上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终9823号
上诉人(原审被告)：上海长乐实业发展公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：杨宝国，董事长。
被上诉人(原审原告)：上海禾和物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：魏晓龙，董事。
委托诉讼代理人：屠逸影，公司员工。
上诉人上海长乐实业发展公司(以下简称“长乐公司”)与被上诉人上海禾和物业管理有限公司(以下简称“禾和物业”)因物业服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初23079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
长乐公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回禾和物业的一审诉讼请求。事实和理由：虽然本案所涉纠纷已经前案判决，但本案机械地完全照搬前案判决，缺乏依据。长乐公司已在前案中将全部租赁合同提交法院，禾和物业对于实际使用人的情况应已知晓，故不存在仍未移交的情况。保安费、保洁费应由禾和物业向实际使用人收取，一审判决仍由长乐公司支付实属错误。况且，按照合同约定，禾和物业如申请了政府补贴，则长乐公司无需支付保安费、保洁费。关于滞纳金部分，一审法院直接套用前案判决确定的比例认定滞纳金标准，明显过高，缺乏依据。由于2014年3月1日至2016年4月30日是双方前案即首次诉讼的阶段，在此争议期间，长乐公司尚不确定判决结果。事实上，2016年4月1日至30日的物业管理费在诉讼时还没到合同约定支付的时间。故不应支付滞纳金。由此可见，一审判决认定的滞纳金标准过高。最后，合同约定“按租金的25%收取管理费”中的租金应指实际收取的租金，而非政府制定的租金标准。另外，产证记载面积与实际出租的面积有所不同。即使前案判决中作出了不利于长乐公司的认定，在本案中，法院仍需对此重新实质审查处理。综上，长乐公司请求二审法院支持其上诉请求。
禾和物业辩称，长乐公司并不能仅以在前案中提交了租赁合同就认为已按合同约定对相关资料进行了移交。该租赁合同均是多年前签订，无法证明合同现在是否仍在履行，长乐公司也从未向禾和物业披露实际使用人的基本情况，包括具体联系人等信息，根本不具备实际操作性。有关滞纳金，按照合同计算标准，早已超过本金。至于其他争议，前案生效判决均一一进行了认定。禾和物业认为，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
禾和物业向一审法院起诉请求：1、长乐公司支付禾和物业本市巨鹿路XXX号1-3层商铺(以下简称“系争商铺”)自2014年3月1日起至2016年4月30日止的物业服务费(包括管理费、保安费、保洁费)人民币165,109.84元(以下币种均为人民币)；2、长乐公司支付禾和物业滞纳金165,109.84元。
一审法院认定的事实：一、(2014)黄浦民四(民)初字第956号民事判决书就禾和物业与长乐公司关于系争商铺自2005年7月1日起至2014年2月28日止的物业服务费的物业服务合同纠纷一案载明：“上海市巨鹿路XXX号(原金陵西路XXX号)、17号(原金陵西路XXX号)、裙房XXX-
XXX号金鹿小区为公有住宅售后小区，但金鹿小区内仍有部分房屋未出售，长乐公司为该房屋的产权人，长乐公司将房屋出租并按政府规定标准收取租金。系争商铺(建筑面积1,788.84平方米，房屋类型为店铺)即为上述房屋之一，该房屋由长乐公司出租。根据上海市房地产登记簿房屋状况租赁信息和《上海市公有非居住房屋租赁合同》，上海市巨鹿路XXX号3层(建筑面积435平方米)先后由上海开源房地产公司和上海联合协作投资(集团)公司租赁使用，租金为每月每平方米10.20元；上海市巨鹿路XXX号底层朝南部位(建筑面积239平方米)自2005年1月起租赁给原上海市卢湾区(现黄浦区)社会保险事业管理中心(后转租给上海金伴办公用品有限公司)，租金至今仍为每月每平方米5元；其余部位使用情况未知。2006年7月1日，禾和物业与金鹿业委会签订《物业服务合同》，约定禾和物业为金鹿小区(物业类型：售后公房)提供物业服务，服务期限为2005年7月1日至2008年6月30日；非居住用房的收费标准为：营业用房和办公用房均按租金的25%收取管理费，由房屋业主支付，保洁费用按每平方米建筑面积0.50元收取，保安服务费按每平方米建筑面积0.50元收取，由房屋使用人支付；自本合同生效之日的当月起发生的物业管理费由业主承担，业主应依照上述标准向禾和物业支付物业管理费；物业管理费按季缴纳，业主和金鹿业委会应承担的费用应在每季度第三个月的15号前履行缴纳义务；逾期缴纳的，禾和物业可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金；禾和物业根据法律法规的约定和合同约定，向业主或物业使用人收取物业管理费，通过合法有效的方式解决拖欠物业管理费的问题；售后公房新政策出台，禾和物业按新政策向业主收取规定的各项费用，随之补贴禾和物业的保安、保洁费取消。