江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏05民终11412号
上诉人(原审被告)：费俊。
被上诉人(原审原告)：上海安源物业有限公司吴江分公司。
委托诉讼代理人：蒋梦军，上海欧博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。
上诉人费俊因与被上诉人上海安源物业有限公司吴江分公司（以下简称“物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初8773号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人费俊上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、《苏州市前期物业管理服务协议》的甲方是吴江森华公司，物业公司是受甲方聘任代表甲方履行物业合同的，本案原告主体不适格，另物业公司作为物业管理单位未能按照物业服务协议约定履行管理职责，上诉人一审中要求按照合同约定对服务质量进行评估，一审法院直接驳回，是错误的，物业公司不应当收取物业费。2、合同约定“在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限暂定为整个物业管理区域房屋交付使用后两年”该约定是无效的，是吴江森华公司与物业公司串通损害业主的利益。3、一审法院判决上诉人承担违约金无事实和法律依据。
被上诉人物业公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。
原审原告物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令原审被告支付自2015年8月1日至2017年7月31日的物业服务费15846元；2、请求判令原审被告支付滞纳金（以每日0.3%为标准计算至2017年6月30日为17808.92元）；3、请求判令原审被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：费俊为彩虹岛花苑138号房屋所有权持证人，该幢房屋的建筑面积为264.1平方米。
2013年3月25日，森华公司作为甲方，物业公司作为甲方选聘的物业管理公司，费俊作为乙方，签订协议。约定物业名称为彩虹岛花苑，乙方所购房屋坐落于138号。在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限暂定为整个物业管理区域房屋交付使用后两年。前期物业管理费为2.5元/平方米/月。乙方应于当季首五天内缴付该季物业管理费，乙方亦可按年、半年交付物业管理费。乙方不按本协议约定的标准和时间缴纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。本合同经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效之日止。
2017年3月21日，物业公司制作催款函，内容为吴江彩虹岛花苑138号业主费俊先生，我公司是彩虹岛花苑别墅项目的物业服务单位，您的房屋已发生物业管理费15846元（2015年8月1日至2017年7月31日），望您能在2017年3月31日付款。
费俊向一审法院提交其自行拍摄的照片若干，内容为小区绿化、大门、河道、会所等。
以上事实有原审原告提供的苏州市前期物业管理服务协议，催款函，原审被告提交的照片及当事人的陈述等证据予以证实。
一审法院认为，《物业管理条例》规定，所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，原审原、被告双方签订了协议。协议中约定，合同经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效之日止，故协议对双方具有约束力，对原审被告认为原审原告非适格主体的抗辩不予采信。业主在接受相应物业管理服务后，有义务按时交纳物业服务费用。关于原审被告认为原审原告在小区具备成立业主大会的情况下，拒不履行法定义务，一审法院认为该抗辩不构成拒交物业费的理由，原审被告应按照协议的约定交纳物业费。
关于原审被告认为应按照协议的约定对原审原告提供的物业服务进行评估的主张，一审法院认为，物业服务是一个动态管理过程，原审原告提交的照片不能证明其拖欠物业费期间原审原告提供的物业服务不符合协议约定，且已经发生的物业服务不具备评估基础，故对原审原告的请求不予准许。
关于原审被告认为原审原告存在私自拆掉小区标识、在通往小区林荫道上安装广告牌等，如物业公司确实存在上述行为，原审被告应向物业公司反映情况，物业公司应有针对性地进行整改，物业公司要求原审被告全额交纳物业费，也应提供全面完善的物业服务。考虑到物业服务费的公共属性，任一业主不能以拒交物业服务费来对抗物业公司的服务瑕疵，否则双方将陷入恶性循环，最终损害的还是全体业主的利益。
按照协议的约定，原审被告自2015年8月1日至2017年7月31日应缴纳的物业费为15846元。协议约定物业费应于每季首五日内缴纳，原审原告可自原审被告逾期之日起每日收取千分之三滞纳金，该滞纳金性质上属于逾期付款违约金，如过多高于损失，应予降低。协议中约定的滞纳金计算标准明显过高，一审法院根据原审原告的实际损失调整为银行同期同类贷款基准利率的1.95倍。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：费俊应支付上海安源物业有限公司吴江分公司自2015年8月1日起至2017年7月31日止的物业服务费15846元，并支付自2015年8月6日起至2017年7月31日止，按照《苏州市前期物业管理服务协议》约定的方式，以银行同期同类贷款基准利率的1.95倍为标准计算的逾期付款违约金，均于判决生效后十日内履行完毕。如果原审被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取321元，由费俊负担263元，由上海安源物业有限公司吴江分公司负担58元。
二审中，上诉人提交部分业主申请物业公司服务是否达标进行评定以及照片一组，是2017年11月至2018年1月份拍的小区的现状、还有查实的关于物业公司和房产开发商的一个串联关系，证明一审判决中剥夺了业主的权利，举证的照片都是物业公司一直遗留的问题，以及公共的绿化并未修剪，公共的设备并没有受到正当的维护。
被上诉人质证认为，企业信息以及鉴定申请的签字在一审中都提交过，不应当作为新证据，上诉人提交的证据不足以证明其主张。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
关于原审原告主体资格问题。本院认为，根据有关法律法规的规定，在新建小区成立业主委员会前开发商有权为业主选聘前期物业公司，物业公司也实际按照合同的约定为上诉人提供了物业服务，故物业公司的原告主体是适格的，上诉人应当按照合同的约定支付相应的物业费，上诉人认为物业公司未能按照合同约定履行相应的义务，依据不足，本院不予支持。
关于合同部分条款是否有效的问题。本院认为，上诉人认为合同约定“在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限暂定为整个物业管理区域房屋交付使用后两年”是吴江森华公司与物业公司串通损害业主的利益，该约定是无效的，但上诉人未能提供相应的证据证明其主张，本院不予支持。
关于违约金问题。本院认为，按照前期物业管理服务协议的约定，物业费应于每季首五日内缴纳，被上诉人可自上诉人逾期之日起每日收取千分之三滞纳金，该滞纳金性质上属于逾期付款违约金，协议中约定的滞纳金计算标准明显过高，一审法院根据被上诉人的实际损失调整为按照银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算违约金，并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费642元，由上诉人费俊负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 曾雪蓉
审判员 郑 雄
二〇一八年三月五日
书记员 陈闵悦