北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第18669号
原告华润置地（北京）物业管理有限公司，住所地北京市西城区冠英园西区22号楼5层。
法定代表人任秀娟，董事长。
委托代理人杨顺义，北京市世纪律师事务所律师。
被告侯纯洁，男，1964年12月14日出生。
委托代理人李羿，北京市英格律师事务所律师。
原告华润置地（北京）物业管理有限公司（以下简称华润置地公司）与被告侯纯洁供用热力合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华润置地公司之委托代理人杨顺义，被告侯纯洁之委托代理人李羿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华润置地公司诉称，被告购买了北京市海淀区五道口华清嘉园1号楼底商快餐厅。2002年7月27日，被告同原告签署了《华清嘉园前期物业管理服务协议》（以下简称《物业协议》），委托原告向其提供供暖服务。上述物业一直由原告提供供暖服务，然被告拖欠2003年至2014年（2014年是指2013年度供暖季）期间的供暖费。故我公司诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的2003年度至2014年度的供暖费共计人民币196907.19元；2、被告支付违约金人民币196907.19元。本案诉讼费由被告承担。
侯纯洁辩称，我认可未交纳原告主张的供暖费，但我不是无故不交纳，因双方有物业纠纷。2002年5月，华润置地（北京）股份有限公司委托原告华润置地公司向我交付涉案房屋，但未将涉案房屋中一层东侧约15㎡（以下简称争议房屋）交付给我，且华润置地公司将该房屋对外出租。我已就该不当得利纠纷向北京市西城区人民法院（以下简称西城法院）提起诉讼，并取得胜诉。审理中，原告认可争议房屋应属我所有，并于2013年2月28日将该房屋（折合建筑面积为15.26㎡）交付给我。在得知原告将属于我的争议房屋对外出租后，我多次找原告解决，但未能协商一致。因原告的前述行为造成的物业纠纷导致我未向其足额缴纳供暖费，故我不同意向原告支付违约金。
经审理查明，2002年7月27日，侯纯洁（甲方）与北京市华远物业管理有限责任公司（乙方）签订了《物业协议》，物业名称为华清嘉园，物业坐落位置为北京市海淀区五道口华清嘉园1栋底商快餐厅，建筑面积1117.61㎡。其中第五条第一项：物业管理费按年度交纳；第二项：物业管理费金额92996.33元，其中底商供暖费单价为每平米每月34.25元，全年合计38278.14元；第三项：甲方出租物业的，物业管理服务费用由甲方交纳；第五项：物业管理服务费用标准须根据政府有关规定作适当调整；第六项：每次交纳费用时间为每年8月20日前交纳下一管理年度的物业管理费，每一管理年度的起始日期为当年9月15日至次年的9月14日；第八条违约责任第三项：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天千分之三交纳违约金；第八条第四项：乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金。
2011年5月17日，北京市工商行政管理局西城分局出具《证明》，经查询档案，华润置地（北京）物业管理有限责任公司于1997年5月5日成立，名称为北京市北置物业管理有限责任公司。该公司名称于2000年10月31日变更为北京市华远西单物业管理有限责任公司、于2001年7月23日变更为北京市华远物业管理有限责任公司、于2002年5月10日变更为华润置地（北京）物业管理有限责任公司。
华润置地公司提交了《华清嘉园1#楼快餐厅供暖费历年交费、欠费及违约金明细》（以下简称《明细》），列明了单价、交费时间、交费年度欠费金额、欠费总额等事项，并提交了自2003年至2012年间供暖费交费发票若干张，与上述《明细》相印证。侯纯洁认可《物业协议》的真实性，且认可《明细》中所列明的欠缴供暖费总额以及每年度欠缴的数额，但又辩称因有15.26㎡房屋未交付，主张应缴费的物业面积为合同约定的总面积（1117.61㎡）减去未交付的15.26㎡。侯纯洁另表示，自2002年7月至2013年2月28日（争议房屋实际交付之日），其就争议房屋所交纳的供暖费，保留追索的权利。侯纯洁辩称其未完全交纳供暖费并非无故不交，因双方有物业纠纷，故不同意支付违约金。庭审中，侯纯洁另主张违约金过高，希望法院对违约金数额酌减。华润置地公司提交了自2003年至2012年的催款通知，侯纯洁认可催款通知的真实性。
另查，侯纯洁已就华润置地公司将争议房屋出租所得的收益以不当得利案由，向西城法院提起诉讼。该案中，侯纯洁诉称，华润置地公司自2009年1月起将争议房屋出租给他人经营，华润置地公司亦认可上述事实。西城法院认定华润置地公司擅自将侯纯洁所有的房屋面积出租给他人用于经营，收取相应费用，取得了利益，造成了侯纯洁的损失，判令其向侯纯洁返还不当得利款二十七万六千元。华润置地公司就上述一审判决提起上诉，北京市第二中级人民法院维持了该一审判决。
上述事实，有《物业协议》、交费发票、西城法院（2013）西民初字第10979号判决书、二中院（2013）二中民终字第16949号判决书、双方当事人陈述及本案庭审笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的物业服务协议系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应依约履行。本案中，华润置地公司主张侯纯洁欠缴2003年度至2013年度的供暖费196907.19元，侯纯洁对此数额表示认可。侯纯洁虽辩称有15.26㎡房屋未交付，对应缴费物业面积有异议，但未提交证据证明争议房屋未交付系华润置地公司所致，故本院对其上述抗辩不予采信。故对华润置地公司要求侯纯洁支付供暖费196907.19元的诉讼请求，本院予以支持。若侯纯洁认为争议房屋未交付，就该争议房屋所交纳的供暖费，其可向相关责任主体另行主张权利。
关于华润置地公司要求侯纯洁支付违约金一节，侯纯洁主张其非无故拖欠。双方就华润置地公司是否将争议房屋，即侯纯洁享有产权的部分房屋出租，是否产生不当得利产生争议，引发诉讼。在上述诉讼中，侯纯洁诉称华润置地公司自2009年1月起将争议房屋出租给他人经营，华润置地公司亦认可上述事实。现侯纯洁主张其非无故拖欠的抗辩意见，本院予以部分采信。对于华润置地公司主张侯纯洁支付自2009年起所欠缴供暖费的违约金，本院不予支持。但对于2003年度至2008年度所欠缴的供暖费59740.31元，侯纯洁认可欠缴数额，且认可相应催款通知的真实性，但未对欠缴原因做出合理解释，故侯纯洁应向华润置地公司支付上述期间欠缴供暖费59740.31元的违约金。双方在《物业协议》中约定，不按时交纳有关费用的，从逾期之日起每天千分之三交纳违约金。鉴于按双方约定的标准计算的违约金已远超出欠缴金额，且侯纯洁主张双方约定的违约金过高，主张酌减，本院将综合合同履行情况、当事人的过错程度等因素，酌减相应的违约金数额，对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百八十二条、第一百八十四条之规定，判决如下：
一、被告侯纯洁于本判决生效后七日内向原告华润置地（北京）物业管理有限公司支付自二〇〇三年度至二〇一三年度拖欠的供暖费十九万六千九百零七元一角九分，并支付自二〇〇三年度至二〇〇八年度拖欠供暖费的违约金一万七千九百元；
二、驳回原告华润置地（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告侯纯洁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千二百零七元（原告已预交），由原告华润置地（北京）物业管理有限公司负担三千二百零七元（已交纳），由被告侯纯洁负担四千元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨敬之
人民陪审员 曾 梁
人民陪审员 梁铭全
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 范 瑶