安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终5276号
上诉人（原审被告）：吴亚运，男，1990年10月10日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
被上诉人（原审原告）：张家丰，男，1966年3月25日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：仇荣庆，安徽神州行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王海，安徽神州行律师事务所实习律师。
上诉人吴亚运因与被上诉人张家丰房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初2076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴亚运上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判吴亚运无需支付张家丰房租及违约金35653元或将本案发回重审，本案诉讼费用由张家丰承担。事实和理由：1、双方之间租赁合同解除时间应为2017年12月1日，吴亚运房租已付清，无需继续支付张家丰房租32653元。吴亚运在2017年8月交最后一次房租后已按约定提前告知张家丰要求解除合同，张家丰也同意解除合同，双方就合同解除之事已达成合意，房租交至2017年12月1日也约定此时交接房屋。所以本案双方自愿解除合同日期为2017年12月1日，此后吴亚运不应承担支付房租的义务。一审法院以双方没有完成房屋交接认定双方解除合同日期为2018年4月11日属于认定事实错误，并据此判决吴亚运继续支付房租32653元明显不当。2、本案吴亚运不存在违约情形，一审法院判决吴亚运支付违约金3000元错误。首先，双方按合同约定程序已就合同解除达成合意，并非任何一方单方解除合同。其次，合同解除时，双方没有完成房屋交接的过错不在吴亚运，是张家丰无理要求吴亚运将房屋恢复原状及赔偿损失，拒绝交接导致房屋交接没有完成。一审审理过程中张家丰撤回要求吴亚运将房屋恢复原状及赔偿损失的诉讼请求，已充分证明房屋没有完成交接的过错在张家丰一方，而非吴亚运。最后，所欠水电费、物业费、通讯费，吴亚运始终表示愿意承担，吴亚运有4000元保证金在张家丰处，足以支付以上费用。
张家丰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果也有证据支持，请求二审法院维持原判。
张家丰向一审法院起诉请求：1、解除双方所签的《个人商品房租赁合同书》，并将房屋恢复原状后返还张家丰；2、吴亚运支付的各种拖欠的费用13770元（包括电话费325.5元、物业和水费608元、电费532.23元、房租12305元，以上费用暂计至起诉之日），并继续支付自起诉之日至返还房屋时产生的各种费用；3、吴亚运向张家丰承担违约金36916元；4、吴亚运承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年12月1日，张家丰与吴亚运签订了一份《个人商品房租赁合同书》，双方在合同中约定：甲方（即出租方张家丰）将位于合肥市北二环芦岭路康城水云间小区30栋109室的房屋出租给乙方（即承租方吴亚运），房屋用途为汽车修理。租赁期为5年，从2013年12月1日至2018年11月30日。该房屋一年租金为55200元，按季度交费，一个季度为13800元。租房押金4000元。每季度提前10天缴纳下一个季度房屋租金，房屋租金两年后每一年涨幅按10%年递增，合同签订随之生效。房屋租赁期间的有关费用，所有需付费的项目和物品等如水、电、电话、网络、有线电视、物业费，均由乙方自己付费。乙方如擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的或拖欠租金累计达一个月甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方，乙方的经济损失，甲方给予补偿。如乙方终止合同一般应提前三个月书面通知甲方，甲方的经济损失，乙方给予补偿。租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年租金的20%-50%作为违约金等。
租赁合同签订后，张家丰依约将房屋交付给吴亚运使用，吴亚运将该房屋用于经营汽车修理部。同日，吴亚运向张家丰支付了4000元租房押金和第一季度房屋租金。嗣后，吴亚运支付房租至2017年11月30日，之后租金未再支付。2017年10月，吴亚运向张家丰口头提出到2017年11月底解除房屋租赁合同，张家丰也表示同意，并约定在2017年12月1日办理房屋交接等手续。同年12月1日下午，张家丰到租赁房屋处与吴亚运协商合同解除事宜，但因双方对房屋恢复原状及其他赔偿问题未能协商一致，致房屋没有交接成功。2018年2月9日，张家丰诉讼来院，请求判如所请。本案审理过程中，在法院协调下吴亚运对租赁的房屋进行了恢复，且双方于2018年4月11日上午办理了租赁房屋的交接手续。同时，张家丰向该院提出变更诉讼请求申请：1、撤回恢复原状和赔偿拆改房屋造成的损失9000元的诉讼请求；2、明确电费为629.5元、水费为88元、物业费为893元、电信服务费为916.84元，租金自2017年12月1日计算至2018年4月10日；3、解除双方所签的《个人商品房租赁合同书》；4、吴亚运向张家丰支付违约金36916元；5、吴亚运承担本案诉讼费用。
