福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽09民终457号
上诉人（原审被告、反诉原告）：林佳树，男，1976年5月10日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区，
委托诉讼代理人：黄太华，福建宁仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁德华港房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区商贸街13号B幢三层，组织机构代码证61116163-9。
法定代表人：何宗鸿，董事长。
委托诉讼代理人：黄宇健，福建环三律师事务所律师。
上诉人林佳树因与宁德华港房地产开发有限公司（以下简称华港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2016）闽0902民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林佳树及其委托诉讼代理人黄太华、被上诉人华港公司的委托诉讼代理人黄宇健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林佳树上诉请求：撤销原审判决，予以改判其仅支付华港公司租金508210元或发回重审。事实和理由：租赁合同已在2016年3月26日因华港公司单方强制收回租赁场所而解除，故原审认定合同解除之日为一审判决生效之日，系属错误；一审判决对于2014年1月12日至2015年1月11日的租金为61172/月及应当扣除林佳树已支付的772308元和信誉保证金360000元的认定正确，应予以维持，但对于2015年1月12日之后的租金及综合费己变更为每平方米32元未予认定，应当予以更正。其仅应支付租金至2016年3月26日止，扣除保证金360000元，余额为508210元。
华港公司答辩称，一审判决系属正确，林佳树的上诉请求无理，请求驳回上诉，维持原判。
华港公司向一审起诉请求：1.解除原、被告于2012年12月11日签订的《中国红家居市场商铺租赁合同》及其补充合同；2.被告支付拖欠原告自2014年10月12日起至解除租赁合同及补充合同之日止的租金、相关费用（暂计至2016年4月11日共欠1476348元）；3.确认被告向原告缴纳的信誉保证金360000元归原告所有。
林佳树向一审反诉请求：1.反诉被告向反诉原告出具缴纳的自2007年至2016年3月25日总计4428861元的正式租金发票；2.反诉被告赔偿反诉原告装修费用损失68万元。
一审法院认定事实：闽东华侨经济开发区管理委员会于2002年8月6日作出《闽东华侨经济开发区管委会关于成立中国红家居装饰材料综合批发市场管理委员会的批复》（东侨委[2002]73号），同意华港公司成立中国红家居装饰材料综合批发市场管理委员会（以下简称中国红管委会）。中国红管委会至今未在工商部门办理登记，亦未领取营业执照。中国红管委会与林佳树于2012年12月11日签订《中国红家居市场商铺租赁合同》及《补充合同》，双方约定：中国红家居装饰材料综合批发市场属宁德华港房地产开发有限公司所有，并由依法批准成立的宁德华港房地产开发有限公司的隶属机构中国红管委会管理经营；中国红管委会同意将中国红家居市场B栋二层商铺租赁给林佳树经营家具,建筑面积为3058.61平方米，租赁期限为五年，自2013年1月12日至2018年1月11日止，第一年每季度租金为137637元，第二年每季度租金为183517元，第三年每季度租金为229396元，第四年每季度租金为275275元，第五年每季度租金为321154元，租金按每季度缴纳一次；合同签订时，林佳树向宁德华港房地产开发有限公司缴纳信誉保证金三十六万元；林佳树每月还应缴纳相关费用合计45879元（市场物业费9176元、市场升级改造建设费15293元、市场营销管理费15293元、市场设备设施维修费6117元）；市场物业费、租金、市场升级改造建设费、市场营销管理费、市场设备设施维修费均按季度缴纳；合同签订时，林佳树须缴纳第一季度的租金，以后必须在前一季度结束前25日至30日主动缴纳下季度的商铺租金；水电费须于每月28日前缴纳；林佳树必须在合同约定的时间内缴纳租金、水电费及市场管理费等其他费用，如林佳树未能及时缴纳，每逾期一天，按缴纳总金额的1%累计收取滞纳金，若逾期30天未缴纳，视为林佳树违约，中国红家居装饰材料批发市场管委会有权处置林佳树所承租商铺内的所有物品；若林佳树违约，中国红家居装饰材料批发市场管委会有权收回商铺，另行招租，信誉保证金及其他已缴费用余款不予退还，本合同自动解除。