辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终12927号
上诉人（原审被告）：沈阳市和平区金悦餐厅（原沈阳市天地一家酒店），住所地沈阳市和平区。
经营者：马晶晶，女，1992年2月11日出生，汉族。
委托代理人：吴红海，辽宁正直律师事务所律师。
委托代理人：张凯，辽宁正直律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市和平区商业网点房产管理所，住所地沈阳市和平区南五经街**号。
法定代表人：宫大维，该单位所长。
委托代理人：孟祥梅，辽宁金正律师事务所律师。
委托代理人：商博雯，辽宁金正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市第九十九中学，住所地沈阳市和平区西滨河路**号。
法定代表人:汪永海，该校校长。
委托代理人：孟祥梅，辽宁金正律师事务所律师。
委托代理人：商博雯，辽宁金正律师事务所律师。
原审被告：马永胜，男，1969年5月18日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托代理人：吴红海，辽宁正直律师事务所律师。
上诉人沈阳市和平区金悦餐厅与被上诉人沈阳市和平区商业网点房产管理所、沈阳市第九十九中学、原审被告马永胜房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第00904号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。
沈阳市和平区金悦餐厅上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，上诉人由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实不清。租赁协议仅为使用权租赁，地上物严重破损不具备使用功能。双方明确需要上诉人重新修整，修整后收益归上诉人。二、原审法院适用法律错误。上诉人投入大量资金翻建、扩建、装修、装饰。本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人经出租人同意扩建，但对扩建费没有约定的，办理合法建设手续的，扩建造价费由出租人负担。
沈阳市和平区商业网点房产管理所辩称：同意一审判决，请求维持原判。
沈阳市第九十九中学辩称：同意一审判决，请求维持原判。
马永胜述称：同意上诉人意见。
沈阳市和平区商业网点房产管理所、沈阳市第九十九中学向一审法院起诉请求：1、要求二被告腾出房屋及土地；2、要求被告按政府指导价支付从2014年5月11日至实际腾出之日占用房屋期间的使用费，费用暂定为35万元（自2014年5月11日至2015年5月10日）并结清全部水、电、采暖、煤气及其他经营费用等；3、诉讼费等相关费用由二被告承担。
一审法院认定事实：原沈阳市天地一家酒店于2015年7月29日更名为沈阳市和平区拾陆号码头海鲜美食广场，又于2016年3月7日更名为沈阳市和平区金悦餐厅。2008年11月17日，沈阳市第九十九中学（甲方）与原沈阳市天地一家酒店（乙方）委托代理人马永胜签订《场地租赁协议》一份，该协议约定“一、乙方承租场地位于学校操场南侧，占地约300平方米，鉴于地上建筑物非甲方所建，故只作为场地出租，年租金为人民币壹拾万元。二、此场地因前承租方原因，合同尚未到期，已经停业，建筑物已遭严重破坏，需乙方进行重新修整，甲方不予负责。甲乙双方同意租金从前承租方租期解除后起始。即2009年5月10日。三、租赁期限：自2009年5月10日至2014年5月10日。……七、在乙方经营期间如遇拆迁等事项，建筑物的补偿归乙方所有，场地补偿归甲方所有。八、租赁期满后本合同自动终止，如乙方需要继续承租，在同等条件下乙方有优先权。再另行签订协议。……”
另查，涉诉土地及建筑位于沈阳市和平区西滨河路16号沈阳市第九十九中学操场内南侧，属沈阳市第九十九中学划拨用地。1995年7月10日，沈阳市第九十九中学（甲方）与案外人大连宝利行国际集团有限公司沈阳公司（乙方）签订使用场地协议一份，约定“一、甲方同意将本校南门西侧面积为500平方米（东到东门的铁栏杆，北到北房墙，西到西墙）的场地提供乙方使用。二、协议生效之日，乙方付给甲方愿建筑物建筑费壹拾捌万伍仟元整。三、甲方提供500平方米场地使用期为10年（1995年7月10日至2005年7月10日止），乙方承建的建筑物，根据图纸要求，甲方同意乙方设计为二层建筑。……八、使用期满，该建筑物（不动产）将无条件归甲方所有。……”。该协议经沈阳市和平区公证处进行了公证。涉诉房屋现由沈阳市和平区金悦餐厅实际控制并占有、使用。
又查，1995年8月10日，沈阳市规划局土地管理局下发《建设工程规划许可证》通知书，同意在涉诉土地原一层建筑上接建一层。
再查，2012年4月，沈阳市第九十九中学将涉诉房产移交给沈阳市和平区国有资产管理办公室。
还查，2014年7月1日，沈阳市和平区国有资产管理办公室出具情况说明一份，内容为“沈阳市和平区商业网点房产管理所是依照沈和编发[1992]40号文件设立的单位，是我单位下设的事业单位，负责我单位接收管理的商业网点产权管理，负责签订租赁合同、变更、解除已签订的租赁合同及腾退房屋，收取及追索租金等工作。”。
