江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆巴民初字第0472号
原告孙蕾。
被告昆山龙易投资管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北环庆路15号2幢。
法定代表人杨忠雪，该公司执行董事。
委托代理人孙新龙。
原告孙蕾与被告昆山龙易投资管理有限公司委托经营合同纠纷一案，本院2013年9月13日受理后，依法由审判员沈中昊独任审判。因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理。本院于2013年3月4日和同年3月10日两次公开开庭进行了审理，原告孙蕾和被告委托代理人孙新龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙蕾诉称：2010年7月8日，原、被告订立编号为L-0037的委托经营合同，由原告将自己购买的位于昆山市巴城镇迎宾西路XXXX号XX#房屋（28.07m2）独家委托被告对外招租经营，委托期自2010年10月28日至2020年10月27日，共十个年度。合同第5.1条约定：2010年10月28日至2012年10月27日二年的基准租金已经在购房款中扣除，委托期的第三年即2012年10月28日至2013年10月27日的年基准租金以总房价／0.86＊7%计算，也即42350元。原、被告双方在合同第5.3条约定，在合同有效期内，由被告于当季第一个月的25日前将合同约定的当季基准租金一次性支付原告。原告至今未收到该第三年度任何一季的基准租金。2012年10月25日被告发函给原告，在表示其应该承担向原告支付约定的基础租金、违约金等的同时又表示其无能力承担该责任等等。原告认为被告的行为已经损害了原告的合法权益，并已导致原告因此无力偿还当初购房时向银行借的款。据此，原告提起诉讼，要求法院判令：1、被告支付第三年度租金的基准租金42350元；2、诉讼费用由被告负担。
被告昆山龙易投资管理有限公司辩称：一、根据双方的委托经营合同第十一条第二项约定：“若由于甲方原因，甲方未在该房屋购销合同约定的时间办理该房屋产权过户手续，或未在甲方取得该房屋房地产权证后三天内将复印件提交乙方，在逾期期间，按购销合同约定的总房价款百分之五承担违约金”，本案原告至今未办理好产权证，也未把产权凭证复印件提交被告，应承担约定的违约责任。二、本案原告已经收取了承租人支付的一年半租金。原告所买的50号商铺，由昆山蟹咬金投资管理有限公司与李琴的十年租赁合同已解除。三、被告已经于2012年12月4日通知原告：同意于2012年12月4日起终止履行50号商铺委托经营合同。
经审理查明：2010年7月8日，原告作为买受人与昆山华烨置业有限公司作为出卖人签订编号为2010020508的《昆山市商品房购销合同》一份，双方约定：原告购买昆山华烨置业有限公司开发的位于昆山市巴城镇湖滨路东侧、锦丰路南侧（昆山市巴城镇迎宾西路3555号）的第X幢X单元XX号商业营业用房，建筑面积28.07平方米，合同总价520300元，出卖人在2010年10月28日前交付房屋。原告实际支付购房款时间和金额分别为2010年7月3日20000元、2010年7月8日240300元、2011年1月14日260000元。
2010年7月8日同日，原告作为甲方与昆山龙易投资管理有限公司作为乙方签订《委托经营合同》一份，原告将上述商业营业用房委托被告经营。合同约定：1、房屋委托经营期为十个年度，从2010年10月28日至2020年10月27日止，第一个年度为2010年10月28日至次年10月27日，依次类推，十个年度的年租金收益率分别为7%、7%、7%、7.5%、7.5%、8%、8%、9%、9%、10%；2、第一、二年度的基准租金在购房款中予以扣除，第三年度的租金计算为房屋购销合同约定的总房款／0.86＊7%，以后各年度根据前述约定的年租金收益率分别计算，依次类推；3、乙方若逾期支付基准租金和溢价租金，承担的违约金为应付而未付基准租金和溢价租金的万分之五，如乙方逾期支付租金超过1个月的，甲方有权单方面终止合同。该合同同时约定了其他相关事项。2011年3月24日，昆山华烨置业有限公司向原告发出入伙通知书。随即原告交付相关费用并办理了入伙手续（包括产权证代办事宜）。截止庭前，原告尚未取得上述商业营业用房的产权证。2011年3月27日，原、被告之间办理了商铺交付手续。
