陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终7167号
上诉人（原审原告）温智廷，男，1989年7月30日出生，汉族，住山西省吕梁市石楼县。
委托代理人：梁强，陕西英博律师事务所律师。
委托代理人：段旻，陕西英博律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘恒，女，1984年1月10日出生，汉族，住西安市莲湖区。
委托代理人：陈龙，陕西仁和万国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陕西佳和商业运营管理有限公司，住所地：西安市莲湖区劳动南路甲字1号柠檬宫舍1幢1单元25层12512号。
法定代表人：陈明亮，该公司总经理。
委托代理人王文文，男，1983年9月18日出生，公司员工，住公司。
上诉人温智廷、刘恒因与被上诉人陕西佳和商业运营管理有限公司（以下简称佳和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初1434号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
温智廷向本院提起上诉请求：请求驳回原判第二项要求佳和公司支付温智廷违约金2万元的判项，改判佳和公司支付温智延违约金10万元。事实与理由：一、一审判决查明事实有误。本案房屋购买情况无法通过变更中介经纪人进行解决。一审判决载明，该院审理过程中于2018年4月26日前往西安市住房保障和房屋管理局“中介科”进行调查，得知可以通过变更本案中介经纪人为王文文，解决购房事宜。但本案确因佳和公司原经纪人陈文涛不具备经纪人资质引发，一审法院进行询问的房管局“中介科”并不直接处理二手房购买审核事宜，温智廷在当时得知因佳和公司经纪人不具备资质而不能办理登记均是通过该局“购审科”得知的，且“购审科”当时明确告知温智廷即使换经纪人为王文文，该笔交易也是“死件”，不可能交易。经法庭调查询问后温智廷再次前往房管局“购审科”进行询问，得到的答复仍然是“即使更换经纪人为王文文，亦不符合政策要求，该笔交易是死件，是不可能完成的。”二、一审判决违反双方之间的协议约定，毫无理由的降低违约金标准，侵害温智廷权益。2017年11月14日，双方自愿签订《协议》一份，约定佳合公司在2017年12月20日不能办理完毕房屋过户手续，自愿双倍赔偿温智廷定金，即赔偿温智廷人民币10万元违约金。一审审理过程中佳合公司亦从未提出过违约金过高之答辩理由，即其认为该违约金并不高。一审判决超越当事人意志，主动为佳合公司降低违约金，毫无事实依据。温智廷购买涉案房屋之目的在于着急结婚，在得知该房屋不能交易（中介亦无其他办法）后为保证婚期，只得另行购买其他房屋，购买面积、地段、性价比均差于涉案房屋，一审法庭不应以温智廷的自救行为而忽视佳和公司的违约行为，从而减轻佳和公司的违约为温智廷带来的损失、降低违约金。经温智廷了解，涉案房屋现市场价己远超出当时温智廷的购买价格，该部分房屋增值所带来的经济利益本应由温智廷获得，但因佳合公司之违约行为导致温智廷失去了该部分经济利益，该部分损失亦远超违约金约定的10万元，温智廷并未就此进行主张，而仍继续要求佳合公司承担协议约定之违约金数额已经是作出巨大的牺牲了，一审法院仍将温智廷之利益弃之不顾再次缩减违约金，仅判决佳合公司承担2万元的违约金，是对温智廷合法利益的严重侵犯。
刘恒未予答辩。
佳和公司辩称，把中介经纪人更换，这个交易还能进行，一审降低违约金是正确的。
