浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0424民初1654号
原告：浙江金达创业股份有限公司。住所地：海盐县百步镇横港集镇。
法定代表人：任维明，该公司董事长。
原告：浙江金元亚麻有限公司。住所地：海盐县百步镇金达工业园区。
法定代表人：任维明，该公司董事长。
二原告共同委托代理人：李海明，浙江海兴律师事务所律师。
被告：浙江元通建设股份有限公司。住所地：海盐县元通街道元通集镇。
法定代表人：宣伟根，该公司董事长。
委托代理人：朱晓君，海盐县武原法律服务所法律工作者。
原告浙江金达创业股份有限公司、浙江金元亚麻有限公司与被告浙江元通建设股份有限公司保证合同纠纷一案，二原告于2016年4月6日向本院起诉。本院于同日立案受理后，直接适用普通程序，由审判员甘琴飞担任审判长，与人民陪审员王水明、陆林华组成合议庭于2016年5月23日公开开庭进行了审理。二原告委托代理人李海明、被告委托代理人朱晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江金达创业股份有限公司、浙江金元亚麻有限公司起诉称：2011年8月12日，原告浙江金达创业股份有限公司（以下简称金达创业公司）与嘉兴元建置业有限公司（以下简称元建置业公司）签订协议一份，协议约定原告金达创业公司将出让土地使用权41416平方米，集体租赁土地使用权30.052亩作价38505800元转让给元建置业公司。元建置业公司将建设开发的单体别墅19幢、联体别墅4幢销售给金达创业公司，价格5500元/平方米。转让价款抵付购房款。2012年11月24日，原告浙江金元亚麻有限公司（以下简称金元亚麻公司）与元建置业公司及被告签订商品房买卖保证合同一份，合同约定元建置业公司开发的位于百步镇长水景苑8-13、15-23、25-32幢商品房（建筑面积9423.67平方米）出售给原告，单价5500元/平方米，计总价款51830185元。合同签订时，原告以土地使用权转让款30505800元抵付购房款30505800元。原告金元亚麻公司于2012年11月27日支付房款11501200元。元建置业公司逾期交房的，原告有权解除合同。元建置业公司自合同解除通知之日起30天内退还全部购房款，元建置业公司支付总价款的3%的违约金。被告浙江元通建设股份有限公司（以下简称元通建设公司）自愿为元建置业公司履行本合同项下的义务向买受人提供连带责任保证，保证责任范围为违约金、赔偿金、退房返还款及利息、违约金，保证期限为二年。2014年1月，原告金达创业公司、金元亚麻公司与元建置业公司签订补充合同一份，约定元建置业公司将单体别墅19幢、联体别墅4幢出售给原告金达创业公司、金元亚麻公司。原告金元亚麻公司于2012年11月27日支付元建置业公司购房款11501200元，于2014年1月24日支付元建置业公司购房款2000000元，合计支付购房款13501200元。2015年6月25日，海盐县人民法院判决原告金达创业公司、金元亚麻公司与元建置业公司于2014年1月签订的商品房买卖合同补充合同解除，元建置业公司返还原告金达创业公司、金元亚麻公司购房款13501200元，支付违约金2591509.25元。2015年10月10日，海盐县人民法院判决元建置业公司返还金达创业公司土地使用权折付购房款7996930元，支付利息损失4206658.74元（暂计至2015年8月2日，以后仍按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的50%计算）。2015年7月27日，原告金元亚麻公司与被告元通建设公司及元建置业公司签订债权债务转让协议一份，协议约定被告元通建设公司以债权2578102元转让给元建置业公司，抵偿元建置业公司返还购房款2578102元。元建置业公司应返还购房款27399109.08元（含违约金、利息损失），抵扣债权转让款项2578102元，实际应返还24821007.08元。元建置业公司至今未履行返还义务，被告元通建设公司也未履行保证义务。综上，原告认为商品房买卖合同合法有效，被告元通建设公司未履行保证义务的行为损害了原告的合法权益，故而起诉。原告诉讼请求：1、判令被告元通建设公司对商品房买卖保证合同项下返还的购房款23266101.53元负连带保证责任；2、被告元通建设公司对商品房买卖保证合同项下违约金1554905.55元负连带保证责任；3、被告元通建设公司承担本案诉讼费用。
