重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第06353号
上诉人（原审原告）：李章虎。
上诉人（原审原告）：李静。
委托代理人：李章虎，系李静之夫。
被上诉人（原审被告）：重庆协信远浩房地产开发有限公司。
法定代表人：邹淑媛，该公司总经理。
委托代理人：冯惊雷，系该公司职工。
上诉人李章虎、李静与被上诉人重庆协信远浩房地产开发有限公司（以下简称协信远浩公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年6月3日作出（2014）沙法民初字第03208号民事判决。上诉人李章虎、李静对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问，上诉人李章虎、李静之委托代理人叶峥嵘、谢海，被上诉人协信远浩公司之委托代理人冯惊雷参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年，被告在网络上发布消息，对协信城立方精装房进行宣传。
2011年7月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的重庆市XXX号商品房一套，建筑面积80.67平方米，套内建筑面积65.97平方米。合同第四条约定，本商品房为清水房，总成交金额564084元，套内建筑面积单价6992.49元／平方米。合同第七条约定，属预售商品房的，甲方（被告）应当在2013年11月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告）使用。第九条约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
同时，原、被告还签订《关于协信天骄名城一期精装修补充协议》一份，约定：一、精装修标准按附件执行，乙方（原告）对此表示接受且无异议。二、精装修支出属于《重庆市商品房买卖合同》约定的该房屋合同总价款构成部分。三、甲方（被告）应在《重庆市商品房买卖合同》约定交房日期之前完成全部精装修工程，乙方应在房屋交付之日对装修工程进行验收。装修工程的相关争议，双方协商处理，但除房屋主体结构质量问题及不能修复的严重使用功能性缺陷外，不构成乙方拒绝接房的情形。四、该房屋的产权面积仍根据精装修前的《重庆市商品房买卖合同》附图测绘面积依国家相应法律法规办理，乙方对此接受无异议。对因精装修造成房屋面积和《重庆市商品房买卖合同》附图测绘面积不一致或局部功能发生变化的，乙方同意不追究甲方责任。五、精装修的保修期限以国家现行法律法规的规定为准。该协议附《住宅精装交房标准QB-
XX-JFBZ-JG（协信天骄名城一期精装交房）》一份。
合同签订后，原告向被告支付了全部购房款564084元。
2013年11月29日，被告取得xxx城一期工程（4号楼、5号楼、22-24号楼）建设工程竣工验收备案登记证（沙建竣备字（2013）129号）。
原告至今未办理接房手续。
现原告向一审法院提起诉讼，要求判如所请。审理中，原告主张，原告举示的宣传资料、《商品房买卖合同》以及《补充协议》可以证明原告购买的是精装修房屋而非清水房。原告至今未收到被告的房屋交付通知。原告自行查看涉案房屋时，发现涉案房屋不符合双方关于交付精装修房屋的约定。《商品房买卖合同》系格式合同，被告未特别告知原告关于逾期交房违约金的支付期限，排除了原告的主要权利，双方关于逾期交房违约金支付期限的约定系无效条款。被告则坚持认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系有效合同，合同约定原告购买的商品房系清水房而非精装修房。被告取得竣工验收备案登记证，达到了合同约定的交付条件。且被告按合同约定履行了通知原告接房的义务，没有逾期交房的违约行为，不应承担违约责任。即使法院认定被告有逾期交房的违约行为，原告现要求被告支付逾期交房违约金也不符合合同约定。请求驳回原告的全部诉讼请求。因双方分歧较大，调解未成。
李章虎、李静一审诉称：2011年7月23日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于重庆市xxx号商品房一套，总成交金额564084元，约定交房时间为2013年11月30日前。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告未按约定时间向原告交付合格的精装修房屋。原告要求被告立即支付原告逾期交房违约金，该违约金总房屋价款为本金，从2013年12月1日起至原告起诉之日止，按每日万分之二计算。
