北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第00399号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京创业玻璃钢门窗有限公司，住所地北京市房山区良乡地区东沿村南。
法定代表人周明江，董事长。
上诉人（原审被告、反诉原告）高远，男，1976年5月10日出生。
委托代理人张军，北京市大地律师事务所律师。
委托代理人杨宗志，北京市大地律师事务所律师。
上诉人北京创业玻璃钢门窗有限公司、高远因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第07812号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年7月，北京创业玻璃钢门窗有限公司（以下简称创业公司）起诉至原审法院称：2011年4月13日，我公司与高远签订《房屋和场地租赁合同》和《房屋租赁协议》，约定凭营业执照合法经营，但高远经营二手车，目前摆放的二手车有七八十辆，已经营一年半之久，仍没有营业执照。2012年5月3日，我公司与高远又签订《房屋和场地租赁合同》，约定凭工商局注册的公司法人营业执照经营，任何一方违约，赔偿对方经济损失为年租金的10倍。高远不仅没有营业执照，而且在租用的场院内建筑钢结构活动房，现已建起钢骨架。高远私搭乱建违反国家法律也违反合同约定，我公司多次劝阻无效。现我公司诉至法院，要求判令：1、解除我公司与高远于2011年4月13日和2012年5月3日签订的三份租赁合同；2、高远支付我公司取暖费29110元；3、高远支付我公司违约金1601355元；4、高远支付我公司租赁物损失赔偿费400000元；5、高远支付从2013年4月15日起至搬出之日房屋占用费，每日1000元。
高远辩称并反诉称：我已经完全依据三份合同的约定履行了合同义务。我认为是创业公司违反合同约定：1、创业公司未提供完整的出租场地，致使我合同预期利益不能实现，故要求创业公司提供完整的出租场地并退还租金；2、创业公司提供的取暖设施不能正常使用，按照合同约定其应向我提供符合使用条件的供暖设施；3、因创业公司未提供消防验收证明，我无法办理营业执照，并造成损失，我要求创业公司提供消防验收证明并赔偿我的损失。现我提起反诉，要求法院判决：1、继续履行创业公司与我于2011年4月13日和2012年5月3日签订的三份房屋和场地租赁合同；2、创业公司提供完整的出租场地；3、创业公司提供符合使用条件的供暖设施；4、创业公司提供消防验收证明；5、创业公司退还2011年4月15日至2013年5月14日的租金410000元；6、创业公司赔偿我的损失18000元；7、创业公司支付我违约金2500000元。
创业公司针对高远的反诉辩称：我公司不同意高远的反诉请求。场院不是单独的条款，院子和场地不是一个概念，合同上没有写完整的场地一事。我公司的取暖设施都符合要求，有锅炉、管道和暖气片，室内的设施由使用方自由更换。关于消防验收，我公司不是消防部门，提供不了这项内容，合同里也没有相关约定。租金、损失、违约金都不存在，高远的反诉请求都不成立。
原审法院经审理认为：创业公司与高远于2011年4月13日签订的《房屋和场地租赁合同》、于2011年4月13日签订的《房屋租赁协议》、于2012年5月3日签订的《房屋和场地租赁合同》，均为双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力予以确认。双方均应按合同约定履行各自义务。现创业公司以高远无照经营、未按约定支付租金、未按租赁物性质使用租赁物等理由要求解除合同，因高远上述行为均不属于根本违约，创业公司要求解除合同，于法无据，不予支持。高远要求继续履行三份合同，理由正当，予以支持。关于租赁标的物的交付，高远称创业公司未交付租赁房屋前的场院，但高远已经交纳第一年租金，现又对租赁场院是否交付使用提出异议，且未能提交其他证据予以证明，故该主张缺乏事实依据，不予支持。关于取暖问题，高远称部分房屋没有暖气，但未能提交证据予以证明，派出所证明不能证明报案时取暖状况，故高远应当按照合同约定支付取暖费。创业公司要求高远支付取暖费29110元，理由正当，证据充分，予以支持。