北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第09171号
上诉人（原审第三人）包洁，女，1974年5月26日出生。
委托代理人赵玉峰，北京市亚东律师事务所律师。
上诉人（原审原告）姬渊，男，1981年10月28日出生。
委托代理人张春辉，北京市鑫诺律师事务所律师。
委托代理人药东虎，北京市凯泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）田明，男，1972年7月10日出生。
委托代理人于进，内蒙古蒙中律师事务所律师。
上诉人包洁因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第00537号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年11月，姬渊诉至原审法院称：2012年12月31日，我与田明通过北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙公司）签订了《房产认购合同》，约定：我购买田明房屋一套，该房屋坐落于北京市房山区长阳镇×7#-2-2304房屋（以下简称诉争房屋），购房总价为人民币150万元，由于诉争房屋当时尚未取得房屋所有权证书，双方约定田明于获得诉争房屋的所有权证书后办理贷款及过户事宜。合同另对何时支付首付款、交付房屋以及违约责任等做了明确约定。上述合同签订后，我超过合同约定的金额向田明支付了定金及首付款等共计112万元，向华熙公司交付了居间服务费等计30200元。2013年1月，田明向我交付了诉争房屋。2013年5月，诉争房屋因办理房屋所有权证书需要交纳契税，田明表示希望先由我垫付后再从房屋尾款中扣除，我同意并代为交纳了房屋契税10544.26元。2013年10月初，田明取得了诉争房屋的所有权证书，但是虽经我及华熙公司多次催促，田明一直拖延配合办理贷款及过户事宜。我无奈之下，向田明表示愿意直接支付房屋尾款不采用贷款的方式，但是田明仍然拖延配合我办理过户。2013年10月底，田明突然声称诉争房屋属于田明和其妻子包洁的夫妻共同财产，现在其妻子包洁不同意其出售诉争房屋，我当即表示签订合同时，我对其婚姻状况并不知情，尽到了买房人应尽的注意义务，而且购房价也属于市场价，显然属于善意购买。而且，即使田明的婚姻状况属实，对于出售诉争房屋这么重要的大事，夫妻之间不可能没有商量，田明以其妻子不同意出售诉争房屋为由解除合同没有法律依据。基于以上事实，我认为，田明与其妻子包洁明显是在房屋价格上涨后，互相串通想违约解除合同，我、田明及华熙公司居间签订的合同系三方真实意思的表示，合法有效，各方都应遵守，故依据合同约定及相关法律规定，特提起诉讼。诉讼请求为：1、请求法院依法判令田明继续履行与我签订的《房产认购合同》，协助我办理诉争房屋的产权过户手续，将房屋过户至我名下；2、判令田明以150万元为基数，按每日万分之五的标准向我支付违约金（自2013年9月27日起至我实际取得房屋所有权证书之日止，截止2014年4月23日数额为156750元）；3、诉讼费由田明承担。
田明辩称：我与姬渊签订的合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，我们将按合同的约定履行自己的义务，同意姬渊的第一项诉讼请求，协助姬渊办理过户手续。不同意姬渊的第二项诉讼请求，违约责任不在我，是客观原因导致无法过户，我不存在违约行为。
包洁述称：姬渊与田明买卖房屋时我作为房屋的共有人并不知情，我也提出了认定合同无效的请求，不同意姬渊的诉讼请求。
包洁诉称：我与田明系夫妻关系，双方于2007年8月8日依法登记结婚。2010年7月27日，我与田明共同购买了北京市房山区长阳镇×7号住宅楼2304室房产。虽然，购买诉争房屋的买卖合同及产权登记为田明，但是该房产是在双方婚姻关系存续期间购买，系夫妻共同财产。2011年4月26日，我与田明依法签订了《婚内财产约定协议书》，约定了诉争房屋归我所有。房屋购买并交房后，我并没有实际居住，带孩子长期居住在老家。2012年初，田明染上毒瘾、赌博等恶习，多次对我实施家庭暴力，割断我中指肌腱，导致我流产一次，双方已经无法继续生活下去。2013年5月27日，我依法向锡林浩特市人民法院提起诉讼要求离婚并依法分割共同财产。在法庭调查过程中我才得知田明在双方发生矛盾后，于2012年12月31日擅自将诉争房屋以明显不合理的价格非法出卖给姬渊，双方并未签订正式的房屋买卖合同，并未办理网签及房屋过户手续，作为房屋买受人的姬渊在购买该房屋的过程中存在重大过错，并不符合善意取得的法律规定。为此，我认为姬渊与田明的行为严重侵犯了我的合法权益，请求人民法院依法裁判。请求判令姬渊与田明签订的《房产认购合同》无效；请求判令姬渊腾退位于北京市房山区×2号院1号23层2单元2304室房屋。
