沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
［2016］辽01**民初6052号
原告：沈阳越星房地产开发有限公司.
法定代表人：欧韶，系该公司董事长。
委托代理人：张君娜，系辽宁万嘉律师事务所律师。
被告：田丰。
原告沈阳越星房地产开发有限公司与被告田丰商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案受理后，依法由审判员张伟独任审判，于2016年6月23日公开开庭进行了审理，原告沈阳越星房地产开发有限公司委托代理人张君娜、被告田丰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年8月24日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于沈阳市和平区胜利南街356-13号14幢1-33-2号商品房一处，房屋建筑面积96.31平方米，每平方米单价为5,645元，总金额543,714元。双方约定被告于2015年8月24日付清总房款的30%，余款380,000元以贷款的方式支付。合同签订后，被告只支付了第一笔购房款164391元，剩余房款迟迟未交付。2015年11月26日，原告向被告邮寄了一份《办理按揭贷款催告函》，通知被告在2015年11月30日前办妥按揭贷款手续，支付剩余购房款。但被告在收到催告函后，并未按照要求支付剩余房款，至今未予给付。按照合同补充协议第五条约定，买方未付逾期超过30日，卖方有权解除合同，买方应按照房款全额的20%向卖方支付违约金。现原告为维护自己的合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法公正审理，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令解除《商品房买卖合同》；2、判令被告按照合同约定承担违约责任，支付违约金108,742.8元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告田丰辩称，原告所述我拖欠其房屋余款的事实存在，我向原告购买了涉案房产，房屋总价款543714元，签订合同后，根据合同约定，先行支付了16万多元的首付款，但后来由于我没有钱，所以没有支付房屋的余款。同意解除商品房买卖合同，违约金不同意给付。
经审理查明，2015年8月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的位于沈阳市和平区胜利南街356-13号14幢1-33-2号商品房一处（房屋建筑面积96.31平方米），总价款543,714元。其中合同第六条付款方式约定，被告于2015年8月24日付清总房款的30%，余款380,000元为贷款。第七条买受人逾期付款的违约责任约定，被告如未按合同约定的时间付款，按补充协议第五条方式处理……双方于同日签订补充协议一份，其中补充协议第五条约定，原、被告买卖双方同意买卖合同第七条修改和补充条款为，……2，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按照房款全额的20%向原告支付解除合同违约金，卖方有权从买方已付购房款中直接扣留该违约金。自解除合同通知发出之日起45日内且买方协助卖方办理完毕撤销备案后，剩余已付购房款由卖方无息退还给买方……上述合同及补充协议签订后，被告依约向原告支付了首付款164,391元，但剩余房款至今未付，故原告诉至法院。
上述事实，有《商品房买卖合同》、补充协议及收款收据等证据以及原、被告的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告未按合同支付剩余房款，已违反双方签订的合同第六条的规定，构成违约。因被告情形符合补充协议第五条第2款约定的解除条件，且被告于诉讼中明确表示同意解除涉案《商品房买卖合同》，故对原告主张解除合同的诉请，本院予以支持。关于原告主张的违约金，虽然双方在补充协议中明确约定了给付违约金的标准，但被告在庭审中不同意给付违约金，依据第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出判决。因被告已分别于2015年8月17日、2015年8月24日将首付款交付给原告，原告使用至今，而被告未取得任何收益且丧失了首付款的利息，依据上述情节，本院酌情予以调整，违约金应以被告未付房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准计算为宜，给付的起始日期从合同约定应支付剩余房款最迟日的次日即2015年9月25日开始计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告沈阳越星房地产开发有限公司与被告田丰于2015年8月24日就位于沈阳市和平区胜利南街356-13号14幢1-33-2号房屋签订的《商品房买卖合同》；
二、被告田丰于本判决生效后十日内给付原告沈阳越星房地产开发有限公司违约金，以379,323元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准计算，从2015年9月25日至判决确定给付之日止；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费1,237元，由原告沈阳越星房地产开发有限公司负担742元，被告田丰负担495元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 张 伟
二〇一六年六月二十三日
书记员 黄诗珊
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。