河南省镇平县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1324民初1792号
原告（案外人）：王家胜，男，生于1960年6月24日，汉族，住河南省内乡县。
委托诉讼代理人：曹起锋，内乡县飞龙法律服务所法律工作者。特别授权。
被告（申请执行人）：毕志伟，男，生于1962年8月14日，汉族，住河南省南阳市卧龙区。
被告（被执行人）：南阳市中盛房地产开发有限公司。住所地：河南省南阳市梅溪国际大酒店**楼。统一社会信用代码：91411300668872167B。
法定代表人：汪文中，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李成宇，北京市京国（南阳）律师事务所律师。特别授权。
原告王家胜与被告毕志伟、南阳市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月17日公开开庭审理了本案。原告王家胜及其委托诉讼代理人曹起锋，被告毕志伟、中盛公司的委托诉讼代理人李成宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王家胜向本院提出诉讼请求：1、不得执行原告位于南阳市宛城区××、××大道以东，区间路以北南都领御小区1A-1-1403号房产和1B-2-1602号房产，解除查封；2、依法判令1A-1-1403号房产和1B-2-1602号房产归原告所有。事实和理由：2014年6月至10月，被告中盛公司为陈新红提供连带担保，三次向被告毕志伟借款共计1500万元，毕志伟于2015年向南阳市卧龙区法院起诉，卧龙区法院作出（2015）宛龙民三初字第00394号民事裁定书，查封了被告中盛公司名下南都领御小区房产45套，于2016年7月27日作出判决，判令被告中盛公为陈新红连带偿还本金1150万元及利息248.252万元。陈新红提起上诉，经南阳市中级人民法院调解，被告中盛公司未按约定期限履行义务，毕志伟向卧龙区法院申请执行，南阳市中级人民法院裁定由镇平县人民法院执行。
2012年8月29日，原告与被告中盛公司签订《南都领御认购书》，购买南阳市宛城区××、××大道以东，区间路以北南都领御小区1A-1-1403室和1B-2-1602室两套房产，签订当天原告缴纳6万元购房定金。随后于2013年4月30日，2015年3月31日分别缴纳303771元、521063元，共计884834元，至此房款全款付清。期间原告又于2014年1月29日购买中盛公司地下车位A-053号，并付款138000元。中盛公司已将房产交于原告，原告也对房屋进行了装修。2015年11月19日南阳市卧龙区人民法院作出的（2015）宛龙民三初字第00394号民事裁定，查封了上述房产。
原告于2018年1月12日向镇平县人民法院提出执行异议。2018年4月25日，镇平县人民法院作出（2018）豫1324执异23号执行裁定，裁定中止对原告的1A-1-1403室房产的执行，对原告1B-2-1602室房屋的执行异议予以驳回。原告认为该执行裁定严重侵害了原告的合法权益，违反了相关法律规定。中盛公司早在2012年已将该两套房产卖给原告，原告在2015年3月31日已全部付清购房款(法院查封之前)，该事实已充分证明原告与中盛公司的房屋买卖合同关系已经成立，原告已履行了缴纳全部房款的义务，中盛公司也按时将两套房产交于原告。原告在购得房产后，已对房屋进行了装修，并出租、居住使用，符合相关法律规定的对该房屋的实际占有使用。虽然原告购买的两套房产未予办理产权登记，是因为中盛公司在2015年6月24日才取得商品房预售许可证，并未通知原告，故该责任不在原告。至于原告是否办理商品房按揭及网签合同备案登记，不是本案的关键，因为原告早已在此前全部付清房款，根本不用办理按揭手续。镇平县人民法院(2018)豫1324执异23号民事裁定，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条作出的对原告已全款购买的两套房产的执行措施，实属适用法律错误，侵害了原告的合法权益。原告认为，针对该案应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，确认原告对该房产的实际所有和占有使用，终止对原告两套房产的查封执行，判令南阳市宛城区××、××大道以东区间路以北房号为1A-1-1403室房产和1B-2-1602室两套房产归原告所有，以保护原告的合法权益。
