广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)穗中法金民终字第493号
上诉人(原审被告、反诉原告)：广东金粤房地产有限公司，住所地：广州市东风东路
清算组负责人：李焕华。
委托代理人：蒋海宁，广东高睿律师事务所律师。
委托代理人：张莉，广东高睿律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（原中国农业银行广东省分行营业部），住所地：广州市越秀区。
负责人：严俊玲，职务：行长。
委托代理人：王际军，广东广大律师事务所律师。
委托代理人：刘海阳，广东广大律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉被告)：广东省联谊新力经贸发展有限公司，住所地：广州市中山一路。
法定代表人：谭春颖。
委托代理人：袁碧玉，女，汉族，1980年4月5日出生，住广州市越秀区。
被上诉人(原审被告、反诉被告)：广东金安奔力有限公司，住所地：广州市白云区。
清算组负责人：李国兴。
委托代理人：袁碧玉，女，汉族，1980年4月5日出生，住广州市越秀区。
上诉人广东金粤房地产有限公司（以下简称金粤公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）、广东省联谊新力经贸发展有限公司(以下简称新力公司)、广东金安奔力有限公司（以下简称奔力公司）借款、担保合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2011)越法民二初字第1441号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，农行淘金支行原名称为“中国农业银行广东省分行营业部”，1999年8月9日，经中国人民银行广州分行以广州银复[1999]307号《关于中国农业银行广东省分行营业部更名为中国农业银行广州市淘金支行等63家机构更名的批复》批准，更名为“中国农业银行广州市淘金支行”。2009年7月29日，经中国银行业监督管理委员会广东监管局以粤银监复[2009]480号《关于中国农业银行广州市淘金支行等63家机构更名的批复》批准，更名为“中国农业银行股份有限公司广州淘金支行”。
1998年12月21日，农行淘金支行（贷款人）与新力公司（借款人）、奔力公司（抵押人）签订编号为粤农银营抵借字8008号《最高额抵押担保借款合同》，合同主要约定：自1998年12月起至2001年12月止，由贷款人根据借款人的需要和贷款人的可能，向借款人提供最高贷款额不超过人民币1700万元的贷款；每笔贷款的金额、期限、利率、用途、还款方式以借款借据为准，借款借据是本合同的组成部分，具有同等法律效力；抵押人愿以金安商务大厦20楼作为本合同载明借款的抵押物，在最高贷款限额内，贷款人向借款人发放的贷款由抵押人担保，不再逐笔办理抵押手续；抵押物评估价值2467万元；抵押的效力及于抵押物的从物、从权利和孳息；抵押担保期间自设定抵押之日起至担保范围内全部贷款清偿完毕止；抵押担保的范围包括主债权、利息、违约金以及贷款人实现债权及抵押权的费用；抵押人负责依法向有权部门办理抵押物登记；借款人应按期清偿贷款本息，对逾期贷款在逾期期间按日利率万分之三计收利息；借款人如需延期还款，必须在贷款到期前十五天向贷款人提出延期申请，经贷款人同意后签订延期还款协议；借款人承诺按合同规定用途使用贷款并按期清偿贷款本息；贷款到期，借款人不能归还或不足归还的部分，由贷款人按照规定程序处理抵押物，收回贷款本息；不足受偿部分，贷款人有权继续向借款人追偿等。
上述合同签订后，1998年12月23日，农行淘金支行与奔力公司在广州市房管局办理金安商务大厦的抵押备案登记手续。当日，广州市房管局出具了98穗押备字第25021号《抵押备案证明》，内容为：抵押人奔力公司，抵押权人为农行淘金支行，抵押物为广州市东风中路广东大厦对面金安商务大厦20楼，贷款期限为叁年98年12月至2001年12月，抵押期限为叁年98年12月至2001年12月。
1998年12月30日，农行淘金支行（贷款人）与新力公司（借款人）、奔力公司（抵押人）签订粤农银营抵借字第8083号《抵押担保借款合同》，约定贷款人同意向借款人发放短期借款，金额人民币600万元正，借款期限自1998年12月30日起至1999年12月2日止，还款方式一次性还款；贷款利率为月息6.39‰，按季计付利息（如遇国家利率调整或借款人未按时向贷款人还款付息时，按中国人民银行有关规定办理）；抵押人愿以金安商务大厦（详见抵押物清册）作为本合同载明借款的抵押物；抵押担保期间自设定抵押之日起至担保范围内全部贷款清偿完毕止；抵押担保的范围包括主债权、利息、违约金以及贷款人实现债权及抵押权的费用；抵押人负责依法向有权部门办理抵押物登记；借款人应按规定用途使用贷款，逾期贷款在逾期期间按日利率万分之三计收利息；借款人如需延期还款，必须在贷款到期前十五天向贷款人提出延期申请，经贷款人同意后签订延期还款协议；借款人承诺按规定用途使用贷款并按期清偿贷款本息；贷款到期，借款人不能归还或不足归还的部分，由贷款人按照规定程序处理抵押物，收回贷款本息；不足受偿部分，贷款人有权继续向借款人追偿等。
