杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭上民初字第1185号
原告：陈某甲。
委托代理人：宋子良。
被告：陈某乙。
被告：陈某丙。
两被告的共同委托代理人：姚凯丰。
原告陈某甲诉被告陈某乙、陈某丙分家析产纠纷一案，于2009年10月15日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员丁莹独任审判，分别于2009年11月13日、2010年1月13日公开开庭进行了审理。原告陈某甲及其委托代理人宋子良，被告陈某乙及被告陈某乙、陈某丙的共同委托代理人姚凯丰均到庭参加诉讼，被告陈某丙参加了第一次开庭审理，本案现已审理终结。
原告陈某甲起诉称：位于杭州市上城区后市街84号2单元501室住宅一套（建筑面积41.81平方米），由原、被告继承父母遗产所得。经（2009）杭上民初字第833号民事判决书确权，讼争房屋由原、被告继承，其中原告继承份额为六分之四，两被告各继承六分之一。然而，在2009年7月该案诉讼期间，被告陈某乙擅自占有了涉案房屋，换掉了门锁，其行为严重侵害了原告的合法权益。关于房屋的管理和处置，原、被告一直无法达成协议，故原告提起诉讼，请求：1、依法折价分割属原、被告按份共有的位于杭州市上城区后市街84号2单元501室房产，并将全部产权判归原告所有，由原告按照评估价分别补偿房屋价值的六分之一给两被告；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告陈某乙、陈某丙共同答辩称：原告称陈某乙擅自占有房屋不符合事实。2009年7月，陈某乙曾向原告要求过搬入房屋，但遭到拒绝，说明原告对此事是知晓的，陈某乙只是搬入了自己拥有产权的房屋，而不是擅自占有。没有法律规定房屋一定要归占有比例大的一方，该房屋现在完全可以维持原状，而且这样对双方都有利。
原告陈某甲为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：
1、（2009）杭上民初字第833号民事判决书，证明坐落于杭州市上城区后市街84号2单元501室房屋由原、被告按份共有，其中原告拥有该房产六分之四产权，两被告各拥有该房产六分之一产权；
2、证明，证明陈某乙在杭州市上城区南兴加儿巷另有住房；
3、杭州市上城区人民法院开庭笔录，证明：（1）被告陈某乙在2009年7月23日强行占有讼争房屋，并更换了门锁；（2）被告是在案件审理期间为争夺讼争房屋而擅自强行占有全部房屋；
4、装修证明，证明原、被告的父亲已经将陈某乙在装修时的出资支付给陈某乙。
被告陈某乙、陈某丙为证明自己的辩称事实，向本院提交下列证据材料：
1、公有住宅租用证和户口登记本，证明陈某乙一家四口曾住在杭州市上城区南兴加儿巷面积17平方米的房屋中；
2、照片，证明杭州市上城区南兴加儿巷的房屋将划入拆迁范围；
3、同意书，证明陈某丙同意将其份额给陈某乙居住，陈某乙没有强行占有房屋，其居住是合法的；
4、离婚证、审查登记表、离婚协议书，证明南兴加儿巷的房屋已经转给了陈某乙的前妻；
5、庭审笔录，证明原告默认其对其父亲没有尽到赡养义务。
经庭审质证，结合原、被告的质证意见，本院对原、被告提交的证据认证如下：
原告陈某甲提交的证据：两被告对证据1的三性均无异议；对证据2的真实性、关联性有异议，认为无法证明该证据中的陈某乙即本案被告陈某乙，且开具该证据时杭州车辆段已不存在，陈某乙在离婚时已经将南兴加儿巷的房屋给其前妻；对证据3的三性均无异议，对证明对象有异议，认为陈某乙对房屋享有产权，不存在强行占有的行为；对证据4的三性无异议，对证明对象有异议，认为证明中的款项与陈某乙实际支付的装修款不符。本院认为，两被告对证据1、证据3、证据4的三性无异议，证据1可以证明原、被告对讼争房屋各自享有的份额，证据3可以证明被告陈某乙自2009年7月23日开始入住讼争房屋，证据4可以证明陈某乙对讼争房屋的装修出资已经得到补偿，对上述事实，本院予以确认。两被告对证据2的真实性有异议，但未提交反驳证据，且结合两被告提交的证据1，本院认为，杭州铁路房屋管理所出具的证明真实、合法，可以证明被告陈某乙承租了杭州上城区南兴加儿巷3号208室铁路公房的事实，故对原告提交的证据2予以确认。
被告陈某乙、陈某丙提交的证据：原告陈某甲对证据1的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议；对证据2的真实性、关联性有异议，认为即使杭州市上城区南兴加儿巷3号208室房屋被拆迁，被告陈某乙仍可以得到安置房屋，而不是无房户。对证据3无异议。对证据4的真实性无异议，但认为离婚协议中财产分割内容不合法不合理，公有住房擅自变更承租人是无效的，且对陈某乙离婚的真实性和动机有异议。对证据5的三性无异议，但无法达到被告的证明目的。本院认为，原告对两被告提交的证据1、证据3、证据4、证据5的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认定，对其证明对象将综合全案予以确定。证据2与本案没有关联性，不予认定。
