吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)吉24民初228号
原告：曹正玉，男，1978年7月26日出生，汉族，无职业，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：杨帆，吉林吉延律师事务所律师。
被告：延吉市建筑工程有限公司，住所地吉林省延吉市公园路园纺胡同8-1号。
法定代表人：张红丹，总经理。
委托诉讼代理人：张传鸿，男，该公司副经理。
委托诉讼代理人：丁振恒，吉林敖联律师事务所律师。
第三人：延吉市中富房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市公园街101号。
法定代表人：张玉凯，董事长。
委托诉讼代理人：李书敏，吉林诚途律师事务所律师。
原告曹正玉与被告延吉市建筑工程有限公司第三人延吉市中富房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹正玉的委托诉讼代理人杨帆、被告延吉市建筑工程有限公司的委托诉讼代理人丁振恒、第三人延吉市中富房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李书敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曹正玉向本院提出诉讼请求：判决不得执行位于延吉市爱丹路1918号紫阳阁小区的3单元701号、建筑面积为144.85平方米的房屋；本案的诉讼费用由延吉市中富房地产开发有限公司承担。事实和理由：曹正玉于2012年10月12日与延吉市中富房地产开发有限公司签订商品房买卖合同,合同中约定了延吉市中富房地产开发有限公司将本案涉案房屋出售给曹正玉,签订合同后,曹正玉已向延吉市中富房地产开发有限公司支付了全部的购房款,并由延吉市中富房地产开发有限公司向曹正玉出具收款收据，当日，延吉市中富房地产开发有限公司将涉案房屋交付给曹正玉占有使用。曹正玉虽未对房屋进行装修,但曹正玉与延吉市中富房地产开发有限公司之间交付房屋时已签署接收房屋的单据,后曹正玉也交纳了涉案房屋的取暖费。上述房屋因延吉市中富房地产开发有限公司的原因无法办理房屋产权证照,还因延吉市中富房地产开发有限公司欠税问题没有给曹正玉出具销售不动产统一发票,以上原因不可归责于曹正玉。现因延吉市建筑工程有限公司与延吉市中富房地产开发有限公司之间的纠纷,法院查封了目前尚在延吉市中富房地产开发有限公司名下的涉案房屋，即（2015)延中执字第76号执行裁定书中的3单元701号、建筑面积为144.85平方米的房屋。曹正玉提出执行异议,延边州法院以(2018)吉24执异26号执行裁定书裁定驳回曹正玉的异议请求,因此曹正玉提起执行异议之诉。曹正玉认为,曹正玉与延吉市中富房地产开发有限公司之间签订的房屋买卖合同合法有效,曹正玉已用现金方式支付了全部购房款,延吉市中富房地产开发有限公司也已向曹正玉出具了收款收据,交付了房屋钥匙,曹正玉也交纳了相应的取暖费用等,应当依法不得执行本案涉案房屋。
延吉市建筑工程有限公司辩称，法院裁定驳回异议申请正确。曹正玉诉称的事实和理由不具备法定标准。即便按曹正玉所诉其在2012年10月12日真的拿到房屋钥匙,也不能证明实际占用该房屋，况且曹正玉自认没有装修入住。时隔近六年不入住,不是真的购买。合同和收据可以随时签写,目的不同,很难确认真假。曹正玉举证的取暖费收据是延吉市中富房地产开发有限公司出具的,是无效的，因为供热费只能由供热单位收取，曹正玉不能出具购买房屋的物业维修基金、水电费、物业费等项费用的交纳凭证,曹正玉主张购买房屋证据不足，应当驳回曹正玉诉讼请求。
延吉市中富房地产开发有限公司述称，同意曹正玉的诉讼请求。曹正玉与延吉市中富房地产开发有限公司于2007年签订了合法有效的房屋买卖协议，并且曹正玉交纳了足额的购房款，延吉市中富房地产开发有限公司也将房屋交付给了曹正玉，并办理了相关的手续，但由于延吉市中富房地产开发有限公司开发建设的房屋尚未竣工验收，导致无法给曹正玉办理不动产产权证书，故曹正玉属于非自身的原因不能办理过户手续，这种情形符合有关司法解释的规定，因此足以排除人民法院的强制执行。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
