海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)琼01民终190号
上诉人（原审原告）：广东碧桂园房地产信息咨询有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区北滘镇碧桂园居委会碧桂园写字楼东楼319室。
法定代表人：袁恒锋，总经理。
委托诉讼代理人：潘勇洁，该司职员。
委托诉讼代理人：何晓滢，该司职员。
上诉人（原审被告）：海南华侨会馆有限公司，住所地海南省海口市国贸大道47号港澳（申亚）大厦24层。
法定代表人：张群，总经理。
委托诉讼代理人：段京海，海南海新律师事务所律师。
上诉人广东碧桂园房地产信息咨询有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人海南华侨会馆有限公司（以下简称华侨会馆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初8933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
碧桂园公司上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判华侨会馆公司返还碧桂园公司剩余租金157780元及租赁保证金205800元；3、一、二审诉讼费由华侨会馆公司承担。
事实与理由：
一、华侨会馆公司未按时向碧桂园公司交付房屋构成违约，碧桂园公司有权单方解除合同，并要求退还保证金和预付租金。
碧桂园公司在2017年3月1日前对房屋进行查验，但房屋未符合合同约定的交付标准，尤其是空调系统并未完成安装，严重影响碧桂园公司原定租赁该房屋用作项目展示的经营安排，致使合同目的无法实现。故碧桂园公司在没有实际进场使用过租赁房屋的情况下，于2017年4月9日向华侨会馆公司发出《关于终止租赁的函》，明确租赁合同解除，碧桂园公司并于2017年4月15日将该房屋交还华侨会馆公司。
根据《<房屋租赁合同书>补充协议》第2条第三款约定，在双方签署了收楼文件后，华侨会馆公司才完成了房屋交付义务。一审判决认定碧桂园公司自2017年3月1日就可支配房屋不符合上述合同约定。因此，华侨会馆公司未按约定交付租赁房屋，致使合同目的无法实现，属于违约行为，碧桂园公司有权解除该租赁合同，华侨会馆公司应退还保证金及预收的租金。
二、华侨会馆公司应退还碧桂园公司预付的租金
（一）涉案租赁合同已在2017年4月解除，华侨会馆公司无权收取此后租金。一审法院已查明碧桂园公司在2017年4月9日向华侨会馆公司发出《关于终止租赁的函》，而华侨会馆公司在2017年4月26日（即在收到该函不足半个月的时间内）与案外人金凤凰公司签订《房屋租赁合同》（下称新租赁合同），将涉案房屋再行出租，并约定新租赁合同自签订之日生效。从此可知，一审法院认定2017年6月15日华侨会馆公司才向案外人出租房屋显属错误，华侨会馆公司已通过其实际的行为表示同意提前解除与碧桂园公司的租赁合同，自2017年4月26日新租赁合同生效之日起，涉案房屋已受新租赁合同的约束和调整，原租赁合同随之终止。
虽然新租赁合同约定自2017年6月15日起租，但房屋交付日期为6月15日之前。新租赁合同在4月26日生效到6月15日起租日的这段期间内没有约定租金，是华侨会馆公司基于长达6年的租期给予金凤凰公司类似免租期的优惠条件，此期间实际并非无偿，华侨会馆公司可从此后的租赁中获取收益，可理解为原租赁合同中碧桂园公司的免租期转由案外人享有，并没有造成华侨会馆公司额外的损失。华侨会馆公司在新租赁合同生效并享有相关出租权益的情况下，又同时收取碧桂园公司租金显属不当。
（二）根据租赁补充协议，华侨会馆公司也仅可收取解除合同前已发生的费用而非预付的费用。根据《<房屋租赁合同书>补充协议》第9条第2款第12项约定，即使合同非因华侨会馆公司过错而终止，华侨会馆公司有权要求碧桂园公司支付本合同解除前已发生的费用及违约金。此处碧桂园公司须支付的仅为”解除前已发生的费用”，”已发生的费用”不等同于”已预付的费用”，华侨会馆公司无权收取合同解除后的房屋租金。且合同解除前，碧桂园公司按约支付租金、物业费、水电费等各项费用，不存在违约金。
华侨会馆公司收取租金要以碧桂园公司租赁使用承租场地为前提，碧桂园公司预付的租金不能作为对华侨会馆公司的损失赔偿，华侨会馆公司拒不退还碧桂园公司租赁合同解除（即2017年4月）后的预付租金缺乏依据。
（三）一审法院同时判决没收预付租金及部分保证金不合理
