陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终8370号
上诉人（原审被告）：王淑荣，女，1978年10月2日出生，汉族,商洛市统计局干部，住陕西省商洛市。
委托诉讼代理人：辛粉峰，陕西省148法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：李冰，男，1982年2月1日出生，汉族，中原油田采油厂员工，住河南省濮阳县。
委托诉讼代理人：党栓栓，北京市盈科（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人李宇，北京市盈科（西安）律师事务所律师。
原审第三人：西安择优房地产营销策划有限公司，住所地：西安市浐灞生态区矿山路东方罗马花园2栋3单元30106号。
法定代表人王贺，该公司总经理。
委托诉讼代理人李玲玲，女，汉族，1991年5月10日出生，该公司业务部总经理，住西安市未央区。
原审第三人王淑慧，女，1973年11月21日出生，汉族，住西安市碑林区。
上诉人王淑荣因与被上诉人李冰，原审第三人西安择优房地产营销策划有限公司(以下简称择优公司)、王淑慧房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2017年6月16日李冰为买方、乙方，王淑荣为卖方、甲方签订存量房买卖合同，约定甲方购买乙方位于西安市灞桥区矿山路988号东方罗马花园20幢1单元0810室房屋，房价款65万元，定金2万元于签订合同当天支付，首付款18万元于资金监管当天支付，乙方向银行申请45万元按揭贷款，若甲乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金13万元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。该合同由王淑慧代签王淑荣姓名，并作为王淑荣委托代理人签名。同日，李冰为乙方、买方，王淑荣为甲方、卖方。择优公司为丙方、居间方签订存量房买卖居间合同，约定乙方支付丙方居间服务费19500元，其中9750元系乙方自愿代替甲方支付。该合同亦由王淑慧代签王淑荣姓名，并作为王淑荣委托代理人签名。2017年6月16日李冰妻子张楠向王淑荣银行账户转款2万元，王淑慧以王淑荣的名义向李冰出具收取定金2万元的收条。2017年6月16日李冰支付择优公司中介费19500元，代办过户、按揭、抵押登记、评估费9280元。2017年9月择优公司通知王淑慧进行房屋评估，王淑慧未配合，后续手续未办理。李冰遂向原审法院提起诉讼。庭审中择优公司陈述王淑慧认识其公司员工，王淑荣将委托书发送至王淑慧手机让其公司工作人员及李冰查阅后各方才签订存量房买卖合同及居间合同。
李冰诉至原审法院请求：1、解除李冰与王淑荣签订的《存量房买卖合同》；2、王淑荣返还李冰购房定金20000元；3、王淑荣向李冰支付违约金130000元；4、王淑荣向李冰赔偿律师代理费15000元、中介费9750元、中介代办费9280元，合计34030元;5、第三人择优公司、王淑慧对上述3、4项承担连带责任。事实和理由：李冰(乙方)与王淑荣(甲方)及其代理人王淑慧于2017年6月16日通过择优公司签订《存量房买卖合同》。约定甲方将坐落于西安市灞桥区矿山路988号东方罗马花园20幢1单元0810室出售给乙方，房款总价650000元，定金20000元。若甲乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金13万元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。合同签订当日李冰向王淑荣交付定金20000元。合同签订之后，李冰积极履行约定的合同义务，王淑荣以各种理由拒绝履行合同约定义务，并通过王淑慧通知择优公司明确表示不卖房子给李冰。
王淑荣辩称，王淑荣未委托王淑慧签订存量房买卖合同及存量房买卖居间合同，王淑慧系无权代理，故上述合同系无效合同。李冰的诉讼请求无事实根据及法律依据，请求法院驳回李冰的诉讼请求。
择优公司述称，对李冰陈述的事实无异议。王淑荣委托其姐王淑慧签订合同，并以手机微信形式出具了代为签订合同的委托书，其公司认真履行居间服务，不应承担责任。
