湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江汉民二初字第01176号
原告（反诉被告）蔡亮，男，1980年4月20日出生，汉族。
委托代理人蔡春、张旌，湖北元申律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）王京明，男，1982年5月14日出生，汉族。
被告（反诉原告）李菲［系被告（反诉原告）王京明之妻］，女，1987年7月14日出生，汉族。
上述两被告（反诉原告）的委托代理人周银祥，湖北天诚律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告阮琳，女，1975年11月21日出生，汉族。
原告（反诉被告）蔡亮与被告（反诉原告）王京明、李菲、被告阮琳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张军华独任审判，公开开庭进行了审理，蔡亮的委托代理人蔡春、张旌、王京明和李菲的委托代理人周银祥及阮琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡亮诉称，2014年7月3日，蔡亮与王京明及房屋中介经纪人阮琳签订《武汉市存量房居间买卖合同》，约定王京明将坐落于武汉市江汉区自治街219号10层6号房屋作价39万元出售给蔡亮，王京明应于房屋过户完成后7日内腾空房屋并交付蔡亮。合同对房款交付方式、期限、违约责任等一并作出了规定。合同签订后，蔡亮依约向王京明支付购房款29万元，双方于2014年7月18日办理了房屋权属过户登记。但蔡亮到接受该房屋时，发现该房屋有人居住，并声称其是房屋所有权人，由此导致王京明不能按期腾空和交付房屋，蔡亮不得已于2014年8月15日通知王京明解除了双方签订的房屋买卖合同。综上，三方所签房屋买卖合同有效，各方当事人应依约履行自己的义务。因王京明不能履行交房义务，蔡亮按照合同约定有权行使合同解除权，并有权要求王京明承担返还购房款和支付违约金责任。李菲与王京明系夫妻关系，应对王京明上述债务承担共同清偿责任。阮琳系武汉市江汉区星辰房屋信息咨询服务部的实际经营人，其负责签订了本案合同并收取了7万元购房款，故阮琳应当在7万元范围内对王京明的房款返还债务承担连带责任，并依约向蔡亮赔偿2万元损失。为维护自己的合法权益，蔡亮提起诉讼，请求判今：一、解除三方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、王京明、李菲返还蔡亮购房款29万元；三、王京明、李菲支付蔡亮违约金61175元；四、阮琳在7万元范围内对王京明返还购房款债务承担连带清偿责任；五、阮琳赔偿蔡亮2万元损失。
王京明、李菲辩称，讼争房屋的所有权人系王京明、李菲，两人有权处分该房屋，虽然他人针对房屋有一定的纠纷，但纠纷已经解决，且不影响双方合同的履行和房屋所有权的转移，蔡亮称该房屋存在纠纷导致不能交房与客观事实不符。合同对房屋交付时间有两条约定，应当适用第1项约定，即王京明在收到全部房款后的7日内将房屋腾退后交付蔡亮，讼争房屋在蔡亮没有交清购房款情况下办理了产权过户，是王京明为配合蔡亮办理银行贷款的需要，王京明为此承担了相当的风险，但房屋过户后，蔡亮却以房屋存在纠纷为由拒付下余房款，其行为构成违约，应依照合同约定承担违约责任。王京明委托中介出售房屋时，向中介方如实陈述了房屋的基本情况，蔡亮对有关情况不清楚，其责任在于中介方未告知，王京明人在房屋买卖过程中没有任何过错，不应承担民事责任。综上，蔡亮的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。
阮琳辩称，讼争房屋的所有权属王京明所有，房屋也没有抵押情形，王京明有权出卖房屋。合同签订前，阮琳带购买方前去看过房屋，介绍了房屋相关现状，当时里面有三个租户，王京明说售房后可将租户腾退掉，三方于是签订了房屋买卖合同，但蔡亮支付29万元房款并办理房屋产权过户手续后，称发现房屋存在纠纷，有人在闹，于是停办了银行按揭贷款手续，最终导致本案合同未能履行。阮琳在房屋买卖过程中无任何过错，双方同意解除合同，阮琳不持异议，阮琳不应承担任何责任。希望各方能够协商解决纠纷。
