杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0106民初2892号
原告:杭州随寓网络科技有限公司，住所地杭州市下城区沈家路319号227室。
法定代表人：马磊，总经理。
委托诉讼代理人：高凯元、金雪儿，浙江泽大律师事务所律师。
被告:杭州泽怀商业管理有限公司，住所地杭州市拱墅区宜家时代大厦1幢1407室。
法定代表人：钟学娟，执行董事。
委托诉讼代理人：任晓红、朱博夫，浙江宏昊律师事务所律师。
第三人：杭州万汇通置业有限公司，住所地杭州市转塘街道创意路2号3A-503。
法定代表人：吴月华，董事长。
委托诉讼代理人：雷毅，浙江六和律师事务所律师。
原告杭州随寓网络科技有限公司（以下简称原告）与被告杭州泽怀商业管理有限公司（以下简称被告）、第三人杭州万汇通置业有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月30日受理后，依法由审判员杨志敏独任审理，于2018年5月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高凯元、金雪儿、被告的委托诉讼代理人任晓红、朱博夫、第三人的委托诉讼代理人雷毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《杭州万美商务中心房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告已支付租金1850525元及相应利息41814.15元（自2017年9月18日起算至2018年3月23日，按人民银行同期贷款利率计算，以后计至实际履行之日止）；3.判令被告双倍返还原告履约保证金700000元；4.判令被告向原告支付实际损失27万元及预期利益损失1000000元；5.判令被告向原告支付律师费60000元；6.由被告承担诉讼费用。
事实与理由：原、被告双方于2017年9月12日签订合同编号为20170908的《杭州万美商务中心房屋租赁合同》（以下简称案涉租赁合同）一份，约定原告向被告租赁坐落于杭州市西湖区，租赁期限自2017年10月1日起至2029年9月30日止。合同签订后，原告于2017年9月15日向被告支付了35万元履约保证金，于2017年9月18日支付了2018年2月1日至2018年9月30日8个月的租金共计1850525元。但是被告未能向原告交付租赁房屋。2017年11月21日，被告向原告发送《告知函》，函告解除案涉租赁合同，原告回函希望协商，并要求被告继续履行合同。原告认为，案涉租赁合同系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。被告作为出租方未能在合同约定期限内交付租赁房屋，单方面要求解除合同的行为已构成根本违约，根据案涉租赁合同的相关违约条款，被告应当赔偿原告因履行本合同所产生的相关损失及预期利益损失，承担违约责任，故诉至法院。
被告辩称：一、被告同意解除案涉租赁合同，被告于2018年2月26日已经函告原告解除合同。2017年8月28日，第三人与被告签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给被告。被告向第三人支付了50万元定金。2017年9月12日，被告与原告签订案涉租赁合同，将案涉房屋出租给原告。原告支付了35万元保证金和租金1850525元。2017年11月20日，第三人无任何合法理由，向被告出具了《关于解除房屋租赁合同的通知函》，要求被告停止与标的房屋相关的各项经济活动。2017年11月21日，被告立即函复第三人，表示不同意解除合同，且明确告知第三人，已与原告及案外人倪振涛签订合同及约定违约金的事实，并同时将第三人的函件意思转告原告，原告于2017年11月30日向被告《回函》，也表示不同意解除合同。此后，被告多次与第三人积极协商，但是第三人于2018年1月17日再次函告被告解除合同，且未能按期向被告交付租赁房屋。2018年2月9日，被告无奈函告原告，要求解除合同，并在2018年2月26日再次确认解除租赁合同。二、被告同意返还原告已经支付的租金，但认为支付时间应当从合同解除之日起算。