福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）漳民终字第187号
上诉人（原审被告）谢建立。
委托代理人陈维琅，福建大易律师事务所律师。
委托代理人王雅红，福建大易律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张万文。
委托代理人周仰宁，福建九鼎律师事务所律师。
委托代理人陈惠贞。
上诉人谢建立因与被上诉人张万文房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2013）芗民初字第1140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢建立及其委托代理人王雅红，被上诉人张万文的委托代理人周仰宁、陈惠贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年9月30日，谢建立、案外人许建泰与田秀兰、王建国签订《店面租赁合同书》，约定：谢建立、许建泰向田秀兰、王建国租赁址在芗城区丹霞路西区B1幢外1-5、内6-10店面（含夹层），租期从2010年10月1日起至2019年9月30日止，第一年租金505920元，第二年租金537540元等。2010年12月14日，魏少河代表许建泰与谢建立签订一份《股权转让协议》，约定：许建泰将其所拥有的沁园酒店40%的股权作价16万元出让给谢建立，沁园酒楼的所有股权、经营权等均归谢建立所有。2010年12月12日，张万文、谢建立签订《转让协议》，约定：谢建立将在讼争店面投资经营的“沁园酒店”以58万元转让给张万文，并约定双方将于2010年12月15日签订一份《店面租赁合同书》，张万文应按《店面租赁合同书》确定的租金标准、给付方式支付给谢建立，由谢建立负责向出租方田秀兰和王建国缴交租金。协议签订后，张万文、谢建立依该转让协议实际履行。2010年12月15日，张万文、谢建立签订《店面租赁合同书》，约定：谢建立将讼争店面出租给张万文，租期从2010年12月15日起至2015年12月14日止；张万文需向被告交付52700元保证金和2万元水、电费押金，该保证金和押金于期满退房后如数退还张万文；第一年至第三年的租金均为632400元，租金每半年交纳一次等。合同签订后，双方实际履行该合同，谢建立将讼争店面交由张万文使用，张万文支付给谢建立租房保证金、押金和租金，租金已支付至2012年上半年，即张万文于2011年12月2日支付给谢建立2012年上半年租金316200元。2010年12月15日，张万文、被告又签订《合作投资协议书》，该协议约定：双方共同出资120万元在讼争店面经营餐饮业，张万文占60%股权，被告占40%股权等。该合作协议实际上是张万文、谢建立为了与田秀兰、王建国签订租赁合同之用，系一份虚假的合同，张万文、谢建立没有实际履行该合同。
2010年12月18日，因谢建立、张万文向田秀兰、王建国提交一份合作投资协议书，要求将原租赁人之一的许建泰变更为张万文，故田秀兰、王建国与谢建立、张万文签订一份《协议书》，约定：因谢建立、许建泰合股股份变动，田秀兰、王建国应谢建立要求，田秀兰、王建国与谢建立、张万文确认从2010年12月15日起至2015年12月14日止承租方变更为谢建立、张万文；从2010年12月15日起至2015年12月14日止，田秀兰、王建国与谢建立、许建泰于2010年9月30日签订的店面租赁合同书由谢建立和张万文履行，从2015年12月14日起至2019年9月30日止则由谢建立履行。因谢建立仅将租金交至2011年12月15日，田秀兰、王建国以房屋租赁合同起诉谢建立、张万文，芗城区人民法院于2012年4月20日作出（2012）芗民初字第1891号民事判决书，该判决认为本案不管是否转租，谢建立、张万文逾期交纳租金，田秀兰、王建国有权要求解除租赁合同。据此，判决：一、解除店面租赁合同书。二、谢建立、张万文应于判决生效之日起十日内向田秀兰、王建国支付拖欠的租金，从2012年1月1日起至实际返还店面之日止按月租金44795元计付。三、取消谢建立、张万文交纳的保证金42160元归田秀兰、王建国所有。四、谢建立、张万文应于本判决生效之日起二个月内将讼争店面返还给田秀兰、王建国执掌。谢建立不服判决，上诉至漳州市中级人民法院，漳州市中级人民法院于2012年9月5日作出（2012）漳民终字第681号民事判决书，该判决认为：2010年12月18日，谢建立、张万文与田秀兰、王建国签订《协议书》，约定2010年9月30日谢建立、许建泰与田秀兰、王建国签订《店面租赁合同书》的主体变更为谢建立、张万文，由谢建立、张万文与田秀兰、王建国建立租赁关系，从2010年12月15日至2015年12月14日止由谢建立、张万文履行合同，故可以认定2010年12月15日至2015年12月14日，谢建立、张万文共同承租讼争店面。协议书将原承租人变更为谢建立、张万文，而关于租金的支付期限没有变更，双方仍应按2010年9月30日租赁合同约定履行，现谢建立、张万文未依约支付租金，已构成违约。据此：判决驳回上诉，维持原判。2012年9月10日，张万文依据（2012）漳民终字第681号民事判决书确定的义务，支付给田秀兰、王建国2012年上半年的租金268770元。
