四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终13732号
上诉人（原审被告）：四川省简阳市红塔房地产开发公司，住所地：简阳市简城镇五友路一段5号。
法定代表人：刘明静，经理。
委托诉讼代理人：李进，四川阳安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖健生，四川蓉城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：简阳市人民医院，住所地：简阳市简城镇医院路***号。
法定代表人：刘益民，院长。
委托诉讼代理人：伍宇空，男，汉族，1972年8月18日出生，住成都市高新区。
委托诉讼代理人：钟胜，四川理创律师事务所律师。
原审被告：四川省简阳市红塔建设集团有限公司，住所地：简阳市简城镇五友路一段5号。
法定代表人：刘中洋，董事长。
委托诉讼代理人：李进，四川阳安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖健生，四川蓉城律师事务所律师。
上诉人四川省简阳市红塔房地产开发公司（以下简称红塔房地产公司）因与被上诉人简阳市人民医院（以下简称简阳医院）、原审被告四川省简阳市红塔建设集团有限公司（以下简称红塔建设公司）商品房预约合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2017）川0180民初1709号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
红塔房地产公司上诉请求：撤销原判第一项，改判由简阳医院承担办理转移登记产生的税费。事实与理由：案涉房屋项目楼盘是2000年左右，简阳医院向简阳市有关部门申请的“职工集资建房”。尔后，由于国家住房政策调整，简阳医院不再具有集资建房的主体资格，随后，便与红塔建设公司签订《土地代征合同书》等一系列合同文件。案涉房屋虽然名义上为买卖，实质上，简阳医院从未支付过购房款，而且，因为简阳医院作为事业单位，要取得涉案房屋，必须有国资委同意购房的批复和相应的财政资金审批文件，但简阳医院一直未取得上述房产，案涉房屋在红塔房地产公司代为持有房产名义的14年期间，这期间，房屋实质在2004年就全部交付给了简阳医院占有、使用，简阳医院对此也无异议。就该房屋市场价值的涨幅给简阳医院带来了巨大的收益，但一审法院裁判由红塔房地产公司承担过户的相应税费，其税费就可能远远超过当初就案涉房屋的结算价，该一审判决显失公平。
简阳医院辩称，1、该房屋不是职工集资建房，更不存在土地代征代建，一审已经查明在红塔房地产公司与简阳医院签订的《土地代征合同书》之前，简阳医院已经实际取得土地的开发权。2、红塔房地产公司未按协议履行过户手续，在一审中提交《关于产权确认说明》已明确了没有办理变更登记手续是红塔房地产公司的原因，故，红塔房地产公司主张从2003年至2017年没有办理变更手续简阳医院有责任的主张并不能成立。3、是红塔房地产公司的违约行为导致现在过户费用的增加，应当由红塔房地产公司自行承担。若红塔房地产公司不违约，就不会造成多支出过户费用。4、简阳医院作为事业单位，得到房屋不需要由红塔房地产公司所说的国资委同意或不同意，首先，该购房是简阳医院将该情况纳入国家审计并上报市政府，至于是否符合规定属于管理行为，与红塔房地产公司违约行为及履行办证义务没有关联性。综上，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。
红塔建设公司辩称，同意红塔房地产公司的上诉意见。
简阳医院向一审法院起诉请求：1、判令红塔房地产公司、红塔建设公司为简阳医院办理位于简阳市的营业房（房屋所有产权证号：简房权监证0XXXX8、简房权监证0XXXX9、简房权监证0XXXX0、简房权监证0XXXX1、简房权监证0XXXX2）的不动产登记；2、办理不动产登记产生的税费均由红塔房地产公司、红塔建设公司承担。3、判令红塔房地产公司、红塔建设公司向简阳医院支付违约金4815205元。
一审法院认定事实：2000年12月18日，简阳医院与红塔建设公司签订《购房协议书》，约定经甲（简阳医院）乙（红塔建设公司）双方多次友好协商，本着诚实信用原则，在自愿、平等的基础上，就甲方购买乙方修建的欧阳花园2区全部商品房一事达成如下意向，由双方共同遵照执行。一、甲方所购商品房为期房，规划地名为欧阳花园2区，地点在市交警大队旁。二、甲方所购商品房的总面积约为44000平方米，其中：营业房面积约为10000平方米，住房面积约为33000平方米，其他面积约为1000平方米，商品房具体面积最终以产权证登记为准。三、甲方所购商品房的总金额约为60000000元，其中：营业房金额约为10000平方米×2700元/平方米=27000000元，住房的金额约为33000平方米×900元/平方米=29700000元，其他面积金额约为1000平方米×3300元/平方米=3300000元。