上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第465号
上诉人（原审第三人）马江霖。
委托代理人常志刚，上海汉商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海九洲商厦股份有限公司。
委托代理人沈国连，该公司职员。
被上诉人（原审被告）上海康基生物科技有限公司。
委托代理人陈磊，该公司职员。
原审第三人哈广顺。
上诉人马江霖因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第1372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，涉案的本市长宁区新华路底层房屋系上海九洲商厦股份有限公司（以下简称“九洲公司”）承租的公房。2012年11月9日，九洲公司与上海康基生物科技有限公司（以下简称“康基公司”）签订《房屋租赁合同》，约定九洲公司将涉案房屋共计建筑面积87.2平方米出租给康基公司作为商业经营使用，用以经营保健品等；合同2-2约定，乙方（康基公司）承诺，在租赁期限内，未征得甲方（九洲公司）书面同意以及按规定须经有关部门批准审核而未核准前，不得擅自改变前款约定的使用用途；甲方于2013年1月1日前向乙方交付该房屋，租赁期自2013年1月1日起至2015年12月31日共三年，租赁期满本合同自然终止，乙方于合同终止之日无条件返还房屋；合同第四条约定，每年租金为人民币（下同）16万元，先付后用，每三个月一付；乙方支付方式为支票，在每期到期日前10个工作日支付下期租金，每逾期一日，乙方需按照欠付租金的1%向甲方支付违约金，甲方收到乙方所交租金后，应向乙方提供符合税务规定的收款凭证；5-1约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金12，500元；7-2约定，乙方开业前，必须提供营业执照、税务登记、与经营相关的各类经营许可证等证照的复印件，交甲方备案，不得无证、借证经营；7-6约定，如乙方对房屋需重新装修，须事先向甲方提供相关图纸及平面图，征得甲方书面同意并报请甲方签订《安全施工告知承诺书》，提供装修单位的各类证、照、许可证及特殊工种操作证的复印件；7-8约定，合同期满或提前终止，乙方应在合同期满前或甲方规定之日前负责搬离属于乙方的家具、电器等设备，逾期未搬离视为放弃所有权，甲方可无偿拥有该物品之所有权；由乙方增加的装修乙方不得拆除；7-10约定，乙方不得将房屋之使用权进行抵押、转让；8-4约定，乙方在租赁期间有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方可书面通知乙方解除合同，没收保证金、要求乙方赔偿实际发生的损失，并无条件收回该房屋：（1）乙方违反本合同第七条之规定，经甲方通知并给予合理期限整改后未改正的，除经书面通知明确注明期限外，合理期限为整改通知下发之日起十个工作日；（2）乙方未支付到期租金累计达三十日的。
因康基公司经营状态不佳，其于2013年3月7日与原审第三人哈广顺、马江霖签订《合作协议书》，约定：租期从2013年3月15日起至2015年12月31日；租金每年16万元，租赁期间甲方（康基公司）不得以任何理由任意调整租金；装修转让费50，000元乙方一次性交于甲方；租金每三个月交一次；第十七条约定，由于该房的经营范围大房东（九洲公司）有限制，乙方愿意承担由于经营项目的调整而造成的大房东的不同意继续租赁，因此造成的损失均由乙方自行承担（包括二个月的保证金及装修费50，000元，甲方均不予退回）。此后，原审第三人即开始对涉案房屋进行装修，并先后向康基公司支付了从2013年3月15日起至同年9月14日止的租金。2013年4月7日，原审第三人经营的“清真－私房牛肉面”店开业，但至今未办妥营业执照。
