重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝民终337号
上诉人（原审原告、案外人）：胡俊生，男，1973年12月16日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：ＸＸ，北京市中银（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：姚明佳，女，1971年5月11日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：刘润宇，重庆百君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李雅云，重庆百君律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆市两江新区典通小额贷款有限公司，住所地重庆市江北区复盛镇正街政府大楼3-16，统一社会信用代码9150000058687592XH。
法定代表人：潘建明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘润宇，重庆百君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李雅云，重庆百君律师事务所实习律师。
原审第三人（被执行人）：重庆市博宏城市建设开发有限公司，住所地重庆市黔江区。
法定代表人：张鹏程，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何安，男，1967年12月16日出生，汉族，该公司员工，住重庆市黔江区。
原审第三人（被执行人）：周激，男，1973年12月23日出生，汉族，重庆市沙坪坝区。
原审第三人（被执行人）：重庆隆康置业发展有限公司，住所地重庆市南岸区海棠新村1号6栋16-4号，组织机构代码66358414-X。
法定代表人：周激，该公司经理。
上诉人胡俊生因与被上诉人姚明佳、重庆市两江新区典通小额贷款有限公司（以下简称典通小贷公司）及原审第三人重庆市博宏城市建设开发有限公司（以下简称博宏开发公司）、周激、重庆隆康置业发展有限公司（以下简称隆康置业公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院(2017)渝05民初1639号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭，于2018年8月28日进行了审理。上诉人胡俊生的委托诉讼代理人ＸＸ，被上诉人姚明佳、典通小贷公司共同的委托诉讼代理人刘润宇、李雅云，原审第三人博宏开发公司的委托诉讼代理人何安到庭参加诉讼。原审第三人周激、隆康置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡俊生上诉请求：1.撤销重庆市第五中级人民法院（2017）渝05民初1639号民事判决，改判支持胡俊生一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费全部应由被上诉人承担。主要事实和理由：（1）.胡俊生在法院查封前购买了案涉房屋并支付了全部房款，委托博宏开发公司办理产权登记，案涉房屋未登记至胡俊生名下系博宏开发公司失误所致；（2）.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》并未规定在法院查封不动产后，不动产购买人无权阻止执行；（3）.申请执行人姚明佳、典通小贷公司申请查封保全的标的数额已经超过其申请执行的标的数额。
姚明佳、典通小贷公司均答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回胡俊生的上诉请求。
博宏开发公司陈述：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法判决。
胡俊生向一审法院提出诉讼请求：1.终止对博宏开发公司名下的位于重庆市黔江区城东街道办事处下坎居委博宏大众家园一期2幢2单元5-5、13-1、13-6、18-2、18-5、19-5号共六套房屋的强制执行；2.本案诉讼费由姚明佳、典通小贷公司承担。
一审法院认定事实：姚明佳与周激、隆康置业公司、蒋建平、尹怀荣、王柿斌、博宏开发公司借款合同纠纷一案，重庆市第五中级人民法院（以下简称五中院）于2016年7月22日作出（2014）渝五中法民初字第978号民事判决，判令周激和隆康置业公司归还姚明佳借款本金7950000元并支付逾期还款违约金、律师费，蒋建平、尹怀荣、王柿斌、博宏开发公司对周激和隆康置业公司的上述支付义务负连带清偿责任等内容。
典通小贷公司与周激、隆康置业公司、蒋建平、尹怀荣、王柿斌、博宏开发公司借款合同纠纷一案，五中院于2016年7月27日作出（2014）渝五中法民初字第979号民事判决，判令周激和隆康置业公司归还典通小贷公司借款本金27000000元并支付逾期还款违约金、律师费，蒋建平、尹怀荣、王柿斌、博宏开发公司对周激和隆康置业公司的上述支付义务负连带清偿责任，典通小贷公司有权就周激、王柿斌、尹怀荣、蒋建平分别拥有的隆康置业公司股权折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿等内容。博宏开发公司不服该判决，向重庆市高级人民法院(以下简称重庆高院)提起上诉。重庆高院于2017年2月9日作出（2016）渝民终585、601号民事判决，均驳回博宏开发公司的上诉，维持原判。
在前述两案诉讼中，五中院于2014年11月6日以（2014）渝五中法民初字第978-1号、第979号民事裁定书及协助执行通知书，查封保全了博宏开发公司所有的位于重庆市黔江区城东街道办事处下坎居委博宏大众家园一期包括2幢2单元5-5、13-1、13-6、18-2、18-5、19-5号在内的多套房屋，2016年11月2日，五中院对上述房屋进行了续查封。
