上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初2618号
原告上海嘉兆房地产开发经营有限公司，住所地上海市。法定代表人李志贤，总经理。委托代理人程安卿，上海市广庭律师事务所律师。委托代理人潘轶，上海市广庭律师事务所律师。被告上海财陆商贸有限公司，住所地上海市。法定代表人孙菊玲。原告上海嘉兆房地产开发经营有限公司诉被告上海财陆商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，因无法向被告上海财陆商贸有限公司有效送达诉状副本等材料，本院依法公告送达。本案依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年6月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人程安卿到庭参加诉讼。被告上海财陆商贸有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2013年3月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于上海市徐汇区嘉善路XXX、XXX、XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁面积为174.89平方米。租期自2013年4月1日至2018年3月31日止。2013年4月1日至2015年3月31日租金每月41,400.13元、2015年4月1日至2017年3月31日租金每月45,540.14元，租金按“先付后用”原则，每月支付一次，每期到期前3天支付下一期的租金。每月物业管理费为1,416.61元。被告逾期支付租金的，每逾期一日按逾期支付费用总额的0.1%支付滞纳金。被告缴纳了82,800.26元保证金。合同约定被告逾期不支付全部或部分、物业管理费等任一项费用累计超过壹个月或次数超过五次的，原告可书面通知被告解除本合同。合同约定解除本合同的情形系由被告造成的，被告应向原告支付相等于当期三个月的租金及物业管理费金额的违约金。被告自2015年1月1日起无故拖欠租金，经原告催讨，被告仍未付清欠款。原告于2015年5月30日向被告送达了解除《房屋租赁合同》之通知。原告认为被告在租赁期内拖欠租金行为构成根本性违约，损害原告权益，故请求判令：一、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年5月30日解除；二、被告支付2015年4月1日至2015年5月30日的租金89,611.24元、2015年5月31日至2015年6月5日的房屋使用费8,971.82元以及电费3,880.97元;三、被告支付滞纳金24,000元；四、被告支付违约金58,069.99元(已扣除保证金)。审理中，原告明确诉请二，租金按照每月45,540.14元计算，2015年5月的日租金为1,469元，故2015年4月1日至2015年5月30日的租金为89,611.24元;2015年5月31日至2015年6月5日的使用费的计算公式为45,540.14元÷30天×5天＋2015年5月31日的1,469元，计算得出的金额为9,059元，原告现仅主张8,971.82元。原告调整诉请三，以月租金45,540.14元为本金，按每日千分之一计算，从2015年4月1日计算至2015年11月30日，为244天。以月租金45,540.14元为本金，按每日千分之一计算，从2015年5月1日计算至2015年11月30日，为214天。计算得出的滞纳金为20,857.38元,诉请三调整为该金额。原告明确诉请四，违约金是三个月的租金及物业费，每月租金为45,540.14元、每月物业管理费为1416.61元，违约金共计140,870.25元，被告支付过82,800.26元保证金，冲抵违约金后，被告还需支付违约金58,069.99元。被告上海财陆商贸有限公司未作答辩。经审理查明，原告系上海市徐汇区嘉善路XXX、XXX、XXX号房屋产权人。2013年3月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告出租系争房屋给被告，面积174.89平方米。租赁期限自2013年4月1日起至2018年3月31日止。