广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0115民初4840号
原告：广东和丰物业服务有限公司广州分公司，住所地广东省广州市天河区。
负责人：黄逢裕，职务主管。
委托代理人：颜智鹏，广东金轮律师事务所律师。
被告：梁志华，住广东省四会市城中区。
原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司（以下简称和丰广州分公司）诉被告梁志华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告和丰广州分公司的委托代理人颜智鹏到庭参加了诉讼，被告梁志华经本院合法送达无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告和丰广州分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2015年6月1日至2016年10月31日期间的物业管理费3102.7元、2015年5月1日至2016年8月4日的公摊电费587.9元，并分别以每月欠款数为本金，按每日万分之五的标准支付违约金直至还清欠款之日止；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告为南沙创鸿嘉园的物业管理公司，被告为南沙创鸿嘉园XXX房的业主，2014年9月16日，被告办理了涉案房屋的收楼手续，并与原告签订《前期物业服务协议》，原告按酬金制方式收取物业管理费，物业管理费的标准为住宅2.1元/平方米，预收物业管理费按月交纳，被告应在每月5日前交纳，公共水电费分摊按广东省广州市物价局相关文件执行。同时，《前期物业服务协议》第5.3条约定，因被告原因出现空置房（包括未按时办理交房手续，办妥后未进行装修及居住后出现空置的），其物业管理费用按全额收取；《前期物业服务协议》第12.4条又约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，须按应付金额的0.1%向原告支付违约金。但被告至今拒绝交纳2015年6月1日至2016年10月31日的物业管理费,2015年5月1日至2016年8月4日的公摊电费。另原告主张将计付违约金的标准调整为按每日万分之五的标准计算。经原告多次催促，被告至今仍拒不交纳，故诉至法院。
被告梁志华无答辩，也未提交证据。
本院经审理认定事实如下：和丰广州分公司为证明梁志华拖欠物业管理费，向本院提交了《广州市商品房买卖合同（预售）》、《前期物业服务合同》、前期物业管理中标备案书、《前期物业服务协议》、收楼确认书、欠费清单、电费发票予以证实。梁志华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为对和丰广州分公司提供的证据放弃质证的权利，本院在核实和丰广州分公司提供的证据原件的情况下，依法认定事实如下：和丰广州分公司系位于广州市南沙区祈福酒店南侧创鸿嘉园项目的前期物业管理中标单位。2012年7月17日，梁志华与广州市合富投资有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由梁志华购买位于广州市南沙区的南沙创鸿嘉园XXX房，建筑面积为86.36平方米。2014年9月16日，梁志华办理了收楼手续。同日，和丰广州分公司（甲方）与梁志华（乙方）签订创鸿嘉园《前期物业服务协议》，约定：甲方对创鸿嘉园小区提供前期物业服务管理，物业服务期限自该协议签订日起至业主委员会与新的物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止。甲方向乙方按其拥有物业的法定产权建筑面积预收物业管理费用（已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以商品房销售合同中约定的建筑面积为准）。住宅收费标准为2.1元/平方米/月。预收物业管理费按月交纳，乙方应在每月5日前交纳。关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，公共水电费分摊按照广东省、广州市物价局相关文件执行。代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴收费不属于物业管理费用），收费标准执行政府规定，代收代缴费用甲方不提供发票给乙方，乙方可向委托代扣部门或单位索取发票。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，须按应付金额的0.1%向甲方支付违约金。合同签订后，和丰广州分公司对小区进行物业管理。
和丰广州分公司确认梁志华的物业管理费交纳至2015年5月31日止，梁志华至今未交纳2015年6月1日起至2016年10月31日期间的物业管理费。庭审时，和丰广州分公司称涉案房屋的建筑面积经测绘为86.67平方米，主张从2016年4月1日按照184.1元/月的标准计算物业管理费，但未对此提交任何证据予以证实。
庭审时，和丰广州分公司确认公摊电费包括地下室照明公摊电费、消防公摊电费、电梯公摊电费、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费六个方面。和丰广州分公司确认梁志华的公摊电费交纳至2015年5月1日止，梁志华至今未交纳2015年5月1日至2016年8月4日的公摊电费。庭审时，和丰广州分公司主张在2015年12月31日之前，地下室照明公摊电费和消防公摊电费是每月收取一次，其他四个方面的公摊电费是每两个月收取一次，均是在次月的5日收取；从2016年1月1日开始，公摊电费均是每两个月收取一次，均是在次月5日收取。和丰广州分公司在诉讼中明确梁志华欠付的公摊电费如下：从2015年5月1日至2015年5月31日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费共为6.9元，该部分的公摊电费的违约金从2015年6月6日起计算至实际付清之日止，按每日万分之五的标准计算；从2015年6月1日至2015年6月30日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费(共7元)和从2015年4月5日至2015年6月5日的电梯公摊电费、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费（共43.8元），该部分的公摊电费的违约金从2015年7月6日起计算至实际付清之日止，按每日万分之五的标准计算；从2015年7月1日至2015年7月31日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费共为8.3元，该部分的公摊电费的违约金从2015年8月6日起计算至实际付清之日止，按每日万分之五的标准计算；从2015年8月1日至2015年8月31日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费和从2015年6月5日至2015年8月5日的电梯公摊电费、