北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0112民初46329号
原告：王真，女，1983年2月1日出生，自由职业，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘肖桢（原告王真之夫），1973年10月27日出生，北京中伟恒亿科技发展有限公司职员。
被告：北京太和保兴房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇新建村北侧，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：王传斌，董事长
委托诉讼代理人：耿燕，女，1988年9月30日出生，北京太和保兴房地产开发有限公司职员，住该公司宿舍。
原告王真与被告北京太和保兴房地产开发有限公司（以下简称太和保兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王真及其委托诉讼代理人任晨光、刘肖桢，被告太和保兴公司的委托诉讼代理人耿燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王真向本院提出诉讼请求：1、确认我与被告太和保兴公司签订的《8喱岛认购书》（以下简称《认购书》）已生效；2、判令太和保兴公司向我双倍返还我已经支付给太和保兴公司的作为定金的认购金，并同时向我赔偿《认购书》所约定房屋的现市场总价与原认购总价之间的差价款损失5694623元；3、本案诉讼费用由太和保兴公司承担。事实和理由：我与太和保兴公司于2016年9月23日在太和保兴公司8喱岛售楼处签订了《认购书》，太和保兴公司加盖了公章，销售经理刘磊、销售代表张云飞均签字。该认购书约定，认购房号为9号楼1单元xxx号（以下简称xxx号房屋），建筑面积为262.03平方米，总价为捌佰陆拾贰万零柒佰捌拾柒元整（¥8620787元）。认购书还约定，“4、在约定签约日期内，出卖人不得将该房屋出售给第三人，如出售给第三人，应双倍返还认购人所支付的认购金。……8、本认购书自认购人与出卖人签订，且认购人支付了认购金后生效”。由于签署认购书时我已经通过我爱人刘肖桢的信用卡分别于2016年9月10日和2016年9月23日向太和保兴公司各支付了认购金人民币50万元，合计已付认购金人民币100万元，且尚需再付人民币160万元，太和保兴公司同意我在11月20日之前付清认购金即可，对此太和保兴公司在认购书备注栏注明：“已交100万元，需在2016年11月20日之前补交160万元（赠送储藏间一个）”。2016年11月11日至11月15日期间，王真多次与太和保兴公司销售代表张云飞电话及短信联系，希望按认购书约定时间补交认购金160万元并签订房屋买卖合同。11月16日、19日，我两次与爱人刘肖桢一起到太和保兴公司8喱岛售楼处交款，但均遭到了销售经理刘磊、销售代表张云飞的拒绝，不予收款。本案中，原被告双方签订的《认购书》约定“本认购书自认购人与出卖人签订，且认购人支付了认购金后生效”，并备注“已交100万元，需在2016年11月20日之前补交160万元（赠送储藏间一个）”，换言之，太和保兴公司同意我在2016年11月20日之前再补交160万元后该认购书即生效。然后，太和保兴公司为了阻止该认购书生效，竟然采取了拒绝收取认购金的方式，符合《中华人民共和国合同法》第45条第2款关于“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，实为条件以成就”的规定，该认购书已经生效。被告应当按照认购书约定，在我资质审核通过后7天内与我签署商品房买卖合同，如不签署，太和保兴公司应双倍返还我已近该支付的认购金。综上，太和保兴公司为了自己的利益，采取不收取认购金的方式阻止签署房屋买卖合同，侵害了我的合法权益，经协商无效，现诉至法院。
被告太和保兴公司辩称，我公司不否认认购书的效力，只是认为是预约合同，销售合同只能重新协商和约定。原告王真支付的100万元是附条件的预付款，条件是赠送储藏间，不应当认定是定金。王真并没有实际另行购买其他房屋，损失没有产生，不予认可。我公司并未违反认购书的约定，也不存在恶意阻止王真签署房屋买卖合同的行为，为签订正式合同的原因是买受人原因导致。根据认购书载明认购金为无，签署合同的前提条件是王真“通过资质审核后7日”。我公司认为该认购书属于预约合同，不是对商品房买卖结果的直接确认，不具备《商品房销售办法》规定，缺失商品房买卖的必备条款，无法作为本约履行。认购书为双方就认购事宜达成的合意，双方有权就该文书提出异议，也有履行或解除的权利。而作为该买卖行为的本约《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《现房买卖合同》）应当有双方协商一致后进行签订。法院不应干预当事人双方自愿订立合同的权利。法院无权根据王真单方的意愿来决定双方是否签署《现房买卖合同》。
