广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗中法民五终字第3230号
上诉人（原审原告）广州市白云区第一经济合作社，住所地广州市白云区。
法定代表人何伟钧，社长。
委托代理人陈秋云，广东润科律师事务所律师。
委托代理人何海菱，广东润科律师事务所律师。
上诉人（原审被告）广州白云留香贸易有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人杨润国，董事长。
委托代理人谢玲，广东明思律师事务所律师。
委托代理人高艳岚，广东明思律师事务所实习律师。
原审第三人广州市白云区鹤边经济联合社，住所地广州市白云区。
法定代表人何伟东，社长。
委托代理人周石文，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人李爽，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。
原审第三人广州市白云区人民政府鹤龙街道办事处（原广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处），住所地：广州市白云区。
法定代表人钟镜波，主任。
委托代理人黄晶晶，系广州市白云区司法局嘉禾司法所工作人员。
委托代理人邓其铭，广州市白云区鹤龙街城管科工作人员。
上诉人广州市白云区嘉禾街鹤边村第一经济合作社与上诉人广州白云留香贸易有限公司、原审第三人广州市白云区鹤边经济联合社、广州市白云区人民政府鹤龙街道办事处因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2010）云法民四初字第1840号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，1997年8月18日，广州市白云区嘉禾街鹤边村第一经济合作社（以下简称鹤边一社）（甲方）与广州白云留香贸易有限公司（以下简称留香公司）（乙方）签订《合同书》（以下简称一期合同），约定合作开发位于白云区新市镇鹤边一社，临新广花公路排水沟退缩20米、长约350米、深12米的整个地段，项目名称为鹤南商业街（暂名）；由甲方提供土地，乙方出资兴建商业铺位，建成后的商铺铺位，按建筑面积分成，按规划总图进行分配，甲方拥有50%，乙方拥有50%，属甲方所有的铺位按每平方米17元返租赁给乙方，租金前五年不变，以后每五年递增20%；合作期限：从商业街建成投入使用并通水通电起计，合作期限为13年，合作期满，所有铺位归甲方所有（包括门窗、水电）；乙方负责按图纸保质保量完成商业街的施工，各项建筑费用由乙方负责；八、……4、在合作期间内，如遇国家建设征用土地，经营之日起五年内所有建筑物补偿归乙方，超过五年以上建筑物补偿费甲乙双方按使用年限折算分成，已使用年限部分归甲方，未使用年限部分归乙方，征地补偿归甲方所有等等。
1997年12月5日，鹤边一社（甲方）与留香公司（乙方）签订《合作协议书》，约定双方合作开发的“鹤南商贸城”以东的整片土地（约26000平方米），由甲方提供该地段属本社范围内的土地，由乙方负责具体开发，乙方每月交给甲方每平方米租金人民币伍元，……乙方所缴纳给甲方的租金价格自乙方开始缴交给甲方租金之日起计算，前五年不变，自第六年开始，每五年固定递增20%，直至协议期满；租赁期限：……自1999年2月1日起开始计算缴交租金，租赁期以开始计算缴交租金之日起共13年。期满后，所有铺位归甲方所有（包括门窗、水电）；八、……3、在合作期间内，如遇国家建设征用土地，经营之日起五年内所有建筑物补偿归乙方，超过五年以上建筑物补偿甲乙双方按使用年限折算分成，已使用年限部分归甲方，未使用年限部分归乙方，征地补偿归甲方所有；本协议自双方签字盖章之日起生效等等。
