江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）太民初字第0180号
原告陈海磊。
委托代理人李晓明，江苏苏明律师事务所律师。
委托代理人高ＸＸ，江苏苏明律师事务所律师。
被告黎胜强。
委托代理人朱强。
第三人中国建设银行股份有限公司太仓分行。
负责人邵继明，行长。
委托代理人曹全南，江苏金太律师事务所律师。
委托代理人包忠华，江苏金太律师事务所律师。
本院于2013年1月31日立案受理了原告陈海磊与被告黎胜强所有权确认纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。审理中，本院依法追加中国建设银行股份有限公司太仓分行（建行太仓分行）为本案第三人。原告陈海磊的委托代理人高ＸＸ，被告黎胜强及其委托代理人朱强，第三人建行太仓分行的委托代理人包忠华，证人费强、邵式姆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈海磊诉称：2004年5月30日，原、被告经协商，共同投资购买太仓市中鑫房地产开发有限公司（以下简称中鑫公司）位于太仓市城厢镇惠阳三村18-7幢07室、307室、404室、504室、407室、507室；24幢301室、302室、401室、402室、14#房屋。2006年，在办理房屋产权登记过程中，原告、被告、案外人费某、杨光明经协商并达成协议，将惠阳三村18-7幢07室、307室登记在原告名下，24幢401室、402室登记在被告名下，24幢301室、302室、14#房屋挂名登记在费某名下，18-7幢404室、504室、407室、507室挂名登记在杨光明名下。双方合买的房产用于开办经营实体，购房按揭贷款及为经营所借款项一直由原告筹措归还。后因经营问题，被告决定撤出合作经营，双方约定共有房屋归原告所有，企业经营及债务全部由原告承担。2008年9月11日，原、被告签订《协议书》一份，约定，两人于2006年10月份共同创办太仓百乐门KTV，位于东仓南路95号，房产总建筑面积2660平方米左右，上述房产系两人共同所有，现黎胜强同意将房产权（包括装修）及KTV经营权全部转让给陈海磊，如未实现以上条款为违约，640万元按1%的违约金赔偿对方（每天）。经案外人周帏结算，2008年9月18日，陈海磊、黎胜强签订《证明》一份，双方明确，“2008年9月19日起，百乐门经营权归陈海磊个人所有，与黎胜强无关”，后原告一直负责债务归还及百乐门经营，但被告却拒不履行合同义务。原告认为，原、被告对共有房屋的分割意思表示明确，被告理应将其名下房屋过户给原告，并承担违约金。为维护原告合法权益，故提起诉讼，要求判令：1、确认被告名下的太仓市城厢镇惠阳三村24幢401室、402室归原告所有；2、判令被告支付违约金（以640万元为基数，按银行两倍同期贷款利率的标准，从2009年10月18日计算至判决生效之日）。
被告黎胜强辩称：原、被告共同出资向中鑫公司购买房屋及房产登记情况属实，共同购买的房屋应属共同共有，但原、被告已对部分房屋进行了分割，其中登记在原告名下的惠阳三村18-7幢07室、307室归原告所有，登记在被告名下的惠阳三村24幢401室、402室归被告所有，登记原、被告各自名下的房屋价值相当，原告对诉争房屋不具所有权。即使否定该房屋产权已经分割，共同出资购买的房屋应属原、被告共同共有，原告还应该举证证明原、被告共同出资购买了百乐门所有的房产，一并进行确权。关于原、被告签订于2008年9月11日的《协议书》，该协议生效的条件是经债权人同意，债权人之一金解良不同意该协议，未在协议上签字，该协议未生效，双方也未按协议办理房产过户、支付补偿款，原告也未承担债务，该协议实际未履行，原告以未生效的协议主张权利并要求被告承担违约责任，没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人建行太仓分行称：1、被告因购房需要与第三人签订了个人住房借款合同，第三人已向其发了放贷款，双方所形成的借款合同法律关系合法有效，应受法律保护。2、被告作为借款人，在履行借款合同期间，已出现逾期未还款的行为，构成违约，第三人有权提前解除借款合同，收回贷款本息，并通过行使抵押权、处置抵押物优先受偿。3、原、被告间的争议与第三人没有利害关系，我单位不应作为第三人参加诉讼，请法院依法裁决。
