贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2601民初1771号
原告郑逾，男，1981年10月10日出生，苗族，贵州省凯里市人，公务员，住贵州省凯里市。
委托代理人（特别授权）杨麒，贵州争荣律师事务所律师。
被告贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市北京东路17号。
法定代表人杨昌鑫，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）廖强、梁光玉，贵州天合律师事务所律师。
原告郑逾诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理后，依法由审判员黄原慧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑逾的委托代理人杨麒、被告贵州大地联创房地产开发有限公司的委托代理人廖强、梁光玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑逾诉称：原告向被告购买一套商品房，双方于2011年9月10日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将凯里市大地春城XXX城第9栋804号商品房出卖给原告，建筑面积86.18平方米，单价3694元／平方米，房屋总价款为318177元。被告应在2012年11月30日前将该商品房验收合格并交原告使用。合同签订后，原告于2011年8月27日向被告交付购房定金10000元，后按合同约定于合同签订当日支付首付款181177元，余款127000元于2012年5月18日以银行按揭方式支付给被告。2013年11月4日，被告告知原告该商品房现场实际测绘房屋建筑面积比合同面积增加了0.68平方米，要求原告补交房屋价款2547元，同日被告收取了原告的契税9622元、维修基金6414元，由被告代为向建设主管部门及税务部门交纳并办理房屋所有权证，原告按被告的要求交纳了上述款项。原告履行了自己的义务，交付了全部房款，并按被告要求交纳了房屋维修基金、契税，但被告未按合同约定在2012年11月30日前将经验收合格的商品房交付原告，距交房时间已过42个月的时间，该商品房仍未验收合格，取得《工程竣工验收报告》，正式交付房屋。原告因结婚需要，不得已在2013年10月4日到被告处拿到了房屋钥匙，装修房屋结婚。原告多次催促被告提供《工程竣工验收被告》，正式交付房屋，小区业主也统一致函被告要求履行合同约定，但被告以各种理由推诿，多次协商未果。被告收取了契税及房屋维修基金近31个月，仍未为原告办理房屋所有权证。为此请求判决：1、被告支付原告逾期交房违约金40828.17元，并计算至正式交房之日。2、被告支付原告逾期办证违约金28063.35元，并计算至可以办理房产证之日。3、被告退还原告所交纳的房屋维修基金6414元，房屋契税9622元。4、被告支付占用原告资金所产生的利息2294.1元。5、本案诉讼费由被告承担。
被告大地联创公司辩称：1、原告提交的意图证明该案未超诉讼时效的《关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函》上没有原告的亲笔签名，并且原告也提交不出该函的原件，不能证明原告在诉讼时效期内向被告主张过权利，原告提起的诉讼已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。2、关于房屋维修基金。房屋维修基金是用于物业共有部分、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的资金，本案中，我方代为收取原告的维修基金属于全体业主共同所有，不是原告单独所有，并且该房屋维修基金不是为了办理房产证而缴纳，与办理房屋所有权证没有关系，维修基金是交房的前提，房屋现已交付给原告，故原告无权要求退还维修基金。3、我方实际将房屋交付给原告使用是2013年10月4日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，所以交房时间应以2013年10月4日为准。至于我方在2013年10月4日不能提供商品房验收合格证明，原告没有拒绝接房，而是办理了接房入住手续，因而实际交房时间应为2013年10月4日。4、原告逾期办理房产证违约金计算错误，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款规定：逾期办理房产证，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告按日计算逾期办证违约金是没有依据的。5、原告要求我方支付房屋维修基金和契税的资金占用利息没有依据。根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，房屋维修基金是在原告办理交房手续时收取，并且该维修基金属于全体业主所有，而非原告单独所有，所以维修基金的利息不属于原告所有。契税是为办理房产证而收取的，双方已就逾期办证约定了违约金，原告再主张资金占用利息就属于责任加成，且双方合同并无约定资金占用利息。6、我公司正在为原告办理房产证，只差过户这一步骤，故不应退还。
