广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第2391号
上诉人（原审被告）欧阳建群，男，1926年12月5日出生，汉族。
委托代理人欧阳汉，男，1961年7月9日出生，汉族。
上诉人（原审被告）张球娣，女，1926年8月22日出生，汉族。
委托代理人许丽萍，女，1964年3月17日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）广州服装集团有限公司。
法定代表人庄虹，职务：董事长。
委托代理人钟国才、黄韵，均为广东南国德赛律师事务所律师。
原审被告广州市荔湾区荣泰纺织品商店。
法定代表人：欧阳汉。
上诉人欧阳建群、张球娣因与被上诉人广州服装集团有限公司（以下简称服装集团）、原审被告广州市荔湾区荣泰纺织品商店（以下简称荣泰商店）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市光复南路26号1，2楼房屋是广州市国土资源和房屋管理局（下称市房管局）的直管公房，《房地产登记薄查册表》记载，该房屋为混合（乙石）结构3－1／2层，建基面积74.58平方米，建筑面积136.62平方米，使用性质为仓库住宅。
广州市建华服装厂（下称建华厂）自上个世纪六、七十年代起向市房管局承租广州市光复路26号首层作住宅使用，建华厂将该房的前座房屋（长13.5米×2米）安排给欧阳建群承租作住宅使用，后座由建华厂使用（长2米×4米）。建华厂与欧阳建群在首层搭有阁楼使用。每月由欧阳建群向建华厂交租。
1990年4月5日，市房管局的下属广州市荔湾区房产公司杉木栏房管站批准由欧阳汉（欧阳建群之子）将该屋的前座房屋30平方米“改为工商业用房”，并向广州市荔湾区工商行政管理局提供“住所和经营场所使用证明”，1992年2月18日，荣泰商店被批准在讼争房屋开业经营。
80年代期间，由广州市服装工业公司与纺织局批准成立广州华阳制衣有限公司，建华厂并入广州华阳制衣有限公司。原来由建华厂承租的物业都由广州华阳制衣有限公司管理，广州华阳制衣有限公司与市房管局签订《租赁合同》，之后经批准成立服装集团后，广州华阳制衣有限公司也归服装集团管理。
2005年6月23日，服装集团与广州华阳制衣有限公司向广州市名信物业管理有限公司报告称，拟将原来由广州华阳制衣有限公司承租市房管局的广州市光复路26号房屋改为服装集团承租，广州市名信物业管理有限公司同意，当月28日，服装集团与市房管局签订《广州市房地产租赁合同》，约定市房管局同意将广州市光复路26号地下部位房地产（建筑面积65.35平方米）出租给服装集团作商业用途使用，租期从2005年9月1日至2007年6月30日，月租金2378元。2007年11月26日，服装集团与市房管局续签《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定市房管局同意将广州市光复路26号地下部位房地产（建筑面积65.35平方米）出租给服装集团作商业用途使用，租期从2007年7月1日至2009年6月30日，月租金2615.80元。期满后，双方再没有签订租赁合同。欧阳建群按月租金2334元的标准向服装集团交租至2011年6月28日。
2011年7月6日，市房管局向原审法院提起诉讼，案号为（2011）穗荔法民三初字第1077号，要求：1、解除市房管局与服装集团之间关于广州市光复南路26号首层房屋的租赁关系，并要求服装集团及该案第三人荣泰商店、欧阳建群、张球娣迁出该房屋，将该屋的使用权交还市房管局。2、服装集团从2010年8月1日起至2011年6月30日止按每月6077.60元租金标准，11个月共66853.60元，并按照每月6077.60元的标准交付房屋有偿使用费，直至迁出该屋之日止。2011年12月12日，原审法院作出一审判决：一、解除市房管局与服装集团之间关于广州市荔湾区光复南路26号首层房屋的租赁关系。二、自判决发生法律效力之日起30日内，服装集团、荣泰商店、欧阳建群、张球娣（含同住人员）迁出广州市荔湾区光复南路26号首层房屋（含阁楼），由服装集团将该房屋交还给市房管局。