广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终7265号
上诉人（原审被告）：曹明珍，女，1954年11月4日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区。
委托诉讼代理人：高维新，广东国邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李颖利，女，1965年2月26日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人:秦红英，广东励而德律师事务所律师。
原审第三人：王成礼，男，1979年10月28日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人曹明珍因与被上诉人李颖利、原审第三人王成礼房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初8106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人曹明珍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李颖利的全部诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实错误，证据不足，适用法律不当。一、曹明珍从未与李颖利签订过合同，也根本不存在合同权利义务关系。事实上曹明珍是与王成礼签订合同，王成礼亦支付定金230000元，并未涉及其他任何人，王成礼根本不是李颖利的代理人。二、王成礼是合同一方当事人，其从未向曹明珍披露过代理事宜，曹明珍亦未对王成礼的代理行为予以认可。三、一审认定曹明珍未针对李颖利作为实际买受人提出过异议，与事实不符。事实上，2017年4月10日上午是王成礼带路去办理过户手续，下午五点多才赶到国土局签字，曹明珍发现从未见过的女人作为受让方时很奇怪，是王成礼称系其配偶，中介也催促办理手续，曹明珍没有疑心才签字并提交材料。其后王成礼在手机上向曹明珍汇款530000元。其后曹明珍坚持要求看结婚证，王成礼称没有带在身上，也不同意事后发图片给曹明珍核实。曹明珍害怕被欺诈而蒙受不必要的经济损失，果断中止交易手续并多次找中介公司表示不愿意与李颖利交易，并向公安机关报警控告李颖利与王成礼诈骗，后又请债权人宫福玉持借条申请冻结财产，以达到保全自己财产的目的。上述行为表明曹明珍实际上否认了李颖利为合同当事人的事实，而非未提出异议。四、一审判决显失公平，可能致使曹明珍的合法财产处于风险之中。本案系王成礼伙同李颖利以夫妻名义诱使曹明珍进行房产买卖交易，可能致使曹明珍的剩余房款处于风险之中。为保护自己合法财产不受侵害，曹明珍才不得已使用多种手段终止交易。五、一审认定曹明珍应支付违约金，于法无据。违约金的支付以约定为前提，李颖利与曹明珍从未有过合同约定，不存在违约行为，当然也就没有违约金支付问题。
被上诉人李颖利辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求维持。一、曹明珍与李颖利签订的合同合法有效，依法应受保护，双方已经形成自愿合法的房屋买卖关系，李颖利已按约定向曹明珍支付了760000元购房款，剩余房款600000元也通过了银行贷款审批，涉案合同依法成立，对双方都有约束力，任何一方不得擅自变更解除。二、曹明珍不按合同约定履行交付房屋义务，致使本应早已完成的交易手续至今不能完成，其应当承担相应违约责任，李颖利作为合同实际权利人和实际买受人，诉请曹明珍协助办理涉案过户手续并交付房屋，同时要求其承担违约责任，于法有据。综上，为维护合同严肃性、稳定性、鼓励交易，双方应严格履行各自义务。
原审第三人王成礼述称，一、李颖利委托王成礼签订涉案合同，230000元的定金也是李颖利通过王成礼实际支付的（180000元转账，50000元现金）；二、办完过户后的530000元是李颖利当面转账支付给曹明珍的，并非王成礼支付；三、王成礼从未说过与李颖利存在婚姻关系。
李颖利向一审法院起诉请求：1.曹明珍继续履行《房地产买卖合同》，协助李颖利办理位于中山市火炬开发区××新城××房的房地产过户登记手续，向李颖利交付房屋，李颖利在取得房屋产权证后将剩余购房款600000元一次性支付予曹明珍；2.曹明珍承担违约责任（违约金计算方式：自起诉之日至完成过户且实际交付房屋之日，以成交价1360000元为基数按每日万分之四计付）；3.律师费由曹明珍承担。
