辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终字第327号
上诉人（原审原告）：于尧，女，1968年9月30日出生，汉族，无职业，住址沈阳市于洪区吉力湖街*****号3-6-1。
委托代理人：佟德才，辽宁园丁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳宏发房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡和平村。
法定代表人：孙经龙，该公司总经理。
委托代理人：李铮，女，1978年3月21日出生，汉族，该公司法律顾问。
上诉人于尧因与被上诉人沈阳宏发房屋开发有限公司（以下简称“宏发公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第06418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
于尧一审诉称，于尧、宏发公司签订商品房买卖合同，约定于尧购买宏发公司开发建设的房屋一套，根据合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付后360天内将办证材料报登记机关备案，但宏发公司违反了约定，故应向于尧支付违约金12，561元。现于尧诉至法院，请求法院判令宏发公司支付违约金及承担诉讼费用。
宏发公司一审辩称，被答辩人所购房屋未能如期办理产权证不是宏发公司的过错，宏发公司不应当承担赔偿责任。三千院项目系经沈阳市规划和国土资源局依法审批规划方案，并下发《建设工程规划许可证》，经沈阳市城乡建设委员会依法下发《建筑工程施工许可证》，并经沈阳市房产局依法下发《商品房预售许可证》。宏发公司在该项目的开发建设和销售中，依法履行了一切审批手续宏发公司开发的宏发*华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但政府当时不了解该地块周边情况，以城镇混合住宅用地形式出售此地块。后来控制性详细规划中仙女河污水处理厂在未来几年内搬迁，故宏发公司在该地块开发建设了住宅项目，但由于实际情况限制，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，致使三千院项目无法办理环保验收及产权证登记手续。该项目商品房难以办理权属证书系由于政府原因，属不可抗力，宏发公司无法预见、无法避免、无法克服。于尧、宏发公司双方签订的商品房买卖合同补充协议第20条约定：“合同项下的商品房可能存在以下不利因素，买受人在签订《商品房买卖合同》及本补充协议之前，已进行了实地考察，清楚地知道该房可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在合同项下的商品房售价中已充分考虑了以上各项不利因素可能对该商品房造成的影响：三千院／蜜地外围不利的环境因素，（1）蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，不排除有部分的环境因素影响。”该条款在协议中已加黑提示，根据此条，我公司已经向于尧尽到告知义务，宏发公司不应当承担违约赔偿责任，于尧的诉讼已经超过诉讼时效。
原审法院审理查明，于尧与宏发公司签订《商品房买卖合同》，约定于尧购买宏发公司开发的位于于洪区吉力湖街200-1号E1座3-6-1室房屋，建筑面积为88.69平方米，总房款为439，203元。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点二的违约金，合同继续履行”。补充协议第二十条约定：“合同项下的商品房可能存在以下不利因素，在此商品房的整体建设中会有其它楼体施工及环境设施配套工程超时施工，买受人同意并承诺不追究出卖人的违约责任。买受人在签定《商品房买卖合同》及本补充协议之前，已进行了实地的考察，清楚地知道该房可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在合同项下的商品房售价中已充分考虑了以上各项不利因素可能对该商品房造成的影响：三千院／蜜地外围不利的环境因素：（1）蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，不排除有部分的环境因素影响……”。
2009年10月15日，于尧到宏发公司处办理房屋交付手续。
2012年8月10日，沈阳市于洪区于洪新城管理委员会出具情况说明1份，内容为：“沈阳宏发房屋开发有限公司于2004年通过挂牌交易摘得于洪新城YH2003-001地块，其中宏发*华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但由于当时于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，所以政府以城镇混合住宅用地形式出售此地块，后控制性详细规划中仙女河污水处理厂在未来几年内搬迁，所以沈阳宏发房屋开发有限公司于2007年开发建设住宅项目。但由于实际情况限制，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，具体搬迁日期未定。该项目在2009年办理环保验收手续过程中，由于污水处理厂周边600米内规定为卫生防护距离，不允许建设住宅项目，导致宏发*华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收及产权证手续。”
2015年4月30日宏发公司取得涉案房屋初始登记批复。
原审法院另查明，宏发公司开发的宏发*华城世界三千院项目已依法取得了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》等手续。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。于尧与宏发公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。
