江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0211民初1594号
原告江苏省纺织集团有限公司，住所地南京市中山东路482号。
法定代表人钱一平，该公司董事长。
委托代理人曾文庭，江苏崇宁律师事务所律师。
委托代理人赵丽娜，江苏崇宁律师事务所律师。
被告江苏亿客嘉禾餐饮管理有限公司，住所地无锡市梁清路797号。
法定代表人张文群,该公司执行董事。
委托代理人袁红兵，江苏金匮律师事务所律师。
原告江苏省纺织集团有限公司（下称省纺集团）与被告江苏亿客嘉禾餐饮管理有限公司（下称亿客嘉禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告省纺集团委托代理人曾文庭，被告亿客嘉禾公司委托代理人袁红兵到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告省纺集团诉称：2013年11月28日，其与被告就无锡市滨湖区梁青路797号A区2号楼111号等房屋签订租赁协议。合同生效后，其按约向被告交付了房屋，但被告却未能按约支付租金。2015年12月10日，被告还单方提出解除合同，已构成违约。现要求：1、解除原被之间签订的租赁合同；2、被告迁出并归还所租房屋；3、被告立即支付免租期租金3838260元；4、被告支付自2016年2月1日至合同解除之日止的租金，按127942元/月计算；5、被告立即支付合同解除后至被告实际迁出之日止的占有使用费，按日租4264.8元的两倍计算；6、被告立即支付违约金767652元；7、没收保证金225561元。
被告亿客嘉禾公司辩称：其不同意解除合同，没有支付租金的原因是由于原告收取的租金标准远高于同地段其他房屋的租金标准；原告主张的占有使用费按日租两倍计算与违约金冲突；履约保证金在合同中已约定用来抵扣租金或其他应当承担的款项，原告主张没收没有依据；在本案诉讼前，原被告之间曾就所租房屋的转让与第三人进行过协商。希望能够在法院的主持下，就双方的争议继续进行调解。
经审理查明：2009年6月8日，无锡市规划局滨湖分局向无锡市滨湖城市投资发展有限公司（下称滨投公司）颁发编号为建字第F-3202112009A0089号的《建设工程规划许可证》，批准建筑项目名称为荣巷历史文化街区善文化线保护修复工程（一期南段工程），建设位置为梁青路北、荣巷历史文化街区内，建设规模35987平方米。
2013年7月25日，省纺集团与滨投公司以及江苏泓钢纺织实业有限公司（下称泓钢公司）、无锡市城开投资发展公司签订《国有土地征用地上房屋补偿及安置协议书》，滨投公司将其在前述《建设工程规划许可证》批准下建设的坐落于无锡市滨湖区梁青路797号荣巷历史文化街区二期A区2号楼（房屋建筑面积约5002㎡）的房地产产权交付给省纺公司、泓钢公司，作为对这两家公司的补偿安置。同时该协议还约定，由省纺公司提出分割方案，将上述安置房地产产权分割到其和泓钢公司名下。
2013年5月，亿客嘉禾公司与省纺集团就无锡市滨湖区梁青路797号A区2号楼111号、112号、113号、211号、212号、213号、302号等7间房屋（下称本案所涉房屋）的租赁事宜进行商谈。2013年6月1日，省纺集团向亿客嘉禾实际交付了本案所涉房屋。亿客嘉禾接收后便着手进行了装修，于2013年11月30日前完工并以“皇城老妈”的餐饮字号对外营业。
2013年11月28日，亿客嘉禾公司与省纺集团就本案所涉房屋补签了《租赁合同》，双方约定：租赁期限为10年，即2013年6月1日至2023年5月31日；租金前五年为每月127942元；租金支付周期为两月一付，应于每月25日前支付下一期租金；2013年6月1日至2015年11月30日（共计30个月）为免租期；如亿客嘉禾公司出现拖欠租金或其他费用等情况，省纺集团有权直接以租赁保证金抵付；如亿客嘉禾公司出现拖欠租金超过三十天或累计超过六十天、连续停业七天或累计停业超过四十天、擅自退租等情况，省纺集团有权单方解除合同，且亿客嘉禾公司应承担支付六个月租金作为违约金、支付免租期租金的违约责任；租赁期满或解除后，亿客嘉禾公司应于7日内返还房屋。逾期未返还的，每逾期一日按当时日租金标准的二倍支付占有使用费。
合同签订后，亿客嘉禾公司向省纺集团支付了履约保证金225561元以及2015年12月1日至2016年1月31日的租金255884元。
2015年11月10日，亿客嘉禾公司停业并向省纺集团提出退租申请。
2015年12月10日，亿客嘉禾公司向省纺集团作出一份《承诺书》，内容为：因经济形势不好、人气不足、经营不善等原因，其于2015年10月8日提出转租申请，并按要求于2015年11月10日提交书面《退租申请书》。在转租过程中，其承诺：履约保证金、首期租金无须退还；房屋内可移动物品由其自行处置；房屋交接前，保持房屋原有装修；房屋交接时，水电煤等费用由其负责。
庭审中，省纺集团确认其主张违约金的损失依据系本案所涉房屋在合同解除后空置期的租金损失。
