黑龙江省甘南县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黑0225民初3497号
原告甘南县安信物业管理有限公司（以下简称安信物业公司）。
法定代表人王文刚，职务经理。
委托代理人陈新华，该公司业务经理。
委托代理人白晓峰，甘南县甘南镇法律服务所法律工作者。
被告鲁起年，男。
委托代理人吴立山，男。
原告安信物业公司与被告鲁起年物业服务合同纠纷一案，本院2016年11月28日立案受理后，依法由审判员贾传富适用简易程序，于2016年12月13日、20日公开开庭进行了审理。原告安信物业公司委托代理人陈新华、白晓峰与被告鲁起年、被告委托代理人吴立山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告是甘南县XXXXX业主，面积84.36平方米，育才小区的四个车库也归被告所有，被告应交纳物业费共计人民币2743.00元（X号楼X单元XX室2014至2016年物业费1316.00元，面积84.36平方米×0.65元×12月×2年；1号楼8号车库2014至2016年物业费474.00元，面积34.7平方米×0.57元×12月×2年；X号楼X号车库2014至2016年物业费477.00元，面积34.87平方米×0.57元×12月×2年；1号楼17号车库2015至2016年物业费236.00元，面积34.53平方米×0.57元×12月×1年；4号楼30号车库2015至2016年物业费240.00元，面积30.89平方米×0.65元×12月×1年）。原告多次找其索要，被告未付，现原告主张权利，要求被告给付物业费共计2743.00元，并承担本案的诉讼费用。
被告鲁起年辩称，一、X号楼XX车库在育才小区院内，应该缴费，但对缴费标准有异议，原告不够三级标准，根据该小区的现状，应该按照非等级标准收费。至于X号楼X单元XXX室，以及X号楼X号、X号、XX号车库均向电业小区开门，与育才小区没有关系，电业小区的居民自行聘用人员从事卫生、清雪、看门等一系列物业管理，而原告在电业小区没有从事任何管理活动，所以对8号、9号、17号车库没有收费权；二、2015年以前，电业小区也是由原告从事物业管理，后因其服务不到位，被电业小区的业主委员会予以辞退，解除了双方的物业管理协议，所以自2015年以后，原告无权在电业小区收取任何费用；三、被告的X号楼X单元XXX室，虽然坐落在育才小区，但被告一直是通过1号楼9号车库（已由被告改为XXX室的客厅）出入于电业小区，而该室在育才小区的楼道门已由被告用家具自行封堵住（有录像可以证明）。尽管XXX室属于育才小区，但被告没有享受到原告的服务，所以被告不应缴纳XXX室的物业费。另外，依据甘南县物业收费管理办法，收费的等级应由物业公司与全体业主协商确定，按照管理办法的收费等级标准，原告收费项目、服务内容不清晰，按照甘南县普通住宅小区物业收费指导价格，小区的服务内容、公共设施、绿化养护、综合服务都远不符合三级标准。综合服务按照建筑面积和标准，人员配置不够，工作不到位，没有公共文体、文化、娱乐健身设施，绿化面积处于没有状态，房屋的维修尽管是维修基金出资部分，也不能维修到位。所以请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张提供如下证据：
安信物业公司物业服务企业资质证书（资质等级三级）复印件与安信物业公司营业执照（统一社会信用代码XXXXXXX）复印件各一份。证明原告具有物业服务企业资质。被告对此没有异议。
甘南县经纬有限责任公司对甘南县XXXXXXX实测面积预算报告（甘经纬实测XXXXX号）复印件一份。证明X号楼有车库18套，被告的X号X号XX号车库位于其中；XX号楼有车库XX套，被告的XX号车库位于其中。被告的四个车库物业应归原告管理。被告对该证据的真实性没异议，但对证明目的有异议，称X号楼的XX个车库都是向电业小区开门，与育才小区是隔断的，原告不是电业小区物业管理人，没有对面向电业小区的车库提供物业服务。