合同履行过程中，中国红管委会已依约交房，林佳树自2014年10月12日起未足额支付租金和相关费用。林佳树于2014年、2015年、2016年分别向宁德华港房地产开发有限公司分别支付租金772308元、804260元、80000元。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。中国红管委会与林佳树订立的《中国红家居市场商铺租赁合同》及《补充合同》均系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。中国红管委会系宁德华港房地产开发有限公司设立的分支机构，但其未领取营业执照，不具备诉讼主体资格，故上述合同约定的权利、义务应由宁德华港房地产开发有限公司享有、承担。本案双方当事人约定的合同期限于2018年1月11日届满，但林佳树自2015年10月12日起就未按约定支付租金和相关费用给宁德华港房地产开发有限公司，其行为已构成违约，故宁德华港房地产开发有限公司有权解除合同，并要求林佳树支付拖欠的租金、相关费用及相应违约金。《中国红家居市场商铺租赁合同》中关于不予退还信誉保证金以及按日1%标准收取滞纳金的约定均系双方当事人约定的违约条款，本院认为，违约金应以补偿为主，惩罚为辅，由于本案合同约定的违约金过分高于造成的损失，本院根据公平原则予以调整，酌定违约金按月2%计算。故林佳树请求以其支付的信誉保证金36万元抵扣拖欠的租金及相关费用，于法有据，本院予以支持。林佳树辩称《中国红家居市场商铺租赁合同》及《补充合同》已于2016年3月26日解除，但其提供的证据不足以证明其主张，故本院不予采纳。林佳树要求宁德华港房地产开发有限公司出具正式租金发票，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关负责发票管理工作，因此，发票是相关行政机关的行政权范畴，不属于法院受理民事诉讼范围，不予支持。林佳树要求宁德华港房地产开发有限公司赔偿装修费用损失68万元，因该费用支出系林佳树经营店面需要，且即使造成损失，也系林佳树单方违约所致，故对林佳树该诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条、第九十条规定，判决如下：
一、确认中国红家居装饰材料综合批发市场管理委员会与被告林佳树于2012年12月11日签订的《中国红家居市场商铺租赁合同》及《补充合同》于本判决生效之日解除；
二、被告林佳树应于本判决生效之日支付原告宁德华港房地产开发有限公司拖欠的租金（自2014年10月12日起至2015年1月11日止，租金按61172元/月计算，应扣除被告林佳树已支付租金人民币130000元和信誉保证金人民币360000元；自2015年1月12日起至2016年1月11日止，租金按76465元/月计算，应扣除被告林佳树已支付租金人民币804260元；自2016年1月12日起至本判决生效之日止，租金按76465元/月计算，应扣除被告林佳树已支付租金8万元）、相关费用（自2014年10月12日起至本判决生效之日止，相关费用按45879元/月计算）及相应的违约金（以拖欠的租金、相关费用为基数，自逾期之日起至相应租金、相关费用付清之日止，违约金按月2%计算）；
三、驳回原告宁德华港房地产开发有限公司的其它诉讼请求；
四、驳回反诉原告林佳树的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
归纳双方当事人的诉辩主张，并征询其意见，本案的争议焦点为：双方当事人有无在2015年1月12日口头变更租金及综合费用为每平方米32元、华港公司有无在2016年3月27日实际解除租赁合同。围绕争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下：
林佳树主张双方当事人在2015年1月12日口头变更租金及综合费用为每平方米32元，其对此在一审举证有2015年1月至4月租金、物业费、建设费等收据及水电费通知单。华港公司对以上证据真实性无异议，但认为仅证实林佳树己实际缴付的租金等费用金额。
