辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2015]沈中民二终字第2926号
上诉人（原审被告）：陈凤娟，女，1956年12月14日出生，汉族，乐享旅馆经营者，住址沈阳市沈河区
委托代理人：孙国军，辽宁欣合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:沈阳市基督教三自爱国运动委员会，住所地沈阳市沈河区朝阳街155-1号。
法定代表人：吴明峰，该委员会主席。
委托代理人：房华，辽宁东来律师事务所律师。
委托代理人：王莉姝，辽宁东来律师事务所律师。
原审第三人：沈阳市沈河区真爱家便利店，住所地沈阳市沈河区令闻街**号。
经营者：陈凤强，男，1960年12月19日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
上诉人陈凤娟因与被上诉人沈阳市基督教三自爱国运动委员会（以下简称基督教委员会）、原审第三人沈阳市沈河区真爱家便利店（以下简称真爱家便利店）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院[2015]沈河民二初字第497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月21日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞（主审），代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
基督教委员会一审诉称，陈凤娟因经营需要于2012年8月30日与基督教委员会签订了《宗教房屋租赁合同》，合同约定基督教委员会将其坐落于沈阳市沈河区令闻街46.48号门的房屋（815.9㎡）出租给陈凤娟，该房屋的租期为8年，即：2013年5月1日至2021年4月30日止，2013年5月1日至2016年4月30日期间每季度交付租金10万元，承租人（陈凤娟）如有违约按逾期每日1%计算违约金。合同签订后，陈凤娟如约向基督教委员会支付了2013年5月1日至2014年1月31日期间三个季度的租金30万元，之后陈凤娟尚未继续履行租金给付义务，至基督教委员会起诉已拖欠五个季度的租金（2014年2月1日至2015年4月30日）达50万元，基督教委员会是在2014年11月末催要租金时发现陈凤娟又将房屋私自拆改并转租他人，陈凤娟的种种行为已构成根本性违约，严重侵害了基督教委员会的合法权益，现基督教委员会要求：1、要求解除原、陈凤娟之间签订的《宗教房屋租赁合同》并腾房；2、要求陈凤娟恢复房屋原状并支付从2014年2月1日开始至2015年7月24日的房屋租金；3、要求判令陈凤娟给付因迟延支付租金产生的违约金至实际支付租金之日止，按照陈凤娟尚欠租金数额的30%计算；4、本案诉讼费由陈凤娟承担。
陈凤娟一审辩称，一、基督教委员会主张的解除基督教委员会、陈凤娟之间签订的《宗教房屋租赁合同》的理由不成立。基督教委员会所谓的“陈凤娟又将房屋私自拆改并转租他人”根本不成立，在双方的租赁合同第三条第3项后面，由基督教委员会方写明“因房屋需要改造装修，甲方给乙方让出一个月零3天时间”，因而，陈凤娟对房屋的改造装修，是双方约定的行为，对于基督教委员会称陈凤娟转租的事宜，诚如基督教委员会在起诉状中自认的事实“基督教委员会是在2014年11月末催要租金时发现陈凤娟又将房屋转租他人”，而基督教委员会的起诉状形成时间为2015年6月2日，在此前基督教委员会从未对陈凤娟的转租行为提出过异议，也就是说，基督教委员会知道陈凤娟转租，但在六个月内未提出异议，其以此为由提出解除合同，人民法院是不予支持的。对于对方提出依据未交租金解除合同的理由，我们认为我方不交租金是因为基督教委员会方未履行交纳税款及提供完税凭证的复印件的附随义务，我方在交了部分租金后停止再支付租金是行使同时履行抗辩权，所以基督教委员会主张解除合同的理由不成立。二、因房屋需要改造装修，并且得到了基督教委员会的同意，即使解除合同，也不存在恢复房屋原状的事由。