杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第1858号
原告：吴剑力。
委托代理人：钱振林。
被告：杭州裕华大厦有限公司。
法定代表人：黄国强。
委托代理人：韩南生。
原告吴剑力为与被告杭州裕华大厦有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2012年6月27日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年8月7日公开开庭进行了审理。原告吴剑力的委托代理人钱振林，被告杭州裕华大厦有限公司的委托代理人韩南生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年7月28日，原、被告签订房屋转让合同一份，约定被告将位于杭州市西湖区三墩镇振华路北侧西行桥西侧杭州裕华大厦B幢14层05号房屋一套转让给原告，转让价470541元，第十五条关于产权登记的约定：“如因甲方的责任，乙方不能在2010年6月30日之前取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式办理。2、逾期超过90日的，双方同意乙方选择下列其中一种处理方式：（1）乙方退房，甲方自乙方退房之日起60日内向乙方退还全部已付款，并按乙方累计已付款的银行同期贷款利率支付利息，同时按乙方累计已付款的10％作为违约金。如因乙方不配合或乙方自身原因致使甲方无法按时或者无法将该房屋产权办至乙方名下，则甲方不承担违约责任。”原告依约支付全部房屋转让款，2008年8月30日，被告将房屋交付给原告。但被告未能在2010年6月30日前（至今未能办理）为原告办出房地产权属证书。为此，原告于2012年5月30日向被告要求退房，但被告要求与原告另行签订退房协议，原告不同意。故起诉请求判令：1、解除双方签订的房屋转让合同，被告退还原告购房款470541元，退还物业维修基金5824元；2、被告赔偿原告违约金47054元，利息119844元（2008年8月30日至判决确定退房之日的利息，暂计至2012年6月30日，按三年期银行贷款年利率6.65%计算），合计166898元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
原告为其主张的诉讼请求以及事实提供证据如下：
1、房屋转让合同，证明原、被告双方签订合同，约定了房屋价款、房屋交付等，其中第十五条关于产权登记的约定：如因甲方的责任，乙方不能在2010年6月30日之前取得房地产权属证书的，乙方有权退房，甲方退还已付房款支付同期银行贷款利息和已付房款10%的违约金。
2、浙江省统一收款收据，证明原告于2007年7月28日和8月11日两次向被告缴房款合计470541元。
3、杭州裕华大厦交房结算单、物业维修基金收据、物业费发票、公共能耗费收据，证明交房时间为2008年8月30日及双方关于维修基金等其他费用的结算。
4、杭州裕华大厦有限公司退房协议（空白复印件），证明原告向被告提出退房，被告要求另行签订该协议。
5、EMS邮件详情单及退房退款通知、收据、查询结果，证明原告邮寄退房退款通知给被告的事实。
被告辩称：一、原告诉请没有法律依据，应予驳回。根据双方订立的房屋转让合同第十五条约定，办理房产证的前提是必须按照政府政策及相关政府部门的办证程序进行，因政府部门至今仍未出台留用地项目办证程序的规定，故迟延办证的责任不在于被告，并非被告怠于履行其合同义务。原告于2007年7月28日签订房屋转让合同，2008年8月30日收房，使用至今已近五年。2010年7月，被告曾向每位业主发出通知，告知产权证办理出现政策障碍，提请业主处理。但原告并未表示任何意见，也未要求退房，这就意味着原告放弃了退房的要求。直到2012年原告才要求退房，被告要求签订退房协议。故本案的解除权早已消灭，原告无权要求解除合同，该项请求应予驳回。办证并非合同的根本目的，以此解除合同亦缺乏法律依据。二、原告要求被告承担诸项违约金、利息均属无理，应予驳回。
被告提供证据如下：
1、业主征询函及回复函，证明被告早于2010年7月就将情况通知原告，提示原告表示选择意见。
2、会议签到单及证明，证明被告于2010年7月与原告代表进行协调，原告应当知道情事之变更。
3、被告于2011年12月16日向杭州市国土资源局中呈送要求办理产权证书的报告，证明被告一直努力争取办证。
4、杭州市国土资源局（2012）土地出让事项意见单8号，证明杭州市人民政府仍以（2008）文件作为政策依据，不可以分间或分套转让。
综合双方的举证、质证意见及证据间联系，本院认证如下：
一、原告提供的证据。被告质证认为，证据1的真实性、合法性无异议，但该合同第十五条，不能证明系被告有违约责任。证据2、3无异议。证据4没有公章，是复印件，真实性有异议，被告都是按照合同原价退房的原则处理的。证据5，对原告称2012年5月30日要求被告退房的事实不予认可，退房退款通知未见过也未收到过。