2013年4月1日起至2015年3月31日期间，每月租金41,400.13元；2015年4月1日起至2017年3月31日期间，每月租金45,540.14元；2017年4月1日起至2018年3月31日期间，每月租金50,094.15元。被告应在合同签订后7日内向原告支付房屋租赁保证金124,200.39元，以保证其履行合同的所有条款及附随义务。保证金不记利息，租赁期间，被告不得将保证金作租金或其他费用的付款。保证金之作用在于：保证被告完整履行合同所有合同义务以及附随义务。原告有权直接从保证金中扣减、抵销如下费用：任何被告应付未付的租金、物业管理费、市政设施费、滞纳金、水费、电费、天然气费、电信费、违约金、赔偿金、维修维护费、占用使用费和其他有关费用；原告因被告违约行为提前解除本合同，被告应向原告支付的违约金及赔偿原告损失；根据合同其他条款约定应扣减的费用，包括但不限于违约金、赔偿金等其他费用。租金按“先付后用”原则，每月支付一次，首期租金应于签订本合同后七日内支付，此后应在每期到期前3天向原告支付下一期的租金。如被告不按照本合同规定时间足额支付租金，则每逾期一日，乙方须按逾期支付费用总额的0.1%支付滞纳金。租赁期内，被告应于每三个月支付一次物业管理费，在每月的20日之前将下一个月的物业管理费支付给原告或其指定的物业管理公司。物业管理费每月每平方米8.1元，合计每月1,416.61元。租赁期间，水、电等均需单独安装表具计算。被告应于原告或物业公司发出缴费通知书后七天内向原告交纳所租房屋之水、电等费用(计算标准按实际显示为依据，结算单价按原告规定)。在租赁期限届满或因被告原因提前终止或解除本合同时，被告须在租赁期结束或提前终止、解除至少30日之前，与原告有关部门联系交房事宜。……对于原告认可保留的设施、设备或装修等，原告无须为其剩余价值向被告作出任何补偿。如被告未获得原告同意而继续占用，或未按时将房屋恢复原状，……则原告有权向被告收取占用使用费，此等占用使用费等的支付并不构成租赁期之延续，原告仍有权按其认为适合的方式收回所租房屋。……占用使用费的计算标准为：每逾期一日，按日租金、日物业管理费及租车位费之和的双倍为标准，自逾期返还之日起算，至被告实际交还房屋或原告以其认为适合的方式收回房屋之日为止。原、被告双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除合同：……被告逾期不支付全部或部分租金、物业管理费、水费或电费等市政设施费及其他任一项费用累计超过壹个月或次数超过五次的。解除本合同的情形系由原告造成的，原告应向被告支付相等于当期三个月的租金及物业管理费金额的违约金，并应在扣除被告已发生费用及其他应承担的费用后，将剩余的租金、物业管理费、保证金无息退还给被告。给被告造成损失的，且支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。解除本合同的情形系由被告造成的，被告应向原告支付相等于当期三个月的租金及物业管理费金额的违约金，并仍应缴清所欠费用，给原告造成损失的，且支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。守约方有权终止、解除本合同的，一旦守约方将终止、解除本合同的书面通知根据补充条款约定的方式送达的，本合同即自行终止或解除。《房屋租赁合同》签订后，原告将系争房屋交付被告。2013年3月29日，被告支付原告租赁房屋保证金82,800.26元。2015年1月22日，原告发送《催缴函》给被告，主要内容为：被告按约应在2015年1月1日前支付2015年1月1日至2015年1月31日止的租金41,400.13元，经原告多次催缴，被告于2015年1月22日支付上述款项，逾期21天，故被告应向原告支付滞纳金869.40元。该笔滞纳金在保证金中扣除，被告应于2015年2月13日前向原告补足保证金869.40元。2015年2月9日，原告发送《租金催缴函》给被告，主要内容为：被告按约应于2015年1月31日前支付2015年2月1日至2015年2月28日止的租金41,400.13元,截止至2015年2月8日，被告仍未支付。请被告于2015年2月20日前向原告支付上述应付租金，并按照租赁合同约定向原告支付滞纳金。截至2016年6月6日开庭时，被告已付清2015年4月1日前应付租金，但并未支付2015年4月1日之后的应付租金。2015年5月25日，原告通过EMS快递向被告发送《解除<房屋租赁合同>之通知书》，主要内容为：根据租赁合同约定，被告应于2015年4月1日前向原告支付2015年4月1日至2015年4月30日的租金，应于2015年5月1日前向原告支付2015年5月1日至2015年5月31日的租金，合计91,080.28元。