陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕民终177号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西民生家乐商业运营管理有限公司，住所地西安市新城区。
法定代表人：周晓勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张杰，陕西三井律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张文和，陕西三井律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西华孚餐饮娱乐有限公司，住所地西安市碑林区。
法定代表人：李根平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨伟武，西安市未央区谭家法律服务所法律工作者。
上诉人陕西民生家乐商业运营管理有限公司（以下简称民生家乐公司）与上诉人陕西华孚餐饮娱乐有限公司（以下简称华孚公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服西安市中级人民法院(2015)西中民一初字第00003号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人民生家乐公司的委托诉讼代理人张杰、张文和，上诉人华孚公司的委托诉讼代理人杨伟武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
民生家乐公司上诉请求：撤销西安市中级人民法院（2015）西中民一初字第00003号民事判决第三、四、五项，改判华孚公司立即支���截止2017年11月30日的租金8676754.3元，至实际给付日止的利息（按银行同期贷款利率暂计算至2016年9月30日利息为662095元）以及2017年12月1日至实际腾房之日的占用费（按照每月181274.9元标准计算），并按银行同期贷款利率给付利息。一审受理费、评估费和二审受理费由华孚公司承担。事实与理由：1.一审认定民生家乐公司在部分租赁期间未向华孚公司提供325千伏安正式电源，致使租赁物不符合约定用途构成违约与事实不符，且证据不足。2013年8月3日前，民生家乐公司按照约定安装了配电柜，但华孚公司一直未按照约定安装插卡式电表，也未购电，其只能提供临时用电。后物业单位在2013年4月18日为华孚公司安装了电表，民生家乐公司在2013年9月7日华孚公司开业前的8月3日已经提供了正式用电，根本未影响华孚公司经营使用，且临时用电足以满足华孚公司装修使用。后由于华孚公司不履行与物业管理单位的配合及整改事宜，物业单位对其采取临时短暂停止供应正式用电措施，与民生家乐公司无关，如果对华孚公司造成损失，其应向物业公司主张。且短暂停止供应正式用电期间，华孚公司正常经营并未受到影响。2.一审法院认定民生家乐公司对合同解除承担60%的责任，明显与事实不符，致使判决不公平不合理。事实上，民生家乐公司已经按照约定向华孚公司交付了租赁场地，租赁期间也保持了租赁物符合华孚公司正常经营使用，其合同义务已经履行完毕，但华孚公司在支付了50万保证金和30万租金后持续拖欠租金，造成其巨大经济损失，华孚公司已构成严重违约，其有权依法解除合同，租赁场地内的物品应由华孚公司自行搬离。依照《场地租赁合同》第5.3条“合同期满或因乙方原因合同提前终止，上述设备及室内外装饰物无条件归甲方所有，乙方同意甲方无需对此进行任何补偿”的约定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，其不应对装修装饰残值进行赔偿。
华孚公司辩称，民生家乐公司违约事实清楚，仅于2013年8月3日至10月15日、2014年10月底至12月短暂提供了325千伏安用电，导致租赁物无法正常使用，只是客房进行过短暂营业，棋牌、足浴和电子动漫等自始至终没有营业。因此，其公司没有必要支付房租，应驳回民生家乐公司的上诉请求。
