江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏民终53号
上诉人（原审原告）潘妙福。
委托代理人徐明，江苏海瑞华律师事务所律师。
上诉人（原审原告）陈冬富。
委托代理人徐明，江苏海瑞华律师事务所律师。
委托代理人余泽中，北京市浩天信和律师事务所律师。
上诉人（原审原告）叶耕文。
委托代理人徐明，江苏海瑞华律师事务所律师。
上诉人（原审原告）江志斌。
委托代理人徐明，江苏海瑞华律师事务所律师。
委托代理人陈貌文，北京市浩天信和律师事务所律师。
上诉人（原审原告）麻志林。
委托代理人徐明，江苏海瑞华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）东台市国贸大厦有限公司，住所地江苏省东台市望海西路1号。
法定代表人缪荣春，该公司董事长。
委托代理人刘东祥，该公司副总经理。
委托代理人虞银春，江苏天全律师事务所律师。
上诉人潘妙福、陈冬富、叶耕文、江志斌、麻志林（以下简称潘妙福等五人）因与被上诉人东台市国贸大厦有限公司（以下简称东台国贸大厦）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院（2014)盐民初字第00182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人潘妙福等五人的共同委托代理人徐明，上诉人陈冬富及其委托代理人余泽中，上诉人叶耕文，上诉人江志斌及其委托代理人陈貌文，被上诉人东台国贸大厦的委托代理人刘东祥、虞银春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2006年5月18日，潘妙福、陈冬富、叶耕文、江志斌、麻志林（甲方）与东台国贸大厦（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于江苏省东台市鼓楼路88号文化大厦一、二层和地下室面积计12995.76平方米的私有房产（其中：麻志林的东台市房权证西城区字第××号，陈冬富的东台市房权证西城区字第××号，潘妙福的东台市房权证西城区字第××号、第××号，叶耕文的东台市房权证西城区字第××号，江志斌的东台市房权证西城区字第××号）共同出租给乙方使用；甲方的房产及室内附属设施按本合同附件三完全执行后的现状移交给乙方使用，详细使用范围及设施等以房产权证平面图（附件一）、东台市人民政府2005年5月4日第27号市长办公会议纪要（附件二）及东台市文化局、盐城龙光建工集团有限公司（以下简称龙光集团）和甲方所签订的协议书（附件三）为准；租赁期限七年，自2006年10月1日起至2013年9月30日止；自本合同签订之日起，乙方可开始对承租的房产进行装修使用；房产租金（税后）1500万元，在本合同签订之日起30天内（即2006年6月18日前）一次性在税后将1500万元汇入潘妙福的个人账户；合同期满乙方返还房屋的时间为2013年9月30日，乙方如需继续使用应提前六个月提出，甲方可根据实际情况在同等条件下给予优先；合同期满除乙方经营的商品及柜台、货架、空调主机、用具等动产外，其余的装修物及预埋管线不得自行拆走或破坏，产权归甲方所有，所有装修费用与甲方无关；本合同签订之日，乙方须支付合同定金500万元，在2006年6月18日前支付1080万元，合同定金转为租金，其中80万元转为履约保证金，租赁期满后甲方对房产验收无损后无息退还履约保证金，若乙方逾期付款的，本合同自动终止，乙方无条件同意甲方收回房产，且不退还全部定金，若甲方违约须双倍返还乙方定金共计1000万元；如东台市文化局将三、四层作为商场对外租用，乙方应积极配合，在共用通道的使用和经营时间上相互协商，确保共同正常使用；本合同作为甲乙双方签订的唯一真实有效的合同，双方须遵照执行。同日潘妙福等五人收取东台国贸大厦房产定金500万元，2006年6月16日潘妙福等五人分别收取东台国贸大厦履约保证金80万元和房屋租金1000万元。
2006年5月30日，东台市文化局与东台国贸大厦签订《租赁合同》和《补充协议》，由东台国贸大厦租赁东台市文化局的文化大厦三层、局部四层约9000多平方米的房产及附属通道、楼梯，租赁期限为10年，自2006年10月1日起至2016年9月30日止。2008年10月23日，东台市文化局与东台国贸大厦再次签订《补充协议》，载明因东台国贸大厦招商引资合作开办电影城项目需要，将原租赁期限延长七年至2023年9月30日。
