辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终9614号
上诉人（原审被告）：世代东北食品城有限责任公司，住所地：沈阳市于洪区广业西路129号。
法定代表人：尹继龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：于金波，辽宁名熙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹务秋，男，1968年6月3日出生，汉族，住山东省嘉祥县。
委托诉讼代理人：曹善勤，辽宁善勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李思远，辽宁善勤律师事务所律师。
上诉人世代东北食品城有限责任公司（以下简称“世代公司”）因与被上诉人曹务秋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初3943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
世代公司上诉请求：1.请求法院依法改判上诉人无需给付被上诉人第三年及2017年12月1日至2018年3月30日租金或者将本案发回重审；2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人在2016年5月19日向案外人沈阳世代龙泽商业管理有限公司提出退房申请且已经被受理，双方认购合同已经解除，上诉人无权将该商铺对外出租，上诉人为规避不能履行租赁合同的法律风险和违约责任，维护自身利益，在第三年、第四年租赁年度没有将商铺对外出租，无法取得租金，在上诉人没有取得租金的情况下自然无需给付被上诉人第三年、第四年租金。被上诉人因其自身原因造成无法取得第三年、第四年租金，损失应由其自身承担。一审法院判令上诉人支付被上诉人第三年、第四年租金，属于认定事实错误。
曹务秋辩称，请求依法维持原判。
曹务秋向一审法院起诉请求：1.世代公司支付商铺租金53,503.8元（2014年12月1日—2015年11月30日租金14,592.2元；2015年12月1日—2016年11月30日租金16,676.8元；2016年12月1日—2017年11月30日租金16,676.8元；2017年12月1日—2018年3月30日租金参照第三年计算为5558元），及至实际给付之日止的租金，并支付利息至实际给付之日止（按照中国人民银行同期贷款利率暂计至2018年3月30日，第一年利息2015年12月1日—2018年3月30日为1616.04元，第三年利息2017年12月1日—2018年3月30日为238.5元，合计2907.12元）利息，共计56,410.92元；2.要求世代公司支付违约金10,423元（总房款208,460元×5%）；3.本案诉讼费由世代公司负担。
一审法院认定事实：2014年12月14日，曹务秋（乙方）与案外人沈阳世代龙泽商业管理有限公司（甲方）签订《商铺认购协议（现付）》，约定：乙方购买东北食品城C区2层95号商铺，建筑面积18.2平方米，面积最终以房产部分测绘面积为准，房款按此协议每平方米价格多退少补[（14300×18.2×9.5折-2000元）×8.5折]；乙方购买的商铺每平方米建筑面积单价为人民币11453.85元，总房款为人民币贰拾万捌仟肆陆拾元整（208460），其中含定金10000元，若乙方拒绝签订《商品房买卖合同》的，定金不予返还。2014年12月14日，沈阳世代龙泽商业管理有限公司向曹务秋出具《收款收据》，载明购商铺一次性补齐，2084600元。
2014年12月14日，曹务秋（甲方）与世代公司（乙方）签订《东北食品城商铺委托租赁协议》约定：甲方委托乙方经营东北食品城C区2层95号商铺；委托经营管理期为5年；租金起算日为2014年12月1日，第1年每年乙方按总房款的7%支付给甲方租金，在总房款中一次性扣除，第2年每年乙方按总房款的8%支付给甲方租金，在总房款中一次性扣除，第3年乙方按总房款的8%支付给甲方租金，在2017年12月1日支付一年租金，第4至第5年乙方按当时市场行情收取租金，将收到的租金提取10%作为管理费，90%支付给甲方；双方必须严格遵守履行本协议条款，任何一方违反本协议约定而给对方造成损失的，须向对方支付总房款的5%作为违约金，实际损失超过违约金部分的应当据实赔偿。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。关于曹务秋主张世代公司未支付2014年12月1日至2016年11月30日租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，世代公司提出根据租赁协议，约定第1年及第2年租金分别为总房款的7%及8%，已在总房款中一次性扣除，总房款应为245,247元，实收曹务秋208,460元，未收部分为36,787.05元，即为前两年租金。但是，曹务秋认为房款总额为208,460元，世代公司未给付为31,269元（208,460元×7%＋208,460元×8%）。一审法院认为，在双方签订的《东北食品城商铺委托租赁协议》中，对于前两年租金缴纳数额及方式已明确约定，在总房款中一次性扣除，即实际缴纳房款即为扣除租金后数额，如按曹务秋提出未予以扣除，应由世代公司另行支付租金，则合同中未约定前两年租金支付时间，仅约定第三年租金支付时间，不符合常理，且根据世代公司反驳意见，当时房款计算方式在房款总价后再予以折扣8.5折，折扣后数额与前两年租金数额正好相符，故世代公司提出2014年12月1日至2016年11月30日期间租金已支付完毕的反驳意见，一审法院予以采纳。
