浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）绍越民初字第4351号
原告（反诉被告）绍兴建材城有限责任公司。
法定代表人马建国。
委托代理人（特别授权代理）陶鹏、李羽圣。
被告（反诉原告）绍兴市东盛装饰材料有限公司。
委托代理人（特别授权代理）俞友根、俞敏慧。
原告绍兴建材城有限责任公司（以下简称建材城公司）与被告绍兴市东盛装饰材料有限公司（以下简称东盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年10月8日立案受理。诉讼中，被告东盛公司于2011年10月26日提起反诉，本院予以受理。本案依法由审判员丁灿林适用简易程序独任审判，于2011年11月17日公开开庭进行了审理，后经工作安排原因，改由代理审判员周晓圆独任审判，于2012年7月11日公开开庭进行了审理。原告建材城公司的委托代理人陶鹏到庭参加两次庭审，被告东盛公司的委托代理人俞敏慧、俞友根分别到庭参加第一次、第二次庭审。本案庭外和解时间十个月。本案现已审理终结。
原告建材城公司诉称：2009年9月30日，原、被告签订《营业房租赁合同》一份，约定由原告将市场内二楼东区9-13号营业房，建筑面积265.52平方米，提供给被告从事瓷砖经营，租期为2009年10月1日至2010年9月30日，租金27083元，逾期付款加收千分之二的滞纳金；合同期满被告应腾退房屋，逾期交房的，应支付原告每日合同租金三倍的房屋使用费。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后被告按约使用房屋，并支付租金27083元。2009年11月30日，双方又签订《营业房租金合同》一份，约定原告将市场内一楼东区16、17号营业房，建筑面积124.26／73.26平方米，提供给被告从事瓷砖经营，租期从2009年12月1日至2010年12月31日，租金优惠4%后为82124元，逾期付款加收千分之二的滞纳金；合同期满被告应腾退房屋，逾期交房的，应支付原告每日合同租金三倍的房屋使用费。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告按约使用房屋，并支付租金82124元。但上述两份租赁合同届满后，被告拒不腾退，也未支付房屋使用费，经原告多次主张权利，被告才于2011年8月13日腾退上述房屋并向原告交还了钥匙，但房屋使用费未予结清。原告认为，被告在合同期满后拒不腾退、不支付房屋使用费的行为，侵犯了原告的合法权益，现原告诉至法院，请求判令：被告立即支付原告房屋使用费76189元及违约金38446元；被告支付原告分摊水费560元及公证费2000元；本案诉讼费由被告承担。
被告东盛公司辩称：原、被告双方于2009年9月30日、11月30日分别签订了两份营业房租赁合同是事实，但租期届满后被告并没有继续使用该房屋，故原告的诉请没有事实依据，请求法院驳回原告的各项诉讼请求。在坚持上述意见之外，被告认为原告计算房屋占有使用费和违约金也有误，根据原合同约定，房屋占有使用费最多也只能按照年租金76198元计算，违约金是针对合同期限内逾期付款约定的，而原告主张的是租赁期之外的房屋使用费，不适用违约金的条款。被告同时认为2009年11月30日原、被告双方签订《营业房租赁合同》后，被告依约向原告支付了租金和代办广告与宣传服务费计82124元，并对房屋进行了装修。租期届满后被告因不再续租而退出，但发现原告出租的16号营业房124.26平方米中，其中51平方米为消防通道所搭建的违法建筑。被告认为该部分的租赁合同为无效合同，相应租金应当返还被告并由原告赔偿被告装饰装修损失。另外，原告收取了5926元的代办广告与宣传服务费，但未履行广告宣传的义务，也理应返还。故被告东盛公司提起反诉，请求人民法院判令：1、双方于2009年11月30日签订的一楼东区16号营业房租赁合同中的51m2的房租合同无效；2、反诉被告返还无效租赁合同的租金19674元；3、反诉被告赔偿反诉原告无效租赁合同中的装饰装修物损失24400元（以鉴定结论为准）；4、反诉被告返还代办广告与宣传服务费5926元；5、本案诉讼费由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告增加诉讼请求，要求反诉被告返还租赁押金3000元。
