北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第10782号
上诉人（原审原告、反诉被告）许婧，女，1973年10月9日出生。
委托代理人李硕，北京市地平天成律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）王志霞，女，1971年2月3日出生。
委托代理人刘旭，北京市京悦律师事务所律师。
委托代理人苏孟飞，北京市京悦律师事务所律师。
原审第三人李鼎，男，1973年6月16日出生。
原审第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，该公司法律顾问，住该公司宿舍。
上诉人许婧因与上诉人王志霞、原审第三人李鼎、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服朝阳区人民法院（2014）朝民初字第03583号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年12月，许婧向原审法院起诉称：2009年7月2日许婧与王志霞及北京链家房地产经纪有限公司（居间人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（2009年7月2日），合同约定许婧购买王志霞位于101号房屋，房屋价款一百六十万元。其中合同第十条第（二）款约定：买受人未能在30日内取得房屋所有权证书的…如因出卖人责任…买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并与买受人实际取得房屋所有权证书之日起七日内向买受人支付。补充协议（2009年7月2日）第2条约定：甲方承诺于即日起60个工作日内办理完毕产权证及偿还剩余银行贷款结清手续，除此之外，无其它第三方权益，包括但不限于其他贷款、抵押、质押、租赁等，如果有第三方权益或者在签署本合同后因甲方原因出现第三方权益，甲方应承担相应违约责任。第6条约定，如果甲方违约，甲方应双倍返还乙方支付的全部款项及赔偿乙方已经支付给丙方（居间人）的服务费。上述合同签订后，许婧依约履行了合同，共支付王志霞33.4万元作为首付款，并同王志霞一起前往建设银行北京安华支行用首付款还清王志霞购买该房屋的贷款。随后李鼎与许婧及链家公司居间人一同前往房屋所在物业办理物业交接手续，王志霞交付房屋钥匙，许婧进行装修并入住。但由于王志霞的原因101号房屋有查封情况，导致无法过户，许婧只得等待解封后再与王志霞办理过户手续。2009年12月初，居间人通知许婧、王志霞已于2009年11月26日办理完毕房屋所有权证，合同可以继续履行，居间人已于2009年12月2日办理网上签约（网签合同编号C229300）。随后许婧、王志霞双方前往居间人处签订《补充协议》（2009年12月11日），该补充协议进一步确认了双方已履行的部分以及贷款办理事宜，并约定：甲方应积极办理房屋解封手续，甲方应积极配合乙方办理公积金贷款手续，如因房屋被查封导致乙方在办理过户手续时间拖延至2010年，遇税收政策调整导致乙方多交税费的，多出部分由甲方承担。2009年12月11日《补充协议》签订后，许婧和居间人再也联系不上王志霞。后经查询王志霞已于2010年3月16日违约将101号房屋抵押给中国银行海淀支行，借款金额一百万元。许婧无奈于2010年4月2日将王志霞起诉至北京市朝阳区人民法院（以下称朝阳法院），要求其继续履行合同（2010朝民初字26043号）。随后李鼎于2010年4月6日恶意将许婧和王志霞起诉至朝阳法院，无理要求确认买卖合同无效（2010朝民初字26066号）。后因王志霞未到庭应诉、中止诉讼等原因案件迟迟未能审结，2010年底许婧撤回诉讼。2011年8月9日法院通知许婧，李鼎撤回了对许婧及王志霞的诉讼，同日许婧提起了本案诉讼，并依法申请对101号房屋进行查封。