河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终10552号
上诉人（原审被告）：宋振田，男，1966年3月25日出生，汉族，住河北省石家庄市高邑县。
委托诉讼代理人：李京志，石家庄市高邑开诚法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李乱芳，女，1954年10月5日出生，汉族，住河北省石家庄市高邑县。
被上诉人（原审原告）：李君芳，女，1959年6月19日出生，汉族，住河北省石家庄市高邑县。
被上诉人（原审原告）：李英芳，女，1962年12月12日出生，汉族，住河北省石家庄市。
以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：肖贵峰，河北冀人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李增军，男，1964年7月27日出生，汉族，住河北省石家庄市高邑县。
上诉人宋振田因与被上诉人李乱芳、李君芳、李英芳、李增军确认合同无效纠纷一案，不服河北省高邑县人民法院（2018）冀0127民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋振田及其委托诉讼代理人李京志、被上诉人李乱芳、李君芳、李英芳及其委托诉讼代理人肖贵峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋振田上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院对本案事实认定不清，判决结果错误。一审法院错误支持被上诉人李乱芳、李君芳、李英芳的诉讼请求，上诉人与被上诉人李增军订立房屋买卖合同时，李增军向上诉人出示了与房屋所有权人关系证明，因房屋所有权人李丙申与被上诉人李增军是父子关系、李丙申去世，足以使上诉人相信被上诉人李增军对该房屋享有处置权，房屋买卖合同的订立是上诉人与被上诉人李增军真实意思表示，并不存在合同法第52条无效合同构成要件，2008年与现在房价相比，房价成数十倍上涨、四被上诉人是兄弟姐妹关系，看到现在房价趋势，四被上诉人恶意串通，以被上诉人李乱芳、李君芳、李英芳名义起诉，企图撕毁房屋买卖合同，一审法院忽略上诉人购买该房屋是按当时市场价格善意取得，认定合同无效不但无法律依据，且严重损害了上诉人的合法权益。一审法院违背民事案件诉审一致原则：被上诉人李乱芳、李君芳、李英芳起诉所依据的事实与理由是：“李乱芳、李君芳、李英芳、李增军是兄弟姐妹，父亲李丙申生前遗留房屋宅基一块去世后未进行遗产分配，在2015年发现被告李增军将房屋卖给了被告宋振田，原告认为房屋是父亲生前的遗产，被告李增军无权处理，找被告协商无果。”请求判决二被告房屋买卖协议无效。而一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，确认被上诉人与上诉人签订购房协议后，上诉人在购买的房屋居住十余年，房屋所在的村委会从未提出异议，依据法律规定，土地归集体所有，被上诉人在本案中不享有诉权，不是适格的被告，人民法院应依法驳回起诉。一审判决极大损害了上诉人的合法权益。上诉人购买被上诉人房屋后十年期间对该房进行装修、翻建，进行了大量的投资，2008年与现在房价相比，房价成数十倍上涨，一审法院认为导致合同无效李增军存在过错，就应当依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决李增军赔偿给上诉人造成的损失，一审法院对上诉人的损失不予处理，极大损害了上诉人的合法权益。综上，一审法院对本案事实认定不清，判决结果难以服人，故提起上诉，请二审法院依法纠正一审判决。
李乱芳、李君芳、李英芳辩称，1、一审判决认定事实清楚，证据充分，程序适当，应维持。2、上诉人上诉理由没有相关证据支持，说被上诉人恶意串通没有证据支持，购买诉争房屋装修没有证据证明。3、上诉人的上诉请求和事实相矛盾，依据合同法58条判决造成的损失，如果要求驳回被上诉人诉讼请求就没有这个损失，请求法院支持被上诉人合情合理合法诉求。
李乱芳、李君芳、李英芳向一审法院起诉请求：1、判决二被告房屋买卖协议无效；2、诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：本案争议房屋坐落于高邑县，宅基地占地面积322.05平方米，房屋建筑面积104.28平方米，所有权人为李丙申。李丙申于农历2003年7月11日去世，其生前育有子女四人，分别为李乱芳、李君芳、李英芳和李增军。2008年12月25日，李增军与宋振田签订房屋买卖协议，协议约定“李增军自愿出售自己的房屋及树木及所有权给宋振田。宋振田也自愿买李增军的房屋树木及所有权。价格为人民币柒万柒仟元”，协议上载有李增军、宋振田及证明人高连岐、李贞锁的签字捺印。此后宋振田向李增军支付了房款，并在协议书中载明。另经查，宋振田系高邑县怀安村人，房屋至今未办理过户登记手续。以上事实有庭审笔录、协议一份、土地证、房屋使用权证、高邑县高邑镇东关村证明一份予以佐证。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”。原、被告签署的协议虽属自愿，且其中仅涉及房屋买卖，但根据“地随房走”原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。本案所涉房屋所有权人及土地使用权人均为李丙申，该房屋虽登记在个人名下，但所建房屋的土地属于村集体（东关村）所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。宋振田与李增军签订协议的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，宋振田并非东关村村民，不具备该区域购房权利。双方签订的房屋买卖协议违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。李丙申于2003年去世，此后四子女未进行遗产分割、分配，故该房屋由原告李乱芳、李君芳、李英芳及被告李增军共同所有，李增军在买卖合同中对本案争议房屋进行处分未征得其他共有人授权及追认，该处分行为应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故李增军基于房屋买卖合同收取的购房款77000元应予返还。至于被告辩称，原告起诉超出诉讼时效，合同被确认无效后应自始无效，并不存在诉讼时效是否超过的问题，故对被告的辩解不予采纳。本案中，导致合同无效被告李增军存在过错，被告宋振田要求其赔偿损失，本案不予处理，可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，判决如下：一、确认被告李增军与被告宋振田于2008年12月25日签订的购房协议无效。二、限被告宋振田于本判决生效之日起90日内搬出争议房屋。三、限被告李增军于本判决生效之日起十日内返还被告宋振田购房款77000元及该款自2008年12月25日起至判决确定履行日止的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）。案件受理费100元，由被告李增军负担。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
本院认为，涉案房屋原为四被上诉人父亲李丙申所有，李丙申于2003年去世，四被上诉人未进行遗产分割或分配，诉争房屋系四被上诉人共同共有，上诉人与被上诉人李增军在2008年12月25日签订房屋买卖合同时，没有征得其他三被上诉人同意，被上诉人李增军没有其他共有人的授权，事后，其他三被上诉人也没有对错追认；在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效；故一审法院认定房屋买卖合同无效，并无不当。本案中，上诉人购买房屋时，并非涉案房屋的村民，至今也没有取得该村村民资格，一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，确定房屋买卖合同无效也是合理的。关于上诉人被上诉人李增军赔偿损失的上诉请求，因上诉人没有举证证实损失的具体数额，应当另行起诉，并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人宋振田负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋广道
审判员 陈爱民
审判员 张 洁
二〇一八年十一月十二日
书记员 王 超