广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终1363号
上诉人（原审被告）：徐赟，男，1969年7月7日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。
委托代理人：陈东山，广东信宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:佛山市添南经贸有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区石湾宝塔路27号。
法定代表人:覃昌军，该公司经理。
上诉人徐赟因与被上诉人佛山市添南经贸有限公司（以下简称“添南公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2016年1月6日，添南公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、徐赟双倍返还租赁定金200000元和装修损失248323.4元；2、徐赟承担本案诉讼费用。案件审理过程中，添南公司确认诉讼请求为要求徐赟返回定金200000元及装修损失196268.2元。主要事实和理由是：添南公司与徐赟于2014年8月15日签订《解除租赁合同协议》，约定余下的200000元定金转为大泽镇五和村委会沙岗头1号展厅的租赁定金。后徐赟以添南公司为空壳公司为由，拒绝与添南公司继续商谈租赁细节并签订租赁合同。其后徐赟将1号展厅租与他人，之后更将1号展厅退还物业原业主，徐赟上述行为导致添南公司定金权益受损，且导致添南公司不能享受1号展厅已经装修的部分权益合计248323.4元。以上两项合计448323.4元。此后添南公司多次与徐赟协商退回定金及装修权益，但徐赟均以没收、已经两清为由不予退回。
徐赟答辩称：第一，添南公司无权要求返还200000元租赁定金。200000元的租赁定金转化为1号展厅租赁定金。在重新签订1号展厅租赁合同时，添南公司的法定代表人覃昌军表示其是添南公司的法定代表人且添南公司交付的600000元租赁定金也是覃昌军个人支付，为了日后经营的方便，覃昌军提出由其与徐赟继续租赁1号展厅并由其个人与徐赟签订书面合同。从添南公司提供的2015年7月19日的店面装修协议也是由覃昌军个人签订，足以证明添南公司与覃昌军混同经营。此后徐赟多次向覃昌军催讨租赁定金60751元，但覃昌军拒不履行缴纳租赁定金责任，故徐赟依据租赁合同的约定及《担保法》的相关规定，徐赟有权没收添南公司支付的200000元租赁定金，添南公司无权要求返还。第二，添南公司请求返还装修损失缺乏事实和法律依据。添南公司提供的损失凭证均是不合法收据。即使添南公司采购收据上的物品也不证明用于1号展厅上。事实上，徐赟收回1号展厅时，没有收据上的物品，添南公司也没有证据证明徐赟接收了收据上的物品。无论添南公司是否存在装修损失，添南公司都无权要求徐赟返还，这是因为徐赟与添南公司、覃昌军签订的《租赁合同》中均约定出租物的装修、改建、增建必须经徐赟书面同意，同时还应将设计图纸一份交由徐赟备案。但添南公司进行装修时没有经过徐赟书面同意也没有向徐赟提交设计图纸备案。另租赁合同还约定若添南公司、覃昌军提前解除合同的，添南公司、覃昌军在租赁期间的装修、改建、增建部分以及已形成附合的物品、添置的固定设施设备无偿归徐赟所有，故根据上述约定，即使添南公司有进行装修，那装修也应无偿归徐赟所有，添南公司无权要求返还装修损失。综上，徐赟请求法院驳回添南公司的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2014年6月30日，徐赟作为合同甲方与作为合同乙方的添南公司签订《租赁合同》一份，合同编号：2014-6-30。合同第一条“租赁标的”约定：“1、甲方将其承包的位于江门市新会区大泽镇五和村民委员会沙岗头1号展厅剩余面积定为4345.85平方米/30元每平方，5号展厅定为4191平方米/28元每平方，6号展厅剩余面积定为3959.6平方米/28元每平方（7号展厅、8号展厅建筑完善验收后，以每平方28元租给乙方，3天内向甲方缴纳两押一交租金，按建筑面积核算，2号展厅建筑完善后甲方加收5元/每平方利润，由乙方承租）。