北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第20971号
原告（反诉被告）文广，男，1971年9月12日出生。
委托代理人张蕴泉，北京市亚太律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人郑文艳，北京元都律师事务所律师。
委托代理人周文，北京元都律师事务所律师。
原告（反诉被告）文广与被告（反诉原告）北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员谷慧慧担任审判长，人民陪审员张燕琴、王江参加的合议庭，公开开庭进行了审理。文广的委托代理人张蕴泉，链家公司的委托代理人郑文艳均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
文广起诉称：2012年7月，文广准备将自有房屋对外出租，与链家公司协商签订委托合同事宜，由于文广的房屋为毛坯房，链家公司的业务员刘琛称如果文广承担4万元装修费，则房屋每月租金可以定位5600元。2012年7月9日，文广与链家公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号：BJW12902800），由于要给链家公司45天装修期，故在合同上将签约时间写为2012年8月25日，合同约定文广将位于北京市海淀区的房屋委托链家公司对外出租，租金每月5600元，按季度支付，委托期限自2012年8月25日至2015年12月17日，每年预留出一定免租期，文广允许链家公司对房屋进行装修。文广与链家公司的业务员刘琛还签订了《补充协议》，文广支付刘琛4万元装修费。合同签订后，文广依约将房屋交付链家公司，链家公司对房屋进行了装修并配置了家具家电。链家公司支付房屋租金至2013年2月24日。但之后，链家公司未按约定支付租金。故文广诉至法院，要求解除双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号：BJW12902800），要求链家公司支付2013年2月25日至实际返还房屋止的租金、支付违约金11200元、赔偿装修款4万元，并承担本案诉讼费用。
链家公司答辩称：同意解除双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号：BJW12902800），同意将房屋返还给文广并支付文广违约金11200元，不同意文广的其他诉讼请求。理由如下：1、双方签订合同后，链家公司依约履行了合同义务，由于房屋未能对外出租，链家公司要求解除合同，由于文广不配合交接，自行扩大了损失，故链家公司不同意支付文广租金；2、链家公司并未收到文广的4万元装修费，不同意赔偿文广装修款4万元，且链家公司是按精装修的标准支付的文广租金。链家公司提起反诉，要求确认双方合同于2013年1月10日解除，要求文广支付佣金及管理费3152.88元，要求文广返还多支付的租金8586.67元，并承担本案诉讼费用。
文广针对链家的反诉答辩称：不同意链家公司的反诉请求，理由如下：1、文广不同意双方合同于2013年1月10日已经解除，因为文广及时向链家公司发出了不同意解除合同的通知，当时并不具备解除合同的条件，后因链家公司迟延支付租金，所以文广才起诉要求解除双方签订的合同；2、链家公司要求文广支付佣金和管理费没有依据；3、链家公司尚拖欠租金未付，不存在多支付租金的情况。
经审理查明：文广系北京市海淀区房屋的所有权人。
2012年8月25日，文广（甲方）与链家公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号：BJW12902800），约定：甲方将坐落于北京市海淀区的房屋委托乙方对外出租；出租委托代理期限自2012年8月25日至2015年12月17日；甲方应于2012年8月25日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》见附件二；租金不低于5600元每月；第九条：合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同；（二）出现任何不可抗力的情形（包括拆迁及政府行为）导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，双方均不承担任何责任；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达十五个工作日；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康（包括空气质量不达标）；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的；4、因甲方或其亲属、邻里行为，影响乙方对外出租或承租居住的；5、因甲方隐瞒房屋重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患，影响乙方对外出租或承租人居住的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达十五个工作日以上的；2、擅自改变房屋用途的；3、保管不当或不合理使用导致房屋附属物品、设备设施损坏且拒不赔偿的；4、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；5、明知承租人存在上述行为而放任的；第十条、违约责任（一）出租委托代理期内甲方或乙方需提前终止合同，应提前三十日通知对方，并按月租金的200%支付违约金；（二）甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，且甲方可要求乙方赔偿相应损失，因乙方前述行为导致甲方被相关行政机关处罚的，甲方可向乙方追偿。合同重要提示：双方如果需要对原合同及本协议做任何其他补充，应当以书面形式进行，且必须加盖乙方合同章，甲乙双方均不承认任何口头承诺或无乙方合同章的协议文本；甲方交与乙方代理人钱款，应要求乙方代理人开具带有收据专用章的对应金额的收据，甲方应妥善保留好此交款凭证，乙方不承认任何没有乙方收据专用章的收据或者收条。同日，文广与链家公司签订附件四《房屋出租委托代理期限与租金支付方式》，约定第一年合同期租金为5600元每月，2012年9月7日支付33300元，其中租金33600元，抵扣维修基金300元，2013年2月25日支付33600元；甲方向乙方支付第一年的代理佣金，以合同租约中自2013年8月25日至2013年9月23日的租金予以抵扣；甲方向乙方支付第一年的服务管理费，以合同租约中自2013年9月24日至2013年10月8日的租金予以抵扣；第二年合同期租金为5768元每月，2013年10月9日支付34308元，其中租金34608元，抵扣维修基金300元，2014年4月9日支付34608元；甲方向乙方支付第二年的代理佣金，以合同租约中自2014年10月9日至2014年11月7日的租金予以抵扣；甲方向乙方支付第二年的服务管理费，以合同租约中自2014年11月8日至2014年11月12日的租金予以抵扣。
