山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁17民终1187号
上诉人（原审原告）：徐鹏，女，1984年3月1日出生，回族，住济南市历下区。
委托诉讼代理人：陈旭峰，山东鲁泉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李存香，女，1967年7月8日出生，汉族，居民，住巨野县。
被上诉人（原审被告）：郭琳琳（曾用名郭晓琳），女，1990年1月3日出生，汉族，居民，住巨野县。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵云龙，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张家林，男，1963年6月9日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。
被上诉人（原审被告）：巨野苏巨商贸有限公司。住所地：巨野县青年路北腾飞路西。统一社会信用代码：9137172469440907XR。
法定代表人：张家林，该公司董事长。
上诉人徐鹏因与被上诉人李存香、郭琳琳、张家林、巨野苏巨商贸有限公司申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省巨野县人民法院（2016）鲁1724民初4430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
徐鹏上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人张家林、巨野苏巨商贸有限公司之间的借款关系合法有效；本案是异议之诉，而不是撤销之诉，审理的焦点应当是被上诉人李存香、郭琳琳对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，但李存香、郭琳琳未举证证明其已支付全部房款、未举证证明其已实际占用涉案房产、且其对未办理过户手续存在过错，故被上诉人李存香、郭琳琳对涉案房产不享有排除强制执行的民事权益，涉案房产应继续执行。
李存香、郭琳琳辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
张家林、巨野苏巨商贸有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，请求维持原判。
徐鹏向一审法院起诉请求：请求对巨野苏巨商贸有限公司名下位于巨野县青年路北、腾飞路西C号楼房产两处（产权证号为巨房权证巨野县字第××号、第××号）继续执行。事实及理由：原告与被告张家林、巨野苏巨商贸有限公司的民间借贷纠纷一案，经（2016）鲁1724民初1417号民事判决书判决，由被告张家林于判决生效之日起十日内向原告徐鹏归还借款270万元及利息，并对被告巨野苏巨商贸有限公司所抵押的房产享有优先受偿权。该案进入执行程序后，2016年9月12日，被告李存香、郭琳琳提出执行异议，主张对涉案房屋的所有权，巨野县人民法院作出(2016)鲁1724执异52号执行裁定书，裁定中止涉案房产的执行。原告系涉案房产的他项权利人，享有优先受偿权，李存香、郭琳琳不能对抗原告的执行，具体理由为：1、被告郭琳琳不是本案的适格主体。郭琳琳提交的执行异议申请书上载明的异议人为郭琳琳，曾用名郭晓琳，出生时间为1990年1月3日，身份证号，但在郭琳琳提交的郭晓琳与被告菏泽巨野苏巨商贸有限公司于2010年5月28日签订的苏巨时代广场商铺租售协议上载明的租买方即乙方为郭晓琳，身份证号。被告郭琳琳提交的户籍证明显示郭琳琳的曾用名为郭晓琳，对于两者之间身份证号码不一致并没有提及。不能证明异议人郭琳琳为租售协议上载明的郭晓琳。2、被告不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。适用上述条款需满足以下条件：（1）被告已经支付全部价款；（2）被告已经实际占有；（3）未办理过户登记手续，被告对此没有过错。