湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂汉阳民三初字第00036号
原告：武汉盛邦物业管理有限公司。住所地：武汉市汉阳区长江广场*幢**层*号。
法定代表人：孟冬生，该公司总经理。
委托代理人：周红，该公司职员。特别授权代理。
被告：李飞。
委托代理人：贺宝。
原告武汉盛邦物业管理有限公司（以下简称盛邦公司）诉被告李飞物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理后，依法由代理审判员王飞适用简易程序于2014年1月22日公开开庭进行了审理。原告盛邦公司的法定代表人孟冬生及委托代理人周红，被告李飞及其委托代理人贺宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛邦公司诉称：原告系长江广场前期及业委会成立后的物业管理人，被告系长江广场a栋1509室的业主。原告按照《长江广场前期物业服务合同》及《物业管理委托合同》的约定，向被告提供了物业服务。被告亦应按合同约定向原告缴纳每月192.4元的物业管理费。自2007年6月开始，被告拒绝缴纳物业管理费。被告多次催讨无果。诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业管理费13，083.20元（2007年6月至2013年1月30日）；2、判令被告向原告赔付逾期缴纳物业费的滞纳金6，770.60元（按日万分之五计算至2013年1月30日）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告李飞辩称：被告拒不支付物业费基于以下几点：一、原告在物业服务期间不作为，在长江广场改造期间未及时告知业主，对改造期间出现的大量违章建设不加以制止，导致大楼建筑及设施严重损毁。事实包括：（1）、原5000平米的空中花园及其娱乐设施被毁；（2）、原大楼内部双回路双循环消防系统被毁，导致业主生活存有重大安全隐患；（3）原24小时监控长期处于瘫痪状态，导致楼内偷盗、打砸事件发生后无法找寻线索；（4）、大楼内部地下室和七楼平台等地出现多处违建设施；（5）、电梯事故频繁发生；（6）、原大楼垃圾房及垃圾通道被毁；（7）、大楼内部墙面多处开裂。二、原告在物业服务期间内部管理混乱，导致业主得不到基本尊重和服务。表现为：（1）保安工作形同虚设；（2）大楼内部脏乱不堪；（3）垃圾清运不及时；（4）对电梯、消防等基础设施缺乏保养；（5）收费混乱。三、2006年至2013年1月，原告对长江广场物业管理期间未与被告签订任何物业管理委托合同。四、长江广场超过80%业主拒缴物业费，证明原告管理失职。长江广场业委会于2013年1月通过业主大会，决定不再与原告续签物业管理合同，同时成立物业自治团队，接管长江广场物业。自物业自治团队接管后，被告按时缴纳物业费，未有拖欠。综上，原告不但没有履行物业服务的基本义务，并且对长江广场改造期间大楼内的消防设施损毁、文娱设施损坏、多处建筑违章、电梯事故频发负有不可推卸的责任。且原告与被告未签订物业管理合同。请求法院驳回原告起诉。
经审理查明：2006年8月1日，原告盛邦公司与开发商长江广场发展（武汉）有限公司签订前期物业服务合同，合同约定将长江广场塔楼住宅交由原告进行物业管理。物业费用标准为高层住宅每平米2元／月，办公为每平米2.5元／月。业主应于2006年8月1日起向原告缴纳物业管理费。业主若未按时足额缴纳物业管理费，应按日万分之五的标准向原告支付违约金。该份合同签订后，原告开始为长江广场塔楼住宅提供物业服务。2010年4月29日，原告与长江广场万代兰商住楼业主委员会签订物业管理委托合同，继续委托原告对长江广场商住楼进行物业管理，合同期三年，自2010年2月1日起至2013年1月31日止。物业费用标准为住宅每平米2元／月，非住宅房屋为每平米2.5元／月。上述收费标准已经过武汉市物价局核准。合同订立后，原告继续进行物业服务。被告系武汉市汉阳区鹦鹉大道32—2号（长江广场）15层9号业主，该房屋建筑面积为96.18平方米，按规定每月的物业管理费为192.36元。被告在2007年6月前曾以每平米2元／月的标准向原告缴纳过物业管理费。2007年6月开始，被告以物业服务存有瑕疵为由拒绝继续缴纳物业管理费。至2013年1月31日原告因物业管理委托合同到期退出长江广场止，被告共计拖欠原告68个月的物业管理费，共计13，080.48元。原告多次催要无果，遂向本院提起诉讼
