重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)南法民初字第08449号
原告吴黎，女，汉族，1965年3月26日出生，中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行退休员工，住重庆市南岸区。
委托代理人李秋燕（特别授权），重庆铭友律师事务所律师。
委托代理人吴秀娟，重庆铭友律师事务所律师。
被告重庆云天物业发展有限公司,住所地重庆市南岸区南坪东路548号。组织机构代码：62204113-0。
法定代表人陈开富，董事长。
委托代理人吴志斌（特别授权），男，汉族，1967年3月26日出生，重庆云天物业发展有限公司员工，住所地重庆市九龙坡区。
第三人皮开顺，男，汉族，1955年10月10日出生，江北区市政设施管理所退休员工，住重庆市江北区。
委托代理人王定胜（特别授权），重庆盛全律师事务所律师。
原告吴黎诉被告重庆云天物业发展有限公司、第三人皮开顺房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴黎及其委托代理人李秋燕、吴秀娟，被告重庆云天物业发展有限公司（以下简称云天公司）之委托代理人吴志斌，第三人皮开顺及其委托代理人王定胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴黎诉称，原、被告于2006年6月10日签订《团购房协议》，协议主要约定：原告购买被告开发的位于重庆市南岸区辅仁路×号（原四公里村仰天窝×号辅仁大道旁）“云天锦绣前程”花园小区×栋×号房屋一套;被告代为办理原告团购商品房的合同备案登记，并在该房屋交付使用之日起180日内办理房地产权证。合同签订后，原告支付了全部房款、契税、大修基金、五通费。被告于2014年11月17日通知原告接房，原告已于2014年11月18日接收了该房屋。而被告至今未能为原告办理房屋权属登记。为此，起诉来法院，请求判令：1、被告云天公司立即履行将涉案房屋的房地产权转移给原告的义务;2、本案诉讼费用由被告负担。
原告为证实诉称事实，举示证据如下：1、团购房协议;2、房款、契税、大修基金、五通费收据;3、房屋交付通知书、质保书;4、除渣费、装修保证金、好管家物管费收据;5、装修合同、材料清单及装修材料等凭据;6、银行流水单;7、中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行出具证明，内容为吴黎为该单位退休员工;8、2015南法民初10801号民事判决书;9、2016渝05民撤字2号民事判决书;10、辅仁路×号×栋产权大证（复印件）;11、业务受理通知书；12、重庆市南岸土地房屋权属登记中心查询证明，2015年5月12日。
被告云天公司辩称，原被告签订协议属实，但协议签订时我公司未取得预售许可证。在取得预售许可证后，我公司与第三人皮开顺签订了正式房屋买卖合同，并于2012年9月26日办理了网签。且第三人皮开顺通过另案诉讼就涉案房屋与我公司已达成产权过户的调解协议。现房屋的产权已明确在第三人名下，原告的诉求无法实现。请法院依法裁决。
被告举示证据如下：1、竣工验收备案证;2、房地证;3、预售许可证。
第三人皮开顺述称，原告的诉求不应得到支持，第三人购买了涉案房屋并进行了网签，且经过诉讼，双方已达成产权过户的调解协议。原被告之间房屋团购协议的履行不应涉及第三人的利益。第三人与被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，应受法律保护。不同意原告之诉讼请求。
第三人为证实述称内容，举示证据如下：1、商品房买卖合同;2、收款收据;3、证明，内容为皮开顺就涉案房屋已办理接房手续;4、2015南法民初字第271号民事调解书（2015年5月22日）;5、受理案件通知书;6、（2015）南法民初字第7271、7427、7265、7267号民事调解书及送达回证;7、（2015）南法民初字第7271号案民事诉状;8、浦发银行进账单、回单、交易明细查询及被告云天公司出具的收据、收条。
