广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2011）东三法民一初字第10480号
原告陈俊松，男，住东莞市。
委托代理人张小春，广东宏尚律师事务所律师。
被告东莞市黄江镇房地产开发公司，住所地：东莞市。
法定代表人梁苏河，总经理。
委托代理人梁伟能、陈和庆，广东弘名律师事务所律师。
原告陈俊松与被告东莞市黄江镇房地产开发公司（以下简称黄江房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年11月2日受理后，依法由代理审判员张莹适用简易程序独任审判，于2011年12月8日公开开庭进行了审理。原告陈俊松及其委托代理人张小春与被告黄江房地产公司的委托代理人梁伟能、陈和庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈俊松诉称：1998年3月10日，原、被告签订《商品房购销合同》（合同编号：GF-95-0171-017789），该合同约定：被告向原告预售黄江镇中心市场商品房首层（439-447）（450-451）（455-456）（461-501）号房，507-519、413-438号共84套房（其中，不包括414、424、434、444、454、464、474、484、494、504、514号商品房），总价款为3706608元；被告须于1998年11月30日前将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格的商品房交付给原告使用，并在原告实际接收该商品房之日起，在房地产登记机关规定的期限内协助原告办理权属登记；原告在交接商品房时应向被告累计支付全部房款的50%，剩余50%房款在入伙后第二个月起分30期，每月一期向被告计息支付。合同签订后，原告先后五次向被告支付了购房款总计1851763元，被告分别于1999年7月12日及2000年9月20日分两次将原告所购84套房交付给原告使用。因被告所交付的商品房未经建筑工程竣工验收，亦无相关验收合格证明，且原告在多次催促被告办理竣工验收手续，被告却一直不予办理的情况下，原告在向被告支付了1851763元房款后，中止了对剩余房款的支付。直至2009年底，多年以来，原告无数次地要求被告全面继续履行合同义务，但被告一直以相关房产手续正在办理为由推托。2009年底，由于多年来房价一直飞涨，原告所购商品房也有巨大升值，被告竟然以原告违约为由，向法院诉请要求解除与原告签订的《商品房购销合同》，该案经东莞市两级法院一审（案号：2010东三法民一初字第1931号）、二审（案号：2010东中法民一终字第4037号）审理后，2011年4月，被告的无理诉求被东莞中院依法驳回。2011年5月，原告找到被告，希望双方能按合同约定继续履行合同，并主动向被告提出愿随时履行支付剩余房款的义务，但被告不予理会。综上事实，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，为维护自身的合法权益，原告现依法向人民法院提起诉讼，请求判决：1、被告继续履行与原告签订的《商品房购销合同》（合同所涉商品房价格3706608元；合同编号：GF-95-0171-017789），完成黄江镇中心市场商品房的竣工验收，取得房屋竣工验收合格证明资料及办理楼房确权手续，提供原告所购商品房产权登记依法必须的证明文件，协助原告向房地产产权登记机关办理黄江镇中心市场商品房首层（439-447）（450-451）（455-456）（461-501）号房，507-519、413-438号共84套房（其中，不包括414、424、434、444、454、464、474、484、494、504、514号商品房）的产权登记手续，并取得房屋产权证书；2、本案诉讼费由被告承担。
原告对其上述主张提供的证据材料有：（2011）东三法立民初字第3号民事裁定书、（2011）东中法立民终字第506号民事裁定书及其生效证明书、（2010）东三法民一初字第1931号民事判决书、（2010）东中法民一终字第4037号民事判决书及其生效证明书、《商品房购销合同》、购房款收据、证明。
被告黄江房地产公司辩称：一、涉案商品房在客观上已无法取得房屋竣工验收合格证明资料并办理房产证。黄江中心市场系博辉公司挂靠在黄江房地产公司名下承建，因博辉公司没有从事建筑与房地产开发活动的相应资质，以及经济实力等客观原因，当年承建了两层以后，无法再继续开发建设黄江中心市场，导致黄江中心市场变成了烂尾工程，至今仍只建了两层。而根据原告与被告签订《商品房购销合同》的约定以及黄江中心市场的《建设工程规划许可证》，均可以证明黄江中心市场总体规划建设规模为框架四层。因未能达到原总体规划建设规模，所以黄江中心市场至今未能通过有关单位的验收，更无法在房地产产权登记机关办理相关权属登记手续。且这种状态已持续长达十多年之久，即涉案商品房在客观上已无法取得房屋竣工验收合格证明资料并办理房产证。