湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘1202民初2443号
原告中国农业银行股份有限公司怀化分行，住所地怀化市鹤城区迎丰中路618号，统一社会信用代码：91431200617308013Y。
负责人刘让金，该行行长。
委托诉讼代理人（特别授权）肖化荣，男，1963年3月27出生，中国农业银行股份有限公司怀化分行员工，住所地怀化市鹤城区天星路。
委托诉讼代理人邓永红，女，1966年4月7出生，中国农业银行股份有限公司怀化分行员工。
被告湖南红土地贸易有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路158号（怀化大厦国际名品城22楼A-13号），组织机构代码证：58275763-5。
法定代表人郭中国，该公司经理。
被告郭中国，男，1972年11月5日出生，住所地怀化市鹤城区鹤洲南路。
被告欧阳军，女，1975年8月25日出生，住所地怀化市鹤城区鹤洲南路。
被告郭中华，男，1970年7月1日出生，住所地怀化市溆浦县卢峰镇民主街。
被告郭中元，男，1960年12月8日出生，住所地怀化市溆浦县卢峰镇解放街。
被告梁育剑，男，1974年8月20日出生，住所地怀化市鹤城区。
原告中国农业银行股份有限公司怀化分行（以下简称农行怀化分行）诉被告湖南红土地贸易有限公司（以下简称湖南红土地公司）、郭中国、欧阳军、郭中华、郭中元、梁育剑金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行怀化分行的委托诉讼代理人肖化荣、邓永红、被告湖南红土地公司、郭中国到庭参加诉讼，被告欧阳军、郭中华、郭中元、梁育剑经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行怀化分行向本院提出的诉讼请求：1、被告湖南红土地公司偿还原告农行怀化分行贷款本金280万元及利息111801.75元（截至2016年5月17日），2016年5月17日以后的利息、罚息、复利按算至贷款还清之日止；2、确认《最高额抵押合同》有效，原告农行怀化分行对抵押物享有优先受偿权；3、被告郭中国、欧阳军对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由被告共同承担。诉讼过程中，原告农行怀化分行变更第一项诉讼请求为：被告湖南红土地公司偿还原告农行怀化分行贷款本金263万元及利息491598.96元（截至2017年4月21日），2017年4月21日以后的利息、罚息、复利按《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》的约定计算至贷款还清之日止。事实及理由：2014年9月25日，怀化红土地贸易有限公司（以下简称怀化红土地公司，2015年4月30日因业务需求更换营业执照名称：湖南红土地贸易有限公司）因业务发展需要，与溆浦和芷江多家学校签订购销合同，需流动资金周转困难，向原告农行怀化分行申请借款280万元。2014年12月9日签署了《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，贷款期限一年，于2015年12月11日到期，贷款执行利率、复息、罚息以《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》和《借款凭证》约定计算，该贷款由被告郭中国、欧阳军提供连带责任保证（保证合同编号：20141210）。同时，该贷款由被告郭中国、郭中华、郭中元、梁育剑所有的房地产作抵押（最高额抵押合同编号43100620140007609），具体抵押物如下：1、郭中国位于怀化市梨园路98号（福兴花园3号楼）503号的住房作抵押，房产证号：怀房权证字第000924**号，国土证号：怀国用（2006）第出998-**号作抵押并到有权部门办理了抵押登记；2、郭中国、郭中华、郭中元位于怀化市溆浦县卢峰镇解放街（杨家坪市场）的门面及住宅作抵押，房产证号：房权证私字第107**号，国土证号：溆国用（2003）字第021**号作抵押并到有权部门办理了抵押登记；3、郭中华位于怀化市溆浦县卢峰镇解放街（杨家坪市场）的住宅作抵押，房产证号：房权证私字第107**号，国土证号：溆国用（2003）字第021**号作抵押并到有权部门办理了抵押登记；4、郭中国位于怀化市溆浦县卢峰镇解放街（杨家坪市场）的门面及住宅作抵押，房产证号：房权证私字第107**号，国土证号：溆国用（2003）字第021**号作抵押并到有权部门办理了抵押登记；5、梁育剑位于怀化市湖天开发区世纪花园10栋3单元405室住宅作抵押，房产证号：怀房权证字第000293**号，国土证号：怀（湖）国用（2001）字第出75-10-**号作抵押并到有权部门办理了抵押登记。该公司因经营管理不善，导致贷款形成不良，该公司目前已停止营业，对原告实现债权造成了重大不利影响。截止2016年5月17日，被告湖南红土地公司尚欠原告农行怀化分行贷款本金280万元，利息111801.75元。
被告怀化红土地公司、郭中国辩称借款是事实，现在经济困难,请求减免罚息、复利。
被告欧阳军、郭中华、郭中元、梁育剑未作答辩，也未提交证据。
经审理查明，2015年4月30日，原怀化红土地贸易有限公司更名为湖南红土地贸易有限公司。2014年12月9日，原怀化红土地公司以采购商品为由向农行怀化分行申请贷款，双方签订《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》（编号：43010120140003114），合同约定：借款金额280万元，借款期限一年，年利率8.4%，按月结息，未按期归还借款，从逾期之日起上浮50%计收罚息，未按期支付利息的，从未按期支付之日起按月计收复利。借款到期之日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计收复利，借款到期之日后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利。本合同项下借款的担保方式为最高额抵押及担保。同日，原告农行怀化分行与被告郭中国、欧阳军签订《保证合同》（合同编号：20141210），约定郭中国、欧阳军对怀化红土地公司与农行怀化分行签订的合同编号为43010120140003114《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》形成的债权提供连带责任保证，被担保的主债权本金为280万元，保证的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的一切费用，保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年。