被告浙江元通建设股份有限公司答辩称：一、从原告提供的证据复印件来看，被告是在2012年11月24日所谓商品房买卖合同上进行了盖章、担保，但是从原告提供的（2014）嘉盐沈商初字第289号生效的民事判决书上认定和查清的事实来看，二原告与元建置业公司事实上在2012年11月24日并没有签订商品房买卖合同，二原告于2014年1月与元建置业公司签订过一份商品房买卖合同补充协议，该份合同是一份可以独立的合同。本案二原告要求被告承担连带保证责任所涉及的返还购房款、支付违约金等均系二原告与元建置业公司之前履行和解除2014年1月签订的商品房买卖合同补充协议所产生的相关权利义务，由于被告在2014年1月签订的补充协议上没有盖章，没有进行过担保，故被告认为被告无需承担保证责任。二、被告从来没有与金元亚麻公司、元建置业公司签订过债权转让协议，原告认为已经抵偿了2578102元不成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
二原告为支持其主张，举证如下：
1、协议书一份[复印件，原件存于（2014）嘉盐沈商初字第289号案件中]，用以证明2011年8月12日原告金达创业公司与元建置业公司就土地使用权转让及转让价款折抵购房款签订协议的事实；
2、商品房买卖合同一份[复印件，原件存于（2015）嘉盐沈商初字第379号案件中]，用以证明2012年11月24日被告为原告金元亚麻公司与元建置业公司签订的商品房买卖合同进行保证担保的事实；
3、商品房买卖合同补充协议一份[复印件，原件存于（2014）嘉盐沈商初字第289号案件中]，用以证明2014年1月原告金达创业公司、金元亚麻公司与元建置业公司就前述商品房买卖合同事项进行补充的事实；
4、（2014）嘉盐沈商初字第289号民事判决书一份，用以证明2015年6月25日海盐法院判决金达创业公司、金元亚麻公司与元建置业公司于2011年8月12日、2014年1月签订的协议予以解除的事实；
5、（2015）嘉盐民初字第1434号民事判决书一份，用以证明由于（2014）嘉盐沈商初字第289号判决书中没有就土地使用权转让折价款认定，故该份判决确认土地折让价款的返还，最终是按照实际支付的金额加利息来进行返还；
6、协议书一份[复印件，原件存于（2015）嘉盐沈商初字第379号案件中]，用以证明2015年7月27日原告金元亚麻公司、元建置业公司、被告三方签订协议，就被告向原告金元亚麻公司应收的工程款债权转让给元建置业公司，元建置业公司以此抵付其应返还原告金元亚麻公司的部分购房款的事实；
7、（2015）嘉盐民初字第2293号案件中被告元通建设公司的答辩状一份，用以证明该答辩状确认了证据6中债权抵偿的事实；
8、（2015）嘉盐民初字第2293号民事裁定书一份，用以证明本案起诉之前原告金元亚麻公司曾起诉元通建设公司要求承担担保责任，后因故撤诉的事实。
被告质证意见：对证据1，该协议书涉及的是金达创业公司把土地使用权及其他权益转让的事项，与本案被告没有关联性。对证据2，对该份合同的真实性及被告方印章的真实性没有异议，但从（2014）嘉盐沈商初字第289号案件中查明的事实来看，可以确定二原告与元建置业公司并没有签订过这样的合同，该份合同只是金元亚麻公司与元建置业公司签订的合同，实际上该份合同没有履行，实际履行的是商品房买卖合同补充协议，并不是该份合同。对证据3，该份补充协议的合同相对方是元建置业公司与二原告，被告并未在该份补充协议上作为保证人盖章或签名，故被告认为二原告与元建置业公司履行该份补充协议产生权利义务与被告没有关联性。对证据4本身没有异议，判决书中第13页至第14页明确了二原告在2012年11月24日并没有与元建置业公司签订过商品房买卖合同，而且2014年1月签订的商品房买卖合同补充协议是一份独立存在的合同，所以该判决结果即解除2014年1月签订的商品房买卖合同补充协议所产生的元建置业公司需返还给二原告购房款13501200元及需支付二原告违约金2591509.25元与本案被告没有关联性。对证据5本身没有异议，但元建置业公司与金达创业公司之间的土地使用权转让到最后解除土地使用权转让所产生的返还土地使用权折价款与本案被告没有关联性。对证据6的真实性、合法性均有异议，因为在2015年7月27日，元建置业公司及元通建设公司的法定代表人宣伟根是被限制人身自由的，被羁押在海盐县看守所，不可能出具工程款转让协议书，事实上宣伟根在2015年7月已经对公司的管理业务处于失控状态，该份协议书是否合法，在（2015）嘉盐沈商初字第379号案件中尚未查证属实，故被告不予认可。对证据7，基于金元亚麻公司向法院提交了证据6的协议书，被告在未能确定该份协议书是否真实、合法的情况下所作的一个答辩意见，并不能证实被告已经认可了工程款转让的事实。对证据8本身没有异议。
被告未予举证。
