湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终6418号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李惠，女，汉族。
委托诉讼代理人：汪波，北京仁人德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：夏佛之，男，汉族。
委托诉讼代理人：傅浩，湖北炽升律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹述杰，湖北炽升律师事务所律师。
原审被告、反诉原告：夏大翔，男，汉族。
原审第三人：武汉绿色宜居房地产经纪有限公司。
法定代表人：朱宝平。
上诉人李惠因与被上诉人夏佛之、原审被告暨反诉原告夏大翔、原审第三人武汉绿色宜居房地产经纪有限公司（以下简称宜居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初3368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李惠向本院上诉请求：撤销原判，改判支持李惠的一审反诉请求，驳回夏佛之的诉讼请求，并由夏佛之负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、双方并未口头约定夏佛之支付首付款的前提是李惠取得不动产证，一审判决认定夏佛之支付首付款的前提是李惠取得不动产证，属事实不清。宜居公司向李惠出具的情况说明仅提到双方口头约定夏佛之于2016年8月15日前支付首付款，用于李惠赎楼。宜居公司向夏佛之出具的情况说明又注明了双方约定夏佛之支付首付款的前提是李惠取得不动产证。该份情况说明是夏佛之在发现宜居公司出具给李惠的说明对其不利后，主动找到宜居公司要求其按照夏佛之的陈述所作出，与事实不符，存在偏袒夏佛之的情形，法院不能直接采信。结合李惠和吴开源的微信聊天记录可知，双方口头约定夏佛之应于8月15日前支付首付款，李惠并未同意先办证后付首付结清贷款，还一直催促夏佛之尽快付款。2、李惠不能决定不动产证办好的时间，当时正值武汉市房产证变为不动产证的期间，买卖双方均不能预见、控制房管局将不动产证办好的时间，李惠显然不会口头答应先办证后收取首付款。一审认定因2016年7月25日李惠提供的办证资料不齐，致使当天未能办理不动产证有误。李惠当天已将材料提交给房管局，房管局当天没有答复办证结果，只是告知等待结果。直到8月底李惠接到房管局电话，才知道因未提交他项权证及结清证明，未能办理不动产证。3、一审法院在审理过程中，未向李惠告知夏佛之向法院账户转款142.35万元的事实。夏佛之作为买受人在整个房屋买卖过程中没有出现，均由吴开源参与，购房定金5万元由吴开源支付，与李惠及中介方联系均由吴开源完成，不能排除吴开源是真实的购房人。一审判决认定吴开源构成表见代理，缺乏事实和法律依据。综上，李惠认为，一审判决仅凭宜居公司出具的情况说明及主观推断，认定夏佛之逾期付款行为不构成违约，认定李惠的行为构成违约，属于认定事实不清、适用法律错误。李惠已将涉案房屋装修自住，因夏佛之的逾期付款行为，李惠坚持不愿将案涉房屋出售给夏佛之。
夏佛之辩称，合同约定夏佛之见收件单后支付二期房款，因李惠需要偿还银行贷款，双方变更了协议约定，夏佛之同意支付50多万元房款用于李惠清偿银行贷款，但前提是李惠要先办好不动产证。因李惠在2016年10月份才办好不动产证，夏佛之不存在违约，李惠作为违约方无权主张解除合同。请求驳回上诉，维持原判。
夏大翔、宜居公司均未作陈述。
夏佛之向一审法院起诉请求：1、判令李惠、夏大翔继续履行《存量房居间（买卖）合同》，立即将位于武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道186号纯水岸东湖二期的房屋过户至夏佛之名下并配合办理贷款和过户手续；2、判令李惠、夏大翔向夏佛之支付违约金294700元；3、判令李惠、夏大翔承担本案诉讼费用。
李惠、夏大翔向一审法院反诉请求：1、解除李惠、夏大翔与夏佛之之间签订的《存量房（居间）买卖合同》；2、判令反诉费用由夏佛之承担。
