陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终9511号
上诉人（原审原告）：中国人民解放军陕西省军区西安第六离职干部休养所（原中央军委训练管理部西安第六离职干部休养所），住所地西安市莲湖区四府街115号。
负责人：黄安平，该所所长。
委托诉讼代理人：任志国，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫新盈，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：荆建民，男，1968年12月3日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。
被上诉人（原审被告）：扈文辉，女，1972年9月24日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区，系荆建民之妻。
上诉人中国人民解放军陕西省军区西安第六离职干部休养所（以下简称第六干休所）因与被上诉人荆建民、扈文辉房屋租赁合同纠纷一案，西安市莲湖区人民法院前于2015年1月15日作出（2014）莲民初字第00632号驳回起诉民事裁定，第六干休所不服提出上诉，本院于2015年4月10日作出（2015）西中民一终字第00408号民事裁定，指令西安市莲湖区人民法院对本案进行审理。西安市莲湖区人民法院经审理作出(2015)莲民初字第01992号民事判决，第六干休所不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
第六干休所上诉请求：撤销一审判决，支持其诉讼请求；一、二审诉讼费由荆建民、扈文辉负担。事实和理由：其依法享有涉案204号房屋的占有、使用和处分权，物权优先于租赁权。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条和《军队房地产经营管理规定》，“租赁期限不得超过二十年”“军队房产出租，租期最长不得超过10年”。其与金玉娥之间的租赁合同为不定期租赁，金玉娥于2010年死亡，租赁主体一方已灭失，租赁合同自然终止。住房公房租约约定，承租人必须保证按月一次交清房租费，拖欠六个月以上者，其有权收回房屋。金玉娥与荆建民、扈文辉从1999年1月之后拖欠租金至今的行为违反法律规定及双方约定，违反公平原则和诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，其有权解除租约合同，收回房屋。一审判决混淆了基本事实和法律关系，错误认定了不该管的历史事实，剥夺了其享有的物权权利，损害了其合法利益，显然是为了规避执行问题。一审认定事实错误，适用法律不当。
荆建民、扈文辉辩称，第六干休所的不动产是在其家私产基础上建设的。第六干休所所称1983年拆迁时给其家7000元不成立。第六干休所答应给其家安置的房屋办理房产证，但没有办理。其家私有房产有产权证明，其居住的房屋是其母亲的私产置换而来。一审认定事实清楚，判决公正。
第六干休所向一审法院起诉请求：1.判决确认第六干休所与荆建民、扈文辉之间的房屋租赁合同解除；2.荆建民、扈文辉立即腾交占用的位于西安市莲湖区四府街115号院内的四号楼204号房屋；3.荆建民、扈文辉支付拖欠的房屋租金11714元，罚金1757元；4.本案诉讼费用由荆建民、扈文辉负担。
一审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。