王京明、李菲提起反诉诉称，因蔡亮不履行支付下余购房款义务，并单方解除合同，已构成违约，并造成王京明、李菲遭受重大损失，蔡亮应承担相应违约责任。为维护自己的合法权益，王京明、李菲提起反诉，请求判令：1、解除三方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、蔡亮支付王京明、李菲违约金共计59000元（按合同约定的全部房款的10%的违约金39000元，按补充条款规定的违约金为2万元）；3、蔡亮支付王京明、李菲逾期支付房款违约金3400元（按日0.05%利率计算，共计68日）；4、蔡亮支付王京明、李菲因申请法院查封冻结财产造成王京明、李菲遭受的损失45540元；5、蔡亮将讼争房屋的房屋所有权和国有土地使用权返还登记至王京明名下，并承担权属过户费用；6、解除（2014）鄂江汉立保字第00066号民事裁定书查封冻结的王京明、李菲的财产，因查封冻结财产造成的经济损失由蔡亮承担赔偿责任；7、本案诉讼费用由蔡亮负担。
蔡亮针对王京明、李菲的反诉辩称，王京明、李菲不能依约履行交房义务，已导致双方合同解除，王京明、李菲应承担违约责任。蔡亮未违反合同约定义务，不应承担任何责任。故蔡亮请求驳回王京明、李菲的全部反诉请求。
经审理查明，坐落于武汉市江汉区自治街219号10层6号房屋，建筑面积39.15平方米，系王京明于2012年5月7日向案外人杨锋购买。同月14日，该房屋的权属变更登记至王京明名下。王京明、李菲系夫妻关系。武汉市江汉区星辰房屋信息咨询服务部（以下简称星辰服务部）系个体经营户执照，其实际经营人为阮琳。2014年9月22日，星辰服务部注销后重新进行注册登记，登记的经营者为潘波洋。
2014年7月3日，经阮琳居间介绍，王京明与蔡亮、星辰服务部（分别为合同甲方、乙方、丙方）签订《武汉市存量房居间买卖合同》一份，该合同约定：甲方将坐落于武汉市江汉区自治街219号10层6号房屋，建筑面积39.15平方米出卖给乙方，成交价为39万元；付款方式为：丙方代收2万元定金，过户前收取5万元，见收件单付余款（除银行贷款部分），申请抵押贷款金额为10万元；甲方承担过户费、中介费等一切费用；于本协议签订之日起三十个工作日内办理权属转移登记手续；双方约定按以下方式交付房屋：（1）甲方应在收到乙方全部房款7日内；（2）房屋过户完成后7日内；甲方腾空房屋，并将该房屋钥匙交于乙方，房屋交付前甲方应结清水、电、物业费等相关费用；甲方逾期不交付房屋给乙方，每逾期一日按已付房款的0.05％向乙方支付违约金；经乙方催告，若甲方逾期15日仍不予交付房屋的，乙方有权解除合同，若乙方解除合同的，甲方须按全部房款的10％向乙方支付违约金；乙方逾期支付房款给甲方，每逾期一日按未付房款的0.05％向甲方支付违约金；经甲方催告，若乙方逾期15日仍不支付房款的，甲方有权解除合同，若甲方解除合同的，乙方须按全部房款的10％向甲方支付违约金；合同签订后生效，甲、乙、丙三方不得违约，如因单方违约导致本合同无法履行的，须向另两方各赔偿2万元。
合同签订当日，蔡亮支付阮琳2万元房款。同年7月17日，蔡亮支付阮琳5万元房款。按照阮琳与王京明约定，该7万元款项系王京明负担的中介费、过户费等费用的包干费。同年7月18日，蔡亮向王京明支付房款22万元。同日，蔡亮与王京明、阮琳在讼争房屋处办理了水、电、物业费结算手续，蔡亮收取了一把房屋钥匙。2014年7月21日及23日，讼争房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》分别变更登记至蔡亮名下。
另查明，王京明向杨锋购买房屋后，因双方对房屋买卖事宜存在争议，杨锋于2013年10月16日向本院起诉，要求确认房屋买卖合同无效，后经一、二审程序审理，武汉市中级人民法院于2014年4月17日作出终审民事判决，维持一审作出的驳回杨锋诉讼请求的判决结果。因杨锋一直未将讼争房屋交付王京明，并将房屋出租给刘含等人居住，王京明于2014年5月20日向本院起诉，要求徐慧（杨锋之母）、杨峰腾退房屋，后撤回起诉，并另行起诉刘含等人。诉讼中，王京明与刘含等人达成租赁协议，将房屋出租刘含等人居住，租赁期限四个月。同年7月13日，王京明与刘含等人解除租赁合同，刘含等人退出讼争房屋。2014年7月21日，徐慧得知王京明出卖房屋后，到讼争房屋处将门锁更换，并在门外墙面涂写“王京明还我房屋”等红色字样。王京明向水塔派出所报警。同时，徐慧向蔡亮表示，其与王京明存在房屋买卖纠纷，纠纷解决前不会搬出房屋。蔡亮知晓房屋存在纠纷后，撤销了向银行办理按揭贷款手续。2014年8月15日，蔡亮向王京明发出《解除合同函》一份，通知王京明解除双方签订的《武汉市存量房居间买卖合同》，并要求王京明退还全部购房款，支付违约金和赔偿损失。同年9月9日，王京明与杨峰、徐慧经协商后解决了双方纠纷。