3、甘南县隆嘉房地产开发有限公司与原告签订的前期物业服务委托合同复印件一份。证明1、该委托合同中第29条约定合同期限自2013年8月24日起至2016年8月24日止，被告拖欠物业费的时间正是原告物业服务管理期间；2、合同附件3物业共同设备设施明细中第十六项写明有车库30个，被告拖欠原告物业费的车库在这30个车库当中，与测算报告结果相互印证。证实被告所有的四个车库物业服务管理归原告；3、合同第6条明确了物业费收费标准是多层住宅每平方米0.7元/月,商业物业每平方米0.7元/月，原告对住宅和车库按照每平方米0.65元/月、0.57元/月收取物业费符合法律规定。被告对合同的真实性没有异议。但对其证明目的有异议，1、合同内容违反物业管理条例等法律规定，甘南县隆嘉房地产开发公司是育才小区的开发商，根据我国房地产开发的惯例，小区开发建设完成后，可先由开发商临时委托物业公司进行管理，2010年小区建设完毕，委托时间跨6年之久，所以违背物业管理条例；2、合同当中约定30个车库由原告管理，依据合同相对性原则，原告应向委托方也就是隆嘉公司主张权利。被告所有车库面向电业小区开门，原告就应举证说明对电业小区内的车库进行了管理和服务。
4、2015年－2016年物业费缴费明细单6张，证实育才小区缴费明细人数达到80%以上。其中1号楼的缴费比例达到了90%以上，X号楼共有18个车库，现只有被告的3个车库没有缴费。被告对证据的真实性有异议，认为与本案没有关联性，他人是否缴费证明不了被告应该缴费。
5、2014年1月6日，被告按每平方米0.7元/月缴费票据3张。证实被告在X号楼X单元XXX室及X号车库物业服务归原告管理。被告称对证据的真实性没有异议，缴费是在2015年以前，当时电业小区和育才小区都是由原告进行包干管理。2015年以后原告就没有对电业小区进行管理和收费，所以被告才拒绝缴费。6、证人徐绍臣、朱崇民证言。因被告所有的育才小区X号楼XX号车库地下室下水道漏水，被告找原告让其找人修理，原告安排工人进行过维修。证明XX号车库的物业管理归原告，并且被告的X号楼X号、X号车库都改为生活居住，下水管道全部由原告管理，抽下水的费用都是由原告负担，所以被告应交纳物业费。被告异议称，XX号车库地下室漏水是因为原告疏通下水道过程中造成排水管道破损所致，是给被告造成损害给予的维修，不是物业服务。
7、2015年－2016年雇佣工人的工资清单复印件一张。证明原告雇佣工人进行物业管理。被告称没有异议，但只能证明是在育才小区的服务。
8、2013年11月18日《甘南县物业收费定价成本监审报告》（甘价成监字第X号）复印件一份、2014年6月10日《甘南县物业服务收费管理办法》（甘价联字2014第X号）复印件一份。证实全县四个不同小区抽查核定物业收费标准为0.68元。原告是按三级小区标准收费的。被告对文件的真实性没有异议，称监审报告抽查的四个小区都是高档小区，与原告管理的小区没有可比性。按照物业收费办法规定，原告应执行非等级标准收费，而且只能对被告的X号楼XX号车库收费。
9、2016年11月30日，原告与育才小区业主委员会及东方红社区签订的物业服务合同。证明该合同第6条规定，每平方米收费标准是0.65元/月。并且该合同附件3第19项约定的30个车库，包含被告的8号、9号、17号车库。被告对证据的真实性没有异议,但对证据的合法性有异议,称合同没有业主委员会的公章，对被告没有约束力，而且签订日期是2016年11月30号，不应溯及以往，如果有效的话，也只能从签订时算起。
10、甘南县房产管理处出具的被告及王某2010年9月30日分别与甘南县隆嘉房地产开发有限责任公司签订的房屋买卖合同复印件各一份。证实前期物业服务委托合同中加盖的甘南县隆嘉房地产开发有限责任公司公章及法定代表人于明英的个人名章与房屋买卖合同的中的印章是一致的，都没有行业代码。证明前期物业合同是真实有效的。被告异议称这两份合同与本案没有关联性。并要求出示签订物业服务委托合同的具体人的姓名，是谁代表隆嘉公司与原告签订的合同。
被告为证明其主张提供如下证据：
