江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终2172号
上诉人（原审被告）:杨光明
委托诉讼代理人：毛广生，江苏序阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:戚向军
委托诉讼代理人：周新权、周蕴怡，江苏雅凯律师事务所律师。
上诉人杨光明因与被上诉人戚向军租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2015）沭民初字第04790号民事判决，向本院起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
戚向军向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2015年6月3日签订的房屋租赁合同；2.杨光明向戚向军退还租金270000元；3.杨光明向戚向军支付违约金100000元。
一审法院认定事实：2014年12月7日，杨光明从案外人张欣处租赁位于沭阳县上海北路2号业欣*城中广场1号楼、2号楼、3号楼一层及二层。2015年6月3日，杨光明将其承租的业欣*城中广场一楼转租给戚向军，双方签订商铺租赁协议书，约定甲方（杨光明）将位于沭阳县沭城镇上海北路2号的城中商业广场一楼租赁给乙方（戚向军）经营使用。乙方的租赁期限为8年，自2015年6月8日起至2023年6月7日止。（注：租赁协议书签订起让2个月装修期）。第九条违约责任第2款：若甲方违约，则支付乙方100000元人民币违约金：如果乙方要求解除或终止协议，甲方同意并办理相关手续后，则甲方应免息退还协议未履行完毕期间的预交租金。当日，戚向军通过银行转账的方式向杨光明支付270000元租金。后因第一出租人张欣与案外人沃恒连就涉案房屋权属存在争议，沃恒连多次阻扰戚向军装修，致使戚向军无法正常使用出租屋，故诉至法院要求处理。
一审法院另查明：涉案房屋未通过综合竣工验收。
一审庭审中，双方当事人于2016年3月29日一致同意解除双方签订的涉案房屋租赁合同。
一审法院本院认为：双方当事人之间签订房屋租赁合同，双方应按照合同约定的条款行使权利、履行义务。本案中，双方一致同意于2016年3月29日解除双方签订的涉案房屋租赁合同，予以认定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因下列原因之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：1.租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封的；2.租赁房屋权属存在争议的；3.租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。本案中，杨光明辩解，戚向军获得承租屋后，对他人的妨害行为应该由戚向军来主张权利。一审法院认为：租赁是双方当事人之间的合同关系，杨光明作为出租方应保证出租房屋的正常使用且其应对出租屋享有处分权的情况下才能出租，如其不享有处分权或者没有完全取得处分权，就不应当出租涉案房屋，否则即使出租后也达不到租赁合同目的。故对杨光明该主张不予采纳。庭审中，一审法院限杨光明于庭后7日内提交涉案房屋已通过综合竣工验收的相关证据材料，因杨光明未在规定期间内提交，故认定涉案房屋未通过综合竣工验收，不得交付使用。杨光明将不符合使用条件的房屋租赁给戚向军，违反法律规定，故戚向军要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。本案中，杨光明在涉案房屋存在处分权争议且未验收合格的情况下与戚向军签订租赁合同，将涉案房屋转租给戚向军，其主、客观均存在过错。合同被撤销后，因该合同取得的财物，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故戚向军要求杨光明返还其租金270000元的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。因戚向军在租赁房屋时未尽审查义务也存有过错，戚向军要求杨光明支付100000元的违约金的诉讼请求，该违约金过高，考虑双方的过错责任，酌定违约金为60000元。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第二百一十六条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除戚向军与杨光明于2015年6月3日签订的房屋租赁合同；二、杨光明于判决发生法律效力之日起十日内向戚向军返还租金270000元；三、杨光明于判决发生法律效力之日起十日内向戚向军支付违约金60000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元，由杨光明负担。
