湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终6869号
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市诚诚工贸有限公司，住所地武汉市武昌区中山路338号。
法定代表人：夏国寅，总经理。
委托诉讼代理人：甘金东，湖北斯洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐恒，湖北斯洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈海霞，女，1978年3月4日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：文野，湖北联正律师事务所律师。
上诉人武汉市诚诚工贸有限公司（以下简称诚诚公司）因与被上诉人沈海霞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初4591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人诚诚公司委托诉讼代理人甘金东，被上诉人沈海霞委托诉讼代理人文野到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
诚诚公司上诉请求：1、依法撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初4591号民事判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、依法改判解除2015年7月15日《武汉市存量房买卖合同》，并支持上诉人的反诉请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决驳回上诉人反诉请求违反契约自由原则。在被上诉人存在逾期付款违约行为的情况下，上诉人依据合同约定，有权解除合同。因被上诉人逾期支付购房首期款已近一年之久，上诉人依双方间关于合同解除的约定，于2017年6月26日书面通知被上诉人，合同于当月19日解除，且于2017年7月13日通过司法程序提出反诉，再次主张合同解除。故，基于合同约定的解除条件已经成就，原审认定上诉人解除合同之诉请，不符合约定解除和法定解除条件，与事实不符。二、被上诉人已付的部分款项包含其应依约支付的违约金，原审判定该部分款项全部为购房款错误。依双方约定，被上诉人逾期支付购房款按每日万分之五支付违约金，现被上诉人自2015年7月15日实际占有涉案房屋以来，直至2016年6月13日才支付购房款26.92万元，且上诉人于2017年6月9日以书面通知方式明确要求其支付购房款和违约金。故，原审认定被上诉人支付款项的性质错误。三、原审法院在被上诉人未提出调整违约金请求的前提下，直接就合同约定的违约金予以调整，违反法律规定，且损害上诉人的利益。
沈海霞辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
沈海霞向一审法院起诉请求，一、判令诚诚公司履行买卖双方间关于173平方米[武房权证昌字第××号、武国用（2004）字第1521号]单价为每平方米15600元的《武汉市存量房买卖合同》，协助沈海霞办理相关权属证明；二、本案诉讼费用由诚诚公司承担。事实及理由：沈海霞从2004年起租赁诚诚公司所有的位于武昌区得胜桥206号2、3栋中的两处房产，2015年7月双方协商将租赁房屋出售给沈海霞，2015年7月初沈海霞与诚诚公司签订《武汉市存量房买卖合同》两份，一份建筑面积143平方米[对应的房屋权证为“武房权证昌字第××号”、“武国用（2005）字第1567号”]，一份173平方米[对应的房屋权证为“武房权证昌字第××号”、“武国用（2004）字第1521号”]。合同签订后，诚诚公司履行了建筑面积为143平方米的合同，对另外一份173平方米的合同以合同效力为由拒绝履行。沈海霞于2016年10月向武汉市武昌区人民法院提起诉讼，经审理2016年12月12日判决确认双方间的173平方米[武房权证昌字第××号、武国用（2004）字第1521号]单价为每平方米15600元的《武汉市存量房买卖合同》有效，诚诚公司不服提起上诉，武汉市中级人民法院审理后于2017年5月5日作出终审判决维持原判。终审判决后，沈海霞联系诚诚公司要求全面履行合同，诚诚公司并未配合。为此，诉至法院，要求判如所请。庭审中，沈海霞明确其诉讼请求：一、判令诚诚公司协助沈海霞办理位于武昌区得胜桥206号3栋1层（建筑面积173平方米）的共有权证；二、本案诉讼费用及保全费用由诚诚公司承担。
