山东省济南市章丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0181民初6674号
原告：章丘立天唐人置业有限公司，住所地章丘区。
法定代表人：童云峰，总经理。
委托诉讼代理人：张岳，山东博翰源律师事务所律师。
被告：济南泉城宝贝教育咨询有限公司，住所地济南市。
法定代表人：张宪富，经理。
被代：黄付红，山东融冠律师事务所律师。
原告章丘立天唐人置业有限公司（以下简称唐人置业）诉被告济南泉城宝贝教育咨询有限公司（以下简称唐人宝贝）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐人置业的委托代理人张岳、被告泉城宝贝的委托诉讼代理人黄付红到庭参加诉讼。现已审理终结。
唐人置业的诉讼请求为：1、判令被告支付租金43363.86元（2016年10月1日至2017年1月31日）、迟延履行金（自迟延履行日起计算至实际清偿之日，暂计算至2017年10月20日为15574.36元）、房屋占用费189690.6元（2017年2月1日至2017年8月24日）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2015年7月14日就被告租赁原告位于章丘区唐人中心综合楼三层的389、390、391号商铺签订《租赁合同》。合同约定，商铺总面积为420.6平米，租金标准为22.5/平/月，被告以每个自然季度为一个交租期，在每个交租期届满之日10天前，一次性支付下个交租期租金，第二年起租金标准为33元/平/月。逾期未交付的，以未支付租金额为基数，按照每日千分之一计算违约金。被告未按照约定腾退商铺的，按照租金标准的2倍支付占用费。自2016年10月1日起，被告开始拖欠租金。2017年1月24日，原告因多次催款未果，通知被告解除租赁合同关系。被告的违约行为给原告造成了重大经济损失，为此原告提起诉讼。唐人置业提供的证据：租赁合同及补充协议复印件，缴费通知单及签收单，律师函、邮寄单及签收单复印件，解除合同通知、邮寄单，被告出具说明复印件一份。
泉城宝贝辩称，1、请求法院确认涉案租赁合同是否有效。原告须出示房产所有权证，或建设工程规划许可证。2、租赁合同显失公平。3、关于房屋租金43363.86元，首先，涉案租赁房屋防水措施未做好，其次，原告于2017年1月23日通知双方租赁合同于2017年12月31日解除，之后双方便不存在合同关系，房租应计算至2016年12月31日，而非2017年1月31日。第三，被告已向原告缴纳履约保证金25236元，所欠租金应先从该款中扣除。4、关于延迟履约违约金，因履约保证金可抵扣房租，不欠房租，故无延迟履约违约金。5、关于房屋占用费。合同第23条约定，“双方确认在乙方欠付租金物业服务费等费用期间未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋”。被告多次要求将涉案物品移出，原告以欠房租为由不予准许，原告违反诚实信用原则，利用合同条款无故扩大了损失，在原告对涉案房屋享有主动权的情况下让被告承担此项费用，被告不认可。
泉城宝贝未提交证据。
原告围绕其诉讼请求提供了证据。本院对原告提交的证据，组织质证。对原告提供的证据的真实性本院予以确认，并结合原告、被告的陈述，对以下事实予以确认：
2015年7月29日，原、被告签订租赁合同，被告租赁原告位于章丘区唐人中心综合楼三层的389、390、391号商铺。合同约定，商铺总面积为420.6平米，租金标准为22.5/平/月，被告以每个自然季度为一个交租期，在每个交租期届满之日10天前，一次性支付下个交租期租金，第二年起租金标准为33元/平/月。逾期未交付的，以未支付租金额为基数，按照每日千分之一计算违约金。自2016年10月1日起，被告开始拖欠租金。店铺亦不再经营。
原告称，2017年1月24日，原告因多次催款未果，通知被告解除租赁合同关系，但原告提交的解除合同通知书载明，双方于2016年12月31日解除租赁合同。
2015年9月1日，被告向原告缴纳履约保证金25236元。物管保证金25236元。质量保证金1万元。
本院认为，关于原、被告所签订的租赁合同的效力问题。本院认为，该合同是双方真实意思表示，亦不违反相关法律及行政法规的强制性规定，应认定有效。原告系章丘引进引办企业，所开发的相关房屋商铺符合相关规划。
