广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1971民初18369号
原告：张威，男，1980年12月2日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县，
委托诉讼代理人：王东海，广东律点律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚瑜，广东律点律师事务所律师。
被告：吴登科，男，1968年11月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，
委托诉讼代理人：邓运宽，广东海际明律师事务所律师。
第三人：东莞市中汇房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省东莞松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科·金域松湖花园26号楼商铺121号和122号房。
法定代表人：侯长涛。
原告张威与被告吴登科，第三人东莞市中汇房地产投资顾问有限公司（以下简称“中汇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月18日受理后，依法适用简易程序于2017年9月22日公开开庭进行了审理，后根据案情需要，依法组成合议庭，于2017年12月15日公开开庭进行了审理。原告张威及其委托诉讼代理人王东海，被告吴登科的委托诉讼代理人邓运宽到庭参加了第一次庭审；原告张威及其委托诉讼代理人王东海，被告吴登科及其委托诉讼代理人邓运宽到庭参加了第二次庭审；第三人中汇公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张威诉称，2017年6月9日，张威与吴登科、中汇公司就吴登科向张威出售位于东莞市洪梅镇××楼××单元××房产××一份《房地产买卖合同》，合同约定：吴登科以1260000元的价格出售前述房产，张威应在签订合同之日向吴登科支付定金100000元。合同签订后，张威依约于2017年6月9日向吴登科支付了定金100000元，并且积极准备银行按揭贷款所需的相关资料，期间应需吴登科协助张威到银行签订银行贷款等相关手续，但吴登科在中汇公司多次通知后均未配合协助张威办理相关银行贷款手续，致使交易无法正常进行，为此中汇公司于2017年6月15日以邮寄通知的方式，向张威、吴登科双方发出催告函，该函要求：“买卖双方应于2017年6月22日上午9时共同到中汇公司洪梅经营地，再一起到银行签订银行贷款等相关手续”。2017年6月22日上午，张威依催告函要求按时到达中汇公司洪梅经营地，但吴登科却未到。另，在此之前吴登科多次与中汇公司工作人员表示拒绝履行合同的意思表示，并单方向张威账户转入100000元拟退回张威支付的100000元定金。吴登科的一系列的违约行为与意思表示，致使张威合同目的无法得到实现，严重违背了商业诚实信用原则，已构成根本违约，应当承担违约责任并承担由此造成的中介费、律师费、诉讼费等损失。为维护张威自身合法权益，特此向法院提起诉讼，请求判令：1、吴登科支付张威违约金126000元；2、吴登科赔付张威垫付的中介代理费20000元；3、吴登科赔付张威垫付的律师代理费20000元；4、吴登科承担本案诉讼费用。张威于2017年9月22日庭审中增加诉讼请求：吴登科继续履行张威、吴登科、中汇公司于2017年6月9日签订的《房地产买卖合同》。
被告吴登科辩称，不同意张威的诉讼请求。在合同履行中，吴登科不存在违约行为，吴登科依法行使不安抗辩权。当时刚好遇上史上最严的房地产调控，银行发放贷款困难，在该情况下吴登科只好找商业贷款，但是商业贷款无法办理，最后吴登科以高月息2%向陈青山借款1000000元，吴登科卖房的目的是要归还款项，但是实际上因为银行比较肯定回复很难发放贷款，所以吴登科才采取了自救的措施。
经审理查明，2017年6月9日，张威作为买方，吴登科作为卖方，中汇公司作为经纪方，三方签订《房地产买卖合同》（合同编号：0000656），其主要约定：买卖双方就买卖位于东莞市洪梅镇××楼××单元××房的所有买卖条件达成一致意见：转让价款为1260000元，为本次交易而按规定向有关部门支付的一切税费由买家承担；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐全部楼款当天前；因买方或者卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期支付房款、逾期不交付物业等无故不履行或怠于履行本合同相关义务，则：（1）逾期未超过五天的，违约方须按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过五天仍未履行的守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金，若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期；（4）合同三方任一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担；买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费20000元；定金100000元，须在签订本合同时由买方支付给卖方，1160000元为第二部分楼款，第二部分楼款支付方式为银行按揭贷款，买方于卖方到房管所过户当天前支付首期楼款（不含定金）500000元，剩余楼款660000元由买方办理该物业银行贷款手续或公积金贷款手续等，以所获得贷款等额的部分向卖方支付；买方应于接到居间方通知后7天内签订该物业的抵押贷款合同等相关贷款文件，并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，买卖双方应按银行要求全力配合办理银行按揭或公积金贷款手续，直至卖方收到按揭款为止，否则视不配合方为违约方；凡若因金融政策调整或不可抗力因素导致按揭贷款额度不足的，买方需在三十个工作日内一次性补足全部楼款余额给卖方。