诚诚公司向一审法院提出反诉请求，一、确认诚诚公司和沈海霞签订的位于得胜桥206号3栋建筑面积为173平方米的房屋买卖合同已于2017年6月19日解除；二、判令沈海霞立即将该房屋腾退给诚诚公司；三、判令沈海霞支付违约损失51611元（购房款占用费损失1117616元-已付款项1066005元）；四、判令沈海霞支付房屋占用费（每日按全部购房款2698800元的万分之五为标准从2017年6月20日起至实际腾退房屋时止）；五、本案本诉及反诉的全部诉讼费用由沈海霞承担。事实及理由：2015年7月15日，诚诚公司和沈海霞签订了两份《武汉市存量房买卖合同》，约定将位于武昌区得胜桥206号3栋诚诚公司所有的两套房屋出售给沈海霞。按照合同约定，签订合同时，买方应支付50%的购房款，剩余的50%在一个月内房屋过户时全部付清。卖方在收到全部房款后将房屋交付买方。为表示诚意，签订合同当天，诚诚公司积极履行合同义务，将两套房屋交给沈海霞，沈海霞只支付了一套房屋的购房款，且未按合同约定时间支付。诚诚公司为沈海霞办理了已付购房款房屋的过户手续。本案诉争的房屋沈海霞只支付了269200元，由于沈海霞毫无履行合同的诚意，诚诚公司要求解除合同。沈海霞表示拒绝并提起诉讼，要求确认合同有效，但不要求履行合同。最终诚诚公司败诉。该诉讼判决生效后，沈海霞仍未履行合同义务。至此诚诚公司依据合同约定以书面形式通知沈海霞解除合同。2017年6月26日，诚诚公司以书面方式通知沈海霞于2017年7月15日将房屋腾退给诚诚公司，沈海霞未在上述期限内腾退房屋，而且在上述期限过后再次提起诉讼，且只请求按合同约定的价格办理房屋过户，掩盖沈海霞多次违约和合同已经解除的事实。诚诚公司认为自签订合同之日，诚诚公司一直积极履行合同义务，而沈海霞再三违约，且以确认合同的有效性为由提起诉讼规避其违约的法律责任。
一审法院认定事实：2014年期间，沈海霞与诚诚公司构成租赁关系，诚诚公司将其所有的位于武汉市武昌区得胜桥206号2、3栋的两处房产交付沈海霞租赁使用。2015年7月15日，沈海霞和诚诚公司就武汉市武昌区得胜桥206号2、3栋的两处房产签订《武汉市存量房买卖合同》两份，双方租赁关系终止。
2015年7月15日，诚诚公司（卖方即合同甲方）与沈海霞（买方即合同乙方）签署《武汉市存量房买卖合同》约定：甲方所有房屋坐落于武汉市武昌区粮道街得胜桥206号2栋1楼7号，建筑面积173平方米。“房屋所有权证”号为“武国用（2004）字第1521号”，“土地使用权证”号为“武昌国用商（2005）字第1567号”。经甲乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为2698800元（15600元/平方米×173平方米）。具体付款方式为：2015年7月15日前首付50%，过户当天付房款余下50%，签订合同时间1个月内过户。甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按照全部房款的0.05%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的0.05%向乙方支付违约金。乙方逾期不支付全部房款给甲方，视为不履行合同，甲方不解除合同的，每逾期一日按全部房款的0.05%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，由乙方承担房屋转移过户中甲乙双方缴纳的全部税费，并按全部房款的0.05%向甲方支付违约金。甲乙双方在本合同生效之日起三十日内，携带房屋所有权证和土地使用权证到相关部门办理房地产转移过户手续。上述房屋买卖合同签订后，沈海霞实际占用173平方米的涉案房屋至今。
2016年10月8日，沈海霞提起诉讼，主张确认其与诚诚公司间的《武汉市存量房买卖合同》有效，并请求确认其拥有位于武昌区得胜桥206号3栋楼529.1平方米中的173平方米的房产份额。诚诚公司提出反诉，请求沈海霞腾退其占有诚诚公司名下位于武昌区得胜桥206号3栋的房屋，并主张其间房屋买卖合同关系不成立。2016年12月12日，一审法院以（2016）鄂0106民初5402号民事判决认定：143平方米房屋实际坐落于武昌区粮道街得胜桥206号2栋1层。173平方米房屋实际坐落于武昌区粮道街得胜桥206号3栋1层。沈海霞于2015年7月15日向诚诚公司会计夏小红账户支付房款250万元。沈海霞于2016年5月另行支付25.6万元购买了8.28平方米后，双方对武房权证昌字第××号中143平米的《武汉市存量房买卖合同》履行完毕，办理了房屋产权登记过户。