北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终281号
上诉人（原审被告）北京原创住业房地产开发有限公司，住北京市昌平区北七家镇郑各庄村宏福创业园56号。
法定代表人赵丹阳，总经理。
委托代理人丁飞，男，1990年2月20日出生，该公司职员。
委托代理人安二明，男，1983年7月2日出生，该公司职员。
被上诉人（原审原告）曾祥荣，男，1963年10月26日出生。
委托代理人陈界融，四川悦顺律师事务所律师。
委托代理人张锰霖，四川悦顺律师事务所律师。
上诉人北京原创住业房地产开发有限公司（以下简称原创公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第7653号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
曾祥荣在原审法院起诉称：2010年12月14日，我与原创公司签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我依约支付了全部房款2400万元。根据《预售合同》第11条的约定，原创公司应于2012年11月30日前向我交付该商品房，且在该商品房交付时须满足该合同约定的交付条件（包括已经取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。
但原创公司于2013年4月10日才向我发出收房通知，我于该月12号收到该通知，我于2013年4月13日前往收房。但，我发现该房屋处在施工工地之中，道路未通，安保设施、路灯未建，绿化、水、气、电等工程仍在施工中，并不具备使用条件，更不具备法定的和约定的交房条件。
经反复交涉，我在得到原创公司三项承诺（包括，2013年6月30日前将该房屋与施工区隔离、完成通往房屋的道路建设、落实赔付方案）后，于2013年6月15日与原创公司办理了收房手续，但，在办理了收房手续后，原创公司对三项承诺，一项都没履行。后多次交涉，问题始终没有得到解决。
为保全证据，我分三次，分别于2013年8月26日、2013年9月29日、2013年12月26日，对涉案住宅的当时状况进行了拍摄录像公证，公证文书中的录像资料证明，该小区建设直到2013年12月26日仍未竣工，房屋院落一直处于施工状态。事实上，直到2014年9月，房屋院落的建设才基本完成，道路被打通。
根据《预售合同》第十三条第（一）款等条款的约定，原创公司应当承担迟延交房（已付房款每日万分之六）的违约责任。实际交房时间2013年6月15日，超过合同约定的交房时间197天，应承担263.68万元迟延交房的违约金，但约定不得超过房款10%即240万元。该合同第13条约定，违约金应于实际交房之日起30日内支付，即2013年7月15日支付，原创公司并未支付，应承担法定利息30.72万元。
根据《预售合同》第20条，原创公司应于2013年11月30日前，向我交付房产证，但，2014年10月9日我才收到原创公司发出的产证办理通知，至今仍未办理，超过6个月，但双方约定违约金比例不能超过房款10%即240万元，故原创公司应承担240万元迟延办证的违约金。为维护我的合法权益，特诉请求法院，请依法审判。我的诉讼请求：1、判令原创公司立即为我办理房屋产权证；2、判令原创公司向我支付约定违约金480万元及其中迟延交房违约金240万元的法定利息30.72万元（暂计2013年7月15日到2015年7月15日）；3、判令由原创公司承担本案诉讼费用。
原创公司在原审法院答辩称：曾祥荣请求我公司向其支付违约金480万元无依据，请求驳回曾祥荣的诉讼请求。
1、涉案房屋实际交付时间为2013年4月10日，交付前房屋已达到合同约定的交付条件。依据《预售合同》P8第十一条第（二）款的约定：“房屋的交付条件为：（1）该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；（2）有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”2012年10月22日，我公司取得涉案房屋的面积实测报告；2012年12月19日，我公司取得涉案房屋的规划验收批准文件；2013年1月7日，我公司取得涉案房屋的竣工验收备案表。我公司通知曾祥荣的收房时间为2013年4月10日，此前房屋已达到合同约定的交付条件，曾祥荣所称收房时房屋尚不具备交付条件与事实不符。
依据合同P26附件八第三条规定：“出卖人书面通知买受人收楼的，买受人不得拒绝或拖延接受该商品房交付，否则书面通知中指定的交付日期即为该商品房的交付时间。”根据上述约定，曾祥荣的实际收房时间为我公司所发交楼通知书指定的时间2013年4月10日。
曾祥荣主张的240万元延期交房违约金无任何依据，即使按照合同约定的日万分之六的标准，延期交房131天，我公司应支付的延期交房违约金也应为1886400元。
