江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏11民终61号
上诉人（原审被告）丹阳市棉织七厂，住所地丹阳市皇塘镇蒋墅东风路**号。
法定代表人姜才忠，该厂厂长。
委托代理人陈炳正，丹阳市新世纪法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）葛建平。
原审被告丹阳市铖丰纺织有限公司，住所地丹阳市皇塘镇蒋墅东风路87号。
法定代表人顾琴芳，该公司总经理。
上诉人丹阳市棉织七厂（以下简称棉织七厂）因买卖合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2015）丹导民初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
葛建平诉称，1988年1月21日，葛建平与原丹阳县房管所订立买卖协议并于1988年2月1日经丹阳市公证处公证，购买了位于蒋墅建材厂院内建筑面积为84.88平方米的房屋三间。1995年棉织七厂需扩建厂房，其当时的法定代表人顾细龙与葛建平协商将该厂西北角房屋楼下一间半面积为48平方米的门面房调换葛建平上述三间房屋。双方遂于1995年12月25日签订了调换协议并于1996年1月15日经丹阳市公证处公证。随后，葛建平一直实际占有并使用该房屋至今。1999年6月30日，棉织七厂和丹阳市铖丰纺织有限公司（以下简称铖丰公司）未征得葛建平同意私自将上述房屋连同其他部分一起办理了房产登记手续和土地使用权登记手续。葛建平在2014年得知该情况后即向棉织七厂和铖丰公司提出要求根据换房协议履行房屋过户手续，棉织七厂和铖丰公司以各种理由推托拒绝。现葛建平提起诉讼要求：1、确认葛建平拥有丹证（1996）民内字第417号公证书中所列房屋的所有权及土地使用权；2、棉织七厂和铖丰公司协助办理上述房屋的产权登记过户手续；3、棉织七厂和铖丰公司承担损失1万元。
棉织七厂和铖丰公司辩称，葛建平所诉事实部分不实。涉案房屋是原丹阳市蒋墅镇政府改制给棉织七厂的，并经过了公证，葛建平也曾经在当时的资产评估清单上签字。葛建平没有理由主张权利，请求法院依法驳回葛建平的诉讼请求。
原审法院经审理查明，1988年1月21日，葛建平与原丹阳县房管所订立买卖协议一份，约定将位于原蒋墅建材厂内的面积为84.88平方米房屋出卖给葛建平，葛建平于1988年1月25日支付了购房款，上述买卖协议双方于1988年2月1日经丹阳市公证处公证。1995年12月25日，葛建平与棉织七厂签订房屋调换协议一份，约定因棉织七厂扩建厂房需要，该厂以位于厂西北角房屋楼下面积为48平方米的一间半房屋与葛建平调换前文所述的84.88平方米房屋。协议中载明房屋的所有权及土地使用权在调换后即归葛建平所有。该调换协议于1996年1月15日经丹阳市公证处公证。1996年11月12日，原丹阳市蒋墅镇人民政府与现棉织七厂的法定代表人姜才忠签订企业转、租协议一份，约定将棉织七厂的资产、债权债务（除土地、电力外）一并转让给姜才忠，该协议中还约定姜才忠使用棉织七厂的土地属有偿租用。该转、租协议于1996年11月16日经丹阳市公证处公证。1999年6月30日，棉织七厂就其名下房产领取了编号为丹房权证蒋墅字第××号房屋所有权证书，该房屋所有权证书中记载的房屋包括本案涉及的一楼一间半房屋。2005年11月10日，铖丰公司领取了编号为丹国用（2005）第8832号国有土地使用权证书，该证书中所列土地包括本案所涉一间半房屋所处土地，另该国有土地使用权证书中载明土地使用权类型为出让土地，用途为工业用地。
另查明，本案涉及的一间半一层房屋位于棉织七厂西面、该厂厂门北边，现由案外人顾红明开办东风小吃店。该房屋自案外人顾红明租用之前即由葛建平出租给他人收取租金，顾红明自2008年开始在此房屋中开办个体经营，租金由葛建平收取。
原审法院认为，本案系因房屋所有权权属争议产生的纠纷，故案由应为所有权确认纠纷。