1999年2月1日，新力公司（借款人，甲方）与农行淘金支行（贷款人，乙方）、奔力公司（担保方）签订合同编号为99年借字第0006号《借款合同》，约定因甲方经营的需要，向乙方申请流动资金贷款，乙方同意向甲方发放贷款；贷款金额为肆佰万元整，利率为6.39‰，借款期限自1999年2月1日至2000年2月21日；甲方应在本合同约定的借款期限内归还全部借款本息；本合同项下贷款，自乙方发放上述贷款之日起计息，按月/季/年结息。在本合同有效期内遇国家调整利率，乙方将按国家利率规定调整利率和计算利息，而毋需通知甲方；甲方需要延长借款期限，应在借款到期前15个营业日内向乙方提出申请，经乙方同意（若贷款为保证担保贷款的，应经保证人同意）签订展期还款协议书；甲方未按本合同约定的还款计划归还借款本息，也未与乙方签订展期还款协议，或所延期限已到仍不能归还借款时，乙方有权限期或主动追回逾期贷款；对逾期贷款，在逾期期间按日利率万分之三计收利息，并对不能按期支付的利息计收复息；担保方就本合同项下贷款向乙方提供担保，有关担保事宜详见粤农银营抵借字8008号《最高额抵押担保借款合同》。同日，新力公司（借款人）与农行淘金支行（贷款人）、奔力公司（抵押人）签订《抵押合同》，为确保上述合同的履行，奔力公司愿意以其有权处分的财产向农行淘金支行提供作抵押担保，抵押的财产为（详见抵押财产清册及财产有效证书），抵押财产价值2467万元整。
1999年3月30日，新力公司（借款人，甲方）与农行淘金支行（贷款人，乙方）、奔力公司（担保方）签订合同编号为99年借字第0039号《借款合同》，约定因甲方业务发展的需要，向乙方申请短期贷款，乙方同意向甲方发放贷款；贷款金额为叁佰伍拾万元整，利率为6.39‰，借款期限自1999年3月30日至2000年3月10日；甲方应在本合同约定的借款期限内归还全部借款本息；本合同项下贷款，自乙方发放上述贷款之日起计息，按月/季/年结息。在本合同有效期内遇国家调整利率，乙方将按国家利率规定调整利率和计算利息，而毋需通知甲方；甲方需要延长借款期限，应在借款到期前15个营业日内向乙方提出申请，经乙方同意（若贷款为保证担保贷款的，应经保证人同意）签订展期还款协议书；甲方未按本合同约定的还款计划归还借款本息，也未与乙方签订展期还款协议，或所延期限已到仍不能归还借款时，乙方有权限期或主动追回逾期贷款；对逾期贷款，在逾期期间按日利率万分之三计收利息，并对不能按期支付的利息计收复息；担保方就本合同项下贷款向乙方提供担保，有关担保事宜详见粤农银营抵借字8008号《最高额抵押担保借款合同》。新力公司（借款人）与农行淘金支行（贷款人）、奔力公司（抵押人）签订《抵押合同》，为确保上述合同的履行，奔力公司愿意以其有权处分的财产向农行淘金支行提供作抵押担保，抵押的财产为（详见抵押财产清册及财产有效证书），抵押财产价值2467万元整。
1999年7月30日，新力公司（借款人，甲方）与农行淘金支行（贷款人，乙方）、奔力公司（担保方）签订合同编号为99年借字第0114号《借款合同》，约定因甲方业务的需要，向乙方申请流动资金贷款，乙方同意向甲方发放短期贷款；贷款金额为叁佰万元整，利率为5.85‰，借款期限自1999年7月30日至2000年7月30日；甲方应在本合同约定的借款期限内归还全部借款本息；本合同项下贷款，自乙方发放上述贷款之日起计息，按月/季/年结息。在本合同有效期内遇国家调整利率，乙方将按国家利率规定调整利率和计算利息，而毋需通知甲方；甲方需要延长借款期限，应在借款到期前15个营业日内向乙方提出申请，经乙方同意（若贷款为保证担保贷款的，应经保证人同意）签订展期还款协议书；甲方未按本合同约定的还款计划归还借款本息，也未与乙方签订展期还款协议，或所延期限已到仍不能归还借款时，乙方有权限期或主动追回逾期贷款；对逾期贷款，在逾期期间按日利率万分之二点一计收利息，并对不能按期支付的利息计收复息；担保方就本合同项下贷款向乙方提供担保，有关担保事宜详见粤农银营抵借字8008号《最高额抵押担保借款合同》。同日，新力公司（借款人）与农行淘金支行（贷款人）、奔力公司（抵押人）签订《抵押合同》，为确保上述合同的履行，奔力公司愿意以其有权处分的财产向农行淘金支行提供作抵押担保，抵押的财产为（详见抵押财产清册及财产有效证书），抵押财产价值2467万元整。
上述四份合同签订后，农行淘金支行依约分别向新力公司发放了贷款600万元、400万元、350万元、300万元的贷款。
1999年12月3日，因新力公司没有依约履行还款义务，农行淘金支行(乙方，贷款人)和新力公司（甲方、借款人）、奔力公司（丙方，担保方）签订了《展期还款协议书》，该协议书约定的主要内容有：甲方不能如期偿还98年抵借字第8083号借款合同的贷款，需向乙方申请延长借款期限，乙方经审查同意甲方延期还款，丙方同意继续为甲方提供担保；甲方根据98年抵借字8083号合同向乙方借用的贷款600万元整，应于1999年12月2日到期，现乙方同意将贷款600万元展期到2000年10月30日偿还；展期后的贷款利率，从展期之日起按月利率5.94‰执行；展期后甲、乙、丙各方的权利义务及有关担保事项，仍按98年抵借字第8083号借款合同约定的条款执行等。
2000年1月26日，因新力公司没有依约履行还款义务，农行淘金支行(贷款人)和新力公司（借款人）、奔力公司（担保人）签订了《借款展期协议书》，该协议书约定的主要内容有：借款人与贷款人签订的编号为99年借字第0006号的《借款合同》（下称主合同）项下的借款不能按期足额偿还，现借款人申请展期，贷款人审查后同意对主合同项下的借款展期，担保人同意继续提供担保；原借款合同借款金额400万元，原约定贷款到期日和金额2000年1月21日，金额400万元，展期后到期日和金额2001年1月8日，金额400万元；展期期间借款年利率按7.128%执行；本协议是对编号为99年借字第0006号的主合同及编号为粤农银年抵借字第8008号之二的担保合同部分条款的调整和补充；除涉及上述内容的条款外，原主合同及担保合同规定的其他各项条款仍然有效等。
