山东省乳山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乳滨民初字第549号
原告周波，男，1969年6月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人曲彩云，山东隆润律师事务所律师。
委托代理人吴兆坤，山东隆润律师事务所律师。
被告山东国信置业有限公司。住所地：山东省威海市乳山市海阳所镇龙海山庄。
法定代表人能丽，总经理。
委托代理人张辉，山东闻远律师事务所律师。
原告周波诉被告山东国信置业有限公司（以下简称“山东国信置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周波及其委托代理人曲彩云、吴兆坤、被告山东国信置业公司委托代理人张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周波诉称，原告周波与被告山东国信置业公司于2013年7月17日签订两份商品房买卖合同，合同约定原告周波分别出资人民币1822109元和人民币1623557元共计人民币3445666元，分别购买位于乳山市海阳所镇西黄岛九号小区第5幢3单元309室和406室两处房产，另约定被告山东国信置业公司于2013年12月31日将单体验收合格的房屋交付给原告，并于房屋交付后180天办理房屋所有权手续。合同签订后，原告周波按照合同约定将相应的款项全部支付给被告山东国信置业公司，但被告山东国信置业公司并没有按照合同约定将符合法律规定的符合交付条件的房屋交付并过户到原告周波名下，并且两份合同存在多处规避法律、违反法律、欺骗消费者的规定。原告周波起诉前了解到该房屋仍然不具备办理房屋过户手续的条件，且被告山东国信置业公司在将涉案房屋出售给原告周波前已经将房屋名下的土地设定抵押，因此被告山东国信置业存在逾期交房、逾期办证及隐瞒抵押的违约行为，上述违约行为导致原告无法实现合同目的。现诉至法院，要求：一、解除原告周波与被告山东国信置业公司签订的编号为（乳）W1204049、（乳）W1204051的两份商品房买卖合同；二、要求被告山东国信置业公司返还原告周波购房款人民币3445666元；三、要求被告山东国信置业公司赔偿原告周波已付购房款的一倍即人民币3445666元及违约金（自2013年12月31日起以人民币3445666元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际退款之日止）；四、诉讼费用由被告山东国信置业承担。
被告山东国信置业公司辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，诉争的商品房已经交付，故不同意解除双方签订的商品房买卖合同，不同意返还购房款。关于违约金在商品房买卖合同中有明确约定，原告应当提供证据证实其主张。能丽作为法定代表人接手被告山东国信置业公司后，公司的股东实际发生变更，实际上是两个不同的公司，现任股东是自前任股东手中购买的被告山东国信置业公司，原告的交款行为均发生在购买之前，结合原告所提交的收据，收据中注明的系以银行实际汇款为准，原告应当提交证据证明收据中载明的款项已通过银行支付至合同约定的公司账户中，另应提供收据的原件。
经审理查明，2013年7月17日，原告周波与被告山东国信置业公司签订编号为（乳）W1204049的商品房买卖合同一份，约定原告周波购买被告山东国信置业公司开发的海阳所镇西黄岛九号小区第5幢3单元309号房屋。合同第四条计价方式与价款约定按套计算该商品房的总价款为人民币1822109元。合同六条付款方式及期限约定“买受人按下列第2种方式按期付款：。2.分期付款。已付定金200000.00元，2012年1月4日前应补房款712109.00元，2012年6月30日前应补房款227500.00元，2012年12月30日前应补房款227500.00元，2013年6月30日前应补房款227500.00元，余款227500.00元于2013年12月31日前一次性付清。”。原告周波在合同买受人处签名、捺印，被告山东国信置业公司在合同出卖人处加盖公司合同专用章及原法定代表人能昌涛个人印章。当日，乳山市住房保障和房产管理局滨海新区分局为原、被告签订的上述商品房买卖合同办理了备案登记。
上述合同签订当日，原告周波还与被告山东国信置业公司签订编号为（乳）W1204051的商品房买卖合同一份，约定原告周波购买被告山东国信置业公司开发的海阳所镇西黄岛九号小区第5幢3单元406号房屋。合同第四条计价方式与价款约定按套计算该商品房的总价款为人民币1623557元。合同第六条付款方式及期限约定“买受人按下列第2种方式按期付款：。2.分期付款。已付定金200000.00元，2012年1月4日前应补房款613557.00元，2012年6月30日前应补房款202500.00元，2012年12月30日前应补房款202500.00元，2013年6月30日前应补房款202500.00元，余款202500.00元于2013年12月30日前一次性付清。”。原告周波在合同买受人处签名、捺印，被告山东国信置业公司在合同出卖人处加盖公司合同专用章及原法定代表人能昌涛个人印章。当日，乳山市住房保障和房产管理局滨海新区分局为原、被告签订的上述商品房买卖合同办理了备案登记。
