湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民初1148号
原告（执行案外人）：湖北沛纳海实业有限公司，住所地：武汉市硚口区建设大道142号（湘商大厦）11层。
法定代表人：王睿君，该公司董事长。
委托诉讼代理人：荣同生，湖北松之盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖南楠，湖北松之盛律师事务所律师。
被告（申请执行人）：湖北东升建设有限公司，住所地：武汉市汉南区纱帽街绿苑路28号。
法定代表人：冯海堂，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵喆，湖北山河律师事务所律师。
第三人（被执行人）：武汉市硚口区劳动就业管理局，住所地：武汉市硚口区建设大道142号。
法定代表人：苏刚，该局局长。
委托诉讼代理人：丁雪松，湖北华隽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈宇，湖北华隽律师事务所律师。
第三人：武汉治历置业集团有限公司，住所地：武汉市硚口区建设大道142号湘商大厦24-25楼。
法定代表人：朱宏彬，该公司董事长。
原告湖北沛纳海实业有限公司（以下简称沛纳海公司）与被告湖北东升建设有限公司（以下简称东升公司）、第三人武汉市硚口区劳动就业管理局（以下简称硚口劳动局）、第三人武汉治历置业集团有限公司（以下简称治历公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沛纳海公司的委托诉讼代理人荣同生，被告东升公司的委托诉讼代理人赵喆，第三人硚口劳动局的委托诉讼代理人丁雪松到庭参加诉讼。第三人治历公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沛纳海公司向本院提出诉讼，请求法院判令：1.确认武汉市硚口区建设大道142号（湘商大夏）主楼11层1室的财产所有权为原告所有（购买价为8747792元）；2.撤销武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中立保字第00440号民事裁定书、（2016）鄂01执异614号执行裁定书、解除对武汉市硚口区建设大道142号（湘商大夏）主楼11层1室的查封；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：武汉市硚口区建设大道142号（以下简称湘商大厦）的建设业主为第三人硚口劳动局，2009年7月，硚口劳动局与第三人治历公司签订《委托代建协议书》，约定由治历公司垫资代建湘商大厦；湘商大厦代建竣工后，因硚口劳动局无力支付治历公司的代建费用，双方签订《还款及房屋分割确认协议》，约定硚口劳动局将其所有的湘商大厦A栋楼及B栋楼13层以上的全部房地产抵偿给治历公司，充抵治历公司的代建费用。该《还款及房屋分割确认协议》经（2013）武仲裁字第0001387号仲裁裁决书确认合法有效。治历公司依据前述分割协议及生效的仲裁裁决书取得湘商大厦A栋楼及B栋楼13层以上的房产后，于2014年6月17日与原告签订《房屋买卖合同》，由原告购买治历公司湘商大厦B单元11层1号房（建筑面积942.65平方米），总价款8747792元。原告分数次付给了治历公司220万元后，在2015年7月7日，由原告、治历公司及湖北省湖南商会、李润珍、戴建平、朱君山签订《债务转移还款协议》，将湖北省湖南商会、李润珍、戴建平、朱君山及原告对治历公司的共计655万元债权转由原告应付治历公司的购房款中扣除归还。因治历公司未依约为原告办理产权过户登记，原告向硚口区人民法院提起诉讼，请求判令治历公司为原告办理过户登记；硚口区人民法院2015年9月22日作出（2015）鄂硚口民三初字第00323号民事调解书确认：一、双方签订的《房屋买卖合同》有效，二、治历公司在一个月内为原告办理过户登记；后因治历公司超过一个月后仍未为原告办理涉案房屋产权过户登记，原告向硚口区人民法院提起了强制执行申请，硚口区人民法院已受理。原告在申请强制执行过程中，得知武汉中院在审理湖北东升建设有限公司（以下简称东升公司）起诉硚口区劳动局追索工程款的另案时，依据东升公司的申请，查封了原告已申请执行的前述房产；原告立即向武汉中院提出查封异议，申请解封，武汉中院（2016）鄂01执异614号执行裁定书裁定驳回异议申请，并告知原告须在接到该裁定书后的15日内向执行法院提起执行异议之诉。