1995年12月25日，葛建平与棉织七厂签订的房屋调换协议系双方真实意思表示且经过公证机关公证，协议内容也无违反法律禁止性规定部分，故该协议合法有效。根据该协议约定，本案争议的一层一间半房屋应属葛建平所有。棉织七厂虽经改制，但其改制前后均属企业法人，能够独立的作出民事行为并承担相应的民事责任，该房屋调换协议中约定的相应合同义务应由改制后的棉织七厂继续承担。另从常识、常理考虑，自房屋调换协议签订后，该房屋一直由葛建平用以出租并收取租金，本案涉及房屋位于棉织七厂外侧、大门北面，棉织七厂对于该房屋的出租、使用情况必然知晓。自调换协议签订之后至本案诉讼之前的十多年中，棉织七厂对于房屋的归属及使用均没有提出异议的情况也可印证棉织七厂及其改制后的法定代表人姜才忠对于本案涉及房屋的归属及使用情况是认可的。综上，本案所涉的一层一间半房屋应属葛建平所有。
关于葛建平要求确认本案所涉房屋的土地使用权归葛建平所有的请求，原审法院认为，棉织七厂在改制之初的土地使用根据改制协议约定属于租用，可以看出改制之初土地的使用性质必定不是以出让形式享有的国有土地使用权，后本案涉及房屋对应的土地已经由铖丰公司领取了出让形式的国有土地使用权证书。葛建平与棉织七厂的调换协议在改制之前，则签订调换协议时的土地使用性质与现在的土地使用性质并不一致。根据现在土地使用权情况，葛建平根据调换协议可以享有的土地使用权部分的权利已无法实现，故对于葛建平要求确认土地使用权的诉请予以驳回。
房屋买卖合同中，出卖人协助办理房屋过户登记手续的义务属于房屋买卖的附属义务，即使调换协议中没有明确列明，买受人主张上述权利也应予考虑。但本案中存在登记的土地使用权人与土地上房屋所有权人不一致的情况，土地使用权人铖丰公司并不是房屋调换协议的当事方，故调换协议对应的合同义务不应当由铖丰公司承担，如果房屋变更登记则势必影响到铖丰公司权益，故对于葛建平要求协助办理变更登记手续的诉讼请求应予驳回。
棉织七厂和铖丰公司均为独立的企业法人，葛建平仅以两单位均是由姜才忠实际控制且法定代表人分别为姜才忠及其妻子为由主张棉织七厂和铖丰公司共同承担合同义务的主张不符合相关法律规定，应予驳回。
葛建平要求棉织七厂和铖丰公司承担损失1万元但未提供证据予以佐证，故予以驳回。
原审法院判决：一、位于棉织七厂厂门北边、现开办东风小吃店的一层一间半房屋（登记于丹房权证蒋墅字第××号房屋所有权证内）属葛建平所有；二、驳回葛建平的其他各项诉讼请求。
上诉人棉织七厂不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决不应该直接认定涉案房屋的所有权，葛建平应当向登记机构申请更正登记或异议登记；二、棉织七厂系善意第三人，葛建平在长达18年的期间内均未提出异议，葛建平无权追回房屋所有权；三、涉案房屋系由棉织七厂提供给高红方、顾红明使用，但未收取过租金。棉织七厂请求二审法院撤销原判、依法改判。
被上诉人葛建平在二审中辩称，原审判决是正确的，应予以维持。
原审被告铖丰公司未参加二审审理，亦未提交书面答辩意见。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，确认不动产物权，以不动产权属证书为依据，但是有证据足以推翻的除外。葛建平据以主张涉案房屋所有权的依据是1995年12月25日，葛建平与棉织七厂签订的房屋调换协议及其对涉案房屋的使用状况。葛建平与棉织七厂签订的房屋调换协议合法有效，双方均应当按照该协议的内容全面履行各自的义务。根据该协议约定，本案争议的一层一间半房屋应属葛建平所有。之后棉织七厂改制，改制后的棉织七厂应当继受改制前的相关权利义务。棉织七厂现主张“涉案房屋经改制给棉织七厂，清仓盘库汇总表经葛建平签字确认”，但是该清仓盘库汇总表仅是对资产的汇总记载，葛建平作为会计在该表上签名，不足以证明葛建平同意涉案房屋由棉织七厂享有所有权。再看涉案房屋的使用情况，葛建平与承租人签有租房协议书，棉织七厂陈述其将房屋无偿提供给高红方、顾红明使用，不符合常理。因此，原审法院认定涉案房屋归葛建平所有，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人丹阳市棉织七厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 剑
代理审判员 甘可平
代理审判员 田 原
二〇一六年三月三十日
书 记 员 柳婷婷