广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深龙法民三初字第1036号
原告佘嗣强，男，汉族。
被告乔艳，女，汉族。
委托代理人李方成，男，汉族，系被告乔艳的丈夫。
第三人深圳市志同房地产经纪有限公司（以下简称志同房地产公司）。
法定代表人戴宏国。
委托代理人肖川，男，汉族，系该公司员工。
上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佘嗣强、被告的委托代理人李方成、第三人的委托代理人肖川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告经志同房地产公司多次促成下，于2013年9月20日签订二手房预约买卖合同，合同约定定金及违约金的算法等，应被告要求双方也签订备注条款等。可被告在收到原告的定金后不久就以各种原因要求解除合同，并在志同房地产公司及龙岗工商局商场科协调均没有达成结果。原告考虑到被告的资金可能困难，在2013年12月初准备好一定的首期款来协助被告，可被告却告知原告房产已经卖给其他人了，而且手续也正在办理中。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼请求依法判令：1、被告立即返还二手房预约定金50000元（人民币，下同）及违约金226000元，并解除合同；2、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称，合同备注条款中的第一项是违背被告初衷意思，在原被告双方签订合同前，被告表示自己在申请积分入户需要拥有房产产权作为加分指标，所以协商将过户时间推迟，而积分入户办理时间最长为5个月，第三人误以为五个月后过户，将其写入备注条款，合同签订后三天，被告急需款项周转而合同约定5个月后才付首期款及过户对其不公平，且合同条款都是第三人填写，被告对违约金条款根本不了解，于是取消入户计划，找来原告与第三人协商变更办理过户时间，但对方不同意，被告又向市场监督管理局及房管所投诉，经协商还是调解不成。由于原告拒绝提前过户，被告急需资金才将房子另卖他人。
第三人述称，一、在第三人的协调下原被告双方签订深圳市二手房预约合同及居间服务合同书均是双方的真实意思表示，符合法律规定，且合同也规定了双方的责任和义务，备注条款是原被告双方要求协商后签订的并且在最后的同意备注条款双方又重新签字、按手印；二、被告在签订买卖合同居间服务确认书后收回了所有的过户手续材料，由被告出具收条为证，阻止我们办理任何的过户手续，12月中旬应原告的要求协助原被告双方办理相关的过户事宜，但发现被告已超出合同履行价将涉案房产卖给其他人，被告应当承担原告和第三人的所有损失，第三人有权要求被告承担居间服务费。
经审理查明，2013年9月20日原告作为买方，被告作为卖方双方签订《二手房预约买卖合同》，约定原告向被告购买位于深圳市龙岗区龙岗街道鹏达花园5栋神彩居的房产，房产的总价款1130000元，本合同签订时原告向被告支付定金50000元，买卖双方同意将上述定金交由第三方账户监管，买方须于2014年2月20日之前支付除定金之外的首期款（以银行贷款为准），买卖双方同意在本合同签订后买房支付定金时从交易总价款中预留30000元作为交易保证金交由第三方托管。合同第十条约定，卖方应于2013年11月20日将该房产交付买方，合同第十二条约定，如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金；合同中第十七条备注条款：卖方要求5个月后办理过户手续；经双方协商一致卖方同意于2013年11月20日交房给买方进行房屋装修；卖方同意买方可以转让该房产或由买方按产权过户权利人，卖方实收1130000元，剩余的房款应退回买方。原被告在同意备注条款处及合同落款处均签字按捺。同日，原告向被告支付定金5万元，其中2万元由被告收取，3万元作为交房保证金交由第三人托管，被告、第三人分别出具了收条、收款收据。后被告于2013年10月9日要求原告办理过户事宜，原告不同意，遂于2013年10月15日向原告及第三人邮寄通知书，要求终止履行原被告签订的买卖合同，原告及第三人于2013年10月16日收到该邮件。被告向深圳市市场监督管理局龙岗分局提出申诉，认为其与原告签订的合同部分条款不合理，要求补充：1、在办理完过户手续，被告收到全房款后再交房；2、原告在11月初办理过户手续。2013年10月25日，深圳市市场监督管理局龙岗分局作出深市监龙终调字[2013]F1025号终止调解通知书，称原告及第三人不同意在11月初办理过户手续，被调解双方达不成一致意见，调解不成，现终止调解。后被告将涉案房产转卖他人，原告遂诉至本院并提出上列诉讼请求。
庭审中，原被告确认涉案房产已由被告另售案外人。
上列事实，有《二手房预约买卖合同》、收款收据、快递回执、深市监龙终调字[2013]F1025号终止调解通知书、房产证及当事人庭审陈述等证据证实，足以认定。
本院认为，原被告签订的《二手房预约买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。原告按照合同约定支付定金，而被告单方提出变更付款及过户时间的要求未与原告达成一致意见后，将涉案房产另售案外人，致使合同无法继续履行，已构成根本违约。被告辩称涉案合同的备注条款显失公平，要求与原告协商变更不成才终止合同履行，本院认为被告作为完全民事行为能力人，应充分认识到其在买卖合同上签字所承担的法律后果，应对自己的行为负责，且其在备注条款处签字确认，被告需要变更合同约定必须经双方协商同意，本院对其辩解不予采纳。原告于2013年10月16日收到原告发出的解除合同通知书，因涉案合同无法继续履行，现原告亦同意解除合同，本院确认原被告双方于2013年9月20日签订的《二手房预约买卖合同》于2013年10月16日解除，被告已收取的定金50000元应退还给原告，其中30000元由托管的第三人直接返还给原告，剩余20000元由被告返还给原告。被告还应依照合同约定承担支付违约金的责任，涉案合同约定的违约金数额为转让成交价的20%即226000元,但违约金的法律性质在于以补偿为主，原告亦未举证证明其实际损失,故合同约定的违约金数额明显过高，而被告在本案中对违约金条款有异议，应视为提出调整违约金的请求，故本院结合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告应向原告支付的违约金为50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告佘嗣强与被告乔艳于2013年9月20日签订的《二手房预约买卖合同》于2013年10月16日解除；
二、被告乔艳须于本判决生效之日起十日内向原告佘嗣强返还定金20000元；
三、第三人深圳市志同房地产经纪有限公司须于本判决生效之日起十日内向原告佘嗣强返还托管的定金30000元；
四、被告乔艳须于本判决生效之日起十日内向原告佘嗣强支付违约金50000元；
五、驳回原告佘嗣强的其他诉讼请求。
上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2720元（原告已预交），由原告承担1734元，被告承担986元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 陶敏
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 黄敏