天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终2482号
上诉人（原审原告)：刘金桂，男，1954年2月27日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：郭明，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王怀祥，男，1971年1月16日出生，汉族，无职业，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：谢劲松，天津坤鹏律师事务所律师。
上诉人刘金桂、上诉人王怀祥因租赁合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2014）宝民初字第1577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人刘金桂及其委托诉讼代理人郭明，上诉人王怀祥及其委托诉讼代理人谢劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘金桂上诉请求：1、变更一审判决第一项，增加王怀祥支付2013年10月25日至2014年6月4日房屋占用费213862.5元；2、变更一审判决第二项，增加王怀祥赔偿主体拆改修复费用244592.93元；3、变更一审判决第三项，增加王怀祥赔偿房屋安全与使用技术服务费25129.52元、设计费2648元，合计27777.52元；4、撤销一审判决第四项，改判王怀祥支付2014年6月5日至2015年9月6日租金损失440181元。以上四项合计926413.95元。本案诉讼费、保全费由王怀祥负担。事实与理由：第一，2014年6月4日《现场勘查笔录》载明王怀祥仍有盘子、碗、广告牌、厨房灶台等物品放在诉争房屋内，刘金桂没有申请强制执行是为鉴定、评估保留现状，腾房是判决生效后王怀祥的法定义务。《天津市房屋租赁管理规定》第二十六条规定，承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。第二，2012年5月28日《问话笔录》已经确定存在主体拆改，且2011年也存在拆改，王怀祥擅自变动建筑主体，应承担赔偿损失的责任。第三，王怀祥蓄意破坏消火栓导致房屋装修损毁，应承担屋面及装修修复损失、安全与使用技术服务费、设计费。第四，租金损失不以占用为前提，而是因王怀祥破坏租赁物导致租赁物无法再行出租产生的损失。
王怀祥辩称，不同意刘金桂的上诉请求。主要答辩意见是：王怀祥在2013年6月份以后就不再占用诉争房屋，故不同意支付占用费及刘金桂主张的租金损失。关于违约金，因双方系经判决解除合同，王怀祥不存在违约行为。关于拆改费用和设计费用，因无法区分案外人拆改部分，故王怀祥不同意支付。
王怀祥上诉请求：1、维持一审判决第四项，撤销一审判决前三项并改判驳回刘金桂全部诉讼请求；2、诉讼费、保全费、鉴定费均由刘金桂负担。事实和理由：第一，2012年王怀祥交租金刘金桂不收，王怀祥遂将租金提存。此后刘金桂不再收取王怀祥租金。一审判决认定王怀祥退出诉争房屋的时间有误，判令王怀祥支付房屋占用费依据不足。第二，一审鉴定程序违法，先鉴定主体结构对墙面进行了破拆，后鉴定装修损失取材有误，且恢复标准应以租赁物交付时房屋状况为准，刘金桂无法证明交付租赁物时与图纸一致。第三，王怀祥装修均经过刘金桂同意，刘金桂曾将涉诉房屋部分租给案外人经营酒店、洗浴中心，刘金桂对房屋毁坏未尽管理义务，一审法院要求王怀祥支付修复拆改费用没有实施和法律依据。第四，一审并未认定涉诉房屋实际装修标准和房屋拆改、修复费用的标准。综上，王怀祥请求判如所请。
刘金桂辩称，不同意王怀祥上诉请求。其主要答辩意见为：一审不存在鉴定程序违法的问题，本案是合同纠纷，不适用物权法相关规定，双方租赁合同明确约定，承租人交付租赁房屋不能够破坏装修，否则要赔偿出租人损失。其他意见同上诉意见。
