广西壮族自治区柳城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳城民二初字第4号
原告柳州市润佳物业服务有限公司，住所地xxx。
法定代表人李慧容，该公司总经理。
委托代理人徐毅松，该公司员工。
委托代理人杨思，女，1988年6月19日生，汉族，柳州市润佳物业服务有限公司柳城分公司员工，住xxx。
被告柳州湖大项目管理有限公司，住所地xxx。
法定代表人冯旭林，该公司董事长。
委托代理人陈善荣，广西同望律师事务所柳州分所律师。
委托代理人户逢春，广西同望律师事务所柳州分所律师。
被告李俊俊，女，1964年4月15日出生，身份证号xxx，个体户，住所地xxx。
委托代理人李焕杰，广西正泰和律师事务所律师。
原告柳州市润佳物业服务有限公司（下称润佳公司）与被告柳州湖大项目管理有限公司（下称湖大公司）、李俊俊物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润佳公司的委托代理人徐毅松、杨思，被告湖大公司的委托代理人陈善荣、户逢春，被告李俊俊及其委托代理人李焕然均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告润佳公司诉称：原告润佳公司系柳城县海润小区的物业服务企业（2010年7月至2012年10月），被告湖大公司系该小区商铺业主，被告李俊俊系该小区商铺的实际使用人。依据原告润佳公司与被告湖大公司签订的《柳城县海润广场小区物业服务合同》的规定，两被告应按每月每平方米1元的标准交纳物业费，逾期交纳的，应支付逾期违约金（按应交纳的物业费用的日3‰标准计算）。现两被告自2012年1月至2012年10月未交物业费，共欠10个月的费用共42102元未交，逾期违约金为41681元，催交物业服务费登报平摊费187.5元。原告润佳公司要求两被告交纳未果，而诉至法院，请求法院判令两被告立即给付原告润佳公司人民币83970.5元。
原告润佳公司为证实其主张，向本院提供的证据有：
1、（2012）柳市民一终字第683号民事判决书复印件一份，以证明原告润佳公司向海润广场业主主张物业费及违约金有事实和法律依据。
2、原告润佳公司与被告湖大公司于2010年7月1日签订的《柳城县海润广场小区物业服务合同》复印件一份及《关于终止<；柳城县海润广场小区物业服务合同>；的协议》复印件一份，证明原告润佳公司向柳城县海润广场小区业主收费有事实依据。
3、南宁市黑龙文化传播有限公司发票号码为01167927发票复印件一份及2013年11月26日《广西日报》复印件一份；编号为768034731748申通快递单原件一份，编号为280075446241百事汇通快递单原件一份（无收件人签收，寄件说明为物业费催交），证明原告润佳公司已经进行书面催收，登报费用应由两被告承担四分之一。
被告湖大公司辩称：原告润佳公司诉请要求被告湖大公司支付物业管理费不符合法律程序，应由物业使用人交纳物业费，业主承担的是连带责任。原告润佳公司主张的违约金计算过高与实际损失不相符，计算时间和方法也不正确，请求降低违约金；关于登报费用，应该由原告润佳公司承担。认为所有被告长期在柳城县居住，原告润佳公司完全可以直接送达物业催收通知书，登报费用的支出加重了两被告的负担。同时登报是针对下落不明的人发出的通知，且登报内容上没有写明所欠的物业费金额，内容和形式都不符合法律规定。
被告湖大公司未向本院提供证据。
被告李俊俊辩称：同意被告湖大公司的答辩意见。补充的是，原告润佳公司书面催收不合法，同时原告润佳公司也未尽合同约定的义务进行物业服务，收费标准不合法也不合理，且含被告李俊俊在内的九户商铺已经提出不需要物业服务，请求驳回原告润佳公司的诉讼请求。
被告李俊俊为证实其主张，向本院提供的证据有：
1、照片打印件一份伍张，证明原告润佳公司未尽物业服务义务。
2、《柳州市物业业主委员会备案证（编号：柳城业备第2010001号）》复印件一份；《柳城海润小区首届业主委员会第一次会议》复印件一份；被告湖大公司向柳城县建设局、柳城县物价局申报物业收费的《报告》复印件一份，证明原告润佳公司未尽物业服务义务及收费标准未经有关部门批准。
3、2013年1月23日，海缘大酒店等九家商铺向被告湖大公司提交《函》，证明被告李俊俊已经提出要求商铺自行管理，不要物业公司服务。
4、2014年3月11日，柳城县海润广场业主委员会《证明》复印件一份，证明原告润佳公司未尽到物业服务义务。
经过开庭质证，原告润佳公司对被告李俊俊提供的证据2、3的真实性无异议；被告湖大公司对被告李俊俊提供的证据1、2、4的真实性无异议，对原告润佳公司提供的证据1、2、3的真实性无异议；被告李俊俊对原告润佳公司提供的证据1、2、3的真实性无异议，本院对上述当事人均无异议的原告润佳公司提供的证据1、2、3；被告李俊俊提供的证据2予以确认。
原告润佳公司对被告李俊俊提供的证据1、4有异议，认为不真实且与本案无关；被告湖大公司对被告李俊俊提供证据对证据3有异议，认为与本案无关。本院认为，被告李俊俊提供的证据1为垃圾堆放及房屋漏水渗水照片，该组照片无采集时间，无法确认事件发生是否与原告润佳公司有关，且原告润佳公司予以否认，本院对该证据不予确认；关于被告李俊俊提供的证据3是商铺使用人向被告湖大公司提出申请不需要物业服务，该证据只能证明该九户商铺使用人的主观意向而不能证明已经解除物业服务合同，与本案无关联性，本院对该证据不予确认。关于被告李俊俊提供的证据4是柳城县海润广场业主委员会证明原告润佳公司服务意识不强、质量差，该证据不能证明原告润佳公司违反合同相关义务，本院对该证据不予确认。
综合全案证据及三方当事人的陈述，本院确认以下法律事实：