基于被告于2015年3月13日提出的申请报告，原告曾于2015年3月18日以EMS方式发出回函，原则同意被告2015年3月至5月租金支付时间相应的延期至前述月份的25日前，若被告未能按照上述时限支付租金的，则原告将根据回函的约定保留追究被告之前所有相关违约责任之权利，所产生的不利之法律后果均由被告承担。现原告已多次对上述租金进行催缴，但截止至2015年5月22日，被告仍未支付。现原告正式通知被告，根据租赁合同9.2条第六款约定，租赁合同将于被告收到本通知书之日起解除，并且被告需按租赁合同约定履行以下事项：1、支付2015年4月1日起至租金合同解除之日止的租金；2、支付2015年1月至5月逾期支付租金所产生的滞纳金；3、按租赁合同约定向原告支付违约金，即41,400.13元，该部分费用由原告直接从保证金中抵扣，不足部分由被告于合同解除之日后的一个月内另行补足；4、被告应于本合同解除后的3个日历天内，按租赁合同7.1条约定将房屋返还原告，并由双方签署《房屋返还确认书》；5、如被告逾期返还该房屋的，应按照租赁合同7.3条约定，向原告支付占用期间的使用费；6、被告应于合同解除之日后的一个月内将注册地址迁出或注销。2015年5月30日，被告收到《解除<房屋租赁合同>之通知书》。2015年6月5日，原、被告、物业部门就系争房屋进行交接，并签订《房屋返还确认书》，其中上海市嘉善路XXX号房屋电表抄见数为平855、谷501,上海市嘉善路XXX号房屋电表抄见数为平173859、谷48564,上海市嘉善路XXX号房屋电表抄见数为平9333、谷1631。上海市嘉善路XXX号房屋2015年5月11日至2015年6月10日电费账单为5.4元，其中本月电表抄见数为平855、谷501；上海市嘉善路XXX号房屋2015年5月11日至2015年6月10日电费账单为3,780.93元，其中本月抄见数平173859、谷48563；上海市嘉善路XXX号房屋2015年5月11日至2015年6月10日电费账单为94.64元，其中本月抄见数平9334、谷1631，平用电量单价1.091元。2016年3月，原告缴纳了系争房屋2015年5月11日至2015年6月10日的电费。上述事实，除当事人陈述外，有房屋租赁合同、催缴函、租金催缴函、解除《房屋租赁合同》之通知书、EMS快递回单、房屋返还确认书、电费账单、收据等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，已经成立并发生效力，对合同签订的双方均产生约束力。根据查明事实，原告已按约将系争房屋交付被告，但被告并未按约支付租金，已构成违约，应承担相应违约责任。根据《房屋租赁合同》约定被告逾期不支付全部或部分租金、物业管理费、水费或电费等市政设施费及其他任一项费用累计超过壹个月或次数超过五次的，原告可书面通知解除合同。现被告自2015年4月1日起即未按约支付房租，原告于2015年5月25日通过EMS快递向被告发送《解除<房屋租赁合同>之通知书》，被告于2015年5月30日收到该通知书，故原告因被告违约要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年5月30日解除，有合同依据，本院予以支持。由于被告并未按约支付2015年4月1日之后的应付租金，现原告要求被告支付2015年4月1日至2015年5月30日的租金诉请，有合同依据，于法不悖，本院予以支持。由于《房屋租赁合同》已于2015年5月30日解除，而系争房屋于2015年6月5日才返还原告，根据《房屋租赁合同》约定，如被告未获得原告同意而继续占用，则原告有权向被告收取占用使用费，占用使用费的计算标准为：每逾期一日，按日租金、日物业管理费及租车位费之和的双倍为标准，自逾期返还之日起算，至被告实际交还房屋或原告以其认为适合的方式收回房屋之日为止。故现原告主张按照月租金标准支付使用费，有合同依据，于法不悖，应予支持。关于原告主张电费的诉请，根据《房屋租赁合同》约定，被告应于原告或物业公司发出缴费通知书后七天内向原告交纳所租房屋之水、电等费用(计算标准按实际显示为依据，结算单价按原告规定)，现根据查明事实，原告已根据电费账单缴纳的系争房屋2015年5月11日至2015年6月10日电费共计3,880.97元，且根据原、被告签订《房屋返还确认书》确认的电表抄见数，与电费账单基本一致，只有上海市嘉善路XXX号房屋本月抄见数平9334比《房屋返还确认书》确认的平9333的用电量多1，故原告主张电费诉请，有合同依据，本院对多出的用电量予以扣除1.091元，其余费用予以支持。