浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0424民初2999号
原告：廖学东，女，1952年4月10日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托代理人：杨智勇，男，1952年12月23日出生，汉族，住上海市虹口区。
被告：海盐海欣房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县通元镇韩家桥新区**号。统一社会信用代码：91330424728918332R。
法定代表人：陶明，该公司董事长。
委托代理人：李胜华、方燕，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。
原告廖学东与被告海盐海欣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告廖学东于2018年5月16日起诉，本院受理后，依法由审判员王燕芬独任审判，于2018年6月8日、2018年7月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨智勇，被告委托代理人李胜华、方燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖学东起诉称，2016年7月至8月间，在被告售楼人员多次劝说下，原告答应替自己儿子订购一套面积最小的商品期房，并于2016年8月20日与被告签订一份购房意向申请单，预付购房意向款50000元，约定了所购房屋面积、楼层、房号、总房款。一年后即2017年8月中旬，原告接到被告售楼人员的电话通知，要求原告去售楼处签一份购房补充协议，理由是现不能按原先约定的房价出售房屋，原先双方所签订的只是一个购房意向申请，不是合同，如不同意另签协议可以退房。被告这种单方面毁约行为原告无法接受，此后原告多次去海伦花城与被告售楼人员沟通，协商无果后于2017年底用信函的方式催促被告，希望被告尽快安排并通知原告按约定的条件签订商品房买卖合同，但被告不予理睬。期间，被告还规定，凡属没有退房的业主，从当年9月1日起不能再享受免费班车和免费午餐的待遇，这种不诚信行为应受到法律的惩罚，必须承担缔约过失责任。故原告诉至法院，请求法院判令（变更）：1、解除原、被告于2016年8月20日签订的海伦花城西区二期购房意向申请，并返还购房意向金50000元；2、被告赔偿原告应得到的信赖利益损失270000元；3、被告承担本案诉讼费。
被告海盐海欣房地产开发有限公司答辩称，第一，原告所述与事实不符，实际情况是原告已在2015年6月14日向被告购买了海盐县通元镇海伦花城19幢607室的房产一套，故原告对被告比较熟悉。原告得知了被告正在筹备竞拍位于通元镇南至兴通北路，西至通元派出所的面积为9283平方米的土地，暂定名为海伦花城西区二期，为了取得意向性优先购买权，向被告提出申请，双方遂签订了《购房意向申请单》。后被告未竞得该土地，在得知竞拍结果当日被告即联系原告退回意向金，但原告要求被告为其寻找与购房意向相似的二手房，该意向金交被告用以购买二手房。2017年4月19日，海盐县发布了房地产限购通知，原告已无法购买第二套房，被告多次要求原告前来领取意向金，但原告未予领取。第二，原告为了取得意向性优先购买权，明知被告正在筹备竞拍土地、未取得商品房预售许可证，仍与被告签订购房意向申请书，其应当意识到其中的风险，并承担相应的法律后果。第三，本案系预约合同纠纷，产生的是缔约请求权，不能以未能履行商品房买卖合同作为其主张损失的依据，且原告只交了50000元意向款，并不存在因此而影响其经济能力购买其他房产的情况。综上，原、被告最终未能签订商品房买卖合同，系不可归责于双方的原因所导致的，双方均未违约，被告的义务仅限于返还意向金，故请求法院在认定解除购房意向申请书、返还50000元意向款的基础上，驳回原告其他诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向法院提交证据如下：
1、2016年8月20日的购房意向申请单及收据各一份，证明双方签订了一份购房意向协议，原告支付了购房意向款50000元的事实；
2、2017年11月3日的《关于梅园小区商品房预售许可的公告》一份（网上下载），证明被告已取得了商品房预售证的事实；
3、2017年11月12日海伦花城三期的公告一份（网上下载），证明房价是9800元/平的事实；
4、被告的工商登记信息一份，证明被告的经营状态是存续的事实；
5、挂号信及信函收据各一份、部分交通费发票若干，证明原告催促被告履约的事实；
6、海盐政府网上信息《2016年9月份第一周“海盐房市一周直通车”》一份，海伦花城南区的备案均价是4733.38元，证明2016年9月的实际成交房价远低于原、被告签订的意向申请单上的房价，被告已经将涨价的因素考虑进去了；
7、从被告处取得的房型图一份，证明原告是相信被告有这个房子的；
8、案外人签订的商品房买卖合同、服务合同各一份，证明有购房意向的房子已经卖给了其他客户的事实；
9、照片一组，系用手机拍摄于2017年11月1日，证明被告与嘉兴复星房产有限公司（以下简称复星公司）是合作关系，否则被告不可能对外宣传、销售与其毫无关系的房产；
