浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸民重字第3号
原告：朱江。
委托代理人（一般代理）：张昭庆。
委托代理人（一般代理）：闫博慧。
被告：浙江文体袜业有限公司，住所地浙江省诸暨市草塔镇智圣路28号。
法定代表人：赵汝芳，董事长。
委托代理人（特别授权）：毛卫东，浙江振邦律师事务所律师。
第三人：诸暨市宝隆置业有限公司，住所地浙江省诸暨市草塔镇智圣路28号。
法定代表人：赵汝芳。
委托代理人（特别授权）：石勇，浙江振邦律师事务所律师。
原告朱江为与被告被告浙江文体袜业有限公司（以下简称文体公司）合同纠纷一案，于2012年6月25日诉讼来院。本院在审理中依法追加宝隆置业有限公司（以下简称宝隆公司）为本案的第三人参加诉讼，并于次年5月5日作出（2013）绍诸民初字第1739号民事判决。原告朱江不服，提出上诉，绍兴市中级人民法院审理后于2013年11月18日作出（2013）浙绍民终字第706号民事裁定，以原判对双方当事人之间的法律关系定性不准，且相关事实不清为由，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2014年1月3日重新立案，依法另行组成合议庭，于2014年3月21日公开开庭进行了审理，原告朱江及其委托代理人张昭庆、闫博慧，被告文体公司的委托代理人毛卫东，第三人宝隆公司的委托代理人石勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱江起诉称：2011年3月10日，经朋友介绍，原、被告协商后签订了一份投资协议，其中约定由原告出资500万元投资于被告的企业发展，被告以待建的浙江文体大厦约定楼层每平方米8900元的固定价作为投资的全部回报，原告既不参加被告的任何经营活动，也不承担任何经营风险。协议签订后，原告分三次支付了500万元投资款。原告认为，该投资协议名为投资、实为借贷，接受投资的一方在接受时即负有返还投资款的义务；且被告承诺的回报违反了现行的房地产管理法律法规的规定和相关司法解释的精神，应属无效。现起诉要求确认原、被告之间签订的投资协议无效，判令被告返还投资款500万元，并赔偿自付款之日起至判决确定之日止按照同期贷款基准利率计算的利息损失。审理过程中，原告改述双方签订的投资协议系一份无效的商品房预售合同，现基于合同无效提出上述诉请。
被告文体公司答辩称：原、被告于2011年3月10日签订的投资协议主体适格，意思表示真实，亦未违反法律法规的规定，不存在无效的法定事由，应属合法有效，故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人宝隆公司述称：同意被告文体公司的答辩意见。被告既是第三人的大股东，又是第三人的实际控制人，对原、被告所签订的投资协议予以认可，股东会决议上对此也有详细的体现。现愿意按照该投资协议的约定，与原告朱江办理房屋销售手续，履行交付浙江文体大厦第15层房屋的义务。原告的诉讼请求缺乏相应的事实和法律依据，要求法院予以驳回。
庭审中，双方当事人进行了举证、质证。原告朱江为证实其诉讼主张，在举证期限内向本院提供了如下证据：
1、投资协议一份，用以证明原、被告于2011年3月10日就投资浙江文体大厦项目的相关事宜签订协议，双方存在有争议的法律关系的事实；该协议名为投资协议，实为商品房预售合同，因被告既不是房地产开发企业，也不是房地产中介机构，不具有签订商品房买卖合同的资质，故该商品房预售合同应属无效；
2、收款收据和银行电汇凭证，用以证明原告已经按约付给被告文体公司投资款500万元的事实；
3、文体公司的工商登记信息资料一份，用以证明被告文体公司的经营范围中并不包括房地产开发和房地产中介服务，故文体公司不具有销售房屋的资质；
4、浙江文体大厦南立面图和北立面图各一份，用以证明被告出卖给原告的房屋在浙江文体大厦15层。
被告文体公司围绕自己的答辩主张，在本院指定的举证期限提供了以下证据：
5、诸暨市城东中心区商业办公用地国有建设用地使用权的拍卖出让文件（诸土出2010年第30号）以及被告的报名资料、招标通知书、成交确认书等，用以证明被告于2010年8月18日经拍卖程序以9400万元的价格竞得坐落于诸暨市城东中心区编号为B1-03号地块、面积为5433平方米的国有建设用地使用权，并以新设立的宝隆公司的名义于同年11月10日与诸暨市国土资源局签订成交确认书等事实；
