福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第5720号
原告徐文清（反诉被告），女，1972年4月17日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托代理人刘永金、陈艺波（实习），福建志远律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴志杰，男，1970年4月30日出生，汉族，住福建省晋江市。
委托代理人杜立武、丁季（实习），福建理则达律师事务所律师。
原告（反诉被告）徐文清与被告（反诉原告）吴志杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理后，依法由代理审判员张占甫适用简易程序于2015年9月2日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）徐文清的委托代理人刘永金、陈艺波，被告（反诉原告）吴志杰的委托代理人杜立武、丁季到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐文清诉称，2015年5月，徐文清与吴志杰签订一份《房屋租赁合同》，合同约定吴志杰将坐落于厦门市湖里区仙岳路4670号湖里万达广场B1栋公寓楼1704-1711单元共8套房屋、建筑面积约为352平方米出租给徐文清作商住使用，房屋租赁期5年，自2015年1月1日起至2019年12月30日止。合同第六条约定房屋租赁押金15000元。应吴志杰要求，该合同日期标注为2015年1月23日。合同签订后，徐文清支付房屋租赁押金15000元，并于2015年5月22日支付2015年5月、6月、7月房租共计43200元。2015年7月13日，吴志杰将租赁房屋的门锁更换。2015年7月18日，徐文清发现所租赁房屋内的床、凳子、柜子等物品被全部搬走。徐文清报警后，经办警官与吴志杰电话联系，吴志杰确认系其搬走屋内物品，于是经办警官告知徐文清按民事纠纷自行解决。吴志杰的行为严重违反了合同的约定，徐文清为维护合法权益，请求法院判令：1、吴志杰返还徐文清房屋租赁押金15000元；2、吴志杰返还徐文清自2015年7月13日至2015年7月31日租金8361.29元；3、吴志杰赔偿徐文清物品损失共计121155.6元；4、吴志杰承担本案的诉讼费用。本案审理过程中，徐文清将第3项诉讼请求变更为：吴志杰返还徐文清提交的物品清单中所列的物品，不能返还的物品部分吴志杰应赔偿损失。
被告吴志杰辩称，一、徐文清严重丧失诚信，所述均不是事实。1、实际上，万达广场B11704-1711单元的房子自2012年交房起就由徐文清与他人租赁经营快捷酒店。2013年底徐文清的其他股东退出后就由徐文清一人承租并支付租金至今。2015年1月徐文清要求换成以其名义签订租赁合同，吴志杰同意后双方才签订了徐文清提交的租赁合同。2、徐文清无证经营海逸达酒店被公安部门取缔后单方要求提前解除租赁合同。2014年起因为严格执行快捷酒店管理规定，徐文清没有按规定办理特种行业许可证，海逸达酒店在现场直接管理的员工因此被拘留与行政处罚，徐文清自称其在政府部门处理关系可以继续经营海逸达酒店。但是在2015年6月中旬其经营的海逸达酒店，管理人员又被拘留，空调、电视物品被没收，酒店被取缔，徐文清遂告知吴志杰要提前解除租赁合同并通知吴志杰回厦门办理交房手续。3、2015年7月12日吴志杰依约从工作地北京乘飞机回厦门办理租赁房屋的交接手续，并要求徐文清承担交清物业管理费、恢复房屋原状等违约责任。徐文清即以各种理由不办理交接房屋手续，经吴志杰以及物业公司通知还是不缴交物业管理费及清空租赁房屋。吴志杰只能先行代缴各种费用之后，在物业公司允许的情况下将租赁房屋内的遗留物清除并自行恢复房屋原状。
