广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1720号
上诉人（原审被告）：珠海景石房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。
法定代表人：郭永明，董事长兼总经理。
委托代理人：姜逸轩，男，汉族，住广东省珠海市斗门区。
委托代理人：陈晓辉，女，汉族，户籍所在地：湖南省衡山县贺家乡。
被上诉人（原审原告）：珠海市汇泰信息科技有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：吴翠玲，总经理。
委托代理人：孙涛，广东登鼎律师事务所律师。
委托代理人：杨惠娴。
上诉人珠海景石房地产开发有限公司（以下简称景石公司）因与被上诉人珠海市汇泰信息科技有限公司（以下简称汇泰公司）居间合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第2049号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，汇泰公司（乙方、居间人）与景石公司（甲方、委托人）于2015年5月18日签订一份《居间合同书》约定：“第一条、委托代理项目的方式：1、甲方开发的项目诚丰新园目前所有在售的房源（具体居间户型，以每次甲、乙双方书面确认的户型为准）。乙方均可提供居间服务。2、甲方授权乙方提供居间服务，为甲方介绍客源，促进成交。3、乙方权限：1）按甲方售楼部对外披露之销售面价及实时销售政策执行，确保居间销售价格与甲方销售现场价格一致，优惠政策一致，广告推广渠道一致；2）乙方的转介客户在合同有效期内每月成交≤10套，享受所成交房源成交价3.5%的居间报酬，若成交11套—20套以内，享受所成交房源成交价4%的居间报酬，若成交21套及以上，享受所成交房源成交价5%的居间报酬，乙方在销售过程中所产生的营销费用（包括但不限于交通费、宣传费、人工费、食宿费等）甲方概不负责。4、有效期限：本合同自甲乙双方签订之日起生效。合同有效期为3个月，自2015年5月18日至2015年8月18日止，期满后经双方书面确认可以延长。
第二条、双方权责：1、甲方职责：1）甲方负责提供乙方门店宣传所需的宣传单张、海报、x展架等项目宣传物料；2）甲方负责对乙方居间服务效果进行考核，乙方月带客到访甲方售楼中心次数不能少于10批，月成交数量不能少于l套，如乙方连续3个月无促成有效成交，甲方有权解除本合同。2、乙方职责：乙方服务的内容为：向甲方报告订立合同的机会并提供订立合同的媒介服务以及订立合同之后的后续服务，具体为：1）乙方须在其门店的显眼位置，摆放甲方的宣传资料，以有效促成成交。2）乙方负责带领乙方客户到甲方售楼接待中心，与甲方人员交接，并通过书面方式确认乙方客户名单、客户基本信息（姓氏、电话等）。已在甲方登记过的客户不属于乙方客户，甲方无须支付乙方居间报酬。3）乙方在销售过程中，应根据甲方提供的本项目的销售资料和实际情况，向客户如实介绍，尽力推销，但不得夸大其词或隐瞒，未经甲方授权，不得随意以甲方的名义向客户做出任何承诺（包括书面和口头），若因此而损害甲方利益的，不得主张支付报酬并应当承担损害赔偿责任。4）乙方不得自行接待客户，必须与甲方沟通并取得甲方的书面确认，将所介绍客户转予甲方接待，否则乙方责任自负。5）三方不得做任何有损甲方声誉、利益的行为，否则不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任。6）乙方不得对外公开甲方所提供的诚丰新园价格表，如对外公开，应当承担由此造成甲方的一切损失。7）甲方只与乙方结付居间费用，乙方与次介绍人之间的奖金分配由乙方自行负责，与甲方无关。
第三条、居间报酬结算方式：1、甲方同意按合同第一条第3点约定作为乙方结算居间报酬的依据；2、甲方按下列方式支付乙方居间报酬；1）乙方介绍的客户交完首期款（公司同意垫付首期款客户交齐5万元首期则可按已交完首期款正常结算佣金）并与甲方签订《商品房买卖合同》后，即可结算该单60%佣金，剩余40%佣金客户付清全款或银行按揭放款后再行结算。2）居间报酬按月完成数结算，在次月10号之前对帐完毕，20号之前结清款项，否则乙方按日收取万分之一点五的滞纳金。3）客户只缴纳定金、诚意金、首期款等未算销售完成，暂不计付佣金。4）乙方介绍的客户签订《商品房买卖合同》后退房的，乙方已收取的居间报酬应在一周内退回给甲方，乙方未退回的甲方有权在下一期居间报酬中扣除。（本协议所有费用均以人民币作为计算及支付）；5）居间报酬为含税费用，乙方须按照甲方要求向甲方开具发票（未提供发票的，甲方暂扣当期居间报酬总额的10%）；6）因乙方客户违约而没收的违约金，作为对甲方的赔偿金，不计入乙方居间报酬。7）乙方指定的居间报酬收款账号：X；开户名称珠海市汇泰信息科技有限公司；开户行中国建设银行股份有限公司珠海南湾支行。8）无论乙方是否促成甲方与客户销售完成，乙方在履行本合同过程中所发生的各种费用均由乙方自行承担。（即：居间活动的费用由乙方承担）。
