南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）鼓民初字第895号
原告谭希宁（反诉被告），女，1968年7月20日生，汉族，无业，住本市白下区。
委托代理人郑飞鸿、李志群，江苏天之权律师事务所律师。
被告王恩兵（反诉原告），男，1969年8月10日生，汉族，住本市鼓楼区。
委托代理人王恩权（自然情况如下）。
被告王恩权（反诉原告），男，1963年10月9日生，汉族，欣网家吧金贸花园店承包经营者，身份证登记地址。
委托代理人薛忠贵、王勤荣，江苏南京金路律师事务所律师。
第三人张登家，男，1979年6月1日生，汉族，户籍地安徽省。
原告谭希宁（反诉被告）与被告王恩兵（反诉原告）、被告王恩权（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，本院在审理期间追加张登家为本案第三人并通知参加诉讼，公开开庭进行了审理。谭希宁的委托代理人郑飞鸿、李志群，王恩权（亦为王恩兵代理人）及其委托代理人薛忠贵、王勤荣到庭参加诉讼。第三人张登家经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
原告谭希宁诉称，2007年7月28日，原、被告就坐落本市鼓楼区金贸花园09幢14-19号房屋签订租赁合同，由被告租赁原告该房屋至2012年8月16日止。双方对租赁的用途、租金的支付、违约等问题进行了约定。被告起初尚能依约支付租金，但自2010年1月起，被告即拒付房租，且违约将房屋转租，甚至破坏房屋结构。被告的一系列行为严重违反了当初约定，给原告带来巨大的经济损失。并且，被告对原告要求整改和再三催交房租均置之不理。为维护自身合法权益，原告诉至法院请求判决：一、解除双方之间的租赁合同，由被告归还房屋；二、由两被告连带支付自2010年1月起至交还房屋为止的租金。
被告王恩兵、王恩权辩称，首先，原告所称租金问题，双方约定半年一交，后再变为原告派人上门一个半月收一次，现在原告自己没有收取就起诉（原告诉前，被告不欠租金）；其次，转租事实存在，但被告是拿原告身份证办的手续，再说前后有三年样子，原告方人员从次承租人的广告牌也能发现有他人在用房子，从未提出反对意见。以上，完全可以判断原告实际上是知晓被告转租事宜。综上，原告解除合同的理由不能成立，被告不能接受（解除会给被告带来很大经济损失）。
反诉原告王恩兵、王恩权诉称，2007年7月28日，与反诉被告签订《租赁合同》1份，由反诉原告租用反诉被告坐落本市鼓楼区金贸花园09幢14-19号两层六间房屋经营网吧。合同第九条约定反诉被告不履行维修义务致使反诉原告受严重影响的要承担赔偿责任。合同签订后，反诉原告购买了143台高配置的电脑（4130元／台）用于经营。由于反诉被告的房屋一层比外边街道低一米多，三年来五次因大雨致使一层被淹，反复殃及反诉原告一楼的83台电脑。每次被淹，反诉原告都要花巨资维修，损失巨大，现能够计算出来的为2008年、2009年两年损失就达1393045元，加上几次购买配件支出279940元（2008年6月2日购买配件57150元、2009年5月9日购买配件129210元），共计1672985元。现反诉原告要求法院判决反诉被告赔偿上述全部损失费用，继续履行与反诉原告间的《房屋租赁合同》，并承担本案全部诉讼费用。
