青海省西宁市城东区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2018)青0102民初192号
原告（反诉被告）：郑丽娟，女，汉族，1960年3月29日出生，住西宁市。
委托诉讼代理人：刘晏伶、王正香，青海智凡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：青海玖鹰（集团）房地产开发有限公司（统一社会信用代码:×××），住所地:青海省西宁市城东区。
法定代表人：马文忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马俊德，青海竞帆律师事务所律师。
原告（反诉被告）郑丽娟与被告（反诉原告）青海玖鹰（集团）房地产开发有限公司（以下简称”玖鹰公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案。2018年1月29日，玖鹰公司依法提起反诉。现本诉反诉合并审理，依法适用简易程序，于2018年2月5日公开开庭进行了审理，郑丽娟的委托诉讼代理人刘晏伶、玖鹰公司委托诉讼代理人马俊德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）郑丽娟向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告双倍返还原告预约定金153664元；2.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年12月23日，原告与被告签订《购房预订单》一份，约定由原告购买被告位于建国路的商品房一套，房屋单价为3200元/平方米，面积为111.51平方米，总价为356832元。原告于当日向被告交付了76832元的房屋预购定金，被告向其出具了收据。双方签订的《购房预订单》中约定：”定金交付之日起7日内交付30%的首付款并签订认购协议”,但是原告向被告交付预定金时，被告尚未取得《房屋预售许可证》，导致双方无法如期签订认购协议。之后原告多次与被告联系，询问签订商品房买卖合同事宜，但得到的答复都是尚不能签订。直至2016年5月31日，原告在房产网上看到该楼的预售许可证下来了，再次与被告联系，但是仍被通知继续等待。2017年6月20日，原告再次询问签订商品房买卖合同事宜时，被告知房屋已售完且所交预购金不予退还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，”出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
被告（反诉原告）玖鹰公司辩称，原告所述双方签订《购房预订单》及缴纳房屋预购金的事实属实。双方签订的《购房预订单》中约定，”认购方须在七日内交清首付，如超过7日定金不予退还，出卖人有权出售该房屋”，但是原告并未按照预订单的约定支付首付款，直至今日也未交够30%的首付款，因此原告构成违约，预购金不予退还，其诉讼请求应当依法予以驳回。
被告（反诉原告）玖鹰公司向本院提出反诉请求：1.判令依法解除反诉原、被告之间的商品房买卖预购关系；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金76832元；3.判令反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告就西宁市城东区建国路的房屋购买事宜达成一致，双方约定预订房屋建筑面积为111.51平方米、单价为3200元、购房总价为356832元，并于2009年12月23日签署了《购房预订单》，由反诉被告向反诉原告交付了76832元的购房定金。由于反诉被告购买的是期房，加之无法立即签订商品房买卖合同，双方约定由反诉被告仅以预定的形式确定购买意向。根据该《购房预订单》主文显现，在反诉被告向反诉原告缴纳76832元的购房定金之日起7日内交付30%的首付款并签订认购协议，但反诉被告未按约定支付首付款107049.60元，致使双方无法继续履行合同签订认购协议书，也导致反诉原告对本应当出售的房屋资金无法实现回笼。在随后的时间里，反诉原告多次催促反诉被告交付购房款，但反诉被告均不予理睬。反诉被告已经构成严重违约，亦给反诉原告造成很大的经济损失和不必要的麻烦。根据双方约定，超过7日定金不予退还，反诉原告有权出售该房屋，因此，反诉原告有权就此提出索赔并解除双方预购房屋的合同关系，请求法院支持反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）郑丽娟辩称，1.《购房预订单》中约定的房屋已经由玖鹰公司出卖给第三人，故双方预约合同已无法继续履行，同意结束双方预约合同关系；2.玖鹰公司将双方约定的房屋出卖给第三人，构成违约，应依法承担违约责任，其要求反诉被告支付违约金的反诉请求完全不能成立，应予驳回；3.《购房预订单》中”定金交付之日起7日内交付30%的首付款，如超过7日定金不予退还”的约定属于无效约定。
