福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）仓民初字第3341号
原告（反诉被告）董霞，女，1986年2月26日出生，汉族，住福建省长乐市。
委托代理人刘付成、杨斌，福建元一律师事务所律师。
被告（反诉原告）福建春伦茶业集团有限公司，住所地福州市仓山区。
法定代表人傅天龙，董事长。
委托代理人兰永华、方苗，福建亚太天正律师事务所律师。
原告（反诉被告）董霞与被告（反诉原告）福建春伦茶业集团有限公司（以下简称春伦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘付成及被告委托代理人兰永华、方苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董霞诉称：2011年被告以仓山区政府在朝阳路“临江新天地”开发茉莉花茶一条街为由，面向社会公开招商引资，并承诺会提供良好服务，协助办理相关营业手续，保证商户按期正常营业。原告获知招商信息后，本着对政府对企业的信任，积极响应号召，迅速筹集资金，于2011年9月14日与被告签订了《商铺租赁合同》，并及时缴纳了相关费用。被告在招商引资时承诺的各项配套措施根本无法兑现，原告在商铺装修完毕后根本无法申请营业执照，无法正常经营。在此期间，被告、福州茉莉花茶业市场管理有限公司等多家公司通过《通知》、《关于促进南台岛茶城发展的通知》、《郑重声明》、《通告》、《声明》等方式均宣称其对该茶城享有包括收取租金、市场管理费、卫生费在内的相关费用的权利，甚至私刻公章，致使公安机关介入调查。也正是因为前述事实，原告等商户出于自我保护、减少损失的目的，经全体商户协商一致，决定暂时停止缴纳相关费用，待被告公司内部事宜解决清楚，且兑现招商引资承诺，让全体商户正常营业后再继续缴纳。两年时间过去了，原告等商户等来的不是被告妥善解决上述问题，而是福州仓山国有资产运营有限公司发布的收回商铺、解除合同的《公告》。两年期间原告等商户不得不将原本用作经营的“商铺”当做“仓库”使用，更造成了包括装修费、营业费、租金等在内的巨额经济损失，现还要面临承租商铺被收回、合同被解除的局面，无奈之下，原告等商户只得诉诸法律，维护自身的合法权益。现诉至法院请求判令：1.解除原被告双方于2011年9月25日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：105）；2.被告支付违约金20000元，返还押金20000元；3.被告赔偿原告营业损失、装修损失、租金损失等共计96644元；4.被告向原告支付律师代理费1500元；5.被告承担本案全部诉讼费用。
被告春伦公司辩称：1.因原告存在拒不缴纳租金、管理费等严重违约行为，被告同意解除双方于2011年9月14日签订的《商铺租赁合同》；2.原告请求被告支付违约金、返还押金以及赔偿相关损失没有事实及法律依据；3.被告拥有合法的商铺使用权及转租权，签订《商铺租赁合同》的主体是原被告双方，对于福州茉莉花茶市场管理有限公司发出的相关《通知》、《郑重声明》、《通告》与被告无关。原被告双方签订合同后，被告就将商铺交付原告使用至今，且原告也未与福州茉莉花茶市场管理有限公司签订书面合同，也未向其缴纳相关费用，原告主张存在损失没有依据。另外，原告无法办理营业执照并非被告所致，营业执照能否办理取决于工商部门，另外双方在签订的《商铺租赁合同》中也未约定被告负有协助办理相关营业执照的义务，被告在履行合同过程中未存在违约行为。因此，原告诉请有关费用没有事实及法律依据。
反诉原告春伦公司诉称：2011年9月14日，反诉原告与反诉被告签订了《商铺租赁合同》，约定反诉原告将坐落于福州市仓山区“临江新天地”小区兴嘉苑第4号楼第一层和第二层第03号商铺出租给反诉被告；商铺面积94.76平方米；租赁期限为五年，即自2011年10月1日起至2016年9月30日止。反诉原告向反诉被告收取市场管理费和租金：第一年，自2011年10月1日起至2012年3月31日反诉原告免收市场管理费和租金，自2012年4月1日至2012年9月30日反诉原告向反诉被告收取市场管理费和租金为3838元／月（其中市场管理费为每月948元，租金为每月2890元）；第二年，即自2012年10月1日起至2013年9月30日止，反诉原告向反诉被告收取市场管理费和租金合计4145元／月（其中市场管理费为每月1024元，租金为每月3121元）；第三年，即自2013年10月1日起至2014年9月30日止，反诉原告向反诉被告收取市场管理费和租金合计4477元／月（其中市场管理费为每月1106元，租金为每月3371元）……。