广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终12367号
上诉人（原审原告）：广州市黄埔区南岗街沙步南联股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区南岗街沙步社区鹿步。
负责人：梁德泉。
委托诉讼代理人：靳中山，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何兆伦，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：广州市黄埔区南岗街沙步南宁股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区南岗街沙步村南宁坊大街12号。
负责人：梁庆恩。
委托诉讼代理人：谢一飞，广东正光明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州黄埔华苑大酒店，住所地广东省广州市黄埔区黄埔东路****号。
法定代表人：秦鑑洪，职务：总经理。
被上诉人（原审被告）：秦鑑洪，男，1955年2月6日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。
两被上诉人共同诉讼代理人:叶再新，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。
两被上诉人共同诉讼代理人:范亮宇，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。
原审第三人：广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社，住所地广东省广州市黄埔区南岗街。
负责人：岑影丝，职务：董事长。
委托代理人：尹远，广东尹远律师事务所律师。
原审第三人：广州市黄埔沙步实业公司，住所地广东省广州市黄埔区南岗街沙步大路13号3楼。
负责人：区树标，职务：总经理。
委托代理人：李群龙，广东尹远律师事务所律师。
上诉人广州市黄埔区南岗街沙步南联股份经济合作社（以下简称南联社）、广州市黄埔区南岗街沙步南宁股份经济合作社（以下简称南宁社）因与被上诉人广州黄埔华苑大酒店（以下简称华苑酒店）、秦鑑洪、原审第三人广州市黄埔区南岗街沙步股份经济联合社（以下简称经联社）、广州市黄埔沙步实业有限公司（以下简称沙步公司）确认合同无效纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初4205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
南联社上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认1997年1月10日签订的《土地转让合同》无效；2.一、二审诉讼费由华苑酒店、秦鑑洪共同承担。事实和理由如下：一、《土地转让合同》的签订未经村民会议讨论决定，违反《村民委员会组织法(试行)》第十一条规定，该合同依法无效。由于1997年签订的《土地转让合同》涉及600㎡土地使用权、四层建筑的权属问题，依据当时施行的《村民委员会组织法(试行)》第十一条第二款规定，南联社在签订前应当提请村民会议讨论决定。然而“情况调查表”显示，有超过半数的村民确认当时没有召开村民会议。其次，《是否召开过民主股东会议的调查答复函》显示，村财务档案室无当年转让后25年使用权的会议记录，且本社股东一致确认无召开过全体股东会议。在租赁合同期限没有届满的情况下，南联社当时的负责人提前9年就与华苑酒店、秦鑑洪签订25年期限的远期土地转让合同，两者串通损害集体利益的恶意明显。二、一审保护华苑酒店、秦鑑洪信赖利益没有法律依据。土地转让合同的签订因违反民主议定程序而无效，无效合同自成立时起即不具有法律约束力，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。即使此前的《开发合同》、《租赁合同》未经村民会议讨论通过，南联社村民的民主权利行使不充分、对村内重大事务的管理和监督权流于形式，但也不意味着法律对这种行为的认可，更不意味着以后的合同都可以置法律规定于不顾而肆意签订。虽然合同签订在20年前，但是合同的实际履行是在2016年10月之后，《土地转让合同》的实际履行仅仅一年，之前双方履行的是租赁合同关系，所以，不存在合同无效之后的返还障碍问题。三、1997年签订的《土地转让合同》并未加盖上级村委会经联社的公章，也没有办理合同鉴证手续，经联社公章、鉴证章是2002年之后才加盖上去的。一审所述的信赖基础根本不存在。南联社从工商局调取的《土地转让合同》与华苑酒店、秦鑑洪的《土地转让合同》有重大差异，华苑酒店、秦鑑洪合同版本比工商版本多出了“南岗镇沙步村经济联合社”公章、“广州市黄埔区南岗镇农村承包合同管理办公室鉴证专用章”以及“梁金培”的个人印鉴。因工商版本合同是出现在华苑大酒店2002年7月6日“企业换发营业执照”的申请资料中，这说明《土地转让合同》截至2002年7月6日，是没有经过经联社盖章和南岗镇农村承包合同管理办公室鉴证的，即土地转让合同上的经联社公章、鉴证章一定是2002年7月6日之后加盖的。