福建省明溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）明民再初字第1号
再审申请人(原审被告)严建华，男，1975年11月6日出生，汉族，个体户，住明溪县。
委托代理人冯永明，福建万天律师事务所律师。
再审申请人(原审被告)李东云，女，1979年11月16日出生，汉族，职工，住明溪县。
委托代理人冯永明，福建万天律师事务所律师。
被申请人(原审原告)三明市闽新集团房地产开发有限公司，组织机构代码76178966-7，住所地福建省三明市三元区工业南路159号。
法定代表人郭联新，系该公司董事长。
委托代理人陈东，福建律慧律师事务所律师。
委托代理人蔡合翔，福建律慧律师事务所律师。
再审申请人严建华、李东云因与被申请人三明市闽新集团房地产开发有限公司（以下简称闽新房地产公司)商品房销售合同纠纷一案，不服本院(2013)明民初字第718号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2015年1月21日作出(2014)闽民监字第71号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人严建华、委托代理人冯永明、被申请人闽新房地产公司委托代理人陈东、蔡合翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
严建华、李东云申请再审称，1、本案已经超过诉讼时效。闽新房地产公司原审请求支付购房款已经超过诉讼时效。闽新房地产公司原审诉称“合同签订后，严建华、李东云除在此前向闽新房地产公司支付97080元购房款外，其即不按约定向闽新房地产公司或贷款银行提交按揭贷款所需的资料，造成银行按揭贷款手续无法办理。”，结合补充协议第二条第2款“乙方（严建华、李东云）根据贷款银行的要求，在本合同签订后七日内将按揭贷款所需的材料及时、完整的提交甲方(闽新房地产公司)，由甲方协助乙方向银行报送上述材料。”商品房买卖合同是在2008年6月4日签订的，因严建华、李东云未在2008年6月12日之前提交资料，由此可以得出闽新房地产公司早于2008年6月12日就已经知道，其权益受到侵害，诉讼时效应当从那时开始计算。闽新房地产公司提供的物业服务合同证明闽新房地产公司于2011年4月9日知道其合法权益受到侵害。闽新房地产公司于2013年7月4日才追索购房款，早已超过二年的诉讼时效。因闽新房地产公司贻于行使追索债权的权利，亦未提供证据证明有诉讼时效中断的情形，超过了诉讼时效的保护，丧失了胜诉权。正如前述，因购房款支付请求已经超过诉讼时效，其逾期付款违约金自然也就超过诉讼时效。退一步而言，即使购房款未超过诉讼时效，逾期付款违约金起算时间的认定也属错误。原审认定，严建华、李东云于2011年4月10日前已经占有房屋，从那时起就应当支付违约金，但闽新房地产公司起诉时，亦超过二年的诉讼时效。在原审中，严建华、李东云有以诉讼时效进行抗辩，而闽新房地产公司未提交时效中止、中断的证据，由此闽新房地产公司的诉讼请求不应支持。再退一步而言，对此持续违约行为的违约金计算，人民法院大多以起诉时往前推算二年起算。因此，即使应当支持逾期违约金也应当从闽新房地产公司起诉时往前推二年起算。2、原审判决适用法律错误。原审认为，因购房款系获得房屋所有权的对价，严建华、李东云以诉讼时效已过为由拒绝支付差额购房款，使得闽新房地产公司的合同目的无法实现，违反了公平合理、等价有偿的民法基本原则，故不予支持。本案中，公平合理、等价有偿是在合同的成立应当遵循的原则，而在权利行使过程中，权利人是可以放弃权利的。闽新房地产公司贻于行使权利，属于对其权利的放弃，并不违反公平合理、等价有偿原则。因此，原判属对法律的误读，是典型的法律适用错误。诉讼时效设定的目的在于保护交易安全，维护社会次序，所有的债权请求权均适用诉讼时效规定，并不是合同目的无法实现，违反公平合理、等价有偿的债权就不适用诉讼时效。依据法律规定诉讼时效的抗辩应当从未超过诉讼时效、或中断、或中止进行分析判断才是正确，原审判决对此却没有任何分析。综上所述，本案已超过诉讼时效，原审判决适用法律错误，请求依法支持严建华、李东云无需承担偿还债务的主张，诉讼费用由闽新房地产公司承担。
