湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂荆门民三终字第00085号
上诉人（原审被告）沙洋金天地置业有限公司。
法定代表人付良松，该公司经理。
委托代理人郭长海，湖北新天律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审原告）李建付。
原审被告赵启双。
原审被告杨金波。
上列二原审被告的共同委托代理人陈杰，湖北同进律师事务所律师，一般代理。
上诉人沙洋金天地置业有限公司（以下简称金天地公司）因与被上诉人李建付、原审被告赵启双、杨金波房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沙洋县人民法院（2013）鄂沙洋县民二初字第00032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月14日受理后，依法组成合议庭，分别于2014年11月6日、2014年11月21日、2014年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人金天地公司的委托代理人郭长海，被上诉人李建付，原审被告赵启双、杨金波及共同委托代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2007年7月9日，金天地公司与沙洋县长林社区居委会签订《土地补征协议书》，约定金天地公司扩征沙洋县长林社区居委会土地678㎡，被征地位于洪岭大道东侧，东至农田，与朱清森房屋的后瓦房边线平齐，西至洪森公司宗地，南至居民郑炎华房屋，北至李建付的房屋。2010年11月26日，金天地公司取得含上述扩征面积在内的1385.90㎡地块的国有土地使用权，拟用于开发建设东方佳苑住宅小区。2010年11月25日，金天地公司东方佳苑项目部经理赵启双、杨金波（二人系合伙关系）与李建付协商，约定主要内容：“甲方（东方佳苑项目部）房屋建成后靠乙方（李建付）房屋南侧面3m×25m临街门面房一间无偿赔给乙方，所有权归乙方终身所有”，“另甲方一次性补偿乙方牛舍、猪舍等费用6000元，该款于当日给付”。同年11月29日，赵启双、杨金波与李建付进一步协商，约定主要内容：因甲方（东方佳苑项目部）需征用乙方（李建付）2间仓库、1间牛舍及3间猪舍，甲方房屋建成后将靠乙方房屋南侧面3m×25m临街门面房一间无偿赔给乙方，质量与甲方其他房屋同等，所有权归乙方终身所有；甲方赔给乙方的门面下的地下室属甲方所有，门面上方双方不得加层，门面由乙方自行办理相关证件，甲方予以协助并提供材料。协商的当天，金天地公司东方佳苑项目部和李建付就此签订了书面协议。东方佳苑小区开建后，赵启双、杨金波对李建付的简易仓库二间、铁制简易房一间予以了拆除，二人支付给李建付6000元拆房补偿款，李建付出具了收条。后双方因协议约定的门面房交付赔偿问题发生纠纷，李建付遂委托评估机构对协议约定门面房进行价格评估，评估价为690000元。因此，李建付诉至原审法院，请求判令金天地公司、赵启双、杨金波连带履行拆迁赔偿协议，金天地公司、赵启双、杨金波承担违约责任，连带赔偿李建付的经济损失690000元，并承担本案诉讼费。审理中，李建付向原审法院申请重新评估，原审法院依法委托荆门市易居房地产咨询评估有限公司进行了重新鉴定。2014年6月20日，易居公司作出重新评估意见为：李建付房屋南侧的拟建房地产于估价时点可能实现的市场价值为184320元（估价时点为2010年11月29日）。