2000年3月9日，因新力公司没有依约履行还款义务，农行淘金支行(贷款人)和新力公司（借款人）、奔力公司（担保人）签订了《借款展期协议书》，该协议书约定的主要内容有：借款人与贷款人签订的编号为99年借字第0039号的《借款合同》（下称主合同）项下的借款不能按期足额偿还，现借款人申请展期，贷款人同意对主合同项下的借款展期，担保人同意继续提供担保；原借款合同借款金额350万元，原约定贷款到期日和金额2000年3月10日，金额350万元，展期后到期日和金额2001年1月10日，金额350万元；展期期间借款年利率按7.4844%执行；本协议是对编号为99年借字第0039号的主合同及编号为99年抵借字第8008号的担保合同部分条款的调整和补充；除涉及上述内容的条款外，原主合同及担保合同规定的其他各项条款仍然有效等。
2000年7月14日，因新力公司没有依约履行还款义务，农行淘金支行(贷款人)和新力公司（借款人）、奔力公司（担保人）签订了《借款展期协议书》，该协议书约定的主要内容有：借款人与贷款人签订的编号为99年借字第0114号的《借款合同》（下称主合同）项下的借款不能按期足额偿还，现借款人申请展期，贷款人同意对主合同项下的借款展期，担保人同意继续提供担保；原借款合同借款金额300万元，原约定贷款到期日和金额2000年7月20日，金额300万元，展期后到期日和金额2001年6月19日，金额300万元；展期期间借款年利率按7.5141%执行；本协议是对编号为99年借字第0114号的主合同及编号为粤农银营抵借字第8008号的担保合同部分条款的调整和补充；除涉及上述内容的条款外，原主合同及担保合同规定的其他各项条款仍然有效等。
2000年9月6日，农行淘金支行(甲方)和新力公司（乙方）、奔力公司（丙方）就乙方清偿其所欠甲方债务的事宜签订《清偿债务协议书》，其中约定：三方确认，乙方所欠甲方债务为：甲、乙、丙三方签订的编号为粤农银营抵借字第8083号、99年借字第0006号、99年借字第0039号、99年借字第0114号借款合同及编号为99年展字第0114号、（粤穗淘）农银借展字（2000）第0006号、（粤穗淘营）农银借展字（2000）第014号、（粤穗淘营）农银借展字（2000）第033号借款展期协议项下的借款本金为人民币1650万元；对上述债务，乙方保证于2000年9月28日前全部清偿；丙方自愿继续以原合同的抵押物——金安商务大厦房产作为本清偿债务协议书的抵押物，本协议书有关的权利和义务，适用甲、乙、丙三方于1998年12月21日签订的粤农银营抵借字第8008号最高额抵押担保借款合同的约定；甲、乙、丙三方的权利义务，本协议书未作约定的，适用我国法律规定、金融规章的规定及原合同的约定等。由于新力公司至今未向农行淘金支行还款，故农行淘金支行提起本案诉讼，要求判令奔力公司清偿欠款并支付逾期利息，并要求对奔力公司所提供的抵押房产享有优先受偿权。因奔力公司所提供的抵押物系其向金粤公司预购所得，且双方的买卖合同已经通过仲裁程序解除，故金粤公司提起反诉，要求判令奔力公司和农行淘金支行就涉案抵押房产所设立的抵押无效，农行淘金支行无权就此抵押房产优先受偿。
另查明，奔力公司所提供的抵押房产，系该公司向金粤公司预售所得。金粤公司与奔力公司于1996年7月5日签订了穗房预契字第96023105(第20层楼)的《房地产预售契约》。上述契约约定金粤公司向奔力公司预售金安大厦第20层房产；付款方式为奔力公司在签约后7天内付清上述房产95％的购房款；如奔力公司在应付款期限后30天内仍未能缴付该期房价款，金粤公司有权书面通知奔力公司解除本契约；奔力公司在未领取该房地产的《房地产证》前如需转让或抵押时，应事前知会金粤公司。在履行上述预售契约的过程中，金粤公司和奔力公司因奔力公司未依约支付房款发生纠纷，金粤公司向广州仲裁委员会申请仲裁，该委于2007年7月11日受理申请，并于2007年9月21日针对上述预售合同作出了（2007）穗仲案字第1170号仲裁裁决，仲裁裁决查明的主要事实有：金粤公司与奔力公司在1996年7月5日签订涉案《房地产预售契约》后，奔力公司未能在7日内向金粤公司支付合同房价款的95%，1996年8月16日，金粤公司发函告知奔力公司，由于奔力公司未能在《房地产预售契约》签订后30天内支付房价款，金粤公司要求解除合同，并要求奔力公司承担违约责任及退回《房地产预售契约》（原件）。1996年8月30日，奔力公司发函给金粤公司要求迟延支付房款。9月13日，金粤公司发函给奔力公司，表示同意奔力公司于1998年7月30日前付清房款。1998年8月13日，金粤公司和奔力公司签订《协议书》约定：奔力公司同意，如奔力公司未按本协议规定的日期及时足额付清契约总价购房款95%（首期），金粤公司解除预售契约的时间效力从1996年8月16日起计算、生效，并无需再通知奔力公司，奔力公司自始不享有预售房屋所有权，预售房屋所有权仍属金粤公司；金粤公司在奔力公司未按时足额付清95%购房款时，有权不予交付预售房屋；金粤公司同意奔力公司迟延至2000年7月30日支付剩余房款，如奔力公司未能付清95%的购房款，奔力公司向金粤公司支付的违约金调整至已付款的30%，并在已付房款中扣除违约金后所剩的余款作为奔力公司履约的保证金，担保顺延期届满时付清95%的购房款，若不能依时、足额付清95%购房款，保证金不予退还给金粤公司。
2000年1月20日，金粤公司和奔力公司确认自1996年7月1日至1998年6月30日，奔力公司分23次共付给金粤公司65895700元的房款(加上奔力公司预购的金安大厦第11-19层)。其后，金粤公司于2001年1月27日、2002年10月12日、2004年3月21日、2005年12月30日多次致函奔力公司要求支付尚欠房款，或退还预售契约，但奔力公司一直没有履行协议约定的义务。2006年1月10日，奔力公司向金粤公司致函称：由于公司经济状况不佳，一直未能筹集资金支付欠款，希望金粤公司再给予半年左右的时间，如奔力公司半年内无法付清首期购房款，奔力公司愿意承担一切违约责任。金粤公司对此复函称：不同意奔力公司要求再给予半年时间付款的请求，金粤公司将按双方签订的合同向仲裁机关申请解除预售契约。
