广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤民申2463-2525、2600号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：董良权（第2463号案），男，汉族，1974年9月25日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张娟（第2464号案），女，汉族，1963年3月27日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：董冠东（第2465号案），男，汉族，1976年1月4日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李少清（第2466号案），女，汉族，1962年8月12日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：何宛姗（第2467号案），女，汉族，1982年1月11日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李彪（第2468号案），男，汉族，1978年11月13日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：莫少云（第2469号案），女，汉族，1971年5月10日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：戴瑜（第2470号案），女，汉族，1974年10月10日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄建广（第2471号案），男，汉族，1990年2月24日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：姚亚龙（第2472号案），男，汉族，1977年2月8日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：谭晓丹（第2473号案），女，汉族，1974年4月6日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：伍洪慧（第2474号案），女，汉族，1992年10月11日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李慧敏（第2475号案），女，汉族，1978年8月9日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李观兴（第2476号案），女，汉族，1974年9月25日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈小娟（第2477号案），女，汉族，1979年9月16日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：林小静（第2478号案），女，汉族，1986年8月15日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨鹄后（第2479号案），女，汉族，1976年8月12日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黎磊（第2480号案），男，汉族，1972年12月1日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：唐荷富（第2481号案），男，汉族，1983年7月5日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：温海燕（第2482号案），女，汉族，1970年2月5日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李彩瑛（第2483号案），女，汉族，1982年10月5日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：董道春（第2484号案），男，汉族，1969年1月25日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郭晓勇（第2485号案），男，汉族，1970年11月19日出生，住茂名市茂南区。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈华月（第2486号案），女，汉族，1979年10月29日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈梅玲（第2487号案），女，汉族，1963年6月13日出生，住深圳市宝安区。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郭晓猛（第2488号案），男，汉族，1972年3月13日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王亦超（第2489号案），男，汉族，1973年10月27日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：唐晓军（第2490号案），男，汉族，1985年8月6日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：戴红（第2491号案），女，汉族，1976年12月15日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：叶华生（第2492号案），男，汉族，1961年1月29日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：周作志（第2493号案），男，汉族，1978年8月17日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：柯宇容（第2494号案），女，汉族，1971年5月12日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陆剑锋（第2495号案），男，汉族，1977年1月6日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄日胜（第2496号案），男，汉族，1975年10月21日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：梁惠通（第2497号案），男，汉族，1978年8月16日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：戴水娟（第2498号案），女，汉族，1971年1月12日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱炳华（第2499号案），男，汉族，1973年11月8日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：方良辉（第2500