四川省成都市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)川01执异893号
异议人（被执行人）：成都怡和天成房地产开发有限公司，住所地四川省成都市高新区一环路南三段80号信都大厦五楼。
法定代表人：沈兵，总经理。
委托诉讼代理人：罗龙，四川五方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高宇航，四川五方律师事务所律师。
申请执行人：四川大蜀青羊小额贷款有限公司，住所地四川省成都市青羊区中同仁路77号。
法定代表人：郝士权，董事长。
委托诉讼代理人：向远程，男，1975年2月20日出生，汉族，住四川省成都市双流区，
被执行人：四川怡和企业（集团）有限责任公司，住所地四川省成都市高新区高朋大道3号东方希望科研楼A座6楼。
法定代表人：沈兵，总经理。
被执行人：封玮，男，汉族，1962年12月4日出生，住四川省成都市青羊区，
被执行人：沈兵，男，汉族，1968年3月9日出生，住四川省成都市金牛区，
被执行人：成都金苹果教育投资（集团）有限责任公司，住所地四川省成都市高新区一环路南三段80号信都大厦五楼。
法定代表人：彭伟，总经理。
利害关系人：四川三友物业发展有限公司，住所地四川省成都市金牛区蜀汉路1号。
法定代表人：郝士权，董事长。
本院依据已经发生法律效力的四川省成都市律政公证处（2014）川律政公证执字第339号和338号《执行证书》，受理四川大蜀青羊小额贷款有限公司（以下简称大蜀青羊小贷公司）申请执行成都怡和天成房地产开发有限公司（以下简称怡和天成房产公司）等人借款合同纠纷二案【案号（2014）成执字第1619号、第1620号】。执行过程中，怡和天成房产公司向本院提出异议，请求撤销本院2017年4月10日对其商业房屋的网络司法拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。因（2017）川01执异893号案件与本案系同一当事人及针对同一执行行为的执行异议，故该案并入本案一并审查处理。
异议人怡和天成房产公司称，本院在进行网络司法拍卖时未通知其及承租的优先购买权人，在拍卖公告中未公布承租人为优先购买权人，违法限制该人参加竞买；将本应单个拍卖的标的物11个独立商铺，捆绑整体拍卖，使其拍卖价值最小化，损害异议人的利益；2016年8月15日，本院作出的（2014）成执字第1619、1620-2号执行裁定确定以上11个商铺的拍卖保留价为4349.48万元，但在2017年3月10日发布的拍卖公告中却将拍卖保留价降为3044.64万元，违反法律规定，故请求撤销本次网络司法拍卖。
申请执行人大蜀青羊小贷公司答辩称，本次拍卖程序合法，异议不能成立。
利害关系人四川三友物业发展有限公司要求交付以上11套商铺并下达拍卖成交裁定。
本院经审查查明，2014年10月21日，四川省成都市律政公证处出具（2014）川律政公证执字第338号和339号《执行证书》载明：截止申请执行日，怡和天成房产公司应偿还大蜀青羊小贷公司借款本金1460万元和本金2500万元及其利息、违约金及实现债权的费用等。执行过程中，2016年8月15日，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百四十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条及《最高人民法院关于人民法院民事执行工作若干问题的规定（试行）》第47条的规定作出（2014）成执字第1619、1620-2号执行裁定：拍卖被执行人怡和天成房产公司位于成都市××新区××号的商铺（产权证号：监证3704128，他权证号：1218149），拍卖保留底价为4349.48万元。2016年11月6日，本院作出（2014）成执字第1619号、1620号民事裁定，分别终结四川省成都市律政公证处（2014）川律政公证执字第339号、第338号《执行证书》的本次执行程序。
2016年12月15日，本院将（2014）成执字第1619号执行案件恢复执行【案号（2016）川01执恢72号】。2017年1月1日，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》施行。2017年3月10日，本院在淘宝网司法拍卖等网络平台上发布《关于对成都市××新区××号商铺7+4间拍卖公告》：拟拍卖的被执行人怡和天成房产公司位于成都市××新区××11个商铺起拍价为3044.64万元。2017年4月10日，四川三友物业发展有限公司通过淘宝网司法拍卖平台将以上11套商铺以3154.64万元的最高价竟得。该公司付清拍卖价款后，本院于2017年4月14日出具（2016）川01执恢72号《拍卖成交确认书》，但尚未下达拍卖成交裁定书。
另查明，以上11套商铺总面积约1500平方米，均抵押给申请执行人大蜀青羊小贷公司，其中一楼九套、二楼二套（约760平方米），分别出租给不同的承租人，怡和天成房产公司（甲方）与各承租人（乙方）分别签订的格式租赁合同第十九条第1款内容为：如甲方将租赁房屋向第三方转让，并向乙方发出转让通知，乙方应当按照甲方或该第三方的要求出具确认函，或与甲方、第三方共同签署相关协议，确认其将继续履行租赁合同并向第三方交纳租金等费用。
以上事实，有《执行证书》、《执行裁定书》、《拍卖公告》、《拍卖成交确认书》、房屋信息摘要、租赁合同等证据予以证实。
本院审查后认为，虽然本院未按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条的规定将网络司法拍卖的事项在拍卖公告发布三日前通知被执行人、承租人，但根据被执行人与各承租人签订的格式租赁合同第十九条第1款内容可以推断承租人实际上已经放弃优先购买权，且承租人并未来院就此提出异议，故本院的该通知瑕疵，并未限制当事人或已知优先权人的权益。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”本案所涉11套商铺中一楼有九套、二楼有二套，分别出租给不同的承租人，每套均有独立产权证，在使用上是可分的，分别拍卖不会严重减损其价值，故执行程序中本院将11套商铺合并拍卖，不符合以上司法解释的规定，应予纠正为分别拍卖。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；
（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。”2016年8月15日本院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》等规定作出（2014）成执字第1619、1620-2号执行裁定确定案涉11套商铺的拍卖保留底价为4349.48万元（即为评估价、起拍价），该裁定现在仍然有效，但新的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》于2017年1月1日起施行后，对不动产拍卖的起拍价及次数等内容均有新的规定，本院在未依新法办理起拍价变更手续的情形下，在拍卖公告中将起拍价径直降为3044.64万元，属于严重违反拍卖程序且损害当事人利益的情形。异议人怡和房地产公司的该异议理由有事实和法律依据，本院予以采纳，其撤销拍卖的请求，予以支持。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项、第二十一条规定，裁定如下：
撤销2017年3月10日本院在淘宝网等网络平台上发布的《关于对成都市高新区紫荆西路4号商铺7+4间拍卖公告》和2017年4月14日（2016）川01执恢72号《拍卖成交确认书》。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内向四川省高级人民法院申请复议。
审判长 张 争
审判员 夏小璐
审判员 梁 楷
二〇一七年六月二十一日
书记员 刘 驰