陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终7179号
上诉人（原审原告）：姜某，男，2005年10月24日出生，汉族，学生，住西安市凤城九路城市。
法定代理人：冯某，女，1978年10月1日出生，汉族，住西安市凤城九路城市。系姜某之母。
上诉人（原审被告）：陕西华帝龙置业有限公司。住所地：西安市未央区北二环中段马旗寨附近。统一社会信用代码：916100006237492964
法定代表人：朱振平，总经理。
委托诉讼代理人：胡小青，陕西云德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟学文，陕西云德律师事务所实习律师。
上诉人姜某、陕西华帝龙置业有限公司（以下简称华帝龙公司）因商品房预约合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初8783号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姜某上诉请求：1、撤销一审判决。2、将本案发回重审或依法改判被上诉人履行合同义务，与上诉人签订正式《商铺买卖合同》并完成交房。3、判令被上诉人支付迟延支付租金滞纳金59300元。4、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决认定事实不清。双方签订的商铺认购协议对房号、面积是确定的，因房价上涨，被上诉人编出面积变大的谎言。双方协议能够履行。认购协议签订当日，上诉人一次性交清房款，协议约定2016年5月30日前签订正式的《商品房买卖合同》，但被上诉人一直为履行。一审中被上诉人没有规划部门关于预售房屋面积变更的批复以及属于政府强制面积变大的文件，而仅凭被上诉人称面积变大就随意解除合同。2、一审法院适用法律错误。被上诉人提交的西安市房产测量事务所的测绘图不具有强制性，不能改变原已规划好的房屋。《商品房销售管理办法》第二十四条规定商品房销售后不得擅自变更规划设计，经规划部门批准的规划变更应在确立之日起10日内书面通知买受人。被上诉人没有通知上诉人。但一审认定被上诉人证据合法，实际上被上诉人解除预约合同的理由不合法、不充分。3、一审判决有失公平，被上诉人存在重大欺诈违约。解除合同应在保护无过错的一方不受损失的情况下解除。被上诉人存在欺诈解除合同应向上诉人支付购买商品的价款的三倍。被上诉人提供的是格式合同，存在争议时应向接受格式条款的一方有利的方面解释。一审认定《认购协议》2017年11月21日解除，依商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释的规定，被上诉人应返还已付购房款及利息、赔偿损失，《委托经营合同》也应一并解除。
华帝龙公司答辩称，双方签订的认购协议属于预约合同，上诉人不能请求法院强制缔约，姜某属于无民事行为能力人，其签订认购协议的行为属于无效民事法律行为，协议应为无效。
华帝龙公司上诉请求：1撤销一审判决第一项，依法确认双方签订的《认购协议》无效。2、撤销一审判决第三项、第四项，依法驳回被上诉人的诉讼请求。3、一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实及理由：1、一审法院事实认定错误，适用法律错误，上诉人与被上诉人签订的《认购协议》属于无效协议，上诉人没有任何事实及法律依据向被上诉人支付租金及违约金。涉案房屋所有权及收益权属于上诉人，在没有签订正式的《商品房买卖合同》及《委托经营合同》时，上诉人无义务向被上诉人支付租金，也未交付房屋，被上诉人也就无法委托上诉人经营，故不应支付租金及违约金。被上诉人属无民事行为能力人，签订协议属无效民事法律行为，协议自始无效。本案是姜某与上诉人签订认购协议并不是其法定代理人冯某，一审认定事实错误。
姜某答辩称：1、上诉人称《认购协议》无效理由不能成立，该协议与附件二和正式网签的《商品房买卖合同》具有同等法律效力。2、上诉人要求撤销一审判决第三项、第四项关于支付被上诉人租金、租金违约金以及不能签订正式《商品房买卖合同》违约金的内容，理由不能成立。上诉人拒绝签订正式《商品房买卖合同》，也未按期交房，上诉人恶意违约事实清楚。支付被上诉人租金以及未按约定支付租金的违约金是双方协议约定的，应从应付时间起算至实际支付时间止。3、上诉人明显违约，事实清楚，其应承担一审、二审中的全部诉讼费。4、上诉人“华帝金座”1单元10102号商铺有一房二卖嫌疑。5、应向市规划局和房管局调取涉案房屋因何变更设计、是否变更过以及是否得到批复的证据。被上诉人在标的、单价明确，房款付清的情况下，即使未办理产权登记、未作备案网签不影响合同效力。认购协议与房屋买卖合同有同样法律效力。
姜某起诉至一审法院请求：1、判令华帝龙公司与其立即签订正式的《商品房买卖合同》并立即交房。2、华帝龙公司支付10%违约金，该违约金额为100889元。3、华帝龙公司支付给其二年的租金共221949元。4、华帝龙公司支付给其延迟支付租金的违约金金额为20792元。5、华帝龙公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定，姜某与华帝龙公司于2015年5月16日签订合同编号为A-F003的《认购协议》，内容为姜某认购位于西安市角，项目名称华帝金座，房号为A单元1层A-F003号房屋；房屋单价为每平米2.65万元，面积约为38.07平方米，总房款1008855元，该房屋的用途为商业。出卖人承诺于2016年5月30日前，项目五证办理完善，双方签订正式的《商品房买卖合同》；若因出卖人原因，买受人有权选择解除本协议，并要求出卖人全款退还已付房款并承担已付房款总额10%的违约金，出卖人在买受人解除本协议之日起30日内无条件退还已付款。若买受人选择继续履行本协议的，本协议继续履行；在2017年5月30日前，出卖人仍不能与买受人签订正式的《商品房买卖合同》或不能按期交房，出卖人在本协议期满后30日内全额退还买受人已付款，并承担买受人已付款总额10%的违约金。交房时间为2017年5月30日。买受人于2015年5月16日交清全部房款1008855元。