山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）威文民一初字第833号
原告姜山，城镇居民。
委托代理人张爱华，退休职工。
委托代理人王基忠，山东昆嵛先锋律师事务所律师。
被告文登市宇程建安置业有限公司。住所地威海市文登区豹山路**号。
法定代表人邵明亮，总经理。
委托代理人林鹏，山东健华律师事务所律师。
姜山与文登市宇程建安置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜山的委托代理人张爱华、王基忠，被告文登市宇程建安置业有限公司的法定代表人邵明亮及委托代理人林鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜山诉称，原告家庭投资开办的文登市华利汽车销售有限公司于2011年12月8日与被告签订协议书，约定华利公司购买被告开发的龙港外滩居民小区2号2单元304室、3单元305室、3单元306室。协议约定单价为每平方米6175元，被告要求按3500元/平方米开发票，余款开收据。原告支付10%的现金，余下房款以帝豪车抵顶。该协议生效后，原、被告于2011年12月15日签订了三份商品房买卖合同，该合同约定房屋单价为3500/平方米，并附有合同补充协议。原告按照协议约定交付了房款，被告也向原告交付了房屋，但是被告并未按照补充协议第14、15、16条等规定约定履行自己的义务，被告阻止原告在商品房以上的墙体上安装门市招牌，双方为此发生争议并提起诉讼。被告以住宅楼房冒充商用楼房出售给原告，系对原告的欺诈，因此请求1、依法确认原、被告签订的补充协议约定的：高于商品房以上的墙体（女儿墙）买受人无偿使用以及此房屋可以做商用房“条款无效；2、责令被告对涉案楼房按照每平方米2675元的差价款返还给原告，共计返还差价款921403.75元以及利息238827.85元；3、判令被告对涉案楼房的原通道及楼梯保持原状（拆除电梯除外）；4、依法确认涉案楼房北的商用房楼顶部分（露台）由原告无偿使用。
被告文登市宇程建安置业有限公司辩称，一、双方签订的补充协议并非格式条款，而是根据原告的要求签订。原告对补充协议第14条的“高于商品房以上的墙体由买受人无偿使用”理解有误。被告承诺高于商品房女儿墙以上部分给原告制作铁框无偿提供作门头广告用，是指两层商用房北沿女儿墙以上部分，而不是两层商用房高出屋面平台的女儿墙给原告无偿使用，房屋买卖合同书上的“商品房”是指住宅和经商用房统称商品房。“高于商品房以上的墙体”，原告理解成女儿墙是错误的。如果原告有权使用商品房上面的女儿墙，那么门市房的门头是无法安装的，侵犯了门市房业主的利益，也违反了物权法关于业主对建筑物合理利用的相关规定。双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定三楼商品房用途为住宅，补充协议第15条虽然约定此房可作商用房，但不是必须作商用房使用，原告可以做商用房使用，也可以不作商用房使用。原告在签订商品房买卖合同时就知道该房屋的用途是住宅用途，还与被告协商是否能改为商用房性质，被告未承诺。所以原告要求确认双方签订的补充协议约定的“高于商品房以上的墙体由买受人无偿使用以及此房可做商用房”条款无效，是原告对补充协议第14、15条理解有误，但不影响合同的效力，所以其该项诉讼请求没有法律依据。需要说明的是，之所以补充协议这样约定，是根据原告的坚决要求。现在原告不同意无偿使用高于商品房以上的墙体以及楼房不做商用房使用，是其自己的选择，与被告无关。二、原告既然现在不要求解除合同，也就是表明原告也认可双方之间签订的房屋买卖合同合法有效，且双方已经履行完毕。楼房价格每平方米多少钱，是双方在平等自愿的基础上，协商确认的结果，不存在任何不公平之处。从表明上看，楼房每平方米6175元，价格好像有点高，但是实际情况是被告专门为原告开设了北门，并专设了该楼层的北门的专用电梯，安装电梯花费147500元，并因安装电梯及楼梯用掉门市房一套，面积69平方米，每平方米单价为2.3万元且该门市房未抵押，以上总价值为1734500元。折算后，楼房每平方米实际仅价值3500、3600元左右，余款以帝豪车抵顶，实际是被告在帮华利公司卖车，华利公司从中盈利（而且比正常卖车价格高得多），双方之间实际上是以车换房，华利汽车以较小的代价获取了巨大的利益。在华利公司获取了巨大利益之后，现要求被告对涉案的楼房以2675元的差价返还予原告，并承担利息，明显是欺诈行为，违反了诚实信用的原则。三、双方之间的房屋买卖合同已经履行完毕，原告要求判令被告对涉案楼房的原通道及楼梯保持原状（拆除电梯除外）没有任何道理。被告不存在任何违约情形，原告现在要求被告拆除电梯，对涉案楼房的原通道及楼梯保持原状明显是无理取闹的行为。因为对楼房重新改造，既不符合规划要求，又造成极大的损失。四、根据建设规划，涉案楼房北的商用房楼顶部分（露台）属一、二楼门市房专有，所以原告要求依法确认由原告无偿使用，没有法律依据。综上，被告认为原告的上述诉讼请求，依法不能成立，请求法院予以驳回。