建筑面积的建筑物（详见附图）及附属设施设备（包括水、电、消防设施设备）（以下统称出租物）出租给乙方作家具展厅之用。（备注：7号8号展厅建筑验收后以每平方28元由甲方租给乙方3日内向甲方缴纳2月押金1月租金，不得拖延，否则本合同作废，乙方补偿甲方一切损失。）……”、第五条“租赁期内，出租物的装修、改建、增建必须经甲方书面同意，并不得损坏建筑物的安全结构，所需要费用由乙方负责，所需手续甲方予以协助；乙方必须将其装修、改建、增建方案及设计图纸交一份甲方备案”、第六条“违约责任”约定：“……2、如乙方不履行本合同约定的义务，则甲方有权提前解除本合同，并没收乙方已付定金和要求乙方赔偿由此给甲方造成的一切损失……”、第八条约定：“本合同经甲、乙双方签名或盖章并经广东信宇律师事务所律师见证后成立，自甲方收到乙方租赁定金后生效”。徐赟在合同甲方签名处签名，添南公司在合同乙方签名处盖章，其法定代表人覃昌军在该处签名，并书写日期2014年6月30日。
合同签订后，添南公司累计向徐赟支付定金60万元。2014年8月12日，徐赟以添南公司未足额支付定金为由，以快递形式向添南公司发出定金付款通知。2014年8月15日，徐赟作为合同甲方，添南公司作为合同乙方，双方签订《解除租赁合同协议》一份。《解除租赁合同协议》约定：“一、甲方同意乙方提前解除双方于2014年6月30日签订的《租赁合同》（合同编号：2014-6-30）。二、从本协议签订之日起双方解除上述《租赁合同》。三、乙方根据《租赁合同》已付甲方的60万元人民币租赁定金按下列方式处理：1、其中40万元租赁定金由甲方没收，归甲方所有。用于抵偿乙方未依约履行《租赁合同》及提前解除《租赁合同》而给甲方造成的一切损失。2、余下20万元租赁定金，甲方同意转为江门市新会区大泽镇五和村民委员会沙岗头1号展厅的租赁定金。具体约定由甲、乙双方另行签订新的《租赁合同》。四、本协议签订后，甲、乙双方在本协议签订之前所有约定以及所签的所有文件资料作废，一切以本协议约定和新签的《租赁合同》约定为准”。徐赟在协议书甲方处签名。添南公司法定代表人覃昌军在乙方代表人签名处签名。另在合同编号为2014-6-30的《租赁合同》上，添南公司法定代表人覃昌军书写“此合同于2014年8月15日申请取消”内容并签名。
编号为2014-6-30的《租赁合同》解除后，徐赟与覃昌军个人又签订《租赁合同》一份，合同编号为20140630。合同第一条“租赁标的”约定：“1、甲方将其承包的位于江门市新会区大泽镇五和村民委员会沙岗头1号展厅剩余面积定为4345.85平方米以30元每平方的建筑物（详见附图）及附属设施设备（包括水、电、消防设施设备）（以下统称出租物）出租给乙方作家具展厅之用……”，第三条“订金、租金、管理费”约定：“1、乙方应在本合同签订当日向甲方支付租赁定金人民币260751元……”，第六条“违约责任”约定：“……2、如乙方不履行本合同约定的义务，则甲方有权提前解除本合同，并没收乙方已付定金和要求乙方赔偿由此给甲方造成的一切损失……”，第八条：“本合同经甲、乙双方签名或盖章后成立，并经广东信宇律师事务所律师见证。自甲方收到乙方租赁定金后生效”。徐赟在合同甲方签名处签名，覃昌军在合同乙方签名处签名。
另查明，490号判决书认定编号20140630的《租赁合同》于2014年8月22日签订；第8页认定覃昌军未有使用1号展厅，徐赟有使用其中一部分用于招租；第13页认定涉案的200000元定金的权利人是添南公司。徐赟仅以覃昌军系添南公司法定代表人，据此主张添南公司在徐赟处的剩余定金20万元已经转为徐赟与覃昌军签订的《租赁合同》的定金，理据不足；第14页认定徐赟与覃昌军签订的《租赁合同》尚未实际履行；第18页认定《解除租赁合同协议》签订后，视为徐赟已经对租赁物1号、5号、6号展厅取得实际控制权，现徐赟与覃昌军签订合同，但又并未举证证实其已经向覃昌军实际交付了租赁物或履行了相应的交付手续，覃昌军亦不认可其有实际使用该租赁物。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：根据查明的事实，本案案由应调整为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点在于以下三点。第一，编号为2014-6-30的《租赁合同》效力如何，《解除租赁合同协议》的效力如何；第二，添南公司诉请返还定金200000元有无依据；第三，添南公司要求徐赟赔偿装修及财物损失，有无事实与法律依据。