合同期满后，因金鹿业委会原有成员期满、辞职等原因无法继续履行职责，新的业委会亦未成立，无法选聘新的物业公司，禾和物业继续为金鹿小区提供物业服务至今。另查明，根据《提高本市公有非居住用房租金的计算口径》[沪房(86)公字发第503号]的规定，非居住用房一律以建筑面积为计租面积，租金单价以房屋现用途、房屋结构和房屋所处地段等次确定，房屋租金＝房租单价*建筑面积，系争金鹿小区属于二等地段，二等钢砼结构每月每平方米租金5.50元。根据《上海市1996年公有非居住用房租金调整实施办法》[沪府发(1996)30号文之附件四]的规定，凡中央商务区已列入置换计划的大楼，租金标准调整为每月每平方米28元，其中属于财政全额拨款的行政、事业单位办公用房租金调整为每月每平方米15元，其增加部分的租金，财政不予补贴，具体置换的调租大楼由市房地局会外滩房屋置换公司确定；繁华商业街包括南京路、淮海路、西藏路、四川北路营业用房的租金标准，在1987年租金标准的基础上增加1.5倍；各区商业路段由市物价局、市房地局和市商委共同确定，这些路段的营业用房租金标准在1987年租金标准的基础上增加1.12倍计算；其他路段及办公、生产、仓储用房均在1987年标准的基础上增加0.75倍计算。根据《上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法》的规定，已列入中央商务区置换计划并已开始实施动迁的大楼，租金标准由1996年每月每平方米28元调高到29.70元，其中属于财政全额拨款的行政、事业单位办公用房，租金标准由1996年每月每平方米15元调高到每月每平方米15.90元，其增加部分的租金，财政不予补贴，具体置换的调租大楼由市房地局会外滩房屋置换公司确定；繁华商业街营业用房、各区主要商业路段营业用房以及其他路段办公、生产、仓储、营业用房的租金标准，在1996年租金标准上提高6%。再查明，禾和物业、长乐公司曾因长乐公司拥有的房屋未支付物业管理费、停车费多次进行协商，禾和物业此次诉讼前也曾数次将长乐公司诉至法院，均因涉案房屋使用情况不明或需要另行协商等原因撤诉。法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。根据《关于进一步加强公有住宅售后管理的通知》[沪房地物(1997)427号]及相关规定，公有住宅出售率在30%以上的，应该成立业主委员会，业主委员会是全体业主的代表，不仅代表私房业主，而且代表公房业主，业主委员会的决定对全体业主(包含公房业主)具有同等约束力，金鹿业委会是金鹿小区全体业主的代表，禾和物业与金鹿业委会签订的《物业服务合同》对金鹿小区全体业主具有约束力，长乐公司辩称《物业服务合同》仅针对售后公房，长乐公司作为公房业主不受《物业服务合同》约束、公房物业管理费应由公房所有人委托物业公司的前提下由双方协商确定的辩称意见，法院不予采纳，长乐公司作为系争房屋业主应该按照《物业服务合同》的约定支付物业管理费。长乐公司辩称《物业服务合同》早在2008年6月30日到期，合同期内禾和物业并未履行物业管理义务，合同到期后禾和物业撤出小区未再提供服务，事实管理不能成立，禾和物业无权向长乐公司主张物业管理费，但禾和物业提供的《情况说明》表明禾和物业自2005年7月1日起一直为金鹿小区提供物业服务至今，故长乐公司该辩称意见法院不予采纳。长乐公司辩称禾和物业诉请超过诉讼时效，经查禾和物业开始为金鹿小区提供物业服务后曾就物业管理费问题与长乐公司多次协商并曾多次诉至法院，虽然均因涉案房屋使用情况不明或需要另行协商等原因撤诉，但禾和物业并未放弃主张物业管理费的权利，长乐公司该辩称意见，法院不予采纳。关于管理费，本案系争房屋为营业用房，根据《物业服务合同》的约定，营业用房和办公用房均按租金的25%收取管理费，由房屋业主支付；禾和物业、长乐公司对租金标准有异议，禾和物业主张根据《上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法》的规定，系争房屋应适用已列入中央商务区置换计划并已开始实施动迁并由财政补贴的行政、事业单位办公用房租金标准(即每月每平方米15.90元)，长乐公司主张系争房屋应适用其他路段及办公、生产、仓储用房的标准(即5.5*1.75*1.06＝10.20元)；法院认为，已列入中央商务区置换计划并已开始实施动迁的大楼由市房地局会外滩房屋置换公司确定，根据《上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法》的规定及系争房屋的所处的地段、现状，系争房屋不属于已列入中央商务区置换计划并已开始实施动迁的大楼，不能适用每月每平方米15.90元的租金标准，禾和物业关于租金标准的主张无事实和法律依据。