刘金桂向一审法院起诉请求：一、判令王怀祥向刘金桂缴纳2013年5月18日至2013年8月30日的房屋租赁费97808元；二、判令王怀祥向刘金桂缴纳2013年8月30日至2014年3月1日的房屋占用费175000元。（按每天959元计算至实际腾房日期）；三、判令王怀祥向刘金桂支付违约金350000元；四、判令王怀祥向刘金桂支付房屋修复赔偿金人民币500000元；五、诉讼费用由王怀祥负担。诉讼中刘金桂申请鉴定，鉴定机构作出鉴定意见后刘金桂变更诉讼请求为：一、判决王怀祥向刘金桂支付2013年5月19日至2013年8月30日房屋租赁费99736元；二、判决王怀祥向刘金桂支付2013年8月31日至2014年6月4日房屋占用期间使用费266602元；三、判决王怀祥支付刘金桂自2014年6月5日至2015年9月6日租金损失440181元；四、判决王怀祥向刘金桂支付违约金350000元；五、判决王怀祥赔偿刘金桂房屋修复损失1847388.74元；六、判决王怀祥赔偿刘金桂鉴定评估费189800元；七、判决王怀祥赔偿刘金桂修复设计费20000元；八、诉讼费用由王怀祥负担。
一审法院认定事实：涉诉房屋于2003年建成，建成后房屋东半部分由刘金桂作为地毯厂生产车间使用，西半部分于2003年年底至2004年初租赁给案外人李志强等人经营富侨酒店使用。2006年5月18日、2006年10月1日，双方当事人分别签订《房屋租赁协议书》各一份，刘金桂将涉诉房屋租赁给王怀祥经营饭店。双方于2006年5月18日签订的协议约定刘金桂将自有的坐落于宝坻区南三路东段原金贵地毯有限公司生产办公楼东段三层和院内西面五间租赁给王怀祥使用。其中生产办公楼东段三层和院内西面五间租赁期间为2006年5月18日至2017年5月18日；具体事宜约定为：一、租赁费总额2000000元，因需装修2006年5月18日至2007年5月18日一年乙方（王怀祥）不交租赁费，从2007年5月19日开始乙方每年5月19日向甲方（刘金桂）交纳租赁费200000元（上交款），以此类推；二、乙方如需装修不得破坏该楼房的主体结构，在装修时须经甲方同意，装修费用全部由乙方负责；……六、租赁期满后，甲方收回该房屋的使用权，乙方如期交付房屋，不能破坏装修，并保持该楼房与乙方经营期状况相同和正常使用，设备及空调装修完好无损。无偿交付甲方。……九、违约责任：1、甲、乙双方如有一方违约，单方无故终止合同，需赔偿对方的全部经济损失，须向对方支付一年的租赁费200000元。2、乙方如不按时交纳租赁费，应视为乙方违约，除支付甲方违约金外，甲方有权终止合同，并可向他人重新发租。由此所产生的一切损失由乙方承担，乙方无权转租。
2006年10月1日的协议约定，生产办公楼西段三层租赁期间为2006年10月1日至2017年5月18日。具体事宜约定为：一、租赁费总额1500000元，因需装修2006年10月1日至2007年5月18日前乙方（王怀祥）不交租赁费，从2007年5月19日开始乙方每年5月19日向甲方（刘金桂）交纳租赁费150000元（上交款），以此类推；二、乙方如需装修不得破坏该楼房的主体结构，在装修时须经甲方同意，装修费用全部由乙方负责；……六、租赁期满后，甲方收回该房屋的使用权，乙方如期交付房屋，不能破坏装修。并保持该楼房与乙方经营期状况相同和正常使用，设备及空调装修完好无损。无偿交付甲方。……九、违约责任：1、甲、乙双方如有一方违约，单方无故终止合同，需赔偿对方的全部经济损失，须向对方支付一年的租赁费150000元。2、乙方如不按时交纳租赁费，应视为乙方违约，除支付甲方违约金外，甲方有权终止合同，并可向他人重新发租。由此所产生的一切损失由乙方承担，乙方无权转租。
2012年5月4日刘金桂以租赁合同纠纷为案由起诉王怀祥，要求：一、解除双方当事人于2006年5月18日和2006年10月1日签订的两份《房屋租赁协议书》；二、判令王怀祥给付刘金桂违约金350000元；三、判令王怀祥赔偿刘金桂经济损失（具体金额评估后待定）；四、判令王怀祥腾清房屋，并将房屋交付刘金桂。
