福建省仙游县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0322民初3375号
原告：吴皮伟，男，1983年8月27日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。
委托诉讼代理人：吴平如，福建朗天律师事务所执业律师。
被告：莆田市新新房地产开发有限公司，住所地：福建省仙游县鲤城街道城内街师范路。
法定代表人：郑宗林，系经理。
委托诉讼代理人：官金山，男，1962年8月24日出生，汉族，系莆田市新新房地产开发有限公司员工。
委托诉讼代理人：郭鹏杰，男，1975年7月4日出生，汉族，系莆田市新新房地产开发有限公司员工。
原告吴皮伟与被告莆田市新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时原告吴皮伟及委托诉讼代理人吴平如和新新房地产公司的委托诉讼代理人官金山、郭鹏杰到庭参加诉讼，第二次开庭审理时原告吴皮伟的委托诉讼代理人吴平如及新新房地产公司的委托诉讼代理人官金山、郭鹏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴皮伟向本院提出诉讼请求：1.判决确认其与新新房地产公司于2006年2月17日签订的《商品房认购协议书》及2006年11月3日签订的《商品房买卖合同》有效；2.判决新新房地产公司立即办理坐落于仙游县××南××花园（××南××）B幢605号套房及66号杂物间房地产权属证书给其；3.判决新新房地产公司支付给其自2014年5月1日起至上述办理房地产证止的违约金（违约金计算方法：以房款190122元为基数，自2014年5月1日起至办理房地产权属证止按日万分之四计算）。事实与理由：其于2006年2月17日与新新房地产公司签订《商品房认购协议书》，约定向新新房地产公司认购新新花园B幢605单元及66号杂物间，套房每平方米1400元，套内面积136.97平方米，分摊面积4.276平方米，总价197744元，杂物间15.782平方米，单价1000元，金额15782元。同时还对其他内容进行约定（附套房内外装修说明书及收费清单）。之后其交付定金2万元。2006年11月3日其与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》[编号：GF-2000-0171（MF-2000-NO0848065）]，约定购置套房为第B幢（即B1幢）3单元605号，属框架结构，层高3米，建筑面积133.09平方米，每平方米1400元，总金额为186326元。约定交付时间为2007年5月1日。第九条约定逾期交房违约责任：逾期超过30天，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之四的违约金，合同继续履行。同时第15条约定产权登记为出卖人应当在商品房交付使用后150天内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理：土地权属证件，由出卖人按整宗土地办证，如买受人符合单独办证条件，委托出卖人代办，所需税费由买受人承担。2006年11月3日其交付新新花园B幢（即B1幢）605房款156326元及21234元（包括房款及办证费用等），2007年6月22日其交付新新花园B幢66号杂物间12562元，共计190122元（包括66号杂物间12562元）。新新房地产公司大约于2007年9月交付房屋及杂物间给其所有使用（未提供住宅使用说明书及质量保证书等）。但至今为止，新新房地产公司仍未办理相应的房地产权属证书，给其造成诸多不便，已构成严重违约。故请求法院判准其上述所请。
新新房地产公司辩称，法院应驳回原告的起诉，主要理由：1.其公司与吴皮伟之间所签订的《商品房认购协议书》及《商品房买卖合同》的真实性没有异议，但因《商品房认购协议书》中的二层杂物间系被政府认定的违章建筑物，因此关于该杂物间的买卖是无效的，不能办理相关权属证书。同时，双方对二层杂物间只签订认购协议书，并没有签订正式的商品房买卖合同，说明吴皮伟在正式合同中放弃了对杂物间的认购。认购协议书属于预约合同性质，是约定双方在预定期限签订正式合同，认购协议中只约定吴皮伟有优先购买权，而且在认购协议书也约定了双方签订正式的买卖合同后认购协议就失效。2.吴皮伟没有委托其公司代为办理房产权证，在合同中也没有约定逾期办理房产权证所应承担的违约责任。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议的仙游县城乡规划委员会办公室文件仙规办[2008]12号《关于鲤南拆迁安置房B1-B2幢增建夹层建筑面积告知的函》的证明对象问题，本院认为该文件系新新房地产公司申请本院向仙游县城乡规划局调取的，且双方对其真实性均没有异议，对其真实性、合法性、关联性应予以确认，具有证据资格。