2013年4月7日，九洲公司向康基公司发送《整改通知书》，告知“从2013年3月中旬开始，贵司在未按约定事先通报的情况下对房屋进行装修，并在我公司与贵司相关人员约谈时再三重申相关规定和合同约定的情况下，贵司违背诚实信用的原则和当面承诺，擅自开设了‘私房牛肉面’的餐饮经营业态，……”要求康基公司立即停止、纠正违约行为，在2013年4月15日前恢复原状。”康基公司方于同月10日签收，但未整改。
2013年5月14日，九洲公司向康基公司发出《关于解除租赁合同的通知》，告知“由于贵司将该房屋擅自转租给第三方非法经营餐饮类业态，严重违反了合同约定，故决定自2013年5月15日起解除与贵司的租赁合同，并没收贵司支付的房屋租赁保证金；要求贵司在接到本通知后立即付清2013年4月1日至5月15日的租金20，000元，……将房屋清场腾空，归还我司……”。由于房屋实际由第三人经营，故九洲公司诉至原审法院。请求判令九洲公司与康基公司间的租赁合同于2013年5月15日解除，康基公司于判决生效之日起十日内搬离所租房屋并交还给九洲公司；康基公司向九洲公司支付所欠租金20，000元，并从2013年5月16日起按每日444.44元的标准向九洲公司支付房屋使用费，至康基公司实际交还房屋之日止；判令九洲公司无须归还保证金12，500元；判令原审第三人无条件将非法占有的房屋归还给九洲公司，并恢复原状。
原审另查明，哈广顺与马江霖在2013年3月20日签订《股份转让协议书》，约定哈广顺将持有上述店铺的10%股权作价30，000元转让给马江霖。据马江霖陈述，自己除向哈广顺支付30，000元转让费外，还另向其支付了5，000元的劳务费。
原审法院认为，九洲公司与康基公司订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害他人的合法权益，合法有效，故双方当事人均应恪守履行。本案的争议焦点集中在康基公司是否有违约行为、涉案的《房屋租赁合同》是否已经被解除等方面。
根据本案查证的事实分析，康基公司没有在约定的时间向九洲公司支付应付租金，而其与原审第三人签订的《合作协议书》名为合作，实质上确实是转租，且后者所经营的不是合同约定的“经营保健品”，原审第三人对涉案房屋进行装修时也没有事先向九洲公司提供相关图纸及平面图，征得甲方书面同意并报请甲方签订《安全施工告知承诺书》，均属于合同约定的违约行为，在此情况下，九洲公司依据合同约定向康基公司发送《整改通知书》，要求其在规定时间内整改，鉴于康基公司没有整改，故九洲公司解除租赁合同的条件成就。根据法律规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此，九洲公司向康基公司发出解除合同通知的效力法院予以确认，双方间的租赁合同于2013年5月15日解除，康基公司应当向九洲公司交还房屋，其相应的诉讼请求法院予以支持。
关于九洲公司另要求康基公司向其支付所欠租金20，000元、从2013年5月16日起按每日444.44元的标准向九洲公司支付房屋使用费至康基公司实际交还房屋之日止以及要求判令九洲公司无须归还保证金12，500元、判令原审第三人无条件将非法占有的房屋归还九洲公司并恢复原状之诉请。法院认为，康基公司确实未支付2013年4月1日至合同解除之日的租金20，000元，故该项诉请法院应予支持；康基公司以及原审第三人至今未向九洲公司交还所租房屋，故康基公司应当从2013年5月16日起向九洲公司支付房屋使用费（每日的使用费为：40，000元／90天=444.44元）至交还房屋之日止，该项诉讼请求法院也予以支持；因康基公司违约，九洲公司行使了合同解除权解除了双方之间的租赁合同，故依据约定九洲公司有权没收保证金，因此，九洲公司要求康基公司支付的租赁保证金不予返还法院也予以支持。由于目前涉案房屋仍由原审第三人在实际使用，而其对涉案房屋进行装修时并未征得九洲公司的同意，故原审第三人应当搬离涉案房屋，并与康基公司共同将房屋恢复原状后交还，九洲公司该诉讼请求法院也予以支持。
