广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第473号
原告黄斌，男，汉族，1974年9月15日出生，住址广东省普宁市。
被告吴宇皓，男，汉族，1988年8月14日出生，住址广东省深圳市福田区。
被告李彩娣，女，汉族，1964年7月22日出生，住址广东省深圳市福田区。
被告吴东成，男，汉族，1956年12月5日出生，住址广东省深圳市福田区。
第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A栋05整层、06整层、11至14整层、23至26整层、35至38整层，组织机构代码45576637-9。
负责人王业，该行行长。
委托代理人赵兵，广东惠商律师事务所律师。
委托代理人陈彦锐，广东惠商律师事务所实习律师。
第三人杨超，男，满族，1987年11月30日出生，住址吉林省通榆县。
上列原告黄斌诉被告吴宇皓、李彩娣、吴东成、第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建设银行）、杨超房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加建设银行、杨超为第三人参加诉讼，并由代理审判员吴颂、人民陪审员陈绍粦、蒋如秋组成合议庭适用普通程序审理本案，于2015年12月15日公开开庭进行了审理，原告本人、第三人建设银行委托代理人赵兵、陈彦锐、第三人杨超到庭参加诉讼，三被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年11月4日，原告和被告李彩娣、被告吴东成的代理人被告吴宇皓在大智汇地产经纪有限公司，签订了房地产买卖合同，编码为NO：201379，约定，原告向被告吴东成、被告李彩娣购买位于”深圳市福田区滨江新村东区16栋204房产”。转让价为208万整，原告交付定金30万整，买卖双方和合同居中方三方共同约定在2014年1月元旦放假后到政府有关部门过户。
在签订上述合同的时候，被告李彩娣和被告吴宇皓说需要定金15万这样赎楼就赎的快，原告为了获得2014年小学学位，表示支持，原告交了30万做为第一笔定金，以便让被告李彩娣和被告吴东成快速赎楼。但是被告李彩娣和被告吴东成没有进行赎楼，导致该房产没有顺利过户。
2013年11月28日，被告吴宇皓又以赎楼缺乏资金为由，向原告借款25万做为赎楼款，但是该笔款资金25万也没有用于赎楼。
2013年12月19日，原告和被告李彩娣、被告吴东成的代理人被告吴宇皓到建设银行办理了《房屋交易资金托管业务开户通知协议书》，进行了资金托管，原告将第三笔资金13万存进了上述协议书指定的账户，而该行业已经审核，同意贷款。
2014年1月22日，被告李彩娣以该房产被第三人杨超查封为由，利用原告的善良，得到原告的信任同情和宽容及支持，原告和被告李彩娣和被告吴宇皓写下协议书.双方约定涉案房产于2014年7月22日过户到黄斌名下，逾期原告将保留对被告李彩娣和被告吴宇皓的法律诉讼并追究经济损失的权利。被告李彩娣和被告吴宇皓当场表示感激说尽快解决完成过户。如果没有完成过户，愿意承担一切法律责任。（该协议在大智汇地产公司签订）
原告于2014年1月24日与被告李彩娣签订了编码为！NO:001876《买卖房子合同书》，向被告李彩娣购买位于”深圳市龙岗区布吉大芬村茂业城帝景峰2栋34K的房屋”。原告付出37万买房款。
被告李彩娣说卖了”深圳市龙岗区布吉大芬村茂业城帝景峰2栋34K的房子”，收到37万房款之后赔偿给第三人杨超，可以快速把涉案房产的赎楼问题解决，在一两个月之内把涉案房产过户给原告。
事实上被告在2014年2月22日将卖房款37万拿出8万赔偿给案外债权人。原告于是写下了《关于和李彩娣女士和吴宇皓先生房产买卖的书面抗议书及维护权益书》、《和李彩娣女士和吴宇皓先生买房的血泪经过》、《对李彩娣的控诉书》，哀求三被告，企图感动三被告，继续履行合同。但是三被告仍未履行合同。
原告再三宽容再三忍让，但是三被告用拖延的办法敷衍原告，被告李彩娣一再恐吓原告不可以向法院起诉，如果一旦起诉，就会两败俱伤，被告李彩娣就会什么事情都不处理，原告的房子得不到，被告李彩娣就宣布破产。原告精神处于崩溃之中，一年中一直不敢向法院提起起诉。直到原告购买被告的房产已经被福田法院执行局开始强制搬迁了，原告一无所有，不得不依法向法院提起诉讼请求，请求判令三被告处理好和杨超的债务和注销银行抵押贷款，完成合同的买卖。
涉案买卖合同约定：第十三条：卖方须保证对该物业享有完整所有权，能完全支配及处理，有关该物业在本次转让之前己产生的产权纠纷，债务，税项及租赁抵押等事宜，卖方应在签署”深圳市二手房买卖合同”前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任。第十五条：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任，或双倍返还买方已支付的定金。