本院经审理认定事实如下：2016年9月10日，原告王真向被告太和保兴公司支付款项50万元，支付方式为王真之夫刘肖桢信用卡刷卡支付。2016年9月23日，王真与太和保兴公司签订《认购书》，载明：“认购人王真；认购房号9号楼1单元xxx号；建筑面积262.03㎡；建面单价32900元/㎡；总价捌佰陆拾贰万零柒佰捌拾柒元整（¥8620787元）；认购金处斜线划掉；付款方式未选择；认购书还约定，“1、认购人应于签订本认购书之日向出卖人支付本认购书预定的认购金，出卖人收取认购金后应向认购人出具收款凭证，并注明收款时间。……3、认购人应予资质审核通过后7天签约，即签订《现房买卖合同》（包括但不限于《补充协议》《临时管理规约》等附件，以下统称‘房屋买卖合同’，）并支付相应的房屋款项。4、在约定签约日期内，出卖人不得将该房屋出售给第三人，如出售给第三人，应双倍返还认购人所支付的认购金。如认购人未在约定的签约日期内签订《现房买卖合同》，出卖人有权解除本认购书，认购人无权要求返还认购金，出卖人有权将及订购房屋另行出售。5、认购人应在约定签约日期内到售楼处与出卖人签订《现房买卖合同》并支付《认购书》中约定的房价款，以本认购书所约定的价格为准。6、双方签订合同且合同生效后，本认购书自行失效，认购人缴纳的认购金将转为该房屋首付款的一部分。……8、本认购书自认购人与出卖人签订，且认购人支付了认购金后生效。”《认购书》备注栏注明：“已交100万元，需在2016年11月20日之前在补交160万元。（赠送储藏间一个）”销售代表张云飞、销售经理刘磊亦在认购书中签字。当日，王真向太和保兴公司支付款项50万元，支付方式为王真之夫刘肖桢信用卡刷卡支付。2016年11月20日，王真向北京市通州区朝阳北路东端与温榆河交汇处（北京物资学院北侧）太和保兴公司邮寄《通知函》，《通知函》内容：“……根据协议约定，本人于2016年11月16日携款来太和保兴公司8喱岛售楼处，接待人为太和保兴公司销售经理刘磊，本人提出根据协议马上补交剩余160万元认购款，但遭到拒收并拒绝做出解释。根据本人一再强烈要求，刘磊答应11月17日对拒收认购款事宜给予电话回复，但随后两天本人未收到任何电话回复。2016年11月19日，本人再次来到太和保兴公司8喱岛售楼处要求在认购书约定日2016年11月20日前支付160万元认购款，接待人为贵公司销售代表张云飞，但仍然拒收160万元认购款，并拒绝做出解释。后与贵公司销售经理张磊电话沟通，仍然拒绝收款。本人已经根据8喱岛认购书履行了义务，而贵公司一再拒绝按照认购书中的约定收取剩余认购款及签订《现房买卖合同》，今后如有纠纷，本人将不承担违约责任。”顺丰速运显示该邮件已签收。太和保兴公司表示销售经理已经离职，销售代表张云飞否认收到《通知函》。王真和太和保兴公司至今未签订《现房买卖合同》。
本院认为：本案的争议焦点在于双方所签《认购书》的效力、100万元款项的性质以及损失赔偿问题。
（一）关于王真向太和保兴公司支付的100万元款项的性质
签订《认购书》和交纳“认购金”不是法律规定的房地产交易的必经过程，只是习惯做法，通常是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后、准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常做法是在约定所选房号、面积、房屋单价就总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。“认购金”仅是表明双方有订立合同的意向，但对合同的具体内容没有明确具体的一致的意思表示，合同尚处于要约或要约邀请阶段，所以仅具有订约的意思表示。《认购书》与作为本约的商品房买卖合同没有主从关系。“定金”是指合同当事人一方，以保证合同履行为目的，于合同成立时或未履行前，在合同规定的范围内给付对方一定数额的款项。定金具有证约和担保作用。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。支付定金的协议是从合同，在当事人不履行义务是会发生丧失定金或者加倍赔偿定金的后果。本案中，王真和太和保兴公司签署了《认购书》，约定了认购房号、建筑面积、建面单价、总价，并约定认购人应于资质审核通过后7天内与卖方签署正式合同，认购金一项中斜线划出，备注栏注明：“已交100万元，需在2016年11月20日之前在补交160万元。（赠送储藏间一个）”且太和保兴公司在收取了100万元后未向王真出具收款凭证。100万元应当认为是认购金的一部分，具有“诚意金”的性质；《认购书》通篇没有“定金”二字，不符合定金的书面形式要件，所以该100万元款项的性质不宜认定为定金，不发生丧失或双倍返还的效力。