三、关于要求双倍返还履约保证金。对于原告已经支付的35万元保证金，被告愿意退还。但是被告认为合同解除并非被告单方恶意违约造成，原告要求双倍赔偿履约保证金的请求数额过高，请求法院根据本案的事实情况进行相应调整。四、关于要求赔偿实际损失及预期利益。无论是支付违约金，还是赔偿实际损失，都是法律上的承担违约责任的一种形式，而预期利益也是实际损失。被告在该合同的履行中并非故意构成根本违约，不能继续履行，是由于第三人的行为所致，属于客观上的履行不能，而且原告的实际损失远小于合同约定，案涉租赁合同履行才刚刚开始，原告也未能提出足够的证据来证明实际损失和法律认可的预期利益，被告在租赁关系中无过错，让被告承担额外的赔偿损失不公平。五、律师费因原告诉请过高，导致案件的标的数额及律师费也过高。
第三人辩称：一、第三人系案涉租赁房屋的开发商，房屋于2018年1月才竣工验收，符合交房条件。2017年8月底，第三人在房屋尚未竣工的情况下，出于自持物业的考虑，确实与被告签订房屋租赁合同，约定相关房屋在竣工验收、符合交房条件后出租给被告。后第三人于2017年11月20日通知提前解除租赁合同，但被告“狮子大开口”索赔1200余万元。在双方一直保持随时联络，被告一直清楚房屋在施工、办理验收手续，房屋根本就没有交付，双方仅签订合同的情况下，被告巨额赔偿要求不合理，双方由此产生争议。第三人不是恶意违约，不是一房二租，而是没有自持必要，决定分割销售。第三人愿意合情合理的赔偿，但被告不能取得暴利。2018年2月，被告起诉第三人并财产保全查封第三人基本账户，严重影响第三人生产经营。在该案诉讼中，第三人了解到，为了“做实其损失”，被告还主动鼓动其下家提起诉讼。二、被告与原告之间的转租情况真实性存疑，第三人对转租事实、违约赔偿范围均存在异议。另外，合同具有相对性，被告与原告之间的违约责任不能当然约束第三人。
原告提供下列证据材料：
1.《杭州万美商务中心房屋租赁合同》1份，用于证明原、被告于2017年9月12日签订房屋租赁合同，并对租赁期限、租金及违约责任等进行约定；
2.《告知函》1份，用于证明被告于2017年11月21日向原告函告解除房屋租赁合同的事实；
3.银行回单1张，用于证明原告于2017年9月15日向被告支付履约保证金35万元；
4.银行回单1张，用于证明原告于2017年9月18日向被告支付8个月租金1850525元；
5.《居间协议》1份、打款凭证1张、发票5张，用于证明原告因履行案涉合同而支出的居间费27万元；
6.法律服务委托合同1份、发票1张，用于证明原告为本案支付律师费6万元。
原告提供的证据经质证，被告对证据1-4无异议。对证据5有异议，且与本案无关，被告亦不清楚居间事实。对证据6无异议，但诉请偏高会导致律师费相应增加。第三人对证据1的真实性有异议，合同本身存在疑点，签订时间9月12日与合同编号0908不一致；房屋四层未出租；合同内首期租金1850525元，但实际8个月租金应为1840384元；约定高额违约金100万元；合同正文约定租金不包括物业管理费，但附表中均又包括，二者互相冲突。对证据2无异议，但对转租真实与否有异议。对证据3、4真实性无异议。对证据5有异议，发票看不清楚，打所谓中介费27万是2017年10月11日，这与被告提交的回函中自认的9月18日付27万元时间上矛盾，存在伪造居间合同可能。对证据6真实性无异议。
被告提供下列证据材料：
1.2017年8月28日房屋租赁合同1份，用于证明被告与第三人于2017年8月28日订立的租赁合同的地点面积、期限并约定违约责任等的事实；
2.打款通知1份；
3.打款凭证1份；
证据2-3证明被告已支付与第三人合同约定的定金等合同义务；
4.关于解除《房屋租赁合同》的通知函1份；
5.关于《解除房屋租赁合同的通知函》复函1份；
6.告知函1份；
7.回函1份；
8.关于解除《房屋租赁合同》相关费用的通知函1份；
9.关于《关于解除<房屋租赁合同>的通知函》的复函1份；
证据4-9用于证明被告并非主动违约，而是第三人恶意违约导致的原、被告双方合同无法继续履行，被告在第三人出现违约后积极继续履行，并主动通知原告以免扩大损失的事实；
10.2017年11月30日回函1份；
