巴彦淖尔市临河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0802民初3848号
原告：刘忠林，男，个体户。
委托诉讼代理人：朱胜利，内蒙古惠泽律师事务所律师。
被告：付鹏义（又名付鹏飞），男，个体户。
被告：史凤琴（系被告付鹏义妻子），女，公务员。
二被告委托诉讼代理人：王磊。
被告：郭飞，男，个体户。
委托诉讼代理人：郝丽英，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。
被告郭凯，男，个体户。
原告刘忠林与被告付鹏义、史凤琴、郭飞、郭凯房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘忠林的委托诉讼代理人朱胜利、被告付鹏义、史凤琴、被告郭飞及其委托诉讼代理人郝丽英、被告郭凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘忠林诉称，2009年6月11日，原告与被告付鹏义、史凤琴签订租赁合同，将位于临河区庆丰东街税花小区XX角三层商用房屋出租给被告付鹏义、史凤琴用于宾馆经营。2016年6月16日，原告得知被告付鹏义、史凤琴已擅自将该房屋转租给被告郭飞，被告郭飞又将该房屋擅自转租给被告郭凯。因四被告之间存在纠纷，被告付鹏义、史凤琴未按时向原告支付2016年度的租金。故诉至人民法院，请求判令：1.解除原告与被告付鹏义、史凤琴之间签订的租赁合同，并由被告付鹏义、史凤琴向原告支付违约金280000元；2.确认被告付鹏义、史凤琴与被告郭飞之间转租合同无效，确认被告郭飞与被告郭凯之间签订的再转租合同无效；3.被告付鹏义、史凤琴、郭飞、郭凯返还原告房屋及附属设施，并由四被告按每日383.5元赔偿原告从起诉之日至实际返还房屋之日期间的损失。
被告付鹏义、史凤琴辩称，同意解除与原告签订的租赁合同。对原告要求双倍支付违约金280000元的诉讼请求不认可，因被告付鹏义、史凤琴已将2016年6月10日之前产生的租金付清，2016年6月11日至2017年6月10日的租金迟延支付，约定的违约金过高，请求将违约金调整至法定范围。被告付鹏义、史凤琴与被告郭飞的转租合同为有效合同，二被告转租房屋后，于2014年6月告知原告转租的情况，原告一直未提出异议。诉争房屋后来由被告郭飞转租给被告郭凯，由被告郭凯占有使用，故原告主张按每日383.5元赔偿损失的诉讼请求，应由被告郭飞、郭凯来承担，被告付鹏义、史凤琴不应承担赔偿责任。
被告郭飞辩称，被告郭飞与原告无租赁关系，不应作为本案的共同被告。原告要求被告郭飞按每日383.5元赔偿损失的诉求无事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”诉争房屋现由被告郭凯占有使用，被告郭飞不应承担返还房屋及赔偿损失的责任。请求驳回原告诉讼请求。
被告郭凯辩称，向被告郭飞承租房屋及现在实际占有使用房屋属实，但被告郭凯对被告郭飞属无权转租并不知情，且被告郭凯已向被告郭飞付清了相应租金，故被告郭凯不应列为共同被告，也不应承担赔偿责任。
经审理查明，2009年6月11日，原告作为甲方与作为乙方的被告史凤琴签订租赁合同，主要内容为：“甲方将位于临河区庆丰街税花小区三层转角楼出租给乙方用于经营宾馆。租期从2009年6月11日至2019年6月11日，第一年度租金为100000元，第二年度租金为130000元，2011年至2019年度租金为140000元。付款方式为每年6月11日前一次性付清，如乙方在每年付款日后7个工作日内仍未付清该年度租金，视为违约，需按该年度租金双倍赔偿甲方所造成的损失，并终止租赁合同。乙方无权转租和转让租赁房屋中任何一层。”被告付鹏义、史凤琴已将2016年6月10日之前产生的租金付清。2013年8月29日，被告付鹏义与被告郭飞签订宾馆租赁合同，将该房屋转租给被告郭飞。2015年12月2日，被告郭飞与被告郭凯签订宾馆转让合同，将该房屋由转租给被告郭凯。该诉争房屋现由被告郭凯占有使用。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告付鹏义、史凤琴未经原告同意擅自转租房屋，原告知情后明确表示不同意转租，且被告付鹏义、史凤琴也同意解除租赁合同，故原告主张解除与被告付鹏义、史凤琴签订的租赁合诉讼请求，应予支持。被告付鹏义未经原告刘忠林同意擅自转租房屋，属无权处分，原告刘忠林知情后明确表示不同意转租，故被告付鹏义与被告郭飞签订的转租协议无效，被告郭飞与被告郭凯签订的转租协议无效。按年租金140000元转换为日租金为383.56元（140000元÷365日），原告要求被告史凤琴按每日383.50元从起诉之日支付租金符合法律规定，应予支持，但截止时间应计算至本判决确定的履行期限届满之日。被告史凤琴未按期限向原告刘忠林支付租金，构成违约，在无证据证明逾期付款给原告造成的具体损失的情况下，应认定为利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，应不高于年利率24%。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告主张按年租金的双倍（即280000元）支付违约金，明显过分高于法律规定，应调整为按年利率24%计付逾期付款违约金。应以140000元为基数按年利率24%从逾期之日（2016年6月19）至本判决确定的履行期限届满之日计付逾期付款违约金。被告史凤琴、付鹏义系夫妻关系，该债务产生于二被告夫妻关系存续期间，在没有证据证明该债务为被告史凤琴个人债务的情况下，应认定为夫妻二人共同债务，由二被告共同清偿。合同无效，被告郭凯应向原告刘忠林腾退租赁房屋。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条第五款、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条的、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（二）第二十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，判决如下：
一、解除原告刘忠林与被告史凤琴于2009年6月11日签订的租赁合同；
二、被告付鹏义与被告郭飞于2013年8月29日签订的宾馆租赁合同无效；
三、被告郭飞与被告郭凯于2015年12月2日签订的宾馆转让合同无效；
四、被告付鹏义、史凤琴于本判决生效后三日内向原告刘忠林按日租金383.5元向原告刘忠林支付从2016年7月4日至本判决确定的履行期限届满之日期间的房屋租金；
五、被告付鹏义、史凤琴于本判决生效后三日内向原告刘忠林从2016年6月19日至本判决确定的履行期限届满之日按年利率24%计付140000元的逾期付款违约金；
六、被告郭凯于本判决生效后三日内向原告刘忠林返还租赁房屋；
七、被告郭飞不承担民事责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5500元，由原告刘忠林负担3665元，由被告付鹏义、史凤琴负担1835元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。
审 判 长 武晋德
人民陪审员 王海峰
人民陪审员 庞秀娟
二〇一七年一月十八日
书 记 员 李沅泽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（二）
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。