杨光明上诉请求：撤销一审判决，依法改判由戚向军向杨光明支付房屋占用费880000元并将房屋恢复原状，如不能恢复原状，需向杨光明支付恢复费用90000元。事实与理由：1.双方租赁合同约定的房屋总面积为2200多平方米，而案外人沃恒连提出争议的7号商铺面积仅为约177平方米，且7号商铺在设计时本来就是独立的，不能仅就177平方米的商铺不能使用来否定整个房屋租赁合同。一审法院以沃恒连妨碍装修认定整个房屋存在产权争议而导致整个合同解除显然依据不足。况且，沃恒连与案外人江苏业欣房地产有限公司（以下简称业欣公司）正就安置房一事进行诉讼，目前还没有生效判决，即使有生效判决，沃恒连也无权干涉涉案房屋的出租和使用。根据买卖不破租赁原则，沃恒连即使有权收房亦应等到租赁期限结束。因此，沃恒连的非法侵害应由戚向军来排除，而不应认定涉案房屋存在产权争议而判决解除租赁合同。2.双方签订租赁合同后，戚向军即开始招租，但经两次招租也没有成功，故而没有继续经营下去，其没有经营下去并非沃恒连阻碍装修造成的。3.合同解除后，因合同取得的财物应当返还，不能返还的应折价补偿。由于戚向军在装修过程中拆除并变卖了房屋内部的铝合金连廊，价值约90000元，该款项戚向军应折价补偿。4.双方于2016年3月29日一审庭审中一致同意解除合同，故戚向军应支付自2015年6月3日至2016年3月29日的房屋占用费880000元。
被上诉人戚向军答辩称：1.杨光明第一、二项上诉理由不充分，不足以论证其上诉主张。从涉案商铺位置的实际情况来看，后面的平台不宜作为正常经营商铺的通道，因为该处没有客流量。戚向军租赁涉案房屋进行商业规划时，就是打算借助邻街的七号商铺带动后面的商铺发展，如七号商铺不能正常使用，将直接影响到整体租赁房屋的使用情况。戚向军签订租赁合同之后两至三个月之间开始进行装修，在装修过程中受到沃恒连的多次阻挠，装修就停了下来，戚向军一直未使用涉案商铺。2.关于戚向军的第三、四项上诉主张不是原审法院审理的范围，在二审上诉案件中不应予以处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
除杨光明否认案外人沃恒连就涉案房屋存在权属争议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。
二审另查明，双方于2015年6月3日签订的商铺租赁协议书中关于涉案商铺的年租金数额约定如下：前二年每年租金为1500000元，第二年至第八年租金按前一年租金的5%递增。
鉴于上诉人杨光明在一审诉讼中未提出要求戚向军支付连廊恢复费用90000元、房屋占用费用880000元的反诉主张，故本案二审期间对杨光明的上述主张不予理涉。
本案二审争议焦点为：1.涉案7号商铺无法正常使用是否影响到整个租赁合同的履行。2.杨光明在本案中应否承担违约责任；如应承担，数额如何确定。3.杨光明应否向戚向军返还房屋租金270000元。
杨光明在二审期间提供的证据为：
1.本院（2016）苏13行终41号行政判决书，该行政判决书撤销了沭阳县住房和城乡建设局作出的关于业欣公司为沃恒年提供包括涉案7号商铺在内的相关房屋等内容的《房屋拆迁裁决书》，判令沭阳县住房和城乡建设局重新作出房屋拆迁裁决。拟证明涉案房屋不归沃恒连所有，沃恒连对涉案房屋没有产权争议。
2.照片6张，拟证明：即使沃恒连与7号商铺有产权争议，因7号商铺是独立的，从其他通道可以到达其他租赁房屋内部，故7号商铺有争议不影响其他房屋的使用，案外人沃恒连阻挠7号房屋装修不足以导致整个房屋租赁合同解除。
戚向军质证称：1.对证据一的真实性没有异议，该判决书可以证实涉案房屋具有权属争议，一审法院认定涉案房屋存在权属争议正确。2.对证据二的真实性不予认可，该照片的拍摄地点无法核实。即使是真实的，戚向军所租赁的场地是一个整体，由于案外人沃恒连的阻拦导致了戚向军对所租赁的房屋整体无法正常使用，且戚向军也没有实际使用，杨光明应当向戚向军退还已经收取的租金，并且承担相应的违约责任。
