新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）新01民终3202号
上诉人（原审原告）：邹某，住乌鲁木齐市经济开发区。
委托诉讼代理人：谢卓江，住乌鲁木齐市经济开发区。
委托诉讼代理人：王广宝，新疆百丰天圆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新疆水清木华投资集团有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区。
法定代表人：邓国宏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈平，新疆聚广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘慕蕊，新疆聚广律师事务所律师。
上诉人邹某与被上诉人新疆水清木华投资(集团)有限公司（以下简称水清木华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2018）新0105民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案后，依法组成公开开庭进行了审理。上诉人邹某委托诉讼代理人谢卓江、王广宝，被上诉人水清木华公司委托诉讼代理人陈平、刘慕蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邹某上诉请求：1.请求撤销一审判决书，支持我一审提出的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由水清木华公司承担。事实与理由：我们双方签订了商品房预售合同，我在合同中留有电话等联系方式，并且一直在使用，水清木华公司是可以通过电话方式联系到我进行通知，但水清木华公司没有履行通知义务；一审法院认定水清木华公司通过张贴公告的方式履行了通知义务是错误的，其提交的致全体业主通知书并非是入住通知书，水清木华公司没有提交发出入住公告的直接证据。涉案房产未经消防验收合格，应认定交付房产不满足交付条件；涉案房产于2016年9月17日接通天然气管道，在此之前应认定不满足交付条件；水清木华公司在2018年4月25日才提交住宅质量保证书、住宅使用权说明书，此前是存在违约行为的，一审法院对事实认定错误，故提出上诉。
被上诉人水清木华公司答辩称：我公司于2015年12月25日履行合同约定的告知义务，涉案房屋符合合同约定的交付条件，邹某未及时办理相关手续导致的损失应自行承担，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
邹某向一审法院起诉请求：1.请求判令水清木华公司支付违约金81688.3元（自2015年3月31日-2018年4月30日，按照年利率3.685%计算）；2.请求判令水清木华公司支付物业费3906元和暖气费2046元；3.本案诉讼费及邮寄费由水清木华公司承担。
一审法院认定事实：2014年邹某作为买受人与水清木华公司作为出卖人签订商品房预售合同，合同约定邹某购买水磨沟区沿河路207号水清木华·丽都国际商住小区5号楼1单元1102室房屋，房款为688143元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人所能控制事件发生，出卖人在合理期限内通知买受人的可延期90日，超出90日的，按第九条第2项执行；3、买受人有到期款项未付；4、停水、停电造成的工期延误按签证日期额延交房；5、如遇政府政策调整或工程遇到重大技术困难无法按时完成等不可预知原因。”第九条约定:“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.双方同意：如出卖人逾期91日-180日的按买受人向出卖人支付已支付房款的同期银行存款利率赔付。如出卖人逾期180日以上的按买受人向出卖人已支付房款的同期银行存款利率上浮10%赔付。”同时，邹某与水清木华公司签订合同补充协议，协议第六条约定“由于本住宅小区整体建设、分期交验，故买卖双方经协商一致确认，第八条约定该商品房验收合格应释义为该商品房符合合同约定且其所在楼宇已经五方验收为合格。”合同签订后，邹某如期交付房款688143元。2015年12月24日涉案房屋已组织监理、施工、设计、勘察等单位进行了五方竣工验收，经市质量监督站监督确认为竣工验收合格工程项目予以公示，公示载明竣工验收日期为2015年12月24日。2015年12月25日水清木华公司张贴公告，题为“致水清木华·丽都国际全体业主”，内容为“（1）丽都国际小区自12月27日起办理入住。（2）有关逾期交房补偿标准：我公司将严格按购房合同约定的逾期交房条款内容，按全额购房款银行同期存款（一年期定期利息）计算补偿金额。”2018年4月25日邹某办理入住。2018年2月案外人王玲以水清木华公司逾期交房为由诉至法院要求赔偿违约金，2018年6月水区法院作出（2018）新0105民初405号民事判决书。王玲与水清木华公司均未上诉，2018年6月27日判决书生效。
一审法院认为：邹某与水清木华公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，自双方签订即生效。邹某与水清木华公司应当按照合同约定依法履行各自的义务。邹某依约给付了房款，水清木华公司应当依约交付房屋。对于逾期交房违约金计算，邹某主张按照三年定期银行存款利率3.35%上浮10%作为利率标准，违约期自2015年3月31日至2018年4月30日，水清木华公司辩称存在90日免责，且按照年利率2.25%及上浮10%分段计算，违约期至2015年12月24日。双方对于以日累计计算违约金的方法意见一致，法院亦不持异议。对于水清木华公司提出90日免责的抗辩意见，法院不予采纳，其理由，双方签订的商品房预售合同第八条约定“非出卖人所能控制事件发生，出卖人在合理期限内通知买受人的可延期90日，超出90日的，按第九条第2项执行。”第九条第二项约定“双方同意：如出卖人逾期91日-180日的按买受人向出卖人支付已支付房款的同期银行存款利率赔付。如出卖人逾期180日以上的按买受人向出卖人已支付房款的同期银行存款利率上浮10%赔付。”水清木华公司未提交证据证实本案存在非出卖人所能控制事件发生，也没有就此通知买受人，因此，不存在可以延期90日交房及90日免责的情形。因此应自2015年3月31日起计算逾期交房违约金。邹某与水清木华公司的主要争议焦点在于同期银行存款利率的标准及违约金计算截止日期。法院认为首先应确定违约金计算截止日期，再以此为依据确定同期银行存款利率。
