河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终12721号
上诉人（原审被告）:许红强，男，汉族,1969年11月10日出生，住河南省郏县。
被上诉人（原审原告）：岳颍辉，女，汉族,1985年9月16日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人:李明月、郭肖令(实习)，河南光法律师事务所律师。
上诉人许红强因与被上诉人岳颖辉物权纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初2939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许红强，被上诉人岳颖辉及委托诉讼代理人李明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许红强上诉请求：1、请求撤销（2018）豫0105民初2939号民事判决；2、依法改判位于郑州市金水区××以××以东××楼××单元××东北户房屋（权利证号1710271908）归许红强所有；3、一二审诉讼费由岳颖辉负担。事实和理由：一审判决未查明事实真相，导致判决错误，严重侵害了许红强的合法权益。许红强于2016年9月经李会云和王小三介绍了解河南天运置业有限公司位于金水区××以××以东富邦名邸小区对外出售房屋，该公司并委托河南富盎得投资管理有限公司对外出售；2016年9月5日许红强由李会云和王小三带领到河南富盎得投资管理有限公司办公室了解后签订了房屋买卖合同，并于当日支付30万元购房款，当日宋长骥将房屋钥匙交许红强，并称5个月办好房本，超期以每天500元违约金方式支付给许红强，当时河南省天运置业法人史会生、王小三、河南富盎的投资管理有限公司负责人宋长骥、李会云、律师柳福元均在场，史会生、宋长骥并在合同书上签字；许红强于当年9月19日又交付房款30万元，下欠余额13万元待房产证下发后一次性付清；2017年4月王小三按着河南天运置业有限公司出具的证明和我到房管局查询涉案房屋，该房屋并未在房管局进行登记；2017年5月许红强开始装修入住，10月份岳颖辉拿着房本复印件称涉案房屋系其购买的，经庭审审查，涉案房屋2010年由周昇购买于2017年3月20日取得房产证，并于2017年9月出卖给岳颖辉；许红强认为2017年4月份在房管局查询到涉案房屋未进行登记，涉案房屋是许红强购买的并装修入住至今，应当归许红强所有，请求法院查明事实后依法改判涉案房屋过许红强所有。
岳颖辉辩称，一审法院认定事实正确，涉案房屋系周昇于2010年购买并进行了备案登记手续，2016年3月7日已由郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初3007号生效判决进行确认，经申请执行2017年3月20日产权证书已经登记在周昇名下；2017年9月岳颖辉与周昇签订房屋买卖合同，购买了涉案房屋，并于2017年10月12日进行了房屋过户登记手续，办理了涉案房屋的产权证书。周昇已于2010年成为了涉案房屋的合法权利人，其与岳颖辉之间签订的房屋买卖合同合法有效，且岳颖辉已合法取得涉案房屋的所有权。许红强只是于2016年9月5日与非房屋产权人史会生等签署了房屋买卖合同，该合同并未加盖河南天运置业有限公司合法有效的公章，且史会生等也未取得河南天运置业有限公司的授权，其物权处分涉案房屋。综上，请求二审法院维持一审判决。
岳颖辉向一审法院起诉请求：1．被告将位于郑州市金水区××、××楼××单元××东北户的房屋（权利证号：1710271908）归还原告；2．被告支付占用期间租金暂计7000元（自2017年9月12日起按月租金3000元暂计算至2017年11月22日，之后的按照3000元／月计算至被告搬离之日止）；3．被告赔偿原告装修预付款9200元；4．本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2010年8月16日，周昇与河南天运置业有限公司（以下简称“天运公司”）签订《商品房买卖合同》（合同编号：10661828）一份，合同约定周昇购买天运公司开发的位于金水区北环路××、××楼××单元××东北户的商品房即本案涉案房屋一套。2010年11月24日周昇向天运公司支付购房款377958元，因天运公司未按约定协助周昇办理房屋产权证，周昇诉至我院，我院作出（2016）豫0105民初3007号民事判决书，判令天运公司限期将位于金水区北环路××、××楼××单元××东北户的房屋产权（合同编号10661828）办理到周昇的名下。上述判决于2016年7月16日生效后，周昇于2017年3月20日取得案涉房屋的不动产权证（产权证号：豫20**郑州市不动产权第0017108号）。
2017年9月11日，周昇（甲方）与原告（乙方）签订《郑州市存量房交易结算资金监管协议》一份，主要约定：周昇将案涉房屋出售给原告，成交价格为127万，委托监管资金为880000元。甲、乙双方将监管资金委托郑州住房置业担保有限责任公司（丙方）管理。同日，原告与郑州住房置业担保有限公司签订《个人购买私有住房贷款阶段性担保委托合同》，合同主要约定：原告（甲方）与周昇签订了房屋买卖合同，房屋所有权证号为：豫（2017）郑州市不动产权第0017108号，合同约定总房价1270000元，评估价值为1268000元，已付390000元，与中国邮政储蓄银行股份有限公司郑州市惠济支行签订编号41001340117067122515的借款合同，申请贷款880000元用来支付剩余房款。原告（甲方）委乙方为其提供该笔贷款的阶段性连带责任保证担保，乙方同意为原告（甲方）提供上述贷款的阶段性担保。
