上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1947号
原告上海数字产业（集团）有限公司（原上海轻工装备（集团）有限公司）。
法定代表人尹洪刚。
委托代理人周知明，上海市申达律师事务所律师。
委托代理人叶苏，上海市申达律师事务所律师。
被告上海谦明贺精工有限公司（原上海比越喜精工有限公司）。
法定代表人赵树乾。
委托代理人胡熙昊，上海盛联律师事务所律师。
原告上海数字产业（集团）有限公司与被告上海谦明贺精工有限公司（以下简称“数字产业公司”及“谦明贺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月18日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于同年10月18日公开开庭进行了审理（诉讼中，原、被告一致同意本案适用简易程序延长至四个月内结案）。原告数字公司的委托代理人周知明，被告谦明贺公司的委托代理人胡熙昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告数字产业公司诉称，原告原系上海轻工装备（集团）有限公司，2010年9月更名为现原告公司名称。被告原为上海比越喜精工有限公司，2010年更名为现被告公司名称。2004年4月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于闵行区××路××号第1幢至第5幢厂房。租赁期限自2004年4月8日至2009年4月8日，每月每平方米建筑面积租金为人民币（下同）14元。合同同时约定，租赁期满，被告应如期交还该房屋，如逾期归还，则每逾期一天应向原告支付原日租金1倍的违约金。2007年10月8日，双方经书面确认，实际租赁面积调整为1，467.3平方米，每月租金调整为20，668.20元。上述房屋租赁合同约定的租赁期限已于2009年4月8日届满，但被告至今仍占用租赁厂房未予归还，且也未向原告支付过任何房屋使用费及违约金。就返还房屋及支付结欠款项事宜原告已屡次向被告催讨，但被告至今仍不予履行。原告遂诉诸法院要求判令：（一）被告立即搬离承租的位于闵行区××路××号房屋并将房屋清空后返还原告；（二）被告支付房屋使用费1，012，741.8元（自2009年4月9日至2013年5月8日止，以每月20，668.2元计算）；（三）被告支付逾期归还的房屋违约金1，012，741.8元（暂算至2013年5月8日）；（四）被告支付自2013年5月8日起，以每月20，668.20元的标准支付至房屋归还之日止的房屋使用费。
诉讼中，原告将上述第（二）项诉请变更为：要求被告支付房屋使用费1，012，741.8元（自2009年4月9日暂算至2013年5月8日止，以每月20，668.2元计算），并以此标准要求被告支付至被告实际归还房屋之日止的房屋使用费。因上述第（四）项诉请已被第（二）项变更之诉请合并，故原告放弃上述第（四）项诉请。此外，原告对被告在承租期间使用的水、电、煤等费用表示暂不要求在本案中处理。
被告谦明贺公司辩称，2010年11月23日股权转让批复之前的租金与被告无关。另根据法律规定，延期支付和逾期支付租金的时效应该是一年，要求法院依法审核。综上，被告要求法院按照民法通则有关诉讼时效的规定进行审理。
经审理查明，位于上海市闵行区××路××号1至5幢厂房的产权人为原上海轻工装备（集团）有限公司。
2004年4月8日，上海轻工装备（集团）有限公司（原告更名前的单位名称，作为出租方，签约甲方）与上海比越喜精工有限公司（筹）（被告更名前的单位名称，作为承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定由甲方将其合法拥有的座落在本市闵行区××路××号第1幢至第5幢（建筑面积共计1，794.98平方米）厂房出租给乙方使用。另根据乙方的要求，甲方在××路××号内新建面积为2，400平方米的厂房（实际建筑面积以实际丈量为准），待能使用后一并出租给乙方。乙方承诺予以承租。该房屋租赁期共60个月。该房屋每月每平方米建筑面积租金为14元，若乙方将第一批设备搬入××路××号时新厂房尚不能使用则月租金总额为14元＊1，794.98平方米=25，130元。若新厂房能使用则月租金为25，130元＋（14元＊新厂房面积）。该房屋租金5年内不变。在租赁期启始日按照当月剩余天数一次性支付当月租金，此后必须在每月5日前支付当月租金。逾期支付，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.36%支付滞纳金。乙方在租赁期限内，使用的水、电、煤气等费用由乙方支付。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金1倍的违约金。
上述合同签订后，双方各自履行了租赁合同约定的交付租赁物及支付租金等义务。
2007年10月8日，经双方书面确认，被告实际租赁面积调整为1，467.30平方米（即每月租金调整为20，668.20元），被告按此标准支付了至合同期满的全部租金。
上述租赁合同到期后，被告继续使用租赁厂房，且未向原告支付过房屋使用费等。
2011年11月25日，被告向原告出具《关于承租厂房的情况说明》，载明2010年11月23日由上海××实业有限公司（以下简称“××公司”）赵树乾出资与上海轻工装备（集团）有限公司的代表共同去上海××产权交易所完成了上海比越喜精工有限公司的转让项目的交割。上述过程充分说明××公司介入上海比越喜精工有限公司股权转让的过程和时间，因此谦明贺公司与上海轻工装备（集团）有限公司签订承租厂房的合同期应该从2010年11月23日起算（合同内应含有二个月的免租期装修期）。之前标的公司所发生的任何费用与××公司无涉。直至今日谦明贺公司应该付给上海轻工装备（集团）有限公司房租为：1.2010年11月23日至2011年11月23日共12个月减2个月免租期应付10个月：20，668.20元＊10=206，682元。2.可抵扣费用A.电梯163，200元（附凭证复印件）；B.支付刘某某工资15，000元（凭证在装备公司）；3.实际应付房租：206，682元-163，200元-15，000元=28，482元。
