广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4741号
上诉人（原审被告）：广州市环博展览有限公司。
法定代表人：罗锦灿，董事长。
委托代理人：杨春涛，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：陈锦洪。
委托代理人：蔡安妮，广东金山石律师事务所律师。
上诉人广州市环博展览有限公司（以下简称环博公司）因与被上诉人陈锦洪商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法生民初字第585号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈锦洪一审诉称：我方于2011年5月27日与环博公司签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，双方同意由我方委托环博公司办理该商铺的《房地产权证》，环博公司应当在合同签订之日起720天内为我方办妥产权登记。上述合同及补充协议签订后，我方已按期付清全部购房款，环博公司于2011年6月18日向我方出具了购房款发票。另环博公司在2011年5月27日向我方收取了预告登记费550元，契税、合同印花税、所有权登记费、房产证印花税31369元，在2012年8月2日向我方收取了物业维修基金534元，在2013年5月17日向我方收取了办理房产证费用550元。上述各项费用合计共39003元。2013年5月17日，因环博公司未能按期为我方办妥上述商铺的《房地产权证》，双方再签订《琶洲国际采购中心办理房地产权证确认书》一份，环博公司承诺在该确认书签订后九十个工作日内为我方办理上述商铺的房地产权证，故环博公司应当在2013年9月23日前为我方办妥上述商铺的房地产权证，但环博公司至今仍未办妥，再次违约。另环博公司未经我方同意，擅自更改了规划设计，取消了我方所购商铺所正对的手扶梯，对商铺的价值造成极大的影响。现因环博公司严重违约，至今未能为我方办妥我方所购商铺的《房地产权证》，又擅自更改规划设计，取消了商铺正对的手扶梯，令我方的合法权益受到损害，我方为此在2014年1月28日以邮政速递的方式向环博公司发出了解除上述商品房买卖合同及其补充协议的通知，要求环博公司退还我方已付的全部房价款，并按合同约定支付利息和违约金。环博公司收到我方的通知后一直未作答复。故请求法院判决：1、请求依法判决解除我方、环博公司双方于2011年5月27日签订的《广州市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，以及2013年5月17日签订的《琶洲国际采购中心办理房地产权证确认书》。2、本案诉讼费用由环博公司承担。
环博公司一审辩称：我方不同意陈锦洪的诉请。第一，2013年5月27日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》第十八条有明确约定，双方约定解除情形发生之日起第15天内行使该权利，否则陈锦洪已经丧失了合同解除权。2013年9月23日前，我方应当为其办理房产证，即陈锦洪应于2013年的10月8日前行使解除权，所以合同不应当解除。第二，陈锦洪所称的擅自更改规划设计，与该解除权无关，该涉案房屋约定2015年1月1日交付，涉案房屋尚未到交付期限，所以以变更规划要求解除合同不成立；第三，《补充协议》第十八条已经对《商品房买卖合同》第二十二条第二点约定，已经进行变更。即使按照第二十二条第二点行使解除权，陈锦洪应于2011年5月27日签订该合同之日起算720日期满，往后再计算120天后，陈锦洪才可以于2014年3月15日之前行使单方解除权，现陈锦洪已丧失了解除合同的权利。
原审法院经审理查明，2011年5月27日，陈锦洪与环博公司签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》（合同编号：201105209172）。上述合同及补充协议约定，陈锦洪（乙方）向环博公司（甲方）购买由环博公司开发的位于广州市海珠区琶洲新港东路以北、琶洲塔西侧地段的琶洲国际采购中心（a-1栋）第2层2609号房，该商品房的用途为商业，建筑面积10.6821平方米，套内建筑面积4.752平方米，成交价为人民币1225043元。合同第八条1款约定陈锦洪的付款方式为：在2011年6月27日支付人民币122504元，在2011年7月27日前支付人民币1102539元。合同第十三条约定环博公司应当在2015年1月1日前将上述房屋交付给陈锦洪。补充协议第16条约定，将合同第二十一条（环博公司应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为陈锦洪办妥产权登记，并将以陈锦洪为产权人的房地产证交付陈锦洪）变更为：双方同意由陈锦洪委托环博公司办理该商品房的《房地产权证》，环博公司应当在合同签订之日起720天内为陈锦洪办妥产权登记。上述合同及补充协议签订后，陈锦洪按期付清全部购房款，环博公司于2011年6月18日向陈锦洪出具了购房款发票。
