湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终1751号
上诉人（原审被告）：湖南科佳商业股份有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路46号华瑞电子商厦20010。
法定代表人窦晓昆，总经理。
委托诉讼代理人：陈扬东，湖南慧力律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：胡敬峰，湖南慧力律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）：邓宇能，女，1981年9月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：朱松梅，湖南湘东律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原审第三人：株洲中信兴隆资产管理有限公司，住址南省株洲市芦淞区佳诚时代广场金钻阁D栋501号。
法定代表人陈辉，董事长。
原审第三人：株洲市佳诚实业有限公司，住址湖南省株洲市芦淞区佳诚时代广场D栋503号。
法定代表人黄伟嘉，董事长。
上诉人湖南科佳商业股份有限公司（以下简称科佳公司）因与被上诉人邓宇能及原审第三人株洲中信兴隆资产管理有限公司（以下简称中信公司）、株洲市佳诚实业有限公司（以下简称佳诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院（2017）湘0203民初3130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
上诉人科佳公司上诉请求：依法撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实与理由：科佳公司只与第三人之间存在租赁关系，并不负有直接向被上诉人等小业主支付租金的义务，《会议纪要》的本质仅是代付，不应当超过科佳公司总的支付范围。科佳公司只实际经营到2016年11月30日，2016年总的租金为4979681.37元，2016年科佳公司根据法院协助执行通知书及和业主代表签订的《会议纪要》已付3106725.84元，2018年则由法院扣划了449142.07元，再加上科佳公司可向第三人主张的租金抵扣款380000元、押金1000000元，科佳公司实际欠的租金只剩4979861.37元－3106725.84元－449142.07元－380000元－1000000元＝43813.46元，而一审法院的47份判决包括被上诉人在内给付金额为360848.09元，明显加重了科佳公司的义务，完全忽略了科佳公司2016年总计应付金额这一至关重要的问题。
被上诉人邓宇能辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且法院判决的期限只计算到2016年11月，不存在扣减380000元的问题，另科佳公司应向第三人支付管理费2000000元，转租商铺中佳诚公司本身即占40%的份额，加之科佳公司收取实际经营户的租金高于向小业主的租金标准，计算下来，即便科佳公司向小业主支付完全部拖欠租金也不会超过其应支付范围，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人邓宇能一审诉请：判决被告向原告直接支付2016年收益（租金）共计8248元，以及自未支付之日起按同期银行贷款利率向原告支付利息351元（暂计算至2017年7月25日，实际计算至判决生效之日止）。
一审法院经审理查明：（一）2008年11月5日，原告邓宇能（甲方）与湖南嘉诚资产管理发展有限公司（乙方）签订《商铺委托经营协议》，主要内容为：甲方委托乙方将其购买佳诚公司位于芦淞区租给乙方经营；合同期自2009年1月1日起至2016年12月31日止；合同期间，该铺位的使用权、收益权归乙方所有，对外出租或经营所得归乙方所有；2016年收益（实为租金）为成交金额（138426+115357）元×6.5%=16496元，乙方按季度支付甲方；如乙方未按时支付应向甲方支付迟延期间的银行利息；因履行产生纠纷提交株洲仲裁委员会仲裁等内容。
2015年1月1日佳诚公司与湖南嘉诚资产管理发展有限公司作为出租方（甲方），被告科佳公司作为承租方（乙方），续签《株洲佳诚电脑城物业租赁合同》，约定甲方将位于株洲市的物业（包含原告等小业主所有和第三人佳诚公司所有的商铺）及附属设施设备、场地整体租赁给乙方使用；续租期2015年1月1日至2016年12月30日等内容。同时，科佳公司（甲方）与湖南嘉诚资产管理发展有限公司（乙方），续签《佳诚数码城一、二楼资产管理和设备设施使用合同》，约定：乙方对佳诚数码电子城一、二楼资产全面管理；乙方向甲方收取设备设施管理和使用费等内容。