上述两份商品房买卖合同第八条交付期限均约定“出卖人应当在2013-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.因相关部门对规划或开发进行调整造成工期顺延的，配套设施批准与安装造成延误（因出卖人过失除外）的；买受人没有按照本合同约定期限付清房款的；3.因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、停电、指令暂停施工、××等）造成工期延误的”。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任均约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”。合同第十一条交接均约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人入住通知书规定的房屋交付使用之日起，即视为已经交付，买受人除承担物业管理费用及相关费用外，买受人还应按50元/日支付违约金。该商品房的损毁等有关风险由买受人承担”。合同第十五条关于产权登记的约定均为“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理：。3.买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，累计违约金不超过总价款的千分之五”。
另查，2011年8月27日，原告周波通过POS机刷卡支付给被告山东国信置业公司认购金人民币400000元，被告山东国信置业公司向其出具加盖公司财务专用章、编号为NO.1184353的认购金收款收据。
2012年1月4日，原告周波通过POS机刷卡支付被告山东国信置业公司购房款人民币165666元、通过刷卡支付被告山东国信置业公司购房款人民币1160000元，被告山东国信置业公司向其出具加盖公司财务专用章、编号为NO.1184405的购房款收款收据，收据载明金额为人民币1725666元，原告周波解释称该收据载明的金额包含2011年8月27日交纳的认购金人民币400000元。
2013年12月30日，李莉转账支付给被告山东国信置业公司人民币430000元，被告山东国信置业公司向原告周波出具加盖财务专用章、编号为NO.2015754的购房款收款收据及加盖财务专用章、编号为NO.2015755的购房款收款收据，上述两份收款收据载明的交款单位均为“周波（李莉汇款）”。
2014年5月31日，被告山东国信置业公司向原告周波出具加盖公司财务专用章、编号为NO.1000016、金额为人民币682500元的购房款收据及加盖公司财务专用章、编号为NO.1000014、金额为人民币607500元的购房款收据，上述两份收据摘由处载明自2012年5月至2013年7月交来房款总合计，另括弧备注以银行汇款为准。自2012年5月始至2013年7月止，原告周波于2012年6月25日转账支付给被告山东国信置业公司人民币430000元；2012年12月28日，李明智汇款给被告山东国信置业公司人民币430000元，手续费人民币50元，2012年12月31，原告周波转账支付给李明智人民币430050元。2013年6月27日，李莉转账支付给被告山东国信置业公司人民币430000元。上述转账汇款的总金额为人民币1290000元，与被告山东国信置业公司出具的两份收据载明的购房款总金额一致。
被告山东国信置业公司主张对上述付款流程、付款凭证及收据中加盖财务专用章的真实性进行核实，但其以公司财务人员变动无法核实为由未在规定期限内将核实情况予以告知。
再查，被告山东国信置业公司答辩主张涉案房屋已经取得综合验收备案证及初始登记证书且已经将涉案房屋交付原告使用，现原告周波予以否认，被告山东国信置业公司在法定期限内既未提交涉案房屋的综合验收备案证及初始登记证书证实涉案房屋已经具备交付使用条件及办理产权转移登记的条件，亦未提交相关证据证实已书面通知原告周波办理交付手续且已向原告周波出具综合验收备案证、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件。
被告山东国信置业公司开发建设的海阳所镇西黄岛九号小区所使用国有土地的国有土地使用权证为乳国用（2010）第1177号，该宗土地于2010年9月28日设定抵押权，抵押权人为威海市商业银行股份有限公司，他项权利证号为乳他项（2010）字第158号，后于2014年11月29日以前解除抵押。2013年5月13日，该宗土地又设定抵押权，抵押权人为华夏银行股份有限公司青岛福州南路支行，他项权利证号为乳他项（2013）字第109号，后于2016年3月31日解除抵押。被告山东国信置业公司自认涉案房屋所在楼盘于2011年8月份动工，在2014年8月份已经封顶。