市场管理费和租金每3个月结算一次，先付费后使用。在签订合同时反诉被告应向反诉原告支付第一期（3个月）的市场管理费和租金合计11514元；第二期费用反诉被告应在该期（3个月）首月5天内（即2012年7月6日之前）一次性付清，以此类推。反诉被告应当于合同签订之日，向反诉原告支付租赁保证金20000元。反诉被告应每月向反诉原告支付卫生费和保安费等为2.5元／平方米，合计每月237元。反诉被告有下列情形之一时，反诉原告有权解除合同：1、擅自改变租赁商铺的用途；2、擅自转让租赁商铺或利用商铺从事非法经营活动；3、逾期30日交纳市场管理费或租金者；4、反诉被告严重违反市场管理制度且不听规劝者。反诉被告未按合同约定交付租金等有关费用，应当按未付租金等的金额为基数，按日万分之八向反诉原告支付违约金；如果逾期30日未支付市场管理费或租金，反诉原告有权单方解除合同，反诉被告已支付的租赁保证金不予返还；反诉被告应当无条件腾出房屋，并赔偿因此给反诉原告造成的其他损失。在合同履行期间，若发生争议的，则由双方协商解决，协商不成的，则任何一方均有权向租赁商铺所在地人民法院提起诉讼，败诉一方应承担胜诉方包括律师费在内的必要费用。
该合同签订后，反诉原告即向反诉被告交付了坐落于福州市仓山区“临江新天地”小区兴嘉苑第4号楼第一层和第二层第03号商铺。但反诉被告严重违约，拖欠反诉原告市场管理费、租金和卫生费等，至今合计拖欠54480元［其中市场管理费12288元（自2012年10月1日暂计算到2013年9月30日）、租金37452元（自2012年10月1日暂计算到2013年9月30日）、卫生费和保安费4740元（自2011年12月14日暂计算到2013年8月13日）］。根据合同约定，反诉被告逾期30日以上未按合同约定支付市场管理费和租金等，反诉原告有权单方解除合同，反诉被告已支付的保证金20000元不予返还，并有权以反诉被告欠款金额为基数，按日万分之八另行要求反诉被告支付违约金（其中自2012年10月6日起至2013年8月16日止，以所欠租金等费用54480元为基数，按日万分之八计算的违约金为13685元；自2013年8月17日起的违约金以所欠租金等费用54480元为基数，按日万分之八计算至反诉被告实际还清所欠租金等费用之日止）。反诉原告多次向反诉被告催讨以上款项，反诉被告均拒绝履行。现反诉原告诉请判令：1.解除反诉原告与反诉被告于2011年9月14日签订的《商铺租赁合同》；2.反诉被告向反诉原告支付市场管理费、租金和卫生费和保安费54480元（其中市场管理费12288元、租金37452元、卫生费和保安费4740元）；3.反诉被告所支付的租赁保证金20000元归反诉原告所有；4.反诉被告向反诉原告赔偿违约金13685元；5.反诉被告向反诉原告赔偿律师代理费2000元；6.反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告董霞辩称：1.反诉原告无权提出解除租赁合同。2.反诉被告董霞不存在违约行为，对于支付租金享有抗辩权，反诉原告的诉请无事实依据。
诉讼过程中，原告（反诉被告）向本院提交如下证据∶
A1.私营企业登记基本情况表，证明被告主体资格；
A2.商铺租赁合同，证明原、被告的租赁关系；
A3.通知、关于促进南台岛茶城发展的通知、郑重声明、通告、声明，证明因被告存在无法兑现招商引资时向原告的承诺，以及多头管理、管理混乱等致使原告无法正常经营等违约事实；
A4.收据、发票，证明被告的违约行为造成原告的经济损失；
A5.发票，证明原告支付律师代理费1500元。
被告（反诉原告）质证意见：A1、A2、A5无异议；A3通知无异议，可以证明被告有向原告催讨租金等费用，原告拒绝履行，存在违约行为。关于促进南台岛茶城发展的通知、郑重声明、通告是福州茉莉花茶市场管理有限公司发布的，真实性无法认定，与本案无关联性，无法证明被告存在多头管理等问题。声明是被告向原告出具的，可以证明诉争商铺是被告合法取得的，且已向原告明确福州茉莉花茶市场管理有限公司是非法设立的；A4真实性无异议，但无法证明待证事实。
被告（反诉原告）向本院提交如下证据：
B1.被告与福州仓山国有资产营运有限公司签订的商铺租赁合同，证明被告拥有诉争商铺等房屋的合法使用权；
B2.原、被告签订的商铺租赁合同，证明原、被告的租赁关系；
