大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中民初字第3757号
原告姚玉香，女，1932年10月4日出生，汉族，无职业，住辽宁省大连市西岗区花园街。
委托代理人李连斌，辽宁大东律师事务所律师。
被告郝守贤，男，1963年12月15日出生，汉族，无职业，住辽宁省大连市西岗区花园街。
委托代理人丁福刚，辽宁经融律师事务所律师。
原告姚玉香诉被告郝守贤房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告姚玉香委托代理人李连斌，被告郝守贤及其委托代理人丁福刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月14日，原告姚玉香与被告郝守贤签订了一份《房地产租赁居间服务合同》，约定租赁期限为三年，租金的结算时间分别为2013年8月15日、2014年2月14日，逾期支付租金的违约责任等条款。可是被告自本合同签订之日起就违反合同约定，没有全额交纳租金，并串通中介方大连市中山区易家房屋信息咨询服务部骗取原告姚玉香的签字，伪造了姚玉香已收取房屋租金的凭证，致使原告没有全额收取2013年8月15日的租金。2014年2月14日被告仍然违反合同约定拒不交纳房屋租金，在原告多次催交之下，被告于2014年3月20日交纳了房屋租金并解除了合同。2014年9月14日被告拒不交出其承租的属于原告姚玉香的房屋，拒绝交出房门钥匙，实际控制承租的房屋至今。为维护原告的合法权益，特提起诉讼请求法院依法判令：1、被告支付2014年9月14日至2015年6月14日的房屋租金97500元（13万元÷12个月×9个月）；2、被告支付违约金21667元（13万元÷12个月×2个月），滞纳金4420元（13万元×1‰×34天）。如果法院认为双方合同于2014年9月14日解除，原告同意变更第1项诉讼请求中的房屋租金为房屋占有使用费。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。其事实陈述完全与客观事实不符，其中2013年8月15日支付的租金既有其亲笔签收的证据，也有生效法律文书进行确认。第二笔租金我方也不存在拒不支付的事实，是本案原告多次纠缠我方首期租金是否支付问题导致严重影响我方正常办公使用，在这种情况下双方于2014年3月20日通过中介就继续租赁至2014年9月14日并到期解除达成一致意见的情形下支付了下半年租金。我方更不存在拒不交还房屋及钥匙的事实，实际上我方是积极履行到期交房及钥匙的义务，我方已在2014年9月14日全部搬出租赁房屋，并没有继续使用或占用其房屋。本案合同的解除是双方协商一致，对方确认同意的结果，任何一方都不存在违约解除之情形。而关于滞纳金的请求更是没有依据，下半年租金虽未完全按约定时间支付，但完全是因为原告造成的，在2014年3月20日交纳下半年租金之前，双方就上半年租金是否支付及是否继续租赁的问题进行协商，所以被告不存在有意拖延支付，而且我方认为原告诉求滞纳金超过了诉讼时效，原告长时间不主张其所谓的权利，而在我方提起要求返还押金诉讼之后，提起本案诉讼，完全是不顾客观事实的恶意诉讼。
经审理查明，2013年8月14日，原告姚玉香（甲方）委托女儿刘冬梅与被告郝守贤（乙方）、居间方大连市中山区易家房屋信息咨询服务部三方签订《房地产租赁居间服务合同》，约定甲方将坐落于大连市中山区时代广场XXX，建筑面积165平方米的房地产及其设备在可以正常使用的情况下出租给乙方，租赁期限为3年，自2013年9月15日起至2016年9月14日止，年租金为人民币13万元，租金按半年方式支付，分期付款每次需提前一个月支付;乙方未按时向甲方支付租金，每逾期一日，由违约方支付年租金0.1%的滞纳金，逾期超过7日，守约方可解除本合同，并有权向违约方要求两个月的房租作为违约金;押金应付11000元，用于保证乙方在使用该房地产期间按时交纳水、电、气等费用以及正常使用该房地产内的设施设备，押金由甲方保管，合同租赁期结束后，乙方信守合同约定甲方将在验收房屋后3日内无息返还押金。
合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。2013年8月17日，被告向原告交纳2013年9月14日至2014年3月14日的房租65000元，并交纳押金（保证金）11000元。2014年3月20日，被告向原告交纳房租65000元,原告向被告出具收条，上注明：“今日收到郝守贤因承租本人自有房屋而支付的自2014年3月14日到2014年9月14日的房租费共计人民币65000元，房屋位于中山区时代广场XXX室。一年租期结束双方合同解除。再不续租，续租另行商议。”
2014年9月14日，被告因无法联系到原告交接房屋，自行搬出案涉房屋，将房屋钥匙交给居间方。经居间方多次联系原告亦未联系到，居间方经被告要求同日将钥匙交给管理该房屋的物业公司职工黄硕。黄硕当时也未能联系上原告，黄硕称，“钥匙在我手期间，本人负责查看房屋内的情况及协助租户进行看房的事项（业主曾要求我帮忙出租其房屋）；待我2014年10月离职后业主联系过我，我将我离职的消息和房屋的情况及钥匙的所在之处告知业主，业主祝我有更好的发展，之后至今未再联系”。
本院所确认的上述事实，由原告提供的《房地产租赁居间服务合同》、房屋租赁业主收款条、收条，被告提供的《房地产租赁居间服务合同》、专用收款收据、房屋租赁业主收款条、（2014）大民二终字第1475号民事判决书、收条、居间方和黄硕的证明材料、李克弟的证言，辽宁德恒物证司法鉴定所出具的司法鉴定意见书及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，原、被告与居间方签订的《房地产租赁居间服务合同》合法有效，原、被告双方均应恪守履行，否则应依法承担违约责任。本案的焦点问题有以下两个：
一、原告诉请2014年9月14日至2015年6月14日的房屋租金（占有使用费）97500元应否支持。虽然双方约定的租赁期限为3年，即自2013年9月15日至2016年9月14日，但在合同履行过程中，2014年3月20日原告向被告出具的收条上注明“一年租期结束双方合同解除。再不续租，续租另行商议。”故应认定双方变更了原租赁合同的租期约定，到2014年9月14日双方租赁合同解除。合同租期结束后，双方均应积极履行房屋交接义务。被告通过举证证明其在2014年9月14日租期结束后及时联系原告，积极履行交接义务，但未能联系到原告，被告遂自行搬出案涉房屋；但原告未举证证明其积极联系被告办理交接事宜，原告应承担房屋未及时交接的法律后果。故原告的该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
二、原告诉请被告支付违约金21667元、滞纳金4420元应否支持。根据约定，被告应于2014年2月14日交纳2014年3月14日至2014年9月14日的房租65000元，而被告2014年3月20日才交纳该费用，逾期34天。由于双方约定的滞纳金在性质上属违约金，双方约定的滞纳金和违约金亦过高，故在被告从根本上抗辩不应支付的情况下，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将逾期支付租金的违约金调整为按年利率24%计算，其他违约金及滞纳金不予支持。经计算违约金为65000元×24%÷365天×34天＝1453元。被告辩称双方在交纳该租金前就是否支付及是否继续租赁的问题进行协商，不存在有意拖延支付，且称滞纳金的请求超过了诉讼时效一节，原告不予认可，被告的该节辩称无事实及法律依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告郝守贤于本判决生效之日起10日内给付原告姚玉香违约金1453元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费2810元，鉴定费2094元，合计4904元（原告已预交），由原告姚玉香负担4854元，被告郝守贤负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 周 倩
代理审判员 陆绍宇
人民陪审员 唐丽荣
二〇一五年十二月七日
书 记 员 周思雨