经审理查明：2004年5月30日，陈海磊、黎胜强（两人为乙方）与中鑫公司（甲方）签订《商品房销售合同》1份，约定：由乙方向甲方购买座落于太仓市开发区东仓路西、县府东路南侧的惠阳三村24#综合楼中注册证编号为301#、302#、401#、402#、14#房屋和县府东街2#商住楼中测绘报告编号为07#、307#、407#、507#、404#、504#房屋；付款方式：乙方在合同签订后三日内付定金40万元，25日内付房款总额的40%，即2873368元，支付总房款的40%后一个月内，甲方帮助乙方获得其余60%房款的银行贷款、同时办理两证（即分户土地使用证、房屋注册证）及产权登记。2004年5月31日，双方又签订《商品房预售合同》1份，约定：由陈海磊、黎胜强购买中鑫公司正在装修即将开业的哈里欧咖啡店营业用房，即县府东街2#商住楼中一层至三层304#、06#、07#房间，其中2#楼一、二层（测绘报告编号06#）面积448.03平方米；2#楼二层（测绘报告编号07#）86.19平方米；2#楼三层（测绘报告编号304#）243.91平方米。上述两份合同签订后，中鑫公司将2004年5月30日《商品房销售合同》项下全部房产交付给陈海磊、黎胜强，并将2004年5月31日《商品房预售合同》项下的2#楼二层（测绘报告编号07#）86.19平方米房产交付给陈海磊、黎胜强，该房屋与2004年5月30日《商品房销售合同》中2#商住楼中测绘报告编号为07#房屋登记在一个房产证上，房产证的房屋坐落在太仓市城厢镇惠阳三村18-7幢07室，面积为199.15平方米。2004年5月31日《商品房预售合同》中的其余未履行部分解除，不再履行。上述房产面积合计2626.03平方米，总计价款8701460元。加上电梯及装潢款100万元，共计9701460元。其中原告名下的惠阳三村24幢401室、402室房屋价款为2615250元，被告名下惠阳三村的18-7幢07号、307室房屋价款为1214420元。2006年3月19日，黎胜强、陈海磊（两人为甲方）与费某、顾习凤（两人为乙方）签订委托买房协议一份，主要内容为，甲方因目前尚未取得中国居民身份证，因此委托乙方出面购买惠阳三村24幢14号、301室、302室房屋。同日，黎胜强、陈海磊（两人为甲方）还与杨光明、陈辛菊（两人为乙方）签订委托买房协议一份，甲方委托乙方出面购买惠阳三村18-7幢404室、407室、504室、507室房屋。两份协议均约定，购房款及贷款均有甲方负责支付，产权归甲方所有；由乙方出面，以乙方名义办理交款、贷款手续，收款收据由甲方保存。之后，陈海磊、黎胜强将太仓市城厢镇惠阳三村24幢（即惠阳三村24#综合楼）14号、301室、302室房屋登记在费某名下，将太仓市城厢镇惠阳三村24幢401室、402室登记在黎胜强名下，将太仓市城厢镇惠阳三村18-7幢（即县府东街2#商住楼）404室、407室、504室、507室房屋登记在杨光明名下，将太仓市城厢镇惠阳三村18-7幢07室、307室房屋登记在陈海磊名下。
原、被告在购买上述房屋过程中，自行筹资295万元，向银行抵押贷款5406000元（其中黎胜强名下的24幢401室、402室房屋向建行太仓支行抵押贷款1687000元，陈海磊等人名下的房产亦办理了抵押贷款），共计支付中鑫公司房款8356000元，尚欠中鑫公司1345460元（含外装潢款）。2009年1月16日，中鑫公司起诉陈海磊、黎胜强，要求两人支付欠款1345460元及利息。2009年11月10日，本院作出（2009）太民一初字第0469号民事判决书，判令两人支付上述欠款。陈海磊、黎胜强不服，提出上诉，苏州市中级人民法院作出（2010）苏中民终字第0184号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
