湖南省攸县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）攸法民二初字第548号
原告中国工商银行股份有限公司攸县支行，住所地湖南省攸县。
代表人朱卫清，该行行长。
委托代理人欧阳升，系该行客户经理。代理权限：特别授权。
委托代理人丁凌，湖南人信律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告贺涌，男，汉族，住湖南省攸县。
被告张甜，女，汉族，住湖南省攸县。
被告攸县海达房地产开发有限公司，住所地湖南省攸县。
法定代表人谭安明，该公司董事长。
原告中国工商银行股份有限公司攸县支行（以下简称工行攸县支行）与被告贺涌、张甜、攸县海达房地产开发有限公司（以下简称海达公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年11月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员王艳艳担任审判长，人民陪审员王冬其、付全国参加的合议庭，于2015年12月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧阳升、丁凌到庭参加了诉讼，被告贺涌、张甜、海达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行攸县支行诉称：2009年7月13日，原告与被告海达公司签订了《按揭贷款业务合作协议》，双方约定：在《房屋他项权证》未办妥之前，海达公司为借款人（购房人）提供偿还本息的阶段性连带责任保证。2010年11月18日，被告贺涌、张甜向原告申请个人商用房购置贷款，被告海达公司为其提供担保，2010年11月30日，原告与三被告签订了《个人购房借款／担保合同》（以下简称合同），在该合同中双方对借款金额、借款期限、放款方式、还款方式、担保责任、罚息及违约责任、费用的承担、担保方式等进行了约定。合同签订后，原告与两被告到攸县房产局办理了预购商品房（即攸县黄丰桥镇商业矿山设备综合市场418、531、532、533号房屋）的抵押登记。2010年12月9日，原告依据合同约定向两被告发放了贷款71.5万元。两被告从2013年3月份起开始逾期还款，至2015年10月已累计逾期32次。截止2015年11月3日被告贺涌、张甜尚欠原告借款本金497018.23元及利息37590.32元，被告海达公司亦未按约定履行担保责任。原告认为三被告的行为已严重违反了合同的约定，其行为已构成违约，现为维护自身的合法权益，请求法院判令：1、依法解除原告与被告贺涌、张甜、海达公司所签订的《个人购房借款／担保合同》；2、被告贺涌、张甜偿还所欠原告借款本金497018.23元，截止2015年11月3日的逾期利息37590.312元，以及被告贺涌、张甜从2015年11月3日起至其还款之日止按《个人购房借款／担保合同》的约定向原告支付逾期还款利息和罚息；3、被告贺涌、张甜支付给原告律师费20000元；4、原告对被告贺涌、张甜所提供的抵押物（坐落于攸县黄丰桥镇商业矿山设备综合市场418、531、532、533号房屋）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权；5、被告海达公司承担连带担保责任。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供了下列证据：
1、被告贺涌、张甜结婚证明1份，拟证明被告贺涌和张甜系夫妻关系；
2、按揭贷款业务合作协议1份，拟证明2009年7月13日原告与被告海达公司签订了《按揭贷款业务合作协议》，协议中约定海达公司为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；
3、抵押承诺书1份，拟证明两被告同意以其所购即坐落于攸县黄丰桥镇商业矿山设备综合市场418、531、532、533号房屋为该借款进行抵押担保；
4、个人购房借款／担保合同1份，拟证明原告与三被告签订了借款合同，该合同对贷款金额、贷款用途、还款方式、罚息、保证担保责任的方式和范围、违约及违约责任等进行了明确的约定；
5、预告商品房抵押权预告登记证明1份，拟证明被告贺涌、张甜所提供的抵押物已到房产部门办理了抵押登记，原告对抵押物享有优先受偿权；
6、个人贷款借款凭证1份，拟证明原告已按合同约定发放了贷款；
7、账户历史明细清单1份，拟证明被告贺涌、张甜未按合同约定履行还款义务，其已构成违约，原告有权解除合同，要求被告提前偿还贷款。
被告贺涌、张甜、海达公司未作答辩，也未向本院提供证据。
经审核，原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7均符合证据的有效要件，且能证明本案的事实，本院予以予以采信。
经审理查明：2009年7月13日，原告与被告海达公司签订了编号为2009攸支按揭-3的《按揭贷款业务合作协议》，协议约定“在《房屋他项权证》未办妥之前，开发商同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。”“如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后2日内履行还款义务。”被告贺涌、张甜系夫妻关系。2010年11月18日，被告贺涌、张甜出具抵押承诺书1份，承诺以其购买的位于攸县黄丰桥镇商业矿山设备综合市场418、531、532、533号房屋（预告登记证号分别为：攸房预黄丰桥镇字第210001480号、攸房预黄丰桥镇字第210001481号、攸房预黄丰桥镇字第210001482号、攸房预黄丰桥镇字第210001483号）作为贷款抵押物向原告借款71.5万元。同时被告海达公司为被告贺涌、张甜的借款保证人。2010年11月30日，原告与三被告签订了《个人购房借款／担保合同》，约定“第一条贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置商业用房贷款，金额为人民币71.5万元；第二条本合同项下贷款用于购买坐落于攸县黄丰桥镇商业矿山设备综合市场418、531、532、533号房屋，建筑面积896平方米…第三条本合同项下贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借据为准…第四条4.1贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，6.14%（上）浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；4.2…贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；…第六条经协商一致，借款人按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；…第九条9.1借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；…第十四条违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：…L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息；…N、影像贷款本息按期足额偿还的其他情形。