深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤3030民初11191号
原告李杏花。
委托代理人邓耀文，广东金卓越律师事务所律师，执业证号14413200111146895。
委托代理人池燕，广东金卓越律师事务所律师，执业证号14413201511054450。
被告深圳市恒生资产管理有限公司，住所地深圳市福田区福田街道益田路卓越时代广场，统一社会信用代码91440300080788036E。
法定代表人张超，该公司总经理。
委托代理人孔磊，广东鹏泰律师事务所律师，执业证号14403201310092938。
上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓耀文及被告委托代理人孔磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2016年3月12日，原告作为乙方与被告作为甲方按照被告提供的格式合同签订《预约买卖合同》（NO.00256），约定被告将其通过北京产权交易所竞得的位于深圳市罗湖区贝丽南路48号金丽豪苑鹏天阁15层05号房（建筑面积53.92平方米）预约出卖给原告，房屋总价款为人民币3680000元；该房屋预订“订金”为人民币300000元；该格式合同第二条第一款第（1）项约定：“甲方应按照乙方于本合同约定的联系方式，于本合同生效之日起的60日内通知乙方到指定地点交付相关楼款和签订由甲方提供的《二手房买卖合同》及其附件（如有），逾期未能与乙方签订前述文件的，则乙方有权解除本合同，甲方应于合同解除之日起的10日内无息一次性退还乙方已付订金。”该格式合同第二条第2项第（4）点又约定：“乙方未在约定的时间内与甲方签订《二手房买卖合同》、补充协议、附件及《个人住房借款合同》和交齐首付款的，属乙方违约，甲方不予退回订金，并有权将该房屋另行出售而无需通知乙方……”。合同签订后，原告按约支付人民币300000元“订金”给被告，但被告在合同约定的签订《二手房买卖合同》期限即2016年5月11日前，拒绝与原告签订《二手房买卖合同》。经原告多次催告，被告以其没有取得房屋的产权证书，无法交易为由拒绝与原告签订《二手房买卖合同》。原告又于2016年5月13日、5月19日两次以书面的方式向被告发出催告，要求被告签订《二手房买卖合同》，被告仍然拒不理会。原告遂于2016年5月24日向被告发出解除合同通知，并要求被告双倍返还定金。原告认为，按照《预约买卖合同》（NO.00256）第二条第2项第（4）点约定，原告违约的，原告已付“订金”不予退回。该约定符合“定金罚则”的特征，原告已付“订金”应当依法认定为“定金”。《预约买卖合同》是被告提供的格式合同，该格式合同第二条第一款第（1）项“甲方……逾期未能与乙方签订前述文件的，则乙方有权解除本合同，甲方应于合同解除之日起的10日内无息一次性退还乙方已付订金”其中“甲方应于合同解除之日起的10日内无息一次性退还乙方已付订金”的条款，明显免除出卖人一方的责任、排除买受人一方的主要权利，应当依照《中华人民共和国合同法》第四十条规定认定为无效合同条款。被告应当依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定即定金罚则的规定向原告双倍返还定金。至2016年5月11日，双方合同约定的解除条件已经成就。此后，原告继续多次向被告催告，被告仍拒不履行合同义务，原告依法享有合同解除权。原告于2016年5月24日向被告发出解除合同通知，合法有效，应当依法认定《预约买卖合同》（NO.00256）已于原告发出的解除合同通知送达被告之日即2016年5月24日解除。为了维护原告的合法权益，请求法院判令：一、确认原告李杏花与被告深圳市恒生资产管理有限公司于2016年3月12日签订的《预约买卖合同》（NO.00256）第二条第一项第（1）项约定的“甲方应于合同解除之日起的10日内无息一次性退还乙方已付订金”的条款无效；二、确认原告李杏花与被告深圳市恒生资产管理有限公司于2016年3月12日签订的《预约买卖合同》（NO.00256），已于2016年5月24日解除；三、被告深圳市恒生资产管理有限公司在本案判决生效后10日内向原告李杏花双倍返还定金人民币600000元；四、被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称，一、被告是2016年1月份通过北京产权交易所公开拍卖，购买了案外人深圳金陆机械有限公司金丽豪苑小区210套物业，由于物业数量较大，根据国土部门的相关规定只能采取分批次过户的方式办理，被告将涉案物业与原告签署预约买卖合同，这是基于物业还没有办理出房产证，因此原告只需要缴纳订金，待房产证办出后再签订正式的买卖合同。二、对于提前支付订金的，购买方被告给予的优惠是3月10日之前支付订金，5万抵8万，10万抵18万房款，被告是2016年3月12日与原告签订的金丽豪苑鹏天阁1705支付了人民币30万元订金，被告同意在总房价的基础上减免了8万元房款，实际约定成交价格为369万。