另环博公司在2011年5月27日向陈锦洪收取了预告登记费550元，契税、合同印花税、所有权登记费、房产证印花税37369元，在2012年8月2日向陈锦洪收取了物业维修基金534元，在2013年5月17日向陈锦洪收取了办理房产证费用550元。
2013年5月17日，陈锦洪、环博公司双方签订《琶洲国际采购中心办理房地产权证确认书》一份，约定为顺利办理房地产权证，陈锦洪向环博公司提交办证材料，双方重新确认，环博公司在本确认书签订后九十个工作日内为陈锦洪办理上述商铺的房地产权证。环博公司应当在2013年9月23日前为陈锦洪办妥上述商铺的房地产权证。环博公司至今未为陈锦洪办妥房地产权证。
2014年1月28日陈锦洪以邮政速递的方式向环博公司发出了《解除上述商品房买卖合同及其补充协议的通知》，要求自2014年1月24日解除合同及协议，并要求环博公司退还陈锦洪已付的全部房价款，并按合同约定支付利息和违约金。速递单显示该邮件于2014年1月29日已妥投。
原审法院认为，陈锦洪、环博公司先后签订的《广州市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《琶洲国际采购中心办理房地产权证确认书》并没有违反法律和行政法规的强制性规定，均合法有效，陈锦洪、环博公司应依照约定履行义务。
对于环博公司应为陈锦洪办理房地产权证的时间。由于2013年5月17日陈锦洪、环博公司签订了确认书，重新确认了办证时间为签订之日起90个工作日，故环博公司应在2013年9月23日前为陈锦洪办理房地产权证。
对于陈锦洪可行使解除权的时间。根据合同第二十二条第2项规定：陈锦洪委托环博公司办理房地产权证，环博公司逾期为陈锦洪办妥房地产权证，逾期达120日的，则陈锦洪有权在该120日届满之日起半年内解除合同。及补充协议第十八条的规定：按合同约定或者法律规定陈锦洪可行使解除权的，应当在解除情形发生之日起15日内行使，若陈锦洪未在15天内行使该权利的，视为陈锦洪放弃该合同解除权。自2013年9月23日起算120日即2014年1月20日开始，陈锦洪有权在15日内（2014年2月4日前）行使解除权。
陈锦洪于2014年1月28日以邮政速递的方式向环博公司发出了《解除上述商品房买卖合同及其补充协议的通知》，陈锦洪该行为应视为对单方解除权的行使，且环博公司至今仍未给陈锦洪办理房地产权证，导致合同目的无法实现。故陈锦洪主张的于2014年1月24日解除合同、补充协议及确认书的请求原审法院予以支持。环博公司辩称陈锦洪已丧失解除权的主张，证据不足，理由不充分，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第四项之规定，原审法院作出判决：解除原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《琶洲国际采购中心办理房地产权证确认书》。本案受理费50元由被告负担。原告预交的受理费本院不作退回，由被告在本判决生效之日起10日内将应负担的受理费迳付给原告。
判后，上诉人环博公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、陈锦洪单方解除权不符合合同约定，双方《商品房买卖合同补充协议》第十七的约定，如陈锦洪已经向我方交齐办证资料的，因我方没有如期办理房产证的，则本合同继续履行。根据本条约定陈锦洪不能在交齐办证资料后再行使单方解除权，但可以追究我方逾期办证的违约责任。陈锦洪单方解除权也不符合合同法单方解除权的规定，单方解除权没有达到法定的解除条件，即不符合合同法第九十四条第四款的规定的情形：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。首先，必须有我方办证违约行为的事实，但涉案房屋没有办证的责任并不在我方，而在陈锦洪没有向税务机关履行交纳契税等税费的法定义务，我方并不违约。其次，我方已经完成涉案房屋的大确权，且不存在查封，所以办理房产证的不存在任何法律障碍，更不可能导致合同目的不能实现。