陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终1385号
上诉人（原审原告）李锐，女，1971年12月18日出生，汉族，西安市灞桥区热电厂职员，住西安市灞桥区。
委托代理人王东，男，1969年3月5日出生，汉族，西安唐汉茶韵商贸有限公司职员，住西安市灞桥区，系李锐之夫。
上诉人（原审原告）王东，男，1969年3月5日出生，汉族，西安唐汉茶韵商贸有限公司职员，住西安市灞桥区。
被上诉人（原审被告）普华（西安）房地产开发有限公司，住所地西安市灞桥区柳雪路1008号新兴地产企业总部5层。
法定代表人鲁平纪，董事长。
委托代理人戴彦虎，男，1986年10月22日出生，汉族，职员，住。
上诉人李锐、王东与被上诉人普华（西安）房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2015）灞民初字第03209号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李锐之委托代理人王东、上诉人王东，被上诉人普华（西安）房地产开发有限公司之委托代理人戴彦虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年10月，李锐与普华（西安）房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买普华（西安）房地产开发有限公司普华熙岸一期第2幢1单元20层12001号房，该房建筑面积137.75平方米，套内建筑面积110.16平方米，双方合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任是逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；第八条约定出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。①逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金……第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人按照约定时间和条件交付本合同项下的商品房，自交付之日起，买受人不办理或未按照出卖人的要求办理房屋交付手续的，视该房已交付并附有附件。合同签订后，普华（西安）房地产开发有限公司按期交房，并于2014年12月24日通知李锐接收房屋，李锐领取了通知单后，以普华（西安）房地产开发有限公司建房内有不完全符合合同附件规定的要求，及无消防合格手续为由拒绝接受，并于2015年10月30日诉至法院提出上述请求。庭审中双方各持己见，本院调解未果。
2015年10月30日，李锐、王东诉至西安市灞桥区人民法院称，2012年10月李锐、王东二人以李锐名义与普华（西安）房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买普华（西安）房地产开发有限公司开发的普华熙岸一期2幢1单元20层12001号房屋，并交付房款。2014年12月，普华（西安）房地产开发有限公司发出交房通知，2015年3月验房时，李锐发现未达交付条件拒绝收房。故诉至法院要求：1、普华（西安）房地产开发有限公司向其履行交付符合国家标准和合同约定条件房屋的义务；2、普华（西安）房地产开发有限公司承担未交付符合标准房屋的违约金，每日62.65元（至2015年10月31日为19045.6元）；3、普华（西安）房地产开发有限公司承担诉讼费。
普华（西安）房地产开发有限公司辩称，不同意李锐、王东诉请。1、涉诉房屋在合同约定届满前已经达到交付条件；2、普华（西安）房地产开发有限公司已经履行了向李锐、王东交付符合合同约定商品房的义务；3、李锐、王东诉请要求承担违约金无事实与法律依据。
原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，该合同对双方均有约束力，普华（西安）房地产开发有限公司所建房屋已经建设单位，监理单位，勘察单位，设计单位，施工单位验收合格，并依据双方合同，按期交房。李锐、王东以房屋附件要求的有瑕疵为由拒不接收该房屋，其理由不能成立，其诉请应予驳回，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，遂判决：一、驳回李锐、王东要求普华（西安）房地产开发有限公司交付符合国家标准和合同约定条件房屋的义务之诉请；二、驳回李锐、王东要求普华（西安）房地产开发有限公司承担未交付符合标准房屋的违约金，每日62.65元（至2015年10月31日为19045.6元）之诉请。本案案件受理费376元，李锐、王东已预交，退付其188元，下余188元由李锐、王东自行承担。
