安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民一终字第00378号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈胜，男，1977年10月10日出生，汉族，农民。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴洪兴，男，1965年10月4日出生，汉族，农民。
上诉人陈胜因与被上诉人吴洪兴房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省太湖县人民法院（2013）太民一初字第00847号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭审理了此案。上诉人陈胜、被上诉人吴洪兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴洪兴在原审诉称：2010年8月9日，吴洪兴与陈胜签订一份《房屋出租合同》，约定吴洪兴将自有的位于太湖县新城晋湖路劳动技校斜对面两间店面房出租给陈胜，合同约定租金按年支付，第一年租金双方在合同上签字之日付清。按约定和以往惯例，2013年8月8日陈胜应按市场价格支付2013年8月8日至2014年8月7日期间的租金，但经吴洪兴催告，陈胜拒不支付。故起诉要求陈胜立即支付2013年8月8日至2014年8月7日期间的房租人民币24000元。
陈胜在原审答辩并反诉称：双方签订的房屋租赁合同属实，2012-2013年度的租金是20000元。陈胜一直按约履行合同，因吴洪兴于2013年7月底以家庭需要房屋为由要求解除合同，陈胜同意，双方口头达成了解除合同的合意，所以陈胜认为房屋租赁合同已经解除。吴洪兴是在7月底提出解除合同，并让陈胜在2013年8月8日搬出，时间太仓促，陈胜没有足够的时间来另行租赁房屋，且陈胜为房屋的装修花去近10万元，吴洪兴不同意赔偿陈胜的装修损失，所以才没有从吴洪兴家出租房屋内搬出来。陈胜在2013年8月8日后就没有开店经营。此后吴洪兴经常与陈胜发生矛盾，先是将陈胜的货物搬出房屋，后又将自家的拖拉机、汽车开到店面房前堵门，致使陈胜无法经营，陈胜被迫歇业，不得不另行寻租房屋。吴洪兴的行为违反了合同的约定，给陈胜造成了较大的经济损失。故反诉要求确认双方房屋租赁合同已解除，吴洪兴赔偿陈胜各项经济损失50000元。
吴洪兴在原审针对陈胜的反诉辩称：吴洪兴的诉求是要求陈胜支付房租，陈胜的反诉请求不成立。2012-2013年度的租金是20000元，2013-2014年度的租金吴洪兴要求陈胜支付24000元，是符合市场行情的。因房屋租赁合同没有解除，所以陈胜要求赔偿损失没有依据。
原审法院查明：2010年8月9日吴洪兴与陈胜签订一份房屋出租合同，陈胜承租吴洪兴位于太湖县晋熙镇晋湖路劳动技校斜对面两间店面房及其后面的一间厨房，约定租期为2010年8月9日至2015年8月8日。租金按年计算，一次付清，双方对第一年度即2010-2011年度的租金约定为11800元，陈胜在房屋出租合同上签字时付清。对于其后的房租约定由双方根据市场行情商定。双方约定在租期内，如陈胜自动退租时，吴洪兴不付装修费用，如吴洪兴要求陈胜退租，则要承担给陈胜造成的一切损失及装修费用。陈胜在经过吴洪兴同意后，于合同签订后一个星期对承租房屋进行了装修，所开店取名恒洁卫浴，经营卫浴生意。2011-2012年度的租金双方商定为16000元，于2011年8月8日支付；2012-2013年度的租金双方商定为20000元，于2012年8月8日支付，前三年陈胜都是先付房租后使用房屋。2013年7月底，吴洪兴告知陈胜的妻子，该房屋吴洪兴自家开店，要求陈胜到期之日搬走。因双方对陈胜为房屋所花装修费用无法达成赔偿协议，陈胜一直占用租赁房屋没有搬出。自2013年8月8日至今，陈胜没有向吴洪兴支付下一年度的租金，其所租房屋也没有开门经营生意。吴洪兴在2013年8月8日后，多次将自家拖拉机停放在陈胜所租房屋门口。2013年8月12日，双方因房租发生纠纷，吴洪兴将陈胜店里的部分卫浴产品搬到店门外，经太湖县公安局晋熙派出所调解，双方虽未达成一致协议，但是在民警离开现场后，吴洪兴叫其哥哥将陈胜店里的卫浴产品搬回到店内。2013年8月16日，因陈胜没有支付2013-2014年度的房租，吴洪兴向陈胜发出告知书，要求陈胜2天内根据市场价格交纳房租，如逾期未交，要求陈胜3日内将房屋内的物品清理完毕，将房子交还。在诉讼过程中，根据陈胜的申请，由安庆市中级人民法院委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对太湖县晋熙镇晋湖路25幢多套房（恒洁卫浴）（与双方房屋出租合同所表述的太湖县晋湖路劳动技校斜对面两间店面房系同一房屋）装修费用进行价格鉴定。2013年12月5日，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司作出皖天源（2013）鉴字第0367号价格鉴定结论书，鉴定结果为装修费用41953元。另查明，2013年12月28日陈胜到其承租的房屋内准备搬出部分产品，双方发生争执，太湖县公安局晋熙派出所出警进行协调，陈胜将店面继续锁上，店内物品暂时不搬走。2013年12月30日，吴洪兴将店面的外面一道卷闸门门锁更换，并上了锁，钥匙由吴洪兴持有。