原审法院认为，李建付与金天地公司东方佳苑项目部所签协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，东方佳苑项目部的行为代表金天地公司，李建付与金天地公司由此形成的合同关系，合法有效，双方当事人应按照协议约定全面履行自己的义务。金天地公司未按协议约定履行门面房交付义务，应承担违约责任，李建付主张赔偿的诉请应予以支持，但李建付诉请的金额是依据其单方委托评估结果，原审法院不予以采信。庭审中李建付申请重新对约定门面房价值进行鉴定，原审法院予以准许；对于重新鉴定意见，程序合法，应予以采信，李建付门面房损失以184320元认定。赵启双、杨金波辩称李建付提交的重新评估报告已经没有效，因未提交相应证据证实，原审法院不予支持。赵启双、杨金波由于在本案事实发生过程中履行的是职务行为，对其行为应由其所在单位即金天地公司负责，故对李建付要求赵启双、杨金波承担赔偿责任的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告沙洋金天地置业有限公司赔偿原告李建付门面房损失184320元。二、驳回原告李建付对被告赵启双、杨金波的诉讼请求。三、驳回原告李建付的其他诉讼请求。案件受理费10700元，由被告沙洋金天地置业有限公司负担3986.40元，由原告李建付负担6713.6元。
一审判决后，上诉人金天地公司不服，上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院认定“东方佳苑小区开建后，赵启双、杨金波对李建付的简易仓库二间、铁制简易房一间予以了拆除”是错误的。2、一审法院认定金天地公司与李建付交付门面房的约定有效，判令金天地公司赔偿损失错误。（1）赵启双、杨金波与李建付协议约定的建设行为违反有关建筑法律法规的强制性规定，相应约定自始没有法律效力。此外，2010年12月27日的《终结协议》中已明确东方佳苑与李建付私房的墙边距离为2.8米净空，此即双方已将原协议作废。（2）即使协议有效，该协议也存在先后履行的问题，李建付应当先按照约定拆除房屋，金天地公司才能兴建房屋。（3）一审法院判令协议有效的情况下，应判令协议继续履行。3、一审法院将易居房产评估公司的估价结果作为判决的依据错误。易居公司对估价结果的使用作出了界定：若法院认定能够建成房屋，则报告有效，若不能，则无效。4、一审法院将赵启双、杨金波的行为后果归结为金天地公司承担，没有事实依据。二、一审判决严重违反法定程序。一审对李建付的部分证据没有举证、质证、认证程序，对赵启双、杨金波的举证没有进行质证、认证，甚至未收录。三、一审判决的后果，让人无所适从。按照一审判决的逻辑，金天地公司赔偿损失后，可以建房并不用补偿李建付，但金天地公司不能在法律范围外活动。综上，一审法院认定事实及适用法律均有错误，且严重违反法定程序，请求二审法院撤销原判，驳回李建付的诉讼请求。在本案庭审中，金天地公司放弃第二、三条上诉理由，李建付、赵启双、杨金波均同意金天地公司放弃第二、三条上诉理由。
被上诉人李建付答辩称，1、协议中约定李建付需拆除的房屋，李建付已全部拆除，金天地公司赔偿拆房损失6000元可证实房屋已拆。2、协议中约定建房的位置并不是李建付住房旁边的巷子里，而是巷子南面的东方佳苑门面房。3、高层建筑按规定要与李建付房屋间隔2.8米，且该间隔为2.8米的巷子是后面数十户农民进出的主要通道，不能建房。
原审被告赵启双发表参诉意见称，1、金天地公司是东方佳苑项目的发包方，福建省晓沃建设工程有限公司是承包方，赵启双与杨金波故意瞒着金天地公司与李建付签订建房协议，欲从中获利。2、李建付认可易居公司的评估报告，其实是认可了协议约定建房的位置为巷子里。3、赵启双和杨金波并没有拆李建付的房屋，只是拆了李建付的仓库和铁硼。
原审被告杨金波发表参诉意见称，李建付认为该巷子系后面数十户农民进出的主要通道，而实际上李建付将杂物堆在该巷子一侧的巷道口，致使该巷道无法通行。
二审公开开庭审理中，上诉人金天地公司提交了四份证据：
证据1：《工程开工指令》，拟证明东方佳苑项目于2010年10月6日批准开工；
证据2：福建省晓沃建设工程有限公司荆门分公司、金天地公司分别成立沙洋东方佳苑项目部的通知，拟证明福建省晓沃建设工程有限公司荆门分公司于2010年10月28日、金天地公司于2011年3月5日成立东方佳苑项目部，赵启双、杨金波在2010年11月29日系福建省晓沃建设工程有限公司荆门分公司的工作人员，而不是金天地公司的工作人员；
