重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝04民终1126号
上诉人（原审原告）：胡俊生，男，1973年12月16日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人：ＸＸ，北京市中银（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市博宏城市建设开发有限公司。住所地：重庆市黔江区。
法定代表人：徐廷高，该公司执行董事。
委托代理人：何安，男，汉族，1967年12月16日出生，重庆市博宏城市建设开发有限公司法律事务部长，住重庆市黔江区。
委托代理人：徐文明，男，土家族，1973年9月16日出生，重庆市博宏城市建设开发有限公司法律顾问，住重庆市黔江区。
上诉人胡俊生因与被上诉人重庆市博宏城市建设开发有限公司（以下简称博宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2016）渝0114民初字1216号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月25日公开开庭进行审理。上诉人胡俊生及其委托代理人ＸＸ，被上诉人博宏公司的委托代理人何安、徐文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审审理查明：2013年9月29日，胡俊生（乙方）与博宏公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及附件，胡俊生购买博宏公司开发的位于重庆市黔江区城东街道新华大道东段559号2栋13-6号房屋，建筑面积109.11平方米（套内面积91.48平方米、公摊面积17.63平方米），建筑面积单价3000元∕㎡，房屋总成交价款为327330元。
《合同》第7条对交房期限及条件约定：甲方应当在2015年1月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付时应通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
《合同》第9条对逾期交房的违约责任约定：“甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过90日（与本条第1款第1项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”
《合同》第12条对办理合同登记备案约定，“预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。第13条对办理产权登记约定“2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订合同2日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”
《合同》附录一《委托办理权属登记协议书》第2条约定“乙方委托甲方办理产权登记事宜，由甲方于《商品房买卖合同》签订之日起30日内向黔江区国土资源与房屋管理局申请办理合同登记备案及预告登记手续，乙方应当在签署《商品房买卖合同》之日起提交政府部门要求的需由乙方提供的资料…。乙方应于本协议签署的同时签署委托甲方办理该商品房《房地产权证》的授权委托书”。同时约定胡俊生委托博宏公司办理合同备案登记、预告登记、抵押权预告登记、《房地产权证》、《房地产他项权证》。合同及附件一尾页甲方签章处有博宏公司及法定代表人陈浩的印章，乙方签章处有胡俊生个人签名。
《重庆市商品房买卖合同》及附件签订后，胡俊生于2013年10月10日通过中国农业银行转账向博宏公司支付了六套房屋（含涉案房屋）的购房款2165550元，但未缴纳涉案房屋的大修基金、契税等。博宏公司于2013年10月11日为胡俊生出具了《收据》，收款事由载明“博宏大众家园B区一期2号楼购房款（六套房）”
涉案房屋买卖合同于2013年9月29日进行了网签，但未在国土部门办理产权登记备案。涉案房屋于2014年11月6日被重庆市第五中级人民法院首查封，随后被四川广安公安局、黔江区人民法院、重庆市第一中级人民法院轮候查封，未实际交付胡俊生。