在本案原一审过程中，许婧得知王志霞和李鼎于李鼎起诉许婧及王志霞期间（2010朝民初字26066号），于2011年6月24日在新疆昌吉市法院调解离婚，隐瞒真相将101号房屋分配给李鼎所有。许婧无奈只得前往新疆昌吉市申请案外人再审，撤销其二人对101号房屋的分配。在此期间，许婧花费4394元。另外，王志霞不但将101号房屋抵押给中国银行海淀支行，还在2010年7月16日将101号房屋最高额抵押典当给北京万方利通典当行有限公司，借款金额四十五万元，上述抵押均办理了抵押登记手续。王志霞及李鼎的上述行为严重违反了合同约定，违反了诚实信用原则，给许婧造成了极大的经济和精神上的负担。时至今日，由于王志霞及李鼎的严重违约行为致使一系列买卖手续被搁置，许婧无法取得该房屋的相关权属证书。故此起诉请求：1、判令王志霞继续履行房屋买卖合同，为许婧办理101号房屋过户手续。2、判令101号房屋的过户税费，按现行税收政策比2009年税收政策多出的部分由王志霞承担。3、判令王志霞赔偿因其违约而造成许婧的损失4394元。4、判令王志霞支付因其违约而导致许婧迟延取得房屋所有权证书的违约金，自2009年12月27日至许婧实际取得房屋所有权证书之日止，暂计至2013年10月10日（1380天）为230460元。
王志霞在原审答辩并反诉称：王志霞因急需用钱，在前夫李鼎不知情的情况下与许婧于2009年7月2日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《过户、按揭代理合同》，101号房屋在购房款的具体履行上只约定了首付款20万元（含2万元定金）的支付方式，对其他剩余购房款的具体履行未作约定。许婧于2009年7月31日支付首付款33.4万元（含2万元定金），王志霞于2009年8月22日将101号房屋交付给许婧。按照买卖合同第6条的约定，出卖人应在办理完毕产权转移登记手续后将房屋交付给买受人。在王志霞交付房屋前，许婧与王志霞口头约定，当王志霞急需用钱时许婧就先支付100万元房款。当王志霞因急需用钱要求许婧支付100万元房款时，许婧以房屋被查封无法办理过户为由拒绝履行。2009年8、9月间，王志霞得知101号房屋被查封，为了能顺利办理产权证，王志霞在第一时间将101号房屋被查封的事实告知了链家公司。在王志霞的努力下，101号房屋产权证于2009年11月25日办理完毕。办完产权证时，王志霞要求许婧支付100万元房款，许婧以现钱不够，需要另行贷款为由拒绝。王志霞因急需用钱，无奈于2009年12月1日再次签订补充协议，其中约定：“甲乙双方共同委托中国光大银行进行资金托管，三方另行签订《二手房交易资金委托监管协议》。乙方将交易款项中的自筹资金66.6万元存入甲方在该行开立的账户，甲乙双方授权该行对该账户内资金进行托管，甲方办理完过户手续后二个工作日内，丙方负责到银行办理资金解冻手续。”签订协议二三天后，王志霞要求许婧进行资金托管，许婧以101号房屋处于查封状态无法过户，资金托管有风险为由拒绝办理资金托管和公积金贷款，没有出具评估报告。王志霞于2010年1月去朝阳区房管局查询时才得知101号房屋已于2009年12月2日办理网签。王志霞遂通过电话联系许婧要求支付房款，许婧仍以上述理由拒绝。当101号房屋于2010年3月解封时，由于许婧自交付房屋之日已近7个月没有支付剩余房款，王志霞认为许婧没有支付房款的诚意，且急需用钱，遂以101号房屋办理了抵押贷款。王志霞认为，自2009年8月22日将房屋交付许婧之日，王志霞就提前完成了履行合同的义务，此后许婧不支付剩余房款，办理过户手续只是买卖合同的附随义务，因此王志霞不存在违约。