杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西商初字第1809号
原告：中国农业银行股份有限公司杭州城西支行。
负责人：汪国平。
委托代理人：王红艳。
委托代理人：柴国仙。
被告：锦绣天地酒店管理有限公司。
法定代表人：徐赛兰。
被告：杭州现代物流运营信息有限公司。
法定代表人：章鹏飞。
委托代理人：程瑶。
原告中国农业银行股份有限公司杭州城西支行（以下简称城西支行）诉被告锦绣天地酒店管理有限公司（以下简称锦绣公司）、杭州现代物流运营信息有限公司（以下简称现代公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2012年7月9日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭审理本案。现代公司在答辩期间内提出管辖权异议，本院于2012年9月3日作出裁定，驳回现代公司提出的管辖权异议。现代公司上诉后，杭州市中级人民法院于2012年11月5日作出（2012）浙杭辖终字第554号裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2012年12月27日公开开庭进行了审理。原告城西支行的委托代理人王红艳、柴国仙，被告现代公司的委托代理人程瑶到庭参加诉讼。被告锦绣公司经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告城西支行诉称：2010年4月15日，城西支行与现代公司签订最高额抵押合同一份，现代公司自愿将其名下位于杭州市玉古路188号（现代国际大厦南座）302、303室（以下简称302、303室）的房产抵押给城西支行，为债务人锦绣公司在2010年4月15日至2012年4月14日之间向城西支行的贷款业务提供抵押担保。合同还对抵押担保的范围、违约责任等作了约定。2010年5月4日，双方依约办理了抵押登记。2011年4月28日，城西支行与锦绣公司签订中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同，锦绣公司向城西支行申请流动资金贷款2500万元，期限为一年，自2011年4月28日至2012年4月27日止，执行利率为6.31%，采用浮动利率的方式，按月结息，本金到期一次性偿还，如借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，城西支行作为贷款人有权对逾期的借款从逾期之日起在约定的借款利率基础上上浮50％计收罚息，直至本息清偿为止。合同还对复利的计收方式、放款方式、还款方式、违约责任、担保方式等作了约定。合同同时约定，如借款人违约致使城西支行采取诉讼或仲裁等方式实现债权的，城西支行为此支付的律师费、差旅费、执行费、评估费等实现债权的必要费用由借款人承担。合同签订后，城西支行依约向锦绣公司发放了贷款，但是锦绣公司从2012年12月21日起未支付利息，贷款到期后也未按约归还借款本金。故诉至法院要求判令：1、锦绣公司立即归还借款本金2500万元，支付借款利息587666.67元（从2011年12月21日至2012年4月27日，以人民银行基准年利率6.56%计算）、罚息403166.67元（从2012年4月28日，以罚息年利率9.84%，暂计算至2012年6月26日，此后至实际付款日止的罚息按照借款合同约定的标准另行计付）、复利15368.01元（以每个月未归还的利息为基数分段计算，借期内年利率为6.56%，逾期后利率为罚息利率，暂算至2012年6月26日，此后至实际付款日止的复利按照借款合同约定的标准另行计付）；2、锦绣公司支付城西支行律师费162500元；3、城西支行对位于杭州市玉古路188号（现代国际大厦南座）302、303室的抵押房产享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由两被告承担。
被告锦绣公司未到庭应诉也未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。
被告现代公司答辩称：确认城西支行对涉案的302、303室房屋产权价值享有优先受偿权，但应限定在涉案房屋的总价值范围内。
原告城西支行为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
1、流动资金借款申请书，证明锦绣公司向城西支行申请2500万元的流动资金借款，并以现代公司名下房产作为抵押担保的事实。
2、流动资金借款合同，证明城西支行与锦绣公司之间金融借款合同法律关系的存在以及具体权利义务的约定。
3、最高额抵押合同，证明现代公司以其名下的房产为锦绣公司的债务提供最高额抵押担保的事实。
4、房屋他项权证，证明已依法办理抵押登记的事实。
5、借款凭证，证明城西支行依约向锦绣公司发放了2500万元贷款。
6、法律服务委托合同、律师费发票，证明城西支行为实现债权而支出的律师费。
7、进帐单，证明对象同证据6。
8、房屋租赁协议（盖有浙江中江控股有限公司印章的复印件），证明现代公司与浙江中江控股有限公司之间是房屋租赁关系，不是房屋转让关系。
9、欠息清单及利息计算清单，证明锦绣公司所欠本金及利息的数额。
