浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越民初字第4327号
原告（反诉被告）葛新生。
委托代理人（特别授权代理）吴越，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。
被告（反诉原告）樊奇慧。
原告葛新生与被告樊奇慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月11日立案受理。本案审理过程中，樊奇慧向本院提起反诉，本院亦予以受理。本案依法由审判员周晓圆适用简易程序独任审判，于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）葛新生的委托代理人吴越、被告（反诉原告）樊奇慧到庭参加诉讼。本案庭外和解时间2个月，本案现已审理终结。
本诉原告葛新生诉称：2014年11月10日，原、被告签订《房产租赁协议》一份，双方约定被告将绍兴市工人文化宫活动中心部分房产租赁给原告，租赁期间自2014年12月1日至2018年9月30日止；租金首笔支付25万元；原告交付被告履约保证金和水电保证金共20000元等。该协议签订后，原告向被告支付了首笔租金25万元，并交纳了保证金20000元和转让费100000元，并在被告同意下进行装修，共花费装修费（不可拆除部分）154830元。2015年7月，原告担心被告租赁给原告的房屋是否还能继续租赁，曾多次向被告询问此事但被告一直未予答复。故原告未将第二年的租金予以支付。现原告了解到被告已无法继续履行原、被告之间的租赁协议。原告认为，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，损害了原告的利益。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的《房产租赁协议》；2、被告赔偿原告装修损失154830元，退还原告保证金20000元、转让费100000元，律师费6000元，共计280830元；3、本案诉讼费用由被告承担。
本诉被告樊奇慧辩称：原告所称被告没有合法租赁房屋权利不是事实，被告可以提供证据证明被告完全有权出租房屋，故原告的诉讼请求毫无依据。樊奇慧同时提起反诉，认为2014年11月10日，反诉人与被反诉人签订《房产租赁协议》一份，至反诉之日，被反诉人从未按协议约定按时支付过任何一笔费用：约定2014年11月10日应付清的首年房租250000元拖延至2015年1月11日才付清；约定2014年11月10日应付清的物业费7000元拖欠至今未付一分；约定2015年8月31日前应该付清的300000元房租拖欠至今亦未付一分。另外，被反诉人于2015年9月中旬停止经营，关门落锁，占用租赁房产既不缴租，也拒不腾退。反诉人于分别于2015年10月6日短信通知、10月26日EMS函告、11月1日短信通知被反诉人，要求其交清欠款、清退场地、赔偿损失。然被反诉人未予理睬，致使反诉人蒙受巨大损失。现提起反诉，请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告之间签订的《房产租赁协议》，反诉被告清退租赁房产；2、反诉被告支付首年房租滞纳违约金3388元、物业费7000元、物业费滞纳违约金1400元、违约赔偿金300000元（暂计至反诉之日，后续损失将按实际追加）；3、反诉诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告葛新生辩称：反诉被告同意解除合同。反诉原告主张的第二项反诉请求没有依据，反诉被告没有违约行为，造成合同无法履行的原因是反诉原告自身。即便由反诉被告承担该费用，反诉原告主张的赔偿标准也是过高的，请求人民法院予以调整。
本诉原告（反诉被告）葛新生为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
1、房产租赁协议1份，要求证明原、被告之间的租赁关系以及合同约定的权利义务内容。经质证，被告无异议，本院对该证据予以认定。
2、收条4份，要求证明原告已履行的付款义务。经质证，被告无异议，本院对该证据予以认定。
3、收款收据1份、材料及工资清单1份，要求证明原告为租赁房屋而支出的装修费用。经质证，被告对该证据表示不清楚。本院认为，该组证据尚不能达到原告的证明目的，对该组证据不予认定。
4、确认房屋出租权函1份、EMS快递面单1份，要求证明原告曾向被告发函，要求被告确认其是否享有租赁房屋出租权的事实。经质证，被告无异议，本院对该证据予以认定。
