广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第39号
上诉人（原审被告）：珠海市南福房产开发有限公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：刘广略，董事长。
委托代理人：刘静，广东精诚粤衡律师事务所律师。
委托代理人：邓飞娇，广东精诚粤衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁丽斯，女，汉族，1978年8月13日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：金欣，广东亚太时代律师事务所律师。
委托代理人：蒙日伟，广东亚太时代律师事务所律师。
上诉人珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）因与被上诉人梁丽斯商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年8月23日，梁丽斯向原审法院提起诉讼，请求法院判令南福公司支付逾期交房违约金（按以已付房款每日万分之二点五的标准自2011年12月31日计至取得竣工验收备案表之日止），暂计为人民币271978.45元。
主要事实和理由是：2010年9月8日，梁丽斯就购买南福公司开发的位于珠海市吉大九洲大道中2088号第X栋X号预售商品房事宜与南福公司达成一致并签订了《商品房买卖合同》及合同附件。在《商品房买卖合同》中，双方明确约定了上述房产的面积、房屋用途、购房价款、房屋交付条件、日期等内容。根据双方约定，梁丽斯应于2010年9月8日支付首期款及由银行贷款付清余款。南福公司应于2011年12月31日前将已通过建设工程竣工验收合格的商品房交付给梁丽斯使用。同时，在该合同中，双方还就南福公司如未能及时交付房产违约情形出现后，南福公司应按已付房款每日万分之二点五的标准向梁丽斯支付违约金等违约责任进行了明确的约定。合同签订后，梁丽斯依约向南福公司支付了全部房款。但，至2011年12月31日，南福公司未能如约向梁丽斯交付上述房产。2012年2月，南福公司在明知涉案房屋未通过建设工程竣工验收合格的情况下向梁丽斯发出入伙通知书，欺骗梁丽斯接收不符合交付条件的涉案商品房。梁丽斯近期才获悉南福公司于2013年2月5日对涉案商品房申请竣工验收备案。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第2点“逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二点五（该比率应不小于本条第1款中的比率）的违约金”的约定，南福公司应向梁丽斯支付因未能按时交付房产的违约金。
南福公司答辩称：一、双方在商品房买卖合同中约定的违约金过分高于梁丽斯的实际损失，应予减少至法律规定的范围。违约金的性质是以补偿为主、以惩罚为辅，为了防止当事人约定过高的违约金数额，《合同法》第一百一十四条、《合同法解释（二）》第二十九条、《商品房买卖合同司法解释》第十六条均规定了合同当事人约定的违约金过分高于实际损失的，当事人有权主张违约金过高，人民法院可以根据实际情况依法调整，同时规定了“违约金过分高于实际损失”的判定标准是超过实际损失的30%。关于南福公司逾期交付商品房给梁丽斯造成的损失如何确定的问题，在《商品房买卖合同司法解释》第十七条有明确的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”根据上述规定，合同中没有约定逾期交付房屋的实际损失如何计算的，可以参照同类房屋租金进行确定，经查询珠海赶集网房地产租售专业网站，与涉案房产同类房屋的月租金水平在4000元左右，而根据合同约定的标准，计算出来每月的违约金高达20347.5元，是月租金水平的5倍以上，过分高于逾期交付给梁丽斯造成的损失，应予调整至月租金水平1.3倍以内，即每月5200元以内。
二、确定本案房屋交付条件应当以双方签订的商品房买卖合同补充协议的约定为标准，不应以取得竣工验收备案表为标准。
双方签订合同的时间为2010年9月8日，商品房的交付标准应当以合同约定并结合当时的法律规定来确定。双方在商品房买卖合同附件三补充协议第五条中约定了交付商品房需经竣工验收合格（指取得《建设工程质量管理条例》规定的《工程竣工验收报告》）及消防验收合格，并未约定需取得竣工验收备案表，当时也没有法律规定商品房交付的条件是取得竣工验收备案表，梁丽斯主张计算违约金至取得竣工验收备案表之日止没有合同依据和法律依据，不应予以支持。
另外，在珠海市，商品房项目的竣工验收合格、消防验收合格至取得竣工验收备案表通常需要4至6个月不等的时间，而双方签订合同时，南福公司估算交付时间时未将4至6个月的竣工验收备案表办理时间算在交付期限内。若要求南福公司在约定的交付时间内办完需再加4至6个月才能办妥的事，显失公平。