二、徐文清只实际向吴志杰缴交押金3000元，且因其违约理应承担违约责任，吴志杰有权按照租赁合同的约定以该押金抵扣本应由徐文清承担的物业管理费在内的违约金，乃至没收押金。1、徐文清在2015年1月签订租金合同后，还是没有按约定支付物业管理费，导致影响吴志杰信用，乃至最后只能由吴志杰先行垫付物业管理费。徐文清依约应承担违约责任，延期缴纳物业费的违约金共计43200元×5%×3天=6480元，徐文清缴交的押金已经不足以承担违约金，不存在退还押金的问题。2、在徐文清没有承担应由其承担的租赁费用与违约责任的情况下，押金的退还并没有达到租赁合同第六条约定的条件即“租赁期满”、“结清相关费用”、“验房合格”、“无违约后7天内”。所以徐文清要求退还租赁押金没有事实与法律依据，不应得到支持。
三、徐文清虽提前支付了2015年7月13日到7月31日的租金，但其在租赁合同解除后没有办理房屋交接、没有清空房屋，恢复房屋原状，理应向吴志杰支付房屋占用费，租赁房屋至今还处于恢复原状的过程当中，不存在退还徐文清多支付的租金问题，而是徐文清还要支付吴志杰多少房屋占用费的问题。另外，徐文清依约应在2015年4月20日前支付下一季度的租金，但其在5月22日才支付，依约应承担迟延支付租金违约金43200×2%×32=27648元，徐文清多出的租金远远不足以抵扣其拖欠的租金违约金。
四、徐文清主动退租且在合理期间内未搬出其物品，依约应视为放弃这些物品的所有权，吴志杰依约处置遗留物，徐文清无权要求赔偿，且吴志杰接手后处理全部剩余物品，均通过物业管理部门，并没有徐文清诉求的那些物品。1、徐文清在2015年7月5日就主动与吴志杰协商定了退租事宜，理应提前做好腾房准备，其还与吴志杰约定在7月13日办理房屋交接，但是其一直没有腾空租赁房屋，是徐文清消极履行义务。2、最重要的是徐文清在7月13日拒不办理房屋交接以及搬迁物品，经吴志杰以及物业通知在7月18日前还是拒不搬出物品、腾空房屋，吴志杰依约已经给予徐文清充足的时间、合理的时间搬出其物品，但是徐文清未依约履行腾房义务，按照合同约定这些遗留物视为徐文清放弃所有权，为了不使这些遗留物长期占用租赁房屋，给双方造成进一步的损失，吴志杰依照租赁合同的约定处理遗留物，合理合法，徐文清要求赔偿遗留物损失，没有事实与法律依据。3、吴志杰没有搬走徐文清讼争的那些物品，徐文清要求赔偿其自称的物品损失没有依据。将物品搬出租赁房屋都要经过物业同意，吴志杰搬走的物品在物业均有登记，且搬走前物业均通知了徐文清，徐文清不主张所有权的情况下，吴志杰才清除租赁房屋内相关物品，清除物品的证据徐文清手上也有，却将根本不存在的、已经被公安机关没收的电视空调等物品全算在吴志杰身上，根本就是诬陷。吴志杰至今还将徐文清的遗留物予以保存，在徐文清支付保管费以及租赁房屋占用费的情况下，吴志杰同意返还，现在予以留置合理合法。徐文清在没有了解真实情况下，没有尽到谨慎义务，滥用诉权，要求吴志杰赔偿物品损失，没有法律依据，应予驳回。
反诉原告吴志杰诉称，2012年起徐文清就与他人一起向吴志杰租赁房屋用于经营厦门海逸达酒店。2013年起由徐文清向吴志杰支付租金，2015年1月起应徐文清要求双方以徐文清名义重新签订了房屋租赁合同。之后因为徐文清没有按规定经过审批经营旅馆业务，多次被金山派出所等政府部门要求整改并被行政处罚。徐文清租赁期间，物业公司多次向吴志杰催缴物业费，吴志杰转告徐文清后徐文清仍没有缴交，期间还存在拖欠租金的行为。2015年7月初，徐文清告知吴志杰快捷酒店因为无证无法再经营下去，要解除租赁合同，让吴志杰从北京回来办理租赁物交接手续，2015年7月12日吴志杰依约从北京乘机回厦门并与徐文清约定于7月13日上午10点办理租赁物交接手续，但是吴志杰7月13日上午10点在租赁房屋处与物业管理人员一直等徐文清到晚上10点，徐文清找各种理由拒不交接。吴志杰因为还要赶回北京上班，为避免物品丢失就对租赁房屋换锁，但是徐文清仍未出面处理，吴志杰只能在7月18日将徐文清物品清出放置他处保管并拍摄了当时租赁房屋的情况。