吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）延民初字第2909号
原告韩雅斌，男。
委托代理人王晓霞，吉林敖联律师事务所律师。
被告温雪艳，女。
委托代理人潘佳璇，吉林华烁律师事务所律师。
第三人延吉市国家税务局，住所地延吉市局子街771号。
法定代表人全京浩，局长。
委托代理人李光勋，吉林海兰江律师事务所律师。
原告韩雅斌诉被告温雪艳、第三人延吉市国家税务局之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王晓霞，被告委托代理人潘佳璇及第三人延吉市国家税务局委托代理人李光勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月2日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：被告将位于延吉市局子街X号X号门市X房屋出租给原告，租期自2013年4月2日至2014年4月1日，年租金8万元。后原告向被告交纳了租金8万元及押金1000元。为了营造良好的经营环境，原告对该房屋进行了全新的装修，共计花费6万元。2013年8月，被告及第三人延吉市国税局（房屋所有权人）通知原告因该房屋系行政机关办公用房禁止出租，要求原告必须在2013年9月15日之前搬出。由于第三人与被告温雪艳的房屋租赁合同已终止，原告与被告所签订的房屋租赁合同自2013年7月26日之后的租期第三人未予追认，被告温雪艳对此期间的出租行为是无权处分，此部分合同无效。故原告诉至法院，要求1、被告返还原告押金1000元；2、被告给付原告自2013年7月26日至2014年4月1日的租金54575元及起诉日至判决作出之日的相应利息；3、被告赔偿原告空兑费1万元及装修费32000元（从2013年7月26日至2014年4月1日，空兑费1.5万元加装修费4.7万元共计6.2万元，折损后为4.2万元），并承担本案诉讼费用。
被告辩称，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，未到租赁期限，原告在未对合同提出解除或者无效的前提下，不存在返还租金、赔偿装修费用。延吉市国税局在本案中仅具有民事主体地位，并非是作出限令搬迁的具有强制措施的国家机关，其单方出具的搬迁通知，不能阻却合同效力，被告未提出让原告搬迁的要求，所以合同应继续履行。
第三人述称，第三人与原告无租赁合同法律关系，第三人与被告在租赁合同当中明确约定不能转租该房屋，原告要求的赔偿事宜与第三人无关。
本院在开庭审理时，原告为证实自己的主张，向本院提交的证据有：
1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格。
2、房屋租赁合同复印件一份，证明2013年4月2日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将位于延吉市局子街X号X号门市X房屋出租给原告，租期为1年，年租金为8万元、押金1000元。
3、收据复印件一份，证明2013年3月29日，原告向被告支付房屋定金2000元，后该款抵作房屋租金。
4、证明材料复印件一份，证明2013年4月2日，原告已将房屋租赁费8万元及押金费1000元交付给被告。
5、装修收据复印件3份，证明原告支付地暖用料1750元、人工费1200元、黑太门2800元、装修费4850元，共计10600元。
6、延吉市国税局关于收回出租房屋的通知复印件二份，证明原告分别于2013年8月22日、2013年9月28日接到延吉市国税局关于收回出租房屋的紧急通知，通知称该房屋系行政单位办公用房禁止出租，收回房屋终止合同，要求原告于9月30日之前搬出。
7、照片2张，证明与原告所承租的门市房相邻的门面现仅剩3家在经营。因没有商业氛围造成原告营业损失。
被告温雪艳向本院提交的证据有：
1、被告身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格。
2、2013年11月13日拍摄的照片1张，证明本案的租赁房屋现一直由原告经营使用，不存在无法履行的情形。
第三人延吉市国家税务局向本院提交的证据有：
租赁合同复印件一份，证明第三人与被告之间的书面合同租赁期限至2012年7月25日，并约定被告不能将该房屋转租他人。
本院在开庭审理时，经庭审质证，对原告提供的证据1、2、3、4，被告及第三人无异议，本院予以采信；对证据5，被告对真实性无异议，证明目的有异议，认为该收据并非国家出具的正式发票，黑太门的收据出具时间为2013年8月12日，装修费收据的出具时间为2013年9月16日，原告承租的时间为2013年4月2日，与承租时间不相符；第三人无异议。本院认为，原告对自己主张的事实应当提供证据予以证明，现被告对此装修费用不予认可，原告亦无其他证据佐证，并撤回鉴定申请，故仅对该证据真实性予以采信；对证据6，被告对真实性无异议，证明目的有异议，认为原、被告之间的租赁合同有效，第三人无权单方终止原、被告之间的租赁合同，且第三人作出该通知后，原告对租赁房屋仍然继续使用营业；第三人无异议。本院认为，原告所租房屋系第三人延吉市国家税务局办公用房，现已禁止出租，第三人明确发通知告知终止合同，被告温雪艳无权对该房屋进行处分，故对该证据予以采信。对证据7，被告对真实性无异议，证明目的有异议，认为原告仍承租该房屋，照片不能证明原告营业损失情况；第三人无异议。本院认为，被告温雪艳承租的房屋系第三人办公用房，第三人享有一定的处分权，而该照片无法证明原告的营业损失，故对该证据真实性予以采信。
