江苏省盐城市大丰区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0982民初4957号
原告：苏勇群，男，汉族，住盐城市大丰区。
委托诉讼代理人：束必林，江苏众连晟律师事务所律师。
被告：周爱兵，男，汉族，住盐城市大丰区。
被告：张新珠，女，汉族，住盐城市大丰区。
两名被告共同委托诉讼代理人：胡晓辉，江苏法鼎（大丰）律师事务所律师。
原告苏勇群诉被告周爱兵、张新珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序组成合议庭进行了审理。原告苏勇群的委托诉讼代理人束必林，被告周爱兵、张新珠及两被告共同委托诉讼代理人胡晓辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏勇群向本院提出诉讼请求：判令两被告共同支付原告购房款330万元，并承担违约金80万元；本案诉讼费用由两被告承担。后变更诉请请求为：判令两被告共同支付原告购房款230万元，并承担违约金40万元；本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年4月23日，原告苏勇群与两被告签订协议书一份，约定原告苏勇群将其位于盐城市大丰区大坂城31幢6层、7层房屋及两间车库出售给两被告，总价为518万元。协议签订后，两被告陆续付款188万元，原告已按照协议约定将房屋交付并办理了过户。但被告在协议书中用以抵充房款的土地不能办理过户，剩余房款亦未能按时给付，两被告存在故意违约行为，已严重违反了合同的约定和法律的规定，另协议书中约定的“通商李育斌土地”原、被告双方已于庭外达成一致意见，故在本案中不予处理，原告仅要求被告按照约定支付应付房款中除去土地折价的100万元以外的未给付房款230万元，并承担相应的违约责任。
被告周爱兵、张新珠辩称，一、两被告与原告苏勇群签订案涉房屋买卖协议书是事实，购买的房屋已经按照协议约定交付使用；二、两被告已经按照协议约定足额支付购房款，并不差欠原告任何房款。两被告支付的518万元房款分别为：通过金钱方式给付原告苏勇群168万元、用以充抵房款的土地及土地使用证均已向苏勇群交付、苏勇群向我借款250万元抵充剩余房款；三、在本起房屋买卖过程中，两被告并不存在违约，相反原告苏勇群存在违约，协议签订已逾一年，案涉7层的房屋及两间车库至今未能办理产权变更手续，致使两被告购房的合同目的不能实现，被告方已多次向原告提出解除合同，要求原告对其违约进行赔偿；四、原告苏勇群在本起房屋买卖中涉嫌违法或者犯罪，两被告准备向相关部门进行举报；五、对双方在协议书中约定违约金80万元没有异议；六、协议中所涉土地折价100万元房款事宜原、被告双方已在庭外达成一致意见，在本案中不予处理。
对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认如下：
一、2015年4月23日，原告苏勇群与被告周爱兵、张新珠签订《协议书》一份，载明：“甲方：苏勇群，乙方：周爱兵，经甲乙双方友好协商达成如下协议：一、甲方将位于大板城31#6层、7层两层房屋及车库2间卖给乙方，总价伍佰壹拾捌万元，含家俱（字画和七楼家俱不在其中，治疗仪不在其中）。二、签订协议时，乙方给付壹拾万元房款，交房时乙方再给付捌拾万元房款，过好户后乙方再给付叁拾捌万元房款，李育斌的通商土地拆（折）币壹佰万元给甲方抵房款（乙方在房屋过户后十日内将上述土地交付给甲方）。余款从2015年6月份起每月十五日前给付房款壹拾万元，付清为止。三、过户费由乙方承担，甲方负责办理（签协议时乙方付壹拾万元给甲方办证，证办好后凭正规发票多退少补）。四、交房时间于2015年4月30日前。五、电梯的各项费用由乙方接着承担（甲方帮助乙方重新与302室冯祥、402室智恒忠、502室郑志美签订使用协议）。六、以上协议双方签字生效，不得违约，如有违约，违约方给付违约金捌拾万元给另一方。甲方：苏勇群（签字捺印），乙方：周爱兵（签字捺印）、张新珠（签字捺印）”。上述协议签订后，两被告分别于2015年4月30日、5月11日、5月25日、6月12日、7月3日、8月7日、9月8日、10月11日、11月25日、12月27日、2016年3月10日给付原告苏勇群80万元、18万元、15万元、6万元、9万元、10万元、10万元、10万元、10万元、10万元、10万元，合计人民币188万元。