在合同履行过程中，东台国贸大厦以向潘妙福等五人租用的房产及向东台市文化局租用的房产作为经营场所开办了百盛国际购物中心综合商场，安装了中央空调等设备。因东台市文化大厦整体建筑由东台国贸大厦与东台市文化局共同使用，经双方协商文化大厦的物业管理由东台国贸大厦负责管理。
双方签订的2006年5月18日《租赁合同》履行期限届满前后，潘妙福等五人多次向东台国贸大厦发函要求交付案涉房屋，双方亦曾对案涉房屋的续租问题进行磋商，曾形成过2013年10月1日至2016年9月30日期间续租案涉房屋、一次性支付租金750万元的意向（即《补充协议》），但因双方对续租期满后东台国贸大厦是否享有优先承租权和优先购买权以及应否无条件交房等存在分歧而未签署。
2014年8月12日，潘妙福等五人诉至原审法院，请求判令：1、东台国贸大厦立即将潘妙福等五人所有的位于江苏省东台市鼓楼路88号文化大厦一、二层和地下室面积计12995.76平方米的租赁房屋（含装修物及预埋管线）交还潘妙福等五人；2、东台国贸大厦自2013年10月1日起至实际交还租赁房屋期间按每天2万元的标准（比照东台市物价局评定的近年同地段租金标准）给付潘妙福等五人实际占用费；3、赔偿因延期交还租赁房屋造成的潘妙福等五人经济损失500万元；4、诉讼费用由东台国贸大厦负担。
在一审审理中，东台国贸大厦提交了由东台国贸大厦（甲方）、潘妙福等五人（乙方）、东台工行（丙方）于2007年2月13日签订的《协议书》，载明：乙方于2005年6月以按揭贷款的方式购买了东台市文化大厦一、二层，总面积12000平方米，现经三方共同协商，就文化大厦租金给付方式达成如下协议：一、乙方所购买的文化大厦一、二层房产出租给甲方经营，期限自2006年5月18日至2016年5月18日共十年，前七年租金每年200万元，后三年租金另定，乙方同意甲方从2007年起在租期内每年租金给付时，将租金直接划转至乙方在丙方开设的个人还款账户上，并留足当年的还款金额，乙方授权丙方对个人账户资金进行冻结。二、甲方从2007年度起租金给付时，凭乙方出具的租金票据将租金直接划转至乙方在丙方开设的个人还款账户，户名账号分别为潘妙福（1109620101040755043）、叶耕文（1109620101040754939）、陈冬富（1109620101040754939）、江志斌（1109620101040754788）、麻志林（1109620101040755176）。如违反本条约定，乙方又不能按期还款，则甲方自愿在租金额度内向丙方承担连带偿还责任，甲方如不能主动偿还，则甲方授权丙方直接从甲方在丙方开设的账户中扣收。三、甲方知晓所租乙方房产系丙方的抵押物，发生任何原因造成乙、丙方双方于2006年6月签订的《个人购房借款合同》不能履行，丙方需要对抵押物进行处置时，甲方无条件接受。在东台国贸大厦提交的《协议书》原件中，有东台国贸大厦及东台工行盖章及负责人签字，潘妙福等五人认为东台国贸大厦所提交的原件中的潘妙福等五人的签字为复印的，潘妙福等五人未签署过该协议。东台国贸大厦陈述，该《协议书》原件是由东台工行的经办人到潘妙福等五人的住所地找潘妙福等五人签字的，只有一份有潘妙福等五人原始签字的原件，带回进行复印后由东台工行和东台国贸大厦盖章并由负责人签名，有潘妙福等五人原始签字的原件留存在东台工行，经东台国贸大厦与东台工行联系没有查找到。
为查明该协议形成经过，原审法院向东台市纪委调取了该委于2013年11月27日与东台工行经办人何飞的谈话笔录，何飞陈述的相关内容有“2005年初，经龙光集团负责人梅益龙介绍，浙江客商潘妙福等五人以文化大厦一、二层及地下层的产权抵押向我行申请贷款1500万元。经我行初审并报盐城工行审批，于2005年6月同意向潘等人发放1500万元贷款”、“2005年6月这1500万元贷款发放后，根据我行对抵押物的管理要求，在该笔贷款后续管理中，发现潘等人已将抵押物文化大厦一、二层及地下室租给了国贸大厦，盐城工行要求承租方、出租方与我行签订三方协议，其主要目的一是让承租方知晓该房屋已抵押给工行，二是要求承租方将租金汇至潘等人在工行的还款账户以保证贷款安全。2007年2月13日，东台国贸大厦、潘妙福等五人与工行签订了三方协议。这份协议书是我起草的，协议内容经盐城工行审核的”、“协议签订前我将内容给缪荣春看过，也通过龙光集团给潘等人看过，印象中他们都没有作大的修改，微调的内容我记不得了。2007年2月13日左右，我和梅益龙带着这份协议到浙江温岭，找潘等人签了字。