虽然华苑酒店、秦鑑洪书面回应称该差异是由复印造成的，但即使是黑白复印，经联社公章、鉴证章也不可能丝毫痕迹都没有。南联社尝试将上述合同的彩色复印件进行黑白复印，结果可以显现全部印章痕迹，因此，华苑酒店、秦鑑洪的辩解难以成立。其次，一审提到的开发合同、租赁合同，都有加盖经联社的公章及鉴证章，但是本案中若经过法院进一步查证属实的话，1997年签订的《土地转让合同》经联社公章、鉴证章两个印章都没有，这与之前南宁经济社的合同签订惯例也明显相悖。四、一审对南联社第一次庭审后发现的关于基本事实的新证据，拒绝开庭质证、拒绝调查核实，明显违反法定程序，也直接导致了本案基本事实的未能查清。南联社意外发现工商版本土地转让合同与华苑酒店、秦鑑洪土地转让合同、鉴证书内容有重大差异后，为查清这一重要案件事实，南联社先后提交了《关于查明沙步经联社印章及合同鉴证章加盖时间等的调查取证申请》、《关于因出现新证据请求法院开庭质证的申请》，但均遭一审法院拒绝。一审法院的上述行为违反了《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第一百零二条、第一百零三条规定。由于没有进行开庭质证，导致合议庭法官和各方当事人无法行使就证据向其他当事人发问的权利。
针对南联社的上诉请求，南宁社二审辩称：同意南联社的意见。
针对南联社的上诉请求，华苑酒店、秦鑑洪二审辩称：不同意南联社的上诉请求，一审判决事实认定清楚，证据确实充分，适用法律正确。一、本案不适用《中华人民共和国村民委员会组织法(试行)》。1.《中华人民共和国村民委员会组织法(试行)》对村委会和集体经济组织作出区别对待，集体经济组织享有独立进行经济活动的自主权，并且村民委员会应当维护其合法权益。因此，南联社、南宁社签订涉案合同时，均系以集体经济组织而非以村委会作为签约主体。2.根据《全国人大常委会法制工作委员会对关于村民委员会和村经济合作社的权利和关系划分的请示的答复》，南联社、南宁社所在的自然村已经存在集体经济组织，不存在无集体经济组织而由村委会履行集体经济组织职能的事由，南联社、南宁社更是以经济合作社的名义跟华苑酒店、秦鑑洪签订《土地转让合同》。结合上述两小点意见可知，南联社、南宁社主张本案的适用法律为《中华人民共和国村民委员会组织法(试行)》，明显违背当时的立法意旨和法律规定，也有悖全国人大常委会法工委昕作出的相关答复的意见。二、本案不存在合同无效的情形，并非违反强制性规定的民事行为一概无效。即使未经民主议定程序，也不必然导致集体经济组织权益受侵害，以及集体经济组织与单位或个人签订的合同归于绝对无效。三、南联社、南宁社将举证责任倒置，减轻自身的举证责任，明显不符合证据规则的相关规定。1.南联社称通过《是否召开过民主股东会议的调查答复函》来说明该社无当年转让后25年使用权的会议记录，并且该社股东一致确认无召开过全体股东会议。首先，该答复函属于单方制作的函件，其真实性、合法性存疑，不能确切证明该次会议所涉的内容。其次，依法就涉及集体经济利益事项召开民主议定程序是南联社、南宁社的法定职责，其应举证证明涉及集体经济利益的事项需经过成员作何种表决方式的民主议定程序的规定。2.关于是否真实召开、通知并表决签订《土地转让合同》的相关信息，均由南联社、南宁社所掌握。无论是否真实发生上述事由，华苑酒店、秦鑑洪难以清楚其中的具体状况，依据“谁主张，谁举证”的证据规则，此处应由南联社、南宁社举证证明。如南联社、南宁社仅仅主张《土地转让合同》未经过民主议定程序，而未能举证证明《联合开发合同》和《合同编字第63号》均经过民主议定程序，则应认为其未完成举证责任，由此导致的不利的法律后果也应由其承担。四、如南联社、南宁社既未制定相关的章程，也无相应的村规民约可以遵照，更未制定涉及民主议定程序的规章制度，则其不能证明涉案合同的签订必须经过村民会议讨论决定的必要性、可行性、关联性。1.南联社、南宁社作为有权经营、管理和处分集体经济利益的组织，涉及集体经济及村民权益的重大事项，应当提请召开村民会议讨论，制定相应的章程或遵照相关的村规民约，以此来切实履行经营、管理和处分集体经济利益事项的职责。2.南联社、南宁社主张《土地转让合同》的签订因未进行民主议定程序，违反了法律、行政法规的强制性规定，从而归于无效。南联社、南宁社关于何为民主议定程序，需经过何种民主议定程序，以及对该程序的议题通知、会议召开、议题表决、内容执行等流程安排，均无明确的告示或书面材料予以明文确定。五、南联社、南宁社仅以《土地转让合同》系未经民主议定程序签订，严重损害集体经济组织成员权益为由，主张确认合同无效，明显有违诚实信用原则。1.从要求确认合同无效的主体来看，作为签订合同主体的南联社、南宁社，有恶意主张无效之嫌。南联社、南宁社作为缔约主体，以《土地转让合同》未经过民主议定程序为由，主张合同无效，将自己没有尽到缔约义务而可能造成的法律后果转嫁至华苑酒店、秦鑑洪来承担，有违诚实信用原则。2.南联社、南宁社有别于一般民事主体的法律地位，其与华苑酒店、秦鑑洪签订《土地转让合同》时，应保证《土地转让合同》的签订已经过民主议定程序，不因社内领导班子成员换届而有所改变，其作为法律主体应对具体负责人的职务行为承担责任，如其未经民主议定程序签订合同，则责任在其。3.华苑酒店、秦鑑洪与南联社、南宁社签订《土地转让合同》至今逾二十年，在此期间经历过数届经济合作社领导班子成员的换届选举。如仅仅因为领导班子成员的变更，便诉称《土地转让合同》未经民主议定程序签订，严重损害集体经济组织成员权益，从而否定之前领导班子成员在任期间所签订合同的效力，有违诚实信用原则。六、《土地转让合同》是否加盖经联社、沙步公司公章，以及是否经承包管理办公室见证，均与南联社、南宁社主张的无效事由无法律上的关系。七、华苑酒店、秦鑑洪作为外部经营者，不具有提请、督促南联社、南宁社召开村民会议或监督其召开该会议的职责或权能。作为善意的外部经营者，华苑酒店、秦鑑洪依约支付相关费用，并且履行合同多年，足以对合同签订行为的合法性产生内心确信，从而产生信赖利益。八、华苑酒店、秦鑑洪多年来对涉案地上建筑物投入巨额资金，并已形成巨大的商业经济价值。南联社、南宁社假借该社内的集体经济组织成员的利益为理由，企图通过诉讼来剥夺华苑酒店、秦鑑洪的合法经济利益，有违公平公正原则。
