安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终4302号
上诉人（原审原告）：沈克峰，男，1982年10月30日生，汉族，住合肥市庐江县。
委托诉讼代理人：程永清，安徽徽商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄青松，安徽徽商律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：柯习云，男，1964年1月2日生，汉族，住合肥市庐江县。
委托诉讼代理人：徐学峰，安徽潜川律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋丰荣，庐江县柯坦镇法律服务所。
上诉人（原审被告）：夏永红，女，1971年1月22日生，汉族，住合肥市庐江县。
委托诉讼代理人：徐学峰，安徽潜川律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋丰荣，庐江县柯坦镇法律服务所。
上诉人沈克峰、柯习云、夏永红因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初9778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
沈克峰上诉请求：1、判决撤销合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初9778号民事判决书第一项，改判柯习云、夏永红返还沈克峰房屋租金500000元；2、判决撤销合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初9778号民事判决书第三项，改判柯习云、夏永红赔偿沈克峰经济损失326900元；3、判决本案一审、二审案件受理费、保全费、司法鉴定费均由柯习云、夏永红承担。
事实与理由：1、一审判决认定《房屋租赁合同》于2017年6月6日解除系认定事实错误。根据沈克峰在一审中提供的证据六“通话录音”（具体录音文件名为“通话录音13399656666010”“通话录音13399656666011”），沈克峰在2016年11月16日电话通知柯习云解除《房屋租赁合同》，告知其“该出租出租”，并要求柯习云会将卡号发给他；根据沈克峰补充提供的短信证据，沈克峰在2016年11月16日给柯习云发送了短信告知其银行卡号，柯习云在2016年11月23日给沈克峰发短信称“房子如果你不租的话到工厂来具体谈吧。”除此之外，双方于2016年12月7日再次就此事短信沟通，柯习云称“你不租了，后面要租房子的人有得是。”沈克峰也回复，再次明确表示“合同2016年11月16日我已经解除，并且告诉过你，房子你该出租的出租。”由此可见，沈克峰早已通知柯习云不再继续租赁房屋。以上证据相互印证，足以证明沈克峰在2016年11月16日已经通知柯习云16年11月16日解除；退一步说，沈克峰也于2016年12月9日提起诉讼，要求解除《房屋租赁合同》。因此，《房屋租赁合同》早已无法履行，柯习云可以随时出租。一审判决认为，柯习云“已于2017年6月6日与他人重新签订房屋租赁合同，并将涉案房屋交付承租人，因此，双方之间的《房屋租赁合同》已于2017年6月6日实际解除。”一审法院如此认定合同解除时间，显然没有任何依据。
2、本案明显是柯习云违约导致合同解除，一审判决认定“沈克峰、柯习云对于《房屋租赁合同》的实际解除均有责任”系认定事实错误。首先，根据沈克峰在一审中提供的设计图纸，图纸中写明，“设计图以经过甲方（本案被上诉人）认可，如中途甲方再次改变方案，乙方（本案上诉人）有权终止合同，所造成一切经济损失有甲方承担。”从设计图纸中备注部分的表述来看，足以说明在此之前是柯习云多次改变设计方案。其次，根据双方在2016年11月12日的录音材料，柯习云明确表示“如果你听不进去呢，这个房子肯定不租给你了，如果我讲的话你能听的进去，不要纠缠这个事那个事，纠缠哪个事都对你不利……”、“现在你听我话，三楼不要安厕所了，你就这么干……风水是我们共同的。”根据双方确认的设计方案，三楼厕所原本设计在租赁房屋的东面，现柯习云又以风水不好为由要求不要在三楼安厕所，导致沈克峰无法使用房屋。根据《合同法》第九十四条第二项，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”、根据《合同法》第九十四条第四项，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”，因此，沈克峰主张解除合同有法律依据。同时，根据《合同法》第九十三条第二款，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据双方在设计图纸中的明确约定，沈克峰也有权终止合同，所有损失均应由柯习云承担。因此，《房屋租赁合同》的解除完全是因柯习云违约导致，一审法院避重就轻，回避合同解除的根本原因，系认定事实错误。
