山东省济宁市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）济执异字第101号
异议人（案外人）吴燕霞。
委托代理人王同敏，山东圣和律师事务所律师。
委托代理人李福生，山东圣和律师事务所律师。
申请执行人孙宜常。
被执行人济宁市鲁运机械装卸有限公司。住所地：济宁市建设南路**号。
法定代表人蒋欣宁，董事长。
本院在执行申请执行人孙宜常与被执行人济宁市鲁运机械装卸有限公司（以下简称鲁运装卸公司）民间借贷纠纷一案中，案外人吴燕霞向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人吴燕霞称，一、异议人是经营工矿配件的个体业主，自2007年租赁鲁运装卸公司的门面房做生意，2009年12月9日异议人与鲁运装卸公司签订房屋买卖合同，以98万元购买了该公司自建的位于济宁市建设南路30号综合楼30-10号营业房底上两层房产（面积为72平方米，房产证号为济房权证阜字第××号），异议人按合同约定当天付房款的70%即68.6万元，合同第三条约定下余30%房款29.4万元于10个月后鲁运装卸公司办理过户时付清（后来才知鲁运装卸公司的房产证抵押在银行），当天鲁运装卸公司将房产交付给异议人吴燕霞，异议人吴燕霞占有使用该房并将该房出租给王月福经营至今。2010年10月后异议人多次找鲁运装卸公司法定代表人蒋欣宁要求办理房产过户，但至今未能办理。二、2014年11月5日异议人向济宁仲裁委员会申请仲裁，2014年12月2日济宁仲裁委员会作出济仲裁字（2014）第496号裁决书，该裁定书认定2009年12月9日签订的房屋买卖合同合法有效，该房归异议人吴燕霞所有，鲁运装卸公司于裁决书生效后十日内协助办理房产过户手续，剩余房款29.4万元于取得房产证后三日内一次性支付。裁决书生效后，异议人向济宁中级人民法院申请执行，济宁市中级人民法院指定任城区人民法院执行，异议人按照承办法官的要求于2015年3月31日将29.4万元交到任城区人民法院，办理过户手续时在济宁房产交易处才得知鲁运装卸公司因多起民间借贷纠纷被济宁市中级人民法院和任城区人民法院查封。三、异议人系在查封之前就已签订房屋买卖合同，在法院查封之前合法占有该不动产，合同签订时已交付70%的房款，剩余30%的房款已按照法院要求交付执行，未办理过户的原因是由于鲁运装卸公司违约所致，并非异议人自己的原因，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，因此济宁市中级人民法院不得对异议人购买的房产拍卖。
为证明其异议主张，异议人吴燕霞提交以下证据：1.鲁运装卸公司与吴燕霞于2009年12月9日签订的楼房买卖协议；2.鲁运装卸公司出具的两份收据，金额共为68.6万元；3.济宁仲裁委员会就吴燕霞与鲁运装卸公司房屋买卖合同纠纷作出的济仲裁字（2014）第496号裁决书；4.任城法院2015年3月31日资金往来结算票据一份，付款人吴燕霞，付款项目为案件款；同日任城法院诉讼费专用票据（预收）一份，缴款人吴燕霞；5.2009年2月26日吴燕霞与王月福签订的涉案房屋的租赁合同。
经质证，孙宜常对上述证据均不认可，认为仅有鲁运装卸公司的收据不足以证实吴燕霞缴纳了购房款，至少要有吴燕霞的银行取款凭证或向鲁运装卸公司的打款凭证；吴燕霞买房时涉案房屋已抵押给别人；吴燕霞2009年买房但2014年才提起仲裁；其提交的与王月福的租赁合同签订时间早于其买房时间。
本院查明，孙宜常诉鲁运装卸公司民间借贷纠纷一案，孙宜常于2012年6月27日提起诉讼，2012年6月28日本院作出（2012）济民初字第62号协助执行通知书，查封鲁运装卸公司名下房产一幢，房权证号为阜字第××号，并查封鲁运装卸公司名下土地使用权，土地证号为济中国用（2007）0802040550A、济中国用（2007）0802040550B、（2007）0802040550C、（2007）080204055**，查封期间自2012年6月28日至2014年6月28日。2012年11月20日本院作出（2012）济民初字第62号民事判决，判令鲁运装卸公司偿还孙宜常欠款本金230万元及相应利息等。案件进入执行后，本院于2014年6月24日对上述房产及土地使用权进行了续封。2014年12月3日本院委托济宁鹏程价格评估有限公司对鲁运装卸公司名下的房产阜字第××号（面积1771.92平方米）及济中国用（2007）0802040550B土地使用权进行评估，2014年12月19日济宁鹏程价格评估有限公司出具济鹏程评字（2014）第1219-1号价格评估结论书，评估的房产及土地使用权市场价格为26578800元。
另查明，被执行人鲁运装卸公司名下的阜字第××号房产，座落于阜桥辖区建设南路17号综合楼西侧三层，建设面积为1771.92平方米，该房屋设立了抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司济宁古槐路支行，房屋他项权利登记时间为2012年5月3日；被执行人鲁运装卸公司名下济中国（2007）0802040550B土地使用权，面积为579.92平方米，该土地使用权设立了抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司济宁古槐路支行，土地他项权利登记时间为2012年5月17日。