北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民初字第05380号
原告北京农村商业银行股份有限公司金海湖支行，住所地北京市平谷区金海湖镇韩庄北街160号，组织机构代码10293655-5。
负责人张国栋，行长。
委托代理人刘心月，北京市北方律师事务所律师。
委托代理人谭爽，北京市北方律师事务所律师。
被告北京光宇出租汽车有限公司，住所地北京市平谷区金海湖镇经济联合总公司院内，组织机构代码80295092-1。
法定代表人王友成，总经理。
被告北京飞弘日房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷北街29号，组织机构代码80293853-5。
法定代表人王友成，总经理。
被告北京市圣德堡酒店有限责任公司，住所地北京市东城区天坛东路72号，组织机构代码70024636-X。
法定代表人刘稚鹤，总经理。
被告王友成，男，1966年6月3日出生。
以上四被告之委托代理人王成亮，北京平济律师事务所律师。
被告北京弘景盛达科贸有限公司，住所地北京市东城区天坛东路72号，组织机构代码10150306-1。
法定代表人石增明，董事长。
委托代理人陈庆，男，1965年7月29日出生，北京弘景盛达科贸有限公司办公室主任。
委托代理人于有志，北京市民博律师事务所律师。
原告北京农村商业银行股份有限公司金海湖支行（以下简称金海湖支行）与被告北京光宇出租汽车有限公司（以下简称光宇出租车公司）、北京飞弘日房地产开发有限公司（以下简称飞弘日房地产公司）、北京市圣德堡酒店有限责任公司（以下简称圣德堡酒店公司）、王友成、北京弘景盛达科贸有限公司（以下简称弘景盛达公司）所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。金海湖支行的委托代理人刘心月、谭爽，光宇出租车公司、飞弘日房地产公司、圣德堡酒店公司、王友成的委托代理人王成亮，弘景盛达公司的委托代理人陈庆、于有志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金海湖支行诉称：因光宇出租车公司向我行借款4600万元，飞弘日房地产公司、圣德堡酒店公司对该借款提供担保，我行于2008年1月30日与光宇出租车公司、飞弘日房地产公司、圣德堡酒店公司、王友成签订《以资抵贷协议书》，约定将飞弘日房地产公司购买的位于北京市东城区天坛东路72号甲72号院内北京圣德堡酒店全部房产、设备设施的所有权及土地使用权抵偿上述借款中的2500万元，光宇出租车公司、飞弘日房地产公司、圣德堡酒店公司均有义务确保在协议签订后90日内办妥涉及上述抵贷资产的房屋所有权及土地使用权的变更，同时约定了迟延办理的违约金。弘景盛达公司也向我行出具了《承诺书》，认可飞弘日房地产公司有权处分上述财产。但协议签订后，各被告均未履行义务。故起诉至法院，请求判决确认位于北京市东城区天坛东路72号甲72号房屋及土地使用权归我行所有，判令五被告协助我行办理涉案房屋及土地的过户手续，判令被告光宇出租车公司、飞弘日房地产公司、圣德堡酒店公司、王友成连带清偿因违反合同约定需支付的违约金1470万元。
光宇出租车公司辩称：涉案房屋及土地的产权人是弘景盛达公司，但该公司并未参与以资抵贷协议的签字，故该协议无效；我公司并非产权人，故没有能力去履行协议；金海湖支行约定的违约金因协议无效而不具有约束力，该违约金数额过高且缺乏依据。故不同意金海湖支行的诉讼请求。
飞弘日房地产公司辩称：我公司并非涉案房屋及土地的产权人，故没有能力去履行协议；史长河系金海湖支行的员工，其代表我公司签字无效；双方约定的违约金数额过高。故不同意金海湖支行的诉讼请求。
圣德堡酒店公司辩称：我公司并非涉案房屋及土地的产权人，没有能力去履行协议；签字人王岩并没有代理权限，无权代表我公司签字；双方约定的违约金数额过高。故不同意金海湖支行的诉讼请求。
王友成辩称：我个人并非涉案房屋及土地的产权人，没有能力去履行协议；双方约定的违约金数额过高。故不同意金海湖支行的诉讼请求。
弘景盛达公司辩称：我公司从未就涉案房地产向他人出具任何承诺书，我公司与金海湖支行之间不存在任何合同关系，故我公司不是本案的适格被告，金海湖支行针对我公司的起诉应予以驳回；我公司确实曾经于2002年6月13日就转让“北京圣德堡酒店”事宜签订了《协议书》，但是该协议书已经于2010年3月9日解除，飞弘日房地产公司已付款项用于充抵圣德堡酒店公司受让我公75%股权的转让价款，故我公司与飞弘日房地产公司、圣德堡酒店公司之间已不存在任何法律关系；飞弘日房地产公司无权处分我公司的资产，金海湖支行持有的《以资抵贷协议书》应属无效。故不同意金海湖支行的诉讼请求。
