杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西民初字第2113号
原告（反诉被告）：赵英。
委托代理人：韩艳。
被告（反诉原告）：徐金特。
委托代理人：侯二朋。
第三人：杭州裕兴房产代理有限公司。
法定代表人：张裕兴。
委托代理人：陈款。
委托代理人：潘铭。
原告赵英诉被告徐金特房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年10月9日立案受理后，由审判员倪泓依法适用简易程序进行审判。被告徐金特于2010年11月8日提起反诉，并申请杭州裕兴房产代理有限公司（以下简称裕兴公司）作为第三人参加本案诉讼，经本院审查，予以准许，依法通知了第三人裕兴公司参加诉讼，并于2010年12月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵英及其委托代理人韩艳，被告（反诉原告）徐金特的委托代理人侯二朋，第三人裕兴公司的委托代理人陈款、潘铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）赵英起诉称：赵英通过裕兴公司中介，将位于杭州市江干区魅力之城4幢1202室的房屋转让给徐金特，双方于2010年4月6日签订《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》，对房款支付进行了约定，徐金特承诺个人资信良好并于交纳首付款当天与银行办理完毕个人贷款申请手续，手续按银行规定办理并承担所涉及银行贷款的有关费用。同时，三方签订了《委托代理合同》，约定由裕兴公司为赵英、徐金特提供房款支付及办理房屋转让手续等事宜。为此，赵英已将涉案房产的三证交与裕兴公司。而徐金特向合同约定委托的中国邮政银行浙江省分行百井坊巷直属支行打进购房首付款490000元后，却未依约在当天与该银行办理完毕个人贷款手续，至今该手续仍未办理。赵英多次催促徐金特尽快付清购房款，办理房屋过户手续，也多次要求裕兴公司催促徐金特，但徐金特和裕兴公司互相推诿。徐金特未在90天内付清房款，也未向房地产产权登记机关申请办理房屋权属转移手续，已构成违约。故诉至法院，要求判令：一、解除双方签订的《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》；二、徐金特依约支付违约金170000元；三、本案诉讼费用由徐金特承担。
被告（反诉原告）徐金特答辩并反诉称：徐金特对双方签订《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》的事实无异议，合同签订之后，赵英也确在当天向第三人交付了房产三证。徐金特依约在2010年4月9日交纳首付款当日确实办理按揭相关手续，但是银行在审查中，因徐金特无法提供每月12000元的银行交易流水，银行不能受理按揭贷款的办理手续。徐金特的个人资信并无瑕疵，只是关于这一要求裕兴公司从未向徐金特提及。裕兴公司提出要继续履行合同有变更银行或增加首付款两个选择，但均需赵英配合重新签订合同，而经裕兴公司多次电话通知，赵英不仅不配合，反而提出要变更原合同条款。徐金特也没有在90天内支付房款的约定义务。故赵英所述徐金特违约的行为均不存在。即使徐金特确实有违约行为，因房价依旧在涨，赵英实际并未遭受任何的损失，其主张的诉请也过高。至今未取得按揭贷款的责任不在徐金特，而是由于裕兴公司指派对业务不熟悉没有经纪人资格工作人员办理房屋转让手续，没有履行其“需要按揭的办好银行贷款”的承诺，以及赵英并未按约定的接到中介通知的3个工作日内跟被告重新签订合同所致。赵英应当向徐金特承担违约责任。故提起反诉，请求判令：一、解除双方签订的《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》；二、赵英赔偿徐金特违约金170000元；三、本案诉讼费用由赵英承担。
原告（反诉被告）赵英反诉答辩称：个人按揭贷款手续未能办理，是因为徐金特不能提供每月12000元的银行交易流水所致，违背了其在《补充协议》中作出的个人资信良好的承诺，过错在于徐金特本人，与赵英无关。关于徐金特提出变更银行或增加首付款的问题，在《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》中并未约定办理个人按揭贷款手续的银行，徐金特在哪家银行办理按揭并不用赵英去操心，只要徐金特能保证及时支付房款；而银行要求徐金特提供每月12000元的银行交易流水，并非银行政策的变动，也不符合《补充协议》第三条第一项的约定，故不存在重新签订合同的问题。裕兴公司并未多次电话通知赵英，只是在电话里告诉赵英按揭手续办不下来，希望赵英能抽出时间再和徐金特谈谈，看看是否能重新签订合同，而《补充协议》里虽然有承诺在接到中介机构的通知之日起3个工作日内重新签订合同，但双方并未就可能发生的变更内容进行约定，也即需要双方对合同条款重新进行磋商。现按揭贷款手续办不出来是徐金特未能提供流水所致，赵英没有理由分担责任。徐金特已在《补充协议》中承诺了其个人资信良好，就代表其能够办理按揭贷款，对不能按揭、不能及时付款的风险是明知的。故徐金特称赵英不配合重新签订合同的说法不能成立。
