湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终6867号
上诉人（原审被告）：洪杰，男，1961年5月15日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。
被上诉人（原审原告）：李胜国，男，1968年9月3日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。
委托诉讼代理人：李尧，湖北诺亚律师事务所律师。
上诉人洪杰因与被上诉人李胜国房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2018）鄂0117民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人洪杰、被上诉人李胜国及其委托诉讼代理人李尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
洪杰上诉请求：1、撤销湖北省武汉市新洲区人民法院（2018）鄂0117民初140号民事判决；2、驳回李胜国的诉讼请求。事实和理由：一、本案名为房屋买卖，实为民间借贷纠纷。依李胜国提供的《欠条》可证明洪杰与李胜国之间存在民间借贷法律关系。虽然洪杰与李胜国签订了房屋买卖合同，但李胜国仅起诉借款人洪杰，而不是起诉房屋买卖合同的出卖方洪杰及其配偶明银珠，且诉请的利息计算至一审开庭前的行为，可表明李胜国诉讼的实际意图为主张返还借款。由于出卖方祖孙三代仅此一套唯一住房，且李胜国本应于2017年6月5日支付购房首期款25万元，却无故拖延数月，该事实说明洪杰与李胜国均无买卖房屋的意愿。因此，在该套房产出售价远远低于市场价的情形下，双方签订房屋买卖合同的实质应为让与担保，即以房屋买卖为还款担保。故，一审认定本案的法律关系为房屋买卖关系错误。二、即使本案定性为房屋买卖合同纠纷，原审判决亦存在适用法律错误。从买卖双方签订的购房合同中可知，李胜国分三次付清购房款90万元的组成为首付款25万元、以借款本息冲抵购房款54.34万元、余款10.66万元。然就首付款25万元而言，李胜国逾期近4个月才支付22.5万元，下欠2.5万元至今未付，其行为已明显违约，应承担违约责任，但一审法院既未认定李胜国的违约行为，亦未要求李胜国承担违约责任。其次，以借款折抵的购房款，双方约定为54.34万元，即借款本金46万元和利息8.34万元，然一审法院违背私法自治原则，仍以借款本金46万元，按月息2%计算利息至2018年1月24日，并认定李胜国已付房款61.64万元，不仅造成本案两种法律关系的混乱，也与当事人之间将借款转为购房款的约定不符。三、作为房屋买卖纠纷，一审遗漏购房合同的签约主体明银珠，其程序违法。据此，一审事实认定不清，适用法律错误，程序严重违法，特提起上诉。
李胜国辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一、李胜国已按合同约定履行了付款义务，并无违约行为。涉案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同。依合同约定，购房尾款应于洪杰配合办理房产过户手续后才支付，故，该部分差欠的购房尾款，现尚不具备付款条件，但李胜国愿意支付该笔款项。由于双方约定的首付款25万元，系代洪杰偿还银行的贷款，在李胜国支付该笔款项时，银行显示洪杰仅欠贷款22.5万元，因而，李胜国向银行代偿洪杰的全部欠款后，其行为并不构成违约。二、因房产信息表明，诉争房产的权利主体为洪杰，且李胜国在与洪杰签订房屋买卖合同时，并不知道该合同上的另一签名人的身份，故不存在遗漏当事人。
李胜国向一审法院起诉请求，1、依法判令洪杰协助李胜国办理位于武汉市新洲区邾城街××里××号房屋的过户变更登记手续；2、依法判令洪杰立即腾退位于武汉市新洲区邾城街××里××号的房屋；3、本案诉讼费用由洪杰负担。事实和理由：李胜国与洪杰系朋友关系，双方于2017年5月28日签订《房屋买卖协议》约定：洪杰将位于武汉市新洲区邾城街××里××号的房屋出售给李胜国，该房屋系两间四层半的私房一栋，建筑面积294.02平方米，土地使用面积89.66平方米，房屋产权证号为武房权证新字第××号，国有土地使用权证号为武新国用（2012）第155号，房屋买卖成交价格为人民币90万元，李胜国依合同约定支付了购房款79.34万元。同时双方约定，洪杰协助李胜国办理房屋所有权证和国有土地使用权证过户登记后，李胜国再支付购房尾款10.66万元。洪杰收到李胜国支付的全部买房款后，却不按合同约定履行房屋过户义务，故诉至法院。
