福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第427号
上诉人（原审第三人）郑丽贞，女，1974年7月20日出生，汉族，农民，住所地仙游县。
被上诉人（原审原告）郑建武，男，1977年10月15日出生，汉族，农民，住莆田市荔城区。
委托代理人林海东，福建扬民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）林庆忠，男，1973年2月19日出生，汉族，农民，住所地仙游县。
上诉人郑丽贞因与被上诉人林庆忠、被上诉人郑建武房屋买卖合同纠纷一案，不服仙游县人民法院（2011）仙民初字第2454号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明：被告林庆忠、第三人郑丽贞系夫妻关系。被告于2007年3月间购买套房一套（座落莆田市城厢区霞林棠坡），面积157.93平方米。被告于2007年4月5日办理了房屋产权证［证号为莆市房权证城厢区字第4101**号］，房屋所有权人登记为林庆忠，共有人未填写。被告于2007年5月间用该套房向兴业银行股份有限公司莆田荔城支行办理抵押贷款25万元（时贷款房屋评估权利价值为434300元），套房经普通装修花去人民币50000元。2010年1月1日被告将该套房以439800元价格转让给原告郑建武，并签订《房屋买卖协议》一份，主要内容：1、甲方（即被告）在城厢区蔡垞地带（原五交化仓库）套房306室。该房屋确属甲方所有，现甲方愿意转让给乙方（即原告）该幢房屋第3层套房（306室，面积157.98平方米），甲方负责协助乙方办理水电立户与办理产权证。2、房屋价款：套房每平方米2783.9元，总价款439800元。3、交款方式：双方签订房屋买卖协议后，乙方付给甲方购房款205000元，甲方必须拿此购房款还清该房屋原抵押贷款并取出房产证。余款234800元在甲乙办理房产过户手续的同时付清等。……若因产权不清晰所引发的纠纷或其他债权债务等或甲方违约，均由甲方承担法律和经济责任，赔偿乙方所有损失并处违约金30000元，若乙方违约，乙方愿意赔偿甲方损失及违约金30000元。……。2010年1月4日原告支付给被告首笔购房款210000元，被告将套房钥匙交付给原告，被告用原告所支付的购房款中205874.9元偿还了抵押贷款，并取回房产证。
2010年1月8日，原、被告双方在办理房产过户手续时，为了减少缴纳税费，又签订了一份房屋买卖协议，落款时间提前到2009年12月28日，除房屋总价值变更为280000元及相应付款金额变化外，其余条款内容相同。当日原、被告将该《房屋买卖协议》提交给莆田市房地产管理中心城厢分中心办理产权过户手续，原告缴纳了该房屋各种过户税款计36197.6元，缴税核定房屋总价值为379032元，同时，原告将其余购房款230000元交付给被告。第三人郑丽贞于2010年1月14日提起诉讼，并向原审法院申请对该套房进行诉讼保全。仙游县人民法院于2010年1月15日作出民事裁定，查封上述涉案房屋，致办理该套房过户手续中止。2010年10月28日，原告郑建武向原审法院另案提起诉讼，请求确认原被告于2010年1月1日签订的关于“莆田市房权证城厢区字第4101**号”套房的《房屋买卖协议》有效，判决被告林庆忠及第三人郑丽贞协助办理套房过户手续，共同承担违约金30000元。
原判认为，讼争套房系被告林庆忠与第三人郑丽贞在夫妻关系存续期间所购置，应认定为夫妻共同财产。但因该套房在不动产权属证书中仅登记权利人为被告林庆忠，故应推定被告为真正的权利人，且在房地产交易过程中，买受人对房屋出卖人是否有权处分房屋仅负有形式审查义务，现房屋产权登记在被告名下，根据物权公示原则，原告有理由相信被告是唯一的所有权人，有权处分房地产，故原告在该套房交易中没有过错。讼争房屋双方实际交易价格为439800元，税务机关核定房屋总价值为379032元，不存在不合理价格转让，原告受让该套房时是善意的，则原、被告双方于2010年1月1日签订套房买卖协议是双方真实意思表示，应为合法有效，受法律保护。但原、被告双方签订的落款时间为2009年12月28日的《房屋买卖协议》所约定的交易价格280000元，系双方为了减少缴纳税费而约定的虚假交易价格，明显不是双方真实意思表示，故原、被告签订的落款时间为2009年12月28日的房屋买卖协议中所约定房屋价款条款及相应单价、付款金额无效，但该部分无效不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。原告要求被告履行合同，协助办理套房过户手续的请求有理，予以支持。因第三人不是签订房屋买卖合同的相对人，且房屋产权只登记在被告名下，故第三人不负有协助办理该套房过户手续义务，原告要求第三人协助办理套房过户手续的请求无理，不予支持。因被告已按约履行合同义务，没有违约，而本案买卖合同对第三人无约束力，故原告请求被告、第三人承担违约金30000元无理，不予支持。据此判决：1、确认原告郑建武与被告林庆忠于二○一○年元月一日签订的关于“莆田市房权证城厢区字第4101**号”的套房的《房屋买卖协议》有效。2、被告林庆忠于本判决生效之日起三十日内协助原告郑建武办理“莆田市房权证城厢区字第4101**号”的套房产权过户登记手续，将该套房过户给原告郑建。3、驳回原告郑建武的其他诉讼请求。本案受理费人民币八千三百四十七元，由被告林庆忠负担人民币七千七百九十七元，原告郑建武负担人民币五百五十元。