期间，原、被告将太仓市城厢镇惠阳三村24幢14号、302室，18-7幢404室、407室、504室、507室和18-7幢07室、307室等房屋，进行装修，用于经营百乐门会所。
2008年9月11日，原、被告签订协议一份，协议约定，两人于2006年10月份共同创办太仓百乐门KTV，位于东仓南路95号，房产总建筑面积2660平方米左右，上述房产系两人共同所有，现黎胜强同意将房产权（包括装修）及KTV经营权全部转让给陈海磊，转让价为1280万元，并约定所有债务（包括结欠银行贷款等）共计9855658元由陈海磊负责，陈海磊支付黎胜强1472171元；协议明确，签此协议必须经债权人同意以上协议条款生效；于2008年9月19日至10月18日止，黎胜强名下房产过户以后生效，如未实现以上条款为违约，640万元按1%的违约金赔偿对方（每天）。协议所列明的债权人除金解良、黎立球外，其余债权人均在协议上签字确认。该协议陈海磊、黎胜强各持一份，陈海磊持有的一份协议被陈海磊折叠后撕开一半，并一直保存于其保险箱内，黎胜强持有的协议上写了作废并打叉。
2008年9月18日，陈海磊、黎胜强签订《证明》一份，双方明确，2006年9月19日至2008年9月18日止，百乐门经营账目经周帏清算后，黎胜强付给陈海磊94874.02元后，所有经营账目清零，于2008年9月19日起，百乐门的经营权归陈海磊个人所有，与黎胜强无关；关于陈海磊、黎胜强于9月10日签订的协议负债条款不包含上述证明。协议书上的负债条款于2008年9月19日至10月18日间，黎胜强名下的房产权和法人经营权过户给陈海磊，而陈海磊付给黎胜强现金并开收条后生效。该协议签订后，黎胜强不再参与百乐门会所的经营，该会所由陈海磊独自经营。2008年12月13日，黎胜强又与陈海磊、费某签订《房屋产权协议》一份，协议约定，黎胜强、陈海磊共同出资委托费某、顾习凤购买惠阳三村24幢14室、301、302房屋，所有上述房屋产权所有权归属黎胜强、陈海磊所有；现经黎胜强、陈海磊公平协商，同意房屋（面积约824平方米）产权全归属黎胜强个人所有（黎胜强要求过户时，费某应无偿，无条件配合过户，否则应赔偿黎胜强房屋产权价值的1.5倍）。
2008年11月20日，朱丽芳以买卖方式取得陈海磊名下的太仓市城厢镇惠阳三村18-7幢07号（建筑面积199.15平方米）、307室（建筑面积103.58平方米）房屋所有权证。
2009年7月20日，朱丽芳诉杨光明房屋买卖合同纠纷一案，经原审法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，原审法院出具（2009）太民一初字第1855号民事调解书。该调解书确认杨光明于2009年7月28日前协助朱丽芳办理太仓市城厢镇惠阳三村18-7幢404室、407室、504室、507室4套房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证的过户。2009年6月23日，朱丽芳一次性还清杨光明名下剩余贷款本息1270482.57元。2009年7月30日，朱丽芳向原审法院申请执行。执行过程中双方办理了上述房产的过户手续。2009年8月5日，朱丽芳取得上述房产的房屋所有权证。2010年10月18日，原审法院作出（2010）太民监字第0003号民事裁定书，裁定对上述案件进行再审。2010年11月22日，原审法院作出（2010）太民再初字第0005号民事裁定书，以原调解书所依据的证据事实系虚构、缺乏事实和法律依据为由撤销了上述案件的民事调解书，并驳回朱丽芳的起诉。朱丽芳不服该裁定，向苏州市中级人民法院上诉，后撤回上诉，苏州市中级人民法院作出（2011）苏中民再终字第0002号民事裁定书，裁定准许朱丽芳撤回上诉。
