上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第2110号
原告（反诉被告）胡育新。
原告（反诉被告）张骏。
两原告委托代理人范海燕，上海市勋业律师事务所律师。
被告（反诉原告）纪城城。
被告（反诉原告）左思廉。
两被告委托代理人张敬华，信利律师事务所上海分所律师。
两被告委托代理人姚琳，信利律师事务所上海分所律师。
原告胡育新、张骏诉被告纪城城、左思廉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，本院予以合并审理。本案适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告左思廉及两被告共同委托代理人张敬华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告于2012年7月17日签订买卖合同，就购买上海市某路某弄某号某室房屋（以下简称涉讼房屋）协商一致，被告同意支付该房产转让价款150万元，双方同时就付款方式、户口迁移等事项作了约定。同日被告出具欠条，就房屋内水电煤等欠费达成协议。同年9月23日，双方就原告户口迁出事宜签订了补充协议。同年10月中旬，双方签订补充条款，约定尾款20，000元于原告户口迁出时支付。合同签订后，双方按约履行。原告于2012年10月23日将户口迁出该房屋后，被告支付原告尾款14，000元，尚欠6，000元未付。原告多次催告被告支付尾款6，000元，被告置之不理。故要求判令：被告支付原告房款6，000元。
被告辩称，不同意原告诉讼请求。因为原告存在逾期迁出户口的违约行为，所以被告直接在尾款中扣除了6，000元作为违约金。此外，原告所述与事实不符，双方间的补充条款并非在10月中旬签订的，而是在办理过户手续的当天2012年8月19日签订的。
被告同时反诉称，双方在合同中就付款方式、户口迁出等事宜进行了约定。被告按照约定履行了付款义务，但直至2012年8月19日双方至交易中心办理过户手续之日，原告仍未迁出户口，双方为此达成补充条款，约定尾款20，000元在户口迁出时支付。2012年9月23日，双方办理房屋交接手续，此时原告已违反合同约定，逾期交房26天，且未办理户口迁出手续。按照合同约定，原告应支付逾期交房违约金19，240元。但被告本着诚实信用原则，在原告表示实际困难时同意原告至迟于2012年10月15日前迁出户口，否则按照总价款日万分之五计算违约金，双方就此于当日签订了补充协议。但原告直至2012年10月24日才将户口迁出，逾期9天，按约应支付逾期迁出户口违约金6，750元。故要求判令：1、原告支付被告逾期交房违约金19，240元（按照已付房款的日万分之五标准，自2012年8月28日计算至2012年9月23日）；2、原告支付被告逾期迁出户口违约金6，750元（按照总房价的日万分之五，自2012年10月15日计算至2012年10月24日）。
对于被告的反诉，原告辩称，对于被告反诉诉请的计算方式及标准等没有异议，但不同意支付。原告一直积极配合被告交房的，不存在逾期交房情况，房屋钥匙一直在中介处，被告看房后也开始进行测量装修，房屋实际早就交给被告了，2012年9月23日双方只是办理一下煤气的过户手续而已，并非实际交房日期。在当天双方签订的补充协议中也没有提到逾期交房的事情，说明被告对交房时间是没有异议的，故原告不存在逾期交房的违约行为。原告户口迁出时间确实是晚了，但后来双方协商之后，在国庆节之后签了补充条款，被告同意等原告户口迁出后2万元全额返还，被告同意原告晚迁户口的行为，不追究原告违约责任。补充协议只是为了约束原告及时迁出户口，并非真的追究违约责任，不是双方真实意思表示。故要求驳回被告反诉请求。
经审理查明，2012年7月17日，原告（出售人、甲方）与被告（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：由甲方将涉讼房屋出售给乙方；转让价款150万元；双方在2012年9月30日前共同向交易中心申请办理过户手续；乙方未按合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，至实际付款日；甲方未按合同约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日；甲方应于送件过户之前办理原有户口的迁出手续，若未在前述期限内迁出的，甲方应按照总价款的日万分之五向乙方支付违约金，直至户口迁出时止；乙方于双方签订合同当日支付45万元，甲方同意乙方以申请贷款方式支付第二期房款105万元，在双方办理过户及抵押登记手续后，由贷款银行代为支付；待交易中心出具以乙方为所有权人的收件收据七个工作日内，双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方，双方签署交接书。合同签订后，双方按约履行。
签订合同当日，双方还就水、电、煤等费用的结算事宜，由被告向原告出具一份《欠条》，载明：“本人欠张骏、胡育新20，000元，于2012年9月30日前还清，如未如期归还，按日人民币500元计算违约金，直至实际交付日。（此欠款20，000元是在位于涉讼房屋水、电、煤、物业、有线无欠费的基础上支付的）。”随后，由原告以银行卡转账方式将20，000元转入被告账户。审理中，双方确认，双方之后将该20，000元作为尾款处理。
2012年8月19日，双方及中介方工作人员共同前往交易中心办理了涉讼房屋的交易过户手续。当日，双方签署一份《补充条款》，载明：甲、乙双方友好协商，一致同意涉讼房屋的尾款20，000元于甲方户口迁走时支付。如补充条款与买卖合同有不一致的地方，以此补充条款为准，之前签订的关于尾款的协议作废。在该《补充条款》的落款处仅有双方签名，但未能注明日期。
