广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终13672号
上诉人（原审原告）：曾建，住四川省隆昌县。
委托代理人：吴燕玲，广东合慧益律师事务所律师。
委托代理人：张俊贤，广东合慧益律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：毕笑萍，住广州市花都区。
被上诉人（原审被告）：王宝雄，住广州市花都区。
委托代理人：姜勇，广东开耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市事成房地产代理有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：危华钊，职务总经理。
委托代理人：陈远鸿，广东开耀律师事务所律师。
上诉人曾建与被上诉人毕笑萍、王宝雄、广州市事成房地产代理有限公司(以下简称“事成公司”)房屋买卖合同纠纷一案，上诉人曾建不服（2015）穗花法民三初字第1384号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
曾建上诉请求：1.请求法院在维持一审法院作出的第一、第三项判决基础上，改判王宝雄、毕笑萍、事成公司支付违约金75000元、按揭费1400元；2.本案一审诉讼费、二审诉讼费由王宝雄、毕笑萍、事成公司共同承担。事实和理由：1.本案中其没有任何过错，过错方完全在于王宝雄、毕笑萍，是他们一房二卖，恶意违约，才导致双方签订的《房产买卖合同》根本不能履行，应按照合同约定向其支付违约金。2.一审法院违反审判程序，在王宝雄、毕笑萍没有对违约金的高低提出意见时，主动询问他们的意见，诱导王宝雄、毕笑萍答辩，明显违反了公平、公正的原则。3.双方约定的违约金金额没有明显过高，没有超过法律规定，其无需对其损失承担举证责任，如果王宝雄、毕笑萍认为违约金过高，那么举证责任在于他们。4.因王宝雄、毕笑萍强行将房屋售予他人，导致其不得已才与按揭公司解除合同，因此，其向按揭公司交的按揭费1400元应予以退还。5.事成公司未经其同意，私自取消网签，给王宝雄将房屋转售他人创造了极为有利的条件，因此，事成公司应对王宝雄、毕笑萍的赔偿责任承担连带责任。综上，请二审法院在查明上述事实的情况下，依法予以改判。
被上诉人王宝雄辩称：一审判决法律适用部分有误，其不存在违约行为，不应该承担违约责任。买卖双方签订买卖合同之后，其作为卖方给予了曾建大量的时间办理贷款手续，并且合同约定整个房屋买卖手续要在2015年10月31日之前完成，但曾建于2015年10月16日无故解除了与按揭公司的按揭合同，并且没有再继续寻找新的按揭公司，或提供全额的楼款，双方在10月20日协商的时候，曾建也没有提出相应的能够表示继续履行合同的意思以及证据，买方情形属于合同法第九十四条规定的以自己的行为表明不履行合同主要义务，其享有不安抗辩权，有权要求解除合同，并且将房屋另售他人，所以在整个合同履行过程中其不存在违约以及过错，不应该承担律师费以及违约金。
被上诉人事成公司辩称：1.合同具有相对性，法律明确规定违约责任承担的是合同当事人，一方违约另一方只能追究合同相对方的违约责任，不能追究合同以外第三方的违约责任。2.其司已根据合同履行了中介义务。3.其司在促成双方签订买卖合同后，一直有积极跟进买卖双方的交易过户过程，在交易过程中，王宝雄不存在违约行为，其司在一审也提供了证人证言并出庭作证予以证明，一审法院对于其司与曾建之间的事实认定正确，其司无需承担连带责任。
被上诉人毕笑萍未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。
曾建向一审法院起诉请求：1.毕笑萍、王宝雄向其支付104000元（包括违约金75000元、其向毕笑萍、王宝雄支付的10000元定金、向按揭公司支付的4000元按揭代办费、向律师事务所支付的15000元律师费）及利息（以104000元为本金，自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至还清日止）；2.事成公司对上述款项承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由毕笑萍、王宝雄、事成公司承担。
一审法院认定事实：王宝雄、毕笑萍是位于广州市花都区狮岭镇盘古南路6号友田茗轩x栋x（以下简称涉案房屋）的共同权属人。2015年8月13日，王宝雄、毕笑萍作为卖方委托危某与曾建作为买方，事成公司作为经纪方共同签订《房产买卖合同》，约定由曾建购买涉案房屋，建筑面积234.34平方米，成交价750000元。合同第十条：基于经纪方已促成买卖双方签订本合同，提供了中介服务，买卖双方同意，买方及卖方的佣金及中介服务费以已签署的《咨询及中介服务费确认书》的金额向经纪方支付。……第十一条：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方的，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用及楼款。