温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿民初字第317号
原告：温州天润房地产开发有限公司。
法定代表人：高立存。
委托代理人：李雪品、吴梦梦。
被告：温州天润王朝大酒店有限公司。
法定代表人：欧胜芳。
委托代理人：李朝晖。
委托代理人：朱志群，荷兰籍。
被告：欧胜芳。
委托代理人：赵一原、吴联威。
原告温州天润房地产开发有限公司（以下简称天润房开公司）为与被告温州天润王朝大酒店有限公司（以下简称天润大酒店）、欧胜芳房屋租赁合同纠纷一案于2014年2月11日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于同年5月12日、5月14日、6月26日、7月14日四次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，且需委托财务审计，故转为普通程序，分别于2015年5月22日、6月1日两次公开开庭进行了审理。原告天润房开公司的委托代理人李雪品、吴梦梦，被告天润大酒店的委托代理人李朝晖、朱志群，被告欧胜芳（又系被告天润大酒店的法定代表人）及其委托代理人赵一原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天润房开公司诉称：2011年10月17日，原告天润房开公司（作为甲方）与被告天润大酒店（作为乙方）签订《温州天润大酒店物业租赁合同》一份，约定如下：甲方租赁给乙方的房屋位于温州市望江西路108号“翠微宾馆（暂定名）”东楼四层的50%和五层的50%，具体包括东楼四层的50%建筑面积为1322.31平方米，东楼五层的50%建筑面积为205.86平方米，以上共计建筑面积为1528.17平方米及上述房产享有的地下室使用权和占有土地的场地使用权。租赁期限自合同签订之日起至2022年12月31日止。年租金为人民币239万元，第一年、第二年不递增，从第三年开始租金每年递增6%。租金采用先付后用的原则，租金自2011年1月1日起，每半年支付一次，提前一个月支付；之前，每季支付一次，提前一个月付。双方同意装修期为75天，装修期从合同签订之日起开始计算，装修期内免收租金。逾期支付租金的，应就应付未付租金按每日万分之三的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，应就应付未付租金按每日千分之一的标准向甲方支付违约金。合同签订后，原告天润房开公司依约向被告天润大酒店移交了租赁物业，但被告天润大酒店未支付任何租金。合同第九条第三款约定，欧胜芳与朱志群愿意共同作为天润大酒店的连带担保人保证天润大酒店履行合同义务。被告欧胜芳在合同上签字确认，故应承担连带清偿责任。鉴于合同约定的违约金过高，原告天润房开公司自愿将违约金调整为就应付未付租金按每日万分之三作为计算标准。经原告多次催促，二被告至今未清偿。故原告诉至法院，请求判令：1.被告天润大酒店应向原告支付自2012年1月1日起至2014年6月30日止的租金共计604.67万元；2.被告天润大酒店支付原告逾期支付租金的违约金（自2011年12月2日起按每日万分之三暂计算至2013年12月31日止共计70.94万元，以后的违约金按每日万分之三计算至被告天润大酒店实际履行之日止）；3.被告欧胜芳对上述第1、2项债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由二被告共同承担。审理期间，原告天润房开公司以被告天润大酒店提供的《建筑工程施工合同》显示涉案租赁位置已由上海亚辉装饰工程有限公司（以下简称亚辉装饰公司）于2010年12月起开始进场装修为由主张天润房开实际交付涉案租赁位置的时间为2010年下半年，故要求变更诉讼请求如下：1.被告天润大酒店向原告支付场地占用期间的租金（自2011年3月17日起付至被告天润大酒店实际归还租赁场地之日止，暂计算至2014年9月16日止租金为865.61万元）；2.被告天润大酒店向原告支付逾期违约金（自2011年2月18日起按每日万分之三计算，暂计算至2014年4月11日止共计152.6万元，以后的违约金按每日万分之三计算至租金实际支付之日止）；3.被告欧胜芳对上述第1、2项债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由二被告共同承担。
为证明其诉称，原告天润房开公司向本院提供以下证据：1.营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体资格；2.外商投资企业基本情况、组织机构代码证、身份证，证明二被告的诉讼主体资格；3.《房屋所有权证》，证明原告天润房开公司系坐落于温州市望江西路108号“翠微宾馆”东楼四层50%和五层的50%的房屋所有权人；4.《温州天润大酒店物业租赁合同》、四层平面图、五层平面图，证明原告天润房开与被告天润大酒店于2011年10月17日签订《温州天润大酒店物业租赁合同》，双方对租赁的物业、租赁期限、租金及其支付方式与违约责任等进行了约定，且被告欧胜芳自愿作为连带担保人并在合同上签字确认的事实；5.记账凭证、收款收据、银行汇款凭证若干，证明原告天润房开公司与被告天润大酒店之间存在款项往来，并非租金，原告自2011年3月起至2012年6月止向被告天润大酒店支付往来款、代付松台街道款项共计37518750元，其中代支付的花岗岩工程款75万元，代支付的寰域设计咨询（上海）有限公司的设计费2657071元，温州市建筑设计研究院的设计费19万元，上述费用应当在被告天润大酒店向原告天润房开公司支付的往来款中予以扣除；6.《建设工程竣工验收意见表》，证明涉案工程已于2010年2月3日组织五方验收，工程质量为合格；7.天润房开公司股东会决议（2013.10.22）、董事会决议（2013.12.16），证明原告天润房开公司的起诉符合法律程序；8.《有关小业主产权回租及其租金的说明》，证明温州天润酒店管理有限公司（以下简称天润酒店管理公司）同意天润房开公司在确认酒店承包人之后将小业主房产回租产生的相关权利通过天润房开以发包的方式委托给新的酒店公司行使等事实。