合同签订后，文广将涉案房屋交付给链家公司，链家公司支付文广租金至2013年2月24日。
2013年1月8日，链家公司向文广发出解除合同通知书，告知文广由于房屋无法按市场实际情况正常出租，自本通知函发出至次日起，解除双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号：BJW12902800），文广应支付链家公司装修费2768.21元、返还已付租金8586.67元，支付佣金、服务费8400元，合计19754.87元，扣除链家公司支付给文广的违约金11200元外，文广还应支付链家公司8554.87元。文广表示于2013年1月10日收到该解除合同通知函，但文广不同意解除合同，并于2013年1月27日向链家公司发出《不同意合同解除通知函》，要求继续履行双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号：BJW12902800），要求链家公司支付租金。
诉讼中，本院于2014年1月2日前往涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋进行过简单装修。文广和链家公司均确认房屋内的窗帘及窗帘杆（共计4个）、橱柜（对开门5个、单开门3个）、5个免漆木门、客厅的隔断塑钢门均为链家公司安装。
诉讼中，文广提交刘琛书写的《补充协议》及《收条》，予以证明支付给刘琛4万元装修费；链家公司认可刘琛系公司员工，但已离职，称刘琛收取文广装修费的行为系其个人行为，且链家公司支付给文广的租金是按精装修的标准支付的。
以上事实，有《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号：BJW12902800）、解除合同通知书、勘验笔录及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：文广与链家公司公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行合同义务。
关于文广的本诉。文广与链家公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》属委托合同，根据有关法律规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。链家公司于2013年1月8日向文广发出解除合同通知书，文广于2013年1月10日收到该通知书，故本院确认双方的合同于2013年1月10日解除。合同解除后，链家公司并未将房屋返还给文广，还应赔偿文广占用房屋期间的租金损失，租金标准参照双方合同约定，但应扣除文广应该承担的代理佣金和服务管理费，故文广要求链家公司支付租金损失（自2013年2月25日至2013年8月124日，按每月5600元计算；自2013年10月9日至房屋实际返还时止，按每月5760元计算）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。链家公司单方提前解除合同系违反合同约定，文广要求链家公司支付违约金11200元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。
根据法律规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任；未经追认的行为，由行为人承担民事责任。链家公司并未授权刘琛收取文广的装修费4万元，且在链家公司与文广签订的《北京市房屋出租委托代理合同》中，链家公司亦提示文广交给链家公司代理人钱款应要求代理人开具带有收据专用章的对应金额的收据。文广在未收到链家公司收据的情况下支付刘琛4万元，链家公司未对刘琛收取文广4万元的行为进行追认，故刘琛收取文广4万元的行为系刘琛超越代理权的行为，应由刘琛承担相应民事责任。文广要求链家公司赔偿4万元装修款的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于链家公司的反诉。链家公司要求提前解除合同，故链家公司要求文广支付佣金及管理服务费3152.88元的诉讼请求，缺乏法律依据和合同依据，本院不予支持；链家公司虽发出解除合同通知，但并未将房屋返还给文广，故要求文广返还租金8586.67元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付文广租金损失（自二○一三年二月二十五日至二○一三年八月二十四日，按每月五千六百元计算；自二○一三年十月九日至房屋实际返还时止，按每月五千七百六十八元计算）；
二、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付文广违约金一万一千二百元；
三、驳回文广的其他诉讼请求；
四、驳回北京链家房地产经纪有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千九百二十元，由被告（反诉原告）北京链家房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳），反诉费四十七元，由被告（反诉原告）北京链家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 谷慧慧
人民陪审员 张燕琴
人民陪审员 王 江
二〇一四年四月三日
书 记 员 吴 平