关于双方何时解除租赁合同的问题。因自2016年10月1日起，被告开始拖欠租金，原告称其于2017年1月24日通知被告解除租赁合同，在原告提交的解除合同通知书上载明双方租赁合同于2016年12月31日解除。对此被告是认可的。故本院可确认双方的租赁合同于2016年12月31日解除。原告主张通知被告解除租赁合同的时间是在2017年1月24日，应认定双方是于2017年1月24日解除合同，但原告不能提供相应证据予以证明。又因原告是在2017年1月23日作出的解除合同通知书，在此期间，涉案房屋一直由被告占用。原告寄出的解除合同通知书并未送达，考虑到其通知被告解除合同的合理时间，并且在此之后还有7天的交还期，鉴于此种情况，交还期可算至2017年1月31日。
关于履约保证金的问题，该保证金能否抵顶拖欠的租金。根据双方所签订的租赁合同约定，履约保证金是为了保证租赁合同顺利履行而签订，在原告拖欠租金时可从中扣除所欠租金。如因被告违约造成租赁合同提前终止，该保证金原告可予以没收，如因原告原因造成租赁合同提前终止，原告应双倍返还该保证金。本院认为，原、被告所签订的租赁合同，内容非常详备，系由原告制订的格式合同，按合同法第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该合同中，已规定了违约金的情况下，再没收被告缴纳的履约保证金显然不当，应属无效条款。故该履约保证金应抵顶被告所欠原告的租金。2016年10月至2016年12月被告拖欠原告的租金为：月租金9463.5元*3个月=28390.5元。被告所交履约保证金为25236元，被告所欠原告租金实为：28390.5元-25236元=3154.5元。
关于延迟履行违约金。原、被告所签租赁合同约定，如被告拖欠租金，每延迟一日，应向原告缴纳欠费数额千分之一的延迟履行违约金，欠费数额达30天，原告有权解除租赁合同。还约定以每个自然季度为交租期，每个交租期期满10天前缴纳下一租期的全部租金。则延迟履行违约金的计算方式应为：以3154.5元为计算基数，按日千分之一的利率，自2016年9月21日计算至租金实际付清之日止。
关于房屋占用费，双方租赁合同约定，租赁期限届满之日或终止后7天内，乙方应当将房屋交还甲方，该期限为该房屋的交还期；在交还期内，乙方仍应按届时所在租约年的标准交纳占用费和租赁费。在交还期满乙方未将符合合同约定要求的房屋交还甲方的，在交还期满后的次日起，乙方应按合同终止时租金标准的200%向甲方支付占用费，并按合同终止时该房屋物业费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费，直至乙方交还房屋为止；在乙方向甲方交还房屋时，双方应签订房屋交还确认书，在双方签订房屋交还确认书后，或虽未签订房屋交还确认书，但乙方已经实际撤离该房屋后，乙方在该房屋内遗留的任何物品，均视为乙方已放弃所有权，甲方有权自行予以处置。双方还约定，以乙方欠付租金、物业费的情况下，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出去。本院认为，从以上合同中约定的关于占用费的条款来看，原告规定的占用费偏高，且合同中约定房屋交还期满后原告可自行处置房屋内物品，原告不去处置，被告在欠租金的情况下不经原告批准又不能取走租赁房屋的物品，导致了占用费的扩大。按合同法第四十条的规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，及第一百一十九条的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得应扩大的损失要求赔偿”，故对于原告主张的交还期满后占用费本院不予支持，本院仅支持合同终止后交还期内的占用费，即2017年1月1日至2017年1月31日的占用费，数额为：33元*420.6平/30天*31天=14342.46元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：
一、济南泉城宝贝教育咨询有限公司于本判决生效之日起10日内支付章丘立天唐人置业有限公司租金3154.5元。
二、济南泉城宝贝教育咨询有限公司于本判决生效之日起10日内支付章丘立天唐人置业有限公司延迟履行违约金（以3154.5元为计算基数，按日千分之一的利率，自2016年9月21日计算至租金实际付清之日止)。
三、济南泉城宝贝教育咨询有限公司于本判决生效之日起10日内支付章丘立天唐人置业有限公司占用费14342.46元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5029元，减半收取2515元，由章丘立天唐人置业有限公司负担1200元，济南泉城宝贝教育咨询有限公司负担1315元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 刘焕敏
二〇一八年一月二十五日
书记员 穆象雪