山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终8348号
上诉人（原审原告）：朱炳祥，男，1962年10月18日出生，汉族，住江苏省海门市。
委托诉讼代理人:白文刚，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张又尹，山东齐鲁律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：济南市天桥区洪庭宾馆，住所地济南市。
经营者:陈冬，男，1970年12月24日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审被告）：陈冬，男，1970年12月24日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审被告）：王昌山，男，1962年3月30日出生，汉族，住济南市，现住济南市明湖北路*号大明翠庭*号楼*单元***号。
委托诉讼代理人：纪术海，山东舜天律师事务所律师。
上诉人朱炳祥因与被上诉人济南市天桥区洪庭宾馆（以下简称洪庭宾馆）、陈冬、王昌山返还原物纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初4040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱炳祥上诉请求：1、请求撤销一审民事判决，依法改判支持朱炳祥的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由陈冬、王昌山承担。事实与理由：一、一审法院认定朱炳祥对王昌山将部分共有房屋进行出租的情况不知情与常理不符，属于事实认定错误。朱炳祥家住江苏省海门市，一直生活在江苏，2016年6月因工作原因出差到济南时才发现涉案房屋被他人占用，通过向济南市天桥区市场监督管理局查询得知陈冬自2014年6月起自王昌山处租赁涉案房屋用于经营，且其占用房屋的行为持续至今。朱炳祥起诉要求返还房屋并支付占有使用费，符合《物权法》、《民事诉讼法》等相关法律的规定。无论朱炳祥何时得知其物权遭受侵害，只要该侵害行为一直持续，朱炳祥作为该不动产物权的权利人即有权随时主张自己的权利。二、一审法院认定朱炳祥没有证据证实涉案租赁合同存在恶意串通损害朱炳祥利益的情况，认定涉案租赁合同合法有效，不属于无权占有他人财产的情况，属于事实认定不清，适用法律错误。2009年12月28日，朱炳祥与王昌山、案外人温迎军签订了《合作购房协议书》，根据该协议书的约定，涉案房屋由三人根据各自的出资份额按份共有，其中朱炳祥出资400万，占71.4%的份额，王昌山出资90万，占16.1%的份额，各方并未对涉案房屋区分所有权。根据朱炳祥向济南市天桥区市场监督管理局调取的工商内档显示，陈冬在注册成立洪庭宾馆时，向工商行政部门提交的《房屋租赁合同》的出租人为案外人牟静，并非其庭审中主张的王昌山。一审庭审结束六个月后，王昌山又提交了其与案外人牟静签订的《房屋租赁合同》，欲证实涉案房屋是由其出租给案外人牟静，后案外人又将涉案房屋转租给陈冬，但该租赁合同亦未得到朱炳祥的追认，依法应当认定为无效合同，在租赁合同无效的前提下，转租合同当然无效。洪庭宾馆、陈冬、王昌山刻意欺瞒的行为有违《民事诉讼法》的诚实信用原则，也进一步印证了其对于涉案房屋之上存在的按份共有及违法出租、转租关系是明知的。即使王昌山依据《合作购房协议书》作为房屋的按份共有人，在未经占三分之二以上的按份共有人同意的前提下，也无权擅自将房屋对外出租。陈冬在明知王昌山无权擅自将涉案房屋对外出租、案外人牟静无权转租的前提下，仍然租赁涉案房屋用于经营，违反了《合同法》第六条的规定，且陈冬与案外人牟静所签订的《房屋租赁合同》属于无权处分人订立的合同，在朱炳祥未追认其合同效力的前提下，该合同无效。三、一审法院适用简易程序审理本案，属于严重的程序违法。2017年8月3日，朱炳祥向一审法院提交了《鉴定申请书》，申请对洪庭宾馆所占用的涉案房屋自2014年6月17日至今的房屋租金市场价值进行鉴定，但一审法院未就该问题进行法庭调查，也未向朱炳祥做出合理说明，直接导致了朱炳祥的损失数额无法计算。本案中，各方当事人对于本案事实各执一词，对于各自的权利义务关系难以明确，对于涉案房屋的处分权、租赁合同的合法性均存在较大争议，依法不应当适用简易程序，且本案一审历时14个月，远远超过《民事诉讼法》第一百六十一条对于简易程序审限的规定。综上,洪庭宾馆、陈冬在明知王昌山无权擅自出租、案外人牟静无权转租涉案房屋的前提下，仍然根据与案外人牟静之间签订的《房屋租赁合同》占用涉案房屋，于法无据，因其所占用的部分包含了一楼门头及楼梯间、电梯间，直接导致涉案房屋三层以上部分无法使用，给朱炳祥造成了巨大的经济损失。同时，朱炳祥要求王昌山在已收取的租金范围内向朱炳祥承担付款责任，与本案的其他诉讼请求是基于同一事实产生的，应当一并处理。