三、对于基督教委员会方要求支付的租金，系因基督教委员会方拒不向税务部门交纳房屋租赁税，未能为陈凤娟提供房屋租赁的完税凭证，致使陈凤娟用租赁的房屋开办的“沈阳市沈河区乐享旅馆”无法办理税务登记，不能正常营业，从而达不到房屋租赁的目的。不仅如此，基督教委员会不履行房屋维修义务，在二楼旅馆的主过道处，每逢下雨就漏水，严重影响旅馆形象，也是导致旅馆不能正常经营的原因之一，基督教委员会在此前已经支付三个季度租金，如果再付给基督教委员会租金，对陈凤娟是显失公平的。并且由于不能正常经营，造成基督教委员会的投资在两年多的时间内得不到回报，基督教委员会负有赔偿陈凤娟损失的责任，基督教委员会主张的租金根本不足以弥补其违约行为给陈凤娟造成的损失，陈凤娟不再支付任何租金，是行使对抗基督教委员会违约行为的合法行为。四、陈凤娟不存在违约行为，所以，不存在给付基督教委员会违约金的情形。综上，基督教委员会的起诉不符合相关法律规定，应当依法予以驳回。
真爱家便利店一审述称，陈凤娟是我姐姐，我是从她手里租过来的这个房子，我们之间没有租赁合同，当时陈凤娟装修时管我借的装修钱25万元，所以这个房子我就一直用着，也没有给过什么租金。我还想继续经营，不想腾房。
陈凤娟一审反诉诉称，陈凤娟与基督教委员会于2012年6月30日签订了《沈阳市基督教房产租赁合同》，在合同中基督教委员会将令闻街46号楼上部分出租给陈凤娟，用于开办旅店，双方在合同中约定了乙方需要对房屋改造装修，给让出一个月零三天的租金，并约定了租金和租期，同时约定乙方承担期间负责的相关费用包括电费、水费、采暖费等，不包括房产税和土地使用税等。在合同签订后二个月，因楼下原来的超市部分的48号将于2013年4月30日到期，经双方协商，约定待楼下超市部分到期一并租赁给陈凤娟，为此，双方又续签一份合同，将46号和48号全部租赁给陈凤娟，约定合同于2013年5月1日起执行。二份合同签订后，因房屋漏水，基督教委员会开始维修，待维修结束后，陈凤娟开始对租赁房屋进行装修和装饰，总投入近九十多万元。但是，在双方签订的二份合同执行过程中，因基督教委员会在收取租金后，拒不向税务部门缴纳相关税款，致使陈凤娟在办理了“沈阳市沈河区乐享旅馆”营业执照、消防、动力电等诸多手续后，仅仅因为基督教委员会不能提供房屋租赁完税凭证复印件，致使陈凤娟不能办理税务登记，因而无法领取住宿发票，因不能为旅客提供住宿发票，旅馆根本没人愿意住，所以长期处于歇业状态。陈凤娟多次找到基督教委员会，一开始，他们还派人到税务部门帮助协调，但是，他们发现要交很大一笔税，就不再帮助协调了。由于基督教委员会不能给陈凤娟提供完税凭证复印件，陈凤娟办不了税务登记，只得苦苦支撑。没办法，陈凤娟只得将楼下部分转租出租，赚取一点生活费，但是楼上部分只得空置。不仅如此，基督教委员会租赁给陈凤娟的房屋，从交付给陈凤娟之日起，一直漏水，并且漏水的部位在二楼主过道位置，虽然经陈凤娟多次找，基督教委员会仅在陈凤娟装修前维修一次，以后根本不予维修，造成陈凤娟无法正常使用租赁房屋。因基督教委员会违反协助义务，造成陈凤娟的投资得不到收益，陈凤娟租房的目的，始终无法达到，只得请求法院判决，现陈凤娟要求：1、解除双方签订的《宗教房屋租赁合同》；2、要求基督教委员会赔偿剩余租赁期内已经形成附合的装饰装修残值损失，同时返还基督教委员会维修期间及装修期间租金13万元；3、本案诉讼费、评估费由基督教委员会承担。
基督教委员会一审反诉辩称，一、基督教委员会同意解除《宗教房屋租赁合同》。基于陈凤娟反诉中的第一项诉讼请求与基督教委员会在本诉中的第一项诉讼请求相同，只不过租赁合同解除的直接原因系因陈凤娟违反租赁合同的主要义务所致，即：尚欠基督教委员会房屋租金长达18个月和擅自转租部分房屋，陈凤娟的该违约行为完全符合双方约定的租赁合同解除条件。所以，基督教委员会同意解除租赁合同的理由系陈凤娟违约在先所致。至于陈凤娟提出无法达到租房目的是因为基督教委员会未协助办理税务登记所致，纯属为拒付租金进行狡辩，陈凤娟从2012年7月1日正常使用基督教委员会房屋经营旅店至今并已达到合同目的，其理由不应作为解除本案租赁合同的条件。二、陈凤娟要求基督教委员会返还房屋装修及维修期间的租金13万元没有任何事实和法律上的依据。