买卖合同中在剩余房款履行期限上存在约定不明的情况，由此导致许婧以无法办理过户为由拒绝支付购房款，许婧长期拖延不支付剩余房款，已构成违约，王志霞无法达到出售房屋的合同目的，有权依据情势变更依法解除双方的买卖合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条的规定，许婧未支付的购房款占全部房款的78％，王志霞有权要求返还房屋和解除合同。许婧曾于2010年2月对101号房屋提起诉讼，于2010年12月撤诉，又于2011年8月9日重新诉讼，可以看出许婧在拖延诉讼。故许婧的撤诉行为可认定为拖延支付房款，该行为致使王志霞无法收取购房款，故买卖合同应予解除。许婧提出按现行税收政策比2009年税收政策多出的部分由王志霞承担，于法无据。许婧要求王志霞赔偿违约损失于法无据，许婧去新疆申请再审的费用与买卖合同违约责任无关，住宿费数额过高。房屋过户手续是房屋买卖合同的附随义务，许婧没有支付全部购房款时，无权要求王志霞支付迟延过户违约金。出售房屋时王志霞已向许婧及链家公司告知无法提供配偶同意证明，且李鼎对出卖房屋不知情。现提起反诉请求：1、判令解除王志霞与许婧签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关《补充协议》。2、判令许婧退出101号房屋。3、判令许婧从2009年8月22日起按房屋租金价格每月6000元标准赔偿王志霞的损失。
许婧在原审针对王志霞的反诉辩称：不同意王志霞的反诉请求。王志霞与许婧签订的合同合法有效，应继续履行。许婧居住101号房屋是基于2009年7月2日双方签订的《补充协议》第5条的约定。反诉请求第3项没有法律依据。2009年8月22日办房屋交接时是李鼎去的，链家公司的李海涛当时也在场，说明李鼎对卖房知情。2009年十一以后王志霞的债权人陈振宇给我打电话说王志霞的房产被查封了。我给王志霞打电话问为什么不告知我，王志霞说怕我着急。我把原来的房屋低价卖了就是为了给王志霞凑首付款。当时我说同意代王志霞向陈振宇偿还7万元，只要法院能解除查封，但王志霞一直不答复。2009年12月初，我得知王志霞拿到了房产证，以为查封已经解除，我把王志霞银行账号记了下来，准备周一给她打钱。周一链家公司告知我房屋的查封没有解除。我给王志霞打电话，王志霞的态度不好，之后我和中介再也联系不上她。我就不时去房管局查询一下房屋的状态，后来发现房屋被解封，但是已经抵押给了中国银行，我就起诉了。评估之所以没法进行是因为评估后要在一定期间内完成交易，当时房屋被法院查封，不知何时能解封，所以没有评估，后来找不到王志霞了。
李鼎在原审述称：我认为王志霞与许婧的买卖合同是无效的。101号房屋是王志霞以自己名义在2001年4月9日与北京嘉铭房地产开发有限责任公司（以下称嘉铭公司）签订合同购买，王志霞与李鼎于2002年1月30日登记结婚，实际购房人是李鼎，是李鼎与王志霞用婚后个人财产偿还的贷款。101号房屋是李鼎和王志霞的夫妻共同财产，王志霞与许婧恶意串通损害李鼎的利益，王志霞擅自出售101号房屋，因此买卖合同无效。即使合同有效，因为许婧的购房款没有交付总房款的75%以上，所以也应解除。
链家公司在原审述称：同意我公司业务员出庭作证时陈述的意见。
原审法院经审理查明：2001年4月1日，王志霞与嘉铭公司签订《商品房买卖合同》，约定王志霞购买购买嘉铭公司开发的101号房屋。2002年1月30日，王志霞与李鼎登记结婚。
2009年7月2日，经链家公司居间介绍，王志霞、许婧签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：王志霞将101号房屋出售给许婧，成交价格为160万元，买方应于签订合同当日向卖方支付定金2万元；双方同意自合同签订之日起10日内共同向权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如因卖方原因，买方未能在30日内取得房屋所有权证书，买方不退房的，自买方应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，卖方按日计算向买方支付全部已付款万分之五的违约金。