广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）钦南民初字第1776号
原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司，住所地钦州市钦州湾大道36号年年丰广场三楼。
法定代表人陈泽涛，总经理。
委托代理人宋友，广西小宁律师事务所律师。
被告张仁宽，男，汉族，1977年2月26日出生，住所地浙江省瑞安市。
委托代理人林志明，北京市佳法律师事务所律师。
原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司诉被告张仁宽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法适用简易程序，于2015年8月31日公开开庭审理了本案。原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司的委托代理人宋友，被告张仁宽的委托代理人林志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司诉称，原被告于2012年7月16日签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于年年丰广场一楼AXX商铺，建筑面积为101.62㎡（实测面积），租赁期为2012年8月15日至2015年8月14日止，租金为145元/月/㎡，从租金计算日开始第二、三年分别在上年租金基础上每年递增5%、8%，赁履约保证金44205元，首期租金应在约定的装修期结束之日前七个工作日内支付，其后应在每月10日内支付下期租金，物业管理服务费为每月15元，物管费、公摊费与租金支付同步。被告于2012年7月18日接收商铺进行装修，并于2012年8月24日开门营业。自商铺交付给被告使用，被告除了支付一个月的租金14735元外，一直未支付原告租金、物管费、水电公摊费用，经原告多次催告后仍不交付。因被告以自己的行为表明拒不履行合同支付租赁费用的义务，原告遂决定解除双方的租赁合同，并于2013年7月12日向被告发出解除合同通知书，要求其清缴相关相关费用及办理物业交接返还手续，被告于2013年8月2日将商铺交还原告，但仍拒绝将拖欠的租赁费用支付给原告。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，要求判令：1、确认原被告双方的商铺租赁合同已于2013年7月12日解除；2、被告支付拖欠原告的租金、物业管理费、公摊费共计150491.49元（以上费用暂截至2013年7月10日止，其中租金128130.87元，物业管理费17837.71元，公摊费4522.91元）；3、被告承担逾期缴费的违约责任，自原告书面催告之日即2013年7月12日起至缴清该项费用之日止，按应交费用150491.49元的0.2%/天向原告支付违约金；3、本案的诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供了如下证据：
1、营业执照副本、组织机构代码证，证实原告是适格诉讼主体；
2、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，证实原告的法定代表人身份；
3、被告身份证，证实被告是适格诉讼主体；
4、《委托经营管理合同》，证实原告享有租赁权；
5、《商铺租赁合同》，证实原被告存在商铺租赁关系及合同内容；
6、房产交付确认书，证实原告已将商铺交付给被告；
7、《装修管理服务协议》，证实被告已经在商铺内进行装修及营业；
8、房产测绘成果报告书，证实被告承租商铺的实测面积；
9、费用清单，证实被告拖欠原告的费用明细；
10、关于解除《商铺租赁合同》的通知、快递单，证实原被告双方租赁合同已经解除，且原告已书面催告被告缴费及办理物业交接返还手续；
11、关于自行收回物业的通知、快递单，证实因被告拒不返还承租物业及缴费，原告书面催告其自行收回物业的期限；
12、年年丰商户清铺货物登记表，证实原被告双方已办理物业交接手续。
被告张仁宽辩称，双方合同实际上已经在2012年11月解除，根据民法通则的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，故原告的起诉已经超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉请。
