湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终6861号
上诉人（原审被告）：武汉策炜行房地产代理有限公司，住所地：湖北省武汉市江汉区贺家墩村福星惠誉·福星城（一期）1栋1单元8层13室。
法定代表人：乐晓荣，该公司行政主管。
委托诉讼代理人：李强，男，1978年9月27日出生，汉族，住上海市宝山区，
被上诉人（原审原告）：李莉，女，1970年2月13日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：易承超，男，1970年3月6日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区，
上诉人武汉策炜行房地产代理有限公司（以下简称策炜行公司）因与被上诉人李莉商品房预约合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院作出的（2017）鄂0112民初4922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
策炜行公司上诉请求：1、依法撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初4922号民事判决书，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、2017年10月18日，上诉人与被上诉人双方签署了恒大城悦湖公馆1号楼公寓认购协议书，约定由被上诉人以620,000元购买上诉人收购销售的武汉市东西湖区恒大城悦湖公馆1号楼701号房屋，其中第二条约定“乙方（被上诉人）付款时间：1、定金：乙方自愿支付50000元人民币（大写：伍万元人民币）给甲方（上诉人）作为认定该商品房的定金。2、付款时间：乙方于签订本协议后三个自然日内前《商品房买卖合同》，交纳首期款570000元。”第三条第2项约定“若乙方未按本合同之约定时间及款额交纳首付款（或全款）并签订《商品房买卖合同》，甲方有权解除本合同，并将该房屋另行销售，乙方所交定金不予退还。”第四条约定“甲乙双方在签订本协议时已确认双方依据本协议约定即将签订的《商品房买卖合同》内容及项下相关约定，且对此双方无任何异议，若乙方以此为由终止本协议的，则视为乙方违约，乙方所交定金不予返还…”。从该认购协议书的约定中可以看出，被上诉人在签署该认购协议书时已知晓所欲购买房屋是上诉人收购销售的，上诉人对被上诉人不存在任何欺骗和误导。根据该收购协议中约定的付款方式及违约责任，可以明确看出双方均认可该认购协议书中所约定的签署商品房买卖合同的主体是上诉人与被上诉人双方，双方在收购协议签订后三个自然日内签订房屋买卖合同亦未设定任何其他前置条件，不需要任何第三方的确认或在场。原审判决书对该认购协议书的效力予以了确认，但却认为2017年10月20日上午，被上诉人未与上诉人签订房屋买卖合同是因为案外人刘畅未出现，责任在上诉人，这是对事实认定的错误。从认购协议书的约定可以看出房屋买卖合同在2017年10月20日上午上诉人和被上诉人均到场的情况下已完全符合了签署的条件，上诉人准备好了需签署的房屋买卖合同并尽最大的努力满足被上诉人的各种要求，从未拒绝签署，从被上诉人提交的证据中亦未有任何证据能证明上诉人曾拒绝与被上诉人签订房屋买卖合同，相反从被上诉人的陈述中可以看出自始至终以案外人刘畅未到场为由不签署房屋买卖合同的均是被上诉人。被上诉人在双方真实合法签署了认购协议后，拒绝与上诉人签署《房屋买卖合同》，反而自行修改了认购协议中的约定，即要求与案外人刘畅签署《房屋买卖合同》且要求开发商出具可直接更名的文件，被上诉人的前述行为明显违反了双方合法有效签署的认购协议书第三条第2项和第四条的约定。上诉人因被上诉人不愿依据认购协议签署《房屋买卖合同》，根据认购协议第三条第2项的约定，有权单方解除合同并将该房屋另行销售，上诉人的行为不存在任何违反协议约定的情况。