一审法院认定事实：2017年5月28日，李胜国与洪杰自愿签订《房屋买卖协议》约定：洪杰将其名下位于武汉市新洲区邾城街××里××号的两间四层半砖混结构私房一栋以90万元成交价格出售给李胜国，该房屋建筑面积为294.02平方米，土地使用面积为89.66平方米，房屋产权证号为武房权证新字第××号，国有土地使用权证号为武新国用（2012）第155号。
该房屋总购房款90万元支付方式由以下三部分组成：1、洪杰于2016年8月25日差欠李胜国借款本金46万元及利息，利息以借款本金46万元为基数，按月利率2%计算自2016年8月25日起至2018年1月24日止的利息款156400元，借款本息合计61.64万元；2、李胜国代洪杰偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市新洲区支行贷款22.52万元；3、李胜国应支付给洪杰的购房款尾款5.84万元。
李胜国按双方约定，以上述债款61.64万元充抵购房款和代为偿还贷款22.52万元的方式，共向洪杰支付了购房款84.16万元。李胜国依约履行了该房屋买卖协议的主要义务后，洪杰却拒不协助李胜国办理房屋所有权证和国有土地使用权证过户登记手续及腾退涉案房屋，因此李胜国以此为由未向洪杰支付房屋尾款5.84万元。
一审法院认为：洪杰与李胜国签订的《房屋买卖协议》，系当事人真实意思的表示，是双方当事人之间设立、变更、消灭民事权利义务关系的协议，当事人对买卖合同的必备条款达成一致意见，并已实际履行了合同的主要给付义务。故应认定该合同成立并有效。依《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”之规定，双方当事人签订房屋买卖协议后，未办理房屋产权变更登记，不利于对不动产物权的依法管理。故洪杰未按合同约定履行相应义务，不符合法律规定，因此李胜国要求洪杰履行合同约定办理房屋权属变更登记并交付诉争房屋的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，应予支持。由于洪杰自身客观原因，导致未能完成诉争房屋的产权变更登记和交付，其应当承担本案相应的民事责任。故，李胜国要求洪杰负担案件受理费和财产保全费的诉讼请求，应予支持。鉴于李胜国在审理期间明确放弃对借款本金46万元的后期利息，属其对自己民事权利的合法处分，故，对于李胜国要求洪杰协助办理诉争房屋的产权变更登记并腾退涉案房屋的诉讼请求予以支持。判决：一、洪杰于判决生效后三十日内，协助李胜国办理位于武汉市新洲区邾城街××里××号的两间四层半房屋（该房屋所有权证号为武房权证新字第××号，国有土地使用权证号为武新国用[2012]第155号）的产权变更登记手续，办理房屋产权变更登记手续的相关费用由李胜国承担；二、洪杰于判决生效之日起三十内向李胜国腾退位于武汉市新洲区邾城街××里××号的房屋；三、李胜国于判决生效之日起三十日内向洪杰支付下欠购房款5.84万元；四、驳回李胜国的其它诉讼请求。案件受理费500元、财产保全费5000元，合计5500元，由洪杰负担。
本院二审期间，洪杰围绕上诉请求依法提交了其于2017年1-9月银行交易明细，拟证明2017年7月31日前洪杰共向贷款银行偿还借款本息合计2.48万元的事实。李胜国对洪杰提交证据的真实性无异议，并认可洪杰已缴纳2017年7月31日前的银行贷款本息2.48万元。据此，本院就洪杰清偿2017年7月31日前贷款2.48万元的事实予以确认。同时，对于李胜国一审期间所提交的《欠条》《借条》，因洪杰以一审未出庭应诉的方式实质系对该部分证据的默认，故，在洪杰于二审期间未举示实质证据否认该《欠条》《借条》真实性的情形下，结合洪杰的上诉理由，以及其在二审期间对于当事双方存在借款关系的确认，对该部分证据，本院予以采信。
本院补充查明，2008年10月27日，武汉市新洲区房产管理局颁发武房权证新字第××号《房屋所有权证》记载，产权人为洪杰，房屋坐落于新洲区邾城街××里××号，房屋性质为私有住宅房产，建筑面积294.02平方米，该房产有抵押，抵押设定日期为2014年8月27日。
