上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第604号
上诉人（原审被告）上海泓和宾馆有限公司。
委托代理人戴义家，上海市大公律师事务所律师。
委托代理人陈海群，上海元才律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海市徐汇区总工会。
委托代理人杨波，上海市德尚律师事务所律师。
委托代理人江民，上海市德尚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海思迈宾馆管理有限公司。
上诉人上海泓和宾馆有限公司（以下简称泓和宾馆）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第1643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审认定，上海市桂林路系上海市徐汇区总工会（以下简称徐汇总工会）名下房产（总建筑面积26677.06平方米）。2004年8月23日，徐汇总工会（甲方）与上海思迈宾馆管理有限公司（以下简称思迈宾馆）（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，乙方向甲方承租本市桂林路1号楼、2号楼一、二层房屋（以下简称系争房屋），该房屋出租实测建筑面积为18，000平方米（包括地下室1，286平方米），房屋用途为宾馆酒店；原甲方与新亚大包、乐天大酒店、兴安证券公司、东方网吧的租赁关系全部转与乙方，租金自2004年9月1日起由原租赁方向乙方缴纳，租期到期后上述出租房屋归乙方使用，甲方不予收回另租；租赁期自2004年9月1日起至2016年12月31日止。2004年9月1日为乙方交纳租金的起始日，月租金为人民币（下同）42万元。自2008年1月1日起，每年以3％的增幅进行调整，即：2010年全年月租金为45.9万元，2011年全年月租金47.28万元，2012年全年月租金为48.7万元，2013年全年月租金为50.16万元，2014年全年51.66万元……；房屋租金按先付后用的原则，每月支付一次，乙方应于每月底前向甲方支付下月租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按每日应付而未付租金的0.03％支付违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付两个月的租金为租赁保证金即84万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除本合同附件二外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定经有关部门批准后，方可进行，乙方增设的附属设施及其维修均由乙方负责，乙方对该房屋进行装修，应按规定向有关职能部门报检。该合同第八条同时约定，乙方在租赁期内不得转租或转让；该合同第九条9-2款同时约定，乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途的，乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；该合同第十条10-6款同时约定，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状（该合同附件二空白）；该合同附五月苑大酒店附属设施及有关设备移交清单。
2005年2月22日，徐汇总工会（丙方）与思迈宾馆（甲方）、上海东霞宾馆有限公司（乙方，2005年9月更名为泓和宾馆）就系争房屋租赁合同权利义务转移事宜签署《协议书》，内容为，丙方同意并确认将原租赁合同中承租人由甲方变更为乙方，乙方作为该房屋租赁合同中承租方的权利义务受让人，承诺完全履行该房屋租赁合同中甲方的一切权利、义务和责任；乙方作为系争房屋承租人承担的具体权利义务的内容以甲方与丙方2004年8月23日签订的房屋租赁合同为准，乙方按照上述房屋租赁合同履行，若房屋租赁合同与本协议在条款上相抵触的，以本协议为准。该协议书第六条同时约定，甲方作为乙方的股东虽然在本协议中将承租人的权利与义务全部转移给乙方，但乙方在履行原租赁合同及本协议的过程中，甲方愿作为乙方的履约保督促乙方履行上述协议；若乙方违约，甲方愿承担连带担保责任。签约后，系争房屋由泓和宾馆使用和管理，泓和宾馆向徐汇总工会缴纳租金及押金84万元。
