福建省南安市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）闽0583执异17号
案外人谢玮龙，男，1986年2月13日出生，住福建省安溪县。
申请执行人杨福全，男，1975年9月26日出生，住福建省南安市。
被执行人陈雅凤，女，1981年7月5日出生，住福建省安溪县。
被执行人黄国钦，男，1979年1月1日出生，住福建省安溪县。
本院在执行申请执行人杨福全与被执行人陈雅凤、黄国钦民间借贷纠纷一案中，案外人谢玮龙向本院提出执行异议，请求本院解除对福建省安溪县的商品房的司法查封措施。本院受理后，依法进行审查，现已审理终结。
案外人谢玮龙称，2014年4月6日其通过安溪中凯房产中介行居间介绍与被执行人洽谈前述房屋转让事宜，经三方好友协商，达成房屋买卖事宜。2014年4月6日被执行人收取案外人定金5万元，并签署《定金收条》一份交案外人收执，其中双方约定了房屋总价款为148万元。2014年4月11日三方正式签订《预定房屋买卖合同》，确认该房屋买卖的价格、过户及税费承担、房屋交接及文件保管、双方的权利义务及违约条款等，同日案外人向被执行人支付了预购房款110万元（含定金），被执行人陈雅凤出具《收条》一份交案外人收执。被执行人于2014年4月9日办理了授权委托公证，将包括出售、办理产权证等权利委托案外人指定的谢全保（系案外人之父）行使。事后，双方依约进行了房屋交接及文件交接，案外人也支付了中介费用，同时按照合同约定以陈雅凤的名义逐月支付了房屋月供，并已实际使用至今。案外人欲办理房屋产权过户登记手续时，发现被执行人与他人有债权债务纠纷，该房产已被法院查封，无法办理过户登记。案外人于2014年9月22日向安溪县人民法院提起确认之诉，安溪县人民法院经开庭审理，作出（2014）安民初字第5365号民事判决书，确认案外人与被执行人之间签订的《预定房屋买卖合同》合法有效。综上，案外人是通过房产中介在争议房产被人民法院财产保全之前就与被执行人陈雅凤、黄国钦签订购房合同，办理了房产全权委托公证，已支付了全部的房价款，2014年4月起已交付房屋并实际入住使用至今，且该房自2014年5月起至今每个月的按揭款及物业费、水电费均由案外人支付，从未中断。案外人作为善意第三人，已支付了全部房款并合法占有讼争房产，有权依据《物权法》等相关法律法规之规定，取得讼争房产的所有权。
经审查查明，本院在执行申请执行人杨福全与被执行人陈雅凤、黄国钦、弘凤实业（福建）有限公司民间借贷纠纷一案中，依据已经发生法律效力的福建省南安市人民法院（2014）南民初字第5994号民事判决书，于2015年7月9日向被执行人陈雅凤、黄国钦、弘凤实业（福建）有限公司发出执行通知书，责令被执行人陈雅凤、黄国钦立即支付给申请执行人杨福全借款人民币2000000元及利息（利息自2013年8月6日起至实际还款之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利计算），并加倍支付迟延履行期间的债务利息，同时缴纳案件受理费人民币27280元、执行费人民币22400元；责令被执行人弘凤实业（福建）有限公司对被执行人陈雅凤、黄国钦的上述债务承担连带清偿责任；如逾期未履行的，被执行人应当在履行期限届满三日内如实向本院申报财产，但被执行人陈雅凤、黄国钦、弘凤实业（福建）有限公司未能履行生效法律文书所确定的义务，也未向本院申报财产。查控到被执行人陈雅凤名下有址在安溪县。本院依法作出执行裁定书，于2015年7月28日到安溪县房地产交易所对该房产进行轮候查封。案外人谢玮龙于2017年3月21日向本院提出执行异议，请求本院解除对福建省安溪县的商品房的司法查封措施。同时提供《预定房屋买卖合同》等证据（详见证据材料清单）证明。
另查明，2015年1月5日，就原告谢玮龙与被告陈雅凤、黄国钦合同纠纷一案，福建省安溪县人民法院作出（2014）安民初字第5365号民事判决书，认定事实包括：“被告黄国钦、陈雅凤于2003年1月6日办理结婚登记手续，2013年8月14日办理离婚登记。被告陈雅凤于2009年8月14日向福建力标集团有限公司购买址在安溪县的商品房，面积123.52平方米，总价款616365元，已交首付款126365元，余款490000元以向中国建设银行股份有限公司安溪支行按揭贷款的方式支付。2004年4月6日，原告谢玮龙通过安溪中凯房地产营销策划代理有限公司介绍与陈雅凤洽谈讼争房产的转让事宜，经三方协商达成一致意见，同日陈雅凤收取案外人定金人民币50000元并出具定金收条一份交原告收执，该收条同时约定，房款为1480000元，按揭款380000元由购买者继续按揭，余款1100000元签合同当日付清。第一次办证由出售方承担，办理产权变更登记由购买者承担，并约定取得两证之日起30日内办理两证变更手续等。2014年4月11日，被告陈雅凤、黄国钦作为甲方（出卖方）、原告谢玮龙作为乙方（买受人）、安溪中凯房地产营销策划代理有限公司为丙方签订《预定房屋买卖合同》，该合同约定：甲方自愿将向福建力标集团有限公司购买址在安溪县的房屋出售给乙方；房屋的借款为人民币1480000元，甲方尚欠中国建设银行股份有限公司安溪支行按揭款380000元。