林佳树另主张华港公司己在2016年3月27日实际收回店铺并解除租赁合同，故其仅应缴付租金至该日止。其对此在一审举证有照片两张，以证实华港公司己在2016年3月27日实际收回店铺，在二审新举证有证据1、录音资料4份，其主张分别为2017年1月22日报警现场录音、2017年6月19日与原中国红市场员工老陈通话录音、与何宗鸿通话录音、2017年6月20日与一楼肌理壁膜店陈总录音；证据2、微信聊天记录，其主张系与何宗鸿微信聊天记录；证据3、2017年1月22日报警回执；证据4、门锁照片一张；证据5、证人陈某、李某、傅某、曹某、刘某出庭证言。华港公司对以上证据质证认为，证据1录音资料4份，不具备证据的合法性，录制时间不明确；证据2微信聊天记录，其内容也不能体现华港公司有强行终止合同；证据3报警回执时间为2017年1月22日而不是林佳树主张的终止合同时间；证据4照片，无拍摄日期、场地、拍摄者，与本案无关联性；证据5证人证言，证人为林佳树的店员、顾某，有利害关系，证言内容亦不能证实林佳树的主张。
华港公司主张双方当事人并无在2015年1月12日口头变更租金及综合费用，华港公司亦无在2016年3月27日实际解除租赁合同。华港公司对此在二审未提交新的证据。
本院认为，双方当事人对一审判决认定的事实，除林佳树对双方当事人有无在2015年1月12日口头变更租金及综合费用，华港公司有无在2016年3月27日实际解除租赁合同的认定有异议外，对其余事实的认定均无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。
林佳树主张双方当事人在2015年1月12日口头变更租金及综合费用，华港公司己在2016年3月27日实际解除租赁合同，根据民事案件“谁主张、谁举证”的原则，其对此负有举证责任。林佳树为证实双方当事人在2015年1月12日口头变更租金及综合费用，举证有2015年1月至4月租金、物业费、建设费第收据及水电费通知单，因该证据仅能证实其在2015年1月至4月实际缴付的租金、物业费、建设费等费用金额，且双方当事人均认可林佳树从2014年10月12日起即未足额支付租金及相关费用，故以上证据不能得出缴付款金额即双方当事人约定履行款的结论，不足以证实双方当事人有囗头变更租金及综合费用的事实，其该项主张不能予以支持。
林佳树另主张华港公司己在2016年3月27日实际收回店铺并解除租赁合同，故其仅应缴付租金至该日止。其对此举证的证据1、录音资料4份，其真实性、合法性无法予以确认，且其内容亦未能证实其主张；证据2、微信聊天记录，其内容反而证实何宗鸿主张林佳树违约，双方还没有终止合同；证据3、2017年1月22日报警回执，系一审判决之后所产生，其内容仅体现林佳树报警陈述，系其单方主张；证据4、门锁照片一张及原审照片，均无证据形成时间、制作人等；证据5、证人陈某、李某、傅某、曹某、刘某出庭证言，因证人陈某、李某系其员工，傅某、曹某、刘某均系其客户，与林佳树均有利害关系。林佳树所举证的以上证据均为间接证据，其形式要件、内容等均存在不足，证据相互之间不能形成证据链，且林佳树认可华港公司未另行招租，故林佳树所举证据不足以证实华港公司己在2016年3月27日实际收回店铺，更不能证实华港公司己单方面终止合同的事实，其应承担举证不能的责任。林佳树的该项主张亦不能予以支持。
综上所述，本院认为，中国红管委会与林佳树订立的《中国红家居市场商铺租赁合同》及《补充合同》均系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。林佳树自2015年10月12日起就未按约定支付租金和相关费用给宁德华港房地产开发有限公司，其行为已构成违约，故宁德华港房地产开发有限公司有权解除合同，并要求林佳树支付拖欠的租金、相关费用及相应违约金。林佳树上诉主张双方当事人在2015年1月12日口头变更租金及综合费用为每平方米32元，华港公司己在2016年3月27日实际解除租赁合同，请求改判其仅支付华港公司租金508210元或发回重审，因所举证据不足以证实其主张，应负举证不能的责任，其主张不能予以支持，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25812.9元，由林佳树负担。
本判决为终审判决。
审判长 许晓武
审判员 彭祖斌
审判员 林 斌
二〇一七年七月六日
书记员 黄以琳
申请执行期限提示：
义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。