第六干休所围绕诉讼请求依法提交了证据：证据1.拆迁协议书一份（复印件）、房屋所有权证一份、西安市房地局住房租金评定表一份；证明涉诉房屋属于中国人民解放军总后勤部所有，第六干休所享有使用权。证据2.住用公房租约一份、住房协议一份，1997年4月10日房租、水电费交纳收据一张，1997年12月30日房租、水电费交纳收据一张（复印件）；证明第六干休所与金玉娥之间系房屋租赁合同关系，金玉娥就4号楼203、204号房屋向第六干休所交纳房租，拖欠房租两月，房租加收15%，若拖欠房屋租金6个月以上，第六干休所有权收回租赁房屋；金玉娥无权私自转借承租房屋，否则第六干休所有权收回房屋。证据3.2003连经初字第809号民事判决书、2004西民一终字第195号（均复印件）；证明2003年和诉争房屋相同的房屋人民法院生效判决解除租赁关系腾交房屋支付租金，进一步说明了双方是租赁关系。证据4.1998年关于调整国有直管住房租金标准的通知一份（复印件）、2008年解放军总后勤部关于调整军队住房租金标准的通知一份，证明1998年1月1日至2008年7月31日，金玉娥租用第六干休所房屋租金标准为每平方米1.51元，2008年8月1日起租金标准为每平方米2.6元；荆建民、扈文辉应立即向第六干休所交纳从1999年1月至今的房屋租金，否则应承担租金15%的罚金。证据5.印发《总后干休所住房建设发展规划（2011-2015）》，涉密通知部分内容复印件，证明根据上级要求和军委通知，第六干休所有权要求收回租赁的房屋。证据6.姚万仓西安市房地产所有证复印件、拆迁补偿清册，证明第六干休所与金玉娥签订的房屋拆迁协议书中约定的7000元费用性质为拆迁补偿款，拆迁房屋所有权转移至第六干休所所有。
荆建民、扈文辉发表质证意见：证据1，对协议书真实性认可，证明目的不认可，协议书属于拆迁安置协议，根据协议书的第一条这属于拆迁安置房，7000元属于拆迁补偿款。房产证真实性认可，但看不出这个大证是否包含诉争房屋在内，如果这个大证包含诉争房屋，办证也是错误的，诉争房屋应该办在金玉娥名下；对租金评定表真实性和证明目的均不认可，双方不存在租赁关系。证据2，对住用公房租约真实性认可，证明目的不认可；因为根据上一组证据第六干休所提供的1983年的证据属于安置房，该租约合同是第六干休所单方出的合同，属于格式合同，这个格式合同显然对金玉娥不公平，这就是当时安置的公房；对水电费交纳收据两张真实性认可，证明目的不认可，水电费当时没有独立的水电表，该水电费属于代缴，不能证明诉争房屋是干休所的合同；签这个协议是因为金玉娥当时因患病没有个人行为能力；住房协议正好证明了诉争房屋是安置房1983年拆迁至1989年安置，这期间过渡房是干休所提供的，金玉娥一家住在干休所院子，如果是租赁的话就不会再回迁安置；对房租费的真实性不认可，证明目的也不认可，住房协议是整栋楼都签了，但是楼内其他人不是私房安置，和本案情况不一样，金玉娥当时身体情况不好没有个人行为能力，而且也不认识字，金玉娥是被欺骗签的。7000元没有收到，没有发放住房证。证据3，对真实性不认可，证明目的不认可；张万福原系租户，而金玉娥是拆迁私房安置，情况不同没有类比性。证据4，对真实性认可，证明目的不认可，是安置房不应该交房租，租金的请求已过诉讼时效。证据5，对真实性不发表意见，因本案系拆迁安置纠纷故均不适用。证据6，对真实性和证明目的均不予认可，姚万仓非本案当事人，与本案无关联性、可比性，也不能证明金玉娥收到补偿款。