关于宏发公司主张于尧诉讼请求超过诉讼时效的问题，因双方签订的《商品房买卖合同》约定，房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则于尧房屋交付之日2009年10月15日后第360天，即2010年10月10日就知道或应当知道涉案房屋迟延办理房屋所有权证的事实，但于尧提供的证据不足以证明其在诉讼时效期限内向宏发公司主张违约金的事实，其于2015年9月11日提起诉讼，已超过诉讼时效。
关于宏发公司主张其不应当承担违约责任的问题，宏发公司开发的宏发*华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但由于当时于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，以城镇混合住宅用地形式出售，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，直接导致宏发*华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收手续。于尧所购的房屋未能如期取得权属证书不是宏发公司原因造成的，于尧、宏发公司签订的补充协议中明确写明，于尧在签订商品房买卖合同及补充协议前，已经实地考察并清楚地知道蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，可能存在环境因素影响，于尧同意并承诺不追究宏发公司的违约责任，该内容笔体已加重，应视为宏发公司在与于尧签订补充协议时，尽到了告知义务，宏发公司的行为不构成违约，不承担违约责任。综上，对于尧的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：驳回原告于尧的诉讼请求。案件受理费114元，减半收取57元，由原告于尧承担。
宣判后，上诉人于尧不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、判决被上诉人给付上诉人逾期办理房屋权属证书违约金12，561元。3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：原审法院适用法律错误，导致判决错误。上诉人于2015年9月11日提起诉讼时，房屋权属证书还没有下发，该违约事实一直持续存在，诉讼时效适用中止、中断的情形。合同第十五条明确约定违约责任的处理方式。补充协议是被上诉人为规避法律责任而制定的格式条款。上诉人没有承诺不追求被上诉人的违约责任。
被上诉人宏发公司辩称：同意一审判决。法律规定诉讼时效是两年，从其知道或者应当知道之日起计算，上诉人在起诉前两年内没有向我方主张过权利，因此其时效已过。双方之间的补充协议合法有效。商品房买卖合同的特性就是一个出卖人相对很多的买受人，如果每一份合同都单独起草和修改就不现实的，因此否认合同条款的效力对我方显失公平，被上诉人在补充协议中已经加黑了字体着重提示了该项目存在的不利因素，已经尽到了告知的义务。商品房买卖合同第15条的约定，将预期办证的违约责任确定为过错责任原则，被上诉人在一审中已经提出了证据证明上诉人购买的房屋没有按期办理初始登记手续是政府的原因导致的，被上诉人没有过错，也不存在懈怠的情形，因此不构成违约，不承担违约责任。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有商品房买卖合同、补充协议、购房发票、宏发华城世界三千院销售资料、承诺书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、情况说明及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：于尧与宏发公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于于尧提出要求宏发公司给付其逾期办证违约金的上诉主张，依据沈阳市于洪区于洪新城管理委员会出具的情况说明内容，宏发公司开发的宏发*华城世界三
千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但因于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，以城镇混合住宅用地形式出售，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，导致宏发*华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收及产权证手续。于尧所购的房屋未能如期取得权属登记并非宏发公司的过错所造成。另，于尧与宏发公司签订的补充协议中明确写明，于尧在签订商品房买卖合同及补充协议前，已经实地考察并清楚地知道蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，可能存在环境因素影响，买受人同意并承诺不追究宏发公司的违约责任，该内容笔体已加重，应视为宏发公司在与于尧签订该补充协议时，宏发公司已尽到了告知的义务，依据该条款，宏发公司亦不应当向于尧承担违约责任，对于尧的该上诉主张，本院不予支持。
综上所述，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费114元，由上诉人于尧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年二月三日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。