被告天润大酒店辩称：1.本案系特殊的租赁合同关系，原告既是出租方，又是承租方即本案被告的大股东（占股比45%），也即被告应支付的租金中原告也应当承担45%以上，况且本案出租房屋用于开办五星级酒店，而被告酒店无法正常装修完毕并开业的原因完全在于原告方，一是原告的投资款不到位，二是原告公司部分股东拒不配合在贷款合同上签字导致银行放贷条件不成就，被告因资金链断裂无法进行后续装修；2.关于租金起付时间，本案租赁合同签订日为2011年10月17日，原告直至2011年10月31日才取得《规划核实确认书》，工程竣工验收时间为2012年1月10日，根据法律规定，工程未竣工验收之前不得投入使用，亦无法用于出租，故本案租金实际起付时间应为2012年3月27日（已包括合同约定的75日装修免租期）；3.关于租金止付时间，根据公司决议和人民调解协议书的约定，结合原告方强行要求被告公司搬离办公场所的行为，表明原告方不再愿意履行原房屋租赁协议，本案租赁合同关系已于2012年12月10日终止，故被告无需向原告支付2013年之后的租金；4.即使法院判决被告应按合同约定支付租金，但原告确认被告预付租金、房屋使用费等金额达1000余万元，现仍诉请被告支付租金没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明其辩称，被告天润大酒店向本院提供以下证据：1.营业执照、组织机构代码，证明被告的诉讼主体资格；2.《温州市翠微宾馆设计方案批复》，证明原告开发的温州市翠微宾馆项目设计方案业经温州市规划局批复同意；3.《温州市翠微宾馆工程初步设计的批复》，证明温州市翠微宾馆项目工程初步设计方案业经温州市建设局批复同意；4.《消防安全质量验收合格报告》，证明2011年2月25日，温州市翠微宾馆工程项目报温州市公安局消防支队验收，但室内装修工程另行报批；5.《建设工程消防验收意见书》，证明2011年4月2日，温州市翠微宾馆工程消防验收合格；6.《关于要求规划、质检单项竣工验收报告》，证明2011年5月3日，原告为使工程早日竣工投入使用，向市审批中心要求规划、质检分别进行专项验收；7.《空调分项纳入装修工程一并竣工验收报告》，证明2011年6月15日，原告向市质监站要求将空调分项纳入室内装修工程一并竣工验收；8.《要求市建筑设计研究院出具技术联系单的报告》，证明2011年7月4日，原告请求市建筑设计院出具技术联系单，要求将空调分项工程另行设计施工；9.《施工图设计变更审查合格书》，证明2011年8月2日，上述工程施工图设计变更经审查合格；10.《工程规划核实确认书》，证明2011年10月31日，原告开发的温州市翠微宾馆工程才具备竣工规划确认条件；11.工程资料备案存档说明，证明2011年12月27日，原告承认工程验收未包括室内装修；12.竣工验收备案表，证明2012年1月10日，相关部门才出具竣工验收合格意见；13.2010年8月30日原广化街道办事处出具的《证明》一份，证明“温州市翠微宾馆”更名为“温州天润王朝大酒店”；14.企业基本情况，证明原告天润房开公司系被告天润大酒店的法人股东及原告天润房开公司的股东组成情况；15.天润大酒店董事会决议书（2011.12.08、2012.05.22），证明2011年12月8日、2012年5月22日，原告天润房开公司同意被告天润大酒店暂不支付租金，待银行贷款下放后，再行协商处理；16.《人民调解协议书》，证明被告天润大酒店三方股东合作困难，被告天润大酒店未恢复装修而无法经营，拟进行折价后股权转让；另因股东合作困难，被告天润大酒店已解除与温州王朝大酒店有限公司（以下简称温州王朝酒店）的经营管理关系；17.《建筑工程施工合同》及证明，证明因原告天润房开公司要求分项验收造成被告天润大酒店装修停工长达8个月；18.收款收据及银行汇款凭证若干，证明原告确认被告预付和已付租金19000129元，其中租金抵投资款3418198元，现金支付10891212.14元；19.浙江德威会计师事务所出具的《审计报告》，证明原告投资款未到位，被告已付租金13553757元，其中抵投资款3418198元，未入账房租5480627.72元；20.天润大酒店董事会决议（2012.03.14），证明2012年3月14日董事会决议，分三期追加投资5000万元，若任何一方资金不到位，则原持有股份及后续资金打五折后由其他股东收购的事实；21.天润大酒店董事会决议（2012.12.04），证明经各股东同意，决定因酒店停业对公司员工工资处理及现有员工全部撤离的事实；22.《酒店管理合同》，证明被告天润大酒店由温州王朝酒店委托管理及相关费用支付的事实；23.照片，证明原、被告等工作人员代表共同对被告天润大酒店的设备、机房及酒店物品等进行清点并封存的事实；24.企业基本信息，证明温州王朝酒店的基本信息；25.财务凭证、用款申请书、转账凭证、收款收据等，证明被告天润大酒店以现金支付租金10191212.14元，租金抵投资款4352921元；26.（2012）温鹿民初字第1392号《民事判决书》；27.（2012）浙温民终字第1677号《民事判决书》；28.（2014）温鹿民初字第701号、702号《民事判决书》及上诉状各一份，证据26-28共同证明一审判决认定天润房开公司已将翠微宾馆地块部分商品房出售给小业主，并拖延至2012年1月12日才交付商品房的事实，受让人并不认可天润房开将商品房转租给天润大酒店这一说法，小业主至今上诉认为天润房开未交付商品房；29.天润房开公司董事会决议（2010.5.27），证明董事会决议中只提及引入管理团队并未提及承包事宜；30.天润房开公司出具的《委派书》三份，证明黄统帮、林文付、侯建光、吴明华等人受原告天润房开的委派担任被告天润大酒店的副董事长、董事、监事会主席等职务。