一审法院认定事实：李惠、夏大翔系夫妻关系，李惠名下有案涉房屋一套；李惠在该房屋上因办理了中国民生银行的公积金贷款而设有抵押登记。
2016年7月22日，经宜居公司（经纪人朱宝平）提供居间服务，卖方李惠、夏大翔（甲方）、买方夏佛之（乙方）、经纪方宜居公司签订了一份《存量房居间（买卖）合同》。该合同约定：李惠、夏大翔以147.35万元的总价将案涉房屋出售给夏佛之，该房产的建筑面积87.35平方米；该房屋处于抵押状态，仍欠银行（中国民生银行）贷款约50万元，卖方应在赎房后当日内将房屋使用权证及土地使用权证原件托管于经纪方或经纪方指定的担保公司作为办证过户手续之用；买卖双方约定按照以下方式赎房：买卖双方同意用买方支付的购房首期款替代卖方赎房，买方在卖方房产贷款银行通知提前还款时直接付款到卖方的贷款银行办理赎房；等内容。该合同第四条付款约定：定金5万元为第一部分房款，卖方同意买方在签署本合同时支付；142.35万元为第二部分房款，付款方式为银行按揭付款，具体为买方应在房产过户收单后当个工作日内将首期款（第二部分房款的一部分）453500元足额支付给卖方（此款不包括已经支付的定金），第二部分房款余额97万元买方以商业贷款方式支付给卖方，等。该合同第五条房产过户约定：买卖双方应在房产注销抵押登记后十个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，缴纳过户税费，办理房产过户手续，买方应在领取房屋所有权证及土地使用权证后三个工作日内办理按揭贷款的抵押登记，等。该合同第六条过户税费承担约定，（1）调档费；（2）契税；（3）印花税；（4）综合服务税；（5）产权登记费；（6）营业税；（7）城市建设维护费；（8）教育附加税；（9）土地税；（10）个人（单位）所得税；（11）土地增值税；（12）评估费；（13）合同交易工本费；（14）土地登记费；（15）检测费；（16）公证费；（17）律师费；（18）赎房费用；（19）保险费；（20）按揭手续费；（21）土地收益金；（22）其他，其中买方支付以上第（1）项至第（22）项税费，……若出现约定之外的税费及因政府出台新的规定而使上述约定的税费额增加，双方约定则按政府规定各自支付。该合同第八条房产交付约定：（一）卖方应当在收到全款后五日内，将房产按合同约定的条件支付给买方，……；（二）如卖方收到全款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收房的，自约定交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按月2000元租金标准或按房款交易总价额按日万分之五支付延期交房违约金。该合同第九条佣金支付约定：鉴于经纪方已经促成买卖双方之间签署房产买卖合同，买卖双方应在签订本合同当日向经纪方支付3.6万元作为佣金；……买方向经纪方支付佣金3.6万元，支付时间为过户前两日，等。该合同第十一条违约责任约定：（一）任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付该房地产转让价百分之二十违约金；如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付该房地产转让价百分之二十违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任；（二）本合同签订以后，如买方拒绝交付定金而违约，应向卖方支付房地产转让价百分之五的违约金，如卖方拒绝收取定金而违约，应向买方支付房地产转让价百分之五的违约金；（三）无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款出售或购买该房地产，则违约方须即时支付经纪方违约金3.6万元；若买卖双方在未取得经纪方同意下协议解除本合同，则买卖双方均成为本合同之违约方而须共同连带支付经纪方违约金3.6万元。该合同第十三条合同备注中约定：本合同约定的房产未办理不动产证，经买卖双方协商一致，卖方自己负责办理不动产证，费用卖方自行承担。在签订该合同时，李惠、夏大翔向宜居公司提到过出售案涉房屋是为了去买一套新房和偿还名下另一个贷款，急用钱，提出尽快办理。在签订该合同时，买卖双方又口头达成了以下协议：买方于2016年8月15日前支付首付款，卖方用此笔首付款赎楼还银行的按揭贷款，但是买方支付首付款的前提是卖方取得不动产权证。