经审理查明，2006年12月28日，金海湖支行先后两次与光宇出租车公司签订《借款合同》，约定光宇出租车公司向金海湖支行分别借款3600万元、1000万元，借款期限均自2006年12月28日起至2008年12月28日止，借款利率均为月息6.5625‰。同日，圣德堡酒店公司与金海湖支行签订《保证合同》，约定圣德堡酒店公司为光宇出租车公司的上述3600万元借款承担连带保证责任。飞弘日房地产公司亦于同日与金海湖支行签订《抵押合同》，约定飞弘日房地产公司将其享有的平谷区平谷镇文化北街3号国有土地使用权为光宇出租车公司的上述1000万元借款提供抵押担保。后金海湖支行依约向光宇出租车公司发放了贷款。
后为了解决上述4600万元贷款的本息归还事宜，金海湖支行与光宇出租车公司、飞弘日房地产公司、圣德堡酒店公司及王友成于2008年1月30日签订了《以资抵贷协议书》，约定：以飞弘日房地产公司购买的位于北京市崇文区天坛东路72号甲72号院内（现房屋坐落变更为北京市东城区天坛东路72号1幢等5幢）的“北京圣德堡酒店”全部房产及配套设施、设备的所有权及土地使用权等资产抵偿上述借款中的2500万元本金；协议生效之日起，上述抵贷资产的所有权及土地使用权即归所有，原告享有上述资产的处置及收益权，有权采取转让、拍卖等措施处置资产获得收益……自协议生效当日内，协议各方按照本协议办理抵贷资产交接工作，抵贷资产所有权及土地使用权自交接时起转移金海湖支行；光宇出租车公司、飞弘日房地产公司、圣德堡酒店公司应确保在本协议签字后90日内办妥涉及前述抵贷资产的房屋所有权及土地使用权变更登记至金海湖支行名下，因办理权属变更登记所须支付的税、费、土地出让金等一切款项支出，均由光宇出租车公司、飞弘日房地产公司、圣德堡酒店公司共同承担连带支付责任，其应在本协议签字后十日内备齐所需款项并督办执行；如因光宇出租车公司、飞弘日房地产公司、圣德堡酒店公司、王友成任何一方原因，导致金海湖支行不能依协议约定取得抵贷物权登记的，每迟延一日，须连带向原告支付违约金1万元；逾期90日仍未办妥上述手续致金海湖支行不能取得抵贷资产权属证书的，光宇出租车公司、飞弘日房地产公司、圣德堡酒店公司、王友成须连带向金海湖支行支付其债权（4600万元本金及利息）总额30%的违约金。史长河与王岩分别代表飞弘日房地产公司、圣德堡酒店公司在“法定代表人或委托人”处签字，光宇出租车公司、飞弘日房地产公司、圣德堡酒店公司分别加盖了各自的公章。
因上述协议内容未得到履行，金海湖支行起诉至本院，要求判决确认位于北京市东城区天坛东路72号甲72号房屋及土地使用权归其所有，判令五被告协助其办理涉案房屋及土地的过户手续，判令光宇出租车公司、飞弘日房地产公司、圣德堡酒店公司、王友成连带清偿因违反合同约定需支付的违约金1470万元，即为（2012）平民初字第00441号案件。该案审理过程中，金海湖支行向本院申请财产保全并提供担保，本院于2012年2月22日作出（2012）平民初字第00441号民事裁定书，对登记在被告弘景盛达公司名下的坐落于北京市东城区天坛东路72号1幢等5幢的商品房予以查封，查封期限为两年，即自2012年2月27日起至2014年2月27日止。该案审理过程中，金海湖支行提供了分别加盖“北京运动衣厂”、“北京弘景盛达科贸有限公司”公章的《承诺书》和《确认书》，证明弘景盛达公司默许其处分涉案的房地产。上述《承诺书》的落款时间为2006年，主要内容：飞弘日房地产公司于2002年6月与北京运动衣厂签订协议书，该厂以3300万元将“北京圣德堡酒店”现用房产（含占地范围内土地使用权）及设施、设备出售给飞弘日房地产公司，该公司是上述房产（含占地范围内土地使用权）及设施、设备的实际财产所有人和实际经营人，其以上述房产（含占地范围内土地使用权）及设施、设备与原告签订有关担保性质的协议，或原告按照有关协议处置前述房产（含占地范围内土地使用权）及设施、设备，北京运动衣厂均不予干涉等。上述《确认书》的落款时间为2007年9月17日，主要内容：弘景盛达公司于2002年6月与飞弘日房地产公司签订购买位于北京市崇文区天坛东路甲72号院内的“北京市圣德堡酒店”全部房产（含土地使用权）及配套设施、设备，除至今未办理产权过户外，已经履行了上述协议；飞弘日房地产公司已经于2002年6月接收了被转让房产（含土地使用权）及配套设施、设备，并由其关联企业圣德堡酒店公司经营至今；弘景圣达公司确认前述房产（含土地使用权）及配套设施、设备的所有权归属飞弘日房地产公司，该公司自接收转让财产之日起，有权对接收的房产（含土地使用权）及配套设施、设备行使处分权（包括但不限于对外抵顶债务，设定担保或其他经济责任），弘景盛达公司不予干涉，并同意继续为飞弘日房地产公司办理转让资产过户（含过户至飞弘日房地产公司指定的受让人名下）提供相关手续和协助。弘景盛达公司对金海湖行出示的《承诺书》和《确认书》的真实性均予以否认，称所加盖的公章均系伪造。但金海湖支行与弘景盛达公司均不要求进行司法鉴定，均认为应当由对方进一步举证证明该证据的真伪。后本院于2012年12月18日作出（2012）平民初字第00441号民事判决书，判决驳回金海湖支行的诉讼请求。后金海湖支行上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2013年5月23日作出2013年二中民终字第05262号民事裁定书，撤销原审判决，发回重审。
