广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）覃民初字第1061号
原告刘明忠。
委托代理人卢业军，贵港市港北区维民法律服务所法律工作者。
被告戴少文。
委托代理人黎世飞，广西中飞律师事务所律师。
第三人刘明珍。
原告刘明忠与被告戴少文、第三人刘明珍案外人执行异议之诉一案，本院于2015年8月7日立案受理后，依法组成由审判员余艳担任审判长，审判员梁倚志、人民陪审员杨荣盘参加的合议庭，于2015年9月24日及10月29日公开开庭进行审理。书记员杨菲担任记录。原告委托代理人卢业军、被告戴少文及其委托代理人黎世飞到庭参加诉讼，第三人刘明珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘明忠诉称，蓝志庆、刘明珍于2013年6月17日将其所有位于贵港市世纪花园南小区一幢四层房屋（无房产证，国有土地使用证号：贵国用（2012）第0395号）转让给原告刘明忠，贵港市港北区法院已依法作出（2013）港北民初字第1883号判决，判令被告蓝志庆、刘明珍将该房屋的土地使用证过户到原告刘明忠名下，但贵港市覃塘区法院在执行被告戴少荣与刘明珍、蓝志庆民间借贷纠纷一案中，将该房屋的土地使用权予以查封。原告依法提出执行异议，并递交了充分证据证实该房屋已经转让给原告的事实，但覃塘区人民法院仍于2015年7月7日作出（2015）覃执异字第3号执行裁定，驳回原告的异议。
原告认为该裁定明显错误。首先，最后一笔转让款原告于2013年8月6日转账给出卖人刘明珍，而覃塘区法院于同月14日才查封涉案土地使用权，裁定认定被查封的土地使用权是在法院查封后才付清转让款，属认定事实错误。其次，裁定适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，但完全忽视了该条后半段“但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的除外情形，属于适用法律错误。再次，贵港市港北区法院在执行申请执行人韦宗杰与被执行人刘明珍、蓝志庆民间借贷纠纷一案中，经申诉人提出执行异议后，适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条裁定解除了该案土地使用权查封。这才是完全正确的裁决，保护了原告的财产权益。
综上，请求法院判决解除对登记在蓝志庆、刘明珍名下位于贵港市世纪花园南小区一幢四层房屋（土地使用证号：贵国用（2012）第0395号）土地使用权的查封，并判决该房屋归原告所有。
原告刘明忠就其陈述事实提交的证据有：
1．《房屋转让协议书》一份，以证实原告与刘明珍、蓝志庆于2013年6月7日签订房屋转让协议；
2．广西农村信用社《转账业务凭证》三份、贵港市区农村信用合作联社永联分社2015年8月5日出具的《证明》及《活期存款历史明细查询》各一份，以证实原告分别于2013年6月7日及13日、8月6日汇款24万元、22万元、14万元给刘明珍，取得涉案房屋所有权且已实际居住；
3．（2013）港北民初字第1883号《民事判决书》一份，以证实原告向贵港市港北区法院起诉要求本案第三人将涉诉房屋土地使用权证过户到原告名下，讼争标的属原告所有；
4．贵港市港北区法院（2014）港北执字第436-1号《执行裁定书》及《协助执行通知书》各一份、（2013）港北民初字第1620-1号《民事裁定书》及《协助执行通知书》各一份，以证实类似本案案件港北法院经权利人提出异议后已解除执行标的的查封；
5．贵港市覃塘区法院（2015）覃执异字第3号《执行裁定书》一份，以证实原告曾对本案诉争标的提出执行异议；
6．贵港市区农村信用合作联社永联分社2015年10月10日出具的《证明》及《广西农村信用社活期存款历史明细打印》各一份，证明事实同证据2；
7．《法律文书生效证明》一份，以证实贵港市港北区法院（2013）港北民初字第1883号民事判决已发生法律效力。
被告戴少文辩称，1、原告请求判决涉诉房屋归其所有，并撤销查封停止执行，但本案案由为案外人执行异议之诉，与房屋产权无关。2、贵港市覃塘区法院（2015）覃执异字第3号民事裁定认定事实清楚、适用法律正确。3、原告不是本案提出异议的权利人。第三人刘明珍与原告是亲属关系，二人名为房屋买卖，实为为逃避债务而在亲属间以不正常低价转让财产，原告与刘明珍之间的房屋买卖合同纠纷属虚假诉讼。并且，刘明珍与蓝志庆于2013年8月8日离婚，1883号判决于2013年11月4日做出，而刘明珍仍以与蓝志庆为夫妻关系为由代蓝志庆签收了判决书，属违法送达，故1883号判决至今未生效。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告为其辩解提供以下证据：
1．贵港市覃塘区法院（2013）覃民初字第921、922号《民事判决书》（复印件）、（2013）覃民初字第922号《民事裁定书》各一份，以证实蓝志庆、刘明珍曾分两次向被告借款25万元和7.5万元，2013年8月14日覃塘区人民法院根据被告的申请在原告付完房款前查封了涉案房屋；