关于争议焦点一。编号为2014-6-30的《租赁合同》系添南公司、徐赟双方自愿签订，意思表示真实、一致，且无其他属于无效合同的情形存在，合同已经依法成立。但《租赁合同》第八条又约定：“本合同……自甲方收到乙方租赁定金后生效”，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效……”的规定，原审法院认为，徐赟与添南公司签订的编号为2014-6-30的《租赁合同》，系附生效条件的合同，合同生效的条件即为徐赟收到添南公司的租赁定金。添南公司在签订合同后已经向徐赟交付定金600000元且添南公司也实际接收使用租赁物，故2014-6-30的《租赁合同》是成立并生效合同。
《解除租赁合同协议》也是添南公司、徐赟双方在履行2014-6-30的《租赁合同》过程中自愿签订，意思表示真实、一致，且符合《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同……”的规定，故该协议已经依法成立生效，添南公司、徐赟签订的2014-6-30的《租赁合同》也依法解除。
关于争议焦点二。原审法院认为，根据490号判决书认定事实可知该200000元的权利人为添南公司。添南公司、徐赟共同协议将原租赁合同的定金200000元转为日后双方签订新租赁合同的定金，该款项性质是订约定金。但至今添南公司、徐赟均没有签订新租赁合同。依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，导致添南公司、徐赟至今没有签订新租赁合同的原因既有徐赟误以为其与覃昌军签订的《租赁合同》即为添南公司与徐赟签订的新租赁合同，又有添南公司在明知其法定代表人覃昌军个人与徐赟就同一租赁物（1号展厅）签订编号20140630《租赁合同》的情况下未有向徐赟、覃昌军提出异议，怠于行使其合法权利，故添南公司、徐赟对未能签订新租赁合同均有过错。现因徐赟不再合法取得1号展厅的使用权，添南公司与徐赟客观上无法继续就1号展厅达成新租赁合同，有基于此添南公司请求徐赟退还订约定金200000元，依法有据，原审法院予以支持。徐赟以该200000元已经转为徐赟与覃昌军签订的《租赁合同》的定金，应予没收为由提出辩解，但徐赟的上述辩解与生效的490号判决书认定的事实不相符，故原审法院对徐赟的上述辩解不予采信。
关于焦点三，首先添南公司主张装修费用及购置物品是否发生在租赁期间？为此添南公司在庭审中向原审法院提交的民事调解书、VCD视频、图片、购物发票等证据予以证明，上述证据能相互印证且形成较为完整的证据链条，可以证实添南公司在租赁期间确实对租赁物进行装修及购置办公用品。徐赟虽对添南公司上述证据提出质疑，但徐赟没有提供相应证据予以反驳，依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，徐赟应承担举证不能的不利后果。其次，添南公司主张的装修费用及购置物品费用是否真实合法？对于1号展厅的装修费用，添南公司提供了民事调解书予以证明且认为可以证明1号展厅的装修工程款为106963元（已付22000元及未付84963元）。徐赟提出该调解书是覃昌军与第三人达成协议，他们约定的装修款的金额与徐赟无关，徐赟也不予认可。原审法院认为，添南公司提供的民事调解书是有法律效力的法院裁判文书，该调解书已明确1号展厅的装修工程款为106963元（已付22000元及未付84963元）。添南公司虽不是民事调解书的当事人，但这不影响对1号展厅的实际装修费用的认定。徐赟虽对添南公司主张的装修费用不予认可，但徐赟未有相反的证据予以反驳，故原审法院对1号展厅的装修费用106963元予以确认。同样，对于添南公司主张的办公用品11360元、瓷砖71491.2元、冷气机3600元、展示行架1600元，除了展示行架外添南公司均能提供相应的发票及付款的收据予以证明。徐赟质证后认为上述发票均是添南公司在起诉后开具的，无法证明购买物品时的真实价格。付款收据不是合法的证据，且没有卖家的印章，不能作为认定上述物品的实际价格的依据。