辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2182号
上诉人（原审被告）：李海燕，女，1975年12月25日出生，汉族，无职业，住址辽宁省法库县孟家乡。
被上诉人（原审原告）：沈阳格信房屋租赁有限公司，住所地沈阳市沈北新区道义经济开发区。
法定代表人：李德森，该公司经理。
委托代理人：李德茂，男，1957年3月8日出生，汉族，该公司工作人员。
被上诉人（原审第三人）：皮红波，男，1986年4月2日出生，汉族，个体业主，住址黑龙江省五常市民意乡。
上诉人李海燕因与被上诉人沈阳格信房屋租赁有限公司（以下简称“格信公司”）、被上诉人皮红波房屋租赁合同纠纷一案不服沈阳市沈北新区人民法院（2014）北新民初字第3111号民事判决，向本院提出上诉。本院受理于2014年9月10日立案受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉，代理审判员相蒙参加评议的合议庭对本案进行了审理。本案现已终结。
原审原告格信公司诉称，格信公司、李海燕于2012年11月8日签订了一份房屋租赁协议，约定格信公司将位于沈阳市沈北新区正义路12-1号2门房屋出租给李海燕使用，租期2年，自2012年11月8日起至2014年11月7日止。两年租金共计26万元，租金支付方式为现金，租金每半年计算一次，为年租金的50%。李海燕应将房租按照上打租提前一个月以现款方式付给格信公司，李海燕无权将该房屋转租他人。如被告违反合同行为，本协议自动解除，李海燕无条件交还该房屋并补足所欠租金及违约金。现因李海燕已将该房屋转租给第三人，尚欠房屋租金32500元，已经违反合同约定。故诉至法院，请求法院判令解除格信公司、李海燕签订的房屋租赁协议；要求李海燕给付租金32500元；诉讼费用由李海燕承担。
原审被告李海燕未答辩。
原审第三人皮红波辩称，不同意解除合同，因为我租的房屋价格比其他人的高，我同意支付房租，但我现在没有钱。原告不同意我出租出兑，所以我没钱支付房租。
原审法院经审理查明，2012年11月7日，格信公司、李海燕签订房屋租赁协议一份，约定格信公司将其拥有的位于沈阳市沈北新区正义四路12-1号2门的房屋出租给李海燕，租赁期限为2年，自2012年11月8日起至2014年11月7日止。租金为每年130，000元，租金总金额为260，000元。租金每半年结算一次，为年租金的50%。支付方式为上打租，李海燕需提前一个月以现款方式支付给格信公司。同时约定，李海燕无权将该房屋部分或全部转租他人，如擅自转租，格信公司有权终止协议并追究李海燕违约责任，并由李海燕承担由此对格信公司及第三方所造成的经济损失。李海燕承租房屋后开始经营旅店。2013年12月，李海燕将旅店出兑给第三人皮红波。第三人经营旅店后，向格信公司交纳了部分房租，自2014年4月8日起至2014年7月8日止，共拖欠格信公司房租32，500元（计算方法：130，000元÷12个月×3个月）。
原审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李海燕经原审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，原审法院根据格信公司提供的证据对案件事实予以认定。格信公司、李海燕签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定履行各自的义务。格信公司将房屋交付李海燕使用，李海燕应当支付租金，李海燕欠租金属实，应予给付。故对格信公司要求李海燕给付租金3，2500元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于李海燕称已将房屋出兑给第三人的抗辩，根据合同的相对性，李海燕作为合同的一方当事人负有给付租金的义务，故对李海燕的该项抗辩，本院不予支持。
关于格信公司要求解除合同的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”故对格信公司要求解除与李海燕签订的房屋租赁协议的诉讼请求，本院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、李海燕李海燕于本判决发生法律效力之日起十日内给付格信公司沈阳格信房屋租赁有限公司房屋租金32，500元（自2014年4月8日起至2014年7月8日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回格信公司的其他诉讼请求。案件受理费610元，减半收取305元，由李海燕李海燕承担。
宣判后，李海燕不服，向本院提出上诉。上诉请求：一、判令依法撤销（2014）北新民初字第3111号判决，改判驳回被上诉人格信公司要求上诉人承担32，500元房租金的诉讼请求，并确认上诉人与被上诉人于2012年11月8日签订的房屋租赁协议已解除；二、判令二被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要上诉理由：一、上诉人与被上诉人签订的租赁协议早已经解除并终止，一审法院判决驳回被上诉人格信公司关于协议解除的诉讼请求是错误的。上诉人2013年12月4日将旅店出兑给被上诉人皮红波及其合伙人赵艳明后，被上诉人格信公司已明知旅店实际经营人已经变更，应由皮红波承担租金支付义务，而且皮红波向格信公司支付了应缴房租，格信公司也直接向皮红波主张并收取了租金。一审判决在此予以确认。基于此，上诉人认为格信公司直接向皮红波收取租金的行为确认了皮红波系房屋新的承租人，形成了新的租赁关系，格信公司与上诉人的租赁关系解除并终止已被格信公司确认。一审判决错误的将新的租赁关系认定为转租法律关系，由此适用的相关法律是不可取的。即使本案为转租法律关系，在上诉人未到庭，格信公司要求解除合同，转租承租人皮红波长期欠租，一审又判决仅由上诉人承担支付租金给格信公司的情况下，仍判定合同继续履行，明显违反租赁协议缔约本意和公平公正的的法律基本原则。因此上诉人认为一审判决驳回格信公司解除协议的请求是错误的。二、被上诉人格信公司与被上诉人皮红波已经构成新的房屋租赁关系，格信公司应该向皮红波主张权利，一审判决上诉人承担租金支付义务时错误的。从一审判决来看，格信公司直接向皮红波主张收取2014年4月8日前的租金，由此确认二者间新的租赁关系已经形成。上诉人将旅店出兑，由皮向格信公司租赁房屋并承担支付义务已经得到格信公司认可。2013年12月4日上诉人与格信公司租赁协议解除并终止已经得到格信公司追认，此后任何事宜与上诉人无关。上诉人无义务承担2013年12月4日至2014年7月8日的租金。此期间的租金格信公司应该向新承租人皮红波及其合伙人赵艳明主张和收取租金。而且2013年12月4日前上诉人从未欠付格信公司租金。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的请求，维护上诉人合法权益。
被上诉人格信公司答辩称同意一审法院判决。
本院审理查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有房屋租赁协议及当事人陈述笔录，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为：李海燕与格信公司签订的房屋租赁协议是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。李海燕将涉诉租赁房屋转租、转兑给皮海波，虽然未经格信公司同意，但皮红波实际向格信公司交纳过部分租金，格信公司实际收取了租金，应视为格信公司同意李海燕的转租行为，并且按照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。本案中，租赁合同关系人仍为李海燕与格信公司，故一审法院判决由李海燕承担给付租金的责任并无不当。对于上诉人李海燕提出的其与格信公司租赁关系已经解除，皮红波已经变更为新的承租人的主张，本院认为，因其未能提供证据证明其将租赁房屋转兑给皮红波经格信公司同意，也没有证据证明格信公司同意房屋承租人变更为皮红波，故对其主张本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费610元，由上诉人李海燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 相 蒙
代理审判员 郑竹玉
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。