天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终1989号
上诉人（原审被告）天津市永兴合土产经营部，经营场所天津市红桥区丁字沽勤俭道灯泡二厂。
经营者赵凤君。
经营者朱久兴。
被上诉人（原审原告）天津同裕晟商贸有限公司，住所地天津津南经济开发区（西区）兴业创意园1号楼-1002室。
法定代表人倪向阳，经理。
委托代理人王诚，天津华盛理律师事务所律师。
原审第三人天津路野春辉商贸有限公司，住所地天津市红桥区勤俭道22号内一间。
法定代表人刘菊英，经理。
委托代理人王诚，天津华盛理律师事务所律师。
上诉人天津市永兴合土产经营部因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2015）红民初字第3004号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，坐落天津市红桥区勤俭道22号内厂房原系灯泡二厂企业产。2013年4月23日，原告与灯泡二厂签订《产权交易合同》，购买天津市红桥区丁字沽勤俭道房产及其附属设施、设备资产。2015年8月3日，原告取得上述房地产权登记证书。2014年3月23日，原、被告签订《租赁合同》，约定由被告承租上述厂房内120平方米自用，租期一年,自2014年4月1日起至2015年3月31日止，年租金65000元。合同第十二条第3款第4项约定，租赁期满，每逾期一天归还涉诉房屋，被告应向原告支付原日租金贰倍的滞纳金，同时被告还应承担因逾期给原告造成的一切经济损失。因涉诉房屋面积存有误差，双方于2014年3月25日签订《补充协议》，约定涉诉房屋实际测量面积为107平方米，房屋租金为58000元。合同签订后，原告将涉诉房屋按现状交付被告使用。合同到期后，双方未续签租赁合同。2015年5月20日，原告向被告寄送律师函，提出因租赁期满，要求收回上述房屋。后双方协商未果，原告起诉。
2015年8月6日，原告将天津市红桥区勤俭道22号房产售予第三人天津路野春辉商贸有限公司，2015年8月24日，第三人取得上述房产的产权登记证书。
案件审理过程中，现场进行勘验，经确认，涉诉房屋坐落原灯泡二厂院内，门牌载为永兴合土产经营部，屋内现有房屋四间，包括：门脸房一间用于销售货物，其左、右两侧（面对门脸房）各有储藏室一间，与其相连居中有储藏及休息室一间，内有单人床及货物若干。涉诉房屋现由二被告实际使用，屋内物品均为二被告所有。
原告天津同裕晟商贸有限公司诉称，天津市红桥区丁字沽勤俭道22号房屋及土地使用权原属天津市灯泡二厂（简称灯泡二厂）所有。2013年4月，经依法转让，原告成为该处房地产的合法权利人。2014年3月23日，原、被告签订房屋租赁合同，将该处房地产中的107㎡（原灯泡二厂院内西侧）出租给被告使用，租期1年，自2014年4月1日至2015年3月31日，年租金65000元。合同第4条约定，租赁期满，原告有权收回该房屋，被告应如期交还。第十二条第4项约定，租赁期满，每逾期一天归还该房屋，被告应向原告支付原日租金两倍的滞纳金，同时被告还应承担因逾期归还给原告造成的一切经济损失。在租赁期内，被告未交纳租金，租期届满后，被告亦未按约定交还租赁房屋，经原告督促无果。2015年8月6日，原告将涉诉房屋转让予第三人天津路野春辉商贸有限公司，并已于8月24日变更产权至第三人名下，同意将涉诉房屋返还第三人。现原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2014年4月1日至2015年3月31日期间的房屋租金58000元，并按原日租金158元的两倍标准支付自2015年4月1日至2015年8月23日期间的滞纳金45820元；2、诉讼费由被告承担。
被告天津市永兴合土产经营部辩称，我原与灯泡二厂签订了房屋租赁合同，期限自2005年10月1日至2015年10月1日。原告购买涉诉房屋后，缩短了上述租赁期限并承诺给我84000元补偿，故2014年3月23日，我与原告签订了为期一年的房屋租赁合同。2014年4月1日至2015年3月31日期间的房屋租金58000元我已经缴纳了，滞纳金我不同意支付，我也没有与第三人签订过租赁协议。请求驳回原告及第三人的全部诉讼请求。
第三人路野春辉公司述称，2015年8月24日，第三人取得了天津市红桥区丁字沽勤俭道22号的房屋所有权及土地使用权，因此要求被告将涉诉房屋腾空并返还第三人，同时，按日租金158元的两倍标准向第三人支付自2015年8月24日至实际返还涉诉房屋之日止的滞纳金。同意原告的其他诉讼请求。
一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。合同签订后，原告依约将涉诉房屋交付被告使用，被告亦应履行交纳房屋租金的合同义务。庭审中，被告主张其于2014年3月25日晚12:30分现金给付原告领导2014年4月1日至2015年3月31日期间的房屋租金58000元，并提供原、被告签订的补充协议予以证明，原告对此不予认可，被告未提供其他证据予以证明。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。故对被告的抗辩意见不予采纳。被告应向原告支付自2014年4月1日至2015年3月31日期间的房屋租金58000元。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，承租人继续占有租赁物的，应当支付房屋占有使用费，参照双方的租金，以每日159元（58000÷365）为宜，计算145天（2015年4月1日至2015年8月23日），共计23055元（159×145）。
