江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）太民初字第0580号
原告吴艳。
委托代理人张强，江苏姑苏律师事务所律师。
被告苏州盛邦房产开发有限公司。
被告黄浦腾。
委托代理人兰志广，江苏达因律师事务所律师。
第三人盛京银行股份有限公司上海分行。
负责人孙永生，行长。
委托代理人赵雪松。
委托代理人刘小男。
原告吴艳与被告苏州盛邦房产开发有限公司（以下简称盛邦公司）、第三人黄浦腾商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年7月5日立案受理。后根据原告的申请，依法将黄浦腾变更为本案被告，并依法追加盛京银行股份有限公司上海分行（以下简称盛京银行上海分行）作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告吴艳及其委托代理人张强，被告黄浦腾的委托代理人兰志广，第三人盛京银行上海分行的委托代理人赵雪松、刘小男到庭参加诉讼。被告盛邦公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴艳诉称：2003年10月17日，原告与被告盛邦公司签订《商品房购销协议（合同）》，购买原地址为太仓市人民北路52号、现地址为人民南路156号的金轩公寓312室。合同签订后，原告将首付款支付给盛邦公司，又办理了该房屋的银行抵押贷款手续，每月还款634.30元。此后，原告在该房屋一直生活居住至今。原告购买该房屋时，房屋所在的整栋楼产权登记在盛邦公司当时的法定代表人倪爱平名下，实际归盛邦公司所有。因为当时没有对房屋产权进行分割，所以金轩公寓312室没有独立的产权手续。此后因为盛邦公司经营不善，对登记在倪爱平名下的房屋进行了所有权转让来进行抵债，房屋经多次流转，目前太仓市城厢镇人民南路156号房屋登记在被告黄浦腾名下。该房屋产权在几次流转过程中，盛邦公司及相关权利人均明确说明整栋楼的产权转让不包括原告所有的312室，并进一步说明权属登记问题由原告等人和太仓市城厢镇人民南路156号房屋产权持有人自行协商办理。但是在黄浦腾持有产权证后，便声称其对312室享有所有权，通过断水、断电等手段想逼迫原告让出房屋。原告自2003年购得房屋后便一直合法占有、使用至今，且在中国农业银行办理了该房屋的银行抵押贷款手续，到目前为止每月仍然向银行归还贷款，原告应享有金轩公寓312室的所有权。现请求法院判令：1、确认原告与被告盛邦公司于2003年10月17日签订的《商品房购销协议（合同）》有效；2、确认原地址太仓市人民北路52号、现地址人民南路156号的金轩公寓312室房屋归原告所有；3、两被告配合原告办理上述房屋相关产权登记手续。
被告黄浦腾辩称：1、原告与盛邦公司于2003年10月17日签订的商品房买卖合同应确认为无效。在签订合同时，房屋的产权人为倪爱平，不是盛邦公司，盛邦公司没有权利将房屋出售给原告。2、涉案房屋的产权人为黄浦腾，不是原告。黄浦腾通过正当途径取得该房屋的产权并在交易中心进行了登记。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。
被告盛邦公司未作答辩。
第三人盛京银行上海分行述称：原告的诉讼请求不能成立。原告与盛邦公司签订商品房购销协议并支付房款后，始终未取得诉争房屋的所有权证，对诉争房屋不享有物权。原告对盛邦公司享有债权。
经审理查明：太仓市城厢镇人民南路156号（原人民北路52号）房产于1989年12月初始登记在原太仓县供销联社名下，建筑面积为3899.26平方米。2003年，该房屋中的645.16平方米转让给案外人周萍，其余3254.1平方米转让给被告盛邦公司的原法定代表人倪爱平。2003年9月4日，倪爱平领取太仓市城厢镇人民北路52号房屋所有权证，证书中对房屋状况附页载明：1幢31.68平方米，2幢50.03平方米，3幢45.64平方米，4幢659.38平方米，5幢1072.72平方米，6幢1344.69平方米，7幢40.14平方米，8幢9.82平方米，合计3254.1平方米。
2003年10月17日，原告吴艳与盛邦公司签订以“太仓市盛大房产开发有限公司”为供方，原告为需方的《商品房购销协议（合同）》一份，约定需方根据供方提供的房源和房型，向供方订购商品房一套；房屋坐落为太仓市城厢镇人民北路52号金轩公寓312室；建筑面积为57.01平方米，单价每平方米3000元，总价款171030元；首付8万元，贷款支付8万元，余额交房时付清；房屋交付时间2003年10月15日。合同中还约定了其他事项，供方签章处加盖盛邦公司销售合同专用章及法定代表人倪爱平印章。签订该合同当日，盛邦公司向原告开具8万元房款收据。2003年10月20日，原告、盛邦公司与中国农业银行太仓市支行（以下简称农行太仓支行）签订《个人购房借款合同》，由原告就上述房屋向农行太仓支行贷款8万元，并由盛邦公司承担连带保证责任至盛邦公司将原告的房屋他项权证及土地使用证交达农行太仓支行之日止。2003年10月22日，盛邦公司向原告开具8万元房款收据。对其余房款，原告以尚未办理权属过户为由未能支付。
