河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终13651号
上诉人（原审原告、案外人）:河南阿庆嫂实业有限公司，住所地：郑州市金水区郑汴路138号英协花园6号楼9层。统一社会信用代码：91410105271738795Y。
法定代表人：袁梦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王红蕾，河南九格律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张婷，河南九格律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）:河南昌建资产管理有限公司，住所地：漯河市召陵区中山路8号召陵区财政局801室。统一社会信用代码：91411100076820865Y。
法定代表人：王运生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨咏，河南融业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李春良，男，该公司员工。
原审第三人（被执行人）:董亚南，男，1958年9月18日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：刘其发，河南有尚律师事务所律师。
上诉人河南阿庆嫂实业有限公司（以下简称阿庆嫂公司）因与被上诉人河南昌建资产管理有限公司（以下简称昌建公司）及原审第三人董亚南案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初580号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人阿庆嫂公司的委托代理人王红蕾、张婷，被上诉人昌建公司的委托代理人杨咏，原审第三人董亚南的委托代理人刘其法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
阿庆嫂公司提出上诉请求：1、请求依法撤销上述一审判决，并依法改判确认上诉人对案涉房屋（即董亚南位于郑州市金水区××楼××、××号门面房）自2006年1月1日起至2025年12月31日期间止享有承租权和转租权。2、请求确认上诉人享有足以排除强制腾空房屋的权利，郑州市二七区人民法院依法停止强制腾空房屋的执行行为。3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：2006年1月1日至2025年12月31日期间，阿庆嫂公司对案涉房屋（即董亚南位于郑州市金水区××楼××、××号门面房）享有承租权和转租权，租金已支付到2017年6月30日。经二七法院协助执行通知后将上述房租已经支付至二七法院指定账户，且租金已支付至2018年9月30日。阿庆嫂公司通过转租的方式在实际占有和使用案涉房屋（具体为：分别将房屋转租给了郑州市金水区世纪星快捷酒店、郑州海之悦企业营销策划有限公司和李雯。次承租人郑州海之悦企业营销策划有限公司将租赁房屋又分别转租给了河南张仲景大药房股份有限公司、胡胜岩和曾凡博。）阿庆嫂公司享有的租赁权足以排除强制腾空房屋公告，二七法院作出的公告和裁定侵犯了阿庆嫂公司的合法承租权，依法应予撤销。阿庆嫂公司对案涉房屋的拍卖执行并无阻挡恶意，愿意配合法院对案涉房屋依法合理执行，且已经根据执行法院裁决，按期将租金支付给了执行法院。一审判决法律适用错误。
昌建公司答辩称：本案执行异议之诉原审判决认定事实清楚，适用法律正确。原因如下，第一上诉人没有实际占有、使用涉案房屋，其援引最高法执行异议复议规定第31条，不能得到法院支持。第二本案原审中作为有独立请求权的第三人董亚南，明确提出因上诉人拖欠租金违反租赁合同的约定，请求法庭解除租赁关系。因此上诉人所主张的租赁权不能阻碍执行程序。
原审第三人董亚南述称：同昌建公司代理人意见。补充一个理由，就是现在房屋的实际占有人是同上诉人的一个股东柳娥签订的，因此实际占有人与柳娥签订的租赁合同，依法也应是无效的合同。因为即使现在的实际承租人也无权占有涉案房屋。
