浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）金义民初字第2162号
原告：胡素玲。
委托代理人：胡彬、傅晓龙。
被告：张介九。
委托代理人：张汝平。
第三人：张锦益。
原告胡素玲为与被告张介九、第三人张锦益确认合同无效纠纷一案，于2012年8月1日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序审理，由审判员施文卫独任审判，于2012年9月13日公开开庭进行了审理。原告胡素玲的委托代理人胡彬、傅晓龙，被告张介九的委托代理人张汝平、第三人张锦益到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡素玲诉称：原告与第三人系夫妻。被告张介九系退休工人，属非农户口。坐落于义乌市后宅街道西关田村塘角，东靠张锦秋屋，南临空基，西至走路，北依张枝炎屋的两间两层一弄房屋（《集体土地建设用地使用证》号为义集建（1991）字第16325号），是原告夫妻共有的。1992年2月24日，张锦益与张介九签订房屋买卖契约，将上述房屋出卖给被告，原告不知情。此后，原告为此曾告知被告，不同意出卖涉案房屋。2012年5月18日被告以确认房屋买卖契约有效为由向法院起诉，后因无法实现诉讼目的而撤诉。综上，原告认为被告不是后宅街道西关田村集体经济组织成员，被告买房行为违反了现有法律、政策规定，且本案的房屋买卖契约未经房屋共有权人的追认，因此该房屋买卖契约显属无效，为此起诉，诉讼请求：确认被告张介九与第三人张锦益于1992年2月24日签订的房屋买卖契约无效。
被告张介九辩称：1、根据法律规定，原、被告签订的买卖契约有效，按照合同法第44条、49条、52条，土地管理法第62条的规定，不是说不准买卖房屋，而是不能再申请宅基地。所以，农村房屋可以转让，购买人在法律上并没有加以限制，该房屋买卖契约是有效的。2、被告购买原告的房屋是符合当时的法律规定的。第三人在将房屋出卖给被告一家时，原告是知情的。当时签契约请吃饭的时候还去叫过原告的。原告说丈夫去了也是一样的，吃饭就免了。我们义乌人卖房子都是户主签字即可的，从没有女人去签字的，这是历史遗留问题。当时村长、书记、两委都认为是合法合情合理的。房屋买卖契约签订后，该房屋由被告一家一直居住使用至2009年，时间长达20多年，且原告现在居住的地方与该房屋距离不到200米，原告怎么可能不知情。在2009年的时候，该房屋因为危房，被告向四邻征求改建意见，并且得到了上级部门的同意，原告都是知情的。3、根据法律法规被告可以在农村购买房屋，浙江省实施土地管理法第38条的规定，回乡落户的职工等申请住宅用地的，应当由原户口所在地的政府出具证明材料，按照当地的执行标准申请宅基地。4、房屋买卖契约的主体不仅仅是第三人和被告，还有被告的妻子和子女，虽然现在被告的子女已经单独立户了，但是至少被告的妻子应当作为房屋买卖契约的当事人及房屋所有人之一，而被告的妻子和子女与原告、第三人是同一集体经济组织成员，从这里看合同是有效的。
第三人张锦益述称：我妻子不知情这个情况，当时我妻子在温州，卖房子也是我做主的，但是后来她知道的。而且大家都是亲戚，就这么过来了。卖房子是两间一弄，那一弄没有倒掉，我们希望大家不要吵了，都服从法律的判决。
原告就其诉讼主张举证，被告及第三人质证如下：
证据一、房屋买卖契约复印件、被告的起诉状各一份，以证明：被告与第三人签订的房屋买卖协议的事实。
证据二、集体土地建设用地使用权证、土地使用权登记查询证明各一份，以证明：涉案房屋土地使用权确权登记在户主张锦益名下的事实。
证据三、户口本、结婚申请书、分户清册各一份，以证明：涉案房屋土地使用权系张锦益、胡素玲夫妻共同共有的事实。
证据四、户籍证明、证明各一份，以证明：被告张介九为非农业家庭户，也不是后宅街道西关田村集体经济组织成员。
被告质证意见：对原告提供的证据真实性无异议。张介九是回乡的退休工人，已经28年了。张介九不是迁入户，是西关田村人。涉案宅基地在一九五几年的时候是他家一半我家一半。
第三人质证：对证据三性均无异议。
被告就其所辩举证，原告和第三人质证如下：
证据一、夫妻关系证明一份，以证明：张介九、朱沉香系夫妻关系，并且讼争房屋属于两人共有。
证据二、张介九及朱沉香身份证各一份，以证明：二人都是后宅街道西关田村人。
证据三、常住人口居民户口簿一份，以证明：从1983年开始就是本村户口，朱沉香是户主，张介九是挂靠的。他是退休回乡的工人。
证据四、西关田村村委会证明、土地使用证一份、张锦益建房批条复印件各一份，以证明：本房屋自1992年2月就由张介九夫妻居住，并经过村委批准居住使用至今。
证据五、胡素玲和张锦益并无分离或者去他乡的证明一份，以证明：义乌风俗习惯绝卖房屋历来是户主签字。
