湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终4829号
上诉人（原审被告）：周翠芳。
委托诉讼代理人：梅占春，湖北晨丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪治蒙，湖北晨丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福星惠誉商业发展有限公司漫时区分公司。
负责人：杨威，经理。
委托诉讼代理人：向明，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯威，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。
上诉人周翠芳因与被上诉人福星惠誉商业发展有限公司漫时区分公司（以下简称福星惠誉漫时区分公司）物业服务合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初1702号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年7月26日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月6日公开开庭进行了审理。上诉人周翠芳及其委托诉讼代理人梅占春，被上诉人福星惠誉漫时区分公司的委托诉讼代理人向明、侯威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
周翠芳上诉请求，1、撤销一审判决，改判驳回上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由为：根据《物业服务协议》中每季度物业费提前5天缴纳的约定及《补充协议》调整后的金额，上诉人第一年度物业服务费为142447元，第二年度物业服务费为166691元，第三、四、五年度物业服务费均为181846元。上诉人第二年度缴费时间为2015年11月25日前、2016年2月24日前、2016年5月26日前、2016年8月26日前分别缴纳41672.75元（166691÷4），上诉人累计至第二年度第二季度应缴物业服务费为265191.5元。上诉人截止2016年5月5日一审开庭前已向被上诉人缴纳物业服务费共计为227408元，截止2016年6月7日，上诉人累计缴纳物业服务费239408元，欠费25783.5元。已交费用被上诉人均开具相应票据。缴费时间的差异，应根据上诉人的履行行为及被上诉人的接受（开具票据）行为，认定为协议双方根据实际履行对合同约定作出了适当变更。时至上诉人上诉，该欠费时间及金额均未达到《物业服务协议》及其《补充协议》约定的解除条件，即书面催缴后仍迟延支付30天，故根据本案实际，一审判决认定事实不清，应当予以改判。根据一审法院认定的事实及上诉人对物业服务费的缴纳情况，经一审查明认定的已交物业费金额为120596元，已交整合营销费共计66039元，已交油烟管道清洗费为4546元。一审判决中对该部分事实的认定也与本案事实相去甚远，以此认定上诉人违约而支持被上诉人解约的诉讼请求，严重损害了上诉人的利益。关于《物业服务协议》及《补充协议》中提及的整合营销费和油烟管道清洗费用，上诉人认同一审法院的驳回其诉讼请求的意见。该整合营销费对应的义务被上诉人并未履行，且其本身就是物业服务的内容之一，以收取的该部分费用宜应冲抵物业服务费或退还上诉人。油烟管道系上诉人独立安装使用，上诉人不适用被上诉人提供的公共管道，故被上诉人一审中请求该部分费用缺乏事实及法律依据。
福星惠誉漫时区分公司辩称，双方依据签订的物业服务合同来履行合同义务，油烟管道清洗费、整合营销费不属物业服务范围，一审虽未支持我方该诉请，但我方并未放弃这个权利。至于冲抵物业服务费，上诉人的物业费远远超出整合营销费用，因此，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，程序合法，证据充分，请二审法院驳回上诉，维持原判。
