吉林省桦甸市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桦民一初字第934号
原告（反诉被告）：郝宝荣，女。
委托代理人：宋金龙（系原告之子），男。
被告（反诉原告）：付宝龙，男。
委托代理人：郭凤艳，桦甸市司法局经济技术开发区法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）郝宝荣与被告（反诉原告）付宝龙租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郝宝荣及其委托代理人宋金龙、被告（反诉原告）付宝龙及其委托代理人郭凤艳（第一次庭审未出庭）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）郝宝荣诉称：原告在2012年11月18日与被告签订了房屋租赁合同，约定房屋租赁期为2012年12月1日上午8时起至2013年11月30日下午4时止，共计12个月。2013年11月30日下午4时至2013年12月1日下午4时被告占用该房屋，按照合同约定，被告应该按每天租金2，000.00元的标准向甲方支付该房屋占用期间的使用费，经原告多次催要，被告拒绝给付。被告严重违反合同约定，损害了原告的切身利益，致使原告遭受了巨大的经济损失，根据法律规定，被告的行为已属严重违约，其违约的事实证据充分，依据租赁合同第15条第四款的约定，起诉要求被告给付2013年11月30日下午4时至2013年12月1日下午4时占用房屋期间的房屋租金2，000.00元；截止原告起诉之前，被告也没有返还房屋，故要求被告返还租赁的房屋。
被告（反诉原告）付宝龙答辩并反诉称：我于2011年11月30日开始租用原告房屋经营眼镜生意，2012年续租时原告租金上涨了6，000.00元，我被迫继续租用。在第二年房屋租期临近届满时，我多次电话联系原告协商下一租期的有关事宜，原告以各种理由推诿，迟迟不与我见面，而且多次在电话里表示下一年的租金要在现在基础上再涨7，000.00元，我当即表示不再继续租用。但原告又说租金可以商量，所以原告肆意涨价是造成我退租的主要原因，以上事实有电话记录为证。原告起诉我支付2，000.00元的租金，因我在租用房屋时已经向原告交了2，000.00元的房屋保证金，原告不能在收取保证金后再向我主张违约金，出租期满时原告并没找我收回房屋的使用权，我只能边经营边看管房屋。综上，原告租金涨价是造成我退租的主要原因，原告诉我占用其房屋的时间是我们双方洽谈租金期间，不是我恶意占用，我已经于2013年12月5日搬走了，但打电话原告不接电话。后来通过其他途径将钥匙给原告代理人了。原告请求的事实和理由不存在，依法应驳回原告的诉讼请求。提出反诉，要求原告返还房屋保证金2，000.00元，返还2014年取暖费2，432.00元（庭审中减少为2，028.50元）。
反诉被告（原告）郝宝荣辩称：反诉原告要求返还房屋保证金2，000.00元没有法律依据。房屋租赁合同第八条第二款规定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约责任外，剩余部分应如数返还乙方。由于反诉原告还在使用租赁房屋，双方没有解除合同，所以不涉及返还保证金。反诉原告要求返还2014年的取暖费没有事实和法律依据，2014年的取暖期还没到，涉及不到2014年的取暖费，反诉原告是否交了取暖费不清楚。
通过双方的起诉和答辩，本案的焦点问题是：双方的诉讼请求是否合理，本院应否予以支持。
针对本案的焦点问题，原告（反诉被告）提供了2份证据：
证据1，房屋所有权证1份。证明租赁房屋的权属。
证据2，房屋租赁合同1份。证明原被告存在租赁关系。
经质证，被告付宝龙对以上证据无异议，本院予以采信。
被告（反诉原告）付宝龙提供了7份证据：
证据1，照片11张。证明租赁合同到期前的2013年11月26日到12月10日期间，被告多次给原告代理人宋金龙打电话告知房屋要到期，向原告交房费继续租用房屋，原告代理人没有接电话。一直到12月3日原告代理人到租赁房屋处，双方研究继续租用，因原告代理人提出不合理条件，被告没有继续租用。其中8张显示通话记录的照片都是给原告代理人打电话没有接通的照片，另外3张是给原告发送的短信。经质证，原告（反诉被告）对证据的真实性有异议，认为被告证明的事实不存在。被告只是在2013年11月与原告联系过一次。本院认为，经核对，被告方保存在手机中的短信及通话记录与其提供的照片内容相符，原告（反诉被告）虽有异议，但没有足以反驳的相反证据，本院对此证据本身所能证明的相关事实予以采信。
证据2，保证金票据1份。证明租赁房屋时被告付宝龙向原告代理人缴纳2，000.00元保证金。经质证，原告（反诉被告）无异议，本院予以采信。
证据3，证明材料1份。证明原告代理人与其爱人在2013年12月5日晚去过被告新租赁的房屋但没有进屋，证明房屋被告已经交付了，并另行租赁了房屋。经质证，原告有异议，认为证明的内容根本不存在，证人应出庭作证。本院认为，证人未到庭接受质询，此证据本院不予采信。