而该物业也已经于2016年3月25日办理出了房产证，2016年3月29日原告提出该物业附带的学位被原金陆机械公司的员工占用了，要求更换，经过原、被告协调，另行签署了金丽豪苑鹏天阁1505的预约买卖合同，订金没有再重复支付，而是换开了收据，但落款的签署时间就没有变更，仍是写的3月12日。由于1505物业不属于第一批次办理房产证的物业，被告多次与相关部门沟通，抓紧办理房产证，并于2016年6月1日办理1505的房产证，但原告依然不想购买，被告与原告多次协调继续履行或者退回原告的订金都可以，但原告无理索取高额的赔偿，导致纠纷发生。三、原告诉讼请求主张被告应当双倍返还订金没有法律依据，该订金不同于担保法规定的定金，不能适用定金罚则。四、原告诉称预约买卖合同明显免除了出卖人义务，与事实不符。房产证尚未办理完成，且签订预约买卖合同缴纳订金，被告减免了原告8万元的购房款，明显是对原告的有利条件。另外，拍卖房批量过户时间是由国土局规定的，被告无法控制过户周期。为了更好的保证双方的权利，才会在预约买卖合同中约定，超过60天的，原告可解除合同，订金无息退回，但没有约定被告拥有解除权。如果原告要求继续履行的话，房产仍将继续出售给原告，因此这属于保护原告的法律条款。五、被告在称声明一点，被告一直同意退回原告订金，但原告一直拒绝提供账户，导致被告无法退回。如果原告提供收款账户，被告愿意立即退回。如原告要求继续履行，被告也同意按预约买卖合同条款继续履行。因此，订金未能退回的责任，应当由原告承担。
经审理查明：
一、涉案房产产权情况：涉案房产位于深圳市罗湖区贝丽南路48号金丽豪苑鹏天阁1505号,于2016年6月1日转移登记至被告名下，涉案房产存在抵押。
二、合同签订及履行情况：原、被告于2016年3月12日签订编号为00024的《预约买卖合同》约定，被告将位于深圳市罗湖区贝丽南路48号金丽豪苑鹏天阁1705号转让给原告，成交价为人民币3690000元，订金为人民币300000元，原告须于合同签订时一次性转账至被告提供的账户。原告于上述预售合同签订当天18时04分才向被告转账支付人民币300000元订金，被告于当日向原告出具上述1705号房收款收据确认收到上述款项。
后由于上述1705号房学位被暂时占用，原、被告协商将购买标的由1705号房变更为涉案房产，被告与原告代理人案外人李虎又签订编号为00256的《预约买卖合同》约定，被告将涉案房产转让给原告，成交价位人民币3680000元，订金为人民币300000元，原告须于合同签订时一次性转账至被告提供的账户；被告应按照合同约定的联系方式，于合同生效之日起60日内通知原告到指定地点交付相关楼款和签订由被告提供的《二手房买卖合同》及其附件（如有），逾期未能与原告签订前述文件的，则原告有权解除本合同，被告应于合同解除之日起的10日内无息一次性退还原告已付订金；由于深圳市实行房屋限购政策，签署本合同时，原告应保证符合深圳市的购房条件，否则导致双方无法于约定期限内签署《二手房买卖合同》的，则本合同自动终止，被告收取的订金不须退还。双方在庭审中均确认双方约定待涉案房产转移登记至被告名下之后，双方再签订合同当中约定的正式《二手房买卖合同》。
被告主张上述编号为00256的《预约买卖合同》的签订时间为2016年3月29日，并提交收款收据佐证，上述收款收据载明被告于2016年3月29日向原告出具收款收据确认收到涉案房产订金人民币300000元；原告主张上述编号为00024与00256的《预约买卖合同》为同一日即2016年3月12日签订，其于当日办理完1705号房产买卖合同相关手续后，跟朋友打探到上述1705号房无学位于当天变更了买卖标的、重签了合同。
上述合同签订后，原告向被告邮寄发出《催告通知书》载明，“……特催告你司在2016年5月16日前（含该日）取得买卖房屋的房地产权证书，并按房地产证书载明的登记信息与我签订《二手房买卖合同》。逾期未履行的，我将按约解除合同，要求司双倍返还定金，赔偿损失等违约责任”，被告于2016年5月16日收到原告上述通知书。原告向被告邮寄发出《通知》载明，“……特再次催告你司在2016年5月20日前（含该日）取得买卖房屋的房地产权证书，并按房地产权证书载明的登记信息与我签订《二手房买卖合同》。逾期未履行的，我将依法按约解除合同，要求你司双倍返还定金，赔偿损失等违约责任”，被告于2016年5月19日收到上述《通知》。原告向被告邮寄发出《通知》载明，“……我决定自即日起解除你我双方于2016年3月12日签订的《预约买卖合同》，并要求你司在2内双倍返还定金，赔偿损失（金额另计）等违约责任”，被告于2016年5月24日收到上述《通知》。
