吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终280号
上诉人（原审被告）：王凯，住舒兰市。
委托诉讼代理人：刘杨，舒兰市中心法律服务所法律工作者。
上诉人（原审第三人）：黄海洋,住舒兰市。
委托诉讼代理人：孙忠民，舒兰市吉舒街法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：王振博，住吉林市高新区。
上诉人王凯、黄海洋因与被上诉人王振博买卖合同纠纷一案，不服吉林省舒兰市人民法院（2016）吉0283民初1478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王凯上诉请求：撤销原审判决，依法改判或者发回重审。事实与理由：原审判决认定事实不清，应驳回王振博的诉讼请求。1.王凯与王振博之间的合同，因为双方没有确定解除合同的条件，所以王振博应就房款进行诉讼而不是解除合同。双方签订的合同即使存在时间不一致的情况，但合同本身是双方当事人的真实意思表示，时间不一致不能影响合同的效力。2.黄海洋购买房屋是善意购买。王振博将房屋钥匙与开发商购买合同及其缴纳房屋入住的费用收据交付王凯，视为合同履行完毕，王凯又将上述材料交付黄海洋也应当视为王凯与黄海洋的买卖合同履行完毕。3.在王凯与王振博买卖合同中，没有约定逾期付款应当解除合同的内容，合同中仅对逾期付款支付违约金进行约定，没有相应的解除条款或者即使有解除条款也是约定不明确。
黄海洋上诉请求：撤销原判，依法改判或者发回重审。事实与理由：原审认定事实不清，应驳回王振博的诉讼请求。1.黄海洋已经购买该房屋进行入住，并对房屋进行了装修。2.王凯与王振博之间的合同，因为双方没有确定解除合同的要件，所以就此王振博应该就房款进行诉讼而不是解除合同。合同本身是王振博与王凯的真实意思表示，合同签订时间的不一致不能影响双方签订合同的效力。3.黄海洋购买房屋为善意购买。王振博将房屋钥匙与开发商购买合同及其缴纳房屋入住的费用收据交付王凯，视为合同履行完毕，王凯将上述材料交给黄海洋，也应当视为王凯与黄海洋的买卖合同履行完毕，上述行为直接导致黄海洋完全有理由相信王凯购买房屋的真实性和合法性，所以黄海洋购买房屋是善意行为。4.在王凯与王振博买卖合同中，没有约定逾期付款应当解除合同的内容，合同中仅对逾期付款支付违约金进行约定，没有相应的解除合同的约定，即使有也是约定不明确。
王振博辩称，王凯、黄海洋的上诉理由不能成立，一审法院已经依法判决王凯、黄海洋败诉。王凯租我房子的时候，我的房子就已经装修完毕，不存在黄海洋装修的事实。因此请求驳回王凯、黄海洋的上诉请求。
王振博向一审法院起诉请求：1.解除王凯与王振博于2015年12月2日签订的房屋买卖合同；2.王凯承担违约责任并向王振博支付违约金1万元并赔偿损失12,000元；3.要求王凯及黄海洋共同返还舒兰明珠佳苑1号楼2单元1102室房屋及房屋预售合同、收据。
一审法院认定事实：2014年4月20日，王振博与王凯签订《租房合同》，合同约定：王振博将舒兰市明珠佳苑1号楼2单元1102号房屋出租给王凯作为生活住房使用，租期从2014年4月20日起到2015年4月20日为止，租金为每年8000元，交付租金同时，王凯应另交押金1000元。《租房合同》签订后，王凯开始租用王振博房屋，并交付了押金1000元及2014年4月20日至2015年4月20日的房屋租金。房屋租期届满后，王凯继续租用王振博的房屋，但双方未签订书面的房屋租赁合同，王凯未缴纳房租仅替王振博预交了2800元的取暖费和物业费。2015年12月2日，王振博与王凯签订《房屋买卖合同》，合同约定：王振博将舒兰市舒兰大街明珠佳苑1号楼2单元1102号房出售给王凯，房屋总价为20万元，房屋价款分2次付给王振博，2015年12月2日，王凯向王振博支付房款1万元，2016年1月31日，王凯向王振博支付房款19万元。本合同签订后，若任何一方违约则应向对方支付违约金，违约金为总房款的5%。王凯逾期付款的，逾期交付超过1日的，王振博有权解除本合同，并要求王凯按前述条款支付违约金。王凯于合同签订之日交付了1万元房款，至今未交付剩余房款。2015年12月2日，王凯与黄海洋签订《房屋买卖合同》，合同约定：王凯将购买王振博位于舒兰大街明珠佳苑1-2-1102房屋出卖给黄海洋，房屋面积为75.50平方米，交易总价格为20万元，此款以收据为准。付款方式为一次性付款。同日，王凯给黄海洋出具收据一枚，收据载明：今收黄海洋购买舒兰市舒兰大街明珠佳苑1-2-1102室房屋购房款20万元。现该房屋由黄海洋占有。