至于第三人马江霖抗辩其系善意承租涉案房屋、有合法理由使用涉案房屋一节，法院认为，从其与康基公司签订的《合作协议书》第十七条可以确定，第三人对调整经营项目可能导致的经营风险是明知的，也愿意承担此风险。现九洲公司与康基公司间的《房屋租赁合同》已经解除，原审第三人继续使用涉案房屋没有事实和法律依据。因此，马江霖的抗辩法院不予采纳。至于其与康基公司间的纠纷因与本案分属不同的法律关系，本案不作处理。原审法院于二一三年十一月二十五日判决：一、确认上海九洲商厦股份有限公司与上海康基生物科技有限公司在2012年11月9日签订的《房屋租赁合同》于2013年5月15日解除；二、哈广顺、马江霖应于判决生效之日起十五日内，搬离本市长宁区新华路底层房屋，并与上海康基生物科技有限公司共同将该房屋恢复原状后，交还给上海九洲商厦股份有限公司；三、上海康基生物科技有限公司应于判决生效之日起十日内，向上海九洲商厦股份有限公司支付从2013年4月1日起至同年5月15日止的房屋租金人民币20，000元；并从2013年5月16日开始按每日人民币444.44元的标准向上海九洲商厦股份有限公司支付房屋使用费，至所租房屋交还给上海九洲商厦股份有限公司之日止；四、上海康基生物科技有限公司向上海九洲商厦股份有限公司支付的房屋租赁保证金人民币12，500元作为违约金归上海九洲商厦股份有限公司所有。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，966.67元，由上海康基生物科技有限公司负担。
判决后，马江霖不服，上诉称，原审认定的标的房屋权利人错误，九洲公司并非房屋权利人，无权要求其搬离；上诉人作为善意承租人有权对承租房屋进行装修，九洲公司、康基公司无权干涉。故上诉请求撤销原审判决第二项，不同意搬离系争房屋。
九洲公司辩称，不同意上诉请求，原审判决正确。
康基公司辩称，不同意上诉请求，同意维持原判。
哈广顺未答辩。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查明，根据上海市房地产登记簿的记载，新华路673－（单）底层房屋（店铺）产权人为（原）上海九洲（集团）公司，后者已更名为上海长宁九洲商业有限公司，系被上诉人九洲公司股东。
本案审理中（2014年2月20日），上海长宁九洲商业有限公司向本院出具《房屋使用授权证明》，表示全权授权上海九洲商厦股份有限公司对本案标的房屋有“占有、使用、收益的权利，可以自主经营，也可以依法出租给他人使用”。
本院认为，本案上诉争议焦点在于上诉人（原审第三人）马江霖是否有权继续占有、使用标的房屋。
被上诉人九洲公司与康基公司订立的《房屋租赁合同》虽系合法有效，但因康基公司之欠租及违约转租行为，双方租约依约解除。原审于此判断正确，有关当事人亦未对之提其上诉，本院予以确认。根据查明事实，康基公司与原审第三人签订的《合作协议书》名为合作，实质系一方支付租金并获得房屋使用权的（转租）租赁关系。现因其上位租赁关系业已解除，上诉人已失去了合法占有、使用租赁标的房屋之合法权源。应该指出，上诉人对此风险是明知的，正如原审法院指出，根据其与康基公司签订的《合作协议书》之约定，上诉人对调整经营项目，即违反康基公司与九洲公司上位租赁合同约定的行为可能导致的经营风险是明知的，也愿意承担此风险，应该认为，上诉人于此存在相应过错，其继续使用涉案房屋没有事实和法律依据，相关上诉请求，本院难以采信。
另根据查明事实，被上诉人九洲公司之股东系本案标的房屋所有权人，其明确表示前者具有对于本案标的房屋自住、对外出租项下的全部权利，本院予以确认，上诉人相关主张，本院不能采信。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人马江霖的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，966元，由上诉人马江霖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
审 判 员 叶振军
代理审判员 许 京
二〇一四年三月十八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……