安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖10民终124号
上诉人（原审被告）：凌波，男，1950年10月5日出生，汉族，住安徽省歙县。
上诉人（原审第三人）：吴美丽，女，1952年12月27日出生，汉族，住安徽省歙县。
以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：汪周阳，安徽。
以上两上诉人共同的委托诉讼代理人：陈旭，安徽地平律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黄山宇隆实业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区黄山东路139号，统一社会信用代码913410006104873623。
法定代表人：周旭洲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汪晓华，安徽一飞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪佳，安徽一飞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘利权，男，1951年9月29日出生，汉族，住安徽省歙县。
委托诉讼代理人：殷志丁，安徽金天都律师事务所律师。
上诉人凌波、吴美丽、黄山宇隆实业有限公司（以下简称宇隆公司）与被上诉人潘利权确认合同无效纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院2017年12月13日作出的(2017)皖1002民初1539号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年5月9日公开开庭进行了审理，凌波、吴美丽共同的委托诉讼代理人汪周阳、陈旭，宇隆公司的委托诉讼代理人汪晓华、汪佳，潘利权的委托诉讼代理人殷志丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
凌波、吴美丽上诉请求：1.撤销原判，改判驳回潘利权的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由潘利权承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.1995年《商品房认购协议书》中的买方一栏的“凌波、潘利权、吴美丽”三人名字，并非凌波书写。2.一审认定在签订1995年《商品房认购协议书》、1996年95020号《商品房买卖合同》的两份合同后，凌波将上述房产均过户至本人名下实属错误，因为在签订上述合同后，因相关的按揭款未按时归还，双方并未办理房屋登记手续，直至1999年解除原合同。后凌波一人作为买方与宇隆公司重新签订了《房屋买卖合同》并全额付清款项后，宇隆公司才在2003年办理了房产登记手续。3.凌波与宇隆公司之间没有恶意串通。在签订1995年《商品房认购协议书》、1996年《商品房买卖合同》时都是凌波一人办理相关手续，宇隆公司有理由相信凌波有潘利权的授权，且潘利权一直未向宇隆公司主张权利，其应当明知前两份合同的解除事宜。至于没有书面授权委托书是因为年代久远，不应由凌波承担该不利后果。4.涉案95020号《商品房买卖合同》与潘利权并无关联。1995年8月12日签订的《商品房认购协议书》及《补充协议》约定认购房屋内容与1996年4月16日签订的90521号《商品房买卖合同》的情况一致，与1995年10月16日有潘利权签字的《中国建设银行人民币资金借款合同》的借款金额一致。而95020号的合同是另一个单元的房屋，与之相对应的银行借款合同是凌波一人签的，并没有潘利权的签字，因此95020号合同与潘利权并没有关系。二、一审判决适用法律错误。1.