2011年5月31日，徐汇总工会致函泓和宾馆关于近期几项事宜的答复，提出，泓和宾馆尚欠4月份部分租金和5月份租金，要求按照合同约定切实履行给付房屋租金的义务。2011年11月23日，徐汇总工会委托律师向泓和宾馆发出律师函，提出房屋租赁期限、房屋使用要求和维修责任、房屋转租和转让、房屋返还状态等事项。2012年4月19日徐汇总工会致函泓和宾馆，要求恢复房屋原状。2012年9月5日徐汇总工会致函泓和宾馆关于规范物业管理。泓和宾馆均收到上述信函，2010年12月10日，泓和宾馆致函给徐汇总工会，说明情况。2013年4月2日，徐汇总工会委托律师向泓和宾馆发出律师函，要求立即停止继续违约房屋装修、支付违约金否则将解除房屋租赁合同。2013年4月12日，徐汇总工会向泓和宾馆发出解除房屋租赁合同函，提出，泓和宾馆未按合同先付后用的约定支付租金，先用后付经常拖欠租金，经徐汇总工会发函指出未改，最近又出现违章搭建、违约装修、损坏、变卖徐汇总工会财产等违约侵权行为，经交涉和发函仍未改正，现正式通知，自本函到达之日，即为房屋租赁合同解除之时，房屋租赁合同解除后5日内，泓和宾馆须完成迁让和清场工作，并依房屋自然使用后状态与徐汇总工会办理交接。泓和宾馆接函后，未书面答复，也未向法院提起诉讼。
原审另查明，徐汇总工会于2009年6月29日向法院起诉泓和宾馆和思迈宾馆，要求支付欠租并承担违约金，法院依法判决；又于2010年6月26日再次起诉泓和宾馆和思迈宾馆要求支付租金，徐汇总工会与泓和宾馆达成调解协议，法院依法调解。
2008年10月13日，泓和宾馆与黄利伟签订房屋租赁合同，出租房屋为上海市桂林路1号楼北面第一层，租期为2009年5月1日至2014年4月30日，第一年租金55万元，自2009年10月1日起每年递增4%。
2009年3月10日，泓和宾馆与上海新亚大家乐餐饮有限公司签订租赁合同，出租房屋为上海市桂林路1号楼北面底层街面房，租赁费为每年67万元，自2012年4月1日起每年租赁费为73.7万元。
2009年9月9日，泓和宾馆与海通证券股份有限公司上海桂林路证券营业部签订房屋租赁合同，出租房屋为上海市桂林路1号楼第四层，2号楼第一层，建筑面积1850平方米，该房屋每日每平方米建筑面积租金为1.27元，月租金为68，250元，自2013年3月1日起租金递增10%，即每月租金75，075元。
2011年5月24日，泓和宾馆（甲方）与上海福周实业投资有限公司［即上海晟耀实业有限公司（简称晟耀公司），乙方］签订承包经营合同，约定，泓和宾馆将上海市桂林路泓和宾馆房屋建筑面积11，000平方米左右承包给乙方，承包经营为底层宾馆大堂、地下室、三层餐厅会议室、5-11层是由客房和宾馆办公用房（除7楼7A和701、702房供甲方物业办公用外），承包经营期10年，自2009年12月1日起至2020年1月31日止，承包费第一年为192万元，以后每三年增加一次，每次增加10万元；乙方须向甲方支付800万元的装修投资转让款，此款是对乙方接手之前泓和宾馆的所有装修投资（含中央空调等设备设施）的购买款，此款付清之后，承包期内这些设施设备的使用权归乙方，承包期满若不再续约，则乙方有权处置可以移动的运营物品、办公用品、家电家具，但除此之外的包括中央空调、电梯、消防系统、冷热水系统在内的设备设施均归甲方处置。
2011年5月18日，泓和宾馆与上海奥克拉健康科技有限公司签订房屋租赁合同，出租上海市桂林路2楼202室房屋，建筑面积1，078平方米，2011年7月1日至2012年9月30日每月租金5万元，2012年10月1日至2013年9月30日每月租金5.1万元，2013年10月1日至2014年9月30日每月租金5.25万元，租赁期限自2011年7月1日至2016年12月31日。
