北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00554号
上诉人（原审原告、反诉被告）赵海峰，男，1981年6月8日出生。
委托代理人刘树红，北京市奕明律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京顺全园农业有限公司，住所地北京市顺义区赵全营镇前桑园村园西路121号。
法定代表人王永贵，总经理。
委托代理人张怡华，女，1982年10月24日出生。
上诉人赵海峰与上诉人北京顺全园农业有限公司（以下简称顺全园公司）因房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第35169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年9月，赵海峰起诉至原审法院称：2013年4月，我在朝阳区来广营北路看到奶西市场经营方在招商，其将市场定位为主营男女服装、童装、内衣、针织、鞋帽、箱包、饰品等百货。我就与顺全园公司签订了一份《北京市市场场地租赁合同》，承租门脸房第7号场地约定用于投资经营服装。合同签订后，顺全园公司并没有依约提供相关的配套设施和经营条件，仅仅只是用方钢围出了门脸房的范围，并且只有门口一侧安装有玻璃，其余三面没有墙面，甚至连屋顶都没有。在顺全园公司的同意下，我对房屋进行了装修。开业后经营不到二个月，顺全园公司在6月底突然清走了大部分服装摊位商户，并将服装摊位承租给新的租户用于花鸟鱼虫经营，并且将市场的性质由服装百货市场改为花鸟鱼虫市场，致使客户根本就不再来市场购买服装，导致我无法经营，积压大量货物。现我诉至法院，请求判决：1、解除我和顺全园公司签订的《北京市市场场地租赁合同（试行）》；2、顺全园公司退还我押金2000元；3、顺全园公司退还我三个月的租金7500元；4、顺全园公司赔偿我装修损失23731元、积压的货物损失11416元以及预期收益39150元。
顺全园公司辩称并反诉称：我公司不同意赵海峰的诉讼请求。在合同履行过程中，我公司没有任何违约行为，赵海峰单方面要求解除合同没有事实和法律依据，请求法院驳回赵海峰的全部诉讼请求。合同签订后，赵海峰仅向我公司支付了一个季度的租金，其他租金尚未支付。现我公司提起反诉，请求判决：1、继续履行我公司与赵海峰签订的《北京市市场场地租赁合同》；2、赵海峰向我公司支付自2013年8月18日至2014年4月17日期间的租金。
赵海峰针对反诉辩称：不同意继续履行合同，因为顺全园公司违约在先，在合同解除的情况下，不用再支付租金。顺全园公司曾通知我们从2013年5月22日开始免租金三个月，到我起诉之日，合同仍在免租期内，应当从2013年8月18日至2013年11月17日。请求法院驳回顺全园公司的反诉请求。
原审法院经审理认为：依法签订的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，赵海峰、顺全园公司双方签订的《北京市市场场地租赁合同（试行）》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的相关规定，故双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。因在赵海峰承租涉案的门脸房时，该门脸房所在的市场主要经营服装、鞋帽等百货，赵海峰系在确定当时整个市场定位的情况下承租涉案门脸房用于经营服装。但在合同履行过程中，该市场的其他服装、鞋帽等百货的经营商户撤离市场，顺全园公司在未与赵海峰协商的情况下单方面将市场的主营范围变更为花鸟鱼虫，致使赵海峰原有的服装销售环境发生巨大变化，给赵海峰的经营造成困难，顺全园公司的该行为违反了合同第七条第3款中关于顺全园公司应当提供“经营条件”的约定，赵海峰据此要求解除合同，具有合同依据，法院予以支持，在合同解除后，顺全园公司应当退还赵海峰的押金2000元。关于赵海峰要求顺全园公司退还租金7500元的诉讼请求，法院认为，因赵海峰已经实际使用涉案门脸房进行了一段时间的经营，在赵海峰后来未继续经营的情况下，赵海峰要求使用奶西市场管理办公室所发的通知中规定的免租三个月的要求不符合该通知的精神，赵海峰不应享受该通知中载明的三个月免租期的优惠条件，赵海峰要求退还租金的诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持。因赵海峰曾对承租的门脸房进行过装修，因顺全园公司变更市场经营范围致使合同解除，顺全园公司应当赔偿赵海峰的装修损失，法院将根据双方签订合同的租期、赵海峰使用承租房屋的情况酌定顺全园公司应当赔偿的装修费的数额。关于赵海峰要求顺全园公司赔偿积压货物、预期收益损失的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。因合同解除，顺全园公司要求继续履行合同、支付租金的反诉请求没有事实依据，法院不予支持。