天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初81548号
原告刘惠芳,女,1953年9月24日出生,汉族,住天津经济技术开发区。
委托代理人孟凡强,天津至大律师事务事务所律师。
被告李长生,男,1952年3月10日出生,汉族,住天津市滨海新区。
委托代理人李志明,天津滨海律师事务所律师。
原告刘惠芳诉被告李长生房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后依法由代理审判员闫冉冉适用简易程序公开开庭进行了审理,原告及其委托代理人孟凡强,被告及其委托代理人李志明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,被告于2011年12月25日开始将坐落于金域蓝湾3-2-703房屋租赁给原告使用。2011年12月25日第一次签订合同当时原告向被告交纳了第一次租金和房屋保证金3000元。每次合同到期后,双方都续订书面的《房屋出租协议》,最后一次签订协议时间是2015年6月25日,租期一年,月租金2600元,半年租金15600元。原告于2015年6月25日签订协议当日将半年租金15600元交给被告,被告向原告出具收据一张。2015年8月12日天津港发生特别重大火灾爆炸事故,造成包括金域蓝湾在内小区住宅受损,至今不能居住,造成合同无法履行,后原告多次找到被告协商退还8.12事故后不能入住期间的租金(已扣除政府发放的安置费6000元)和保证金未果。原告去金域蓝湾的工作组得知本案的争议房屋直到2016年4月底门窗才维修完毕。且被告在未解除原、被告租赁合同的情况下,在2016年5月3日又将争议房屋出租给他人。把大门钥匙重新更换。故原告呈讼。诉请判令1、被告返还原告租金6302元,返还原告保证金3000元,共计9302元;2、本案诉讼费用由被告承担。
审理中,原告出示了如下证据:
证据1、2011年12月25日、2015年6月25日原、被告签订的房屋出租协议(两份),证明原、被告之间的租赁关系,证明被告收取是原告保证金3000元,房屋租金为2600元;
证据2、滨海新区房屋管理局关于8.12事故居民严重受损住宅处置方式的说明,证明原告租赁房屋因8.12爆炸事故因为租赁合同不能继续履行;
证据3、被告给第三人出具的收条,证明被告于2016年5月3日已将争议房屋出租给第三人;
证据4、收条、天津万科物业服务有限公司收款收据,证明被告2015年6月25日收到原告缴纳15600元租金,及原告交纳的8月份物业费394.7元;
证据5、原告另行承租房屋的租赁合同和租金支付的微信转账记录,证明因诉争房屋无法使用原告另行承租了房子并支付了租金。
被告辩称,不同意原告的诉讼请求,2015年6月双方签订最后一次协议后,原告只交了半年的房租,后来一直没有交纳下半年的房租,按照合同约定房租是半年交一次,至今原告也没有交纳下半年的房租,原告也没有与被告解除合同,也没有与被告办理房屋交接手续,经过被告多催要,直到现在也没有交纳下半年的房租,被告认为是原告违约在先,没有履行交纳租金的义务。原告提出的诉讼请求,缺乏事实和法律依据。
被告没有出示证据。
经质证,被告对原告证据1、4真实性无异议,对原告其他证据不予认可。
经审理查明,自2011年12月25日起原、被告建立房屋租赁关系,约定被告将坐落于金域蓝湾3-2-703号的房屋租赁给原告使用。租赁用途为原告家庭居住使用。2011年12月25日第一次签订合同时原告向被告交纳了第一次的租金和房屋保证金3000元。双方于2015年6月25日最后一次签订了房屋出租协议,约定租期自2015年6月25日至2015年12月25日止,月租金2600元,半年租金15600元,交付方式为半年付。但合同第四条约定,合同年限为一年。尽管关于租期合同前后约定不一致,但双方庭审中均表示租期为一年,本院予以确认。租用期内发生水电费以及出现火灾、伤亡、房屋受损、物业有关事宜等均由原告承担。另约定,租赁期满后,原告应在期满后将承租房屋交还甲方,但腾房期间一栏未做约定。原告于2015年6月25日当日将半年租金15600元交给被告,被告向原告出具收据一张。诉争房屋产权人为ＸＸＸ,原告支付了2015年8月1日至2015年8月31日期间的物业费。
2015年8月12日,天津港发生爆炸事故,租赁房屋在爆炸中受损,被告在爆炸后搬离,直至2015年12月下旬诉争房屋所在小区的水电气热才恢复正常供应,具备交付使用条件,但部分受损房屋的窗户尚未修缮完毕。被告陈述原告曾在2016年2月春节后找被告协商退租事宜,但双方未达成一致意见,原告对此表示认可。2016年4月该房屋的窗户修缮完毕,原告在2016年4月底将房屋腾空并交付了钥匙。
被告在爆炸事故处置小组处收到6000元租赁费的补偿款并全数转交给原告。双方对承租房屋并没有履行交接手续。
另查,原告长子牛文欢,牛文欢于2015年9月14日与案外人娄旭签订了房屋租赁协议,约定案外人将沁园小区一套房屋的主卧室转租给牛文欢,租期自2015年9月13日至2015年11月13日,月租金900元,押金400元。牛文欢向该案外人支付过租金。
上述事实,有房屋租赁合同、收条、收据、当事人陈述等证据予以证实。
本院认为,原、被告签订的房屋出租协议?系双方真实意思表示,其效力本院予以确认。房屋租赁期间,被告已交纳了保证金3000元以及截至2015年12月25日的租金和直至2015年8月31日的物业费。2015年8月12日,天津港发生爆炸事故,租赁房屋在爆炸中受损,爆炸后原告搬离。依据《中华人民共和国合同法》规定,因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分毁损的,承租人可以减少或者不支付租金。本案中,租赁房屋在爆炸事故受损且直至2016年4月方才修复完毕,应视为截至2016年4月才恢复居住条件。被告抗辩自2015年年底房屋即具备居住条件,依据不足,本院不予采信。原告要求被告返还2015年8月12日至2015年12月25日期间的房屋租金11490元的请求,本院依法予以支持。
另,根据《中华人民共和国合同法》的规定,因租赁物部分或者全部毁损、蔑视,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同;租赁合同终止的,承租人应当返还租赁物。原告庭审中表示其曾打算如诉争房屋恢复居住条件还想要继续租住,但庭审中双方共同确认原告在2016年2月就退租及交接问题与被告进行协商,且房屋钥匙一直在原告手中直至2016年4月腾房时。故可以认定原告系在2016年2月向被告作出解除租赁合同的意思表示,该意思表示到达被告处时,双方租赁合同即解除,原告应及时将房屋腾空并向被告交接钥匙,但原告在2016年4月底才腾空房屋并交付钥匙,故扣除一个月合理期间后,原告还应向被告支付3月至4月期间房屋占用费,鉴于诉争房屋在4月前尚不具备居住条件,故本院酌情认定原告应向被告支付3至4月期间的房屋占用费1300元。
综上所述,被告应返还2015年8月12日至2015年12月25日期间的房屋租金11490元及保证金3000元,共计14490元。扣减被告已向原告支付的6000元租赁费补偿款和2016年3-4月的房屋占用费1300元,被告应向原告返还7190元。原告超出此数额的请求,依据不足,本院不予支持。
综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十一条、第二百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
一、被告李长生自本判决生效之日起10日内返还原告刘惠芳租金和保证金共计7190元;
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费减半收取25元,由被告负担,并于履行本判决第一项时直接给付原告。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 闫冉冉
二〇一六年九月二日
书 记 员 陈镜西
附:法律释明
附:法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。
第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十一条:因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。
第二百三十五条:租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。”