被告毕志伟辩称：1、原告在法院查封前未签订合法有效的买卖合同。原告声称于2012年08月29日与被告中盛公司签订《认购书》，购买被告（被执行人）房号1B-2-1602室和1A-1-1403室的房产。然而，该房于2015年6月24日方才取得预售房许可证。因此，在签订协议时，该标的物依法不应当销售。依照《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。2、原告称于2012年08月29日当日交现金6万元，2013年04月30日POS机刷卡交款303771.00元，2015年03月31日付房款521063.00元（其中现金40000.00元，POS机刷卡481063.00元，付清了全部房款共计884834.00元。但是，原告提供的银行流水凭证POS机刷卡指向不明，不能证实其款项进入了被告中盛公司帐户。被告公司也没有提供相对应的收款银行凭证来印证。所以，根据相关规定，原告提出的全款购房无证据可以证实。3、答辩人自2015年开始对被告中盛公司进行诉讼保全以来，答辩人一直在保留有关证据，在人民法院查封之前原告并未合法占有该不动产（附查封时的房屋状况照片）；因原告自身原因未办理过户登记，被告中盛公司于2015年8月６日在售房部发出关于办理商品房按揭的通知，在通知上明确指出，公司于2015年6月29日开始为购房户办理商品房按揭手续及网签合同，并要求在2015年8月15日前到售房部办理，逾期将另行出售。而原告称于2012年8月29日就开始交房款了，但到了2015年6月29日开始办理合法有效的书面买卖合同的时候，原告反而不去到房管局备案，办理网签合同。所以原告存在重大过错。根据原告所提供的材料，并没有后续的交房手续，也没有向有关部门交纳契税，说明此房并没有交接。庭审中，原告又提交了有关的交房手续，但这些收据是发生在2016年2月25日以后，且契稅的交纳是在2016年2月25日以后由被告中盛公司违法代收的。证明了原告是在法院查封以后才装修入住，并不是合法占有。4、据原告称于2012年08月29日与被告中盛公司签订《认购书》，购买被告中盛公司房号1B-2-1602号和1A-1-1403号的房产，可是，在《认购书》上的日期签的却是2015年3月31日。同一日同一人购买的房屋，每平方的价格却不一样，一个是4606元，一个是4708元。而且声称所交的款项有的刷卡有的支付现金，不合常理，令人生疑，好像是为了凑某个数字。不排除原告和被告中盛公司恶意串通，转移财产，逃避执行，侵害答辩人的权益。
综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，原告提出的诉讼请求和理由，不符合该条规定，不能排除执行，故应依法驳回其全部诉讼请求。
被告中盛公司述称：中盛公司与被告王家胜房屋买卖属实。中盛公司请求法院判决不得执行本案标的房屋。中盛公司于2015年6月24日取得标的房屋的预售许可证。案涉房产办理网签手续，因种种原因未能通知到原告，我公司不存在主观错误。
本案当事人围绕诉讼请求和辩称理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的南都领御认购书、银行转账凭证和收据，被告中盛公司无异议，被告毕志伟对认购书的真实性有异议，称同一天同一人购房，但单价不一样，支付方式不一样；转账凭证是个人账户，没有收款的户名。但并未提供证据证实，以上证据能够相互印证，本院予以采信。2、对原告提交使用房屋的照片，中盛公司无异议，被告毕志伟称使用情况不清楚，经法庭现场核实与原告提交照片一致，该证据本院予以采信。3、对原告提交的收费票据，被告毕志伟有异议，手续是2016年2月份法院查封后才办理的，但对证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。4、对原告提交的房屋租赁合同，被告中盛公司无异议，被告毕志伟有异议，称与本案无关联性。但租赁合同涉及本案争议的房产，该证据本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年6月到10月，被告中盛公司为陈新红提供连带责任担保，先后三次向被告毕志伟借款共计15000000元，除已付本息外，剩余本息一直未还。被告毕志伟于2015年向南阳市卧龙区人民法院起诉，同时提出财产保全申请，该院于2015年11月19日作出（2015）宛龙民三初字第00394号民事裁定，并于2015年12月17日查封备案登记在被告中盛公司名下的位于南阳市××盛南都领御房产5000㎡，共计45套房屋（含本案争议的南都领御1A号楼1单元33层03号房产）。该院于2016年7月27日判决中盛公司为陈新红连带偿还被告毕志伟本金11500000元及利息2482520元。陈新红不服，提起上诉，南阳市中级人民法院于2016年11月25日作出民事调解书，中盛公司为陈新红连带清偿被告毕志伟本息11273314.31元。因中盛公司及陈新红未按调解书约定的期限履行义务，被告毕志伟向卧龙区人民法院申请立案执行，南阳市中级人民法院于2017年8月28日作出裁定，指定该案由本院执行。
