浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬宁民初字第2249号
原告（反诉被告）：邬小芳。
委托代理人：杨建员。
被告（反诉原告）：王春芬。
委托代理人：王星光。
被告（反诉原告）：娄春娣。
委托代理人：朱羿。
第三人：宁海永家房地产经纪有限公司。
法定代表人：章仕尚。
委托代理人：章新平。
原告邬小芳诉被告王春芬、娄春娣、第三人宁海永家房地产经纪有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，于2014年11月28日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员葛丹芳适用简易程序独任审判。因被告娄春娣下落不明，本案于2014年12月26日转为普通程序审理并依法组成合议庭。2015年3月16日，被告王春芬、娄春娣提起反诉，本院依法予以合并审理。本案于2015年5月7日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）邬小芳的委托代理人杨建员、被告（反诉原告）王春芬的委托代理人王星光、被告（反诉原告）娄春娣的委托代理人朱羿、第三人宁海永家房地产经纪有限公司的委托代理人章新平到庭参加诉讼。2015年5月29日，各方当事人申请庭外和解30天，和解期间，各方当事人未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）邬小芳起诉兼答辩称：2014年2月5日，邬小芳将登记在自己名下的位于宁海县跃龙街道大都名苑16幢2号房屋作价2310000元出售给王春芬、娄春娣，并签订一份《宁海永家房产存量房买卖合同书》，合同落款处王春芬作为买方签字，娄春娣作为买方代表签字。根据合同的约定，签订合同日支付购房定金50000元，2014年2月25日支付950000元，2014年4月10日，按揭款1310000元。签订合同当日，王春芬支付定金50000元，其中30000元交由第三人保管。此后，王春芬、娄春娣未按照合同约定支付款项，经原告多次催讨，均未支付。王春芬、娄春娣所称的资金托管，合同中根本没有约定，按照合同约定，王春芬、娄春娣应于2014年2月25日支付950000元给居间方，但王春芬、娄春娣并未支付上述款项，违约在先。在与王春芬、娄春娣的电话沟通过程中了解到王春芬是名义购买人，实际购买人是娄春娣，房屋将登记在王春芬名下，但后来王春芬的丈夫不同意，认为如果房屋登记到王春芬名下，则会影响到王春芬夫妻购买第二套房屋，而且王春芬悔约是愿意损失这50000元的。综上所述，邬小芳认为，本案王春芬、娄春娣违约在先，房屋买卖合同已无履行可能，要求判令解除各方当事人签订的房屋买卖合同，判令邬小芳没收购房定金50000元，由第三人返还其保管的50000元定金中的30000元，并判决驳回王春芬、娄春娣要求邬小芳双倍返还定金100000元的诉请求。
为证明上述事实，邬小芳举证如下：
1.《宁海永家房产存量房买卖合同书》一份，拟证明邬小芳将其名下的位于宁海县跃龙街道大都名苑16幢2号的房产出售给王春芬、娄春娣，并约定王春芬、娄春娣应将首付款950000元于2014年2月25日支付给第三人；在预付过户、按揭、佣金等有关费用后邬小芳同意王春芬、娄春娣申报过户手续；邬小芳提供合法证件及时到办证中心签字保证王春芬、娄春娣能按时过户；若王春芬、娄春娣中途悔约，则无权要求返还定金，首付款不按时支付，逾期达5天，按其悔约处理，没收定金的事实。
2.收条一份，拟证明第三人于2014年2月5日收到娄春娣支付给邬小芳购房定金叁万元人民币，暂由第三人保管至邬小芳出屋时退还的事实。
3.照片两份，拟证明2014年2月25日16时许邬小芳到宁海县办证中心等待王春芬、娄春娣支付费用后协助办理过户手续的事实。
