河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）豫法民三终字第98号
上诉人（原审原告）：张艳芳。
委托代理人：李国强。
委托代理人：任秉铎，河南亚昌律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：洛阳丹尼斯量贩有限公司。住所地：洛阳市涧西区南昌路**号。
法定代表人：王任生，该公司董事长。
委托代理人：朱旭红，该公司职员。
委托代理人：耿虎，河南九都律师事务所律师。
上诉人张艳芳与上诉人洛阳丹尼斯量贩有限公司（以下简称丹尼斯量贩）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，张艳芳于2008年3月5日向河南省洛阳市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求变更双方于2007年3月6日签订的“拆迁补偿协议书”第三条补偿数额，由丹尼斯量贩按照同一地域补偿标准补偿少给的各种拆迁补偿费6762882.7元并承担本案的诉讼费用。原审法院经审理于2009年11月23日作出（2008）洛民一初字第13号民事判决。张艳芳与丹尼斯量贩均不服，向本院提起上诉。本院于2010年6月28日受理后，依法组成合议庭，于2010年7月16日公开开庭审理了本案。张艳芳的委托代理人李国强、任秉铎，丹尼斯量贩的委托代理人朱旭红、耿虎到庭参加诉讼。在本案审理过程中，丹尼斯量贩解除了耿虎的代理资格，又委托河南金学苑律师事务所律师沈琦参加后期诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年，张艳芳通过拍卖方式取得位于洛阳市西工区中州中路421号的房产，2005年9月30日，洛阳市房产管理局向张艳芳颁发了洛市房权证（2005）字第X3××26号和第X3××27号两份房产证，张艳芳正式取得了西工区中州中路421号的房产，该房产面积为4869.7平方米。2007年3月6日，丹尼斯量贩与张艳芳签订了一份“拆迁补偿协议书”，约定：根据城市建设规划的要求，丹尼斯量贩须拆除张艳芳所有的房屋。按照洛阳市城市房屋拆迁管理有关规定，双方在平等协商的基础上，就房屋拆迁事宜达成协议，丹尼斯量贩补偿张艳芳570万元，在张艳芳搬迁完毕后5日内，丹尼斯量贩依法将拆迁补偿款一次性支付完毕。该协议签订后，丹尼斯量贩于2007年6月26日将570万元补偿款支付给了张艳芳，张艳芳也将其名下西工区中州中路421号房产的两份房产证交给了丹尼斯量贩。随后，丹尼斯量贩即对该房产进行了拆迁。
另查明：1、张艳芳名下洛市房权证（2005）字第X3××26号房产证项下的房屋为1-3层砖混结构房屋，建筑面积共2492.56平方米，系商业用房。第X3××27号房产证项下的房屋为4-6层砖混结构房屋，建筑面积共2377.14平方米，系住宅。2、2007年3月28日，洛阳市人民政府颁发洛政（2007）44号“关于印发2006年度城市房屋拆迁货币补偿基准价和2007年度城市房屋拆迁安置基准价标准的通知”（以下简称洛政（2007）44号通知，该通知上写明：城市房屋拆迁货币补偿基准价和城市房屋拆迁安置基准价是房地产估价机构对合法房屋拆迁进行补偿安置评估的基本依据。非住宅房屋评估时，以住宅房屋货币补偿基准价为基础，按下列调节系数评估：商业营业房第一层上浮200-250%；第二层上浮50-100%；三层以上上浮30-50%等。洛阳市2006年度城市房屋拆迁住宅货币补偿基准价一类区砖混结构1190元，2007年度房屋拆迁住宅安置基准价一类区为1230元。2007年4月2日，洛阳市建设委员会与洛阳市发展和改革委员会共同下发洛建（2007）185号“关于城市国有土地上房屋拆迁补偿安置标准及有关问题的通知”（以下简称洛建（2007）185号通知），该通知第十一条规定：被拆迁房屋区域类别划分、结构类别系数、楼层价格调解系数、附属设施及树木补偿标准、搬迁补助费及奖励费、临时安置补助费标准按照下列附表执行。第十二条规定：被拆迁房屋装饰装修及附属设施根据材质、使用年限等不同情况，分别给予合理补偿。该通知附表四室内装修项下写明：水磨石地坪20-40元／㎡、自行安装暖气130-170元／组、防盗门300-600元／个。