被告欧胜芳辩称如下：1.本案纠纷发生的根本原因在于天润大酒店各股东之间意见分歧，无法继续合作，原告天润房开公司作为最大股东，其投资款不到位，导致酒店停工；2.原告起诉行为未经股东会或董事会决议一致通过，其起诉并非原告的真实意思表示，请求法院驳回原告的起诉；3.被告欧胜芳作为担保人在《温州天润大酒店物业租赁合同》上签字属实，但合同约定被告欧胜芳与朱志群作为共同担保人承担连带保证责任，因朱志群未在该份合同上签字确认，故被告欧胜芳仅承担一半的连带担保责任，其余答辩意见同被告天润大酒店的答辩意见。
为证明其辩称，被告欧胜芳提供如下证据：1.天润房开的公司章程，证明被告欧胜芳在原告天润房开公司系占股20%的股东，涉公司重大事项应该通过股东一致同意；2.（2013）温鹿商初字第112号《民事判决书》、《内部承包经营合同》、《附：客户返租给天润王朝大酒店情况说明》，证明欧胜芳与天润房开之间的《内部承包经营合同》业经双方协商解除；3.天润房开董事会决议（2010.05.27），证明2010年5月27日召开天润房开董事会当天未涉及内部承包事宜。
针对原、被告提供的证据，经庭审质证，各方当事人的质证意见和本院的认证意见如下：
一、对原告天润房开公司提供的证据，被告天润大酒店对证据1-2无异议；证据3的真实性无异议，关联性有异议，该证据仅反映望江西路108-118号101室房屋一层的产权登记情况，而涉案租赁场地在四、五层；证据4无异议；证据5的证明对象有异议，不能以原、被告之间的款项往来载明“往来款”即否定被告天润大酒店已付租金的事实；证据6的真实性无异议，但不能作为整个工程的验收证明，该证据仅系预验收，应以城建档案馆保存的竣工验收表为准；证据7，真实性无异议，但认为本次起诉未经天润房开股东之一欧胜芳同意；证据8三性均有异议，在（2013）温鹿商初字第112号《民事判决书》中天润房开曾作为证据出示，经质证，该份证据系原告单方后来补制，存在伪造嫌疑，后天润房开撤回本诉，且2010年5月27日当天天润房开召开董事会决议，并未涉及内部承包事宜。被告欧胜芳同意被告天润大酒店的质证意见，并认为证据5的款项往来之所以载明“往来款”出于避税的考虑，且财务凭证系原、被告派驻的财务人员共同制作完成。本院认为，证据1-2系关于主体资格的证据，本院依法予以确认；证据3，结合房屋平面图与建筑面积计算，能够反映涉案房屋的权属信息，与本案具有关联性，本院依法予以确认；证据4，双方均无异议，能够证明本案的租赁关系，本院依法予以确认；证据5的款项往来应以审计机构出具的审计报告为准，证据6的竣工验收时间，能够证明原告天润房开曾于2010年2月3日就涉案工程组织竣工验收，但其合法竣工验收备案的时间，应结合其他证据予以认定；证据7，能够证明原告的起诉业经股东会、董事会授权，故本院依法予以确认；证据8，因原告在本案中未提供原件，无法核实真实性，且被告欧胜芳亦陈述在其他案件中其曾对真实性提出异议，故本院不予确认。
二、对被告天润大酒店提供的证据，原告天润房开公司对证据1无异议；证据2-3的形式真实性无异议，关联性有异议，批复时间均为2007年，与本案不具有关联；证据4-9的形式真实性由法院认定，上述证据能够证明土建工程预验收、消防验收、分项工程审批、规划设计变更等情形，但关联性有异议，不能证明天润大酒店无法进行室内装修工程的情形；证据10的形式真实性无异议，但关联性有异议；证据11的形式真实性无异议，但关联性有异议，该证据证明工程验收时不包括室内装修工程，被告天润大酒店应对该工程进行装修；证据12的形式真实性由法院认定；证据13的形式真实性由法院认定，该证据能够反映2010年8月之前，被告天润大酒店已向原告天润房开公司承租了25000平方米；证据14的真实性无异议，但关联性有异议，原告系被告天润大酒店的股东与本案之间不存在关联性；证据15的形式真实性无异议，关联性有异议，该证据系被告天润大酒店内部决议，恰能证明被告天润大酒店未支付租金的事实；证据16的形式真实性无异议，关联性有异议，与本案无关；证据17的形式真实性有异议，装修公司明确表示其于2010年12月承接了涉案装修工程；证据18、25的形式真实性无异议，但系往来款，不能反映租金的性质；证据19的形式真实性无异议，但内容真实性有异议，该份审计报告系被告单方委托，且未就本案租赁合同履行进行审计，故关联性有异议；证据20-21的三性均有异议，与本案不具有关联性；证据22的真实性有异议，且委托管理与本案不具有关联性；证据23的形式真实性、合法性无异议，但证明对象有异议，该证据能够证明涉案租赁场地由被告天润大酒店控制，原告天润房开无法进入的事实；证据24的三性无异议；证据26-28的真实性无异议，但关联性有异议，与本案不具有关联性，且属于尚未生效的法律文书，涉案房屋的实际占有使用人系被告天润大酒店；证据29真实性由法院确认，关联性有异议，该份证据与2010年10月份签订的《内部承包经营合同》并不矛盾。