上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1106号
上诉人（原审原告）上海市浦东新区滨江大楼业主委员会。
委托代理人陈定洪，德恒上海律师事务所律师。
委托代理人李云，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海金外滩（集团）发展有限公司。
委托代理人刘炘，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。
上诉人上海市浦东新区滨江大楼业主委员会因其他所有权纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第39442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月4日公开开庭进行了审理。上诉人上海市浦东新区滨江大楼业主委员会的委托代理人陈定洪、李云，被上诉人上海金外滩（集团）发展有限公司的委托代理人刘炘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，1993年12月，上海市浦东新区城市建设局出具《关于“麦家宅住宅小区1号及2号高层住宅”初步设计的批复》，内容为“同意该工程位于麦家宅基地内，南临住宅区道路，西邻老白渡路，北临乙路，东靠源康祥毛巾厂，占地6，077平方米，总建筑面积33，467平方米，建筑用途为住宅及配套商业用房”。1994年11月17日，位于乙路南侧、规划荣昌路东侧的麦家宅1号房、2号房获得建设工程规划许可证，房屋建设单位为甲区城市建设综合开发总公司。1996年1月11日，甲区城市建设综合开发总公司及其下属企业整体转制组建为上海金外滩集团，核心企业为上海金外滩（集团）发展有限公司（以下简称金外滩公司）。1997年5月编制的麦家宅住宅小区2号高层住宅一层、二层的平面竣工图上由南向北分别标注为“住宅用房”、“办公用房”和“业务用房”，其中“业务用房”位置毗邻乙路，“办公用房”位置毗邻“住宅用房”。1997年12月24日，上海市浦东新区房地产登记处测绘科分别作出乙路某弄1号和2号的房屋测绘技术报告书。其中，乙路某弄1号房屋测绘技术报告书所附房屋一层平面图（分层图）标注有101、102、103、104、105室五室，但所附商品房分套建筑面积成果表中无102室的相关记载：乙路某弄2号房屋测绘技术报告书所附房屋一层平面图（分层图）标注有101、102、103、104、105五室，一层北侧标注为“办公用房”；二层平面图标注有201、202、203、204（图上误标为203）、205、206六室，二层北侧标注为“办公用房”；报告书所附的乙路某弄2号商品房分套建筑面积成果表中记载：“105室办公用房”的独用建筑面积为173.3888平方米，分摊系数1.305348，各户建筑面积226.33平方米，所得共用部位建筑面积52.9412平方米；“207室办公用房”的独用建筑面积为168.7256平方米，其中阳台4.6736×2，分摊系数1.305348，各户建筑面积220.25平方米，所得公用部位建筑面积51.5244平方米；地下室各户建筑面积为625.37平方米；非居住用房为446.58平方米。1998年1月13日，麦家宅1号、2号房取得上海市新建住宅交付使用许可证，该许可证记载的建筑面积为33，466平方米，记载的住宅地址为乙路某弄1号、2号。1999年4月29日，金外滩公司取得沪房地浦字（1999）第015634号房地产权证。该产权证记载的房地坐落为乙路某弄1号、乙路某弄2号住宅以及乙路13号、17号、21号、25号、31号、33号、35号、37号商场，建筑面积为31，602.74平方米。该产权证附记中登记有乙路某弄2号102室，但没有乙路某弄1号102室和乙路某弄2号105室、207室的登记内容。