10、图片三页，均是被告销售人员给的，证明被告为了销售其子虚乌有的楼盘，从2016年就开始制作楼盘模型图、房型图和未来交通图，目的是为了让购房者上钩，是一种严重的欺诈行为。
被告质证认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性和待证事实不予认可；对证据2，不具有证据资格，真实性由法庭核实，但该证据显示预售的小区是梅园小区，而非原告诉称的海伦花城；对证据3不予认可，真实性由法庭核实；对证据4的真实性没有异议；对证据5不予认可，没有收到过该信件，且信件中反映的与被告交涉的事实亦不予认可；对证据6不予认可，真实性由法庭核实；对证据7不予认可，不是被告所提供；对证据8系复印件，没有证据资格，不予认可；对证据9不予认可，即使复星公司以海伦花城的名义对外宣传，也是他们的行为，与被告无关；对证据10有异议，都是一些复印件，与被告无关，不能证明原告的主张。
被告为证明其反驳主张，向法院提交证据如下：
1、①2016年9月5日的土地开发建设意向书、②2016年9月21日的土地出让意向金回单、③2016年11月3日的招拍挂出让文件、④2016年12月5日西区二期土地保证金的扣款业务自助回单、⑤2016年12月8日的公证书、⑥2016年12月13日退履约保证金的建设银行客户专用回单各一份，⑦2016年12月5日的竞买承诺书二份，证明被告为竞拍涉案土地，与通元镇人民政府签订开发建设意向书，缴纳了1000000元的土地出让意向金，并缴纳了3600000元的竞拍保证金，积极参与土地竞拍，但由于不可归责于被告的事由，导致被告未能竞得涉案土地的事实；
2、2015年6月14日原告及代理人杨智勇与被告签订的浙江省商品房买卖合同一份，2017年4月19日盐住建（2017）58号《海盐县住房和城乡规划建设局关于海盐县房地产市场实施限购措施的通知》一份，证明原告已向被告购买了房屋一套，根据政策，原告也已无法再购买海盐的房产的事实；
3、盐政函（2010）58号、盐民批（2015）24号、盐民批（2017）5号文件各一份，证明海伦花城西区是被告2015年开发完毕的楼盘，与本案无关，涉案楼盘（现名为梅园小区）的开发商是复星公司的事实。
原告质证认为，对证据1中①②③是复印件，不予认可，对④⑤⑥⑦由法庭核实；对证据2的真实性没有异议；对证据3中盐政函（2010）58号、盐民批（2015）24号文件与本案无关，盐民批（2017）5号真实性由法院核实。
本院认证认为，结合整个案件的情况，对原告提交的证据1的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认；对证据2，经核实，对其真实性予以确认；对证据3、6，经核实，确系网页上的内容；对证据4的真实性予以确认；对证据5本身的真实性予以确认，但对挂号信是否由被告收取及信函载明的内容，本院无法确认；对证据7、8、9、10，对其真实性无法核实，不予确认。对被告提交证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，能否证明其待证事实，将在本院认为中进行分析和说明。
经审理本院查明，2016年8月20日，原、被告签订购房意向申请单一份，约定：被告开发的海伦花城西区二期（暂定名）坐落于兴通路北、育才路西，原告要购买的意向房号为1幢307室，面积约为56.4平米，意向总价款为290000元。申请人（原告）经全面了解后有购房意向，先预付购房意向款50000元，待开发商取得预售许可证后签订正式购房合同，同时将上述购房意向款转为购房款。如申请人在该商品房达到预售条件后，放弃购买该房屋的，开发商承诺在次月28日前将意向金50000元返还。申请单签订后，原告于当日交付了50000元购房意向款。
2016年9月5日，被告与海盐县通元镇人民政府签订土地开发建设意向书一份，约定被告有意受让位于海盐县通元镇兴通路北侧、育才路西侧、镇市民公园南侧、西靠派出所的一宗商住用地，并就土地出让意向金的交付等事项进行约定。2016年9月21日，被告向海盐县通元镇财政所缴纳土地出让意向金1000000元。2016年11月3日，海盐县国土资源局就该地块发布盐土告字（2016）20号国有建设用地使用权公开出让公告，土地面积9283平方米。2016年12月5日，被告向海盐县国土资源局出具两份竞买承诺书，并于同日缴纳了3600000元土地保证金。2016年12月8日，复星公司、被告参与了上述地块的挂牌和竞价活动，结果为复星公司以16570155元购得该宗国有建设用地使用权，海盐县公证处为此出具（2016）浙盐证内字第2052号公证书证明该次挂牌、竞价活动及挂牌、竞价结果真实、合法、有效。2016年12月13日，被告收到退回的保证金3600000元。该地块即原、被告购房意向申请单载明的海伦花城西区二期所在地块，目前开发的小区名称为梅园小区，2017年11月3日，海盐县住房和城乡规划建设局发布公告，梅园小区项目取得《商品房预售证》。
另查明，2015年6月14日，杨智勇、廖学东（系夫妻关系）作为买受人，与被告签订商品房买卖合同一份，向被告购买了海盐县通元镇海伦花城19幢607室的房产一套。2017年4月19日，海盐县住房和城乡规划建设局发布盐住建（2017）58号《关于海盐县房地产市场实施限购措施的通知》，规定在本县范围内暂停向拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售住房（包括新建商品住房和二手住房）。