本案审理过程中，弘景盛达公司提出申请，要求对金海湖支行提供的承诺书上“北京弘景盛达科贸有限公司”的印章以及“翁春恒”签字的真实性进行鉴定。经北京市高级人民法院随机确定，法大法庭科学技术鉴定研究所为本案的鉴定机构。除光宇出租车公司、飞弘日房地产公司、圣德堡酒店公司、王友成明确表示不参与样本的选择外，金海湖支行、弘景盛达公司共同确认选择了用于鉴定所需的样本。2013年11月29日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具了鉴定文书，鉴定意见：检材落款“确认人”处的“北京弘景盛达科贸有限公司”印文与样本中的“北京弘景盛达科贸有限公司”印文不是同一枚印章盖印；检材落款“法定代表（或委托人）”处的“翁春恒”签名与样本中“翁春恒”签名不是同一人书写。双方当事人对于上述鉴定意见均无异议。弘景盛达公司为此支付鉴定费84600元
另查明，弘景盛达公司原名称为北京运动衣厂。2005年11月28日，经北京市工商行政管理局核准，北京运动衣厂变更名称为北京弘景盛达科贸有限公司。2002年6月，原北京运动衣厂与飞弘日房地产公司、圣德堡酒店公司签订《协议书》，约定北京运动衣厂将其投资建设的位于天坛东路72号院内的北京圣德堡酒店产权、经营权连同院内土地使用权一并转让给飞弘日房地产公司，转让费为3300万元。协议签订后，飞弘日房地产公司陆续向北京运动衣厂付款2400余万元，后因故又从该公司借款550万元。2010年3月9日，弘景盛达公司与飞弘日房地产公司、圣德堡酒店公司协商解除了上述《协议书》，约定将飞弘日房地产公司已经支付的款项（扣除借款所剩部分）1900余万元转让给圣德堡酒店公司，用于充抵圣德堡酒店公司受让弘景盛达公75%股权的部分价款（股权转让价总计3500万元，上述已付款按2000万元计算，差额1500万元由圣德堡酒店公司另行支付）。上述三公司签署《备忘录》予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述、借款合同、抵押合同、以资抵贷协议书、协议书、备忘录、司法鉴定意见书等在案佐证。
本院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
金海湖支行虽称弘景盛达公司已经书面承诺并确认涉案资产的所有权归属于飞弘日房地产公司，并认可该公司有权对其行使处分权，但弘景盛达公司对此予以否认。经鉴定机构鉴定，金海湖支行据以为证的确认书上“确认人”处的“北京弘景盛达科贸有限公司”印文与样本中的“北京弘景盛达科贸有限公司”印文不是同一枚印章盖印；检材落款“法定代表（或委托人）”处的“翁春恒”签名与样本中“翁春恒”签名不是同一人书写，为此金海湖支行提供的确认书不具有真实性。此外，金海湖支行提供的承诺书的落款时间为2006年，并加盖了“北京运动衣厂”的印章，但北京运动衣厂在2005年11月28日即已经变更名称为“北京弘景盛达科贸有限公司”，金海湖支行对此不能作出合理的解释。飞弘日房地产公司在尚未取得涉案房产所有权和土地使用权的情况下，擅自将涉案资产用于抵偿所欠债务属于无权处分，未经权利人追认，且订立合同后亦未取得处分权，故《以资抵贷协议书》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力。金海湖支行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条之规定，判决如下：
驳回原告北京农村商业银行股份有限公司金海湖支行的诉讼请求。
案件受理费十一万元、诉讼保全费五千元，由原告北京农村商业银行股份有限公司金海湖支行负担（均已交纳）。鉴定费八万四千六百元，由原告北京农村商业银行股份有限公司金海湖支行负担（限本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 常书燕
人民陪审员 满桂芳
人民陪审员 胡桂芬
二〇一四年一月二十日
书 记 员 陈胜杰