西藏林芝地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）林中民一终字第6号
上诉人袁永奎，女、汉族、1975年1月1日出生、重庆市开县义和镇水浒街**号人、外来经商人员、现住林芝县八一新村惠阳宾馆，公民身份证号：×××。
委托代理人谭怀明，男、汉族、1975年10月6日出生、重庆市开县义和镇水浒村3村人、外来经商人员、现住林芝县八一镇惠阳宾馆门面房，公民身份证号：×××。
委托代理人冯西博，西藏金思衡律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被上诉人西藏林芝惠阳石业开发有限公司，住所地西藏林芝县八一新村林荫路。
法定代表人杨明贵，任该公司总经理。
委托代理人朱祥昆，北京北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师，代理权限为代为诉讼、代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、代为上诉。
委托代理人丁文力，北京北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。代理权限：代为诉讼、代为承认、放弃、变更诉讼请求、代为和解、代为上诉。
第三人中国建设银行股份有限公司林芝分行，住所地林芝县八一新村八一大街60号。
法定代表人：苏祥海，任该分行副行长。
委托代理人朱英学，男、汉族、1965年12月30日出生、建行林芝分行经理，代理权限：一般代理。
上诉人袁永奎因与被上诉人西藏林芝地区惠阳石业开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司林芝分行房屋买卖合同纠纷一案，不服西藏自治区林芝县人民法院2010林民初字第121号判决，向本院提起上诉，本院于2011年1月18日受理后，依法组成由万春担任审判长、审判员曲珍、代理审判员松吉卓玛参加的合议庭审理本案。在征得双方当事人和第三人的同意后，于2011年3月15日公开开庭合并审理了本案。上诉人袁永奎的委托代理人谭怀明、委托代理人冯西博，被上诉人西藏林芝惠阳石业开发有限公司的法定代表人杨明贵、委托代理人朱祥昆，第三人中国建设银行股份有限公司林芝分行的委托代理人朱英学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西藏林芝惠阳石业开发有限公司在一审中起诉称：2009年5月4日与被告袁永奎签订了房屋买卖协议书。协议约定：被告袁永奎购买原告惠阳楼两间门面房，建筑总面积为64.8平方米，每平方米价格为4253.00元。签订合同时支付50%的房款，余下的50%房款在交付房产证时结清，购房所产生的税费由原告承担。2009年6月15日，原告将房产证交给被告时，被告袁永奎却拒不支付剩余购房款，仍继续占有房屋，也不向原告交纳房租费。为此，原告要求解除双方之间的合同、由被告承担违约责任并支付拖欠的房租费。
被告袁永奎在一审中辩称，原、被告双方先后签订了两份购房协议书。签订第一份协议书时，原告法定代表人承诺办理期限为40年的土地使用证，但因原告后来只能办到30余年限的土地使用证，双方重新协商后签订了第二份购房协议书，并将房价变更为每平方米3160.00元。为此，提出反诉，要求原告履行第二份合同，并交付已办理的产权证。
第三人述称，原告与第三人间的借贷纠纷通过西藏林芝地区中级人民法院调解已进入了执行程序，作为借贷低押物的惠阳宾馆所有房产已被全部查封。在进入拍卖程序三次流拍的情况下，又进入了变卖程序，原告与被告签定的第一份购房协议中的单价，第三人是认可的。第二份购房合同确定的单价明显低于市场价，损害了第三人的利益，第三人向西藏林芝地区中级人民法院执行局提出了执行异议，林芝地区中级人民法院和西藏自治区高级人民法院已裁定确认了第二份合同无效。为此，要求驳回被告的反诉主张。
原审法院审理查明：原告与第三人之间的借贷纠纷，经林芝地区中级人民法院调解后，双方达成了调解协议并进入了执行程序。在三次拍卖均流拍后，2008年9月25日，林芝地区中级人民法院执行局召集原告与第三人协商后，确定了由原告自行联系买主，将惠阳宾馆的门面房分割出卖的执行方案，并要求原告将协商出售价征得第三人的同意。据此，原告于2009年5月4日同被告袁永奎，签订了购房协议书。袁永奎购买两间总面积为64.8平方米的门面房，每平方米单价为4253.00元，房价总计275600.00元，已付137800.00元；2009年5月18日，原告又同被告袁永奎签订了第二份购房协议书，该协议书除将房价变更为每平方米3160.00元外，其它协议内容与第一份协议书完全相同。2009年6月15日和10月27日，原告分别办理了房屋产权证和土地使用权证。2009年12月11日，作为申请执行人的第三人以被告明显低于市场价格履行合同，损害了债权人的利益为由，提出执行异议。2009年12月17日，西藏林芝地区中级人民法院作出执行裁定，确认原告为了少交纳税费，与被告所签订的第二份购房协议无效。被告不服并向西藏自治区高级人民法院提出了复议申请。2010年1月14日，西藏自治区高级人民法院裁定驳回了被告的复议申请。
