河南省郑州市金水区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）豫0105执异428号
案外人：连素红，女，1975年12月10日出生，汉族，住河南省通许县。
委托诉讼代理人:闫广龙,杨庆坤（实习），河南博讷律师事务所律师。
申请执行人：郑州市市郊农村信用合作联社关虎屯信用社,营业场所郑州市金水区农业路东段31号。
负责人：曹蓓蓓，主任。
被执行人：郑州阿玛尼服饰有限公司，住所地郑州市金水区经三路19号。
法定代表人：林学军。
被执行人：河南中泓装饰设计工程有限公司，住所地郑州市金水区金水路76号8号楼东1单元2层25号。
法定代表人：郑红军。
被执行人：河南中汽锦泓汽车销售服务有限公司，住所地郑州市金水区纬四路18号1号楼1层1号。
法定代表人：袁峰。
被执行人：林学军，男，1977年3月18日出生，汉族，住郑州市。
被执行人：郑红军，男，1958年2月4日出生，汉族，住郑州市。
被执行人：陶红亚，男，1968年12月8日出生，汉族，住郑州市金水区。
被执行人：袁峰，男，1682年2月15日出生，汉族，住郑州市金水区。
在本院执行申请执行人郑州市市郊农村信用合作联社关虎屯信用社与被执行人郑州阿玛尼服饰有限公司、河南中泓装饰设计工程有限公司、河南中汽锦泓汽车销售服务有限公司、林学军、郑红军、陶红亚、袁峰借款合同纠纷一案中，案外人连素红提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人连素红称，2016年10月7日，案外人连素红与郑红军、经亿家地产居间签订《房屋买卖居间合同》，约定连素红购买郑红军名下位于郑州市二七区新圃南街12号楼1单元5层附10号房产，购房价格65万元，首付款29万元，合同签订后支付首付款29万元，剩余36万元通过银行按揭方式支付。双方2016年12月9日签订资金监管协议并办理该房产的网签手续（网签合同号2016xxx560），剩余购房贷款36万元已经存入资金监管账户，连素红已全部支付购房款，每月偿还按揭贷款。郑红军已交付涉案房产，连素红已经对该房产装修居住。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，连素红申请符合法律规定，请求：1.中止对位于郑州市二七区新圃南街12号楼1单元5层附10号房产的强制执行。2.依法解除对位于郑州市二七区新圃南街12号楼1单元5层附10号房产的查封。
本院审查中，案外人向本院提交证据：第一组房屋买卖（居间）合同、定金收据、首付款银行转账流水及收款条；第二组亿家房产出具的钥匙交付证明、刘长征出具的涉案房屋装修收据、国家电网郑州供电公司出具的2016年11月、12月份涉案房屋用电量明细、案外人于2017年1月5日缴存的2016年11月、12月电费缴费流水、涉案房屋租赁合同、2017年至今的电费、水费、物业费缴费记录；第三组涉案房屋网签合同及资金监管证明、按揭还款银行流水；第四组金水法院出具的执行裁定书及协助执行通知书、二七法院撤诉裁定。
本院查明，原告郑州市市郊农村信用合作联社关虎屯信用社诉被告郑州阿玛尼服饰有限公司、河南中泓装饰设计工程有限公司、河南中汽锦泓汽车销售服务有限公司、林学军、郑红军、陶红亚、袁峰借款合同纠纷一案，本院2017年7月13日作出（2016）豫0105民初29243号民事判决书，判决：一、被告郑州阿玛尼服饰有限公司向原告郑州市市郊农村信用合作联社关虎屯信用社偿还借款本金315万元及利息、罚息（利息、罚息自2016年11月15日起按合同约定计算至被告实际还款之日止），于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告河南中泓装饰设计工程有限公司、河南中汽锦泓汽车销售服务有限公司、郑红军、林学军、袁峰、陶红亚对判决第一项确定的义务承担连带保证责任，六被告承担保证责任后，有权向被告郑州阿玛尼服饰有限公司进行追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33394元，保全费5000元，公告费300元，由七被告负担。该29246号民事判决书已于2017年11月14日发生法律效力。后该案进入执行程序，案号（2017）豫0105执1655号。
2016年12月14日，本院依据（2017）豫0105民初29243号裁定，将郑红军名下位于郑州市金水区红专路128号院27号楼1层G区33号（郑房权证字第××号）、郑州市二七区新圃南街12号楼1单元5层附10号（郑房权证字第12××96）的房产予以查封。
2016年10月7日，案外人连素红（买方）与郑红军（卖方）、郑州亿家房地产营销策划有限公司（中介方）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定连素红购买郑红军名下位于郑州市二七区新圃南街12号楼1单元5层附10号的房产，购房价格65万元，付款方式为银行按揭。当日，郑红军收到连素红定金2万元。2016年10月27日，连素红向郑红军转款25万元，2016年11月16日，连素红向郑红军转款2万元。房屋中介公司郑州亿家房地产营销策划有限公司出具证明，证明买受人连素红首付款为29万元。2016年11月16日，连素红已经实际占有上述房产。
2016年12月9日，连素红与郑红军、郑州住房置业担保有限责任公司签订《郑州市存量房交易资金监管协议》（合同号2016573560），合同载明，双方于2016年12月9日签订《存量房买卖合同》，合同号2016172811，将座落二七区新圃南街12号楼1单元5层附10号的房屋（产权证号：12××96），成交价格65万元出售给连素红。委托监管资金为36万元。2017年2月4日，郑州住房置业担保有限责任公司出具存入监管资金36万元的存量房结算资金监管存款凭证。
本院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人提交的证据显示，2016年10月7日案外人连素红与郑红军签订《房屋买卖居间合同》，约定连素红购买郑红军名下位于郑州市二七区新圃南街12号楼1单元5层附10号的房产。2016年12月9日双方签订《存量房买卖合同》，与郑州住房置业担保有限责任公司签订《郑州市存量房交易资金监管协议》，截止2016年11月16日，案外人支付首付款26万元。本院查封房屋的时间为2016年12月14日，在案外人与连素红签订《存量房买卖合同》之后；2017年2月4日，郑州住房置业担保有限责任公司出具存入监管资金36万元的存量房结算资金监管存款凭证，房款65万元已经支付完毕；中介方郑州亿家房地产营销策划有限公司于2018年6月9日出具证明，证明2016年11月16日连素红已经实际占有上述房产，该公司证明案外人连素红实际入住涉案房屋不具有说服力，故对该证明本院不予采信；且案外人连素红提供的水、电及燃气缴费凭证难以证明系案外人所缴。
综上，案外人连素红的情形，不符合排除执行的规定，对其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人连素红的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 胡亚芹
审判员 郭 宏
审判员 刘 铮
二〇一八年八月十四日
书记员 刘云峰