湖南省湘潭市岳塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0304民初217号
原告：田建良，女，汉族。
委托诉讼代理人：牛劲风，男，汉族。
被告：刘海祥，男，汉族。
委托诉讼代理人：吴丹，女，汉族。
原告田建良与被告刘海祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案受理后，依法适用简易程序于2017年4月17日第一次公开开庭进行了审理。原告田建良的委托诉讼代理人牛劲风，被告刘海祥的委托诉讼代理人吴丹均到庭参加诉讼。由于原告田建良当庭变更诉讼请求，本院应被告刘海祥的要求，重新指定了新的举证限期，并于2017年5月3日第二次公开开庭进行了审理。原告田建良的委托诉讼代理人牛劲风，被告刘海祥的委托诉讼代理人吴丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田建良向本院提出诉讼请求：1、判令解除田建良与刘海祥签订的《房屋租赁合同》，刘海祥将承租的房屋退还给田建良，并保持房屋现有状态，房屋装修依据“来修去丢”的原则不予补偿；2、刘海祥支付至2017年2月28日止的房屋租金22500元和逾期利息，后续租金和逾期利息分别按照合同约定支付至刘海祥搬离租赁房屋之日止；3、刘海祥交付给田建良的保证金3万元，不予退还；4、刘海祥承担本案诉讼费。事实和理由：2015年10月27日，田建良与刘海祥签订《房屋租赁合同》一份，合同约定租赁期限自2015年10月28日起至2018年10月27日止，租金为7500元/月，每三个月28日前交付当季的租金；合同还约定，刘海祥向田建良支付3万元作为保证金，若刘海祥拖延交租，田建良有权解除合同并没收保证金。合同签订后，田建良体谅刘海祥的困难，曾减租给予方便。但是，刘海祥从2017年1月开始拖欠田建良租金，金额共计22500元。就此，田建良多次向刘海祥催要，均未果，为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。
刘海祥辩称：第一，签订《房屋租赁合同》时，由于对房屋租赁市场价格（平均约为3000-4000元/月）不甚了解，双方共同确定的房屋租金7500元/月过高。自2015年10月28日起至2016年7月27日止的三个季度内，刘海祥均是按照合同的约定支付租金。自2016年7月28日以后，经与田建良的委托代理人牛劲风沟通，双方口头确定租金降至7000元/月，刘海祥亦支付了自2016年7月28日至2017年2月27日的租金。此后，由于田建良的委托代理人牛劲风于2017年2月5日将房屋上锁，对经营使用造成不利影响，双方就此协商未果，刘海祥未再支付房屋租金。第二，《房屋租赁合同》中约定的保证金3万元，是由于田建良承诺将其房屋内原有的空调、吊扇、吊灯、原木门及装饰窗等设施交付给刘海祥使用。但是，合同签订后，田建良将上述物品基本都搬离了，仅留下装饰窗。基于此，合同中若仍然有约定拖欠租金一个月以上，则3万元的保证金不予退还的条款，显失公平，应当予以变更。若田建良坚持解除《房屋租赁合同》，刘海祥则要求以保证金冲抵应当支付的租金。第三，田建良诉请的违约金和利息，在《房屋租赁合同》中没有相应的条款予以约定，刘海祥无需承担。第四，刘海祥承租房屋后，进行了装饰装修，且《房屋租赁合同》中并没有约定“来装去丢”的条款，若田建良要求提前解除合同，则应当对刘海祥的装饰装修损失予以适当补偿。综上，请求法院依法驳回田建良的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的田建良提供的证据1、《房屋租赁合同》和证据2、田建良的房屋所有权证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：刘海祥提供的证据1、手机短信记录和证据2、2016年7月至2016年11月的银行流水记录、2017年1月的账户明细形成的证据链，可以证明双方自2016年7月以后，经协商达成一致，变更租金标准为7000元/月，并在此后的房屋租赁过程中履行至2017年2月的事实，可以达到刘海祥的证明目的，本院对此两组证据予以认定。田建良在此后长达半年多的时间里均按照变更后的标准收取租金，且未提出异议，故对其质证意见，本院不予采纳。刘海祥提供的证据3、照片一组和湘潭市公安局岳塘分局宝塔派出所出具的《证明》，可以证明双方在房屋租赁期间因合同履行问题发生纠纷的情况，不能证明田建良有采取阻碍刘海祥使用涉案房屋，致使其无法经营的情况，此组证据不能达到刘海祥的证明目的，本院不予采信。