针对南联社的上诉请求，经联社、沙步公司二审共同述称：与经联社、沙步公司无关，对一审判决没有异议。
南宁社上诉请求：1.撤销一审判决，确认《土地转让合同》无效；2.一、二审的诉讼费由华苑酒店、秦鑑洪承担。事实和理由如下：一审确认《土地转让合同》有效，属于认定事实不清。一、一审应追加南宁社为共同原告。南宁社是《土地转让合同》的当事人，《土地转让合同》是南宁社和南联社作为甲方与乙方秦缢雄签订的，南宁社与秦镒雄之间存在相同的合同关系、相同的诉讼标的，南宁社一审时未表示放弃实体权利，故根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第七十三条、第七十四条规定，一审应依法追加南宁社为共同原告，一审程序不当，应依法发回重审。二、《土地转让合同》的性质应认定为租赁合同，且合同部分因违反法律强制性规定应认定无效。合同标的为涉案房产使用权的有偿让渡，虽有提及涉案土地，但涉案土地上已覆盖建筑物并办理了产权证，在使用期限内涉案土地及建筑物使用权的实质就是涉案房产的使用，因此《土地转让合同》实质是涉案房产使用权转让的合同。根据南宁社提供的新证据1《证明》和新证据2《证明》可知，建筑物所有权、使用权属于南宁社、南联社所有。上述两份《证明》盖有广州市黄埔区南岗街沙步股份经济合作社、广州市黄埔区南岗街沙步社区居民委员会、沙步公司三者的对外公章，证实了经联社将属于南宁、南联社所有的涉案物业挂靠登记在沙步公司名下。故《土地转让合同》虽名为土地转让，但实质上是南宁社和广州市黄埔区南岗街沙步股份经济合作社将共同拥有的涉案房产使用权有偿让渡给秦镒雄，《土地转让合同》在性质上属于租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，《土地转让合同》因违反法律法规强制性规定的情况而部分无效。三、华苑酒店、秦鑑洪提交的《土地转让合同》及鉴证上的公章是后来盖上的。经联社并不清楚鉴证一事，《土地转让合同》在签订时未依法召开村民大会表决，亦没有到相关部门依法进行鉴证备案，合同签订的相关人员一直隐瞒签订合同的事实。华苑酒店、秦鑑洪工商登记备案时提交的《鉴证书》上没有鉴证机关的盖章，仅有经办人梁金培的私人印章，该份备案的《鉴证书》与华苑酒店、秦鑑洪一审时提供作为证据的《鉴证书》不同，华苑酒店、秦鑑洪提供的《鉴证书》上的盖章是工商局登记备案后私自盖印的，并且华苑酒店、秦鑑洪提供的《鉴证书》上的盖章亦不是广州市黄埔区农村承包合同办理处的公章。华苑酒店、秦鑑洪在工商登记备案时提交的《土地转让合同》上没有经联社的公章，亦没有任何机关的鉴证公章，该份备案的《土地转让合同》与华苑酒店、秦鑑洪一审时提供作为证据的《土地转让合同》不同，华苑酒店、秦鑑洪提供的《土地转让合同》上的盖章是在工商局登记备案后私自盖印的。四、《土地转让合同》系相关人员暗地里私下签订和操作，且长期没有公开和公示，两个股份经济合作社内的绝大部分股东、村民均不知涉案土地和建筑物早已转让。
针对南宁社的上诉请求，南联社二审辩称：关于南宁社上诉的第一个理由，由法院认定。关于第二点，本案土地转让合同的性质，南联社认为不属于租赁合同，应该属于土地使用权的转让合同。关于第三点鉴证的问题，南联社提供的转让合同和华苑酒店、秦鑑洪提供的转让合同有一点是不同的。南联社提供的农村合同鉴证章是在右下角，特别模糊，看不清楚，而华苑酒店、秦鑑洪提供的转让合同的鉴证和经联社的章在一起，两个印章交汇加盖。这个涉及到梁金培的身份，其的身份究竟是属于经联社的人员还是南岗承包经济合同的鉴证人，还是说其一人具有两种身份。
针对南宁社的上诉请求，华苑酒店、秦鑑洪二审辩称：华苑酒店、秦鑑洪对南宁社的上诉除了书面上诉状的意见外，补充两点：1、南宁社无权上诉，因为其在一审的时候非常清楚的表明了其不参与本案诉讼的意思表示。对于南联社的诉讼请求，其不发表意见，是由法院去裁决的，也就是说，其认为不管是什么裁决，其都是可以接受的。关于法院列出的主体问题，南联社明确知道南宁社不愿意参与诉讼时，仍将其列为第三人，华苑酒店、秦鑑洪认为一审不进行调整正确，因为一审的时候，南宁社放弃了所有的权利主张；2、关于合同到底是租赁合同还是转让合同，华苑酒店、秦鑑洪认为是房产使用转让合同。即使是租赁合同，1999年颁布的合同法也不能溯及1997年签订的合同；3、关于公章，因为南宁社提供的合同证明上经联社盖的章很真实，黑白复印不出公章。鉴证也好，合同也好，其提出的，应由其负责举证；4、涉案房产明显低于价格转让，黄埔区2000年开发的有证的房产，售价才2000元多一点，本案涉案地产是农村地产，也没有证，1000元一平方米价格是相当高的；5、南宁社说合同被私藏，那么南联社、南宁社是否有收到华苑酒店、秦鑑洪的转让款？合同没有私藏，他们也确实收到了所有的转让款，并将转让款以村民分红的形式分出去了，所以南宁社不知道是不可能的。