反诉被告建材城公司辩称：被告所提起的反诉并不符合法律规定，本案中本诉是针对租期届满后被告继续占有房屋所产生的房屋使用费主张权利，而反诉原告提出的反诉是针对在租赁期限以内的纠纷，并非同一标的，不构成反诉。对于反诉原告主张的诉请，本案中所涉房屋不仅规划通过验收，并且已有房屋产权证书，足以证明反诉被告权属的合法性。反诉被告提供的产权证书是全部建筑物的房屋产权证书，一楼二楼的房屋都是属于反诉被告建材城公司所有的，而不是只有其中的一两间，故都属于出租范围内。消防部门不定期对反诉被告的建材城市场进行检查，最近一次消防检查也没有发现任何问题。故反诉被告认为已经提供了租赁合同及房屋产权证的情况下，除非有证据证明本案中的出租房屋是违章建筑，否则双方之间的租赁合同应为有效。关于装修装饰物，本案租赁合同已经届满，不存在补偿装修装饰物的情况，且根据反诉原告提供的照片显示室内装修已经拆除，也不存在还有装修装饰物的问题。返还广告宣传服务费的问题，该费用是反诉被告对建材城市场的广告投入而统一收取的广告或者宣传服务费，而非为反诉原告公司所做的广告宣传，这个费用本身就需要各个经营户承担，并且已在合同中明确约定，同时广告的实际价值远远大于向各经营户收取的费用，故反诉原告主张返还不应支持。关于押金3000元，本案中已经明确该押金3000元的权利或者属于案外人余国荣或者是刘健生，并非本案反诉原告东盛公司，至于是否能够返还，需要他们本人到建材城公司进行确认，反诉被告将根据相关程序处理。
原告建材城公司为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
1、经银行盖章确认的房屋产权证复印件2份，要求证明本案中所涉房屋系原告所有的事实。经质证，被告认为该证据系复印件，无法确认其真实性，且房屋产权证具体图纸也无法证明原告出租的房屋是其合法所有的房屋，而实际上原告出租的房屋部分占用消防通道，系违章搭建。本院经与房管部门核实，该房屋权属登记情况与该复印件一致，故对该证据予以认定。
2、2009年9月30日营业房租赁合同1份、2009年11月30日营业房租赁合同1份，要求证明被告向原告租赁两间营业房，对租金、违约金等内容进行约定的事实。经质证，被告对证据真实性无异议，但对合法性有异议，认为东区营业房中的51平方米是消防通道违章搭建，该部分的租房合同应该认定为无效。本院对该证据的真实性予以确认。
3、公证书1份，要求证明被告在租赁期限届满后继续使用原告房屋的事实。经质证，被告对形式上公证书中2011年5月28日上午拍摄的照片没有异议，但对原告所要证明的内容有异议，该公证书仅是当日公证处对建材城东区马可波罗瓷砖的营业房现状的证据保全，并不能证明被告正在营业，更不能证明被告在租期届满后继续租赁到2011年8月13日的事实，且在第一次庭审后的第二天被告也对现场进行了实地拍摄，该拍摄的照片与公证处的照片完全吻合，恰恰证明被告已经搬迁的事实。本院对该证据予以认定。
被告东盛公司为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
4、照片2张，要求证明51平方米的租赁房屋系原告违章搭建后出租的事实。经质证，原告对被告的证明目的有异议，认为本案中租赁的房屋是属于原告产权证范围以内的，原告取得房屋产权证时已经通过消防验收。本院对该组照片的真实性予以确认。
5、被告于2011年11月19日自行拍摄的照片14张，要求证明该组照片与公证处在2011年5月28日拍摄的照片一致，进而证明被告在租赁期满后并未续租使用房屋的事实。经质证，原告对照片拍摄的时间不能确认，但对该照片的内容无异议，认为该组照片与公证处拍摄的照片并不一致，公证处拍摄的照片中店门是开着的且店里有商品陈列柜，而被告拍摄的照片中店门是关着的且商品陈列柜都是搬掉的。本院对该组照片的真实性予以确认。
6、绍兴建材城营业用房租赁合同1份，要求证明1999年时原告曾对东区16号进行过出租，当时的出租面积是73.26平方米，而现在出租给被告的面积是124平方米，多出来的51平方米属于违章建筑。经质证，原告对证据真实性没有异议，但认为本案所涉及租赁房屋与被告提供合同在租赁主体、范围、内容、条款均发生了本质性的变化，与本案不具有关联性，在本案中不具有参考价值。本院认为原告的质证意见成立，该组证据与本案不具有关联性，不予认定。
7、转让费收款收据1张，要求证明原告向被告收取了366元的转让费；押金收据联1张，要求证明案外人刘健生将房屋转让给被告时，被告向刘健生支付了房屋押金3000元的事实，该3000元押金原告应予返还。经质证，原告对证据真实性无异议，但认为当时是案外人刘健生个人将房屋转让给余国荣，本案被告东盛公司的成立时间是2000年11月16日，是在被告提供收据时间1998年之后的两年，与本案不存在关联性。本院认为原告的质证意见成立，该组证据与本案不具有关联性，不予认定。
