山东省聊城市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)鲁15执异31号
案外人：阳谷县四联非融资性担保有限公司,住所地：阳谷县城柴庄商业街北段。
法定代表人：刘鹏,董事长
申请执行人:华玲，女，1969年9月6日出生，汉族，住聊城市东昌府区。
被执行人：孙玉强，男，1966年8月29日出生，汉族，住阳谷县。
在本院执行申请执行人华玲与被执行人孙玉强民间借贷纠纷一案中，案外人阳谷县四联非融资性担保有限公司（以下简称四联担保公司）对本院查封并拍卖登记在孙玉强名下的阳国用（2010）第255号土地使用权证所载明的1921.64㎡土地使用权提出书面异议。本院��理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人四联担保公司称，2012年5月25日，被执行人孙玉强因急需周转现金，将其在阳谷县城顺昌路西段路北的一宗国有土地使用权（面积为1921.64平方米）以140万元转让给我公司，双方签订了转让合同。孙玉强当即把阳国发（2010）第255号国土使用权证书交付与我公司，我公司立即给付孙玉强全部转让价款140万元。双方查看了该宗土地并进行交割，该宗土地为我公司实际占有。阳谷人民法院自2012年7月起开始对该宗土地多次重复查封，聊城市中级人民法院也在执行中作出（2014）聊执字第528号裁定，将该宗土地查封拍卖。导致我公司不能对该宗土地进行过户登记，严重影响了公司利益，违反了《物权法》第九条第一款及最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，故向贵院提起异议，请求撤销（2014）聊执字第528号执行裁定，解除对阳国用（2010）第255号土地使用权证所载明的1921.64㎡土地使用权的查封，并中止本案执行。
四联担保公司提交了以下证据：1、孙玉强2012年5月25日出具的借款140万元的收据；2、四联担保公司与孙玉强、刘春英2012年5月25日签订的《土地所有权、使用权转让合同》；3、阳国发（2010）第255号土地使用证书；4、阳谷农商行博济桥支行转账历史明细，显示高德月分别于2012年5月26日、28日向董某转款80万元、34.95万元；5、证人证言两份，证人董某证明用自己的账户为孙玉强接收了四联担保公司支付的土地转让款114.95元，证人刘某证明孙玉强2012年5月向四联担保公司借款140万元并通过董某个人账户接收了114.95万元。
申请执行人华玲称，四联担保公司提交的收据和土地转让合同等证据明显属于民间借贷性质，不构成买卖关系。根据物权法的相关规定，四联担保公司未办理不动产转移登记，未取得物权，其异议请求应予驳回。1，孙玉强出具的收据记载为《借款合同》项下的人民币壹佰肆拾万元整，该款对应的是借款合同而不是土地的转让款。2，四联担保公司提交的《土地所有权使用权转让合同》明显虚假。转让合同第六条为转让价格条款，但没有对涉案土地的价格进行约定，第七条为支付方式，也未约定价款的支付期限，明显不符常理，也不符合事实。涉案土地转让合同为不动产买卖合同且数额巨大，双方竟然没有对合同价款进行约定，由此不能确定140万元的借款收据为购买土地的价款，该证据明显虚假。从证人刘某的证明看，四联担保公司与孙玉强系借贷关系，而非买卖合同关系，银行转款金额为114.95万元，140万元借款没有全额支付，应当扣除了相应利息，明显属于借贷关系。3，该转让合同第五条第二款约定自四联担保公司领取转让的土地使用权证之日起，土地使用权归四联担保公司，于法相悖。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”四联担保公司未办理产权转移登记，不能取得涉案土地使用权，不能对抗法院查封和司法拍卖。4，四联担保公司的主张不符合上最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规��的情形，孙玉强与四联担保公司之间系民间借贷关系，在孙玉强未到场的情况下无法查实该借款是否收到、结清，转让合同没有约定价款，四联担保公司仅支付114.95万元，与收据不能对应一致。四联担保公司在长达四年的时间内未要求法院确认其买卖合同效力，也未对法院查封提出异议，明显不符合常理。请求法院依法驳回四联担保公司的异议请求。
本院查明，申请执行人华玲与被执行人孙玉强、步国强、黄春雯民间借贷纠纷一案，本院依据已发生法律效力的(2013)聊民一初字第134号民事判决，于2015年1月19日立案执行。在诉讼过程中，本院作出（2013）聊民一初字第134号民事裁定，于2013年11月1日保全查封了被执行人孙玉强享有的位于阳谷县顺昌路北侧的阳国用（2010）第255号国有土地使用权。2015年1月21日，本院作出（2014）聊执字第528号执行裁定，续行查封了上述土地使用权。经依法评估，本院于2015年9月10日裁定拍卖上述土地使用权，申请执行人华玲以86.9万元竞买成交。
四联担保公司在接受本院询问时称，其主张对涉案土地实际占有的依据是持有孙玉强名下的土地使用权证原件、房产证原件以及双方签订的转让合同，后因法院对该土地使用权进行了查封，四联担保公司并未实际控制、使用该土地及房产；因公司有关人员疏忽，在转让合同上未填写转让价款和付款时间；公司与孙玉强签订转让合同后，曾两次催促孙玉强协助办理涉案土地使用权过户手续，孙玉强一直说忙，再后来孙玉强就失联了；四联担保公司除向董某账户支付转让款114.95万元外，还另付给孙玉强现金25.05万元，由于孙玉强出具了140万元的收到条，所以未让其另行出具25.05万元的收到条。
本院认为，本案争议焦点为：案外人四联担保公司是否对登记在被执行人孙玉强名下的阳国用（2010）第255号国有土地使用权享有足以排除强制执行的权益。
最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案中，首先，案外人四联担保公司虽然与孙玉强签订了土地使用权转让合同，并持有被执行人孙玉强名下的涉案土地使用权证，但未依法办理过户登记手���，也未实际占有涉案土地，故本院对涉案土地进行查封，符合上述法律规定，并无不当。其次，四联担保公司提交的转让合同并未约定转让价款和支付时间，而孙玉强出具的收到条上载明的是借款，证人刘某的书面证明亦载明孙玉强向四联担保公司借款140万元，印证了四联担保公司与孙玉强之间存在借贷关系，与四联担保公司主张的土地转让合同关系相矛盾。再次，孙玉强出具140万元收到条在前，四联担保公司通过董某给孙玉强转款114.95万元在后，与常理不符，且四联担保公司未有证据证明向孙玉强另外支付了25.05万元现金，其主张已向孙玉强支付全部价款140万元，证据不足。最后，转让合同签订后，四联担保公司只是留存了孙玉强的涉案土地产权证，并未依法及时办理不动产过户登记手续，其自身亦存在过错。
综上，案外人四联担保公司的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对涉案土地不享有足以排除强制执行的权益,本院对其解除涉案土地查封并中止执行的异议请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人阳谷县四联非融资性担保有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达��日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 张广军
审判员 史兆锋
审判员 胡洪建
二〇一六年十二月二十二日
书记员 徐如意