2009年7月20日，朱丽芳诉费某民间借贷纠纷一案，经原审法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，原审法院出具（2009）太民一初字第1854号民事调解书。该调解书确认费某结欠朱丽芳借款及利息合计520万元等事项。2009年7月30日，朱丽芳向原审法院申请执行。执行过程中经协商，费某同意用自己名下坐落于太仓市城厢镇惠阳三村24幢14号、301室、302室房屋，不经评估、拍卖，以协商价直接抵偿给朱丽芳，2009年9月7日，朱丽芳一次性还清费某名下房屋剩余贷款本息991174.95元。本院于2009年9月15日作出（2009）太执字第2273号民事裁定书，裁定将费某名下的上述房屋以协商价5231937.5元，直接抵偿给朱丽芳，并由朱丽芳持该裁定书在一个月内到房地产管理部门办理过户手续。2009年10月13日，朱丽芳取得上述房产的房屋所有权证。2010年10月18日，本院作出（2010）太民监字第0005号民事裁定书，裁定对上述案件进行再审。2010年11月22日，原审法院作出（2010）太民再初字第0004号民事裁定书，以原调解书所依据的证据事实系虚构、缺乏事实和法律依据为由撤销了上述案件的民事调解书，并驳回朱丽芳的起诉。朱丽芳不服该裁定，向苏州市中级人民法院上诉，后撤回上诉，苏州市中级人民法院作出（2011）苏中民再终字第0001号民事裁定书，裁定准许朱丽芳撤回上诉。2011年6月7日，本院作出（2011）太刑初字第0026号刑事判决书，被告人陈海磊、陆永明、朱丽芳因在与费某、杨光明诉讼过程中，犯妨害作证罪，分别被判处刑罚。陈海磊、陆永明、朱丽芳不服上诉，2011年8月8日，苏州市中级人民法院作出（2011）苏中刑终字第0154号刑事裁定书，裁定驳回陈海磊、陆永明、朱丽芳的上诉，维持原判。
2009年9月15日，陈海磊与案外人宋凤根签订租赁合同1份，约定：陈海磊将太仓市东仓南路95号的百乐门娱乐会所租给宋凤根经营，租赁期限为一年，即2009年9月15日至2010年9月15日，到期后无条件返还给陈海磊，租金每月13万元，一年156万元。2009年9月22日，案外人吕传平取得了百乐门会所的营业执照。后宋凤根未按期支付租金，经陈海磊催要后仍未支付。2010年6月25日，吕传平注销了百乐门会所，但宋凤根仍继续使用该房屋进行经营，2010年12月5日，宋凤根将房屋钥匙交予陈海磊。2012年3月13日，陈海磊、吕传平起诉要求宋凤根支付房租，在该案审理中，吕传平确认陈海磊是百乐门会所的实际经营者，该娱乐会所只是挂名在吕传平名下，其没有参与实际经营，权利人是陈海磊。本院判令宋凤根支付陈海磊剩余租金405382.52元。该判决已发生法律效力。
2012年6月26日，黎胜强以费某、杨光明名下的房产系其与陈海磊共同共有，现被陈海磊等人侵害为由诉至本院，要求获得赔偿。本院经审理认为，根据2008年9月11日协议的约定，黎胜强向陈海磊转让包括费某、杨光明名下的7套房屋，就两人之间而言，应为合法有效，双方均应按约履行。关于2008年12月13日黎胜强与陈海磊、费某签订的房屋产权协议的效力，黎胜强称，因陈海磊几年来陆续向其借款，共欠其100多万元，故同意将费某名下的房产全部归其所有；而陈海磊则表示，当时自己无力按2008年9月11日协议书的约定支付黎胜强房屋转让费140余万元，黎胜强提出，为了应付其姐姐（因黎胜强部分投资款由其姐姐提供），签订一份假协议，所以，三人签订了该份协议，其内容是虚假的。费某的陈述也印证了陈海磊的陈述。