2、曾祥荣所主张违约金明显高于其实际损失，且无明确的计算依据。即使法院认定我公司应承担延期交房的违约责任，日万分之六的违约金计算标准也明显过高，远高于曾祥荣的实际损失。曾祥荣自身也未提交证据证明其实际损失为其主张的480万元。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”
依据上述法条规定，违约金应以实际损失为标准尽心计算。我公司延期交房可能给曾祥荣所造成的实际损失为其租金损失。我公司经查询得知涉案房屋当地同类房屋租金每月约为25000元。合同约定交付时间为2012年11月30日，实际交房时间为2013年4月10日，延期131天。曾祥荣的实际损失为25000／30＊131=109166.66元。而曾祥荣向我公司主张480万元，明显远远高于其实际损失。即使法院认定我公司应承担延期交房的违约责任，我公司支付的违约金应以曾祥荣实际损失为依据，不应超过109166.66＊（1＋0.3）=141916.67元。
3、曾祥荣要求我公司立即为其办理房产证并向曾祥荣支付延期办理产权证的违约金240万元无依据。依据合同P29附件八第十三条约定：“买受人应在签订合同之日向出卖人提交或签署办理合同备案登记、房屋产权转移登记或抵押登记所需的各项税费、法律文件（包括但不限于身份证、暂住证、契税、公共维修基金、印花税等）······；出卖人应在买受人办理完毕收楼手续且履行上述义务后360日内完成上述委托事项······；买受人逾期履行本条约定的义务，每日应按合同总价款的万分之六向出卖人支付违约金，出卖人办理相关事宜的时间可以顺延且不承担违约责任。”曾祥荣在签订合同时未向我公司提交上述约定的税费文件，且至今未缴纳契税。我公司于2014年10月9日向曾祥荣发函催促后，曾祥荣仍未向我公司提供上述文件，未能办理产权的责任在曾祥荣。依据上述约定，我公司有权顺延办理且不承担违约责任，我公司向曾祥荣支付延期办证违约金无依据。
4、对于曾祥荣主张的违约金利息，双方并无合同约定，于法无据，不应得到支持。
原审法院审理查明：2010年12月14日，曾祥荣（买受人）与原创公司（出卖人）签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定原创公司应于2012年11月30日前向曾祥荣交付4166#住宅，总价款2400万元。双方约定在该商品房交付时，除法定交房条件外，须满足该合同约定的交付条件（包括该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书），出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。逾期超过90天交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行并自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，但出卖人向买受人支付的延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的10%。
买受人应在签订合同之日向出卖人提交或签署办理合同备案登记、房屋产权转移登记或抵押登记所需的各项税费、法律文件（包括但不限于身份证、暂住证、契税、公共维修基金、印花税等），出卖人应在买受人办理完毕收楼手续且买受人履行提交上述文件的义务后360日内完成房屋所有权属转移登记使曾祥荣取得房屋所有权证书；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，出卖人向买受人支付的延期办理转移登记的违约金最高不超过买受人全部已付款的10%。另外，合同明确约定买受人同意委托出卖人代缴专项维修资金及契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。
合同签订后，曾祥荣按照约定支付原创公司全额购房款2400万元，但原创公司未能于合同约定的2012年11月30日前交房。2013年4月10日，原创公司通知曾祥荣收房，因水、电、道路、室内电器设备的安装调试等均不符合收房条件，故曾祥荣拒绝收房。2013年5月24日，经双方协商，原创公司同意于2013年5月30日前完成该房屋内各项电器设备的安装调试工作，并保证房屋水、电可正常使用；2013年6月30日前完成自小区入口至该房屋门前道路铺装工作，并保证自小区入口至该房屋与其他施工区域隔离；2013年6月30日前完成该房屋外墙的维修工作。在原创公司承诺上述条件的情况下，曾祥荣同意于2013年6月15日对房屋进行双方验收工作。2013年6月15日原创公司承认因房屋内各项电器设备未完成安装调试、房屋小区入口至该房屋门前道路未完工、外墙勾缝处存在多处缝隙等原因曾祥荣未同意于2013年4月13日进行房屋交接，但双方同意依照2013年5月24日商议的约定前来收房。关于延期赔付问题双方达成以下协议：原创公司承诺将以2013年4月13日为实际收楼日期进行上报，自2012年11月30日至2013年4月13日期间所产生的延期交楼具体赔偿金额及支付方式待上报集团批复后告知业主，日期不得晚于2013年6月30日；原创公司承诺按期完成2013年5月24日答应的三项工程；曾祥荣同意在上述两项的前提下，于2013年6月15日对涉案房屋进行让步验收，办理收楼手续，验收中存在需维修项由原创公司尽快修复；原创公司同意曾祥荣应于收房之日交纳的契税缓交，待该房屋延期赔偿明确后与应缴纳契税进行冲抵；如原创公司违背上述约定，曾祥荣将撤销先前达成的一切让步条件，并可主张退房。
