上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第563号
上诉人（原审被告）上海锦洪沐浴有限公司。
委托代理人李强，上海市纽思达律师事务所律师。
委托代理人徐松贤，上海市纽思达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海绿苑淀粉有限公司。
委托代理人张弛，上海市光明律师事务所律师。
委托代理人周韧捷，上海市光明律师事务所律师。
上诉人上海锦洪沐浴有限公司（以下简称锦洪公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第1874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月4日公开开庭进行了审理，上诉人之委托代理人李强、被上诉人上海绿苑淀粉有限公司（以下简称绿苑公司）之委托代理人张弛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，系争房屋原先门牌号码为上海市长宁区北翟路，当时的产权人是上海淀粉公司，当时委托其下属上海变性淀粉厂对该房屋进行经营管理。后上海变性淀粉厂变更为上海淀粉公司变性淀粉厂，1999年该企业又经资产重组，变更为上海绿苑淀粉有限公司变性淀粉厂。2008年上海绿苑淀粉有限公司变性淀粉厂注销歇业，归并为上海绿苑淀粉有限公司。2010年，根据沪国资委改革（2010）148号文件，系争房屋产权变更至上海蔬菜（集团）有限公司名下，该公司则委托绿苑公司对系争房屋进行经营管理。
锦洪公司的前身为上海兴陆沐浴中心，2007年3月经上海市工商行政管理局长宁分局核准，改制更名为上海锦洪沐浴有限公司。
1998年12月30日，上海变性淀粉厂（甲方）与上海兴陆沐浴中心（乙方）签订《租赁合同》，约定将北翟路甲方所属研究楼（即现北渔路45号5幢）出租给上海兴陆沐浴中心做经营用房。租金为每年人民币（下同）23万元，租金每年分十二次支付，每月的二十六日支付十二分之一，自2001年1月起租金每年递增5%，租赁期限为1999年1月1日起至2010年12月31日止。租赁期间，甲方提供现有的供水、供电系统，电限量100KV内，水限量8000立方米内，使用费用由乙方全部承担。合同期满后，在不破坏甲方结构的前提下，凡属乙方添置的设备，可以由乙方拆除，但必须将改建的恢复原状。合同到期后，甲方如继续出租的，且乙方能合法经营的，乙方可以有优先承租权。
合同签订后，绿苑公司按时将系争房屋交付给锦洪公司使用。锦洪公司则按时向绿苑公司支付租金及相关水电费。
2003年12月31日，系争房屋所有权变更后，上海绿苑淀粉有限公司变性淀粉厂（甲方）与上海兴陆沐浴中心（乙方）签订《补充协议》一份。约定甲方将其原职工宿舍楼（即现北渔路45号4幢）出租给乙方做员工宿舍用，年租金为4万元，每六个月支付一次，租赁期限至2012年12月31日止。相应的，研究所大楼（即北渔路45号5幢）的租赁期限也调整至该时。协议还约定，乙方对该房屋所进行改造、修缮及装潢等方面所给予的投入，相关手续和费用等均由乙方自行负责解决，在协议终止或协议停止执行时，甲方对乙方所给予的投入均不给予补偿，且乙方应保持房屋的基本结构。
租赁期内，原约定自2001年1月起研究所大楼租金每年递增5%，实际经双方协商后，自2001年起，每年租金均为24.15万元，原职工宿舍楼租金仍按每年4万元计。锦洪公司也一直按此支付租金及水电费。
租赁期间，锦洪公司在北渔路45号4幢房屋旁沿街搭建了违章建筑，经绿苑公司多次催告后仍未拆除。在2012年9月，绿苑公司决定不再将系争房屋出租给锦洪公司，并发函要求其在租赁期满后返还房屋，但锦洪公司置之不理。合同到期后，虽经绿苑公司多次催促，锦洪公司仍拒绝返还房屋，并占用至今。
2013年1月1日起，经与锦洪公司交涉，绿苑公司收回了锦洪公司搭建的违章建筑，并转租给他人。
绿苑公司诉至原审法院，要求判令：1、锦洪公司向绿苑公司返还上海市长宁区北渔路45号4幢、5幢房屋，拆除擅自搭建的所有违章建筑，将房屋恢复原状（庭审中，绿苑公司撤回了要求锦洪公司拆除违章建筑、将北渔路45号4幢房屋恢复原状的诉请）；2、锦洪公司向绿苑公司支付前述房屋的使用费，按原租赁合同及补充协议租金每年28.15万元计算，自2013年1月1日起支付至锦洪公司实际返还房屋时止；3、锦洪公司向绿苑公司支付自2013年1月1日起至实际返还房屋之日止的水电费。
庭审中，双方均确认：锦洪公司的租金及水电费均支付至2012年年底，2013年起锦洪公司未支付任何费用。至2013年12月31日，根据绿苑公司提供的兴陆桑拿浴室水电费统计表，锦洪公司共拖欠电费226，711.60元，水费29，918.66元。期间，虽锦洪公司愿意支付租金等相关费用，但绿苑公司明确表示准备按期收回房屋出租他人或自用。
庭审中，绿苑公司另要求锦洪公司按照《北渔路45号5幢房屋建筑平面图》的标准将该房屋恢复原状。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案双方虽和租赁合同及补充协议上的主体不同，双方的主体都进行过变更。从此后的实际租赁过程来看，双方均默认了主体的变更，均认可对方的合同相对身份，锦洪公司也自认此前一直向绿苑公司支付租金，故本案的双方当事人即为租赁合同当事人，双方都应按照合同约定履行义务。