武汉中院（2016）鄂01执异614号执行裁定书裁定驳回异议申请的理由主要有三点：一、涉案房屋现登记在硚口区劳动局名下，人民法院依法可以查封；二、沛纳海公司、湖北省湖南商会、李润珍、戴建平、朱君山对治历公司的共计655万元债权转为沛纳海公司应付治历公司的购房款并未实际履行，不能视为沛纳海公司已向治历公司支付了全部购房价款；三、己生效的民事调解书依法不能作为确认执行标的的权属依据。原告认为：一、前述涉案房产的查封，系由东升公司起诉硚口区劳动局追索工程款的另案诉讼所产生，在这一另案诉讼还未审理终结时，武汉中院（2016）鄂01执异614号执行裁定书告知原告不服该裁定须提起执行异议之诉没有法律依据。原告认为，我国《民诉法》所规定的执行异议之诉，系指民事案件在执行程序中，因案外人对执行标的提起执行异议，人民法院作出无论异议是否成立的裁定后，执行案件的当事人及案外人向执行法院所提起的诉讼，而本案不属此列。东升公司起诉硚口区劳动局追索工程款的另案诉讼现正在进行之中（一审判决现都还未作出），如果该案终审后申请查封涉案房产的东升公司败诉，则涉案房产的查封必须解除，且还要追究东升公司错误查封的法律责任。据此，原告认为，在涉及查封房产的主诉案件还未进入执行程序时，武汉中院作出执行裁定不当、告知原告不服该裁定可提起执行异议之诉没有法律依据。二、武汉中院在东升公司起诉硚口区劳动局追索工程款的另案诉讼中所查封的房产，系治历公司依据与硚口区劳动局所签订的《还款及房屋分割确认协议》及（2013）武仲裁字第0001387号仲裁裁决书所取得的合法财产，治历公司有权利将该房产转让给原告；原告依据与治历公司签订的《房屋买卖合同》及硚口区人民法院（2015）鄂硚口民三初字第00323号民事调解书，已合法取得了该房产并已实际占有使用；在治历公司认可原告对该房产的购房款已全部付清时，原告与湖北省湖南商会、李润珍、戴建平、朱君山之间因签订《债务转移还款协议》所涉及到的655万元充抵购房款的债权债务转让问题，属另一民事法律关系，与本案没有法律上的联系。三、武汉中院（2016）鄂01执异614号执行裁定书中作出的己生效的民事调解书不能作为确认执行标的权属依据的认定，没有法律上的依据。综上所述，原告认为，武汉中院在涉及查封房产的主诉案件还未进入执行程序时，作出执行裁定并告知原告不服该裁定可提起执行异议之诉没有法律上的依据；武汉中院查封原告已支付了全部购房款并已实际占有使用的房产既无事实根据，也无法律依据。为了维护原告的合法权益，特提起本诉讼，恳请法院查明事实，判如所请。
被告东升公司辩称：1.原告与治历公司签订的《房屋买卖合同》系无效合同。涉案房屋土地使用权系划拨取得，原告虽与第三人签订了房屋买卖合同，但未获得政府机关批准，也没有补缴土地出让金，该房屋依法不能买卖，购房合同系违反法律规定的无效合同。2.原告与治历公司的《民事调解书》不产生物权变动效力，原告不是涉案房屋所有权人。在硚口区法院审理的原告诉治历公司一案中，原告诉请的是确认购房合同有效并要求治历公司履行合同，该诉请是对合同债权效力进行确认，而非对房屋物权进行分割，不适应物权法解释第7条规定，不能产生物权变动效力。调解书体现的是当事人意思自治，只是以法院名义确认，原告与治历公司的调解协议认定购房合同有效，并非法院依职权作出的效力判断，于法无据。原告与治历公司签订购房合同时明知土地性质系划拨地，房屋依法不能买卖，房产管理部门不可能办证，原告在东升公司申请法院查封该房屋后，与治历公司以调解书形式规避房屋买卖违法性，逃避房产部门监管，属恶意串通。3.原告并未实际支付涉案房屋的购房款。原告在购房合同签订前就付款220万，不能证明是购房款。且部分付款通过债务转让支付，没有证据证明实际履行。4.原告对涉案房产不能办理过户存在明显过错。原告作为公司法人应对商事活动承担最基本的谨慎义务，而购房合同载明涉案房屋土地性质系划拨地，未经批准、不缴纳土地出让金的情况下不能买卖和过户，但其仍与治历公司签订购房合同，对产生的不利后果持有明显的放任和过错。
第三人硚口劳动局述称：武汉中院查封本案诉争房产并无不当，原告诉请并无事实及法律依据。本案诉争房产至今登记在硚口区劳动局名下，治历公司未取得涉案房产的所有权，即便签订了分割协议并通过了仲裁确认，也不能发生物权变动的法律后果，治历公司无权处分，其与原告签订的房屋买卖合同无效。原告明知房产登记在硚口区劳动局名下，仍与治历公司签订购房合同，无法认定其出于善意，且无法证实原告支付了全部购房款。即便原告与治历公司通过法院调解，房产也未登记到治历公司名下，同样也不产生物权变动的法律后果。故武汉中院保全行为合法，原告的诉请应予驳回。
