重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终第5931号
上诉人（原审被告）：黄玲，女，1955年5月13日出生，汉族，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：万科，重庆孟源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾宪雄，男，1946年11月2日出生，汉族，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：王泽忠，重庆世学律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘国蓉，女，1950年12月6日出生，汉族，住重庆市北碚区。
委托诉讼代理人：王泽忠，重庆世学律师事务所律师。
原审被告：曾成明，男，1953年8月1日出生，汉族，住重庆市北碚区。
原审被告：陈芗，女，1965年11月9日出生，汉族，住重庆市北碚区。
原审第三人：北碚区北温泉街道办事处人民村民委员会，住所地重庆市北碚区北温泉街道人民村。
负责人：陈朝明，主任。
委托诉讼代理人：王运华，重庆市北碚区施家梁法律服务所法律工作者。
原审第三人：冯毅，男，1955年12月3日出生，汉族，住重庆市北碚区。
上诉人黄玲因与被上诉人曾宪雄、刘国蓉，原审被告曾成明、陈芗，原审第三人北碚区北温泉街道办事处人民村民委员会（以下简称“人民村村委会”）、冯毅房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2017）渝0109民初8275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人黄玲的委托诉讼代理人万科，被上诉人曾宪雄、刘国蓉及其委托诉讼代理人王泽忠，原审第三人人民村村委会的委托诉讼代理人王运华均参加审理。原审被告曾成明、陈芗，原审第三人冯毅经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
黄玲上诉请求：撤销原判，改判驳回曾宪雄、刘国蓉的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由曾宪雄、刘国蓉负担。事实和理由：1.曾宪雄、刘国蓉向所在村委会退还了涉案房屋宅基地，黄玲、曾成明、陈芗就所退还的宅基地与村委会签订了土地入股合同并缴纳了相应费用。《房屋买卖合同》是购买地上附着物及房屋等相应附属设施的财产权及所有权，未涉及宅基地买卖，是双方真实意思表示，未有非法目的。黄玲购房后也投入了大额资金对其改建、装饰装修。故《房屋买卖合同》合法有效。2.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。据此，农村房屋并未禁止买卖。《中华人民共和国合同法》司法解释（一）第四条规定，确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《房屋买卖合同》未违反现行法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
曾宪雄、刘国蓉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
曾成明、陈芗、冯毅均未作答辩。
人民村村委会述称，同意曾宪雄、刘国蓉的意见。
曾宪雄、刘国蓉向一审法院起诉请求判令：1、确认曾宪雄、刘国蓉与黄玲、曾成明、陈芗于2002年12月11日签订的《房屋买卖合同》无效；2、黄玲、曾成明、陈芗返还曾宪雄、刘国蓉房屋（位于北碚区，曾宪雄、刘国蓉退还黄玲、曾成明、陈芗房款150000元。
一审法院认定事实：曾宪雄、刘国蓉系原重庆市北碚区北温泉镇白云村村民。2002年11月9日，曾宪雄、刘国蓉向重庆市北碚区北温泉镇白云村村民委员会（以下简称白云村村委会）提交退地申请，载明：“由于我们将自有房屋出卖（不含宅基地），特申请将卖出房屋的宅基地退还村集体，由村集体安排使用。以后我们不再申请宅基地。请予批准”。2002年11月28日，白云村村委会在该申请上注明“同意申请”，并加盖白云村村委会公章。
2002年11月28日，白云村村委会（甲方）与黄玲、曾成明、陈芗（乙方）签订《北碚区北温泉镇白云村土地入股合同》，约定：1、按照中办法（1997）16号，渝委发（1997）41号文件的规定，甲方自愿将位于白云村刘家院原曾宪雄宅基地（曾宪雄已申请退还）的集体土地0.5亩以入股方式给乙方使用，乙方按协议向甲方缴纳土地使用费；2、入股期限从2003年1月1日至2027年12月31日止，共计25年；3、入股非耕地0.5亩，每年每亩1000元，共计1.5万元，乙方在签订合同后3日内付清；4、甲方应在2002年11月25日将合同规定的土地交给乙方使用；5、甲方入股土地上附属的七根香樟树以及房屋一栋等地面财产及建筑物属曾宪雄私有财产，有乙方与曾宪雄自行协商解决。……该合同还约定了甲方、乙方权利义务，违约责任等条款。甲方处有时任村长的曾宪雄签字，同时加盖了白云村村委会公章。乙方处有黄玲、曾成明、陈芗的签字。
2002年12月11日，曾宪雄（甲方）、刘国蓉（共有劝人）与黄玲、曾成明、陈芗（乙方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定：一、甲方私有的坐落于北碚区砖混结构房屋一幢（建筑面积219㎡，集体土地使用证号：碚集建1997子弟1242号；乡村房屋所有权证号：08-02-07号）自愿卖给乙方所有；二、甲方卖给乙方的房屋包含该房屋前遮雨棚一个，小门楼一个，七根香樟树，屋后蓄水池一个和房屋旁边自留地上的所有附属物以及室内（除甲方现居住卧室内的所有物品和新彩电一台、冰箱一台、楼梯间的木材及部分厨具）的所有物品及家用电器在内及电话一部；三、甲方自愿将上述房屋周围的自留地无偿交给乙方使用，但国家、集体调整自留地时，甲、乙双方无条件服从国家。集体安排；……五、甲方在交房前办好乙方所购房屋中的36㎡厨房的改建手续交付乙方使用；……六、合同生效后，乙方当即交清房款15万元给甲方，甲方收取房款后三日内将房屋交给乙方，由乙方自行到有关机关办理房屋过户手续，费用自理。同时，该合同还约定了房屋周围的自留地、电视电话的过户手续，违约金等条款。甲方处由曾宪雄签字，共有权人处有刘国蓉签字，乙方处有黄玲、曾成明、陈芗签字。同时，合同左下方载明“见证”两字并加盖了白云村村委会公章。签订合同当日，黄玲、曾成明、陈芗按约支付了15万元给曾宪雄、刘国蓉。曾宪雄、刘国蓉将涉案房屋的乡村房屋所有权证、集体土地建设用地使用证交付给黄玲、曾成明、陈芗。之后，曾宪雄、刘国蓉按合同约定办理了34.02㎡宅基地的改建手续，并将该建设用地许可证交付黄玲、曾成明、陈芗，黄玲、曾成明、陈芗对涉案房屋进行了改扩建及翻建。
