云南省易门县人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）云0425民特1号
申请人易门县农村信用合作联社。
委托代理人赵大明，代理权限：特别授权。
被申请人李金良。
被申请人李素珍。
被申请人王云平。
被申请人普丽华。
申请人易门县农村信用合作联社于2016年1月20日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。
申请人称，因李金良、李素珍的借款300万元已经逾期，符合担保物权的实现条件，请求裁定拍卖或变卖被申请人李金良、李素珍共有的房产、土地使用权及被申请人王云平、普丽华共有的房产，拍卖或变卖所得价款优先清偿被申请人李金良拖欠申请人贷款本金300万元、利息44.37万元（自2014年9月21日至2015年12月20日止）及自2015年12月21日起至实际还款之日按月利率10.875‰计算的利息。
为证明其主张，申请人易门县农村信用合作联社向本院提交了以下证据：
第一组营业执照复印件、组织机构代码证复印件、金融许可证复印件、法定代表人身份证明原件、法定代表人身份证复印件，证明申请人主体资格具备。
第二组李金良、李素珍、王云平、普丽华身份证复印件，李金良、李素珍结婚证复印件，王云平、普丽华结婚证复印件，证明被申请人的主体资格。
第三组借款人及担保人承诺、授权书复印件，借款申请书复印件、《个人循环借款合同》复印件、贷款借据复印件、贷款收息凭证复印件，证明被申请人李金良、李素珍与申请人之间借款意思表示、借款用途真实，双方之间的借贷关系真实客观存在。
第四组易门县房权证易字第001＊＊**号房屋所有权证复印件、房屋共有权证复印件（李金良、李素珍）、易房权证易门县字第001＊＊＊＊-1号房屋所有权证复印件、易房权证易门县字第001＊＊＊＊-2号房屋所有权证复印件、易龙国用（2007）第变7＊＊号国有土地使用权证复印件、易门县房他证2014字第10＊**号房屋他项权证复印件、易他项（2014）第＊＊号土地他项权证复印件、承诺书复印件、《最高额抵押贷款合同》复印件、个人逾期催收通知书复印件、督促履行担保人责任通知书，证明被申请人李金良、李素珍、王云平、普丽华与申请人之间抵押担保关系客观真实存在，抵押担保手续合法有效。
被申请人李金良、李素珍、王云平、普丽华未向本院提交书面异议和证据。在审查中，李金良提出其房屋价值已超过300万元，现不应该拍卖王云平、普丽华抵押房屋的辩解意见；王云平、普丽华提出应当先拍卖李金良、李素珍的抵押房屋清偿债务，不足部分再拍卖其房屋的辩解意见。
根据证据审核判断的规定，结合本院核实的结果，本院认为申请人提交的证据来源及形式合法，与其所主张的事实具有关联性。据此，本院确认以下事实：
易门县农村信用合作联社系经中国银行业监督管理委员会等国家机关批准，从事吸收公众存款及发放贷款等业务的金融服务企业，朝阳路分社系其下属机构。
2014年2月8日，李金良作为借款人，李素珍作为共同借款人与申请人下属朝阳路分社签订《个人循环借款合同》，合同约定合同项下循环贷款额度为300万元，借款用途为周转金（购矿石）；循环贷款期限自2014年2月12日起至2017年2月8日止；贷款人在循环贷款额度内向借款人发放的每笔贷款的实际放款日与到期日以借款凭证的记载内容为准，借款凭证为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力，借款凭证记载与合同约定不一致的，以借款凭证为准；合同项下借款利率为固定利率，合同期内不调整；贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础上浮45%确定；还款方式为按季付息，按一年还本；如逾期还款，自逾期之日起，在原约定利率基础上加收50%，计收逾期利息。《个人循环借款合同》还对其他内容进行了约定。
2014年2月8日，作为甲方的李金良、李素珍与作为乙方的申请人下属朝阳路分社订立《最高额抵押合同》，约定用登记在李金良、李素珍名下的房屋作抵押担保。抵押担保的主债权为自2014年2月12日至2017年2月8日期间，在人民币300万元的最高贷款额度内，乙方依据与李金良签订的借款合同等而享有的对债务人的债权。最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、通讯费、律师代理费、公证费等）以及其他应付的费用。《最高额抵押合同》还对其他内容作了约定。
2014年2月8日，作为甲方的王云平、普丽华与作为乙方的申请人下属朝阳路分社订立《最高额抵押合同》，约定用登记在王云平、普丽华名下的房屋作抵押担保。抵押担保的主债权为字2014年2月12日至2017年2月8日期间，在人民币300万元的最高贷款额度内，乙方依据与李金良签订的借款合同等而享有的对债务人的债权。最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、通讯费、律师代理费、公证费等）以及其他应付的费用。《最高额抵押合同》还对其他内容作了约定。
2014年2月8日，申请人与李金良、李素珍、王云平、普丽华在易门县房管所办理了房屋抵押登记手续，取得房屋他项权证。
2014年2月8日，申请人与李金良、李素珍在易门县国土资源局办理了土地抵押登记手续，取得了土地他项权证。
2014年2月12日，申请人下属朝阳路分社按约向李金良发放贷款300万元，贷款借据上约定贷款到期日为2015年2月12日，利率为月利率7.25‰。贷款发放后，李金良、李素珍将利息结付至2014年9月20日，截至2015年2月12日，李金良、李素珍尚欠申请人借款本金300万元、利息10.5125万元。
本院认为，申请人易门县农村信用合作联社下属朝阳路分社与李金良、李素珍订立的《个人循环借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不悖法律规定，系有效合同，受法律保护。申请人下属朝阳路分社依约定向李金良发放了贷款300万元，但李金良、李素珍仅将借款利息结付至2014年9月20日，之后的利息及借款本金至今未清偿，已构成违约。申请人易门县农村信用合作联社下属朝阳路分社与被申请人李金良、李素珍、王云平、普丽华订立的《最高额抵押合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。现借款期限已届满，而李金良、李素珍未按约清偿债务。申请人要求对被申请人享有所有权的房屋依法拍卖、变卖以实现担保物权的申请符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院﹤关于适用中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第七十五条第二款规定：“同一债权有两个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权”，双方未约定行使抵押权的顺序，故对于李金良、王云平、普丽华提出先拍卖李金良、李素珍抵押房屋的辩解意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第二百零三条，《最高人民法院﹤关于适用中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第七十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条及《最高人民法院﹤关于适用中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百七十二条第一款（一）项之规定，裁定如下：
准许拍卖或变卖登记在李金良、李素珍名下房屋及登记在王云平、普丽华名下的房屋，所得价款优先清偿李金良、李素珍尚欠易门县农村信用合作联社的借款300万元、利息10.5125万元（利息计算至2015年2月12日止）以及自2015年2月13日起至款项付清之日止按月利率10.875‰计算的利息。
本裁定为终审裁定。
审判长 乐应飞
审判员 溥金芝
审判员 康国辉
二〇一六年二月十八日
书记员 杜天星