山东省临沂市罗庄区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临罗民一初字第201号
原告杨国栋，男，1970年1月19日出生，汉族，住临沂市罗庄区。
委托代理人贾艳，山东正之源律师事务所律师。
委托代理人孙园园，山东正之源律师事务所律师。
被告临沂市明皇房地产开发有限公司。住所地：临沂市平安路***号。组织机构代码：74454716-4。
法定代表人李德忠，董事长。
委托代理人沈廷超，山东鲁泉律师事务所律师。
第三人ＸＸ军，男，1971年4月7日出生，汉族，住临沂市罗庄区。
委托代理人宋长兴，山东三禾律师事务所律师。
委托代理人王振，山东三禾律师事务所律师。
原告杨国栋与被告临沂市明皇房地产开发有限公司（以下简称明皇房地产公司）、第三人ＸＸ军侵权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨国栋及其委托代理人贾艳、被告明皇房地产公司的委托代理人沈廷超、第三人ＸＸ军的委托代理人王振均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨国栋诉称，原告杨国栋与被告明皇房地产公司于2009年10月18日签订房地产开发合同，协议约定双方合作开发罗庄区通达路与沂河路交汇处南土地。后因被告明皇房地产公司违反约定，原告向临沂市中级人民法院提出诉讼。临沂市中级人民法院于2014年10月29日作出（2013）临商初字第9号民事判决，该判决解除原、被告所签订的合作开发协议，双方合作开发的项目的一切权利和利益由杨国栋享有。现判决已生效，而合作开发的×号楼中的××号房已由被告占有并租赁他人使用，原告要求被告予以交还，被告拒不交付。原告为维护其合法权益于2014年12月29日诉至法院，请求依法判令被告归还所侵占的罗庄凤城商业街×号楼××号房。诉讼过程中，原告以涉案房屋已被出售与ＸＸ军为由，于2015年4月14日申请追加ＸＸ军为第三人，并在庭审中要求确认被告明皇房地产公司与第三人ＸＸ军所签订的买卖合同为无效合同，将涉案的×号楼××号房归还给原告。
被告明皇房地产公司辩称，一、原告违背诚信，所述与事实不符，被告并未侵占涉案房屋，被告已经将涉案房屋所售房款支付给了原告，涉案房屋是双方在合作期间共同出售的。（2013）临商初字第9号判决已经认定，“施工期间，明皇公司开始预售所开发的房产，并陆续收取了部分购房户支付的购房款9149598元，并将该部分款项转给杨国栋，用于支付工程款。期间，杨国栋共向全达公司的施工代表于金彪支付工程款732.5万元。”涉案的房款被告明皇房地产公司已经支付给了原告，而原告违背事实，再次要求被告明皇房地产公司将涉案房屋归还给原告的请求是恣意妄想的。涉案房屋的出售时间为：2011年8月8日将第×幢×号售予吴清海、2011年5月25日将第×幢××号售予宋佃玉、2012年2月3日将第×幢××号售予ＸＸ军。时间均是在（2013）临商初字第9号案件立案之前。二、合作合同于（2013）临商初字第9号判决书生效时予以解除。《合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”同时第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”（2013）临商初字第9号判决第一项判决解除原告与被告签订的房地产合作开发合同。故被告明皇房地产公司与原告杨国栋之间的合作合同于（2013）临商初字第9号判决生效后予以解除。双方在合作期间被告明皇房地产公司出售房屋的行为不违反合作合同，原告应当对所售房屋的行为承担责任。三、房屋出售合同是双方真实意思表示，不存在合同法规定的无效情形。综上所述，涉案房屋是在原、被告合作期间正常的销售行为，且房款已全部支付给了杨国栋，被告明皇房地产公司不存在侵权行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人ＸＸ军辩称，一、第三人作为凤城商业街×号楼××号商铺具有合法所有权人，原告所诉严重侵害了第三人的合法权益且没有任何的法律依据。第三人的合法权益任何人不得侵犯。2009年10月20日临沂市罗庄区人民政府与本案的被告明皇房地产公司签订了通达路南段两侧建筑用地协议书，约定了临沂市罗庄区人民政府协助被告明皇房地产公司按照招拍挂方式取得土地使用权并办理土地手续，挂牌价格为43万元每亩。