浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙01民终4338号
上诉人（原审被告）：浙江美璀诗实业股份有限公司，住所地：杭州市余杭区仓前街道龙潭路8号1幢102室。
法定代表人：毛文俊，系公司总经理。
委托代理人：刘瑛，浙江朗威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州增通塑料有限公司，住所地：杭州市余杭区仓前街道海曙路8号。
法定代表人：沈增良，系公司总经理。
委托代理人：叶秋高，浙江民禾律师事务所律师。
上诉人浙江美璀诗实业股份有限公司（以下简称美璀诗公司）因与被上诉人杭州增通塑料有限公司（以下简称增通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余余民初字第1773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2014年12月28日，增通公司（甲方出租方）与美璀诗公司（乙方承租方）签署《杭州市余杭区房屋租赁合同》，合同主要内容约定：甲方将坐落于余杭区仓前工业园海曙路8号的1号楼房屋，建筑面积1500平方米，出租给乙方作生产性经营使用；房屋租赁期限六年，自2015年3月1日至2021年2月28日止；该房屋年租金总额35万元，每年租金在上一年的基础上递增5%，房屋租赁税费由乙方承担；乙方保证所有租赁的房屋作生产性经营使用；乙方按规定时间缴纳房租费、水费、电费（承担总表与分表间的合理损耗）水电费按乙方实际用量与水电部门的结算单价结算，乙方每月用电由甲方开具增值税发票，水费开具收据，正常情况下不得使用消防用水。乙方如违反约定或未经甲方同意擅自退租的，乙方应向甲方支付5万元的违约金；双方还就甲方责任、乙方责任等的合同事项进行了约定。
2015年5月5日，增通公司（甲方）与美璀诗公司（乙方）签订《增通工业园1号楼租赁补充协议》，约定：由于特殊原因，在2015年3月1日至2015年4月30日，乙方实际租赁面积为1050平方米，价格为17.5元/平米，自2015年5月至2021年2月28日止，乙方租赁面积仍为1500平方米，价格以原合同为准。该协议还约定：一、租赁地点：甲方将坐落落于余杭区仓前工业园海曙路8号的1号楼房屋，建筑面积1050平方米，出租给乙方作生产性经营使用。乙方已对甲方所出租的房屋做了充分的了解，愿意承租该房屋。二、租赁时间，房屋租赁期间自2015年3月1日至2015年4月30日止；三.1、该房屋租赁期间租金总额36750元。同日，美璀诗公司法定代表人毛文俊将双方间签订的《杭州市余杭区房屋租赁合同》第二条租赁期限自“2015年3月1日”修改为“2015年5月1日”。
2015年5月28日，增通公司（甲方）与美璀诗公司（乙方）签订《1号楼租赁补充协议》，约定：乙方向甲方要求租赁整栋1号楼，并且同意甲方与吴建平签订的1号楼装修合同转给乙方，费用由乙方承担。装修合同的预算金额为65000元，另有10000多元的增加费用。目前费用由甲方垫付，乙方承诺支付65000元的装修费，增加费用由甲方和吴建平协商后再行支付。
前述合同履行期间，美璀诗公司向增通公司支付了押金5万元，并支付了2015年7月份前的租金。后因美璀诗公司提出解除合同，双方于2015年10月8日、10月9日对房屋水电及设施进行交割。现双方就合同房屋租金、装修费以及违约责任发生争议，协商未果，现增通公司起诉至原审法院，请求：1、解除双方于2014年12月28日签订的《杭州市余杭区房屋租赁合同》；2、美璀诗公司向增通公司支付租金37500元（租金自2015年8月1日暂算至2015年11月1日，实际结算至合同关系解除之日止）；3、美璀诗公司向增通公司支付恢复原状的费用支付46285元；4、美璀诗公司向增通公司支付垫付的租赁厂房装修费用75000元；5、美璀诗公司向增通公司承担逾期付款的损失，依据中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日计算值美璀诗公司实际履行完毕之日止；6、美璀诗公司向增通公司支付违约金50000元；7、案件诉讼费用由美璀诗公司负担。
原审法院认为，当事人协商一致，可以签订、解除合同。案涉合同系双方当事人协商一致签订，内容不违反法律、强制性法规规定，应属有效合同，对双方当事人具有约束力。合同履行过程中，增通公司要求解除合同，美璀诗公司不持异议，并安排工作人员李美华于2015年10月8日、9日与美璀诗公司就租赁房屋的水电费及房屋内设施进行交割，应视为其已同意解除合同，故该院确认双方合同于2015年10月9日解除。但对于双方合同解除前的租金结算及相应的违约责任，双方理应按合同约定遵照履行。关于租金，美璀诗公司抗辩主张案涉房屋1楼经增通公司同意已于2015年9月份由案外公司入驻使用，但对于该部分房屋租金的结算、支付，美璀诗公司并未提供证据证明双方已作处理，故对其抗辩主张双方9月份租金应予扣减该部分面积，按1000平方米结算支付的意见，该院不予采纳；美璀诗公司主张其于2015年5月5日向增通公司缴纳了水电押金13250元，但无证据证明，故对其要求双方租金扣减该款的抗辩意见，该院亦不予采纳。美璀诗公司缴纳的押金50000元，双方均主张用以抵扣房屋租金，该院予以确认。故此，该院确认美璀诗公司尚应按照双方合同约定，向增通公司结算支付租金16164.38元【自2015年8月1日至2015年10月9日止租金为66164.38元（350000元/365天*69天），扣减押金50000元】。