对曹正玉举证的《商品房买卖合同》。延吉市建筑工程有限公司对其真实性没有异议，对证明目的有异议，认为这份合同不能对抗人民法院作出的保全裁定和执行裁定，房屋备案登记不是物权登记，不能确认房屋的所有权，曹正玉主张的房屋仍属于债的关系。本院对该证据予以采信。
对曹正玉举证的《收款收据》及延吉市中富房地产开发有限公司《明细帐》，证明曹正玉支付房款的事实。延吉市建筑工程有限公司对该证据的真实性和证明目的均有异议，认为收据是无效的，不能证明买卖关系成立。对曹正玉举证的延吉市地方税务局《税务事项通知书》和延吉市地方税务局《各楼号房源明细表》。延吉市建筑工程有限公司对该证据的真实性和证明目的有异议。提出该通知是一份残缺不全的复印件，而且欠税和房屋买卖没有必然联系，不能证明卖方不使用税务收据是正确的，而且欠税和房屋销售是两回事。这两份证据不是同一个单位出具，而且按通知书所说是抵押关系，证明了买卖是无效的，两份证据不能证明曹正玉的主张。本院认为，曹正玉诉称以现金方式支付全部购房款，但未能证明钱款的具体来源，亦未能证明房款的交付过程；曹正玉举证的《收款收据》为非正规（“白条”）收据，且系与本案有直接利害关系的，在执行程序中系作为被执行人的延吉市中富房地产开发有限公司开具，《明细帐》也系延吉市中富房地产开发有限公司单方制作，该两份证据关系到延吉市建筑工程有限公司作为申请执行人的利益，不能排除曹正玉与延吉市中富房地产开发有限公司恶意串通损害延吉市建筑工程有限公司利益的合理怀疑；在无其他证据进一步佐证的情况下，对曹正玉主张的其支付房款的事实，本院不作出认定。
对曹正玉举证的《交房结算单》、入户费《收据》、取暖费《收据》、延吉市集中供热有限责任公司出具的《交费证明》，证明房屋交付给了曹正玉占有使用。延吉市建筑工程有限公司质证认为，交房结算单不能证明曹正玉使用该房屋，房屋到现在仍然空置，且交房结算单是由延吉市中富房地产开发有限公司出具，不能证明房屋交付的事实；有取暖费《交费证明》不行，应该出具交取暖费的收据，该证据无效，不能作为证据使用；对取暖费收据的真实性有异议，该收据系延吉市中富房地产开发有限公司出具，不是由供热单位出具的，不能证明交纳取暖费的真实性。曹正玉明知供热费应向供热单位交纳，由开发商出具是违法行为，同时也证明2018年2月7日供热公司出具的缴费证明也是虚假的，该证明与延吉市中富房地产开发有限公司出具的证明时间相符，这份证据本身是虚假的，以上证据均无效。延吉市中富房地产开发有限公司对该组证据的真实性无异议。提出关于集中供热公司出具的取暖费证明问题，由于在房屋买卖过程中未办理房屋转移登记，因此在此之前由开发商统一收取取暖费，并统一向供热公司交纳，符合延吉市的通行做法；出卖人收取取暖费后向供热公司交纳，供热公司予以证明，该两组证据相互认证，足以证明出卖人已经向买售人交付了房屋，买售人已实际占有被扣押的房屋。曹正玉的证人李某（案涉紫阳阁小区物业-
延边三环物业有限公司的工作人员）证实：曹正玉是紫阳阁小区的业主，其在紫阳阁小区有登记，其持有其房屋钥匙；曹正玉不欠物业费，说以后补交。延吉市建筑工程有限公司对证人证言中曹正玉没有装修入住的事实予以认可，但认为作为物业公司多数是由开发公司成立，物业公司与开发公司有一定关系，所以物业公司的工作人员不宜在类似案件中作为证人。本院认为，曹正玉仅以作为被执行人的延吉市中富房地产开发有限公司出具的交房结算单、入户费、取暖费收据等证明其入住，无小区物业开具的单据，亦无第二年起由曹正玉或以曹正玉名义直接向供热企业交纳取暖费的证据。曹正玉虽然举证了延吉市集中供热有限责任公司出具的《交费证明》，但无曹正玉的交纳取暖费的收据或延吉市集中供热有限责任公司收取曹正玉交纳取暖费的底帐等证据佐证，延吉市集中供热有限责任公司出具的该《交费证明》，缺乏相关证据证明，本院不予采信。综上，无法排除曹正玉与延吉市中富房地产开发有限公司恶意串通的合理怀疑，对曹正玉所举上述证据不予采信。证人证言由于无相关证据佐证，亦不能证明在法院查封前曹正玉已合法占有涉案房屋。本院对曹正玉主张正常办理入住的事实不予认定。
