福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0602民初4603号
原告：林元坤，男，1974年9月2日出生，汉族，住漳州市芗城区。
原告：林华芬，女，1973年1月12日出生，汉族，住漳州市芗城区。
以上原告共同委托诉讼代理人：蓝潮永，福建南州律师事务所律师。
以上原告共同委托诉讼代理人：蒋彩芬，福建南州律师事务所实习律师。
被告：漳州市锦鸿房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区金峰工业区北斗工业区金闽路18号金源大厦D02号，统一社会信用代码：91350602550976913H。
法定代表人：郑存建，总经理。
委托诉讼代理人：王俊贤，福建中仑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨伟钦，福建中仑律师事务所律师。
原告林少坤、原告林华芬与被告漳州市锦鸿房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林少坤、原告林华芬的共同委托诉讼代理人蓝潮永、蒋彩芬，被告漳州市锦鸿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨伟钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林少坤、原告林华芬向本院提出诉讼请求：1、判决被告在判决生效后十日内向原告支付未按时将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告的违约金自2015年11月30日计算至办证之日止，每日按照原告已付房款503132元的0.01%计算，暂计至2017年12月31日止的违约金为38439.29元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1、原、被告于2015年3月17日签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告购买“锦鸿*西欧御景”02地块23幢302号房屋，建筑面积113.74平方米，总金额为500229元。原告于签订合同当日向被告支付首付款150229元，余款通过银行贷款向被告支付，被告应于2015年12月31日前将该商品房交付原告使用等。原告依照合同约定向被告付清全部购房款500229元，履行了合同义务。2、2015年9月29日，被告移交了原告所购买的房屋。依照合同约定应于2015年11月29日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告，但至今被告仍未将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料交付不动产登记机构，导致原告不能在规定期限内取得房屋权属证书，因此被告依约应支付逾期办证违约金。3、该案为系列案件，在其他案件中合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人承担违约责任。而本案双方的合同补偿协议却约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后450日内取得房屋权属证书的，严重损害了原告的合法权益，对当事人不公平。4、漳州市佳昶家具有限公司提供环评审批的时间为2016年8月26日，“锦鸿.西欧御景”项目通过环保总体验收的时间为2016年11月17日，而漳州市国土资源局在此之前的2016年7月25日就已发布不动产登记公告，说明环保总体验收与办理产权证不具有关联性。
被告漳州市锦鸿房地产开发有限公司辩称：1、《漳州市芗城区人民政府关于“锦鸿•西欧御景”项目周边企业搬迁的承诺函》内容记载，漳州市芗城区人民政府承诺在【锦鸿•西欧御景】项目竣工前，完成对项目有环境影响的漳州市佳昶家具有限公司和漳州三和木业有限公司这两家周边企业的搬迁，并将两家企业所在的两宗土地的用地性质调整为商业用地。但项目竣工后，漳州市芗城区人民政府未按承诺搬迁上述两家企业，导致【锦鸿•西欧御景】项目未能完成环评验收，从而导致原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书。2、因《不动产登记暂行条例》的实施，漳州市住建局2015年年底启用新的办证系统，原面积审核部门“集体发证科”调整为“审批科”，致使二期项目面积核实，在系统内无科室进行确认。2016年3月经多方协调，由行政服务中心的信息中心负责最终解决系统内面积核实。之后该系统又出现二期项目01地块和02地块之间的楼栋号及房号信息源自动混在一起情况，重新录入后再行确认。为此，2015年12月上旬至2016年7月25日期间系因房屋权属登记机构原因导致房屋权属证书未能及时办理，并非被告原因所致。