该份《函》中明确记载“2008年1月17日，福建省国有土地使用权出让情况专项清理检查组进行现场检查发现，该工程未按建设工程规划许可证进行建设，擅自在主楼西段底层增建夹层，增加建筑面积914m2。”且从现场来看，该夹层即为本案讼争的杂物间。因此，该份证据足以证实该讼争的杂物间系是违法建筑。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2006年2月17日，吴皮伟与新新房地产公司签订《商品房认购协议书》，约定：第一条交易房屋面积141.246m2，单价每平方米1400元，成交总价197744元，认购定金20000元，商品房编号新新花园B幢单元605房；第二条乙方（指吴皮伟）取得所认购上述商品房的优先购买权，自愿向甲方（指新新房地产公司）交付人民币20000元作为定金；第三条1.乙方保证在2006年2月26日前交清双方议定乙方应付的购房款67744元后由甲方提前15天通知到甲方指定地址与甲方签订《商品房买卖合同》；2.乙方违反本协议第三条与本条第一款的规定，则视为乙方违约，甲方有权单方面终止协议而无须通知乙方，乙方所付的定金全部归甲方所有，不再返还乙方。同时，甲方有权将上述房屋转售他人，乙方不得提出异议。3.乙方指派代理人代为签署合同时，代理人须出示经公证由乙方签发的书面授权委托书，否则，甲方将不予认可。……第五条在双方签订《商品房买卖合同》后，乙方所交定金无息折抵购房款。若乙方选择按揭付款的应在甲方通知签订《商品房买卖合同》之日起十三天内，按银行等有关规定提交、履行按揭支付清给甲方余欠购房款应办理的完整手续、事宜，否则视为乙方违约；……第九条本协议经双方签字盖章，自甲方收到乙方定金之日起生效，至本协议第三条、第五条规定的期限届满后失效。在本协议有效期内，未经双方书面同意，任何一方不得擅自变更或解除本协议；第十条商品房套房交易期限为1.5年。第十一条补充规定：1.双方议定乙方认购第66号杂物间，面积15.782平方米，单价1000元，金额15782元，限于所售楼盘封顶之日起十天内以现金形式由乙方一次性支付给甲方。同时，该协议还对其他事宜进行约定，并附套房内外装修说明书及收费清单。《莆田市新新房地产开发有限公司客户收费清单》还记载办理产权证所需的各种费用按购房总额（购套房金额197744元+杂物间金额15782元）×5%应收10676元。当日，吴皮伟交付定金20000元。
2006年11月3日，吴皮伟与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》[编号：GF-2000-0171（MF-2000-No.0848065）]，约定购置套房为鲤南片区第B（即B1幢）3单元605号，属框架结构，层高3米，建筑面积133.09平方米，每平方米1400元，总金额为186326元。付款方式为分期付款，签订合同时付款56326元，余款13万元银行按揭付款，约定房屋交付时间为2007年5月1日，第九条约定逾期交房违约责任：逾期超过30天，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之四的违约金，合同继续履行。同时第十五条约定产权登记为出卖人应当在商品房交付使用后150天内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理：土地权属证件，由出卖人按整宗土地办证，如买受人符合单独办证条件，委托出卖人代办，所需税费由买受人承担。同时，双方在该份《商品房买卖合同》还对其他事宜进行约定。2006年11月3日，吴皮伟交付新新花园B幢（即B1幢）605房款56326元及21234元（包括公摊金额7000元、办证费用9316元等）；2007年6月22日，吴皮伟又交付新新花园B幢66号杂物间12562元，包括已交付的杂物间款4418元，共计16980元。新新房地产公司约于2007年9月交付房屋及杂物间给吴皮伟使用。但至今为止，新新房地产公司仍未办理相应的房地产权属证书给吴皮伟，遂引起诉讼。
另查明，新新房地产公司2006年9月26日取得（2006）莆房许字第083号《商品房预售许可证》。记载项目名称：鲤南拆迁安置房B1-B2（新新花园）；房屋座落地点：鲤南片区57号-B幢；批准预售楼号：B1、B2幢；建筑面积18866平方米。2007年2月14日，仙游县建设局向仙游县国土资源局发出仙政建[2007]30《关于鲤南拆迁安置房B1-B2幢面积指标变更的函》，函告根据县政府的批复，该工程的面积指标变更如下：1、建筑基底面积2453.86平方米；2、建筑总面积（不含闷顶）18799.37平方米；3、建筑层数：北楼七层加坡屋顶，南楼七层加坡屋顶，东、西两端连接部二层。2008年4月1日，仙游县城乡规划委员会向仙游县国土资源局发出仙规办[2008]12号《关于鲤南拆迁安置房B1-B2幢增建夹层建筑面积告知函》，函告“2008年1月17日，福建省国有土地使用权出让情况专项清理检查组进行现场检查发现，该工程未按建设工程规划许可证进行建设，擅自在主楼西段底层增建夹层，增加建筑面积914m2。请你局按规定补征建筑面积的相关费用。”在本案审理过程中，双方当事人均没有提供证据证明新新房地产公司已按规定补交该夹层的相关费用，也没有提供证据证明该增建的夹层已被相关行政机关许可变更。
