广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第1259号
上诉人（原审被告）：南宁特基房地产开发有限公司。
法定代表人：马维先。
委托代理人：黄财基，广西万合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑铁钢。
委托代理人：黄保群，广西广来律师事务所律师。
上诉人南宁特基房地产开发有限公司（以下简称：特基公司）因与被上诉人郑铁钢商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月27日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年12月25日公开开庭进行了审理。上诉人特基公司的委托代理人黄财基，被上诉人郑铁钢的委托代理人黄保群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2008年4月12日，双方签订一份《商品房买卖合同》，郑铁钢购买特基公司开发的鑫龙小区商品房一套，位于南宁市越秀路××号×栋×单元××号房。该房建筑面积144.15平方米，每平方米单价4134.77元，总价596027元。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并领取房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：……2、买受人不退房，出卖人按超出日并按已付房价款的1‰向买受人支付违约金。……。”合同签订后，郑铁钢付清了全部房款，庭审中双方确认特基公司于2010年7月11日将房屋交付郑铁钢使用。特基公司于2014年4月15日将办理涉诉房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，因涉诉房屋被南宁市青秀区人民法院查封，至今未能办理房产证。郑铁钢认为特基公司违约遂向一审法院起诉，请求：1、特基公司支付逾期办理房产证违约金10万元整；2、特基公司在判决生效后一个月内办好房产证；3、特基公司承担本案诉讼费用。庭审中郑铁钢主张违约金从2011年7月6日计算至2012年7月6日止。
一审法院认为：郑铁钢与特基公司于2008年5月18日签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容合法有效，受法律保护，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。1、关于未履行办证义务违约金问题。根据本案合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并领取房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：……2、买受人不退房，出卖人按超出日并按已付房价款的1‰向买受人支付违约金。……。”本案房屋交付时间为2010年7月11日，往后推算360日即2011年7月6日是双方约定特基公司将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的最后期限，逾期则应按合同约定向郑铁钢支付逾期办证违约金。特基公司实际于2014年4月15日将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，已超过合同约定期限属违约，应向郑铁钢支付违约金，即从2011年7月7日起至2012年7月6日止，以付款总额596027元为基数，按每日1‰计算违约金，至2012年7月6日止为596027元×365天×1‰=217549.85元，现郑铁钢只主张10万元违约金系其对自身权利的处分，且不违反法律禁止性规定，予以准许。对于特基公司主张合同约定的违约金计算标准过高应予调整问题，特基公司作为违约方应当对违约金约定过高的主张承担举证责任，现郑铁钢方已自行调整了违约金的计算标准，但特基公司没有证据证实该标准已超过郑铁钢实际损失的30%，应承担举证不能的法律后果，故对于特基公司该主张不予采信。2、关于诉讼时效问题，合同约定的按超出日每日1‰标准计算违约金为持续递增之迟延履行违约金，违约金数额按时间的推移不断增长，自合同约定的迟延履行之日至履行终了之日的违约金是双方当事人在合同中确定的一项整体合同权利，权利人可以在该项整体权利未能实现时提出主张。具体到本案，逾期办证违约金的起算时间是房屋交付之日往后推算的第361日，即2011年7月7日，郑铁钢主张的违约金计算至2012年7月6日止，故郑铁钢的诉讼时效从2012年7月7日往后推算2年至2014年7月6日止，郑铁钢起诉时间为2014年2月13日，未超过诉讼时效。故特基公司的主张与事实不符，不予采信。3、关于郑铁钢要求特基公司立即办理涉诉房屋所有权证的问题。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并领取房地产权属证书。”该条款约定了特基公司的备案义务及为郑铁钢领取房地产权属证书的义务。但是，办理房屋产权登记并非特基公司的单方义务，它包括申请、受理、审核、记载、发证五个环节，需要郑铁钢作出相应的意思表示和行为，并符合相应的办证条件才能予以办理，因此特基公司在履行完备案义务后，对于郑铁钢房屋权属证书的取得主要是协助义务，同时郑铁钢既可自行申请办理房产证，也可以委托特基公司办理房产证。因此郑铁钢要求特基公司立即办理涉诉房屋所有权证的诉请不当，应予调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：一、特基公司向郑铁钢支付逾期办理房产证违约金10万元；二、特基公司协助郑铁钢办理南宁市越秀路××号×栋×单元××号房权属登记手续。一审案件受理费2300元，由特基公司负担。
上诉人特基公司上诉称：一、一审判决上诉人支付逾期办证违约金给被上诉人没有法律依据。1、根据《城市房地产开发经营治理条例》、《商品房销售治理办法》、《城市商品房预售治理办法》、《城市房屋权属登记治理办法》、《中华人民共和国物权法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、行政法规、司法解释之规定，买受人是办理房屋权属登记的主要义务人，应当在法定期限内办理房屋所有权登记手续。开发商是办理房屋权属登记的协助义务人，应在法定或者约定的期限内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料（如土地使权用证、规划许可证、验收合格证明、测绘报告等），报送房屋所在地房地产行政主管部门，协助买受人办理房屋权属登记手续。因此，只有在开发商未按期限履行协助办理房屋权属登记义务、导致买受人未如期取得房屋权属证书的，才应当承担违约责任。2、本案被上诉人诉请是要求上诉人支付逾期办理房产证违约金而非要求上诉人支付逾期递交办证资料的违约金，而被上诉人没有任何证据证明其已经委托并且支付代理费给上诉人代办房产证。因此，一审判决混淆了逾期办理房产证和逾期递交办证资料的主体，判决上诉人支付逾期办理房产证违约金是错误的。二、不能办理房产证是被上诉人自己的原因所导致。