重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)渝二中法民终字第01613号
上诉人（原审被告）重庆市万州区五桥城市综合开发有限公司，住所地重庆市万州区五桥建委二楼，组织机构代码71166583-4，
法定代表人向声海，经理。
委托代理人赵运全，男，1952年7月4日生，汉族，住重庆市万州区。
被上诉人（原审原告）原告杨启珍，女，1955年5月17日生，汉族，住重庆市万州区。
被上诉人（原审原告）ＸＸ红，女，1979年2月28日生，汉族，住重庆市万州区。
委托代理人冉瑞林，男，1981年9月9日生，汉族，住重庆市万州区。
被上诉人（原审原告）ＸＸ君，男，1981年1月24日生，汉族，住重庆市万州区。
上诉人重庆市万州区五桥城市综合开发有限公司（以下简称城市综合开发公司）因与被上诉人杨启珍、ＸＸ红、ＸＸ君房屋买卖合同纠纷一案，不服万州区人民法院(2015)万法民初字第00618号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月6日公开开庭审理了本案。原审原告杨启珍、ＸＸ君、ＸＸ红的委托代理人冉瑞林，原审被告城市综合开发公司的委托代理人赵运全等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明:2005年8月17日，吴宗全（合同称乙方）与被告城市综合开发公司（合同称甲方）签订《房地产买卖合同》，约定“一、总则，甲方自愿将本合同第二项所列房地产出售给乙方。乙方已充分了解该宗房地产的基本状况，决定购买。双方协商一致，签订本合同。二、基本情况，坐落A幢二层，建筑结构框架。三、成交价格及其他费用，1、甲乙双方协商议定上述房地产成交价格为总价壹万捌仟元。……四、付款期限及移交房地产，第一次付款在2005年8月17日金额（大写）壹万捌仟元。……八、其他约定：A轴-
B轴的2轴-1/2轴以内的所有使用面积”等内容。吴宗全按约支付了购房款18000元。2010年，吴宗全因病去世，生前有妻子原告杨启珍、长女原告ＸＸ红、次子原告ＸＸ君。原告方自2006年至2012年5月上旬占有涉案摊位。2011年8月8日，由于被告公司拖欠案外人重庆市华升建筑工程（集团）有限公司工程款，涉案摊位抵作工程款出卖给其他人。2012年5月上旬，涉案摊位被他人所占，至今未办理产权登记。
另查明，2014年4月16日，三原告曾因同一摊位将本案被告诉至法院，请求判令吴宗全与被告于2005年8月17日签订的《房地产买卖合同》有效，一审法院判决支持了该请求。2015年6月23日，原告对涉案摊位价格提出鉴定，2015年7月21日，鉴定方重庆宏泰房地产土地评估有限责任公司向一审法院送达估价鉴定委托书退件函，载明“估价鉴定对象（摊位）原状已破坏灭失，因此估价鉴定人员无法对估价鉴定对象进行正确判断，经公司研究后决定，对该估价鉴定委托事项作出退件处理”。
杨启珍、ＸＸ红、ＸＸ君一审时诉称：2005年8月17日，杨启珍之夫、ＸＸ红和ＸＸ君之父吴宗全（已去世）与被告城市综合开发公司签订房屋买卖合同，约定被告将位于重庆市xx区xx镇农贸市场x栋x层A轴-
B轴的2轴-1/2轴摊位卖给吴宗全，总成交价为18000元，已全部付清。后来，被告将该摊位卖给第三人，现一直由第三人使用，导致原告的合同目的无法实现，该合同经万州区人民法院判决认定有效。综上，原告请求：1、依法解除吴宗全与被告城市综合开发公司于2005年8月17日签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告向原告退还购房款18000元；3、判令被告赔偿原告损失（摊位现价-
已支付房款）；4、诉讼费由被告承担。
城市综合开发公司一审时辩称：被告在（2014）万法民初字第03672号案件中认可双方买卖涉案摊位事宜。涉案摊位的产权属于杨启珍、ＸＸ红、ＸＸ君。对于原告所称被告将摊位卖给案外人不是事实，当时是开发商欠建筑商款项，建筑商趁开发商不在的时候将涉案摊位卖给案外人，并不是被告将摊位另卖他人。签订买卖协议后，涉案摊位就交付给吴宗全了，建筑商后面又将涉案摊位卖给他人，在原告手中被别人占走。在处理涉案摊位产权的问题上，被告也是多方配合原告方。三原告曾就涉案摊位的产权问题起诉了被告，涉案摊位产权是判决归属三原告的。原告曾经占有使用摊位八年之久，被告不同意解除合同，若原告坚持退房只能退本金和利息，三原告没有权利来要求被告赔偿损失。并且，交与原告的是新的，现在退还旧的，原告应该支付这几年的租金。综上，原告的请求于法无据，请求驳回原告请求。
一审法院认为，吴宗全与被告城市综合开发公司签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合同约定的条款并不违背法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，受法律保护，原被告应当按照约定履行自己的义务。由于吴宗全已去世，其妻子杨启珍、长女ＸＸ红、次子ＸＸ君在本案中主张权利，符合法律规定。涉案摊位因被告原因被他人占有，至今未办理房屋过户手续，导致不能实现合同目的，原告要求解除《房地产买卖合同》、退还购房款18000元的请求，该院予以支持。被告违约导致合同被解除，被告应承担相应的损失赔偿责任。原告请求判令被告赔偿原告损失（摊位现价-