三、梁丽斯在2012年5月30日接受房屋转移占有大半年之后，又以“商品房逾期交付”为由向南福公司追索违约金，违背诚实信用的民法基本原则，其无理请求不应予以支持。依据《商品房买卖合同》第11条“交接”的约定“……双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第7条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，南福公司交楼之时出示了相关证明文件，但没有“工程竣工验收备案表”，梁丽斯对此未提出异议，也未拒绝交接，上述事实说明：1、梁丽斯明知交接时缺乏“工程竣工验收备案表”仍然愿意“收楼”，这是民事主体意思表示的自治，表明双方约定的交付条件并不包括取得“工程竣工验收备案表”；2、梁丽斯在2012年5月30日收楼后，已经实际享受和取得对商品房占有、使用而产生的利益。“工程竣工验收备案表”是否在2011年12月31日之前取得，显然没有妨害梁丽斯实现上述利益；3、本条违约责任的适用前提是：买受人拒绝交接而产生的延期交房责任由出卖人承担。因此，逾期交房违约责任的止损点应是业主收房日。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2010年9月8日，梁丽斯与南福公司签订《商品房买卖合同》，合同约定向梁丽斯向南福公司购买位于珠海市吉大九洲大道中2088号的锦园第X栋X房，总房价为2713002元。合同补充协议第五条约定出卖人应当在2011年12月31日前将符合下列条件的商品房交付买受人：1）该商品房所在的单体建筑物竣工验收合格（竣工验收合格指建设单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织设计、施工、勘察、监理单位进行的竣工验收，出具《工程竣工验收报告》）；2）该商品房项目经消防验收合格；3）该项商品房装饰装修设备符合附件二约定。合同第九条约定如出卖人逾期超过60日交付的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点五的违约金。合同签订后，梁丽斯依约向南福公司支付了全部房款。2012年5月30日，梁丽斯按照南福公司通知办理入伙手续，领取了房屋钥匙。
另查明，本案所涉房屋珠海市吉大九洲大道中2088号锦园第X栋于2012年6月6日消防验收合格，2012年7月11日竣工验收报告工程质量验收合格，2013年2月5日，珠海市建设工程竣工验收备案办公室同意竣工验收备案。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，双方争议的焦点之一是关于违约责任计算的时间截止点的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。合同补充协议已约定出卖人应当在2011年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人，而南福公司在2013年2月5日才取得该楼竣工备案表。南福公司存在延迟交付房屋的违约行为，故应当承担相关的违约责任，其违约责任计算的时间截止点为2013年2月5日。
双方争议的焦点之二是约定的违约金标准是否过高的问题。南福公司主张该违约金约定标准过高，其应当承担相应的举证责任，否则应承担不利后果。结合南福公司提供相关证据，对违约金约定是否过高问题，原审法院具体分析如下：1.违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币，违约金是对违约方一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现于惩罚性。虽然南福公司逾期交付房屋事实导致梁丽斯存在房屋使用和收益上的损失，但违约金还应针对南福公司违约行为具有惩罚性，因此南福公司主张参考涉案房屋地段租金予以调低，不符合违约金的惩罚性宗旨，原审法院不予支持。2.南福公司提交涉案房屋地段房租广告予以证实涉案房屋租赁的市场价格，首先，南福公司提供的周边地段租赁价格广告属于参考资料，未经过有资质机构予以确认，故不能作为本案定案依据。其次，租金标准仅为衡量违约金标准其中之一因素，并非唯一因素，衡量违约责任是否过高还应该考虑合同履行情况以及当事人的过错程度等因素。3、《珠海市商品房买卖合同》所约定每日万分之二点五逾期交房计算标准，折合年利率为百分之九，为现一年期中国人民银行贷款利率约1.5倍，并非明显过高。综上，南福公司主张双方约定的逾期交房违约金计算标准过高，理据不足，原审法院不予支持。
综上，梁丽斯要求南福公司支付逾期交楼违约金为271978.45元：从2011年12月31日至2013年2月5日，按已付房款2713002元的每日万分之二点一标准计算，有充分理据，原审法院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
珠海市南福房产开发有限公司于判决书发生法律效力之日起十日内向梁丽斯支付违约金271978.45元；