原审法院认定上述事实的证据有：吴洪兴提交的身份证复印件、房屋出租合同复印件、太湖县公安局晋熙派出所2013年10月22日出具的补充说明、告知书、2013年12月28日太湖县公安局晋熙派出所处警记录，陈胜提交的身份证复印件、房屋出租合同、太湖县公安局晋熙派出所2013年9月4日出具的处警记录、鉴定意见书及鉴定费发票，原审法院依职权对太湖县公安局晋熙派出所民警李习兵所作的调查笔录，当事人陈述。
原审法院认为：吴洪兴与陈胜签订的房屋出租合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应受其约束。在合同履行过程中，吴洪兴要求陈胜于2013年8月8日搬走，但是因为双方就房屋装修费用无法达成赔偿协议，陈胜一直没有搬出，双方未能就解除合同达成一致意见，故对陈胜反诉要求确认合同解除的请求，不予支持。当事人应该按照合同的约定全面履行义务，按往年惯例陈胜应当在2013年8月8日向吴洪兴支付下一年度房租，陈胜没有按约全面履行合同，2013年8月8日后，吴洪兴将拖拉机停在陈胜承租的店面口，且擅自将陈胜经营的产品搬出店内，阻止陈胜拉货出售，也没有按约全面履行合同，双方都有违约行为，且吴洪兴于2013年12月30日将陈胜承租的房屋锁住，双方签订的房屋租赁协议已不能实际履行，应当予以解除，故对吴洪兴要求继续履行合同的请求不予支持。陈胜需要向吴洪兴支付2013年8月9日至2013年12月30日的房租，因双方就房租没有约定，故比照上一年房租认定为20000元／年。陈胜没有举证证明有装修以外的损失，故对装修以外的损失不予以支持，结合装修费用、装修使用年限及剩余年限，认定装修损失为16781.2元，因双方都有违约行为，故装修损失由吴洪兴与陈胜平均分担。据此，原审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）吴洪兴与被告（反诉原告）陈胜于2010年8月8日签订的房屋租赁合同，被告（反诉原告）陈胜于本判决生效后十日内搬出所租赁的房屋，并向原告（反诉被告）吴洪兴支付自2013年8月8日至2013年12月30日的房屋租金（计算方法20000元／年）；二、原告（反诉被告）吴洪兴于本判决生效后十五日内赔偿被告（反诉原告）陈胜各项损失共计8390.6元（16781.2元÷2）；三、驳回原告（反诉被告）吴洪兴的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈胜的其他反诉请求。本诉案件受理费400元，由原告（反诉被告）吴洪兴负担200，被告（反诉原告）陈胜负担200元；反诉案件受理费525元，鉴定费2000元，合计2525元，由原告（反诉被告）吴洪兴负担1262.5元，被告（反诉原告）陈胜负担1262.5元。
宣判后，陈胜不服，上诉称：1、原判适用法律错误。双方签订合同后均认真履行。2013年7月底，吴洪兴以自家需要房屋为由向陈胜提出解除合同的邀约，陈胜作出了同意解除的承诺后，就没有在合同约定的期间内向吴洪兴支付下年度的租金，也停止了生意经营。根据《中华人民共和国合同法》第十三条的规定，双方的租赁合同因吴洪兴发出解除合同的邀约和陈胜作出同意解除合同的承诺而解除。至于陈胜没有及时向吴洪兴交还房屋，涉及的是陈胜对解除房屋租赁合同的履行及赔偿问题。原判以此认为是陈胜不同意解除房屋租赁合同，与上述规定相悖，属适用法律错误。且吴洪兴起诉是要求陈胜支付租金，陈胜反诉是要求确认房屋租赁合同已经解除并要求吴洪兴赔偿损失，而原判却作出解除合同的判决，明显与当事人的诉求不一致。2、原判确定吴洪兴仅赔偿后两年应摊装修费用的一半是错误的。根据法律规定，当事人订立合同后，双方均应认真履行。本案中，吴洪兴在陈胜没有任何违约行为的情况下，以自家需要房屋为由要求解除双方签订的房屋租赁合同，显属违约，对陈胜因此造成的损失应当赔偿。关于陈胜的损失包括：装修费用41953元（不应按五年来分摊），房租损失每月1667元，人员工资损失每月5832元，投资利息损失每月1000元，鉴定费2000元，以上超过5万元，因此陈胜在原审要求吴洪兴赔偿损失5万元，应得到支持。故上诉请求撤销原判第一、二、四项，重新作出公正的判决。