5、解除房屋租赁合同函1份、关于违约金函1份、EMS快递面单2份，要求证明原告曾发函要求解除租赁合同并要求被告尽快协商违约金赔偿以及房屋腾退事宜的事实。经质证，被告无异议，本院对该证据予以认定。
6、律师费发票1份、委托代理人协议1份，要求证明原告支出的律师费。经质证，被告对该证据表示不清楚。本院对该组证据的真实性予以确认。
7、对话录音1份，要求证明因被告拖欠崔春波房租，崔春波要求被告腾退房屋而导致本案纠纷产生的事实。经质证，被告认为该证据与本案无关。本院认为，被告的质证意见成立，对该组证据不予认定。
被告（反诉原告）为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
1、房屋租赁合同复印件1份，要求证明本案所涉房屋系绍兴市总工会出租给案外人崔春波的事实。经质证，原告对该租赁合同的真实性有异议，即便是真实的，也不能证明崔春波有转租给原告的权利。该证据与本院向绍兴市总工会调取的原件一致，本院对该证据予以认定。
2、房屋租赁合同复印件1份、崔春波出具的情况说明1份，要求证明崔春波将该房屋出租给反诉原告的事实。经质证，原告对该租赁合同的证据三性均有异议，即使该合同真实存在，合同出租方为黄龙物业服务中心，其是否有权出租，原告不知情，且该合同的租赁期限与原、被告租赁合同的期限也不一致；对崔春波所出具情况说明的真实性有异议，崔春波应当出庭作证，根据法律规定，租赁期限为六个月以上的，应当以书面形式订立。因崔春波接受本案询问时对该组证据予以确认，故本院对该组证据予以认定。
3、催告函1份、短信截图4份、EMS快递单1份，要求证明反诉原告曾向反诉被告催讨房租的事实。经质证，原告认为未收到上述函件和短信，原告有预交水电费保证金，煤气费也是在支付的；因双方签订租赁协议的时间是2014年9月30日以后，故无需缴纳2014年物业费，因被告没有租赁权，故2015年的物业费没有交，且被告本身就未交两年的物业费，其无权向原告主张违约金；原告停业的原因就是由于被告没有转租权造成的，责任不在原告。本院认为，反诉原告未能证明上述材料已实际送达反诉被告，故对该组证据不予认定。
本院出示证据1、本院对案外人崔春波所作的询问笔录1份。经质证，被告无异议，原告对证据真实性无异议，但认为该询问笔录并未涉及到崔春波将本案房屋转租给樊奇慧后，因樊奇慧未付租金，崔春波不愿将房屋再租赁给被告的事实，该事实亦是本案纠纷产生的原因。本院对该证据的真实性予以确认。
根据当事人的庭审陈述和上述确认有效的证据，以下事实可以认定：2013年8月26日，绍兴市总工会（甲方）与崔春波（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方同意将坐落于绍兴市越城区县前街71号总建筑面积为2281.14平方米的绍兴市工人文化宫活动楼第1-3层房屋出租给乙方，租赁期限为5年，自2013年9月1日至2018年9月30日。该合同第六条约定，乙方可以将该房屋转租、分租。该合同还对其他事项进行了约定。
2008年1月1日，崔春波代表绍兴市越城黄龙物业服务中心与樊奇慧签订《房屋租赁合同》1份，约定绍兴市越城黄龙物业服务中心将绍兴市工人文化宫活动楼附楼以南1-3层及主楼2-3楼西侧与之相连部分出租给樊奇慧，建筑面积为724.92平方米，租赁期限为2008年5月1日至2013年4月30日止。该合同还对其他事项进行了约定。该合同期限届满后，双方未再续签书面合同。崔春波向本院出具的情况说明载明：本人与樊奇慧于2008年1月1日签订房屋租赁协议，2013年4月30日该协议约定的租期届满后，双方口头约定由樊奇慧继续承租原房屋即县前街71号职工文化活动大楼活动楼南首部分共三层约720平方米的建筑（租赁现状）至2018年9月30日，年租金调整为65万元，物业费0.1元／日／平方米，并约定樊奇慧有权将承租房屋出租给第三方。崔春波在接受本院询问时，亦陈述其知晓樊奇慧将房屋出租给葛新生，且是同意的。
2014年11月10日，樊奇慧（甲方）与葛新生（乙方）签订《房产租赁协议》1份，载明乙方向甲方租赁位于市区县前街71号市工人文化宫中心部分房产，作为乙方的商业经营场所，该租赁房产为附楼一楼中间消防通道楼梯以南至最南面上二楼楼梯之间的房屋（不包括两个楼梯），建筑面积约190平方米，租赁期限为自2014年12月1日起至2018年9月30日止；租金支付方式为年租30万元，合同签订之日支付首笔租金25万元，2015年8月30日前支付30万元；2016年8月30日前支付30万元；2017年8月30日前支付18万元（其中，后三笔租金共计90万元乙方按合同约定时间直接缴给物业，物业出具收款凭证）。每延迟一天，承担未付租金总额万分之五点五的违约金。