四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终9395号
上诉人（原审原告）：刘咏梅，女，1971年1月1日出生，汉族，住四川省成都市高新区。
上诉人（原审原告）：伍成勇，男，1972年6月8日出生，汉族，住四川省成都市高新区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：王浩驰。四川原石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：段新建，男，1971年5月8日出生，汉族，住四川省仁寿县。
委托诉讼代理人：赵咏梅，四川广都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马小蓉，四川广都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:成都市中倍房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道二江寺村佳兆业上品6幢1楼9号。
法定代表人：李兴文，总经理。
上诉人刘咏梅、伍成勇与被上诉人段新建、成都市中倍房地产经纪有限公司（以下简称中倍公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院(2016)川0116民初9096号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘咏梅、伍成勇共同上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，改判支持刘咏梅、伍成勇在一审的全部诉讼请求，即解除双方签订的《买卖转让合约》，段新建将案涉房屋腾退给刘咏梅、伍成勇，段新建按每月1000元标准向刘咏梅、伍成勇支付从2016年6月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。二、本案一、二审诉讼费用由段新建承担。事实和理由：段新建擅自对房屋进行装修并入住是严重违约的行为，即使是同意段新建装修，擅自入住也是严重违约行为，合同中约定的未付款退出是指将物品搬出，而非同意其入住，双方合同中没有约定房屋交付时间，系中介公司擅自将房屋的钥匙和水电气卡交付给段新建；《买卖转让合约》中对15万元的支付条件约定不明，按照交易管理，应当在刘咏梅、伍成勇办理银行按揭手续前交付该款，所谓的《成都市房地产买卖合同》应该就是指双方已经订立了的《买卖转让合约》，而非对方所指的网签合同，网签合同的名称是《存量房买卖合同》。因此，第二笔15万元款项支付条件已经成就，对方未按约付款，构成违约，刘咏梅、伍成勇有权解除合同。
段新建辩称，合同中明确约定了段新建可以进行装修和入住，段新建也没有达到第二笔款项的支付条件，《成都市房地产买卖合同》是指网签合同，没有签订就没有达到付款条件，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
中倍公司辩称，本案应按照合同约定履行，请求驳回上诉，维持原判。
伍成勇、刘咏梅向一审法院诉讼请求：1、解除与段新建签订的《买卖转让合约》；2、段新建将位于四川省成都市某房屋腾退给刘咏梅和伍成勇；3、段新建按照每月1000元的标准支付2016年6月1日至实际腾退之日止的房屋使用费（暂计至2016年12月1日为6000元）；4、段新建按每月185.1元的标准支付2015年12月1日至实际腾退之日止的物管费（暂计至2016年12月1日为1110.6元）。
一审法院认定事实：2015年11月15日，段新建和刘咏梅以及伍成勇签订《买卖转让合约》。双方约定，①刘咏梅和伍成勇将二人共有的位于四川省成都市XXXX房屋以620000元的价格出售给段新建。购房款按如下方式支付：首付款50000元，须于签订本合约时支付，以作为购房定金；第二笔款150000元，段新建须于签订[成都市房地产买卖合同]后支付；第三笔款420000元，段新建通过银行贷款按揭方式予以支付，银行批准的贷款金额直接划入刘咏梅和伍成勇在该行的银行账户，实际按揭金额与楼价的差额由段新建以现金方式直接支付。②如刘咏梅和伍成勇在签订本合约和收取定金及金额后不按约将房屋出售给段新建，刘咏梅和伍成勇除退还段新建已付的定金和房款外，还须向其支付等于已付定金之金额作为赔偿，段新建不能进一步要求赔偿或逼使刘咏梅和伍成勇履行该合约。③因段新建原因导致不能贷款的，段新建同意以全款支付刘咏梅和伍成勇全部购房款。④刘咏梅和伍成勇不配合或不履行本合同的，须赔偿段新建在该房投入的装修款项，以段新建装修票据作实。⑤段新建支付定金后，刘咏梅和伍成勇同意段新建装修该房。⑥若因段新建以后无力再购买该房，刘咏梅和伍成勇不退还定金，也不再对段新建已装修的款项进行赔偿。段新建无条件搬出该房。
合同签订当日，段新建向刘咏梅和伍成勇支付定金50000元。2015年11月29日，刘咏梅出具委托书，委托段新建之妻徐小红为其办理四川省成都市XXXX房屋的装修事宜，并在委托上备注：装修期间及以后所发生的与本房屋相关的纠纷与本委托人无关，均由受托人负责。之后，段新建对该房进行装饰装修，并于2016年1月入住。
段新建入住后要求刘咏梅和伍成勇办理过户手续时，刘咏梅和伍成勇主张在段新建支付封窗费、房屋专项维修资金、物管费以及租金后才能办理过户，段新建拒绝支付。双方遂发生纠纷。
2016年11月25日，刘咏梅和伍成勇通过公证的方式分别向中介方中倍公司、段新建邮寄送达《解除合同通知书》，以段新建仅支付定金50000元，未支付剩余房款，该司擅自将房屋钥匙和相关资料交付给段新建，段新建未经同意擅自占有、入住该房为由，认为段新建、中倍公司存在违约行为，决定从即日起解除与中倍公司签订的《买卖转让合约》、与段新建签订的《买卖转让合约》，并要求段新建在收到通知后5日内腾退房屋。