11.2018年2月9日告知函1份；
12.情况说明1份；
13.2018年2月26日告知函1份；
证据10-13用于证明原告于2017年11月23日收到被告的告知函，被告于2018年2月9日向原告发函通知解除合同，被告于2018年2月26日再次发函原告通知解除合同的事实。
被告提供的证据经质证，原告对证据1无异议。对证据2、3有异议，收款人是案外人而不是第三人。对证据4、5真实性无法确认，与本案无关。对证据6无异议。对证据7-9真实性无法确认，但确实是由于第三人与被告解除合同而导致被告与原告解除合同。对证据10无异议。对证据11-13真实性不清楚，但能够证明被告构成根本违约。第三人对证据1无异议，对证明对象有异议，该合同系被告提供的格式文本，虽然第4.1.1条明确约定房屋交付时间为2017年10月1日，但该时间是初步约定，合同同时明确具体“需达到交房条件并提前书面通知”、“双方书面确认租赁起始时间，免租期按实顺延、租期和租金支付时间同时顺延”。事实上，被告一直清楚第三人房屋一直在施工、办理验收手续，故在房屋未实际交付的情况下，被告就签订案涉合同进行转租并约定高额违约金，不符合商业逻辑。而且双方合同约定“被告虽有转租权但需合法合规，第三人出具转租授权书与被告”，故被告如要转租，次承租人一般会核实被告身份，被告会事先要求第三人出具委托书，从而办理转租事宜，但本案被告从未向第三人要求出具委托书，不符合转租流程。对证据2-4无异议。对证据5、8的形式真实性无异议，对内容有异议，被告向第三人主张其向原告赔偿的损失，突破合同相对性，超出第三人订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失范围。对证据6、7有异议，对转租的真实性不认可。对证据9-13无异议。
第三人提供下列证据材料：
1.被告与第三人签订的房屋租赁合同1份，用于证明第三人系案涉房屋的房东，与本案有利害关系；
2.竣工备案表1页，用于证明涉案项目于2018年1月竣工验收，之后才符合交房条件；
3.另案中被告提供的另一个承租人（商铺）的转租合同1份，用于证明案涉合同与该合同均约定高额违约金100万元，两合同内容大体一致，但一个是商铺一个却是写字楼，两合同正文均约定租金不包括物业管理费，但附表中均表示包括，两者矛盾，此为重大条款，互相冲突，有重大疑问。
第三人提供的证据经质证，原告对证据1无异议。对证据2真实性无异议，该证据恰好证明案涉合同相关房产至少在2018年1月以后可以交付。对证据3真实性有异议，与本案无关，第三人认为违约金约定过高，但是第三人与被告签订的合同中约定的违约金同样也是100万元。被告对证据1无异议，合同4.3条约定被告具有完全转租权，只需合法合规便可。对证据2真实性无异议，双方约定交付房屋的时间不能迟于2018年2月28日。对证据3真实性无异议，与本案无关。
原、被告、第三人提供的证据，本院认证如下：
原告提供的证据1，合同当事人即原、被告均无异议，第三人虽然质疑真实性，但其并未能提供证据予以反驳，而案涉合同的内容虽然有些不够清晰，甚至前后不一，但这些并不能否定合同的真实性，且原告按照合同约定支付履约保证金和首期租金均通过银行转账支付，这些证据都是客观真实存在的，故本院对该份证据的真实性予以认定。证据2的真实性，被告没有异议，故本院予以认定。证据3、4，系银行转账凭证，故本院予以认定；证据5虽系原件，但没有证据证明被告在订立案涉合同时知晓居间事实，故与本案无关；证据6的真实性本院予以认定。
被告提供的证据1，各方均无异议，故本院予以认定；证据11-13，原告有异议，被告未能提供送达依据，故本院对其真实性不予认定；其余证据的真实性本院均予以认定。
第三人提供的证据1、2，各方均无异议，故本院均予以认定。证据3，虽然被告没有异议，但该份合同与本案无关。