根据郑州市房产档案馆出具的《郑州市个人房屋权属信息表》显示，涉案房屋权利人现已变更在原告名下，权利号码：1710271908，受理日期为2017年10月12日。
2017年10月5日，原告与湖北鲁公大宅装饰工程有限公司郑州分公司（以下简称：鲁公大宅装饰公司）签订合同编号为1722-1399《家庭居室装饰装修工程施工合同》，鲁公大宅装饰公司承包原告购买的涉案房屋的装饰装修工程。合同价款为4.6万元，合同签字生效后，原告按照约定比例及进度支付工程款。同时约定了违约条款，合同签字后，任何一方不得无故终止合同，如单方终止合同须付另一方合同总造价20％作为违约金。一方当事人无法继续履行合同时，应及时通知另一方，并由责任方承担因合同解除造成的损失。当日，原告向鲁公大宅装饰公司支付20％工程款9200元，鲁公大宅装饰公司为原告出具收据一份，主要内容为：“兹收到郑州市富邦铭邸岳颍辉交来20％工程款，9200元”。
另查明，2016年9月5日，被告许红强与天运公司签订一份《房屋买卖合同》，合同主体显示为甲方（卖方）河南天运置业有限公司与乙方（买方）许红强。合同内容为：甲方将坐落于金水区博颂路富邦铭邸3幢二单元2601室房屋即案涉房屋售于乙方即被告许红强；该房屋建筑面积为89.99平方米，单价为8112元／平方米，房款合计730000元；双方约定签订合同日交付房屋。但该合同甲方处未加盖河南天运置业有限公司合同章，仅有史会生及委托代理人宋传骥签字。史会生为河南天运置业有限公司法定代表人及股东。同日，被告许红强向宋传骥支付款项300000元，2016年9月19日再次支付宋传骥300000元，被告已入住该案涉房屋。
一审法院认为，关于案涉房屋的所有权归属问题，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。本案中，诉争的房屋河南天运置业有限公司于2010年8月16日以总价377958元售于周昇，周昇已交清上述购房款，于2017年3月20日取得案涉房屋的不动产权证（产权证号豫20**郑州市不动产权第0017108号）。被告许红强与天运公司2016年9月5日签订《房屋买卖合同》，本院（2016）豫0105民初3007号民事判决书，判令天运公司限期将涉案房屋办理到周昇的名下，该判决于2016年7月16日生效后，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，被告与天运公司签订房屋买卖合同时天运公司已不具备涉案房屋的物权。原告于2017年9月11日与周昇签订房屋买卖合同，并交付了购房总房价1270000元，并于2017年10月12日取得房屋产权证（权利号码：1710271908）。上述证据足以证明原告系涉案房屋的合法所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，被告现已非上述房屋的产权人，被告已无权居住使用上述房屋，故原告要求被告迁出并归还上述房屋应予准许。但鉴于本案的实际情况，应给予被告一定的时间，另行解决居住问题。原告主张被告自2017年9月12日至被告搬离之日止按照3000元／月支付租金，庭审中被告自认在涉案房屋中居住，结合本案的案情，本院支持被告自2017年11月22日起按照2300元／月计算租金至被告搬离之日止。关于原告主张被告赔偿装修预付款9200元，原告与装修公司并未约定此装修预付款属定金性质，原告也未能举证证明因上述原因装修公司与其解除了合同及上述预付工程款无法退还，对于原告要求被告赔偿其装修预付款9200元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十条、第十四条、第二十八条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告许红强于本判决生效之日起三十日内腾空所占用的位于郑州市金水区××、××楼××单元××东北户的房屋并返还原告岳颍辉；二、被告许红强于本判决生效之日起十日内支付原告岳颍辉租金（租金自2017年11月22日起按照2300元/月的标准计算至被告搬离之日止）；三、驳回原告岳颍辉的其他诉讼请求。案件受理费205元，由原告岳颍辉负担50元，由被告许红强负担155元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，被上诉人岳颖辉通过合法的途经从周昇手中购买涉案房屋，并已取得房屋产权证书，取得了涉案房屋的房屋所有权，即物权。物权是特定的，唯一的，可以对抗其他人对该房屋占有使用等。许红强在没有取得涉案房屋所有权的情况下，非法占有使用涉案房屋，已构成侵权，应承担相应的侵权责任。一审判决上诉人许红强搬出涉案房屋并支付占用期间的租金并无不当。
关于上诉人许红强称的自己对涉案房屋拥有所有权，不应当搬离的诉求。由于周昇从河南天运置业有限公司购得涉案房屋，经（2016）豫0105民初3007号民事判决判令河南天运置业有限公司限期将涉案房屋办理到周昇的名下，其取得房屋的所有权合法有效。被上诉人岳颖辉从周昇处购买了涉案房屋并过户至自己名下，对该房屋拥有了合法的所有权。房屋登记及房屋证书是房屋对外的效力公示，法律也规定了不动产物权依据登记原则，不登记不产生物权效力。即使许红强所称属实，也仅是债权债务问题，不能取得涉案房屋的物权。
综上所述，许红强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费205元，由上诉人许红强负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 超
审判员 李运动
审判员 范亚玲
二〇一八年九月二十九日
书记员 程晓芳