二、被告提供的证据，原告质证认为，证据1没看到过，后面也没有原告的回复，所以不知道该情况，不能证明被告的主张，与本案无关联。证据2，会议签单的真实性有异议，协商的内容不清楚，原告并无授权这些人进行协商，与本案没有关联性；至于证明，五名业主并不包括原告，被告也没有明确是哪五名业主，原告并没有参与交涉。证据3，报告的真实性认可，但这是被告与国土局之间的关系，也与被告的答辩意见相悖。证据4的真实性无异议，说明原告购买房屋的产权证到目前为止都不可能办理。
本院认为，原告提供的证据1、2、3，被告质证后无异议，予以认定。证据4系复印件，无其他证据印证，不予认定。证据5，虽被告认为没有收到，但结合邮件详情单中记载的邮寄地址为“杭州市西湖区振华路196号裕华大厦A座1601室”，该地址系被告在工商机关登记的住所地，且查询结果中亦有人员签名，故应认定该通知已送达于被告的事实。
被告提供的证据1、3、4，予以认定。证据2与本案讼争事实缺乏关联，不能证明被告与原告代表协商的事实。
根据上述认定之证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2007年7月28日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《房屋转让合同》一份，合同中约定：第一条项目建设依据，甲方以出让方式取得位于杭州市西湖区三墩镇振华路北侧西行桥西侧、地号为06-006-011-00017的地块的国有土地使用权。【土地使用证号】为杭西国用（2006）字第000025号。该地块土地使用面积为9821平方米，规划用途为综合办公用地，土地使用年限自2006年2月17日至2056年1月26日。甲方经批准，在上述地块上建设综合办公用房，【现定名】杭州裕华大厦。建设用地规划许可证号为（2005）年浙规用证01000325，建设工程规划许可证号为（2006）年浙规建证01000278号，施工许可证号为330100200607140401。第二条转让房屋的概况，乙方受让房屋为本合同第一条规定项目中的B幢14层005号房，建筑面积89.60平方米。第三条计价方式与价款，该房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米5251.57元，总金额470541元。第五条付款方式及期限，签订本合同之日支付50000元，2007年7月28日前支付140000元，2007年8月15日支付280541元。第十一条约定，甲方保证转让的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。第十五条关于产权登记约定，该项目系按照杭州市政府有关撤村建居相关政策批准的留用地开发建设；鉴于此，甲乙双方明确：甲方应按照杭州市政府的相关职能部门对留用地建设项目的颁证程序在2010年6月30日之前将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在2010年6月30日之前取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式办理（不作累加）。1、逾期在90日之内（含90日）的，甲方按实际逾期办证日期按日向乙方支付已付房款总额的万分之贰作为违约金；2、逾期超过90日的，双方同意乙方选择下列其中一种处理方式：（1）乙方退房，甲方自乙方退房之日起60日内向乙方退还全部已付款，并按乙方累计已付款的银行同期贷款利率支付利息，同时按乙方累计已付款的10%作为违约金。（2）乙方不退房，甲乙双方解除本合同，另行签订《物业长期租赁合同》，甲方按壹仟元／平方米向乙方退款，剩余房款自动转为《物业长期租赁合同》中的租金。乙方在本合同约定的土地使用年限内继续享有排它的房屋使用权。合同中并约定了交付期限、甲方逾期交房的违约责任以及乙方逾期付款的违约责任等内容。合同签订后，原告依约支付房款。2008年8月30日，双方交付房屋，原告并支付物业维修基金5824元。
2010年7月，被告向原告等发出《业主征询函》，表示“鉴于本项目系杭州市区村级集体经济组织留用地出让的第一批项目，现在办证尚无先例，根据杭州市政府先后于2005年7月、2008年5月、2009年6月三次下发的有关文件规定，现已明确本项目产权证无法分割到户。特发此征询函给您，请您务必在8月30日前回复此函。”2011年12月16日，被告向杭州市国土资源局书面报告，要求给予办理颁发裕华大厦转让后的产权证书。2012年1月29日，被告取得案涉房屋振华路196号1幢、2幢房屋所有权证各一本，附记均记载：规划批建为综合用房，单一产权，物业区域为振华路196号，土地用途为综合（办公）、商服用地，本宗地为10％留用地建设项目用地。但原告至今未能取得案涉房屋的所有权证。同年6月20日，原告邮寄给被告《退房退款通知》，其上载明：“2007年7月28日双方签订房屋转让合同，约定被告将裕华大厦B幢14层05号房转让给原告，合同第十五条约定，如不能在2010年6月30日办出房地产权属证书的，原告有权选择退房，并由被告赔偿违约金和利息损失。因被告至今未能办理房地产权属证书，再次书面通知被告，要求被告按约退房退款并赔偿违约金和利息损失。”次日，该通知送达于被告。原告遂诉至本院。
