河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫14民再51号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）李建民。
委托代理人吕继超。
申请再审人（一审第三人、二审原审第三人）李红英。
委托代理人商俊龙。
被申请人（一审原告、二审上诉人）孙培。
委托代理人张书利，
一、二审第三人张红伟
申请再审人李建民、李红英与被申请人孙培、第三人张红伟房屋租赁合同纠纷一案，李建民、李红英不服本院（2016）豫14民终348号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年10月13日作出（2016）豫14民申143号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人李建民及其委托代理人吕继超，申请再审人李红英及其委托代理人商俊龙，被申请人孙培及其委托代理人张书利到庭参加诉讼，一、二审第三人张红伟经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
2015年7月21日，原告孙培向虞城县人民法院提起诉讼称，2013年11月11日原告与被告签订两份合同，一份房屋租赁合同，一份店面转让合同。房屋租赁合同约定被告将位于虞城县××路东段南侧的四层门面房出租给原告，租赁期限从2013年11月11日到2019年7月1日，每年房租22万元；转让合同约定被告将上述店面（转让时称“源丰火锅时代”）转让给原告，收取原告转让费15万元。原告对上述店面进行了装修，花费48万元，原告交给被告两年的房租44万元，而实际经营一年零五个半月。合同履行到2015年4月底时原告接到房东通知要求收回房屋，经了解房东李红英与被告根本没有签订合同，被告是从张红伟手中转租的房子，根本没有转让权和转租权。由于原、被告双方合同不到期，房东已将房屋收回，致使原告无法经营，被告的行为给原告造成了巨额损失，经协商未成，为此提起诉讼，请求判决被告赔偿损失50万元（包括转让款、房租、装修费等）。
被告李建民辩称，1、被告没有违约，不应当承担违约与赔偿责任。本案的实际情况是，2011年李红英与张红伟签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2011年4月15日至2016年4月15日，第五年及以后的租金协商后予以增加。后张红伟将房屋转租给被告，被告于2013年与孙培签订租赁合同又将房屋转租给孙培，约定租赁期限为2013年11月11日至2019年7月1日，并约定租金每年可根据周边市场情况进行调整涨价。2015年房东李红英要求增加租金，而孙培、蒋兆兆同意增加又没有履行，是因为生意不好准备转让房屋，说明李红英收回房屋的原因是孙培、蒋兆兆没有涨房租，被告没有过错。2、被告将房屋转让给孙培、蒋兆兆是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，张红伟将房屋转让给被告，被告转让给孙培、蒋兆兆，李红英均知情且至今没有提出异议，因此被告与孙培的租赁合同是合法有效的。3、孙培的装修费被告不应赔偿。根据上述司法解释第十一条、十三条的规定，孙培没有证据证明其装修是经被告同意的，其装修发生的费用应自行承担。即使是经被告同意，因孙培没有根据合同约定增加租金导致李红英收回房屋，也是孙培违约造成的。4、被告不应返还孙培转让费。签订的《转让合同》约定被告将房屋中桌椅板凳、厨房用品、空调等以及被告装修的物品一次性转让给孙培，实际是一种买卖合同，转让费就是货款，该买卖合同独立于租赁合同，孙培收到物品后再要求返还转让费没有依据。5、自签订合同后，仅收到被告一年的租赁费用。6、本案被告与孙培的租赁合同并未解除，孙培要求被告赔偿损失没有法律依据，应依法驳回其诉讼请求。
第三人李红英述称，房屋原出租给张红伟，后经张红伟介绍由李建民支付房租。今年向李建民收房租的时候才知道李建民将房屋转租给了孙培，致使无法收到房租，只好把房屋收回，由于是李建民和孙培的纠纷至今无法出租房屋，申请解除出租房屋合同。
