广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深中法民五终字第64号
上诉人（原审原告、反诉被告）：石xx，女，汉族，1967年5月22日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张xx，女，汉族，1956年12月10日出生。
被上诉人（原审第三人）：深圳市xx房地产企业发展有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道金润大厦14A。
法定代表人：杜x，总经理。
上诉人石xx因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2010）深南法民三初字第520号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，张xx是位于南山区东角头的半岛城邦花园一期x栋x房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。涉案房屋的房产证号为：深房地字第4000342x**号，建筑面积84.53平方米，于2007年11月21日核准登记至张xx名下。2010年4月8日，石xx（买方）、张xx（卖方）签订《房产买卖合同》，约定：张xx将其所有涉案房屋出售予石xx，转让价格为220万元；购房定金7万元，由买方于签订合同当日向卖方支付，为保证交易安全，双方同意委托第三方对该购房定金进行监管，同时卖方同意预留定金中的1万元作为交房保证金，此款托管在第三方，待卖方结清所有费用并办理完毕所有手续、按约定交付房产后10日内，由第三方无息退还给卖方；买方须于2010年6月8日之前支付首期款46万元，该首期款到买方贷款银行作资金托管，依据监管合同存入托管账户；剩余款项由买方向银行申请按揭贷款，买方应在买卖双方办理首期款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准；涉案房屋有抵押，卖方应在签订本合同后1个工作日内委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书；在买方贷款银行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起2个工作日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理过户手续；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金；第十五条”特别备注”第2项中约定：买卖双方协商，由卖方自己承担2010年5月份以前的按揭金额（包含5月份的），以后由买方来承担按揭金额；双方还约定了其他条款。同日，石xx、张xx还签订了《房产买卖合同补充协议》，约定涉案房屋以卖方原房产登记价格过户，此转让价与《房产买卖合同》中约定的转让价220万元的差额作为该房产的家私家电、装修装饰、有线电视、煤气设备设施等的补偿。同日，石xx、张xx、深圳市xx房地产企业发展有限公司（以下称中联公司）签订《资金委托监管协议》，约定石xx、张xx委托中联公司对交易定金7万元进行资金监管。2010年4月8日，石xx、张xx、中联公司签订《委托协议》，约定石xx、张xx委托中联公司为双方办理涉案房屋转让的有关事宜，并约定了三方当事人各自的权利义务。2010年4月9日，石xx将购房定金中的6万元直接存入张xx的指定账户；2010年4月10日，石xx向中联公司支付定金中的剩余1万元作为交房保证金。张xx于2010年4月9日出具了定金收据，载明收到石xx交付的购房定金7万元。2010年4月9日，张xx出具经公证的《委托书》，委托深圳市中诚致信担保有限公司及四名自然人作为其代理人，代为办理涉案房屋的赎楼、过户等相关事宜。截至一审庭审之日，石xx没有向张xx支付首期款，亦没有办妥银行按揭贷款手续。石xx主张，2010年4月17日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号），其属于不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，依据该规定其无法获得贷款。经查明，石xx的身份证住址为：四川省南充市顺庆区银华街38号3幢2单元5层1号。石xx陈述，其在2010年5月初曾向银行申请贷款，但是银行拒绝，石xx在5月初就已经向张xx表示不履行合同。但石xx没有提交有关其曾向银行申请贷款的证据，应对此承担举证不能的不利后果，故原审法院对其该事实主张不予采信。张xx陈述，从2010年4月8日双方签订合同一直到6月8日，石xx没有提出表示不履行合同，但6月8日那天，石xx就打电话通知张xx不履行合同了。
石xx诉讼请求：1、解除石xx、张xx于2010年4月8日所签的《房产买卖合同》，张xx返还定金7万元；2、张xx承担本案诉讼费用。
张xx反诉请求：1、解除石xx、张xx于2010年4月8日签订的《房产买卖合同》；2、石xx支付违约金44万元；3、石xx承担本案诉讼费用。