第三人治历公司经本院合法传唤未出庭陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于购房付款凭证及《债务转移还款协议》，因原执行异议裁定对相关事实已经查明，且被告未提交反证予以反驳，故对本院对上述证据真实性予以认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年7月21日，硚口劳动局与治历公司签订《委托代建协议书》，约定硚口劳动局将硚口区建设大道142号土地交付给治历公司垫资代建“硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地项目”，主建筑应建二栋独立的楼房，总建筑成本不超过1.2亿，协议还对其他权利义务进行了约定。2010年5月20日，东升公司与硚口劳动局签订《湖北省建设工程施工合同》，约定由东升公司承建“硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地项目”，双方对开工时间、竣工时间、质量标准、合同价款等条款进行了约定并办理了备案手续。2011年7月28日，东升公司与治历公司签署《工程施工补充合同》，对双方的权利义务再次进行了约定。A、B二栋房屋建成后，东升公司的工程款未收回。2013年12月18日，因硚口劳动局无力支付治历公司代建费，双方签订《还款及房屋分割确认协议》，约定治历公司因实施代建产生的全部费用为138048800元，双方同意以价值159133019.29元的资产抵债，该资产包括本案争议的A栋楼及B栋楼13层（含本数）以上的全部房地产。资产由治历公司自办证并承担全部费用，硚口劳动局予以配合，但不承担任何费用。过户手续全部办理完毕后，双方权利义务终止。2014年1月7日，武汉仲裁委员会以（2013）武仲裁字第0001387号仲裁裁决书裁决：确认2013年12月18日硚口劳动局与治历公司签订的《还款及房屋分割确认协议》合法有效，对双方当事人均有约束力，均应遵照执行。另查明，涉案房屋登记在硚口劳动局名下，核准登记时间为2014年1月24日，用途为“办公”。该房屋对应的土地性质为划拨用地，用途为机关团体用地，国有土地使用权证为“武国用2011第7号”。
2014年6月17日，沛纳海公司与治历公司签订《房屋买卖合同》，约定购买武汉市硚口区建设大道142号湘商大厦B单元11层1号房（建筑面积：942.65平方米），总价款8747792元，沛纳海公司应尽快付清款项。房产的交付期限为2014年6月15日之前。合同签订前的2013年9月17日，沛纳海公司的法定代表人王睿君向治历公司付款100万元，2014年6月6日，刘祥艳分别向汉历公司和朱宏彬付款100万元、20万元。2015年7月7日，由沛纳海公司与治历公司及湖北省湖南商会、李润珍、戴建平、朱君山签订《债务转移还款协议》，将李润珍、戴建平、朱君山、湖北省湖南商会、沛纳海公司对治历公司的共计655万元债权转由沛纳海公司从购房款中扣除归还。
因治历公司未依约办理产权过户登记，沛纳海公司向硚口区人民法院提起诉讼，请求判令治历公司办理过户登记。硚口区人民法院于2015年9月22日作出（2015）鄂硚口民三初字第00323号民事调解书确认：一、双方确认于2014年6月17日签订的《房屋买卖合同》有效；二、治历公司保证在本协议生效后1个月内将武汉市硚口区建设大道142号硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地／栋11层1室房屋（建筑面积：942.69平方米）的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户至湖北沛纳海实业有限公司名下。
另查明，东升公司因与硚口劳动局、治历公司建设工程施工合同纠纷向本院申请诉前保全并起诉。2015年10月10日，本院依据（2015）鄂武汉中立保字第00440号民事裁定书查封了案涉房产。2015年11月9日本院受理东升公司与硚口劳动局、治历公司建设工程施工合同纠纷一案，东升公司诉请硚口劳动局支付工程欠款、利息并承担该案保全费、诉讼费。2016年10月8日，本院以（2015）鄂武汉中民商初字第00978号判决驳回东升公司诉请。目前东升公司已就该案上诉至湖北省高级人民法院。案涉房产被查封后，沛纳海公司对执行行为提出书面异议，要求法院依法解封。2016年8月4日，本院以（2016）鄂01执异614号执行裁定书，驳回其异议申请，故原告沛纳海公司提起本案诉讼。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系东升公司申请诉前保全硚口劳动局财产一案中，因案外人沛纳海公司对人民法院查封的登记在被执行人硚口劳动局名下的房屋主张所有权所引起的纠纷。本案争议焦点为：原告沛纳海公司就执行标的是否享有足以排除强制执行的权利。根据认定的事实和相关法律规定，本院分析评判如下：