本院经审理认定事实如下：2015年10月27日，田建良作为出租人，委托牛劲风与作为承租人的刘海祥签订《房屋租赁合同》一份，合同第一条约定，“出租方（以下称甲方，即田建良）将位于湘潭市岳塘区河东大道某门面出租给乙方（即刘海祥）”；合同第二条“租赁期限”约定，“租期三年，自2015年10月28日起至2018年10月27日止”；合同第三条“租金和租金交纳期限”约定，“每月租金为人民柒仟伍佰元整（￥7500元）。每3个月交一次租金”；合同第七条“违约金和违约责任”约定，“承租人支付叁万元（￥30000元）租赁房屋押金，承租人拖欠租金1个月以上，出租方不退租赁房屋押金，合同自动终止”。合同签订后，田建良依照约定将其名下房屋交付刘海祥使用，刘海祥交纳了租赁房屋押金3万元，并按照7500元/月的标准支付了2015年10月28日至2016年7月27日的房屋租金。2016年7月以后，经双方协商一致，房屋租金变更为7000元/月。刘海祥继而依照合同约定以银行汇款的方式交纳了2016年7月28日至2017年1月27日的租金，合计42000元。田建良未就此提出异议。2017年1月，刘海祥仅向田建良支付了一个月（即自2017年1月28日起至2017年2月28日止）的房屋租金7000元，即未再予继续履行付款义务。截至2017年4月27日，刘海祥已累计拖欠田建良2个月的房屋租金，金额为14000元。就此，田建良向刘海祥多次催要，均未果，遂成本案诉讼。
本院认为，田建良与刘海祥签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，属合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。刘海祥拖欠房屋租金达2个月以上的行为，属实质违约，亦是造成双方纠纷的主要原因，应承担本案全部责任。鉴于双方明确约定的合同的解除条件业已成就，田建良要求解除与刘海祥签订的《房屋租赁合同》，刘海祥将承租的房屋退还给田建良，并保持房屋现有状态，房屋装饰装修依据“来修去丢”的原则不予补偿的诉讼请求，系合同解除权之依法行使，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鉴于双方在合同中明确约定刘海祥交纳的租赁押金30000元作为违约金，故田建良要求刘海祥支付2017年2月28日以后至实际搬离租赁房屋之日止的租金，并且不退还刘海祥交纳的违约金的诉讼请求，合理合法，本院亦予以支持。租金的计算，应当按照双方协商一致后变更的标准来进行。对刘海祥要求以其交纳的租赁押金30000元冲抵房屋租金的答辩意见，本院不予采纳。此前的房屋租金，刘海祥已经全额支付，田建良要求刘海祥支付2017年2月28日以前的房屋租金22500元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。田建良要求刘海祥就其未履行的房屋租金支付利息，既非双方合同的明确约定，亦超出了其实际损失，本院亦不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，若因承租人违约导致合同解除，非经出租人同意，承租人不得要求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。故对刘海祥要求田建良就其装饰装修残值损失予以赔偿的答辩意见，本院亦不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
解除田建良与刘海祥签订的《房屋租赁合同》，刘海祥将承租的房屋退还给田建良，并保持房屋现有状态，房屋装饰装修依据“来修去丢”的原则不予补偿；
刘海祥于本判决生效之日起五日内一次性支付田建良2017年2月28日至2017年4月27日的房屋租金14000元，2017年4月28日以后的房屋租金，按照7000元/月的标准，计算至刘海祥实际搬离该房屋之日止；
刘海祥交纳的租赁押金30000元，田建良不予退还；
驳回田建良的其他诉讼请求。
如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费360元，减半收取180元，由刘海祥承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 员 陈 璐
二〇一七年五月五日
代理书记员 罗砚中