以上事实，有不动产资料电脑查询结果表、《预约买卖合同》、POS单、收款收据、《催告通知书》、《通知》、EMS投递结果查询单等佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告的的争议焦点一为编号为00256的《预约买卖合同》第二条第一项第一款约定的“甲方应于合同解除之日起的10日内无息一次性退还原告已付订金”是否为无效条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款；《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在房屋买卖合同中，一般可以认为，原告最主要的合同义务为房款的给付义务，被告最主要的合同义务为交房及办证的义务。在本案当中，编号为00256的《预约买卖合同》第二条第一项第一款约定的“被告应按照合同约定的联系方式，于合同生效之日起60日内通知原告到指定地点交付相关楼款和签订由被告提供的《二手房买卖合同》及其附件（如有），逾期未能与原告签订前述文件的，则原告有权解除本合同，被告应于合同解除之日起的10日内无息一次性退还原告已付订金”，既没有免除被告自身交房及办证的义务，亦没有加重原告的责任或排除原告的主要权利；实际上，该条款给予了原告继续履行合同或解除合同并要求退款的选择权，并不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式合同无效的情形，因此，原告主张确认编号为00256的《预约买卖合同》第二条第一项第一款约定的“甲方应于合同解除之日起的10日内无息一次性退还原告已付订金”的条款无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
原、被告的争议焦点二为编号为00256的《预约买卖合同》是否已于2016年5月24日解除。原告主张上述编号为00024与00256的《预约买卖合同》为同一日即2016年3月12日签订，其于当日办理完1705号房产买卖合同相关手续后，跟朋友打探到上述1705号房无学位于当天变更了买卖标的、重签了合同，但POS单载明原告于2016年3月12日18时04分才向被告转账支付了人民币300000元，且被告于2016年3月29日才向原告出具了涉案房产订金的收款收据，综合上述事实及全案案情，原告的上述主张不符合常理，本院不予采信，被告关于编号为00256的《预约买卖合同》于2016年3月29日签订的主张，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的编号为00256的《预约买卖合同》是双方当事人的意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应按照合同约定的联系方式，于合同生效之日起60日内通知原告到指定地点交付相关楼款和签订由被告提供的《二手房买卖合同》及其附件（如有），逾期未能与原告签订前述文件的，则原告有权解除本合同，被告应于合同解除之日起的10日内无息一次性退还原告已付订金；双方在庭审中均确认双方约定待涉案房产转移登记至被告名下之后，双方再签订合同当中约定的正式《二手房买卖合同》。根据本院上述认定，双方于2016年3月29日签订编号为00256的《预约买卖合同》，被告应于2016年5月28日前取得涉案房产的产权并与原告签订正式《二手房买卖合同》及其附件，但被告实际于2016年6月1日才取得涉案房产产权，已构成违约，自2016年5月29日起原告有权依合同约定解除编号为00256号的《预约买卖合同》并要求被告返还其已支付的订金人民币300000元。根据原告诉讼请求，本院在本案中确认编号为00256的《预约买卖合同》解除，但原告主张编号为00256的《预约买卖合同》于2016年5月24日解除的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
原、被告在前后两份《预约买卖合同》及收款收据当中都载明原告所交纳的人民币300000元为“订金”，且根据本院上述认定，“甲方应于合同解除之日起的10日内无息一次性退还原告已付订金”并未无效条款，原告亦未提交其他证据证明其交纳的该笔款项为定金，故原告已支付的人民币300000元应认定为订金，因此，原告主张被告向其双倍返还定金人民币600000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。根据原告诉讼请求，原告存在主张被告向其返还已支付的人民币300000元的意思表示，故合同解除后，被告应依照合同约定向原告返还其已支付的订金人民币300000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳市恒生资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李杏花返还订金人民币300000元。
二、驳回原告李杏花的其他诉讼请求。
案件受理费人民币4900元，由原告李杏花负担人民币2500元，由被告深圳市恒生资产管理有限公司负担人民币2400元。
如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 张笑然
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 魏惠如