四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川15民终939号
上诉人（原审原告）：四川佳明物业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸西区组团B-30地块爱尔楠岸2幢第6-7层4-6-2号。
法定代表人：刘黔，董事长。
委托诉讼代理人：苏泓舟，男，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：龚其芳，女，1962年11月9日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
被上诉人（原审被告）：刘建纯，男，1956年8月10日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
上诉人四川佳明物业管理有限公司（以下简称佳明公司）因与被上诉人龚其芳、刘建纯物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初5029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人佳明公司的委托诉讼代理人苏泓舟、被上诉人龚其芳、刘建纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
佳明公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.请求二审法院依法改判支持佳明公司的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由龚其芳、刘建纯负担。事实和理由：1.龚其芳、刘建纯从未交过物业管理费，也未向佳明公司提过任何意见，龚其芳、刘建纯提供的照片不能证明佳明公司的管理服务存在瑕疵，龚其芳、刘建纯应全额支付物业管理费；2.《临时物业管理协议》未约定交纳物业管理费，佳明公司的物业管理服务行为一直延续至今，佳明公司有权随时要求于朝金交纳物业管理费，且佳明公司于2014年、2015年、2016年单独向龚其芳、刘建纯发送了催收通知，并于2015年、2016年在爱尔楠岸小区进行了横幅公告，佳明物业公司的诉讼请求未超过诉讼时效；3.《临时物业管理协议》有效，筹备组成员代表的是小区的业主，对龚其芳、刘建纯具有约束力，龚其芳、刘建纯应按照协议约定交纳违约金。
龚其芳、刘建纯辩称，1.《临时物业管理协议》没有约定缴费日期，且无落款时间，代表业主签字的人既是筹备组成员又是佳明公司的控股人员，合同存在重大瑕疵，合同的签订存在欺诈，应属无效；2.佳明公司提供的服务存在重多瑕疵；3.佳明公司的主张已过诉讼时效。
佳明公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判决龚其芳、刘建纯在判决生效后十日内支付原告物业管理服务费人民币3126.75元，并从2015年1月1日起，以3126.75元为基数按每天3‰的标准支付违约金至付清物业管理费之日止（其中截止到2017年7月31日的违约金为4717.8元）。2.诉讼费由龚其芳、刘建纯全部承担。
一审法院认定事实：佳明公司曾用名称宜宾恒成物业管理有限公司，系2013年11月12日依法成立从事物业管理服务的有限责任公司，于2014年5月取得物业管理企业资质证书。龚其芳、刘建纯系翠屏区金沙江大道7号爱尔楠岸小区1幢3单元4楼2号住宅房屋业主，房屋建筑面积为131.99平方米。2013年，爱尔楠岸小区业主委员会13名委员集体向业主大会辞职，赵场街道办事处民政办公室组织召开了业主代表大会后于2013年11月3日同意辞职。2013年11月5日成立了爱尔楠岸小区临时工作组，2013年11月10日成立了爱尔楠岸小区业主委员会换届选举筹备工作组（以下简称筹备组）。2013年11月19日，宜宾金佳会物业管理有限责任公司宣布撤出爱尔楠岸小区。2013年11月，筹备组成员与赵场街道办事处民政办公室工作人员以爱尔楠岸小区业主的名义与佳明公司签订《临时物业管理协议》，约定佳明公司（甲方）根据物业管理协议向爱尔楠岸小区业主（乙方）提供服务，本物业前期物业管理服务内容按四川省住宅物业管理服务标准，物业管理服务费用住宅按建筑面积每月每平方米0.75、0.85、0.95元，非住宅按建筑面积每月每平方米1.5元。