本院认为，所有权作为物权的一种，如欲取得具有排他效力，应当履行法定的公示方式。也就是说，要将不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案所涉房屋所有权及土地使用权至今仍登记在被执行人硚口区劳动局名下，而非房屋出卖方治历公司，更未变更为原告沛纳海公司。
我国法律虽承认物权行为，但并不承认物权行为的独立性，物权的变动实行“债权合意加登记”。所以，硚口劳动局与治历公司签订的《还款及房屋分割确认协议》虽约定双方同意以包括本案争议的A栋楼及B栋楼13层（含本数）以上的全部房地产冲抵硚口区劳动局的债务，该资产为治历公司所独立享有的资产。但该以房抵债的约定仅能产生债法上的效力，在不动产所有权人没有变更登记的情况下，案涉执行标的的物权变动并未完成。此外，《还款及房屋分割确认协议》虽经仲裁裁决书确定有效，但合同有效不能等同于合同履行完毕，更不能等同于物权变动，协议中有关不动产变更登记的义务尚未履行完毕，故该裁决书关于协议有效的确认裁决并不能发生物权变更的法律效果，治历公司尚未取得涉案房屋所有权，其出售案涉房产的行为系无权处分。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持”。上述规定确认权属的生效法律文书在主体上必须是案外人与被执行人；在形式上必须是判决或裁决，而非调解书。然而（2015）鄂硚口民三初字第00323号民事调解书所涉并非案外人沛纳海公司与被执行人硚口劳动局之间的权属纠纷，而是案外人与第三人治历公司之间的争议，且调解书仅对购房合同的效力及合同义务的履行予以确认，故不能以该调解书排除执行行为，更不能以此作为确认执行标的权属的依据。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定应当理解为法律就案外人对执行标的物之物权期待权进行的保护，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，便应依法优先保护案外人的物权期待权。结合本案事实分析，原告沛纳海公司并非是与被执行人硚口劳动局签订购房合同，而是与执行的案外人治历公司签订的购房合同，在其签订购房合同并占有之前，涉案房屋明确登记在被执行人硚口劳动局名下，房屋出卖人治历公司无权处分涉案房屋，沛纳海公司对案涉房屋的占有缺乏正当权源，为无权占有。由于不动产登记具有对世效力，沛纳海公司作为涉案房屋买受人，无论是签订旨在变更案涉房屋物权的买卖合同，抑或占有案涉房屋，均应谨慎了解不动产权属状况，否则在未尽合理的注意义务即签订金额巨大的购房合同，主观上难谓没有过错。综上，房屋出卖方治历公司无权处分涉案房产，沛纳海公司未尽到应有注意义务，主观上存在过错，不符合法律规定的物权期待权保护要件，不能排除人民法院对案涉房屋的执行。退一步讲，即使沛纳海公司要求治历公司承担违约责任的债权请求权能够成立，该请求权也不具有优先性，不能排除东升公司对硚口劳动局金钱债权的实现，本院（2016）鄂01执异614号执行裁定书并无不当。
由于案外人异议之诉的审理内容，限于案外人对执行标的物有无实体权利以及该实体权利能否排除执行，故沛纳海公司诉请撤销本院（2015）鄂武汉中立保字第00440号民事裁定书不属于本案审理范围，沛纳海公司对该裁定如有异议，应依复议程序救济，本案对该项诉请依法不予处理。
综上所述，原告沛纳海公司并未取得案涉房产所有权，该公司的物权期待权亦不能成立，其对执行标的的民事权益不能排除人民法院对硚口劳动局的强制执行，故对其诉请本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告湖北沛纳海实业有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费73035元，由原告湖北沛纳海实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按不服一审判决部分的上诉请求数额预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号17×××69-1。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 张鹏
审判员 曹芳
审判员 陈敏
二〇一六年十二月九日
书记员 徐刚