重庆市巴南区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0113民初8361号
原告：张仁碧，女，1975年5月30日出生，汉族，住重庆市南川区。
委托代理人：彭述权（原告之夫），1975年4月16日出生，汉族，住重庆市巴南区。
原告：彭述权，男，1975年4月16日出生，汉族，住重庆市巴南区。
被告：黎晓玲，女，1968年3月2日出生，汉族，住重庆市巴南区。
被告：张贤林，男，1961年3月29日出生，汉族，住重庆市巴南区。
第三人：重庆三科房地产经纪有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞巴县大道44-6号，统一社会信用代码91500113793520523X。
法定代表人：徐魏，总经理。
委托代理人：肖瑜溪，重庆三科房地产经纪有限公司法务。
原告张仁碧与被告黎晓玲、被告张贤林、第三人重庆三科房地产经纪有限公司（以下简称三科经纪）房屋买卖及居间合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案受理后，原告张仁碧申请追加彭述权为共同的原告参加诉讼获得准许。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张仁碧及委托代理人彭述权，原告彭述权，被告黎晓玲、张贤林，第三人三科经纪的委托代理人肖瑜溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张仁碧、彭述权共同诉称，2018年4月17日，由第三方介绍，原告在被告处购买一套位于重庆市巴南区石子坪XXX号XXX号的住宅房，成交价为67.8万，原告缴纳定金后，双方签订了买卖合同，后被告拒不卖房，合同无法履行。要求解除合同，被告退还原告定金2万元、支付原告违约金135600元、赔偿佣金1万。
被告黎晓玲辩称，2018年4月17日，中介通知黎晓玲，中介说可以黎晓玲一个人签合同，于是黎晓玲就签了买卖合同；第二天张贤林知道后，不是很同意，但既然已经签了就没有办法；去两江新区签放贷协议后，通知放贷没有批准；法律规定房屋在按揭期间不能买卖，而且银行并没有将房子的贷款放出来，属于不可抗力的因素，这几方面来看，并没有违约。同意退还定金，不同意支付违约金。
被告张贤林辩称，黎晓玲签买卖合同时，张贤林不想卖，也一直不同意卖，但黎晓玲说与别人签了协议；于是，中介叫去签贷款合同，虽不想去，但还是去了，签了放贷协议，但后来得知贷款没有审批成功，就更不想卖了；并且签的居间协议没有张贤林的签字，是无效合同。同意黎晓玲的辩称。
第三人三科经纪述称，合同真实有效，其他无意见。
经审理查明：被告黎晓玲、张贤林系夫妻，共有一套住房坐落于重庆市巴南区石子坪XXX号附XXX（建筑面积107.73平方米，套内面积88.32平方米）；原告张仁碧、彭述权系夫妻。2018年4月17日，以原告张仁碧、彭述权为买方、被告黎晓玲和张贤林为卖方、第三人三科经纪为居间人，三方签订《房地产居间买卖协议》约定，该房屋处于抵押状态，卖方应于签署本协议之日起按揭银行同意还款后3个工作日内，由买方出资4万元还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地产权证原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用；该房屋成交价格为67.8万元；鉴于经纪方已促成买卖协议的成立，买卖双方确认，买方、卖方、经纪方三方签定本协议书之时，买方须支付经纪方的中介服务费为7000元；买方委托经纪方代办按揭，买方在签署本协议时向经纪方另行支付按揭服务费3000元；签署本协议后，若本协议非经纪方原因被撤销、解除或未被实际履行，或买卖双方私下、通过其他经纪方成交该房屋，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利；付款约定，买卖双方经协商一致可选择一次性付款或按揭付款方式履行本协议；无论采取何种付款方式，买方均须于签署本协议时交纳诚意金2万元予卖方，卖方签署本协议并对上述款项以定金名义签收后，买方所交诚意金自动转为定金，在此期间，买方不得要求退回诚意金（若卖方未能签署本协议，则经纪方原数退还买方已付诚意金，买方不得要求赔偿）；买方按揭付款约定，诚意金转为定金后，该笔定金将在房屋产权转移登记时作为买方向卖方支付的第一部分购房款；买方须于签定本协议后于卖方按揭银行解押当日交付4万元予卖方，作为该房的第二部分购房款；在买卖双方申请办理该房屋产权转移登记，见房地产交易所出具的权属转移登记受理单后，买方向卖方支付18万元，作为该房的第二/三部分购房款；买方委托经纪方向银行申请个人二手房商业按揭贷款预计43万元整（以银行审批为准）用于支付卖方第三/四部分购房款，买卖双方须积极配合经纪方于2018年4月30日之前备齐个人二手房商业按揭贷款及产权转移登记所需相关资料、费用交予经纪方，并到场办理按揭相关手续，同时须提供相应的证件；若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任；按揭贷款具体金额以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于买方申请贷款金额，不足部分由买方于该房屋产权转移登记之日以现金的方式支付给卖方；房屋尾款8000元待该房屋全部手续办理完毕，买卖双方确认该房屋相关费用交接清楚，并已在房屋交接清单上签字后，由买方一次性向卖方支付；卖方或卖方代表人/代理人须保证该房屋所有权属于自己或经该房屋产权人正式授权委托其该房屋交易事宜，并取得共有人同意；违约责任，如因卖方或买方违反本协议的约定或未能全面履行《合同法》关于其应当承担的义务，则视为违约，违约方应向守约方支付该房屋成交总额的20%作为违约金；如买卖双方任何一方违约，导致本协议无效、解除或者被撤销，经纪方之前所收取的中介服务费均不予退还；同时，本协议约定的应由买卖双方各自承担中介服务费总和之尚未付清的差额部分，由违约方支付给经纪方，守约方已向经纪方支付的中介服务费由违约方对其赔偿；如因洪水、战争、政策等人力不可抗拒因素导致本协议书不能履行，则本协议自动解除，三方免责。在《房地产居间买卖协议》尾部，被告黎晓玲于卖方位置、原告张仁碧及彭述权于买方位置签名并按手印，第三人三科经纪于经纪方位置签章。