吴志杰认为本案系徐文清因违法经营而单方解除租赁合同且徐文清没有依约办理房屋交接，还存在拖欠租金、物业管理费、破坏房屋的违约行为，依法应承担相应违约赔偿责任。为维护自身合法权益，吴志杰请求判令：1、确认双方2015年1月23日签订的《房屋租赁合同》于2015年7月13日起解除；2、徐文清支付吴志杰拖欠的物业管理费10957.7元以及违约金6480元；3、徐文清支付吴志杰拖欠租金违约金27648元；4、徐文清支付吴志杰恢复房屋原状维修费用136900元，房屋恢复原状期间未能出租的损失28800元。；5、本案诉讼费用由徐文清承担。本案审理过程中，吴志杰将第4项诉讼请求中恢复房屋原状维修费用136900元变更为70000元，并表示如果法院认为过高可以酌情予以认定。
反诉被告徐文清辩称，一、本案系吴志杰于2015年7月13日单方解除《房屋租赁合同》。本案《房屋租赁合同》系在吴志杰与前一承租人刘伯阳的租赁期限（即自2012年5月1日-2015年4月30日）届满后才签订的，徐文清的实际租赁起始日期是2015年5月1日。当时因吴志杰不在厦门故实际签订合同时间在5月20日左右，但应吴志杰的要求，合同签订时间倒签为2015年1月23日，租赁期限从2015年1月1日起。吴志杰已在反诉状中自认其在2015年7月13日下午3点半左右将租赁房屋的门锁更换，且在2015年7月18日，将租赁房屋内的床、凳子、柜子等物品被全部搬走。因此本案系吴志杰于2015年7月13日单方解除合同的，吴志杰的行为属严重的违约行为，应承担由此产生的一切违约责任。
二、吴志杰请求徐文清支付物业管理费10957.7元及违约金6480元缺乏事实与法律依据。1、吴志杰所主张的物业管理费10957.7元，实际上包括了三部分费用：2012年8月1日-2015年7月18日期间的水费3458元；2015年1月1日-2015年7月31日期间的公维金703.05元；2015年1月1日-2015年7月31日期间的物业管理费6796.65元。因此，吴志杰所主张的10957.7元中，属于物业管理费的仅有6796.65元，其余部分并不属于物业管理费。2、如上所述，徐文清实际租赁房屋的起始日期为2015年5月1日，吴志杰单方解除合同的时间2015年7月13日，因此，吴志杰所主张的从2015年1月1日至2015年7月31日的6796.65元物业管理费，绝大部分不属于徐文清应当承担的范围。同理，吴志杰所主张的水费、公维金，也绝大部分不属于徐文清应当承担的范围。3、根据《房屋租赁合同》第七条的约定，徐文清承担逾期交付物业管理费违约金的条件系“甲方（即吴志杰）收到万达物业管理处一次以上物业管理费未按时交付通知”，但万达物业管理处从未向吴志杰发出徐文清逾期交付物业管理费的通知，更未三次发出逾期交付的通知。因此，吴志杰主张徐文清三次逾期交付物业管理费的违约金，缺乏事实依据。实际上，徐文清已经与管理处协商过，待到今年的10月份，一并缴纳所有应缴费用。4、退一步说，即使徐文清应当支付逾期缴纳物业管理费的违约金，吴志杰所主张的“每次按当时季度租金部分的5%”计收物业管理费的违约金，在计算基数（按季度租金）及计算标准（每次5%）上明显过高，过分高于逾期缴纳所造成的损失，应当予以减少。
三、吴志杰请求徐文清支付拖欠租金违约金27648元，缺乏事实与法律依据。1、如上所述，徐文清实际承租期从吴志杰与案外人刘伯阳的上一份租赁合同期限届满之日即2015年5月1日起。而因吴志杰经常不在厦门，双方实际签订本案租赁合同的时间系2015年5月20日左右，签订合同后，徐文清即支付了其承租期间的第一季度即2015年5、6、7月的租金43200元。吴志杰在提起反诉之前从未提出异议。因此，徐文清不存在逾期支付租金的违约行为，吴志杰请求徐文清支付拖欠租金违约金27648元，缺乏事实依据。2、退一步说，即使徐文清应当支付拖欠租金违约金，徐文清认为每天按当时季度租金部分的2%收取违约金的约定过高，应当予以减少。3、吴志杰认为徐文清逾期32天支付租金，而徐文清实际支付租金的时间系2015年5月22日，则其认为徐文清应当支付租金的时间系2015年4月20日，而根据本案合同第八条约定的“提前10天支付下一季度租金”，也可印证徐文清实际承租期从2015年5月1日起计算。