第四条、客户认定及保护期：1、转介客户认定：乙方转介客户上门前由乙方的驻场人员与甲方的销售负责人对客户进行确认有效，甲方同时在《客户转介确认表》上对该客户确认。2、双方客户保护期：甲方的原上门客及乙方的转介客户的保护期均为1个月。
第五条、协议的生效、变更、终止。1、本协议一式肆份，甲方执叁份、乙方执一份，自甲乙双方签订之日起生效。2、在执行本协议过程中，双方经协商变更条款时，以变更后的内容为准。3、本协议在执行期间，经双方书面同意后可终止：合同期满后，双方没有续约时，合同自行终止。4、在履约过程中发生的争议应友好协商解决，协商不成依法向珠海市香洲区人民法院起诉。
合同签订后，双方开始履行合同。根据汇泰公司提供的证据显示：1、《诚丰新园—代理费结算汇总（2015.6.1-2015.6.30）》未见景石公司主管人员签名，结算代理费合计为562190.89元，相对应的《诚丰新园—代理费结算明细（回款至2015年6月30日）》有景石公司主管人员林少贞的背书签名。2、《诚丰新园—代理费结算汇总（2015.7.1-2015.7.31）》有景石公司主管人员林少贞的签名，结算代理费合计为808099.23元。3、《诚丰新园—代理费结算汇总（2015.8.1-2015.8.31）》有景石公司主管人员林少贞背书签名，结算代理费合计为734193.48元。4、《诚丰新园—代理费结算汇总（2015.9.1-2015.10.31）》未见景石公司主管人员签名，结算代理费合计为666711.49元。汇泰公司代理人在庭审中陈述，上述结算明细及结算总汇均由景石公司制作核算后提交给汇泰公司办理的。以上代理销售的房屋数量合计为62套，合计代理费为2771195.09元。
景石公司代理人于2016年1月7日的庭审中对上述证据的质证意见如下：“汇泰公司提交的代理费结算汇总表、发票、均未按照居间合同书的约定按时提交给景石公司，汇泰公司7月份至8月份的代理费发票至今未提交给景石公司，汇泰公司提交的结算汇总与实际销售情况存在差异，也未与景石公司进行核算”。景石公司在该次庭审仅列举证据6（7-1-1808业主凌秋妮的退房申请）、7（7-2-402业主戴巍的退房申请）、8（7-2-1802业主董满秀的退房申请）及朱正勇并非汇泰公司代理，主张扣除部分代理费177361.22元。
第二次庭审中，景石公司补充提交了解除合同通知书（29份）的复印件，主要内容是景石公司与购房客户签订的《商品房买卖合同》及《借款协议》，因购房客户未按约定履行还款义务，景石公司发出通知解除《商品房买卖合同》及《借款协议》。因此主张汇泰公司代理销售的62套房产中已有37套解约，实际成交25套，而该25套房产支付的60%佣金总额为532750元，剩余40%佣金应支付的总额为12350元，佣金总额为545100元，景石公司已实际支付596589.95元，不存在延迟支付佣金情形。
汇泰公司对其诉讼请求的构成表述如下：2015年5月份的结算表和6月份的结算表除了周艳丽外，其他已经支付。景石公司欠的是7月至10月的服务费。7月份的结算一共是808099.23元未付，8月份734193.48元未付，9至10月份是666711.49元未付，合计应该是2209004.176元未付。
原审法院认为：汇泰公司（居间人）与景石公司（委托人）于2015年5月18日签订的《居间合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。
