江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第252号
上诉人（原审被告）朱文文，男，1983年8月15日出生，汉族，徐州市铜山区人，农民。
委托代理人王凯，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）吴秀法，男，1956年5月3日出生，汉族，徐州市铜山区人，农民。
被上诉人（原审原告）颉元俊，女，1956年3月10日出生，汉族，徐州市铜山区人，农民。
两被上诉人共同委托代理人李治营，徐州市云龙区新生法律服务所法律工作者。
上诉人朱文文因与被上诉人吴秀法、颉元俊农村房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2013）铜民初字第1209号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人朱文文的委托代理人王凯，被上诉人吴秀法、颉元俊的共同委托代理人李治营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2008年，吴秀法、颉元俊的儿子因欠他人债务被追债。为了帮儿子还款，吴秀法向朱文文借款50000元人民币，双方并约定了利息。但对于约定的利率双方陈述不一致。吴秀法陈述利息为1毛，20天为一个周期；而朱文文则陈述利率为月息6分至7分。期间，吴秀法也按照约定支付给了上诉人朱文文部分利息。
2009年1月14日，吴秀法就上述借款向朱文文出具了书面借据一份。内容为：今借到朱文文现金人民币61000元整，还款日期2009年1月24日。但约定的还款期限到期后，吴秀法无能力进行归还。
2009年3月5日，朱文文再次向吴秀法索要借款，但因其无力归还，双方在原铜山县大彭法律服务所的见证下签订了房屋买卖协议一份。协议的甲方为吴秀法、颉元俊，乙方为朱文文。双方约定，经双方协商同意，吴秀法、颉元俊坐落在大彭镇付庄村小新庄3组的私有房屋楼房10间，砖混结构，建筑面积258平方米，包括院墙在内自愿出售给朱文文，现双方自愿达成买卖协议如下：一、吴秀法、颉元俊将上述楼房10间、院墙内的土地面积移交给朱文文长期无偿使用，总价款66000元。二、朱文文购房后，须到房地产部门办理过户手续，吴秀法、颉元俊提供给朱文文房屋建设用地使用证一份，其他房屋证件由朱文文自己办理，费用均由朱文文自己承担。吴秀法、颉元俊应保证上述房地产权属清楚，若发生该房的产权纠纷或债权债务，概由吴秀法、颉元俊负责清理承担，并承担民事诉讼责任。由此给朱文文造成的经济损失，由吴秀法、颉元俊赔偿。三、该房的过户费用均由朱文文自己承担。该房款朱文文在签订合同时已付清。四、该协议双方自愿签订，永不反悔。双方应遵守此约，否则一方违反协议给另一方造成经济损失，由违约方承担另一方的一切经济赔偿责任。协议签订的当日，吴秀法及其儿子吴前进签字给朱文文出具了收据一份。内容为：今收到朱文文买房钱人民币66000元整。但朱文文并没有实际给付吴秀法、颉元俊购房款66000元，而是将吴秀法于2009年1月14日给其出具的61000元的借据交付给了吴秀法，加上利息一起抵作购房款。虽然双方签订了房屋买卖协议，但合同约定的房屋一直没有交付，始终由吴秀法、颉元俊及家人居住使用至今。
2013年5月23日，吴秀法、颉元俊诉至铜山区人民法院，认为房屋买卖协议的签订并非其真实意思表示，要求确认协议无效。而朱文文则提出反诉，要求确认房屋买卖协议有效，并要求继续履行合同，交付房屋。但在铜山区人民法院限定的期限内朱文文没有交纳反诉案件受理费。
原审法院认为，第一、通过吴秀法与朱文文夫妻之间的电话录音可以明确反映出双方之间签订房屋买卖协议并非是以真正的买卖房屋为目的，而只是作为归还借款的担保。且从对话录音中也能明确反映出朱文文并没有实际要求吴秀法交付房屋的意思表示，而目的还是要求吴秀法归还借款本息，且要求归还的借款本息不能低于150000元。参照江苏省高级人民法院（2013）1号会议纪要的规定，当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，应当认定为名为房屋买卖实为民间借贷关系。出借人以买卖关系提起诉讼，要求办理过户手续。人民法院应当向其释明按照民间借贷关系变更诉讼请求。出借人坚持不变更的，应当驳回其诉讼请求。第二、朱文文向吴秀法出借50000元人民币，但约定的利息显然属于高利贷。按照吴秀法的说法，利息为1毛，20天为一个周期，那么造成吴秀法无力归还也在情理之中。虽然朱文文对吴秀法所说不予认可，但即使按照其自认的月息为6-7分，合成年息72%-84%，也显然属于高利贷，结合吴秀法的家庭和收入状况，造成其无力归还也符合情理。