2017年6月9日，张威、吴登科签订定金确认书，确认定金为100000元。同日，吴登科出具收据，确认吴登科收到张威定金100000元。根据柜员机业务回执显示，张威与吴登科确认吴登科已于2017年6月13日退回张威定金100000元。吴登科主张因银行发放贷款没有确定性，且吴登科去办理商业贷款，故向张威退回定金。2017年6月9日、2017年6月23日，张威分别支付中汇公司中介代理费10000元、10000元。
张威主张吴登科拒绝继续履行合同，吴登科存在违约行为，并提供吴登科与中汇公司员工的微信记录、催告函、证明（中汇公司洪梅分公司于2017年6月22日出具）、快递单及查询结果予以证明。微信记录显示：吴登科说“莫先生：我那房子卖便宜了，我不卖了……”，中汇公司员工说“吴先生，因为买家要求继续履行合同，所以我们公司已经给你们买卖双方都发了催告函了，已经给你们买卖双方寄过去了，催告函的内容是要求你们双方明天都要过来继续办手续，如果明天你不来配合买家办手续，将会承担违约责任……”，吴登科回复“已确定不卖，可以承担法律责任”。催告函的主要内容：请张威、吴登科于2017年6月22日上午9时共同到中汇公司洪梅营业地址东莞市洪梅镇雍景家园37号铺，一起去银行签订银行贷款等相关手续，若任何一方不到场或到场后不配合办理相关手续，将承担《房地产买卖合同》所约定的违约责任。证明的主要内容：证明张威在2017年6月22日上午9时来过中汇公司洪梅分公司。快递单及查询结果显示：2017年6月16日向吴登科邮寄文件，该邮件于2017年6月17日投递在信箱。吴登科确认微信记录的真实性，但主张内容不完整，删除了吴登科关于银行不能放款的表达记录；对催告函不予确认，吴登科并未收到该催告函；对证明的真实性予以确认，但对其内容不予确认；对快递单及查询结果不予确认。
吴登科主张其因急于用钱，与中汇公司员工联系要求一次性付款，吴登科并非不愿意卖房给张威，并提供贷款方案、借条、广发银行个人活期对账单、吴登科与中汇公司员工的微信记录予以证明。微信记录显示：6月7日吴登科说“东莞那房子一次性付款才卖，不接受按揭，怕银行放款时间长”，6月8日吴登科说“房子还是不卖了……”，6月10日吴登科说“你跟张先生说一下，我退钱给他”，6月12日吴登科说“请发张威建行卡号给我”、“对不起，我确认急用钱。真不卖了”，6月12日中汇公司员工说“你真急用钱你赶紧过来跟买家办理贷款手续，他贷款批下来过户就可以把这五十万给你了”，吴登科答复“来不急，不办了”。
张威主张继续履行《房地产买卖合同》，张威有能力履行合同，并提供结婚证、中国邮政储蓄银行交易明细、中国建设银行个人活期账户交易明细、借记卡账户历史明细清单予以证明。结婚证显示：张威与张微微是夫妻关系。张威提供中国邮政储蓄银行交易明细显示：截至2017年9月23日，张威的存期一年整存整取存款715755.96元。中国建设银行个人活期账户交易明细、借记卡账户历史明细清单显示：截至2017年9月23日，张威和张微微的活期存款共计233690.06元。吴登科于2017年9月22日庭审中表示，吴登科并不是恶意违约，如果张威愿意一次性付款，同意继续履行合同；于2017年12月15日庭审中表示，不同意继续履行合同，要求解除合同。张威于2017年9月22日庭审中表示，如果继续履行合同，就撤回要求吴登科赔付张威垫付的中介代理费20000元的诉讼请求。
张威主张通知吴登科履行合同的时间是2017年6月22日，履行期限是5天，张威于2017年6月22日带了资料到银行办理按揭贷款手续，但因吴登科不配合，故无法办理，因吴登科拒绝履行合同，要求吴登科支付违约金（以总楼款1260000元为基数，按每日千分之一的标准计算，从2017年6月27日起计至吴登科正常履行合同之日止），但只主张违约金126000元。吴登科主张其的确没有去银行办理按揭贷款手续，因中汇公司没有给出明确的银行可以放款的时间，因急需用钱，吴登科就对中汇公司说因没有明确的银行放款时间，故房子就不卖了，吴登科没有违约，且吴登科在2017年6月13日已经将定金100000元转账给张威，不同意支付违约金。
2017年6月23日，张威与广东律点律师事务所签订《委托代理合同》，约定由该律师事务所指派律师为张威本案纠纷的代理人，参与案件的一审、二审程序，律师代理费20000元。2017年6月26日，广东律点律师事务所向张威开具了广东增值税普通发票，金额为20000元，名称为律师代理费。张威主张根据《房地产买卖合同》的约定，因吴登科违约，张威为追究违约责任而发生的律师费20000元应由吴登科承担。吴登科主张不同意支付律师费，因吴登科没有违约。
另查明，坐落于东莞市洪梅镇××楼××单元1302房屋（不动产权证号：粤（2017）东莞不动产权第0067525号）的产权人是吴登科。
以上事实，有《房地产买卖合同》、定金确认书、收据、微信记录、催告函、证明、快递单、柜员机业务回执、《委托代理合同》、广东增值税普通发票、结婚证、中国邮政储蓄银行交易明细、中国建设银行个人活期账户交易明细、借记卡账户历史明细清单、贷款方案、借条、广发银行个人活期对账单及本院的庭审笔录等附卷为据。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，张威、吴登科及中汇公司签订的《房地产买卖合同》（合同编号：0000656）是三方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，三方应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的违约责任。
