山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民四终字第526号
上诉人（原审被告）谷德智，男，1968年2月15日出生，汉族，住济南市。
委托代理人赵西禹，男，1972年5月29日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告）山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人戚琦琦，董事长。
委托代理人孙登岭，男，1963年2月22日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
被上诉人（原审第三人）济南白领餐饮有限公司，住所地济南市
法定代表人赵明，总经理。
委托代理人支富生，山东舜翔律师事务所律师。
上诉人谷德智因与被上诉人山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）、济南白领餐饮有限公司（以下简称白领公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2012）历民重初字第1002号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2007年，圣凯公司与李京花签订经营合同书，圣凯公司作为甲方将位于济南市圣凯摩登城二层2F001号店铺提供给乙方（李京花）经营。经营范围仅限于本合同规定的上岛咖啡品牌。合同期限为期五年，自2007年9月1日至2012年8月31日。2010年10月17日，圣凯公司（甲方）与第三人白领公司（乙方）又签订《关于经营合同书的补充条款》一份，其中第一条约定：自2010年9月1日至2011年8月31日，乙方每月租金为60000元，自2011年9月1日至2012年8月31日，乙方每月租金为63000元。第二条约定，2011年2月之前的租金每月27日之前支付，自2011年3月份起，每月27日之前支付次月的租金。第三条约定，本条款如与原双方签订的《经营合同书》相抵触，以本协议为准，其余均按《经营合同书》中的条款及前期签订的补充协议执行。2011年8月16日，圣凯公司、谷德智及第三人白领公司三方经协商签订《变更合同主体申请》，同意原租赁合同的承租主体变更为谷德智，其中约定：在变更过程中，由白领公司及谷德智履行合同主体的权利义务，变更后，由谷德智及新注册的公司履行合同方主体的权利义务，并承担该合同主体变更前后履行过程中的一切责任。并约定：本“变更合同主体申请”一式三份，三方各执一份。本合同在三方盖章（或签字后）生效。随后由圣凯公司、谷德智及第三人白领公司三方盖章、签字生效。后谷德智即入场经营。谷德智每月按协议约定交纳租金及物业管理费一次，自2012年1月开始欠缴租金，圣凯公司于2012年6月将谷德智诉至法院，请求判令谷德智支付租金38万元及违约金。重审过程中，圣凯公司未变更诉讼请求，依然要求谷德智支付租金38万元及违约金。
庭审中，谷德智（乙方）提交了其与第三人白领公司法人代表赵明（甲方）于2010年9月25日签订的股权转让协议，协议第1条约定，甲方同意将位于泺源大街29号圣凯摩登城2层的济南白领餐饮有限公司（即上岛咖啡圣凯摩登城店）全部股权转让给乙方，转让后现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方。第2条约定，甲方与圣凯公司已签订了房屋租赁合同，租期到2012年8月31日止，租金为每月交一次，转让给乙方后，乙方同意代甲方继续履行原房屋租赁合同中所规定的条款，并且每月定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方缴纳的其他各项费用。谷德智对2011年8月16日圣凯公司及白领公司三方签订的变更合同主体申请予以认可，同时，谷德智还提交了其于2011年9月27日发给第三人白领公司的关于解除《股权转让协议》的通知，内容是：由于贵公司卫生、消防、检疫及未正常参加工商年检等原因，《股权转让协议》约定的目的不能实现，实际导致《股权转让协议》不能履行，加之双方未办理交接。故通知如下：1、贵公司在接到本通知之日起，《股权转让协议》解除。2、贵公司在接到本通知之日起三日内，退还谷德智、胡晓明先期交纳的转让金750000元。该份通知上加盖了白领公司的公章，白领公司对此予以认可。谷德智依据此协议认为2012年2月以后的租金应当由白领公司交纳。