本院认证意见：对证据1、3本身的真实性予以确认，至于被告质证提出的关联性问题，本院在本院认为部分予以阐述。对证据2、4、5、8的真实性、合法性及关联性予以确认。对证据6、7，因该二份证据项下的待证事实尚在（2015）嘉盐沈商初字第379号案件的审理过程中，又因与本案目前的裁判处理没有影响，故本案中本院不作相关认定评价，具体理由在本院认为部分予以阐述。
据此，本院查明案件事实如下：
2004年11月，海盐县国土资源局拟对位于海盐县（横港集镇）的41416平方米国有土地使用权进行挂牌出让，并于2005年9月22日发出出让公告，公告挂牌起始价为230000元/亩，挂牌时间为2005年10月10日至同年10月21日。2005年10月17日，金达创业公司向海盐香溢房地产开发有限公司（以下简称香溢公司）交付了代购土地保证金2500000元，香溢公司当日向海盐县统一征地办公室支付了挂牌保证金2500000元。2005年10月21日，香溢公司以每亩250000元的价格（总计出让金15531000元）竞得上述出让土地，并于当日以海盐县国土资源局为出让人，香溢公司为受让人签订了国有土地使用权出让合同一份。2005年12月2日，金达创业公司向香溢公司交付了上述土地出让金13031000元，香溢公司当日向海盐县统一征地办公室支付了出让金13031000元。2005年12月7日，金达创业公司向香溢公司交付了土地契税465930元，香溢公司向财税部门支付了契税465930元，并以香溢公司为受让方办理了契证。之后，香溢公司亦取得了该宗土地的国有土地使用权证，土地使用权人为香溢公司。2010年3月1日，香溢公司经工商登记变更企业名称为嘉兴元建置业有限公司。另，该宗土地的使用权人至今仍为元建置业公司。
2011年8月12日，金达创业公司与元建置业公司签订协议书一份，约定双方进行合作开发建设房地产，金达创业公司将上述土地使用权以每亩600000元的价格（计37255800元）及其他权益（折价1250000元）全部转让给元建置业公司，元建置业公司将开发建设的单体、联体别墅共计23幢以5500元/平方米的价格销售给金达创业公司，并由金达创业公司以土地使用权及其他权益的转让款抵付相应别墅销售价款等，协议书还约定了其他事项。该协议签订后，元建置业公司于2011年10月21日、同年11月21日、同年12月9日分四笔分别支付金达创业公司转让款5000000元、500000元、2500000元（即1500000元和1000000元），合计8000000元。2012年11月27日，金元亚麻公司支付元建置业公司购房款11501200元。2013年7月18日，金达创业公司与元建置业公司就部分工程内设变更事项签订了协议书一份。2012年11月5日，海盐县住房和城乡规划建设局对元建置业公司开发建设的长水景苑8—13幢、15—23幢、25—32幢商品房（建筑面积9423.67平方米）颁发了商品房预售证。2014年1月，金达创业公司、金元亚麻公司共同与元建置业公司签订商品房买卖合同补充协议一份，协议约定元建置业公司出售给金达创业公司及金元亚麻公司单体别墅19幢、联体别墅4幢，双方对其他有关事项作出了补充约定。补充协议签订后，金元亚麻公司于2014年1月24日支付元建置业公司购房款2000000元。2014年5月，涉案房地产项目已停止建设。
2014年7月23日，金达创业公司与金元亚麻公司作为共同原告以元建置业公司将协议约定出售给其的商品房部分出售给他人，已构成根本性违约为由起诉元建置业公司，要求法院判决解除双方签订的商品房买卖合同，并要求元建置业公司返还购房款48930981元（含变更工程差价款4923981元）及支付违约金2741510元。该案经本院审理后于2015年6月25日作出（2014）嘉盐沈商初字第289号民事判决，判决金达创业公司、金元亚麻公司与元建置业公司于2014年1月签订的商品房买卖合同补充协议自2014年10月24日开始解除；并判决元建置业公司向金达创业公司、金元亚麻公司返还购房款13501200元及支付违约金2591509.25元；并判决驳回了金达创业公司、金元亚麻公司的其他诉讼请求。另，该民事判决已生效。
2015年7月22日，金达创业公司以合同纠纷为由起诉元建置业公司，要求元建置业公司返还代购出让土地使用权款项7996930元，并要求元建置业公司赔偿相应利息损失。该案经本院审理后于2015年10月10日作出（2015）嘉盐民初字第1434号民事判决，判决元建置业公司返还金达创业公司7996930元，并支付利息损失4206658.74元（暂算至2015年8月2日，以后仍按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的标准以7996930元为基数支付至本判决确定的履行期间届满之日止的相应利息损失的50%），并驳回了金达创业公司的其他诉讼请求。另，该民事判决已生效。