针对南宁社的上诉请求，经联社、沙步公司二审共同述称：与刚才针对南联社发表的答辩意见一致。
南联社向一审法院起诉请求：一、确认1997年1月10日南联社、南宁社、经联社、沙步公司共同与华苑酒店、秦鑑洪一签订的《土地转让合同》无效；二、华苑酒店、秦鑑洪连带向南联社及南宁社返还位于广州市黄埔区黄埔东路2847号的600平方米土地以及地上五层大楼的使用权（南联社和南宁社、经联社、沙步公司各占一半份额）；三、诉讼费用由华苑酒店、秦鑑洪共同承担。南联社明确：第二项诉讼请求的房产地址为广州市黄埔区广深公路沙步商业街2路1栋1-9号。
一审法院经审理查明：1991年10月15日，南联社、南宁社共同作为甲方，与作为乙方“南岗华苑餐厅”签订《开发合同》，约定：土地投资600平方米，每平方米1400元，合计84万元由甲方出资，基建投资由乙方负责；建成后由乙方先使用25年，25年期满后，土地房产权永远归甲方所有；甲方土地投资的资金，由移交土地使用之日起（1991年10月14日）七个月后（即1992年5月15日）乙方开始计算利息给甲方，按月付息，每月30号为付息日；乙方即由1992年1月15日起至2017年1月15日止为乙方使用期等内容。合同落款“甲方代表”有南联社、南宁社盖章，乙方代表由盖“广州市黄埔区南岗华苑餐厅”章及秦鑑洪签名。同日，该合同经过经联社及案外人广州市黄埔区南岗镇沙步村民委员会盖章同意。1992年7月29日，该合同在当时的广州市农村承包合同办理处鉴证。
1992年10月15日，南联社、南宁社共同作为乙方，经公开投标程序后，与作为甲方的经联社签订了“合同编字第63号”的租赁合同，约定：乙方租赁第二幢6-10间商住铺位共600平方米，租金共84万元；租赁期限由1991年10月15日起2041年10月15日，年限为50年；建筑高度不超过三层；乙方如要转让，需到甲方办理一切有关手续；土地永远属国家所有，房产权永远属乙方所有等。南联社、经联社及华苑酒店、秦鑑洪均确认该合同是1992年10月15日补签，案涉土地已于租赁期限开始时交付。
1997年1月10日，南宁社和南联社作为共同的甲方，与作为乙方的广州市黄埔华苑酒家签订《土地转让合同》，约定：就原合作兴建的位于广××路××市场商业街××土地、名称××幢、面积600平方米的土地，原甲方出资购买土地，乙方出资建设2000平方米的三层商业用楼，建成后，乙方先使用25年，从1991年10月15日—2016年10月15日，甲方使用2016年——2041年10月15日止；现甲方同意以230万元转让使用期25年给乙方（2016-2041）；转让后一切土地及建筑物使用权属乙方所有；乙方自合同生效起，先交付给甲方60万元，余下170万元，甲方愿作借贷给乙方，贷款合同重新约定。《土地转让合同》签订后，广州市黄埔华苑酒家向南联社和南宁社分别支付了30万元首期款项共计60万元，其余款项转为借款，本案纠纷前已还清。
2017年3月19日，南联社召开股东会议，表决通过决议：通过法律程序，取消《土地转让合同》，收回该地块和建筑物的使用权归经济社所有。另查，南宁社未能通过股东大会表决通过相同决议。
华苑酒店、秦鑑洪在一审诉讼主张，《开发合同》中的乙方“南岗华苑餐厅”是个体工商户登记，经营者是秦鑑洪，在合同履行期间挂靠经联社并于1992年6月份重新办理工商登记，成立广州市黄埔区华苑酒家。
经查，广州市黄埔区华苑酒家于1992年6月23日申请设立，法定代表人为秦鑑洪，经济性质为集体。2003年广州市黄埔区华苑酒家办理工商变更，将名称变更为“广州黄埔华苑大酒店”。2010年5月21日，广州黄埔华苑大酒店因解除与经联社的挂靠关系，恢复个人独资企业身份，在集体企业注销原集体企业的同时登记设立个人独资企业“广州黄埔华苑大酒店”，投资人为秦鑑洪。
华苑酒店、秦鑑洪未能提交南岗华苑餐厅的工商登记资料，但一审当庭确认：《开发合同》签订及履行期间的实际投资主体一直是秦鑑洪，《开发合同》由华苑酒店继受，但由于秦鑑洪是最早华苑餐厅的经营者，其后的华苑酒店、酒家均由秦鑑洪实际投资，因此同意相应的后果由华苑酒店、秦鑑洪共同承受。
各方均确认：一、本案所涉土地即《开发合同》第一条中的土地，该土地亦是“合同编字第63号”的《租赁合同》中所涉的租赁标的物；二、《开发合同》中的土地投资84万元即《租赁合同》的租赁金，已实际由南联社及南宁社向经联社支付。
南联社提交的集体土地所有权证显示案涉土地的所有权人是经联社的农民集体，各方对此均无异议。各方确认案涉土地于1991年10月15日完成交付，在交付前仅完成正负零以下的桩基础，交付后由秦鑑洪实际投资建设。经查，案涉土地地上建筑物建成后为3层钢筋混凝土结构房屋，于2003年7月取得“穗集地证字第0030645号”《集体土地房产证》，登记权属人为沙步公司，地址为“黄埔区广深公路沙步商业街2路1栋1-9号”（及案涉房产所在地址），使用性质为非居住。华苑酒店、秦鑑洪提交了广州市城市规划局黄埔区分局《关于报送广深公路沙步路段景观整治规划方案的报告》，拟证实因当时黄埔区的创建工作安排，为配合环境整治工作进行改造，华苑酒店、秦鑑洪对案涉房产加建了第四层，但未办理房产证。南联社确认案涉房产加盖了第四层，但提出该加盖的四层也在其主张的范围内。