2013年6月15日，原创公司交付曾祥荣《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，曾祥荣实际接收房屋，但截至2013年6月30日，原创公司仍未兑现其承诺。为保全证据，曾祥荣分三次，分别于2013年8月26日、2013年9月29日、2013年12月26日，对涉案住宅的当时状况进行了拍摄录像公证，公证文书中的录像资料表明，该小区建设直到2013年12月26日仍未竣工，房屋院落一直处于施工状态。原创公司主张截至2013年4月10日，涉案房屋已经符合交房条件，并提供证据证明原创公司分别于2012年10月22日取得涉案房屋的面积实测报告、2012年12月19日取得涉案房屋的规划验收批准文件、2013年1月7日取得涉案房屋的竣工验收备案表。
另查，2014年10月9日，原创公司通知曾祥荣办理产权转移登记手续。庭审中，原创公司主张至今未办理产权转移登记的原因系曾祥荣未按照合同约定提交或签署办理合同备案登记、房屋产权转移登记或抵押登记所需的各项税费、法律文件（包括但不限于身份证、暂住证、契税、公共维修基金、印花税等）。曾祥荣对此予以否认，并提供购房款发票、印花税、公共维修基金、产权代办费等证据，证明曾祥荣除契税外其他手续均已具备。关于未缴纳契税的原因，曾祥荣主张系因原创公司延期交付，并承诺曾祥荣于收房时缓交契税，并可折抵原创公司应当给付曾祥荣的延期交房违约金。为进一步证明上述主张，曾祥荣提供原创公司单方签发的补充协议一份，在协议中原创公司明确在曾祥荣不再就延期交房有任何异议的情况下，原创公司代曾祥荣缴纳涉案房屋的契税计719449元。
原审法院认定上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《客户需求申请表》、盖有“珠江壹仟栋项目交楼专用章”的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》、《公证书》、《补充协议》（扫描件）、2012规（昌）竣字0088号建设工程核验意见、0025昌竣2013（建）0007号竣工验收备案表、建设工程竣工测量成果报告书、交楼通知书、办理产权转移登记通知函和曾祥荣、原创公司当庭陈述在案佐证。
原审法院判决认定：曾祥荣、原创公司双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，内容合法且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，曾祥荣依照合同约定支付全部购房款2400万元，但原创公司并未按照约定交付房屋和办理产权转移登记手续，应当承担违约责任。本案争议的焦点有二：一、原创公司交付房屋的具体时间；二、原创公司是否应当承担延期办理产权转移登记手续的违约责任。
关于交付房屋的具体时间，曾祥荣主张系2013年6月15日，原创公司主张应为2013年4月10日。根据本案查明的事实，双方分别于2013年5月24日和6月15日达成协议确认曾祥荣于2013年6月15日接收房屋，且双方确在该日办理了房屋交接手续。综上，法院认为交付房屋的具体时间应当认定为2013年6月15日。原创公司辩称合同约定的交付条件在2013年4月10日前已经具备，根据合同约定通知交房的时间即为实际交付的时间。法院认为原创公司的该项辩称错误地将合同约定交付房屋的形式要件与交付标的应当符合质量要求的法定要件相混淆。合同中虽然约定该商品房交付时应当已经取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，但是原创公司在交付房屋时也应当符合房屋的实际使用条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条之规定因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物。本案中，原创公司虽然提供证据证明在2013年4月10日前已经符合合同约定的交付条件即涉案房屋已经取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等文件，但是根据曾祥荣提供的《公证书》可见涉案房屋截至2013年6月15日仍然处于施工状态，根本无法实际使用。甚至在曾祥荣妥协退让实际收房后直到2013年12月26日涉案房屋仍然处于建设施工状态，根本不符合使用要求。因此，法院认为原创公司的该项辩称明显缺乏法律依据，法院不予采纳。根据合同约定因出卖人的责任延期交付房屋的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，但出卖人向买受人支付的延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的10%，故自约定交付时间2012年11月30日起至2013年6月15日已超过180日，原创公司应当承担延期交付房屋违约金240万元。