本案审理过程中，从景石公司第一次提交的答辩意见及第一次庭审调查可以查明如下事实：景石公司对汇泰公司主张的2015年5月至10月（包含10月）的代理销售物业及代理费结算事实不持异议，原审法院予以认定该事实。《居间合同书》第三条居间报酬结算方式约定：“1、甲方同意按合同第一条第3点约定作为乙方结算居间报酬的依据；2、甲方按下列方式支付乙方居间报酬；1）乙方介绍的客户交完首期款（公司同意垫付首期款客户交齐5万元首期则可按已交完首期款正常结算佣金）并与甲方签订《商品房买卖合同》后，即可结算该单60%佣金，剩余40%佣金客户付清全款或银行按揭放款后再行结算。2）居间报酬按月完成数结算，在次月10号之前对帐完毕，20号之前结清款项，否则乙方按日收取万分之一点五的滞纳金。3）客户只缴纳定金、诚意金、首期款等未算销售完成，暂不计付佣金。4）乙方介绍的客户签订《商品房买卖合同》后退房的，乙方已收取的居间报酬应在一周内退回给甲方，乙方未退回的甲方有权在下一期居间报酬中扣除。（本协议所有费用均以人民币作为计算及支付）”。
汇泰公司主张的代理费结算金额2209004.176元有《诚丰新园—代理费结算汇总》或《诚丰新园-
代理费结算明细》为凭据，符合合同第三条的约定，景石公司对该结算数额亦不持异议，本院予以认定。
至于景石公司第一次庭审中提出对7-1-1808业主凌秋妮的退房申请、7-2-402业主戴巍的退房申请、7-2-1802业主董满秀的退房申请，主张扣除代理费177361.22元问题。本案中，经汇泰公司居间服务，景石公司与上述三位购房客户不仅签订了《商品房买卖合同》，双方并按合同约定履行了前期义务，景石公司据此才与汇泰公司结算代理费金额。景石公司对其主张仅提交了上述购房客户凌秋妮、戴巍、董满秀等人的收条及景石公司的付款凭证，不符合《居间合同书》第三条第2款第4）点的约定。景石公司与购房客户就解除《商品房买卖合同》事项也没有经得汇泰公司的同意，解除合同的方式是景石公司单方作出，也没有经过人民法院的诉讼确认解除或仲裁机构的裁决确认解除，无法有效体现解除合同的原因或过错。因此，景石公司与购房客户就解除《商品房买卖合同》的后果对汇泰公司不产生事实变更的约束力。至于景石公司在第二次庭审提交的证据中对吴东青等人发出《解除合同通知书》，主张第一次开庭之后又与购房客户解约30套，在汇泰公司代理的62套房产中已有37套解约，实际成交25套，其中付清全款的仅1套，上述25套房产应支付60%代理费总额为532750元，剩余40%的代理费为12350元。景石公司已支付代理费596589.95元，故不存在延迟支付问题。原审法院对此认为，同理，景石公司的上述主张均是其单方面对购房客户发出的《解除合同通知书》，而且还不能提交该证据的原件核对，对汇泰公司不产生事实变更的约束力。其主张的理据不足，原审法院不予采信。据此，汇泰公司请求景石公司支付销售物业代理费共计人民币2209004.176元，事实清楚，证据充分，原审法院予以支持。因原景石公司在履行居间合同中存在诸多不明朗因素，无法明确景石公司应支付代理费的准确期限，故汇泰公司请求景石公司支付代理费的逾期利息事实与理由不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十二条的规定，原审法院判决：一、景石公司于判决生效之日起十日内向汇泰公司支付居间代理费人民币2209004.176元；二、驳回汇泰公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币24472元，由景石公司负担。
景石公司不服上述判决，上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项，依法改判。事实和理由如下：一、原审法院认为景石公司与购房客户就解除《商品房买卖合同》事项未经汇泰公司同意，而认为对汇泰公司不产生事实变更的约束力，没有法律依据。汇泰公司代理销售的部分物业发生退房或非由其代理销售，该部分代理费符合合同约定，应当予以扣除。1、汇泰公司代理销售的诚丰新园7-1-1801房业主凌秋妮、7-2-402房业主戴巍、7-2-1802房业主董满秀申请退房，该三套物业的代理费共计177361.22元，符合《居间合同书》第三条第2款第4项扣除居间报酬的情形，应当从汇泰公司的代理费中予以扣除。2、诚丰新园6-2-2803房业主为朱正勇，非汇泰公司所称销售给韩双韩，该套物业的代理费63421.83元，不符合《居间合同书》约定的应当结算情况，应从汇泰公司的代理费中予以扣除。3、诚丰新园8-2-202房业主陈丹，按揭截止今日仍未批，该套房余下40%的代理费18076.93元不符合《居间合同书》第三条第2款第1项应当结算的情况，应当从汇泰公司的代理费中予以扣除。二、汇泰公司未按合同约定提交销售物业代理费对账单，致使景石公司无法在合同约定时间内付款的责任应由其自行承担。