重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0242民初3522号
原告：中国农业银行股份有限公司重庆秀山支行，住所地重庆市秀山县中和街道迎凤居委会东风路199号。
统一社会信用代码：91500241G5945699X6。
负责人：罗波，该行行长。
委托诉讼代理人：陈震，重庆光界律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈勇，男，1966年6月29日出生，汉族，该行职工，住重庆市秀山县。
被告：吴秀波，男，1975年9月27日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托诉讼代理人：熊绍文，重庆渝鑫律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司重庆秀山支行(以下简称秀山农行)与被告吴秀波排除妨害纠纷一案，本院于2017年8月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秀山农行的委托诉讼代理人陈震、陈勇，被告吴秀波的委托诉讼代理人熊绍文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告停止侵害、排除妨害，并赔偿房屋占用费(占用使用费自2017年3月20日起至实际腾空之日止每月按20833.33元计算)；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：借款人重庆辣妹子绿色食品有限公司与原告于2014年签订《最高额借款合同》，约定向原告借款20000000元，抵押担保人李因菊提供位于重庆市酉阳县XX源镇XX路X号X-
X层商业用房（第一层建筑面积约312.77㎡产权证号315房地证2014字第XXXXX号；第二层建筑面积约353.74㎡，产权证号315房地证2014字第XXXX号；第三层建筑面积约328.38㎡，产权证号315房地证2014字第XXXXX号）为该笔借款作抵押担保。借款到期后，因借款人和担保人未能履行还本付息义务，原告遂以金融借款合同纠纷诉至重庆市秀山县人民法院，判决执行过程中，因前述抵押房产流拍，原告同意以第三次拍卖保留价15081725元接受该抵押资产抵偿等值借款本金，该院于2017年3月20日作出（2016）渝0241执354-1号执行裁定书，裁定将前述资产整体作价15081725元，交付原告抵偿15081725元借款本金，抵押物所有权自该裁定送达原告时起转移。2015年11月26日，抵押担保人李因菊、王兴伦与被告签订“商铺租赁合同”，约定李因菊、王兴伦将前述抵押资产一楼部分门面、二楼出租给被告，租期8年即2015年12月20日至2023年12月19日，每年租金250000元。综上所述，原告自“以物抵债”裁定书送达时起即取得前述资产的所有权，而前述资产设立抵押在前，被告取得前述资产租赁使用权在后，租赁合同对原告不具有约束力。原告接受“以物抵债”之后，曾与秀山县人民法院执行法官一起或单独告知被告其已是租赁房屋所有权人，并要求被告搬离，但被告置之不理。据此，特诉至人民法院，望支持原告诉讼请求。
原告向本院提交以下证据以证明其诉讼请求：1.营业执照、负责人身份证明、身份证复印件；2.最高额抵押合同、房地产抵押清单；3.房地产权证书、抵押权证；4.借款合同、借款凭证；5.民事调解书；6.执行裁定书、送达回执；7.商铺租赁合同；8.秀山县法院执行公告；9.邮寄回执(石燕邮寄给秀山法院)。
被告辩称，1.本案漏列当事人。被告现租赁房屋是通过租赁方式从李因菊、王兴伦处取得，而在签订租赁合同时，该房屋的产权还是属于李因菊所有，所以本案应该追加李因菊和王兴伦为本案当事人。2.根据《中华人民共和国合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。被告和李因菊、王兴伦签订的租赁期限从2015年12月20日至2023年12月19日，被告的租金已经缴纳到2018年12月29日，同时在租赁的时候被告还向王兴伦缴纳了保证金和装修补偿费用，被告租赁行为是合法的，而且在实际履行，所以该房屋所有权的变动，不影响被告和李因菊、王兴伦租赁合同的效力。3.原告诉被告排除妨害，没有事实依据和法律依据。从原告的陈述来看，被告在原告取得房屋产权之前，就通过租赁合同合法取得了该房屋的使用权，而且被告按照合同履行自己的权利义务，同时合同法对合同的效力也进行了规定。所以被告并没有侵权。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提交以下证据以证明其抗辩理由：1.商铺租赁合同(两份)；2.店铺降租补充协议；3.收条及银行凭证。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告举示的证据真实性无异议，原告对被告举示的商铺租赁合同(两份)的真实性、关联性无异议，本院予以确认。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：