合同签订当天，夏佛之向李惠支付了5万元定金；李惠将案涉房屋的购房合同原件、购房发票三张交给宜居公司办证。
2016年7月25日，宜居公司的工作人员陪同李惠一起去房地局申请办理案涉房屋的不动产证，因当天李惠提供的办证资料不齐，致使当天未能办理。
2016年9月15日，案涉房屋的不动产证办至李惠名下。
2016年9月28日，李惠委托湖北搏发律师事务所向夏佛之发出律师函称，李惠申请提前还贷后，夏佛之并未在银行通知提前还贷前直接付款到李惠的贷款银行，李惠多次就此事催告夏佛之应及时支付，但夏佛之屡次爽约，未积极履行该项义务，此行为导致李惠被无故拖延了近两个月，致使李惠无法结清银行贷款，后续过户尾款更无法实施，拖延了房屋成交日期，致使本合同的根本目的难以实现，使李惠遭受了严重损失，现李惠根据相关规定，郑重通知如下：一、解除李惠与夏佛之签订的《存量房居间买卖合同》，解除通知自本律师函到达夏佛之之日起生效；二、为妥善解决纠纷，维护李惠合法权益，本所将根据李惠的授权，保留采取法律手段的权利。夏佛之于2016年10月2日签收了前述律师函。
一审法院另查明：合同签订当日，夏佛之是与其表弟吴开源一起来商谈买房事宜，两人均在宜居公司处留有联系电话。当天，夏佛之通过吴开源的银行账户向李惠支付5万元定金。
2016年7月23日，吴开源与李惠开始通过微信进行联系。当日，李惠通过微信向吴开源发送了房屋的权属证明书；吴开源微信上向李惠要房屋钥匙说好安排评估，李惠微信回复“你直接去物业拿吧，物业有钥匙”。
2016年7月31日，李惠微信询问吴开源“15号之前贷款能下来吗，如果15号之前能下来，我这里可以省好长时间”，吴开源微信回复“可以”、“我肯定以最快速度，给你节省时间”；同日，吴开源微信询问李惠“你那边两证大概什么时候办出来”，李惠微信回复吴开源“税我已经去交了，等你付我钱，结清贷款后，马上就可以去办了”，吴开源微信回复李惠“不是可以先办证再结清吗？你先办出证，出证当天去结清注销抵押然后马上过户，这样才是最快的”、“我先给钱你结清再办证，你拿钱就慢了”，李惠微信回复吴开源“已经申请办证了”、“剩下的资料都在中介，委托书也写了，我都不用再去了”，吴开源微信回复李惠“好的，我争取最快时间给您钱结清”。
2016年8月8日，李惠微信询问吴开源“你的贷款进度怎么样，估计什么时候能下来”，吴开源微信回复李惠“这周应该可以出结果”。
2016年8月11日，吴开源微信告知李惠“因为国家政策原因工行建行取消了首套首贷，今天换了银行贷款，所以审批结果下周才能出来，结清您那边贷款的钱我也一并在下周给您”，李惠回复吴开源“这…我要哭了……”。
2016年8月12日，李惠微信询问吴开源“估计下周贷款能办好吗？我这里本来都安排好了，现在计划变了，要重新安排”，吴开源微信回复李惠“下周应该可以办好，已经跟银行说好了”，李惠回复吴开源“好的，中介也说房产证也快办好了，就看你的贷款了”，吴开源回复李惠“好，我尽最快速度让贷款批过”。
2016年8月16日，吴开源通过微信跟李惠说“贷款批过了，我马上准备前期结清贷款的钱给您”、“上午银行说估价和初审已通过，下午差不多有终审结果”、“基本上没问题了”，李惠微信回复“好的”、“好的，你转我后，我立马去结清”。吴开源微信问李惠“结清需要多少钱”，李惠微信回复吴开源“52”。当天下午，李惠微信问吴开源“贷款批下来了吗？”吴开源微信回复“银行下班了会打电话我，下午终审如果没出来明天会出来吧”。当天下午17:29，吴开源微信跟李惠说“我这两天准备自己给您结清”、“贷款批过了”，李惠微信回复吴开源“好，大概什么时候给我，我在外地，好提前回”，吴开源回复李惠“我提前跟你说”。
2016年8月19日晚19:26，李惠微信跟吴开源说“我希望你真的能尽快把房款和过户办完，尾款解决，我这个价，这么急着买有我的原因，但现在和开始说的不一样，我自己的资金缺口也一点也没有得到解决，大家都是做金融的，你应该明白我的损失，我真是有苦说不出”、“而且现在这里的房价都是2万多的，你怎么样也要快点跟我结清呀”。同日晚20:20，吴开源微信回复李惠“好，下周把钱还进去，再找房地局的关系快速出证给您尾款”。
