杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭下民初字第587号
原告（反诉被告）：杭州旗舰餐饮有限公司。
法定代表人：李伟。
委托代理人（特别授权代理）：徐建忠、郑礼辉。
被告（反诉原告）：浙江省广利物业管理有限公司。
法定代表人：李国林。
委托代理人（特别授权代理）：程岚、楼一萍。
原告杭州旗舰餐饮有限公司（以下简称旗舰公司）为与被告浙江省广利物业管理有限公司（以下简称广利公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2012年4月13日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，案件审理过程中广利公司提出反诉请求，本院在受理广利公司反诉请求后，又组成由人民陪审员陈国义、庞艳婷参加的合议庭，于2012年5月28日公开开庭进行了审理。旗舰公司委托代理人徐建忠，广利公司的委托代理人程岚、楼一萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告旗舰公司诉称，2006年2月16日原、被告双方签订《广利大厦员工餐厅租赁协议书》一份，约定原告承租被告广利大厦约743平方米的员工餐厅提供餐饮服务，租赁期限为2006年6月1日至2011年5月30日。到期后，因被告方提出要与其开办的餐饮公司在时间上进行有效衔接，故双方签订补充协议书，将租期顺延至2011年12月30日。同时，租赁协议书中约定，本合同期限届满后，乙方搬离并归还房屋房产，乙方出资购置的设备可自行拆除。2011年12月31日租赁期满后，原告方当即搬离归还了租赁房产，可在搬离原告自行购置的不锈钢餐具、消毒设备、餐桌等设备时，遭被告方阻扰并要求原告缴纳水电押金，当天原告交纳了5000元水电押金后，被告却又以修复墙面的理由再次要求原告交纳3万元的保证金，原告查找双方的租赁协议书中并未有此约定。无奈其余设备经原告多次要求均未能搬出，而上述设备的使用直接影响了原告其他门店餐厅的营业，给原告造成了较大的经济损失。故诉请判令：1．被告立即归还原告不锈钢餐具、消毒设备等物品价值31000元；2．被告立即归还原告水电押金5000元，并赔偿原告经济损失20000元；3．本案诉讼费用由被告承担。
被告广利公司辩称，原告并没有办理房产归还手续，目前承租房屋内到底还有哪些物品还需要核实，如果确实是在房屋内，清点后原告可以自行搬离。对于水电费押金，因经过物业公司核实还需支付1777.45元的水电费，故应扣除相应费用。而原告主张产生2万元经济损失的意见没有事实依据。综上，要求判决驳回原告的部分诉讼请求。
反诉原告广利公司诉称，2006年2月16日反诉原、被告签订《广利大厦餐厅租赁协议书》，该协议期满后，双方又签订补充协议，租期顺延至2011年12月30日。但是租赁期限届满后，反诉被告至今未办理交接手续。在使用承租房屋期间，反诉被告造成卫生间设施、墙面、地面及门等破损、有关财物灭失，尤其是卫生间的洗脸盆、马桶，对此反诉原告曾书面要求反诉被告在撤场时交纳保证金并进行修复，但遭反诉被告拒绝，至今仍未修复。故诉请判令：1、反诉被告向反诉原告支付房屋租金4万元（按每月1万元暂算至2012年4月30日，此后按租赁协议约定计算租金至反诉被告赔偿损失完毕并办结房屋交接手续之日止）；2、赔偿反诉原告损失266855元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告旗舰公司辩称，租赁协议2011年12月30日到期，反诉被告当时要搬运餐具设备，但遭到反诉原告的阻挠，并毫无理由要求交纳保证金。反诉被告只能搬离了一些应急物品并交出了钥匙，反诉原告陈述的未办交接的意见与事实相违。原、被告双方在合同中明确约定，该房屋是开设餐厅使用的，根据用途必须对承租房屋进行一些改造装潢，原、被告双方也对装潢等事项进行约定，对于装修改造的方案原、被告统一过意见，也向消防单位办理了验收备案，如果说反诉原告不同意，反诉被告也不可能履行了六年的合同。综上，认为反诉原告的请求缺乏事实及法律依据，要求判令驳回。
原告（反诉被告）旗舰公司为证明其诉辩意见所依据的事实，向本院提交下列证据：
1．《广利大厦员工餐厅租赁协议书》，欲证明原、被告的租赁合同关系；
2．《补充协议书》，欲证明协议租赁期限顺延到2011年12月31日；
3．收据联，欲证明原告在搬离时缴纳水电押金5000元；
4．《情况说明》，欲证明合同到期后，被告无端扣押原告物品；
5．《催款通知》，欲证明合同到期后，被告扣押原告物品，并无理要求交纳保证金；
6．《关于广利大厦员工餐厅房屋租赁事宜的函》，欲证明原告多次要求被告归还设备。