异议人的情形明显不具备上述条件，李存香、郭琳琳不能证明其已经支付了全部价款。租售协议仅约定保证金为20万元，没有约定总房款，不知悉总房款，何谈已交清总房款。3、李存香、郭琳琳对涉案房产并未实际占有。房屋交付，双方应签订交接协议，履行交付手续，被告没有签订交接协议，仅有张家林的陈述笔录和他人的证人证言，不能证明房屋已交付。4、未办理过户登记手续，李存香、郭琳琳有过错。租售协议上载明“甲方在收到全额租售房款后，即在两年内向乙方提供办理房产证和土地证的相关手续”，巨野苏巨商贸有限公司2013年8月就已经取得了涉案房产的产权证书，在长达三年的时间内未办理产权过户手续，不符合常理。即便是巨野苏巨商贸有限公司不配合办理，李存香、郭琳琳也应该通过司法途径进行维权。5、租售协议没有约定房屋总价款和每平方米单价，不符合房屋买卖合同的特征。房屋买卖合同，出卖人处分的是房屋的所有权，而不仅仅是占有、使用、收益的权利。李存香、郭琳琳与巨野苏巨商贸有限公司签订的租售协议明确约定了租售年限为50年，处分的是涉案房屋的使用权，而不是所有权。
一审法院认定事实：巨野苏巨商贸有限公司不属于房地产开发性质的公司，涉案房产是该公司自建自用的房产，在买卖以上房屋时，需先登记在该公司名下再过户给买售人。2010年5月28日双方签订租售协议时，涉案房产还未建成，加之苏巨时代广场是一个需要统一管理的商业广场，应郭琳琳、李存香的要求，C10、C11中间及C12、C13之间均不用隔墙，四间房两楼梯，因少建了部分隔墙及楼梯，按当时的市场价格略低于相邻房产。协议中约定了房屋位置、编号、保证金（20万元）、分期付款方法（分三期付款）及交房时间（2010年12月30日），但没有填写单价格及总价款。协议签订当日，郭琳琳、李存香各交付购房保证金20万元，又于2010年8月14日和2010年12月6日分别支付40万元和110万元（其中40万元由郭琳琳委托其母安爱素从银行转出，其余为现金支付或存单交付），被告巨野苏巨商贸有限公司出具了收据，认可已经付清全款，并按约定于2010年12月30号前将房屋交付给郭琳琳、李存香。之后郭琳琳、李存香对房屋进行占有使用，并委托谷加惠找安装防盗门的孔伟桥安装了卷帘门，多次催促巨野苏巨商贸有限公司办理过户手续，巨野苏巨商贸有限公司以房产证未办理，无法转户为由推脱。实际上，巨野苏巨商贸有限公司在2013年8月就对涉案房产办理了房产证。2015年3月17日，徐鹏与张家林签订借款合同，巨野苏巨商贸有限公司用其名下的涉案房产作抵押，于2015年3月17日在巨野县公证处进行了公证，巨野县房地产管理局根据以上材料，进行了抵押登记，并为徐鹏出具了巨房他证巨野县字第00077**号他项权证。因张家林未及时还款，徐鹏提起诉讼，巨野县人民法院作出（2016）鲁1724民初1417号民事判决书，判决张家林向徐鹏支付270万元及利息，并对抵押房产享有优先受偿权。该判决生效后，徐鹏申请执行，2016年8月9日，巨野县人民法院作出（2016）鲁1724执1181-1号执行裁定书，查封了涉案房产，并于同日发出（2016）鲁1724执1181-1号公告，告知相关权利人十日提出异议申请，逾期进行评估、拍卖。郭琳琳、李存香于2016年9月12日提出执行异议，巨野县人民法院作出（2016）鲁1724执异52执行裁定书，认定双方签订的租售协议实质是买卖协议，异议人支付了全款，房产已交付，裁定中止了对涉案房产的执行。徐鹏对裁定不服，提起本诉。另查明，张家林与徐鹏签订借款合同的当日，还与上海信而富企业管理有限公司、上海首航商务管理有限公司、信而富财富管理有限公司以及有关××签订的“p2p借款及相关服务协议”，张家林通过p2p平台向乙方（××）海东地区信而富小额贷款有限公司、尹欢、张静、张倩、谢美蕴、张小勇、李兰香、乐长年、倪荣九人共借款291.6万元，扣除平台管理费为21.6万元，实转款270万元。起息日为2015年3月18日，张家林认可其在中国建设银行账户的（62×××88）于2015年3月8日分56笔转入270万元，与协议约定一致。徐鹏在庭审时否认以上协议，当询问其有无支付借款的证据时，称转款记录等相关证据在（2016）鲁1724民初1417号案的卷宗里，本院调取了以上证据。原告并在庭后出具了加盖上海信而富企业管理有限公司的情况说明，证明张家林收到转账款是其委托上海信而富企业管理有限公司支付，并委托徐鹏作为债权人对张家林就该笔借款进行追讨。庭后征询（2016）鲁1724民初1417号办案人员的意见，称因双方无异议，对徐鹏提交的银行转款流水明细没有核查实际转款人。两次诉讼庭审中，徐鹏均未提供与上海信而富企业管理有限公司关系的证明。