号案），男，汉族，1960年11月30日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：颜火振（第2501号案），男，汉族，1961年9月12日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张春琼（第2502号案），女，汉族，1980年9月6日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王燕丽（第2503号案），女，汉族，1961年1月10日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈世强（第2504号案），男，汉族，1966年7月14日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：马盛忠（第2505号案），男，汉族，1972年11月18日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李业（第2506号案），男，汉族，1965年9月9日生，住东莞市东城区。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：劳志（第2507号案），男，汉族，1975年11月10日出生，住茂名市茂南区。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李文锋（第2508号案），男，汉族，1979年6月24日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈志伟（第2509号案），男，汉族，1974年7月12日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：苏亚芳（第2510号案），女，汉族，1978年10月8日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：谭日胜（第2511号案），男，汉族，1966年8月31日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：卢志泉（第2512号案），男，汉族，1962年7月1日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：叶雪霞（第2513号案），女，汉族，1967年9月30日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王译锋（第2514号案），男，汉族，1991年6月10日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：曾春婷（第2515号案），女，汉族，1978年6月20日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：华燕清（第2516号案），女，汉族，1976年12月17日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨淮冰（第2517号案），女，汉族，1980年10月29日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴华平（第2518号案），女，汉族，1973年10月21日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈华忠（第2519号案），男，汉族，1969年9月18日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱春丽（第2520号案），女，汉族，1974年2月2日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：劳琳舒（第2521号案），女，汉族，1983年5月1日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：苏俏文（第2522号案），女，汉族，1984年9月19日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李武（第2523号案），男，汉族，1968年7月12日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：龚亮（第2524号案），男，汉族，1985年5月29日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈玉萍（第2525号案），女，汉族，1974年1月28日出生，住化州市。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：林晴曦（第2600号案），男，汉族，1988年6月6日出生，住化州市。
上列再审申请人的共同委托代理人：易琼、陈贤敏，均系广东经国律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：化州市宏泽房地产开发有限公司。住所地：广东省化州市中山路*号。
法定代表人：陈志芳，董事长。
再审申请人董良权等人因与被申请人化州市宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）房屋买卖合同纠纷系列案，不服广东省茂名市中级人民法院（2014）茂中法民一终字第118-137号、第146-167号、第178-199号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本系列案进行了审查，现已审查终结。
董良权等人申请再审称：（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、水电报装与水电安装是不同概念。宏泽公司无证据证明已经且是以董良权等人的名义向水电管理部门报装了水电以及缴交了报装费用的事实。水电报装是开发商的义务，本案中，董良权等人的水表并未以其本人名义向水厂报装，董良权等人现在仍是向物管公司缴交水费。2、一审法院在庭审中要求宏泽公司庭后补交代交办证费用的相关票据，用以证明其代交费用的项目、明细及因其品牌而由董良权等人所享受的政策优惠及幅度，但宏泽公司到二审判决之后都未能提交。（二）原判决适用法律错误。1、由于宏泽公司的原因，导致董良权等人至起诉之日未能取得房地产权证，宏泽公司应当承担违约责任。本案中，一、二审认定2010年12月17日的房屋交付是无效交付，2012年12月11日之后的交付才是有效交付，则宏泽公司在交付房屋上存在违约，进而导致董良权等人取得房地产权证的时间迟延，亦构成违约。2、合同中“阳台、入户花园按投影面积计算”应当适用《中华人民共和国国家标准》（GB／T17986-2000）和《房产测量规范》的规定，即封闭的阳台、入户花园按投影面积的全部计算，未封闭的阳台、入户花园按投影面积的一半计算，而不能解释为“封闭的和未封闭的阳台、入户花园均按投影面积的全部计算”。合同中“阳台、入户花园按投影面积计算”是明确的，不应产生不同理解，退一步讲，即便产生不同理解，也应当按照合同法的规定，以通常理解予以解释，并作出对宏泽公司不利的解释。