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本案受理费减半收取2690元，由珠海市南福房产开发有限公司负担。
当事人二审的意见
南福公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判南福公司向梁丽斯支付2012年1月1日起至涉案房屋符合同约定的交付条件即2012年7月11日止的逾期交房违约金（以2713002元为本金，按每日万分之一的标准计算）。
主要事实和理由是：一、原审判决对违约金性质及违约金调整相关法律规定的认识错误。
1.《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第6条规定：在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。
2.与前述指导意见一致的司法价值体现在《合同法》第一百一十四条、《合同法解释二》第二十九条、《商品房买卖合同解释》第十六条、第十七条。根据前述法律规定，商品房买卖合同纠纷中，如果双方在合同中约定的违约金高于实际损失的30%，应当认定为过分高于实际损失，应予调整，如果合同中未约定逾期交付商品房的损失赔偿标准的，参照同地段同类房产的租金标准计算损失赔偿标准。根据这些法律规定，违约方弥补守约方的实际损失体现了违约金的补偿性，而法律规定允许违约金超出实际损失的30%的部分体现了违约金的惩罚性，前述法律规定与最高人民法院的指导意见一致，体现了违约金以补偿为主、以惩罚为辅的性质，原审判决认为“违约金具有惩罚性和补偿性，但主要体现于惩罚性”，明显与前述法律规定、指导意见体现的法律价值背道而驰。
3.认定违约金是否过高，需要比较合同约定的违约金与守约方的实际损失之间的差距是否符合法律规定的情形。一般情况下合同约定的违约金会比较具体，可以计算，但是对于逾期交房给对方造成的实际损失则通常在合同中没有明确约定，因此，《商品房买卖合同解释》第十七条规定，合同中没有约定损失赔偿标准的，逾期交房的损失赔偿标准参照同地段同类房屋的租金标准计算。南福公司主张参照房屋的租金标准计算梁丽斯的实际损失，将违约金调整至租金标准的1.3倍以内有法律明文规定为依据。南福公司提供的证据证明涉案房屋月租金在4000元左右，按合同约定的违约金计算标准，每月的违约金高达20347.5元，是租金的5倍以上，当然应当认定为过分高于实际损失。
另，2012年5月30日梁丽斯收房后，已经实际取得了对商品房占有、使用和收益的利益，“工程竣工验收备案表”是否在2011年12月31日之前取得，完全没有妨害梁丽斯实现上述利益，不存在因没有按时占有使用商品房而必须另行租房居住带来的租金损失，因此，在梁丽斯已收房，实际损失为零的情况下，还按总房款的每日万分之二点五标准支付违约金对南福公司来说更是高的离谱。
4.根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第8条规定：人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案中，南福公司已完成举证，而梁丽斯未提供证据证明其实际损失，原审判决以“租金标准仅为衡量违约金标准其中之一因素，并非唯一因素”为由不支持南福公司关于违约金过高的主张，却又未对“还应考虑合同履行情况及当事人的过错程度等因素”进行论述和认定，也未要求梁丽斯提交证据证明违约金合理或者其实际损失高于租金标准。如果梁丽斯不认可南福公司举证证明的租金标准，人民法院为查清事实应当委托有资质的机构对与诉争房屋同地段同类型的房屋租金标准进行评估，再下定论，但原审法院基于错误的认识，没有查清事实，作出了错误的判决，二审法院应予纠正。
二、一审判决以人民银行贷款利率作为认定逾期交房违约金是否过高的参照标准没有法律依据。
关于商品房买卖合同履行过程中出卖人应向买受人支付已付房款利息的法律规定散见于《商品房买卖合同解释》第二十三条（因不可归责于双方的原因未定订立商品房担保贷款合同导致当事人解除买卖合同的情形）、《商品房销售管理办法》第二十条（因面积误差超出3%买受人提出退房的情形），双方签订的《商品房买卖合同》第十条也对出卖人应当支付利息的情形进行约定（因规划变更导致买受人解除合同的情形），根据前述法律规定及合同约定，在出现特定情形买受人提出退房或解除合同的，在买受人不可能得到合同约定的商品房，出卖人可将商品房收回另卖的情况下，为弥补买受人已支付的房款的利息损失，出卖人应向买受人支付房款的利息，是公平合理且有法律依据的。本案中，梁丽斯并没有主张解除合同，其购买的商品房迟早会登记在其名下，根本没有资金被占用导致的损失，南福公司的逾期交付给其造成的损失只是逾期占有使用商品房而带来的损失，具体是指没有按时占用使用该商品房而必须另行租房居住带来的租金损失，或者没有按时交付导致其无法早日将该商品房出租导致的收益损失，因此《商品房买卖合同解释》第十七条中将逾期交付商品房的损失赔偿参照标准规定为同地段同类房屋的租金标准也是公平合理的，一审判决以贷款利率作为参照标准没有任何法律依据。
