贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔05民再45号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：常莉（曾用名常胜利），女，1965年5月11日出生，汉族，住六盘水市钟山区。
委托诉讼代理人（特别授权）：丁鹏志，贵州中创联律师事务所毕节分所律师。
委托诉讼代理人：丁山，贵州中创联律师事务所毕节分所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：肖独成，女，1960年2月3日出生，汉族，住毕节市七星关区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：包自福，男，1964年5月7日出生，汉族，住毕节市七星关区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈明俊，女，1967年12月16日出生，汉族，住毕节市七星关区。
再审申请人常莉因与被申请人肖独成、包自福、陈明俊返还原物纠纷一案，不服本院（2015）黔毕中民终字第644号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2016年12月20日作出（2016）黔民申265号民事裁定，指令本��再审本案，本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人常莉的委托诉讼代理人丁鹏志、被申请人肖独成、包自福、陈明俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
再审申请人常莉申请再审称：1、再审申请人与被申请人肖独成系姑嫂关系。1985年再审申请人四姊妹共同出资修建了涉案房屋，并于1995年分别办理了集体土地使用证及房屋所有权证。1998年，因再审申请人远嫁到水城，将该房交给肖独成代为出租，租金由肖独成收取贴补家用。2011年，再审申请人回毕节才知道，肖独成因与包自福合伙做生意赔本，为了安抚包自福的妻子，肖独成就写了一份所谓的卖房协议给包自福，并未将涉案房屋卖给包自福。后包自福与陈明俊恶意串通签订卖房协议。两级法院不顾案件的客观事实驳回再审申请人的诉讼请求不当。2、二审判决认定涉案房屋于1995年至1997年期间所有权人已变更为肖独成没有事实依据。1997年10月一审法院主持原毕节市农村信用合作联社与肖独成进行调解，并将涉案房屋作价抵偿时，该房屋还未重复登记在肖独成名下，且0××9号产权登记后来已被撤销的。3、二审法院以债权大于物权为理由作出判决，属适用法律错误。再审申请人持有的95××92号房屋所有权证至今未被撤销，再审申请人的涉案房屋物权依然存在。包自福只是基于与肖独成的买卖合同债权有权占有房屋，陈明俊也是基于与包自福的买卖合同债权有权占有。再审申请人作为诉争房屋的所有权人并未出现在买卖合同中，包自福、陈明俊相对于再审申请人来说是无权占有。因此，再审申请人有权要求非法占有人返还房屋。请求再审支持再审申请人一审的诉讼请求。
被申请人肖独成辩称��包自福与我丈夫认识，我们一起做一个工程项目，因项目亏损，包自福为了应付家人，让我写了一份15000元的借条给他。后来又找我说他妻子要与他离婚，让我写了一份卖房协议给他，我就写给他了。
被申请人包自福辩称：肖独成卖房给我，我卖房给陈明俊，多年来都未发生争议，后来才有争议的。
被申请人陈明俊辩称：肖独成所述都不是事实，我已居住该房10多年都没有发生争议。肖独成提供的证据都是涂改过的，我到登记机关复印的房产证都是清晰的。