福星惠誉漫时区分公司向一审法院起诉请求，2014年10月9日，双方签订了《物业服务协议》，约定福星惠誉漫时区分公司为周翠芳承租的位于武汉市武昌区友谊大道水岸国际F6项目六号楼6-301号商铺（面积为757.69㎡）提供物业服务。物业服务期限为2014年10月1日起至2019年11月29日止，周翠芳自2014年10月1日开始支付物业服务费、整合营销费等费用。《物业服务协议》对费用缴纳期限和违约责任等均有约定。《物业服务协议》签订后，福星惠誉漫时区分公司依约向周翠芳提供物业服务，但周翠芳截止2016年3月29日尚欠福星惠誉漫时区分公司物业服务费77415元、整合营销费32969元、油烟管道清洗费用6062元。福星惠誉漫时区分公司曾多次口头和书面向周翠芳催要拖欠款项，但周翠芳却无理拒不支付至今，严重损害了福星惠誉漫时区分公司的合法权益。请求判令解除福星惠誉漫时区分公司与周翠芳于2014年10月9日签订的《物业服务协议》；判令周翠芳立即向福星惠誉漫时区分公司支付所欠物业服务费77415元和整合营销费32969元（暂计至2016年3月29日，实际计算至物业服务协议判决解除之日止）；判令周翠芳向福星惠誉漫时区分公司支付油烟管道清洗费用6062元；本案诉讼费用由周翠芳承担。
一审法院审理查明，2014年10月9日，福星惠誉漫时区分公司（甲方）和周翠芳（乙方）签订《物业服务协议》，约定甲方为乙方承租的位于武汉市武昌区友谊大道水岸国际F6项目六号楼6-301号商铺（面积为757.69㎡）提供物业服务。物业服务期限与商铺租赁合同期限一致，物业服务费为每月15154元（20元／月／平方米×757.69平方米），物业服务费按季支付，第一期物业管理费应于合同签订后3日内支付，后期乙方应于每季度开始之前提前5天缴纳物业费；物业协议还约定乙方应按10元／平方米／月的标准向甲方支付整合营销费，整合营销费是对整个漫时区项目的推广、宣传费用；若乙方未能按期缴纳各项费用，甲方有权书面通知乙方立即缴付，乙方延迟支付超过30日，甲方除收取违约金外，有权停止提供物业服务，解除合同。协议书还对物业服务事项、双方的权利义务、代收代缴费用、保险、争议解决等事项作出相应约定。同时福星惠誉漫时区分公司和周翠芳签订的房屋租赁合同中约定周翠芳应向福星惠誉漫时区分公司缴纳1元／月／平方米的油烟管道清洗费，该费用用于油烟管道公共部分的清洗。2015年9月13日，福星惠誉漫时区分公司与周翠芳又签订《补充协议》，将物业服务费、整合营销费标准调整为：第一租赁年度的物业服务费标准为人民币142447元，整合营销费标准为人民币71224元；第二租赁年度的物业服务费标准为人民币166691元，整合营销费标准为人民币83347元；第三租赁年度的物业服务费标准为人民币181846元，整合营销费标准为人民币90923元；第四租赁年度的物业服务费标准为人民币181846元，整合营销费标准为人民币90923元；第五租赁年度的物业服务费标准为人民币181846元，整合营销费标准为人民币90923元。协议签订后，周翠芳交纳了第一租赁年度第一期的物业服务费106078元及第二期的部分物业服务费14518元；交纳了第一租赁年度第一期的整合营销费53039元及第二期的部分整合营销费13000元；交纳了第一租赁年度第一、第二期的油烟管道清洗费4546元；此后一直未交纳后期各项费用。福星惠誉漫时区分公司于2015年1月30日向周翠芳送达《缴款通知》，要求周翠芳在2月3日前履行结清拖欠的物业费、整合营销费、油烟管道清洗费、水电费等义务。逾期未给付，将追究承租人的违约责任。但周翠芳未按期履行义务。福星惠誉漫时区分公司于2015年3月13日再次将《费用催缴告知函》送达至周翠芳，告知其须在3月15日前支付相关费用。但周翠芳未按物业协议及补充协议约定履行义务，给付拖欠的各项费用。
一审法院认为，福星惠誉漫时区分公司和周翠芳之间的《物业服务协议》、《商铺租赁及服务合同》及《协议书》依法成立生效。福星惠誉漫时区分公司和周翠芳均应按照《物业服务协议》、《商铺租赁及服务合同》及《协议书》的内容，全面履行各自的义务。在合同履行期间，周翠芳单方中止合同的履行，未按约定的期限给付2015年9月8日后的物业服务费、整合营销费，周翠芳的证据不能充分证明其有合理的理由拒交物业服务费的事实，经福星惠誉漫时区分公司书面催讨后，未向福星惠誉漫时区分公司给付上述各项费用，应承担继续履行的违约责任。