四、吴志杰请求徐文清支付恢复房屋原状费用136900元，房屋恢复原状期间未能出租损失28800元，缺乏事实与法律依据。1、徐文清实际使用租赁房屋时，双方并未对房屋现状进行确认；而在徐文清实际使用之前，吴志杰早在2012年就将房屋出租给刘伯阳使用。而且，如上所述，吴志杰已在反诉状中自认，其在2015年7月13日下午3点半左右将租赁房屋的门锁更换；且在2015年7月18日，将租赁房屋内的床、凳子、柜子等物品全部搬走。因此，本案系吴志杰单方换锁、腾空房屋，徐文清并未就吴志杰收房时的房屋现状进行确认，因此，吴志杰单方依据其所提供的《房间整改造价预算单》主张徐文清损坏房屋造成损失，缺乏事实依据。2、对照吴志杰转账5000元给厦门创景荟艺术设计有限公司汇款的时间2015年8月22日（即在吴志杰反诉状注明时间2015年8月23日之前一天），可以看出，所谓的《房间整改造价预算单》、转账记录，都是吴志杰为了反诉而虚假制作、提供的。3、退一步说，即使吴志杰所提供的《房间整改造价预算单》是真实的，但该《预算单》仅仅只是预算，并不是实际支出的费用，吴志杰以此主张损失，缺乏事实依据。4、再退一步说，即使吴志杰所提供的《房间整改造价预算单》真实，但是《预算单》中所列的大部分问题（如浴室吊顶渗水发霉、洗手间外墙体渗水发霉、浴室玻璃门下垂无法关闭、电灯损坏、排风扇损坏等等），均系正常使用后发生的情况，并不是徐文清故意或过失损坏的，本就应由出租人承担维修责任。徐文清仅从2015年5月1日才开始实际使用房屋，不应承担该修复费用。吴志杰于2015年7月13日换锁，因此《预算单》中所列的“八间房门都被锯过”，应是其自己所为。《预算单》所列损坏的油烟机、热水器，在徐文清使用期间均可正常使用。《预算单》所列各项整改费用，明显高于市场价格。综上，《预算单》并不能证明系徐文清造成房屋损坏以及由此造成的损失。
五、吴志杰请求徐文清支付房屋恢复原状期间未能出租的损失28800元，缺乏事实与法律依据。1、吴志杰现已将讼争房屋出租给他人使用，根本不存在对房间进行整改修复，更不存在未能出租造成的损失。2、如上所述，徐文清并未造成吴志杰的房屋损坏，因此，即使有因整改修复造成不能出租的损失，该损失也不应由徐文清承担。综上所述，吴志杰的反诉请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。
经审理查明，2015年1月23日，吴志杰作为甲方（出租方）、徐文清作为乙方（承租方），双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1、吴志杰将坐落于湖里区仙岳路4670号湖里万达广场B1栋公寓楼1704-1711单元共8套房屋、建筑面积约为352平方米出租给徐文清使用，租赁用途为商住，租赁期限5年，自2015年1月1日起至2019年12月30日止；2、每套单元室设备和装修包括：地面铺设有实木地板，墙面铺贴有壁纸，灶台、洗碗盆及墙上排油烟机一台，卫生间内洗面台、淋浴房、坐便器及热水器各一个；3、租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月30日止，月租金为14400元，2016年1月1日起每月租金14400元、15200元、16000元、16800元不等，租金按季度支付，每下一季度租金支付时间为提前10天支付；4、租赁押金为15000元，押金必须在合同签订之日起即交付出租方，押金在租赁期满后，承租方须结清房屋租金、物业管理费、水电费、卫生费等所有相关费用并在经出租方验房合格无误且无违约后7天内无息退还。5、租赁期间内小区物业费由承租方负责交付，租赁期间内，承租方应按照厦门万达物业管理处的要求，按时交付相应的物业管理费。如出租方收到万达物业管理处一次以上物业管理费未按时交付通知，则每次按当时季度租金部分的5%收取违约金，该违约金由押金抵付。