根据《居间合同书》第三条第2款第2项和第5项的约定，汇泰公司应在次月10号前与景石公司对账，但实际上5月份和6月份的对账单，汇泰公司于2015年7月18日才向景石公司提交，8月份的对账单于2015年9月23日才提交，5月份和6月份代理费发票于2015年8月20日才向景石公司开具，7月份至9月份的代理费发票至今未提交给景石公司，景石公司不应承担逾期付款的利息。三、汇泰公司的虚假承诺本身反映了其对《居间合同书》的不尽责，并违反诚实信用原则。因汇泰公司违反合同约定虚假承诺客户可以从其关联公司处获得所买房屋的融资，导致客户至今仍无法偿还拖欠景石公司的首期借款，该类客户数额高达30人，景石公司有权扣除该部分客户的销售代理费，并追究汇泰公司由此造成的损失。
针对景石公司的上诉状，汇泰公司答辩称：一、双方合同关系有三层，第一层是居间合同关系，第二层是业主与上诉人之间的商品房买卖合同关系，第三层是业主与银行之间的抵押贷款合同关系。二、对于景石公司提出凌秋妮、戴巍、董满秀三人的退房，到目前为止现有证据不能证明三人已经退房，因此其代理费不能予以扣减；对于景石公司提出6-2-2803房的业主为朱正勇，实际上是汇泰公司推荐的业主，应该计提居间服务费；对于景石公司提出的业主陈丹，到目前为止，尚无证据证明陈丹的银行按揭未批复，并且也有陈丹已经自行将款项付清的可能性。三、对于景石公司上诉状的第二点，汇泰公司是依据景石公司提供的对账单来请求景石公司签名盖章确认的，时间推延的责任不在汇泰公司。四、针对景石公司上诉状的第三点，汇泰公司并没有虚假承诺的事实。
景石公司在二审中提交了如下证据：1、贷款催收函；2、贷款代付银行回单。拟证明有5个客户符合解除商品房买卖合同的条件，达到了本案双方签订的居间服务合同中退房的条件，应当扣除该笔居间费用。汇泰公司认为上述证据与本案不具备关联性，当汇泰公司推荐的业主与景石公司签订买卖合同后，银行按揭已经放款，居间合同已履行完毕，现在银行贷款催收函只是基于银行抵押贷款合同而向景石公司主张担保责任，不影响双方之间的居间服务合同，也不应扣减居间服务费。如果银行扣减了景石公司的9万多元，景石公司可以通过法律途径向以上业主催收贷款，而不应当因此扣减被上诉人的居间服务费。
景石公司在二审中提交中止审理申请书，以其无法确认汇泰公司代理销售的房产中哪些房产符合双方签订的《居间合同书》中约定的结算条件为由，申请对本案中止审理。
经审查，景石公司提交的上述证据内容系银行根据与景石公司的按揭贷款协议要求景石公司承担借款人未按约还款的担保责任，与本案争议事实无关联，本院不予采信。景石公司申请中止审理的理由亦不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的应当中止诉讼的情形，对其申请本院不予同意。
本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院另查明，凌秋妮于2015年7月18日与景石公司签订《商品房买卖合同》，2015年11月20日，凌秋妮以其银行按揭无法通过为由申请退房，2015年12月17日，凌秋妮出具收条确认收到7-1-1801房款35622元。戴巍于2015年7月29日与景石公司签订《商品房买卖合同》，2015年12月11日，戴巍以银行不给予贷款为由申请退房，2016年1月5日，戴巍出具收条确认收到7-2-402房款31222元。董满秀于2015年6月27日与景石公司签订《商品房买卖合同》，2015年12月16日，董满秀以银行按揭无法办理为由申请退房，2016年1月11日，董满秀出具收条确认收到7-2-1802房款30067元。
本院再查明，关于6-2-2803房的2015年9月14日《商品房买卖合同》买受人签名为朱正勇，原审中景石公司提交的“汇泰代理清单”显示，该套房买受人为韩双韩。汇泰公司制作的“地产联动销售确认函”及“诚丰新园代理费结算明细（回款至2015年10月31日）”亦显示该套房业主为韩双韩。
本院又查明，景石公司于原审中提交一份中国工商银行股份有限公司珠海湾仔支行于2016年1月8日出具的《关于暂未能批准陈丹贷款的情况说明》，该说明载明，因陈丹不符合其贷款要求，故其暂未批准陈丹的个人一手住房购置贷款。此外，景石公司于原审中提交了二十九份由其出具的《解除合同通知书》复印件，上述通知书均载明，购房业主从景石公司借款用于支付购房首付款并签订《借款协议》，但未按期归还借款，景石公司根据《借款协议》的约定通知购房业主解除《商品房买卖合同》及《借款协议》，并要求购房业主办理退款及解除合同手续。