原审法院认为，张万文、谢建立之间存在着合同关系。鉴于谢建立未按张万文、谢建立与田秀兰、王建国于2010年9月30日签订的租赁合同约定，将张万文已交给谢建立的2012年上半年讼争店面租金支付给田秀兰、王建国，导致田秀兰、王建国收回讼争店面，谢建立的行为对张万文已构成违约；谢建立的违约行为造成张万文无法使用讼争店面，张万文因此损失了租金268770元、保证金52700元，谢建立对此应承担违约责任，即谢建立应赔偿张万文已支付田秀兰、王建国的2012年上半年租金损失268770元和已生效的（2012）漳民终字第681号民事判决认定归田秀兰、王建国所有的保证金42160元；谢建立还应返还其向张万文收取保证金52700元与该42160元之间的差额10540元。张万文的此部分诉讼请求合法有据，应予支持；余诉讼请求，理由不能成立，不予支持。张万文交付给谢建立的押金2万元实际上已由谢建立交付给田秀兰、王建国，张万文在与田秀兰、王建国结清水电费、物业费后若有剩余款项，该款项归张万文所有，张万文可就该2万元押金另案处理。谢建立关于其只同意返还向张万文收取保证金52700元与42160元之间的差额10540元的答辩意见于法无据，不予采纳；谢建立关于其只同意返还张万文租金268770元的答辩理由成立，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决：一、谢建立应于判决生效后十日内赔偿张万文租金268770元、保证金42160元；二、谢建立应于判决生效后十日内返还张万文保证金10540元；三、驳回张万文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7134元，由张万文负担1012元，由谢建立负担6122元。
宣判后，谢建立不服，向本院提起上诉。
上诉人谢建立上诉称：对于田秀兰、王建国与谢建立的租赁合同被解除，谢建立与张万文均有过错。上诉人谢建立收取了被上诉人张万文保证金52700元，已向田秀兰转付保证金42160元，被上诉人张万文作为实际履行合同的承租人，应向田秀兰主张返还42160元保证金的权利，上诉人谢建立只应返还差额部分10540元。同时，谢建立、张万文与田秀兰、王建国的租赁合同解除后，张万文又实际与田秀兰重新确定租赁关系仍继续承租该店面，被上诉人张万文也应直接向田秀兰主张返还42160元保证金而非向上诉人谢建立主张。上诉请求撤销原审判决主文第一条有关保证金42160元的判决。
被上诉人张万文辩称：上诉人谢建立的上诉理由不能成立。导致田秀兰、王建国解除租赁合同的原因是上诉人谢建立一方的过错造成。张万文已按照与谢建立签订的合同约定，把应交付的半年租金一次性交付给谢建立，如果谢建立按照双方约定把租金交付给田秀兰，就不会导致田秀兰解除租赁合同的问题。已生效的（2012）漳民终字第681号民事判决书已确认取消谢建立交纳的保证金42160元归田秀兰、王建国所有，该保证金被取消是因谢建立的过错造成的，谢建立应将其所收取的张万文的保证金返还给张万文。请求驳回上诉，维持原判。
经本院开庭审理，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本案争议的焦点主要是：谢建立是否应当向张万文退还保证金52700元。
本院认为：张万文按其与谢建立之间的约定于2011年12月已将讼争店面2012年上半年所需缴纳的租金交付给上诉人谢建立，而上诉人谢建立却未按约定向出租人田秀兰、王建国交付2012年上半年应缴纳的租金，导致田秀兰、王建国解除了与谢建立、张万文之间的租赁关系，并取消了谢建立缴纳的42160元保证金，因此产生这一后果的过错在于上诉人谢建立。上诉人谢建立提出张万文、谢建立均有过错的理由缺乏依据。谢建立交纳的42160元保证金被取消归田秀兰、王建国所有的后果应由谢建立承担。谢建立应将其所收取的52700元保证金退还给张万文。上诉人谢建立提出其只应退还张万文保证金10540元的理由缺乏依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币854元，由上诉人谢建立负担。
审 判 长 傅志杰
审 判 员 傅 京
代理审判员 邓文安
二〇一四年四月十一日
书 记 员 张吉如
黄溢琼
附：引用的主要法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。