一审诉讼中，各当事人对本案案由确定为确认合同无效均无异议。南联社明确其主张案涉《土地转让合同》无效的法律依据是1987年《中华人民共和国村民委员会组织法（试行）》第11条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条，具体事由是该合同签订未经过村民大会讨论通过。华苑酒店、秦鑑洪对此反驳称：一、南联社援引村民委员会组织法要求确认合同无效不成立。村委会组织法不适用本案，该法第二条明确规定了适用对象是村委会而非村集体经济组织，而签订本案所涉合同的是经济合作社，属于村集体经济组织。二、当时对农村集体经济组织没有规范性统一法律规定，广东省在1990年6月1日《广东省农村社区合作经济组织暂行规定》第三条对农村集体经济组织定义作出了规定，不能以村委会的规定约束集体经济组织。三、南联社援引村民委员会组织法及《广东省农村社区合作经济组织暂行规定》都没有对集体表决及对外签约进行规定。直到2006年广东省农村集体经济组织管理规定第10条，才做出了具体规定。南联社回应称：一、根据《中华人民共和国民法通则》第七十四条第二款及《中华人民共和国土地管理法》第8条第一款，同时根据上述村民委员会组织法第四条第3款，可知村委会组织法没有限定村委会才能管理土地及其他财产，村的集体经济组织仍可依法进行管理。二、根据全国人大法制工作委员会1992年1月31日作出《全国人大常委会法制工作委员会对村民委员会和村经济合作社的权利及关系划分的请示的答复》，集体所有的土地应由村农业生产合作社等集体经济组织管理，没有经济组织的由村委会管理。三、有最高院及广东省高院等生效判决认定经济组织主张权利最终可以适用村委会组织法。四、根据南联社所述的1990年6月1日暂行规定的第10条，经营项目的发包必须经本组织成员民主议定。所以村委会组织法适用本案。华苑酒店、秦鑑洪反驳称：一、同意南联社主张的《全国人大常委会法制工作委员会对村民委员会和村经济合作社的权利及关系划分的请示的答复》，无论是第一份合同还是第二份合同都是由集体经济组织签订的，在当时本案所涉的经济组织都已经成立且对外签约，资产是由集体经济组织进行管理，而非村委会进行管理。二、1990年的规定所称的民主程序并未对具体民主程序进行规定。即便适用村委会组织法也未明确民主议定的具体程序。
南联社称案涉房产目前由华苑酒店、秦鑑洪出租，具体出租情况不清楚。华苑酒店、秦鑑洪称案涉房产是由华苑酒店出租，租金由华苑酒店收取，秦鑑洪没有收取。南联社表示如果法院判决返还，不要求承租户清场，由其自行与承租人协商解决。
南联社其对第二项诉讼请求作出说明：一、要求华苑酒店、秦鑑洪返还案涉土地及案涉房产的前提是合同被确认无效，依无效返还。二、“返还并交付”的意思就是指返还。二、关于600平米的土地及地上建筑物的关系，是案涉房产已将案涉土地都占完了，旁边路都是规划路，因此当庭明确仅要求返还案涉房产，地随房走，撤回要求土地的返还请求。
对于第二项请求中“各占一半份额”如何操作，南联社主张其中1、2层给南联社，3、4层给南宁社。第南宁社对此表示不发表意见，尊重法院的判决。一审法院向南联社释明：由于南宁社作为案涉三份合同中南联社的共同一方当事人，对该问题并不同意南联社的处理，也未提出处理方案，而南联社坚持要求在本案中作出划分，其请求涉及合同共同一方当事人的内部事宜，应另行协商解决，在解决前一审法本院不作出区分。南联社代理人表示一审庭后询问当事人意见后提交书面说明是否变更诉讼请求。其后，南联社向一审法院提交了落款日期为2017年11月25日的《关于撤回部分诉讼请求的申请》，载明经该社股东大会会议表决通过，决定撤回起诉书中的第二项诉讼请求，各方当事人对此均无异议，一审法院依法口头裁定予以准许并记入笔录。
一审诉讼中，南联社提交了形成于2017年11月25日的情况调查表，拟证明《土地转让合同》签订时没有召开村民会议表决通过。华苑酒店、秦鑑洪不认可该证据的三性，提出：一、在20年前关于集体经济组织对外签订合同，没有任何规范文件规定，必须召开村民大会，即使按照现行的集体经济组织法也不是说村集体经济组织对外签订合同必须召开村民大会，也可以是村民代表会议，所以20年后的这份调查表并不足以认定当时程序存在瑕疵；二、签名的村民都是与本案有利害关系的人，不足以采信，20年前签订合同后村集体取得了转让款，村民得到了利益，20年后的今天却否认事实，如像其所说要收回物业，该签字的村民将会获得更大利益，因此存在重大利益关系，不能采信；三、实践中也是每户通常是家长作为代表进行表决发表意见，不可能像南联社提交的证据一样符合年龄的就能发表意见。经联社、沙步公司表示该证据与其无关。
南宁社在一审诉讼中申请梁某1、梁某2作为证人出庭作证证言，拟证明证人对《土地转让合同》有异议。该两证人在诉讼中提交的《申请书》均载明：《合作合同》由南岗华苑餐厅、秦鑑洪负责基建投资，建成后由南岗华苑餐厅、秦鑑洪先使用25年，25年后土地房产权永远归南宁社、南联社所有；1997年南宁社社长梁流光、副社长梁权威、经联社社长梁金全、副社长梁日华与华苑酒家、秦鑑洪在未经村民会议讨论决定、未公示的情况下擅自将2000平方米案涉房产的25年使用权以不合理的低价转让给华苑酒家、秦鑑洪，损害南联社、南宁社、经联社、沙步公司的合法权益。经当庭询问证人后，南联社提出：证人证言可证明本案土地转让合同的签订并未经过村民会议表决通过。华苑酒店、秦鑑洪提出：证人证言并不能说明当时没有召开村民会议；证人梁某1已经明确不清楚其他人是否参加村民大会，村民会议不要求100%参加，因此证言不能证明是否召开村民大会；证人梁某2只是强调20年前黑板上没有公告，而且承认自己也不是天天去看，也不能证明社里有无开会，其确认社里每年有分红，华苑土地款项及借款利息作为村里的收入应该是公开。南宁社对证人证言没有意见，但提出没有了解过是否有对《土地转让合同》的签订召开过村民会议。经联社、沙步公司提出：对证人证言没有意见，我方没有参与。