原审法院认为，添南公司提供的购物发票虽然是添南公司起诉后才要求卖家出具的证据，但能与添南公司自述的情形相吻合，且价格也与当时一般市场价格相当，故原审法院对于添南公司主张的办公用品11360元、瓷砖71491.2元、冷气机3600元予以确认。对于展示行架因添南公司未能提供购买展示行架的证据，原审法院对添南公司主张展示行架1600元不予采信。再次，《解除租赁合同协议》是否对添南公司主张的物品及装修物进行约定处理？相应的责任如何分担？添南公司与徐赟解除租赁合同时没有对添南公司主张的装修物及物品进行处理。添南公司解释是因为双方在解除租赁合同时约定添南公司继续承租1号展厅，故双方未有在签订解除租赁合同时就装修物及物品进行约定。徐赟陈述其是在490号判决书生效后才收回1号展厅，收回时没有相应的物品及添南公司所陈述的装修物。原审法院认为，490号判决书认定：1、《解除租赁合同协议》签订后，视为徐赟已经对租赁物1号、5号、6号展厅取得实际控制权；2、徐赟与覃昌军签订《租赁合同》后，覃昌军未有使用1号展厅，徐赟却有使用其中一部分用于招租的事实分析可知，在添南公司、徐赟签订《解除租赁合同协议》后，徐赟已实际收回1号展厅管理。徐赟上述辩解与490号判决书认定的事实不符，原审法院对徐赟上述辩解不予采信。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，原审法院认为徐赟应对添南公司租赁期间的装修物在利用价值范围内予以适当补偿给添南公司。主要的理据如下：1、添南公司是经徐赟同意装饰装修的。根据添南公司、徐赟签订的《租赁合同》的约定添南公司租赁的目的用途为家具展厅，由此按一般的生活日常经验可以推知添南公司为达到其租赁的目的必然会对租赁物进行必要的装修。现添南公司对1号展厅只是进行简单的装修，并没有超出其租赁目的的范围，且徐赟在添南公司装修期间及双方协商解除租赁关系时均没有提出异议，故原审法院依法推定徐赟同意添南公司进行必要的装修的。庭审中徐赟以双方签订的租赁合同中明确约定出租物的装修须经徐赟书面同意且相应的方案、设计图纸需提交徐赟备案为由提出抗辩意见，原审法院认为添南公司、徐赟租赁合同约定的装修范围应理解为超出添南公司租赁目的的不合理装修，并不包括添南公司为租赁目的合理装修的范围。若添南公司租赁期间的所有装修行为均需按照合同约定经徐赟书面同意及备案，会导致添南公司、徐赟的合同权益严重失衡，有违公平原则。为此徐赟上述抗辩意见原审法院不予采纳。2、徐赟是同意利用1号展厅的装修物的。根据查明事实可知，租赁合同解除后徐赟已经收回1号展厅管理，在此基础上可推知徐赟也一并将附合在1号展厅的装饰装修物占有使用。在徐赟没有证据证明添南公司已拆除1号展厅装修物的情况下，原审法院依法推定徐赟已实际同意利用1号展厅的装修物。综上，结合导致租赁合同解除原因是添南公司的违约所致、添南公司添附装修物使用时间较短等因素，参照添南公司实际装修费用178452.2元（装修工程款106963元及购买瓷砖71491.2元）的标准，原审法院依法酌定徐赟应适当补偿添南公司装修费用53536.26元（178452.2×30%）。
对于添南公司主张的办公用品11360元、冷气机3600元。原审法院认为，因上述物品属于添南公司所有的动产，添南公司解除租赁合同后基于可能与徐赟继续租赁1号展厅将上述物品存放在1号展厅，符合一般的生活日常做法。但添南公司在明知徐赟与覃昌军签订关于1号展厅的编号20140630《租赁合同》后一直怠于行使取回办公用品及冷气机等物品的权利，亦未提供证据证实徐赟已经实际占有上述物品，致使上述物品的真实状况无法查明。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，应由添南公司承担举证不能的不利后果，故原审法院对添南公司主张的办公用品、冷气机损失请求不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第四十五条、第九十三条、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”、第二百二十三条：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项、第一百零八条：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定”以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、徐赟应自本判决生效之日起十日内返还200000元给佛山市添南经贸有限公司；