闽新房地产公司辩称：1、严建华、李东云的申诉行为严重违反相关法律规定，应依法维持原判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条及第二百零九条的规定：当事人对已经发生法律效力的判决，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；人民法院驳回再审申请的，当事人可以向人民检察院申请检察建议或者抗诉。本案中，在贵院2013年7月30日作出的（2013）明民初字第718号民事判决书业已生效的情况下，严建华、李东云向福建省三明市中级人民法院申请再审，福建省三明市中级人民法院于2014年4月25日作出了（2014）三民申字第7号民事裁定书，驳回了严建华、李东云的再审申请。依照上述法律规定，严建华、李东云应当向人民检察院申请检察建议或者抗诉，而不是向福建省高级人民法院申诉。闽新房地产公司认为，贵院于2013年7月30日作出的（2013）明民初字第718号民事判决事实认定清楚、法律适用正确，并无符合民事诉讼法及相关司法解释中关于启动审判监督程序之条件；且严建华、李东云收到该判决书后并未提出上诉，同样表示了对于该民事判决书的效力的认可，其后严建华、李东云提出的再审申请亦因不符合相关的法律规定而被驳回。此种情况下，依上述法律规定，严建华、李东云能且仅能通过向人民检察院申请检察建议或者抗诉的方式启动审判监督程序，且一旦人民检察院作出提出或者不予提出检察建议或者抗诉的决定，严建华、李东云不得再次向人民检察院申请检察建议或者抗诉。由此可见，法律并未赋予当事人的再审申请被驳回后向更高级别人民法院申诉的权利，严建华、李东云向福建省高级人民法院反复申诉，其目的在于通过此种不正当的方式侵犯闽新房地产公司的正当权益。2、闽新房地产公司要求严建华、李东云支付购房款和逾期付款违约金的权利不因未主张而丧失，更不存在诉讼时效的问题。（1）严建华、李东云支付购房款作为其获取房屋所有权的对价，以及双方签订的商品房买卖合同中买受人的核心义务，并不因闽新房地产公司未主张而予以免除。众所周知，商品房买卖作为严格的、要式的大宗不动产交易种类之一，其交易与签订书面商品房买卖合同的根本目的之一就在于确定买受人支付购房款、出卖人交付商品房这一对等的权利义务，进而维护公平合理、等价有偿的民法基本原则，保证商业行为的规范和商业秩序的稳定。在本案中，首先，严建华、李东云由于自身原因不能向银行办理按揭贷款以交付购房款构成了对于商品房买卖合同的违约；其次，严建华、李东云通过不正当的方式于2011年4月9日强占了闽新房地产公司的房屋至今；现又企图通过诉讼的方式恶意拖欠甚至逃避支付剩余购房款和逾期付款违约金的义务。商品房买卖合同中明确约定，买受人支付全额购房款是作为出卖人交付商品房并办理相应房产证、土地证的先履行义务。此种义务不因出卖人未主张而自行免除，该义务得不到履行则会导致商品房买卖合同无法继续履行，合同目的无法达成的后果。事实上，在商品房买卖合同纠纷的司法实践中，买受人长期或短期拖欠购房款的现象并不罕见，但从来都不是其可以免除履行该合同义务的理由。（2）买受人支付购房款和逾期付款违约金的义务不适用诉讼时效制度，更不能成为其免除自身义务的理由。正如福建省三明市中级人民法院驳回严建华、李东云的裁定中所认为：本案诉讼时，严建华、李东云购房款未交清，房产证、土地证未办理，合同还在履行之中，不存在严建华、李东云主张的超过诉讼时效的问题。众所周知，诉讼时效制度的设立是为了有利于督促权利人及时行使其权利，防止产生义务人的法律义务长期处于不确定的状态。而在本案中，双方基于买卖商品房的目的签订了严格的、要式的、书面的商品房买卖合同，严建华、李东云对于自己应履行支付购房款的义务和承担逾期付款违约金的责任是确定且明确知悉的，完全不会存在作为购房人支付购房款的义务处于不确定的状态；同时，商品房买卖合同对于双方权利义务履行的先后顺序是有明确约定的，买受人履行支付了全额的购房款的义务是作为出卖人交付商品房的条件之一。