委托代理可以以口头形式提出。在签订上述合同的同时办理了公证手续，虽然在档案局查阅的公证文件中并没有书面的授权委托书，但当时的法律并没有要求签订商品房买卖合同需要提供书面手续。2.潘利权对解除房屋买卖合同的事宜是知晓的，且一直未提出异议，根据相关法律规定，应视为同意。3.一审举证责任的分配不公平，潘利权应举证证明凌波存在故意隐瞒解除合同的情形。4.1996年的《商品房买卖合同》第九条有约定办理房屋产权登记手续，潘利权在约定的款项付清之日应知晓需要办理房屋产权手续的事宜，但其一直未主张，可见潘利权应知晓房屋买卖合同因逾期未付款而被解除，其到2017年才主张确认合同无效，明显已过诉讼时效的规定。
宇隆公司辩称：答辩意见同宇隆公司的上诉意见，另外补充以下意见：公证书在证据形式上具有较高的法律效力，凌波和宇隆公司到公证处去公证解除合同，凌波已经把吴美丽、潘利权的委托书交给了公证处，后公证处才出具的公证书，应推定该公证书由公证处保管，现在公证机关没有找到委托书，可能是档案管理不当所致，一审推定凌波没有授权委托书证据不足。
潘利权辩称：一、一审认定事实清楚，证据确实充分。1.1995年《商品房认购协议书》不论抬头处“凌波、吴美丽、潘利权”三人名字谁书写，但在最后乙方签章处，系凌波一人书写，可以认定凌波代表三人签字的事实；2.凌波与宇隆公司在1999年通过虚构交易，重新签订合同，后于2003年办理房产登记手续，过户至凌波名下；3.在没有潘利权授权的情况下，凌波与宇隆公司签订了解除合同，后又就同一房屋签订买卖合同，属于恶意串通；4.就1996年签订的95021号《商品房买卖合同》虽系凌波一人签字，但是属于代理行为，当时潘利权认可凌波的代理行为，在签订合同的第二天，凌波就办理了按揭手续，收款单位是宇隆公司，且凌波之前并未与宇隆公司有签订其他的房屋买卖合同。按揭款是通过收取的租金归还的，不足的部分由三人补足。二、一审适用法律正确。1.在确认共有权纠纷案件中凌波举证前，潘利权一直不知道合同解除事实的存在，因此不存在口头委托代理解除合同的情形；2.潘利权一直未授权凌波代为办理解除合同；3.凌波主张有代理权应由其承担举证责任；4.潘利权主张确认合同无效，属于形成权，不受诉讼时效的限制。
宇隆公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回潘利权一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由潘利权承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.根据潘利权的自述，其对购买涉案房产、支付购房款及出租涉案房屋等过程均知晓，且是凌波一人代为办理，故宇隆公司有理由相信在其三人未支付剩余价款的情况下，为使三人免于承担违约责任，凌波可代为办理解除合同的手续，宇隆公司没有理由也没必要与凌波恶意串通签订对宇隆公司并没有益处的合同，故不应因没有找到书面授权文件即作出对宇隆公司不利的认定；2.因时间跨度长，付款证据灭失也属正常，故宇隆公司未能举证证明重新签订合同及补充协议后购房款的支付情况。但从房屋过户至凌波一人名下也可推论出凌波已付清房款，否则宇隆公司不可能在长达将近20年的时间内未向凌波主张权利。二、一审适用法律错误。1.委托代理也可以口头的方式提出，且档案局查到的公证文件亦没有书面授权委托书，说明按当时的法律规定，签订房屋买卖合同并不要求提供书面授权委托手续；2.公证书的效力高于一般的证据，宇隆公司有理由相信凌波有权代为办理房屋买卖合同解除手续，一审在潘利权没有举出证据足以推翻该公证证明的情况下，即认定公证程序存在重大瑕疵，让宇隆公司承担举证责任实属错误；3.根据之前签订的商品房买卖合同，潘利权在1996年就知道房产没有登记在自己的名下，其在将近20年的时间内并没有主张租金或其他收益的行为不符合常理，且其诉讼请求明显已过诉讼时效。