仲裁裁决的结论为：确认金粤公司和奔力公司于1996年8月16日解除穗房预契字96023105号《房地产预售契约》，并裁决金粤公司不退回奔力公司保证金，同时裁决奔力公司应向金粤公司支付违约金。
另查明，就涉案抵押物的抵押登记情况，本院在2011年7月1日向广州市国土资源和房屋管理局发出了一份《协助调查函》，内容为：“我院受理的中国农业银行股份有限公司广州流花支行（原中国农业银行广州市穗西支行）诉奔力公司、金粤公司金融借款合同纠纷一案，农行淘金支行称其遗失涉案的抵押备案证明原件（分别为穗押备字第22001号、（98）穗押备字第6472号，随函附带上述抵押备案证明的复印件），故我院特委托贵局查询涉案抵押房产的抵押登记情况。抵押房产的地址分别为广州市东风中路广东大厦对面金安商务大厦十一至十五层，以及广州市东风中路广东大厦对面金安商务大厦18－20楼三层。抵押房产的《房地产预售契约》编号分别为96023284、96023285、96023286、96023287、96023273、96023103、96023104、96023105。烦请在收到本函后五日内作查询，并将查询结果函复本院，请予以协助为盼。”
2011年8月24日，广州市国土资源和房屋管理局以穗国房协查复字[2011]第271号回函本院，具体内容为：你院(2011)穗中法民二初字第15号《协助调查函》收悉。现将查询结果函复如下：经查，金安商务大厦十一至十五层、十八至二十层已办理编号96023284、96023285、96023286、96023287、96023273、96023103、96023104、96023105合同备案，预购人奔力公司。1996年10月，奔力公司把金安商务大厦十一至十五层(契约号96023203)抵押给中国农业银行广州市穗西支行(穗押备字8330)，1998年6月办理抵押续期(98穗押备字第6472)。2000年5月再次抵押续期并把契约号96023203拆分为96023284、96023285、96023286、96023287、96023273，抵押地址变更为金安商务大厦十一至十五层(11楼02、12楼01、13楼01、14楼01、15楼01)，抵押备案号仍是98穗押备字第6472号。1997年，广东金安奔力有限公司把金安商务大厦18—20层(契约号96023204)抵押给中国农业银行广州市穗西支行(97穗押备字22001)，后契约分拆为96023103、96023104、96023105。其中96023103、96023104契约关联97穗押备字22001号，而96023105契约则以98穗押备字第25021号抵押给中国农业银行广东省分行营业部。上述回函并附了相应的抵押备案资料。
再查明，2011年3月8日本院以（2011）穗中法民二初字第15号案受理了中国农业银行股份有限公司广州流花支行诉奔力公司、金粤公司借款、担保合同纠纷一案。原审法院以“因级别管辖问题，农行淘金支行就同类案件向广州市中级人民法院起诉奔力公司和金粤公司，且所争议的抵押房产亦为奔力公司和金粤公司，案号为（2011）穗中法民二初字第15号，现广州市中级人民法院尚未审结上述案件。为了正确处理本案，应中止本案的审理，待广州市中级人民法院（2011）穗中法民二初字第15号案审结后再恢复本案的审理”为由于2011年8月15日中止本案诉讼。2013年6月6日，（2011）穗中法民二初字第15号案宣判。判后，金粤公司不服已向广东省高级人民法院提起上诉，案号为（2013）粤高法民二终字第73号，该案目前尚未审结。原审法院于2013年9月29日恢复本案审理。
2013年9月29日，农行淘金支行向原审法院补充提交了六份证据，分别为：1、1997年12月16日金粤公司出具给广州市房管局的文件（主要内容为：奔力公司与金粤公司签订的《房地产预售契约》已付清房款，金粤公司同意为农行淘金支行办理出具抵押备案证明手续等）；2、1997年12月16日金粤公司出具给农行淘金支行的文件（主要内容为：金粤公司将金安大厦11-20楼出售给奔力公司，已经收齐楼款并将物业交付给奔力公司；金粤公司同意奔力公司凭《房地产预售契约》去房管局办理抵押登记手续；若无法办理金粤公司同意承担贷款的连带责任担保，保证期至2015年2月20日等）；3、1998年12月21日金粤公司出具给农行广东省分行营业部的文件（主要内容与上一证据内容一致）；4、1998年12月22日金粤公司出具给广州市房管局的文件（主要内容为：奔力公司与金粤公司签订的购买金安大厦16、17、20楼的《房地产预售契约》，已经在广州市房地产交易所办理预售契约鉴证手续，奔力公司已付清购房款，故同意就上述房产办理抵押登记手续等）；5、（2011）穗中法民二初字第15号《民事判决书》；6、穗国房协查复字[2011]第271号复函。上述六份证据拟证明：金粤公司已将金安大厦11-20楼出售给奔力公司，且房款已经付清，房产已经交付奔力公司，金粤公司同意办理抵押备案证明手续，同时承诺，对抵押贷款承担连带责任的担保。该事实亦为（2011）穗中法民二初字第15号《民事判决书》审理并确认。经质证，新力公司和奔力公司对上述证据1-4表示未有见过，不确认其真实性，证据5尚未生效，对证据6无异议。金粤公司对农行淘金支行所提供证据1-4的真实性、合法性和关联性均不予确认，并申请对上述该4份证据中金粤公司的印章真伪、盖印时间以及文字打印时间进行鉴定。对证据5认为没有生效，证据6真实性无异议，但认为是证明农行淘金支行和奔力公司没有办理抵押登记。
