杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0108民初1430号
原告许益文，男，1967年8月12日出生，汉族，住浙江省玉环县。
原告倪胜娥，女，1969年11月22日出生，汉族，住浙江省乐清市。
委托代理人（特别授权）孙玉香，浙江腾智律师事务所律师。
被告刘强，男，1986年10月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。
被告杭州悦谱文化艺术有限公司，住所地杭州市滨江区江南大道4777号杭州临江花园38幢101室。
法定代表人王钜生，总经理。
原告许益文、原告倪胜娥诉被告刘强、被告杭州悦谱文化艺术有限公司（以下简称悦谱公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员卢佳音于2016年5月17日进行了公开开庭审理。原告许益文、原告倪胜娥之共同委托代理人孙玉香，被告刘强，悦谱公司法定代表人王钜生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许益文、倪胜娥诉称：原告与两被告于2014年1月签订《商铺租赁合同》，约定原告将杭州市滨江区江南大道4374号商铺出租给两被告用于经营，租赁期限五年，自2014年3月6日至2019年3月5日；该商铺建筑面积401.88平方米，每年租金分别为：第一年337378元，第二年354246元，第三年371958元，第四年390555元，第五年410082元；物业管理费由两被告承担，逾期支付租金超过15天，须赔偿违约金5万元；两被告拖欠房租达一个月的，合同自动终止，并承担所有违约责任；提前解除合同的，须支付违约金15万元；一方违约，另一方有权要求违约方赔偿违约金15万元。
签约后，原告如约交付了商铺，两被告接收商铺开始经营，第一年租金如约分两期向原告支付，第二年租金本应于2015年2月20日之前一次性向原告支付，但是，被告迟迟不履行，经原告多番催讨后，才分三次付清。2016年2月20日，第三年租金的付款日期已过，两被告却又未按约支付租金，原告曾多次催收均未果，2016年3月3日，被告一短信通知原告提前解除合同，但是两被告仍然继续擅自占用该商铺，拒绝腾退。两被告拖欠房租的行为，以及单方提前解除合同的行为，已经构成违约，损害了原告的合法权益。故此原告向本院提起诉讼，要求判令：1、解除原告与两被告签订的《商铺租赁合同》，判令两被告立即腾退杭州市滨江区江南大道4374号商铺，归还原告；2、两被告向原告支付拖欠的商铺租金15285.95元（371958÷365×15，暂计至2016年3月20日，此后租金计至商铺腾退之日）；3、两被告向原告支付违约金150000元；4、两被告支付原告物业费、水电费等费用12538.7元（暂计至2016年3月20日，此后计至腾退之日）。以上四项金额合计：177824.65元。5、本案诉讼费用由两被告承担。
被告刘强辩称：一、原告断章取义，仅凭被告一条短信，就认定被告提前解除合同。短信在双方言语冲突中产生，前后存在条件，不能直接表明解除合同。二、原告以大房东的特殊身份，强行剥夺被告二房东的身份。原告将房子租给被告，被告将房子转租给次承租人，原告和次承租人说房子不租了，让次承租人不要再交租金给我们，由于经济困难，次承租人不交租金，我们没有租金给原告。三、原告拒绝与被告关于交租金的商谈，被告打电话给原告，被告都是直接挂断或者拒绝回应。四、原告将房子租给被告之前隐瞒了房屋漏水严重的事实且推卸房屋修缮责任。五、2014年因有添附，第一次成功转租并获得可观利润，答辩人获知后，且目的不纯的私下联系了被告的租客，告知底价，致租客一年后搬至他处。六、原告主张的违约金过高且不成立，请求法院适当调整。
被告二悦谱公司答辩意见与被告一相同。
两原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1、商铺租赁合同，证明，两原告与两被告签订租赁合同。
2、房屋产权证书，证明两原告为商铺产权所有人。
3、银行转账记录，证明两被告2015年已经有拖欠房租行为，经原告催收后支付。
4、催告函及快递面单、记录，证明两被告拖欠2016年房租，并且拒收原告的催告函。
5、短信记录，证明两被告拖欠房租，提前解除合同的违约行为。
6、物业费、水电费清单，证明截至2016年5月31日，两被告拖欠物业费及水电费共计15977.54元。
两被告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1、次承租人短信记录，证明二房东身份。
2、次承租人店铺信息，租赁合同，证明次承租人的身份证明以及租赁合同约定的权利义务。
3、视频，证明原告与次承租人串通对付被告。
4、通话记录，证明原告拒绝被告交租请求。
5、劳动合同和医保本，证明刘强为悦谱公司员工。
上述证据，经庭审质证，本院作如下认证：
对于许益文、倪胜娥提供的证据，两被告对证据1，2,3,5的证据效力予以确认，对于证据4有异议，表示没有收到过催告函。本院对许益文、倪胜娥提供的证据1、2、3、5的证据效力予以认定，对证据5的证据效力需结合整案予以认定。