凌波、吴美丽辩称：1.一审法院认定事实错误，要求凌波承担举证责任是不合理的，潘利权出具的授权委托书应交给相应的部门，不可能掌握在凌波的手里；2.凌波以个人名义与宇隆公司签订房屋买卖合同不存在恶意串通；3.本案潘利权的诉请已过诉讼时效。
潘利权辩称：一、一审认定事实清楚，证据确实充分。1.宇隆公司在凌波没有代理授权情况下，与凌波一人签订了解除合同，属恶意串通，其主张凌波有代理授权应承担举证责任；2.宇隆公司作为正规的房地产开发企业，应当有保存相关财务往来凭据的意识，其未能提交相关凭据，应承担举证不能的不利后果；3.关于可推论凌波一人付清款项错误，应是可推论三人共同已付清款项。二、一审适用法律正确。1.在确认共有权纠纷案件凌波举证前，潘利权一直不知道合同解除事实的存在，不存在口头委托凌波代理解除合同的情形；2.本案虽涉及公证书的内容，但不属于撤销公证行为或确认公证行为无效，仅是审查认定证据的范畴，符合法律规定；3.潘利权主张的确认合同无效，属于形成权，不受诉讼时效的限制，且潘利权多次向凌波催促办理相关房产共有权证，一直主张自己的权利。
潘利权向一审法院起诉请求为：1.请求确认凌波和宇隆公司于1999年8月17日签订的两份《关于解除“商品房买卖合同”的协议》无效；2.凌波和宇隆公司负担诉讼费用。本案一审审理过程中，潘利权增加诉请：请求确认凌波和宇隆公司于1999年8月17日签订的，内容为“黄山旅游商贸城”5幢单元1层120室、5幢单元1层119室和3层119室的两份商品房买卖合同及其相应的补充协议无效。
一审法院审理查明：1995年8月12日，凌波作为乙方与宇隆公司作为甲方签订商品房认购协议书，约定乙方认购甲方“黄山旅游商贸城”黄山西路B-1A开发地块南侧楼花，单元面积为224.571㎡.其中底层39.60㎡，二层83.16㎡，三层87.12㎡。乙方认购商品房的具体内容待双方签订正式商品房买卖合同时按建筑物实有面积加公摊确定，合计价款539672.40元，实际总价款在双方签订商品房买卖合同时按实计算。乙方在签订本认购协议时应向甲方支付总价款50%的首期房款，计269836.20元，甲方收到首期房款后，协议生效，乙方即取得了甲方商品房的购买权。双方签订商品房买卖合同后本协议自动失效。上述协议签订时，抬头买方一栏写上了凌波、潘利权、吴美丽三人名字，凌波在落款买方处签名。同日，凌波与宇隆公司签订补充条款，约定乙方申请按揭贷款，贷款额计24.3万元，甲方同意给予95折优惠，于本合同公证后办理贷款手续。乙方剩余款项20607.68元，于1995年9月20日前付清。1995年12月31日，凌波与宇隆公司就上述商品房认购协议书在黄山市屯溪区公证处办理了公证。
1996年4月16日，凌波作为买方（乙方）凌波、潘利权、吴美丽的代表人与宇隆公司作为卖方（甲方）签订商品房买卖合同（编号95020），约定乙方自愿购买甲方“黄山旅游商贸城”内黄山西路街北侧B-1栋B1-A-05号、B1-2A-05号房产，总面积为76.322㎡，其中底层38.161㎡，二层38.161㎡。合计价款为357569.26元，给予95折优惠，最后总价款计340091.52元。在签订本合同时，乙方原交付的认购首期付款1万元冲抵购房价款。凌波在商品房买卖合同代表人一栏进行了签字确认。同时，双方办理了公证手续。黄山市屯溪区公证处出具了（96）皖屯证内字第3298号公证书。公证书中载明：兹证明出售方黄山宇隆实业有限公司的法定代表人周旭洲的代理人刘卫国与购买方凌波、潘利权、吴美丽的代理人凌波于一九九六年四月十六日，在安徽省黄山市屯溪区黄山宇隆实业有限公司经营部，在公证员面前，签订了前面的《商品房买卖合同》。同日，凌波作为买方（乙方）凌波、潘利权、吴美丽的代表人与宇隆公司作为卖方（甲方）签订商品房买卖合同（编号95021），约定乙方自愿购买甲方“黄山旅游商贸城”内黄山西路街北侧B-1栋B1-A-04、B1-2A-04、B1-2A-03、B1-301室房产，总面积为212.607㎡，其中底层38.511㎡、二层82.566㎡，三层91.530㎡。