在被告向临沂市罗庄区人民政府交付了保证金50万元后，开工建设了通达路南段两侧的商铺，也就是本案涉及到的凤城商业街项目。第三人了解到凤城商业街广告宣传、明皇房产地公司的资质、该公司与临沂市罗庄区人民政府签订的先建后给予补办手续的协议以及上述的开发协议后，在2011年5月26日与被告明皇房地产公司签订了购房合同，并交付了购房款。2012年2月份被告明皇房地产公司根据签订的购房协议，向第三人发入交房通知书，并依约交付了第三人所购的凤城商业街2号楼16号商铺，现该商铺为第三人合法所有。第三人也有相关的购房手续提交，证明第三人为本案所涉商铺的合法所有人，任何人没有权利侵犯第三人的合法权益，原告将第三人所购得的房屋私自认定为被告所有与事实严重不符，要求将第三人的房产返还给原告实属荒谬。二、第三人作为购房者与被告签订购房协议符合法律规定，即第三人在原被告的合作纠纷中属于善意第三人，因此原被告之间的合作纠纷属于内部纠纷，不能对抗善意第三人。根据原告所诉称该案来源于原告杨国栋与被告明皇房地产公司前期内部合作开发合作纠纷一案。2014年10月29日经临沂市中级人民法院判决解除了二者之间的合作开发合同。由此可以知道，原告杨国栋与被告明皇房地产公司之间是否签订过合作协议以及合作协议的效力有无，均不影响本人对所购房屋的所有权。第三人在购房时，通过销售员介绍和出示相关开发证明，以及在中国招标网上的招标公示，加上有临沂市罗庄区政府的文件证实，第三人有理由相信被告明皇房地产公司是合法开发商。随后与被告明皇房地产公司签订了购房合同，并支付了购房款。在这个过程中第三人始终不知道原告杨国栋与被告明皇房地产公司的内部合作协议。根据国内法律强制性规定，房地产开发应由具有资质的开发公司进行，被告明皇房地产公司具有合法注册手续，拥有合法的开发合同，还有临沂市罗庄区政府的文件证实，第三人有理由相信被告即为合法开发商。同时基于国内法律的规定，原、被告二者之间的合作开发协议只能由原被告双方知道。第三人作为购房者不可能得知将来原告与被告之间的合作协议，也不可能知道在未来的一天原被告之间会有合作纠纷。原被告之间的纠纷发生在2014年期间，而第三人签订购房合同、交付购房款以及被告交付房屋的时间均早于原被告之间发生纠纷的时间，第三人在这个过程中自始至终属于善意第三人，任何内部协议均不能对抗。原被告之间的纠纷的解决不应侵犯善意第三人的合法权益。原告在与被告明皇房地产公司之间的纠纷案件中，将第三人列为当事人并要求被告返还的诉求没有任何的法律依据。三、第三人在本次诉讼中保留追诉合同违约责任的权利。原告杨国栋与被告明皇房地产公司的合同纠纷一案中，原告诉称根据临沂市中级人民法院（2013）临商初字第9号判决，原被告之间的合作协议解除，二者之间的合作开发项目的一切权利和利益由原告杨国栋享有。根据权利与义务相一致的原则，本案原告杨国栋应承担凤城商业街开发项目的对外义务。基于上述，第三人所购得的凤城商业街×号楼××号商铺根据当初合同约定应该办理相关的房产手续，而原被告双方因内部的纠纷一直没有给予办理，已经构成违约。临沂市中级人民法院（2013）临商初字第9号判决已经生效且根据上述的理由，原告杨国栋应该承担违约责任，对此第三人保留进一步追诉的权利。综上，原告杨国栋诉被告明皇房地产公司的诉讼案件中，原告诉求及追加第三人没有任何的法律依据，原告诉称与事实严重不符合，请求法院依法维护第三人的合法权益。
经审理查明，据原告杨国栋及被告明皇房地产公司提交的临沂市中级人民法院（2013）临商初字第9号民事判决书中“经审理查明”部分载明：2009年10月18日，原告杨国栋与被告明皇房地产公司签订房地产合作开发合同书，约定的主要内容为利用被告明皇房地产公司的资质联合开发位于临沂市罗庄区通达路东侧、鲁光化工厂西侧的土地；被告明皇房地产公司15%-20%资金作为购买合作项目土地的前期资金我，其余所需资金通过贷款的方式解决，并以乙方即被告明皇房地产公司的名义出面办理土地出让手续，取得土地使用证，实行土地共有，根据审批的施工图纸筹建房屋，并办理商品房预售许可证；销售收入收益按原告占实际销售收入47%，被告占实际销售收入40%的比例分配，其余13%由交纳土地剩余价款方所有等内容。2009年10月20日，临沂市罗庄区人民政府作为甲方与作为乙方的被告明皇房地产公司签订通达路南段两侧建设用地协议书，约定甲方协助乙方按照招、拍、挂方式取得土地使用权并办理土地手续等内容。2009年11月5日，被告明皇房地产公司向临沂市罗庄区人民政府交纳了保证金50万元。