从浙江回来后我找缪荣春签字盖章，随后我行加盖了公章和行长印鉴”、“当时这份三方协议有没有通过王存桂或龙光集团的梅益龙交给潘妙福等人，我现在记不清了，但工行档案里应该有协议原件，我办好后将这份协议交给了个贷中心综合员（负责档案管理）罗吉丽，现在为何这份协议在档案里没有找到，我不清楚”、“这份三方协议是盐城工行要求签订的。协议条款是根据什么起草的，我现在记不清了，但有一点可以肯定，即协议内容在签字之前都是经他们双方看过的。在起草这份三方协议时，我没有看到也没有拿到此前国贸大厦与潘妙福等人签订的正式租赁合同，但我印象中草拟这份三方协议时，可能参考了贷款审批时他们之间签订的一份房屋租赁意向性协议”、“问：这份三方协议中房屋租赁的起始时间以及租金数额和给付方式，都与2006年5月18日国贸大厦与潘妙福等人签订的租赁合同中明确的不一致，这是什么原因？答：我可能是依据贷款审批时他们之间签订的一份房屋租赁意向性协议来草拟这份三方协议的，后来他们之间的正式租赁合同可能发生了改变，出现了不一致的情况。这份三方协议签订的目的是为了完善贷款手续，主要是就文化大厦承租租金给付方式达成的协议，协议的条款并没有实际履行，所以在签订这份三方协议前他们没有就不一致的内容提出修改意见”。
一审审理中，潘妙福等五人向原审法院申请对2013年9月30日以后的案涉租赁房屋的租金标准进行司法价格评估。原审法院根据潘妙福等五人的申请，委托盐城东诚亿价格评估有限责任公司对案涉房屋租金价格进行评估，该所出具盐东诚亿中鉴评字[2015]第001号价格评估报告书：价格评估标的江苏省东台市鼓楼路88号文化大厦一、二层和地下室面积12995.76平方米房屋租赁的租金。价格评估基准日2013年10月1日至2016年9月30日；2013年5月19日至2016年5月18日。价格评估过程中载明，对于2013年10月1日至2016年9月30日期间出租房屋的租金标准，我们是建立在潘妙福等五人举证的《租赁合同》成立的基础上，原租赁房屋已于2013年9月30日到期，潘妙福等五人可将房屋自由租赁及一、二层单独出租，不考虑与大厦三、四层保持统一的经营格局，不受原租赁合同的任何条款约束，我们通过对东台市区商业用房市场租金情况的调查了解，结合对出租房屋（文化大厦一、二层及地下室面积12995.76平方米）的房地产市场价格的测算，进行综合修正测算评估出涉诉标的出租房屋租金的市场价格；对于2013年5月19日至2016年5月18日期间出租房屋的租金标准，我们是建立在东台国贸大厦举证的于2007年2月13日签订的《协议书》成立的基础上，由于后三年的租金另定，我们通过对原《租赁合同》条款的阅读和对租金情况的分析测算，另考虑东台市文化局与东台国贸大厦签订的文化大厦三、四层租赁合同条款及租金水平，结合对东台市区商业用房市场租金情况的调查了解，考虑市场租金的递增幅度，进行综合修正测算评估出涉诉标的出租房屋租金的价格。价格评估结论确定评估标的房屋租金2013年10月1日至2016年9月30日评估价格为人民币1509.00万元（取整至万元），大写：壹仟伍佰零玖万元整；房屋租金2013年5月19日至2016年5月18日评估价格为人民币903.00万元（取整至万元），大写：玖佰零叁万元整。详见房屋租金价格评估明细表。价格评估限定条件：1、委托方提供的资料客观真实；2、价格评估结论未考虑评估标的今后升、贬值因素；3、本次评估结论中房屋租金，是根据原房屋租赁合同条款中约定的租金口径，确定的房屋净租金水平，涉及房屋租赁的所有税金等都由承租人承担，请报告使用者注意；4、本次评估结论中房屋租金的付款方法，我们是采用一年一付，先付后租的前提下确定的租金水平，请报告使用者注意；5、本评估结论在出具评估报告之日起壹年内有效，本评估报告需在设定的有效期内使用，超过有效期使用，本机构不承担任何责任。
再查明：东台市文化大厦原由龙光集团投资建设，2003年12月6日甲方东台市文化局与乙方潘妙福及丙方梅益龙、龙光集团签订《协议书》，约定乙方与丙方共同投资完成东台市文化大厦的投资施工，其中乙方累计投资3060万元，甲方将文化大厦一、二层约10000平方米、地下室约2000平方米的建筑面积，以及配套的弱电系统、电器系统、消防报警系统、消防水、自动电梯等按规划图纸设计的设施，抵算乙方的投资工程款等内容。
2005年3月8日，东台市文化大厦工程经竣工验收。
2005年5月4日，东台市人民政府召开市长办公会议就文化大厦建设有关问题进行专题会办并形成第27号会议纪要，明确文化大厦公用设施必须按原设计图纸满足全楼使用需要，文化大厦一、二层及地下室，除消防水池、配电间和空调机房及公用通道等公用部分面积产权作为共用产权外，其余面积的产权均归投资者所有等。