合计价款为534951.36元。给予95折优惠，最后总价款计509127.73元。凌波在商品房买卖合同买方代表人一栏进行了签字确认。同时，双方办理了公证手续。黄山市屯溪区公证处出具了（96）皖屯证内字第3299号公证书。公证书中载明：兹证明出售方黄山宇隆实业有限公司的法定代表人周旭洲的代理人刘卫国与购买方凌波、潘利权、吴美丽的代理人凌波于一九九六年四月十六日，在安徽省黄山市屯溪区黄山宇隆实业有限公司经营部，在公证员面前，签订了前面的《商品房买卖合同》。1996年4月17日，凌波与中国建设银行黄山市分行签订借款合同，借款金额16.5万元，用途认购宇隆房产，借款期限4年，从1996年4月16日至2000年4月16日止。同日，宇隆公司作为保证人与中国建设银行黄山市分行签订保证合同，为凌波上述借款提供保证担保。
1999年8月17日，凌波以潘利权、凌波、吴美丽三人作为乙方与宇隆公司作为甲方签订《关于解除“商品房买卖合同”的协议》，载明:甲乙双方于1996年4月16日签订了《商品房买卖合同》，并办理了公证手续【公证书编号（96）皖屯证内字第3298号公证书】,因乙方申请退房，经甲乙双方充分协商，特达成如下条款：因乙方不便使用在甲方处购买的商品房，故向甲方提出申请退还已订购的坐落在黄山西路北侧B-1栋05号，经甲方研究同意退房。本协议生效后，上述第95020号《商品房买卖合同》自然终止。同日，凌波以潘利权、凌波、吴美丽三人作为乙方与宇隆公司作为甲方签订《关于解除“商品房买卖合同”的协议》，载明:甲乙双方于1996年4月16日签订了《商品房买卖合同》，并办理了公证手续【公证书编号（96）皖屯证内字第3299号公证书】,因乙方申请退房，经甲乙双方充分协商，特达成如下条款：因乙方不便使用在甲方处购买的商品房，故向甲方提出申请退还已订购的坐落在黄山西路北侧B-1栋，经甲方研究同意退房。本协议生效后，上述第95021号《商品房买卖合同》自然终止。上述两份《关于解除“商品房买卖合同”的协议》均在黄山市屯溪区公证处办理了公证手续。黄山市屯溪区公证处出具了（99）皖屯证内字第3568号、（99）皖屯证内字第3569号公证书，两份公证书均载明：兹证明黄山宇隆实业有限公司的代表人胡来春与凌波、潘利权、吴美丽的代理人凌波于一九九九年八月十七日签订前面的《关于解除“商品房买卖合同”的协议》。协议书上双方当事人的签字、印章均属实。
1999年8月17日，凌波作为买方（乙方）与宇隆公司作为卖方（甲方）签订商品房买卖合同，约定乙方自愿购买甲方“黄山旅游商贸城”内黄山西路街北侧B1栋B1-A/2A-05号房产，套内面积为76.322㎡，其中底层38.161㎡，二层38.161㎡。合计价款340091.52元。乙方应于本合同签订之日付清本合同规定之全部房价总款。另补充协议载明：本合同为95020号合同解除，重新签订。本补充协议与前面合同正本具有同等法律效力。同日，凌波作为买方（乙方）与宇隆公司作为卖方（甲方）签订商品房买卖合同，约定乙方自愿购买甲方“黄山旅游商贸城”内黄山西路街北侧B1栋B1-A/2A-04、B1-2A-03、B1-××号房产，套内面积为212.607㎡，其中底层38.511㎡、二层82.566㎡，三层91.53㎡。合计价款为509127.73元。乙方应于本合同签订之日付清本合同规定之全部房价总款。另补充协议载明：本合同由95021号合同解除后，重新签订的。本补充协议与前面合同正本具有同等法律效力。嗣后，凌波将上述房产均过户至本人名下。其中黄山西路街北侧B1栋B1-A/2A-05号房产在房产证上登记为“黄山旅游商贸城”5幢单元1层120室【房产权黄（昱）字第7871B1号】；黄山西路街北侧B1栋B1-A/2A-04、B1-2A-03、B1-××号房产在房产证上登记为“黄山旅游商贸城”5幢单元1层119室、3层119室【房产权黄（昱）字第7872B1号】。
