新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新0103民初899号
原告（反诉被告）：武新安，男，1968年11月14日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
委托诉讼代理人：窦毅，新疆万和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：侯学文，男，1972年4月28日出生，汉族，新疆老宝贝投资有限公司监事，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托诉讼代理人：杨芳，新疆志通律师事务所律师。
原告（反诉被告）武新安与被告（反诉原告）侯学文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月4日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人窦毅、被告（反诉原告）委托诉讼代理人杨芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）武新安向本院提出诉讼请求:1、判令确认原告与被告签订的《房屋租赁合同书》于2016年10月20日解除；2、判令被告立即向原告支付2016年6月20日-2016年10月20日房租99248元；及延期付款利息9676元；3、判令被告向原告支付原告垫付物业费33174元；冬季采暖费11548.4元；4、判令被告向原告支付恢复房屋原状的费用90000元；5、判令被告向原告赔偿16个月房租损失396993元；6、判令被告承担评估费1000元。事实及理由：2014年3月13日原告与被告经商议签订《房屋租赁合同书》，双方在合同中约定：原告向被告出租房屋5间，面积为582.67平方米，租期自2014年4月20日至2022年4月19日，被告将房屋用于老年活动中心及商业办公，年租金为297745元，从2018年4月19日开始，每年在当年租金的基础上按照5%的方式递增。被告必须提前一个月前的7个工作日内一次性支付原告下一年的全部租金。被告拖欠原告房租及其他各项物业管理费用达2万元以上的，原告有权解除合同。合同签订后，原告依约履行合同将房屋交付被告，但被告拖欠原告2016年房租，经原告多次催告，被告仍然拒不缴纳房租，为维护原告合法权益，无奈诉至贵院，望贵院判如所请。
被告（反诉原告）侯学文辩称：首先，被告的行为代表新疆老宝贝投资有限公司来签署的房租租赁合同，是职务行为。第二，是因为政策的原因，于2016年3月30日进行沟通并口头达成解除租赁关系，被告代表公司支付了2016年4月19-2016年6月19日的两个月房租作为宽限期的房租，同时还交付了2015的全年采暖费。关于政策性问题，是因为经二路社区对老年活动中心被查封，导致场地无法正常经营，我方也产生了损失，封条是2016年1月16日经二路社区进行查封的。租赁费是按年交付，被告认为两个月房租的交付认为是原被告之间口头达成解除租赁关系。我方经营的是老年中心，器具多，物业也出示2016.5.6、2016.5.7、2016.5.13出门证我公司分了3次将老年中心搬离；原被告签订的合同中明确约定，如果出现政策性原因导致租赁不能进行，该合同可以解除，租赁关系是双方协商签署的，我方经营了近2年，装修也花费了不少，原告要求将房屋恢复原状是无理的要求。
被告（反诉原告）侯学文提出如下反诉诉讼请求：1、判令确认房屋租赁合同在2016年6月19日已解除；2、判令反诉被告返还押金总计23000元；3、判令反诉被告给付反诉原告所支付的租赁费正规发票3张（2014年4月20日-2015年4月20日、2015年4月21日-2016年4月20日、2016年4月21日至2016年6月19日）；4、判令反诉被告承担因未给付正规发票所造成反诉原告直接经济损失总计110000元。事实和理由：2014年3月13日，反诉人侯学文与被反诉人武新安签订了《房屋租赁合同书》，约定租赁位置沙依巴克区经二路40号新丰大厦1栋3层5号、6号、7号、13号、14号写字间，自2014年4月20日至2022年4月19日止，支付方式：按年支付租金使用费297745元。反诉人在2014年4月20日向被反诉人支付了上述年租金，并给付了押金23000元。反诉人租赁上述房屋后，进行员工招募、场地装修等相关业务流程，但由于被反诉人未给付所交付租赁费用的正规发票（至今曾未给付），导致反诉人无法办理上述租赁的经营场地和营业执照，也无法正常经营。