贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔02民终1251号
上诉人（原审原告）：贵州中博泰物业管理有限公司，住所地：贵州省六盘水市盘州市红果镇胜境大道与团结路西路交叉口，注册号：520222000250381。
法定代表人：张英，系该公司总经理。
特别授权委托诉讼代理人：邓成涛,男，1985年9月3日生，汉族，住贵州省盘县，系该公司项目经理。
上诉人（原审被告）：管珂，女，1981年12月20日生，布依族，住贵州省六盘水市钟山区，
上诉人（原审被告）：金龙，男，1978年12月14日生，汉族，住贵州省盘州市，
上诉人贵州中博泰物业管理有限公司（以下简称“中博泰公司”）因与上诉人管珂、金龙物业服务合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2018）黔0222民初784号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中博泰公司的委托诉讼代理人邓成涛、上诉人管珂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中博泰公司上诉请求：1、撤销贵州省盘州市人民法院（2018）黔0222民初784号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案二审诉讼费、律师费均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决错误，上诉人的诉讼请求事实清楚、证据充分。一、关于物业服务费的问题。一审法院认定盘县南方嘉龙房地产开发有限公司与上诉人签订的云鼎尚城小区《前期物业服务合同》真实有效，而且上诉人仍然在为被上诉人提供物业管理服务，那么被上诉人就应当按照约定，按年交纳物业服务费用。且2017年7月1日至2018年3月31日是9个月。而不是8个月，这期间被上诉人的欠费应当市1664.5元（102.75㎡×9×1.8），而不是1479.6元（102.75×8×1.8）；二、关于违约金的问题。南方云鼎尚城小区《前期物业服务合同》真实有效，被上诉人没有按照约定全面履行义务，应当向上诉人支付违约金。且被上诉人所提交的证据并不能证明上诉人没有履行约定的管理和服务义务，事实上上诉人履行了义务的。三、关于自来水二次加压费的问题。自来水二次加压费按照10元/户/月的标准代0.8元/立方米属于一种通俗的交易下关，符合法律规定，被上诉人应当全面履行该义务，且以本小区每户一百多平米的标准来看，是低于0.8元/立方米的标准。四、关于律师代理费的问题。根据盘县南方嘉龙房地产开发有限公司指定的《临时管理规约》的规定及合同法的相关规定，被上诉人也应当承担律师费。
管珂、金龙辩称，一、中博泰公司要求支付起诉至2018年6月30日的物业服务无道理，不应当得到支持。起诉时间为2018年1月31日，之后的服务并未发生，根据规定，中博泰公司作为前期物业，自2017年11月20日起，其在云鼎尚城的物业服务的权利义务已经终止，无权再收取物业服务费；二、自来水二次加压费未得到行政部门收费许可，属于违法收费和重复收费，不应当支持；三、违约金的计算不合理，且没有法律依据，截至2018年2月1日，小区脏乱差，中博泰公司未尽到应尽的义务，无权收费更不主张违约金；四、不支付物业服务费是因为前期接房是通过房开商和中博泰公司及业务三方协议，物业价格补贴期限2015年5月16日至2017年6月30日已到期。后因业务与中博泰公司协商物业收费标准未达成一致意见，中博泰公司单方定价收费标准不合理，且未得到业主及业主委员会的认可，故不应当交纳物业服务费。
金龙、管珂上诉请求：1、请求撤销贵州省盘州市人民法院（2018）黔0222民初784号民事判决第一项，改判上诉人不向被上诉人支付物业服务费1480元；2、维持贵州省盘州市人民法院（2018）黔0222民初784号民事判决第二项；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院已经查明上诉人完全履行了自己的义务,而是被上诉人未全面履行自己的义务，导致小区环境恶劣，故上诉人以自己的行为表示抗议和行使抗辩权，故才不缴纳费用。同时，被上诉人作为小区的前期物业，其权利义务已于2017年11月20日终止，之后的物业服务费已经无权收取，一审判决上诉人支付2017年7月1日至2018年3月31日的物业服务费无法律依据。