在本案诉讼过程中，农行淘金支行明确其诉讼请求中四笔贷款利息的起算时间和标准为：其中600万元从1998年12月30日起算，合同期内按月利率6.39‰计，展期之内按月利率5.94‰计，逾期之日起至实际清付之日止，按每日万分之三计；400万元从1999年2月1日起算，合同期内按月利率6.39‰计，展期之内按年利率7.128%计，逾期之日起至实际清付之日止，按每日万分之三计；350万元从1999年3月30日起算，合同期内按月利率6.39‰计，展期之内按年利率7.4844%计，逾期之日起至实际清付之日止，按每日万分之三计；300万元从1999年7月30日起算，合同期内按月利率5.85‰计，展期之内按年利率7.5141%计，逾期之日起至实际清付之日止，按每日万分之二点一计。新力公司、奔力公司对农行淘金支行上述利息起算的时间和标准均表示无异议。
以上事实，有金粤公司、新力公司、奔力公司的企业基本资料，《最高额抵押担保借款合同》、《抵押担保借款合同》、《清偿债务协议书》、《借款合同》、借款借据、《抵押合同》、《展期还款协议书》、《借款展期协议》、《仲裁裁决书》、《抵押备案证明》、复函、民事裁定书、民事判决书以及当事人陈述等证据予以证实。
农行淘金支行在原审时的诉讼请求为：1、新力公司立即归还农行淘金支行借款人民币1650万元，并支付自1998年12月30日起至借款付清日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计收逾期付款利息，暂计算至2011年1月31日止逾期付款利息为人民币19942556元；2、奔力公司在抵押物范围内对新力公司上述借款及利息承担担保责任，农行淘金支行有权依法以抵押物金安商务大厦20楼折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿；3、新力公司、奔力公司承担本案的全部诉讼费用。金粤公司在原审时的反诉请求为：1、确认农行淘金支行与奔力公司在金粤公司所有的广州市金安商务大厦20楼设立的抵押无效，农行淘金支行无权以上述房产折价或者以拍卖、变卖该物业的价款优先受偿；2、由农行淘金支行承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本案为借款、担保合同纠纷。主要争议焦点有二：其一、新力公司向农行淘金支行借款的金额以及利息计算的时间；其二、奔力公司就新力公司向农行淘金支行借款提供金粤公司预售给其的房屋作为抵押物并办理的备案登记，是否具有设立抵押权的法律效力。
对于第一个争议焦点，农行淘金支行与新力公司、奔力公司在1998年12月21日所签订的《最高额抵押担保借款合同》、1998年12月30日签订的《抵押担保借款合同》以及三方于1999年2月至1999年7月期间所签订的三份《借款合同》和1999年12月至2000年7月期间签订的《展期还款协议书》和《借款展期协议》、2000年9月6日签订的《清偿债务协议书》均是三方当事人的真实意思表示，约定内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，故上述合同合法、有效，各方当事人应严格依约履行。本案中，四份《借款合同》的借款本金金额合计为人民币1650万元，根据借款借据及新力公司、奔力公司和农行淘金支行在2000年9月6日所签订的《清偿债务协议书》，可以证实农行淘金支行已将本金1650万元支付给新力公司。新力公司、奔力公司在庭审中对农行淘金支行明确的利息起算时间和标准均表示无异议，对此不再赘述。
对于第二个争议焦点，即农行淘金支行对于奔力公司提供金粤公司预售给其的房产作为抵押物是否享有优先受偿权的问题，根据查明的事实，首先，农行淘金支行与新力公司、奔力公司1998年12月21日签订的《最高额抵押担保借款合同》，约定奔力公司就最高贷款余额不超过1700万元的贷款提供金安商务大厦20楼作为抵押物。根据我国《担保法》的相关规定，预购房产作为抵押物并不违反法律和行政法规的强制性规定。其次，金粤公司与奔力公司于1996年7月5日签订了穗房预契字第96023105(第20层01-12号)《房地产预售契约》，约定金粤公司向奔力公司预售金安大厦第20层01-12号房产，该合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，故预售合同合法、有效。在合同履行的过程中，奔力公司共向金粤公司支付了65895700元的房款(加上奔力公司预购的金安大厦第11-19层)，由于预售房产合同已经在房管部门备案，虽然金粤公司未将房屋过户于奔力公司名下，但奔力公司无疑对上述房产依法取得了相应权利。再次，1999年7月28日，奔力公司和农行淘金支行办理了编号为98穗押备字第25021号的《抵押备案证明》，奔力公司把金安商务大厦20楼抵押给农行淘金支行。上述抵押登记过程得到广州市国土资源和房屋管理局的认可，表明奔力公司将金粤公司预售给其的房产抵押给农行淘金支行得到了房地产行政主管部门的同意，依法具有设立抵押权的公信力。再次，尽管广州仲裁委员会通过仲裁程序裁决确认金粤公司和奔力公司于1996年8月16日解除穗房预契字96023105号《房地产预售契约》，并裁决金粤公司不退回奔力公司保证金，同时裁决奔力公司应向金粤公司支付违约金。但从农行淘金支行的角度来看，因在办理涉案抵押房产备案登记的过程中一直持有《房地产预售契约》，而且经过房管部门的审核办理了《抵押备案登记证明》，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”依法可认为农行淘金支行对涉案房产善意取得了抵押权。第四、农行淘金支行在2013年9月29日向原审法院补充提交的六份证据中的前四份证据表明，金粤公司先后分别向房屋抵押登记机构及农行淘金支行发文，表示奔力公司与金粤公司签订的《房地产预售契约》已付清房款，金粤公司同意为农行淘金支行办理出具抵押备案证明手续。尽管金粤公司对农行淘金支行所提供的该四份证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。但因客观上广州市国土资源和房屋管理局已经就涉案借款对金安大厦的房产办理了抵押备案登记，依法可认定农行淘金支行所提供的上述四份证据的真实性，故金粤公司申请对上述四份证据中金粤公司的印章真伪、盖印时间以及文字打印时间进行鉴定没有必要，原审法院不予采纳。综合上述四点分析，原审法院认定，农行淘金支行依法对涉案抵押房产享有抵押权，依法享有优先受偿的权利。在此前提下，金粤公司反诉要求确认农行淘金支行与奔力公司就金安大厦20楼层设立的抵押无效的主张依法不能成立，一审法院依法予以驳回。农行淘金支行在实现抵押权后，奔力公司有权向新力公司追偿。（2011）穗中法民二初字第15号案目前虽未生效，但本案的处理并非以该案的审理结果为依据，故金粤公司要求本案继续中止审理的理由不成立，原审法院不予接纳。引起本案的纠纷责任在新力公司，故本案本诉受理费应由新力公司负担。
