福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榕民终字第3877号
上诉人（原审原告）方金华，男，1975年5月26日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托代理人甘琳、陈伟坤，福建省知信衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）福建省直房地产开发公司，住所地福州市鼓楼区鼓屏路192号山海大厦16层。
法定代表人陈如明，总经理。
委托代理人陈玮，福建闽天律师事务所律师。
上诉人方金华与上诉人福建省直房地产开发公司（以下简称省直公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第53号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人方金华委托代理人陈伟坤、上诉人福建省直房地产开发公司委托代理人陈玮到庭参加诉讼，现已审理终结。
原审法院查明，2008年7月30日，原、被告就其开发的位于鼓楼区福飞路天祥山庄北侧省直湖前小区广厦三期工程签订《商品房买卖合同》，购房款为418279元。该合同第八条就交付条件与期限作了约定：出卖人应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……。同时，该合同第十四条对权属登记作了约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，经结算确认购房款为413012元，原告向被告支付了上述购房款。2010年9月17日，被告向原告交付商品房。2011年9月27日，福州市城乡规划局通过诉争房产的竣工审核，2012年7月9日，被告就其开发的省直湖前小区广厦三期工程进行初始登记。后原告就讼争房产申请办理房屋产权证，福州市房地产交易登记中心告知其由于缺少福州市房管局出具的已经缴纳差价款的证明和《经济适用住房申请审批表》原件两个材料而导致无法办理房屋所有权证，故引发诉讼。
庭审后，被告于2013年2月28日发出通知，说明省直湖前小区广厦三期经济适用房住户办理个人产权登记手续时可不必提供福州市房管局出具的已缴差价款证明，住户如准备办产权证，于3月5日上班时间到其单位领取《经济适用住房申请审批表》原件，然后持表前往福州市房产交易登记中心办理。另查，因被告未向福州市国土资源局申请办理土地初始登记，导致诉争房屋的土地使用权证无法办理。
原审法院认为，本案争议的焦点是逾期办证违约金计算时间及标准。关于违约金的计算时间，原告认为应以被告交付房产使用之日即2010年9月17日之后第91日即2010年12月17日起算至具备办理房屋权属证书条件之日，被告认为应以合同约定的最后交房日即2011年4月30日之后第91日即2011年8月1日起算，至讼争房办理土地产权初始登记之日止。原审法院认为，原、被告约定的交房时间为2011年4月30日前，交付使用的条件为商品房符合各项约定条件，包括商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格，该约定应视为原、被告对讼争房的交付使用所作的特别约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，该规定表明应充分尊重当事人的意思自治。根据合同约定，讼争房的交付使用应以约定条件成就为准。2011年9月27日，福州市城乡规划局通过诉争房产的竣工审核，此时讼争房才具备交付条件。被告于2010年9月17日交房的行为仅是对房屋的转移占有，并非法律意义上的“交付使用”。故被告系于2011年9月27日完成讼争房的交付使用。该房产交付使用后90日内即至2011年12月26日，因被告未申请办理土地初始登记，原告无法取得诉争房产的土地使用权证。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房款的0.01%向买受人支付违约金。该条款中的“房屋权属证书”，应当包含房屋所有权证书和土地使用权证书。原告无法办理土地使用权证的原因，是被告未向福州市国土资源局申请办理土地初始登记，责任在于被告，被告应承担原告无法办证的违约责任，即依合同约定支付违约金。原告要求被告承担讼争房转移占有之日2010年9月17日之后第91日即2010年12月17日至2011年12月26日期间内原告无法取得房屋权属证书的违约责任，于法无据，原审法院不予支持。关于违约金的计算标准，被告认为原告未因逾期办证受到实际损失，同时考虑到诉争房产系经济适用房，其利润率依法核定为不高于3%的情况，要求酌减违约金。原审法院认为，违约金系合同当事人预先设定的责任承担方式，具有一定的惩罚性功能，是否实际遭受损失不是违约金的唯一判断标准。原、被告签订的《商品房买卖合同》已明确约定逾期办证违约金为每日按已付房款的0.01%，合同签订之初，被告就应当知晓合同项下的商品房为经济适用房，也明白其利润率，但双方仍就违约金的数额作了约定，该约定应视为双方真实意思表示，原、被告均应严格遵守合同约定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决：一、被告福建省直房地产开发公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告方金华逾期办证违约金（每日按已付房款413012元的万分之一的标准，自2011年12月27日起计算至被告办毕土地使用权初始登记，并具备办理房屋所有权属证书条件之日止）；二、驳回原告方金华其他诉讼请求。
