杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭西民初字第1554号
原告：上海上房物业管理有限公司杭州分公司。
负责人：周超。
委托代理人：陈菁。
委托代理人：张涵刚。
被告：高立群。
委托代理人：乐可平。
原告上海上房物业管理有限公司杭州分公司（以下简称上房物业公司）诉被告高立群物业服务合同纠纷一案，于2011年6月23日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员熊英英独任审判，于2011年7月27日、7月28日公开开庭审理。原告上房物业公司的委托代理人陈菁、张涵刚，被告高立群的委托代理人乐可平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上房物业公司诉称：其与高立群签订有《锋尚苑前期物业管理服务合同》，对双方权利义务进行了约定。其依约履行了自己的义务，但高立群未按约定支付物业服务费，且经书面催讨至今未付，故诉至法院请求判令高立群支付拖欠的物业服务费1694.3元（包括2010年1月至8月的物业管理费855.2元、2006年9月至2008年9月需补收的能耗费480元、2010年1月至8月的能耗费342.4元、截止2010年8月15日欠付的水费16.7元）、滞纳金410.5元（就拖欠的物业管理费855.2元按日千分之二从2010年1月1日计算至2010年8月31日），共计2104.8元。
被告高立群辩称：1、上房物业公司关于物业服务费的计算有误，应按71.14平方米的建筑面积计收。其确实未交纳2010年1月至8月的物业管理服务费，但系上房物业公司未按约履行其物业服务合同义务所致。待有关部门进行物价核定之后，愿意承担应付的物业管理服务费。至于违约金，因上房物业公司违约在先，其有权拒交物业管理服务费，故无需承担违约金；2、从上房物业公司提交的进户流转单看，其已经按0.3元／m2月预交能耗费，但上房物业公司从未按约每年结算，故无权再收取能耗费；3、上房物业公司关于代缴了水费16.7元的主张并无证据。故请求驳回原告上房物业公司的诉讼请求。
原告上房物业公司为支持其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
1、2006年3月上房物业公司与高立群订立的《锋尚苑前期物业管理服务协议》。证明双方的权利义务以及上房物业公司的收费范围、收费标准以及主张滞纳金的依据。
2、2010年11月24日浙江五强律师事务所发出的催讨函复印件。证明上房物业公司向高立群催讨物业服务费的事实。
3、高立群的《业主情况登记表》、《锋尚苑业主或物业使用人进户流转单》，《物业长期（预）租赁合同（使用权转让合同）》及收据，高立群的身份证复印件。证明高立群系锋尚苑3幢708室业主的事实。
4、申通快递邮寄凭证。证明2010年11月24日的催讨函已经寄给高立群。
5、2010年8月杭州天元世纪置业有限公司（以下简称天元公司）、上房物业公司、杭州佰全西港物业管理有限公司（以下简称佰全西港物业公司）订立的《锋尚苑退管协议》。证明上房物业公司退出锋尚苑的物业管理系因锋尚苑前期物业管理服务合同到期，并非管理不善。
6、2008年11月15日上海上房物业管理有限公司浙江区事业部锋尚苑客户服务中心作出的锋尚苑（客）字（2008）第023号通知。证明上房物业公司对预收的能耗费标准进行调整、结算和需补收的情况，并对此进行了公示。
被告高立群为支持其主张的事实，向本院提交以下证据材料：
1、2010年8月23日天元公司作出的《物业公司更替通知》。证明上房物业公司在管理锋尚苑小区期间由于管理不到位给小区造成了监控设施瘫痪等安全隐患与损失，为此，锋尚苑的开发商天元公司更换了物业公司。
2、消防、电梯、工程、弱电的物业交接单。证明上房物业公司因管理不到位给锋尚苑小区设施设备造成的安全隐患与损失的具体情况。
3、光盘。证明上房物业公司管理不到位给锋尚苑小区造成的安全隐患与损失的具体情况。
经质证，关于原告上房物业公司提交的证据，被告高立群对证据1-4没有异议；对证据5真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为前期物业管理服务合同虽在2009年2月14日到期，但上房物业公司实际退出锋尚苑的时间是2010年9月15日，原因是上房物业公司管理不到位对小区设施设备造成了损坏；对证据6的真实性没有异议，但对是否张贴公示存有异议，且只能证明了补收预收能耗费的标准，并非结算。