二、《协议书》上载明“大板城31#6层、7层”分别为“盐城市大丰区兴达*大坂城30、31幢31-601室、31-602室、31-603室、31-604室及相对应的7楼阁楼”。上述房屋中601室、602室的《商品房买卖合同》为原告苏勇群与江苏兴达房地产开发有限公司所签订；603室的《商品房买卖合同》为苏爱群与江苏兴达房地产开发有限公司所签订；604室的《商品房买卖合同》为苏超群与江苏兴达房地产开发有限公司所签订。上述《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）中载明：“买受人购买六层住宅的，赠送阁楼使用权，阁楼不办理产权证。30-31幢楼因规划设计变更，取消地下一层，实际为地上7层”。《协议书》签订后，原告苏勇群已按约向两被告交付协议载明的房屋及应交付的家俱，并分别于2015年5月6日、7日、11日与苏爱群、苏超群协助被告办理了30、31幢31-601室、31-602室、31-603室、31-604室的房屋所有权登记等手续。依照两名被告的要求，将601室房屋过户至周慧冬、梅珊珊名下；602室房屋过户至周爱兵、张新珠名下；603室房屋过户至周爱兵、张新珠名下；604室房屋过户至梅向红、王悦名下。
三、苏爱群、苏超群与原告苏勇群系兄弟关系。苏爱群、苏超群到庭均陈述：涉案兴达*大坂城30、31幢31-601室、31-602室、31-603室、31-604室均是苏勇群所购，房屋价款均是苏勇群支付，因办理银行贷款所需，603室、604室房屋以苏爱群、苏超群名义签订《商品房买卖合同》。周慧冬、梅珊珊系被告周爱兵、张新珠儿子、儿媳；梅向红、王悦与被告周爱兵、张新珠是姻亲关系，系梅珊珊的父母。
四、《协议书》中涉及的“李育斌的通商土地”情况如下：大土（13）国用（2010）第040号，土地使用权人：大丰市瑞阳织造厂，座落：大丰市南阳镇通庆路西侧，地号：20-40-1-2，图号：I-51-98-（34），地类（用途）：工业，使用权类型：出让，使用权面积：12125㎡。对协议书中第二项“李育斌的通商土地拆（折）币壹佰万元给甲方抵房款（乙方在房屋过户后十日内将上述土地交付给甲方）”，原、被告审理中一致陈述双方已于庭外达成一致意见，不在本案中予以处理，本案仅处理518万元房款中扣除100万元后剩余房款相关事宜。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
被告周爱兵、张新珠提交2015年4月23日由周爱兵、苏勇群出具的“双方承诺”，拟证明苏勇群向周爱兵借款250万元出借给马建忠，后因马建忠未能还款，苏勇群遂将该款抵充周爱兵、张新珠应当支付给其的本案所涉房款。
原告苏勇群质证意见：该份“双方承诺”不能证明原、被告双方以借款抵房款的事实，该份承诺与本案无关。
本院认为：被告周爱兵、张新珠提交的“双方承诺”载明：“以苏勇群借给马建忠的贰佰伍拾万元（此借款实际出借人是周爱兵），从借款之日至诉讼之日所有的利息共同收取，二人平分所得，所涉费用由二人共同承担。原周爱兵卖给苏勇群就餐现金券，由周爱兵协调到银都大酒店和金融商务大酒店继续使用，价格必须公平。如有矛盾，由周爱兵负责处理。承诺人：周爱兵、苏勇群，2015年4月23日。”这份承诺书中并未提及将250万元借款抵充本案所涉房屋买卖的房款，故被告周爱兵、张新珠的该项答辩意见本院依法不予采信。
被告周爱兵、张新珠提交市区金丰南路西侧兴达*大坂城30、31幢31-601室、31-602室、31-603室、31-604室房屋所有权证复印件，拟证明其向原告购买的是6、7层房屋及车库2间，但至今仅有6层房屋办理了房屋所有权证，7层房屋至今未能办理所有权证，原告苏勇群违约在先。
原告苏勇群质证意见：涉案房屋7层为赠送的阁楼，仅享有使用权，无法办理产权证。