据此，原审法院判决：一、解除赵海峰与北京顺全园农业有限公司签订的《北京市市场场地租赁合同（试行）》；二、北京顺全园农业有限公司于判决生效之日起七日内退还赵海峰押金二千元；三、北京顺全园农业有限公司于判决生效之日起七日内赔偿赵海峰装修损失八千元；四、驳回赵海峰的其他诉讼请求；五、驳回北京顺全园农业有限公司的全部反诉请求。如北京顺全园农业有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，赵海峰、顺全园公司均不服，上诉至本院。赵海峰认为：顺全园公司擅自变更市场经营，强迫商户撤离，主观恶意明显；顺全园公司为了稳定市场商户发出的免租通知是给予包括赵海峰在内的老商户的优惠，赵海峰应当享受；由于顺全园公司违约给赵海峰造成货物积压、逾期收益损失，属于合理损失范畴，顺全园公司应当予以赔偿；赵海峰的装修损失应当按照租期、装修费用总额、使用时间进行确定，原判确定的装修损失过低。综上，请求二审法院撤销原审判决第三、四项，改判顺全园公司向赵海峰退还租金7500元，赔偿装修损失23731元、积压货物损失11416元、预期收益39150元。顺全园公司认为：原审认定事实不清，适用法律不正确，判决无法律依据，请求二审法院撤销原审判决。
经审理查明：2013年初，顺全园公司为奶西综合市场招商，在市场悬挂有“服装百货”的招牌。2013年4月18日，赵海峰、顺全园公司签订了一份《北京市市场场地租赁合同（试行）》，约定由赵海峰承租顺全园公司出租的位于北京市朝阳区奶西综合市场7号门脸房，租赁期限从2013年4月18日至2014年4月17日，租金每季度7500元，第一季度租金从2013年4月18日至2013年8（笔误为“4”）月17日。该合同第七条“甲方（顺全园公司）权利义务”第3款约定：“应按约定为乙方（赵海峰）提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。”合同签订后，赵海峰向顺全园公司支付了2013年4月18日至2013年8月17日期间的租金7500元，并支付押金2000元，并出资对承租的门脸房进行了装修。至2013年6月底，顺全园公司出租给赵海峰的门脸房所在的市场绝大多数经营服装、鞋帽的商户不再在该市场经营。此后，顺全园公司将该市场的经营范围改为花鸟鱼虫市场，并在市场上悬挂“花鸟鱼虫市场”的招牌。2013年5月22日，奶西市场管理办公室在市场张贴市场通知，告知对老商户试行免租金三个月，但所有商户务必实行到点开营到点歇业。截至赵海峰起诉之日，门脸房由赵海峰控制，赵海峰从2013年8月15日开始不再在其承租的门脸房中经营。
上述事实，有《北京市市场场地租赁合同（试行）》、租金及押金收据、奶西市场的宣传材料、照片、装修协议、销售合同书、进货单及双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：赵海峰与顺全园公司签订的《北京市市场场地租赁合同（试行）》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。赵海峰承租涉案房屋时，奶西综合市场的市场定位为主要经营服装、鞋帽等百货，该市场定位对赵海峰签订合同具有一定的影响作用。合同履行过程中，奶西综合市场其他经营服装、鞋帽等百货的商户撤离市场，顺全园公司在未与赵海峰协商的情况下单方面将市场的主营范围变更为花鸟鱼虫，致使赵海峰原有的服装销售环境发生巨大变化，给赵海峰的经营造成困难，顺全园公司的行为违反了双方合同中关于顺全园公司应当提供经营条件，保障赵海峰正常经营的约定，赵海峰据此要求解除合同，具有合同依据，其诉讼请求应当予以支持。合同解除后，顺全园公司应当退还赵海峰押金2000元。关于赵海峰要求顺全园公司退还租金7500元的上诉请求，因赵海峰已实际使用涉案房屋房进行了一段时间的经营，且经审查，赵海峰并不符合奶西市场管理办公室所发通知中涉及享受免租三个月的条件，故本院对其此项上诉请求不予支持。赵海峰曾对承租房屋进行过装修，因顺全园公司变更市场经营范围致使双方合同解除，顺全园公司应当赔偿赵海峰的装修损失。原审法院根据双方签订合同的租期、赵海峰使用承租房屋的情况酌定装修损失数额并无不当。赵海峰主张原判数额过低，依据不足，本院对其上诉意见不予采纳。关于赵海峰要求顺全园公司赔偿积压货物、预期收益损失一节，因赵海峰就上述损失未能提供有效证据予以证实，故本院不予采信。关于顺全园公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费947元，由赵海峰负担922元（已交纳），由北京顺全园农业有限公司负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费150元，由北京顺全园农业有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费3889元，由赵海峰负担1845元（已交纳），由北京顺全园农业有限公司负担2044元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
审 判 员 王 伟
代理审判员 陈 恒
二〇一四年三月十四日
书 记 员 史智军