2013年5月8日，徐汇总工会向原审法院提起诉讼，要求判令：1、确认徐汇总工会与泓和宾馆之间的房屋租赁合同于2013年4月15日解除，判令泓和宾馆按照合同约定的条件限期从所租赁的房屋内迁出；2、判令泓和宾馆支付自2013年5月15日起至实际迁出之日止，参照泓和宾馆与上海奥克拉健康科技有限公司间房屋租赁合同约定每平方米人民币1.58元的标准支付房屋使用费（暂计算到2013年6月18日为937，719.70元），思迈宾馆对此承担连带责任；3、判令泓和宾馆和思迈宾馆连带赔偿徐汇总工会违约金、物品损失计1，062，215.50元（违约金1，003，200元，赔偿ZK50组合式空调机组现值6，925.50元、ZK80组合式空调机组现值8，144元，冷库现值41，946元、冷库货架现值2，000元，即原值5%计价值为59，015.50元）；4、判令泓和宾馆和思迈宾馆连带负责恢复承租房屋的原状，不能恢复原状的，赔偿徐汇总工会损失人民币770，880元。审理中，徐汇总工会撤回第4项诉讼请求。
原审中，泓和宾馆提出，泓和宾馆于2010年1月18日、2月11日、3月29日、4月27日、5月24日、6月25日、7月29日、8月30日、9月27日、10月28日、11月25日、12月30日按当月租金标准45.9万元向徐汇总工会分别支付2010年1月至12月期间的租金；于2011年1月27日、2月25日、3月25日、3月31日、4月7日、5月27日、6月28日、7月4日、7月19日、2011年8月4日、5日、25日、29日、2011年9月1日、19日、2011年10月18日、10月31日、11月21日、12月12日、28日及2012年1月17日（2011年2月至5月间租金每月均分两次给付、7月在8月份分四次、8月在9月份分两次、9月在10月份分3次、10月在11月份分2次、11月在12月份分两次、12月在2012年1月份给付）按租金标准每月47.28万元向徐汇总工会分别支付2011年1月至12月期间的租金；于2012年2月16日、3月15日、4月20日、4月28日、5月28日、6月29日、8月9日、8月30日、9月3日、9月29日、10月31日、11月30日、12月31日（8月份分两次给付）按租金标准每月48.7万元向徐汇总工会分别支付2012年1月至12月期间的租金；于2013年1月31日、2月27日、3月29日、5月22日、5月30日分别按租金标准每月50.16万元向徐汇总工会支付2013年1月至5月租金；对此，徐汇总工会确认收到上述费用，但认为，泓和宾馆未按合同先付后用的约定支付租金，累计拖欠租金超过1个月，故其有权于2013年4月12日向泓和宾馆发出解除租赁合同的通知，自2013年4月15日起收取房屋使用费，不是租金，并以此向泓和宾馆开具房屋使用费发票，泓和宾馆对此不予认可，认为双方自2010年起用行动变更合同先付后用的约定，采取当月支付租金的付款方式，其已付清2013年5月前的租金，未构成违约，因此，泓和宾馆退还了房屋使用费的发票。徐汇总工会与泓和宾馆确认，泓和宾馆现实际使用上海市桂林路1号楼7楼7A和701、702房作为办公用房，泓和宾馆承认在徐汇总工会移交的系争房屋内有ZK50组合式空调机组、ZK80组合式空调机组，但提出，因设备使用年限长，已拆除更换为分体空调，现愿按徐汇总工会报价赔偿ZK50组合式空调机组和ZK80组合式空调机组的损失。
原审审理中，徐汇总工会表示，在原审中不要求追加次承租人为第三人迁让。徐汇总工会曾就其要求泓和宾馆恢复原状之诉讼请求申请对恢复原状费用进行司法鉴定，法院委托上海沪港建设咨询有限公司对系争房屋内徐汇总工会要求恢复原状的部分承租房恢复费用进行司法鉴定，该公司对一层设备间被拆除、变更装修部分需恢复项目出具了司法鉴定报告；后徐汇总工会撤回要求泓和宾馆恢复原状之诉讼请求。
泓和宾馆提出，其于2011年前后对租赁房屋投入资金进行装修，中央空调改分体空调总计263，400元，其他装修6，497，625.90元（包括维也纳加盟费、材料费、玻璃安装、固定资产、电子门锁、停车场设备更换、家具、地毯、铝合金、床上用品、酒店用品、工程设备、卫浴、外墙等），物业设备保养成本780，000元（包括消防监控维护保养、电梯维护保养费、配电房维护保养费、空调保养及水处理），对此，徐汇总工会认为，无相关书证予以佐证，根据泓和宾馆与晟耀公司间承包合同的约定，装修由补偿给泓和宾馆800万元，至于维护保养费用属合同约定的泓和宾馆的义务，故徐汇总工会对此均不予认可。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。徐汇总工会与泓和宾馆、思迈宾馆签订的房屋租赁合同、协议书系当事人真实意思表示，对双方均具有法律约束力。