附表六写明：临时安置补助费4-6元／月.㎡，货币补偿给予6个月临时安置补偿费；搬迁补助费8元／㎡，按被拆迁有证面积，货币补偿给予一次补助；奖励费3元／㎡.天，被拆迁人在规定期限内搬迁，按有证面积采用倒计时奖励，最长奖励15天。附表八写明：洛阳市城市国有土地上商业营业房拆迁停产停业补助费标准（元／月.㎡），繁荣区域80元。3、张艳芳所购楼房的原产权人是洛阳市物资贸易中心，该楼房建成于1983年，于1987年11月办理了房产证。4、丹尼斯量贩与张艳芳于2007年3月6日所签“拆迁补偿协议书”第三条第一款内容为“甲方（丹尼斯量贩）依法补偿乙方（张艳芳）570万元整。”
原审认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，其中第一款第（二）项规定：“在订立合同时显失公平的。”张艳芳就是基于本条向人民法院起诉的。根据洛政（2007）44号通知的规定，商业营业房第一层上浮200-250%；第二层上浮50-100%；三层以上上浮30-50%。依此通知规定的补偿标准，结合洛阳市2007年度房屋拆迁住宅区一类区1230元／平方米的安置基准价，按照每层上浮的最低比例标准计算，张艳芳被拆迁的西工区中州中路421号房产的拆迁补偿金额应为：第一层1230×3×823.2平方米=3037608元，2、第二层1230×1.5×823.68平方米=1519689.6元，3、第三层1230×1.3×823.68平方米=1317064.32元，4、四、五、六层1230×2377.14平方米=2923882.2元，房屋合计补偿费8798244.12元。同时按照洛建（2007）185号通知的规定，被拆迁房屋除正常补偿费外，还应该对被拆迁建筑物的附属设施、搬迁补助费及奖励费、临时安置补助费进行补偿。根据张艳芳的诉求，结合洛建（2007）185号通知附表进行计算，张艳芳可获得补偿的这部分费用项目有：水磨石地坪补助费、暖气片补助费、防盗门补助费、临时安置补助费、搬迁补助费、搬家奖励费、停业补助费。对于上述费用，依照公平原则，取（2007）185号通知附表的中间价计算。其中水磨石地坪补助费应按照张艳芳被拆楼房一至三层营业用房的面积计算即30元×2492.56㎡=74776.8元；对于暖气片补助费，因张艳芳没有提交每一层安装暖气片的数量，酌定按每层10片计算即150元×6层×10片=9000元；对于防盗门，也因张艳芳没有提交每一层安装防盗门的数量，也酌定按每层5个计算即450元×6层×5个=13500元；临时安置补助费按被拆迁面积4869.7㎡计算6个月即5元×6个月×4869.7㎡=146091元；搬迁补助费按被拆迁面积4869.7㎡计算和张艳芳自认的6元／㎡计算即6元×4869.7㎡=29218.2元；对于搬迁奖励费，因张艳芳不存在拖延搬迁的行为，因此应该按照15天补偿标准足额计算，即3元×4869.7㎡×15天=219136.5元；对于停业补助费因为张艳芳的楼房坐落位置属于繁华区，应按照每天80元进行计算，但该补偿面积仅限于一至三层商业用房的2492.56㎡，对于补偿天数，因（2007）185号通知并没有明示，酌定按一个月计算，即80元×2492.56㎡×1个月=199404.8元。上述补偿额总计为9489371.42元。该补偿额比张艳芳与丹尼斯量贩之间的“拆迁补充协议书”约定数额多了3789371.42元。据此数额多少可知，张艳芳与丹尼斯量贩签订的“拆迁补充协议书”所约定的拆迁补偿费570万元，存在显失公平的情况，张艳芳请求变更双方于2007年3月6日签订的“拆迁补偿协议书”第三条补偿数额的诉求，符合法律规定，予以支持。但对于应增加补偿的比例标准及数额，应按照《中华人民共和国民法通则》第四条规定的“公平原则”来执行，即该增加补偿的数额比例标准，应取每层浮动的中间值来计算，即第一层上浮比例为225%，第二层为75%，第三层为40%。以此比例计算，西工区中州中路421号房产的拆迁补偿额应为：第一层1230×3.25×823.2平方米=3290742元；2、第二层1230×1.75×823.68平方米=1772971.2元；3、第三层1230×1.4×823.68平方米=1418376.96元；4、四、五、六层1230×2377.14平方米=2923882.2元。