福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽0583民初9156号
原告中国农业银行股份有限公司南安市支行。住所地福建省南安市溪美街道成功街***号。统一社会信用代码91350583856303885A。
负责人龚兵，该支行行长。
委托诉讼代理人陈鲁渭，女，1983年10月11日出生，汉族，住福建省南安市，系该行员工。
委托诉讼代理人赖燕凌，女，1988年11月26日出生，汉族，住福建省德化县，系该行员工。
被告洪诗芳，男，1972年12月21日出生，汉族，住福建省南安市。
被告李自惠，女，1971年9月18日出生，汉族，住福建省南安市。
被告南安市中宇房地产开发有限公司，住所地福建省南安市仑苍镇园头工业区，统一社会信用代码913505835633979296。
法定代表人洪煌耀，男，1979年10月29日出生，汉族，住福建省南安市。
原告中国农业银行股份有限公司南安市支行(以下简称农行南安支行)与被告洪诗芳、李自惠、南安市中宇房地产开发有限公司(以下简称中宇公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行南安支行的委托诉讼代理人赖燕凌，被告洪诗芳、李自惠到庭参加诉讼；被告中宇公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告农行南安支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告洪诗芳、李自惠立即归还原告贷款本金人民币222171.41元及相应未还的利息、罚息、复利（贷款未还的利息、罚息、复利自2017年10月21日起计算至实际还款之日止按合同约定及中国人民银行相关规定计算）;二、判令原告有权对被告洪诗芳、李自惠提供的借款抵押物（南安市中国水暖城三期6号楼3层301号店、302号店）拍卖、变卖所得价款优先受偿;三、判令南安市中宇房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任;四、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告洪诗芳和李自惠为夫妻关系。2014年6月28日三被告与原告签订一份《个人购房担保借款合同》，合同编号：35020120140030538，合同约定洪诗芳向原告借款人民币30万元，期限120个月，借款利率为中国人民银行同期基准利率基础上上浮25%，采用按月等额本息还款的还款方式。该借款用途：购买位于南安市中国水暖城三期6号楼3层301号店、302号店的商品房，并以该套房产设定抵押担保，原告和被告洪诗芳、李自惠依法向有权登记机关办理了抵押权预告登记手续，预告登记证号：南房预（商）押字第0220142718号，现尚未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。该笔借款由被告李自惠出具共同还款承诺书，承诺为被告洪诗芳上述借款合同项下所有贷款承担共同还款责任。该笔借款同时由南安市中宇房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，承诺自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。原告依约于2014年7月4日向借款人洪诗芳发放贷款人民币30万元，期限至2024年5月26日，执行年利率8.1875%。期间借款人洪诗芳屡次逾期，被告南安市中宇房地产开发有限公司于2016年9月23日代为清偿本金4254.77元、利息2624.55元，于2017年9月30日代为清偿本金6767.02元、利息3610.96元。被告李自惠也未承担共同还款责任。截至原告起诉日，被告尚欠原告贷款本金人民币222171.41元及相应未还的利息、罚息、复利。被告洪诗芳未按约按期足额偿还借款，已构成违约，根据《个人购房担保借款合同》第十二条第四款的约定，原告有权提前收回已发放借款。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告确认被告洪诗芳于2017年11月20日归还了借款本金2290.37元，利息1134.13元，截止2017年12月20日，被告洪诗芳结欠原告借款本息219881.04元，利息1122.31元。
被告洪诗芳、李自惠辩称，原告所述的借款属实。我每个月都有还款，从7月份开始没还，但后面我又补还给原告了。
中宇公司未作答辩。
经审理查明，被告洪诗芳、李自惠于2008年6月17日登记结婚，两人是夫妻。2014年6月28日原告以贷款人、抵押权人的名义与三被告(其中被告洪诗芳以借款人、抵押人的名义，被告李自惠以抵押人的名义，被告中宇公司以保证人的名义)签订1份合同编号为35020120140030538的《个人购房担保借款合同》。合同约定，被告洪诗芳向原告借款300000元；借款用途为购买位于南安市中国水暖城(三期)6号楼3层301、302号店；期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率以借款发放日中国人民银行同期贷款基准利率为基础上浮25%后确定，借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率按合同1.4.1约定的第(2)种方式进行浮动，利率调整以12个月为1个周期；还款方式为等额本息还款法；还款周期为1个月，还款日为每月的20日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；本合同项下借款采用阶段性保证加抵押担保方式；阶段性保证人为被告中宇公司，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止为借款人的债务承担连带保证责任，保证担保的范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；被告洪诗芳、李自惠同意以其购买的位于南安市中国水暖城(三期)6号楼3层301、302号店向贷款人提供抵押担保，抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用，在本合同签订之日起10日内办妥抵押预告登记，南安市村中国水暖城(三期)6号楼3层301、302号店满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。合同还约定，因借款人未按约定按期足额偿还借款，借款人可提前收回已发放借款并有权提前行使担保权。2014年6月28日被告李自惠向原告出具1份共同还款承诺书，被告李自惠承诺与洪诗芳对编号为35020120140030538《个人购房担保借款合同》下所发放的所有贷款承担共同还款责任。2014年7月3日原告与被告在南安市房地产管理处就南安市中国水暖城(三期)6号楼3层301、302号店办理了预购商品房抵押权预告登记，但至今没有办理抵押登记手续。2014年7月4日，原告按照被告洪诗芳的申请向被告洪诗芳发放300000元的贷款，确定执行年利率8.18750%，逾期年利率12.28125%，贷款到期日为2024年5月26日。借款后，被告洪诗芳多次未按合同的约定还款，被告李自惠没有按其承诺履行共同还款义务，被告中宇公司代被告洪诗芳偿还了多期贷款本息(包括利息、罚息、复利)。截至2017年11月1日，被告洪诗芳、李自惠尚欠原告贷款本金22171.41元、利息453.6元。后被告洪诗芳于11月20日归还借款本金2290.37元，利息1134.13元，截止2017年12月20日，被告结欠原告借款本息219881.04元，利息1122.31元。
