内蒙古自治区包头市青山区人民法院
**
p t ; ” > 民 事 判 决 书
**
（2017）内0204民初3924号
原告：贾书霞，女，1974年9月6日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。
委托诉讼代理人：蔡艳娇，内蒙古瀛昊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康可心，内蒙古瀛昊律师事务所实习律师。
被告：包头市鑫大成房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市。
法定代表人：田强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵宾，内蒙古诚誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘晓庆，内蒙古诚誉律师事务所律师。
原告贾书霞与被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫大成公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾书霞的委托诉讼代理人蔡艳娇，被告鑫大成公司的委托诉讼代理人刘晓庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾书霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋产权证书；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金166804元（暂从2011年9月12日计算至2017年9月29日），违约金计算至被告实际将房屋产权证书交付原告之日；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月27日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告出售的坐落于包头市××区房屋一套。被告在房屋交付使用后1000日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，否则每日按房屋总价万分之二向原告支付违约金。合同签订后，被告于2010年12月30日将房屋交付原告使用，而且向原告收取了办理权属登记所需资料。但时至今日，被告仍未将房屋所有权证办理完毕，故诉至法院，请求判如所请。
被告鑫大成公司辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。理由如下：原告关于支付逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不能成立。依照原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》，被告承担逾期办证违约责任的前提有二，一是原告逾期取得房地产权属证书，二是被告有过错，造成原告逾期取得房地产权属证书，而原告未就被告有过错提交证据；即使被告应当承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，也不应当按照房屋价款的日万分之二计算违约金。而应当根据本案实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素予以确定。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的以下事实，本院予以确认并在卷佐证。1.2010年12月27日，贾书霞与鑫大成公司签订《包头市商品房买卖合同》一份，合同约定，贾书霞购买鑫大成公司开发的位于包头市××区商品房一套，建筑面积为105.43平方米，房屋价款为377385元；鑫大成公司于2010年12月30日前，履行交付房屋义务；付款方式：首付款117385元，剩余房款260000元以银行按揭贷款方式支付；鑫大成公司应在商品房交付使用后1000日内，将办理权属登记需要由鑫大成公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鑫大成公司的责任，贾书霞不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，鑫大成公司应每日按商品房价款的万分之二向贾书霞支付违约金。2.合同签订后，贾书霞依约向鑫大成公司支付了全部房款。3.2011年6月13日，鑫大成公司向贾书霞履行了交付房屋义务。贾书霞向鑫大成公司交纳了该房的契税、维修基金、办证费。4.2016年11月30日，鑫大成公司在包头市房地产产权管理处办理了涉案商品房初始登记手续。
贾书霞提出，鑫大成公司逾期办理房屋所有权证的违约金应从鑫大成公司实际交付房屋之日起90日计算至其起诉之日止，即从2011年6月13日后的90日（2011年9月12日）起至2017年10月25日。鑫大成公司主张双方约定的违约金过高，应当调整，原告也未就其实际损失进行举证。
本院认为，贾书霞与鑫大成公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律效力，双方应当按照约定履行自己的义务。贾书霞按照合同约定向鑫大成公司交纳了房款及办理房屋所有权证的相关费用，鑫大成公司未在合同约定的期间内给贾书霞办理完毕房屋所有权证，应承担办理房屋所有权证及逾期办理房屋所有权证的违约责任。故贾书霞请求鑫大成公司为其办理涉案房屋的所有权证（现名称为不动产权证书），本院予以支持。关于逾期办理房屋所有权证的违约金，按合同约定，鑫大成公司应承担违约责任的起始时间为交房日期2011年6月13日后的1000日即2014年3月9日；鑫大成公司承担违约责任的截止时间应为其在包头市房地产产权管理处办理了涉案商品房初始登记手续为准即2016年11月30日，总计997日。鑫大成公司提出按日万分之二计算违约金过高，主张按实际损失计算违约金；贾书霞未就其实际损失举证。本院综合双方合同履行情况、兼顾当事人的过错程度以及实际损失等综合因素，将违约金调整为日十万分之一。故本院对贾书霞请求支付逾期办理房屋所有权证的违约金支持3763元（377385元×日十万分之一×997日）。关于案件受理费，本院考虑贾书霞请求逾期办理房屋所有权证书违约金的金额是按照鑫大成公司提供的商品房买卖合同约定的标准计算，故据此交纳的案件受理费由鑫大成公司负担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第一款第（一）项规定，判决如下：
一、被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内为原告贾书霞办理坐落于包头市××区XXX号不动产权证书；
二、被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告贾书霞逾期办理不动产权证书的违约金3763元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3640元，减半收取计1820元，由被告包头市鑫大成房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审判员高玲
二〇一八年一月十六日
书记员孙梦姣
附：相关法律条文及司法解释
**《中华人民共和国合同法》**
**第六十条** 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
**第一百一十四条** 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
**《中华人民共和国民事诉讼法》**
**第二百五十三条**
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
**最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）**
**第二十九条**
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
**《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》**
**第十八条** 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。