上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第3394号
原告上海茸良粮油有限公司，住所地上海市。
法定代表人瞿佳华，经理。
被告杨树良，男，1954年4月26日生，汉族，住上海市松江区。
委托代理人郭宏君，上海尚简律师事务所律师。
原告上海茸良粮油有限公司与被告杨树良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后适用简易程序审理，于2015年10月10日公开开庭进行了审理。后于2015年12月4日转入普通程序审理，于2015年12月30日进行了证据交换，2016年1月26日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人瞿佳华、被告及其委托代理人郭宏君到庭参加上述两次庭审及证据交换。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告的租房合同已于2014年6月1日到期，多次催促被告仍不肯交还房屋，还欠房租。原告无奈，只能诉至本院要求判令：1、被告将租赁房屋退还原告；2、被告支付房租4，000元（从2014年1月1日计算至2015年6月1日）以及自2014年6月2日至被告实际返还房屋之日的使用费（按照每月300元计算）。庭审中，原告变更上述第二项诉请为要求被告按照每月300元的标准向原告支付自2014年1月1日至被告实际返还房屋之日止的租金及使用费。
被告辩称：不同意原告的诉请。原、被告之间的租赁合同无效，合同的签订是原告对被告的欺诈。原告获得房屋有历史原因，被告从部队转业，安置到案外人松江粮食管理所（以下简称粮管所），被告属于全民职工。在安置之后，在1982年粮管所将涉案房屋分配给被告作为公房使用，一直居住到目前。在2002年，粮管所进行国企改制，改制为原告。但是企业在改制的过程中，粮管所和原告都没有对被告居住的房屋给出处理方案，原告法人是粮管所的书记，被告完全不明白租赁合同的法律含义，对房屋的使用权的变化没有意识。被告以为是领导继续让他居住在涉案房屋里。协议的内容又反映的是私企与不相干人员租赁房屋的内容，且与当时使用的用途不一致。在企业发生改制的过程中，应该对被告使用公房问题一并解决。而不是将被告排除在企业改制之外。
经审理查明：2012年12月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、原告将位于松江区车香路XXX号内吸粮房（102平方米）出租给被告使用；2、期限自2013年1月1日至2014年6月1日，共1.5年；3、全年房屋管理费1，000元，“全年租金”处、“全年房屋”处空白，合计全年金额1，000元；4、租金以先付后用的形式支付，在本合同生效时乙方全年金额“壹仟元正”分1次付清，第一次1月1日前支付1，000元；5、租赁期满，被告有继续承租意向时，原告优先考虑与被告续签租赁合同；6、延期支付租金，应按银行逾期还款之规定，支付其违约金。延期支付租金超过一个月，甲方有权终止本合同。原告（出租方、甲方）与被告（承租方）于2012年12月24日签订《安全合同》，约定：出租房屋坐落地址车香路XXX号内，该房屋用途为住宿，安全期限自2012年12月1日至2014年6月1日。庭审中，原、被告均确认自2003年1月1日起至2013年12月31日被告按照每年1，000元的标准向原告交付“租金”。系争房屋于2014年5月7日由原告断水断电，房屋状况为空关状态。被告在庭审中陈述其仍住在里面并且有东西在房屋内。
另查明，原告系吸粮房所在地松江区车墩镇东街的产权人，该房屋土地性质为一类工业用地。2015年12月11日，上海市公安局松江分局车墩派出所出具证明称，被告的产权证地址松江区车墩镇东街与松江区车墩镇车香路XXX号为同一地址。
审理中，原告提供一份函，系案外人上海松江粮油总公司办公室于2006年12月12日向被告发函称，被告使用空关着的浆水池平房属于暂时同意照顾其居住，后因为市政动迁同意被告搬到吸粮房暂住并不是职工分房，吸粮房是工业用房，不是住宅房，没有政策能将吸粮房作为福利分房作价给被告个人，同时吸粮房产权现属于原告，不属于粮油总公司。
以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同、安全合同、证明、函及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：原告系系争吸粮房所在房屋的产权人。原、被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。原被告均应按照合同约定履行相应的义务。被告称该合同签订时存在“重大误解”和“欺诈”，却没有提供相应的证据予以证明，故本院不予采纳。
被告认为其系系争吸粮房的所有人，但是其未能提供其所有该房屋的权属凭证，且既然被告认为其为房屋所有人更无需与原告签订房屋租赁合同。退一步说，如果被告认为吸粮房系原国有单位分配给其的公房，其应该在企业改制的过程中就其对吸粮房享有所有权采取合法的措施以保障其权益，但是被告至今未能就系争吸粮房已经分配给其所有取得合法的权属证明。因此在被告无法就其享有系争吸粮房的所有权提供充足证据的情况下，对于被告的意见，本院难以采纳。
现在原、被告双方的房屋租赁合同已到期（到期日为2014年6月1日），双方亦未形成新的房屋租赁关系，故原告要求被告搬离上述房屋并无不当，本院予以支持，被告应向原告返还该房屋。被告应按照合同约定向原告支付租金，同时被告应于合同到期后搬离上述房屋，但其未及时搬离，故应向原告支付其实际占有房屋期间的租金及使用费。
关于租金，被告在合同期内自2014年1月1日至2014年6月1日未支付租金，被告应支付在此期间未付租金。对于系争吸粮房于2014年5月7日已经被原告断水断电的行为，通过庭审中原告的表述其系为阻止被告对房屋进行装修则推定原告已经有解除合同的意思表示在内。而断水断电的行为对于被告在房屋的实际使用上势必产生一定的影响，因此本院认定对于合同期内的租金按以下方式认定：1、对于自2014年1月1日至2014年5月6日止的租金，按照按合同约定，年租金为1，000元的标准计345元；2、对于自2014年5月7日至合同到期日2014年6月1日期间的租金，按照年租金1，000元的60%即600元为标准计43元。以上合计2014年1月1日至2014年6月1日的租金为388元。
关于使用费，被告在合同到期后仍将自己的物品放置在系争吸粮房而未搬走及归还房屋，因此原告主张被告支付自2014年6月2日起至被告实际返还房屋之日止的使用费，并无不当，本院予以支持。至于使用费的标准，原告主张按照每月300元并没有提供相应的依据，本院不予采纳，结合原、被告的房屋租赁合同的租金约定，本院认定使用费仍应以年租金1，000元为标准计为宜。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告杨树良于本判决生效之日起十日内向原告上海茸良粮油有限公司返还坐落于上海市松江区车墩镇车香路XXX号吸粮房；
二、被告杨树良于本判决生效之日起十日内支付原告上海茸良粮油有限公司自2014年1月1日至2014年6月1日的租金388元；
三、被告杨树良于本判决生效之日起十日内按照1，000元／年的标准支付原告上海茸良粮油有限公司自2014年6月2日起至被告杨树良实际返还房屋之日止的房屋使用费。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元，由被告杨树良负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 李晓蕾
人民陪审员 范幼芳
二〇一六年二月十六日
书 记 员 姚思慧
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。