福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽06民终1884号
上诉人（原审被告）：陈晓文，男，1966年11月4日出生，汉族，户籍地址广东省饶平县之一，现住漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：许世鸿，福建开度律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：黄长旺，男，1980年7月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原审被告：张玲，女，1982年4月10日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
被告：厦门善宝实业有限公司，住所地：福建省厦门市思明区嘉禾路337号关委大厦2805室，统一社会信用代码913502035812944215。
法定代表人：刘文生，该公司总经理。
上诉人陈晓文因与被上诉人黄长旺及原审被告张玲、厦门善宝实业有限公司物权保护纠纷一案,不服福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈晓文的委托诉讼代理人许世鸿，被上诉人黄长旺等到庭参加诉讼。原审被告张玲、厦门善宝实业有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈晓文上诉请求：撤销一审第一、二项判决，改判驳回黄长旺的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、张玲与陈晓文签订讼争房屋的租赁合同，期限自2012年8月1日起至2032年7月30日止，后陈晓文转租给厦门善宝实业有限公司。黄长旺明知拍卖的房产带租约仍竞买，据此，租约关系应由黄长旺继受，一审判决租期未届满前将讼争房屋交付黄长旺没有法律依据。2、陈晓文按租赁合同约定按时支付租金，一审仍判决陈晓文承担支付房屋占用费4000元没有依据。3、讼争房屋可能存在装修赔偿问题，一审在未解决的情况下，判决交付明显错误。
黄长旺辩称，厦门市中级人民法院拍卖讼争房屋时并未明示张玲与陈晓文存在租赁20年租期的事实，该租赁关系不得对抗抵押权。同样的理由，陈晓文与厦门宝善实业有限公司签订的租期3年，也不应由黄长旺继受。一审按陈晓文与厦门善宝实业有限公司签订月租金为4000元的标准，判决给付占用费有事实和法律依据。厦门市中级人民法院拍卖讼争房屋公告写明讼争房屋室内装修普通及以现状拍卖的情况，陈晓文亦没有提供任何装修的有效证据，也与物权保护无关。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确。陈晓文上诉无理，应予驳回。一审判决正确，应予维持。
张玲、厦门善宝实业有限公司未提交书面答辩意见。
黄长旺向一审法院起诉请求：判令张玲、陈晓文、厦门善宝公司立即将芗城区南昌路东段悦华文元楼1103号房产腾空交付给黄长旺，并按每月4000元的租金标准向黄长旺支付自2016年10月1日到房屋交付日止的占用期间费用。
一审法院认定事实：2014年7月24日，张玲以其所有的位于漳州市芗城区悦华文元楼1103号房产设定抵押，抵押权人招行小企业信贷中心，抵押最高限额1132900元。张玲与陈晓文就该房产签订租赁期限自2012年8月1日起至2032年7月30日止的租赁合同，约定月租金2000元，自第3年起，租金按每年5%递增，租金每三年一付，每结算年度开始半年内付清。陈晓文与方新勇就该房产签订租赁期限自2015年3月18日起至2018年3月17日止的租赁合同，月租金3333元，租赁合同履行期间，方新勇得知该房屋进入法院拍卖程序，其主动搬离该房屋。陈晓文与厦门善宝公司签订租赁期限自2016年2月1日起至2019年1月31日止的租赁合同，约定月租金4000元，三年租金144000元和押金6000元，合计150000元，厦门善宝公司自合同签订之日起3日内向陈晓文缴纳定金50000元，合同签订之日起第二个月和第三个月分两次缴纳剩余租金，陈晓文于2016年4月31日前完成租赁物的住宿与办公家具、装修及验收工作并交付租赁物，现该房屋使用人为厦门善宝公司，租赁合同已履行。2016年1月21日至2016年1月28日期间，厦门同建土地房地产评估咨询有限公司接受厦门市中级人民法院委托，对该房产市场价值作出估价报告，估价结果：估价对象市场价值106.34万元，单价5973元／平方米，估价报告作出特别提示：估价结果不包括估价对象室内二次装修及家电家具等动产。2016年3月28日10时至2016年3月29日10时止，厦门市中级人民法院通过淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖该房产，因无人报名而流拍。2016年6月22日至2016年6月23日止，该院再次通过淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖该房产，拍卖保留价为评估价值106.34万元降低20%。两次拍卖均公告拍卖标的调查情况表，记载：拍品名称漳州市芗城区悦华文元楼1103号房地产，权利限制情况及瑕疵情况：⑴被厦门市中级人民法院查封；⑵存在租约情况，由买受人自行判断处理；方新勇提出承租主张，租期3年，自2015年3月18日至2018年3月17日止，租金每年3333元，每年结算；买受人自行通过合法途径解决拍卖标的可能涉及的装修、租赁、标的物移交方面的纠纷，租约的真实性未经确认。拍品介绍：坐落漳州市芗城区悦华文元楼1103号，包括土地使用权、建筑物（含装修价值）及配套设施，所在建筑物为总层楼13层钢混结构，位于第11层，配置2部电梯，水电等齐全，室内普通装修，2006年建成，建筑面积178.04㎡，以现状拍卖。黄长旺以85.072万元竞得该房产，并于2016年10月11日登记、办理闽（2016）漳州市不动产权第0008730号不动产权证书。