荆建民、扈文辉举证：证据1.私房修缮申请表两张、1973年5月13日条据一张，证明被拆迁的三间房子是金玉娥所有的私房。证据2.1983年9月20日协议书两份，证明中国人民解放军59125部队曾与金玉娥签订协议约定，第六干休所曾经答应给房屋办证但是后来没给，且房屋是分配给荆建民、扈文辉一方的，本来应当分给两套三居室，但是后来给分的是一室一厅也没有给住房证，第六干休所只履行了一份拆迁协议，另一份协议未履行。证据3.1992年1月30日租房合同一份，证明金玉娥将两套房屋中的一套租给干休所，203、204都是拆迁安置的房屋，都是给金玉娥的房屋，第六干休所签订的房租租赁合同，第六干休所曾经回租房屋一年，证明房屋系荆建民、扈文辉家私房否则第六干休所也不会回租。证据4.证明一份（复印件），证明金玉娥患有神经疾病无个人行为能力，所以金玉娥签的租用公房协议是无效的。证据5.2000年6月2日荆建民、扈文辉母亲给北京总后勤部书写的材料两份（复印件），证明金玉娥认为受干休所欺骗应该给她拆迁安置房并且办理住房证而没有办理，同时根据所签协议另外一间半没有给金玉娥7000元，没有分配一套三居室，没有履行1983年9月20日协议书的约定，一份协议书彻底没有履行。
第六干休所发表质证意见：证据1，涉诉房屋是在1983年之后所涉房屋，而修缮表修的是1983年之前的老房子，在此之前是荆建民、扈文辉的私产第六干休所无异议，只是后来因为道路拓宽改造，对荆建民、扈文辉家的私产进行了购买；条据真实性无法认可，其中所及候广言与本案是否有关系无法确定；对翟荣利的私房修善申请表不认可，与本案无关。证据2，对真实性认可，证明目的不认可；拆迁以后第六干休所给荆建民、扈文辉的母亲支付费用7000元，且第六干休所给荆建民、扈文辉母亲找了过渡房安排在招待所，该7000元属于拆迁补偿费用；协议上写的分配房屋，根据当时的政策情况，并不是转移所有权，是分配的三居室公房一套，荆建民、扈文辉所说的住房证并非产权证，属于当时租公房手续问题，非房产证手续；估价款也属于拆迁补偿款，两份协议均说的是拆除金玉娥红缨街一间半房屋协议书，说的都是同一件事情即第六干休所对金玉娥支付补偿款7000元，协议约定的是指有期限使用公房而非所有权属于金玉娥的协议书。证据3，对真实性认可，证明目的不认可，该协议中明确约定203、204号房屋属于公产而非私产，203、204房屋第六干休所租给荆建民、扈文辉母亲金玉娥时每月30多元，从协议中显示203号房屋每月租金100元，从租金差额中显示是第六干休所给予荆建民、扈文辉母亲的帮助；租房协议本身并没有实际履行，出现协议的真实原因是因为和当时的特殊情况有关系；通过荆建民、扈文辉89年和92年的两份协议中金玉娥签字的字体和第六干休所举证的89年3月8日和89年11月13日两份协议中金玉娥签字的字体是一致的，说明第六干休所举证两份住房协议是真实的，该份1992年1月份租房协议产生的原因，是当时出租户在一定期限内反租房屋向租赁户支付更多的房屋租金将回租房屋有期限分配给第六干休所急需住房的工作人员，上世纪80年代干休所存在的普遍问题。证据4，对真实性不发表意见，证明目的不予认可；第一，证明是2013年朱雀公司出具的证明，该单位并非鉴定机构，无权作出相应证明；第二，和荆建民、扈文辉举证的金玉娥所签证据相冲突，如果认为金玉娥与第六干休所所签的住房公约无效，那么金玉娥所签的其他的协议也均无效。证据5，对真实性不发表意见，证明目的不认可，该份证据正好说明7000元属于补偿款，双方就房屋租金的关系协商过。
一审法院对当事人无异议的证据，予以确认；对于有争议的证据认定如下：关于第六干休所所举证据，证据1协议书与房产证，因荆建民、扈文辉认可真实性，租金评定表系行政机关在职责范围内作出，故对真实性予以确认。证据2住用公房租约、住房协议荆建民、扈文辉认可真实性，对真实性予以确认；房租、水电费交纳收据真实性予以确认，系第六干休所单方制作，视为第六干休所本人陈述，荆建民、扈文辉认可的缴纳水、电费的事实，予以确认。证据3系案外人另案诉讼形成，与本案无关联性，不予采纳。证据4荆建民、扈文辉认可真实性，对真实性予以确认。证据5系第六干休所内部文件及通知，与本案事实并无关联性，不予采纳。证据6系案外人所涉事实，与本案无关联性，不予采纳。