洪庭宾馆、陈冬辩称，本案与我方没有关系，我方正常租赁房屋进行经营，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王昌山辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。（一）本案涉案房屋系按份共有财产，各共有人对共有房屋享有所有权，对共有房屋享有管理的权利与义务。出租部分共有房屋，朱炳祥不但知情，而且担心自己再次承担因房屋瑕疵造成的赔偿责任，并明确告知王昌山出租自己部分份额内房屋，可能产生的赔偿责任与其无关。1、本案案由是返还原物纠纷，陈冬依据租赁合同占有使用房屋经营洪庭宾馆，属于合法占有，不存在合同无效的情形，故朱炳祥无权要求占有人陈冬和洪庭宾馆返还原物。根据《物权法》，作为房屋共有人对共有房屋均有管理的权利与义务，房屋所有权人为了共有房屋的利益，对外进行出租，合法有效。至于出租后产生的收益如何分配，属于另一个法律关系，朱炳祥既要求非法占有的情况下返还房屋，又要求在合法占有的情况下分配租金，自相矛盾，没有法律依据。2、朱炳祥声称一直生活在江苏与事实不符。朱炳祥同王昌山同住在明湖北路湖畔苑小区，并在小区内有4套房产，用于生活和办公，王昌山也多次到朱炳祥的办公室商谈房屋事宜，一审法院（2013）天民园初字第11号民事判决书也明确了朱炳祥的家庭住址是湖畔苑小区。3、王昌山出租的是2013年10月拍卖成交的自己享有全部产权的房屋，只占用了涉案共有房屋的极少部分，主要是上下楼梯，完全在自己的份额内，再说，楼梯本来也属于公共部分，任何共有人均有权使用。（二）一审法院认定租赁合同合法有效，不属于无权占有他人财产的情况，事实认定清楚，适用法律正确。1、朱炳祥在上诉书中也明确了涉案房屋各方并没有区分所有权，根据《物权法》，各共有人均享有共有房屋的所有权，在对外关系上，第三人没有义务知道所有权人内部的分配问题，只要是房屋所有权人，对外签订的房屋租赁合同均应合法有效，除非恶意串通，损害第三人的利益的情况下，可能存在合同无效的情形。本案中王昌山作为涉案房屋的所有权人与牟静签订的租赁合同当然合法有效，其转租行为也是相互认可的，故当然合法有效。2、朱炳祥引用《合同法》第51条的规定，无权处分他人财产的合同无效，与本案中王昌山对房屋进行出租收益不是一个法律关系，王昌山作为共有房屋的所有权人有权对外出租，更没有处分他人财产。3、2009年12月28日三方签订的《合作购房协议书》，并没有约定占有、收益、处分按照份额比例大的一方意见决定。故王昌山对共有房屋进行出租收益的行为不违反三方《合作购房协议》的约定，应合法有效。另外，根据《合作购房协议》第8条，朱炳祥不能因为自己份额较大，就能决定对整个共有房屋进行闲置，这将会严重损害份额小的所有权人的利益。二、一审法院适用法律正确，程序合法。1、在本案没有确定是合法占有还是非法占有的情况下，在没有核实租赁合同是否有效等情况下直接申请法院进行确认房屋租赁市场的价值，没有任何的法律依据和实际意义。2、本案一审适用简易程序合法，本案是返还原物纠纷，只需要确定是否是非法占有还是合法占有即可。3、本案历时14个月是因为本案存在着法定事由，经历了管辖权异议程序、公告程序、和解程序等均符合法律规定，各项程序合法有效。
朱炳祥向一审法院起诉请求：1、判令洪庭宾馆、陈冬向朱炳祥支付房屋占有使用费838040元（暂计算至2016年6月，最终以鉴定的市场价格为准），并继续计算至实际腾交房屋之日；2、判令洪庭宾馆、陈冬立即腾出济南市辅楼一层及二层；3、判令王昌山在已收取的租金范围内向朱炳祥承担付款责任；4、诉讼费用由洪庭宾馆、陈冬、王昌山承担。
一审法院认定事实：2009年12月28日，朱炳祥、王昌山、温迎军签订了《合作购房协议书》，约定：三方合作购买济南市六层楼房产，朱炳祥出资400万元、王昌山出资90万元、温迎军出资70万元；上述房产总价款为房产价款，包括购房过程中所产生的费用，不含房产购买后必要的维修整治费用，以及水电开通费用，以及房产证、土地证过户费用，该类费用经各方协商通过后按份额分担；房产的用途由各方协商通过后，按协商结果使用，租赁或其他，房产所产生收益，待扣除相关运营费用后，由各方按份额享有；房屋购买后，相关使用、办证、维护等事宜，经各方协商通过后实施，如各方意见不统一，则由各方根据所享份额表决，表决结果按所占份额比例大的一方意见决定；购房各方应本着平等友好的态度进行协商，份额大的一方不得侵害份额小的一方的合法权益；购买方共同委托朱炳祥办理购买房产事宜；合同还约定了其他权利义务。