原审法院判决认定：在西藏林芝地区中级人民法院裁定原告与被告所签订的第二份虚假协议无效，西藏自治区高级人民法院驳回被告的复议申请的情况下，被告仍坚持要求履行第二份购房协议，其行为没有事实根据和法律依据。被告实际占有和使用买卖标的物，但不履行按约结清房款的义务，其行为严重影响了原告的经济利益，致使合同目的无法实现，继续维持合同关系已无必要，为保护守约方的利益，减少损失，予以解除原、被告之间的合同，并按被告实际占有和使用买卖标的物的期限，赔偿原告房屋收益。对原告关于解除合同并由被告承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项；第九十四条第（四）项；第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，第五条第一款，第九条第（四）项，判决：一、解除原告西藏林芝惠阳石业开发有限公司与被告袁永奎于5月4日签订的房屋买卖合同；二、原告西藏林芝惠阳石业开发有限公司返还被告袁永奎已交房款137800元；三、被告袁永奎返还原告买卖所涉房屋；四、被告袁永奎赔偿原告西藏林芝惠阳石业开发有限公司自2009年5月1日至2010年10月30日房屋收益经济损失；五、驳回原告其他诉讼请求；六、驳回被告反诉请求；本诉及反诉案件受理费由被告承担。
上诉人袁永奎不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：本案认定事实错误，适用法律错误。请求依法撤销原审判决，改判被上诉人给付上诉人土地使用证和房屋产权证。一、二审案件受理费由被上诉人承担。
上诉人及其委托代理人在举证期限内未向本院提交新证据
被上诉人西藏林芝惠阳石业开发有限公司服从原审法院判决。被上诉人及其委托代理人在答辩状和庭审中均答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
被上诉人及其委托代理人在举证期限内未向本院提交新证据。
第三人及其委托代理人在举证期限内未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本案争议的焦点为：
上诉人、被上诉人双方先后签订的两份购房协议书，哪一份是当事人真实意思表示，具有法律效力？对此本院予以查明，分析并认定。
上诉人认为，在林芝地区中级人民法院执行局的参与下，被上诉人同上诉人签订的第一份购房协议书，约定办理40年的房屋产权，房价每平方为4253.00元。合同签订后，上诉人按约交纳了部分房款。2009年5月18日，由于办不到40年的房屋土地使用权证，上诉人与被上诉人协商后，重新签订了第二份购房协议书，约定在其它条款不变的情况下，将房价统一降为每平方米3160.00元。林芝地区中级人民法院执行局也按第二份协议办理了产权证，因此认为，第二份合同是双方再次协商后变更达成的，是双方真实意思表示。林芝地区中级人民法院执行局下达的裁定书与事实不符，应不予采纳。上诉人对其上诉请求提交下列证据：1、2009年5月18日所签的购房协议书，欲证明双方之间已对第一份购房协议进行了变更，将原来的每平米价4253.00元变更为3160.00元的事实；2、所有权人为杨明贵的房屋产权证复印件一份，欲证明被上诉人向上诉人承诺办理40年的产权证书的事实；3、产权登记到上诉人名下的房屋产权证和土地使用权证，欲证明被上诉人已按照第二份购房协议的价钱办理完毕所有产权转移证照，使用年限为30年，其所有证照至今仍未交付上诉人的事实；4、林芝地区中级人民法院执行局对林芝地区国土局和房管局送达的协助执行通知书和情况说明，变卖门面编号及金额，购主名单，欲证明变卖门面是林芝地区中级人民法院执行局采取的强制措施，第二份购房协议所达成的价款是执行机关知晓和认可的。5、林芝地区国税局直属税务分局出具的说明一份，欲证明被上诉人至今仍未交纳买卖房屋所涉税金，并不存在为避税签订第二份购房协议的说法。