1．被告认为，原告举示的证据与本案没有关联性。本院审查认为，原告举示的证据，既包括原告与重庆辣妹子绿色食品有限公司签订的借款合同、付款凭证，又包括抵押人李因菊与原告签订的最高额抵押合同，李因菊以自由房产为重庆辣妹子绿色食品有限公司在原告处的借款提供担保，并依法办理了抵押登记，之后因未按时还款，原告诉至法院，原告与借款人、抵押人达成了调解协议，后在执行过程中以“以物抵债”方式取得了抵押房屋所有权，而上述证据所指向的房屋即包括本案争议的被告租赁之物，上述证据形成链条，证明了原告取得涉案房屋所有权的整个过程，系本案原告提起侵权之诉的依据，与本案有关联性，本院予以认可。
2．原告对被告举示的店铺降租协议持异议，认为该协议签订时间是2016年12月18日，此时，该资产基于原告申请，秀山县法院已经第一拍流拍，故该协议明显是为了逃债而订立。本院审查认为，该协议系李因菊、王兴伦与吴秀波于2016年12月18日签订，本院予以认可，对原告认为该协议系双方为逃避债务而签订的意见，本院认为，本案中，原告未向本院提交该案在该协议签订时的执行进度，也未提交证据证明双方恶意串通的证据，而合同双方在履行合同中对合同进行变更，系商业行为，司法不宜擅自评价，故对原告的上述意见，本院不予采信。
3.原告认为，被告举示的收条及银行凭证只能证明被告以及名为石燕的人向王兴伦有过付款行为，但是否是支付涉案资产的租金无证明力，即使是支付涉案资产的租金，因抵押在前，租赁行为在后，被告不能对抗抵押行为。本院审查认为，被告举示的收条和银行凭证显示被告及石燕向王兴伦支付了款项，同时王兴伦是租赁合同的出租方，上述凭证与租赁合同能相互印证，对被告主张其已向王兴伦、李因菊支付租金的事实，本院予以认可。
本院经审理认定如下事实：重庆辣妹子绿色食品有限公司与原告于2015年3月27日签订《流动资金借款合同》，约定向原告借款20000000元，原告按约支付了借款。该借款的担保方式为由李因菊提供最高额担保，原告与李因菊于2014年3月31日签订《最高额抵押合同》，约定李因菊自愿为原告与重庆辣妹子绿色食品有限公司形成的债权提供抵押担保，担保的债权最高余额为20000000元，期间自2014年3月31日起至2017年9月30日止，以李因菊所有的房地产设定抵押，抵押房产为座落于重庆市酉阳县XXX街道XXX路XX号房产证号为315房地证2014字第XXXXX号、315房地证2014字第XXXX号、315房地证2014字第XXXXX号的房产，并于当日办理了抵押登记，原告取得315房地证(押)2014字第XXXXX号抵押权证。借款到期后，因借款人和担保人未能履行还本付息义务，原告诉至重庆市秀山县人民法院，该院于2015年11月23日作出（2015）秀法民初字第00822号民事调解书。调解书作出后，各方当事人未能按调解协议的约定归还借款，原告遂向秀山县人民法院申请强制执行，在执行过程中，因前述抵押房产三次流拍，经原告同意，秀山县法院于2017年3月20日作出（2016）渝0241执354-1号执行裁定书，裁定如下：“一、将被执行人李因菊所有的位于重庆市酉阳县XX源镇XX路X号X-
X层商业用房（第一层建筑面积约312.77㎡产权证号315房地证2014字第XXXXX号；第二层建筑面积约353.74㎡，产权证号315房地证2014字第XXXX号；第三层建筑面积约328.38㎡，产权证号315房地证2014字第XXXXX号）整体作价15，081，725元，交付申请执行人中国农业银行股份有限公司重庆秀山支行抵偿15，081，725元借款本金。抵押物所有权自本裁定送达申请执行人时起转移。二、申请执行人中国农业银行股份有限公司重庆秀山支行可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”秀山农行提供的送达回证显示签收时间为2017年3月15日。
2015年11月26日，李因菊、王兴伦(甲方)、吴秀波（乙方）、邓文（丙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“一、甲方将位于重庆市酉阳县XXXX路XX号商业用房一楼部分门面（房地产权证号为315房地证2014字第XXXXX号）、二楼（房地产权证号为315房地证2014字第00025、三楼（房地产权证号为315房地证2014字第XXXXX号）出租给乙方作为商铺用途使用，具体建筑面积以现场交付面积为准。甲方和丙方2015年6月28日签订的《商铺租赁合同》终止……六、租赁期限。1.租期8年，从2015年12月20日起，至2023年12月19日止……七、租金、保证金、物业费及其他费用的约定。1、乙方在本合同签订时一次性足额缴纳租赁保证金10万元，在合同终止或期满后由甲方无息退还。2.租金每年35万元，合同期内租金不调整。租金含税费、第一年租金乙方在签订本合同时一次性支付给甲方。以后每一年度的租金乙方在12月10日前一次性支付……6.甲方在收到乙方缴纳的保证金及租金后退还已收取丙方的保证金10万元及剩余租期（2015年12月20日-2016年7月30日）的租金壹拾玖万肆仟伍佰元）。”合同还就经营用途、房屋装修、合同的变更解除等进行了约定。