南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江宁汤民初字第00820号
原告朱君，男，1983年6月27日生，汉族。
原告丁善祥，男，1955年8月6日生，汉族。
原告李锰，男，1990年9月26日生，汉族。
上列三原告共同委托代理人李丰、张妍菲，江苏博事达律师事务所律师。
原告孟秀兰，女，1949年3月8日生，汉族。
委托代理人林燕，女。
被告南京市锦绣花园业主委员会，住所地在南京市江宁区麒东路138号锦绣花园综合楼203室。
负责人徐恭德，业主委员会主任。
委托代理人杨涛，男，系业主委员会委员。
委托代理人姜同建，男，系业主委员会副主任。
原告朱君、丁善祥、李锰、孟秀兰与被告南京市锦绣花园业主委员会（以下简称锦绣花园业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱君、丁善祥、李锰的共同委托代理人李丰，原告孟秀兰的委托代理人林燕，被告锦绣花园业委会的负责人徐恭德、委托代理人杨涛、姜同建到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告朱君、丁善祥、李锰、孟秀兰诉称，其均系南京市江宁区锦绣花园小区业主。2015年8月21日，被告以锦业委字第（2015）5号业委会文件形式发布锦绣花园第二次业主大会第二次会议公告，称锦绣花园第二次业主大会第二次会议于2015年7月1日召开，会议就是否续聘南京蓝德物业管理有限公司（以下简称蓝德公司）进行全体公投表决；2015年8月18日，由业主大会会务组及各园区业主志愿者对表决票进行统计，依据表决票统计结果，会议决定不续聘蓝德物业。其作为锦绣花园小区业主，对被告启动是否续聘蓝德物业进行公投的事项、业主大会会务组成员、园区业主志愿者成员、公投过程、表决票等均不知情，被告也未对上述事项在小区内进行公示，告知全体业主，故被告召开上述大会的程序违法。对于选票，其认为，表决票内容误导业主，且业委会在表决前并未核实业主情况，导致统计结果不准确。另外，其已经联合小区部分业主投票并罢免了业委会委员徐恭德的委员资格。综上，其要求撤销被告作出的第二次业主大会第二次会议的决定。
被告锦绣花园业委会辩称，原告孟秀兰不是适格的原告。其小区前期物业服务公司为蓝德公司，并与锦绣房地产公司签订了物业委托合同，约定前期物业服务合同于业委会成立时止。2015年2月10日，锦绣花园第二届业主委员会获准备案。业委会根据相关条例规定，采用书面征求意见的形式，按照业主大会召开的议程，从会议筹备、发布公告、召开会议、表决、形成决议，到发布业主大会决议的公告，完全按照程序进行。2015年4月，其向蓝德公司发函，要求蓝德公司于6月30日前将续聘合同以书面形式提交业委会，但蓝德公司一直未提供。同年6月12日，其发布锦业委字（2015）3号文《关于召开锦绣花园第二次业主大会第二次会议的公告》，载明将于同年7月1日召开锦绣花园第二次业主大会第二次会议，由小区业主公投关于物业公司的续聘、选聘问题，并对大会内容、形式及时间安排等在小区公共部位进行广泛张贴，征求业主意见；同年6月20日，其发布锦业委字（2015）4号文《关于召开锦绣花园第二次业主大会第二次会议议程及表决事项的公告》，载明锦绣花园第二次业主大会第二次会议于2015年7月1日召开，决定是否续聘蓝德公司，若不在续聘蓝德公司，其将通过南京物业网启动公开选聘新的物业公司程序；会议采取书面征求意见的形式进行，将于2015年7月1日起以表决票送达业主，由业主确认进行表决，并将相关资料、表决票样在小区公共部位广泛张贴。同年8月21日，其发布锦业委字（2015）5号《锦绣花园第二次业主大会第二次会议公告》，载明锦绣花园第二次业主大会第二次会议于2015年7月1日召开，会议采用书面征求意见的方式进行业主公投表决，至8月20日顺利结束；2015年8月18日，业主大会会务组及各园区业主志愿者代表共17人对表决票进行统计。2015年8月21日，其召开业主委员会会议，根据业主大会表决统计结果，决定不续聘蓝德公司。