中博泰公司辩称，管珂不交纳物业费的理由不充分，云鼎尚城小区生活垃圾、装修垃圾均有出场记录，证明所谓垃圾堆积如山无事实依据，另外，装修垃圾与物业服务内容无关，详见《装修管理服务协议》，已经递交由房开出具的场地堆放使用证明，故不能作为拒缴物业费的依据。上诉人所述我司与云鼎尚城小区物业服务终止时间不认可事实与理由：一审、二审判决中博泰公司撤场一案未就云鼎尚城业主委员会主体资格及签订《物业服务合同》是否属实进行审议，我司已立案就主体及签订的《物业服务合同》并于5月29日开庭，另主体资格一案于本月21日在水城县人民法院开庭，就此一、二审判决与两案有关联，故前期物业服务并未终止，且目前仍然是我司为云鼎尚城小区进行物业服务。关于物业服务费1.8元每平方米的标准，属前期物业服务，业主应该遵守前期物业服务合同及临时管理规约所规定履行缴费义务。
中博泰公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判决二被告支付2017年7月1日至2018年6月30日的物业服务费2219.4元及自来水二次加压费120元，共计2339.4元，并支付截至2018年1月31日的逾期交费违约金1403.64元，共计3743.04元，2.本案全部诉讼费由被告金龙承担。
原审法院认定事实：盘州市云鼎尚城小区（以下简称云鼎尚城）位于盘州市××金秋路，系盘县南方嘉龙房地产开发有限公司开发的楼盘。被告金龙、管珂系贵州省××州市××镇××小区××号房屋的业主。2013年11月，盘县南方嘉龙房地产开发有限公司作为甲方与贵州中博泰物业管理有限公司作为乙方（以下简称中博泰公司）签订《前期物业服务合同》及《临时管理规约》，约定中博泰公司对云鼎尚城物业进行管理，约定：住宅按建筑面积每月每平方米1.80元收取物业服务费，物业管理费按年度交纳，在每年度前十五日交纳；物业管理费不包含部分业主使用的自来水二次加压费用，自来水二次加压费用按照每立方米加收0.8元（随电力价格的上涨幅度而同步上涨）的标准向受益业主收取。合同期限至业主委员会受业主大会委托选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，同时约定乙方不想继续履行合同的，应在物业管理区域内予以公示，并应向有关部门备案，且应在2018年5月31日本小区选聘新的物业服务企业前继续履行本合同，至2018年6月1日起不论小区是否选聘新的物业服务企业，本合同终止，乙方可撤场。违约责任为：乙方管理服务未能达到合同约定的物业服务质量的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失，乙方无法完成合同约定的物业管理事项的，经整改仍达不到标准的，甲方有权解除合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的损失；业主违反合同规定，未按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期每日千分之三的标准支付违约金。2016年6月8日，被告金龙、管珂签订《承诺书》，向盘县南方嘉龙房地产开发有限公司及原告中博泰公司承诺愿意遵守《前期物业服务合同》及《临时管理规约》。协议签订后，被告金龙、管珂交纳了2017年7月前的物业服务费，2017年7月起被告金龙以原告提供的服务不到位、收费标准不合理等为由不交纳物业服务费。云鼎尚城小区存在垃圾堆放未清理情况。
另查明，被告金龙、管珂所有的贵州省××州市××镇××小区××号房屋的房屋面积为102.75平方米。盘州市云鼎尚城小区业主委员会与贵州中博泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，于2018年3月7日下达（2018）黔0222民初692号民事判决书，判决贵州中博泰物业管理有限公司于判决生效之日起30日内退出盘州市云鼎尚城小区物业管理，判决下达后，贵州中博泰物业管理有限公司不服一审判决，提起上诉。现原告贵州中博泰物业管理有限公司仍在云鼎尚城小区进行物业服务。
原审法院认为，原告与盘县南方嘉龙房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。后被告金龙签订《承诺书》，向盘县南方嘉龙房地产开发有限公司及原告承诺愿意遵守《前期物业服务合同》及《临时管理规约》，该承诺系被告金龙的真实意思表示，其行为视为对《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的认可，其原意按合同及规约履行业主的权利及承担义务。被告依约定交纳了2017年7月前的物业服务费，应当依照约定继续交纳物业服务费。原告贵州中博泰物业管理有限公司现仍在云鼎尚城小区提供物业服务，被告应支付实际产生的物业服务费。