2、原审判决书从上诉人与案外人江慧交易的模式推断出，对于所售房屋，首先由上诉人以自己的名义作为出卖人与买受人签订认购协议书，再在规定的期限内由恒大公司内部员工直接与买受人签订房屋买卖合同。但实际上原审判决书得出此结论所依据的案外人刘畅、案外人江慧与上诉人签订的恒大城悦湖公馆1号楼转让合同上仅有案外人刘畅的签字，却没有另两方的签章，该份房屋买卖合同实际上是一份无效合同，由此可见原审判决书据此得出的推论也是错误的。而上诉人对于恒大城悦湖公馆1号楼收购销售的一般模式实际上为：由上诉人以自己的名义作为出卖人与买受人签订认购协议书，在规定的期限内亦由上诉人直接与买受人签订房屋买卖合同。二、原审判决适用法律错误。原审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条判决上诉人双倍返还定金是法律适用错误。根据《合同法》第一百一十五条的规定，“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”从本案的事实中可以看出，未履行约定义务的是被上诉人，而不是上诉人，因此依据法律及双方认购协议的约定，被上诉人无权要求返还定金。上诉人出于维护客户关系的考虑，返还了40000元给被上诉人，并不意味着上诉人为此就应承担双倍返还定金的违约责任，相反依据事实和法律，上诉人有权不返还定金。三、原审法院审判程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第161条的规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。原审判决书称本案依法使用简易程序审理，但自2017年12月8日本案受理日至原审判决作出日2018年6月5日，已逾六个月，大大超过了法律规定的简易程序审理期限。
李莉辩称，一审法院认定事实清楚，案件房屋的交易模式是需要原购房人与上诉人及被上诉人共同签订房屋买卖合同，并且还需要恒大公司同意更名的手续。一审法院程序没有问题，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
李莉向一审法院起诉请求：1、判令策炜行公司返还欠付李莉的定金10,000元；2、判令策炜行公司向李莉赔付50,000元定金；3、判令策炜行公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2017年10月18日，策炜行公司（甲方）与案外人刘畅（乙方）就策炜行公司收购刘畅位于武汉市东西湖区金银湖环湖路43号恒大城悦湖公馆一号楼的房产签订恒大城悦湖公馆房源收购协议，约定：“第一条收购房源信息房号：1-701建筑面积52.17㎡收购价：540000（大写）：伍拾肆万元整原认购价：伍拾万零玖仟玖佰肆拾玖（大写）：恒大下期收款时间：2017年12月16日开户行：光大银行徐东支行姓名：刘畅账号：62×××60第二条协议期限协议期为2017年10月18日至2017年12月15日：甲方在签订本协议当日向乙方支付定金人民币壹万元整（￥10000.00）。第三条双方权利及义务在协议期内甲方可将此房屋对外出售，收到房款乙方应积极协助买方办理更名手续，同时乙方保证销售上述房产的行为已经征得房产共有权人的同意；第四条双方约定及违约责任1、协议期内乙方不得单方面解除合同（拒绝出售）或在房屋出售后拒绝配合办理更名手续，如有此情况发生，乙方须赔付给甲方该房产收购总价的10%，作为违约金；2、收到购房款定金后，甲方需在乙方要求时间内协助买方办理购房手续，如因乙方原因导致买方未签成《房屋买卖合同》，乙方须赔付给甲方该房产收购总价的10%，作为违约金；3、至本协议截至时，甲方未能成功售出该房源，甲乙双方可协议选择以下方式处理：1）乙方扣除定金，解除协议；2）签订补充协议，协议效力延期……”。