3、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议并未违反相关法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定以及《合同法》第77条的规定，该合同及补充协议系双方真实意思表示。原告作为完全行为人，在落款处签字，说明其对合同约定其应承担何种责任及何种义务是清楚的，原告认为应当对补充协议进行调整的主张并无法律依据。不应支持。4、原被告双方签订的《补充协议》第十条约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后450天内取得房屋权属证书的，按原合同第十四条第2项处理。”结合该约定，涉案房屋的办证时间为涉案房屋交付使用后450天。根据被告提供的《登记公告》可证实涉案房屋于2018年4月10日向有关机关办理房屋权属证书。综上，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》之约定，上述违约期限非因被告原因所致，应当予以扣除。因此原告主张与事实不符，应该予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对以下事实无异议，本院依法予以确认：1、2015年3月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定（摘要）：（1）原告向被告购买位于漳华路和金星路交汇路“锦鸿*西欧御景”02地块23幢302号房产，房产建筑面积113.74平方米，总价款500229元；（2）关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。（3）商品房买卖合同补充协议对前款约定之补充：出卖人应当在商品房交付使用后360天内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后450天内取得房屋权属证书的，按原合同第十四条第2项处理。如因买受人自身原因导致房地产权属证书不能按时办理，出卖人不承担违约责任，由买受人自行办理房地产权属证书。2、2015年3月17日，原告支付被告首付购房款150229元，余款350000元通过银行按揭贷款支付被告。3、2015年9月29日，被告交付原告讼争房屋，同日，原告向被告支付超面积补差款2903元。4、2018年4月10日，漳州市国土资源局芗城分局发布不动产登记公告（记载）：凡购买“锦鸿﹒西欧御景02地块21幢-23幢”住宅的单位或个人，可持相关材料至我局行政服务中心窗口申请办理不动产登记。5、自交房日期次日2015年9月30日起至2018年4月10日止，扣除450日，期间为474天。6、诉讼期间，本院致函漳州市芗城区环境保护局查询被告所述“承诺函”事宜是否属实，及上述两家周边企业的搬迁对“锦鸿﹒西欧御景”项目环评有否造成影响。该局函复本院（摘要）：一、关于“承诺函”，讼争房产项目因建设规模确定编制环境影响评价报告书，并于2011年5月29日组织专家技术审查，专家提出该项目与周边工业企业卫生防护距离不足的问题，当时该房产项目周边工业用地已列入“退二进三”的范围，未确定规划实施具体时间。为支持项目开发建设，针对当时项目环评提出的污染影响较大的两个工业企业，2011年9月16日，区政府出具《承诺函》一份，主要内容为“为大力支持锦鸿﹒西欧御景项目建设，芗城区人民政府承诺在该项目竣工前，完成对该项目有环境影响的漳州市佳昶家具有限公司和漳州三和木业有限公司这两家周边企业的搬迁，并将两家企业所在的两宗土地用地性质调整为商住用地。”该项目于2011年10月8日通过环评审批。二、关于环保验收，该项目建成后，根据需要向我局申请环保验收。验收共分三次，前两次为阶段性验收，具体是第一总11幢阶段性验收，于2014年8月26日做出验收意见。第二次总32幢阶段性验收，于2014年10月15日做出验收意见。最后一次，进行总体验收，由于三和木业和佳昶家具未搬迁，因此项目未能达总体验收要求。2015年以来，区政府对“锦鸿﹒西欧御景”两证办理问题高度重视，涉及到环保验收的问题要求我局帮助解决。我局经研究决定，在此规划地块未实施的过渡期内，对该项目周边污染较大的两个企业重新开展环境影响评价及验收。经调查，三和木业有限公司已经停产搬迁，佳昶家具公司生产工艺和生产过程中的重要辅助材料发生重大改变，临近该项目的生产线搬出厂区，企业产生的污染物减少较多。佳昶家具公司针对存在的环境污染问题，进一步加强整改，并向我局提出环保审批申请。2016年8月26日，佳昶家具公司通过环评审批。“锦鸿﹒西欧御景”项目已基本符合环保总体验收要求，于2016年11月17日通过总体验收。三、环保意见，在该项目周边企业用地的规划调整实施前，佳昶家具公司已加大环境污染治理力度，逐步退出产生污染物的生产工艺，加强污染治理设施运行管理，污染物基本达标排放，从环境保护的角度，我们认为佳昶家具公司与该项目能够相容。