对于两被告提供的证据，两原告对于证据1的三性有异议，号码与人的对应关系不确定，从内容上看，短信时间是3月8日，是被告需要交纳房租2016年2月20日以后，与被告需要履行缴租义务没有关联性，不能成为被告不交房租的抗辩理由。对于证据2承租人店铺信息无异议，对于合同，是转租的情况，被告以次承租人不交租金来抗辩不合理。对于证据3的真实性无异议，但是对其证明对象有异议，原告与次承租人希望与被告一起将商铺租赁的相关事宜当面说清楚，实属正常，被告的拟证明对象纯属主观臆测，没有事实依据。对于证据4，通话记录的时间远远超过被告应缴纳租金的时间，此时原告事先已经多次催讨过租金，被告认为原告一直拒绝收租金，但是在合同中早已有约定过原告收取租金的卡号，被告可以自行支付租金，到3月20日被告拖欠房租达一个月后，原告已经提起诉讼。对于证据5，劳动合同由两被告内部自行签订，推脱本案需要承担的责任，不具有对抗原告的效力，医保本并非参加社会保险的记录，且该医保本的办理时间为2016年2月，不能证明2014年租赁合同签订时双方存在劳动关系。本院对刘强、悦谱公司提供的证据1、4的证据效力需结合整案予以认定，对于证据2的真实性予以认定，但与本案无关，对于证据3的真实性予以认定，但其证据效力需结合整案予以认定，对于证据5的证据效力予以认定。
根据上述当事人提交的有效证据及有关陈述，本院查明以下事实：
许益文、倪胜娥与悦谱公司于2014年1月签订《商铺租赁合同》，约定许益文、倪胜娥将杭州市滨江区江南大道4374号商铺出租悦谱公司用于经营，租赁期限五年，自2014年3月6日至2019年3月5日；该商铺建筑面积401.88平方米，每年租金分别为：第一年337378元，第二年354246元，第三年371958元，第四年390555元，第五年410082元；物业管理费由悦谱公司承担。合同第二条第2项约定：逾期支付租金超过15天，须赔偿违约金5万元；拖欠房租达一个月的，合同自动终止，并承担所有违约责任；提前解除合同的，须支付违约金15万元；一方违约，另一方有权要求违约方赔偿违约金15万元。
签约后，悦谱公司接收商铺开始经营，第一年租金如约分两期向许益文、倪胜娥支付，第二年租金许益文、倪胜娥已分三次付清，分别由刘强和王钜生个人银行账户支付至许益文账户。2016年2月20日，第三年租金的付款日期届满时，悦谱公司并未按时支付租金，且上述商铺也未腾退。截至2016年5月31日，尚欠物业费人民币14210.47元，截至2016年4月25日，尚欠电费人民币1481.06元，水费人民币286元。
本院认为，双方签订的租赁合同是双方真实意思的表示，本院予以确认。本案的争议焦点为1、悦谱公司是否有违约行为，是否要承担违约责任。根据双方签订的《商铺租赁合同》的约定，悦谱公司向许益文、倪胜娥支付租金的期限是2016年2月20日，至今为止，悦谱公司未能按照约定支付租金。悦谱公司的行为已经构成违约；2、悦谱公司是否要支付违约金，根据租赁合同的约定，承租方提前解除合同，以及一方有违约行为的，须向另一方支付违约赔偿金15万元，违约金过高，本院适当将其调整为人民币70000元；3、刘强是否为上述租赁合同签订的主体，根据双方在庭审过程中提交的证据及陈述，可以认定刘强的行为为职务行为，签订合同的主体应该是悦谱公司。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、许益文、倪胜娥与杭州悦谱文化艺术有限公司签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日解除；
二、杭州悦谱文化艺术有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于杭州市滨江区江南大道4374号租赁房屋腾退并返还给许益文、倪胜娥；
三、杭州悦谱文化艺术有限公司于本判决生效后十日内支付许益文、倪胜娥按照年租金371958元计算的租金，判决生效次日其房屋实际腾退之日止的占有使用费仍按合同约定的租金标准计算；
四、杭州悦谱文化艺术有限公司于本判决生效后十日内支付许益文、倪胜娥逾期付款违约金人民币70000元；
五、杭州悦谱文化艺术有限公司于本判决生效后十日内支付许益文、倪胜娥物业费人民币14210.47元、电费人民币1481.06元，水费人民币286元，以上共计人民币15977.53元。
六、驳回原告许益文、倪胜娥其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3856元，减半收取人民币1928元，财产保全费人民币1410元，合计人民币3338元，由原告许益文、倪胜娥负担人民币402元，由被告杭州悦谱文化艺术有限公司负担人民币2936元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。〔户名：浙江省杭州市中级人民法院，开户行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68〕。
审判员 卢佳音
二〇一六年八月十六日
书记员 张柳青