山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民四终字第760号
上诉人（原审被告）济南市历城区仲宫镇付下村民委员会，住所地济南市。
法定代表人张新勇，主任。
委托代理人赵康铸，山东东城律师事务所律师。
委托代理人林方茂，山东东城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）济南六和实业有限公司，住所地济南市。
法定代表人王继强，经理。
委托代理人程振月，山东舜泽律师事务所律师。
上诉人济南市历城区仲宫镇付下村民委员会（以下简称付下村委会）因与被上诉人济南六和实业有限公司（以下简称济南六和公司）土地租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第3648号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2004年3月18日，济南六和公司作为乙方，与付下村委会作为甲方，签订一份《土地租赁合同》，合同约定付下村委会将本村土地一宗租赁给济南六和公司使用。合同具体内容为：一、土地的位置、四至、面积、现状：1、该宗土地位于：绕城高速公路绿化带以南，工业园路绿化带以北；2、四至：东至铝合金制品厂；西至疑案新村居委会。南至工业园路绿化带以北；北至绕城高速公路绿化带以南；3、面积：22.85亩。二、土地使用权出让的方式及用途：1、出让方式：租赁；2、用途：储藏、物流、养殖；三、使用期限：自2004年3月18日起至2054年3月17日止，为期50年。四、1、土地使用前，地上物、各种果树、苗木、坟墓由甲方自行处理。2、合同期满后，地上物由乙方自行处理，村不做任何补偿。五、租赁费交付方式：1、乙方每年每亩交纳租赁费900元，租赁期间共向甲方交纳租赁费1028250元，第一次必须付清五年款项计102825元，五年以后每年付款一次计20565元。2、签订协议后，乙方应在三十天内付清第一批款计102825元，第二批款在第六年五月一日前付清，计20565元。六、双方的权利与义务1、乙方的权利与义务……2、甲方的权利与义务（1）合同期内，如发生土地边界和使用权纠纷，由甲方协助解决；……（3）协助乙方办理土地使用的有关手续，但费用由乙方付；……。八、违约责任：1、甲方保证乙方在合同期内对该土地享有完全的使用权，如出现产权问题，由甲方负责。……。3、合同期间，如甲方违约，造成乙方无法经营，同意解除合同，应支付违约金壹拾伍万元，并赔偿因此给乙方造成的经济损失，包括：投资资产、拆迁补偿的费用；如乙方无故解除合同，所交的租赁费不予退还，并支付违约金壹拾伍万元，同时赔偿因此给甲方造成的经济损失。
合同签订后，济南六和公司于2004年3月26日以支票的形式，支付付下村委会首期租金175950元。付下村委会出具收到条一张，内容为：今收到济南六和公司租赁土地租赁费175950元正（转账支票）一张，大写壹拾柒万伍仟玖佰伍拾元正。收票人署名为张新昌，落款处加盖有付下村委会的公章。该收条背面附有“土地租赁合同与张安及候光福三家共同租赁，合同在张安居委会”内容。
济南六和公司主张还支付付下村委会现金10万元，提交借条一张，内容为：今借到现金壹拾万正，付下村张新昌。落款时间为2003年11月12日。该借条中未加盖付下村委会公章。济南六和公司陈述此款项是2003年开始洽谈合同事项，应当时付下村委会主任要求预交的保证金。付下村委会否认收到该款，称张新昌在当时是村委会主任，现已经去世多年，村委会的账目上只有175950元的租赁费收入，并无此10万元的借款收入。
济南六和公司主张在签订合同后，己方依照约定支付了首期租金，但付下村委会并未将土地交付，付下村委会的村民在己方动工要施工时进行阻挠，后又拉设了围墙，以事实行为拒绝向己方交付土地，导致合同事实不能履行，双方也已经实际解除了合同。付下村委会主张确实收到了济南六和公司支付的租金175950元，但双方合同未能履行的原因是对方不能按照约定变更土地用途，而该土地属于基本农田不能用于建设，济南六和公司的施工被叫停，我们并不存在违约行为，合同不能履行完全是济南六和公司自己的行为造成的。
济南六和公司向原审法院提交了一张《济南市2004年度第批城市建设用地第宗勘测定界图》，该定界图加盖有济南市勘察测绘研究院山东省土地勘测资质专用章，显示总面积为84834平方米，济南六和公司、付下村委会对此图均无异议。济南六和公司、付下村委会均认可该定界图包含有双方租赁合同涉及的土地，并说明此定界图包含有五处土地，属于付下村委会及其相邻的付上村，因两村相邻土地交错，且均系依据山势、地势多年累积整理形成，当地俗称“叉花地”，无法确定具体边界。
