湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)鄂01执异1100号
案外人：梅乾爱，男，1954年5月25日出生。
案外人：梅凤桃，女，1951年4月22日出生。
案外人：刘越，女，1977年4月25日出生。
案外人：梅乾忠，男，1958年3月30日出生。
申请执行人：广东裕桥担保有限公司，住所地：广东省广州市天河区天河软件园建中路36号603房。
法定代表人：沈田增，该公司总经理。
被执行人：黄升，男，1968年3月18日出生。
被执行人：武汉联成行房地产经纪有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区芦沟桥路1号怡景花园C单元枕浪阁301室。
法定代表人：黄升。
被执行人：武汉市江汉区城市建设开发有限公司，住所地：湖北省武汉市江汉区万松小区38栋2单元。
法定代表人：黄升。
被执行人：武汉通联投资有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区三阳广场A座14层1605室。
法定代表人：赖庆川，该公司总经理。
本院在执行申请执行人广东裕桥担保有限公司（以下简称裕桥公司）与被执行人黄升、武汉联成行房地产经纪有限公司（以下简称联成行公司）、武汉市江汉区城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）、武汉通联投资有限公司（以下简称通联公司）借款合同纠纷一案中，案外人梅乾爱、梅凤桃、刘越、梅乾忠对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人梅乾爱、梅凤桃、刘越、梅乾忠称，（2013）鄂武汉中执字第00196-9号执行裁定查封的房屋中9室，属案外人的房屋。被执行人城建公司以拆迁还建的名义与案外人有继承关系的利害关系人签订《拆迁协议书》，但被执行人城建公司并未按《拆迁协议书》的约定，将涉案房屋登记至案外人名下，导致该房屋被查封。请求撤销（2013）鄂武汉中执字第00196-9号执行裁定，解除对被执行人城建公司名下9室的查封。
本院查明，申请人裕桥公司与被申请人黄升、联成行公司、城建公司、通联公司借款合同纠纷一案，广州仲裁委员会于2013年3月22日作出（2012）穗仲案字第3619号裁决，内容为：1、黄升向裕桥公司偿还代还借款147840000元及利息；2、黄升向裕桥公司支付但保、咨询、中介费共计43386666.67元；3、联成行公司、城建公司、通联公司向裕桥公司承担连带清偿责任；4、确认裕桥公司对联成行公司2层2-1号、3号、8号17-1号、18号、19号、11号；3层4D、3D、7A、7B、8A、7C、7D、8C、8D、9A、9C、9D、9B-2、12B、19、20、20A、21、21A、11B、11C、12A；6层5-17轴；5层1-3号的房产享有优先受偿权。申请执行人裕桥公司于2013年4月5日向本院申请执行，受理案号为（2013）鄂武汉中执字第00196号。
2016年8月10日，本院作出（2013）鄂武汉中执字第00196-9号执行裁定，查封被执行人城建公司的房产所有权及该大厦的土地使用权。同时向武汉市江汉区住房保障和房屋管理局送达（2013）鄂武汉中执字第00196-9号执行裁定及（2013）鄂武汉中执字第00916-9-2号协助执行通知书，查封被执行人城建公司的房产所有权，查封期限自2016年8月12日至2019年8月11日。
另查明，1992年2月28日，被执行人城建公司与梅乾爱（香华付食）签订《拆迁协议书》，约定对梅乾爱的营业用房进行拆迁，同时约定由被执行人城建公司为梅乾爱安置营业用房，建筑面积为16.64平方米。2017年10月16日，湖产北省高级人民法院作出的（2017）鄂行申566号行政判决书确认，被执行人城建公司与梅乾爱（香华付食）签订《拆迁协议书》，涉及1号的房屋，是梅翼钧的合法财产，梅乾爱、梅凤桃、刘越、梅乾忠作为梅翼钧的法定继承人，与被拆迁的房屋之间具有法律上的利害关系。案外人梅乾爱、梅凤桃、刘越、梅乾忠所主张的9室房屋在本院（2013）鄂武汉中执字第00196-9号执行裁定查封的房屋及土地使用权范围内。
又查明，武汉市国土资源和规划局江汉分局房屋查封信息表明，执行文书：（2013）鄂武汉中执字第00916-9-2号协助执行通知书。查封期限：自2016年8月12日至2019年8月11日。
本院认为，被执行人城建公司与梅乾爱（香华付食）签订《拆迁协议书》，涉及1号的房屋，是梅翼钧的合法财产，梅乾爱、梅凤桃、刘越、梅乾忠作为梅翼钧的法定继承人，与被拆迁的房屋之间具有法律上的利害关系，梅乾爱、梅凤桃、刘越、梅乾忠作为案外人，对本院执行标的提出异议，主体适格。根据武汉市国土资源和规划局江汉分局房屋查封信息表明，本院（2013）鄂武汉中执字第00916-9-2号协助执行通知书为首轮查封。关于案外人梅乾爱、梅凤桃、刘越、梅乾忠的异议理由及请求，本院评述如下：
首先，被拆迁人的安置补偿权利应给予特别保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人，以产权调换形式签订的拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同。拆迁补偿协议的目的是补偿被拆迁人因房屋所有权灭失所造成的损失。本案中，案外人作为被拆迁人为公共利益让渡了自有房屋的所有权，拆迁人已明确特定的房屋用于产权置换，故案外人对案涉房屋享有的受让期待权，应当给予特别保护。
其次，案外人基于拆迁安置协议对执行标的享有的实体权利得排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，符合上述要件的买受人基于合同对财产享有的物权登记请求权符合物权期待权的保护条件，可以排除执行。那么，根据拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同的立法精神，举轻以明重,符合类似条件的被拆迁人主张物权期待权保护的，更可排除执行。本案中，案涉房产虽然登记在被执行人城建公司名下，但在本院查封之前，案外人已就案涉房屋与被执行人城建公司签订《拆迁协议书》。上述协议履行过程中，案外人在规定期限内搬迁，已履行协议约定的全部义务，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。故，案外人提出的异议理由成立，本院予以采纳。
再次，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十六条、第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
中止对被执行人武汉市江汉区城市建设开发有限公司名下9室房产所有权及土地使用权的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。
审 判 长 张跃松
审 判 员 黄 俊
人民陪审员 钱志武
二〇一八年九月二十九日
书 记 员 王 珊