反诉被告谭希宁辩称，一、反诉被告用于出租的本市鼓楼区金贸花园09幢14-19号房屋系合格的商品房，属于设计风格同一，市政设施包括排水设施完善的金贸花园的一部分。周边居民生活多年也都没有发生反诉原告所称被淹情形，反诉两原告所述不实。关于维修等事项，主要由双方合同的第六条和第九条具体约定，租赁房屋发生修缮事宜的，出租方应在15天之内进行，承租方也可在出租方拒绝情况下自行维修，所产生的费用以冲抵租金。本案中，出租房品质与状态始终如一，出租方也从未接到过承租方要求维修的任何信息，退一步说，即使出现承租人所称淹水情形，也不是反诉被告所能预见、防止和克服的，亦即不应承担责任；二、实际上，反诉原告的网吧，在周围几公里范围内影响最大，生意最好，这也是反诉原告在前几年愿意按时、足额交纳租金的原因、动力。仔细分析，反诉原告所述多不合常理。电脑作为精密仪器，如反诉原告所言被淹数次属实，则早已不能使用，更不可能最后能以每台9**元的高价卖出。按照电脑二手市场调查以及一般网吧经营规律，网吧所用电脑因为使用频率和客观经营需要包括电脑升级换代迅速，一般使用寿命只有2-3年。由此可见，反诉原告提供的证据，无论真假，均能判断出反诉原告所称“损失”实际应归类于正常的经营支出的成本，因而更清楚地反映出反诉原告在三年的经营期间没有发生其描述的损失；三、反诉原告所提供的证据与本案双方纠纷无关，证据之间相互矛盾且有违一般常理，无法证明其客观真实性。综上，法院应当驳回反诉两原告的反诉请求。
第三人张登家未予以答辩。
经审理查明，2007年7月28日，谭希宁与王恩兵（由王恩权代理）签订《房屋租赁合同》，双方主要约定有：王恩兵承租本市鼓楼区金贸花园09幢14-19号非住宅房屋（以下简称金贸花园房屋）产权建筑面积246.67平方米，出租以实际现状为准。租赁期限自2007年8月17日至2012年8月16日止，第一、第二年年租金均为24万元，第三、第四年年租金均为26万元，第五年租金28万元。王恩兵支付方式为第一年每半年支付一次，从第二年起每一年支付一次（王恩兵于签订合同当日按照谭希宁指定的账号支付半年租金，以后应提前1个月支付下半年或一年度租金）。合同租赁期间，该房的物管费以及水、电、煤气、有线电视、互联网费用，由承租方自己负担。谭希宁签约时收取王恩兵2万元作为租赁保证金（为家庭装潢、附属设施、家电及承租方应承担费用的担保），租赁期满，如房屋和相关设施无损坏，且不欠费，谭希宁保证不计息退还。双方约定王恩兵在租赁使用中，房屋及其附属设施出现或发生妨碍安全使用的损坏或故障时，应及时通知谭希宁修缮，谭希宁在接到通知后15日内进行维修。如谭希宁拒绝维修的，承租方王恩兵有权自行修缮，修缮费用抵消租金；因承租方使用不当，造成房屋及附属设施出现损坏或发生故障，承租方负责维修。使用中，承租方需要重新装修或者变更原有设施的，应征得出租方同意，并按规定办理报批手续。租赁期限届满，承租方所增加的设施。如出现违约事项如何处理，以及其他权利义务，双方亦在该合同中一并予以约定。
王恩兵、王恩权系同胞兄弟关系。王恩权持有信息网络安全专业技术人员继续教育（网吧安全管理类）证书。谭希宁、王恩兵所签合同付诸履行后，以王恩兵名义所租金贸花园房屋，实际一直由王恩权作为经营网吧使用。本院经调取金贸花园店纳税统计资料，记载王恩权自2009年7月1日起至当年底在南京市地税局鼓楼分局纳税，以后在南京市地税局六合分局纳税，除个别月份以4500元作为计税依据外，其他均以每月900元为准计算纳税。王恩权前两年的租金亦依合同给付到位。自2009年8月17日起的第三个承租年，王恩权未能严格按照合同约定履行给付租金义务，仅付77034元且分4次付出。另王恩权自述从2008年3月开始，即将谭希宁所出租的金贸花园房屋部分转租他人作经营用房。