同日，李莉（承买方、乙方）与策炜行公司（出售方、甲方）签订恒大城悦湖公馆1号楼公寓认购协议书，约定：“第一条认购房屋情况：乙方确定购买甲方收购销售的701号房（以下简称该公寓），建筑面积52.17平方米，认购价建筑面积每平方米11884.22元人民币，总房价金额620000元人民币（大写：陆拾贰万元人民币）付款方式为：一次性。实际总房款中不含国家及武汉市规定的乙方应承担的相关税费，乙方应按照国家及武汉有关规定在签订《商品房买卖合同》后由乙方自行支付相关税费。第二条乙方付款时间：1、定金：乙方自愿支付50000元人民币（大写：伍万元人民币）给甲方作为认定该商品房的定金。2、付款时间：乙方于签订本协议后三个自然日内前《商品房买卖合同》，交纳首期款570000元。第三条双方的权利、义务1、乙方须持本协议并按照协议第二条第2款之约定时间及款额到甲方指定地点交首付款（或全款），并签订《买卖合同》。2、若乙方未按本合同之约定时间及款额交纳首付款（或全款）并签订《商品房买卖合同》，甲方有权解除本合同，并将该房屋另行销售，乙方所交定金不予退还。3、若乙方在签订本协议后要求退房的，则甲方不再返还乙方定金，并有权将该房屋另行销售；若乙方要求调房，须经甲方书面同意。若经过甲方书面同意，乙方应按甲方最新售价补齐房款差额。4、在签订《商品房买卖合同》之前，若遇不可抗力/意外事件导致乙方所购房屋不能出售，甲方有权撤销协议，甲方撤销本协议15个工作日内将所收款项无息退回乙方，甲方不再承担其他任何责任。5、若乙方因为个人原因不能办理贷款，此定金不退还，所造成的一切损失由乙方自行承担。第四条甲乙双方在签订本协议时已确认双方依据本协议约定即将签订的《商品房买卖合同》内容及项下相关约定，且对此双方无任何异议，若乙方以此为由终止本协议的，则视为乙方违约，乙方所交定金不予返还……”。
亦为同日，李莉向策炜行公司支付50,000元定金，策炜行公司向李莉出具收据一张，主要内容为李莉交款50,000元定金，策炜行公司在单位盖章处加盖策炜行公司公司财务专用章，案外人曾俊在经办人处签名。
2017年10月20日上午，李莉应策炜行公司通知前往售楼部签订合同，但直到当晚8时，刘畅均未出现，策炜行公司未与李莉签订房屋买卖合同。
2017年10月25日，策炜行公司（出售方、甲方）与案外人江慧（承买方、乙方）签订恒大城悦湖公馆1号楼公寓认购协议书，约定：“第一条认购房屋情况：乙方确定购买甲方收购销售的701号房（以下简称该公寓），建筑面积52.17平方米，认购价建筑面积每平方米13034元人民币，总房价金额680000元人民币（大写：陆拾捌万元人民币）付款方式为：全款分期。实际总房款中不含国家及武汉市规定的乙方应承担的相关税费，乙方应按照国家及武汉有关规定在签订《商品房买卖合同》后由乙方自行支付相关税费。第二条乙方付款时间：1、定金：乙方自愿支付5万元人民币（大写：伍万元人民币）给甲方作为认购该商品房的定金。2、付款时间：乙方于签订本协议后30个自然日内前《商品房买卖合同》，交纳首期款272041元。第三条双方的权利、义务1、乙方须持本协议并按照协议第二条第2款之约定时间及款额到甲方指定地点交首付款（或全款），并签订《买卖合同》。2、若乙方未按本合同之约定时间及款额交纳首付款（或全款）并签订《商品房买卖合同》，甲方有权解除本合同，并将该房屋另行销售，乙方所交定金不予退还。3、若乙方在签订本协议后要求退房的，则甲方不再返还乙方定金，并有权将该房屋另行销售；若乙方要求调房，须经甲方书面同意。若经过甲方书面同意，乙方应按甲方最新售价补齐房款差额。4、在签订《商品房买卖合同》之前，若遇不可抗力/意外事件导致乙方所购房屋不能出售，甲方有权撤销协议，甲方撤销本协议15个工作日内将所收款项无息退回乙方，甲方不再承担其他任何责任。5、若乙方因为个人原因（仅限于征信）不能办理贷款，此定金不退还，所造成的一切损失由乙方自行承担。第四条甲乙双方在签订本协议时已确认双方依据本协议约定即将签订的《商品房买卖合同》内容及项下相关约定，且对此双方无任何异议，若乙方以此为由终止本协议的，则视为乙方违约，乙方所交定金不予返还……”。合同附件分期付款时间表显示：第一期时间2017年12月16日，款项50,995元；第二期时间2018年3月16日，款项50,995元；第三期时间2018年6月16日，款项305,969元。