上述费用包含园林绿化、会所装修、水电气开户、进线专户、监视系统、可视系统、变压器、办理产权证等费用。甲方所购商品房的总金额最终以双方交接房产手续确定的金额为准，且须经甲方认可。四、甲方根据乙方建设需要和工程进度付款。付款额度由双方临时协商，付款方式为转账。在乙方交房或办好产权证时双方进行总结算，实行多退少补。五、为保证甲方所购商品房的质量符合要求，乙方同意甲方派人到欧阳花园2区施工现场进行管理和监督，所需费用由甲方自负。六、乙方应保证其所售商品房于2004年10月18日前交付给甲方使用，并承诺该商品房质量符合国家质量要求。七、乙方应在交付商品房之日起4个月内将房产证和土地使用证（性质为出让）办好交给甲方，产权证所有人为甲方。八、任何一方违约，均应向对方支付商品房交易总金额10%的违约金。
2000年12月19日《代征土地合同书》载明“五、代征土地内容：4、甲方（简阳医院）在该区修建建筑物时，乙方（红塔建设公司）应负责办理和承担。…（7）房产交易手续费；…和《房屋产权转移交纳税费表》内的全部费用。”
2006年，简阳医院（甲方）与红塔建设公司（乙方）签订《补充协议书》，载明“经双方充分协商，现就双方于2000年12月18日签订的《购房协议书》进行变更，内容如下：一、双方均不按《购房协议书》第八条之规定追究双方的违约责任。二、甲方所购营业房的总面积为7882.07平方米。其中：A区、E区一楼营业房面积为389.39平方米；B区一楼营业房面积为782.83平方米，B区二楼营业房面积为1259.49平方米；C区一楼营业房面积为1332.46平方米；D区一楼营业房面积为1628.23平方米，D区二楼营业房面积为1825.49平方米；F区会所面积为664.18平方米，具体位置由甲方确定。三、甲方所购营业房的总金额为21324215.30元。其中：A区、E区一楼营业房金额为1012414.00元；B区一楼营业房金额为2473742.80元，B区二楼营业房金额为1977399.30元；C区一楼营业房金额为3464396.00元；D区一楼营业房金额为7131647.40元，D区二楼营业房金额为4235136.80元；F区会所金额为1029479.00元。四、乙方同意甲方放弃购买欧阳花园2区的其他商品房，甲方同意乙方自行出售其他商品房，但乙方在出售其他商品房时，应优先出售给甲方职工。五、按《购房协议书》的约定，现甲方已实际支付乙方购房款48152050.94元（包括甲方按照乙方的要求直接支付的设计费、水电气开户费、绿化费、会所费、可视系统、监视系统费、变压器费、进线专户费等共计48152050.94元），抵扣甲方所购营业用房款21324215.30元和代管商品房款26266000.18元，乙方还应退还甲方购房款561835.46元。六、经双方充分协商，乙方愿用其所有的座落于简城镇医院路丽茗花园A区一、二楼营业房（靠铁路）和B区一、二楼营业房及全部住房（靠医院）折价抵给甲方，具体金额双方另行协商，实行多退少补。七、乙方应在本协议签订之日起2个月内为甲方办理好所购商品房的房产证和土地使用证（性质为出让），所有权人为甲方，办证所需的全部费用由乙方承担。”
2004年12月31日，红塔建设公司（甲方）与简阳医院（乙方）签订《代售协议书》，载明“经甲乙双方友好协商，甲方同意将其开发的某小区171套住房由乙方代为销售，就相关事宜达成如下一致性意见，由双方共同遵照执行。一、171套住房分为A、B、C、D四种户型，其中：A型房面积为5612.90㎡，共计21套；B型房面积为16188.60㎡，共计101套；C型房屋面积为3938.92㎡，共计33套；D型房面积为2299.28㎡，共计16套。代售价格为A型房均价945元/㎡，其余套型均价889元/㎡，房顶附属房价格746元/㎡，上述住房根据楼层可在均价的3%内调整价格，具体调整办法另行商定。二、171套住房的总金额为26266000.19元，其中：A型房共计5433527.10元；B型房共计14979580.96元；C型房共计3726080.91元；D型房共计2126811.21元。三、乙方只能将171套住房以代售价格销售给本单位职工，严禁将该住房对外销售，否则甲方有权单方终止本协议。”四、代售171套住房的所有房款由乙方收取，甲方同意该款直接冲抵乙方多付的购房款。五、乙方以前已付购房款48152050.94元给甲方，扣除乙方应支付的购房款21324215.30元和所收代售房款26266000.18元，甲方还应退还乙方购房款561835.46元，双方同意该款在乙方应支付甲方的其他款项中进行抵扣。六、甲方负责办理乙方代售住房的房产证和土地使用证（性质为出让），并承担办证所需的全部费用，乙方可协助办理。甲方应在收到乙方代售住房所有权人名单之日起3个月内办好“两证”交给乙方，由乙方将“两证”交给代售住房所有权人。
