江苏省泰州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)苏12民终1327号
上诉人（原审原告）：江苏朗景置业有限公司，住所地靖江市兴业路8号。
法定代表人：吴胜军，董事长。
委托诉讼代理人：陈银江（特别授权），江苏百川通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙钰萱。
委托诉讼代理人：薄云波（特别授权），江苏信义诚律师事务所律师。
原审第三人：江阴市光华房地产开发有限公司破产管理人。
负责人：朱联海，主任。
委托诉讼代理人：季冬（特别授权），管理人工作人员。
上诉人江苏朗景置业有限公司（以下简称朗景公司）因与被上诉人孙钰萱、原审第三人江阴市光华房地产开发有限公司破产管理人（以下简称破产管理人）房屋迁让纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2015）泰靖民初字第1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人朗景公司上诉请求：依法撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、上诉人已经取得讼争房产的所有权，上诉人有权要求被上诉人迁出该房屋并赔偿损失。（1）上诉人对讼争房屋已取得靖江市房屋产权登记管理处登记发证，而被上诉人对讼争房屋无任何产权登记，其对讼争房屋无任何产权；（2）根据《物权法》的相关规定，上诉人对讼争房屋依法享有占有、使用、收益、处分该房屋的权利，因此上诉人要求被上诉人迁出讼争房屋并赔偿相应的损失。2、被上诉人占有讼争房产并非善意取得，其占有该房产具有明显过错，而上诉人在本案中没有过错。（1）根据一审法院查明的相关事实，案外人张松于江阴市光华房地产开发有限公司（以下简称光华公司）破产前两天才取得讼争房屋的预收房款发票，其与光华公司之间并未订立房屋买卖合同，更未完全履行房屋买卖合同，且根据《破产法》的相关规定，即使存在房屋买卖合同，也应于2008年12月29日解除，因此张金海在明知上述房屋买卖合同已解除的情况下仍对讼争房产进行处分，属于无效行为；（2）2009年11月份时光华公司已经被宣告破产，小区多个公共区域均张贴有破产公告，被上诉人此时应当明知讼争房产的开发商已经破产，而张金海明显不持有购房合同和销售不动产统一发票，被上诉人在明知张金海或张松不拥有讼争房屋所有权、无权处分该房屋的情况下仍然购买讼争房屋，显然具有主观过错，也非善意取得。（3）案外人张金海和叶和兴均未出庭作证，其所作证词不能作为本案定案依据；被上诉人向法庭提供的相关物业管理费缴费票据，恰恰说明被上诉人在2010年4月之前尚未占有使用该房屋，其是在原审第三人拍卖房产期间非法进入讼争房屋；上诉人系通过破产拍卖程序购得包含讼争房屋在内的所有房产，并不存在主观过错。因此，一审判决认定被上诉人是善意购买取得讼争房屋，从而判决驳回上诉人的诉讼请求错误，必然导致上诉人及其他共有权人无法使用本属于全体共有权人共同拥有所有权的房产，损害了全体共有人的权益，也导致原审第三人的破产清算工作无法及时终结。
被上诉人孙钰萱辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律恰当，程序合法，请求二审法院予以维持：1、上诉人的第一个理由是不恰当的，根据物权法规定，物权的取得和行使应当遵守法律、遵守社会公德，不得损害公共利益和他人合法权利；虽然上诉人对讼争房产进行了产权登记、取得房屋的所有权，但具有不合法性，而被上诉人在一审中提交了相应的证据材料，能够证明被上诉人取得并占有房屋的顺序在先且具有合法性。2、上诉人引用的《破产法》第18条的规定不适用于本案，本案中被上诉人取得并占有房屋是客观的事实，没有办理房屋产权证应当是破产管理人或者是光华公司应当履行的义务；张金海、叶和兴的证言是一审法院依职权调取的，程序上具有正当性，可以作为定案的依据。上诉人认为被上诉人取得房屋并非善意取得的理由不能成立。