综上所述，农行淘金支行的诉讼请求，具有充分的事实和法律依据，原审法院依法予以支持。同时，金粤公司的反诉请求因不具有充分的事实和法律依据，原审法院依法予以驳回。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十九条、第五十七条、第五十九条、第六十条、第六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条的规定，判决：一、新力公司在判决发生法律效力之日起十日内，向农行淘金支行偿还借款本金1650万元及利息（其中600万元从1998年12月30日起算，合同期内按月利率6.39‰计，展期之内按月利率5.94‰计，逾期之日至一审法院确定还款日止，按每日万分之三计；400万元从1999年2月1日起算，合同期内按月利率6.39‰计，展期之内按年利率7.128%计，逾期之日至一审法院确定还款日止，按每日万分之三计；350万元从1999年3月30日起算，合同期内按月利率6.39‰计，展期之内按年利率7.4844%计，逾期之日至原审法院确定还款日止，按每日万分之三计；300万元从1999年7月30日起算，合同期内按月利率5.85‰计，展期之内按年利率7.5141%计，逾期之日至原审法院确定还款日止，按每日万分之二点一计）；二、在新力公司不履行第一项债务时，农行淘金支行对奔力公司提供的位于广州市东风中路广东大厦对面金安商务大厦20楼的抵押物，有权以折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；在农行淘金支行实现抵押权后，奔力公司有权向新力公司追偿；三、驳回农行淘金支行的其余诉讼请求。四、驳回金粤公司的反诉请求。如果新力公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费224013元、保全费5000元，由新力公司负担；本案反诉受理费50元，由金粤公司负担。
判后，上诉人金粤公司不服原审判决，向本院提起上诉称：从实体上看，奔力公司以金粤公司所有的金安商务大厦第20层全层，为新力公司设立的抵押无效，农行淘金支行对涉案房产不享有抵押权，无权就该抵押物优先受偿，原审判决缺乏事实和法律依据，应予纠正。从程序上看，农行淘金支行在提交四份新证据，原审法院拒绝金粤公司的鉴定申请后，仅凭主观推断即认定四份证据的真实性，存在程序违法。一、金粤公司是金安商务大厦第20层的合法权属人，金粤公司从未同意以上述房产为奔力公司的借款行为设立抵押。金粤公司是金安商务大厦的开发商，奔力公司提供的上述抵押房产是在1996年7月5日通过签订穗房预契字第20层《房地产预售契约》预购所得。后奔力公司未按预售契约的约定支付绝大部分房款，广州市仲裁委员会于2007年9月21日以(2007)穗仲案字第1170号仲裁裁决裁定：确认金粤公司和奔力公司于1996年8月16日解除穗房预契字96023105《房地产预售契约》。即金粤公司自始至终是涉案抵押物的合法权属人。在预售契约第十四条写明“奔力公司在未领取该房地产的《房地产证》前如需转让或抵押时，应事先知会金粤公司”，而奔力公司以涉案房产向农行淘金支行进行流动资金贷款时，金粤公司完全不知情亦未配合出具任何同意抵押文件，原审中，农行淘金支行在2013年9月29日向原审法院提交的四份新证据，意图证明金粤公司明知且同意，此四份新证据系伪造。根据本院因另案向广州市国土房管局调取的穗国房协查复字[2011]第271号复函中所附的98穗押备字第25021号《抵押备案申报表》，申报表列明金粤公司为售房单位(发展商)，但没有金粤公司的盖章。二、原审法院认为“预购房产作为抵押物并不违反法律和行政法规的强制性规定”，该认定不适用本案，缺乏依据，以预购房产抵押贷款依法只能用于支付开发商的预售房款，不能用于流动资金贷款。根据当时适用的《城市房地产抵押管理办法》(建设部令第56号)第三条的规定“预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”，预售房抵押贷款，一方面贷款用途只能用于购房款的支付，直接由银行发放到开发商的账户；另一方面要办理抵押登记，在抵押合同上作记载。本案中，根据农行淘金支行、新力公司、奔力公司签订的《抵押担保借款合同》，新力公司借款的种类是短期流动资金贷款，用途是资金周转，可见其并不符合《城市房地产抵押管理办法》关于预售房屋抵押的规定。参照《广州市商品房抵押登记规定》第十一条所规定的“由开发企业凭《商品房预售许可证》与贷款银行共同商定，签订合作协议书，并送登记所备案”，故现今银行对于预购房产的通常做法都是，银行与开发商另行签订一份担保合同，本案亦不符合此种情形。故，预售房产可以作为抵押物，但抵押贷款必须先用于清偿购房款。三、原审法院认定奔力公司依据预售房产取得“相应的权利”，但相应的权利并不包括隐瞒金粤公司，为新力公司进行违法抵押贷款的权利；更不存在所谓善意抵押权的取得这一说法。