关于被告高立群提交的证据，原告上房物业公司对证据1的真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为与本案无关；对证据2的真实性不予认可，表示不是其退出锋尚苑小区物业管理时的交接手续材料；对证据3的真实性无异议，但对证明对象有异议，无法确定影像和照片形成时间，而且设施发生损坏与进行维修存在时间差，不能以此证明上房物业公司怠于履行义务。
本院审查后认为，原告上房物业公司提交的证据1-6和被告高立群提交的证据1的真实性没有争议，作为本案的有效证据；被告高立群提交的证据3中形成于本案讼争的2010年1月至8月期间的录像和照片的真实性没有争议，作为本案的有效证据，可以证明上房物业公司在管理锋尚苑小区物业期间，存在部分设施设备损坏、安保工作不到位、保洁工作欠缺等问题，本院予以确认，但不属于该时间段形成的录像和照片与本案无关联性，不作为本案的有效证据；至于能耗费的补收问题，本院将在本院认为部分作出认定。被告高立群提交的证据2不能直接显示系上房物业公司退出锋尚苑小区物业管理时的交接手续，上房物业公司对此又不予认可，而上房物业公司在管理锋尚苑小区物业期间所存在的问题已另有证据证明，故本院就此不再进一步调查，该证据不作为本案的有效证据。
综上，根据有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：
2006年3月5日，高立群就其锋尚苑3幢708室房屋与上房物业公司签订《锋尚苑前期物业管理服务协议》，约定上房物业公司为高立群提供物业服务。关于物业服务的内容和质量，该协议明确上房物业公司应做到“共用部位无破损，共用设备设施运行正常良好…设备设施完好率在95%以上”、“保洁率达到100%”、“保安统一服装，持证上岗，文明值勤，精神饱满，动作规范，面带微笑”等要求。同时，该协议约定物业管理服务费用为“办公用房物业管理服务费用标准按建筑面积每平方米1.50元／月计算…”，物业管理服务费缴纳时间为“第一次缴费时间为业主或物业使用人入伙时，缴纳期限为12个月，以后每年当物业管理费期满前一个月内支付下一年度的费用”；多层电梯及水系等公共能耗费按建筑面积分摊，以上费用在入伙时根据建筑面积，按0.3元／平方米／月标准收取一年，每年度结算一次并予以公告；上房物业公司受有关部门或单位的委托，可提供水费、电费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定；高立群不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，上房物业公司有权要求高立群补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金；等等。当日，高立群填写《业主情况登记表》，并办理进户手续，预交了2006年9月至2007年8月的物业管理服务费和设备运行费（公共能耗费）。
2010年11月，上房物业公司委托浙江五强律师事务所发出书面催讨函，认为高立群欠缴2010年1月至8月的物业管理服务费855.2元、2006年9月至2008年9月的公共能耗费480元、2010年1月至8月的公共能耗费342.4元和水费16.7元，要求高立群在收到函件后七日内交纳。因高立群拒绝交纳，上房物业公司于2011年6月诉至本院，要求判如所请。
庭审中，上房物业公司与高立群确认就锋尚苑3幢708室房屋按建筑面积71.14平方米计收相关物业管理服务费和公共能耗费。高立群认可未向上房物业公司补交2006年9月至2008年9月的公共能耗费（按0.3元／m2／月预交之外的部分），也未交纳2010年1月至8月的物业管理服务费、公共能耗费，但代收代缴的水费已经付清。