11、甘南县隆嘉房地产开发有限责任公司书面证明一份以及该公司的公章印模与法定代表人于明英个人名章印模一份。证明原告出示的前期物业委托合同中加盖的隆嘉公司的公章及法人名章与该公司备案预留的印鉴印模不符，该公司备案预留的印鉴印模上面都有行业代码号。证明前期物业委托合同非该公司所签。原告异议称，隆嘉公司现在的公章与法人名章应当是后期更换的，2010年该公司与被告等多人签订的房屋买卖合同中所加盖印章与物业委托合同中的公章和名章是一致的，都没有行业代码号。说明前期物业委托合同是合法有效的。
以上证据经过庭审质证，证据1、2、3、4、5、7、8、10，经核对复印件与原件无异，被告未有证据反驳，本院予以采信；证据6被告认可修理的事实，对其真实性予以采信，对其证明目的待综合整个案情酌定是否采信；证据9被告异议合理，不予采信；证据11原告异议合理，不予采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经齐齐哈尔市房产管理局核定，原告安信物业公司被准予从事物业管理活动并获得物业服务企业资质证书（资质等级三级）。2010年9月30日，甘南县隆嘉房地产开发有限公司与原告签订前期物业服务合同，约定由原告对育才家园小区提供前期物业管理服务，服务内容包括物业共用部位共用设施的维修、养护、管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾清运及雨、污水管道的疏通；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等，并约定由业主按其拥有的物业建筑面积以每方米0.7元/月的标准交纳物业服务费用。2014－2016年度育才小区的大部分业主交纳了物业费。被告鲁起年是甘南县育才小区X号楼X单元XXX室（面积84.36平方米）业主，育才小区X号楼X号车库（面积34.7平方米）、X号车库（已由被告改为X单元XXX室的客厅，面积34.87平方米）、XX号车库（面积34.53平方米）、X号楼XX号车库（面积30.89平方米）也归其所有。
本院认为，物业管理服务费是对小区内房屋建筑共用部位、共用设施、环境卫生和秩序的日常维护管理的费用，该费用不包括对房屋建筑、共用部位等设施的大中修以及业主房屋自用部位、自用设备的维修、保管。原告安信物业公司基于与甘南县隆嘉房地产开发有限公司签订的前期物业合同对育才小区进行物业管理服务，该服务合同对作为小区内包括被告鲁起年的业主具有约束力。原告对小区进行管理，为小区提供保安、清洁等服务，故被告理应依约交纳物业费。原告以低于合同约定物业费价格主张权利，而考察甘南县物价监督管理局出具的甘价成监字（2013）1号《甘南县物业收费定价成本监审报告》，并不违反规定，原告主张被告拖欠物业费人民币2743.00元（1号楼4单元201室2014至2016年物业费1316.00元，面积84.36平方米×0.65元×12月×2年；1号楼8号车库2014至2016年物业费474.00元，面积34.7平方米×0.57元×12月×2年；1号楼9号车库2014至2016年物业费477.00元，面积34.87平方米×0.57元×12月×2年；1号楼17号车库2015至2016年物业费236.00元，面积34.53平方米×0.57元×12月×1年；4号楼30号车库2015至2016年物业费240.00元，面积30.89平方米×0.65元×12月×1年），基于证据盖然性，本院予以支持。至于被告提出的车库对外开门不出入育才小区内，住宅和车库并没有享受到物业服务并且也不需要物业服务的辩解，则不足为拒绝交纳物业费的理由。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告鲁起年给付原告甘南县安信物业管理有限公司物业管理服务费人民币2743.00元。此款于本判决生效之日起五日内付清。
如未按本判决所确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审判员 贾传富
二〇一六年十二月二十五日
书记员 王金宝