高远要求创业公司提供符合使用条件的供暖设施，但其未能提交证据证明现在的供暖设施与其承租房屋时的供暖设施有所改变，故高远的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。高远要求创业公司提供消防验收证明，双方签订的合同中无明确约定，且高远未能提交证据证明缺少消防证明是其未能办理营业执照的主要原因，故其诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。关于违约金，高远支付的部分房屋租金确有迟延，属于违约行为，但双方在合同中约定的违约金过高，法院依法适当予以调整，违约金的数额由法院酌定。高远以创业公司未交付租赁房屋的场院为由，要求创业公司支付违约金，缺乏事实依据，不予支持。创业公司要求房屋占有使用费，因三份租赁合同均不应解除，故该诉讼请求于法无据，不予支持。但高远应当按照合同约定按时支付房屋租金。创业公司要求高远赔偿租赁物损失，但其未能提交证据证明损失的存在和损失的数额，故不予支持。高远要求创业公司退还租金，因双方均已依约履行各自主要义务，故高远的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。高远要求创业公司赔偿经济损失18000元，因该经济损失不属于直接损失，故不予支持。高远提交的北京润泽龙远龙投资管理有限公司营业执照、企业信息查询，以及企业申请登记的有关证据，与本案不具有关联性，不予采信。据此，原审法院于2013年11月判决：一、北京创业玻璃钢门窗有限公司继续履行与高远于二〇一一年四月十三日签订的《房屋和场地租赁合同》和《房屋租赁协议》、于二〇一二年五月三日签订的《房屋和场地租赁合同》；二、高远于判决生效后十日内支付北京创业玻璃钢门窗有限公司取暖费二万九千一百一十元；三、高远于判决生效后十日内给付北京创业玻璃钢门窗有限公司违约金一千元；四、驳回北京创业玻璃钢门窗有限公司其他诉讼请求；五、驳回高远其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，创业公司、高远均不服，上诉至本院。
创业公司上诉称：高远迟延给付租金、供暖费，擅自拆改楼房建筑承重结构，无照经营二手车，在场院私搭乱建等行为，均已构成严重违约，致使我公司收取租金的合同目的无法实现，应当解除合同；且双方合同中已经对违约赔偿的标准进行了约定，原审判决确定的违约金数额不符合合同精神。故请求撤销原判，依法改判解除双方签订的三份租赁合同，高远给付租赁物损失200000元及违约金792800元，并支持其原审关于房屋占用费的诉讼请求。
高远上诉称：原判认定事实不清，适用法律错误。创业公司收到房租后并未将场地交付给我，而是交给了其他人，属于违约行为；我提交的证据也完全可以证明我没有得到供暖，不应当支付取暖费；我所要办理的营业执照是有关艺术品市场的经营，依照规定是必须要提供消防证明的；且我没有违约行为，不应当承担违约责任，我要求赔偿的损失也是符合合同法规定的。故请求撤销原判第二、三、五项，发回重审或依法改判：1、创业公司提供完整的出租场地及符合使用条件的供暖设施；2、创业公司提供消防验收证明，退还租金410000元；3、创业公司赔偿我损失18000元；4、创业公司支付违约金250000元。
经审理查明：2011年4月13日，创业公司（甲方）与高远（乙方）签订《房屋和场地租赁合同》，约定创业公司将位于北京市房山区×××11号一层南半部（不含卫生间）约173平方米、二层东南角里外两间约47平方米出租给高远；租赁期限5年，自2011年4月15日至2016年4月14日，合同期满如果继续出租在同等条件下乙方有优先租用权；年租金人民币前三年每年80000元，第四年90000元，第五年100000元；每年3月15日前付清当年租金；每年供暖期4个月，每平方米按30元缴费；生活用水每年1200元，与房租一并缴纳；甲方不按时提供房屋，乙方不按时缴费，均属于违约，任何一方违约应赔偿对方经济损失年租金的50％。合同签订后，高远于2011年4月13日支付第一年租金70000元，于2011年8月24日支付第一年租金10000元，于2012年3月29日支付第二年租金80000元，至此高远已经支付2011年4月15日至2013年4月14日两年租金共计160000元。根据合同约定，高远每年应支付取暖费6600元，高远已于2011年11月4日支付取暖费5000元，2011年剩余取暖费1600元和2012年取暖费6600元未交纳。
