吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉24民终1211号
上诉人（原审被告）：宗绪江，男，1977年1月24日生，汉族，延吉市北山小学教师，住吉林省延吉市。
被上诉人（原审原告）：延吉市嘉和物业有限公司，住所吉林省延吉市前进路3-18-7号。
法定代表人：张世礼，该公司经理。
委托诉讼代理人：卢有铭，该公司职员。
上诉人宗绪江因与被上诉人延吉市嘉和物业有限公司（以下简称嘉和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院(2018)吉2401民初2951号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭（葛福祥、林一、金春秋）对本案进行了审理。现已审理终结。
宗绪江二审诉称：物业服务合同程序违法而无效，嘉和物业公司管理服务中存在重大瑕疵，上诉人不应当缴纳物业费；排气阀长期损坏导致其房屋受损，被上诉人未及时履行服务义务，应由被上诉人赔偿；请求撤销一审判决，依法重新审理，一二审诉讼费由被上诉人承担。
嘉和物业公司二审辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉请求，维持原判。
嘉和物业公司一审诉称：1、宗绪江支付2013年9月1日至2017年12月31日期间的物业费1673.8元及违约金265.65元，共计1939.45元；2、诉讼费用由宗绪江负担。
宗绪江一审辩称：原告起诉事实不属实，被告确实没有交纳2013年9月1日至2017年12月31日的物业费，但不同意交纳。理由如下：1.根据《中华人民共和国物权法》第6章第76条第4款、《吉林省物业管理办法》第4章第36条、《业主大会和业主委员会指导规则》第17条的规定，物业服务选聘是通过业主大会共同决定，应通过一半以上业主同意以后物业方可进入小区提供服务，要么与业主委员会签订合同明确权利义务，但是小区未召开业主大会，也没有人征求业主的意见；2.根据《消费者保护法》第10条规定，消费者有权受到质量保障、价格合理、有权拒绝经营者的强制交易行为；3.依据《中华人民共和国合同法》第107条的规定，其提供的服务不符合标准减少物业费的收费标准，假设原告进入小区提供服务是合法的，但是原告提供的服务与收费标准不符合；4.2013年开始楼道的暖气排气阀出现泄露，墙体被泡。被告向原告反映，原告当时说是小事，物业干不过来，即使换了新的也会漏，2013年又漏，被告又向原告反映，原告答复暂时不漏，明年给维修，从2013年至2017年每年都漏，被告每次都向原告反映，但一直没人维修，直至2018年2月份，物业收取每户30元才进行维修；5.不同意支付违约金，因为被告对原告提供的服务不满意；6.由于原告没有及时维修排气阀，导致被告房屋客厅西侧墙体、棚顶被浸泡，墙体脱落，给被告造成经济损失，要求原告进行赔偿。这是原告工作的推诿、拖拉、不负责任导致的。
经审理查明：嘉和物业公司于2013年6月28日依法成立，经营范围为物业管理。2013年9月6日，嘉和物业公司与延吉市旭阳小区业主委员会签订物业服务合同书，约定服务期限为2013年9月1日至2018年12月31日止，收费标准为住宅每月每平方米0.45元。宗绪江居住的房屋位于延吉市旭阳小区2号楼2单元601室，建筑面积为71.53平方米。嘉和物业公司按照合同约定为延吉市旭阳小区提供物业服务，但宗绪江没有缴纳2013年9月1日起至2017年12月31日期间的物业费1683.8元。
认定上述事实的证据有：营业执照、物业服务合同、物业费催交单，以及当事人的陈述。
一审法院认为，嘉和物业公司依法成立，具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。嘉和物业公司与延吉市旭阳小区业主委员会签订的物业管理服务合同，符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，该合同合法有效，对小区全体业主具有约束力。嘉和物业公司为延吉市旭阳小区提供了相关的物业服务，宗绪江直接或间接的受益，因此对嘉和物业公司要求宗绪江支付拖欠物业费1683.8元的诉讼请求，因符合法律规定，一审法院予以支持。