北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第09283号
原告北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。
法定代表人黄雄，董事长。
委托代理人王敬，男，1980年3月12日出生，北京中原房地产经纪有限公司法务。
被告矫淑洁，女，1977年11月25日出生。
委托代理人田伟奇，北京市天元律师事务所律师。
委托代理人付文辉，北京市天元律师事务所实习律师。
原告北京中原房地产经纪有限公司诉被告矫淑洁居间合同纠纷一案，本院于2013年7月2日立案受理。依法由审判员刘钧强担任审判长，与审判员敖文燕、人民陪审员李立敏组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京中原房地产经纪有限公司的委托代理人王敬与被告矫淑洁及其委托代理人田伟奇、付文辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京中原房地产经纪有限公司诉称：2013年3月7日，经原告提供居间服务，原、被告与房屋出卖人杨过签订《房屋买卖居间合同》，约定被告购买杨过所有的位于北京市东城区金宝街×号×楼×号房屋。同日，被告与杨过签订《北京市存量房屋买卖合同》。原告已促成被告与杨过的房屋买卖合同成立。此后，被告支付杨过定金20000元。但时至今日，被告未向原告支付剩余居间服务费100000元。现原告诉至法院，要求判令1、被告支付居间服务费100000元；2、被告按每日千分之五标准支付自2013年6月1日起至判决生效之日止的违约金；3、诉讼费由被告承担。
被告矫淑洁辩称：原、被告及杨过签订《房屋买卖居间合同》时，房屋出卖人杨过没有到场。该合同由自称是杨过代理人的杨播签订。当日，杨播代杨过与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》。上述合同签订过程中，原告未向被告提供杨过的产权证及产权人信息。上述合同签订后，原告未能提供杨过所出具的有效授权的委托文件，也未办理网签手续。因杨过未能办理其房屋的抵押解除手续，且原告未能向被告提供杨过的相关信息，导致被告与杨过的房屋买卖合同无法履行。杨播自称作为杨过的代理人，但其未提供任何授权文件，故杨播无权代理杨过签订《房屋买卖居间合同》。杨播代杨过签订的《房屋买卖居间合同》应属于效力待定合同。对此，被告在该合同效力被确认前有权拒绝履行义务。即使该合同的效力因杨过的追认而被确认有效，但由于该房屋已设定抵押权，根据相关法律规定，该房屋在办理转让手续时会存在障碍。由于原告未提供抵押权人同意转让的任何文件，因此该房产属于不得转让的房产。即使《房屋买卖居间合同》的效力得到杨过的认可，由于原告未完成其应尽的居间服务义务，其无权向被告主张居间服务费。原告虽居间促成被告与杨播签订了《北京市存量房屋买卖合同》，但因出卖人杨过未到场，杨播自称是杨过的代理人却未提供任何授权文件，故根据法律规定，《北京市存量房屋买卖合同》亦属于效力待定合同。原告在提供居间服务过程中，未促成买卖双方办理网上签约，由此造成被告无法办理涉诉房屋的所有权证。《房屋买卖居间合同》是原告拟订的，其部分条款属于格式条款，无法变更。该合同中第四条约定原告完成提供房屋买卖信息义务的条款内容与事实不符，该条款直接免除了原告应提供房屋买卖信息的责任，排除了被告获取与房屋买卖有关信息的权利。因此，该合同第四条应属无效。综上，原告的诉讼请求毫无事实和法律依据，被告希望法院驳回其全部诉讼请求。
经审理查明：2013年3月7日，案外人杨过（出卖人，合同甲方）、被告（买受人，合同乙方）、原告（居间人，合同丙方）共同签订《房屋买卖居间合同》。三方约定，被告购买杨过所有的位于北京市东城区金宝街×号×楼×号房屋，所有权证号为京房权证市东私字第×××××××号，总房价款7600000元；该房屋已设立抵押，抵押权人为中国银行海淀支行，贷款余额约1000000元；本合同签订当日，被告直接交付杨过定金1000000元；被告与杨过以全款方式办理自行交割；2013年5月30日前，在杨过、被告双方资料齐全并积极配合的前提下，由原告协助双方到房屋权属登记部门办理过户手续，涉及此次房屋交易中产生的全部税费由被告承担。居间服务的具体内容以及完成标准为：1、提供房屋买卖信息；2、提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3、协助双方对房屋进行实地查验；4、协助并促成双方签订房屋买卖合同。双方确认原告已提供上述1、2、3项服务；双方签订房屋买卖合同，原告即完成上述第4项服务；被告向原告支付居间服务费114000元；双方同意在本合同成立后当日签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同落款处甲方签字处由案外人杨播作为杨过的代理人签字，杨过的联系地址为海南省海口市秀英区海秀镇儒益村浮陵水市第二砖厂宿舍。