再审申请人陈莉向一审法院起诉请求：判决被告将侵占的位于毕节市翠屏村××村民组的房屋返还给原告，并按市场出租价每年赔偿原告租金损失2,000.00元，本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：涉案房屋位于毕节市七星关区××村民组××层房屋的第一层（三个进出）。1986年2月，以常贵友（肖独成之夫）为甲方，六盘水市水城特区杨柳镇场坝管理区三块田五组常秀芬、常秀会、常胜利为乙方，双方签订《合资建房协议》，该协议约定：甲方座落在北门口的承包地一块，面积约130平方米左右，因无钱修建，乙方有钱而无宅基地，为此，甲方愿意出地基及办理好有关使用土地手续，乙方负责出资修建整个房屋的资金；三层房屋建完后，甲方得第三层靠西面的两个进出及楼梯间，常秀芬得第一层靠西面的两个进出及楼梯间，常秀会得第二层靠西面两个进出及楼梯间，剩下的为常胜利，楼梯通道为公用。1992年1月，常秀会办理毕镇集建93字第0738号集体土地建设用地使用证（用地面积26平方米，建筑占地75.6平方米），但该土地使用证的姓名、面积及四至界线均有涂改痕迹。1995年3月，常秀会办理第95××92号房屋所有权证(建筑面积75.60平方米)，该所有权证载明常秀会的房屋为一层五间，但其在房产事业局房屋所有权证登记资料的房屋平面图载明常秀会的房屋是第二层靠西面两个进出及楼梯间。1992年1月，常胜利办理毕镇集建93字第0714号集体土地建设用地使用证（用地面积30平方米，建筑占地85.6平方米），但该土地使用证的姓名、面积及四至界线均有涂改痕迹。1995年3月，常胜利办理第95××90号房屋所有权证(建筑面积85.60平方米)，该所有权证载明常胜利的房屋为一层五间，但其在房产事业局房屋所有权证登记资料的房屋平面图载明常胜利的房屋是一至三楼的每层一个进出。常秀芬于1995年在房产事业局房屋所有权证登记资料的房屋平面图载明常秀芬的房屋是第一层靠西面两个进出及楼梯间。肖独成于1995年在房产事业局房屋所有权证登记资料的房屋平面图载明肖独成的房屋是第三层靠西面两个进出及楼梯间。1997年10月，肖独成因向原毕节市农村信用合作联社贷款，经一审法院主持调解并作出（1997）毕经初字第142号民事调解书，肖独成自愿在1997年12月20日前向该信用社归还本金40,000.00元及利息，如到期不还，其愿用本己座落于毕节市倒天村××组砖混结构一、二层房屋作价偿还。1997年12月，原毕节市房产局根据肖独成提供的土地使用权人为肖独成的毕镇集建93字第0170号集体土地建设用地使用证（1992年12月办理，用地面积127.4平方米，建筑占地121.1平方米）及原金钟村委员会证明，颁发了所有权人为肖独成的0××9号房屋产权证（登记资料载明1幢三层，单数为18间，建筑面积332.2平方米）。1998年10月，因肖独成未履行（1997）毕经初字第142号民事调解书，一审法院作出（1998）毕民初字第076号民事裁定书，将肖独成担保的房屋（座落于毕节市倒天村××砖××结构××、××）××给××人××市农村信用合作联社，但实际执行的第二、三层靠楼梯间的两个进出又被该信用社卖给其他人。1999年11月24日，肖独成将三层楼房中的第一层（三个进出）以15,000.00元卖给包志福，包志福取得该房屋后于同年出租给陈明俊居住使用。2005年，一审法院作出（2005）黔毕民执字第117号民事裁定书，根据该院生效（2004）黔毕民初字第873号民事判决书，查封肖独成所有的上述房屋共三层二十四间（除第三层靠楼梯间的一个进出）。2011年11月3日，包志福将涉案房屋以50,000.00元卖给陈明俊。在上述期间内原告并未提出异议。另查明：肖独成之丈夫常贵友于1990年逝世。本案在审理过程中，七星关区房产事业局于2012年12月根据一审法院的司法建议函撤销肖独成的0××9号房屋产权证，被告陈明俊得知上述事实后，便以房产局撤销行为侵害自己的权益为由向一审法院提起行政诉讼，该院判决后陈明俊不服提起上诉，本院又将该案发回重审。本案一审时该案还未审理终结。
一审法院判决：关于涉案房屋在转让给包自福之前由谁享有所有权的问题。肖独成之丈夫常贵友、常秀惠、常莉（胜利）、常秀芬在合伙建房时，已约定常贵友获得第三层靠西面的两个进出及楼梯间，常秀芬获得第一层靠西面的两个进出及楼梯间，常秀会获得第二层靠西面两个进出及楼梯间，剩下的为常胜利，楼梯通道为公用，该约定与上述四人于1995年分别在房产局办理房权证登记资料平面图载明的内容一致。但在1997年10月，肖独成与原毕节市农村信用合作联社因贷款问题经一审法院主持调解，肖独成自愿将该栋楼房的第一层、二层房屋作价偿还，且肖独成于同年12月以自己的名义办理了该栋楼房的房权证，因肖独成未履行上述调解书所确定的协议，一审法院于1998年10月作出（1998）毕民初字第076号民事裁定书，将该栋楼房的第二层、三层抵偿给申请执行人原毕节市农村信用合作联社。