北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第20769号
原告李某某，男。
身份证号：×××
委托代理人张计全，北京市亚奥律师事务所律师。
委托代理人梁某某。
被告北京北亚华欣置业有限公司，住所地北京市通州区永乐经济开发区。
注册号：110000003290449
法定代表人潘苏，董事长。
委托代理人郑欣，北京市浩天信和律师事务所律师。
委托代理人王晓燕，北京市浩天信和律师事务所律师。
原告李某某与被告北京北亚华欣置业有限公司（以下简称北亚华欣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员陈昶屹独任审判，公开开庭进行了审理。原告李某某委托代理人张计全、梁学军与被告北亚华欣公司代理人郑欣、王晓燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某诉称，2011年9月13日，我与北亚华欣公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定我购买位于海淀区复兴路51号X号房屋，单价为71827.37元。同日，签订了补充协议。合同约定北亚华欣公司应于2011年12月31日向我交付房屋，后多次维修，但直到2012年4月才交付。2012年7月21日，北京下大雨，房屋墙壁、地板都大面积渗水，后北亚华欣公司将墙壁全部拆除进行维修。2012年7月28日开始维修，直到9月20日完成，长达54天。现至今房屋仍然不能入住。现起诉请求：1、北亚华欣公司赔偿我自2012年7月22日至2012年9月20日因维修房屋无法使用产生的损失，按每平米每天15元计算，共60天，共计236025元；2、诉讼费由北亚华欣公司负担。
被告北亚华欣公司辩称，房屋交付后，按照规定我方承担保修义务。7月21日漏水属不可抗力。因在保修期内，我方进行了维修。维修之后，双方签字确认，李某某认可维修完毕且达到满意程度。合同约定维修期间是连续维修，李某某提出的维修期间不是连续维修，而且是因为李某某原因导致不能连续维修。李某某掌握房屋钥匙，如果李某某没有时间我方无法进入房间维修，因此我方不认可李某某提出的维修期间。此外，根据保修清单和项目，这些项目不需要这么长时间维修，对于以上几点，维修公司也做了说明。
经审理查明，2011年9月13日，李某某（买受人、乙方）与北亚华欣公司（出卖人、甲方）签订了《北京市商品房预售合同》，约定李某某购买位于海淀区复兴路51号北亚国际中心X号房屋（以下简称X号房屋），预测建筑面积262.25平方米，套内建筑面积198.81平方米；出卖人应当在2011年12月31日向买受人交付该商品房。该合同补充协议第十二条约定，该商品房在保修范围和保修期限内发生质量问题的，甲方应当及时负责维修，且双方同意按照下列标准及方式计算、处理因该商品房发生质量问题给乙方造成的损失：（1）甲方连续维修期限不超过10各日历天的，则甲方仅承担维修责任，无需给予乙方其他任何补偿；（2）甲方连续维修期限超过10各日历天未满30各日历天的，则甲方除承担维修责任外，甲方还应向乙方支付该商品房在维修期间所产生的全部物业管理费用；（3）甲方连续维修期限超过30个日历天的且在维修期限内乙方无法使用该商品房的，则甲方除承担维修责任及上述乙方物业管理费用损失外，还应当承担乙方在该商品房维修期间的租赁房屋的租金或因维修所导致的租金损失，租金及租金损失按照该商品房所在地段同等房屋的租金标准计算；（4）双方确认上述维修期限自甲方进入该商品房正式进行维修之日起计算至甲方维修完毕退出该商品房之日止。第十六条约定，由于甲方违反预售合同第二十二条之约定致使双方解除合同的，甲方承担违约责任，但乙方应向甲方支付自该商品房交付之日起至该商品房预售合同解除之日止该商品房的使用费，使用费计算标准为15元／天／平方米。