据此判决：一、沈海霞与诚诚公司所签订的173平米[武房权证昌字第××号、土地使用权证号为“武国用（2005）字第1521号”]单价为15600元的《武汉市存量房买卖合同》有效。二、驳回诚诚公司的反诉请求。该判决宣判后，诚诚公司不服判决上诉至武汉市中级人民法院。2017年5月5日，武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01民终1625号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。沈海霞、诚诚公司确认武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01民终1625号民事判决书于2017年5月17日发生法律效力。该判决认定涉案事实即：“143平方米房屋实际坐落于武昌区粮道街得胜桥206号2栋1层。173平方米房屋实际坐落于武昌区粮道街得胜桥206号3栋1层。沈海霞于2015年7月15日向诚诚公司会计夏小红账户支付房款250万元。沈海霞于2016年5月另行支付256000元购买了8.28平方米后，双方对武房权证昌字第××号中143平米的《武汉市存量房买卖合同》履行完毕，办理了房屋产权登记过户。”经庭审调查，沈海霞是否支付涉案房屋（173平米）购房款项？沈海霞陈述，涉案房产合同签订后，2015年7月15日沈海霞按照合同约定向诚诚公司支付涉案房屋（173平方米）50%房款计1349400元。诚诚公司辩称沈海霞陈述与事实不符，上述款项诚诚公司已收取，但该款项系支付另一房产（143平方米）的款项，与涉案房屋（173平方米）无关联性。
2017年6月9日，诚诚公司向沈海霞送达《通知》载明：你诉我公司房屋买卖合同经武昌区法院判决已经生效。根据合同的约定你应支付购房款2429600元。我公司在与你签购房合同时，已经将房屋交付你使用。但购房合同签订至今你一直未按合同约定向我公司支付购房款，为此你应按合同约定支付购房款占用费2429600×2%×22月20天=1101418元。以上两项合计3531018元。我公司现通知你在三天内一定将3531018元打到我公司指定账户，我公司当天将房产立即过户给你。如三天内未将上列购房款转入指定账户上，我公司将解除与你签订的购房合同。当月13日，沈海霞向诚诚公司指定账户转账购房款共计1066005元。同年6月15日，诚诚公司向沈海霞送达《通知》载明：我公司定于2017年6月19日星期一上午9点到武昌区房产局一楼大厅与你办理过户手续。我公司于2017年6月9日通知你支付购房款及占用费共计3531018元。你在2017年6月13日支付1066005元，不够应付的占用费，为此你已构成多次违约。我公司根据合同约定和法律规定可以解除合同，但我公司愿意履行合同。根据合同约定你应支付购房款和违约金，为了合同顺利履行，你应带足2465013元购房款和占用费及相关过户材料按时到房产局，到时不去或带资金及材料不足，我公司将解除与你签订的购房合同。当月26日，诚诚公司致沈海霞《通知》载明：我公司于2017年6月15日向你发通知办理房屋过户手续，因你未按合同约定带足购房款导致合同不能顺利履行，你的多次违约，使合同目的无法实现，依照法律和合同约定，合同已在2017年6月19日解除。现通知你在2017年7月15日将房屋返还我公司，你支付的购房款占用费，我公司将在房屋返还当日与你按合同约定结算，并及时结清，到期你不返还房屋，我公司将依法追究你的责任。经庭审质证，沈海霞对三份《通知》（2017年6月9日、2017年6月15日、2017年6月26日）的真实性无异议，但认为诚诚公司通知内容涉及单方改变合同履行的内容，违反合同约定。2017年12月18日，沈海霞为履行涉案合同向本院保管款账户转账1349400元。
一审另查明：2015年7月15日，诚诚公司（卖方即合同甲方）与沈海霞（买方即合同乙方）签署另一份《武汉市存量房买卖合同》约定：甲方所有房屋坐落于武汉市武昌区粮道街得胜桥206号2栋1层7号，建筑面积143平方米。经甲乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为单价15600每平方米，总面积316平方×15600=4929600元。具体付款方式如下：本合同143平方（6间）×15600=2230800元，2015年7月15以前首付50%，过户当天付房款余下50%。签订合同时间一个月内过户。该合同还对房屋交付、甲乙双方违约责任、转移过户手续、不可抗力、争议解决等事项作出约定。庭审中，沈海霞陈述2015年7月15日向诚诚公司共支付250万元整，款项的性质为支付涉案房屋（173平方米）买卖合同的50%首付款项计1349400元和案外房屋（143平方米）买卖合同的首付款项计1150600元。