卖方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期15天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付成交价的10%作违约金。第十二条：买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。第十八条：违约方需支付守约方律师费用，按国家规定经纪方暂不代收买卖双方楼款，保证金及临时定金除外。第十九条：三方约定的其他事项：1.首期楼款按照银行出具同意贷款书为准，多除少补；2.本次交易，买卖双方约定，银行贷款金额为70万元，如若银行贷款不能达到此贷款金额，贷款年限为20年，如若不能达到此约定，卖方定金全额退还给买方。附件约定付款方式为按揭付款：（1）买方于2015年8月13日前签订本合同并支付给卖方10000元作为购房定金。7日之内协助买方办理申请银行贷款手续；（2）首期楼款（含定金）50000元应于取得房地产交易中心收缴证件回执交楼当天支付，交易中心收缴证件回执由经纪方保存；（3）尾期楼款700000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际款额与原贷款额之间差额由买方10天之内以现金支付给卖方。整个交易手续需在三方约定的日期2015年10月31日前完成，如因房管局或银行原因导致迟延，则时间顺延。卖方应协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件等。
合同签订当天，危某出具收据确认收到曾建支付的定金10000元。2015年8月19日，曾建委托广州市银福按揭代理有限公司（以下简称银福公司）为其办理按揭手续，并向银福公司支付按揭代办费4000元。2015年10月16日，曾建与银福公司协商解除双方之间的委托按揭合同关系，并由银福公司退还按揭代办费2600元给曾建。2015年10月19日，曾建的妻子冯某、王宝雄和事成公司的工作人员面谈协商，王宝雄认为因曾建取消了与按揭公司的委托合同，曾建无法按约定履行合同，故王宝雄要求解除房屋买卖合同，曾建不同意解除合同，要求继续交易，双方协商未能达成一致意见。2015年10月20日，王宝雄将涉案房屋售予他人，并于2015年10月21日将涉案房屋过户至他人名下。
王宝雄申请银福公司职员叶某出庭作证，叶某当庭陈述：曾建委托我公司以其配偶冯某名义办理涉案房屋的银行按揭手续，我负责具体工作。因中国邮政储蓄银行花都支行对于冯某申请的700000元贷款未予批贷，冯某要求更换银行申请，之后在向工商银行花都支行申请贷款时，银行要求与曾建夫妻面谈，但曾建夫妻不配合。2015年10月16日，冯某要求取消与我公司的委托按揭合同并退还按揭费，经协商一致，我公司向其退还了按揭费用2600元。另外，若曾建另行委托其他公司办理按揭手续，最快7-10个工作日才能取得同贷书，加急一周可以完成，但完成整个贷款流程至少需要50个工作日。
事成公司申请公司职员孙某出庭作证，孙某当庭陈述：曾建的配偶冯某取消与银福公司的委托按揭合同后，2015年10月19日，买卖双方在我公司协商，王宝雄表示贷款这么久都没有批下来，重新再找按揭公司申请至少需要13-15个工作日，曾建无法在2015年10月31日前完成整个交易手续，故王宝雄要求解除合同，冯某坚持要求继续办理按揭手续和交易，之后双方未能达成一致意见。
王宝雄及事成公司均认为合同附件第2条第（3）项内容中的“整个交易手续”指完成交易过户手续并收到全部房款，曾建认为指买方取得按揭银行的同贷书。一审诉讼中，曾建提交其与广东合慧益律师事务所签订的《委托合同》以及发票，拟证明其委托律师代理本案诉讼并支付律师费15000元。
一审法院认为：王宝雄、毕笑萍委托危某与曾建以及事成公司签订的《房产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行义务。合同约定买卖双方应于2015年10月31日前完成整个交易手续，但在合同约定的该履行期限届满前，王宝雄、毕笑萍即将涉案房屋转售给他人并办理了过户手续，导致合同目的无法实现，其行为已构成违约，曾建认为双方之间的合同已经解除理据充分，曾建要求王宝雄、毕笑萍返还定金10000元并支付违约金合理合法，予以支持。关于违约金数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，曾建仅向王宝雄、毕笑萍支付了10000元定金，王宝雄、毕笑萍虽构成违约，但曾建亦未提交证据证明因王宝雄、毕笑萍违约行为对其造成的实际损失，而在合同履行过程中，曾建在约定的履行期限届满时解除按揭代理合同，在王宝雄对其能否依约履行合同产生合理怀疑时，其亦未提供有力的依据表明具有依约履行能力，故曾建对于合同的解除亦有过错。综合曾建的实际损失、合同履行情况以及双方当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌情调整王宝雄、毕笑萍应承担的违约金为10000元。关于曾建主张的按揭代办费，因委托按揭合同是曾建自愿与银福公司签订，收取按揭代办费的并非王宝雄、毕笑萍，之后曾建与银福公司亦已就合同解除、退还按揭费用协商一致并实际履行，曾建要求王宝雄、毕笑萍向其返还按揭代办费理据不足，不予支持。