华孚公司上诉请求：撤销西安市中级人民法院（2015）西中民一初字第00003号民事判决第三、四、五项，改判华孚公司不承担租金及利息；民生家乐公司退回保证金及房租80万元；赔偿装修装饰残值502.5302万元，已形成附和部分装修装饰及机器设备残值31.9219万元，装饰装修及附和物折旧299.2133元，因停业产生的人员工资373.7560万元，合计1287.4214万元，其中顶面隔音棉、背景音乐喇叭、床背、衣柜等属于装修装饰附和物，残值5.0912万元、折旧16.5758万元，合计21.6670万元；一、二审诉讼费用由民生家乐公司承担。事实与理由：1.民生家乐公司违约事实清楚，没有按照合同约定提供325千伏安正式用电、中央空调、天然气等，致使华孚公司无法正常使用租赁场地，合同目的无法实现，民生家乐公司应承担违约责任。民生家乐公司在2013年8月3日才向华孚公司提供325千伏安正式用电，到2013年10月23日停止提供正式电，直到2014年10月13日再次提供；另外，由于涉案的租赁场地无法安装独立空调，双方达成补充协议，约定由华孚公司自行改造，合同终止后恢复原样，但其花费巨资安装中央空调接入系统后，自2013年9月13日至19日，仅运行了7天就无法使用，无奈只能安装分体式空调，但场地受限，只能小部分区域安装了分体空调；按照合同约定应由民生家乐公司提供天然气碰口所需资料，但民生家乐公司直到2014年9月30日才提供所需部分资料，至今也没有提供天然气碰口所需全部资料。民生家乐公司的以上违约行为导致其客房、足浴、棋牌和餐厅无法正常使用，游戏动漫始终没有经营。2.华孚公司没有违约行为。由于民生家乐公司的违约行为导致华孚公司无法正常使用租赁场地经营，订立合同的目的不能实现，依据法律规定可以不支付房租。且按照约定，华孚公司在民生家乐公司开具发票后的三日内支付租金，但民生家乐公司至今没有开具发票，其支付租金的条件没有成就。华孚公司支付30万租金的时间是2013年8月29日，而非一审认定的8月10日。3.一审判决计算租金的方式明显错误。2013年8月10日，民生家乐公司向华孚公司出具情况说明，认可起租日需双方再次协商而定，由此说明双方的起租日直到2013年8月10日尚未开始；本案由于民生家乐公司违约行为导致合同目的无法实现，租金就尚未起算。4.一审判决计算装修装饰残值的计算办法明显错误，且漏算了部分装修装饰附和物。一审评估报告确定装修装饰部分502.5302万元，而一审只认定330.61195万元；机器设备中电梯、水系统的损失应依据评估报告的31.9219万元，而非一审计算的22.826万元；一审法院漏算了机器设备部分不可移动已形成附和物的背景音乐喇叭系统部分残值2898元，以及补充评估部分的装修装饰及附和物顶面隔音棉残值1.2万元、床背残值1.1234万元、衣柜残值2.478万元。5.一审判决漏算了顶面隔音棉、背景音乐喇叭、床背、衣柜等项目的折旧损失。对于装饰装修及及其设备折旧部分315.7891万元的折旧损失应由违约方民生家乐公司承担。6.一审判决就停业产生的人员工资损失373.756万元予以驳回错误，该笔费用是实际发生的费用，应由违约方民生家乐公司承担。
民生家乐公司辩称，其公司按照约定交付了租赁场地并在租赁期间保持了租赁物符合合同约定的租赁目的。2013年8月3日之前没有提供正式电是因为华孚公司没有按照合同约定安装插卡式电表和购电，后来停电是由于华孚公司不配合物业公司办理装修等相关手续，与其公司没有关系。天然气和空调、电梯安装等问题，双方签订的补充协议实际上对安装事宜进行了变更，其公司只负责提供天���气碰口，空调和电梯由华孚公司自行安装。虽然华孚公司没有与物业公司签订物业合同，但是华孚公司作为承租方也要服从物业管理。按照合同约定，其公司是每年向华孚公司提供100万租赁发票，华孚公司违约拖欠租金，其公司有权解除合同并要求华孚公司承担租金、违约金。在合同履行中确定的2013年3月1日是给付租金的日期，并非起算时间。综上，应驳回华孚公司的上诉请求。
