重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第13930号
原告贺庆，女，1964年10月3日出生，汉族，职业不详，住重庆市南岸区。
委托代理人雷少晶，重庆兴胜律师事务所律师。
被告刘林，男，1971年5月18日出生，苗族，职业不详，住重庆市彭水县。
原告贺庆与被告刘林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月2日立案受理后，依法由代理审判员刘畅独任审理，适用简易程序于2015年12月25日公开开庭进行了审理。原告贺庆及其委托代理人雷少晶，被告刘林到庭参加诉讼。庭审中，原、被告申请和解期一个月，现和解期届满，双方未达成和解协议。本案现已审理终结。
原告贺庆诉称，2011年，原告将涉案商铺租赁给胡德林，后经转租，又将涉案商铺出租给被告刘林，双方于2015年3月1日签订了《租赁补充合同》，合同约定租赁期限为2014年8月31日至2016年8月31日，并约定月租金为14284元，保证金10235元。合同特别约定租金按季度支付，否则被告承担逾期每天1000元的违约金，逾期十天以上，保证金不退，并解除合同。《租赁补充合同》签订后，被告一直未按照合同约定的按季度支付原告租金，原告多次催促被告履行租赁合同约定的付款义务，被告依然我行我素。2015年10月12日，原告向被告发出告知函，并收回涉案商铺。但被告仍然拖欠原告租金、物业费、水电费等一万多元。原告为维护合法权益，遂诉至法院，请求判令被告支付原告拖欠的租金、物业费、电费等共计9950元，赔偿原告违约金38000元，本案诉讼费由被告承担。
被告刘林辩称，被告在合同约定的租赁期内，原告强行侵权，被告不符合《租赁补充合同》约定的逾期十天即解除合同的条件，原告没有单方解除合同的权利。原告单方面撕毁双方之间按月支付租金的口头和事实合同，也不提供税票，被告完全有理由有权利暂停缴纳房租。原告还损毁被告堆放在涉案商铺中的物资，给被告造成严重损失。综上，原告的请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告贺庆为坐落于重庆市沙坪坝区大学城中路20号附40号1-8的涉案房屋的产权人。2011年8月1日，原告与胡德林签订《租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给胡德林使用，租赁期限为2011年8月1日至2016年8月1日。合同第三条1.约定，房屋月租金为10235元；3.约定，租金按季度支付，胡德林应在租金到期前20天向原告支付下季度租金，否则胡德林将承担逾期每天1000元的违约金。4.约定，如逾期不交，原告可单方面解除合同，另行出租并要求胡德林搬出上述物业，且保证金不退。第四条2.约定，租赁期内上述物业因使用或经营产生的水、电、气、网络、电话、有线电视、物业管理等其他相关费用均由胡德林自行承担并按时缴纳，否则原告有权扣除保证金冲抵。2015年3月1日，原告与被告签订《租赁补充合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限为2014年8月31日至2016年8月1日。合同开篇声明，经双方协商一致，被告在承接该房屋租赁转让后，原告仅对被告租客就该物业房屋租金优惠事宜签订补充协议，其余条款维持原告与胡德林签订合同一致不变。合同第二条2.约定，房屋月租金为14284元，保证金10235元；第三条3.约定，租金按季度支付，被告应在租金到期前15天向原告支付下季度租金，否则被告将承担逾期每天1000元的违约金。4.约定，如逾期10天不交房屋租金，原告可单方面解除合同，另行出租并要求被告搬出上述物业，且保证金不退。第四条2.约定，租赁期内上述物业因使用或经营产生的水、电、气、网络、电话、有线电视、物业管理等其他相关费用均由被告自行承担并按时缴纳，否则原告有权扣除保证金冲抵。
2015年3月1日，被告给原告发送短信，内容为：“大姐，我老婆的工作做不通，她不想在那里做事。能否把九月后的房租降为八十元，允许我一月一月的交房租，边做边转呢？”原告短信回复：“交三个月不影响你转的，转时退你租金”、“关于房租可以80元每平方”。2015年6月29日，原告给被告发送短信，内容为：“你还租不？不租了望把费用交齐，我们完善手续”、“刘林请按照我与你方签订的租赁合同按时足额支付月租金给我，并按时完善因你方租赁产生的相关费用包括但不限于物管费、水电气费、闭路电视费。如未按时缴纳以上费用，按照我们签订的租赁合同条款，你方涉及违约，应承担相应的违约责任，我有权终止合同，将商铺另行租赁，并通过法律手段追究你的违约责任”。