嘉和物业公司要求宗绪江按万分之2.1计付逾期交纳物业服务费的违约金，因合同未对违约金进行约定，故一审法院不予支持。宗绪江以暖气阀漏水导致房屋漏水、墙皮脱落为由不同意支付物业费的抗辩意见，因其不属于物业服务范围，故其抗辩意见不成立。宗绪江以物业服务与其收费标准不符合的抗辩主张，因其未能提供证据证明，故其抗辩意见不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决：一、被告宗绪江于本判决生效后立即支付给原告延吉市嘉和物业有限公司物业费1683.8元；二、驳回原告延吉市嘉和物业有限公司的其他诉讼请求。如被告宗绪江未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交50元），减半收取25元，由宗绪江负担。
二审中，上诉人宗绪江向本院提供如下证据：
证据1、照片及文字材料18页，证明嘉和物业公司在旭阳小区公共设施维修养护、公共区域管理中存在重大瑕疵，并未完全履行义务的事实。被上诉人对照片系旭阳小区实景无异议，但认为照片内容不属实，存在摆拍可能。嘉和物业公司2013年9月1日进入小区提供服务，垃圾日产日清，环境及时清理。之前树木受损情况不清楚，进驻后未发现照片中的小区树木非自然死亡的情况。小区私搭乱建系2013年以前形成，经向城管执法局汇报后未得到处理。花园种菜情况存在，物业和社区一起随时发现随时得到处理。网络、传媒、电力、煤气、供暖等设施均有相关部门及单位进行管理和维修，物业仅负责日常维护。机箱、配电箱、柜门缺失损坏、长期开启应由所属单位负责。路灯损坏及公共设施损坏，发现后都及时进行了修复。小区楼道小广告问题确实存在，物业能够及时发现，及时清理。草坪绿地损坏问题确实存在，物业进行过补种，但小区内停车较多，给补种管理带来困难。自行车棚堆杂物的情况存在，物业进行过告知和劝说，但是物品所有人不听劝告，管理困难。本院认为，以上证据系上诉人在一审后提取，不能证实案涉的2013年9月1日至2017年12月31日期间旭阳小区物业管理服务情况，故对该证据不予采信。
证据2、照片3张。证明2013年至2017年期间因楼道排气阀损坏，导致上诉人房屋受损，被上诉人未及时履行服务义务的情况。被上诉人质证认为该房屋损坏的情况不清楚，且物业公司对该损坏不应承担民事责任。但2018年2月份上诉人所在楼道排气阀损坏事实存在，物业公司收取业主费用后对该排气阀进行了维修。本院认为，该证据内容客观真实，本院予以采信。其证实2018年2月份前，上诉人所住楼道排气阀损坏导致其房屋受损，后经嘉和物业公司对故障进行维修的事实。
被上诉人嘉和物业公司向本院提供如下证据：
证据1、证人陈某出具的证明材料。证明：陈某系旭阳社区书记，2017年7月份综合执法与社区、物业公司共同对小区种菜的问题进行清理。上诉人对陈某的职务身份及社区与其他部门共同清理小区种菜的内容不认可。本院认为，被上诉人未能提供该证人的职务身份证明材料，该书证未盖有旭阳社区公章，陈某本人未能出庭，综合执法部门亦未提供相关证明材料，故对该证据不予采信。
证据2、证人高某、胡某、孙某提供的证明材料。证明：三人系旭阳小区业主，自行车放在小区车棚里属于正常现象。上诉人对该证据的真实性无异议，但认为证言内容与本案诉争内容无关。本院认为，被上诉人未能提供证明该三名证人系旭阳小区住户的房屋产权资料或租房合同等证据，证言内容“本小区把乱停乱放的交通工具放在自行车棚里属正常现象”与本案诉争事实无关联性，三人亦未能到庭提供证言，故对该证据不予采信。
证据3、手机录像资料1份及照片3张。证明：2018年8月24日物业公司清理业主在小区公共区域种菜的情况。上诉人对该证据的真实性无异议，但认为该清理小区种菜的行为发生时间与本案诉争内容无关。本院认为，在诉争物业服务期间物业公司未发现有业主在公共区域种菜的情况，在第一次庭审中经上诉人提供证据后其发现该情况，并在庭后进行了清理，鉴于该证据证明的内容与本案诉争事实无关联性，故对该证据不予采信。
证据4、照片4张。证明：2018年8月29日物业工作人员对小区内墙面小广告进行清理粉刷的情况。上诉人对该证据的真实性无异议，但认为该事实与本案无关。本院认为，该证据证明的内容与本案诉争事实无关联性，故对该证据不予采信。
