重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝北法民初字第02773号
原告重庆钢运置业代理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪前进支路1号31-1#，组织机构代码74288496-8。
法定代表人代育松，董事长。
委托代理人谢明华，系原告重庆钢运置业代理有限公司工作人员。
被告欧智强，男，生于1970年2月22日，汉族，住重庆市大渡口区。
委托代理人彭靖钦，四川九朝律师事务所律师。
原告重庆钢运置业代理有限公司（以下简称钢运公司）与被告欧智强居间合同纠纷一案，本院于2014年1月16日受理后，依法由代理审判员刘磊独任审判，适用简易程序并于2014年2月14日公开开庭进行了审理。原告钢运公司之委托代理人谢明华，被告欧智强及其委托代理人彭靖钦，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钢运公司诉称：2013年8月21日，被告通过原告居间与卖方邹伟、欧阳修晓就位于重庆市北部新区经开园湖云街12号16幢1单元7-2号房屋达成买卖意向，并签订《房地产买卖经纪成交合同》（编号NO：GYMM131×××××），合同第七条明确约定：基于经纪方已提供咨询、介绍、撮合、实地看房及签约服务，在签署本合同时，买方应支付经纪方人民币28250元的经纪服务佣金。而原告已经按照合同约定及时完整的履行了居间义务，但被告因自身的原因不愿意购买该房屋并不向原告支付经纪服务佣金，被告的行为严重损害了原告的合法权益。现原告催收无果，诉至本院并请求判令被告向原告支付居间报酬28250元。
被告欧智强辩称，首先，虽然被告与案外人邹伟、欧阳修晓于2013年8月21日在原告的居间下就位于重庆市北部新区经开园×××街×××号×××幢××单元××××号房屋签订了《房地产买卖经纪成交合同》，但之后被告与案外人邹伟、欧阳修晓自愿终止了上述房屋的买卖，双方之间的房屋买卖未再进行，故原告仍要求被告支付居间报酬的请求，于法无据；其次，虽然《房地产买卖经纪成交合同》第七条约定：基于经纪方提供咨询、介绍、撮合、实地看房及签约服务，在签署本合同时，买方应支付经纪方人民币28250元经纪服务佣金，但该约定系重庆钢运置业代理有限公司提供的合同的格式条款，基于不动产交易的特殊性，买卖合同的签订并不代表双方的交易可以实际履行，只有买卖双方完成了相应的房地产过户登记手续，才能视为促成合同成立，居间以促成委托人与第三人订立合同为目的，在居间成功后方可取得合同约定或法律规定的报酬，故在本案中，只有买卖双方完成了相应的房地产过户登记手续，方可视为居间合同的成功且被告才达到支付居间报酬的条件，综前所述，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年8月21日，以案外人邹伟、欧阳修晓为卖方、原告钢运公司为经纪方、被告欧智强为买方，签订《重庆钢运置业代理有限公司房地产买卖经纪成交合同》，主要约定：1、买卖双方通过经纪方购买及出售位于重庆市北部新区经开园×××街×××号×××幢××单元××××房屋（以下简称“该物业”），建筑面积213.25平方米，套内面积179.53平方米；2、该物业转让成交价为人民币壹佰壹拾叁万元整（1130000元），由买方预先支付定金人民币贰万元整，在支付成交总房款时转为第一部分房款，买方在签署本合同时交纳定金人民币贰万元整予卖方，卖方同意第三方签署本合同后当日内将该物业合法有效证件交予经纪方代为托管，用于协助买方办理房产转让过户手续之用；3、人民币壹佰壹拾壹万元整（1110000元）为第二部分房款，买方同意将首付房款人民币即该物业贷款余额于按揭审批通过3日内存入经纪方银行监管账户或经纪方指定银行监管账户代为托管，待该物业的《房地产权证》过户手续办理完毕，买方领取到本人名下的《房地产权证》时，由经纪方或监管方转交给卖方；4、若卖方产权尚处于银行抵押状态中，买卖双方约定由买方还清该物业的银行欠款（具体金额以银行欠款清单为准），赎出该物业抵押在银行的相关证件，并同还款资料一起即时交由经纪方托管，且在第一时间与经纪方一同办理注销抵押登记相关事宜；5、买卖双方约定于按揭通过且解押完成后3日内办理该物业的《房地产权证》过户手续，自买方名下《房地产权证》出证之日起3个工作日内，买卖双方依据本合同约定持本人有效身份证件到相应部门缴纳税费并申领新的《房地产权证》，买方需按揭的，须在领取新房地产权证时即时与银行工作人员到有关部门办理该物业按揭抵押登记手续；6、买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