考虑到：1、该份协议仅约定将费某名下房屋全归黎胜强所有，而对于转让价格（折抵多少借款），房屋剩余贷款由谁归还等均未明确，结合协议签订后房产并未过户等具体情况，黎胜强的陈述显然不合常理；2、黎胜强表示，陈海磊几年来结欠其100余万元，并无相应证据证明，如果该欠款确实存在，按常理，双方在同年9月11日签订的协议中应有所体现并进行结算，但该协议并无任何体现。而且，协议所涉房产的价格远超出100万元，以此折抵显然不符合物、价相当的交易习惯。对此，黎胜强并未作出相应合理的解释；相反，陈海磊、费某相应的陈述，可信度较高，本院予以采信。因此，本院认为，2008年12月18日协议并非当事人真实意思的表示，不具有法律效力。按照2008年9月11日协议的约定，黎胜强对陈海磊享有1472171元债权，当陈海磊不履行该债务时，黎胜强可依约起诉，向陈海磊主张债权。但本院向黎胜强行使释明权后，黎胜强仍坚持原诉讼请求。故驳回黎胜强的诉讼请求。黎胜强不服，提起上诉。苏州市中级人民法院经审理认为，黎胜强的诉讼请求由财产损害赔偿请求权和无权占有期间利益返还请求权构成，其请求权成立的基础是对涉案房屋享有所有权。根据查明的事实，涉案房屋由黎胜强和陈海磊共同购买，虽登记在费某和杨光明名下，但并未改变涉案房屋由黎胜强和陈海磊共有的客观事实。黎胜强和陈海磊2008年9月11日签订的协议在确认购买房屋系双方共同所有的基础上，约定由黎胜强将包括房屋所有权在内的权利有偿让与陈海磊，同时还约定了协议必须经债权人同意的生效条件，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。因2008年9月11日协议未经所有债权人同意，生效条件并未成就，故该协议未发生法律效力。原审判决对2008年9月11日协议的效力认定有误，本院予以纠正。黎胜强以共有房产的权益受侵害为由向包括共有人陈海磊在内的五被上诉人主张权利，在陈海磊不予认同，涉案房屋权属登记在朱丽芳名下及房屋存在银行抵押贷款的情况下，应由黎胜强先行确权，待其权利范围明晰后再主张相关的权利。故黎胜强要求五被上诉人共同赔偿财产损失和财产占有费损失的诉讼请求，不能成立。原审判决驳回黎胜强的诉讼请求，并无不当。故判决驳回上诉，维持原判。
以上事实，有原告提供的商品房销售合同、委托买房协议、房屋产权协议，本院调查材料及原告、被告、第三人在庭审中所作的陈述等证据予以证实。
本院认为：原告主张涉案房屋归其所有的主要依据为2008年9月11日协议，但根据苏州市中级人民法院生效法律文书认定，该协议未经所有债权人同意，生效条件并未成就，故未发生法律效力。原告要求确认太仓市城厢镇惠阳三村24幢401室、402室房屋归全部原告所有并由被告承担违约责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。关于被告提出涉案房屋已经进行分割，应归其所有的主张。本院认为，包括涉案房屋在内的11套房屋系原、被告共同出资购买涉案房屋，房产属双方共同共有，已由多份生效法律文书予以确认，且被告之前亦未提出类似主张，现其主张涉案房屋已经分割，缺乏事实依据；况且被告名下房屋买入价远高于原告名下的房屋，双方如此分割违背常理。被告的相应主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条的规定，判决如下：
一、座落于太仓市城厢镇惠阳三村24幢401室、402室房屋归原、被告共同共有。
二、驳回原告陈海磊其他诉讼请求。
案件受理费33696元，由原告负担33656元、被告负担40元。该款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分40元由被告于本判决生效之日起10日直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 钱 磊
人民陪审员 周跃良
人民陪审员 汤建荣
二〇一四年三月十九日
书 记 员 王 芳