三、一审法院以取得竣工验收备案表为交付使用标准没有法律依据和合同依据，应当以双方签订的商品房买卖合同补充协议的约定即2012年7月11日为标准。
（一）一审法院以《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”的规定，认定取得竣工验收备案表为法定的房屋交付使用条件是对法律的错误理解。
1、《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定了建设工程经验收合格是指建设单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收，出具《工程竣工验收报告》，并未规定房屋的交付使用条件为取得竣工验收备案表。
2、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》只是建设部的一个部门规章，而《建设工程质量管理条例》是国务院的行政法规，行政法规的效力等级优于部门规章。
3、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》仅为管理性规范而非效力性规范，该办法第四条并不能否定合同约定的的交房条件，且合同约定未违反《建设工程质量管理条例》有关交付使用的标准。
（二）商品房买卖合同附件三补充协议第五条中约定了交付商品房需经竣工验收合格（指取得《建设工程质量管理条例》规定的《工程竣工验收报告》）及消防验收合格，并未约定需取得竣工验收备案后才交付，合同签订时也没有法律规定商品房交付的条件是取得竣工验收备案表，一审判决计算违约金至取得竣工验收备案表之日止没有合同依据和法律依据，应予纠正。
四、取得竣工验收备案表前收楼的梁丽斯应与拒绝在取得竣工验收备案表前收楼的业主区别对待。
（一）“收楼”的梁丽斯因实际占有、居住使用房屋的法律事实获得了用益物权相对应的利益而没有损失，但“拒绝收楼”的业主没有获得这样的使用利益。
（二）相比“拒绝收楼”的业主，“收楼”的业主因为实际占有、使用的法律事实已经与南福公司在“交付与接受”商品房上形成了合意，达成了意思表示的一致。相反，“拒绝收楼”的业主就会以明确的“拒绝收楼”的行为来表明其不接受南福公司“交楼”的意思表示，因而无法形成“交付与接受”的意思表示一致。
（三）如果不予以区别对待，那么就会损害法律应当具有的指引当事人行为规范的功能，客观上不仅使“拒绝收楼”的业主感觉不到法律的公正，更使得其他已收楼的业主在已占有房屋实际获利的情况下，为了获取更多的利益去诉讼而引发道德风险。
南福公司当庭补充上诉意见如下：一、违约金的调整依据。
《合同法》第一百一十四条、《合同法解释二》第二十九条、《商品房买卖合同解释》第十六条、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第6条中均规定了约定的违约金低于给梁丽斯造成的实际损失，梁丽斯也可以请求法院或者仲裁机构予以增加。因此向法院申请调整违约金是法律赋予合同双方的权利，南福公司当然可以向法院申请调低违约金。
二、违约金的性质及违约金的调整幅度。
根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第6条、《合同法》第一百一十四条、《合同法解释二》第二十九条、《商品房买卖合同解释》第十六条的规定，如果双方在合同中约定的违约金高于实际损失的30%，应当认定为过份高于实际损失，应予调整。违约方弥补守约方的实际损失体现了违约金的补偿性，而法律规定允许违约金超出实际损失的30%的部分体现了违约金的惩罚性。因此，违约金的性质是补偿性为主，惩罚性为辅，且高于实际实际损失30%的部分应当被认定为法律认可的体现逾期交房违约金惩罚性的幅度。南福公司认为违约金应调整至实际损失的1.3倍以内。
三、实际损失的认定标准。
首先，根据《商品房买卖合同解释》第十七条的规定，由于合同没有实际损失赔偿额计算方法的约定，南福公司参照同地段同类房屋租金标准计算实际损失于法有据。况且该司法解释规定“参照同地段同类房屋租金标准”来认定实际损失是比较科学和符合惯例、生活常识的作法。在违约方提出违约金过高的主张时，法院可以参照该司法解释的法理精神来认定“实际损失”或分配“实际损失”的举证责任。
其次，实际损失是一个具体确定的数额，梁丽斯的实际损失（除非其另有证据证明）并不会因南福公司与之约定了违约金的计算方法而增加。
再次，众所周知，南福公司不可能掌握梁丽斯的确切实际损失。既然法律赋予了南福公司向法院申请调低违约金的权利，而南福公司在客观上也确实无法掌握其实际损失，按照不低于法律明文规定的计算实际损失标准即同地段同类房屋租金标准计算实际损失并无不妥。
最后，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第8条规定：人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。由于只有梁丽斯真正掌握实际损失的情况，在南福公司提供了法律认可的能证明梁丽斯实际损失的证据即同地段同类房屋租金标准的情况下，梁丽斯不认同的，应提供相应证据反驳。
