黑龙江省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）黑执异110号
案外人：苏海洋，男，汉族，1982年6月1日出生，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。
申请执行人：中国交通银行股份有限公司黑龙江省分行，住所地哈尔滨市道里区友谊路428号。
代表人：陈忠，该分行行长。
被执行人：哈尔滨龙商投资集团股份有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨经开区南岗集中区长江路157号欧倍德中心4层1号。
法定代表人：朱丽芝，该公司董事长。
被执行人：中建投（北京）矿业有限公司，住所地北京市石景山区阜石路166号1号楼2层2057室。
法定代表人：朱丽芝，该公司董事长。
被执行人：中荣建投控股集团有限公司，住所地北京市石景山区阜石路166号1号楼2层2059室。
法定代表人：张巍，该公司董事长。
被执行人：黑龙江荣邦置地有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市呼兰区利民开发区远东大街东侧。
法定代表人：孙巍，该公司董事长。
被执行人：朱丽芝，女，1962年3月6日出生，汉族，哈尔滨龙商投资集团股份有限公司及中建投（北京）矿业有限公司总经理，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
被执行人：张晓平，男，1963年8月14日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
被执行人：朱庆峰，男，1973年9月23日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
被执行人：韩茹昕，女，1977年9月13日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
被执行人：薛李，男，1978年3月26日出生，汉族，住黑龙江省伊春市伊春区。
被执行人：张唯，女，1978年10月10日出生，汉族，住黑龙江省伊春市伊春区。
本院在执行中国交通银行股份有限公司黑龙江省分行（下称黑龙江交行）与哈尔滨龙商投资集团股份有限公司（下称龙商公司）、中建投（北京）矿业有限公司（下称中建投公司）、中荣建投控股集团有限公司（下称中荣公司）、黑龙江荣邦置地有限公司（下称荣邦公司）、朱丽芝、张晓平、朱庆峰、韩茹昕、薛李、张唯金融借款合同纠纷一案中，案外人苏海洋对本院查封荣邦公司开发建设的位于哈尔滨市呼兰区利民开发区远东大街“浦江国际”小区一期房产提出书面执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人苏海洋称，2012年11月18日，其与荣邦公司签订了“浦江国际”小区一期A8-3-203室房屋《商品房买卖合同》，同日，其交付了首付款67,649.00元,中国建设银行黑龙江省分行为其办理余款按揭贷款。荣邦公司为其出具了定金收据。2013年4月8日，办理了入住手续，2016年4月27日，荣邦公司为其更换了销售不动产发票，其合法购买了案涉房产。请求撤销本院（2014）黑高法执保字第9号执行裁定书，停止对案涉房屋的执行行为。
申请执行人黑龙江交行称，荣邦公司是本案被执行人，该行根据生效的民事判决书向本院申请查封该公司房产符合法律规定。2014年8月5日，本院在哈尔滨市呼兰区房地产管理局查询时，查封房产由荣邦公司开发建设，房屋状态显示为在售，表明案涉房产均未出售。本院查封时，案外人未办理相关权属登记，未发生物权变动。案外人应要求荣邦公司承担违约赔偿责任。请求本院依法进行裁决，保护该行合法权益。
被执行人荣邦公司称，案外人提交的“浦江国际”小区执行异议名单中载明的信息基本属实。该公司不存在出售查封房产的行为，2014年2月20日，该公司与黑龙江恒源市政建筑工程有限公司签订的《浦江国际建设工程施工合同》约定，“浦江国际”项目工程款（按工程竣工决算的金额为准）的50%以建成后的“浦江国际”一期现房支付，签订合同时即确定房源和价格，合同签订后施工单位可以对所确定的房源进行销售，但最终手续的办理以施工单位能否完成该房产对应的工程款产值为准。该公司根据施工单位出具的申请，为相应的购房者办理购房手续，包括签署购房合同、代为收款并出具收据等。签订的包含以房抵工程款内容的《施工合同》生效时间远远早于本院查封之前。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第一条的规定，建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，因此，本院不应查封抵账房。不属于抵账房的96套房屋均为业主于本院查封之前购买，属于案外人所有。
本院经审理查明，黑龙江交行诉龙商公司、中建投公司、中荣公司、荣邦公司、朱丽芝、张晓平、朱庆峰、韩茹昕、薛李、张唯金融借款合同纠纷一案，2014年7月31日，本院根据申请人黑龙江交行诉讼保全申请，作出（2014）黑高法执保字第9号执行裁定书，查封荣邦公司开发建设位于黑龙江省哈尔滨市呼兰区利民开发区萧红大街西、中山路北侧“浦江国际”小区84617平方米国有土地使用权和该小区515套房产（详见查封清单）。同年8月5日，本院向房屋、土地登记机关送达了该裁定书和协助执行通知书。2016年7月19日，本院作出（2016）黑执25号执行裁定书，对上述房地产进行续行查封（查封期限自2016年8月5日至2019年8月4日止）。
2015年4月17日，本院作出（2014）黑高商初字第19号民事判决书，判决:一、龙商公司于判决生效后十日内偿还黑龙江交行借款本金49,999,630.00元及利息。二、中建投公司、中荣公司、荣邦公司、朱丽芝、张晓平、朱庆峰、韩茹昕、薛李、张唯对上述债务承担连带清偿责任。中荣公司不服该判决,向最高人民法院提出上诉,2015年12月9日,最高人民法院作出（2015）民二终字第338号民事判决书，驳回上诉、维持原判。
另查明，荣邦公司经建设主管机关批准，取得了“浦江国际”小区一期商品房预售许可证。2012年11月18日，案外人苏海洋与荣邦公司签订“浦江国际”小区一期A8-3-203室《商品房买卖合同》，合同约定价款为222,649.00元。同日，案外人苏海洋交付了首付款67,649.00元，剩余房款由中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行为其提供贷款。2013年4月8日，荣邦公司向案外人苏海洋交付了房屋，案外人苏海洋缴纳了水、电、供暖、燃气等费用。
又查明，2014年3月11日，荣邦公司与中国建设银行股份有限公司哈尔滨住房支行签订的借款抵押合同，合同约定荣邦公司以“浦江国际”小区84617平方米国有土地使用权和“浦江国际”小区一期494套房产提供抵押担保（详见抵押房产清单），并办理了抵押登记。同年11月19日，“浦江国际”小区696套房产，办理了抵押登记（详见抵押房产清单）。因荣邦公司到期未能偿还上述借款本息，中国建设银行股份有限公司哈尔滨住房支行已向本院提起诉讼，该案正在审理之中。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，2012年11月18日，案外人苏海洋与荣邦公司签订案涉“浦江国际”小区一期A8-3-203室房屋《商品房买卖合同》时，案涉房产及土地使用权尚未设定抵押权，亦未被本院查封，该《商品房买卖合同》合法有效。案外人苏海洋交付了全部价款，并占有该房屋。该《商品房买卖合同》约定，荣邦公司应当在商品房交付使用后24个月内，持办理权属登记需由该公司提供的资料到产权登记机关备案，非因案外人苏海洋自身原因未能办理过户登记。综上，案外人苏海洋排除执行的异议请求，符合上述法律规定的情形。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对“浦江国际”小区一期A8-3-203室房屋及该房屋占用范围内土地使用权的执行。
当事人、案外人如对本裁定不服，认为原判决错误的，可依法通过审判监督程序处理；认为与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 王金海
审判员 吴继平
审判员 王欣厚
二〇一八年九月十七日
书记员 毕鹏坤