证据30，真实性不能确认，关联性有异议，该委派书仅反映天润房开公司委派黄统帮等人出任天润大酒店的董事等职务，但其签字行为并不能代表天润房开确认天润大酒店撤离的事实。被告欧胜芳对上述证据的三性均无异议。本院认为，证据1、14系有关主体资格的证明，本院依法予以确认；证据2-12能够证明翠微宾馆工程的相关验收情况，本院依法予以确认；证据13能够证明翠微宾馆用于经营天润大酒店的事实，本院依法予以确认；证据15-16、20-21能够证明天润大酒店内部股东之间的纠纷处理等事宜，与本案具有关联性，本院依法予以确认；证据17能够证明上海亚辉装饰工程有限公司承接天润大酒店室内装修等事宜，与本案具有关联性，本院依法予以确认；证据18-19、25的款项往来应以审计机构出具的审计报告为准；证据22、24能够证明被告天润大酒店委托温州王朝酒店进行酒店管理事宜，本院依法予以确认；证据23能够证明天润大酒店停工的事实，本院依法予以确认；证据26-28系小业主商品房纠纷，与本案款项往来情况的查明具有关联性，本院依法予以确认；证据29系原件，能够证明本案有关事实，本院依法予以确认；证据30，黄统帮等人作为天润房开公司委托担任天润大酒店的董事等职务，考虑到天润房开公司又系天润大酒店的股东，能够证明各方签字行为效力，故该份证据与本案具有关联性，本院依法予以确认。
三、针对被告欧胜芳提供的证据，原告天润房开公司对证据1的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为本案原告起诉符合法律程序；证据2无异议；证据3与我方提供的《有关小业主产权回租及其租金的说明》不存在矛盾之处，且欧胜芳无法提供证据证明其系负责董事会决议的主持人员。被告天润大酒店对上述证据均无异议。本院认为，证据1结合原告补充提供的股东签字确认的文书，原告的起诉符合法律规定，故原告的证明对象不能成立；证据2系生效的法律文书，能够证明189间房屋内部承包及返租给天润大酒店等有关事实，本院依法予以确认；证据3系天润房开董事会决议，能够证明本案相关情况，本院依法予以确认。
根据本院认定的证据及当事人的陈述，本院经审理认定如下事实：天润房开公司（作为甲方）与天润大酒店（作为乙方）于2011年10月17日签订《温州天润大酒店物业租赁合同》一份，约定由乙方承租翠微宾馆东楼第四层50%（建筑面积：1322.31平方米）、第五层50%（建筑面积：205.86平方米），合计1528.17平方米，租赁期限自合同签订之日起至2022年12月31日止。年租金为239万元，第一年、第二年不递增，从第三年开始租金每年递增6%。租金采用先付后用原则，租金自2011年1月1日起，每半年支付一次，提前一个月付；之前，每季支付一次，提前一个月付。双方同意装修期为75天，装修期从本合同签订之日起开始计算，装修期内免收租金。逾期支付租金的，应就应付未付租金按每日万分之三的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，应就应付未付租金按每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过90天的，甲方有权解除合同。合同第九条约定，欧胜芳与朱志群愿意共同作为天润大酒店的连带担保人，保证天润大酒店履行合同义务。甲方处由天润房开总经理黄统帮签字确认，乙方处由天润大酒店法定代表人欧胜芳签字并加盖公司章，且欧胜芳作为担保方亦在该份合同上签字确认，朱志群未签字。合同签订之前，被告天润大酒店委托亚辉装饰公司于2010年12月起进入涉案租赁位置装修，并预付了部分租金，后因涉案房屋工程由原一次性验收变更为土建工程和装修工程分开二次验收，亚辉装饰公司停止了装修，直至同年9月双方重新签订《温州市建筑装饰工程施工合同协议条款》再行施工。现原、被告就租金支付问题产生纠纷，并诉至本院。
另查明：坐落温州市鹿城区望江西路108号温州市翠微宾馆工程（白天鹅大酒店）由原告天润房开公司开发建设。2007年7月24日，温州市建设局作出《关于温州市翠微宾馆工程初步设计的批复》，批复载明：工程总建筑面积49285平方米，总投资28027.04万元人民币；据此批复修改后进入施工图纸设计阶段，施工图设计文件应包括总图、弱电、燃气、景观、室内装潢等专项设计。该工程于2008年2月5日开始施工，后土建工程于2010年2月3日组织竣工预验收合格。2011年2月25日，天润房开公司等单位向温州市公安局消防支队提交了《消防安全质量验收合格报告》，要求对翠微宾馆土建工程进行消防验收，对室内装修工程另行上报审批。4月2日，温州市公安局消防支队作出《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格，工程如需内部装修等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案。5月3日，天润房开公司向温州市行政审批中心审管办提交《关于要求规划、质监单项竣工验收的报告》，载明“根据3月4日温政办（2011）37号《关于印发温州市建设项目竣工联合验收实施办法（试行）的通知》文件精神，本应贵中心进行联合验收，但由于文件下达之前，我们已进行了分项专业验收，仅留规划与质监未验，故特报告要求规划、质监进行分别专项验收，以利工程早日竣工投入使用”。6月15日，天润房开公司等单位向温州市质监站提交《报告》，要求分二次验收，先进行草坯房验收，因空调分项工程不能一次性完工，将该分项工程纳入室内二次装修工程一并竣工验收。