青海省西宁市中级人民法院
p t ; ” > 执 行 裁 定 书
(2018)青01执异27号
案外人：林博财，男，汉族，1977年9月24日出生，公民身份号码×××,住福建省南安市。
申请执行人：黄海珍，女，汉族，1984年1月29日出生，公民身份证号码×××，住青海省西宁市。
被执行人：青海谷鸿森房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地：青海省德令哈市祁连路5号（如意佳苑小区1栋4单元441号）。
法定代表人：何琰，该公司董事长。
在本院执行黄海珍与青海谷鸿森房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案中，异议人林博财对本院执行被执行人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司位于青海省德令哈市河西八一路以北景华湾商业广场的A6商业用房不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人林博财称，异议人于2013年12月与青海谷鸿森房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，由异议人购买坐落于德令哈市八一路以北A6商铺，商铺的面积178平方米，总价款1635464元。异议人于2013年至2014年分别支付了全部商铺价款。因此申请执行人黄海珍在借款期间以亲属陈赞的名义在房产局备案的A6,销售号为A6的商铺属于异议人所有，并不是被执行人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司的房产，故为维护异议人合法权益，请求中止执行涉案房屋。
申请执行人黄海珍称，被执行人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司欠付申请执行人借款本金和利息明确，陈赞是申请执行人丈夫的弟弟，申请执行人为陈赞垫付了购买房屋的房款，陈赞购买了被执行人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司的房屋并且办理了备案手续，异议人购买的房屋系陈赞已经购买并且支付了房款，办理了备案手续。异议人购买被执行人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司的房屋并没有告知申请执行人和陈赞，也没有办理备案手续，申请执行人不排除异议人和被执行人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司之间存在恶意串通的行为，请求驳回异议人提出的异议。
被执行人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司称，陈赞不是被执行人，生效法律文书没有确定陈赞应承担的义务，所以法院查封和拍卖没有法律和事实依据，请求法院维护案外人的合法权益。
本院查明，黄海珍与青海谷鸿森房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，本院经审理作出（2017）青01民初67号民事判决书，判决青海谷鸿森房地产开发有限责任公司偿还黄海珍借款本金11870000元，利息2840994.52元（2016年5月28日-2017年5月26日），合计14710994.52元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、青海谷鸿森房地产开发有限责任公司按照年利率24％继续给付黄海珍自2017年5月27日起至借款本息付清之日止的利息，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、案件受理费93020元由青海谷鸿森房地产开发有限责任公司负担。该判决生效后，青海谷鸿森房地产开发有限责任公司未履行生效判决确定的义务，黄海珍向本院申请强制执行。在执行中，本院于2017年9月4日作出（2017）青01执267号执行裁定书，同年10月12日作出协助执行通知书，查封了被执行人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司预售给买受人陈赞的位于青海省德令哈市河西八一路以北景华湾商业广场十套商业用房的手续。2018年1月23日本院对该十套商业用房委托司法评估，青海省永正房地产评估司法鉴定所经评估，鉴定房地产总价2739.31万元。后案外人林博财对本院执行查封、评估的被执行人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司位于青海省德令哈市河西八一路以北景华湾商业广场A6商业用房提出执行异议。评估鉴定意见书显示该商业用房现已开设苏宁易购，评估价2493159.50元。
另查明，林博财与青海谷鸿森房地产开发有限责任公司于2012年11月4日签订《德令哈市景华湾商业广场预定协议》,预定青海谷鸿森房地产开发有限责任公司开发的德令哈市景华湾商业广场一层A6号商业用房，预定商铺预测建筑面积178平方米（最终面积按房产测绘部门实测面积为准），协议单价9188元/平方米，协议总价为1635464元，双方在签订协议后三日内林博财付款应达到协议总价的30%，即495464元，并约定在主体工程封顶后或青海谷鸿森房地产开发有限责任公司在取得商品房预售许可证后，林博财向青海谷鸿森房地产开发有限责任公司支付首付款33万元，剩余房款81000元办理银行按揭。2012年11月7日林博财向青海谷鸿森房地产开发有限责任公司交纳购房款495464元。2013年10月21日双方又签订《商品房买卖合同》，约定林博财购买景华湾商业广场A6商业用房，总金额1635464元，林博财在签订合同时一次性付款825464元，余款810000元办理银行按揭。同年10月23日林博财交纳购房款33万元，至此其已交纳购房款825464元。2015年5月5日青海谷鸿森房地产开发有限责任公司将景华湾商业广场A6商业用房交付林博财。林博财提交了2012年11月7日收据一张，交款人为林博财，收款用途为预定商铺款，金额495464元，加盖有青海谷鸿森房地产开发有限责任公司印章。还提供了2012年11月7日向吕常胜转款495464元及2013年10月23日向青海谷鸿森房地产开发有限责任公司转款33万元的银行交易凭证。异议审查期间，经向林博财核实，其证实剩余810000元购房款一直未交纳，被执行人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司没有为其办理按揭贷款。本院要求其将剩余购房款810000元交付本院执行，其表示房屋不能按揭贷款，现其没有资金交纳剩余购房款，在向其释明其已出租用于苏宁易购，可用租金交纳购房款，其表示出租时间不长，没有资金交纳剩余购房款。经向青海谷鸿森房地产开发有限责任公司核实，未办理房屋登记的过错在该公司。
再查明，2015年10月青海谷鸿森房地产开发有限公司与申请执行人黄海珍亲属陈赞签订《商品房买卖合同》（预售），约定将位于德令哈市景华湾商业广场A6商品用房，以分期付款方式预售于陈赞，并网签备案。
本院认为，本案涉案查封执行的德令哈市景华湾商业广场A6商铺，系青海谷鸿森房地产开发有限公司开发建设的商业用房，虽然网签并备案预售与陈赞，但并未完成不动产登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本院查封未经产权过户登记的青海谷鸿森房地产开发有限公司的房产，符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条”人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封措施并无不当。根据异议人的异议理由、申请执行人黄海珍及被执行人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司提交意见，本案争议焦点为异议人林博财对本院执行青海谷鸿森房地产开发有限责任公司位于青海省德令哈市景华湾商业广场A6商业用房提出的异议是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，林博财在本院查封之前已和青海谷鸿森房地产开发有限责任公司签订书面的商品房买卖合同；青海谷鸿森房地产开发有限责任公司在本院查封之前已将青海省德令哈市景华湾商业广场A6号商业用房交付林博财，其已合法占有；不是林博财的自身原因未办理过户登记。其提出的异议符合该规定的（一）、（二）、（四）项情形，但因其支付部分购房款，本院要求其将剩余购房款交付本院执行时，其表示不能交付，故对此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定的情形，其提出的异议不能排除强制执行。本院查封的房产仍登记在被执行人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司名下，不动产所有权仍属于被执行人青海谷鸿森房地产开发有限责任公司。本院依据生效法律文书，对上述房产采取的执行措施，符合相关法律规定。案外人林博财的异议理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一项、第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人林博财的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长蒋清燕
审判员翟爱红
审判员樊静
二〇一八年五月二十五日
书记员杨杰