广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初25275号
原告：马少卿，女，1976年9月7日出生，汉族，住中山市火炬开发区，
被告：中山市佳益房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区大岭村花坛旁劳剑宁商住楼2楼A区，统一社会信用代码91442000770153396H。
法定代表人：黄贵海，总经理。
委托诉讼代理人：黄嘉焯，广东保信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冼洪枝，广东保信律师事务所律师。
原告马少卿诉被告中山市佳益房地产开发有限公司（以下简称佳益公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案受理后，依法由审判员石慧适用简易程序，于2017年1月18日公开开庭进行了审理。原告马少卿、被告佳益公司委托诉讼代理人黄嘉焯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马少卿向本院提出诉讼请求：被告支付给原告逾期交房违约金146985元。事实理由：原、被告于2013年8月14日签订中山市商品房买卖合同，合同内容为：原告向被告购买中山市火炬开发区××路××房，面积为101平方米。该商品房属预售商品房，价款为518467元，原告一次性付款。逾期付款违约金为每日万分之五，被告在2014年12月31日验收备案及将符合合同约定的商品房交付给原告使用。逾期交房违约金为每日万分之二。签订合同之日，原告依约一次性支付购房款518467元给被告。被告与原告于2013年9月4日办理了中山市商品房销售登记备案表，次日被告出具购房发票给原告。2016年7月20日被告向原告发出岭汇名轩收楼通知书，要求原告办理收楼手续。原告与被告之间办理了收楼手续。被告逾期交房，属违约行为，应支付违约金给原告。双方签订的中山市商品房买卖合同约定逾期付款违约金为每日万分之五，逾期交房违约金为每日万分之二。该约定违反了中华人民共和国合同法的相关规定，逾期交房违约金本理应与逾期付款违约金比例相一致，即本案逾期交房违约金应为每日万分之五。自2015年1月1日至2016年7月20日，被告合计逾期567天（即365+202），违约金应为146985元，即518467×567×5/10000。为此，特向法院起诉。
原告马少卿为支持其诉请主张，向本院提供以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.发票；4.岭汇名轩收楼通知书；5.中山市火炬开发区住建局关于岭汇名轩综合验收问题的复函。
被告佳益公司辩称，一、被告并没有迟延交楼的意思表示，若无大部分业主擅自违建的情况，被告本应可按约定交楼。（一）被告开发建设的领汇名轩小区早已于2012年初完成工程的施工建设，小区于2012年已进入验收阶段。（二）2012年4月28日，被告向中山市建设工程质量监督站申请工程质量验收，并于2012年5月10日依法取得《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，表明涉案小区工程具备验收条件。
二、众多业主的大面积违建行为，导致涉案小区延迟通过规划验收，最终造成被告未能按期交付涉案商品房。对此，被告无须承担逾期交楼的法律责任。根据涉案合同第八条约定，在涉案小区是否取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是交付商品房的关键条件。根据中山市住建局公布的关于建设工程竣工验收备案的申请材料，办理建设工程竣工备案必需以规划、环保、人防、绿化等前置审批程序办妥为前提，且各项审批之间环环相扣，必须按序开展审批申请。故，规划验收正是涉案小区办理竣工验收备案审批手续最为关键的一项审批。据《广东省城乡规划条例》第四十三条及第八十四规定，办理涉案小区的规划验收最基本的前提是：涉案小区必须按照规划原貌进行建设，不得存在擅自变更规划及擅自违建的情形。涉案小区接近90%的业主在未经规划部门批准的情况下，擅自在赠送的入户花园安装拉闸门，将入户花园或装饰平台封闭，改变规划原貌，形成违建。自2012年年中发现业主存在违建以来，被告多次连同物管公司以张贴公告、逐户走访等形式督促业主自查房屋违建问题，但被告作为房地产开发企业，对业主的违建行为不具有直接的强制的执法权，而违建情况也一直处于此消彼长的状态，终究不能完全排除。鉴于大部分业主存在大面积违建，经多次督促整改无果的实际情况，被告为免涉案小区因业主大面积违建招致行政执法部门介入处理，沦为问题楼盘最终导致全小区不能办证的情形出现，被告2015年2月份、11月份的两次规划验收审批亦无奈以所谓的“自身原因”为由退件。经被告及物管公司多番协调，违建业主于2015年11月份方才将违建部分拆除，回复原有规划，涉案小区规划验收得以于2015年11月20日顺利通过。但是，规划验收通过后，绝大部分业主立刻恢复违建，直接造成在后的环保审批、房屋地址证明审批、人防验收、综合验收未能在及时办妥，最终导致涉案商品房未能在按期交付。同时，前述客观事实发生于涉案合同的履行期间，是被告所不能预见也不能采取必要措施可予以补救的，已构成情势变更，按原合同约定继续履行，定必对被告构成显示公平。故，涉案商品房未能按期交付不应归责于被告。退一万步讲，涉案商品房的交付期限也应往后顺延至被告最终验收合格之日止（即2015年11月20日）。