经审理查明，2011年12月8日原告家庭开办的文登市华利汽车销售有限公司与被告签订协议书，约定文登市华利汽车销售有限公司购买被告开发的龙港外滩居民小区2号2单元304室、3单元305室、3单元306室三套房屋事宜。协议约定单价为每平方米6175元。文登市华利汽车销售有限公司支付10%的现金，余下房款以帝豪车抵顶。原告之母张爱华于2011年12月8日向被告支付购房款237000元（含维修基金24111.5元）。原告又于2013年12月31日支付购房款11590.25元以及装修押金3000元。原、被告于2011年12月15日签订了三份商品房买卖合同，合同约定商品房的用途为：住宅，单价每平方米3500元。在附件四合同补充协议中约定：14条、高于商品房以上墙体及商品房的楼顶部分买受人无偿使用，出卖人为其开设该房屋北门，并专设该楼层北门的专用电梯；15条、此房屋可做商用房；16条、最终结算按甲乙双方于2011年12月8日签订的协议书执行。
合同签订后，原告姜山自2011年12月9日起依约分别向被告及被告的客户提供帝豪牌轿车共计18辆进行抵顶本案诉争三套房屋的房款。2012年9月3日，被告为原告专设北门及电梯，花销电梯价款265000元、安装费30000元。为此，被告占用68.08平方米的门市房一幢。被告于2013年夏将诉争房屋交付给原告。
但原、被告因在商品房以上的墙体上安装门市招牌发生争议并提起诉讼。现在原告要求1、依法确认原、被告签订的补充协议约定的：高于商品房以上的墙体（女儿墙）买受人无偿使用以及此房屋可以做商用房“条款无效；2、责令被告对涉案楼房按照每平方米2675元的差价款返还给原告，共计返还差价款921403.75元以及利息238827.85元；3、判令被告对涉案楼房的原通道及楼梯保持原状（拆除电梯除外）；4、依法确认涉案楼房北的商用房楼顶部分（露台）由原告无偿使用。
以上事实，有原、被告的陈述及商品房买卖合同、协议书、业主临时规约、车辆抵顶明细、询问笔录、网点平面图等证据在案为凭。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在民事诉讼中，当事人对自己的主张有责任提供证据加以证明，否则就要承担举证不能的法律后果。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议书明确约定了商品房的位置、楼层、房价等信息，系双方真实的意思表示，且不违反相关法律、行政法规的相关规定，为有效合同，对该商品房买卖合同及协议书本院予以确认。原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规和社会公共利益，依法有效并受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现在原告以被告采取虚假承诺对自己形成欺诈为由，要求依法确认原、被告签订的补充协议约定的高于商品房以上的墙体（女儿墙）买受人无偿使用以及此房屋可以做商用房的条款无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。诉争房屋在《商品房买卖合同》当中备案商品房单价为每平方米3500元，但原、被告双方具以结算的价格为单价每平方米6175元，每平方米高出备案价格2675元，系因被告将为原告占用一幢门市房且为原告专设北门及电梯等情形的价值涵盖在购房款以内所致。现在原告以被告采取虚假承诺对自己形成欺诈为由，要求责令被告对涉案楼房按照每平方米2675元的差价款返还给原告，共计返还差价款921403.75元以及利息238827.85元以及被告对涉案楼房的原通道及楼梯保持原状（拆除电梯除外）的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；另外，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的公有部分享有公有和共同管理的权利。因此原告要求依法确认涉案楼房北的商用房楼顶部分（露台）由原告无偿使用，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条的规定，判决如下：
驳回原告要求依法确认原、被告签订的补充协议约定的：高于商品房以上的墙体（女儿墙）买受人无偿使用以及此房屋可以做商用房“条款无效；责令被告对涉案楼房按照每平方米2675元的差价款返还给原告，共计返还差价款921403.75元以及利息238827.85元；判令被告对涉案楼房的原通道及楼梯保持原状（拆除电梯除外）；依法确认涉案楼房北的商用房楼顶部分（露台）由原告无偿使用的诉讼请求。
案件受理费15242元，由原告姜山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 徐静静
人民陪审员 唐功文
人民陪审员 陈传毅
二〇一六年九月一日
书 记 员 高金玲