上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初28578号
原告：上海雅斯酒店物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：韩龙圣，执行董事。
委托诉讼代理人：高惟君，男。
被告：上海幼圣母婴护理服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区金藏路XXX号XXX室。
法定代表人：宋筠，执行董事。
委托诉讼代理人：郑彬彬，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵亮波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
原告上海雅斯酒店物业管理有限公司(以下简称雅斯公司)与被告上海幼圣母婴护理服务有限公司(以下简称母婴公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅斯公司的法定代表人韩龙圣、委托诉讼代理人高惟君，被告母婴公司的委托诉讼代理人郑彬彬、赵亮波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅斯公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告依约支付拖欠的金藏路XXX号XXX-
XXX室等16间房屋2017年1月1日至2月28日的租金人民币(币种下同)166,600元及延迟支付违约金49,147元，3008-3011室4间房屋2017年1月1日至3月15日的租金53,450元及延迟支付违约金19,776.50元，合计288,973.50元。二、判令被告支付水费、电费、燃气费合计81,404.40元，宽带费、电话费、有线电视等费用12,638.50元，合计94,042.90元。三、判令被告承担3001-3022室20间房屋恢复原状成本费用3008-3011室改变房屋结构、设施设备损失，合计310,075元。四、判令被告支付违约金180,000元。审理中，原告雅斯公司变更诉请二为：判令被告支付水费、电费、燃气费合计13,509.60元，宽带费、电话费、有线电视等费用12,638.50元。
事实和理由：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》中20间房屋各有不同的到期日，其中3002室等12间房屋已经到期，另有3001室等8间房屋尚未到期。双方合同约定，租赁期满被告应提前90天提出续租，征得原告同意后重新签订租赁合同；租赁期满，被告继续使用租赁物而原告未提出异议的，合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同；租赁期间，任何一方提前解除合同，需提前6个月通知对方，经协商一致后签订终止合同书，否则按违约处理。原告于2017年1月16日收到被告的函，被告明确告知双方租赁合同于2017年1月15日终止，所有房屋于2017年1月15日退还原告。原告于当日回函，不同意提前终止未到期的合同。但至2017年1月22日，被告已经人去楼空。原告决定同意解除合同。双方于2017年1月24日就16间房屋办理了交接手续，被告承诺自行恢复剩余4间被改变结构的房屋。但2017年3月1日，被告将4间房屋移交原告，移交时仍未恢复结构。原告认为，被告未提前通知原告不续期已到期房屋、未提前6个月通知终止未到期的合同、拒不支付2017年1月至2月的租金，也未恢复房屋原状，构成多项违约。2017年1月24日移交的16间房屋，因临近春节，故原告只能延后至2017年2月中旬才进行恢复工作，故要求计算租金至2017年2月底；4间需要恢复结构的房屋的恢复期至少15日，故要求计算租金至2017年3月15日。为恢复原状，原告与案外人签订了合同，16间房间恢复费用为207,702元，4间房间结构恢复费用为102,373元。同时，被告应按合同约定承担每日千分之五的逾期支付租金违约金和合同第九条约定的180,000元违约金。
被告母婴公司辩称：一、被告是开设月子会所，对环境要求较高，必须整层房屋整体租赁。因原告单方面要求提高租金，导致被告无法继续租赁，被告不存在违约行为。二、被告已经于2017年1月10日、1月24日、3月1日分批将20间房间返还原告，不同意原告所称的租金计算方式。三、同意支付水费、电费、燃气费合计13,509.60元，不同意支付其他费用。四、根据合同约定，其中16间房屋被告没有恢复义务。而且根据现场调查，原告所称的恢复工程并未实施，原告的损失未发生，被告不同意承担恢复费用。