另查明，2012年11月24日，元建置业公司（××）、金元亚麻公司（××）、元通建设公司（作为担保人）签订商品房买卖合同一份，合同约定，出卖人以国有挂牌出让方式取得位于海盐县百步镇横港集镇编号为（2005）盐城规划书57号的地块的土地使用权，该地块土地面积为41416.20平方米，规划用途为住宅；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房长水景苑；买受人购买的商品房为第8-13、15-23、25-32幢，该商品房建筑面积共计9423.67平方米；计价方式为按建筑面积计算，该商品房单价为5500元/平方米；出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；担保人自愿为出卖人履行本合同项下的义务向买受人提供连带保证担保，保证责任范围为违约金、赔偿金、退房返还款及利息、逾期交房违约金、本合同第十二条约定义务，以及其他给付义务；保证期限为二年。另，庭审中，原告明确其诉请2中的违约金1554905.55元系根据上述商品房买卖合同中关于逾期交房违约责任部分约定的3%的违约金比例计算，即9423.67平方米×5500元/平方米×3%=1554905.55元。
再查明，在2014年1月金达创业公司、金元亚麻公司共同与元建置业公司签订的商品房买卖合同补充协议中，该补充协议明确协议双方系就2012年11月24日商品房买卖合同事项签订该补充协议，同时该补充协议中第六条约定元建置业公司如违反本协议第三、四、五条约定，延迟或逾期本协议第三、四、五条约定义务的，应向金达创业公司、金元亚麻公司支付商品房买卖合同总金额5%的违约金。在（2014）嘉盐沈商初字第289号案件审理中，案件双方均同意2014年1月签订的商品房买卖合同补充协议中涉及的单体别墅19幢、联体别墅4幢的价格按5500元/平方米计付。因此，（2014）嘉盐沈商初字第289号民事判决书中判决元建置业公司支付金达创业公司、金元亚麻公司的违约金2591509.25元，即根据上述补充协议中第六条的约定及该案案件双方确认的上述商品房单价来计算核定了该违约金。
还查明，本案中二原告根据其举证的2015年7月27日的协议书，二原告自行认为在2015年7月27日金元亚麻公司与元建置业公司已经通过工程款债权抵偿的方式部分抵付了（2014）嘉盐沈商初字第289号判决书项下元建置业公司应返还购房款的判决债务，故二原告在本案起诉时将其认为已经通过债权抵偿的2578102元直接予以了扣减。
本院认为，本案的主要争议焦点为：一、被告元通建设公司是否应对（2014）嘉盐沈商初字第289号判决书项下元建置业公司应返还金达创业公司、金元亚麻公司（即本案二原告）购房款13501200元的判决债务承担连带清偿责任？二、被告元通建设公司是否应按2012年11月24日的商品房买卖合同的约定对元建置业公司的相应违约责任引起的违约金承担连带清偿责任？三、被告元通建设公司是否应对（2015）嘉盐民初字第1434号判决书项下元建置业公司应返还及支付金达创业公司（即本案原告之一）在土地上的出资7996930元及相应利息损失的判决债务承担连带清偿责任？
第一，原告金元亚麻公司与元建置业公司于2012年11月24日签订的商品房买卖合同，以及原告金达创业公司、金元亚麻公司与元建置业公司于2014年1月签订的商品房买卖合同补充协议，该前后二份合同均反映了合同双方之间的商品房买卖关系，且根据二份合同的内容显示及前案审理中当事人所确认的相关事实，二份合同所针对的合同标的、数量及价款同一，而（2014）嘉盐沈商初字第289号判决书项下元建置业公司应返还金达创业公司、金元亚麻公司（即本案二原告）购房款13501200元及应支付金达创业公司、金元亚麻公司违约金2591509.25元的判决债务即为针对该同一商品房买卖事项下权利义务责任的判定，具体而言，该判决债务为商品房买卖合同解除后相关购房款的返还及相应违约责任的承担。因此，被告元通建设公司既然已在前一份合同上作为保证人盖章并签字，根据合同中约定的连带保证责任范围（即退房返还款、违约金等），其理应承担相应的连带保证责任。故被告元通建设公司辩称本案二原告要求其承担连带保证责任所涉及的返还购房款、支付违约金等均系二原告与元建置业公司之前履行和解除2014年1月签订的商品房买卖合同补充协议所产生的相关权利义务，由于其在2014年1月签订的补充协议上没有盖章，没有进行过担保，故其无需承担保证责任的意见，本院不予采纳。