浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终5562号
上诉人（原审被告）：严有文，男，1971年3月27日出生，汉族，户籍地址：浙江省金华市金东区，现住浙江省金华市金东区。
上诉人（原审被告）：傅芳仙，女，1971年11月26日出生，汉族，户籍地址：浙江省金华市婺城区，现住浙江省金华市金东区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：薛爱芬，浙江一剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何莉华，女，1981年2月21日出生，汉族，户籍地址：浙江省金华市金东区，现住浙江省金华市婺城区。
委托诉讼代理人：吴罕超，浙江首望律师事务所律师。
上诉人严有文、傅芳仙因与被上诉人何莉华买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2017）0702民初9423号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。审理过程中，何莉华于2018年1月3日自愿向本院申请撤回上诉，本院准许其撤回上诉并已另作裁定。本案现已审理终结。
严有文、傅芳仙上诉请求：撤销原判，驳回何莉华的诉讼请求。事实和理由：根据《房屋买卖居间合同》第3条约定，何莉华应在合同签订当日支付30万元定金，但何莉华除转账10万元给中介保管外，其余20万元并未在第15天内交付。根据《房屋买卖居间合同》第10条约定，双方任何一方不按期办理付款手续等导致本合同无法按期履行的，迟延超过15日，另一方有权解除合同。现有证据均不能证明何莉华在合同签订后的第二天下午支付20万元定金，何莉华和中介对该20万元款项的交付陈述自相矛盾，其怀疑何莉华与中介串通，实际并未支付20万元定金，其有权拒绝继续履行合同并解除合同，一审判决其支付违约金是错误的。60万元购房款由一审法院保管错误。一审未查清何莉华是否按约支付定金及未征得严有文、傅芳仙同意的情况下用公权力替其保管购房款超越审理范围。其未收到该款项却要承担年利率24%的高额违约金是错误的。对叶国建出具的情况说明等证据，一审法院未经质证，就作为定案依据，程序违法。
何莉华答辩称，其按约支付30万元定金事实清楚、证据确凿。《房屋买卖居间合同》签订时已是凌晨，三方谈好定金暂由中介保管，严有文出具收条载明定金30万元由金华盛峰房产经纪有限公司保管。因此何莉华当场将10万元转账至中介公司法定代表人的账户。次日下午将20万元现金交给中介工作人员，当场用手机拍摄了中介收取现金的照片。3月28日何莉华给严有文汇款2万元办证费用。如其未交定金，在承担违约风险的情况下，会再支付办证费用吗？何莉华持有严有文出具的定金收条，足以证实何莉华交款的事实，且有汇款凭证、现场照片及证人证言相互印证。严有文、傅芳仙的上诉请求缺乏事实依据。60万元购房款是其和中介自愿交由法院保存的，因为严有文、傅芳仙认为钱在中介公司不安全。庭审后其提交叶国建的情况说明和其他证据一审法院仅做参考，一审判决书证据部分中未涉及。程序违法没有事实依据。
何莉华向一审法院起诉请求：1、确认何莉华与严有文于2017年3月23日签订的房屋买卖居间合同有效；2、判令严有文、傅芳仙继续履行房屋买卖居间合同，配合何莉华办理位于金华市房屋的不动产过户手续；3、判令严有文、傅芳仙支付逾期办理过户手续违约金8952元（以房价总额223.8万元为基数，按月利率2%自2017年7月1日暂计算至2017年7月6日，此后违约金仍按利率计算至实际履行日）；4.诉讼费由严有文、傅芳仙承担。
一审法院认定事实：严有文、傅芳仙1995年8月10日登记结婚。