刘恒向本院提起上诉请求：1、请求撤销原审判决第一项，改判为驳回温智廷对刘恒的诉讼请求；由佳和公司向温智廷返还购房定金5万元。2、诉讼费用由温智廷、佳合公司承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。1、原审判决仅仅依据借条金额、无视银行转账的客观凭证，导致事实认定错误。原审法院明知定金收条与转载凭证不一致的情况下不以转款凭证为依据，要求刘恒按定金收条金额退款与事实明显相悖。2、温智廷变更合同的履行方式，其目的就在于防止出现买卖不能的情况下便于收回定金，既然温智廷自行改变履行方式，当然应当自行承担相应后果。买卖双方签订的《房屋买卖定金合同》明确约定，温智廷应将房屋定金交付给刘恒，但刘恒在向温智廷出具定金收条后，温智廷却提出要将定金交给中介公司保管，温智廷之所以要将本应交给刘恒的定金交付给中介，其真实意思表示就是在出现房屋交易不能完成时便于索回定金。然而，因中介人员资格问题导致退件，买方也因已经另行购房要求解除合同，最终导致合同未能履行。而刘恒全程按照合同履行并无任何过错，但法院却判决要求刘恒全额退还无疑是让刘恒承担了温智廷改变履行方式导致的责任。二、原审判决适用法律错误《合同法》97条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后的处理方式是根据合同实际履行的情况进行相应返还，让合同恢复到未订时的状态，并可以要求违约方赔偿损失。本案中，温智廷先后两次共向中介公司支付5万元，而中介公司也先后向刘恒支付了共计2.5万元，根据合同法的规定，合同解除后，原合同约定的条款不再履行，己履行的各方按照实际履行情况予以返还，矛盾责任自然得以全部化解，但原审法院让明明只实际收到2.5万元的刘恒承担5万元的返还责任，当然会导致产生新的矛盾纠纷。综合上述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法改判。
温智廷辩称，一审法院判决由刘恒向温智廷退还订金5万元有事实和法律依据，应予维持。刘恒与佳合公司之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，应为合法有效。合同签订后温智廷向刘恒支付订金5万元，刘恒向温智廷出具了收条，承认收到订金5万元，因此温智廷已经履行了合同义务，我们认为一审判决由刘恒向温智廷返还购房订金5万元有事实依据，应予维持。
佳和公司同意刘恒的上诉意见。
温智廷向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令刘恒返还温智廷购房定金5万元；2、依法判令佳和公司双倍赔偿温智廷定金共计10万元；事实与理由：2017年6月14日，温智廷与刘恒在佳和公司的居间下签订《房屋买卖定金合同》，合同约定刘恒将西安市莲湖区和基听城小区5号楼1单元29楼03室房屋以91万元的价格出售给温智廷，温智廷需支付定金5万元，双方于2017年9月10日办理房屋过户手续，当日温智廷支付了定金5万元后，刘恒向温智廷出具定金收条一份。合同签订后，佳和公司始终拖延办理房屋过户手续，至2017年11月14日温智廷与佳合公司、刘恒又签订《协议》一份，约定佳和公司承诺于2017年12月20日办理完过户手续，否则双倍赔偿温智廷定金，但佳和公司至今仍未履行为买卖双方办理过户义务。经温智廷了解，系因佳和公司的经办人的资质存在问题，导致本次购房无法通过房管局购房审核。现合同目的已根本无法实现，因此刘恒应当返还温智廷定金5万元；佳和公司依据《协议》约定双倍赔偿温智廷的定金共计10万元。为保障温智廷合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
刘恒辩称：2017年6月14日，刘恒与温智廷签订了《房屋买卖定金合同》，合同第三条第3项约定：温智廷在签订本合同时向刘恒支付购房定金5万元整，但事实上，自合同签订至今，温智廷也没有按照合同约定将这5万元支付给刘恒，已经构成对刘恒的违约。既然温智廷并没有实际按照交付5万元定金，佳合公司、刘恒也并无对温智廷返还定金的义务。因此，温智廷的起诉缺乏事实和法律的依据，请求人民法院查清事实，驳回被温智廷的诉讼请求。
佳和公司辩称：温智廷的诉请没有依据，佳和公司的一切都是按照合同执行的。
