湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第56号
上诉人（原审被告）李洪兵，男，1962年3月14日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。
委托代理人罗文艺，女，1965年7月10日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。系李洪兵之妻，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书等。
被上诉人（原审原告）株洲华晨物业管理有限责任公司，住所地为湖南省株洲市天元区珠江南路丽园23栋350、351号。
法定代表人陈成义，系该公司董事长。
委托代理人张弦，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，请求调解，领取相关文书。
上诉人李洪兵因与被上诉人株洲华晨物业管理有限责任公司（以下简称华晨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服株洲市天元区人民法院2013年12月27日作出的（2013）株天法民一初字第848号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2014年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人李洪兵的委托代理人罗文艺、被上诉人华晨物业公司委托代理人张弦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审查明：2008年11月28日，原告华晨物业公司与珠江丽园业主委员会签订物业委托服务合同。合同主要约定由华晨物业公司为珠江丽园小区的全体业主和物业使用人提供物业服务，服务期限为2008年11月28日起至2011年12月31日止。合同还对物业服务的具体内容、物业收费标准等双方权利义务及违约责任均进行了约定。该合同到期后，双方未续签书面合同，被告公司经业主委员会同意继续按照原合同约定为该小区业主提供物业服务至今。被告李洪兵系珠江丽园27栋106号房屋的业主，按照合同约定的费用标准每月应交物业费84.8元。被告入住该小区后一直按照合同约定交纳了物业费。后因被告认为房屋烟道构造等问题造成其排烟困难，多次要求原告公司予以维修解决，双方就此事协商未果，被告遂自2008年10月1日起拒交物业费。2012年4月23日，被告再次向原告公司提出要求解决其排烟困难问题，并补交了自2011年10月1日起的物业费，原告公司向其出具收据，并注明了交纳的系2011年10月1日至2013年1月31日期间的物业费。之后被告一直按期交纳物业费至今。原告认为被告拖欠了2011年10月1日至2012年9月30日期间的物业费系违约行为，遂诉至法院请求判如所请。
一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点有：1、原告的诉请是否已过诉时效？2、原告是否已全面充分履行合同约定的物业服务内容？现综合分析如下：
诉讼时效期间为从知道或者应当知道权利受到侵害之日起两年之内。同时诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中被告拖欠2008年10月1日至2011年9月30日间的物业费未交，原告最迟应于2013年10月1日前主张权利。原告在2013年9月30日前曾多次向被告催交物业费，并曾于2013年8月到本院要求进行立案诉讼，本院曾于2013年8月19日立案前组织过原、被告双方就拖欠诉讼费事宜进行调解。本案诉讼时效因原告主张权利而自2013年8月起中断，重新计算。且被告在答辩中也陈述原告曾于2009年期间多次向原告催交物业费。因此对被告提出的原告的诉请已过诉讼时效的主张本院不予支持。另被告提出的因原告未解决其排烟问题系原告违约，以此拒交物业费的主张因被告未提交证据证实排烟问题系原告的合同义务范围内，故对被告该主张本院不予支持。
本案中原、被告间物业服务合同关系依法成立并生效，原告依约履行了物业服务事项，被告应按约定标准支付拖欠的物业费并承担逾期付款的违约责任。现被告拖欠物业费未交的行为属违约行为，原告要求被告支付拖欠物业费3052.8元（84.8元／月×36个月）的诉讼请求，一审法院予以支持。另原告在庭审中自愿表示放弃要求被告支付逾期交费的滞纳金系其对权利的自由处分，未违反法律规定，一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，判决：一、被告李洪兵于本判决生效之日起十日内向原告株洲华晨物业管理有限责任公司支付物业费3052.8；二、驳回原告株洲华晨物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告李洪兵承担。
宣判后，李洪兵因不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；请求依据被上诉人与珠江丽园业主委员会签订的服务合同及市房产局统一签发的《住宅质量保证书》承诺，帮助解决房屋烟道排烟不畅的问题；判决赔偿上诉人为排烟第二次购买抽油烟机的款项1780元，赔偿因烟道排烟不畅造成房屋损失5000元。一审法院认定的事实是错误的，原审判决显失不公。被上诉人始终不解决烟道问题，上诉人欠费事出有因。综上，请求二审法院支持上诉人上诉请求。
被上诉人华晨物业公司辩称：一审判决正确，事实清楚，法律适用无误，请求驳回上诉人上诉请求。
二审期间，被上诉人华晨物业公司未提交新的证据，上诉人李洪兵则提交了以下证据材料：证据1、业主委员会的证明，拟证明李洪兵因烟道问题找过物业公司，并非无故不交物业费；证据2、其他业主签字的证明材料，拟证明其他业主也存在烟道问题；证据3、服务合同，拟证明物业公司对烟道系统有维护、维修的义务；证据4、住宅质量保证书，拟证明华晨物业公司与华晨房地产公司是同一公司。
被上诉人华晨物业公司的质证意见：对上诉人的证据1真实性、合法性无异议；证据2是属于证人证言，证人证言需要出庭作证，且该证据只有签字，只写了门牌号码，没有提供身份信息，不能确定字是业主本人所签。对两份证据的证明目的有异议，该两份证据证明的情况都不是上诉人不交物业费的理由，油烟问题如果是房屋的构造问题造成的，应该是向房产公司主张权利，不能以此不交物业费，且是否系烟道有问题，还需要通过房屋质量鉴定来确定；对证据3的真实性、合法性无异议，合同第五条中的维修、养护是属于物业公司，但不包含房屋构造问题产生的烟道问题，上诉人没有证据表明烟道损坏；对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，保证书的保证单位是房地产公司而不是物业公司。
本院认为，上诉人提交的证据1符合证据的真实性、合法性，但证明目的不予采信，不能成为拒交物业费的理由；证据2是属于证人证言，证人证言需要出庭作证，没有提供身份信息，不予采信。证据3、4符合证据的真实性、合法性，但证明目的不予采信；
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点为1、拒交物业费是否有正当理由？2、上诉人的诉讼请求是否成立？现综合分析如下：
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2008年11月28日，华晨物业公司与珠江丽园业主委员会签订的《物业委托服务合同》是合法有效的。该合同对物业服务的具体内容、物业收费标准等双方权利义务及违约责任均进行了约定。该合同到期后，双方虽然未续签书面合同，但华晨物业公司经业主委员会同意继续按照原合同约定为该小区业主提供物业服务至今。
依照合同约定，华晨物业公司对共用设施设备有维修、养护、运行和管理的义务，但从本案查明的事实看，上诉方提出的房屋烟道排烟不畅究竟是房屋构造引起还是被上诉人华晨物业公司没有履行维修维护义务所致？对于这一问题，上诉人李洪兵没有提供相关证据予以证实。上诉人提出被上诉人未解决房屋烟道排烟不畅可以成为拒交物业费的理由是不成立的。既然被上诉人华晨物业公司履行了物业服务事项，被告应按约定标准支付拖欠的物业费。至于上诉人李洪兵提出要求解决房屋烟道排烟不畅、赔偿购买抽油烟机的款项1780元和房屋损失5000元的问题，因上诉人李洪兵在一审时没有提出，本院不予审查，上诉人有权另行主张权利。通过上述分析，上诉人李洪兵的上诉请求均不成立。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李洪兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 谢晓红
代理审判员 陈 强
二〇一四年五月十五日
书 记 员 王 琳
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。