北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
2011年西民初字第20799号
原告常静，女，1965年10月10日出生，汉族，无业，住辽宁省辽阳市太子河区。
委托代理人王海文，辽宁泽人律师事务所律师。
被告阚丽艳，女，1956年6月17日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
被告王瑞，男，1979年3月14日出生，汉族，山东省济宁市任城区南张镇满庄村东五街**号。
委托代理人李耀东，男，1978年11月14日出生，无业，住北京市西城区。
第三人北京荣丰房地产开发有限公司，住所地：北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1号夏庄工业园433室。
法定代表人王征，董事长。
委托代理人车小燕，女，北京荣丰房地产开发有限公司法律顾问。
原告常静诉被告阚丽艳、王瑞、第三人北京荣丰房地产开发有限公司（以下简称：荣丰房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常静及其委托代理人王海文、被告阚丽艳、王瑞委托代理人李耀东、第三人北京荣丰房地产开发有限公司（以下简称：荣丰房地产公司）委托代理人车小燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常静诉称，2010年4月15日，原告与荣丰房地产公司签订了《商品房现房买卖合同》，原告购买的房屋坐落在北京市原宣武区广外大街X号XX区XXX室。原告依约向荣丰房地产公司交付了全款，并取得了房屋产权证。2010年4月27日，荣丰房地产公司向原告交付了涉案房屋。该房在卖给原告之前，荣丰房地产公司于2009年11月15日与被告阚丽艳签订了《配套商业租赁合同》，该合同尚未到期。依据合同约定，原告具有了出租人的权利。阚丽艳在履行租赁合同过程中存在严重违约行为，合同规定，在没有取得出租方书面同意的情况下不允许转租，但阚丽艳却于2001年12月6日擅自将涉案房屋转租给王瑞非法经营。租金为每月5500元，从中每月获利2016元。2010年12月6日又将涉案房屋涨租，租金每月6000元，从中每月获利2516元。阚丽艳共计非法获利39288元。且阚丽艳没有按照合同约定如期交纳租金。综上，因阚丽艳的恶意违约行为，给原告的信誉及经济造成很大损失，严重损害了原告的合法权益，为此提起如下诉讼请求：1、请求判令解除《配套商业租赁合同》并限期两被告腾退房屋；2、判令被告阚丽艳返还非法所得39288元；3、判令被告阚丽艳给付迟延41天租金的滞纳金14087元，不退还押金；4、判令被告阚丽艳给付违约金20904元；5、承担案件受理费。
被告阚丽艳辩称，原告所说的我迟延交租的理由不成立。我之前一直向开发商即第三人交纳房租。后来再去交租第三人不收了，让我直接交给买房人。我到处找买房人的联系方式，但是没人告诉我，我想交钱交不上，没有人收。最后费了很大的精力才得知原告的联系方式，把钱交上，因此所谓迟延交租不是我的过错。说到转租，是第三人同意我转租的，而且有其出具的书面证明。因此我不构成违约，也没有任何过错。故不同意原告的诉讼请求。
被告王瑞辩称：我是2009年12月6日从阚丽艳处租的房，租金是每月5500元，从2010年12月6日起租金涨为每月6000元。现我服从法院判决。
第三人荣丰房地产公司述称：阚丽艳转租的事我们知道，也同意了。出售该房屋之前，我公司将该房屋出租及房屋卖出的情况分别告知了常静和阚丽艳。按照我公司处理此类带租约出卖房屋的惯例，房屋出售后，我公司、承租人与买受人先需要签署《三方协议》，明确租赁合同继续履行，我公司在原租赁合同中的作为出租人的权利义务由买受人承担，承租人的权利义务不变。在签署《三方协议》前的过渡期内，一般是承租人将租金交给我公司暂时代收。该房屋出售后，我公司不再代房租。之前我公司曾试图会同常静和阚丽艳三方签署《三方协议》时，但没有成功。对于此案，我方的意见按照买卖不破租赁的原则，希望双方继续履行原租赁合同。
经审理查明，2009年11月15日，第三人与被告阚丽艳签订了《配套商业租赁合同》，约定第三人（甲方）将其所有的北京市原宣武区广外大街X号XX区XXX号楼XXXX室（即涉案房屋、建筑面积52.06平方米）租赁给被告（乙方）使用，租期共5年1个月，自2009年11月15日至2014年12月14日。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营使用，不得从事任非法活动。该房屋平均每月租金为3484元，租金总额为209040元，乙方每3个月缴纳一次租金，第一期租金由乙方应在本合同签订同时向甲方缴纳，以后每期租金应在租期开始前十五日内缴纳。乙方可以以支票或现金形式支付租金。合同终止，乙方交清租金及水、电等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。在“关于出租方与承租方的变更”条款中约定：1、租赁期间，甲方如将该房产所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必经乙方同意。但甲方应提前三个月书面通知乙方，房屋所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。2、租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担乙方的义务。在“合同的变更、解除与终止”条款中约定：3、房租租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）、未经甲方书面同意，转租、转借承租房房屋。