广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终13584号
上诉人（原审原告）：广州市中天盈房地产开发有限公司，住所地广州市花都区xx镇犁头咀山塘周围。
法定代表人：孔健楠，职务：董事长。
委托诉讼代理人：饶硕，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：姚尚清，男，1978年4月19日出生，汉族，身份证地址安徽省寿县。
上诉人广州市中天盈房地产开发有限公司（以下简称中天盈公司）因与被上诉人姚尚清商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初1409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中天盈公司的委托诉讼代理人饶硕、被上诉人姚尚清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人中天盈公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持中天盈公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由姚尚清承担。事实和理由：一、《广州市商品房买卖合同(预售)》及补充协议(以下简称“合同”)是双方当事人的真实表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应予遵守执行。二、合同尚未履行完毕，现又因姚尚清的根本违约行为，已导致合同事实上无法履行，合同目的亦无法实现，故中天盈公司有权要求解除合同。三、中天盈公司践行诚信原则在合同履行过程中没有任何过错，姚尚清恶意拖欠银行按揭款导致中天盈公司代偿的行为已构成根本违约，中天盈公司享有解除权。综上，请求二审法院予以改判。
被上诉人姚尚清答辩称：不同意解除合同。我方通过与中天盈公司沟通，双方共同达成了调解协议，双方合同继续履行，我方尚欠中天盈公司的款项，由我方分期支付。
2018年1月17日，中天盈公司向一审法院起诉请求判令：1.判令确认中天盈公司与姚尚清于2010年2月9日签订的《商品房买卖合同》（编号：201002123663）于2017年7月25日己解除;2.姚尚清于本案判决生效之日起10日内办理《商品房买卖合同》（编号：20100212366）的注销预告登记手续;3.姚尚清于本案判决生效之日起10日内协助办理《商品房买卖合同》（编号：20100212366）的撤销备案登记手续，并于本案判决生效之日起10日内将涉案房屋腾空退还中天盈公司;4.确认姚尚清应向中天盈公司支付解除合同违约金96564.6元及房屋使用费623807.32元（自2010年办理6月28日起，每日按合同总金额482823元万分之五的标准计算房屋使用费，暂计算至2017年7月25日，实际计算至退还房屋之日止），上述款项合计720371.92元与姚尚清剩余购房款人民币等额抵销后，不足部分由姚尚清以现金形式补充支付;5.姚尚清承担本案的全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：2010年2月9日，中天盈公司作为甲方（卖方）与姚尚清作为乙方（买方）签订一份《商品房预售合同》，约定中天盈公司将位于广州市花都区xx镇xx园F1栋1304房售予姚尚清，总房款482823元，姚尚清支付首期款102823元，剩余房款380000元由姚尚清按照按揭方式付款。合同附件七为补充协议，第1条第（5）款约定：“因乙方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致甲方需向银行承担担保责任的，甲方有权在承担保证责任的范围内向乙方追偿，并有权单方面解除合同，并按本补充协议第19条的约定执行。”合同补充协议第19条约定：“若因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付该商品房房款总额20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用；若甲方根据本合同约定而须将乙方已支付购房款退还乙方的，不论何种原因，甲方均有权在向乙方退还其已支付的购房款中直接扣除应由乙方承担的违约金及相关费用。乙方已办理收楼手续后本合同解除的，自乙方收楼至房屋移交给甲方之日止，乙方按购房款总额的每日万分之五向甲方支付房屋使用费，除此之外，乙方还应缴纳上述期间内该商品房的水电费、水电公摊费、物业管理费等一切因使用或占有该商品房所产生的一切费用。乙方应于本合同解除之日起30日内办妥退房手续并将房屋腾空退还给甲方……”合同还就双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，姚尚清向中天盈公司支付了首期房款，并由按揭银行将剩余380000元划款给中天盈公司。
2010年8月30日，姚尚清签收了《房屋交接表》，载明：业主已取回最后一把钥匙。