2015年10月8日，原告收回涉案房屋，被告于当日离开，原告已将涉案房屋重新出租。
2015年10月12日，原告通过邮政ems快递，向被告邮寄了告知函，主要内容是：被告于2015年10月12日前未交涉案房屋的房租，其行为已经构成租赁违约，原告现通知被告，按照租赁合同之规定，租赁合同关系已经解除。所欠违约金和物业管理费在三天内前来结清，堆放在房屋内的物品三天内搬走，否则原告可作抛弃处理。2015年10月16日，原告再次通过邮政ems快递，向被告邮寄了再次告知函，主要内容是：原告已于2015年10月12日给被告发告知函，告知被告解除合同和限期搬走租赁房屋内物品，但被告未前来搬走，原告现在再次告知被告，限其于2015年10月20日之前搬走屋内物品，结清物业费和相关违约费用等。逾期不来搬走，原告将与物管共同处理。原告接到快递员电话后，未签收上述两封快递，要求快递员自行处理。
另查明，2014年9月2日，被告向原告支付1个月房租14284元；2014年9月29日，被告向原告支付2个月房租28568元；2014年11月27日，被告向原告支付3个月房租42854元；2015年3月1日，被告向原告支付1个月房租14284元；2015年3月30日，被告向原告支付1个月房租14284元；2015年4月30日，被告向原告支付1个月房租14284元；2015年6月2日，被告向原告支付1个月房租14284元；2015年7月10日，被告向原告支付1个月房租14284元；2015年8月1日，被告向原告支付1个月房租14284元；2015年9月6日、7日，被告分两次付向原告支付了1个月的房租14300元，为2015年9月份的租金。
还查明，2015年10月19日，原告向重庆新龙湖物业服务有限公司（睿城）缴纳了涉案房屋的公摊水电费、商业物管费、电费等费用共计6140元。
审理中，原、被告均认可双方签订《租赁补充合同》后至2015年9月，被告不存在拖欠租金的事实。原告明确诉讼请求，即诉请主张的租金为2015年10月1日至10月9日期间的租金，共计3810元；物业费、电费包括2014年12月和2015年6月、8月、9月、10月期间的费用，共计6140元；违约金是从2015年9月1日计算至2015年10月9日。
上述事实，有原告举示的重庆新龙湖物业服务有限公司（睿城）专用收据，银行卡刷卡记录，银行交易明细，《租赁合同》，《租赁补充合同》，房屋产权证，告知函，再次告知函，邮政ems信封，短信照片，以及原、被告双方当事人的当庭陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经过开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效”。原告系涉案房屋的产权人，追认了被告与案外人的转租行为，且原告与被告后来又签订了《租赁补充合同》，故原、被告之间的租赁合同关系成立，签订的《租赁补充合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。被告由于己方原因，未能按照合同约定交纳房屋租金，构成违约，原告可以要求解除租赁合同。被告辩称的双方事实上按照月度而非季度缴纳和收取租金，本院认为，被告虽存在一段时间较为连续地按月向原告支付租金的事实，但鉴于被告在实际使用涉案房屋，为原告创造收益，被告以银行转账方式按月向原告支付租金，原告不能拒绝受领。被告按月支付租金的行为，不符合合同约定；原告受领租金的行为，也不能视为对被告行为的认可；被告通过短信要求按月支付租金，遭到原告否定，原告重申了按合同约定、按季度支付租金的规定；原告与胡德林签订的《租赁合同》、原告与被告签订的《租赁补充合同》均约定租金按季度支付，被告也承认后者是前者的延续，内容差不多，应当照此执行。故本院对被告的辩护意见不予采纳，原、被告双方并未合意变更《租赁补充合同》关于租金缴纳的约定，双方均应恪守合同的约定，履行合同义务。
