北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终7217号
上诉人（原审原告）：侯淑兰，女，1952年5月11日出生，住北京市海淀区。
被上诉人（原审被告）：北京宸居物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人：胥佳琦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵林，男，北京宸居物业管理有限责任公司职员。
委托诉讼代理人：叶斌，北京市瑞得律师事务所律师。
上诉人侯淑兰因与被上诉人北京宸居物业管理有限责任公司（以下简称宸居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初3016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
侯淑兰上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审诉讼请求第一项和第二项。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不准，判决有错。我一直以1998年入住之初与宸居物业公司签订的“入住合约”为依据，交纳各项费用十几年，我有全部票据并无欠费行为。201号房屋原为公有住宅楼房，我按房改规定购买了201号房屋后，201号房屋即为房改房，虽然产权人变更为我，但我只应交纳使用人应承担的费用，其他的物业费应由原产权人北京全联房地产开发有限公司负担，宸居物业公司不应让我补交2001年1月1日至2016年6月30日的物业费8452.66元。宸居物业公司确定的物业服务价格违反了法律法规，其应向我返还多收取的物业费。
宸居物业公司辩称，同意一审判决，不同意侯淑兰的上诉请求和理由。
侯淑兰向一审法院起诉请求：1.宸居物业公司返还2001年1月到2016年6月物业费8452.66元，及这笔钱的利息，自2016年6月14日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；2.赔偿我因此造成的人力、物力、财力的损失共计189元；3.宸居物业公司向我赔礼道歉，并保证今后不再发生侵犯我利益的事情。
一审法院认定事实：侯淑兰与马亚明系夫妻关系，自1998年起入住海淀区五棵松路**号永金里小区**号楼*层*单元201号房屋（以下简称201号房屋）。自1998年起至今，宸居物业公司为201号房屋所在小区提供物业服务。经查，2001年10月26日，侯淑兰取得201号房屋的产权证书。2016年5月17日，201号房屋因侯淑兰与马亚明对外出售登记于案外人名下。2016年6月14日，侯淑兰向宸居物业公司交纳了2001年1月1日至2016年6月30日物业费共计8452.66元，其中收据显示除2013年物业费为481.72元外其余年份物业费为每年549.72元。另查，1997年12月26日，马亚明与北京首都实业股份有限公司签订了《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定拆迁人为北京首都实业股份有限公司，被拆迁人为侯淑兰，安置地址为海淀区永金里小区15号楼3单元201室2居1套、16号楼6单元701室1居1套、16楼1单元201室2居1套。1998年1月5日，马亚明与北京新至物业管理有限责任公司就201号房屋签订了《入住合约》。2000年12月20日，侯淑兰与北京市市政工程总公司签订了《房屋买卖契约》，约定侯淑兰购买201号房屋。同时，侯淑兰向北京市市政工程总公司交纳了购房款35423.32元，维修基金2206.41元，共计37629.73元。
侯淑兰主张因出售201号房屋的需要向宸居物业公司交纳了物业费共计8452.66元，同时主张201号房屋系房改房，除保洁费、保安费、各项统收服务费外的其他物业费应由原卖房单位北京全联房地产开发有限公司负担，因此要求宸居物业公司返还该笔费用。为此，侯淑兰向法庭提交了如下证据材料：1.2003年5月28日通知一份，显示内容有：“永金里小区15、16号楼住户：近日在农转居住户购房时，一些住户提出：变成产权人后物业费是否会增加？经查京价（房字）〔1997〕第196号文《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》中第五条规定：按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项目。按上述文件规定，农转居住户购房后，购房人应承担的物业费没有变化，原产权人应交的项目仍由卖房单位承担。北京全联房地产开发有限公司”，该材料无相关单位公章。2.北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法京价（房）字〔1997〕第196号（以下简称196号文件），第五条显示，《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》中的“产权人”指小区内拥有房屋产权的单位和个人，按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项目。物业管理单位受委托收取房屋租金的，应将所收房屋租金抵减物业管理服务收费标准中产权人交纳的费用，不得重复收费。3.北京市国土资源和房屋管理局关于房改房上市后向产权人收取物业管理费的复函（2004年4月7日；京国土房管物〔2004〕348号）（以下简称348号文件），显示北京豪克祥物业管理有限责任公司：关于房改房上市后对取得私有产权住户收取物业管理费的函收悉。现答复如下：《北京市普通居住小区物业管理收费暂行办法》第五条规定，按房改房规定出售公有住宅楼房的单位负担产权人交费项目，住户负担使用人交费项目。按照本市房改房上市交易的有关规定，按房改规定购买公有住宅楼房的住户将购买的房屋上市交易后，该房屋的产权性质转变为商品房产权，新购买并取得该房屋所有权的住户应负担全部物业管理交费项目。4.