姬渊针对包洁的诉讼请求辩称：不同意包洁的诉讼请求，无论诉争房屋是否是夫妻财产，都不影响本案合同的效力，本案的合同是合法有效的。我是按市场价且善意购买，田明2013年11月初和我通话过程中还表示本案包洁是知情卖房的事实，只是当时为了办理手续方便才以个人的名义签的合同。通过包洁的起诉书可以看出田明和包洁共同居住在一起，不可能不知道买房的事情。我购买诉争房屋时完全属于善意，我是通过合法的中介交易的，田明提供的相关手续中表明房屋是田明一个人的，后田明和包洁也一直没有提出过异议。
田明针对包洁的诉讼请求辩称：包洁知道卖房的事情，卖房的钱也用于共同生活，基于这两点来说应当维护合同的有效性，请求驳回包洁的诉讼请求。
原审法院经审理认为：本案的争议焦点在于姬渊与田明所签《房产认购合同》是否有效的问题以及合同有效的前提下违约责任承担的问题。关于合同是否有效的问题。本案中，首先，姬渊依据《北京市商品房预售合同》与田明签订了关于购买诉争房屋的《房产认购合同》，而该《北京市商品房预售合同》中买受人为田明，姬渊有理由相信诉争房屋系田明所有，另姬渊通过北京华熙房地产经纪有限公司对诉争房屋进行了审查，已尽到了必要的审查义务和注意义务；其次，姬渊以合理对价购买诉争房屋，并已实际支付了大部分购房款；第三，田明已将诉争房屋交付与姬渊占有使用，姬渊对购买诉争房屋系属善意取得。虽田明以自己名义将婚姻关系存续期间购买的诉争房屋出售与姬渊，但田明与包洁系夫妻关系，并共同生活，包洁应对田明处分诉争房屋的情况有所知悉，包洁在庭审中称其对田明处分诉争房屋并不知情，也未提供充足的证据予以佐证，且田明表示将诉争房屋出售给姬渊时，已告知包洁，故对包洁的辩解，法院不予认可；另包洁提出2011年4月26日其与田明签订的一份婚内财产协议书已经明确约定将诉争房屋归其所有，《房产认购合同》应属无效，对此法院认为该协议书系夫妻内部的协议，仅对夫妻双方有约束力，对夫妻双方以外的姬渊不具有对抗性及约束力，故包洁以诉争房屋系其所有为由认定《房产认购合同》无效的意见，法院不予采纳。综上，姬渊与田明于2012年12月31日签订的《房屋认购合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方均有约束力，双方均应按合同约定继续履行。关于违约责任承担的问题。本案中，诉争房屋的产权证于2013年9月26日取得，而2013年10月28日该房屋即被内蒙古自治区锡林浩特市人民法院查封，田明不能协助姬渊办理过户手续系因客观原因所致，且根据合同关于办理房产过户的相关约定，也不能认定田明存在违约行为，故姬渊要求田明支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。包洁的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2014年6月判决：一、田明继续履行与姬渊签订的《房产认购合同》，田明于判决生效后十日内协助姬渊办理位于北京市房山区祥云街2号院1号23层2单元2304房屋过户手续，过户给姬渊，因办理该房屋过户所产生的税费由姬渊负担；二、姬渊于判决生效后十日内给付田明房款三十六万九千四百五十五元七角四分；三、驳回姬渊的其他诉讼请求；四、驳回包洁的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，包洁不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判姬渊和田明之间签订的房屋买卖合同无效。包洁的主要上诉理由为：一审判决认定姬渊属于善意取得诉争房屋，与事实不符，也不符合法律规定；一审法院仅依据包洁与田明系夫妻关系及田明称已将售房一事告知了包洁，推定包洁知晓田明处分诉争房屋，该认定没有事实依据。姬渊、田明均同意原判。
经审理查明：田明与包洁系夫妻关系，二人于2007年8月8日登记结婚。
2010年7月24日，田明与北京中粮万科房地产开发有限公司签订《北京市商品房认购书》，约定田明认购诉争房屋。2010年7月27日，双方又签订了《商品房预售合同》。
2011年4月26日，田明与包洁签订《婚内财产约定》，约定：一、田明与包洁系夫妻关系，为了双方更好地生产、生活，现双方根据我国《婚姻法》第十九条的规定，现将夫妻共同生活期间于2010年7月24日在北京市认购的北京中粮万科房地产开发有限公司的一套住宅楼（价值1104954元）归包洁所有，包洁使用此楼所得收益应用于正常生活及扶养子女，精心照顾孩子，将来可以赠与给子女。二、买卖张淑芳的房屋属于夫妻共有财产，由张淑芳过户到田明和包洁的名下。