14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：…（4）贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）直至解除合同…第十七条订立和履行本合同所需的登记、公正、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担…第十九条抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；…第二十一条贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；…第二十六条保证方式保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。2010年11月30日，原告与被告贺涌、张甜到攸县房产局进行了预购商品房抵押权预告登记。2010年12月9日，原告向被告贺涌、张甜发放71.5万元的贷款，约定贷款利率为年利率6.754%，借款期限自2010年12月9日至2020年12月9日。借款后，被告贺涌、张甜按约偿还了部分借款本息，但自2013年3月起多次不按约履行还款付息义务。截至2015年11月3日，被告贺涌、张甜拖欠原告贷款本金497018.23元、利息37590.32元。原告多次催收未果，由此酿成纠纷。
另，在庭审中，原告明确表示放弃因实现债权而产生的律师费。
本院认为：本案系金融借款合同纠纷。1、原告工行攸县支行与被告贺涌、张甜、海达公司签订的《个人购房借款／担保合同》系当事人真实意思表示，合法有效。原告按约向被告贺涌、张甜发放了贷款，被告贺涌、张甜不按约履行还款义务，构成违约，应承担违约责任。被告贺涌、张甜多次违约，迟延履行主要债务，经原告多次催告后仍未履行，且原告与被告贺涌、张甜签订的借款合同中约定了解除合同的条件，被告贺涌、张甜违约致使解除合同的条件成就。故原告提出“判令解除原告与被告贺涌、张甜、海达公司所签订的《个人购房借款／担保合同》，被告贺涌、张甜偿还原告借款本金497018.23元并支付借款利息和罚息”的诉讼请求，本院予以支持。2、被告贺涌、张甜在借款的同时以位于攸县黄丰桥镇商业矿山设备综合市场418、531、532、533号房屋作为贷款抵押物并与原告完成了预购商品房抵押权预告登记，该担保协议内容合法有效，被告贺涌、张甜未按约定期限偿还借款本息，原告有权就该抵押物拍卖或变卖所得价款优先受偿，故原告提出“判令原告对被告贺涌、张甜提供的抵押物享有优先受偿权”的诉讼请求，本院予以支持。3、被告海达公司自愿为被告贺涌、张甜的借款提供阶段性连带责任担保，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，该保证合同合法有效。在抵押物的他项权利证书等资料办妥并交由原告收执前，被告海达公司应对诉争贷款承担阶段性保证责任。担保人承担保证责任后，有权向被告贺涌、张甜追偿。故原告提出“判令被告海达公司对贺涌、张甜应付款项承担阶段性连带保证责任”的诉讼请求，本院亦予以支持。4、在庭审中，原告明确表示放弃因实现债权而产生的律师费，系其自愿处分民事权利的行为，本院予以认可。被告贺涌、张甜、海达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案适用缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条（三）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条第一款、第四十六条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司攸县支行与被告贺涌、张甜、攸县海达房地产开发有限公司所签订的《个人购房借款／担保合同》；
二、由被告贺涌、张甜在本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司攸县支行借款本金497018.23元并支付截止2015年11月3日止结欠的贷款利息37590.32元，2015年11月4日以后的利息按年利率6.754%计算，罚息在借款利率基础上加收50%计算至还清日止；
三、如被告贺涌、张甜未履行上述义务，则原告中国工商银行股份有限公司攸县支行对本案抵押物即坐落于攸县黄丰桥镇商业矿山设备综合市场418、531、532、533号房屋（预告登记证号分别为：攸房预黄丰桥镇字第210001480号、攸房预黄丰桥镇字第210001481号、攸房预黄丰桥镇字第210001482号、攸房预黄丰桥镇字第210001483号）的拍卖或变卖的价款享有优先受偿权；
四、被告攸县海达房地产开发有限公司对被告贺涌、张甜的上列债务承担阶段性连带保证责任；保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
上列被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9346元，由被告贺涌、张甜、攸县海达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向中国农业银行株洲荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费处缴纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 王艳艳
人民陪审员 付全国
人民陪审员 王冬其
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 罗婷婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。