关于延期办理产权转移登记手续原创公司是否应当承担违约责任。根据本案查明的事实，原创公司一再拖延交付房屋，虽多次承诺完工时间，但均未兑现。在2013年6月15日协议中原创公司明确同意曾祥荣应于收房之日交纳的契税缓交，待该房屋延期赔偿明确后与应缴纳契税进行冲抵。在补充协议中，原创公司再次邀约由原创公司代曾祥荣缴纳涉案房屋的契税计719449元。由此可见，延期办理产权转移登记手续关键在于原创公司一直拖延缴纳契税，虽然契税应由曾祥荣负担，但是合同约定应由原创公司代缴，且原创公司多次承诺折抵赔偿金，故法院认为原创公司应当承担延期办理产权登记手续的违约责任。根据合同约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，但出卖人向买受人支付的延期办理产权转移登记违约金最高不超过买受人全部已付款的10%，自2014年6月15日起至今已超过180日未办理产权转移登记，故原创公司应当支付曾祥荣延期办理产权转移登记违约金240万元。
关于曾祥荣要求原创公司办理房屋产权证书，符合法律规定，法院应予支持。关于曾祥荣主张的延期交房违约金的利息损失，法院认为双方关于延期交房违约金一直处于协商状态，且原创公司承诺曾祥荣暂缓缴纳契税，在明确延期交房违约金具体数额后可折抵契税，可见曾祥荣对于原创公司迟延给付违约金的行为是认可的。因此，法院认为曾祥荣的该项主张缺乏依据，法院不予支持。关于原创公司辩称曾祥荣主张的违约金过高，法院认为双方在合同中明确约定了违约金的计算方法，且约定了最高限额，两项违约金的总额亦不超过合同总标的的百分之二十，可见双方对违约后果均有明确预判。另外，根据生活常识可知曾祥荣的实际损失远不止原创公司主张以当地租金为标准计算的损失数额。按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，曾祥荣的经济损失亦已达到合同总标的的百分之二十。因此，对于原创公司的该项辩称法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、北京原创住业房地产开发有限公司于判决后十日内协助曾祥荣办理房屋产权证书（4166#住宅）。二、北京原创住业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付曾祥荣违约金四百八十万元。三、驳回曾祥荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原创公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，支持我公司给付曾祥荣延期交房的违约金25000元／月（按租金标准计算，自2012年11月30日起至2013年4月10日止）；我公司不同意支付关于迟延办证的违约金。上诉理由：一、依据合同法第114条以及最高人民法院关于合同法若干问题的解释二第29条之规定，违约金应以被上诉人的实际损失为基础进行计算；二、依据合同附件八第13条的约定，办理房产证前提条件是买受人提交或签署办理合同备案登记、房屋产权转移登记所需的各项税费，买受人逾期履行的，出卖人可顺延办理产权证且不承担所有责任，而事实是被上诉人直至2015年6月29日才到上诉人处提交材料，且此日被上诉人提交的材料中还缺少其爱人齐佳嘉户口本的户主本首页复印件，被上诉人提交材料是办理房产证的必要条件，缺失任何一项上诉人均无法办理房产证。也就是说，没有办理房产证的原因是被上诉人未按期提交相应的材料，导致上诉人没有办法代其办理房产证。
曾祥荣服从原审法院判决，不同意原创公司的上诉请求及理由。称：一、我认为上诉人应按合同约定支付违约金；二、双方于2013年6月15日签订的协议中明确约定契税应由上诉人承担，双方就违约责任没有解决之前我应当缓交，另外合同约定上诉人有垫付这笔钱的义务；三、上诉人未通知我办证，一直到2014年9月10日上诉人才通知我需要办证。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查，2015年6月29日，曾祥荣向原创公司提交家庭购房申请表，面积确认协议书，产权办证委托书等文件并交纳了契税。2015年8月21日，原创公司与曾祥荣的产权转移登记手续办理完毕。
