江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1358号
上诉人（原审被告）张天羽，男，汉族，南京瑞尼尔机械设备有限公司员工。
委托代理人陈永春，江苏衡鼎律师事务所律师。
委托代理人张宁生，男，汉族，南京华冠压缩机有限公司退休员工。
被上诉人（原审原告）童翠华，女，汉族，714厂退休职工。
委托代理人张从林，江苏刘洪律师事务所律师。
上诉人张天羽因与被上诉人童翠华房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2013）栖霞民初字第264号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张天羽的委托代理人陈永春和张宁生、被上诉人童翠华的委托代理人张从林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
童翠华原审诉称，2011年2月18日，童翠华与张天羽签订了一份《南京市存量房买卖合同》，由童翠华将其拥有的位于栖霞区马群街道五棵松128号某幢406室房屋出售给张天羽，价款为590000元，付款期限至2011年2月20日止。但张天羽至今分文未付，虽经童翠华催要也无果，张天羽已构成根本违约，故诉至法院判令童翠华与张天羽解除房屋买卖合同，诉讼费由张天羽负担。
张天羽原审辩称，其与童翠华签订的《南京市存量房买卖合同》只是为过户而签订的一个形式合同，不存在真实的买卖关系。讼争的房屋实际为张天羽的父亲张宁生在2003年时以童翠华的名义购买的单位拆迁安置房。本案法律关系实际上是购房资格转让。当时童翠华租住的单位公有住房拆迁，童翠华有购房资格，童翠华不想购买，但也不想放弃，于是就转让给童翠华女婿张宁生购买，购房款也是张宁生支付的。因童翠华系产权人，因此所有的缴费票据写的都是童翠华名字。此房拿到后张天羽一家人就入住了。该房办了两证后，童翠华说5年后才好过户。2011年，当双方到房产部门去办理过户手续时，刚开始写的是33.6万元，房产部门的同志说价格太低无法办理，后又改写成59万元。童翠华当时一再声称只是形式而已，不会当真的。现童翠华凭此房屋买卖合同起诉张天羽，没有事实依据和法律依据，请求法院驳回童翠华的诉讼请求。
原审法院经审理查明，童翠华系张天羽外祖母，张天羽父亲张宁生系童翠华大女婿。童翠华原在南京市白下区房产经营公司承租一套公有住房，房号为白下区友谊东村20幢201室，使用面积23.90平米，2003年该地段拆迁。2003年9月2日，拆迁人南京白下房地产拆迁有限公司（甲方）、被拆迁人白下房产经营公司（乙方）、被拆迁房屋的承租人童翠华（丙方）三方共同签订一份《南京市房屋拆迁补偿协议》，其中第二条为：被拆迁房屋坐落于友谊东村20-201，系白下房产经营公司所有，由童翠华承租使用。第五条为：甲方对被拆迁房屋应支付的货币补偿金额为75065.12元；其中乙方应得7506.51元；67558.61元。第六条为：甲方应当以现金支付下列补助费用：①②③…….丙方2111.80元。2003年9月1日，张宁生为童翠华领取6241.8元和500元的拆迁费。2003年9月17日，童翠华出具委托书，内容为：本人因身体不便，全权委托大女婿张宁生办理南京商业银行账号28471-0100290064，活期存折现金提款事宜。2003年9月19日，张宁生从南京市商业银行取走以童翠华名义存款的67557元。这3笔费用共计74298.8元。
2004年9月7日，童翠华（乙方）与熊猫电子集团有限公司（甲方）签订一份《南京市公有住房买卖契约》，约定由甲方自愿将坐落在栖霞区马群五棵松128号某幢406室的公有住房（建筑面积约74.48平方米）出售给乙方，价款为220395元。熊猫电子集团有限公司2004年4月的财务收款凭证显示收到童翠华首付款80000元。2005年5月24日，熊猫电子集团有限公司向童翠华发出通知，告知其所购买的406室房价款为220395元，应缴维修基金655元，煤气集资款2800元，有线电视安装费360元，办证费120元，以上费用共计224330元，已缴纳购房首付款80000元，剩余144330元需于2005年6月24日以前去指定银行缴纳。2005年6月21日，张宁生到中国银行南京中山东路支行交纳144330元；2005年6月27日，熊猫电子集团有限公司出具收款凭证收到童翠华购房余款1439700元。该讼争房屋2006年已经办理好房屋产权证和土地使用权证，并且登记在童翠华名下。
2011年2月18日，童翠华与张天羽签订一份《南京市存量房买卖合同》，约定由童翠华将拥有的位于南京市栖霞区马群五棵松128号某幢406室房屋出售给张天羽，价款为590000元，付款日期为2011年2月20日，现金支付。2011年2月18日正式交付该房屋，双方定于2011年2月18日前向有关部门办理相关附属设施和相关权益的更名手续。该房屋所有权证至诉讼时已办好，登记在张天羽名下。
2012年7月5日，童翠华向张天羽发催告函，内容为：“张天羽：2011年2月18日，你与我签订了1份《南京市存量房买卖合同》。按照合同的约定，你应在2011年2月20日支付全部房价款590000元。但至今你分文未付，已经严重违约，并给我造成了很大的损失。现我要求你必须在2012年7月31日前付清全部房价款，否则，届时我将与你依法解除《南京市存量房买卖合同》，并要求你承担违约责任。特此函告”。此函以特快形式邮寄给被告张天羽。张天羽并未付款，双方产生纠纷，童翠华诉至原审法院。
一审庭审中，张天羽父亲张宁生坚持认为：双方的存量房买卖合同只是为过户而签的形式合同，不存在真实的买卖关系；当时是童翠华不想购买该房但也不愿放弃，才要求张天羽方出钱购买的；全部的购房款220395元都是张天羽方出的，而且在2008年，张天羽方要求过户时，童翠华要求张天羽方再给付12万元才愿意过户，于是张天羽方只好凑钱和借钱，给了童翠华12万元现金，童翠华收款后还出具了收条，现在童翠华又反悔不肯过户。张天羽提供了证人到庭证明给付12万元现金的事实。而童翠华认为，双方签订的存量房买卖合同是被其老伴硬拉到房产局签订的，童翠华当初委托张宁生取款的74298.8元，由张宁生直接付了购房款，此款张宁生应当返还给她。对12万元收条童翠华也予以否认，认为不是其出具的。原审法院依张天羽方申请对此收条做笔迹鉴定，结论为系童翠华所写。