3、根据本案现有证据，双方在2016年11月就已确定不再租赁，柯习云有义务及时出租房屋以防止损失扩大，其迟迟不出租房屋的责任应由其自己承担。一审法院判决双方各自按50%的责任份额赔偿对方的经济损失，没有任何事实和法律依据。根据《合同法》第一百一十九条，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。”举重以明轻，本案系柯习云违约，其自然也应该有防止损失扩大的义务。且如柯习云不采取措施防止损失扩大，其自己违约造成自己产生损失，相应责任自然应由其自己承担。
柯习云、夏永红辩称，1、原审认定双方《房屋租赁合同》已与2017年6月6日实际解除，符合客观事实；沈克峰称已通知2016年11月16日解除合同，不符合事实。双方《房屋租赁合同》已与2017年6月6日实际解除。本案双方租赁合同期限自2017年1月1日至2026年12月31日，沈克峰已支付2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金50万元。2016年12月9日，沈克峰提起诉讼要求解除合同。在原审审理期间，合同规定的租金每半年交付一次的时间即2017年下半年交付租金时间将至，柯习云通过短信通知沈克峰交付下半年房租，沈克峰明确表示不再租赁，拒不支付下半年租金，且自行离开租赁物，为减少涉案房屋空置损失，柯习云于2017年6月6日将房屋出租给他人。因此，原审认定双方租赁合同已于2017年6月6日实际解除，符合事实。沈克峰称已2016年11月16日通知解除合同，不符合事实。本案柯习云20**年10月将涉案房屋交付给沈克峰，沈克峰即对房屋进行装修。在装修过程中，柯习云希望沈克峰在装修时不要伤及房屋承重墙等主体结构，对柯习云提出一些意见，沈克峰坚持己见，但柯习云从没有阻止沈克峰装修施工。沈克峰因为内部原因不愿意继续租赁经营，而于2016年12月9日提起诉讼要求解除租赁合同，要求解除合同。沈克峰称2016年11月16日已通知解除合同，没有任何事实根据。
2、沈克峰称柯习云违约导致合同解除，与事实不符；本案沈克峰无任何理由单方要求解除合同，沈克峰应自行承担责任。柯习云作为出租人已经将租赁物交付给沈克峰，履行了出租人的全部义务。在沈克峰装装修工程中，柯习云作为业主从物业安全角度提出一些建议，符合人之常情。柯习云向沈克峰提出建议，大多是在电话中，从没有到现场阻止沈克峰装修。沈克峰所谓的电话录音不具有真实性，其节录的内容也不能反映柯习云有违约行为。本案柯习云已经履行合同的全部义务，不存在“不履行主要债务”或者“延迟履行债务”问题，沈克峰根据《合同法》第九十四条第二项、第四项作为解除合同的依据，显然不能成立。柯习云没有任何阻碍装修施工的行为，没有“再次改变方案”的行为，故沈克峰认为根据《合同法》第九十三条第二款有权解除合同，同样不能成立。沈克峰违反合同约定，单方解除租赁合同，应当承担解除合同的全部法律责任。本案沈克峰装潢过错中，因其内部合伙人之间资金紧张，无法继续经营，产生解除合同的想法，进而于2016年底提起诉讼，没有任何依据地要求解除合同。对沈克峰的上述请求，柯习云一直不同意。2017年6月6日涉案租赁合同已实际解除，而在此之前的租金及一切损失应由违约方即沈克峰承担。
3、原审判决沈克峰承担50%的责任不当，沈克峰对2017年6月6日前的租金及全部装潢损失应自行承担全部责任。2017年6月6日之前房屋一直被沈克峰占有，故沈克峰应承担在此之前全部责任（租金及装修损失）。本案柯习云在合同签订时将租赁物交付沈克峰，后沈克峰没有归还柯习云，只是在2017年6月6日因沈克峰未按合同约定支付下半年租金，柯习云在通知无果后将房屋收回租给他人。且2016年12月9日沈克峰提起诉讼，第一项诉讼请求就是要求解除合同，在法院没有判决前，尤其在沈克峰未移交租赁物前，柯习云不应擅自对租赁物另行出租。该租赁物在沈克峰处，应由沈克峰负责占有期间使用和责任。
柯习云、夏永红上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第一项、第三项；2、请求依法判决驳回沈克峰要求柯习云、夏永红返还房屋租金和赔偿损失的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由沈克峰承担。