同日，双方签订《补充协议》，约定：卖方于即日起60个工作日内办理完毕产权证及偿还剩余贷款结清手续；买方于本合同签订之日向卖方支付购房定金2万元，定金冲抵首期房款；在房产证下发后的7日内买方支付给卖方首期房款20万元（含定金），如果卖方办理产权证必须要提前还清银行贷款，则买方将首期房款支付给卖方，为卖方办理提前还款手续，实际需要支付的首期房款以卖方剩余的贷款额为准；在买方支付首期房款的当日，卖方将房屋钥匙、门禁卡、水电燃气卡等交付给买方，卖方将房屋交付给买方时，应结清签署本协议之前的物业、供暖、水、电、燃气、电话、有线等所有费用；房内设备、设施全部转让给买方，双方自行办理物业交割手续，链家公司陪同。
2009年7月31日，许婧和王志霞去建设银行还清了101号房屋贷款尾款31.4万元，双方在链家公司李海涛的见证下签订《首付款收到证明》，内容为王志霞系101号房屋的业主，今收到许婧交来购买该房屋首付款33.4万元（含已付定金2万元）。2009年8月22日，许婧接收了101号房屋。2009年11月26日，王志霞领取了101号房屋产权证，房屋产权登记于王志霞名下，共有情况为单独所有。
王志霞因与案外人陈振宇发生民间借贷纠纷，于2007年9月被我院判决偿还陈振宇欠款10万元并支付利息，因王志霞未履行生效判决，陈振宇申请强制执行，我院于2009年7月30日查封了王志霞名下的101号房屋。该查封后于2010年3月11日解除。
2009年12月11日，王志霞与许婧签署《补充协议》，约定：买方应于2009年7月2日向卖方支付购房定金2万元，买方应于2009年8月1日前向卖方支付首付款31.4万元；双方同意共同委托中国光大银行进行资金托管，买方将交易款项中的自筹资金66.6万元存入卖方在该行开立的账户进行资金托管，卖方办理完过户手续后两个工作日之内，链家公司负责到银行办理资金解冻手续；双方协商一致，买方以公积金贷款的方式购买101号房屋，在出具评估报告后的3个工作日内，双方必须配合办理面签手续；在面签后的5个工作日内，卖方必须配合买方共同前往公积金管理中心办理初审手续，在买方所申请的贷款获得批准后3个工作日内双方共同前往办理权属过户手续；买方在公积金管理中心下发不予批贷通知之日起30日内付清全部房款（可以采取一次性付清或者商业贷款方式支付，若需卖方配合办理的，卖方应积极配合），如不能付清，卖方有权解除合同；卖方应在11月30日之前办理该房屋的房产证；卖方应积极办理房屋解冻手续；卖方应在买方交付2万元定金和31.4万元首付款之后十日之内将房屋交付给买方；如因房屋被查封导致买方办理过户手续时间拖延至2010年，遇税收政策调整导致买方多交税费的，多出部分由卖方承担。
2010年3月16日，王志霞将101号房屋抵押给中国银行股份有限公司北京海淀支行贷款100万元，并办理了最高额抵押权登记，该抵押登记后于2011年7月26日注销。2010年7月16日，王志霞将101号房屋典当给北京万方利通典当行有限公司贷款45万元，并办理了最高额抵押权登记，该抵押登记后于2010年12月20日注销。王志霞在办理上述抵押登记手续时向房管局提交备案的《最高额抵押权设立登记申请表》、《最高额抵押权注销登记申请表》中抵押人均为王志霞、共有情况均为单独所有。
2010年4月21日，许婧在朝阳法院起诉王志霞，要求其继续履行房屋买卖合同，该案案号为（2010）朝民初字第26043号。2010年4月27日，李鼎在我院起诉许婧和王志霞，要求确认王志霞与许婧签订的房屋买卖合同无效，该案案号为（2010）朝民初字第26066号。因（2010）朝民初字第26043号案件需等待（2010）朝民初字第26066号案件的审理结果，法院裁定（2010）朝民初字第26043号案件中止审理。后因（2010）朝民初字第26066号案件审理中，王志霞未到庭应诉，该案审理时间较长，2010年12月，许婧申请撤回了（2010）朝民初字第26043号案件的诉讼。2011年8月4日，李鼎申请撤回了（2010）朝民初字第26066号案件的诉讼。