协信远浩公司一审辩称：被告已按合同约定通知原告接房，且准备交付的商品房符合交房条件。原告未按被告的通知及合同约定接房，责任应由原告自行承担。被告没有逾期交房的违约行为，不应承担违约责任。此外，合同约定逾期交房违约金的支付条件是标的房屋已经实际交付。现原告尚未实际接房，即使被告逾期交房，支付逾期交房违约金的条件尚未成就，被告也不应支付原告逾期交房违约金。请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，系有效合同。
原、被告在合同中约定，若被告逾期交房的，应于商品房实际交付之日起30日内支付逾期交房违约金。原告主张该条款系格式条款，双方关于逾期交房违约金支付期限的约定因排除了原告的主要权利而归于无效。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。审查原、被告关于逾期交房违约金支付期限的约定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，亦未免除被告责任、加重原告责任和排除原告的主要权利。因此，对原告关于双方逾期交房违约金支付期限约定无效的主张，一审法院不予支持。根据双方的合同约定，即使被告存在逾期交房的违约行为，也应于商品房实际交付之日起30日内向原告支付逾期交房违约金。现原告未实际接房，其要求被告支付逾期交房违约金，不符合合同约定，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十四条之规定，判决：“驳回原告李章虎、李静的诉讼请求。案件受理费122元（原告已预交61元），减半交纳61元，由原告李章虎、李静负担。”
上诉人李章虎、李静对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，判令被上诉人支付上诉人逾期交房违约金；一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：1、被上诉人违约通知接房，一审法院未予认定。2、一审法院未对上诉人购买的是精装修房还是清水房进行答复。3、一审法院认定合同第九条未排除上诉人的主要权利是错误的。
被上诉人协信远浩公司答辩称：请求依法驳回上诉人的请求。
二审中，上诉人李章虎、李静举示了一份视频资料，上诉人称该证据形成时间为2014年10月12日，内容为房屋现状情况，拟证明从合同约定的接房日至今房屋尚未装修完毕，被上诉人存在违约行为，应当支付违约金。被上诉人表示对该份证据的真实性无法确认。本院认为，对于上诉人举示的该证据，因系上诉人单方制作，既无其他证据佐证，也未得到被上诉人的认可，故对于该份证据的真实性本院依法不予确认。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：1、涉案房屋系清水房还是精装修房；2、协信远浩公司应否支付上诉人逾期交房违约金。现分别评析如下：
1、关于涉案房屋系清水房还是精装修房的问题。虽然在李章虎、李静与协信远浩公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定涉案房屋为清水房，但从双方签订的《关于协信天骄名城一期精装修补充协议》第二条、第三条约定的内容来看，涉案房屋的精装修费用已经包含在双方签订的买卖合同约定的总价款中，且协信远浩公司应在买卖合同约定的交房日期之前完成全部精装修工程，李章虎、李静应在房屋交付之日对装修工程进行验收。根据前述约定，本院认定上诉人提出的涉案房屋应为精装修房而非清水房的异议理由成立，本院予以支持，协信远浩公司负有按照约定期限以精装修房屋的交房标准向李章虎、李静交付房屋的义务。
2、关于协信远浩公司应否支付上诉人逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方在合同中约定的支付逾期交房违约金的条件并不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，亦未免除协信远浩公司责任、加重购房者责任和排除购房者的主要权利。因此，对李章虎、李静关于双方逾期交房违约金支付期限约定无效的主张，一审法院不予支持并无不当，对李章虎、李静在二审中提出的该异议，本院不予支持。
从庭审查明的事实看，协信远浩公司既未举示直接、充分的证据证明其在约定期限内向李章虎、李静实际送达了接房通知书，也未举证证明涉案房屋在约定交房之日符合精装修房屋交房标准，故协信远浩公司存在逾期交房的违约行为。但根据合同约定，该司应于商品房实际交付之日起30日内向李章虎、李静支付逾期交房违约金，现李章虎、李静未实际接房，其要求协信远浩公司支付逾期交房违约金不符合合同约定，一审法院不予支持亦无不妥，本院予以维持。
综上，李章虎、李静的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费122元，由李章虎、李静共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一四年十一月五日
书 记 员 王睿杰