新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）新27民再8号
申请再审人(一审被告、二审上诉人):博尔塔拉蒙古自治州中百博盛房地产开发有限责任公司。住所地:新疆博乐市红星路与沿河路交汇处。
法定代表人:王健，该公司总经理
委托诉讼代理人：王志，新疆爱博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：常超，新疆爱博律师事务所律师。
被申请人(一审原告、二审被上诉人):博尔塔拉蒙古自治州吉通物业服务有限公司。住所地:新疆博乐市青得里大街***号。
法定代表人:ＸＸ，该公司总经理。
委托诉讼代理人：明慧，女，1979年5月8日出生，汉族，住博乐市顾里木图7号一号楼一单元201室，系博尔塔拉蒙古自治州吉通物业服务有限公司办公室主任。
被申请人(一审被告):新疆百乐房地产发展有限责任公司。住所地:新疆沙湾县世纪大道百乐名品广场。
法定代表人:蔺耀勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人:骆京，该公司销售部经理。
再审申请人博尔塔拉蒙古自治州中百博盛房地产开发有限责任公司(以下简称中百博盛房地产公司)因与被申请人博尔塔拉蒙古自治州吉通物业服务有限公司(以下简称吉通物业公司)、博尔塔拉蒙古自治州百乐房地产发展有限责任公司(以下简称百乐房地产公司)物业服务合同纠纷一案，不服本院(2016)新27民终675号民事判决，向自治区高级人民法院申请再审。自治区高级人民法院于2017年5月8日作出（2017）新民申539号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人中百博盛房地产公司的委托诉讼代理人王志、常超，被申请人吉通物业公司的法定代表人ＸＸ及其委托诉讼代理人明慧，被申请人百乐房地产公司的委托诉讼代理人骆京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
再审申请人中百博盛房地产公司申请再审称，1.请求依法撤销（2016）新2701民初472号民事判决和博州中级人民法院（2016）新27民终675号民事判决，依法再审本案并改判驳回被申请人吉通物业公司的诉讼请求。2.原一、二审及再审的诉讼费用由被申请人吉通物业公司承担。事实和理由：人工工资费用和简易安装费用计算有误、《水岸丽景项目可行性报告》的编制费用和违约金判决再审申请人中百博盛房地产公司承担无事实和法律依据，再审申请人中百博盛房地产公司不应承担。
被申请人吉通物业公司辩称，原一、二审判决认定事实清楚、判决客观公正。再审申请人中百博盛房地产公司违约事实明显，理应承担违约责任，对于原一、二审法院判定的违约金，再审申请人中百博盛房地产公司一方表示认可。《水岸丽景项目可行性报告》费用由再审申请人中百博盛房地产公司承担是有相应证据的。
被申请人百乐房地产公司辩称，对再审申请人中百博盛房地产公司的再审请求没有异议。
原审原告吉通物业公司向一审法院起诉称，2015年8月15日，原、被告经过协商，签订1份《博乐市水岸丽景商住小区物业管理合同》，双方约定由原告为被告提供物业服务。2015年12月3日，被告强行安排其他人员到小区提供物业服务，并收回了前期配合阶段的物业办公室。故被告的行为已严重违约，因此根据合同第二条约定：”被告方不得以任何理由单方解除物业管理合同，对不履行约定的行为，被告要承担后期物业管理标的金额相同的违约金，同时承担全部违约责任”。被告的违约行为给原告造成了损失，故请求依法判令被告：1、依法解除双方签订的《物业管理合同》；2、支付原告各项费用70113元；3、承担违约金1247425元；4、承担本案诉讼费用。
原一审法院认定事实，2015年8月15日，原告与被告中百博盛房地产公司经共同协商拟定，签订1份《博乐市水岸丽景商住小区物业管理合同》。甲方为被告中百博盛房地产公司，乙方为原告吉通物业公司，甲方的担保方为被告百乐房地产公司。双方约定，物业名称为博乐市沿河路与红星路交汇处水岸丽景小区。物业类型为小区内外所有商业、住宅及地下车位、道路、大门绿化、亮化等。物业服务期限为该小区正式移交之日起三年后止（即2015年9月1日至2018年8月31日）。物业管理分为两个阶段：一、前期物业配合阶段，经甲、乙双方暂定：自2015年8月1日起至2015年10月31日，在此阶段由甲方聘用乙方物业管理人员，开展交房前期的各项物业管理工作。在物业人员按照甲方要求配置到岗后，全部物业公司员工工资总费用由甲方全额承担，甲方在次月10日之前向乙方付上月费用。前期物业配合阶段到期后，甲方不得以任何理由单方解除与乙方的协议，对不履行约定的开展后期物业管理的行为，甲方必须向乙方承担与后期物业管理标的金额相同的违约金，同时承担全部违约责任。