三、服装集团自判决发生法律效力之日起15日内，向市房管局支付从2010年9月至本判决发生法律效力之日止的广州市荔湾区光复南路26号首层房屋的房屋使用费（按商业用途标准，由市房管局申请向有资质的评估机构按广州市房屋租金参考价评定）；从判决发生法律效力之次日起至服装集团将上述房屋交还市房管局之日止的房屋使用费，服装集团仍按上述标准按月支付给市房管局。四、驳回市房管局的其他诉讼请求。服装集团不服一审判决，提起上诉。二审中市房管局和荣泰商店、欧阳建群、张球娣均确认荣泰商店已没在诉争房屋正常经营。本院于2013年1月16日作出（2012）穗中法民五终字第985号民事判决书，判决：一、维持原审判决的一、二、四项；二、变更原审判决的第三项为：服装集团向市房管局支付从2010年9月至将上述房屋交还给市房管局之日止的房屋使用费（每月按2615.80元计）。
现该房屋地下前座约30平方米房屋及中间房屋及阁楼由欧阳建群及其妻子张球娣、儿子欧阳汉及其妻子许丽萍、孙女欧阳雯五人（同户籍，户主为被告张球娣）居住。后房由服装集团控制，已空置。
另查明，2002年10月17日，许丽萍、欧阳雯购买了荔湾区南岸路荟文四街8号1504房，并已登记了产权。该屋建筑面积75.94平方米，其中套内建筑面积64.6318平方米。
2013年4月12日，服装集团向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令荣泰商店、欧阳建群、张球娣（含同住人员）迁出广州市光复南路26号首层房屋（含阁楼），由荣泰商店、欧阳建群、张球娣将该房屋交还给服装集团并转交还给广州市国土资源和房屋管理局；其中欧阳建群、张球娣（含同住人员）应迁往荔湾区南岸路荟文四街8号1504房同住；2、请求判令荣泰商店、欧阳建群、张球娣（含同住人员）按月租金2334元的标准向服装集团支付房屋使用费，从2012年1月暂计至立案之日为35010元。
原审法院认为：广州市荔湾区光复路26号系市房管局的直管公房，服装集团与市房管局之间关于广州市光复南路26号首层房屋的租赁关系已被解除。欧阳建群、张球娣、荣泰商店是由服装集团安排在该房的前座房屋承租使用，每月由欧阳建群向服装集团方交租。故服装集团与荣泰商店、欧阳建群、张球娣形成了事实上的租赁关系。欧阳建群、张球娣、荣泰商店在（2011）穗荔法民三初字第1077号案中已被判决迁出广州市荔湾区光复南路26号首层房屋（含阁楼），而荣泰商店、欧阳建群、张球娣至今尚未迁出，致服装集团无法将诉争房屋交回给市房管局，据此，对服装集团要求荣泰商店、欧阳建群、张球娣（含同住人员）迁出广州市光复南路26号首层房屋（含阁楼），由荣泰商店、欧阳建群、张球娣将该房屋交还给服装集团的诉讼请求，予以支持。至于荣泰商店、欧阳建群、张球娣应迁往何处居住，可由荣泰商店、欧阳建群、张球娣自己选择，他人无权干涉。故对服装集团要求欧阳建群、张球娣应迁往荔湾区南岸路荟文四街8号1504房同住的诉请，不予支持。对于服装集团要求荣泰商店、欧阳建群、张球娣（含同住人员）按月租金2334元的标准向服装集团支付从2012年1月起的房屋租金问题，因荣泰商店在2012年1月起就已停业，已没在诉争房屋正常经营，涉案房屋已转作住宅用途，故从2012年1月起的房屋使用费的标准应重新评定，不再按月租金2334元的标准支付。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条的规定，于2013年6月9日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起30日内，荣泰商店、欧阳建群、张球娣（含同住人员）迁出广州市荔湾区光复南路26号首层房屋（含阁楼），将该房屋地下前座及中间房屋交还给服装集团；二、欧阳建群、张球娣自本判决发生法律效力之日起15日内，向服装集团支付从2012年1月至本判决发生法律效力之日止的广州市荔湾区光复南路26号首层前座及中间房屋的房屋使用费（房屋使用金标准由服装集团向房管部门申请，按同期私房住宅租金标准评定，评定租金标准时欧阳建群、张球娣应予协助）；从本判决发生法律效力之次日起至荣泰商店、欧阳建群、张球娣将上述房屋交还服装集团之日止的房屋使用费，欧阳建群、张球娣仍按上述标准按月支付给服装集团；三、驳回服装集团的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案一审受理费388元，由服装集团负担100元，欧阳建群、张球娣负担288元。