因周翠芳违约，福星惠誉漫时区分公司请求解除《物业服务协议》未违反法律规定，故对福星惠誉漫时区分公司要求解除《物业服务协议》、支付所欠物业服务费的诉请一审法院予以支持，对福星惠誉漫时区分公司要求周翠芳支付油烟管道清洗费和整合营销费的主张，福星惠誉漫时区分公司未提供证明为周翠芳提供清洗油烟管道和整合营销服务的证据，该主张一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除福星惠誉商业发展有限公司漫时区分公司与周翠芳之间的《物业服务协议》；二、周翠芳于判决生效之日起十日内支付福星惠誉商业发展有限公司漫时区分公司物业服务费（自2016年1月起按第一租赁年度的物业服务费人民币142447元；第二租赁年度的物业服务费人民币166691元；第三租赁年度的物业服务费人民币181846元；第四租赁年度的物业服务费人民币181846元；第五租赁年度的物业服务费人民币181846元为标准计算至周翠芳实际腾退房屋之日止）；三、驳回福星惠誉商业发展有限公司漫时区分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2521元，减半收取1260.5元，由周翠芳负担。
二审审理中，周翠芳向本院提交其已缴费用明细及23张票据，拟证明从2014年10月16日到2016年7月18日累计向福星惠誉漫时区分公司交纳物业费261408元，根据缴纳情况不差欠福星惠誉漫时区分公司物业服务费用并已经交超了，其不构成违约，至2016年7月11日福星惠誉漫时区分公司封店后的物业费就不应该向周翠芳收取。经质证，福星惠誉漫时区分公司认为，看票据原件对真实性不持异议，但对证明目的有异议，其中有六张收据大约十多万元不属于物业范畴，有的是装修费、有的是押金费、还有整合营销费、油烟管道清洗费等。按照福星惠誉漫时区分公司物业费打印出来的票据来看，只要确定了是物业费的我方予以认可，但从周翠芳提交的票据看并没有交足物业费。本院认为，周翠芳提交23张票据明细，因福星惠誉漫时区分公司对该票据真实性不持异议，但从票据的项目及收款事由包括装修费、押金费、整合营销费、油烟管道清洗费等，不属于物业费范畴，故不能达到其证明目的，本院对该证据的真实性予以采信。
本院查明，福星惠誉漫时区分公司于2015年3月13日向周翠芳送达《费用催缴告知函》由陈霞签收，陈霞在该费用催缴告知函上注明：“一品鱼尚陈霞”。
本院在审理期间，上诉人周翠芳与被上诉人福星惠誉漫时区分公司均要求案外调解并向本院提出书面申请60天期限，经本院准许，组织双方多次协商、调解，周翠芳、福星惠誉漫时区分公司双方各持己见。
本院查明的其他事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，福星惠誉漫时区分公司与周翠芳签订的《物业服务协议》及《补充协议》合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。福星惠誉漫时区分公司为周翠芳提供了物业服务，周翠芳应根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。本案中，周翠芳未按约定的期限给付物业服务费用，经福星惠誉漫时区分公司书面催讨后，周翠芳未支付所欠物业服务费用，应承担继续履行的违约责任。因此，福星惠誉漫时区分公司要求与周翠芳解除《物业服务协议》未违反法律规定，故一审判令解除双方之间的《物业服务协议》并由周翠芳支付物业服务费用并无不妥。周翠芳上诉认为不构成违约，亦不差欠物业服务费用且其已经交超了物业费，但未提交充分的证据予以证实，审理中，虽其提供已缴费用明细及23张票据予以证实，但从票据的项目及收款事由包括装修费、押金费、整合营销费、油烟管道清洗费等，并不能达到其证明目的，且一审对福星惠誉漫时区分公司要求周翠芳支付油烟管道清洗费和整合营销费的主张亦未予支持，因此，周翠芳应承担交纳相应物业服务费的义务。综上所述，周翠芳上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2521元，由周翠芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 龚治国
审判员 李 行
审判员 叶 欣
二〇一六年十二月九日
书记员 张 缤