二、徐赟应自本判决生效之日起十日内补偿装修费用53536.26元给佛山市添南经贸有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4012.43元，由佛山市添南经贸有限公司负担1460.91元，由徐赟负担2551.52元。
当事人二审的意见
徐赟不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销原审判决，改判驳回添南公司原审全部诉讼请求；二、本案两审诉讼费用全部由添南公司负担。主要事实和理由是：一、添南公司无权要求徐赟返还20万元租赁定金。双方在签订《解除租赁合同协议》时已经约定，添南公司已付的60万元定金中的40万元由徐赟没收，作为解除合同前空置5、6号展厅的损失补偿，余下20万元定金转作1号展厅的租赁定金。在重新签订1号展厅的租赁合同时，覃昌军提出其是添南公司的法定代表人，而且添南公司的60万元定金是由其个人支付的，故为了日后经营方便，其作为法定代表人，有权代表添南公司要求徐赟将添南公司原租赁的1号展厅转由覃昌军以个人名义继续租赁，且由覃昌军以个人名义与徐赟重新签订1号展厅租赁合同，上述20万元租赁定金转为覃昌军所签订的1号展厅合同的租赁定金。而且，由于徐赟与添南公司之间一直以来所签订的文件都是由覃昌军代表添南公司签订的，租赁定金也是由覃昌军代添南公司支付的，故徐赟有足够的理由相信覃昌军有权代表添南公司，且添南公司与覃昌军混同经营，两者并无区别。而且，覃昌军是添南公司的法定代表人，其依法有权代表添南公司，其行为至少也属于表见代理。徐赟于2014年8月15日根据添南公司的要求与覃昌军签订编号为20140630的1号展厅《租赁合同》，但合同签订后覃昌军没有按照合同约定支付余下的租赁定金60751元（1号展厅定金260751元，扣减原合同转入的20万元租赁定金，覃昌军应支付的定金为60751元）。由于覃昌军的违约行为，徐赟于2014年9月5日向其发出《律师函》，要求其在2014年9月15日前付清所欠的60751元定金，但覃昌军没有履行支付剩余定金的义务。2015年5月22日，原审法院判令解除徐赟与覃昌军双方签订的租赁合同，覃昌军赔偿41万多元给徐赟。由于覃昌军严重违约，故根据覃昌军与徐赟签订的1号展厅租赁合同第六条第1点以及我国《担保法》第八十九条的规定，徐赟有权没收添南公司支付的20万元租赁定金，添南公司无权要求返还。
二、由于覃昌军身份的特殊性（覃昌军同时是添南公司的法定代表人），且本案争讼的1号展厅20万元租赁定金与添南公司和覃昌军存在的连续性和紧密的联系性，覃昌军在本案中的所有行为实际既代表添南公司也代表其自己。故无论添南公司与覃昌军是否是混同经营，但添南公司都应该非常清楚1号展厅只有一个，既然覃昌军己与徐赟签订了l号展厅合同，那添南公司就不可能再根据其与徐赟签订的《解除租赁合同协议》的约定签订l号展厅租赁合同，也不可能将余下的20万元租赁定金转为添南公司与徐赟签订的1号展厅租赁定金。添南公司没有反对或阻止其法定代表人覃昌军与徐赟签订1号展厅租赁合同，并将余下20万元租赁定金转为覃昌军签订的1号展厅租赁定金。若添南公司因此而利益受损，那责任和过错也应由添南公司承担。事实上若不是添南公司同意原20万元租赁定金转为覃昌军签订的1号展厅租赁定金，徐赟不可能与覃昌军签订1号展厅租赁合同，而放弃没收添南公司20万元租赁定金。况且，徐赟向覃昌军发出《律师函》时，己明确表示20万元租赁定金已转为覃昌军签订的1号展厅租赁定金，而仅向覃昌军催讨余下的60751元租赁定金，但覃昌军收到《律师函》后，并没有代表添南公司或代表其自己提出任何异议，亦足以证明添南公司也认同20万元已转为覃昌军签订的1号展厅租赁定金。原审判决认为20万元租赁定金仍属添南公司所有，并没有转为覃昌军签订的1号展厅租赁定金明显是认定事实不清。况且该20万元租赁定金实际是覃昌军个人支付，除非添南公司承认其与覃昌军混同经营，否则添南公司无权代表覃昌军要求返还20万元租赁定金。即使该20万元租赁定金并没有转为覃昌军签订的1号展厅租赁定金，添南公司也无权要求返还，因为添南公司从来没有要求按《解除租赁合同协议》的约定与徐赟签订1号展厅租赁合同，还由其法定代表人覃昌军与徐赟签订1号展厅的租赁合同，足以证明添南公司放弃签订1号展厅的租赁合同，并同意将20万元租赁定金转为覃昌军签订的1号展厅的租赁定金。