一审法院认为，本案争议焦点为：一、原告郭琳琳是否有主体资格；二、原告债权及抵押权是否合法有效；三、被告之间房屋租售协议的性质及法律效力，被告权利是否有排除原告执行的法律效力。对于第一个争议焦点，合同编号：hzsj1000528b苏巨时代广场商铺租售协议中，租买方为郭晓琳（公民身份号码：，而提交的执行异议申请书异议人为郭琳琳（公民身份号码：。徐鹏提出异议，在执行异议听证会上，异议人提交的户籍证明已说明郭琳琳的曾用名为郭晓琳，本诉中，徐鹏仍有异议。现郭琳琳提交了巨野县公安局出具的重户口注销证明，证明郭晓琳与郭琳琳属同一人，公安机关是户口管理的法定机关，对其出具的重户口注销证明，一审法院予以采纳。郭琳琳是本案的适格主体。
对于第二个争议焦点，本案为执行异议之诉，审查重点是被告郭琳琳、李存香对涉案房产的实体权利是否有足以对抗原告申请执行的效力。被告对原告的债权及抵押权的真实性、合法性提出质疑，并提出较充分的反驳证据。民诉法司法解释第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实，当事人无须举证，但有相反证据足以推翻的除外。因此，郭琳琳、李存香的质疑有其正当性。又因郭琳琳、李存香并未参与（2016）鲁1724民初1417号案的庭审，为了使生效法律文书的既判力对当事人形成内心确认，以利双方纠纷的解决，原告徐鹏有义务对被告提出的（2016）鲁1724民初1417号案的认定的借款及抵押的真实性、合法性作出相应的证明。原告主张的是对张家林的270万元债权及对抵押物的优先受偿权，被告郭琳琳、李存香反驳称徐鹏与张家林签订借款合同并办理抵押登记后并未实际支出借款，主合同没有实际履行，抵押权不发生效力。而在审理（2016）鲁1724民初1417号案时，徐鹏提交的银行汇款流水明细，经查实确不是徐鹏本人所汇出。庭审中原告对被告提交的“p2p借款及相关服务协议”不予认可，为证明自己实际支出了借款，庭后提交了加盖上海信而富企业管理有限公司印章的情况说明，称其为实际××，委托该公司将借款转入张家林账户。如果情况属实，说明其认可“p2p借款及相关服务协议”的真实性，如果“p2p借款及相关服务协议”是真实的，协议中明确注明实际××为海东地区信而富小额贷款有限公司、尹欢、张静、张倩、谢美蕴、张小勇、李兰香、乐长年、倪荣九人（协议中已注明每人的出资额，九人共291.6万元，扣除平台管理费为21.6万元，实转款270万元），而不是徐鹏，原告徐鹏对其主张的已向张家林按约定支付了借款不能作出合理解释。被告郭琳琳、李存香对原告债权及抵押权的质疑，实质是对（2016）鲁1724民初1417号案判决书判决结果的异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，当事人认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，尽管被告郭琳琳、李存香的质疑有相应的证据支持，但在（2016）鲁1724民初1417号案判决书未经法定程序改变之前，对郭琳琳、李存香的异议，一审法院不予采纳。