原告陈述，其只知道西区二期是被告开发的小区，处于哪个阶段不知情。被告当初承诺在2017年初签订正式合同，2018年上半年交房，但2017年7、8月时，被告电话通知原告表示，因房价有变化，需要签补充协议认可新的房价，如果不签可以退掉。原告请求的270000元损失，包括间接损失26万余元（按现在的房价9800元/平方米计算，减去意向房价）和直接损失（路费、咨询费等）。
被告陈述，原告在被告处已经买了一套房，且有时居住在海伦花城。原告对被告的开发经营情况非常了解，其得知被告在筹备竞拍土地，为取得意向性优先购买权，与被告签订了购房意向申请单。2016年12月被告未竞拍到土地，原告当天就知情，但要求被告帮忙购买一套二手房。
另查明，嘉兴复星房产有限公司成立于2015年12月23日，注册资本3000万人民币，法定代表人许建军，股东为海盐富安五金电子有限公司、浙江汇友进出口有限公司。被告海盐海欣房地产开发有限公司成立于2002年6月25日，注册资本2500万人民币，法定代表人陶明，由嘉兴市高登贸易有限公司100%持股。
本院认为，原、被告签订购房意向申请单，这是双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认、预先安排，系独立、有效的预约合同，故本案的案由应为商品房预约合同纠纷。因购房意向申请单客观上已经不能履行，原、被告双方对解除购房意向申请单，并由被告向原告返还购房意向款50000元均无异议，故对该部分诉讼请求本院予以确认。本案双方争议的焦点主要是被告在履约过程中是否存在违约情形，是否应该承担赔偿责任、赔偿金额如何确定？对上述争议焦点，本院作如下解释和认定：
第一，对被告是否违约的问题。在签订购房意向申请单后，被告积极参与了涉案房产土地使用权的竞买活动，包括向海盐县通元镇财政所缴纳土地出让意向金，向海盐县国土资源局缴纳土地保证金，参与涉案地块的挂牌和竞价活动。但被告最终未竞得该宗国有建设用地使用权，直接导致购房意向无法履行，故就原、被告双方而言，确系被告违约。但考虑到被告积极参与了涉案房产土地使用权的竞买活动，并非其主观上不愿履行合同义务，故可减轻被告的违约责任。另原告作为购房者，理应对购房所涉项目的开发建设情况进行了解，以尽到审慎的注意义务，但原告在项目开发建设情况不明的情况下与被告签订协议，其自身亦存在疏忽大意的过错，故也应对损失的发生承担一定的责任。
第二，对被告是否应承担赔偿责任、赔偿金额多少的问题。虽原告自身亦有过错，被告的违约也存在一定的客观因素，但被告作为违约方，其还是应对原告的损失承担一定的赔偿责任。对赔偿金额问题，本院认为，应综合考虑以下案情予以确定：第一，原、被告双方签订的是预约合同而非本约，由此产生的仅是缔约请求权，本身并不发生交易，但购房意向申请单签订后，原告对本约的信赖利益已经固化，一定程度上丧失了与他人订立同类房屋买卖合同的机会；第二，购房意向申请单载明“申请人（原告）经全面了解后有购房意向”，虽目前无证据证明原告当时知晓被告尚未竞得土地使用权，但其对被告未取得预售许可证是明知的，故正式的购房合同能否签订，本身就存在未知和不确定性；第三，根据申请单的约定，原告可随时放弃购买该房产，且290000元房款，原告交付的仅是50000元意向金；第四，原告陈述，2017年7、8月时得到被告电话通知，知道履约出现问题，在房价上涨的情况下，原告对于2017年8月后损失的扩大应承担相应责任；第五，被告没有竞得涉案土地使用权，没有开发涉案房地产项目，故没有因本案纠纷而获利；第六，根据海盐县购房政策，自2017年4月20日起，原告在海盐县已无购房资格，而梅园小区取得预售证的时间为2017年11月。综上，综合考虑原、被告的过错程度，海伦花城及附近区域2017年7、8月份的房价，原告已交款项的金额，海盐的限购政策及被告并未从中获利等情况，本院酌定被告赔偿原告信赖利益损失人民币20750元（包括购房意向金50000元的利息损失，即从2016年8月20日起，按年利率6%算至2018年7月19日为5750元，后继续算至款项返还之日止），对超过该金额部分的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告廖学东与被告海盐海欣房地产开发有限公司于2016年8月20日签订的购房意向申请单；
二、被告向原告返还购房意向款人民币50000元，于本判决生效之日起十日内还清；
三、被告赔偿原告信赖利益损失人民币20750元（包括以购房意向金50000元为基数，从2016年8月20日起，按年利率6%算至2018年7月19日的利息损失人民币5750元，后继续算至该款项返还之日止），于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3050元，由原告廖学东负担2373元，被告海盐海欣房地产开发有限公司负担677元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审判员 王燕芬
二〇一八年八月十六日
书记员 张伟华
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