广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2331号
上诉人（原审原告）：蒋小飞，男，1973年6月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托代理人：潘立晖，广东裕信律师事务所律师。
委托代理人：龙开茂，广东裕信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：惠州市东方联合实业有限公司，住所地在。
法定代表人：纪福青，该公司董事长。
委托代理人：卢绪毅，广东法丞律师事务所律师。
委托代理人：薛冰，广东法丞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市花都区东区房地产开发公司，住所地在。
法定代表人：许吕其，该公司经理。
委托代理人：贺天华，广东环球经纬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市花都机场经济开发有限公司，住所地在。
法定代表人：饶以祥。
上诉人蒋小飞因与被上诉人惠州市东方联合实业有限公司（以下简称惠州东方公司）、广州市花都区东区房地产开发公司（以下简称东区公司）、广州市花都机场经济开发有限公司（以下简称机场公司）案外人执行异议之诉一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街云山大道63号（楼盘名称“书香庭”）首层21-29号商铺，建设单位为东区公司，产权登记在东区公司名下。2003年11月28日，深圳发展银行广州分行花都支行因与被告东区公司、机场公司借款合同纠纷，诉至原审法院。2003年12月12日，原审法院作出（2003）花法民二初字第410号民事判决书，判决：一、广州市花都区东区房地产开发公司在本判决发生法律效力之日起十日内付清借款本金100万元及其利息给蒋小飞。二、广州市花都机场经济开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。2008年12月1日，惠州东方公司向广东省揭西县人民法院提出申请，该院以（2008）揭西法执字第403-1号民事裁定书裁定：变更惠州市东方联合实业有限公司为本案申请执行人，原申请执行人深圳发展银行广州分行花都支行的权利义务由惠州市东方联合实业有限公司继受。惠州东方公司取得执行权利后，向原审法院申请执行，在执行过程中，原审法院于2013年4月16日作出（2011）穗花法执字第2184号民事裁定书，裁定查封被执行人广州市花都区东区房地产开发公司所有的位于广州市花都区新华街云山大道63号（楼盘名称“书香庭”）首层21-29号商铺及车库（房产确权登记号为花国房确（2002）027号）。对此，蒋小飞向原审法院提出执行异议，在该案审理过程中，蒋小飞申请证人许吕其、邓广均出庭作证。许吕其陈述：1997、1998年至2007年间我任东区公司经理，在我任职期间，涉案房产的土地由庾庆泉挂祥裕公司名义征得，因祥裕公司没有开发资质，所以挂靠东区公司开发，后来土地转让给邓广均开发书香庭，仍挂靠东区公司开发，东区公司没有出资、没有参与实际开发，只负责办理开发手续和签订购房合同；涉案楼盘的全部商品房应全部出卖并办理了房产证，商铺和车场也全都卖了，但还没有办理房产证。至于刘少兴与东区公司签订的商铺买卖合同，我认为这是他们的交易方式，与本案无关，因为房产挂在东区公司名下，所以要公司出面签订合同。邓广均陈述：我是涉案书香庭楼盘的实际开发人，该地块是我于2000年4月以975万元向庾庆泉购得，挂靠在东区公司名下并以东区公司名义开发，由我儿子挂靠新华建筑公司建房，卖房款全部由我收取，涉案商铺与车库我于2005年卖给了蒋小飞，东区公司和蒋小飞签订了合同并出具了收据，现合同和收据已遗失。邓广均称其与刘少兴为夫妻关系，邓德宝是其儿子。原审法院于2013年11月30日作出（2013）穗花法执异字第99号执行裁定书，裁定驳回异议人蒋小飞的异议。蒋小飞不服该裁定，向原审法院提起本案诉讼。