2017年10月29日，案外人刘畅（甲方）、案外人江慧（乙方）与策炜行公司（丙方）签订承诺书一份，主要内容为：“1.甲方承诺在2017年11月2日前，确认该房产（恒大城悦湖公馆1号701室）能否更名。2.乙方承诺如甲方完成更名后于2017年11月25日前支付首付房款￥222041元。3.丙方作为监督方督促双方按以上承诺执行，如有违约丙方会督促违约方在一个月内支付总房款30%违约金予无责方。4.丙方承诺若甲方无法在11月5号前完成更名乙方可选择全额退款定金或由丙方提供楼层.朝向.房型.价格.近似的房源进行调换。”
2017年11月16日，案外人刘畅（出售方、甲方）、案外人江慧（承买方、乙方）与策炜行公司（丙方）签订恒大城悦湖公馆1号楼转让合同，主要内容为：“第一条：乙方自愿购买甲方认购的恒大城悦湖公馆1号楼701室公寓。第二条：双方协商确定该房屋的转让价格为680000.00元（大写：陆拾捌万元整）；付款方式为全款分期；首付款为￥272041.00元；其他款项按附件所列节点支付，不得逾期。鉴于逾期将造成该房屋无法转让，将造成甲方重大经济损失。故如乙方未按本合同约定时间支付房款，乙方需支付于甲方相当于转让价格30%金额作为违约金，合同取消，甲方收回房屋并退还扣除违约金后余款，如乙方支付款项少于违约金，甲方有权继续追偿。第三条：签订本合同当天，丙方代甲方为乙方缴纳的首付款开具收款凭证；甲方需在三日内完成本合同的签署并提供恒大公司开具的前期收款凭证交付给乙方。第四条：乙方支付完全部房款后，甲方需配合乙方完成更名，如甲方无法完成房产更名，合同取消，甲方收回房屋并退还乙方所交全部款项并支付相当于转让价格30%金额的违约金……”。案外人刘畅在甲方签章处签字捺印，案外人江慧、策炜行公司并未签章。上述合同附件显示首付款金额222,041元；分期款付款时间分别为2017年12月16日、2018年3月16日、2018年6月16日，付款金额分别为50,995元、50,995元、305,969元。
另查明，李莉与案外人曾俊通过微信联系，2017年10月26日至27日，李莉询问曾俊涉案房屋买卖情况，曾俊称房屋已卖，价格为680,000元，刘畅与新购房屋人的转让协议于2017年10月28日签订。2017年11月9日，曾俊通知李莉退定金。2017年11月13日，策炜行公司实际退还李莉定金40,000元。
审理中，策炜行公司陈述其销售的是恒大公司员工内部福利房，但并未和恒大公司签订合同，而是和公司员工签订合同，向恒大员工支付款项，刘畅就是恒大公司员工，其收售房屋的行为是一种投资行为，不是经营行为；案外人曾俊并非其公司员工，而是与策炜行公司共同投资的另一家公司员工；目前房屋仍未交房；李莉、策炜行公司均认可双方之间的合同已解除。
李莉于2017年12月8日诉至一审法院，要求如诉称，在审理中，李莉、策炜行公司均坚持诉、辩称意见，本案调解不成。
一审法院认为，李莉与策炜行公司签订的恒大城悦湖公馆1号楼公寓认购协议书系双方真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，无论策炜行公司是否取得恒大城悦湖公馆1号楼公寓701号房的所有权，认购协议书均有效，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。
从策炜行公司此后与案外人江慧交易的模式可知，对于所售房屋，首先由策炜行公司以自己的名义作为出卖人与买受人签订认购协议书，再在规定的期限内由恒大公司内部员工直接与买受人签订房屋买卖合同。在本案纠纷中，李莉与策炜行公司签订认购协议书并支付定金后，应策炜行公司通知于2017年10月20日前往策炜行公司欲签订房屋买卖合同，但由于直到当晚8时刘畅仍未出现导致无法签订房屋买卖合同，以致此后双方协商解除认购协议，交易无法完成，责任明显在策炜行公司，策炜行公司应承担相应的违约责任，李莉有权要求策炜行公司向其双倍返还定金100,000元，策炜行公司已返还40,000元，还应向李莉返还剩余的60,000元，对李莉的诉讼请求，一审法院予以支持。
