贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔26民终1624号
上诉人(一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅四楼。
法定代表人：方加民，总经理。
委托诉讼代理人：杨晓燕，女，苗族，1982年8月27日出生，贵州省凯里市人，住凯里市，系黔东南州恒丰房地产有限责任公司总经理助理。
委托诉讼代理人：龙清苏，男，1993年4月23日出生，苗族，贵州省锦屏县人，住凯里市，系黔东南州恒丰房地产有限责任公司工作人员。
被上诉人（一审原告）：楼国强，男，1963年7月10日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。
被上诉人（一审原告）：李献英，女，1961年8月16日出生，汉族，贵州省凯里市人，住贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：王树元，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。
上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称“恒丰公司”）因与被上诉人楼国强、李献英商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院(2018)黔2601民初1756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人恒丰公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误。本案的诉讼请求已超过诉讼时效。本公司与业主签订的《商品房买卖合同》第二十二条已明确约定出卖人承诺于2013年12月31日前取得商品房所有权初始登记，也就是说2013年12月31日为取得商品房所有权初始登记的最迟时间。购房户从2014年1月1日起就应当知晓其权利受到了侵害。虽然本案的逾期办证违约金是按日计算，但违约金针对的客体是违约行为，是否承担违约金是单一行为，而非连续行为。本案诉讼时效应从2014年1月1日起计算，被上诉人提起诉讼时已超诉讼时效，其相应的诉讼请求不应再得到支持，即整体的违约金不应得到支持。一审判决违约金的起算时间不合理。二、上诉人未能及时办理房屋所有权证是由于凯里市人民政府作出的不合情、不合理、不合法的内部文件导致，并非上诉人的过错造成，应认定属于情势变更。上诉人不能完成房屋初始登记，继而未能办理房屋所有权证，符合情势变更的情形，况且，上诉人为此积极与相关政府部门沟通和协调，并未坐视延误或故意延误，上诉人一直在积极履行合同义务，无主观过错，不应将不能办证的后果强加给上诉人。这一点可从最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款要求承担违约责任须“由于出卖人的原因”得到印证。另：案涉房屋初始登记证于2016年7月15日就已取得，因房屋产权登记变更为由市不动产登记局进行不动产登记，变更后要求实名制认证，所以出卖人只能办理不动产初始登记，无法代买受人再办理转移登记。上诉人也积极以电话、短信等方式通知买受人领取相关文书去办理转移登记，因有的电话无法接通或更换联系方式导致有些无法联系上，后入住率逐渐增多后上诉人又于2017年9月26日在报纸刊登了办证公告。上诉人已通过各种方式通知被上诉人前来办证，至今被上诉人仍没有来办理。一审判决计算违约金的时间截止至被上诉人领取房屋初始登记证的前一天并不合理。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。
被上诉人楼国强、李献英答辩称：一、一审认定事实清楚，上诉人称一审认定事实不清没有任何事实依据。二、一审判决适用法律正确。一审判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
楼国强、李献英向一审法院起诉请求：1.判令被告于判决生效三日内支付逾期交房违约金17422.88元；2.判令被告于判决生效三日内支付逾期办证违约金22404.06元；3.判令被告向原告交付涉案商品房的建筑工程竣工合格证明文件、《商品房面积实测技术报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》；4.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年12月10日，以原告楼国强、李献英为买受人、被告恒丰公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里市仰阿莎广场东侧凯里·金泉国际新城一期21栋8层8－1号商品房一套，房屋建筑面积163.05平方米，总价款226476元。被告承诺在2013年5月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过15日，买受人要求继续履行合同，自约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。同时被告还承诺在2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告根据房屋实际面积162.27平方米将购房款225393元支付给被告。被告于2015年7月13日向原告出具了《销售不动产统一发票》后，于2015年7月16日将涉案商品房交付给原告，2016年9月6日将涉案房屋的商品房所有权初始登记交付给了原告。事后，双方因逾期交房违约金以及逾期办证违约金等问题产生纠纷后，原告于2018年3月29日提起诉讼。
另查明：《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》三约定“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。《补充协议》六约定“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”。
同时查明：2010年12月1日，凯里市人民政府印发《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号），黔东南州温州商会对该文件即征收“砂石税”提出异议。2016年7月21日，黔东南州人民政府法制办公室作出了黔东南府法异审（2016）1号文件对凯里市人民政府作出的凯府发（2010）48号文件予以废止即取消“砂石税”，凯里市国税局向凯里市房产局发出函要求停止征收“砂石税”并清退。
一审法院认为：本案是否已过诉讼时效问题。首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案原告于2018年3月29日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2018年3月29日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，因逾期交房、逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约不交房、不办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。
原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”的文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担，故不适用情势变更的原则，对被告的该抗辩意见不予采纳。
对被告要求对违约金进行调整的问题。因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，如果原告是进行房屋出租等投资，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案原告未提供证据证明实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。
