沈阳市铁西区人民法院
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沈阳市铁西区人民法院
民事判决书
（2016）辽0106民初10426号
原告:沈阳宏发经龙物业服务有限公司,住所地沈阳市铁西区沈辽东路47号。
法定代表人:李全全,系该公司总经理。
委托代理人:段德阳,系该公司职员。
委托代理人:王涛,系该公司职员。
被告:夏宗群，男，汉族，1979年2月8日出生，住址沈阳市铁西区沈辽东路47-16号1-4-3。
原告沈阳宏发经龙物业服务有限公司诉被告夏宗群物业服务合同纠纷一案，本院2016年10月25日立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告沈阳宏发经龙物业服务有限公司委托代理人段德阳，被告夏宗群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳宏发经龙物业服务有限公司诉称，2006年9月28日，原告与沈阳宏发房屋开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：沈阳宏发房屋开发有限公司选聘原告对宏发国际名城小区提供前期物业管理服务事宜，合同期限至该物业业主委员会代表全体业主与选定的物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止；物业费价格为每月每平方米1.0元；如业主未能按时、足额缴纳物业服务费用，应按日3‰的标准向原告支付违约金。被告系小区47-16号1-4-3室的业主，房屋面积87.44平方米，拖欠原告自2010年6月30日至2016年6月30日的物业费6294元。原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告拒不履行自己的缴费义务，为此现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，判令被告支付物业费6294元,违约金给付至全部债务履行完毕之日;本案诉讼费用由被告承担。
被告夏宗群辩称,物业公司没有提供及时与优质的服务，宏发物业从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，对于小区不按时缴纳物业费的业主也从未进行过入户或电话调查是什么原因不交，只是电话催费、门上贴条、发律师函最后法院诉讼。原告从未开展任何社区文化活动，小区内唯一一个活动室被对外租赁。原告从第一批业主入驻至今从未对财务收支进行公布。小区南门保安室夜间经常无人值班，摄像头基本多年损坏无法使用，导致每年都有多户业主家被盗，本人丢失过一辆价值1500元自行车，停在监控器下汽车驾驶位门被划伤及车门被人踹出凹坑，维修费1000元。在物业公司管理期间，物业公司弃管交由社区来管理。小区内规划的多处水系在入驻至今从未使用过。园区内草坪已经多处出现光秃，夏季杂草丛生。业主缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票，涉嫌偷税漏税。单元门对讲系统从入住开始多次维修，到现在为止没有正常使用过。单元楼内墙壁脱落已有十年从来没有维修过。我家室内所有房间的墙壁发霉长黑色毛，大面积墙皮脱落已经露出水泥。北面卧室2009年维修过一次，之后就没有进行过维修。现在因此房屋出售严重贬值，并且北面卧室无法居住。综上所述，延迟缴纳物业费是因宏发物业公司首先没有履行双方的合同约定，未来物业公司如果能达到以下服务，本人愿意按照合同约定交纳物业费，即15日内公布物业费收支情况、车位租金情况及作出满意度调查等。
经审理查明：被告夏宗群系沈阳市铁西区沈辽东路“宏发国际名城”住宅小区业主，其居住房屋为沈阳市铁西区沈辽东路47-16号1-4-3、建筑面积87.44平方米。原告自2006年开始为宏发国际名城小区提供物业服务，物业服务费为住宅1元/平方米/月。原告与沈阳市铁西区宏发国际小区业主委员会签订的《物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业管理服务，物业服务费为住宅1元/平方米/月，商业网点、车库0.5元/平方米/月，写字间2.2元/平方米/月，商业网点1.1元/平方米/月，采取预交一年的方式，每年到期时交下年度物业费。同时物业服务合同对物业服务项目和标准作了约定。
上述事实，有原被告陈述笔录、原告提供的物业服务合同、商品房准住通知单复印件、证明，被告提供的照片等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告自2006年为被告所居住的宏发国际名城园区提供物业服务，同时原告与业主委员会签订的物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同约定履行各自义务。原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务就应当履行交纳物业服务费的义务。关于被告提出的其房屋存在的发霉长毛等问题，因其属房屋建筑质量问题，涉案外第三人，故本案不予处理。关于被告提出的物业公司弃管的事实因其没有提供相关证据加以证明,故本院对此抗辩主张不予采纳。关于被告提出的自行车丢失和车辆被划伤的抗辩主张因其没有提供相应证据加以证明，故本院不予支持。关于被告提出的物业用房被对外出租获益的抗辩主张，因其没有提供相关证据证明物业用房确实为被告所出租，故本院不予支持。在本案中，被告提出的部分主张可由相关权利人通过诉讼或其他途径加以解决，而不能成为被告少交或拒交物业服务费的理由。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、业主素质、园区的自然老化程度、园区的规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关。无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。由于物业公司所提供物业服务具有普遍性、综合性、长期性特点，而被告提供的证据具有即时性等特点，根据被告提供的证据还不足以认定原告提供的物业服务构成根本违约,本院认为物业服务中存在的一些情况并不必然导致减免原告应收取的物业费，但原告应在后续服务中加以整改或改进。住宅物业服务费1元/平方米/月，综合原告在本小区提供的物业服务情况以及本案实际情况，确定2010年6月30日至2016年5月31日期间被告应交纳物业服务费6294元。
关于原告主张违约金的诉请，原告未提供证据证明被告欠费给其造成额外重大损失的证据，故对主张的违约金本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告夏宗群于本判决生效后十日内给付原告沈阳宏发经龙物业服务有限公司2010年6月30日至2016年5月31日期间被告应交纳物业服务费6294元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;
二、驳回原告沈阳宏发经龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告夏宗群承担。
本判决为终审判决。
审判员 张伟
二〇一七年一月十七日
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书记员李鲲
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本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。