本院经审理认定事实如下：
2011年12月，原告雅斯公司与案外人上海幼圣实业有限公司(以下简称幼圣实业公司)签订《客房租赁合同》，约定金藏路XXX号XXX层共20间房间，雅斯公司将18间房屋出租给幼圣实业公司，每间房间的租期不同，到期时间在合同附件中具体约定(在2013年12月31日至2015年8月31日之间)，另有2间已经出租他人，待到期后也出租给幼圣实业公司。
2013年1月4日，雅斯公司、幼圣实业公司、母婴公司签订《补充协议》，约定自2013年1月1日起由母婴公司代为履行《客房租赁合同》中幼圣实业公司的所有权利和义务。
2013年2月5日，原告雅斯公司(甲方)与被告母婴公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方拥有金藏路XXX号XXX层20间房屋的使用权，目前3019、3020室已出租他人，剩余18间出租给乙方使用(乙方经营母婴护理服务)。总的租赁期限从2013年3月1日至2013年12月31日-2015年10月31日，每间租赁期限如下：3001室2013年3月1日至2015年1月31日、3002室2013年3月1日至2015年3月31日……租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意继续承租的，应提前90天向甲方以书面形式提出续租要求，征得甲方同意后双方需重新签订房屋租赁合同。租赁期满，如乙方继续使用该租赁房屋而甲方并未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前30日以书面形式通知对方。租金为每月每间5,200元，乙方须在本合同生效之日向甲方支付1个月的租金每间5,200元及2个月的押金每间10,400元，之后每1个月先付后住，如逾期支付，乙方自逾期之日起支付甲方每日5‰的逾期违约金，直到付清全部租金为止。第六条交付和返还：交付，甲方出租给乙方的房屋为全装修房屋，该房屋内的设施设备请见合同附件一《物品移交清单》，经双方交验签字盖章确认并移交该房门钥匙后视为交付完成；返还，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及附属设施并付清租赁期间应承担的各项费用，已改变房屋结构的3008、3009、3010、3011室4间房屋恢复原样，甲方收到确认无误后，返还乙方的房屋押金。第八条装修及改变房屋结构：乙方已经对3008、3009、3010、3011室结构作了部分改变，费用由乙方自理；乙方未经甲方同意不得对房屋私自改变房屋结构及房屋内原有设施及配件，如需改变房屋内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，费用由乙方自理；退租时，乙方必须恢复房屋原状或由乙方支付相关恢复原状工程所需之费用。第九条违约责任：租赁期间双方必须信守合同，不得单方面解除本合同，任何一方违约，均需承担违约责任，向另一方支付违约金180,000元。第十条提前终止合同：租赁期间，任何一方提前终止合同，需提前6个月以书面形式通知对方，经双方协商一致后签订提前终止合同书，反之则按违约责任处理。
《房屋租赁合同》签订后，原、被告就18间房屋(3001、3002、3003、3005、3006、3007、3008、3009、3010、3011、3012、3013、3015、3016、3017、3018、3021、3022室)签署了“合同附件一《物品移交清单》”，就餐桌、餐椅、写字桌、写字椅、茶几、床架床垫、床头柜、空调、微波炉、电视机、电冰箱、窗帘、床上用品共14个项目以“√”和“×”的形式进行了确认。其中3008、3009、3010、3011室的“合同附件一《物品移交清单》”上，除空调、微波炉、电冰箱、窗帘为“√”外，其余均为“×”。
此后的合同履行过程中，双方又以《合同附件》的形式对部分房间进行了续租，同时增加了租赁标的3019、3020室房屋。各间房屋的租赁期限到期日分别为：3001室2019年12月31日、3002室2015年3月31日、3003室2015年10月31日、3005室2020年4月30日、3006室2016年12月31日、3007室2017年12月31日、3008室2017年12月31日、3009室2017年12月31日、3010室2016年12月31日、3011室2016年12月31日、3012室2016年12月31日、3013室2017年4月30日、3015室2016年12月31日、3016室2016年12月31日、3017室2016年12月31日、3018室2018年3月31日、3019室2017年4月30日、3020室2016年12月31日、3021室2014年12月31日、3022室2016年12月31日。双方还在2014年12月确认3022室房屋2015年度租金每月5,250元、2016年度每月5,300元。