经本院组织郑丽娟与玖鹰公司举证、质证，双方对《购房预订单》、收据、商品房信息公示、情况说明、通告、《商品房买卖合同登记备案证明》、通话记录、商品房预售许可证的真实性均不持异议，本院认定为有效证据。玖鹰公司对郑丽娟提交的《关于请求将纠纷房屋进行暂停签约的申请》持有异议，认为该证据系郑丽娟单方制作，并不能证明玖鹰公司构成违约；对郑丽娟提交的照片提出异议，认为与本案无关，并不能证明房屋应当属于郑丽娟的事实。本院认为，郑丽娟提交的《关于请求将纠纷房屋进行暂停签约的申请》，通过玖鹰公司认可的情况说明，可以证明郑丽娟等8人就案涉房屋纠纷向西宁市住房保障和房产管理局反映了相关情况，但并不能证明玖鹰公司构成违约的事实；郑丽娟提交的照片与待证事实无关，本院不确认其证明力。
根据当事人双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月23日，原告（反诉被告）郑丽娟与被告（反诉原告）玖鹰公司签订《购房预订单》，约定郑丽娟预订位于西宁市城东区建国路的房屋，面积为111.51㎡，单价3200元/㎡，总价为356832元；同时约定”收取预定金后为预订方保留此房屋3日，3日内预订方决定是否购买，逾期房屋不予保留，预定金不予退还。收取定金后即确定认购此房，定金交付之日起7日内交付30%的首付款并签订认购协议。认购方须在7日内交清首付，如超过7日定金不予退还，出卖人有权出售该房屋”。同日，郑丽娟向玖鹰公司交纳预定金76832元，玖鹰公司向其开具了房款收据。之后，双方并未签订认购协议、商品房预售合同。2017年7月12日，郑丽娟等7人向西宁市住房保障和房产管理局提出对其预定的房屋暂停签约的申请。对此，西宁市住房保障和房产管理局对郑丽娟等7人及玖鹰公司进行了两次调解，双方并未达成一致意见。2017年8月16日，玖鹰公司在报刊上发出《通告》，内容为郑丽娟等人因未按条款执行交清首付款，构成违约，通知郑丽娟等人自登报之日起十天内办理接受玖鹰公司提出的解决方案的相关手续；但双方最终未能解决涉案纠纷。另查，玖鹰公司于2016年5月31日取得《商品房预售许可证》。
本院认为，原告（反诉被告）郑丽娟与被告（反诉原告）玖鹰公司签订的《购房预订单》，对郑丽娟购买的房屋约定了房屋的单价、面积及总房款，双方就购买特定房产达成了一致意思表示，系平等主体间为设立预售商品房买卖双方权利义务而订立的协议，符合《合同法》第二条关于合同的定义，其性质为预约合同，内容不违反法律禁止性规定，为一份独立有效的合同。合同成立后，双方当事人均应按照合同的约定履行义务、享有权利。但郑丽娟在约定的期限内未向玖鹰公司交纳全部的首付款，也未提交证据证明其按约定交纳剩余首付款时，玖鹰公司拒绝签订购房认购协议；玖鹰公司亦未提交证据证实其在限期内要求郑丽娟交纳剩余首付款并签订购房认购协议的事实。因此，合同双方均未按照约定履行义务，均构成违约，应当各自承担相应的责任。且双方于2017年协商此事时，仍难以达成一致，而未能签约，导致商品房买卖合同未能订立。根据建设部《商品房销售管理办法》第二十二条的规定：”符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。因此，玖鹰公司应当将预定金返还郑丽娟；郑丽娟未提交证据证明双方在预约关系中约定了订立本约的时限和条件，即不能证明玖鹰公司违反约定而致双方未能订立商品房买卖合同，故其主张双倍返还预约金的诉求没有法律依据，本院不予支持；玖鹰公司无证据证实其在约定的期限内要求郑丽娟交纳剩余首付款并签订购房认购协议的事实，故其亦无权要求郑丽娟支付违约金，玖鹰公司该项反诉请求不能成立；因郑丽娟在庭审时明确表示同意解除双方的预约合同关系，玖鹰公司主张该项反诉请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）郑丽娟与被告（反诉原告）青海玖鹰（集团）房地产开发有限公司之间的商品房预约合同关系依法予以解除；
二、被告（反诉原告）青海玖鹰（集团）房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还原告（反诉被告）郑丽娟预订金76832元；
三、驳回原告（反诉被告）郑丽娟的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）青海玖鹰（集团）房地产开发有限公司的其他反诉请求。
案件受理费3374元,减半收取1687元,由郑丽娟负担844元、青海玖鹰（集团）房地产开发有限公司负担843元，随上述款项一并给付郑丽娟；反诉费860元,由青海玖鹰（集团）房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判员马雪莹
二〇一八年三月二十九日
书记员席进虎