广州铁路运输中级法院
行 政 判 决 书
(2018)粤71行终872号
上诉人（原审第三人）：广发银行股份有限公司广州分行。住所地：广州市天河区珠江新城临江大道**号南雅中和广场首层******层。
负责人：罗建，行长。
委托代理人：谢少丹、卢子宏，均系广东广悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁国烽，男，1988年8月13日出生，汉族，住广州市花都区。
被上诉人（原审原告）：梁耀湛，男，1960年8月20日出生，汉族，住广州市花都区。
原审被告：广州市国土资源和规划委员会。住所地：广州市越秀区吉祥路**号。
法定代表人：彭高峰，主任。
原审第三人：黄玉玲，女，1967年11月1日出生，汉族，住广州市花都区。
原审第三人：广州市城业房地产开发有限公司。住所地：广州市花都区新华街宝华路**号**号之一商铺。
法定代表人：陈志诚，理事长。
上诉人广发银行股份有限公司广州分行（以下简称广发银行广州分行）因诉被上诉人梁国烽、梁耀湛、原审被告广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）及原审第三人黄玉玲、广州市城业房地产开发有限公司（以下简称城业公司）房屋登记一案，不服广州铁路运输第一法院（2017）粤7101行初635号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街花城北路130号城业楼7号商铺，原地址为广州市花都区龙珠路19号城业楼第二层02号商铺和广州市花都区新华街龙珠路19号城业楼第一层07号商铺。
2005年7月21日，梁国烽、黄玉玲（买受人）与城业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定城业公司将涉案房屋出卖给梁国烽、黄玉玲，约定建筑面积共361.48平方米，价款为542220元。合同上“梁国烽”的签名为其梁耀湛代签，“黄玉玲”的签名为刘卫民代签。2007年11月8日，城业公司与刘卫民、梁耀湛签订上述合同附件四《合同补充协议》，约定该房的面积、单价、总价以房管局最后确权面积为准等。2007年11月9日，城业公司出具《收据》，内容：“今收到黄玉玲、梁国烽购城业楼第二层02号铺交来铺款542220元。”
2009年8月4日，城业公司（出卖方）与黄玉玲（买受方）签订《广东省商品房买卖合同》，约定城业公司将涉案房屋出卖给黄玉玲，面积为432.34平方米，价款为664939元，付款方式为一次性付款，于2009年8月4日前支付。2013年8月6日，黄玉玲与城业公司共同向被告（原广州市国土资源和房屋管理局）申请办理涉案房屋转移登记,并提交了身份证、买卖合同、广州市房地产转移登记申请书、契税完税证、发票、广州市花都区土地房屋登记审批表等资料。被告经审核于2013年10月22日准予登记并核发了粤房地权证穗花字第××号《房地产权证》，该证记载：权属人黄玉玲，房屋坐落广州市花都区新华街花城北路130号城业楼7号商铺，建筑面积432.34平方米。2014年7月11日，被告核准了涉案房屋他项权抵押登记并核发了粤房地他项权证穗花字第0300157556号他项权证，载明他项权利人为广发银行广州分行，权属人为黄玉玲。2017年3月3日，广州市天河区人民法院对广发银行广州分行诉黄玉玲等人借款合同纠纷一案作出（2016）粤0106民初10136号《民事判决书》，该判决认为黄玉玲提供涉案房屋为涉案贷款提供抵押担保并办理了涉案房屋的抵押登记手续，故判决黄玉玲向广发银行广州分行清偿借款等及广发银行广州分行就涉案房屋以折价或以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。
2016年6月，梁国烽、梁耀湛因与城业公司、黄玉玲等人房屋买卖合同纠纷向广州市花都区人民法院提起民事诉讼，请求确认梁国烽、梁耀湛、黄玉玲与城业公司于2005年7月21日签订的《商品房买卖合同》和2007年11月8日签订的《合同补充协议》合法有效及确认黄玉玲与城业公司签订的《广东省房屋买卖合同》无效等。2016年12月19日，广州市花都区人民法院作出（2016）粤0114民初5831号《民事判决书》，判决如下：一、确认梁国烽与城业公司于2005年7月21日签订的《商品房买卖合同》及2007年11月8日梁耀湛与刘卫民、城业公司签订的《合同补充协议》有效；二、确认黄玉玲与城业公司于2009年8月4日签订的《广东省商品房买卖合同》无效；三、驳回梁国烽、梁耀湛的其他诉讼请求。黄玉玲不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2017年6月12日作出（2017）粤01民终2560号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。（2017）粤01民终2560号《民事判决书》于2017年6月15日发生法律效力。
另查，因组织机构调整，原广州市国土资源和房屋管理局负责的不动产登记职责由被告行使。
原审法院认为：《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，涉案房屋买卖行为即黄玉玲与城业公司签订的《广东省商品房买卖合同》已被人民法院作出的生效民事判决确认为无效。被告核发粤房地权证穗花字第××号《房地产权证》的基础系上述房屋买卖合同行为，虽然被告在作出本案被诉房屋登记行为时所依据的材料齐全，程序合法，但因登记行为所依据的基础民事合同被此后人民法院作出的生效民事判决确认为无效，房屋登记行为的基础已不存在。广发银行广州分行是涉案房屋的抵押权人并非涉案房屋产权人，不属于本案被诉房屋登记行为的善意第三人。鉴于被诉房屋登记行为丧失了合法存在的主要依据，应当予以撤销。
综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十九条第三款的规定，判决撤销被告市国规委于2013年10月22日核发的粤房地权证穗花字第××号《房地产权证》。