关于荆建民、扈文辉所举证据：证据1修缮表加盖公章，对真实性予以确认，结合修缮表，对条据真实性予以确认，翟荣利修缮申请表系案外人所涉事实，与本案并无关联性，不予采纳。证据2、证据3第六干休所认可真实性，对真实性予以确认。证据4系无法与原件核对的复印件，对真实性不予确认。证据5系无法与原件核对的复印件，对真实性不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：金玉娥系荆建民、扈文辉与另案荆爱华之母，原在西安市居住，1983年，总后筹建第三干休所，因道路拓宽需拆除金玉娥位于红缨街43号的一间半平房私房。1983年9月20日，原中国人民解放军59125部队基建办公室与荆建民、扈文辉母亲金玉娥签订《关于拆除金玉娥同志红缨街43号一间半房的协议书》（以下简称拆除协议书），载明“根据陕西省建委（1983）109号文件决定，59125部队在西安市味什字本部招待所院内新建军师职离休干部住房。西安市城市规划部门要求59125部队须将红缨街的马路拓宽，金玉娥在红缨街43号的壹间半平房影响马路拓宽，需马上拆除，经59125部队基建办与金玉娥同志共同协商一致，达成如下协议：一、甲方（59125部队基建办）根据乙方（金玉娥）的要求付给乙方柒仟元整，并在新建居民楼建好后分配乙方据有三个居室公房壹套。乙方拿到住房证后务必在拾日之内，把过度（渡）房交还给甲方。否则，所分公房作废。二、乙方务必于一九八三年九月十五日前搬到甲方指定的房屋过度（渡）。三、甲方把乙方所有的红缨街43号壹间半旧房交给乙方拆除。乙方务必于一九八三年九月三十日前将旧房拆除完毕，如逾期不拆，甲方有权拆除。四、甲、乙双方必须遵守协议。倘若壹方不履行或不执行，给另壹方造成经济损失，而另壹方则有要求赔偿一切经济损失的权利”。1989年3月8日，总后西安第三干休所（后更名为本案第六干休所名称）与金玉娥签订住用公房租约，载明，总后西安第三干休所同意该所位于西安市莲湖区四府街115号4号楼的203号、204号公房五间，使用面积69.08平方米，由庆华百货店金玉娥住用，并约定：一、承租人必须保证按月一次交清房租费，如拖欠房租费达两个月者，欠租费由承租人所在单位担保，房租15%，单位拒绝担保责任，拖欠在六个月以上者，干休所有权收回房屋。住户由所在单位自行安排，由此采取必要措施所造成的后果由住户所在单位负责……三、住户因工作调动等原因需搬出时，必须到干休所办理退房手续，不准私自转租、转借、转让、如经发现，干休所即将房屋收回，拒不迁出者，会同司法部门强制迁出，并处以应交房租费二至三倍罚款。四、住户所在单位应积极解决住户的住房问题，尽快安排回单位住房，如单位安排了住房，承租人必须在两个月之内搬出。到期干休所即将住房收回。承租人拒交或私自转让者，按第三条办理……六、水电费另计，房费每月30.94元。1983年9月20日至1989年11月13日期间，金玉娥居住在59125部队基建办安排的过渡房内。1989年11月，金玉娥与总后第三干休所签订住房协议，载明：金玉娥现住总后西安第三干休所4号楼203、204两套房，1989年11月14日交钥匙，房屋从1990年1月1日起收交房费。水、电费以表实用量收费，每月房费30.94元。此后前述两套房屋由金玉娥居住使用。其中，203号房屋系一室一厅，建筑面积为34.03平方米，204号房屋系两室一厅，建筑面积为35.05平方米。金玉娥在居住使用前述两套房屋期间，未支付租金，仅支付实际产生的水、电费。1992年1月30日，金玉娥作为甲方（出租方）与总后西安第三干休所作为乙方（承租方），签订租房合同，载明经双方协商约定：一、甲方因孩子还未婚配，家中困难，将现住乙方公房（4号楼203号房）一套自愿租给乙方使用，每月租金100元，时间从1992年2月1日起，到1993年2月28日止，租期一年，租费按月结算……三、甲方要房或乙方不租时，双方必须提前三个月通知对方。否则由违者一方负全部经济损失……2001年初，总后第三干休所参照1998年西安市地方标准，将平均月房租标准调至每平方米使用面积1.51元，2008年按军队标准将平均月房租标准调至每平方米使用面积2.6元。2008年3月30日金玉娥去世，204号房遂由荆建民、扈文辉居住使用至今，203号房由另案荆爱华居住使用至今，两案荆建民、扈文辉、荆爱华均未支付租金。2010年10月13日，中国人民解放军总后勤部取得涉案房屋所在楼房的所有权登记，房产证号为西安市房权证莲湖区字第××号。