根据当事人的庭审陈述和上述确认有效的证据，以下事实可以认定：绍兴市越城区人民东路347号1层、2层的房屋系原告所有。2009年9月30日，原、被告签订《营业房租赁合同》一份，约定原告将市场内二楼东区9-13号营业房，按建筑面积265.52m2提供给被告从事瓷砖经营，租赁期为2009年10月1日至2010年9月30日，租金为27083元；合同同时约定被告应按期足额缴纳租金等费用，若逾期按所欠合同总额加收每日2‰的滞纳金（违约金）；合同终止或解除后，原告有权立即收回营业房，被告必须积极配合，被告逾期交房期间，应支付原告每日合同租金三倍的房屋使用费。2009年11月30日，原、被告又另行签订《营业房租赁合同》一份，约定原告将一楼东区16、17号营业房，按建筑面积124.26／73.26m2，提供给被告从事瓷砖经营，租期为2009年12月1日至2010年11月30日，根据租金优惠4%的政策计算租金为76198元，代办广告与宣传服务费5926元，合计82124元；市场公用水费分摊被告自愿承担，每月70元，合计910元。该合同约定的滞纳金和逾期交房房屋使用费与2009年9月30日原、被告签订的《营业房租赁合同》相一致。合同签订后，原告依约将上述两处房屋交付给被告使用，被告也已支付合同项下约定的租金等款项。现原、被告双方因故就该房屋租赁发生争议，遂成讼。
本院认为，原、被告于2009年9月30日、11月30日签订的《营业房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。被告辩称原告出租给其的房屋中有51m2平方米系违章搭建，该部分房屋租赁合同无效，并以照片、1999年原告与案外人签订的《绍兴建材城营业用房租赁合同》为证，对此本院认为房屋是否系占用消防通道，违章搭建，应由相关主管部门认定，被告现提交的证据不足以证明其主张的事实，对该辩称意见本院不予采信。在上述《营业房租赁合同》合法有效的情形下，原、被告均应按合同约定全面履行合同义务，租赁期届满后被告东盛公司也理应向原告建材城公司交还房屋。被告东盛公司虽辩称其在租期届满时已向原告交还房屋，但未能提供相关证据证明，且原告提供的公证书中2011年5月28日拍摄照片所反映的涉案房屋状况也与被告所称其于2011年11月19日自行拍摄照片的房屋状况并不一致，故本院确定以原告陈述的2011年8月13日作为被告腾退房屋的时间。在合同租赁期届满后，被告东盛公司仍继续占有租赁房屋，侵犯了原告作为房屋所有权人的合法权益，现原告主张房屋使用费于法有据，本院予以支持。关于房屋使用费的具体数额，其中二楼东区9-13号营业房的房屋使用费按年租金27083元为标准，从2010年10月1日计算至2011年8月13日共316天为23447.20元；一楼东区16、17号营业房的房屋使用费应按年租金76198元为标准，从2011年1月1日计算至2011年8月13日共224天为46762.61元。原告同时主张根据合同约定被告逾期交还房屋应支付违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。关于违约金的具体数额，结合被告认为其不应支付违约金的抗辩，本院酌情调整为6000元。原告主张按每月70元，在被告占用房屋8个月内的水费560元符合合同约定，本院予以支持。原告虽主张公证费，但未向本院提交公证费发票，故对该诉请本院不予支持。对于反诉原告主张的各项诉请，因本院已确认原、被告之间的《营业房租赁合同》合法有效，故对其请求人民法院确认双方于2009年11月30日签订的一楼东区16号营业房租赁合同中的51m2的房租合同无效及因该合同无效反诉被告应返还租金和赔偿装饰装修物损失的诉请缺乏依据，本院均不予支持。对于反诉原告主张反诉被告应返还的押金，对此本院认为该押金并非本案所涉租赁合同项下支付的押金，且权利人也并非反诉原告，故对该诉请本院亦不予支持。反诉原告同时主张反诉被告应返还代办广告与宣传服务费5926元，因反诉被告认可已收到该款项，但未有证据其已履行相关代办广告与宣传的义务，反诉被告辩称该代办广告与宣传服务费是为建材城宣传而收取也没有相关证据证明，故本院认定反诉被告因未履行合同义务，其所收取的该5926元应予返还给反诉原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告绍兴市东盛装饰材料有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴建材城有限责任公司房屋使用费70209.81元、违约金6000元、水费560元，合计为76769.81元；
二、反诉被告绍兴建材城有限责任公司房屋使用费应于本判决生效之日起三十日内返还给反诉原告绍兴市东盛装饰材料有限公司代办广告与宣传服务费5926元；
三、驳回原告绍兴建材城有限责任公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告绍兴市东盛装饰材料有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取1322元，由原告绍兴建材城有限责任公司负担456元，被告绍兴市东盛装饰材料有限公司负担866元；反诉案件受理费减半收取525元，由反诉原告绍兴市东盛装饰材料有限公司负担500元，反诉被告绍兴建材城有限责任公司负担25元。上述款项均于本判决生效之日起三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 周晓圆
二〇一二年九月二十日
书 记 员 张铃羚