本案经调解无效。
上述事实有原、被告陈述、商品房买卖合同、收款收据、银联商务POS签购单、客户交易清单、现金汇款回单、结算业务委托书、个人转账回单、最高额抵押合同等在案为证。
本院认为，原告周波与被告山东国信置业公司签订的两份商品房买卖合同均是原、被告双方在自愿的基础上签订的，系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。原、被告均应遵守诚实信用原则并严格按合同约定履行义务。
本案争议的焦点问题，一是原告周波与被告山东国信置业公司签订的编号为（乳）W1204049的商品房买卖合同及编号为（乳）W1204051的商品房买卖合同是否应当予以解除；二是原告周波主张的逾期交房违约金及逾期办证违约金是否应当调高为自2013年12月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算；三是被告山东国信置业公司是否应当承担已付购房款的一倍即人民币3445666元的赔偿责任。
关于焦点问题一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，根据原告周波给付被告山东国信置业公司购房款的银行交易明细，其均是按两份商品房买卖合同约定的付款时间按期足额缴纳购房款共计人民币3445666元，被告山东国信置业公司在收取原告周波购房款后应当按商品房买卖合同约定于2013年12月31日前向原告周波交付经验收合格的房屋，并应当在商品房交付使用后180个工作日内即最晚于2014年9月18日将办理权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案，协助原告周波办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现被告山东国信置业公司抗辩主张其已将涉案房屋交付给原告周波使用，另抗辩主张其已经取得综合验收备案证及初始登记证书，但原告周波对其上述主张均予以否认，被告山东国信置业公司在法定期限内既未提交相关证据证实其已书面通知原告周波办理房屋交付手续且向原告周波出示了综合验收备案证、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，也未提交其其所主张的综合验收备案证及初始登记证书，故应由被告山东国信置业公司承担举证不能的法律后果，本院对其抗辩主张不予采信。本院认定被告山东国信置业公司存在逾期交房和逾期办证的违约行为。
虽然原、被告签订的两份商品房买卖合同中第十五条均约定了原告周波在因被告山东国信置业的原因导致其不能在规定的期限内取得房地产权属证书的情况下不退房，但该约定剥夺了原告周波作为买受人依法享有的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条所规定的法定解除权，同时减轻甚至免除了被告山东国信置业公司作为房地产开发商所应承担的法定义务和责任，故本院认为上述约定不能排除和否定原告周波依据司法解释的规定所享有的法定解除权。截至原告周波起诉之日即2015年12月14日，两份商品房买卖合同所约定的办理房屋所有权登记的期限届满后均已超过一年，由于被告山东国信置业公司逾期交房和逾期办证的违约行为，导致原告周波无法办理房屋所有权登记，故原告周波要求解除两份商品房买卖合同并要求被告山东国信置业公司返还已付购房款人民币3445666元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于焦点问题二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，按原、被告所签订的两份商品房买卖合同中约定的买受人解除合同时应由出卖人承担的逾期交房违约金的计算标准，被告山东国信置业公司应当给付原告周波逾期交房违约金人民币17228.33元（人民币3445666元×0.5%）。按原、被告所签订的两份商品房买卖合同中约定的因出卖人原因导致买受人无法取得房地产权属证书时应由出卖人承担的逾期办证违约金的计算标准，被告山东国信置业公司按日给付原告周波逾期交房违约金人民币344.57（人民币3445666元×1/10000），但累计逾期办证违约金不超过人民币17228.33元（人民币3445666元×5‰）。按上述合同约定标准计算，被告山东国信置业公司因其逾期交房及逾期办证的违约行为所应承担的违约金为人民币34456.66元。