北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0111民初4292号
原告：弥建国，男，1958年7月23日出生，住北京市房山区良乡镇行宫园小区三里某号楼某单元某室。
委托诉讼代理人：赵建国，北京市国宁律师事务所律师。
被告：叶春阁，男，1947年9月30日出生，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：王智春，男，1967年5月1日出生，住北京市房山区燕化星城健德某里某楼某号。
原告弥建国与被告叶春阁农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告弥建国及其委托诉讼代理人赵建国，被告叶春阁及其委托诉讼代理人王智春均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告弥建国诉称：1995年9月份，原告与被告签订买卖房屋协议书一份，原告将其所有的位于北京市房山区城关街道西街村西滨河路某号的房屋出卖给被告，价款55000元。协议签订后，双方实际履行，被告搬到宅院居住至今。原告认为该合同违反国家相关法律的强制性规定，应认定为无效。因房屋在诉讼过程中被拆迁，现请求：一、判令原被告双方签订的买卖房屋协议书无效。二、位于北京市房山区城关街道西街村西滨河路某号的住宅房屋拆迁补偿款中的宅基地区位补偿款300000元的30%即90000元及房屋周转费60000元归原告所有，被告共支付原告150000元。三、位于北京市房山区城关街道西街村西滨河路某号拆迁补偿中的定向安置房建筑面积160平方米归原告享有。诉讼费由被告负担。
被告叶春阁辩称：不同意原告的诉讼请求。原告认为是现在无效还是以前无效？如果无效，为什么卖给我。原告诉讼已超过了诉讼时效，双方签订的合同21年，超过了20年诉讼时效。另外，双方的合同不违反法律规定，土地法是1988年第41条明确规定城镇居民是可以购买或建造房屋的，1999年土地法对41条进行了删除，现法院审理这类案件是有时间结点的，1999年国务院正式发布了一个行政规章，这规章中明确禁止农村住宅不得转让。根据合同法第44条规定依法成立的合同自成立生效，法律行政法规规定应当办理批准登记等手续生效依照其规定，1988年的土地法第41条明确规定只规定了城镇非农业户口居民建住宅需要的手续并没有规定转让的手续，此之后国务院的一个行政法规实施的条例中也没有明确的禁止城市居民买卖房屋，并且只是规定了建设时候需要的手续（这是村庄和集镇规划建设惯例条例第26条规定的），中华人民共和国土地管理法实施细则的规定中也没有禁止城市居民购买房屋，也没有规定买卖房屋需要什么手续，原告和被告签订的合同是合法有效的。根据合同法第52条合同无效的强制性规定，依据1988年土地法及相应的国务院两个规定，双方签订的合同不违反法律规定。同时北京市高级法院关于审理农村房屋买卖合同纠纷意见中，明确规定了相应情形，也可认定合同有效。另外，北京市第二中级人民法院有相应的调研报告，本案这种情况应属于有效合同。针对原告变更后的诉求，首先我们认为合同有效。补偿款中明确补给被告的，和原告无关，周转费也是给被告的，面积也是给被告的，与原告无关。
经审理查明：1995年9月，原告弥建国与被告叶春阁签订《买卖房屋协议书》，约定，甲乙双方经中介，反复协商，在双方自愿落实的基础上，经双方同意，达成买卖房屋协议，具体条件如下：一、甲方自愿将坐落在西滨河路某号，北房4间，东西房4间，棚子三个卖与乙方。二、双方自愿以五万五千元正的价格，甲方将所属第一条款所述卖给乙方。三、甲方院墙四至…四、乙方付甲方买房款五万五千元整，自签字之日起一次付清。五、乙方自付款之日起，甲方所属物（一条所述）及院墙四至归乙方所属。六、经双方反复协商，以（已）达成协议，任何乙方不可反悔，空口无凭，立字为证。七、本协议签字之日即生效，一式三份。甲乙各持一份，西街村委会存档一份。协议三份签字，村委会加盖公章。双方均按照合同约定，各自履行了义务。
本案诉争宅院现门牌号为北京市房山区城关街道西滨河路某巷某号，该宅院1993年颁发的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为弥建国。该集体土地建设用地使用证的备注栏另附有变动，洪寺村村委会1995年9月17日盖章说明，经双方同意，该房产权、土地使用权以（已）于1995年9月17日变更为叶春阁使用，即日起，产权归叶春阁所有。另查，购买房屋时被告及其家人户口均为居民户口，截止庭审结束，被告及其家人户口并未迁至诉争中宅院。2002年王红伟将户口迁至诉争宅院，2005年王红伟之妻何江红以及之子王希慕将户口迁入诉争宅院。何江红系叶春阁外甥女（叶春阁妻子妹妹的女儿）。
