上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第34730号
原告福建务成物资贸易有限公司。
法定代表人吴建新。
委托代理人吴接赟，福建国富律师事务所律师。
被告上海辰星家具有限公司。
法定代表人郭君忠。
委托代理人林文寿，北京市君泽君律师事务所上海分所律师。
第三人上海福宁投资管理有限公司。
法定代表人魏鹤仙。
委托代理人林国雄。
原告福建务成物资贸易有限公司（以下简称务成公司）诉被告上海辰星家具有限公司（以下简称辰星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月8日受理后，依法适用简易程序，于2013年11月12日公开开庭进行了审理。2013年12月18日，本案依法转为普通程序。2014年1月16日，本院依法追加上海福宁投资管理有限公司（以下简称福宁公司）作为本案第三人参加诉讼，并于2014年2月17日再次公开开庭进行了审理，原告务成公司的委托代理人吴接赟、被告辰星公司的委托代理人林文寿、第三人福宁公司的委托代理人林国雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告务成公司诉称，2009年10月1日，辰星公司为承租浦东新区五莲路XXX号商铺与福宁公司签订《租赁合同书》，约定租赁期限从2009年10月1日起至2014年12月31日止，2012年度月租金为人民币（以下币种同）21，386元，每年按4%递增。合同签订后，辰星公司在租赁场地内经营至今。2013年2月7日，福宁公司将上述商铺转让给务成公司并办理了产权过户登记手续。从2013年2月7日起，务成公司多次要求辰星公司签订变更原租赁合同出租方主体的协议，并根据原合同约定支付租金，均遭辰星公司拒绝。辰星公司的行为已构成严重违约，故务成公司起诉至法院，请求判令：1、解除辰星公司与福宁公司于2009年10月1日签订的《租赁合同书》；2、辰星公司支付2013年2月7日起至足额清偿欠租止的租金；3、辰星公司支付2013年2月7日起至足额清偿租金止的违约金；4、辰星公司立即清退租赁场地并交还务成公司。
被告辰星公司辩称，涉案合同为辰星公司与福宁公司签订，合同约定，未经双方协商一致，单方不得擅自解除合同。尽管务成公司于2013年2月7日取得房屋所有权，但不代表出租方主体自然变更为务成公司，原告诉讼主体错误。辰星公司获知租赁物转让时，已通知福宁公司不再继续使用店铺，要求解除合同，并得到福宁公司认可。辰星公司于2013年5月30日全部清场退租，并将钥匙移交给了出租方管理员。务成公司强迫辰星公司签订租赁合同书出租方变更协议的行为违法。综上，请求驳回务成公司的诉讼请求。
第三人福宁公司述称，福宁公司于2013年2月将房屋移交给务成公司，对务成公司的诉讼请求无异议。
经审理查明，上海市浦东新区五莲路XXX号房屋的权利人原为福宁公司。2009年10月1日，福宁公司（甲方）与辰星公司（乙方）签订一份《租赁合同书》，约定乙方向甲承租浦东新区五莲路XXX号商铺用作家具经营场地。租赁期限为5年，从2009年10月1日起至2014年12月31日止，其中2012年1月1日起至2012年12月31日的月租金为21，386元，2012年1月1日起至2014年12月31日每年租金按4%递增。2010年5月1日起乙方向甲方支付租金，租金以三个月为一期，付三押一。租金以先付后用为原则，每期支付须提前10日以上，否则视为逾期付款，已支付的合同押金优先充抵租金。本合同未经协商一致，单方不得擅自变更和解除，否则，擅自变更和解除方，应当承担违约责任。任何一方擅自变更或解除合同，都应当向对方承担违约责任，除了按定金处罚外，超过损失部分还应当进行赔偿。乙方若逾期支付租金在三十天内，应当承担逾期违约责任，按逾期付款的租金日罚仟分之二计算违约金，逾期超过三十天以上的，除了按以上日罚仟分之二违约金处罚外，甲方有权按本条违约责任规定，追究乙方的违约赔偿责任。合同签订后，辰星公司曾支付福宁公司押金2万元。
2013年2月7日，务成公司受让取得上海市浦东新区五莲路XXX号房屋所有权。房屋转让前，辰星公司向福宁公司出具了《放弃优先购买权声明》，承诺严格按照变更后的租赁合同向新的产权人履行承租人义务。
因辰星公司未按合同约定向务成公司支付租金，故务成公司提起本案诉讼，诉请如前。