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的补充协议第十条第1项的约定是否有效？根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三项的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，原告认为，本案的条款与其他案件约定的条款不一致，对原告不公平。本院认为，首先违反法律及行政法规的强制性规定的合同条款才是无效的条款，补充协议的第十条1项并未违反法律及行政法规强制性规定，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告双方当事人可以就何时办理房屋所有权初始预登记等事宜作出特殊约定；其次，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，原、被告可以就合同未尽事项进行补充约定。不能仅因补充约定对履行协助办证义务的期限进行延长，即认定该条款属于免除被告责任，加重原告责任的免责条款。由于商品房的所有权初始预登记及权属证书的办理期限包含了相关行政机关审核、批准的时间，根据我市办理商品房权属登记的实践，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条约定的90日期限确实较短，而补充协议第十条第1项约定交房后360日内完成房屋所有权初始预登记，450天内取得房屋权属证书，尚且在合理范围内，原告主张上述条款不公平，理由不能成立，本院不予采纳。因此，从国土、住建部门的办事流程及工作效率上来看，无法在房产经营商递交登记备案申请及相关资料的“90天”内完成审核并可以登记备案。基于此，被告与原告约定将该“90天”延长至“450天”，系双方的真实意思表示，符合公平原则，并未违反法律、行政法规的强制性规定，也未“免除出卖人的责任、加重买受人的责任或是排除买受人的主要权利”，故应当认定合法有效。2、关于计算被告逾期向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记违约责任的起止期限，及非因被告原因造成延期应否扣除的争议。被告认为，政府未履行搬迁项目周边企业承诺导致环保竣工验收不合格，不属于“出卖人原因”，属于被告不可预见的情形，其产生的责任不应由被告承担；原告认为，该承诺函及环保竣工验收事宜对办理“两证”没有造成影响。本院认为，环境影响评价简称环评，是指分析项目建成投产后可能对环境产生的影响，并提出污染防治和措施。其评价时间包括环境质量回顾评价、环境质量现状评价、环境影响评价，即贯穿于项目建设全过程。出让土地使用权应当遵守法律法规的规定，依照出让合同的约定交付土地使用权，应当向土地使用者提供有关资料和文件，包括前述环评资料，即土地使用权出让人应当消除出让土地上的负担。本案中，由于对项目有环境影响的漳州市佳昶家具有限公司和漳州三和木业有限公司这两家周边企业致使项目未能达总体验收要求，直接影响了房屋权属证书的办理，符合本案合同“非出卖人原因”的特别约定。本案建设项目址于芗城区金峰开发区金星路，地处工业区，原告在购买该房时，应当知道周边的工厂或多或少会影响居住环境。由于政府出具承诺函作出承诺，致使被告未将“未通过环评”告知原告，有一定的过错。基于上述成因分析，被告应当对迟延办理权属登记证书产生的后果承担60%的违约责任。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，符合公平原则，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故应当认定合法有效。原告已经依约支付全部购房款，被告应当对迟延办理权属登记证书产生的后果承担60%的违约责任，即被告支付原告逾期办证违约金为503132元（含面积补差款2903元）×0.01%×474天×60%=14309元（从2015年9月30日起至2018年4月10日止每日按原告已付购房款的0.01%的60%计算）。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告漳州市锦鸿房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告林少坤、原告林华芬逾期办证违约金14309元；
二、驳回原告林少坤、原告林华芬其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费761元，减半收取380.5元，由原告林少坤、原告林华芬负担239.5元，由被告漳州市锦鸿房地产开发有限公司负担141元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 肖基靖
二〇一八年八月一日
书记员 王小玲