后又于2005年作出（2005）黔毕民执字第117号民事裁定书，根据该院生效（2004）黔毕民初字第873号民事判决书，查封肖独成所有的该栋楼房共三层二十四间（除第三层靠楼梯间的一个进出）。在上述期间内原告并未提出异议。因此，虽然房产局于2012年12月撤销了肖独成在1997年办理的0××9号房屋产权证（该撤销行为是否合法还在审理中），但根据上述事实，应认定上述三层楼房在1995年至1997年之间也变更为由肖独成单独所有；关于被告陈明俊是否返还涉案房屋的问题。1999年11月24日，肖独成将三层楼房的第一层（三��进出）以15,000.00元转让给包志福，包志福取得涉案房屋后于同年出租给陈明俊居住使用，包志福于2011年11月3日又将涉案房屋以50,000.00元转让给陈明俊，陈明俊一直居住至今。虽然《房屋登记管理办法》第八十七条规定“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”，但该管理办法是从2008年7月1日起施行，基于包自福、陈明俊自转让涉案房屋居住至今已长达十多年，根据诚实信用原则，为维护交易秩序，应认定涉案房屋已完成交易并交付使用，陈明俊无返还义务。综上，原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，而原告所举证据不足以证明该事实成立，故对原告要求被告返还位于毕节市七星关区翠屏村北门口村民组的���屋及按市场出租价每年赔偿租金损失2,000.00元的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回原告常莉的诉讼请求。案件受理费人民币4,547.00元，由原告常莉承担。
陈莉不服一审判决，向本院提出上诉请求：撤销原判，支持上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案的一、二审案件受理费。本院认定事实与一审查明的事实一致。本院二审经审理认为，本案二审争议的焦点为：涉案房屋在转让前所有权由谁享有；被上诉人陈明俊是否合法取得该房屋。被上诉人肖独成之丈夫常贵友、常秀惠、常莉（胜利）、常秀芬在合伙建房时，已约定常贵友获得第三层靠西面的两个进出及楼梯间，常秀芬获得第一层靠西面的两个进出及楼���间，常秀会获得第二层靠西面两个进出及楼梯间，剩下的为常胜利，楼梯通道为公用，该约定与上述四人于1995年分别在房产局办理房权证登记资料平面图载明的内容一致。但在1997年10月，肖独成与原毕节市农村信用合作联社因贷款问题经一审法院主持调解，肖独成自愿将该栋楼房的第一层、二层房屋作价偿还，且肖独成于同年12月以自己的名义办理了该栋楼房的房权证，因肖独成未履行上述调解书所确定的协议，一审法院于1998年10月作出（1998）毕民初字第076号民事裁定书，将该栋楼房的第二层、三层抵偿给申请执行人原毕节市农村信用合作联社。后又于2005年作出（2005）黔毕民执字第117号民事裁定书，根据一审法院生效（2004）黔毕民初字第873号民事判决书，查封肖独成所有的该栋楼房共三层二十四间（除第三层靠楼梯间的一个进出）。虽然房产局于2012年12月撤销���肖独成在1997年办理的0××9号房屋产权证（该撤销行为是否合法还在审理中），但根据上述事实，应认定上述三层楼房在1995年至1997年之间所有权人已变更为肖独成，且在争议房屋变更所有权人及转让期间常莉并未提出异议，故原审对此判决并无不当，常莉的上诉理由不能成立，不予支持。关于被上诉人陈明俊是否应返还涉案房屋的问题。1999年11月24日，肖独成将三层楼房的第一层（三个进出）以15,000.00元转让给包志福，包自福支付了对价。包志福取得涉案房屋后于同年出租给陈明俊居住使用，又于2011年11月3日将涉案房屋以50,000.00元转让给陈明俊，在两次房屋转让时，该房屋所有权人均系肖独成（0××9号房屋产权证），两次房屋转让均系双方当事人的真实意思表示。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”基于以上法律规定，陈明俊取得该争议之房并未违反法律规定，包自福、陈明俊自出租、转让得该涉案房屋居住至今已长达十多年，根据诚实信用原则，为维护交易秩序，应认定涉案房屋已完成交易并交付使用，陈明俊无返还义务。