四、本案中梁丽斯实际损失的特殊性。
首先，根据梁丽斯在一审诉状的描述：“近期，获悉2013年2月5日南福公司对涉案商品房申请竣工验收备案后，梁丽斯倍感震惊。”梁丽斯在2010年签订合同时并未约定以取得竣工验收备案表为交付使用条件，当时也没有法律明确规定须以此为前提。梁丽斯在起诉前不久还一直认可房屋的交付使用标准为2010年签订的合同中约定的取得消防验收合格和竣工验收报告。
其次，梁丽斯是因得知珠海市中级人民法院出台以取得竣工验收备案表为交付使用标准的意见且南福公司2013年2月5日才取得竣工验收备案表，抱着谋取高额利益的心态起诉南福公司要钱，意图明显。
再次，经查询珠海赶集网房地产租售专业网站，本案所涉房产同地段同类房屋租金水平在4000元左右，而根据合同约定的标准，计算出来每月的违约金高达20347.5元，是月租金水平的5倍以上，远远高于逾期交付给梁丽斯造成的损失，应当予以调整。
五、违约金的调整还应当考虑的其他因素。
《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第7条规定：人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。可知，违约金的调整还应当考虑其他因素。
（一）合同的履行程度。
尽管南福公司2012年7月11日才取得合同约定的交房条件，但梁丽斯2012年5月30日收房并正常居住使用至今，双方已于在一年多前履行完毕合同。
（二）当事人的过错程度。
首先，双方签订合同的时间为2010，双方并未约定需取得竣工验收备案表后才交付，当时也没有法律规定商品房交付条件是取得竣工验收备案表。
其次，《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定了建设工程经验收合格是指建设单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收，出具《工程竣工验收报告》，并未规定房屋的交付使用条件为取得竣工验收备案表。
再次，梁丽斯向南福公司主张违约金至取得竣工验收备案表之日事实上受到珠海市中级人民法院施行的《关于“商品房交付使用条件”司法认定标准的指导意见》（下称《中院指导意见》）中规定的以取得竣工验收备案表为交付使用条件的影响。《中院指导意见》没有适用于本案的基础：
1、《中院指导意见》仅是法院为了统一审判标准，对辖区内审判实践的一种指导，并非法律或行政法规，不能作为法院审判的依据。即使作为参考，也不得违背法律和行政法规的规定。
2、即使《中院指导意见》被适用于该案作为审判参考，但双方签订合同的时间为2011年，而《中院指导意见》施行的时间是2012年。根据法不溯及既往的原则，该指导意见也不应适用于本案。
最后，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条明确规定了当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在珠海市，商品房项目的竣工验收合格、消防验收合格至取得竣工验收备案表通常需要4至6个月不等的时间，南福公司签订合同时未将4至6个月的竣工验收备案表办理时间估算在交付期限内。若要求南福公司在约定的交付时间内办完需再加4至6个月才能办妥的事，显失公平。
南福公司在达到合同约定的交楼标准后，取得竣工验收备案表之前，主观上没有任何过错，相反，梁丽斯在签订合同时就明知双方约定的交楼标准，却利用合同签订后第二年出台的《指导意见》起诉南福公司支付违约金至取得竣工验收备案表之日以获取高额利益，主观恶意明显。
（三）梁丽斯的预期利益。
梁丽斯2012年5月30日就已经收房并正常居住使用至今，完全符合其购房目的，其收房后的预期利益完全得以实现。
（四）当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等。
当事人双方分别为法人和自然人，主体地位平等，订立合同时双方充分协商，《补充协议》第十三条第8款用粗体明确标示：“出卖人与买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其补充协议以及本补充协议的所有内容及文义（无论是铅印或是手写的文字，签署买卖合同及其附件以及本补充协议为双方真实意思表示，一经签署对出卖人和买受人具有法律约束力，双方将严格遵守执行。”涉案合同既没有合同法52、53条规定的无效情形，也没有一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，是梁丽斯的真实意思表示，合法有效。且双方对违约责任条款的文义并无不同理解，而只是对约定的违约金是否过高，是否需要调整有争议，因此在本案中讨论格式条款没有意义，且南福公司也不认可本合同是格式合同。
梁丽斯二审辩称：第一，南福公司主张一审判决的违约金数额过高，没有事实和法律依据且违反诚实信用原则，请求二审法院驳回，维持原判。