另查明，黄玲、曾成明、陈芗与曾宪雄、刘国蓉签订房屋买卖合同时系城镇居民。2004年1月4日，因区划调整，白云村与原人民村、前进村合并为人民村，原白云村、人民村、前进村所有辖区，现为人民村管理。曾宪雄、刘国蓉现为人民村白云组村民。现涉案房屋的产权权属现在仍然在曾宪雄、刘国蓉名下。还查明，2009年1月14日,曾成明、陈芗将涉案房屋各自占的股份40%、20%转让给黄玲，黄玲支付转让款15万、8万给曾成明、陈芗。2016年5月29日，黄玲与案外人冯毅签订《房屋股份转让协议及补充协议》，将涉案房屋的60%股份转让给冯毅，并约定了房屋再次装修及购置共用设施及家具的费用承担。之后，冯毅按约支付了协议约定价款，并对房屋进行了再次装修。本案审理过程中，一审法院于2018年3月27日到涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋在曾宪雄、刘国蓉与黄玲、曾成明、陈芗签订房屋买卖合同后至今进行过大面积的翻建及改扩建。
一审法院认为，本案的争议焦点系曾宪雄、刘国蓉与黄玲、曾成明、陈芗之间的农村房屋买卖合同的效力问题。因农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地。按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的特定权利，与享有者的特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案中，黄玲、曾成明、陈芗均非北碚区北温泉镇人民村村民，均不享有对该村宅基地使用的权利。曾宪雄在出卖涉案房屋时系房屋所在村的村长，其出卖涉案房屋前的退地申请及黄玲、曾成明、陈芗与白云村村委会签订的《北碚区北温泉镇白云村土地入股合同》，以及曾宪雄、刘国蓉与黄玲、曾成明、陈芗签订的《房屋买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款约定的以合法形式掩盖非法目的，合同无效的情形。故曾宪雄、刘国蓉与黄玲、曾成明、陈芗之间所签订的《房屋买卖合同》违反国家法律的强制性规定，属无效合同。曾宪雄、刘国蓉要求确认《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，曾宪雄、刘国蓉与黄玲、曾成明、陈芗明知双方的户口情况，仍然签订农村房屋买卖合同，双方均有过错，应当各自承担合同无效后的相应责任。故曾宪雄、刘国蓉要求黄玲、曾成明、陈芗返还涉案房屋的诉讼请求，依据一审法院查明涉案房屋流转和占有的实际情况看，因涉案房屋现由黄玲和冯毅实际占有和使用，故应当由黄玲和冯毅予以返还；对曾宪雄、刘国蓉要求退还黄玲、曾成明、陈芗购房费15万元的诉讼请求，一审法院予以准许。至于涉案房屋从2002年12月11日起至返还之日止的因翻修、扩建或装修导致的损失等，黄玲、曾成明、陈芗和冯毅可另案起诉。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:一、原告曾宪雄、刘国蓉与被告黄玲、曾成明、陈芗于2002年12月11日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告黄玲、第三人冯毅于本判决生效之日起三十日内返还原告曾宪雄、刘国蓉位于北碚区的农村房屋；三、原告曾宪雄、刘国蓉于本判决生效之日起三十日内退还被告黄玲、曾成明、陈芗购房款150000元；四、驳回原告曾宪雄、刘国蓉的其它诉讼请求。本案受理费3300元，由原告曾宪雄、刘国蓉负担1650元，被告黄玲、曾成明、陈芗负担1650元。
本院二审中，各方当事人均未提交新证据。审理中，曾宪雄称，在本案退地申请、入股合同及房屋买卖合同上加盖白云村村委会公章，是因自己是村长并掌管公章，并未事前经过村委会委员及村民讨论同意。本院二审确认的其他事实与一审判决确认的事实相同。
本院认为，本案争议焦点为房屋买卖合同是否有效。
依据1998年8月29日修订及现行的《中华人民共和国土地管理法》均在第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”第六十三条同时规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”国务院在2004年12月21日发布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》作出相同的明确规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。在我国实行房地一体原则下，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖。根据上述法律规定，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织以外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。本案，黄玲、曾成明、陈芗签订本案《房屋买卖合同》时系城镇居民，购买本案农村宅基地上房屋，违反国家法律的强制性规定，故曾宪雄、刘国蓉与黄玲、曾成明、陈芗之间所签订的《房屋买卖合同》属无效合同。曾宪雄在出卖自己所有涉案房屋所处时段系房屋所在村的村长，事前未经过村委会委员及村民讨论同意，利用其掌管白云村村委会公章在本案退地申请、入股合同及房屋买卖合同上加盖村委会公章，均不能代表白云村村委会。黄玲上诉认为《房屋买卖合同》合法有效，与法律规定不符，本院不予支持。
综上所述，黄玲上诉请求及事实和理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由黄玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖鸣晓
审判员 邓 山
审判员 朱华惠
二〇一八年十一月十二日
书记员 江 波