一审法院在（2012）宝民初字第2972号案件审理过程中，曾对涉诉房屋拆改问题进行现场勘查，详细内容如下：
问：今天我们来是对照刘金桂提供的顺祥饭店图纸进行现场勘查，（经勘查后）你们讲一下意见。刘（刘金桂）：经勘查，共三层楼红色堵（第一层）7处，兰（蓝）色窗扩大12处，绿色新开门10处，消防栓标志缺2个，坏1个。王（王怀祥）：第一层红色堵7处，兰（蓝）色窗扩大12个，绿色新开门标志①⑤⑥⑦⑨⑩认可，②③④原来就有，⑧我记不清了。消防栓缺和坏我不清楚。刘（刘金桂）：第二层红色堵①②是门堵上了，绿色新开门7处，橙色房间改换3处，消防标志缺一个，坏一个。绿叉（指图纸打×处）改大厅3处。王（王怀祥）：第二层红色堵①②是门堵上了，绿色新开门①⑥新开6处门，⑦原来就有门。橙色房间改换3处，消防栓缺坏我不清楚。绿叉①单间换改成大厅，叉②记不清了。刘（刘金桂）：第三层绿叉变大厅两处，绿色新开门5处，消防栓标志缺一个，坏一个。王（王怀祥）：绿叉①是房间变的大厅，绿叉②是石膏板的房间变的大厅。①（新开门）是开过又堵上了，②③④新开门，⑤原来就有。消防栓缺坏我不清楚。以上改动的地方都是我花钱刘金桂给改动的。问：双方还有什么补充？刘（刘金桂）：是王怀祥私自改动的，我没有同意他改动。王（王怀祥）：没有了。图纸是否是原图纸我不清楚，……，最初图纸啥样我不清楚。该笔录由刘金桂及其委托代理人张连江、王怀祥签字。一审法院对该案进行审理后认为刘金桂证据不足，判决驳回了刘金桂的诉讼请求。刘金桂不服向本院提起上诉，上诉过程中刘金桂放弃了部分上诉请求，仅保留解除租赁合同及腾房之内容。本院在审理过程中对涉诉房屋进行了现场勘查，勘查结果为：王怀祥租赁合同约定地点所经营的顺祥饭店已经处于停业状态，室内多处积水并有部分毁损。本院认为“被上诉人（王怀祥）使用涉诉房屋经营的饭店现已停业，被上诉人亦不能妥善保管、合理使用租赁物，考虑双方当事人签订的租赁合同不能实现双赢的目的，遂判决：一、撤销天津市宝坻区人民法院（2012）宝民初字第2972号民事判决书；二、解除上诉人刘金桂与被上诉人王怀祥分别于2006年5月18日、2006年10月1日签订的两份《房屋租赁协议书》；三、本判决生效之日起十日内，被上诉人王怀祥将坐落于天津市宝坻区城关镇南三路东段金贵地毯有限公司生产办公楼东段三层和院内西面五间、西段三层腾空交予上诉人刘金桂。”
案外人李巴在该案审理过程中作为证人作证称，2006年王怀祥通过刘金桂介绍由李巴进行装修。承包范围是以大门为准东侧半部分的二楼、三楼。承包方式为清包、各个房间的吊顶和墙壁，没有涉及任何拆改问题。2004年洗浴（涉诉房屋西段在王怀祥租赁之前由案外人租赁经营洗浴和酒店）的装修是其负责的，没有涉及过主体拆改。
一审法院审理的（2013）宝民初字第5032号（关联：5030）民事判决书在审理查明部分载明“……，至本案庭审时，王怀祥尚未履行该判决（指（2013）一中民四终字第809号民事判决书）第三项确定的腾房义务”，该案庭审笔录记载的开庭时间为2013年10月24日。
案件审理中，刘金桂向一审法院提出鉴定申请，要求对坐落于天津市宝坻区南三路东段登记在刘金桂名下的房屋（三层楼房）墙体进行部分拆改后的住房安全和修复造价进行鉴定。一审法院于2014年6月4日就涉诉房屋是否办理交接曾对双方进行过询问并制作了笔录，部分内容如下：“审：你们双方交接与否没有手续，中院判决送达后你们双方也没有申请执行，今天王怀祥表示除锅炉外的物品放弃，由刘金桂自行处理，至于从中院判决后至今这段时间内房屋由谁控制或应否支付租赁费或使用费的问题，你们在本次诉讼中已经提及，由法院裁决，从今天开始王怀祥所承租的房屋全部由刘金桂负担（责）管理、接收，房屋的风险责任也由刘金桂负责”双方当事人双方均表示“听清了”。后经一审法院委托，天津市房屋安全鉴定检测中心于2015年6月18日作出编号为天津市房屋安全鉴定检测中心〔2015〕房司鉴字第1号的天津市金贵地毯有限公司生产办公楼房屋结构鉴定司法鉴定意见书一份，该鉴定意见认为天津市金贵地毯有限公司生产办公楼现场的主体结构墙体构件存在拆改现象。