关于2016年12月1日至2017年11月30日租金问题。本案中，世代公司自认上述期间租金未支付，原因系曹务秋提出退房申请，故拒绝领取，现曹务秋主张世代公司支付上述期间租金的诉讼请求，一审法院予以支持。根据合同约定，上述期间租金按总房款的8%支付，即总房款为245,247元，则该期间租金为19,619.76元（245,247元×8%），故世代公司应支付曹务秋上述期间租金共计19,619.76元。
关于曹务秋主张2017年12月1日至2018年3月30日租金。本案中，根据双方签订的《东北食品城商铺委托租赁协议》，第4至第5年，世代公司按当时市场行情收取租金，将收到的租金提取10%作为管理费，90%支付给曹务秋，世代公司主张上述期间商铺一直处于闲置状态，且未约定给付租金时间，所以不同意给付租金，一审法院认为，上述期间内，租金交付时间应按交易习惯确定，且根据合同约定前三年的租金支付时间均为上打租，故曹务秋主张世代公司支付该期间租金的诉讼请求，一审法院予以支持，同时，因世代公司自认该商铺一直处于闲置状态未出租，故租金无法确定，故参考第三年租金数额确定租金，即世代公司应支付曹务秋租金为总房款的8%，即6539.92元[（245,247元×8%）÷12个月×4]。
关于2018年3月30日之后租金问题。本案中，因曹务秋曾于2016年5月19日提出退房申请，但未协商一致，至今未决，待双方达成一致后，曹务秋可就未付租金及相关损失，另行诉讼解决。
关于利息及违约金问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，曹务秋主张因世代公司未及时支付租金，存在利息损失，同时亦属违约行为，要求其支付违约金，但是，根据世代公司提供的《退房确认单》，曹务秋曾于2016年5月19日提出退房申请，至今，曹务秋与沈阳世代龙泽商业管理有限公司对涉诉商铺的处理未达成一致意见，故其主张世代公司存在过错，要求其支付迟延支付租金利息及违约金的诉讼请求，证据不足，不予支持。
一审判决：一、世代公司于判决发生效力之日起十日内给付曹务秋2016年12月1日至2017年11月30日期间租金19,619.76，给付曹务秋2017年12月1日至2018年3月30日期间租金6539.92元；二、驳回曹务秋其他诉讼请求。如果世代公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费605元，已减半收取，由世代公司负担。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人世代公司提交了民事调解书一份，用于证明被上诉人在向上诉人提交退房申请后又向人民法院起诉要求解除，被上诉人与沈阳世代龙泽商业管理有限公司已经解除了房屋买卖合同，被上诉人无权将该房屋再次对外出租，故不应当给付第三年及第四年部分租金。被上诉人质证意见：对该份证据的真实性没有异议，被上诉人在2016年5月19日向世代龙泽公司提出退房申请，但一审中退房申请书无世代龙泽公司管理人签字及盖章，也未给被上诉人办理退房手续，该房屋一直由上诉人占有，不能证明上诉人没有将涉案商铺对外出租没有取得收益。本院对该份证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，沈阳市于洪区人民法院于2018年7月16日受理了曹务秋诉沈阳世代龙泽商业管理有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2018年8月13日作出（2018）辽0114民初7268号民事调解书，曹务秋与沈阳世代龙泽商业管理有限公司自愿达成协议，解除双方签订的商铺认购协议书，并对购房款返还事宜一并进行了处理。
本院认为，曹务秋与世代公司签订的《东北食品城商铺委托租赁协议》合法有效。本案争议焦点为，曹务秋于2016年5月19日向案外人沈阳世代龙泽商业管理有限公司（以下简称“龙泽公司”）申请退房后，世代公司是否应继续按照协议约定向曹务秋支付2016年12月1日至2018年3月30日期间租金。
首先，曹务秋虽于2016年5月19日向龙泽公司申请退房，但该《退房确认单》并无龙泽公司法定代表人签字或者公司公章确认，依据曹务秋与龙泽公司签订的《商铺认购协议》第八条“协议签订后，乙方不得私自更名转让，且甲方不接受乙方的退房申请”之规定，在龙泽公司作出同意解除合同之明确意思表示之前，并不发生合同解除之法律后果，且在该《退房确认单》形成后，龙泽公司并未向曹务秋返还购房款。故该《退房确认单》并不能作为曹务秋与龙泽公司解除《商铺认购协议》的依据。至2018年8月，曹务秋以龙泽公司为被告诉至法院，双方才就解除《商铺认购协议》以及相关房款返还事宜达成调解意见。
其次，上诉人自认，被上诉人并未告知上诉人其申请退房一事，上诉人系从龙泽公司处得知被上诉人申请退房，故没有将商铺对外出租。《东北食品城商铺委托租赁协议》的委托方为曹务秋。对于涉案商铺的权属情况，世代公司应向曹务秋进行核实。依前所述，曹务秋虽于2016年5月19日向龙泽公司申请退房，但其与龙泽公司的《商铺认购协议》并未于当时发生解除之效力。世代公司仅依据龙泽公司的陈述，并未征求曹务秋的意见，即作出停止对外出租涉案商铺的决定，并无充分事实依据。且本案并无证据证明，世代公司在停止对外出租涉案商铺后已将商铺交还曹务秋。曹务秋对于商铺闲置并无过错。一审依据曹务秋的诉请，判决世代公司支付2016年12月1日至2018年3月30日期间的租金，并无不当，应予维持。
综上所述，上诉人世代东北食品城有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费605元，由世代东北食品城有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史明箭
审 判 员 金 鑫
审 判 员 丁广昱
二〇一八年九月十七日
法官助理 姜 博
书 记 员 齐 萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。