山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）鲁01民终7329号
上诉人（原审原告）：游舒乔，女，1974年8月24日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：韩丕文，山东昌平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高洁，山东昌平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济南华府置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：谢伟，董事长。
委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
上诉人游舒乔因与被上诉人济南华府置业有限公司（以下简称华府置业）商品房买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初1152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
游舒乔上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由华府置业负担。事实与理由：一、一审法院判决系认定事实不清，证据不足。1.华府置业在未取得分期综合验收备案证明的前提下强制交房行为已被济南市城乡建设委员会责令限期整改，足以证实取得综合验收备案证明系本案交房的条件。济南市城乡建设委员会于2016年11月4日给华府置业下发的《责令限期整改通知书》中，查实华府置业存在未取得综合验收备案证明强制交房的违规行为，并根据《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》有关规定，责令华府置业对违规情况限期整改。由此可见，华府置业在未取得综合验收备案证明的前提下强制交房行为已被责令限期整改，足以证实取得综合验收备案证明系本案交房的条件，同时华府置业在2016年11月8日给济南市城乡建设委员会关于恒大翡翠华庭项目的报告，也证实华府置业因未取得《分期综合验收备案证明》导致违规交房的行为已承诺做出改正，也进一步印证双方对房屋交付条件的约定为取得分期综合验收备案证明。而一审法院以济南市建委的回复及华府置业报告仅是针对相关主管部门的要求作出，并未产生变更其与游舒乔签订的合同及补充协议内容的法律后果，不能以该报告认定华府置业存在违约交房的行为，一审法院显然系对事实认定不清。2.一审法院认定《合同补充协议》为合法有效，对《合同补充协议》中的格式条款不予认可，系认定事实错误。《补充协议》系格式合同，《补充协议》的第三条约定系格式条款，按合同法的规定该条款无效。第一，补充协议系格式合同。补充协议是作为合同附件在签订商品房买卖合同时同时签订的，不属于对商品房买卖合同内容的补充变更。在现实中，真正的补充协议是双方在对原协议中未约定或约定不明的事项经过双方的进一步协商而做出进的新约定，但该案中，合同的第八条已经对交房条件作出了既符合法律、又符合政府规定的约定，根本无需做出变更，而华府置业在不同游舒乔及所有业主协商的情况下就直接同时要求游舒乔在内的业主在补充协议上签字的行为对游舒乔是不公平的，且单就补充协议的第三条而言，该条款严重降低了华府置业的交房条件，严重侵害了游舒乔的居住权及赔偿请求权，为华府置业提供的格式条款。根据合同法第三十九条规定，在补充协议签字时，华府置业作为开发商并未遵循公平原则确定双方的权利义务，更未采取合理的方式提醒游舒乔补充协议的约定降低了交房条件等其他侵害游舒乔权益的行为。第二，补充协议第三条约定的交房条件系无效格式条款。就《补充协议》的第三条而言，华府置业未就该条款向买房人进行提示和告知，该补充协议条款的约定免除了华府置业作为开发商应按政府约定的取得分期综合验收备案证明作为基本的交房条件，大大降低了房屋交付的条件，同时，该约定一旦认定有效，严重侵害了游舒乔的居住权及向华府置业主张违约的权利，因此，该条款作为格式条款对游舒乔不产生约束力，涉案房屋的交付条件应按《商品房买卖合同》第八条约定取得分期综合验收备案证明来认定。二、一审法院判决适用法律错误，请二审法院依法予以改判。有关综合验收制度的相关法律规定包括：1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》及2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等均规定了综合验收制度，特别是2009年6月《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》明确要求在山东省城市规划区范围内，从事房地产开发经营的，应执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度，并明确规定了综合验收及备案的内容，详细列举了开发项目综合验收报告应附的相关材料。2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的济建发（2011）7号《关于转发的通知》载明：“各房地产开发企业，各有关单位：现将《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》转发给你们，并结合我市实际提出以下贯彻意见，请认真执行。一、凡本市行政区域内的房地产开发项目均要进行竣工综合验收备案。分期开发的项目，可分期综合验收备案，项目分期的规模标准，在《房地产项目开发建设合同书》中约定。二、房地产开发项目竣工后，开发企业应按《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的规定，到相关部门办理有关证明材料。开发企业取得开发项目相关各单项验收合格证明文件后，持竣工综合验收报告，到市城乡建设主管部门办理备案手续，经审查合格的，发放《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》。三、本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》做为房屋交付使用的约定条款。本通知下发之日前已办理预售许可且已签订商品房买卖合同的房屋，开发企业可按商品房买卖合同中的约定交付使用，待取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》后，方可办理房屋初始登记。