上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0115民初42780号
原告：徐建龙，男，1972年12月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：郁少波，上海博济律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈梅初，上海博济律师事务所律师。
被告：上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：赵向伟，总经理。
委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。
第三人：上海五角世贸商城有限公司，住所地上海市浦东新区惠南镇下盐路XXX号XXX室。
法定代表人：杨华超，总经理。
委托诉讼代理人：凌军，男。
原告徐建龙与被告上海麦格茂置业有限公司、第三人上海五角世贸商城有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月5日受理后，依法适用简易程序，于2018年7月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈梅初、被告的委托诉讼代理人刘奇、第三人的委托诉讼代理人凌军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐建龙诉称，2007年9月30日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定原告向被告购买坐落于上海市浦东新区惠南镇川南奉公路5959弄上海五角世贸商城1号2层2446室商铺(以下简称系争房屋)，建筑面积为28.37平方米，总房价款暂定为人民币265,203元(以下币种相同)。合同约定被告于2008年6月30日交房，该房屋交付时被告应取得竣工验收文件，在取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，取得大产证后60日内双方签署《房屋交接书》，签署交接书之日起60日内双方为原告申领小产证。同日，原告与第三人签订了《物业委托经营合同》，约定原告以价格折让的方式取得了房屋前三年的收益(房屋总价18%)。原告认为该收益应当计入房价，系争房屋的真实交易价格为323,418元。合同签订后，原告支付了房价款265,203元。被告至今未取得大产证并配合原告办理产权过户手续。现向法院起诉要求：一、判令被告支付逾期办证违约金(以323,418元为基数，自2015年10月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至2018年7月17日止)；二、诉讼费由被告承担。
被告上海麦格茂置业有限公司辩称，对于房价款为323,418元计算方式和金额无异议，但认为计算违约金应以预售合同中约定的房价款265,203元为基数，违约金的起算日已经超过诉讼时效，截止日由法院判决，计算标准不同意按照基准利率上浮30%计算。
第三人上海五角世贸商城有限公司述称，答辩意见同被告。
经审理查明，2007年9月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积为28.37平方米，总房价款暂定为265,203元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件，第三种方案为：该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记手续，取得《商品房房地产权证》(大产证)。第十一条约定，甲方定于2008年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区(现浦东新区)房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。
《预售合同》签订当天，原告(甲方)与第三人(乙方)签订《物业委托经营合同》，约定甲方将系争房屋委托乙方进行统一经营管理，该物业的购买价格为人民币265,203元。委托经营的期限为五年，从2008年6月1日至2013年5月31日止。合同第五条约定，1、乙方承诺以下列比例方式支付甲方收益(除此之外无需支付其他费用)：(1)本合同签订时，乙方已经将前三年的委托收益(该物业购买总价18%)交付给甲方，即甲方已经收到前三年的收益，在合同履行过程中，甲方不得再向乙方索要前三年的收益，并且其委托经营权已经交付给乙方，甲方不得收回……；2、甲方同意该物业由乙方全权管理经营。
2007年10月12日，原告支付给被告房款265,203元。
另查，2008年6月，被告将系争房屋交付给原告使用。2011年12月15日，被告取得系争房屋所在楼栋的竣工验收备案证书。系争房屋至今未取得大产证。
以上事实，由经庭审质证的《预售合同》、《物业委托经营合同》、房款发票等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，原告分别与被告、第三人签订的《预售合同》、《物业委托经营合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。《预售合同》约定房屋交付时被告应取得竣工验收文件，被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记，取得大产证，在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助原告办理小产证，现系争房屋于2008年6月交付，于2011年12月15日取得建设工程竣工验收备案证书，至今未取得系争房屋大产证，显属违约，理应承担逾期办证违约金。关于违约金计算的基数，虽然《预售合同》约定了房价款，但根据原告与第三人签署的《物业委托经营合同》第五条约定，原告以价格折让的方式取得了系争房屋收益，该收益应当计入房价，庭审中，被告以及第三人自认以折抵房价款的方式支付了前三年的委托收益，系争房屋的真实房价款应为《预售合同》约定的房价款加上该物业购买总价18%，故本院确认以系争房屋的真实交易价格即323,418元作为违约金计算基数，被告要求以《预售合同》约定的房价款为基数计算违约金的观点本院难以采纳。原告要求从2015年10月1日起算逾期办证违约金，具有合同及法律依据，并未超过诉讼时效，被告关于原告的诉讼超过诉讼时效的观点本院不予采纳。关于逾期办证违约金计算标准，《预售合同》未就逾期办证违约金作出约定，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，符合法律规定，本院予以采纳。原告要求逾期办证违约金计算至2018年7月17日，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
被告上海麦格茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐建龙以323,418元为本金，自2015年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算至2018年7月17日止逾期办证违约金。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,296元，减半收取计1,148元,由被告上海麦格茂置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨怡霖
二〇一八年八月一日
书记员 朱沈聪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律
若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。