对于《开发合同》为何要到农村承包管理处进行见证，南联社及经联社、沙步公司均表示不清楚，华苑酒店、秦鑑洪则称是考虑到长期合作，因此合同的签订由经联社见证。经联社对其为何在《开发合同》上盖章表示不清楚，也没有找到需要其盖章的相关规定。华苑酒店、秦鑑洪则提出经联社的盖章行为说明《开发合同》是经过了土地所有权人同意，经联社作为南联社的上级管理单位，其签订合同也是经过可经联社的批准履行了相关手续。对于该《开发合同》的签订是否经过村民大会的表决，南联社表示不清楚，一审法院要求南联社在指定期限内提交该《开发合同》经其村民大会表决的相关证据，南联社未能在指定期限内提交。此外，南联社、经联社、沙步公司及华苑酒店、秦鑑洪均确认《开发合同》不属于农村承包经营合同。
对于《土地转让合同》的性质，南联社认为是土地及建筑物使用权的转让合同，理由是根据《开发合同》第2条的约定，在华苑酒店、秦鑑洪使用25年之后，土地及房产权是归甲方所有，如果没有《土地转让合同》的签订，截至到25年期满的2017年1月15日，华苑酒店、秦鑑洪应当将土地及建筑物交付给南联社及南宁社。华苑酒店、秦鑑洪则认为是地上房屋使用权转让合同，理由是从合同内容“乙方先使用25年……，甲方同意……转让使用期25年给乙方”，同时根据地随房走的原则，该合同是建筑物使用权的转让。经联社则提出，南联社及南宁社对案涉土地只有50年的使用权，50年后应房随地走。其同时表示不清楚为何在《土地转让合同》盖章。华苑酒店、秦鑑洪则提出：从土地所有者的角度来说，经联社是清楚转让情况的，其作为南联社的上级管理机关是同意该合同签订的。此外，南联社、经联社、沙步公司及华苑酒店、秦鑑洪均确认《土地转让合同》不属于农村承包经营合同。
对于南联社、南宁社共同作为乙方与作为甲方的经联社签订的“合同编字第63号”租赁合同是否经过村民大会或全体社员的表决，南联社、经联社均表示不清楚，一审法院要求两社在指定期限内提交该租赁合同经各自村民大会或全体社员表决的相关证据，两社未能在指定期限内提交。
一审庭后，南联社于2017年12月19日向一审法院提交《关于查明沙步经联社印章及合同鉴证章加盖时间等的调查取证申请》，要求一审法院调查：1.向经联社调查该单位公章加盖的情况（通过调取公章使用登记表等方式）以及当初有否鉴证的情况，并调查梁金培的身份、任职情况；2.向黄埔区农业和林业园林局等部门核实土地转让合同中“南岗镇农村承包合同管理办公室鉴证专用章”印鉴及经办人梁金培个人印鉴的真实性，并且调查“南岗镇农村承包合同管理办公室的鉴证专用章”使用情况以及有否经办人梁金培的情况。
同日，南联社补充提交其在华苑酒店2002年7月6日的工商档案中复印的《企业换发营业执照申请表》《土地转让合同》《鉴证书》，拟证明《土地转让合同》上的经联社印章以及鉴证章都是在2002年之后加盖上去的。另外，南联社还重新提交了《南宁、南联经济合作社与华苑餐厅联合开发沙步市场第二号土地协议合同书》一份，拟证明签订该合同时，南联社、南宁社已召开社委会会议表决通过，并由社委会成员签名，同时鉴证机关为“黄埔区农村承包合同管理处”，不同于土地转让合同中“广州市黄埔区南岗镇农村承包合同管理办公室鉴证专用章”。华苑酒店、秦鑑洪对此提出：一、上述资料不属于新证据，南联社未在一审庭审前提供。不能作为认定本案事实的证据；二、《企业换发营业执照申请表》等工商登记资料虽是真实的，但与本案无关；三、《土地转让合同》《鉴证书》是办理工商手续时提交的复印件，该两份文件上的公章用黑白复印已复印不出来，故华苑酒店、秦鑑洪在该两份文件的原件作为本案证据提交时，改为彩色复印才将公章显现出来，该差异是由复印造成，且该文书正本已经过当庭核对；四、《南宁、南联经济合作社与华苑餐厅联合开发沙步市场第二号土地协议合同书》三性无法确认，与南联社起诉中所提交且经双方确认的《南宁、南联经济合作社与华苑餐厅联合开发沙步市场第二号土地协议合同书》的落款日期不一致，签名形式也不一致。经联社质证称：一、此次提交的《土地转让合同》是复印件，无法确认是否有公章，且我社不是合同主体；二、《企业换发营业执照申请表》《鉴证书》与我社无关；三、此次提交的《南宁、南联经济合作社与华苑餐厅联合开发沙步市场第二号土地协议合同书》，确认合同期内50年土地及房产的使用权由南联社南宁社行使，我社知晓1992年合作开发的事项。沙步公司质证称：一、《企业换发营业执照申请表》《土地转让合同》《鉴证书》与我社无关；二、对此次提交的《南宁、南联经济合作社与华苑餐厅联合开发沙步市场第二号土地协议合同书》与经联社意见一致。南宁社未在一审法院指定期限内发表质证意见。
以上事实，有《南宁、南联经济合作社与华苑餐厅联合开发沙步市场第二号土地协议合同书》《租赁合同（合同编字第63号）》《土地转让合同》、开业登记注册书、营业执照、企业变更登记申请书、核准通知书、《解除挂靠协议》、企业注销证明、商事登记信息、会议纪要、表决会议的签到表、集体土地房地产证、建设工程规划许可证、集体土地所有证、不动产登记查册表、《广州市城市规划局黄埔区分局关于报送广深公路沙步路段景观整治规划方案的报告》、收据、证人证言、当事人陈述以及庭审笔录等证据附卷佐证。