对于违约期限，法院认为邹某与水清木华公司对于违约金计算截止日期的争议，实为水清木华公司何时将符合合同约定及法律规定的房屋交付给邹某。法院认为应当从三个方面分析此问题。第一，邹某与水清木华公司约定的交付条件是否明确，第二，邹某与水清木华公司约定的交付条件是否违反法律规定，第三，房屋达到交付条件后水清木华公司是否及时履行通知义务办理入住手续。具体分析如下：第一，邹某与水清木华公司签订的《商品房预售合同》第八条及《补充协议》第六条明确写明交付条件是房屋通过五方验收合格，对于邹某是否知晓五方验收的含义并不影响约定的生效，邹某作为买受方有权利也有义务了解五方验收的含义。第二，庭审中邹某认为双方约定的交付条件违反法律规定，一是房屋至今未通过消防验收，二是2016年9月17日接通天然气，这两个时间均晚于合同约定的交付时间。对于未通过消防验收是否导致逾期交房，法院认为依照《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定：“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收:……(三)本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑”。涉案房屋建筑23层高于50米，属于应当进行消防验收的建筑，直至判决水清木华公司未向法庭出示证据证实涉案房屋通过消防验收。同时《中华人民共和国消防法》第五十八条规定：“违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处叁万元以上三十万元以下罚款：……(三)依法进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；（四）建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止使用的……”从该条规定来看，未将消防验收合格作为商品房交付条件予以规定，仅是规定建设工程未经消防验收或者消防验收不合格，建设单位应承担相应的行政责任，因此消防验收并不必然影响合同中约定的交付条件，水清木华公司应当按照合同约定的交付条件交付房屋。对于未接通天然气是否导致逾期交房，法院认为本案双方当事人签订的《商品房预售合同》，是自治区建设厅和自治区工商行政管理局联合制定的示范文本。该示范文本对商品房交付条件规定了以下几种情形：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.空白选项（购房者与开发商可以协商填写）。此合同与建设部和国家工商总局联合制定的示范文本条件相同。交付条件中验收和综合验收的区别在于，验收一般指单体建筑验收，而综合验收则针对住宅小区群体建筑，除单体建筑合格外，还要求配套的基础设施和公共设施齐备。同时《商品房预售合同》第十四条约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……4.入住时住区内天然气管道接入。”由此可见，双方未将天然气接通作为交付条件，仅约定天然气管道接通作为交付后配套设施的使用条件，因此，天然气未接通不影响合同中约定的交付条件，水清木华公司应当按照合同约定的交付条件交付房屋。第三，邹某与水清木华公司签订的《商品房预售合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人可以包括但不限于：书面形式通知、电话通知、公告通知、张贴通知书等方式通知买受人房屋交付日期，如买受人未按通知内容办理相关手续的，通知交付视为完成房屋交付日。”按照约定水清木华公司应当首先书面通知，无法书面通知的情形下采取张贴通知的方式。2015年12月24日涉案房屋通过五方竣工验收，次日水清木华公司以在小区张贴公告的方式通知业主于2015年12月27日办理入住手续。法院认为邹某与水清木华公司虽约定书面通知，但邹某与水清木华公司签订合同时邹某未留下书面通知的邮寄地址，因此邹某与水清木华公司约定的书面通知在履行中存在困难。水清木华公司未书面通知邹某而直接张贴公告的方式系通知义务履行瑕疵，通过张贴公告的方式履行通知义务系符合双方约定的其他通知方式。因此邹某未及时办理入住的原因在于邹某，按照水清木华公司张贴的通知，办理入住的时间为2015年12月27日，则2015年12月27日为交付之日，因此逾期违约金计算时间截止为2015年12月26日。对于邹某提出水清木华公司未提交住宅质量保证书、住宅使用权说明书及水清木华公司要求邹某交纳物业费才予以办理入住，因此邹某有权拒绝办理入住的主张，第一，邹某未出示证据证实水清木华公司以物业费未交纳而拒绝办理入住，第二，庭审中水清木华公司出示了小区其他业主的两书，经核实确认真实性，说明小区其他业主已经收到两书，同时两书系格式性文件，在办理入住时根据房屋基本信息、建筑结构、房屋设施等情况具体填写，填写后交由业主签字确认，因此法院对于邹某称两书系空白，不能说明是其房屋两书而拒绝办理入住的主张不予采纳，法院认为2015年12月27日后水清木华公司没有拒绝为邹某办理入住的事实，邹某未及时办理入住系其自身原因。对于邹某要求水清木华公司因未及时办理入住而产生的物业费及暖气费的诉讼请求，法院不予支持。