被告张仁宽对其答辩意见向本院提供《收据》一份，以证实被告就涉案商铺向原告支付了3500元的装修保证金。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、6、7均无异议；对证据4的关联性和合法性有异议，对钦州市海越房地产开发有限公司委托原告管理的权限有异议；对证据5的真实性无异议，但原告没有提供证据证实其出租权的取得合法，在合同解除方面原告存在过错；对证据8的真实性无异议，关联性有异议，无法证实与涉案商铺有关；对证据9有异议，认为该明细表为原告单方面制作，没有被告确认；对证据10中的关于“解除《商铺租赁合同》的通知”，认为对解除合同的时间不予认可，实际上已于2012年11月解除合同，原告催缴租金、管理费、水电费的日期均可证明合同已经解除，租赁时间为3个月；对证据10中的“快递单”认为原告是2013年7月12日发出解除合同通知的；对证据11中的“关于自行收回物业的通知”的内容有异议，认为2012年11月被告已将物业交付给原告；对证据11中的“快递单”没有异议；对证据12的真实性和合法性有异议，按照原告提供的“关于自行收回物业的通知”，收回物业的时间是2013年7月，因此该清铺货物登记表是违法的。被告对原告提供的证据无异议。上述双方均无异议的证据，本院予以确认为本案的定案证据。证据4为钦州市海越房地产开发有限公司与原告签订的《年年丰广场委托经营管理合同》，该合同就委托标的、委托方式、委托事项、委托期限进行了约定，为合法有效合同，证实了原告合法取得了租赁权，证据5系被告与原告签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，为合法有效合同，本院均予确认为本案的定案证据。证据8与涉案商铺无关，本院不予认定为本案的定案证据。证据9为原告单方面制作，被告对此不予认可，本院不予认定为本案的定案证据。证据10、11虽没有被告的签收，但符合民事诉讼证据的构成要件，具有客观性、合法性、关联性，本院确认为本案的定案证据。证据12为原告单方面制作，没有被告的签字确认，且被告对此不予认可，本院不予认定为本案的定案证据。
综合本案的定案证据及庭审笔录，本院查明如下法律事实：钦州市海越房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《年年丰广场委托经营管理合同》一份，约定甲方将位于钦州市即年年丰广场甲方自有产权的商铺的全部经营管理权委托给乙方，甲方授权乙方以乙方的名义签订租赁合同，以乙方名义代甲方收取商家的租赁费用，委托期限为六年，自2012年1月1日期至2017年12月31日止。2012年7月16日，原告与被告签订租赁合同一份，约定原告将其合法拥有的坐落于年年丰广场内一层编号为AXX的商铺出租给被告使用，该商铺的建筑面积为101.62㎡，租赁期限为2012年8月15日起至2015年8月14日止。合同第4.2条约定了租金、物业管理费标准，租金按照被告承租商铺的建筑面积计算，基本租金为145元/月/㎡，物业管理费为每月每平方米（建筑面积）15元，物业管理费自商铺交付之日起计收。合同第4.3条对租金支付进行了约定，首期租金支付时间为本合同约定之装修期结束之日前七个工作日内，金额为14735元，以后租金按每1个月为一个支付期，先支付后使用，被告必须在每个支付期的10日前支付下期租金。合同第4.4条约定了物业管理费、公共分摊费用的缴交，物业管理费、公摊费用与租金同步支付，每月10号前，被告须将当月管理费和上月相关公共分摊费用缴交给原告或原告委托的物业管理公司，逾期缴交的，将按日向被告加收应缴总额2‰收取滞纳金。合同第五条约定了履约保证金，被告于签署本合同之日起七日内向原告支付相当于首年首月租金的3倍44205元作为履约保证金，若被告存在违约行为给原告造成损失或损害，被告拒不向原告赔偿损失或支付违约金的，原告有权直接从履约保证金中抵扣赔偿或违约金。合同第6.1条对装修期进行了约定，被告有30天装修期（装修期不包含在租赁期内）。合同第二十三条补充条款约定，租赁期内，免租三个月，方式为：每年一个月。合同第16.3条约定了原告可单方解除合同并没收被告已缴纳的履约保证金的情形，其中第16.3.1条约定，被告逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项超过20天，经原告单方面催告后10天内仍未缴纳的，或被告逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用及其他费用的，原告有权直接接触合同，并可同时采取停水、停电等自救措施，由此而造成的一切损失由被告自行承担。合同第18.2条约定，任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后第三个工作日将被视为已送达，邮政局或递送单位出具的挂号投送收据，将作为有效证明。2012年7月18日，原告将涉案商铺交付给被告，被告就涉案商铺与钦州市年年丰商业经营管理有限公司年年丰广场物业管理处签订《装修管理服务协议》，约定装修期为2012年7月18日至2012年8月18日，共30天。合同签订后，被告向原告支付了装修保证金3500元和诚意金1万元。