2012年10月25日，被告致函原告，告知：2010年9月30日，被告与赵勇个人签订招商服务协议，约定被告独家委托赵勇负责相关招商工作；赵勇未按协议履行，一是对外出租名义变成了未经授权的昆山蟹咬金投资管理有限公司，二是对外出租期限长达十年，三是出租租金低于最低标准，四是未经被告同意，擅自允许他人在迎宾西路3555号X幢商铺室内装潢，五是被告至今只收到赵勇交来的租金155000元；经交涉未果，根据招租约定被告已经向上海仲裁委员会申请仲裁追索租金。2012年12月4日，被告向原告发出《通知》一份，告知原告：被告同意于2012年12月4日起终止履行商铺委托经营合同，同意由你们直接与承租户签订租赁合同，直接收取承租户商铺租金，或者商铺占用费。此后，原告认为被告未能按约定支付第三年度（2012年10月28日至2013年10月27日）的租金42350元，遂诉诸本院。
庭审中，被告指认第三年租金即便应当支付也应当按照原告2011年3月27日拿房日期起算逐年顺延。
另查明：2010年9月30日，被告公司与赵勇个人之间签订了《招商服务协议》一份，合同约定：被告委托赵勇负责位于昆山市巴城镇迎宾西路3555号的“龙乐·蟹咬金”项目的招商（招租）工作，并协助被告以被告名义与客户签订相关合同，招商服务期限为一楼自2010年10月29日至2012年10月28日，二楼及三楼自2010年10月29日至2013年10月28日。该协议同时约定了其他相关事项。
2012年10月16日，被告公司作为申请人针对赵勇个人作为被申请人向上海仲裁委员会提起仲裁申请，提出如下仲裁请求事项：1、《招商服务协议》终止履行；2、赵勇赔偿被告公司经济损失191103元（暂按承租人已交租金总额865258元的40%扣除已经收到的155000元计算）；3、本案仲裁费由赵勇负担。2013年7月16日，上海仲裁委员会出具（2012）沪仲案字第1140号仲裁裁决书。该裁决书查明部分载明：1、双方2010年9月30日《招商服务协议》签订后，没有按照协议约定内容履行各自的义务。涉案商铺系由案外人昆山蟹咬金投资管理有限公司以自己名义与各承租商户签订租赁合同，并收取租金总计865258元，并将部分租金计155000元交给申请人。庭审中，双方当事人一致确认本案系争协议终止履行。2、案外人昆山蟹咬金投资管理有限公司股东为被申请人和上海龙乐投资管理有限公司，公司法定代表人为被申请人赵勇。裁决书认定部分载明：1、双方2010年9月30日签订的《招商服务协议》至今未切实履行，且双方当事人当庭均表示协议终止履行，故《招商服务协议》应予以终止；2、申请人与案外人蟹咬金公司关于商铺对外出租的争议，由于蟹咬金公司不属于《招商服务协议》中的当事人，仲裁条款对其无约束力，申请人请求被申请人赵勇赔偿其经济损失的赔偿主体不适格，对该仲裁请求不予支持；3、仲裁费依据现有证据材料难以认定被申请人具有违约行为，故仲裁费由申请人自行承担。裁决书主文部分载明：一、被告公司与赵勇2010年9月30日签订的《招商服务协议》自本裁决作出之日起终止。二、被告请求赵勇赔偿被告公司经济损失191103元的仲裁请求不予支持。三、本案仲裁费9283元由被告公司自负。2013年8月26日，因被告作为申请人对裁决结果不服，遂向上海市第一中级人民法院提起撤销之诉，要求撤销上海仲裁委员会（2012）沪仲案字第1140号仲裁裁决书第二、三项裁决结果。2013年10月24日，上海市第一中级人民法院作出（2013）沪一中民四（商）撤字第52号民事裁定书，裁定：驳回申请人昆山龙易投资管理有限公司要求撤销上海仲裁委员会（2012）沪仲案字第1140号仲裁裁决书裁决第二、三项的申请。
庭审中，被告指认：原告孙蕾收取了李琴一年半的租金，时间是2013年7月至2014年年底，李琴是案外人昆山蟹咬金投资管理有限公司的承租户，现在李琴和昆山蟹咬金投资管理有限公司之间的租赁协议已经解除了。对此，原告表示被告没有证据可以证实被告上述说法，原告确实没有收到租金。
