福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终1681号
上诉人（原审被告、反诉原告）：闽侯融侨置业有限公司，住所地福建省闽侯县南屿镇南旗村桥下63号。
法定代表人：林文镜，董事长。
委托诉讼代理人：陈立新，福建谨而信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严淋，福建谨而信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邱玉英，女，1964年3月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：陈代隆，福建合隆律师事务所律师。
上诉人闽侯融侨置业有限公司（以下简称融侨公司）因与被上诉人邱玉英商品房销售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2016）闽0121民初1121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
融侨公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回邱玉英的诉讼请求、支持融侨公司的反诉请求；2.一、二审诉讼费、反诉费、鉴定费、财产保全费均由邱玉英承担。事实和理由：一、合同已约定讼争商品房的交付时间为2011年4月30日，交房标准以现有展示为准。一审法院遗漏查明该事实。二、即使讼争商品房存在漏水问题，也仅是质量瑕疵而非主体质量不合格，不属于“不符合使用功能”的合同约定情形。一审法院将质量瑕疵混同为主体质量不合格，并以漏水损坏装修装饰致使邱玉英无法入住为由，认定商品房具备“不符合使用功能”的合同约定条件，是错误的。三、讼争商品房早已具备交付条件且合同约定2011年4月30日以现有展示为准交房，邱玉英应于该日前来收房，且融侨公司还履行了通知交房义务，融侨公司不构成违约。即使讼争商品房存在质量瑕疵，邱玉英也应收房，并在保修期内要求融侨公司承担修复责任。只有在融侨公司拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，邱玉英才可自行或委托他人修复，修复费用等由融侨公司承担。一审法院驳回融侨公司关于交付房屋及逾期收房保管金的反诉请求、支持邱玉英关于逾期交房违约金的诉讼请求，均缺乏依据。四、在融侨公司已提出邱玉英关于逾期交房违约金的诉讼请求部分超过诉讼时效的答辩主张、邱玉英未举证证明其损失的情况下，一审法院判令融侨公司承担自2011年5月1日起至房屋实际交付之日止的违约金（暂计至2017年11月15日已高达1800万元，而总购房款仅1500万元），违反法律规定，且有失公允。五、一审法院针对邱玉英关于融侨公司应支付维修费的诉请，判令融侨公司应将讼争商品房按原有设计进行重新装修后交付，属于判非所请。六、一审法院还存在诸多程序和实体违法的情形。1.一审判决确定的融侨公司反诉费超出法定标准。2.福建天泽司法鉴定所在没有相关国家规范的情况下，作出讼争商品房在装饰装修过程中未按规范要求施工及施工工艺存在缺陷的认定，一审法院对此予以采信，是错误的。3.邱玉英变更诉请的申请超过法定期限，一审法院仍予以接受，违反法律规定。
邱玉英辩称，一、讼争商品房是精装修样板房，拎包即可入住。融侨公司对室内修饰部分未按《住宅装饰装修验收标准》进行验收，未向邱玉英提供验收合格证明材料。“交房标准以现有展示为标准”，是以签订合同时的“现有”为准。签订合同时并不存在漏水等质量问题。合同签订后展示期间讼争商品房出现了质量问题，不符合现有展示标准。双方发生纠纷后，邱玉英多次与融侨公司交涉，以及报警处理，融侨公司均未予解决漏水维修等问题，何谈交房？二、讼争商品房至今仍存在漏水等严重质量问题，无法满足邱玉英正常居住使用。融侨公司对讼争商品房进行修复后，但未解决漏水问题。且经过融侨公司修补后，讼争商品房的屋顶、阳台还留下维修时挖开的大沟，房屋内吊顶有拆开的大洞，门窗边缘、墙体等多处未修复。三、融侨公司构成违约，给邱玉英造成装修损毁维修费、购房款利息损失、房屋租金收入损失等经济损失，其应承担赔偿责任。一审判决正确，不存在违约金过高问题。四、一审法院委托司法鉴定对邱玉英提出的维修费进行鉴定，但鉴定机构均予以拒绝。一审判决融侨公司对讼争商品房进行重新装修，既减轻当事人讼累，也符合情理，并无不当。五、讼争商品房质量不合格，无法满足邱玉英的正常居住使用目的，不是邱玉英故意不接受交接房屋，故融侨公司的反诉不能成立。
