河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终11970号
上诉人（原审被告）：许楠，男，1988年11月6日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：李淑敏，郑州市中原区桐柏路法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：郑州佳裕置业有限公司，住所郑州市二七区二马路28号。
法定代表人：李向清，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李国庆，男，系该公司员工。
委托诉讼代理人：宋子颖，河南尤扬律师事务所律师。
上诉人许楠因与被上诉人郑州佳裕置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初2824号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
许楠上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初2824号民事判决书，发回重审或依法改判。2.本案上诉费全部由郑州佳裕置业有限公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决错误。双方于2013年4月26日签订了备案号为130××××2461的《商品房买卖合同》后，许楠依约履行了合同，交纳了房款241665元、维修基金、登记费、税费等费用，并办理银行按揭贷款，银行已经将许楠剩余房款230000元打给了郑州佳裕置业有限公司，许楠已经履行完了与郑州佳裕置业有限公司签订的房屋买卖合同的全部义务，房屋买卖合同已经履行完毕，履行完毕的合同不能解除，这不符合《中华人民共和国合同法》第94条解除合同的条件，所以一审法院判决解除双方签订的备案号为130××××2461的《商品房买卖合同》是错误的，适用法律错误。郑州佳裕置业有限公司作为担保人，替许楠偿还了部分银行贷款，许楠与郑州佳裕置业有限公司只是形成了债权债务关系，郑州佳裕置业有限公司有向许楠行使追偿的权利，但以此为由解除双方签订的备案号为130××××2461的《商品房买卖合同》无法律依据。且开庭时许楠并不是无力偿还郑州佳裕置业有限公司代为垫付的款项，而是郑州佳裕置业有限公司在许楠购房时承诺的就是产权式酒店式管理，以收取的房租来偿还房屋贷款，并收取了许楠装修费72537元，但却没有给许楠的房子装修，也没有退回装修费，更没有履行以租金来偿还贷款的约定，郑州佳裕置业有限公司明显违约在先，所以许楠并不是不偿还郑州佳裕置业有限公司代为垫付的按揭房款，而是希望用装修费抵垫付款，且该房屋现在的市场价值已经增值，一审法院判决解除双方签署的备案号为130××××2461的《商品房买卖合同》，只让郑州佳裕置业有限公司退还已经支付的房款及利息，这明显侵犯了许楠的合法权益。原审判决书中依据双方签订合同附件四当中的双方合同自动解除这一条款属于格式条款，并且违反合同法的法律规定，属于无效条款。综上请求二审法院查明事实后，依法重新判决。
郑州佳裕置业有限公司辩称，许楠与郑州佳裕置业有限公司之间的商品房买卖合同的解除是符合合同约定和法律规定的。双方签订的商品房买卖合同补充附件四中第三条第六项进行了明确的约定，如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方进行了详细的约定，郑州佳裕置业有限公司是有权与许楠解除合同的。同时根据《中华人民共和国合同法》第93条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。郑州佳裕置业有限公司根据双方签订的商品房买卖合同中的约定行使了解除权，并通过邮寄的方式向许楠发送了解除通知，因此许楠和郑州佳裕置业有限公司解除合同既是符合合同约定，也是符合法律规定的。
郑州佳裕置业有限公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的备案号为130××××2461的《商品房买卖合同》已依法解除；2.许楠配合郑州佳裕置业有限公司办理注销商品房预告登记的相关手续；3.许楠配合郑州佳裕置业有限公司办理撤销商品房买卖合同备案（备案号为：130××××2461）的相关手续；4.许楠偿还郑州佳裕置业有限公司代为其偿还的保证金40454.23元及郑州佳裕置业有限公司实际上承担保证金之日起暂计至2017年8月31日止的补偿金5946.47元（2017年8月31日之后的补偿金仍要求按日息万分之五计算至许楠实际支付之日）；5.许楠向郑州佳裕置业有限公司支付违约金4716.65元；6.许楠承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年4月26日，郑州佳裕置业有限公司作为出卖人，许楠作为买受人，双方就许楠购买郑州佳裕置业有限公司开发的位于二七区××马路东、××西××楼××号房产签署了备案号为130××××2461的《商品房买卖合同》，合同约定：该商品房建筑面积为55.49平方米，单价8500元，总金额为471665元。付款方式为51.24%现金支付，48.76%办理商业贷款。买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人。合同附件四第一条第2款约定，双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更的以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任。本合同所述的书面通知是指用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。第三条第6款约定，(1)买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)，及出卖人因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的补偿金。(2)买受人没有按本项第(1)小项约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。《商品房买卖合同》签订后，许楠作为借款人，郑州佳裕置业有限公司作为保证人，光大银行作为贷款人三方签订《个人购房担保借款合同》。合同约定贷款金额为人民币230000元，用于购买座落于二七区××马路东、××西××楼××号的房产。贷款期限为10年。