由于被告至今仍继续使用涉案房屋而未向原告支付过任何费用，遂成讼。
审理中，原告向本院提供其于2011年12月2日委托律师向被告发送《律师函》，要求被告于2011年12月31日前搬离承租房屋，将房屋清空返还。同时要求被告支付自2009年5月至房屋实际清退日止的房屋使用费及违约金。但原告未向本院提供相关邮寄凭证，被告也否认收到过原告寄送的上述律师函。
审理中，原告又向本院提供被告法定代表人赵树乾于2013年3月5日以邮件方式向原告发送《房租支付计划书》。但被告认为双方从未确认过邮件地址，故否认向原告发送过上述邮件。
另查明，原告系由原上海轻工装备（集团）有限公司于2010年9月更名而来，被告系由原上海比越喜精工有限公司于2010年5月更名而来。2010年11月23日，被告公司的股权发生了转让变更。
以上事实，由原告提供的1.涉案房屋产权证，2.原告公司更名通知书，3.被告公司更名通知书、股权转让批复、外商投资企业批准证书，4.原、被告签订的《房屋租赁合同》5.关于租赁房屋面积调整后的面积和租金的通知，6.原告委托律师向被告发送的《律师函》，7.被告于2011年向原告出具的《关于承租厂房的情况说明》，8.被告于2013年通过电子邮件向原告发送的还款承诺以及双方当事人的当庭陈述等为证。
经庭审质证，被告对原告提供的被告于2013年通过电子邮件发送还款承诺的真实性不予认可，认为双方从未确认过邮件地址，且该还款承诺书上无被告公司盖章。即便该电子邮件是真实的，从内容上看也只有10万元金额，与原告诉请的金额无关。另律师函被告没有收到过。对原告提供其余证据的真实性均表示无异议，但认为2009年系争租赁合同已经到期，2013年双方没有签订过任何合同，故2009年的合同条款对被告没有制约。被告出具的《关于承租厂房的情况说明》不能证明诉讼时效中断。
关于原告提供的被告于2013年通过电子邮件发送的还款承诺的真实性问题。对此本院认为，首先，原告未能举证证明被告曾向其提供过上述邮件的地址。其次，从该证据的形式及内容上来看均无法证明是由被告向原告发送的，故本院对该证据的真实性无法确认。
关于《律师函》的真实性问题。由于原告未向本院提供向被告发送的相关邮寄凭证，且被告否认收到过该律师函，故本院无法确认原告曾于2011年12月2日委托律师向被告发送过《律师函》的事实。
原告提供的上述其余证据均具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原告作为涉案房屋的产权人与被告签订的《房屋租赁合同》，反映了签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据上述《房屋租赁合同》约定，双方间的租赁期限为5年，即至2009年4月7日到期。本案中，被告在上述租赁合同期限届满后，继续使用涉案厂房，原告在该租赁合同期限届满后长达2年半的时间内从未以书面形式明确通知被告限期搬离及支付房屋使用费，可见原告对被告在租赁期满后继续使用租赁物没有异议，双方已形成不定期租赁。原告可随时解除合同。现原告要求被告搬离承租房屋并将房屋清空后返还原告之诉请，于法有据，本院予以支持。另被告至今仍在继续使用租赁房屋，理应向原告支付相应的房屋使用费。关于使用费的计算标准，原告要求参照双方原约定每月20，668.20元的租金标准计算的房屋使用费，本院予以支持。关于该房屋使用费的诉讼时效问题。对此本院认为，房屋使用费的性质有别于租金，其本质是损失的一种，即权利人要求实际占有动产或不动产的人赔偿经济损失，故适用两年诉讼时效。就本案而言，被告向原告出具《关于承租厂房的情况说明》的时间是2011年11月25日，现在原告未能向本院提供其在此之前向被告催讨过房屋使用费之证据，故本院认为对于原告主张的2009年11月26日之前的房屋使用费，已过诉讼时效，原告已丧失胜诉权，本院不予支持。对原告主张的其余时段的房屋使用费，均未过诉讼时效，本院予以支持。被告以2010年11月23日股权转让批复之前的租金与其无关及原告主张租金的时效应该是一年之抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于原告要求被告支付逾期归还房屋违约金之诉请。对此本院认为，双方租赁合同虽约定，如乙方（即被告）逾期归还房屋，则每逾期一天应向甲方（即原告）支付原日租金1倍的违约金。但考虑到原告在双方租赁合同届满后，在长达2年半的时间内从未以书面形式明确通知被告限期搬离，直至被告于2011年11月25日向原告出具的《关于承租厂房的情况说明》，也只字未提搬离厂房之事，双方已形成事实租赁关系，故对原告要求被告支付逾期归还房屋违约金之诉请，本院不予支持。此外，对于被告在租赁期间使用的水、电、煤等费用，因原告已明确表示不要求在本案中主张，故本院暂不作出处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告上海谦明贺精工有限公司搬离承租的位于上海市闵行区××路××号房屋并返还原告上海数字产业（集团）有限公司；
二、被告上海谦明贺精工有限公司支付原告上海数字产业（集团）有限公司自2009年11月26日起至实际搬离之日止，参照每月20，668.20元计算的房屋使用费。
上述条款的履行期限均为本判决生效之日起的三十日内。
三、驳回原告上海数字产业（集团）有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23，003.86元，减半收取计11，501.93元，由原告上海数字产业（集团）有限公司负担880.25元，被告上海谦明贺精工有限公司负担10，621.68元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈春芳
二〇一四年一月二日
书记员 林 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。