一审法院认为，民事活动应遵循自愿、公平，等价有偿、诚实信用的原则。1983年原59125部队因基建需要拆除金玉娥的私有房产，与金玉娥签订的1983年9月20日拆除协议书的目的是约定部队一方须支付的金玉娥一间半私有房产的对价，以便顺利拆除金玉娥的私有房产，保障原59125部队基建工作的顺利完成。其内容明确约定了，原59125部队应支付的对价为：1.付给金玉娥7000元；2.分配给金玉娥具有三个居室公房一套，并给金玉娥住房证；3.1983年9月15日前原59125部队给金玉娥提供过渡房屋居住。荆建民、扈文辉自认1983年9月20日至1989年11月13日期间，金玉娥居住在59125部队基建办安排的过渡房内，故关于前述第三项过渡房屋的安排迟安排的5天，系瑕疵履行，不影响原59125部队对安排过渡房屋这一义务的履行完毕。关于第一项支付对价7000元，荆建民、扈文辉明确否认收到，第六干休所仅以自己陈述不足以证明其已向金玉娥或其子女履行。关于第二项对价，根据公房这一词语在特定历史时期的语义理解，公房系公有房产，与私房权属性质相异，私人对公房不具有所有权，结合1989年3月8日住用公房租约，1989年11月住房协议，足以认定原59125部队与金玉娥在实际履行分配公房时，将原约定的租用三居室公房一套实际变更为租用本案诉争的203号房屋一套与204号房屋一套，租期自1990年1月1日起，月租金30.94元，水、电费按实际用量收取。但因原59125部队未向金玉娥支付约定的7000元，故双方在房屋租赁合同履行期间，双方又将房屋租赁合同变更为不支付租金，仅由原59125部队代为收取金玉娥租用房屋实际产生的水、电费。1992年1月30日，金玉娥作为出租方与作为承租方的原总后西安第三干休所签订的租房合同，亦证明双方认可金玉娥租用203号房屋、204号房屋是不需向原总后西安第三干休所支付房租的，第六干休所仅以自行制作的收款收据不足以证明金玉娥向其支付过203号房屋、204号房屋的租金。综上，原59125部队拆除金玉娥的私有房产，在金玉娥生前未按照1983年9月20日拆除协议书的约定完全履行自己一方的义务，金玉娥的私有房产灭失，金玉娥原对私有房产的占有、使用、收益和处分的权利，理应由造成私有房产灭失的部队一方保障。但原总后第三干休所一方仅通过履行部分义务，只保障了金玉娥原对私有财产占有、使用和部分时间段的收益权。金玉娥去世后，金玉娥的两个子女作为继承人继承金玉娥的遗产，继续履行与第六干休所之间的房屋租赁合同，合同内容仍按金玉娥在世时的内容履行，第六干休所与本案荆建民、扈文辉和另案荆爱华之间的房屋租赁合同仍为不支付房屋租金的无偿合同。在第六干休所未能完全履行1983年9月20日拆除协议书自己一方所负义务之前，第六干休所与前述两案荆建民、扈文辉、荆爱华之间的无偿的房屋租赁合同，是原金玉娥享有的私有房产所有权转化后的权利保障，如解除第六干休所与本案荆建民、扈文辉及另案荆爱华之间的房屋租赁合同，将导致金玉娥的继承人完全丧失应继承的权利，导致民事主体之间权利义务的严重不平等，违反了公平原则及诚实信用原则。