湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终6431号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军火箭军指挥学院，住所地武汉市江岸区二七路145号。
负责人：兰吉银，该学院院长。
委托诉讼代理人：谈建国，湖北英达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵飞，湖北英达律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉众和祥文化体育产业发展有限公司，住所地武汉市江岸区二七路145号。
法定代表人：吴福臣，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：梅波，湖北崇道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉众和祥贸易有限公司，住所地武汉市武昌区中山路338号凤凰山公寓B栋2单元7-8层2号。
法定代表人：吴福臣，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：梅波，湖北崇道律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军火箭军指挥学院（以下简称火箭军指挥学院）、武汉众和祥文化体育产业发展有限公司（以下简称众和祥文化体育产业公司）因与被上诉人武汉众和祥贸易有限公司（以下简称众和祥贸易公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初1457号之一民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
火箭军指挥学院上诉请求：1、撤销一审判决第一项并依法改判火箭军指挥学院支付给众和祥文化体育产业公司已形成附合的装饰装修物的折价补偿款不超过3240184.728元；2、撤销一审第二项判决；3、判令本案一审、二审全部诉讼费由众和祥文化体育产业公司承担。事实与理由：火箭军指挥学院与众和祥文化体育产业公司签订协议书，一致同意委托湖北大有工程咨询有限公司对案涉体育馆装饰装修工程、设备器材等进行造价鉴定，鉴定意见有两项，应当采纳第2项意见，一审判决直接依照第1项意见作为计算赔偿金额的基数，没有事实和法律依据；对于己形成附合的装饰装修物，应当以鉴定意见第2项为基础，并参照合同年限，折价归出租人所有；案涉体育馆中可移动物品，火箭军指挥学院原则上都不同意利用，但考虑到实际需要，部分物品可折价归火箭军指挥学院所有，但有些物品因其物品属性、军队政策等原因，火箭军指挥学院完全不能继续使用，火箭军指挥学院已将完全不能继续利用的物品列出，该部分物品价值共计1,300,905元，应当由被上诉人自行转移处理；被上诉人支付员工安置费及工资补偿属于经营性开支，案涉合同无效并不必然导致前述费用的发生，该员工安置费及工资补偿与合同无效没有必然和直接的关系，依法不应当纳入损失的范围。一审判决认定事实不清、适用法律错误，请二审依法改判支持上诉人的上诉请求。
众和祥文化体育产业公司上诉请求：1、变更原审判决第一项为火箭军指挥学院向众和祥文化体育产业公司支付8,519,144.3元；2、撤销原审判决第三项并依法改判火箭军指挥学院支付给众和祥文化体育产业公司经营损失70万元；3、本案一审、二审全部诉讼费由火箭军指挥学院承担。事实与理由：广告牌是为了经营和祥体育馆所做的必要装饰，无法脱离体育馆单独使用，已和体育馆经营形成了不可分割的附合，并非原审认定的未形成附合装饰装修物，对该部分应当以装饰装修物品进行计价，而不应当按照可移动物品计价方式进行折价；体育馆经营的人员成本包括员工固定工资和销售人员提成工资，在一审庭审中，双方对众和祥文化体育产业公司退卡1000余万元的事实均予以认可，该款项在入款时，销售人员提成工资（7%）已经以上述1000万元为基数发放（约70万元），造成该70万元损失的直接原因是双方合同无效，火箭军指挥学院应当承担；原审法院参照体育馆合作经营管理协议约定的装饰装修物品折旧比率（每年折损20%）确定可移动物品的折旧比例，明显不公。
众和祥贸易公司答辩称，同意众和祥文化体育产业公司的意见。
火箭军指挥学院向一审法院提出诉讼请求：1、确认火箭军指挥学院与众和祥贸易公司2014年签订的《体育馆合作经营管理协议》无效；2、众和祥贸易公司、众和祥文化体育产业公司向火箭军指挥学院支付拖欠的房屋占有使用费人民币138,587元；3、众和祥贸易公司、众和祥文化体育产业公司向火箭军指挥学院支付拖欠的水电费181，242.20元：4、众和祥贸易公司、众和祥文化体育产业公司承担本案的全部诉讼费。
