辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）大民二终字第267号
上诉人（原审原告）：刘艳芝。
委托代理人：郑廷江，律师。
上诉人（原审被告）：大连万嘉房地产开发有限公司。
法定代表人：宋海燕，执行董事。
委托代理人：刘忠禄，律师。
委托代理人：田野，律师。
原审原告刘艳芝与原审被告大连万嘉房地产开发有限公司（以下简称万嘉公司）租赁合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2013年12月11日作出（2013）西民初字第1236号民事判决，刘艳芝和万嘉公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人刘艳芝及其委托代理人郑廷江，被上诉人万嘉公司的委托代理人田野到庭参加诉讼。
原告刘艳芝一审诉称：2013年2月4日，被告万嘉公司与原告的委托代理人李旭晖签订了《租赁合同书》，约定被告万嘉公司将其购买的位于大连市西岗区沿海街×号×号楼地上×层（建筑面积4，213.74平方米）出租给原告用于经营医院。合同租期为12年，合同租金为每年120万元，保证金为20万元。合同签订后，原告依约向被告万嘉公司支付了租金120万元及保证金20万元。被告万嘉公司至今未向原告履行交付房屋的义务。且被告万嘉公司的另一股东在租赁的房屋前堆满石块等障碍阻止原告进入。被告万嘉公司的行为已严重违约，另外被告万嘉公司的另一股东（享有50%股权）已经于2012年12月起诉至大连市中级人民法院要求解散该公司，被告万嘉公司法定代表人宋海燕明知该公司有解散的风险将导致合同无法实现而与原告签订合同，致使原告遭受侵害。现原告诉至法院，要求解除原告与被告万嘉公司签订的房屋《租赁合同书》，要求被告万嘉公司返还原告房屋租金及保证金1，400，000元及被告占用该款项的利息，利息按银行同期贷款利率支付（自2013年3月20日至给付之日），要求被告万嘉公司赔偿原告为涉案房屋装修设计而支付的设计费400，000元，要求被告万嘉公司赔偿原告营业损失600，000元。
被告万嘉公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。2013年2月28日，原告与被告签订房屋租赁合同，并在房产部门办理租赁登记备案，经过政府的审查，被告万嘉公司是依据法院拍卖取得的案涉房屋。该房屋的唯一购买人就是本案被告万嘉公司，被告万嘉公司租赁房屋符合法律规定的所有条件。原告依据合同支付了一年的租金及保证金，后来原告提出不履行租赁合同，接着就出现了在2013年3月有石块堆在被告房屋门前，被告万嘉公司报警在第二天把石块运走，堆石块的行为是侵权的行为，而本案是房屋租赁的合同关系，是属于两种完全不同的法律关系，根据侵权责任的相关规定是由行为人承担全部责任，也就是由堆石块的人承担责任。这种第三人侵权不可能成为解除合同的理由。被告万嘉公司所拥有的房屋为大连市中级人民法院依法拍卖，被告万嘉公司独自竞拍所得，被告万嘉公司支付了全部的购买款，在此期间并无第三人与被告万嘉公司联合竞购。产权非常清晰，不存在其他的产权人。最后，公司解散是公司法规定拥有10%以上股权的股东都有权依法提出解散公司，解散公司不是停止公司经营的法定结果，公司依法被法院判定解散后，还要进入清算环节，清算完毕后，再注销工商营业执照，此时才停止经营。而本案只有股东提出了解散诉讼，并未产生终止经营的法定结果。另外，涉案房屋钥匙已通过房屋中介交给了原告。所以，原告终止或解除租赁合同的事由不存在。
