河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0102民初5024号
原告：郑州金帝大厦有限公司，住所地郑州市中原区伏牛路209号。
法定代表人：王盈盈，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王寒，河南兆维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁利萍，河南兆维律师事务所律师。
被告：李胜，女，1969年4月8日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：崔永卫，河南路德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：查勇，河南路德律师事务所律师。
被告：刘俊玉，女，1974年4月22日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：崔永卫，河南路德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：查勇，河南路德律师事务所律师。
被告：张景新，男，1964年8月14日出生，汉族，住河南省新郑市。
原告郑州金帝大厦有限公司诉被告李胜、刘俊玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月8日受理后，原告申请追加张景新为共同被告，本院准许后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王寒，被告李胜、刘俊玉共同委托诉讼代理人崔永卫、查勇到庭参加诉讼，被告张景新经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告之间的房屋租赁合同解除，被告于合同解除之日将租赁房屋腾出并归还原告。2.判令被告支付原告2018年7月31日之前已拖欠房屋租金1335.46万元；被告于2018年8月1日起至合同解除之日止期间的房屋租金按以下方式支付原告：2018年8月1日至2019年4月20日期间年租金按859.68万元计算，此后每两年为一个租赁周期，年租金按上一租赁周期的第二年租金的8%递增，即2019年4月21日至2021年4月20日期间年租金按928.4544万元计算（859.68万元+859.68万元×8%=928.4544万元），以此类推；被告于合同解除之日至实际归还房屋期间的占房费用按上述方式的双倍标准计算支付原告。3.判令被告支付原告2018年7月31日之前已拖欠的物业管理费59.2021万元，被告2018年8月1日起至实际归还房屋之日止期间的物业管理费按每年15万元支付原告。4.判令被告支付原告2018年7月31日之前已拖欠的电费4.3315万元，被告2018年8月1日起至实际归还房屋之日止期间的电费按市场价格乘以实际发生数额的105%计算支付。5.判令被告支付原告违约金243万元。6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月9日，原、被告签订《金帝大厦房屋租赁合同》，合同约定原告将位于郑州市中原区伏牛路209号金帝大厦（原布瑞克大厦）1层部分至6层出租给被告作为商业经营使用，租赁期限为12年，自2014年7月21日至2026年7月20日。相关费用的交付方式为：1.所有费用被告应提前一个月按季度向原告支付。2.房屋租金第一年（2014年7月21日至2015年4月20日）年租金为800万元，原告第一年实收8个月租金533.33万元。第二年（2015年4月21日至2017年4月20日）年租金为900万元。此后每两年为一个租赁周期，年租金按上一个租赁周期的第二年租金的8%递增，即2017年4月21日至2019年4月20日周期内年租金为972万元（900万元+900万元×8%=972万元），2019年4月21日至2021年4月20日周期内年租金为1049.76万元（972万元+972万元×8%=1049.76万元），以此类推。3.每年物业管理费15万元。4.电费由原告代收代缴，并按实际用电量的5%收取损耗。合同的终止、违约条款约定为：被告足额缴纳房屋租金的情况下，在房屋租赁合同有效期内，原告不得无故解除合同，如无故解除合同，原告应当向被告支付一个季度的租赁费作为违约金并赔偿被告的损失。