一审法院认定事实：2017年2月17日，李颖利书面委托王成礼代其与中山市民生房地产经纪有限公司（以下简称民生公司）、中山火炬开发区××新城××房的所有权人曹明珍签订房地产买卖合同，并代为支付定金230000元。王成礼称有将代理事宜告知民生公司，但未直接向曹明珍披露。
2017年2月20日至21日期间，李颖利分5次向王成礼转账180000元。2017年2月21日，曹明珍（卖方）与王成礼（买方）、民生公司（经纪方）签订房地产买卖合同，合同约定，卖方将其位于中山火炬开发区××新城××房的房屋出售给买方，房地产的转让总价款为1360000元，卖方应当于递件过户当天将该房地产交付买方；如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则。合同签订当日，王成礼向曹明珍转账230000元。
2017年4月6日，平安银行股份有限公司中山分行向李颖利出具个人贷款承诺函，同意在其将名下的位于中山火炬开发区××新城××房的房屋作为抵押的情况下，向李颖利发放600000元的抵押按揭贷款。
2017年4月10日，曹明珍、李颖利与王成礼一起至国土火炬分局办理相关手续。曹明珍与李颖利签署了广东省房地产买卖合同，填写了不动产登记申请书和退件确认书，该确认书上附有曹明珍与李颖利办理转让登记时拍摄的照片，双方签名确认并同意将该照片作为申请材料提交。国土火炬分局向李颖利出具了二手房业务收件回执。当日，李颖利向曹明珍转账530000元，并缴纳了涉案房屋的交易税费。
2017年5月8日，李颖利以曹明珍恶意暂停过户手续，并拒绝交付房屋为由诉至一审法院，主张前述实体权利。一审诉讼期间，一审法院依曹明珍的申请追加王成礼作为本案第三人参加诉讼，并依李颖利的申请查封涉案房屋。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同，争议的焦点在于李颖利是否享有涉案房屋买卖合同的合同权利，曹明珍有无向李颖利继续履行合同的义务。
曹明珍在2017年2月21日签订的房屋买卖合同的另一缔约方为王成礼，王成礼、李颖利未向曹明珍披露代理事宜，二人在合同履行上存在一定瑕疵，但该瑕疵履行未实质影响曹明珍的合同权利。而且，在合同的进一步履行过程中，从李颖利向曹明珍出示以李颖利名义的贷款承诺函，从李颖利向曹明珍直接转款530000元的事实，以及李颖利与曹明珍在国土火炬分局办理二手房递件时提交签署的一系列材料包括广东省房地产买卖合同的事实，不难推知，曹明珍彼时应当知悉其与王成礼缔结的房屋买卖合同的实际权利人为李颖利，李颖利为房屋的实际买受人，但其未当场提出异议，应视为对合同的履行无异议，其负有向李颖利继续履行合同的义务。曹明珍抗辩其是基于李颖利系王成礼的配偶才同意签署相关过户文件，李颖利、王成礼存在欺诈情形，但未向法院提交证据予以证明，其抗辩一审法院依法不予采信。
李颖利诉请曹明珍履行协助过户、交付房屋、支付违约金的合同义务，理据正当，予以支持。诉讼中，李颖利陈述有能力一次性支付剩余房款600000元，一审法院一并予以判决。对于李颖利主张的律师费损失，因无合同约定，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、李颖利于一审判决生效之日起七日内向曹明珍一次性支付剩余购房款600000元；二、曹明珍在收到剩余购房款后三日内向李颖利交付位于中山火炬开发区××新城××房的房屋，并协助将前述不动产过户登记至李颖利名下；三、曹明珍于一审判决生效之日起七日内向李颖利支付违约金（计算方法：以1360000元为基数，按日万分之四的标准自2017年5月8日计算至房屋交付之日止）；四、驳回李颖利的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17040元，减半收取8520元，诉讼保全费5000元，合计13520元，由曹明珍承担（该款李颖利已预交，曹明珍于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付李颖利）。