双方确认被告已付押金208,000元。
2016年12月21日，原告致函被告表示：2016年12月31日部分房屋到期；本公司与贵公司多次就到期房屋续签和租金涨价之事进行交流，贵司已经口头明确到期不再续签；不再续签的房间，请贵司按合同恢复原样，包括公共区域恢复原样，于2016年12月31日交房。
2017年1月10日(原告称2017年1月16日收到)被告致函原告表示：由于我公司不能接受贵司对即将到期的房间租金上涨的要求，贵司要求我司提前退还该部分房屋，双方签有整体租赁合同，如果退还部分房屋，会导致我司不能开张经营业务，故贵司要求收回部分房屋已经恶意违约；现正式通知贵司《租赁合同》于2017年1月15日终止，所有房屋将于该日退还贵司；2017年1月1日至1月15日的租金在押金中扣除；3008室等4间房屋的恢复原状工程可直接与上海宁红建筑装饰有限公司联系，恢复费用21,524元在押金中扣除。
2017年1月16日，原告回函表示：对于到期后继续使用的房间应支付租金及承担违约责任；对于未到期的房间继续履行合同，我司不会提前收回；恢复房屋原状的责任主体是贵司，我司不会联系其他公司或个人。
2017年1月10日，双方就3017室签署《物品移交清单》。2017年1月24日，双方就3001室等15个房间签订《房屋及物品移交清单》。2017年3月1日，双方就3008室等4个房间签署《物品移交清单》。上述《物品移交清单》或《房屋及物品移交清单》就原“合同附件一《物品移交清单》”的项目以“√”或“改变”、“缺少”、“坏”、“网罩拆除”等进行标注，同时增加了地毯改变为地板、无洗衣机、脱排坏、鞋柜坏、灯具坏等内容。
2017年1月22日，原告出具《2016年幼圣所欠费用明细单》，载明2017年1月水费1,028.50元、煤气费916元、有线电视费2014年624元(3008室等4个房间)、宽带费4,920元、保洁费1,880元、工程维修材料费870元，合计12,638.50元。被告在“签收章”处盖章。审理中，原告确认水费1,028.50元和煤气费916元与其他诉讼请求重复，不再主张。
起诉时，原告提供了其与上海恢宏建筑工程有限公司2017年2月20日签订的《工程合同》，金藏路XXX号XXX层恢复项目总价款310,075元。审理中，原告又提交了清单两份，主张其诉请的3001室等16间房间的恢复原状费用是比对“合同附件一《物品移交清单》”和《物品移交清单》或《房屋及物品移交清单》后统计计算，价格系估算，总金额为166,983元；3008室等4间房屋结构恢复费用及设备恢复费用为95,507元。被告认可上述清单中小部分内容，不认可大部分内容，认为属于自然损耗或应由原告负责维修的范围。
庭审中，原告表示20间房屋系其与业主签订合同后取得使用权；现12间恢复原状后返还业主，8间未恢复原状由原告继续出租。2017年6月26日谈话时，双方确认被告曾在2017年6月前往现场查看，但因房屋已经返还业主或另行出租，只能看到4间房屋的状况。
原告曾申请对恢复原状费用进行鉴定，之后又向本院表示不再申请鉴定，由本院根据现有证据酌情处理。
本院认为：原、被告之间的《房屋租赁合同》合法有效。由于双方在《房屋租赁合同》以及续租的《合同附件》中对20间房屋约定了不同的租赁期限，导致在部分房屋租赁期限届满时双方产生纠纷。首先，在部分房屋租赁期限届满，双方就续租期间的租金价格不能达成一致的情况下，原告要求收回到期房屋，符合合同约定和法律规定，不属于违约行为。其次，被告租赁房屋用途是开设月子会所，被告关于月子会所对经营场所环境要求较高，其对整层20间房屋是整体租赁的意见，本院予以采纳。基于半数以上的房屋因到期而将被收回，被告在剩余房屋内难以继续经营的情况，被告提出解除剩余房屋的租赁，亦属事出有因、情有可原。结合上述两点意见，《房屋租赁合同》整体提前解除不可归责于一方当事人，原、被告互不承担合同解除的违约责任。