一审宣判后，原审原告方金华、原审被告省直公司均不服，向本院提起上诉。
方金华上诉称：1、一审判决认定“根据合同约定，诉争房屋的交付使用应以约定条件成就为准”，没有事实依据，适用法律错误。双方当事人在合同中并没有将“符合交付条件的时间”作为“交付时间”的意思表示。一审判决将“交付使用应具备的条件”和“交付使用”混为一谈，将“交付使用应当具备的条件”的约定，混同为“交付使用”这一法律事实的特殊约定，并将当事人约定的交付使用应具备条件成就的时间，视为交付使用时间，实际上免除了出卖人逾期交房、办证的违约责任。2、一审判决认定的违约金起算时间，与双方当事人在庭审中的主张均不同，明显违反了当事人意思自治原则。一审中，双方对违约金起算时间有争议，虽然双方对起算点主张不同，但双方对省直公司应承担2011年8月1日至2011年12月26日期间违约金均无异议，一审判决却无视省直公司自认应承担从2011年8月1日至2011年12月26日期间违约金这一事实，反而认定从规划局规划审核通过时间之后第91日开始计算违约金，显然违背了当事人的意思自治。3、一审法院对性质相同的系列案件作出不同的判决，违背了司法公平原则，严重损害了法院判决的权威性。省直公司逾期办证的违约金起算点，应当按照合同第十四条的约定从实际转移占有之日起90日后起算。一审判决对于违约金起算时间认定错误，请求二审法院查清事实，正确适用法律，依法予以改判，由省直公司负担一二审诉讼费用。
省直公司答辩称：1、一审判决有关“根据合同约定，讼争房屋的交付使用应以约定条件成就为准”的认定，依法有据，应予以维持。一审判决的该认定依据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，该条款明确规定了“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中，商品房买卖合同第八条明确约定了交付的房屋必须具备的条件，因此，只有当转移占有的房屋具备了约定条件时，才视为合同约定的交付。省直公司将方金华购买房屋交付方金华占有时，该房屋已经具备法定（《城市房地产管理法》第二十七条及《消防法》第十三条）交付要件，即已经竣工验收与消防备案（见提供的《竣工验收备案表》所示，1-10号楼竣工验收时间为2009年12月31日，11-15号楼竣工验收时间为2010年1月14日，该两期消防备案时间均为2010年内）。但是，合同第八条约定的其他条件属于规划竣工审核的内容，该部分内容在2011年9月27日才完成。因此，本案中涉及的商品房在2010年9月份的转移占有不应视为交付，只能视为符合法定交付使用的转移占有。2、本案中，省直公司在销售的商品房符合法定交付使用条件时，为了方便购房人尽早装修而将符合法定交付条件的商品房提前转移占有，若按照提前转移占有的时间计算逾期办证违约金，显然加重省直公司义务，有失民事法律所倡导的公平原则。请求驳回方金华的上诉。
省直公司上诉称：1、双方签订的合同第十四条“关于产权登记的约定”中，就该“产权登记”指的是“房屋产权初始预登记”以及“房屋权属证书”。因此，一审判决认定上诉人逾期办理“产权登记”的违约金计至土地使用权初始登记之日显然超越了合同约定，就该事实认定应依法予以改正。2、本案方金华诉请逾期办理房屋权属证书的违约金计算截止日期应仅计至省直公司办理完成讼争房屋所有权初始登记时止，房屋的国有土地使用权证目前虽尚未办理，但方金华不会就此产生进一步的损失。本案上诉人为了履行政策性建设经济适用房的义务所承受的违约金业已超出该预期核定利润的实际情况，一审判决的违约责任高于被上诉人可能的损失，同时过分加重了上诉人的责任。因此，省直公司依据合同法第一百一十四条规定，请求人民法院就约定违约金数额予以核减。综上，请求：撤销原判，并依法改判由省直公司支付逾期办证违约金【每日按已付房款413012元的万分之一计算，自2011年12月27日起至2012年7月9日（讼争房屋办理房屋所有权初始登记日期）止】。
方金华答辩称：1、一审判决判令从2011年12月27日起计付违约金错误，应当根据合同的约定从房屋实际交付使用之日起第90日开始计算违约金。2、房屋权属证书应当包括房屋所有权证和房屋土地使用权证书，一审判决对此并没有作扩大解释，省直公司应当根据合同约定承担逾期办证的违约金，截止日应为具备土地证办理条件之日止。3、省直公司上诉称违约金截止日应仅计至其完成讼争房屋所有权初始登记时止，缺乏合同依据。合同第十四条约定办理房屋所有权初始登记时间和房屋权属登记时间是不一致的，合同已经明确约定“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人应当支付逾期办证违约金”，可见以完成初始登记作为违约金计算截止日缺乏合同依据。4、合同中约定的违约金标准在法律许可范围之内，出卖人关于违约金过高的理由不能成立。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖方逾期办证可以约定违约金，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。