上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第42019号
原告范明辉。
原告卜志宏。
被告童悦。
原告范明辉、卜志宏与被告童悦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年12月24日公开开庭进行了审理，原告范明辉、卜志宏、被告童悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告范明辉、卜志宏诉称，2012年8月原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，原告将坐落于上海市浦东新区云山路XXX弄XXX号XXX室的房产及地下车位（以下简称系争房屋）卖给被告，并于当年完成了房产证更名。为了确保原告卜志宏的户口能及时从上述房产迁出，双方约定由被告保留人民币（以下币种相同）5万元购房尾款。2013年2月2日原、被告在中介上海锐丰房产经济公司指派的中介人员陪同及见证下完成了房屋交接，被告随后入住，2013年10月13日原告卜志宏的户口从上述地址迁出。按照合同附件三第5条约定，原告履行了所有义务，被告应按照合同约定支付房价尾款5万元，但经原告及中介公司多次协商，被告只支付了4万元，余款1万元一直拖欠不付，根据双方签订的合同第九条第（三）款约定，被告已经违约。为此原告要求法院判令被告：1、立即偿还拖欠的房价尾款1万元；2、立即支付逾期付款所产生的违约金，按逾期未付款日万分之五计算；3、立即支付原告因此案协商、诉讼产生的交通费及精神损害赔偿合计1千元；4、承担本案的诉讼费及原告支出的取证费用、律师代理费等相关费用。
被告童悦辩称，由于原告没有按约履行交付符合一般质量要求的房屋，系争房屋存在质量瑕疵问题，故被告可行使先履行抗辩权留存房款1万元。
经审理查明，2012年8月29日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》，合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款为196万元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确，乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2012年10月10日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，自乙方应付款期限次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。合同附件三“付款协议”约定：1、待甲、乙双方签订本合同后当日内，乙方应直接支付给甲方部分首期房价款56万元，本合同签订前乙方已支付定金15万元亦转为首期房价款，以上各项共同构成全额首期房价款71万元，甲方同意乙方另行预留房价款5万元，依据下属第5条约定转付，……，5、双方确认，房价尾款的支付条件为甲、乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出，并签署《房地产交接书》确认无误后，由乙方直接支付给甲方，6、若甲、乙双方按照本附件（即付款协议）履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件（即付款协议）约定履行。双方另约定甲方应于2014年3月31日之前向该房地产所在地的公安派出所办理原有户口（若有）的迁出手续。2012年8月21日原告（甲方）与被告（乙方）另签订了《协议书》一份，约定：1、甲、乙双方确认房价款为270万元为本次交易的甲方实际到手价格，2、甲、乙双方同意将《上海市房地产买卖合同》第二条所述转让价款约定为名义到手价格196万元，3、乙方承诺：乙方的付款义务必须以该居间协议中双方约定的实际到手价格270万元为准，与《上海市房地产买卖合同》中的名义到手价196万元的差价74万元为乙方另行补贴甲方所付的综合税及其他等费用，乙方无权按《上海市房地产买卖合同》中约定的名义到手价格承担付款义务。2012年10月17日系争房屋更名登记至被告名下，2013年2月2日原、被告办理了系争房屋的交接手续。被告总计支付原告房价款269万元。系争房屋中原有原告卜志宏一个人的户籍，2013年10月13日原告卜志宏将户籍从系争房屋中迁出，当天通过手机短信告知了被告，并要求被告支付尾款1万元。2013年11月28日原告向本院提起诉讼如前。
审理中，原告明确诉请为：1、要求被告立即偿还拖欠的房价尾款1万元；2、要求被告立即支付逾期付款所产生的违约金，以逾期未付款1万元为本金，从2013年10月14日起算至实际付款之日为止，按日万分之五的标准计算；3、承担本案诉讼费。放弃要求被告支付因此案协商、诉讼产生的交通费、精神损害赔偿1千元及取证费用、律师代理费等相关费用的诉讼请求。
被告则表示，因原告未能按照合同约定披露系争房屋的卧室东墙存在漏水问题，按照合同法67条，被告可以履行先履行抗辩权，不同意支付尾款。同时提出因原告第一项诉讼请求没有法律依据，故原告基于第一项诉讼请求提出的违约金亦不同意支付。
被告另向本院提交了与两原告的电话录音（附被告自己整理的录音文字记载），以证明2013年2月15日被告已经发现墙面漏水问题并告知原告，原告对被告向物业报修的情况是知晓的，被告一直希望通过协商来解决，由此可见原告在卖房时就知晓系争房屋存在质量瑕疵，但在签订合同时故意隐瞒被告，原告应当对瑕疵承担担保责任。原告要求庭后核实录音与文字内容的真实性，同时当庭提出录音并不能反映原告知晓墙面漏水问题。之后原告对该录音材料提交了书面的质证意见，对该证据的真实性不予确认，认为无法确认录音材料是否经过剪辑、拼凑，录音的清晰度不够；被告未就原告提出的异议对证据进行补证。
认定上述事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、《房地产买卖居间协议》、户口簿、上海移动详单等证据及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示，与法不悖，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告提出了先履行抗辩权的观点，并提交了与两原告的电话录音，以证明原告明知系争房屋存在墙体漏水而未告知，系故意隐瞒，应承担瑕疵担保责任；原告对被告提交的录音证据的真实性未予认可，被告未就此证据进行补证，故本院对此证据不予采纳，因被告无证据证明其有权行使先履行抗辩权，故被告的相关观点本院不予采纳。根据原、被告合同约定原告在交付房屋并迁移户籍后，被告应支付购房余款1万元。截止2013年10月13日原告已经按约履行了交房和迁移户籍的合同义务，符合了要求被告支付尾款的条件，故原告要求被告支付尾款1万元的诉讼请求本院应予支持，因被告逾期未付款，原告要求从2013年10月14日开始计算逾期付款违约金的诉讼请符合合同约定，对此诉请本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告童悦应于本判决生效之日起五日内支付原告范明辉、卜志宏购房余款1万元；
二、被告童悦应于本判决生效之日起五日内支付原告范明辉、卜志宏逾期付款违约金，以1万元为本金，从2013年10月14日起算至实际付款之日止，按日万分之五的标准计算。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告童悦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆菁
二〇一四年二月二十七日
书记员 沈洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。