经金华盛峰房产经纪有限公司（以下简称盛峰公司）居间，何莉华与严有文、傅芳仙经协商，由严有文与何莉华及盛峰公司于2017年3月23日签订房屋买卖居间合同，约定：甲方（即严有文）自愿将位于金华市的房屋转让给乙方（即何莉华）；该房屋建筑面积160.89平方米，产权人严有文，共有权人傅芳仙；土地用途为住宅，使用权类型为出让；该房屋抵押权人为中国银行，贷款余额约70万元；乙方将首付房款转入甲方银行还贷账户，必须用于还清该房屋的银行贷款，不足部分由甲方自行还清，还清后甲方解除抵押登记；甲方保证已依法取得该房屋的所有权，保证该房屋符合国家及地方房屋上市的有关规定及政策法规，不涉及查封，不涉及（第三方）诉讼等，甲方保证已取得共有人的同意；乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋；甲乙双方同意该房屋的出售总价223.8万元，该总房价包括室内、室外与房屋有关的全部配套设施及装修固定设施；甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，上述各项房屋装饰及附属设备被损坏或被拆除，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设备价值向乙方支付赔偿金；在签订合同当日，乙方支付给甲方30万元作为购房定金；首付款（不含定金）30万元，乙方应于甲方银行还款当日支付给甲方；尾款由乙方通过申请银行贷款163.8万元，在银行放款当日支付给甲方；贷款不足部分由乙方自行解决、补足尾款；银行放款到位后故意拖延付款，每逾期1日，由乙方向甲方给付上述房地产总价款3‰的违约金；甲方于银行放款当日腾空该房屋，迁出户口，并通知乙方进行验收交接；验收交接前，甲方应交清水、电、物业费、闭路电视等费用后，将有关证件与交费清单交付给乙方；该房于银行放款当日由甲方交付给乙方使用，同时乙方结清应支付甲方的所有房款；乙方当日验收清楚，以后房屋有任何使用问题由乙方自理；甲方、乙方于过户当天按规定向丙方（盛峰公司）支付居间服务费；甲乙双方任何一方悔约，未能以本合同之条款成交该房屋，则悔约一方须赔偿丙方相当于买卖双方佣金总和的金额作为居间服务费；延期支付丙方居间服务费，则收取佣金总额每日5‰的违约金；丙方、甲方协助乙方办理银行按揭贷款手续；乙方承诺，乙方确保无银行信用问题，乙方按丙方要求时间提供银行认可的全部有效资料，贷款额度与利息及贷款到位时间等由银行确认，贷款费用由乙方承担；涉及此次房屋交易所产生的税费及其他费用，由乙方全额承担；合同签订后，乙方违约，乙方已付定金不予返还，甲方同意将不予返还之定金中扣除合同约定的居间服务费用总额优先支付给丙方，作为居间费用；如果甲方违约，则甲方应向乙方双倍返还定金，乙方同意将甲方双倍返还之定金中扣除合同约定的居间服务费用总额优先支付给丙方作为居间费用；甲乙双方任何一方不按期办理付款手续、过户手续、房屋交验手续的，或者不提供文件、资料、证件等致使本合同无法按期履行的，每迟延1日，应按房价总额的3‰向另一方支付违约金；迟延超过15日，另一方有权解除合同；如因不可抗力和政府政策变化等原因，导致本合同不能全面履行的，应由甲乙双方协商解决，合同解除后甲方应向乙方返还乙方已交付的款项。补充条款：此房带车位1个一起出售，已包含总价；甲方做证费用自己出2万元，其它的费用由乙方承担；甲方同意留5万元押金，交房当天结清所有费用后退还；过户日期为证做出以后、银行贷款还清后10个工作日内，双方同意过户最晚日期为2017年6月30日前。各方对其他事项也作了约定。
2017年3月23日晚上23时许签订合同后，严有文填写1张收条给盛峰公司，载明“今收到何莉华购买严有文位于海棠花园G2-1-201室的房产定金叁拾万整，由金华盛峰房产经纪有限公司保管。特此证明。收款人：严有文。2017年3月23日”。何莉华于当晚（实际是次日凌晨0时03分许）通过网银转账方式向盛峰公司法定代表人汤顺峰交付购房定金10万元。2017年3月24日下午，何莉华将购房定金20万元现金交付给盛峰公司业务员姚波、舒庆阳。姚波遂将严有文的上述收条交给何莉华。同月28日，何莉华将做第一手房产证所需费用中的2万元，网银转账给严有文。2017年6月16日，上述房产的不动产权登记在严有文、傅芳仙名下，不动产权证书号为浙（2017）金华市不动产权第0032302号，坐落在金华市，建筑面积160.89平方米，土地使用权面积8.68平方米，权利性质为出让/商品房；被抵押担保债权73万元，期限2016年3月25日至2026年3月24日，抵押权人是中国银行股份有限公司金华市经济开发区支行。盛峰公司得知开发商已为严有文、傅芳仙办妥上述房产的不动产权登记后，即通知何莉华备足首付款30万元。何莉华备款并等待履行付款义务。2017年6月26日、28日，盛峰公司召集买卖双方协商履行合同。严有文要求盛峰公司将定金30万元给其另作他用，并要求何莉华替其归还银行贷款70万元，再办理房产过户，要求何莉华抓紧办理抵押贷款、付清余款。盛峰公司主张按合同执行，将定金中的5万元作为交房押金，将定金中的25万元转入严有文在中国银行的还贷账户、用于归还该房屋的抵押贷款。何莉华曾同意增加首付款10万元，让严有文用于归还该房屋的抵押贷款。但严有文以房屋涨价、贷款可能不能顺利办理等为由，坚持上述要求，否则拒绝配合办理该房屋的产权过户手续。各方多次协商未果。
