福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽06民终1848号
上诉人（原审原告）：吴永琳，男，1981年12月24日出生，汉族，经商，住福建省东山县。
上诉人（原审原告）：谢雄，男，1970年4月22日出生，汉族，个体户，住福建省东山县。
上诉人（原审原告）：林武东，男，1972年10月27日出生，汉族，经商，住福建省东山县。
上述上诉人的共同委托诉讼代理人：游燕琦，福建必得律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：黄联东，男，1971年8月7日出生，汉族，鱼贩，住福建省东山县。
原审第三人：洪志民，男，1970年2月15日出生，汉族，自由职业，住福建省东山县。
上诉人吴永琳、谢雄、林武东因与被上诉人黄联东及原审第三人洪志民案外人执行异议之诉一案,不服福建省东山县人民法院（201）闽0626民初1888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴永琳、谢雄、林武东上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持其一审的全部诉讼请求；一、二审案件受理费均由黄联东承担。事实和理由：1、讼争房屋的产权未办理非因吴永琳、谢雄、林武东的自身原因，亦非洪志民的原因所致。一审认定吴永琳、谢雄、林武东不存在足以阻却讼争房产执行，属认定事实错误。2、合同签订前，洪志民向吴永琳、谢雄、林武东借款1350000元抵偿购房首期款650000元，余下购房款350000元的银行按揭由吴永琳、谢雄、林武东代替洪志民还贷。吴永琳、谢雄、林武东已有存款现金350000元可供法院强制执行，但一审法院拒不收取该款项。因洪志民被刑事拘留，吴永琳、谢雄、林武东由此不能履行交付购房余款的义务，综上，吴永琳、谢雄、林武东完全具备和符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，达到享有排除强制执行的权利。一审认定吴永琳、谢雄、林武东提出的执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定明显违法。3、福建亿锦房地产开发有限公司代替洪志民归还银行贷款只能证实本案讼争房产的抵押权已经消灭，吴永琳、谢雄、林武东与洪志民的房屋买卖关系及交纳剩余购房款无需取得按揭银行的同意，双方之间没有关联性，按揭银行的利益并没有受损。据此，一审认定讼争房屋被查封时，认定吴永琳、谢雄、林武东未支付全部价款明显错误。4、一审认定吴永琳、谢雄、林武东不享有讼争房屋所有权，该认定事实和适用法律依据均错误，导致未支持吴永琳、谢雄、林武东提起的异议之诉错误。
黄联东辩称，吴永琳、谢雄、林武东与洪志民之间签订的《房屋买卖合同》无效。吴永琳、谢雄、林武东上诉无理，应予驳回。一审判决正确，应予维持。
洪志民未提交书面答辩意见。
吴永琳、谢雄、林武东向一审法院起诉请求：1、立即停止对位于东山县铜陵镇苏峰街二路西侧、湖海路南侧蓝色港湾1号楼606室房屋的强制执行，解除查封；2、依法确认吴永琳与洪志民签订的《房屋买卖合同》有效，判决该东山县铜陵镇苏峰街二路西侧、湖海路南侧蓝色港湾1号楼606号房屋其所有权归吴永琳、谢雄、林武东所有。3、本案全部诉讼费用由黄联东承担。
一审法院认定事实：吴永琳曾于2016年6月1日与洪志民协商以借款折购房款的方式购买本案讼争房产。2016年6月1日，洪志民与谢雄就讼争房产的还款及权属登记、出售等进行公证委托后，谢雄又于2016年6月21日与福建亿锦房地产开发有限公司就房屋所有权证登记、领证等进行委托，洪志民在东山县住房保障与房地产管理局就委托谢雄办理讼争房产转移登记作出意思表示。讼争房屋的查封时间是2016年11月4日。至2017年2月9日止，福建亿锦房地产开发有限公司尚无法办理土地初始登记。洪志民名下讼争房产尚欠的银行按揭贷款，已在中国建设银行有限公司东山支行与洪志民、福建亿锦房地产开发有限公司金融借款合同纠纷执行一案中，于2017年11月1日对福建亿锦房地产开发有限公司予以执行完结。黄联东与洪志民民间借贷纠纷一案和黄联东与洪志民、朱一林民间借贷纠纷一案，业经审理判决生效，由黄联东作为申请执行人申请强制执行，2016年11月3日，法院依法作出（2016）闽0626执654、655号执行裁定，并对讼争房屋执行查封。吴永琳、谢雄、林武东于2017年1月10日提出执行异议后，法院以（2017）闽0626执异1号执行裁定驳回吴永琳、谢雄、林武东提出的执行异议。吴永琳、谢雄、林武东因此于2017年2月17日提起本案诉讼。洪志民陆续向吴永琳、谢雄、林武东借款累计1350000元，以该讼争房屋抵顶债务1000000元，其中650000元用借款抵顶，350000元由吴永琳继续履行按揭还款。吴永琳、谢雄、林武东所购讼争房产系由吴永琳与中介方签订房屋租赁合同，该房屋钥匙由谢雄在掌管，该讼争房屋现仍出租与他人使用。目前该讼争房产仍登记在洪志民名下。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案吴永琳、谢雄、林武东所讼争房产，系洪志民所购置商品房，洪志民至今仍未取得房产权属证书，尚不可能就讼争房屋进行过户转让，吴永琳、谢雄、林武东显然未取得讼争房产的物权。