大连市金州人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0213民初4705号
原告（执行案外人）：张国茂，男，1963年5月6日生，住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：李连斌，辽宁大东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨斯贻，辽宁大东律师事务所律师。
被告：张风林（申请执行人），男，1959年9月26日生，住大连市金州区。
委托诉讼代理人：于帅，辽宁新正源律师事务所律师。
第三人（被执行人）：大连市旅顺口区铁山街道中牙户咀村民委员会，住所地大连市旅顺口区铁山街道中牙户咀村。
法定代表人：谭秀芬，该村民委员会主任。
原告张国茂与被告张风林、第三人大连市旅顺口区铁山街道中牙户咀村民委员会（简称中牙户咀村委会）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张国茂及委托诉讼代理人李连斌、杨斯贻，被告张风林及委托诉讼代理人于帅到庭参加诉讼，第三人大连市旅顺口区铁山街道中牙户咀村民委员会经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张国茂向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2017）辽0213执556号之二民事裁定，停止对案涉财产的执行；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：1.第三人因拖欠原告工程款，2012年11月5日与原告签订以房抵债协议，将案涉房产抵顶给原告，用以清偿第三人欠原告的工程款11000000元，并将该房产自2013年起便实际交付原告占有使用。根据法律规定，案涉房屋在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并由原告合法占有，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故法院应当解除查封、停止对该财产的执行。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原告没有提供相应的施工资料和报告，原告与第三人存在恶意抵债行为，侵害我方的合法权益。2.原告提供的二份以房抵债协议数额不一致，第一次是4000000元，第二次是11000000元，对协议真实性有异议。3.村民代表大会没有表决确认将案涉房屋抵顶给原告的决定，原告的行为损害了村民的利益，应属无效。因此，原告不是案涉房屋的所有权人，无权对争议标的提出异议，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人中牙户咀村委会无书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告提交了以下证据：1.以房抵债协议1份。该协议显示，中牙户咀村委会（甲方）与张国茂（乙方）于2012年11月5日签订协议，甲方用村老办公楼翻建的商务酒店使用的房屋（总建筑面积1780.2平方米）及酒店现有所有设施抵顶所欠乙方的工程款11000000元。2.中牙户咀村村民代表大会纪要1份，显示2012年10月10日经村两委会研究决定将中牙户咀村商务酒店进行资产转制，把该资金用于婚礼殿堂建设和幼儿园装修工程上，村民代表39人签字。3.承诺书1份，显示2013年12月1日张洋、张国茂等向大连农村商业银行股份有限公司旅顺铁山支行表示，同意张洋用中牙户咀村委会所有的位于旅顺口区盐北路157号房产及房产占用集体土地3244.64平方米作抵押，贷款3000000元，期限1年。4.借款合同及抵押合同各1份，签署时间均为2014年1月6日，借款人为张洋，抵押人为中牙户咀村委会，贷款人及抵押权人为大连农村商业银行股份有限公司旅顺铁山支行，抵押物为中牙户咀村委会所有的1627.3平方米房产及房产占用3244.64平方米集体土地。5.以房抵债协议1份，显示抵顶工程款数额为4000000元，其余内容与第1份证据一致。原告称因办贷款时银行需要而重新拟定，落款时间提前写了。6.借款展期协议、抵押合同、承诺合同、保证合同、银行出具的情况说明各1份，用以证明张国茂之子张洋到期不能偿还贷款，由第三人继续担保，向银行展期12个月，因银行信贷管理约定，原告与村委会约定由铁山物业管理公司承接张洋的债务，该公司以案涉房屋进行抵押，办理抵押欠款。7.证人唐淑琴、方琳华的证言，二人均承认作为村民代表在中牙户咀村村民代表大会纪要上签字。
被告认为，对以房抵债协议的真实性有异议，原告没有提供其为第三人施工的具体情况，也没有提供协议中约定的缴纳相关税费、报请有关部门批准的证据，且二份以房抵债协议的签订时间是同一天，但抵顶的数额的相差7000000元，对真实性有怀疑。会议纪要只提到资产转制，记载的内容及证人证言都无法证明村民代表大会同意将案涉酒店抵顶给原告。对抵押合同的真实性没有异议，但抵押合同明确记载的抵押人是本案的第三人，说明在抵押时房屋的所有权仍是第三人。个人借款合同、承诺书、承担连带责任保证协议书及保证合同等与本案无关，真实性也无法核实。
本院查明，本院在执行（2016）辽0213民初2570号民事判决案中，于2017年4月18日作出（2017）辽0213执556号之二民事裁定书，查封登记在被执行人中牙户咀村委会名下的房产一处（产权证号010004**）。案外人张国茂提出执行异议，本院作出（2017）辽0213执异39号执行裁定书，驳回张国茂的异议请求。张国茂不服该裁定提起本案诉讼。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中案涉房产登记在第三人中牙户咀村委会名下，现张国茂以其是案涉房产的实际所有人为由要求解除对该房产的查封，应提供充分证据加以证明。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列条件的且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。由此可见，对买受人合法取得的登记在他人名下的不动产，必须同时满足以上4种条件且其权利能够排除执行的，法院可以认定为买受人的财产并阻却强制执行。综合本案证据，本院分析如下：
关于条件（一），原告依据的是以房抵债协议，而非房地产买卖合同，因此原告负有义务证明该协议的基础法律关系，即其与第三人之间具有合法的债权债务关系。原告诉称是其为第三人进行了包括案涉房产在内的工程施工而致工程欠款，但并未提供有效的施工文件加以证明。同时，原告也没有提供协议中约定的缴纳相关税费、报请有关部门批准的证据。此外，原告虽然提供了中牙户咀村村民代表大会纪要，但该纪要仅显示“经村两委会研究决定将中牙户咀村商务酒店进行资产转制，把该资金用于婚礼殿堂建设和幼儿园装修工程上”，并没有将该酒店抵顶给原告的明确意思表示。
关于条件（二），原告虽然主张其合法占有使用案涉房产，但第三人中牙户咀村委会以该房产作抵押，先后为张洋及旅顺铁山物业管理中心的银行借款提供担保，说明张国茂对案涉房产的物权行使并不完整和充分，其主张的以张洋名义借款是为了偿还农民工工资的理由亦无充分的说服力。
关于条件（三），原告始终没有提供包括工程决算文件在内施工资料，二份以房抵债协议中的金额差距巨大，中牙户咀村村民代表大会纪要也没有明确记载债务金额，其主张的11000000元抵债金额依据不足。
关于条件（四），原告称未办理房产过户手续是由于其并非该村村民，显然是因其自身的原因导致未办理过户登记，也不属于在签订抵债协议时不能预料和避免的客观情况。
综上所述，原告（执行案外人）张国茂所依据的以房抵债协议仅为普通债权协议，不具有物权或物权期待权效力，其就执行标的第三人（被执行人）中牙户咀村委会所有的房产（房权证旅房字第010004**号）不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回原告（执行案外人）张国茂的诉讼请求。
案件受理费100元（原告已预交），由原告（执行案外人）张国茂负担。
如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 王晓峰
人民陪审员 白 韧
人民陪审员 张凤余
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 丛中笑