上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初14043号
原告：上海中原物业顾问有限公司，注所地上海市浦东新区康桥镇康士路XXX号XXX室。
法定代表人：陆成，职务董事长。
委托诉讼代理人：周佳佳，女。
委托诉讼代理人：陈曦，男。
被告：昆山特福隆房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市。
法定代表人：黄虹，职务董事长。
委托诉讼代理人：谢力权，浙江光正大(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周晓雯，浙江光正大(上海)律师事务所律师。
原告上海中原物业顾问有限公司诉被告昆山特福隆房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年7月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员朱佳伟独任审判。后因案情需要，本院依法组成合议庭，并于2017年1月12日公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人周佳佳，被告昆山特福隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢力权、周晓雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海中原物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付代理销售佣金816,702.48元(后变更为1,090,427.48元)；2、被告向原告支付逾期违约金(以上述未付金额为本金，自2015年1月1日起，按照每日万分之五计算，计算至被告实际支付之日止)。事实和理由：被告委托原告独家代理销售昆山花桥特富隆项目商品房，双方签订了代理期限为2013年11月13日至2014年12月31日的《昆山花桥特福隆项目商品房销售独家代理合同》及《昆山花桥特福隆项目商品房销售独家代理合同补充协议》。项目位于绿地大道北侧集善路东侧，物业名称为富隆花园。合同约定原告代理销售昆山花桥特福隆项目(以下简称涉讼项目)商品房销售成交套数在488套以内，被告须向原告支付成交房价的1%作为基本佣金。在代理期间，涉讼项目共成交商品房210套(后原告确认为208套)。由于原、被告签订的是独家代理销售合同，所以合同期限内的所有成交房屋均应作为被告销售成果，被告应按照合同约定足额支付代理佣金。然时至今日，被告仍拖欠大部分佣金未支付。为维护原告合法权益，原告诉至法院。
被告昆山特福隆房地产开发有限公司辩称，2013年双方签订代理合同后，由原告负责该项目代理销售，实际的销售行为从2014年6月至2014年9月底。期间由于原告管理问题，自2014年7月起，其工作人员逐渐撤离销售场地，整个项目的销售业绩就直线下滑。期间被告多次与原告负责人进行沟通，但均无果。后原告工作人员在2014年9月底全部撤离了销售现场，该行为对现场销售及已售房屋的售后造成了巨大影响。被告无奈只能另行与上海杰星房地产经纪有限公司(以下简称杰星公司)签订销售代理合同，委托杰星公司继续代理销售涉讼项目。故原告实际只代理销售了2014年6-9月的125套，此后成交的涉讼项目商品房均非原告代理销售。根据成交套数及被告已支付的佣金，被告尚欠原告佣金452,843.51元。而由于原告未能完成合同约定的销售指标，被告有权扣除履约保证金10%，即102,032.53元。综上，被告实际未付佣金为350,810.98元。被告同意向原告支付上述费用，但同时根据合同约定原告需配合被告完成成交物业的客户交房工作。对于原告主张的125套之外的，2014年10月-12月期间成交的商品房佣金。该部分成交的商品房，系被告另行委托杰星公司代理销售，并非原告代理销售，原告无权主张。双方的合同为代理销售合同，合同的本意是原告提供服务，被告支付佣金。虽合同约定为独家代理，但被告认为，如果原告没有提供销售服务，即使房屋成交，根据合同精神，也不应让被告支付佣金。否则有违交易的公平合理以及合同精神。关于逾期违约金，由于之前双方没有进行相关结算，所以不存在被告逾期付款的问题。即使有，该违约金计算标准也过高，请求法院调整。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于《昆山花桥特福隆项目商品房销售独家代理合同》、《昆山花桥特福隆项目商品房销售独家代理合同补充协议》、172套物业的认购书及购销合同、特福隆项目请佣单、特福隆项目全部已售物业明细、销售代理合同、杰星公司的结算佣金发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：被告是涉讼项目开发商。2013年11月13日，被告(甲方)与原告(乙方)就涉讼项目签订《昆山花桥特福隆项目商品房销售独家代理合同》及补充协议。约定甲方委托乙方独家代理销售涉讼项目。履行期限自合同签订之日起至2014年12月31日止。甲方对该项目实行季度、半年度考核制度。若乙方连续二个季度未完成季度销售业绩考核指标(以甲方制定的《季度销售指标》为准，甲方未制定指标的，乙方每个季度销售指标应完成销售成交90套，平均每月完成销售成交30套)或者任何一个季度未完成该季度销售成交55套的，甲方有权单方面终止合同。