上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终5025号
上诉人(原审被告)：上海慧加物业管理有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：杨华伍，董事长。
委托诉讼代理人：季飞，上海言知律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处，住所地上海市虹口区。
负责人：程轶华，主任。
委托诉讼代理人：蒋志杭，上海江三角律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏蓉蓉，上海江三角律师事务所律师。
上诉人上海慧加物业管理有限公司(以下简称“慧加公司”)因与被上诉人中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处(以下简称“东海舰队上海办”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初27250号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人慧加公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。
事实和理由：一、一审法院认定东海舰队上海办为适格主体属于事实不清。己方与中国人民解放军海军上海房地产管理处(以下简称“海军上海房地产管理处”)签订了《军队房地产租赁合同》，东海舰队上海办并非适格主体。二、一审法院认定起诉状副本送达日为解除通知送达日不合理，基于搬离的合理期限两个月明显不合理。自东海舰队上海办起诉后，双方在协商、调解中对租赁合同是否解除尚存争议，所以起诉书不能被认为是解除租赁合同的通知，应以判决生效之日为解除租赁合同的通知送达日。对合理期限已在租赁合同第九条第(二)款予以约定：“甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方——甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用”，故合理期限应为三个月，并补偿己方两个月的搬迁费用。三、一审法院不认可合同保证金人民币(以下币种均为人民币)19万元属于事实认定不清。四、一审拒绝追加次承租人属于法律适用错误。己方提出过申请，且相关次承租人也希望参加庭审，应当允许次承租人作为第三人参加诉讼。
被上诉人东海舰队上海办辩称：慧加公司逾期支付租金及擅自转租，违反合同约定。尊重一审判决。
东海舰队上海办向一审法院起诉请求，判令慧加公司归还上海市虹口区黄浦路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，并支付房屋使用费(按每年105万元，自2013年10月15日起计算至房屋实际归还之日止)。
一审法院认定事实：2011年7月，案外人中国人民解放军海军上海房地产管理处(出租方，甲方)与慧加公司(承租方，乙方)签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将系争房屋建筑面积2,300平方米，出租给乙方使用。租赁期限自2011年7月1日起至2012年6月30日止。租金总额231万元，年租金为77万元。自本合同签订后10日内，乙方按年租金金额的百分之二十五向甲方支付房地产租赁保证金19万元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。租赁期内，乙方应当履行下列义务：……(三)不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意后事实，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者合同解除时，必须完好地无偿移交给甲方；(四)不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；……。甲方于2011年3月1日交房，截止2011年6月30日前为免租装修期。考虑到乙方租赁期出资成本较大，合同到期后在同等条件下优先续租。
合同签订后，慧加公司按约使用系争房屋，并支付2012年1月1日至10月14日租金77万元、2012年10月15日至2013年10月14日租金105万元，并由中国人民解放军海军东海舰队后勤部出具收据。
一审另查明，2016年10月13日，中国人民解放军海军东海舰队后勤部出具证明一份，载明，因编制体制调整，中国人民解放军东海舰队房地产管理处上海办事处，现履行海军东海舰队上海房地产管理处租赁合同主体资格。
一审中，东海舰队上海办提供2016年1月28日的《清退租赁场所的再次通知》，证明东海舰队上海办曾通知慧加公司腾退房屋。该通知的发文单位为中国人民解放军91860部队，签收单位亦不明确，故对于该通知，一审法院不予采信。
一审中，双方均认可在实际履行中对租金标准作出了变更，调整为年租金105万元。东海舰队上海办表示未收到过合同约定的保证金19万元，慧加公司亦未能在一审法院限定时间内提供支付保证金的相关凭证。慧加公司提供了数份转租的租赁合同，证明系争房屋现在由其部分转租。东海舰队上海办对此表示合同约定转租需经我方书面同意，我方从未同意慧加公司转租，故本案中不要求追加次承租人，应当由慧加公司自行解决。另外，慧加公司表示对于房屋改造本案中不要求处理，将另案起诉。
一审法院认为,案外人中国人民解放军海军上海房地产管理处与慧加公司签订的《军队房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。之后因军队编制调整，由东海舰队上海办履行该合同，对于东海舰队上海办的主体资格，一审法院予以确认。合同约定的租赁期至2012年6月30日，期满后系争房屋仍由慧加公司使用并支付租金，东海舰队上海办并未提供其要求慧加公司搬离的有效证据，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。东海舰队上海办在起诉状中明确要求慧加公司搬离系争场地，故起诉状副本送达之日即2016年10月31日应视为解除通知送达之日，一审法院给予慧加公司两个月的合理期限，双方的不定期租赁关系于2016年12月31日解除。租赁关系解除后，慧加公司理应迁出租赁场地交还给东海舰队上海办。慧加公司支付租金至2013年10月14日，之后亦应按照合同约定的租金标准向东海舰队上海办支付占用场地期间的租金及使用费。
一审法院判决：一、自判决生效之日起15日内，上海慧加物业管理有限公司应携物品迁出上海市虹口区黄浦路XXX号房屋，将房屋交还给中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处；二、自判决生效之日起15日内，上海慧加物业管理有限公司应支付中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处租金及房屋使用费(按年租金105万元，自2013年10月15日起计算至上海慧加物业管理有限公司实际迁出之日止)。
二审中当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，租赁合同第十一条乙方违约责任约定：(二)乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。
本院认为,根据查明的事实及双方所作陈述，可以认定慧加公司自2013年10月15日未支付房屋使用费用。慧加公司的行为有违租赁合同的约定，东海舰队上海办有权根据租赁合同第十一条的约定解除租赁合同收回系争房屋。因上诉人慧加公司违约致租赁合同解除，其无权要求按租赁合同第九条约定处理双方合同解除事宜。上诉人慧加公司关于此节的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。慧加公司在一审中未提供保证金收付凭证，一审法院对此未予处理，无不当之处。同时需要指出的是，根据租赁合同第五条约定，乙方未履行义务的，甲方不退还房地产租赁保证金。根据有关规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。次承租人未参加本案诉讼不影响案件处断结果，慧加公司可以根据前述规定另循途径解决与次承租人之间的纠纷。至于主体资格问题，一审法院对此已作审查。上诉人慧加公司认为东海舰队上海办不具备主体资格的上诉意见，无相关书面证明可供印证，本院难以支持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16,000元，由上诉人上海慧加物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一七年六月十六日
书 记 员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……