原审法院认为，石xx、张xx签订的《房产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应为有效合同，双方当事人均应严格履行。合同签订后，石xx交付了定金7万元，张xx亦依约办理了委托赎楼的公证手续。但石xx没有进一步履行合同，未向张xx支付首期款及以按揭方式支付剩余房款。2010年4月17日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号），规定：对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。石xx以其系非本地居民、该通知令其无法进一步履行按揭付款义务作为抗辩理由。对此，原审法院分析如下：石xx虽然是非本地居民，但该身份并不必然导致其无法获得住房贷款，依据该通知精神，如果能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明，即使是非本地居民，仍有可能获得贷款；其次，石xx并没有提交其曾向银行申请贷款、银行不予发放贷款的相关证据，以证明其曾履行合同约定的义务，应对此承担举证不能的不利后果。因此，在石xx没有提供其申请贷款等相关履约证据的情况下，其仅以国务院的该通知作为不履行合同的抗辩，没有事实和法律依据，该抗辩不能成立，亦不能作为其行使合同解除权的合法依据。石xx未依约向张xx支付首期款及申请按揭贷款，已构成违约，应承担违约责任。石xx、张xx均认可，石xx曾向张xx表示不再履行合同，石xx的该行为已构成根本违约，导致合同无法履行。此种情形下，张xx有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定行使合同的法定解除权，故张xx要求解除双方签订的房屋买卖合同，于法有据，原审法院予以支持。依据合同约定，石xx违约导致合同无法继续履行的，张xx有权解除合同没收定金或要求石xx支付房产转让价百分之二十的违约金。故张xx要求石xx支付房产转让价（220万元）百分之二十的违约金，即44万元，于法有据，原审法院予以支持。张xx收取石xx的定金7万元，应向石xx返还。因定金中的1万元托管于第三人中联公司处，故该1万元由中联公司向石xx返还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决：一、解除石xx与张xx于2010年4月8日所签订的《房产买卖合同》；二、张xx应当于本判决生效之日起十日内向石xx返还定金7万元（其中6万元由张xx返还，剩余1万元由深圳市xx房地产企业发展有限公司直接向石xx返还）；三、石xx应当于本判决生效之日起十日内向张xx支付违约金44万元。石xx起诉的案件受理费775元，由张xx负担；案件受理费石xx已预交，张xx应于本判决生效之日起10日内将该款项迳付石xx。张xx反诉的案件受理费3950元，由石xx负担；案件受理费张xx已预交，石xx应于本判决生效之日起10日内将该款项迳付张xx。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
石xx不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、维持一审判决第一、二项，撤销第三项”石xx应当于本判决生效之日起十日内向张xx支付违约金44万元”，并撤销”张xx反诉的案件受理费3950元，由石xx负担；案件受理费张xx己预交，石xx应于本判决生效之日起10日内将该款项迳付张xx”，请求改判为：驳回张xx的全部反诉请求。张xx反诉的案件受理费3950元，由张金风负担；二、要求增加判决（一审漏判的诉讼费）：财产保全费720元，由张xx负担。财产保全费石xx己预交，张xx应于本判决生效之日起十日内将该款项迳付石xx；三、上诉费由张xx负担。上诉费石xx己预交，张金风应于本判决生效之日起十日内将该款项迳付石xx。事实与理由：一、石xx己在一审时声明”石xx因系不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，故银行不能向石xx发放购买住房贷款，导致石xx无法向张xx支付购房余款”，并己向法院举证（居民身份证）证明其为非深圳居民，至于”不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明”的问题，既然是”不能提供”，当然也不能向法院提供，石xx对此无需举证。因为税务机关和社会保险经办机构是不会向石xx出具”石xx系不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民”的证明的，他们只能给”纳税1年以上和缴纳社会保险1年以上的”的非本地居民出具”XXX己在本市纳税X年X月”或”XXX己在本市缴纳社会保险X年X月”的证明。