4.录音光盘一份、2014年4月23日邬君芳与娄春娣、邬小芳与娄春娣、2014年4月24日邬君芳与娄春娣的录音资料书面整理材料各一份，拟证明因王春芬、娄春娣违约导致合同不能继续履行；娄春娣是实际出资的购房人之一；邬小芳在房屋出售前就告知第三人工作人员涉案房产有抵押贷款，王春芬、娄春娣知晓房产存在贷款的事实。
5.录音光盘一份、2014年4月28日邬小芳与章新平的录音资料书面整理材料二份，拟证明王春芬、娄春娣因担心款项支付后无法过户而不愿意支付款项，是王春芬、娄春娣违约在先的事实。
被告（反诉原告）王春芬答辩兼反诉称：2014年2月5日，邬小芳、邬君芳作为卖方，与买方王春芬、娄春娣签订一份《宁海永家房产存量房买卖合同书》情况属实，合同约定了房屋价款、定金支付、资金托管、房屋交付、中介佣金及责任承担等事宜。王春芬在签订合同当日即支付邬小芳定金50000元。但涉案房产是登记在邬小芳名下，邬小芳是出售房屋的人，王春芬是实际购房人，娄春娣系王春芬的妹妹，作为代表在合同中签字。关于邬小芳要求解除合同的请求，鉴于王春芬未实际拿到房屋，亦同意解除合同。关于邬小芳要求没收定金的请求，本案其实是邬小芳违约在先，其无权要求没收定金。2014年2月25日，王春芬已经筹集950000元，准备支付给第三人赴办证中心办理资金托管，却被办证中心工作人员告知无法办理资金托管，原因在于涉案房产为邬君芳的1700000元贷款作抵押，但在房屋买卖协商过程中，邬小芳告知王春芬系其自己抵押贷款，邬小芳隐瞒了事实真相。2014年2月25日，王春芬与第三人工作人员章新平在办证中心等待邬小芳、邬君芳过来办理相应手续，然邬小芳迟迟未来。综上，王春芬认为，邬小芳在签订合同时隐瞒抵押贷款事实、未足额归还贷款的行为违反了诚实信用原则，使合同无法得到履行且侵害了王春芬、娄春娣的合法权益，并造成了王春芬、娄春娣的重大经济损失，故王春芬、娄春娣诉至法院，要求判令解除各方当事人签订的房屋买卖合同，判令邬小芳双倍返还定金100000元，并判令驳回邬小芳要求没收定金50000元的诉讼请求。
为证明上述事实，王春芬举证如下：
1.《宁海永家房产存量房买卖合同书》一份，拟证明王春芬向邬小芳购买涉案房产并对各自权利义务进行约定的事实。
2.收条一份，拟证明2014年2月5日王春芬向邬小芳支付购房定金50000元的事实。
3.银行交易明细账一份，拟证明2014年2月25日，王春芬已筹集首付款950000元的事实。
被告（反诉原告）娄春娣答辩兼反诉称：娄春娣不是本案适格被告。在合同抬头的卖方、买方处，签有邬小芳、邬君芳、王春芬、娄春娣字样，但这是第三人工作人员代签的，并非当事人亲自书写。娄春娣系买方王春芬的妹妹，在合同落款处，作为买方王春芬的代表签字，仅是王春芬处理房屋买卖事宜的代表，相应的合同权利义务应当由王春芬享有和负担。故娄春娣并非实际购房人，不是本案适格被告。关于违约方及违约责任的承担问题，本案邬小芳违约在先，应当承担相应的违约责任。首先，邬小芳在一开始隐瞒了其以涉案房产为邬君芳债务提供担保的事实，邬小芳曾明确告知其是银行贷款人，在涉案房产上设置了抵押。其次，2014年2月25日，邬小芳没有按照合同约定到办证中心办理相应手续，邬小芳自始至终没有卖房诚意。综上，娄春娣认为，邬小芳违约在先，其要求王春芬、娄春娣承担违约责任没有依据。现王春芬、娄春娣诉至法院，要求判令解除各方当事人签订的房屋买卖合同，判令邬小芳双倍返还定金100000元，并判令驳回邬小芳要求没收定金50000元的诉讼请求。
为证明上述事实，娄春娣举证如下：
1.2015年3月15日对章新平的调查笔录一份，拟证明第三人工作人员章新平陈述合同的买卖双方是邬小芳与王春芬，双方曾约定办理资金托管事宜，经协商2014年2月25日王春芬准备好首付款950000元、邬小芳带上700000元以及相关权属证书到相关部门办理资金托管手续及过户手续，但由于产权人与贷款人不一致导致资金托管无法办理，并非王春芬不想购买房产的事实。
2.视频光盘一份、照片四份，拟证明宁海县行政服务中心工作人员陈华琼答复2014年11月11日之前如产权人与抵押贷款人不一致时不能办理资金托管手续的事实。