当被告有以下情形时，原告有权解除合同：租赁期间，租赁费逾期支付超过10天的；利用租赁的房屋进行非法经营活动的；原告解除合同时被告还应当向原告支付一个季度的租赁费作为违约金并赔偿原告的损失，被告并应在合同解除之日将属于自己的可移动设备设施清除，逾期视为被告自动放弃装修设施和物品所有权，原告方有权单独清除或归原告所有。租赁合同签订后，原告即将约定房屋交付被告使用，但被告却没有按合同约定按时足额支付房屋租金及相关费用。截至2018年2月底拖欠房屋租金共计1117.6521万元，拖欠物业管理费共计52.9521万元，拖欠电费共计4.3315万元。经原告多次催要，被告一直拖延未付，期间原告曾做出大幅度让步，同被告协商签订了还款协议，但被告再次违约，仍然拖延支付租金及相关费用至今。租赁房屋内开设“乾宫国际KTV”娱乐会所，由张景新与刘俊玉共同经营，因欠房租，张景新曾于2016年8月5日向原告出具100万元欠条，并承诺2016年12月30日还清，鉴于张景新与案件的利害关系，故申请追加张景新为共同被告。
被告李胜、刘俊玉辩称，被告与原告之间存在过房屋租赁关系，但原告起诉部分事实不真实，诉请过高，1.房屋租赁合同约定的租金经过双方变更租金为每年400万元，并不是原告所称的800万元，双方因此在2014年7月19日签订场地设备租赁合同；2.由于被告经营发生变化，被告已于2017年8月20日向原告发出了合同解除通知书，告知原告，原告对此也予以了回应，在2017年10月15日原告给被告的复函中以及2017年10月9日被告给原告的通知函中，可以证明双方就房屋的租金以及相关的违约责任是达成了意向，当时双方确定的金额是500万元；3.2017年10月16日双方签订的协议在实质上并不是对租金的确认，而是因为当时被告刘俊玉的丈夫张景新因为刑事责任问题，被告向原告拟支付的部分协调费用。
被告张景新未作答辩。
本院经审理认定如下法律事实：2014年7月9日，原告（出租方、甲方）与被告李胜、刘俊玉（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将属于其的位于郑州市××路××号郑州××大厦（原××大厦）1层部分至6层出租给乙方使用，甲方将中央空调、货梯供乙方无偿使用，乙方应保证甲方提供设备的正常使用，乙方有偿使用甲方提供的停车位，价格另行协商。租赁期限为12年，自2014年7月21日至2026年7月20日止。乙方承诺该物业仅作为商业经营使用，租赁期间，乙方须合理使用并善意保管承租场地内的一切设施，守法经营，不得利用承租场地进行违法活动，遵守大厦的有关管理规定，杜绝损害公共利益和妨碍其他租户的行为，未经甲方书面同意，乙方不得擅自将租赁场地转让。乙方同意租赁场地先缴费后使用，并承诺提前一个月按季向甲方支付应缴费用。场地全年租赁费第一年（2014年7月21日至2015年4月20日），年租金为800万元，甲方第一年实收8个月租金为533.33万元，2015年4月21日至2017年4月20日，年租金为900万元，此后每两年为一个周期，按租赁周期的第二年租金的8%递增，即2017年4月21日至2019年4月20日年租金为972万元，2019年4月21日至2021年4月20日年租金为1049.76万元，以此类推。每年物业管理费15万元。合同签订后，为便于结算和管理，乙方应自觉按期缴纳由甲方代收的电费（并按实际用电量的5%收取损耗，用电缴费期限为每月的28日之前缴纳，逾期未缴纳将自动产生滞纳金）。乙方足额缴纳房屋租金的情况下，在房屋租赁合同有效期内，甲方不得无故解除本合同，如无故解除合同，甲方应当向乙方支付一个季度的租赁费为违约金并赔偿给乙方造成的损失。在乙方足额缴纳房租的前提下，甲方同意乙方将第6层转租。当乙方有下列情形时，甲方有权解除本合同：租赁费逾期支付超过10天的；利用租赁的场地进行非法经营活动的。当甲方解除本合同时，乙方还应当向甲方支付一个季度的租赁费作为违约金并赔偿给甲方造成的损失。乙方不得迟交、少交、拒交租赁费和各项费用，如因特殊原因不能按时缴纳应交费用的，需以书面的形式通知甲方，在征得甲方书面同意后可适当延期，如乙方仍不能按时缴费需按天向甲方缴纳所付费用总额的5‰作为滞纳金，超过15日甲方有权停止乙方用电使用权，超过30日甲方有权处置乙方全部物品优先折价支付房费及滞纳金，并有权立即收回本合同中出租场地，提前解除合同另行处置。