本案二审期间，曹明珍提交以下证据：1.微信聊天记录，拟证明2017年3月18日，曹明珍已向中介表示不同意将涉案房屋转让给其他人；2.报警记录（2017年4月11日），拟证明办理过户手续当天曹明珍发现第三人参与交易，曹明珍在过户第二天下午16点23分拨打076023188110报警；3.曹明珍及其女儿与中介工作人员的电话录音（，该录音由曹明珍女儿胡景的电话于2017年4月13日录制，但未能当庭提交录音手机），拟证明曹明珍不同意将涉案房屋转让给其他人，以及中介称李颖利与王成礼属于夫妻关系。经查，上述证据均形成于一审之前，曹明珍称因不清楚诉讼程序且一审期间未委托诉讼代理人，故未提交。本院依法组织当事人进行了证据交换与质证。李颖利的质证意见为：该三份证据均形成于一审起诉之前，根据证据规定，不是新证据，不应采信；证据1恰好证明曹明珍在办理过户手续前已知悉实际买受人是李颖利；不确认证据2的真实性、合法性、关联性，亦与本案无关；不确认证据3的真实性、合法性、关联性。
本院对一审查明的事实予以确认。
对当事人二审争议的事实，本院查明如下：
一、二审期间，曹明珍称卖房是因为家庭急需资金周转；其先是明确表示不同意继续履行合同，后又称，李颖利除了尾款600000元，还要支付一定经济补偿（包括一年租金与物业费、来回应诉的差旅费，以及李颖利、王成礼谎称夫妻关系导致曹明珍恐慌的精神损害补偿（未明确数额）才同意继续履行合同，最后又称，即使李颖利一次性支付尾款，其亦不同意继续履行合同。
二、各方当事人确认，涉案房屋现因李颖利申请诉保而被一审法院查封，案外人宫福玉的诉讼保全已解除；曹明珍现仍未向李颖利或王成礼交付房屋。
三、曹明珍提交的微信聊天记录显示，中介于2017年3月18日已告知，王成礼要将涉案房屋转到同事或朋友（“李叔的女儿”）名下，曹明珍的女儿胡景称不同意转到他人名下，因为房价已上涨，转名就可以牟利；2017年4月13日电话录音中，胡景称是中介先告知同贷书下来了、可以办手续了，才约王成礼办理过户手续的。
四、李颖利与曹明珍在国土部门签订的广东省房地产买卖合同显示，李颖利以700000元的总价购买涉案房产，并约定了房产情况、付款时间等条款。
本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案系房屋买卖合同纠纷，曹明珍并未对其与王成礼签订的合同效力问题提出异议，双方签订的房地产买卖合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应视为双方真实意思表示，合法有效，对双方有约束力。本案的争议焦点为该合同应否继续履行。
曹明珍不同意继续履行涉案房屋买卖合同的主要依据是其认为王成礼、李颖利谎称双方存在夫妻关系，致使其在国土局与李颖利签订合同后产生恐慌以及余款不能收回的风险。本院认为，曹明珍作为房屋买卖合同的当事人，主要权利是收取购房款，主要义务是配合完成合同约定的产权变更登记手续即协助买受人过户。现曹明珍已实际收取合同约定的全部首期款760000元，余款600000元从其提交的录音证据上亦可以看出，在协助办理过户手续之前其已知晓银行已出具同意贷款承诺书，而该同意贷款承诺书系李颖利取得，李颖利一审期间亦明确表示有能力一次性支付余款。曹明珍二审期间称即便如此亦不同意继续履行涉案合同，则其所称的因余款不能收回风险而拒绝过户的理由并不充分。至于其所称的合同相对人只能是王成礼、不同意与李颖利交易的理由，从其二审提交证据来看，其在办理过户手续前已知晓王成礼变更受让人为李颖利（即“李叔的女儿”）的意图，在办理过户手续时对李颖利作为实际买受人办理手续未明确表示反对，对于收取李颖利支付的首期款760000元、李颖利以自己名义取得银行同贷书未提出异议，可知曹明珍在交易过程中已知晓买受人由王成礼变更为李颖利的相关事实，并以协助办理过户手续的行为表示了此事实的接受与确认。现曹明珍反悔，不同意继续履行合同义务，于理无据，构成根本违约，一审法院判令其承担相关违约责任，处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，曹明珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17040元（曹明珍已预交），由曹明珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 官 琳
审判员 马燕清
审判员 吴合波
二〇一八年二月七日
书记员 高 丽
廖博睿