作为讼争房产的买受人，是否享有排除强制执行的权利，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查判断，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对是否具备上述四项条件，吴永琳、谢雄、林武东需负举证证明责任。根据吴永琳、谢雄、林武东庭审的陈述及提供的证据，其并未具备上述第（三）项条件。即使吴永琳、谢雄、林武东有将每期按揭款转入洪志民在银行的按揭专户，也只能表明剩余银行按揭款仍属洪志民的义务，仍需由洪志民向银行分期付款，只是资金来源于吴永琳、谢雄、林武东。且在本案审理期间，银行申请对属于被执行人洪志民名下讼争房产的按揭贷款，对被执行人福建亿锦房地产开发有限公司予以强制执行归还全部按揭款，也说明了吴永琳、谢雄、林武东代洪志民承担按揭款未取得按揭银行的同意。因此，在查封该讼争房产时，应当认定吴永琳、谢雄、林武东未支付全部价款。吴永琳、谢雄、林武东所提供的证据仅能证明吴永琳与洪志民签订讼争房屋买卖合同的事实，故吴永琳、谢雄、林武东对讼争房屋不享有足以排除强制执行的权利，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，对吴永琳、谢雄、林武东的异议请求不予支持。吴永琳与洪志民签订讼争房屋的《房屋买卖合同》，其有吴永琳与洪志民的签字，意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，可以于本案中确认合同合法有效。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条第一款“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”的规定，未经权属登记虽然不影响房屋买卖合同的效力，但不发生合同标的物物权变动的效力。本案讼争房屋的权属在法院查封时仍在洪志民名下，并未进行权属转移登记，因此，吴永琳、谢雄、林武东不享有讼争房产的所有权。综上所述，吴永琳、谢雄、林武东关于确认合同有效的诉讼请求，于法有据，可予支持；其关于确认讼争房屋所有权归吴永琳、谢雄、林武东所有及停止对讼争房屋的强制执行并解除查封的诉讼请求，于法无据，应予驳回。洪志民经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认吴永琳与洪志民关于购买位于东山县铜陵镇苏峰二路西侧、湖海路南侧蓝色港湾1号楼606号房屋所签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回吴永琳、谢雄、林武东的其他诉讼请求。案件受理费13900元，由吴永琳、谢雄、林武东共同负担。二审中，各方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。
吴永琳、谢雄、林武东于二审中向本院举证一份中国农业银行活期存折交易明细清单，欲证明其有能力向一审法院交纳购房余款350000元，但一审法院予以拒绝的事实。现申请向二审交纳购房余款350000元或由本院责令一审法院收取该款项。黄联东对该证据表示没有异议。本院分析认为，吴永琳、谢雄、林武东已在一审庭审时举证一份中国建设银行活期帐户交易明细，能证明吴永琳、谢雄、林武东有能力交纳购房余款350000元的事实，但吴永琳、谢雄、林武东未能举证一审法院拒绝收取该款项的证据。因黄联东作为申请执行人申请强制执行，依法作出（2016）闽0626执654、655号执行裁定，并对讼争房屋执行查封的系一审法院，且没有证据可以证实一审法院要求吴永琳、谢雄、林武东交纳购房余款350000元交付执行。现申请向二审交纳购房余款350000元或由本院责令一审法院收取该款项没有法律依据，不予采纳。
本院认为，从查明的事实可以证实讼争房产于一审法院执行查封之前，因讼争房产所有权人洪志民欠吴永琳、谢雄、林武东的借款，由吴永琳代表吴永琳、谢雄、林武东与洪志民于2016年6月1日签订《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。签订后，未支付的购房余款350000元虽由吴永琳代洪志民继续履行银行按揭还款，但福建亿锦房地产开发有限公司作为担保人被一审法院依东山县人民法院（2017）闽0626民初929号民事判决执行案件中，强制执行归还全部银行按揭款。从本案查明的事实可以认定吴永琳、谢雄、林武东提起本案执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第三项情形，即未支付全部价款，也未按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情形。吴永琳、谢雄、林武东对讼争房屋不享有足以排除强制执行的权利，其主张享有讼争房屋所有权，缺乏法律依据。
综上所述，吴永琳、谢雄、林武东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由吴永琳、谢雄、林武东负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶小铭
审判员 陈春生
审判员 陈育生
二〇一八年八月二十日
书记员 邹晓倩