一审法院认为，本案是确认合同无效纠纷。案涉《土地转让合同》虽名为“土地转让”，但合同标的并不涉及案涉土地所有权的变动，因此该合同的实质并非土地所有权的转让。而从“甲方出资购买土地，乙方出资建设2000平方米的三层商业用楼，建成后，乙方先使用25年，从1991年10月15日—2016年10月15日，甲方使用2016年——2041年10月15日止；现甲方同意以230万元转让使用期25年给乙方（2016-2041）；转让后一切土地及建筑物使用权属乙方所有”的约定内容可知，该合同的标的为案涉房产使用权的有偿让渡，虽有提及案涉土地，但案涉土地上已覆盖建筑物（即案涉房产）并办理了产权证，在使用期限内案涉“土地及建筑物使用权”的实质就是案涉房产的使用，因此案涉《土地转让合同》实质是案涉房产使用权转让的合同。经审查，未见该合同所记载的内容存在违反法律法规强制性规定的情形。
根据南联社、华苑酒店、秦鑑洪双方在诉讼中的主张，本案争议的焦点在于案涉《土地转让合同》是否因未按照《中华人民共和国村民委员会组织法（试行）》第十一条的规定，经原告南联社所在村委的村民大会讨论通过而无效。首先，根据《全国人大常委会法制工作委员会对关于村民委员会和村经济合作社的权利和关系划分的请示的答复》的意见，“集体所有的土地依照法律规定属于村农民集体所有的，应当由村农业生产合作社等农业集体经济组织经营、管理，没有村农业集体经济组织的，由村民委员会经营、管理。”因此，南联社以自己的名义签订《土地转让合同》没有违反法律法规的强制性规定。其次，从《开发合同》《租赁合同》《土地转让合同》的签订及履行过程可知，南联社及南宁社在与“广州市黄埔区南岗华苑餐厅”（秦鑑洪）签订关于案涉土地的《开发合同》后，为履行该合同，两社又共同与经联社签订《租赁合同》并取得案涉土地使用权地，其后由秦鑑洪实际投资建设成案涉房产并使用至今，未有证据显示南联社就《开发合同》《租赁合同》的签订曾按照《中华人民共和国村民委员会组织法（试行）》第十一条的规定经该社所在村委的村民大会讨论通过。上述两合同及《土地转让合同》一直履行至今，期间并没有因未经村民大会讨论通过而被确认无效，且沙步公司作为案涉房产的登记所有权人、秦鑑洪作为案涉房产的实际出资建设人及经联社作为案涉土地的所有权人，均未就各方对涉及案涉房产、案涉土地使用的《土地转让合同》提出异议或请求人民法院确认无效，因此华苑酒店、秦鑑洪对南联社有权签订《土地转让合同》存在信赖的前提基础。华苑酒店、秦鑑洪基于前述对南联社及南宁社的信赖，按照《土地转让合同》的约定向南联社及南宁社足额支付款项并对合同标的物进行管理、使用，履行了自己的义务，且该合同从签订至南联社提起本案诉讼已逾20年，华苑酒店、秦鑑洪的信赖利益应予保护。最后，《土地转让合同》并非由南联社单独作为一方当事人，而是由南联社与南宁社作为共同的一方当事人，合同所涉并非是单独一村或一个集体经济组织内部的事务，涉及两社社员的共同利益。南联社援引的《中华人民共和国村民委员会组织法（试行）》并未对合同一方主体包含两个集体经济组织的情形作出效力性强制性规定。综上，南联社依据该法认定《土地转让合同》因未经村民大会讨论而无效缺乏依据。据此，一审法院对南联社主张案涉《土地转让合同》无效的请求不予支持。
此外，南联社在诉讼中申请撤回起诉书中的第二项诉讼请求，各方当事人对此均无异议，一审法院已依法予以准许，故一审法院对该请求在本案中不予处理。
关于南联社于2017年12月19日向一审法院提交《关于查明沙步经联社印章及合同鉴证章加盖时间等的调查取证申请》。一方面，该申请的提出已超过举证期限，不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十四条第二款关于“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集”的规定；另一方面，南联社在工商局调取的《土地转让合同》并不能推翻本案当事人在诉讼中作为民事诉讼证据出具的《土地转让合同》，且是否加盖经联社公章、是否经承包管理办公室鉴证，均与南联社主张的无效事由无法律上的联系，一审法院对该申请不予准许。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条、《全国人大常委会法制工作委员会对关于村民委员会和村经济合作社的权利和关系划分的请示的答复》及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年4月12日作出如下判决：驳回广州市黄埔区南岗街沙步南联股份经济合作社的诉讼请求。案件受理费25200元，全部由广州市黄埔区南岗街沙步南联股份经济合作社负担。