2005年6月，潘妙福等五人对上述房产分别办理了房屋产权证和土地使用权证，其中房屋产权人潘妙福的东台市房权证西城区字第××号房屋产权证项下的房产1468.30平方米、42××80号房屋产权证项下的房产2276.67平方米；房屋产权人陈冬富的东台市房权证西城区字第××号房屋产权证项下的房产1726.10平方米；房屋产权人叶耕文的东台市房权证西城区字第××号房屋产权证项下的房产1718.94平方米；房屋产权人江志斌的东台市房权证西城区字第××号房屋产权证项下的房产2852.52平方米；房屋产权人麻志林的东台市房权证西城区字第××号房屋产权证项下的房产2953.23平方米。
2005年7月，潘妙福等五人以上述房产与东台工行分别签订《房地产抵押合同》，抵押期限自2005年6月27日至2015年6月26日，总计抵押贷款1490万元。
2006年11月10日，东台国贸大厦向潘妙福等五人发出函件，载明：1、自动扶梯未安装，由东台国贸大厦自行垫资140万元安装了6部自动扶梯，土建设计和施工花费约60万元；2、供电供水系统迟迟不到位，由东台国贸大厦垫资200万元后才通电；3、消防系统由于资金、工程施工扯皮、设备设施故障、安装技术问题尤其严重，未经检测、消防验收，使得东台国贸大厦开业时间无法确定。要求潘妙福等五人按照与东台市文化局、龙光集团三方于2003年12月6日签订的协议中约定的交房条件督促加紧施工、协调解决问题，包括退还东台国贸大厦垫付的资金。
2009年12月10日，东台市文化局与东台国贸大厦就租金及垫资项目等相关问题进行会商并形成备忘录，备忘录载明东台国贸大厦垫付了配电安装、消防报警系统、自动扶梯、监控系统、应急照明安装工程、排烟系统安装工程、电器材料、消防器材等费用，其中由东台市文化局承担3503171.02元，东台国贸大厦承担645503.59元。
原审法院认为:
一、关于东台国贸大厦是否应当迁让出案涉房屋的问题。
双方于2006年5月18日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律法规，合法有效。在该合同签订后，潘妙福等五人向东台国贸大厦交付案涉的租赁房产，东台国贸大厦亦一次性支付了该合同约定的七年租赁期限的全部租金1500万元。潘妙福等五人认为该合同到期后，东台国贸大厦应依约迁让。东台国贸大厦认为双方在2007年2月13日与东台工行共同签订《协议书》，对原《租赁合同》内容、特别是租赁期限进行了变更。潘妙福等五人则认为2007年2月13日《协议书》中虽有东台国贸大厦与东台工行的盖章，但潘妙福等五人的签名为复印的而不予认可，另《协议书》即使存在，目的也是为了银行贷款需要，并非用于房屋租赁目的，且该协议即使存在也未履行。对此，第一，该《协议书》中有东台国贸大厦与东台工行的原始盖章，尤其是该《协议书》约定在东台国贸大厦承担租金外另设定东台国贸大厦作为承租人为潘妙福等五人向东台工行的抵押贷款承担连带偿还责任，为潘妙福等五人的利益而加重了东台国贸大厦的责任，结合相关部门对东台工行原贷款经办人的调查，可以认定双方于2007年2月13日共同与东台工行签订《协议书》，即2007年2月13日《协议书》的真实性应得到确认。第二，关于2007年2月13日《协议书》中有关房屋租赁的内容是否为双方真实意思表示、是否构成对2006年5月18日《租赁合同》变更的问题。潘妙福等五人认为，该协议即使存在也是为了银行贷款的需要，并非用于房屋租赁目的。东台国贸大厦认为，该协议为双方真实意思表示。就此，潘妙福等五人并未提供直接证据证明2007年2月13日《协议书》中有关房屋租赁的内容并非双方真实意思表示，有关租金给付的条款未履行亦有其客观原因，即该《协议书》约定的前七年租金，东台国贸大厦在签订《协议书》前实际早已给付，且该相关条款履行亦不能直接证明协议其它内容非双方真实意思表示。此外，作为承租人的东台国贸大厦在以往签订有生效《租赁合同》的情况下，并无为出租人向银行贷款提供保证的法定义务，结合东台国贸大厦此前已经与东台市文化局就文化大厦三、四层签订有十年的租赁合同，以及该大厦一至四层统一规划、整体利用的事实，东台国贸大厦的主张具有相当的合理性，故潘妙福等五人所主张的协议中有关房屋租赁的内容并非双方真实意思表示的理由，因其不能提供直接证据证明，且对东台国贸大厦所陈述签订该协议的背景和合理说明未作出充分辩驳，故应承担举证不能的不利后果。