乙方租赁期满或解除合同，如不续约且逾期不搬，乙方应按照本协议规定的日租赁费双倍标准，根据实际逾期使用天数支付于甲方，直到乙方迁出所租场地为止，若给甲方造成经济损失，乙方应承担赔偿责任。合同一经成立，未经甲乙双方同意任何一方均不得无故提前解除合同，否则违约方应向守约方支付三个月的租赁费作为违约金。合同期满或解除后，乙方应在合同解除之日前将属于乙方的可移动设备设施清除，逾期视为乙方自动放弃装修设施和物权所有权，甲方有权单方清除或归甲方所有。2014年7月19日签订的《租赁合同》及《场地设备租赁合同》作为税局备案使用，若双方发生纠纷，应以本合同为准。如有合同附件为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等的法律效力。本合同还约定了其他权利义务内容。
2016年8月5日，被告张景新向原告出具《欠条》，内容为：张景新因欠房租100万元，于2016年12月30日还清。
2017年10月9日，被告刘俊玉向原告发出《通知函》，内容为：“2017年8月20日我方向贵司发出了《合同解除通知书》，贵司收到通知书后，就合同解除后相关事宜与我方进行了多次沟通，贵司明确告知我方：一、所欠房租双方确定优惠后为500万元，并限定我方2个月内支付完毕；二、租赁房屋现状不得改变，也不允许我方移动租赁房屋内所有动产，全部归贵司所有。现我方根据贵司上述要求作出如下决定，正式通知贵司：一、我方所欠贵司房租500万元3个月内支付完毕，我方将继续租赁上述房屋；二、我方放弃该租赁物装饰、装潢及附属物所有权利，将该租赁物整体移交给贵司以冲抵前期所欠贵司房租。双方根据2017年8月20日通知书内容双方解除租赁合同。请贵司在收到本函后，2日内与我方联系沟通协商后续事宜。如按照第一种方案执行双方另行签订还款协议；按第二种方案执行，贵司应当在收到本函后2日内进行房屋移交手续，逾期视为移交完成。”
2017年10月15日，原告向李胜、刘俊玉出具《复函》，内容为：“我单位于2017年10月15日收到贵方的通知函，现答复如下：贵方单方面提出的所谓两种方案，我方均不同意。贵方应按照合同约定足额支付所拖欠租金及相关费用，并承担违约责任。如贵方再拖延不付，我单位只好采取诉讼方式向贵方主张权利。”
2017年10月16日，原告（甲方）与被告李胜、刘俊玉（乙方）签订《协议》，主要约定：一、双方确认截止至2017年10月31日，乙方拖欠甲方房屋租金及相关费用共计788.6521万元；二、乙方将所欠房屋租金及相关费用于2017年11月24日之前支付甲方200万元，2017年12月31日前支付340万元；三、乙方须把所租赁房屋6层2017年11月1日至2018年5月19日的租金及相关费用（具体数额按照乙方与次承租人间的合同约定计算）于2017年10月30日前支付给甲方，由乙方协调次承租人与甲乙三方协商移交；四、如乙方按照上述第二、三条约定及时全部履行、付清拖欠租金及费用，甲方对乙方之前所拖欠的租金及相关费用优惠后仅收取上述540万元，其余免除，否则乙方应按原租赁合同约定支付所有拖欠租金及相关费用，按照原合同执行，并承担违约责任。
另查，案涉租赁房屋的第6层由郑州市长城房屋开发集团有限公司（以下简称长城公司）从被告李胜、刘俊玉处承租，2017年11月1日后由原告与该公司签订了租赁合同，2017年11月1日至2018年5月19日被告李胜、刘俊玉收取长城公司的租金已经转交给原告。原告提交了被告方经营的郑州市中原区皇家乾宫娱乐会所与长城公司签订的《合同补充协议书》复印件，约定郑州金帝大厦第6层租赁给长城公司，租赁期间2017年5月20日至2018年5月19日，年租金为112.32万元。
原告自认被告方在2017年年底支付了租金50万元。
诉讼中，被告为证明案涉房屋年租金为400万元，提交了2014年7月19日原告与刘俊玉、李胜签订的《场地设备出租合同》，该合同约定案涉房屋第一年租金为400万元。原告对此证据不予认可。