处理建议为：1、应对该建筑内主体结构构件存在拆改的现象予以恢复。2、相关工程应委托具有相应资质的设计和施工单位予以实施。上述鉴定机构于2015年9月6日作出编号为津房司鉴（造价）2015001号的天津市金贵地毯有限公司生产办公楼维修工程造价司法鉴定意见书，该鉴定意见书的鉴定意见为：经我中心鉴定，天津市金贵地毯有限公司生产办公楼维修工程造价为1847388.74元，其中主体拆改修复费用为244592.93元，室内装修和屋面毁损部分修复费用为1602795.81元。
另查，双方当事人对涉诉房屋租赁费交纳到2013年5月18日之事实没有异议。
刘金桂于2015年6月11日就（2013）一中民四终字第809号民事判决书向一审法院申请执行，现已执行终结。
王怀祥称鉴定机构出具鉴定报告应当依据涉诉房屋的竣工图纸，其依据涉诉房屋原建筑结构设计图纸作出的鉴定意见缺乏客观性，因此不予认可。刘金桂庭后向一审法院提交书面意见，称其提供的图纸不存在变更设计的情形，不存在施工单位在施工图纸的基础上修改编制，也不存在设计单位重新出图的情形。
一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人签订的两份租赁协议意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认合法有效。上述合同于2013年8月30日由本院判决解除，故在此之前尚属于合同履行期间，刘金桂诉请要求王怀祥给付上述期间的房屋租赁费有事实依据，亦符合法律规定，双方对涉诉房屋租赁费已经交纳到2013年5月18日之事实均无异议，因此王怀祥欠付租赁费的期间为2013年5月19日至2013年8月30日，共计104天。日租金为350000元÷365天＝958.9元/天。上述期间租金为958.9元/天×104天＝99725.6元。对此一审法院予以支持。
刘金桂的第二项诉讼请求要求王怀祥给付2013年8月31日至2014年6月4日房屋占用期间的使用费266602元。对此一审法院认为，第一，（2013）一中民四终字第809号民事判决书生效后，刘金桂作为权利人应当积极向法院申请强制执行，但其申请执行的时间为2015年6月11日，因此刘金桂并未积极主张权利。第二，双方当事人解除租赁合同后，王怀祥已无权再继续对原租赁物进行占有、使用和收益，王怀祥如再继续占用刘金桂租赁物系侵犯刘金桂物权的行为，因此刘金桂如主张该部分占用费应当提供证据证实王怀祥实际占用时间。第三，依据一审法院在（2013）宝民初字第5032号案件中查明的事实，截至2013年10月24日王怀祥仍占用刘金桂房屋，因此王怀祥应当给付刘金桂自2013年8月31日至2013年10月24日，共计55天的房屋占用费，参照租金标准应为958.9元/天×55天＝52739.5元，对此一审法院予以支持。第四，刘金桂依据一审法院于2014年6月4日笔录认为王怀祥实际交房时间为该笔录记载的时间，对此一审法院依据审理查明的事实认为，案件审理过程中一审法院确于上述时间组织双方进行勘查过房屋，但双方在询问笔录中并未就房屋交付时间达成一致，而且一审法院笔录也仅仅是在组织双方进行鉴定的过程中，为了鉴定能够顺利进行而做的基础性工作，而非组织双方进行房屋交接。另外该笔录中也清楚地说明了涉诉房屋由谁控制及是否应当支付租金由法院裁决，因此该证据不足以证实王怀祥将涉诉房屋交付给刘金桂的时间为2014年6月4日。综合以上几点，一审法院依据刘金桂提供的证据及一审法院查明的事实能够认定王怀祥在合同解除后仍占有刘金桂房屋的时间结束点为2013年10月24日，王怀祥应向刘金桂支付占用费的数额为52739.5元。至于此后王怀祥是否仍占用刘金桂房屋，刘金桂应提供证据加以证实，如有新的证据足以证实王怀祥在2013年10月24日后仍实际占用刘金桂房屋可另行提起诉讼。