本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，南宁社提交了以下证据：1.证据一：证明1（沙步股份经济联合社），拟证明黄埔区广深公路沙步商业街2路1栋1—9号）商铺即上述土地建筑面积2230.914平方米，50年合同期限内，建筑物所有权、使用权属于南宁社、南联社所有；2.证据二：证明2（广州市黄埔沙步实业公司），拟证明事项同证据一；3.证据三：调查答复函（南宁股份经济合作社），拟证明沙步村财务档案室无当年转让后25年的会议记录，南宁社股东一致确认无召开过全体股东会议；4.证据四：表决结果报告2及表决签名表，拟证明；一审判决后，南宁社的股东不服一审判决结果，股东表决通过委托律师提起诉讼，要求华苑酒店、秦鑑洪返还25年涉案房屋使用权；5.证据五：浦南纪决字【2014】7号，拟证明南宁社正社长梁流光已因利用职务便利，非法收受他人财物被撤销党内职务；6.证据六：刑事判决书（2017）粤0112刑初403号，拟证明南联社正社长梁金全因犯非国家工作人员受贿罪被判处刑罚；7.证据七：农村承包合同管理办公室鉴证书（93）黄岗农鉴字第86号，这份证据与涉案合同没有关系，只是为了证明同一时期，即1993年出具鉴证书的形式要求是什么，但涉案合同不具备该形式要求，由此说明华苑酒店、秦鑑洪提供的涉案合同鉴证书的封面是假的；8.证据八：《土地有偿承包使用合同书》及发票（1993年），拟证明1993年涉案房屋的同一地点、同一类公开投标的商品土地承包使用费已经大幅上涨至每平方米4300元。南联社对此质证称：证据一的真实性予以确认；证据二的真实性予以确认；证据三的真实性予以确认，南联社在沙步村也找不到当时的会议记录；证据四的真实性予以确认；证据五和证据六真实性予以确认，关联性也予以确认，一审法院的刑事判决书涉及到签订合同的时候，梁金全是南联社的社长，而土地转让合同就是由其签字盖章的，梁金全从南联社社长升职担任沙步村委会副主任后，又升任沙步村的主任，并兼任沙步总公司的总经理、董事长，由此有两个情况。首先，南联社为何直到2017年才向法院提起诉讼，是因为其原来的社长一直都是顶头上司沙步村的主任，一直到梁金全受贿被逮捕之后，南联社才敢提起诉讼。另外一个情况，合同的鉴证经办人梁金培，和梁金全是亲兄弟关系，土地转让合同并没有合法办理鉴证书；证据七和证据八虽然没有原件，但是南联社对其真实性予以确认，可以把证据七和本案的土地转让合同的封面进行比较，可以看出，正常的农村合同的鉴证，它的封面上是有“黄岗农”三个字，而且还会出现鉴字多少号的编号，但是本案的合同里面没有黄岗农三个字，而且鉴证书的编号也被涂改，无法看清楚编号。华苑酒店、秦鑑洪对此质证称：南宁社没有权利提起本案的上诉。对证据一、证据二的真实性没有异议，但与本案没有关联性，证明的事实也与实际是有差异的。证据三的真实性没有异议，关联性及证明内容不能证明其所说的内容。财务档案室找不到该会议记录不等于没有会议记录。证据四的真实性、关联性、合法性均无法证实。该份证据是由南宁社单方制作，而且其证明内容我方也认为与本案没有关系，至少与本案所应认定的事实是没有关系的；证据五、证据六的真实性没有异议，但是，这些材料与本案没有关联性。这两份材料所指控的当事人是否有不法行为与华苑酒店没有关系，不能因为判决书确认的当事人有不法行为，就认定其做的所有事情都是非法的；证据七、证据八由于没有原件，无法判断真实性，不予以质证。经联社、沙步公司共同质证称：对于南宁社提交的证据一和证据二，经联社、沙步公司需要核实，如果是真实的，这两份证据与经联社、沙步公司无关；证据三和证据四关联性有异议，与经联社、沙步公司无关；证据五和证据六的关联性有异议，与本案无关；证据七和证据八因为没有见到原件，不发表质证意见。
二审庭后，经联社向本院提交了《情况说明》，对南联社在法庭上提出的问题作出回应：1、2017年12月4日的证明上的公章是我联社和实业公司所盖；2、1997年1月10日盖章时，梁金培负责我联社农村承包合同的鉴证，合同鉴证章也由梁金培保管；3、据梁金培本人反映，合同鉴证章是1997年1月10日南联，南宁社与华苑酒家签订合同后当天拿来备案的，是当天加盖的鉴证章。以上情况属实，特此说明。
二审庭后，南联社提交了生产社1994年至2001年期间的收据，拟说明华苑酒店支付的无论是租金还是转让款都是以利息方式支付，导致生产社大部分村民一直以为华苑酒店支付的是租金，而不知道土地早已经转让，故南联社才在20年后才提起本案诉讼。南宁社亦提交了相关材料，予以证明自己的上诉请求。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是涉案《土地转让合同》是否违反民主议定程序而无效，本院对此评析如下：
按照《全国人大常委会法制工作委员对关于村民委员会和村经济合作社的权利和关系划分的请示的答复》内容可知，南联社和南宁社有权以自己的名义签订《土地转让合同》，故从形式上，南联社、南宁社和华苑酒家签订的《土地转让合同》并未违反相关法律规定。南联社和南宁社并未能提供证据证实其和“南岗华苑餐厅”（秦鑑洪）签订的《开发合同》，有按照《中华人民共和国村民委员会组织法（试行）》第十一条的规定，经村民大会讨论通过，且该《开发合同》直至履行完毕，南联社和南宁社并未对合同效力提出异议，故此后华苑酒店就同一涉案房屋的使用权让渡事宜签订的《土地转让合同》，虽未能有村民大会讨论通过的相关证据，但鉴于前一份同样情况签订的《开发合同》可以实际履行，且经联社在《土地转让合同》有加盖印章鉴证备案，故华苑酒店可合理信赖南联社和南宁社有权与其签订《土地转让合同》。结合华苑酒店已经向南联社、南宁社支付了《土地转让合同》的全部对价，且该合同从签订直至南联','2018-11-14
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