原审第三人破产管理人述称，1、原审第三人同意上诉人的意见和理由。2、一审法院对本案的审理和判决未尽职守，本案已经经过发回重审，但一审法院的1103号判决，与被发回重审的0375号原审判决内容几乎相同，说明一审法院对于发回重审后需进一步查清的情况没有依法查明。3、一审判决适用《物权法》第7条和第15条错误，被上诉人对房屋的占有不是合法权利；且适用《物权法》第15条的前提是，转让不动产的一方首先要有权处分，而在本案中，不管是张金海还是张松，他们跟被上诉人签订买卖协议时都是无权处分的，合同不能当然成立生效。4、一审判决认定被上诉人属于善意购买人错误，善意购买人的前提是其知道或者认为转让人是有权处分的，而事实上张金海转让给被上诉人讼争房产时唯一的凭证是一张房屋的预售发票，载明的是预收房款8万元，并不是全部房款；且更关键的是2008年10月29日光华公司经法院裁定受理破产，2009年2月26日宣告破产，相关公告在售楼处和报纸上均有公示，整个光华公司的400多户购房户也全部凭相关手续进行了登记，后上诉人通过参与拍卖取得房屋，曾委托拍卖公司多次进行拍卖，也会进行公告，故被上诉人称其不知道或者不应当知道光华公司的破产情况不符合常理；讼争房屋面积只有49平方米，设施不齐全，不是符合正常规划的房屋，是光华公司作为开发商自己私自违背规划开发的房屋，原审第三人有理由怀疑张金海与原光华公司法定代表人相互串通，因此被上诉人在本案中不是善意的购买人。
上诉人朗景公司向一审法院起诉请求：因讼争301室房屋位置已被规划为公共通道，孙钰萱的行为侵犯了朗景公司及三楼业主的房屋共有权，请求判令孙钰萱立即迁出301室房屋，赔偿自2014年6月至实际迁出之日按1500元/月标准计算的房屋使用费损失。
一审法院经审理查明，2008年10月27日，光华公司靖江分公司向张松开具了销售不动产统一发票，载明收取张松巧丽公寓301室预收定金、预收房款8万元。10月29日，法院裁定受理光华公司破产申请，2009年2月26日宣告光华公司破产。破产过程中，破产管理人委托拍卖公司对光华公司位于靖江市靖城街道办事处巧丽公寓A区渔婆南路70号9-19商铺进行拍卖。2010年4月6日，靖江市朗景置业有限公司（于2010年9月更名为朗景公司）以3920万元的价格拍得上述房产。4月8日，朗景公司与破产管理人按房屋现状进行了交接，朗景公司经查验予以认可。4月29日，张金海向孙钰萱出具收取301室房款17.2万元的收条。后朗景公司办理了房屋所有权证及土地使用权证，同时将上述房产作为商铺对外出售，该房屋三楼东北角即301室房屋部位被确定为公共通道。因孙钰萱占有301室房屋不愿迁出，朗景公司交涉未果，即要求破产管理人予以处理，双方经协商未果，朗景公司遂提起本案诉讼。
另查明，301室房屋紧邻电梯及楼梯，为相对独立的房间，孙钰萱已对该房屋进行装修并居住。
一审审理中，孙钰萱提供了关于301室房屋装修时购买装潢材料、电器设备及缴纳物业管理费（2010年4月至2011年3月）的票据，其中购买装潢材料、电器设备的时间为2010年2月至4月。同时一审法院依职权向张金海、叶和兴（靖江市诚欣物业管理有限公司负责人）进行了调查，张金海反映；“原光华公司法定代表人陈刚结欠我餐费5万余元，后我们协商购房，陈刚同意扣除餐费后将301室房屋以8万元的价格卖给我，我于2008年10月27日以张松名义将该8万元交给光华公司，光华公司开具了购房发票，我领取了房屋钥匙，双方未签订房屋买卖合同。2009年11月，我将301室房屋借给孙钰萱使用。2010年正月，孙钰萱先付给我房款10万元，4月29日又连本带利付款7.2万元，双方也未签订合同。”叶和兴反映：“2009年9月左右，我们就知道301室房屋是张金海购买的。孙钰萱于2010年正月开始对301室房屋进行装修，同年5月装修结束。2010年4月前后，朗景公司和破产管理人肯定到现场查看过房屋现状，当时孙钰萱正在对该房屋装修，他们应当知道这个情况”。经质证，孙钰萱对调查张金海、叶和兴的笔录无异议；朗景公司及破产管理人对孙钰萱提供的票据真实性不能确定，表示不清楚张金海笔录反映的情况是否属实，叶和兴陈述的部分情况与事实不符，坚持认为朗景公司及破产管理人在拍卖前及交接时301室房屋是空关的。