对于增通公司主张的恢复原状费用46285元，其并未提供有效实际支出证据予以证明，该院不予支持；对于增通公司主张的垫付装修费问题，美璀诗公司与增通公司签订补充协议，承诺向增通公司支付，理应遵照履行，但根据该案查明事实，该院确认支持65000元；另10000元增加费用，由于双方在协议中约定由增通公司和案外人吴建平协商后再行支付，现增通公司并未提供证据证明该款项已和吴建平协商确认，故该院不予支持。案涉合同解除系因美璀诗公司要求解除且未能按约交纳租金所致，故美璀诗公司理应承担违约责任。双方在合同中已约定违约金数额为5万元，双方理应遵照执行，故对增通公司要求美璀诗公司支付违约金5万元的诉请部分，该院予以支持，但其要求美璀诗公司支付逾期付款利息的诉讼请求，该院不予支持。综上，对增通公司诉讼请求合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、美璀诗公司支付增通公司租金16164.38元，于判决生效之日起十日内付清；二、美璀诗公司支付增通公司租赁厂房装修费65000元，于判决生效之日起十日内付清；三、美璀诗公司支付增通公司违约金50000元，于判决生效之日起十日内付清。四、驳回增通公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4440元，减半收取2220元，由增通公司负担1829元，由美璀诗公司负担1391元。
宣判后，美璀诗公司不服，向本院提起上诉称：一、增通公司一审已经确认案涉房屋一楼在2015年9月3日已经租给案外公司使用。增通公司作为业主，与美璀诗公司协商一致终止租赁合同，案外公司才得以承租房屋一楼，且美璀诗公司与案外公司没有任何关系。出租给案外公司的相应面积租金应予以扣除。二、装修费用补充协议中，65000元明确为预算金额，且约定装修合同由增通公司转给美璀诗公司，但增通公司未将吴建平与其的装修合同实际转让给美璀诗公司，导致无法结算，要求65000元没有依据。三、美璀诗公司没有擅自退租，且留有的押金足以抵充租金，故无需支付违约金。综上，请求：1、要求撤销原判，驳回增通公司原审诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用由增通公司承担。
针对美璀诗公司的上诉，增通公司答辩称：美璀诗公司擅自单方转租部分场地给案外人，增通公司事后得知并予以确认，租金的支付方式也是案外公司支付给美璀诗公司，增通公司从未收到任何租金。关于装修的费用，增通公司对房屋进行装修是美璀诗公司提出了装修的要求并作出承诺，由增通公司预先垫付装修费用，最终金额以美璀诗公司与第三方装修的吴建平（音）进行决算后支付了增加的费用。该工程已在美璀诗公司入住前完成并交付使用，增通公司已垫付了全部装修款项，根据约定增通公司应支付垫付的费用。美璀诗公司单方违约，擅自停业并搬离生产设备，期间并未与增通公司办理解除手续的办理，截止一审起诉时美璀诗公司仍遗漏部分重要的生产设备在增通公司。美璀诗公司单解除合同构成违约。
二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。在本院指定的举证期限届满后，增通公司向本院提交：工程决算书、增加项目决算书，拟证明增通公司已在当初出租房屋时，根据双方约定委托吴建平进行工程装修并完成工程的施工。最后根据决算算出美璀诗公司应支付的垫付费用。美璀诗公司向本院提交：收款收据一份，拟证明在2014年12月30日支付房租50000元，扣减2015年3月1日至2015年4月30日租金36750元后，剩余水电押金13250元。
针对增通公司提交的证据，美璀诗公司认为，对真实性有异议，在承租期间增通公司仅对承租的房屋第三层进行装修，第二层并未装修，增通公司提交的决算书明显显示为1-3层楼全部的装修费用，与事实上的装修明显不符。本院认为，增通公司提交的证据不足以达到其证明目的，故不予采纳。
针对美璀诗公司提交的证据，增通公司对该证据的真实性没有异议，但认为该钱款是支付2015年4月30日之前的租金，即使有剩余，也只有几千块钱，是水电押金，但不要求在本案中处理。对此，本院认为，怎通公司对该收款收据的真实性没有异议，本院予以确认。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：增通公司、美璀诗公司签订的《杭州市余杭区房屋租赁合同》以及《增通工业园1号楼租赁补充协议》系双方的真实意思表示，并未违反强制性的法律法规，应为有效，对双方具有约束力。现增通公司要求美璀诗公司按照约定支付租金，一审法院依据合同约定以及一审确认的解除时间判令美璀诗公司在扣减50000元押金后支付租金16164.38元并无不当。至于美璀诗公司主张还应扣减水电押金的意见，因增通公司并未要求在本案中处理水电押金，且双方对于水电费的结算存在争议，故关于水电押金问题在本案中不予处理。关于装修费用，一审法院根据双方签订的《1号楼租赁补充协议》判令美璀诗公司支付装修费用65000元并无不妥。关于违约金，因美璀诗公司未按时交纳租金，故应该承担违约责任，一审法院判令美璀诗公司支付违约金50000元尚在合理范围内，本院予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2923元，由浙江美璀诗实业股份有限公司负担。（浙江美璀诗实业股份有限公司已经预交二审案件受理费4440元，应退回1517元，于本判决生效之日起十日内来本院办理退费手续）
本判决为终审判决。
审 判 长 胡宇
审 判 员 陈艳
代理审判员 丁晔
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 王勤