刘金桂第三项诉讼请求要求王怀祥给付2014年6月5日至2015年9月6日租金损失440181元。一审法院认为，第一，双方签订的房屋租赁合同由本院于2013年8月30日判决解除的情况下，双方自上述日期开始已无房屋租赁合同关系，因此刘金桂主张2014年6月5日至2015年9月6日王怀祥占用刘金桂房屋期间的占用费，应当提供证据证实此期间王怀祥仍占用刘金桂房屋的事实，但刘金桂提供的证据不足以证实这一事实。第二，刘金桂应当依据生效判决积极向一审法院申请执行，但其直至2015年6月11日才就该判决向一审法院提出执行申请，另外刘金桂在上一项诉请中认为一审法院笔录记载日期即为双方交接房屋的日期，一审法院对该主张虽未予采信，但刘金桂在第二项诉请中既已认可房屋交接日期为2014年6月4日，又主张该日期之后的房屋占用费，前后矛盾。综上，一审法院认为刘金桂的第三项诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。
刘金桂第四项诉讼请求要求王怀祥支付违约金350000元。对此一审法院认为，双方当事人签订的两份《房屋租赁协议书》第九条均约定，如一方违约，单方无故终止合同，……，需向对方支付一年的租赁费分别为150000元和200000元。但本案合同解除的起因为2012年5月4日刘金桂以王怀祥为被告向一审法院提起诉讼，要求解除双方签订的两份房屋租赁合同，一审法院驳回刘金桂的诉讼请求后，刘金桂上诉于本院，本院经审理后认为双方签订的租赁合同已不能实现双赢的目的，因此撤销一审法院一审判决并解除上述合同。一审法院认为，第一，刘金桂在另案中起诉王怀祥解除房屋租赁合同的理由为王怀祥在租赁刘金桂房屋期间对房屋主体结构进行了破坏，对此一审法院认为，双方签订租赁合同的时间为2006年，刘金桂最初装修的时间亦为2006年，如王怀祥在装修时破坏了刘金桂房屋主体结构其应及早提出质疑或提起诉讼。第二，刘金桂虽将涉诉房屋东西两段租赁给王怀祥使用，但中段一直由其自己作为办公楼使用，王怀祥对外经营的饭店并非封闭场所，且双方当事人毗邻而居，涉诉房屋如进行拆改，刘金桂应当能够较容易发现房屋拆改之处，也应及时阻止或者通过其他途径解决。第三，二审之所以判决解除涉诉合同是基于王怀祥经营的饭店已经停业以及租赁物的现状，为了保护权利人的物权，发挥物的效用，而非出现了双方合同约定的“单方无故终止合同”的情形。因此一审法院综合以上观点认为，双方解除合同并非出现了合同约定的违约情形，因此刘金桂依据合同约定要求王怀祥给付违约金的诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。
刘金桂第五项诉讼请求，要求王怀祥赔偿房屋修复费用1847388.74元。刘金桂的该项诉讼请求包括两部分，其中主体拆改修复费用为244592.93元，室内装修和屋面毁损部分修复费用为1602795.81元。下面一审法院就上述两部分费用是否应当由王怀祥负担做如下评析。
关于主体拆改问题。第一，涉诉房屋建成于2003年，该房屋建成后刘金桂并未直接租赁给王怀祥使用，而是将东半部分用于地毯厂的生产车间，西半部分租赁给案外人李志强经营富侨酒店，直至2006年才将上述两部分租赁给王怀祥使用。因此刘金桂应当就其自用及李志强使用期间未对涉诉房屋主体部分进行过拆改提供证据加以证实，否则就不应将主体拆改的全部责任归咎于王怀祥。第二，对照刘金桂提供涉诉楼房平面图与一审法院在审理（2012）宝民初字第2972号民事案件中于2012年5月28日所做笔录，王怀祥虽认可部分拆改，但双方最终对全部拆改内容并未达成一致意见。因此基于以上事实，鉴定机构依据图纸及涉诉房屋现状作出的房屋主体修复造价为整个主体修复的全部造价，没有对王怀祥不予认可而刘金桂又未提供证据证实的拆改部分进行核减，故一审法院对该造价数额不予采信。第三，案外人李巴在另案中作证称2006年王怀祥通过刘金桂介绍请他进行装修。承包范围是以大门为准东侧半部分的二楼、三楼。承包方式为清包、各个房间的吊顶和墙壁，没有涉及任何拆改问题。2004年洗浴的装修是其负责的，没有涉及过主体拆改。