争议焦点一，关于解除租赁合同。
根据徐汇总工会与思迈宾馆间房屋租赁合同及徐汇总工会与泓和宾馆、思迈宾馆间协议书的约定，泓和宾馆承受了思迈宾馆就系争房屋租赁合同的权利义务。徐汇总工会已按约将系争房屋交付泓和宾馆，泓和宾馆在该房屋内亦已经营使用至今，理应按约向徐汇总工会支付房屋租金。泓和宾馆辩称，自2010年1月起，双方以泓和宾馆当月支付租金形式变更了合同约定的先付后用原则，未提供徐汇总工会认可的相关证据，而徐汇总工会提供的催款函可反映，在合同履行过程中，对租金的付款期限由先付后用变更为先用后付未达成合意，故泓和宾馆的答辩意见，法院不予采纳。泓和宾馆在2011年5月至2013年4月间累计拖欠租金超过1个月，故泓和宾馆的行为构成违约，对此应承担相应的违约责任。徐汇总工会于2013年4月12日向泓和宾馆发出解除合同通知书，泓和宾馆于2013年4月15日收到后，未提起诉讼请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故双方间房屋租赁合同自通知到达泓和宾馆时解除，徐汇总工会要求确认徐汇总工会与泓和宾馆之间的房屋租赁合同于2013年4月15日解除，判令泓和宾馆按照合同约定的条件限期从所租赁的房屋内迁出，理由正当，法院予以支持。鉴于泓和宾馆实际使用上海市桂林路1号楼7楼7A和701、702房房屋，其余承租房均由次承租人使用，徐汇总工会在原审中不要求追加次承租人为诉讼当事人，故泓和宾馆从上海市桂林路包括1号楼7楼7A和701、702房之房屋内迁出，上述房屋由徐汇总工会收回。
争议焦点二，关于房屋使用费的标准及连带责任。
由于泓和宾馆与上海奥克拉健康科技有限公司间房屋租赁合同约定的租赁房建筑面积为1，078平方米，现徐汇总工会参照该租赁合同约定的租金标准要求泓和宾馆支付租赁房建筑面积18，000平方米（包括地下室1，286平方米）的房屋使用费，缺乏依据，从公平原则出发，法院不予支持，泓和宾馆应参照与徐汇总工会间租赁合同约定2013年全年每月50.16万元、2014年全年每月51.66万元的标准向徐汇总工会支付至实际迁出之日止的房屋使用费，鉴于泓和宾馆于2013年5月22日、5月30日分别支付徐汇总工会各50.16万元的款项，法院认定，泓和宾馆自2013年6月1日起参照房屋租赁合同的租金标准向徐汇总工会支付房屋使用费。
根据徐汇总工会与泓和宾馆、思迈宾馆协议书第六条的约定，徐汇总工会要求思迈宾馆对泓和宾馆支付房屋使用费承担连带责任，理由正当，法院予以支持。
争议焦点三，关于违约金及赔偿金。
根据徐汇总工会与泓和宾馆、思迈宾馆间租赁合同及协议书的约定，泓和宾馆未按照合同先付后用的约定支付租金，累计拖欠租金超过1个月，故徐汇总工会要求泓和宾馆按照每月租金2倍支付违约金，理由正当，法院予以支持；思迈宾馆对泓和宾馆支付违约金承担连带责任。
由于徐汇总工会至今未提供其将ZK50组合式空调机组、ZK80组合式空调机组、冷库、冷库货架交付给泓和宾馆及上述物品价值的有效发票之充分证据，泓和宾馆同意按徐汇总工会报价赔偿ZK50组合式空调机组和ZK80组合式空调机组被拆除后的损失，并无不当，法院予以支持，因思迈宾馆未到庭应诉，且系争房屋由泓和宾馆实际经营使用，徐汇总工会要求思迈宾馆赔偿ZK50组合式空调机组、ZK80组合式空调机组及泓和宾馆、思迈宾馆赔偿冷库、冷库货架之诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
根据徐汇总工会与泓和宾馆、思迈宾馆间租赁合同的约定，泓和宾馆装修应征得徐汇总工会书面同意，在租赁合同履行期间，徐汇总工会也发函给泓和宾馆要求其对装修等进行报备，但泓和宾馆至今未提供征得徐汇总工会同意进行装修的相关书证，徐汇总工会在原审中曾要求泓和宾馆恢复原状或赔偿损失，后撤回该诉讼请求。由于泓和宾馆与上海晟耀实业有限公司间承包合同约定由该公司补偿泓和宾馆装修款800万元，现泓和宾馆提出2011年前后对承租房进行装修之答辩意见，未提供充分证据，故原审对装修问题不予处理，泓和宾馆有证据，另案起诉主张权利。