上述事实，有《房屋租赁协议》、《通知函》及当事人陈述笔录等在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，省纺集团与亿客嘉禾公司就本案所涉房屋签订了十年的《租赁合同》。该合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，合法有效。省纺公司和亿客嘉禾公司均应按照该合同履行各自的权利和义务。在亿客嘉禾公司出现欠租、停业、擅自退租等情形下，省纺集团依照合同约定行使单方解除的权利，符合法律的规定，本院予以支持。合同解除后，亿客嘉禾公司已失去继续占有使用本案所涉房屋的合法依据，应当立即迁出并向省纺集团交还本案所涉房屋。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉及亿客嘉禾公司应继续履行或承担违约责任的内容涉及以下个五方面的内容：
一是免租期租金。基于十年合同的长期性，省纺集团给予亿客嘉禾公司30个月的免租。而亿客嘉禾公司在享受完免租优惠条件后，仅支付了2个月的租金便出现违约行为，不符诚实守信的履约原则，必然损害省纺集团基于信赖该合同长期履行的预期利益。同时，双方对于该免租期内的租金并非绝对的免除，而是设定一定的免付条件：即在出现由于亿客嘉禾公司原因导致合同被单方解除的，该免付优惠被取消。该约定既符合双方之间的利益平衡，也符合法律的规定，因此亿客嘉禾公司应向省纺集团支付原免租期内（即2013年6月1日至2015年11月30日）的租金3838260元（127942元/月×30个月）。
二是拖欠租金。亿客嘉禾公司向省纺集团实际支付租金仅至2016年1月31日。虽然亿客嘉禾公司在2015年11月停止了经营且向省纺集团提出退租申请，但其仍实际占有本案所涉房屋，且其退租申请也未获省纺集团的同意，故其仍应继续向省纺集团缴纳合同履行期间的房屋租金。按照合同约定，租金的支付周期为二月个一付，而且是先付后用。因此，亿客嘉禾公司应向省纺集团支付自2016年2月1日起至合同解除之日止的房屋租金，以双方约定的月租127942元为标准计算。
三是占有使用费。合同解除后至实际迁出并交还之日，亿客嘉禾公司实际占用本案所涉房屋必然给省纺集团造成因无法使用该房屋而带来利益损失。该损失最直观的反映便是租金损失。虽然双方在合同中约定了逾期交还房屋的按日租二倍收取占用使用费，但该约定实际上仍是对合同解除后损失的一种弥补，应在亿客嘉禾公司的违约金中一并考虑。如果按照二倍租金标准计收占有使用费，必然加重了亿客嘉禾公司的违约责任。因此，本院酌定双方仍按原租金标准计算占有使用费，即亿客嘉禾公司应向省纺集团支付合同解除第二天起至实际迁出之日止的占有使用费，以月租127942元为标准计算。
四是违约金。因亿客嘉禾公司的违约行为导致房屋租赁合同解除，省纺集团可以要求其赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。现省纺集团依据合同约定，主张六个月的租金损失作为违约金，符合法律的规定，本院予以支持。
五是履约保证金。根据履约保证金的设置目的以及双方的合同约定，该保证金应优先充抵房屋租金。因此，应在亿客嘉禾公司支付给省纺集团的房屋租金中应抵付履约保证金225561元。省纺集团要求直接没收该保证金的主张，没有依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告江苏省纺织集团有限公司与被告江苏亿客嘉禾餐饮管理有限公司于2013年11月28日签订的《租赁合同》于本判决生效之日解除；
二、被告江苏亿客嘉禾餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内迁出并归还原告江苏省纺织集团有限公司坐落于无锡市滨湖区梁青路797号A区2号楼111号、112号、113号、211号、212号、213号、302号等7间房屋；
三、被告江苏亿客嘉禾餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏省纺织集团有限公司原免租期内租金3838260元（该款中应抵扣保证金225561元）；
四、被告江苏亿客嘉禾餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏省纺织集团有限公司2016年2月1日至实际迁出并归还房屋之日止的房屋租金和占有使用费（均以127942元/月为标准计算）；
五、被告江苏亿客嘉禾餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏省纺织集团有限公司违约金767652元；
六、驳回原告江苏省纺织集团有限公司的其他诉讼请求。
如果江苏亿客嘉禾餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50994元、保全费5000元，合计55994元（原告已预缴），由江苏省纺织集团有限公司负担1579元，江苏亿客嘉禾餐饮管理有限公司负担49415元（该负担部分应于履行上述付款义务时一并向原告给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。（账户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）
审 判 长 周 飞
人民陪审员 朱 萍
人民陪审员 施秋珍
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 王羚羽
本案援引法律条文
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。