原审法院另查明，2002年10月18日，蒋小飞（乙方、订购方）与东区公司（甲方、卖方）签订了10份《房地产订购书》，该10份订购书中约定：乙方向甲方订购由甲方兴建并经广州市花都区国土房产管理局批准出售的，座落于广州市花都区新华街云山大道63号首层121号-129号商铺及车库。甲乙双方同意并确认，在签署《房地产订购书》后10天内乙方应根据甲方售楼说明书所列的其中一项付款方式向甲方缴付首期房价款，并由双方签署《房地产预售契约》。甲乙双方必须严格遵守本《房地产订购书》的约定，如乙方未能在本《房地产订购书》约定的期限内向甲方提交有关文件或资料并与甲方签署《房地产预售契约》，或未能按已定的付款方式缴付购房款，即视为乙方自行终止本《房地产订购书》及放弃乙方在本《房地产订购书》约定的所有权益，甲方有权不予退回乙方已缴付的全部定金，并有权将该房产另行出售。无需知会乙方。如甲方未能在本《房地产订购书》约定的期限内与乙方签署《房地产预售契约》，或甲方中途悔约不向乙方出售本《房地产订购书》第一条约定的房产，即视为甲方违约，甲方必须在违约之日起十五天内双倍返还定金给乙方，本《房地产订购书》则随之作废。订购书还对争议解决等进行了约定。蒋小飞称，涉案商铺所在楼盘的实际开发人是邓广均，蒋小飞与东区公司签订《房地产订购书》后又签订了《房地产预售契约》，并在2003年初将全部购房款支付给邓广均，东区公司出具了收款收据，没有开具发票，邓广均在蒋小飞支付全部购房款后将涉案商铺和车库交付给蒋小飞，蒋小飞后将《房地产预售契约》及房款收据遗失，因此，一直没有办理房产证。涉案商铺交付蒋小飞后一直由蒋小飞实际占有、使用，蒋小飞委托刘少兴管理，也以刘少兴名义与租户签订租赁合同并交纳水电费。蒋小飞并提供许吕其的证人证言、邓广均的证人证言、租赁合同6份、租金及水电费收据31张、刘少兴的证人证言拟证明其上述主张。蒋小飞提供的与涉案商铺相关的6份租赁合同中，有4份出租方（甲方）为“邓德宝”签名，有2份出租方（甲方）为“刘少兴”签名。蒋小飞称邓德宝为刘少兴儿子。东区公司称，涉案商铺在2003年8月1日还是属于其所有，当天，东区公司与刘少兴签订协议书，约定刘少兴用钢材换取东区公司的涉案商铺和车库，并提交协议书及声明拟证明其上述主张。另查，根据（2007）花法民三初字第27号民事判决，案外人利志军作为蒋小飞于2006年12月5日向原审法院提起民事诉讼（刘少兴、邓广均作为被告，东区公司作为第三人），利志军诉称：2006年2月8日与刘少兴、邓广均签订《商品房买卖协议》，约定刘少兴、邓广均将其所有的位于云山大道63号书香庭的121-129号商铺共449.78平方米、车库1052.12平方米的产权以港币90万元的价格出售给他。利志军在签订合同次日即向刘少兴、邓广均支付了全部购房款港币90万元，但刘少兴、邓广均没有履行交楼及办证义务，故请求法院判令刘少兴、邓广均将上述商铺及车库交付其使用及刘少兴、邓广均和东区公司为其办理上述房产的产权过户手续等。该案经原审法院审理后作出（2007）花法民三初字第27号民事判决书，查明：2006年2月8日，利志军与刘少兴、邓广均就涉案房产签订《商品房买卖协议》一份，2003年8月28日刘少兴与东区公司就涉案房产签订《广东省商品房买卖合同》两份，刘少兴向东区公司支付了部分购房款，但该两份合同并未办理预售备案登记手续，仍登记在东区公司名下，因此，刘少兴、邓广均并没有取得该房产的所有权和处分权。判决利志军与刘少兴、邓广均签订的《商品房买卖协议》无效。另查明，机场公司是被告东区公司的上级主管部门，两公司于2009年5月被吊销营业执照。
蒋小飞因案外人执行异议之诉，向原审法院提起诉讼，请求原审法院判令：1、立即停止对广州市花都区新华镇云山大道63号（楼盘名：“书香庭”）首层21-29号商铺的查封。2、广州市花都区新华镇云山大道63号（楼盘名：“书香庭”）首层21-29号商铺归蒋小飞所有。3、诉讼费由惠州市东方联合实业有限公司、广州市花都区东区房地产开发公司、广州市花都机场经济开发有限公司承担。
原审法院认为：依据《物权法》相关规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，房屋权属证书是权利人享有该房屋所有权的证明，是权利的外在表现形式，对外具有公示的效力。房屋权属证书上体现的所有权人即应为房屋当然的所有权人。第三人若对房屋的权属有异议，要求重新予以确认，必须有充分的证据足以推翻该房屋权属证书。蒋小飞提交的《房地产订购书》只能证明蒋小飞与东区公司之间就广州市花都区新华街云山大道63号首层121-129号商铺形成了商品房预售预约合同关系。蒋小飞认为涉案商铺的实际开发人是邓广均，蒋小飞与东区公司签订《房地产订购书》后按约定与东区公司签订了《房地产预售契约》，并将所有房价款支付给邓广均，邓广均也已将涉案房产交付其使用，由东区公司向其出具房款收据，但后来蒋小飞将《房地产预售契约》和房款收据遗失。