四川省宜宾市南溪区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川1503民初639号
原告：宜宾南溪农村商业银行股份有限公司，住所地：宜宾市南溪区南溪镇长江大道东段208号至228号。
组织机构代码：07614718-0。
法定代表人：罗伟，职务：董事长。
委托代理人：罗国世、李平扬，该银行员工。
被告：冉柳，男，1958年8月13日出生，汉族，宜宾市高县人，住四川省宜宾市高县月江镇街道。
被告：何再琴，女，1959年6月11日出生，汉族，宜宾市高县人，住四川省宜宾市高县月江镇街道。
委托代理人：冉柳（系何再琴之夫），男，1958年8月13日出生，汉族，宜宾市高县人，住四川省宜宾市高县月江镇街道。
第三人：阳德莲，女，1963年4月2日出生，汉族，四川省高县人，住四川省高县嘉乐镇人民村。
委托代理人：孙正付（系阳德莲之夫），男，1960年3月23日出生，汉族，四川省高县人，住四川省高县嘉乐镇人民村。
原告宜宾南溪农村商业银行股份有限公司（以下简称“南溪农商行”）与被告何再琴、冉柳借款合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法由审判员陈希独任审判，分别于2016年5月23日、2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告南溪农商行的委托代理人罗国世、李平扬，被告冉柳、被告何再琴的委托代理人冉柳均到庭参加了诉讼。诉讼过程中，因第三人阳德莲与本案有利害关系，本院依法追加阳德莲为第三人，并再次于2016年8月8日公开开庭进行了审理，原告南溪农商行的委托代理人罗国世，被告冉柳、被告何再琴的委托代理人冉柳、第三人阳德莲及其委托代理人孙正付到庭参加了诉讼。因本案案情复杂，经原、被告及第三人同意继续使用简易程序审理本案，并经本院院长批准，特延长审理期限3个月。本案现已审理终结。
原告南溪农商行向本院提出诉讼请求：1、判令被告何再琴、冉柳共同偿还原告借款本金21万元及利息（利息以21万元本金为计算基数，从2015年6月21日起至2016年4月7日止，按照月利率9.4‰计算；从2016年4月8日起计算至本金还清之日止，按照月利率14.10‰计算）；2、我方对被告何再琴所有的位于宜宾市高县庆符镇滨江东路的住房在拍卖、变卖的价值范围内享有优先受偿权；3、由二被告共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年4月8日，被告何再琴、冉柳因装修房屋缺少资金，在原告下属汪家支行申请抵押贷款21万元，月利率9.4‰，期限1年，采用按季结息、到期一次性还本，定于2016年4月7日前归还。被告何再琴用其单独所有的位于宜宾市高县庆符镇滨江东路的住房为该笔贷款提供抵押担保。合同签订后，原告履行了全部放款义务。借款到期后被告未向原告清偿所欠借款本息。原告遂诉至人民法院，请求依法判决维护原告的合法权益。
被告何再琴、冉柳共同辩称，1、贷款是如何贷出来的，我方不清楚，当时我的儿子和儿媳要开餐饮要贷款，第三人李红介绍我儿子儿媳去银行贷款，他们用我们的房屋去抵押，这时我方才知道贷款的事情。而且当时我方已经告知了原告方，我方的房屋已经卖给了第三方阳德莲，该套房屋不能办理他项权抵押登记。现本案争议房屋的买卖合同已经经过高县人民法院判决确认我方与第三方阳德莲的房屋买卖合同有效。原告方在贷款的时候没有审查房屋的情况，属于严重失职，具有重大过错。原告方应当对本案的贷款损失自行承担责任，原告方对本案抵押房屋不享有优先受偿权。2、关于原告方要求我们夫妻二人承担还款责任的诉讼请求，因我方经济困难，故无法偿还。
第三人阳德莲述称，本案所涉及的抵押房屋，被告何再琴已于2010年5月31日出售给我方，我方在与何再琴签订《房屋买卖合同》后，就接手并入住了该抵押房屋。在2015年1月21日经高县人民法院开庭审理并判决我与何再琴的房屋买卖真实有效。上述事实均说明，本案的抵押房屋所有权自2010年5月31日起已经归我所有。被告何再琴于2014年4月8日将该房屋私自抵押给原告南溪农商行做贷款担保，其行为严重违法。原告南溪农商行未认真严格审查本案抵押房屋的真实权属情况，属于失职行为。本案涉及的抵押房屋属于高县行政区域管辖范围，而原告方属于宜宾市南溪区，抵押贷款存在超越行政区域范围抵押。综上所述，原、被告之间的房屋抵押合同应为无效合同，原告南溪农商行不应当对本案所涉及的争议房产享有优先受偿权。请求人民法院依法判决驳回原告要求享有优先受偿权的诉讼请求，同时判令被告方归还我方已付购房款202216元及计息，判令该房屋在拍卖、变卖之前或甲、乙双方完成该房屋过户交易手续之前，我方继续享有该房屋的居住使用权。
经审理查明：被告何再琴、冉柳系夫妻关系。2015年4月8日，被告何再琴因资金周转需要向原告南溪农商行的下属机构宜宾南溪农村商业银行股份有限公司汪家支行申请贷款21万元。双方签订《个人借款合同》一份。双方约定，被告何再琴向原告贷款21万元，贷款期限从2015年4月8日起至2016年4月7日止，贷款利率为月利率9.4‰，采用按季结息，到期一次性还本的归还方式，本合同项下贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%（即月利率14.10‰）。同日，被告何再琴、冉柳与原告方签订《个人抵押合同》一份，以其所有的位于宜宾市高县庆符镇滨江东路的房屋为本案贷款提供抵押担保，担保的范围为借款本金21万元及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向银行支付的其他款项、实现债权与担保权利而发生的费用。对上述抵押房屋，双方办理了他项权抵押登记。原告按约向被告发放了贷款21万元。贷款后，被告向原告支付利息至2015年6月20日。从2015年6月21日起，被告就未再按合同约定偿还原告借款本金及利息。