上诉人民生家乐公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方签订的《场地租赁合同》《文艺路三楼整体租赁合同附件》，并判令华孚公司于租赁合同解除之日起10日内向其返还租赁物（位于西安市文艺北路133号西部文化广场一期民生家乐文艺路店三楼4281.18㎡及一楼北侧80㎡场地）；2.依法判令华孚公司立即支付拖欠的房屋租赁费至租赁合同判令解除之��，暂计算至2016年9月30日，租赁费共计7247234.1元；3.依法判令华孚公司立即支付拖欠租赁费利息至实际支付之日，按银行同期贷款利率暂且计算至2016年9月30日利息为918172.15元；4.依法判令华孚公司参照租赁合同约定的租赁费标准（按每月181274.9元）自租赁合同解除后的应返还租赁标的物期限届满次日起至实际返还租赁标的物之日止的占有使用费，并按银行同期贷款利率计付利息；5.诉讼费由华孚公司承担。
上诉人华孚公司向一审法院反诉请求：1.依法判令解除其与民生家乐公司签订的《场地租赁合同》和《文艺路三楼整体租赁合同附件》；2.依法判令民生家乐公司返还保证金50万元和租金30万元；3.依法判令民生家乐公司赔偿经济损失3950万元；4.诉讼费由民生家乐公司承担。
一审法院认定事实：2010年11月8日，西安智德企业集团、西安智德科技实业（集团）有限公司与民生家乐公司签订《房屋租赁协议》，约定将位于西安市文艺北路133号西部文化广场项目地上1-3层的商业房产租赁给民生家乐公司，租赁期限20年。2012年5月14日，民生家乐公司与华孚公司签订《场地租赁合同》约定：出租场地文艺路店三楼及一楼北侧，面积4361.18平方米，租金1899990元/年；华孚公司在民生家乐公司提供的场地经营品类（项目）包括棋牌、茶房、电玩、快捷酒店；合同自2012年6月1日起至2022年8月31日止；民生家乐公司应书面通知华孚公司进场，保证场地到位，原设备设施完善；民生家乐公司给予华孚公司装修时间3个月（自2012年6月1日起至2012年7月31日止），装修期从双方交接场地之日计算。装修方案（包括经营期间改装）需报民生家乐公司审定。民生家乐公司同意首次装修期间不计租金���但应承担其装修期间所产生的水电费；每3个月交纳租金一次，先交后用。每次租金在上月度25日前交纳；华孚公司愿意承租并负责对场地进行水电、空调、消防等设备安装和室内外装饰装修（包括立项审批、建筑防火审批、消防验收合格），并向民生家乐公司提供相应图纸和验收相关文件，装修方案需报民生家乐公司审定；华孚公司逾期交纳租金、水、电、暖，除足额补交外，还应按日千分之五（5‰）支付滞纳金。逾期交纳租金超过30日的，民生家乐公司有权终止合同。同时，民生家乐公司与华孚公司签订《文艺路三楼整体租赁合同附件》，对合同年限、租赁范围及面积、租金等作了具体明确。约定：2012年6月1日至2013年7月31日，一楼及三楼合计租金1899990元/年，其中2012年6月1日至2012年7月31日为第一年免租期；2013年8月1日至2014年8月31日合计租金1899990��/年，其中2013年8月1日至2013年8月31日为第二年免租期；租金增长幅度为每两年在前一年租金的基础上增7%，即……2014年9月1日至2016年8月31日，每年租金总额2032989.3元，每月169415.8元。2016年9月1日至2018年8月31日，每年租金总额2175298.5元，每月181274.9元……；租金交纳方式为一次性交纳三个月，提前半月交纳，先交纳后使用。其他约定包括：民生家乐公司向华孚公司提供325千伏安用电，华孚公司需安装插卡式电表，先购电、后使用；民生家乐公司向华孚公司交接场地为现状交付，合同终了后，需恢复原状交还；民生家乐公司提供场地后，华孚公司为满足经营需要进行的排烟、上下水、二次消防、外挂电梯等设备的增加，方案经民生家乐公司同意，相关手续及费用由华孚公司自行承担；民生家乐公司建议华孚公司安装独立空调系统，如因外部原因无法安装，同意华孚公司使用民生家乐公司中央空调系统，费用另行约定；天然气由民生家乐公司向相关部门申请，华孚公司承担办理安装相关一切费用；华孚公司消防手续由华孚公司自己办理，民生家乐公司提供整楼的一次消防手续。民生家乐公司与华孚公司签订《补充协议》约定：同意按设计图纸安装两部外挂电梯；民生家乐公司提供天然气碰口所需资料，由华孚公司自行办理天然气相关手续；由民生家乐公司指定位置，华孚公司自行承接电表、水表及接电缆。2012年3月31日，华孚公司向民生家乐公司交纳50万元房租保证金。