苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）相民初字第0876号
原告陈艺。
被告王志新。
委托代理人王晓菊，江苏诚鑫律师事务所律师。
原告陈艺与被告王志新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年6月7日立案受理，由审判员乔宁宁适用简易程序于2012年7月10日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案组成由审判员乔宁宁担任审判长并主审、代理审判员魏丽玲、人民陪审员邱玉芳参加评议的合议庭适用普通程序，于2014年3月18日第二次公开开庭进行了审理。原告陈艺、被告王志新的委托代理人王晓菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈艺诉称，2012年2月18日，苏州众合房产中介公司的董振华带被告王志新上门看房，其后一起到中介公司签订了房屋租赁合同书，租金为每月5100元，租期为2012年2月20日至2013年2月19日。2012年5月初，我多次联系被告要求其支付下三个月的房租，中介董振华也多次联系被告让其支付房租，但被告一直未予支付。2012年5月13日是按合同交房租的最后一天，我与中介董振华上门催要租金，被告王志新说他不租了，要求其搬走，但被告称要将押金住完再走。我明确指出，既然签订合同必须按合同办，被告没到期退房是违约，这押金5000元是违约金，但王志新拒绝搬离。2012年5月25日，我通过邮政特快专递两次发函告诉被告租赁合同终止，要求其三天内搬离，5月26日被告王志新均已签收。至2012年6月1日，我与中介董振华上门要求被告按合同办事，但被告的员工说他们的老板不在，也不来这里。我只能通过报警要求他们搬走，但他们只结清了到期以后的14天房租以及水电煤等费用，并让我从押金中退还他们2149.4元。对于损坏的物品、遗失的物品均称不清楚。原告为维护自身合法权益，现起诉请求判令被告支付原告违约金5000元，快递费44元，共计5044元；2、要求被告支付损坏的两扇厨柜门的修复费用400元；3、被告承担本案诉讼费以及上述总损失自起诉之日起按照中国人民银行一年期定存利息标准计算至实际支付之日的利息。
被告王志新辩称，双方签订了租期为2012年2月20日至2013年2月19日的房屋租赁合同，租赁房屋为南亚花园17幢102室。合同签订后被告的两名工作人员搬入，当时原告仍居住在该房屋内，后被告与原告协商要求原告搬出房屋，遭原告拒绝。被告于2月29日搬出该房屋，在协商无果情况下，被告通知原告解除合同要求退房。后中介通知被告，原告于3月14日搬出该房屋。因当时被告方在外地故被告于3月31日再次搬入该房屋。至5月初，原告要求被告一次性支付一年房租，被告表示只能按照合同约定交纳3个月的房租。原告在遭到拒绝支付一年房租的情况下向被告表示要解除合同，要求被告立即搬出房屋，被告与原告协商解除合同可以，保证金要退还，原告拒绝退还。2012年6月1日，原告到所租房屋处要求被告人员搬出房屋。在警察的调解下，双方达成协议，原告向被告退还2150元，被告当即搬出该房屋。因此不存在被告违反合同的情况。另，原告在交付该房屋时，诉状称的二扇门已是破损的，其无权要求在双方结算清楚后再进行赔偿。请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明，2012年2月18日，原告陈艺（甲方）与被告王志新（乙方）在苏州相城经济开发区众合房产咨询服务部的居间下，签订房屋租赁合同书一份，约定甲方将其位于相城区南亚花园17栋102室的房屋出租给乙方作住宅之用，租期为2012年2月20日起至2013年2月19日至，租金每月人民币5100元，租房保证金5000元。双方在第五条付款方式约定：乙方每3个月支付一次租金，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前7天将下期房款支付给甲方；甲方在收到第一次租金当日将乙方能正常居住的卡、证、钥匙等交给乙方。第八条乙方义务中约定：乙方按照本合同规定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用；‥‥‥；本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查、移交，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿；乙方如因使用不当损坏房屋及其设施的，以至发生人身伤亡时，应负责修复原状或予以经济赔偿，和自行负责。第九条违约处理中约定：如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收剩余房款，若不足抵付甲方损失，乙方应予赔偿；‥‥‥；如乙方因非房屋问题中途退房，需按一个月房租金向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租金及保证金。合同签订后，被告王志新支付了原告前三个月的租金及保证金5000元，于2012年2月20日入住，其后未再支付租金。