已支付房款），但经鉴定机构现场查勘后，由于鉴定对象（摊位）原状已破坏灭失，无法评估价格，鉴定机构对该鉴定委托作出了退件处理，对于原告的该项差价损失赔偿请求，并无相应的计算依据，该院酌情按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，判决：一、解除吴宗全与被告重庆市万州区五桥城市综合开发有限公司于2005年8月17日签订的《房地产买卖合同》；二、由被告重庆市万州区五桥城市综合开发有限公司在本判决生效后3日内返还原告杨启珍、ＸＸ红、ＸＸ君购房款18000元；三、由被告重庆市万州区五桥城市综合开发有限公司在本判决生效后3日内向原告杨启珍、ＸＸ红、ＸＸ君赔偿损失（自2005年8月17日起以18000元为本金按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至还清本息之日止）。案件受理费3000元，由被告重庆市万州区五桥城市综合开发有限公司负担。原告已预交，由被告直付原告。
城市综合开发公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销重庆市万州区人民法院（2015）万法民初字第00618号民事判决，驳回一审原告的诉讼请求，判令上诉人为被上诉人办理房产证即可，以正确解决双方纠纷；2、如要判决解除双方买卖合同，要上诉人赔偿损失，则要弄清所争议房屋现在市场的真实价格，合理确定计算损失数额；3、本案一、二审费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：一、原告的请求于法无据，请求驳回原告的请求；二、原审判决“解除双方购房合同，退还本金18000元，由上诉人自2005年8月17日其起按本金以银行同期利率进行赔偿”，不但于法无据且结果荒唐；一审判决不以事实为依据，进行合理归责，明显偏袒被上诉人，上诉人将房屋交付对方近7年，后由于被上诉人自己不负责任而被他人占走，造成这种状况的责任在被上诉人，法院应当按照过错责任判决被上诉人承担损失的主要责任，即使判损失，其计算时间也只能从2012年6月起开始。
杨启珍、ＸＸ红、ＸＸ君答辩称：一审法院认定事实清楚，解除合同是双方在一审时约定了的，上诉人没有证据证明房屋已交付给被上诉人，对于损失，我们认为一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：涉案房屋系案外人重庆市华升建筑工程（集团）有限公司的挂靠人即实际施工人童文河卖给了案外人隆昌佰，隆昌佰从2012年6月开始占有该房至今。
一审诉讼中，城市综合开发公司提出请求在一个月的时间内为被上诉人办理房屋产权证书，在无法办理下来的情况下就同意解除合同。被上诉人杨启珍、ＸＸ红、ＸＸ君亦表示同意。涉案摊位至今未办理产权登记。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：1、合同是否应当解除；2、解除合同后的损失如何计算。
针对上诉人的上诉请求及理由，被上诉人的答辩请求及理由，结合本案的争议焦点，评析如下：
一、关于合同的解除问题。合同的解除系合同消灭的制度，是指在合同有效成立后，当解除合同的条件具备时，因当事人一方或者双方意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为。虽然城市综合开发公司与吴宗全在2005年8月17日签订的《房地产买卖合同》中没有约定解除合同的条件，但在一审的诉讼中，城市综合开发公司与吴宗全的继承人杨启珍、ＸＸ红、ＸＸ君约定了合同的解除条件，故杨启珍、ＸＸ红、ＸＸ君行使约定解除权而解除合同应当视为双方当
事人合意解除合同，一审法院据此判决解除合同是正确的，城市综合开发公司认为被上诉人的请求于法无据，请求驳回其上诉请求的请求，本院不予支持。
二、关于解除合同赔偿损失的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案系因城市综合开发公司的过错致使合同不能履行而合意解除的合同，双方在解除合同的过程中并没有约定放弃损失的赔偿，因此，合同解除后，因一方的过错造成另一方损失的，有过错的一方应向受害方赔偿损失，不能因合同解除而免除其应负的赔偿责任。由于一审诉讼中鉴定机构无法对涉案房屋的现值作出鉴定，导致争议房屋的现值无法确定，故一审法院判决从2005年8月17日其开始以18000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至还清本息之日止的处理，是对损失的一种计算方法。本院认为，该计算方法能够弥补被上诉人的损失且能体现公平正义，故上诉人认为应当从2012年6月开始计算利息的请求，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，审理程序合法，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3000元，由上诉人重庆市万州区五桥城市综合开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 柯 言
审 判 员 肖 毅
代理审判员 杜 抗 洪
二〇一五年十二月一日
书 记 员 欧阳星宇