审理中，务成公司认可于2013年11月12日收回了租赁房屋，故放弃了第4项关于返还房屋的诉讼请求，并明确第2、3项诉讼请求，即要求辰星公司支付2013年2月7日至2013年11月12日期间的租金203，879.87元及计算至判决生效日止的违约金，同时表示辰星公司支付的押金按合同条款理解实为定金，因辰星公司违约，其所交纳的押金按约予以没收。辰星公司表示产权过户后，务成公司、福宁公司没有告知过；经福宁公司同意，辰星公司于2013年5月31日搬离租赁场所，钥匙交给了福宁公司的一名电工，租金应计算至搬离时止；辰星公司与福宁公司就2012年6月30日之前的租金已经结清，2012年7月之后，辰星公司又向福宁公司支付了15万元；辰星公司不认可2013年2月7日之后的租金由务成公司收取，故未付款，辰星公司没有违约。福宁公司表示房屋出售前告知过辰星公司，产权过户后也和务成公司一起去过辰星公司，告知产权过户事实及租赁合同由务成公司继续履行；辰星从未向其提出过解除合同，双方也未交接过房屋；截至2013年2月6日，辰星公司还欠福宁公司租金10，008元，涉案押金会移交给务成公司，目前尚未移交。庭后，务成公司表示对逾期付款违约金同意从2013年11月13日起算。
以上事实，有《租赁合同书》、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、《放弃优先购买权声明》、收据及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，涉案《租赁合同书》系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人均应全面履行。本案中，租赁合同履行过程中租赁房屋发生所有权变动，依“买卖不破租赁”之原则，这并不影响租赁合同的效力，务成公司取得出租人地位继续履行租赁合同，辰星公司应当向务成公司履行付租义务。辰星公司以合同中“未经协商一致，单方不得擅自变更和解除”的约定否认产权变动后务成公司的出租人法律地位，缺乏法律依据。庭审中，福宁公司认为辰星公司尚拖欠其截至2013年2月6日的租金10，008元，辰星公司虽不认可，但即使按其自述的租金支付情况，辰星公司也未向福宁公司付清2013年2月6日前的租金。对2013年2月7日之后的租金，辰星公司既未支付给务成公司，也未向福宁公司支付，其行为显属违约。另辰星公司表示其于2013年5月底已经撤场，其行为表明不再履行合同，亦属根本性违约。现务成公司要求解除合同并追究辰星公司逾期付款的违约责任，均具有事实和合同依据。辰星公司认为撤场经福宁公司同意，双方也进行了交接。对此，福宁公司当庭予以否认，辰星公司也未提供有效证据予以佐证，本院对该项抗辩意见不予采信。务成公司要求辰星公司支付2013年2月7日至2013年11月12日的租金203，879.87元及相应违约金，本院予以支持，但根据本案具体情况，对违约金标准适当予以调整。对于押金，务成公司要求按照定金约定没收，没有合同依据，但可依约优先充抵辰星公司的欠租。审理中，务成公司放弃部分诉请，经查并无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告福建务成物资贸易有限公司与被告上海辰星家具有限公司之间的《租赁合同书》；
二、被告上海辰星家具有限公司于本判决生效后十日内支付原告福建务成物资贸易有限公司2013年2月7日至2013年11月12日的租金183，879.87元（已扣除上海辰星家具有限公司支付的押金2万元）；
三、被告上海辰星家具有限公司于本判决生效后十日内以183，879.87元为本金、按每日万分之五的标准支付原告福建务成物资贸易有限公司自2013年11月13日起至本判决生效之日止的违约金。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，828元，由被告上海辰星家具有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
人民陪审员 虞勇强
人民陪审员 张友根
二〇一四年三月四日
书 记 员 许瑞芬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第二百二十六条人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。