上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第86号
原告上海伟力钢丝绳制品有限公司。
法定代表人陈卫石。
委托代理人黄金梅。
委托代理人杜锦年。
被告陈卫石。
第三人陈卫平。
第三人陈卫德。
第三人陈卫群。
委托代理人陈卫平。
原告上海伟力钢丝绳制品有限公司（以下简称伟力公司）与被告陈卫石房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陶伟民独任审判。2014年1月17日本院依法追加陈卫平、陈卫德、陈卫群为第三人参加诉讼。本案于2014年2月12日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人杜锦年、被告陈卫石、第三人陈卫平（暨第三人陈卫群的委托代理人）、第三人陈卫德到庭参加诉讼。后，本案转为普通程序，依法组成合议庭并于2014年6月17日第二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜锦年、被告陈卫石、第三人陈卫平、陈卫德、陈卫群到庭参加诉讼。庭审中，被告陈卫石无正当理由擅自退庭，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告伟力公司诉称：本市闸北区中华新路XXX号房屋（以下简称系争房屋）属被告陈卫石父亲陈兆清、母亲周惠兰的遗产。上海市闸北区人民法院（2008）闸民一（民）初字第1795号案件民事调解书记载“本市闸北区中华新路XXX号房屋一幢，由陈卫石、陈卫平、陈卫德、陈卫群各继承分得四分之一份额”。
2009年2月7日上海市闸北区房地产交易中心书面通知：“陈卫石、陈卫平、陈卫德、陈卫群，现本市闸北区中华新路XXX号房屋已经完成测绘工作，你们四位可以凭身份证、法院调解书、国有土地使用证共同前来领取测绘报告，并申请办理上述房屋的房地产权证”。
原告于2010年10月1日从被告陈卫石处购买了二间办公用房，位于上海市闸北区中华新路XXX号103室（6平方米）和202室（22.76平方米），使用面积共计28.76平方米，交易金额为人民币57.52万元。
被告在2010年、2013年10月共计三次去房屋交易中心，房屋交易中心要求被告家庭四兄弟都到场办理四本房产证，被告的房产证办出后才能为原告办理产权过户。
现原告需要办理房地产转移登记手续，请求判令被告协助原告办理上海市闸北区中华新路XXX号共有产权中面积为28.76平方米、交易金额为57.52万元的房屋所有权转移登记手续。
被告陈卫石辩称：房屋转让协议书确实是被告与原告签订的，被告也愿意办理房屋产权过户登记。由于其他兄弟即第三人不愿协助去房屋交易中心办理产权登记，而房屋交易中心要求被告提供房屋初始登记的产权证，所以被告无法为原告办理房屋产权过户登记手续。
第三人陈卫平、陈卫群述称：原告起诉是被告自编自导的闹剧。被告是原告的法定代表人，原告代理人是被告操控的木偶，被告想要通过虚假买卖，改变房屋性质，将民居改为经营性用房，其行为将影响其他共有人的生活，第三人不认可其出让房屋的行为。房屋是父母留下的四层楼房，该地块早已列入规划改造房屋，系争房屋系其与被告共有的私房，并未区分室号，也无法分割。房屋无法分割就不能买卖。任何人未经其他共有人同意不能买卖、出租、抵押、赠与房屋，也不能改变房屋性质、结构。被告在其自有部分及公共走廊上贴了原告的联系方式，想要造成房屋是经营用房的既成事实，第三人从未委托过被告办理房屋任何事宜。2008-1795号民事调解书、2009-125号民事判决书、1034号二中民事判决书、（2009）沪高民一（民）审字第1092号民事裁定书均已经明确房屋不具备分割条件，不支持出于经营目的将房屋进行分割。
第三人陈卫德述称：同意其余第三人的述称意见。系争房屋是无法分割的，也不同意分割及买卖。