（二）关于《认购书》的效力
王真与太和保兴公司签订的《认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，自成立时生效。王真和太和保兴公司均在《认购书》中签字或盖章，双方已经就《认购书》的订立达成一致的意思表示，且《认购书》未规定附条件或附期限生效的情形，也不存在法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续作为生效要件的情形。故该《认购书》合法有效且已生效。
（三）关于违约责任
2016年11月16日至20日之间，王真多次要求向太和保兴公司支付剩余认购款160万元，太和保兴公司拒绝收取，且在开庭过程中太和保兴公司明确表示不能再与王真继续签署《现房买卖合同》。关于不能按照《认购书》约定收取剩余160万元认购金的原因，导致《认购书》不能继续履行的一方当事人即太和保兴公司应举证证明存在导致协议关系变动的情形，否则应当认定承担违约责任。王真行太和保兴公司发送的《通知函》记载了太和保兴公司拒绝收取160万元剩余认购金的过程，且该邮件已签收。太和保兴公司未对邮件签收问题和160万元款项收取问题给予法庭准确回答，应当认定太和保兴无正当理由擅自拒绝履行《认购书》，太和保兴公司应当承担违约责任。
（四）关于损失赔偿问题
相对于本约而言，违反预约的行为既是预约违约行为，也可以视为是本约之缔约过失行为，预约违约的损失在总体上应相当于本约缔约过失责任范围，预约违约损失相当于本约的信赖利益损失。本案中，王真与太和保兴公司签订了《认购书》，并按照认购书约定的支付款项的时间进行筹备，放弃了与他人订立同类房屋买卖合同的机会，因太和保兴公司的违约行为，是这种机会损失变为现实损失，属于王真信赖利益损失的范围。但由于太和保兴公司在决定不收取王真剩余认购金以及不与王真签订《现房买卖合同》时间前后将房屋另行出售，本院难以准确计算太和保兴公司因此所获的利益，故根据双方《认购书》的签订情况、履行情况及违约情况综合认定为王真的可信赖利益损失为10万元。
关于王真要求以每平米4.7万元作为现在市场价计算和《认购书》中价格的差价计算其损失的诉讼请求，本院认为，预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，预约合同履行行为本山并未任何交易发生，尚不产生任何经济利益。对于王真而言，太和保兴公司不继续履行《认购书》，仅使王真丧失了订立xxx号房屋买卖合同的机会，并无履行利益可言。且王真在2016年11月20日向太和保兴公司发《通知函》即应该预见到签订本约合同的可能性处于急剧降低的状态，可信赖利益极有可能受损，签订本约合同是双方意思表示一致才可，太和保兴公司多次不收取剩余认购金的行为已经具有了不继续订立本约的意思表示。王真主张以现在市场价和《认购书》价格的差价计算损失没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、王真作为认购人、北京太和保兴房地产开发有限公司作为出卖人于2016年9月23日签订的《8喱岛认购书》已生效；
二、北京太和保兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还王真房屋认购金100万元；
三、北京太和保兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿王真经济损失10万元；
四、驳回王真的其他诉讼请求。
案件受理费25831元，由原告王真负担18481元（已交纳），由北京太和保兴房地产开发有限公司负担7350元，于本判决生效之日起七日内交纳。
保全费5000元，由原告王真负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 姚玮东
二〇一七年四月二十五日
书记员 苑路佳