湖南省慈利县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0821民初3610号
原告：王子圣，男，1965年12月2日出生，汉族，住湖南省慈利县。
原告：陈琼芳，女，1973年6月25日出生，土家族，住湖南省慈利县。
委托诉讼代理人：王子圣，系陈琼芳丈夫。
被告：湖南银顶置业有限公司。住所地：湖南省慈利县零阳镇幸福路。
法定代表人：尹国良，公司经理。
委托诉讼代理人：唐新民，湖南慈姑律师事务所律师。
原告王子圣、陈琼芳与被告湖南银顶置业有限公司（以下简称“银顶公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月16日判决以后，原、被告双方均不服提起上诉，2017年7月17日张家界市中级人民法院裁定将本案发回重审。本院2017年7月26日立案后，依法适用普通程序,于2017年9月18日、2018年1月22日两次公开开庭对本案进行了审理，原告王子圣、原告陈琼芳的委托诉讼代理人王子圣、被告银顶公司的委托诉讼代理人唐新民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王子圣、陈琼芳向本院提出诉讼请求：双方继续履行合同，银顶公司向王子圣、陈琼芳支付违约金426522元（购房款总额1702683元×3?/日×迟延交房天数835天）及2018年1月15日至实际交房日止的违约金（按前述公式计算）。事实和理由：2014年1月，原、被告签订商品房买卖（预售）合同，原告购买被告开发的“慈影之都”一楼商铺一间。双方约定：价款为1702683元，交房时间2015年10月1日等。逾期后，虽经催告，被告仍不能按合同约定的标准交房，已构成违约；且在建筑施工过程中，被告擅自改变设计方案，将公共消防栓安装在原告购买的商铺内，导致合同目的无法实现。原告认为被告的违约行为损害了原告的合法权益，故提起如上诉讼请求。
原告王子圣、陈琼芳为支持其诉讼请求依法提交了以下证据：
1.照片8张（编号证据1），拟证明被告欲交付的11048号商铺安装有消防栓、墙面有裂痕的事实；
2.证人证言7份（编号证据2），拟证明被告欲交付的11048号商铺不达标的事实；
3.《慈利县商品房买卖合同》1份（编号证据3），拟证明2014年2月10日原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的“慈影之都”项目一楼11048号商铺一间的事实。合同第三条约定：商铺的建筑面积41.2平方米,套内面积23.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.16平方米。合同第四条约定：商铺价款为1702683元。合同第九条约定：出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十条约定：出卖人如未按合同规定的交付期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：……逾期超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条（面积确认及面积差异处理）规定的证明文件并签署房屋交接单；
4.视频资料2份（编号证据4），拟证明被告在建设施工中擅自变更设计的事实；
5.平面设计图（复印件）2份（编号证据5），拟证明“慈影之都”一楼商场的整体设计被改变的事实；
6.图片5张（编号证据6），拟证明楼梯口的设计与现状不一的事实；
7.开发商印制的广告宣传资料2张（编号证据7），拟证明被告有商铺三年返租承诺的事实。
被告银顶公司辩称：双方签订的合同合法有效，依法应当履行。原告向法院递交的诉状的诉讼请求是要求解除合同，经法院释明后，诉讼请求明确为合同继续履行，要求银顶公司支付违约金。对继续履行合同，银顶公司不持异议；对支付40余万的违约金，银顶公司认为其不需要支付违约金，即使要支付违约金也只能按日万分之三，自2015年12月1日起计算至2017年3月3日（工程通过竣工验收）；另外，合同对违约金的标准约定过高，请求法院适当调整。
被告银顶公司为支持其诉讼主张，依法提交了如下证据:
1.《建设工程消防验收意见书》（编号证据8），拟证明“慈影之都”一楼商场的消防设施被验收合格的事实；
2.照片4张（编号证据9），拟证明11048号商铺符合相关标准的事实；
3.《工程竣工验收备案》资料（编号证据10），拟证明“慈影之都”一楼商铺通过综合验收的事实；
4.《交房通知书》（编号证据11），拟证明被告已将通知单送达给两原告的事实。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据1、证据3，被告无异议，对被告提交的证据9、10、11，原告无异议，本院对相对方无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据即证据2、4、5、6、7、8，本院认定如下：证据2、4、5、6，是原告围绕被告在建设施工过程中擅自改变设计规划，欲交付的房屋达不到合同标准所举证据，因“慈影之都”工程已于2017年3月3日通过综合验收，上述证据的效力不能对抗行政主管机关出具的验收文件的效力，且上述证据与诉讼请求无关。证据7，是证明被告承诺返租的证据，与本案的诉讼请求没有关联，本院不予认定。证据8系复印件，无法确认其真实性，且未载明日期，本院对其证明目的不予认定。
根据上述采信的证据和当事人的陈述，可以认定以下案件事实：