此外，逾期付款违约金的条款设立也是为了督促和警示买受人及时支付购房款，以促使合同目的的达成。因此，本案原审中闽新房地产公司要求严建华、李东云支付剩余购房款和逾期付款违约金的权利在合同履行过程中并不适用诉讼时效制度，倘若因此免除了买受人支付购房款和逾期付款违约金，则会导致司法权力对于正常商业秩序的扰乱和干涉，同时也有悖于公平合理、等价有偿的民法基本原则。3、假使闽新房地产公司享有的主张购房款及违约金的请求权适用一般诉讼时效之规定，该诉讼时效也因法定事引起中断，故其胜诉权并未丧失。退而言之，即使本案原审中闽新房地产公司要求严建华、李东云支付剩余购房款及承担逾期付款违约金的请求权适用二年的一般诉讼时效规定，也因闽新房地产公司在诉讼时效期间内向严建华、李东云主张权利及严建华、李东云支付购房款等法定事由而发生数次中断，因而闽新房地产公司要求严建华、李东云支付购房款及承担逾期付款违约金的请求权未超过诉讼时效，闽新房地产公司享有的相应的胜诉权未丧失。具体阐述如下：（1）根据闽新房地产公司于2010年12月9日向法院提交的答辩状及福建省明溪县人民法院（2013）明民初字第718号民事判决书中，经过严建华、李东云自认、最终被法院采信认定的事实：2010年12月严建华、李东云起诉答辩人逾期交房时，答辩人提交的答辩状一份，证明严建华、李东云尚欠答辩人210000元购房款的事实，且闽新房地产公司在当时已对该购房款进行了主张。（2）根据严建华、李东云于本案原审中向法院提交的2011年8月15日闽新房地产公司出具的销售不动产统一发票复印件及福建省明溪县人民法院（2013）明民初字第718号民事判决书中最终被法院采信认定的事实：除答辩人认可的97080元首付款外，严建华、李东云已于2011年8月15日另行支付答辩人购房款30000元，严建华、李东云尚欠的购房款为180000元。结合上述两项经法院采信的事实，退一万步而言，即使本案中闽新房地产公司向严建华、李东云主张的支付剩余购房款和逾期付款违约金的请求权适用为期二年的一般诉讼时效规定，该诉讼时效也因闽新房地产公司的请求及严建华、李东云的认诺等法定事由而发生中断，闽新房地产公司于2013年7月4日向贵院起诉仍在诉讼时效期间内，故闽新房地产公司并未丧失相应的胜诉权。综上所述，闽新房地产公司认为，严建华、李东云错误的申诉行为启动不当的审判监督程序，且严建华、李东云以超过诉讼时效为由拒不支付剩余购房款和逾期付款违约金没有事实和法律依据，不应得到法院的支持。
闽新房地产公司向原审法院起诉请求：2008年6月4日，、闽新房地产公司与严建华、李东云签订合同编号为003675#商品房买卖合同及补充协议。该合同约定，严建华、李东云向闽新房地产公司购买位于原明溪县商品房，该房屋总价款307080元；付款方式为按揭付款，买受人第一次付清房款97080元，其余人民币210000元向银行办理按揭；买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。同时，该合同补充协议第二条及第三条约定：乙方（严建华、李东云）根据贷款银行的要求，在本合同签订后七日内将按揭贷款所需的资料及时、完整地提交甲方(闽新房地产公司)，由闽新房地产公司协助严建华、李东云向银行报送上述资料；在贷款银行按揭贷款手续未办理完毕，即按揭贷款未划入监管账户之前，即出卖人未收到全部购房款之前，出卖人有权拒绝向买受人交付商品房，即使超过了商品房买卖合同约定交付期限，出卖人也不构成违约。合同签订后，严建华、李东云除在此之前向闽新房地产公司支付97080元购房款外，其既不按约定向闽新房地产公司或贷款银行提交按揭贷款所需的资料，造成银行贷款手续无法办理，且对尚欠的210000元购房款虽经闽新房地产公司多次催要至今未付。特别是在2011年4月9日，严建华、李东云在未经闽新房地产公司同意，且未缴清全部购房款的情况下，违反合同约定强行从物业公司索取了宏冠大厦1106室钥匙，并占有闽新房地产公司之商品房至今。综上所述，严建华、李东云的行为已经严重违反合同约定，构成违约。故请求法院判令：1、严建华、李东云立即支付尚欠的购房款210000元，并按应付购房款的每日万分之五向闽新房地产公司承担逾期付款违约金至付清全部购房款之日止（从2011年4月10日暂计算至2013年6月30日止为46830元）；2、本案诉讼费用由严建华、李东云承担。