2011年6月24日，王志霞、李鼎在新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（以下称昌吉法院）调解离婚，昌吉法院出具（2011）昌民一初字第1420号民事调解书，调解协议内容为：王志霞与李鼎自愿离婚；婚生子李泽由王志霞抚养，李鼎自2011年7月起每月支付李泽抚养费800元，至李泽独立生活止，此款李鼎按月支付；家庭共同财产中101号房屋一套归李鼎所有，该房剩余按揭贷款由李鼎负责偿还，21寸长虹彩电、实木家具一套归王志霞所有。后李鼎申请强制执行（2011）昌民一初字第1420号民事调解书，昌吉法院于2011年7月14日作出（2011）昌执字第0962号执行裁定书，裁定将101号房屋过户至李鼎名下。2012年2月24日，王志霞与案外人邱永亮登记结婚。
2011年8月9日，许婧提起本案诉讼。2011年9月9日，本院依许婧申请查封了101号房屋。现101号房屋仍登记在王志霞名下。
因许婧向昌吉法院申请再审（2011）昌民一初字第1420号案件，2013年3月6日，昌吉法院做出（2013）昌民监字第3号民事裁定书，裁定再审（2011）昌民一初字第1420号案件。2013年6月13日，昌吉法院作出（2013）昌民再字第0004号民事判决书，判决：一、撤销昌吉法院（2011）昌民一初字第1420号民事调解书第三项“家庭共同财产：101室住房一套归李鼎所有，该房剩余按揭贷款由李鼎负责偿还，21寸长虹彩电、实木家具一套归王志霞所有”。二、家庭共同财产：21寸长虹彩电、实木家具一套归王志霞所有。王志霞、李鼎不服该判决提起上诉，2013年11月5日，昌吉回族自治州中级人民法院作出（2013）昌中民一再终字第28号民事裁定书，其内容为上诉人王志霞、李鼎经该院合法传唤无正当理由拒不到庭，裁定该案按撤回上诉处理，双方均按原审判决执行。
2013年12月，李鼎在朝阳法院起诉许婧和王志霞，要求确认王志霞与许婧签订的房屋买卖合同无效，该案经朝阳法院审理于2014年2月21日以（2014）朝民初字第03101号民事判决书判决驳回李鼎的诉讼请求。李鼎提起上诉，二审维持原判。
许婧提交其与链家公司李海涛、李鼎办理101号房屋交接手续时双方签订的《物业查验交接单》、链家公司《房源维护单》，证明李鼎2009年6月9日向链家公司登记101号房屋出售信息，并于2009年8月22日向许婧交付101号房屋，李鼎对出售101号房屋知情且同意。链家公司对上述证据的真实性和证明目的均认可。王志霞和李鼎对上述证据的真实性均不认可，称李鼎未去办理物业交接，但认可《物业查验交接单》中王志霞名字下方手写的电话号码为李鼎的手机号。
因许婧申请，链家公司负责许婧与王志霞此单交易的业务员李海涛出庭作证称，我在公司内部电脑系统中查到了101号房屋的房源，上面显示该房屋有钥匙，委托出售的人叫李鼎。我们拿钥匙开门看房时发现里面有人，我不认识，好像是位女士。我公司电脑系统上显示的报价是165万元，后来许婧、王志霞经协商以160万元成交，当时房屋上没有查封。签合同时我们要求王志霞补交配偶同意出售证明，但王志霞一直没有提供。物业交接是我和许婧、李鼎一起去物业办理的，我肯定当天王志霞没有去。许婧向法庭提交的《物业查验交接单》上是许婧和李鼎签的字，李鼎签的是王志霞的名字，王志霞名字下面的手机号是李鼎写上去的。后来王志霞交给我房产证复印件时没说101号房屋被查封了，我去建委核实房产证，发现房屋有查封，就把这个情况告诉了店长，在这种情况下我们不能要求客户再支付首付款，所以后续手续无法办理。
许婧称，我和链家公司去看房时房间里的人叫李海燕，当时李海燕给李鼎打了电话，说了101号房屋出售价格的事情。
