广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第5890号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周胜春。
委托代理人：周冬喜，广东海云天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄炽辉。
委托代理人：林燕婷，广东百健律师事务所律师。
上诉人周胜春因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第642号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年5月21日，周胜春与黄炽辉签订《租赁合同》，双方约定由周胜春向黄炽辉承租其所有的位于番禺区南村工业园东侧1号B仓厂房，该厂房总建筑面积为1258平方米，侧面地块面积为337平方米，正面通道面积90平方米；签订合同当天由周胜春向黄炽辉支付保证金55467元以及首月租金18489元；黄炽辉于2014年5月21日前将厂房交付给周胜春使用，交付之后由周胜春使用该厂房所产生的费用由周胜春承担；租期为6年，从2014年6月1日至2020年5月30日止，免租期为2014年5月21日至2014年5月30日，每月5日之前支付当月租金；租赁期内，周胜春逾期支付租金，每逾期一天，按未支付租金的1%向黄炽辉支付滞纳金，拖欠租金超过15天，则视为周胜春违约，黄炽辉有权解除合同，收回该建筑物，没收保证金；周胜春使用该建筑物产生的水、电、垃圾、治安等一切费用均由周胜春支付并须按月结算；电费1.3元/度。双方签订合同后，黄炽辉如约向周胜春交付厂房，周胜春亦向黄炽辉交付了保证金55467元及6月份租金18489元。随后，周胜春搬入诉涉厂房。
2014年6月中下旬，因诉涉厂房为违章建筑，番禺区南村镇多部门联合执法，要求黄炽辉自行拆除。周胜春于7月中下旬搬离诉涉厂房。
2015年6月5日，周胜春向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、周胜春与黄炽辉于2014年5月21日签订的租赁合同无效，黄炽辉退还首月租金18489元和押金55467元；2、黄炽辉赔偿周胜春各项损失合共160300元（其中搬运费65000元、装修费45000元，付力迪展览公司违约金15000元、员工工资35300元）。2015年7月6日，黄炽辉向原审法院提起反诉，请求判令：1、周胜春向黄炽辉支付2014年7月诉涉厂房的租金18489元及滞纳金18489元（滞纳金按合同约定计算，并以租金为限）；2、周胜春向黄炽辉支付使用诉涉厂房所产生的电费20365.8元及利息1222元（利息以银行同期贷款利率计算至清偿之日）；3、周胜春向黄炽辉支付中介服务费18489元及利息（利息以银行同期贷款利率计算至清偿之日）；4、诉讼费用周胜春承担。
在原审庭审过程中，周胜春主张因承租黄炽辉提供的违建厂房，导致相关损失，要求黄炽辉赔偿其搬运费65000元、装修费45000元、向案外人支付违约金15000元、支付工人工资35300元，为此，周胜春提供了以下四组证据：一、协议书、收款收据、毕仕润的身份证复印件，拟证明周胜春将工厂从海珠区搬到诉涉厂房共花费搬运费65000元；二、《工程/施工合同》、收据、厂房及办公室装修工程报价、送货单等，拟证明其装修诉涉厂房花费45000元；三、《工程制作/施工合同》、违约协议书、收款收据，拟证明其因诉涉厂房被拆无法履行合同，需向案外人支付违约金15000元；四、支付证明，拟证明其支付蔡文超、周坤、许武峰、何超、周航、李中普、王能平、陈坤阳、胡明等6月1日至15日、7月10日至31日的工时工资35300元。黄炽辉对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。同时，黄炽辉主张周胜春赔偿其电费20365.8元、中介费18489元，为此，黄炽辉提供了以下两组证据：一、用电协议、电表图片（电表显示用电量为15666kWh）、收据，并称周胜春是第一手租客，该电量全为其使用，拟证明周胜春使用诉涉厂房电费为20365.8元；二、收据、广州市工商行政管理局出具的证明，拟证明其周胜春串通中介人员收取其中介费18489元。周胜春对上述证据均不予认可，但确认承租诉涉厂房至今未向黄炽辉交纳电费，但认为其用电量很少，可以忽略不计。
另查明：诉涉厂房未取得房产证，亦未取得《建设工程规划许可证》，现因涉及违法搭建已被拆除。
原审法院认为：诉涉厂房未取得房产证，亦未取得《建设工程规划许可证》，故诉涉的《租赁合同》应认定为无效合同。因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，黄炽辉明知诉涉厂房未取得房产证及《建设工程规划许可证》，仍进行出租，周胜春未查看诉涉厂房的权属情况就承租，双方均有过错，应各自承担相应的责任。