后被告退出商铺经营，原告遂于2013年7月12日通过EMS特快专递向被告邮寄《关于解除<商铺租赁合同〉的通知》，载明因被告拖欠原告租金、物管费、公摊费已达13个多月，已构成严重违约，原告决定自即日起解除双方的租赁合同关系，并要求被告须在本函件发出之日起五日内到原告处办理物业交接手续及缴纳拖欠的租金、物管费、水电公摊费等欠费合计165226.49元，逾期，原告将按原合同自行收回该物业，并自发函之日起以165226.49为基数，按同期银行贷款利率的四倍计算违约金。2013年7月18日，原告以同样的方式向被告邮寄《关于自行收回物业的通知》，要求被告自收到本通知之日起十五日内自行办理承租物业内的物品与设施，并支付拖欠的租赁费用及违约金。上述两份特快专递收件人签收栏虽未有人署名签收。由于被告未依约支付租金等费用，原告遂诉至本院，请求判如所请。
本院认为，原告与钦州市海越房地产开发有限公司签订的《年年丰广场委托经营管理合同》，系当事人双方的意思表示，为合法有效合同，原告依约取得了涉案商铺的经营管理权。原、被告于2012年7月16日签订的租赁合同，是原、被告的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为合法有效合同。在合同约定的期限内，被告中途退出商铺经营，原告根据合同约定以被告拖欠租金等费用已达13个多月构成严重违约为由于2013年7月12日向被告发出《关于解除<商铺租赁合同〉的通知》要求解除双方的租赁合同关系，虽然被告未签收，但根据双方约定，邮寄的通知的，在寄出后第三个工作日即视为送达，故原被告双方的租赁关系已于2013年7月17日解除。原告依约将商铺交付被告使用，被告理应按照合同约定支付租金等费用，在被告未依约支付租金等费用的情况下，原告应积极进行催收，但原告分别于2013年7月12日、2013年7月18日通过EMS特快专递向被告发出《关于解除<商铺租赁合同>的通知》、《关于自行收回物业的通知》要求被告支付租金等费用后，直至2015年7月27日，才提起本案诉讼。原告未能提供证据证明在此期间对被告进行过有效的催收，本案不存在诉讼时效中止、中断或延长的情形。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十六条的规定，向人民法院请求民事权利的诉讼时效期间为二年，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。原告起诉要求被告支付租金已超过法律规定的一年诉讼时效期间，同理，因此而产生的违约金也已超出法律的保护时效，故被告关于原告要求支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩成立，对于原告要求被告支付租金142865.87元及相应违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付2012年7月18日至2013年7月10日期间的物业管理费17837.71元，该费用依据合同约定的15元/月/㎡的标准计算，符合双方约定，于法有据，本院予以支持。被告未依约支付物业管理费，已构成违约，原告诉请要求被告从原告催告之日起即2013年7月12日起按应交费用17837.71元的2‰/天支付违约金，该约定过高，本院认为应从2013年7月12日起按中国人民银行规定的一年期同期同类贷款利率的四倍计付。对于原告诉请的公摊费用，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司与被告张仁宽在2012年7月16日签订的租赁合同于2013年7月17日解除；
二、被告张仁宽支付给原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司物业管理费17837.71元及违约金（违约金计算方法：以17837.71元为本金，从2013年7月12日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行规定的一年期同期流动资金贷款利率的四倍分段计付）；
三、驳回原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币4306元，减半收取2153元，由原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司承担1723元，由被告张仁宽承担430元。
上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（直接汇入银行帐户。开户行：农行钦州分行榕树分理处；开户名称：钦州市中级人民法院；开户帐号：73×××20），逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 顾 宁
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 李媛洁