2010年3月23日，朱炳祥(受让方)和齐鲁银行股份有限公司（转让方）签订《资产转让协议》一份，主要约定：转让方将享有所有权的位于天桥区天成路62号，天鹏大酒店辅楼一楼南328.14平方米、二楼364平方米、六楼30.86平方米房产，房产证号：济房权天字第0245**号；位于济南市，天鹏大酒店辅楼三楼364平方米、四楼364平方米、五楼364平方米、六楼108平方米，房产证号：济房权证天字第0222**号房产有偿转让给受让方；转让价格为5606600元，付款方式为一次性付款；合同还约定了其他权利义务。该协议签订后，朱炳祥于2009年12月18日付款60万元，于2010年3月26日付款5006600元；后齐鲁银行股份有限公司将房产交付给朱炳祥使用。
后王昌山于2013年10月将其单独拥有相关权益的天成路62号主楼二楼连同涉案共有房产的一层、二层部分面积出租给案外人牟静，用于陈冬经营洪庭宾馆，租赁期限自2014年5月1日至2029年5月1日。合同签订后，王昌山将房屋交付陈冬经营洪庭宾馆使用，并按合同约定定期收取租金。现朱炳祥以王昌山无权处分、出租共有房屋未征得其同意从而导致合同无效为由，诉至法院。
一审法院认为，本案系返还原物纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中，王昌山将其单独拥有相关权益的天成路62号主楼二楼连同涉案辅楼一、二层部分房产进行出租，陈冬依据该租赁合同占有使用房屋经营洪庭宾馆；该合同于2013年即已签订，朱炳祥在诉状中也自认王昌山于2014年6月将部分共有房屋进行出租，其至2016年7月才诉至法院并诉称其不知情，与常理不符；且在长达两年的时间里，朱炳祥未提交证据证实其曾就涉案合同的效力主张过权利，其也没有证据证实涉案租赁合同存在恶意串通损害其利益的情形；综上，一审认为涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及法规的强制性规定，合法有效，陈冬和洪庭宾馆依据合同占有使用房屋并按期支付租金，并不属于法律规定的无权占有他人财产的情形，故朱炳祥要求陈冬和洪庭宾馆腾出涉案辅楼一、二层部分房屋，于法无据，不予支持。王昌山认可陈冬所经营的洪庭宾馆依据租赁合同约定向其正常支付租金，故朱炳祥要求洪庭宾馆、陈冬向其支付房屋占有使用费，亦于法无据，不予支持。朱炳祥要求王昌山在其收取的租金范围内向其承担付款责任，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定判决：驳回朱炳祥的诉讼请求。案件受理费12280元，减半收取6140元，由朱炳祥负担。
二审中，朱炳祥提交洪庭宾馆占用本案房屋使用状况的一组照片，主张洪庭宾馆使用涉案房屋的一楼门头房、一楼至二楼的楼道以及把三楼的楼道给封掉使用的情况。王昌山认为，照片为打印件，使用情况显示不出来，不能证明陈冬非法占有。洪庭宾馆、陈冬对该证据认可。王昌山提交朱炳祥的房屋权属状况信息，证明其在济南市明湖北路湖畔苑小区拥有四套房产用以生活和办公。朱炳祥认可其为产权人，但称工作和生活不在济南。
对于以上证据，本院认为，朱炳祥提交的照片为打印件，王昌山不认可；王昌山提交的房产权属信息与本案无关联性，本院均不予采信。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案中，朱炳祥的诉讼理由为，王昌山未经其同意，将其享有共有权的房屋出租给陈冬，该租赁合同无效，陈冬属于非法占有。根据本案事实，王昌山所出租房屋中部分为其与朱炳祥、温迎军三人共有的房屋，王昌山虽未提交该出租行为经朱炳祥同意的书面证据，但朱炳祥以此为由主张租赁合同无效，缺乏法律依据。同时，朱炳祥也未提交证据证实王昌山与牟静、陈冬存在恶意串通损害其利益的情形。因此，朱炳祥主张陈冬非法占有涉案房屋并应予返还，依据不足，不应支持。陈冬依据其租赁合同支付租金，朱炳祥就其共有房屋的租金收益可依据各共有人之间的约定向其他共有人主张分配，其要求陈冬向其支付房屋占有使用费，亦无法律依据，本院不予支持。
综上所述，朱炳祥的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12280元，由朱炳祥负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 武绍山
审判员 王立强
二〇一七年十二月十八日
书记员 曹 鸿