2016年8月21日下午15:44，吴开源微信跟李惠说“我这边确定了，房地局三天可以把证办出来，我跟中介联系了，明天他去问你这边证出来没，如果没有出来我就去加急三天出证，出证当天我让金融公司把您的52万房款结清，然后您拿到结清证明，我们一起去房地局注销抵押接着马上过户，过户当天加急出新证，三天出证后银行放尾款，支付给您，您看怎么样”。当天下午17:27，李惠微信回复吴开源“不是过户当天付我钱吗？我户都过给你了，肯定要见到钱呀。”吴开源微信回复李惠“给个卡号我，我这两天把钱给你转过去”。
2016年8月31日，吴开源微信跟李惠说“中介跟我沟通了您的房子问题，这些问题我全权负责解决，您证办出来后我支付52万您结清，过户当天尾款给您”、“您那边办证中介说还差银行的期证抵押材料，需要银行那边的资料才能办证”、“资料补齐三天出证”，李惠微信回复吴开源“我真是服了中介了，根本从7月22日签约合同到现在什么都没有开始，本来就是想急着拿到钱，我拿到钱才能买我看中的房子，可现在的情况，我到9月份才能开始处理这些事，房子一天一个价，我的损失谁来管”、“再拖拖我要生了，房子也不用卖了”，吴开源微信回复李惠“我也不清楚中介怎么搞的，但是我的贷款早就批过了一直等着您的证出来给您结清，过户当天给您尾款我也解决了问题，我也是被中介弄的一头雾水”、“我这边说了，您的证材料齐全，我三天可以让证出来，出来后您自己在自己银行结清也很快，办完注销抵押当场过户当天给您尾款”，李惠微信回复吴开源“我肯定要跟他扯皮的，如果你中介费交了，建议你要回来，因为我贷款的问题，我去买房一直没有通过，再买肯定不是那个价，这个损失，我肯定要找回来，现在别个出两万买我的房子，中介如果不给我说法，补偿损失，房子我肯定不卖，现在我还在医院，也没有精力管这些事，后面的都我家人去搞了”，吴开源微信回复李惠“这些费用我都自行承担，您的损失我只能说我们一起跟中介商让他们负责弥补”、“我这边也是啊，贷款批过了花了不少费用，装修公司都去设计房子装修了，到现在都没办完”、“不管中介情况怎么样，您还是先把房地局需要的材料补齐先把证办出来吧”。
现夏佛之认为李惠不继续履行合同义务而侵犯了其合法权益，故诉至法院维权。李惠、夏大翔认为夏佛之未依约付款构成违约，故向夏佛之提出反诉维权。
在本案审理过程中：一、夏佛之提出其与李惠、夏大翔签订的诉争合同合法有效，其有资金向李惠、夏大翔支付购房款，并已向法院的银行账户上支付了142.35万元用以付清房款，其清楚案涉房屋上李惠、夏大翔尚有银行贷款未结清，但其愿意代为还清该贷款以便于解除房屋上的抵押手续。二、1、夏佛之称其在外地工作，表弟吴开源在武汉工作，其委托表弟吴开源帮助处理买房事宜是正常的。吴开源不是合同当事人及本案当事人，其没有权力代表夏佛之来处理自己的民事权利。夏佛之向吴开源核实了李惠不卖房的原因是李惠需要涨价到每平方米19000元，但是吴开源没有同意。2、李惠、夏大翔称其只与吴开源联系过，没有夏佛之的联系方式。夏佛之向法院提交了其与李惠之间于2016年9月2日的微信聊天记录供法院参考，但不作为证据提交。3、宜居公司称从交易开始就知道是夏佛之购房，夏佛之、吴开源均是通知宜居公司房屋过户到夏佛之名下。
一审法院认为：夏佛之与李惠、夏大翔于2016年7月22日签订的《存量房居间（买卖）合同》是签约双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效。该合同中包含两个法律关系，一个是房屋买卖合同关系，一个买卖双方与中介方宜居公司之间的居间合同关系。根据当事人诉求内容，一审法院只对诉争合同中买卖双方的房屋买卖合同关系进行审理，对居间合同关系不予处理。一、夏佛之是否逾期支付房款，是否构成违约的问题。诉争合同中对买方支付首期款的时间约定的是“买方应在房产过户收单后当个工作日内将首期款453500元足额支付给卖方（此款不包括已经支付的定金）”，同时该合同中对于卖方赎房的方式约定的是“买卖双方同意用买方支付的购房首期款替代卖方赎房，买方在卖方房产贷款银行通知提前还款时直接付款到卖方的贷款银行办理赎房”，而卖方还清银行贷款成功赎房是完成其向买方履行过户义务的客观前提，故诉争合同中关于买方向卖方支付首付款的时间约定上是冲突的。