（二）被告科佳公司将租得的物业开办成数码市场，将其中的摊位分别租给各商户经营。在履行《株洲佳诚电脑城物业租赁合同》中，被告科佳公司将租金付给了佳诚公司，就原告等小业主应得租金，则再由佳诚公司分别支付给各小业主。在此过程中，湖南嘉诚资产管理发展有限公司更名为株洲中信兴隆资产管理有限公司即本案第三人中信公司。2015年，被告科佳公司依约支付了2015年全年租金给佳诚公司，但佳诚公司未能将应付给小业主的租金支付给小业主，导致小业主申请仲裁。2016年6月仍未收到2015年租金的原告等小业主们，到佳诚时代广场拉横幅追讨租金，给科佳公司的数码市场经营造成一定影响。2016年6月12日，佳诚公司向科佳公司出具《委托支付函》，主要内容为：根据双方签订的《株洲佳诚电脑城物业租赁合同》，你公司于2016年1月15日、3月15日前应付我公司租金合计1029199.51元，请贵公司根据我公司提供的小业主数据和原有支付业主银行明细单进行支付。当天，中信公司亦向科佳公司出具《委托支付函》，主要内容为：根据合同约定，你公司于2016年1月15日、3月15日前应付我公司管理费合计1543853.7元，请贵公司根据我公司提供的小业主数据和原有支付业主银行明细单进行支付（作为应付给小业主的租金）。
2016年7月2日，科佳公司与小业主代表签订《会议纪要》，达成协议：1.2016年7月科佳公司支付2016年4、5、6、7、8、9月份小业主商铺固定收益（已在科佳公司登记并提供真实资料的业主，科佳公司根据小业主与佳诚公司签订委托经营协议的金额进行支付）；2.科佳公司在7月10日前支付第一笔租金，业主即发布公告申明给经营户，以保证经营户租金的正常收取，7月20日支付第二笔租金；3.2016年9月20日支付10、11、12及1、2、3月份小业主租金（支付要求同上第1点）；4.83户仲裁余款部分在2016年7月30日前支付至法院；6、未登记的小业主，需在2016年7月20日之前到科佳公司进行产权登记，过期者纳入2016年9月20日返租期再进行支付等内容。《会议纪要》签订后，科佳公司直接向原告支付了2016年两个季度租金8248元（4124×2），之后未继续支付。而科佳公司实际只租赁经营到2016年11月30日。
（三）因佳诚公司为湖南百卓贸易有限公司向浦发银行株洲支行借款提供房产抵押担保，株洲市中级人民法院经申请依据（2015）株中法民二初字第65号民事判决，于2015年12月9日向科佳公司下发《协助执行通知书》，冻结科佳公司应向佳诚公司支付的租金，冻结期限为2015年12月9日至2016年12月31日。但期满后未继续冻结。在本案的诉讼过程中，科佳公司以原告等小业主及佳诚公司为被告向本院提起诉讼，主张《会议纪要》是受小业主等胁迫签订应予撤销及佳诚公司在冻结期内要求其向小业主付租金的《委托支付函》应属无效。本院认为科佳公司诉讼理由不能成立，判决驳回其诉讼请求，科佳公司不服而上诉，2017年5月25日二审法院作出（2017）湘02民终730号民事判决，维持原判。
以上事实有，原被告庭审陈述，经庭审质证原告提交的房屋所有权证、《商铺委托经营协议》、《株洲佳诚电脑城物业租赁合同》、《委托支付函》（两份）、《会议纪要》、原告收到科佳公司支付的2016年两季度租金的凭证、（2017）湘02民终730号民事判决书，被告提交的《协助执行通知书》、照片等证据，予以证实。第三人佳诚公司、中信公司均未向本院提交证据。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原被告双方的争议焦点为原告是否有权主张被告科佳公司向其支付2016年余下租金、违约利息，以及余下租金如何确定。评析如下：
（一）原告作为小业主之一将自有商铺出租给中信公司（前称湖南嘉诚资产管理发展有限公司）经营，中信公司支付原告租金，双方形成租赁合同关系；后中信公司与佳诚公司作为出租方将原告等小业主的商铺及佳诚公司自有的商铺构成的佳诚一、二楼整体租给科佳公司开办佳诚数码市场，双方形成次租赁合同关系。故中信公司系原告等小业主商铺的承租人，科佳公司系次承租人。各租赁合同均是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，对合同各方均有约束力。科佳公司应依约向佳诚公司、中信公司支付租金，中信公司应依约向原告支付租金。因在实际合同履行中，科佳公司向佳诚公司支付了2015年度的全部租金，但佳诚公司和中信公司均未向原告等小业主支付2015年度租金，导致原告等小业主维权要与中信公司解除合同，并采取了一些维权行为，危及科佳公司数码市场的正常经营。基于此情形，2016年6月12日，佳诚公司和中信公司分别向科佳公司出具《委托支付函》，通知科佳公司将2016年1月15日前和3月15日前应付佳诚公司的租金，以及应付中信公司的管理费直接支付给包括原告在内的各小业主，作为其应付给小业主的租金。