河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终13652号
上诉人（原审被告、反诉原告）：贾春起，男，1975年10月6日出生，汉族，住河南省杞县。
委托诉讼代理人：魏静，河南泰豫恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李文龙，男，1987年12月22日出生，汉族，住河南省开封县。
原审被告：张宝松，男，1984年9月17日出生，汉族，住河南省杞县。
原审第三人：郑州安达房地产营销策划有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇振兴大道北恒通风景苑30#楼104铺。
法定代表人：王利伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李艳慧，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：李玉玲，女，该公司员工。
上诉人贾春起因与被上诉人李文龙、原审被告张宝松及原审第三人郑州安达房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2017）豫0122民初1823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
贾春起上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判上诉人无需向被上诉人返还定金及支付房屋差价损失；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，导致适用法律错误。原审法院认定因2017年2月23日第三人郑州安达房地产营销策划有限公司按张宝松提供的联系方式无法与贾春起、张宝松取得联系不符合事实。事实情况是2016年10月6日房屋买卖合同签订后，张宝松依约积极履行义务于2016年10月31日到银行预约办理解押时间，临近预约的解押时间前，张宝松与第三人联系时，无法与第三人取得联系。因第三人赚取佣金为收入来源，故为防止买卖双方私下交易，不允许买卖双方互留电话，起初上诉人因车祸无法前往银行办理解押手续，后状况消失后，张宝松多次尝试与第三人取得联系无果。解除预约当日也因无李文龙的联系方式无法前往银行办理手续。二、原审法院判决定金2万元认定错误，应为14000元，第三人也已将定金、佣金返还给被上诉人，上诉人不应再承担返还责任。《房屋买卖合同》第四条明确约定定金、佣金及代办费共计人民币2万元，其中佣金及代办费6000元，定金数额为14000元。原审法院根据合同第五条第十四条推定定金为2万元，属于认定事实错误。李文龙并无主动要求适用定金双倍返还罚则，法院超出诉讼请求依职权判定上诉人应返还定金属于适用法律错误。三、被上诉人解除合同在先，上诉人无需赔偿房屋差价损失。张宝松联系不上中介后，被上诉人2017年3月9日提出解除合同，被上诉人以实际行动表明不再继续履行合同，并不是上诉人明确表示不履行主要债务。
李文龙辩称：合同签完以后，应当让贾春起去解押，被上诉人支付首付款，张宝松代理贾春起去的银行，但因不是贾春起本人，无法办理解押，后贾春起发照片给中介以证明其出车祸无法办理。过了三四个月，贾春起的电话打不通了，中介和上诉人联系，上诉人及张宝松均联系不上。后被上诉人经常去中介处，中介给贾春起、张宝松多次打电话，但均不接或接通后挂断。被上诉人一直催促中介去找贾春起、张宝松以履行合同，后来没办法被上诉人就去法院起诉了。定金就是两万，打的有条。上诉人的上诉不能成立。
原审被告张宝松述称，认同上诉人的上诉。
原审第三人郑州安达房地产营销策划有限公司述称，认同一审判决，不认同上诉人的上诉。
李文龙向一审法院起诉请求：1．判令被告返还原告定金2万元及利息2千元，赔偿房屋差价损失10万元；2．本案诉讼费由被告承担。贾春起向一审法院反诉请求：1.李文龙支付贾春起违约金及定金共72500元；2.本案反诉费由李文龙承担。