阿庆嫂公司向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销（2017）豫0103执异80号执行裁定；2、请求依法判令停止对位于金水区郑汴路138号33号楼2号、金水区郑汴路138号33号楼3号房屋的腾房执行措施；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2005年10月22日，原告与第三人董亚南签订《房屋租赁合同》，约定原告承租董亚南名下位于郑州市××路××、××号门面房，出租房屋建筑面积共642.56平方米，租赁期自2006年1月1日至2010年12月31日，租赁期间，原告如欲将该房屋转租给第三方时，须及时通知董亚南，在保证董亚南租金利益的前提下，可以转让，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方（即原告）的权利和承担原乙方的义务；原告若累计拖欠租金30天以上，董亚南有权终止合同。2011年4月6日，原告与第三人董亚南签订补充合同，将上述合同的租赁期间延长至2025年12月31日。
2007年3月21日，第三人董亚南取得上述租赁房屋的房屋所有权证，登记的房屋坐落分别为金水区郑汴路138号33号楼3号（郑房权证字第××号）、金水区郑汴路138号33号楼2号（郑房权证字第××号）。
原告在租赁上述房屋后，委托其公司股东柳娥向第三人董亚南缴纳了2013年1月之后的租金，该租金向董亚南支付至2017年6月30日，之后的租金未再向董亚南支付，董亚南据此要求终止其与原告签订的《房屋租赁合同》。
原告在承租上述房屋后，将房屋进行了转租。2011年4月、8月原告分别与郑州市金水区世纪星快捷酒店签订《房屋租赁及设施转让合同书》及《补充合同》，将其承租的涉案房屋包括一层和七层的部分面积及五、六、八、九全层出租给郑州市金水区世纪星快捷酒店经营使用，租期自2011年5月1日至2026年7月7日，该部分房屋现为郑州世纪星艾尚酒店有限公司使用。2015年6月，原告的股东柳娥与郑州海之悦企业营销策划有限公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋其中的艾尚酒店一楼330平方米转租给该公司使用，租期自2015年7月1日至2018年6月30日。2015年8月26日，原告与郑州海之悦企业营销策划有限公司签订《房屋租赁协议》，将涉案房屋其中的“原凯盛家纺”出租给该公司，租期自2015年10月19日至2018年10月18日。郑州海之悦企业营销策划有限公司在承租上述房屋后，其法定代表人雷磊又分别与河南张仲景大药房股份有限公司、胡胜岩、曾凡博签订房屋租赁合同，将房屋进行再次转租，现由上述承租人分别经营河南张仲景大药房有限公司郑州建业路店、郑州市金水区风铃美肤建业路店、郑州市金水区曾氏足浴店，现均在经营中。2017年4月20日，柳娥与李雯签订《房屋租赁协议》，将涉案房屋的2号楼电梯以南部分租赁给李雯，租期自2017年5月1日至2022年4月30日，李雯用于经营河南知霖教育信息咨询有限公司，现仍在使用中。
一审法院于2016年12月10日就原告瑞华国银投资管理有限公司诉被告河南璋梁商贸有限公司、董亚南、董大璋、李丽债权转让合同纠纷一案作出（2016）豫0103民初5045号民事判决书，判决：一、被告河南璋梁商贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告瑞华国银投资管理有限公司借款本金14000000元及利息451000元（利息计算至2015年10月21日，此后的利息、罚息以本金14000000元为基数按照河南璋梁商贸有限公司与中国工商银行股份有限公司解放路支行于2014年10月21日签订的编号0170200006－2014（解支）字0070号《网贷通循环借款合同》约定计算，从2015年10月22日起计算至本判决确定的履行之日止）；二、若被告河南璋梁商贸有限公司到期未履行上述债务，原告瑞华国银投资管理有限公司有权以拍卖、变卖被告董亚南所有的位于郑州市金水区××楼××号（使用权证书编号：郑房权证字第××号）、位于郑州市金水区××楼××号（使用权证书编号：郑房权证字第××号）的房屋总价款优先受偿，但优先受偿总额以最高抵押限额14000000元为限；三、被告董大璋、董亚南、李丽对本判决第一项承担连带保证责任后，有权向被告河南璋梁商贸有限公司追偿；四、驳回原告瑞华国银投资管理有限公司。上述判决生效后，原告瑞华国银投资管理有限公司将上述债权转让给昌建公司。经昌建公司申请，本院于2017年4月13日立案执行，案号为（2017）豫0103执1209号。