江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终2701号
上诉人(原审被告)：李登冠，男，1971年6月3日生，汉族，住赣县。
被上诉人(原审原告)：彭景珍，男，1971年9月7日生，汉族，住赣县。
上诉人李登冠因与被上诉人彭景珍租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市赣县区人民法院（2018）赣0721民初480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李登冠上诉请求：1、撤销江西省赣州市赣县区人民法院（2018）赣0721民初480号民事判决，并改判上诉人不承担任何责任，驳回被上诉人一审全部诉讼请求。2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：因赣县农校对面政府要拆迁，于是上诉人找到赣县红金区工业园铜铝大道1号、4号厂房的1、2号店面店主彭生商谈租赁的事宜。被上诉人一开始讲，如果上诉人要承租店面的话，被上诉人就找人装修好基础设施（如水电、隔墙、地面、厕所），等上诉人确定要租时，被上诉人又称其在广州经商，没时间做基础设施，并承诺让上诉人自己搞好基础设施，然后再补回钱给上诉人或者用房租来抵。后来一切基础设施搞好后，签订合同时，被上诉人又说另一个店主不肯出钱，那被上诉人也不会出钱。上诉人讲，如果被上诉人不肯出钱，那么前面的房租抵扣基础设施费用。被上诉人讲，只能分三年分摊基础设施款，开始谈的是2000元/月，装修款共计14400元，分摊36个月，即每月1600元，被上诉人还讲，上诉人花了钱，租赁押金也不要了，这半年的房租就到春节来结账。上诉人认为，被上诉人不讲诚信、出尔反尔，感觉被被上诉人欺骗了。2017年12月，因上诉人地址变更，工商部门要求上诉人补办营业执照，否则就要搬离。上诉人问被上诉人是否有房产证，被上诉人说有，但直至过了春节还没有将房产证复印件给上诉人，被上诉人一开始就隐瞒该事实，欺骗上诉人。年初六时，被上诉人打电话给上诉人要求上诉人搬走，上诉人不肯，为此还报了警。最后上诉人妻子认为其是做小本生意，还是搬走了。现在才知道，整栋房子已抵押给尧小毛，房产证在尧小毛那里。现在被上诉人已经将案涉店面出租给别人。上诉人要求被上诉人赔偿其基础设施款14400元，经济损失18800元，精神损失费6000元。
彭景珍口头答辩称，上诉人所述不属实，纯属上诉人的一面之词，其应该提交证据予以证明。
彭景珍一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2016年7月2日签订的租赁合同，并限被告在合同解除之日起立即返还原告店面。2、判令被告支付已经结算的从2017年7月10日起至2018年1月10日的店面租金9600元并从2018年1月11日起按每月1600元支付租金至归还店面时止。3、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2017年7月2日，原、被告签订《店面租赁合同》一份，合同约定：租期自2017年7月2日至2020年7月9日，租金1600元/月，按月支付，押金1600元。同日，被告向原告出具《房租》一张，写明从2017年7月10日至2018年1月10日租金共计9600元，于2018年2月15日前付清。合同签订后，被告未支付分文房租。2018年3月6日，被告搬离合同约定的店面，租期共计7个月26天。
一审法院认为，原告与被告之间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，系有效约定，双方均需依约履行。被告应按合同约定向原告支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告未按约定期限支付房租，且于2018年3月6日搬离合同约定的店面。因此，对原告请求解除租赁合同的诉请一审法院予以支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告彭景珍与被告李登冠于2017年7月2日签订的《店面租赁合同》自本判决生效之日解除；二、限被告李登冠于本判决生效之日起十日内一次性向原告彭景珍支付租金12587元；三、驳回原告彭景珍的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告李登冠负担。
本院二审期间，上诉人李登冠向法庭提交如下新证据：1、（2016）赣0721执467之二执行裁定书复印件、赣房权证梅林字第××号车间房权证复印件、赣国用（2015）第x-
x号土地使用权复印件、照片一张，共同证明被上诉人无权出租案涉店铺，因为该店铺已经被法院查封了，任何人不能出租。2、2018年元月18日赣县区人民法院公告（拍照后的打印件）一份、2号厂房照片一张，共同证明整个4栋厂房已被法院查封，不能出租、转让。被上诉人彭景珍的质证意见为：对于证据1，案涉店铺没有被查封，是因为开发商做了房子欠钱，所以其他人起诉了开发商，而且法院也没有告知被上诉人不允许出租这些店铺，被上诉人是出租这些店铺给上诉人，并非出售房子给上诉人，无需将房产证交给上诉人。一开始上诉人也没有说要被上诉人交出房产证。对于证据2，被上诉人没有接到赣县区人民法院的任何通知，整个4栋厂房都出租出去了。照片中的2号厂房不是案涉厂房。