案外涉及房屋（143平方米）买卖合同,双方办理产权登记过户手续的时间为2016年5月20日。涉及购买案外房屋（143平方米）买卖合同的款项履行完毕的时间为2017年6月13日，共计支付购房款项为1080200元[实际支付1066005元+（2017）鄂01民终1625号民事判决书生效后诚诚公司应付沈海霞已支付14195元诉讼费用]。沈海霞陈述2015年7月15日向诚诚公司支付涉案173平方米房屋买卖合同的50%首付款项1349400元。2017年12月18日向本院保管账户提交涉案173平方米房屋买卖合同剩余50%购房款计1349400元。诚诚公司对沈海霞上述陈述不予认可并陈述，2015年7月15日收到沈海霞支付250万元，款项性质为支付涉案173平方米房屋买卖合同和案外143平方米房屋买卖合同的各50%的首付款。因沈海霞一直未曾支付涉案173平方米房屋买卖合同和案外143平方米房屋买卖合同尾款。嗣后，双方在办理案外143平方米房屋产权登记过户手续时，将沈海霞向诚诚公司支付的250万元款项性质转化为支付房屋（143平方米）的全额购房款计2230800元。案外房屋(143平方米)的买卖合同，双方于2016年5月20日办理房屋(143平方米)产权登记过户手续时该房款已经支付完毕。诚诚公司认为2015年7月15日沈海霞支付款项250万元扣减案外143平方米房屋买卖合同全额购房款2230800元，剩余款项269200元系支付涉案房屋（173平方米）买卖合同的违约金。2017年6月13日，沈海霞向诚诚公司支付款项1066005元中涉及款项134990元为支付涉案173平方米房屋购房款，其他部分的款项计931086元系支付房屋(173平方米)自2015年8月16日起至2017年6月13日止期间的违约金款项。
沈海霞拟证明涉案房屋尚未办理权属登记转移手续提交证据即2016年9月30日《武汉市房产档案馆出具房屋登记信息单》载明：坐落于武汉市武昌区得胜桥206号3栋房屋（建筑面积529.1平方米）；权利人系武汉市诚诚工贸有限公司；权证类型房屋所有权证；权证号昌2007000684号；房屋发证日期2007年1月15日；权证状态未注销。经质证，诚诚公司认为该证据不能证明173平方米涉案房屋未办理过户手续。
一审法院认为：2015年7月沈海霞与诚诚公司签订涉案《武汉市存量房买卖合同》法律效力，经（2017）鄂01民终1625号生效民事判决书确认合法有效。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人应自觉履行合同约定的权利和义务。结合本案查明事实，涉案房屋签订房屋买卖合同前，诚诚公司与沈海霞构成房屋租赁合同关系。自2015年7月签订涉案房屋买卖合同后，双方房屋租赁合同关系终止。沈海霞基于双方签订的《房屋买卖合同》占用使用涉案房屋。依据双方签订《房屋买卖合同》约定，2015年7月15日前沈海霞应向诚诚公司支付涉案房屋50%的款项。庭审中，沈海霞陈述2015年7月15日沈海霞支付涉案50%的房款共计1349400元的意见。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项的规定，（2016）鄂0106民初5402号民事判决书确认的事实即沈海霞于2015年7月15日向诚诚公司支付房款250万元；2016年5月另行支付25.6万元购买了8.28平方米房产后。沈海霞与诚诚公司对坐落于武汉市武昌区粮道街得胜桥206号2栋1层房屋143平方米（武房权证昌字第××号）《武汉市存量房买卖合同》履行完毕并办理了房屋产权登记过户。为此，生效法律文书确认的事实与沈海霞上述陈述事实不一致，故对沈海霞上述事实不予认定。依据查明事实，在双方签订涉案房屋买卖合同后，诚诚公司已将涉案房产交付沈海霞使用，致使沈海霞在未按合同约定支付50%的房款的情形下已对涉案房产占用使用并对享有房产的收益权，造成诚诚公司的经济损失。沈海霞未按合同约定履行，构成违约应承担违约责任。诚诚公司在合同履行过程中未遵循诚实信用原则，以双方签订合同内容存在瑕疵为由，否认双方签订房屋买卖合同成立，存在过错。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，综合双方在合同履行过程中违约行为及所产生的法律后果，酌定沈海霞向诚诚公司支付违约金（以1349400元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准从2015年7月15日起计算至2017年6月13日止）。对诚诚公司反诉的部分主张，予以支持。
