上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第3350号
上诉人（原审原告、反诉被告）张芳梅。
委托代理人单德明，江苏普泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）薛敬啸。
委托代理人樊曙亮，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审被告）上海德佑房地产经纪有限公司。
委托代理人阮志敏。
上诉人张芳梅因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月28日受理后依法组成合议庭，于同年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人张芳梅的委托代理人单德明，被上诉人薛敬啸的委托代理人樊曙亮，被上诉人上海德佑房地产经纪有限公司（以下简称德佑公司）的委托代理人阮志敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海市xx房屋（以下简称系争房屋）原登记在薛敬啸名下。2012年3月2日，张芳梅与德佑公司签订《房地产买卖居间协议》，薛敬啸于3月3日在该居间协议上签字，协议约定张芳梅及薛敬啸共同委托德佑公司就系争房屋买卖事宜提供居间服务。同年3月11日，张芳梅支付薛敬啸定金30万元（人民币，下同）。
2012年3月16日，张芳梅（乙方、买受方）与薛敬啸（甲方、出售方）就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方以588万元的价格转让系争房屋给乙方；乙方应于2012年4月16日前支付部分首期房价款170万元；其余房款以贷款方式支付；乙方未按合同约定期限付款的，每逾期一日需向甲方支付总价款万分之五的赔偿金，并继续履行合同；如乙方逾期超过十个工作日或乙方单方面解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权解除合同；甲方因此单方解除合同的，应当通知乙方，乙方承担违约责任，除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。
在买卖合同的“补充条款（二）”中载明：在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应损失。
在买卖合同前页的“特别告知（二）”中载明：买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。《上海市政府办公厅关于贯彻落实的实施意见》（沪府办发（2011）6号）第七条：“暂定在本市已有一套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手房）。对在本市已拥有2套及以上的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”
2012年4月17日，张芳梅向薛敬啸、德佑公司发出《解除合同通知书》，以买卖合同不符合上海市的限售规定为由，要求解除买卖合同，并要求薛敬啸返还30万元定金、德佑公司返还佣金58，800元。
2012年5月24日，薛敬啸向张芳梅发出《合同解除函》及律师函，以张芳梅未能按约支付购房款170万元已构成违约为由，要求解除买卖合同，并要求张芳梅承担违约责任。
2012年8月，张芳梅起诉至法院，要求德佑公司退还佣金58，800元，并赔偿张芳梅已支付给薛敬啸的30万元定金。法院经审理后于2012年10月10日作出（2012）徐民四（民）初字第3011号民事判决，判令德佑公司返还张芳梅佣金30，000元，驳回张芳梅其余诉讼请求。张芳梅不服，提起上诉。后因张芳梅未缴纳上诉费用，该案按张芳梅自动撤回上诉处理。嗣后，张芳梅于2013年2月提起本案诉讼，要求判令：1.解除张芳梅与薛敬啸签订的《上海市房地产买卖合同》；2.薛敬啸返还张芳梅定金30万元；3、德佑公司对第2项诉请承担连带责任。审理中，薛敬啸提起反诉，要求判令：1、张芳梅向薛敬啸支付逾期付款赔偿金179，340元（以总房价为本金，按照每日万分之五，自2012年4月16日计算至2012年6月16日）；2、张芳梅向薛敬啸支付房屋总价20%的违约金即1，176，000元；3、张芳梅赔偿薛敬啸贷款服务费损失40，000元。
原审审理中，张芳梅称其在签订买卖合同时，已经知道其不符合限购规定，属于限购对象。对于本案中违约金与定金并存的情况，薛敬啸表示选择主张违约金。薛敬啸同时表示，对于其主张的第3项反诉请求，目前并无相关单据予以证明。薛敬啸另称，其已于2012年12月初将系争房屋另行出售他人。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，张芳梅与薛敬啸就系争房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守。但张芳梅在履行合同过程中，未能按约支付购房款并擅自要求提前终止合同，其行为构成根本性违约，应当按照约定承担相应的违约责任。张芳梅虽称其未能按约支付房款并终止合同系因担心房屋无法过户而为，但张芳梅在签订买卖合同时对其自身条件是否符合有关限售政策的规定应当具有明确的判断，在此情况下张芳梅仍然选择签署买卖合同，则其就负有按约履行的义务。张芳梅在签署买卖合同后却又拒绝按约履行，其行为显属不当，应当承担相应的违约责任。张芳梅另称其签署买卖合同的行为系因受到薛敬啸、德佑公司的欺骗而为，但张芳梅对其主张未能提供确实而充分的证据予以证明，法院难以采信。张芳梅的主张缺乏事实依据且有悖于合同及法律规定，故法院对张芳梅的诉讼请求不予支持。