同时双方又签订附件二《买受人使用权限规定》，内容为1、在双方签订正式《商品房买卖合同》，同时签订《委托经营合同》；2、委托经营期限暂定2年，2年期满后按市场价评估双方协商，年租金不低于8%；3、出卖人保证买受人所收年租金，第一年2015年5月30日至2016年5月30日已付款总额的10%，合计返租金100886元；2016年5月30日至2017年5月30日已付款总额的12%，合计返租金121063元；4、如未能及时支付买受人租金，按日向买受人赔付应付款万分之五的违约金。认购协议签订后，姜某依约支付了全部房款。华帝龙公司现已取得商品房预售许可证。现因华帝龙公司拒绝与姜某签订正式《商品房买卖合同》且未支付租金酿成本诉。一审审理中，法庭组织双方到现场勘查，华帝龙公司将本案涉案商铺整体楼层的规划进行了变更，致姜某在《认购协议》上所购买的商铺面积与实际面积不符。经法院释明，姜某表示同意解除《认购协议》同时要求华帝龙公司承担因房屋上涨而导致的损失。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认。本案中，姜某虽为限制民事行为能力人，但其所签《认购协议》及支付房款的行为均为其法定代理人冯某代理且不损害其利益。在签订《认购协议》时，华帝龙公司亦未有异议。故一审认为双方所签订《认购协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，其性质为商品房预约合同。因华帝龙公司未按《认购协议》上规划的结构进行建设，属其公司违约。姜某主张和华帝龙公司签订正式《商品房买卖合同》并立即交房的诉请，因事实履行不能，现姜某同意解除，故法院认可双方所签订的合同编号为A-F003的《认购协议》于2017年11月21日解除。同时华帝龙公司应返还姜某所交房款1008855元。因华帝龙公司原因，致双方无法签订正式《商品房买卖合同》，故对姜某主张支付违约金100886元的诉请，依法予以支持。姜某在签订《认购协议》后，依照约定向华帝龙公司履行了给付房屋价款的义务。该公司应按照《认购协议》附件二《买受人使用权限规定》向姜某支付2015年5月30日至2016年5月30日及2016年5月30日至2017年5月30日的租金合计221949元。姜某主张华帝龙公司支付违约金，根据《认购协议》约定应按租金221949元、违约金日万分之五（其中100886元应自2016年6月15日开始至本判决确定之日止计算；121063元自2017年6月15日开始至本判决确定之日止计算）。对姜某主张房价上涨而导致的损失，因未提交证据，故依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第十九条、第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原、被告在2015年5月16日签订合同编号A-F003的《认购协议》于2017年11月21日解除。二、被告陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告姜某房价款1008855元。三、被告陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告姜某支付租金221949元及违约金按日万分之五（其中100886元应自2016年6月15日开始至本判决确定之日止计算；121063元自2017年6月15日开始至本判决确定之日止计算）。四、被告陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告姜某支付违约金100556元。五、驳回原告姜某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16792元（姜某已预交），由华帝龙公司承担，于上述款项一并付给姜某。
二审中，当事人无新证据提交。经审理查明，原审判决认定事实属实。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，姜某虽为限制民事行为能力人，但其所签《认购协议》及支付房款的行为均为其法定代理人冯某代理且不损害其利益，而且在签订《认购协议》时，华帝龙公司亦未提出异议。故一审法院认定双方所签订《认购协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，认定并无不当。华帝龙公司关于该《认购协议》属于无效的上诉理由不能成立。因华帝龙公司未按《认购协议》上规划的房号、位置和面积等进行建设，导致协议无法继续履行，合同目的不能实现，该公司构成违约，一审中经法院释明，姜某也同意解除协议，故原审法院认可双方所签订的《认购协议》于2017年11月21日解除，判令华帝龙公司返还姜某所交房款1008855元，判处并无不当。姜某要求判令华帝龙公司与其签订正式《商铺买卖合同》并交付房屋上诉理由不能成立。因华帝龙公司违约，致双方无法签订正式《商品房买卖合同》，华帝龙公司应当依据协议约定向姜某支付违约金。双方签订《认购协议》后，姜某依照约定向华帝龙公司支付了房屋价款，该公司应按照《认购协议》附件二《买受人使用权限规定》向姜某支付2015年5月30日至2016年5月30日及2016年5月30日至2017年5月30日的租金合计221949元，并根据《认购协议》约定应按租金221949元、违约金日万分之五向姜某支付迟延支付租金的违约金。华帝龙公司上诉称不应向姜某支付租金及违约金，理由不能成立。原审对姜某主张房价上涨而导致的损失以未提交证据而未予支持，判处亦无不当。综上，姜某与华帝龙公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求依法不予支持，原审判决正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8278元（姜某已预交1283元，陕西华帝龙置业有限公司已预交6995元），由姜某承担1283元，由陕西华帝龙置业有限公司承担6995元。
本判决为终审判决。
审判长 邹守鸣
审判员 杨晓昱
审判员 张 楠
二〇一八年九月六日
书记员 郑 瑜