事实和理由：1、原审认定事实错误。柯习云已按合同履行了义务，没有违约行为。双方签订合同后，柯习云按约将租赁物交付沈克峰，柯习云作为房屋租赁合同的出租方，已经履行了租赁合同的全部义务。在此以后，虽然沈克峰因装潢问题与柯习云有一些争议，但柯习云从无任何行为影响沈克峰装潢施工，也没有提出解除租赁合同问题。因此，柯习云在本案中没有任何违反合同的行为，也无任何过错和责任。沈克峰违反合同约定，单方解除租赁合同，应当承担解除合同的全部法律责任。本案沈克峰装潢过程中，因其内部合伙人之间资金紧张，产生解除合同的想法，进而于2016年底提起诉讼，没有任何依据地要求解除合同。对沈克峰的上述请求，柯习云一直不同意。2017年6月6日，因合同规定的下半年租金支付期限将至，沈克峰拒不支付，且擅自离开租赁物，并明确表示不再租赁，为避免损失扩大，柯习云将租赁物交由他人使用。在2017年6月6日以后的租金由新的承租人承担，而在此之前的租金及一切损失应由违约方即沈克峰承担。2017年6月6日前的违约责任不容混淆。
原审对关键事实不作认定，导致判决错误。本案柯习云按约交付了租赁物，履行了合同义务，沈克峰在合同履行中，无任何理由要求解除合同，已构成违约，应承担违约责任，对这一关键事实，原审未予认定，实属错误，并直接导致判决错误。至于原审认定的“2016年11月23日即开始讨论解除《房屋租赁合同》事宜”，不符合事实，即使是“讨论解除”，在双方未达成一致意见之前，双方都应当按合同履行。现沈克峰要求解除合同，应当承担违约责任，即在解除合同前的全部租金应由沈克峰承担，在解除合同前的装潢损失应由沈克峰自行承担。
2、原审判决“应当各自按50%的责任份额赔偿对方的经济损失”。该判决没有法律依据。原审将沈克峰单方解除合同认定为“双方协商一致”解除合同，属于定性错误。原审适用《合同法》第九十三条，实际上认定双方协商解除合同。而本案是沈克峰单方解除合同，沈克峰应当承担解除合同的全部责任。原审认定双方“均有责任”，没有任何根据。原审判决柯习云对2017年6月6日前租金及沈克峰装潢损失承担50%，没有任何法律依据。柯习云已按合同约定将租赁物交付沈克峰，故沈克峰在占用上述租赁物期间，应当支付租金，这是毫无异议的，现原审在认定柯习云没有违约的情况下，判决柯习云返还沈克峰50%租金286300元，没有法律依据。沈克峰单方要求解除合同，应当自行承担装潢损失，现原审判决柯习云承担50%的损失163450元，没有任何法律依据，且鉴定机构完全是按照沈克峰提供的不具有真实性的单据所作出的鉴定。
沈克峰辩称，沈克峰解除合同是有事实依据的，因为柯习云在2016年11月12日电话威胁沈克峰，表示如果不听她装修，那么房屋不会给其租赁的，并且威胁说如果纠缠，这个事情对你不利。这一行为是违反了双方于2016年10月30日签署的设计方案，所以沈克峰有权解除协议。明确知道沈克峰于2016年11月16日就不再租赁该房屋，其为了避免损失扩大，应当自此时出租房屋，而不是拖延至2017年6月6日，因其延误期限造成的损失，依法应当由其自行承担。
沈克峰向一审法院提出诉讼请求:1、解除双方于2016年10月21日签订的《房屋租赁合同》；2、判令柯习云、夏永红立即返还沈克峰己支付房租50万元、押金10万元,并赔偿沈克峰资金占用期间的利息损失3202.08元（资金占用期间的损失以实际欠款为标准按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2016年12月2日，实际计算至全部债务清偿之日）；3、判令柯习云、夏永红赔偿沈克峰损失335834元（详见损失清单）；4、判令本案诉讼费、保全费等诉讼费用由柯习云、夏永红承担。
一审法院认定事实：2016年10月21日，沈克峰与柯习云、夏永红签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：出租方（甲方）为柯习云、夏永红，承租方（乙方）为沈克峰，甲方将坐落于合肥市滨湖区洞庭湖路2539号滨湖假日花园ZSD1幢商101/101上、102/102上、103/103上、104/104上、105/105上的门面房出租给乙方使用，租赁期限自2017年1月1日至2026年12月31日止；房屋年租金人民币为100万元，以后每年按年租金6%递增，租金支付按半年缴纳一次，房租款50万元，时间为2017年1月1日至2017年6月30日租金；以后每半年房租款都提前一个月支付，乙方需缴纳房屋押金10万元；该房屋建筑面积为1400平方米。在签订《房屋租赁合同》前，沈克峰于2016年10月13日及10月15日支付柯习云房屋押金10万元，柯习云于2016年10月13日将涉案房屋移交给沈克峰。在合同签订当日，沈克峰支付柯习云半年房屋租金50万元。沈克峰接受房屋后，即开始设计装修图纸，2016年10月30日，沈克峰、柯习云签字确认设计方案。沈克峰遂购置施工材料，安排施工人员对涉案房屋进行装修。在沈克峰装修过程中，柯习云认为沈克峰变更了装修设计图纸、装修中存在损害房屋质量及主体结构的违约行为，沈克峰则认为柯习云妨碍、阻扰施工。沈克峰、柯习云为此发生争议。2016年11月23日柯习云发给沈克峰的短信息称：“你好，房子如果你不租的话到工厂来具体谈吧，若是不来产生的责任后果你自己要负责的。”沈克峰回复信息为：“你有什么事情，到法庭上跟法官说”。2016年12月9日，沈克峰向一审法院提起诉讼。