证据六、关于要求拆建房屋的报告一份，以证明：村两委、镇干部都是同意被告拆建的。
证据七、申请房屋拆建报告一份，以证明：村委、四邻、镇驻村干部均同意拆建房屋。
证据八、为平民百姓捎个信给有关部门提个醒复印件一份，以证明：危房拆建如何审批。
证据九、未拆建前照片、再建房照片各一份，以证明：房屋已重建的事实。
证据十、义乌市建设局房屋安全鉴定报告书及买卖契约复印件各一份，以证明：被鉴定房屋产权不清不予受理的事实，有后宅街道建设局的两位主任的盖章；买卖也是事实，有很多人可以证明。
原告质证意见：对证据原件均无异议。对房屋买卖契约复印件无异议。对证据五真实性无异议，但是这届村委对几十年前的事情应该是不清楚的，不能达到证明目的。
第三人：对证据原件无异议。对村委出具的这个证明我不认可，他们不知道以前的事情的。
第三人未举证。
本院认证：原告提供的证据被告对真实性无异议，第三人也无异议，本院对其真实性予以认定。被告提供的证据五原告和第三人有异议，但该证据系村委会证明，而且原告和第三人也没有提供相反的证据，故本院对该证据的证明效力予以认定；被告提供的证据八与本案无关系联，不予认定；其他证据原告和第三人无异议，本院予以认定。
根据以上认定的证据，结合当事人陈述，本院认定本案事实如下：
被告张介九原为义乌市后宅街道西关田村人，1958年到杭州市上城区房管所工作，1984年退休后户籍迁回义乌市后宅街道西关田村非农业家庭户，其妻为义乌市后宅街道西关田村集体经济组织成员。
第三人张锦益与原告胡素玲系夫妻，均为义乌市后宅街道西关田村集体经济组织成员。
1976年，第三人张锦益户四人在本村集体土地65.44平方米上批建了的楼屋二间。1991年8月1日，被告张锦益作为上述房屋土地使用者申领了义集建（1991）字第16325号《集体土地建设用地使用证》。
1992年2月24日，在本村村民傅肃华等人的见证下，被告张介九家向第三人张锦益家购买上述楼屋二间，作价5050元整，双方签订了《卖屋契约》一份，载明了上述内容。被告张介九于签订契约时一次性付清了前述购房款，第三人张锦益家也向被告家交付了房屋及相关的《集体土地建设用地使用证》。此后该房屋由被告居住使用至今。期间，被告张介九以上述房屋系危房为由于2007年12月14日向后宅街道西关田村委会要求拆建。2009年8月3日，义乌市建设局房屋安全鉴定办公室向被告出具《房屋安全鉴定报告》确认涉案房屋为危房。2009年8月8日，被告张介九经邻居同意向后宅街道西关田村委会再次申请危房拆建，西关田村委会和后宅街道干部同意被告原拆原建。后被告对涉案房屋进行了拆建。
2012年5月28日，被告以确认《卖屋契约》有效为由向本院起诉，后撤诉。
本院认为：本案争议为1992年2月24日被告张介九与第三人张锦益签订的《卖屋契约》的效力。该《卖屋契约》为双方当事人真实意思表示，当时双方的家庭住址均在后宅街道西关田村，根据本地习俗，由户主代理全家成员买卖房屋，其结果应由全家承担，被告和第三人的行为均为家事代理，原告当时即应当明知第三人的行为但未表示反对；合同成立后，被告已履行了支付购房款的义务，第三人一家已履行交付房屋及权利凭证的义务。虽然被告不是后宅街道西关田村集体经济组织成员，但其本人是回乡落户的职工，其家属和子女为该集体经济组织成员，从此后的危房拆建审批手续可知，后宅街道西关田村对被告一家的拆建行为也无异议，现有法律、行政法规也未明确规定本案被告户不得购买同村的房屋。《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十八条规定，回乡落户的职工、军人和其他人员申请建造住宅用地的，应当持有原所在单位或者原户口所在地乡（镇）人民政府出具的无住房证明，宅基地面积按照当地标准执行，并应按规定办理申请报批手续。也即被告如果符合条件，可以按程序报批，取得涉案房屋的合法权利。因此原告提出被告买房行为违反法律、政策规定，且本案的房屋买卖契约未经房屋共有权人的追认，应属无效的意见，与事实和法律不符，与情理不符，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第二款、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告胡素玲的诉讼请求。
案件受理费40元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币80元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入账号：19699901040008737，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理。）
审判员 施文卫
二〇一二年十月二十四日
书记员 王 涛