在长达一年的时间中，三被告一再用种种理由种种借口拖延时间敷衍原告，甚至有自称是三被告的律师打电话安慰原告，用很肯定的语气说这个月就可以过户。原告每个月都催促三被告尽快过户，祈求感动三被告，还原告权益。但是被告吴宇皓一直避而不见，被告李彩娣一直重复谎言说这个月就过户了，不可能再拖延了。但是直到房子给法院强制执行之后，原告己经一无所有，被告李彩娣还向地产中介黄振峰先生说希望原告再出30万，被告李彩娣能偿还第三人杨超的欠款，以便房屋能继续履行下去。
直至2014年12月2日，在这一年的时间里，原告蒙受了巨大的经济和精神损失，因为原告名下没有房产导致原告的女儿失去了宝贵的学位；没有房产因为生意发展多次去银行贷款被拒；原告在亲朋好友中失去了信誉，生活没有幸福感。在长达一年的时间中原告忍受了极大的痛苦和折磨，原告一再失眠，生活质量下降，事业受到极大的挫折。但是三被告毫无愧疚之心。从来没有主动要求见面会谈安慰原告的情绪，连主动一个电话都没有。原告多次去到被告李彩娣住所附近，要求会谈，但是三被告甚至避而不见，房子即将拍卖，让原告精神处在崩溃的状态。
综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，购房合同立即生效。三被告和原告权利和义务关系明确。三被告方应当在合同订立之日起30日自行筹款还清按揭银行贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予替双方托管交房保证金的第三方处。三被告明显违约，应当依照《中华人民共和国合同法》第七章之违约责任，第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此三被告应当立即处理好和杨超的债务并且立即注销银行贷款，依照《中华人民共和国合同法》继续履行合同，为原告办理房屋产权证并支付违约金592800元。
据此，请求法院判令：1、原告行使涤除权；2、三被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同，注销银行抵押，协助办理过户；3、三被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金592800元，违约金以208万元及计算基数，自2014年1月1日起至实际办理房屋过户登记之日止，按每日万分之五计算；4、三被告承担本案诉讼费用。原告并明确诉讼请求第一项的意思是原告自愿代被告李彩娣向第三人杨超、代被告李彩娣、被告吴东成向第三人建设银行偿还拖欠两第三人的所有债务，要求两第三人收到原告的付款后，向法院申请解除对涉案房产的查封。
三被告未答辩，开庭时缺席。
第三人建设银行答辩称：涉案房产已办理抵押登记，请法院依法保护抵押权人的利益。第三人建设银行经过仲裁后向深圳市中级人民法院申请强制执行，案号为（2014）深中法执字第549号，但因涉案房产被深圳市福田区人民法院另案先行查封，暂不具备处分条件，因此深圳市中级人民法院已经做出裁定书裁定终结本次执行程序。截止2014年1月22日，被告吴东成、李彩娣尚欠第三人建设银行本金1229345.99元及至还清之日的相应利息、罚息及仲裁费12892.8元、律师费2899元、深圳市中级人民法院的执行费用。
第三人杨超答辩称：只要被告李彩娣还清第三人杨超的欠款，第三人杨超同意解封涉案房产，被告李彩娣尚欠第三人杨超借款本金315649元及相应的利息、案件受理费、保全费、执行费。
经审理查明，2013年11月4日，原告（买方）与被告李彩娣、被告吴东成（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定被告李彩娣、被告吴东成将其名下位于深圳市福田区滨江新村东区16栋2层04单位房产以208万元价格出售给原告。合同签订之日起2日内，买方向卖方支付定金30万元，剩余购房款178万元采取银行按揭方式支付，买方应于签署合同之日起70日内付清首期款以银行贷款承诺书为准（不含定金），买方应于首期房款交付之当日内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方必须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资金；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起2日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续；办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、贷款合同印花税等，买方应于签署申请按揭文件前交纳；该物业处于抵押状态，卖方同意于签署合同之日起30日内自行筹资还清按揭银行贷款，办妥注销抵押登记手续；买卖双方所需付的费用中个人所得税、契税、产权登记费及贴花、印花税、交易手续费、过户按揭服务费、评估费及送审费、贷款合同印花税、抵押登记费由买方承担；委托公证费、赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息和相关费用由卖方承担。如遇政策原因新增部分的税费由政府规定承担；交易物业不附有租赁合同；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。在该合同卖方处签名的为被告李彩娣以及被告吴东成的公证委托代理人吴宇皓。
