北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第30384号
原告北京市朝阳区人民政府东湖街道办事处筹备处，地址北京市朝阳区宏昌路6号。
法定代表人商建英，主任。
委托代理人杲杨，男，1987年6月3日出生，户籍所在地河北省石家庄市。
委托代理人袁玉柱，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被告姜楠，女，1975年9月10日出生。
委托代理人陈海昶，北京市高和德律师事务所律师。
委托代理人王晓凯，北京市高和德律师事务所律师。
原告北京市朝阳区人民政府东湖街道办事处筹备处（以下称原告）与被告姜楠（以下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员余昉独任审判，公开开庭进行了审理。被告及原、被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年2月24日，原告通过北京链家房地产经纪有限公司（以下称链家公司）提供的居间服务，与被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、《补充协议二》，约定购买被告出售的北京市朝阳区利泽西园三区302号楼1层3单元101号房屋（以下称涉诉房屋），总价款900万元；交易过程中所产生的全部税费均由被告负担；原告应于合同签订之日向被告支付定金5万元，被告应于2013年5月6日前向原告交付房屋，原告应于2013年5月23日前付清房款，被告应于原告付清房款后五个工作日内配合原告办理房屋所有权转移登记手续；任何一方迟延履行约定义务，应按日向对方支付相当于房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房定金5万元，并于2013年4月28日向被告支付了第一笔房款630万元，但被告拒绝交付房屋。故原告诉至法院，要求被告：1、继续履行合同，向原告交付涉诉房屋；2、被告协助原告办理涉诉房屋的权属转移登记手续；3、被告以总房款900万元为基数，按照合同约定的日万分之五的标准，支付自2013年5月7日至实际交房之日止的逾期交房违约金。
被告辩称：原告所述签订合同的情况属实，我方不同意继续履行合同，因为原告没有按照合同约定的期限支付购房款。关于违约金，被告不存在违约行为。原告在支付第一期购房款后，明确告知我方不知道后续款项何时可以到位，故我方行使了不安抗辩权。综上，我方不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2013年2月24日，原、被告在链家公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定原告购买被告出售的涉诉房屋，成交价格为900万元，原告可以在签订本合同的同时支付定金5万元；被告应当在2013年5月6日前将涉诉房屋交付给原告；被告逾期交房在15日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；逾期交房超过15日后，原告有权退房；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属转移登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，原、被告及链家公司签订《补充协议》，约定原告于2013年2月24日向被告支付定金5万元，购房款的支付，双方同意一次性支付，原告应在2013年5月23日之前将扣除定金外的剩余房款一次性全额自行支付被告；双方同意，在2013年5月16日之前，原、被告应共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应在2013年5月6日之前自行办理物业交割手续；本交易涉及的税费全部由被告承担，并直接向主管机关缴纳；原、被告双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；如本协议与《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定不一致的，以本协议为准。《补充协议》尾部“其他约定”处载明“有”，但并未写明具体约定内容。
同日，原、被告及链家公司签订《补充协议二》，约定交易房屋款为900万元，双方协商一致，此交易房款包含购房款800万元，交易产生的税费86.4万元，链家公司信息服务费及签约保障费13.6万元；缴税以网签价900万元为基数缴纳税费；在原告支付被告第一笔首付当天，被告退还定金5万元，并支付链家公司信息服务费及签约保障费13.6万元；双方协商一致，被告在收到全部购房款后五个工作日内配合原告办理产权缴税及产权过户手续；双方协商一致，被告在2013年5月6日之前将房屋交付原告使用。
针对上述合同及两份补充协议，被告表示签约时间自2013年2月24日晚8点至次日凌晨2点，其曾多次提出当天不签合同了，但原告始终坚持要签。因此，上述合同系其在非常疲劳的情况下签订的，且合同及补充协议的约定存在多处不一致的地方，“先交房，后付款”的约定也违反了通常的交易习惯。被告表示签订合同时，原告曾承诺2013年3月底4月初一次性支付全部房款，但并未就此举证。
原告表示上述合同及两份补充协议确实存在约定不一致的地方，应以补充协议的约定为准，两份补充协议不一致的，应以《补充协议二》为准。关于房价款，原告表示被告委托中介公司出售涉诉房屋的报价即为800万元，由于原告系政府部门，财政拨款仅能用于支付房款，不能用于支付中介费、税费，故双方约定将中介费、税费一并计入房款后形成新的房价款900万元，在此基础上再由被告负担中介费、税费。因此，合同和补充协议就房屋价款的约定并不矛盾。