一审法院认为：本案的争议焦点为1999年8月17日，凌波本人及其作为潘利权、吴美丽代理人与宇隆公司签订的两份《关于解除“商品房买卖合同”的协议》是否有效；以及同日，凌波一人与宇隆公司重新签订的两份商品房买卖合同及补充协议是否有效。1996年4月16日，凌波本人并作为潘利权、吴美丽代理人与宇隆公司就涉案房产签订了商品房买卖合同。虽然当时凌波作为潘利权的代理人签订商品房买卖合同，并无相关委托书等证据予以证明，但潘利权对当时合同及公证书中载明的凌波为其代理人这一事实是予以确认的，故应予认定凌波代理潘利权、吴美丽共同签订商品房买卖合同及购买涉案房产的事实。1999年8月17日，凌波再次以本人及潘利权、吴美丽代理人身份与宇隆公司签订两份《关于解除“商品房买卖合同”的协议》，虽然公证书中载明，凌波为潘利权的代理人，但从法院调取的全部公证档案材料中显示，并无潘利权委托凌波办理解除协议的任何委托代理手续。凌波未举出证据证明当时是受潘利权委托并签署《关于解除“商品房买卖合同”的协议》，宇隆公司也未举出证据证明当时签订解除协议时凌波具有代理权，特别是潘利权坚持否认委托凌波代理签定上述解除合同协议。公证书作为一种民事证据，应受到民事证据裁判规则的限制。公证书的证明效力应建立在真实性和合法性的基础上。若公证程序存在重大瑕疵、严重违法或者违反诚信、自愿及公序良俗等基本原则，则该公证书便不能有效证明其记载内容，法院不应该将其当做证据采纳。故从上述事实应认定凌波提交的两份《关于解除“商品房买卖合同”的协议》公证书，在公证程序上存在重大瑕疵，在潘利权不予追认的情况下，对其中载明凌波为潘利权的代理人这一事实，法院不予认定。由于凌波及宇隆公司均不能举出证据证明当时签订解除合同协议时凌波与潘利权存在委托代理关系。故应认定1999年8月17日凌波代理潘利权签订两份《关于解除“商品房买卖合同”的协议》的行为，系无权代理行为，其签订解除合同协议的行为未经潘利权追认，对潘利权不发生效力。由于宇隆公司与凌波签订两份《关于解除“商品房买卖合同”的协议》时，凌波均以潘利权的代理人身份进行办理，但凌波及宇隆实业公司均没有证据证明凌波当时具有代理权这一事实，故应推定宇隆公司在与凌波签订协议时,对凌波未得到潘利权明确的授权委托这一事实，应是明知,且应当知道在未明确授权情况下凌波签订解除协议的损害后果，故其仍与凌波签订解除协议，存在恶意串通并实际损害了潘利权的利益，应认定两份《关于解除“商品房买卖合同”的协议》无效。合同无效，自始无效。凌波在签订《关于解除“商品房买卖合同”的协议》后，个人立即与宇隆公司就同一房产继续签订了两份商品房买卖合同及补充协议，上述商品房买卖合同及补充协议签订的基础来源于《关于解除“商品房买卖合同”的协议》，且宇隆公司与凌波均不能举证证明重新签订商品房买卖合同及补充协议后购房款的支付情况，明显有悖常理，故应认定宇隆公司与凌波签订上述合同，同样存在恶意串通及损害潘利权利益的行为，亦应属于无效合同。综上，潘利权的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认凌波和宇隆公司于1999年8月17日签订的两份《关于解除“商品房买卖合同”的协议》无效；二、确认凌波和黄山宇隆实业有限公司于1999年8月17日签订的两份商品房买卖合同及其相应的补充协议无效。案件受理费80元，由凌波负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：
凌波、吴美丽向本院提交如下两组证据：
证据一：书面证人证言和农村信用合作社的借款借据、取款凭条各一份，证明在解除合同的过程中，凌波通过银行贷款支付了拖欠的购房按揭款20万元。
证据二：中国建设银行的进账单及宇隆公司的进账凭证各一份，证明因凌波、吴美丽、潘利权三人购房后没有及时支付按揭款，导致宇隆公司的保证金被建行扣划，合同没有完全履行。在买方没有完全支付购房款的情况下，宇隆公司不会办理房屋登记手续，且有权解除合同并追究买方违约责任，故由凌波出面代表三人解除了合同，为避免承担违约责任，凌波才贷款一人购买了涉案房产。