吴洪兴在二审庭审中辩称：1、关于是谁违约问题。本案陈胜不按租赁合同约定的时间交付房租，后经吴洪兴通知陈胜在一定宽限期间交付房租，可陈胜拒不交付房租，吴洪兴才向法院起诉要求判决陈胜交付房租。后陈胜提出反诉，要求判决解除合同并要求吴洪兴赔偿其装修损失。对于装修费用，合同约定的很明确，租期为五年，期间如陈胜要求解除合同，不得主张剩余的装修费用损失。如吴洪兴（出租人）提出解除合同，出租人赔偿剩余的装修费用。本案首先是陈胜不按约定交房租，在宽限期内仍不交付房租，后又反诉要求解除合同，而吴洪兴只是起诉要求陈胜交纳房租。因此，本案是陈胜要求解除合同、是陈胜违约。2、关于谁违约在先问题。在陈胜不付房租数月后，吴洪兴提起诉讼要求陈胜交纳房租，陈胜反诉在后，吴洪兴才开始做了一点要么付房租要么搬走的动作，但这些均发生在陈胜违约之后，且是在双方均提起诉讼之后。故请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审均未提供新的证据，且对原审证据未提出复核意见，二审认证意见与原审一致。二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，故对原判查明的事实予以确认。
二审期间双方当事人要求在一个月内和解，但未能达成协议。
本院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是，1、原判确定解除涉案房屋租赁合同，适用法律是否错误；2、陈胜上诉主张吴洪兴应赔偿其损失5万元，理由能否成立。
第一、关于房屋租赁合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，因陈胜反诉要求确认双方的租赁合同已于2013年8月8日解除，而吴洪兴虽起诉要求陈胜支付房租，但其于2013年12月30日将陈胜承租的房屋锁住，不让陈胜使用，双方的上述行为表明双方均有解除合同的意愿。现因吴洪兴将涉案租赁房屋锁住，致使涉案房屋租赁合同已不能实际履行，故原判确定双方的房屋租赁合同已于2013年12月30日解除，与双方当事人的真实表示相一致，适用法律正确。陈胜的该项上诉理由不能成立，本院不采纳。
第二、关于赔偿损失问题。本案中，因吴洪兴将涉案租赁房屋锁住，致使双方的合同在合同期内不能继续履行，故吴洪兴对陈胜所遭受的损失应当赔偿。陈胜的装修费用经评估为41953元，考虑到装修使用年限及剩余年限，应认定该装修剩余价值为13471元（41953元÷1825天×（1825天-365天×3-144天］）。原判仅按3年分摊该项损失与陈胜的实际使用时间（1239天）不符，应予纠正。陈胜主张其装修损失不应按使用年限分摊，没有依据，且不公平，故不予支持。考虑到该装修尚有利用价值，为避免浪费，该装修剩余价值归吴洪兴所有，由吴洪兴赔偿陈胜的该项损失13471元。原判确定吴洪兴对陈胜的该项损失承担一半的赔偿责任失当，应予纠正。陈胜主张其在装修损失之外还有其他损失，因未提供充分证据证实，故不予支持。陈胜的该项上诉理由部分成立，本院予以部分采纳。
综上，原判确定双方解除合同，并责令陈胜支付合同解除前的房租，处理正确。但对陈胜的装修损失的认定及确定吴洪兴对陈胜的装修价值承担一半的赔偿责任失当，应予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省太湖县人民法院（2013）太民一初字第00847号民事判决的第一项、第三项、第四项，即“解除原告（反诉被告）吴洪兴与被告（反诉原告）陈胜于2010年8月8日签订的房屋租赁合同，被告（反诉原告）陈胜于本判决生效后十日内搬出所租赁的房屋，并向原告（反诉被告）吴洪兴支付自2013年8月8日至2013年12月30日的房屋租金（计算方法20000元／年）”、“驳回原告（反诉被告）吴洪兴的其他诉讼请求”、“驳回被告（反诉原告）陈胜的其他反诉请求”；
二、变更安徽省太湖县人民法院（2013）太民一初字第00847号民事判决第二项“原告（反诉被告）吴洪兴于本判决生效后十五日内赔偿被告（反诉原告）陈胜各项损失共计8390.6元（16781.2元÷2）”为“被上诉人吴洪兴于本判决生效后十五日内赔偿上诉人陈胜各项损失13471元”；
三、驳回上诉人陈胜的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费及鉴定费按原判执行（双方凭各自的预交收据结算、支付）。二审案件受理费930元，由上诉人陈胜负担730元，由被上诉人吴洪兴负担200元（该费已由陈胜预交，吴洪兴负担的200元，在执行时迳付陈胜）。
本判决为终审判决。
审 判 长 章伏虎
审 判 员 马 骥
代理审判员 马文杨
二〇一四年五月六日
书 记 员 许德智
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。