但鉴定机构的鉴定意见认定涉诉房屋主体确曾进行过拆改，因此其证言与鉴定机构之鉴定意见不相符合，一审法院对其在另案中证言的真实性不予采信，该证言不足以作为认定本案事实的依据。第四，王怀祥经营饭店期间，刘金桂的办公地点就位于涉诉楼房的中段位置，双方毗邻而居，王怀祥经营的饭店亦系开放场所，如对涉诉房屋主体的拆改确未经刘金桂同意，刘金桂应当早已发现并采取措施，因此刘金桂称其不清楚主体进行过拆改或拆改未经其允许均不符合常理。综合以上观点，一审法院认为刘金桂要求王怀祥赔偿主体拆改修复费用，证据不足，不予支持。
王怀祥抗辩称该部分鉴定应以竣工图纸作为依据，就此王怀祥应当提供相应证据加以证实，其未提供证据，一审法院对此项抗辩主张不予采信。
关于室内装修和屋面毁损问题。双方当事人签订的两份房屋租赁协议第六条均约定，租赁期满后，……，不能破坏装修。而（2013）一中民四终字第809号民事判决书在作出解除双方租赁合同的终审判决前对现场进行的勘查已查明涉诉房屋现场存在积水并有部分毁损的状况，因此一审法院认为王怀祥在占有、使用涉诉房屋期间未按合同约定妥善保管租赁物，造成室内装修和屋面毁损，违反了合同约定，应当承担违约责任。天津市房屋安全鉴定检测中心作为具有资质的鉴定检测机构对该部分作出的鉴定意见客观、真实，一审法院予以采信。另外双方当事人发生争议已久，如要求王怀祥按照鉴定意见对涉诉房屋进行修复困难较大，也不利于本案的解决。因此一审法院认为王怀祥应当按照上述鉴定意见确定的数额向刘金桂赔偿涉诉房屋室内装修和屋面损毁部分修复费用1602795.81元。
刘金桂第六、七项诉讼请求，要求王怀祥赔偿刘金桂鉴定评估费189800元、修复设计费20000元。一审法院认为，鉴定机构的鉴定报告对房屋毁损均进行了认定，因此王怀祥应当对刘金桂预交的鉴定费用进行赔偿，但一审法院经审理认为主体结构的毁损修复费用暂不应支持，因此该部分的鉴定费用和对该部分毁损的修复设计费用也不应当由王怀祥负担，但鉴定机构和设计单位均未就该两部分费用分开计算，因此一审法院认为王怀祥应就上述费用按照一审法院支持数额的比例承担。承担比例的计算方法为1602795.81÷1847388.74＝86.76%，上述两项费用王怀祥应赔偿的数额为，房屋安全与适用技术服务费为189800×86.76%＝164670.48元，设计费为20000×86.76%＝17352元，合计182022.48元。
一审法院判决：“一、被告王怀祥于判决生效后五日内给付原告刘金桂20**年5月19日至2013年8月30日房屋租金99725.6元；2013年8月31日至2013年10月24日房屋占用费52739.5元，合计152465.1元。二、被告王怀祥于判决生效后五日内赔偿原告刘金桂房屋屋面及装修修复费用1602795.81元；三、被告王怀祥于判决生效后五日内给付原告刘金桂房屋安全与使用技术服务费164670.48元，设计费17352元，合计182022.48元。四、驳回原告刘金桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27510元，保全费5000元，合计32510元，（原告已预交），原告刘金桂负担13000元，被告王怀祥负担19510元，王怀祥负担部分于本判决生效后五日缴纳。”
本院二审审理期间，当事人围绕事实主张依法提交了证据。刘金桂提交证据如下：1、（2015）宝执字第2521号卷宗复印件5页，内容包括执行通知书等，证明刘金桂于2015年6月11日申请强制执行，一审法院2015年6月30日就腾房部分执行终结，用于证明一审法院认定的房屋使用截止日期有误。王怀祥质证称，认可上述证据真实性，不认可其关联性，无法达到证明目的；王怀祥认为每次法院勘查现场都是刘金桂带领法院工作人员进入诉争房屋，故王怀祥不应支付刘金桂上诉请求主张的房屋使用费。2、宝公（钰）受案字[2015]303号受案回执复印件一份，证明2015年6月26日，天津市公安局宝坻分局钰华派出所已经就刘金桂报案的故意毁坏财物受案处理。