第三人裕兴公司答辩称：合同未能履行是因徐金特未能提供每月12000元的一年银行交易流水所致。徐金特的按揭还款额度为每月6000元，故按要求开具了每月还款额的两倍即12000元的收入证明，而根据该银行要求，高收入一定要有流水证明，对此徐金特无法提供，导致没能通过银行的审查。中介公司跟银行有积极沟通的义务，但最终审批权并不在中介公司，而提供流水并非每个银行的要求。纠纷发生后，裕兴公司跟双方积极调解，提出可以通过变更银行、增加首付款、追加徐金特父母为共同还款人等三种途径解决，其中前两种方式均需双方改签合同，第三种途径则不需要改签合同。裕兴公司先打电话跟赵英商量改签合同，赵英称没时间，一开始并不同意，公司又做徐金特工作，但徐金特拒绝增加首付款或追加他父母为共同还款人。后赵英同意改签合同，徐金特又因裕兴公司不能保证其贷款利率拿到八五折优惠而不同意改签。时间一长，徐金特也没什么意愿购买，故拖至现在。
原告（反诉被告）赵英提供了以下证据：
1.《杭州市房屋转让合同》一份（复印件）。证明双方房屋买卖事实。
2.《补充协议》一份（复印件）。证明双方对房屋转让合同约定的补充条款。
3.《委托代理合同》一份（复印件）。证明赵英、徐金特通过中介机构裕兴公司签订房屋买卖合同。
4.收件凭证一份（复印件）。证明裕兴公司已收取涉案房屋的所有权证、契证、土地证。
被告（反诉原告）徐金特提供了以下证据：
1.存折、邮政储蓄转帐凭证及转帐服务申请表、开户申请书、个人购房借款申请表各一份（均为原件）。证明徐金特已于约定的2010年4月9日支付了购房首付款，并办理按揭贷款手续。
2.录音光盘一张（附通话记录三份）及移动通信客户详单、中国邮政储蓄银行信贷员宓芸芳名片各一份（原件）。证明裕兴公司知道银行办理按揭贷款所需材料，但由于其指派业务不熟的工作人员致按揭贷款无法办理；裕兴公司已通知赵英改签合同，但赵英以忙为由推脱，并提出附加物业费由徐金特承担的新条款，致合同改签订一拖再拖；银行贷款的利率上涨给徐金特造成了损失。
第三人裕兴公司未提供证据。
结合证据的来源以及与本案的关联性，本院对上述证据作如下认定：
1、原告赵英提供的证据1-4，被告徐金特和第三人裕兴公司对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定。
2、对被告徐金特提供的证据1，原告赵英认为其中的个人购房借款申请表只是被告徐金特个人填写，无填写时间，也无相关部门盖章，故对真实性有异议，其他则无异议；第三人裕兴公司对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院认为，原告赵英提出的异议，作为当时共同前往办理按揭贷款手续的第三人裕兴公司已确认真实性，故本院对包括个人购房借款申请表在内的证据1均予认定。
3、被告徐金特提供的证据2中，原告赵英对其中两段被告徐金特与裕兴公司员工朱国权的通话录音的真实性予以认可，但不能证明原告赵英违约，录音中关于三方在裕兴公司总部谈的时间也并非2010年5月份，而应是4月份；对被告徐金特和宓芸芳的通话录音，因原告赵英并不清楚密芸芳的身份及背景，故真实性不予认可。第三人裕兴公司对朱国权的通知录音真实性无异议，但证明对象有异议，银行流水只是收入证明的辅助性材料。本院对被告徐金特与朱国权的两段通话录音以及移动通信客户详单的真实性予以认定，但对证明对象不予认定；至于被告与宓芸芳的通话录音以及宓芸芳名片，因真实性无法确认，本院不予认定。
根据对证据的确认及当事人陈述，本院认定案件事实如下：
2010年4月6日，赵英与徐金特通过裕兴公司中介，双方签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：赵英将其所有的位于杭州市江干区魅力之城4幢1202室的房屋以总价1610000元转让给徐金特；双方同意委托中国邮政储蓄银行有限责任公司浙江省分行百井坊巷直属支行10×××01帐号对房产交易资金进行监管支付；徐金特在签订本合同之日起3个工作日内，将首付房款490000元打入保证金帐户，并同意到帐后且办理完毕个人贷款申请手续5个工作日内转付赵英，徐金特其余房款提出商业贷款申请，在放款银行将贷款打入保证金账户且徐金特房屋所有权证以及他项权证办理完毕5个工作日内将1120000元房款转付于赵英；徐金特未按上述约定时间付款逾期超过5天，应向赵英支付违约金170000元，合同终止，赵英实际损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由徐金特据实赔偿；同时，如赵英未依约交房逾期5天，以及因其过失造成徐金特不能在90天内取得房地产权属证书的，视为违约，徐金特有权退房，并由赵英向徐金特支付违约金170000元。同日，双方又签订《补充合同》一份，其中：徐金特承诺其如需申请贷款的，承诺个人资信良好并于交纳首付款当天与银行办理完毕个人贷款申请手续，手续按银行规定办理并承担所涉及银行贷款的有关费用；若因银行政策变动导致徐金特需调整首付款，则增加首付款至符合银行要求；如双方在承诺期限内不能及时办理过户登记或其他原因需重新签订合同，双方承诺在接到中介机构的通知之日起3个工作日内重新签订网上合同；一方如违反上述承诺或约定，由违约方承担相应违约责任，向对对方赔偿违约金170000元。双方还在同日与裕兴公司签订《委托代理合同》一份，共同委托裕兴公司办理上述合同所涉及房产的产权过户手续。
