吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第260号
上诉人（原审被告）：延边合宝房地产开发有限公司，住所安图县。
法定代表人：李焕成，总经理。
委托代理人：李焕春，女，1951年3月22日生，汉族，延边合宝房地产开发有限公司职员，现住延吉市。
委托代理人：张宇，男，1971年9月22日生，汉族，延边合宝房地产开发有限公司职员，现住延吉市。
被上诉人（原审原告）：鲁景利，男，1960年3月2日生，汉族，延边州公安局出入境管理局职员，现住延吉市。
原审第三人：彭飞，男，1987年2月3日生，汉族，司机，户籍所在地龙井市老头沟镇廉明村*组，现住延吉市。
原审第三人：姜素娜，女，1974年4月9日生，汉族，个体工商户，现住延吉市。
上诉人延边合宝房地产开发有限公司（以下简称“合宝公司”）因与被上诉人鲁景利、原审第三人彭飞、姜素娜不当得利纠纷一案，不服延吉市人民法院（2013）延民初字第3026号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鲁景利一审诉称：2011年3月26日，原告与案外人延边联启房地产开发有限公司签订《团购房屋合同书》，购买了位于延吉市人民路东段北秋韵雅园A区7号楼2单元501号，面积为100平方米的房屋，总价款为208000元。被告与案外人延边联启房地产开发有限公司系挂靠关系，诉争房屋实为被告开发，购房合同直接约束原、被告双方。同日，原告向延边联启房地产开发有限公司支付购房款100000元，此款由被告公司负责人李焕春收取。2011年9月30日，原告向被告支付购房款94100元。因被告没有通知，剩余应交款项共计14878元至今未予交纳。2013年5月8日，第三人姜素娜经被告同意，与原告签订诉争房屋委托出售协议，委托协议约束原、被告双方。2013年5月24日，被告与第三人彭飞签订认购书，将诉争房屋出售给第三人彭飞，房屋实际面积为100.47平方米，总价款为371739元，第三人彭飞将全部购房款支付给被告。原告要求被告从售房款中扣除原告应交纳的购房余款14878元及原、被告约定的委托售房佣金7435元后，将售房款349426元支付给原告，但被告至今未予支付。原告诉至本院，要求被告支付售房款349426元及利息（自2013年7月15日被告收到诉争房屋全部售房款之日起至2013年9月13日起诉之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
合宝公司一审辩称：被告主体不适格。原告与被告之间未签订任何委托售房协议，原告是与第三人姜素娜签订的委托协议，第三人姜素娜的行为不能视为被告公司的行为。同时，原告至今未向被告交付诉争房屋购房余款，该房屋尚未制作出房屋所有权证，原告不能对外出售。被告虽与第三人姜素娜签有房屋承包销售协议书，但该协议中不包括本案诉争房屋。因此，被告与本案无关，请求法院驳回原告的诉讼请求。
彭飞一审述称：第三人彭飞从第三人姜素娜处购买了诉争房屋，在秋韵雅园售楼处签订了房屋买卖合同。第三人彭飞现居住在诉争房屋内，该房屋系第三人彭飞所有，本案与其无关。
姜素娜一审未提出陈述意见。
原审法院经审理查明：2011年3月26日，原告与案外人延边联启房地产开发有限公司签订《团购房屋合同书》，购买了位于延吉市人民路东段北秋韵雅园A区7号楼2单元501号、面积为100平方米的房屋（本案诉争房屋），总价款为208000元。诉争房屋实为被告开发，被告以案外人延边联启房地产开发有限公司的名义办理相关手续。此后被告进行公司注册登记后，在房产部门将诉争房屋备案到自己名下，《团购房屋合同书》实际约束原、被告双方。2011年3月26日，原告向案外人延边联启房地产开发有限公司支付购房款100000元，此款由被告收取。2011年9月30日，原告又向被告支付购房款94100元，剩余购房款14878元至今未予交纳。2013年5月8日，原告与第三人姜素娜签订委托协议，委托第三人姜素娜出售诉争房屋，同时约定佣金为房价的2%。2013年5月24日，第三人姜素娜与第三人彭飞签订诉争房屋认购书，认购书中书写的出售方为被告公司，但该认购书中并未加盖被告公司的公章。因被告与第三人姜素娜于2012年5月26日签订了协议，由第三人姜素娜对被告开发的特定房屋进行销售，故被告将其公司的公章、法定代表人印章及相关手续交给了第三人姜素娜。2013年5月30日，第三人姜素娜以被告名义与第三人彭飞签订商品房预售合同并加盖了被告公司公章及法定代表人印章，由第三人彭飞以371739元购买了诉争房屋，房屋实际面积为100.47平方米。2013年5月25日，第三人彭飞将诉争房屋购房首付款111739元汇入到被告公司账户。2013年6月5日，第三人姜素娜以被告的名义同第三人彭飞、案外人交通银行股份有限公司延边分行签订《个人房产抵押贷款合同》，合同上加盖了被告公司公章及法定代表人印章，第三人彭飞以诉争房屋作为抵押进行了按揭贷款。此后，交通银行股份有限公司延边分行将诉争房屋购房尾款全部汇入到被告公司账户，被告公司账户中有诉争房屋全部售房款371739元。现诉争房屋已交付给第三人彭飞居住、使用，并在房产部门备案登记在第三人彭飞名下。原告诉至本院，要求被告扣除原告未交纳的购房尾款14878元及佣金7435元后，支付售房款349426元及利息（自2013年7月15日被告收到诉争房屋全部售房款之日起至2013年9月13日起诉之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