庭审中，李某某主张办理入住是2012年5月15日，而北亚华欣主张办理入住是在2012年2月11日。2012年5月15日，李某某将X号房屋钥匙交给北京鼎铭物业有限管理公司海淀第三分公司进行托管，用于房屋修葺。同年6月15日，北京鼎铭物业有限管理公司海淀第三分公司将X号房屋钥匙返还给李某某。李某某向法庭提交《国悦府工作单》复印件，主张发现房屋漏水的时间是在2012年7月22日，主张北亚华欣公司应当在2012年7月22日进行维修，但北亚华欣对此不予认可，李某某亦未就其主张向法庭提供其他证据予以佐证。2012年7月28日，李某某与物业管理方、精装单位签订了《房间保修清单》，约定对X号房屋的主卧、保姆间、次卧、客厅进行维修；该清单落款处”关于项目全部维修完成满意”有李某某、物业管理方见证人、精装单位代表签字确认，时间为2012年9月20日。李某某主张依据该清单，北亚华欣进场维修时间为2012年7月28日，退场时间是2012年9月20日。北亚华欣公司对清单的真实性认可，对证明目的不予认可。北亚华欣公司向法庭提交了《国悦府X号房间漏水维修工期说明》，主张该房间维修情况，该说明载明”7月28日由客服、甲方工程部、业主、鼎盛世家公司去X号房间查看损失情况，并现场记录受损位置，并同业主约定维修时间，8月7日我司开始进入X号房间进行拆除房间维修，期间房间钥匙由业主掌控，并由业主电话约定我司维修时间，......我司20天就可完工，由于业主有时没时间，有时失约，造成55天完工，所以维修时间55天责任不在我司。特此说明；北京鼎盛世家装饰工程有限责任公司；2012.11.14”。但北亚华欣公司未就该房屋由北京鼎盛世家装饰工程有限责任公司进行维修向法庭提供证据予以证明，李某某对此亦不予认可，称北京鼎盛世家装饰工程有限责任公司是为北亚华欣公司提供房屋保修服务的公司，与北亚华欣公司有关联关系，且该说明与保修单不一致。北亚华欣公司主张由于李某某掌管X号房间钥匙，因李某某的原因导致无法连续工作，所以无法在短时间内完成维修，主张该公司已尽到保修义务，但北亚华欣公司与李某某并未就维修期间交付钥匙进行约定。李某某称其要求的每天每平方米15元的赔付标准系参考数值；北亚华欣公司主张李某某要求的赔付标准是合同约定的同地段租金标准，而李某某在维修期间并未租房，所以没有发生租金损失，故不同意向李某某进行赔偿。
上述事实，有当事人陈述、《北京市商品房预售合同》及《补充协议》、钥匙托管协议、房间保修清单等证据在案佐证。
本院认为，李某某与北亚华欣公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。北亚华欣公司在向李某某交付X号房屋后，对房屋进行了维修，北亚华欣公司应按照合同约定履行自己的维修义务。尽管北亚华欣公司主张维修期内未进行连续施工，但双方均认可对X号房屋维修的时间自2012年7月28日开始至同年9月20日结束；同时，双方就维修期间交付钥匙一事未进行相关约定，故本院对北亚华欣公司主张因李某某未交付钥匙导致不能连续施工的抗辩主张不予采信。本院认为，北亚华欣公司对X号房屋的维修时间超过了双方补充协议约定的30个日历天，北亚华欣公司应向李某某赔偿因维修房屋造成的租金损失。现李某某主张以每天每平方米15元为标准进行赔付，北亚华欣公司亦认可该标准系X号房屋同地段租金标准，但同时以李某某未租房没有产生租金损失进行抗辩，本院认为北亚华欣公司的抗辩主张不符合双方的约定，无法律依据，因此对北亚华欣的抗辩主张不予支持。李某某主张北亚华欣公司应自发现漏水之日即2012年7月22日起支付损失，但未向法庭提供证据予以证明，北亚华欣公司亦不予认可，故本院对李某某的该项主张无法采信。本院认为，北亚华欣公司应按照每天每平方米15元的标准向李某某赔偿维修期间即2012年7月28日至同年9月20日共计55天的租金损失。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：
一、北京北亚华欣置业有限公司于本判决生效后七日内赔偿李某某自二〇一二年七月二十八日至同年九月二十日的租金损失共计二十一万六千三百五十六元二角五分。
二、驳回李某某其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千九百元，由北京北亚华欣置业有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 陈昶屹
二〇一三年十一月十九日
书 记 员 王振乾