湖南省会同县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘1225执异4号
案外人：刘硕辉，住湖南省怀化市。
申请执行人：朱国晖，住长沙市芙蓉区。
委托诉讼代理人：蒋俊鸿，湖南云天律师事务所律师。
被执行人：怀化绿紫园蔬菜科技有限公司，住所地怀化市鹤城区，统一社会信用代码91*******。
法定代表人：段炼。
本院在执行申请执行人怀化市昌顺建筑工程有限公司与被执行人怀化绿紫园蔬菜科技有限公司建设工程施工合同纠纷一案【（2018）湘1225执34号】中，依当事人申请，于2018年4月19日裁定变更朱国晖为申请执行人。2018年7月2日，案外人刘硕辉对本院作出的（2018）湘1225执34号之二裁定拍卖的怀化市绿紫园商业办公楼提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人刘硕辉称，会同县人民法院作出的（2018）湘1225执34号之二裁定拍卖的怀化市门面属案外人所有。2013年1月14日至2014年8月19日，怀化绿紫园蔬菜科技有限公司以公司发展需要为由，分10笔向刘硕辉借款3276000元，约定月息3分。经多次追讨，怀化绿紫园蔬菜科技有限公司未偿还借款本息。2015年7月28日，刘硕辉与怀化绿紫园蔬菜科技有限公司签订《债务抵消协议》。同年12月27日签订《门面买卖合同》，约定刘硕辉的借款不按3分月息计算利息，本息以3680000元为准，购买怀化市门面。请求停止对刘硕辉财产的拍卖。
申请执行人朱国晖称，刘硕辉未取得该门面的所有权。该项资产与案外人无关，请求驳回案外人异议。怀化绿紫园蔬菜科技有限公司与刘硕辉签订门面买卖合同时，未取得房屋预售许可和房屋权证，不能合法出售，双方签订的合同无效。该门面也未实际交付给刘硕辉，而是由怀化绿紫园蔬菜科技有限公司出租。根据最高人民法院关于以物抵债的规定，除非已办理房屋产权登记，否则怀化绿紫园蔬菜科技有限公司与刘硕辉之间应按原债权债务处理。
被执行人怀化绿紫园蔬菜科技有限公司称与刘硕辉之间的门面买卖合同属实。
本院查明，案外人刘硕辉提交证据：
第1组证据：借据、委托函各10份，个人活期明细查询单8份，存款凭单1份，拟证明刘硕辉分10笔借给怀化绿紫园蔬菜科技有限公司3276000元。
第2组证据：《债务抵消协议》、《门面买卖合同》、《商铺委托经营协议》各1份，拟证明怀化绿紫园蔬菜科技有限公司以绿紫园门面抵偿债务。
第3组证据：怀化绿紫园蔬菜科技有限公司2015年第一次临时股东会决议。
申请执行人朱国晖对第1、3组证据的真实性、关联性提出异议，刘硕辉支付给第三方的款项，与怀化绿紫园蔬菜科技有限公司无关。对第2组证据的真实性有异议。对《门面买卖合同》的合法性有异议。
被执行人怀化绿紫园蔬菜科技有限公司对刘硕辉提交的证据无异议。
刘硕辉转给第三方黄敏珍、龙岳奇、刘颖玉的款项，虽有怀化绿紫园蔬菜科技有限公司委托函，但并无证据证明该10笔款项已转交公司或由公司支配使用，不足以证明怀化绿紫园蔬菜科技有限公司与刘硕辉之间存在债权债务关系。因此，对刘硕辉提交的1、2组证据本院不予采信。第3组证据，仅仅是公司决定处置资产，没有具体的处置方案，与本案没有直接关联，本院依法不予采信。
申请执行人朱国晖提交证据：1、2014年8月15日，怀化绿紫园蔬菜科技有限公司与叶章武签订的《房屋租赁合同》复印件1份。2、怀化绿紫园蔬菜科技有限公司与长沙银行股份有限公司怀化分行签订1份无落款日期的《房屋租赁合同》复印件1份。3、2017年5月1日，叶章武与陈建成签订的《店面租赁合同》复印件1份。拟证明怀化绿紫园蔬菜科技有限公司门面交付给刘硕辉。以上复印件均未提交原件核对。
案外人刘硕辉对朱国晖提交证据的关联性提出异议。
被执行人怀化绿紫园蔬菜科技有限公司对朱国晖提交的1、2号证据无异议。