有关系争房屋的租赁合同及补充协议，两者形式上虽独立，但具体指向对象统一，并且相互关联。根据房屋租赁合同及补充协议，系争房屋的租期至2012年12月31日到期，双方并没有续签合同，但锦洪公司辩称其有优先承租权。合同虽对优先承租权有约定，但优先承租权不等同于续租权。绿苑公司明确表示收回系争房屋后可能自用，也可能出租他人，在此前提下，不具备优先承租权的适用条件，故对锦洪公司该抗辩意见不予认可。租赁期限到期后，双方于合同项下的权利义务均已履行完毕，双方的租赁合同于2012年12月31日终止。锦洪公司又提出其事实上愿意缴纳租金，双方仍有租赁关系的抗辩。对于此，即便锦洪公司所陈述的绿苑公司拒收租金的事实成立，恰恰也反映了绿苑公司拒绝继续租赁的意思表示，难以据此成立租赁合同关系。综上，锦洪公司的抗辩意见缺乏事实及法律依据，法院均不予采纳。
合同终止后，双方并未建立新的租赁合同关系。锦洪公司应当返还系争房屋，将北渔路45号5幢房屋按其建筑平面图恢复原状，并依照原租金标准承担返还期间的房屋使用费及水电费。
系争房屋年租金双方均确认为28.15万元，水电费从绿苑公司提供的证据证明截止至2013年12月31日为256，630.26元。锦洪公司辩称最近一直没有营业，水电费即使有也不应那么多。对此，锦洪公司却没有提供相应的依据。而事实上系争房屋至今一直由锦洪公司使用，如有水电费产生理应由其承担。并且，现水电费数额与锦洪公司往年的水电费数额基本吻合，故法院予以认可，对锦洪公司的抗辩不予采信。此后如至锦洪公司返还房屋之日仍有水电费产生，其仍需向绿苑公司按实结算。另外，关于锦洪公司要求绿苑公司补偿装修损失的辩称，由于双方的补充协议明确如协议终止，绿苑公司对锦洪公司的投入均不予补偿，锦洪公司的该抗辩没有依据，法院难以支持。原审法院遂于二○一四年一月二十二日依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条之规定，作出判决：一、上海锦洪沐浴有限公司应于判决生效之日起十日内向上海绿苑淀粉有限公司返还上海市长宁区北渔路45号4幢、5幢房屋，并将上海市长宁区北渔路45号5幢房屋恢复原状；二、上海锦洪沐浴有限公司应于判决生效之日起十日内向上海绿苑淀粉有限公司支付上海市长宁区北渔路45号4幢、5幢房屋自2013年1月1日起至实际返还之日止的房屋使用费，按每年租金人民币281，500元计；三、上海锦洪沐浴有限公司应于判决生效之日起十日内向上海绿苑淀粉有限公司支付上海市长宁区北渔路45号4幢、5幢房屋自2013年1月1日起至2013年12月31日止的水电费人民币256，630.26元，并按实结算2014年1月1日至实际返还房屋之日的水电费。原审案件受理费人民币4，574.90元，由上海锦洪沐浴有限公司负担。
判决后，锦洪公司不服，上诉称，原审认定错误，双方租约约定了其有优先承租权，绿苑公司不与其续约即解除合同，应属违约；特别是绿苑公司实际已将部分标的房屋出租他人，其不应因违约行为获益得到法院的判决支持。另解约实际导致锦洪公司已投入的装修损失，而此部分利益绿苑公司实际再行出租时即可获利，按公平原则应补偿上诉人。按故上诉请求撤销原判，改判驳回绿苑公司原审诉讼请求。
绿苑公司辩称，不同意上诉请求，双方租约已到期，但未达成新的租约合意，上诉人应返还房屋并支付实际使用费及水、电、煤气费用。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本案庭审中，绿苑公司明确表示标的房屋收回后，其将自行使用。
本院认为，根据查明事实，本案项下租赁合同、补充协议系锦洪公司、绿苑公司变更前民事主体签订，双方在履行、诉讼期间均实际确认并履行了上述合同，应该认为，上述合同依法对当事人具有法律约束力。上述合同系双方真实意思表示，内容未违法强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人全面履行。本案上诉之争议焦点有二，一为绿苑公司是否应按约与锦洪公司续订租赁合同；二为锦洪公司装修损失应否补偿。
关于续租，根据查明事实，双方上述租约明确约定系争房屋的租期至2012年12月31日到期，即依法本案项下租约已到期，双方合同项下的租赁权利义务已终止。上述合同确有承租人优先承租权的约定，但必须指出，优先承租权系标的房屋再行出租情况下，出租人在同等出租条件下可优先承租，但本院注意到，租约到期前，被上诉人即多次向上诉人表示要收回房屋，本案审理中，被上诉人又明确表示标的房屋将收回自用，即本案标的房屋不再出租，优先承租权适用条件不成立，上诉人要求被上诉人与之签约续租的主张缺乏事实、合同及法律依据，本院不能采信。
关于损失补偿，根据补充协议，协议终止绿苑公司对锦洪公司的投入均不予补偿，即双方已约定否决了损失补偿一节，考虑到租约的有效性及对双方的法律约束力，原审判决应为合法、有据。上诉人一、二审中未能举证证明存在补偿之依据，锦洪公司该主张本院难以支持。另关于水、电费分担问题，上诉人始终未能举证证明其主张事实，本院亦不能采信。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人锦洪公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，574.9元，由上诉人上海锦洪沐浴有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年三月十九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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