胡俊生一审诉称，2013年9月29日，胡俊生购买博宏公司开发的博宏大众家园B区一期（黔江区城东街道新华大道东段559号2栋13-6号）房屋一套，当日签订《商品房买卖合同》后在相关部门预售登记，胡俊生于2013年10月10日将购房款327330元一次性全额支付给博宏公司，该公司于2013年10月11日出具了正式收据。《合同》约定于2015年1月31日前交付房屋，但博宏公司未按约履行交房义务。按照合同第九条约定，博宏公司应按日支付违约金万分之一并继续履行合同。为此，请求人民法院判令：一、博宏公司继续履行合同，立即交付房屋，办理房屋产权证；二、博宏公司支付从2015年2月1日至起实际交房之日止，按日以总房款的万分之一计算的违约金；三、由博宏公司承担本案诉讼费用。
博宏公司一审辩称，涉案房屋没有办理备案登记，因隆康公司欠款，分别被重庆市第五中级人民法院、黔江区人民法院查封。网签并不代表胡俊生系实际产权人。该案形式上是商品房买卖合同纠纷，实际上是借款合同纠纷。博宏公司售出的房屋均有正式发票，胡俊生购房价格与正式售房价格差距太大。《房屋销售合同》一式五份，双方都有一份合同，应到国土局备案登记。胡俊生一次性购房6套房屋有悖常理。涉案房屋由博宏公司与隆康公司合作开发，博宏公司只监管资金，胡俊生交付的资金打到了两个公司开设的双控账户上，之后隆康公司把该笔200万元款项划走用于赔付损失。综上，该案属于借款纠纷，不是商品房合同纠纷。
一审法院认为，本案争议焦点有四：一是胡俊生、博宏公司之间系商品房买卖合同关系还是借款关系；二是博宏公司是否有义务为胡俊生办理房屋产权证；三是涉案房屋办理产权证及交房条件是否成就；四是博宏公司应否承担逾期交房违约金。分别评述如下：
一、关于双方之间的法律关系问题。胡俊生以商品房买卖合同法律关系主张权利，提供了商品房买卖合同及附录、购房收据、购房款转账凭证等证据。博宏公司系借款合同纠纷，举示了黔江区商品房销售明码标价监制审核表复印件，拟证明涉案房屋核定的房价与胡俊生购房价差距大，胡俊生同一次性购房6套，有悖常理的购房管理。《商品房买卖合同》对房屋价格、交房条件、违约责任等均作了约定，合同尾页甲方签章处有博宏公司及法定代表人陈浩的印章。《合同》签订后，胡俊生于2013年10月10日支付了房屋价款，证明双方系商品房买卖合同关系。博宏公司抗辩称系借款关系，因证据不足，不予采信。
二、关于博宏公司是否有义务为胡俊生办理产权证的问题。涉案《合同》及附件系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。胡俊生已按约支付房屋价款，博宏公司应按约向房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得登记受理单。另外，双方在《委托办理权属登记协议书》中已明确约定了胡俊生委托博宏办理合同备案登记、预告登记、抵押权预告登记、《房地产权证》、《房地产他项权证》。由此可见，根据《合同》及附件约定，博宏公司应承担协助胡俊生办理房地产权证的义务。
三、关于博宏公司为胡俊生办理房屋产权证及交付房屋的条件是否成就的问题。《中华人民共和国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋买卖合同只进行了网签登记，未办理产权登记备案，不产生物权效力。其次，涉案房屋于2014年11月6日先后被重庆市第五中级人民法院、四川省公安局、黔江区人民法院以及重庆市第一中级人民法院轮候查封，房屋权属处于不确定状态。再次，胡俊生虽支付了购房房款，但并未占有该房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”涉案房屋在未解除查封前，双方签订的《商品房买卖合同》虽有效，但办理房屋产权证的条件未成就，胡俊生可待解除查封后，要求博宏公司继续履行义务。因此，对胡俊生请求判令博宏公司为涉案房屋办理房屋产权证，立即交付房屋的诉讼请求，不予支持。
四、关于博宏公司应否承担逾期交房违约金的问题。涉案房屋能否解除查封处于未知状态，如涉案房屋在解除查封后，博宏公司能够履行交房义务，胡俊生可主张逾期交房违约金。如涉案房屋处于查封或将转为执行中查封措施，交付房屋事实上履行不能。因涉案房屋产权处于待定状态，博宏公司能否交付房屋也处于不确定状态，故无法认定逾期交房违约金，胡俊生可待涉案权属确定后再行主张。
遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:驳回原告胡俊生的诉讼请求。案件受理80元，减半收取40元，由原告胡俊生负担。
