湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂11民终1529号
上诉人（原审原告）：蔡贤菊，女，汉族，1957年2月8日出生，住武汉市江岸区。
委托诉讼代理人：王汉欣，武汉市汉阳区洲头服务所法律工作者，代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）：中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司。住所地：武汉市武昌区东湖路***号。统一社会信用代码：91420000714631357T。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
委托代理人林琳，湖北中和信律师事务所律师。代理权限：一般代理。到庭。
原审第三人：黄冈市嘉晟房地产开发有限公司。住所地：黄冈市黄州区东门路***号。统一社会信用代码914211007775831536。
法定代表人：王辉，该公司总经理。
委托代理人：刘红喜，湖北地久律师事务所。代理权限为一般代理。
上诉人蔡贤菊因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称“长城公司”）、原审第三人黄冈市嘉晟房地产开发有限公司（以下简称“嘉晟公司”）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院作出的（2018）鄂1102民初234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
蔡贤菊向本院上诉称，一审判决适用法律错误，本案所涉及的查封为预查封，是对没有办理商品房权属登记的房产尖细的查封，不是对登记在被执行的房地产企业名下的商品房进行查封；开发商已办理了商品房预售许可证且已经出售的房产，在开发商作为被执行人时，具有足以排除法院预查封执行行为的实体权益；楚雄公司作为建设工程承包人对涉案房产享有优先受偿权，在楚雄公司将债权转让后，受让人依照《中华人民共和国合同法》第八十一条规定亦取得房产的优先受偿权，故上诉人享有建设工程价款的优先受偿权本身就足以阻止被上诉人申请的强制执行。请求撤销一审判决，确认上诉人对嘉晟国际长河水岸小区第7幢2单元901号、第8幢1单元701号、第8幢1单元702号房屋优先受偿。
长城公司答辩称，1、本公司对所涉房产办理相关抵押登记依法享有抵押权，在执行过程中优先受偿是合法的；2、蔡贤菊陈述相关事实理由不符合最高院关于办理执行异议和复议29条的条件，该条保障的是住宅消费者的物权期待权；3、本案是工程款的折抵，商品房预售登记不能对抗法院查封效力。蔡贤菊主张其对涉案房产享有所有权，请求解除对涉案房产的查封无事实和法律依据，请求驳回蔡贤菊的上诉，维持原判。
嘉晟公司答辩称，我公司已将争议房产作为工程款抵偿给湖北楚雄公司，至于上诉人是否是拥有物权或享有债权，我方尊重法院判决。
蔡贤菊向一审法院提出诉讼请求：一、不得执行黄冈市嘉晟国际长河水岸小区第7幢2单元901号、第8幢1单元701号、第8幢1单元702号房屋；二、确认蔡贤菊对黄冈市嘉晟国际长河水岸小区第7幢2单元901号、第8幢1单元701号、第8幢1单元702号房屋优先受偿。三、诉讼费由长城公司、嘉晟公司承担。
一审法院查明，2013年9月3日，嘉晟公司与楚雄公司签订《建筑安装工程承包协议书》，由楚雄公司承包嘉晟公司在黄冈市开发的嘉晟国际·长河水岸小区建设项目建筑安装工程施工事宜。2013年9月6日，楚雄公司与宏源公司签订了《钻孔灌注桩施工合同》，由楚雄公司完成上述工程3号、5号、6号、7号、8号、9号楼及地下室桩基工程施工。
2015年1月29日，长城公司武汉办事处与第三人嘉晟公司签订了《融资协议（债务重组协议）》。同日，双方又签订一份《抵押合同》，约定第三人以其黄冈市黄州区东门路173号“嘉晟国际·长河水岸”三期的土地使用权33896.3平方米及该工程一期、二期已建92510.23平方米规划为住宅、商业用房的在建工程及分摊土地使用权及的物作为上述协议债权的抵押担保等等。2015年3月17日，长城公司武汉办事处为坐落于黄冈市黄州区东门路173号国有土地（土地证号为黄冈国用（2013）第000301999号）在黄冈市国土资源局办理了黄冈他项（2015）第150**号他项权证，出让国有土地使用权抵押权。2015年5月6日，黄冈市房地产权监理所作出黄冈市房建黄州字第Z000112号抵押权登记，抵押权人长城公司武汉办事处，抵押人嘉晟公司，抵押内容黄州区东门路173号，1、2、3、5、7、8幢及地下室。