宣判后，李锐、王东不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清，故意混淆合同义务和合同瑕疵的概念，从而做出错误判决。原审判决认为，李锐、王东以房屋附件要求的瑕疵为由拒不接受房屋，其理由不能成立，该认定错误。李锐、王东在起诉状中明确列明了验收房屋时房屋存在的问题，且水、电、气这三项应达到的条件是在双方签订的《商品房买卖合同》第十四条进行的约定，合同附件对这一约定又进一步的进行了约定，水、电、气未达到合同及附件约定，就是未达到合同约定的房屋条件，不能仅仅是认为有瑕疵。原审判决认为房屋经过建设、监理、勘察、设计和施工单位的验收合格就可以交房，该认定错误。上述五个单位验收房屋合格，只能说明建筑本身符合他们自己或者开发商的验收标准，合同约定的水、电、气与市政配套完成情况，这些单位是无权验收的。普华（西安）房地产开发有限公司在一审过程中也未提供与房屋水、电、气相关的供电局、自来水公司和天然气公司出具的完工验收证明，本案的房屋在水、电、气三项根本未达到合同约定条件；二、李锐、王东起诉时已经提出房屋未经过消防验收。根据《消防法》和国家《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95这两项强制规定，不符合使用要求，因而未达到交付条件，普华（西安）房地产开发有限公司在庭审中也承认消防未经过验收这一事实，但原审判决却故意回避这一事实，仅仅适用了《合同法》来进行判决，适用法律错误。上诉请求：1、撤销西安市灞桥区人民法院（2015）灞民初字第03209号民事判决；2、依法改判普华（西安）房地产开发有限公司履行向李锐、王东交付符合国家标准和合约约定条件的房屋义务；3、依法改判普华（西安）房地产开发有限公司承担未交付符合标准房屋的违约金，每日62.65元（至2015年10月31日为人民币19045.60元）；4、诉讼费由普华（西安）房地产开发有限公司承担。
普华（西安）房地产开发有限公司辩称，一、普华（西安）房地产开发有限公司已经按照双方合同约定的交付条件和交付期限履行了向李锐、王东交付房屋义务。本案涉讼商品房买卖合同第八条约定的交付条件为“该商品房经验收合格”。该合同附件五补充协议第四条又明确约定：“出卖人在合同第八条约定的交付期限前将该商品房验收合格，即视为达到交付条件。如果买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。买受人不得以房屋质量瑕疵问题为理由拒绝接收商品房或要求出卖人承担逾期交房责任。”因此，本案涉诉商品房的交付条件为“在交付期限届满前，该商品房经出卖人验收合格”。2014年12月31曰交付期限届满前，本案涉讼商品房已经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收，出具了建设工程竣工验收报告。根据该报告记载，综合验收结论为合格。故本案涉诉商品房在交付期限届满前已经达到了交付条件。2014年12月2l日，在涉诉商品房达到交付条件后，普华（西安）房地产开发有限公司以电话形式通知李锐、王东交付房屋事宜，李锐、王东知悉后，于2014年12月当月领取了交房通知书，此节事实普华（西安）房地产开发有限公司在一审中提供了“普华熙岸电厂团购房交付电话通知记录”和“普华熙岸电厂团购房交付通知单领取签收记录”予以证明，李锐、王东在一审庭审中亦予以自认。本案涉诉商品房为住宅，普华（西安）房地产开发有限公司在李锐、王东领取交房通知时亦根据双方合同约定向其提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，履行了相关资料的提供义务。故，普华（西安）房地产开发有限公司已经在交付期限届满前合理时间内履行了房屋交付的相关程序义务；二、李锐、王东未能收房的责任在其自身，应承担由此造成的法律后果。李锐、王东收到交付通知后，并未在普华（西安）房地产开发有限公司通知时间内办理房屋交付手续。根据普华（西安）房地产开发有限公司提供的“普华熙岸入住结算单”，李锐、王东办理房屋交付手续的时间为2015年3月22日。双方商品房买卖合同第十一条约定：“由于买受人原因，未能按期交付，视为出卖人按照约定时间和条件交付本合同项下的商品房。自交付之日(或视为交付之日）起，买受人不办理或未按照出卖人的要求办理房屋交付手续的，视为买受人无条件接受该房屋，房屋已交付。”李锐、王东由于自身原因未能按时办理房屋交付手续，自合同约定交付期满时，即视为李锐、王东已无条件接受了商品房，普华（西安）房地产开发有限公司的房屋交付义务履行完毕。商品房买卖合同附件五补充协议约定：“如果买受人认为房屋本身或环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。买受人不得以房屋质量瑕疵问题为由拒绝接收商品房或要求出卖人承担逾期交房责任。”据此约定，退一步讲，即使李锐、王东在2015年3月22日办理房屋交付手续时认为房屋存在质量瑕疵，也应在房屋交付手续办理完毕后按合同约定处理，而不能以此为由拒绝接收房屋。李锐、王东违反合同关于质量瑕疵处理方式的约定，以此为由拒绝接受房屋，应自行承担由此造成的一切损失；三、公安机关消防机构的消费验收不是商品房验收的必经程序。本案涉诉商品房在交付前已经五方综合验收合格，李锐、王东强调涉诉商品房未经消防验收，其意指未经公安机关消防机构验收。但是根据《中华人民共和国消防法》第十二条规定需要进行消防设计的建设工程竣工，根据建筑物的性质进行消防验收或消防备案。国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。根据上述规定，商品房不属于“大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”，而是实行建设单位验收、消防机构备案和抽查的制度。公安机关消防机构的消防验收不是商品房验收的必经程序。故，李锐、王东认为涉诉商品房未经公安机关消防机构验收，不符合交付条件明显是对法律的错误理解。再者，消防验收备案作为管理性强制规定，不能成为商品房交付的法定必备条件，李锐、王东不能以此否认或替代双方约定的房屋交付条件。在双方未将完成政府消防验收备案约定为房屋交付条件的情况下，是否经过政府消防验收备案不是商品房的交付条件。综上，认为李锐、王东的上诉无事实与法律依据。请求依法驳回李锐、王东全部上诉请求，维持原审判决；一、二审诉讼费用由李锐、王东承担。
