杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初9983号
原告（反诉被告）：王晓琳，女，1973年10月7日出生，汉族，住杭州市西湖区。
被告（反诉原告）：菅建华，男，1961年5月10日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：郭玲娟，浙江乾衡律师事务所律师。
原告王晓琳为与被告菅建华房屋租赁合同纠纷一案，于2016年11月8日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员徐滨独任审判。审理过程中，被告提起反诉，本院经审查予以受理并与本诉合并审理，于2017年1月11日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院将本案转为普通程序审理，并组成合议庭，于2017年3月9日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王晓琳、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人郭玲娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王晓琳向本院提出诉讼请求：1、确认王晓琳与菅建华于2014年11月18日签订的《房屋租赁合同》有效，王晓琳有权租住至2017年8月25日；2、本案诉讼费用由菅建华负担。事实与理由：2014年11月18日，王晓琳与菅建华签订《房屋租赁合同》一份，约定：菅建华将位于杭州市西湖区保俶北路82号1幢1单元502室的房屋（以下简称案涉房屋）出租给王晓琳，租赁期限自2014年11月26日至2017年8月25日，王晓琳自行承担整改移门、墙壁翻新粉刷费用，月租金2500元等。合同签订后，王晓琳均按约支付租金，但菅建华却无故要求王晓琳于2016年11月10日前搬离。双方对此协商无果。
菅建华答辩称：双方签订的《房屋租赁合同》第九条约定：在租赁合同期限内，菅建华如需转让或抵押案涉房屋，应提前一个月通知王晓琳，并支付王晓琳一个月租金的补偿费，且补偿移门整改费用；王晓琳要求提前终止合同的，则支付菅建华一个月租金的补偿费。故双方就解除合同的条件已达成合意。菅建华已于2016年8月12日通知王晓琳于2016年11月10日搬离案涉房屋，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年11月10日解除。
菅建华向本院提出反诉请求：1、确认菅建华与王晓琳于2014年11月18日签订的《房屋租赁合同》已于2016年11月10日解除；2、王晓琳支付违约金11667元（自2016年11月10日起按日租金的五倍暂算至2016年12月8日，2016年12月9日至王晓琳搬出之日止的违约金按日租金的五倍另行计算）；3、王晓琳赔偿经济损失20000元；4、本案的反诉费用由王晓琳承担。事实与理由：根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，菅建华提前一个月通知王晓琳即可解除合同，若王晓琳逾期交还房屋，则每逾期一天向菅建华支付原日租金五倍的违约金。因菅建华于2016年8月12日即告知王晓琳其欲转让案涉房屋，要求王晓琳于11月10日搬离，故该合同已于2016年11月10日解除，王晓琳逾期搬离案涉房屋应按约向菅建华支付违约金。另外，菅建华与案外人陈国明于2016年10月26日签订《购房意向书》一份，约定菅建华将案涉房屋转让给陈国明，若因案涉房屋存在租约导致陈国明不购买房屋的，菅建华需要返还陈国明双倍定金。2016年10月27日，菅建华收取陈国明支付的购房定金20000元。因王晓琳未搬离案涉房屋，导致陈国明要求菅建华支付双倍定金，故该损失应由王晓琳承担。
针对菅建华的反诉，王晓琳辩称：其从未答应菅建华提前解除《房屋租赁合同》。菅建华认为该合同第九条的约定系对解除合同条件的约定，属理解错误。该条只字未提菅建华可提前解除合同，之所以约定若菅建华需转让或抵押房屋，应对王晓琳进行补偿，系因菅建华带人看房会给其生活带来不便。再者，案涉房屋系为小孩初中陪读而承租，需长期、稳定的居住环境，故合同约定承租三年，若合同约定菅建华提前一个月通知王晓琳即可解除合同，不符合王晓琳的承租目的。即使合同第九条属解除合同条件的约定，根据《中华人民共和国合同法》的规定，在人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力作出裁判前，房屋租赁合同均是有效的，期间因菅建华自身行为造成的损失均应由其自行承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。王晓琳提交的租赁合同、QQ聊天记录、本院诉前材料接受确认单，菅建华对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。菅建华提交的手机短信，王晓琳无异议，本院予以确认并在卷佐证。菅建华提交的购房意向书、收条复印件，王晓琳对其真实性有异议，认为均系伪造，本院对该两份证据在分析论理部分一并阐述。
根据本案的有效证据及当事人陈述，本院对如下事实予以认定：
2014年11月18日，菅建华与王晓琳签订一份《房屋租赁合同》，约定：菅建华将坐落于杭州市西湖区保俶北路82号1幢1单元502室的房屋出租给王晓琳；月租金为2500元，王晓琳于每季度第一个月初三天内付清本季度房租，先付后租；租赁期限自2014年11月26日起至2017年8月25日止，租赁期满，菅建华有权收回全部出租房屋，王晓琳应如期交还，否则每逾期一天应向菅建华支付原日租金五倍的违约金。另外，该合同第4条约定，菅建华同意王晓琳在不破坏房屋情况下对主卧、次卧及主卧与阳台间共3扇移门进行整改，将墙壁翻新重刷，整改的所有费用均由王晓琳承担。合同第九条约定，在租赁合同期限内：菅建华如需转让或抵押该房屋，应提前一个月通知王晓琳，并支付王晓琳一个月租金的补偿费，且补偿移门整改费用；王晓琳要求提前终止合同的，则支付菅建华一个月租金的补偿费。
2016年8月12日，菅建华以需转让案涉房屋为由通知王晓琳于2016年11月10日搬离。
本院认为，王晓琳与菅建华签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。本案中，菅建华主张合同第九条系双方对合同任意解除权的约定，其已根据该条约定提前一个月告知王晓琳解除合同，故该合同已解除。对此，本院认为，合同第九条载明：在租赁合同期限内，菅建华如需转让或抵押该房屋，应提前一个月通知王晓琳，并支付王晓琳一个月租金的补偿费，且补偿移门整改费用；王晓琳要求提前终止合同的，则支付菅建华一个月租金的补偿费。该条文仅约定菅建华在合同期限内如需转让或抵押该房屋的情形下，其负有提前一个月通知王晓琳的义务并承担相当于一个月租金的违约金，并无菅建华提前解除合同权利的明确表述，且菅建华亦无其他证据证明该条文双方的真实意思表示即为赋予其享有合同的任意解除权。此外，菅建华也未提供证据证明其与王晓琳就解除该合同已协商一致或本案存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除情形。因此，《房屋租赁合同》尚未解除，双方应继续履行该合同。至于王晓琳要求确认其有权租住至2017年8月25日，因在合同继续履行过程中存在不可确定的因素，从而影响合同能否履行至租赁期限届满，故对其该项诉讼请求本院不予支持。关于菅建华的反诉请求。如前所述，因《房屋租赁合同》应继续履行，故对菅建华要求确认《房屋租赁合同》已解除及要求王晓琳支付逾期搬离案涉房屋产生的违约金、赔偿损失的反诉请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认王晓琳与菅建华于2014年11月18日签订的《房屋租赁合同》有效，该合同继续履行。
二、驳回王晓琳的其他诉讼请求。
三、驳回菅建华的反诉请求。
本诉案件受理费减半收取181元，由菅建华负担；反诉案件受理费减半收取296元，由菅建华负担。
王晓琳于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；菅建华于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 徐 滨
人民陪审员 楼 宏
人民陪审员 沈 玲
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 韩裕贤