宇隆公司对凌波、吴美丽提交的证据无异议。
潘利权对凌波、吴美丽提交的证据的质证意见为：
一、潘利权并不知晓按揭还款违约、宇隆公司保证金被扣划及凌波后续偿还宇隆公司代偿款的事实。
二、对1999年8月18日宇隆公司记账凭证和建行进账单，说明20.4万元是宇隆公司补足其保证金账户而进行的一个走账，是由凌波支付到宇隆公司账户再由宇隆公司账户支付给建行的。宇隆公司的保证金账户被扣划相应款项，是因为凌波未及时支付三人房屋买卖合同的按揭款导致的，与凌波后面以其个人名义与宇隆公司签订的购房合同没有关系，更加印证凌波与宇隆公司于1999年8月17日订立四份合同属于恶意串通。
三、潘利权与凌波约定以房屋出租收益支付按揭款，不足部分按各自的比例补足。通过计算可知4年的出租收益和按揭本息的差额总共17万元，潘利权应分摊的1/3也只不过是5万元，不可能出现需贷款20万元归还按揭，故按揭逾期未付的原因是凌波挪用了房租，与潘利权无关。
对凌波、吴美丽提交的证据，本院的认证意见如下：
一、对证据一的真实性、合法性、关联性予以认定，可以证明1999年8月17日由案外人黄山市徽龙实业有限公司在歙县北岸农村信用合作社贷款20万元并由凌波将该笔钱款交付给宇隆公司的事实。
二、对证据二的真实性、合法性、关联性予以认定，可以证明凌波将上述20万元交付给宇隆公司后，宇隆公司于1999年8月18日转入该公司的保证金账户。
潘利权向本院提交如下两组证据：
证据一：1.1995年10月16日《借款合同》、（95）皖屯证内字第4292号公证书；2.1995年10月16日《保证合同》、（95）皖屯证内字第4293号公证书；3.1996年4月17日《借款合同》、（96）皖屯证内字第3335号公证书；4.1996年4月17日《保证合同》、（96）皖屯证内字第3336号公证书。证明目的：1.证明借款期限是4年，本息总额约551179元；2.在借款人未及时偿还时，贷款人可以直接向保证人宇隆公司追偿，银行可以从保证金账户直接扣款，保证人代偿后，有权向借款人追偿。
证据二：1996年4月29日《房屋租赁协议书》、（96）皖屯证内字第3796号公证书，证明三人买房后立即完成出租，其中小间的出租租期3年，租金11万元，两间店面商业部分年租金约9.4万元，4年约可收租金37.6万元，与按揭款差额总共才17万元,不可能出现20万元没有付的情形。
凌波、吴美丽对潘利权提交的证据的质证意见为：
一、对证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议：1.买方没有按期支付按揭款，银行直接划扣宇隆公司保证金账户里的保证金，后宇隆公司按照合同约定要求解除合同。凌波为减少损失，才代表买方来退房，与宇隆公司商议解除原房屋买卖合同后，凌波以个人名义与宇隆公司重新签订房屋买卖合同，补足购房款20余万元,宇隆公司才按照新签订的商品房买卖合同依法办理了房屋登记；2.1995年10月16日的借款合同和保证合同，与1996年4月17日的借款合同和保证合同对应的是两套房屋，其中1995年的合同以凌波、吴美丽、潘利权三人名义签订的，而1996年的合同是以凌波一人名义签订的，可推断出1996年4月16日签订的两份商品房买卖合同当中，公证书标号为（96）皖屯证内字第3298号的商品房买卖合同对应的房屋与潘利权无关。
二、对证据二的真实性无异议，但对证明目的有异议：1.潘利权所称的约定租金支付按揭款没有任何事实根据；2.租赁合同约定的租金3年才11万元，不足以支付按揭款；3.根据涉案房屋的租赁市场行情，潘利权应知晓房屋租赁情况，潘利权在将近20年的时间内并未主张房屋的所有权，可推断潘利权知道房屋买卖合同已经解除的事实，故该房屋与潘利权无关。
宇隆公司对潘利权提交的证据的质证意见为：