长乐公司主张的每月每平方米10.20元的租金标准符合相关政府文件规定和系争大楼的实际情况，禾和物业、长乐公司提交的证据亦未证明长乐公司收取的租金高于此标准，故长乐公司该辩称意见，法院依法予以采纳，但长乐公司主张按照实际租赁面积计算租金的意见，不符合《提高本市公有非居住用房租金的计算口径》关于非居住用房一律以建筑面积为计租面积的规定，法院依法不予采纳。长乐公司辩称部分房屋租金标准低于每月每平方米10.20元，应该按照实际租金标准计算管理费，法院认为，《上海市公有非居住房屋租赁合同》约定由上海市黄浦区社会保险事业管理中心租赁使用的一层朝南部位(建筑面积239平方米)租金为每月每平方米5元，长乐公司至今仍按该标准收取租金，禾和物业也无证据证明长乐公司是恶意收取低于《上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法》规定的租金标准，故该部分以长乐公司实际收取的租金为准计算管理费。系争房屋部分部位使用情况未明，按照《上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法》规定的租金标准计算管理费。关于保洁费、保安费，《物业服务合同》约定保洁费、保安费均按每月每平方米0.50元收取，由房屋使用人支付，长乐公司亦辩称保安费、保洁费应由房屋承租人或房屋使用人支付，法院认为，长乐公司作为系争房屋业主又兼有收取房屋租金等管理职能，掌握承租人情况，在禾和物业为金鹿小区提供物业服务后，应负有主动向禾和物业提供全部房屋承租人或房屋使用人资料的义务，便于禾和物业依据长乐公司提供的资料要求房屋承租人或房屋使用人支付保安费、保洁费，但长乐公司提供的证据未能证明其主动向禾和物业移交了上述资料，导致禾和物业无法直接向房屋承租人或房屋使用人主张保安费、保洁费，因此禾和物业要求长乐公司按照合同约定支付保安费、保洁费的诉讼请求，法院依法予以支持。鉴于长乐公司存在拖欠物业管理费的事实，禾和物业要求长乐公司支付拖欠的物业管理费滞纳金的诉讼请求理由成立，长乐公司还应按合同约定支付滞纳金，滞纳金的数额根据欠费金额作相应调整。据此，法院判决长乐公司应支付禾和物业自2005年7月1日起至2014年2月28日止管理费、保洁费、保安费628,126.72元及滞纳金628,126.72元。”
二、2015年12月28日，上海市第二中级人民法院作出(2015)沪二中民二(民)终字第2201号针对上诉人长乐公司不服上述(2014)黄浦民四(民)初字第956号民事判决载明：“依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，各方均应按约履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。金鹿业委会是金鹿小区全体业主的代表，业委会的决定对全体业主均具有约束力。金鹿业委会与禾和物业签订的《物业服务合同》系合同当事人真实意思表示，内容无违法之处，对长乐公司具有约定力。禾和物业自进驻小区后与长乐公司就物业管理费问题素有争议，禾和物业亦多次诉讼至法院，后虽因种种原因撤诉，但可表明被上诉人并未放弃向上诉人追讨物业管理费的诉讼权利，诉讼时效依法中断。本案中，禾和物业主张的物业管理费包含管理费、保洁费和保安费。关于管理费，禾和物业在合同到期后，继续提供了物业服务，长乐公司作为业主应当按约支付管理费。根据《物业服务合同》约定，营业用房及办公用房均按租金的25%收取管理费。原审法院依据在案证据，认定涉案房屋每月每平方米的租金标准为10.20元，合法有据，法院认同。根据《提高本市公有非居住用房租金的计算口径》规定，非居住用房一律以建筑面积为计租面积，故对长乐公司主张公建配套设施面积不应计算物业管理费的意见，法院不予采纳。经审理查明，2005年1月1日至今，长乐公司将部分系争房屋(一层朝南部位，建筑面积239平方米)出租并实际按每月每平方米5元标准收取租金，故该部分房屋的物业管理费应根据长乐公司实际收取的租金为计算标准。系争房屋其余部位则因使用情况未明，相应的物业管理费仍应按每月每平方米10.20元的租金标准计算。关于保洁费、保安费，鉴于长乐公司作为业主未能向禾和物业提供房屋承租人或使用人的资料，妨碍了禾和物业收取相关费用，故原审法院判令长乐公司根据合同约定支付保安费、保洁费并无不当。长乐公司长期拖欠物业管理费，应当按约支付滞纳金。原审法院根据本案实际情况确定的滞纳金尚属合理，法院一并予以维持。综上，长乐公司的上诉理由，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。据此判决驳回上诉，维持原判。”