因此，被告元通建设公司首先应对（2014）嘉盐沈商初字第289号判决书项下元建置业公司应返还金达创业公司、金元亚麻公司购房款13501200元的判决债务承担连带清偿责任。同时，因本案中二原告根据其举证的2015年7月27日的协议书，二原告自行认为在2015年7月27日金元亚麻公司与元建置业公司已经通过工程款债权抵偿的方式部分抵付了（2014）嘉盐沈商初字第289号判决书项下元建置业公司应返还购房款的判决债务，故二原告在本案起诉时将其认为已经通过债权抵偿的2578102元直接予以了扣减。本院认为，该份协议书项下的待证事实尚在（2015）嘉盐沈商初字第379号案件（以下简称379号案件）的审理过程中，本院对此问题尚未裁判，且该待证事实之法律利益又牵涉案外人，即379号案件的当事人，故本院在本案中不宜先于379号案件作出相关认定。但是，本案系民事诉讼，二原告在本案中基于其自行认为的观点自行扣减2578102元并不有损于被告元通建设公司之利益，故本院予以照准，当然，如果后续379号案件法院最终作出的认定与二原告自行认为的观点相反，则二原告就其在本案中扣减的2578102元可另案向被告元通建设公司再行主张。因此，本案中被告元通建设公司尚需对（2014）嘉盐沈商初字第289号判决书项下元建置业公司应返还购房款13501200元中的10923098元承担连带清偿责任。
其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条的规定，保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。由于（2014）嘉盐沈商初字第289号判决书项下判决元建置业公司支付金达创业公司、金元亚麻公司的违约金2591509.25元，系根据商品房买卖合同补充协议中的约定（即按商品房买卖合同总金额的5%）来判定该违约金，而该约定相比原商品房买卖合同中关于违约责任（按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金）的约定，明显加重，因此，被告元通建设公司应按原商品房买卖合同项下所约定的违约责任承担相应的保证责任，即被告元通建设公司应对（2014）嘉盐沈商初字第289号判决书项下判决元建置业公司支付金达创业公司、金元亚麻公司的违约金2591509.25元中的405036元（13501200元×3%）承担连带清偿责任，本案原告在违约金上诉请超额部分，本院不予支持。
第二，（2015）嘉盐民初字第1434号案件的原告金达创业公司系诉请主张元建置业公司返还代购出让土地使用权款项及赔偿相应利息损失。本院在该案件中亦认定元建置业公司竞得涉案出让土地的资金实际系来源于该案原告金达创业公司，故判令元建置业公司需向金达创业公司返还该土地出资款及支付相应利息损失。因此，该案所涉及的当事人双方的法律关系不是商品房买卖合同关系，也并非2012年11月24日的商品房买卖合同及2014年1月的商品房买卖合同补充协议项下所产生的权利义务关系，即与本案被告元通建设公司所作的担保无关，故本案二原告要求被告元通建设公司对（2015）嘉盐民初字第1434号判决书项下元建置业公司应返还及支付金达创业公司在土地上的出资7996930元及相应利息损失的判决债务承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告浙江元通建设股份有限公司对（2014）嘉盐沈商初字第289号民事判决书项下嘉兴元建置业有限公司应返还原告浙江金达创业股份有限公司、浙江金元亚麻有限公司购房款13501200元的判决债务中的10923098元承担连带清偿责任，由被告于本判决生效之日起十日内清结；
二、被告浙江元通建设股份有限公司对（2014）嘉盐沈商初字第289号民事判决书项下嘉兴元建置业有限公司应支付原告浙江金达创业股份有限公司、浙江金元亚麻有限公司违约金2591509.25元的判决债务中的405036元承担连带清偿责任，由被告于本判决生效之日起十日内清结；
三、驳回二原告的其他诉讼请求。
如果被告浙江元通建设股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费165905元，由原告浙江金达创业股份有限公司、浙江金元亚麻有限公司共同负担90187元，被告浙江元通建设股份有限公司负担75718元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 甘琴飞
人民陪审员 王水明
人民陪审员 陆林华
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 陶沈薇
（附页）