合同约定按建筑（总）面积计价，但未对建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式予以约定，应适用原建设部《商品房销售管理办法》第二十条、第二十一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。3、关于办证费用的处理应当适用我国合同法、国家发改委《商品房销售明码标价规定》、《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则的通知》及国家关于办理房地产权证、契税、印花税的相关法律规定。4、关于水电报装费的约定应当适用原国家计委、财政部《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》、《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》和《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则的通知》第五条的规定。上述文件规定，取消水电安装费等项收费项目，将各种名目的收费项目统一并入城市基础建设配套费，水电表费用应该计入房地产的建设成本，归入房价；与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。（三）原判决认定事实错误。1、一、二审认定宏泽公司于2012年12月11日才合法有效交楼，但在合同约定应于2010年6月30日前交楼的情况下，还认定宏泽公司无需承担逾期办理房地产权证的违约金，属认定事实错误。2、一、二审认定宏泽公司违约交楼并导致董良权等人延期取得房地产权证的原因不属民事诉讼应当查明的事实错误。3、一、二审认定合同中“阳台、入户花园按投影面积计算”的约定是“封闭式、未封闭式阳台、入户花园的建筑面积均按水平投影面积的全部计算”属认定事实错误。4、一、二审认定双方当事人之间就办证费用的约定是多不退少不补以及水电报装费是宏泽公司进行水电安装的报酬属认定事实错误。（四）二审法院审判人员审理本案时有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为。一、二审法院勾兑并剥夺董良权等人的上诉权且本案审理严重超过审限。据此，董良权等人向本院申请再审。
宏泽公司答辩称：（一）宏泽公司收取董良权等人的包干办证费用，为其办理房地产权证，符合双方的合同约定及房地产交易的市场习惯，该行为并无不当，一、二审关于该事实的认定是正确的。（二）宏泽公司收取董良权等人水电报装费也是依照合同约定，是双方真实意思表示，一、二审认定该行为并未违法，从而驳回董良权等人要求退还该款项的请求是正确的。（三）本案中，双方对房地产权证的交付日期并无约定，况且大部分涉案房屋已按揭抵押给信用社，并依照相关《个人购房借款合同》约定将房地产权证交信用社保管，一、二审依据上述事实，认定宏泽公司并未构成逾期交付房产证给董良权等人，并作出不须支付违约金的判决，是正确的。（四）一、二审认定宏泽公司不构成商品房销售面积违约，从而不支持董良权等人请求判令宏泽公司承担退还价款的违约责任，是正确的。（五）董良权等人关于一、二审法院审判人员审理本案时贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判的主张完全是捏造。据此，宏泽公司请求驳回董良权等人的再审申请。
本院认为，关于董良权等人主张的逾期办证违约金的问题，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案所涉商品房在竣工验收合格之前即已交付买受人使用，而双方当事人对该条款约定的“商品房交付使用”的理解不同，董良权等人主张应理解为商品房实际交付使用之日，宏泽公司则主张应理解为商品房竣工验收合格之日。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系宏泽公司提供的格式合同，现双方当事人对合同条款的理解发生争议且存在两种以上解释，应当作出不利于宏泽公司的解释。而且，宏泽公司将尚未竣工验收合格的商品房交付给买受人使用，确属违法，但其意在规避合同约定的逾期交房违约金，若再以该行为违法为由免除其依约应承担的逾期办证违约金，不利于保护交易中的诚实信用原则。因此，一、二审以商品房竣工验收合格时间作为房屋交付时间，属认定事实有误，应予纠正。
关于董良权等人主张宏泽公司应退还多收取的房地产权证办证费的问题。双方当事人签订的《补充合同书》约定“在办理房地产权证时的费用按总房价的5%收取，该价款为总包干款；由于甲方的品牌，在办理上述权证手续时所享受的优惠政策而减少的应缴费用由甲方所得”，该条款亦为宏泽公司提供的格式条款。根据2007年7月1日起施行的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第六条、第八条第（二）项的规定，经营者销售商品房，必须严格执行明码标价制度，不得在明码标价之外加收任何未予标明的费用；经营者应当在商品房公开销售24小时之前，在商品房交易场所醒目位置，对许可纳入当期交易的所有商品房做好明码标价工作，标示内容包括商品房交易及产权转移等代收代付的具体收费项目、收费标准和收费依据。本案中，宏泽公司提供的格式条款约定以包干形式向买受人收取相当于总房价5%的高额款项作为办理房地产权证的费用，而不向买受人明示办理房地产权证所涉具体收费项目、标准和依据，加重了买受人的责任，并排除了买受人依上述规定所应享有的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，本案双方当事人签订的《补充合同书》中约定的“在办理房地产权证时的费用按总房价的5%收取，该价款为总包干款”因符合上述条款规定的情形而应认定无效。宏泽公司应当举证证明其代办房地产权证过程中买受人所应当承担的费用名称、数额及收费依据，如董良权等人已支付的款项超过其应当承担的费用数额，宏泽公司应予以返还，但依约应由宏泽公司享有的“由于甲方的品牌，在办理上述权证手续时所享受的优惠政策而减少的应缴费用”除外。
关于董良权等人主张宏泽公司应退还多收取的水电报装费的问题。从一、二审判决书记载的事实来看，一、二审仅凭宏泽公司提交的《统建楼住房用电申请表》和《水费登记簿》即认定宏泽公司已经完全履行合同约定的水电报装义务，而未对相关事实进行进一步查明，其驳回董良权等人提出的返还水电报装费的请求依据尚嫌不足。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此，本案仍应由宏泽公司对其已履行水电报装义务的事实进行举证，并根据查明的事实判断宏泽公司应否返还水电报装费。
综上所述，本案一、二审认定的部分基本事实缺乏证据证明且适用法律存在部分错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项、《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第二条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
指令广东省茂名市中级人民法院再审本系列案。
审判长 贾 密
审判员 余洪春
审判员 黄秋生
二〇一六年十二月七日
书记员 陈贤璇