上述证据经庭审出示，被告（反诉原告）发表质证意见如下：对证据1至3三性无异议。对证据4有异议，认为该情况说明属于证人证言，因证人没有出庭，故应不予采纳。对证据5无异议，认为当时确实要对方修复并交纳3万元保证金。对证据6真实性无异议，认为该函件确实收到过，但函件内容中关于搬离财产没有得到被告（反诉原告）同意的意见与事实不符，被告（反诉原告）只是要求支付保证金，没有要扣留对方的设备。
本院审核后认定如下：对证据1至3被告（反诉原告）无异议，予以确认。证据4为单位出具证明，亦能够与其他证据相互印证，对其证据效力本院予以认定。证据5、6，被告（反诉原告）均认可其真实性，两证据与本案纠纷亦存在关联性，故对其证据效力予以认定。
被告（反诉原告）广利公司为证明其诉辩意见所依据的事实，向本院提交下列证据：
1．《租赁补充协议》，欲证明租赁期延至2011年12月30日；
2．室内水电空调费缴费通知单，欲证明反诉被告应缴纳水电费数额；
3.《承诺书》，欲证明反诉被告保留部分物品暂不搬动并承诺赔偿损失；
4.承租前后房屋情况的对比照片，欲证明房屋和设施的损失情况；
5.《建设工程造价》，欲证明损失的数额。
上述证据经庭审出示，原告（反诉被告）发表质证意见如下：对证据1无异议，对证据2中水电费的数额认为要核实，认为从通知单中可以反映原告方已经撤场，以后没有再产生有水电费。后经我院现场核实后，原告（反诉被告）对该证据真实性予以确认。对证据3真实性无异议，证明对象有异议，认为由此恰可以证明原告（反诉被告）不能全部搬离是迫于被告（反诉原告）的阻挠。对证据4合法性、关联性均有异议，认为从照片上看只是有点污损，不能证明原告（反诉被告）对房屋进行了破坏。对证据5三性均有异议，认为只是被告（反诉原告）的单方委托。
本院审核后认定如下：证据1、2，原告（反诉被告）无异议，予以确认。对证据3、4原告（反诉被告）均认可其真实性，两证据与本案纠纷亦存在关联性，对其证据效力予以认定。证据5为被告（反诉原告）委托装修公司对修复工程所做的造价，因与其诉讼请求具有关联性，故对其证据效力予以认定。
根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：
2006年2月16日广利公司与旗舰公司签订《广利大厦员工餐厅租赁协议书》，约定广利公司将广利大厦主楼301、302、303室建筑面积约为743平方米的房屋出租给旗舰公司作为提供广利大厦内部员工餐厅之用，由旗舰公司根据内部员工餐厅要求进行装潢，装潢设计方案需经过广利公司确认同意。租赁期限自2006年6月1日至2011年5月30日共5年，租金第一年为免租期，第二年5万，第三年10万，第四年11万，第五年12万元。旗舰公司用水、电单独立表，按照写字楼收费标准交付电费，每月结清。合同期满后旗舰公司应立即搬离并归还租赁房产，旗舰公司出资购置的设备自行拆除外，其余均无偿归广利公司所有，旗舰公司不能拆搬与损坏，否则按照新品价格或定额造价进行赔偿。合同签订后，广利公司如约将房屋交付旗舰公司，旗舰公司在对房屋根据餐厅用途进行装修后，开始进行餐厅经营。上述合同期限即将届满之前，2011年5月原、被告双方又签订补充协议，将租期延长到2011年8月31日。之后又分别于2011年8月与2011年11月再次签订补充协议，将租期延期到2011年12月30日止。以上延期期间的月租金皆约定为1万元。2011年12月31日合同期满后旗舰公司联系搬家公司准备搬离，广利公司认为旗舰公司损坏承租房屋墙面、地面等应进行原样修复，此外尚有水电费未能全部结清，要求旗舰公司在撤场时缴纳3万元保证金以及水电费押金，旗舰公司对广利公司上述请求未全部同意，在当日只缴纳了5000元水电费押金，同时向广利公司出具《承诺书》，承诺将在2012年1月2日对餐厅内桌椅进行搬迁，其余的不搬动。在搬迁过程中发生纠纷和财产损坏的，将照价赔偿。案件审理过程中，经本院现场清点，在承租房屋内尚留有旗舰公司的保温台3台、宏景开水器1台、打荷台2台、冰箱1台、货架2个、消毒柜1个、新艺蒸饭箱1个、不锈钢水池3个、手拖车2个、三层推车1个、回收台1个、工具箱1只、调味台1个、密封柜1个、电蒸炉1台。2012年1月23日广利公司致函旗舰公司称：双方合同已经到期，广利公司要求旗舰公司对2009年所损坏的承租房屋墙面、地面及门进行原样的修复，而旗舰公司一直未完成，故要求旗舰公司在撤场时缴纳3万元保证金，而旗舰公司一直未答复，也不履行，故广利公司将继续按照合同约定租金标准继续收取相关费用至旗舰公司全部物品撤场为止，要求旗舰公司尽快交纳相关费用。2012年4月27日广利公司委托浙江广通装饰工程有限公司对广利大厦三楼损坏修复工程进行造价报价，该公司报价为266855元。
