河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终320号
上诉人（原审被告）：任蕾，女，蒙古族，1990年4月3日出生，现住河北省三河市燕郊开发区。
上诉人（原审被告）：范桂珍，女，蒙古族，1964年12月21日出生，现住河北省三河市燕郊开发区。
二上诉人委托诉讼代理人：王琦，河北京拓律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吴婧，女，汉族，1977年4月30日出生，现住辽宁省丹东市振兴区。
委托诉讼代理人：韩晶华，河北京拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘洪斌，河北京拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵洁，女，汉族，1981年9月13日出生，现住河北省三河市燕郊开发区。
委托诉讼代理人：张立伶，河北燕潮律师事务所律师。
原审第三人：韩铁军，男，汉族，1977年8月1日出生，住三河市燕郊开发区。
委托诉讼代理人：侯颖，河北霍振林律师事务所律师。
上诉人任蕾、范桂珍、吴婧因与被上诉人赵洁，原审第三人韩铁军之间确认合同效力纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初2031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
任蕾、范桂珍上诉请求：撤销一审判决，改判吴婧与范桂珍签订的合同有效，驳回被上诉人赵洁的全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房屋价格的确定，应由有资质的鉴定机构作出鉴定，一审法院仅凭对一家房产中介的询价，就确定涉案房屋交易价格过低，显然不合理，也过了举证期限，实际上2016年1月初签订房屋买卖合同时吴婧与范桂珍约定的房屋价款高于房管局指导价格，完全符合市场价格。2、一审法院以吴靖与赵洁之间的短信记录就认定吴婧与任蕾存在串通，明显是断章取义，从双方的短信记录来看，只能证明双方沟通赵洁想通过吴靖把房屋购买回去，也可以证明吴靖是同意出售房屋的。3、是赵洁自愿通过公正委托授权的方式，委托范桂珍办理房屋买卖和代收房款等事宜的，上诉人也没有与任何人串通，一审判决认定吴婧与范桂珍签订的合同无效没有事实和法律依据。
吴婧上诉请求：撤销一审判决，改判吴婧与范桂珍签订的合同有效，驳回被上诉人赵洁的全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、赵洁对房屋出售给吴婧的事实是明确知晓的，并未提出异议，而且赵洁曾经就回赎涉案房屋事宜一直与任蕾协商，吴婧为避免损失才放弃主张房款，改为继续履行合同，办理过户手续，吴婧是善意购房。2、一审法院抛开任蕾与赵洁的短信内容不顾，而仅以吴婧与赵洁的短信内容认定吴婧与任蕾恶意串通，属于断章取义。实际上是吴婧购房后发现房屋内有别人的东西，怕有纠纷，便与任蕾联系退房，任蕾说让赵洁凑钱回赎，上诉人怕无法退回房款，改为继续履行合同。3、房屋价格的确定，应由有资质的鉴定机构作出鉴定，一审法院仅凭对一家房产中介的询价，就确定涉案房屋交易价格过低，显然不合理。
赵洁辩称，不认可三上诉人的上诉请求和理由，上诉请求缺乏事实与法律依据，原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
韩铁军述称，上诉人未将韩铁军列为被上诉人，说明认可韩铁军与吴婧的房屋买卖关系，韩铁军不清楚上诉人与被上诉人之间的借款关系、委托关系、房屋买卖关系。韩铁军是通过三河市耀家房产经济有限公司购买了登记在吴婧名下的涉案房屋，并支付全部的购房款，且已经入住。第三人韩铁军为善意取得。
赵洁向一审法院起诉请求：1、确认被告范桂珍、吴婧签订的《房屋买卖合同》无效，被告吴婧立即将房屋返还给原告，并配合原告办理上述房屋的产权过户手续，过户费由二被告承担；2、被告任蕾对上述义务承担连带赔偿责任；3、诉讼费、保全费由三被告承担。