本案审理期间，经法庭调查和现场勘验，现有谭希宁楼下3间、楼上1间（均为南侧），为王恩权转租给张登家经营废旧物资回收业务用房，具体与张登家签订《房屋租赁合同》于2009年11月24日，其中出租方中的“谭希宁”字样系王恩权自己添加。王恩权转租的金贸花园房屋中的产权面积50平方米，约定的张登家租期为3年自2009年8月11日26日至2012年11月26日止，每年租金为8万元。张登家于签约时交纳3000元作为租赁保证金。该合同中，双方同样也约定了其他内容。据此，本院遂依法追加张登家为本案第三人参加诉讼。
本案谭希宁的本诉诉讼请求为解除双方所签订租赁合同，鉴于王恩兵、王恩权在第三个承租年开始已支付77032.40元，再加上押金2万元（以上97032.40元可折抵至2009年年底前全部应付房租），则要求王恩兵、王恩权支付自2010年元月起交还金贸花园房屋止期间的租金，另认为承租方违约（拖欠租金、擅自转租房屋），要求王恩兵、王恩权承担违约金10万元；王恩兵、王恩权抗辩双方在履行合同中实际改变了交纳租金的方式而由谭希宁派人上门收取，而谭希宁未让人收取即提起本案诉讼，所以不能证明承租方欠租。关于转租，王恩权称因为存在漏水导致网络线路出现问题，经原告同意开始，将金贸花园房屋部分先是转租他人从事美容和出售电动车。以上两家先后搬走后，又另转组他人从事废品回收经营。王恩权出示注有“仅供办理营业执照使用”字样的谭希宁身份证，意在表明谭希宁作为出租方是配合的，另次承租人的广告牌等外在展示也能说明谭希宁实际知晓而未反对。据以上理由，王恩兵、王恩权坚持合同应该继续履行。
王恩兵、王恩权在本案的反诉要求谭希宁赔偿承租金贸花园房屋期间因被水淹造成的经济损失1672985元，具体为：1、因2008年5月份起下两场雨都发生淹水，而下雨前后收入差距巨大（正常月收入为71574元，下雨后实际收入为31863元，两者之间月收入差距为39711元），故2008年5月至2009年2月底共计10个月经营收入损失共计397110元；2、因2009年5月份起（5月3日至8日、5月19日至22日、6月8日至13日）三场雨再造成淹水。2009年5月至2010年1月之间9个月每月经营损失59661元，共536949元（称2009年4月2日至5月2日未淹水，该月经营收入为71574元，而6月23日至7月21日遭水淹实际经营收入12500元、7月22日至8月22日实际经营收入11326元，故水淹后平均月经营收入为11913元。正常经营月收入71754元与水淹后月收入11913元，两者相差59661元），另要求因2009年共遭水淹3次，应补偿最低1个月的停业损失11913元；3、自2010年2月1日起无法经营，所承租的房屋空置，谭希宁应每月支付月经营损失59661元至双方纠纷解决为止。关于淹水，王恩权申请2名证人出庭。其中刘荣（以前在王恩权网吧附近五十米附近卖彩票经营户，现在隔壁）作证金贸花园店有一楼地面经过改造地势远低于马路，一到雨季，整个金贸花园店一条边都会淹水，而王恩权所承租的金贸花园店淹水更厉害。另一证人董胜利（在王恩权承租期间做过网管）到庭作证称从事王恩权网吧网管至2009年年底结束，每月工资1500元，年底另有按1个月工资水平的奖金。王恩权的网吧内共计143台电脑，分楼上60台和楼下83台，全是组装的，每台约4000多元。因为下雨，2008年5月和2009年5月，王恩权经营所在的金贸花园店被淹，一楼有齐腰深的水淹到显示器的桌面，电脑来不及搬都受淹，损失较大。2008年5月前后3、4天，2009年的是一次大淹前后4、5天，小淹前后1、2天，淹水之后电脑是通过更换零部件解决的，零部件为王恩权本人采购，但就董胜利一人换。