合同签订后，原告分别于2013年2月27日、4月28日向被告支付购房定金5万元、房款630万元。被告表示在其收到630万元购房款时，曾问原告工作人员为何没有一次性付款，原告表示余款没有到账，被告又问何时到账，原告表示须向上级请示，无法确定时间。原告对此不予认可，并表示因为涉诉房屋内当时有租户，故其在支付完630万元后便要求被告做好交房准备，被告对交房事宜避而不谈反而要求原告在合同约定外支付装修补偿款，且要求原告自行清退租户。
庭审中，被告提交一组微信、短信记录，用以证明其于2013年2月至4月期间，与链家公司工作人员“吴学海”、原告工作人员“李主任”沟通时，原告曾承诺2013年3月底4月初付清房款，但后来又表示无法确认付款时间。原告对此组证据的真实性均不予认可，且表示链家公司工作人员应为“吴海波”，该单位也没有“李主任”，仅有“李科长”。被告提交一份《未购房确认书》及“中粮祥云国际生活区置业顾问范树林”出具的情况说明，用以证明其曾签约购买其他房屋，由于原告存在迟延付款行为，故其又与开发商解除了合同。原告对《未购房确认书》的真实性不持异议，对情况说明的真实性不予认可，且表示此组证据与本案无关。
原告申请链家公司工作人员吴海波、林木森出庭作证，主要内容为：1、吴海波系为原、被告房屋买卖提供居间服务的链家公司门店店长，林木森系经纪人；2、系因被告坚持要求签订合同，故签约时间很晚，直至深夜；3、按照合同约定，在原告2013年4月28日支付第一笔房款后，被告应当退还定金5万元并支付居间服务费，但其并未退还亦未支付居间费；4、没有按期交房的原因是被告称原告付款太晚，房价上涨，并要求原告赔偿；5、原告没有承诺2013年3月底4月初付清房款；6、合同与补充协议相矛盾时，应以补充协议的约定为准；7、本案中因为双方需要补充的内容很多，一份补充协议写不下，故又在此之外签订了《补充协议二》；8、被告委托出售涉诉房屋的报价是800万元，合同约定的900万元是加上了中介费和税费。原告对证人证言不持异议，被告表示因其没有依约支付居间服务费，故上述两位证人证言有倾向性。
本案审理过程中，经原告申请，本院于2013年8月8日作出民事裁定书，查封了登记在被告名下的涉诉房屋。
经询，原、被告均认可原告已付款数额为635万元，原告同意一次性支付剩余房款。原、被告均认可双方已就涉诉房屋办理了网上签约手续。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《补充协议二》、付款凭证、证人证言及当事人陈述等相关证据在案为证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，原、被告所签《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《补充协议二》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应据此行使权利、履行义务。被告所述的因原告坚持要求签约，故其在非常疲惫的情况下签订合同的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于以上三份合同的解释顺序，《补充协议》已载明“以本协议为准”，故其与《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定不一致处，应以《补充协议》的约定为准。针对两份补充协议，考虑到《补充协议》在“其他约定”处载明“有”，但并未写明具体内容，原告就此给予的解释具有一定的合理性，证人证言亦就此予以了说明，在被告未能给予其他合理解释的情况下，本院认定原告及证人证言所述情况属实，《补充协议二》的约定优先于《补充协议》。
结合《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《补充协议二》，按照上述解释顺序，本院认定被告应于2013年5月6日前向原告交付涉诉房屋，原告应于2013年5月23日前付清全部房款，被告应在收到全部购房款后五个工作日内配合原告办理涉诉房屋的权属转移登记手续。
根据查明的事实，截至2013年4月28日，原告已向被告支付购房款635万元（含定金5万元），而被告未能在2013年5月6日如期交房，故本院认定被告违约，应当承担相应的违约责任。现原告要求被告交付涉诉房屋并协助办理权属转移登记手续，本院予以支持。原告同意一次性向被告支付剩余房款，本院不持异议。关于违约金，虽《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》与《补充协议》约定有所不同，原告的主张符合《补充协议》的约定，且《补充协议》已载明“以本协议为准”，故对于原告此项请求，本院予以支持，违约金标准由本院核算。被告所述的原告曾承诺于2013年3月底4月初付清房款的抗辩缺乏相关证据，本院不予采纳。被告关于行使不安抗辩权的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告姜楠于本判决生效后七日内向原告北京市朝阳区人民政府东湖街道办事处筹备处交付北京市朝阳区利泽西园三区302号楼1层3单元101号房屋。
二、被告姜楠于本判决生效后七日内协助原告北京市朝阳区人民政府东湖街道办事处筹备处办理北京市朝阳区利泽西园三区302号楼1层3单元101号房屋的权属转移登记手续，同时原告北京市朝阳区人民政府东湖街道办事处筹备处向被告姜楠支付剩余房款二百六十五万元。
三、被告姜楠于本判决生效后七日内按照每日四千五百元的标准，向原告北京市朝阳区人民政府东湖街道办事处筹备处支付自二○一三年五月七日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70元、保全申请费5000元，由被告姜楠负担（于本判决生效后七日内给付原告北京市朝阳区人民政府东湖街道办事处筹备处）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 余 昉
二〇一三年十一月五日
书 记 员 蒋艳君