一审法院认定如下：温智廷于2017年6月12日向佳和公司经纪人王文文账户通过支付宝转账支付1万元，摘要为“和基听城诚意金”，佳和公司向温智廷出具了收款收据，载明收款1万元，收款事由为“购买和基听城5-1-20903诚意金”。2017年6月13日，佳和公司业务员陈文涛向刘恒微信转账支付0.5万元。2017年6月14日，温智廷、刘恒、佳和公司签订《房屋买卖定金合同》一份，该合同约定，甲方出售方为刘恒，乙方买受方为温智廷，佳和公司为丙方中介方，甲乙双方共同授权丙方全权办理网签西安市二手房屋买卖合同及过户等相关事宜。甲方所售房屋位于西安市莲湖区，房屋建筑面积85.39平方米。房屋售价总额为91万元，交易税费由温智廷承担，中介费由温智廷承担房屋总额3%。乙方在签订本合同时向甲方支付购房定金5万元，甲方在签订本合同时向丙方交纳售房保证金2.5万元。购房款的付款方式为乙方银行贷款支付，甲乙双方需应于2017年9月10日前在房地产产权登记机关办理完成该房产权属过户手续。如若房产证未下来，任何后果由丙方承担。该《房屋买卖定金合同》签订时，刘恒在甲方处签字捺印，温智廷在乙方处签字捺印，佳和公司在丙方处盖章。该合同签订当日，温智廷通过支付宝账户向佳和公司业务员陈文涛转账支付4万元。刘恒向温智廷出具《定金收条》一份，载明：“今刘恒收到温智廷购买陕西省西安市莲湖区和基听城5号楼1单元2903房屋定金50000元。”佳和公司业务员刘歌美向刘恒转账支付2万元。佳和公司向刘恒出具金额为2.5万元收款收据一份，该2.5万元为售房诚意金。
2017年7月4日，西安市住房保障和房屋管理局下发《关于落实我市住房交易政策有关问题的事实细则》，第三条规定“2017年6月28日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市（含西咸新区）连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。”第七条规定“2017年6月28日以前，已经在房屋买卖合同网签系统中提交合同网签信息的新建商品住房或二手住房，按原政策执行。未提交合同网签信息，但已签订购房协议，且已经支付房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。”第八条规定“本市及非本市户籍居民家庭购买商品住房或者二手房时，应先进行购房资格审查，审查合格后，方可办理房屋买卖合同网上签约手续。”
刘恒于2017年9月30日取得涉案房屋的不动产权证书。2017年11月14日，温智廷与刘恒、佳和公司签订《协议》一份，约定“关于温智廷购买李恒位于西安市莲湖区西二环南段和基听城5号楼1单元2903室房一事作出如下协议：佳和房产承诺于（除国家政策等不可抗拒因素外）2017年12月20日内办理完成房屋过户手续，15个工作日后温智廷领到房产证，银行资金监管账户将房款划转到刘恒名下，如未在约定时间内办完，双方有权自行解除合同，佳和房产双倍赔偿温智廷定金！”该《协议》上温智廷签字捺印，刘恒签字捺印，佳和公司盖章确认。因温智廷系非西安市户籍，其与刘恒的房屋买卖合同未于2017年6月28日前办理网签，故2017年10月17日，佳和公司向西安市住房保障和房屋管理局递交温智廷与刘恒房屋买卖合同进行网签前的审核资料，因该申请资料上填报的经纪人陈文涛于2017年8月1日才取得经纪人资格，被西安市住房保障和房屋管理局退件，温智廷与刘恒二手房买卖合同未能通过资料审核。温智廷遂向刘恒及佳和公司主张退还定金，未果，温智廷诉至本院。
本案在审理过程中，本院于2018年4月26日前往西安市住房保障和房屋管理局中介科进行调查，询问本案纠纷产生后能否通过其他方式予以解决，查得佳和公司业务员王文文在2014年3月已经取得经纪人资格，并在佳和公司备案登记。西安市住房保障和房屋管理局中介科答复，可以依据《关于落实我市住房交易政策有关问题的事实细则》第七条规定，由佳和公司以王文文作为经纪人再次向中介科报送资料进行购房资格审核。经本院询问温智廷，温智廷称其购买佳合公司房屋是为结婚急用，因本案纠纷出现后，其不得不以新婚妻子名义另行购得房屋一套用于结婚，故不再主张与刘恒继续履行房屋买卖合同，现坚持诉讼请求，主张刘恒返还购房定金并由佳和公司双倍赔偿定金。