虽然夏佛之不直接认可其表弟吴开源与李惠之间涉及实体民事权利的意见，但从案涉交易开始吴开源即作为夏佛之的亲戚一起前往宜居公司与卖方商谈购房事宜且在诉争合同签订后也是吴开源频繁与宜居公司、李惠进行合同履行事项的沟通，则宜居公司、卖方均有理由相信吴开源的意见就是夏佛之的意见，两人之间构成表见代理，而结合吴开源与李惠之间的微信聊天记录和宜居公司为双方提供居间服务沟通双方交易意见的情况，一审法院可以确定买卖双方形成了在卖方取得了案涉房屋的不动产权证的情况下买方于2016年8月15日前向卖方支付首付款用于卖方赎房的口头协议。在卖方未取得案涉房屋的不动产权证的情况下，买方未在2016年8月15日前向卖方支付首付款的行为不属于逾期支付房款的行为，不构成违约。而在此时间之后，双方未对卖方取得不动产权证的时间、房产过户的时间及条件、支付首付款的时间及条件重新约定，卖方亦未向买方提供其贷款银行的银行账户便于买方打款至该账户替卖方赎房，则不宜认定买方逾期支付房款而构成违约。
对于卖方不认可双方达成了卖方取得案涉房屋的不动产权证是买方支付首付款的前提条件的口头协议，而认为买方认可先替卖方赎楼，再办理房产登记手续，最后办理房屋过户手续的辩称意见，因卖方取得不动产权证是买方过户获得房屋产权的基本条件，在签订诉争合同时案涉房屋尚未办理权证而卖方承诺自己负责办理不动产权证并费用自担的情况下，诉争合同中并未约定卖方取得案涉房屋不动产权的时间，说明卖方取得案涉房屋的不动产权证的时间是不确定的，则买方在房屋过户时间没有保障的情况下同意提前支付首付款是与诉争合同中明确约定的支付首付款的条件即以过户为前提是相悖的，是与微信聊天记录中吴开源一直催促李惠尽快办证、再付钱的意思内容不符的，也是不合常理的，而在卖方取得案涉房屋的不动产权后买方提前支付首付款给卖方用于赎房的约定与诉争合同中约定的赎房方式是相符的，是符合二手房交易交易习惯的，也是可以保障卖方的合法权益的，故一审法院对此辩称意见，依法不予采纳。
对于卖方称买方无故拖延付款到卖方的贷款银行未及时替卖方赎房的行为致使卖方利益遭受重大损失的辩称意见，因卖方在2016年8月15日前并未取得案涉房屋的不动产权证，不具备买方向卖方支付首付款的条件，又卖方未提交证据证明其已向买方告知并提供了其贷款银行的银行账户便于买方打款至该账户替卖方赎房，则其称因此遭受重大损失无任何基础事实，故一审法院对此辩称意见，依法不予采纳。
二、李惠、夏大翔是否享有合同解除权，其解约通知是否有效的问题。卖方于2016年9月28日委托律师事务所向买方发出通知解除诉争合同的律师函，买方于2016年10月2日收到该函，则一审法院确认李惠、夏大翔要求解约的意思表示已于2016年10月2日通知到了夏佛之。
因本案中买方没有不履行合同义务导致交易无法完成的行为，卖方向买方发出解约通知无合同依据。在无合同依据的情况下，应当根据法律规定判断卖方是否享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。在本案中，因诉争合同中关于买方向卖方支付首付款的时间约定的有冲突，而双方口头达成的买方于2016年8月15日前向卖方支付首付款用于赎房的支付条件未达到，又双方此后未就支付此首付款的时间及时重新协商达成一致意见，则视为买卖双方对于买方向卖方支付首付款的时间约定不明。在买方没有逾期付款行为或其他违约行为，卖方无证据显示买方明确表示不会履约或丧失履约能力导致合同目的不能实现等情形下，卖方于2016年9月28日向买方发出解约通知时，尚不具有法律规定的合同解除权。而夏佛之2016年10月2日在接到解约通知后于当月即向人民法院起诉要求继续履约，是对卖方的解约通知提出了异议，双方也一直不能就解除合同事项达成一致意见，则基于卖方发出的解约通知不具有解除权基础，不足以造成解除双方合同的法律后果。综上，对于卖方要求解除买卖双方之间签订的诉争合同的反诉请求，一审法院依法不予支持。