上诉人广发银行股份有限公司广州分行不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定上诉人不属于被诉房屋登记行为的善意第三人，割裂所有权及抵押权的联系，直接判决撤销被诉登记行为，损害了作为善意第三人的上诉人及其他涉案房屋查封人的利益。第一，上诉人取得涉案房产的抵押权是善意的，并已按规定对涉案房屋进行了抵押登记。原审第三人黄玉玲签订的《商品房买卖合同》被判决无效之前，原审第三人黄玉玲已取得涉案房屋的所有权并对外产生公示公信力，上诉人有理由相信原审第三人黄玉玲是所有权人，进而也具有抵押人的主体资格，上诉人在此之上取得的抵押权合法有效，可以对抗其他第三人。此外，上诉人对涉案房屋的拍卖、变卖所得价款的优先受偿权已获得广州市天河区人民法院已经生效的(2016)粤0106民初10136号《民事判决书》的支持。第二、原审法院直接判决撤销被诉登记行为，影响上诉人的抵押权的登记效力及抵押权优先受偿权的实现，损害了抵押权人的利益。按照正常程序，房产所有权的变更需要先涂销他项权证，在未对房产抵押权情况做事实认定的前提下判决撤销被诉登记行为，实际上也无法执行。（二）被上诉人梁国烽、梁耀湛存在过失，其应当向原审第三人黄玉玲、城业公司追偿相应的责任。被上诉人存在过失，其权利的救济不应以损害第三人利益为基础。被上诉人梁耀湛在2005年、2007年分别和城业公司签订《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》，之后长达10年以上的时间从未通过法律途径向原审第三人城业公司主张办理过户登记的权利。2013年城业公司将涉案房产转移到原审第三人黄玉玲名下，说明涉案房产在当时完全符合过户的条件，但被上诉人却一直放任其应当依法争取的权利，主观上存在过失，其对城业公司依法享有的是基于买卖合同的债权，其应当根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，直接要求城业公司承担相应的责任，而不应当损害上诉人的权利。综上，虽然上诉人并非涉案房屋的产权人，但上诉人是取得该房屋抵押权的善意第三人，且撤销所有权登记将会给善意的抵押权人及涉案房产上的其他查封人的利益带来重大的损失。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条规定，原审法院应判决驳回被上诉人的诉求。上诉人是抵押权登记行政行为的相对人，信赖利益应当保护。故上诉请求二审法院判决：1.撤销原审判决；2.改判驳回梁国峰、梁耀湛的诉讼请求；3.本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人梁国烽、梁耀湛二审未提交答辩意见。
原审被告市国规委二审未陈述诉讼意见。
原审第三人黄玉玲、城业公司二审未陈述诉讼意见。
经审查，原审法院认定事实清楚，且有相应证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：《广州市城镇房地产登记办法》第十条第二款规定：“当事人应当对其提交的申请登记材料实质内容的真实性负责，不得采取隐瞒真实情况或者伪造证件、文件等非法手段骗取登记。”第五十五条规定：“违反本办法第十条第二款规定，当事人采取隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件等非法手段骗取登记的，由房地产行政主管部门依照本办法第五十四条的规定撤销登记。造成他人损失的，应当承担赔偿责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。”依据上述规定，当事人应当对其提交的申请登记材料的真实性负责，隐瞒真实情况取得的房屋登记，属于应当予以撤销的情形。本案中，原审第三人黄玉玲于2009年通过与城业公司签订涉案商铺买卖合同，并于2013年向原审被告市国规委提交包括该买卖合同在内的申请资料取得涉案商铺房地产权证。其后，原审第三人黄玉玲又于2014年将涉案商铺作为抵押物，向上诉人广发银行广州分行申请抵押贷款，并向原审被告市国规委提交涉案商铺房地产权证作为办理涉案商铺抵押登记的申请资料。但由于法院生效民事判决已确认被上诉人梁国烽与原审第三人城业公司于2005年、2007年签订的涉案商铺买买合同及补充协议有效，而原审第三人黄玉玲与城业公司于2009年签订的涉案商铺买卖合同为无效合同，即原审第三人黄玉玲取得涉案商铺房地产权证的权属来源证明被认定为无效，故原审被告市国规委核发涉案商铺房地产权证的行政行为因原审第三人黄玉玲的无效民事行为而丧失合法权属来源基础，原审法院据此支持被上诉人梁国烽、梁耀湛的请求，判决撤销原审被告市国规委核发的涉案商铺房地产权证并无不当，本院予以维持。
关于上诉人广发银行广州分行提出其已善意取得涉案商铺的抵押权，原审判决撤销涉案商铺房地产权证损害其利益，应改判驳回被上诉人的诉讼请求的上诉理由。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”虽然上述司法解释明确第三人善意取得房屋的情形可采取确认被诉房屋登记行为违法的判决方式，但对于适用善意取得的情形限定为“房屋已为第三人善意取得”，而“房屋已为第三人善意取得”应指所有权的取得，并非取得他物权的情形。故上诉人主张的抵押物权因涉案商铺房地产权证被撤销可能导致的损失，可另循其他法律途径进行追偿。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广发银行股份有限公司广州分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 玮
审 判 员 余树林
审 判 员 金 霞
二〇一八年七月二十七日
法官助理 李婷婷
书 记 员 吴 艳