取得《分期综合验收备案证明》应作为本案中约定的交房条件，理由如下：第一，从有关综合验收制度的相关法律规定中可以明显看出，在山东省城市规划区范围内从事房地产开发经营的，均应执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度，并明确规定了综合验收及备案的内容，详细列举了开发项目综合验收报告应附的相关材料，取得《分期综合验收备案证明》或《综合验收备案证明》系山东省的一项重要地方性规定，同时济南市相关房地产管理部门也在2011年4月27日下发的贯彻执行《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》通知中明确要求“凡本市行政区域内的房地产开发项目均要进行竣工综合验收备案。分期开发的项目，可分期综合验收备案……”，“本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》做为房屋交付使用的约定条款。”因此，作为山东省的一项重要地方性规定，取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》系本案《商品房买卖合同》中房屋交付使用必须执行的约定条款。上述规定，不仅是对包括华府置业在内房地产开发企业交付房屋的基本约束条件，更是对包括游舒乔在内的所有购房人判断房屋是否具备合格交付条件的标尺。第二，在本案双方签订的《商品房买卖合同》中，第八条明确约定的房屋交付条件为“出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。该约定未违反法律、法规规定的房屋交付条件，合法有效，应按约遵守和履行。因此，本案的交房条件应同时符合在2016年10月30日前，符合国家和地方人民政府的有关规定，并取得《分期综合验收备案证明》，而华府置业济南华府置业未取得《分期综合验收备案证明》，致涉案房屋不符合交房条件，不符合山东省人民政府相关部门关于房地产开发综合验收制度的规定，华府置业应承担逾期交房的违约责任。因此，一审法院在法律适用上应适用上述综合验收制度的法律规定及山东省政府相关部门的有关综合验收制度的规定，而不应仅仅以《城市房地产开发经营管理条例》不再是效力性强制性规定为本案法律适用的依据。三、政府是人民的政府，人民是政府的人民，人民在自己最基本的合法权益受到侵害时选择向政府求助，政府在确认华府置业系违规交房，责令其限期整改，华府置业亦认可自己未取得分期综合验收备案证明交房错误的前提下，最终法院却判令华府置业交房无误。综上所述，一审法院对本案审理认定事实不清，证据不足，适用法律错误。
被上诉人华府置业辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充足。1.华府置业与游舒乔签订的商品房合同附件五合同补充协议第三条已经明确约定了交房条件，取得分期综合验收备案证明并非合同约定的交房条件。依据济南市房地产开发项目综合验收备案制度，济南建委对华府置业出具《责令限期整改通知书》，华府置业作为房地产开发商，受济南建委的行政管理，对于济南建委的行政要求，予以出具《关于恒大翡翠华庭项目的报告》，仅是针对济南建委行政行为的回复，并未产生变更其与游舒乔签订的合同及补充协议内容的法律后果，也不涉及其他。由此，不仅体现出济南建委的行政职能，也体现出其依据的济南市房地产开发项目综合验收备案制度，是政府部门的行政管理措施，目的在于规范行政管理，为管理性规范，而不是效力性强制性规定的房屋交房条件。华府置业的交房条件即使不符合房地产开发项目综合验收备案制度的行政要求，但行政行为不必然影响民事合同效力，民事合同不必然为无效合同。且房地产开发项目取得综合验收备案证明并非法定交房标准，买卖双方已在商品房预售合同中约定具体的交房标准，华府置业已达到买卖双方约定的交房标准，符合交房条件。2.补充协议为双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应按照约定履行权利义务。在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。双方对交房条件的补充约定并未免除华府置业的责任，也并未加重游舒乔的责任或排除其主要权利，符合合同法规定。补充协议第十三条约定“补充协议的内容与本合同的内容不一致的，以本补充协议为准”，可见，华府置业对相关合同内容履行了提示义务。游舒乔亦未在法定期间内以华府置业违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致其没有注意或者限制其责任的条款，申请人民法院撤销该补充约定，双方对交房条件的补充约定不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，合法有效。二、一审法院判决适用法律正确。在2002年和2004年，国务院正式取消了《城市房地产开发经营管理条例》中的房地产开发竣工验收的行政审批项目和《城市房地产的开发经营管理条例》中住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，由此，建设行政主管部门组织的商品房验收许可制度被完全取消，竣工验收现在施行的是质量监督机构确认下的五方验收标准。双方虽在商品房买卖合同第八条约定交房条件为涉案项目取得《分期综合验收备案证明》，但双方又同时签订合同补充协议，同意将上述合同第八条约定的交房条件变更为“该商品房经验收合格”，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条之规定：建设工程经验收合格方可交付使用。该验收合格是指工程竣工验收合格，是法律法规规定的建筑工程交付使用的强制条件。《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》（鲁建发〔2009〕11号）系山东省建设厅下发的部门规章性文件，并非法律法规的强制性规定。故双方通过签订补充协议的方式将交房条件由分期综合验收变更为竣工验收并不违反法律法规的强制性规定，且在补充协议中专门约定了提醒注意条款，明确提示“如补充协议中有与商品房买卖合同不一致之处，以补充协议为准”，应视为该变更系双方的真实意思表示，变更合法有效。依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第1条之规定，备案管理办法的目的是加强质量管理。因此，在双方当事人已经就房屋交付条件在遵守法律、行政法规进行明确约定的前提下，游舒乔再以该种行政管理措施为由主张延期交房违约金没有法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。
游舒乔向一审法院起诉请求：1.判令华府置业赔偿逾期交房违约金，自2016年10月31日起，按总购房款1264473元的日万分之一的标准暂按200天计算，计25289元；2.本案诉讼费用由华府置业承担。