款后的当天内，卖方须于过户之前预留人民币伍仟元整托管于经纪方处，以保证卖方按照本合同约定的时间交房，且交房前卖方须结清一切有关该物业之杂费（包括但不限于）水、电、气、管理费、电话及网络费、有线电视费等；7、卖方须于过户之前将该物业上所挂户口全部迁出，否则构成对买方违约；8、该物业系卖方以现房、现状、现产权售予买方，并在签署本合同之前经纪方已邀买方实地检查及核实该物业及相关产权证明，已知悉卖方及经纪方所告知及提供的该物业的相关情况，买方不得以该物业存在瑕疵等为理由而拒绝交易；9、基于经纪方已提供咨询、介绍、撮合、实地看房及签约等服务，在签署本合同时，买方应支付经纪方人民币贰万捌仟贰佰伍拾元整（28250元）的经纪服务佣金；10、如因银行政策导致买方申请的按揭贷款未获通过，则买卖双方可协商付款方式，若协商不成，则解除合同，合同各方互不承担违约责任。
另查明，2013年11月25日，原告通过国内挂号信函方式向被告寄送《请求及时履行合同义务催告函》一份，主要载明：在签订《房地产买卖经纪成交合同》（编号NO：GYMM131×××××）后至今已经3个月，你单方面因为资金周转不过来，表示不再履行合同，我司工作人员也曾多次催促并协调此事，但都没有达成一致意见，卖方告知我司已经发函催告你履行合同，但你一直没有准备好资金，也没有提交按揭材料，更没有支付我司佣金，鉴于此情况，我司正式通过书面函件告知于你：1、请你于收到本函件之日起三个工作日内与我公司工作人员联系并支付中介费28250元（联系人黄经理，1810830×××××）；2、请你于收到本函件之日起三个工作日内提交办理按揭所需材料并申请按揭或提供其他更好的支付方式，如全款购买；3、本函件以挂号方式自书写之日邮出，同时邮往你身份证所在地、签订合同时所留的联系地址，结合当地邮递速度，如果你在2013年12月15日之前仍未与我公司工作人员联系并支付相关费用，我公司将追究你的违约责任。现因被告至今未向原告支付居间报酬28250元，原告催收无果诉至本院。
上述事实，有原、被告的陈述，原告举示的《重庆钢运置业代理有限公司房地产买卖经纪成交合同》、《请求及时履行合同义务的函》等在案为据，足以认定。
本院认为，原告钢运公司、被告欧智强、案外人邹伟及欧阳修晓三方之间签订的《重庆钢运置业代理有限公司房地产买卖经纪成交合同》是当事人的真实意思表示，内容亦不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原、被告均应按合同的约定，行使权利和履行义务。从该合同的内容来看，原告钢运公司作为居间方，已经促成了作为卖方的案外人邹伟、欧阳修晓和作为买方的被告欧智强之间关于房屋买卖合同的成立，该买卖合同一经成立，作为居间方的原告钢运公司即享有根据合同约定及法律规定请求被告支付居间报酬的权利，故原告有权要求被告欧智强支付居间报酬28250元，被告欧智强至今未支付该笔费用，已经构成违约，其应承担向原告支付居间报酬28250元的民事责任。被告欧智强提出其支付居间服务报酬28250元的条件为原告应促成作为买方的被告欧智强与作为卖方的案外人邹伟、欧阳修晓之间的买卖合同的实际履行并办理完毕房地产过户登记手续，对于该辩称意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”，如前所述，从《重庆钢运置业代理有限公司房地产买卖经纪成交合同》的内容来看，作为居间方的原告，已经促成了作为卖方的案外人邹伟、欧阳修晓和作为买方的被告欧智强之间关于房屋买卖合同的成立，该合同亦明确约定在签署该合同时，被告应向原告支付的居间服务报酬的金额为28250元，因此，《重庆钢运置业代理有限公司房地产买卖经纪成交合同》一经成立，被告就应按照法律的规定和合同的约定，向原告支付居间服务报酬28250元，换言之，作为原告的居间人收取居间报酬的时间点为促成的买卖合同成立时，至于促成的买卖合同是否履行及是否办理房地产过户登记手续，均不影响作为原告的居间人收取约定的居间服务报酬28250元，故对被告的该项辩称意见，不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
被告欧智强在本判决生效之日起十日内支付原告重庆钢运置业代理有限公司居间报酬28250元。
如果被告欧智强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费510元，减半收取255元，由被告欧智强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 刘磊
二〇一四年二月十八日
书 记 员 张健