江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5548号
上诉人（原审被告、反诉原告）罗华纲，男，1962年8月24日生，汉族，个体工商户。
委托代理人姜新平，江苏天九律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈嵬，男，1968年10月10日生。
委托代理人陈挺光，男，1942年7月18日生。
委托代理人林传祥，江苏君泊律师事务所律师。
上诉人罗华纲因与被上诉人陈嵬房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈嵬原审诉称，2013年3月31日，陈嵬委托陈挺光以其自己的名义与罗华纲签订租赁合同，将陈嵬所有的位于浦口区浦珠路234-10号第一层迎珍珠路前半间的房屋及二楼的房屋出租给罗华纲，租赁期间为二年，自2013年4月16日至2015年4月15日，并在合同中约定：如遇政府拆迁，罗华纲应当在知道拆迁公告后一月内清场，归还租赁房屋，所有的涉及拆迁利益与罗华纲无关。现因此房屋被列入拆迁范围，并且拆迁公告发布已远超一个月，罗华纲拒绝清场。陈嵬诉至法院，要求罗华纲立即腾空浦珠路234-10号第一层迎珍珠路前半间的房屋及二楼的房屋，交付给陈嵬，并承担本案的诉讼费用。
罗华纲原审答辩并反诉称：1、陈嵬要求罗华纲交还房屋无事实及法律依据，陈嵬应提供证据证明罗华纲明知政府拆迁公告的事实。2、罗华纲自2011年4月至今一直在涉案房屋内经营，合同租赁期限至2015年4月15日，陈嵬于2014年12月起诉罗华纲，要求交还房屋无法律依据。3、如涉案房屋确实存在被拆迁的事实，则政府补偿的搬家费、停业损失、装饰装修补偿费应归罗华纲所有。陈嵬应配合罗华纲领取上述费用后，罗华纲才同意将涉案房屋交还陈嵬。综上，罗华纲提起反诉，要求陈嵬：1、退回剩余的租金16000元（2014年11月至2015年4月15日）、押金1000元；2、支付搬家费、停业损失和装修装饰补偿，金额为房屋拆迁补偿款的12%。
陈嵬原审辩称，罗华纲的反诉请求及事实和理由不能成立，罗华纲的租赁期限已届满，陈嵬至今没有办理拆迁手续，没有与拆迁单位签订拆迁协议，请求法院驳回罗华纲的反诉请求。
原审经审理查明，2012年4月5日，罗华纲与陈嵬的委托代理人陈挺光的代理人徐朝想签订《房屋租赁合同》，陈嵬将其所有的位于浦口区浦珠中路234－10号第一层迎路前半间房屋租赁给罗华纲用于开店，租赁期限自2012年4月5日至2013年4月4日。2013年3月21日，罗华纲与陈挺光继续签订《房屋租赁合同》，罗华纲继续租赁浦口区浦珠中路234－10号第一层迎珍珠路前半间房屋，租赁期限自2013年4月16日至2015年4月15日，租金为32000元／年。该合同约定：“本合同在履行期间，如遇政府拆迁，本合同自然终止。乙方（罗华纲）必须在明知政府拆迁公告后一个月内清场，并向甲方（陈嵬）交还房屋；甲方在乙方交还房屋后，退还未到期租金及保证金。拆迁的相关权益与乙方无关，甲方不予任何补偿”。罗华纲租金支付至2015年4月14日，且另付有押金1000元。陈嵬在原审庭审中表示，罗华纲交还房屋，同意退还押金1000元。
2014年11月10日，南京市浦口区顶山街道办事处公布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁实施方案》，涉案房屋被纳入拆迁范围。2014年12月15日，陈嵬的委托代理人陈挺光与南京市浦口区人民政府顶山街道办事处签订《浦口区房屋拆迁补偿协议》，陈嵬据此可得到房屋补偿款3182413元、装修补偿款87332元、附着物补偿款12816元、搬迁补助费8276元、过渡补助费33764元、空调拆装补助费200元、宽带拆装补助费500元、电增容补助费560元、其他提前搬家奖励165510元、设施搬运费用53234元、停业补偿费用106468元等。
上述事实，有陈嵬、罗华纲的陈述，《房屋租赁合同》、《浦口区房屋拆迁补偿协议》等证据在卷证实。
原审法院认为，陈嵬、罗华纲签订的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议履行。关于陈嵬的诉讼请求：要求罗华纲立即腾空浦珠路234-10号第一层迎珍珠路前半间的房屋及二楼的房屋，交付给陈嵬。原审法院认为，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止。本案中拆迁部门于2014年11月10日公布了拆迁实施批准方案，双方的租赁合同应于该日解除。合同解除后，罗华纲应当腾空房屋，故陈嵬作为房屋产权人诉请罗华纲腾空房屋交还给陈嵬，符合法律规定，原审法院予以支持。关于罗华纲的反诉请求：1、退回剩余的租金16000元（2014年11月至2015年4月15日）、押金1000元。原审法院认为，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，承租人继续占有使用的，出租人有权主张承租人支付逾期腾房占有使用费。