2016年1月6日，因乌鲁木齐市沙依巴克区政策性原因，长江路片区管委会经二路社区碾子沟派出所又查封了上述租赁场地，并告知了双方使得双方的上述《房屋租赁合同》无法继续履行，反诉人本着诚实信用原则与被反诉人武新安协商，达成解除租赁合同约定再行支付2016年4月20日至2016年6月19日两个月租赁费勇总计49624元，双方解除了上述房屋租赁关系，但关于反诉人因被反诉人的原因造成的直接损失一直协商未果。2016年5月30日反诉人支付了上述两个月的租赁费勇，并在2016年5月4日、5月5日、5月13日分三次，雇佣搬迁公司搬离了租赁场地的所有的办公设备。至此，截止到2016年6月19日经双方协商一致同意双方房屋租赁关系已完全解除。反诉人的前期投入损失赔偿及所交付的押金返还事宜被反诉人一直迟迟不予解决，故诉至法院。
原告（反诉被告）武新安辩称：合同是在2016年10月20日解除，因为侯学文严重违约，不享有合同解除权。被告未出示政策性原因导致不能营业的证据，原告给被告出租的房子是单独的几间房，派出所的封条仅是要求被告进行整改，如果整改成功可以恢复营业。关于发票违约，合同是被告个人和原告签订的，不是老宝贝公司和原告签订的。该合同未注明老宝贝公司。不能因为被告是老宝贝公司的监事就认定是职务行为。且被告承租房屋的时候，老宝贝公司并未注册登记。即使要开具发票，也需要被告缴纳税金，原告向被告个人开具发票。原告不存在违约行为，被告无理由解除合同，未经过原告同意不能解除合同，被告也没有以任何形式通知我方要解除合同，侯学文违约不存在返还押金。侯学文将房屋交给老宝贝公司，我方与老宝贝公司没有任何关系，老宝贝公司的损失也与我方无关，老年活动中心查封是其经营不善，反诉原告的反诉诉请无事实及法律依据，请求驳回。
本院经审理认定事实如下：2014年3月13日原告与被告经商议签订《房屋租赁合同书》，双方在合同中约定：原告向被告出租房屋5间，面积为582.67平方米，租期自2014年4月20日至2022年4月19日止，被告将房屋用于老年活动中心及商业办公，年租金为297745元，从2018年4月19日开始，每年在当年租金的基础上按照5%的方式递增。被告必须提前一个月前的7个工作日内一次性支付原告下一年的全部租金。被告拖欠原告房租及其他各项物业管理费用达2万元以上的，原告有权解除合同。被告向原告支付1个月的租金即23000元作为押金。原告出租的房屋，只收取房屋的租赁费，其它一切费用（包括即将发生和不可预料所发生的其它一切费用。）均由被告自理承担。被告自行负担使用租赁房屋期间的其它一切运行的相关费用。被告在经营前，如需对租赁房屋进行装修的，须书面报原告同意后方可进行，装修方案必须经原告方审核同意。被告如需要对水、电、暖气等设施进行改造，必须经过原告书面同意。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用。2016年度，被告仅向原告交纳房屋租金至2016年6月19日，其余未付，后原、被告双方发生纠纷，原告遂诉至法院请求法院支持原告的诉讼请求。
另查明，被告在租赁房屋期间，未经原告书面同意，对房屋进行了装修，并改变了房屋部分结构。经本院委托新疆鸿联工程造价咨询有限公司对涉案的5间房屋恢复原状的费用进行了评估，该鉴定公司出具鸿联（2017）HZJ/D-04026号评估报告书，鉴定结论：原告位于乌鲁木齐市沙依巴克区间出租房屋恢复至房产证所载明的主体结构所需要的费用：建筑工程38054.6元，安装工程600.22元，合计38654.82元，此部分恢复的工作内容被告均不认可，双方存在争议，具体数据详见现场测量表。
再查明，2014年3月26日，被告向原告交纳房屋押金23000元。被告于2016年5月13日搬离租赁房屋，原告于2016年10月17日向被告发出解除合同通知书。
本院认为，原告武新安与被告侯学文签订的《房屋租赁合同书》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告是否按照合同约定履行了交付房租的义务，重点在于该房屋租赁合同何时解除。被告提交的证据无法证明其主张的双方口头达成一致租赁合同于2016年6月19日解除的事实，故就被告主张的该部分事实，本院不予确认。被告拖欠原告4个月的房屋租金，原告有权按照房屋租赁合同的约定解除合同，原告向被告发出了解除合同的通知书，虽然未送达，考虑到原告已于2016年5月搬离租赁房屋，该合同已经实际无法继续履行，现原告主张合同于2016年10月20日解除，本院予以确认，就原告请求确认房屋租赁合同书解除的时间为2016年10月20日的诉讼请求予以支持，就被告请求确认房屋租赁合同于2016年6月19日解除的反诉请求予以驳回。