另查明，2010年5月31日，被告何再琴与第三人阳德莲签订了《房屋买卖合同》一份，将何再琴所有的位于宜宾市高县庆符镇滨江东路房屋（即本案的抵押房屋）卖给第三人阳德莲，合同约定房价为230800元。同日，阳德莲向何再琴之支付了房款190800元，何再琴亦将房屋交付给了第三人阳德莲居住使用。双方至今没有办理房屋产权过户登记手续，阳德莲亦未付清余款4万元。2014年12月30日，第三人阳德莲向四川省高县人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求依法确认其与何再琴签订的房屋买卖合同有效，并要求何再琴协助其办理房屋过户登记手续并支付违约金2万元。2015年2月12日，高县人民法院依法作出（2015）宜高民初字第110号民事判决书，判决如下：“一、原告阳德莲与被告何再琴签订的房屋买卖合同有效。二、驳回原告阳德莲的其它诉讼请求”。四川省高县人民法院判决后，原、被告对上述判决均未提起上诉，现（2015）宜高民初字第110号民事判决书已经生效。
上述事实，有经庭审原、被告举证、质证的证据：身份证复印件、结婚证复印件、组织机构代码、营业执照复印件、个人借款申请书、夫妻关于借款的共同声明、共同债务人承诺书、《个人借款合同》、《个人抵押合同》、国有土地使用证、房屋产权证、他项权证、借款借据、房屋买卖合同、（2015）宜高民初字第110号民事判决书及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《个人借款合同》、《个人抵押合同》真实、合法、有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。债务人应当按照借款合同的约定归还本金、利息及逾期利息。从2015年6月21日起至今，被告何再琴一直未向原告归还借款本息，本院对原告要求被告偿还该笔借款本金21万元及利息的诉讼请求依法予以支持。对于贷款期间的利息，应以约定的月利率9.4‰计算利息，从2015年6月21日起计算至2016年4月7日止。对于逾期利息，应从2016年4月8日逾期之日起，按照合同约定的罚息利率，即月利率14.10‰计算至本判决确定的的本金给付之日止。因被告何再琴、冉柳系夫妻，本案贷款系二人婚姻关系存续期间的夫妻共同债务，二被告应当对上述借款本息承担共同清偿责任。被告何再琴以其所有位于宜宾市高县庆符镇滨江东路的房屋为该笔贷款本息办理了抵押登记，原告南溪农商行在主债权诉讼时效期间主张抵押权，符合法律规定，故原告对上述房屋享有抵押权，即在抵押权登记的抵押物价值范围内享有优先受偿权。按照法律规定，不动产的设立、变更经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。虽然被告何再琴于2010年5月31日将上述抵押房屋卖予第三人阳德莲，但双方没有办理房屋的产权过户登记手续，不能取得对抗善意第三人的物权。原告南溪农商行已经对该房屋办理了他项权抵押登记，故其抵押权成立并生效，具有对抗第三人的效力。本院对二被告辩称及第三人述称的“原告方在贷款的时候没有审查房屋的情况，属于严重失职，具有重大过错。原告方应当对本案的贷款损失自行承担责任，原告方对本案抵押房屋不享有优先受偿权”及“我方已经告知了原告方，我方的房屋已经卖给了第三方阳德莲，该套房屋不能办理他项权抵押登记”的答辩理由，因二被告未提供证据证明其向原告明确告知了本案抵押房屋已经出售给第三人阳德莲的事实的相关证据，本院依法不予支持。对第三人述称中要求“判令被告方归还其已付购房款202216元及计息，判令该房屋在拍卖、变卖之前或甲、乙双方完成该房屋过户交易手续之前，其继续享有该房屋的居住使用权”的理由，属于另案法律关系，本院在本案中不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十一条、第一百七十九条、第一百九十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告何再琴、冉柳于本判决生效之日起十日内共同偿还原告宜宾南溪农村商业银行股份有限公司贷款本金21万元及利息（利息的计算方法为：以本金21万元为基数，从2015年6月21日起计算至2016年4月7日止，以月利率9.4‰为标准进行计算；从2016年4月8日起至本判决确定的本金给付之日止，以月息14.10‰为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述逾期利息计算至本金付清之日止）。
二、原告宜宾南溪农村商业银行股份有限公司在本判决第一项确定的借款本息范围内就抵押权登记的抵押物即被告何再琴所有的位于宜宾市高县庆符镇滨江东路的房屋在抵押物的价值范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4450元，依法减半收取2225元，由被告何再琴、冉柳共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 陈 希
二〇一六年八月十一日
书记员 刘友权