2015年4月30日，郭均、张登桂代表楚雄公司与原告刘绍钢签订《协议书》，约定楚雄公司用8套房屋（9-1-203、9-1-1102、8-1-701、9-1-1502、9-2-201、8-1-802、8-1-702、9-2-1503）作为工程款支付给宏源公司，总建筑面积1009.48平方米，单价3300元/平方米，总房款3331284元。2015年10月9日，宏源公司与蔡贤菊、刘绍钢、蔡贤菊、郑玉堂签订《以房抵债协议书》，约定：根据2015年4月30日的《协议书》，现将嘉晟国际·长河水岸小区第7幢1单元703号、第7幢2单元803号、第8幢1单元903号房屋的相关权益转让给刘绍钢，第7幢2单元901号、第8幢1单元701号、第8幢1单元702号转让给蔡贤菊（由刘绍钢指定）；第8幢1单元201号、第8幢1单元802号、第8幢2单元903号转让给蔡贤菊；第7幢1单元402号转让给郑玉堂。在蔡贤菊等人与开发商嘉晟公司签订购房合同并网备案后，宏源公司所欠黄冈市黄州区嘉晟国际·长河水岸3号、5号、6号、7号、8号、9号楼及地下室桩基工程劳务费、材料费全部结清。宏源公司及蔡贤菊等人分别在协议书尾部盖章、签字。
2015年10月14日、2015年10月16日，蔡贤菊与嘉晟公司签订三份《商品房买卖合同》。2015年6月9日、2015年10月19日，第三人嘉晟公司分别向原告蔡贤菊开具收据三份，收款方式为抵工程款，分别为第7幢2单元901号抵款440253元、第8幢1单元701号抵款437283元、第8幢1单元702号房屋抵款394944元。2015年10月21日、11月2日，黄冈市房地产管理局对涉案商品房作预售合同登记备案。
2015年12月15日，长城公司武汉办事处认为“2015年10月10日向黄冈市房地产产权监理所对抵押房产中的89套住宅被解押的《解除抵押函》及《嘉晟国际·长河水岸解除的部分抵押物明细》所载该办印章系伪造”，遂向黄冈市公安局报案。2015年12月31日，黄冈市公安局开发区分局受理了长城公司武汉办事处的印章被伪造案，并出具了受案回执。2016年3月3日，长城公司武汉办事处对黄冈市房地产管理局作出的房建黄州字第Z000112号在建工程抵押他项权证项下房号为1-1-401等126套房屋作出的解除抵押行为不服，向黄冈市行政复议委员会提出复议。2016年3月16日，该委作出行政复议收案通知书。2016年4月11日，该委认为：在审理过程中，黄冈市房地产交易中心向黄冈市公安局经济开发区分局报案，举报嘉晟公司员工刘金枝涉嫌伪造印章罪，该局已受案并出具证明材料。本案审理需要以公安机关对举报内容的调查处理结果作为重要依据，遂作出黄复中字〔2016〕22号中止行政复议通知书，中止行政复议案件的审理。
2017年11月30日，黄冈市房地产交易和产权管理中心作出《查询证明》，证明嘉晟公司国际长河水岸其中的10套房屋在该局网上签约系统已备案，包含本案涉案3套商品房。2017年12月14日，武汉市房产档案馆作出《武汉市房屋交易权属登记及合同备案信息查询结果》，查询刘绍钢坐落在武汉市江岸区熊家台公寓1栋4单元701号房屋已转移，蔡贤菊无房屋登记记录。
另查明，2016年12月1日，本院作出（2015）鄂黄州执字第00690号执行裁定书对长城公司与嘉晟公司执行公证书一案作出民事裁定：预查封嘉晟公司名下的黄冈市嘉晟国际长河水岸小区房产，含原告已网签备案的第7幢2单元901号、第8幢1单元701号、第8幢1单元702号房屋。2017年12月，蔡贤菊对执行标的提出书面异议。黄州区人民法院于2017年12月15日作出（2017）鄂1102执异45号执行裁定书，驳回蔡贤菊的异议请求。
本案在审理过程中，蔡贤菊和长城公司均同意嘉晟公司的诉讼主体身份由被告变更为无独立请求权的第三人。
一审法院认为，本案的争议焦点为蔡贤菊对涉案三套房产是否享有足以排除法院查封执行行为的实体权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。2015年10月14日、2015年10月16日，蔡贤菊与嘉晟公司签订3套商品房买卖合同时，并不是作为购房消费者购房用于居住，而是因有其他债权债务关系以工程款抵偿购房款。2015年6月9日、2015年10月19日，嘉晟公司出具收据中收款方式“抵工程款”已作说明。故蔡贤菊的情况不符上述法律规定。