合同解除后，双方应交接房屋及结算各项费用。租金应结算至双方实际交接之日。原告主张的租金中超出交接之日的部分，实际是恢复原状期间的房屋空置租金损失，故有必要结合恢复原状的责任加以认定。《合同法》规定返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。双方在《房屋租赁合同》中明确约定3008室等4间结构被改变的房屋由被告在退租时应恢复原状，因此被告对该4间房屋负有恢复原状的义务，被告在交接房屋时未恢复原状，而是提出让原告自行联系工程单位，显然违反合同约定，原告据此要求在收回房屋后计收至2017年3月15日的房屋空置租金损失，本院予以认可。而对于其余16间房屋，入住时的“合同附件一《物品移交清单》”和退租时的《物品移交清单》或《房屋及物品移交清单》项目并不完全一致；结合双方陈述，地毯改变为地板等系经过原告同意或默示同意；部分项目损坏不排除系自然损耗所致；部分物品缺失也不影响房屋的后续使用。因此原告主张该16间房屋交接日至2017年2月底的房屋空置租金损失，依据不足，本院不予支持。此外，被告未按合同约定的“先付后住”原则支付租金，系因双方对合同是否继续履行产生争议所致，被告也曾明确提出剩余租金在押金中抵扣，故原告要求被告承担逾期支付租金的违约金，本院不予支持。
被告同意支付水费、电费、燃气费合计13,509.60元，本院予以确认。被告2017年1月22日在原告出具《2016年幼圣所欠费用明细单》上盖章，应视为确认欠付费用的事实，其主张盖章仅为确认收到该明细单的意见本院不予采纳。原告据此主张有线电视费624元、宽带费4,920元、保洁费1,880元、工程维修材料费870元，本院予以支持。
关于原告主张的恢复原状费用。3008室等4间房屋被告负有恢复义务，应承担恢复费用。但是，被告提交的与案外人的合同没有确凿证据证明已实际履行。原告主张的费用是其自行计算，未经双方确认，而且部分项目在入住时的“合同附件一《物品移交清单》”上并不存在。3001室等16间房屋在退租移交清单上所载的一系列问题，确实有部分物品缺失等问题应由被告承担赔偿责任，但另有部分不排除系自然损耗所致、部分系经原告同意的改变，且原告主张的价格亦未经双方确认。本院考虑到目前房屋已经返还业主或另行出租，再行鉴定缺少必要的条件，故原告不申请鉴定而要求法院根据现有证据酌情处理的意见可以采纳。本院根据“合同附件一《物品移交清单》”和《物品移交清单》或《房屋及物品移交清单》的记载内容，结合本案合同性质、履行情况，并充分考虑双方当事人的陈述意见，依据公平合理的原则，酌定被告赔偿原告恢复原状费用100,000元。
如前所述，《房屋租赁合同》整体提前解除不可归责于一方当事人，原告要求被告承担违约金180,000元，本院不予支持。被告缴纳的押金208,000元，应由原告返还。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、被告上海幼圣母婴护理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海雅斯酒店物业管理有限公司租金(或租金损失)116,213.33元；
二、被告上海幼圣母婴护理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海雅斯酒店物业管理有限公司水费、电费、燃气费合计13,509.60元；
三、被告上海幼圣母婴护理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海雅斯酒店物业管理有限公司有线电视费624元、宽带费4,920元、保洁费1,880元、工程维修材料费870元；
四、被告上海幼圣母婴护理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海雅斯酒店物业管理有限公司恢复原状费用100,000元；
五、原告上海雅斯酒店物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海幼圣母婴护理服务有限公司押金208,000元；
六、驳回原告上海雅斯酒店物业管理有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12,530元，减半收取6,265元，由原告上海雅斯酒店物业管理有限公司负担3,830元，被告上海幼圣母婴护理服务有限公司负担2,435元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一七年七月十七日
书记员 王晓燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。