重庆市潼南区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0152民初2932号
原告：孟直德，男，汉族，1954年9月26日出生，住重庆市潼南区。
委托诉讼���理人：龚思元，重庆静昇律师事务所律师。
被告：秦晓凤，女，汉族，1979年10月18日出生，住重庆市璧山区。
委托诉讼代理人：徐发涛（系被告秦晓凤丈夫），男，汉族，1975年9月5日出生，住重庆市潼南区。
被告：重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处金潼大道133号，统一社会信用代码：91500223696575100J。
法定代表人：付东宇，董事长。
委托诉讼代理人：周始惠，女，该公司员工。
原告孟直德与被告秦晓凤、被告重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟直德的委托诉讼代理人龚思元、被告秦晓凤的委托诉讼代理人徐发涛、被告重庆市潼南区时代灯具市场开��有限公司的委托诉讼代理人周始惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孟直德向本院提出诉讼请求：1．依法撤销重庆市潼南区人民法院（2017）渝0152执异22号执行裁定书；2.依法判决准许继续执行位于重庆市潼南区XX街道办事处XX大道XX号XX栋XX号商业门市；3.依法判决诉讼费由被告承担。事实与理由：原告诉被告重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司借款合同纠纷一案，贵院于2016年12月23日作出（2016）渝0152执221号执行裁定，将登记在重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司名下位于重庆市潼南区XX街道办事处XX大道XX号XX栋XX房屋予以查封，而其中2号商业门市被告秦晓凤提出执行异议，称该门市系其于2015年7月21日在第三人钟贵兰处购买所有。贵院受理后进行了听证审查，作出（2017）渝0152执异22号执行裁定，裁定中止对XX号商业门市执行。原告于2017年6月29日收到该裁定书。原告认为，被告在听证审查程序中所提出的证据均为复印件，也没有其他证据加以证明复印件的真实性、合法性，因此该证据不足证明，其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。为此，原告诉至法院，请求如诉称。
被告秦晓凤、被告重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司均辩称，涉案门市在2013年的时候由钟贵兰向重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司购买。2015年7月21日，钟贵兰将涉案门市出售给秦晓凤，并直接由重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司与秦晓凤签订买卖合同，同时重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司向秦晓凤收取转让费10000元并出具了收据。之后重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司向秦晓凤按季度支付了租金，以上事实均有相应的证据证明。
本案的争议焦点是：秦晓凤对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了重庆市潼南县商品房预售（预租）许可证、《潼南县时代灯具市场开发有限公司商业门市买卖合同》两份、《返租协议》、《商铺返租协议》、收款收据、个人汇款凭证、重庆增值税普通发票、收据、重庆农村商业银行业务凭证、对私客户对账单、电子联行补充凭证、个人业务存款回单、转账汇款结果、网银交易查询结果、客户交易回单、潼南区国土资源和房屋管理局查询材料、结婚证、委托书、说明、公民身份证复印件等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：2012年2月14日，钟贵兰与重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司���订了《潼南县时代灯具市场开发有限公司商业门市买卖合同》，约定重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司将其开发的位于重庆市潼南区XX街道办事处XX大道XX号XX幢XX号、XX号，建筑面积均为127.5平方米的两个门市出售给钟贵兰，每个门市的价格为552832元。钟贵兰通过银行转账和给付现金的方式付清了全部价款。同日，钟贵兰与重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司签订了《返租协议》，约定将位于重庆市潼南区XX街道办事处XX大道XX号XX幢XX号、XX号，建筑面积为均为127.5平方米的两个门市返租给重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司，每个门市的月租金为2040元，按季度结算。2013年1月14日、2013年4月13日、2013年7月11日、2013年10月17日、2014年1月20日、2014年4月17日、2014年7月16日、2014年10月24日、2015年3月19日、2015年7月21日，重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司分别将租金通过银行转账的方式支付给了钟贵兰。
2015年7月21日，经钟贵兰、秦晓凤、重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司三方协商，均同意钟贵兰将位于重庆市潼南区XX街道办事处XX大道XX号XX幢XX号，建筑面积为127.5平方米的门市转卖给秦晓凤。同日，重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司收取了10000元转让费后直接与秦晓凤签订了《潼南县时代灯具市场开发有限公司商业门市买卖合同》、《商铺返租协议》，约定将重庆市潼南区XX街道办事处XX大道XX号XX幢XX号，建筑面积为127.5平方米的门市作价680000元出售给秦晓凤。合同签订后秦晓凤通过银行转账和给付现金的方式向钟贵兰支付了全部价款680000元，将该商铺又返租给重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司，月租金2828.98元，按季度结算。2015年10月23日，重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司将本季度租金8486.94元通过银行转账的方式支付给了秦晓凤。
2016年12月23日，本院作出（2016）渝0152执221号执行裁定书，将登记在重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司名下位于重庆市潼南区XX街道办事处XX大道XX号XX栋XX房屋予以查封。2017年6月12日，本院作出（2017）渝0152执异22号执行裁定书，裁定中止对登记在重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司的位于重庆市潼南区XX街道办事处XX大道XX号XX幢XX号127.5平方米商业门市的执行。
另查明，2013年11月19日，重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司取得涉案商品房的预售（预租）许可证，证号为：潼国土房管（XX）预字第（XX）号。该房屋一直处于抵押状态，故被告间签订的商品房买卖合同未办理备案登记。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简��《执行异议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除金钱债权执行的情形。原告孟直德在本案中主张秦晓凤不能排除由其对重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司提起的关于涉案房屋的强制执行，核心问题便在于秦晓凤能否举证证明其符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形。
对此，在本案中，本院查封涉案房屋之前���贵兰已于2012年2月14日从重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司处购买涉案房屋，后返租给重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司并收取租金，此时房屋的实际占有人为钟贵兰。2015年7月21日，秦晓凤与钟贵兰、重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司协商同意，直接与重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司签订了《潼南县时代灯具市场开发有限公司商业门市买卖合同》和《商铺返租协议》，被告在庭审中举示的购房发票、重庆农村商业银行业务凭证、个人汇款凭证、转账汇款结果、网银交易查询结果、客户交易回单等证据可以证明其已向钟贵兰支付了全部购房款，同时重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司也向秦晓凤支付了租金的事实，此时秦晓凤已实际占有涉案房屋。对于未能办理房产证的问题，重庆市潼南区时代灯具市场开发有限公司举示的潼南区国土资源和房屋管理局出具的房屋查询材料证明在签订《潼南县时代灯具市场开发有限公司商业门市买卖合同》后至法院查封前，涉案房屋处于抵押状态，应当认定非因秦晓凤自身原因未办理过户登记手续。综上可以认定，秦晓凤符合《执行异议规定》第二十八条规定的条件，其对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的物权期待权。
综上所述，原告孟直德的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：
驳回原告孟直德的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告孟直德负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 程增祥
人民陪审员 成美琴
人民陪审员 颜怀丽
二〇一八年一月十九日
法官 助理 刘 翔
书 记 员 高国仓