第三人张红伟述称，1、张红伟与李建民并非合伙租赁李红英房屋，实际是张红伟自己于2011年租的李红英房屋，而后转租给李建民。2、张红伟转租给李建民符合法律规定，转租时是经房东李红英同意的，张红伟也没有与李建民签订转租协议，当时李红英在场，李建民当时将房租钱转到李红英名下。3、对于李建民与孙培之间的转租情况张红伟一概不知。对于他们的案件与张红伟没有任何的法律关系，也不应承担任何的法律责任。
一审法院审理查明，2011年3月15日，第三人李红英与第三人张红伟签订房屋租赁合同一份，约定李红英将位于虞城县××路南侧一至四层商铺租赁给张红伟经营使用，租赁期限自2011年4月15日至2016年4月15日，第一至四年的租金每年按16万元，第五年租金双方协商调整，调整后进行支付。张红伟装修“源丰火锅时代”经营至2013年4月份，经李红英同意，张红伟将上述房屋转租给李建民，由李建民向房东李红英支付租金，但没有签订新的租赁合同。2013年11月11日，李建民与孙培签订房屋租赁合同一份及转让合同一份，房屋租赁合同约定李建民将上述房屋出租给孙培，租赁期限从2013年11月11日到2019年7月1日，每年房租22万元。转让合同约定李建民将上述店面转让给孙培，转让费为15万元。孙培对上述房屋进行了装修，将店面改名“刘一锅”（火锅店），被告李建民向第三人李红英支付两年租金32万元。2015年5月30日，因被告李建民没有向李红英支付租赁费，李红英收回房屋，致使原告孙培无法经营，孙培为此提起诉讼。
一审法院认为，1、关于合同效力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李建民承租本案的房屋并经出租人李红英同意，由李建民向李红英直接支付租金，虽没有签订租赁合同，但双方在原合同的基础上已经形成新的租赁关系，该租赁关系合法有效，双方应按原合同继续履行。李建民与孙培再次签订租赁合同将房屋转租给孙培，转租时没有经过李红英的认可，但孙培自装修进行经营达一年零五个月之久，李红英居住在虞城县××路北段，原告孙培装修后的“刘一锅”火锅店位于虞城县××路，距离李红英居住地并不远，李红英应当知道李建民转租房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第十六条的规定，李红英在六个月内没有提出异议，应当认定李建民的转租行为有效。由于李建民与孙培之间的合同约定的租赁期限超过了原李红英与张红伟签订的合同剩余租赁期限，根据《解释》第十五条的规定，超过租赁期限部分的约定无效，对此李建民和孙培均有责任。李红英在2015年5月份没有收到租金，有权解除合同。
2、关于转让费。孙培与李建民签订的《转让合同》约定，转让的店面除去房东的立式空调、剩余东西全部归孙培所有，包括房屋中桌椅板凳、厨房用品等以及原装修的物品一次性转让给孙培，双方签订的转让合同而实际上是一种买卖关系，该买卖关系独立于租赁合同，买卖的标的物已经交付，原告孙培要求返还转让费没有法律依据，不予支持。
3、关于租赁费。李建民承租房屋后向房东李红英支付二年的租金，即从2013年4月份至2015年4月份的租金已交清。李建民与孙培的合同约定的租赁期限从2013年11月11日至2019年7月1日，根据先交房租后用房屋的日常惯例，原告先交了第一年的房租后开始进行装修，并于2014年10月30日交了第二年的房租，原告的房租交到2015年11月11日。原告实际使用房屋的时间是一年零六个月加19天，从2013年11月11日至2015年5日30日第三人李红英收回房屋，原、被告之间的房屋转租合同实际上已经解除，从2015年5月31日至2015年11月11日为五个月零11天，该期间的房屋租赁费98388元（22万元÷360天×161天）李建民应当退还原告孙培。