王淑慧提交书面意见称，其虽在合同委托代理人处签名，但其未取得王淑荣的授权，在王淑荣拒绝追认的情况下，涉案合同属无效合同。李冰系成年人,未尽到审核义务，李冰具有重大过错，应自行承担责任，其亦不是合同相对方，李冰要求其承担责任，无事实根据及法律依据。
原审法院认为，本案争议焦点是王淑慧代理王淑荣签订存量房买卖合同及居间合同的行为是否对王淑荣发生效力。因王淑慧、王淑荣系姊妹关系，庭审中择优公司陈述王淑荣将委托书发送至王淑慧手机，其公司工作人员及李冰查看后各方才签订合同。况且李冰的妻子张楠亦将定金2万元转入王淑荣的银行账户，故王淑慧的代理行为对王淑荣发生效力。涉案存量房买卖合同及居间合同合法有效。王淑荣现认为合同无效，亦即表明王淑荣拒绝履行合同，李冰要求解除存量房买卖合同，依法予以支持，王淑荣应当返还李冰定金2万元，并应按合同约定支付李冰违约金13万元。因择优公司作为专业房屋中介机构，在居间服务过程中仅查看了王淑荣发送至王淑慧手机的委托书，未尽到审慎义务，应当返还李冰中介费9750元，因代办费尚未实际发生，择优公司应将代办费9280元返还李冰。因违约金13万元已足以弥补李冰的损失，故对李冰主张律师代理费15000元，不予支持。因王淑慧系代理人，李冰要求王淑慧承担责任，于法无据。因择优公司系居间方，李冰要求择优公司承担责任，亦无法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除李冰、王淑荣于2017年6月16日签订的存量房买卖合同。二、王淑荣于判决生效之日起15日内返还李冰定金2万元。三、王淑荣于判决生效之日起15日内支付李冰违约金13万元。四、西安择优房地产营销策划有限公司于判决生效之日起15日内返还李冰中介费9750元、中介代办费9280元。五、驳回李冰要求律师代理费15000元之诉讼请求。六、驳回李冰要求王淑慧对违约金13万元、律师代理费15000元、中介费9750元、中介代办费9280元承担连带责任之诉讼请求。七、驳回李冰要求西安择优房地产营销策划有限公司对违约金13万元、律师代理费15000元承担连带责任之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3980元，原告已预交。该费用由被告负担3500元，于判决生效后15日内直接给付原告，原告自行负担480元。
宣判后，王淑荣不服，向本院提起上诉称：一、本案证据不足以认定案件事实。王淑慧与王淑荣虽系姊妹关系，但确实没有授权，一审法院根据中介公司的一方之言，就断定代理关系实属错误。王淑荣虽然收到2万元，但只知道账上多了2万元，不知是谁打入的，是什么钱，王淑荣自始至终不知道房子买卖事宜，直至对方起诉。综上，王淑荣请求撤销原审判决，驳回李冰的全部诉讼请求。
李冰辩称：原审判决正确，应予维持。
择优公司认为王淑荣的上诉理由不能成立。
王淑慧未到庭，其向本院提交的书面答辩意见称：一、一审法院认定答辩人取得被答辩人王淑荣的授权，没有证据证明。二、答辩人的行为不构成表见代理，且被答辩人存在重大过失。综上，认为一审认定事实不清，适用法律错误。
经审理查明，原审法院查明的事实属实。
本院认为，王淑慧、王淑荣系姊妹关系，且王淑慧持有王淑荣所有的涉案房屋的房产相关资料；李冰从关注涉案房屋到与王淑慧磋商缔约事宜，以致到最后签订涉案买卖合同的主要过程，都是在有合法房产中介经营资质的择优公司的经营场所完成的，而且据择优公司陈述，因王淑荣在外地工作，择优公司要求王淑荣将委托售房事宜发至在同样从事房产中介工作的王淑慧的手机，择优公司工作人员及李冰查看、证实后才签订了涉案合同。因此，李冰有理由相信王淑慧有代理王淑荣出售涉案房屋的代理权。之后，王淑荣接受李冰2万元定金的事实行为，应视为王淑荣已经以自己的实际行动开始履行协议；王淑荣关于其只知道账上多了2万元，但不知是谁打入的、是什么钱、自始至终不知道房子买卖事宜的诉称有悖常理，本院不予采信。综上所述，原审法院认定王淑慧的代理行为对王淑荣发生效力并未不当，王淑荣应依法承担相应违约责任。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
王淑荣预交的2900元二审案件受理费由王淑荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 凡
审 判 员 肖晓通
代理审判员 辛 娟
二〇一八年九月六日
书 记 员 周美丽