6、竞买申请书、承诺书、授权委托书和身份证明、投标保证金900万元的往来款票据、竞得通知书、成交确认书，用以证明诸暨市城东中心区B1-03号地块系由被告报名并缴纳投标保证金参与竞拍，并由被告中标的事实；
7、宝隆公司的营业执照，用以证明被告中标后，即设立项目公司即第三人宝隆公司，负责对中标地块进行开发建设，该公司具备房地产开发资质；
8、宝隆公司的工商登记资料及公司章程，用以证明被告系第三人宝隆公司的大股东和实际控制人，两公司的法定代表人均为赵汝芳；
9、诸政发（2010）52号《诸暨市人民政府关于加快推进城东中心区块建设的意见》、诸地税政（2011）17号《关于明确诸暨市企业总部大楼建设有关税务处理意见的函》，用以证明被告兴建企业总部大楼，并将其中部分房产转让的行为属于企业资产处置行为，并非法律意义上的商品房开发行为；
10、城东中心区块建设管理协议书，用以证明浙江文体大厦建成后其中五分之一作为企业自用，其余五分之四可作为企业资产处理；
11、关于城东中心区块B1、A3地块等10家企业有关问题的协调会议纪要，用以证明经诸暨市城东中心区块建设协调工作领导小组办公室协调，要求包括涉案的建设工程在内的工程加快建设，施工工期从2011年6月1日起算，在30个月内完工的事实；
12、（2011）70号国有建设用地使用权出让合同、诸暨国用（2011）第90100342号国有土地使用证，用以证明第三人宝隆公司已于2011年5月取得中标地块的国有土地使用权；
13、2011年11月25日宝隆公司的股东会决议一份，用以证明原、被告之间约定转让的房屋属于被告有权处置的财产，第三人宝隆公司对原、被告签订的投资协议予以认可；
14、张欢鑫、钟汶兵、卢杭达于2012年8月7日分别出具的情况说明三份，用以证明原告受让浙江文体大厦第15层房屋，是基于自身的真实意思表示，当时双方拟定的楼层价格是经各方测算之后才确定的；
15、被告法定代表人赵汝芳出具的情况说明一份、汇款凭证和记账凭证一组，用以证明宝隆公司的资金来源于被告文体公司，被告系第三人宝隆公司实际控制人的事实；
16、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售证，用以证明由第三人宝隆公司建设的浙江文体大厦已按计划开工建设，原告可以按照投资协议的约定与第三人签订正式的房屋买卖合同等事实；
17、诸暨市企业投资项目变更通知书（基本建设），用以证明浙江文体大厦的建设内容和规模、项目的总投资等均经诸暨市发展和改革局认可。
第三人宝隆公司在本院指定的举证期限内未提供证据。
上述证据，经庭审质证，原告朱江提供的证据1，被告文体公司和第三人宝隆公司对其真实性无异议，但认为该协议系一份有效的无名合同，其中约定被告向开发单位定购浙江文体大厦第15层办公楼，并在开盘时及时通知原告到开发单位办理房屋销售手续，此处的开发单位并非指被告，而是指另行成立的项目公司即第三人宝隆公司。因被告和第三人对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，至于协议的定性和效力问题，在判决理由部分再作详细阐述。对于协议的签订时间，原、被告均确认签订日期并非2011年3月10日，原告主张补签于2011年5月底，被告则主张在4月份补签，因双方陈述意见不一，本院姑且认定该投资协议签订于2011年4、5月份。原告提供的证据2，被告和第三人均无异议，本院依法确认有效。原告提供的证据3，被告和第三人对其真实性无异议，但认为浙江文体大厦由另行成立的项目公司即第三人宝隆公司开发建设，故该证据对合同效力的认定不产生影响。本院认为，被告和第三人提出的质证意见成立，本院仅对该证据的真实性予以确认。原告提供的证据4，被告和第三人均无异议，本院依法确认有效。
被告文体公司提供的证据5、6，经庭审质证，原告朱江对其真实性无异议，但认为该组证据与本案缺乏关联性；第三人宝隆公司无异议。本院认为，该组证据的真实性可以确认，能够证实被告文体公司的举证目的，本院对其证明力予以确认。被告提供的证据7、8，原告对其真实性无异议，但认为无法证明被告的举证目的，第三人无异议。本院认为，原告提出的质证意见成立，本院对该证据的真实性予以确认，但该组证据无法证明被告系宝隆公司的实际控制人。被告提供的证据9，原告对其真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性，无法证实原告的举证目的；第三人无异议。