江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）苏中民终字第0309号
上诉人（原审被告）苏州福华房产管理有限公司
被上诉人（原审原告）舒福华
被上诉人（原审原告）吴珮（曾用名吴佩）
上诉人苏州福华房产管理有限公司（以下简称“福华房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市沧浪区人民法院（2010）沧民初字第0597号民事判决，向本院提出上诉。本院于2012年2月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，1993年5月20日，原审原告舒福华、吴珮（乙方）与苏州市胥江房地产管理所（以下简称“胥江房管所”）（甲方）签订协议两份，分别约定甲将胥江路52号1幢305室（建筑面积53.51平方米）、306室（建筑面积78.68平方米）提供给乙方使用，房屋产权属乙方；乙方按每平方米1500元价格支付给甲方，两套房屋总房款为198285元，双方未约定付款进度；甲方在竣工验收合格后应交付乙方使用，并代为乙方办理产身份证领证手续，所需费用由乙方承担。合同签订后，原审两原告支付房款9万元。上述房屋建造后，即交付原审两原告至今。
胥江房管所于1994年8月19日为原审原告舒福华出具证明称：舒福华购买胥江路52号2幢305室，产权属其个人所有，目前产权证明正在办理之中。
另查明，2003年7月，经苏州市沧浪区发展计划局批复同意，原胥江房管所整体转企改制为现福华房产公司，债权债务全部由福华房产公司所有与承担。
2004年4月13日，原审被告福华房产公司管理部向胥江新村47、48幢住户发出书面通知：凡当初按商品房购买而至今未领到房屋产权证和土地证者，请于2005年5月30日前速与苏州福华房产管理有限公司（原胥江房管所）管理部联系。原审原告方于2006年9月将两份购房协议原件交原审被告福华房产公司，由经办人签收。
再查明，原审两原告于1996年10月14日经原审法院调解离婚，离婚协议中未明确提及上述房屋的分割。
审理中，原审原告方称，两份协议中约定的房款不是真实价格，而是胥江房管所为了顺利卖出其他房屋而要求原审原告签订的虚高的价格，双方真实的意思表示是由原告支付9万元，剩余房款则由原审原告位于大龙新村的一套房卡房进行调换，所以近20年间被告从未向原审原告主张过剩余房款。而原审被告则称，因单位改制，资料不全，并未发现有原审原告所称的调换房屋的相关材料，故要求原审原告出具相应凭证。
以上事实，有协议两份、通知、收据、证明、沧发改（2003）23号文件及当事人庭审陈述等在卷佐证。
原审原告舒福华、吴珮诉称，两原告原系夫妻关系，于1993年5月向当时的沧浪区胥江房地产管理所购买了胥江路52号1幢（现胥江新村48幢）305、306室房屋两套。因当时胥江房管所在产权证手续上有些问题，没能及时办理产证，称等手续齐全后全部交给原审原告，至2004年，才由后来的福华房产公司出具通知要求原审原告去办理产证手续，但要求加价2万余元。原审两原告现诉来法院，要求原审被告福华房产公司办理房屋所有权证及土地使用权证，承担本案诉讼费用。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原审原告方称已通过调换房屋的形式支付了剩余房款，但因其未能举证证明，原审法院亦难以采信。但是，即使房款未结清，原审被告方亦不能以此为由拒绝办证。原审原告方与原胥江房管所签订的两份协议中已明确，涉诉两套房屋产权归属原审原告方，并且，在此后长达近二十年时间内，两套房屋均由原审原告方占有、使用，应当说，原审原、被告双方关于房屋的权属并无争议。原审被告福华房产公司作为原胥江房管所的权利义务承受者，应对原胥江房管所的义务承担责任，为原审两原告办理两证。若原审被告方有证据证明或认为原审原告方未付清房款的，可另行主张。因此，原审被告福华房产公司应当为原审两原告办理胥江新村48幢305室、306室的房屋所有权证和国有土地使用权证，导致本案纠纷的责任在原审被告方。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、被告苏州福华房产管理有限公司于本判决生效之日起30日内为原告舒福华、吴珮办理苏州市胥江新村48幢305室的房屋所有权证及国有土地使用权证；二、被告苏州福华房产管理有限公司于本判决生效之日起30日内为原告舒福华、吴珮办理苏州市胥江新村48幢306室的房屋所有权证及国有土地使用权证。案件受理费80元，由被告苏州福华房产管理有限公司负担，于本判决生效之日起30日内履行。