根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，但二者不能并用。审理中，薛敬啸明确表示选择主张违约金，故其收取的定金应当予以返还。对于薛敬啸主张的违约金，因薛敬啸对其损失情况未能提供任何证据予以证明，现其按照合同约定主张的违约金金额应属明显过高且有失公平，故法院将结合本案具体情况酌情予以调整。对于薛敬啸反诉主张的赔偿金，根据合同约定计算的期间应为10天。现薛敬啸主张的期间已超出合同约定范围，对于超出部分，法院不予支持。对于薛敬啸主张的贷款服务费损失40，000元，因薛敬啸未能就此提供任何证据予以证明，法院对此不予支持。审理中双方均称买卖合同已经解除，法院对此予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张芳梅与被告（反诉原告）薛敬啸签订的《上海市房地产买卖合同》予以解除；二、原告（反诉被告）张芳梅于判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）薛敬啸赔偿金人民币29，400元；三、原告（反诉被告）张芳梅于判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）薛敬啸违约金人民币300，000元；四、被告（反诉原告）薛敬啸于判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张芳梅定金人民币300，000元；五、驳回原告（反诉被告）张芳梅的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）薛敬啸的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5，880元，由原告（反诉被告）负担；反诉案件受理费减半收取计人民币7，329元，由原告（反诉被告）负担。
判决后，张芳梅不服，上诉至本院称，其与被上诉人薛敬啸签订的《上海市房地产买卖合同》为无法实现合同目的的合同，系争房屋无法过户至张芳梅名下，故张芳梅即时通知解除合同，符合法律规定，当事人依据该合同取得的利益应当予以返还，张芳梅无需承担法律责任，原审判决张芳梅给付赔偿金、违约金缺乏法律依据。张芳梅是家庭妇女，其在签订《房地产买卖居间协议》、交付定金时不知道购房政策，德佑公司作为中介机构没有尽到告知义务，张芳梅在签订《上海市房地产买卖合同》时才知道购房政策，并且张芳梅签订该合同是因为德佑公司保证系争房屋可以过户。薛敬啸是本地人，其应当知道购房政策，但其仍然与张芳梅签订《上海市房地产买卖合同》，其与德佑公司存在串通行为，故薛敬啸应该承担相应的责任。另外，原审法院对诉讼费的承担判决错误。原审法院在判决中支持了张芳梅要求薛敬啸返还定金30万元的请求，故该诉讼主张的受理费应由薛敬啸承担。即便原审法院判决张芳梅给付30万元违约金合法，薛敬啸的反诉请求总额为1，395，340元，反诉案件受理费为7，329元，多缴的受理费不应由张芳梅承担。综上，请求二审法院予以改判。
被上诉人薛敬啸辩称，其不同意张芳梅的上诉请求。根据《上海市房地产买卖合同》第九条的约定，上诉人张芳梅的行为已经构成违约，应当承担违约责任。合同中“特别告知（二）”载明了限购政策，“补充条款（二）”对违反限购政策的后果作出约定，故张芳梅对自己行为的后果应当清楚。关于张芳梅是否具备购房资格，薛敬啸没有义务审核。本案不是薛敬啸与德佑公司串通而是张芳梅与德佑公司串通，张芳梅应当对自己造假的行为承担责任。故请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人德佑公司辩称，其不同意张芳梅的上诉请求。其在签订合同时已经告知上诉人张芳梅限购政策，当时张芳梅表示其可以在上海购房。关于本案的先前判决已经确定了系争房屋买卖不成的责任归属。故请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，在上海市徐汇区人民法院于2012年10月10日作出的关于张芳梅与德佑公司居间合同纠纷的判决即（2012）徐民四（民）初字第3011号民事判决中再查明，张芳梅系江苏省南通市户口，由于张芳梅未提供在购房之日前2年内在上海市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）而属限购范围，不得在上海市购房。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守履行，不得擅自变更或解除合同。上诉人张芳梅主张其与被上诉人薛敬啸签订的《上海市房地产买卖合同》为无法实现合同目的的合同，故其解除该合同无需承担法律责任。但根据法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的合同可以解除，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同不能实现合同目的时，当事人可以请求法院解除合同。本案中，《上海市房地产买卖合同》因张芳梅不符合购房资格而无法实现合同目的，该情形在张芳梅签订《上海市房地产买卖合同》当时就已经存在。张芳梅作为完全民事行为能力人，其对自己作出的民事法律行为应尽到注意义务，故其在签订《房地产买卖居间协议》之前有义务去了解相应的购房政策以明确自身的条件是否具备购房资格，更何况《上海市房地产买卖合同》的“特别告知（二）”以及“补充条款（二）”载明上海市的限售政策以及违反限售的法律后果，张芳梅也表示其在签订该合同时已经知道其不符合限购规定，属于限购对象，故张芳梅以无法实现合同目的为由要求解除《上海市房地产买卖合同》，缺乏事实与法律依据。至于张芳梅主张薛敬啸与德佑公司存在串通行为，并无充分的证据证明，本院难以采信。张芳梅在签署《上海市房地产买卖合同》之后拒绝按约履行，故其应当承担相应的违约责任。原审根据本案的具体情况对《上海市房地产买卖合同》约定的违约金酌情调整并根据合同约定支持相应的赔偿金，当属正确，本院予以维持。关于张芳梅主张原审诉讼费判决错误的问题，本院认为，原审判决薛敬啸返还张芳梅定金30万元基于薛敬啸选择适用违约金追究张芳梅的违约责任，并且原审判决明确驳回张芳梅的诉讼请求，故原审对于本诉案件受理费的判决并无不当。原审判决部分支持薛敬啸的反诉请求，故反诉案件受理费应由张芳梅、薛敬啸予以分担，本院酌定张芳梅承担1，730元，薛敬啸承担5，599元。上诉人张芳梅的其余上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
反诉案件受理费人民币7，329元，由张芳梅负担人民币1，730元，薛敬啸负担人民币5，599元。上诉案件受理费人民币3，120.50元，由上诉人张芳梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年一月二十三日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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