对于第三个争议焦点，原告主张对抵押物的优先受偿权，被告主张买受人的物权期待权。抵押权属担保物权，性质上属限定物权，一般情况下，优于一般债权及所有权，但法律规定了例外情形。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权的问题的批复》赋予了消费者对所购房屋的物权期待权，明确规定该权利可以排除不动产抵押权人的执行。之后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，对担保物权等优先权例外情形作出明确规定，该条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该规定在继续对受让人物权期待权保护的同时，根据受让主体的不同，区分一般买受人物权期待权和消费者物权期待权，规定了不同的保护要件，从被告举证情况看，主张的是一般买受人物权期待权。该规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非为买受人的原因未办理过户登记。”综合双方提交的证据，可以确认涉案房产的查封时间为2016年8月9日，张家林与郭琳琳、李存香签订租售协议时间为2010年5月28日，交付时间在2010年12月30日前，双方争议焦点是租售协议的性质，是否能认定为房屋买卖协议；交付房款190万元的真实性，是否能认定为支付了全款；郭琳琳、李存香是否是合法占有涉案房产；未办理过户手续，是否是郭琳琳、李存香的原因。原告对租售协议的性质提出质疑，认为是租赁的性质，并以协议中没有约定单价及总价为由，认为缺少房屋买卖合同的构成要件。合同法规定，合同的内容由当事人约定，对价款没有约定或约定不明的，可以协议补充。从以上规定可以看出，协议的内容是约定的，而不是法定的，协议中没有明确约定的事项可以事后补救，并不必然影响协议性质。双方对合同总价款的认可及履行，可以认定以实际行为弥补了协议的约定不明。双方约定在交清房款后，由租售方提供办理房产证和土地证的相关手续，此约定直接指向产权转移，是租赁合同所不具备的。另，法律规定房屋租赁期限不得超过20年，该协议约定为50年，与《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定的“综合或者其他用地”的使用权年限相一致，进一步证明协议的性质是房屋买卖而不是租赁。关于190万元房款的合理性及付款的真实性，法律规定房款由当事人协商议定。根据当事人的陈述及协议约定，涉案房产是根据郭琳琳、李存香的特殊要求所建，因少建了部分隔墙及楼梯，按当时的市场价格略低于相邻房产，其解释具有合理性。巨野苏巨商贸有限公司认可并收到总房款190万元，并为被告出具了收据，被告并提供了部分银行转款凭证，应认定以上房款是合理的并已实际支付。在巨野县区购房者交付房款的通常做法是：凭现金交款单、转账凭证、或存款单，由售房者审查后开具收据，办理过户手续时，购房者凭收据及售房者认定的证明并附购房合同，到税务部门交纳税费，由税务部门出具正式单据，售房者并不给购房者开具正式发票。原告对收据非正式发票、转账金额与收据不符、现金交纳不符合交易习惯等提出异议，但没有举证支持其异议的法律与事实依据，对其异议，一审法院不予采信。关于房产的交付，对房屋的转移占有视为对房屋的交付使用，巨野苏巨商贸有限公司在郭琳琳、李存香交清房款后，按约定的时间在2010年12月30日之前将涉案房产交付被告使用，郭琳琳、李存香的占有具有合法性。实践中，房屋交付，双方无异议的一般直接交付（交钥匙），有异议时一般以邮寄通知的形式交付。法律并没有规定双方必须签订交接协议或办理正式的交接手续才算交付。原告质疑郭琳琳、李存香占有的合法性没有法律依据。协议约定，交清全款后两年内由出售方提供办理过户手续并协助办理，实际上该房产办理房产证的时间为2013年8月份，郭琳琳、李存香称多次催促张家林要求尽快办理过户手续，其陈述具有合理性。张家林认可以上事实，结合张家林后来隐瞒真相抵押已出售房产的事实，可以认定郭琳琳、李存香对没有及时办理过户手续不存在过错，未办理过户登记不是买受人的原因。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告对被告主张的事实不予认可，但其只是陈述，未提供足以推翻被告主张的证据，且陈述意见并没有法律依据，对其主张，一审法院不予采纳。