王怀祥表示对此节不知情，不发表质证意见。王怀祥提交证据如下：1、证人邢某的证人证言复印件三份，用于证明涉诉房屋的装修费用达60余万元而鉴定未考虑装修折旧费用，且装修经过刘金桂同意，王怀祥不应支付房屋拆改费用。2、电话录音及录音整理材料各一份，用于证明王怀祥曾要求刘金桂查找漏水点，已经尽到提醒义务，一审期间因未找到存放录音的手机没有提交此证据。3、照片五张，用于证明鉴定程序违法。鉴定机构先鉴定主体结构，这一行为本身也破坏装修。刘金桂不同意对上述证据进行质证，认为王怀祥提交的证据不属于新证据，且王怀祥一审未提交照片、录音的理由不合理，上述照片即在一审期间形成，与其所述手机丢失矛盾。对当事人有争议的事实，本院认定如下：王怀祥提交的证人证言所述装修价款与刘金桂在庭审中认可的装修价格基本一致，且李巴作为总设计师一节一审已经查清，对此王怀祥无需举证，但上述证言不能证明王怀祥不支付任何赔偿的主张。王怀祥提交的录音及整理材料、照片，不属于法律规定的新证据，本院亦不采信。王怀祥对刘金桂提交的证据1真实性没有异议，证据1系一审法院卷宗材料，对其真实性本院予以确认，但上述证据不足以证明王怀祥在当时仍使用诉争房屋，故对其证明目的，本院不予采信；刘金桂提交天津市公安局宝坻分局钰华街派出所的受案回执系有权部门作出，本院对其真实性予以认可。本院审理期间查明，诉争房屋三层楼顶防水涂层毁坏，屋面有雨水渗漏痕迹。刘金桂称上述刑事案件已经受案但未立案，对毁坏财物的犯罪嫌疑人并未查清。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。案经本院调解未果。
本院认为，本案的争议焦点有四：一是王怀祥房屋使用费如何计算，二是王怀祥是否应当赔偿主体拆改修复、屋面及装修修复等费用，三是王怀祥是否应当支付房屋安全与使用技术服务费、设计费，四是刘金桂主张的租金损失能否成立。
关于争议焦点一，房屋使用费的计算取决于房屋交接时间。双方当事人对交接房屋时间各执一词，王怀祥一方主张于2013年6月将诉争房屋交还刘金桂，但在（2013）宝民初字第5032号王怀祥诉刘金桂租赁合同纠纷一案审理中，双方均确认截止2013年10月24日（2013）一中民四终字第809号民事判决第三项腾交诉争房屋尚未履行。刘金桂一方主张计算房屋使用费至2014年6月4日，但在本案一审2014年6月4日的现场勘查笔录仅显示王怀祥明确表示放弃诉争房屋内除锅炉外的所有物品，并未显示截止到2014年6月4日王怀祥仍然控制诉争房屋。一审法院依据目前能够查明的事实，计算房屋使用费至2013年10月24日并无不当。刘金桂二审期间提交的证据暂不能证明王怀祥实际使用诉争房屋至2014年6月4日，故对刘金桂要求增加房屋使用费的主张，本院不予支持。
关于争议焦点二，关于屋面及装修修复费用的责任承担问题，本院评析如下：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，生效裁判文书判决双方租赁合同于2013年8月30日解除，承租人王怀祥在合同履行期间应妥善保管租赁物即诉争房屋，避免维护不当造成房屋、设备损失。庭审中王怀祥陈述诉争房屋三楼楼顶水箱供给厂房厂院及三层楼用水，却未及时采取措施防止损失扩大，未及时履行维修义务。王怀祥主张房屋浸水系对方人为造成但未提供证据证实，其主张对房屋屋面及装修损毁不承担责任的上诉请求，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，诉争房屋所在地块的土地使用权人为刘金桂，其持有诉争房屋的规划许可证，刘金桂作为出租人有义务及时维修租赁物以使其满足约定用途。双方合同约定刘金桂在合同履行期间提供水的来源。刘金桂对诉争房屋三楼楼顶水箱供给厂房厂院及三层楼用水表示认可，其在诉争房屋同一建筑物内保留有办公室、宿舍，且房屋浸水期间多次报警，却亦未及时修缮避免扩大损失，故刘金桂对诉争房屋因毁坏所受损失亦应承担责任。刘金桂主张诉争房屋毁损系因王怀祥蓄意破坏消防栓、在室内养殖家畜造成，但其所提供证据不能证明王怀祥实施毁坏消火栓、养猪、破坏涂层等侵权行为，故刘金桂主张王怀祥就装修修复承担全部赔偿责任的主张，本院不予支持。结合本案案情，本院酌定王怀祥对屋面及装修修复费用承担60%的责任，刘金桂对屋面及装修修复费用承担40%的责任。