2015年3月26日本院就陈桂华诉蒋欣宁、鲁运装卸公司作出（2014）济商初字第122号民事判决，该判决认定，2012年5月3日，中国银行股份有限公司古槐路支行与蒋欣宁签订《个人贷款合同》一份（合同编号为：2012年宁古槐贷字第001号），约定借款金额为600万元，同日中国银行股份有限公司古槐路支行与鲁运装卸公司签订《个人贷款抵押合同》一份，合同约定该抵押合同之主合同为抵押权人与蒋欣宁签订的2012年宁古槐贷字第001号《个人贷款合同》，抵押物房产证编号为济房权证阜字第××号，双方在房产登记部门为该抵押物办理相关抵押登记。当天中国银行股份有限公司古槐路支行还与鲁运装卸公司签订《个人贷款保证合同》一份，合同编号为：2012年宁古槐保字第001号。后蒋欣宁未按约定偿还借款，中国银行股份有限公司古槐路支行与陈桂华于2013年5月23日签订《债权转让协议》一份，将2012年宁古槐保字第001号借款合同项下的债权本金600万元、利息、罚息及实现债权的费用全部转让给陈桂华。该判决书判令蒋欣宁偿还陈桂华借款本金600万元及项下的罚息，陈桂华对鲁运装卸公司提供的抵押物享有优先受偿权等。该判决生效后陈桂华已另案申请强制执行。
再查明，2014年11月5日吴燕霞就其与鲁运装卸公司房屋买卖合同纠纷向济宁仲裁委员会提交仲裁申请书，2014年12月2日济宁仲裁委员会作出济仲裁字（2014）第496号裁决书。该裁决书载明，在仲裁庭主持下，双方当事人本着互谅互让、协商解决问题的精神，达成调解协议，并请求仲裁庭依据该调解协议出具裁决书，根据《中华人民共和国仲裁法》第五十一条之规定，裁决如下：一、吴燕霞与鲁运装卸公司共同确认双方于2009年12月9日签订的楼房买卖协议合法有效，鲁运装卸公司名下的济宁市建设南路30号综合楼西侧南端30-10号房一至二层（济房权证阜字第××号）归吴燕霞所有，鲁运装卸公司于本裁决书生效后十日内协助吴燕霞对上述房产办理过户手续。二、吴燕霞应于取得房产证之日起三日内向鲁运装卸公司一次性支付剩余房款29.4万元。吴燕霞持该仲裁裁决书向济宁市中级人民法院申请强制执行，济宁中级人民法院立案执行后将该案指定由任城区人民法院执行，在执行过程中，吴燕霞向任城区人民法院缴纳案件款269671元和申请费500元。
还查明，鲁运装卸公司名下的济宁市建设南路30号综合楼西侧房屋（济房权证阜字第××号）多次设定抵押，其中2009年3月16日抵押给中国建设银行股份有限公司济宁洸河路支行，2010年3月16日抵押注销；2010年4月16日抵押给中国工商银行股份有限公司任城支行，2012年2月17日抵押注销；2012年5月3日抵押给中国银行股份有限公司古槐路支行至今。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。异议人吴燕霞为证明其异议符合上述规定，提供了其与鲁运装卸公司签订的楼房买卖协议、其与署名为王月福签订的租赁合同、鲁运装卸公司收取房款的收据和任城区人民法院收到其缴纳案件款的资金往来结算票据。从异议人昊燕霞提交的上述证据来看，鲁运装卸公司收取房款的收据为鲁运装卸公司单方形成的证据，在没有吴燕霞取款凭证或向鲁运装卸公司账户汇款凭证等其它证据相佐证的情况下，不能确认鲁运装卸公司收取房款收据的客观真实性，无法充分证明吴燕霞已支付了房屋价款；对于吴燕霞是否在法院查封之前已经占有该争议房屋，吴燕霞仅提供了一份其与王月福签订的租赁合同，没有其它相关证据予以印证，亦不能充分证实吴燕霞已合法占有该争议房屋。对于吴燕霞提交的济宁仲裁委员会济仲裁字（2014）第496号裁决书，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百七十九条第一款规定：“在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案争议房产于2012年6月28日被济宁市中级人民法院查封，2014年11月5日吴燕霞就查封房屋中的30-10号房一至二层向济宁市仲裁委员会申请仲裁，2014年12月2日济宁仲裁委员会作出济仲裁字（2014）第496号裁决书，该仲裁裁决书在本案争议房屋被人民法院查封之后作出，不影响人民法院执行程序的进行。
对于异议人吴燕霞对涉案房屋未能办理过户登记是否存在过错，本院认为，即便如吴燕霞所述，其在2009年12月9日与鲁运装卸公司签订了楼房买卖协议并交纳了68.6万元房款，但根据异议人提交的楼房买卖协议，异议人吴燕霞对所买房屋未能过户到自己名下存有过错。异议人提交的其与鲁运装卸公司签订的楼房买卖协议第二条约定：“付款方式：乙方（吴燕霞）先向甲方（鲁运装卸公司）交纳房款的70%即68.6万元，剩余部分待甲乙双方办理完房产产权证后，三日内向甲方支付。……”该协议第三条约定：“由于此房产现因甲方银行贷款，产权转移办理待甲方消除抵押后办理，时间为十个月内。”根据上述约定，异议人吴燕霞购买涉案房屋时即明确知道该房屋已抵押给银行，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”上述规定均对抵押人转让抵押房屋作出一定限制；且在双方协议约定的产权转移期限十个月期满后，异议人吴燕霞没有采取法律途径向鲁运装卸公司主张自己的合同权利，直到涉案房屋被人民法院查封后才于2014年11月5日提起仲裁，对于涉案房屋没有过户到自己名下存在一定过错。
综合以上分析，本院认为，异议人吴燕霞的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人吴燕霞的异议。
如不服本裁定，可以根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 刘建国
审 判 员 李连芳
代理审判员 李 贺
二〇一五年八月六日
书 记 员 夏 影