（2）、未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）、损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）、未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的五项费用，已经给甲方造成严重损害的。（7）、拖欠房租10天以上的。在“乙方的职责”条款中约定：1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如无故拖欠，每逾期一日，则乙方须按日租金的三倍支付滞纳金。如拖欠租金10天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。在“乙方违约责任处理规定”条款中约定：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）、未经甲方同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）、未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构的；（3）、改变本合同约定的房屋租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）、拖欠房租累计10天以上的。
2009年11月20日，第三人所在的商业运行组工作人员奚振华、申运福为阚丽艳出具了书面《补充说明》，内容如下：“阚丽艳租赁我司二期101、12号楼0102B、12号楼112、12号楼0101、10号楼0105、0106、13号楼113，据我司商业经营原则同意转租，租赁商户需遵守国家工商、安全、卫生、税务法规。北京荣丰房地产开发有限公司商业运行组2009年11月20日。”
2010年11月6日，被告阚丽艳与被告王瑞签订了《北京市房屋租赁合同》，将涉案房屋转租给王瑞，约定期限为2009年12月6日至2010年12月5日止。每月租金为5500元。租金总额为66000元。2010年11月6日本合同续签，从2010年12月6日至2012年12月5日整，合同期一年，每月租金为6000元，半年一付。
2010年4月15日，原告与第三人签订了《商品房现房买卖合同》，约定：第三人(出卖人)将坐落于北京市西城区广外大街305号八区13号楼1层113室出售给原告。总价款为人民币131.4049万元。该商品房的租赁情况为：2、出卖人已将该商品房出租，但承租人放弃购买权。
2010年6月13日，原告取得上述房屋的产权证。
现原告以被告阚丽艳擅自转租且拖欠原告租金已达68天为由将被告阚丽艳和王瑞诉至本院，提起如下诉讼请求1、请求判令解除《配套商业租赁合同》并限期两被告腾退房屋；2、判令被告阚丽艳返还非法所得39288元；3、判令被告阚丽艳给付迟延41天租金的滞纳金14087元，不退还押金；4、、判令被告阚丽艳给付违约金20904元；5、承担案件受理费。
被告阚丽艳表示其在原告起诉后才见到原告的购房合同，第三人从未给其出具过任何书面手续，且拒绝代收租金。以致其无法得知原告的联系方式，因此迟延缴纳了租金。关于转租问题，其事先已征得第三人的书面许可，不构成违约，因此不同意原告的诉讼请求。
被告王瑞表示服从法院判决。
鉴于涉案合同的相对方是荣丰房地产公司与本案被告阚丽艳，本院依法追加该公司为本案第三人。第三人荣丰房地产公司表示出售该房屋之前，该公司将该房屋出租及卖出的情况分别告知了常静和阚丽艳。阚丽艳转租已经征得该公司的准许。对于此案，该公司的意见是希望双方继续履行原租赁合同。
原告表示因为是贷款买房，所以涉案房屋的产权证押在第三人处，因此没有向阚丽艳出示过房屋产权证。
第三人对原告的上述说法不予认可，表示该公司并没有抵押原告的产权证。
上述事实，有第三人与被告阚丽艳签订的《配套商业租赁合同》、原告名下涉案房屋产权证明、第三人所在的商业运行组工作人员奚振华、申运福为阚丽艳出具的书面《补充说明》，被告阚丽艳与王瑞签订的《北京市房屋租赁合同》、原告与第三人签订的《商品房现房买卖合同》在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，第三人与被告阚丽艳签订的《配套商业租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。此后，阚丽艳虽然将该房屋转租给被告王瑞，但鉴于阚丽艳在转租前已依照合同约定征得第三人的书面同意，故阚丽艳的转租行为并未构成违约。此后，第三人将本案涉案房屋出售给原告，亦向原告就房屋出租的事宜做了说明。因此，原告在取得涉案房屋的房屋所有权证书后，即已取得《配套商业租赁合同》出租方的资格。根据本案现有证据可以确定，原告对此并无任何过错。被告阚丽艳虽然存在迟延交纳租金行为，但由于本案第三人既未按合同约定在将涉案房屋转让给合同之外的第三方即本案原告后书面通知合同乙方即本案被告阚丽艳，或向阚丽艳出示涉案房屋买卖合同，并拒绝代阚丽艳向原告转交房屋租金，导致阚丽艳因不知道原告的联系方式而拖欠房屋租金，对此第三人具有一定过错。故被告阚丽艳拖欠租金的行为系因合同甲方发生变更，第三人未及时履行书面告知义务所致，并非无故有意拖欠，因此，原告以被告阚丽艳擅自转租且无故拖欠租金为由请求解除《配套商业租赁合同》并限期被告腾退房屋、返还非法所得并给付迟支付租金的滞纳金、不退还押金及给付违约金的诉讼请求理由不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、第二百一十六条、第二百一十七条、第四百零二条之规定，判决如下：
驳回常静的全部诉讼请求。
案件受理费二千五百八十四元，由被告阚丽艳负担一千二百九十二元，由第三人北京荣丰房地产开发有限公司负担一千二百九十二元，均自本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 李凤新
人民陪审员 刘艳云
人民陪审员 郑沛华
二〇一二年三月十九日
书 记 员 王 雨