本院认为，原、被告签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应认定有效，双方均应依约履行。因房屋转让合同中明确约定案涉房屋系留用地开发建设项目上的房屋，故该合同的性质属于非商品房分割转让协议。本案争议焦点之一在于原告主张解除房屋转让合同的效力。首先，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案房屋转让合同中约定，如因被告的责任，原告不能在2010年6月30日之前取得房地产权属证书的，如逾期超过90日，双方同意原告选择下列其中一种处理方式：（1）原告退房，被告自原告退房之日起60日内向原告退还全部已付款，并按原告累计已付款的银行同期贷款利率支付利息，同时按原告累计已付款的10%作为违约金。（2）原告不退房，双方解除本合同，另行签订《物业长期租赁合同》，被告按壹仟元／平方米向原告退款，剩余房款自动转为《物业长期租赁合同》中的租金。因本案房屋转让合同履行至今，案涉房屋至今未能取得权属证书。故在此情形下，原告可依约行使选择前述二种方式主张。现原告选择第（1）种方式要求解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。同时，原告已于2012年6月发出解除合同的通知，故本案房屋转让合同自该通知到达被告时解除。其次，双方在合同中并未约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。被告辩称其于2010年7月发出《业主征询函》系催告原告行使合同解除权，因原告至今未行使，故合同解除权已消灭之意见。因《业主征询函》的主要内容为告知案涉房屋无法分割到户，故而征询原告的意见，要求其回复。被告在该函件中并未明确表明要求原告在某一特定期限之前行使解除权，故不应视为被告已催告原告行使合同解除权。本案中，原告之合同解除权并未消灭，其可依约行使。
本案争议焦点之二，被告是否应当承担违约责任。被告作为房屋开发建设一方，在明知案涉房屋不具备分割办证的条件下，仍与原告签订房屋转让合同，并明确约定办理房屋权属登记的期限在2010年6月30日之前。而原告至今未能取得案涉房屋的权属证书，故被告的行为构成违约，且主观上存在过错，应当承担相应的违约责任。被告辩称迟延办证的责任不在于被告，其不构成违约之意见，与事实不符，本院不予采信。按照房屋转让合同的约定，原告选择退房的，被告自退房之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的银行同期贷款利率支付利息，同时按原告累计已付款的10%作为违约金。故原告主张被告退还已付购房款470541元，退还物业维修基金5824元以及支付已付购房款10％的违约金47054元的请求，符合合同的约定，本院予以支持。关于支付利息的请求，应按已付购房款470541元，按照一年期贷款利率6.40％计付利息752.87元（利息自2012年6月21日起暂计至同年6月30日）。原告主张自2008年8月30日起计算利息的请求，缺乏相应依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认吴剑力与杭州裕华大厦有限公司于2007年7月28日签订的《房屋转让合同》于2012年6月21日解除。
二、杭州裕华大厦有限公司于本判决生效之日起十日内退还给吴剑力购房款470541元，退还物业维修基金5824元，支付违约金47054元，支付购房款的利息752.87元（自2012年6月21日暂计至同年6月30日，按一年期贷款利率6.40％计算），合计524171.87元。此后至本判决指定履行期间届满之日的利息按银行同期贷款利率另行计付。
三、驳回吴剑力的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10232元，由吴剑力负担1894元，由杭州裕华大厦有限公司负担8338元。杭州裕华大厦有限公司应负担部分案件受理费于本判决生效之日起七日内径直交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 萧 京
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 朱湘江
二〇一二年十月三十日
书 记 员 钱 维