济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0104民初2247号
原告：赵元玲，女，1979年12月1日出生，汉族，住济南市。
被告：宋森，男，1965年12月21日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王玉祥，男，1970年10月21日出生，汉族，山东西街工坊创意文化产业园有限公司职工，住济南市。
被告：山东西街工坊创意文化产业园有限公司，住所地济南市。
法定代表人：宋森，董事长。
委托诉讼代理人：王玉祥，男，1970年10月21日出生，汉族，该公司职工，住济南市。
被告：山东隆越置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：宋森，总经理。
原告赵元玲与被告宋森、被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司（以下简称西街工坊公司）、被告山东隆越置业有限公司（以下简称隆越公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案后，因案情复杂，本院于2016年6月15日作出（2016）鲁0104民初2247号民事裁定：本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告赵元玲、被告西街工坊公司及被告宋森的共同委托诉讼代理人王玉祥到庭参加诉讼，被告隆越公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵元玲向本院提出诉讼请求：1.判令合同无效，被告返还铺位款77375元；2.判令被告承担诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2012年6月19日签订铺位使用权转让合同，原告一次性交纳合同款77375元，约定合同签订的前八年为委托经营时间，并制定了详细的资金返还计划及违约条款，并承诺八年委托经营期满被告有原价收回商铺的义务和责任。由宋森和隆越公司作为担保方，来保证合同的正常履行。委托经营款项按季支付，在每季的第一月支付当季费用，2015年第三季度被告未按合同约定支付约定款项，经询问，被告西街工坊公司工作人员才单方告知由于资金紧张，经营不善合同不能正常履行，必须签订同意下调委托金的协议，否则，不再打款。原告认为，2012年合同签订后，被告并未将铺位实际交付原告，而是直接交由第三方经营（这不是单纯的租赁合同）；八年内每季度返还款为2418元，构成了合同履行的必要条件；被告未经与原告协商，单方面下调委托经营铺位返还金，违反了合同约定（经营不善不属于法律情势变更），属于被告单方面违约，合同应终止执行。
被告宋森及被告西街工坊公司共同辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由：被答辩人与西街工坊公司铺位使用权合同自签订至今已经依法履行多年。西街工坊公司是山东省及济南市的重点文化产业示范基地，西街工坊公司提出返租被答辩人铺位是出于统一打造并维护突出市场文化经营主题的目的。多年来由于市场环境变化，市场租金及经营情况欠佳。在西街工坊公司负债经营已支付被答辩人高额铺位租金29983.20元的情况下，为了维持市场存续，现西街工坊公司提出适度降低租赁铺位租金或由被答辩人收回商铺自行经营，被答辩人初始同意降低返租后又反悔。被答辩人购买铺位的资金已经用于铺位的投资建设，被答辩人是其购买铺位的权利人，投入铺位建设的资金转化到铺位资产中已是无法抽回。现西街工坊公司要求降低返租或由被答辩人收回铺位自营履行合同适当。
被告隆越公司未提出答辩。
经审理查明：2012年6月19日，原告赵元玲（乙方）与被告宋森（甲方）及济南隆越市场运营管理有限公司（丙方，于2013年12月19日变更名称为山东西街工坊创意文化产业园有限公司，即被告西街工坊公司）签订《铺位使用权合同》一份，约定：甲方授权丙方全权代表甲方办理西街工坊项目相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜；丙方同意将营市西街18号西街工坊的一层A区31#铺位的使用权有偿转让给乙方，总建筑面积6.19平方米，转让总价为77375元；丙方同意自本合同签定后该铺位使用权自动转让给乙方，乙方获得该铺位使用权的年限自2012年6月19日至2032年6月18日止，共计20年。同时丙方承诺在上述使用权转让合同期满后，乙方可以0租金优先续约该铺位后续10年的使用权；为了乙丙双方共同利益考虑，双方约定该铺位自使用权正式转让后8年内为委托经营时间；委托经营期间，乙方可以转让但不可以自主经营；委托经营期过后，乙方可自主经营或转租。乙方转租他人无需征求丙方之同意，但应当将转租事宜书面通知丙方；甲方保证该铺位产权权属清楚，归甲方所有，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理，并承担诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲、丙方共同负责赔偿；该铺位使用权转让后原丙方享有的权利和该铺位应履行的义务均由乙方享有和承担。关于付款方式，合同约定乙方须在签定本合同当日向丙方一次性支付上述铺位使用权转让总价77375元（含已付定金）。该合同在第二部分“现就乙方拥有使用权的铺位用于丙方经营事宜达成协议如下”处约定：乙方同意按下列条款和条件将上述铺位有偿租赁给丙方经营；乙丙双方同意在乙方向丙方交付上述铺位和租赁终止时丙方向乙方返还上述铺位时均以现状交接；乙丙双方所约定的租赁期限为8年，自2012年6月19日至2020年6月18日；签订本合同当日，乙方即向丙方交付上述铺位，视为乙方已经履行了交付义务；租金条件，双方确定租赁期限内上述铺位每季的租金为2418元，上述铺位租金丙方按一季为一支付期，需在签定本合同当日支付给乙方首季租金2418元，以后每季的付款日期为距前一支付日期一季后的1个月内支付；乙方同意将上述铺位交由丙方或丙方合作方设计和装修，保证丙方在租赁期内正常经营、依法经营不受乙方干预。合同并约定了乙方及丙方的权利与义务、违约责任等其他事项。