原审认为：《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”第三人姜素娜受原告委托，以被告的名义出售了原告所有的诉争房屋。诉争房屋的购买人，即第三人彭飞的购房款汇入到了被告公司账户，该售房款实际为原告所有。原、被告之间不存在委托合同关系，但被告取得诉争房屋售房款后拒不返还给原告，造成了原告的损失，构成不当得利，应将该售房款返还给原告，故原告要求被告扣除其未交纳的购房尾款14878元及佣金7435元后，支付售房款349426元的诉讼请求，本院予以支持；关于利息，被告收到诉争房屋售房款，其已认可该笔款项系原告房屋的售房款，具有向原告返还的义务。被告未履行该义务，应承担相应民事责任，原告要求支付利息的诉讼请求，本院予以支持；关于利率，原告要求按中国人民银行同期贷款利率计算的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百零六条、第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告延边合宝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告鲁景利返还售房款349426元及利息（自2013年7月15日起至2013年9月13日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果被告延边合宝房地产开发有限公司未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6541元、保全费4020元、公告费300元、邮递费80元，合计10941元（原告已预交），由被告延边合宝房地产开发有限公司负担。
合宝公司不服一审判决，向本院提起上诉称：本案一审期间，被上诉人鲁景利在起诉状、庭审陈述及所附证据材料中，均明确表示其主张房屋转让款的依据为其与上诉人合宝公司之间存在房屋转让的委托合同法律关系。一审法院基于审理查明的事实认为，被上诉人鲁景利诉请主张的“委托合同关系”不能成立，遂于庭审结束后至一审判决前，多次向被上诉人鲁景利行使释明权，告知其变更诉讼请求，否则自行承担诉讼风险，但被上诉人鲁景利拒绝对诉讼请求予以变更。现在一审法院对委托合同关系未予审理的情形下，将委托合同关系变更为不当得利纠纷并迳行判决由上诉人承担付款责任，属未诉而判，违反了民事诉讼法中不告不理的基本原则，且剥夺了上诉人合宝公司的抗辩权利。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，一审诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与一审法院根据案件事实作出的认定不一致，一审法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案中，由于被上诉人鲁景利主张的法律关系与一审法院根据案件事实认定的不一致，经一审法院告知后，被上诉人鲁景利仍未变更诉讼请求，一审法院不应作出实体判决，而应驳回被上诉人鲁景利的起诉。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
本院查明的事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为：鲁景利与合宝公司之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。签订合同后，鲁景利已经向合宝公司支付了大部分房款。现鲁景利主张在履行合同过程中，经合宝公司同意，委托第三人姜素娜出售涉案房屋，后由第三人姜素娜将争议房屋出售给第三人彭飞，售房款已经转入到合宝公司的帐户，故要求合宝公司支付售房款及利息。合宝公司辩解第三人姜素娜未经合宝公司同意出售鲁景利所购房屋，其行为不能视为合宝公司的行为。本院认为，涉案房屋虽然不包括在第三人姜素娜与合宝公司约定的特定房屋销售范围内，但根据合宝公司将其公司公章、法定代表人名章及相关手续交给姜素娜，姜素娜在与彭飞签订房屋买卖合同后，售房款打入合宝公司帐户内，姜素娜利用合宝公司出具的相关手续为彭飞办理银行按揭贷款手续等事实，合宝公司理应对姜素娜替鲁景利出售房屋的后果承担法律责任。合宝公司占有出售给彭飞的售房款无法律依据，应返还给鲁景利。至于合宝公司提出的因鲁景利委托姜素娜售房而产生的税金应由鲁景利承担的主张，因其与本案不是同一法律关系，且未能提供充分证据证明其交纳有关税金的事实，故本院不予支持。原审判决并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6541元，由上诉人延边合宝房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朴仁杰
审判员 刘晓娟
审判员 朴美兰
二〇一四年八月二十八日
书记员 尹光熹