第三，潘妙福等五人所主张的2007年2月13日《协议书》中租赁面积与2006年5月18日《租赁合同》不一致的问题。虽然《租赁合同》与《协议书》中约定的租赁面积不一致，但在该《协议书》签订前，双方已按原《租赁合同》约定交接租赁的房产，履行中双方对该面积差也未提出过异议，故应认定双方系按原《租赁合同》的约定实际租赁的房产。第四，根据《协议书》的约定，租赁期限已变更为十年（自2006年5月18日至2016年5月18日）。《协议书》还约定“前七年租金每年200万元，后三年租金另定”，在前七年租期期满后，双方虽未对后三年租期的租金达成一致，但可按照市场价格确定租金标准。现潘妙福等五人依据《租赁合同》的约定以租赁期限已届满为由要求东台国贸大厦交还租赁房产，依据不足，不予支持。
二、关于潘妙福等五人主张的房屋占有使用费的标准问题。
双方已于2007年2月13日签订《协议书》，将原租赁期限变更为十年，自2006年5月18日至2016年5月18日，因租赁期限尚未届满，现潘妙福等五人主张房屋占有使用费没有依据，应当由东台国贸大厦继续计付租金。关于该租金标准，《协议书》中约定“前七年租金每年200万元，后三年租金另定”，现双方未对后三年租期的租金达成一致，可按照市场价格确定租金标准。审理中潘妙福等五人向原审法院申请对2013年9月30日以后的案涉租赁房屋的租金标准进行司法价格评估，原审法院委托盐城东诚亿价格评估有限责任公司对案涉房屋租金价格进行评估，该所出具盐东诚亿中鉴评字[2015]第001号价格评估报告书，该价格评估报告书对于租金标准分别按不同的合同依据作出两种结论。因双方已于2007年2月13日签订《协议书》对原租赁期限变更为十年，故应按评估报告的第二种结论作为认定后三年租金标准的依据，即东台国贸大厦应按每年301万元的标准支付后三个租赁年度的租金，所有税金由东台国贸大厦负担。在《协议书》签订前，东台国贸大厦已向潘妙福等五人给付租金1500万元，故对前七年结余的租金100万元应予冲抵。根据《协议书》约定“乙方同意甲方从2007年起在租期内每年租金给付时，将租金直接划转至乙方在丙方开设的个人还款账户上”，故可认定在每租赁年度开始时承租人即应支付租金，现《协议书》约定的第十个租赁年度已经开始，故东台国贸大厦应向潘妙福等五人支付自2013年5月19日起至2016年5月18日期间的净租金803万元。
三、关于潘妙福等五人主张东台国贸大厦承担迟延交房损失500万元的问题。
潘妙福等五人主张东台国贸大厦因迟延交房给其造成损失，但根据查明认定的事实，双方间的租赁期限尚未届满，且对于该诉讼主张，潘妙福等五人仅举证了高速公路过路费清单及交通费票据，亦未能证明该费用与处理本案租赁合同纠纷有关，在法庭询问其有无其他证据证明损失情况时，潘妙福等五人答复没有。因此对于潘妙福等五人的该项诉讼请求，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第二项、第七十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、东台国贸大厦于判决生效之日起15日内支付潘妙福、陈冬富、叶耕文、江志斌、麻志林2013年5月19日起至2016年5月18日期间的净租金803万元；二、驳回潘妙福、陈冬富、叶耕文、江志斌、麻志林的其他诉讼请求。案件受理费87880元，财产保全费5000元，鉴定费60000元，合计152880元，由潘妙福、陈冬富、叶耕文、江志斌、麻志林负担76440元，由东台国贸大厦负担76440元。
宣判后，潘妙福等五人不服，向本院提起上诉称：2007年2月13日的《协议书》是东台国贸大厦与东台工行串通变造的，潘妙福等五人从未签订过该《协议书》，原审判决依据该《协议书》及案外人何飞的谈话笔录认定双方将租赁期限从七年变更为十年是错误的。理由是：1、双方《租赁合同》届满前，潘妙福等五人曾多次要求东台国贸大厦返还房屋，东台国贸大厦书面复函要求继续租赁房屋，从未谈过租期已经变更为十年。《租赁合同》期满后，东台国贸大厦在其为延长三年租期而起草的《补充合同》中也表述双方2006年5月18日签订有《租赁合同》，期限自2006年10月1日至2013年9月30日，现协商决定将租赁期限调整至2016年9月30日，潘妙福等五人虽然没有同意签订该《补充合同》，但《补充合同》清楚载明东台国贸大厦承认双方履行的是2006年5月18日的《租赁合同》，租期为七年。