违约责任应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。自碧桂园公司书面发函解除租赁合同至华侨会馆公司另与金凤凰公司签署租赁合同，期间不过半月，华侨会馆公司实际遭受的损失也即该期限内其应得而未得的租金。一审法院在已判决碧桂园公司支付1个月租赁保证金的情况，还同时判决没收碧桂园公司预付的首季度租金，这显然高于华侨会馆公司实际受到的损失，应根据华侨会馆公司实际损失进行调整。
华侨会馆公司答辩称：一、碧桂园公司的上诉理由没有事实和法律依据，根据双方租赁合同补充协议第二条”房屋交付时间为2017年3月1日，乙方未在交付日前办理交付手续的则自交付日起视同该房屋已交付乙方”的约定，2017年2月28日华侨会馆公司向碧桂园公司正式交付租赁房屋，碧桂园公司称华侨会馆公司没有按约定时间向其交付房屋并影响其经营安排，但未向一审法院举证，应承担举证不能的后果。二、碧桂园公司提出应退还其预付租金的主张没有事实和法律依据。碧桂园公司称华侨会馆公司在2017年4月26日与案外人签订房屋租赁合同，将房屋再行出租，表明是华侨会馆公司同意提前解除合同，但华侨会馆公司自始至终从未明确表明华侨会馆公司同意碧桂园公司单方面解除合同，华侨会馆公司虽然与案外人签订租赁合同是为了避免损失的进一步扩大，并且华侨会馆公司实际收取案外人的租金是从2017年6月15日开始，所以碧桂园公司擅自单方解除合同已经实际意义上造成华侨会馆公司房屋租金的损失，达到了四个半月，所以碧桂园公司无权要求华侨会馆公司退还其预付的租金。至于碧桂园公司提到华侨会馆公司与案外人签订的合同当中给予对方免租期的优惠条件，且华侨会馆公司可从之后的租金中获取收益，该种说法系一种主观臆想，也是为其擅自单方解除合同，而不想承担违约责任制造借口。同时也违反了双方合同的约定，系缺乏契约精神的表现。三、碧桂园公司称自其发函解除合同至华侨会馆公司与案外人签订租赁合同期间不过半个月，华侨会馆公司实际遭受的损失也是该期限内的未得到的租金；华侨会馆公司认为其公司租金损失已不仅超过半个月期限，实际上租金损失是从2017年2月1日至2017年6月15日，长达四个半月。综上，请求驳回碧桂园公司的上诉请求。
华侨会馆公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判其公司不予返还碧桂园公司租赁保证金；二、本案上诉费由碧桂园公司承担。
事实与理由：
一、一审法院已经认定碧桂园公司单方面解除合同的行为已经构成违约，就应当按照双方所签《<房屋租赁合同>补充协议》第9条第2款第12项约定承担违约责任，即碧桂园公司支付本合同解除前已发生的费用及违约金，同时没收保证金。也就是说，碧桂园公司除应当支付一个季度的租金以外还应向华侨会馆公司支付违约金，同时由华侨会馆公司没收碧桂园公司的保证金。华侨会馆公司和碧桂园公司没有具体约定违约金的金额，一审法院也认为租赁保证金实质是违约金的一种，故碧桂园公司理应向华侨会馆公司支付违约金即租赁保证金，且碧桂园公司无权要求返还。
二、既然《<房屋租赁合同书>补充协议》已经约定只要碧桂园公司单方终止合同，华侨会馆公司就有权没收碧桂园公司的租赁保证金，那么一审法院就应当尊重合同双方当事人意思自治原则，即只要一方当事人违约就应当向另一方当事人承担违约责任。况且华侨会馆公司和碧桂园公司签订的租赁合同履行期限为三年，而碧桂园公司向华侨会馆公司缴纳的租赁保证金只是相当于两个月的租金，与三年期限的租金相比只有十八分之一，故华侨会馆公司没收碧桂园公司相当于两个月租金的租赁保证金显然不会导致碧桂园公司负担的违约金过高。
此外，华侨会馆公司写字楼系通过第三方中介公司对外招租，华侨会馆公司与碧桂园公司签订租赁合同的同时已向第三方中介公司支付了相当于一个月租金102900元的中介费并开具了发票。现华侨会馆公司为使碧桂园公司与之签订三年期限的租赁合同而支付第三方中介公司的费用102900元却要自行承担，而一审法院在碧桂园公司只承担一个季度租金的情况下还判决华侨会馆公司返还碧桂园公司租赁保证金的一半102900元显属不公。另，由于碧桂园公司单方解除合同的违约行为，迫使华侨会馆公司就碧桂园公司租赁的房屋再次对外招租并产生了额外的相关招商费用。几经努力，华侨会馆公司与案外人北京金凤凰华厦房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，该合同租赁期限自2017年6月15日至2023年1月14日。也就是说，因碧桂园公司单方解除合同的违约行为导致华侨会馆公司再次对外招租并因此蒙受了半个月的租金损失。故华侨会馆公司按照合同约定没收碧桂园公司相当于两个月租金的租赁保证金不仅有事实依据和法律依据，而且合情合理。