2010年3月9日，原告与被告明皇房地产公司签订补充协议，约定：成立李德忠、杨国栋为股东的董事会，李德忠为董事长，杨国栋为副董事长兼本项目执行董事，成立“凤城开发项目部”，由执行董事杨国栋全权负责项目的管理并对董事会负责；并对投资和利润分配比例、保证金的交纳及相关工程款的拨付进行补充约定。2010年3月20日、27日，被告明皇房地产公司作为发包人，分别与承包人临沂市全达建筑安装路基有限公司（以下简称全达公司）、临沂市新沂蒙建设有限公司（以下简称新沂蒙公司）签订建设工程施工合同，约定由明皇房地产公司将罗庄区凤城商业楼2号楼、1号楼分别发包全达公司、新沂蒙公司建设；施工工期自2010年3月25日至8月25日，合同总价款约为520万元、1812410.52元。2010年4月29日，被告明皇房地产公司向原告杨国栋支付前期启动资金20万元。施工期间，被告明皇房地产公司开始预售所开发的房产，并陆续收取了部分购房户支付的购房款9149598元，并将该部分款项转给原告杨国栋，用于支付工程款。期间，原告杨国栋共向全达公司的施工代表于金彪支付工程款732.5万元。工程竣工后，被告明皇房地产公司对涉案工程进行审计后，于2012年1月6日与全达公司签订协议书一份，约定：合同建筑款最终结算价为11208046元；被告明皇房地产公司以全达公司承建的凤城商业尚街楼2号楼××号房抵给于文启，从最终结算价格中抵充部分建筑款，抵充数额以明皇房地产公司与于文启签订的购房协议为准。同日，被告明皇房地产公司与案外人于文启签订买卖协议，约定于文启购买明皇房地产公司的上述凤城商业尚街楼×号楼××号房，单价3300元每平方米，总价款2082498元。2012年1月12日，被告明皇房地产公司分别与全达公司、张云签订与上述协议书内容相同的协议，约定由张云以相同的单价购买凤城商业尚街楼×号楼×号房，总价款1168431元，该购房款用于抵充明皇房地产公司应支付给全达公司的建筑款。据以上查明事实，临沂市中级人民法院于2014年10月29日作出（2013）临商初字第9号民事判决，判决解除原告杨国栋与被告明皇房地产公司签订的房地产合作开发合同协议书；同时认定：因全达公司根据其与被告明皇房地产公司签订的建设工程施工合同承建了原告杨国栋与被告明皇房地产公司合作开发项目中的2号楼，明皇房地产公司在无款支付建筑款的情况下，与全达公司签订了以房抵债的协议书，因原告杨国栋无充分证据证实明皇房地产公司与全达公司的行为系恶意串通且损害了原告利益的情况下，对于原告杨国栋要求确认明皇房地产公司与全达公司签订的房屋顶款协议无效的诉讼请求不予支持；因原告杨国栋仅提供了自行制作的明皇房地产公司私售房屋六套计款6231631元的私售房屋及收入明细表，明皇房地产公司对该明细表不予认可，对于杨国栋要求明皇房地产公司返还已收取的房款6231631元的诉讼请求不予支持，并告知原告可在取得相应证据后另行主张权利。在本案审理过程中，原告杨国栋除提交上述临沂市中级人民法院（2013）临商初字第9号民事判决书外，再次提交其自行制作的明皇房地产公司私售房屋及收入明细，载明：商铺栋号依次为7、14、16、25、26、5号，面积依次为1053平方米、703平方米、354平方米、350平方米、704平方米，金额依次为80万元、80万元、106.22万元、70.1万元、170万元、116.8431万元，合计总价款为623.1631万元，拟证实被告明皇房地产公司在上述临沂市中级人民法院（2013）临商初字第9号案件审理过程中对涉案房屋买卖予以否认，故请求被告对所侵占房屋进行返还合理合法。对此被告明皇房地产公司对该明细真实性有异议，认为该明细系原告私自制作，并未与被告予以核实，不能证实涉案房屋为被告私自出售。第三人ＸＸ军质证意见同被告明皇房地产公司的质证意见，同时认为该证据在上述临沂市中级人民法院（2013）临商初字第9号民事判决并未认可，不能证实原告所要证明的目的，与第三人也无关联性。
另查明，2011年5月26日，被告明皇房地产公司与第三ＸＸ军签订凤城商业广场买卖协议，约定：明皇房地产公司通过出让方式取得位于罗四路与双月北路地块土地使用权，经批准在上述地块建设商品房，现定名为凤城商业广场；第三人购买的商品房为现房，基本情况为第×幢××号商铺，建筑面积354.07平方米；单价每平方米3000元，总价款为1062210元，一次性付款1062210元。协议签订后，第三人于2011年5月26日向被告明皇房地产公司交纳购房款1062210元。2012年2月3日明皇房地产公司向第三人送达书面交房通知书。被告明皇房地产公司及第三人ＸＸ军均提交上述购房协议及交房通知书，第三人ＸＸ军同时提交明皇房地产公司出具的交纳购房款收据。原告杨国栋对上述证据真实无异议，但主张因涉案房产未取得土地规划手续及商品房预售许可证，因此购房协议系无效协议；且明皇房地产公司曾在临沂市中级人民法院（2013）临商初字第9号案件审理过程中不认可将涉案房屋卖与他人，本案庭审中又出示该协议，系对原告的侵权行为，原告对明皇房地产公司在与原告合作期间与第三人的该协议不予认可。