二、后期物业管理阶段，在合同期限内，甲方及小区所在的社区配合下，及时组建小区业主委员会，由乙方与业主委员会订立物业管理合同后，甲方不再向乙方付费，乙方开始自收自支，自负盈亏。具体物业收费项目：1、已售出房屋：针对已入住的住宅房屋（最终以甲方提供的售房数据为准），甲乙双方约定物业收费标准为（1.1元/平方米/月），由甲方在业主交房办理交房手续时统一一次性收取，而后在2015年11月1日前（以实际交接日为准）将已收取的业主一年的物业费用整体转付给乙方。之后的物业费用，由乙方与业主签订物业管理合同，乙方自行收取。2、未售出房屋：针对未售出的住宅房屋，甲乙双方约定物业收费参照上述小高层住宅楼收费标准1.1元/平方米/月的60%（0.66元/月）收费，由甲方全额承担此费用，并按上述约定时间在2015年11月1日前（以实际交接日为准）次月10日之前向乙方支付上月末售住宅物业费用全额的60%的物业服务费用。对于管理人员配置方案双方约定，在不影响服务质量及用工编制的基础上，前期物管人员配置由甲方确定物业工作员工的数量，按工作要求增减保安人员、保洁及物业维修工等，乙方向甲方提供管理人员、以及保安人员、保洁、维修工，在前期物业配合阶段人员薪资均由甲方向乙方次月10日之前全额支付上月的人员薪资费用。后期物业管理阶段，物管人员由乙方确定用工人数及薪资标准。甲方给乙方提供物业管理用房，由乙方在管理期间无偿使用，日常维护费用、水、电、暖、通讯等费用乙方自行承担（所有权属于甲方），并在乙方管理期满时予以收回。甲方在合同生效之日起按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料，包括：业主信息、档案资料、缴费情况资料等，并在乙方管理期满时予以收回乙方负责小区院内的公共设施、绿化带、建筑物、公共水电设施管理及管理工具的采购费用自理，包括但不限于清洁用具、清扫工具或设备、办公设施设备等。对于违约责任双方约定，如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，经济损失数额巨大乙方无偿还能力的，有权终止合同。因甲方房屋建筑或设施安装技术等原因，在维保期内造成重大事故的，由甲方协调建筑方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）。物业管理合同范围内，由于乙方管理不当（不包括设施设备的质量原因）造成人员伤亡、财产损失火灾事故等，由乙方全权承担。甲、乙双方均不能单方面无故解除合同，否则违约方将承担履行方全部的经济损失。双方还约定了其他权利义务。在合同落款处原告及二被告均加盖公司印章。在合同的附件一、二中，双方对人员配置及甲方未正式给乙方移交物业前的用工说明上，约定了管理人员、保安人员、保洁人员、维修工的岗位职责及工资标准。双方在履行合同过程中，被告认为原告管理不善，导致两次有人上到小区楼房楼顶跳楼，并称终止合同。而原告认为其已履行了物业管理义务，双方发生纠纷，原告诉至本院，请求依法判令解除原、被告之间的物业管理合同、由被告支付其各项费用70113元、违约金1247425元，并由被告承担本案的诉讼费用。另查，庭审中，原、被告均同意解除双方签订的《物业管理合同》，双方未进行正式交接、被告给原告提供的物业管理用房已收回。原告于2015年9月22日正式进驻被告水岸丽景小区，被告中百博盛房地产公司对原告派驻的工作人员工资发放至2015年9月。双方在前期配合阶段，被告中百博盛房地产公司未向住户代收一年物业管理费，也未向原告移交过物业管理费用。再查，原告所诉各项费用70113元包括：1、物业清洁费用（大小扫帚、拖把、桶、抹布、垃圾袋、洗也粉、毛巾等）800元；2、物业办公室简易安装费用（门、卫生洁具等）1500元；3、人员工资2015年10月接管员、保洁员、维修员5人资13023元；2015年11月1日至18日接管员、保洁员、维修工6人工资20200元、保安队长、其他管理人员工资10000元；4、交通费3600元；5、通讯费900元；6、策划书16000元；7、办公用品2690元；8、接待费1400元。原告提出的违约金1247425元的计算方法：按住宅总面积82033.90平方米、小区共计842户、住宅平均面积97.43平方米、商业门面房面积14881.28平方米、地下停车场总面积15991.2平方米、小区共计385个停车位。1、计算已售出房屋违约金：95户×97.43平方米×1.1元/平方米/月/＝10181.44元/月，三年物业费违约金10181.44元/月×36个月＝366531.84元。2、未售出房屋违约金：（842户-95户）×97.43平方米×1.1元/平方米/月×60%＝48034.94元/月。三年物业费违约金为48034.94元/月×36个月＝1729257.84元；3、未售出门面房物业违约金：14881.28平方米×2元/平方米/月×60%＝17857.54元/月，三年物业费违约金17857.54元/月×36个月＝642871.44元；4、未售出车位物业违约金：15991.2平方米×1.1/平方米/月×60%÷385个车位＝27.41元/位/月/车，三年物业费违约金27.41元位/月/车×385个车位×36个月＝379902.60元。以上四项合计3118563.72元。原告要求被告承担40%即1247425元。