故对于第六干休所要求解除双方之间房屋租赁合同、腾交房屋、支付租金及罚金的诉讼请求，均不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条，《中华人民共和国继承法》第一条、第二条、第三条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第三条规定，判决：一、驳回原告中央军委训练管理部西安第六离职干部休养所要求确认其与被告荆建民、扈文辉之间的房屋租赁合同解除之诉讼请求；二、驳回原告中央军委训练管理部西安第六离职干部休养所要求被告荆建民、扈文辉立即腾交占用的位于西安市莲湖区四府街115号院内的四号楼204号房屋之诉讼请求；三、驳回原告中央军委训练管理部西安第六离职干部休养所要求被告荆建民、扈文辉支付拖欠的房屋租金11714元及罚金1757元之诉讼请求；案件受理费932元由中央军委训练管理部西安第六离职干部休养所负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，一审中，中国人民解放军总后勤部西安第三离职干部休养所更名为中央军委训练管理部西安第六离职干部休养所；二审中，中央军委训练管理部西安第六离职干部休养所更名为中国人民解放军陕西省军区西安第六离职干部休养所。
本院认为，原59125部队于1983年9月20日与金玉娥签订拆除协议书约定：付给金玉娥7000元，分配给金玉娥具有三个居室公房一套，并给金玉娥住房证，1983年9月15日前原59125部队给金玉娥提供过渡房屋居住；而原59125部队签订该协议的目的是为了顺利拆除金玉娥的私有房产，保障部队基建工作的顺利完成。关于上述协议的履行情况，一审根据荆建民、扈文辉自认的1983年9月20日至1989年11月13日期间金玉娥居住在59125部队基建办安排的过渡房内，认定原59125部队迟安排5天虽系瑕疵履行，但不影响原59125部队对安排过渡房屋这一义务的履行完毕，并无不妥；关于支付对价问题，因荆建民、扈文辉明确否认收到7000元，故第六干休所仅以自己陈述不足以证明其已向金玉娥或其子女履行支付上述款项义务；根据1989年3月8日住用公房租约、1989年11月住房协议，能够认定原59125部队与金玉娥实际履行分配公房时，将原约定的租用三居室公房一套变更为租用涉案203号、204号房屋，租期自1990年1月1日起，月租金30.94元，水、电费按实际用量收取。当事人对自己提出主张，有责任提供证据。根据双方当事人提供证据情况，一审认定原59125部队未向金玉娥支付约定的7000元，双方将房屋租赁合同变更为不支付租金，仅由原59125部队代为收取金玉娥租用房屋实际产生的水、电费，于法有据，本院予以确认。从以上论述可以看出，原59125部队拆除金玉娥的私有房产后，在金玉娥生前未按照前述拆除协议书约定内容完全履行义务，故金玉娥对其私有房产的占有、使用、收益和处分的权利在该私产灭失后，应由造成灭失的部队一方提供保障。金玉娥去世后，其子女仍按原约定内容继续履行与第六干休所之间的房屋租赁合同，即第六干休所与本案荆建民、扈文辉和另案荆爱华之间的房屋租赁合同仍为不支付租金的无偿合同，而第六干休所与荆建民、扈文辉、荆爱华之间的无偿房屋租赁合同是原金玉娥享有的私有房产所有权转化后的权利保障，如解除该租赁合同，将导致金玉娥的继承人完全丧失应继承的权利，违反了公平原则及诚实信用原则，故一审对第六干休所要求解除双方之间房屋租赁合同、腾交房屋、支付租金及罚金的诉讼请求均不予支持，并无不当。
综上所述，第六干休所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费932元，由中国人民解放军陕西省军区西安第六离职干部休养所负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
审 判 员 秦燕燕
代理审判员 林 瀚
二〇一八年九月七日
书 记 员 张小赛