第三人宁海永家房地产经纪有限公司答辩称：2014年2月5日，邬小芳、邬君芳作为卖方，王春芬、娄春娣作为买方在第三人处签订一份房屋买卖合同。据邬小芳、邬君芳陈述，涉案房产虽登记在邬小芳一人名下，但实际上是邬君芳夫妻的房产，故在合同落款处，邬小芳作为甲方签字，邬君芳作为代表（共有权人）签字。涉案房产实际购买人是王春芬，合同落款处，王春芬作为买方签字，娄春娣仅在买方代表处签字。王春芬支付50000元定金给邬小芳，其中30000元交由第三人保管。王春芬、娄春娣与邬小芳、邬君芳协商后决定将950000元办理资金托管手续。王春芬已准备好950000元，但是发现涉案房产为邬君芳的银行贷款提供担保，产权人与贷款人不一致，按照当时的政策，无法办理资金托管手续。经第三人工作人员从中协调，由王春芬将950000元支付给邬小芳，由邬小芳出具收条，邬君芳夫妻作为担保人在收条上签字，但遭到邬君芳的拒绝。经协商，合同双方约定2014年2月25日由邬小芳、邬君芳准备700000元及产权证书，由王春芬准备950000元，一起到办证中心直接办理过户。当天，第三人工作人员及王春芬在办证中心等，邬小芳、邬君芳未出现。因此是邬小芳违约在先，应当承担相应的违约责任。现在合同当事人均愿意解除合同，但双方应付的佣金应当按照约定支付。请求法院依法判决。
为证明上述事实，第三人提供手机短信内容一组，拟证明2014年2月25日第三人工作人员通知邬小芳到办证中心办理过户手续，邬小芳明确表示不来的事实。
邬小芳、王春芬、娄春娣及第三人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：
一、邬小芳提供的证据1，王春芬对真实性、合法性没有异议，对合同约定的买卖双方的权利义务也没有异议，但是认为涉案房屋的买受人是王春芬，不是娄春娣，合同实际权利义务人是邬小芳与王春芬。娄春娣及第三人的质证意见同王春芬，并补充一点，娄春娣也不是共同购房人，合同第五条约定“房地产转户至娄春娣姐王春芬”，如果娄春娣是共同购房人则其可以在合同落款处的乙方签字，但其作为乙方代表签字，不是共同购买人。王春芬也将该合同作为其证据1提交。邬小芳对王春芬提交的证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，对其证明目的有异议，认为娄春娣有出资，也是涉案房产的实际购买人之一。娄春娣及第三人对王春芬提交的证据没有异议。本院认为，各当事人对该合同的真实性、合法性没有异议，本院对其真实性、合法性予以认定；合同首部写明买方是王春芬、娄春娣，她们也在乙方及其代表处签字，再结合各方当事人提供的其他证据，本院认定王春芬、娄春娣均是合同当事人。
二、邬小芳提供的证据2，王春芬对真实性没有异议，但是认为这是邬小芳与第三人之间的关系，与王春芬无关。娄春娣对该证据形式上的真实性、合法性、关联性没有异议，但对其内容有异议，定金50000元由王春芬交付给邬小芳，并由邬小芳出具一份收条，该证据中书写到“娄春娣支付给邬小芳购房定金”是错误的表述。第三人对该证据没有异议，该份收条是后来出具的。本院认为，各方当事人对该证据的真实性没有异议，定金中的3000元确实由第三人保管，本院对真实性予以认定。
三、邬小芳提供的证据3，王春芬对真实性、合法性、关联性均有异议，要求邬小芳提供原始载体，退一步讲，即使照片是真实的，但是照片中的产权证并不一定是涉案房产的产权证。娄春娣对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，要求邬小芳提供原始载体，否则不排除后期合成的可能，照片中的产权证不一定就是邬小芳的，2014年2月25日，王春芬及第三人工作人员在办证中心等邬小芳，但其未来，根据照片显示的时间是16时18分，该时间段办证中心已不再办理业务，邬小芳没有诚意办理过户手续。第三人对该证据的真实性有异议，认为即使照片中的产权证是真实的，但涉案房产上抵押贷款没有还完，也是无法办理过户手续的，第三人工作人员及王春芬在办证中心等到快16时才回去的。经本院核实，对该证据的真实性予以认定。