10、302室、303室房产查档材料，证明涉案房屋可以单独办理产权证，登记所有权人为现代公司。
11、关于信贷管理系统群（C3）正式切换上线的通知等材料，证明最高额抵押合同编号调整的情况。
被告锦绣公司经本院依法传唤未到庭应诉，也未提交证据，视为放弃举证和质证的权利。
被告现代公司为证明其主张，向本院提供房屋转让协议书复印件一份，以证明现代公司已将302、303室房产转让给浙江中江控股有限公司的事实。
城西支行提供的证据8、现代公司提供的证据均非原件，本院不予确认。城西支行提供的其他证据形式合法，内容真实，本院予以确认。
根据上述本院认定的证据以及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
2010年4月15日，城西支行与现代公司签订了编号为33906201000020986的最高额抵押合同，约定现代公司以302、303室房产为抵押财产，为城西支行与锦绣公司自2010年4月15日至2012年4月14日期间形成的债权提供担保，担保债权最高余额为3600万元，抵押担保范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权的费用。锦绣公司在合同落款债务人处签字，声明已收到最高额抵押合同，对全部条款无异议。2010年5月4日，城西支行与现代公司依约办理了抵押登记。
2011年4月28日，城西支行与锦绣公司签订编号为33010120110015359的流动资金借款合同，约定：锦绣公司向城西支行借款2500万元，用于流动资金周转，借款期限一年，自2011年4月28日至2012年4月27日；合同执行浮动利率，按照借款提款日所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率，以一个月为一个周期，自人民银行贷款基准利率调整的下一个周期首月的借款对应日起，按调整后相应期限档次的基准利率确定新的借款利率；按月结息，结息日为每月20日，借款人须于每一结息日当日付息，单个结息期内利率多次浮动的，先计算各浮动期利息，再加总各浮动期利息；借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在约定的借款利率基础上上浮50％计收罚息，直至本息清偿为止；借款人未按期支付利息的，从未按期支付之日起计收复利，借款到期前，按合同约定的借款利率计收复利，到期后按合同约定的逾期罚息利率计收复利；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁等方式实现债权的，贷款人为此支付的律师费、差旅费、执行费、评估费等实现债权的必要费用由借款人承担。当日，城西支行发放了该笔贷款，执行年利率为6.31%。之后，锦绣公司未支付从2011年12月21日起的利息，贷款到期后也未按约定归还借款本金，至2012年6月26日尚有贷款利息587666.67元、罚息403166.67元、复利15368.01元未付。2012年7月9日，城西支行委托律师向本院起诉，要求判如所请，为此城西支行支出律师费162500元。
本院认为：本案所涉流动资金借款合同、最高额抵押合同均系各方当事人真实意思表示，内容合法有效，各方应依约全面履行自身的义务。锦绣公司未按约及时支付利息，到期未支付本金，已属违约。城西支行要求归还本金、支付利息（包括罚息、复利）、律师代理费的计算符合借款合同的约定。最高额抵押合同明确约定，现代公司以其所有的302、303室房屋为锦绣公司自2010年4月15日至2012年4月14日期间向城西支行融资形成的债权提供抵押担保，担保债权最高余额为3600万元，并办理了抵押登记手续。本案借款合同所涉借款发生在上述期间内，城西支行有权以上述房屋优先受偿。城西支行的诉讼请求合法有据，本院予以支持。锦绣公司经本院依法传唤未到庭，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、锦绣天地酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内归还中国农业银行股份有限公司杭州城西支行贷款本金25000000元、支付利息587666.67元、罚息403166.67元、复利15368.01元（罚息、复利暂计至2012年6月26日，此后至判决确定的支付之日止的罚息、复利按借款合同约定另行计付）。
二、锦绣天地酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司杭州城西支行律师费162500元。
三、锦绣天地酒店管理有限公司未履行上述债务时，中国农业银行股份有限公司杭州城西支行有权就位于杭州市玉古路188号（现代国际大厦南座）302、303室的房屋优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费172644元，财产保全申请费5000元，合计177644元，由锦绣天地酒店管理有限公司、杭州现代物流运营信息有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 卜 亮
人民陪审员 王 皓
人民陪审员 王文仙
二〇一二年十二月三十一日
书 记 员 黄燕美