交费通知一份，显示：请您在办理入住手续的同时，交纳2116.10元人民币整，并列此笔费用的明细清单见下：……二、入住第一个季度应交费用（今后每月交纳）保洁费9元、保安费6元、各项统收服务费3元、房租费194.04元。5.收费单一份，显示201号房屋在2004年1月5日交纳2003年保安费、保洁费、统收服务费、水费共计537.2元。6.《对农转居人员购买安置住房相关问题的解答》（以下简称解答），显示有……六、永金里小区15、16号楼按农转居政策每套住房约需多少钱？答：经初步计算每套住房约需2至3万元左右，与职工购买房改房相比，每套可省1万元左右，即可节约百分之三十以上，由于每套住房面积不同、位置不同、每对夫妇社会劳动年限不同等因素，所以房款会有些出入。……十八、农转居人员购买承租房的工作由哪个单位承办？答：这次售房的组织工作及与北京市市政总公司的协调工作全部由北京全联房地产有限公司承办，永金里物业公司指定专人协助办理。7.《关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告（京发改〔2005〕2662号）》（实施日期为2006年1月1日），显示有……按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人物业服务费用的承担，从其约定；2005年12月19日。8.关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知（京建物〔2006〕30号）（以下简称30号文件），显示有：各有关单位，现就京发改〔2005〕2662号（以下简称《办法》）中按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费如何缴纳的问题通知如下，请遵照执行，《办法》实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。其中，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行；2006年1月25日。除以上证据外，侯淑兰还提交了部分法律法规。宸居物业公司对以上证据的证明目的均不予认可，该公司主张相关文件材料未将侯淑兰排除在交纳物业费的主体之外，法律法规亦不能作为证据。同时，宸居物业公司主张其有物业服务资质及收取物业费的权利，并向法庭提交了资质证书、北京市物业服务合同备案申请表、《物业委托合同》，其中《物业委托合同》系北京全联房地产开发有限公司与宸居物业公司签订，约定由宸居物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费。侯淑兰对以上证据的真实性认可，但主张不拖欠物业费。就侯淑兰所主张交纳物业费的主体系北京全联房地产开发有限公司，侯淑兰表示不能向法庭提交其本人与北京全联房地产开发有限公司之间或与宸居物业公司之间进行书面约定的证据。侯淑兰主张因搜集本案证据，其往返相关单位发生的交通费、饭费、复印费共计189元，并向法庭提交了复印费收据3张、公交卡充值发票一张、手写“收到餐费24元”收据一张。宸居物业公司对以上证据不予认可。另查，依据2006年1月1日起执行的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》，196号文件已被废止。
一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先，侯淑兰与宸居物业公司之间虽未签订有书面物业服务合同，但双方自1998年即形成事实上的物业服务合同关系，侯淑兰实际享受了宸居物业公司提供的物业服务，应当缴纳物业费。其次，侯淑兰主张除保洁费、保安费、各项统收服务费外的其他物业费应由北京全联房地产开发有限公司负担，但未能向法庭提交各方就物业费的交费主体进行约定的证据。再次，侯淑兰主张房屋为房改房，根据196号文件等不应交纳物业费用，但196号文件已经在2006年1月1日被废止，侯淑兰向法庭出示的相关部门规定等文件亦不能将自身排除在交纳物业费的主体之外，因此，侯淑兰作为房屋产权人应交纳相应物业费用。综上，侯淑兰主张不应交纳物业费，依据不足，法院对其该项主张不予采纳，对其要求宸居物业公司返还物业费的诉讼请求不予支持。就侯淑兰主张的复印费、餐费、交通费损失，相关票据不足以证明损失实际发生并与本案关联，因此法院不予支持。就侯淑兰主张赔礼道歉一事，无相应依据，法院不予支持。综上所述，法院对侯淑兰的全部诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《北京市物业管理办法》第二十六条规定判决：驳回侯淑兰的全部诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，侯淑兰与宸居物业公司虽未签订书面的物业服务合同，但宸居物业公司作为物业服务企业为201号房屋所在小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，故宸居物业公司有权收取201号房屋的物业费。其次，2016年6月14日侯淑兰向宸居物业公司交纳了201号房屋2001年1月1日至2016年6月30日的物业费合计8452.66元。此后，宸居物业公司为侯淑兰开具了费用结清证明。根据上述事实，可以认定双方就201号房屋补交物业费和开具费用结清证明一事已经达成了合意，且双方均已履行完毕。根据现有证据可以认定，上述合意系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，上述合意对双方均具有约束力，双方不得擅自对其进行更改。故侯淑兰现以物业服务合同纠纷为由要求宸居物业公司返还其已交纳的8452.66元，并支付利息、赔偿损失的主张依据不足，本院不予支持。
综上所述，侯淑兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由侯淑兰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张永钢
审 判 员 张 琦
审 判 员 丁少芃
二〇一八年十一月十二日
法官助理 张丽君
书 记 员 姜雨蕾