租赁商户装修审批单显示华孚公司于2012年7月26日进场装修，2013年5月室内外装修接近尾声，民生家乐公司将计租日推后为2013年3月1日。2013年4月18日，华孚公司安装专用电表一块。2013年8月9日民生家乐公司向华孚公司发商函告知：2013年8月3日其公司已将华孚公司临时用电改为正式电，此次供电仅用于设备调试及开业前准备工作；待华孚公司完善二次消防验收、钢构电梯规划及储热水器手续等相关事宜的合法、合规手续后可进行对外营业；在后期华孚公司遵守合同约定合法运营的过程中，除不可抗力突发等事件，民生家乐公司保障华孚公司的正常用电及用水。2013年8月10日华孚公司向民生家乐公司交纳30万元房租。2013年8月14日民生家乐公司向华孚公司发承诺函承诺：其公司于2013年8月3日已将华孚公司临时用电变为正式电，此用电量不低于325kv；在后期华孚公司履行合同执行的情况下，除战争、地震等不可抗力或如市政违规开挖等意外事件造成的供水供电临时中断外，民生家乐公司均保障华孚公司的正常经营用电、用水需求，否则造成的损失由民生家乐公司承担。2013年9月7日华���公司举办华孚酒店开业大典，物业方于2013年10月8日向民生家乐公司发送通知书，载明三楼客户因装修造成的二次消防、电梯规划、门前垃圾、墙面修复、电费单价等事宜，要求民生家乐公司于10月12日前来协商，如不按时协商物业将于10月15日对三楼采取停电措施。2013年10月底华孚公司停正式电。2014年10月13日民生家乐公司发送告知商函，通知供给正式电。2014年7月31日至2015年3月31日，华孚公司发布团购信息对外经营。本案审理期间，经华孚公司申请，本院委托对涉案场地的装修及配套设施价值进行了评估，正衡资产评估有限责任公司作出正衡评报字【2017】第10号资产价值评估报告，确认本案所涉装修及配套设施在评估基准日2016年7月18日表现市场价值为6091217元，其中固定资产装饰装修评估价值为5025302元，固定资产装饰装修部分评估总值为6612239元、评估价值为5025302��，机器设备评估原值为2636869元、评估价值为1065915元。
一审法院认为，民生家乐公司与华孚公司之间签订的《场地租赁合同》和《文艺路三楼整体租赁合同附件》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护，双方均应依约履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据双方对于用电的约定，甲方向乙方提供325千伏安用电，乙方需安装插卡式电表，先购电，后使用。2013月4月18日华孚公司安装专用电表，2013年8月3日民生家乐公司向华孚公司提供正式电，2013年8月14日民生家乐公司向华孚公司发送承诺函，承诺保障华孚公司的正常经营用电、用水需求，可视为双方对安装插卡式电表约定��变更。但2013年10月底华孚公司停正式电，直至2014年10月13日民生家乐公司发送告知商函通知供给正式电。可见，民生家乐公司在2013年8月3日之前未向华孚公司供正式电，2013年10月底至2014年10月13日未能向华孚公司持续正常供正式电。民生家乐公司未能在租赁期间正常向华孚公司供正式电，无法保持租赁物符合约定的用途，显属违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据双方对租金的约定，2013年3月1日至2013年5月31日产生租金474997.5元，扣除第二段免租期2013年8月1日至2013年8月31日，2013年6月1日至2016年8月31日产生租金316665元，合计791662.5元。华孚公司向民生家乐公司2012年3月31日交纳50万元房租保证金、2013年8月10日交纳30万元租金，合计80万元。2013年8月15日，华孚公司应交纳2013年9月1日至11月31日三个月的租金，但并未交纳。可见，华孚公司未按照约定的期限支付租金，亦存在违约。现民生家乐公司起诉要求解除合同，华孚公司亦反诉要求解除合同，双方均存在违约情形，双方租赁合同关系应予解除，华孚公司应将涉案场地腾交民生家乐公司。