河北省承德市双桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0802民初2006号
原告:胡玉梅，女，1961年10月1日出生，汉族，无业，住河北省沧州市青县。
委托诉讼代理人:苏楠，河北华川(宽城满族自治县）律师事务所律师。
被告：姜淑平，女，1951年11月12日出生，满族，河北地质四队退休职工，住河北省承德市。
委托诉讼代理人：丛日龙，河北德律律师事务所律师。
被告：王富强，男，1976年5月11日出生，汉族，河北省地质四队职工，住河北省承德市。
原告胡玉梅与被告姜淑平、王富强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月4日公开开庭进行了审理。本案当事人原告胡玉梅的委托诉讼代理人苏楠、被告姜淑平的委托诉讼代理人丛日龙、被告王富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡玉梅向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告支付原告违约损失34150元(以最终鉴定结果为准）；2、请求依法判令二被告返还原告定金20000元；3、请求依法判令二被告支付原告中介费损失5000元；4、一切诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年2月27日签订商品房买卖合同，被告同意将位于承德市双桥区新华路南园西组团5号楼1单元121室出售给原告，房屋总价款341500元。原告于合同签订日支付给被告定金20000元，支付给承德金诺房产经纪有限公司中介费5000元。2017年4月被吿明确告知原告拒绝出售此房屋。原告认为，其已经与被告签订房屋买卖协议，被告应严格履行合同义务。其拒绝售房的行为已经构成违约，应支付因房价上涨给原告带来的违约损失。并应返还原告已经缴纳的定金及因此而产生的中介费损失。故为了维护原告的合法权益特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求，依法做出公正的判决。
被告姜淑平辩称：原告起诉姜淑平属于诉讼主体不适格，买卖合同并非姜淑平所签订，其本人对胡玉梅与王富强之间签订的买卖合同并不知情应当是王富强与原告的双方行为和姜淑平没有关系，且王富强不构成表见代理，应属无权处分与无权代理，在姜淑平本人未追认的情况下该房屋买卖合同并未生效，所以没有权利义务关系。
被告王富强辩称：合同双方是姜淑平和胡玉梅，王富强仅仅是姜淑平的委托代理人而并非是合同的当事人，起诉王富强没有事实和法律依据。在签订房屋买卖合同时胡玉梅也未到场，马翠作为胡玉梅的代理人签订合同时不能确定是否为胡玉梅的真实意思表示。马翠在签订合同时，并未核实王富强是否有代理权，也没有与被代理人姜淑平本人取得过任何联系。该合同应为效力待定合同，因为姜淑平未进行追认，应属无效，对双方当事人不具有约束力。原告胡玉梅依据政府政策没有承德市购房资格，签订合同也不能实现合同目的所以不存在实际损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。
原告提交了以下证据：1、房屋买卖合同及房产证复印件，拟证明购房的事实及房款。2、收条2张，拟证明中介费及定金损失。3、房产公司证明，拟证明当时王富强卖房子说他有处分权，是婚房。4、电费收据，拟证明王富强是房屋的实际处分人。5、购房协议，拟证明争议房屋所在位置房子已经涨价了，要求鉴定。
被告姜淑平对原告证据的质证意见为：对1号认可，但和姜淑平无关，不是姜淑平签订，并且王富强没有代理权。证明争议房屋所有人为姜淑平而非王富强，显示不出来当时王富强是否拿了房产证原件。对2号证据认为和姜淑平没有关系。对3号证据真实性不认可，且证明当时是王富强本人签订合同，王富强未提供委托协议，只是说王富强宣称自己有代理权。中介公司对此也没有进行核实，达不到原告的证明目的。对于4号证据电费收据真实性认可，但仅能证明王富强交过电费，不能证明王富强对该房屋有所有权和处分权。对于5号证据真实性不认可，且与本案不具备关联性。
被告王富强的质证意见同姜淑平，另对2号证据认可是收到了2万元，还没给姜淑平。大约是签了合同一个星期后和其母亲说了卖房的事，其母亲不同意卖，王富强就告诉了原告。3号证据不能证明王富强就有处分权。
被告王富强提交了以下证据：1、房屋买卖合同，拟证明没有授权委托的情况下，合同是效力待定的。2、证明，拟证明胡玉梅未在承德市参加社保。3、限购令，拟证明原告不具有购买承德市双桥区房产的资格。4、承德市双滦区法院民事判决书【（2017）冀0803民初431号】，拟作为本案的参考。
原告对被告王富强提供的证据质证意见为：对1号证据真实性认可，但对证明目的不予认可。对2号证据真实性不予认可，对证明范围不确定，原告只是在市区内没有上过保险。对3号证据认为在限购令之前签的合同。对4号证据认为不能作为判例。
被告姜淑平对王富强提交的证据无异议。
上述证据经庭审质证，本院确认原告提交的1-4号证据、被告王富强提交的1-3号证据具有证据效力。原告提交的5号证据及被告王富强提交的4号证据，与本案不具有关联性，其证据效力本院不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月27日原告胡玉梅之女马翠作为乙方胡玉梅的委托代理人，与被告姜淑平之子王富强作为甲方姜淑平的委托代理人，在丙方承德金诺房地产经纪有限公司的居间介绍下，三方签订房屋买卖合同一份，约定：甲方将坐落在承德市双桥区新华路南园西组团5号楼1单元121室房屋出售给乙方，房屋总价款341500元；乙方在2017年2月27日支付定金20000元,剩余房款321500元在双方办理过户当日一次性支付（房本日期满二年）。原告于合同签订日支付给被告王富强定金20000元，支付给承德金诺房产经纪有限公司中介费5000元。合同同时约定了违约金数额为房屋总价款的10%。
又查明，马翠与王富强签订房屋买卖合同时，王富强未出示权利人的授权委托手续，被告姜淑平明确表示未授权王富强出售其房屋也未追认该合同的效力。
本院认为：原告诉请的返还定金，赔偿违约损失等诉讼请求，均应在确认合同效力的前提下进行主张。因原告不能证明被告王富强构成表见代理也不能证明姜淑平表示过追认的行为，应承担举证不能的法律后果。被告王富强没有代理权所进行的卖房行为，没有经被代理人追认，应当由行为人承担责任。姜淑平没有对该行为表示追认故不承担本次诉讼的民事责任。合同未被一方权利人所追认，应认定为该合同为无效合同，合同无效后依据该合同取得的定金应当予以返还。原告的代理人在签订合同时，对被告王富强无代理权的事实知悉；被告王富强没有代理权签订合同后不能取得代理权，故造成合同无效的后果，签约双方均存在过错，对原告的损失签约双方各承担50%的责任。原告要求按照签订买卖合同后该房屋市场价值增值部分进行鉴定以确定原告的损失，因合同中约定了房屋总价款10%为违约金的计算方法，即该违约金数额系签约时双方所预见的合同不能履行的损失数额，故本案原告的损失确定为34150元。原告要求鉴定的请求，本院不予支持。原告所支付的中介费损失亦应由被告王富强赔偿50%。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，判决如下：
一、被告王富强返还原告胡玉梅购房定金20000元，赔偿原告损失19575元，共计39575元，于本判决生效之日起10日内付清。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于迟延履行期间的债务利息，根据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条规定计算。
案件受理费1278元，被告王富强承担855元，原告承担423元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 刘建贞
人民陪审员 王 忠
人民陪审员 白 雪
二〇一七年九月九日
书 记 员 李 静
附页
《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算，生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。