证据4，交款收据、供热费单据各1份。证明被告交纳了租赁房屋2013至2014年度的供热费2，434.20元，是在建行用银行卡交的，供热单位出具了交费单据。经质证，原告对证据本身无异议，认为没有正式的供热费发票，证明不了被告交纳供热费。本院认为，此份证据能够证明被告所主张的事实，本院对此证据予以采信。
证据5，证人付某某出庭证实：我与被告付宝龙是堂兄弟。
2013年12月11日我和被告爱人还有另外一个人去找宋金龙交钥匙，当时房屋已经倒出来好几天了，后来在宋金龙单位找到了他，当时我们说交钥匙，要求返还取暖费和保证金，后来协商不成争吵起来，就直接把钥匙给宋金龙了。之后我们就走了。之前房屋就倒出来了，因为我去看过。过了两三天派出所去找我核实情况，说我公共场合辱骂他人，派出所处罚我500.00元罚款。当天交钥匙时有原告单位同事朱某某在场，朱某某把我推出来了劝阻我们，其他人我不认识。经质证，原告有异议，认为证人与被告存在利害关系，证人证言部分不属实，钥匙没有交到原告手里，没有看到钥匙。证人确实与原告争吵过，并且也被派出所处罚了。本院认为，证人证言可以和本院调取的桦甸市公安局胜利派出所公安卷宗中的光碟等证据相互印证，本院对其证言中能够互相印证的部分内容予以采信。
证据6，证人秦某某出庭证实：我家孩子在被告家房屋楼上有个辅导站上学，我七八年前认识被告的爱人，是普通朋友关系，2013年12月3日我去接孩子，电话没有电了，我就去被告的店里充了一会电，后来碰到原告代理人，我不知道他叫什么名，我听到原告代理人对被告爱人说你违约了，他与被告人争执起来，他说超过三天，一天2，000.00元钱，被告说想继续租用房屋，原告代理人说一年62，000.00元少一分也不行，被告说太贵了我承受不了。原告代理人说下午4点30分前把房屋倒出来了，否则就按每天2，000.00元违约计算。被告说再谈谈房价，原告代理人没有同意，没有缓和的余地了，后来原告代理人就走了。经质证，原告认为证人说的基本属实，至于其本人是否说过什么时间倒房忘记了。本院认为，原告对证人证言的真实性无异议，本院对此证据予以采信。
证据7，内容为吉林市城区供热管理条例的书面复印材料1份。证明采暖的起止时间。经质证，原告有异议，认为此条例只适用于吉林市市区，不适用本案。本院认为，被告对此份材料的真实性无异议，本院对此份书面材料的真实性予以采信。
经被告申请，本院依法调取了桦甸市公安局胜利派出所处理宋金龙与付某某之间治安纠纷的公安卷宗，并复制了光碟和相关的询问笔录。此部分证据能够证明本案的部分事实，经询问双方当事人，双方对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性及其本身所能证明的事实予以采信。
根据双方的举证、质证和本院认证，结合庭审调查，本院确认如下事实：
2011年11月30日开始，被告付宝龙租赁原告郝宝荣位于桦甸市明华街的私有房屋销售眼镜，并于2012年11月18日续签租赁合同。合同约定：房屋租赁期限从2012年12月1日上午8时至2013年11月30日下午4时，共计12个月。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前90日向甲方提出书面续租要求，征得甲方书面同意后，双方重新签订租赁合同；如果乙方没有书面形式申请，甲方视为其放弃下一年的租赁，如双方均同意续租，乙方应在签订下一年度租赁合同的同时，交纳全年租金。每天的租金为151.00元，12个月的租金总计55，000.00元，该租金租赁期内不变，双方可在约定的时间内，协商对租金进行调整。租金支付时间为2012年11月18日。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋保证金2，000.00元，甲方收取保证金后向乙方开具收款凭证。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。乙方承担电费、供暖费、自来水费、物业管理费、房屋租赁税、国有土地年租金等费用。甲方于2012年12月1日上午8时将房屋按约定条件交付乙方，交付房屋及附属设施设备清单经双方交验签字并移交房门钥匙后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及附属设施，双方验收认可后在交付房屋及附属设施设备清单上签字后视为乙方返还完成，同时乙方返还房门钥匙给甲方。双方应结清各自应当承担的费用。乙方未按约定时间返还房屋，每逾期一日，乙方应按每天租金2，000.00元的标准向甲方支付该房屋占用期间的使用费。此房屋租赁合同由付宝龙在乙方处签字，原告郝宝荣之子宋金龙在甲方处签字确认，之后双方实际履行了该租赁合同。双方在履行2011年合同时，由被告付宝龙交纳的房屋保证金2，000.00元继续作为续租合同的保证金，付宝龙没有另行交纳。2013年12月3日，在租赁房屋，出租方的代理人宋金龙与被告付宝龙关于房屋续租的问题没有协商一致，宋金龙告知被告付宝龙在下午4时30分之前返还房屋，否则按照每天2，000.00元的违约计算。后双方因租赁房屋发生纠纷，直至2013年12月11日，付宝龙的爱人崔某某与本案证人付某某到宋金龙的工作单位，双方关于房屋保证金等租赁的相关事实再次协商，后协商未果并发生争吵，付某某等人将租赁房屋的钥匙放到宋金龙的桌子上之后离开。