关于周胜春主张黄炽辉退还2014年6月租金18489元、保证金55647元，以及黄炽辉主张周胜春支付2014年7月租金18489元及相应滞纳金的问题。因诉涉租赁合同无效，黄炽辉收取周胜春的保证金55647元应予退还。周胜春主张南村镇城管于2014年6月16日要求其撤场，并要求黄炽辉自行拆除，而黄炽辉亦确认周胜春的工厂在2014年6月1日至15日仍在开工，因此，周胜春仍应向黄炽辉支付2014年6月1日至15日期间诉涉厂房的使用费，相关使用费应为9244.5元（18489元/月÷30天/月×15天），故黄炽辉仍应向周胜春退还租金9244.5元（18489元-9244.5元）。鉴于该厂房因涉嫌违建被责令限期拆除，其已丧失使用功能，周胜春亦只在诉涉厂房内进行搬迁准备，因此，黄炽辉主张周胜春支付2014年7月租金及相应的滞纳金，缺乏法律和事实依据，不予支持。
关于周胜春主张黄炽辉赔偿厂房搬运费65000元、装修费45000元、向案外人支付违约金15000元、支付员工工资35300元的问题。首先，周胜春选定诉涉厂房作为其工厂地址并将原厂房的生产设备搬迁到诉涉厂房，属其自主经营决策，其主张黄炽辉赔偿厂房搬运费65000元，缺乏法律和事实依据，原审法院不予支持。其次，虽周胜春提供了《工程/施工合同》、厂房及办公室装修工程报价、收据及相关送货清单拟证明其装修诉涉厂房花费45000元，但周胜春认为该装修费用明显过高，结合该厂房原为仅通水电的铁皮简易厂房，且面积为1000多平方米，周胜春进行生产经营必然对其进行装修，故应认定诉涉厂房存在装修事实。鉴于诉涉厂房已经被拆除，相关装修残值亦无法确定，根据客观事实，酌情判令黄炽辉赔偿周胜春装修费20000元。再次，周胜春主张因厂房拆除导致无法向案外人交付展柜而支付违约金15000元，仅提供了《工程制作/施工合同》、违约协议书及收款收据，但黄炽辉对此均不予确认。周胜春无法提供充分证据证明该间接损失实际存在，对周胜春的该项主张，不予支持。最后，周胜春支付工人6月1日至6月15日及7月10日至31日的工资，属其正常生产经营支出，其主张黄炽辉予以赔偿，缺乏法律和事实依据，不予支持。
关于黄春辉主张周胜春支付诉涉厂房产生的电费20365.8元及相应利息、其向案外人支付中介费18489元的问题。黄炽辉主张周胜春是诉涉厂房的第一手租客，该厂房的产生的电费均为其工厂经营过程中产生，周胜春提供的电表照片拟证明周胜春在诉涉工厂的用电量为15666kWh,租赁合同约定电价为1.3元/度，故电费为20365.8元。周胜春对上述用电量不予认可，但确认从承租诉涉厂房至搬走期间一直未有缴纳电费。首先，周胜春从免租期即2014年5月21日就进入诉涉厂房进行装修事宜，且其一直正常工作至2014年6月16日，其亦在2014年7月中下旬才搬走，该段期间发生装修用电、正常经营用电及搬迁用电等。其次，诉涉厂房面积为1000多平方米，从周胜春提供的工程报价单及图片看出相关开关布线多达44个、插座36个，风管1个，空调3个。再次，由于诉涉厂房从附近鸡场拉电线供电，黄炽辉所有的厂房亦只有诉涉厂房是承租状态，且其亦提供用电协议及收据证明其向鸡场交付电费20365.8元。结合上述情况及生活经验，黄炽辉向周胜春主张电费20365.8元亦符合常理，故对黄炽辉的该项主张，予以支持。至于黄炽辉主张周胜春支付逾期支付电费的利息问题，因诉涉厂房为违章建筑，双方因拆违搬迁而未进行相关结算，故对周胜春的该项主张，不予支持。黄炽辉主张周胜春与中介人员串通，要求其赔偿其支付的中介费，缺乏法律和事实依据，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2015年9月1日作出判决：一、确认周胜春与黄炽辉于2014年5月21日签订的《租赁合同》无效；二、黄炽辉在判决发生法律效力之日起十日内向周胜春退还保证金55467元；三、黄炽辉在判决发生法律效力之日起十日内向周胜春退还租金9244.5元；四、黄炽辉在判决发生法律效力之日起十日内向周胜春赔偿装修款20000元；五、周胜春在判决发生法律效力之日起十日内向黄炽辉支付电费20365.8元；六、驳回周胜春的其余诉讼请求；七、驳回黄炽辉的其余反诉请求。本诉受理费9009元、反诉受理费880.5元，合共9889.5元，由周胜春负担3461元，黄炽辉负担6428.5元。