关于主体拆改修复费用，一审审理已查明诉争房屋建成后部分用于地毯厂车间，部分租赁给案外人经营酒店，刘金桂并未举证证明案外人从未拆改过诉争房屋，刘金桂对王怀祥2006年第一次装修知情且并未提出异议，亦未举证2012年5月28日《问话笔录》中的拆改部位的拆改时间为2011年，故对刘金桂要求王怀祥承担主体拆改修复费用的上诉请求，本院不予支持。
王怀祥提出鉴定日期距离浸水时已经间隔两年，不认可鉴定意见，但其在一审2014年6月4日现场勘查笔录中对启动鉴定程序表示同意，王怀祥一审期间未按照规定向鉴定机构或法院提出异议，且未提出相反证据，一审委托鉴定程序合法，王怀祥提出的异议理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点三，关于房屋安全与使用技术服务费、设计费的分担问题，一审法院计算方法并无不当，考虑到刘金桂在屋面及装修修复费用中承担的责任，本院对该部分费用分担予以相应调整，由王怀祥给付刘金桂1092**.49元为宜。
关于争议焦点四，刘金桂主张的租金损失问题。刘金桂未举证证明王怀祥自2014年6月5日至2015年9月6日占用诉争房屋，其主张此期间的租金损失理据不足，一审法院对此分析透彻，处理并无不当，本院对刘金桂上诉请求中的租金损失亦不支持。
综上所述，上诉人刘金桂的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人王怀祥的上诉请求部分成立，对其合理部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理欠妥的部分本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持天津市宝坻区人民法院（2014）宝民初字第1577号民事判决第一项、第四项，即：“一、被告王怀祥于判决生效后五日内给付原告刘金桂20**年5月19日至2013年8月30日房屋租金99725.6元；2013年8月31日至2013年10月24日房屋占用费52739.5元，合计152465.1元。四、驳回原告刘金桂的其他诉讼请求。”；
二、撤销天津市宝坻区人民法院（2014）宝民初字第1577号民事判决第二项、第三项，即：“二、被告王怀祥于判决生效后五日内赔偿原告刘金桂房屋屋面及装修修复费用1602795.81元；三、被告王怀祥于判决生效后五日内给付原告刘金桂房屋安全与使用技术服务费164670.48元，设计费17352元，合计182022.48元。”
三、王怀祥于本判决生效后五日内给付刘金桂房屋屋面及装修修复费用961677.49元、房屋安全与使用技术服务费与设计费109213.49元，合计1070890.98元。
四、驳回刘金桂其他上诉请求；
五、驳回王怀祥其他上诉请求；
六、驳回刘金桂其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费27510元，保全费5000元，合计32510元，（刘金桂已预交），刘金桂负担20133元，王怀祥负担12377元，王怀祥负担部分于本判决生效后五日缴纳；二审案件受理费35475元，由刘金桂负担18043元，由王怀祥负担17432元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高良栋
审 判 员 张秀云
代理审判员 张玉洁
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 王晓乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……