朱国晖提交的1、2号证据，虽无原件核对，但怀化绿紫园蔬菜科技有限公司对上述两份合同无异议，本院对朱国晖提交的1、2号证据予以采信。3号证据无原件核对，依法不予采信。
被执行人怀化绿紫园蔬菜科技有限公司听证后提交黄敏珍的交易信息复印件5份（未提交原件核对），拟证明黄敏珍是公司会计，刘硕辉转给黄敏珍的资金已转入公司帐户。
怀化绿紫园蔬菜科技有限公司提交的证据，无原件核对，不能证明黄敏珍是公司的会计，更不能证明黄敏珍转给怀化绿紫园蔬菜科技有限公司的款项是刘硕辉转交的资金，本院不予采信。
本院（2018）湘1225执34号之二裁定拍卖的标的为怀国用（2007）第出***号土地使用权及土地上建筑物。该土地的使用权人为怀化绿紫园蔬菜科技有限公司。怀国用（2007）第出***号土地上的建筑物主体工程，于2014年9月18日，经怀化市昌顺建筑工程有限公司与怀化绿紫园蔬菜科技有限公司、监理单位、设计单位验收合格，并经监督站监督验收工程师签字通过。怀化绿紫园蔬菜科技有限公司现已装修并出租使用了该建筑物，但尚未办理房屋产权登记。
2014年8月15日，怀化绿紫园蔬菜科技有限公司与叶章武签订《房屋租赁合同》，约定将房屋整体（含地下室）出租给叶章武，租赁期限10年。
怀化绿紫园蔬菜科技有限公司与长沙银行股份有限公司怀化分行签订1份无落款日期的《房屋租赁合同》。约定，怀化绿紫园蔬菜科技有限公司将150平米的门面（包括1号和2号门面在内）租给长沙银行股份有限公司怀化分行，租期自2015年12月1日到2018年12月31日。三年租金及场地租赁费总价170000元（含税），其中房屋租费142000元，场地租金28000元，支付方式为按年支付。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
一、绿紫园蔬菜科技有限公司与刘硕辉签订的书面买卖合同无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。……《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。怀化绿紫园蔬菜科技有限公司在未取得房屋权属证书前，出售门面的行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》禁止性的规定，其与刘硕辉签订的《门面买卖合同》无效。
二、在人民法院查封之前刘硕辉未合法占有该不动产。
《门面买卖合同》约定的门面已在2014年8月15日已整体出租给叶章武，刘硕辉对约定的门面没有实际占有的行为。
三、在人民法院查封之前案外人刘硕辉未向怀化绿紫园蔬菜科技有限公司支付购房款。
四、在人民法院查封之前，未办理产权过户手续。
案外人刘硕辉提交的1、2、3组证据。目的是证明怀化绿紫园蔬菜科技有限公司与刘硕辉存在债权债务关系，双方约定，以门面抵偿债务。以此证明绿紫园门面权属归刘硕辉所有。刘硕辉没有实际支付款项给怀化绿紫园蔬菜科技有限公司。且以物抵债属于实践性法律行为，只有物权转移给债权人，才发生清偿的效果。仅有合意而未发生物权转移的，债务尚未消灭，抵债目的也未实现。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。门面属于不动产物权，其权属的取得须经依法登记才发生效力。即使怀化绿紫园蔬菜科技有限公司与刘硕辉签订了协议约定以物抵债，但未进行产权变更登记，抵债协议未履行完毕，不发生物权的转移。刘硕辉未取得门面的所有权。
故此，刘硕辉请求对（2018）湘1225执34号之二裁定拍卖的标的物门面排除执行的主张不成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回刘硕辉的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘平韬
审 判 员 龙元元
人民陪审员 蒋呈文
二〇一八年七月十六日
书 记 员 朱芳干