河南省镇平县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1324民初1856号
原告（案外人）：廉敬华，女，生于1980年10月22日，汉族，住河南省南召县。
委托诉讼代理人：于玲，河南盛春律师事务所律师。特别授权。
被告（申请执行人）：毕志伟，男，生于1962年8月14日，汉族，住河南省南阳市卧龙区。
第三人（被执行人）：南阳市中盛房地产开发有限公司。住所地：南阳市梅溪国际大酒店16楼，统一社会信用代码：91411300668872167B。
法定代表人：汪文中，任公司董事长。
委托诉讼代理人：李成宇，北京市京国（南阳）律师事务所律师。特别授权。
原告廉敬华与被告毕志伟、第三人南阳市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）为案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月17日公开开庭审理了本案。原告廉敬华及其委托诉讼代理人于玲、被告毕志伟到庭参加了诉讼，第三人中盛公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廉敬华向本院提出诉讼请求：1、依法撤销（2018）豫1324执异40号执行裁定书，终止执行并解除查封南都领御1A-1-802号房产。2、确认南都领御1A-1-802号房产归原告所有。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告廉敬华与第三人中盛公司于2012年1月14日签订《南都领御认购书》，购买了中盛公司位于中盛.南都领御1A-1-802号房产，房产价款307489元，并于当日一次性结清全部房款。中盛公司于2015年6月向原告交付了房屋，随后原告对该房产进行了装修并入住。原告于2017年9月间在南都领御小区院内看到法院张贴的公告才得知，原告的房屋被南阳市卧龙区人民法院查封。原告于2017年11月提出执行异议，法院作出（2018）豫1324执异40号执行裁定，驳回原告的异议申请。
原告认为（2018）豫1324执异40号裁定书认定事实及适用法律存在错误。理由如下：1、（2018）豫1324执异40号执行裁定中认定“2018年8月6日，中盛公司发出《关于办理商品房按揭的通知》，要求业主在2015年8月15日前到售房部办理商品房按揭手续及网签合同”的事实认定是明显错误的。原告系一次性交付房款，且有中国银行2012年11月14日307489元的中国银行转账凭证予以辅证，原告是没有必要办理房屋按揭，且无任何证据证实原告接到过办理网签通知。2、原告位于南阳市宛城区××大道与××路××唐商务××单元××室房屋××套用于居住的事实认定错误。原告所购上述房屋因家庭成员有多人居住，位于三川盛唐商务苑的98平方的房屋是在住不下的情况下才购买本案争议的房屋。原告于2018年5月份因夫妻感情不和与其丈夫离婚，分割财产，三川盛唐商务苑房产归其前夫所有，本案争议房产为原告所有，除本案争议房产，原告无其他可供居住房屋。3、最高人民法院关于该《执行异议复议规定》第二十八条、二十九条两条文虽然适用于不同的情形，但如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”的两种情形，该规定第二十八条与第二十九条的在适用上产生竞合，并非第二十九条自然排斥适用第二十八条。原合议庭认为原告不能证明符合第二十九条规定时，在没有审查其符合第二十八条规定的情形，就直接驳回了原告的执行异议申请，适用法律错误。
被告毕志伟辩称：1、原告在人民法院查封前未签订合法有效的买卖合同。原告声称于2012年1月14日与第三人中盛公司签订《认购书》，购买第三人（被执行人）房号1A-1-802的房产。然而，该房于2015年6月24日方才取得预售房许可证。所以，在签订协议时，该标的物依法不应当销售。《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。2、原告声称于2012年1月14日一次交清房款397489元，此后装修入住。该理由不能成立：一是支付房款的银行转帐流水缺乏指向，不知该款项转向何方。二是根据原告所提交材料，并没有后续的交房手续。连应该交納的契稅也没有交，说明此房并没有交接。庭审中，原告又提交了有关的交房手续，但这些收据是发生在2016年3月3日以后，且契稅的交纳也是在2016年3月3日以后由第三人中盛公司违法代收的。同时反过来也证明了原告是在人民法院查封以后才装修入住，并不是合法占有。3、第三人中盛公司于2015年8月６日在售房部发出关于办理商品房按揭的通知，在通知上明确指出，公司于2015年6月29日开始为购房户办理商品房按揭手续及网签合同，并要求在2015年8月15日前到售房部办理，逾期将另行出售。由此可见，原告自称在2012年就交款买房了，但到了该办理合法有效的买卖合同时候，反而不去办理了。由此可见是因自已原因没有到房管局备案，办理网签合同,原告存在重大过错。4、根据镇平县人民法院（2018）豫1324执异44号执行裁定书，原告名下在南阳有其它可以居住的房屋。原告诉状称已转让给亲戚，并且在2018年6月已离婚，原告名下房产已归前夫，原告名下现在并无房产。该理由不能成立：一是不动产所有权以登记簿记载为据；二是在人民法院查封时和原告提执行异议时，原告名下是有房产的。镇平县人民法院（2018）豫1324执异40号执行裁定书驳回原告的执行异议是正确的。