房屋补偿费为9405972.36元，加上被拆迁房屋附属物的补偿费和临时安置补助费、搬迁补助费、搬家奖励费、停业补助费的691127.3元，张艳芳被拆迁房屋的补偿费总计为10097099.66元。由此可知，丹尼斯量贩应再向张艳芳补偿房屋拆迁费4397099.66元。张艳芳该项诉求，予以部分支持。原审判决：一、张艳芳与丹尼斯量贩于2007年3月6日所签订“拆迁补偿协议书”第三条第一款中570万元的拆迁补偿款变更为10097099.66元；二、丹尼斯量贩于判决生效后十日内向张艳芳支付拆迁补偿费4397099.66元；三、驳回张艳芳的其他诉讼请求。如果丹尼斯量贩未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51440元，由张艳芳负担18004元，由丹尼斯量贩负担33436元。
丹尼斯量贩上诉称，一、双方于2007年3月6日签订的拆迁补偿协议是双方充分协商的结果。张艳芳虽通过拍卖取得了争议房屋，但因原产权人的阻拦一直未能投入使用和收益，且其未取得该房屋的土地使用权，对土地的补偿款只能补偿给原土地使用权人。如扣除土地补偿款，张艳芳应得的补偿款尚不足570万元，因此，双方协议不存在显失公平，原审将土地和房屋的补偿款一并补偿给张艳芳是错误的。二、双方签订的拆迁补偿协议在前，洛政（2007）44号通知和洛建（2007）185号通知施行在后，本案不适用该两文件的规定，且张艳芳从未使用过其所购买的房屋，故不存在补偿搬迁补助费和停业补助费问题。对防盗门、暖气片的数量，因张艳芳未提供证据，原审酌定处理违反了法律的有关规定。请求撤销原判，驳回张艳芳的诉讼请求。
张艳芳上诉称，张艳芳的房屋处于洛阳市的繁华地段，仅两年的租金就超出按洛阳市最高比例计算出的补偿数额，丹尼斯量贩利用有关部门胁迫、欺骗，迫使张艳芳与丹尼斯量贩签订了补偿协议，请求按照洛阳市同一地段的最高标准进行补偿，即变更570万元的补偿款为12462882.7元（即在原判基础上再补偿2325783元）。
丹尼斯量贩与张艳芳的答辩意见均与其上诉理由基本相同。
根据双方当事人上诉及答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点为：双方当事人签订的拆迁补偿协议是否存在显失公平，本案所涉房屋应按何种标准进行补偿。
本院经审理查明的事实与原审基本一致。
本院认为：双方当事人于2007年3月6日签订了拆迁补偿协议，已履行完毕。2008年3月5日，张艳芳以双方协议显失公平为由，向原审法院提起诉讼，请求对双方拆迁补偿协议中补偿数额的条款进行变更。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定，对于下列合同：“（一）因重大误解订立的合同；（二）在订立合同时显失公平的”合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。但本案中，补偿协议的签订是双方充分协商的结果，在协商过程中，双方均应充分考虑到房屋区位、房屋的使用情况、政府政策的规定等因素，故不存在重大误解或显失公平问题，张艳芳也未提供充分的证据证明有丹尼斯量贩对其进行欺诈、胁迫的情形，因此，本案协议不存在可变更或者撤销的事由。双方协议签订时，洛政（2007）44号通知与洛建（2007）185号通知均未实施，该两个文件均规定自发布之日起执行，因此，本案不适用该两个文件规定的补偿标准，原审按照该两个文件规定的标准计算张艳芳应得的补偿数额不当，本院予以纠正。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。丹尼斯量贩的上诉理由成立，本院予以支持。张艳芳的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省洛阳市中级人民法院（2008）洛民一初字第13号民事判决；
二、驳回张艳芳的诉讼请求。
一审案件受理费51440元，由张艳芳负担；二审案件受理费51440元，由洛阳丹尼斯量贩有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵玉香
审 判 员 庞 敏
代理审判员 郑 征
二〇一一年十二月三十日
书 记 员 关晓海