碧桂园公司的答辩意见与其上诉意见一致。
一审法院查明：碧桂园公司与华侨会馆公司于2017年2月24日签署了《房屋租赁合同》及《<房屋租赁合同书>补充协议》，约定碧桂园公司租赁华侨会馆公司所有的位于海口市××区号海南滨海国际金融中心××座的房屋，租赁期限自2017年3月1日至2020年2月29日，月租金标准为102900元。碧桂园公司于2017年3月1日向华侨会馆公司支付了租赁保证金205800元，预付首季度的租金308700元。碧桂园公司在2017年4月9日向华侨会馆公司发出《关于终止租赁的函》，要求解除双方之间的租赁合同并向其返还租赁保证金205800元及预付的剩余租金157780元未果，后碧桂园公司将华侨会馆公司起诉至一审法院，遂成讼。另查，双方签订的《<房屋租赁合同书>补充协议》第2条约定：”该房屋交付时间为2017年3月1日，乙方未在交付日前办理交付手续的，则自交付日起视同该房屋已交付乙方”；第3条第1款约定：”该房屋的租赁期为3年，自2017年3月1日至2020年2月29日。3年为固定租赁期，未经甲方书面同意，乙方不得提前退租。”；第9条第2款第12项约定：”有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付本合同解除前已发生的费用及违约金，同时没收保证金：......非因甲方过错，乙方明确表示不再履行本合同项下的义务或单方终止本合同”。再查，华侨会馆公司与案外人于2017年4月26日签订了《房屋租赁合同》，将涉案的房产出租给案外人北京金凤凰华厦房地产经纪有限公司，租赁期限自2017年6月15日至2023年6月14日。
一审法院认为，一、关于诉请一，碧桂园公司与华侨会馆公司签订的《房屋租赁合同》及《<房屋租赁合同书>补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应依约履行。碧桂园公司称华侨会馆公司并没有按约定时间向碧桂园公司交付承租的房屋，构成了违约，但并未提供证据进行证明，应当承担举证不能的不利后果。且双方签订的《<房屋租赁合同书>补充协议》第2条约定：”该房屋交付时间为2017年3月1日，乙方未在交付日前办理交付手续的，则自交付日起视同该房屋已交付乙方”。根据该约定，碧桂园公司在2017年3月1日就已经可以支配该房屋，华侨会馆公司并未构成违约，故碧桂园公司无权单方解除合同。但本案在审理过程中，华侨会馆公司同意解除双方签订的租赁合同，应予以照准。二、关于诉请二，碧桂园公司在华侨会馆公司并未违约的情况下，单方面解除合同，构成违约。根据《<房屋租赁合同书>补充协议》第9条第2款第12项约定：”有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付本合同解除前已发生的费用及违约金，同时没收保证金：......非因甲方过错，乙方明确表示不再履行本合同项下的义务或单方终止本合同”，华侨会馆公司依约应有权没收碧桂园公司预交的租赁保证金。但一审法院对此认为，租赁保证金实质上也是违约金的一种，违约金应有补偿损失的性质，本案当中碧桂园公司在签订合同后，实际上并未实质进驻使用过租赁房屋，同时已向华侨会馆公司支付了一个季度的租金，华侨会馆公司在一个季度后也将该房另行进行了出租，在此情形下华侨会馆公司再全额没收碧桂园公司两个月的保证金，明显碧桂园公司应负担的违约金的数额过高，对此碧桂园公司也提出了异议，所以一审法院酌情予以调整为一个月的租金，即102900元，华侨会馆公司应向碧桂园公司返还租赁保证金102900元。三、对于诉请三，双方签订的《房屋租赁合同》及《<房屋租赁合同书>补充协议》的租赁期限为2017年3月1日至2020年2月29日。而碧桂园公司在并未征得华侨会馆公司同意下单方终止合同。为此，华侨会馆公司直至2017年6月15日才将涉案房屋向案外人出租，所以，从华侨会馆公司交付涉案房屋之日即2017年3月1日至2017年6月15日期间的房屋空置的损失应由碧桂园公司承担。碧桂园公司已付的首季度租金308700元应予以冲抵。因此，对于碧桂园公司的该项诉请不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决：一、解除碧桂园公司与华侨会馆公司于2017年2月24日签订的《房屋租赁合同》以及《<房屋租赁合同书>补充协议书》；二、限华侨会馆公司于判决发生法律效力之日起五日内返还租赁保证金102900元给碧桂园公司；二、驳回碧桂园公司的其他诉讼请求。