对于该物业售出的每一套单元，甲方均须向乙方支付该单元的代理销售佣金，数额为每一套单元成交价格(根据出售合同/预售合同确定)的1.0%-1.2%。销售成交套数在448套以下，基本佣金比例为1.0%，其中履约保证金比例为0.10%。佣金结算方式为：1、客户签订购房合同并已支付30%及以上首付房价款之次月10日前，甲方应先支付乙方该套合同成交价格的0.15%佣金；2、待甲方该套成交单元全款到帐后之次月10日前，甲方再支付乙方0.75%佣金。本合同履行期限届满后15日内，甲方应结算并返还乙方预留的全部履约保证金或甲方扣除乙方违约金罚款后的余额部分。甲、乙双方应于每月5日前对上个自然月乙方已成交物业明细进行书面确认。甲方应对乙方每月提交的书面确认材料加盖公司公章及骑缝章进行确认，确认后材料一式四份，甲方执一份、乙方执三份。在本合同的履行期限内，所有与承买方签订的任何合同均由甲方最终审核、签字、盖章，并由甲方享有和承担出售方的一切权利和义务。乙方应配合甲方物业部门完成客户交房工作。甲方须依约按期支付销售佣金、相应的佣金不足部分，逾期支付的，则按照逾期支付金额的每日万分之五向乙方另行支付逾期违约金。若乙方连续二个季度未完成季度销售业绩考核指标或单一季度完成销售指标未达到55套以上，甲方有权单方面终止合同，甲方可以罚没乙方的履约保证金作为违约金。本合同期限内，除乙方联合乙方本公司体系下的渠道及中介部门参与第三方分销之外，乙方如未得到甲方书面授权情况下，擅自将甲方的委托事项转委托给其他任何第三人的，乙方应赔偿甲方诚信费11万元。
合同签订后，原告发布广告信息，带领客户至被告开发的涉讼项目处看房，并提供相关服务。2014年5月15日，涉讼项目取得商品房预售证书。
在2014年6月至2014年9月期间，共有128组客户与被告签订《昆山市商品房购销合同》，即成交128套房屋，分别为：绿地大道西环路XXX号楼2203室(简称3-2203，下同)、3-1302、3-1701、3-1703、1-0604、3-1503、1-0501、1-0901、3-0901、3-1901、1-0603、3-2603、1-0701、3-0701、3-1101、3-1203、3-0801、1-0903、3-0501、3-0301、3-1103、3-1601、3-0303、3-0502、1-0801、3-0503、3-1702、1-0704、1-1101、3-0601、1-0302、3-0803、3-1501、3-2501、3-0603、3-0902、3-1603、3-0403、3-0703、1-1002、3-1803、3-2301、1-0803、1-1103、1-0101、3-2801、3-1303、3-2601、3-2803、3-0203、3-2703、3-1802、3-1602、1-1003、1-0703、3-1903、3-1401、3-0903、3-0602、3-1201、3-1403、3-2103、3-1502、3-1301、3-1606、3-2701、3-1902、3-2001、3-1003、3-2503、3-1102、3-2903、3-3103、1-0802、3-0401、1-0304、3-1801、3-2303、3-0302、3-1504、3-0201、3-2003、3-0702、3-2101、1-0502、3-0804、1-0301、3-0202、1-1102、3-2704、3-1305、3-1906、3-2403、3-3203、3-1505、3-1202、3-2901、3-0605、1-0503、3-1105、3-3003、3-0604、1-0403、3-0205、3-0706、3-0506、1-0702、3-0505、3-0504、3-1106、3-0905、3-2201、3-1001、3-0904、3-0704、3-0606、1-0602、3-0805、3-1002、3-2006、3-1304、3-2306、3-0802、3-3106、3-2105、3-1104、3-1706、3-0305。其中6月34套、7月31套、8月20套，9月43套。上述成交房屋中，被告确认除去9月30日成交的3-1104、3-1706、3-0305三套房屋，其余125套房屋确为原告代理销售。
原、被告确认，上述125套房屋的总佣金为1,020,325.28元，被告已支付部分佣金，未付佣金金额为454,097.23元。
2014年10月-12月，涉讼项目成交80套房屋。分别为：3-0705、3-1206、3-1204、3-1705、3-1006、3-2102、3-1506、3-2204、3-2206、3-1604、3-0404、3-1404、3-0304、3-0906、3-0806、3-1205、3-1402、3-1704、1-0201、3-3002、1-0904、3-2404、3-2304、3-2106、1-0902、3-0406、3-2804、3-2906、3-1406、3-0405、3-2802、1-1004、3-1004、3-2305、1-0504、3-3001、3-2202、3-3205、3-3005、3-0306、1-0203、3-0402、1-0104、1-0204、1-0401、3-0102、3-0104、3-0106、3-0204、3-0206、3-1306、3-1804、3-1805、3-1904、3-1905、3-2002、3-2004、3-2005、3-2104、3-2302、3-2401、3-2402、3-2406、3-2502、3-2504、3-2505、3-2506、3-2602、3-2604、3-2606、3-2702、3-2705、3-2706、3-2805、3-2902、3-2904、3-2905、3-3004、3-3101、3-3104。原告称上述80套房屋以及9月30日成交的3-1104、3-1706、3-0305三套房屋的总佣金为636,330.25元，该部分佣金被告均未向原告支付。