一审法院认定事实：2013年11月28日，游舒乔与华府置业签订《商品房买卖合同》，合同编号为销售（字）201310573627。合同约定游舒乔购买华府置业开发的位于济南市西客站片区潍坊路东侧、威海路北侧的恒大翡翠华庭项目x号楼x单元xxxx室，总房价1264473元，商品房预售许可证号为济建预许2013587号。合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项的（包括违约金等）；买受人选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准的（即按揭款未划入出卖人指定账户），交楼期限顺延。3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误”。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金”。
同时，双方还签订了五个合同附件，其中，附件五是《合同补充协议》，该补充协议第三条约定：双方同意本合同第八条变更为出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建设工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等内容。补充协议第四条约定：双方同意本合同第九条补充为逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。
上述合同签订后，游舒乔向华府置业支付约定房款，华府置业于2016年4月21日向游舒乔出具数额为1264473元的发票。
2016年10月30日，华府置业通过顺丰快递有限公司向游舒乔邮寄交楼通知书，游舒乔于当日17点59分签收交楼通知书，现尚未收房。
华府置业开发的恒大翡翠华庭B-2地块4号楼29层取得《商品房预售许可证》（编号：济建预许2013587号），有效期延期至2016年10月31日。
2016年11月，游舒乔针对华府置业开发的恒大翡翠华庭项目违规交房问题向济南市城乡建设委员会申请政府信息公开，济南市城乡建设委员会作出济建政复（2016）103号《关于游舒乔公民政府信息公开申请的回复》，载明其于2016年11月4日向华府置业下发责令限期整改通知书，华府置业于2016年11月8日上报整改情况，并附件《责令限期整改通知书》、《关于恒大翡翠华庭项目的报告》。其中，整改报告载明华府置业对交楼不当行为进行整改，严禁强制交楼，要求翡翠项目相关人员站在业主立场，一切为了向业主提供方便，以业主意愿为主导，以销售合同为依据，对于业主提出的诉求尽全力给出让其满意的答复，翡翠华庭项目的综合验收手续正在积极准备材料中，其将投入最大人资和财务力量最短时间内办结手续，确保今后的交楼工作以业主为中心，遵循国家法律法规，尊重业主个人意愿。
一审法院认为，游舒乔与华府置业于2013年11月28日签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按照约定履行权利义务。
合同附件五即《合同补充协议》约定将合同第八条交付期限变更为该补充协议第三条的内容，即在2016年10月30日前交付房屋的条件由“取得开发项目《分期综合验收备案证明》”变更为“勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建设工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，并符合合同约定”。诉讼过程中，游舒乔提出上述约定系格式合同，应属无效。《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》载明在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，双方对交付条件的补充约定并未免除华府置业的责任，也未加重游舒乔的责任或排除其主要权利。游舒乔亦未在法定期间内以华府置业违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致其没有注意免除或者限制其责任的条款，申请人民法院撤销该补充约定。双方对交付条件的补充约定不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，合法有效。
双方在《合同补充协议》中对房屋交付进行了补充约定，在华府置业具备约定交房条件的情况下，可以发出房屋交付通知。华府置业发出交楼通知书后，游舒乔应履行领受房屋的义务。此时，游舒乔再以不符合约定交房条件为由拒绝接受房屋，华府置业不应承担延期交房的责任。游舒乔诉求华府置业承担逾期交房违约责任，没有事实和法律依据，不予支持。
另需说明，2016年11月8日，华府置业曾向济南市建设委员会作出《关于恒大翡翠华庭项目的报告》，其中说明“对交楼不当行为进行整改，严禁强制交楼，要求翡翠项目相关人员站在业主立场，一切为了向业主提供方便，以业主意愿为主导，以销售合同为依据，对于业主提出的诉求尽全力给出让其满意的答复”等内容，但该报告是针对相关主管部门的要求作出，并未产生变更其与游舒乔签订的合同及补充协议内容的法律后果，因此不能以该报告认定华府置业存在违约交房的行为。判决：驳回游舒乔的诉讼请求。案件受理费432元，减半收取计216元，由游舒乔负担。
本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，虽然双方在所签商品房买卖合同中约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但是双方在《补充协议》中补充约定涉案房屋的交付条件进行了变更。鉴于：第一，双方对交付条件的补充约定，并未免除出卖人华府置业的责任、加重买受人游舒乔的责任、排除买受人游舒乔的主要权利；第二，双方对交付条件的补充约定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形；第三，游舒乔也未在法定期间内，以华府置业违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致游舒乔没有注意免除或者限制其责任的条款，申请人民法院撤销该补充约定。因此，本院认定双方对交付条件的补充约定合法有效。在涉案楼盘符合补充协议约定的房屋交付条件后，华府置业通知游舒乔收房，游舒乔未实际收房，故游舒乔应履行接受房屋的义务。因此，游舒乔以华府置业交付的房屋不符合合同约定为由，请求华府置业承担逾期交房违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，游舒乔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费432元，由上诉人游舒乔负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 吴彦沛
审判员 刘 洋
二〇一七年十月二十三日
书记员 姚 敏