在上述合同后附有铺位图，合同所约定的31#铺位在其上进行了标注。合同后附有2011年7月20日被告宋森出具的《委托书》一份，载明被告宋森为委托方，济南隆越市场运营管理有限公司（即被告西街工坊公司）为受托方，内容为：本人（被告宋森）特委托济南隆越市场运营管理有限公司作为我的合法代理单位，全权代表我办理西街工坊项目相关铺位的使用权转让、招商、租赁等事宜，对其在办理上述事项过程中所签署的相关文件，我均予以认可并承担相应的法律责任。此外，上述合同后还附有2011年7月20日被告宋森及被告隆越公司共同出具的《担保书》一份，载明，“西街工坊”创意文化产业园产权持有人宋森陈述并承诺：我授权济南隆越市场运营管理有限公司在出租西街工坊商铺使用权时，就前8年统一经营期内客户的租金支付和统一经营期结束后使用权回购的相关约定，在济南隆越市场运营管理有限公司无法按照相关合同履约时，我同意以“西街工坊”创意文化项目的产权价值作担保给予偿付；山东隆越置业有限公司同意同时承诺承担上述事宜的连带责任。
上述合同签订当日，原告赵元玲按照约定向被告西街工坊公司支付了铺位款77375元，同日，被告西街工坊公司支付2012年6月19日至2012年9月18日租金2418元。
此后，被告西街工坊公司按约定向原告赵元玲支付了2015年6月17日之前的租金。2015年9月11日，被告西街工坊公司支付租金967.20元，此后未再支付租金。
被告宋森及被告西街工坊公司在本案审理中提交《拍卖成交确认书》、发票及所有权人为济南某厂幢4的房屋所有权证，用以证实被告宋森作为买受人，于2010年9月29日通过拍卖的形式取得了济南某厂全部破产财产，被告宋森及被告西街工坊公司辩称本案所涉的位于济南市的西街工坊产业园的商铺即是在济南某厂的原有房屋基础之上改造而来，其认为与原告赵元玲签订的合同应为有效。原告赵元玲对上述证据提出异议，认为合同无效。经审查，被告宋森与被告西街工坊公司所提供的《房屋所有权证》中未有涉案商铺的记载。
以上事实，有原告赵元玲提供的《铺位使用权合同》、《委托书》、《担保书》、收据、账户明细，被告宋森及被告西街工坊公司提供的《拍卖成交确认书》、发票、《房屋所有权证》及双方当事人的陈述为凭。
本院认为，原告赵元玲在本案审理中提供的《铺位使用权合同》，从内容上看系被告宋森将其通过拍卖取得原济南某厂厂区相应房屋、铺位出租给原告赵元玲使用，原告赵元玲向其支付租金（一次性交纳20年），然后原告赵元玲又通过将铺位交由被告宋森委托的被告西街工坊公司统一经营来获取收益，该合同应认定为租赁合同，由该合同在当事人之间建立起租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。在本案审理中，被告宋森及被告西街工坊公司仅提供的《拍卖成交确认书》及发票，以上证据显示被告宋森作为买受人，通过拍卖购买方式取得了原济南某厂的相应财产，但并不能证明本案涉及铺位已取得了建设工程规划许可。在本案审理中，被告宋森及被告西街工坊公司也均未能提供本案涉及铺位的相应建设工程规划审批手续等，故本院确认原告赵元玲与被告宋森、被告西街工坊公司于2012年6月19日签订的《铺位使用权合同》无效。原告赵元玲要求确认合同无效予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价赔偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2012年6月19日签订的《铺位使用权合同》明确约定“甲方（被告宋森）授权丙方（被告西街工坊公司）全权代表甲方办理西街工坊项目相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜”，由此表明该合同所涉铺位的出租方为被告宋森，该事实与被告宋森通过拍卖取得原济南某厂财产的事实亦相吻合。此外，原告赵元玲提供的证据中还包括被告宋森向被告西街工坊公司出具的委托书，也明确表明了被告宋森委托被告西街工坊公司作为其合法代理单位，全权代表其办理相关铺位使用权转让、招商、租赁等事宜。因此，应认为原告赵元玲与被告宋森为《铺位使用权合同》的实际相对双方，被告西街工坊公司系被告宋森的委托代理方。据此，被告宋森应当作为合同主体承担向原告赵元玲返还铺位使用权转让款77375元的义务。
另，原告赵元玲与被告宋森、被告西街工坊公司于2012年6月19日签订《铺位使用权合同》时，被告西街工坊公司虽为被告宋森的代理方，但其后其不仅收取了原告赵元玲的款项，还以收取的使用权转让款项作为主要资金投入到西街工坊项目的经营、运转过程中，因此其应对被告宋森向原告赵元玲返还铺位使用权转让款承担连带责任。
原告赵元玲另起诉了被告隆越公司，根据被告隆越公司与被告宋森共同出具的《担保书》，表明被告隆越公司就西街工坊商铺使用权出租事宜承担连带责任，故被告隆越公司亦应对被告宋森向原告赵元玲返还铺位使用权转让款承担连带责任。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告赵元玲与被告宋森、被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司于2012年6月19日签订的《铺位使用权合同》无效；
二、被告宋森于本判决生效之日起十日内向原告赵元玲返还铺位使用权转让款77375元；
三、被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司对上述第二项承担连带清偿责任；
四、被告山东隆越置业有限公司对上述第二项承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1734元，由被告宋森、被告山东西街工坊创意文化产业园有限公司、被告山东隆越置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李子萍
人民陪审员 高金辉
人民陪审员 姜丽丽
二〇一六年十二月七日
书 记 员 裴立红