广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第6071号
上诉人（原审被告）：宋春煌。
委托代理人：庞子琦，广东定海针（佛山）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王凤涛。
被上诉人（原审原告）：卢静。
上述两被上诉人共同委托代理人：张小龙，广东启源律师事务所律师。
上诉人宋春煌因与被上诉人王凤涛、卢静房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年1月19日，王凤涛、卢静与宋春煌经由满堂红（中国）置业有限公司广州分公司居间，签订了《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》（下称《合同附件》），约定由宋春煌（甲方）将位于广州市天河区员村新村96号xxx房（房产证号：穗房地证字第xx**号，下称涉案房产）出售给王凤涛、卢静（乙方），交易价格为1400000元，定金为20000元，首期楼款为540000元，首期款于递件成功当天支付。《买卖合同》第一条第9款约定“甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的情况，且没有侵犯第三人权益。否则，承担相应的法律责任。”第八条第1款约定“甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用”。第十六条第1款还约定“乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议……”。
合同签订同日，王凤涛、卢静向宋春煌支付了购房定金20000元，向满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付了代理费5000元。之后，宋春煌并未按约定履行递件手续等合同义务，双方产生纠纷。
王凤涛、卢静于2014年8月8日向原审法院提起本案诉讼，请求：一、判令宋春煌违约，解除王凤涛、卢静与宋春煌签订的《广州市存量房买卖合同》；二、判令宋春煌支付王凤涛、卢静违约金140000元；三、判令宋春煌返还王凤涛、卢静已支付的定金20000元；四、判令宋春煌赔偿王凤涛、卢静已支付的中介费5000元，公证费2500元；五、判令宋春煌承担案件受理费。
宋春煌原审答辩称：一、同意解除双方签订的《买卖合同》。二、合同解除并非我方违约，而是因为王凤涛、卢静、宋春煌签订的房屋买卖合同未取得房屋共有人的一致意见，致使合同无法履行。买卖合同第十六条已经明确王凤涛、卢静确认已查阅涉案房产的权属文件，对权属文件载明的内容没有异议，该约定表明了王凤涛、卢静、宋春煌均确认取得房屋共有人的同意是房屋买卖的前提，我方并没有过错，只需退还定金，无需承担违约责任。房屋买卖合同签订时并没有取得共有人的同意，故买卖合同应属无效。王凤涛、卢静明知涉案房产是宋春煌与其他人共有，王凤涛、卢静不属于善意，故导致合同无法履行的后果，应由王凤涛、卢静承担。不同意宋春煌其他诉讼请求。
原审还查明，王凤涛、卢静、宋春煌签订《买卖合同》时，宋春煌向王凤涛、卢静出示房地产权证书，上面显示权属人为宋春煌。宋春煌对此辩称，王凤涛、卢静一直承租涉案房产，对涉案房产有所了解，在签订合同时出示房产证，并不表明涉案房产的所有人就只有宋春煌一人；房产证的产权人与实际产权人不一致是普遍现象，从房产证不能判定实际产权人；《买卖合同》已经约定王凤涛、卢静知晓涉案房产存在共有情况。
王凤涛、卢静、宋春煌方还对《买卖合同》的效力发表了意见。宋春煌主张《买卖合同》签订时未经涉案房产其他共有人同意，该合同应为无效合同。王凤涛、卢静认为宋春煌以涉案房产共有人不同意为由主张合同无效，法院不应支持。
王凤涛、卢静主张宋春煌赔偿其因购买涉案房产而产生的公证费2500元，但未提交证据证明具体的产生公证费金额。
原审法院认为：根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，王凤涛、卢静、宋春煌双方签订的《买卖合同》及《合同附件》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规禁止性规定，为合法有效的合同。宋春煌以签订合同时未经涉案房产其他共有权人同意为主张房屋买卖合同无效，不予支持。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，宋春煌未按照合同约定履行协助王凤涛、卢静办理涉案房产的过户手续，其行为显属违约，依法应当承担违约责任。故王凤涛、卢静请求宋春煌返还购房定金并支付违约金合理合法，予以支持。关于王凤涛、卢静要求宋春煌赔偿中介费和公证费的诉求，王凤涛、卢静并未提交任何证据证明实际发生的公证费用，该诉求没有事实依据，不予支持。而宋春煌支付王凤涛、卢静的违约金140000元应足以弥补王凤涛、卢静因合同解除而遭受的中介代理费等相关损失，因此王凤涛、卢静要求宋春煌赔偿中介费2500元的诉讼请求，不予支持。王凤涛、卢静、宋春煌双方一致同意解除涉案房产的买卖合同，应依法予以解除。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，于2015年10月20日作出判决：一、解除王凤涛、卢静与宋春煌就广州市天河区员村新村96号xxx房签订的《广州市存量房买卖合同》。二、自判决发生法律效力之日起10日内，宋春煌向王凤涛、卢静返还定金20000元。三、自判决发生法律效力之日起10日内，宋春煌向王凤涛、卢静支付违约金140000元。四、驳回王凤涛、卢静的其他诉讼请求。一审案件受理费3650元，由王凤涛、卢静负担150元，宋春煌负担3500元。