第三人系涉诉房屋所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现原、被告租赁合同期满，且双方未再续签，被告继续占有使用涉诉房屋，属无权占有，故对第三人主张被告将涉诉房屋腾空并返还的诉讼请求，予以支持。被告占有他人不动产，应当支付占有使用费，第三人主张按日租金158元两倍标准支付，于法无据，参照原、被告的租金标准，以每日159元为宜。
一审法院判决：一、被告天津市永兴合土产经营部于本判决生效之日起三十日内，将坐落本市红桥区勤俭道22号内涉诉房屋腾空并交与第三人天津路野春辉商贸有限公司，逾期则由第三人在外环线内代为提供一处地点作为被告存放物品处，相关费用由第三人垫付，被告负担；二、被告天津市永兴合土产经营部于本判决生效之日起十五日内，一次性给付原告天津同裕晟商贸有限公司自2014年4月1日起至2015年3月31日的租金人民币58000元及2015年4月1日起至2015年8月23日房屋占有使用费人民币23055元；三、被告天津市永兴合土产经营部于腾房之日起五日内按每日159元标准，一次性给付第三人天津路野春辉商贸有限公司自2015年8月24日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告天津同裕晟商贸有限公司及第三人天津路野春辉商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2048元，由原告天津同裕晟商贸有限公司负担129元，被告天津市永兴合土产经营部负担1919元。
一审判决后，上诉人天津市永兴合土产经营部不服一审判决，提出上诉。请求：撤销原判，驳回被上诉人及第三人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人及第三人承担。
其上诉的主要理由是：被上诉人起诉时没有房屋产权证，不能做房屋出租人，合同法规定买卖房屋产权不破租赁，并还规定了优先购买权，原产权人灯泡二厂转让被上诉人，被上诉人倒卖于第三人未通知上诉人也不征求上诉人的意见，被上诉人没有权利起诉上诉人。
被上诉人天津同裕晟商贸有限公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意原审人民法院判决。
其答辩的主要理由是：上诉人与灯泡二厂签订的租赁协议于2012年12月31日终止，之后被上诉人受让房屋产权后，上诉人与被上诉人签订的租赁合同于2015年3月31日届满，合同到期后，上诉人不能如期交房，并且欠付房租，被上诉人当时提起诉讼，有事实和法律依据。本案审理程序合法，在一审诉讼过程中，2015年8月6日被上诉人将包括诉争房产在内的勤俭道22号房产转让给第三人，2015年8月24日产权登记在第三人名下，第三人有权利作为诉争房屋的权利人参加本案诉讼。上诉人不存在优先购买权，灯泡二厂向被上诉人转让时上诉人与灯泡二厂的租赁协议已经到期，并且上诉人承租的只是转让资产中极少一部分，所以不具有优先购买权。在被上诉人将上述房产转让给第三人同样是上述情形。
原审第三人天津路野春辉商贸有限公司的答辩理由与被上诉人天津同裕晟商贸有限公司相同。
经审理查明，一审判决认定事实无误，有当事人的陈述及相关书证证明属实，本院予以确认。
经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。
本院认为，2013年4月23日被上诉人与案外人天津市灯泡二厂签订的产权交易合同中约定，产权转让后，被上诉人成为该产权的合法权利人，继受与该产权有关的全部权利、义务。2013年5月7日天津市产权交易鉴证书记载，该宗产权转让业经天津市产权交易中心登记、挂牌、签约、结算，双方产权转让的交易行为符合法定程序，予以鉴证。2014年3月23日被上诉人与上诉人签订租赁合同时虽被上诉人未取得房屋产权登记证明，但被上诉人与案外人天津市灯泡二厂签订的产权交易合同已经履行，且本案一审法庭辩论的时间为2015年11月11日，被上诉人的房屋产权证明系在一审法庭辩论终结前取得的，应认定上诉人与被上诉人签订的租赁合同有效。因此，上诉人所提被上诉人起诉时没有房屋产权证，不能做房屋出租人的理由，不能成立。
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。上诉人与被上诉人签订的租赁合同期限为2014年4月1日至2015年3月31日，被上诉人起诉的时间是2015年6月1日，双方的租赁合同期限已经届满，且被上诉人转让房产给原审第三人的时间是2015年8月6日，并未在上诉人租赁期间发生所有权的变动。因此，上诉人所提买卖房屋产权不破租赁的理由，不能成立。
《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。被上诉人购买的是案外人天津市灯泡二厂房产及其附属设施、设备资产总额为1672.28万元，上诉人租赁的房屋为107平方米，仅是被上诉人购买的一部分，并非同等条件。且上诉人与被上诉人签订的租赁合同已经届满，因此上诉人所提优先购买权在本案中不适用。故上诉人要求驳回被上诉人及第三人诉讼请求的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定的基本事实清楚，适用法律并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1250元，由上诉人天津市永兴合土产经营部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高良栋
审 判 员 张秀云
代理审判员 张玉洁
二〇一六年四月二十日
书 记 员 王晓乐
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；