签订租赁合同时，陈凤娟陈凤娟提出房屋需改造装修，要求减免装修期间的租金，陈凤娟因此同意免除1个月零3天的租金2万元，免除后租金为16万元，约定分两次给付。2012年8月基督教委员会需要1个多月时间全面维修房屋，故又为陈凤娟免除了2个月租金32,000元，最终10个月的租赁期基督教委员会共收取陈凤娟租金128,000元，并非陈凤娟所述的13万元。所以，基督教委员会收取该期间的租金已将房屋装修及维修期间的租金免除，现陈凤娟要求返还的所谓13万元租金系其已经占有使用房屋期间所支出的租金，陈凤娟的请求没有任何事实和法律上的依据。关于陈凤娟陈述装修需要4个月的时间，陈凤娟的装修需要多长时间与我方没有任何关系，不应由我方承担。退一步讲，如果陈凤娟对该期间的租金有异议，那她不可能再分别于2013年11月13日、2014年1月8日继续支付2013年5月至2014年1月期间的租金。三、基督教委员会不应赔偿陈凤娟剩余租赁期内已经形成附合的装饰装修残值损失费。本案租赁合同的即将解除并非基督教委员会过错及违约行为所导致，而是因为陈凤娟拒不支付租金和擅自转租部分房屋的违约行为所致。四、无法办理税务登记不应作为陈凤娟拒付租金的理由。陈凤娟称无法办理税务登记的原因系因基督教委员会未提供房屋租赁完税凭证（租赁发票），而陈凤娟在2012年7月1日至2014年1月租赁房屋期间，同样经营旅店并履行了租金给付义务，从未对税务登记和开具发票事宜向基督教委员会提出过异议。并且就双方签订的《宗教房屋租赁合同》而言，合同的主给付义务或者说对价义务是基督教委员会提供约定的房屋给陈凤娟使用，陈凤娟向基督教委员会支付租金。简而言之，与支付租金对应的是房屋使用，而不是开具发票办理税务登记。既然基督教委员会已经按照双方的约定提供了相应的房屋给陈凤娟使用，那么陈凤娟就应当依照约定支付相应的租金。本案中，双方并未就开具租金发票办理税务登记事项进行任何约定，其不能够作为租赁合同的主要义务，更不能作为陈凤娟拒付租金的理由。五、基督教委员会作为宗教机构，国家不给予拨款，完全依靠出租房屋收取租金来维持正常业务，没有任何其他经济来源，陈凤娟又长期欠付租金，在这种情况下，基督教委员会已无经济能力再解决维修问题。所以，基督教委员会对房屋进行维修的前提是陈凤娟必须先履行租金给付义务。
反诉第三人沈阳市沈河区真爱家便利店述称，我方办税务登记的时候基督教委员会给我方开过房屋出租的发票，我方认为被告的反诉请求应当得到支持。
原审法院审理查明,2012年8月30日，基督教委员会（甲方）与陈凤娟（乙方）签订《沈阳市基督教房产租赁合同》，约定基督教委员会将位于沈河区令闻街46.48号，建筑面积为815.9平方米的房屋租赁给被告陈凤娟使用。甲方从2013年5月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年4月30日收回。租赁期共8年。租金标准为2013年5月1日至2016年4月30日，租金每年40万元。租金交纳时间为每季度1-10号按季度交付，每季度交10万元。乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋：1.擅自改变房屋用途；2.擅自转租、转让、转借、转兑承租房屋及擅自以承租房屋引进其他单位联营的；3.故意损坏承租房屋的；4.拖欠租金累计达三个月以上的；……由于乙方营业需要，对房屋进行装修、拆改；扩建或增添设备的，应事先征得甲方同意，由乙方负责。但乙方在承租房屋内增添的附属物及扩建后增加的面积，应归甲方所有，租赁期满无偿交给甲方。乙方逾期交付租金的，除应如数补交外，甲乙方还按规定每逾期一日加1%的滞纳金。合同签订后，陈凤娟于2013年11月13日向基督教委员会缴纳2013年5月至2013年10月的房租人民币20万元，于2014年1月8日向基督教委员会缴纳2013年11月至2014年1月的房租人民币10万元。
2015年1月27日，陈凤娟通过邮寄方式向基督教委员会发出《三自爱国运动委员会根本违约告知书》，载明“不能提供出租房屋的房产税发票，导致我无法办理税务登记，无法给入住客人提供住宿发票，无法正常经营，造成直接的经营损失。……”