1998年7月10日，鹤边一社（甲方）与留香公司（乙方）签订《补充协议书》（以下简称二期合同），约定：双方分别于1997年8月18日和1997年12月5日签订了《合同书》、《合作协议书》，为增强双方合作的信心，便于统一管理，保证合作的顺利进行，经双方充分协商，签订补充协议如下：一、考虑到乙方在本项目的投资较大，原签订的合作期限较短，为保证该项目长远规划的需要，双方协商同意将《合同书》、《合作协议书》的合作期限统一延长至2024年1月31日止。其中《合同书》属乙方部分4405平方米自2011年4月18日开始缴交租金给甲方；二、延长部分租金按如下办法计算缴交：……；三、本补充协议为双方以上所签合同、协议的具体补充，除本补充协议特别说明外，其它条款仍按原合同、协议执行。
上述三份合同，均由鹤边一社同一签约代表“何仲贤、何树宁”签名并加盖鹤边一社公章，同时有见证方鹤边村民委员会的代表“何柏福”签名并加盖鹤边村委会公章。
合同签订后，双方依约履行，一期合同的商铺建成后双方各占50%，属鹤边一社的商铺返租给留香公司，由留香公司向鹤边一社支付租金。二期合同的商铺建成后由留香公司经营货运场并出租他人，留香公司向鹤边一社支付合同约定租金。以上留香公司按合同约定标准向鹤边一社支付租金至2010年1月。
2010年，因广州市政府迎亚运机场高速两侧环境整治，涉案场地被征拆用作绿化用地。2010年4月13日，广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处（以下简称嘉禾街道办）与广州市白云区鹤边经济联合社（以下简称鹤边联社）签订《迎亚运机场高速两侧环境整治项目房屋、建（构）筑物及附着物拆迁补偿协议书》，主要约定涉案场地的相关补偿事宜，其中约定土地权属方提供土地建设公园，土地的原有权属关系不变，如遇国家征用，征地款仍归原土地权属方所有等等。鹤边一社在该协议上盖章，注明“同意以上合同条款”。
2010年4月20日，就鹤边一社、留香公司之间如何分配补偿款的问题，鹤边一社（甲方）、留香公司（乙方）和嘉禾街道办（丙方）、鹤边联社（丁方）共同签订《拆迁补偿款分配协议书》（下称一期补偿分配协议），主要约定：一、拆迁商铺面积及补偿标准见《白云区迎亚运机场高速环境整治项目拆迁补偿确认表》（见附件，以下简称补偿确认表）。拆迁补偿总款暂定为4400万元，最终补偿面积及金额由广州市城投最终确认为准；二、拆迁补偿款的分配原则：由甲乙双方根据原签订的协议、合同之约定协商分配。甲乙双方如协商不成，则通过法律途经解决；3、拆迁补偿款：首期补偿款和后续补偿款。其中首期补偿款为1000万元，后续补偿款为拆迁补偿款减去首期补偿款；四、拆迁补偿款暂时分配方案。鉴于甲乙双方在签订本协议未达成一致意见，为了支持亚运整饬工程，同意按如下暂时分配方案：1、首期补偿款1000万元，甲乙双方按各50%进行分配，即甲方500万元，乙方500万元。2、为了充分利用资金发展经济，后续补偿款的70%暂按甲乙双方对半分配。3、余下的30%后续补偿款暂留存丁方保管，待甲乙双方达成一致意见后或法院裁决后再作最后分配。如该余下的30%后续补偿款不足弥补其中一方的应得补偿，则另一方应将多收补偿款三日内退还对方；……五、……丁方在收到首期补偿款和后续补偿款后，应在三个工作日内按甲乙双方签订的分配协议划拨给甲乙双方。丙方愿意对上述拆迁补偿款如期如数支付给甲乙双方承担担保责任，并保证最迟不超过本协议签订之日起十五个月内将全部补偿款支付给甲乙双方；六、搬迁费（约32万元）属乙方所有。……；七、本协议如有未尽事宜，甲乙丙丁四方协商解决，协商不成向当地法院起诉等等。