常莉提出该争议之房属其所有，包自福、陈明俊系恶意串通取得该房屋，但其陈述与本案的客观事实不符，且未提供的证据证明其上诉主张，故对其要求被上诉人返还位于毕节市七星关区翠屏村北门口村民组的房屋及按市场出租价每年赔偿租金损失2,000.00元的诉讼请求，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼��》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4120元，由上诉人常莉承担。
本案再审期间，被申请人陈明俊提交一份毕节市七星关区市西街道办事处北门社区居民委员会于2014年4月21日出具的证明，内容为：因2003修防洪沟时，所有占沟邦的建筑物均无条件拆除无任何补偿。用以证明修建防洪沟时，居委会找陈明俊谈拆除建筑物事宜，涉案房屋是其所有。再审申请人常莉代理人认为该证据只能证明陈明俊当时居住在涉案房屋内，不能证明陈明俊是涉案房屋的产权人。被申请人肖独成认为拆防洪沟时陈明俊还未买涉案房屋，当时陈明俊只是借住在里面。本院认为，该证据载明的内容不能证实涉案房屋的权属，达不到陈明俊的证明目的，不予采信。
本院对有争议的事实认定如下：除一、二审查明的事实外，再审另查明，涉案房屋建成后未重新改建过。陈明俊于1999年至今一直居住涉案房屋。2005年6月20日，因被申请人肖独成未履行生效法律文书确定的义务，一审法院作出（2005）黔毕民执字第117号民事裁定书，对涉案房屋进行查封，并于2005年6月30日进行公告，限被执行人肖独成在2005年7月30日前履行偿还义务，逾期则依法委托评估、拍卖。后因查明查封的房屋已有部分抵偿给毕节市农村信用合作社，申请执行人吉永祥申请终结执行，一审法院于2005年9月30日裁定终结执行。在本案一审期间，一审法院向七星关区人民政府发出司法建议，认为七星关区人民政府向常莉、常秀惠登记颁发的房产证号95××92号、95××90号《房屋所有权证》上的房屋重复登记颁证情况。建议七星关区人民政府及时采取措施，对登记颁发给肖独成的00××9号��房屋所有权证》予以注销。2013年1月23日，毕节市七星关区房产事业局公告00××9号产权证作废。后陈明俊向一审法院提起行政诉讼，请求撤销毕节市七星关区房产事业局注销00××9号《房屋所有权证》的行政行为。一审法院于2015年8月12日作出（2014）黔七行初字第42号行政判决书，撤销毕节市房产事业局注销肖独成00××9号《房屋所有权证》的具体行政行为。常莉，肖独成不服，提起上诉，本院作出（2015）黔毕中行终字第140号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年1月12日，常莉、常秀惠以毕节市七星关区人民政府向肖独成颁发第00××9号《房屋所有权证》事实不清，程序严重违法，侵害其合法财产权为由，向贵州省大方县人民法院提起行政诉讼，该院经审理认为，被告毕节市七星关区人民政府颁发给肖独成的第00××9号《房屋所有权证》虽依法应予撤销，但撤销将会严重损害社会公共利益及他人合法权益。故判决确认被告毕节市七星关区人民政府于1997年12月29日颁发给第三人肖独成的第00××9号《房屋所有权证》的具体行政行为违法。常秀惠、常莉不服提起上诉，本院二审驳回上诉，维持原判。再审庭审中，申请人常莉的代理人称“涉案房屋建好后，并未按《合资建房协议》约定分配，常秀惠分得一楼靠楼梯的两个进出及楼梯后面的一间，共五间，常秀芬分得二楼靠楼梯的两个进出及楼梯后面的一间，共五间，登记机关未按实际分配进行登记，申请人一方已另行制作平面图交登记机关。”申请人常莉未提交证据证明常秀惠、常秀芬在登记机关进行过变更登记。
本院认为，本案再审争议的焦点为：1、肖独成与包自福、包自福与陈明俊之间转让涉案房屋的协议是否真��、有效；2、肖独成、包自福、陈明俊是否应返还房屋及赔偿租金损失。