另查明，2014年9月30日，被告(甲方)另与杰星公司(乙方)签订昆山特福隆房地产项目销售代理合同。约定由杰星公司代理销售涉讼项目，代理方式为独家营销代理。代理期限自2014年9月30日起至2015年9月29日止。对于该物业售出的每一套单元，甲方均须向乙方支付该单元的代理销售佣金，数额为每一套单元成交价格(根据出售合同/预售合同确定)的1.2%；对于是通过外场分销渠道或电商合作推介客户成功销售的该物业单元，则甲方按照每一套单元成交价格(根据出售合同/预售合同确定)的1.0%支付乙方销售代理佣金。
目前，被告已就涉讼项目2014年9月30日之后的成交房屋与杰星公司进行了佣金结算。根据被告提供的与杰星公司的结佣清单，原告主张的2014年10-12月的成交房屋均在被告与杰星公司的结佣清单内。
原告向被告催讨剩余佣金未果后，遂致诉。
本院认为，原、被告双方就出售涉讼房屋订立的《销售代理合同》及补充协议为双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应本着诚实信用的原则依约履行。
本案的争议焦点为，1、原告是否有权主张2014年9月30日之后成交房屋的佣金；2、原告是否完成销售指标。
对于第一个争议焦点，原告认为，由于原、被告签订的是独家代理销售合同，根据合同约定，2014年6-12月涉讼项目成交的所有商品房都应作为原告的销售成果。本院认为，首先，本案双方签订的系销售代理合同。合同的主旨应为原告为被告提供销售代理服务，被告为原告的服务支付佣金。虽说合同为独家销售代理，但如果原告未曾提供过代理服务，被告依旧要向原告支付佣金不但有违合同精神，亦有悖公平合理原则。况且，对于违反独家代理，合同有关于诚信费的惩罚约定。因此，原告仅以独家代理这点主张全部合同期限内的成交房屋佣金缺乏依据。其次，对于2014年10-12月之间，原告并无相关证据证明其提供过相关代理销售服务。合同又约定，被告每月都需对原告制作的成交明细进行盖章确认。可见，双方请佣、结佣亦有一个完整流程。在2014年7-9月，有原告相关的请佣材料。而对于2014年9月30日之后，相关材料是缺失的。结合被告于2014年9月底与杰星公司签订了代理销售合同，并就2014年9月30日之后的成交房屋进行了结佣这一事实。被告辩称2014年9月后原告撤场，被告另行委托杰星公司进行销售代理涉讼项目具有一定合理性，本院予以采信。根据原、被告确认的2014年6-9月被告未付佣金的金额(125套房屋)，本院确定被告应向原告支付代理佣金454,097.23元。对于原告主张的上述125套房屋之外的成交房屋代理佣金，本院认为原告缺乏依据，难以支持。
对于第二个争议焦点。原告认为，以6-8月，9-11月这样的季度划分，原告已完成销售指标。被告认为，原告5月之前没有任何销售，以1-3月、4-6月的自然季度划分，原告没有完成第一、二季度销售指标。本院认为，首先，根据上一个争议焦点的判断，本案无法确认原告10月之后的销售情况，故本院仅以双方确认的6-9月的销售情况确定原告的销售业绩。其次，涉讼项目取得商品房预售许可证为2014年5月中旬，在此前提下，自然无法以1-3月、4-6月的季度划分确定销售指标。结合本案实际情况，本院认为从6月开始计算较为合理。按照原告6-9月的销售业绩，无法确认原告有连续两个季度未完成销售指标或单一季度未完成销售55套。因此，被告要求扣留履约保证金的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。
关于逾期违约金。由于在双方合同到期终止后，原、被告一直未完成结佣工作，原告没有主动的请佣行为。原告在实际操作中存有瑕疵，致诉引起纠纷双方均有责任，故对原告关于滞纳金的诉请本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零五第一款之规定，判决如下：
一、被告昆山特福隆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付代理销售佣金454,097.23元；
二、驳回原告上海中原物业顾问有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14,105.60元，原告上海中原物业顾问有限公司负担7,105.60元，由被告昆山特福隆房地产开发有限公司负担7,000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 吴寅星
审 判 员 朱佳伟
人民陪审员 杨耀丰
二〇一七年二月三日
书 记 员 王 宁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。……