原一审法院认为，原、被告双方签订的《物业管理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。庭审中原、被告均同意解除双方签订的《物业管理合同》，故对于原告主张解除与被告之间签订的《物业管理合同》的请求予以支持。对于原告主张要求被告支付各项费用70113元，通过报警记录可以认定，截止2015年11月18日，原告的相关工作人员仍在岗，故对原告要求被告承担接管员、保洁员、维修员5人工资13023元、6人工资20200元本院予以支持。原告在向被告提供前期物业管理期间，为了开展业务工作，进行了一定的投入，双方解除合同后该项损失应由被告承担，故对原告对物业办案室的简易安装费用1500元、办公桌椅等办公用品2690元、物业清洁费用800元、策划书16000元本院予以支持，以上合计54213元。对于交通费3600元、通讯费900元、接待费1400元未提供相应的证据本院不予支持。对于保安等其他人员管理工资10000元，原、被告双方当庭认可未向被告提供保安，故对该费用不予支持。对于原告主张的违约金1247425元，原、被告双方在合同中约定了违约责任，被告在合同履行过程中，擅自将提供给原告的物业管理用房收回并抵债，而原告提交的被告百乐房地产公司法定代表人蔺耀勇的电话录音中，可证实被告已单方提出终止合同，故被告的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。但违约金的主要作用是弥补守约方的经济损失，而原告按三年物业管理费的40%来计算违约金明显过高，显失公平，应予调整。因原告所诉各项费用共计为54213元，故违约金酌定按原告所诉各项费用54213元的30%计算，即16263.90元。被告百乐房地产公司在原告与被告中百博盛房地产公司签订的《物业管理合同》中担保人处签字盖章，三方对担保方式未予明确约定，依照《中华人民共和国担保法》第十九条规定：”当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带保证承担保证责任”。故被告百乐房地产公司应承担连带担保责任。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七、第一百零七条、第一百零八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，判决：一、解除原告博尔塔拉蒙古自治州吉通物业服务有限公司与被告博尔塔拉蒙古自治州中百博盛房地产开发有限责任公司于2015年8月15日签订的《博乐市水岸丽景商住小区物业管理合同》；二、被告博尔塔拉蒙古自治州中百博盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内支付原告博尔塔拉蒙古自治州吉通物业服务有限公司各项费用54213元；三、被告博尔塔拉蒙古自治州中百博盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内支付原告博尔塔拉蒙古自治州吉通物业服务有限公司各项费用违约金16263.90元；四、被告博尔塔拉蒙古自治州百乐房地产发展有限责任公司对以上二、三项承担连带偿付责任；五、驳回原告博尔塔拉蒙古自治州吉通物业服务有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费16728元，由原告博尔塔拉蒙古自治州吉通物业服务有限公司负担15166元，由被告博尔塔拉蒙古自治州中百博盛房地产开发有限责任公司负担1562元。