因徐汇总工会与泓和宾馆、思迈宾馆间房屋租赁合同于2013年4月15日解除，故徐汇总工会应将泓和宾馆已支付的押金予以返还。徐汇总工会自愿撤回部分诉讼请求，并无不当，法院予以准许。泓和宾馆和思迈宾馆经法院合法传唤未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一三年十二月十日作出判决：一、徐汇总工会与泓和宾馆间房屋租赁合同于2013年4月15日解除，泓和宾馆于判决生效后十五日内迁出上海市桂林路包括1号楼7楼7A和701、702房之房屋，上述房屋由徐汇总工会收回；二、泓和宾馆于判决生效后十日内向徐汇总工会支付2013年6月1日至2013年12月31日期间每月人民币50.16万元、自2014年1月1日起至实际迁出之日止每月人民币51.66万元的房屋使用费；三、泓和宾馆于判决生效后十日内向徐汇总工会支付违约金人民币100.32万元；四、思迈宾馆对泓和宾馆应付判决主文第二项、第三项之款项承担连带清偿责任；五、泓和宾馆于判决生效后十日内赔偿徐汇总工会ZK50组合式空调机组及ZK80组合式空调机组损失计人民币1.50695万元；六、驳回徐汇总工会其余诉讼请求；七、徐汇总工会于判决生效后十日内返还泓和宾馆已付押金人民币84万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币58，296元，保全费人民币5，000元，合计63，296元，由徐汇总工会负担22，226.40元，泓和宾馆负担40，989.60元，思迈宾馆负担80元。
原审判决后，泓和宾馆不服，上诉于本院。其诉称：根据《房屋租赁合同》的约定，只有在承租人履行合同违约时，出租人才可提前解除合同，不能以解除通知到达对方即认定合同解除。原审法院在判决双方解除合同的情况下，却认定徐汇总工会与次承租人继续保持承租关系，与法不符。上诉人在履约过程中，根据双方均确认的当月支付方式交纳租金，并未拖欠。徐汇总工会在收取4月和5月租金后却拒绝开具租金发票。被上诉人徐汇总工会提出解除合同，并要求次承租人不得再向上诉人支付租金，导致上诉人无法支付6月以后的租金。徐汇总工会以上诉人2009年前及2011年拖欠支付租金作为上诉人违约的理由，已超出法律关于租金时效为一年的规定。双方仅就支付方式有争议，但未影响整个合同的履行。原审认定的违约金畸高。徐汇总工会在原审中只简略陈述了事实，提供的大量书面材料未经质证。上诉人确因特殊情况无法到庭，事后也要求法院组织再次开庭亦未获准许。据此，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人徐汇总工会的全部原审诉讼请求。
被上诉人徐汇总工会辩称：徐汇总工会曾开具4月和5月的房屋使用费发票但上诉人拒绝接收。自2010年1月起至2013年5月，上诉人累计拖欠租金已超过一个月。徐汇总工会曾先后发出7份书面催告函并多次口头催促上诉人支付租金，且并未同意将租金支付方式从“先付后用”改为“边付边用”。本案中，徐汇总工会并非追索租金，而是追究上诉人的违约行为，故不适用一年时效的规定。上诉人以承包宾馆的名义转租房屋，该行为系非法转租。在原审中上诉人并未提出违约金过高的意见，故违约金的认定亦属合理，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人思迈宾馆未发表答辩意见，但庭审后提交书面函，表示不同意徐汇总工会关于解除合同的诉讼请求。
二审庭审中，被上诉人徐汇总工会出示以下证据：1、押金凭证，证明押金系思迈宾馆而非泓和宾馆交付；2、晟耀公司申请报告一份，欲证明其与上诉人泓和宾馆之间名为承包，实为转租；3、社保缴纳通知书，欲证明上诉人的缴费人员仅两人，不可能实际经营宾馆，故上诉人实际系转租。上诉人泓和宾馆对上述证据真实性无异议，但认为：1、思迈宾馆已将承租人权利转移给上诉人，包括本案押金部分；2、其与晟耀公司之间有承包协议，现晟耀公司欲脱离上诉人已构成违约，且该申请报告并无形成时间，不应采信；3、缴纳社保的人数与企业经营能力无关。
