苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
(2012)虎民初字第1041号
原告苏州康诺管业有限公司，住所地苏州高新区浒墅关浒杨路81号。
法定代表人陆盘根，董事长。
委托代理人李纯，江苏久顺律师事务所律师。
被告苏州中胜自动化设备有限公司，住所地苏州市虎丘区浒杨路2号。
法定代表人张爱中，总经理。
委托代理人刘伦善、唐刘念，江苏立泰律师事务所律师。
原告苏州康诺管业有限公司与被告苏州中胜自动化设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月11日受理后，依法由审判员顾文娟独任审判，于2012年7月31日、10月19日公开开庭审理了本案。原告苏州康诺管业有限公司之委托代理人李纯、被告苏州中胜自动化设备有限公司之委托代理人唐刘念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州康诺管业有限公司诉称，2011年12月9日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将位于苏州高新区浒杨路青花路3号厂房租赁给被告，租金每月每平方米16元，先付后租，每次支付半年租金，如被告欠租金或水、电费超过20天，原告有权解除合同，并约定了其他相应权利义务。后原告按约履行了合同义务，但被告仅于2012年3月27日支付了3个月租金，从未缴纳过水费，且至今仍结欠电费。2012年7月1日，原告委托律师致函被告，要求解除合同并限期迁让。被告收函后双方沟通无果。故原告诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告于2011年12月9日签订的《厂房租赁合同》；2、被告迁出位于苏州高新区浒杨路青花路3号厂房，并支付原告租金至搬迁之日止（暂计算至2012年6月30日为175056元）；3、被告支付水费357元、电费2755.59元；4、被告支付违约金20万元；5、诉讼费由被告承担。
被告苏州中胜自动化设备有限公司辩称，一、双方对《厂房租赁合同》的实际履行与约定不一致，厂房实际交付日期为2012年3月4日，双方租赁期履行前三个月，原告对被告支付一季度租金及水电费均未提出异议，故租金支付方式已变更为按季度支付；被告已支付了2012年7月前的租金，原告要求被告支付至6月底前的租金没有依据；二、原告单方中断供电对被告造成的损失，被告另案主张；三、原告注销银行帐户，致被告无法支付下季度租金，被告已将租金提存，以履行合同义务；四、即便被告未按合同约定先支付半年租金，对原告的影响也是轻微的，在被告已将下季度租金提存的情况下，基于维护交易稳定和公平正义原则，租赁合同也应继续履行。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年12月9日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》一份，合同号：SKN2011-12-09。合同约定，第一条租赁物的位置、面积、功能及用途：原告将位于苏州高新区浒关工业园区浒杨路青花路3#厂房租赁于被告作为生产经营场所。厂房面积3647平方米（最终面积按房产证为准）。租赁物的功能为厂房。第二条租赁期限：自2012年1月1日起至2014年12月31日止。如交房期延后，则租赁期限顺延。第三条租赁物的交付：2012年1月1日起，原告将租赁物按现状交付被告使用，且被告同意按租赁物及设施的现状承租。租赁物的免租期为一个月，从2012年1月1日起至2012年1月31日止。免租期届满次日起为起租日，由起租日开始计算租金。第四条租赁费用：本出租合同的履约保证金为17.5万元。租金为每月每平方米16元，按总面积3647平方米计，年租金700224元。第五条租赁费用的支付：被告应于本合同签订之后三天内，向原告支付履约保证金17.5万元，租赁期限届满，在被告向原告交清全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向原告交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后七日内，原告将向被告无条件退还履约保证金。本租赁采用先付后租的支付方式，每次由被告支付半年租金，被告应在支付首次半年房租后才能进入租赁物。以后原告应于到期前一个月10日以前开具租金支付通知给被告，被告在5日内向原告支付下半年租金，并由被告汇至原告指定的账号。原告在收到被告租金后开具租金发票给被告。被告逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以欠缴租金总额的1‰。第十二条违约责任和解除：双方约定有下列情形之一，原告有权解除本合同，其中第一款，被告欠交租金或水、电费超过二十天；第九款，被告如拖欠租金累计达20天以上或在租期内提前退租及出现第十二条第一至第五款的情形，原告有权收回厂房并解除本合同，被告还需要向原告支付违约金及损失赔偿共计20万元。此违约金可按总租赁年限与已租赁年限比例支付。双方还就设施、场所的维修、保养、免责条款、合同的终止等作出了相应约定。同日，双方还签订了一份《厂房租赁补充协议》，约定对上述合同作如下修改：按被告要求租金50%面积开票，价格为16元/每平方米/每月，50%面积不开票，价格为15元/每平方米/每月。合计月租金56528.5元，年租金678342元。履行保证金17万元。上述款项由被告按规定时间分别汇入原告指定账户。50%面积不开票部分租金如遇税务等部门要求，则按价格为16元/每平方米/每月开票执行，由原告补开发票，被告补交租金。双方签署的上述合同其他条款不作修改，继续有效。2011年12月16日，被告向原告交纳履约保证金175000元。至2012年3月4日，原告将厂房交付被告，由被告装修使用。2012年3月27日，被告向原告支付2012年4月4日至7月3日第一季度租金共计17万元。因被告未按约支付租金，故原告要求与被告解除合同。因双方协商未成，原告于2012年6月29日中断对被告供电，并于2012年7月1日向被告邮寄律师函，书面要求与被告解除合同，并要求被告接函后7日内迁出，并支付违约金。被告收函后，于2012年7月2日回复律师函，要求原告继续履行合同、就支付的租金开具发票，恢复供电并就中断供电造成的损失进行协商，协商不成也将通过诉讼解决。后因双方协商未果，故原告诉至法院。