在租赁期内乙方向甲方缴纳物业管理费，按租赁面积每日每平方米0.1元计，每一年缴纳一次。每年物业管理费在当年的9月30日前一次性支付，每迟延一天，承担未交物业管理费3%的违约金。乙方在合同签订时，交付甲方履约保证金和水电保证金2万元。乙方在租赁期间无违约行为的，在租赁期满不再续租，腾空并归还房屋七日内退还乙方。乙方有违约行为的，按合同约定在保证金中做相应扣除，剩余部分在腾空并归还房屋七日后退还乙方。该合同对违约责任约定为：乙方未按合同约定支付房屋租金、物业管理费、水电费及公摊费、电费、停车泊位使用费等，逾期超过一个月的，甲方有权终止合同，收回出租房屋，并要求乙方支付赔偿金，赔偿金额为未履行租赁期间的房屋租金总额，如该赔偿金不足弥补甲方的实际损失的，乙方还应赔偿甲方的实际损失。该合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，葛新生向樊奇慧支付房租12万元、转让费10万元、保证金2万元、11月份空房补贴1万元；2014年11月18日、2015年1月11日，葛新生又分别向樊奇慧支付房租2万元、10万元。
2015年10月12日，葛新生之妻谭晓洁向樊奇慧发函，称据其了解，涉案房屋系樊奇慧承租自蔡春波且房屋租赁合同将于2015年9月30日到期，因担心是否还能继续租赁房屋，故2015年的房屋租金迟迟不能交付，并要求樊奇慧在发函后10日内提供拥有房屋出租权的书面证明，逾期不提供的，租赁合同解除。10月26日，谭晓洁再次发函给樊奇慧，称未收到过樊奇慧的正式回复，通知解除双方的租赁关系。11月4日，葛新生发函给樊奇慧，认为因樊奇慧的违约行为导致合同解除，要求其返还转让费、履约保证金，并就腾退等相关事宜进行协商。
又本案诉讼过程中，葛新生于2016年3月11日自愿腾退涉案房屋并放弃屋内的物品、装修，樊奇慧亦同意接收该房屋。
本院认为，本案所涉房屋系由绍兴市总工会出租给案外人崔春波，崔春波转租给被告樊奇慧，被告樊奇慧又租赁给原告葛新生，在绍兴市总工会与案外人崔春波之间订立的租赁协议中约定崔春波可将房屋转租、分租，而崔春波出具的情况说明及接受本院询问中均表示同意被告樊奇慧转租，亦无证据证明被告樊奇慧的租赁权发生变更或消灭，现原告葛新生主张樊奇慧不具有租赁权，存在违约行为缺乏事实依据，本院不予采信。原告葛新生以此为由要求解除合同并主张樊奇慧赔偿装修损失、转让费、律师费的请求，本院均不予支持。关于反诉原告樊奇慧的反诉请求，因反诉被告葛新生未按合同约定支付租金，构成违约，现反诉原告樊奇慧要求解除双方之间的合同，于法有据，本院予以支持，解除时间为反诉被告葛新生收到反诉状之日2015年11月26日。因反诉被告葛新生现已腾退归还房屋，故本院对反诉原告要求反诉被告清退房产的诉讼请求，不再予以处理。原告主张的首年物业费7000元有误，本院结合合同约定的计算时间和方法调整为5700元。该物业费的违约金应从2015年10月1日起算至樊奇慧反诉日2015年11月25日止，本院结合反诉被告的抗辩意见调整为206元。因反诉被告葛新生未按合同约定时间支付第一年的租金，反诉原告樊奇慧主张逾期违约金3388元符合合同约定，金额尚属合理，本院予以支持。反诉被告葛新生未在2015年8月30日前支付第二年的租金30万元，其应当向反诉原告葛新生支付违约金。但反诉原告葛新生主张的至反诉日止的违约金金额过高，本院结合反诉被告的抗辩意见予以调整为14190元。另关于本诉原告缴纳的履约和水电保证金2万元，因双方尚未就该房屋租赁所涉全部争议进行结算，故对该保证金，在本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、反诉原告樊奇慧与反诉被告葛新生之间于2014年11月10日就绍兴市越城区县前街71号市工人文化宫中心部分房产签订的《房产租赁协议》于2015年11月26日解除；
二、反诉被告葛新生应于本判决生效之日起三十日内支付给反诉原告樊奇慧至2015年11月25日止的违约金17784元；
三、驳回反诉原告樊奇慧的其他反诉请求；
四、驳回本诉原告葛新生的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取2756元，由本诉原告葛新生负担；反诉案件受理费减半收取2988元，由反诉原告樊奇慧负担2818元，由反诉被告葛新生负担170元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 周晓圆
二〇一六年四月八日
书记员 陆迎龙
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。