另查明，案外人广州住房公积金管理中心作为中天盈公司以本案中天盈公司、姚尚清作为姚尚清，中国工商银行股份有限公司广州天河支行作为第三人提起借款合同纠纷一案，广州市天河区人民法院于2016年6月24日作出（2015）穗天法金民初字第5627号民事判决，判决：一、解除姚尚清、中天盈公司与第三人中国工商银行股份有限公司广州天河支行签订的《个人住房组合抵押借款合同》（合同编号[房押]字[粤]行[134]支行[2010]年[00380]号）；二、姚尚清于本判决发生法律效力之日起十日内，向中天盈公司广州住房公积金管理中心偿还借款本金358334.64元及利息（截止至2016年5月21日，利息39558.30元；自2016年5月22日起至清偿之日止的利息，按合同约定的标准计付）；三、广州市中天盈房地产开发有限公司对姚尚清的上述债务承担连带清偿责任，其承责后，依法有权向姚尚清追偿；四、驳回中天盈公司广州住房公积金管理中心的其他诉讼请求。本案受理费7100元，公告费1000元，由姚尚清负担。
广州市天河区人民法院于2017年3月1日向本案中天盈公司、姚尚清发出（2017）粤0106执2115号《执行通知书》，要求中天盈公司、姚尚清向该法院履行如下义务：(1)姚尚清支付358334.64元及利息、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自法律文书指定的履行期间届满次日起至清偿完毕之日止加倍迟延履行期间的债务利息；广州市中天盈房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，负担受理费7100元、公告费1000元；(2)支付执行费6145元。之后，中天盈公司代姚尚清偿还412917.16元及执行费6145元。
中天盈公司于2017年7月25日向姚尚清发出《法务通知函》，要求自该函到达之日起解除涉案合同并由姚尚清支付中天盈公司代为清偿的费用，该函寄送后作退件处理。
另查，2018年4月19日，中天盈公司向一审法院提起对姚尚清的追偿权纠纷【案号：（2018）粤0114民初4515号】，要求姚尚清支付中天盈公司已付的代偿款项等，该案截至本案庭审辩论终结时仍在审理当中。
一审法院认为：中天盈公司、姚尚清签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于中天盈公司主张的解除合同及相关的事项，一审法院分析如下：因中天盈公司、姚尚清之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人之间的银行贷款担保保证合同关系。商品房预售合同中，中天盈公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而姚尚清作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，姚尚清已经依约支付了全部购房款，中天盈公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。中天盈公司也已经将涉案房屋实际交付给姚尚清使用多年，而涉案房屋产权过户及房产证的办理，属于姚尚清享有的合同权利并非合同义务，姚尚清不需对此承担违约责任。双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中姚尚清不存在违约行为。至于姚尚清未按期偿还银行贷款致使中天盈公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于中天盈公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人姚尚清进行追偿的权利，且中天盈公司已另案起诉姚尚清进行追偿。中天盈公司以姚尚清违反商品房预售合同为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，不能成立。同理，中天盈公司基于合同解除而提起的其他诉讼请求亦丧失合法基础，一审法院均不予支持。姚尚清经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院于2018年5月22日作出如下判决：驳回中天盈公司的全部诉讼请求。一审案件受理费11003.80元，由中天盈公司负担。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”针对中天盈公司的上诉请求，本院作如下认定:
关于中天盈公司要求解除合同的主张。本案双方之间存在商品房预售合同关系，以及两者与案外人之间的银行贷款担保保证合同关系。在商品房预售合同中，姚尚清已经依约支付了全部购房款，中天盈公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。中天盈公司也已经将涉案房屋实际交付给姚尚清使用多年，故一审法院认为双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中姚尚清不存在违约行为，并无不当。至于姚尚清未按期偿还银行贷款致使中天盈公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于中天盈公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人姚尚清进行追偿的权利。因此，一审不予支持中天盈公司要求解除双方之间的商品房预售合同的主张，并无不当。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11003.8元，由上诉人广州市中天盈房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 黄春成
审判员 闫 娜
二〇一八年九月二十九日
书记员 张 旭