7月4日，天润房开公司向温州市建筑设计研究院提交《报告》，要求出具技术联系单，将空调分项工程另行设计施工验收。8月2日，温州市住房和城乡建设委员会出具《审查合格书》，载明“翠微宾馆施工图变更设计符合规定要求”。8月4日，温州市翠微宾馆工程进行了工程竣工验收。同年10月31日，温州市翠微宾馆取得《建设工程规划核实确认书》。12月27日，天润房开公司向温州市城市建设档案馆出具一份《温州天润大酒店工程资料备案存档说明》，载明“翠微宾馆工程验工验收未包括室内装修，故部分工程项目需要抛项进入二次装修时完成”。2012年1月10日，翠微宾馆工程的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均在《竣工验收备案表上》签署合格意见，并于1月11日提交温州市住房和城乡建设委员会备案，该委于1月13日办理了备案登记手续。同年10月17日，坐落于温州市鹿城区望江西路108-118号101室房屋（建筑面积：10350.99平方米）所有权登记在天润房开公司名下，后天润房开公司将该房屋的第一至三层、四层50%、五层50%（除涉案租赁位置外）出卖给案外人温州华仕达投资有限公司所有，双方的房屋买卖合同纠纷业经（2014）温鹿民初字第3203号民事调解生效。
还查明：“温州天润房地产开发有限公司”（简称天润房开公司）于2008年1月7日经工商核准登记，黄统帮任总经理，其股东为统邦集团有限公司（占23.5%）、吴明华（占14%）、欧胜芳（占20%）、林文华（占20%）、黄杨俊（占20%）、游筱敏（占2.5%）。“温州天润王朝大酒店有限公司”（简称天润大酒店）于2011年3月18日经工商核准登记，企业性质为中外合资有限责任公司，其股东为浙江浙欧气阀制造有限公司（简称浙欧气阀，占25%）、天润房开公司（占45%）、朱志群（30%），欧胜芳系天润大酒店的法定代表人，亦系浙欧气阀的法定代表人。其中黄统邦、林文付、侯建光三人受天润房开公司委派作为天润大酒店的董事会成员。“温州王朝大酒店有限公司”（简称温州王朝酒店）的法定代表人系朱志群，2011年2月8日，天润大酒店与温州王朝酒店签订《温州天润王朝大酒店管理合同》一份，双方就酒店管理服务相关权利义务内容作出约定。“温州天润酒店管理有限公司”（简称天润酒店管理公司）于2008年11月12日经工商核准，黄统帮系该公司法定代表人，其股东为统邦集团有限公司（占22.325%）、林文华（占19%）欧胜芳（占19%）、黄杨俊（占19%）、吴明华（占13.3%）、游筱敏（占2.375%）。
关于天润大酒店投资款追加问题。2012年3月14日，经天润大酒店董事会决议：“决定追加5000万元投资额度，该追加投资款分三期投资，其中第一笔追加投资款2000万元必须在3月20日前统一汇入公司户头，第二笔追加投资款1000万元必须在4月10日前汇入公司户头，第三笔追加投资款2000万元必须在4月30日前到位。若任一方后续资金不到位或部分不到位，则其原有股份和后续资金打5折后由其他股东收购。”后因原告投资款未到位，经天润大酒店5月22日董事会决议：“1.朱志群不再继续投资，决定将其股份比例由30%降为15%，前两次已追加多投资款150万元作为天润大酒店向朱志群的借款，待酒店开业后三个月内偿还；2.工程急需的追加投资，由天润大酒店向银行贷款融资，各股东按其承担的股份比例向银行承担担保责任，若银行贷款不够，由各股东及社会力量向公司作融资，该部分融资均作为借款处理；3.其余股东未到位的第三期追加投资，须在2012年5月24日前到位，逾期按月息2%的额定逐日计算利息，直至投资款到位；4.所有股东的租金，均待银行贷款下发后，再行协商处理。”12月4日，经天润大酒店董事会决议：“各股东按合资比例发放天润大酒店在职员工股工资及培训生工资，现有在职人员全部撤离，有关合资公司遗留问题，另行研究解决。同月10日，天润大酒店的工作人员对相关设施设备予以清点、封存。”2013年2月1日，因天润大酒店三方股东继续合作困难，经温州市鹿城区松台街道人民调解委员会调解，天润房开公司、朱志群、浙欧气阀就天润大酒店股权折价、股权转让等事宜达成（2013）鹿松调字第8号《人民调解协议书》，同日，天润大酒店与温州王朝酒店就解除经营管理关系及给予一定的经济补偿费问题达成（2013）鹿松调字第9号《人民调解协议书》，载明天润大酒店愿意补偿温州王朝公司550万元。
再查明：2010年5月27日，经天润房开公司董事会决议：“…（二）关于酒店管理公司的股份构成：房开公司全体股东占45%股份比，其余55%股比由其中一位股东以其自身在房开公司的股权作抵押担保，采取合理形式引入有能力的管理团队参与。”后欧胜芳与天润房开于同年签订《内部承包经营合同》一份，约定如下：“承包标的为坐落于温州市望江西路108号，建筑面积为14219.01平方米，房间189套；由欧胜芳组织天润房开公司内部股东及第三方对承包标的进行整体承包经营；欧胜芳在设立组织承包机构时，应当设立独立的酒店管理公司，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的运行模式，并独立承担经营过程中的债权债务和由此引发的经济、安全和法律责任；物业承包经营期为12年，自合同签订之日起至2022年12月31日止；年承包经营缴纳基数根据实际投入酒店的地上建筑面积计算，其中中、西楼按地上建筑面积×2.15万元×3%，东楼另行协商确定，地下室（除天润房开公司自用部分）至2016年12月31日不计承包经营基数，之后按市场价格另行协商确定租金。