福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终4495号
上诉人（原审被告）：厦门唐颂古玩有限公司，住所地福建省厦门市思明区斗西路209号综合楼1层之一。
法定代表人：陈来金，董事长。
委托诉讼代理人：黄杰，福建远大联盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：厦门海翼资产管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦禾路668号海翼大厦B座26层2606。
法定代表人：张建华，董事长。
委托诉讼代理人：顾涛，福建东方格致律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马万辉，福建东方格致律师事务所律师。
原审被告：陈来金，男，1963年7月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
上诉人厦门唐颂古玩有限公司（以下简称唐颂公司）因与被上诉人厦门海翼资产管理有限公司（以下简称海翼公司）及原审被告陈来金房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初8088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐颂公司上诉请求：1.撤销原判，改判唐颂公司有权继续使用租赁物；2.唐颂公司已付的60万元押金应当抵扣未付租金。事实和理由：唐颂公司与海翼公司之间租赁合同到期后，因海翼公司对外招标出租讼争房屋流标，唐颂公司即继续使用讼争房屋并按海翼公司的要求按月依原租金标准向海翼公司支付租金。实际上双方也都一致认可唐颂公司持续支付租金至2017年10月31日，直到2017年11月因讼争房屋违反相关消防规定导致被勒令停止经营，唐颂公司与海翼公司才达成一致停止支付租金。因此唐颂公司持续使用讼争房屋的行为实质上并未对海翼公司造成损失。2017年11月后因讼争房屋整体被消防部门勒令停业，实际上从那时起唐颂公司即无法正常占有及使用讼争房屋，即使海翼公司收回了讼争房产也无法正常进行使用。唐颂公司为合理合法利用租赁房屋投入巨资进行改造，海翼公司也曾多次明确租赁物应当持续由唐颂公司进行使用。一审法院未考虑这一实际情况，仍然判决解除合同对唐颂公司造成巨大损失，也无益于租赁房屋的合理利用。关于60万元押金，原租赁合同关于退回租金的前提为不存在违约情况的约定经由多次补充协议进行变更，一审法院对该情况只字不提，唐颂公司若存在违约情况应当依据合同承担违约责任，而合同并未约定海翼公司有权没收押金，一审法院不支持唐颂公司押金冲抵租金的请求于法无据。
海翼公司辩称，海翼公司与唐颂公司之间的租赁合同已于2016年10月31日到期，不论是根据合同约定还是合同法规定，唐颂公司均应及时向海翼公司返还租赁标的。唐颂公司以投入大、返还房屋会造成其损失为由拒不返还，不仅有违诚信，而且造成海翼公司无法按正常规划使用该房屋，给海翼公司造成巨大的经济损失。案涉房屋有土地房屋权证，系合法建筑。唐颂公司被消防部门勒令停止经营是因其违反消防管理规定。但唐颂公司未进行整改，也未向海翼公司返还房屋，仍占有使用至今。租赁合同到期后，海翼公司未再继续收取租金。在未经海翼公司同意的情况下，唐颂公司单方按原租金标准支付款项至海翼公司账户，且自2017年11月1日起也未继续支付。双方未约定占有使用费的标准，海翼公司要求参照原租金标准计算，合法合理。《房屋租赁合同》第三条明确约定退还履约保证金以不存在违约行为为前提条件，唐颂公司在合同到期后至今近两年未将租赁房屋返还给海翼公司，存在违约，因此，其无权要求返还或抵扣。唐颂公司故意不领取诉讼材料、故意提出管辖权异议，恶意拖延诉讼，不仅造成海翼公司无法正常收益，而且严重影响长远规划，给海翼公司造成难以估量的经济损失。
原审被告陈来金未作答辩。
海翼公司向一审法院起诉请求：1.唐颂公司将厦门市思明区斗西路209号厂房和搭盖的房屋（厂房面积7519.66平方米、搭盖房屋面积1073.56平方米）、厦门市思明区斗西路209号配电室一楼（面积54平方米）、厦门市思明区斗西路209号传达室一楼（面积51.83平方米）腾空返还给海翼公司；2．唐颂公司支付海翼公司房屋占有使用费（按每日9690元的标准，自2017年1月1日起计算至实际返还房屋之日止）；3．陈来金对前述唐颂公司的债务承担连带清偿责任；4．唐颂公司、陈来金支付海翼公司财产保全费5000元。
