广东省广州市增城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0118执异42号
案外人：李彦平，男，1976年6月25日出生，汉族，住湖北省监利县。
案外人：徐海燕，女，1978年8月18日出生，汉族，住湖北省团风县。
两异议人的共同委托代理人：赵丹、卢立晃，北京市盈科（东莞）律师事务所律师、实习律师。
申请执行人：广州市合致印务有限公司，住所地广州市增城区石滩镇三江元美村元美路70号101房。
法定代表人：蒋锦钊，董事长。
委托代理人：卢鸿彬、陈健培，广东乐信律师事务所律师、实习律师。
被执行人：广州讯猫汽车销售有限公司，住所地广州市天河区思成路35号A座二楼。
法定代表人：雷成生。
被执行人：全宏峰，男，l976年1月30日出生，汉族，住珠海市斗门区。
本院在执行申请执行人广州市合致印务有限公司（以下简称合致公司）申请执行被执行人广州讯猫汽车销售有限公司（以下简称讯猫公司）、全宏峰买卖合同纠纷一案中，异议人李彦平、徐海燕对本院查封位于增城区××首府环府××号××房的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
异议人李彦平、徐海燕称，广州市增城区人民法院在审理合致公司与讯猫公司、全宏峰买卖合同纠纷[(2017)粤0183民初l853号]一案过程中，在2017年3月27日查封了全宏峰名下位于增城区××首府环府××号××房（以下简称涉案房屋），现该案件已进入执行阶段[案号：(2018)粤0183执1122号]。由于全宏峰已将涉案房屋出售给异议人，因此异议人对法院的查封行为提出执行异议，事实、理由如下：1、异议人与全宏峰于2016年10月10日签订了《房地产买卖合同》；2、全宏峰根据该合同约定于当日将涉案房屋交付给异议人，由异议人合法占有。异议人于当日支付定金人民币300000元给全宏峰。异议人在接收房屋后，对涉案房屋进行了装修，在2017年2月搬入涉案房屋居住，并自行缴交水电费、天然气费以及物业管理费。２、双方在《房地产买卖合同》上约定，房价为人民币2228000元。在合同附件约定付款方式：(1)在2016年10月11日支付定金人民币300000元；(2)首期房款(不含定金)人民币500000元于过户时支付；(3)房价余款人民币1428000元于出新房产证当日付清。付款情况：第一，异议人于2016年10月10日支付定金人民币300000元；第二，由于全宏峰以定金过少、资金紧张为由要求提前支付购房款，因此异议人在2017年3月15日支付人民币200000元。之后全宏峰又以银行供款需要为由，要求异议人再支付购房款，因此异议人在2017年6月24日又支付人民币78000元。收款后，全宏峰均出具了收款收据。第三，因合同约定支付剩余购房款的时间未到期，所以异议人无须支付首期楼款和余款，因此异议人不存在任何违约。异议人可以向法院支付上述费用。4、由于涉案房屋抵押给银行，根据《房地产买卖合同》约定全宏峰须在2016年12月10日前提前还贷以涂销抵押。但直至2018年5月22日，全宏峰仍未按约定履行提前还贷涂销抵押的义务。因此涉案房屋是由于全宏峰的原因导致不能办理过户登记，未办理过户登记的原因不在于异议人。上述情形，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故异议人提出书面异议，请求法院中止对登记在全宏峰名下涉案房屋的执行，并解除该房屋的查封。
李彦平、徐海燕向本院提交下列证据：１、涉案房屋的产权情况表及全宏峰个人名下房地产登记情况查询；２、《房地产买卖合同》；３、银行单、业务回执及收款收据；４、雷爱平的装修申请表及审核意见表；５、缴纳电费及物业管理费的交易记录。
申请执行人合致公司称，不同意异议人的请求，理由如下：一、法院查封全宏峰享有涉案房屋所有权份额的执行行为，合法有效。二、李彦平、徐海燕与全宏峰约定涉案房屋的买卖价格明显低于市场价格，因此全宏峰涉嫌恶意转移财产。如解除涉案房产全宏峰享有所有权份额的查封，将损害合致公司的合法权益。综上理由，请求法驳回李彦平、徐海燕的执行异议。
被执行人全宏峰未提出异议意见，亦没有提交任何证据。
本院查明，申请执行人合致公司申请执行被执行人讯猫公司、全宏峰买卖合同纠纷一案的执行依据为已经发生法律效力的（2017）粤0183民初1853号民事判决。该案判决解除合致公司与讯猫公司签订的《新能源汽车购销合同》。讯猫公司于本判决发生法律效力之日起十日内向合致公司返还购车款600000元并支付违约金。全宏峰对讯猫公司的涉案债务承担连带清偿责任。在该案诉讼过程，本院依法作出（2017）粤0183民初1853号《民事裁定书》，裁定查封登记在全宏峰名下涉案房屋的产权份额。