上述事实，有房屋租赁合同、欠条、通知函、复函、协议、补充协议书、场地设备出租合同及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，关于合同的效力和履行。2014年7月9日，原告作为出租人与作为承租人的被告李胜、刘俊玉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应共同遵守。虽然被告提交了《场地设备出租合同》，但因《房屋租赁合同》已经明确约定“2017年7月19日签订《租赁合同》及《场地设备租赁合同》作为税局备案使用，若双方发生纠纷，应以本合同为准”，故《房屋租赁合同》体现了租赁双方的真实意思表示，应以该合同作为双方权利义务的约定依据。2017年10月9日和10月15日，租赁双方通过通知函和复函的方式就租赁合同的履行和解除等事宜进行协商。10月16日双方达成《协议》，协议确定了双方的租金及相关费用的欠款金额及支付方式，同时还约定“如乙方按照上述第二、三条约定及时全部履行、付清拖欠租金及费用，甲方对乙方之前所拖欠的租金及相关费用优惠后仅收取上述540万元，其余免除，否则乙方应按原租赁合同约定支付所有拖欠租金及相关费用，按照原合同执行，并承担违约责任。”被告李胜、刘俊玉并未举证证明按照协议约定履行了支付540万元的义务，且从2017年10月16日起至起诉前双方未再协商解除合同，故租赁双方仍应按照2014年7月9日的《房屋租赁合同》的约定继续履行合同义务。
关于房租。2017年10月16日，原告与被告李胜、刘俊玉签订的《协议》约定：“双方确认截止至2017年10月31日，乙方拖欠甲方房屋租金及相关费用共计788.6521万元”，是双方对2017年10月31日之前房屋租金及相关费用（应当包括物业费）的清算，本院对此予以采信。2017年11月1日至2018年7月31日（共计9个月）的房租：合同约定“2017年4月21日至2019年4月20日年租金为972万元”即每月81万元，9个月的租金为81万元×9个月=729万元。第6层租金参照《合同补充协议书》约定的年租金112.32万元，月租金为9.36万元，9个月的租金为9.36万元×9个月=84.24万元。故，扣除原告自认的50万元及第6层租金，截至2018年7月31日，被告李胜、刘俊玉共欠租金788.6521万元+729万元-50万元-84.24万元=1383.4121万元。2017年11月1日至2018年7月31日（共计9个月）的物业费：合同约定“每年物业管理费15万元”即每月1.25万元，9个月的物业费为1.25万元×9个月=11.25万元。
2016年8月5日，被告张景新向原告出具欠条，被告张景新放弃了质证的权利，对该欠条本院予以采信，欠条明确作出了限期偿还100万元租金的意思表示，对该债务承担，本院予以支持，即由被告张景新对该100万元租金承担连带清偿责任。因被告李胜、刘俊玉长时间未履行支付租金的义务，致使原告的合同目的无法实现，故原告关于解除房屋租赁合同关系的主张，本院予以支持，解除后，被告李胜、刘俊玉应将租赁物房屋返还给原告。原告主张的2018年8月1日起至合同解除之日止期间的房屋租金、物业费，因尚未实际发生，本案不予处理，待该两项费用实际发生后，原告可另行起诉。
合同约定“先缴费后使用”、“提前一个月按季向甲方支付应缴费用”、“当甲方解除本合同时，乙方还应当向甲方支付一个季度的租赁费作为违约金”，本案的欠付租金1383.4121万元是承租方数次在付款结点未按时付款形成，属承租方违约行为，承租方应当承担违约金，原告主张的违约金的诉讼请求应予支持。依据上述每月租金的计算方式，承租方应当承担的违约金为（81万元-9.36万元）×3个月=214.92万元。
关于电费，原告仅提供了自行统计的用电情况，未提交职能部门出具的用电结算凭证，故原告主张电费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告郑州金帝大厦有限公司与被告李胜、刘俊玉之间的房屋租赁合同关系；
二、被告李胜、刘俊玉自本判决生效之日起十五日内向原告郑州金帝大厦有限公司返还租赁物，即位于郑州市××路××号郑州××大厦（原××大厦）1层部分至5层的房屋；
三、被告李胜、刘俊玉自本判决生效之日起十五日内向原告郑州金帝大厦有限公司支付2018年7月31日之前的租金13834121元、物业费112500元，共计13946621元；
四、被告张景新针对租金中100万元部分承担连带清偿责任；
五、被告李胜、刘俊玉自本判决生效之日起十五日内向原告郑州金帝大厦有限公司支付违约金2149200元；
六、驳回郑州金帝大厦有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50078元（已减半收取），由被告李胜、刘俊玉共同负担（其中6900元部分由李胜、刘俊玉和张景新共同负担）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判员 李忠贤
二〇一八年八月十五日
书记员 郑飞虎