一审法院认定事实：2016年10月6日，张宝松代贾春起作为卖方（甲方），李文龙作为买方（乙方）、安达公司作为中介方（丙方），三方签订《房屋买卖合同》。合同约定：第一条、房产情况：甲方拥有位于星城东苑3号楼2单元2602的房屋，房屋所有权人为贾春起；房屋建筑面积为85.35平方米（以上内容以及其他相关内容均以《房屋所有权证》登记为准）。乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已作充分的了解和实地查验，对该房屋现状和产权归属均无异议。第三条、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为：人民币叁拾伍万元整。此价格下，包含该房屋的相关配套设施有：维修基金，地下室。第四条、乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计贰万元，（其中佣金及代办费陆仟元，余额作为丙方代甲方保管的定金。）甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。第九条、付款方式：2、按揭贷款：甲、乙双方于签订本合同（解押注销）后7个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。根据政策要求，乙方应在立契时，将首付款壹拾肆万元交付甲方，剩余房屋贰拾壹万元由放款银行于放贷之日向甲方支付。第十条、解押办理方式：3、该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的7个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款壹拾贰万元，专用于甲方办理解押事宜，剩余解押款由甲方自行筹集，甲方领取他项权证后及时办理抵押登记注销手续。第十五条、其他约定事项（如果本条款的约定与其他条款的约定不一致，以本条款约定的内容为准）：1、丙方押的物业保证金是伍仟元整。2、甲、乙双方协商房本出来之后面积或大或小退钱或补钱都由乙方承担。3、面签当天乙方向丙方支付佣金叁仟元整，过户当日乙方向丙方支付佣金叁仟元整。4、解押当天丙方向甲方支付壹万伍仟元整。
合同签订后，李文龙交纳定金2万元给安达公司。
2017年2月23日，因第三人按张宝松提供联系方式无法与贾春起、张宝松取得联系，李文龙对贾春起、张宝松向该院提起诉讼，要求贾春起、张宝松履行房屋买卖合同，赔偿损失。2017年3月8日，该院作出（2017）豫0122民初1021号民事裁定，以被告不明确为由驳回原告李文龙的起诉。
2017年3月9日，李文龙向安达公司出具《收据》，主要内容为：今收到郑州安达房地产营销策划有限公司退回物业交割保证金贰万元。此款打入收款人李文龙账户，此条方可生效。该《收据》载明安达公司于2017年5月5日退还李文龙2万元。
同日，李文龙向安达公司出具《证明》，主要内容为：李文龙在安达房产购买的星城国际东苑3#楼2单元2602室，由于卖方迟迟联系不上，买方李文龙单方面解除合同。从此以后，由此合同所产生的一切纠纷与安达房产无关。
该院根据原告李文龙申请，委托河南佳源房地产土地评估有限公司以2017年3月9日为评估基准日，对涉案房屋进行市场价值评估。该公司作出豫郑佳源司鉴评字［2018］S03024A号房地产估价报告，评估结果为涉案房屋在2017年3月9日的市场价值为50.2万元，报告使用期限为一年（从2018年3月6日起至2019年3月5日止）。李文龙支付评估费5520元。
庭审中，张宝松称其签订《房屋买卖合同》以及办理银行解押手续，有贾春起书面授权，其已于2016年10月31日到银行预约办理解押时间。安达公司称其通过电话确认贾春起授权张宝松卖房，但开庭前未见过贾春起授权委托书。
一审法院认为，被告贾春起委托被告张宝松与原告、第三人签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合法有效。各方均应按约履行各自的义务。
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示不履行主要债务，另一方可以解除合同。本案中，李文龙于《房屋买卖合同》签订当日支付2万元（该款项由第三人代为保管），按合同约定，贾春起应在合同签订后的7个工作日内向贷款银行提出还款申请并按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。张宝松作为贾春起代理人，为贾春起预约银行还款后，贾春起因个人原因不能在银行指定时间办理还款，在个人原因消失后，出现第三人及李文龙无法与贾春起取得联系的情形，造成合同无法履行。贾春起以行动表明不再继续履行合同。故李文龙解除合同后可要求贾春起双倍返还定金。关于定金数额问题。结合《房屋买卖合同》第四条、第十五条内容及李文龙陈述，分析认为，第十五条对第四条中佣金的支付时间另作约定，故李文龙于2016年10月6日合同签订当日李文龙交纳的2万元，应为定金。贾春起同意在办理完房屋立契过户手续前定金由第三人代为保管。故李文龙在收到第三人退还定金后，可要求贾春起返还2万元。李文龙要求贾春起支付定金利息，理由不当，不予支持。