邱玉英向一审法院起诉请求：1.判令解除邱玉英与融侨公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖协议》、《合同补充协议》、《前期物业管理协议》；2.判令融侨公司立即退返邱玉英购房本金1500万元及利息（以已付购房款总额按6%年利率从2010年11月13日起计算至还清之日止）；3.判令融侨公司赔偿预得租金收入损失300万元；4.判令融侨公司支付邱玉英按已付购房款1%计算的违约金。一审审理中，邱玉英变更诉讼请求为：1.判令融侨公司支付该房屋因质量导致屋面、阳台、外墙漏水，内外装饰损坏等维修费304.9002万元；2.判令融侨公司支付邱玉英自2011年5月1日起至房屋实际交付之日止，按已支付购房款日万分之五的违约金；3.判令融侨公司赔偿预得租金收入损失300万元；4.判令融侨公司立即将讼争商品房交付邱玉英使用，并办理房屋所有权证和国有土地使用权证。
融侨公司向一审法院提出反诉请求：1.判令邱玉英立即到融侨公司办理讼争商品房的交接手续；2.判令邱玉英立即向融侨公司支付自2011年6月1日起至实际交接商品房之日止的保管金（按照日100元计算，暂计至2016年4月5日，为17.7万元）。
一审法院认定事实：2010年11月12日，邱玉英与融侨公司签订了《商品房买卖协议》，约定邱玉英购买融侨公司开发的旗山文城一期45号楼03号房，总价1500万元整；付款方式为一次性付款，即邱玉英应于协议书签订当日向融侨公司支付定金380万元，作为履行协议的保证，定金折抵购房款，余款1120万元应于2010年11月12日付清；该单元为样板房，交房时间为2011年4月30日，在此期间邱玉英同意该单元为样板房继续无条件对外展示参观；本协议为双方签订《商品房买卖合同》重要组成部份，双方关于买卖房屋的各项约定，除本协议另有约定外，均以最终签订的《商品房买卖合同》为准。协议签订后，邱玉英分别于2010年11月12日向融侨公司交380万元定金，于2010年11月13日向融侨公司交购房款220万元、30万元和870万元，共计1500万元的全部购房款。2011年1月18日，双方签订《商品房买卖合同》（预售合同号：90080188）、《合同补充协议》、《前期物业管理服务协议》等，约定除按协议内容外，合同约定，融侨公司应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合单位竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付邱玉英使用；商品房达到交付使用条件后，融侨公司应当书面通知邱玉英办理交付手续。双方进行验收交接时，融侨公司应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，融侨公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。融侨公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，邱玉英有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由融侨公司承担；由于融侨公司原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自融侨公司通知交房期限届满之日起，该商品房的风险和责任转移至邱玉英，期间发生的税费、物业管理费等由邱玉英承担；2、自融侨公司通知交房期限届满之日起，每逾期一日，邱玉英应向融侨公司支付保管金100元。合同补充协议约定，邱玉英在融侨公司出示单体竣工验收登记备案复印件（所购商品房为住宅的，融侨公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》后，应予收房。如发现存在与附件三（建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准）约定不一致的地方，邱玉英应根据合同第十三条的约定追究融侨公司的违约责任，而不能拒绝收房。对于收房过程中发现的房屋质量瑕疵（包括但不限于常见的裂缝、渗漏、空鼓、起砂等）问题，邱玉英在房屋交接单上注明并要求融侨公司整改或承担保修责任后仍应予以收房，但因工程存在严重质量、不符合使用功能的除外（买受人应提供有资质的鉴定部门出具的质量不合格检测报告）。合同签订后，讼争房屋仍由融侨公司作为样板房展示。2011年4月21日，融侨公司通知邱玉英于2011年5月1日至2011年5月31日期间办理房屋交接。邱玉英以房屋屋顶漏水等损坏装饰，严重影响正常居住使用为由，拒绝收房。融侨公司有进行整改，但邱玉英认为整改结果未解决存在的问题，仍拒绝收房。