一审另查明，刘咏梅和伍成勇预交了2015年11月1日--2016年5月31日期间的物管费共计1295.7元。
一审法院认为：段新建与刘咏梅及伍成勇签订的《买卖转让合约》是双方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。各方应当按约履行各自的权利、义务。刘咏梅和伍成勇以段新建未付清房款，擅自装修并入住房屋为由，要求解除双方签订的《买卖转让合约》，段新建对此不予认可。因此，本案的争议焦点在于：刘咏梅和伍成勇解除《买卖转让合约》的理由是否成立，段新建是否应当支付房屋使用费和物管费。对此，一审法院认定如下：
根据双方在合约中关于段新建支付定金后，刘咏梅和伍成勇同意其装修该房，以及若因段新建以后无力再购买此房，伍成勇与刘咏梅不退还其所交定金，也不再对其装修款予以赔偿，段新建无条件搬出该房的约定，并同时结合刘咏梅委托段新建之妻徐小红办理装修事宜的事实，一审法院认为段新建装修案涉房屋并非擅自进行，而是经过伍成勇与刘咏梅的同意。并且，上述约定还隐含了二人同意段新建装修后入住该房的意思表示。因此，段新建装修后入住符合合约约定。又因双方在合同中约定第二笔款在签订[成都市房地产买卖合同]后支付，现双方没有签订该合同，一审法院认为段新建支付第二笔款的时间条件未能成就。刘咏梅和伍成勇要求段新建支付封窗费等费用，而双方未在《买卖转让合约》中就此进行约定，该主张增加了段新建所应承担的付款项目，系对合同内容的变更，该变更应当取得段新建的同意。现段新建不同意支付封窗费等费用，且其支付第二笔款项的时间条件未能成就，故刘咏梅和伍成勇主张解除合同的理由不能成立。其要求腾退房屋、支付房屋使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。
根据公平原则，段新建在签订合同后装修并入住该房，从装修时起的物管费应当由其承担。刘咏梅于2015年11月29日办理委托书，委托段新建之妻徐小红办理装修的相关事项，一审法院认为段新建应承担的物管费从2015年11月29日起计算较为恰当。刘咏梅和伍成勇已付2015年11月1日
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2016年5月31日期间的物管费共计1295.7元，故段新建应向二人支付的物管费为1295.7元÷7月×6月+1295.7元÷7月÷30天×2天=1122.94元。现刘咏梅和伍成勇要求段新建支付计至2016年12月1日的物管费为1110.6元，该金额低于段新建应承担的物管费，故一审法院对刘咏梅和伍成勇主张的1110.6元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，一审判决：一、段新建自本判决生效之日起三日内向刘咏梅、伍成勇支付2015年11月29日
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2016年5月31日期间的物管费共计1110.6元；二、驳回刘咏梅、伍成勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由刘咏梅、伍成勇负担40元，由段新建负担10元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：对伍成勇、刘咏梅提交的案涉房屋物管处同意段新建进行装修的手续，伍成勇、刘咏梅认为该证据证明曾委托段新建进行装修，但并未同意段新建入住。本院认为，该证据不能证明伍成勇、刘咏梅不同意段新建入住，该证据不能达到其证明目的。
本院认为，段新建与刘咏梅、伍成勇签订的《买卖转让合约》系双方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效。本案争议焦点在于：段新建装修和入住案涉房屋的行为是否构成违约；第二笔15万元是否达到支付条件。
关于装修和入住案涉房屋的行为是否构成违约。本院认为，双方合同明确约定，段新建支付定金后，刘咏梅和伍成勇同意段新建装修该房。因段新建已支付了定金款5万元，故其有权装修房屋。同时合同还约定，若因段新建以后无力再购买该房，其应无条件搬出该房。按照对该条文通常理解，搬出的前提在于入住，故该条文实际包含有伍成勇、刘咏梅同意段新建入住的含义。同时，同意段新建装修房屋实际也等同于将案涉房屋交付给了段新建，因此，本院对伍成勇、刘咏梅关于段新建装修、入住房屋构成违约的主张不予支持。
关于第二笔15万元是否达到付款条件。伍成勇、刘咏梅认为，合同中约定的《成都市房地产买卖合同》即双方已经签订的《买卖转让合约》，故15万元款项支付已经成就。本院认为，《买卖转让合约》中约定了定金5万元为订立该合同后签订，第二笔15万元在签订《成都市房地产买卖合同》后支付，将两笔款项的支付条件进行了区分。由此可推知，《成都市房地产买卖合同》并非双方已经订立的《买卖转让合同》，段新建将该《成都市房地产买卖合同》解释为网签的《存量房买卖合同》更为合理，更符合交易习惯和正常逻辑。在双方未订立网签合同的情况下，15万元款项尚未达到付款条件，本院对伍成勇、刘咏梅关于段新建未支付15万元款项，构成违约的主张不予支持。
综上所述，上诉人刘咏梅、伍成勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘咏梅、伍成勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 张引千
审判员 王 果
审判员 赵 韬
二〇一八年一月九日
书记员 黄 迪