被上诉人认为，在与上诉人签订第一份购房协议书并收取了部分购房款后，为了少交税费和应付办证，又与上诉人签订了虚假的第二份购房协议，将房价变更为每平方米3160.00元。在房产证、土地使用权证办理完毕后收取购房尾款时，上诉人以土地使用权年限未办到40年为由，要求按第二份购房协议所写价格付款。可签订购房协议时，双方从未对土地使用年限进行约定，第一份购房协议中的房价比较接近市场价格且也是双方真实的合意体现，第二份购房协议中的房价明显低于市场价格，仅是为了避税所写，属于房屋买卖中的阴阳合同，不仅违反了国家法律规定，属于无效合同，而且已被林芝地区中级人民法院和西藏自治区高级人民法院裁定确认无效。因此，上诉人仍要求履行已被确认的无效合同，拖延支付房款的行为已构成严重违约，应予解除合同并支付房租费。被上诉人对其辩解提供下列证据：1、被上诉人同上诉人袁永奎于2009年5月4日签订的购房协议一份，欲证明买卖事实及双方间的权利义务关系；2、林芝地区中级人民法院的三份执行笔录，欲证明进入变卖程序的过程，签订的第一份合同所确定的房价已征得林芝地区中级人民法院执行局和第三人同意的事实；3、执行异议书及林芝地区中级人民法院和西藏自治区高级人民法院的裁定书各一份，欲证明第三人不认可第二份合同，且两级人民法院裁定第二份合同无效的事实；4、林芝地区中级人民法院执行局对刘洋的一份调查笔录，欲证明签订第二份购房协议是为了逃避税收，第一份购房协议才是双方间真实意思的表示；5、林芝地区中级人民法院的查封裁定书一份，以此证明买卖所涉房产已作为执行标的物被查封的事实；6、房屋租赁合同书一份，欲证明买卖标的物的门面房每间可收取月租金700.00元的事实；7、情况说明及申请书，情况报告各一份，欲说明案件的由来。
第三人认为，作为抵押物和执行标的房产变卖，需经第三人的同意，但上诉人与被上诉人之间签订第二份购房协议从未告知第三人，其价格明显低于市场价，损害了第三人的利益，对此已提出执行异议书且执行机关也已裁定确认了第二份购房协议无效。因此对于上诉人提出的要求履行第二份合同的上诉请求坚决不予同意。
本院认为:被上诉人西藏林芝惠阳石业开发有限公司分解变卖房产过程中，与上诉人协商并拟定价款，在征得第三人同意，且报经林芝地区中级人民法院执行局批准后，与上诉人签订了第一份购房协议书。该协议是双方自愿协商后真实意思的表示，真实、合法、有效，本院予以确认。上诉人与被上诉人所签订的第二份购房协议书，不仅已被林芝地区中级人民法院和西藏自治区高级人民法院裁定确认无效，而且在本案审理过程中，上诉人既未提交足以推翻二裁定中确认事实的证据，也未提供证据证明双方约定了房屋的土地使用期限。因此，对上诉人提出双方约定办理房屋土地使用年限40年，而被上诉人实际办理了31年，自然应履行第二份合同的辩解理由，本院不予采信。依法成立的合同，受法律保护，任何单位和个人不得非法干预。被上诉人西藏林芝惠阳石业开发有限公司与上诉人袁永奎于2009年5月4日签订的房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，真实、合法、有效，应受到法律保护。不仅当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，而且为保护当事人的缔约自由，鼓励进行交易，人民法院也不宜以无法实现合同目的，继续维持合同已无必要为由，依职权变更或者撤销当事人自愿订立的合同。因此，对一审解除当事人自愿订立合同的判决，本院予以撤销。对上诉人要求被上诉人给付土地使用证和房屋产权证的请求，本院予以支持。被上诉人为了少交纳税费，与上诉人签订虚假的第二份合同的行为，不仅违法，而且违反了合同约定，阻碍了双方真实意思表示的第一份合同的全面正确履行，被上诉人应就此承担违约责任。被上诉人与上诉人之间是买卖合同关系，而非房屋租赁合同关系，故对被上诉人要求上诉人支付房租的请求，本院予以驳回。原审判决按上诉人实际占有和使用买卖标的物的期限，赔偿被上诉人房屋收益已超出被上诉人的诉讼请求范围，应予撤销。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条，第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持西藏自治区林芝县人民法院（2010）林民初字第121、122、123、124、125、126号民事判决第十五、十六项；
二、撤销西藏自治区林芝县人民法院（2010）林民初字第121、122、123、124、125、126号民事判决第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、十四、十七；
三、被上诉人自收到本判决之日起十日内给付上诉人土地使用权证和房屋产权证。
四、上诉人袁永奎自收到本判决之日起十日内向被上诉人西藏林芝惠阳石业开发有限公司交纳购房余款137800.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉及反诉案件受理费共计元；二审案件受理费1837元，由被上诉人西藏林芝惠阳石业开发有限公司承担。
审 判 长 万 春
审 判 员 曲 珍
代理审判员 松吉卓玛
二〇一一年四月五日
书 记 员 蔡 雄 辉