2、《协议书》上潘妙福等五人的签名是复印的，潘妙福等五人对此不予认可，无法与原件核对的复印件不能作为定案的依据。况且，在没有鉴定的情况下，不能认定东台国贸大厦与东台工行的盖章就是在2007年2月13日加盖的。3、潘妙福等五人的贷款数额只有1490万元，且有3060万元的房屋作为抵押并有龙光集团进行了担保，物的担保已经远远超过贷款，《协议书》中东台国贸大厦的担保并未加重其实质性责任。4、姑且不论案外人何飞的谈话笔录是否属实，即使按照何飞的陈述，《协议书》是盐城工行要求签订的，目的是为了完善贷款手续，协议的条款并没有实际履行，因此即使《协议书》存在，并不是双方协商一致变更《租赁合同》，也不是实际履行的合同，对潘妙福等五人不发生法律效力。5、《租赁合同》约定的1500万元租金及保证金80万元早在2006年6月16日前就已一次性支付完毕，根本不需要也不存在就已经履行完毕的租金支付方式达成新的协议，更不存在东台国贸大厦将每年租金划至潘妙福等五人在工商银行开设的个人还款账户上等事实。6、案涉房屋的按揭贷款早在《协议书》签订之前两年已经实际发放，按揭贷款全部由潘妙福等五人自行还清，与东台国贸大厦无涉。7、《协议书》约定前七年租金每年200万元，后三年租金另定，至今为止双方对于后三年租金并未达成一致，说明《协议书》没有实际履行。8、《租赁合同》约定的1500万元租金及保证金80万元早在2006年6月16日前就已一次性支付完毕，《协议书》约定将租金从1500万元降至1400万元，显然不合理，在东台国贸大厦从未主张的情况下，原审判决将已经支付的七年租金1500万元中的100万元冲抵后期租金，程序违法。9、原审判决按照《协议书》确定租金标准，又按照《租赁合同》确定租赁面积，前后矛盾。综上，涉案房屋的租赁期限已经届满，东台国贸大厦应立即迁出，对于东台国贸大厦的占有使用费应参照评估公司对2013年10月1日至2016年9月30日的评估价格1509万元的标准确定，并判令东台国贸大厦承担迟延返还房屋的损失。请求撤销原判，支持潘妙福等五人在一审时的诉讼请求，诉讼费用由东台国贸大厦承担。
东台国贸大厦答辩称：2005年6月，潘妙福等五人为购买东台市文化大厦向东台工行按揭贷款1490万元，2007年东台工行的上级行检查贷款手续时发现该笔借款缺少房屋承租人提供的还款担保，东台工行与东台国贸大厦协商要求东台国贸大厦为1490万元贷款提供担保。由于潘妙福等五人按揭贷款的时间为十年，故东台国贸大厦提供担保的时间也应为十年，东台国贸大厦提出将《租赁合同》的租期及相关事项一并在《协议书》中修改完善，得到潘妙福等五人的认可。《协议书》由东台工行原经办人何飞具体制作和经办，何飞亲自去浙江温岭将《协议书》交由潘妙福等五人签名后带回，因潘妙福等五人签名的文本只有一份，何飞复印数份后交由东台工行和东台国贸大厦签字盖章，有潘妙福等五人签名的《协议书》留存在东台工行，因近年来东台工行人员变动频繁，资料经多方移交，文本原件一时未能找到。《协议书》上潘妙福等五人的签名虽是复印的，但不影响其真实性。理由是：1、东台工行原经办人何飞在本案诉讼之前接受××纪委优化办调查时形成了谈话笔录，明确阐明了《协议书》的形成过程，东台工行在《协议书》上加盖的是原始印章，潘妙福等五人主张东台工行与东台国贸大厦串通变造《协议书》没有事实依据。2、根据《协议书》的内容，东台国贸大厦不仅要承担潘妙福等五人不能还款时的保证责任，而且在潘妙福等五人如果不能还款导致抵押物被处置时，东台国贸大厦还将可能失去租赁房产的使用权，基于此种责任和风险，双方才约定将租赁期限延长至十年，租金由七年1500万元调整为前七年每年200万元。3、《租赁合同》于2006年5月18日签订，租期从2006年10月1日起算，原因是给予东台国贸大厦免租装修期，《协议书》约定租期从2006年5月18日起算是因为包含免租装修期，执行《协议书》时该免租装修期自然顺延，并不冲突。4、东台国贸大厦已经按照《租赁合同》的约定将1500万元租金一次性支付，潘妙福等五人不仅有充足的资金按月归还贷款，而且可以占用资金收益，与潘妙福等五人主张的“1500万元一次性支付，不存在合同上说的每年转租金”并不矛盾。对于《协议书》约定的租金差额100万元，理应冲抵后期租金。5、《协议书》约定总面积12000平方米即是指一、二层加地下室房屋面积共计12995.76平方米，如果不包含地下室面积，不可能有12000平方米。6、双方已就后三年租金形成750万元一次性付清的一致意见，并形成了《补充协议》文本，并非潘妙福等五人所称双方对后三年租金数额支付未达成一致。7、因东台国贸大厦已经将1500万元租金一次性支付给潘妙福等五人，按照《协议书》的约定，如潘妙福等五人未能按约还款，东台国贸大厦必须代为偿还，因《协议书》设定的潘妙福等五人未按期还款的情形未出现，故东台国贸大厦未实际承担担保责任，但不能以东台国贸大厦是否承担担保责任而否认《协议书》的实际履行，潘妙福等五人以此为由否认《协议书》的存在与效力是不符合事实的。综上，双方2007年2月13日签订的《协议书》是真实有效的，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与一审查明事实一致。