众和祥文化体育产业公司、众和祥贸易公司向一审法院提出反诉请求：1、火箭军指挥学院向我方返还2014年8月1日起至2017年4月30日止经营管理费人民币2,750,000元；2、火箭军指挥学院支付我方装修费、物品回购费共计人民币11,071,250.78元；3、火箭军指挥学院支付我方员工安置费、员工工资补偿等共计442,217.20元；4、火箭军指挥学院赔偿我方经营损失3,300,000元；5、由火箭军指挥学院承担全部诉讼费用。一审审理中，众和祥贸易公司、众和祥文化体育产业公司向一审法院提交书面申请明确表示撤回第一项反诉请求。
一审法院认定事实：2014年，中国人民解放军第二炮兵指挥学院（现更名为中国人民解放军火箭军指挥学院）与众和祥贸易公司签订《体育馆合作经营管理协议》约定，火箭军指挥学院将体育馆（地址为武汉市江岸区科技馆路、紧邻黄埔大街和建设大道，建筑面积共计16258平方米）交付众和祥贸易公司经营管理；经营期限为10年，即自2014年8月1日起至2024年7月31日止；经营管理期限内，众和祥贸易公司应向火箭军指挥学院支付经营管理费总额共计18,200,000元；经营管理费以现金的形式分三个阶段支付至火箭军指挥学院指定账户：经营管理期的第一至第三年，每缴费季缴纳现金250,000元，三年共缴纳经营管理费3,000,000元，第四至第六年，每缴费季缴纳现金400,000元，三年共缴纳经营管理费4,800,000元，第七至第十年，每缴费季缴纳现金650,000元，三年共缴纳经营管理费10,400,000元。协议签订后，火箭军指挥学院按约定将案涉体育馆交与众和祥贸易公司。众和祥贸易公司指定众和祥文化体育产业公司作为案涉体育馆的运营公司，与其具有同等法律地位。众和祥文化体育产业公司按照协议约定向火箭军指挥学院支付了2014年8月1日至2017年4月30日的经营管理费。2016年2月，中央军委发出《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动。火箭军指挥学院于2017年5月5日通知众和祥文化体育产业公司、众和祥贸易公司要求其腾退案涉体育馆。2017年6月21日，众和祥贸易公司、众和祥文化体育产业公司从案涉体育馆中腾退，将体育馆交付给火箭军指挥学院。案涉体育馆没有办理建设工程规划许可手续。2017年3月31日至2017年6月21日案涉体育馆产生水电费共计181,242.20元。众和祥贸易公司、众和祥文化体育产业公司未支付该笔费用。该笔费用已由火箭军指挥学院垫付。一审法院于2018年3月20日就本案本诉部分先行判决，作出（2018）鄂0102民初1457号民事判决书判令：一、中国人民解放军火箭军指挥学院与武汉众和祥贸易有限公司于2014年签订的《体育馆合作经营管理协议》无效；二、武汉众和祥贸易有限公司、武汉众和祥文化体育产业发展有限公司于本判决生效之日起7日内向中国人民解放军火箭军指挥学院支付房屋占有使用费10,869.57元；三、武汉众和祥贸易有限公司、武汉众和祥文化体育产业发展有限公司于本判决生效之日起7日内向中国人民解放军火箭军指挥学院支付水电费181,242.20元；四、驳回中国人民解放军火箭军指挥学院的其他诉讼请求。该判决书现已生效。2018年1月16日，火箭军指挥学院与众和祥文化体育产业公司签订《协议书》一致同意共同委托湖北大有工程咨询有限公司对案涉体育馆装饰装修工程、设备器材、强弱电、与经营有关的办公用品，为开展商铺经营而摆设的物品、装饰品及为经营定制的相关软件系统，广告牌等进行造价鉴定。经鉴定，湖北大有工程咨询有限公司对案涉体育馆装饰装修工程造价及物品购置费用的鉴定意见为：“1：武汉众和祥贸易有限公司（和祥体育运动中心）据实结算加其他各租赁商户鉴定价为RMB:14,439,250.78元；2：火箭军指挥学院与武汉众和祥贸易有限公司（和祥体育运动中心）签订的装修“委托协议书”中原包干总价及包干总价外增加部分造价加其他各租赁商户鉴定价RMB:13,414,364.18元。”经火箭军指挥学院与众和祥贸易公司、众和祥文化体育产业公司确认，案涉体育馆装饰装修工程造价中含火箭军指挥学院出资的3,368,000元，案涉体育馆中可移动物品价值4,646,056.30元。众和祥贸易公司、众和祥文化体育产业公司明确表示火箭军指挥学院出资部分应从装饰装修工程造价及物品购置费用中扣除。因众和祥贸易公司、众和祥文化体育产业公司需从案涉体育馆中腾退，众和祥文化体育产业公司支付员工安置费及工资补偿442,217.20元。另查明，众和祥贸易公司系通过招投标的方式获得案涉体育馆的承租权。