一审法院认定事实：厦门市思明区斗西路209号房屋（装配车间）（金工车间）（综合楼）（配电室）（销售仓库）（生产仓库）登记的权利人为厦门海翼集团有限公司。厦门海翼集团有限公司还在该房屋所在区域未经批准自建房屋，面积合计1073.56平方米。
2008年9月16日，顺承公司（作为甲方）与陈来金（作为乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于厦门市思明区斗西路209号厂房（包括装配车间、金工车间、综合楼1-3层、配电室部分、销售仓库、生产仓库，面积合计7519.66平方米）、搭盖的房屋（面积合计1073.56平方米）出租给乙方，租赁期限自2008年11月1日起至2014年10月30日止；租赁期届满乙方应按时把所承租房屋（含改、扩建部分）完整交还甲方。该合同第三条还约定“合同签订时，乙方应向甲方交纳租赁期间保证金600000元。合同期满，如乙方无违约责任，甲方应无息将保证金退还给乙方。”
2009年5月28日，顺承公司（作为甲方）与陈来金（作为乙方）就上述《房屋租赁合同》签订一份《补充协议书》，约定：原租赁期限六年变更为八年，从2008年11月1日起至2016年10月31日止；自2012年11月1日起至2016年10月31日止的每月租金为287827元；陈来金另向顺承公司承租厦门市思明区斗西路209号配电室一楼（面积54平方米）、厦门市思明区斗西路209号传达室一楼（面积51.83平方米。备注：无合法建造手续），租赁期限均自2009年11月1日起至2016年10月31日止，自2012年11月1日起至2016年10月31日止的每月租金分别为1925元、950元。
2009年10月30日，顺承公司与陈来金、海翼地产公司签订一份《三方协议书》，约定自2009年11月1日起，上述《房屋租赁合同》项下出租人的一切权利和义务均由海翼地产公司承接。
2013年10月1日，海翼地产公司（作为甲方）与陈来金（作为乙方）、海翼公司（作为丙方）、唐颂公司（作为丁方）签订一份《变更协议书》，约定：自2013年10月1日起，上述《房屋租赁合同》《补充协议书》项下出租人的一切权利和义务均由丙方承接，承租人的一切权利和义务均由丁方承接，乙方愿意为丁方全面履行合同承担连带责任；乙方原向甲方交纳的履约保证金（或租赁押金）600000元，乙方同意由甲方移交给丙方，租赁合同期满后，由丁方向丙方提出按原合同约定退还履约保证金，丙方凭丁方持有的履约保证金交款凭证原件（或复印件加盖丁方公章）等有效证件按原合同约定无息退还给丁方。
2016年12月12日，海翼公司向唐颂公司、陈来金发出《收房通知书》，要求唐颂公司、陈来金于2016年12月31日前将上述租赁房屋腾空返还给海翼公司并结清水电费等费用，还要求唐颂公司、陈来金按原有租金标准即每日9690元支付自2016年11月1日至2016年12月31日期间的占用费。
现上述租赁房屋仍由唐颂公司在占有使用。唐颂公司在未征得海翼公司同意的情况下，按原有租金标准支付房屋占有使用费至2017年10月31日。
海翼公司于2017年6月29日向一审法院提出财产保全申请。一审法院于2017年7月14日作出（2017）闽0203民初8088号民事裁定，裁定：一、查封、冻结唐颂公司、陈来金价值1327530元的银行存款或等值财产；二、冻结海翼公司提供的担保物即其名下位于厦门市思明区产的产权。海翼公司因此支出财产保全费5000元。
一审审理中，海翼公司确认收取了唐颂公司支付的履约保证金600000元，但不同意在唐颂公司应支付的房屋占有使用费中予以抵扣。
一审法院认为，海翼公司与唐颂公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议书》及《变更协议书》系双方当事人的真实意思表示，除涉及没有合法建造手续的自建房屋（面积合计1073.56平方米）、传达室一楼（面积51.83平方米）的租赁内容无效外，其他内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。在租赁期间届满后，唐颂公司未依约返还租赁房屋，应承担相应的违约责任。故现海翼公司要求唐颂公司腾空返还租赁房屋并支付房屋占有使用费，符合法律规定，一审法院酌情予以支持，但房屋占有使用费应自2017年11月1日起计算。