4、关于装修费。根据《解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。孙培与李建民签订合同后将“源丰火锅时代”店面改为“刘一锅”火锅店并进行了装修，由于没有证据证明经李建民和房东李红英同意，其装修产生的费用应由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十五条、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决如下：一、被告李建民于本判决生效之日起5日内退还原告孙培房屋租金98388元。二、驳回原告孙培其他诉讼请求。案件受理费8800元，保全费2020元，合计10820元由原告孙培负担6520元，由被告李建民负担4300元。
上诉人孙培上诉称1、关于转让费。一审认为转让合同是买卖合同，转让的是东西错误。被上诉人交给上诉人时没有价值150000元的东西，一审没有查清这一事实即作出驳回诉讼请求的判决，错误。2、关于装修费。上诉人装修房屋在合同中有明确约定，根据《转让合同》第四条、第七条约定，被上诉人是同意上诉人对房子进行装修的。上诉人之所以不能经营下去，是因为被上诉人与上诉人签订的合同期限超过了其与房东所签订的合同期限，且收了上诉人的房租之后，又不向房东交房租，致使房子被房东收回，合同无法继续履行，过错完全在被上诉人一方。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，结合剩余合同期限情况，由被上诉人赔偿装修损失。请求二审维持一审判决第一项，改判由被上诉人退还房屋转让费100000元，赔偿装修费300000元。
被上诉人李建民辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审驳回上诉，维持原判。
原审第三人张红伟辩称，我是经过李红英同意转给李建民的，其他没有什么意见。
原审第三人李红英未作答辩。
本院二审查明的事实与原审认定事实一致。
本院二审认为，关于上诉人孙培请求被上诉人李建民退还房屋转让费100000元的理由能否成立的问题。从孙培与李建民签订的《转让合同》看，双方约定的转让内容不仅包括动产所有权的转移，且约定有店面使用权的交付，以及李建民不得干涉上诉人经营、装修宣传等限制条款，双方当事人意思表示真实，合同内容并不违反法律规定，且独立于租赁合同。在《转让合同》未被确认无效或被撤销、变更，没有证据证明李建民有干涉孙培经营、装修、宣传，未交付店面及物品等违约行为之情况下，孙培关于李建民转让的物品根本不值150000元，应退还房屋转让费100000元的诉讼请求没有事实、法律依据，本院不予支持。
关于上诉人孙培请求被上诉人李建民赔偿装修费300000元的理由能否成立的问题。原审第三人李红英同意原审第三人张红伟将房屋转租给李建民且由李建民直接给付李红英租金事实存在，故张红伟完成租赁合同转让之法律行为，李建民与李红英之间形成新的租赁合同关系，租期从李建民承接之日至2016年4月15日。李建民转租孙培，约定租期至2019年7月1日，而本案无证据证明李建民有权转租至该日，显然，李建民、孙培之约定的租期超出李建民有权转租期间，李建民存在过错。有效证据证明孙培向李建民交付的租金，可以租赁至2015年11月11日，且未超出李建民有权转租期间，在无证据证明孙培受到房主李红英胁迫，亦无证据证明孙培与李红英之间产生新的租赁关系等情况下，孙培却于2015年5月30日将大门钥匙交给李红英，能够印证孙培不愿继续租赁、经营的意思表示真实。李红英向李建民要求在160000元基础上提高房租100000元，即260000元，比孙培从李建民处承租的220000元仍高出40000元，故李红英大幅提高租金的要求存在不合常理之处。本案李红英系出租人，李建民系承租人，孙培系次承租人法律事实清楚，李建民却要求李红英与孙培直接协商房租事宜属回避自己合同责任的意思表示。故本案孙培不愿、不能继续经营与李红英大幅提高租金、李建民回避自己合同责任、李红英直接向孙培索要房屋等行为有直接或间接因果关系，李红英、李建民应承担相应的合同违约责任。本案孙培没有对李建民的转租权审慎注意；在明确约定李建民不得“干涉”装修店面，孙培不经房主李红英同意，自行装修；在承租未到期孙培即停止经营，将房屋钥匙交给李红英，以上事实清楚，故孙培经营风险意识不足，自我保护意识不强，自动停止经营系造成装修损失之主要原因，应承担装修损失的主要责任。