北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第01448号
原告甘立国，男，1980年9月20日出生。
委托代理人苏宁，男，1982年7月5日出生，聊城国泰证信法律服务所法律工作者。
委托代理人杜美超，女，1985年6月3日出生，聊城国泰证信法律服务所法律工作者。
原告艾永春，女，1980年9月23日出生。
委托代理人苏宁，男，1982年7月5日出生，聊城国泰证信法律服务所法律工作者。
委托代理人杜美超，女，1985年6月3日出生，聊城国泰证信法律服务所法律工作者。
被告潘秀云，女，1944年12月30日出生。
委托代理人刘琼，北京市安理律师事务所律师。
委托代理人王欣，北京市安理律师事务所律师。
原告甘立国、原告艾永春（以下简称二原告）与被告潘秀云（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐娟独任审判，公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人苏宁、杜美超、被告的委托代理人刘琼、王欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2013年5月6日，我二人通过链家地产居间服务，与被告就位于北京市朝阳区团结湖南三条3号楼5层1单元501号的房屋签订北京市存量房屋买卖合同，约定成交价格为2455000元。原告按照购房合同约定，如期交付了购房款及相关税费。根据购房合同约定，过户当日为房屋交付日，在房屋交付以前发生的物业管理费、供暖费等费用由出卖人承担，该房屋2013年9月13日完成过户登记，但实际上原告交纳了全年的物业费336.7元，供暖费1855.5元，被告并没有如约交付其应当承担的部分。在房屋买卖合同补充协议中约定，在银行批贷后7个工作日内，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续，甲方如逾期办理，逾期超过15日的，以房屋总价款的20%向买受方支付违约金。原告于2013年5月27日通过住房公积金贷款审核，但被告并未如约配合办理房屋所有权转移登记手续，于2013年9月13日才取得房屋所有权证书，比合同约定的120日超出了7天。合同还约定，出卖人应当在房屋所有权转移之日起15日内，办理户口迁出，如因买受人自身原因未如期迁出，应向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当再按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。被告在我二人起诉后，才将户口迁出，应当承担违约责任。现我二人诉至法院，要求被告1、支付逾期办理房屋所有权转移登记手续违约金491000元，2、给付二原告垫付的2013年1月至8月的物业费224元，3、延迟领取房产证的违约金8592.5元，4、过户后15日内未迁出户口的违约金127500元；超过15日后的逾期迁出户口的违约金99427.5元。
被告辩称：被告就过户一事并未违约。根据补充协议的相关约定，应该是在银行批贷后7个工作日内办理过户手续，且违约条款约定是超过15天为根本违约，但是本交易原告申请的银行审批贷款金额是104万元，但最终银行审批下来的金额是92万元，之间存在12万元的差额。双方在签订合同的时候有明确的约定，二原告申请的是104万元，如果申请不下来，剩余房款以现金支付给被告。二原告支付这12万元的差额现金是在9月13日，即过户的当日，因此从保护被告未来能够获得房款及房屋买卖的交易惯例来讲，被告必须是在确认原告能够全额支付的情况下才办理过户手续，所以被告认为关于过户的问题被告没有违约。即使法院认定被告有违约行为，对于补充协议和主协议约定的违约金均过高，根据合同法司法解释的相关规定，违约金不得高于实际损失的30%，但现在二原告没有证明其实际损失，故我方认为原告的违约金主张过高。
涉案房屋已在2013年6月实际交付给中介公司，所以被告愿意承担2013年1-5月份的物业费。
二原告的第三项和第一项的诉讼请求是重复的。
对于迁出户口违约金及滞纳违约金，被告在开庭前已经将户口迁出，迁出日期是2013年12月19日。关于这个违约金我们也是认为约定的违约条款过高，这个行为给原告造成的损失并没有直接的证据能够证明，所以请求法院适当调低。
经审理查明：2013年5月6日，二原告（买受人）与被告（出卖人）经北京链家房地产经纪有限公司中介，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。约定由买受人购买出卖人所有的位于北京市朝阳区团结湖中路南三条3号楼1单元501号房屋。合同约定：房屋成交价为1350000元，设施设备1105000元。买受人拟贷款金额为1040000元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人及继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。在房屋交付前发生的物业管理费……由出卖人承担，交付日以后发生的费用由买受人承担。出卖人应当在过户当日当房屋交付给买受人。逾期交房15日以内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，逾期超过15日，买受人退房的，出卖人应当退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。双方当事人同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在120日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。当日，双方还签订有《补充协议》，约定双方同意在银行批贷后7个工作日内，共同办理房屋所有权转移登记手续。双方应当在产权转移前自行办理物业交割手续。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。双方还约定，乙方申请公积金贷款104万元，如申请不下来，剩余部分房款以现金支付给甲方。当日，双方对现金选择了四方交易资金监管。二原告向被告支付了3万元定金。
2013年5月17日，双方签署了网签合同。
2013年5月27日，北京住房公积金管理中心通知二原告的借款申请经审核，同意发放公积金贷款92万元整。
2013年9月13日，二原告向被告支付了公积金贷款之外的12万元现金，双方办理了房屋过户手续。被告交纳了2013年物业费336.70元（每月物业费28元）。
2013年12月19日，被告办理了户口迁出手续，迟延迁出共计82天。
以上事实，有双方当事人当庭的陈述、买卖合同等证据在案佐证。
本院认为：二原告在公积金贷款未能获得全额审批后，余款应当积极主动向被告支付。双方约定有资金监管帐户，二原告应以将剩余房款交至此帐户内的行为作为履行完己方全部付款义务的方式。但二原告直至2013年9月13日双方办理房屋过户手续当天，才将剩余的12万元现金交付给被告，完成了付款义务，本院无法认定被告方存在迟延办理过户的违约行为。二原告要求被告支付逾期办理房屋所有权转移登记手续违约金的诉讼请求本院不予支持，其主张的迟延领取房产证的违约金亦不予支持。双方在2013年9月13日办理的产权登记转移手续，此前的物业费等费用按照双方约定应当由被告承担。被告称2013年6月就已经将房屋钥匙交付给中介公司而拒绝支付此后物业费的主张不能成立。二原告要求被告交纳2013年9月之前的物业费，符合合同约定，本院予以支持。关于迟延迁出户口的违约金，被告未能在双方办理房屋过户手续后15日内将户口迁出，并且在15日后又迟延了67天，应当承担违约责任。二原告主张的此项违约金符合合同约定，本院予以支持，但根据被告的违约后果、违约程度，两项违约金数额相加后数额过高，本院酌情调整。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告潘秀云于本判决生效后十日内给付原告甘立国、原告艾永春物业费二百二十四元。
二、被告潘秀云于本判决生效后十日赔偿原告甘立国、原告艾永春逾期迁出户口的违约金十三万元。
三、驳回原告甘立国、原告艾永春其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5013元，原告甘立国、原告艾永春负担3863元（已交纳），由被告潘秀云负担1150元（原告甘立国、原告艾永春已交纳，被告潘秀云于本判决生效后十日内给付原告甘立国、原告艾永春）。
公告费260元，由被告潘秀云负担（原告甘立国、原告艾永春已交纳，被告潘秀云于本判决生效后十日内给付原告甘立国、艾永春）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 徐 娟
二〇一四年一月二十七日
书记员 孙媛媛