一、对证据一的真实性、合法性、关联性予以认可，但因潘利权等三人未及时支付按揭款，宇隆公司可以解除房屋买卖合同，故凌波代表三人解除房屋买卖合同符合当时的实际情况。
二、对证据二的真实性、合法性、关联性予以认可，该证据可以证明潘利权明知有租赁房屋事实，明知合同约定的按揭款应该可以由收取的房屋租金支付完毕，但其从未向宇隆公司要求过房屋过户，可以推断出其对解除房屋买卖合同是知晓的，也就不存在该房屋买卖合同解除、新签订的房屋买卖合同协议无效或者是无权代理的可能。
对潘利权提交的证据，本院的认证意见如下：对其真实性、合法性、关联性予以认定。
经法庭询问，宇隆公司陈述涉案购房款的支付情况为：房屋总价为849219.25元（509127.73元+340091.52元）。其中通过银行按揭支付两笔：1.1995年10月按揭支付24.3万元；2.1996年4月10日按揭支付16.5万元。其余款款项由凌波现金支付：1.1995年7月10万元、1995年8月15万元、1995年9月20607.68元、1996年3月1万元、1996年3月5万元、1996年4月6万元、1996年4月611.57元。以上已付款共计799219.25元。
对于现金的资金来源，凌波主张系其个人财产，潘利权主张系其与凌波、吴美丽合伙的歙县振贤茶厂的合伙财产，并主张因三人存在合伙关系，互相信任，故其对房产证的问题未及时核实，但双方均未提供充分证据证明。
另查明：在凌波、吴美丽、潘利权三人与建行黄山市分行房地产信贷部于1995年10月16日签订的《借款合同》及相应《担保合同》中，凌波、吴美丽、潘利权的签名均为本人签名。
一审查明的其他事实与本院查明一致，本院予以认定。
本院认为，本案的争议焦点为：1.凌波与宇隆公司解除涉案房屋买卖合同时是否拥有潘利权的授权；2.宇隆公司与凌波签订解除涉案三人共同购买的房屋买卖合同以及与凌波单独签订商品房买卖合同是否存在恶意串通；3.本案是否适用诉讼时效。
争议焦点1：一审法院与本院均至屯溪区档案局调阅了涉案的相关合同及公证书，虽相关公证书中有“凌波、吴美丽、潘利权的代理人凌波”的表述，但公证书的公证内容为凌波的签字属实，对其代理人的身份未附有授权文书或公证部门的核实记录等材料，不能证明凌波于1999年8月17日，代表潘利权等三人与宇隆公司签订两份《关于“商品房买卖合同”的协议》时拥有潘利权的授权。凌波主张其有书面授权，宇隆公司主张凌波有口头授权，但均未提供证据证明，本院对凌波、吴美丽及宇隆公司的该项上诉主张不予支持。
争议焦点2：首先宇隆公司与凌波约定解除合同的时间距签订商品房买卖合同已有三年，且解除合同涉及潘利权的重大利益，宇隆公司应对凌波的代理权进行核实，其若仅以签订商品房买卖合同时凌波的代理行为推定凌波有解除合同的代理权，明显未尽到审慎注意义务，不构成善意。且根据宇隆公司的陈述，至1999年8月17日，凌波等已支付了799219.25元房款，如解除合同，相应房款应退还凌波、吴美丽、潘利权三人，相应的按揭合同也应解除，但宇隆公司并未举证证明其完成了还款义务。宇隆公司于解除与凌波、吴美丽、潘利权签订的商品房买卖合同的同时，与凌波就同一标的签订新的商品房买卖合同，且要求凌波支付其被扣划的银行保证金，而不是要求凌波支付全部房款。以上事实均与正常的解除商品房买卖合同和履行新的商品房买卖合同程序不符，故一审认定宇隆公司存在恶意并无明显不当。
争议焦点3：确认合同无效并非请求权，不受诉讼时效的限制。
综上，凌波、吴美丽、黄山宇隆实业有限公司的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人凌波、吴美丽负担80元，由上诉人黄山宇隆实业有限公司负担80元。
本判决为终审判决。
审判长 吴林丹
审判员 戴东辉
审判员 胡泽萍
二〇一八年八月三日
书记员 徐 芃
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。