2010年5月11日，上述四方又签订《新市货运场第二期拆迁补充分配协议书》（以下简称二期补偿分配协议），就甲乙双方合作的新市货运场中排和后排建筑物被纳入拆迁整治范围的补偿款分配问题达成如下协议：一、拆迁商铺面积及补偿标准见补偿确认表（见附件）。拆迁补偿总款约3968万元，最终补偿面积及金额由市城投确认为准；二、拆迁补偿款的分配原则：由甲乙双方根据原签订的协议、合同之约定协商分配。因乙方在一期拆迁和本期拆迁需要补偿客户的搬迁和终止合同等费用，所以乙方在首期补偿17000000元中先预分10000000元，甲方预分7000000元；三、建筑物补偿费根据《合作协议书》第八条第3款的约定“在合作期内，如遇国家建设征用土地，经营之日起五年内所有建筑物补偿归乙方所有，超过五年以上建筑物补偿甲乙双方按使用年限折算分成，已使用年限部分归甲方，未使用年限部分归乙方，征地补偿归甲方所有。”因此，对建筑物使用年限确认如下：以2010年3月31日为界，1999年2月1日至2010年3月31日为已使用年限，2010年4月1日至2024年1月31日为未使用年限。即分配比例为：甲方占44.67%（即从计租日1999年2月1日至2010年3月31日），乙方占55.33%（即从2010年4月1日至2024年1月31日）。建筑物补偿款约31092210.70元，根据上述的分配比例，甲方占13888890.52元，乙方占17203320.18元；四、构筑物补偿款的分配：构筑物的补偿款也参照建筑物的补偿分配比例进行分配。如任何一方对该分配有异议，双方可进行协商解决，协商不成，则向人民法院起诉，以法院判决为准。构筑物补偿款约3055938.40元，根据本协议第二条约定的分配比例，甲方占1365087.68元，乙方占1690850.72元。该款如最后重新确定分配比例，多收款一方应在三日内将多收款项退还给另一方；五、搬迁费约335600元属乙方所有，……；六、租金补偿款约10453237.20元，甲乙双方各占50%即5226618.60元（合同同时注明乙方未付的2010年2月、3月的租金和递增部分租金共799502.40元，乙方同意在租金补偿款中抵扣）；七、……丁方在收到首期补偿款和后续补偿款后，应当在三个工作日内按甲乙双方签订的分配协议划拨给甲乙双方。丙方同意对上述拆迁补偿款如期如数支付给甲乙双方承担担保责任，并保证最迟不超过本协议签订之日起十五个月内将全部补偿款支付给甲乙双方；……等等。
上述补偿分配协议签订后，涉案场地已全部交付拆除用作绿地建设，补偿款陆续发放，各方在诉讼中确认：补偿款总额为93599560.68元，鹤边一社已按协议约定领取补偿款24136729元，留香公司已按协议约定领取补偿款27484351.88元，目前还有18913868.51元在鹤边联社保管未分配，余下补偿款政府未发放到位。各方对补偿分配协议的附件补偿确认表均无异议。
另查明，涉案土地已取得《建设用地批准书》，用地人为鹤边村委会，鹤边一社、留香公司在庭审中确认涉案建（构）筑物无办理报建手续。
2010年11月19日，鹤边一社向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、确认鹤边一社、留香公司于2010年4月20日签订的《拆迁补偿款分配协议书》及2010年5月11日签订的《新市货运场第二期拆迁补偿分配协议书》无效；2、确认鹤边一社、留香公司于1998年7月10日签订的《补充协议书》无效；3、留香公司立即向鹤边一社返还已领取的拆迁补偿款24440347.89元；4、留香公司承担本案的诉讼费。
诉讼中，鹤边一社为证明其起诉的事实和理由，向原审法院提供了以下证据：
1、白云区政府《广州市白云区迎亚运机场高速环境整治项目拆迁补偿办法》（下称《补偿办法》），其中第二条、第六条、第九条、第十一条规定了适用范围及相应的补偿标准等等。
2、证人何某甲、何某乙、何腾芳的证言（系鹤边一社社员）。留香公司对上述证人证言不予确认。
3、鹤边一社2010年9月3日第二次股东成员大会会议表决签名表，拟证明股东签名不认同《补充协议书》的效力，要求通过诉讼解决。留香公司对该证据不认可，认为如作为证人证言，应出庭质证，且是现在成员的行为，该行为不能追认。鹤边联社认为，鹤边联社仅是作为见证方，不清楚《补充协议书》和《补偿分配协议》有无经过鹤边一社的社员同意。