2015年12月22日，李因菊、王兴伦（甲方）、石华芳（乙方）、吴秀波（丙方）签订《商铺租赁合同》，约定“甲方将位于重庆市酉阳县XXXX路XX号商业用房三楼房地产权证号为315房地证2014字第XXXXX号）出租给乙方作为商铺用途使用，具体建筑面积以现场交付面积为准。甲方和丙方2015年11月26日签订的《商铺租赁合同》中涉及三楼部分终止，一楼及二楼继续由丙方经营。则丙方应支付甲方的租金从35万元调整为25万元”。合同签订后，吴秀波按照合同约定向王兴伦、李因菊支付了相关费用，在合同履行过程中，李因菊、王兴伦（甲方）、吴秀波（乙方）于2016年12月18日签订《店铺降租补充协议》，约定“双方协商2016年12月20日至2018年12月19日至，将该商铺合同中每年租金由原租赁合同中的25万元一年降为20万元一年、两年租金合计为40万元，乙方一次性付款给甲方。2018年12月20日至2023年12月19日租金按照每年20万元支付每年支付，甲方在收到租金3日内必须给乙方提供有效凭证”。
秀山县人民法院在执行过程中曾于2017年3月20日发布执行公告，将以物抵债的事实予以说明，并要求自该公告张贴之日起五日内上述门面的租赁商户应将租赁合同、租金票据等材料提交至秀山县人民法院执行局备案审查，但上述公告是否送达吴秀波或张贴在涉案房产处，原告未向本院提交证据。2017年3月24日，石燕向秀山县人民法院寄送过材料，但内容不详。
诉讼过程中，原告将房屋占用费的起算时间变更为2017年8月11日。
本院认为，本案的争议焦点是：一、吴秀波是否构成侵权；二、吴秀波是否应当支付房屋占用费及房屋占用费的计算标准；三、本案是否需要追加王兴伦、李因菊参加诉讼。本院对前述争议焦点评述如下：
关于焦点一。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，秀山县人民法院作出(2016)渝0241执354-1号执行裁定将案涉房屋以物抵债给秀山农行，在该裁定生效后，秀山农行已经取得诉争房屋的所有权。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……”的规定，结合本案在吴秀波租用案涉房屋前秀山农行已依法享有案涉房屋抵押权，故本案不适用买卖不破租赁，吴秀波对案涉房屋享有的承租权不能对抗秀山农行享有的抵押权及所有权。现秀山农行以其享有诉争房屋的所有权为由要求吴秀波排除妨害，符合法律规定，应当予以支持。结合本案实际，吴秀波现占用房屋，故对排除妨害的方式应当是搬离房屋，鉴于诉争房屋面积高达近千平方米，腾房工作量较大，因此酌定给予吴秀波三十日用于腾房。
关于焦点二。虽然本案中秀山农行未提供证据证明秀山法院的执行公告直接送达给吴秀波或张贴在案涉房屋的证据，但结合石燕于2017年3月24日向秀山县法院执行法官寄送材料的事实，本院认定在秀山县法院裁定作出后，吴秀波已知晓该门面被“以物抵债“的事实，在秀山农行向本院提出诉讼之前长达5个月的时间，吴秀波未搬离该门面，故对秀山农行要求支付房屋占用费的请求，本院予以支持。秀山农行请求自2017年8月11日起计算占用费，符合规定。对于计算标准，秀山农行主张按吴秀波签订的年租金250000折算为每月28333.33元，吴秀波认为双方经协商已将租金调整为200000元每年。本院认为，吴秀波举示了双方协商调整租金的证据，对该事实本院予以认可，虽然秀山农行认为吴秀波、王兴伦是恶意逃避债务，但未向本院提交证据，且调整租金是商业行为，也并未大幅减少租金，故对房屋占用费，本院酌定按200000元/年计算。
对于焦点三。在秀山县法院作出(2016)渝0241执354-1号执行裁定，将李因菊原有的案涉房屋以物抵债给秀山农行，虽然秀山农行提供的送达回证显示签收时间在裁定作出之前，存在瑕疵，但秀山农行已做出说明，且该裁定确在秀山农行手中，故虽不能直接认定秀山农行是在3月20日收到该裁定，但可认定秀山农行在起诉前已收到该裁定。该裁定书生效后，秀山农行已经取得了案涉房屋的所有权。在本案，秀山农行是以案涉房屋所有权人的身份要求吴秀波排除妨害，王兴伦、李因菊与案涉房屋已无关联，无需追加其为本案当事人。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告吴秀波于本判决生效之日起三十日内搬离座落于重庆市酉阳县XXX街道XXX路XX号的一、二层房屋，将该房屋腾退给原告中国农业银行股份有限公司重庆秀山支行；
二、自2017年8月11日起至交付房屋之日止，被告吴秀波按200000元/年的标准向原告中国农业银行股份有限公司重庆秀山支行支付房屋占用费；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆秀山支行的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由被告吴秀波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
审 判 长 冉 华
人民陪审员 冉隆忠
人民陪审员 周翠香
二〇一八年一月八日
书 记 员 朱 胤