一审审理中，邱玉英申请对讼争房屋的屋顶、阳台、外墙漏水等质量问题进行检测鉴定。经一审法院依法委托福建天泽司法鉴定所鉴定，鉴定结论为：福建省闽侯县旗山文城一期45号楼03号房屋屋顶、阳台、外墙出现漏水等质量缺陷，说明该房屋在装饰装修过程中，未按规范要求施工及施工工艺存在缺陷。一审庭审中，鉴定人涂某（高级工程师）出庭接受双方当事人的质询。涂某陈述，鉴定报告中缺陷的意思是残缺或不圆满的地方，漏水就是不符合规范的要求，所以才陈述为缺陷。屋面防水不符合要求，屋面防水层施工不到位，窗框与墙洞之间应用弹性的密封材料，而施工方却用硬性的，所以有缺陷。按规范屋面防水有好几层，混凝土结构层，防水层，保温层，保护层，也要按设计图纸要求施工的，没有图纸，鉴定方也只是按规范鉴定。按规范要求屋面不能漏水，被鉴定房屋屋面会漏水，没有按要求施工，施工工艺存在缺陷。本鉴定结论体现是施工造成漏水的，泛水部位防水施工不到位，有可能渗透墙体。防水是属于装饰这部分。
因融侨公司对邱玉英提出的维修费用预算书有异议，邱玉英向一审法院申请对本案讼争房屋屋面、外墙等漏水导致内外装饰损坏维修费用进行评估。但有关评估机构未接受委托。
一审法院认为，本案双方争议的焦点是房屋质量是否存在问题，邱玉英拒绝收房是否存在违约。邱玉英与融侨公司签订的《商品房买卖协议》、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，应认定为有效合同。但是，上述合同中关于房屋质量的主要约定条款是针对房屋主体建筑的质量保证问题，而对房屋内的装修装饰部分未作出质量保证约定，而本案存在一个特殊性，即邱玉英向融侨公司购买的是样板房，而样板房的房屋质量应包含房屋主体工程建设质量和房屋装修装饰质量两个部分，因此，本案的房屋出卖方融侨公司不仅对房屋主体工程建设质量有保证义务，对房屋装修装饰工程质量也有保证义务。对邱玉英而言其购买的样板房应是无需装修即可入住的现房。双方在合同中也有约定“对于收房过程中发现的房屋质量瑕疵（包括但不限于常见的裂缝、渗漏、空鼓、起砂等）问题，邱玉英在房屋交接单上注明并要求融侨公司整改或承担保修责任后仍应予以收房，但因工程存在严重质量、不符合使用功能的除外（买受人应提供有资质的鉴定部门出具的质量不合格检测报告）”。而本案讼争房屋的装修装饰经委托福建天泽司法鉴定所鉴定为房屋屋顶、阳台、外墙出现漏水等质量缺陷，该房屋在装饰装修过程中，未按规范要求施工及施工工艺存在缺陷。由于该装修缺陷造成房屋漏水损坏装修装饰，致使邱玉英无法入住，使房屋具备“不符合使用功能”的合同约定条件，为此，邱玉英以房屋存在质量问题拒绝收房的理由成立。由于融侨公司违反了合同的约定，已构成违约，故邱玉英主张融侨公司支付自2011年5月1日起至房屋实际交付之日止，按已支付购房款1500万元日万分之五的违约金的诉讼请求予以支持。由于邱玉英所举证的房屋重新装修工程预算书，是未经融侨公司核实而做出的单方预算，没有现实依据和法律依据，该预算书不予采信，其要求融侨公司支付维修费的诉讼主张不予支持。但融侨公司应按原有装修设计重新对房屋进行装修修复，并经双方验收合格后，才能将房屋交付给邱玉英使用，如融侨公司未履行重新装修修复义务，邱玉英有权自行装修，所花费用由融侨公司负担。至于融侨公司的反诉请求，因其未能将装修质量合格的样板房交付给邱玉英已经构成违约，故其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决：一、闽侯融侨置业有限公司应于判决生效之日起二个月内将旗山文城一期45号楼03号房屋按原有设计进行重新装修，如逾期未装修，邱玉英有权自行装修，所花费用由闽侯融侨置业有限公司承担；二、闽侯融侨置业有限公司应于装修修复完成后十日内将房屋交付给邱玉英使用；三、闽侯融侨置业有限公司应于房屋交付之日起十日内向邱玉英支付违约金（违约金自2011年5月1日起至房屋实际交付之日止，按已支付购房款1500万元的日万分之五计算）；四、驳回邱玉英的其他诉讼请求；五、驳回闽侯融侨置业有限公司的反诉请求。本案案件受理费141800元，反诉费70900元，鉴定费33962元，财产保全费5000元，由闽侯融侨置业有限公司负担220862元，由邱玉英负担30800元。
二审中，当事人均未提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，案涉《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。”附件六《合同补充协议》第十一条约定：“双方约定交付时间为2011年4月30日，交房标准以现有展示为准。从签订本合同之日起至2011年4月30日买受人必须无条件同意出卖人将此房屋进行样板展示，允许客户参观。”
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”邱玉英在一审庭审辩论结束前变更其诉讼请求，并不违反法律规定，一审法院对此予以准许，程序并无不当。