盛峰公司、何莉华于2017年8月22日分别将涉案购房定金30万元、首付款30万元，自愿交至婺城区人民法院执行款财政专户，请法院保管。
一审法院认为，根据现有证据，何莉华、严有文及盛峰公司签订的房屋买卖居间合同，是各方当事人真实意思表示，除违约金计算方法不当以外，主要内容不违反法律法规禁止性，合法有效。各方当事人均应自觉全面履行各自的合同义务。涉案合同在2017年3月23日晚上23时许签订，合同中约定的签订合同当日支付购房定金30万元，可顺延至次日支付。何莉华已在次日支付购房定金30万元。严有文出具的收条，载明该定金由中介公司保管，属于委托保管关系。中介公司得知开发商已为严有文办妥本案所涉房产的第一手不动产权证后，即通知何莉华备足首付款30万元。何莉华备款并等待履行付款义务。此后，各方多次协商未果。严有文要求盛峰公司将定金30万元付给严有文另作他用，并要求何莉华替严有文归还银行贷款70万元，再办理房产过户。严有文要求何莉华将首付款增加至100万元（含定金），实际上是质疑何莉华的履约能力，保障严有文的应得房款权利。合同中约定了严有文房产过户的最后期限，但对何莉华付余款的最后期限，只约定房产过户后由何莉华通过申请银行贷款163.8万元、在银行放款当日支付给严有文，贷款不足部分由何莉华自行解决、补足；对何莉华付该款的最后期限未作兜底性约定，也未约定由中介公司担保，明显对严有文不利、存在风险。但是，如果为了避免交易风险，应当在签订合同前充分考虑各细节，在签订合同后、履行过程中补充协商未果的情况下，各方仍应按原合同主要条款履行（违约金计算方法不当除外）。何莉华有权要求严有文提前还清银行抵押借款本息、协助何莉华办理上述房屋的不动产权过户手续；严有文也有权要求何莉华在合理的期限内付清余款。合同约定何莉华、严有文任何一方不按期办理付款手续、过户手续、房屋交验手续的，或者不提供文件、资料、证件等致使本合同无法按期履行的，每迟延1日，应按房价总额的3‰向另一方支付违约金。约定违约金每日3‰即月利率90‰、年利率108%，明显偏高。同理，中介佣金（居间服务费）按每日5‰计算违约金，也明显偏高。现何莉华主张按月利率2%即年利率24%计算违约金，在合法合理范围。合同约定过户最晚日期为2017年6月30日前，超过此日期的，何莉华有权主张严有文违约金。但是，何莉华只付定金30万元，却要求严有文以房价总额223.8万元为基数从2017年7月1日起计算违约金，显失公平。平衡及斟酌各方权益及房屋涨价等因素后，以何莉华实际交付的定金及房款数额为基数计算违约金，更为公平合理。合同约定“何莉华将首付房款转入严有文银行还贷账户，必须用于还清该房屋的银行贷款”，并未约定“购房定金……转入严有文银行还贷账户……”。严有文出具的定金收条，既然可以委托中介公司保管购房定金，当然也有权撤销委托。但是，撤销委托后，按合同约定，严有文只能领取定金中的25万元，另5万元应留作交房押金。严有文有权向中介公司领取委托保管定金中的25万元，但中介公司拒绝，也是导致合同迟延履行的原因之一。庭审后，盛峰公司、何莉华分别将所涉定金30万元、首付款30万元自愿交至婺城区人民法院执行款财政专户，体现出何莉华的履约诚意。严有文的违约金起算点，可从2017年8月23日（中介公司、何莉华分别将定金30万元、首付款30万元自愿交至法院执行款财政专户的次日）起计算，更为公平合理。基于买卖合同的双务性特点，何莉华请求继续履行合同，涉及双方合同义务，法院应当努力追求案结事了，让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义。所以，法院可对何莉华的付款义务、严有文的交房义务及双方各自的违约责任，也作一并判决，以提示双方诚信履约。何莉华应当于上述房屋不动产权过户之日起30日内，将剩余购房款支付给严有文。严有文应当在何莉华付清剩余购房款之日，交清该房屋的相关费用，将上述房屋腾空并交付给何莉华。