可见，法定的逾期办证违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，是本案合同约定的日万分之一的违约金标准的二倍多。因此，双方约定的违约金并未超过法定的违约金计算标准，符合法律规定。其次，出卖方原因导致逾期办证并非没有给买受人造成损失，只是这种损失是难以计算的。由于出卖方逾期办证，导致商品房上市交易时间受限，家庭成员落户受限，子女择校受限，房产抵押融资受限，可预期利益损失，同时还造成诉讼成本及误工等各项损失，总损失数额难以确定，并非如省直公司辩称没有实际损失。再次，违约金具有一定的惩罚性功能，是当事人为了有效约束、督促义务人全面、审慎履行合同义务而制定的，违约金与违约造成的实际损失并没有必然的联系，更不能直接等同于对实际损失的补偿。请求驳回省直公司的上诉。
经审理查明：上诉人方金华、上诉人福建省直房地产开发公司表示对原审判决查明认定的事实不持异议。根据本案现有证据，本院对原审判决查明认定的事实全部予以确认。
本院另查明，讼争房屋属经济适用房，《广厦三期经济适用住房审批表》一式两份，均由福建省直住房制度改革办公室制作，一份由该办存档，另外一份由购房人领取办理产权登记事宜，两份审批表在制作后均在该办保管，在购房人向福州市房地产交易登记中心申请办理产权登记时，登记中心要求购房人提供广厦三期经济适用住房申请审批表原件，为方便购房人领取，该办于2013年2月份将一份申请审批表原件交由项目开发建设单位，即省直公司转交个人。
本院认为，省直公司与方金华签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家的禁止性规定，合法、有效，双方当事人均应当全面履行合同义务。根据双方合同约定，省直公司应当在商品房交付使用后的60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由省直公司提供的资料交付方金华。如因省直公司原因，方金华不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，方金华不退房的，省直公司自逾期之日起每日按方金华已付房款的0.01%向方金华支付违约金。在完成初始登记，具备了办理房屋所有权证的条件后，省直公司应当履行通知义务，并将办理权属登记需由省直公司提供的资料交给方金华，以便方金华及时提出办证申请。省直公司作为讼争房产的开发商，理应比一般购房者更为了解办理权属登记所需的相关资料，但根据在案证据，省直公司并无证据证明其在2013年2月28日之前有通知方金华领取《经济适用住房申请审批表》或将《经济适用住房申请审批表》交给方金华，其直至2013年2月28日才发出通知告知方金华于2013年3月5日到该公司领取《经济适用住房申请审批表》原件以便办理房屋所有权证，省直公司怠于履行通知义务，且在福建省直住房制度改革办公室将《经济适用住房申请审批表》原件交给省直公司后，省直公司也未及时将该《经济适用住房申请审批表》原件发放给方金华，其在履行协助办证义务方面存在瑕疵，应承担逾期办证的违约责任。
方金华诉请要求本案逾期办证违约金自2010年12月17日计至具备办理房屋权属证书条件之日止，但合同中约定的交房时间为2011年4月30日前，省直公司与方金华于2010年9月17日办理了房屋交接手续，省直公司已经比合同约定提前交房将近7个月，若按照省直公司提前交房的时间2010年9月17日为起点计算逾期办证违约金系加重省直公司的义务，有失公平原则，故本案应按照合同约定自2011年8月1日开始计算逾期办证违约金。考虑到本案讼争房屋系经济适用房，不宜完全适用商品房买卖合同的相关法律法规，且根据《福州市经济适用房住房管理办法》的相关规定，讼争房产取得房屋所有权证并经当地区房管局鉴证确系住满10年的，方可上市转让，故方金华并未因未办理本案土地使用权证遭受实际损失，如将省直公司承担违约金的责任截止日期确定为土地使用权证实际办证之日止，将扩大省直公司的违约责任，有失公平，故本院对于方金华的该主张不予支持，但省直公司仍有协助方金华办理土地使用权证的义务。本院认为，基于省直公司怠于行使办理产权证的协助义务，本案逾期办证违约金的截止期间应计至省直公司通知方金华可以到该公司领取《经济适用住房申请审批表》之日即2013年3月5日止。综上，原审适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第53号民事判决；
二、上诉人福建省直房地产开发公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人方金华逾期办证违约金（以购房款413012元为基数，按日万分之一的标准计付，自2011年8月1日起计算至2013年3月5日止）；
三、驳回上诉人方金华的其他诉讼请求；
四、驳回上诉人福建省直房地产开发公司的其他上诉请求。
如果上诉人福建省直房地产开发公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
本案一审案件受理费528元，由上诉人方金华负担105元，由上诉人福建省直房地产开发公司负担423元；二审案件受理费1056元，由上诉人方金华负担210元，由上诉人福建省直房地产开发公司负担846元。
本判决为终审判决。
审判长 卢秋华
审判员 郑乐影
审判员 张 俊
二〇一四年一月五日
书记员 林 婧