如发生此抵付导致本合同租赁押金减少时，出租方须无条件及时补齐房屋租赁押金；6、租赁期间承租方不得拖欠租金，若有拖欠租金，则自拖欠租金之日起，每天按当时季度租金部分的2%收取违约金，拖欠租金达半个月以上的，出租方有权提前解除合同收回房屋，并有权追回所欠租金及违约金。7、租赁期间，承租方应爱惜保护房屋内的一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损失，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失。承租方认为需要装修改造房屋时，在不损坏主体结构的前提下，须取得出租方书面同意后方可实施，承租方在退租交付房屋时须负责恢复原状。如退租时未能按此约定将改动房屋恢复原状，承租方须赔偿出租方50000元作为维修房屋的费用。8、租赁期间，承租方不得利用该房屋之便进行非法活动，如有发现，出租方有权提前终止合同，并承担因非法活动而产生的一切民事、经济法律责任。9、如承租方在租赁期内违约，须无条件承担由此给出租方造成的一切经济损失并相应的法律责任，承租方有权随时解除本协议并无需承担任何责任。另外，合同就转租、续租事宜及合同到期后相关事宜等做出了相应的约定。
另查明，2015年5月22日，徐文清向吴志杰支付租金43200元。2014年8月2日，厦门市公安局湖里分局金山派出所对海逸达酒店经营人徐文钱作出厦公湖（金山）行罚决字（2014）00359号行政处罚决定书，认为徐文钱无证经营酒店，对其处以行政拘留15日并处罚款1000元，取缔海逸达酒店。2014年10月23日，厦门市公安局湖里分局金山派出所对海逸达酒店经营人黄珠兰作出厦公湖（金山）行罚决字（2014）00496号行政处罚决定书，认为黄珠兰未获公安许可擅自经营酒店，对其处以行政拘留15日并处罚款500元，取缔海逸达酒店。2015年6月10日，厦门市公安局湖里分局金山派出所对海逸达酒店经营人张卫杰作出厦公湖（金山）行罚决字（2015）00463号行政处罚决定书，认为张卫杰未获公安许可擅自经营酒店，对其处以行政拘留15日，收缴物品电视机25台、空调25台，取缔海逸达酒店。
还查明，2015年7月20日，吴志杰缴纳B1-1704号、B1-1705号、B1-1710号、B1-1711号房屋自2013年3月1日至2015年7月18日期间的水费738.5元，缴纳B1-1706号、B1-1707号、B1-1708号、B1-1709号房屋自2012年8月1日至2015年7月18日期间的水费2719.5元。同日，吴志杰缴纳B1-1704号、B1-1705号、B1-1706号、B1-1707号、B1-1708号、B1-1709号、B1-1710号、B1-1711号房屋2015年1月1日至2015年7月31日的物业管理费、公共维修金7499.7元。
庭审过程中，吴志杰陈述其仅收到徐文清的押金3000元，其余12000元是案外人刘伯阳所交，吴志杰没有退还；吴志杰与徐文清约定于2015年7月13日办理租赁房屋的交接手续，因徐文清找各种理由拒不交接，为避免物品丢失吴志杰对租赁房屋换锁，徐文清仍未出面处理，吴志杰于2015年7月18日将徐文清房屋内的物品清出并放置他处保管并拍摄了当时租赁房屋的情况。
诉讼过程中，吴志杰提交公证文书及短信通信记录，欲证明徐文清单方解除租赁合同并不按约定办理交接手续。徐文清对短信的真实性没有异议。短信中吴志杰陈述有关合同解除及办理房屋交接事宜，徐文清未提出异议。吴志杰提交物品放行条及暂存物品照片，证明其搬离物品的情况，徐文清对物品放行条的表面真实性予以确认；吴志杰提交一份深圳市开元国际物业管理有限公司万达管理处出具的证明一份，欲证明徐文清拖欠物业费用及物业公司曾向吴志杰催讨的事实。吴志杰同时提交装修施工合同、预算单、转账凭证、房间整改造价结算单、发票等证明修复讼争租赁房屋的费用，徐文清对该部分证明房屋修复费用的证据的真实性均不予确认。