另查明，上房物业公司于2008年11月15日以“上海上房物业管理有限公司浙江区事业部锋尚苑客户服务中心”名义发出锋尚苑（客）字（2008）第023号通知，表示“现将锋尚苑小区自2006年至2008年9月业主入住以来的公共能耗费的账目进行公示，能耗费分摊情况表及各住房户主清单在小区北面告示栏内公示，诚请业主前去查看”，“到目前为止，我物业公司从2006年至2008年9月止已按0.3元／m2月预收。其中应收264692.82元，实收139060.6，现在尚有126735.4需向业主补收（并退多收103.2元）。望广大业主积极配合，前往我客户服务中心1-215室进行补（退）缴…原来3楼及以上按0.3标准收取，应该再补收0.27＊月数＊面积…另从2008年10月起对能耗费按照新标准进行预收，即一楼单价0.30元／m2月，二楼单价0.4元／m2月，三楼及以上单价0.6／m2月”，等等。
又查明，上房物业公司在管理锋尚苑小区物业期间，存在部分设施设备损坏、卫生状况不良、安保工作不到位（保安在值勤期间睡觉）等问题。2010年8月23日，锋尚苑的建设单位天元公司向锋尚苑业主发出《物业公司更替通知》，表示发现上房物业公司存在“管理不到位，小区内公共设施设备损坏严重。如音响、消控设备瘫痪，监控设施也基本处于瘫痪状态”等问题，其与上房物业公司的《前期物业管理服务合同》于2009年2月14日已经到期，杭州市房管局对锋尚苑项目进行了招投标，现已确认佰全西港物业公司为中标单位，其已要求上房物业公司于2010年9月15日前完成与新任物业公司的平稳交接……2010年8月30日，天元公司与上房物业公司、佰全西港物业公司签署《锋尚苑退管协议》，确认上房物业公司于2010年8月31日晚24时正式退出锋尚苑的物业服务。
本院认为，上房物业公司为锋尚苑小区提供物业服务，且与作为锋尚苑3幢708室房屋业主的高立群签订有《锋尚苑前期物业管理服务协议》，双方成立物业服务合同关系，本院予以确认。高立群作为锋尚苑3幢708室房屋业主，在接受上房物业公司提供的物业服务时应按照《锋尚苑前期物业管理服务协议》的约定向上房物业公司支付物业管理费和公共能耗费。经上房物业公司书面催讨，高立群至今未付，上房物业公司诉至法院主张相关费用于法有据，应予支持。从高立群与上房物业公司确认的锋尚苑3幢708室房屋的建筑面积看，高立群需支付2010年1月至8月的物业管理费853.68元（1.5元／m2／月＊71.14m2＊8个月）。鉴于上房物业公司提供的物业服务存在不足，未能全面履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，根据物业管理费的收取应与服务水平相适应的原则，本院酌情按40%扣减物业管理费，即高立群应支付物业管理费512.2元。上房物业公司超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。因上房物业公司存在未全面履行合同义务的违约行为，其要求按照约定的日2‰计收滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于公共能耗费，从锋尚苑（客）字（2008）第023号通知看，上房物业公司已就2006年至2008年9月的公共能耗费账目进行公示和结算，高立群应按约补交2006年9月至2008年9月的公共能耗费480元（0.27元／m2／月＊71.14m2＊25个月）。高立群本应预交2010年1月至8月的公共能耗费，但上房物业公司已于2010年8月底退出锋尚苑的物业管理，却至今未能就该期间的公共能耗费进行结算并公告，故上房物业公司应自行承担举证不能的责任，其要求高立群交纳2010年1月至8月的公共能耗费342.4元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。上房物业公司没有证据证明其为高立群代缴了水费16.7元，其要求高立群支付该款的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、高立群支付上海上房物业管理有限公司杭州分公司物业管理费512.2元、公共能耗费480元，共计992.2元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回上海上房物业管理有限公司杭州分公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元减半收取25元，由原告上海上房物业管理有限公司杭州分公司负担13元，被告高立群负担12元。高立群负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 熊英英
二〇一一年八月十五日
书记员 林 聪