上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0118民初1444号
原告：上海恒旺投资管理服务部，住所地上海市崇明区。
法定代表人：朱琴，经理。
委托诉讼代理人：邾立军，上海嘉澜达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何承燕，上海嘉澜达律师事务所律师。
被告：上海益波实业发展有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：贾海波，经理。
委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。
原告上海恒旺投资管理服务部诉被告上海益波实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。被告在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，本院于2018年2月6日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告提起上诉，上海市第二中级人民法院于2018年3月25日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2018年5月17日第一次公开开庭进行了审理，原告上海恒旺投资管理服务部的委托诉讼代理人邾立军、何承燕、被告上海益波实业发展有限公司的委托诉讼代理人孙一天到庭参加诉讼。本案于2018年6月25日第二次公开开庭进行了审理，原告上海恒旺投资管理服务部的委托诉讼代理人邾立军、被告上海益波实业发展有限公司的委托诉讼代理人孙一天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海恒旺投资管理服务部向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2016年1月10日签订的《厂房租赁合同》于2018年1月6日解除；2、被告腾退位于上海市青浦区白鹤镇鹤民路XXX号三幢厂房及其西面毗连的仓库。逾期腾退的，应按原租金标准支付至实际腾退之日的房屋使用费。
事实和理由：经产权人授权，原告对上海市青浦区白鹤镇鹤民路XXX号不动产行使出租权，并于2016年1月10日与被告签订《厂房租赁合同》，约定将系争房屋出租给被告，租期自2016年3月25日至2026年3月24日。合同第十条对转租、转让的限制进行了特别约定。近期原告在当地政府环保检查中发现被告将系争房屋采用化整为零方式转租，并且承租的企业对环境有严重影响，非被告配套企业，违反了合同约定，原告多次与被告交涉无果。2018年1月4日原告书面通知被告解除租赁合同，该解除通知已送达被告，合同已解除。被告至今未返还房屋，故原告起诉至本院。
被告上海益波实业发展有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，原告无权解除合同。被告将系争房屋全部转租给5家企业，合同第10.2条约定被告有权转租，原告对被告转租行为知晓并认可的。系争房屋所在厂区共有十幢房屋，被告仅承租了三幢，其余都是原告自用或者出租，原告经常到系争房屋处，对于被告的使用状况和转租情况知情，原告在被告转租后近两年才提出异议，视为认可被告转租行为。原告现因要获取更大的利润想收回房屋。
经开庭审理查明：案外人上海九迪广告有限公司2009年6月30日登记为上海市青浦区白鹤镇鹤民路XXX号房地产的权利人，房地产权证上记载房屋共3幢，幢号分别为6、8、10，层数均为3层，建筑面积合计10,627.81平方米，类型为工厂。
2016年1月8日，上海九迪广告有限公司出具《授权证明》，授权原告行使上述房屋出租权，包括不限于租赁合同签署、履行及开具发票、收取租金等行为。
2016年1月10日，原告(出租人，甲方)与被告(承租人、乙方)签订《厂房租赁合同》，第一条约定甲方出租给乙方的房屋包括两处：1、上海市青浦区白鹤镇鹤民路XXX号三幢厂房，根据房地产权证记载，建筑面积为10,627.81平方米；2、上海市青浦区白鹤镇鹤民路XXX号三幢厂房西面毗连的仓库，房屋结构为钢混，类型为仓库，建筑面积按2,072.19平方米核定(如有误差不作调整)。第二条约定租赁房屋的功能为工业厂房，乙方不得违法经营使用，如乙方的生产经营涉及有环保等要求的，必须征得当地开发区和环保部门的审批同意，否则后果自负。第三条约定租赁期限十年，自2016年3月15日至2026年3月14日。第五条约定租赁期第一年至第三年的年租金为人民币251万元，第四年至第六年的年租金为274万元，第七年至第九年的年租金为297万元，第十年的年租金为320万元。租金按季支付，先付后用，乙方应于2016年1月15日前预付首期季度租金，以后应于每年的3月1日、6月1日、9月1日和12月1日前预付下一季度租金。甲方在乙方支付租金(包括逾期利息)到账后五个工作日内，应当向乙方出具符合财税规定的发票给乙方，甲方逾期出具发票的，乙方有权缓交下一期租金，直至甲方出具相应发票。第六条约定签订合同时乙方应向甲方支付租房保证金30万元。第七条约定甲乙双方应于每月25日(如遇国定假日、休息日，则顺延至上班第一天)对乙方使用的分电表进行抄表，以确认乙方的上月用电量。第十条约定，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁房屋整体转租，或将本租赁合同属于乙方的权利义务一并转让给第三方，违反此项规定的，甲方有权解除合同。乙方可以根据经营需要，部分转租或分租租赁房屋，转租期超过一年以上的，需报甲方备案。转租合同期限不得超过本合同的租赁期限，转租部分的管理工作由乙方负责，在本合同租赁期满或提前解除时，转租合同同时终止，由乙方负责转租的清退与离场等善后事宜。转租的用途不得超出本合同第二条约定范围。第十一条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同一方应向另一方按月租金的三倍支付违约金：……11.3.4乙方擅自整体转租房屋或转让本合同乙方权利义务的……第十二条约定，除12.2和12.3项外的其他事由导致本合同解除或终止的，经确认系乙方违约造成的，则租房保证金不予返还。第十三条约定，本合同约定的各类书面通知，受送达一方应予签收，乙方不予签收的，甲方的书面通知寄送至本合同载明的一方地址或者乙方承租的租赁房屋地址视为送达。合同另约定了其他权利义务。