一审法院认为，本案中，火箭军指挥学院与众和祥贸易公司签订的《体育馆合作经营管理协议》系无效合同。火箭军指挥学院与众和祥贸易公司就签订《体育馆合作经营管理协议》均存在缔约过失，应当各自承担相应的责任。考虑到火箭军指挥学院与众和祥贸易公司系通过招投标的方式签订了《体育馆合作经营管理协议》这一具体情况，对于合同无效，一审法院酌定火箭军指挥学院承担90%的责任，众和祥贸易公司承担10%的责任。在合同无效的情形下，当事人基于信赖，为订立、履行合同支付的费用为当事人的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，火箭军指挥学院应赔偿众和祥贸易公司、众和祥文化体育产业公司已形成符合的装饰装修物损失5,782,675.03元[（14,439,250.78元－3,368,000元－4,646,056.30元）×90%]。众和祥文化体育产业公司为经营案涉体院馆招收员工，后因合同无效支付员工安置费及工资补偿442,217.20元，符合行业习惯，该费用亦属损失。火箭军指挥学院亦应按照过错大小承担赔偿责任，即火箭军指挥学院应赔偿众和祥文化体育产业公司397,995.48元。关于众和祥贸易公司、众和祥文化体育产业公司要求火箭军指挥学院赔偿经营损失的诉讼请求，经营损失属可得利益，可得利益是指合同履行后可以获得的利益，是以合同成立并生效为前提的。本案中火箭军指挥学院与众和祥贸易公司签订的《体育馆合作经营管理协议》系无效合同，故也不存在可得利益损失的问题，对于众和祥贸易公司、众和祥文化体育产业公司要求火箭军指挥学院赔偿经营损失的诉讼请求一审法院不予支持。关于众和祥贸易公司、众和祥文化体育产业公司要求火箭军指挥学院赔偿可移动物品价值损失的诉讼请求，可移动物品属于未形成附合的装饰装修物，现火箭军指挥学院明确表示不同意利用，但考虑到火箭军指挥学院收回涉案体育馆后仍然保持体育馆的原有使用功能，民事主体从事民事活动，应当遵守有利于节约资源、保护生态环境的原则，案涉体院馆内可移动物品归火箭军指挥学院所有为宜，火箭军指挥学院补偿众和祥文化体育产业公司l,858,422.52元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、中国人民解放军火箭军指挥学院于本判决生效之日起7日内向武汉众和祥贸易有限公司、武汉众和祥文化体育产业发展有限公司支付7,641,097.55元；二、中国人民解放军火箭军指挥学院于本判决生效之日起7日内向武汉众和祥文化体育产业发展有限公司支付397,995.48元；三、驳回武汉众和祥贸易有限公司、武汉众和祥文化体育产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63,463.75元由中国人民解放军火箭军指挥学院负担31,731.88元，武汉众和祥贸易有限公司、武汉众和祥文化体育产业发展有限公司负担31,731.87元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，湖北大有工程咨询有限公司对案涉体育馆装饰装修工程造价及物品购置费用的鉴定价格为建造价格，火箭军指挥学院、众和祥文化体育产业公司、众和祥贸易公司均同意对现值不予鉴定，由法院自由裁量。另，经火箭军指挥学院、众和祥文化体育产业公司、众和祥贸易公司共同确认，火箭军指挥学院不同意利用的可移动物品价值为1,300,905元，剩余的可移动物品价值3,345,151.3元。
本院认为，案涉体育馆未办理建设工程规划许可手续，火箭军指挥学院与众和祥贸易公司签订的《体育馆合作经营管理协议》系无效合同。众和祥文化体育产业公司和众和祥贸易公司因合同无效产生的损失包括已形成附合的装饰装修损失、可移动物品价值损失和因合同无效支付员工的安置费、工资补偿款。对于已形成附合的装饰装修损失和因合同无效支付员工的安置费、工资补偿款，一审考虑到火箭军指挥学院与众和祥贸易公司系通过招投标的方式签订的协议，酌定火箭军指挥学院承担90%的责任，并无不妥。对于已形成附合的装饰装修损失的价值，因双方对建造价格已委托鉴定且均同意对现值不予鉴定，一审以鉴定意见载明的价格作为依据计算，亦无不妥，本院予以维持。火箭军指挥学院提出应以鉴定意见载明的第2项而非第1项鉴定价作为计算依据，因其未提供充分的证据证明其主张，本院不予支持。众和祥文化体育产业公司因合同无效支付给员工的安置费及工资补偿费，亦属损失，火箭军指挥学院亦应按过错承担责任，火箭军指挥学院提出其不承担该部分损失的主张不能成立。
对于可移动物品，依照法律规定，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。现经二审向各方当事人确认，火箭军指挥学院同意利用的可移动物品价值3,345,151.3，本院酌定火箭军指挥学院补偿众和祥文化体育产业公司1,338,060.52元，火箭军指挥学院不同意利用的余下物品，众和祥文化体育产业公司可自行处理（详见物品清单）。
对于众和祥文化体育产业公司提出的广告牌应计入已形成附合的装饰装修物的主张以及火箭军指挥学院赔偿其经营损失70万元的诉请，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，对于火箭军指挥学院和众和祥文化体育产业公司上诉的有理部分，本院予以支持；一审认定事实清楚，适用法律正确部分，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初1457号之一民事判决第二项：中国人民解放军火箭军指挥学院于本判决生效之日起7日内向武汉众和祥文化体育产业发展有限公司支付397,995.48元；