至于唐颂公司要求将履约保证金与房屋占有使用费进行抵付的主张，《房屋租赁合同》第三条约定海翼公司退还唐颂公司履约保证金以唐颂公司不存在违约责任作为前提条件，考虑唐颂公司至今仍不同意将租赁房屋返还给海翼公司，而海翼公司亦不同意将履约保证金与房屋占有使用费进行抵付，故对唐颂公司的前述主张，不予支持。陈来金自愿为唐颂公司履行本案合同的债务提供连带责任保证，符合法律规定，应当认定有效。海翼公司系在保证期间内提起本案诉讼，故现海翼公司要求陈来金对唐颂公司的上述返还租赁房屋及支付房屋占有使用费的债务承担连带清偿的保证责任，可予以支持。海翼公司要求唐颂公司、陈来金支付财产保全费5000元，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、厦门唐颂古玩有限公司于判决生效之日起十五日内将厦门市思明区斗西路209号厂房和搭盖的房屋（厂房面积7519.66平方米、搭盖房屋面积1073.56平方米）、厦门市思明区斗西路209号配电室一楼（面积54平方米）、厦门市思明区斗西路209号传达室一楼（面积51.83平方米）腾空返还给厦门海翼资产管理有限公司；二、厦门唐颂古玩有限公司于判决生效之日起十五日内支付厦门海翼资产管理有限公司房屋占有使用费（按每日9690元的标准，自2017年11月1日起计算至房屋实际返还之日止）；三、陈来金对厦门唐颂古玩有限公司的上述第一项、第二项债务承担连带责任，陈来金承担保证责任后，有权在其履行保证责任的范围内向厦门唐颂古玩有限公司追偿；四、厦门唐颂古玩有限公司、陈来金于判决生效之日起十五日内支付厦门海翼资产管理有限公司财产保全费5000元；五、驳回厦门海翼资产管理有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，唐颂公司与海翼公司所签《房屋租赁合同》的租赁期限已经届满，唐颂公司应依约返还讼争房屋。唐颂公司以对讼争房屋投入巨资改造为由要求继续使用讼争房屋，于法无据。唐颂公司又称海翼公司多次明确讼争房屋应当持续由唐颂公司进行使用，但未提供相应证据予以证明，本院不予采信。一审判令唐颂公司向海翼公司返还讼争房屋并支付相应的房屋占有使用费等，并无不当。讼争《房屋租赁合同》约定合同期满，如唐颂公司无违约责任，海翼公司应无息将履约保证金退还给唐颂公司，但并未约定海翼公司可以没收履约保证金。鉴于本案中海翼公司要求唐颂公司返还讼争房屋及支付房屋占有使用费等相关请求得到支持，唐颂公司要求将600000元履约保证金用于抵扣其所应向海翼公司支付的房屋占有使用费，应予准许。一审对履约保证金的处理不当，本院予以纠正。陈来金经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。综上所述，唐颂公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初8088号民事判决；
二、厦门唐颂古玩有限公司于本判决生效之日起十五日内将厦门市思明区斗西路209号厂房和搭盖的房屋（厂房面积7519.66平方米、搭盖房屋面积1073.56平方米）、厦门市思明区斗西路209号配电室一楼（面积54平方米）、厦门市思明区斗西路209号传达室一楼（面积51.83平方米）腾空返还给厦门海翼资产管理有限公司；
三、厦门唐颂古玩有限公司于本判决生效之日起十五日内支付厦门海翼资产管理有限公司房屋占有使用费（按每日9690元的标准，自2017年11月1日起计算至房屋实际返还之日止，该款项应扣除厦门唐颂古玩有限公司已付的履约保证金600000元）；
四、陈来金对厦门唐颂古玩有限公司的上述第二项、第三项债务承担连带责任，陈来金承担保证责任后，有权在其履行保证责任的范围内向厦门唐颂古玩有限公司追偿；
五、厦门唐颂古玩有限公司、陈来金于本判决生效之日起十五日内支付厦门海翼资产管理有限公司财产保全费5000元；
六、驳回厦门海翼资产管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取8374元，由厦门海翼资产管理有限公司负担3785元，厦门唐颂古玩有限公司负担4589元；二审案件受理费9800元，由厦门海翼资产管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 颜映红
审判员 胡林蓉
审判员 章 毅
二〇一八年九月二十九日
书记员 罗仁冰
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。