判后，欧阳建群、张球娣不服原审判决，向本院提起上诉称：l、原审判决上诉人欧阳建群、张球娣自本判决发生法律效力之日起30日内迁出广州市荔湾区光复南路26号首层（含阁楼），此判决属确定性质不当。光复南路26号首层［前座］（前厅及中房）是建华服装厂（服装集团的前身）因拆迁安排给欧阳建群一家居住的职工宿舍，是欧阳建群的职工福利房，并不是一般的房屋租赁关系，服装集团无权要求上诉人无偿搬迁。如因其它原因必须要搬迁，应按政策规定提供同等条件的房屋安置欧阳建群一家。欧阳建群一家，原居住杨巷路28号，杨巷路28号是60年代当时市纺织品公司分配给欧阳建群一家居住的职工宿舍，70年代，建华服装厂（服装集团前身）扩建厂房，拆迁协商安置欧阳建群一家到光复南路26号首层［前座］居住。欧阳建群，张球娣夫妇一家户口亦在1978年1月迁入光复南路26号首层前座。欧阳建群一家自78年迁入居住至今已30多年，一直在此居住。欧阳建群、张球娣都是广州市企业退休职工，光复南路26号首层［前座］（前厅及中房）是欧阳建群一家的唯一居住地。由服装集团承租的光复南路26号首层租赁期在2009年6月30日到期，到期后房管局在门口张贴通知多次催促服装集团续租，但服装集团仍没有办理续租手续而被房管局要求收回房屋。经广州市荔湾区人民法院初审，广州市中级人民法院二审，判决解除广州市国土资源和房屋管理与服装集团之间关于广州市荔湾区光复南路26号首层的租赁关系。为此，服装集团失去了光复南路26号首层的使用权，但服装集团并不能以此为理由不履行提供职工宿舍给予欧阳建群一家居住的义务。既然服装集团不再承租光复南路26号首层，那么，就应当调整房屋安置由原建华服装厂拆迁安排在光复南路26号首层前座居住的欧阳建群，张球娣夫妇搬迁。按照平等、自愿的原则，服装集团应当提供不低于现居住条件的住宅房屋安置欧阳建群一家，安置的房屋应当享受普通职工宿舍的待遇。服装集团有责任，亦有房源安置欧阳建群、张球娣。2、原判决欧阳建群、张球娣在光复南路26号首层前座及中房从2012年1月至判决发生法律效力之日止的房屋使用费按同期私房住宅租金标准支付给服装集团，此判决属确定性质不当。自1978年1月起欧阳建群一家由建华服装厂安排到作为职工宿舍安置的光复南路26号首层前座（前厅及中房）居住，该房屋当年是建华服装厂向房管局承租作为仓库使用的房屋，将做仓库的房屋租给欧阳建群作住宅使用，一直延续至今。当时建华厂向房管站缴纳承租仓库的租金，欧阳建群向建华厂按职工宿舍租金标准缴纳房租。即建华厂一直是按职工宿舍租金标准收取欧阳建群的房租，当年建华厂事实上已通过收取租金的方式承认，欧阳建群只需按职工宿舍的租金标准交纳房租即可，建华厂租赁该房子的实际租金与欧阳建群无关。欧阳建群、张球娣从1978年起至今，一直居住在服装集团作职工宿舍安置的光复南路26号首层前座（前厅及中房）居住，因此，没理由要求欧阳建群按私房住宅租金计租，应当按照退休职工租住公房住宅标准计算租金。欧阳建群夫妇都己八十多岁了，且身体不好，年老多病，领取的退休金已入不敷出，更加没能力按私房住宅租金计租。为此，上诉请求：1、撤销（2013）穗荔民三初字第643号民事判决书的第一项，改判驳回服装集团要求荣泰商店、欧阳建群、张球娣搬迁的诉讼请求；2、撤销（2013）穗荔民三初字第643号民事判决书的第二项要求欧阳建群、张球娣在光复南路26号首层前座及中间房屋从2012年1月至搬出之日止的房屋使用费按同期私房住宅租金标准支付的判决，改判欧阳建群在光复南路26号首层前座及中间房屋从2012年1月至服装集团提供房屋搬迁为止的房屋使用费按市政府有关退休职工租住公房的标准（即每月每平方米3.5元）支付给服装集团。
被上诉人服装集团答辩称，一、我方对于一审判决第一项没有意见，因为已有生效判决认定欧阳建群、张球娣需要搬出涉案房屋，该案是房管局起诉要求对方搬迁的；二、一审判决第二项以住宅标准缴租金，我方对此有意见，我方认为应按商铺标准支付租金，为了尊重一审判决及照顾欧阳建群、张球娣，我方没有提起上诉，但我方也陈述自己的意见。涉案房屋从1992年开始一直由欧阳建群、张球娣一方办理了营业执照，房管局因为涉案房屋有营业执照才以商铺租金标准向我方收取租金，如果欧阳建群、张球娣认为商铺从2012年没有经营，应办理有关手续将营业执照结束，房管局就不再向我方收取商业租金标准，但对方没有结束营业，导致房管局向我方收取商业租金标准，而我方也应向对方收取商业租金标准。因营业执照一直处于开业状态，才导致房管局向我方收取商业租金标准，在一审时我方已提供工商局打单材料，显示涉案商铺处于经营状态，房管局有权向我方收取商业租金，我方亦有权向对方收取商业租金；三、一审判决之后，为了尊重一审判决，我方向房管局发函询问私房住宅租金标准，房管局答复认为现在没有私房住宅租金标准，只有同地段同类房屋租金标准，因此一审判决第二项不具有可执行性。
