北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京03民终9744号
上诉人（原审原告）：何银萍，女，1972年10月18日出生。
委托诉讼代理人：付学军，北京市时雨律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京火山岩假日饭店有限公司，住所地北京市平谷区黄松峪乡黑豆峪佛山南街188号。
法定代表人：李连起，总经理。
委托诉讼代理人：杨彪，男，1992年1月19日出生。
上诉人（原审被告）：北京八通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区光机电一体化产业基地。
法定代表人：程建，总经理。
委托诉讼代理人：苏广民，北京稳正律师事务所律师。
上诉人何银萍与上诉人北京火山岩假日饭店有限公司（以下简称火山岩公司）、上诉人北京八通房地产开发有限公司（以下简称八通公司）租赁合同纠纷一案，各方均不服北京市平谷区人民法院（2018）京0117民初5280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何银萍之委托诉讼代理人付学军，上诉人火山岩公司之委托诉讼代理人杨彪，八通公司之委托诉讼代理人苏广民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何银萍上诉请求：请求撤销一审判决第二项，依法改判八通公司对火山岩公司应付而未付的租金80000元及相应利息承担连带清偿责任；一、二审诉讼费由火山岩公司、八通公司承担。事实和理由：八通公司在《关于租金的和解协议》中签字担保，注明承担连带保证责任，按照担保法的规定，八通公司承担连带保证责任的期间为主债务届满之日起的六个月，而不是分期债务履行期限届满之日起六个月。参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，故保证期间也应当从最后一期履行期限届满之日起计算。
火山岩公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项中按照年利率24%标准支付利息及第二项、第三项；一、二审诉讼费由何银萍承担。事实和理由：何银萍、火山岩公司、神禅物业公司、八通公司签订的《关于租金的和解协议》约定，火山岩公司应付何银萍520000元租金，其中260000元由火山岩公司分三期支付，另260000用于抵扣何银萍应支付的物业费，八通公司仅对神禅物业公司、火山岩公司协议中物业费部分承担连带保证责任；同时，一审法院判决按照年利率24%的标准支付利息没有法律依据。
八通公司上诉请求：请求撤销一审判决第二项、第三项，依法驳回何银萍对八通公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由何银萍承担。事实和理由同火山岩公司的上诉意见。
何银萍向一审法院起诉请求：1.责令火山岩公司立即向何银萍支付租金260000元；2.责令火山岩公司向何银萍支付利息损失24172.08元（按年息24%的标准暂计算至2018年3月31日，2018年4月1日起按年息24%的标准计算至租金本金付清之日止）；3.责令八通公司依法承担连带保证责任；4.诉讼费用由火山岩公司、八通公司承担。
一审法院认定事实：2005年10月31日，何银萍作为委托方、火山岩公司作为受委托方、八通公司作为保证方，分别就位于×小区的四套房3-2、6-2、7-2、8-2签订了《房产委托经营管理协议》，约定由火山岩公司对上述房产进行统一经营管理，并每月向何银萍支付租金1666.67元，物业管理费为3元∕建筑平米∕月，期限自2005年10月31日至2015年10月31日，八通公司对租金的支付承担保证责任。后，该四套房产编号在办理房产证时变更为5-2、11-2、13-2、15-2。2017年8月24日，甲方何银萍、乙方火山岩公司、丙方神禅物业公司、丁方八通公司签订《关于租金的和解协议》，约定解除前述《房产委托经营管理协议》，火山岩公司未支付给何银萍的520000元租金的50％即260000元折抵物业费，另外的260000元租金分三期付给甲方何银萍，期限为：2017年8月31日给付80000元，2017年10月31日给付8万元，2017年12月31日前给付100000元。在火山岩公司、神禅物业公司执行协议中，八通公司应承担连带保证责任。现火山岩公司未按约定履行义务，八通公司亦未承担保证责任，故何银萍诉至法院。
一审法院认为，何银萍、火山岩公司、八通公司及神禅物业公司签订的《关于租金的和解协议》系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人均应按合同约定行使权利、履行义务。本案中，依据上述协议的约定，火山岩公司未按期给付何银萍租金260000元，已构成违约，应承担违约责任，故何银萍要求火山岩公司支付租金260000元的诉讼请求，法院予以支持；何银萍按照年利率24％的标准主张逾期利息，不违反法律的强制性规定，法院予以确认。依据协议约定，八通公司对火山岩公司的上述债务应当承担连带保证责任，但协议未约定保证期间，依据法律规定保证期间应为主债务履行期限届满之日起6个月，该期间为除斥期间，不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果；何银萍于2018年4月26日向法院提起诉讼，故何银萍主张八通公司对火山岩公司于2017年8月31日应付而未付的租金8万元及相应利息承担保证责任的诉讼请求，已过保证期间，八通公司应免除责任，对火山岩公司于2017年10月31日、12月31日应付而未付的2笔租金共计180000元及相应的利息，何银萍在保证期间内提起诉讼，八通公司应当承担连带保证责任。八通公司关于对火山岩公司的债务不承担连带保证责任的答辩意见，与双方所签协议内容不符，法院不予采信。