中盛公司在南阳市开发中盛南都领御楼盘。原告王家胜于2013年4月30日通过POS支付303771元，2015年3月31日，被告中盛公司与原告签订南都领御认购书，购买中盛公司两处房产，1号楼1单元14层03号（现房号为1A-1-1403号房产）102平方米、价款451661元的房屋，以及1号楼3单元16层02号（现房号为1B-2-1602号房产）96平方米、价款433173元的房屋。2015年3月31日通过银行交款481063元，剩余交4万元现金，共计884834元。被告中盛公司于2015年3月31日向原告出具了收到433173元、451661元的房款收据两份。2014年1月29日，原告以现金方式购买中盛公司地下车库花费138000元。被告中盛公司向原告出具收到相关契税的收据。原告向小区物业公司缴纳了自2016年6月10日至2017年6月9日的物业费。2015年6月24日，中盛公司取得商品房预售许可证，但原告购买的房屋未办理网签手续。本院在执行已查封的该套房产时，原告因主张所有权提出执行异议。本院作出（2018）豫1324执异23号执行裁定，中止对位于南阳市宛城区××、××大道以东、区间路以北南都领御小区1A-1-1403室房产的执行；驳回案外人王家胜对南阳市南都领御小区1B-2-1602室房屋所提出的执行异议。
另查明，原告王家胜已对案涉房屋装修并入住。2015年8月，原告向被告中盛公司提交房产更名申请。
本院认为：本案的争议焦点在于王家胜提出执行异议的事实和理由能否阻止毕志伟对涉案房屋的申请执行。商品房买卖合同系房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。虽然原告与被告中盛公司未签订商品房买卖合同，但从原告廉敬华与中盛公司签订的南都领域认购书看，认购书中约定了商品房的基本情况、计价方式、房款总额、以及违约责任、付款方式等。原告与中盛公司间形成了商品房买卖合同关系；同时合同的目的指向房屋所有权的转移。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”分析上述法律规定，其目的在于保护无过错的买房人，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式，实现对买房人利益的优先保护，在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护，无过错的买房人对物权的期待权应得到特殊保护。本案中，被告毕志伟系通过申请法院对本案争议房屋的执行实现其对中盛公司享有的金钱债权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中王家胜与中盛公司的认购书的签订、全额付款均在查封之前，原告王家胜已实际对案涉房屋装修并入住，原告已向中盛公司支付了代办房产过户手续的契税，被告毕志伟也无证据证明王家胜对于未办理产权登记存在过错，故对于涉案房屋不得进行执行。虽然涉案房屋未办理产权登记手续，但并不影响王家胜依法对涉案房屋享有足以排除执行的权利，故原告请求停止对该房产的执行理由成立，本院予以支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依法进行登记，原告虽与中盛公司签订认购书，但并未对该房产依法进行登记，原告享有对本案执行标的排除执行的权利并非对其物权的确认。故原告请求该房产归其所有理由不足，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款规定：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”故原告请求解除对该房产的查封，由于待本判决生效而查封裁定自动失效，原告该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、不得执行中盛南都领御1A号楼1单元14层03号房产及1B号楼2单元16层02号房产；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费12649元，由被告毕志伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
本院（2018）豫1324执异23号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 唐书振
审 判 员 马景华
人民陪审员 曹云贵
二〇一八年七月三十日
书 记 员 姚 茹