综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，原告提出的诉讼请求和理由，不符合该条规定且不能排除执行，故应依法驳回其全部诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求和辩称理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的认购书、交纳房款收据、银行转账明细，被告毕志伟有异议，称认购书不是正规合法的房屋买卖合同，证据清单上写房款30万元，执行裁定书上说明9万元是现金，且银行打款方向不明，但上述证据能够相互印证，证据清单上显示房款307489元应属笔误，本院对上述证据予以采信。2、对原告提交的中盛公司出具的情况说明，被告毕志伟有异议，称中盛公司偏向业主，情况说明不具有说明力，但未提供相关证据证实，该证据本院予以采信。3、对原告提交的8张收费票据，被告毕志伟有异议，称收据开票时间2016年3月3号，另外中盛公司违法代收契税16224元是不符合法律规定，原告提供收据证明在法院查封时没有入住，2016年后旬才办理入住，但对真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。4、对原告提交的离婚证、离婚协议书、离婚协议补充协议、公证书、朱庆金的不动产证（0010229号），被告毕志伟有异议，称与本案无关，本院对以上证据的真实性、合法性予以认定。5、对原告提交的照片，被告毕志伟有异议，称不能证实是对本案争议房产装修入住，庭后经法庭现场核实，确系本案争议房产，该证据本院予以采信。6、对被告毕志伟提交的照片、南阳市中盛房地产开发有限公司关于办理商品房按揭的通知，原告有异议，称被告出示的证据原告不认可，对证据真实性、合法性均有异议，被告没有权利张贴，被告毕志伟不能代表法院张贴字条，且不能证实张贴在原告门前；通知是按揭房户需要办理网签手续，不是针对全款户，且原告没有接到通知，中盛公司答辩状也说明了这一点，被告证明方向不能成立，本院对中盛公司通知银行按揭购房户办理按揭手续及网签合同的事实予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年6月到10月，第三人中盛公司为陈新红提供连带责任担保，先后三次向被告毕志伟借款共计15000000元，除已付本息外，剩余本息一直未还。被告毕志伟于2015年向南阳市卧龙区人民法院起诉，同时提出财产保全申请，该院于2015年11月19日作出（2015）宛龙民三初字第00394号民事裁定，并于2015年12月17日查封备案登记在第三人中盛公司名下的位于南阳市××盛南都领御房产5000㎡，共计45套房屋（含本案争议的南都领御1A号楼1单元8层02号房产）。该院于2016年7月27日判决第三人为陈新红连带偿还被告毕志伟本金11500000元及利息2482520元。陈新红不服，提起上诉，南阳市中级人民法院于2016年11月25日作出民事调解书，第三人为陈新红连带清偿被告毕志伟本息11273314.31元。因第三人及陈新红未按调解书约定的期限履行义务，被告毕志伟向卧龙区人民法院申请立案执行，因该案长期未能执行，被告毕志伟申请提级执行，南阳市中级人民法院于2017年8月28日作出裁定，指定本案由本院执行。
中盛公司在南阳市开发中盛南都领御楼盘。2012年1月14日，第三人中盛公司与原告签订南都领御认购书，购买1号楼1单元8层02号房屋（现房号为1A-1-802号房产）98平方米、价款397489元的房屋。2012年1月14日在中盛公司售房部刷中国银行卡307489元。第三人中盛公司于2012年1月14日向原告出具了收到397489元的房款收据。随后，第三人中盛公司向原告出具收到相关契税的收据。原告向小区物业公司缴纳了自2016年3月3日至2017年3月2日的物业费。2015年6月24日，第三人取得商品房预售许可证，但原告购买的房屋未办理网签手续。本院在执行已查封的该套房产时，原告因主张所有权提出执行异议。本院作出（2018）豫1324执异40号执行裁定，驳回原告的执行异议。
另查明，原告廉敬华已对案涉房屋装修并入住。2018年5月17日，原告廉敬华与其丈夫朱庆金协议离婚，其中离婚协议对婚后的房产进行约定，位于南阳市宛城区××大道与××路交叉口××唐××楼××室房屋（房产证号：宛市房权证字第××号，宛市房共字第1101002790-2号）一套，因廉敬华以55万元转卖给温小永，温小永已付定金20万元，由廉敬华负责退回温小永20万元定金，同时负责收回房屋并清理和腾出房屋，该房产归朱庆金所有。南阳市独山大道与范蠡路交叉口南都领域1号楼1A单元802房产归廉敬华所有。
本院认为：商品房买卖合同系房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。从原告廉敬华与中盛公司签订的南都领域认购书看，认购书中约定了商品房的基本情况、计价方式、房款总额、以及违约责任、付款方式等，以及在认购的当日即2012年1月14日付清全部的房款。原告与中盛公司间形成了商品房买卖合同关系；同时合同的目的指向房屋所有权的转移。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”分析上述法律规定，其目的在于保护无过错的买房人，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式，实现对买房人利益的优先保护，在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护，无过错的买房人对物权的期待权应得到特殊保护。本案中，被告毕志伟系通过申请法院对本案争议房屋的执行实现其对第三人中盛公司享有的金钱债权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中廉敬华与中盛公司的认购书的签订、全额付款均在查封之前，原告廉敬华已实际对案涉房屋装修并入住，被告毕志伟也无证据证明廉敬华存在过错，故对于涉案房屋不得进行查封。虽然涉案房屋未办理产权登记手续，但并不影响廉敬华依法对涉案房屋享有足以排除执行的权利，故原告请求停止对该房产的执行理由成立，本院予以支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依法进行登记。原告虽与第三人签订认购书，但并未对该房产依法进行登记，原告享有对本案执行标的排除执行的权利并非对其物权的确认。故原告请求该房产归其所有理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：
一、不得执行中盛南都领御1A号楼1单元8层02号房产；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费7263元，由被告毕志伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
本院（2018）豫1324执异40号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 王 丽
审 判 员 唐书振
人民陪审员 曹云贵
二〇一八年七月三十日
书 记 员 姚 茹