三、以下原因导致交付期限依法相应顺延。
涉案中呈现的不可抗力因素具体包括如下：1、涉案小区的人防工程报建早于2011年已审批通过并已依法依规将人防工程战时出入口建成隐蔽工程。然而，当被告完成规划验收后依法申请涉案小区人防工程验收时，市人防办提出根据中人防（2015）18号的通知，人防工程战时出入口均应保持通畅，不得采取封闭处理，否则不予办理人防工程验收。以上政策调整，被告所不可预见，更不能避免与克服的，属不可抗力因素。为此，被告依政策调整后的要求对涉案小区的人防工程图纸重新修改，并对已建成的人防工程进行改建。因此，涉案商品房的交付期限应往后顺延涉案小区人防工程报建图及人防工程的修改、改建工作及重新办理人防工程验收审批所耗费的144天（即2015年11月20日至2016年4月12日）；2、被告早于2010年3月17日已完成涉案小区单元房号编排备案批复工作。但在规划、人防、绿化等手续办妥后，被告在办理涉案小区商品房确权手续时，市国土局告知按《关于规范火炬开发区门牌的通知》相关门牌××年4月1日进行调整。为此，被告按调整后的政策要求，在登报声明变更涉案小区门牌号后，再行申请办理商住小区门牌编号的手续。因此，涉案商品房的交付时间应往后顺延涉案小区重新办理门牌的审批时所耗费的78天（即2016年4月13日至2016年6月30日）；3、业主违建致使绿化验收审批迟延。根据市住建局火炬开发区分局的公布关于申办绿化验收的材料，其中最为关键的是：需要提供建设工程规划验收批复书。即办理绿化验收手续必须以完成规划验收为前提，但规划验收却因业主违建延误。涉案小区不能按期办理绿化验收的责任不在于被告，而在违建业主。故，涉案商品房的交付期限应往后顺延涉案小区绿化验收审批所耗费的19天（即2015年11月20日至2015年12月9日）。
四、涉案《商品房买卖合同》的违约金计付标准是双方真实的意思表示，并未违反公平原则。原告主张按每日万分之五计付，缺乏事实依据。
五、涉案违约金计算标准约定过高，应予调减。根据《合同法》相关规定及《商品房买卖合同》约定，若逾期270天交楼的违约金计算标准经换算后为年利率为7.3%，较中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%，高出2.95个百分点；环比中国人民银行同期同类贷款年利率高处67%。结合违约金以补偿性为主，惩罚性为辅的立法宗旨，被告认为涉案合同关于逾期交楼违约金计算标准过高，理应统一调整至：按中国人民银行同期同类贷款年利率4.35%。基于上述事实与理由，被告认为：原告据以主张诉讼请求的事实与理由缺乏客观事实和法律法规的支持，于法无理，请法院依法驳回其全部诉讼请求。
被告佳益公司就其辩解向本院提交以下证据：1.房屋建筑工程质量验收监督意见书；2.办理规划验收、综合验收、商品房确权手续的法定条件；3.涉案小区各幢违建情况照片；4.监督整改违建回执、参保证明、催告业主自查违建的公告、规划验收退件证明（两份）、中山市建设工程规划验收批复书；5.受理园林绿化验收条件的法定要求、绿化验收表；6.人防工程报建图、受理防空地下室竣工验收备案的要求、《关于战时人防要求的通知》、《人防工程竣工验收验收意见书、修改后的人防工程图纸、人防工程改建前后对比照片；7.小区命名批复、单元房号编排备案批复、关于规范火炬开发区门牌的通知、商住小区门牌编号申请表；8.竣工备案登记证。
经审理查明，2013年8月24日,马少卿与佳益公司签订《中山市商品房买卖合同》，马少卿以518467元的价格购买佳益公司建设的位于中山市火炬开发区××路××房的房屋；合同第八条约定佳益公司应当在2014年12月31日前交付符合合同约定的商品房马少卿使用。合同第九条就佳益公司逾期交房的违约责任进行了如下约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过90日（含90日），自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日以买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日而不超270日（含270日），买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其已付房款的万分之二支付违约金，合同继续履行；超过270日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人已付房款的同期银行活期存款利息向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。佳益公司于2016年7月20日向马少卿出具岭汇名轩收楼通知书一份，载明马少卿应于2016年12月31日前到佳益公司办理收楼手续。马少卿称其已经办理收楼手续，但迄今未取得商品房权属证书，其认为佳益公司延迟交付的真正原因是由于建设单位与施工单位纠纷导致办理建设工程竣工验收备案登记手续材料中的工程款支付证明欠缺。
另查明，2010年3月17日,佳益公司就涉案小区单元房号编排在中山市公安局火炬开发区分局进行了备案登记。该局于2010年6月2日下发关于规范火炬开发区门牌的通知，对门牌编号作了细化规范。2016年6月30日，涉案小区门牌编号变更申请通过。