欧胜芳需在合同签订之日前向天润房开公司一次性缴纳承包经营保证金600万元，该保证金作为装修保证金，保证内容为酒店管理公司的组件和设立、酒店的装修实施；天润房开公司自装修工程施工队签约进场之日起，在欧胜芳保证正常施工进度的前提下，分四个月，每月退还保证金100万元，装修工程经验收通过后，退还200万元保证金。”双方一致确认承包费用为每月764271.78元。欧胜芳分别于2010年7月13日、2010年12月15日向天润房开公司支付500万元、100万元，共计600万元保证金，天润房开公司向欧胜芳出具收款收据并加盖“温州天润房地产开发有限公司财务章”。2011年3月，天润大酒店经核准成立。同年9月30日，《附：客户返租给天润王朝大酒店情况说明》及名单表作为《内部承包经营合同》附件，载明“客户户数共计189户，总建筑面积14219.01平方米”，经天润房开公司（黄统帮作为代表签字确认）与天润大酒店（欧胜芳作为代表签字确认）加盖骑缝章予以确认。后天润房开公司与欧胜芳因《内部承包经营合同》是否解除产生纠纷，经（2013）温鹿民初字第112号民事判决确认欧胜芳与天润房开公司之间的《内部承包经营合同》已解除。经庭审确认，欧胜芳承认其至今未向天润房开支付过189间房屋内部承包费，天润大酒店已按764272元／月预付上述189间房屋的费用，但认为系租金，并非内部承包费，天润房开认为上述款项系往来款性质，但无法进一步明确。
次查明：2013年10月22日，经天润房开公司股东会决议，“本协议内容以及今后公司对外谈判，公司经营、诉讼等全权委托总经理黄统帮先生执行。公司全体股东务必支持配合黄统帮的工作。”同年12月16日，经天润房开公司董事会决议：“我公司现决定与温州天润王朝大酒店的一切纠纷将诉讼于法律”，欧胜芳作为股东亦签字确认。
又查明：2012年，天润大酒店委托浙江德威会计师事务所就天润大酒店截止2012年9月30日的资产、负债情况及股东投资情况进行财务审计，该公司于同年11月12日出具《审计报告》一份，该报告第3页载明如下：…（4）天润房开公司借方余额13553757元，系房租款，其中3418198元未支付，作为该公司对天润大酒店的出资款。此外游筱敏借方余额101205元、欧胜芳借方余额1592486元、黄统帮借方余额1227468元、侯建光借方余额750641元、黄杨俊借方余额737975元均系房租款，除游筱敏的食堂租金101205元系银行存款支付外，其他的房租款分别作为浙欧气阀和天润房开的出资款。经庭审查明，该份财务审计由天润大酒店委托，审计费用由天润房开代为支付。
审理期间，天润房开公司向本院提出申请，要求对天润房开公司与天润大酒店之间自2011年1月30日起至2014年8月20日止的往来款项进行财务专项审计。本院依法委托温州东瓯会计师事务所有限责任公司对上述内容予以审计，该公司于2015年4月1日出具一份《审计报告》，载明如下：天润大酒店以预付款方式支付给天润房开公司13553757元为189间房间（建筑面积：14219.01平方米）自2011年1月-2012年3月的内部承包费用11064176元和东楼第四层50%、第五层50%（建筑面积：1528.17平方米）自2011年1月-2012年3月的房租费用2489581元。针对该项审计内容，原告天润房开对金额无异议，但性质上应认定为往来款。其中东楼四、五层50%建筑面积的租金2489581元，对其金额有异议，会计师事务所以倒推的计算方式不符合会计审计原则，附表3中序号11关于995833元用款申请单（其中761014元属于对冲，234819元属于银行转账）有异议，即使234819元银行转账属实，亦属于往来款性质。至于11064176元作为189间房屋自2011年1月-2012年3月的内部承包费的金额无异议（若最终计算有差异，以内部承包金额为准），但性质上认定为往来款。被告天润大酒店、欧胜芳对上述金额均无异议，其中11064176元作为189间房屋自2011年1月-2012年3月的金额无异议，但认为当时财务记账上显示的是租金，并非内部承包费，且事后发现原告无权出租上述189间房屋，故认为上述款项的性质应认定为预付涉案租赁位置的租金。本院认为，该份证据系本院依法委托，程序合法，至于租金部分的审计结论，待本院认为部分予以阐述。
本院对双方的争议焦点归纳如下：一、原告天润房开公司的起诉行为是否合法；二、原、被告于2011年10月17日签订的租赁合同效力问题；三、该合同项下租金的起付、止付时间的确定问题；四、该合同项下租金的支付情况及二被告应承担的责任问题。
针对争议焦点一，原告天润房开公司提供股东会决议、董事会决议等证明其起诉行为的合法性，尽管被告欧胜芳作为原告天润房开公司的股东之一表明原告的起诉未经其同意，但无法提供相反证据予以反驳，故被告的上述抗辩，不能成立，原告的起诉行为合法，本院依法予以受理。
针对争议焦点二，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现被告天润大酒店以双方签订租赁合同时涉案租赁位置尚未通过竣工验收备案为由主张合同无效，本院认为，尽管涉案租赁位置取得《规划核实确认书》的时间为2011年10月31日，但在本案起诉之前业已取得且涉案工程于2012年1月11日竣工验收备案，故被告的上述抗辩理由没有法律依据，本院不予采信。另经庭审查明，涉案租赁合同甲方（天润房开公司）处尽管只有黄统帮的个人签字，因黄统帮系该公司总经理，能够处理日常经营管理事务，原告天润房开公司亦认可黄统帮的签字效力并据此主张租金，且被告天润大酒店亦实际预付了部分租金，该合同业经双方履行，故原、被告之间的租赁合同有效。
