广西壮族自治区
柳州市柳南区人民法院
裁判文书
广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0204民初1032号
原告：黄洁，女，1975年5月10日出生，汉族，江苏省无锡市人，住柳州市柳南区。
委托诉讼代理人：曾绍贤，柳州市中大法律服务所法律工作者。
被告：周昊权，男，1982年12月3日出生，汉族，广西上林县人，户籍所在地广西上林县。
原告黄洁与被告周昊权民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月26日公开开庭进行了审理。原告黄洁之委托代理人曾绍贤到庭参加了诉讼，被告周昊权经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理，本案现已审理终结。
原告黄洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还借款150000元及支付利息21000元（利息从2017年9月29日暂计至2018年4月29日，之后利息按本金150000元每月2%利率计算至实际履行完毕之日止；2、判令被告支付诉讼代理费7000元；3、判令原告对被告抵押的房屋享有折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿权利；4、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告与原告经人介绍认识，被告因经营生意资金短缺于2015年5月29日向原告借款150000元，约定借期一年半，月利率为2.3%。双方签订了抵押借款协议及办理了房屋抵押登记手续。之后，原告按约定借支150000元给被告，但被告却未按约定归还借款。被告从2017年10月起已不按时支付约定利息。被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，经原告多次追索未果，故诉至法院，望判如所请。
被告周昊权在法定期限内未提交任何答辩意见及证据。
原告黄洁围绕诉讼请求提交了抵押借款协议书、借条、借记卡账户历史明细清单、柳州市房产登记资料查询结果、委托代理合同及收据、房屋他项权证各一份。经审查，原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采纳。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告周昊权因资金周转困难，于2015年5月29日与原告黄洁签订一份抵押借款协议书。双方约定：被告用柳州市桂中大道南端2号阳光壹佰城市广场3栋7-3号房屋作抵押，向原告黄洁借款150000元，借款期限18个月，月利率为2.3%。诉讼期内发生的一切诉讼费用由被告负担；该协议履行期间发生纠纷，可向黄洁所住地人民法院起诉。协议签订后，原告黄洁通过银行向被告周昊权账户转账138020元，被告写下150000元借条交原告收执。2015年6月1日双方到柳州市房屋登记管理中心办理房屋抵押登记手续（房屋他项权证号：柳房他证字第××号），抵押债权数额150000元。在该抵押登记前，该房屋显示有抵押给中国光大银行股份有限公司柳州分行的他项权信息。被告从2015年8月29日起按月支付利息至2017年9月。借款期限届满后，被告未能按时还款，原告为此诉至法院。
另查明，原告黄洁于2018年4月16日支付代理费7000元。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护，债务应当清偿。本案中，被告向原告借款150000元，有双方签订的抵押借款协议及被告所写借条为凭。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，对原告的主张也没有向本院提交任何答辩意见和证据予以抗辩，视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由被告自行承担。从原告提供的证据可认定，双方约定借款150000元，但原告事先扣除了利息，实际转账138020元。根据法律规定，借款的利息不得预先在本金中扣除，利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息，故本院确认被告向原告实际借款138020元，原告主张要求被告偿还借款150000元与事实不符，超出部分本院不予支持。
关于利息。原告主张以150000元为基数，从2017年9月29日起按月利率2%计至还清款时止，不符合法律规定。被告实际支付利息至2017年6月28日。故利息应以实际借款138020元为基数，从2017年6月29日起按月利率2%计付至还清款时止。
关于代理费。双方在协议中约定“诉讼期内发生的一切诉讼费用由丙方（周昊权）支付”，未约定代理费用，故原告该主张本院不予支持。
关于优先受偿权。原、被告双方就柳州市桂中大道南端2号阳光壹佰城市广场3栋7-3号房屋（房屋他项权证号：柳房他证字第××号）的抵押合法有效。在被告未履行还款义务时，原告依法有权对于抵押财产按抵押先后顺序优先受偿。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告周昊权偿还原告黄洁借款人民币138020元并支付利息（利息计算，从2017年6月29日起以138020元为基数，按月利率2%计付至还清款时止）。
二、原告黄洁对被告周昊权名下位于柳州市桂中大道南端2号阳光壹佰城市广场3栋7-3号房屋（房屋他项权证号：柳房他证字第××号）经折价或拍卖、变卖等处分所得款项按抵押先后顺序享有优先受偿权。
三、驳回原告黄洁其他诉请求。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可自本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
案件受理费3860元（原告已预交），由原告负担412元，被告负担3448元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 俞 微
人民陪审员 黄隆坤
人民陪审员 伍惠萍
二〇一八年八月十日
书 记 员 黄 哲
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第二百条借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
《中华人民共和国但保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
履行告知书
依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。
如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：
1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；
2．将被执行人纳入失信人员名单；
3．对被执行人限制高消费、限制出境；
4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施；
5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。
以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。
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