北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第08010号
上诉人（原审原告、反诉被告）孙毅，男，1982年10月26日出生。
上诉人（原审原告、反诉被告）李明霞，女，1984年11月18日出生。
以上二上诉人之委托代理人李欣，北京市当代律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王大成，男，1977年4月30日出生。
委托代理人林长青，北京锋锐律师事务所律师。
上诉人孙毅、李明霞因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第06605号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人孙毅、李明霞之委托代理人李欣，被上诉人王大成之委托代理人林长青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年5月，孙毅、李明霞起诉至原审法院称：我方于2013年4月30日与王大成签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：我方购买王大成的北京市昌平区202号房屋（以下简称202号房屋），房屋成交价140万元，王大成应当在房屋所有权转移之日起150日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理户口迁出手续。如因王大成自身原因未迁出户口的，应向买受人支付房屋总价款5％的违约金。逾期超过150日未迁出的，自逾期超过150日起，王大成应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。202号房屋于2013年6月25日进行产权转移，王大成至迟应在2013年11月21日办理户口迁出手续，但其迟至2013年12月5日才将户口迁出，逾期14日。王大成的不作为已严重违反了合同约定，应按照合同约定支付我方违约金。根据合同约定，如王大成因自身原因不迁出户口，应以扣押在我方的一万元保证金抵扣支付违约金，王大成总计应支付我88340元违约金，除去已抵扣支付的违约金一万元外，王大成还应支付我方违约金78340元。综上所述，请求法院依法判令王大成支付我方迟延迁出户口的违约金78340元。
王大成辩称：一、我不应支付孙毅、李明霞迟延迁出户口违约金78340元。我按《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的要求与孙毅、李明霞办理了房屋交接手续，并于2013年6月25日办理房屋权属转移手续。我出售涉案房屋后，未能购买到满意的房屋，且在京无其他住房，无法将户口从涉案房屋中迁出，但我为了给予孙毅、李明霞更好的保障，我于2013年7月主动配合孙毅、李明霞办理了户口迁入手续。我为了尽快将户口迁出涉案房屋于2013年12月5日与金×登记结婚，并于当日将户口迁入了金×的房屋。我主观上无任何恶意且未给孙毅、李明霞带来任何损失，不符合《补充协议》第五条其他约定“如甲方恶意不迁出户口，按照合同总金额每日万分之五支付乙方违约金”的约定。二、孙毅、李明霞应退还我一万元保证金，且承担违约责任。根据《补充协议》第二条，第六款物业交割：“……甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的首付款中留存人民币（大写）壹万元整作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割后并在甲方户口迁出当天，由乙方支付给甲方”。第四条：违约责任，第1款：“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”。2013年8月31日物业交割手续办理完毕，2013年12月5日甲方将户口迁出。孙毅、李明霞应于2013年12月5日返还我一万元保证金，但二人至今扣押我的保证金不予返还。综上所述，请求法院驳回孙毅、李明霞的诉讼请求。另外，我提出反诉，要求孙毅、李明霞退还我一万元保证金；支付我违约金，按照购房款140万元每日万分之五计算，自2013年12月6日至法院判决之日。
孙毅、李明霞针对王大成的反诉辩称：双方协议约定首付款中留存一万元物业交割保证金，是为防止王大成违约而预扣的，目的正是为了在王大成违反合同义务时及时补偿我方的经济损失。该保证金的支付是有限制条件的。本案本诉正是由于王大成自身原因未及时迁出户口引起，根据补充协议第五条的约定，我方不支付王大成一万元保证金符合合同约定，也符合该保证金的用途。综上，《补充协议》的第二条第6款与第五条的［其他约定］相互关联，完整地表达了该保证金的用途和支付条件。我方扣留一万元保证金不违反合同约定及法律规定，不存在违约情况，因此也不应支付所谓的违约金。