一审法院认为，沈阳市第九十九中学与原沈阳市天地一家酒店签订的《场地租赁协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。因沈阳市第九十九中学与案外人大连宝利行国际集团有限公司沈阳公司签订的《使用场地协议》中约定了该协议约定的使用期满后，建筑物无条件归沈阳市第九十九中学所有，也即协议中所指的当时的二层建筑，该二层建筑已经过行政管理部门的规划审批。虽在该《使用场地协议》履行期满后，沈阳市第九十九中学尚未办理该二层建筑的产权证书，但其基于上述协议约定及合法的规划审批，系属该二层建筑的合法占有人，享有占有、使用、收益和一定的处分权利。又因沈阳市第九十九中学将上述房屋移交沈阳市和平区国有资产管理办公室，并由该办公室下属的沈阳市和平区商业网点房产管理所进行相应管理并直接支配，其同时也从沈阳市第九十九中学处承继了合法占有人地位，故依据《中华人民共和国物权法》第五十四条“国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。”的规定，沈阳市和平区商业网点房产管理所系本案适格主体，对被告提出的沈阳市和平区商业网点房产管理所主体不适格的抗辩理由不予采纳。现根据沈阳市第九十九中学与原沈阳市天地一家酒店所签订的《场地租赁协议》，租赁期限已于2014年5月10日届满，沈阳市和平区商业网点房产管理所作为合法占有人及直接支配人有权要求沈阳市和平区金悦餐厅腾退房屋及土地，故对沈阳市和平区商业网点房产管理所要求沈阳市和平区金悦餐厅腾退房屋及土地的诉讼请求，予以支持。对于沈阳市和平区金悦餐厅提出的《场地租赁协议》中约定的仅为场地出租，不包括房屋的抗辩理由，因土地与地上房屋在租赁关系中系不可分割的整体，原告作为涉诉房屋的合法占有人，在将涉诉土地出租给沈阳市和平区金悦餐厅时，亦意味着同时将涉诉房屋一并出租给沈阳市和平区金悦餐厅。沈阳市和平区金悦餐厅的该抗辩理由，割裂了土地与地上房屋在租赁关系中所涉占有、使用权利的整体性，没有事实依据，与现实房屋租赁交易形式不符，故不予采信。对沈阳市和平区金悦餐厅提出的沈阳市第九十九中学应对其装饰装修及改、扩建投入予以补偿的抗辩理由，因《场地租赁协议》并未就合同到期后的装饰装修及改、扩建费用问题进行约定，且沈阳市和平区金悦餐厅亦未举证证明其改、扩建行为系经过了二原告的同意，故对沈阳市和平区金悦餐厅该抗辩理由，不予采信。对于沈阳市和平区金悦餐厅提出的其享有优先承租权的抗辩理由，因本案并不涉及他人承租涉诉土地及房屋的租赁关系，故沈阳市和平区金悦餐厅该抗辩理由在本案中不成立，无法处理。
对于沈阳市和平区商业网点房产管理所要求沈阳市和平区金悦餐厅给付2014年5月11日至2015年5月10日房屋占用费的诉请，如上所述，沈阳市和平区金悦餐厅在租赁期满后未向沈阳市和平区商业网点房产管理所交还涉诉土地及房屋，显系违约，应当承担违约责任，赔偿沈阳市和平区商业网点房产管理所因此而造成的租金损失，故对沈阳市和平区商业网点房产管理所该项诉讼请求，予以支持。赔偿标准参照沈阳市物价局和沈阳市房产局公布的“关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知”（沈价发[2013]70号）中核定的40元-50元/平方米每月，酌定为40元/平方米每月，计算面积按照《建设工程规划许可证》通知书中标注的746平方米确定，即358080元（746平方米×12个月×40元/平方米每月）。沈阳市和平区商业网点房产管理所主张数额为350000元，系对自身权利的合法处分，予以确认。
对于二原告要求马永胜承担共同的腾房及给付房屋占用费诉讼请求，因二原告所举证据并不足以证明马永胜系实际经营人，故对二原告该项诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第五十四条、第二百四十一条、第二百四十五条一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，被告沈阳市和平区金悦餐厅将《场地租赁协议》中约定的其承租的位于沈阳市和平区西滨河路16号沈阳市第九十九中学操场内南侧约300平方米土地及地上全部建筑物腾空并完好交付于原告沈阳市和平区商业网点房产管理所，同时结清全部水费、电费、采暖费和煤气费；二、本判决生效之日起十日内，被告沈阳市和平区金悦餐厅向原告沈阳市和平区商业网点房产管理所给付从2014年5月11日起至2015年5月10日止的房屋占用费350000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。三、驳回二原告其他诉讼请求。案件受理费6550元（原告已预交），由被告沈阳市和平区金悦餐厅负担。
二审期间，上诉人提供如下证据:1、天地一家装修工程计算书、天地一家装饰施工图用以证明上诉人对争议房屋进行装修装饰翻建扩建。二被上诉人对该证据真实性和关联性均有异议，认为没有结算正规手续，只是表格和图纸，起不到证明的效力，与本案无关。原审被告意见同上诉人，无异议。2、拍卖通知用以证明2009年年租金10万元，高于市场价值。二被上诉人对上述证据的关联性有异议，认为西滨河路16号是一个大号，16号上有其管理的其他财产。原审被告意见同上诉人，无异议。
本院认为，沈阳市第九十九中学与原沈阳市天地一家酒店签订的《场地租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。该协议明确约定了建筑物已遭严重破坏，需上诉人进行重新修整，被上诉人不予负责，但是对租赁期满后建筑物如何处分未予约定。上诉人对建筑物进行大量修整，原审应就双方租赁期满后对建筑物的处分作出合理裁判。
综上，本案应发回原审法院，在查清上述事实的基础之上，正确下判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第00904号民事判决；
二、发回沈阳市和平区人民法院重新审理。
二审案件受理费6550元，退还上诉人沈阳市和平区金悦餐厅。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 张 磊
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。