一审法院认证认为，对于上述证据材料，因孙钰萱提供的相关票据系原始证据，来源合法，内容具有真实性，结合张金海、叶和兴反映的情况及查明的其他事实，可以认定张金海将301室房屋出售给孙钰萱，以及孙钰萱于2010年正月开始对301室房屋进行装修并居住至今的事实成立。
一审法院认为：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。根据301室房屋目前的现状，光华公司开发建设巧丽公寓时，拟将该套房作为独立的部分对外销售。张金海以张松名义已取得光华公司出售301室房屋的预售发票，并实际占有房屋，后孙钰萱又以善意购买的方式取得并占有该房。朗景公司在竞买所涉房地产前，孙钰萱对301室房屋正在装修之中，按通常的购买心理及交易习惯，破产管理人及朗景公司应对拍卖的房产予以充分了解，其应当知道301室房屋可能存在出售的情形，从而及时提出解决方案。朗景公司虽然通过拍卖取得包括301室房屋在内的房产并办理了登记手续，但其主观上存在过失，也侵犯了孙钰萱的财产权利。现朗景公司要求孙钰萱迁出301室房屋及赔偿损失，缺乏事实和法律依据，应不予支持。如朗景公司、破产管理人认为光华公司与张松间的商品房买卖关系不真实、未成立或无效等，可以另案主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条的规定，判决：驳回江苏朗景置业有限公司要求孙钰萱迁出靖江市靖城街道巧丽公寓A区（渔婆南路70号）9-19号301室房屋并赔偿房屋使用费损失的诉讼请求。案件受理费4220元，由江苏朗景置业有限公司负担（江苏朗景置业有限公司已预缴2110元，其于判决生效后五日内将其余的2110元直接缴纳给一审法院）。
二审中各方当事人均没有提交新证据。一审法院经审理查明的事实正确，本院依法予以确认。
本院二审期间经审理查明，上诉人朗景公司通过参与拍卖程序购得包含讼争房屋在内的巧丽公寓A区渔婆南路70号9-19商铺，后即对该商铺进行二次开发并分割出售。2014年6月3日上诉人朗景公司第一次起诉至一审法院时，仅提交了其于2010年就上述商铺整体领取的产权证复印件，称其原件已被房产管理部门收回用以为各购房业主办理独立产权证。截止2016年8月15日，上诉人朗景公司已将巧丽公寓A区大部分商铺对外出售并为各业主办理产权证，其中讼争301室所在的第三层商铺仅有四套房屋未售出、仍登记在上诉人名下。
另查明，一审法院于2015年12月19日作出（2008）靖民破字第0006－67号民事裁定书，裁定终结光华公司破产清算程序。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；第七十三条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，根据各方当事人的陈述和二审查明的事实可以看出，被上诉人主张其自案外人张金海处购买并实际占有使用的案涉301室房屋位于巧丽公寓A区三层东北角的公共通道部位，属于该小区的共有区域，依法应当由全体小区业主共同共有和管理。现上诉人朗景公司虽以被上诉人侵犯其和三楼业主共有权为由向一审法院提起房屋迁让之诉，但其并非巧丽公寓A区房产的唯一产权人，亦未有达到符合法定要求人数的业主共同委托或授权，故其无权仅以自己的名义提起本案侵权之诉，其并非本案适格原告，依法应驳回其起诉。一审法院判决驳回其诉讼请求错误，应予纠正。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销江苏省靖江市人民法院（2015）泰靖民初字第1103号民事判决；
二、驳回上诉人江苏朗景置业有限公司的起诉。
一审案件受理费2110元，退还（一审原告）江苏朗景置业有限公司；上诉人江苏朗景置业有限公司预交的二审案件受理费4220元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 于 焱
审判员 王小莉
审判员 刘艳生
二〇一六年九月二日
书记员 侯永羚