据此，一审法院于2018年5月判决：一、火山岩公司于判决生效10日内给付何银萍租金260000元并按照年利率24％的标准支付利息（利息的计算期间：火山岩公司应于2017年8月31日支付的租金80000元，计息时间自2017年9月1日起至款实际付清之日止；应于2017年10月31日支付的租金80000元，计息时间自2017年11月1日起至款实际付清之日止；应于2017年12月31日前支付的租金100000元，计息时间自2018年1月1日起至款实际付清之日止）；二、八通公司对火山岩公司向何银萍于2017年10月31日应付而未付的租金80000元及相应利息、于2017年12月31日前应付而未付的租金100000元及相应利息承担连带清偿责任；三、八通公司承担上述连带清偿责任后，有权向火山岩公司追偿；四、驳回何银萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，何银萍与火山岩公司、八通公司签订的《房产委托经营管理协议》以及何银萍、八通公司、火山岩公司、神禅物业公司签订的《关于租金的和解协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按约履行。火山岩公司未按期向何银萍支付260000元租金，构成违约，应当承担违约责任，本案二审争议焦点有三：一、八通公司是否应对《关于租金的和解协议》中火山岩公司应当支付给何银萍的260000元租金承担连带保证责任；二、按照24%的标准计算逾期付款的利息损失是否合理；三、分期履行债务保证期间的起算时间。
一、关于八通公司是否应对《关于租金的和解协议》中火山岩公司应当支付给何银萍的260000元租金承担连带保证责任的问题。火山岩公司、八通公司主张《关于租金的和解协议》约定的仅是八通公司对火山岩公司向神禅物业公司支付的260000元物业费承担保证责任，并未约定对应当向何银萍支付的260000元租金承担保证责任。对此本院认为，依据《房产委托经营管理协议》，火山岩公司欠付何银萍520000元租金，《关于租金的和解协议》系就该笔租金偿还问题达成的协议，《关于租金的和解协议》第九条表述为“在乙方（指火山岩公司）、丙方（指神禅物业公司）执行协议中，丁方（指八通公司）应承担连带担保责任”，民事行为的意思表示在文字表达上必须具体明确，从上述文字表述内容看，不能推断出八通公司仅对260000元物业费部分承担保证责任，故本院对火山岩公司、八通公司关于八通公司不应对260000元租金承担连带保证责任的上诉意见，不予采信。
二、关于按照24%的标准计算逾期付款的利息损失是否合理的问题，本院认为，按照《关于租金的和解协议》的约定，火山岩公司未按期给付何银萍260000元租金，已构成违约，应承担违约责任。按照《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，火山岩公司未按期给付何银萍260000元租金应承担的违约责任即应与其未按时付款给何银萍造成的损失相当。何银萍主张按照年利率24%的标准计算，该标准不违反法律的强制性规定，同时亦在迟延付款给何银萍造成的资金损失的范围之内，故对该标准本院不再进行调整。
三、关于分期履行债务保证期间的起算时间问题。本院认为，为分期履行债务提供担保的保证期间应当从最后一笔主债务履行期限届满之日起开始计算，当事人另有约定的除外。本案争议的主债务为火山岩公司应当向何银萍支付的260000元租金，虽然就该债务约定了分三期履行，但并未约定八通公司对每期款项分别承担保证责任，故应以260000元租金整体的履行期届满之日作为保证期间的起算时间，何银萍关于分期履行债务保证期间的起算时间的上诉意见成立，本院予以采信。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。
综上所述，何银萍的上诉请求成立，本院予以支持。火山岩公司、八通公司的上诉请求不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市平谷区人民法院（2018）京0117民初5280号民事判决第一项，即：北京火山岩假日饭店有限公司于本判决生效之日起10日内给付何银萍租金260000元并按照年利率24％的标准支付利息（火山岩公司应于2017年8月31日支付的租金80000元，计息时间自2017年9月1日起至款实际付清之日止；应于2017年10月31日支付的租金80000元，计息时间自2017年11月1日起至款实际付清之日止；应于2017年12月31日前支付的租金100000元，计息时间自2018年1月1日起至款实际付清之日止）；
二、撤销北京市平谷区人民法院（2018）京0117民初5280号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、北京八通房地产开发有限公司对上述第一项中的租金及利息承担连带清偿责任；
四、北京八通房地产开发有限公司承担上述连带清偿责任后，有权向北京火山岩假日饭店有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5562元,减半收取2781元,由北京火山岩假日饭店有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费3400元，由八通房地产开发有限公司负担1700元（已交纳800元，剩余部分于本判决生效后七日内向何银萍支付），北京火山岩假日饭店有限公司负担1700元（已交纳800元，剩余部分于本判决生效后七日内向何银萍支付）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
审 判 员 石 煜
二〇一八年九月六日
法官助理 孟 磊
书 记 员 左 爽
书 记 员 李 峥