本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2017年8月29日，第三人为出租人（甲方）、被告为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：乙方租赁甲方房屋，房屋位于杭州市西湖区万美商务中心，租赁建筑面积9442.24平方米，甲方保证经营用房为商业性用途；合同期限自2017年10月1日至2029年9月30日止（含免租期五个月）；本合同生效次日起5天内，乙方应向甲方支付定金50万元；甲乙双方约定交场时间为2017年10月1日，甲方需达到交房条件并提前书面通知乙方交房，交房后双方书面确认租赁起始时间。若因甲方原因造成交房延迟的，则免租期按实顺延，租金支付时间及租赁年限同时顺延；租赁期内，乙方拥有完全转租权但需合法合规，甲方需出具转租授权委托书与乙方，乙方应承担转租后产生的所有法律及经济责任；甲方单方终止合同或将场地出租给第三方，则甲方应向乙方双倍返还定金，并赔偿乙方100万元；若乙方实际损失超过双倍定金的，则由甲方按照乙方的实际损失进行赔偿。双方还约定租金、违约责任等事宜。2017年9月4日，被告按照第三人指定的账户打款租赁定金50万元。
2017年9月12日，被告为出租人（甲方）、原告为承租人（乙方），双方签订《杭州万美商务中心房屋租赁合同》一份，其中约定：租赁房屋位于杭州市西湖区万美商务中心3号楼501/502/601/602/701/702/801/802/901/902/
1001/1002/室，房屋建筑面积4753.06平方米，合同期限自2017年10月1日起至2029年9月30日；乙方应当于本合同签订后三个工作日内向甲方缴纳保证金35万元；甲方应于2017年10月1日将房屋交付乙方。如延迟交付的，则免租期按实顺延，租金及其他费用按实顺延。如延期交付超过5个月，乙方有权选择无责解除本合同或继续合同。若选择无责解除本合同的，甲方应在5个工作日内归还乙方已支付押金及相关费用，若选择继续合同的，甲方应按年租金日息的3‰向乙方支付违约金；…17.5：租赁期内，因甲方下列行为，违反合同义务或法律法规规定，构成根本违约的，乙方可以解除合同，甲方需承担违约责任。甲方应双倍返还乙方履约保证金、自合同实际解除之日起已缴付但未实际发生的租金，还应支付乙方实际损失（包括但不限于装修投入、人员安置等）及预期利益损失100万元，如支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任:17.6:因甲方干涉乙方的经营活动造成乙方严重损失或无法继续经营的；17.7:因甲方和/或其委托提供的物业服务的第三方原因未能保证乙方正常营业，严重影响乙方经营活动或造成乙方重大财产损失或人身伤亡事故的；17.8:甲方其他严重违约行为、严重侵权行为或犯罪行为，造成乙方重大损失，致使本合同无法继续履行或继续履行本合同已无必要的；第十八条：本合同项下发生的纠纷，协商不成，任何一方可向租赁物所在地有管辖权法院提起诉讼。败诉方应当支付胜诉方因办理案件所承担的全部合理费用，费用包括但不限于诉讼费、律师费、公证费等。2017年9月15日，原告向被告交付保证金35万元。2017年9月18日，原告向被告支付首期租金1850525元。
2017年11月20日，第三人向被告发出《关于解除房屋租赁合同的通知函》，通知被告解除双方之间签订的《房屋租赁合同》。2017年11月21日，被告回函第三人，表示不同意解除合同。同时，被告向原告发《告知函》，告知原告因第三人已通知解除房屋租赁合同，鉴于此情况，通知解除与原告签订的案涉租赁合同。原告收函后，回函被告表示不同意解除，要求继续履约。被告表示因第三人不愿履约导致双方之间的案涉租赁合同无法继续履行。2018年3月30日，原告诉至本院要求判如所请。并就本案诉讼支付律师费6万元。
上述事实由《房屋租赁合同》、《杭州万美商务中心房屋租赁合同》、银行转账凭证、函件、庭审笔录等在案予以佐证。
本院认为：原、被告签订的案涉租赁合同系双方真实意思表示，签订合同时租赁房屋虽然尚未建成，但案涉项目取得建设工程规划许可证，且被告依据与第三人签订的房屋租赁合同取得转租权利，故案涉租赁合同合法有效，对原、被告均有法律约束力。因第三人不履行与被告签订的房屋租赁合同，将案涉租赁房屋交付与被告，致使被告亦无法履行交付案涉租赁房屋的根本义务，被告的上述行为已构成违约，且导致不能实现合同目的，故原告请求解除案涉租赁合同，合法有据，本院予以支持。被告为违约方，违约方无权解除合同，故被告的解除合同通知不能产生法律后果，因此，本院判令案涉租赁合同自本判决生效之日解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告依据案涉租赁合同支付给被告的履约保证金35万元、首期租金1850525元，被告理应予以返还。关于原告主张的首期租金相应利息损失。该租金实际由被告占用，客观上造成原告的损失，故原告主张按照人民银行同期贷款利率计算该部分资金占用期间的利息损失，合法有据，本院予以支持。