上诉人中百博盛房地产公司不服一审判决，上诉请求：l、撤销博乐市人民法院（2016）新270l民初472号民事判决第二、三、四项；2、改判上诉人支付被上诉人吉通物业有限公司各项费用20253元，原审法院多判决33960元；3、改判上诉人不承担违约金16263.90元；（上述费用总计50223.90元）4、本案第一、二审诉讼费由被上诉人吉通物业有限公司承担。事实与理由：一、原审法院认定上诉人违约，与事实不符。认定的抵债房屋，根本不是物业管理用房，仅是被上诉人吉通物业公司在”前期物业配合阶段”的临时用房；电话录音资料中的当事人双方系派出所民警和蔺耀勇，此段录音资料中显示的内容可以直接反映出系因被上诉人吉通物业公司违反合同约定未严格履行物业服务而致有人跳楼的情形下所进行的通话记录。二、原审法院认定被上诉人吉通物业公司的各项费用有误：1、工资：33223元，此项费用原审法院多认定12970元；2、简易安装费用1500元、办公桌椅等办公用品2690元、物业清洁费用800元，合计4990元，此项费用上诉人不应承担；3、策划书16000元，此项费用上诉人不应承担。双方签订的《物业管理合同》中没有关于策划书的约定，该份策划书被上诉人吉通物业公司从未提供给上诉人，仅是在开庭时提交法庭，再次，该份策划书是否花费16000元，证据不足。三、原审法院判定上诉人承担违约金16263.90元有误，如上述第一点上诉意见，上诉人并未违约。
本院二审审理认定事实，上诉人提交了考勤表两份、工资表两份，用以证明2015年11月13日之后的人工工资，不应当向被上诉人支付。经被上诉人质证，认为上诉人以欺骗形式把考勤表拿走，以后的考勤情况在该表中未显示，对该两份证据不予认可。本院对原审查明的事实予以确认。
本院原二审认为，根据被上诉人提供的社区出具的证明、报警记录等证据证明：双方发生纠纷后，上诉人收回了物业管理用房，其行为已表明不再履行合同，因此上诉人的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人主张工资计算有误，但不能依据考情表只记到2015年11月13日而推断出从该日以后被上诉人撤出小区的结论。对于被上诉人主张的各项费用原审判决支持54213元认定事实清楚，经核实原审判决各项费用无异议，本院予以维持。对于原审判决的违约金16263.90元，上诉人对违约金计算方式无异议，因其行为构成违约，故原审判决支付违约金正确。综上所述，上诉人中百博盛房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1055.60元，由上诉人博尔塔拉蒙古自治州中百博盛房地产开发有限责任公司负担。
本院再审期间，再审申请人中百博盛房地产公司、被申请人吉通物业公司、被申请人百乐房地产公司均未提交新证据。对于原一、二审审理查明的案件事实及证据认定予以确认。
本院再审认为，1.对于再审申请人中百博盛房地产公司、被申请人吉通物业公司于2015年8月15日签订的《博乐市水岸丽景商住小区物业管理合同》，再审中三方当事人均无异议，原一、二审认定合同合法有效并无不当。
2.关于被申请人吉通物业公司人工工资的数额认定及开展物业管理工作投入的费用承担问题。经庭审查证，按照《博乐市水岸丽景商住小区物业管理合同》约定，双方前期合作期间，吉通物业公司负责提供物业服务和工作人员的考勤，中百博盛房地产公司对考勤表予以核批发放工资。现中百博盛房地产公司虽然对被申请人吉通物业公司提交的考勤表不予认可，但未能提供证据印证。中百博盛房地产公司与吉通物业公司在前期合作期间，因中百博盛房地产公司的原因而违约在先，并单方解除合同，在吉通物业公司使用的办公用房是由中百博盛房地产公司提供，双方发生争议后，中百博盛房地产公司收回了该办公用房，且双方未办理交接，现中百博盛房地产公司提出吉通物业公司已将有关物品收回仅是口头辩称。由此，中百博盛房地产公司的上述申诉理由，本院不予采信。
3.关于策划书16000元费用的承担问题。《博乐市水岸丽景商住小区物业管理合同》是各方共同协商签订，合同各方应依约履行。现中百博盛房地产公司单方解除合同，实属违约，依约应该承担违约责任。吉通物业公司提出制作策划书是为了做好物业服务的投入，该损失应由违约方承担责任符合法律规定，中百博盛房地产公司提出对此策划书不知情不予承担费用的诉称不能成立。
4.关于违约责任的认定和违约金的承担问题。在《博乐市水岸丽景商住小区物业管理合同》的履行中，该小区一人员因讨薪未果欲跳楼，中百博盛房地产公司将其事件归责于吉通物业公司无证据印证。之后，中百博盛房地产公司单方解除合同，导致该合同无法继续履行，其行为构成违约。依照合同约定，违约方应该承担违约责任。原审酌情判定中百博盛房地产公司承担违约金符合法律规定，并无不当之处，应予维持。
综上，再审申请人中百博盛房地产公司的再审请求缺乏事实根据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。经本院审判委员会2018年1月31日会议决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
一、驳回再审申请人博尔塔拉蒙古自治州中百博盛房地产开发有限责任公司的再审请求。
二、恢复对本院（2016）新27民终675号民事判决的执行。
本判决为终审判决。
审判长 陈 万 凤
审判员 卓 娅
审判员 陈 建 荣
二〇一八年一月三十一日
书记员 尼·沙娜