本院经审查，对被上诉人提交的材料真实性予以确认，但对其证明目的不予采信。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审审理中，上诉人泓和公司向本院提交书面承诺意见，表示：1、愿意继续履行合同，并在本案审理后按双方原“先付后用”的租金支付方式执行。2、付清因诉讼积欠租金。本案诉讼期间，被上诉人通过原审法院发出协助执行通知要求各经营户暂停支付租金，但上诉人仍承诺在2014年6月30日前付清2013年6月至2014年7月租金。根据合同约定，2013年6月至12月按每月501，600元标准，2014年1月至7月按每月516，600元标准。其中2014年7月为提前支付租金。3、加强各经营环节和对次承租人的管理，实现系争房屋管理的有序、安全、优质，及时与被上诉人沟通，并拟商请被上诉人同意成立物业管理委员会，共同监管合同履行各事项。4、同意承担本案一、二审诉讼费的50%。
本院认为，本案中被上诉人徐汇总工会主张解除合同的理由有两点：一是上诉人泓和宾馆未经其同意擅自转租系争房屋的部分楼层面积，二是泓和宾馆累计拖欠租金超过一个月，符合双方约定的合同解除条件。根据本案查明的事实，泓和宾馆于2011年5月即与上海福周实业投资有限公司（即晟耀公司）签订合同并进行装修改建，但徐汇总工会在其后两年时间里并未就此提出异议，且该部分租赁面积达11，000平方米，装修规模巨大，并系用于宾馆经营用途，如徐汇总工会在长达两年的时间里对此始终不知情不认可，显然与常理不符。事实上，徐汇总工会在2011年10月10日发给泓和宾馆的函件中，就曾明确在需报备的租赁合同提到上述泓和宾馆与上海福周实业投资有限公司的协议，对此应已知情，故其现在主张泓和宾馆系非法转租，本院不予认可。
同时，本院注意到，虽然租赁合同中约定房屋租金按先付后用的原则每月支付，承租人应于每月底前支付下月租金，逾期不支付租金累计超过一个月的一方可书面通知另一方解除合同，但从查明的事实来看，自2010年1月直至发生本案诉讼之前，两年多来泓和宾馆作为承租人付清了全部租金，履行了合同的主要义务；且从租金的实际支付情况看，自2010年1月起，泓和公司即是当月支付当月租金；2011年后还有部分时间段系于次月支付上月租金，而就此不同于合同约定的租金支付方式，双方客观上即按此履行并长期延续。虽然被上诉人徐汇总工会表示其不认可已变更了合同先付后用的约定，但并未就此表示不予接受。基于以上查明事实，上诉人关于当事人仅就支付方式存有争议、但未影响整个租赁合同履行的抗辩理由有其合理性，被上诉人徐汇总工会现再依此合同条款主张解除租赁合同，依据并不充分。
本院认为，本案系争租赁合同租赁面积大，租期长达十二年，当事人的投入巨大，涉及次承租人众多，牵涉利益广泛。因此，作为当事人各方理应首先考虑维护合同的稳定性，积极、妥善地协商解决合同履行过程中出现的争议问题。现就租金支付问题，上诉人泓和宾馆并无重大、根本性的违约行为，原审未能充分考虑双方长期以来的实际履行情况，仅以“逾期不支付租金累计超过一个月”简单认定合同解除并判决泓和公司承担巨额违约金，处理有欠妥当，本院对此予以纠正。本案二审期间，上诉人泓和公司就租金支付等事项作出书面承诺，其亦应当恪守履行。同时，基于系争租赁合同的继续履行，泓和公司并不承担合同解除的违约责任，故思迈宾馆亦不再承担原审判决第二、第三项的连带清偿责任。
至于上诉人提出的关于原审程序上的异议，经审查，原审审理程序合法，上诉人的异议不能成立，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第1643号民事判决；
二、驳回上海市徐汇区总工会的原审诉讼请求；
三、上海泓和宾馆有限公司于2014年6月30日前向上海市徐汇区总工会付清2013年6月1日至2014年7月31日的租金（2013年6月1日至12月31日按每月501，600元支付，2014年1月1日至7月31日按每月516，600元支付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币58，296元，保全费5，000元，合计63，296元，上诉案件受理费人民币37，751.70元，由上海泓和宾馆有限公司与上海市徐汇区总工会各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
审 判 员 叶振军
代理审判员 许 京
二〇一四年五月十六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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