一审法院认为，温智廷与刘恒、佳和公司之间签订的《房屋买卖定金合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，温智廷已经支付购房定金5万元，虽然温智廷将定金转入佳和公司业务员个人账户，但刘恒向温智廷出具了收条，承认收到定金5万元，故温智廷已经按照合同约定履行了向刘恒支付购房定金的义务。佳和公司收到温智廷定金后，向刘恒转账支付2.5万元，其余2.5万元向刘恒出具收款收据，承认系收到刘恒售房诚意金2.5万元，故刘恒与佳和公司之间按照协议约定应当支付的售房诚意金支付义务也已经完成。按照《房地产经纪管理办法》的规定，佳和公司应当聘用有经纪人资格的业务员从事经营活动，为本案双方二手房买卖合同提供居间服务。温智廷、刘恒及佳和公司按照相关政策规定向西安市住房保障和房屋管理局中介科递交审核资料过程中，因佳和公司陈文涛于2017年8月1日才取得经纪人资格，导致审核资料被退件，该合同交易无法继续进行，温智廷在主张解除合同、返还定金不得后，向本院提起诉讼。故本案中佳和公司没有按照《房地产经纪管理办法》规定的要求，让没有经纪人资格的陈文涛从事居间服务、签订《房屋买卖定金合同》并收取温智廷购房定金，存在过错。本院在本案审理过程中，经与西安市住房保障和房屋管理局中介科协调，西安市住房保障和房屋管理局中介科同意可以由佳和公司以王文文作为经纪人再次向中介科继续报送资料进行购房资格审核，使本案纠纷得到解决。但因温智廷已经另行购买房屋，不主张继续履行本案合同，要求解除合同，刘恒、佳和公司亦同意解除合同，故本案《房屋买卖定金合同》予以解除。合同解除后，刘恒已经收取温智廷购房定金5万元，应当向温智廷予以返还。刘恒所称温智廷未按照合同约定履行支付定金义务的辩称理由，与事实不符，本院不予采信。关于佳和公司违约责任，本院认为，虽然佳和公司在2017年11月14日《协议》中承诺在2017年12月20日之前未能为温智廷办理过户，同意承担双倍定金作为赔偿，但未能办理过户的原因系因二手房买卖政策要求进行审核，第一次审核未通过后，还可以由佳和公司再次向相关部门报送资料进行审核，但因温智廷已经另行购买房屋，主张解除本案合同，综合考虑本案事实，佳和公司应承担相应的过错，本院酌定佳和公司向温智廷支付违约金2万元。佳和公司收取刘恒该2.5万元售房诚意金，在合同解除后应当返还刘恒，经本院释明，刘恒坚持不在本案中向佳和公司主张返还，故该2.5万元售房诚意金的返还，本案依法不予涉及，双方另行解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《房地产经纪管理办法》第九条、第十四条之规定，判决如下：一、被告刘恒于本判决生效后十日内返还原告温智廷购房定金5万元；二、被告陕西佳和商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告温智廷违约金2万元。案件受理费3300元，原告温智廷已预交，本院减半收取后，由被告佳和公司承担1650元。
本院二审经审理查明，原审法院查明事实属实，双方当事人均无异议。
本院认为，温智廷上诉称原审判决认定事实有误，本案房屋购买情况无法通过变更中介经纪人进行解决，且原判违反双方之间的协议约定降低违约金标准，侵害了温智廷的权益，请求依法改判佳合公司支付其违约金10万元。虽佳合公司在2017年11月14日《协议》中承诺在2017年12月20日之前未能为温智廷办理过户，同意承担双倍定金作为赔偿，但原审法院鉴于未能办理过户的原因系因二手房买卖政策要求进行审核，且第一次审核未通过后，还可以由佳和公司再次向相关部门报送资料进行审核，但因温智廷已经另行购买房屋，主张解除本案合同，综合考虑本案事实，原审法院酌定佳和公司向温智廷支付违约金2万元，并无不当。刘恒上诉称，原审法院要求刘恒按定金收条金额退款与事实明显不符，请求依法改判，驳回温智廷对其的诉讼请求，由佳合公司向温智廷返还购房定金5万元。因温智廷已经支付购房定金5万元，虽将定金转入佳合公司业务员个人账户，但刘恒向温智廷出具了收条，承认收到定金5万元，现本案《房屋买卖定金合同》予以解除，原审法院判令刘恒返还温智廷购房定金5万元，亦无不当。综上，温智廷、刘恒的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
温智廷缴纳的二审案件受理费800元，由温智廷承担；刘恒缴纳的二审案件受理费1050元，由刘恒承担。
本判决为终审判决。
审判长 焦海林
审判员 李美红
审判员 朱利安
二〇一八年九月七日
书记员 孙 妍