三、诉争合同是否可以继续履行的问题。如上分析，买卖双方的诉争合同尚未解除。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。在本案中，夏佛之一直要求继续履行合同，且提供足额资金可保证后续尾款支付，并愿意代为偿还剩余按揭贷款以解除银行抵押权，则本案合同不存在事实或法律上的履行障碍，故对于夏佛之要求继续履行合同，卖方配合办理过户手续的诉讼请求，应予支持。
四、李惠、夏大翔是否构成违约的问题。如上分析，在双方合同未依法解除的情况下，卖方一直坚持解约拒绝办理后续合同事项，因该行为将导致买方无法实现获取房屋产权的合同目的，属根本违约行为。
五、关于违约责任。本案中，虽然卖方拒绝继续履约构成违约，但是诉争合同中只约定了在卖方收取定金后违约，买方有权解除合同的情形下向卖方主张违约金，而未约定卖方违约但合同继续履行的情形下买方向卖方主张违约金及计算方式，则在买方要求卖方继续履约并获得法院支持的情况下，买方要求卖方支付294700元违约金的诉讼请求，无依据，故对于夏佛之的此项诉讼请求，一审法院依法不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、夏佛之与李惠、夏大翔于2016年7月22日签订的《存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖合同继续履行；二、夏佛之于判决生效之日起五日内向李惠、夏大翔支付购房款453500元；三、李惠、夏大翔于判决生效之日起五日内还清位于武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道186号纯水岸东湖二期T28栋房屋上的中国民生银行购房按揭贷款，在还清前述房屋银行借款之日起五日内申请注销该房屋上的抵押登记，在前述房屋的抵押登记注销后五日内协助夏佛之办理上述房屋的不动产权证的变更登记手续；变更不动产权证登记中的税费由夏佛之依据判决第一项中的合同约定进行承担；四、夏佛之与李惠、夏大翔完成判决第三项变更不动产权证登记手续之日起五日内向李惠、夏大翔支付剩余房款97万元；五、驳回夏佛之的其他诉讼请求；六、驳回李惠、夏大翔的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取10357元、财产保全费5000元、反诉案件受理费减半收取25元，共计15382元，由李惠、夏大翔承担[此款中15357元已由夏佛之先行垫付，由李惠、夏大翔于判决生效之日起五日内向夏佛之直接支付]。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人举证、质证情况如下：李惠提交户口本、装修合同和物业公司收款收据，用以证明李惠已将案涉房屋装修自住。夏佛之对该组证据的真实性无异议。本院对上述证据的真实性均予以认定。
二审中，李惠对一审法院认定夏佛之支付首付款的前提是李惠取得不动产权证一节有异议。本院就此结合案件事实在后予以阐述。本院对原判认定其他事实予以确认。
本院二审另查明：１、2016年11月19日，宜居公司出具情况说明（该证据由李惠提交），载明：夏佛之、李惠、夏大翔2016年7月22日在该公司对诉争房屋转让相关事宜，经协商一致签订三方买卖合同。（1）买卖双方约定，上述房产在银行的50万元按揭贷款由买方用首付款代为赎楼还款。（2）买卖双方口头约定，2016年8月15日之前支付首付款，卖方用此笔首付款赎楼还银行的按揭贷款。（3）签合同当时，卖方提到过卖此房是为了去买一套新房和偿还卖方名下的另一个贷款。卖方因急用钱提出尽快办理，于2016年7月25日与该公司工作人员一同去东湖风景区房地局缴纳了契税，申请办理不动产证。２、2016年12月15日，宜居公司又出具情况说明（该证据由夏佛之提交），载明：（1）买卖双方口头约定2016年8月15日之前支付首付款，卖方用此笔首付款赎楼还银行的按揭贷款，但前提是卖方取得不动产证。（2）2016年7月25日，卖方和该公司工作人员一同去东湖风景区房地局申请办理不动产证并缴纳了契税，房地局工作人员及该公司已告知卖方办证所需材料。后因卖方提供办证材料不足，导致不动产证没有如期办理，最终不动产证于2016年9月15日办理成功。卖方与9月2日提出不卖房。