本案在审理过程中，因原、被告对讼争房屋的价值意见不一，故由原告申请本院委托评估机构对讼争房屋进行市场价格的评估。浙江恒信房地产土地评估有限公司对讼争房屋进行估价后，作出浙恒估（2009）鉴字第091211号《房地产估价报告》，结论为：估价对象（建筑面积41.81平方米，土地分摊面积6.00平方米）于估价时点的公开市场价值为860000元整。同时该报告第六页第二条第一点指出，本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。因双方对该内容的理解有分歧，浙江恒信房地产土地评估有限公司作出补充说明，确定浙恒估（2009）鉴字第091211号《房地产估价报告》价格中已经包含了应当缴纳的国有土地使用权出让金，出让金的金额为3600元。原告对该评估报告及补充说明的三性均无异议，认为讼争房屋的市场价格应该是评估价格扣减国有土地出让金，两被告对该评估报告及补充说明的真实性和合法性均无异议，但认为房屋的实际价格高于评估价格，评估时未对讼争房屋内部进行测量，评估报告未包含装修价值，装修款是陈某乙支付的，如果要补缴相关出让金，也应按比例处理。本院认为，浙江恒信房地产土地评估有限公司受本院委托进行评估，程序合法，结论客观，对其做出的评估报告及补充说明本院予以采信。两被告提出的异议无证据予以证明，且原、被告均未申请对装修价值进行评估，两被告在审理中亦未申请重新鉴定，应承担举证不能的法律责任，本院对其异议主张不予采纳。
综上，根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定案件事实如下：陈某乙、陈某丙与陈某甲系兄妹、姐妹关系，杭州市上城区后市街84号2单元501室房屋原系原、被告父母的遗产，因原、被告对该房屋的继承份额有争议，陈某甲于2009年7月起诉至本院，本院经审理后，作出（2009）杭上民初字第833号民事判决书，判决原告陈某甲对上述房产享有六分之四的份额，被告陈某乙、被告陈某丙各享有六分之一的份额，该判决已发生法律效力。2009年10月15日，陈某甲再次诉至本院，要求将讼争房产判归其所有，由原告按照评估价值折价补偿两被告。审理中，因原、被告对讼争房屋的价值意见不一，故由原告申请本院委托评估机构对讼争房屋进行市场价格评估，浙江恒信房地产土地评估有限公司作出浙恒估（2009）鉴字第091211号《房地产估价报告》，结论为：估价对象（建筑面积41.81平方米，土地分摊面积6.00平方米）于估价时点的公开市场价值为860000元整，该价格包含国有土地使用权出让金3600元。
另查明，被告陈某丙另有住房。被告陈某乙系杭州车辆段职工，承租有杭州市上城区南兴加儿巷3号208室铁路公房，陈某乙于2009年7月15日与前妻王巧秀复婚，于同月23日再次离婚，并在离婚协议书中约定上述铁路公房的承租权及今后产权归王巧秀所有。陈某乙于同日搬入本案讼争房屋居住。
本院认为，根据物权法的规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。本案中，原、被告已经通过法院判决确定了各自对讼争房产所享有的份额，双方对讼争房产的共有形式为按份共有，对共有房产的分割没有做过约定，因此，原告作为按份共有人可以随时请求分割。讼争房屋产权现由原、被告三人共有，且三人对房屋如何处分难以达成共识，使得房屋的价值难以更大限度地实现。现原告要求确认讼争房屋产权归其所有，由其支付两被告相应房屋折价款的主张，有利于权利人对房屋进行处分，从而更好地发挥房屋的效用。被告陈某丙不同意分割房屋，但未提供有效证据支持其主张。被告陈某乙抗辩称其无其他住房，分割本案房产将对其造成损害，认为本案房产可以维持原状，不予分割。本院认为，首先，被告陈某乙承租有杭州市上城区南兴加儿巷3号208室铁路公房，其称已将上述公房承租权及今后产权让与其前妻王巧秀，但结合陈某乙提交的公有住宅租用证及原告提交的产权单位证明看，上述公房的承租人仍是被告陈某乙，故对陈某乙无其他住房而不同意分割讼争房产的抗辩意见，本院不予采纳。其次，被告未举证证明分割讼争房产会对其造成损害，陈某乙并非一直在讼争房屋中居住，而是自2009年7月23日才开始入住。被告陈某丙另有住房。诉争共有物为房产，建筑面积仅为41.81平方米，并不适宜进行实物分割，亦不适宜原、被告共同居住，因此可按照评估价格进行货币分割。原告以其占有份额较大为由，请求将讼争房屋判归其所有，由其按照评估价值支付两被告房屋折价款的主张并未对两被告的权利造成损害，故对被告关于分割房产对其造成损害的抗辩主张，本院不予采纳。因本案讼争房产的评估价值860000元中包含了应当缴纳的国有土地使用权出让金3600元，而该款是国有划拨土地上标准住宅用房转让时需补缴的土地出让金，本案中尚未发生，故该金额应从评估价值中相应扣减，因此讼争房产的实际价值应为856400元。根据两被告对讼争房产所享有的各六分之一的份额，原告应分别支付两被告房屋折价款142733.33元。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第九十一条之规定，判决如下：
一、坐落于杭州市上城区后市街84号2单元501室房屋产权归原告陈某甲所有。
二、原告陈某甲应于本判决生效之日起30日内分别支付被告陈某乙、被告陈某丙上述房屋折价款人民币142733.33元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12400元，减半收取6200元，由原告陈某甲负担4134元，被告陈某乙、陈某丙各负担1033元，退回原告陈某甲6200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市人民法院预交上诉案件受理费12400元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）
代理审判员 丁莹
二〇一〇年二月二十六日
书 记 员 徐婷