鹤边一社在庭审中陈述签订两补偿分配协议是因为：当时鹤边一社、留香公司对补偿款的分配仍未能达成一致意见，但因亚运工程紧迫，政府称如果不在2010年5月前签订补偿分配协议、交付场地拆迁的，政府将不作任何补偿，鹤边一社基于政府施压最后被迫签约。鹤边一社现明确表示，如法院认定《补充协议书》、两补偿分配协议有效，鹤边一社就将原“请求判决确认两补偿分配协议无效”的诉讼请求，变更为“请求判决撤销两补偿分配协议”，理由是鹤边一社是被迫签订该协议且合同内容显失公平，其他诉讼请求不变。留香公司及鹤边联社、嘉禾街道办均称：签订补偿分配协议是经过多方努力协商一致的结果，合同是鹤边一社的真实意思表示，双方确实有分歧意见，但因为亚运工程紧迫，政府表示如果不在限期内达成补偿分配协议和交付场地拆迁，政府将不作任何补偿。对于如果鹤边一社变更诉讼请求的，留香公司、鹤边联社、嘉禾街道办均表示坚持原来的答辩意见、述称意见，无新的补充意见。经原审法院多次组织调解，鹤边一社、留香公司仍未能达成一致意见。
原审法院认为，关于鹤边一社起诉主张涉案的《补充协议书》、两分配补偿协议（以下简称涉案三协议）因违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款规定而无效。故本案争议实质在于鹤边一社的民主议定程序是否影响涉案三协议效力的问题。对此分析如下：
首先，《中华人民共和国村民委员会组织法》是规范农村村民与其自治组织--
村民委员会之间的监督与管理关系的法律，一般不涉及其它的主体。另外，民主议定程序属于内部约束机制，不应由此完全否定对外平等自愿所签合同的效力。而鹤边一社所依据该法第二十四条规定的“征地补偿费的使用、分配方案”是指鹤边一社取得补偿费后分配给内部各村民的方案，而非鹤边一社对外与他人达成的分配方案。鹤边一社与留香公司于1998年7月签订《补充协议书》，当时《村民委员会组织法》（1998年11月4日公布施行）尚未施行，且签订该协议有上一级集体组织鹤边村委会见证，之后亦履行多年，现鹤边一社以其内部村民对自身提出的异议而对外主张合同无效有违诚信。另鹤边一社亦无证据证明上述三协议是由鹤边一社的签约代表与留香公司恶意串通所签订并损害鹤边一社集体利益，故鹤边一社主张三协议无效不符合《合同法》第五十二条关于合同无效的规定。但同时，由于《补充协议书》约定的合作期限至2024年1月31日（合作期限为25年）超过了《合同法》规定的最长租赁期限20年，故超过20年部分的约定应为无效。两补偿分配协议是以《补充协议书》为基础签订，故两补偿分配协议中超过20年部分的约定亦属无效。但上述协议部分条款无效并不影响涉案三协议的整体效力。
另外，鹤边一社以其是被迫签订补偿分配协议且该协议内容对鹤边一社显失公平为由，而认为也可变更诉讼请求为要求撤销两补偿分配协议的意见。该院认为，鹤边一社所称受到的压力非来自留香公司，即作为缔约双方仍是平等自愿的，故其所诉受胁迫显然不能成立，不予采纳。至于是否显失公平的问题，无论签约时是否存在该因素，但由于原分配方案的分配年限基础（25年）已部分无效，故整个方案亦应据此重新调整。但正如鹤边一社所诉，其当时的方案正是受到外界第三方压力而不能充分讨论、协商而导致了现村民的异议，故在原分配方案的基础已改变，而且目前政府职能部门也无确定征拆性质、场地能否复建、补偿款是否包含土地补偿，以及总补偿款亦未作最终确认并发放到位的情况下，对于新的方案应如何确定问题上，先行协商仍是目前的最佳选择。而且按照双方在签订分配协议时也已明确约定了该协议是临时性的方案，应首先协商，再向法院起诉，虽鹤边一社、留香公司在本次起诉前也进行过协商，但是当时双方协商的前提是双方各持己见，而现在法院已对双方的基础协议作出判定后，双方的协商前提基础已经变化，故更应据此根据双方各自利益及诚信的精神去重新进行充分的和实质性的协商。故鹤边一社要求法院在本案中迳行对双方的应得补偿款重新分配的诉请与双方约定不符，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十四条、第五十六条、第二百一十四条第一款之规定，作出如下判决：一、鹤边一社与留香公司于1998年7月10日签订的《补充协议书》、鹤边一社与留香公司及鹤边联社、嘉禾街道办事处于2010年4月20日签订的《拆迁补偿款分配协议书》、于2010年5月11日签订的《新市货运场第二期拆迁补充分配协议书》中涉及期限超过20年的约定部分无效；二、驳回鹤边一社的其它诉讼请求。一审案件受理费179322元，由鹤边一社、留香公司各负担89661元。