上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，且行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应在诚实守信的基础上按照约定履行各自义务。曾祥荣与原创公司签订《北京市商品房预售合同》后，曾祥荣依约支付全部购房款2400万元，原创公司亦应当按照《北京市商品房预售合同》之约定履行交付房屋及办理产权转移登记手续义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照合同约定，原创公司应于2012年11月30日前交付房屋。原创公司虽然提供证据证明在2013年4月10日前涉案房屋已经取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等文件，但是根据曾祥荣提供的《公证书》可见涉案房屋截至2013年6月15日仍然处于施工状态，根本无法实际使用。在合同履行过程中，双方分别于2013年5月24日和6月15日达成协议确认曾祥荣于2013年6月15日接收房屋，且双方确在该日办理了房屋交接手续，故原审法院认为交付房屋的具体时间应当认定为2013年6月15日是正确的。合同约定因出卖人的责任延期交付房屋的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，但出卖人向买受人支付的延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的10%，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条之规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物。因此，构成延期交房的责任，应于原创公司承担。原审法院认定自约定交付时间2012年11月30日起至2013年6月15日已超过180日，原创公司应当承担延期交付房屋违约金240万元并无不妥，本院予以维持。原创公司的该项上诉理由缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任，但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。
关于延期办理产权转移登记手续，原创公司是否应当承担违约责任一节。依据合同约定买受人应在签订合同之日向出卖人提交或签署办理合同备案登记、房屋产权转移登记或抵押登记所需的各项税费、法律文件（包括但不限于身份证、暂住证、契税、公共维修基金、印花税等），出卖人应在买受人办理完毕收楼手续且买受人履行提交上述文件的义务后360日内完成房屋所有权属转移登记使曾祥荣取得房屋所有权证书；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，出卖人向买受人支付的延期办理转移登记的违约金最高不超过买受人全部已付款的10%。另外，合同明确约定买受人同意委托出卖人代缴专项维修资金及契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。
原创公司在2013年6月15日交付房屋，曾祥荣在签订合同后，向原创公司提交了身份证复印件，并将公共维修基金及印花税交由原创公司代缴。依照合同约定曾祥荣在完成上述义务并缴纳契税后，原创公司应于2014年6月15日前办理完产权转移登记手续。关于契税双方约定应由曾祥荣负担，由原创公司代缴，曾祥荣应于收房之日交纳。根据本案查明的事实，原创公司在与曾祥荣于2013年6月15日签订的协议中明确约定，曾祥荣应于收房之日交纳的契税缓交，待该房屋延期赔偿明确后与应缴纳契税进行冲抵。在补充协议中，原创公司再次邀约由原创公司代曾祥荣缴纳涉案房屋的契税计719449元，虽然契税应由曾祥荣负担，但原创公司同意曾祥荣缓交，原创公司多次承诺用赔偿金折抵，且合同约定应由原创公司代缴，由此可见，延期办理产权转移登记手续关键在于原创公司一直拖延缴纳契税，直至2014年10月9日原创公司向曾祥荣发出办理产权通知函，至此原创公司应当承担延期办理产权登记手续的违约责任。原创公司向曾祥荣发出办理产权通知函后，由于曾祥荣身在国外，未能及时回国按照通知提交相应材料及交纳契税，直到2015年6月29日曾祥荣依照通知提交相应材料并交纳了契税，此间，对不能办理产权转移登记手续曾祥荣也应承担一定的责任；此后至2015年8月21日产权转移登记手续完成，逾期办证的违约责任亦应由原创公司承担。原审法院认为延期办理产权登记手续的违约责任应由原创公司承担不妥。但即使扣除应由曾祥荣承担责任的期间，原创公司逾期办理产权转移登记手续的时间，亦超过了180日，原审法院判令原创公司向曾祥荣支付的全部已付款的10%的延期办理转移登记的违约金并无不妥，本院予以维持。
对于涉案合同中所约定的违约金的计算标准问题。双方在合同中明确约定了违约金条款，违约金的计算方法，明确了违约金的计算比例，并约定了违约金计算的上限。原创公司提出以曾祥荣购买的涉案房屋出租的租金数额作为实际损失计算违约金没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四万七千五百五十元，由曾祥荣负担两千三百五十元（已交纳）；由北京原创住业房地产开发有限公司负担四万五千二百元（于本判决生效后十日内交纳）。
二审案件受理费三千一百三十八元，由北京原创住业房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一六年三月三十日
书记员 赵梦芸