对被告提供的证据1，原告及第三人无异议，本院予以采信；对证据2，原告对真实性无异议，证明目的有异议，虽然原告仍在使用该租赁房屋，但因国税局不间断的催促原告搬出该房屋，生意已无人问津，原告没有搬出该租赁房屋是因为被告不同意返还租金及损失；第三人对真实性无异议，但被告与第三人之间的租赁合同关系已于2013年7月25日到期，双方没有续签租赁合同。本院认为，该照片仅能显示该房屋仍由原告继续使用，且原告在庭审中对这一事实予以认可，故对该证据真实性予以采信。
对第三人提供的证据，原告对真实性无异议，证明目的有异议，认为能够证明被告无权将房屋承租给原告；被告对真实性无异议，认为诉争房屋现仍在租赁状态，原、被告之间仍存在租赁合同关系。由于该房屋位于第三人延吉市国家税务局办公楼楼下，第三人应知道转租的事实，但未提出异议，视为对转租的认可。本院认为，第三人与被告虽约定不能转租，但由于被告所承租房屋系第三人延吉市国家税务局办公楼，该房屋是否由被告本人使用，第三人应当知晓，故被告提出的异议成立，对该证据真实性予以采信。
本院经庭审质证采信的证据，并结合当事人的陈述，综合认定如下事实：
2011年7月，第三人延吉市国家税务局与夏俊胜（系被告温雪艳配偶）签订房屋租赁合同，约定：第三人延吉市国家税务局将其办公楼西侧1楼门市房，编号为2、3，面积为34平方米的房屋出租给夏俊胜，房屋租期为2011年7月25日至2012年7月25日止，门市房租金为每平方米175元，租金共计71400元，实际缴纳7万元，合同期内，未经第三人同意，被告不许中途退租或转租他人。合同签订后，被告温雪艳依据合同约定向第三人全额交纳房屋租金7万元。合同期限届满后，第三人与被告温雪艳两次口头约定续租六个月，租期至2013年7月25日。2013年8月23日，在原、被告均在场的情况下，第三人向被告温雪艳明确告知房屋不再继续出租。
2013年4月2日，被告温雪艳将其承租的房屋出租给原告韩雅斌，并签订房屋租赁合同，约定：被告将位于延吉市局子街X号X号门市X房屋出租给原告，租期为一年，租期自2013年4月2日至2014年4月1日，年租金8万元。合同签订当日，原告向被告交纳了租金8万元及押金1000元。第三人于2013年8月22日、2013年9月28日分别向原告发出通知，告知房屋租赁合同已终止，并要求原告于2013年9月30日前结清电费搬出租赁门市房。
另查，第三人延吉市国税局将其办公楼西侧1楼门市房，编号为2、3、4的房屋出租给夏俊胜与被告温雪艳，其承租后将所租房屋隔成五间，分别对外转租。
本院认为，一、第三人延吉市国家税务局与夏俊胜签订的房屋租赁合同及其与被告温雪艳形成的续租协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同。被告温雪艳与第三人未采用书面形式签订房屋租赁合同，视为不定期租赁。2013年7月25日，合同约定的租赁期限届满后，第三人与被告温雪艳虽未达成新的续租协议，但第三人也未明确向被告温雪艳告知解除合同，而是于2013年8月23日告知，故第三人与被告温雪艳的房屋租赁合同于2013年8月23日解除。虽然合同约定未经第三人同意不得对外转租，但涉案房屋系第三人的办公用楼，被告温雪艳承租房屋后是否由其本人使用第三人应当知晓，被告温雪艳承租后对外转租，第三人并未提出异议，故被告温雪艳与原告韩雅斌签订的房屋租赁合同部分有效。
二、2013年8月23日，第三人与被告温雪艳之间的房屋租赁合同解除后，被告温雪艳对该房屋已无任何权益，且第三人延吉市国家税务局对被告温雪艳转租房屋的行为不予追认，自2013年8月24日起，原、被告之间的租赁合同无效。故对原告要求被告返还自2013年8月24日至2014年4月1日的租金、押金及利息的主张，本院予以支持，由于原、被告仅约定年租金为8万元而未约定月租金，故租金每月平均为6666.67元，扣除四个月零二十一天的租金31333.35元，被告应向原告退还租金48666.65元及押金1000元。因双方未约定利息，以中国人民人行同期贷款利率标准计算为宜。对原告提出要求被告赔偿装修费3.2万元的主张，因未能提供国家正式发票亦无其他证据佐证，本院不予支持。对原告提出要求被告赔偿空兑费1万元的主张，因空兑费系原告为承租该房屋向案外人所交付的费用，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决如下：
一、被告温雪艳于本判决生效之日起十日内退还原告韩雅斌租赁费48666.65元、押金1000元及利息（按照本金49666.65元，中国人民银行同期贷款利率标准计算自2013年9月2日起至本判决生效之日止）；
二、驳回原告韩雅斌的其他诉讼请求。
如果被告温雪艳未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2239.4元、其他费用80元，共计2319.4元（原告已预交2900元，退还原告580.6元），由原告韩雅斌承担1004元，被告温雪艳承担1315.4元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 黄 善 姬
代理审判员 张妍妍人民陪审员于景礼
二〇一四年二月二十六日
书 记 员 申 雪 灵