即应支付2017年7月1日至2018年3月31日的物业服务费，共计8个月，且合同已约定收费标准为1.8元/月/平方米，故物业服务费为1480元（102.75平方米×8个月×1.8元/月/平方米）。被告管珂辩称不应交纳物业服务费的理由不能成立，不予支持。至于原告要求二被告支付违约金的请求，因为原告未依照约定全面履行管理和服务义务，违约在先，被告未履行交纳2017年7月1日后的物业服务费，属于行使抗辩权的行为，不应当承担违约责任，故原告要求二被告支付违约金的请求不予支持。至于被告提出的原告管理存在问题，服务不到位，侵犯了自己的利益，可以另行主张权利。原告主张要求二被告支付自来水二次加压费120元的诉请，因合同已对二次加压费的收费标准进行约定，原告未提交证据证实二被告所使用的水的吨位数，故该请求不予支持。原告主张的律师代理费3000元由被告承担的诉请，因合同未明确约定律师费代理费由违约方进行承担，故该诉请不予支持。被告管珂辩称不应支持二次加压费及律师代理费的意见，予以采纳。综上所述，被告管珂、金龙应当履行与原告约定的交纳物业服务费的义务，原告要求被告管珂、金龙交纳物业服务费1480元的诉讼请求，予以支持。由于原告没有全面履行与被告约定的合同义务，违约在先，被告不承担违约责任，原告要求被告支付违约金的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条的规定，判决：一、由被告管珂、金龙在判决生效后十日内向原告贵州中博泰物业管理有限公司支付2017年7月1日至2018年3月31日的物业服务费1480元。二、驳回原告贵州中博泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告管珂、金龙负担。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院二审查明事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实予以确认。
本案二审争议焦点为：1、中博泰公司请求管珂、金龙支付物业服务费的主张是否成立，如成立，支付金额是多少；2、贵州中博泰物业管理有限公司请求管珂、金龙支付违约金、二次加压费及律师费的主张是否成立？
本院认为，关于支付物业管理费的问题，根据盘县南方嘉龙房地产开发有限公司与中博泰公司签订的《前期物业服务合同》及黄敏锐与中博泰公司签订的承诺书，认可《前期物业管理合同》及临时管理规约，故《前期物业管理合同》及临时管理规约对双方均具有约束力，双方应当按照约履行自己的义务。上诉人中博泰公司在履行自身义务期间，在负二楼停车场内堆放了大量的建筑垃圾未清理，故中博泰公司存在一定的违约行为，虽双方约定的物业管理费是每平方米1.8元，鉴于中博泰公司存在一定的违约行为，酌情按1.5元每平方米计算。关于服务截止时间的问题，双方均认可实际服务至2018年6月30日，根据《前期物业服务合同》第二十一条“至2018年6月1日起不论小区是否选聘新的物业服务企业，本合同终止，乙方可撤场。”故物业管理费按照1.5元/㎡计算至2018年6月1日为11个月，上诉人管珂、金龙的房屋面积为102.75㎡，计算方式为：102.75㎡×1.5元/㎡×11个月=1695.38元，一审认定事实不当，本院予以改判；
关于上诉人中博泰公司请求的二次加压费的问题，因中博泰公司未提供证据予以证实存在二次加压费且应当由管珂、金龙支付，故本院不予支持。关于违约金及律师费的问题，如前所述，因双方当事人均存在违约行为，且双方对律师费均没有明确约定，故上诉人中博泰公司主张的违约金及律师费的不予支持。
综上所述，上诉人中博泰公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销贵州省盘州市人民法院（2018）黔0222民初784号民事判决；
二、改判由上诉人管珂、金龙在本判决生效后十日内向上诉人贵州中博泰物业管理有限公司支付2017年7月1日至2018年6月1日的物业服务费1695.38元；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回贵州中博泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费25元，二审案件受理费100元，由贵州中博泰物业管理有限公司负担75元，由管珂、金龙负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马功云
审 判 员 王秋红
审 判 员 瞿继红
二〇一八年八月十三日
法官助理 杨玉淑
书 记 员 王 岚