关于原告主张的租金。因原告于2015年10月8日收回了涉案房屋，被告亦于当日离开，原告已将涉案房屋重新出租，被告实际租赁和使用涉案房屋的时间截止2015年10月8日，被告实际缴纳的最后一笔房屋租金为2015年9月，因此，被告应支付原告2015年10月1日计算至2015年10月8日期间的房屋租金。涉案房屋月租金为14284元、双方均同意租期按照1个月为30天计算，故被告应支付原告租金为：14284元／月÷30天×8天=3809.07元。
关于原告主张的物业费等费用。《租赁合同》和《租赁补充合同》均约定，租赁期内涉案房屋因使用或经营产生的水、电、气、网络、电话、有线电视、物业管理等其他相关费用均由承租人自行承担并按时缴纳。原告向物业公司垫付了涉案房屋的公摊水电费、商业物管费、电费等费用共计6140元，为2014年12月1日起截止2015年10月31日期间的费用，被告应当向原告返还。至于被告应返还的金额，因原、被告双方签订的《租赁补充合同》约定合同的起始时间为2014年8月31日，原告自述于2014年10月25日从高可斌处接手涉案房屋并承包经营、于2015年10月8日实际离场，因此，基于公平原则，应当根据原告实际管理、使用涉案房屋的时间，确定原告应承担的公摊水电费、商业物管费、电费等费用的金额，并返还给原告。故被告应支付给原告的公摊水电费、商业物管费、电费金额为：8元＋36元＋18元＋18元＋15元＋72元＋18元÷30天×8天＋108元÷30天×8天＋15元÷30天×8天＋40.81元＋40.81元＋6.5元＋10.4元÷30天×8天＋（4713.19元÷3个月×2个月＋4713.19元÷3个月÷30天×8天）＋1020.35元=4876.92元。
关于原告主张的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。被告至少从2015年3月1日双方签订《租赁补充合同》开始，就长期按月向原告支付租金，未遵守合同关于按季度支付租金的约定，属于持续违约行为，应当承担违约责任。现原告只主张从2015年9月1日起算违约金，系对己方权利的处分，本院予以支持。该违约金可计算至2015年10月8日被告搬离涉案房屋、违约行为停止之日。因为被告违约给原告造成的损失，实质为被告应缴而未缴的租金的占用利息。原、被告于2015年3月1日签订《租赁补充合同》，约定被告将租金按季度支付，那么，如严格按照合同执行，被告缴纳租金的时间应为，2015年3月、2015年6月、2015年9月，以此类推，每次应缴纳一个季度租金14284元×3个月=42852元。现被告存在持续违约行为，而原告要求从2015年9月1日起算违约金，故被告应以42852元-14284=28568元为基数，支付原告2015年9月1日至2015年10月8日期间的违约金。合同关于如被告逾期缴纳房租租金、将承担逾期每天1000元的违约金的约定，明显偏高，应予调整，本院现依法调整为按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。
至于涉案房屋的登记备案和被告收取房租是否开具税票的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”。故《租赁补充合同》是否在有关部门办理登记备案手续，不影响合同的效力。原告作为涉案房屋的产权人和出租人，有权收取房屋租金。如果原告确实存在收取租金不开具税票等行为，应当由税务行政机关依法进行处理。被告作为公民，也有权向有关部门进行投诉举报，但不能以此为由拒交房屋租金。故对被告的上述辩解意见，本院不予采纳。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告刘林于本判决发生法律效力后十日内立即支付原告贺庆房屋租金3809.07元，支付公摊水电费、商业物管费、电费等4876.92元，并赔偿原告违约金，该违约金以28568元为基数，从2015年9月1日起计算至2015年10月8日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。
二、驳回原告贺庆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费998元，减半收取499元（原告贺庆已预交），由被告刘林负担，此款限被告刘林在本判决发生法律效力后立即给付原告贺庆。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 刘 畅
二〇一六年三月三十日
书 记 员 谭诗芮