2011年4月13日，创业公司（甲方）与高远（乙方）另签订《房屋租赁协议》，约定创业公司将位于北京市房山区×××西房1间出租给高远，建筑面积21.3平方米，用途为做饭；租期5年，自2011年4月15日至2016年4月14日；年租金5600元。双方未约定租金支付时间和供暖费用。合同签订后，高远于2011年7月13日支付第一年租金5600元，于2012年3月29日支付第二年租金5600元。
2012年5月3日，创业公司（甲方）与高远（乙方）签订《房屋和场地租赁合同》，约定创业公司×××综合楼二、三层697平方米，东楼前场院长约55米、宽约17米地面出租给高远；用途为凭北京市工商局注册的公司法人营业执照经营，乙方办理营业执照，甲方提供有关证明；租赁期限15年，自2012年5月15日至2027年5月14日止，合同期满如果继续出租在同等条件下乙方有优先租用权；年租金人民币前五年每年250000元，从第六年起递增10％，从第十一年起再递增20％；每年5月10日前付当年租金60％，10月10日前付清40％，甲方收款给乙方开收据；采暖：每年供暖期4个月，每平方米按30元缴费；房屋和场院乙方根据使用需要可进行装修改造，但不得损坏主体结构，卫生间、暖气、水管、电路、闸盒开关、灯管、门窗、防水等自行更换维修；甲方不按时提供房屋，乙方不按时缴费，均属于违约，任何一方违约应赔偿对方经济损失递增后当年租金的10倍。合同签订后，高远于2012年5月9日支付第一年租金150000元，于2012年10月31日支付第一年剩余租金100000元。根据合同约定，高远每年应交纳取暖费20910元，高远未支付上述取暖费。
2012年底，创业公司与高远就三份租赁合同的履行产生争议，创业公司起诉至原审法院，要求解除三份租赁合同并由高远赔偿经济损失2500000元。原审法院经审理后认为主体有误，于2013年3月12日作出（2013）房民初字第00212号民事裁定书，裁定驳回创业公司的起诉。创业公司不服，上诉至北京市第一中级人民法院，该院于2013年5月16日作出（2013）一中民终字第5911号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市房山区人民法院（2013）房民初字第00212号民事裁定；二、指令北京市房山区人民法院对该案进行审理。后遂形成本案诉讼。
另查：高远作为法定代表人在北京市房山区良乡地区东沿村南路11号一层注册有北京润泽龙远龙投资管理有限公司，该公司成立日期为2012年8月17日，经营范围包括租赁汽车，承办展览展示，销售汽车（小轿车除外）、工艺美术品等。
原审审理中，创业公司与高远均认可上述三份租赁合同中的租赁标的物合起来即是楼房一至三层，外加楼外的1间西房。但双方就租赁房屋前的场院是否已经交付、供暖、办理营业执照经营、房屋拆改等问题产生争议。创业公司提交照片7张，用以证明高远对租赁房屋进行破坏、无照经营二手车及搭建钢结构框架；高远对于照片的真实性及证明目的均不予认可，认为与本案没有关联。高远提交2013年11月19日北京市公安局房山分局北潞园派出所出具的证明，内容为：“2012年12月28日9时23分，高远报案称在大南郊汽配城外的玻璃钢门窗楼内因供暖问题与房东发生纠纷，求助民警。经民警现场了解，属纠纷，告知双方通过法院解决。特此证明”，用以证明其所租赁的房屋供暖存在问题；创业公司对该证明的真实性予以认可，但认为并不能证明因供暖问题双方发生过纠纷，也不能证明暖气不热。高远另提交房屋和场地照片8张，用以证明创业公司未提供完整的场地及供暖设施，创业公司对照片不予认可。此外，高远还提交申请注册北京远龙国际艺术品市场有限公司的相关文件及企业推广材料、宣传费收据，用以证明因创业公司未提供消防验收证明而导致无法办理营业执照，并产生相关经济损失；创业公司对上述证据亦不予认可，认为与其无关。
另，原审法院2013年8月6日开庭过程中，创业公司明确关于占用费一项的诉讼请求为要求高远支付从2013年4月15日至2013年8月10的房屋占用费，每日1000元。
