杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭上民初字第95号
原告（反诉被告）：叶善明。
委托代理人：张新明。
被告（反诉原告）：袁瑗。
委托代理人：李敏。
原告叶善明诉被告袁瑗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年1月12日受理后，依法由代理审判员徐婷适用简易程序独任审判。在举证期限内，袁瑗向本院提起反诉，本院依法受理，并于同年2月22日、3月6日公开开庭进行了审理。叶善明及其委托代理人张新明、袁瑗的委托代理人李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
叶善明起诉称：杭州市滨江区水印城10幢3单元502室房屋系叶善明与其妻子项春风、女儿叶婷三人共同共有之房产，三人分居三地。2011年7月23日，经杭州博阳房地产代理有限公司组织，叶善明个人在未经其他共有人一致同意且欠缺委托手续的情况下与袁瑗签订《房地产买卖居间协议》一份，将该房屋以176万的价格转让给袁瑗。协议同时约定，任何一方违约，违约方应支付给守约方房价的10%，即176000元。协议签订后，袁瑗因需要办理结婚仪式、叶善明要去美国探望女儿及办理女儿的委托手续，故双方未能在合同约定的时间内签订正式的《房屋转让合同》及后续履行事宜。后叶善明的妻女同意按协议约定价格出售房屋，其女儿也于2011年10月11日取得经中国驻美大使馆认证的《委托书》。叶善明收到该《委托书》后，自行或委托律师以寄送信函的方式前后多次催告袁瑗履行《房地产买卖居间协议》，但袁瑗在该协议有效的情况下始终拒不履行，致使双方一直未能办理该房屋的过户手续。袁瑗的这种行为已经构成违约，应按约定承担违约责任，故叶善明为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：1、解除叶善明与袁瑗签订的《房地产买卖居间协议》；2、袁瑗按协议约定承担违约责任，扣除叶善明已收到的5万元，袁瑗还应支付违约金12.6万元。3、由袁瑗承担本案全部诉讼费用。
袁瑗答辩并反诉称：1、叶善明所陈述的与事实不符，其存在多次违约行为。2011年7月23日，双方签订《房地产买卖居间协议》，叶善明向中介公司出具经公证的委托书，以证明其有权处分本案所争议的房产及具体的委托事项。袁瑗在确认叶善明有权处分的情况下支付购房定金10万元，同时根据协议第4条约定，购房定金由中介公司代为保管，若叶善明违约则双倍返还定金。根据约定，双方应当在该协议签订后15天内前往中介公司签订《杭州市房屋转让合同》，其后袁瑗按约至中介公司签约，但叶善明未按约到场。之后，袁瑗及中介公司多次以打电话及信函的方式催促，但叶善明一直未到场签约。至于叶善明持有几份委托书不是本案关注的焦点，且目前没有任何规定证明只有一份委托书是不能签订房屋买卖合同的。综上，原告多次违约行为是事实，以只有一份委托书为借口而拒签合同是不符合常理的，更没有法律依据。2、因叶善明多次违约在前，其不享有合同的解除权，袁瑗于2011年9月18日发函给叶善明，要求其于同年9月21日前办理相关手续，如逾期未履行，视为违约，并视为同意解除合同。综上，袁瑗已经履行了合同解除权。即使袁瑗没有行使合同解除权，但叶善明多次违约在先，处于违约状态的叶善明也不享有合同解除权。袁瑗反诉要求：1、确认双方签订的《房地产买卖居间协议》已于2011年9月21日解除；2、判令叶善明按协议约定承担违约金17.6万元，并返还袁瑗所支付的购房定金10万元，合计27.6万元；3、叶善明承担诉讼费。
叶善明答辩称：逾期签约的责任是双方的，不是叶善明一方。袁瑗的解除行为并不合法，通知函并没有按期送达，叶善明没有收到。叶善明的逾期行为并没有导致合同无法履行，叶善明从来都没有说过不履行合同，只是需要时间办理相关手续，袁瑗的第一项反诉请求并不成立。叶善明不存在根本违约，要求驳回袁瑗的反诉请求。
叶善明为证明自己的主张和辩称的事实，向本院提交了如下证据：
1、房屋所有权证，证明叶善明与项春风、叶婷共同共有杭州市滨江区水印城10幢3单元502室房屋；
2、房地产买卖居间协议，证明叶善明与袁瑗签订房地产买卖居间协议，并约定了违约责任；
3、护照，证明叶善明于2011年8月3日出国，于8月22日回国，故不能在合同约定时间内签订《房屋转让合同》；