四、邬小芳提供的证据4，王春芬认为该证据的真实性无法确定，这是与娄春娣的通话录音，但涉案房屋实际买受人是王春芬，邬小芳和娄春娣如何约定与王春芬无关，该录音的时间是2014年4月23日，不是2014年2月25日，且录音中都是邬小芳在说，不是娄春娣在说，娄春娣是在邬小芳的设置下回答，娄春娣在说的时候邬小芳也在说。娄春娣对录音资料的真实性没有异议，但书面记录中有不实之处，娄春娣没有说过“这事情五万钱放下去是我违约，我钱一直都准备着”；这些通话录音之前，王春芬由于卖方的原因无法购买涉案房屋之后，娄春娣曾表示有意购买涉案房屋，因此才有了这些通话；该证据无法证实王春芬、娄春娣存在违约的事实，违约发生在2014年2月25日，而这些录音是2014年4月份的。第三人对该证据没有意见，认为与其无关。本院认为，通话录音是邬小芳、邬君芳与娄春娣的通话，娄春娣对录音真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以认定。
五、邬小芳提供的证据5，王春芬认为这是邬小芳与第三人工作人员的通话录音，其真实性应当由第三人来认定，如果该通话录音是真实的，王春芬认为第三人工作人员的陈述是事实的，2014年2月25日，邬小芳没有来，拒绝了收款，是邬小芳违约。娄春娣同意王春芬的质证意见，并补充一点，录音资料书面整理材料章新平提到“25日你没来就是违约了”，邬小芳回到“25日那天不搭界的，根本不可能”，这足以表示是邬小芳违约在先，2014年2月25日的时候王春芬已经准备好950000元。第三人对该证据的真实性没有异议，对录音资料中的内容也没有异议，认为2014年2月25日邬小芳没有到办证中心，是邬小芳违约。本院认为，通话录音是邬小芳与第三人工作人员章新平的通话录音，第三人对录音真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以认定。
六、王春芬提交的证据2，邬小芳对收到定金50000元没有异议，但是认为娄春娣也是实际出资人之一。娄春娣及第三人对该证据没有异议。本院认为，各方当事人对该证据的真实性没有异议，本院对真实性予以认定。
七、王春芬提交的证据3，邬小芳对真实性没有异议，对证明目的有异议，认为这并不能证明王春芬已经履行付款义务，从该证据中可以显示2014年2月19日，王春芬存入950000元进该账户，2014年2月24日将该笔款项取出，2014年2月25日又存入950000元，王春芬实际不准备履约的，才会在25日将钱又匆匆汇进该账户，2014年2月25日，邬小芳也是拿着房产证到办证中心准备协助办理手续的。娄春娣及第三人对王春芬提交的证据3没有异议。本院认为，各方当事人对该证据的真实性没有异议，本院予以认定。
八、娄春娣提交的证据1，邬小芳认为第三人工作人员章新平的陈述不是事实，章新平在该笔录中陈述涉案房产实际所有人是邬君芳，在庭审中陈述涉案房屋出售人是邬小芳，前后陈述不一致；其陈述实际购房人是王春芬，但实际上是娄春娣利用其姐姐王春芬的名义购房；章新平在笔录中陈述王春芬、娄春娣违约的本质原因在于王春芬觉得在没有过户保障的前提下支付950000元风险太大，导致其不想履行合同；不能办理资金托管是早先双方已经知道的；同时在交涉过程中，邬小芳与第三人的关系恶化。王春芬及第三人对娄春娣提交的证据1没有异议。本院认为，该证据是娄春娣代理人对章新平所作的调查笔录，章新平作为第三人代理人出庭，表示对该证据没有异议，对该证据的真实性，本院予以认定。
九、娄春娣提交的证据2，邬小芳对真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，认为办证中心工作人员只是对法律规定进行解释，不能证明娄春娣的待证事实。王春芬及第三人没有异议。本院认为，各方当事人对该证据的真实性没有异议，本院对真实性予以认定。