被告巨野苏巨商贸有限公司及其法定代表人张家林，在本案纠纷中确存在签订合同不规范，手续不严谨的问题，但从双方签订及履行协议的目的看，巨野苏巨商贸有限公司处置的是房产的所有权，郭琳琳、李存香购买的也是涉案房产的所有权，应当认定双方争议的协议性质为买卖协议，被告提供的证据，构成一个完整的证据链条，具有较强的证明力，可以证明郭琳琳、李存香与巨野苏巨商贸有限公司在法院查封之前已签订合法有效的书面合同及查封之前已合法占有、已支付全部价款、未办理过户登记不是买受人的原因，具备了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的能够对抗原告执行的四个要件，被告郭琳琳、李存香对涉案房产的实体权利能够排除原告徐鹏的执行。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十三条第一款第二项之规定，判决：驳回原告徐鹏的诉讼请求。案件受理费28400元，由原告徐鹏负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：李存香、郭琳琳是否享有足以排除强制执行的民事权益。经审查，一审法院对涉案房产的查封时间为2016年8月9日。2010年5月28日，李存香、郭琳琳分别与巨野苏巨商贸有限公司签订租售协议一份。依据《中华人民共和国合同法》第十二条：“合同的内容由当事人约定，……”和第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；……”的规定，虽然该租售协议中未约定单价及总房款，但李存香、郭琳琳与巨野苏巨商贸有限公司对涉案房屋的总房款均予以认可，且巨野苏巨商贸有限公司认可收到总房款190万元，并为李存香、郭琳琳出具了收据，李存香、郭琳琳亦提供了部分银行转款凭证，故应认定李存香、郭琳琳与巨野苏巨商贸有限公司就租售协议未约定事项达成了一致并实际履行。结合涉案租售协议的约定内容：“在交清房款后，由租售方提供办理房产证和土地证的相关手续，并协助办理。”亦应认定该租售协议的性质为买卖合同而非租赁合同。徐鹏上诉称李存香、郭琳琳与巨野苏巨商贸有限公司之间具有利害关系，涉案租售协议的效力不应予以确认，但其并未提交确实、充分的证据予以证明，故对其该项上诉理由，本院不予采信。李存香、郭琳琳称在交清房款后巨野苏巨商贸有限公司按约定的时间即在2010年12月30日之前已将涉案房产交付其使用，有一审时证人出庭所作证言为证，且巨野苏巨商贸有限公司对此予以认可。一审法院经审查认为房屋交付一般为直接交付（交钥匙），有异议时一般以邮寄通知的形式交付。法律并没有规定双方必须签订交接协议并履行交接手续才算交付。并对徐鹏所作因双方没有签订交接协议、不能证明涉案房产已交付的辩解理由不予采信，具有事实根据和法律依据，并无不当。涉案租售协议约定交清全款后两年内由出售方提供办理过户手续并协助办理，实际上该房产办理房产证的时间为2013年8月份。李存香、郭琳琳称多次催促巨野苏巨商贸有限公司的法定代表人张家林，要求其尽快办理过户手续，张家林认可以上事实。鉴于巨野苏巨商贸有限公司与李存香、郭琳琳对办理过户所掌握信息的不对等性，李存香、郭琳琳并不必然知道涉案房产何时能办理过户手续，故李存香、郭琳琳的陈述亦具有合理性。一审法院结合张家林后来隐瞒真相抵押已出售房产的事实，认定李存香、郭琳琳对没有及时办理过户手续不存在过错，未办理过户登记不是买受人的原因，亦无不当。综合审查双方提交的证据，结合本案情况，一审法院认为李存香、郭琳琳提供的证据形成一个完整的证据链条，具有较强的证明力，可以证明李存香、郭琳琳与巨野苏巨商贸有限公司在一审法院对涉案房产查封之前已签订合法有效的书面合同及查封之前已合法占有、已支付全部价款、未办理过户登记不是买受人的原因，具备了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的能够排除执行的四个要件，故应认定李存香、郭琳琳对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，能够排除原告徐鹏的执行。
综上所述，徐鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28400元，由上诉人徐鹏负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴树峰
审判员 李 锋
审判员 张宪明
二〇一七年七月三十一日
书记员 刘启国