而（2007）花法民三初字第27号民事判决查明：2003年8月28日刘少兴与东区公司就涉案房产的买卖签订了《广东省商品房买卖合同》两份，约定由刘少兴向东区公司购买涉案房产；2006年2月8日，刘少兴、邓广均与案外人利志军就涉案房产签订了《商品房买卖协议》一份，约定由利志军向刘少兴、邓广均购买涉案房产。由此可见，如果蒋小飞按2002年10月18日签订的《房地产订购书》的约定与东区公司签订了《房地产预售契约》并支付了全部房款（蒋小飞自称2003年初支付了全部房款），刘少兴、邓广均也已将涉案房产交付蒋小飞使用，那么涉案商铺应由蒋小飞占用、使用、收益，刘少兴不可能再与东区公司于2003年8月就涉案房产签订《广东省商品房买卖合同》，也就不可能存在利志军与刘少兴、邓广均于2006年2月8日就涉案房产的买卖又签订《商品房买卖协议》的事情发生。因此，蒋小飞的该陈述及其提供的许吕其证人证言、邓广均证人证言与上述事实矛盾，原审法院不予采信。再者，蒋小飞称涉案房产一直由其占有、使用、收益，并委托刘少兴管理。而从蒋小飞提供的关于涉案房产的《租赁合同》看，出租方（甲方）的签名大多为“邓德宝”而非蒋小飞委托的刘少兴。而刘少兴、邓德宝与邓广均为亲属关系，存在利害关系。另，如果蒋小飞已按《房地产订购书》的约定与东区公司签订了《房地产预售契约》及支付了全部房款后将《房地产预售契约》及房款收据遗失，按常理，《房地产预售契约》及房款收据蒋小飞与东区公司均各手执一份。因此，在蒋小飞收执的合同及收据遗失的情况下，蒋小飞可及时向东区公司反映并补办相关手续后要求东区公司按合同约定办理房地产权证（因涉案楼盘已具备办证条件，其他房屋均已办理了房地产权证），但蒋小飞并没有补办相关手续及办理房地产权证，而东区公司否认曾与蒋小飞签订《房地产预售契约》，蒋小飞亦无其他证据予以佐证。综上，蒋小飞提交的证据不足以证明其与东区公司就涉案房产形成了房屋买卖合同关系并支付了涉案房产的全部房价款及占有使用涉案房产，故蒋小飞请求确认涉案商铺属于其所有，要求停止对涉案商铺的查封，依据不足，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：驳回蒋小飞的全部诉讼请求。一审案件受理费450元，由蒋小飞负担。
上诉人蒋小飞不服一审判决，向本院提起上诉称：位于广州市花都区新华镇云山大道63号楼盘“书香庭”的实际开发人和所有权人是邓广均。该楼盘所占地块的实际所有人原来为广州市花都祥裕贸易发展有限公司，因该公司没有房地产开发资质，故该土地的产权人挂靠在被上诉人东区房产公司（以下简称东区公司）名下，后祥裕公司法定代表人将该宗土地转让给了案外人邓广均，邓广均受让土地后，未办理土地使用权产权人变更登记，仍挂靠东区公司开发该地块。邓广均儿子邓德成挂靠花都市新华建筑工程公司负责施工，楼盘竣工后，东区公司负责对外以其名义与购房人签订售楼合同，办理房屋产权证，除缴交了少量的管理费外，所有的售楼款都由邓广均直接向购房人收取，并归邓广均本人所有。上诉人购买上述商铺和车库，东区公司出具了收款收据，其当时的法人代表许吕其对此事完全清楚，但上诉人后来遗失了相关资料，致使商铺一直未能办理产权证。东区公司解散后，在清理其资产时，其上级主管部门未对上述商铺及楼盘车库的价值进行评估和处分，未将上述商铺和车库列为东区公司的财产进行处理。综上，上述商铺和车库虽然仍挂靠在东区公司名下，但实际不属于东区公司财产。上诉人于2002年1O月18日与东区公司签订《房地产订购书》，后，上诉人依约与东区公司签订了《房地产预售契约》并支付了全部房款，但相关资料已全部遗失。后商铺一直由上诉人占有、使用、收益。上诉人委托刘少兴对上述商铺进行管理，由她负责和租户签订租赁合同，并收取租金、水电杂费等。按照正常逻辑，如果上诉人没有向东区公司支付全部房款，东区公司应该依订购书约定没收上诉人的定金并将上述商铺另行出售，不可能至今仍挂在其名下不作任何处理，上述商铺也不可能由上诉人使用至今。上诉人在遗失办理过户手续资料后，已多次和东区公司法人代表人许吕其沟通，要其协助补办相关手续，但无果，且上诉人支付房款后，东区公司向上诉人出具的只是购房收据并非购房发票，对于未能办理过户登记手续，上诉人不存在任何过错。综上，请求：1、撤销原审判决，支持上诉人原审的诉讼请求；2．一审及二审诉讼费由三被上诉人承担。