经审理查明，2006年6月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订团购房协议，主要约定：本团购房项目位于重庆市南岸区南坪镇四公里村仰天窝×号辅仁大道旁“云天·锦绣前程”花园小区（暂定名）×号楼；甲方向乙方提供的团购商品房位于重庆市南岸区南坪镇四公里村仰天窝×号辅仁大道旁“云天·锦绣前程花园小区”×号楼×号，套内建筑面积86.83平方米，套内单价2205元，房屋总价191460元；本次团购房以实名制的方式进行，乙方须持有其所在单位中国农业银行重庆市南岸支行出具的工作证明原件及本人身份证明原件方具备参与本次团购房的资格;甲方应保证向乙方所推出职工团购房的质量（交房装饰设备标准详见附件二），且不低于“云天·锦绣前程”花园小区×号楼以外甲方自行销售部分房屋的质量、装饰标准。该房屋为期房，建设工期为自该项目取得政府立项批文后二十四个月内，甲方交房期限最迟不得超过2008年10月30日;本协议签订当日，乙方缴纳总房款的30％计人民币58286元，甲方取得重庆市国土资源和房屋管理局颁发的《商品房预售（预租）许可证》，且甲乙双方签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，并向重庆市南岸区房地产交易所办理合同登记备案后，剩余70％的房款计人民币133000元整向银行申请住房按揭贷款;甲方应负责代为办理乙方团购商品房的合同备案登记，并在该房屋交付使用之日起180日内办理《房地产权证》;双方另对房屋约定面积与产权登记面积差异的处理、甲方关于房屋产权状况、违约责任、小区基础设施、公共配套建筑等事宜进行了约定;同时约定本协议经双方签字或盖章之日起生效，由甲方取得《商品房预售（预租）许可证》之日起十五日内，乙方须与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》。协议签订当日原告按约向被告支付房款57460元。2012年12月18日，被告云天公司作出通知，载明为筹集资金支付施工单位的工程款项，恳请团购房业主于2012年12月31日前将剩余房款支付给被告。
原告于2013年1月13日向被告付清购房余款及五通费、大修基金、契税等。2014年11月17日，被告通知原告接房，确定交付时间为2014年11月18日，2014年11月20日原告办理涉案房屋接房手续，并领取钥匙、水电气卡、新建商品房使用说明书等资料，现原告已装修入住。因被告至今未为原告办理房地产权证，原告基于团购协议，于2015年4月22日向本院提起诉讼，要求被告履行将涉案房屋产权转移至原告名下之义务。
另查，被告于2011年7月28日取得涉案房屋所在建设项目重庆市商品房预售许可证;于2014年10月16日取得建设工程竣工验收备案登记证;于2014年11月12日取得新建房屋初始登记证（大证）。
审理中，第三人为主张对争议房屋享用权利而举示前述证据拟证明就涉案房屋第三人与被告于2012年9月26签订了正式的商品房买卖合同，约定皮开顺以43万元的价格购买涉案房屋;并在当地房权登记部门进行了网签，第三人按约向被告支付了全部房款。被告于2014年5月19日将房屋交付皮开顺。因被告未履行办证义务，故起诉至法院要求其履行合同将涉案房屋过户给皮开顺。经调解，双方自愿达成协议（2015南法民初字第7271号民事调解书）：一、皮开顺自愿承诺于本调解协议达成之日起两日内就双方所买卖的位于重庆市南岸区辅仁路×号×幢×号房屋补偿10万元给被告重庆云天物业发展有限公司；二、被告重庆云天物业发展有限公司自愿承诺于本调解协议达成之日起两个月内就上述房屋的房地产权属转移登记给皮开顺;三、房地产权属登记转移后双方关于诉争房屋相关事宜即履行完毕，双方不再互相追究。
再查，原告吴黎在本案审理中知晓前述民事调解书内容后，向本院提起中止诉讼申请，并于2015年8月13日向本院提起第三人撤销之诉，请求撤销本院（2015）南法民初第7271号《民事调解书》第一、二、三项调解内容。本院于2015年12月28日作出判决（<2015>南法民初字第10801号民事判决书），判决撤销（2015）南法民初字第7271号民事调解书第一、二、三项内容。为此，皮开顺提出上诉，重庆市第五中级人民法院作出（2016）渝05民撤字第2号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
再查，2012年9月20日，皮开顺向云天公司转账85万元，云天公司于同日向皮开顺出具×号房屋房款43万元的收据。2014年5月19日，云天公司向皮开顺出具《交接房手续证明》，载明将涉案房屋于2014年5月19日交付皮开顺。