针对争议焦点三，关于租金支付的起付时间，尽管合同落款时间为2011年10月17日，但合同约定的租金起付时间为2011年1月1日，结合双方的财务往来凭证，天润大酒店亦已实际预付了2011年1月开始的租金，故本案租金应自2011年1月1日起开始计算。被告以涉案租赁位置尚未通过竣工验收备案为由主张租金起付时间应为2012年3月27日，没有法律依据，理由如前述，本院不予采信。由于天润大酒店的投资款缺位等问题，2012年12月4日经天润大酒店董事会决议，天润大酒店的有关设施、设备于同月10日予以清点、封存，其工作人员亦已撤离，考虑到本案原、被告之间特殊关系，即原告天润房开公司系被告天润大酒店的最大股东，其委派的董事亦已在董事会决议上签字确认上述事宜，且原告天润房开公司存在投资款不到位致使天润大酒店无法进一步装修等情形，本院认为涉案租金止付时间计算至2012年12月31日较为合宜。由于涉案工程由原一次性验收变更为土建工程和装修工程分开二次验收，以致被告天润大酒店在变更验收方式后至2011年8月4日土建工程竣工验收前不能对租赁房屋进行装修，期间的合同目的无法实现，因此，相应的租金适当予以扣减。根据本案的实际情况以及被告天润大酒店因客观原因导致无法装修的时间，本院酌情确定扣减租金四个月。综上，被告天润大酒店应支付的租金期间自2011年1月1日起开始计算至2012年12月31日止，扣除75天装修免租期（即原告天润房开公司主张按2011年3月17日开始计算）、本院酌情确定予以减免的四个月租金，共计17.5个月。
针对争议焦点四，关于被告天润大酒店已经预付的租金金额问题，经本院依法委托的东瓯会计师事务所出具的《审计报告》第七页载明的内容，被告天润大酒店支付自2011年1月-2012年3月东楼四、五层50%建筑面积的租金共计2489581元。经庭审查明，被告天润大酒店在其记账凭证上载明已预付189间房屋费用（按764272元／月为计算标准），无论该笔款项性质应认定为内部承包费或租金，均非涉案租赁位置的租金，现被告天润大酒店以事后发现原告天润房开无权出租为由否认上述款项系预付189间房屋的费用，没有事实与法律依据，本院不予采信。至于上述款项性质的确定，可由双方当事人另案处理。原告天润房开公司以上述款项计算方式、对冲、签字效力等为由提出异议，本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，原告天润房开公司一方面依据黄统邦签字确认的《温州天润大酒店物业租赁合同》主张租金（其签字能够代表天润房开公司），另一方面又否认黄统邦在其他文书中代表天润房开公司的签字效力（例如否认黄统邦在用款申请单上的签字效力），相互矛盾，本院依法予以指出。经双方当事人一致确认，189间房屋内部承包费（租金）为764272元／月，结合双方当事人的财务凭证等资料，东瓯会计师事务所的计算方式合理，本院依法予以确认。即被告天润大酒店已向原告天润房开公司预付涉案房屋租金2489581元，租金已支付至2012年8月1日，故被告天润大酒店仍应支付租金995835.7元（2390000元／年÷12月×17.5月-2489581）。被告欧胜芳为被告天润大酒店履行合同提供连带保证，故应对上述租金及违约金承担连带偿付责任，被告欧胜芳辩称朱志群未签字故其仅承担一半连带保证责任，没有法律依据，本院不予采信。
综上，原、被告于2011年10月17日签订的《温州天润大酒店物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。扣除已支付至2012年8月1日的租金，被告天润大酒店仍应支付租金995835.7元（2390000元／年÷12月×17.5月-2489581）。根据合同约定，被告天润大酒店应提前1个月即2012年7月1日前支付。由于被告天润大酒店未按约定期限向原告支付租金，应向原告支付违约金。根据合同约定，被告天润大酒店逾期支付租金超过30天的，应就未付租金按每日千分之一的标准向原告支付违约金。现原告天润房开公司自愿按日万分之三的标准计算违约金，于法无悖，本院依法予以支持。被告欧胜芳对上述租金及违约金承担连带偿付责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、被告温州天润王朝大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州天润房地产开发有限公司租金995835.7元及违约金（以未付租金995835.7元为本金，按日万分之三的计算标准，自2012年7月1日起开始计算至实际履行之日止）；
二、被告欧胜芳对前款规定的租金及违约金承担连带清偿责任；
三、驳回原告温州天润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费82892.6元，鉴定费56000元，由原告温州天润房地产开发有限公司负担127517.56元，由被告温州天润王朝大酒店有限公司、欧胜芳负担11375.04元。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 孙晓琳
人民陪审员 郭笑春
人民陪审员 潘淑丽
二〇一五年六月十日
代书 记员 苏琼洁
附本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保','2018-10-06