2.贵港市覃塘区法院（2014）覃执字第132、133号《受理执行案件通知书》（复印件）二份，以证实法院已受理被告的执行申请，在执行过程中原告才提出异议；
3．《房地产抵押合同书》一份、《土地使用证》一本，以证实蓝志庆、刘明珍于2012年7月4日向被告借款25万元，并将涉案房屋抵押于被告；
第三人刘明珍未作陈述也未提供证据。
本院依职权调取的证据有：
1.复印自贵港市港北区法院（2013）港北民初字第1883号案卷材料共18页，包括：《民事起诉状》、《房屋转让协议书》、（2013）港北民初字第1883号《民事判决书》各一份，贵国用（2012）第0395号《房屋土地使用证》、《结婚证》及《离婚证》各一本，《广西农村信用社转账业务凭证》三份，《送达回证》五份；
2.本院（2013）覃民初字第922号案件中，本院向土地管理部门送达查封裁定的《送达回证》一份；
3.本院向原、被告送达（2015）覃执异字第3号民事裁定书的《送达回证》各一份；
4.覃塘区山北乡保和村民委员会出具的《证明》一份。
经质证，被告对原告证据质证意见如下：
1．对原告证据1，因协议双方当事人均不到庭，无法核实协议的真实性，被告对该证据的真实性、合法性和关联性不予认可。
2．对原告证据2，被告对《转账业务凭证》及《活期存款历史明细查询》的真实性没有异议，但认为最后一笔转让款业务清讫章的日期是2013年9月9日，故转款日期应以9月9日为准，《证明》不合法。
3．被告对原告证据3的真实性没有异议，但认为原告与第三人及蓝志庆之间存在低价转让财产，恶意逃避债务的行为。
4．原告证据4中的裁定书及执行通知书均是在最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》实施前做出的，与（2015）覃执异字第3号适用的法律不同，故不能在本案中适用。
5．对原告证据5的真实性、合法性没有异议。
6．对原告证据6，被告坚持最后一笔转让款的转款时间以业务清讫章日期为准；刘明珍的开户账号与卡号不同，不能凭一个证明就认定两个号码为同一账户，原告应当提交开户底单等相关原始手续证明；历史明细上记录原告6月7日转出24万元到刘明珍账户，但随后在6月9日和10日又分别有15万元和9万元汇入原告账户，汇入的钱刚好是24万元整，被告怀疑该24万元是第三人刘明珍将6月7日的24万元又打回了原告账户。故此，请求法院就刘明忠与刘明珍之间的银行账户往来进行调查。
7．对证据7的真实性没有异议，但基于该案送达违法，故生效证明无效，并且（2013）港北民初字第1883号案是虚假房屋买卖合同纠纷，是虚假诉讼。
原告对被告证据的质证意见如下：被告证据1、2的真实性由法院依法认定。对被告证据3中土地使用证的真实性没有异议，但《房地产抵押合同书》因原告不是当事人，无法认定其真实性，并且抵押没有经过国土管理部门办理登记抵押手续，抵押无效。
原告对本院调取的证据均无异议，被告对本院依职权调取的证据的真实性均无异议，但认为证据1中土地使用证为复印件，原件在被告处，买卖交易时原告应当索要土地使用证的原件，明知没有原件仍进行买卖不符合常理。对向蓝志庆送达诉讼材料的《送达回证》，由于第三人与其丈夫蓝志庆在2013年8月8日已离婚，已不存在婚姻关系也不存在亲属关系，故代收人为刘明珍不合法，蓝志庆没有签收，该案判决至今还未生效。
本院对本案证据认证如下：
1．对原告证据1、2及本院依职权复印自贵港市港北区法院的证据1，以生效判决即（2013）港北民初字第1883号民事判决及其他相关生效法律文书的认定为准。
2．原告证据3、4、5、7，被告证据1、2及本院依职权调取的证据2、3，为本院及有关法院作出的有效法律文书，本院予以认定。
3．原告证据6加盖有金融机构的合法公章，被告证据3中的《土地使用证》为土地管理部门制作，本院均予认定。
4．对被告证据3中的《房地产抵押合同书》，由于合同相对方刘明珍未到庭，无法对合同进行核实，且该抵押亦未经有权部门进行登记或认定，故在本案中本院不予以认定。
5．对本院依职权调取的证据4，原、被告双方均无异议，被告并当庭表示其知晓蓝志庆确已死亡。但是，由于无其他有权部门出具的证明，本院对蓝志庆是否死亡的事实不予认定，当事人的质证意见仅作为双方当事人一致认可蓝志庆不是本案诉讼参与人的依据。
6．被告在庭审中请求调查原告刘明忠与第三人刘明珍是否属于兄妹关系、刘明忠与刘明珍之间的银行账户往来及房屋买卖合同纠纷之诉是否属于虚假诉讼，由于房屋买卖合同纠纷之诉是否属虚假诉讼，不在本院及本案的处理范围，故该部分事实不属于本案必要调查内容，对被告该请求，本院不予支持。
根据上述有效证据和当事人陈述，本院确认如下法律事实：