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费共为58元，该部分的公摊电费的违约金从2015年9月6日起计算至实际付清之日止，按每日万分之五的标准计算；从2015年9月1日至2015年9月30日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费共为8.3元，该部分的公摊电费的违约金从2015年10月6日起计算至实际付清之日止，按每日万分之五的标准计算；从2015年10月1日至2015年10月31日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费和从2015年8月6日至2015年10月9日的电梯公摊电费、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费共为64.6元，该部分的公摊电费的违约金从2015年11月6日起计算至实际付清之日止，按每日万分之五的标准计算；从2015年11月1日至2015年11月30日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费共为6.9元，该部分的公摊电费的违约金从2015年12月6日起计算至实际付清之日止，按每日万分之五的标准计算；从2015年12月1日至2015年12月31日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费和从2015年10月10日至2015年12月5日的电梯公摊电费、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费共为56.8元，该部分的公摊电费的违约金从2016年1月5日起计算至实际付清之日止，按每日万分之五的标准计算；从2016年1月1日至2016年2月29日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费和从2015年12月6日至2016年2月5日的电梯公摊电费、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费共为64.4元，该部分的公摊电费的违约金从2016年3月6日起计算至实际付清之日止，按每日万分之五的标准计算；从2016年3月1日至2016年4月30日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费和从2016年2月6日至2016年4月5日的电梯公摊电费、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费共为62.7元，该部分的公摊电费的违约金从2016年5月6日起计算至实际付清之日止，按每日万分之五的标准计算；从2016年5月1日至2016年5月31日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费和从2016年4月6日至2016年6月5日的电梯公摊电费、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费共为46.1元，该部分的公摊电费的违约金从2016年7月6日起计算至实际付清之日止，按每日万分之五的标准计算；从2016年6月1日至2016年7月1日的地下室照明公摊电费、消防公摊电费和从2016年6月6日至2016年8月4日的电梯公摊电费、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费共为60.8元，该部分的公摊电费的违约金从2016年9月6日起计算至实际付清之日止，按每日万分之五的标准计算。
本院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，故被告应按《前期物业服务协议》的约定向原告支付物业管理费、公摊电费。被告在2014年9月16日办理了收楼手续，并交纳了2015年5月31日前的物业管理费，但之后的物业管理费至今未予交纳。现原告要求被告支付2015年6月1日起至2016年10月31日的物业管理费,合理合法，本院予以支持，但原告主张涉案房屋按86.67平方米计付物管费没有依据，本院不予支持，被告应向被告支付物业管理费共计3083.80元（86.36元/月×2.1元/平方米/月×17个月）。同理，因原告未能区分2015年4月5日至2015年6月5日期间的4月份和5月份的梯公摊电费、梯灯公摊电费、水泵公摊电费、路灯公摊电费分别是多少，现原告只要求支付2015年5月1日起的上述电费无法确定，故本院对该部分的公摊电费43.80元暂不予处理，原告可另行寻求其他途径解决，除上述不予处理的公摊电费外，对于原告要求被告支付自2015年5月1日起至2016年8月4日的公摊电费450.80元，本院予以支持，超过该部分的请求金额，本院不予支持。《前期物业服务协议》约定违约金按每日千分之一的标准计算，现原告要求将违约金的标准调整为按每日万分之五计付属于对自身权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以采纳。被告未按合同约定交纳物业管理费、公摊电费，已构成违约，故原告要求被告支付上述费用的违约金合理有据，本院予以支持。物业管理费的违约金应以每月欠款金额为本金，按每日万分之五的标准，从当月6日起计至实际还清欠款之日止。公摊电费和水费的违约金应以每段欠款金额为本金，按每日万分之五的标准，从应收欠费当月6日起计至实际还清欠款之日止。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
被告梁志华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付物业管理费3083.80元、公摊电费450.80元及违约金（物业管理费违约金的计算方法：从2015年6月1日起至2016年10月31日止，各以每月应交纳物管费181.4元为本金，分别从当月6日起计至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准计算。公摊电费违约金的计算方法：各以6.9元、7元、8.3元、58元、8.3元、64.6元、6.9元、56.8元、64.4元、62.7元、46.1元、60.8元为本金，分别从2015年6月6日、2015年7月6日、2015年8月6日、2015年9月6日、2015年10月6日、2015年11月6日、2015年12月6日、2016年1月6日、2016年3月6日、2016年5月6日、2016年7月6日、2016年9月6日起计至实际清偿之日止，按每日万分之五的标准计算。每月物业管理费、每段公摊电费的违约金总额不得超过当月物业管理费、该段公摊电费金额）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告梁志华负担（由被告梁志华直接支付给原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司）。
本判决为终审判决。
审判员 何炎辉
二〇一六年十二月二十七日
书记员 廖活年