对于违约金计算标准，水清木华公司逾期交房期间自2015年3月31日至2015年12月26日，共计271天，按照邹某与水清木华公司签订的《商品房预售合同》第九条第二款约定，如出卖人逾期180日以上的按买受人向出卖人已支付房款的同期银行存款利率上浮10%赔付，对于同期银行存款利率，双方未约定活期或者定期，按照人民银行公布的金融机构人民币存款基准利率表，2015年3月31日至2015年12月26日期间同期活期利率为0.35%，同期一年定期（零存整取、整存零取、存本付息）利率为2.6%，同期一年定期（整存整取）利率为1.5%-2.25%，因水清木华公司逾期交房超过半年，水清木华公司在“致水清木华?丽都国际全体业主”告知书解释同期存款利率为一年定期利息利率，同时本合同为格式合同，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”法院认为双方约定的同期存款利率为同期最高标准的一年定期利率（零存整取、整存零取、存本付息）2.6%，违约金计算标准在此基础上浮10%后为年利率2.86%。综上，对于邹某要求水清木华公司给付逾期交房利息的诉讼请求，法院予以部分支持。对于邹某要求水清木华公司赔偿物业费、暖气费的诉讼请求不予支持。遂判决如下：一、新疆水清木华投资(集团)有限公司给付邹某逾期交房违约金14760.67元（按照688143元自2015年3月31日至2015年12月26日以年利率2.86%计算）；二、驳回邹某要求疆水清木华投资(集团)有限公司支付物业费3906元及暖气费2046元的诉讼请求。
本院二审期间，水清木华公司提交竣工验收消防备案的网上下载证据，用于证明涉案房屋已进行竣工验收消防备案；邹某对该下载取得的证据的真实性、关联性、合法性予以认可，但认为在2018年之前未经消防验收合格，因此涉案房屋在当时是存在缺陷的，不具备交付条件。本院对该证据的真实性予以确认。
本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。
本院认为：关于邹某上诉称双方签订的商品房预售合同中留有电话等联系方式，且一直在使用，水清木华公司可以通过电话方式进行联系予以通知，但水清木华公司没有履行通知义务的理由，本案查明，邹某与水清木华公司签订的《商品房预售合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人可以包括但不限于：书面形式通知、电话通知、公告通知、张贴通知书等方式通知买受人房屋交付日期，如买受人未按通知内容办理相关手续的，通知交付视为完成房屋交付日。因双方没有对书面通知的地址予以明确，因此邹某与水清木华公司约定的书面通知方式存在履行困难的情形。2015年12月24日涉案房屋通过五方竣工验收，次日水清木华公司以在小区以张贴公告的方式通知业主于2015年12月27日办理入住手续。邹某与水清木华公司在签订合同时约定了多种通知方式，水清木华公司以直接张贴公告的方式履行通知义务亦属于双方约定的通知方式，邹某的该上诉理由不能成立，本院不予采信。
邹某上诉称涉案房产未经消防验收合格，属交付的房产不符合交付条件的理由，根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定：对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收:……(三)本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑。《中华人民共和国消防法》第五十八条规定：违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处叁万元以上三十万元以下罚款：……(三)依法进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；（四）建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止使用的……该条规定表明，建设工程未经消防验收或者消防验收不合格，建设单位应承担相应的行政责任，水清木华公司在履行合同的过程中可以按照合同约定的交付条件交付房屋，邹某的该上诉理由不能成立，本院不予采信。
关于邹某上诉称涉案房产于2016年9月17日接通天然气管道，在此之前应认定不符合交付条件的理由，本案双方当事人签订的《商品房预售合同》，是自治区建设厅和自治区工商行政管理局联合制定的示范文本。该示范文本对商品房交付条件规定了以下几种情形：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.空白选项（购房者与开发商可以协商填写）。此合同与建设部和国家工商总局联合制定的示范文本条件相同。交付条件中验收和综合验收的区别在于，验收一般指单体建筑验收，而综合验收则针对住宅小区群体建筑，除单体建筑合格外，还要求配套的基础设施和公共设施齐备。《商品房预售合同》第十四条约定：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……4.入住时住区内天然气管道接入。因双方在合同中约定天然气管道接通作为交付后配套设施的使用条件，水清木华公司在履行合同的过程中可以按照合同约定的交付条件交付房屋，邹某的该上诉理由不能成立，本院不予采信。
关于邹某上诉称水清木华公司在2018年4月25日才提交住宅质量保证书、住宅使用权说明书，此前存在违约行为的理由，本案查明，水清木华公司出示了小区其他业主的两书，经核实真实性可以确认，证明小区其他业主已经收到两书；两书系格式性文件，在办理入住时根据房屋基本信息、建筑结构、房屋设施等情况具体填写，填写后交由业主签字确认。根据本案查明情况，邹某没有在2015年12月27日后及时办理入住手续，邹某的该上诉理由没有事实依据，本院不予采信。
综上所述，邹某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费948.05元（上诉人邹某已预交），由邹某负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎 剑
审判员 谭建艳
审判员 柳 燕
二〇一八年十一月十九日
书记员 马 婷