原审法院经审理后认为：许婧与王志霞签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王志霞与开发商签订《商品房买卖合同》购买101号房屋时，王志霞与李鼎尚未登记结婚。101号房屋所有权证书登记的内容为王志霞单独所有，王志霞向房管局提交的《最高额抵押权设立登记申请表》及《最高额抵押权注销登记申请表》中抵押人均为王志霞、共有情况均为单独所有。证人证言与其他在案证据能够相互印证，构成优势证据，证明101号房屋系李鼎亲自向许婧交付，李鼎对出售房屋一事知情且参与。李鼎现以101号房屋系夫妻共同财产，其对房屋出售不知情为由主张买卖合同无效没有依据，其抗辩意见法院不予采信。王志霞以此为由拒绝履行房屋买卖合同并要求解除合同没有依据，其主张法院不予采信。
房屋买卖合同及《补充协议》签订后，许婧按时支付了定金和首付款共计33.4万元，双方提前办理了房屋交接，王志霞亦于2009年11月26日领取了101号房屋所有权证。至此，买卖双方均依约履行了自己的合同义务，尤其是卖方提前交付房屋，充分体现了履约诚意。按照合同约定，下一步买卖双方应办理过户手续并支付剩余房款。但此后，王志霞因拖欠案外人债务导致101号房屋被查封，无法办理过户手续。根据交易习惯和生活常识，获得产权是房屋买方最重要的合同权利，王志霞认为办理过户是合同附随义务的抗辩意见与常识相悖，法院不予采信。在王志霞丧失履行能力，无法将房屋产权过户给许婧的情况下，许婧有权行使不安抗辩权，暂停支付房款。王志霞称许婧曾口头答应在王志霞需要时先支付100万元购房款，许婧对此不予认可，王志霞未能举证证明其主张，法院不予采信。
在得知房屋被查封后，王志霞与许婧于2009年12月11日签署《补充协议》，约定许婧申请公积金贷款准备支付剩余房款，但同时亦约定王志霞需尽快解除房屋查封。依据公平原则和交易习惯，在房屋查封解除前，许婧仍有权行使不安抗辩权，其未支付房款并不构成违约。
当查封于2010年3月11日解除后，王志霞随即于2010年3月16日、2010年7月16日将101号房屋两次设定抵押。王志霞明知其依据与许婧的房屋买卖合同负有履行过户的合同义务，但仍将房屋抵押，造成合同无法继续履行，已构成违约。在王志霞的违约抵押行为导致的过户障碍于2011年7月26日消除前，许婧有权行使不安抗辩权，其未支付房款并不构成违约。
2011年6月24日，王志霞、李鼎在调解离婚时以生效法律文书的形式将101号房屋所有权转移至李鼎名下，造成王志霞与许婧的房屋买卖合同无法继续履行，王志霞已构成违约。在该离婚调解书于2013年6月13日被再审判决变更，101号房屋所有权恢复为王志霞所有之前，许婧有权行使不安抗辩权，其未支付房款并不构成违约。
2011年8月9日，许婧提起本案诉讼，在诉讼中，因王志霞抗辩要求解除买卖合同，李鼎另案起诉要求确认买卖合同无效，王志霞与李鼎通过调解离婚使101号房屋所有权转移至李鼎名下，上述行为均使许婧有权行使不安抗辩权，其未支付房款并不构成违约。
王志霞在房屋买卖合同履行过程中，通过设定抵押和离婚分割财产的方法使101号房屋所有权无法过户至许婧名下，其行为已构成违约。许婧不存在违约行为，王志霞要求解除合同、腾退房屋并赔偿损失的反诉请求均无事实和法律依据，法院不予支持。许婧要求王志霞继续履行合同办理过户手续的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。许婧应于过户当日向王志霞支付剩余房款。许婧依据合同约定要求王志霞支付迟延过户违约金的诉讼请求有事实和法律依据，但考虑到卖方提前交房体现了履约诚意，买方提前收房受益的事实，以及房屋已大幅升值的客观情况，法院依据公平原则对违约金数额予以酌减，对于判决生效前的违约金数额依法酌减为1万元，对于判决生效后的违约金数额仍按合同约定标准每日167元计算至王志霞完成过户义务之日止。法院在确定该违约金数额时已将许婧赴新疆申请再审的损失4394元考虑在内，许婧要求王志霞另行赔偿失4394元的诉讼请求法院不再支持。依据公平原则，法院酌减许婧诉讼请求部分的诉讼费仍由王志霞负担。