二、退一步讲，假使涉案商品房可以取得房屋竣工验收合格证明资料并办理房产证，被告亦有权因为原告没有按照《商品房购销合同》约定支付购房款而拒绝协助原告办理房产证等相关手续。按照原告与被告签订的《商品房购销合同》及附件约定，房价余款（占全部房价款的50%）原告应于入伙后第二个月起分三十期付款，每月为一期。原告于1999年7月12日就办理了入伙手续，但原告却没有按照本合同及附件约定支付剩余购房款，至今仍拖欠购房款1854845元，约占全部房价款的50%，且已拖欠长达十余年之久。原告拖欠购房款的行为亦导致被告缺乏建设资金，无法继续开发建设黄江中心市场的剩余工程。原告拖欠被告购房款的行为已构成了违约，依法被告有权拒绝协助原告办理房产证等相关手续。综上所述，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告对其上述辩称提供的证据材料有：编号为0063的建设工程规划许可证。
经审理查明，1998年3月10日，黄江房地产公司与陈俊松签订合同编号为GF-95-0171-（017789）的《商品房购销合同》。卖方黄江房地产公司的委托代理机构为博辉建设有限公司。该《商品房购销合同》约定：黄江房地产公司将位于东莞市黄江镇“中心市场”首层（439-447）（450-451）号、（455-456）（461-501）、507-519、413-438号（其中不包括414、424、434、444、454、464、474、484、494、504、514号）的商品房共84套（以下简称案涉商品房）出售给陈俊松；案涉商品房总价款为3706608元；陈俊松应当按以下时间如期支付房价款：1、1998年3月15日前支付300000元；2、1998年4月15日前支付300000元；3、1998年5月15日前支付300000元；4、1998年6月15日前支付300000元；5、入伙前支付全部房价款的50%之余数计（人民币）653304元；6、房价余款50%自入伙后第二个月起分三十期供付，每月为一期，余款计息10%，分别为：第一期80310元、第二期79692元、第三期79075元、第四期78457元、第五期77839元，余下二十五期如此类推至完结为止；在双方交接该商品房时，陈俊松累计支付的款额应当占全部房价款的50%，计1853304元，其余房款按第八条第6项执行；陈俊松如未按本合同第八条规定的时间付款，黄江房地产公司对陈俊松的逾期应付款有权追究违约利息；自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按2%计算；逾期超过30天后，即视为陈俊松不履行合同；届时，陈俊松按累计应付款的15%向黄江房地产公司支付违约金，合同继续履行；黄江房地产公司须于1998年11月30日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付陈俊松使用；除第十一条规定的特殊情况外，黄江房地产公司如未按本合同规定期限将该商品房交付陈俊松使用，陈俊松有权按已交付的房价款向黄江房地产公司追究违约利息；按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在6个月内按2%利率计算；逾期超过6个月，则视为黄江房地产公司不履行本合同，黄江房地产公司按陈俊松累积已付款的15%向陈俊松支付违约金，合同继续履行。
黄江中心市场已办理商品房预售许可，编号为96商房预证字0041号，与之相对应的建设规划许可证为0176号，建设规模为二层，该许可证载明建设项目名称为黄江中心市场（第三段）。1997年，黄江房地产开发公司为黄江中心市场办理编号为0063的建设工程规划许可证，建设规模为框架四层。陈俊松和黄江房地产公司签订的商品房购销合同中记载的建设工程规划许可证号为0063。案涉商品房所在的“中心市场”未按规划许可的四层来建，至今只建成二层，且该“中心市场”至今未取得相关部门的建筑工程竣工验收合格。
另查明，至1998年6月16日止，陈俊松已向黄江房地产公司支付房价款1200000元；2003年6月20日，陈俊松向黄江房地产公司支付房价款651763元；合计1851763元。1999年7月12日，陈俊松接收部分商铺并再装修后投入使用；2000年9月20日，陈俊松再接收23套商品房；至此陈俊松已全部接收了案涉的84套商品房，且该“中心市场”已投入使用。
