河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫08民终2909号
上诉人（原审原告）：朱某。
法定代理人：安俊霞，女，1974年7月19日出生，汉族，住址同上，系朱某的母亲。
被上诉人（原审被告）：焦作市三维房地产开发有限公司，住所地：焦作市解放区解放路三维商业广场。
法定代表人：许冰，董事长。
上诉人朱某与被上诉人焦作市三维房地产开发有限公司（以下简称三维房地产公司）返还原物纠纷一案，朱某不服解放区人民法院作出的（2015）解民一初字第898号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月8日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人朱某的法定代理人安俊霞到庭参加了诉讼。被上诉人三维房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，位于焦作市解放区解放中路908号的焦作市三维商业广场系三维房地产公司开发建设，该商场建成后，三维房地产公司将商场内部1至6层分为不同区域并部分对外销售。2003年，朱某与三维房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定朱某向三维房地产公司购买一间商业用房屋（以下简称诉争商铺）。该商铺购买时仅有平面坐落，未搭建四周围墙。2003年，双方签订《房地产租赁合同》，合同约定：朱某自愿将其购买的诉争商铺出租给三维房地产公司使用，租赁期限自2005年三维商场开业之日至2015年相对应之日止（十年）。在承租了包括诉争商铺在内的所有售出的商铺后，三维房地产公司将该商场整体用于经营焦作市三维商业广场，由焦作市三维商业广场有限公司进行统一管理。焦作市三维商业广场有限公司为了经营需要，将商场内部隔断成一个个商铺进行经营，实际经营商铺的四至坐落与业主所购买商铺的四至坐落有所不同。2004年11月28日，焦作市三维商业广场开始营业。此后，朱某为其所购买的诉争商铺办理了所有权登记。2014年11月27日起，焦作市三维商业广场的商铺业主认为租赁合同约定的十年租赁期限已经届满，遂与三维房地产公司协商重新签订租赁合同的相关事宜。经协商，部分商铺业主与三维房地产公司重新签订了租赁合同，约定租金标准在原合同租金标准的基础上先上浮30%，待三维房地产公司与业主委员会商定租金后，按商定的租金数额多退少补，但包括朱某在内的另一部分业主与三维房地产公司协商未果。据此，朱某诉至本院。另查明：焦作市三维商业广场总面积为62000余平方米，售出面积约20000平方米，该商场的商铺业主目前尚未设立业主委员会。
原审法院认为，公民的合法财产权利应受法律保护。本案中，朱某购买了由三维房地产公司开发的诉争商铺，并依法取得了所有权证，朱某作为诉争商铺的所有权人，本院对其所享有的所有权予以确认并予尊重。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益；第七十一条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。由上述规定可见，当财产权利发生纠纷时，法律应予保护的不仅仅是纠纷当事人的合法财产权利，也应当包括直接受到纠纷影响的其他公民的合法财产权益。本案中，虽然朱某所购买的商铺办理了独立的所有权证，但该商铺相对于其他独立专有的房屋而言存在一定的特殊性，主要体现在：其一，诉争商铺自购买之时与其它商铺之间没有物理性墙壁分割，各商铺之间的划分仅存在于平面，商铺在空间上的独立性不强，各个商铺之间的空间权利无法明确区分；退一步讲，即使能够将各个商铺在空间上物理性分割开来，那么部分商铺将会成为四周都是其他业主的商铺而没有采光、没有过道的“死角”，该商铺的使用价值将会大大降低，该商铺业主的利益将受到影响；其二，部分商铺业主购买商铺的初衷即是委托他人进行统一管理以获取收益，从而避免自行管理或自主经营所带来的经营风险和需要付出的精力，如果将商场的经营模式变更为业主自行管理，该部分业主的购房目的将不能实现，从而导致其利益受到损害；其三，商铺业主获取商铺产权的出发点及最终目的在于投资和获取投资收益，使得商铺价值得到最大发挥，本案诉争商铺出租给三维房地产公司后与其他商铺一同整体用于经营三维商场，由焦作市三维商业广场有限公司进行统一管理。经过十余年的经营管理，三维商场已形成良好的品牌效应，各商铺业主的投资收益得到稳定保障。各业主之间因建筑物区分所有权关系已然形成一个利益共同体，一荣俱荣，一损俱损。