被上诉人惠州市东方联合实业有限公司答辩称：上诉人以生效的（2007）花法民三初民事判决书认定的事实不符，上诉人没有提交相应的证据证明，所以请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
被上诉人广州市花都区东区房地产开发公司答辩称：应当维持原判，在本案中，依据谁主张谁举证原则，东区公司对上诉人和惠州东方公司的主张不负举证责任。
被上诉人广州市花都机场经济开发有限公司没有到庭，也没有提交书面意见。
本院经开庭审理，确认原审法院查明事实。
二审另查明，蒋小飞在二审期间提交了下列新证据：1、加盖了邓广均施工队财务专用章的订金和首期款收据，拟证明上诉人支付订金和首期款给实际开发人邓广均。证据2、上诉人与东区公司于2002年10月28日签订的商品房买卖合同，拟证明上诉人与被上诉人东区公司签订合同购买涉案房屋，上述合同中约定买受人分期付款，应将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户，建行花都支行的2331090-50，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。证据3、房地产权属确认申请审批表、商品房买卖合同、房地产交易手续费发票、预收备案证明书，拟证明涉案楼盘实际开发人为邓广均。蒋小飞表示其和东区公司签订的买卖合同中约定的收款帐户建行花都支行2331090-50为邓广均施工队的公帐，但其付款方式是现金给付邓广均，没有将购房款转入上述帐户。惠州市东方联合实业有限公司的质证意见是：我方对证据一的真实性无异议，对关联性和合法性有意见，收款人是邓广均施工队，邓广均不是所有权人，所以该证据与本案没有关联性；对证据二的真实性不认可，因为合同出卖人印章栏加盖的公章上打了一个叉，所以这个合同是作废的，而且根据（2007）花法民三初字第27号判决书认定的事实，东区公司在2003年8月1日与案外人另行签订了买卖合同，如果2002年10月28日的合同是真实的话，那么不可能再签订另外的合同；对证据三的真实性没有意见，但是该证据不能证明实际开发人是邓广均，但是权属证明书证明开发人是东区房地产开发公司，其他证据跟本案无关。广州市花都区东区房地产开发公司的质证意见是：对证据一的真实性不确认，因为蒋小飞和邓广均关系密切，收据与我方无关，所以我方对真实性不确认；对于证据二，代理人向公司核实过公章是否属实，公司答复无法核实，我们也不申请鉴定，由法庭判断，至于公章为什么有叉，由于人员调整，我方也不清楚，而且当时约定是分期付款，但是经过公司核实，账号里面没有收到这笔钱，而且也没有通过其他方式收取款项，所以交易没有成功，另外合同22条约定，合同要去花都房管局备案，但是没有备案，而且根据（2007）花法民三初字第27号判决书，涉案商铺已经收回，但是涉案商铺也不在东区公司的控制下，当时怎么样收回和处理不清楚，由于东区公司已经停业，管理比较混乱，所以现在为什么商铺被邓广均控制需要核实；对证据三的真实性认可，关联性不确认。目前的资料显示，整个楼盘其它房屋的发票都存有，就是案涉的房屋在我公司处没有任何资料，应该是没有这个交易。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。案涉房屋登记在东区房地产公司名下，上诉人提交的房地产权属确认申请审批表、商品房买卖合同、房地产交易手续费发票、预收备案证明书等证据不足以证明案涉房屋的所有权人是邓广均，且（2007）花法民三初字第27号判决中已认定邓广均没有取得案涉房屋的所有权和处分权。上诉人与东区房地产公司签订的《广东省商品房买卖合同》中明确约定上诉人依约应将商品房预售款直接存入专用帐户。上诉人自认其没有将预售款存入帐户，只是交纳了现金，并提供了邓广均施工队的收款收据。对此，本院认为，无论合同中写明的帐户的开户人是谁，上诉人均应将购房款存入上述帐户，并根据约定以银行存款凭证换取东区公司的收据。上诉人未能提交房屋出卖方东区公司的收据或其它收款的证据。故上诉人提交的证据不足以证明其已支付了案涉房屋的全部价款。上诉人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形。上诉人上诉要求确认案涉房屋归其所有及停止查封，理据不充分，本院不予支持。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人蒋小飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 阮志雄