庭审过程中，基督教委员会表示要求被告将兼并墙体全部砸开，恢复房屋原状。陈凤娟表示确实做了两个兼并隔断，但不同意恢复原状。
另查明，陈凤娟将诉争房屋的部分用于自身经营，部分转租给真爱家便利店。
原审法院认为，基督教委员会、陈凤娟所签订的《沈阳市基督教房产租赁合同》合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。现原、陈凤娟均主张解除合同，故双方签订的租赁合同应予以解除。本案中，基督教委员会交付房屋给陈凤娟经营使用，已经履行了自身的合同义务。陈凤娟也应该按照合同的约定，给付基督教委员会租金。现陈凤娟拖欠基督教委员会2014年2月1日至今的租金，原审法院认为，陈凤娟拖欠租金的行为已经构成违约。关于陈凤娟陈凤娟主张其不缴纳租金系由于基督教委员会未向其开具租赁发票所致，原审法院认为，结合陈凤娟经营旅馆的特殊性，基督教委员会不开具租赁发票的行为导致陈凤娟无法办理税务登记，确实对陈凤娟的经营产生了一定的影响。但结合本案的事实，双方在租赁合同中并未对开具租赁发票有明确的约定，且陈凤娟在基督教委员会不开具租赁发票后，仍然继续使用房屋经营近两年的时间，故原审法院认为，基督教委员会不开具发票的行为不能成为陈凤娟拒付租金的理由，故对基督教委员会主张2014年2月1日至2015年7月24日租金的诉求，原审法院予以支持，经计算为人民币589,589元（400,000÷365天×538天）。
关于基督教委员会主张腾房及将房屋恢复原状的诉求，原审法院认为，合同解除后，承租人应当返还租赁物。故陈凤娟应当将租赁房屋腾空并返还基督教委员会，沈阳市沈河区真爱家便利店作为房屋的实际使用人亦应将房屋腾空并返回基督教委员会。庭审过程中，陈凤娟表示确实将诉争房屋做了两个兼并隔断，根据基督教委员会、陈凤娟签订的租赁合同约定“由于乙方营业需要，对房屋进行装修、拆改；扩建或增添设备的，应事先征得甲方同意”，但陈凤娟并未提交充分证据证明其将房屋兼并事先经过基督教委员会同意，故其应承担将租赁房屋恢复原状的义务，对基督教委员会的此项诉求，原审法院予以支持。
关于基督教委员会主张陈凤娟承担违约金的诉求，原审法院认为，本案中双方租赁合同的解除系由于陈凤娟欠付租金的违约行为导致，但陈凤娟表示由于基督教委员会未给陈凤娟开具租赁发票故其未缴纳租金，原审法院认为陈凤娟并非恶意拖欠租金，故对基督教委员会要求违约金的诉求，原审法院不予支持。
关于陈凤娟主张基督教委员会返还装修期间租金及给付装修损失的诉求，原审法院认为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。故对陈凤娟的此项诉求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告沈阳市基督教三自爱国运动委员会与被告陈凤娟于2012年8月30日签订的《沈阳市基督教房产租赁合同》；二、被告陈凤娟、第三人沈阳市沈河区真爱家便利店于本判决发生法律效力后30日内分别将其各自使用的位于沈河区令闻街46号、48号，建筑面积共815.9平方米的房屋腾空，返还原告沈阳市基督教三自爱国运动委员会；三、被告陈凤娟于本判决发生法律效力后30日内将位于沈河区令闻街46、48号房屋内的两个兼并隔断砸开，将房屋恢复原状。四、被告陈凤娟于本判决发生法律效力后30日内给付原告沈阳市基督教三自爱国运动委员会自2014年2月1日至2015年7月24日的房屋租金人民币589,589元；五、驳回原告沈阳市基督教三自爱国运动委员会的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告陈凤娟的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9100元，减半收取人民币4550元，由被告陈凤娟负担；反诉费人民币2900元，减半收取人民币1450元，由反诉原告陈凤娟负担。