何莉华逾期付款违约金，以何莉华未付房款数额为基数，按年利率24%从逾期日计算至实际付款日；严有文逾期交房违约金，以房价总额为基数，按年利率24%从逾期日计算至实际交房日，更为公平合理。中介佣金（居间服务费）属于另一法律关系，中介公司未以案件当事人身份参加诉讼，可另行协商或由中介公司另行依法主张权利。综上所述，对何莉华诉讼请求及严有文抗辩中合法有据部分，予以支持；对依据不充分部分，难以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决：一、严有文、傅芳仙应当于判决生效之日起30日内提前还清向中国银行股份有限公司金华市经济开发区支行的抵押借款本息、协助何莉华将坐落于金华市房屋的不动产权过户至何莉华名下；过户所需税费等费用均由何莉华承担；二、严有文、傅芳仙应当于判决生效之日起30日内向何莉华支付逾期过户违约金（以何莉华实际交付定金及房款数额为基数，按年利率24%从2017年8月23日计算至上述房屋不动产权过户日）；三、何莉华应当于上述房屋不动产权过户之日起30日内将剩余购房款（交法院保管的60万元视为何莉华已付款）支付给严有文、傅芳仙；何莉华逾期付款违约金，以何莉华未付房款数额为基数，按年利率24%从逾期日计算至何莉华实际付款日；四、严有文、傅芳仙应当于何莉华付清剩余购房款之日交清上述房屋的水费、电费、物业服务费、有线电视费等相关费用（如有公民户口迁入该房屋地址也应迁出）、将上述房屋腾空并交付给何莉华；逾期交房违约金，以房价总额为基数，按年利率24%从逾期日计算至实际交房日；五、驳回何莉华的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12388元（适用简易程序已减半收取）、保全费5000元，合计诉讼费用17388元由严有文、傅芳仙共同负担。
本院二审期间，严有文向本院提交录音及摘要一份，证明何莉华与中介相互串通，说话自相矛盾，要求核实证词。本院认为，严有文提交的录音在一审中已由何莉华向法院提交并经庭审质证，不属于新证据，本院不予认证。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是何莉华有无违约，上诉人是否享有合同解除权。涉案《房屋买卖居间合同》约定，一方的违约行为致使合同无法按期履行，迟延超过十五日，另一方有权解除合同。涉案合同签订当晚，严有文给盛峰公司出具收条，载明严有文收到购房定金三十万元并由盛峰公司保管。何莉华于次日向中介公司转账支付10万元，现金交付20万元。该现金交付并不违背常理，盛峰公司作为保管人认可何莉华已按约支付定金，上诉人也确认收到盛峰公司出具的30万元定金保管单，据此可以认定何莉华已按合同约定履行定金交付义务。按合同约定，何莉华应在银行还款当日支付首付款30万元。因上诉人拒绝办理银行还贷过户手续，本案纠纷诉至法院，何莉华自愿将首付款30万元交到婺城区人民法院。故对于首付款的支付何莉华亦不存在违约。双方在2017年3月23日签订合同，上诉人在2017年6月16日取得不动产权证。上诉人在长达近3个月的时间内未对定金提出异议，也未以此为由要求解除合同，期间上诉人还接受了何莉华2万元办证费用的汇款。在上诉人取得不动产权证可以过户的情况下，上诉人却不断以定金应给其另作他用、要求何莉华归还70万元银行贷款等违反约定的不合理要求为由拒绝办理还贷过户手续。在盛峰公司、何莉华同意变更部分合同内容的情况下，上诉人仍以房价上涨、不能顺利贷款等为由不履行过户义务。上诉人的行为违反合同约定，也不符合诚实信用原则，应承担相应的违约责任。何莉华不存在导致合同无法按期履行的违约行为，上诉人主张何莉华违约其有权解除合同，依据不足。一审已对违约金酌情予以扣减，上诉人认为违约金判决错误的上诉理由本院不予支持。关于其他程序问题，60万元购房款系何莉华和盛峰公司自愿交给法院保管，不存在法院超越审理范围的情形；叶国建出具的情况说明并未作为定案依据，故一审程序并无不当。综上所述，上诉人严有文、傅芳仙的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24776元，由上诉人严有文、傅芳仙负担15005元，由被上诉人何莉华负担9771元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄玉强
审 判 员 高丽霞
审 判 员 范继军
二〇一八年一月十五日
代书记员 戴晨璐