因周激、隆康置业公司、蒋建平、尹怀荣、王柿斌、博宏开发公司未履行前述生效民事判决书所确定的义务，姚明佳、典通小贷公司分别向五中院申请强制执行。在执行过程中，五中院又于2017年4月12日以（2017）渝05执401、402号之三执行裁定书和协助执行通知书，查封了上述房屋。
另查明，2013年9月29日，胡俊生（乙方）与博宏开发公司（甲方）签订了六份《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于重庆市黔江区城东街道新华大道东段559号2栋5层5号、13层1号、13层6号、18层2号、18层5号、19层5号共六套房屋，用途均为住宅，房屋总价款共计2165550元。上述合同均约定：1.乙方必须在签订合同时支付全部购房价款；2.甲方应当在2015年1月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。同年10月10日，胡俊生通过其在中国农业银行开立的银行账户向博宏开发公司转账支付购房款2165550元。次日，博宏开发公司出具一张收据，载明：交款单位为胡俊生，金额为2165550元，收款事由为博宏大众家园B区一期2号楼购房款（六套房）。
一审庭审中，博宏开发公司陈述并未与胡俊生办理过前述房屋的房屋交接手续，也未将房屋钥匙交与胡俊生。胡俊生陈述其在诉争房屋所在小区的物业公司处取得房屋钥匙。
2017年3月8日，发包方胡俊生（甲方）与承包方哈曼至尚装饰工程有限公司（以下简称哈曼装饰公司，乙方）签订一份《重庆市住宅装饰工程合同》，约定由乙方承包甲方上述六套房屋的装饰装修工程，工程期限156天，开工日期2017年3月10日，工程造价385000元。同日，哈曼装饰公司出具一张收据，载明：交款单位为胡俊生，金额为100000元，收款事由为装修进度款。
再查明，因博宏开发公司未按约履行交房义务，胡俊生向重庆市黔江区人民法院（以下简称黔江区法院）提起诉讼，请求判令博宏开发公司继续履行合同，立即交付上述六套房屋，办理房屋产权证并支付逾期交房违约金。黔江区法院经审理认为，涉案房屋买卖合同只进行了网签登记，未办理产权登记备案，涉案房屋已于2014年11月6日先后被多家法院和公安机关查封，房屋权属处于不确定状态，同时胡俊生虽支付了购房价款，但并未占有涉案房屋，遂作出（2016）渝0114民初字1216号、1230号、1231号、1232号、1233号、1234号民事判决，驳回胡俊生的诉讼请求。胡俊生不服上述判决，向重庆市第四中级人民法院（以下简称市四中院）提起上诉。市四中院于2016年7月25日和7月27日作出（2016）渝04民终1084号、1085号、1086号、1087号、1126号、1127号民事判决，驳回胡俊生的上诉，维持原判。
还查明，重庆市黔江区城东街道办事处下坎居委博宏大众家园一期2幢2单元5-5、13-1、13-6、18-2、18-5、19-5号房屋与重庆市黔江区城东街道新华大道东段559号2栋5层5号、13层1号、13层6号、18层2号、18层5号、19层5号房屋系相互对应的同一标的物。
一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。本案中，诉争房屋的买受人胡俊生虽然在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付完毕全部购房款，但在人民法院查封诉争房屋前，胡俊生并未实际占有房屋，胡俊生由此以博宏开发公司为被告向黔江区法院提起诉讼，请求交付房屋等，而黔江区法院及市四中院所作判决均认定涉案房屋买卖合同只进行了网签登记，未办理产权登记备案，涉案房屋已于2014年11月6日先后被多家法院和公安机关查封，房屋权属处于不确定状态，胡俊生虽支付了购房价款，但并未占有涉案房屋。同时，根据胡俊生和博宏开发公司于一审庭审中的陈述，博宏开发公司至今未与胡俊生办理房屋交接手续，也未交钥匙给胡俊生，胡俊生系从诉争房屋所在小区的物业公司处取得房屋钥匙。即使胡俊生后将诉争房屋进行装修，但其占有房屋的行为既发生在人民法院查封之后，亦非通过合法途径。故胡俊生未在人民法院查封之前合法占有该不动产，胡俊生的诉请因缺乏事实依据，依法不应支持，其对诉争房屋不享有能够排除执行的物权期待权。
一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定判决：驳回胡俊生的诉讼请求。案件受理费24280元，由胡俊生负担。
本院二审期间，当事人未举示新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条的规定，案外人可以对执行行为或执行标的提出异议。对执行标的提出异议的，方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提起执行异议之诉。故胡俊生第三点上诉理由不属于本案执行异议之诉的审理范围。《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。由于被执行的诉争房屋登记在博宏开发公司名下，故应认定博宏开发公司享有物权。根据当事人诉辨意见，本案争议的焦点问题是胡俊生对诉争房屋是否享有排除执行的权益。对此评判如下：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。因此，胡俊生须满足上述所有条件，才对诉争房屋享有排除执行的权益。但根据已查明事实，在人民法院法院查封诉争房屋之前，胡俊生并未合法占有案涉房屋。因此，即使胡俊生在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付完毕全部购房款，且非因胡俊生的原因未办理过户登记，胡俊生亦不对案涉房屋享有排除执行的权益，不能排除执行。
综上，胡俊生上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24080元由胡俊生负担。
本判决为终审判决。
审判长 张小波
审判员 谭振亚
审判员 周 倩
二〇一八年九月二十九日
书记员 文婷婷