在执行过程中，本院责令上述被执行人履行生效法律文书确定的义务，但被执行人未全部履行，本院于2017年5月17日作出（2017）豫0103执1209号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人河南璋梁商贸有限公司、董大璋、董亚南、李丽银行存款17148661.5元或查封、扣押相应价值的财产。2017年5月19日，本院向郑州市不动产登记中心送达上述裁定及协助执行通知书，查封董亚南名下位于郑州市金水区××楼××、金水区××楼××号房屋。2017年5月31日，本院执行实施机构责令被执行人及占有使用上述涉案房屋的人员腾空上述查封房屋。原告对本院执行第三人董亚南名下的涉案房屋不服，提出执行异议。本院于2017年11月9日作出（2017）豫0103执异80号执行裁定，认为阿庆嫂公司并未占有使用涉案房屋，对涉案房屋不享有排除强制执行的权益，故裁定驳回阿庆嫂公司提出的执行异议。原告不服该裁定，向本院提起诉讼。
一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应当支持”。本案中原告虽从第三人董亚南处承租涉案房屋，但其并未占有使用该房屋，而是将涉案房屋另行转租。故原告主张租赁权不享有排除强制执行的权益，原告要求撤销（2017）豫0103执异80号执行裁定，并停止对涉案房屋的腾房执行措施的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告河南阿庆嫂实业有限公司的诉讼请求。案件受理费7770元，由原告河南阿庆嫂实业有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致外。另查明：阿庆嫂公司依据二七法院的协助执行通知书向二七法院支付董亚南房租自2017年7月至2018年9月30日。
本院认为：执行异议之诉主要是审查异议人对标的物所享有的权利能否排除申请执行人对该标的物的执行。《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”
本案中，上诉人阿庆嫂公司与第三人董亚南于2005年10月20日签订了《房屋租赁协议》，协议签订后，第三人董亚南交付了涉案房屋，阿庆嫂公司也一直在支付着租金，在租赁合同没有被依法撤销或者认定无效之前，合同均是有效的，阿庆嫂公司对涉案的房屋拥有用益物权。虽说后来涉案房屋被阿庆嫂公司转租，但从一审中第三人董亚南向法院提交的《关于解除与河南阿庆嫂实业有限公司所签〈房屋租赁合同〉的情况说明》中显示，阿庆嫂公司对涉案房屋进行转租，房屋所有人董亚南是明知的，也是同意的，董亚南也没有向法院提交其与阿庆嫂公司解除租赁合同的相应证据。柳娥作为阿庆嫂公司的股东，受公司的委托，对外转租涉案房屋的行为得到了公司的认可，也没有损害第三人董亚南的利益。虽说阿庆嫂公司对涉案房屋现没有实际占有和经营，但次承租人对涉案房屋的占有、使用效力及于承租人阿庆嫂公司，也应当视为阿庆嫂公司的占有和使用。故一审认定上诉人阿庆嫂公司没有占有和使用明显不当，本院予以纠正。
上诉人阿庆嫂公司对涉案房屋的租赁期自2006年1月1日至2025年12月31日，被上诉人昌建公司于2017年5月19日查封了涉案房屋，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，昌建公司对涉案房屋的查封和执行不能对抗阿庆嫂公司的用益物权，（2017）豫0103执1209号执行中要求占有使用房屋的人员腾空涉案房屋不符合法律规定，一审法院驳回阿庆嫂公司的诉讼请求明显不当，本院予以纠正。上诉人阿庆嫂公司要求停止对涉案房屋的腾空执行有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，阿庆嫂公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2018）豫0103民初580号民事判决；
二、在董亚南与河南阿庆嫂实业有限公司的租赁合同解除或租赁期满前停止对位于金水区郑汴路138号33号楼2号、金水区郑汴路138号33号楼3号房屋的腾房执行；
三、驳回河南阿庆嫂实业有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费7770元，由河南阿庆嫂实业有限公司负担；二审案件受理费7770元，由河南昌建资产管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 超
审判员 李运动
审判员 范亚玲
二〇一八年九月二十九日
书记员 程晓芳