合同履行中，原告张仁碧于签订合同当日支付定金2万元给被告黎晓玲签收，还支付第三人三科经纪中介费+按揭服务费1万元。此后，原、被告及第三人第一次去招商银行办理按揭贷款未获审批通过，又于2018年5月18日去平安银行办理按揭贷款；二次去银行办理按揭贷款手续，被告黎晓玲、张贤林都在按揭贷款申请材料上签了字；但第二次去平安银行办理按揭贷款时，被告黎晓玲、张贤林提出加价要求，未获原告张仁碧、彭述权同意，于是被告黎晓玲、张贤林便不同意继续履行合同。第三人三科经纪于2018年5月24日向被告黎晓玲发出《催告函》，要求被告黎晓玲接到《催告函》后，三个工作日内与第三人三科经纪联系，并到银行办理面签等事宜；但被告黎晓玲、张贤林仍然拒绝履行合同。原告张仁碧、彭述权遂诉至本院。
审理中，调解未果。
以上事实，有当事人陈述，原告张仁碧、彭述权提交的《房地产居间买卖协议》、《催告函》、录音、收条、收据、录像，被告黎晓玲、张贤林提交的《预购商品房抵押合同》、《房地产居间买卖协议》等证据，经庭审质证，各方当事人均无异议，予以采信。
本院认为：当事人签订的《房地产居间买卖协议》不违反法律法规的效力性强制性规定，系有效合同；对各方均有法律约束力，各方应遵照合同履行义务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，被告黎晓玲认为法律规定涉案房屋在按揭期间不能买卖的辩称，并不符合法律规定。涉案房屋系被告黎晓玲、张贤林夫妻共有，尽管只有被告黎晓玲一人在《房地产居间买卖协议》卖方位置签名并按手印；但合同相对方有理由，也应该相信被告黎晓玲能够代表被告张贤林，更何况被告张贤林也一同去按揭银行办理了相关手续，其行为属于对签订《房地产居间买卖协议》的追认；被告黎晓玲、张贤林辩称，被告张贤林一直不同意卖房，不符合事实。合同约定买方委托经纪方代办按揭，买方在招商银行办理按揭贷款未获审批通过，不能确定为买方自己的原因，不属于买方的违约行为；去平安银行办理按揭贷款时，被告黎晓玲、张贤林提出加价要求，未获原告张仁碧、彭述权同意，被告黎晓玲、张贤林便不同意继续履行合同属于严重的违约行为。被告黎晓玲辩称，在按揭期间涉案房屋不能买卖，而且银行并没有将贷款放出来，属于不可抗力的因素，自己并没有违约，而法律规定的不可抗力是指当事人签订合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；合同约定的是因洪水、战争、政策等人力不可抗拒因素导致本协议书不能履行，则本协议自动解除，三方免责；买方第一次去招商银行办理按揭贷款未获审批通过，又去平安银行办理按揭贷款，并非信贷政策导致合同不能履行；故其辩称理由不成立。在第三人三科经纪发出履行合同的《催告函》后，被告黎晓玲、张贤林仍然拒绝履行合同，属于根本性违约行为，导致合同无法履行，原告张仁碧、彭述权享有法定的合同解除权。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，可以请求予以增加；违约金是一种预定的赔偿责任。合同约定以涉案房屋成交总额的20%支付违约金，原告张仁碧、彭述权为购买涉案房屋支付了定金2万元给被告黎晓玲，支付了中介费+按揭服务费1万元给第三人三科经纪；合同解除后，原告张仁碧、彭述权支付的中介费+按揭服务费1万元属于损失，但是未举示证据证明约定的违约金低于造成的损失，故被告黎晓玲、张贤林依法按约应承担的违约责任包括退还定金2万元、以涉案房屋成交总额的20%计算的违约金135600元。
综上所述，原告张仁碧、彭述权要求解除《房地产居间买卖协议》，被告黎晓玲、张贤林退还定金2万元、支付违约金135600元、赔偿佣金1万的诉求，部分符合法律规定，应予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十八条、第四十九条、第六十条、第九十四条第二、三、四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款及第二款、第一百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告张仁碧及彭述权、被告黎晓玲及张贤林、第三人重庆三科房地产经纪有限公司于2018年4月17日签订的《房地产居间买卖协议》；
二、被告黎晓玲、张贤林共同返还原告张仁碧、彭述权定金20000元；
三、被告黎晓玲、张贤林共同支付原告张仁碧、彭述权违约金135600元；
四、驳回原告张仁碧、彭述权的其他诉讼请求。
上述判决给付义务，限被告黎晓玲、张贤林于本判决生效后十五日内履行完毕；若逾期履行上述判决第二、三项，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5290元由被告黎晓玲、张贤林共同负担，此款原告张仁碧、彭述权已垫付，限被告黎晓玲、张贤林于本判决生效后十五日内迳付原告张仁碧、彭述权，本院预收的诉讼费用不作清退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。递交上诉状后未按规定在七日内预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 卢再祥
二〇一八年八月七日
书记员 郭俊伶