2006年8月31日，因吴艳购买房屋后一直未办理他项权证，农行太仓支行以吴艳、盛邦公司、倪爱平为被告诉至本院，要求吴艳归还贷款本息，盛邦公司、倪爱平承担还款责任。2006年11月24日，经本院组织调解，该案当事人达成调解协议，由吴艳按月归还贷款本息，盛邦公司、倪爱平承担连带清偿责任。
2004年5月，倪爱平名下太仓市城厢镇人民北路52号房屋中的267平方米转让给江朝宗。2007年9月17日，张佩英通过拍卖的方式，取得其余房屋。2010年7月1日，该房屋被分割为8幢登记在张佩英名下。张佩英取得房屋所有权证后，于2010年7月与许勤毅签订合同，将房屋转让给许勤毅，并办理了过户手续。2010年10月，太仓市房地产交易服务中心经实地查勘，确认1幢、2幢、8幢已经拆除，3幢、4幢无变化，5幢、6幢、7幢合计2457.55平方米，扣除已出售给江朝宗的267平方米，合并发证2190.55平方米。2011年4月，许勤毅与被告黄浦腾签订合同，将太仓市城厢镇人民南路156号3幢、4幢、5幢、6幢、7幢以1050万元的价格转让给黄浦腾。2011年5月4日，该房屋登记至黄浦腾名下，建筑面积为2895.57平方米。
2013年8月26日，第三人盛京银行上海分行与上海晋歌实业有限公司（以下简称晋歌公司）签订最高额综合授信合同，约定由盛京银行上海分行在授信额度有效期间内向晋歌公司提供2400万元授信额度。当日，黄浦腾与盛京银行上海分行签订最高额抵押合同，以其名下太仓市城厢镇人民南路156号房屋为晋歌公司提供抵押担保。
另，原告向本院提供了盛邦公司出具的情况说明（证明）一份，其中认为含312室房屋在内的部分房屋归原告等人所有，盛邦公司在拍卖、抵债、转让过程中均对相关部门及受让人明确说明。此外，原告还提供了2009年9月申请执行人徐继辛、郑朝辉、叶国民、胡永钿、郑旭与被执行人盛邦公司、邱金洪，案外人张佩英签订的债务抵偿协议、债权债务处理备忘录、抵债备忘协议复印件，其中明确用张佩英名下盛邦办公大楼2987.1平方米房屋抵偿1000万元债务，并明确抵债协议中申请执行人所取得的抵债房屋不包括已经归属原告等人的6套房屋。太仓市公安局经侦大队在侦查邱金洪涉嫌非法吸收公众存款一案中向郑朝辉、胡永钿进行了询问，郑朝辉、胡永钿表示由其联系了买家许勤毅，最后以1250万元的价格将太仓市城厢镇人民北路52号房产出售给许勤毅。
上述事实，有庭审笔录，原告提供的《商品房购销协议（合同）》、收据、个人购房借款合同、本院（2006）太民二初字第0779号民事调解书、（2010）太商初字第0713号民事判决书，被告黄浦腾提供的苏州市中级人民法院（2013）苏中行初字第0039号行政裁定书，第三人盛京银行上海分行提供的最高额综合授信合同、最高额抵押合同、房屋他项权证存根，本院调取的房产登记资料等证据予以佐证。
本院认为：原告吴艳与被告盛邦公司签订《商品房购销协议（合同）》时，太仓市城厢镇人民北路52号房屋登记在盛邦公司当时的法定代表人倪爱平名下。从倪爱平系盛邦公司法定代表人、合同中加盖倪爱平印章、倪爱平在本院（2006）太民二初字第0779号案件中与其他当事人达成调解协议的事实来看，倪爱平对原告与盛邦公司签订合同是知情并同意的。该合同系当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的情形，故本院确认为有效合同。原告基于与盛邦公司的合同关系，要求确认太仓市城厢镇人民南路156号312室房屋归原告所有，并要求两被告配合办理房屋产权登记手续。但从所有权登记情况来看，太仓市城厢镇人民南路156号房屋是整体作为一处房屋进行登记，并未分户。312室系太仓市城厢镇人民南路156号房屋的组成部分，在法律意义上并非独立的物。在此情况下，原告要求确认该房屋归其所有，并要求两被告配合办理房产产权登记手续于法无据，本院不予支持。现经传票传唤，被告盛邦公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案经合议庭评议、本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告吴艳与被告苏州盛邦房产开发有限公司于2003年10月17日签订的《商品房购销协议（合同）》有效；
二、驳回原告吴艳的其他诉讼请求。
案件受理费3880元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 曹柏鹏
代理审判员 刘玉芳
人民陪审员 周跃良
二〇一四年三月二十日
书 记 员 滕万波