原审中，经现场勘验发现，滨江大楼1号楼、2号楼为两幢24层高层建筑，其中，2号楼一层、二层毗邻乙路位置设有商业裙房，裙房位置与上述麦家宅住宅小区2号一层、二层竣工图上标注的“业务用房”位置一致，上述竣工图上标注的“办公用房”与“业务用房”相互连通，由金外滩公司租赁给商户统一使用，门牌号为乙路33号和35号，上述竣工图上标注的“办公用房”与“住宅用房”不相连通。上海市浦东新区滨江大楼业主委员会（以下简称滨江大楼业委会）、金外滩公司均确认，目前乙路某弄1号一层入口处独用建筑面积约40平方米的房间（含值班室、卫生间及信报间，即房屋产权证所附平面图和乙路某弄2号房屋测绘技术报告书所附房屋平面图所标注的1号102室）和2号一层入口处独用建筑面积约40平方米的房间（含值班室、卫生间及信报间，即房屋产权证所附平面图和乙路某弄2号房屋测绘技术报告书所附房屋平面图所标注的2号楼105室）目前作物业用房使用，2号楼地下室中建筑面积约80平方米的空间现用于业主委员会办公及物业清洁用具堆放。
原审另查明，1997年4月10日，金外滩公司与上海申厦物业管理有限公司（以下简称申厦物业）签订《房屋委托管理合同》，约定金外滩公司将建筑面积为33，863.89平方米的乙路某弄1、2号房屋及乙路13、17、21、25、31、33、35、37号房屋移交给申厦物业管理。2007年11月17日，滨江大楼业委会向金外滩公司出具《关于滨江大楼更换物业服务企业的函》，称“根据滨江大楼目前实际状况，前期物业公司物业服务到2007年12月31日”，并要求金外滩公司将上述情况通知裙房等房客。2010年3月22日，上海市浦东新区滨江大楼第二届业主委员会（筹备小组）和上海市某区某新村街道丙居民委员会发布公示，内容为“2010年3月19日上海市某区丙居民委员会和上海市浦东新区滨江大楼第二届业主委员会（筹备小组）对滨江大楼业主代表推荐表进行开箱验票，并依据3月7日筹备小组第1号公示和向全体业主的告知书（第2号公示），确定滨江大楼第二届业主代表有效，现予以公布。”公示上另附有12名业主代表的姓名和住址。2010年4月17日，滨江大楼小区业主大会讨论通过滨江大楼小区业主大会议事规则。该议事规则第六条规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定”。议事规则第七条规定，“采用集体讨论形式议事的，本业主大会选择以下第2种方式：（二）由业主推选业主代表参加会议。推选业主代表参加会议的，业主代表产生方式如下：2幢大楼共48个楼面，每4个楼面产生1名业主代表。”2011年1月13日，上海市浦东新区滨江大楼业主大会与上海市益镇物业管理有限公司（以下简称益镇物业）签订《物业服务合同》，合同约定业主大会将浦东新区乙路某弄1、2号房屋（总建筑面积32，954.81平方米，其中住宅30，267.26平方米）委托给益镇物业进行物业管理。2012年4月21日下午，在滨江大楼2号楼地下室召开滨江大楼业主代表会议和滨江大楼业主委员会会议，其第四项内容为“原开发商擅自出售的两套房屋，拟进行风险诉讼”。同日，上海市浦东新区滨江大楼业主（代表）大会形成《上海市浦东新区滨江大楼业主代表大会决议》，内容为“2012年4月21日，上海市浦东新区滨江大楼召开业主代表大会。会议应到代表12人，实到代表10人，委托代表2人。会议就滨江大楼2号楼105室和207室‘办公用房’权属及本小区物业管理用房和业委会办公用房事宜进行了专题讨论。会议决议如下：授权上海市浦东新区滨江大楼业主委员会就2号楼105室和207室权属及本小区物业管理用房和业委会办公用房事宜与开发商上海金外滩（集团）发展有限公司（原甲区城市建设综合开发总公司）进行诉讼，通过法律途径解决长期纠纷。”上海市某区某新村街道丙居民委员会在该决议上加注“情况属实”字样并加盖印章。2013年10月26日，滨江大楼业委会以及上海益镇物业管理有限公司滨江大楼物业管理处出具《关于乙路某弄1号和2号高层住宅物业管理和业委会办公场所的说明》，内容为“上海市浦东新区乙路某弄1号楼和2号楼为两幢24层高层住宅建筑，合称滨江大楼，为一个物业管理区域。从1999年该两幢大楼建成起，本小区前期物业一直由上海申厦物业管理有限公司管理，办公地点开始在2号楼2楼最北侧房屋，后搬至2号楼102室办公。2008年起，小区物业由上海市益镇物业管理有限公司管理，直到现在。益镇物业从管理本小区起一直在小区外租房办公。本业委会从2007年成立时起，一直在2号楼地下室（自行车库）办公。”