一审法院认定事实：1、原告与被告任蕾就借款45万元的事实，于2015年9月30日签了《借款单（据）》，后又于2015年10月8日就该笔借款在北京中信公证处公证下签订了《借款合同》。因就同一事实所做的多次约定，后约取代前约，且经过公证效力最强，故双方就45万元借款的相关约定，应以2015年10月8日签订的经过公证的《借款合同》为准。2、2015年9月30日的《承诺书》、2015年12月12日的《委托售房协议》及《同意出售房产声明》，原告虽不认可上述证据的真实性，但承认系其本人签名，原告作为具有完全民事行为能力的成年人，应当预见自己行为的法律后果，其签名应系其真实意思表示，故对上述证据的真实性予以认定。3、关于（2015）京中信内民证字80763号公证书，系对原告于2015年10月8日出具的《委托书》的公证，原告称公证时被告范桂珍并未到场，程序不合法，该公证委托不是合法委托，故对该公证书的合法性不予认可。原告虽对此公证书持有异议，但在该公证书未经法定程序予以撤销的情况下，对北京市中信公证处出具的（2015）京中信内民证字80763号公证书的合法性予以认定。4、原告主张其于2015年11月12日曾向被告任蕾支付利息15750元，有转账记录为证，对其真实性予以认定。5、被告范桂珍作为原告代理人与被告吴婧于2016年1月7日就诉争房产签订了《房屋买卖合同》，因范桂珍系原告通过公证委托的受托人，故原告与吴婧签订的该份《房屋买卖合同》，对其真实性予以认定；被告范桂珍出具的共收取房款547272元的《收条》三张，被告范桂珍与被告吴婧认可，故对该三张《收条》的真实性予以认定；但被告主张该三笔房款，即定金30000元、首付款140000元（含定金）及尾款407272元均是现金支付，有违常理，故仅凭三张《收条》而无汇款或取款凭证等其它证据佐证，难以认定被告吴婧已将购房款实际支付给被告范桂珍；6、关于原告提交的其与吴婧之间的短信息记录，原告另提交的吴婧手机的交费单据，能够证明与原告互通短信的对方为被告吴婧，故认定该短信记录系原告与吴婧之间所发信息。7、被告吴婧与第三人韩铁军及案外人三河市耀家房产经纪有限公司于2016年3月18日签订的《房屋买卖居间合同》，约定总房款1202000元，吴婧及韩铁军对此无异议，对该合同的真实性无异议；被告吴婧出具的收取购房尾款1152000元的《收条》，并有汇款凭证予以佐证，故对其真实性予以认定。8、本院依职权从三河市福成房产置业经纪有限公司调取的2016年1月份燕郊二手房交易合同六份，对当时的二手房成交情况进行询价，显示均价在12000元左右。9、被告范桂珍与被告任蕾系母女关系，双方认可，予以确认。
一审法院认为，原告与被告任蕾签订的《借款合同》约定，借款期限2个月，自2015年10月8日至2015年12月7日，根据该合同第九条规定，借款人连续两个月或累计三个月逾期不交付利息的，出借人有权要求借款人提前偿还借款本金及利息，但应向借款人发出催款通知，并给其七天还款时间，但被告任蕾并未能举证其向原告发出催款通知，要求原告一次性偿还借款本金及利息，而是由其母亲范桂珍直接将涉案房屋出售，用以实现债权，违反了《借款合同》第九条的约定；被告范桂珍作为受托人，代理原告与被告吴婧于2016年1月7日签订了《房屋买卖合同》，将涉案房屋以每平方米6600元，总价款547272元的价格出售给吴婧，并已将该房屋过户至吴婧名下，经本院向三河市福成房产置业经纪有限公司进行询价，2016年1月份燕郊二手房交易均价在12000元左右，被告范桂珍出售该房价格明显偏低，损害了委托人赵洁的利益；被告范桂珍及吴婧称购房款547272元均是现金支付，有违常理，故仅凭三张《收条》而无汇款或取款凭证等其它证据佐证，难以认定该笔购房款是否实际支付；原告与被告吴婧之间的短信记录，能够证明吴婧与任蕾互相认识，知道原告与任蕾之间借款的事实，并就偿还借款及返还房屋与原告进行沟通。据此，认定被告任蕾与吴婧存在相互串通行为，压低房价，损害了原告的利益，故原告主张确认原告赵洁与吴婧之间于2016年1月7日签订的《房屋买卖合同》无效，予以维护。被告吴婧于2016年3月18日与第三人韩铁军签订《房屋买卖居间合同》，将涉案房屋出售给了韩铁军，韩铁军已于2016年3月28日将全部购房款1202000元支付给吴婧。根据物权公示公信原则，因该房屋产权登记在吴婧名下，第三人韩铁军有理由相信该房产系吴婧所有，韩铁军以合理的市场价格购买该房产，且吴婧也已经将该房屋交付给韩铁军，故本院认定被告吴婧于2016年3月18日与第三人韩铁军签订《房屋买卖居间合同》有效，第三人韩铁军已善意取得该房屋。据此，原告主张被告吴婧返还房屋并将房产过户至原告名下，已无法实现，故对原告该项诉讼请求，不予维护。因原告赵洁与吴婧之间于2016年1月7日签订的《房屋买卖合同》已认定无效，故吴婧因此而取得的财产应予返还给原告赵洁。原告赵洁因此造成的损失，可另行主张。一审法院判决：一、原告赵洁与被告吴婧之间于2016年1月7日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告赵洁的其它诉讼请求。案件受理费80元及保全费5000元，由被告任蕾、范桂珍及吴婧负担（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。