合同签订当天，赵英即向裕兴公司提供了涉案房产的所有权证、契证、土地使用证。2010年4月9日，徐金特依约将购房首付款490000元转入双方约定的银行监管账号，但在办理个人购房借款申请手续时，因徐金特不能提供银行要求的一年银行交易流水以核实其收入证明中每月12000元的真实性，导致银行的审查未能通过，按揭贷款也最终未能办理。嗣后，裕兴公司与双方进行沟通，希望通过更换银行、增加首付款、追加徐金特父母为共同还款人等三个途径解决该问题，其中前两种方式均需双方改签合同，第三种途径则不需要改签合同。裕兴公司通过电话方式跟赵英商量改签合同，起初赵英称没时间，并不同意，而徐金特也拒绝增加首付款或追加他父母为共同还款人，后赵英在裕兴公司发出书面通知之前又同意改签订合同，并与徐金特一起前往裕兴公司总部面谈，但徐金特又因裕兴公司不能保证其贷款利率拿到八五折优惠而不同意改签。至今，徐金特的按揭贷款手续仍未办理完毕。
本院认为：赵英与徐金特签订的《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》，以及赵英、徐金特与裕兴公司《委托代理合同》，均系各方当事人之真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应按约履行。本案的争议焦点为《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》不能继续履行的责任究竟在于赵英还是徐金特。根据合同的约定，徐金特如需申请贷款的，承诺个人资信良好并于交纳首付款当天与银行办理完毕个人贷款申请手续，手续按银行规定办理。可见，向银行提供符合要求的资信证明系徐金特的义务。而导致徐金特银行按揭贷款手续不能办理的原因，是徐金特无法提供一年的银行交易流水来证明其收入证明的真实性，并不存在因国家政策原因导致签订合同时的交易条件发生变更，故赵英不存在必须配合徐金特改签合同的义务。根据裕兴公司的建议，该问题可通过三种途径解决，即更换银行、增加首付款、追加徐金特父母为共同还款人，而最后一种途径也并不需要改签原订合同，即并非徐金特抗辩的必须赵英配合改签合同才能解决。事实上，赵英之后还是同意改签合同并与徐金特一同前往裕兴公司总部面谈，但最终未能改签的原因是徐金特要求裕兴公司保证在房产新政已出台的情况下仍能享有八五折的利率优惠未果而拒签，故徐金特至今未能办理完毕银行按揭贷款手续，系由其一方原因造成，赵英并不存在违约行为。因此，徐金特要求赵英支付违约金170000元的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。现赵英和徐金特均要求解除双方签订的《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》，符合法律规定，本院予以准许。因徐金特的违约行为导致《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》不能继续履行，赵英可以根据合同约定要求徐金特支付违约金170000元。但由于徐金特对损失是否存在、违约金是否过高进行了抗辩，本院综合合同履行情况、当事人的过错程度等因素，酌情确定徐金特支付给赵英违约金100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：
一、赵英与徐金特在2010年4月6日签订的《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》于2010年12月17日解除；
二、徐金特支付赵英违约金100000元，该款于本判决生效之日起十日付清；
三、驳回赵英的其他诉讼请求；
四、驳回徐金特的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3700元减半收取1850元，由赵英负担762元，徐金特负担1088元；其中徐金特负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。反诉案件受理费1850元，由徐金特负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 倪泓
二〇一〇年十二月十七日
书记员 李韵