本院综合认定以下事实：曹正玉与延吉市中富房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同书》一份,合同书中约定延吉市中富房地产开发有限公司将位于延吉市爱丹路与朝阳街交会处（1918号）紫阳阁小区B栋1单元（现实际编号为3单元）701号、建筑面积为144.85平方米的房屋出售给曹正玉，单价每平方米2950元，总金额427308元，付款方式为一次性付款427308元，房屋交付期限未约定，合同书记载的日期为2012年10月12日。延吉市地方税务局的《各楼号房源明细表》中载明，房号B1-701，购买人曹正玉，合同日期2012年10月12日，已备案等。涉案房屋至今未装修，未实际使用，曹正玉持有房屋钥匙。
曹正玉举证了延吉市中富房地产开发有限公司为其开具的日期为2012年10月12日，金额为427308元的购房款收据。曹正玉举证的延吉市中富房地产开发有限公司的《明细帐》记载了该笔房款。曹正玉举证了延吉市中富房地产开发有限公司为其开具的日期为2012年10月12日的入户费《收据》和《交房结算单》，《交房结算单》载明将B栋1单元7层01号，面积144.85平方米房屋交给业主曹正玉使用。曹正玉举证了延吉市中富房地产开发有限公司为其开具的电卡《收据》和取暖费《收据》。曹正玉举证了延吉市中富房地产开发有限公司为其开具的日期分别为2013年11月10日和2015年1月4日的取暖费《收据》。曹正玉举证的《交费证明》载明，用户名曹正玉，此用户已交2012年至2015年取暖费,2015-2016年度拆网未用，落款延吉市集中供热有限责任公司，落款日期2018年2月7日。
另查，延吉市地方税务局向延吉市中富房地产开发有限公司发出延市地税税通（2017）22120号《税务事项通知书》，通知书载明延吉市中富房地产开发有限公司2003年8月1日至2012年3月31日的应缴税款6633443.01元等。
本院还查明,本院在执行延吉市建筑工程有限公司与延吉市中富房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案过程中,于2017年12月4日作出(2015)延中执字第76号民事裁定,查封了延吉市中富房地产开发有限公司开发建设的延吉市爱丹路1918号紫阳阁小区3单元701号、建筑面积为144.85平方米的房屋。曹正玉对上述查封裁定提出异议。在本院执行异议审查过程中,延吉市中富房地产开发有限公司提交书面材料证明,(2015)延中执字第76号执行裁定所查封的延吉市爱丹路1918号紫阳阁小区3单元701号房屋，其购房合同书上编号为延吉市爱丹路1918号紫阳阁小区B栋1单元701号房屋。本院于2018年4月25日作出(2018)吉24执异26号执行裁定书,裁定驳回曹正玉的异议请求。
本院认为，虽然日期为2012年10月12日的商品房买卖合同载明曹正玉与延吉市中富房地产开发有限公司建立了商品房买卖合同关系，但对曹正玉主张支付房款的事实，不能排除对其真实性的合理怀疑。关于曹正玉是否合法占有诉争房屋问题。曹正玉虽主张交付了房屋钥匙，并举证了延吉市中富房地产开发有限公司开具的入户费收据，但曹正玉是否已实际对房屋管理和支配，还应当从是否有物业部门办理入住手续，是否有占有房屋必然产生的相关费用等事实进行判断，对此，曹正玉没有提供充分的证据予以证明。
综上所述，曹正玉请求排除执行，未满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可排除执行的情形，曹正玉不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告曹正玉的诉讼请求。
案件受理费7710元，由原告曹正玉负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 刘景秋
审判员 秦承兰
审判员 林 美
二〇一八年九月十七日
书记员 张 宪