庭审中，被告明皇房地产公司还提交其与达达公司签订的抵债协议两份，拟证明抵债协议系在原被告双方合作期间签订，所取得的收益经由双方共同或单独支付了工程款，所承担的交房义务理应由原被告双方共同承担，且该两份抵债协议的合法性已在上述临沂市中级人民法院（2013）临商初字第9号民事判决予以认定。原告对该抵债权协议的真实性予以认可，但主张因涉案房产未取得土地规划手续及商品房预售许可，该抵债权协议系无效协议。
庭审中，原告认可涉案房屋尚未取得相关土地及房屋预售等相关证件；双方均认可涉案房屋所在项目在双方合作期间另行委托房屋销售公司进行销售。被告明皇房地产公司主张涉案房屋购房款已包括在临沂市中级人民法院（2013）临商初字第9号民事判决中确认的明皇房地产公司已收到并转给原告的购房款9149598元中。原告对此予以否认，并指出被告在所涉及的两案件审理过程对于涉案房屋是否已出售的陈述相矛盾。而对于临沂市中级人民法院（2013）临商初字第9号民事判决中确认的明皇房地产公司已收到并转给原告的购房款9149598元所涉及的已出售房屋的明细，原被告双方均未提交。
上述事实，主要根据当事人的陈述、原告提交的书证及庭审调查情况认定，相关证据均已收录在卷。
本院认为，原、被告双方签订房地产开发合作协议，合作期间由被告明皇房地产公司收取部分购房款共9149598元，并将该款项转给原告杨国栋用于支付工程款的事实，已经临沂市中级人民法院（2013）临商初字第9号民事判决确认，本院依法予以认定。被告明皇房地产公司已于2011年5月26日与第三人ＸＸ军签订买卖协议，将涉案房屋出售给第三人，且已将涉案房屋进行交付的事实，有被告明皇房地产公司、第三人ＸＸ军提交的买卖协议、交房通知书及第三人提交的交纳购房款收据证实，原告对其真实性亦予以认定，本院依法予以认定。对于被告明皇房地产公司与案外人全达公司签订的抵债协议两份的效力问题，已经临沂市中级人民法院（2013）临商初字第9号民事判决认定，原告在未提交新的充分证据的情况下，不能推翻已发生法律效力的民事判决。对于被告明皇房地产公司与第三人ＸＸ军签订的购房协议的效力问题，虽目前涉案房产尚未取得相关预售许可，但第三人在购买该房屋时确认被告明皇房产公司具体商品房开发及销售的资质，且有被告与临沂市罗庄区人民政府签订的协议，使第三人足以确信涉案房屋的销售合法，第三人已按约交纳购房款，被告已实际交付涉案房屋，而原告亦无充分证据证实被告与第三人之间的买卖行为存在恶意串通的情形，因此对于该房屋买卖协议的效力，本院依法予以认定。被告向第三人出售涉案房屋时，原被告双方尚未解除合作关系，依据双方合作协议的约定，以被告名义出售涉案房屋不违反双方协议约定，被告不构成侵权。第三人善意购买涉案房屋，并与被告签订购房协议，按约交纳购房款，并据此实际占有使用该房屋，亦不存在侵权行为。因此对于原告要求二被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。至于涉案房屋是否系被告私自出售，购房款是否已包括在临沂中级人民法院（2013）临商初字第9号民事判决确认的被告明皇房地产公司收取并转给原告杨国栋用于支付工程款的部分购房款9149598元中，因双方均未提交该9149598元购房款所涉及的销售房屋明细，故目前无法确定，原告可另行收集证据后再行起诉。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、驳回原告杨国栋要求被告临沂市明皇房地产开发有限公司返还位于临沂市罗庄区凤城商业街×号楼××号房屋的诉讼请求；
二、驳回原告杨国栋要求确认被告临沂市明皇房地产开发有限公司与第三人ＸＸ军所签订的买卖合同为无效合同，并要求第三人返还的位于临沂市罗庄区凤城商业街×号楼××号房屋的诉讼请求。
案件受理费4300元，由原告杨国栋负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 苏 光
审 判 员 刘晓莉
人民陪审员 亓本法
二〇一六年十月二十日
书 记 员 李晶晶