江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终2929号
上诉人（原审原告）：淮安市运河之都大酒店，住所地淮安市清河区淮海花园A区**号。
法定代表人：陈忠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙友明、周向荣，江苏兴宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：倪志万，男，1982年4月22日出生，汉族，无业，住淮安市淮阴区。
委托诉讼代理人：齐晓燕，淮安市清浦区清江法律服务所法律工作者。
原审第三人：淮安市同华后勤服务中心，住所地淮安市淮阴区苏北市场*号商住楼***室。
负责人：陈翠平，女，1954年8月2日出生，汉族，无业，住淮安市清浦区。
上诉人淮安市运河之都大酒店（以下简称运河之都）因与被上诉人倪志万、原审第三人淮安市同华后勤服务中心（以下简称同华后勤）申请人执行异议之诉一案，不服淮安市清河区人民法院（2016）苏0802民初689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭进审理了本案。上诉人运河之都的委托诉讼代理人周向荣、被上诉人倪志万及其委托诉讼代理人齐晓燕、原审第三人同华后勤的负责人陈翠平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
运河之都上诉请求：1、2009年5月1日房屋买卖契约无效；2、涉案房屋可以用于清偿同华后勤的债务。事实及理由：1、上诉人于2011年11月2日申请查封涉案房屋，被上诉人倪志万五年后才申请执行异议，倪志万居住涉案房屋的证据是伪造的；2、涉案房屋的出让方是王同华、陈翠平、梁卫华,而王同华、陈翠平是夫妻，同华后勤的投资人是陈翠平。
倪志万答辩称：1、2009年5月1日的房屋买卖契约是真实有效的，被上诉人已经全额给付房款；2、涉案房屋于2011年11月2日被法院查封后，被上诉人倪志万于2012年8月7日向法院提出执行异议；3、涉案房屋登记在王同华一人名下，而王同华与陈翠平已于1982年离婚，上诉人申请执行涉案房屋也没有实际意义。请求二审依法维持原判。
原审第三人同华后勤未答辩。
一审法院认定事实：2009年5月1日，王同华、陈翠平、梁卫华（甲方）与被告倪志万（乙方）及中介顾万伟（丙方）签订房屋买卖合同，约定甲方将坐落御花园1号楼506室房屋出卖给乙方，价款172000元；房款到甲方账户后，甲方交房屋给乙方使用；在国家政策允许过户时，甲方按乙方指定的户名过户。合同签订后，被告倪志万分四次付清了房款并实际取得了房屋。另该房屋于2006年取得房屋产权证，产权证显示房屋为解困房、政策性商品房，目前仍登记在王同华一人名下。
原告运河之都与同华后勤经营合同纠纷，于2011年8月24日诉讼至法院。诉讼过程中，经原告申请诉讼保全，一审法院于2011年11月2日查封了位于淮安市御花园1号楼506室房屋，该案经一审法院审理查明：同华后勤于2008年5月30日经淮安市淮阴工商行政管理局核准，企业类型为个人独资，投资人为王同华；2009年3月20日经淮安市淮阴工商行政管理局核准，同华后勤投资人王同华变更为陈翠平。2011年12月6日，一审法院作出（2011）河商初字第0247号民事判决书，判决如下：……三、被告淮安市同华后勤服务中心于本判决生效后十日内给付原告房租费、委托管理费合计249851.32元（截止2011年11月30日），2011年11月30日之后的房租费、委托管理费按合同约定支付至被告实际退还酒店资产之日；四、被告淮安市同华后勤服务中心于本判决生效后十日内给付原告税金11575.86元；五、被告淮安市同华后勤服务中心财产不足以清偿债务时，投资人陈翠平应以其个人的其他财产予以清偿；六、驳回原告其他诉讼请求。
判决生效后，同华后勤未能履行判决确定的义务，原告运河之都向一审法院申请执行，一审法院于2012年1月18日立案执行。后被告倪志万提出异议，主张淮安市御花园1号楼506室已被其购买，一审法院于2016年1月13日作出（2016）苏0802执异1号执行裁定书，裁定异议成立，撤销对淮安市御花园1号楼506室房屋的查封行为。现原告运河之都诉至一审法院，请求确认被告倪志万与第三人同华后勤的房屋买卖行为无效，许可继续保全执行该财产。
案件审理过程中，陈翠平、王同华陈述其二人大概在48年前结婚，在1981、1982年左右办理离婚手续，后来也没有办理复婚手续，但未提供相关证据。
一审法院认为，第三人同华后勤为个人独资企业，（2011）河商初字第0247号民事判决书判决淮安市同华后勤服务中心财产不足以清偿债务时，投资人陈翠平应以其个人的其他财产予以清偿，而淮安市御花园1号楼506室房屋登记在王同华名下。被告倪志万在法院查封之前已购买了涉案房屋并支付了全部价款，也实际占有了该房屋，因该房屋为政策性商品房，买卖协议约定了国家政策允许过户时，王同华、陈翠平、梁卫华按倪志万指定的户名过户，所以该房屋未办理过户登记并非倪志万自身原因导致。关于原告确认房屋买卖协议无效的主张，一审法院认为，根据合同的相对性原理，房屋买卖协议系被告倪志万与王同华、陈翠平、梁卫华签订，而本案第三人同华后勤并非合同关系当事人，原告运河之都主张该房屋买卖协议无效，不应在本案当中主张。综合上述理由，对原告运河之都的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告淮安市运河之都大酒店的诉讼请求。案件受理费3700元，由原告淮安市运河之都大酒店负担。
二审审理中，被上诉人倪志万提供：1、2009年以沈巧云名义安装燃气管道的发票及燃气缴费发票；2、2013年、2015年的缴电费发票，载明户名是王月华；3、2012年、2013年缴水费发票，户名为王月华；3、2009年时以倪志万名义缴纳有线电视费的本子。上诉人质证认为，有线电视本和燃气缴费票据是2009年的，但水费票据均是以王月华名义交纳，且时间是2012年以后的，对关联性不予认可。被上诉人质证认为沈巧云是倪志万妻子，王月华就是王同华，是开票人写错了。
原审第三人同华后勤提交的2009年5月1日、5月4日、5月8日的收条（写在房屋买卖协议后面），载明收到倪志万房款共170000元。上诉人质证认为没有汇款凭据；被上诉人质证认为是事实。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，《根据最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、…（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，一审法院2011年12月6日作出的（2011）河商初字第0247号民事案件，判决同华后勤的财产不足以清偿债务时，同华后勤的投资人陈翠平以个人的其他财产予以清偿。2009年5月1日，王同华、陈翠平、梁卫华作为转让方与受让方倪志万签订房屋买卖契约，将王同华名下的淮安市御花园1号楼506室房屋转让给倪志万，约定房价170000元，梁卫华分别于2009年5月1日、2009年5月4日、2009年5月8日出具收条分别载明收到房款10000元、50000元、110000元。结合2009年时倪志万妻子沈巧云在涉案房屋安装天燃气管道、以倪志万名义交纳有钱电视费的事实，能够认定双方房屋买卖的真实性。本案房屋买卖契约系倪志万与王同华、陈翠平、梁卫华签订，双方签订的房屋买卖契约不违反法律规定，为有效协议。上诉人运河之都主张该房屋买卖协议无效无法律依据。
综上所述，运河之都的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元，由上诉人淮安市运河之都大酒店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许玉虎
审 判 员 孙 洁
代理审判员 丁 然
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 鲍婷婷