综上，其召开的锦绣花园第二次业主大会第二次会议系业主对小区物业管理的公共事务的决议，会议程序符合规定，结果合法有效。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，南京市江宁区麒麟街道锦绣花园银桂园6幢101室的登记所有权人系林东兴与林伟。2015年4月27日，林东兴因病去世。原告孟秀兰与林东兴曾系夫妻关系，长期居住于上述房屋内。2015年2月10日，锦绣花园业委会于南京市江宁区人民政府麒麟街道办事处及南京市江宁区麒麟街道物业管理办公室办理了登记备案手续，载明主任1名，副主任2名，委员8名，总建筑面积419500.73平方米，公寓90幢计2916户，别墅235幢计375户；其中主任系徐恭德，副主任系常爱民、姜同建。2015年6月12日，锦绣花园业委会发布锦业委字（2015）3号文《关于召开锦绣花园第二次业主大会第二次会议的公告》，载明：根据业主委员会第三次会议纪要的时间安排，将于2015年7月1日召开锦绣花园第二次业主大会第二次会议，由业委会组织召开，由业主公投关于物业公司的续聘、选聘事项；会议采取书面征求意见，即表决票送达的方式进行；各园区推荐若干名志愿工作者，协助配合业主大会会务工作；6月12日发布公告（公告15天），投票表决前10日将有关具体材料及表决票在小区内公示，业主可对公示内容提出意见和建议，由大会组织者开会审议处理；会务常设地点为锦绣花园业主委员会办公室（物业二楼203室）；会务联系人为常爱民（金银桂园区）、姜同建（丹桂园区）、宇汝成（紫桂园区）、张玉如（别墅园区）。2015年6月20日，锦绣花园业委会发布锦业委字（2015）4号文《关于召开锦绣花园第二次业主大会第二次会议议程及表决事项的公告》，载明：锦绣花园第二次业主大会第二次会议定于2015年7月1日召开；蓝德公司系锦绣房地产开发公司制定的前期物业公司，按约定前期物业服务合同于业委会成立时即行终止；本次大会分两阶段进行，第一阶段决定是否续聘蓝德公司，第二阶段根据第一阶段的表决结果，若蓝德公司不能续聘，业委会将通过南京物业网启动公开选聘新的物业公司程序；大会采取书面征求意见的形式进行，将于2015年7月1日起以表决票送达业主，由业主签名确认进行表决；6月20日公开相关资料，包括业委会制作的《关于是否续聘蓝德物业公司表决票》（公寓、别墅）、蓝德公司提供的《锦绣花园物业管理费调整后每月应收测算表》、《锦绣花园停车费调整后每月应收测算表》、《锦绣花园物业托管合同》。2015年8月21日，锦绣花园业委会发布锦业委字（2015）5号文《锦绣花园第二次业主大会第二次会议公告》，载明：锦绣花园第二次业主大会第二次于2015年7月1日召开，会议依据《江苏省物业管理条例》第五十五条规定，就续聘蓝德公司的事项，以书面征求意见的形式，通过逐户上门发送征求意见表决表、短信发送征求意见内容、贴出通知请业主到业委会办公室投票等多种形式进行了全体业主公投表决，至8月20日已顺利结束；2015年8月18日，由业主大会会务组及各园区业主志愿者代表共17人对表决票进行统计，结果如下：小区共有住宅总面积408232平方米，具有投票权户数3044户，本次大会共发放表决票2100张，收回表决票2031张，发送短信442条，参与业主户数占全体有投票权户数的81.24%；对于回收的2031张表决票，其中同意续聘44票（专有面积5128平方米）、不同意续聘1797票（专有面积205446平方米）、弃权169票（专有面积19022平方米）、废票21票；对于发送的442条短信，其中同意续聘11条（专有面积2190平方米）、不同意续聘37条（专有面积7990平方米）、弃权393条（专有面积52330平方米）、废短信1条；以上数据最终统计如下：同意续聘55票，总比1.81%，专有面积7318平方米，总比1.79%，不同意续聘2396票，总比78.71%，专有面积284788平方米，总比69.76%；根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，同意续聘蓝德公司的业主在票数和面积两方面均未达到规定要求的二分之一以上，故本次会议决定不续聘蓝德公司，蓝德公司的前期物业服务合同就此终止。