二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初1457号之一民事判决第三项：驳回武汉众和祥贸易有限公司、武汉众和祥文化体育产业发展有限公司的其他诉讼请求；
三、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初1457号之一民事判决第一项为：中国人民解放军火箭军指挥学院于本判决生效之日起7日内向武汉众和祥贸易有限公司、武汉众和祥文化体育产业发展有限公司支付7,120,735.55元；
四、驳回武汉众和祥贸易有限公司、武汉众和祥文化体育产业发展有限公司的其他诉讼请求。
维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初1457号之一民事判决关于诉讼费的负担。
二审案件受理费95,195.62元，由中国人民解放军火箭军指挥学院负担63,463.75元，由武汉众和祥文化体育产业发展有限公司负担31,731.87元。
本判决为终审判决。
审判长 吴焰
审判员 申斌
审判员 丰伟
二〇一八年八月十四日
法官助理刘卫
书记员陈亮希
不可利用可移动物品清单
序号
|
名称
|
规格
|
数量
|
单位
|
单价/元
|
总价/元
1
|
缅甸花梨展示柜
|
2050*900*400
|
3
|
个
|
11000
|
33000
2
|
金丝楠木茶海加座椅
|
1800*1000
|
1
|
套
|
43000
|
43000
3
|
烧茶套件
|
1
|
套
|
2250
|
2250
4
|
实木椅子
|
5
|
把
|
1000
|
5000
5
|
实木桌子
|
1700*860
|
1
|
张
|
7500
|
7500
6
|
黄梨木荼盘组
|
1
|
个
|
3980
|
3980
7
|
沙发（三人一组、两人两组）含沙发套及坐垫、茶几
|
1
|
套
|
39800
|
39800
8
|
办公桌
|
1960*980*800
|
1
|
套
|
62200
|
62200
9
|
装饰柜
|
1080*2000*350
|
2
|
个
|
31500
|
63000
10
|
红木茶桌椅
|
1
|
套
|
49280
|
49280
11
|
木椅
|
1
|
把
|
6800
|
6800
12
|
方茶几带花瓶
|
1
|
套
|
3700
|
3700
13
|
床边柜
|
1
|
个
|
5600
|
5600
14
|
书法屏风
|
3
|
套
|
1250
|
3750
15
|
工艺大瓷瓶（小）
|
个
|
2
|
2500
|
5000
16
|
工艺大瓷瓶（大）
|
个
|
2
|
6800
|
13600
17
|
红木茶台
|
个
|
1
|
4500
|
4500
18
|
红木茶座椅一套（含三椅子）
|
套
|
1
|
11000
|
11000
19
|
红木沙发组套
|
套
|
1
|
45000
|
45000
20
|
红木博古架
|
套
|
2
|
5200
|
10400
21
|
红木小茶台一套
|
套
|
1
|
3600
|
3600
22
|
红木台架（3大3小）
|
套
|
6
|
1500
|
9000
23
|
红木棋牌套组（含9件）
|
套
|
1
|
21000
|
21000
24
|
红木书画笔筒
|
套
|
1
|
3800
|
3800
25
|
钢琴
|
架
|
1
|
45000
|
45000
26
|
书画台（含笔墨纸砚）
|
套
|
1
|
18000
|
18000
27
|
红木珠宝柜
|
套
|
1
|
6800
|
6800
28
|
红木木雕
|
套
|
4
|
12000
|
48000
29
|
金丝楠木茶台一套（5件）
|
套
|
1
|
54000
|
54000
30
|
验钞机
|
1
|
个
|
138
|
138
31
|
水卡充值机
|
1
|
个
|
400
|
400
32
|
金属货架
|
2000*2000*500
|
1
|
个
|
550
|
550
33
|
保险柜
|
1
|
台
|
3750
|
3750
34
|
票据打印机
|
3
|
台
|
790
|
2370
35
|
读卡器
|
3
|
台
|
150
|
450
36
|
POS机
|
2
|
个
|
1400
|
2800
37
|
门禁
|
1
|
个
|
4470
|
4470
38
|
停车收费机
|
1
|
台
|
1875
|
1875
39
|
考勤机
|
指纹考勤机
|
1
|
台
|
910
|
910
40
|
验钞机
|
1
|
台
|
950
|
950
41
|
票据打印机
|
1
|
台
|
790
|
790