对于吴登科是否违约的问题。张威主张吴登科拒绝继续履行合同，吴登科存在违约行为。吴登科主张其因急需用钱，并非不愿意卖房给张威，且在2017年6月13日已经将定金100000元转账给张威，吴登科没有违约。根据张威、吴登科的陈述以及提供的证据，吴登科在三方签订《房地产买卖合同》后，多次通过微信明确表示不卖房以及不配合办理银行按揭贷款手续，且确认的确没有去银行办理按揭贷款手续，在没有征得张威同意的情况下于2017年6月13日自行通过银行转账的方式向张威退回定金100000元。张威与吴登科在《房地产买卖合同》中对于房款的付款方式进行了明确约定，在双方没有协商一致的情况下，吴登科要求张威一次性支付房款才继续履行合同，显然没有依据。综上所述，本院认为，吴登科的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。
对于案涉合同能否继续履行的问题。案涉合同合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案违约方为吴登科，张威有权要求吴登科继续履行案涉《房地产买卖合同》，张威已按合同约定实际履行部分合同义务，且张威提供了中国邮政储蓄银行交易明细、中国建设银行个人活期账户交易明细、借记卡账户历史明细清单，证明了其具备支付案涉购房款的能力，案涉合同客观上存在继续履行的可能，故张威请求继续履行《房地产买卖合同》（合同编号：0000656），符合双方合同约定，亦未违反法律法规的强制性规定，合理有据，本院予以支持。同时，由于吴登科已于2017年6月13日退回张威定金100000元，故张威应重新支付吴登科定金100000元，还应按照《房地产买卖合同》约定的付款方式支付剩余购房款1160000元，吴登科应协助张威办理案涉房屋的过户手续。
对于吴登科应向张威支付违约金的数额。根据以上论述，本院认定吴登科的行为构成违约。根据双方签订的《房地产买卖合同》的约定，吴登科应当向张威支付违约金。就违约金的数额，双方在合同中约定逾期超过五天仍未履行的守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期。根据这一约定，逾期超过五天，守约方有解除合同的权利；若守约方同意继续履行合同，违约方应承担按每日总楼价的千分之一的违约金。吴登科于2017年6月的7日、8日、10日、12日等多次通过微信明确表示不卖房以及不配合办理银行按揭贷款手续，且在2017年6月13日退回张威定金100000元，吴登科已以其实际行为拒绝履约。张威主张以总楼款1260000元为基数，从2017年6月27日起按每日千分之一的标准计算违约金，合法有据，本院予以支持。结合双方约定，解除合同，违约金为总楼价百分之十，即1260000元×10%=126000元，这一违约金实际为解除合同情况下违约金之上限。根据以上论述，本院认定继续履行合同，张威请求违约金计至吴登科正常履行合同之日止，违约金数额过分高于其损失，但张威明确只主张违约金126000元，并无不当，本院予以支持，即吴登科应支付张威违约金126000元。
对于吴登科是否应向张威支付律师费的问题。根据双方签订的《房地产买卖合同》的约定，守约方为追究违约责任而发生的律师费等所有费用均由违约方承担。因吴登科违约导致本案诉讼，张威支付了20000元的律师费，按照双方合同的约定，吴登科应支付张威该律师费。对于张威要求吴登科支付律师20000元的诉讼请求，本院予以支持。
对于张威要求吴登科赔付中介代理费20000元的诉讼请求。根据以上论述，本院认定继续履行合同，张威的该诉讼请求，因欠缺依据，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告张威与被告吴登科继续履行双方于2017年6月9日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：0000656）。
二、原告张威应于本判决发生法律效力之日起七日内向被告吴登科支付定金100000元，并按《房地产买卖合同》（合同编号：0000656）约定的楼款付款方式支付剩余购房款1160000元。被告吴登科应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告张威将位于东莞市洪梅镇黎洲角村丰泽园2号楼1单元1302房屋（不动产权证号：粤（2017）东莞不动产权第0067525号）过户至原告张威名下。
三、被告吴登科应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张威支付违约金126000元。
四、被告吴登科应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张威支付律师费20000元。
五、驳回原告张威的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3620元、保全费1350元，合计4970元（原告张威已预交），由原告张威负担598.8元，被告吴登科负担4371.2元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 梁园园
人民陪审员 万玉珍
人民陪审员 万惠嫦
二〇一八年一月十五日
法官 助理 王 冕
书 记 员 周海浪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。