虽然本案孙培仅请求李建民承担装修损失，因原审已经将李红英列为第三人，基于一次性解决纠纷，减少当事人诉累，综合本案案情，本院酌定李红英、李建民对孙培的装修损失分别承担20%的赔偿责任，下余装修损失由孙培自担，即承担损失的60%的责任。孙培一审提交的装修施工合同书及收据，能够证明孙培装修花费480000元，扣除已使用涉案房屋18个月相应分摊的装修费用，下余358212元属合同未到期造成的装修损失，该损失由孙培、李红英、李建民三人按责任比例承担。故本案李建民、李红英各自承担孙培装修损失71642.4元（358212元×20%＝71642.4元），孙培自担214927.2元（358212元×60%＝214927.2元）的装修损失。综上，一审认定基本事实清楚，但适用法律部分错误，判处结果失当，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持虞城县人民法院（2015）虞民初字第1781号民事判决第一项，即“被告李建民于本判决生效之日起5日内退还原告孙培房屋租金98388元”、第二项，即“驳回原告孙培其他诉讼请求”；二、李建民于本判决生效之日起5日内赔偿上诉人孙培房屋装修损失71642.4元；三、李红英于本判决生效之日起5日内赔偿上诉人孙培房屋装修损失71642.4元。一审案件受理费按原判执行；二审案件受理费7300元，由上诉人孙培负担5300元，被上诉人李建民负担1000元，原审第三人李红英负担1000元。
本院再审过程中，李建民申请再审称，1、原一、二审判决申请人退还被申请人房租98388元是错误的，因为申请人只收到被申请人孙培一年房租22万元。2、二审判决申请人赔偿被申请人孙培房屋装修损失71642.4元无事实及法律依据。另外，二审判决装修费用超出上诉人诉请。请求撤销一、二审判决，改判驳回孙培对申请人的诉讼请求。
李红英申请再审称，1、李红英在合理范围内提高租金，二审认定大幅度提高租金错误。合同（李红英与张红伟）约定“租期自2011年4月至2016年4月，前四年租金为16万元，第五年租金双方可以协商调整”，而李建民租给孙培（2013年11月11日至2019年7月1日），第一年租金22万元，显然租金提高至26万元，并非大幅度提高租金。2、孙培在一、二审期间既没有主张，又没有举证证明李红英有大幅度提高租金，逼迫其不愿、不能继续经营的行为，说明孙培不愿继续经营的原因在李建民一方，与李红英是否涨房租无关。3、李红英与孙培之间不存在合同关系，二审判决李红英承担合同违约责任适用法律错误。4、原告孙培在一、二审期间从未向李红英主张过任何权利，二审判决超出原告诉请，判决李红英承担责任无任何法律依据。请求撤销二审判决，维持一审判决。
被申请人孙培辩称，1、李建民收取两年房租，从2013年11月至2015年11月，但其只向房东李红英交租至2015年4月份，致使房屋被房东在5月30日收回，李建民应退还5个月零11天的房租。2、李建民转租违约，且转租超过合同期限。3、被申请人有权根据合同约定进行装修，装修损失应予赔偿。4、二审判决李建民、李红英赔偿装修费用完全正确。请求维持二审判决，驳回申请人诉请。
根据双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：二审判决李建民退还孙培房租98388元，赔偿孙培房屋装修费71642.4元及李红英赔偿孙培房屋装修费71642.4元有无事实及法律依据。双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议。
再审中，申请人李红英向法庭提交一份证据：百姓网及城际分类网站商铺转让广告截图6张，证明孙培不愿继续经营与李红英是否涨房租无关
申请人李建民对李红英提交的证据发表质证意见为：对该证据的真实性及证据目的均无异议，孙培不愿继续经营的原因是合伙矛盾，与涨房租无关。同时提供两份证人证言，证明李红英知道转租的事实，孙培知道房租变化的事实。