民生家乐公司、华孚公司均有违约情形，因民生家乐公司作为出租方应保障租赁场地的正常用电，而长期未能保证华孚公司正常使用正式电，应对合同解除承担60%的责任，华孚公司作为承租方在民生家乐公司应于2013年8月交纳下三个月租金，而未按期交纳租金至今，应对合同解除承担40%的责任。自2013年3月1日至2013年8月31日产生租金791662.5元，自2013年9月1日至2014年8月31日产生租金1899990元，自2014年9月1日至2016年8月31日产生租金4065978.6元，2016年9月1日至2016年9月30日产生租金181274.9元；民生家乐公司主张按照银行同期贷款利率标准计算相关���息，不超出双方合同约定，自2013年9月1日华孚公司未按期支付租金起至2016年9月30日民生家乐主张利息662095.63元，本院予以采信；民生家乐已按照未履行期间标的交纳诉讼费用，故本案对租金支持至2017年11月30日，2016年10月1日至2017年11月30日租金为2537848.3元。以上租金、利息合计10138849.9元。结合华孚公司在民生家乐公司未正常供给正式电期间，并未完全停止经营，在2014年7月31日至2015年3月31日期间发布团购信息对外经营，民生家乐公司亦举证证明2015年3月5日曾入住华孚公司酒店进行住宿，故对产生的租金、利息10138849.9元，由华孚公司承担40%即4055539.97元，扣除华孚公司已支付的80万元，华孚公司尚欠民生家乐公司租金3255539.97元，应予支付。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，承租人经出租人同意装饰���修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。正衡资产评估有限责任公司作出正衡评报字【2017】第10号资产价值评估报告，确认本案所涉装修及配套设施在评估基准日2016年7月18日表现市场价值为6091217元，其中固定资产装饰装修部分评估原值为6612239元、评估价值为5025302元，机器设备评估原值为2636869元、评估价值为1065915元。本案中，已形成附和的装饰装修部分应包含正衡评报字【2017】第10号资产价值评估报告中固定资产装饰装修部分及机器设备部分中的电梯、水系统，未形成附和的机器设备部分为除正衡评报字【2017】第10号资产价值评估报告中固定资产装饰装修部��及机器设备部分中的电梯、水系统之外的物品。对于未形成附和的机器设备部分物品，由华孚公司自行取回。对于已形成附和的装饰装修部分剩余租赁期内的装饰装修残值损失为3306119.5（6612239元÷10年×5年）元，剩余租赁期内的机器设备中电梯、水系统残值损失为228260（（296000+160520）元÷10年×5年）元，合计3534379.5元，由民生家乐公司向华孚公司承担残值的60%即2120627.7元。对于华孚公司反诉经济损失中的设备折旧损失一节，因合同履行期间华孚公司未能持续正常使用租赁房屋，对已形成附和部分的装饰装修部分折旧1724238元，由民生家乐公司向华孚公司承担折旧部分损失的60%即1034524.8元。以上民生家乐应向华孚公司支付的损失赔偿费用合计3155152.5元。对于华孚公司反诉主张的租金、占用费已在应支付给民生家乐公司的款项中予��折减，不再重复计算，停工产生的人员工资损失、可预期损失，华孚公司提供的证据不足以证明其请求所依据的事实，本院不予支持。对于华孚公司反诉所称外挂电梯位置问题，根据双方补充协议，民生家乐公司同意华孚公司按设计图纸安装两部外挂电梯，并未显示由民生家乐公司指定华孚公司外挂电梯安装位置；天然气办理问题，根据双方补充协议，民生家乐公司提供天然气碰口所需资料，由华孚公司自行办理天然气相关手续；中央空调问题，根据双方合同附件，民生家乐公司建议华孚公司安装独立空调系统，并未约定必须提供华孚公司使用其中央空调；亦无证据显示民生家乐公司的原出租人对民生家乐公司转租房屋存在异议。