证据3：《工程款支付协议》及《委托授权书》，拟证明赵启双、杨金波从2011年7月6日因收债成为金天地公司的工作人员，其此前的个人行为与金天地公司无关，金天地公司于2011年9月1日委托赵启双到工行沙洋支行开户；
证据4：2013年12月9日的备案证，拟证明东方佳苑项目的建设单位为金天地公司，施工单位为福建省晓沃建设工程有限公司荆门分公司。
被上诉人李建付的质证意见为，金天地公司提交的四份证据与本案没有关联性，签协议时，赵启双说自己是金天地公司的老板，从来没出现过福建省晓沃建设工程有限公司荆门分公司。
原审被告赵启双的质证意见为，证据1是真实的，对其他三份证据无质证意见。原审被告杨金波对四份证据均无质证意见。
本院对上诉人金天地公司所提交四份证据的认证意见为，证据1、证据2、证据3、证据4均非二审中新的证据，且证据1、证据3、证据4与本案均无关联性，证据2与金天地公司于2012年12月14日出具的情况说明（即原审证据二，详见下文）相矛盾，故本院对证据1、证据2、证据3、证据4均不予采信。
本院经审理查明，1、金天地公司于2012年12月14日出具的情况说明即原审证据二，系由沙洋县人民法院于（2012）鄂沙洋县民二初字第00024号案件审理过程中依职权向金天地公司调取，金天地公司、李建付、赵启双、杨金波在庭审中均表示认可该情况说明的内容。该情况说明的内容为：“沙洋县人民法院：你院审理的李建付诉我公司和赵启双、杨金波有关房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，所涉及的沙洋东方佳苑项目属我公司开发建设的项目，赵启双系我公司的项目经理。该项目及项目经理对外无民事权利，授权事项除外。”
2、在本案庭审中，金天地公司、李建付、赵启双、杨金波均认可原审判决中载明的铁制简易房是否拆除与2010年11月25日、2010年11月29日的协议无关，与本案无关联性。
3、在本案庭审中，金天地公司、李建付、赵启双、杨金波均确认仓库还有1间未拆，但金天地公司、赵启双、杨金波认为仓库共有2间，李建付认为仓库共有3间。在沙洋县人民法院（2012）鄂沙洋县民二初字第00024号案件审理过程中，李建付提交的证据七含梁明武、李义美出具的书面证明，均证实李建付共修建仓库2间；李建付提交的证据九系其修建房屋的申请材料，该证据载明李建付共申请修建仓库2间。
4、2010年12月27日，甲方（赵启双、杨金波）与乙方（李建付、代德凤）签订《终结协议书》，约定：甲方在施工时应保证与乙方的墙边距离为2.8米净空。其中，代德凤系李建付的妻子。在本案庭审中，李建付、赵启双、杨金波均认可该约定，金天地公司、李建付、赵启双、杨金波均认为如果要在该2.8米净空的位置（即巷子里）建房，只可能修建违章建筑。同时，在靠李建付房屋南侧面，除该2.8米净空的位置外，东方佳苑项目部已无空地修建房屋，且已修建的房屋中并无不加层的门面房。
一审查明的其他案件事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”2010年10月25日，甲方赵启双、杨金波与乙方李建付签订《协议》，其主要内容为甲方征用乙方牛房、猪房后，补偿乙方现金6000元，并无偿给乙方靠其房屋南侧面一间3m×25m规格的门面房。签订《协议》的当天，赵启双、杨金波支付李建付现金6000元。2010年10月29日，赵启双、杨金波代表甲方东方佳苑项目部与乙方李建付签订《协议书》，其主要内容为甲方征用乙方仓库2间、牛房1间、猪房3间后，无偿给乙方靠其房屋南侧面一间3m×25m规格的门面房。《协议》与《协议书》都是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均系合法有效的合同。《协议》与《协议书》的主要内容相近，除《协议》已履行的部分外，《协议》的其他内容已因意思表示发生变更而重新确认在《协议书》中，当事人应继续按照《协议书》的约定全面履行自己的义务。上诉人认为“一审法院认定金天地公司与李建付交付门面房的约定有效错误”，“赵启双、杨金波与李建付协议约定的建设行为违反有关建筑法律法规的强制性规定，相应约定自始没有法律效力”的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
