隆安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0123民初1146号
原告：彭月善，男，1975年12月1日出生，壮族，住广西隆安县。
委托诉讼代理人：梁义团，广西百举鸣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢其成，广西百举鸣律师事务所实习律师。
被告：滕竺均（曾用名滕富宁），男，1983年7月12日出生，壮族，住广西田阳县。
委托诉讼代理人：何湾，广西通阳律师事务所律师。
原告彭月善诉被告滕竺均房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告彭月善向本院提出诉讼请求：1、确认2015年12月1日原告与被告签订的《房屋转让协议书》无效；2、判令被告返还原告已支付的定金及房款105000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年12月1日签订了《房屋转让协议书》，主要约定如下：1、被告将位于隆安县华侨管理区（即国营浪湾华侨农场）浪湾大道华侨新城*金浪湾花园小区第3栋3单元301号房，面积107.22平方米，转让给原告。2、转让金额：人民币200000元。3、付款方式：原告预交定金5000元，在协议书签订之日起十日内原告必须把195000元房款转到被告银行账户上。4、原告付清房屋款给被告后，被告负责协助办理房屋过户给原告，发生费用由原告负责。5、被告收到原告资金后，协助办理过户手续，原告给予积极配合，不得拖延，否则承担责任。原告在签订协议书前已把定金5000元支付给被告，协议书签订后，原告又于2015年12月8日把房款100000元支付给被告。根据我国房地产管理法第38条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此原告与被告签订的《房屋转让协议书》应属无效，合同确定无效后被告应返还已支付的定金及房款。原告为了维护自己的合法权益，根据民事诉讼法、合同法及相关房地产交易的法律规定，特向人民法院提起诉讼，请法院依法判决。
被告滕竺均答辩称，被告已经取得争议房屋的《房屋他项权证明》，所以被告是该房屋的合法所有人。原告与被告签订的《房屋转让协议书》，双方的意思表示是真实的，该房屋转让合同不违反合同法的相关法律规定，合同是有效的。即使被告方没有获得他项权证等证明，该房屋的转让也是有效的，物权法已经有明确的规定，没有获得他项权证的，也不影响房屋的转让。相反，是原告没有支付剩余的房款导致双方拖到现在。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖在缔约时针对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。办证是办证，买卖是买卖，不管被告方是否取得房屋所有权证书，买卖合同都是有效的，所以应当驳回原告的诉讼请求。
双方当事人争议的焦点是：1、原告与被告签订的《房屋转让协议书》是否有效？2、原告诉请被告返还定金和房款105000元是否依法有据？
本案当事人围绕诉辩意见，向本院提交了证据。原告提交的证据有：原告彭月善的居民身份证复印件、被告滕竺均常住人口基本信息复印件、《房屋转让协议书》复印件、收据复印件2份、农行存款回单复印件。被告提交的证据有：《南宁市商品房买卖合同》、《房屋交接书》、《房屋他项权证》、《撤押证明》。
本院组织双方当事人进行了质证，被告对原告提交的证据没有异议，原告对被告提交的《南宁市商品房买卖合同》没有异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的《房屋交接书》、《房屋他项权证》、《撤押证明》的真实性有异议，认为双方在签订《房屋转让协议书》时，被告没有出示过，所以对其真实性有异议。经核实，本院对被告提交的证据的真实性予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月1日，原告与被告签订《房屋转让协议书》，主要约定被告将位于隆安县华侨管理区（即国营浪湾华侨农场）浪湾大道华侨新城*金浪湾花园小区第3栋3单元301号房转让给原告，转让金额为人民币200000元，付款方式为原告预交定金5000元，在协议书签订之日起十日内原告必须把195000元房款转到被告银行账户上，原告付清房款后，被告负责协助办理房屋过户给原告，发生费用由原告负责。双方还约定了其他的权利义务。原告在签订协议书前支付被告定金5000元，2015年12月8日，原告支付被告房款100000元。因了解到该房屋未能办理过户手续，原告未支付剩余房款。
另查明，争议房屋金浪湾花园小区第3栋3单元301号房系被告以按揭贷款的方式于2010年7月11日向案外人广西隆安聚友房地产开发有限公司购买的预售商品房，该房屋开发商于2011年7月2日交付使用，被告与原告签订《房屋转让协议书》后，于2016年1月14日结清银行的贷款本息。该房屋因开发商原因，至今未取得房地产权属证书。
经本院释明，原告认为如果法院认定双方签订《房屋转让协议书》有效，原告主张解除双方签订的《房屋转让协议书》，由被告返还原告已经支付的房款105000元。
本院认为，原告与被告签订《房屋转让协议书》是双方在平等协商的基础上自愿签订的，内容并未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，而《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让，该规定是行政管理性规定，并非效力性规定和禁止性规定，所以原告与被告签订《房屋转让协议书》应为合法有效的合同。但是，在原被告履行房屋买卖合同的过程中，由于开发商的原因，被告从2010年7月11日购房，2011年7月2日房屋交付使用至今未取得房产证，从而对争议房未取得合法的所有权，导致原告无法办理物权变更登记实际取得该房屋的所有权，致使房屋转让合同目的无法实现，经法庭释明，原告要求解除合同并返还购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，不能够实现合同目的，当事人可以解除合同、第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故本院对原告要求解除合同并返还购房款的主张予以支持。被告主张其已经获得房产部门发的房屋他项权证，已经是争议房屋的合法所有人。房屋他项权证是房产登记机关发给抵押权人或者典权人等项权利人的法定凭证，而房屋所有权证是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，拥有房屋他项权证并不能说明对房屋拥有合法的所有权，故对被告的辩称主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条之规定，判决如下：
一、解除原告彭月善与被告滕竺均于2015年12月1日签订的《房屋转让协议书》；
二、被告滕竺均于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告彭月善返还购房款105000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。
案件受理费2400元，简易程序减半收取1200元，由原告彭月善负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本一份，上诉于南宁市中级人民法院，并于本判决上诉期限界满之日起七日内预交上诉受理费（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户帐号：20×××17开户行：中国农业银行南宁竹溪支行），如逾期不预交上诉案件受理费，又不提出缓交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 李 晶
二〇一六年十二月二十六日
书记员 罗寿登
附相关法律文书：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。