以上事实，有原告提交的被告洪诗芳、李自惠身份证和结婚证复印件，被告中宇公司营业执照复印件，编号分别为35020120140030538的《个人购房担保借款合同》复印件(与原件核对无异)，被告李自惠出具的共同还款承诺书复印件(与原件核对无异)，被告中宇公司出具的承诺书复印件(与原件核对无异)，房屋预告登记证明复印件(与原件核对无异)，借款凭证复印件(与原件核对无异)，个人借款还款明细打印件，2份贷款还款汇总试算凭证打印件、5份业务凭证复印件(与原件核对无异)，以及当事人在庭审中的陈述为证。被告洪诗芳、李自惠、中宇公司对原告主张的事实和提供的证据没有提出异议，也没有提出相反证据或反驳证据。因此可以确认原告提供的这些证据具有证明力，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告与被告洪诗芳、李自惠、中宇公司签订的编号分别为35020120140030538的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的。合同各方当事人均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告已经按照约定分别向被告洪诗芳发放贷款300000元，对于这笔贷款被告洪诗芳却有多期借款本息没有按时支付，其行为已经构成违约，被告洪诗芳至今尚欠原告贷款本金合计219881.04元。根据合同的约定，原告依法有权提前收回这笔贷款并提前行使担保权。因本案讼争的债务发生在被告洪诗芳、李自惠婚姻关系存续期间，且用于被告洪诗芳、李自惠共同购房，被告李自惠也承诺与被告洪诗芳对本案讼争的债务承担共同还款责任，因此原告要求判令被告洪诗芳、李自惠立即归还原告贷款本金及相应未还的利息、罚息、复利的请求，合理合法，依法应予支持。原告与被告虽就被告洪诗芳、李自惠购买的南安市中国水暖城(三期)6号楼3层301、302号店办理了预购商品房抵押权预告登记，但该预告登记行为的目的是为了保障原告将来取得抵押权，它所登记的不是现实的抵押权，而是将来设立抵押权的请求权。鉴于当事人至今没有为南安市中国水暖城(三期)6号楼3层301、302号店办理抵押登记手续，故本案原告尚未取得抵押权。因此原告要求对拍卖、变卖南安市中国水暖城(三期)6号楼3层301、302号店所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据合同的约定，被告中宇公司提供的是阶段性连带责任保证担保，即被告中宇公司自本案的借款发放之日起至被告洪诗芳、李自惠取得房屋权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告洪诗芳向原告所借的借款承担连带保证责任。该“阶段性保证担保”条款其实是附解除条件的合同，即被告洪诗芳、李自惠取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续是被告中宇公司保证责任终止的条件。因当事人至今没有办理南安市中国水暖城(三期)6号楼3层301、302号店的抵押登记手续，被告中宇公司阶段性连带责任保证终止的条件并未成就，所以原告有权要求被告中宇公司对被告洪诗芳、李自惠上述未清偿的借款本金、利息、罚息、复利承担连带清偿责任。被告中宇公司向原告承担保证责任后，依法有权向被告洪诗芳、李自惠追偿。被告中宇公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告洪诗芳、李自惠于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南安市支行贷款本金219881.04元及相应未还的利息、罚息、复利（其中截止2017年12月20日的利息为1122.31元，自2017年12月21日起至实际还清贷款之日止的利息、罚息、复利按编号为35020120140030538的《个人购房担保借款合同》的约定和中国人民银行的规定计算）。
二、被告南安市中宇房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；被告南安市中宇房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告洪诗芳、李自惠追偿。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司南安市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4615元，减半收取计2307.5元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 蔡文鑫
二〇一八年一月十九日
书记员 叶海亿
速录员 陈春玲
附：本案引用的主要法律条文及申请执行提示
一、判决引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
3、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
4、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。
夫妻一方在从事、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。
5、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
7、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
二、申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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