严建华、李东云向原审法院辩称，1、严建华、李东云实际向闽新房地产公司支付的购房款不是97080元而是127080元；2、合同约定的逾期付款违约金过高，请求法院予以调整；3、严建华、李东云没有强行索取宏冠大厦1106室房屋的钥匙，闽新房地产公司作为开发商对交房行为是明知的；4、按双方签订的商品房买卖合同，严建华、李东云应在签订合同后的七日内提交办理银行按揭贷款所需的资料，但严建华、李东云并没有按合同约定提交材料。此时，闽新房地产公司应当知道自己的利益已经受到损害，但是闽新房地产公司到现在才起诉，闽新房地产公司的行为已经超过诉讼时效。
原审法院认定事实：严建华、李东云系夫妻关系。2008年6月4日，闽新房地产公司闽新房地产公司与严建华、李东云签订商品房买卖合同，合同主要约定：严建华、李东云向闽新房地产公司购买宏冠大厦第一幢十一层06号商品房一套，总价款307080元。付款方式为按揭付款，买受人第一次付清房款人民币97080元整，其余人民币210000元整向银行办理按揭。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第一种方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，买受人在出卖人出面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金。另双方在补充协议第二条第2款约定：乙方（严建华、李东云）根据贷款银行的要求，在本合同签订后七日内将按揭贷款所需的资料及时、完整地提交甲方(闽新房地产公司)，由甲方（闽新房地产公司）协助乙方（严建华、李东云）向银行报送上述资料。若乙方（严建华、李东云）提交的资料不符合贷款银行的要求，乙方（严建华、李东云）需在接到甲方(闽新房地产公司)或银行通知后的三天内重新备齐相应资料提交甲方，否则乙方（严建华、李东云）应承担商品房买卖合同和本合同规定的逾期付款违约责任。合同签订前，严建华、李东云已于2008年4月10日向闽新房地产公司预付首付款97080元。另2011年8月15日严建华、李东云又向闽新房地产公司支付购房款30000元，剩余购房款180000元严建华、李东云至今未付。
原审法院认为，关于严建华、李东云是否应支付闽新房地产公司剩余购房款问题。根据商品房买卖合同第六条关于付款方式及期限的约定，严建华、李东云选择按揭贷款方式支付剩余的210000元购房款。庭审中，严建华、李东云也认可其知道按揭贷款无法办理的情况，故在不能实现按揭贷款方式支付剩余购房款情形下，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，严建华、李东云有选择解除合同或继续履行合同的权利。现严建华、李东云已实际占有闽新房地产公司交付的房屋，该行为已表明严建华、李东云愿意继续履行合同，但其不支付剩余购房款的行为，不符合法律规定，故对闽新房地产公司要求严建华、李东云支付剩余购房款的诉讼请求，予以支持。因严建华、李东云已提交证据证明其已支付的购房款为127080元，根据合同约定，严建华、李东云应支付给闽新房地产公司的剩余购房款为180000元。严建华、李东云主张闽新房地产公司要求支付剩余购房款已超过诉讼时效，因购房款系获取房屋所有权的对价，现严建华、李东云以诉讼时效已过为由拒绝支付差额购房款，使得闽新房地产公司的合同目的无法实现，违反了公平合理、等价有偿的民法基本原则，故不予支持。关于严建华、李东云是否应向闽新房地产公司支付逾期付款违约金问题。根据双方签订的补充协议第二条第一款：“按揭贷款的具体金额以贷款银行最后审批为准。