上诉人福华房产公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一审法院认定事实正确，但适用法律错误。一审判决认定，“原告方称已通过调换房屋的形式支付了剩余房款，但因其未能举证证明，本院亦难以采信。但是，即使房款未结清，被告方亦不能以此为由拒绝办证”。上诉人对此认定无法认同，理由如下：根据胥江房管所与两被上诉人于1993年5月20日签订的协议，两被上诉人向胥江房管所购买的胥江路52号1幢（现胥江新村48幢）305、306室房屋两套，总房价为198285元。两被上诉人于1993年6月4日支付了9万元，2003年胥江房管所经改制成立了福华房产公司即上诉人。为处理胥江房管所之前未及时处理的一些事务，上诉人在2004年4月13日发出书面通知，请胥江新村47、48幢未办理两证的居民与上诉人联系办证事宜，上诉人在办证过程中发现，两被上诉人尚有108285元未付，而两被上诉人所称余款已用大龙港新村一套房屋冲抵的说法，并无相应的证据证明，遂无法为其办理两证。根据我国合同法第六十条、第六十六条、第六十七条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应履行要求”。根据上述法律条款规定，不管双方互负的债务履行是否有先后顺序，上诉人在被上诉人没有完全履行其付款义务的情况下，都享有法定的不安抗辩权，即拒绝为被上诉人办理两证的权利。综上，请求二审法院查明事实，正确适用法律，驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人舒福华、吴珮答辩认为：一审法院认定事实清楚，判决依法有据。上诉人认为“被上诉人只支付了9万元房款，尚有108285元未支付，而两被上诉人所称余款已用大龙港新村一套房屋冲抵的说法，并无相应的证据证明，遂无法为其办理两证”的说法与事实不符。被上诉人在购买住房时，将拆迁安置所得的一套大龙港新村29幢305室（现改为56幢305室）交给了胥江房管所，当时没有给被上诉人收据，基于当时对商品房概念模糊，且房管所又具有官方管理职能，并未觉得不妥。如若上诉人所述，近20年为何不向我讨要房款。关于不安抗辩权，法律规定上诉人应负有举证和通知义务，上诉人没有做到。综上认为，一审法院认定事实清楚，使用法律准确，上诉人的上诉请求与事实不符，没有证据证实，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人舒福华、吴珮为证明其主张，向本院提供了被上诉人舒福华与苏州市干将路工程指挥部拆迁办公室于1994年4月25日签订的《干将路工程房屋拆迁安置补偿协议书》、《挂牌登记凭证》、《安置房资金结算单》。以证明其将本市大龙港新村29幢305室（现为56幢305室）加上9万元，与胥江房管所置换了胥江路52号1幢305、306室。
上诉人福华房产公司质证认为，被上诉人提供的证据真实性没有异议，但认为与本案无关联性。
本院二审查明的事实与原审查明的其他事实相同。
本院认为，上诉人与被上诉人于1993年5月20日签订的房屋买卖协议，合法有效，双方均应恪守履行。协议签订后，被上诉人交付了房款9万元，上诉人也将原胥江路52幢305、306室房屋交付被上诉人使用至今。根据协议约定，上诉人将房屋交付后，应当为被上诉人办理产权过户手续。一审中，被上诉人虽未能提供其将大龙港新村29幢305室房屋冲抵剩余房款的相应依据，但二审中，被上诉人提供了被上诉人舒福华与苏州市干将路工程指挥部拆迁办公室于1994年4月25日签订的《干将路工程房屋拆迁安置补偿协议书》、《挂牌登记凭证》、《安置房资金结算单》，使被上诉人的抗辩主张，具有一定的可能性。鉴于双方当事人对房屋权属并无争议，故一审判决上诉人应当履行办证义务并无不当。一审判决认为上诉人对剩余房款在有证据的情况下，可另行主张，故本院对此争议不予理涉。上诉人如根据现有证据仍认为被上诉人未付清剩余房款，可另案主张相应债权。但上诉人提出被上诉人房款未付清，其有权拒绝为被上诉人办理两证的上诉请求，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人苏州福华房产管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 边敬业
代理审判员 蒋毅颖
代理审判员 张晓萍
二〇一二年六月十九日
书 记 员 闻 艺