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。该协议对物业管理服务的起止时间没有约定，对物业管理服务费用交纳的时间没有约定，没有落款时间。协议加盖了爱尔楠岸小区业主委员会的公章。之后，佳明公司入驻爱尔楠岸小区提供物业服务。2014年8月15日，佳明公司向爱尔楠岸小区业主公告：再一次郑重提示，未交费的业主在2014年8月底前到物业办公室交费，如若逾期未交费，我们将依法进行追缴。同时对未交物业服务费的业主停止服务，对小区未交费业主的安全、卫生以及财产所造成的损失和后果，我公司概不责任。2016年9月2日，佳明公司向爱尔楠岸小区业主公告:因无法进行物业管理并收费困难，无力发放员工工资，支付公共区域水电费、电梯维护费，从2016年9月2日起暂停对小区提供物业服务，同时保留对未交费业主的追诉权。赵场街道办事处五香社区居委会于2016年9月3日向爱尔楠岸小区业主通告：拟于2016年9月4日至9月20日组织人员对小区卫生进行临时性清扫。经房地产行政主管部门、街道办事处、社区及佳明公司座谈，佳明公司于2016年9月4日恢复对爱尔楠岸小区进行物业服务至今。
佳明公司在为爱尔楠岸小区提供物业服务时，存在门岗管理不到位、安全管理不到位、保洁绿化不到位、小区楼栋小广告清理不到位、公共设施维护不到位等管理服务瑕疵，且在物业服务费收取问题与部分业主发生分歧时，确有处理不当激化矛盾的行为。
龚其芳、刘建纯自佳明公司入驻爱尔楠岸小区至今，一直居住在爱尔楠岸小区，没有向佳明公司交纳过物业服务费。
一审法院认为，一、爱尔楠岸小区筹备组成员以爱尔楠岸小区业主的名义与佳明公司签订《临时物业管理协议》有效。但效力不及于全体小区业主，对佳明公司无约束力。1.当时爱尔楠岸小区业委会全部成员集体辞职，尚未产生新的业委会，且之前的物业管理公司宣布撤出，筹备组成员作为小区业主与物业管理企业签订《临时物业管理协议》，不属于法律规定的合同无效的情形，该《临时物业管理协议》有效。2.《临时物业管理协议》并非爱尔楠岸小区业委会执行业主大会的决定代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订，故效力不及于爱尔楠岸小区全体业主，对于朝金无约束力。二、佳明公司为爱尔楠岸小区提供了物业服务，龚其芳、刘建纯作为小区业主实际接受了物业服务，应向佳明公司交纳物业服务费。物业服务费结合佳明公司提供的物业服务质量和当地物业服务费收费标准，按质价相符的原则，酌情确定为龚其芳、刘建纯按住宅建筑面积以0.75元/平方米/月×70%＝0.525元向佳明公司支付物业服务费。三、鉴于龚其芳、刘建纯提出诉讼时效的抗辩，一审法院认为佳明公司虽提供了催收通知书，但该通知书并未经龚其芳、刘建纯签收，且龚其芳、刘建纯否认收到过物业服务费催收通知书，故一审法院对佳明公司的物业服务费催收事实不予采信。佳明公司诉请的物业服务费应依法计算三年诉讼时效,佳明公司于2017年8月2日起诉,即2014年8月以后产生的物业费均在诉讼时效以内。佳明公司诉请的2014年8月2日至2016年12月31日的物业服务费，未超过诉讼时效，一审法院认定龚其芳、刘建纯应向佳明公司支付2014年8月2日至2016年12月31日期间的物业服务费,经计算为131.99平方米×0.75元/平方米/月×70%×29个月＝2010元。佳明公司诉请的2014年8月2日之前的物业服务费，已超过诉讼时效，一审法院不予支持。四、佳明公司诉请的违约金无双方约定，且请求金额过高，龚其芳、刘建纯亦不认可，一审法院对佳明公司诉请的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条《物业管理条例》第七条、第十一条、第十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告龚其芳、刘建纯于本判决生效之日起五日内向原告四川佳明物业管理有限公司支付2014年8月2日至2016年12月31日期间的物业服务费2010元。二、驳回原告四川佳明物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，减半收取计70元，由被告于朝金负担25元，由原告四川佳明物业管理有限公司负担45元。
