重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0106民初15538号
原告：重庆宏睿物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路99-2-27-6号，统一社会信用代码9150010675009144XC。
法定代表人:张道全，总经理。
委托诉讼代理人：张茜，重庆万同律师事务所律师。
被告：杜明芬，女，1960年2月26日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆宏睿物业管理有限公司（以下简称宏睿公司）与被告杜明芬物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏睿公司的委托诉讼代理人张茜，被告杜明芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宏睿公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2015年1月至2016年7月的物业管理费1178元；2.判令被告立即支付2015年1月至2016年7月的公摊费120.50元；3.判令被告从应交物业管理费之日的次日起至交清之日止以当月应交物业管理费62元为基数按日万分之五支付违约金。事实和理由：原告系依法成立的物业管理公司，被告系重庆市沙坪坝区X镇X村X社X小区X-
X-
X业主，原告依照与被告所在小区开发商重庆宏信实业有限公司签订的《前期物业服务合同》的约定向被告提供物业服务，但被告没有按时支付物业管理费。《前期物业服务合同》约定，物业服务费按月交纳，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日支付万分之五的违约金。住宅的物业服务费按建筑面积计算，单价按1.20元/㎡·月收取。原、被告签订的《服务公共协议》约定，公摊水电费为已入住总户数平摊每月公共区域用水、用电总花费。从2015年1月起至2016年7月，被告已欠物业管理费1178元、公摊费120.50元。经原告屡次催收，被告仍拒绝支付。
被告杜明芬辩称，原告是和开发商签订的前期物业服务合同，与被告并未签订合同，前期物业服务合同无效，原告的收费标准不合理。原告存在不作为现象，物业服务不到位，消防设施不齐全，电梯经常发生坠梯时间。按规定物业收费应实行一费制，应将公摊费计入物业服务成本，原告不应另行收取电梯费和公摊水电费。被告接房后，房屋出现开裂，多次找原告解决，都未能解决。被告的房屋是还建房，当时签协议时政府工作人员说没有物管费，不同意交纳物业管理费。
经审理查明，沙坪坝区X镇X村X社X小区X栋X-
X号房屋系拆迁还建房，拆迁对象为谢某某。该房屋建筑面积52.75平方米，实际使用人为被告杜明芬，目前该房屋尚未办理产权证。据被告陈述，谢某某系其前夫。2014年4月21日，被告代表谢某某与原告签订《服务公共协议》，约定了原告提供物业服务的内容、收费等事项及双方的权利义务，其中纯居住物管费按照1.18元/㎡·月收取，公摊水电费的收取方式为小区公共区域用水、用电总费用由已入住户数平均分摊。2015年1月20日，原告（乙方）与重庆宏信实业有限公司（甲方）签订《宏城名都小区前期物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同），约定甲方选聘乙方对宏城名都小区事实前期物业管理服务，物业服务费用的收费标准为住宅1.20元/月·平方米，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月底前5日内履行交纳义务，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。原告述称，物业管理费实际收取标准为1.18元/㎡·月。
被告从2015年1月开始未交纳物业管理费。被告以《前期物业服务合同》无效，原告存在不作为现象以及物业管理费收费过高等相抗辩，同时被告认为系原告违约在先，被告不应支付违约金，且原告以日万分之五的标准收取违约金过高，应当调整。
对于公摊费，原告未提供相应证据。原告在其与陈某物业服务合同纠纷一案中，主张判令陈某支付2015年1月至2016年7月的公摊费90.50元，被告认为同样是2015年1月至2016年7月的公摊费原告却向其主张120.50元，原告是乱收费。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为理由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告辩称前期物业服务合同无效没有法律依据，本院不予采信。被告与原告签订的《服务公共协议》是双方真实意思表示，合法有效，被告应当按照《服务公共协议》和《前期物业服务合同》的约定履行交纳物业管理费和公摊费的义务。被告称其房屋为还建房，其系农转非人员，不应收取物业管理费，该辩解理由没有法律依据，本院不予采纳。关于一费制，按照相关文件的规定，一费制并不是不收取公摊水电费等其他费用，而是提倡物业服务企业将公摊水电费等其他费用计入物业服务的成本统一以物业服务费的名义收取，原告未实行一费制，分别收取物业管理费和公摊费并不违反法律规定。对于公摊费，原告虽未提供证据，但衡诸实际情况，该笔费用的产生具有必然性。根据双方《服务公共协议》的约定，公摊水电费的收取方式为小区公共区域用水、用电总费用由已入住户数平均分摊。同样是2015年1月至2016年7月期间的公摊费，原告另案向其他业主主张90.50元，却向原告主张120.50元，显然不合理，为公平起见，本院酌情判令被告支付原告2015年1月至2016年7月的公摊费90元。
依据《物业管理条例》第二条的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。因此，物业服务企业的服务范围限于建筑物的共有部分及附属设施设备，至于建筑物专有部分的维修维护不属于物业服务的范围。被告辩称的房屋开裂问题，属于房屋质量问题，应与开发商协商解决，上述问题不属于原告提供物业服务的范围，被告以此为由拒不交纳物业服务费没有法律依据。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。被告辩称的原告不作为、电梯坠梯以及消防设施不齐全等问题，即使属实，也应当通过起诉等方式另案解决，而不得以此作为拒不交纳物业服务费的理由。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告拒绝交纳物业服务费用无正当理由，应当向原告支付违约金。但物业服务合同约定按照日万分之五的标准支付违约金明显过高，依法应予调整。本院酌情判令被告按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍向原告支付违约金。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告杜明芬支付原告重庆宏睿物业管理有限公司2015年1月至2016年7月的物业管理费1178元、公摊费90元，合计1268元，并自2015年1月至2016年7月以当月应交纳的物业管理费62元为基数从次月1日起至付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付违约金，上述款项限于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告重庆宏睿物业管理有限公司的其他诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告杜明芬负担，此款于本判决发生法律效力后十日内给付原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 冯振阳
二〇一七年一月十二日
书记员 姜远兰