换下来的零部件作为报废品就扔掉了，共计换了四、五十台电脑的零部件。2009年5月损失更大一些，董胜利拆了60多台；4、83台电脑购进价为342790元（4130元／台），扣除售出价74700元（900元／台），故谭希宁应赔偿两者之间差价268090元；5、3次电脑配件279940元。被告就所称4、5两项损失，王恩权提供南京泽渠科技电子经营部（以下简称泽渠经营部）2007年9月25日手写欣网e家金贸花园店配置清单各1份（590590元加55000元）共645590元；2008年5月16日收款收据客户联1份，记载购货单位欣网e家金贸花园店显卡（54）、主板（45）、CPU（44）、硬盘（34）、键盘（70）总价93580元；和2008年6月2日销售清单（售方库房发货存报）1份，记载购货单位欣网之家金贸花园店显卡（24）、主板（35）、CPU（26）、硬盘（32）、键盘（20）总价61660元，实收57150元；以及泽渠经营部2009年5月9日销售清单（库房发货存报）1份，记载显卡（70）、主板（66）、CPU（58）、硬盘（67）、键盘（70）、风扇（40）总价129210元。王恩权再提供署期2009年5月30日，有“雄狮电子商城后楼G095柜台醒月电子科技孙悦”字样（另有孙悦身份证和手机号码），另加盖“南京全峰电子经营部”，内容为“今收到欣网易家金贸花园店处理电脑83台，每台处理价900元，合计74700元（大写），钱货两清”的《收条》1份。王恩权解释最初在2007年9月25日购买645590元电脑配件组装电脑开张营业，购买时与卖家口头谈妥故没有开发票，最后结算也是凭现提供给法院的2张手写配置清单；谭希宁代理人表示真实性没法考证，并且与本案无关。王恩权解释2008年5月16日（93580元）、2008年6月2日（57150元）、2009年5月9日（129210元）所共花费的279940元均是在发生的水淹事实后，另购买用于置换的配件。因为开发票价格要贵一些，所以没有开发票；谭希宁代理人质证认为王恩权不能证明上述证据的来源，即使王恩权购买配件，更不能证明与水淹有任何关联性。王恩权对2009年5月30日的《收条》解释为孙悦想在南通开网吧而购买了王恩权二手电脑，当时南京全峰电子经营部有人也在，即盖章帮助证明。因为孙悦可能再次转卖，王恩权担心别人找孙悦，于是留下孙悦身份证和手机号码。
审理期间，王恩权提供了金贸花园店现场照片，本院亦经现场勘查，发现金贸花园店一楼地面低于门外主干道路面在1米左右，不采取紧急阻挡措施，下大雨时存在马路积水下泄倒灌入室的客观可能，且墙高1米左右的粉刷层遗留有水浸过的水渍痕迹。庭审后，本院就如金贸花园房屋水淹属实通知王恩权谈话，王恩权表示遭遇水淹主要影响在一楼83台经营的电脑，但因为全部服务器在一楼，水淹后二楼只能停业。虽然两年下雨直接受淹时间仅接近10天，但每次排水、清理等直至恢复经营，全部总计受影响的时间应达到1个月。83台电脑经营过程中每天7时至11时上机率在50%、11时至14时30分和17时至23时两个时段均为满座、14时30分至17时上机率在70-80%样子，以上按2元／小时收费，每天23时至次日上午7时上机率在60%为包夜，按10月／人收费。如根据王恩权以上陈述计算，王恩权一楼每月30天全部经营收入（不扣除成本）为85533.50元。
王恩权还陈述曾经为金贸花园房屋漏水报过警，系本区中央门派出所接警处理。本院经庭审后（未经庭审质证）调取中央门派出所接处警情况，该所记录王恩权多条涉警记录，但主要系与网吧上网人员（如无身份证坚持上网等）发生纠纷，该所接警后进行处理。为漏水的仅一条，即2008年8月7日16时分多，该所接王恩权报警到金贸花园房屋现场了解到一美容院、一自行车店（均利用王恩权转租转租房屋经营）房内积水。