诚诚公司辩称2015年7月15日，沈海霞支付诚诚公司250万元。扣减案外143平方米房屋买卖合同全额购房款2230800元后，剩余款项269200元及2017年6月13日沈海霞向诚诚公司支付款项1066005元，系沈海霞支付涉案173平方米房屋的违约金的意见。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，诚诚公司应承担举证不能的法律责任。故应认定上述款项系沈海霞支付涉案购房款。
基于双方签订合同有效且已经开始实际履行的情况下，双方当事人均负有诚实信用的履行义务。诚诚公司实际向沈海霞交付涉案房产并收取沈海霞已支付涉案房产购房款项共计1335205元[1066005元+（2500000元-143×15600元）]。故诚诚公司反诉要求解除双方签订的涉案房屋合同，并不符合合同约定解除权及法定解除权情形，且不符合诚实信用原则。对反诉原告诚诚公司主张涉案房屋买卖合同已于2017年6月19日解除及请求沈海霞立即将涉案房屋腾退给诚诚公司的诉讼请求不予支持。诚诚公司与沈海霞应按合同约定继续履行各自权利义务，沈海霞应向诚诚公司支付剩余的涉案购房款共计1363595元后，诚诚公司应协助沈海霞办理涉案房产的共有产权证。
沈海霞在此前提起房屋买卖合同纠纷起诉时，所提供的主要证据材料及双方当事人主体虽与本案一致，但两案的具体诉讼请求并不相同，且相互不能替代或涵盖。因此，沈海霞提起本案诉讼，并不违反一事不再理的民事诉讼原则。反诉原告诚诚公司关于本案属重复诉讼的抗辩意见，因无法律依据而不应采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第九条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、沈海霞于判决生效之日起十日内向诚诚公司支付位于武汉市武昌区得胜桥206号3栋1层（建筑面积173平方米）剩余购房款共计1363595元。二、诚诚公司于判决生效之日起十日内协助沈海霞办理位于武汉市武昌区得胜桥206号3栋1层（建筑面积173平方米）的共有产权证。三、沈海霞于判决生效之日起十日内向诚诚公司支付违约金（以1349400元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准自2015年7月15日起计算至2017年6月13日止）。四、驳回诚诚公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费500元，减半收取250元，财产保全费用5000元，由诚诚公司负担。反诉案件受理费2016元，沈海霞负担672元，由诚诚负担1344元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院补充查明，2017年5月5日，本院就诚诚公司不服湖北省武汉市武昌区人民法院于2016年12月12日作出（2016）鄂0106民初5402号民事判决的上诉案件，作出（2017）鄂01民终1625号民事判决。依终审判决对于当事双方履行2015年7月15日两份《武汉市存量房买卖合同》所确认的事实（原文）为：“143平方米房屋实际坐落于武昌区粮道街得胜桥206号2栋1层。173平方米房屋实际坐落于武昌区粮道街得胜桥206号3栋1层。沈海霞于2015年7月15日向诚诚公司会计夏小红账户支付房款250万元。2015年7月15日，诚诚公司出具了收款收据，收据出具时间错填为2005年7月15日。沈海霞于2016年5月另行支付25.6万元购买了8.28平方米后，双方对武房权证昌字第××号中143平米的《武汉市存量房买卖合同》履行完毕，办理了房屋产权登记过户。后诚诚公司对173平方米的《武汉市存量房买卖合同》未能实际履行，经沈海霞多次催促，诚诚公司拒绝继续履行。现沈海霞仍占有使用该房屋”。
2017年6月2日，沈海霞向湖北省武汉市武昌区人民法院提起本次诉讼。
根据当事人的陈述意见，本案二审的争议焦点为：一、诚诚公司是否享有合同约定解除权；二、如何认定双方当事人的民事责任。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，诚诚公司虽与沈海霞于2014年期间构成租赁关系，但在双方签订两份2015年7月15日《武汉市存量房买卖合同》后，沈海霞即向诚诚公司支付了购房款250万元，诚诚公司亦出具了收款收据，并以沈海霞实际使用两套房产之情形，现实履行了房屋的交付义务，且直至沈海霞提起诉讼前，其间并无直接证据表明诚诚公司曾要求沈海霞支付房屋占有使用费。故，上述事实说明契约双方对买卖诉争房产的意思表示真实且明确，并就变更原先的租赁关系为房屋买卖关系予以了认可。因此，在双方间的法律关系发生变更后，各方均应依其间重新确立法律关系而签署的契约约定严格履行义务并享有权利。