从2014年5月份起由乙方负责偿还，贷款合同书、银行存折、自动取款卡密码自签订合同之日起交由乙方保管，甲方与银行的权利义务全部归乙方，乙方必须按时交款，如果逾期交款造成甲方信用问题应赔偿甲方人民币20000元；以上房款交付之时，甲方应出具收条为证。甲方在房地产开发公司通知可以办理权属证书时，应在30天内及时按房地产开发公司的要求提交办证所需材料并通知乙方，乙方应积极配合，如果甲方超出30天的期限办理，则甲方向乙方支付违约金每天人民币300元。办理甲方名下产权所需契税等费用由甲方承担。甲方保证自己系上述房屋的合法产权人，并且没有产权及债权债务纠纷，并且保证在签订本《预定房屋买卖合同》之后不会再将该房产出售给他人，在上述房产过户到乙方名下之前产生的一切与甲方有关的债务纠纷由甲方负责清理。乙方应在房地产开发有限公司办好“两证”后30天内到银行办理解押手续（提前还贷由乙方负责，所退保险费归乙方）并领取“两证”。如果乙方超过30天的期限到银行办理解押手续，则向甲方每天支付人民币1000元的违约金。甲方不得凭自己的身份证私自领取“两证”，否则视为甲方诚信违约，应向乙方赔偿人民币500000元作为违约金。乙方应在取得“两证”之日起30天内到土地、房产管理部门办理产权变更手续，该房屋变更登记所需税费由乙方负担。如果超出30天的期限，则向甲方每天支付人民币1000元的违约金。丙方应协助甲、乙在前述期限内办理产权变更登记手续，若出现前述纠纷，甲、乙、丙三方尽量协商解决，如无法达成一致，丙方愿意与守约方向违约方提出民事赔偿。上述房屋买卖中介费在签订本合同之日付清。甲、乙双方约定于2014年4月18日前甲方将合同约定的房屋及附属设施正式交付给乙方，该房屋的水、电开户、物业等各项费用的付讫凭证及该房屋钥匙交于乙方验收，交付前已发生的前述费用由甲方负责，交付后发生的费用由乙方负责。该合同同时约定了涉及讼争房屋的其他权利义务、违约责任条款。合同签订的当天原告支付被告购房款1100000元（包含定金），被告出具收条一份交由原告收执。原告并支付中介费，同时按约定逐月支付房屋月供，但至今没有还清按揭贷款。该房屋原告实际使用至今。原告已办理自来水过户登记手续，讼争房产现已以原告的名义缴纳物业管理费、公共维修金、水电公摊等费用。两被告至今没有取得讼争房产的权属证书。该房屋于2014年5月19日被厦门市思明区人民法院查封，2014年5月30日被泉州市中级人民法院轮候查封，无法办理过户手续。因原告无法办理二手房屋产权过户手续，于2014年9月22日向厦门市思明区人民法院提起诉讼，该案经法院判决：“一、确定原告谢玮龙与被告陈雅凤、黄国钦就座落于安溪县的房屋于2014年4月11日所签订的《预定房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告谢玮龙的其他诉讼请求”，该判决书已发生法律效力。
另查明，被执行人于2014年4月9日办理了授权委托公证，将包括出售、办理产权证等权利委托案外人指定的谢全保（系案外人之父）行使。事后，双方依约进行了房屋交接及文件交接，案外人也支付了中介费用，同时按照合同约定以陈雅凤的名义逐月支付了房屋月供，并已实际使用至今。案外人欲办理房屋产权过户登记手续时，发现被执行人与他人有债权债务纠纷，该房产已被法院查封，无法办理过户登记。案外人于2014年9月22日向安溪县人民法院提起确认之诉，安溪县人民法院经开庭审理，作出（2014）安民初字第5365号民事判决书，确认案外人与被执行人之间签订的《预定房屋买卖合同》合法有效。综上，案外人是通过房产中介在争议房产被人民法院财产保全之前就与被执行人陈雅凤、黄国钦签订购房合同，办理了房产全权委托公证，已支付了全部的房价款，2014年4月起已交付房屋并实际入住使用至今，且该房自2014年5月起至今每个月的按揭款及物业费、水电费均由案外人支付，从未中断。
本院认为，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人提供已发生法律效力的福建省安溪县人民法院作出的（2014）安民初字第5365号民事判决书等相关证据证明其在执行法院查封涉案房产之前已经订立房屋买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该房产，并支付全部购房款，办理了房产全权委托公证手续，双方在办理房产过户手续时因该房屋被法院查封而未能办理过户登记。综上，案外人谢玮龙的异议理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第五条、第十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）款、第二十八条的规定，裁定如下：解除对福建省安溪县的商品房的司法查封措施。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 黄文庆
审判员 蔡文鑫
审判员 黄文胜
二〇一八年八月八日
书记员 林志源