另查明，根据水电表抄录数字，旗舰公司在2011年12月20日至2012年1月19日期间尚应支付水电费1777.45元。
本院认为：广利公司与旗舰公司签订的《广利大厦员工餐厅租赁协议书》及《补充协议》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。根据合同约定，由旗舰公司负责根据内部员工餐厅要求对承租场地进行装潢，合同期满后除旗舰公司出资购置的设备自行拆除外，其余均无偿归广利公司所有。而从承租房屋的现场情况来看，装修格局与餐厅经营的需要相符合，并无明显不当之处；虽然旗舰公司未能提供广利公司确认其装修设计方案的证据，但由该租赁场所用作大厦员工餐厅的用途来看，对于装修方案广利公司至少在餐厅投入使用后应是明知的，而广利公司未能提出证据证明在长达5年多的合同履行期间其曾经就装修问题向旗舰公司提出过异议，由此足以使得他人相信广利公司是认可旗舰公司的装修方案的，在合同届满后广利公司再以旗舰公司擅自装修，未经得其同意为由要求旗舰公司进行原样修复的要求，缺乏正当性，亦与双方签订的合同约定不相符合。此外根据租赁合同的性质，除双方另有约定，否则应由出租人履行租赁物的维修义务，广利公司以租赁场所部分装修物破损为由要求旗舰公司进行赔偿的意见理由亦属不当。综上，本院认为旗舰公司在租赁合同期满后返还的租赁物符合租赁物性质使用后的状态，对广利公司要求对房屋恢复原状的费用进行评估，要求旗舰公司赔偿恢复原状费用的请求不予支持。2012年12月31日合同届满后，旗舰公司请搬家公司自承租房屋处搬出了部分物品，旗舰公司在当天应广利公司要求而出具了承诺书，由此可以确定广利公司对于旗舰公司当天准备搬离的事实是清楚的，且从我院赴现场清点物品的情况来看，当天房屋门锁亦由广利公司所开启。双方争议之所在在于部分物品没有搬离是旗舰公司本身不愿搬走还是广利公司不让搬走，虽然对此事实双方在庭审中各执一辞，但从当天现场清点物品时广利公司仍旧以旗舰公司未办理交接手续为由坚持不让旗舰公司搬走剩余物品的情况，以及《承诺书》、《催款通知》与《情况说明》等相关证据内容来看，使得他人足以相信旗舰公司无法搬出全部物品是由于广利公司的原因所致。广利公司以旗舰公司未按要求交纳3万元保证金为由，拒绝旗舰公司搬出全部物品，再以旗舰公司未办理交接手续为由要求旗舰公司继续交纳房屋租金的要求显然不当，本院不予支持，广利公司扣留旗舰公司的相关物品设备的行为缺乏合法依据，应立即予以归还，对旗舰公司该部分诉讼请求本院予以支持。对于水电费押金，双方经过现场对水表电表的查验已经达成一致意见，广利公司在扣除1777.45元外，对余款予以归还。但旗舰公司认为广利公司阻挠致使其不能在其他门店使用相关物品设备，造成经济损失2万元应予赔偿的请求，则缺乏相关的事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第66条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）浙江省广利物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）杭州旗舰餐饮有限公司保温台3台、宏景牌开水器1台、打荷台2台、冰箱1台、货架2个、消毒柜1台、新艺蒸饭箱1个、不锈钢水池3个、手拖车2个、三层推车1个、回收台1个、工具箱1只、调味台1个、密封柜1个、电蒸炉1台；
二、被告（反诉原告）浙江省广利物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）杭州旗舰餐饮有限公司水电费押金3222.55元；
三、驳回原告（反诉被告）杭州旗舰餐饮有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）浙江省广利物业管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1200元，由原告（反诉被告）杭州旗舰餐饮有限公司负担467元，由被告（反诉原告）浙江省广利物业管理有限公司负担733元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。反诉案件受理费5302.83元，由被告（反诉原告）浙江省广利物业管理有限公司（已缴）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（本诉案件受理费1200元，反诉案件受理费5302.83元）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
审 判 长 章幼戎
人民陪审员 庞艳婷
人民陪审员 陈国义
二〇一二年六月十八日
书 记 员 吕佳宁