关于逾期交房违约金的问题，原、被告在合同中约定涉案房屋到达交付条件后，被告应当在交付日的1日前书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及携带的证件。被告在庭审中辩称在涉案房屋竣工验收后通过电话和短信通知业主收房，但没有留下证据。原告在2015年7月16日收房，而原告计算逾期交房违约金至2015年7月13日，是其对民事权利的处分，予以准许。按双方合同约定，被告应当在2013年5月30日交房，其逾期交房的违约责任应自2013年5月31日开始计算，但鉴于民法通则两年诉讼时效的规定，对2017年9月30日已超过两年即2015年9月30日以前的逾期交房违约金，因原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，故不予支持逾期交房违约金。
关于逾期办证的问题，被告于2015年7月16日将涉案房屋交付给原告，原告于2016年9月6日到被告处领取涉案房屋的所有权初始登记证。首先，根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议三“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。以及《补充协议》六“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”的约定内容可知，该两项内容是对《商品房买卖合同》第二十二条的第三项即“转移登记，出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……。”的变更，即由原来由房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”。其次，因双方对《商品房买卖合同》附件十二补充协议三“根据出卖人要求的时间”没有约定具体时间，按照有约定按约定，没有约定按法定的处理原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”之规定，本案应按第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，因原告所购房屋于2015年7月16日交房入住，其逾期办证时间从2015年10月15日起算，同时基于原告在2016年9月6日到被告处领取了涉案房屋的初始登记证，故逾期时间为2015年10月15日至2016年9月5日，共计326天，其违约金为3673.91元（326日×0.00005×225393元）。
原、被告合同约定，被告交付给原告涉案房屋时，该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；该商品房为住宅的，被告还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。庭审时，被告提交了涉案房屋的竣工验收表及面积实测技术报告书予以证明涉案房屋符合了交付条件，而这两份材料，合同并未约定被告向原告提供，故仅支持要求被告向原告提供涉案房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告楼国强、李献英逾期办证违约金3673.91元；二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将凯里·金泉国际新城一期21栋8层8－1号商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》交付给原告楼国强、李献英；三、驳回原告楼国强、李献英的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取398元，由原告楼国强、李献英负担360元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担38元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的案件事实予以确认。
本案争议焦点：一、上诉人提出被上诉人一审诉讼请求已超过诉讼时效，是否成立；二、市政府征收“砂石税”的行为是否属于情势变更情形而免责；三、被上诉人的一审诉讼请求是否应得到支持。
关于焦点一，本院认为，首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案被上诉人楼国强、李献英于2018年3月29日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护权利的时间为2018年3月29日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不能适用《中华人民共和国民法通则》关于时效的规定。其次，因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约不办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因被上诉人不行使权利，该诉讼时效期间届满后，上诉人就已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，故对2017年9月30日前已超过两年诉讼时效部分的违约金不应得到支持。对上诉人认为应以第一天违约时间作为计算整个违约时间的诉讼时效的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。
关于焦点二，本院认为，当事人双方于2012年12月10日订立《商品房买卖合同》，凯里市人民政府于2010年12月1日作出《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件。文件内容为要求施工单位补交税款，而不是要求作为房屋开发商的上诉人交纳税款。征收“砂石税”文件并不是在合同订立之后才发生的当事人不能预见的客观情况。从后面“砂石税”征收被取消的事实更是说明可以避免，也可以克服。因此，市政府征收‘砂石税’的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定情形。故对上诉人提出的市政府征收“砂石税”的行为属于情势变更，本院不予采纳。
关于焦点三，本院认为，首先，根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。以及《补充协议》第六条“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”的约定内容可知，该两项内容是对《商品房买卖合同》第二十二条的第三项即“转移登记，出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……。”的变更，即由原来由房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”。其次，从双方约定的“根据出卖人要求的时间”来看，属于约定时间不明，依照“有约定按约定，没有约定按法定”的原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”之规定，本案应按第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，因被上诉人楼国强、李献英所购房屋于2015年7月16日交房，则办理房屋权属证书的期限是2015年10月14日前，故其逾期办证违约金的起算时间从2015年10月15日开始计算。同时基于上诉人于2016年9月6日领取办证相关文书的事实，故一审判决支持2015年10月15日至2016年9月5日的逾期办证违约金，具有事实和法律依据，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费796元，由上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 嫄
审 判 员 刘 琴
审 判 员 龙 恺
二〇一八年八月十日
法官助理 吴竹春
书 记 员 王 凯