王子圣与陈琼芳是夫妻。银顶公司是“慈影之都”项目的开发商。2014年1月24日，银顶公司取得“慈影之都”的商品房预售许可证。次日，陈琼芳给银顶公司预付购房款200000元。同年2月10日，王子圣、陈琼芳与银顶公司签订《慈利县商品房买卖合同》，王子圣、陈琼芳购买“慈影之都”项目一楼11048号商铺。合同第三条约定：商铺的建筑面积41.2平方米,套内面积23.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.16平方米。合同第四条约定：商铺价款为1702683元。合同第九条约定：出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十条约定：出卖人如未按合同规定的交付期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：……逾期超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条（面积确认及面积差异处理）规定的证明文件并签署房屋交接单。签约当日，陈琼芳又支付了1502683元的购房款，至此，11048号商铺的购买款1702683元已全部付清。2015年10月1日前，银顶公司给陈琼芳邮寄送达了《交房通知书》，要求陈琼芳于2015年10月1日至10月30日内办理入户手续。收到《交房通知》后，买受人准备收房，但经现场查看，发现11048号商铺根本不具备交房条件，且银顶公司不能提供竣工验收的相关证明文件，遂提出异议。同年10月1日至12月30日，买受人多次要求银顶公司进行整改。2016年1月3日，买受人再次准备收房时，又发现11048号商铺内安装了一消防栓，便以改变设计和没有验收合格的证明文件为由拒绝收房。在买受人一再催促下，银顶公司于2016年11月18日将商铺内的消防栓移走。同年11月23日原告陈琼芳给银顶公司的法定代表人尹国良邮寄了要求解除合同、退还购房款的通知，银顶公司于同年11月25日签收原告发出的上述通知。2016年11月30日，王子圣、陈琼芳向本院提起解除双方所签《慈利县商品房买卖合同》的诉讼。2017年3月3日，“慈影之都”工程项目通过竣工验收。但具备交房条件后，银顶公司并未依据合同第十二条的约定向王子圣、陈琼芳办理交房手续。本案第一次庭审中，经本院释明，王子圣、陈琼芳就合同继续履行提出了处理本案的初步方案，2018年1月15日，王子圣、陈琼芳向本院递交了明确其诉讼请求的书面申请，原告要求：1.合同继续履行，银顶公司支付迟延交房的违约金；2.确认将合同价款变更为1276161元；3.拆除隔离墙；4.拆除楼梯口的商铺；5.银顶公司出具拆除11048号商铺内安装消防栓的文件。第二次庭审时，经本院再次释明，原告在上述几种不同性质的诉讼请求中选择了追究被告违约责任的诉讼请求，但表示要保留另案起诉的权利。
本院认为:原、被告签订的商品房买卖（预售）合同系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应依约履行。2015年10月1日是原、被告双方约定的房屋交付日期,被告虽于2015年10月1日前给原告邮寄送达了《交房通知书》，但此时被告并不具备将“经验收合格的商品房交付买受人使用”的交房条件。而“慈影之都”工程项目通过竣工验收的时间是2017年3月3日。银顶公司在房屋交付上确已迟延，构成违约，依法应承担违约责任，根据双方所签合同第十条“出卖人如未按合同规定的交付期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：……逾期超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限(2015年10月1日前)的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金”的约定，王子圣、陈琼芳要求银顶公司支付违约金的诉讼请求，有事实依据，符合合同约定及法律的规定，本院予以支持。但关于违约金的起算时间，原告主张从2015年10月1日起计算，银顶公司主张从2015年12月1日起计算，原、被告双方的主张均与合同的约定不符，本院不予采纳；违约金应从2015年10月2日起计算。关于违约金计算的下限，被告认为只能计算到2017年3月3日即工程竣工验收合格时止，与合同约定的实际交付时间不符，本院不予采纳；原告主张计算到实际交付时止，其中第一段应是自2015年10月2日至2018年1月15日，共计共计833天（每年按365天计算、每月按30天计算）；两原告主张按835天计算，与本院核定的数字不符，本院不予采纳。第二段即2018年1月16日起至实际交付时止，因“慈影之都”工程项目通过竣工验收，11048号商铺已具备合同约定的交付条件，双方应尽快履行交接手续，双方的交接应在本判决生效后十日内完成，逾期，不履行交接义务的一方应承担不利后果。两原告以日万分之三的标准来主张违约金，符合合同的约定，本院予以支持；而被告关于“合同对违约金标准约定过高，请求调减”的辩解，既与合同约定不符，也未提交违约金应予调减的证据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、被告湖南银顶置业有限公司于本判决生效后十日内给原告王子圣、陈琼芳支付违约金425500元（1702683元×3?/日×833天）及2018年1月16日至房屋实际交付时止的违约金（按前述公式计算）；
二、驳回原告王子圣、陈琼芳的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7682元，全部由被告湖南银顶置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 滕国庆
审 判 员 徐年武
人民陪审员 赵治绒
二〇一八年一月二十五日
书 记 员 朱建军
援引法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理商品房买卖
合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。