首先，由于涉案房屋的交付条件是强制性的，南福公司必须取得竣工验收备案表后方可交付房屋，即使双方当事人协商一致也不能改变该交付标准。本案中，虽然梁丽斯在2012年5月30日领取了房屋钥匙，但由于南福公司在2013年2月5日才取得竣工验收备案表，因此南福公司在2013年2月5日前，根本没有完成法律规定及合同约定的向梁丽斯交付合格房屋的义务。
南福公司隐瞒了房屋尚不符合交付标准的事实，欺骗买受人收楼，罔顾众多买受人的人身和财产安全，存有侥幸心理甚至是主观恶意，过错程度严重，因此一审法院认定违约金主要体现惩罚性并无不妥，请求二审法院维持。
其次，南福公司隐瞒事实，欺骗梁丽斯收楼，现却又以梁丽斯接收房屋为由主张其没有遭受损失，因此应当下调违约金。该上诉理由实质上是希望通过其自身的违约行为（即移交不符合标准的房屋）而获得利益（即减免其按合同约定的标准支付违约金的义务），违反了基本常理和诚实信用原则，请求二审法院驳回。
再次，如南福公司希望减少梁丽斯不能按时收楼的损失，则应当在合同约定的交付期限（2011年12月31日）到来之前，将其尚未取得竣工验收备案表的事实如实向梁丽斯披露，以便双方采取适当措施防止损失的扩大。但南福公司却欺骗并任由买受人入住不符合标准的房屋，存在严重过错，绝不能反过来认定其移交不符合标准的房屋的违约行为是降低或避免了梁丽斯不能按时收楼的损失。
第二，南福公司主张违约金计算时间的截止点为2012年7月11日，没有事实和法律依据，请求二审法院驳回，维持原判。
根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后，需报经建设主管部门备案后才完成验收，方可交付使用，一审判决认定违约责任计算时间截止点为2013年2月5日即南福公司取得竣工验收备案表当日是正确的，请求二审法院维持原判。
本院查明的事实
各方当事人在二审期间均未向本院提交证据。
经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，结合南福公司的上诉事实及理由，本案的争议焦点为：一、涉案房屋的交楼标准问题；二、应否以双方在商品房买卖合同中约定的每日万分之二点五作为逾期交房违约金计算标准。
一、关于涉案房屋的交楼标准问题。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。而涉案合同中约定的交付条件即建设单位组织的竣工验收及消防验收，未包括规划等验收，低于上述法律规定的验收合格条件。
由于2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案，至此，建设工程完成各单项验收后报经建设主管部门备案才完成综合验收，因此原审法院以建设单位取得竣工验收备案表作为认定房屋具备交付条件的标准并无不当，本院予以维持。
二、应否以双方在商品房买卖合同中约定的每日万分之二点五作为逾期交房违约金计算标准。
违约金兼具惩罚性与补偿性，南福公司与梁丽斯在合同中约定逾期交房违约金，一方面是出于督促南福公司尽快履行交房义务，当南福公司出现逾期交房行为时对其违约行为予以一定的惩罚，另一方面是对逾期交房行为给买受人造成的损失进行一定的补偿，双方约定每日万分之二点五，这是双方自愿协商签订，不违反法律法规的规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定适用的条件是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，即双方在没有约定违约金数额或计算方法的前提下，为弥补买受人的损失而参照租金标准来衡量。事实上，延迟交房给买受人造成的损失是多方面的，租金损失仅是其中一部分，在近几年来经济形势的影响下，延迟交房亦可能造成买受人装修成本的增加，为交涉延迟交房事宜耗费人、财、物力，以及资金周转的损失，投资机会的损失等等，而这些损失客观存在却又往往无法量化到精确的数额，因此南福公司仅以租金标准来衡量违约金计算标准过高并不合理。结合南福公司应付的违约金总额、违约的时间与中国人民银行贷款利率等因素综合考量，合同约定每日万分之二点五的违约金计算标准并不过高，原审判决对此认定并无不当，本院予以维持。
综上，南福公司的上诉主张没有依据，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，法律适用正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：
驳回珠海市南福房产开发有限公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4598元，由珠海市南福房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 徐艳红
代理审判员 牟宏微
代理审判员 王 芳
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 王 莉