宣判后，第三人郑丽贞不服，向本院提起上诉。
上诉人郑丽贞上诉称：讼争房屋系上诉人与被上诉人林庆忠夫妻共同财产，二被上诉人未经上诉人同意擅自进行买卖，侵犯了上诉人的合法财产，而且二被上诉人恶意串通，损害国家和上诉人利益，故二被上诉人签订的两份《房屋买卖协议》均为无效。综上，原判认定事实不清，适用法律不当，所作判决错误。请求撤销原判，改判驳回被上诉人郑建武的诉讼请求。
被上诉人林庆忠经传票传唤未到庭参加诉讼，也未作答辩。
被上诉人郑建武答辩称：1、其与被上诉人林庆忠不存在恶意串通买卖房屋的行为。2、本案房屋交易税收金额由税务机关核定，并无损害国家利益。3、本案房屋事实上已交付其使用。综上，原判处理正确，应予维持。
经审理查明：根据本案当事人的上诉及答辩，本案上诉人郑丽贞对原判查明的事实有异议，认为二被上诉人存在恶意串通，处理其夫妻共有财产的事实，被上诉人对此予以否认，认为双方买卖房屋的行为属于正常交易。对于原判查明的其他事实，当事人没有异议，本院予以确认。
另查：本案诉讼期间，因莆田市城厢区霞林片区项目建设需要，讼争房屋已于2011年4月间被拆除。被上诉人郑建武主张其已与拆迁人签订该房屋拆迁安置补偿协议，但未能提供证据证实，不予认定。
本案的焦点问题是：1、被上诉人林庆忠与被上诉人郑建武之间于2010年1月1日签订的《房屋买卖协议》是否存在相互串通，损害上诉人即第三人郑丽贞的合法权益。2、本案房屋买卖合同是否有效。3、如合同有效，应否判决被上诉人林庆忠协助办理房屋产权过户登记手续。
对于以上问题，本院予以分析认定如下：
1、关于被上诉人之间是否存在恶意串通买卖讼争房屋问题。
本案讼争房屋2007年购买价格37万多元，2010年1月1日被上诉人林庆忠与被上诉人郑建武签订房屋买卖协议，交易价为439800元，时税务机关核定房屋总价值为379032元，没有存在明显低价交易。上诉人主张买卖双方恶意串通，以不合理的价格进行交易，但未能提供证据证实，不予认定。
2、关于房屋买卖合同效力问题。
物权登记具有公示的效力。本案讼争房屋所有权登记在被上诉人林庆忠名下，林庆忠对外签订买卖房屋合同的行为是否损害共有人郑丽贞的利益，并不影响本案合同效力。被上诉人郑建武作为房屋的购买人不负有审查讼争房屋是否还有房屋所有权证项下以外的其他实际共有人以及合同相对人是否有独立处分权的法定义务，故本案被上诉人林庆忠与被上诉人郑建武双方于2010年1月1日签订的《房屋买卖协议》没有违反法律规定，应认定为合法有效。
3、关于应否判令林庆忠协助办理房屋产权过户手续问题。
讼争房屋在本案诉讼期间被查封，未能办理产权变更登记手续，其物权尚未转移，仍属于原产权人所有。后情况发生变化，现该讼争房屋已被拆除，其作为物权已经消灭并转化为债权，原审原告郑建武请求判令原所有权人协助办理变更讼争房屋产权过户登记手续，无法实现，故应判决驳回该诉讼请求。
综上，本院认为，被上诉人郑建武与被上诉人林庆忠签订的《房屋买卖协议》没有违反法律规定，合法有效，应受法律保护。被上诉人郑建武请求确认该房屋买卖合同有效，应予以支持。上诉人郑丽贞上诉无理，应予以驳回。但本案讼争房屋已被拆除，原审法院判决被上诉人林庆忠协助办理讼争房屋产权过户登记手续不当，应予以纠正。当事人争议的其他问题与本案处理无关，本院不作评判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持仙游县人民法院（2011）仙民初字第2454号民事判决第一项即确认被上诉人郑建武与被上诉人林庆忠于二○一○年元月一日签订的房产证号莆市房权证城厢区字第4101**号套房的《房屋买卖协议》有效。
二、撤销仙游县人民法院（2011）仙民初字第2454号民事判决第二项、第三项。
三、驳回被上诉人郑建武的其他诉讼请求。
本案二审案件受理费七千八百九十七元，由上诉人郑丽贞负担；本案一审案件受理费负担按原审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱明梅
代理审判员 郑飞鹏
代理审判员 王 寒
二〇一四年八月十八日
书 记 员 陈荔琳
附相关法律规定
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……