判后，上诉人宋春煌不服原审判决，向本院提起上诉称：一、其与王凤涛、卢静本是房东与租客的关系，王凤涛、卢静在租赁期间多次提出希望购买涉案房产，也清楚了解涉案房产的情况。买卖合同签订后，在办理过户手续过程中，其方知因为涉案房屋存在继承问题，不能办理过户。其是年近80岁的老人，在深信自己的租客与轻信房屋买卖中介满堂红的游说，才签订了房屋买卖合同。在签订房屋买卖合同几天后，得知涉案房产不能过户，立即与王凤涛、卢静协商解除合同，以减少王凤涛、卢静的损失。因此，其并没有不按照合同约定履行，只是在重大误解的情况下签订了房屋买卖合同，而在得知不能过户的情况下，才使合同不能履行。二、王凤涛、卢静从2010年11月起就租住于涉案房产，对涉案房产的情况比较了解，在明知涉案房产所有权存在问题的情况下，仍与其签订房屋买卖合同，并非是法律保护的善意第三人。三、双方签订的房屋买卖合同为满堂红中介提供的，为格式合同，其作为年近80的老人，并不清楚对于违约金的约定条款，因此，该违约条款约定的违约金比例并不是其真实意思表示。其次，王凤涛、卢静本是涉案房产的租客，并不是通过费力寻找才找到的房源，在寻找房源过程中没有造成损失。签订房屋买卖合同后，王凤涛、卢静交纳2万元的定金，并没有交纳其他款项。在签订房屋买卖合同后的几天，其由于知晓涉案房屋不能过户，己立刻与王凤涛、卢静协商解决。在2014年1月19日双方签订房屋买卖合同到一审判决期间，涉案房屋地段的房价均衡，因此并没对王凤涛、卢静造成因时间差异而产生的购房差价损失。本案中，双方签订的房屋买卖合同最终未能履行，王凤涛、卢静也存在过错，因此原审法院判决违约金过高!综上所述，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。故上诉请求二审法院撤销一审判决；支持其上诉所请依法改判；一、二审诉讼费用全部由王凤涛、卢静承担。
被上诉人王凤涛、卢静答辩同意原审判决，不同意宋春煌的上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
在本案二审过程中，宋春煌提交其体检表、出院记录等6份书证作为新证据。王凤涛、卢静表示上述证据从形成时间及提交时间上均不属于新证据，不同意质证。鉴于宋春煌的上述证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条规定，本院不予采纳。
本院二审另查明，一审庭审中，王凤涛、卢静陈述：宋春煌告知想出卖涉案房屋并向其出示房产证原件，其有询问过宋春煌家人是否同意出售房屋，宋春煌告知其家人同意出售涉案房屋，但后来其家人为何不同意出售其不清楚，此后双方没有继续履行合同。
综合双方上诉及答辩意见，本案争议焦点为违约金计算标准。
本院认为，原审判决对于涉案房屋买卖合同的效力认定合法有据，本院予以确认。宋春煌上诉提出买卖合同第八条第一款约定的违约金条款并非其真实意思表示，并无相应证据予以佐证，本院不予采纳。对于宋春煌上诉提出该违约金过高，应予调整问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合本案具体案情，房屋买卖合同未能继续履行是由于涉案房屋涉及案外人继承无法过户，王凤涛、卢静自认事前有询问过宋春煌家人是否同意出售房屋，宋春煌告知其家人同意出售涉案房屋，由此可见王凤涛、卢静对交易风险有所认知，宋春煌客观上并无恶意欺瞒；合同履行过程中，王凤涛、卢静除支付了定金20000元外，尚没有支付购房款；诉讼中，王凤涛、卢静亦未提供证据证明因合同无法继续履行导致其遭受的实际损失，故综合考虑宋春煌违约的具体情节、合同实际履行情况及王凤涛、卢静的实际损失，房屋买卖合同约定的违约金标准确实过高，本院酌情调整该违约金标准为房屋成交价的5%，宋春煌该部分上诉有理，本院予以支持。
综上所述，宋春煌的上诉理由部分成立，其相应的上诉请求应予支持。原审查明事实基本清楚，唯处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，判决如下：
一、维持广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2221号民事判决第一、二、四项；
二、变更广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2221号民事判决第三项为：自本判决发生法律效力之日起10日内，上诉人宋春煌向被上诉人王凤涛、卢静支付违约金70000元。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3650元，由上诉人宋春煌负担2125元，由被上诉人王凤涛、卢静负担1525元。二审案件受理费3100元，由上诉人宋春煌负担1550元，由被上诉人王凤涛、卢静负担1550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年二月十七日
书 记 员 谢 淳
邝伟贤