但在被告山东国信置业公司未向原告周波交付经验收合格的房屋并协助办理产权转移导致原告周波合同目的无法实现的情况下，原告周波的损失应为被告山东国信置业公司自2013年12月30日起占有其购房款人民币3445666元期间按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，商品房买卖合同所约定的违约金明显低于因被告山东国信置业公司的违约行为给原告周波造成的损失，故原告周波要求将违约金调高至自2013年12月31日起以人民币3445666元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于焦点问题三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，以下情形发生时才可以适用惩罚性赔偿：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的；（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，而导致房屋买卖合同无效或者被撤销的；（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，而导致合同无效或者被撤销的；（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，而导致合同无效或者被撤销。本案中，被告山东国信置业公司于2013年5月13日将其开发建设的海阳所镇西黄岛九号小区所使用的国有土地使用权抵押给华夏银行股份有限公司青岛福州南路支行并办理了抵押登记，现原告周波按照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”之规定，主张被告山东国信置业公司将建设用地使用权抵押应视为该土地上建筑物一并抵押，即涉案两套商品房应视为已经抵押给第三人且被告山东国信置业公司故意隐瞒该抵押的事实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一款第五项规定正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押，但根据第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，现被告山东国信置业公司将涉案房屋所使用的建设用地使用权抵押给第三人，但仅就建设用地使用权办理了抵押登记，未就该土地上正在建造的建筑物办理抵押登记，抵押权并未设立，故原告周波所主张的涉案两套房屋已经抵押给第三人，于法无据，本院不予采信。另外，导致原告周波所签订的两份商品房买卖合同的合同目的无法实现的根本原因在于被告山东国信置业公司逾期交房及逾期办证的违约行为，而非因被告山东国信置业公司将建设用地使用权抵押给第三人，即便被告山东国信置业公司未在涉案房屋所使用的国有土地上设定抵押权，原告周波依然会因被告山东国信置业公司的违约行为而无法实现其合同目的。综上，原告周波要求被告山东国信置业公司承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条所规定的适用惩罚性赔偿的情形，本院不予支持。
被告山东国信置业公司辩称现任股东系从前任股东手中购买的被告山东国信置业公司，原告周波的交款行为也是发生在此之前，因被告山东国信置业公司的股东实际发生变更，故实际上是两个公司。本院对此认为，被告山东国信置业公司是依法设立并领取营业执照的独立企业法人，其公司内部股东的变更并不影响其作为独立企业法人对外承担责任，故其抗辩主张，于法无据，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项、第一百八十二条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十九条之规定，判决如下：
解除原告周波与被告山东国信置业有限公司签订的编号为（乳）W1204049的商品房买卖合同、编号为（乳）W1204051的商品房买卖合同；
被告山东国信置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周波购房款人民币3445666元；
被告山东国信置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周波违约金（以人民币3445666元为基数，自2013年12月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止）；
驳回原告周波要求被告山东国信置业有限公司赔偿人民币3445666元的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费60039元，由原告周波负担30019元，由被告山东国信置业公司负担30020元。保全费5000元，由被告山东国信置业公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 孙文星
人民陪审员 宋吉波
人民陪审员 张胜夕
二〇一七年三月三日
书 记 员 宋玉静