关于原告主张违约金58,069.99元(已扣除保证金)之诉请，从原告审理中明确的诉请以及《房屋租赁合同》约定即解除本合同的情形系由被告造成的，被告应向原告支付相等于当期三个月的租金及物业管理费金额的违约金，可看出原告主张的该违约金性质为解除合同的违约金。如上所述，被告未按约支付租金，应承担相应违约责任。又根据查明事实当期租金为45,540.14元，每月物业管理费为1416.61元，故原告主张相等于三个月租金及物业管理费的违约金共计140,870.25元，有合同依据，又根据《房屋租赁合同》约定，原告有权直接从保证金中扣减、抵销如下费用：任何被告应付未付的租金、物业管理费、市政设施费、滞纳金、水费、电费、天然气费、电信费、违约金、赔偿金、维修维护费、占用使用费和其他有关费用。故现原告主张将被告已支付的82,800.26元冲抵违约金，有合同依据，本院予以支持。综上，被告应支付的违约金140,870.25元冲抵保证金82,800.26元后，被告还需支付原告违约金58,069.99元。关于原告主张的滞纳金之诉请，从原告审理中明确的滞纳金计算方式可看出，该滞纳金性质实为逾期付款违约金，根据合同约定，租金按“先付后用”原则，每月支付一次，此后应在每期到期前3天向原告支付下一期的租金。如被告不按照本合同规定时间足额支付租金，则每逾期一日，乙方须按逾期支付费用总额的0.1%支付滞纳金。该约定是对被告在合同履行过程中逾期支付租金所应承担违约金的约定，即该时合同并不解除，双方仍继续履行合同；现原告以被告逾期不支付租金等累计超过一个月为由，选择解除合同。故在解除合同条件满足之后的逾期付款违约金与原告解除合同的违约金并存，显已加重被告负担，故对解除合同条件满足之前的逾期付款违约金本院予以支持，即对于以月租金45,540.14元为本金，按每日千分之一计算，计算30天的逾期付款违约金1,366.20元予以支持。对原告主张的其余逾期付款违约金不予支持。被告上海财陆商贸有限公司经本院合法传唤，未出庭应诉，视为放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海嘉兆房地产开发经营有限公司与被告上海财陆商贸有限公司于2013年3月19日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月30日解除；二、被告上海财陆商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉兆房地产开发经营有限公司自2015年4月1日起至2015年5月30日止的租金89,611.24元；三、被告上海财陆商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉兆房地产开发经营有限公司自2015年5月31日起至2015年6月5日止的房屋使用费8,971.82元；四、被告上海财陆商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉兆房地产开发经营有限公司2015年5月11日至2015年6月10日的电费3,879.87元；五、被告上海财陆商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉兆房地产开发经营有限公司逾期支付租金的违约金1,366.20元；六、被告上海财陆商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉兆房地产开发经营有限公司解除合同的违约金58,069.99元(已扣除被告支付保证金82,800.26元)；七、驳回原告上海嘉兆房地产开发经营有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3,990.60元，由被告上海财陆商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 曹 庆
审 判 员 李成栋
人民陪审员 赵倩玲
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 符一鸣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。