另查明，被告付宝龙于2013年10月10日，通过中国建设银行的银行卡，向吉林成大弘晟能源有限公司交纳了租赁房屋2013-2014年度的供热费2，434.20元。诉讼过程中，被告认为原告按照延期返还房屋每天2，000.00元的标准主张占用期间的房屋租金数额过高，如果法院认定房屋承租方构成违约，则要求调低违约金的数额。关于采暖期的起止时间，双方同意本案供热期计算按照桦甸市人民政府的有关规定，从2013年10月25日至2014年4月15日。庭审后，反诉原告付宝龙向本院提出书面意见，将其在庭审中提出的要求返还2013年12月5日以后供热费的主张变更为要求反诉被告返还2013年12月11日之后的供热费。
本院认为，以双方的请求作为争议的问题，现从以下几方面对本案的焦点问题分别予以阐释说明：
一、关于原告请求的2013年12月1日的房屋占有使用费及违约责任的承担问题。原告郝宝荣委托其子宋金龙与付宝龙签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律规定，合同自双方签订之日起生效。2013年11月30日，合同约定的租赁期间已经届满，被告付宝龙在此之前并未就续租问题与原告达成一致意见，被告付宝龙理应按合同约定在2013年12月1日上午8时前将房屋返还原告，其未按照双方约定的日期返还房屋构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”本案中，被告付宝龙延期交房造成了原告的租金损失，除了参照双方约定的租金标准给付其实际占用房屋期间的使用费以外，还应承担相应的违约责任。双方对延期返还房屋的违约责任约定的标准每日2，000.00元，而双方约定租赁房屋的日租金为151.00元，故双方约定的违约金过高，被告付宝龙要求调低违约金的抗辩主张符合法律规定，本院予以支持，其延期交房违约金的数额本院调整为每日45.30元，原告多请求的违约金本院不予支持。由于双方关于逾期返还房屋每天2，000.00元是在合同违约责任中约定的条款，应属违约金性质，原告主张此款属于占有使用费不能成立。
二、关于原告在本案中请求的返还房屋问题。本院调取的光碟等证据能够证明被告付宝龙已经向原告代理人宋金龙交付了租赁房屋的钥匙，宋金龙虽称不知道钥匙在哪，但对此并无其他合理解释，故被告主张已经交付房屋钥匙的主张本院予以采纳。因双方后期发生纠纷，客观上已经难以按照约定履行在交付房屋及附属设施设备清单上签字的交付内容，故被告付宝龙腾出租赁房屋并向宋金龙交钥匙的行为应当视为有效的交付行为，原告在本案中请求被告交付房屋没有事实依据，本院不予支持。
三、关于反诉原告请求的返还租赁房屋保证金问题。双方约定的租赁期间届满，双方未就继续履行租赁合同协商一致，反诉原告已将房屋钥匙给付宋金龙，应视为租赁合同已经解除，反诉被告郝宝荣应当将房屋保证金2，000.00元返还给反诉原告付宝龙，反诉原告的该反诉请求本院予以支持。反诉被告关于付宝龙还在使用租赁房屋、双方没有解除合同、不涉及返还保证金等主张没有事实依据，本院不予支持。
四、关于反诉原告主张返还的供热费问题。双方认可的租赁期间为2013年10月25日至2014年4月15日，共计为172天，按照全年度供热费2，434.20元的标准，折合每天的供热费为14.15元。反诉原告付宝龙同意承担租赁房屋在2013年10月25日至2013年12月11日期间的供热费是665.05元（47天×14.15元），其要求反诉被告返还其余供热费符合本案的实际情况，本院予以支持，反诉被告应当返还的数额为1，769.15元（2，434.20元－665.05元），反诉原告多请求的部分本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告付宝龙于判决生效后5日内给付原告郝宝荣2013年12月1日的房屋占有使用费151.00元，违约金45.30元，合计196.30元；
二、反诉被告郝宝荣于判决生效后5日内返还反诉原告付宝龙房屋保证金2，000.00元；
三、反诉被告郝宝荣于判决生效后5日内给付反诉原告付宝龙已经交纳的2013至2014年度供热费1，769.15元；
四、驳回双方的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元，反诉案件受理费50.00元，合计100.00元，由原告郝宝荣和反诉原告付宝龙各自承担50.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 庞玉占
二〇一四年二月二十六日
书记员 冷文颖