山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第710号
上诉人（原审原告）惠东。
委托代理人苗蕾。
委托代理人隋元林，系惠东之女婿。
被上诉人（原审被告）新华锦集团青岛锦源房地产开发有限公司。
法定代表人吴建，董事长。
委托代理人姚娅利，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人蒋广东，山东琴岛律师事务所律师。
上诉人惠东因与被上诉人新华锦集团青岛锦源房地产开发有限公司（以下简称锦源房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第2645号民事判决，于2013年12月31日向本院提起上诉。本院于2013年4月8日受理后，依法组成由审判员赵建担任审判长、代理审判员迟金铜主审本案、代理审判员高仁青参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年5月5日对本案进行了调查。上诉人惠东的委托代理人苗蕾、隋元林，被上诉人锦源房地产公司的委托代理人姚娅利、蒋广东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
惠东在一审中诉称，2010年12月11日，惠东与锦源房地产公司签订了购房合同，惠东按约支付了全部购房款，双方约定于2011年10月31日前由锦源房地产公司将该房屋交付给惠东，但是锦源房地产公司至2011年12月23日才工程验收合格。依合同约定，锦源房地产公司延期交房53天，延期交房违约金为合同总价款的日万分之五十，锦源房地产公司应支付惠东延期交房违约金205658.2元，惠东多次与锦源房地产公司协调未果，请求法院判令锦源房地产公司支付惠东延期交房违约金205658.2元。
锦源房地产公司在一审中答辩称，涉案房屋已于合同约定的期限内竣工验收合格，达到预售合同约定的房屋交付条件，并已在预售合同约定的期限内交付惠东，惠东以涉案房屋逾期竣工验收为由要求锦源房地产公司承担逾期交房违约责任没有事实及法律依据。惠东主张的逾期交房违约金过高，应当根据惠东的实际损失据实调整。
原审法院查明：2010年12月11日，惠东与锦源房地产公司签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定乙方（惠东）向甲方（锦源房地产公司）购买青岛市黄岛区衡山路12号《锦源.龙邸》×栋×单元×层××2户，该房屋暂测建筑面积为87.89平方米，每平方米建筑面积单价为8830元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总价款为776069元；房屋交付的条件为房屋竣工验收合格；甲方定于2011年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在本合同预定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五十计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止。合同签订后，惠东按合同约定支付了房屋总价款776069元。2011年10月22日，锦源房地产公司向惠东发出交房通知，惠东称收到该交房通知，但因涉案房屋不符合合同约定的交付条件，故锦源房地产公司应向惠东支付逾期交房违约金。惠东称涉案房屋取得综合验收备案的时间为2011年12月23日，惠东提交通过网络打印的住宅工程竣工验收公示一份及城市建设局回答提问的截图一份予以证明。锦源房地产公司对该证据的真实性不予认可，但锦源房地产公司未提交证据证明其取得涉案房屋综合验收备案的时间。
在本案审理过程中，锦源房地产公司认为双方约定的违约金数额过高，申请对与涉案房屋同地段、同类型的房屋在2011年10月31日至2011年12月23日期间的房屋租金进行鉴定。原审法院委托青岛贝斯特房地产评估咨询有限公司对涉案房屋的租金进行鉴定。经鉴定，涉案房屋同地段同类型房屋，于2011年10月31日至2011年12月23日期间的房屋租金总额为1570元。锦源房地产公司缴纳评估费3000元。
原审认为，惠东与锦源房地产公司签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，锦源房地产公司应于2011年10月31日前将取得工程竣工验收备案的房屋交付给惠东。虽然锦源房地产公司于2011年10月22日通知惠东交房，但锦源房地产公司未提交证据证明其通知惠东交房时已取得涉案房屋工程竣工验收备案，惠东称锦源房地产公司直至2011年12月23日才工程验收合格，并提交相关证据予以证明。锦源房地产公司作为涉案房屋的开发建设单位，其应举证证明涉案房屋取得工程验收备案证的时间，在本案庭审过程中，已就此问题向锦源房地产公司释明，锦源房地产公司仍未提交相关证据，应承担对其不利的法律后果。锦源房地产公司应向惠东支付2011年11月1日至2011年12月23日期间的逾期交房违约金。
关于锦源房地产公司所提的违约金过高的问题。经鉴定，涉案房屋同地段同类型房屋，于2011年10月31日至2011年12月23日期间的房屋租金总额为1570元，惠东主张锦源房地产公司支付205658.2元逾期交房违约金，远远超出惠东的实际损失。原审法院认为，违约金的性质主要在于补偿守约方的实际损失，在双方约定违约金过高的情况下，应予适当调整。综合考虑惠东的实际损失及双方对违约金的约定，原审法院认为按房屋租金的1.3倍计算逾期交房违约金较为适宜。
原审法院据此判决：锦源房地产公司于判决生效后十日内支付惠东2011年11月1日至2011年12月23日期间的逾期交房违约金2041元。案件受理费4385元（惠东已预交），评估费3000元（锦源房地产公司已预交），由锦源房地产公司承担7000元，惠东承担385元。锦源房地产公司于判决生效之日起十日内一并支付给惠东4000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
惠东不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判锦源房地产公司支付给惠东延期交房违约金20178元。其主要上诉理由为：1、原审法院按照房屋租金1.3倍计算逾期交房违约金没有事实和法律依据。2、因锦源房地产公司不认可逾期交房，惠东为诉讼支付的代理费等费用共计2万余元。按房屋租金的1.3倍计算逾期交房违约金不能补偿惠东的损失，惠东同意将违约金调整为房款的日万分之五。
锦源房地产公司答辩称：1、原审法院判决锦源房地产公司按照涉案房屋租金的1.3倍向惠东支付违约金符合相关法律规定及公平原则，应予维持。2、惠东主张的代理费等费用不是必然发生的费用，双方之间的房屋预售合同没有约定，且过高的费用系惠东主张违约金过高而发生，惠东要求锦源房地产公司承担没有事实依据及法律依据。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
案经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为，根据争议双方诉辩主张，本案争议焦点在于如何确定逾期交房违约金数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，惠东与锦源房地产公司签订的《青岛市商品房预售合同》约定：锦源房地产公司如未在本合同预定期限内将该房屋交付惠东，应当向惠东支付违约金，违约金按惠东已支付的房价款日万分之五十计算。对此，锦源房地产公司认为双方约定的违约金数额过高并请求予以调整，原审法院结合本案实际情况及房地产估价报告书，将违约金调整为涉案房屋同地段、同类型的房屋租金的1.3倍，处理基本妥当，本院予以维持。关于惠东上诉主张的代理费等费用，因惠东在一审审理中未提出请求，本院在本案二审中不予处理。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费304元，由上诉人惠东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 建
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一四年六月十九日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 张倩芸