由于讯猫公司、全宏峰逾期未履行上述生效判决确定的义务，合致公司向法院申请强制执行。本院立案受理，案号：（2018）粤0118执1122号。在该案执行中，本院继续查封登记在全宏峰名下涉案房屋的产权份额。李彦平、徐海燕不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。
另查明：李彦平、徐海燕举证的《房地产买卖合同》载明涉案内容如下：卖方全宏峰、雷爱平，买方李彦平、徐海燕；买卖物业位于增城区××首府环府××号××房，总成交价2228000元；卖方持有《商品房预售合同》，保证对该物业享有合法所有权。买方清楚该物业的房产证正在办理过程中。因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方造成的全部损失。双方同意该物业交付使用的时间为卖方收取定金当天，卖方将物业的全部钥匙、业主手册等交付买方。《房地产买卖合同》附件约定，买方须在2016年10月11日支付30万元作为定金；首期房款(不含定金)500000元在过户时支付；(3)房价余款人民币1428000元于出新房产证当日付清。
再查明：广州市增城区国土资源和规划局在2018年5月22日出具涉案房屋的《产权情况表》显示：涉案房屋坐落在增城区××首府环府××号××房；登记字号15预登123××34，权利人全宏峰，未缮证，合同状态：预告。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。由于被执行人全宏峰逾期未履行生效的（2017）粤0183民初1853号民事判决确定的义务，本院在（2018）粤0118执1122号案件执行过程中，依法继续查封登记在全宏峰名下的涉案房屋份额，该执行行为符合上述法律规定。
李彦平、徐海燕对涉案房屋主张所有权，请求终止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
对于李彦平、徐海燕的异议主张及理由，是否足以排除执行的问题？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，全宏峰依照（2017）粤0183民初1853号民事判决书判定应履行金钱偿付的义务。从查明事实可知，１、《房地产买卖合同》约定全宏峰、雷爱平应在2016年10月10日收取定金当天将涉案房屋的全部钥匙、业主手册等交付李彦平、徐海燕，但从李彦平、徐海燕主张的付款过程分析，双方并不完全按照合同约定的付款时间履行，双方可随时合意变更合同约定，故上述合同对于房屋交付时间的约定并不能证明李彦平、徐海燕于2016年10月10日已合法占有了涉案房屋，先于本院的查封行为。而且装修申请表及审核意见表都是以雷爱平的名义申请，缴纳电费及物业管理费的交易记录也仅可证明该行为的发生，未载明缴款义务人等内容，故不足以证明李彦平、徐海燕主张在2016年10月10日接收涉案房屋后自己进行装修，并缴纳房屋所涉电费、物业管理费等行为。２、从《房地产买卖合同》内容可知，李彦平、徐海燕清楚知道全宏峰只申请办理了房屋预告登记，并未取得涉案房屋的产权证。由于李彦平、徐海燕所希望取得的涉案房屋产权必须从全宏峰、雷爱平所享有的产权变更而来，因此李彦平、徐海燕应有谨慎注意的义务，及时催促全宏峰、雷爱平办理涉案房屋的房产证并办理房产转让过户变更登记。事实上，李彦平、徐海燕不但未在《房地产买卖合同》上约定全宏峰、雷爱平必要的办证期限以及办理变更登记的时间，致使合同履行时间不确定。而且无证据显示李彦平、徐海燕对全宏峰、雷爱平进行了必要的催促，或通过网签等其他方式依法保护自己的权利，致使从双方在2016年10月10日签订《房地产买卖合同》至涉案房屋在2017年3月27日被查封的近半年时间里，仍以预告登记状态登记在全宏峰、雷爱平名下，明显不合常理。因此李彦平、徐海燕主张是由于全宏峰的原因导致涉案房屋不能办理过户登记，未办理过户登记的原因不在于自身，证据并不充分，理由不能成立，本院难以采信。结合以上事实，本院认为李彦平、徐海燕与全宏峰、雷爱平之间买卖涉案房屋的行为，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定应当支持异议请求的情形，李彦平、徐海燕的异议理由不能成立，本院不予支持，依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回异议人李彦平、徐海燕的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉。
审 判 长 刘永浩
人民陪审员 王桃金
人民陪审员 李彩珠
二〇一八年七月十六日
书 记 员 朱小智