2012年12月31日，田明（出卖人，甲方）与姬渊（买受人，乙方）及华熙公司（丙方）签订《房产认购合同》，约定：乙方购买甲方坐落于北京市房山区长阳镇×7#住宅楼2单元2304号房屋，成交价为150万元人民币；交易方式为签订合同当日，乙方须向甲方交纳购房定金2万元，定金归甲方保管，款项可用于冲抵购房首付款，乙方在2013年1月15日前向甲方交纳第一期购房款110万元，余下房款40万元拟申请贷款；甲乙双方协商一致同意第一期购房款110万元支付甲方当日，甲方将房屋交付给乙方。甲方获得的上述房产的房屋所有权证7日内，甲、乙双方应分别提交必备的有效证件进行房源公示和买房审核手续，审核手续合格后7日内，甲乙双方通过丙方办理该房的贷款事宜。甲乙双方有义务积极办理公积金贷款（或商业贷款）购房事宜，甲乙双方应在接到丙方通知3日内，带齐相关资料证明，到丙方指定场所办理贷款。银行通知过户3个工作日内，甲乙双方办理上述房产过户手续。甲方办理署名自己的房产证的费用由甲方负担，房产自甲方名下过户至乙方名下的契税、营业税、个人所得税等由乙方承担，如双方在办理过户时，政府增加新的税种，费用由乙方承担。自本合同签订之日起至甲乙双方任何一方未按照本合同约定的内容办理相关手续，自出现违约行为之日起15日内，每逾期一日，违约方向守约方支付本合同成交价格万分之五的违约金。
合同签订当日，姬渊给付田明定金2万元。2013年1月15日，姬渊给付田明房款90万元。2013年1月22日，姬渊给付田明房款18万元。2013年2月8日，姬渊给付田明房款2万元。2013年5月31日，姬渊为田明垫付房屋契税10544.26元。2013年1月15日，田明将诉争房屋交付姬渊使用。2013年9月26日，田明取得诉争房屋所有权证，房屋登记地址为：房山区×2号院1号23层2单元2304。2013年11月7日，姬渊诉至本院。庭审中，姬渊、田明均认可除已付房款外，剩余未付房款数额为369455.74元，姬渊同意将剩余房款交付给田明。
另查，包洁于2013年5月27日向内蒙古自治区锡林浩特市人民法院起诉田明要求离婚及分割财产等，并申请对诉争房屋进行财产保全，该院于2013年10月28日作出（2013）锡民一初字第548号民事裁定，裁定查封了本案诉争房屋。后，包洁又于2014年11月3日向内蒙古自治区锡林浩特市人民法院提出申请，称：田明将二人共同财产中一套位于北京市房山区的房屋出卖给案外人姬渊，现姬渊尚有369455.74元房款未余支付，现其要求依法冻结案外人姬渊尚欠包洁及田明的到期债权（房款）369455.74元。该院于2014年11月5日作出（2013）锡民一初字第548-11号民事裁定书，裁定对姬渊尚欠包洁及田明的到期债权（房款）369455.74元予以冻结。
诉讼中，姬渊称：在购买诉争房屋时，因诉争房屋尚未办理房屋所有权证，故其审查了田明购买该房屋的购房合同、购房款发票等相关手续，购房材料中均显示该房屋系田明一人所购，且其询问田明婚姻状况时，田明明确告知其系单身，故其已尽了必要的审查义务，其系善意的。田明对姬渊上述主张予以认可，并称：包洁对其将诉争房屋出售给姬渊及收取房款事宜均知晓并同意。包洁则称：其对田明将诉争房屋出售给姬渊一事并不知情亦不同意。
上述事实，有《房产认购合同》、《北京市商品房认购书》、《北京市商品房预售合同》、《婚内财产约定》、收条、收据、汇款单、结婚证、民事起诉书、民事裁定书及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据现已查明的事实，姬渊与田明就诉争房屋买卖事宜签订《房产认购合同》时，该房屋尚未办理房屋所有权证，而该房屋相关购房材料中均显示田明为购房人，在姬渊询问田明婚姻状况时，田明亦明确告知姬渊其为单身，故姬渊在购房过程中已尽到了必要的审查义务和注意义务，其为善意购房人。
关于包洁以诉争房屋系其与田明婚姻关系存续期间所购，且其与田明已达成婚内财产协议明确约定本案诉争房屋应归包洁个人所有为由，主张田明无权处分诉争房屋，姬渊与田明签订的《房产认购合同》无效的上诉请求，因包洁与田明签订的《婚内财产约定》系夫妻内部协议，仅对夫妻双方有约束力，对姬渊不具有对抗性及约束力，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故包洁的上述主张，依据不足，本院不予支持。
关于包洁所称其对田明将诉争房屋卖与姬渊一事不知情的抗辩意见，鉴于田明明确表示包洁对田明将诉争房屋卖与姬渊及收取房款等事项均知情并同意，且考虑到田明与包洁系夫妻关系，田明亦已于2013年1月15日将房屋交付给姬渊居住使用并收取了大部分购房款，而包洁在姬渊提起本次诉讼之前并未对田明将房屋出售给姬渊提出异议，故原审法院认定包洁应对田明处分诉争房屋的情况有所知悉并无不妥，本院予以确认。
综上所述，包洁的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院所作判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费3435元，由姬渊负担（已交纳）；反诉案件受理费70元，由包洁负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由包洁负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
代理审判员 马兴芳
代理审判员 陈雨菡
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 刘 曈