被告未按照合同约定支付2016年6月20至2016年10月20日的房屋租金，应当承担继续履行的违约责任，故本院原告主张的房屋租金99248元的诉讼请求予以支持；合同书解除后，尚未履行的，终止履行，当事人有权要求赔偿损失。被告未按照合同约定向原告支付房屋租金，应当承担赔偿未付租金利息损失的违约责任，故本院对原告主张的违约利息损失9676元，予以支持；被告未经原告书面同意，对租赁房屋进行装修，改变房屋部分结构，应当承担原告恢复原状所产的费用（包括非争议部分与争议部分），故本院对原告该项主张90000元中合理部分38654.82元予以支持。关于原告主张的16个月房屋租金损失396993元，本院认为，被告违约自行装修租赁房屋，改变房屋部分结构，致使合同解除后，无法直接使用租赁房屋，被告应当承担在此期间给原告造成的房屋闲置租金损失，但原告应当采取适当措施防止损失的扩大，原告主张16个月的房屋租金损失，明显有损失扩大的情形，故本院参照双方约定的房屋租金每年297745元，酌情支持1个月的房屋租金损失24812.08元，本院就合理部分予以支持。关于原告主张的垫付的物业费33174元（2016年4月1日至2017年10月31日），房屋租赁合同约定，物业费用应当由被告方承担，现原告垫付，被告应当予以返还，本院从2016年4月1日起计算至2016年10月20日止，共计203天，按照每天物业费58.2元计算，应当为11814.6元，本院就合理部分予以支持；原告主张的采暖费11548.4元，因原告交纳的采暖费用为2016-2017年年度，且房屋租金合同于2016年10月20日已经解除，被告未在采暖期内使用租赁房屋，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张的评估费1000元，本院按照诉讼费予以处理。
关于被告的其他反诉请求，被告请求原告返还房屋押金23000元，因房屋租赁合同已经解除，被告应当返还已经收取的押金23000元，本院对该项反诉请求予以支持。关于被告主张原告给付其支付租赁费发票3张（2014年4月20日至2015年4月20日、2015年4月21日至2016年4月20日、2016年4月21日至2016年6月19日），就该项诉讼请求，被告的主张无合同依据，本院不予支持；关于被告主张的未原告未出具发票造成被告损失90000元的诉讼请求，原告主张的该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）武新安与被告（反诉原告）侯学文签订的《房屋租赁合同书》于2016年10月20日解除；
二、被告（反诉原告）侯学文支付原告（反诉被告）武新安房屋租金99248元；
三、被告（反诉原告）侯学文支付原告（反诉被告）武新安逾期利息损失9676元；
四、被告（反诉原告）侯学文赔偿原告（反诉被告）武新安房屋恢复原状造价费38654.82元；
五、被告（反诉原告）侯学文支付原告（反诉被告）武新安物业费11814.6元；
六、被告（反诉原告）侯学文赔偿原告（反诉被告）武新安违约损失（房屋闲置损失）24812.08元；
七、原告（反诉被告）武新安返还被告（反诉原告）侯学文房屋押金23000元；
八、驳回原告（反诉被告）武新安的其他诉讼请求；
九、驳回被告（反诉原告）侯学文的其他反诉请求。
以上应付款项，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。
本案本诉争议标的661639.4元，判决给付标的184205.5元，占争议标的的27.8%。案件受理费10416.39元，评估费1000元，合计诉讼费11416.39元{原告（反诉被告）已预交},由被告（反诉原告）侯学文承担27.8%即3173.76元，由原告（反诉被告）武新安承担72.2%即8242.63元。
本案反诉争议标的133000元，判决给付标的23000元，占争议标的的17.29%。反诉案件受理费1480元{本院减半收取，被告（反诉原告）已预交}，由原告（反诉被告）武新安承担17.29%即255.89元，由被告（反诉原告）侯学文承担82.71%即1224.11元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 毛 博
人民陪审员 孙法斌
人民陪审员 胡建华
二〇一八年七月二十七日
书 记 员 王 晶