柳城县海润广场小区的建设单位为被告湖大公司。柳城县海润广场小区建成后，因该小区尚未选聘物业服务企业，2010年7月1日被告湖大公司与原告润佳公司签订《柳城县海润广场小区物业服务合同》，被告湖大公司将该小区的物业服务委托给原告润佳公司进行管理。合同第六条约定：“物业服务费（按建筑面积计收），商铺1.00元／㎡月，每月10日前交清当月应交费用，因业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，按欠交数额计收日3‰的违约金。”；合同第七条约定：“服务期限至小区依法成立业主委员会并与物业服务企业签订物业服务合同之日止。”。合同签订后，原告润佳公司依约进驻该小区进行日常的物业管理工作。
被告湖大公司是柳城县大埔镇文昌路1号海润广场小区7#-2-02、7#-2-（15-26）、3#-2-（01-07）、3#-2-（13-19）、5#-2-（01-12）、5#-1-（01-08）、8#-1-（01-16）、7#-1-（06-12）、7#-1-24号商铺的业主，被告李俊俊分别于2010年12月18日、2011年4月7日与被告湖大公司签订上述商铺的租赁合同共三份，成为上述58个商铺的实际使用人。三份合同均约定租期8年，在承租期间水、电、卫生、物业管理等所有费用由被告李俊俊承担。上述58个商铺建筑面积为4210.02㎡。
2012年10月27日，原告润佳公司与被告湖大公司签订《关于终止<；柳城县海润广场小区物业服务合同>；的协议》，协议第一条约定：“双方同意于2012年10月31日正式终止《柳城县海润广场小区物业服务合同》。”合同签订后，原告润佳公司终止对该小区物业服务。
两被告未交纳2012年1月至2012年10月物业费用是事实。2013年11月26日，原告润佳公司在《广西日报》登报向被告湖大公司、被告李俊俊、案外人涂正达、案外人郭时宜、案外人黄晓顺催收物业费及违约金。
另查明：海润广场小区业主委员会成立于2010年12月23日。在原告润佳公司管理该小区的物业期间，业委会未与物业企业（包括原告润佳公司）签订有物业合同。2010年12月16日，柳州湖大工程项目管理有限责任公司更名为柳州湖大项目管理有限公司。
本院认为：原告润佳公司与被告湖大公司依法签订的《柳城县海润广场小区物业服务合同》是签约双方的真实意思表示，并不违反法律规定，对合同缔约双方当然具有约束力。被告湖大公司既是柳城县海润广场小区的建设单位又是该小区的业主。被告李俊俊承租被告湖大公司的商铺，系物业使用人。原告润佳公司在《广西日报》登报向被告湖大公司及被告李俊俊催交相关物业服务费用，已经起到提醒以及提供沟通机会的作用，符合司法解释中强调书面催交的法律内涵。
关于原告润佳公司未尽到物业管理义务，而要求不交物业费的辩解意见，因无证据证实，且无正当理由，亦与最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳…物业费，……业主仅以未享受或者无需享受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定相悖，本院不予采纳；关于物业服务费的收费标准问题，该收费标准双方在合同中已明确约定，未违反相关法律规定，被告李俊俊以收费标准不合法为由进行抗辩，无法律依据，本院不予采纳，故两被告依法应承担按时、足额交纳相应物业费用的义务。
关于物业费的收取标准，因《柳城县海润广场小区物业服务合同》系原告润佳公司与被告湖大公司签订，对被告湖大公司具有约束力，而被告李俊俊系物业使用人，根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”被告李俊俊作为物业使用人应承担交纳物业服务费用的责任，被告湖大公司作为业主应承担连带交纳责任。两被告未交纳的物业费应为42100元（1元／㎡.月×10个月×4210.02㎡）。
关于违约金的问题，两被告拖欠物业费的行为已经构成违约，则依约应当交纳违约金。《柳城县海润广场小区物业服务合同》第六条第八款约定：“每月10日前交清当月应交费用，因业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、公担水电费、小区公共维修资金的，按应当交纳费用的日千分之三缴纳违约金。”两被告认为违约金计算过高与实际损失不相符，计算时间和方法也不正确，请求降低违约金。根据合同法及其相关司法解释的规定，结合司法实践（一般根据最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，根据拖欠物业费的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金）及本案双方履行合同的情况、未交纳物业费给原告润佳公司造成的预期损失等因素，本院认为，两被告应向原告润佳公司支付4500元的违约金为宜。
关于登报催交物业费用所支出的登报费的问题，两被告均在柳城县县城有固定经营场所，且两被告的联系方式均未曾改变。原告润佳公司可以直接向两被告书面催收物业费用，但是原告润佳公司却采取登报形式，且《柳城县海润广场小区物业服务合同》中无相关约定，之后也未达成一致意见，故登报支出的费用应当由原告润佳公司自行承担。
综上，原告润佳公司诉讼请求中，本院予以支持的部分为：物业费42100元（1元／㎡.月×10个月×4210.02㎡），违约金为4500元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条的规定，判决如下：
一、被告李俊俊付给原告柳州市润佳物业服务有限公司物业费人民币42100元及违约金人民币4500元，合计人民币46600元；
二、被告柳州湖大项目管理有限公司对上述第一项判决内容承担连带责任。
三、驳回原告柳州市润佳物业服务有限公司其他的诉讼请求。
案件受理费1899元，减半收取949.5元，由原告柳州市润佳物业服务有限公司负担422.6元，被告柳州湖大项目管理有限公司、李俊俊负担526.9元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审判员 姚静云
二〇一四年三月二十四日
书记员 陈风云