福建天泽司法鉴定所经一审法院依法委托，对讼争商品房的屋顶、阳台、外墙漏水等质量问题进行司法鉴定。福建天泽司法鉴定所及其鉴定人员具备相关的鉴定资格，其通过现场勘验，并依据《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《屋面工程技术规范》、《建筑外墙防水工程技术规程》等，作出鉴定结论，鉴定人员亦出庭接受质询。融侨公司对该鉴定意见持有异议，但未提供足以反驳的相反证据。故一审法院采信该鉴定意见，并无不妥。
根据案涉合同及其附件的约定，对于收房过程中发现的房屋质量瑕疵问题，邱玉英仍应予以收房，但因工程存在严重质量、不符合使用功能的除外。与一般的商品房不同的是，讼争商品房系样板房，样板房的对价包含了房屋的内饰设计、装修部分的价值，样板房的房屋质量应包含房屋主体工程建设质量和房屋装修装饰质量两个部分。案涉合同约定“交房标准以现有展示为准”，则邱玉英应对讼争商品房对外展示期间装修装饰合理磨损和折旧予以承受。但该约定并不免除融侨公司对讼争商品房房屋主体工程建设质量和房屋装修装饰工程质量的保证义务。对邱玉英而言，其购买的样板房应是无需装修即可入住、符合居住使用功能的现房。而讼争商品房经融侨公司多次整改后，仍存在漏水、裂缝等问题，鉴定意见也指出讼争商品房在装饰装修过程中未按规范要求施工，施工工艺存在缺陷。对于大标的额、装修较为豪华的样板房而言，存在上述问题已超出了一般人对房屋质量和使用的合理预期。由于装修缺陷造成讼争商品房出现漏水、内墙裂缝等问题，损坏原有装修装饰。讼争商品房维修整改时必然在一定程度上破坏原有的装修装饰，致使邱玉英无法正常入住和居住使用。故一审法院认定讼争商品房“不符合使用功能”，并无不当。邱玉英有权拒绝收房，由此产生产生的延期交房责任应由融侨公司承担。融侨公司关于逾期收房保管金的反诉请求不能成立，一审法院对此不予支持，并无不当。
融侨公司作为出卖人，负有交付质量合格房屋的合同义务。但邱玉英在本案中并未要求融侨公司对讼争商品房修复后再交付，而是要求“融侨公司立即将讼争商品房交付邱玉英使用”，系对其民事权利的自行处分。一审判决由融侨公司对讼争商品房按原有设计进行重新装修，存在判非所请的问题，本院予以纠正。融侨公司应立即将讼争商品房交付邱玉英。邱玉英关于维修费的诉讼请求，因该项费用未实际发生，邱玉英一审提交的装修工程预算亦未经融侨公司核实确认，故一审法院对该预算书不予采信，对邱玉英关于维修费的诉请不予支持，并无不当。
关于融侨公司应承担的逾期交房违约金问题。融侨公司在二审中提出邱玉英关于逾期交房违约金的诉讼请求部分已超过诉讼时效。经查阅一审卷宗，融侨公司在一审中并未提出该诉讼时效抗辩。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”的规定，本院对融侨公司在二审中提出的诉讼时效抗辩不予支持。融侨公司在二审中提出合同约定的违约金标准（即按邱玉英已付购房款的日万分之五）过高。对此，综合考虑讼争商品房的出售价格、邱玉英的实际损失和预期利益、双方当事人在纠纷起因和处理过程中的过错程度等综合因素，本院认为案涉合同约定的违约金标准过分高于邱玉英的损失。根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定融侨公司应按邱玉英已付购房款1500万元的日万分之一标准向邱玉英支付逾期交房违约金（违约金自2011年5月1日起计至房屋实际交付之日止）。
综上所述，融侨公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省闽侯县人民法院（2016）闽0121民初1121号民事判决；
二、闽侯融侨置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将福建省闽侯县南屿镇旗山路1号旗山文城一期45号楼03号房交付给邱玉英；
三、闽侯融侨置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向邱玉英支付逾期交房违约金（违约金自2011年5月1日起至房屋实际交付之日止，按邱玉英已付购房款1500万元的日万分之一计算）；
四、驳回邱玉英的其他诉讼请求；
五、驳回闽侯融侨置业有限公司的其他反诉请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费141800元，由邱玉英负担121572.6元，由闽侯融侨置业有限公司负担20227.4元；反诉案件受理费1920元，由闽侯融侨置业有限公司负担；鉴定费36000元、财产保全费5000元，均由闽侯融侨置业有限公司负担。二审案件受理费113132元，由闽侯融侨置业有限公司负担22363.3元，由邱玉英负担90768.7元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 薇
审 判 员 黄 锋
审 判 员 陈碧珍
二〇一八年六月四日
法官助理 刘玲玲
书 记 员 张华真