判后，上诉人鹤边一社、留香公司均不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其中，鹤边一社上诉认为：一、原审法院认定案涉合同效力错误。1、两分配协议完全背离了鹤边一社广大成员及意愿，严重损害了鹤边一社的利益，《中华人民共和国村民组织法》的规定属于强制性法律规定，一审法院错误理解和适用该法。2、由于《拆迁补偿分配协议》中明确约定：“鉴于甲乙双方在签订本协议未达成一致意见，为了亚运整治工程，同意按如下暂时分配方案”、“未达成一致意见”这是签署本协议的前提，因此该协议是在政府高压下不得不达成的一个应付文稿，并非双方的真实意思表示。3、因案涉建筑物是未经批准建设临时建筑物，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，双方当事人所签订的《合同书》、《合作协议书》、《补充协议书》应认定为无效合同，故因此衍生的两份分配协议也应认定为无效合同。二、原审法院未予采纳鹤边一社要求撤销和变更合同的理由错误。1、两份补偿分配协议是受胁迫所签订。根据《拆迁补偿分配协议》中“鉴于甲乙双方在签订本协议未达成一致意见，为了亚运整治工程，同意按如下暂时分配方案”的内容，鹤边一社显然是受到胁迫的情况下签订所谓的临时补偿分配协议，鹤边联社的陈述也能进一步证实鹤边一社是受到强拆压力而违背集体成员的真实意愿签订的两份拆迁补偿协议。法律没有规定胁迫的主体必须是缔约的对方当事人，但原审法院任意缩小胁迫的主体范围错误。2、两份补偿分配协议显失公平。因鹤边一社是土地的所有人，因案涉土地拥有用地手续而产生的与无用地手续地块的差额补偿款1600元／平方米应属于鹤边一社所有，但补偿协议将该部分补偿分配给了留香公司严重不公平；《合同书》涉及的一半建筑物所有权自始属于鹤边一社所有，因此该部分的建筑物补偿款也理应属于鹤边一社，但补偿协议将该部分补偿分配给了留香公司严重损害鹤边一社的利益；租金补偿是政府借用鹤边一社土地而给付的补偿款，该租金应全部属于鹤边一社，但补偿分配协议却约定各占一半。由于《合同书》、《合作协议书》第八条是关于征地拆迁补偿的约定，案涉的拆迁补偿并非因征地所产生，故不应适用该约定，而应根据建筑物所有权的归属分配。综上，请求法院判令：1、撤销原审判决；2、确认鹤边一社、留香公司于2010年4月20日签订的《拆迁补偿款分配协议书》及2010年5月11日签订的《新市货运场第二期拆迁补偿分配协议书》无效或判决撤销；3、确认鹤边一社、留香公司于1998年7月10日签订的《补充协议书》无效；4、留香公司向鹤边一社返还24440347.89元；5、留香公司承担本案的全部诉讼费。
留香公司答辩称：1、《中华人民共和国村民委员会组织法》并非司法解释规定的效力性强制规定，因此，鹤边一社以民主程序为由否定三份合同效力于法无据。2、补偿款分配协议书的效力问题，留香公司没有对鹤边一社进行胁迫，涉案房屋的拆迁性质是临时征用拆迁，不涉及土地权属的变更，按照规定，拆迁范围仅限于建筑物和附着物，不包括土地补偿，留香公司作为商铺所有权人，应当是拆迁款项合法的补偿权人。3、鹤边一社的上诉请求第二项既请求合同无效又请求撤销，存在矛盾。据此，不同意鹤边一社的上诉请求及理由。