王志霞与许婧在2009年12月11日签订的《补充协议》中约定：如因房屋被查封导致买方办理过户手续时间拖延至2010年，遇税收政策调整导致买方多交税费的，多出部分由卖方承担。该《补充协议》签订至今，双方未能办理过户是由于王志霞的违约行为所导致，因此，无论是依据合同约定还是依据公平原则，许婧要求王志霞负担101号房屋按现行税收政策所交过户税费比2009年税收政策多出部分的诉讼请求有事实和法律依据，应予以支持。但考虑到税费多出的具体金额尚不明确，本案中暂不予一并判决。许婧可待过户完成，税费增加的金额确定后，与王志霞另行解决。
据此，于2014年6月，判决：一、王志霞继续履行与许婧于2009年7月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于判决生效后三日内将101号房屋过户至许婧名下。许婧于该房屋过户至许婧名下当日向王志霞支付剩余房款一百二十六万六千元。二、王志霞于判决生效后三日内向许婧支付违约金，判决生效前的违约金按一万元计算，判决生效后的违约金按每日一百六十七元计算，从判决生效之日起计算至101号房屋过户至许婧名下之日止。三、驳回许婧的其他诉讼请求。四、驳回王志霞的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，许婧、王志霞均不服，提起上诉。许婧的主要上诉意见如下：许婧对原审判决认定的事实没有异议，对除违约金及损失赔偿数额认定的法律适用部分也无异议。但原审判决在认定违约金数额时没有考虑本案的特殊情况，违约金数额酌定太低。由于王志霞、李鼎恶意诉讼，导致许婧历尽艰辛提起或参加九次诉讼，以及新疆昌吉市人民法院的执行程序。期间数十次往返各法院之间，数十次往返房屋登记大厅，并前往遥远的新疆昌吉市两次诉讼，花费的精力和金钱远超过原审酌定的一万元违约金。故原审判决关于违约金的认定显失公平，请求撤销原审判决第二项，改判王志霞按日167元的标准支付迟延取得房屋所有权证书的违约金，撤销原审判决第三项，改判王志霞赔偿许婧损失4394元。王志霞的主要上诉意见如下：原审判决查明的事实不清，许婧在合同履行过程中多次违约，王志霞认为合同实际已无法履行，应当解除，但原审判决未能查清该部分事实。原审判决适用法律不当，多次错误适用不安抗辩权等条款，对王志霞未能公平适用法律。基于上述理由，请求撤销原审判决第一项、第二项、第四项，驳回许婧的全部诉讼请求，支持王志霞的反诉请求。原审第三人李鼎表示不同意原审判决，认为涉诉房产为夫妻共同财产，并已另行提起诉讼。原审第三人链家经纪公司坚持原审陈述意见。
本案审理中，王志霞提出：物业交接单上的签字就是王志霞本人的签字，不是李鼎代王志霞所签，说明李鼎对出卖共有房屋的事实不知情。关于签字问题许婧曾经申请过司法鉴定，但没有结果。中介公司的工作人员与本案有利害关系，其证言不能采信。诉争房屋为王志霞、李鼎共有，在贷款抵押时与典当行签订的协议有共有人的表述，有李鼎签字，而不是原审判决查明的“共有情况均为单独所有”。关于房屋共有情况，原审判决没有对诉争房屋的首付款和贷款情况进行表述，导致共有情况没有查明。2009年12月11日签订的《补充协议》的原因及履行情况，原审判决没有查明，该事实涉及许婧没有履行补充协议约定的主要内容，而王志霞履行了主要义务。