一审庭审过程中，经法院释明，童翠华表示，如不能解除双方的存量房买卖合同，则要求张天羽按买卖合同的价款59万元支付，并承担逾期付款的利息损失。而张天羽的代理人张宁生则表示，其付款行为可以视为张天羽的行为。
原审法院认为，童翠华与张天羽于2011年2月18日签订的《南京市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，并无违反法律强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照合同约定全面正确地履行各自的义务。童翠华陈述其是被老伴劝说才到房产局与张天羽签订的此份房屋买卖合同，此简单地说辞，而无其它证据证明，不能认定童翠华是受胁迫或违背意志的表现。该房屋买卖已经履行完契税缴纳事项，且已过户到张天羽名下，故童翠华要求解除买卖合同的请求不予支持。诉争的房屋，其来源系童翠华单位公有住房在2004年拆迁时，由童翠华与其单位熊猫电子集团有限公司签订的《南京市公有住房买卖契约》后购得。此后童翠华也办理了房屋所有权证和土地使用权证。从童翠华购买此诉争房屋交纳的购房款来看，此款系张天羽父亲张宁生办理，其中童翠华有3笔拆迁补偿款合计74298.8元由张宁生取出，张宁生认为取出后即交付给童翠华，但童翠华予以否认。现张宁生无证据证明，故原审法院认定此款包含在购房款220395元中，应视为童翠华支付的购房款，其余款项因童翠华认可系张宁生垫付，故原审法院认定张宁生为童翠华垫付购房款为146096.2元。2008年元月9日，童翠华收到张宁生12万元，虽然童翠华否认其出具过此收条和未收款事实，但鉴定部门经过笔迹鉴定系童翠华本人所写以及证人出庭作证，张宁生对付款的合理解释，此系列证据已经形成证据链。而童翠华也不能解释此收款12万元性质，故原审法院认定此款为张宁生给付的购房款。庭审中，张宁生明确表示其垫付款行为可视为张天羽的付款行为，故张天羽实际已支付购房款266096.2元。根据《中华人民共和国物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第16条规定，不动产登记是物权归属和内容的根据，不动产登记薄由登记机构管理。第17条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。就本案而言，张天羽提出抗辩，称讼争的房屋系当初童翠华放弃购房资格而转让给张天羽方的，2011年2月18日双方签订的《南京市存量房买卖合同》只是为了过户需要，不存在真实的买卖关系。原审法院认为，并不排除童翠华2004年存在给张宁生购买讼争房屋的意图，但现童翠华完全否认，且双方也没有任何证据证明童翠华认可放弃购买的事实或显示张天羽已经取得完整的房屋权利。即使按代理人张宁生所说，童翠华答应张天羽方再给付12万元就可以过户，但收条上也没有证据证明收到的是什么款项。根据物权法的法律规定，此讼争的房屋产权人依然是童翠华所有，不存在所谓的购房资格转让之说，张天羽的抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。纵观本案事实以及原张天羽双方之间的特殊身份关系，原审法院以童翠华主张逾期付款的利息与张天羽2004年时垫付款的利息相冲抵，结合当前房价上涨的实际情况，确定房屋买卖的价格以在房产部门约定的价格为基准，之前张天羽方已经给付的款项予以扣除，故张天羽还应当向童翠华支付房款323903.8元。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：张天羽自判决生效之日起20日内支付给童翠华房款323903.8元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费9700元，由童翠华负担4850元，张天羽负担4850元；鉴定费1200元，由童翠华负担。
张天羽不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认为，上诉人与被上诉人于2011年2月18日签订的《南京市存量房买卖合同》是合法有效的合同，这与事实不符。上诉人全家早就入住涉案房屋，在上诉人入住前双方就已经明确，完全就是购房资格转让。2、原审法院对讼争房屋的价款认定错误，双方真实的交易时间是在2005年，上诉人于2005年6月21日交付了全部的集资建房款，上诉人收房入住时，合同的义务双方都己完成，2011年2月18日的行为只是为了过户。请求依法撤销原判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人童翠华答辩称，双方签订的59万元的合同是双方真实意思表示，对方所称的购房资格转让问题根据没有这回事，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的案件事实正确，本院予以确认。
本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明。张天羽上诉提出，其就涉案房屋与童翠华之间曾形成购房资格转让的协议，童翠华对此不予认可，而张天羽未能提供证据对此予以证明，原审法院对其这一主张不予支持并无不当。因张天羽、童翠华之间存在亲属关系，童翠华将涉案房屋给张天羽及其父母居住，不能证明双方成立购房资格转让协议。原审法院判决张天羽按照双方签订的合同支付房价款并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费9700元，由上诉人张天羽负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一四年四月二日
书记员 罗程允