结合采纳的证据及原、被告陈述，本院确认如下案件事实：原告郑逾于2011年8月27日向被告大地联创公司支付购房定金10000元。同年9月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告向被告购买凯里市大地春城XXX第9栋804号房屋，房屋建筑面积86.18平方米，房屋总价款为318177元，原告于合同签订当日首付购房款191177元，余款127000元以银行按揭方式支付。被告应于2012年11月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用。逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。被告应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定将购房首付款支付给被告，并于2012年5月18日以银行按揭贷款方式支付被告购房款127000元。合同约定的交房期限届满后，被告未按约定履行其交房义务。2013年10月4日，原告到被告处办理交接房手续，同年11月4日，原告向被告支付办证费97元、房屋契税9622元、房屋维修基金6414元及增加面积的购房款2547元等相关费用。涉案房屋实际总价款为320724元。因被告逾期未按约定将涉案房屋产权证书办理完毕并交付原告，原告及大地春城业主推选出代表多次与被告就逾期交房及办证等事项进行交涉，大地春城业主代表于2014年12月22日与被告就关于大地春城业主维权事宜即办理房屋产权证、违约赔付等事项进行商谈并作出房纪字（2014）04号会议纪要，同月25日以书面回复的形式予以答复。嗣后，因被告仍未履行其合同义务，原告遂以被告逾期交房及逾期办证应支付违约金为由诉至本院。庭审中，原告变更逾期办证违约金的诉请为按合同约定的已付房款的百分之一计算。案经本院调解未果。
本院认为：本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性本院予以确认。被告未在合同约定的期限内将涉案房屋交付给原告管理使用，也未在交付房屋后按照合同约定的期限为涉案房屋办理权属登记，被告已构成违约，应承担逾期交房及逾期办证的违约责任。
关于逾期交房违约金，涉案合同约定被告应交付房屋给原告的时间为2012年11月30日，原告实际办理接房手续的时间是2013年10月4日，被告逾期交房的起止时间应为2012年12月1日至2013年10月4日，共计308天。按合同约定，逾期交房违约金自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日以原告已付总房价款的万分之一计算，被告逾期交房违约金应为320724元×0.01‰×308天=9877.56元，原告主张被告从合同约定的交房时间至被告取得《工程竣工验收报告》时止计算支付逾期交房违约金，不符合合同约定及法律规定，对于超出的诉请部分，本院不予支持。
关于逾期办证违约金，根据合同约定，逾期办证违约金按原告已付总价款的1%计算，原告已支付房屋总价款320724元，逾期办证违约金应为320724元×1%=3207.24元，原告的诉请符合合同约定及法律规定，理由充分，本院予以支持。对于被告抗辩称本案已超过诉讼时效的问题，本院认为，原告违约金请求权是基于被告违约行为而产生，被告在合同约定的期限内未将房屋交付给原告及未为原告办理房屋产权证即已构成违约，且大地春城业主代表于2014年12月22日与被告就关于大地春城业主维权事宜即办理房屋产权证、违约赔付等事项进行商谈并作出房纪字（2014）04号会议纪要，同月25日以书面回复的形式予以答复，该会议纪要及回复即可证明原告就其权利进行过主张，不存在超过诉讼时效。被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
关于退还房屋契税及房屋维修基金的问题。对于房屋契税，被告未能按合同约定为原告办理房屋产权证，理应退还原告交付的房屋契税，原告的该项诉请事实清楚，理由充分，本院予以支持。对于房屋维修基金，因房屋维修基金是用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的资金，本案被告代为收取原告的维修基金属全体业主共同所有，该资金应由相关部门监督、管理、使用，原告无权直接行使该权利。被告的该项抗辩理由成立，本院予以采纳。故原告主张退还维修基金的诉求，不符合法律规定，理由不充分，本院不予支持。
关于原告主张维修基金及契税的资金占用利息的问题。被告收取原告的维修基金，该维修基金属于全体业主所有，其所产生的利息亦应归全体业主所有，故原告主张维修基金利息无事实及法律依据，本院不予以支持。被告为原告办理房屋产权证而代为收取契税，因被告未按约定办理房产证，被告依约应承担逾期办证违约金，现原告主张资金占用利息无合同约定及法律规定，本院不予支持。被告的该项抗辩理由成立，本院予以采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定判决如下：
一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内赔偿原告郑逾逾期交房违约金9877.56元，逾期办证违约金3207.24元，二项合计13084.80元。
二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告郑逾房屋契税9622元。
三、驳回原告郑逾的其他诉讼请求。
若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1980元，已减半收取990元，由原告郑逾负担690元，被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担300元。此款原告先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。
本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 黄原慧
二〇一六年九月七日
书记员 胡 锐