经审理查明：1982年3月31日，被告及第三人的父亲陈兆清向有关部门申请民房修建执照，申请将系争房屋的两间平顶楼房加建一层为三层楼房。相关部门予以批准。
1988年5月16日陈兆清填写上海市国有土地使用权申报登记表。该表格中“使用权来源及共有情况”一栏中注明“此房在解放前由本人空地自造平房，于1975年翻造为三层楼房”，在“建筑面积”一栏中注明120平方米。
1989年3月20日上海市土地管理局核发沪地（闸）字第05334号上海市国有土地使用证，该证记载使用户名为陈兆清。
2008年5月27日，上海市闸北区人民法院出具（2008）闸民一（民）初字第1795号民事调解书。原被告在该案中达成调解协议：被继承人陈兆清、周惠兰所遗座落上海市中华新路XXX号房屋一幢，由原告陈卫石、被告陈卫平、陈卫德、陈卫群各继承分得四分之一份额。
2009年2月12日，闸北区房地产测绘所依陈卫石的申请，出具房屋土地权属调查报告书，明确上海市闸北区中华新路XXX号房屋的建筑面积为115.05平方米。
另查明，2009年1月15日，陈卫石诉至本院，要求将系争房屋底楼两间房屋分割成四间，原告分得其中西间（案号为（2009）闸民三（民）初字第125号）。在该案中，本院查明，系争房屋四楼四间房间由原、被告四人子女各居住一间，系争房屋三楼东间由被告陈卫德居住、西间由被告陈卫群居住，系争房屋二楼东间由原告居住、西间由被告陈卫平居住，系争房屋底楼二间房间则供原、被告及家人堆放杂物，此外，系争房屋二楼、三楼、四楼上下楼梯均通过底楼东间通行。2009年4月22日本院作出判决，认定鉴于由原、被告及家人分别居住的系争房屋二至四楼均经过底楼通行，系争房屋底楼供楼上居住人员通行的特性决定了系争房屋底楼目前不具备分割条件，加之占系争房屋产权份额四分之三的三被告均持反对意见，故判决驳回了原告的诉讼请求。陈卫石不服一审判决，上诉至上海市第二中级人民法院。2009年6月22日，上海市第二中级人民法院判决维持了一审判决。
以上事实，由上海市国有土地使用证、（2008）闸民一（民）初字第1795号民事调解书、上海市国有土地使用权申报登记表、房屋土地权属调查报告书、（2009）闸民三（民）初字第125号民事判决书、（2009）沪二中民二（民）终字第1034号民事判决书等证据以及当事人当庭陈述佐证。
本院认为，在生效法律文书已明确被告陈卫石享有上海市闸北区中华新路XXX号房屋四分之一产权的情况下，陈卫石可以转让其享有的共有产权份额。根据闸北区房地产测绘所出具的调查报告，系争房屋的建筑总面积为115.05平方米。陈卫石将其中四分之一的房屋面积出让给原告伟力公司，在其他按份共有人向本院明确表示不购买其产权份额的情况下，原、被告之间所订立的转让被告享有的系争房屋四分之一产权份额的买卖合同应属有效。但，鉴于系争房屋目前的客观状态，其内部在构造和使用上均未形成具有独立性的专有部分，本院无法确定陈卫石所享有的四分之一产权份额所具体对应的部位，故被告所享有的28.76平方米房屋产权不具备办理独立房地产权证的必要条件。现原告要求被告协助其办理面积为28.76平方米房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，本院难以支持。如原告认为目前无法办理房地产权证而造成原告损失的，原告可另行依法主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告上海伟力钢丝绳制品有限公司要求被告陈卫石协助办理上海市闸北区中华新路XXX号房屋共有产权中面积为28.76平方米房屋所有权转移登记手续的诉讼请求。
案件受理费80元（原告已预交），由原告上海伟力钢丝绳制品有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱一心
审 判 员 陶伟民
人民陪审员 徐德媛
二〇一四年七月三日
书 记 员 刘 怡
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。