本院二审期间，佳明公司向本院提交了两组证据。第一组：1.《关于成立新一届爱尔楠岸小区业主委员会筹备小组的报告》，拟证明佳明公司签订协议是在2013年11月13日后；2.业主筹备小组的个人简历，拟证明佳明公司入驻合法有效。第二组：《收条》，拟证明瑕疵问题是在佳明物业公司入驻前就已存在，75000元的维修费用和证据相符。
龚其芳、刘建纯质证意见：电梯故障不是佳明公司入驻前就存在了的问题，且也不是佳明公司未尽到服务义务的借口，11月前佳明公司还未入驻就在收取物业管理费了。
本院认证意见：对第二组证据，《收条》中的内容仅是关于爱尔楠岸小区业主委员会收到电梯维修费，且金额与佳明公司所称的75000元不相符，不能实现佳明公司的证明目的，本院对该份证据不予采信；对第一组证据，能否实现佳明公司的证明目的，本院将综合全案证据依法据实判定。
本院对一审法院查明的其余事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：一、《临时物业管理协议》是否对龚其芳、刘建纯是否产生约束力；二、佳明公司提供的物业服务是否存在瑕疵；三、佳明公司主张的2014年8月以前的物业服务费是否已过诉讼时效。
一、关于《临时物业管理协议》是否对龚其芳、刘建纯是否产生约束力的问题。根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；……”，于朝金有权与其他业主一起，共同决定选聘所居住小区的物业服务企业。同时，根据《物业管理条例》第十二条第四款、第十五条第二项的规定，由业主委员会根据业主大会或者业主委员会的决定，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业所签订的物业服务合同对业主具有约束力，但案涉《临时物业管理协议》系由筹备组成员与佳明公司签订，此时业主委员会未成立，选聘佳明公司作为爱尔楠岸小区的物业服务企业既未经过业主大会集体讨论或书面征求意见，又未获得于朝金授权，故该《临时物业管理协议》对龚其芳、刘建纯不产生拘束力。一审法院基于佳明公司为爱尔楠岸小区提供了物业服务，龚其芳、刘建纯作为小区业主实际接受了物业服务，应向佳明公司交纳物业服务费的判决并无不当，对于佳明公司主张《临时物业管理协议》对龚其芳、刘建纯具有约束力，于朝金应当按照《临时物业管理协议》交纳违约金的上诉理由，本院不予支持。
二、关于佳明公司提供的物业服务是否存在瑕疵的问题。根据《物业管理条例》第二十八条“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”的规定，佳明公司在承接爱尔楠岸小区的物业时，负有对物业共用部分、共用设施设备进行查验的义务，但佳明公司未向本院陈述过其承接爱尔楠岸小区时的查验该小区的相关情况，其提供的《收条》仅能说明2012年12月28日前，爱尔楠岸小区收到过房管局转账的电梯维修费，电梯在该段时间可能进行过维修，不能证明电梯及其他设施设备存在瑕疵或此前的瑕疵存续至佳明公司承接爱尔楠岸小区时。一审法院基于庭审查明的事实及质价相符的原则适当调整物业服务费标准并无不当，故对佳明公司主张在爱尔楠岸小区的瑕疵问题一直存在的上诉理由，本院不予支持。
三、关于佳明公司主张的2014年8月以前的物业服务费是否已过诉讼时效。因《临时物业管理协议》对龚其芳、刘建纯不具有约束力，故该协议是否约定物业服务费的交纳时间对于朝金亦不产生效力。佳明公司虽在一审中提供了《管理费用催缴通知书》，但在一、二审中均未提供证据证明其在小区内进行了横幅公告、单独对龚其芳、刘建纯发送了催收通知，龚其芳、刘建纯也不认可收到过催缴通知，故此部分债权不适用诉讼时效中断的规定。因《临时物业管理协议》对小区业主不发生法律效力，基于佳明公司实际提供物业服务，业主实际接受服务而认定双方的物业服务合同关系，应受诉讼时效的约束，一审法院根据《民法总则》关于诉讼时效的规定，认定3年诉讼时效并无不当，佳明公司主张《临时物业管理协议》未约定交纳物业管理费的时间，其可以随时要求对方交纳，其诉讼请求未过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人四川佳明物业管理有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人四川佳明物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈西苓
审 判 员 罗 润
审 判 员 龙 雨
二〇一八年六月十九日
法官助理 王付兵
书 记 员 王倩影