金粤公司并不否认用预购房产可以用以抵押这一法律事项，但是办理抵押的程序必须符合程序性规定，抵押所得的款项应当用来支付预售房的售楼款。奔力公司在未付清楼款的情况下，未经过金粤公司的同意，到国土房管局办理抵押备案证明，为新力公司的贷款进行担保系违法行为。1、原审法院认为“抵押登记过程得到国土房管局的认可……，依法具有设立抵押权的公信力”，这一说法不适用本案。从25021号的抵押备案申报表，申报人及文件的出具者是奔力公司和农行淘金支行，农行淘金支行是整个事件的参与者，而非善意的第三人，以备案登记而取得公示公信的效力对农行淘金支行来说并不适用。2、原审法院认定的“农行淘金支行对涉案房产善意取得了抵押权”亦毫无依据。根据《物权法》第106条的规定，善意取得他物权的参照的条件是：(1)善意(2)合理的对价(3)法定的登记程序。本案中，农行淘金支行和奔力公司在未取得涉案房产的所有权人金粤公司的同意就去办理备案登记，不存在善意。农行淘金支行作为国有商业银行，在贷款的条件和抵押流程上应有严格且规范的控制程序，作为专业的金融机构，明知预售房产抵押贷款需要得到开发商的许可，未经许可办理登记，本身存在重大过错。根据《担保法》第三十七条第(四)项的规定“所有权、使用权不明或者有争议”的财产不得设定抵押。奔力公司将预购的，尚欠绝大部分房款的预购房(奔力公司作为预购人都未支付合理的对价)，未取得所有权的房产用来为新力公司的借款做抵押担保，该抵押设定属违法。农行淘金支行明知奔力公司违法抵押仍配合操作办理抵押证明，何来善意。且，《担保法》第四十四条规定，办理抵押物登记，应当向登记部门提供，(一)主合同和抵押合同；(二)抵押物的所有权或使用权证书。本案中，农行淘金支行并未提供主合同和抵押合同，亦未向房管部门备案，本身违反抵押担保办理的操作规定，故本案中，农行淘金支行对涉案房屋不存在善意取得。此外，《物权法》的施行时间是2007年10月1日，“法不溯及既往”，故该法关于不动产善意取得的规定不适用本案，原审法院依据该法认定善意取得担保物权属于法律适用错误。四、原审法院认为因客观上广州市房管局“已就涉案借款……办理了抵押备案登记，依法认可农行淘金支行所提供上述四份证据的真实性，故……鉴定没有必要”，既存在逻辑错误，又侵犯了金粤公司合法的诉讼权利。农行淘金支行在2013年9月29日向原审法院提交的四份新证据，即1997年12月16日金粤公司出具给广州市房管局的文件、1997年12月16日金粤公司出具给农行广州市穗西支行的文件、1998年12月21日出具给农行广东省分行营业部的文件、1998年12月22日出具给广州市房管局的文件。农行淘金支行提交四份证据意图证实金粤公司是明知且同意的，上述四份证据皆系伪造。1、金粤公司是否明知且同意，是抵押有效与否的前提条件；而不能因为存在抵押备案证明，没有任何其他证据相佐证的情况下，主观推断金粤公司已同意，否则不符合逻辑。本案中，借款人是新力公司和抵押人是奔力公司，金粤公司作为涉案房产的实际所有权人，既不是抵押合同的当事人，亦未在办理抵押登记证的任何申请文件上盖章，足以表明金粤公司对奔力公司将金粤公司预售给其的房产抵押贷款是毫不知情的，农行淘金支行的四份新证据是唯一可以证明金粤公司是否知晓的关键证据，但原审法院拒绝鉴定真伪，导致事实无法查清。而原审法院更毫无逻辑地表示，因为已经存在抵押备案证明，所以金粤公司一定是明知的，故四份证据是真实的。2、原审法院侵犯了金粤公司合法的申请鉴定的权利。金粤公司对这四份证据的真实性存疑，向原审法院提出书面的鉴定申请，对四份证据上的印章真伪、印油盖印时间以及打字油墨打印时间等进行司法鉴定。原审法院并未理睬金粤公司的鉴定申请，对金粤公司提出的关于证据的诸多疑点，包括：（1）、证据来源。1997年12月16日的致房管局的文件，并无抄送单位。结果是房管局查不到这份文件，农行淘金支行却有了原件，国土房管局只有收取原件才能办理登记。对此，农行至今未给出合理的解释。（2）、证据形式。四份证据都使用公函纸复印件，1997年12月6日给穗西支行的函与时隔一年以后，1998年12月21日给另一个单位省分行营业部的函所使用的纸张，竟然也是一样的复印公函纸，内容竟一模一样。原审法院对上述疑点未合理解释的情况下，就以“没有必要”为由，违法拒绝金粤公司的合法鉴定申请。根据《民事诉讼法》第七十六条规定，人民法院只有在双方当事人协商不成的情况下，指定鉴定人之权力，法律并没有赋予法院拒绝当事人鉴定申请之权力。原审法院拒绝上诉人鉴定申请的行为是违反法律规定的行为，应予纠正。五、关于农行淘金支行提供四份证据问题，广东省高级人民法院在同类型案件中向广州市房管局询问了是否存在这四份证据，广州市房管局答复没有这四份证据。六、金粤公司不是借款人也不是抵押人，只是房屋所有人，原审没有明确金粤公司的法律地位。七、涉案抵押权不能成立。1、主体是否适合，农行淘金支行签订抵押合同，不可能拿预售合同，预售合同是一定要开发商签订合同，如果没有开发商签订合同不符合规定，但农行淘金支行明知开发商是金粤公司。2、抵押担保的对象不合法，预售商品房只是能作为预购买房向银行贷款的抵押物，买房款是支付给开发商的，不能作为普通贷款的抵押物。3、作为抵押的证明文件不适合，预售商品房的抵押登记是一定要有房地产开发商同意才有效，本案《抵押备案证明》申请上没有开发商同意或盖章。综上所述，原审法院认定抵押有效属于事实认定和法律适用错误，且对涉案关键证据不予鉴定侵犯了上诉人合法的诉权，金粤公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判驳回农行淘金支行对奔力公司提供的位于广州市东风中路广东大厦对面金安商务大厦20楼的抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产价款优先受偿的权利；二、撤销原审判决第四项，改判支持金粤公司在原审中的反诉请求；三、农行淘金支行、新力公司、奔力公司承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人农行淘金支行答辩称，广东省高级人民法院（2013）粤高法民二终字第73号民事裁定书已经收到，但农行淘金支行不清楚发回重审的原因。