4、《委托书》，证明2011年10月11日共有产权人叶婷办出经中国驻美大使馆认证的《委托书》；
5、《公证书》及邮件详单，证明叶善明发函催告袁瑗于指定时间签订《房屋转让合同》及后续履行事宜；
6、《律师催告函》及送达回执，证明叶善明委托律师再次发函催告袁瑗履行协议并且被告已收到该催告函；
7、落款时间为2009年12月10日的《委托书》；
8、《房屋居间转让意向协议》；
9、（2011）杭上商初字第65号民事调解书；
上述证据7、8、9共同证明2010年9月叶善明持叶婷的委托书将房屋以195万元的价格售于林强，后因委托书原件份数不足未办理过户手续，导致被起诉违约，后调解结案；
10、叶善明咨询房管局、土管局、财税、律师及农行、工行等相关部门的电话录音及文字材料，证明叶善明曾就一份委托书原件能否办理房屋过户问题向有关部门咨询，相关部门的肯定答复给叶善明造成了认识误区，导致叶善明未在2011年8月出国期间补足女儿的委托书；
11、叶善明与中介公司工作人员的通话录音及文字材料，证明2011年10月叶善明的签约手续具备后，积极敦促三方履行合同，但袁瑗多次反复且拖延，导致不能继续履行，中介认可未按期签约的责任在买卖双方；
12、叶善明向杭州市东方公证处电话咨询的录音光盘及文字整理材料，证明公证书的复印件无法予以公证。
袁瑗为证明自己辩称的事实和其反诉主张的事实，向本院提交了如下证据材料：
1、《房地产买卖居间协议》和定金收据，证明（1）袁瑗与叶善明签订了《房地产买卖居间协议》并支付定金10万元；（2）定金由中介保管，如果叶善明违约则双倍返还定金；（3）共有权人同意出售，若有异议叶善明愿意承担法律责任；
2、《委托书》和《公证书》，证明房屋共有权人委托叶善明出售房产及具体的委托事项；
3、邮寄回执、通知函及中介公司与叶善明夫妇的通话记录，证明中介公司以信函、电话的方式告知叶善明办理过户，并告知其违约后果，但叶善明以各种理由不办理过户；
4、情况说明，证明叶善明存在具体违约行为；
5、邮政特快专递寄件单、解除合同催告函、袁瑗之夫方黎明与第十中学门卫的通话录音记录，证明2011年9月18日，袁瑗发函催促叶善明履行协议，逾期视为叶善明同意解除合同，不再另行通知，并追究其违约责任的事实，该邮件已经由门卫黄发强签收并于2011年9月19日转交给叶善明本人；
6、邮政特快专递查询单、叶善明与袁瑗两方的谈话录音记录，证明门卫黄发强代收催告函并已经把信件交给了叶善明，叶善明在交谈中承认收到催告函并当场出示该函。
叶善明、袁瑗提交的上述证据经庭审质证，本院结合各方的质证意见，认证如下：
一、关于叶善明提交的证据：
袁瑗对证据1的三性无异议；对证据2的三性无异议，同时认为协议第三条约定，袁瑗支付定金10万元，叶善明同意收取的定金由中介保管，如违约就双倍返还定金；对证据3的真实性、合法性无异议，对叶善明于2011年8月3日出国，后于8月22日回国的事实无异议；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为叶善明不能证明其只持有一份委托书；对证据5的三性无异议，但认为袁瑗没有收到该邮件，通知函的内容既不合情也不合理，合同已经依据袁瑗的单方解除权解除了；对证据6的真实性、合法性无异议，但认为袁瑗并未签收该律师函，且合同已解除；对证据7、8、9的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关联，恰恰证明叶善明有多次违约的事实，叶善明也无法证明自己究竟持有几份委托书；对证据10认为与本案没有关联，况且在录音中是叶善明单方强调只有一份委托书；对证据11的真实性无异议，但认为文字整理材料省略了几个关键部分，从内容看恰能证明叶善明存在多次违约；对关联性有异议，录音时间是在袁瑗行使了合同解除权之后；对证据12的三性均有异议。
对上述证据本院认为，证据1、2、5、6均真实、合法，且与本案有关联，本院予以认定；证据3、4具有真实性，能够证明叶善明于2011年8月3日出国、于8月22日回国及叶善明之女叶婷于2011年10月11日办出经中国驻美大使馆认证的委托书的事实，本院对上述事实予以认定；证据7、8、9、10、12对本案不具有直接证明力，本院不予认定；证据11，袁瑗对其真实性无异议，本院予以认定，关于证明对象本院将综合全案予以认定.