2012年6月5日，武汉市新洲区国土资源和规划局颁发武新国用（2012）第155号《国有土地使用证》记载，土地使用人为洪杰，土地位于新洲区邾城街××里××号，地类（用途）为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积89.66平方米。
2016年8月25日，洪杰向李胜国出具《欠条》称，今欠李胜国人民币46万元。若2016年9月26日前还款，则还本金45万元，若2016年10月26日前还款，则还本金46万元。如超过2016年10月26日则按本金46万元每月利息9200元计算，且起算时间2016年8月26日。同年11月8日，洪杰向李胜国出具《借条》称，今借到李胜国利息28200元，月息2分。2016年12月25日至2017年3月25日，洪杰共向李胜国出具四份《借条》。该四份《借条》均载明，今借到李胜国人民币9200元，月息2分，结账时以总条为依据，且每份《借条》记载的起止时间均为一个月。
2017年5月28日，洪杰（甲方）与李胜国（乙方）签订《房屋买卖协议》约定，甲方向乙方出售坐落于武汉市新洲区邾城街××里××号的两间四层砖混结构私房一栋，房屋成交金额90万元。付款方式为，乙方分三次付清购房款。1、乙方于2017年6月5日前，首付甲方25万元，甲乙双方同往中国邮政银行新洲支行还甲方所借该笔贷款（本息以银行结算为准）。2、该购房剩余款项为65万元，乙方应减去甲方所欠乙方借款本息合计54.34万元，其中本金46万元，利息8.34万元。3、该购房款仅余10.66万元，在甲方协助到房产部门解除该房抵押登记手续和变更房屋所有权证和国有土地使用权证过户手续，立即支付10.66万元。甲方于2017年12月31日前，将该房无条件交给乙方（含水、电、有线相关报装手续）。该房屋的房产证和土地使用证的变更过户手续，费用由乙方自行承担，甲方给予积极配合。甲方不承担此房买卖的见证费和其他费用，费用由乙方自行承担。本协议系甲乙双方自愿签订，双方应遵守本协议全部内容，如一方违约，将承担另一方所造成的损失，按违约金支付1万元。该协议由洪杰、李胜国分别签名并拓印确认，且洪杰的配偶明银珠亦在该协议甲方签字捺印栏内签名并拓印，武汉市新洲区邾城法律服务所在该协议见证方栏内签章。同年7月3日，洪杰向李胜国出具《收条》称，今收到李胜国房屋款22.52万元。2017年8月11日，武汉市新洲区房产管理局签章注销武房权证新字第××号《房屋所有权证》载明的抵押信息。
二审审理中，洪杰对其配偶明银珠在2017年5月28日《房屋买卖协议》中签名的真实性无异议，并表示就首付款25万元的履行，其以口头或电话及短信的方式催促过李胜国，但李胜国对此予以否认，并表明其不清楚洪杰的还款账户，因而只有在与洪杰同往银行后，才能履行首期款的付款义务。且双方当事人对李胜国于2017年7月31日通过银行转账方式代偿洪杰所欠银行贷款22.52万元，以及洪杰清偿2017年7月31日前银行贷款本息2.48万元的事实均予以认可，并确认办理代偿借款22.52万元手续时，系双方共同前往贷款银行完成的。且二审期间，本院以传票通知洪杰配偶明银珠到庭调查，但其以身体原因及家务繁忙为由拒绝出庭。同时，洪杰表示，其与李胜国之间的借款关系属实，但因李胜国违约支付购房款，因此，双方的买卖关系不成立。
二审审理查明，一审法院查明双方当事人签订2017年5月28日《房屋买卖协议》的内容属实，本院予以确认。
根据当事人的陈述意见，本案二审的争议焦点为：一、如何确定当事双方的真实法律关系；二、如何认定买受人支付的购房款金额；三、如何评析双方当事人的民事责任。
一、关于当事双方法律关系的确定
本院认为，案涉《房屋买卖协议》具备房屋买卖合同所应具备的主要条款，即契约双方在协议中约定了买卖标的物的地址、土地及房屋面积、购房款的数额、房款的交付方式及交房的期限等内容。故，在洪杰与李胜国签署该协议后，协议即告成立。且就合同的履行，李国胜与洪杰共同到贷款银行办理了代偿借款的手续，并在清偿借款后，到房地产管理部门解除了该房产的抵押登记，其行为说明协议双方对买卖诉争房产的意思表示真实且明确。虽然其间在房屋买卖行为发生前存在借款关系，但双方通过契约将原先的民间借贷关系变更为房屋买卖关系，表明就法律关系的变更取得了双方的共同确认。故，在该变更约定未违反我国法律禁止性规定之下，已成立的案涉《房屋买卖协议》应为有效。洪杰上诉认为该协议名为房屋买卖，实为借款担保，但却未举示双方存在借款担保法律关系的相关证据，应承担举证不能的不利后果。因此，一审认定双方构成房屋买卖合同关系正确，并无不当。