本院经审理查明的其余事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：许婧与王志霞签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。根据本案查明的事实，王志霞与开发商签订《商品房买卖合同》购买101号房屋时，王志霞与李鼎尚未登记结婚，101号房屋所有权证书登记的内容为王志霞单独所有。王志霞与许婧签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》后，于2009年8月22日向许婧交付101号房屋，在办理物业交接时，《物业查验交接单》中王志霞名字下方手写的电话号码为李鼎的手机号。综合考虑上述事实以及链家公司的证人证言，可以认定李鼎对出售101号房屋一事知情且参与。即使李鼎提起的要求确认101号房屋系夫妻共同财产的请求得以支持，亦不影响本案的审理结果。故对李鼎的抗辩意见，本院不予采纳。
合同签订后，许婧按时支付了定金和首付款共计33.4万元，双方办理了房屋交接，王志霞亦于2009年11月26日领取了101号房屋所有权证。至此，买卖双方均依约履行了自己的合同义务。庭审中，王志霞并未提供证据证明101号房屋于2010年3月11日解除查封后，其曾就房屋解除查封的情况通知许婧，此后，王志霞于2013年3月16日将101号房屋再次抵押，在抵押未解除的情况下，又以调解离婚方式对101号房屋进行处分。从上述情况看，101号房屋一直处于抵押、诉讼状态，许婧未按约定办理剩余购房款的资金托管及公积金贷款手续，系行使不安抗辩权，不构成违约。
王志霞在房屋买卖合同履行过程中，于2013年3月16日将101号房屋再次抵押，在抵押未解除的情况下，又以调解离婚方式对101号房屋进行处分，其行为已构成违约。许婧不存在违约行为，王志霞要求解除合同、腾退房屋并赔偿损失的反诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。
关于许婧提出的违约金数额问题，王志霞在房屋买卖合同履行过程中，通过设定抵押和离婚分割财产的方法使101号房屋所有权在较长时间内无法过户至许婧名下，其行为已构成违约，对于判决生效后的违约金数额仍按合同约定标准每日167元计算至王志霞完成过户义务之日止，该处理正确，本院予以维持。王志霞于2013年3月16日将101号房屋再次抵押，在抵押未解除的情况下，又以调解离婚方式对101号房屋进行处分，王志霞的上述行为拖延了房屋过户的时间，即使自2010年3月11日查封被解除之日开始计算，参照合同约定的违约金标准，王志霞应当支付的违约金数额已远高于1万元，许婧主张原审判决关于违约金过低的意见，有事实及合同依据，本院予以采纳。综合考虑许婧已付购房款的数额，判决生效前的违约金数额本院酌定为6.6万元。
综上，原审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第03583号民事判决书第一项、第四项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第03583号民事判决书第二项、第三项；
三、王志霞于本判决生效之日起三日内向许婧支付违约金，本判决生效前的违约金为六万六千元，本判决生效后的违约金按每日一百六十七元计算，从本判决生效之日起计算至北京市朝阳区北苑路86号嘉铭园一区6号楼1层6单元101号房屋过户至许婧名下之日止；
四、驳回许婧的其他诉讼请求；
五、驳回王志霞的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审本诉案件受理费4810元，由许婧负担850元（已交纳），由王志霞负担3960元（于本判决生效后三日内支付）。反诉案件受理费5800元，由王志霞负担（已交纳）。财产保全费5000元，由王志霞负担（于本判决生效后三日内支付）。二审案件受理费4672.81元，由王志霞负担1371.58元（已交纳），由许婧负担3301.23元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉娜
代理审判员 邓青菁
代理审判员 刘向飞
二〇一四年十一月六日
书 记 员 胡 潇