十、第三人提供的证据，邬小芳对真实性没有异议，但对证明目的有异议，第一条、第三条、第四条、第七条短信是邬小芳发的，邬小芳提醒当天是付款最后一日，如果款项不付进来，则邬小芳不会协助办理相应手续，当邬小芳赶到办证中心时却不见王春芬等人。王春芬对该证据没有异议。娄春娣对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均没有异议，从该证据可以看出王春芬、娄春娣及第三人2014年2月25日是去过办证中心的，但无法看出邬小芳有去过，邬小芳在短信中表示首付款没有到她账上，她是不会去的，由此证明在当天下午3点之前邬小芳拒绝到办证中心，收到此短信之后，王春芬等人再等了一会才离开，当天邬小芳需准备700000元到办证中心办理过户手续，由此可看出是邬小芳违约。本院认为，各方当事人对该证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。
经审理查明，本院认定事实如下：
2014年2月5日，邬小芳与王春芬、娄春娣在宁海永家房地产经纪有限公司签订一份《宁海永家房产存量房买卖合同书》，将登记在邬小芳名下的位于宁海县跃龙街道大都名苑16幢2号房屋出售，合同落款处王春芬在买方处签字，娄春娣在买方代表处签字。合同约定：房屋价款2310000元，签订合同当日支付购房定金50000元，由买方直接支付给卖方；2014年2月25日支付950000元，由买方支付给居间方，居间方转付给卖方；2014年4月10日，按揭款1310000元，买卖双方委托居间方代办银行按揭，在预付过户、按揭、佣金等有关费用后，卖方同意买方马上申报“两证”过户手续。签订合同当日，买方支付定金50000元，由邬小芳出具收条一份；邬小芳将其中30000元交由第三人保管，第三人出具收条一份。
本院认为，《宁海永家房产存量房买卖合同书》系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认合法有效。现买卖双方均起诉要求解除涉案合同，本院予以准许。本案的争议焦点一是娄春娣是否为合同当事人之一，应否承担合同义务。本院认为，合同首部写明买方王春芬、娄春娣，合同落款处娄春娣虽在买方代表处签字，但合同特别约定履行方式为房地产转户至娄春娣姐王春芬，再结合邬小芳提供的证据4，能够证明王春芬、娄春娣均是合同当事人。王春芬、娄春娣辩称娄春娣不是适格被告的意见，本院不予采纳。本案争议焦点二是邬小芳违约还是王春芬、娄春娣违约。本院认为，根据合同约定，王春芬、娄春娣应在2014年2月25日向第三人支付950000元。但至该期限届满，王春芬、娄春娣并未依约支付该款项。虽然王春芬、娄春娣称其与邬小芳协商好于2014年2月25日一同到办证中心办理过户手续，并已准备950000元，当日邬小芳未出现，系邬小芳违约，但王春芬、娄春娣并未提供证据证实其已与邬小芳协商变更合同约定的履行方式，故本院认定系王春芬、娄春娣违约，应当承担违约责任。按照定金罚则，给付定金一方违约的，无权要求返还定金，故王春芬、娄春娣支付的定金50000元归邬小芳所有；王春芬、娄春娣反诉要求邬小芳双倍返还定金100000元的请求，本院不予支持。邬小芳收到50000元定金后，将30000元交付给第三人，与本案属不同法律关系，不予一并处理，邬小芳可另案主张。至于第三人要求的佣金，第三人亦可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）邬小芳与被告（反诉原告）王春芬、娄春娣于2014年2月5日签订的《宁海永家房产存量房买卖合同书》；
二、被告（反诉原告）王春芬、娄春娣交付的定金50000元归原告（反诉被告）邬小芳所有；
三、驳回原告（反诉被告）邬小芳的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）王春芬、娄春娣的其他诉讼请求。
本案本诉受理费1550元，反诉受理费2760元，合计4310元，由被告（反诉原告）王春芬、娄春娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。
审 判 长 葛 丹 芳
审 判 员 王 琼
人民陪审员 魏 章 潮
二〇一五年八月十二日
书 记 员 蒋婷婷（代）