陈嵬、罗华纲租房协议虽于2014年11月10日解除，但罗华纲一直占用涉案房屋至今，应当向陈嵬支付2014年11月之后占有使用费，对于罗华纲要求陈嵬退还剩余租金的诉讼请求，原审法院不予支持。至于罗华纲要求陈嵬退还押金1000元的诉讼请求，陈嵬在庭审中表示，罗华纲交还房屋，愿意退还，原审法院予以确认。2、支付搬家费、停业损失和装修装饰补偿，金额为房屋拆迁补偿款的12%。原审法院认为，陈嵬、罗华纲之间的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。本案中陈嵬、罗华纲双方在《房屋租赁合同》中约定“如遇政府拆迁，本合同自然终止。乙方（罗华纲）必须在明知政府拆迁公告后一个月内清场，并向甲方（陈嵬）交还房屋；甲方在乙方交还房屋后，退还未到期租金及保证金。拆迁的相关权益与乙方无关，甲方不予任何补偿”，根据该项协议，罗华纲已自愿放弃拆迁补偿款的赔偿请求。该协议是双方真实意思表示，陈嵬、罗华纲均应按合同的约定履行权利和义务。现罗华纲主张陈嵬给付拆迁补偿款中的搬家费、停业损失和装修装饰补偿无事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（七）项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、罗华纲于判决生效之日起五日内腾空承租陈嵬的座落于浦珠路234-10号第一层迎珍珠路前半间的房屋及二楼的房屋，并交还给陈嵬。二、陈嵬于判决生效之日起五日内给付罗华纲房屋押金1000元。三、驳回罗华纲其他的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费80元，由罗华纲负担。反诉费1150元，由罗华纲负担1130元，由陈嵬负担20元。
罗华纲不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清、证据不足。1、原审法院未查明涉案租赁合同终止的事由和时间。2、原审法院认定上诉人放弃拆迁利益存在错误。根据《租赁合同》的约定，上诉人与被上诉人之间的权利和义务，并不涉及国家的法定补偿，同时结合前后语境，指的是涉案房屋若遇拆迁，被上诉人不另外赔偿上诉人损失，不代表上诉人放弃了其他拆迁利益，更何况，停业损失、搬家费和装修装饰补偿的主体均为实际使用人，并非房屋的产权人，实际上，房屋在拆迁时，国家已经对于产权人的损失进行了补偿。综上，原审法院认定上诉人放弃了拆迁利益，缺乏相应事实依据。二、原审法院程序违法。l、被上诉人在起诉交还房屋时，并未要求上诉人给付房屋的占用使用费，而一审法院却违反程序，单方面认定上诉人应当支付房屋占有使用费，属于超诉求裁决，原审法院存在程序违法。2、原审法院审判程序违法。原审法院在未查明上诉人是否明知存在拆迁公告的情况下，直接认定租赁合同终止，程序违法。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判支持我方原审的反诉请求，驳回被上诉人原审诉讼请求。2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人陈嵬答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人提供其单方制作的赔偿明细清单，证明因被上诉人停电造成的损失。被上诉人质证后对该证据的真实性不予认可。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履自己的义务。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。双方合同约定：“本合同在履行期间，如遇政府拆迁，本合同自然终止。罗华纲必须在明知政府拆迁公告后一个月内清场，并向陈嵬交还房屋。”由于2014年11月10日，南京市浦口区顶山街道办事处公布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁实施方案》，涉案房屋被纳入拆迁范围，在拆迁部门公布了拆迁方案的情况下，上诉人罗华纲依约理当向被上诉人陈嵬交还诉争房屋。上诉人称原审法院未查明租赁合同终止事由和时间的理由不能成立，本院不予采纳。双方签订的合同约定：“拆迁的相关权益与罗华纲无关，陈嵬不予任何补偿”，原审法院对罗华纲要求陈嵬支付搬家费、停业损失和装修装饰补偿的主张不予支持，符合合同约定，依法应予维持。上诉人罗华纲认为原审法院认定错误的意见不能成立，本院不予支持。因原审判决并未超出当事人的诉讼请求，上诉人认为原审判决超诉求裁决的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人认为原审审理程序违法的意见亦缺乏证据证明，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由上诉人罗华纲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 朱亚芳