浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙01民终337号
上诉人（原审被告）：林义堂。
委托代理人：姜世明，北京盈科（杭州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金瑞明。
上诉人林义堂因与被上诉人金瑞明房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第3716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年10月20日，金瑞明为出租方（甲方），林义堂为承租方（乙方），双方签订了一份《房屋租赁合同》。约定：租赁厂房坐落于三墩镇五幸社区赵家门28号，面积为1300平方米，承租方作为生产基地使用；租赁期限为3年，自2011年11月1日到2014年11月1日止，租金每半年支付一次，先付后租，租金为每年186000元；如遇国家拆迁，按上级政策落实，无条件终止合同，设备搬迁费归乙方所有。合同签订后，林义堂即在上述租赁房屋生产彩瓦砖。合同到期后，金瑞明、林义堂协商一致确认续签一年，据此，林义堂在上述合同末页写上“合同到期续签一年时间”，金瑞明在边上签名确认。林义堂就案涉房屋租金已支付至2015年2月底。
2015年，涉案房屋面临拆迁。2015年3月17日，金瑞明作为被拆迁户在二份五幸社区经营户清退补偿确认表上签字确认，其中一份载明“经营面积4199.66平方米，经营面积类型杭州企铭家具有限公司，搬迁费335973元，临时过渡补贴503959元，执照补偿3000元，确认合同总价款842932元”。另一份载明“经营面积0平方米，经营面积类型杭州草鞋桥机电设备有限公司，执照补偿3000元”。上述两份清退补偿确认表载明的地址均为五幸社区七组赵家门11号。金瑞明、林义堂因搬迁补偿费纠纷事宜，该院（2015）杭西民初字第2580号民事判决书于2015年9月29日判决“金瑞明返还林义堂搬迁补偿费104000元。”现该判决已合法生效。
原审法院另查明：林义堂在2015年7月底搬出案涉房屋。林义堂电费支付至2015年8月份。
2015年10月21日，金瑞明起诉至原审法院，请求判令：一、林义堂支付金瑞明租金人民币77500元（按照合同约定的年租金186000元，从2015年3月1日计算至2015年7月31日止）；二、本案诉讼费由林义堂承担。
原审法院认为：金瑞明、林义堂签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约全面履行各自的权利、义务。双方在2014年11月1日租赁合同到期后，经双方协商确认合同续签一年，且林义堂继续使用案涉房屋至2015年7月底，仍需按合同约定的租金标准支付租金。故金瑞明要求林义堂支付从2015年3月1日至2015年7月31日的租金77500元的诉讼请求有理，该院予以支持。林义堂辩称租赁合同已于2015年2月1日终止，林义堂无需支付租金的意见，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：林义堂于判决生效之日起十日内支付金瑞明房屋租金77500元。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1738元，减半收取869元，由林义堂负担。
宣判后，林义堂不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定的“双方在2014年11月1日租赁合同到期后，经双方协商确认合同续签一年，且林义堂继续使用案涉房屋至2015年7月底，林义堂仍需按合同约定的租金标准支付租金，故金瑞明要求林义堂支付从2015年3月1日至2015年7月31日的租金77500元的诉讼请求有理”与事实不符。在相关案件调取证据材料过程中，杭州市西湖区三墩镇北交投地块动迁指挥部明确告知，五幸村有关被拆迁人与动迁指挥部于2015年2月1日签订了《附属用房拆迁补偿协议》，此协议所有被拆迁人均无原件，涉案地块的土地使用权已经转让与动迁指挥部，并给予承租户四个月的搬迁宽限期，于2015年6月开始了厂房的拆除工作。动迁指挥部明确告知，如要调取此证据，必须由法院调取，房屋租赁合同于2015年2月1日终止，金瑞明依据终止后的房屋租赁合同主张租金与事实不符。林义堂在原审中向法院提交了一份“三墩北交投地块项目五幸社区经营户清退补偿确认表”，证明金瑞明于2015年3月17日签字确认了涉案地块的补偿款，本案金瑞明在已经确认了有关部门的补偿款后再行主张房屋租金，缺乏合同依据。二、原审审判程序错误。林义堂为证明金瑞明与拆迁办于2015年2月1日签订了《附属用房拆迁补偿协议》，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第二款及第十七条之规定，在法律规定的举证期限内，于2015年11月20日向法院申请调取上述证据材料。由于该证据对于证明《房屋租赁合同》是否于2015年2月1日终止有着关键作用，林义堂基于客观原因无法自行取得，故向法院申请，而原审法院竟然没有向有关部门调取，审判程序严重失衡。综上，请求：一、撤销原审判决，改判驳回金瑞明一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由金瑞明承担。
被上诉人金瑞明未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
为查明本案事实，本院调取到金瑞明与杭州市交通投资集团有限公司所签订的《杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，并未调取到金瑞明作为被拆迁人与动迁指挥部于2015年2月1日签订的《附属用房拆迁补偿协议》。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院另查明：（2015）杭西民初字第2580号案件一审庭审过程中，金瑞明陈述案涉租赁物所占土地系其向生产队租赁而来，租赁物系没有经批准建设的建筑物。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁物系没有经过批准建设的建筑物，故案涉《房屋租赁合同》应属无效。房屋租赁合同虽属无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应该予以支持。本案中林义堂实际占有使用案涉租赁房屋至2015年7月31日，但其按照合同约定的租金标准支付租金至2015年2月，故其仍应该按照合同约定的租金标准支付占有使用费至2015年7月31日。具体针对林义堂的上诉主张，本院作如下评述：1、林义堂上诉主张金瑞明作为被拆迁人与动迁指挥部于2015年2月1日签订了《附属用房拆迁补偿协议》，案涉房屋租赁合同于2015年2月1日已终止。该主张无证据支持，本院亦未调取到相关证据，故对该主张本院不予采纳。2、林义堂上诉主张其在一审中提交的“三墩北交投地块项目五幸社区经营户清退补偿确认表”证明金瑞明在2015年3月17日签字确认补偿款后便无权再行主张租金或者占有使用费。本院认为补偿确认表能够证明金瑞明确认补偿款的时间，但是不能证明案涉租赁房屋实际清退时间，也不能证明案涉房屋所占土地使用权转让时间，一审已经查明林义堂实际占有使用案涉房屋至2015年7月31日，故林义堂以此为由主张金瑞明无权向其主张权利，理由不成立，本院不予采纳。3、林义堂上诉主张其在举证期限内向原审法院申请调取金瑞明作为被拆迁人与动迁指挥部于2015年2月1日签订的《附属用房拆迁补偿协议》，原审法院未进行调取，审判程序错误。本院认为，林义堂在本案中并未提交任何证据证明确实存在其所称的《附属用房拆迁补偿协议》，结合金瑞明在一审中陈述其从未签署过《附属用房拆迁补偿协议》的事实，原审法院未调取相关协议，程序上并无明显不当。综上，林义堂的上诉主张不能成立，原审法院虽因法律适用错误，导致对案涉租赁合同的效力认定错误，但是原审法院认定事实清楚，实体处理结果并未导致不公。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1738元，由林义堂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 吴梦姣