原审审理中，滨江大楼业委会起诉请求判令：1、确认上海市浦东新区乙路某弄2号105室（即乙路某弄2号房屋测绘技术报告书所附的一层平面图北侧标注的“办公用房”位置，也即该房屋测绘技术报告书所附的建筑面积成果表中标注的“105室办公用房”，建筑面积为226.33平方米）和207室（即乙路某弄2号房屋测绘技术报告书所附的二层平面图北侧标注的“办公用房”位置，也即该房屋测绘技术报告书所附的建筑面积成果表中标注的“207室办公用房”，建筑面积220.25平方米）所有权为浦东新区滨江大楼小区全体业主共有；2、金外滩公司向滨江大楼业委会提供物业管理企业用房100平方米和业主委员会用房30平方米。金外滩公司辩称：不同意滨江大楼业委会的诉讼请求。
原审认为，本案存在如下争议焦点：一是滨江大楼业委会是否有权提起本案诉讼；二是滨江大楼业委会诉称的上海市浦东新区乙路某弄2号一层北侧105室和二层北侧207室的所有权归属；三是金外滩公司是否应提供物业管理企业用房100平方米和业主委员会用房30平方米。
关于争议焦点一，原审认为，根据滨江大楼小区业主大会议事规则规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式议事，可以由业主推选业主代表参加会议。按照上述规定，滨江大楼小区推选的12名业主代表在2012年4月21日讨论形成《上海市浦东新区滨江大楼业主代表大会决议》，授权滨江大楼业主委员会就乙路某弄2号105室和207室权属及本小区物业管理用房和业委会办公用房事宜与开发商上海金外滩（集团）发展有限公司进行诉讼。对该决议，上海市某区某新村街道丙居民委员会亦予以确认。鉴于此，原审认为，金外滩公司辩称滨江大楼业委会无权提起本案诉讼，缺乏事实及法律依据，法院不予认可。
关于争议焦点二，滨江大楼业委会诉称麦家宅2号房一层、二层竣工图及房屋测绘技术报告书均将滨江大楼业委会主张权利的上海市浦东新区乙路某弄2号105室和207室房屋（上述两套房屋，以下简称系争房屋）记载为“办公用房”，故系争房屋性质应为小区物业管理用房或公共设施用房、公建配套用房，对此，原审认为，滨江大楼业委会的上述诉称缺乏依据，滨江大楼业委会提供的证据尚不足以证明上述主张，故对该诉称，原审不予采信。根据本案已查明事实，乙路某弄2号房屋测绘技术报告书所附房屋一层平面图（分层图）上标注的2号105室系值班门卫室，与乙路某弄2号一层竣工图上标注的“办公用房”并非同一房屋。乙路某弄2号一层、二层竣工图上标注的“办公用房”应分别为乙路某弄2号房屋测绘技术报告书所附商品房分套建筑面积成果表上登记的“105室办公用房”和“207室办公用房”，建筑面积分别为226.33平方米、220.25平方米，但该两处房屋目前均未进行房地产权属登记，滨江大楼业委会亦未充分举证证明其对该两处房屋享有权利。滨江大楼业委会主张小区原物业公司申厦物业曾在乙路某弄2号207室办公，因金外滩公司对此不予认可，滨江大楼业委会亦未举证证明上述诉称，故原审对该主张不予采信。综上，滨江大楼业委会诉请确认系争房屋为全体业主共有，缺乏事实及法律依据，原审不予支持。
关于争议焦点三，原审认为，滨江大楼小区于1998年竣工交付使用，根据相关规定，该小区的物业管理用房应按照规划中配置的标准提供，规划中未配置的，应按照物业管理区域实际使用的状况予以提供。因滨江大楼业委会并未举证证明该小区存有规划配置的物业管理用房，故该小区的物业管理用房应按照物业管理区域实际使用状况予以提供。根据现场勘验及双方当事人确认情况，金外滩公司已提供了小区内独用建筑面积合计约80平方米的两处房屋作物业用房使用，乙路某弄2号地下室中也有建筑面积约80平方米的空间供业主委员会办公及物业使用。鉴于此，原审认为，金外滩公司已按照小区物业管理区域实际使用的状况提供了物业管理企业用房和业主委员会用房，滨江大楼业委会诉请金外滩公司提供100平方米物业管理企业用房和30平方米业主委员会用房，缺乏事实及法律依据，不予支持。
