江苏省南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏0105民初2998号
原告：朱云华，男，1969年3月1日生，汉族，住浙江省临海市。
委托诉讼代理人：李玥，国浩律师（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：季一江，国浩律师（南京）律师事务所实习律师。
被告：江苏国信物业管理有限公司，住所地南京市长江路88号21楼2106室。
法定代表人：葛志超，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马红君，江苏兆邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：向哲宇，江苏兆邦律师事务所实习律师。
原告朱云华与被告江苏国信物业管理有限公司（以下简称：国信物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年6月19日、7月11日公开开庭进行了审理。原告朱云华的委托诉讼代理人李玥、季一江，被告国信物业公司的委托诉讼代理人马红君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱云华向本院提出诉讼请求：1.判令解除与被告之间签订的租赁协议；2.判令被告返还租金12.5万元及押金3万元、物业管理费1.2万元；3.判令被告赔偿装修损失137400元；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2015年10月1日签订租赁协议一份，约定被告向原告出租位于文体路70号尚文西苑1栋地下室东北部一间（约240平方米），租赁期限为2015年10月1日至2025年9月30日，租金5万元/年。2016年9月1日，原告转租给周建跃。后因被告对租赁物不享有使用权而导致业主举报、无法装修等，周建跃诉至法院要求确认原告与其之间的租赁协议无效，法院对此案出具了民事调解书。此后，原告与段玮拟合作开店经营，且与装饰公司签订了装修合同，支付装修预付款137400元。但在装修期间，屡次因业主举报、街道出面干预等原因导致装修无法进一步推进，房屋无法实际使用。因被告原因导致租赁物无法使用，合同目的无法实现，原告现诉至法院，希望判如所请。
被告国信物业公司辩称：1、不同意解除租赁协议，原告要求返还租金没有依据。原告实际支付的租金是2015年10月1日至2018年2月，自2018年3月起的租金原告尚未支付。2、原告主张的押金及物管费，并非原告支付给被告，故被告没有义务向原告返还相应的钱款。3、原告只是支付了装修预付款，并非是装修的损失。基于原告曾经和案外人周建跃就租赁产生过纠纷，原告在明知该地下室不能进行正常经营活动的情况下，还与案外人签订相应的装修协议，原告应当对该装修的实际损失自行承担责任。综上，请求驳回原告的诉请。
当事人围绕诉辩主张依法提交了证据：原告提交了租赁协议、收据、发票、民事调解书、情况说明、装修合同及收据；被告提交了物业管理前期委托合同、图片。本院组织双方进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月1日，原告朱云华与被告国信物业公司签订一份《租赁协议》，约定：被告将位于南京市间（约240平方米）出租给原告；租赁期限为2015年10月1日至2025年9月30日；租金5万元/年；原告有权对租赁场地进行转租，但必须合法使用或经营，且原告为房屋承租的最终责任人；原告退出租赁场地时，应恢复租赁时场地原状。
2016年9月1日，原告与案外人周建跃签订一份《房屋租赁合同》，原告将涉案租赁场地转租给周建跃。2016年9月5日，周建跃向本院提取诉讼，认为涉案租赁场地无产权证，无法办理经营所需的各种证照，故要求解除房屋租赁合同，并返还押金、租金等费用。本院于2017年5月12日出具（2016）苏0105民初6197号调解书，确认：周建跃与朱云华签订的房屋租赁合同无效；朱云华返还周建跃17万元等等。
此后，原告与案外人段玮准备在涉案租赁场地合作经营指压按摩会所。2018年2月14日，段玮与案外人南京辛炎深建筑装饰工程有限公司签订装修合同，约定由该公司对涉案租赁场地进行装修，工程造价合计45.8万元。段玮支付了装修预付款13.74万元。2018年2月28日，原告指示段玮向被告支付物业费1.2万元。同日，被告收取原告2018年水电及装修押金3万元。