本院认证意见：1.对杨光明提供的（2016）苏13行终41号行政判决书的真实性予以认定，但该判决书中的一方当事人为“沃恒年”，是否与本案中双方所称的沃恒连系同一人尚无证据加以证实。即使以上所指系同一人，该行政判决书虽然撤销了沭阳县住房和城乡建设局作出的关于业欣公司向沃恒年提供7号商铺等内容的行政裁决，判令该局重新作出裁决，但并不足以否定案外人沃某某与业欣公司之间就涉案房屋具有产权争议的事实。2.虽然戚向军对杨光明提供现场照片的真实性不予认可，但结合本院现场勘查的情况，对杨光明提供6张现场照片的真实性本院依法予以认定。上述照片虽然能够证实涉案租赁房屋有其他通道可以进入，但商铺其他入口的地理位置均非临街，需经过一段巷道方可到达，故上述证据尚不足以证明7号商铺不能正常使用对其他商铺的使用没有影响或影响较小。
被上诉人戚向军二审诉讼中未提供新的证据。
关于第一争议焦点。本院认为，结合本案的实际情况，虽然涉案租赁房屋存在其他通道可以进入，但其他入口均非临街，有的入口相对偏僻。如将临街的7号商铺后隔墙打通，以7号商铺作为临街“市口”，则可直接通往后面其他大面积区域，对于其他房屋的商业经营必将产生巨大的带动作用。故7号商铺能否与后方区域连通正常使用，对于承租人是否租赁涉案房屋以及涉案房屋整体的经营规划、经营状况、租金价格均将产生重要影响。杨光明主张涉案7号商铺后面的墙壁为防火墙，不能打通，戚向军对此不予认可，认为该墙壁仅为普通隔墙，并非防火墙及承重墙，且合同签订后戚向军即已经将该隔墙与后面的房屋予以打通。诉讼过程中，本院限期要求杨光明提供7号商铺后墙性质的相关证据，杨光明未能提供，故对杨光明关于该隔墙系防火墙不能打通的主张，本院不予采纳。鉴于7号商铺在整个房屋租赁经营活动中起到较为重要的作用，且双方对戚向军打通隔墙后对7号商铺进行装修过程中受到案外人沃某某阻挠的事实均无异议，故本案中戚向军以7号商铺无法正常使用为由要求解除双方之间的房屋租赁合同，应当予以支持。
关于第二争议焦点。本院认为，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，确保租赁物无使用功能瑕疵及权利瑕疵。本案中，沃某某阻碍戚向军正常使用7号商铺，戚向军既有权向租赁合同的相对人杨光明主张合同违约责任，亦可直接向沃某某主张侵权责任。对于以何种方式保护其权益，戚向军具有选择权。本案中，戚向军系以租赁合同关系向杨光明主张违约责任，故无论案外人沃某某提出的产权争议最终是否得到支持，杨光明在本案中作为租赁合同相对人均有义务承担戚向军无法正常使用涉案房屋的违约责任。鉴于戚向军自认曾与戚向军合伙经营涉案房屋之上的二层超市，故戚向军对涉案房屋的情况亦应当有所了解和审查，故一审法院将涉案房屋租赁合同中杨光明应支付的违约金酌减至60000元并无不当。
关于第三争议焦点。鉴于双方合同约定自“租赁协议书签订起让2个月装修期”，而戚向军自认系在合同签订之后两个月至三个月之间开始装修，沃某某是在此期间进行阻挠，结合戚向军申请一审法院调取的2015年9月9日的派出所出警记录，应当认定在沃某某出面阻挠装修之前，戚向军没有按照合同约定及时进行装修，故对两个月免租金装修期之后沃某某阻挠装修之前的时间段，戚向军应当按照合同约定支付租金。根据戚向军的陈述及公安机关的出警记录时间，本院酌定戚向军应当向杨光明支付涉案房屋一个月的租金。双方合同约定一年的租金为150万元，则戚向军应当向杨光明支付的租金数额为1250000元（1500000元÷12月），杨光明应当返还给戚向军的租金为1450000元（270000元-1250000元）。
综上，鉴于被上诉人戚向军就案外人阻挠涉案房屋装修的时间作出了新的陈述，故对一审法院确定杨光明返还租金的数额本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持江苏省沭阳县人民法院（2015）沭民初字第04790号民事判决第一、三项。
二、变更江苏省沭阳县人民法院（2015）沭民初字第04790号民事判决第二项为“杨光明于本判决发生法律效力之日起十日内向戚向军返还租金145000元”。
三、驳回戚向军其他诉讼请求。
一审案件受理费11300元，由戚向军负担3000元，由杨光明负担8300元。二审案件受理费11300元，由上诉人杨光明负担8300元，由戚向军负担3000元。
本判决为终审判决。
审判长 王 静
审判员 庄云扉
审判员 王晓玲
二〇一七年二月二十日
书记员 陈奕如
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