本院经审理查明，李锐与普华（西安）房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同第十一条约定：“由于买受人原因，未能按期交付，视为出卖人按照约定时间和条件交付本合同项下的商品房。自交付之日(或视为交付之日）起，买受人不办理或未按照出卖人的要求办理房屋交付手续的，视为买受人无条件接受该房屋，房屋已交付。”该合同附件五补充协议第四条明确约定：“出卖人在合同第八条约定的交付期限前将该商品房验收合格，即视为达到交付条件。如果买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。买受人不得以房屋质量瑕疵问题为理由拒绝接收商品房或要求出卖人承担逾期交房责任。”庭审过程中，本院询问双方当事人，普华（西安）房地产开发有限公司在交付房屋时，水、电、气是否能够使用？普华（西安）房地产开发有限公司称其向业主提供临水、临电，而且费用由普华（西安）房地产开发有限公司承担，不影响业主使用；对此王东亦未否认，唯称使用不正常，经常停水停电，但未向法庭提供证据加以证明。原审判决查明的其余事实属实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。李锐与普华（西安）房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效。该合同第八条约定出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房经验收合格。涉讼房屋在双方约定交付期限届满之前，普华（西安）房地产开发有限公司所建房屋已经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位验收合格，故涉讼房屋已经具备交付条件。双方合同第十一条约定：“由于买受人原因，未能按期交付，视为出卖人按照约定时间和条件交付本合同项下的商品房。自交付之日(或视为交付之日）起，买受人不办理或未按照出卖人的要求办理房屋交付手续的，视为买受人无条件接受该房屋，房屋已交付。”原审判决认为普华（西安）房地产开发有限公司依据双方合同，按期交房；李锐、王东以涉讼房屋附件要求的有瑕疵为由拒不接收该房屋，其理由不能成立，其诉请应予驳回并无不当。
李锐、王东上诉认为双方合同约定的水、电、气与市政配套完成情况，建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位这些单位是无权验收的。普华（西安）房地产开发有限公司在一审过程中也未提供与房屋水、电、气相关的供电局、自来水公司和天然气公司出具的完工验收证明，本案的房屋在水、电、气三项根本未达到合同约定条件。本院认为，双方合同附件五补充协议第四条明确约定：“出卖人在合同第八条约定的交付期限前将该商品房验收合格，即视为达到交付条件。如果买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。买受人不得以房屋质量瑕疵问题为理由拒绝接收商品房或要求出卖人承担逾期交房责任。”庭审过程中，本院询问双方当事人，普华（西安）房地产开发有限公司在交付房屋时，水、电、气是否能够使用？普华（西安）房地产开发有限公司称其向业主提供临水、临电，而且费用由普华（西安）房地产开发有限公司承担，不影响业主使用；对此王东亦未否认，惟称使用不正常，经常停水停电，但未向法庭提供证据加以证明。李锐、王东上诉认为涉讼房屋因此未达到交付条件的主张不能成立。
李锐、王东上诉认为，李锐、王东起诉时涉讼房屋未经过消防验收。《中华人民共和国消防法》第十二条规定需要进行消防设计的建设工程竣工，根据建筑物的性质进行消防验收或消防备案。国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。普华（西安）房地产开发有限公司辩称根据上述规定，商品房不属于“大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”，而是实行建设单位验收、消防机构备案和抽查的制度，公安机关消防机构的消防验收不是商品房验收的必经程序之主张，本院依法予以支持。综上，李锐、王东的上诉没有事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费376元（李锐、王东已预交），由李锐、王东承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理审判员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一六年四月十四日
书 记 员 陈 歆