如果张xx否认石xx是”不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民”这一事实，应举出石xx”纳税1年以上或缴纳社会保险1年以上”的证据，以证实石xx是”能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民”。《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》已依据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的精神明确规定：”对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。国务院和深圳市的规定清楚明确，石xx的身份也一目了然，事实上，石xx也向银行申请了，但被银行按深圳市的规定驳回。石xx认为，只要法院认可了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》的真实性，就足以认定石xx不可能在2010年5月5日后申请取得按揭贷款的事实。二、一审判令解除合同本来符合石xx的请求，但判决解除的理由和法律依据显然与事实不符。一审错误认定因石xx根本违约，张xx有权要求解除合同，依法应予纠正。综上，石xx不能履行合同的原因全系房贷政策发生根本变化所致，石xx有权要求解除合同并要求张xx退还7万元定金，而张金风的反诉请求没有任何事实和法律依据，依法应予全部驳回。希望二审依法纠正一审的错误判决，支持石xx的全部上诉请求。
二审审理过程中，石xx向本院提供交通银行深圳科技园支行信贷员朱xx于2011年1月27日出具的《关于石xx向我行申请贷款相关情况的说明》，内容为”兹有石xx（身份证号码512927196705220029）于2010年5月下旬向我行提出住房按揭贷款申请，用于购买深圳市南山区3城邦花园一期6栋26A号房产。根据我行当时住房贷款政策，由于申请人石xx无深圳市户口，而且无法提供深圳市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明，不符合我行住房贷款条件，予以退回。后石xx又多次前来询问有没有变通政策，经多次协商，均无法为其申请相关住房贷款。特此说明！”
为查证朱xx提供的以上说明内容是否属实，本院函询交通银行深圳科技园支行，2011年3月2日，交通银行深圳科技园支行函复本院，内容为：”一、朱xx系我行零售信贷部客户经理，该情况说明确系朱xx本人出具。二、经调查，石xx于2010年5月下旬，通过电话方式向我行零售信贷部经理朱xx咨询其关于半岛城邦花园的住房按揭贷款事宜，并传真石xx身份证复印件。由于石xx不符合我行当时住房贷款政策，我行零售信贷客户经理朱xx予以拒绝。石xx在我行贷款申请事宜就此结束，无后续事宜。特此函复。”
就石xx在深圳市个人所得税纳税和社会保险缴纳的情况，本院向深圳市地方税务局和深圳市社会保险基金管理局调查。2011年4月1日，深圳市地方税务局出具说明，内容为”经我局税务信息系统查核，暂未发现石xx（身份证号512927196705220029）在我局有个人所得税纳税记录。”2011年3月8日，深圳市社会保险基金管理局函复我院，内容为”截至本月8日，石xx（身份证号512927196705220029）没有在深圳市缴纳社会保险的记录。”
原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。原审关于石xx、张xx签订的《房产买卖合同》的效力和性质的认定准确，本院予以确认，理由不再赘述。根据合同约定，石xx购买涉案房产除首期款46万元外，其余款项是向银行申请按揭贷款。根据本院查明的以上事实，石xx属于国务院发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号）中规定的暂停发放住房贷款的人员。由于石xx不能履行合同的原因是由于政策原因造成的，因此，双方对于合同不能履行而解除均没有过错，张xx应将收取石xx的定金返还。原审判决石xx承担违约责任属于认定事实错误，本院予以纠正。张xx的反诉请求没有事实依据，本院予以驳回。综上，石xx的上诉理由有事实和法律依据，本院予以采信。原审处理部分有误，本院予以部分改判。石xx缴纳的保全费720元一审没有处理，本院在此一并处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十三条第一款第（二）、（三）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2010）深南法民三初字第520号民事判决第一、二项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2010）深南法民三初字第520号民事判决第三项；
三、驳回张xx的反诉请求。
本案一、二审受理费、反诉费、保全费共计13345元，由张xx负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许保疆
代理 审 判员 吴思罕
代理 审 判员 陈明亮
二〇一一年五月九日
书记员（兼） 严军军