《协议书》的甲方由赵启双、杨金波签字，并加盖东方佳苑项目部公章，应视为赵启双、杨金波签订《协议书》的行为经过东方佳苑项目部授权，由于东方佳苑项目部并非独立承担法律责任的适格主体，金天地公司应对由其成立的东方佳苑项目部的行为承担法律责任，故《协议书》中的责任承担主体应为金天地公司。《协议书》中关于“靠乙方（李建付）房屋南侧面3m×25m临街面一间门面”的约定，并不足以证实该门面的具体位置。而《终结协议书》约定“甲方（赵启双、杨金波）在施工时应保证与乙方（李建付、代德凤）的墙边距离为2.8米净空”，该2.8米净空的位置与李建付房屋、东方佳苑项目之间的巷道重合。在靠李建付房屋南侧面，金天地公司已无其他空地修建房屋，且已修建的房屋中并无不加层的门面房，故金天地公司事实上已不可能继续履行交付门面房的义务。上诉人认为“一审法院将赵启双、杨金波的行为后果归结为金天地公司承担，没有事实依据”，“2010年12月27日的《终结协议》中已明确东方佳苑与李建付私房的墙边距离为2.8米净空，此即双方已将原协议作废”，“一审法院判令协议有效的情况下，应判令协议继续履行”的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”金天地公司现未履行《协议书》中约定的交付门面房的义务，李建付可以要求金天地公司承担违约责任。李建付因金天地公司的违约所造成的损失为靠李建付房屋南侧面一间3m×25m规格的门面房，该门面房的市场价值经荆门市易居房地产咨询评估有限公司评估为184320元（估价时点为2010年11月29日），金天地公司应赔偿李建付的门面房损失184320元。荆门市易居房地产咨询评估有限公司虽出具说明，认为“若法院认定能够建成房屋，则报告有效；若不能，则无效”，但沙洋县人民法院系委托该评估公司对《协议书》中的拟建房价值进行评估，该拟建房能否实际建成并不影响其评估价值的采信。上诉人认为“一审法院判令金天地公司赔偿损失错误”，“一审法院将易居房产评估公司的估价结果作为判决的依据错误”的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
被上诉人李建付于（2012）鄂沙洋县民二初字第00024号案件提交的证据七、证据九均可证实其仓库共有2间，且金天地公司、李建付、赵启双、杨金波均确认仓库还有1间未拆，故本院确认李建付的仓库已被拆1间。《协议书》中虽约定需拆除李建付的仓库2间，但并未约定由谁进行拆除，不能认为拆除房屋的责任主体当然地是李建付。同时，金天地公司、李建付、赵启双、杨金波均认可原审判决中载明的铁制简易房是否拆除与本案没有关联性。因此，上诉人认为一审法院认定“东方佳苑小区开建后，赵启双、杨金波对李建付的简易仓库二间、铁制简易房一间予以了拆除”错误的上诉理由成立，本院予以采纳，但并不影响本案的实体处理结果。上诉人认为“即使协议有效，该协议也存在先后履行的问题，李建付应当先按照约定拆除房屋，金天地公司才能兴建房屋”的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定基本事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3986.40元，由上诉人沙洋金天地置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨红艳
审 判 员 董菁菁
代理审判员 邱 泉
二〇一五年一月七日
书 记 员 曾 靖