B3.民事委托代理合同、律师费代理发票，证明被告支付的律师代理费。
原告（反诉被告）质证意见：B1真实性无异议，被告未能提供产权证明，亦未尽到合同相关义务，存在违约行为；B2、B3无异议。
对当事人提交的上述证据，本院分析认证如下∶
原、被告双方对对方提交的证据来源的合法性和形式的真实性均无异议，证据内容与本案具有关联性，可以作为定案依据，本院予以确认。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实∶
2011年9月14日，原、被告签订《商铺租赁合同》。合同约定：被告将坐落于福州市仓山区“临江新天地”小区兴嘉苑第4号楼第一层和第二层第03号商铺出租给原告；商铺面积94.76平方米；租赁期限为五年，即自2011年10月1日起至2016年9月30日止。被告收取市场管理费和租金：第一年自2011年10月1日起至2012年3月31日止免收市场管理费和租金，自2012年4月1日至2012年9月30日收取市场管理费和租金为3838元／月（其中市场管理费为每月948元，租金为每月2890元）；第二年自2012年10月1日起至2013年9月30日收取市场管理费和租金合计4145元／月（其中市场管理费为每月1024元，租金为每月3121元）；第三年自2013年10月1日起至2014年9月30日收取市场管理费和租金合计4477元／月（其中市场管理费为每月1106元，租金为每月3371元）……。市场管理费和租金每3个月结算一次，先付费后使用。在签订合同时原告应向被告支付第一期（3个月）的市场管理费和租金合计11514元；第二期费用原告应在该期（3个月）首月5天内（即2012年7月6日之前）一次性付清，以此类推。原告应当于合同签订之日，向被告支付租赁保证金20000元。每月原告应向被告支付卫生费和保安费等2.5元／平方米，合计每月237元。装修垃圾清运费每平方米4元，合计379元；原告在接收租赁商铺前应当向被告支付装修保证金3000元，该保证金在租赁商铺装修完工并经被告验收后无息返还。原告可以根据经营需要对租赁商铺内部重新进行装修改造，具体装修改造的方案应向被告报备，装修改造不得影响租赁商铺建筑结构、消防安全，以及给排水、供电、通讯的正常使用。原告有下列情形之一时，被告有权解除合同：1、擅自改变租赁商铺的用途；2、擅自转让租赁商铺或利用商铺从事非法经营活动；3、逾期30日交纳市场管理费或租金者；4、原告严重违反市场管理制度且不听规劝者。原告未按合同约定交付租金等有关费用，应当按未付租金等的金额为基数，按日万分之八向被告支付违约金；如果逾期30日未支付市场管理费或租金，被告有权单方解除合同，原告已支付的房屋保证金不予返还；原告应当无条件腾出房屋，并赔偿因此给被告造成的其他损失。在合同履行期间，若发生争议的，则由双方协商解决，协商不成的，则任何一方均有权向租赁商铺所在地人民法院提起诉讼，败诉一方应承担胜诉方包括律师费在内的必要费用。
合同签订后，被告即向原告交付了福州市仓山区“临江新天地”小区兴嘉苑第4号楼第一层和第二层第03号商铺。原告向被告交纳至2012年9月30日止的租金和市场管理费、租赁保证金20000元、三个月的卫生费和保安费711元。
另查明：（1）2011年1月31日，被告与福州仓山国有资产营运有限公司签订《商铺租赁合同》，约定被告承租位于福州市仓山区“临江新天地”小区商铺，用于开发福州茉莉花茶市场，租赁期限为十八年，自2011年2月1日起至2029年1月31日止。（2）被告与福州茉莉花茶市场管理有限公司均系开发福州茉莉花市场相互关联的单位。（3）被告于2011年9月30日出具《声明》、福州茉莉花茶市场管理有限公司于2011年10月4日出具《关于促进南台岛茶城发展的通知》，均主张享有福州市仓山区“临江新天地”小区商铺的承租权和转租权。
本院认为，原、被告于2011年9月14日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原告按合同约定支付第一期的租金、市场管理费、租赁保证金、装修保证金、装修垃圾清运费、卫生费和保安费并进场经营。之后，被告与福州茉莉花茶市场管理有限公司因开发福州茉莉花茶市场发生纠纷，两公司先后于2011年9月30日和2011年10月4日向商铺承租人出具《声明》和《关于促进南台岛茶城发展的通知》，均主张享有福州市仓山区“临江新天地”小区商铺的承租权和转租权，但其告知行为并没有影响原告对承租商铺的占有和使用。原告拒交租金、市场管理费等费用的行为缺乏合法性。租赁的商铺从交付之日起一直由原告占用，原告应按合同约定向被告支付占用租赁场地的租金、市场管理费及卫生费和保安费。