进而2016年7月2日作为次承租人的科佳公司与原告等小业主签订了《会议纪要》，约定由科佳公司直接支付原告等小业主2016年度的租金。（2017）湘02民终730号民事判决已经确认《委托支付函》、《会议纪要》属各方当事人真实意思表示，具有法律效力；且符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。”的规定，科佳公司应予履行，但科佳公司至今仅支付原告2016年度两季度的租金，属违约行为，故原告有权主张被告科佳公司向其继续支付2016年余下租金。又因科佳公司只实际租赁至2016年11月30日，即原告应计收的租金应截止至该日，故科佳公司还应支付原告租金为16496元/年÷12个月×5个月=6873元。至于原告主张2016年12月份的租金，因科佳公司该时间段实际未租赁使用，故原告的该主张无事实依据，本院不予支持。
另外，原告主张被告支付违约利息，因原、被告双方在《会议纪要》中未约定违约责任，且依据《委托支付函》及《会议纪要》，科佳公司作为次承租人对原告等小业主只是承担代承租人佳诚公司、中信公司支付2016年度租金义务，中信公司、佳诚公司作为承租人地位及其主要义务未有实质的改变，故原告要求被告科佳公司给付违约利息，没有依据，本院不予支持。但原告可以依据《商铺委托经营协议》等向承租人中信公司等另行主张。
（二）科佳公司主张原告是否授权签订会议纪要不清楚，且原告等小业主未进行登记，故不应直接向原告等小业主支付租金，本院认为原告所有的商铺位于二楼，系科佳公司整体租赁的一、二楼的范围，原告作为出租人有权向次承租人收取租金，且依据《会议纪要》中载明的未登记的业主纳入2016年9月20日返租期再进行支付，故科佳公司有义务向原告支付2016年1月1日至同年11月30日的租金，其已实际代付6个月，尚有5个月租金未获履行，故其还应支付剩余5个月租金。如有超出其应向佳诚公司承担部分，可依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”的规定，向佳诚公司另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告湖南科佳商业股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓宇能支付2016年度余下租金6873元；二、驳回原告邓宇能的其他诉讼请求。负有金钱履行义务的，逾期履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应支付逾期期间的双倍中国人民银行同期同类贷款利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告湖南科佳商业股份有限公司承担。
二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。
对一审采信的证据和查明的案件事实，二审予以确认。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。二审的争议焦点为：科佳公司在本案中是否负有向被上诉人支付2016年度相应租金的义务。
本案中，中信公司系被上诉人等小业主商铺的承租人，科佳公司系次承租人，虽然科佳公司原则上并无向被上诉人等小业主直接支付租金的义务，但由于中信公司未及时向被上诉人等小业主支付租金，被上诉人等小业主进行了维权活动。为避免小业主解除租赁合同，2016年6月12日，佳诚公司和中信公司分别向科佳公司出具《委托付款函》，要求其将应付佳诚公司和中信公司的租金及管理费直接支付给包括被上诉人在内的各小业主。此后，2016年7月2日，科佳公司与被上诉人等小业主签订了《会议纪要》，明确约定由科佳公司直接向被上诉人等小业主支付2016年度的租金，该《会议纪要》合法、有效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”的规定，故被上诉人要求科佳公司直接支付2016年度相应租金具有事实和法律依据，如科佳公司有超出其应向佳诚公司、中信公司承担的部分，可根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第二款“次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”之规定，依法追偿，但即使存在超出部分，其对被上诉人支付2016年度相应租金的义务，也并不能因此而免除。
综上所述，科佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人湖南科佳商业股份有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 易文胜
审 判 员 李少华
审 判 员 邓画文
二〇一八年九月六日
法官助理 曾海燕
书 记 员 文 雅