由于被上诉人没有补缴纳契税款，无法递交办证资料，加上也没有委托上诉人代办房产证，因此，其房产证一直没有办理，被上诉人起诉上诉人支付逾期办理房产证违约金是没有事实依据的。三、即使排除被上诉人的原因，上诉人逾期递交办证资料，一审判决的违约金也过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，“过高”是调低约定违约金的必要条件，人民法院只有在约定违约金过分高于实际损失的情况下并且应当事人的请求，才能予以适当减少，同时，这种适度干预是必要的，防止当事人滥用契约自由的原则，以实现民法的公平和诚实信用原则，兼顾自由与正义，效率与公平。在约定的违约金是否过分高于造成损失的举证责任分配上，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。因此，考虑到现实中违约方证明守约方损失的困难性，本条规定的违约方证明违约金约定过高的举证责任应是指违约方证明违约金是不合理的即可，再由人民法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等予以衡量。为此，一审判决上诉人支付被上诉人1年违约金高达10万元，每月得违约金8333元，比逾期交房违约金还高，比房屋所在地房租高出三倍，明显不合理。而且本案被上诉人已经得到每日万分之三的逾期交房违约金和上诉人补贴千分之三的补偿款、免交六个月的物业管理费、电表款、纱门窗、排水管等费用，证明上诉人对于自己的违约行为已经对上诉人作出补偿。如果按照一审法院的判决，被上诉人支付给上诉人的购房款将会通过违约金免费捞回，这是有违公平原则的。才艮裾最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，案件双方当事人没有证据证明损失的情况下，应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。四、一审判决被上诉人诉请的违约金未超过诉讼时效是错误的。1、买受人要求开发商承担违约责任，是以财产利益为内容的债权请求权，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，诉讼时效的抗辩可以针对债权请求权提出，应当适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起算”。逾期办证的诉讼时效期间，应当从办证的逾期之日起计算，超过诉讼时效期间的，即超过两年的，法律不再对逾期办证的违约金赔偿予以支持，受诉法院应依法驳回其诉讼请求开发商逾期履行办理房屋权属登记的协助义务。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于开发商的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案合同双方约定早商品房交付后360日内递交办证资料，上诉人是2010年7月11日交房，上诉人没有在2011年7月6日前递交办证资料，被上诉人已经知道上诉人违约，应当在2013年7月6日前起诉才不超过两年诉讼时效。直到2014年2月13日才起诉请求上诉人支付2011年7月6日至2012年7月6日期间的违约金，其中2011年7月6日至2012年2月13日期间的违约金已经超过法律保护的两年诉讼时效。因此，一审判决支持被上诉人2011年7月6日至2012年2月13日期间的违约金是错误判决。综上所述，一审法院认定事实和适用法律及其判决均错误，请二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案全部诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人郑铁钢答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。一、一审法院对违约金的认定是有合同约定作为依据的；二、我方要求的违约金数额并不高；三、本案不存在因我方的原因导致无法办理房产证的情况。
本案争议焦点是：一、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效？二、办理房产证是否上诉人的合同义务？上诉人是否应向被上诉人支付逾期办理房产证的违约金？如需支付，数额如何确定？
上诉人特基公司向二审法庭提交涉案楼盘的《商品房现售备案证明》，用于证明涉案楼盘已于2013年3月4日取得了《商品房现售备案证明》。
被上诉人郑铁钢没有新证据向二审法院提交。
双方当事人均无新证据均无异议，本院查明事实与一审法院查明事实相一致外，本院另查明：涉案楼盘已于2013年3月4日取得了《商品房现售备案证明》。
本院认为：一、关于诉讼时效的问题。本案中，上诉人的违约是一个持续的过程。自合同约定的迟延履行之日至履行终了之日的违约金是双方当事人在合同中确定的一项整体合同权利，权利人可以在该项整体权利未能实现时提出主张。本案逾期办证违约金的起算时间是房屋交付之日往后推算的第361日，即2011年7月7日，郑铁钢主张的违约金计算至2012年7月6日止，故郑铁钢的诉讼时效从2012年7月7日往后推算2年至2014年7月6日止，郑铁钢向一审法院起诉时间为2014年2月13日，未超过诉讼时效。特基公司的主张与事实不符，一审法院不予采信是正确的。二、关于办理房产证是否上诉人合同义务的问题。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并领取房地产权属证书。”该条款约定了特基公司的备案义务及为郑铁钢领取房地产权属证书的义务。一审法院认定特基公司有义务协助郑铁钢办理涉案房屋的权属登记手续是正确的，本院予以维持。三、关于违约金的问题。根据本案合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并领取房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：……2、买受人不退房，出卖人按超出日并按已付房价款的1‰向买受人支付违约金。……。”特基公司实际于2014年4月15日将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，已超过合同约定期限属违约，应按照双方约定的标准向郑铁钢支付违约金。特基公司提出双方约定的违约金标准过高，要求调整，但未能提供任何证据证明其辩解的合理性，一审法院对其辩解不予支持是正确的，本院予以维持。现郑铁钢只主张10万元违约金系其对自身权利的处分，且不违反法律禁止性规定，应当予以准许。综上，上诉人特基公司上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人南宁特基房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张雪梅
审 判 员 高翔宇
代理审判员 兰 帅
二〇一五年一月十三日
书 记 员 林 路
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百二十四条：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。