经现场勘验，位于北京市房山区城关街道西滨河路某巷某号宅院中，原告出卖的房屋北房4间，东西房4间均在，被告购买之后进行了内装修等，其他房屋系被告所建。
本案审理过程中，诉争宅院处于城关中心区棚户区改造项目内，叶春阁签署了拆迁协议，诉争宅院被拆迁。我院依法调取了诉争宅院的拆迁评估报告及协议书。其中2016年3月14日的拆迁评估报告显示：宅基地补偿价300000元，总建筑面积153.13元，房屋重置成新价138060元，装修、设备及附属物127806元，补齐标准面积房款6194元。其中北房四间66833元、东房二间20349元、西房二间17982元、新盖北房二间32896元。
2016年4月13日，叶春阁与西街村村民委员会签订协议书：共得补偿809145元，其中宅基地补偿价300000元、房屋重置成新价144254元、装修、设备及附属物127806元、房屋周转费60000元、搬迁补助费6400元、搬迁综合奖励费30000元、预签协议奖励费80000元、独生子女费40000元、电话移机费235元、空调移机费1200元、有限电视移机费300元、热水器300元、宽带400元、鸽子18250元。定向安置房建筑面积160平方米。
上述事实有双方当事人陈述，原告提交的房屋买卖协议书，被告提交的集体土地建设用地使用证、房屋买卖协议、户口本，以及我院制作的勘验笔录、照片及调取的拆迁评估报告、协议书等证据在案佐证。以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。该合同系双方当事人的真实意思表示，本院对其真实性予以确认。宅基地使用权系集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让，农村宅基地私自转让给城镇居民的，势必造成集体土地权益的流失，违反社会公共利益。诉争宅院及房屋坐落于北京市房山区城关街道西街村，集体土地建设用地使用证登记权利人为原告弥建国，被告叶春阁及其妻购买房屋时均系居民，且户口一直未迁入洪寺村，非该村集体经济组织成员，且诉争院落的宅基地使用权亦未经县级以上人民政府土地行政主管部门批准变更登记，依据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，原被告之间的房屋买卖合同的行为应属无效行为，诉争房屋买卖合同应属无效。虽然农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会管理，但是村委会盖章、确权的行为，并不属于合法有效的集体土地使用权变更行为，故被告主张已经合法变更的辩解，本院不予采信。被告主张其外甥女的户口迁入了诉争宅院，其外甥女一家均非农民户口，根据被告提供的证据，并不能证明双方系收养关系，亦不能证明系为其外甥女购买房屋，故被告辩称，本院不予采信。被告辩称已经超过了诉讼时效，没有法律依据，本院不予采信。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效后，原告应返还被告购房款，被告应返还原够买的房产，因房屋已经拆迁，可折价补偿。本案中，原被告双方对合同无效均有过错，原告多年后反悔，违背诚实信用原则，应当承担主要责任。针对原告请求，应理解为包括各项返还、折价及赔偿损失之后的综合请求，原告请求15万元，未超出法律允许的范围，本院予以支持。关于定向安置房建筑面积，因涉及相关权利人的安置，与安置政策相关，本案不宜处理，双方可另行解决。综上，原告合理请求予以支持，不合理过高部分，不予支持。被告合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告弥建国与被告叶春阁于1995年9月签订的《买卖房屋协议书》无效。
二、被告叶春阁于本判决生效之日起给付原告弥建国十五万元。
三、驳回原告弥建国的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理三千三百元，由原告弥建国负担一千元（已交纳），由被告叶春阁负担二千三百元（于判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，于判决书收到之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 吕少罕
人民陪审员 张伟峰
人民陪审员 许长仁
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 安 雪