2009年1月13日，简阳医院（甲方）与红塔房地产公司（乙方）签订《关于河韵馨苑房产产权确认的说明》，该说明载明“根据甲乙双方在二000年十二月十八日签订的《购房协议书》，甲方就购买乙方修建的小区全部商品房达成协议。在房屋修建完成后，甲乙双方在二〇〇四年十二月二十八日签订了《补充协议书》，明确“医院所购营业房的总面积为7882.07平方米。”其中：A区、E区一楼营业房面积为389.39平方米；B区一楼营业房面积为782.83平方米，B区二楼营业房面积为1259.49平方米；C区一楼营业房面积为1332.46平方米；D区一楼营业房面积为1628.23平方米，D区二楼营业房面积为1825.49平方米；F区会所面积为664.18平方米，具体位置由甲方确定。在二00四年十二月三十一日双方签订《代售协议书》乙方同意甲方“将其开发的欧阳花园2区171套住房由乙方代为销售”（合同内容应该是由甲方代为销售）。甲方在购买营业用房和代售住房后，将该小区改名为河韵馨苑小区。甲方购买河韵馨苑营业用房的房产证和土地证由于乙方的原因一直未能办理完成。目前河韵馨苑的房产权证、土地证上产权所有人仍为四川省简阳市红塔建设集团有限公司。为明确甲方购买的“河韵馨苑”小区（原为欧阳花园2区）营业用房的产权权属，双方明确如下：一、河韵馨苑小区（原为欧阳花园2区）营业用房总面积7882.07平方米。其中：A区、E区一楼营业房面积为389.39平方米；B区一楼营业房面积为782.83平方米，B区二楼营业房面积为1259.49平方米；C区一楼营业房面积为1332.46平方米；D区一楼营业房面积为1628.23平方米，D区二楼营业房面积为1825.49平方米；F区会所面积为664.18平方米的实际产权所有人为甲方。二、在乙方未办理为甲方产权前，现有房产证和土地证由甲方保管。三、乙方不得将甲方房产证用于银行抵押或清偿债务。四、乙方应进快完成以上营业用房房产证和土地证的办理工作，保证甲方的合法权益。”
案涉房屋现均登记在红塔房地产公司名下（房屋所有产权证号：简房权监证字第0XXXX8号、简房权监证字第0XXXX9号、简房权监证字第0XXXX0号、简房权监证字第0XXXX1号、简房权监证字第××号）。2009年1月14日至2009年12月13日，简阳医院共计向中国建设银行股份有限公司简阳支行借款25000000元，抵押物为案涉房屋中的四处房屋（简房权监证字第0XXXX8号（权0XXXX1）、简房权监证字第0XXXX9号（权0XXXX5）、简房权监证字第0XXXX0号（权0XXXX3）、简房权监证字第0XXXX1号（权0XXXX2号））和所有权人为简阳医院的房屋所有权证书号为简房权证监证字第××号房屋。2010年12月31日至2015年12月31日，简阳医院共计向中国建设银行股份有限公司简阳支行借款30000000元，抵押物为案涉五处房屋（简房权监证字第0XXXX8号（权0XXXX1）、简房权监证字第0XXXX9号（权0XXXX5）、简房权监证字第0XXXX0号（权0XXXX3）、简房权监证字第0XXXX1号（权0XXXX2号）、简房权证监证字第××号（权0XXXX4））和所有权人为简阳市简阳医院的房屋所有权证书号为简房权证监证字第××号房屋。双方认可简阳医院尚有1000000元银行存款未归还，案涉房屋为简阳医院所有。
一审法院认为，双方争议的焦点为过户费用的承担问题以及承担违约金的承担问题。红塔房地产公司、红塔建设公司认为其与简阳医院签订的《购房协议书》、《补充协议》为虚假的协议，简阳医院与红塔房地产公司、红塔建设公司之间不是房屋买卖关系，而是代持代建关系。因过户费用的承担问题涉及购房协议及补充协议等是否真实的问题。一审法院认为，红塔房地产公司、红塔建设公司认为购房协议为虚假协议，应提交充足的、相反的证据予以推翻，但红塔房地产公司、红塔建设公司申请对ＸＸ的询问笔录，ＸＸ对办证税费的承担问题的表述“该由简阳医院付就由简阳医院付”和“明确了所有税费由医院出”的陈述相互冲突，ＸＸ作出的对办证税费承担问题的陈述不能采信。从日常生活经验法则分析，红塔房地产公司、红塔建设公司作为频繁大量参与商事交易活动的建筑公司，应当清楚知道在多份协议上对约定内容加盖公司印章的法律后果，红塔房地产公司、红塔建设公司主张购房协议等虚假，红塔房地产公司、红塔建设公司理应举证双方存在另行签订有加盖印章的真实协议，以此证明购房协议书、补充协议等系虚假协议，但红塔房地产公司、红塔建设公司举证的证据不能否认购房协议书、补充协议等的真实性。就本案的现有证据看，《购房协议》、《补充协议》等协议系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。