本院认为，根据本案当事人陈述一致的部分和到案证据，谭希宁作为出租方，王恩兵作为承租方、王恩权作为实际使用人，双方形成租赁法律合同关系。在前两个承租年度内，双方尚能相互尊重按照所签的合同履行。根据双方合同，王恩权应在2009年8月17日全部交纳第三承租年度租金，但除少部分支付外，大部分房租拖欠。王恩权称双方在履行合同中改变了租金的交纳方式，即由自己主动交纳实际变更为谭希宁派员上门收取，王恩权不仅无证据提供，同时谭希宁亦否认，并与王恩权自己在本案庭审中坚持谭希宁不应追索租金而首先应解决赔偿承租方损失后自己才能续交租金的抗辩意思不一致，故本院对王恩权陈述不予认可。
根据本院实际勘查谭希宁金贸花园房屋坐落和周边地形以及承租方王恩权的其他证据、证人的证明内容，王恩权所称在经营中一楼屡次受淹，使得经营受到影响属实。王恩权在承租期间，将金贸花园房屋部分向张登家转租，且所签合同约定的租期尚超出自己承租使用金贸花园房屋与谭希宁约定的合同租期，单方面有利于王恩权。王恩权抗辩根据次承租人张登家的门面设置、实地经营现状，谭希宁应该知道房屋被转租。本院认为王恩权的陈述在事实上可能成立，但并无充分证据证明系谭希宁允许或参与签订王恩权与张登家的租赁合同事宜，这种“知道”就只能是事后被动知道，没有证据也更不可以理解为谭希宁默许或支持此种合同存在。所以，王恩权在本案诉讼期间认为不应支付租金，尤其在已不再从事网吧经营的实际情况下，尚认为不应交还租赁房屋而继续履行合同，已完全是在片面追求自己方的利益，如果支持，将使谭希宁用于出租的金贸花园房屋由承租方使用和控制中完全再无利可图，也有悖于一般签订合同双方均有利的本质追求。
综上，谭希宁、王恩权双方租赁合同关系已经恶化，王恩兵、王恩权拖欠租金，王恩权既未经谭希宁同意且谭希宁又对转租合同无任何受益，故谭希宁和王恩兵、王恩权之间租赁合同应该解除，承租方王恩兵、王恩权应当尽快交还房屋，张登家属于王恩权擅自转租行为的次承租人和本案第三人，有配合王恩兵、王恩权交还所使用的谭希宁房屋的义务。
关于谭希宁、王恩兵、王恩权租赁合同解除的同时，业已存在的纠纷如何处理。本院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。王恩兵、王恩权作为承租方，应当严格依照合同约定及时、足额交纳租金。王恩兵、王恩权当初依约积极交纳租金，但自2009年8月17日的第三个承租年开始出现拖欠，王恩权除称交纳租金方式实际改变（由出租方主动上门收取）外，在庭审中主要抗辩系金贸花园房屋遭水淹后与谭希宁反复交涉而不得解决，故而转以采取拒交租金的自助方式以求解决，但王恩权并无提供类似律师函类的确凿交涉证据，使得双方合同因谭希宁维护、保证金贸花园房屋不到位而成为不能继续履行的主要障碍，并且事实上王恩权所承租的房屋在第一个承租年度即有过水淹事实，即使按照王恩权一方陈述，也是可以通过承租方自己排除、化解侵害继续承租使用的（但王恩权可能面临经营损失），王恩兵、王恩权自己使用和擅自部分转租房屋受益，应当给付租金和承担转租引起的法律责任。因此，王恩权应该在交还房屋的同时结清所有租金等费用。
