浙江省磐安县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0727民初1261号
原告陈淼华，男，汉族，住磐安县。
原告邓建萍，女，汉族，住磐安县。
被告磐安好时代置业有限公司，住浙江省磐安工业园区同心街18号。
法定代表人陈攀峰，总经理。
委托代理人金跃林，浙江金果律师事务所律师。
委托代理人李军伟，浙江金果律师事务所律师。
原告陈淼华、邓建萍与被告磐安好时代置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡青春适用简易独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈淼华、邓建萍，被告的委托代理人金跃林、李军伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，原、被告于2015年3月9日签订了《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于磐安工业园区同心街18号时代名城2幢4单元1301室房屋一套，购买金额为人民币576718元。原告已经按照合同约定履行付款义务。一、按照合同第九条规定，被告应于2016年6月27日前，将符合各项条件的商品房交付原告使用。被告于2016年10月28日通知交房，并向原告计算违约金，但被告未出示建设工程竣工验收备案证明和应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，原告提出异议，拒绝收房。后被告工作人员多次口头解释已通过验收合格，原告本着善良之心相信他们以及急于装修住房于2016年10月29日接收了房屋钥匙。被告确定的2016年10月28日交房日及原告2016年10月29日接房日都不是具备交房条件的交房日，交房无效，应按完全符合合同规定的各项验收合格文件到达之后交房为准。原告多次向被告提出异议要求出具验收合格文件并支付违约金，被告至今未给出明确答复。根据《房屋买卖合同》第十条（出卖人逾期交房违约责任）规定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；自本合同第九条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。根据合同第十二条（交接）规定：出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因此，被告应向原告支付交房违约金每天288.36元，逾期天数218天（预先计算到2017年1月30日），合计交房违约金人民币62862.48元。二、根据《房屋买卖合同》第十六条（关于产权登记的约定）规定，出卖人承诺于2016年9月27日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，逾期超过90日后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告已逾期向原告交付权属证书（权属证书登记证明之日为2017年4月11日），因此，被告应向原告支付交证违约金每天288.36元，逾期天数196天，合计交证违约金人民币56518.56元。三、原告同时要求被告补偿原告由于被告延期交房而原告为解决此事造成误工费、车费、写状费等1800元，精神损失费3000元，合计人民币4800元。上述三项合计124181.04元。
被告辩称，一、逾期交房违约责任计算截止时间应为2016年10月28日止。1、涉案房屋于2016年6月20日经五方竣工验收合格，房屋已经符合交付的实质性要件。2、被告方销售人员已经于2016年10月28日，统一通知到每位业主办理交房（交钥匙），已签预售合同的大部分业主，根据通知基本于2016年10月28日办理了交房手续。涉案房屋在竣工验收后，备案手续未完成前，合同双方办理交房手续行为是合法有效的。备案手续仅是行政登记手续，且事实上也于2016年12月12日完成了备案手续。故涉案房屋的交易（交房）行为也并没有损害到业主的任何利益，所以不能否定双方之间交房交易行为的效力。3、本案中，从原告提供的证据看，并未见到因延迟交房所造成损失的证据和金额，在没有证据的情况下，被告方认为可以参照中国人民银行同期同档次贷款利率作为标准来计算，故违约金日万分之五明显过高，应予调整为日万分之一点六的标准为宜。二、被告应于2016年9月27日前取得初始不动产权证，交付给原告。本案中，涉案房屋的初始不动产权证于2017年1月17日完成初始登记，被告已经完成了合同约定的义务。至于之后原告委托被告代为办理不动产转移登记完成的时间，与本案无任何关系。原告将交证时间计算至转移登记的完成时间，显系理解错误。根据房地产交易流程，在完成交房手续后，应有三个月的期限办证期，既然交房违约已计至2016年10月28日，被告于2017年1月28日前完成初始登记，不应属于违约，不应再重复计算违约金。逾期交房和逾期交证两者违约金不应叠加重复计算。如法院认为交证于2017年1月17日完成，属于逾期完成，属于违约，则被告认为，在原告方无任何实际损失的情况下，违约金每日万分之五的标准实属过高，请求法庭酌情调整降低至每日万分之一。三、原告方逾期交房的损失、违约金的利息等其他主张，均没有事实依据和法律依据，应予驳回。
经审理查明，原告陈淼华和被告于2015年3月9日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的位于磐安工业园区同心街18号时代名城2幢4单元1301室房屋一套，购买金额为人民币576718元。原告已经按照合同约定履行付款义务。一、合同第九条规定，被告应于2016年6月27日前，将符合各项条件的商品房交付原告使用，条件包括：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明书；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。被告于2016年10月28日通知原告交房，原告以被告未出示建设工程竣工验收备案证明和应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件提出异议，拒绝收房，后原告于2016年10月29日接收了房屋钥匙。众多购房户曾向县长信箱反映“时代名城”房产是否具备交房条件，磐安县住建局于2016年12月1日答复：经查，“时代名城”开发项目的规划、人防等专项验收已通过，目前正在办理竣工备案手续中，我局已责令开发商停止交房等相关工作，直至项目通过竣工备案，在此期间，购房者有权拒绝收房。2016年12月12日“时代名城”2幢工程通过竣工验收备案。合同第十条规定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；自本合同第九条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十二条规定：出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。二、合同第十六条规定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证；出卖人承诺于2016年9月27日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，逾期超过90日后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告于2017年1月16日完成土地使用权、商品房所有权初始登记，2017年4月12日完成正式登记。
以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、收款收据、不动产登记证、竣工验收记录、竣工验收备案表、初始不动产权证书等证据所证实，本院予以认定。
本院认为，原告陈淼华与磐安好时代置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，除约定的违约金过高应予适当调整之外，其他条款均没有违反法律规定，应认定合法有效。邓建萍并非合同签订方，其作为原告主体不适格，应驳回其起诉。被告未能按合同约定期限交付房屋，未能按时将房屋权证交付给原告已构成违约，故应承担相应违约责任。鉴于双方约定的违约金过高，根据本案实际情况，应对双方约定的违约金计算标准作适当的调整，本院酌定交房违约金按日万分之三的标准计付，交付房屋权证违约金按日万分之一的标准计付。本案按购房额576718元计算违约金。一、交房违约时间。合同规定交房时间在2016年6月27日前，2016年12月12日涉案工程通过竣工验收备案，原告虽于2016年10月29日接收了房屋钥匙，但实际上并不具备交房条件，可认定2016年12月12日为交房时间，违约天数为165天，按日万分之三的标准计算，交房违约金为28547.54元。二、交证违约时间。合同第十六规定被告交证时间在2016年9月27日前，是指交付权利人为原告、完成房屋所有权正式登记时间。被告辩称交证时间是指被告完成土地使用权初始登记及房屋所有权初始登记时间，但初始登记权证上权利人登记为被告，不存在交付，也不符合合同本意，故对被告该辩解本院不予支持。被告于2017年4月12日完成房屋权证正式登记，故2017年4月12日视为交证时间，违约天数为195天，按日万分之一的标准计算，交证违约金为11246元。二项合计违约金为39793.54元。原告要求被告赔偿其他损失，于法无据，不予支持。综上，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告磐安好时代置业有限公司支付原告陈淼华违约金39793.54元，限于本判决生效后十日内履行。
二、驳回原告陈淼华其他的诉讼请求。
三、驳回原告邓建萍的起诉。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1392元（已减半收取），由原告陈淼华负担946元，被告负担446元。限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 胡青春
二〇一八年七月二十五日
书记员 胡铃娜