本院认为，吴皮伟与新新房地产公司于2006年2月17日所签订的《商品房认购协议书》其目的在于订立本约，其标的是在一定期限内签订本约，履行预约合同的结果是订立本约合同即《商品房买卖合同》，系是预约合同性质。该认购协议书中涉及B幢（即B1幢）3单元605号房屋的部分系是双方的真实意见表示，内容没有违反法律禁止性规定，合法有效。但因讼争的二层杂物间系未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑，对该建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权，故吴皮伟要求确认该份《商品房认购协议书》的关于涉及杂物间的效力和要求新新房地产公司办理该杂物间的权属证书的请求，不予处理。新新房地产公司依法取得房地产开发、销售资质和商品房预售许可证，吴皮伟向新新房地产公司购买地址在鲤南片区第B幢（即B1幢）3单元605号的房屋，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，吴皮伟与新新房地产公司于2006年11月3日签订的《商品房买卖合同》，主体资格适格，当事人意思表示真实，内容合法，该份合同为有效合同。双方虽然没有签订委托办证的协议，但新新房地产公司已收取吴皮伟交付的办证费用，应视为新新房地产公司接受吴皮伟的办证委托。因新新房地产公司没有办证职能，故新新房地产公司仅能代吴皮伟向有关职能部门申请办理讼争房屋的权属证书。因此吴皮伟请求新新房地产公司立即办理讼争房屋的权证属证书不能成立，根据本案的实际情况，新新房地产公司可以代为吴皮伟申请办理讼争房屋套房的权属证书。由于本案双方当事人在合同中没有明确约定逾期办证的违约金计算方法，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，本案可以参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准，来计算逾期办证的违约金金额。该第十八条规定是可以参照该规定的标准计算，但并非必须以此为标准计算。我国《合同法》关于违约金的规定，主要体现的是“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金的约定应体现公平的原则。鉴于吴皮伟没有举证证明逾期办证给其造成损失的具体数额，吴皮伟自己主张违约金从2014年5月1日起算，故本案逾期办证违约金应自2014年5月1日按已交纳的套房购房款186326元为基数按日万分之一计算，但最高限额为合同标的（购房款总额）的30%。吴皮伟有理的诉讼请求予以支持，无理的诉讼请求予以驳回。新新房地产公司关于应驳回吴皮伟的起诉的辩解意见，缺乏事实和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、确认吴皮伟与莆田市新新房地产开发有限公司于2006年2月17日所签订的《商品房认购协议书》中涉及第B幢（即B1幢）3单元605号房屋的部分和双方于2006年11月3日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、莆田市新新房地产开发有限公司应在本判决生效后三十日内代为吴皮伟办理坐落于仙游县××南××花园××南××区××（××）3单元605号房屋的《不动产权证书》的登记手续，并在领取上述权属证书后十日内将该证书交付给吴皮伟，吴皮伟应当予以必要的协助、配合；
三、莆田市新新房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内支付给吴皮伟逾期办证的违约金（违约金计算方法：以186326元为基数，自2014年5月1日起按日万分之一计至《不动产权证书》登记在吴皮伟名下止；违约金最高限额为55897.8元）；
四、驳回吴皮伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1112元，由吴皮伟负担834元，由莆田市新新房地产开发有限公司负担278元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 林金东
人民陪审员 余亿明
人民陪审员 崔志宝
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 许益芳
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。