同时，原告农行怀化分行（抵押权人）与被告郭中国、郭中华、郭中元、梁育剑（抵押人）签订《最高额抵押合同》（合同编号：43100620140007609），约定抵押人自愿为抵押权人与怀化红土地公司签订的主合同所形成的债权提供最高额抵押担保，担保的债权最高余额280万元，担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的一切费用。具体抵押如下：1、郭中国以其名下位于怀化市梨园路98号（福兴花园3号楼）503室的住房（房产证号：怀房权证字第000924**号）作抵押，并办理了抵押登记（房屋他项权证号：怀房他证鹤城字第5140076**号）；2、郭中国、郭中华、郭中元以其共有的位于怀化市溆浦县卢峰镇解放街（杨家坪市场）的房屋（房产证号：房权证私字第107**号）、郭中华以其名下位于怀化市溆浦县卢峰镇解放街（杨家坪市场）的房屋（房产证号：房权证私字第107**号）、郭中国以其名下位于怀化市溆浦县卢峰镇解放街（杨家坪市场）的房屋（房产证号：房权证私字第107**号）作抵押，并对上述房产办理了抵押登记（房屋他项权证号：溆浦县房他证卢峰镇字第5140015**号）；3、梁育剑以其名下位于怀化市湖天开发区世纪花园10栋3单元405室（房产证号：怀房权证字第000293**号）作抵押，并办理了抵押登记（房屋他项权证号：怀房他证湖天开发字第5140076**号）。2014年12月12日，农行怀化分行向原怀化红土地公司发放贷款280万元，约定执行年利率8.4%，到期日期为2015年12月11日。借款后，被告于2016年9月30日偿还借款本金17万元，截止2017年4月21日，被告怀化红土地公司尚欠该笔贷款本金263万元、利息（含罚息、复利）491598.96元。
上述事实，有原告提交的企业法人营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明、被告身份证、企业法人营业执照、组织机构代码证、贷款申请报告、流动资金借款申请书、《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》、借款凭证、《保证合同》、《最高额抵押合同》复印件各一份、房屋产权证书复印件五份、国有土地使用权证书复印件五份、房屋他项权证书复印件三份、贷款合约基本信息原件一份及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告农行怀化分行是具有贷款资格的金融机构，其与原怀化红土地公司签订的《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》是双方当事人在自愿平等、协商一致的基础上形成的合意，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。原告农行怀化分行已向原怀化红土地公司发放了贷款，履行了合同义务，被告湖南红土地公司未能按合同约定的期限履行还款义务，依据双方签订的合同内容，原告农行怀化分行要求被告湖南红土地贸易公司清偿拖欠的借款本金、利息（含罚息、复利）的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。
被告郭中国、欧阳军、郭中华、郭中元、梁育剑以其所有的房产为借款提供抵押担保，并依法在房产管理部门办理了抵押登记手续，抵押权依法设立，原告农行怀化分行对抵押物享有抵押权，当被告湖南红土地公司不履行还款义务时，原告农行怀化分行有权要求以被告郭中国、欧阳军、郭中华、郭中元、梁育剑提供的抵押物折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿，受偿范围以280万元为限。
被告郭中国、欧阳军与原告农行怀化分行签订《保证合同》，自愿为原怀化红土地公司的借款提供连带责任保证，应对被告湖南红土地公司尚欠原告农行怀化分行的借款本息承担连带偿还责任。被告郭中国、欧阳军承担保证责任后，有权向被告湖南红土地公司追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告湖南红土地贸易有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司怀化分行贷款本金263万元、利息（含罚息、复利）491598.96元（截至2017年4月21日），从2017年4月21日起至贷款还清之日止的利息、罚息、复利按《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》约定的利率计算；
二、被告湖南红土地贸易有限公司不履行上述债务时，原告中国农业银行股份有限公司怀化分行有权以：1、被告郭中国名下位于怀化市梨园路98号（福兴花园3号楼）503号的住房（房产证号：怀房权证字第000924**号）；2、郭中国、郭中华、郭中元共有的位于怀化市溆浦县卢峰镇解放街（杨家坪市场）的房屋（房产证号：房权证私字第107**号）；3、郭中华名下位于怀化市溆浦县卢峰镇解放街（杨家坪市场）的房屋（房产证号：房权证私字第107**号）；4、郭中国名下位于怀化市溆浦县卢峰镇解放街（杨家坪市场）的房屋（房产证号：房权证私字第107**号）；5、梁育剑名下位于怀化市湖天开发区世纪花园10栋3单元405室（房产证号：怀房权证字第000293**号）折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿，受偿范围以280万元为限；
三、被告郭中国、欧阳军对被告湖南红土地贸易有限公司所欠原告中国农业银行股份有限公司怀化分行借款本金263万元及利息（含罚息、复利）承担连带偿还责任，被告郭中国、欧阳军在履行还款义务后，有权向被告湖南红土地贸易有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30094元，诉讼保全措施申请费5000元，共计35094元，由被告湖南红土地贸易有限公司、郭中国、欧阳军、郭中华、郭中元、梁育剑共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 沈 青
人民陪审员 陈方长
人民陪审员 刘华成
二〇一六年四月二十六日
代理书记员 杨小妹
附法律条文：《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。