二审期间，华侨会馆公司向本院提交下列证据：1、委托代理合同，证明：其公司通过中介机构寻找承租者，并付给中介机构一定的代理费。2、佣金结算单，证明：中介机构推荐了碧桂园公司和其公司签订了租赁合同，其公司按约定支付给中介机构以及相关工作人员佣金。3、银行进账单，证明其公司向中介机构支付代理费用82290.16元。4、发票，证明：中介机构收到其公司支付的代理费后向其公司开具的发票。证据1-4共同证明：碧桂园公司给其公司造成的损失不仅有租金的损失，而且还有其公司支付代理费用的损失。
碧桂园公司对证据1、2的真实性与证明效力均有异议，认为上述证据不能证明华侨会馆公司将其名下房屋委托中介机构进行租赁；对证据3、4的真实性无异议，对证明效力有异议，认为上述证据所记载的费用不能证明系用于支付涉案房屋的租金。
本院经审查认为，证据1可证明华侨会馆公司将涉案房屋委托中介机构寻租的事实；证据2由于华侨会馆公司未提供原件，且碧桂园公司亦提出异议，故本院不予确认；证据3、4无法证明该82290.16元系支付涉案房屋租赁的佣金，且该笔费用的金额与华侨会馆公司和中介机构约定的佣金标准即首年租金的4%不符，综上，对上述二份证据本院不予采纳。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据二审双方的诉辩陈述，本案的争议焦点为：一、碧桂园公司单方终止履行《房屋租赁合同书》及《补充协议》的行为是否构成违约；二、如碧桂园公司构成违约，应承担何种违约责任。
一、关于碧桂园公司终止履行合同的行为是否构成违约问题。碧桂园公司与华侨会馆公司签订的《房屋租赁合同》及《<房屋租赁合同书>补充协议》系双方的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的效力性管理规定，一审判决认定上述合同有效正确。合同一经生效，即对双方当事人产生约束力。根据上述协议的约定，华侨会馆公司已于2017年3月1日将房屋交付给碧桂园公司使用，已履行了合同的主要义务。碧桂园公司主张租赁的房屋不符合合同约定的交付标准，造成碧桂园公司无法使用租赁房屋，致使合同目的无法实现，但未能提供相应的证据证实，因此本院对碧桂园公司的该上诉理由不予采纳。碧桂园公司在未得到华侨会馆公司同意的情况下，单方终止合同的履行，缺乏法律依据，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。
二、关于碧桂园公司应承担何种违约责任问题。首先，双方签订的租赁合同因碧桂园公司违约而终止履行，但这不影响华侨会馆公司向碧桂园公司主张承担民事责任的权利。根据双方签订的《<房屋租赁合同书>补充协议》第9.2条第（12）项的约定，非因华侨会馆公司的过错，碧桂园公司单方终止合同的，华侨会馆公司有权没收碧桂园公司所交纳的205800元租赁保证金，一审法院根据碧桂园公司使用房屋的期间及所支付的相关费用等情况，从公平原则出发，酌情判令华侨会馆公司向碧桂园公司返还一个月的租赁保证金102900元，并无不当，本院予以维持。其次，华侨会馆公司与碧桂园公司签订的租赁合同期限为三年，而碧桂园公司在合同仅仅履行了一个多月的情况下单方提出终止合同，从双方约定的租赁起始时间2017年3月1日至华侨会馆公司将房屋另行租赁的时间即2017年6月15日，该段期间的房屋空置损失应视为华侨会馆公司的可得利益损失，该损失应由碧桂园公司承担。一审判决将碧桂园公司所预付的三个月租金308700元用于折抵华侨会馆公司所受损失正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人广东碧桂园房地产信息咨询有限公司预交的二审案件受理费6754元，由广东碧桂园房地产信息咨询有限公司负担，上诉人海南华侨会馆有限公司预交的二审案件受理费2358元，由海南华侨会馆有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 林志勇
审判员 杜 蕾
审判员 廖端明
二〇一八年三月十五日
书记员 李 晶
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
风险提示
1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。
2、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。