本院认为，李惠、夏大翔（卖方）与夏佛之（买方）于2016年7月22日签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。现买方要求继续履行合同，而卖方则认为买方就首付款支付存在违约，要求解除合同。本案争议焦点为李惠是否有权解除合同，鉴于买卖双方提交的中介机构情况说明中都有双方口头约定2016年8月15日支付首付款的内容，本院认定首付款应于2016年8月15日支付，双方就支付首付款是否有前提条件（卖方完成房屋初始登记）存在争议，本院结合诉争合同约定和买卖双方行为，评述如下：
一、关于吴开源行为的效力。吴开源从房产交易开始即陪同夏佛之商谈购房事宜，且代夏佛之支付定金，合同签订的次日起其又频繁与李惠联系沟通合同履行事项，其行为使李惠和宜居公司有理由相信吴开源能代表夏佛之处理购房事宜，一审法院认定吴开源对夏佛之构成表见代理，并无不当。因此，吴开源在诉争合同履行过程中的相关行为可用于认定本案事实。
二、关于合同中就首付款支付时间的约定。诉争合同明确约定了涉案房屋有按揭贷款尚未结清之事，但其中就买方支付首付款约定了两种付款情况，一是“买方应在房产过户收单后当个工作日内将首期款453500元足额支付给卖方”，二是“买卖双方同意用买方支付的购房首期款替代卖方赎房，买方在卖方房产贷款银行通知提前还款时直接付款到卖方的贷款银行办理赎房”，该两约定存在矛盾。其中，后一约定是买卖附有抵押贷款债务房屋时特有的内容，比前一约定更有针对性，更符合涉案房屋买卖合同的需要，也与李惠在合同签订时向房屋中介机构陈述的出卖房屋目的相符。
三、关于吴开源与李惠在合同履行中就首付款支付的合意。在微信聊天记录中，李惠一直催促吴开源尽快给其转款，以利其结清按揭贷款，吴开源也一直答复称贷款马上就会办好，会准备资金给李惠结清贷款，特别是2016年7月31日，吴开源询问“你（李惠）那边两证大概什么时候办出来”，李惠明确回复“……等你付我钱，结清贷款后，马上就可以去办了”，吴开源又询问“不是可以先办证再结清吗？……”，李惠又回复“已经申请办证了”，吴开源最终回复“好的，我争取最快时间给您钱结清”，以及2016年8月16日，吴开源明知李惠尚未取得房屋初始登记时，承诺尽快支付首付款，以上沟通过程，足以表明两人当时已达成合意，即：先付首付款，由李惠结清按揭贷款，再办理房屋初始登记。一审法院认定买方支付首付款的前提条件是卖方取得不动产权证的依据不足。
综上，虽然买卖双方在合同中就首付款支付时间约定存在一定矛盾，但双方在合同履行中的行为已表明双方达成了明确的合意，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，买卖双方合意可用于本案审理。夏佛之超出约定时间，未及时向李惠支付首付款由其用于结清按揭贷款，构成违约。李惠签订合同时即已明确表达了其希望尽快完成交易，并用售房所得再去购置其他房屋的交易目的，而夏佛之的违约行为，导致李惠的合同目的不能实现，且经李惠多次催促，夏佛之仍未履行首付款支付义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，李惠享有合同解除权。夏佛之要求继续履行双方房屋买卖合同，没有法律依据。李惠于2016年9月28日通知解除合同，符合法律规定，其上诉请求成立，本院予以支持。
综上所述，李惠的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初3368号民事判决；
二、解除李惠、夏大翔与夏佛之于2016年7月22日签订的《存量房居间（买卖）合同》中的房屋买卖合同部分；
三、驳回夏佛之的诉讼请求。
一审本诉案件受理费减半收取10357元，财产保全费5000元，反诉案件受理费减半收取25元，共计15382元，由夏佛之负担。
二审案件受理费20714元，由夏佛之负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 文
审 判 员 黄 浩
审 判 员 吴伶俐
二〇一八年九月二十九日
法官助理 叶优子
书 记 员 程 玉