留香公司亦向本院提起上诉认为：一、一审法院对于案件定性错误。本案应为合作开发合同纠纷而并非租赁合同纠纷，从《合同书》、《合作协议书》、《补充协议》约定内容来看，双方明确合作方式是留香公司提供土地，鹤边一社出资建设商业铺位，建成后的商业铺位按建筑面积分成，合作期25年。从双方的合作目的是双方共同投入，商铺建成后由留香公司独立经营所有的商铺，向第三方收取租金，双方再按约定比例对于商铺收益进行分成。因此，双方并非租赁合同关系。二、一审法院对于合同效力认定错误。《中华人民共和国合同法》施行的时间是1999年10月1日，而案涉的三份合同签订的时间分别在1997年8月18日、1997年12月5日、1998年7月10日，均在合同法生效之前成立。依据司法解释对于合同法生效之前的合同效力审查，应当以当时的法律法规为依据，而当时的《经济合同法》并没有租赁期限有效期最长20年的限制，因此，根据法不溯及既往的规定，案涉合同关于25年的约定合法有效。广东省高级法院粤高法民一复字（2010）17号《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》中“政府或土地主管部门同意集体经济组织出租集体建设用地使用权的年限为50年的，法院可以认定当事人的租赁合同有效。因此，案涉合同应为合法有效。三、案涉的拆迁补偿款应当全部属于留香公司所有，鹤边一社无权获得补偿款。1、案涉商铺的拆迁性质为“征用拆迁”，且补偿范围仅包括地上建筑物、附着物、不包括土地补偿，案涉商铺拆迁后可以原地复建，因此，案涉商铺的拆迁性质明确、拆迁补偿范围清楚、拆迁补偿款不包括征地补偿，一审法院认定双方应重新协商分配方案缺乏事实基础。2、案涉拆迁不涉及土地权属变更，就拆迁补偿对象和范围而言，拆迁补偿款只包括留香公司的商铺，不包括鹤边一社所有的土地。就双方合同的履行而言，留香公司对于被拆商铺进行复建，并承担全部复建的费用，鹤边一社未受到任何损失，其无权获得补偿。3、案涉商铺的拆迁不涉及土地，原土地权属关系不变。故本次拆迁的性质是“征用拆迁”而非“征收拆迁”。《合同书》第八条第4款，《合作协议书》第八条第3款的约定系对国家“征收拆迁补偿”的约定，并非“征用拆迁补偿”的约定，故不应适用上述约定分配补偿款。综上，请求法院判令：1、撤销原审判决第一项，判令鹤边一社与留香公司于1998年7月10日签订的《补充协议》有效；2、案涉的全部拆迁补偿款归留香公司所有，鹤边一社向留香公司返还已领取的款项24136729元；3、鹤边一社承担本案的全部诉讼费用。
鹤边一社答辩称：1、由于合作协议书涉及的标的物拆除之前，没有完善手续的，根据法律规定，签订的协议应属无效；2、即使租赁关系有效，也不可以超过二十年；3、补偿款按照相关文件是建筑物补偿款，但是，从政府的相关文件看出，是基于建筑物所在地块有无用地手续来确定补偿标准。讼争土地因鹤边一社已经取得用地手续，故有用地手续的补偿款比没有用地手续的补偿多出每平方米1600元，因此，纯建筑物补偿款只有每平方米1000元，因此，超出纯建筑物补偿款的差额应归于鹤边一社所有。
原审第三人鹤边联社陈述意见为：在鹤边一社与留香公司就补偿款不能达成一致意见的情况下，法院应用判决的形式进行分配，一审法院驳回鹤边一社的请求欠妥。
原审第三人广州市白云区人民政府鹤龙街道办事处陈述意见为：一审判决合法合理，但法院应作出实体处理方可解决实际矛盾。
原审判决认定的事实，当事人没有异议，本院予以确认。
另查明，2009年11月23日，广州市白云区人民政府下发云府办33号通知中的《补偿办法》，其中第九条规定：取得集体房地产证（宅基地证）或经市、区（含授权的镇）人民政府批准建设，具备一定报建手续但尚未取得房屋产权权属证明的集体土地上的建（构）筑物，按合法产权弃产标准补偿：嘉禾街框架结构拆迁补偿单价为每平方米2600元；第十一条规定：现状历史用房，没有权属证但可提供有效证明（有关部门提供的证明或发票、建筑费用、具结证明等）证实确属其所有的建筑物，按框架结构每平方米1000元的标准补偿。
2013年12月19日，广州市人民政府下发穗府（2013）138号文《广州市人民政府关于同意白云区部分行政区划调整的批复》，其中同意设立鹤龙街道办事处，管辖嘉禾街道办事处的鹤边社区等。