三、长乐公司未支付2014年3月1日起至2016年4月30日止的物业服务费(包括管理费、保安费、保洁费)。
一审另查明，长乐公司认可系争商铺的租赁情况、租金情况自2015年12月28日至今未发生变化，长乐公司亦未向禾和物业移交实际使用人的情况。
一审法院认为，根据上述业已生效的关于系争商铺的物业服务费的民事判决，系争商铺中除1号1层239平方米的物业管理费的收费标准为每月每平方米5元，其余面积的物业管理费的收费标准均为每月每平方米10.20元，保安、保洁费的收费标准均按每月每平方米0.50元，而物业管理费及保安、保洁费的收费标准、支付的主体所依据的事实和法律基础，包括物业服务合同、租赁、租金情况以及实际使用人移交情况在前述判决之后的本案中均未发生变化，故长乐公司仍应按照上述标准向禾和物业支付物业管理费和保安、保洁费。长乐公司的辩称意见亦与生效的民事判决书中记载的长乐公司辩称意见大致相同，上述一审、二审民事判决书均已详细分析阐述和驳斥，法院不再赘述。禾和物业要求1号1层239平方米的物业管理费的收费标准亦按照每月每平方米10.20元计算的主张，与已生效的判决相悖，同时缺乏合同依据和法律依据，法院不予支持。长乐公司逾期支付物业服务费，应按照物业合同约定承担滞纳金，滞纳金的金额应以本金为限。
一审法院作出判决：一、上海长乐实业发展公司应于判决生效之日起十日内支付上海禾和物业管理有限公司自2014年3月1日起至2016年4月30日止的物业服务费(包括管理费、保安费、保洁费)157,031.73元；二、上海长乐实业发展公司应于判决生效之日起十日内支付上海禾和物业管理有限公司滞纳金157,031.73元。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，长乐公司就部分房屋与上海市建筑材料供应总公司、上海联合协作投资(集团)公司、原卢湾区社会保险事业管理中心等签订了《公有非居住房屋租赁合同》，租赁起始期限为2004年、2005年不等，租赁截止期限则约定至2014年12月31日或长期。
本院认为，有关保安费、保洁费的上诉部分，长乐公司辩称其在前案诉讼中已提供了其与实际使用人的租赁合同，故保安费、保洁费应向实际使用人收取。对此，本院认为，前案生效判决已确认长乐公司作为系争商铺业主，同时兼有收取房屋租金、掌握承租人情况等管理职能。在禾和物业为金鹿小区提供物业服务后，长乐公司应负有主动向禾和物业提供全部房屋承租人或房屋使用人资料的义务，便于禾和物业依据长乐公司提供的资料要求房屋承租人或房屋使用人支付保安费、保洁费。经查，长乐公司在前案及本案诉讼中所提交的租赁合同，均是在十几年前签订，有一份租赁期限已于2014年12月31日到期，而其余的租赁期限均未约定截止日期。本院认为，在租赁合同中既有租赁期限到期，又有不定期租赁期限的情况之下，禾和物业难以得知当前的商铺承租人或实际使用人的具体情况，是否与多年前签订的租赁合同所载明的承租人发生了变化，也无法得知长乐公司与现在的承租人或实际使用人是否仍有保安费、保洁费由谁承担的具体约定。因此，禾和物业仅凭在前案诉讼中将租赁合同作为证据提交，本院难以认定长乐公司完成了自身的通知及移交义务。在本案诉讼之后，从长乐公司角度而言，其应向禾和物业书面确认系争房屋当前承租人，并提供相应保安费、保洁费应向谁收取以及收取的合同依据。而禾和物业，则应在收到相关资料后，依照合同约定向承租人或实际使用人主张保安费、保洁费，而非径行向长乐公司主张。只有在主张受阻后，再依法律法规规定主张己方的合法权利。另外，前述案件的审理阶段不构成长乐公司拒付物业服务费的正当理由，况且判决结果亦支持了禾和物业的相关主张。因此，滞纳金部分，一审法院认定并无不当。有关租金以及面积的认定标准，生效判决已作相关认定，具有拘束力。长乐公司并无充分证据证明前案错误，因此，在实际情况未发生变化的情况下，本案仍应遵循前案结果作出相应判决。综上所述，长乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6,010.95元，由上诉人上海长乐实业发展公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 俊
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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