通过案涉两份购房合同载明的付款方式可知，173平方米、143平方米两套房屋买卖成交价分别为269.88万元和223.08万元，合计房价总额492.96万元，沈海霞应于2015年7月15日前首付房款总价的50%，并在合同签订后一个月内办理房产权属过户手续的当天支付剩余的房款。为履行合同，沈海霞于合同签署当日即支付了购房款250万元。虽然一审法院依据终审判决所阐明的事实，认定沈海霞支付250万元即是履行143平方米房屋买卖合同的购房款，但从生效判决的原文表意中，并不能确立该部分事实的成就，且当事双方在一审审理期间均承认该笔250万元是两套房屋各50%的购房首付款，同时，诚诚公司还表明因嗣后办理143平方米房产权属变更登记手续，才将原本作为173平方米房产的首付款转换成该过户房产的全额房款。故，认定案件的事实，司法应当首先在尊重当事人意思自治的前提下，结合各方的有效证据及案件实际情形综合评定，而不能仅凭事件发展过程中的客观表象来推定当事双方初始行为的意图。据此，在买卖双方约定的购房尾款支付条件尚未届至前，基于沈海霞所支付的该笔250万元已超出143平方米的房价总额223.08万元之事实，结合诚诚公司以250万元收款收据所载明的房屋地址，即是买卖双方通过两份契约得以共同确认的173平方米、143平方米两套房屋的同一处所，并在收取该笔款项后，直至143平方米房产权属变更登记于2016年5月20日完成前，从未向买受人明示该笔款项性质的合同指向之情形，根据双方当事人对250万元款项性质及用途的自认，一审认定沈海霞违约支付购房首期款之行为构成违约不当，应予纠正。故，就173平方米购房首期款的履行，沈海霞并不存在违约行为，且其超额支付了案涉两套房产的首期款3.52万元。由于沈海霞与诚诚公司在履行173平方米房屋买卖合同中产生争议，导致沈海霞于2016年提起诉讼，要求确认173平方米房屋买卖合同的效力，且诚诚公司也在诉讼中提出反诉，主张双方间就173平方米房屋买卖合同关系并未成立，并诉请沈海霞立即腾退占用的房屋。依终审判决关于“诚诚公司对173平方米的《武汉市存量房买卖合同》未能实际履行，经沈海霞多次催促，诚诚公司拒绝继续履行”的认定，就具有双务性质的房屋买卖合同而言，在诚诚公司以事实行为表明不履行合同义务，且合同效力尚不明朗的情形下，为避免损失，沈海霞有权行使不安抗辩权，中止支付173平方米房屋购房款的履行。因此，沈海霞在此期间未支付购房款的行为，亦不构成违约。然本院作出终审判决后，诚诚公司仍未向沈海霞明确表达继续履行合同的意愿，致使沈海霞再次提起诉讼，就合同的履行提出权利主张，而诚诚公司却于诉讼中发出解约通知，并提出反诉，其行为不仅使得双方的权利义务关系又一次趋于不稳定的状态，更是以期借助国家公权力达到单方毁约的目的。据此，鉴于173平方米房屋买卖合同约定诚诚公司享有合同约定解除权的条件，系在沈海霞违约支付购房款的基础上才成就，故，诚诚公司在沈海霞履行合同并不存在违约事实的前提下，其主张享有合同约定解除权的条件并不具备。该解约通知的性质，实质应为诚诚公司单方就合同解除而向沈海霞发出的要约，依《中华人民共和国合同法》所规定的要约和承诺的规则，只有当要约经受要约人承诺同意之下，该解约通知才对双方产生约束力。因而，基于沈海霞以诉讼方式明确表明继续履行合同的主张后，诚诚公司在诉讼中的单方解约行为并不对沈海霞产生法律效力。一审以诚诚公司违背诚信原则，认为解约通知不构成合同约定解除及法定解除条件正确，应予维持。至于诚诚公司以沈海霞已付的款项中应包含违约金为由，认为一审判定该部分款项性质错误的上诉观点，因无事实和法律依据，且系诚诚公司为沈海霞履行合同而设置的障碍，故，其该项观点，本院亦不予支持。对于诚诚公司就违约金的上诉意见，因一审以沈海霞违约判决其承担违约责任不当，本应予以纠正，但基于沈海霞并未提起上诉，以正当处分自身权利的行为，实质表明其对一审判决的确认。故，诚诚公司主张沈海霞依约承担违约金的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
综上，诚诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2516元，由武汉市诚诚工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨绮雯
审 判 员 胡 劲
审 判 员 林宏文
二〇一八年九月二十九日
法官助理 陈细凤
书 记 员 毛亚坤