本案审理过程中，吴志杰表示同意返还徐文清物品放行条中载明的物品，徐文清主张的其他物品与吴志杰无关，并同意将徐文清缴纳的押金抵扣吴志杰反诉当中主张的有关费用，徐文清则明确要求吴志杰返还押金。徐文清、吴志杰均确认物品放行条载明的搬出物品为：床18张、凳子14个、桌子14张、柜子6个，同时双方确认本案讼争的租赁合同于2015年7月13日解除，双方亦确认2015年5月份、6月份、7月份的租金43200元于2015年5月22日支付。徐文清向本院陈述本案讼争的租赁房屋在2015年之前是用于经营海逸达酒店，徐文清接收后，名称变更为嘉约酒店，吴志杰认为从公安局的三份处罚决定上看，讼争租赁房屋以海逸达酒店的名义经营。
以上事实，有徐文清提交的房屋租租赁合同、转账汇款凭单，吴志杰提交的公证文书及短信记录、物品放行条、装修施工合同、预算单、房间整改造价单、转账记录及发票、物业费发票、行政处罚决定书（三份）、证明，当事人的陈述以及法庭审理笔录等加以证实。
本院认为，徐文清、吴志杰双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应当认定合法有效，合同当事人方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。双方签订的合同载明的期限为2015年1月1日至2019年12月30日，徐文清虽主张合同实际从2015年5月20日开始履行，但没有提交相应的证据加以证明，吴志杰提交的转账记录亦可佐证2015年5月份之前徐文清已经多次缴纳房屋租金，因此本院认定本案讼争合同的租赁期限自2015年1月1日起开始。徐文清作为租赁合同承租方，在经营酒店期间被公安部门行政处罚，违反了有关合同约定并导致双方合同解除。双方均确认本案讼争的租赁合同于2015年7月13日解除，本院予以确认。合同解除后双方应依合同约定，承担合同解除后各自的义务，同时双方亦有权追究对方在履行合同过程中出现违约时的违约责任。吴志杰确认收到徐文清押金3000元，该部分押金在合同解除后吴志杰应予退还。根据双方合同约定，徐文清应于2015年4月20日前缴纳2015年5月、6月、7月的租金，但徐文清于2015年5月22日支付，共逾期32天，应当根据合同约定支付相应的违约金，但徐文清认为合同约定的违约金过高，因徐文清未举证证明延期支付租金给其造成的损失，本院依法将逾期交纳租金违约金的标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。双方均确认徐文清缴交房屋租金至2015年7月31日，双方的租赁合同于2015年7月13日解除，根据吴志杰提交的物品放行条及物业管理公司出的证明，可以表明吴志杰于2015年7月18日将徐文清在讼争租赁房屋内的物品搬走，因此徐文清应支付讼争租赁房屋的租金及房屋使用费至2015年7月18日，吴志杰应退回徐文清2015年7月19日至2015年7月31日的租金计14400元÷31天／月×13天=6038.71元。吴志杰同意返还物品放行条中体现的物品，本院予以照准，对于徐文清要求的物品放行条以外的物品，因公安部门处罚酒店时已经没收一部分物品，徐文清仅提交一份物品清单无法证明清单中相关物品系吴志杰占有，故本院对徐文清请求吴志杰赔偿其他物品损失的主张不予支持。关于吴志杰主张的物业费及违约金，因吴志杰提交了其代缴2015年1月1日至2015年7月31日的物业费、公维金发票金额计7499.7元及物业服务公司的相关欠缴证明，徐文清应支付吴志杰其使用房屋期间即2015年1月1日至2015年7月18日期间的物业费及公维金。该部分物业费、公维金的金额为7499.7元÷7个月×（6个月＋18／31个月）=7050.41元。