二审中，鹤边一社与留香公司共同确认以下事实：1、案涉土地的性质为集体土地，地上建筑物没有取得合法报建手续；2、《合同书》、《合作协议书》、《补充协议》中鹤边一社没有参与经营和承担风险的义务。
二审中，鹤边一社表示：如法院认定案涉合同合法有效，则请求撤销合同；留香公司表示：撤回上诉请求第二项。
二审中，本院就案涉补偿款的性质、补偿对象、补偿范围向广州市白云区人民政府征地办进行了调查，该办表示：1、案涉建筑物的补偿性质属于拆迁补偿，不涉及征地；2、案涉建筑物的拆迁补偿款，政府只向土地权属人发放，权属人与其他人之间针对补偿款的分配应由双方自行协商解决；3、因案涉地块已实际取得《建设用地批准书》，故争议的建筑物属于《补偿办法》中“具有一定报建手续但尚未取得房屋产权权属证明的集体土地上的建（构）筑物”，因此，补偿款的发放标准适用《补偿办法》第九条；4、《补偿办法》第九条的补偿标准包括了土地使用权和建筑物成本的补偿，第十一条的补偿标准仅指建筑物成本的补偿；5、争议建筑物所取得的拆迁补偿，包含了土地使用权的补偿和建筑成本的补偿。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）案涉合同的效力认定；（二）争议的拆迁补偿款应否予以返还。
（一）关于案涉合同的效力认定问题。
第一、关于合同的定性。由于合同的性质决定案件的审理方向及法律适用，故本案解决合同效力的争议焦点，关键应审查《合同书》、《合作协议书》、《补充协议书》的性质。留香公司上诉认为从上述三份合同的名称及内容来看，双方之间系合作开发合同关系而并非租赁合同关系。本院认为，合作开发合同应当具备以下法律特征，即合作各方共同出资、共享利润、共担风险，其中共担风险应作为合作行为的必要条件。本案中，从形式上看，虽然《合同书》、《合作协议书》《补充协议书》名称及内容均冠以为合作，但从其内容及当事人的真实意思表示全面审查，其合同的实质及当事人的基本目的是鹤边一社将案涉土地出租给留香公司，并从留香公司获得固定的租金收益及租赁期限届满之后建筑物的权益，而鹤边一社在合同的履行过程中并不承担任何风险责任，因此，合同约定不具有合作开发的法律特征。原审法院认定上述合同名为合作实为租赁正确，本院予以确认。留香公司上诉提出本案应定性为合作开发合同纠纷，缺乏法律依据，本院不予采信。
第二、关于民主议定程序对于案涉合同的效力影响。鹤边一社上诉提出因案涉合同的订立没有未经过民主议定程序，故应认定为无效。首先，《合同法》第五十二条对有关合同无效情形进行了列举性说明，其中第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。对于“强制性规定”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条把“强制性规定”的用语进一步明确其是指“效力性强制性规定”。基于这一限制性解释，可知法律将管理性规定从强制性规定中剔除，在判定合同效力时“强制性规定”专指“效力性强制性规定”。本案中，鹤边一社主张案涉合同无效的法律依据是《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条及《广东省农村集体经济组织管理规定》第九条，但是从上述两条法律依据的性质及效力级别审查，均不属于司法解释所规定的“效力性强制性规定”。其次，所谓民主议定原则主要是指在农村土地承包过程中，农村集体经济组织对集体所有或者国家所有但依法由农民集体使用的农村土地进行发包时，依照法律规定，必须经过召开村民会议进行民主议定，并取得村民会议的多数通过，如果违反上述程序和条件，则所订立的承包合同就应被认为无效。本案中，争议的三份合同性质均不符合因违反民主议定程序而认定无效的适用范围。