上述事实由原告提供的商品房购销合同一份、房款支付凭证一份、委托经营合同一份、被告来函一份、入伙通知书一份、委托办理产权证代收费明细表一份、致歉信一份、商铺委托经营交付表一份、被告提供的上海仲裁委仲裁裁决书一份、上海市第一中级人民法院作出（2013）沪一中民四（商）撤字第52号民事裁定书一份、被告在2012年12月4日发给原告的通知书一份及庭审笔录在案佐证。
本院认为：原、被告之间签订的委托经营合同合法有效，受法律保护。根据庭审查实，双方订立的《委托经营合同》第4.1条有第三年度的租金收益约定，第三年度起算日2012年10月28日至届满日2013年10月27日且该年度租金收益按照总购房价520300元除以0.86乘以7%计算（实际数额为42350元），对此本院予以确认。然而该合同的实际履行情形并未按照双方合同约定如期进行，原告实际于2011年3月24日办理了入伙手续（包括产权证代办事宜），2011年3月27日原、被告之间办理商铺委托经营交付手续，被告至此方才得以开展受托经营事宜。据诚信履行原则，双方合同实际履行起算日应当为2011年3月28日，也即：第一年度应当从2011年3月28日至2012年3月27日，第二年度应当从2012年3月27日至2013年3月27日，第三年度应当从2013年3月28日至2014年3月27日。结合上述分析，原告关于要求被告支付其第三年度（2012年10月28日至2013年10月27日）的欠付租金收益42350元主张，有合同依据，但是并无完全的事实根据；与此同时，由于原告主张的时间段为2012年10月28日至2013年10月27日，而双方实际履行时段为2013年3月28日至2014年3月27日，本院就前述两时间段的重叠部分计算相应欠付租金，也即从第三年度实际履行起算日计算至原告主张届满日，具体为2013年3月28日至2013年10月27日（共计7个月），该欠付租金收益计算为24704.17（42350／12＊7）元。
经庭审，被告确实已经于2012年2月4日通知原告同意解除合同关系，但是该通知并非当然推知双方已经解除委托经营合同关系，实际上截止庭审结束被告并未将受托经营之商铺退还原告，本案也无其他依据表明双方实际已解除委托经营合同关系，因此，被告以2012年2月4日已经通知原告同意解除合同关系为由主张双方已经解除合同关系，与事实不符，本院对被告该主张不予支持。
至于被告抗辩原告已经取得一年半租金，因该主张无相关证据予以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本院不予支持。至于被告与昆山蟹咬金投资管理有限公司及案外人赵勇之间的招商服务协议关系，根据合同相对性原理，此非属本案理涉范围，被告可另行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告孙蕾要求被告昆山龙易投资管理有限公司支付其2012年10月28日至2013年3月27日期间的委托经营收益（租金收益）的诉讼请求。
二、被告昆山龙易投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告孙蕾2013年3月28日至2013年10月27日期间共计7个月受托经营收益（租金收益）24704.17元
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费858元，由原告负担358元、被告公司负担500元。此款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分在其履行上述付款义务同时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 沈中昊
人民陪审员 姚雪琴
人民陪审员 陆美华
二〇一四年三月十一日
书 记 员 江 俊
附相应法律法规：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。