宣判后，上诉人陈凤娟不服，向本院提出上诉。上诉请求：1.撤销原审判决，解除陈凤娟与被上诉人之间的旅店房屋合同。2.我方同意腾出我方经营的旅店房屋。3.同意拆除隔断墙恢复原状，但需被上诉人支付装修残值损失。4.保留第三人与被上诉人之间租赁超市的权益。5.房屋租金我方不同意支付。6.一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审认定被上诉人未向税务部门缴纳出租房屋相关税款的行为不属于违约行为，其认定无事实依据和法律依据。二、被上诉人将漏雨房屋交付上诉人，而且不承担出租房屋的维修义务，也是导致租赁合同无法履行的另一因素。三、一审判决认定基本事实不清。上诉人与被上诉人是签订的连续的租赁合同，先后签订了二份租赁合同。二份合同确认的是同一租赁关系。在一审判决中对此没有查明。第三人在该房屋一楼继续经营超市，是经过被上诉人的同意、认可的，一审法院没有查明。一审判决以被上诉人未同意上诉人进行装修为由驳回上诉人在一审中的针对装修残值的反诉请求属于认定事实和适用法律错误，一审庭审过程被上诉人已经明确表示给我方让出两个月装修免租期，如果被上诉人不同意装修也不可能存在给我方免租期事由。两份租赁合同显示上诉人租赁房屋是用于旅店和超市，不装修不可能进行经营行为，并没有约定被上诉人是否同意装修必须以书面形式作出，被上诉人是认可同意我方进行装修装饰的。我方提出的装修残值损失应当得到法院支持。关于第三人租赁部分是否应当解除，涉案房屋装修款部分是陈凤强出资，陈凤强表示不同意解除超市部分的租赁。13万是我装修的成本，被上诉人应该返还。
被上诉人基督教委员会辩称，（一）基督教委员会不应赔偿陈凤娟剩余租赁期内已经形成附合的装饰装修残值损失费。本案租赁合同的解除并非基督教委员会过错及违约行为所导致，而是因为陈凤娟拒不支付租金和擅自转租部分房屋的违约行为所致。至于陈凤娟称基督教委员会违反协助义务导致无法办理税务登记的辩解，在双方签订的租赁合同中并没有关于税务登记事项的任何约定。况且，基督教委员会按照租赁合同约定如约履行了房屋交付的主要义务，且陈凤娟正常使用房屋经营旅店，基督教委员会并不存在合同约定的违约行为，陈凤娟更不应拒绝履行租金给付的主合同义务。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款的规定，基督教委员会既不存在违约行为也不存在导致租赁合同解除的过错。所以，不应赔偿陈凤娟提出来的装饰装修残值损失费用，一审法院未予支持陈凤娟的该项请求正确。（二）陈凤娟第二项上诉请求已超出一审时的反诉请求，属新增请求，并且与其无直接关联，利害关系人是第三人，但第三人并未就一审判决提起上诉。因此，陈凤娟的该项请求非二审法院的审理范围，更不应得到支持。二、基督教委员会开具租赁发票仅为附随义务不应作为陈凤娟拒付租金的理由。根据《2013年全市法院民事审判工作会议纪要》之二第十一条之规定：1、开具发票属于附随义务，不能对抗主合同义务；2、即使在少数案件中，开具发票义务人无法事实上开具发票，但不影响判决其承担合同或法定义务。本案中，陈凤娟称无法办理税务登记的原因系因基督教委员会未提供房屋租赁完税凭证（租赁发票），其仅属于基督教委员会的附随义务，不能对抗陈凤娟应支付租金的主合同义务。况且，陈凤娟在2012年7月1日至2014年1月租赁房屋期间，仍旧经营旅店并履行了租金给付义务，从未对税务登记和开具发票事宜向基督教委员会提出过异议，按照双方的约定基督教委员会提供了相应的房屋给陈凤娟使用，陈凤娟就应当依照约定支付相应的租金。因此，基督教委员会开具租赁发票仅为附随义务不应作为陈凤娟拒付租金的理由。三、一审判决认定基本事实清楚无误。陈凤娟在上诉状中所提的两份租赁合同：第一份是2012年6月30日签订，租赁标的是沈河区令闻街46号房屋，期限至2013年4月30日；第二份租赁标的是沈河区令闻街46和48号房屋，履行期限是2013年5月1日至2021年4月30日。基督教委员会依据的的是第二份租赁合同向陈凤娟索要租金，该合同的主体系基督教委员会与陈凤娟签订，而不是第三人，与第一份租赁合同系属不完全相同的合同主体、租赁标的，租赁期限也完全不同。第二份租赁合同第十二条明确约定：本合同于2013年5月1日起执行时，原爱家超市及楼上旅店协议同时作废（第一份租赁合同）。