湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0112民初3263号
原告：深圳市金地物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖街道岳麓大道369号。
法定代表人：宋义雨，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵会湖，男，该公司法务经理。
委托诉讼代理人：杨斯皓，男，该公司员工。
被告：杨宇瑶，女，1971年6月1日出生，汉族，住长沙市天心区。
原告深圳市金地物业管理有限公司长沙分公司（以下简称金地物业）与被告杨宇瑶物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月14日受理后，依法适用简易程序，于2016年12月21日在本院雷锋人民法庭公开开庭进行了审理。原告金地物业的委托代理人赵会湖、杨斯皓，被告杨宇瑶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月22日，原告金地物业与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定，原告为被告在金地三千府的房屋提供物业服务，被告按照3.65元/月/平方米的标准按季度向原告支付物业服务费（被告所购房屋为联排别墅，面积为402.36平方米）。上述前期物业管理服务协议签订后，原告至今一直作为该小区的物业服务公司为被告提供物业管理服务，但自2013年9月至2016年12月，被告一直未履行缴纳物业管理服务费的合同义务。经原告多次通过电话、短信、书面函告等方式催缴，被告仍恶意拖欠不缴纳。截止2016年12月31日，被告共拖欠原告物业管理服务费58744元。原告多次催讨未果后，故向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令：1、被告立即向原告支付拖欠的物业管理服务费58744元（暂计算至2016年12月31日）及自2013年9月1日起至2016年12月31日止，按照欠缴物业费的每日万分之五的标准支付滞纳金18041.75元（暂计算至2016年12月31日）,共计76785.75元；；2、由被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称:1、房屋交付前的整改期间，物业服务费用不应由被告承担，应由开发商金麓公司承担；2、原告未能按照《前期物业管理服务协议》提供与物业收费水平相一致的物业服务，物业收费水平也应相应降低。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：
1、企业营业执照副本、负责人身份证复印件，拟证明原告具有合法主体资格的事实；
2、被告身份证复印件，拟证明被告主体适格的事实；
3、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、临时管理规约，拟证明原、被告之间存在物业服务合同关系的事实，另外还证明了原告收取物业管理费的标准为3.65元/月/平方米以及被告拖欠物业管理费需按照每日万分之五的标准支付滞纳金的事实；
4、物业费催款函，拟证明原告书面向被告催收物业管理费的事实；
5、2014年10月24日、2016年7月9日的商品房交付催告函、维修调度通知单，拟证明开发商金麓公司履行了书面通知被告收房的事实及开发商履行了维修义务的事实。
被告对原告提供的上述证据发表以下质证意见：
对证据1、2、3无异议；对证据4有异议，被告没有收到上述催告函，对原告向被告催收物业管理费的情况不知情；对证据5有异议，被告没有收到开发商通知被告收房的函件，被告也不是故意拒收房屋，被告曾去查过房，发现房屋存在很多问题，提出了整改意见，但至今房屋都没整改到位。另外维修调度单没有被告的签名，是否进行过维修的事实不明。
被告为反驳原告的诉讼请求向本院提供了以下证据：
房屋及小区道路照片，拟证明房屋存在质量问题及违规搭建现象，未达到交付条件的事实。
原告对被告提供的证据发表以下质证意见：
该组照片反映房屋存在瑕疵，但不能证明房屋未达到交付条件，不能达到被告的证明目的。
经审查，本院认为，原告提供的证据1、2、3，被告无异议，本院予以采信；原告提供的证据4，尽管被告辩称没有收到该催款函，但原告是按照合同上的地址向被告邮寄催收物业费的函件，视为原告履行了相关通知义务，本院对该证据予以采信；原告提供的证据5，不能证明开发商金麓公司按照房屋买卖合同约定的时间通知被告收房的事实，但开发商于2014年10月24日按照商品房买卖合同上的地址向被告邮寄了商品房交付催告函，可视为开发商金麓公司至此履行了合同约定的书面通知义务，原告通知被告收房的时间应认定为2014年10月24日，故本院对该证据予以部分采信。
根据上述确认的证据及当事人的当庭陈述，本院查明以下事实：
2013年5月22日，原告金地物业与被告杨宇瑶签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：1、原告为被告在金地三千府的第L14栋101号房屋提供物业服务，被告按照3.65元/月/平方米的标准按季度向原告支付物业服务费（被告所购房屋为联排别墅，面积为402.34平方米）；2、交费起始时间自房屋交付之日的次月起计收，已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳；3、被告不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告自逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。上述前期物业管理服务协议签订后，原告至今一直作为该小区的物业服务公司为被告提供物业管理服务，但被告一直以房屋存在质量问题，不符合交付条件为由拒绝收房且拒不交纳物业服务费用。原告多次通过电话、短信、书面函告等方式催缴，但被告仍未交纳。原告多次催讨未果后，故向人民法院提起诉讼。
另查明，被告杨宇瑶所购金地三千府的房屋系湖南金麓房地产开发有限公司（以下简称金麓公司）投资开发所建，金麓公司与被告杨宇瑶在商品房买卖合同中约定房屋的交付期限为2013年8月22日前，但金麓公司于2014年10月24日才书面通知被告杨宇瑶办理收房手续。被告杨宇瑶至今未与金麓公司办理房屋交接手续。
本院认为，原、被告之间的物业服务合同关系成立，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定为被告提供了物业管理服务，但被告没有按合同约定履行支付物业服务费的义务，构成了违约，应承担本案的全部民事责任。关于交费起始时间的计算，开发商金麓公司于2014年10月24日才书面通知被告收房，尽管被告辩称房屋质量存在问题，不符合交付条件而拒不收房，但被告不能提供房屋不符合交付条件的相关证据，本院对被告的上述辩解意见不予采纳，2014年10月24日应认定为房屋交付之日，故被告交纳物业服务费的起始时间应为2014年11月1日（房屋交付之日的次月起）。自2014年11月1起至2016年12月31日止，被告拖欠的物业服务费经计算为：3.65×402.34×26＝38182元，由于被告至今尚未使用该房屋，物业服务费应按照90%的标准交纳，故被告实际交纳的物业服务费为：38182×90%＝34363.8元。被告逾期交纳物业服务费，应承担逾期付款的违约责任，但原、被告签订的物业服务合同约定的按每日万分之五交纳滞纳金的标准过高，本院不予全额支持，本院酌情调整按照每日万分之二的标准计算逾期付款违约金，经计算，被告逾期付款违约金共计为：2643元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：
一、被告杨宇瑶于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市金地物业管理有限公司长沙分公司物业服务费34363.8元（暂计算至2016年12月31日）及自2014年11月1日起至2016年12月31日止的逾期付款违约金2643元；
二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司长沙分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1720元，减半收取计860元，由被告杨宇瑶负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 唐 毅
二〇一七年五月十五日
代理书记员 刘星星
附：相关法律条文。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催告，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。