42
|
文件柜带保险柜
|
2
|
台
|
960
|
1920
43
|
地下车库收费管理系统
|
套
|
12000
|
12000
44
|
专业网站开发及域名、空间、机战使用
|
套
|
50000
|
50000
45
|
全馆动态地图VR设计制作
|
套
|
22000
|
22000
46
|
灰色左右展示柜
|
2400*2400*230/500
|
2
|
个
|
3800
|
7600
47
|
欧式展示柜
|
2000*1200*300
|
2
|
个
|
6200
|
12400
48
|
欧式黑色收银台
|
1
|
个
|
2800
|
2800
49
|
货柜（12组大/7组小）
|
2000*880*300
|
组
|
12组大/7组小
|
大868小768
|
15792
50
|
大冷藏柜
|
个
|
2
|
1500+1700
|
3200
51
|
货柜（成品）
|
个
|
12
|
550
|
6600
52
|
货柜（半成品）
|
个
|
8
|
550
|
4400
53
|
货架
|
个
|
2
|
400
|
800
54
|
竹藤架
|
个
|
4
|
150
|
600
55
|
收银台吧台
|
个
|
1
|
4200
|
4200
56
|
立式冷藏柜（冰柜）
|
个
|
2
|
2100
|
4200
57
|
烤肠机
|
个
|
1
|
280
|
280
58
|
卧式冰柜
|
个
|
1
|
1500
|
1500
59
|
定制货柜（含配套附件）
|
2000*1500
|
个
|
4
|
2400
|
9600
60
|
收银台
|
970*1300*600
|
个
|
1
|
800
|
800
61
|
衣架裤架（品牌/塑料）
|
个
|
15
|
15
|
225
62
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衣架裤架（不锈钢）
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个
|
80
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20
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1600
63
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货架1
|
1500*600*300
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个
|
1
|
180
|
180
64
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货架2
|
1200*1100*600
|
个
|
1
|
150
|
150
65
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货架3
|
2650*2300
|
个
|
2
|
350
|
700
66
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货柜
|
1100*500*500
|
个
|
1
|
300
|
300
67
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模特
|
个
|
2
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100
|
200
68
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金属展柜
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2400*1000
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个
|
12
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1500
|
18000
69
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红色金属展柜
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个
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1
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800
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