本案《商铺租赁合同》并未对有关招商引资、市场管理等方面的双方权利义务进行约定，亦无证据证明存在因合同的原因导致原告无法办理营业执照，且被告与福州茉莉花茶市场管理有限公司的承租权和转租权发生的争议，也没有妨碍原告对诉争商铺的正常占有和使用。原告以被告未尽到其在招商引资时的承诺、存在多头管理、妨碍原告正常经营为由，起诉要求解除合同缺乏合同及法律依据。原告自交付首期的租金、市场管理费等费用后，一直占有和使用商铺，之后原告从2012年10月1日起没有按合同约定交付相关费用，构成合同违约。依据合同约定，现被告反诉主张解除合同，本院予以准许。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案合同解除后，原告占有的商铺应当返还被告，占有期间拖欠的租金、市场管理费及卫生费和保安费等应当结算，原告已支付的租赁保证金依约不予返还。
本案合同约定如果逾期30日未支付市场管理费或租金，被告有权单方解除合同，原告已支付的租赁保证金不予返还。被告单方解除合同的罚则即原告已支付的租赁保证金不予返还，现被告已按合同约定主张保证金不予返还，再要求原告按未付租金等的金额为基数的日万分之八支付违约金，本院不予支持。原告诉请要求被告支付违约金及营业损失、装修损失、租金损失，缺乏依据，本院不予支持。
双方合同约定若发生争议的，由双方协商解决，协商不成的，任何一方均有权向租赁商铺所在地人民法院提起诉讼，败诉一方应承担胜诉方包括律师费在内的必要费用。但本案发生的诉讼，原、被告双方诉请各有胜负，故对双方要求对方支付律师费的诉请，本院均不予支持。依照《》第、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、三款之规定，判决如下：
一、解除原告董霞与被告福建春伦茶业集团有限公司于2011年9月14日签订的《商铺租赁合同》；
二、反诉被告董霞于本判决生效之日起三十日内将福州市仓山区“临江新天地”小区兴嘉苑第4号楼第一层和第二层第03号商铺腾空并交还反诉原告福建春伦茶业集团有限公司；
三、反诉被告董霞于本判决生效后十日内向反诉原告福建春伦茶业集团有限公司支付2012年10月1日至2013年9月30日租金37452元、2012年10月1日至2013年9月30日市场管理费12288元及2011年12月14日至2013年9月30日卫生费和保安费4977元；并按租金3371元／月、市场管理费1106元／月、卫生费和保安费237元／月的标准，支付从2013年10月1日起至搬离诉争租赁商铺期间的租金、市场管理费、卫生费和保安费；
四、原告董霞支付给被告福建春伦茶业集团有限公司的租赁保证金20000元不予返还；
五、驳回原告董霞的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告福建春伦茶业集团有限公司的其他反诉请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3060元，由原告董霞负担3010元，被告福建春伦茶业集团有限公司负担50元；反诉费1030元，由反诉原告福建春伦茶业集团有限公司负担215元，反诉被告董霞负担815元。被告福建春伦茶业集团有限公司和反诉被告董霞应负担的部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 林 珲
代理审判员 陈家挺
人民陪审员 朱擎屹
二〇一四年九月十日
书 记 员 王 群
附注一∶本判决书引用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条、当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条、同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零九条、当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条第一、三款、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
附注二∶执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。