因济南六和公司、付下村委会双方对土地状况、位置陈述不一，原审法院于2015年3月17日组织双方到现场进行了勘验，双方均认可前述五处土地的四至与定界图显示一致，并均确认因系“叉花地”无法说明本案所涉及土地的四至边界，只能说明大致在东部。经现场查看，定界图内的土地由若干块组成，根据山坡地势高低逐层分布，每层之间有石头或砖块垒成的堰相隔。土地上现有果树、林木、作物、坟墓等，且有的果树和林木已经生长多年，有的作物也并非当季种植。济南六和公司陈述签订合同当时，土地上有部分果木等，并无作物。付下村委会陈述此部分土地不仅有果木，还一直是村民耕种的农田。济南六和公司、付下村委会均认可并未办理土地用途变更手续。
济南六和公司起诉时的诉讼请求为要求付下村委会返还土地租赁本金275950元及利息，支付违约金15万元，并说明系因双方签订的土地租赁合同事实不能履行，应当解除。原审法院经审理认为济南六和公司、付下村委会在未将土地用途变更为建设用地的情况下，签订合同约定土地用途为储藏、物流、养殖，违反了法律规定应属无效，并向济南六和公司进行了释明，济南六和公司变更了诉讼请求。
原审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。济南六和公司、付下村委会签订的《土地租赁合同》，违反前述法律的禁止性规定，应属无效合同。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，济南六和公司要求付下村委会返还土地租赁本金，其中土地租赁本金175950元有证据证实，济南六和公司、付下村委会对此均无异议，原审法院予以支持；署名为张新昌的借条，未加盖付下村委会公章，在济南六和公司、付下村委会签订的《土地租赁合同》亦未涉及，不能证实与本案存在关联，原审法院对济南六和公司要求付下村委会另支付土地租赁费10万元的诉讼请求不予支持。济南六和公司要求付下村委会给付相应利息符合法律规定，因付下村委会明知涉及土地的用途和性质并未变更，仍然对外租赁，其对合同无效也负有过错，故原审法院根据本案情况对济南六和公司该项主张支持60%。济南六和公司主张因合同不能履行造成己方经济损失15万元，未提交证据证实，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、济南市历城区仲宫镇付下村民委员会返还济南六和实业有限公司土地租赁费175950元，于判决生效之日起十日内付清。二、济南市历城区仲宫镇付下村民委员会支付济南六和实业有限公司利息损失73437.78元，（自2004年3月27日至2014年10月28日，以175950元为基数，按同期银行贷款利率计算60%）。三、济南市历城区仲宫镇付下村民委员会支付济南六和实业有限公司利息损失，以175950元为基数，自2014年10月29日起，至判决规定的履行期限届满之日或济南市历城区仲宫镇付下村民委员会在判决规定的履行期限内自觉履行义务之日止，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算60%。四、驳回济南六和实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费7689元，由济南六和实业有限公司负担2648元，济南市历城区仲宫镇付下村民委员会负5041元。
上诉人付下村委会不服原审判决上诉称：一、2004年3月18日签订租赁合同后，上诉人就把涉案土地交给了被上诉人。上诉人村民并未阻拦施工，导致被上诉人不能施工的原因是其没有办理相关的用地审批手续，合同也约定应由被上诉人负责办理土地使用的相关手续，上诉人只是协助办理，合同不能继续履行完全是由于被上诉人的原因造成，其应对合同无效造成的损失承担全部责任。退一步讲，也不能让上诉人承担的责任大于被上诉人所应承担的责任。二、涉案土地的使用权一直被被上诉人占有，并未交回上诉人。根据被上诉人提供的测绘图纸，说明土地已交付给被上诉人使用，土地占有期间的费用应由被上诉人承担。三、上诉人的起诉已经超出了诉讼时效。在无法办理土地使用手续，仲宫镇政府责令其停止施工的时候，上诉人就应该知道自己的相关利益损失，被上诉人于2014年10月29日才提起诉讼，明显超出法律规定2年的诉讼时效。综上，请求撤销一审判决，依法改判。