判后，上诉人周胜春不服原判，向本院提起上诉称：一、原审判决认定责任不当。南村地区厂房出租多为无证出租，法院审案要面对现实，出租人故意违法出租与承租人无奈接受现实责任不同，况且原审判项中黄炽辉不但未承担任何损失并且还拿到了本不该拿的虚报的电费。二、关于搬运费问题。周胜春因合同到期从赤沙搬到南村，涉讼厂房被强拆又从南村搬到现在仍在使用的新造，如果不是黄炽辉的违法骗租周胜春就不存在多一趟运输费用。搬了三、四十车的机器设备材料肯定要支付搬运费，合同法规定，“合同无效有过错一方应当赔偿对方损失”，搬运费用必须判赔。三、关于员工工资和赔偿案外人损失问题。搞装修搭展柜不养工人是不行的，无效租厂搬进搬出工人窝工这是损失不是正常支出，未完成客户的任务就得赔偿损失，至于证据充分与否不是关键，民事案件不同于刑事案件，在证据方面不要求充分确凿，只要求概然性即一般人认可即可，工人工资损失和案外人违约损失均应判赔。四、装修费问题。一审判决酌定装修费2万元损失没有依据，2万元不够买照明所需材料，更何况还有用水、房屋间隔和人工费用等，法院理应照准周胜春的诉讼请求。五、关于电费问题。黄炽辉用电不等于周胜春用电，黄炽辉要烧焊建大片厂房日夜抢建需要大量用电，周胜春是小本经营正常生产时每月都只需电费千元左右(一审已示证)，拆除期间未开工用电极少，因当初黄炽辉觉得理亏而免了电费双方未读数电表。退一步讲，现时黄炽辉主张电费，根据谁主张谁举证原则黄炽辉应拿出双方认可的用电数量方可计费，将黄炽辉的用电当作周胜春的用电是不当的。请求法院判决：撤销原审判决第三、四、五、六项，改判支持周胜春在一审诉讼中的所有诉讼请求。
被上诉人黄炽辉答辩称：根据周胜春一审庭审时明确陈述“被告称这片厂房都是他修建的，都没有房产证和建筑规划许可证”，可得知周胜春在承租时就知道厂房并无规划、并无报建，周胜春是贪图涉案厂房的租金比有规划的厂房便宜而承租的，其自身对此应承担大部分的责任。黄炽辉虽对一审判决中要求黄炽辉向周胜春退回租金及赔偿装修款2万元的判项有异议，但考虑到涉案厂房无合法报建手续，为避免浪费司法资源才无提出上诉。黄炽辉对周胜春的上诉理由不予确认。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为:周胜春与黄炽辉签订的《租赁合同》，因诉涉厂房未经报建许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原判认定周胜春、黄炽辉双方于2014年5月21日签订的《租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定而无效依据充分，本院予以确认。由于法律、司法解释均是向社会公布，不论出租人或承租人均可知晓，故周胜春以其是承租人“无奈接受现实”为由要求认定其对于合同无效的过错责任小于黄炽辉的过错责任依据不足，原判认定周胜春、黄炽辉对合同无效均存在过错，应各自承担相应责任并无不当。
关于搬运费的问题。周胜春租用黄炽辉的厂房用于存放材料生产展柜，因此，当番禺区南村镇有关部门要求黄炽辉自行拆除诉涉厂房时，周胜春必然面临搬运存放材料的问题。鉴于双方对于合同无效均有过错，搬运费为其必然发生的费用，该部分属于因合同无效而产生的损失。周胜春在本案中只提交了搬入诉涉厂房搬运费的证据，未提交搬出诉涉厂房搬运费的证据，考虑到周胜春的举证情况，本院酌情判决黄炽辉承担10000元。
关于员工工资和赔偿案外人损失问题。周胜春作为经营者，雇请相关人员及对外签订合同均属于其自身经营的问题，原审法院据此不予支持周胜春主张该部分的损失赔偿并无不当。而对于装修费，原审法院根据双方均存在过错及周胜春的举证情况，酌定黄炽辉赔偿20000元的处理可行，周胜春要求黄炽辉承担全部装修损失费用依据不足，本院不予支持。
关于电费问题。黄炽辉对于周胜春的用电量未能提交双方确认的电表读数，其在原审期间提供的用电协议、电表图片均不能证明是周胜春承租诉涉厂房而使用的用电量，特别是黄炽辉作为出租人明知诉涉厂房要拆除，如按其提供的电表显示电费高达20365.8元的情况下仍不要求周胜春予以确认或通过其他方法予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，黄炽辉应承担举证不能的后果。原审法院采信黄炽辉主张的用电量并判决周胜春支付电费20365.8元依据不足，本院予以纠正。考虑到周胜春承租期间必然产生电费，本院酌情判决周胜春支付电费2000元。原审法院对于其他争议款项的处理并无不当，本院予以维持。上诉人周胜春上诉有理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、维持广州市番禺区人民法院(2015)穗番法石民初字第642号民事判决第一、二、三、四、六、七项;
二、变更广州市番禺区人民法院(2015)穗番法石民初字第642号民事判决第五项为：周胜春在本判决书送达之日起十日内向黄炽辉支付电费2000元;
三、黄炽辉在本判决书送达之日起十日内向周胜春支付搬运费10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费9009元、反诉受理费880.5元，合共9889.5元，由周胜春负担3461元，黄炽辉负担6428.5元。二审案件受理费3461元，由周胜春负担2813元，黄炽辉负担648元。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年二月十七日
书 记 员 徐毅敏