一审法院认为，（2014）厦民初字第41号民事诉讼一案中，张玲为讼争房产抵押人，抵押权人为招行小企业信贷中心，张玲在抵押权设定之后与陈晓文订立租约，招行小企业信贷中心依据发生法律效力的（2014）厦民初字第41号民事判决书申请法院强制执行，厦门市中级人民法院依法拍卖张玲该抵押房产，并委托厦门同建土地房地产评估咨询有限公司评估房产市场价值，该公司作出的厦同建估字（2016）0203号房地产估价报告附估价对象室内照片及张玲与陈晓文签订自2012年8月1日起至2032年7月31日止的租赁合同，厦门市中级人民法院在拍卖公告中公告该房产可能涉及装修、租赁、标的物移交等方面纠纷，招行小企业信贷中心未对该租赁权继续存在于拍卖财产上，可能导致拍卖价款过低，影响抵押权实现提出抗辩，也未申请法院除去该租赁权后委托拍卖，是招行小企业信贷中心对其民事权利的处分。厦门市中级人民法院于拍卖公告记载标的物存在租约，应认定为有租赁关系存在的不动产拍卖，黄长旺明知该租赁关系存在于拍卖财产上仍予竞买，该租赁关系应视为拍卖合同之一部分，由黄长旺继受取得，则该租赁关系对黄长旺继续存在。拍卖公告记载存在的租约承租人为方新勇，租期自2015年3月18日至2018年3月17日止，租金每年3333元，每年结算；诉讼过程中查明陈晓文将该房产转租厦门善宝公司，并签订租赁期限自2016年2月1日起至2019年1月31日止的租赁合同，租金每月4000元，且租赁合同实际履行，三年租金144000元已支付。即使方新勇已主动搬离讼争房屋，2015年3月18日至2018年3月17日止的租赁关系仍应由黄长旺继受，该租赁期间的租金已由张玲、陈晓文取得，不应返还给黄长旺。黄长旺以公开竞价的形式取得位于漳州市芗城区悦华文元楼1103号房产，并依法于2016年10月11日对该房产进行不动产登记，取得不动产权证书，黄长旺对该房产享有所有权，依法受法律保护。如前所述2015年3月18日至2018年3月17日止的租赁关系应由黄长旺继受，故张玲、陈晓文、厦门善宝公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将漳州市芗城区悦华文元楼1103号房屋交付给黄长旺，并从2018年3月18日起至实际交付房屋之日止按每月4000元的标准向黄长旺支付占用费。黄长旺该部分诉讼请求合法，应予支持，余诉讼请求，应予驳回。张玲、陈晓文、厦门善宝公司主张黄长旺应赔偿房屋装修价值损失，与本案物权保护纠纷属不同法律关系，应另案处理。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告张玲、被告陈晓文、被告厦门善宝实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将漳州市芗城区悦华文元楼1103号房屋交付给黄长旺；二、被告张玲、被告陈晓文、被告厦门善宝实业有限公司应从2018年3月18日起至实际交付房屋之日止按每月4000元的标准向黄长旺支付占用费；三、驳回原告黄长旺其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由黄长旺负担。
二审中，当事人均没有提交新证据，均对一审认定的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，厦门市中级人民法院于拍卖讼争房屋的公告仅记载存在的租约承租人为方新勇，租期自2015年3月18日至2018年3月17日止。黄长旺以公开竞价的形式取得讼争房产，并依法于2016年10月11日对该房产进行不动产登记，取得不动产权证书，黄长旺对该房产享有所有权，依法受法律保护,并应承受方新勇在2015年3月18日至2018年3月17日止的租赁关系存在。当方新勇得知讼争房屋进入法院强制拍卖程序后，方新勇主动撤离讼争房屋。讼争房屋系被法院强制拍卖，因此陈晓文与厦门宝善实业有限公司的租赁关系不适用所有权变动不破租赁原则。陈晓文以其与张玲就讼争房屋存在20年租约为由，作为妨碍黄长旺依法取得讼争房屋的占有、使用权的主张与查明的事实不符，亦于法无据，不予支持。据此，张玲、陈晓文、厦门善宝实业有限公司继续占用、使用讼争房屋，理应支付房屋占用费，一审按陈晓文承与厦门宝善实业有限公司签订的月租金为4000元，判决每月应支付的占用费为4000元亦并无不当，亦符合市场行情。陈晓文上诉提出一审判决支付房屋占用费4000元没有事实和法律依据的主张不能成立，不予支持。二审中，陈晓文也确认转租后的装修系由厦门宝善实业有限公司所为，且没有依据，故其上诉认为讼争房屋可能存在装修赔偿问题，一审在未解决的情况下，判决交付明显错误等主张没有依据，亦与其无关，该主张不予支持。
综上所述，陈晓文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张玲、厦门善宝实业有限公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条、第一百七十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由陈晓文负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶小铭
审判员 陈春生
审判员 陈育生
二〇一八年八月二十日
书记员 邹晓倩