如贷款银行批准的货款金额不足以支付除已交纳的购房款以外的其他购房款，则乙方（严建华、李东云）必须在贷款银行或甲方(闽新房地产公司)通知之日起十五日内向甲方(闽新房地产公司)支付差额部分，否则视为乙方（严建华、李东云）逾期付款”的约定，严建华、李东云应当在知道按揭贷款不足以支付剩余购房款情况下，于十五日内向闽新房地产公司支付购房款的差额部分。本案中，闽新房地产公司提交的2010年严建华、李东云起诉闽新房地产公司逾期交房案件的诉状及2010年12月9日本院开庭审理该案的庭审笔录，可以证明严建华、李东云在2010年已经知道按揭贷款无法办理的情况，由于严建华、李东云未举证证明按揭贷款无法办理是由于闽新房地产公司的原因造成的，也未按补充协议的约定及时向闽新房地产公司交纳除首付款以外的其他购房款，故其行为已构成违约，应按合同的约定向闽新房地产公司支付逾期付款违约金。关于严建华、李东云应承担逾期付款违约责任的起止时间问题。严建华、李东云在知道按揭贷款无法办理的情况下，有权要求解除合同。但严建华、李东云继续占有涉讼房屋的行为，已表明严建华、李东云愿意继续履行商品房买卖合同的内容，故严建华、李东云应按补充协议第二条第一款的约定及时向闽新房地产公司支付剩余购房款。本案，严建华、李东云在2010年10月起诉闽新房地产公司逾期交房案件中，严建华、李东云自认到起诉之日止闽新房地产公司尚未交房，且其在诉讼过程中也知道按揭贷款无法办理的情况，但其后严建华、李东云仍同意接收闽新房地产公司交付的房屋，故严建华、李东云应自交房之日起负有向闽新房地产公司支付剩余购房款的义务。严建华、李东云自认闽新房地产公司的实际交房时间为2011年4月10日之前，故对闽新房地产公司起诉要求严建华、李东云支付自2011年4月10日起至购房款实际付清之日止的逾期付款违约金的诉讼请求，予以支持。关于约定的逾期付款违约金是否过高问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由，请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金的数额。该司法解释第十七条还规定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因本案严建华、李东云逾期付款给闽新房地产公司造成的损失数额难以确定，故违约金的数额应按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。故商品房买卖合同第七条约定逾期付款超过30日，违约金自应付款期限第二天日起每日按0.05%计算过高，应予调整。根据本案实际情况，酌情确定本案逾期付款违约金按严建华、李东云未付购房款总额，以中国人民银行同期银行贷款利率上浮百分之三十计算。综上所述，闽新房地产公司与严建华、李东云签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人意思表示一致的体现，内容于法不悖，属合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。现严建华、李东云已实际占有闽新房地产公司交付的房屋，但不支付购房款的行为，不符合法律规定，对闽新房地产公司要求严建华、李东云支付剩余购房款的诉讼请求予以支持。因严建华、李东云已证明其实际交纳的购房款为127080元，严建华、李东云应支付给闽新房地产公司的剩余购房款应为180000元。另严建华、李东云于2010年已经知道按揭贷款无法办理的情况，在此情形下严建华、李东云仍同意接收闽新房地产公司交付的房屋，且严建华、李东云认可2011年4月10日前已实际占有闽新房地产公司交付的房屋。对闽新房地产公司要求严建华、李东云支付从2011年4月10日起至购房款实际付清之日止的逾期付款违约金的诉讼请求予以支持。因本案严建华、李东云违约给闽新房地产公司造成的损失难以确定，且严建华、李东云提出违约金过高的异议，故酌情确定逾期付款违约金按严建华、李东云未付购房款总额，以中国人民银行同期银行贷款利率上浮百分之三十计算。