另查明：因市政规划需要，2007年长江广场进行了改造，湖北建丰物业开发有限公司对其进行改造，原有空中花园等设施没有进行恢复重建。2011年5月16日，原告、月湖街办事处、长江广场发展有限公司、长江广场万代兰业委会召开了关于确认长江广场空中花园重建问题的会议，确定了重建长江广场空中花园事宜，并就电梯更换、地下室通风系统恢复等问题达成共识。2008年5月29日，武汉市公安局汉阳区分局消防大道向长江广场（武汉）发展有限公司下达责令限期改正通知书，改正因裙楼改造而无法正常使用的消防系统。
上述事实有前期物业服务合同、物业管理委托合同、交费单据、会议纪要、产权登记信息查询单、价格监审证、业主手册、消防整改通知书及当事人的陈述予以证明。
本院认为：原、被告双方之间虽没有直接订立物业服务合同，但原告先后与开发商、业主委员会签订前期物业服务合同及物业管理委托合同，上述两份合同的效力及于该小区的全部业主。同时，原告为被告提供了物业服务，被告亦在2007年6月前向原告缴纳过物业费。综上，原、被告之间存在物业服务合同关系。原告履行了合同约定的物业服务义务，被告应履行相应的支付物业服务费的义务。被告以原告物业服务存有瑕疵为由拒绝缴纳物业费。本案争议焦点为被告拒交物业费之理由是否成立。一、大楼空中花园及垃圾通道被毁坏。上述毁坏是在对长江广场进行改造的过程中所造成的。长江广场进行改造系市政规划需要，原告作为物业服务企业既非该项改造的策划者，也不是改造的具体实施者。若被告对改造的策划有异议，可向作出该项改造决定的机构主张权利；若被告对改造过程中的改造行为有异议，可向实际改造单位提出。故被告以此为由拒绝缴纳物业费的主张，本院依法不予支持。二、消防系统被毁坏。武汉市公安局汉阳分局消防大队所下发的责令限期改正通知书的通知对象为长江广场（武汉）发展有限公司，即该栋大楼的开发商。不能正常使用的原因为裙楼改造所造成的。故消防系统被损坏的责任主体在大楼开发商或改造方。被告该项拒绝缴纳物业费的主张，本院依法不予支持。三、大楼存有违章建筑。原告作为物业服务单位，没有执法权限，面对违建情况的发生，其应当进行劝阻，在劝阻无效的情况，应向相关机构反映违建情况。故大楼存有违建情况，致使环境恶劣的主要责任不在于原告，但其无证据证明已向相关机构反映存有违建情况，亦应承担部分责任。四、小区监控处于瘫痪状态、大楼内脏乱不堪、垃圾清运不及时。上述内容为原告的主要工作职责。虽被告未提交相应证据予以证实，但原告所提供物业服务的要求本就应当让业主在上述几方面感到满意，如业主对此提出异议，证明原告的工作存有瑕疵。对被告的该项主张，本院依法予以部分支持。五、小区电梯事故频发。从2011年5月16日关于确认长江广场空中花园重建等问题的会议纪要反映，长江广场的电梯需要更换，更换费用建议由开发商承担。故对于电梯事故的主要责任在于开发商。但原告作为物业服务企业，对于电梯具有日常维护的责任，亦应承担相应维护不足的责任。六、大楼墙面开裂。此为房屋质量问题，应当由房屋开发商承担质量责任。同时在关于确认长江广场空中花园重建等问题的会议纪要中明确了墙体开裂由长江广场发展有限公司出资50万元，业主与业委会自行处理。故被告据此拒交物业费的主张，本院依法不予支持。综上，原告作为物业服务企业，在合同期限内提供了物业管理服务。被告作为业主如对原告的服务内容或质量不满意，可以与原告沟通协商，也可以通过合法的途径反映自己的要求，而不应简单采取拒交物业管理服务费的办法来解决问题，被告拒交物业管理服务费的行为不当，应承担向原告支付物业服务费的民事责任。鉴于原告所提供的物业服务存有瑕疵，无法达到被告及其他业主的要求，本院酌情对物业服务费进行调减，被告向原告支付物业管理费9，156.34元（13，080.48×0.7）。因被告并非恶意拖欠物业管理费，对于原告所要求的支付滞纳金的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告李飞支付原告武汉盛邦物业管理有限公司2007年6月至2013年1月30日的物业管理服务费9，156.34元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；
二、驳回原告武汉盛邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币296元，减半收取148元，由原告武汉盛邦物业管理有限公司负担98元，由被告李飞负担50元。此款原告已预交，被告应将此款于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王 飞
二〇一四年三月十六日
书 记 员 张祎如