再查明，2009年12月31日，本院立案受理了黄江房地产公司诉陈俊松商品房预售合同纠纷一案，案号为（2010）东三法民一初字第1931号，黄江房地产公司于该案中请求判决：1、解除黄江房地产公司与陈俊松签订的《商品房购销合同》；2、陈俊松向黄江房地产公司返还案涉商品房；3、陈俊松向黄江房地产公司赔偿经济损失3062604元及利息（自1999年1月1日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至起诉之日利息为人民币1637268.1元），合计4699872.1元；4、本案诉讼费用由陈俊松承担。该案在审理过程中，陈俊松提起反诉，请求判决：1、黄江房地产公司向陈俊松支付逾期交房违约金（含违约利息）499976.01元（1851763×2%×6个月＋1851763×15%）；2、由黄江房地产公司承担本案的全部诉讼费用。2010年6月4日，本院依法作出（2010）东三法民一初字第1931号民事判决书，判决如下：一、解除黄江房地产公司与陈俊松于1998年3月10日签订的《商品房购销合同》；二、陈俊松应于本判决发生法律效力之日起三十日内返还涉案的84套商品房给黄江房地产公司；三、黄江房地产公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付陈俊松逾期交房违约金（含违约利息）136898.19元；四、驳回黄江房地产公司的其他诉讼请求；五、驳回陈俊松的其他反诉请求。陈俊松不服该（2010）东三法民一初字第1931号民事判决书，向东莞市中级人民法院提起上诉。东莞市中级人民法院受理后，认为黄江房地产公司诉请解除《商品房购销合同》的理由不成立，并依法于2011年4月14日作出（2010）东中法民一终字第4037号民事判决书，判决如下：一、维持东莞市第三人民法院（2010）东三法民一初字第1913号民事判决第三项、第五项及诉讼费负担的决定；二、撤销东莞市第三人民法院（2010）东三法民一初字第1913号民事判决第一项、第二项、第四项；三、驳回黄江房地产公司的诉讼请求。
上述事实，有（2011）东三法立民初字第3号民事裁定书、（2011）东中法立民终字第506号民事裁定书及其生效证明书、（2010）东三法民一初字第1931号民事判决书、（2010）东中法民一终字第4037号民事判决书及其生效证明书、《商品房购销合同》、购房款收据、编号为0063的建设工程规划许可证及本院庭审笔录等附卷为证，可以采信。
本院认为，东莞市中级人民法院（2010）东中法民一终字第4037号民事判决书判决驳回黄江房地产公司关于解除其与陈俊松签订的合同编号为GF-95-0171-（017789）的《商品房购销合同》的诉讼请求，由此可见，双方签订的《商品房购销合同》未解除。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，在双方签订的《商品房购销合同》未解除的情况下，黄江房地产公司应继续履行该《商品房购销合同》。本案争议焦点为：陈俊松诉请的黄江房地产公司应履行的合同义务（即完成黄江中心市场商品房的竣工验收、取得房屋竣工验收合格证明资料、办理楼房确权手续、提供陈俊松案涉商品房产权登记依法必需的证明文件、协助原告办理案涉商品房的产权登记手续并取得房屋产权证书），其履行条件是否已成就。
关于本案争议焦点。黄江中心市场虽已办理编号为96商房预证字0041号的商品房预售许可，与之相对应的建设规划许可证为0176号，建设规模为二层，该许可证载明建设项目名称为黄江中心市场（第三段）；但双方签订的《商品房购销合同》中记载的建设工程规划许可证号为0063；因此，无论从无建设工程规划许可证的先后顺序还是合同的约定来看，案涉建设工程均应以编号为0063号的建设工程规划许可证为准。编号为0063号的建设规划许可证载明建设项目名称为黄江中心市场，建设规模为框架四层；而案涉商品房所在的黄江中心市场未按规划许可的四层来建，至今只建成二层。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。又，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，黄江房地产公司所建的黄江中心市场，其主体建筑物未按照编号为0063的建设工程规划许可证的规划进行建设，而按建设工程规划许可证的规划进行建设是取得建筑工程竣工验收的前提条件，且竣工验收应由相关行政部门依据其行政职能及相关行政法律法规的规定进行验收，即本案债务标的不适于强制履行，且案涉黄江中心市场未按照建设规划许可证的规划建设，完成竣工验收合格事实上也不能履行。由此可见，黄江房地产公司未按合同约定将经竣工验收合格的商品房交付给陈俊松，已构成违约，陈俊松可要求黄江房地产公司承担赔偿损失、采取补救措施等违约责任，但“完成黄江中心市场商品房的竣工验收、取得房屋竣工验收合格证明资料、办理楼房确权手续、提供陈俊松案涉商品房产权登记依法必需的证明文件、协助原告办理案涉商品房的产权登记手续并取得房屋产权证书”等合同义务的履行条件明显尚未成就。因此，陈俊松诉请黄江房地产公司完成黄江中心市场商品房的竣工验收、取得房屋竣工验收合格证明资料、办理楼房确权手续、提供陈俊松案涉商品房产权登记依法必需的证明文件、协助原告办理案涉商品房的产权登记手续并取得房屋产权证书，依据不足，本院依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告陈俊松的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告陈俊松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理审判员 张莹
二〇一一年十二月十五日
书 记 员 王观