其后双方发生纠纷，原告陈艺于2012年5月25日向被告的上海地址和本案的出租房屋所在地各发出通知函一份，载明：王志新，你租南亚花园17栋102室的房屋，没有按照规定的时间和方式支付租金及其他费用，合同已终止，请于三天之内搬出房屋，如不搬出，后果自负。原告为此支付邮资合计40元。被告王志新次日收到该函。2012年6月1日，原告要求被告搬离出租房屋，并与被告方发生争执后报警处理，经公安协调，原告陈艺扣除了5月份14天的租金、水电煤气费用共计2850元后，将剩余保证金2150元交还被告方人员，被告方搬离并交还原告出租房屋。原告现为本案诉求将被告起诉至本院。
以上事实有原告举证的房屋租赁合同、通知函、邮寄凭证、定额发票、被告举证的出警记录、退款清单及当事人陈述等证据附卷佐证。
原告陈艺为证明其诉讼请求，另外举证：1、中介方工作人员董振华到庭作证，其称“被告是我们的老客户，要求租大房子，我带被告到南亚花园17幢102室，当时原告也在。原告要求价格5500元／月，被告说价格高。原告说现在没有房子住，要求在小房子中住一段时间，原被告同意房租5000元／月。谈成之后，原被告到我公司签合同，因物业费的问题最后的价格是5100元／月。然后签订了租房合同。合同上有我公司的盖章”，“厨房间的橱柜完好，上面贴着保护膜”，“被告还有几天就要过下一期交付房租的期限，被告说时间没有到，到了就付；后来时间到了被告也没有付，我又联系被告，被告说押金还没有住完，我和原告在被告没有按期付房租后去找过被告，被告说不欠我公司中介费，要把押金住完”，“警察来了之后找了被告的员工屠宽城进行调解要求他们搬走，他们的意思是可以的，要求原告退还保证金。被告员工说原告要求被告付一年的房租我也听到了，原告说没有要求被告付一年房租的事情，被告一方说原告就是要求被告付一年的。我在场说就按照合同来。警察的意思是今天被告方肯定要搬走，原告看一下有无丢失东西，原告看过之后和我说橱柜有问题，我们找到他们的员工，屠宽城说橱柜来的时候就这样了。我问原告怎么处理，双方都没有讲。我说这些是小事情，检查过水电费等后就直接退款了。被告一方搬走了。被告搬走了原告打电话告诉我，一瓶白酒五粮液被喝了一半，少了一瓶红酒”，“2个橱柜门坏了，交付时都是好的，有问题的都告知被告了，现在门板翘起来了，交付时没有翘，都是好用的。报警时，原告讲了橱柜门的事情，我把被告员工叫过来，说门有问题，你们解决一下。被告说不知道门翘起来的问题，抄完水电煤气就搬出了”。
经质证，被告王志新认为，对证人陈述有异议，对于橱柜门，证人陈述和被告搬某原告要房租的事情，被告曾向中介表示原告向其催要一年的房租费用，不符合合同约定，证人讲是被告向其表述为要求退房。
被告王志新为反驳原告的诉请，另外举证：1、被告在该房屋居住的员工出具证明一份，证明原告于2012月3月14日才搬出该房屋，5月19日要求被告支付一年房租，在遭到拒绝后表示要解除合同，要求被告搬出房屋。6月1日在警察的调解下，双方结算完毕。2、被告的员工屠宽城出庭作证，其称“我3月31日搬入时，橱柜门已经坏掉了，门和门离的太近，粘在一起，脱胶坏掉了”，“原告要房租时我不在场，我听被告讲，原告向他要一年的房租”，“警察来处理时，原告要求我们赔门，当时我讲，门原来就是坏的，我不赔”。
经质证，原告陈艺认为：1、证明内容都是虚假的。当时入住的不是两人是三人，房租5000元是因为被告同意我在该房屋中居住一段时间。3月份被告员工搬走不是因为我的原因，而是因为他们进入工地。我和被告三名员工在3月初一起搬走的。被告员工3月31日才入住该房屋是虚假陈述，被告方有钥匙。我从未要求被告支付一年的房租。有线电视和网络被切断是因为被告未付相关费用，不是我的原因。2、不认可被告的证人证言，认为证人讲橱柜门原来就是翘的，证人之前没有住进来不能看到原来的样子。
本院认为，原告陈艺与被告王志新签订的房屋租赁合同，系当时双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，应当作为认定双方权利义务的依据，双方均应全面履行。本案中，按照租赁合同的约定，被告王志新应当在2012年5月20日的7天前将下一期三个月的租金交付原告，但其逾期未交，应认定系被告王志新迟延履行其主要合同义务在先，原告陈艺提出解除合同符合法律规定。在2012年6月1日，原告在要求被告搬离时发生争议，报警处理后由双方自行协商处理，有相关的报警记录为证。其后，原告陈艺在扣除相应的租金、水电煤气费之后将剩余保证金退还给被告方，被告方也搬离并返还原告租赁房屋，原告在此情况下退还对方保证金的行为从常理应认为系就该租赁事宜已经解决完毕的表示，视为双方就租赁纠纷已解决。原告陈艺在本案中就同一租赁纠纷再行主张违约金、邮资以及赔偿橱柜门修复费用等请求，有悖事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条及《最高人民法院关于民事诉证据的若干规定》第二条等相关规定，判决如下：
驳回原告陈艺对被告王志新的所有诉讼请求。
本案案件受理费收取为人民币100元，由原告陈艺负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。
审 判 长 乔宁宁
代理审判员 魏丽玲
人民陪审员 邱玉芳
二〇一四年三月二十日
书 记 员 宁 璐