二审期间，潘妙福等五人提供如下证据：1、一组人事任免通知及工商登记变更资料，用以证明2007年2月13日左自如任东台工行行长，宋宙在2007年6月21日才被任命为东台工行行长，并在2007年9月13日办理了工商变更登记，2007年2月13日的《协议书》上加盖了宋宙的印章，此时其还不是东台工行的负责人，可以证实《协议书》不是在2007年2月13日或合理期限内形成，是事后变造的。2、一组往来函件，用以证明双方在往来函件中对于《协议书》内容只字未提，东台国贸大厦也从未提出潘妙福等五人要解除合同违反了《协议书》的约定。
东台国贸大厦质证认为，按照干部管理体制，存在先到职后办理任命和变更手续的情况，上述证据不能否定宋宙在《协议书》签订时实际为东台工行的负责人主持工作的事实，潘妙福等五人主张《协议书》是变造的没有依据。双方往来函件不属于新的证据，不能证明《协议书》是变造的。
二审另查明：2015年10月14日一审质证笔录中记载，东台国贸大厦要求将多支付的100万元租金冲抵后期租金。
经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：1、2007年2月13日的《协议书》是否真实有效；2、原审判决将东台国贸大厦已经支付的1500万元租金中的100万元冲抵后期租金有无依据；3、案涉房屋后期租金或占有使用费应如何计算；4、潘妙福等五人主张东台国贸大厦赔偿迟延返还房屋的经济损失500万元是否有事实和法律依据。
关于争议焦点1，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四项的规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。也就是说，无法与原件核对的复印件不能单独作为认定案件事实的依据，但并不影响在有充分证据佐证的情况下，即使是复印件其效力亦可认定。2007年2月13日的《协议书》的真实性应予认定。理由是：1、虽然《协议书》上潘妙福等五人的签名是复印的，但《协议书》上有东台国贸大厦与东台工行的盖章及东台工行负责人宋宙的印章。从纸张的陈旧程度来看，《协议书》并非新近形成。潘妙福等五人主张东台国贸大厦与东台工行串通变造形成了《协议书》，对该主张潘妙福等五人并未提供充分证据证实。人事任免过程中先到任后下任命决定的情况客观存在，仅凭《协议书》签订时宋宙尚未被正式任命为东台工行的负责人尚不能否认《协议书》的真实性，且即使东台工行、宋宙和东台国贸大厦系事后在《协议书》上盖章，也不能当然证明《协议书》就是变造的。2、东台工行的经办人何飞在接受××纪委优化办调查时对《协议书》的形成过程进行了明确表述，何飞是《协议书》的起草人和经办者，与潘妙福等五人及东台国贸大厦之间没有利害关系，其陈述与《协议书》内容相互印证，能够较为客观地反映《协议书》形成的过程。3、虽然《协议书》上潘妙福等五人的签名是复印的，但潘妙福等五人对系五人笔迹并不否认，只是否认在《协议书》上签过名，但对于在何种背景下形成的上述签名，潘妙福等五人均无法明确表述。4、按照《协议书》的约定，东台国贸大厦在潘妙福等五人无法按期还款的情况下需在租金额度内承担连带偿还责任，并授权东台工行从东台国贸大厦在东台工行开设的账户中扣收，因任何原因造成《个人购房借款合同》不能履行的情况下，东台工行需要对抵押物进行处置时，东台国贸大厦需无条件接受。上述《协议书》约定内容加重了东台国贸大厦的责任与风险，虽然最终因潘妙福等五人按时归还了贷款而没有实际承担担保责任，但不能否定上述约定的法律约束力。亦即如果潘妙福等五人未能按约归还贷款，东台国贸大厦必然面临按照《协议书》的约定承担相应的责任和风险，因此不能因东台国贸大厦没有实际承担担保责任而否定《协议书》的法律效力。