西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)碑民初字第03303号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人：杨新丰，行长。
委托代理人：高军，陕西乐友律师事务所律师。
委托代理人：韩露，陕西乐友律师事务所律师。
被告：褚小波，男，1983年10月17日出生，汉族，无业。
被告：李惠元，女，1985年3月19日出生，汉族，无业。
被告：西安中新佳园房地产开发有限公司。
法定代表人：杨华，董事长。
委托代理人：文佩，女，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称省建行）与被告褚小波、李惠元、西安中新佳园房地产开发有限公司（以下简称佳园房地产公司）金融借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告省建行委托代理人高军，被告佳园房地产公司委托代理人文佩到庭参加诉讼。被告褚小波、李惠元经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告省建行诉称，原告与被告褚小波于2010年5月24日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告褚小波向原告借款23万元，借款期限二十五年，用于购买被告佳园房地产公司开发的位于西安市未央区东湖路中新浐灞半岛A15区第16幢1单元8层10801号房屋。为确保上述《借款合同》的履行，同日，原告与被告褚小波、李惠元还签订了《西安市房地产抵押合同》，以上述房屋作为向原告借款的抵押。被告佳园房地产公司作为保证人于2010年3月25日与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，承担最高额连带保证责任。合同签订后，原告依约向被告褚小波发放了借款，但被告在借款合同履行过程中未按时还款，截止2015年5月25日尚欠原告借款本金余额208739.47元、利息3908.35元，合计212647.82元。经多次催收未果。诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《中国建设银行个人住房借款合同》；2、依法判令被告褚小波、李惠元立即向原告支付借款本金余额208739.47元，利息计算至本息还清之日止（包括利息、罚息及复利，暂计算至2015年5月25日，利息为3908.35元），合计212647.82元；3、判令被告西安中新佳园房地产开发有限公司承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。
被告褚小波、李惠元未到庭答辩。
被告佳园房地产公司辩称，被告褚小波用所购房屋设置了抵押，已办理了房屋抵押登记，应首先实现抵押权来清偿所欠原告的债务，不足部分债权由其清偿。其早已具备办理房屋产权证书的条件，因被告褚小波、李惠元迟迟未提交相关资料导致产权证书未办理，所以相关责任应由被告褚小波、李惠元承担。
经审理查明，被告褚小波、李惠元系夫妻。2010年5月24日，被告褚小波作为借款人与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被告褚小波向原告借款23万元，用于购买被告佳园房地产公司开发的位于西安市未央区东湖路中新浐灞半岛A15区第16幢1单元8层10801号房屋；该房屋建筑面积73.03平方米，商品房买卖合同登记号：Y10015409，借款期限为300个月，即2010年5月24日起至2035年5月24日止；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为人民币1391.33元；担保方式为房屋抵押加最高额保证。同日，原告与被告褚小波、李惠元签订了《西安市房地产抵押合同》，约定被告褚小波、李惠元以其上述房屋为借款提供抵押。其后，原告与被告褚小波、李惠元办理了房屋抵押登记。原告与被告佳园房地产公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告佳园房地产公司为原告省建行与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，此处“债务人”指因购置坐落于西安市未央区东湖路中新浐灞半岛A15区项目所属之中住房而与原告发生借贷关系的全部债务人；保证的最高债权限额为七千万元整；债权确定期间为2010年3月25日至2012年3月25日期间因原告省建行向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权；保证范围包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和担保权而发生的一切费用；保证方式为连带责任保证；保证期间为原告省建行与债务人签订单笔借款合同之日起至抵押人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止…；无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同向下的全部或部分债务，被告佳园房地产公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求佳园房地产公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，佳园房地产公司不提出任何异议。
上述合同签订后，原告如约发放了借款。被告褚小波在借款初期尚能按时偿还每月按揭款，但后期发生拖欠。截止2015年5月25日，被告褚小波拖欠多期按揭款项，经催付无果。被告褚小波借款合同项下尚有借款本金余额208739.47元、截止2015年5月25日拖欠的利息3908.35元，合计212647.82元未还。被告佳园房地产公司未履行保证责任。
上述事实，有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款支付凭证、《西安市房地产抵押合同》、预购商品房贷款抵押登记备案证明、《最高额保证合同》、个人贷款对账单、拖欠明细单、《商品房买卖合同》、被告褚小波和李惠元的身份证明、婚姻登记信息等证据及本院庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告与被告褚小波签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、原告与被告褚小波、李惠元签订的《西安市房地产抵押合同》主体适格，内容未违反法律法规强制性规定，意思表示真实，均属有效，当事人应当全面履行合同义务。原告依约发放了贷款，被告褚小波应按时足额向原告偿还按揭款，其长期欠款构成违约，原告有权解除合同。被告褚小波、李惠元以其房屋向原告提供了抵押担保，原告作为抵押权人有权向二被告主张抵押权。该笔借款发生在二被告夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务。被告褚小波、李惠元经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。被告佳园房地产公司与原告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》亦属于有效，佳园房地产公司应对被告褚小波、李惠元的本案借款合同欠款承担连带责任保证。承担保证责任后，可向被告褚小波、李惠元追偿。原告的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告褚小波于2010年5月24日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及其与被告褚小波、李惠元签订的《西安市房地产抵押合同》均为有效；《个人住房（商业用房）借款合同》予以解除。
二、被告褚小波、李惠元于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金余额208739.47元、截止2015年5月25日的利息3908.35元，合计212647.82元，及自2015年5月25日起至本判决确定给付之日的利息、罚息、复利，依双方借款合同约定的标准计付。
三、被告西安中新佳园房地产开发有限公司对被告褚小波、李惠元上述债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被告褚小波、李惠元追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费5180元（含公告费690元），由被告褚小波、李惠元负担（此款原告已预交，二被告应同上款一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 吕江晖
代理审判员 毋俊利
人民陪审员 闫 玲
二〇一六年二月十九日
书 记 员 刘 颖