本合同贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮30%计算。签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为6.55%。本合同采用等额本息还款法。逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收30%执行。郑州佳裕置业有限公司提供阶段性连带保证的，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年。上述两份合同签订后，郑州佳裕置业有限公司认可收到了许楠支付的241665元，并收到了浦发银行的贷款230000元。后许楠出现逾期还款，导致光大银行自2016年5月31日至2017年8月31日止从郑州佳裕置业有限公司保证金账户上扣划40454.23元归还许楠的银行贷款，依据合同约定标准计算的补偿金数额为5946.47元。2017年3月20日，郑州佳裕置业有限公司制作了告知函，并于次日向许楠房屋买卖合同上载明的地址邮寄了该告知函，2017年3月22日单位已签收。2017年4月15日，郑州佳裕置业有限公司制作了《解除商品房买卖合同通知书》，并于2017年4月18日向许楠邮寄了该通知，2017年4月18日单位已签收。2017年11月1日，郑州佳裕置业有限公司诉至法院，请求判令：1、确认双方签订的备案号为130××××2461的《商品房买卖合同》已依法解除；2、许楠配合郑州佳裕置业有限公司办理注销商品房预告登记的相关手续；3、许楠配合郑州佳裕置业有限公司办理撤销商品房买卖合同备案（备案号为：130××××2461）的相关手续；4、许楠偿还郑州佳裕置业有限公司代为其偿还的保证金40454.23元及郑州佳裕置业有限公司实际上承担保证金之日起暂计至2017年8月31日止的补偿金5946.47元（2017年8月31日之后的补偿金仍要求按日息万分之五计算至许楠实际支付之日）；5、许楠向郑州佳裕置业有限公司支付违约金4716.65元；6、许楠承担本案诉讼费用。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及双方与光大银行签订的《个人购房担保借款合同》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定全面履行合同义务。许楠未按期向光大银行归还本息，违反了《商品房买卖合同》附件四的约定，亦符合合同约定的解除条件。郑州佳裕置业有限公司按许楠确认的有效通讯地址寄发告知函并被单位签收，已产生送达的效力，且直到开庭时，许楠仍无力偿还郑州佳裕置业有限公司代垫款项，故应当认为双方约定的解除条件已成就，郑州佳裕置业有限公司要求解除双方签署的备案号为130××××2461的《商品房买卖合同》的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，郑州佳裕置业有限公司应退还许楠已支付房款及利息返还。许楠有协助郑州佳裕置业有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案的相关手续的义务，故郑州佳裕置业有限公司的此项诉讼请求，该院予以支持。关于郑州佳裕置业有限公司主张的4716.65元违约金问题。该违约金依据合同附件四第6条第(2)项的约定，该约定又指向了合同第七条的约定，但合同第七条中明确约定“本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。郑州佳裕置业有限公司在庭审中已认可收到了许楠支付的现金款项及光大银行向其支付的贷款，郑州佳裕置业有限公司已收到全额房款，故郑州佳裕置业有限公司的此项主张不符合合同约定，该院不予支持。关于郑州佳裕置业有限公司主张的被光大银行扣划的保证金及补偿金问题。根据郑州佳裕置业有限公司提交的扣划保证金清单，经核算，该院对郑州佳裕置业有限公司要求许楠支付截至2017年8月31日扣划保证金数额40454.23元的诉讼请求，该院予以支持。依据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第六款约定标准计算，截至2017年8月31日补偿金数额为40454.23元×0.0005×457天=9243.79元，郑州佳裕置业有限公司仅主张5946.47元，不违反法律规定，该院予以支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除原、被告于2013年4月26日签订的备案号为130××××2461的《商品房买卖合同》；二、被告许楠于本判决生效之日起十日内协助原告办理撤备案号为130××××2461的《商品房买卖合同》备案的相关手续；三、被告许楠于本判决生效之日起十日内向原告偿还中国光大银行股份有限公司郑州分行从原告账户扣划的截止至2017年8月31日的保证金40454.23元及补偿金5946.47元。(自2017年9月1日之后的代偿款以中国光大银行股份有限公司郑州分行实际扣款票据为准，补偿金按合同约定的日万分之五的标准计算至实际还款之日)。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1078元，由原告负担99元，被告许楠负担979元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的案件事实同一审。
本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同当事人均应按照合同的约定全面履行合同义务。案涉合同明确约定如买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止借款合同并要求出卖人承担担保责任，则出卖人可以选择解除商品房买卖合同。而许楠对于其未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致郑州佳裕置业有限公司承担了担保责任的事实并未提出异议。郑州佳裕置业有限公司亦按照法律规定向许楠有效送达了解除合同通知。同时，许楠现仍无力偿还郑州佳裕置业有限公司代垫款项，案涉房屋尚未办理不动产所有权证。另，在本案诉讼中许楠没有提供充分的证据证明郑州佳裕置业有限公司存在违约的行为。综合以上，一审认为案涉合同解除条件已成就并无不当。
综上所述，许楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费961元，由许楠负担。
本判决为终审判决。
审判长 李传炜
审判员 黄智勇
审判员 曹逢春
二〇一八年九月二十九日
书记员 王云霞