06:04:42',0,'web',NULL),(2804114,'4e5a6b8c-abf3-4b56-8a90-cb18cb37d0c9','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：68次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院ID\":\"2596\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"附加原文\":null,\"审判程序\":\"其他\",\"案号\":\"（2015）宜民保字第39号\",\"不公开理由\":null,\"法院地市\":\"宜宾市\",\"法院省份\":\"四川\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"法院区域\":\"中西部及兵团\",\"文书ID\":\"4e5a6b8c-abf3-4b56-8a90-cb18cb37d0c9\",\"案件名称\":\"刘世辅诉朱江民间借贷纠纷二审民事裁定书\",\"法院名称\":\"四川省宜宾市中级人民法院\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"法院区县\":null,\"补正文书\":\"2\",\"DocContent\":\"\",\"文书全文类型\":null,\"诉讼记录段原文\":\"本院在审理刘世辅诉朱江民间借贷纠纷一案中，刘世辅向本院提出财产保全的申请，要求查封、冻结朱江价值863万元的财产，并已提供担保\",\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1435067679000)\\\/\",\"案件类型\":\"2\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null});$(document).attr(\"title\",\"刘世辅诉朱江民间借贷纠纷二审民事裁定书\");$(\"#tdSource\").html(\"刘世辅诉朱江民间借贷纠纷二审民事裁定书
（2015）宜民保字第39号\");$(\"#hidDocID\").val(\"4e5a6b8c-abf3-4b56-8a90-cb18cb37d0c9\");$(\"#hidCaseName\").val(\"刘世辅诉朱江民间借贷纠纷二审民事裁定书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2015）宜民保字第39号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"四川省宜宾市中级人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"2\");$(\"#HidCourtID\").val(\"2596\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"四川省宜宾市中级人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"民事案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value:
\"民间借贷纠纷,民间借贷纠纷\" },{ name: \"审理程序\", key: \"trialRound\", value: \"其他\" },{
name: \"裁判日期\", key: \"trialDate\", value: \"2015-04-16\" },{ name: \"当事人\",
key: \"appellor\", value: \"刘世辅,朱江\" }],LegalBase:
[{法规名称:\'《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》\',Items:[{法条名称:\'第一百条第一款\',法条内容:\'
第一百条人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。[ly]
人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。[ly]
人民法院接受申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。[ly]\'},{法条名称:\'第一百零三条第一款\',法条内容:\'
第一百零三条财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。[ly]
财产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结。[ly]\'}]}]};if ($(\"#divTool_Summary\").length > 0)
{$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({ data: dirData });}});$(function()
{\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"刘世辅诉朱江民间借贷纠纷二审民事裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2015-06-23\\\\\",\\\\\