由此看来，陈凤娟关于房屋改造装修相关的内容仅在第一份租赁合同中有所约定，并受该合同中的租赁标的和租赁期限之约束，第二份租赁合同对此没有约定，况且基督教委员会与陈凤娟履行的是第二份租赁合同，从2013年5月1日起开始执行，与租赁期限届满并已经履行完毕的第一份租赁合同无关，陈凤娟对该事实理解错误。因此，一审判决认定基本事实清楚无误。四、关于房屋维修的问题。基督教委员会作为宗教机构，国家不给予拨款，完全依靠出租房屋收取租金来维持正常活动，没有任何其他经济来源，陈凤娟至一审开庭时欠付租金期限长达18个月，陈凤娟上诉后又拖延至今，合计欠付租金期限长达23个月有余。在陈凤娟于2014年2月份开始恶意拖欠租金的情况下，基督教委员会已无经济能力再解决维修问题。所以，基督教委员会对房屋进行维修的前提是陈凤娟必须先履行租金给付义务。综上所述，基督教委员会认为陈凤娟的上诉请求及理由不能够成立，一审判决认定基本事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院维持原判，依法驳回被答辨人的上诉请求，使基督教委员会的合法权益尽早得以维护。补充：陈凤强经营便利店的事实，我方与第三人并未签订任何合同，陈凤强在一审中只是第三人，陈凤强所在便利店无权对本案合同是否继续履行发表意见。
原审第三人真爱家便利店述称，我是2000年开始与教会签订的租赁合同经营超市，2005年、2010年分别签订了租赁合同。2012年6月30日签订的租赁合同，我手里有合同向法庭提交。签订2013年合同时我没在家，被上诉人说姐弟俩签一份就行，你就接着干你的，上诉人和被上诉人之间的纠纷不应该牵扯我的利益。我不同意解除经营超市的这个合同。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有当事人陈述、宗族房屋租赁合同、收款收据、违约告知书、邮寄详情单、房屋所有权证、照片等证据经当事人质证及本院审查，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，上诉人陈凤娟与被上诉人基督教委员会签订的《沈阳市基督教房产租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方均同意解除双方的租赁合同，本院予以确认。关于上诉人陈凤娟主张保留原审第三人真爱家便利店与被上诉人基督教委员会之间租赁超市的权益的问题，因原审第三人真爱家便利店实际经营的超市部分亦包含在上诉人陈凤娟与被上诉人基督教委员会签订的租赁合同中，原审第三人真爱家便利店使用经营超市部分的租金亦由上诉人陈凤娟向被上诉人基督教委员会交纳，现因上诉人陈凤娟拖欠租金超过合同约定的三个月，故被上诉人基督教委员会依据合同约定解除合同于法有据，故上诉人陈凤娟主张保留原审第三人真爱家便利店与被上诉人基督教委员会之间租赁超市的权益，没有法律依据，本院不予支持。关于上诉人陈凤娟主张被上诉人基督教委员会支付装修残值的问题，首先，被上诉人基督教委员会否认上诉人陈凤娟兼并隔断经其同意，故根据双方合同约定在未经出租人同意的情况下进行的装修、拆改，应将房屋恢复原状；其次，即便按照上诉人陈凤娟所述其装修已经被上诉人基督教委员会的同意，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，被上诉人基督教委员会主张解除合同的主要原因系因上诉人陈凤娟拖欠租金，被上诉人基督教委员会在未同意就其装修残值予以利用的情况下，本院无法支持上诉人陈凤娟此主张。关于上诉人陈凤娟主张不支付租金的问题，在双方的租赁合同中未明确约定被上诉人基督教委员会不开具发票可以拒付租金，开具发票不属于双方合同约定的主要义务，而系属于合同的附随义务，上诉人陈凤娟以此拒付租金理由不成立，故本院对上诉人陈凤娟此主张亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9100元，由上诉人陈凤娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年二月十六日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。