二、关于袁瑗提交的证据：
叶善明对证据1、2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为签约时虽有手续，但其他共有权人并不同意，后来经叶善明努力，其他共有权人同意出售；对证据3的真实性有异议，认为只有复印件，没有原件。谈话的确发生过，但该证据没有完整的反映全部通话内容，中间有十分钟的中断；对证明对象有异议，认为该证据恰能反映叶善明夫妻从来没有表示不卖房子；当时的房产行情一直处于下跌状态，而且叶善明出国前催告袁瑗和中介，主动要求签约；对证据4的三性均有异议，认为说明的内容不符合事实，首先，未按约到场双方都有责任，三方并未约好到场时间，叶善明未收到9月4日的函件，也没有表示不卖房子，该证据系证人证言，需由证人出庭作证接受质询；对证据5中的邮寄单的真实性无异议，对关联性和合法性有异议，认为寄送地址不是叶善明的工作地址，叶善明不可能收到该邮件，该催告函是袁瑗在打印件上签字且无落款日期，无法确定就是寄给叶善明的催告函，催告函规定如此急促的时间也是不合理的，即使叶善明收到了，也无法按期签订合同；对通话录音光盘的真实性有异议，同时该录音属于证人证言，需要证人出庭接受质询，且被录音人不是叶善明所在单位的职工；对证据6中送达回执的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对录音光盘的真实性有异议且该证据超过了举证期限。
对上述证据本院认为，证据1、2真实、合法，且与本案有关联，本院予以认定；证据3中，叶善明对中介公司与其夫妇存在这样的通话记录无异议，本院对该通话记录的真实性予以认定，对通知函及邮寄回执将综合全案予以认定；证据4，本院对其形式真实性予以认定，对其证明对象将综合全案予以认定；证据5、证据6中的邮寄单、查询单、方黎明与门卫的通话记录及叶善明与袁瑗两方的谈话录音形成证据链，能够证明袁瑗曾于2011年9月18日向叶善明寄送催告函，且叶善明已收到的事实，叶善明关于其只是收到一个空壳的陈述，本院不予采信；同时，催告函的内容与邮寄单中“内件品名”说明部分一致，故本院对证据5、6均予以认定，对上述事实及催告函的内容予以认定。
为查明事实，本院依法向杭州博阳房地产代理有限公司（即中介公司）调查，取得调查笔录一份。叶善明、袁瑗对该调查笔录均无异议，本院予以认定。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：
2011年7月23日，叶善明（作为乙方）与袁瑗（作为甲方）、杭州博阳房地产代理有限公司（作为丙方，以下称中介公司）就其与妻子项春风、女儿叶婷共有的杭州市滨江区水印城10幢3单元502室房屋签订《房地产买卖居间协议》，协议约定：房屋转让总价为176万，甲方同意向丙方支付意向金10万元，乙方签署该协议后，视为乙方同意甲方的购买条件，丙方所收甲方的意向金转为购房定金，同时乙方委托丙方代为保管该定金。待甲、乙双方签订《杭州市房屋转让合同》后，该定金转作房款；甲、乙双方同意在本协议双方签字后甲方和乙方及其共有权人于15天内前往丙方总部签约中心签订《杭州市房屋转让合同》；甲、乙双方约定任何一方违约，则违约方需支付守约方房价的10%，计176000元。同日，袁瑗向中介公司支付意向金100000元。协议签订后15日内，双方未就上述房屋订立《房屋买卖合同》。叶善明于2011年8月3日出国，于同年8月22日回国。后中介公司催促双方签订《房屋买卖合同》，但叶善明未到场。同年9月18日，袁瑗向叶善明寄送《关于履行水印城10幢3单元502室房屋买卖合同事宜的催告函》，要求叶善明与产权共有人携带相关证件于2011年9月21日前往中介公司办理相关手续，如逾期未履行，则视为其违约，并视为其同意解除合同，不再另行通知，并要求其承担相应违约责任。叶善明于次日已收到该函。同年10月14日，叶善明通过邮政特快专递向袁瑗寄送《通知函》一份，要求袁瑗于2011年10月15日晚上8点前到中介公司履行《房地产买卖居间协议》，签订《杭州市房屋转让合同》，逾期不签视为违约，叶善明有权解除合同，并追究袁瑗的违约责任。浙江省杭州市钱塘公证处对上述过程予以公证。同年11月21日，浙江铁诚律师事务所受叶善明委托，向袁瑗寄送《律师催告函》一份，要求袁瑗在收到该函之日起十日内与其签订《杭州市房屋转让合同》并继续履行房屋转让后续事宜，如逾期不签，则有权视为袁瑗单方违约，叶善明有权解除《房地产买卖居间协议》并追究违约责任。
