江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆千民初字第0773号
原告昆山国银置业有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇淀兴路，组织机构代码7395827-7。
法定代表人张力，该公司董事长。
委托代理人王辉。
委托代理人匡奕。
被告丁怡珉。
被告胡琪安。
委托代理人丁怡珉（。
原告昆山国银置业有限公司与被告丁怡珉、胡琪安商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月23日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员李加好独任审理，于2013年10月18日公开开庭审理，后因案情复杂转为普通程序依法组成合议庭，于2014年3月20日公开开庭审理。原告昆山国银置业有限公司委托代理人王辉、被告丁怡珉（参加第一次庭审）到庭参加诉讼，被告丁怡珉、胡琪安经本院依法传唤，无正当理由据不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。·
原告昆山国银置业有限公司诉称：2011年8月20日被告与我公司签订了1份昆山市商品房购销合同，由被告购买我公司开发的位于昆山市淀山湖镇XX房屋，总房款为2650000元，合同对被告的付款方式和付款期限以及逾期付款的违约责任约定明确。根据合同第七条的约定，如果被告未能按照本合同及补充协议约定的付款方式按期足额将房款支付至指定账户，被告应该自逾期之日起每日按照应付房款的万分之五向我公司支付违约金。截止至起诉之日，被告仍未向我公司付清第二期楼款和按揭贷款共计2450000元，违约事实明显，损害了我公司的利益，为维护我公司的合法权益，特起诉至法院，请求法院判决：1、被告向我公司支付剩余房款2450000元，2、被告向我公司支付逾期付款违约金724905元（第二期未付款违约金自2011年10月1日起按1390000元的日万分之五计算值被告实际付清房款之日止，暂时计算至2013年5月10日，共计407965元；按揭贷款自2011年9月20日起按照1060000元的日万分之五计算至被告实际付清房款之日，暂计算至2013年5月10日，共计316940元），3、本案诉讼费由被告承担。
被告丁怡珉、胡安琪共同辩称：本人因工作原因，无法出席庭审，现就本人与原告的房屋销售合同事宜作出如下答辩意见：1、由于本人资金问题以及国家政策等原因，本人现在无力支付剩余房款，故请求法院解除与原告签订的商品房销售合同；2、本人是终止合同的过错方，故本人愿意承担相应的违约责任，但是原告所提出的违约金额巨大，本人无力承担，故请求法院酌情予以相应的调整，本人愿意按照合同中约定的终止合同违约金（总房价的3%）支付违约金。
经审理查明：2011年8月20日原被告双方签订了编号为XX的昆山市商品房购销合同1份，其中约定被告购买原告开发的位于昆山市淀山湖镇XX号房，该房屋的总价款为2650000元，付款方式为分期付款，合同还约定如果被告未按照合同及补充协议约定的付款方式按期足额将房款支付至指定账号，被告应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向原告支付违约金，逾期超过60天后，原告有权单方面解除合同，如原告要解除合同的，被告应该向原告支付相当于总房价款3%的违约金并承担解除合同的所有费用。该合同附件补充协议中约定被告在办理收楼前必须按照约定向原告付清所有款项、税费及产权证代办等相关费用（包括因面积差异而产生的差价及相关费用），否则原告有权拒绝被告收楼及办证要求且不负责任，其中还约定该房屋的认购定金为100000元，已于合同签订之前付清，在正式付款总额中予以扣除，被告选择分期付款方式并按以下条件和时间进行付款：第一期楼款须于2011年8月20日前按总房款的3.77%缴付，即100000元，第二期楼款须于2011年9月30日前按总价款的52.45%缴付，即1390000元，被告申请按揭贷款1090000元，自合同签署之日30日内被告应办妥按揭贷款手续且将该批款项付至原告指定账户，如因被告原因或银行及政策原因导致不能批准贷款或者实际贷款金额达不到约定的额度，被告应在不迟于合同签署之日起30日内付清或补足房款差额，没有付清或补足房款差额的，被告应就差额部分向原告承担违约责任，每逾期一日，被告应向原告支付应付房款的万分之五作为违约金。嗣后被告向原告支付购房款100000元。2011年12月9日及2012年2月22日原告向被告发送催款函4份，要求被告支付剩余购房款2450000元及逾期付款违约金。后因被告仍未支付剩余房款引起本案诉争。
以上事实，有原告提供的昆山市商品房购销合同及附件、催款通知书、邮寄凭证以及原被告双方在庭审中的陈述等证据予以证明。
本院认为：原被告之间签订的昆山市商品房购销合同系双方真实意思表示且并不违反法律规定，应当认定为真实有效的合同。原被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。现被告未按照合同约定的期限支付购房款，已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中被告已支付购房款200000元，占总房款的比例仅为7.5%，被告明确没有履行能力并主张解除商品房购销合同，如果要求被告继续履行合同，则会扩大其因违约行为造成的损失且原被告之间并非纯粹金钱债务，该债务标的不适于强制履行，故应该准予被告解除涉案合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从这条规定看，当违约情况发生时，继续履行是承担违约责任的首要方式，法律之所以这么规定是因为继续履行比其他违约责任的承担方式更能够实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同的目的时，就不应该将其作为违约方承担违约责任的方式。因此，被告应以用赔偿损失的方式承担违约责任。
原告在履行商品房购销合同中并不存在过错，在合同解除后，其因合同订立而获得的收益无法实现，而且原告因将涉案房屋再次出售必然会产生相应的销售成本。被告主张双方约定的日万分之五的违约金计算标准过高请求法院予以适当调整，因该标准系双方在合同继续履行的前提下适用的违约金计算标准，现涉案合同已经无法继续履行，故该违约金计算标准不应予以适用。但合同约定的原告在被告逾期付款情形下解除合同的违约金计算标准为总购房款的百分之三明显过低，不足以弥补因被告违约而造成的损失，故本院酌定被告支付原告的违约金为200000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
一．原告昆山国银置业有限公司与被告丁怡珉、胡安琪于2011年8月20日签订的合同编号为XX的昆山市商品房购销合同解除。
二、原告昆山国银置业有限公司返还被告丁怡珉、胡安琪购房款200000元。
三、被告丁怡珉、胡安琪支付原告昆山国银置业有限公司违约金200000元。
上述第二项和第三项相抵后，原告昆山国银置业有限公司与被告丁怡珉、胡安琪相互不负付款义务。
四、驳回原告昆山国银置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履自行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理32200元，由被告丁怡珉、胡安琪负担，该费原告已经预交，本院不再退还，被告在本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 李加好
人民陪审员 朱 炜
人民陪审员 俞 绮
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 许廷廷