故华孚公司上述述称，无事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决:一、原告陕西民生家乐商业运营管理有限公司与被告陕西华孚餐饮娱乐有限公司签订的《场地租赁合同》和《文艺路三楼整体租赁合同附件》予以解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告陕西华孚餐饮娱乐有限公司向原告陕西民生家乐商业运营管理有限公司返还西安市文艺北路133号西部文化广场一期民生家乐文艺路店三楼4281.18㎡及一楼北侧80㎡场地；三、本判决生效之日起十五日内，被告陕西华孚餐饮娱乐有限公司向原告陕西民生家乐商业运营管理有限公司支付截止2017年11月30日的租金及利息3255539.97元、2017年12月1日至本判决生效之日的租金（按照每月72509.96元标准），以及本判决生效后十五日至实际腾房之日的占用费（按照每月181274.9元标���）并按照银行同期贷款利率给付利息；四、本判决生效之日起十五日内，原告陕西民生家乐商业运营管理有限公司向被告陕西华孚餐饮娱乐有限公司支付损失赔偿款3155152.5元，被告陕西华孚餐饮娱乐有限公司自行将除电梯、水系统外的机器设备取回（设备名称详见正衡评报字【2017】第10号资产价值评估报告机器设备评估明细表）；五、驳回原告陕西民生家乐商业运营管理有限公司其余诉讼请求；六、驳回被告陕西华孚餐饮娱乐有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费169502元，由原告陕西民生家乐商业运营管理有限公司负担101701.2元，被告陕西华孚餐饮娱乐有限公司负担67800.8元；反诉费119650元，由原告陕西民生家乐商��运营管理有限公司负担71790元，由被告陕西华孚餐饮娱乐有限公司负担47860元；评估费70000元，由原告陕西民生家乐商业运营管理有限公司负担36851元，被告陕西华孚餐饮娱乐有限公司负担33149元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，除一审阶段已质证证据外，1.上诉人华孚公司提交了其公司的银行账户资金流水和缴税电子付款凭证，记载其公司自2014年2月27日至2015年1月22日，纳税总额仅为14400元，其中营业税仅为12900元，以证明由于民生家乐公司没有提供正式用电，严重影响其公司正常经营，致使合同目的不能实现。上诉人民生家乐公司对上述证据真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为银行账户资金流水单的页码不连续，说明华孚公司有可能隐瞒中间时段的资金往来情况，缴税电子付款凭证不能排除华孚公司没有按真实营业状况纳税的可能。本院经审查认为，公司账户资金流水和缴税凭证是反映公司经营状况的重要依据。现华孚公司提供了账户资金流水和缴税凭证，民生家乐公司对其真实性也无异议。由于华孚公司提供的账户资金流水单页码不连续，不能完整反映账户资金往来情况，故对该证据不予采信。对于华孚公司提交的缴税电子付款凭证，民生家乐公司虽提出相应意见，但该意见属于缺乏证据支撑的猜测，并没有相应反驳证据证实，故对民生家乐公司提出的相应质证意见不予采纳，对华孚公司提交的缴税电子付款凭证予以采信，对其所证明的事实予以确认。2.上诉人华孚公司提交了购买甲醇的收款收据，证明甲醇燃料成本高于天然气。上诉人民生家乐公司认为该证据并非正式发票，对其真实性提出异议，对其证明目��亦不予认可。本院经审查认为，该证据系手写的收款收据，难以核实真实性，对其不予采信。综上，一审认定的事实清楚，本院予以确认。对于与华孚公司经营状况相关的事实补充认定如下：2014年2月27日至2015年1月22日，华孚公司纳税14400元，其中营业税为12900元。
本院认为，鉴于上诉人民生家乐公司与上诉人华孚公司均有解除合同的诉求，且双方均有违约行为，可依法确认双方签订的《场地租赁合同》和《文艺路三楼整体租赁合同附件》解除，上诉人华孚公司应自判决生效后十五日内返还租赁场地。根据双方的上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点为涉案租赁物的租金和装饰装修等损失如何承担？本院依照有关法律及司法解释规定，在已查明事实基础上，综合评判如下：《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，在合同解除前的租金及其他损失的承担，应在明确双方违约行为及其违约责任大小的基础上予以确定；合同解除后的租赁物占用费及其他损失，应根据合同解除的原因在确定各自过错的基础上予以确定。