单方解除权不符合法定的解除程序，根据合同法第九十六条的规定，行使单方解除权，应当将解除通知送达给对方。但陈锦洪一审提交的证据不足以证明其将单方解除通知送达给我方，根据合同第二十九条有关通知的约定，均自收到时起生效，我方并未收到该解除通知，所以不生效；快递单收件人地址与合同约定的送达地址不符，即合同约定的通讯地址为：海珠区琶洲新港东路以北琶洲塔西侧地段；而快递单地址为广州市琶洲大道东2、4、6、8号。退一万步将即使送达解除函，也不能证明快递的内容就是解除函。二、涉案房屋迟延办理房产证的责任在陈锦洪，我方并不违约。陈锦洪没有向税务机关交纳相关税费，导致不能办证。三、双方签订的合同可以履行，也应当继续履行。与涉案房屋相邻的房屋已经出证，可见办理房产证不存在法律障碍，合同目的可以实现。根据合同第二十一条产权登记的约定，如果我方没有在约定的期限内办理产权转移登记的，陈锦洪也可以单方向登记机关申请办理。可见，如果陈锦洪愿意办理房产证，其也可以自己向登记机关申请办理，且涉案房屋已经办妥大确权，不存在办证障碍。所以，正是陈锦洪自己不愿意办理房产证、不愿意履行合同，才单方提出解除合同的诉请，已经违约。综上，上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回陈锦洪的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由陈锦洪负担。
被上诉人陈锦洪答辩称，我方不同意环博公司所有上诉理由，环博公司认为按照补充协议第17条，我方不能单方解除合同，我方不同意，补充协议没有写明第22条如何变更，补充协议第17条与主合同第22条的内容并不矛盾。环博公司没有收到解除合同的通知，我方的书面通知邮寄给环博公司的法定代表人，也有人签收，邮局出具了妥投证明，足以证明环博公司已经收到解除合同的通知，但环博公司没有任何回应。环博公司提出延期办理房产证的责任在我方，没有证据证明，我方按照环博公司的要求提交相关资料给环博公司签收，由于环博公司单方的原因，没有按照合同、补充协议、2013年5月17日签订的确认书确认的办证时间为我方办理房产证，这种违约行为达到了合同约定的解除条件，我方要求解除合同的理由是充分的。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
在二审庭审中，环博公司提交两份证据：1、《广州市房地产初始登记告知书》一份，证明涉案项目已经办理完大确权，办理房产证不存在任何障碍；2、部分业主已经办出的房地产权证，证明与涉案房屋位于同一位置同一层相邻房屋的房产证已经办出，涉案房屋可以办理房产证，不存在合同目的落空的事实。证据1的原件在房管局，证据2的原件已经发放给业主，所以我方手上只有复印件。陈锦洪称，环博公司的证据1出具时间是2013年5月13日，而一审2014年8月11日开庭，该证据不是新证据。证据2取得时间也是一审开庭前，不是新证据，与本案无关。环博公司表示，只要与税务机关核对好涉案房屋的契税后由税务机关开具相关的完税证明，涉案房屋就可以办理房地产权证。陈锦洪表示即使如此，因环博公司的逾期办理房地产权证的行为已达到了双方合同约定的我方可以解除合同的条件，故不同意继续履行合同。
本院认为，本案二审双方争议的焦点为环博公司的逾期办理房地产权证的行为是否达到了双方合同约定的陈锦洪可以解除合同的条件。原审法院根据双方当事人的诉辩意见、提交的证据，对事实作出的认定，以及阐述的理由全面充分，本院予以确认，二审不再赘述。二审中，尽管环博公司称涉案项目已经办理了初始产权登记，涉案房屋办证不存在障碍、且核对好涉案房屋的契税后由税务机关开具相关的完税证明，涉案房屋就可以办理房地产权证，但鉴于陈锦洪表示因环博公司的逾期办理房地产权证的行为已达到了双方合同约定的其可以解除合同的条件而不同意继续履行合同。因环博公司的逾期办理房地产权证的行为已达到了双方合同约定的陈锦洪可以解除合同的条件，按照合同的约定，陈锦洪对是否解除合同有选择权，故其选择解除合同有合同依据，因此环博公司不同意陈锦洪解除合同，理由不成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。环博公司上诉请求，理由不成立，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人广州市环博展览有限公司100负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 李 民
审判员 姚伟华
二〇一四年十二月××日
书记员 刘 纯
颜玉婵