原审被告荣泰商店述称，荣泰商店已不存在了，于2012年已停止营业，早已结束了。欧阳汉已是失业人员，无权对商铺经营。本案判决只是针对两上诉人居住、租金及搬迁问题，一审已驳回了被上诉人其他诉讼请求，并没有针对荣泰商店提起上诉，因此荣泰商店对于一审判决没有意见。
经二审审查，原审查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，原审认定市房管局与服装集团之间存在租赁关系，服装集团与荣泰商店、欧阳建群、张球娣之间存在事实上的租赁关系，事实依据确实，论理充分，各方亦无提出异议，故本院予以确认。本案系因涉案房屋的出租人市房管局起诉解除与服装集团的租赁关系、收回房屋而引起服装集团与事实承租人荣泰商店、欧阳建群、张球娣之间的搬迁、清租纠纷。因本院（2012）穗中法民五终字第985号民事判决已判令荣泰商店、欧阳建群、张球娣应迁出涉案房屋，由服装集团交还给市房管局，即荣泰商店、欧阳建群、张球娣的搬迁问题在（2012）穗中法民五终字第985号案中已作出处理，现服装集团在本案诉讼中再次起诉要求荣泰商店、欧阳建群、张球娣迁出涉案房屋，构成一事两理，且服装集团公司要求荣泰商店、欧阳建群、张球娣将房屋交还给服装集团并转交还给市房管局，亦无必要。故原审判决第一项不当，本院予以撤销。至于欧阳建群、张球娣上诉称涉案房屋为其职工福利房，如搬迁，服装集团应另行安排住处给欧阳建群、张球娣的问题，不属于本案审理范围，本案不予调处，由欧阳建群、张球娣与服装集团另行解决。
关于荣泰商店、欧阳建群、张球娣迁出涉案房屋前的房屋使用费标准问题。鉴于涉案房屋为服装集团向市房管局承租后交荣泰商店、欧阳建群、张球娣使用，欧阳建群已按月租金2334元标准向服装集团交租至2011年6月28日。（2012）穗中法民五终字第985号案判令服装集团应按原租赁合同约定的每月2615.8元的标准清付其将房屋交还给市房管局之日止的房屋使用费，为此，欧阳建群、张球娣迁出房屋前的房屋使用费亦应按其原实际履行的月租金2334元的标准向服装集团清付。原审考虑到荣泰商店已停止营业，故判令按评定的同期私房住宅租金标准缴纳，考虑到服装集团没有就此提出上诉，故本院对原审该判项确定的使用费标准予以维持，但该房屋使用费标准应以服装集团主张的每月2334元为限。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第643号民事判决第三项；
二、撤销广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第643号民事判决第一项；
三、变更广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第643号民事判决第二项为：欧阳建群、张球娣自本判决送达之日起15日内，向广州服装集团有限公司支付从2012年1月至本判决送达之日止的广州市荔湾区光复南路26号首层前座及中间房屋的房屋使用费（房屋使用金标准由广州服装集团有限公司向有资质的评估机构申请，按同期私房住宅租金标准评定，以每月2334元为限，评定租金标准时欧阳建群、张球娣应予协助）；从本判决送达之次日起至广州市荔湾区荣泰纺织品商店、欧阳建群、张球娣将上述房屋交还广州服装集团有限公司之日止的房屋使用费，欧阳建群、张球娣仍按上述标准按月支付给广州服装集团有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费388元，由广州服装集团有限公司负担150元，欧阳建群、张球娣负担238元；二审受理费576元，由广州服装集团有限公司负担100元，欧阳建群、张球娣负担476元。
本判决为终审判决。