本院认为，针对双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于以下几个方面：
首先，关于7-1-1801房、7-2-402房、7-2-1802房的代理费是否应扣除。景石公司认为，根据《居间合同书》第三条第2款第4项的约定，无论是客户主动退房还是开发商解除合同，只要发生退房，汇泰公司就应退回该笔居间费用。汇泰公司则认为，只有客户主动自愿或者单方自愿退房才符合该条款约定，不能包括客户未按期返还开发商借款和开发商与客户之间主动协商一致解除及基于担保责任银行直接扣减开发商款项的情形。本院认为，《居间合同书》第三条第2款第4项并未对退房原因予以明确，但是从双方合同目的看，景石公司是为了通过居间服务获得销售楼盘的有效成交，汇泰公司是为了通过居间服务获得相应报酬。因此，汇泰公司并非仅仅提供订立合同的媒介服务就可获取居间报酬，其居间报酬的获取与房屋最终有效成交有一定的因果关系，在此情况下，上述合同条款正是对汇泰公司居间销售有效性所进行的约束，但同样亦应对景石公司确认居间成果有效性予以约束，亦即，不应由于任何原因的退房而否认汇泰公司的居间成果，而只应当是客户主动性自愿退房才导致居间费用的退还。因此，汇泰公司的理解符合双方的合同目的。从查明的事实可知，凌秋妮、戴巍、董满秀三人均为单方自愿提出退房，并且景石公司亦实际退还了三人所交房款，该情形符合《居间合同书》第三条第2款第4项的约定，该部分代理费177361.22元应予扣除。景石公司要求扣除该部分代理费的理由有事实和合同依据，本院予以支持。
其次，关于6-2-2803房是否应扣除代理费。对此本院认为，虽然该套房在《商品房买卖合同》上的签名与汇泰公司销售登记的名字不一致，但是汇泰公司提交给景石公司的结算明细已将该套房（业主韩双韩）计入，景石公司所提交的“汇泰代理清单”也将该套房（业主韩双韩）计入汇泰公司代理范围。并且，景石公司亦无证据证明该套房系其自己另行销售。因此，景石公司要求扣除对该套房代理费予以扣除的理由与事实不符，本院不予支持。
再次，关于8-2-202房是否应扣除代理费。景石公司认为，根据工商银行所出具的情况说明，陈丹未能获得银行按揭贷款，因此根据《居间合同书》第三条第2款第1项的约定，应扣除该套房余下40%的代理费。对此本院认为，根据该合同条款的约定，剩余40%佣金结算支付的条件是客户付清全款或银行按揭放款，虽然陈丹暂未获得银行按揭贷款，但作为销售商，景石公司并未能提交证据证明陈丹未付清全款，因此其主张扣除该部分代理费的主张依据并不充分，本院不予支持。
最后，关于景石公司主张未按期对账及提供发票，以及汇泰公司虚假承诺应扣除销售代理费。其一，根据《居间合同书》第三条第2款第2项及第5项的约定，对账迟延或迟开发票并不影响代理费用的支付，景石公司上诉主张不应为此承担逾期付款的利息，但汇泰公司并未就利息给付提出上诉，因此，景石公司的该主张不能成立，本院不予支持。其二，景石公司在原审中提交的二十九份《解除合同通知书》所反映的借款关系与汇泰公司的居间关系并无关联，亦不能得出汇泰公司虚假承诺及可以扣除代理费的结论，景石公司的该主张没有事实和法律依据，本院不予采信。
综上所述，景石公司上诉主张部分有理，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，但处理部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第2049号民事判决第二项。
二、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第2049号民事判决第一项为：珠海景石房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市汇泰信息科技有限公司支付居间代理费人民币2031642.95元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费24472元，由景石公司负担22514元，汇泰公司负担1958元；本案二审受理费24472元，由景石公司负担22514元，汇泰公司负担1958元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一六年九月二日
书 记 员 王 莉