浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越袍民初字第1098号
原告廖卓。
委托代理人（特别授权代理）胡元长、陈珊珊。
被告何云飞。
原告廖卓与被告何云飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月13日立案受理，依法由代理审判员沈洁瑾适用简易程序独任审判，于2013年12月20日、2014年1月23日公开开庭进行了审理。原告廖卓之委托代理人陈珊珊、被告何云飞到庭参加两次诉讼。2014年1月23日双方申请庭外和解2个月。本案现已审理终结。
原告廖卓诉称：2011年12月17日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定原告将其位于绍兴市袍江亲亲家园二期（玉映坊）3幢201室的房屋以106万元的价格出卖给被告，被告在签订房屋买卖合同的当天向原告支付30万元购房定金，在2012年1月8日前支付40万元购房首付款。待原告取得房产三证后，即在一个月内配合被告办理房产过户手续，被告在办理房产过户手续的当天须把购房余款36万元一次性支付给原告。同时双方还约定，若买方违约，定金不予退回并作为违约金，其中违约金的70%支付给守约方。后原告在取得房产三证后及时配合被告办理了房屋过户手续，但是被告却未按约支付剩余的36万元购房款。原告曾因资金周转需要向被告借款人民币20万元，未免诉累，故原告请求扣除该笔借款后被告支付原告购房余款16万元。因被告未按约履行支付购房余款的义务，原告为维护自身合法权益，现诉至法院，一、请求判令被告何云飞立即向原告支付购房款16万元，并按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计付逾期利息损失至判决确定的履行之日止（自起诉之日起算）；二、判令被告何云飞支付原告购房违约金21万元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告何云飞辩称：被告没有违约，而是原告迟迟未办理房屋三证，导致被告损失严重。扣除原告应承担的违约金及要求抵扣的借款20万元，被告无需向原告支付任何费用。且原告主张的按照同期贷款利率的1.5倍支付损失，没有任何法律依据。
原告为证明其主张的事实，向本院提交以下证据：
1、房屋买卖合同原件1份，要求证明原、被告之间存在房屋买卖的事实，经质证，被告对真实性无异议。本院予以认定。
2、《关于办理房屋过户手续的协议》1份，要求证明原、被告重新约定于2013年12月底前与被告办理房屋过户手续，故原告未违约的事实。经质证，被告对真实性有异议。本院认为，该证据系复印件，与原件无法核实，亦无其他证据加以证明，故不予认定。
被告为证明其主张的事实，向本院提交以下证据：
3、商品房买卖合同复印件1份，要求证明原告于2012年12月28日前可以办理房屋三证以及在之后的一个月内为被告办理过户手续及因原告迟延办理而违约的事实。经质证，原告对其真实性有异议，且认为无法直接证明原告在2012年12月28日取得了房屋三证。本院认为，该证据结合证据4、6，可以认定其真实性，故本院予以认定。
4、证人丁某、史某的证言2份，要求证明被告和房屋中介机构在办证期间届满后多次催促，原告一直拖延办证而违约的事实。经质证，原告认为证人证言并不能证明原告在2012年12月28日前已经取得了房屋三证，证人所陈述的原告迟延办证的理由属于自行猜测，没有事实依据。本院认为房屋中介与原、被告双方无利害关系，其证言可以证明相应的事实，故予以认定。
5、手机短信1组，要求证明被告多次催促原告办证的事实。经质证，原告对手机收件人是否属原告有异议。本院不予认定。
6、房管所出具的证明1份，要求证明讼争房屋于2011年4月18日办理总证登记，2012年12月28日前可以办理房产三证的事实。经质证，原告对该证据中未盖章部分的真实性有异议，且认为不能证明原告在2012年12月28日前可以办理房产三证。本院认为，该证据结合证据3、4，可以证明待证事实，予以认定。
根据原、被告的庭审陈述和上述确认有效的证据，本院认定以下事实成立：2011年12月17日，原告（甲方）廖卓与被告（乙方）何云飞签订房屋买卖合同一份，由绍兴市袍江育贤房产中介所作为中介方予以经办。合同约定原告将其位于绍兴市袍江亲亲家园二期（玉映坊）3幢201室的房屋以106万元的价格出卖给被告，被告在签订房屋买卖合同的当天向原告支付30万元购房定金，在2012年1月8日支付40万元购房首付款，尚欠36万元购房余款未付清。合同第六条约定双方协定过户日期：到甲方三证全部办完，甲方必须在一个月之内无条件配合乙方办理房产过户手续，过户当天乙方必须把余款叁拾陆万元现金一次性付给甲方。同时合同第十二条约定违约责任：若甲方违约，需双倍退回定金或房款作为违约金；若乙方违约，定金或房款不予退回作为违约金。其中违约金70%付给守约方，违约金30%付给中介方。另查明，现讼争房屋由被告何云飞实际居住，房产权证、土地使用权证、契证等权属证书均已办理完过户登记。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，形式合法，内容不违反有关法律规定，应认定为有效。双方当事人应切实履行合同义务。现原告已将讼争房屋交付给被告，且已办理房屋过户登记手续，故要求被告支付房屋余款的诉讼请求本院予以支持。因原告廖卓主张的房屋余款中已扣除其向被告何云飞借款的20万元，故被告何云飞应向原告廖卓支付房屋余款16万元。关于原告主张的逾期付款利息损失，因双方在房屋买卖合同中已就违约金作出了约定，故此部分主张，本院不予支持。关于双方在房屋买卖合同中约定的过户日期为原告三证全部办完后的一个月内，结合绍兴市袍江育贤房产中介所丁某、史某的证言、坤和建设（绍兴）有限公司与廖卓签订的商品房买卖合同、绍兴袍江经济技术开发区房地产管理所出具的证明以及讼争房屋所属的同一批房屋的办证时间，可以认定原、被告在签订房屋买卖合同时，对原告方三证办理的时间共同推定为2012年12月28日前。而实际上，原告廖卓于2013年10月办理了房屋三证及协助被告何云飞办理了房屋产权过户手续，故原告廖卓在办理产权三证过程中存在一定的过错。但被告并不能因原告在一个合同义务有违约，可以在其的另外义务上进行违约。现因原告已协助被告办理过户手续，而被告未按合同约定在过户当天将房屋余款付给原告，故被告应按合同约定承担相应的违约责任。现依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百十四条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告何云飞应于本判决生效之日起三十日内支付给原告廖卓座落于绍兴市袍江亲亲家园二期（玉映坊）3幢201室的房屋购房余款160000元；
二、被告何云飞应于本判决生效之日起三十日内支付给原告廖卓购房违约金210000元；
三、驳回原告廖卓的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取3425元，财保费1520元，合计4945元，由被告何云飞负担，于本判决生效之日起三十日内结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 沈洁瑾
二〇一四年二月十四日
书 记 员 冯飞飞
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。