关于过户的费用承担的问题，简阳医院与红塔建设公司于2000年12月18日签订的《购房协议书》第七款约定“红塔建设公司应在交付商品房之日起4个月内将房产证和土地使用权证（性质为出让）办好交给简阳医院，产权所有人为简阳医院”。同时，简阳医院与红塔建设公司于2000年12月19日签订的《代征土地合同书》约定“4、甲方（简阳医院）在该区修建建筑物时，乙方（红塔建设公司）应负责办理和承担。…（7）房产交易手续费；…和《房屋产权转移交纳税费表》内的全部费用。”其后，简阳医院与红塔建设公司于2006年签订的《补充协议书》约定“七、乙方应在本协议签订之日起2个月内为甲方办理好所购商品房的房产证和土地使用证（性质为出让），所有权人为甲方，办证所需的全部费用由乙方承担。”上述三处协议（合同）均清楚载明办证所需的全部费用由红塔建设公司承担。故对简阳医院主张办证所需的全部费用由红塔建设公司承担的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于支付违约金的问题，一审法院认为，简阳医院于2009年1月14日起将案涉房屋用于向银行抵押贷款，红塔房地产公司、红塔建设公司主张简阳医院从2009年开始用案涉房屋抵押贷款的抗辩成立，可减轻红塔房地产公司、红塔建设公司的违约责任，鉴于简阳医院与红塔建设公司在2000年12月28签订的《购房协议书》第八条约定“任何一方违约，均应向对方支付商品房交易总金额的10%的违约金”，简阳医院与红塔建设公司在2004年12月28日（实际签订时间为2006年）签订的《补充协议书》中第一项约定“双方均不按《购房协议书》第八条之规定追究双方的违约责任”，此项内容应视为对2000年《购房协议书》内容的变更，同时，在2004年12月28日签订的《补充协议书》中，双方未对违约责任另行进行约定，简阳医院亦未举证证明其实际损失，就本案的现有证据而言，简阳医院主张红塔房地产公司、红塔建设公司支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于简阳医院主张红塔房地产公司、红塔建设公司承担连带责任的问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，资阳市中级人民法院作出的原告杨贵兰诉被告四川省简阳市红塔建设集团有限公司、四川省简阳市红塔房地产开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案（案号：（2011）资民初字第5号）生效判决确认红塔建设公司与红塔房地产公司构成公司股东、公司意志的混同，按照《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，对简阳医院主张红塔房地产公司、红塔建设公司承担连带责任的请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、参照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条之规定，判决：一、红塔房地产公司、红塔建设公司于判决生效之日起三十日内共同协助简阳医院办理位于简阳市简城镇红建路南段河韵馨苑小区房屋（房屋所有产权证号：简房权监证字第0XXXX8号、简房权监证字第0XXXX9号、简房权监证字第0XXXX0号、简房权监证字第0XXXX1号、简房权监证字第××号）转移登记至简阳医院名下，办理转移登记产生的税费由红塔房地产公司、红塔建设公司共同承担。二、驳回简阳医院的其他诉讼请求。诉讼费22661元，由红塔房地产公司、红塔建设公司共同承担。
二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议。对此，本院予以确认。
二审中，双方均无新证据提交。
本院认为，本案争议焦点为红塔房地产公司是否应承担本案办理转移登记产生的税费。本院认为，本案中红塔建设公司未举证证明其与简阳医院之间非房屋买卖关系，而系代持代建关系。简阳医院与红塔建设公司签订的《购房协议书》、《代征土地合同书》、《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对当事人具有约束力。双方上述协议均明确约定办证所需的全部费用由红塔建设公司承担。一审基于生效民事判决确认红塔建设公司与红塔房地产公司混同的事实，认定红塔房地产公司与红塔建设公司承担连带责任并无不当，因此，红塔房地产公司关于其不应当承担办理转移登记产生的税费的上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律并无不当，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费45322元，由红塔房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 尹 英
审判员 唐云国
审判员 袁晟翔
二〇一八年一月十日
书记员 芶冰皓