重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第00162号
原告重庆绿梦物业管理有限公司，住所地：重庆市潼南县梓潼街道办事处商业街36号，组织机构代码：69929507-5。
法定代表人胡勇，董事长。
委托代理人李宁波，男，1980年8月30日出生，汉族。
被告陈路，男，1975年8月16日出生，汉族。
原告重庆绿梦物业管理有限公司与被告陈路物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月23日受理后，依法由代理审判员张晓华独任审判，适用简易程序于2014年1月15日公开开庭进行了审理。原告重庆绿梦物业管理有限公司的委托代理人李宁波，被告陈路到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆绿梦物业管理有限公司诉称：渝北区双龙湖街道兰馨大道10号锦域蓝湾小区前期物业服务合同到期后，经业委会公开招聘中标，原告于2010年4月15日与小区业委会签订锦域蓝湾小区《物业服务合同》，合同约定原告从2010年5月1日起至2013年4月30日负责锦域蓝湾小区的物业管理服务。该合同到期前原告又于2013年4月15日与小区业委会续签了《物业服务合同》，合同约定原告从2013年5月1日起至2015年4月30日负责渝北区锦域蓝湾小区的物业管理服务。原告依据《物业服务合同》约定履行了物业服务义务，但被告从2011年11月起至今未按约定交纳物业服务费。根据《物业服务合同》约定，被告还应支付违约金1497.95元。现起诉要求：1.判令被告立即支付欠交的物业服务费1418.3元（其中2011年11月至2013年4月860.4元，每月应交47.8元，建筑面积79.71平方米，2013年5月至2013年11月557.9元，每月应交79.7元，建筑面积79.71平方米），并承担从2011年11月19日至2013年11月30日止违约金1497.95元；2.本案诉讼费由被告负担。
被告陈路辩称：被告于2010年5月购买本案房屋，已支付2010年5月至2011年10月期间的物业费，后因幼儿园抢占被告门市屋顶，给被告生活造成严重影响，被告多次找原告协商，原告以无执法权为由，在做了一次调解后置之不理，直到现在。
经审理查明：原告重庆绿梦物业管理服务有限公司系具有三级资质的物业管理企业。被告陈路系重庆市渝北区双龙湖街道兰馨大道10号锦域蓝湾某房屋的业主，该房屋建筑面积为79.71平方米，系商业物业。
2010年4月15日，原告与渝北区锦域蓝湾小区业主委员会签订了一份以渝北区锦域蓝湾小区业主委员会为甲方、原告为乙方的《物业服务合同》，该合同于2012年5月24日在重庆市渝北区房屋管理局进行了备案。该合同主要约定甲方委托乙方为锦域蓝湾小区提供物业管理服务，合同期限为3年，自2010年5月1日起至2013年4月30日止。合同第六条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，根据本物业管理区域的实际情况，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按房屋产权核定的建筑面积计算）：1.住宅：非电梯住宅：0.8元／月·平方米；电梯住宅：1元／月·平方米；公共区域水电费据实公摊；2.商业物业：1元／月·平方米；3.停车库物业服务费：地下车库30元／月·位。合同第七条规定，业主或物业使用人应于2010年5月1日起按月交纳物业服务费用，并应在每月18日之前履行交纳义务，逾期将按每天3‰向乙方交纳违约金。合同第二十一条规定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第二十三条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。
2013年4月15日，原告又与渝北区锦域蓝湾小区业主委员会签订了一份以渝北区锦域蓝湾小区业主委员会为甲方、原告为乙方的《物业服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为锦域蓝湾小区提供物业管理服务，合同期限为2年，自2013年5月1日起至2015年4月30日止。合同第六条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，根据本物业管理区域的实际情况，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按房屋产权核定的建筑面积计算）：1.住宅：非电梯住宅：0.8元／月·平方米；电梯住宅：1元／月·平方米；公共区域水电费据实公摊；2.商业物业：1元／月·平方米；3.停车库物业服务费：地下车库30元／月·位。合同第七条规定，业主或物业使用人应于2013年5月1日起按月交纳物业服务费用，并应在每月18日之前履行交纳义务，逾期将按每天3‰向乙方交纳违约金。合同第二十一条规定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第二十三条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。
上述物业服务合同签订后，原告按约定对锦域蓝湾小区提供了物业管理服务，但物业服务质量欠佳。被告在2011年11月至2013年11月期间未向原告交纳物业服务费，原告曾向被告书面催收欠交费用，无果。2013年12月23日，原告向本院起诉要求判令被告支付2011年11月至2013年11月的物业服务费及违约金。被告辩称其房屋楼顶被幼儿园占用，提供了照片予以证明。
上述事实，有资质证书、房屋产权证、物业服务合同、备案证明、催费通告、挂号信收据、照片、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与渝北区锦域蓝湾小区业主委员会签订的两份《物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对锦域蓝湾小区全体业主均具有约束力。原告作为物业管理企业为锦域蓝湾小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按照原告与渝北区锦域蓝湾小区业委会的约定向原告支付物业服务费。
原告与渝北区锦域蓝湾小区业委会签订的两份《物业服务合同》均约定商业物业的收费标准为1元／月·平方米，故被告在2011年11月至2013年11月期间应交纳的物业服务费为1元／月·平方米×79.71平方米×25个月=1992.75元。原告在起诉状中称被告在2011年11月至2013年11月期间应交纳物业服务费1418.3元，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。因原告提供的物业服务质量欠佳，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
被告辩称其屋顶被幼儿园占用并对其造成严重影响，该辩称理由不能成为拒交物业服务费的理由，被告可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告陈路在本判决生效后三日内支付原告重庆绿梦物业管理有限公司2011年11月至2013年11月期间的物业服务费1418.3元；
二、驳回原告重庆绿梦物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费25元（已减半收取），由被告陈路负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张晓华
二〇一四年二月十七日
书 记 员 王利萍