另查明，至2018年4月11日，张家丰为涉案租赁房屋向有关行业部门缴纳了电费629.5元、水费88元、物业费893元、电信服务费916.84元。吴亚运对水电费和物业费没有异议，但认为电信服务费在其2017年12月18日搬走后就不应由其再支付。
一审法院认为，吴亚运、张家丰双方签订的《个人商品房租赁合同书》是双方当事人在平等协商基础上达成的一致，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。
合同签订后，双方当事人应按照诚实信用的原则全面履行合同约定的义务。在合同履行过程中，张家丰按合同约定履行了其交付租赁房屋的合同义务。吴亚运在合同约定的租赁期限未届满之前向张家丰提出解除合同，张家丰亦表示同意解除合同并约定在2017年12月1日办理房屋交接手续，后因双方对房屋恢复原状及其他赔偿问题未能协商一致，致房屋没有交接成功，双方房屋租赁合同关系没有能协商一致解除。嗣后，吴亚运没有按合同约定及时交付房租，构成合同违约，应承担继续履行、支付违约金等违约责任。现张家丰要求解除与吴亚运签订的房屋租赁合同，吴亚运对此没有异议，该院予以支持。合同解除后，张家丰收取吴亚运的押金4000元应予返还。吴亚运对租赁房屋恢复原状及返还租赁房屋的实际时间是2018年4月11日，故张家丰要求吴亚运支付2017年12月1日至2018年4月10日期间房屋租金的诉讼请求成立，依法应予支持；根据合同约定，租金两年后每一年涨幅按10%年递增，故2017年12月1日至2018年4月10日期间的房屋租金合计为32653元（年租金为73471元，计算四个月零十天）。张家丰主张吴亚运支付水电费及物业费，吴亚运没有异议，该院予以支持。张家丰主张电信服务费916.84元，吴亚运对此持有异议，认为电信服务费在其2017年12月18日搬走后不应由其在支付。对此，一审法院认为，张家丰主张的电信服务费916.84元均是在租赁房屋交接之前，且房屋没有按时交接是因吴亚运违约提前解除合同所致，故该费用应按合同约定由吴亚运承担。吴亚运未按合同约定及时支付租金，构成合同违约，故张家丰主张吴亚运支付违约金符合合同约定和法律规定，依法应予支持；但张家丰主张违约金36916元过高，故该院根据合同的履行情况、吴亚运违约给张家丰造成的损失等情况，综合确定吴亚运支付张家丰违约金3000元。
据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除张家丰与吴亚运签订的《个人商品房租赁合同书》；二、吴亚运支付张家丰房屋租金32653元、电费629.5元、水费88元、物业费893元、电信服务费916.84元，合计35180.34元；三、吴亚运向张家丰支付违约金3000元；四、张家丰向吴亚运返还保证金4000元；上述二、三、四项合并抵扣后，吴亚运应向张家丰支付34180.34元，于判决生效后十日内付清；五、驳回张家丰的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1600元，减半收取800元，由张家丰负担420元，吴亚运负担380元。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，2013年12月1日，张家丰与吴亚运签订的《个人商品房租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。从本案现已查明的事实来看，吴亚运在租赁期限内曾口头提出2017年11月底解除案涉房屋租赁合同，张家丰也表示同意，但在2017年12月1日双方协商解除合同事宜时，因双方对房屋恢复原状及其他赔偿问题未能协商一致，致使房屋没有交接成功。在双方房屋租赁关系没有能协商一致解除的情况下，吴亚运既没有恢复房屋原状，也没有在搬离案涉房屋时通知张家丰并移交案涉房屋钥匙，一审法院在此情况下以吴亚运对租赁房屋恢复原状及返还租赁房屋的实际时间计算吴亚运应支付的房屋租金，并无不妥，本院予以维持。吴亚运未按合同约定及时支付租金构成违约，一审法院结合双方合同约定及履行情况酌定吴亚运支付违约金3000元并无不当，吴亚运认为其不应支付违约金，依据不足，不予采信。
综上所述，吴亚运的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人吴亚运负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年九月六日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。