2012年9月23日，双方就涉讼房屋处的煤气户名变更事宜办理了相关手续，签署了《燃气用户变更户名协议书》，并由中介方将房屋钥匙交付被告。同时，双方还签署一份《补充协议》，载明：甲、乙双方同意，甲方于2012年10月15日前应把位于涉讼房屋的所有户口迁走，如甲方未在有效期限内迁走，甲乙双方同意，自甲方户口应迁出期限之次日起算违约金，为该房地产总价款的日万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出时止，之前就户口迁出的所有协议一律作废。
2012年10月24日，原告将户口迁离涉讼房屋，并要求被告支付尾款20，000元。
2012年10月25日，被告支付原告尾款14，000元。
嗣后，原告要求被告支付余款6，000元未果，遂诉至本院。
审理中，因双方对于未能注明落款日期的《补充条款》的实际签署日期存在分歧（原告称签署于10月中旬，被告则称签署于双方办理过户手续的2012年8月19日），为查明该节事实并依据被告申请（被告曾申请中介方工作人员杨某某出庭作证，但杨某某因故未能到庭），本院派员于2013年12月10日前往介绍双方交易的居间方上海锐丰房地产投资顾问有限公司，向当初具体经办双方交易的工作人员杨某某了解相关情况。
杨某某述称：双方签署的《补充条款》及《补充协议》中的内容都是其书写的，写好后由双方签字；没有落款日期的《补充条款》是在双方办理过户手续的当天，即2012年8月19日签署的；在2012年9月23日将钥匙交给了被告，双方办理了水、电、煤的过户及费用结清手续。双方对杨某某所述内容的真实性均无异议，但原告认为，中介方在2012年9月23日将钥匙交给被告仅是一个手续而已，房屋实际早已交付被告，被告在双方最后签署的《补充协议》中对于交房一节也没有提出任何异议。
为证明双方交房的实际情况，原告于2013年12月17日向本院补充提交一份原告于当日向杨某某询问相关情况的谈话笔录。杨某某在该份笔录中述称：原告当初就将房屋钥匙交给了中介，并声明里面的东西都不要了；在交钥匙之前被告就已经进入房屋陪同装修人员进行了测量；原告在当初就要求款清再交房，被告对此是同意的，所以原告在9月20日左右房款到账后就打电话要交房，但被告表示要在周末9月23日才有空，所以中介方在当天就直接把钥匙交给了被告；9月23日交房被告是同意的，不构成交房违约；补充协议的约定是属实的，当时被告说是为了给原告压力，让他们早点迁出户口，是个形式而已。被告对于该份笔录的真实性没有异议，但认为《补充协议》的约定是双方真实意思表示，合法有效。
以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的买卖合同、欠条、补充条款、补充协议、燃气用户变更户名协议书、户口簿、询问笔录等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。当事人双方都违反合同的，则应当各自承担相应的责任。但当事人在协商一致的情况下，可以变更合同。
本案中，原、被告签订的买卖合同、补充条款、补充协议等均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守。被告未能按约全额支付尾款，其行为构成违约，应按约承担相应的违约责任。被告虽辩称其拒付6，000元系因原告存在违约行为所致，但在双方对于原告是否存在违约以及如何承担违约责任等均有争议情况下，被告擅自扣除部分尾款冲抵违约金的行为缺乏合同依据且有悖于法律规定，故本院对被告辩称意见不予采信。原告要求被告支付尾款6，000元的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。
原告在签署《补充协议》之后，却未能按照约定在承诺的日期前迁出户口，其行为同样构成违约，应按约承担相应的违约责任。原告虽称该协议并非双方真实意思表示，但原告的主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。故本院对于被告要求原告支付逾期迁出户口违约金的反诉请求，予以支持。
对于被告要求原告支付逾期交房违约金的反诉请求，根据审理查明的事实，虽然双方在合同中约定了交房时间，但此后被告表示同意原告提出的款清交房的要求，应视为双方对合同约定的交房时间进行了变更。在被告收到房屋钥匙当天双方签署的《补充协议》中，被告并未就交房事宜提出任何的异议，也说明双方对于交房时间并不存在争议。现被告仅依据合同约定的时间要求原告承担违约责任，其主张有悖于事实及法律规定，本院难以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）纪城城、左思廉于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）胡育新、张骏购房尾款人民币6，000元；
二、原告（反诉被告）胡育新、张骏于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）纪城城、左思廉逾期迁出户口违约金人民币6，750元；
三、驳回被告（反诉原告）纪城城、左思廉的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币50元，由被告（反诉原告）纪城城、左思廉负担；反诉案件受理费减半收取计人民币225元，由原告（反诉被告）胡育新、张骏负担58元，由被告（反诉原告）纪城城、左思廉负担167元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 徐 磊
人民陪审员 朱亚平
人民陪审员 郑誉华
二〇一四年一月十七日
书 记 员 顾雅萍
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。