本院二审查明，2013年9月6日，甲方：旭阳小区业主委员会乙方：延吉市嘉和物业有限公司签订《物业服务合同》。内容：……（二）管理事项包括：1、小区的服务标准为三级（物业管理条例），服务收费标准按建筑面积每月每平方米0.45元。2、小区（各个大门口及主要通道）安装监控设施并保证有效运行。其余按照三级物业管理条例内容实施。值班室有专人值班。3、小区实行全封闭式管理，由嘉和物业管理有限公司投资，为小区各个出入门安装闭门系统，磁卡钥匙在进行住户登记时每户免费发放2把，多要或以后补卡，每卡收人民币10元。4、小区安装道闸蓝牙系统，车辆新购或另购蓝牙遥控器，收取人民币70元。5、小区楼道每天清扫，每周保证彻底清扫2次，院内每周彻底打扫一次，每天日常维护，垃圾袋日产日清，装修建筑垃圾由业主自行承担。6、小区绿化管理和维护（花坛种花草，树苗整形，草坪修剪，树木补种）。7、小区的亮化由物业负责，楼道感应灯的均分器（居民自愿安装）日常维护由物业负责。均分器损坏更换的费用由业主自行承担，物业负责楼道灯和感应灯座的更换。8、业主家内的水电免费维修（材料由业主自己承担），楼道单元门能维修的，由物业公司给免费维修，不能维修需要更换的由业主自己承担。
另查明，2018年2月份，经宗绪江要求，嘉和物业公司收取业主费用后对宗绪江所在楼道排气阀故障进行了维修。
二审中，嘉和物业公司自认，为旭阳小区提供服务期间，垃圾日产日清，环境及时清理。小区私搭乱建系2013年以前形成，经向综合执法局汇报后未得到处理。花园种菜情况存在，物业和社区、综合执法局一起进行了处理。草坪绿地损坏问题确实存在，物业进行过补种，但小区内停车较多，给补种管理带来困难。自行车棚堆杂物的情况存在，物业进行过告知和劝说，但是物品所有人不听劝告，管理困难。
本院对一审法院认定的事实亦予以确认。
本院认为，嘉和物业公司与延吉市旭阳小区业主委员会签订的物业管理服务合同，符合法律、法规及有关行政主管部门的规定，该合同合法有效，对小区全体业主具有约束力。上诉人宗绪江作为小区业主，接受嘉和物业公司提供的管理服务，应依约支付相关物业费用。
对于宗绪江提出的物业服务合同因程序违法而无效，其不应缴纳物业费的主张，与依法成立的物业管理服务合同内容不符，与其因排气阀故障主动要求物业公司提供服务的事实矛盾，对该主张本院不予采信。
对于宗绪江提出的物业管理服务存在瑕疵的意见，因未能提供有效证据佐证，故对该主张本院不予采信。
对于宗绪江提出的因排气阀长期损坏导致其房屋受损，被上诉人未及时履行服务义务，应赔偿其经济损失的上诉主张，宗绪江未能提供向物业公司及时反映情况的证据，且其亦有与供热管理单位报告沟通、及时主张权利的义务，但其懈怠履行。同时，本院确认物业公司收取相关费用后对该故障进行维修的事实，故对宗绪江提出的物业公司未及时履行服务义务的上诉意见，本院不予采信。对于宗绪江提出的要求嘉和物业公司赔偿因排气阀损坏导致其房屋经济损失的主张，与本案非同一法律关系，应由其另行主张权利。
对于嘉和物业公司自认其自行或与相关部门协同对私搭乱建、花园种菜、绿地损坏、车棚堆物等情况，及时、全部进行了汇报、整改、处置、纠正的意见，鉴于嘉和物业公司未能提供相关证据证实其主张的整改处置事实，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本院对其主张的整改处置事实不予确认，并酌定减免10%物业费为宜。宗绪江应支付自2013年9月1日起至2017年12月31日期间物业费共计1506.42元（71.53平方米×0.45元/每月每平方米×52个月×90%）。
综上，一审判决认定部分事实不清，宗绪江的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省延吉市人民法院（2018）吉2401民初2951号民事判决；
二、宗绪江于本判决生效后立即支付延吉市嘉和物业有限公司自2013年9月1日起至2017年12月31日期间的物业费1506.42元；
如宗绪江未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回延吉市嘉和物业有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，合计75元，由宗绪江负担67.50元，延吉市嘉和物业有限公司负担7.50元。
本判决为终审判决。
审判长 葛福祥
审判员 林 一
审判员 金春秋
二〇一八年九月十七日
书记员 李 彬