三、添南公司无权要求返还装修损失。1、添南公司与徐赟在2014年8月15日已解除了租赁合同，但添南公司提供的71491.20元瓷砖发票的开具日期是2016年3月6日，足以证明该发票上的瓷砖不可能是用于1号展厅装修，原审认定该71491.20元瓷砖是用在1号展厅明显是认定事实不清。2、添南公司提供的（2015）江新法泽民初字第583号民事调解书，是覃昌军与郑洪稳之间的民事调解书，调解书所约定的是覃昌军拖欠他人装修工程款项，原审判决一方面认为覃昌军与添南公司是不同的主体而判令徐赟返还租赁定金，一方而又将覃昌军拖欠他人的装修工程款列为添南公司的装修损失而判令徐赟补偿添南公司，明显自相矛盾。3、添南公司提供的调解书已清楚显示1号展厅的是由覃昌军装修而不是由添南公司装修，如存在装修损失，那也是覃昌军装修损失而非添南公司的装修损失。若需要补偿也应由覃昌军向徐赟主张权利，而不能由添南公司主张权利。4、添南公司提供的调解书虽约定覃昌军应付他人装修费，但覃昌军至今未履行调解书支付装修工程款给他人，不存在装修工程款损失。5、即使假设添南公司存在装修损失，其也无权要求徐赟返还。因为根据上双方签订的《租赁合同》第六条第3点：“租赁期内，如乙方提前解除本合同，需提前3个月以书面形式通知甲方，不得让甲方造成一切损失，否则甲方有权没收乙方已付定金以作补偿，乙方装修、改建、增建部分，以及己形成附合的物品、添置的固定设施设备无偿归甲方所有，乙方不得拆除损毁”之约定，由于是添南公司要求提前解除合同，故根据上述约定，即使添南公司进行了装修，该装修也应无偿归徐赟所有，添南公司无权要求返还装修费损失。6、如前所述，由于添南公司己同意将1号展厅转由覃昌军租赁，故即使1号展厅是由添南公司装修，那装修也应随1号展厅转由覃昌军所有，添南公司不存在装修损失，即使其因此而存在装修损失，责任也应由其自负，其无权要求补偿。上述6点足以证明，原审认定添南公司存在装修损失并判令徐赟向添南公司补偿装修损失明显是认定事实不清，判决错误。
添南公司答辩称：徐赟应当向添南公司返还20万元租赁定金。徐赟与添南公司于2014年6月30日签订2014-6-30号租赁合同，后因故于2014年8月15日双方协商一致并签订解除租赁合同协议，约定添南公司已支付的60万元定金由徐赟没收40万元，余下20万元转为双方另行签订1号展厅租赁合同的定金，但之后双方并未签订新的租赁合同，而是由徐赟与覃昌军个人就1号展厅签订了租赁合同。添南公司的资金属于添南公司全体股东所有，不是覃昌军个人所有，添南公司没有同意将上述20万元定金转为徐赟与覃昌军个人签订的租赁合同的定金，故徐赟应当向添南公司返还上述20万元租赁定金。
二、徐赟应当部分返还装修费用。添南公司在与徐赟签订了2014-6-30号租赁合同后，即于2014年07月21日起对其中的1号展厅开始进行装修，以便用于出租经营，因与徐赟发生矛盾纠纷，被迫停工，直至签订解除租赁合同协议时仍然只完成了其中的1卡，2卡和4卡的地面，墙面，天面，隔间办公司以及水电等工程。因为之后添南公司一直未能与徐赞就签订新的租赁合同进行商讨，也一直无法对已经装修的部分进行结算，直到委托施工方郑洪稳将施工装修组织人员覃昌军告上法庭，才在诉讼的情况下，对1号展厅已经装修部分进行了结算。1号展厅的装修费用包括地面瓷砖71491.20元，空调3600元，办公家具11360元，展示行架1600元，经过（2015）江新法泽民初字第583号民事调解书调解确认装修工程款106963元，合计195014.20元。按照上述民事调解书确定的装修工程款106963元，覃昌军已分阶段，部分地支付给施工方。这些物品，添南公司近乎没有来得及使用，就被徐赞在解除租赁合同协议签订后收去并一直使用。本来徐赞与添南公司续签新的租赁合同后，添南公司还能够正常使用上述装修进行出租或者经营，但徐赟之后并没有与添南公司签订新的协议，而与第三人签订出租协议，导致添南公司的装修权益损失，理应对添南公司进行适当的补偿。原审判决综合判定徐赟补偿添南公司53536.26元，是较低的一个补偿比例，按照70％-80％的装修费用进行补偿才是能够接受的。虽然添南公司认为补偿较低，但基于对一审法院的尊重故没有提出上诉。