谭希宁作为金贸花园房屋的出租人，在该房出租期间屡次出现下雨渗漏进水，违反了修缮管理保证出租房正常使用的义务，应当对承租人王恩权进行合理赔偿。就王恩权主张的经营损失，根据庭审查明的事实，在2008年和2009年两年完全停业不超过10天，王恩权称应当收拾、清理然后恢复，两年内全部受影响时间不会短于1个月，本院认为合理，可以认定。关于1个月经营损失达到多少，王恩权前后给出2个数额，一是反复坚持的正常月收入可达71574元，再一是庭审后接受本院询问时所称85533.50元。本院认为前一数字相对而言接近真实一些而予以采纳，故判令由谭希宁给予赔偿。
就王恩权坚持遭遇水淹而发生机器进水，主张由谭希宁赔偿购买电脑以及配件的损失，本院认为，首先，王恩权没有提供当初开业配置电脑直至以后添置配件的任何合乎财务制度规定的正规票据，而从王恩权现提供的白条、收据以及手写字据等（王恩权当初如出于索赔，要求出售方、修理方出具正规发票一是应该，二是不会困难），不能达到法律的认定标准。同时，王恩权所购电脑等机器设备系用于网吧经营，势必适时进行升级换代以满足消费者的需要和适应同业市场竞争的要求。投入网吧运营的电脑相比一般家用电脑，类似于投入市场营运的出租汽车相比家用汽车一样，明显易耗易损，怎样分析剔除维修更替的正常耗费，或者尚有保修的其他花费没有计算在内，王恩权无证据亦未加以说明；其次，更重要的，王恩权称电脑进水，没有提供受损实物，也没有进行由类似公证机关、律师等第三方确认的证据固定、保全，即除了口头陈述受损以外，无其他证据证明。按照常理，网吧电脑是相对放置而不是固定于地面以上，金贸花园房屋遭水淹系门外马路下泄不及而至，其过程是渐进而不是突发以致瞬间漫溢，王恩权网吧为不脱人全天24小时经营性质，在发现进水可能而采取及时外挡内搬等措施，以规避受损是完全可能的。王恩权以及网吧经营人员甚至消费者面对外界路面积水侵害来临，也不可能采取放任而只会是积极应对的态度。因此，王恩权要求谭希宁赔偿经营以外的包括网吧财物在内的其他损失，本院认为证据不足，理由不能成立，依法不予支持。同样，因谭希宁履行合同中亦有不当之处，故要求判令王恩兵、王恩权承担10万元的违约金的诉求，本院亦不予支持。
综上，为维护双方当事人的合法权益，公平合理处理双方纠纷，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十条和第二百二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告谭希宁与被告王恩兵、王恩权金贸花园房屋租赁合同；
二、被告王恩兵、王恩权在本判决生效之日起7日内将金贸花园房屋腾空并交还原告谭希宁，第三人张登家对自己所使用的上述部分的房屋予以配合，一并腾空、交还；
三、被告王恩兵、王恩权在本判决生效之日起7日内，按照年租金人民币260000元为准，向原告谭希宁支付自2010年元月起至交还房屋之日止的租金和房屋使用费；
四、反诉被告谭希宁赔偿反诉原告王恩兵、王恩权经营损失人民币71574元（该款与第三项王恩兵、王恩权应付款项予以冲抵结清）；
五、驳回原告谭希宁的其他本诉诉讼请求；
六、驳回反诉原告王恩兵、王恩权的其他反诉诉讼请求。
如被告王恩兵、王恩权未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费3470元，由原告负担2270元，被告王恩兵、王恩权负担1200元；反诉诉讼费用17310元，由反诉原告王恩兵、王恩权负担16310元、反诉被告谭希宁负担1000元。鉴于原告、反诉原告诉讼费用均已预交，双方在履行本院判决时一并予以结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 戎建生
人民陪审员 尤正先
人民陪审员 赵美丽
二〇一一年九月十四日
见习书记员 叶 锦