原审法院审理后认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，孙毅、李明霞与王大成签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。补充协议约定乙方从首付款中留存一万元作为物业交割保证金，该保证金应于双方办理物业交割手续并在王大成户口迁出当日，由李明霞、孙毅支付给王大成，现双方已办理完毕房屋权属转移登记手续及物业交割手续，且王大成已将户口迁出，故孙毅、李明霞应依据合同约定支付一万元购房款。双方并未明确约定若王大成因自身原因未如期迁出户口，则一万元保证金不予退还，故孙毅、李明霞关于因王大成未依约如期迁出户口该一万元不应支付的主张，于法无据，本院不予采信。王大成虽未能在合同约定的期限内迁出户口，但根据补充协议的约定，孙毅、李明霞未举证证明王大成存在恶意，且王大成在办理物业交割手续前即协助孙毅、李明霞将户口迁入202号房屋，故孙毅、李明霞要求王大成承担违约责任的诉求，依据不足，本院不予支持。因王大成未在约定的期限内迁出户口，故其主张孙毅、李明霞未支付保证金构成违约并承担违约责任的反诉请求，于法无据，本院不予支持。据此判决：一、孙毅、李明霞于本判决生效后七日内支付王大成保证金一万元；二、驳回原告孙毅、原告李明霞的诉讼请求；三、驳回反诉原告王大成的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，孙毅、李明霞不服，上诉至本院。上诉理由及请求：1、王大成与金×系“假离婚”，目的是为了购房，二人完全可以尽早复婚，迁出户口；2王大成迟延迁出户口14日给我方造成了潜在的损失，要求撤销一审判决，支持我方的诉讼请求。王大成同意原判。
经审理查明：2013年4月30日，王大成（出卖人）与孙毅、李明霞（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋为202号房屋，成交总价为263万元。合同第十条第三款约定“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起150日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应向买受人支付房屋总价款5％的违约金。逾期超过150日未迁出的，自逾期超过150日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。同日，王大成（甲方）与孙毅、李明霞（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》，第二条约定“甲乙双方应当在此房屋产权过户并在2013年8月31日之前自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，一方从本协议约定的首付款中留存人民币（大写）壹万元整作为物业交割保证金；该保证金应于甲乙双方办理物业交割后并在甲方户口迁出当日，由乙方支付给甲方”。第五条约定“本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。其他约定中经甲乙双方协商，甲方保证此房屋是甲方家庭的唯一住宅，如甲方不是唯一住宅，在过户过程中产生的个税由甲方承担，在交易过程中，乙方承担契税和土地出让金。如非甲方自身原因，没有在约定时间内迁出户口，在迁出户口当日，乙方支付甲方壹万元整保证金，如甲方恶意不迁出户口，按照合同总金额每日万分之五支付乙方违约金”。
合同签订后，孙毅、李明霞依约支付了购房款，并从首付款中留存了一万元作为物业交割保证金。双方于2013年6月25日办理房屋权属转移登记手续，并于2013年8月31日办理物业交割手续。
一审法院依据王大成的申请依法查询了孙毅、李明霞及王大成的户口迁入迁出情况，北京市公安局×派出所出具的证明信显示李明霞、孙毅的户口于2013年7月27日迁入202号房屋，王大成的户口于2013年12月5日迁出该房屋。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、房屋所有权证、物业交接单、证明信、结婚证及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：孙毅、李明霞与王大成签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应正确理解合同内容，依约履行义务，尽快实现合同目的。合同约定王大成迁出户口的目的应是为了孙毅、李明霞户口迁入，保证购房带来的利益全部实现。王大成未在约定时间内迁出本人户口完全系自身原因所致，但其主观上非恶意，且王大成在本人户籍未迁出的情况下，已积极协助孙毅、李明霞户口迁入。王大成的行为表明其迟延迁出户口14日未影响到孙毅、李明霞落户。王大成与孙毅、李明霞及北京链家房地产经纪有限公司三方签订的《补充协议》明确约定：如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》约定不一致的，均以本协议为准，而《补充协议》约定的是“如甲方恶意不迁出户口，按照合同总金额每日万分之五支付乙方违约金”，根据这一规定，王大成无需支付孙毅、李明霞违约金。本案中，补充协议还约定乙方从首付款中留存一万元作为物业交割保证金，该保证金应于双方办理物业交割手续并在王大成户口迁出当日，由李明霞、孙毅支付给王大成，以上内容可知一万元是物业交割保证金的性质，现李明霞、孙毅支付王大成一万元的条件已成就，故二人应支付王大成一万元购房款。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费八百七十九元，由孙毅、李明霞负担（已交纳）。反诉案件受理费一千五百一十元，由王大成负担一千三百九十九元（已交纳），由孙毅、李明霞负担一百一十一元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一千七百五十八元，由孙毅、李明霞负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 朱文君
代理审判员 郭仁鑫
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 杜 莹