本院二审期间，任蕾、范桂珍向法庭提交证据：1、补充赵洁一审提交的微信记录，证明任蕾多次向赵洁主张偿还借款，赵洁以各种理由拒绝偿还借款。该微信记录显示赵洁对任蕾说该房屋我肯定会回赎，证明赵洁对范桂珍卖该诉争房屋的买卖行为及价格是知情的，任蕾和范桂珍不存在与吴婧恶意串通的行为。2、三家中介公司出具的2016年1月7日左右，燕郊房屋成交价格的证明。证明了范桂珍与吴婧的交易价格符合市场的交易价格，且不低于市场价格的30%，不存在明显低于市场价值的房款。吴婧对上述证据认可，并认为同时可以证明赵洁知道房屋卖给吴婧，对交易价款也很清楚，可以证明吴婧的主张。赵洁对上述证据发表意见：二上诉人截取的微信内容仅是断章取义，不能再现双方谈判的整个过程，且上诉人截取的内容都是在吴婧过户之后才向赵洁透漏房产已经变卖的情况，这时赵洁才知道范桂珍已将房产出售，所以证据不能证明上诉人的证明目的。对第2组证据的真实性、合法性。关联性及证明目的。证据形式均不以认可，不能证明房屋当时的市场价格情况。吴婧向法庭提交两张银行明细账单，证明吴婧分别在2015年12月8日从银行柜面取现32万余元，2016年2月23日从工商银行取现14万元，吴婧有能力也确实是以现金支付的涉案房款。对上述证据，本院作如下评价：任蕾、范桂珍提交微信记录，因是赵洁一审中赵洁提交的同类证据的补充，对其真实性，予以确认，综合聊天记录内容，任蕾、范桂珍、吴婧关于赵洁对涉案房子卖给吴婧的事实知情的主张能够成立；三家中介公司出具的2016年1月7日左右燕郊房屋成交价格的证明，因与一审法院依职权提取的证据认定的事实明显不符，也与本院掌握的实际情况不符，对其证明目的，本院不与认定。吴婧向法庭提交两张银行明细账单，能够证明吴婧取现的事实，可以证明吴婧有能力现金支付房款，结合取现时间与房屋买卖时间，以及范桂珍对吴婧现金支付房款的事实认可，并为吴婧出具收条的情况，本院对吴婧以现金方式支付范桂珍涉案房款的事实予以认可。本案的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于范桂珍、任蕾与吴婧之间房屋买卖合同的效力问题，应厘清两方面问题。一是本买卖合同是否当事人之间的真实意思表示。根据各方当事人的主张，结合在案相关证据，上述合同的起因是因民间借贷而起，赵洁虽然为范桂珍出具经过公证的委托书，委托范桂珍出售涉案房屋，但从各方当事人陈述及微信聊天记录，均可以看出上述的委托售房行为，实际是对赵洁向任蕾借款和利息的一种担保，从微信记录中赵洁一直不同意出售房屋来看，出售涉案房屋并不是赵洁的本意。二是范桂珍、任蕾与吴婧是否存在恶意串通，损害赵洁的利益。从查明事实和在案证据可以认定范桂珍、任蕾、吴婧对上述的民间借贷情况均知情，范桂珍、任蕾与吴婧均主张吴婧以现金支付范桂珍购房款547272元，有相应证据佐证，本院予以确认。但上述价款明显低于当时的市场价格，一审法院认定范桂珍、任蕾与吴婧恶意串通侵害赵洁的利益，具有事实和法律规定。三上诉人对一审法院依职权调取的关于房屋交易价款的证据不认可，认为应经过司法鉴定机构对此作出鉴定。关于鉴定，是对无法确认的专业性问题进行的法律程序，而本案争议的房屋价格，是公开市场上的客观事实，一审法院依职权从公开市场上获取的数据，与本院掌握的事实一致，与客观实际相符，可以作为认定事实的依据，一审法院为减少诉累，对以上能够确定的事实未进行司法鉴定，并无不妥。综上，一审判决认定关于范桂珍、任蕾与吴婧之间房屋买卖合同无效，并无不当。韩铁军作为善意第三人以合理的市场价格购买该房产，吴婧与第三人韩铁军签订《房屋买卖居间合同》有效，赵洁要求返还房屋已无法实现，不能得到支持。任蕾与赵洁之间的借款纠纷及各当事人之间的其它合法权益，可另行依法主张。
综上所述，各上诉人的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人范桂珍、任蕾负担80元，上诉人吴婧负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
审 判 员 叶振平
代理审判员 梁志斌
二〇一七年三月二十六日
书 记 员 田 静