关于原告主张的双倍返还履约保证金、赔偿居间费27万元、预期利益损失100万元的诉请。原告主张的依据是案涉租赁合同的17.5条，而该条款文意中明显缺失何种违约行为需承担上述违约责任，结合17.6、17.7和17.8条款的内容，显然17.5至17.8条款是一整体，后三条款即为被告承担上述违约责任的情形，也就是说只有被告违约行为是故意且严重并造成原告重大损失才须承担上述违约责任。本案的情形是第三人不交付租赁房屋，导致被告也无法向原告交付，此情形显然不属于上述约定的违约情形。而且违约金与损失属于不同的法律概念，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但约定一定数额的损失，则并不能免除当事人对损失赔偿额的计算方法、损失的范围承担举证责任。损失可以理解为实际损失和可得利益。不能在订立合同时可以预见的违约的损失，不在赔偿范围之列。原告主张的居间费用27万元，该笔损失在被告订立案涉租赁合同时无法预见的，故此间接损失不予赔偿。原告主张可得利益损失，言以正常履约按照酒店行业收益可得利益远超100万元。原告租赁到房屋是否经营酒店或经营酒店后是否有经营收益，并非案涉租赁合同如能履行则可以获得的必然利益，且该经营收益具有不确定性，亦不排除亏损，故原告的该项主张不属于合同法意义上的可得利益损失。关于双倍返还履约保证金，该表述参考定金法则的适用原则，但本案是保证金并非定金，故不能按照定金法则予以适用。原告交付的履约保证金如前所述，应当予以返还，其请求的还须支付一倍的履约保证金，该请求从有利于原告而言，本院按照主张损失予以对待，据此按照首期租金的相应利息损失的赔偿原则予以相应的利息损失赔偿。综上，原告主张的双倍返还履约保证金、赔偿居间费27万元和预期利益损失100万元的请求，本院不予支持。关于律师费，根据本案的可支持的诉请数额以及本案实际情况，本院酌情确定30000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州泽怀商业管理有限公司与杭州随寓网络科技有限公司于2017年9月12日签订的《杭州万美商务中心房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；
二、杭州泽怀商业管理有限公司返还杭州随寓网络科技有限公司履约保证金350000元、租金1850525元，合计2200525元，该款于本判决生效之日起十日内付清；
三、杭州泽怀商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州随寓网络科技有限公司上述第二项款项的利息损失49584元（计算至2018年3月23日）；2018年3月24日起至上述第二项款项返还之日止的利息损失，按照上述第二款款项未返还数额和年利率4.35%计算支付；
四、杭州泽怀商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州随寓网络科技有限公司律师费30000元；
五、驳回杭州随寓网络科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取19089元，由杭州随寓网络科技有限公司负担6569元，杭州泽怀商业管理有限公司负担12520元。
杭州随寓网络科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。杭州泽怀商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。
审判员 杨志敏
二〇一八年八月十四日
书记员 陈 赛