安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终6879号
上诉人（原审被告）：储太余，男，1974年8月3日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
被上诉人（原审原告）：刘夫平，男，1974年5月4日出生，汉族，住安徽省合肥市长丰县双凤开发区。
委托诉讼代理人：杨冰，安徽天禾律师事务所律师。
上诉人储太余因与被上诉人刘夫平房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2017）皖0121民初3815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
储太余上诉请求:1、撤销原判，改判支付刘夫平121963元租金、不支付刘夫平违约金或发回重审；2.一、二审诉讼费用由刘夫平承担。
事实和理由：1、一审认定事实不清、违约责任不明、违约金这高，有违公平。双方于2016年5月5日签订合同，截至2017年9月12日前租金均正常支付，2017年8月12日为下季度租金交付日，该日期之前由于经营亏损，一直与刘夫平协商酌情降低房租，但其一直未同意。8月20日在饭店与刘夫平协商，其同意将押金转成租金来支付2017年9月13日至2017年12月12日的房租，并同意储太余有权在此期间转让饭店，但未签字。2017年12月6日刘夫平在未通知储太余的情况下注销了正在经营中的饭店营业执照，导致停业直接经济损失超过10万元。储太余遂以短信通知和快递律师函的形式通知刘夫平要求解除合同，同时撤离房屋，刘夫平一直不予理睬，直到2018年4月12日才和储太余就房屋作了交接。2018年4月，刘夫平将房屋转让给崔云龙并收取了相应转让费40万元，该转让费本应由储太余收取，刘夫平违背合约精神违约在先，应作出合理赔偿。2、储太余在2018年3月19日采取书面和短信方式要求收回房屋，刘夫平拒绝接收，实际房租应计算至2018年3月19日，按合同计算金额为139785，扣除储太余其他损失，实际欠房租121963元。违约金数额过高，经计算应为1600元，故一审判决10万元违约金不合法。3、一审适用法律存在错误，具体到本案中，刘夫平的利益并未受损，相反储太余遭受了诸多损失，理应受到补偿，一审不顾事实和法律，作出错误判决，严重损害了储太余利益，请二审查明事实，公正判决。
刘夫平辩称：上诉请求无事实和法律依据。第一，本案系储太余违约支付租金，并因经营不善而单方面解除租赁合同。因此储太余应当支付欠付租金并承担违约责任。第二，储太余认可租金实际支付至2017年9月12日，自该日起直到合同实际解除之日，储太余应当支付相应的租金。一审已经查明双方合同实际于2018年4月12日解除，解除之前的欠付租金应当由储太余支付。至于储太余所称将租赁保证金冲抵欠付租金，实际上未经过刘夫平同意，况且储太余缴纳租赁保证金，一审法院已经将此笔款项冲抵了租金和应付的违约金。第三，因储太余违约在先，刘夫平要求承担违约责任，事实和理由均充分。从预期利益看，双方合同的租赁期限为5年，合同解除之后尚余44个月29天期限，剩余期限的租金达到了195万元，而一审法院仅判决储太余承担10万元的违约金，实际上并不能弥补刘夫平的损失。从转租来看，合同解除后刘夫平重新对外出租，扣除免租期和签约的机会成本，实际上违约金不能弥补损失。因此，违约金10万元符合合同法相关规定，是守约方应当享有的合同权利。第四，至于储太余在上诉状中所称的事实和理由，一审法院已经进行认定，储太余欠付租金的金额事实清楚，违约责任认定理由充分。
刘夫平向一审法院起诉请求：1、判令解除刘夫平与储太余签订的《房屋租赁合同》；2、判令储太余支付刘夫平租金至合同结束之日止；3、判令储太余支付刘夫平违约金571999.9元；本案诉讼费由储太余承担。
一审法院认定事实：2016年5月5日，刘夫平与储太余签订《房屋租赁合同》，租赁期限为5年，自2016年5月12日至2021年5月21日，租金为520000元每年，租金每季度支付，具体支付方式为下期租金在应交房租季度30天前支付（即2016年8月12日前支付2016年9月13日至2016年12月12日的季度租金）。合同签订当日，储太余支付租赁保证金130000元。该合同第五条约定：乙方（储太余）承租期内未经甲方（刘夫平）同意不得提前终止合同，否则保证金及已缴纳未使用房租不予返还，除此以外还应支付已签合同但未履行租赁期限的房屋应缴租金的50%作为违约金，同时甲方有权单方面解除双方合同，并无条件收回房屋、留置室内物品。自2017年8月12日起，储太余拒不支付房屋租金，刘夫平多次催要未果，诉至法院。
一审另查明，2018年4月12日，双方经协商达成协议书，储太余将租赁房屋及配套设施返还给了刘夫平。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。储太余租赁刘夫平房屋，应当按照约定的期限支付租金，储太余无正当理由未依据合同约定按期支付租金，且经刘夫平催要，仍未支付租金，按照合同约定及《合同法》第227条的相关规定，刘夫平可以解除合同。2018年4月12日，双方自行签订协议书，完成租赁物的返还，应视为双方签订的《房屋租赁合同》已实际解除。储太余应支付刘夫平2017年9月13日至2018年4月12日的房屋租金合计303333.3元。储太余拖欠租金系违约行为，应承担相应的违约责任，但双方在合同中约定的违约金过高，一审法院结合储太余拖欠租金的时间及双方合同履行的程度，酌定违约金为100000元。扣除储太余支付的租赁保证金130000元，储太余还应支付刘夫平租金及违约金合计273333.3元。有关刘夫平、储太余的其他主张及辩解，因无证据证实，不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、储太余于判决生效之日起十日内一次性支付刘夫平租金173333.3元并支付违约金100000元；二、驳回刘夫平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10820元减半收取为5410元及保全费4070元，由刘夫平负担5788元，由储太余负担3691元。
二审中，储太余提交两组证据。证据1：三股东之间的微信聊天记录截图4张，证据2：合肥蓝白装饰有限公司盖章的北城鸿运楼装修改造成本清单1张。共同证明刘夫平同意储太余将13万元保证金抵扣租金，且同意我方对外转租，转让费是40万元和10万元设备购买费，该50万元不应当由刘夫平收取，我方装修费用50万元。
刘夫平质证意见：证据1、证据2三性及证明目的不予认可。证据2只是单方提交的书面清单，实际是否发生不能确定，即使实际发生装修费用，也属于储太余应当承担的经营风险，与我方无关。
对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，储太余租赁刘夫平房屋，应当按照约定的期限支付租金，储太余未依据合同约定按期支付租金，且经催要后仍未支付租金，刘夫平有权解除合同。储太余、刘夫平对欠付租金的起点为2017年9月13日无异议，对于截止时间的认定，储太余主张按2018年3月19日计算，刘夫平不予认可，认为案涉《房屋租赁合同》于2018年4月12日解除，解除之前的欠付租金均应支付。本院亦认可一审关于该节事实的认定，所欠租金应支付至合同实际解除之日。
关于储太余缴纳租赁保证金13万元，一审已经将此笔款项冲抵了租金和应付的违约金。《房屋租赁合同》第五条约定如储太余违约还应支付已签合同但未履行租赁期限的房屋应缴租金的50%作为违约金，同时刘夫平有权单方面解除合同等。一审鉴于该约定的违约金过高，故酌定储太余支付违约金10万元并无不当。
关于储太余上诉所称刘夫平将房屋转让给崔云龙并收取的转让费应由储太余收取，不属本案审理范围。
综上所述，储太余的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5400元，由储太余负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 马枫蔷
二〇一八年十一月八日
书记员 丁玉洁
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。