在原告装修期间，尚文西苑的业主向有关部门进行了投诉。2018年3月20日，南京市建邺区人民政府南苑办事处城建管理科（以下简称：南苑城管科）出具一份《尚文西苑地下室开挖问题情况说明》，载明：南苑城管科接到投诉后，组织多部门开展联合执法，经核实，尚文西苑地下室产权属于全体业主，物业公司为了盈利未经全体业主同意私下出租造成目前现状；此地为无证产权房，无法办理各类执照；责令商铺立即停工整改，要求承租人对消防控制室内杂物、垃圾进行清理等等。
目前，原告先后支付了2015年4月至9月、2015年10月至2016年3月、2016年4月至9月、2016年10月至2017年3月、2017年8月至2018年1月共计5期的租金，合计12.5万元。
在案件审理过程中，本院到涉案场地进行现场勘验，发现原告在装修过程中，将一层通往地下室的混凝土楼梯拆除，更换为铁皮楼梯，地下室现在有大量的砖头和建筑垃圾。
庭审中，被告提供了一份由江苏省房地产投资有限责任公司于2018年6月22日出具的《证明》，认为涉案地下室是由该公司投资建设，属于人防工程，其委托被告进行出租管理。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”原告朱云华与被告国新物业公司签订《租赁协议》中涉及的租赁场地，因未办理产权登记，而且对于该场地属于全体业主还是开发商所有，产权具有争议。按照南苑城管科的情况说明，认定涉案的租赁场地属于尚文西苑小区全体业主享有，而被告在未征得全体业主同意的情况下，对涉案地下室进行出租经营，之后也未获得小区业主的追认，造成原告无法正常对场地进行承租和使用，故对于原告要求解除租赁协议的主张，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于原告自2016年9月将涉案场地转租给案外人周建跃时起，因房屋的产权及业主举报投诉等问题，导致原告无法正常使用涉案场地，故对于原告要求被告退还自2016年9月之后的租金以及物业费的主张，本院予以支持，被告共应退还原告租金54166元以及物业费1.2万元，应退还的租金具体包括：2016年9月份的租金4166元（2.5万元/6）、2016年10月至2017年3月租金2.5万元，及2017年8月至2018年1月租金2.5万元。合同解除后，原告应该将涉案场地交还给被告，被告应退还原告装修押金，但是由于原告在装修时，对涉案场地的楼梯进行拆除更换，其在退出时应该将该楼梯恢复原状。在原告将涉案场地的楼梯恢复原状后，被告应该退还原告装修押金3万元。对于原告主张的13.74万元的装修损失问题，本院认为，一方面，在原告与案外人周建跃发生纠纷时，其已知晓因涉案场地无产权证，无法办理经营所需的证照，其此后仍准备经营指压按摩会所，并进行场地装修，其自身亦存在扩大损失的过错；另一方面，该13.74万元属于装修的预付款，并非装修的实际损失数额，对于装修的具体进度以及原告实际应该承担的装修损失，原告也未提供确切的证据予以证实。综上，对于原告在本案中要求被告赔偿装修损失13.74万元的主张，本院对此不予支持，如果原告有确切证据证明装修产生的具体损失，其可按照双方的过错程度，另行主张权利。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告朱云华与被告江苏国信物业管理有限公司之间签订的《租赁协议》。
二、被告江苏国信物业管理有限公司应于本判决生效之日起返还原告朱云华租金54166元、物业费1.2万元，合计66166元。
三、在原告朱云华将涉案场地的楼梯恢复原状后十日内，被告江苏国信物业管理有限公司退还原告朱云华装修押金3万元。
四、驳回原告朱云华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5866元减半收取2933元，由原告朱云华负担2000元，被告国信物业公司负担933元（被告国信物业公司应负担的诉讼费933元部分，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，以冲抵原告预交的部分诉讼费）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(江苏省南京市中级人民法院的开户银行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行帐号：43×××18，开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号)。
审 判 员 高福罡
二〇一八年八月十七日
见习书记员 张议文