2015年12月12日，锦绣花园业委会发布锦业委字（2015）6号文《重申终止蓝德公司服务合同的通告》，载明：锦绣花园第二次业主大会第二次会议已于2015年8月21日做出决议，不续聘蓝德公司，蓝德公司的前期物业服务合同就此终止；根据《江苏省物业管理条例》第五十六条“业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外”；鉴于小区的目前情况，在新的物业服务企业未进驻之前，蓝德公司应当维持正常的物业管理秩序；广大业主应当按照原合同约定收费标准，交纳实际服务期间的物业服务费；蓝德公司不得提前预收物业服务费以及未经业主大会通过的其他收费。
另查明，2002年6月30日，江苏锦绣房地产开发有限公司（甲方）与蓝德公司（乙方）签订《锦绣花园物业托管合同》，约定由乙方对甲方开发的锦绣花园小区进行管理，托管合同期限自2002年7月1日起至小区业委会成立之日止。
2015年8月，四原告向法院提起诉讼。审理中，四原告主张徐恭德已经被业主罢免了业委会委员资格，徐恭德无权代表业委会委托两名代理人代表被告出庭应诉，但原告未提供充分证据证明。被告主张孟秀兰并非锦绣花园银桂园6幢101室登记的产权人，不具备业主身份，不应作为原告诉讼，但是对于孟秀兰与登记产权人系亲属，且长期居住于上述房屋内的事实不持异议。四原告对于被告锦绣花园业委会的成立及登记备案的真实性不持异议。对于业委会通过书面征求意见的形式发放、回收的表决票、投票短信、唱票、计票、专有面积的统计等书面材料，业委会未提交相应证据。双方一致认可至本次纠纷发生时，蓝德公司尚未撤出锦绣花园小区。因双方意见不一，致调解未成。
上述事实，有常住人口登记卡、亲属关系证明、产权证、锦业委字（2015）3号文、锦业委字（2015）4号文、锦业委字（2015）5号文、锦业委字（2015）6号文、会议记录、锦绣花园物业托管合同、照片、报纸、证人证言及当事人陈述等证据证实。
本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。四原告作为锦绣花园的业主和实际居住者，有权提起业主撤销权之诉。被告对于锦绣花园业委会的成立及登记备案的真实性不持异议，备案中明确载明徐恭德系业委会主任，故徐恭德有权作为业委会的负责人并委托代理人出庭应诉。按照法律规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案中，被告锦绣花园业委会就是否续聘蓝德公司作为小区物业服务企业，虽然发布了相关文件，并于2015年8月21日以锦绣花园第二次业主大会第二次会议决定的方式作出不续聘蓝德公司，蓝德公司的前期物业服务合同就此终止的决定，但是对于其实际发放、回收表决票、短信投票、唱票、计票的过程、专有面积统计等书面材料，锦绣花园业委会未向法庭提交相关证据，故该决定的作出违反了法定程序，侵害了业主的合法权益。故对于四原告要求撤销被告锦绣花园业委会作出的锦绣花园第二次业主大会第二次会议决定的诉讼请求，符合法律规定，且在规定的期限内主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款、第七十八条，《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
撤销被告南京市锦绣花园业主委员会作出的锦绣花园第二次业主大会第二次会议决定。
本案应收案件受理费80元，由被告锦绣花园业委会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院(开户行：农行鼓楼支行，账号10105901040001276)预交上诉案件受理费。
审 判 长 王 瑶
人民陪审员 周大朋
人民陪审员 吕均东
二〇一六年四月十二日
书 记 员 秦 潇