第三、双方签订房屋买卖协议的时间为2009年3月5日，至今已四年多的时间。按照朱文文所说购房款已经付清四年多时间，但房屋却一直由吴秀法及家人居住使用却不予交付，显然不合常理。综上，应认定双方所签协议名为房屋买卖实为民间借贷，并非双方当事人真实意思表示。综上，双方签订的买卖协议并不是双方真实意思表示一致的以房屋买卖为目的的行为，而是以房屋买卖这种合法的伪装行为掩盖了双方真实的借贷、还贷行为，是一种虚假行为。从实质上来讲，是名为房屋买卖而实际为民间借贷，应为无效。朱文文主张双方签订的房屋买卖协议体现了双方当事人真实的意思表示，应为有效并要求吴秀法、颉元俊交付房屋、履行过户手续的反诉请求，因其在法院指定的期限内没有交纳反诉案件受理费，对其反诉请求法院不予审理。据此，判决如下：吴秀法、颉元俊与朱文文于2009年3月5日对坐落于徐州市铜山区大彭镇付庄村小新庄3组的私有房屋所签订的买卖协议无效。
上诉人朱文文不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。1、一审中双方签订的买卖协议系双方真实意思表示，合法有效。房屋基于占有改定的方式已经交付给上诉人，由于被上诉人生活困难才一直居住至今。一审法院认定该买卖合同名为买卖实为借贷是错误的。2、在此民间借贷中，被上诉人吴秀法于2009年1月14日出具了书面借据，借款金额为61000元整，法院认定的数额却仅有50000元。3、证据认定错误。本案中上诉人认可是被上诉人与其妻子的对话录音，而法院认为是双方间的电话录音。在庭审中，被上诉人没有就对话录音提供相应的文字资料，不符合证据规则要求，故不应对该证据进行认定。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决参照江苏省高级人民法院（2013）1号会议纪要的规定，认定双方签署的买卖合同名为买卖实为借贷，并非双方当事人真实意思表示。而我们签订的买卖房屋协议、民间借贷，立案的时间都是在此会议纪要之前发生的，该案不应适用该纪要，即使适用，纪要上也没有认可为无效。2、原审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定判决双方订立的买卖房屋协议无效，系适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人之合法权益。
被上诉人吴秀法、颉元俊答辩称：一审法院判决是基于事实和证据的综合考虑下作出的，上诉人提出的上诉理由不能成立，请求依法维持原判。
二审期间双方当事人均未提交新的证据。针对一审查明的事实，上诉人认为被上诉人向其借款的数额是61000元而不是50000元，其与被上诉人签订的买房协议与借款没有关系。二审查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为：原审法院确认上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议无效是否有事实和法律依据。
本院认为，被上诉人吴秀法于2008年向上诉人朱文文借款并约定了利息，之后被上诉人吴秀法、颉元俊亦实际偿还了部分利息。虽然上诉人与被上诉人关于约定利息数额的陈述不相一致，但均明显高出正常水平。上诉人与被上诉人于2009年3月5日订立的房屋买卖协议，约定被上诉人将其私有房屋出售给上诉人，但上诉人未提供证据证明双方除借款外上诉人又向被上诉人支付了购房款，被上诉人也未实际交付房屋，房屋也未办理过户手续，双方订立的房屋买卖协议仅是作为被上诉人归还借款的担保，而非真实的房屋买卖合同。上诉人认为涉案房屋已以占有改定的方式实际交付的主张，不符合法律规定，本院不予采信。上诉人与被上诉人之间是以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，应认定为名为房屋买卖实为民间借贷关系。按照江苏省高级人民法院（2013）1号会议纪要的精神，上诉人与被上诉人之间的纠纷应按民间借贷关系处理。一审法院认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖协议无效，有事实和法律依据，本院依法予以确认。关于上诉人与被上诉人之间的借款数额问题，不属于本案的审查范围，本案不予理涉。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1450元，由上诉人朱文文负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 赵明辉
审判员 宋新河
二〇一四年四月九日
书记员 孙晓明