1.根据租赁合同性质和涉案合同履行情况，民生家乐公司虽然向华孚公司依约交付了租赁物，但由于电力供应不正常，确实给华孚公司的正常经营造成影响。依照双方合同约定的租赁物用途，华孚公司依托租赁物经营快捷酒店、电玩、茶秀、棋牌等项目，用电功率和用电负荷较大，对用电有特殊��求，双方在合同对供电义务有明确约定，民生家乐公司在合同履行过程中还专门作出承诺，保证向华孚公司提供325千伏安用电，否则造成损失愿承担相应责任。因此，民生家乐公司向华孚公司持续有效地提供325千伏安用电系合同履行主要义务之一，但自华孚公司2012年7月25日开始对租赁物进行装修直至2013年8月3日，民生家乐公司才向华孚公司提供了325千伏安用电，后从2013年10月底至2014年10月12日停止提供325千伏安用电。可见，在本案一审起诉前两年多合同履行过程中，民生家乐公司长时间没有按照合同约定向华孚公司提供325千伏安用电。虽然华孚公司的酒店进行过短暂营业，但电子动漫游戏、足浴等项目始终没有经营，从缴纳税费的情况也可以反映出华孚公司营业额不大。因此，由于民生家乐公司电力供应不正常，对华孚公司的经营造成了较大影响，民生家乐公司构成违约。关于民生家乐公司提出的华孚公司没有安装插卡式电表、没有先购电后使用，导致供电不正常而应自行承担相应责任的意见，本院认为，双方对华孚公司交纳电费的事实均无异议，关于由华孚公司安装插卡式电表的约定已在双方实际履行中作出了变更，且结合本案实际，安装电表不是问题核心所在，关键是民生家乐公司提供的用电功率和负荷不能满足租赁合同中所约定的租赁用途项目的正常经营需要，故民生家乐公司提出的相关意见不能成立。关于民生家乐公司提出的因为物业公司原因造成的停电不应由其承担责任的意见，本院认为，对于租赁合同之外的第三人原因所造成的违约，理应由作为出租人的民生家乐公司承担相应违约责任，且民生家乐公司亦没有提供证据证明物业公司停止供电的合法性合理性。关于华孚公司提出的民生家乐公司没有按照合同约���提供天然气和空调、电梯，影响其正常经营的意见，本院认为，依照合同约定，天然气应由民生家乐公司向相关部门提出申请，现民生家乐公司未履行合同义务，应承担相应违约责任，但考虑到华孚公司自认其在经营餐饮等项目时使用了甲醇等替代能源，在一定程度上减少了经营损失，故可减轻民生家乐公司没有提供天然气的违约责任。关于空调和电梯问题，依照合同约定，并非民生家乐公司的合同义务，故华孚公司以此为由要求民生家乐公司承担相应违约责任的意见不能成立。综上，民生家乐公司没有依照合同约定向华孚公司提供按照约定用途使用租赁物所需的电力，对华孚公司的经营造成了较大影响，已构成违约，应当承担相应违约责任。2.民生家乐公司按照合同约定将租赁物交付华孚公司使用，华孚公司应当按照约定支付租金，但华孚公司仅支付了保证金和部分租金，并未按照约定履行支付剩余租金的合同义务，也没有在交付的租赁物不符合约定用途要求时按照诚实信用原则进行请求减少或不支付租金的抗辩通知，其不支付租金的行为也构成违约。华孚公司在一审起诉后提出的因为电力、天然气供应和空调、电梯安装等问题影响租赁物正常使用而无需支付租金的抗辩，不能作为免除其违约责任的事由。关于华孚公司提出的因民生家乐公司没有提供租赁费发票，其可拒绝支付租赁费的理由，本院认为，虽然双方在租赁合同中将提供租赁费发票作为支付租金的前提义务，但在补充协议中对此进行了变更，明确发票按年提供。因此，提供租赁费发票仅是民生家乐公司的附随义务，而支付租金是华孚公司的主要义务，二者不具有牵连性，华孚公司不能以民生家乐公司不履行附随义务作为其不履行主要义务的抗辩理由，故其提���的相应意见不能成立。3.鉴于民生家乐公司和华孚公司在合同履行过程中均有违约行为，均影响到对方合同目的的实现，故双方对于合同的解除均有过错。据此，综合全案情况，对于租金及其他损失，一审认定由民生家乐公司承担60%、华孚公司承担40%的责任符合本案实际，一审判决认定的租金及利息、判决生效后的房屋占有费等损失正确，相关判项应予维持。但对于租赁合同履行期内可取回机器设备物品的折旧损失，没有按照上述责任划分原则确定责任承担主体和数额，应予纠正。