再查，2012年3月16日，皮开顺（甲方）与云天公司（乙方）签订《借款协议》，甲方借款40万元给乙方，月息2%，每月按时付息，借款期限六个月。借款到期后，乙方如不能按期归还借款，自愿将其位于南岸区辅仁路的云天锦绣前程住宅小区×栋×单元×号商品房按乙方原购房价格（40万元）无条件转让给甲方或甲方指定的受益人…
2014年5月20日，皮开顺（甲方）与云天公司（乙方）签订《补充协议》，甲方于2012年3月16日借款四十万元给乙方，乙方将其位于南岸区辅仁路的云天锦绣前程住宅小区×栋×单元×号商品房网签在甲方名下作为该笔借款的担保。2012年11月16日甲方应乙方请求并支持乙方工作，在乙方未归还甲方借款的情况下解除了该商品房的网签抵押……现补充协议如下：一、乙方于2014年6月15日前还清甲方四十万借款本金及利息；二、从2014年4月1日起，该笔借款利息按每月2.5%计算；三、乙方在未还清该笔借款本金及利息之前，不得（按2014年5月19日所签补偿协议约定）购买甲方及甲方配偶购买的南岸区辅仁路4号×栋×#共六套商品房。
2014年12月18日，皮开顺向本院提起诉讼，要求云天公司归还借款本金40万元并从2014年6月5日起至付清时止按银行贷款利率四倍计算利息。2015年4月8日，本院作出（2015）南法民初字第00647号民事调解书，云天公司于2017年3月30日前向皮开顺支付借款本息共计556000元。
上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述及举证在卷为凭，并经庭审质证认证，足以认定。
本院认为，判断涉案房屋的归属，需要考量将房屋的实际交付和权利交付统一于何方当事人更符合公平正义和公序良俗。原被告所签团购协议明确了当事人名称、房屋基本状况、房价及支付方式时间、交付使用条件、装饰设备标准承诺、配套基础设施等交付承诺和有关权益责任、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等内容，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告作为出卖人已按照约定收受了全部购房款并向原告实际交付了房屋，故该协议应认定为商品房买卖合同。现原告按协议履行了付款义务，被告亦将房屋实际交付给了吴黎使用，被告应当按约履行转移产权登记之义务。
而皮开顺与云天公司双方于2012年9月26日方才签订《商品房买卖合同》，云天公司却于2012年9月20日就向其出具了房款43万元的收据。根据双方于2012年3月16日签订的《借款协议》和2014年5月20日签订的《补充协议》的内容，虽不能得出皮开顺和云天公司之间的房屋买卖合同系基于借贷关系产生的必然结论，但也不能排除二者之间存在密切关联的或然性。而本案原被告之间合同的履行更符合通常意义上买卖合同履行之特征。
从取得物之优先性上考虑，第三人与被告虽签订涉案房屋《商品房买卖合同》且在房产管理部门进行了网签。但网签作为房屋交易管理部门为了管理和服务的需要而要求交易当事人对房屋交易基本信息进行登记的一项行政程序，属行政管理范畴，并无预告登记的法律效力，无排他效力。本案原被告所签团购协议早于第三人与被告签约之前，且原告按约支付了全部购房款，被告在房屋所在建设项目取得建设工程竣工验收备案登记证后，向原告实际交付了房屋，原告现已对房屋实际占有使用，从房屋买卖合同之本意及公序良俗之原则出发，并按买卖合同均有效成立的，已占有物之买受人优先取得物之所有权的基本法理，涉案房屋应归属原告。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告重庆云天物业发展有限公司于本判决生效之日起五日内履行转移重庆市南岸区辅仁路×号×栋×号房屋所有权和国有土地使用权给原告吴黎的义务。
案件受理费160元，诉讼保全费3010元，合计3170元由重庆云天物业发展有限公司负担（此款原告自愿垫付，被告于本判决生效之日起十日内原告付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 黄 薇
人民陪审员 董泽芬
人民陪审员 邹崇跃
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 蒋方微