2015年2月和同年11月，涉案小区的规划验收申请业务被中山市城乡规划局两次退件，退件理由均为建设单位因自身原因提出退件申请。佳益公司自述曾两次提前公告通知涉案小区业主积极配合小区规划验收工作，做好拆卸恢复工作（拆除封闭入户花园及赠送平台的不锈钢防盗网、铝合窗），但因部分业主未予配合整改致使其无奈自行提出退件申请。2015年11月20日，中山市规划局出具建设工程规划验收批复书，涉案小区通过规划验收。2015年12月9日，涉案小区通过绿化验收。2016年4月12日，涉案小区通过人防工程验收，该竣工验收备案意见书中陈述，中山市人民防空办公室于2015年11月30日组织人员对涉案小区防空地下室进行竣工验收。中山市人民防空办公室曾于2015年5月26日下发中人防[2015]18号文，要求全市新设计的人防工程战时出入口应保持通畅，不得采取封闭处理，违反规定者不得通过人防竣工验收。
本院认为，马少卿和佳益公司签订的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照履行。本案的争议焦点在于佳益公司能否依据合同或者法律法规顺延交楼期限。
涉案商品房买卖合同第八条及第九条就房屋交付期限及出卖人逾期交房的违约责任进行了明确约定，从其约定来看，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并经符合合同约定的商品房交付买受人使用。遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。必须着重指出的是，合同此处措辞是“应当”，并约定可以顺延的情形仅有上述情况，也就是说，出卖人在2014年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用为绝对的合同义务，出卖人未能在时限内履行其合同义务，即构成违约，应当承担违约责任。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。以下，就佳益公司抗辩之所以迟延交楼是否系不可抗力所致进行阐述。1.关于业主违建。涉案小区的规划验收申请业务被中山市城乡规划局两次退件的理由均为建设单位因自身原因提出退件申请，没有证据证明佳益公司所指称的业主违建与不能通过规划验收之间有何因果联系；退一步来说，即使有，根据佳益公司的自述，业主自2012年已经出现违建情形，作为具备专业资质的开发商，其知道或者应当知道违建事实对通过规划验收可能产生的影响，其完全可以提前采取合理合法之必要手段包括诉讼手段来制止业主违建之行为，或者提前通知业主进行整改，则不会产生迟延通过规划验收之后果，但其未采取适当措施，由此可见，其对于违建可能发生之后果是能够预见，能够克服却放任不理的，故不属于不可抗力；2.关于政策调整、政府行政行为等。政策调整、政府的不合理行政行为确实有可能构成不可抗力，在本案中，关于人防工程验收标准调整，佳益公司未就人防工程改造工程的起止时间进行举证，故无法证明人防工程验收标准的调整对佳益公司通过人防工程验收产生迟延影响；即使人防工程验收标准的调整对佳益公司通过人防工程验收确有影响，但如改造工程只须若干天乃至数月即可完成，合同约定出卖人应于2014年12月31日办理交楼手续，买受人于2016年7月20日收到收楼通知书，间隔时间长达一年时间，将其放在那么长的时间内进行考量，也并非佳益公司不能克服之情况，故不构成不可抗力。小区门牌编号标准之变更发生在签订商品房买卖合同之前，不属于不可抗力。综上，本案不存在不可抗力所致可以顺延交楼之情形。
佳益公司未在合同约定的2014年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，已构成违约，应按合同约定自2015年1月1日起向马少卿计付逾期交楼违约金。关于违约金的截止时间。合同中约定超过270日后，买受人要求继续履行合同的，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。佳益公司向其出具交楼通知书的时间为2016年7月20日，马少卿主张从逾期交楼之日计算至该日有事实依据，本院予以支持。关于违约金的计算标准，马少卿主张按逾期付款违约金比例即每日万分之五标准计算，双方在合同中约定的违约金为按日万分之二计算，马少卿的主张没有事实与法律的依据，故本院认定违约金的计算标准应当按合同约定的每日万分之二计算。即佳益公司应向马少卿支付的违约金为58690元（518467×566天×2/10000）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告中山市佳益房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告马少卿支付迟延交楼的违约金58690元；
二、驳回原告马少卿的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3240元，减半收取为1620元（原告已预付），由原告马少卿负担973元，由被告中山市佳益房地产开发有限公司负担647元（该款被告中山市佳益房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内径行支付给原告马少卿）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 石 慧
二〇一七年三月六日
书记员 黄威阳
杨丽燕