在目前商场仍处于正常经营的情形下，如果强行将诉争商铺分割出来，由各业主自主经营或自行管理，其间的矛盾与冲突将会大量发生，不利于商场整体功能和效益的最大发挥。基于诉争商铺所存在的以上特殊性和各业主之间利益的紧密性，决定了朱某作为业主在对其商铺行使所有权时，与住宅型建筑物区分所有权相比应受到更严格的限制，其权利主张应符合多数业主的整体意志。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，“有关共同管理权利的重大事项”应当包括各商铺业主为追求投资回报的最大化而对整个商场经营问题的管理权。目前，包括朱某在内的一部分业主主张三维房地产公司返还商铺，由各商铺业主分别经营管理。另一部分业主主张将商铺整体出租给三维房地产公司进行统一经营管理以获取投资收益，两方业主的利益发生冲突。根据上述法律规定，朱某主张三维房地产公司返还诉争商铺的诉求如获支持应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但朱某未能提供证据证明其主张已符合上述法定要件。因此，朱某的诉讼请求不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回朱某的诉讼请求。案件受理费100元，由朱某负担。
朱某不服一审判决，向本院提起上诉，认为：2003年，朱某与三维房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定朱某向三维房地产公司购买一间商铺，交房日期为2005年4月1日之前。同时双方又签订了一份《房地产租赁合同》，约定朱某将其所购买的房屋出租给三维房地产公司，租赁期限为10年。租赁合同第六项第三条明确约定“乙方将在租赁期届满时把房产交还甲方。如需继续承租上述房地产，应提前叁个月与甲方协商，双方另签合同。”2004年11月28日，三维房地产公司正式向社会公示开业，截止2014年11月27日租赁期限届满。租期届满后，三维房地产公司既不履行合同义务，又不与朱某协商，另行签订合同，继续单方维持十年前的超低租赁价格，朱某多次要求三维房地产公司交还房屋，三维房地产公司仍强行占用朱某的房屋。综上所述，原判认定事实不清，适用法律错误，请求：1、撤销原判；2、三维房地产公司停止侵权，交还位于焦作市××××（三维商业广场二层148号）的房屋；3、本案诉讼费由三维房地产公司承担。
三维房地产公司未向本院递交书面答辩状，亦未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权利。
上诉人朱某提供2016年8月22日焦作晚报第二版焦作市明伦香港城通告一份，证明焦作市明伦香港城同意退还业主房产，三维房地产公司的模式与焦作市明伦香港城相同，可以比照退还业主房产。三维房地产公司未提交新的证据。
关于证据的认定，朱某提供的证据与本案不具有关联性，本院依法不予采信。
二审庭审中，上诉人朱某认为，一审法院适用法律错误，举证责任分配错误，应当由三维房地产公司举证证明其继续占有房屋有合法依据，包括已取得过半数业主的同意。三维房地产公司从2016年10月份已经停止支付租金，该公司已濒临倒闭并明确表示不再支付租金，如果让其继续占有房屋明显不公。三维房地产公司目前对在该商场经营的商户也欠巨额的经营款，很多商户因此退场，如果让三维房地产公司继续占有房屋，显然会导致两边欠款并形成恶性循环。业主与三维房地产公司签订合同时依据的是合同法，应当依据合同法规定判令三维房地产公司返还房屋，一审依据物权法做出的判决是错误的。朱某提交的焦作晚报，可以证明诉争的房产可以分割。一审认定朱某不能损害相邻业主的权益，但三维房地产公司作为最大的业主已经损害了多数业主的权益，因此应当归还业主房屋。
经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，本案诉争房产系三维房地产公司开发的商铺，朱某在购买该商铺时是与其他业主共同将房产出租给三维房地产公司统一经营并因此获取物权收益。朱某主张收回房产，独立行使相应物权，但该商铺及商铺所在的商场结构具有特殊性，若将商铺之间进行的简单的物理性分割，既影响商铺的实际使用面积及商业价值，也会对相邻及利益相关其他业主的物权行使与收益造成影响，不利于商铺所在商场整体功能和效益的最大发挥，最终损害业主的利益。故朱某上诉主张三维房地产公司返还诉争房产的理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由朱某承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 军
审判员 席东彦
审判员 焦红萍
二〇一六年十二月九日
书记员 郝 聪