一、关于肖独成与包自福、包自福与陈明俊之间转让涉案房屋的协议是否真实、有效的问题。根据查明的事实，肖独成将涉案房屋卖给包自福的事实，有双方签订的卖房文契和购房款收据为凭。肖独成并未否认该卖房文契和购房款收据的真实性，仅仅是以“不是真正的卖房，而是因合伙做生意亏损，为了安抚包自福之妻，应包自福的要求所写的协议。”为理由进行抗辩，但肖独成在一、二审及再审中均未提交充分的证据证明上述抗辩理由成立。包自福转让得房屋后，先将房屋租给陈明俊居住，后又将房屋转卖给陈明俊，包自福与陈明俊均认可转让行为的真实性，且有相应的卖房手续和收条及陈明俊实际管理使用多年的事实予以佐证，���莉提出包自福与陈明俊恶意串通的主张其并未提交充分的证据证明。并且上述协议也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。因此，肖独成与包自福、包自福与陈明俊之间的转让协议真实有效。
二、关于肖独成、包自福、陈明俊是否应返还房屋及赔偿租金损失的问题。虽然登记在常莉名下产权证号为字第××号房屋所有权证载明常莉的房屋为一层五间，但其在房产事业局房屋所有权证登记资料的房屋平面图载明常莉的房屋是一至三楼的每层一个进出。常莉的登记资料载明的房屋位置与常莉、常秀惠等几人签订的合资建房协议吻合。因此，常莉房屋产权证上登记的“一层”并非通常意义上理解的第一层。常莉持有产权证号为××号房屋所有权证对应的房屋并非完全是本案争议的��一层。并且争议房屋已在1997年登记在肖独成的名下，包自福、陈明俊受让该房屋时，产权登记人为肖独成，该登记的效力在于公信力。无论真实的权利是常莉还是其他人，该登记是否有效，作为受让人的包自福、陈明俊并不知晓。包自福、陈明俊相信登记的公信力，并签订转让协议，支付合理对价，实际管理使用争议之房多年，包自福、陈明俊已尽到审慎的注意义务。且在1998年到2011年的十多年间，涉案房屋所在的楼房被法院查封，并进行公告，部分房屋被执行给毕节市信用社，信用社又转让卖他人。常莉作为与该房屋有关联的人员，这些事件均对其权利有影响，其所居住地贵州省六盘水市并不遥远，但是常莉从未主张过权利。故常莉称其自1998年将房屋交由肖独成管理，于2011年才知房屋被转让及被其他人占有的情况不符合常理。《中华人民共和国物权法》第二百���十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”，虽然肖独成与包自福之间未就房屋的交付使用等进行约定，但交付转让房屋是转让人的主要义务之一，房屋已实际交付包自福，包自福已交付陈明俊管理使用的事实，充分说明转让人肖独成已实际完成了合同的交付义务。包自福、陈明俊根据有效的转让协议，相继获得了合法的占有权，该权利受法律保护。再审申请人常莉提出“包自福、陈明俊相对于再审申请人来说是无权占有。”的理由不能成立，常莉请求合法占有人包自福、陈明俊返还房屋的主张无法律依据，原一、二审判决不予支持其诉讼请求并无不当。
另外，对再审申请人常莉提出的“二审判决认定涉案房屋于1995年至1997年期间所有权人已变更为肖独成没有事实依据。”的再审理由，经查，肖独成将涉案房屋登记在其名下的时间为1997年12月，因此二审判决认定涉案房屋于1995年至1997年期间所有权人已变更为肖独成确实证据不足，存在瑕疵，本院依法予以纠正。但是包自福、陈明俊受让该房屋时，产权登记人已变更为肖独成，包自福、陈明俊是基于该登记的公信力而购买涉案的房屋，故该事实认定不影响本案的判决结果。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第一款“人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。”之规定，对原二审判决本院予以维持。
综上，二审判决认定事实虽有瑕疵，但基本事实清楚，判决结果正确，再审申请人常莉的再审请求无事实及法律依据，予以驳回。如常莉认为被申请人肖独成违法将争议房屋重复申请登记在其名下，造成常莉的损失，常莉可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下：
维持贵州省毕节市中级人民法院（2015）黔毕中民终字第644号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 艳
审 判 员 王明会
审 判 员 李中付
二〇一八年一月十七日
法官助理 郭友浪
书 记 员 刘 佳