同日，杨过（出卖人）与被告（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定，杨过出售北京市东城区金宝街×号×楼×号房屋给被告，双方通过原告居间介绍成交，被告支付定金20000元。该合同第十五条为手写注明：因双方签合同时并未见到房屋产权原始证件，亦并非房主本人签订合同，故由于房主本人及其委托人及委托人方面产生的违约，或者由于房屋产权真实性等原因导致合同无法继续履行时，被告不承担任何责任，被告在签订合同时支付的定金由杨过返还，杨过同时承担由此给被告带来的相关损失。该合同落款处出卖人签字处由案外人杨播作为杨过的代理人签字。
同日，被告与原告签订《佣金确认书》。双方确认，被告通过原告的居间服务签订房屋买卖合同，佣金金额（居间代理费）为114000元，被告承诺于2013年5月30日前向原告支付上述佣金；如逾期支付，每逾期一日，按佣金金额的千分之五支付违约金。
同日，杨过（出卖人）与被告（买受人）签订《自行划转补充协议》，确认双方的所有款项以自行划转的方式进行。该合同落款处出卖人签字处由案外人杨播作为杨过的代理人签字。
同日，被告给付原告居间服务费14000元。
因被告未给付原告剩余居间服务费100000元，原告诉至本院。
庭审中，原告提供2013年3月7日的杨过（出卖人，合同甲方）与被告（买受人，合同乙方）签订《钱款交付书》，上载：双方确认被告于2013年3月7日给付杨过定金20000元；双方在交付上述钱款并签订本协议时，原告指派本次交易的经办人刘景丽作为证明人。在该合同落款处甲方签字处由案外人杨播作为杨过的代理人签字，乙方签字处为“矫淑洁”。被告对该《钱款交付书》的真实性表示异议，对落款处乙方签字处“矫淑洁”的笔迹不予认可，并申请进行司法鉴定。经双方选择，确定由北京明正司法鉴定中心进行鉴定。该中心经鉴定，向本院出具司法鉴定书，其鉴定意见为：落款时间为2013年3月7日的《钱款交付书》上乙方（签字）处的“矫淑洁”签名字迹与样本字迹不是同一人所写。原、被告对该鉴定意见均无异议。
原、被告各自出示了已签订的《房屋买卖居间合同》及《北京市存量房屋买卖合同》。经比对，被告出示的《房屋买卖居间合同》落款处杨过的签字处没有填写其身份证号及联络地址，《北京市存量房屋买卖合同》中出卖人处杨过的身份证号及通讯地址没有填写。原告提供的上述合同中相关位置处均填写完整。就上述合同内容不同的问题，原告称系其工作人员在事后补填。
原告提供委托人为“杨过”签字的授权委托书及杨播签字的承诺书，证明杨过委托杨播出售房屋并代为签订相关文件，杨播承诺受杨过委托出售其房屋并由其个人承担法律责任。被告称在签订合同时没有见到上述材料，对其真实性不予认可。经询，原告称其在提供居间服务过程中，杨过本人没有到场，但凭借杨播的承诺书原告确认杨过委托杨播的事实存在。
另，被告称其向房屋出卖人杨过的代理人杨播支付定金20000元，但此后由于无法联系到出卖方导致合同无法履行。
上述事实，有双方当事人的陈述，《房屋买卖居间合同》，《北京市存量房屋买卖合同》，《佣金确认书》，收据，《自行划转补充协议》，房屋所有权证，司法鉴定书和庭审笔录等在案佐证。
本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。经原告居间，被告确与卖房人杨过的代理人杨播签订了房屋买卖合同，按照合同约定，居间人已促成合同成立，被告应按约定向原告支付相应的报酬。但原告从事房地产经纪活动，应当遵守法律法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，勤勉尽责，以促成合法、安全、公平的房地产交易。在原告提供居间服务过程中，案外人杨过作为房屋出卖人没有到场与被告协商售房事宜。杨播虽称作为其代理人并提供相关委托书和承诺书以证明其身份，但从本案相关证据看，杨过不是本市居民，其联系地址为外省市，而且本案涉及房屋交易的金额较大，故根据上述情况及从保障交易安全角度出发，原告作为专业的房地产中介机构应要求其提供具有法律效力的委托文书以确定其身份，不能仅凭杨播提供的上述材料即认定其拥有代理权。而且，在《北京市存量房屋买卖合同》中已明确载明双方签订合同时并未见到房屋产权原始证件，亦非房主本人签订合同等内容。对此，应视为原告未履行严格的审查义务。根据司法鉴定书的鉴定意见，原告提供的2013年3月7日的《钱款交付书》上乙方（签字）处的“矫淑洁”签名字迹与样本字迹不是同一人所写。据此，本院认为原告提供的服务存在纰漏，对保证被告的交易安全有不利影响，其应承担相应责任。鉴于原告为被告提供部分服务，对此被告应向原告支付相应费用。被告已支付原告居间服务费14000元，对此本院准许。对原告要求被告支付剩余居间服务费100000元并承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：
驳回原告北京中原房地产经纪有限公司的诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告北京中原房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
鉴定费2700元，由原告北京中原房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满后七日仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘钧强
审 判 员 敖文燕
人民陪审员 李立敏
二〇一四年一月二十日
书 记 员 田 甜