策炜行公司辩称其系恒大城悦湖公馆1号楼公寓701号房所有权人，有权将房屋直接售予他人以及无须对李莉承担违约责任，只需向李莉退还前后合同差价的辩称意见，无任何事实依据，一审法院对此不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：策炜行公司于本判决书生效后十日内向李莉返还定金60,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元（已减半收取），由策炜行公司负担。
二审中，策炜行公司向本院提交了六份《恒大城悦湖公馆1号楼转让合同》，经组织各方当事人质证，李莉认为前述合同所列的甲方（出售方）均非策炜行公司，与本案无关。经审查，策炜行公司提交的六份《恒大城悦湖公馆1号楼转让合同》中仅有两份合同的甲方（出售方）为策炜行公司，但在该合同甲方签章处均系个人签章，而策炜行公司在六份《恒大城悦湖公馆1号楼转让合同》中的主体地位均为丙方，且在代理商签章处加盖了该公司的合同专用章。六份《恒大城悦湖公馆1号楼转让合同》虽然除签订主体、房号、价格、付款方式外与一审认定的刘畅与江慧签订的《恒大城悦湖公馆1号楼转让合同》基本一致，但约定的出售房屋均非本案所涉房屋，与本案基本事实无关，本院依法不予采信。
李莉未向本院提交证据。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2017年10月18日，策炜行公司与李莉签订了《恒大城悦湖公馆1号楼公寓认购协议书》，约定策炜行公司以62万元出售案涉房屋。李莉在签约当日依约支付了5万元定金，并应策炜行公司通知依约于2017年10月20日前往策炜行公司签订房屋买卖合同。直至该日晚上8点，刘畅仍未出现，李莉与策炜行公司亦未签订房屋买卖合同。2017年10月25日，策炜行公司就案涉房屋与案外人江慧签订认购协议书，以68万元出售案涉房屋。2017年11月16日，刘畅（出售方、甲方）、江慧（承买方、乙方）与策炜行公司（丙方）签订恒大城悦湖公馆1号楼转让合同，约定江慧以68万元向刘畅购买案涉房屋。一审法院认定策炜行公司就案涉房屋的交易模式为：首先由策炜行公司以自己的名义作为出卖人与买受人签订认购协议书，再在规定的期限内由恒大公司内部员工直接与买受人签订房屋买卖合同，与事实相符。2017年10月20日，李莉依约前往策炜行公司签订合同，策炜行公司未能预料房屋出售人刘畅拒绝到场，致使李莉未能签订卖屋买卖合同。策炜行公司违反了认购协议书之约定，应承担相应的责任，向李莉双倍返还定金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。
策炜行公司及李莉在一审庭审中均表示如审理期限届满，同意继续适用简易程序。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条第一款规定“适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长后的审理期限累计不得超过六个月。”本案一审审理期限经一审法院院长批准，已延长为六个月。本案一审审理期间未超过六个月，未违反法律、法规的规定。策炜行公司关于一审法院违反法定程序，超过审理期限的主张不能成立。
综上所述，策炜行公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人武汉策炜行房地产代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 敏
审 判 员 曹 芳
审 判 员 张 鹏
二〇一八年九月二十九日
法官助理 徐向云
书 记 员 徐 刚