关于曾建主张的律师费15000元，依据合同约定，违约方需支付守约方律师费，曾建提交了其支付律师费的发票予以证明，曾建要求王宝雄、毕笑萍赔偿其律师费用15000元有合同依据，予以支持。因曾建主张的定金利息属于利息损失，曾建无提交证据证明其实际损失大于违约金金额，曾建主张的违约金、按揭代办费以及律师费的利息亦理据不足，故对其主张的利息损失不予支持。曾建认为事成公司为获取高额居间费用将房屋出售给他人，但未提交证据证明该主张，且该陈述与王宝雄以及证人的陈述亦不相符，曾建要求事成公司承担连带清偿责任依据不足，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定作出如下判决：1.王宝雄、毕笑萍于本判决发生法律效力之日起十日内向某乙建退还定金10000元；2.王宝雄、毕笑萍于本判决发生法律效力之日起十日内向某乙建支付违约金10000元；3.王宝雄、毕笑萍于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费15000元给曾建；4.驳回曾建的其他诉讼请求。案件受理费2380元，由曾建负担1579元，王宝雄、毕笑萍负担801元。
经查，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。
另查，一审中，曾建表示因王宝雄、毕笑萍已将涉案房屋转卖他人，故双方之间的房屋买卖合同已经解除。王宝雄确认房屋买卖合同已经解除，导致合同解除的责任在曾建。如法院认定其存在违约行为，曾建主张的违约金过高。
二审中，对于各方当事人于2015年10月19日的协商情况，曾建陈述：由于对银福公司的工作有意见，其自行联系了其他公司并获承诺3天内可以为其办好同贷书，故其于2015年10月16日于某乙公司解除了委托按揭合同。2015年10月19日晚买卖双方在事成公司当面协商，卖方一定要解除合同，完全没有协商。交易期限内，其完全可以通过各种努力达成交易，当晚其有表示过肯定会在31日前完成交易。王宝雄陈述：当晚买卖双方就按揭合同解除后是否需要办理新的按揭手续、需时、以及按揭办不下来是否可以提供全款都有谈及，并非只告知解除合同。曾建当时是有说过反正31日之前肯定可以交钱，我方认为不可信。事成公司一审庭审陈述：当日三方面谈沟通，曾建要求继续交易，但是没有拿出足够诚意，王宝雄认为其无法在31日前拿到全部房款，就口头提出解除合同。
二审中，当事人没有提交新证据。
鉴于买卖双方当事人均确认涉案《房产买卖合同》已经解除，本院予以确认。根据双方当事人的诉辨陈述，本案争议焦点为：王宝雄、毕笑萍应承担的违约金数额应否调减，王宝雄、毕笑萍应否赔偿曾建按揭费损失1400元，事成公司对王宝雄、毕笑萍应承担的违约责任应否承担连带责任。本院认为，《房产买卖合同》约定买卖双方应于2015年10月31日前完成整个交易手续，但在合同约定的该履行期限届满前，王宝雄、毕笑萍将涉案房屋转售给他人并办理了过户手续，导致合同目的无法实现，其行为已构成根本违约，故曾建要求王宝雄、毕笑萍按照合同约定支付违约金合理合法，一审予以支持并无不当。至于违约金标准应否调整问题，曾建虽于2015年10月16日于某乙公司解除了委托按揭合同，但在19日晚与王宝雄、毕笑萍协商期间，曾建明确表示不同意解除合同且表明交易期限届满前可以完成交易，在此情况下，王宝雄、毕笑萍次日即将涉案房屋转卖他人，导致曾建购房目的落空，曾建对于合同解除不存在过错。一审判决认定曾建对于合同解除存在过错，依据不足，本院予以纠正。鉴于曾建并无相应证据证实其实际损失，且曾建仅向王宝雄、毕笑萍支付了10000元定金，故一审判决采纳王宝雄、毕笑萍主张酌情减少违约金，处理可行，但一审酌定的违约金数额明显过低，不能体现对违约行为的合理惩戒，故本院调整违约金数额为50000元。曾建自行与银福公司解除按揭代理合同，由此产生的按揭费损失应自行承担。本案中，曾建提起诉讼的请求权基础是买卖合同，而事成公司并非买卖合同相对方，故曾建要求事成公司对王宝雄、毕笑萍的违约责任承担连带责任，没有合同依据及法律依据，本院不予采纳。
综上所述，曾建的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持广东省广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1384号民事判决第一、三、四项；
二、变更广东省广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1384号民事判决第二项为：被上诉人王宝雄、毕笑萍于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人曾建支付违约金50000元。
一审案件受理费2380元，由上诉人曾建负担664元,被上诉人王宝雄、毕笑萍承担1716元。二审案件受理费1685元，由上诉人曾建负担582元,被上诉人王宝雄、毕笑萍承担1103元。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 李 焕
二〇一七年二月七日
书记员 袁 蕾
林飘云