二、关于购房尾款具体金额的认定
本院认为，依案涉《房屋买卖协议》的约定可知，李胜国支付诉争房屋购房款90万元的组成及履行方式为，由买卖双方共同于2017年6月5日前去往中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市新洲区支行，以买受人李胜国应支付的购房首期款25万元为限，代偿出卖方洪杰所欠该银行的贷款本息，且对于该部分贷款本息的确定以银行出具的结算凭证为准，并就剩余购房款65万元，在扣除洪杰尚欠李胜国的借款本金46万元及利息8.34万元，合计54.34万元后的余下部分购房款10.66万元，以洪杰协助解除该房产抵押登记和办理物权凭证变更过户手续为条件，再由李胜国予以支付。据此，在当事双方界定其间法律关系及明确约定了各自的权利义务后，依《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，就案涉《房屋买卖协议》的约定内容，在无实质证据证实已由双方协商变更或已形成新的合意之情形下，司法应当以尊重当事人意思自治为原则，而不应对其间的合意内容作出更改。故，一审对于诉争房屋购房款组成的认定，不符合双方合同之意思表达，应予纠正。且即便在该合同的履行期间，一审以洪杰因自身原因而认定其未办理物权凭证变更登记的行为构成违约，然该违约责任的承担方式亦不能与双方以协议确定的购房价款相互混淆，而应根据案件查明的事实依归责原则处理。据此，李胜国履行案涉《房屋买卖协议》所支付诉争房屋的购房款总额应为，代洪杰所清偿的银行贷款22.52万元及双方约定由借款本息转化成的购房款54.34万元，合计76.86万元。故，其尚欠洪杰的购房尾款13.14万元。
三、关于当事双方民事责任的评定
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，李胜国虽系于2017年7月31日才支付购房首期款22.52万元，存在未按合同约定的期限内（即2017年6月5日前）全额支付购房首期款25万元的表象，但依双方约定，满足该笔首付款全额支付的条件，需以李胜国与洪杰共同前往贷款银行办理代偿手续和以贷款银行出具结算凭证为付款依据，作为李胜国履行该项支付义务条件成就的前提要件。故，依举证责任分配原则，洪杰认为李胜国违约支付购房首付款，应承担举示其已履行通知义务且李胜国未按银行结算凭证完成付款义务的举证责任。然洪杰就该部分事实未有直接证据印证，因而，一审法院未认定李胜国存在违约行为，并无不当。同理，就购房尾款的支付，李胜国也有权依约在合同标的物的产权凭证变更过户登记完成后，再履行支付义务。故，在物权凭证未发生变更前，李胜国未支付购房尾款的行为，亦不存在违约。至于一审是否遗漏当事人的问题，因洪杰之妻明银珠虽未参与诉讼，但案涉《房屋买卖协议》系经相关部门见证之下形成的，且依诉争房产所有权证记载的内容，作为善意第三方的李胜国完全可凭物权公示外观主义，有理由相信该权利证书载明的权利人洪杰在其婚姻关系存续期间处置夫妻共同财产，属于夫妻双方的共同意愿，且洪杰之配偶明银珠在接到本院传唤后，以拒绝出庭之行为，实质表明对该协议签署事实的认可。故，一审法院虽在程序上存在瑕疵，但该瑕疵并不影响案件的实体审理。据此，对洪杰认为一审程序严重违法的观点，本院不予支持。
综上，洪杰的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市新洲区人民法院（2018）鄂0117民初140号民事判决第一、二、四项；
二、撤销湖北省武汉市新洲区人民法院（2018）鄂0117民初140号民事判决第三项；
三、李胜国于本判决生效之日起三十日内向洪杰支付下欠购房款13.14万元。
一审案件受理费500元、财产保全费5000元，由洪杰负担。二审案件受理费500元，由洪杰负担400元，李国胜负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨绮雯
审 判 员 胡 劲
审 判 员 林宏文
二〇一八年九月二十九日
法官助理 陈细凤
书 记 员 毛亚坤