双方合同约定租赁期间内物业费由承租方负责交付，如出租方收到万达物业管理处一次以上物业管理费未按时交付通知，则每次按当时季度租金部分的5%收取违约金，该违约金由押金抵付，吴志杰据此要求徐文清支付逾期交纳物业费的违约金，本院认为，吴志杰提交的发票仅能证明其向物业管理公司支付了物业费及公维金，并没有体现物业管理公司向其收取了迟延交纳的违约金，因此无法证明徐文清迟延交纳的行为给吴志杰造成了任何实际损失，且物业管理处的证明也无法直接证明吴志杰曾收到过一次以上物业管理费未按时交付的通知，因此对于吴志杰主张的逾期交纳物业费违约金本院不予支持，如吴志杰此后为徐文清代缴逾期交纳物业费违约金，吴志杰可待实际发生后另行主张。对于吴志杰要求物业费逾期交纳违约金及其他费用抵扣徐文清押金的请求，因物业费逾期交纳违约金本院已不予支持，吴志杰主张抵扣已经没有合同依据，其他有关费用因徐文清明确表示不愿意抵扣，本院不再对押金进行抵扣，双方可各自分别进行主张。对于吴志杰主张的物业管理费用中所包含的水费问题，因吴志杰提交的水费发票的起止期限为2012年8月1日至2015年7月18日或者2013年3月1日至2015年7月18日，不能与双方的租赁期限相吻合，吴志杰无法证明其代缴租赁期内即2015年1月1日至2015年7月18日之间的水费具体数额，应承担举证不能的法律后果，因此本院对吴志杰主张的水费部分不予支持。双方合同约定租赁期间承租方损坏房屋或装修房屋时须负责恢复原状，如退租时未能按此约定将改动房屋恢复原状，承租方须赔偿出租方50000元作为维修房屋的费用，吴志杰据此主张徐文清赔偿恢复房屋原状的损失，本院认为，吴志杰虽提交装修施工合同、预算单、房间整改造价结算单、转账记录及发票等证据欲证明恢复原状的损失70000元，但无法证明该费用中哪些部分系用于恢复房屋原状的费用，而且吴志杰亦无证据证明其交付给徐文清时房屋的状况，故本院认为，鉴于徐文清将讼争租赁房屋经营酒店必然会对房屋作适当装修，且公安部门对酒店无证经营进行处罚时拆走空调必然会对房屋造成一定程度的损坏，吴志杰亦同意法院酌情认定其损失，故本院根据吴志杰提交的相关证据，综合考虑房屋受损情况酌定吴志杰因恢复原状造成损失25000元，该部分依约应由徐文清承担。对于吴志杰主张的28800元房屋恢复原状期间未能出租的损失问题，因双方的合同已经于2015年7月13日解除，且吴志杰于2015年7月18日已经将讼争房屋内的物品搬走，之后房屋是否能够出租已经与徐文清无关，故吴志杰主张的房屋未出租的损失本院不予支持，综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》（载明签订日期为2015年1月23日）于2015年7月13日起解除。
二、被告吴志杰应于本判决生效之日起十日内向原告徐文清返还押金3000元、租金6038.71元。
三、被告吴志杰应于本判决生效之日起十日内向原告徐文清返还床18张、凳子14个、桌子14张、柜子6个。
四、反诉被告徐文清应于本判决生效之日起十日内向反诉原告吴志杰支付物业管理费、公维金7050.41元。
五、反诉被告徐文清应于本判决生效之日起十日内向反诉原告吴志杰支付逾期支付租金的违约金（以43200元基数，以中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准自2015年4月21日计算至2015年5月22日）。
六、反诉被告徐文清应于本判决生效之日起十日内向反诉原告吴志杰支付恢复房屋原状的损失25000元。
七、驳回原告徐文清的其他诉讼请求。
八、驳回反诉原告吴志杰的其他反诉诉讼请求。
如果徐文清、吴志杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1595元，由原告徐文清负担1320元，被告吴志杰负担275元；反诉案件受理费7042元，由反诉原告吴志杰负担873元，由反诉被告徐文清负担6169元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张占甫
二〇一五年十一月五日
书 记 员 吴朝旭
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。