交的《工行来往历史明细清单》不能反映原告的实际营业损失情况，故本院不予支持。对于原告主张的货物损失15352元，原告未提交证据予以证实，本院不予支持。对于原告关于被告德昇泰公司承担共同还款责任的主张，因该公司并非原告与被告签订的《房屋租赁合同》的相对方，被告德昇泰公司与原告不具有合同关系，故对于原告的上述主张，本院不予支持。
关于被告反诉主张的违约金，因双方在合同中约定年租金320000元，一次性付清，但并未明确约定具体的支付时间且被告已在该租赁期内将涉案房租一次性交纳至本院执行局账户，视为原告履行了租金交付的义务，被告亦认可该行为，故原告的行为不构成违约，对被告反诉要求原告支付违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、原告刘鑫与被告方学武签订的《房屋租赁合同》于2018年2月10日解除；
二、被告方学武于本判决生效之日起七日内向原告刘鑫退还租金138520.50元、返还租房押金5000元并支付违约金32000元，以上共计175520.50元；
三、驳回原告刘鑫的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告方学武的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6100元，由原告刘鑫负担2755元，被告方学武承担3345元，反诉案件受理费300元，由被告方学武负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 马金利
人民陪审员 李淑琴
人民陪审员 田小燕
二〇一八年八月七日
法官 助理 田进花
书 记 员 裴 佳
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。