第三人刘明珍与蓝志庆原为夫妻关系，二人在贵港市世纪花园南小区建有房屋一幢（无房产证，土地使用证号：贵国用（2012）第0395号，土地使用权人：蓝志庆、刘明珍，下称0395号房屋）。2013年6月7日，蓝志庆、刘明珍作为甲方，与乙方即本案原告刘明忠签订《房屋转让协议书》，以60万元转让费将0395号房屋转让于刘明忠，并约定甲方同意乙方分期分批转账支付转让款，在乙方支付完转让费后，甲方立即将房屋交付给乙方所有，同时立即协助乙方办理过户手续。2013年6月7日、13日及8月6日，刘明忠先后转款24万元、22万元及14万元至刘明珍开立于贵港市区农村信用合作联社的银行账户。同年7月31日，本院立案受理戴少文诉蓝志庆、刘明珍、韦日平民间借贷纠纷一案，并于同年2013年8月14日以（2013）覃民初字第922号民事裁定对0395号房屋予以查封。裁定书于同日送达贵港市国土资源管理局。2013年10月17日，本院作出（2013）覃民初字第922号民事判决（下称922号判决），确认2012年7月4日蓝志庆、刘明珍经韦日平介绍并担保，以做生意需资金周转为由向戴少文借款25万元的事实，判令蓝志庆、刘明珍连带偿还戴少文借款本金25万元并支付利息，韦日平就本息承担连带清偿责任。2013年9月4日，贵港市港北区法院（下称港北法院）受理原告刘明忠诉蓝志庆、刘明珍房屋买卖合同纠纷一案，并于同年11月4日作出（2013）港北民初字第1883号民事判决（下称1883号判决），确认刘明忠与刘明珍、蓝志庆签订的《房屋转让协议书》合法有效、刘明忠已支付房屋转让款60万元、刘明珍及蓝志庆将房屋交付给刘明忠使用但未按约协助刘明忠办理房屋过户手续等事实，判令蓝志庆、刘明珍于判决生效之日起十日内将0395号房屋的国有土地使用权证过户到刘明忠名下。同年12月18日，贵港市港北区法院作出《法律文书生效证明》，证实1883号判决已于2013年11月30日发生法律效力，但该土地使用权至今尚未变更，仍登记在蓝志庆、刘明珍名下。2015年6月18日，被告戴少文就922号案向本院申请强制执行，本院同日予以受理。该案执行期间，原告刘明忠持1883号《民事判决书》等证据向本院提出执行异议，本院于2015年7月7日作出（2015）覃执异字第3号执行裁定（下称3号裁定），驳回案外人刘明忠的异议，刘明忠于同月23日收到3号裁定，同年8月7日向本院提出案外人执行异议之诉。
另查明，贵港市山北乡保和村民委员会于2014年8月13日出具《证明》证实蓝志庆已于2014年4月死亡，庭审中原、被告双方对此均表示无异议，被告并表示其知晓蓝志庆确已死亡。
还查明，0395号房屋的《土地使用证》原件由被告戴少文持有。
本案的争议焦点为：原告就本案诉争执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益？应否在本案中确认涉诉争议标的归原告所有？
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告与蓝志庆、刘明珍虽签订了房屋转让协议，但双方并未变更物权登记，根据前述法律规定并未发生物权转移的效力，不能对抗第三人，故本院2013年8月14日裁定查封登记在蓝志庆、刘明珍名下的涉诉房屋合法有据。至于港北区法院2013年11月4日作出的1883号判决，并没有直接确认涉诉房屋所有权或涉诉土地使用权归原告刘明忠，故该判决并没有直接产生物权转移的法律后果，原告同样不能依据该判决直接对抗第三人。
又，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告刘明忠在人民法院查封前已与刘明珍、蓝志庆签订合法有效的书面买卖合同及已支付全部价款的事实已经法院生效判决认定，但是，原告向港北法院提起房屋买卖合同诉讼是在本院查封0395号房屋之后，且1883号判决仅确认第三人向原告交付0395号房屋的事实，并未确认是何时交付，本案中原告亦未能提交其他证据证实涉案房屋的实际交付时间，故本院对0395号房屋在本院查封之前已交付原告占有使用的事实不予认定。同时，本院在2013年8月14日查封0395号房屋，在此之前原告已于同月6日支付完全部转让款，但其与第三人并未按约定立即办理过户手续。在蓝志庆、刘明珍与戴少文之间的民间借贷合同成立在前且《土地使用证》原件为戴少文持有的情况下，原告不能合理解释其与第三人及蓝志庆签订房屋买卖合同时是否已核验相关权属证原件，无法证明未能办理过户登记非因其自身原因，本院亦不作认定。
综上所述，就目前证据原告刘明忠就本案诉争执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益，且涉诉房屋已合法成为特定保全物用于保证法院生效判决的执行，故对原告要求解除涉诉讼房屋土地使用权查封并判决该房屋归其所有的诉讼请求，本院均予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项及第二款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告刘明忠的诉讼请求。
案件受理100费元，由原告刘明忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后七日内预交上诉费100元，汇款至户名为：贵港市中级人民法院-
诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：45×××93。逾期不交也不未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 余 艳
审 判 员 梁倚志
人民陪审员 杨荣盘
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 杨 菲