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、严建华、李东云应于本判决生效之日起二十日内向三明市闽新集团房地产开发有限公司支付购房款180000元；二、严建华、李东云应同时支付三明市闽新集团房地产开发有限公司逾期付款违约金(违约金计算方式：自2011年4月10日起至2011年8月15日止，以购房款210000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的百分之一百三十计算；自2011年8月16日起至实际付清购房款之日止，以购房款180000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的百分之一百三十计算)；三、驳回三明市闽新集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5152元，减半收取2576元，由严建华、李东云负担。
本院再审查明的事实与原审查明的事实相同。
再审另查明，补充协议第二条第一款约定，按揭贷款的具体金额以贷款银行最后审批为准。如贷款银行批准的货款金额不足以支付除已交纳的购房款以外的其他购房款，则严建华、李东云必须在接贷款银行或闽新房地产公司通知之日起十五日内支付差额部分，否则视为逾期付款。
严建华、李东云在2010年12月9日的庭审笔录中承认，已于2008年6月15日前将按揭贷款所需的材料提交给了工商银行，并在2010年间已经知道按揭贷款无法办理的情况。
2009年间，因按揭贷款之事，严建华、李东云接到闽新房地产公司的律师函。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
一、关于诉讼时效问题。
本院再审认为，严建华、李东云在与闽新房地产公司签订商品房买卖合同和补充协议后，已于2008年6月15日前将按揭贷款所需的材料提交给了工商银行。2009年间，因按揭贷款之事，严建华、李东云接到闽新房地产公司的律师函。2010年12月9日的庭审笔录中，闽新房地产公司以严建华、李东云未缴清全部购房款顺延交房抗辩。2011年8月15日，闽新房地产公司收到严建华、李东云的购房款30000元。闽新房地产公司于2013年7月4日向本院提起原审诉讼。期间各时间节点均未超过二年，闽新房地产公司的诉讼请求未超过诉讼时效。
二、关于违约金问题。
本院再审认为，根据补充协议第二条第一款约定，按揭贷款的具体金额以贷款银行最后审批为准。如贷款银行批准的货款金额不足以支付除已交纳的购房款以外的其他购房款，则严建华、李东云必须在接贷款银行或闽新房地产公司通知之日起十五日内支付差额部分，否则视为逾期付款。2009年间，因按揭贷款之事，严建华、李东云接到闽新房地产公司的律师函。且严建华、李东云在2010年12月9日的庭审笔录中承认，在2010年已经知道按揭贷款无法办理的情况。至此，严建华、李东云按约定须在贷款银行或闽新房地产公司通知之日起十五日内支付差额部分，否则视为逾期付款。原审中，严建华、李东云自认实际交房时间为2011年4月10日之前，故原审按起诉要求自2011年4月10日起计算逾期付款违约金并无不妥。
综上所述，本院再审认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十七条规定，判决如下：
维持本院(2013)明民初字第718号民事判决。
案件受理费5152元，由再审申请人严建华、李东云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判长 邱德全
审判员 郭碧云
审判员 陈长峰
二〇一六年九月九日
书记员 晏志红
附:相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》
第三十七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确的，人民法院应在再审判决、裁定中纠正上述瑕疵后予以维持。