胡俊生不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审认定博宏公司为胡俊生办理房产证及交付房屋条件不成就属于认定事实错误。本案不属于被执行人将财产转让过户给第三人的情形。2013年9月29日胡俊生与博宏公司签订《重庆市商品房买卖合同》时，博宏公司享有完全的物权，转让房屋不是无权处分，更不是被执行财产。《商品房买卖合同》合法有效，现在房屋已经建成，办理房屋产权证及交付房屋的条件已成就，博宏公司应立即办理过户手续。二、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行程序中查封、扣押、冻结财产的规定》判决博宏公司不承担违约责任，适用法律错误。违约责任除违反法律的强制性规定、不可抗力的情形外，均应按照合同约定承担。涉案房屋在合同签订后被执行保全，不属于不可抗力，系博宏公司主观过错导致，不属于例外情形。请求二审法院判令：一、撤销黔江区人民法院（2016）渝0114民初字1216号民事判决；二、被上诉人博宏公司继续履行合同，立即交付房屋，办理房屋产权证；三、被上诉人博宏公司支付从2015年2月1日至起实际交房之日止，按日以总房款的万分之一计算的违约金；四、由博宏公司负担本案一、二审诉讼费用。
博宏公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人胡俊生、被上诉人博宏公司二审中均未举新的证据。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，上诉人胡俊生与被上诉人博宏公司签订的《重庆市商品房预售合同》及其附件，有双方当事人签名盖章，合同内容明确具体，系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。博宏公司未按合同约定的期限，将涉案房屋交付上诉人胡俊生，其行为违约，应当承担相应的违约责任。同时，在合同有继续履行可能的情况下，应当继续履行。
本案争议的焦点：一是博宏公司是否具备了为胡俊生交付房屋及办理房屋产权证的条件；二是博宏公司应否向胡俊生承担逾期交房违约责任及违约金的计算。现分别评述如下：
一、关于博宏公司是否具备了向胡俊生交房及办理房产证条件的问题。《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”本案中，针对胡俊生办理房屋产权证及交付房屋的请求，由于涉案房屋正在修建过程中，其相关竣工验收均未进行，尚不具备交房条件，不能就该房屋进行交付，也不能确定该房屋竣工验收时间并符合交付条件和标准的明确具体时间。同时，由于涉案房屋被先后被重庆市第五中级人民法院、四川省广安市公安局、重庆市黔江区人民法院等单位查封，且不排除司法机关进一步采取拍卖等司法处置的可能，故在解除查封之前，客观上不能交付。综上，博宏公司继续履行交付房屋、办理产权登记的可能性尚不能确定，也即上诉人要求对方履行该合同义务的条件尚不成就，故上诉人胡俊生的该项上诉请求本院不予支持。
二、关于博宏公司应否向胡俊生承担逾期交房违约责任及违约金的计算问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照合同约定解决。”本案中，对逾期交房的违约责任，不论是博宏公司自身原因导致房屋迟延交付，还是人民法院司法查封介入而不能如期交房，均对上诉人胡俊生构成违约，均应当由博宏公司承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”本案中，双方在《商品房买卖合同》第九条中，就被上诉人博宏公司迟延交房的违约责任有明确约定，且约定“并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”即被上诉人支付迟延交房违约金的时间在实际交房后，且给予了三十日的宽限期，属附期限的约定，现涉案商品房的具体交付时间尚不能确定，违约金的支付期限尚未届至，故上诉人胡俊生请求对方支付逾期交房违约金的请求本院不予支持。在此须明确的是，该“实际交房”的约定是一个附期限的民事法律行为，按双方订立合同的初衷，基于诚信原则，在合同得以履行的情况下，该“实际交房”时间是一定要届至的。但由于被上诉人博宏公司的违约及人民法院司法查封的介入，是否将涉案房屋纳入被执行对象予以处置尚属两可，即有可能得以继续履行，也有可能不得以继续履行。如果涉案合同得不到继续履行，在不能履行的事实得以确定后，上诉人胡俊生可以主张合同不能履行的违约损失。一审判决就该项请求判决说理的不当之处，本院予以更正。
综上，上诉人胡俊生的上诉理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，裁判说理虽有不当之处，但对裁判结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人胡俊生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何庆华
审 判 员 黄 飞
代理审判员 郑 斌
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 米贤川