被上诉人彭景珍向法庭提交如下新证据：1、中国农业银行江西省分行交易明细打印件一份、收款收据一份、店面合建协议一份；2、中国邮政储蓄银行转账凭证一份、中国农业银行赣县支行转账凭证一份、店面合建协议一份、收款收据一份，共同证明案涉4号厂房1、2号店面，被上诉人彭景珍有出租权。上诉人李登冠的质证意见为：对上述证据的真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的有异议。
本院对双方当事人提交的上述证据评判如下：对上诉人提交的证据1的真实性、合法性、关联性予以认定。对上诉人提交的证据2中的法院公告的内容与上诉人提交的裁定书能相互印证，本院对其真实性予以认定。对于2号厂房照片，因不是本案案涉厂房，本院对其关联性不予认定。对被上诉人提交的证据，因上诉人对其真实性不持异议，本院对其真实性予以认定。该证据系原件，且涉及到本案案涉2间店面的权利来源，本院对其合法性、关联性予以认定。
二审经审理查明，1、本案案涉房屋登记在赣州润禾电子有限公司名下，该公司法定代表人为张红伟。2012年6月4日，作为甲方的蓝梦营销策划服务有限公司与作为乙方的彭景珍以签订《店面合建协议》一份，约定，双方合建赣县红金工业园三期“润禾电子有限公司4号厂房1号店面，并将所指定的店面产权过户给乙方即彭景珍。乙方出资额应为22万元，协议签订之日付18万元，余款4万元待办理好产权过户的全部手续后十天内一次性支付给甲方。”同日，作为甲方的蓝梦营销策划服务有限公司与作为乙方的案外人汪发扬也签订《店面合建协议》一份，约定，双方合建赣县红金工业园三期“润禾电子有限公司4号厂房2号店面，并将所指定的店面产权过户给乙方。乙方出资额应为22万元，协议签订之日付18万元，余款4万元待办理好产权过户的全部手续后十天内一次性支付给甲方。”两份协议签订后，汪发扬和彭景珍分别向蓝梦营销策划服务有限公司支付18万元，2012年6月4日、2012年6月27日，蓝梦营销策划服务有限公司分别向汪发扬和彭景珍出具18万元的收据。上述协议及收据中甲方代表均为张红伟。2、2017年1月18日，江西省赣州市赣县区人民法院作出公告，公告中称，赣县区人民法院于2017年2月28日依法查封了赣州润禾电子有限公司所有的位于赣县区红金工业园三期铜铝大道1号的四栋厂房和土地一块。查封期间，未经赣县区人民法院许可，任何单位和个人无权将上述厂房和土地进行出租、转让等处分。2017年3月2日，一审法院依法作出（2016）赣0721执467号之二执行裁定书，拍卖被执行人赣州润禾电子有限公司拥有的位于赣县红金工业园三期铜铝大道1号拥有的4栋房屋（房产证号：赣房权证梅林字第××号、56××35号、56××36号、56××37号）及赣国用（2015）第x-
x号土地一块，面积17996.63平方米，房屋拍卖款用于偿还该案债务。3、案外人汪发扬与被上诉人彭景珍是亲戚关系，本案租赁合同中4号厂房2号店面是案外人汪发扬与蓝梦营销策划服务有限公司《店面合建协议》中的指定店面，在本案出租时，该店面与4号厂房1号店面统一由彭景珍对外签订租赁合同。4、被上诉人彭景珍收取了上诉人李登冠租房押金1600元。
二审认定的其他事实与一审认定的一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人适用、收益，承租人支付租金的合同。”《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定了租赁合同无效的几种情形，本案中，案涉租赁物的所有权人虽然不是被上诉人彭景珍，但是双方签订的《店面租赁合同》并不属于上述法律及司法解释规定的无效情形，且被上诉人彭景珍二审提交的证据表明，其对案涉租赁物享有一定的权利，故本案租赁合同合法有效。上诉人认为本案案涉租赁合同已经被一审法院查封，经审查，本院认为，案涉租赁合同签订于2016年7月2日，而一审法院查封案涉租赁物的时间是2017年2月28日，即一审法院在双方签订租赁合同之后查封租赁房屋，这不影响双方租赁合同的效力及履行，对承租人的优先购买权也不构成影响。本案中，上诉人未按照约定时间支付租金，构成违约，被上诉人要求上诉人支付搬离房屋时止的租金有法律依据，上诉人要求不承担本案任何责任的上诉请求不成立。本案中，被上诉人虽然收取了1600元的租赁押金，但上诉人未按时支付租金，存在违约行为，应承担违约责任。而被上诉人一审并未提起诉请要求被上诉人承担违约责任，根据双方合同约定，违约方需承担的违约金数额是月租金的一倍，故考虑到合同实际履行状况及公平原则，一审法院仅判决上诉人支付被上诉人租金，并未判处违约金，也未用押金抵扣租金，处理妥当，本院予以维持。
至于上诉人要求被上诉人支付其基础设施费14400元、经济损失18800元及精神损失6000元，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条的规定，被上诉人一审并未提出反诉，也未就其具体损失数额提供证据予以证明，且本案系合同纠纷，并非侵权损害赔偿纠纷，不存在精神损失，故一审法院对其该项诉请并未审理，处理妥当。上诉人如认为被上诉人应当赔偿其上述经济损失，可另行主张权利。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果处理妥当，依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李登冠负担。
本判决为终审判决。
审判长 王阿婷
审判员 郑小兵
审判员 赖国东
二〇一八年八月二十七日
书记员 廖勤勤