另查明，2011年9月25日，谷德智将第三人白领公司的公章、财务专用章及法人章各一枚，营业执照正本及副本均交回白领公司。
原审法院认为，本案经追加白领公司为第三人参加诉讼，证实圣凯公司与第三人白领公司就涉案房屋签订的《经营合同书》及《关于经营合同书的补充条款》均合法有效。圣凯公司、谷德智及第三人白领公司对2011年8月16日三方签订的《变更合同主体申请》均予以认可，根据该申请中的约定：“变更过程中，由济南白领餐饮有限公司及谷德智履行合同方主体的权利和义务。”2011年9月27日，由于种种原因，谷德智与第三人白领公司签订的《股权转让协议》不能履行，双方未能办理交接，导致《变更合同主体申请》中约定的变更事项也未能实际完成。双方协商解除了《股权转让协议》。但谷德智在解除了与白领公司之间签订的《股权转让协议》后并未通知圣凯公司，亦未与圣凯公司及第三人白领公司另行签订三方协议，故谷德智以与第三人白领公司签订的《股权转让协议》未能履行来对抗三方签订的《变更合同主体申请》，原审不予采信。圣凯公司以《变更合同主体申请》为证要求谷德智支付租金的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，原审予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定判决：一、谷德智于判决生效之日起十日内向山东圣凯置业有限公司支付租金380000元（自2012年1月至2012年8月）。二、谷德智于判决生效之日起十日内向山东圣凯置业有限公司支付违约金（以380000元为基数，自2012年9月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算至判决生效之日止）。案件受理费6180元，由谷德智负担。
上诉人谷德智不服原审判决上诉称，一、原审法院适用法律错误。上诉人已与白领公司达成解除协议，故上诉人已不可能成为其与圣凯公司房屋租赁合同的权利义务主体，且上诉人在解除协议中已明确通知由白领公司向圣凯公司转达上诉人已与其解除《股权转让协议》，白领公司未转达，不能成为上诉人承担责任的依据。原审法院将上诉人认定为合同主体，属于适用法律错误。二、原审法院在认可解除协议有效的前提下，使白领公司免责，违背法律道义。上诉人是在可以完成股权转让的前提下，才同白领公司、圣凯公司达成了《变更合同主体申请》，但因白领公司不能完成股权转让协议，上诉人接管白领公司的目的不能实现，上诉人只能与白领公司协商解除了《股权转让协议》。因未完成股权转让，上诉人与白领公司未进行实际交接，上诉人不可能成为房屋租赁合同的主体。因此，上诉人不应承担白领公司欠付圣凯公司房屋租金的法律责任。请求依法改判，重新认定房屋租赁费的义务承担者为白领公司。
被上诉人圣凯公司答辩称，原审法院已经将本案事实查清，原审判决应予维持，应驳回上诉人的上诉。
被上诉人白领公司答辩称，原审中圣凯公司已明确放弃对白领公司的诉讼请求，请法院依法判决。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，白领公司承租涉案房屋后，于2011年8月16日与圣凯公司、谷德智三方签订《变更合同主体申请》，三方约定将原租赁合同的承租主体变更为谷德智，谷德智成为该租赁合同的承租方。据此，2011年8月16日之后，谷德智已成为涉案房屋的承租者，其应承担向圣凯公司支付租金的义务。谷德智主张已与白领公司达成解除股权转让的协议，其不可能成为该租赁合同的义务主体，因谷德智及白领公司均未将该股权转让事宜告知圣凯公司，三方也未重新签订协议变更承租主体，谷德智的上述主张，与事实不符，本院不予采信。根据《变更合同主体申请》的约定，在白领公司股东变更过程中，由白领公司及谷德智履行合同主体的权利义务，至本案租赁期限届满，白领公司的股权转让未完成，股东未进行变更，因此，本案欠款应由谷德智及白领公司共同承担。现圣凯公司仅要求谷德智承担还款责任，不违反法律规定，应予支持。谷德智在承担责任后，可以依据其与白领公司之间的约定另行向白领公司追偿。综上，谷德智的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6180元，由上诉人谷德智负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 刘寿德
审判员 孟繁荣
二〇一四年四月十日
书记员 吴秀婷