三、徐赟主张根据租赁合同第六条第3点的相关约定，添南公司无权要求返还装修费损失没有道理。上述租赁合同在《解除租赁合同协议》生效时己经失去效力，新的解除租赁合同协议己经约定，60万元租赁定金中的40万元由徐赞没收，用于抵偿给徐赞造成的一切损失，并没有约定已经进行的装修权益归徐赞。
徐赟二审期间没有新的证据提交。
添南公司二审期间补充提交以下证据：
通知书一份，证明添南公司与徐赟之间的定金权益和装修权益一直没有解决。
徐赟认为添南公司二审补充提交的证据不属于新的证据，且对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。
经审查，添南公司二审提交的证据是其在一审中能够提交而未提交的，不属于二审程序中的新证据，故本院不予采纳。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对徐赟才提出上诉的问题。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、徐赟是否应向添南公司返还20万元？二、徐赟是否应向添南公司补偿装修费用？
关于徐赟是否应向添南公司返还20万元的问题。根据徐赟与添南公司签订的《解除租赁合同协议》的约定，关于涉案20万元是徐赟与添南公司签订的租赁合同解除后，原添南公司支付的60万元定金在扣除徐赟没收的40万元后，余下的20万元。双方约定另行签订租赁合同，该20万元转为双方另行签订的1号展厅的租赁定金。但上述协议签订后双方一直没有另行签订1号展厅的租赁合同，而是徐赟与覃昌军另行签订了1号展厅的租赁合同。虽然覃昌军是添南公司的法定代表人，但添南公司是有限责任公司，公司的财产与其法定代表人的财产相互独立，而覃昌军是以个人名义与徐赟签订1号展厅的租赁合同，徐赟既未能举证证明覃昌军与添南公司混同经营，也未能举证证明其有理由相信覃昌军是代表添南公司与其签订1号展厅的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，徐赟主张覃昌军的行为属于表见代理，缺乏法律依据。况且，徐赟也未能举证证明添南公司同意将涉案20万元转为徐赟与覃昌军签订租赁合同的定金，故徐赟主张覃昌军与添南公司混同经营，以及添南公司同意将涉案20万元转为覃昌军以个人名义签订的租赁合同的定金，缺乏理据，本院亦不予支持。徐赟与添南公司没有按照《解除租赁合同协议》的约定签订1号展厅的租赁合同，其基于双方原《租赁合同》取得的定金20万元应当予以返还，故原审判决徐赟向添南公司返还20万元定金有理，本院予以维持。
关于徐赟是否应向添南公司补偿装修费用的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。双方在《租赁合同》中明确约定，租赁期内，出租物的装修、改建、增建必须经徐赟的书面同意，添南公司未能举证证明其对出租物的装修经过徐赟的同意，且双方在《解除租赁合同协议》中也没有约定徐赟需要补偿添南公司装修费用，故添南公司要求徐赟补偿装修损失，理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十三条、第九十七条、第二百二十三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、维持广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初77号第一项；
二、撤销广东省江门市新会区人民法院（2016）粤0705民初77号第二项；
三、驳回佛山市添南经贸有限公司的其他诉讼请求。
如果徐赟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费8024.86元，减半收取4012.43元，由佛山市添南经贸有限公司负担1460.91元，由徐赟负担2551.52元。二审案件受理费8024.86元，佛山市添南经贸有限公司负担4444.92元，由徐赟负担3579.94元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 潘丽芳
二〇一六年八月十五日
书 记 员 谢惠英