再次，最高人民法院关于《审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定》（试行）第二十五条第二款规定：“自承包合同签订之日起超过一年，或者虽未超过一年，但承包人已实际做了大量的投入的，对原告方要求确认该承包合同无效或者要求终止该承包合同的，人民法院不予支持…”，该规定是对半数以上村民主张合同无效的限制。从立法目的来看，最高人民法院之所以这样规定，一是督促村民及时行使自己的权利；二是防止村民滥用这一权利。本案虽然是租赁合同纠纷，但是依据上述立法目的，仍可以参照该规定精神予以处理，在《补充协议》实际履行多年的情况下，鹤边一社以合同违反集体民主议定程序为由主张确认无效，缺乏事实及法律依据，原审法院据此驳回其主张案涉合同全部无效的请求正确，鹤边一社对此提出的上诉理由应予驳回。
第三、关于法律的适用。留香公司上诉提出因《补充协议》的签订时间为1998年7月10日，故原审法院适用签约当时尚未施行有效的《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）认定合同效力错误。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。该条中“本解释另有规定的”例外处理主要体现在虽然当时有规定，但不再适用。本司法解释第二条对此亦作出了明确规定：“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”。由此可知，《合同法》施行之前当事人约定合同履行期限长于《合同法》所规定的最长期限的应当适当缩短。本案中，虽然《补充协议》成立于《合同法》实施之前，但该协议所约定的为期25年租赁合同是继续性合同，履行期限跨越了《合同法》实施之日，因此，根据《合同法》第二百一十四条第一款：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”之规定，原审法院对于租赁期间超过20年部分的约定认定为无效正确，本院予以确认。留香公司上诉认为不应适用《合同法》之规定，缺乏理据，本院不予采信。至于鹤边一社上诉提出本案因建筑物未进行合法报建，而应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，对此，因本案所涉的租赁标的物为土地而并非乡、村庄规划内的房屋，因此不属于上述司法解释第一条所确定的适用范围，鹤边一社上诉主张适用该司法解释，缺乏理据，本院亦不予采信。
综上，因鹤边一社未能提供充分证据证明案涉合同具备法定无效的情形，因此，原审法院依据《合同法》关于租赁期限的禁止规定作出判决第一项，上述处理并无不当，本院予以维持。
（二）关于争议的拆迁补偿款应否予以返还的问题。
《合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。本案中，鹤边一社提出返还争议拆迁补偿款的诉讼理由是基于合同全部无效而产生的法律后果，鉴于案涉合同仅认定为部分无效而非全部无效，因此，鹤边一社上诉主张返还争议拆迁补偿款因欠缺事实及法律基础，本院不予支持。原审法院判令驳回其该部分诉请主张并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人广州市白云区嘉禾街鹤边村第一经济合作社、广州白云留香贸易有限公司的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和合同法》第五十二条、五十六条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费179322元，由广州市白云区嘉禾街鹤边村第一经济合作社负担179222元，广州白云留香贸易有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 张 怡
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年××月××日
书 记 员 蔡 峰