被上诉人济南六和公司答辩称，一、2004年3月18日，上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同》，是在历城仲宫镇人民政府招商引资的背景下，由仲宫镇人民政府牵头，被上诉人才与上诉人签订了《土地租赁合同》，在当时的情况下，被上诉人有理由相信自己承租的土地能够办理相关手续，并合法使用。因此，对于《土地租赁合同》因未变更土地性质而导致无效的责任，是被上诉人无法预料的，也是被上诉人不愿意发生的事情。并且，上诉人在未办理变更土地性质的情况下，又将土地对外进行了发包，显然是知道当时签订合同的违法性，因此，原审法院判令上诉人对无效合同承担主要过错，是合法有据的。二、原审法院在审理过程中，已经查明，签订《土地租赁合同》后，土地面貌并没有发生任何改变，土地的原承包村民对土地仍然进行耕种，一直没有改变。因此，上诉人认为已经将土地交付给被上诉人，被上诉人一直占用土地，无事实根据，也未向法院提供证据证实。三、本案确认合同无效请求权不受诉讼时效的限制。请求确认合同无效的权利的行使，不需要合同另一方的同意或者给付，通过权利人的单方主张后由法院或者仲裁机构确认即可实现，其在性质上当属形成权，故不受诉讼时效制度的限制。因合同无效产生的返还财产请求权应受诉讼时效的限制。在合同无效给当事人造成损失的情况下，有过错的一方应赔偿对方因此遭受的损失，这种赔偿责任属于缔约过失责任，返还财产请求权应该受到诉讼时效的限制。在返还财产和损害赔偿请求权诉讼时效期间的起算上，合同未被法院等确认为无效前，当事人都相信合同有效，会遵守“合同”，继续履行“合同”义务，而不出现返还的现象；只有合同被确认为无效后，才发生不当得利返还的问题，并且返还的时间时常由判决或裁决确定，因此，应从法院或者仲裁机构确认合同无效时开始起算。这种起算方式符合诉讼时效起算的本质特征。诉讼时效期间自知道或者应当知道权利被侵害时起算。合同被确认为无效之后，返还财产请求权和赔偿损失请求权才产生，该种因合同无效所产生请求权的诉讼时效期间起算的事由才出现，此时开始计算诉讼时效。另一方面，以法院或者仲裁机构确认合同无效的时间作为起算点，既符合常理又易于实践操作。因为对合同效力的认识，不仅需要具备专门的法律知识，而且只有法院和仲裁机构才有权确认合同无效。要求当事人在合同签订后就知道合同无效，无视对合同效力认识上的专业性、复杂性以及对合同效力确认权限的专属性，有违常理。法院或者仲裁机构确认合同无效的日期清晰明了，权利人从法院判决或者仲裁机构的裁决之日起即能明白无误地知道其因合同无效所享有的请求权。以此作为因合同无效产生请求权的诉讼时效期间的起算点，既保证了法院或者仲裁机构对于合同效力专属的确认权限，又充分考虑了当事人对于合同效力认识能力的有限性。综上，上诉人上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律得当，请求贵院依法予以维持，驳回上诉人的上诉请求。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人对涉案土地的性质是明知的，对根据合同约定的用途，涉案土地应办理相应的审批手续也是明知的。因双方之间为土地租赁关系，相关的土地审批手续只能以出租方的名义办理，因此，办理相关的土地审批手续应是合同双方的义务。涉案土地因未能办理相关手续而导致不能满足合同约定的用途，双方当事人均有过错，由此产生的损失，应由双方各自承担。故对济南六和公司主张的利息损失，本院不予支持，对付下村委会上诉所称的土地占用费亦不予认定。付下村委会虽然不认可济南六和公司关于村民阻拦施工的主张，但认可因涉案土地未办理相关手续而被镇政府阻止施工，据此能够认定济南六和公司事实上自始未能占有、使用涉案土地，且双方当事人均认可涉案土地租赁合同系因镇政府招商引资而形成，故济南六和公司在支付费用却不能使用土地的情形下，找镇政府协调应属情理之中，其主张未超过诉讼时效的理由能够成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第3648号民事判决第一、四项及案件受理费的负担。
二、撤销济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第3648号民事判决第二、三项。
二审案件受理费7689元，由上诉人济南市历城区仲宫镇付下村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐冷卓
审判员 王云春
审判员 孟繁荣
二〇一五年十一月五日
书记员 李姗姗