一审法院经审理作出如下判决：一、解除原告刘艳芝与被告大连万嘉房地产开发有限公司签订的《租赁合同书》；二、被告大连万嘉房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告刘艳芝房屋租金及保证金1，400，000元及利息（自2013年3月20日起至判决确定的给付之日止，利息按中国人民银行同期贷款利率计付）；三、驳回原告刘艳芝其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26，000元，保全费5，000元，合计31，000元（原告已预付），由原告刘艳芝负担8，600元，由被告大连万嘉房地产开发有限公司负担22，400元。
刘艳芝上诉的理由及请求是：撤销原审判决第三项，依法改判万嘉公司赔偿设计费及营业损失。一、刘艳芝已经完全依照合同的约定全面履行了义务，而万嘉公司在明知案涉房屋存在争议且正处于解散之诉当时，却对刘艳芝隐瞒了上述事实。因万嘉公司与他人的争议，产生了案涉房屋被封堵、张贴公告等行为，导致房屋无法交付、无法使用，致使刘艳芝用于医院经营的合同目的无法实现，故万嘉公司已经构成根本违约，因其违约行为而产生的损失应予赔偿。二、签订合同后，刘艳芝即找了设计公司进行装修设计，万嘉公司对此明知，曾陪同设计人员到现场查看，并提供了房屋的平面图纸。待到已知合同无法履行时，装修设计已经完成，设计费的损失已经发生。由于万嘉公司的违约行为，刘艳芝不得不另行寻找合适的房屋，时间损失是必然的，也必然导致营业损失的发生，所以营业损失并不是可能实现的利益，而是必然实现的利益，故万嘉公司亦应予以赔偿。
万嘉公司上诉的理由及请求是：撤销原审判决，依法改判驳回刘艳芝的全部诉讼请求。一、案涉《租赁合同书》第八条明确约定因刘艳芝提前解除合同，万嘉公司将不予返还剩余的租金及保证金，并且刘艳芝应当承担剩余租期租金总额20%的违约金。一审判决返还租金和保证金及利息没有合同和法律依据。二、案外人在案涉房屋门前堆积石头以及万嘉公司的内部股东纠纷与双方履行案涉《租赁合同书》无关。案涉房屋门前被堆积石头的情况如影响刘艳芝使用案涉房屋，刘艳芝应按侵权法律关系向实施该行为的侵权人主张侵权责任，刘艳芝因第三人的侵权行为无法正常使用租赁房屋而向万嘉公司主张责任没有法律依据。到目前为止并没有生效的法律文书判决万嘉公司解散，即使万嘉公司清算注销，按照法律规定“买卖不破租赁”的原则，刘艳芝仍可继续租赁房屋。刘艳芝未提供任何证据证明万嘉公司在履约过程中有过错，原审法院也没有查明任何事实可以证明万嘉公司在履约过程中有过错。一审判决在无事实和法律依据的情况下，错误的判定万嘉公司应负担一定的过错责任。
本院经审查认为，原判存在下列问题：一、关于案涉合同解除后双方当事人是否存在相关损失的基本事实未予查清。刘艳芝主张因万嘉公司原因导致案涉《租赁合同》无法继续履行，其另行租赁房屋经营医院并再次支付了装修设计费用，故对于其因装修设计案涉房屋的费用应由万嘉公司予以赔偿。对此，刘艳芝在二审期间提供了其之后另行签订的建设工程设计合同、支付装修设计费用的发票等相关证据，重审时应结合相关证据进一步核实是否存在刘艳芝主张的两次装修设计的基本事实。此外，对是否存在刘艳芝主张的营业损失的基本事实亦应进一步核实。二、关于刘艳芝主张的返还案涉房屋租金及保证金合计140万元及利息起止时间的认定问题。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后才存在返还的问题。原审判决支持了刘艳芝关于解除其与万嘉公司签订的《租赁合同》的诉讼请求，并判决从2013年3月20日起支付利息，即一审判决利息从刘艳芝支付租金及保证金之日开始支付是否妥当应予进一步核实，并依法作出处理。
综上，原审判决存在基本事实不清的情形，应予发回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销大连市西岗区人民法院（2013）西民初字第1236号民事判决；
二、发回大连市西岗区人民法院重审。
二审案件受理费26，000元（刘艳芝已预交8，600元，万嘉公司已预交17，400元），退回刘艳芝8，600元，退回万嘉公司17，400元。
审 判 长 李奎哲
代理审判员 周燕雁
代理审判员 阁成宝
二〇一四年七月七日
书 记 员 夏丽娜