诉讼中，2012年7月13日、7月16日，被告又分7万、94115元二次通过中国银行网上银行向原告转帐支付第二季度7至9月租金，因原告帐户注销而退回。2012年7月19日，被告将该笔租金共计164115元向江苏省苏州市吴中公证处申请提存公证，将款项缴纳至提存专户。2012年7月20日，江苏省苏州市吴中公证处出具了公证书，确认该提存款的受领人为苏州康诺管业有限公司，提存标的为16.4115万元，提存目的是清偿应付的2012年7至9月租金，提存之日为2012年7月19日。
诉讼中，原告明确表示关于被告欠付的水、电费不需在本案中处理。被告也表示就本案原告断电造成的损失另案向原告主张。
以上事实由厂房租赁合同、补充协议、现金缴款单、公证书、银行回单、律师函、以及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人解除合同应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的厂房租赁合同及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行。合同约定如交房期延后，则租赁期限顺延；租赁物的免租期为一个月；先付后租、每次由被告支付半年租金；拖欠租金累计达20天以上，原告有权收回厂房解除合同并要求被告支付违约金及赔偿损失。现原告于2012年3月4日将厂房交付被告，故租赁期限按约顺延，免租期一个月至2012年4月3日止，被告先租后付、且仅支付一季度租金，从免租期满后起租日2012年4月4日起至被告通过网银支付第二季租金的2012年7月13日，已拖欠租金三月余，显属违约。故原告主张与被告解除租赁合同、被告迁出厂房并支付租金至迁出日止、被告支付违约金的诉请，本院予以支持。原告于2012年7月1日即函告被告行使解除权，故本院确认双方合同自2012年7月2日起解除。关于原告明确表示被告欠付的水、电费不需在本案中处理，系其自主地行使诉权，符合法律规定，应予准许。关于租金及合同解除后使用费的计算，原告主张均按合同约定的租赁标准月租金56528.5元计算，本院予以准许。自起租日2012年4月4日起至2012年10月19日，被告应支付原告租金、使用费共计369319.5元，扣除其已支付的170000元及提存的164115元、履约保证金中多付的5000元，还应支付30204.5元。提存的164115元由原告自行领取。自2012年10月20日起至被告实际迁出日止的使用费，仍参照租赁合同中租赁标准月租金56528.5元计算。关于违约金，双方约定违约金可按总租赁年限与已租赁年限比例支付，总金额为20万元，根据本案实际情况，应为22100元。上述被告应支付的至2012年10月19日的租金及使用费、违约金共计52304.5元，从被告交纳的17万元履约保证金中扣除，原告应返还被告履约保证金117695.5元。关于被告辩称租赁期前三个月被告未按约支付租金，原告不提异议即为同意变更为按季支付，无法律依据，且未得到原告确认，被告也未提供证据证明，故本院不予采信。关于被告辩称其不按约支付租金对原告的影响是轻微的，应继续履行合同的主张，也无事实和法律依据，被告违背了诚实信用原则，本院对其主张不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告苏州康诺管业有限公司、被告苏州中胜自动化设备有限公司于2011年12月9日签订的《厂房租赁合同》于2012年7月2日解除。
二、被告苏州中胜自动化设备有限公司于本判决生效之日起三十天内迁出原告苏州康诺管业有限公司位于苏州高新区浒关工业园区浒杨路青花路3#厂房。
三、被告苏州中胜自动化设备有限公司按月租金56528.5元标准支付原告苏州康诺管业有限公司自2012年10月20日起至实际迁出日止的使用费。
四、原告苏州康诺管业有限公司于本判决生效之日起三十天内返还被告苏州中胜自动化设备有限公司履约保证金117695.5元。
如采用转帐方式支付，请分别汇入原、被告指定的帐户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，帐号：548401040002924。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4510元，减半收取2255元，由原告负担1974元，被告负担281元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费，本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；帐号：321-550101040009599，解款部门：207401021。
审判员 顾文娟
二〇一二年十月十九日
书记员 孙晓岚