本案在审理过程中，沈克峰就涉案房屋已装修价值或费用向一审法院申请鉴定，该院摇号确定安徽华鹏资产评估有限公司作为本案鉴定机构。经鉴定，涉案房屋装饰装修价值及沈克峰已支付的定金等价值共计326900元，沈克峰预付鉴定费3000元。
一审另查明：涉案房屋ZSD1幢商101/101上、商102/102上的所有权人为案外人方一如，ZSD1幢商103/103上、商104/104上、105/105上是柯习云、夏永红共同共有。2016年10月12日，方一如全权委托柯习云签订上述房屋的租赁合同。在本案审理中，柯习云为减少涉案房屋空置损失，于2017年6月6日将涉案房屋出租给他人，并将涉案房屋交付新的承租人。
一审法院认为，沈克峰与柯习云、夏永红签订的《房屋租赁合同》是有效合同，在合同履行中，双方因涉案房屋的装修发生争议。在开庭审理中，沈克峰、柯习云均主张对方违约在先，导致合同不能继续履行。从沈克峰、柯习云之间短信息内容来看，沈克峰、柯习云互相指责对方违约，已经丧失继续履行合同的基础，双方之间的《房屋租赁合同》已无法继续履行。在本案审理期间，柯习云已于2017年6月6日与他人重新签订房屋租赁合同，并将涉案房屋交付承租人，因此，沈克峰、柯习云双方之间的《房屋租赁合同》已于2017年6月6日实际解除，沈克峰关于解除合同的诉讼请求，该院无需再处理。柯习云于2016年11月23日发给沈克峰的短信息内容可以证明沈克峰在此之前已经口头或以其他形式表明不愿意继续履行合同，但该短信息不能证明沈克峰或柯习云单方违约，只能证明双方最早于2016年11月23日即开始讨论解除《房屋租赁合同》事宜，故沈克峰、柯习云对于《房屋租赁合同》的实际解除均有责任，应当各自按50%的责任份额赔偿对方的经济损失。《房屋租赁合同》约定自2017年1月1日起计算租金，按照双方约定的租金标准计算，至2017年6月6日双方实际解除合同之日，柯习云产生租金损失为427400元，沈克峰应赔偿柯习云2137**元租金损失。现柯习云已收取沈克峰租金50万元，故柯习云应退还沈克峰租金286300元。柯习云根据合同收取沈克峰押金10万元，在合同解除后应当返还沈克峰。沈克峰因合同解除造成装修及定金损失合计326900元，柯习云应按50%比例赔偿沈克峰损失163450元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、柯习云、夏永红于判决生效后十日内返还沈克峰房屋租金286300元；二、柯习云、夏永红于判决生效后十日内返还沈克峰房屋押金100000元；三、柯习云、夏永红于判决生效后十日内赔偿沈克峰经济损失163450元；四、驳回沈克峰的其他诉讼请求。一审案件受理费13190元，保全费5000元，合计18190元，由沈克峰负担7590元，柯习云、夏永红负担10600元；司法鉴定费3000元，沈克峰负担1500元，柯习云、夏永红负担1500元。
二审中，沈克峰提交其于2017年1月14日拍摄的柯习云出售涉案房屋的广告视频，证明柯习云早于2017年1月14日就已经出售涉案房屋，一审判决认定《房屋租赁合同》于2017年6月6日实际解除与事实不符。柯习云、夏永红对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，不属实。本院认为沈克峰二审提交的证据不能达到其证明目的，本院对其证据效力不予认定。本院另对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。
本院认为，本案二审双方争议的焦点为案涉租赁合同解除的原因及时间如何认定，以及柯习云、夏永红应当返还沈克峰的租金数额及赔偿损失数额如何确定的问题。纵观本案案情，双方系因涉案房屋的装修发生争议。对于双方已签字确认的装修方案，柯习云对沈克峰仍存在口头上的规劝，但并未到装修现场进行实际阻挠。从本案证据来看，双方在履行合同过程中，互相指责对方违约，实际已丧失继续履行合同的基础。但双方对合同解除事宜始终未能达成一致意见。2017年6月6日，柯习云将案涉房屋出租于他人，一审认定案涉房屋租赁合同于该日实际解除，并无不当。柯习云于2016年11月23日发给沈克峰的短信息内容可以证明沈克峰在此之前已经口头或以其他形式表明不愿意继续履行合同，但该短信息不能证明沈克峰或柯习云单方违约，只能证明双方最早于2016年11月23日即开始讨论解除《房屋租赁合同》事宜，故一审认定沈克峰、柯习云对于《房屋租赁合同》的实际解除均有责任，应当各自按50%的责任份额赔偿对方的经济损失，处理得当，本院予以维持。
综上，沈克峰、柯习云、夏永红的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15003元，由沈克峰负担6957元，由柯习云、夏永红负担8046元。
本判决为终审判决。
审判长 陆 建 群
审判员 方玮韡审判员余海兰
二〇一八年九月二十九日
书记员 金 琬 莹
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。