商品房预售备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴。而预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力。本案中，蔡贤菊为涉案3套房产虽办理了商品房预售备案登记，但并非物权预告登记。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生预告登记的物权效力。根据物权的排他性原则，只有物权或者准物权才能够排除法院的强制执行行为。蔡贤菊对涉案3套房产仅享有债权，并非物权，因此，不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。综上，蔡贤菊主张不得执行黄冈市嘉晟国际长河水岸小区第7幢2单元901号、第8幢1单元701号、第8幢1单元702号房屋的诉讼请求，不予支持。
关于蔡贤菊请求确认对黄冈市嘉晟国际长河水岸小区第7幢2单元901号、第8幢1单元701号、第8幢1单元702号房屋优先受偿的问题，因本案解决的是蔡贤菊对执行标的物是否享有足以排除法院强制执行的实体权益问题，其该项诉讼请求不属于执行异议之诉的审理范围，不予处理。遂判决，驳回蔡贤菊的诉讼请求。案件诉讼费15600元，由蔡贤菊负担。
本院审理过程中，各方当事人均未向本院递交新的证据。
本院查明的事实与原审一审查明的事实一致。
本院认为，蔡贤菊作为案外人向人民法院提起执行异议之诉，因此，本案的审理应围绕刘绍钢对涉案房产是否享有足以排除法院强制执行的实体权益及是否享有优先受偿权进行审查。
第一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述情形是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。本案所涉房产系嘉晟公司因其他债权债务关系以房产偿还楚雄公司的工程款，楚雄公司又以该房产款抵偿蔡贤菊的债务而形成的，上述事实有嘉晟公司所出具的收据注明的“抵工程款”予以印证。据此，蔡贤菊与嘉晟公司对该涉案房产所签订的《商品房买卖合同》的目的并不是购房居住，而是因有其他债权债务关系以工程款抵偿购房款，故一审认定蔡贤菊诉请主张不符上述法律规定是正确的，本院予以支持。
第二、《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房产或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”根据上述法律规定及物权法定原则，本案中，蔡贤菊虽为该涉案房产办理了商品房预售合同的登记备案，但并非物权预告登记，并不能产生预告登记的物权效力，因为只有物权或者准物权才能够排除法院的强制执行行为。据此，蔡贤菊虽对涉案房产享有的债权，但不能对抗法院对涉案标的物的查封。
第三、经一审及本院查明，长城公司武汉办事处以2015年10月10日向黄冈市房地产产权监理所对抵押房产中的89套住宅被解押的《解除抵押函》及《嘉晟国际·长河水岸解除的部分抵押物明细》所载该办印章系伪造为由向黄冈市公安局报案，黄冈市公安局开发区分局已立案受理，因本案所涉房产亦在其中，据此，郭均、张登桂代表楚雄公司与蔡贤菊签订《协议书》及蔡贤菊与嘉晟公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题需以公安机关对刑事案件的调查处理结果为认定依据，现蔡贤菊要求确认对涉案房产有优先受偿的诉请事实和法律依据不足，故蔡贤菊的该项上诉讼本院亦不予支持。
综上，蔡贤菊的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，处置适当，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15600元，由蔡贤菊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊 军
审 判 员 胡美琴
审 判 员 骆 骥
二〇一八年九月六日
法官助理 张艺馨
书 记 员 刘 雄