另查明：2011年4月5日，王振博在明珠佳苑售楼处购买舒兰市明珠佳苑1号楼2单元1102号房屋并签订了《商品房买卖合同》，一次性交付了全部房款。2011年5月12日，王振博取得该房屋的销售不动产统一发票。该房屋至今未办理房屋产权证书。
一审法院认为，一、本案中王振博与王凯于2015年12月2日签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王振博按照合同约定已经将房屋交付给王凯使用，王凯至今未将剩余的房款19万元交付给王振博，构成违约。王振博、王凯签订的《房屋买卖合同》第八条第二款约定，王凯逾期付款的，逾期交付超过1日的，王振博有权解除该合同，并要求王凯支付违约金1万元（20万元×5%）。故王振博要求解除其与王凯于2015年12月2日签订的《房屋买卖合同》并要求王凯支付违约金1万元符合合同及法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉《房屋买卖合同》解除后，王振博要求王凯返还舒兰市明珠佳苑1号楼2单元1102室房屋符合法律规定，王凯已经交付的1万元购房款，王振博应当予以退还。二、王振博当庭明确其要求王凯赔偿损失的1.2万元包含2015年4月至2016年9月的房租损失及房屋可能造成的损失，对于这期间的房租损失可以比照王振博与王凯签订的《租房合同》标准予以计算即1.1333万元（8000元÷12月×17月），王凯在此期间替王振博缴纳了2800元的取暖费和物业费，该部分费用，王振博应当支付给王凯。对于可能造成的损失，王振博并未提供证据予以证明，该部分损失不予支持。另外，王凯在租赁房屋时交付给王振博1000元的押金，与本案无关，不予分析评判。三、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，黄海洋至今未办房屋变更登记手续，也未取得相关所有权凭证。所以，黄海洋取得诉争房屋不符合上述善意取得的构成要件，不构成善意取得。王振博与开发商签订了《商品房买卖合同》，一次性交付了全部房款并于2011年5月12日取得该房屋的销售不动产统一发票，王振博有权要求黄海洋返还诉争房屋。与此同时，王凯及黄海洋应将诉争房屋的预售合同及收据返还给王振博。综上所述，王振博合理的诉讼请求，依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、解除王振博与王凯于2015年12月2日签订的《房屋买卖合同》；二、王凯、黄海洋于本判决发生法律效力后十日内共同返还王振博舒兰市明珠佳苑1号楼2单元1102室房屋及该房屋的预售合同、收据（房屋预售合同及收据原件已附在本案卷证物袋中，复印件存卷）；三、王凯于本判决发生法律效力后立即支付王振博违约金1万元并赔偿给王振博造成的损失1.1333万元，合计2.1333万元；四、王振博于本判决发生法律效力后退还王凯购房款1万元及替王振博预交的取暖费、物业费2800元，合计1.28万元；第三项、第四项相互折抵，王凯应于本判决发生法律效力后立即给付王振博8533元。五、驳回王振博的其他诉讼请求。
二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，王振博与王凯签订了《房屋买卖合同》，该合同合法有效。合同第八条第二款约定了王凯逾期付款超过1日，王振博有权解除合同。现王凯仅交付了该房屋的定金1万元，其余房款至今未付，符合合同中约定的解除合同条件，故王振博有权解除合同并有权要求王凯按照合同约定支付违约金，本院对王凯、黄海洋主张王振博应就房款进行诉讼而不应当要求解除合同的上诉请求不予支持。关于黄海洋是否为善意取得一节，本案争议的标的为不动产，根据法律规定，不动产物权的取得以登记为要件，而黄海洋并没有取得争议房产的产权登记，不符合《中华人民共和国物权法》中关于善意取得的规定，故黄海洋不构成善意取得。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原审判决王凯、黄海洋共同返还房屋及预售合同、收据，王凯支付违约金及赔偿损失符合法律规定。
综上所述，王凯、黄海洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
王凯、黄海洋缴纳的二审案件受理费50元，由王凯、黄海洋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 洁
代理审判员 赵 靖
代理审判员 荆媛媛
二〇一七年三月十三日
代理书记员 王 琪