本院认为，该组证据系诸暨市人民政府相关部门的政策性规定，并非属于民事诉讼法意义上的证据，从证据内容来看，由于第三人已经领取了浙江文体大厦的商品房预售证，也不足以说明本案所涉的房产销售不属于商品房预售合同，故本院对该组证据的证明力不予确认。被告提供的证据10、11，原告对其真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性，无法证实原告的举证目的；第三人无异议。因原告和第三人对该组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据12，原告和第三人无异议，本院依法确认有效。被告提供的证据13，原告提出异议，认为该证据不具备真实性、合法性和关联性；第三人无异议。本院认为，该份股东会决议系宝隆公司原有的四位股东所达成的股东会决议，第三人对该份证据的真实性并无异议，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据14，原告提出异议，认为该组证据不具备真实性、合法性和关联性；第三人宝隆公司无异议。本院认为，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，出具情况说明的三位证人均未出庭作证，致本院无法对其证言内容的真实性进行审核，本院对该组证据的证明力不予确认。被告提供的证据15，原告提出异议，认为该组证据缺乏真实性、客观性和关联性，不能证实被告的举证目的；第三人宝隆公司无异议。本院认为，根据宝隆公司的工商登记情况，赵汝芳系该公司名义上的控股股东，而赵汝芳是否替文体公司代持股份，与本案实体问题的处理缺乏关联性，至于被告提供的汇款凭证和记账凭证，系该公司内部账目，其真实性无从审核，故本院对该组证据的证明力不予确认。被告提供的证据16、17，原告和第三人均无异议，本院依法确认有效。
根据上述证据的分析与认定，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2010年7月26日，诸暨市国土资源局发布拍卖出让文件，对包括涉案的B1-03号地块在内的多块商业办公用地进行拍卖出让，该文件对竞买人的资格作出了相应的限制，并约定竞买人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容，诸暨市国土资源局同意在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，直接与新公司签订国有建设用地使用权出让合同。
拍卖出让文件发布后，被告文体公司于2010年8月17日向诸暨市国土资源局提交了参与竞拍城东中心区块B1-03号地块的竞买申请书。与此同时，文体公司承诺在一个月内另行成立新公司进行开发建设，新公司的名称待定，法定代表人拟定为赵汝芳。同日，文体公司缴纳了保证金900万元。同年8月29日，文体公司以9400万元的价格竞得的城东中心区块B1-03号地块，该地块的建设用地面积为5433平方米。9月8日，按照拍卖出让文件的规定，文体公司的法定代表人赵汝芳等人出资成立了第三人宝隆公司，该公司的法定代表人为赵汝芳。宝隆公司于2010年9月17日、2011年4月21日分两次支付了9400万元的土地出让价款。
2010年11月10日，诸暨市国土资源局发出成交确认书，明确由宝隆公司竞得城东中心区块B1-03号地块，宝隆公司可持成交确认书与其签订国有建设用地使用权出让合同。2011年4月29日，宝隆公司与诸暨市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。同年5月30日，宝隆公司取得中标地块的国有土地使用权证。
2011年4、5月份，被告文体公司（甲方）与原告朱江（乙方）签订了一份投资协议，其中约定：一、乙方向甲方投资人民币500万元，甲方以向开发单位定购浙江文体大厦第15层楼的办公楼，以每平方米8900元的价格出售给乙方作为回报，该层建筑面积预估为1309平方米（最终以房管会核准面积为准），计人民币11650100元；二、付款时间为在签订协议之日支付100万元，2011年4月25日前支付150万元，2011年5月25日前支付余款250万元；三、开发单位在2012年开盘时，甲方应及时通知乙方到开发单位办理房屋销售手续，并将乙方投资的500万元款项转入至销售单位，首付不足部分由乙方按规定向银行办理按揭或付清；四、甲方应当在市政府、市规划局、城东行政中心协调办公室规定的时间内按时、保质完成浙江文体大厦的建设，通过竣工验收；五、甲方应及时为乙方办理好产权手续；六、乙方应在规定时间内付清投资款，如不能按时付清，前期已缴的所有费用自动转为定金，甲方有权予以没收；七、甲方通知乙方到开发单位办理手续，履行了协议规定的投资义务后，本投资协议即自行解除。朱江于2011年4月8日付给文体公司款项100万元（收据上载明款项性质为投资款定金），于4月26日、5月25日分别支付投资款150万元、250万元。2012年6月，朱江诉讼来院，要求本院判如所请。