金粤公司称案件事实不清，农行淘金支行不确认。金粤公司的上诉请求和理由没有事实根据，不符合房地产抵押贷款当中出现的类似问题，请求驳回金粤的上诉请求，维持原判。一、农行淘金支行对涉案抵押房产享有抵押权，享有优先受偿权，涉案《抵押备案证明》是程序的一种方式，涉案抵押合同依法办理了抵押备案登记，至今备案登记有效。二、涉案的抵押合同依法办理抵押备案登记，依照担保法第四十一条、第四十七条，本案的抵押已经合法有效，涉案抵押合同已经依法取得了11374号和25021号证明，并在房地产预售契约上备注注明已经办理了抵押备案。三、涉案抵押合同没有违反法律禁止性规定，依法有效，借款用途的问题，不涉及抵押合同的效力。四、涉案抵押权已经抵押备案登记，可以对抗任何第三人，农行淘金支行善意取得涉案房产的抵押权，即使奔力公司与金粤公司在事后解除了购房合同，但是农行淘金支行早在1997、1998年已善意取得金安商务大厦的抵押权，预售合同的解除不意味着抵押权的解除。
被上诉人新力公司、奔力公司答辩称，同意金粤公司的上诉意见。
本院确认原审法院查明的事实。
本院另查明，广东省高级人民法院在审理（2013）粤高法民二终字第73号案过程中，广州市国土资源和房屋管理局于2014年1月2日向广东省高级人民法院出具《关于对金安商务大厦项目有关情况的复函》称：“一、1996、1997年，根据建设部第56号令《城市房地产抵押管理办法》，申请办理预售房屋抵押备案需提交的资料有：抵押备案申报表、抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押合同、已经合同备案的预售合同和开发商同意抵押的证明。抵押备案分为已付清房款的抵押与未付清房款的抵押（即按揭）两种。抵押备案登记等同于抵押登记。二、来函查询房屋的抵押备案原始档案事宜。经查，1997年12月12日金粤公司出具了同意奔力公司将18-20层作抵押物的证明，查无来函所附的四份函件信息。三、现将穗押备字8330、16803号和1998穗押备字25021号档案全案扫描提供你院，详见附件2、3、4。”上述复函中的“四份函件”即是2013年9月29日农行淘金支行向原审法院补充提交的六份证据中的：1、1997年12月16日金粤公司出具给广州市房管局的文件（主要内容为：奔力公司与金粤公司签订的《房地产预售契约》已付清房款，金粤公司同意为农行淘金支行办理出具抵押备案证明手续等）；2、1997年12月16日金粤公司出具给农行淘金支行的文件（主要内容为：金粤公司将金安大厦11-20楼出售给奔力公司，已经收齐楼款并将物业交付给奔力公司；金粤公司同意奔力公司凭《房地产预售契约》去房管局办理抵押登记手续；若无法办理金粤公司同意承担贷款的连带责任担保，保证期至2015年2月20日等）；3、1998年12月21日金粤公司出具给农行广东省分行营业部的文件（主要内容为：金粤公司将金安大厦11-20楼出售给奔力公司，已经收齐楼款并将物业交付给奔力公司；金粤公司同意奔力公司凭《房地产预售契约》去房管局办理抵押登记手续；若无法办理金粤公司同意承担贷款的连带责任担保，保证期至2015年2月20日等）；4、1998年12月22日金粤公司出具给广州市房管局的文件（主要内容为：奔力公司与金粤公司签订的购买金安大厦16、17、20楼的《房地产预售契约》，已经在广州市房地产交易所办理预售契约鉴证手续，奔力公司已付清购房款，故同意就上述房产办理抵押登记手续等）。上述复函中的“1997年12月12日金粤公司出具了同意奔力公司将18-20层作抵押物的证明”，金粤公司确认该证明的真实性。该证明中使用的“广东金粤房地产有限公司”公章与金粤公司在1996年7月5日签订的穗房预契字第96023105《房地产预售契约》中所使用的公章样式明显不一致。
广东省高级人民法院作出（2013）粤高法民二终字第73号民事裁定书裁定“一、撤销广东省广州市中级人民法院（2011）穗中法民二初字第15号民事判决；二、本案发回广东省广州市中级人民法院重新审理。”本院重新审理该案，案号为（2014）穗中法金民重字第1号。该案审理期间，本院委托中国广州分析测试中心司法鉴定所对上述四份证据进行鉴定，中国广州分析测试中心司法鉴定所作出穗司鉴16010080600089号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“1、送检的四份‘函件’证据的笺头版面是同版静电复制形成，未见四份‘函件’证据纸张的特性不同。2、送检的四份‘函件’证据的打印文字内容是经由两台不同机具打印；受不同打印机具、不同墨水色料等的条件限制，无法判断四份‘函件’证据的打印文字内容的具体形成时间。3、送检的四份‘函件’证据所盖的‘广东金粤房地产有限公司’印文与八份《房地产预售契约》所盖的‘广东金粤房地产有限公司’印文不是同一枚印章盖印。4、送检的四份‘函件’证据的打印文字内容打印形成在先，所盖‘广东金粤房地产有限公司’印文盖印形成在后。”金粤公司称，对司法鉴定意见书的真实性、合法性、关联性不持异议，足以证实上述函件系伪造，金粤公司作为开发商从未向广州市房管局、农行淘金支行出具同意奔力公司就预售房产办理抵押登记手续，及作出承担连带责任担保的承诺，农行淘金支行与奔力公司就金粤公司开发楼盘设定的抵押不成立。农行淘金支行质证称，对司法鉴定意见书的鉴定结论','2018-11-14
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