2013年11月5日，原告向被告李彩娣转账支付定金30万元。
2013年11月27日，原告向被告吴宇皓账户支付款项25000元，11月28日再次支付225000元。原告主张上述两笔款项是被告吴宇皓的借款，系用于本案房屋的赎楼。2013年11月28日，被告吴宇皓就上述借款向原告出具借条，称向原告借款25万元作为银行赎楼款，收到房屋房款后及时归还。
2013年12月19日，原告与被告李彩娣、被告吴东成、第三人建设银行下属支行建设路支行签订《房屋交易资金托管业务协议书》。当日原告向上述协议书约定的账户存入购房监管资金13万元。2014年6月20日，因监管期限届满，第三人建设银行向原告退还监管资金13万元。
2014年1月22日，被告李彩娣、被告吴宇皓与原告签订《协议书》，协议书上注明，原告购买被告李彩娣、被告吴东成名下涉案房产，并签署买卖合同，支付定金68万元（其中13万元在银行作监管）。现双方协商上述房产于2014年7月22日前过户到原告名下，“如逾期原告将保留对卖方李彩娣、代理人被告吴宇皓的法律诉讼，并追究经济损失的权利。”
此后，因被告李彩娣、被告吴东成未能继续履行涉案房屋买卖合同。原告向本院提起诉前财产保全，案号为（2014）深福法立保字第628号（以下简称628号案）。在该案保全过程中发现涉案房产已经被本院以（2014）深福法民一初字第127号首位查封了被告李彩娣名下50%的份额，并被深圳市中级人民法院以（2014）深中法执字第549号案件首位查封了被告吴东成名下50%的份额，第一位轮候查封了被告李彩娣名下50%的份额。本院在628号案中第一位轮候查封了被告吴东成名下50%的份额，第二位轮候查封了被告李彩娣名下50%的份额。628号案件查封后，原告遂提起了本案诉讼。
另查，因被告李彩娣未能按期向第三人杨超归还借款，第三人杨超向本院提起民事诉讼，案号为（2014）深福法民一初字第127号，该案于2013年12月31日首位查封了涉案房产被告李彩娣名下50%的份额。经审理，本院做出（2014）深福法民一初字第127号民事判决书，判决被告李彩娣向第三人偿还借款315649元及利息（利息从2014年2月21日起计算至该判决确定的应还款之日止）。该案案件受理费和保全费由本院收取的6017.5元中，由被告李彩娣承担4514元。后被告李彩娣不服上诉判决，上诉于深圳市中级人民法院。该院做出（2014）深中法民终字第1287号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案生效后，第三人杨超向本院申请执行，案号为（2014）深福法执字第9049号。
再查，2012年，因案外人伍蔚然向第三人建设银行借款，被告吴东成、李彩娣以涉案房产做抵押就案外人伍蔚然向第三人建设银行的借款进行抵押担保。2012年11月16日，涉案房产办理了抵押登记，抵押权人为第三人建设银行。后因伍蔚然及被告吴东成、李彩娣均未能按期足额向第三人建设银行偿还借款本息。第三人建设银行向深圳仲裁委提出仲裁，该委做出（2014）深仲裁字第67号裁决书。第三人建设银行并向深圳市中级人民法院申请执行，案号为（2014）深中法执字第549号，要求伍蔚然及被告吴东成、李彩娣支付借款本金1229345.99元及利息、律师费17899元、仲裁费32232元。但该执行案件因其查封涉案房产是轮候查封，无法处分涉案房产。深圳市中级人民法院做出民事裁定书，裁定终结本次执行程序。
庭审中，原告当庭确认涉案房产目前已被原告占有使用，原告愿意代被告李彩娣偿还（2014）深福法执字第9049号执行案件项下所欠第三人杨超所有的款项以及执行费，也愿意代被告李彩娣、被告吴东成偿还（2014）深中法执字第549号案件项下所欠第三人建设银行的所有款项以及执行费。如上述两项代偿超过原告尚未向被告吴东成、被告李彩娣支付的剩余购房款的，原告也自愿代偿。但如有超出部分，原告称保留向被告吴东成、被告李彩娣追偿的权利。
截止2015年10月26日止，原告家庭在深圳市住房限购区域内拥有购房资格，可购1套。原告并承诺如尚未支付的购房款减去代被告李彩娣向第三人杨超、代被告李彩娣、被告吴东成向第三人建设银行偿还所有欠款和执行费后还有剩余的，剩余未付的房款愿意采取一次性付款的方式支付。