原审法院审理后于二〇一四年三月十二日作出判决：驳回上海市浦东新区滨江大楼业主委员会的诉讼请求。案件受理费人民币80元，减半收取计40元，由上海市浦东新区滨江大楼业主委员会负担。
判决后，滨江大楼业委会不服，上诉于本院称：系争房屋规划设计为办公用房，金外滩公司没有证据证明上述房屋系专有部分，故根据法律规定，上述房屋应认定为滨江大楼小区全体业主共有。从1997年上海市住宅物业管理条例和2002年上海市高院关于物业管理用房争议的解释看，开发商在1997年到2003年之前应当提供物业管理用房，开发商提供的物业管理用房应该是产权房。如在2003年后开发商才提供，则应根据国务院规定提交100平方米物业管理企业用房和30平方米的业主委员会用房。金外滩公司并没有证据证明其交付了符合要求的物业管理企业用房和业主委员会用房，现在物业公司和业委会使用的房屋部位，规划上是自行车库、信报间等，不能维持实际的违规使用状态，金外滩公司应提供满足业主委员会和物业公司办公用途的房屋，故上诉请求撤销原审判决，改判支持上诉人原审中的全部诉讼请求。
被上诉人金外滩公司辩称：系争房屋是独立成套的房屋，有独立的套内面积及分摊系数，没有列入整个小区的分摊面积，从系争房屋的规划设计、竣工图及实际使用情况看，均与两幢居住大楼不连通，而是与商业用房连通，应属建筑物区分所有权中的专有部分。根据相关规定，本案中，滨江大楼小区之物业管理用房应按照规划中配置的标准提供，规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。从该小区的规划看，并没有物业管理用房的规划，金外滩公司已按照实际情况交付了物业管理企业用房和业主委员会用房，并由其使用至今。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就双方争议的105室和207室房屋，规划设计为办公用房，《房屋测绘技术报告书》上亦明确了系争房屋的独用建筑面积、分摊系数，从原审法院实地查看的情况看，房屋所在小区竣工图上标注的“办公用房”与“业务用房”相连通、“办公用房”与“住宅用房”不相连通，加之上述房屋未办理小产证，也未记载于大产证上，故滨江大楼业委会要求确认上述房屋归滨江大楼小区全体业主共有的诉讼请求，缺乏法律依据及事实基础，本院不予支持。
滨江大楼小区于1998年竣工交付使用，根据相关规定，该小区的物业管理用房应按照规划中配置的标准提供，规划中未配置的，应按照物业管理区域实际使用的状况予以提供。滨江大楼业委会提供的证据不能证明该小区有规划配置的物业管理用房，故应按照物业管理区域实际使用状况予以提供。从目前的证据看，金外滩公司已提供了小区内独用建筑面积合计约80平方米的两处房屋作为物业管理企业用房使用，乙路某弄2号地下室中也有建筑面积约80平方米的空间供业主委员会办公及物业管理使用，故金外滩公司已按照小区物业管理区域实际使用的状况提供了物业管理企业用房和业主委员会用房，滨江大楼业委会关于金外滩公司应提供100平方米物业管理用房和30平方米业主委员会用房的上诉请求，缺乏法律依据及事实基础，本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作出的判决并无不当，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人上海市浦东新区滨江大楼业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一四年六月十八日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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