5、双方在《协议书》中约定“后三年租金另定”，从双方往来函件的内容来看，对于后三年的租金双方一直处于协商过程中，客观上双方也曾达成续租房屋三年、一次性支付租金750万元的意向，即《补充协议》，只是因对续租期满后东台国贸大厦是否享有优先承租权和优先购买权以及应否无条件交房等存在分歧而未最终签订《补充协议》，但此恰恰证明双方已履行了《协议书》中关于另行商定后三年租金的约定。6、潘妙福等五人与东台工行约定的抵押期限为十年，双方将租赁期限及东台国贸大厦担保期限对应变更为十年，从双方签订《租赁合同》的实际时间即2006年5月18日起算，并基于期限延长及责任与风险的增加而相应减少前七年的租金，亦符合常理。7、因东台国贸大厦在2006年6月16日之前已经将1500万元租金及保证金80万元一次性支付完毕，因此对于《协议书》中约定的东台国贸大厦从2007年起将租金直接划转至潘妙福等五人在东台工行开设的个人还款账户，客观上没有履行，东台国贸大厦主张基于其已经将租金支付给潘妙福等五人，故潘妙福等五人有足够的资金偿还贷款，因此与其直接划转租金没有矛盾，该解释有其合理性，而且如果潘妙福等五人没有按照约定偿还贷款，东台国贸大厦即需按照《协议书》的约定承担担保之责，有此条款的存在，东台国贸大厦无法免责，故没有按照约定的款项支付方式履行并不能否认《协议书》的真实性。8、从双方往来函件的内容来看，主张结束租赁关系返还房屋均是潘妙福等五人在其单方函件中提出的要求，东台国贸大厦在其函件中并不认可，相反，潘妙福等五人提供的东台国贸大厦2014年3月20日出具的《三月十四日商谈意见的回复》中提及了与东台工行签订的《协议书》，进一步佐证了《协议书》的客观存在。9、虽然《协议书》上载明的房屋面积与实际租赁房屋面积有误差，但对于案涉租赁标的物为东台市文化广场大厦一、二层及地下室，双方均无争议，《协议书》上记载面积上的误差不足以否定《协议书》的真实性。综上，虽然《协议书》上潘妙福等五人的签名是复印的，但基于以上理由，足以佐证《协议书》的真实性，该《协议书》为当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效。
关于争议焦点2，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方在《协议书》中约定前七年的租金每年200万元，而东台国贸大厦已经一次性支付七年租金1500万元，东台国贸大厦在一审质证时明确表示多支付的100万元租金冲抵后期租金，故原审判决将多支付的100万元冲抵后期租金，并无不当。潘妙福等五人主张原审判决将100万元冲抵后期租金程序违法，没有事实依据，本院不予支持。
关于争议焦点3，本院认为，双方已通过签订《协议书》将租赁期限变更为2006年5月18日至2016年5月18日共计十年，现租赁期限尚未届满，东台国贸大厦仍租赁使用租赁物，故东台国贸大厦应支付后三年的租金。双方在《协议书》中约定“后三年租金另定”，从双方事后的往来函件来看，对于后期租金数额并未协商一致，故原审判决按照市场价格确定租金标准，兼顾了双方当事人的利益，本院予以确认。盐城东诚依价格评估有限责任公司系采取两种方式对案涉房屋租金价格进行的评估，第一种是建立在《租赁合同》基础上，确定案涉房屋在2013年10月1日至2016年9月30日的租金为1509万元，第二种是建立在《协议书》基础上，确定案涉房屋在2013年5月19日至2016年5月18日的租金为903万元。鉴于《协议书》的真实有效性，原审判决按照第二种计算方法确定东台国贸大厦应支付的租金数额，有事实与法律依据，且其数额均高于《租赁合同》和《补充协议》约定的年租金标准，对潘妙福等五人而言亦属公平。潘妙福等五人主张按照第一种计算方法确定占有使用费，于法无据，本院不予支持。
关于争议焦点4，本院认为，本案中双方约定的租赁期限尚未届满，且潘妙福等五人提供的高速公路过路费清单、交通费等票据无法看出与本案的关联性，故其主张东台国贸大厦承担迟延返还房屋损失500万元，没有事实与法律依据，其主张本院不予支持。
综上，潘妙福等五人的上诉请求及理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费87880元，由上诉人潘妙福、陈冬富、叶耕文、江志斌、麻志林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 娅
审 判 员 薛爱娟
代理审判员 吴晓玲
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 闫 朋