上述合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告于2016年2月至8月期间将全部房屋分割分别租赁给上海诚硕广告道具有限公司、上海红瑞家纺有限公司、上海雨志装饰材料有限公司、深圳市高美食品有限公司、上海力帆机械有限公司。目前系争房屋由上述五家公司占有使用。被告与五家公司签订的租赁合同已交白鹤工业园区相关部门备案。
2018年1月4日，原告通过邮政快递向被告租赁房屋邮寄《解除通知》，表示因被告将房屋采用化整为零方式变相整体出租，违法合同约定，原告通知被告解除合同并要求返还房屋。该邮件查询记录显示2018年1月6日他人收。
2018年1月9日，被告向原告出具《通知函》，表示原告函告被告解除协议纯属恶意诬赖，被告无违约情形。因国家政策执行趋向严格，房屋使用人需要进行环评、工商注册等，进行该类注册必须由房屋权利人提供相关证照，被告多次要求原告提供盖章房产证、授权委托书、消防、环保等证件，原告不理不睬，严重影响被告正常经营，现再次通知原告尽快配合被告办理相关证照。
被告已付清截至2018年6月14日的租金或房屋占有使用费，并另向原告支付了2018年6月15日起的租金或房屋占有使用费564,750元。
以上查明的事实，由原、被告的陈述、上海市房地产权证、授权证明、厂房租赁合同、解除通知、邮寄凭证、查询记录、通知函等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，被告表示5份转租合同都在签订后交给原告签约代表高品德，但是没有书面证据。为此本院依法通知高品德出庭。高品德表示原告是其投资的，鹤民路XXX号三幢厂房每幢都有一个电表，每月派门卫抄表。转租的情况其不清楚，签约时被告说从事物流电商，原告允许被告根据经营需要部分转租，之后被告提出有一家生产食品的企业要租部分房屋，其表示同意，将办理证照所需合同交给被告。系争房屋原告仅有一个门卫，被告所述的姚章平不是原告派驻管理厂区的人员。被告没有告知其他转租情况，也没有出示过转租合同。2017年10月左右，开发区表示有一家机械加工企业要办证要求原告盖章，原告才知道被告转租，并且不是经营物流。2017年原告起诉后持法院调查令至开发区才调取了被告转租的合同。原告对证人证言无异议。被告表示转租合同由被告工作人员马威交给原告管理人员姚章平，门卫是原告人员，整个园区共有10幢房屋，除系争3幢外，其余房屋的权利人均与原告或者其亲属有关，整个园区不可能无人管理，对于被告转租的情况原告也不可能不知情。
根据庭审查明的事实，本院认为：原告与被告签订的《厂房租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。被告在承租系争房屋后将房屋分别转租给5个案外人，自身并未使用。本案的争议焦点是被告的上述行为是否违反了合同约定，原告是否据此有权解除合同。原告与被告针对合同第十条存在不同理解，合同约定被告整体转租为违约，原告有权解除合同。与此相区别，合同约定被告只有在自身经营需要的情况下才可以将部分房屋转租或分租。合同多次出现转租字样，除10.2条外未提及分租。本院结合合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，认定此处的分租并非整体分割全部转租，实为部分转租，原告本意是要求被告必须自己使用部分系争房屋，不允许被告整体转租或将房屋分割后全部转租。被告认为已于2016年将房屋全部转租，原告对此是知晓的，原告未在法律规定的期限内提出异议视为认可，然原告对此予以否认，被告也未提供充足证据予以证明。被告认为原告出具材料配合被告转租，仅能证明原告允许被告部分转租，无法证明原告对于被告全部转租知晓并同意。综上，被告将房屋全部转租的行为违反了合同约定，原告有权解除合同。原告已于2018年1月4日向被告寄送解约通知，被告虽否认收到该通知，但是被告于2018年1月9日给原告的通知函中确认收到原告的解约通知，结合合同约定和原告提供的快递查询信息，本院认定被告已于2018年1月6日收到原告发出的解约通知，原、被告之间的租赁合同于该日解除。合同解除后，被告理应腾退系争房屋，并支付房屋占有使用费。被告已经支付了2018年6月15日起的房屋占有使用费564,750元，鉴于被告实际腾退时间尚不明确，原告表示同意按实结算多退少补，本院予以准许。因被告违约，依据合同约定，租赁保证金不予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告上海恒旺投资管理服务部与被告上海益波实业发展有限公司签订的《厂房租赁合同》于2018年1月6日解除；
二、被告上海益波实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退位于上海市青浦区白鹤镇鹤民路XXX号三幢厂房及其西面毗连的仓库；
三、被告上海益波实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海恒旺投资管理服务部房屋占有使用费(按照每年251万元，自2018年6月15日起计算至实际腾退之日止，被告已支付564,750元)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费80元，减半收取计40元，由被告上海益波实业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 金 艳
二〇一八年七月二十日
书记员 谭泓洁
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履
行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。