2013年11月5日，原审法院进行现场勘验。在勘验笔录中，高远认可租赁房屋前的场院停放的车辆中×××和无牌的厢式货车系其所有，场地上的棚子系其所建，其他车辆都是别人的。关于暖气，双方确认房屋一、三层均有暖气，二层部分有暖气、部分没有暖气片。创业公司称暖气系高远所拆；高远称缺失的部分暖气在租房时就没有，许多暖气都没接通，一、三层有暖气也不管用，冬天不暖和。双方均在勘验笔录上签字确认。
上述事实，有《房屋和场地租赁合同》、《房屋租赁协议》、营业执照、收据、照片、派出所证明、勘验笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：创业公司与高远于2011年4月13日签订的《房屋和场地租赁合同》、《房屋租赁协议》及于2012年5月3日签订的《房屋和场地租赁合同》，均为双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。创业公司上诉要求解除三份租赁合同，但无照经营、擅自在场院搭建钢结构框架既非双方合同约定的解除情形亦不符合法定的解除条件；创业公司另主张高远不按租赁物性质使用租赁物，致使租赁物受到损失，但未能提供充足的证据予以证明；高远确存在延付租金的行为，但其在一定期限内支付了相应租金，其尚未交纳部分租金系在因双方就合同的履行发生争议且创业公司起诉要求解除合同后，具有合理的抗辩理由。故创业公司上诉要求解除与高远签订的三份租赁合同，缺乏依据，本院不予支持。创业公司要求高远赔偿租赁物损失，因其未能提交证据证明损失的存在和数额，本院亦不予支持。高远确存在延付租金的行为，构成违约，但双方在合同中约定的违约金过高，原审法院根据具体情形予以适当调整并无明显不当。因双方所签三份租赁合同均不予解除，创业公司要求高远支付房屋占用费，本院不予支持。但高远应当在本判决生效后及时支付相应的租金。
关于2012年5月3日《房屋和场地租赁合同》所约定的场院交付问题，因高远认可在场院上搭建了部分钢结构框架及停放部分车辆，且其在合同签订后至本案诉讼前并未就场院交付问题向创业公司明确提出异议，故对高远主张创业公司未交付场院的上诉意见，本院难以采纳，对其要求创业公司提供完整租赁场地的上诉请求，本院不予支持。高远以创业公司未交付完整场地为由，要求创业公司退还租金，本院亦不予支持。如若存在该场地部分被他人占用的问题，高远可另行向相关责任人员主张。高远上诉称房屋存在部分暖气缺失及供暖不热的问题，双方在租赁合同中并未约定创业公司负有再行加装供暖设施的义务，而高远在签订合同时应对房屋设施状况具有一定的了解，高远亦未提交充足的证据证明存在供暖不热的情形及应达到的温度标准，故高远要求创业公司提供符合使用条件的供暖设施及不同意支付供暖费的上诉意见，本院不予采纳。另，高远上诉要求创业公司提供消防验收证明并赔偿因创业公司不提供消防验收证明导致无法办理营业执照而产生的损失，因双方签订的租赁合同中并未明确约定创业公司负有此项义务及高远租赁房屋及场地用于开办艺术品市场，且高远未能提交充足的证据证明缺少消防证明是其未能办理营业执照的主要原因，故对于高远要求创业公司提供消防验收证明及赔偿损失的上诉请求，本院不予支持。
综上，创业公司及高远的上诉请求，本院均不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费11990元，由北京创业玻璃钢门窗有限公司负担11822元（已交纳），由高远负担168元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费15112元，由北京创业玻璃钢门窗有限公司负担35元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），由高远负担15077元（已交纳）；二审案件受理费14815元，由北京创业玻璃钢门窗有限公司负担9054元（已交纳），由高远负担5761元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 庞 妍
代理审判员 袁 芳
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 董和平