关于装饰装修损失，本院认为，华孚公司按照租赁合同约定的租赁物使用用途进行装饰装修，是其实现合同目的的必要行为，且经过了出租人民生家乐公司的同意，由于双方签订的租赁期限较长，华孚公司装饰装修投入较大，对于装饰装修部分的合理投入应作为华孚公司的直接损失，区分可取回机器设备物品和无法取回的已附和装饰装修部分，综合双方的违约责任大小和导致合同解除的过错大小，公平合理确定承担主体和金额。一审判决在评估基础上，对已形成附和的装饰装修部分的折旧损失和剩余经营期内的装饰装修残值已作出合理认定。关于华孚公司请求民生家乐公司赔偿固定资产投资折旧损失的意见，本院认为，对于已形成附和的装修装饰（含电梯和水系统）部分的折旧损失，一审法院已经予以支持。对于可取回的机器设备物品的折旧损失，因为民生家乐公司违约导致华孚公司不能正常使用租赁物进行经营，租赁合同履行期内的装修装饰等固定投资的折旧损失也属于华孚公司的直接损失，应纳入赔偿范围，对华孚公司的相关意见予以支持。对于已形成附和无法取回的装饰装修部分（含电梯和水系统），在评估报告评估原值和净值的���础上确定租赁期内的折旧损失（1724238元）和剩余租赁期内的装修残值（3534379元）的基础上，按照上述责任承担比例，由民生家乐公司向华孚公司支付相应赔偿为3155170元（按照折旧损失和剩余租赁期内装修残值数额的60%确定）。对于可取回的机器设备物品（不含电梯和水系统），由华孚公司自行取回，在评估报告评估原值和净值的基础上确定可取回机器设备物品的折旧损失为1433653元，按照上述责任承担比例，由民生家乐公司向华孚公司赔偿860192元（按照折旧损失数额的60%确定）。对于华孚公司提出的请求返还保证金和已付租金的请求，本院认为，该款项一审法院已在华孚公司向民生家乐公司应支付的租金中抵扣。关于华孚公司提出由民生家乐公司赔偿已形成装饰装修附和的背景音乐喇叭等物品残值折旧损失、人员工资损失及经营收益等期待利益损失的请求，本院认为，对于背景音乐喇叭等机器设备，评估单位在评估前经双方盘点确认，一审开庭时其对该评估报告分项亦未提出异议；关于停业期间的人员工资损失和经营收益等期待利益损失，因缺乏合法有效证据证明，故对上述请求均不予支持。综上，至民生家乐公司一审起诉主张的2017年11月30日，华孚公司应向民生家乐公司支付租金及利息为3255539.96元，2017年12月1日至判决生效之日的租金，按照双方约定的月租金标准181274.9元的40%的标准即月72509.96元支付，判决生效后至实际腾房之日的占用费按照约定月租金标准181274.9元支付，同时按照银行同期贷款利率给付利息。华孚公司应在判决生效后自行将除电梯和水系统之外的机器设备物品取回，民生家乐公司应在判决生效后向华孚公司支付相关损失赔偿款4015362元。
综上，上诉人陕西华孚餐饮娱乐有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、维持西安市中级人民法院（2015）西中民一初字第00003号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销西安市中级人民法院（2015）西中民一初字第00003号民事判决第六项；
三、变更西安市中级人民法院（2015）西中民一初字第00003号民事判决第四项为，陕西民生家乐商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内，向陕西华孚餐饮娱乐有限公司支付损失赔偿款4015362元，陕西华孚餐饮娱乐有限公司自行将除电梯、水系统外的机器设备物品取回（机器设备名称详见正衡评报字【2017】第10号资产价值评估报告机器设备评估明细表）；
四、驳回陕西华孚餐饮娱乐有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费、反诉费、评估费的负担按西安市中级人民法院（2015）西中民一初��第00003号民事判决执行，二审案件受理费172783元，由陕西民生家乐商业运营管理有限公司负担130000元，陕西华孚餐饮娱乐有限公司负担42783元。
本判决为终审判决。
审判长 尤 青
审判员 王琪轩
审判员 袁辉根
二〇一八年六月十二日
书记员 宁 丹