另查明，第三人宝隆公司于2011年3月29日取得涉案的诸暨市城东中心区块B1-03号地块的建设用地规划许可证，同年11月15日取得建设工程规划许可证，次年7月13日取得建设工程施工许可证，2012年10月31日取得商品房预售证，该项目目前尚处于建设阶段，施工单位为广大建设集团有限公司。
本院认为，根据原、被告双方诉辩焦点，本案争议焦点在于原告朱江与被告文体公司签订的投资协议的性质和效力如何认定。
确认合同效力之前，首先需要明确合同的性质。当签约双方为合同性质发生争议时，应根据合同内容所涉法律关系，即合同主要条款对签约双方所设立权利义务关系进行全面理解和准确判定。就本案而言，原告朱江与被告文体公司于2012年4、5月份签订的投资协议，从名称来看，并不能直接界定合同的性质。结合该投资协议的主要条款展开分析，其中规定原告的合同义务为向被告文体公司支付投资款500万元，在浙江文体大厦开盘时再与开发单位办理房屋销售手续，付清余款或办理按揭手续，所享有的合同权利则为被告向开发单位定购浙江文体大厦第15层的房屋，保证开发单位以每平方米8900元的价格出售给原告，并尽到协助原告办理产权登记手续方面的配合义务；而被告的合同权利义务正好与之相反。很显然，从该投资协议的行文表述来看，开发单位另有其人，被告文体公司并非协议所指的开发单位，被告所享有的权利（被告支付的投资款500万元）最终需要让渡给开发单位，并不存在履行房屋交付的义务。也就是说，对于被告来说，签约的最终目的只是为了保证原告支付相应的对价向开发单位购买房屋。至于开发单位为何者，被告文体公司在竞标时递交的承诺书中已经明确需拟成立新公司进行开发建设。被告在竞得地块后，宝隆公司也随之成立，由其负责开发中标地块。所以，从实际履行情况来看，投资协议中约定的开发单位当指第三人宝隆公司。原告在庭审中主张开发单位系指被告文体公司，与事实不符，本院不予采信。结合原告朱江提供的文体大厦立面图分析，其中标注第22、23层为宝隆公司总部，也足以说明宝隆公司的开发单位身份在当时客观上已为原告朱江所知晓。
基于以上分析，可以说明原告朱江与被告文体公司之间并不存在房屋（商品房）买卖关系，双方签订的投资协议不能定性为商品房买卖合同，也难以归入到合同法所规定的15种有名合同之中，可认定为无名合同。关于投资协议是本约还是预约问题，学理上预约合同和本约合同是根据合同的订立是否以订立另一合同为内容这一标准进行划分的。预约合同，是约定将来订立相关联的另一个合同的合同；本约，则是为履行预约而订立的合同。本案中，原、被告之间所签订的投资协议目的是为了确保原告与第三人签订商品房预售合同，前后两份合同的主体并不相同，前一份合同的签约主体是原告和被告，之后的商品房预售合同则变更为原告和第三人，且两份合同的权利义务并不相同，只是内容上具有一定的承接性，故投资协议不应定性为预约，而是属于本约。
既然认定原告朱江与被告文体公司所签订的投资协议属于无名合同，而不是商品房买卖合同，也就不能要求被告需具有商品房预售资格。原告以被告无商品房预售资格为由，要求认定该投资协议无效，缺乏法律依据，本院不予采信。鉴于该投资协议出于双方当事人的真实意思表示，现行法律、行政法规对于该类合同的签订主体和内容并未作出禁止性规定，应认定该投资协议合法有效，双方当事人理应按照约定全面履行自己的义务。现原告以该投资协议无效为由起诉要求被告返还人民币500万元，并赔偿相应的利息损失，理由不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告朱江的诉讼请求。
本案诉讼费46800元，由原告朱江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费46800元，款汇至绍兴预算外资金财政专户，账号：09×××27，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 郭 昕
代理审判员 张晓龙
人民陪审员 杨科晔
二〇一四年八月六日
书 记 员 王汝燕