被申请人孙培对二申请人提交的证据发表质证意见为：对截图有异议，从未发布不过，不能作为定案依据；对证人证言，去谈房租时李红英仍认为李建民是承租人，不认识我，直到李红英去收房租时才知道房子是我租的，达不到证明目的。同时证人未出庭，不能作为定案依据。
申请人李红英对证言证言发表质证意见：不认可，达不到证明目的，李红英是在2015年5月份才知道转租事实。
本院对申请人李红英及李建民提交的证据分析认证如下：6张截图，均从网上下载打印，真实性无法核实，本院不予采纳；对于证人证言，证人未出庭作证，又无其他证据相印证，本院不予采纳。
本院再审查明的事实与一、二审查明的事实相同。
本院再审认为，本案系房屋租赁合同纠纷，李红英与李建民之间是房屋租赁关系，李建民与孙培之间是房屋转租关系。其中，李红英是出租人，李建民是承租人，孙培系次承租人。孙培与李红英不具有租赁合同关系，其不能要求李红英承担违约责任。其次，李红英涨房租行为，对承租人李建民来说涨了62.5%（10／16），可能影响到其转租。但对于孙培来说其承租李建民的房屋房租只上涨了18.18%（4／22），对孙培来说，李红英并不存在大幅度提高房租的情况。另外，作为原告及上诉人的孙培，在一、二审期间均未对李红英提出诉请，二审以李红英大幅度提高租金与孙培不愿、不能继续经营有直接或间接关系，进而判决李红英对孙培承担违约责任无事实及法律依据。
其次，关于孙培房租及装修损失的承担问题。申请人李建民主张只收到孙培一年房租22万元，即2013年11月至2014年11月，收到租金时间为2014年10月30日，原审判决再判令退房租错误。从申请人李建民提供的录音材料看，“你们是现在（2015年5月份）给房东签合同，签好从现在签到11月份，你们该补给房东多少钱签补多少钱，我该退给你们多少钱退多少钱”、“他们给按26万签，这中间我该退给你们钱退给你们钱”。应该能够推定孙培向李建民交房租至2015年11月。另外，从先交租后用房的交易习惯看，第一年的房租应该在房屋装修前已交付，即2013年11月份已交付，故孙培向李建民缴纳二年房租至2015年11月，李建民主张孙培交一年房租不能成立。由于李建民仅向李红英交房租至2015年4月，导致李红英在2015年5月份将房屋收回。对于孙培已交房租而未使用期间的房租，李建民应承担退还房租的责任。并且，李建民对一审判决其退还房租98388元未提出上诉，应视为认可。关于装修损失，如何分担取决于双方过错的大小。孙培与李建民的租赁合同规定，合同期间为2013年11月11日至2019年7月1日，合同到期后李建民有权协助孙培与原房东签订续租合同，孙培在装修期间不得改动主体结构。而李建民与李红英的租赁期限为2011年1月15日至2016年4月15日。从上述合同约定可以看出，孙培签订装修房屋时只是得到出租人李建民认可，而房东李红英并未认可，未认真审查李建民的转租权期间，擅自装修租赁房屋，未尽到应尽的注意义务，应当对装修损失承担一定责任。而李建民超过租赁期限转租房屋，隐瞒房屋实际租赁期间，存在明显过错，也应对孙培装修损失承担一定责任。鉴于二审判决孙培自负60%的责任，孙培并未提出申诉，视为认可。本院再审仍由孙培承担装修损失的60%，而李建民承担装修损失的40%，即143284.8元（358212＊40%）。
综上，一、二审认定基本事实清楚，但判处结果不当，本院再审予以纠正。本案经本院审委会讨论决定，依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：
撤销河南省虞城县人民法院（2015）虞民初字第1781号民事判决及本院（2016）豫14民终348号民事判决；
二、李建民于本判决生效之日起十日内退还孙培房租98388元，赔偿孙培房屋装修损失143284.8元；
三、驳回孙培的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费16100元，保全费2020元，合计18120元，由孙培负担12120元，李建民负担6000元。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓静
审判员 肖玉学
审判员 白中哲
二〇一六年十二月二十八日
书记员 杜倩雯