关于李文龙要求二被告赔偿损失10万元问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，贾春起以实际行动拒绝继续履行合同，客观上给李文龙造成损失。李文龙要求贾春起赔偿房屋差价损失，于法有据，应予支持。经李文龙申请，河南佳源房地产土地评估有限公司评估，涉案房屋在2017年3月9日（李文龙解除合同之日）的评估总价为50.2万元。结合原、被告签订合同时约定的房屋总价款35万元，涉案房屋差价为15.2万元。现原告要求被告赔偿房屋差价损失10万元，应予支持。关于张宝松应否担责问题。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。张宝松与李文龙及第三人签订合同系受贾春起委托，因此，因该合同产生的法律后果应由贾春起承担。故李文龙要求张宝松承担责任，该院不予支持。
关于李文龙应否支付违约金及定金问题。贾春起认为李文龙在张宝松向银行提出还款申请后未按约定支付12万元解押款，构成违约。《房屋买卖合同》第十条约定李文龙应于还款现场向贾春起支付解押款12万元，且贾春起亦未提供证据证明其到银行办理解押，故贾春起要求李文龙支付违约金，证据不足，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告贾春起于本判决生效之日起十日内返还原告李文龙2万元并支付原告李文龙房屋差价损失共计10万元；二、驳回原告李文龙的其他诉讼请求；三、驳回被告贾春起的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2740元，评估费5520元，反诉案件受理费807元，由被告贾春起负担。
二审中，上诉人贾春起提交中国银行还款流水明细清单原件一份，拟证明上诉人贾春起在预约的银行解押时间虽然因车祸无法到场解押，但是在其身体康复后及时去银行办理解押，办理解押的时间是2016年12月16日。
李文龙发表质证意见称，银行流水跟解押不是一回事，不同意对方的证明目的。
张宝松发表质证意见称，认同上诉人的证明目的。
原审第三人郑州安达房地产营销策划有限公司发表质证意见称，对真实性没有异议，证明目的有异议，银行流水不能证明解押了。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，对上诉人贾春起提交的证据的真实性予以认可，但该证据无法证明在2016年12月16日办理了涉案房屋的抵押权注销登记，故对其证明目的不予采信。
本院经审理查明的事实同原审法院相一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。贾春起称张宝松多次与郑州安达房地产营销策划有限公司联系，以继续履行合同，但未提交证据予以证明，故其该项上诉理由因无事实依据，不能成立。关于定金的数额问题，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。涉案《房屋买卖合同》第四条约定，李文龙应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计贰万元，（其中佣金及代办费陆仟元，余额作为丙方代甲方保管的定金。）第十五条约定，其他约定事项（如果本条款的约定与其他条款的约定不一致，以本条款约定的内容为准）：3、面签当天乙方向丙方支付佣金叁仟元整，过户当日乙方向丙方支付佣金叁仟元整。综合考量合同第四条及第十五条的规定，因第十五条属于非格式条款，且有“如果本条款的约定与其他条款的约定不一致，以本条款约定的内容为准”的内容，故应当认定佣金在面签当天及过户当日由李文龙另行支付，故定金数额应当认定为两万元。涉案《房屋买卖合同》第十四条约定，贾春起违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还李文龙交付的定金，并承担李文龙由此产生的其他经济损失，李文龙在一审庭审中明确表示其所要求的“违约金”是按定金双倍赔偿计算的，已经返还2万，还剩下2万，其诉请实质是要求适用“定金罚则”。因现有证据证明贾春起未按约履行合同，故李文龙有权解除合同并向贾春起主张违约责任。
综上所述，贾春起的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2740元，由贾春起负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹逢春
审判员 贾建新
审判员 黄智勇
二〇一八年九月二十九日
书记员 袁志蕾