本院认为：根据所涉房屋的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中载明：“买受人购买六层住宅的，赠送阁楼使用权，阁楼不办理产权证。30-31幢楼因规划设计变更，取消地下一层。实际为地上7层。”可见，原、被告双方关于涉案房屋买卖的《协议书》中载明的“大板城31#6层、7层房屋”也仅有6层房屋能够办理产权证，作为阁楼的7层房屋实际为赠送的使用权，不能够办理产权证。被告周爱兵、张新珠在购买房屋后，已实际享有了7层房屋（阁楼）的使用权，故其以7层房屋未曾办理产权证为由主张原告存在违约行为显然无法律依据，本院依法不予采信。
被告周爱兵陈述其分别于2015年4月12日、2015年4月30日、5月11日、5月25日、6月12日、7月3日、8月7日、9月8日、10月11日、11月25日、12月27日、2016年3月10日给付原告苏勇群10万元、80万元、18万元、15万元、6万元、9万元、10万元、10万元、10万元、10万元、10万元、10万元，合计198万元。其中2015年11月25日10万元、2015年12月27日10万元、2016年3月10日10万元是周爱兵向苏勇群买车支付的车款，与本案房屋无关；2015年4月12日的10万元是苏勇群向张新珠的借款，应该在涉案房屋中予以扣减。就本案涉案房屋周爱兵以现金方式直接向苏勇群支付的金额是168万元。
原告苏勇群质证意见：除去2015年4月12日10万元系借款有异议外，其余收到的款项均无异议。但原告主张收到周爱兵的所有款项系其支付的房款，周爱兵确实向苏勇群购买车辆，车款与本案房款无关，如周爱兵未能支付车款，原告将另案诉讼，在本案中，原告自认收到周爱兵涉案房款188万元。
本院认为，周爱兵陈述2015年4月12日10万元系苏勇群与张新珠的借款，系其他法律关系，与本案无关，本院不予理涉。原告苏勇群已自认收到被告支付的涉案房款188万元系其对自身权利的处分，且被告并未提交证据证明其陈述的30万元系支付的双方购车的款项，故本院依法予以认可涉案房屋被告已经支付188万元。
上述事实，有原、被告陈述，《商品房买卖合同》、《协议书》、房屋所权证复印件，证人证言等证据在卷证实。
本院认为，原告苏勇群与被告周爱兵、张新珠签订的关于买卖案涉房屋的《协议书》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，应为合法有效。双方均应按照约定履行各自的义务，原告苏勇群在该起房屋买卖中按约交房系其合同的主要义务，且其后业已按照约定向被告交付了房屋（含约定交付的家俱）并协助办理房屋所有权变更登记手续。被告周爱兵、张新珠在实际收取房屋后并未按照协议约定按时支付房款，系造成本次诉讼的主要原因，应当承担相应的法律责任。本案涉案房屋原、被告协议成交价为518万元，协议约定所涉的“通商李育斌土地折币100万元”因原、被告双方已于庭外达成一致意见且均陈述在本案中不予处理，故本院处理本案时仅涉房款418万元，扣除原告已收取的188万元，余230万元两被告至今未能支付。故本院对原告苏勇群要求两被告支付剩余房款230万元的诉讼请求依法予以支持。两被告未能按照约定支付房款，存在违约行为，应当按照双方《协议书》的约定承担违约责任，《协议书》约定“如有违约，违约方给付违约金捌拾万元给另一方”，且审理中两被告对该违约条款予以认可，现原告主张两名被告支付违约金40万元，未违反法律法规的强制性规定，亦未超出双方协议约定，故本院依法予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告周爱兵、张新珠于本判决生效后15日内支付原告苏勇群房款230万元、违约金40万元，合计人民币270万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28400元，由被告周爱兵、张新珠负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 王季锋
代理审判员 奚锦静
人民陪审员 肖书平
二〇一七年七月七日
书 记 员 王 娟
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。