另查明，叶善明之女叶婷分别于2009年12月10日、2011年10月11日在中华人民共和国驻美国大使馆领事部见证下各签署了一份关于委托叶善明、项春风代为办理出售涉案房屋相关事宜的委托书。
再查明，中介公司对叶善明、袁瑗关于解除《房地产买卖居间协议》的要求无异议，并不要求参加本案诉讼。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。
本案的争议焦点是叶善明与袁瑗是否存在违约行为。首先，协议约定双方应在15日内签订正式的《杭州市房屋转让合同》，而协议约定的届满之日（即2011年8月7日），叶善明身处美国，双方未在协议约定的期限内订立《杭州市房屋转让合同》。其次，在2011年8月22日叶善明回杭后，中介公司已催促双方签订《杭州市房屋转让合同》，袁瑗亦于2011年9月18日向叶善明发出催告函限期履行义务，但叶善明均未到场。再次，关于未到场的原因，叶善明称，因其持有的委托书原件只有一份，而一份委托书原件不足以在相关部门办理房屋出售手续，因此，其在取得共有权人叶婷新的委托书之前不敢贸然前去签订正式的房屋买卖合同。对此，本院认为，叶善明在其回杭后近一个月内未能履行协议约定的签约义务，在袁瑗向其送达催告函后亦未能在限期内履行，已构成违约的事实。叶善明的上述辩解，并非法定或约定的免责情形。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，故袁瑗可以据此解除双方于2011年7月23日签订的《房地产买卖居间协议》，袁瑗要求确认上述协议已解除的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于协议解除的时间，应为袁瑗催告函中限定的期限届满的次日，即2011年9月22日。鉴于叶善明迟延履行主要债务，经催告后仍未履行，从而导致合同解除，因此，袁瑗要求叶善明承担违约责任亦于法有据。关于违约金的数额，根据协议约定，任何一方违约，则违约方需支付守约方房价的10%，计176000元，但该违约金的约定明显过高，本院综合考虑本案实际情况依法予以调整，酌定为40000元。因此，袁瑗要求叶善明支付违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。因协议已自2011年9月22日起解除，故叶善明于2011年10月15日、2011年11月21日向袁瑗寄送催告函的行为不产生任何效力。叶善明在本案中要求判令解除协议的诉讼请求，本院不予支持。叶善明以袁瑗经其上述两次发函催告仍不履行义务为由，要求袁瑗承担违约责任的诉讼请求，缺乏依据，本院亦不予支持。
关于定金，在叶善明与袁瑗签订《房地产买卖居间协议》之后，根据协议约定，袁瑗支付给中介公司的100000元意向金已转为支付给叶善明的购房定金。现协议已解除，该定金应予以返还。至于定金返还数额的问题，根据协议第四条约定，叶善明与中介公司之间就袁瑗支付的100000元购房定金已形成保管关系，系本案以外的另一法律关系，与本案不具有关联性，因此，叶善明应将袁瑗支付的定金100000元全部归还，与其已从中介公司处实际取得的数额无关。故袁瑗要求叶善明返还定金100000元的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、叶善明与袁瑗于2011年7月23日签订的《房地产买卖居间协议》自2011年9月22日起解除；
二、叶善明于本判决生效之日起10日内返还给袁瑗购房定金100000元；
三、叶善明于本判决生效之日起10日内支付给袁瑗违约金40000元；
四、驳回叶善明的诉讼请求；
五、驳回袁瑗的其他反诉请求。
如果叶善明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2820元，减半收取1410元，由叶善明负担，退还叶善明1410元；反诉案件受理费2720元，由叶善明负担1550元，由袁瑗负担1170元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5540元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68】。
代理审判员 徐婷
二〇一二年四月六日
书 记 员 徐雯