本院认为，原告黄斌与被告吴东成、被告李彩娣签订的《房地产买卖合同》、原告黄斌与被告李彩娣、被告吴东成代理人吴宇皓签订的《协议书》、被告吴宇皓向原告出具的《借条》均系当事人真实意思表示，合法有效。各方均应按照合同的约定履行相应的合同义务。原告在依约向被告吴东成、被告李彩娣支付购房款后，被告吴东成、被告李彩娣应按照合同约定在30日内注销抵押登记。但被告吴东成、被告李彩娣未按照合同约定注销抵押登记，且在2013年12月31日，涉案房产被首位查封。被告吴东成、被告李彩娣构成违约，原告在自愿代被告李彩娣偿还尚欠第三人杨超的欠款和执行费用、代被告吴东成、被告李彩娣偿还尚欠第三人建设银行的欠款和执行费用，以注销抵押和查封的情况下，有权要求被告吴东成、被告李彩娣继续履行涉案房屋买卖合同并按照每日万分之五的标准计算至本判决做出之日止的违约金。原告主张违约金自房屋实际被查封次日，即2014年1月1日起开始计算，没有超过其可主张的标准，本院予以照准。而本判决作出后的违约金，因涉及尚未发生的事实，且原告未针对此后请求预交诉讼费用，故原告可在数额明确后另行主张。
关于原告要求被告吴宇皓承担违约责任的问题。被告吴宇皓系受被告吴东成的委托，代为履行涉案房屋买卖合同，其并非房屋买卖合同的相对方。对于原告要求被告吴宇皓承担继续履行合同并赔偿原告损失的诉讼请求，本院予以驳回。
如原告代被告李彩娣向第三人杨超、代被告李彩娣、被告吴东成向第三人建设银行偿还两案欠款和支付了两案执行费的金额，超过原告尚未支付的购房款的，原告可另行向被告李彩娣、被告吴东成追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百十四条之规定，判决如下：
一、原告黄斌应在本判决发生法律效力之日起三十日内将（2014）深福法执字第9049号案件项下的被告李彩娣拖欠第三人杨超的款项及（2014）深福法执字第9049号的执行费，支付至深圳市福田区人民法院执行局指定的执行款收款账号；
二、第三人杨超应在原告黄斌足额向深圳市福田区人民法院执行局指定的执行款收款账号足额支付上述判项一确定的金额后，五日内向深圳市福田区人民法院执行局申请解除对深圳市福田区滨江新村东区16栋204房产的查封；
三、原告黄斌应在本判决发生法律效力之日起三十日内将（2014）深中法执字第549号案件项下的被告李彩娣、被告吴东成拖欠第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行的款项及（2014）深中法执字第549号的执行费，支付至深圳市中级人民法院执行局指定的执行款收款账号；
四、第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行应在原告黄斌足额向深圳市中级人民法院执行局指定的执行款收款账号足额支付上述判项三确定的金额后，五日内向深圳市中级人民法院执行局申请解除对深圳市福田区滨江新村东区16栋204房产的查封
五、如原告黄斌代被告李彩娣支付的上述判项一确定的金额以及原告黄斌代被告李彩娣、被告吴东成支付的上述判项三确定的金额，少于原告黄斌尚未向被告李彩娣、被告吴东成支付的购房款1530000元的。被告李彩娣、被告吴东成应在原告黄斌代偿上述判项一、判项三确定的款项后，2日内向原告黄斌提供收款账号，原告黄斌应在收到被告李彩娣、被告吴东成提供的收款账号之日起十日内向被告李彩娣、被告吴东成支付剩余的购房款；
六、被告吴东成、被告李彩娣应于深圳市福田区滨江新村东区16栋204房产被（2014）深福法执字第9049号案件以及（2014）深中法执字第549号案件解封之日起三日内与原告黄斌一起共同向深圳市不动产登记机关申请将其名下位于深圳市福田区滨江新村东区16栋204房产过户登记至原告黄斌名下，办理过户的各项税费由合同约定的承担方承担；
七、被告吴东成、被告李彩娣应于本判决生效之日起十日内向原告黄斌支付违约金（违约金以2080000元为计算基数，自2014年1月1日起按照每日万分之五的标准计算至2016年3月16日止）；
八、驳回原告黄斌的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果当事人未按本判决指定的期限履行其他义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。
本案案件受理费28182元，（2014）深福法立保字第628号案件保全费5000元（均已由原告预交），均由被告李彩娣、被告吴东成负担。
如不服本判决，原告、被告应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 颂
人民陪审员 陈 绍 粦
人民陪审员 蒋 如 秋
二〇一六年三月十六日
书 记 员 俞婷婷（代）
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