另查明，2014年8月1日，蔡亮向本院申请诉前保全，请求对王京明价值30万元的财产予以查封，并提供讼争房屋作为担保。本院审查后，依法对王京明银行存款22万元及讼争房屋予以查封。
以上事实，有蔡亮提交的讼争房屋的权属登记资料、王京明与蔡亮、阮琳签订的《武汉市存量房居间买卖合同》、星辰服务部和王京明出具的房款收条、杨峰出具的“情况说明”、录音资料、《解除合同函》、星辰服务部的工商登记资料、房屋现场相片、王京明提交的武汉市中级人民法院作出的（2014）鄂武汉中民终字第00034号民事判决书、民事诉状、本院作出的（2014）鄂江汉民一初字第00528号民事调解书、调查笔录、交房证明及各方当事人陈述等证据予以证明，以上证据均经庭审核属实，本院予以确认。
本院认为，王京明与蔡亮、星辰服务部签订的《武汉市存量房居间买卖合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。三方当事人应当依照合同约定行使权利和履行义务。星辰服务部为个体工商户执照，合同签订和履行期间，其实际经营人为阮琳，故阮琳应当依法承受合同项下的权利和义务。本案当事人存在的争议焦点之一是如何认定出卖人交付房屋的时间。本案合同对出卖人交房时间存在两种选择性约定，即收到全部房款7日内交房或者房屋过户完成后7日内交房，但双方对两种方式均进行了选择，导致双方对房屋交付时间各持已见。除房屋交付期限外，本案合同对房屋交付条件及方式也进行了约定，即王京明腾空房屋，将该房屋钥匙交于蔡亮，并在交付前应结清水、电、物业费等相关费用。合同签订后，蔡亮于2014年7月18日前已付房款共计29万元，双方同日在讼争房屋处办理了水、电、物业费结算，蔡亮收取了一把房屋钥匙，讼争房屋的权属于7月23日变更登记到蔡亮名下。结合上述合同条款对房屋交付方式的约定以及合同的实际履行情况分析，可以认定双方实际上是按第二种方式办理房屋交付手续。因此，王京明应在房屋过户完成后7日内，即2014年7月30日前将房屋腾空后交付蔡亮。王京明关于交房时间为收到全部房款7日内的主张与事实不符，本院不予采纳。
本案当事人争议的焦点之二是王京明是否违反了双方约定的交房期限，蔡亮解除合同行为是否有效。王京明购买讼争房屋后，因与前房屋所有人杨锋之间存在购房纠纷，导致房屋一直未实际交付王京明，并由杨锋出租案外人使用，虽然双方于2014年7月18日办理了水、电、物业费结算手续，蔡亮收取了房屋钥匙，但随后徐慧于同月21日到讼争房屋处将门锁被换，也明确向蔡亮表示其与王京明之间的纠纷未解决，导致双方房屋交付未完成，且王京明与杨锋的纠纷直至2014年9月9日解决完毕。对讼争房屋存在的上述纠纷情况，王京明与阮琳在缔约时未向蔡亮如实告知，该房屋的实际情况不符合通常情况下出卖房屋应具备的基本条件。据此可以认定，王京明未能全面履行房屋交付义务，按照合同中“甲方逾期不交付房屋给乙方，经乙方催告，若甲方逾期15日仍不予交付房屋的，乙方有权解除合同”的规定，蔡亮于2014年8月15日通知王京明解除合同，符合合同约定的解除条件，蔡亮解除合同行为有效，本案所涉合同于2014年8月15日解除。
综上，因王京明未依约履行房屋交付义务，导致蔡亮依法解除合同，王京明应向蔡亮承担29万元房款返还责任，还应承担相应违约金支付责任。按照合同约定，如出卖人逾期不交付房屋，每逾期一日按已付房款的0.05％支付违约金；如合同解除，按全部房款的10％支付违约金。因王京明违约导致合同解除，王京明应当按照39万元总房款的10％支付蔡亮违约金3.9万元。蔡亮同时要求王京明适用每逾期一日按已付房款的0.05％支付违约金的主张与上述合同约定不符，本院不予支持。王京明和李菲系夫妻关系，上述王京明应负债务属夫妻关系存续期间形成的共同债务，李菲应与王京明承担共同清偿责任。蔡亮已付房款29万元，其中阮琳收取其中7万元款项，且此款未付给王京明，现本案合同解除，蔡亮要求阮琳在收取7万元款项范围对王京明返还房款债务承担连带清偿责任的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院一并支付。因本院对蔡亮向王京明、李菲主张3.9万元违约金的诉请已予支持，该金额足以补偿蔡亮的实际损失，故蔡亮另行要求阮琳赔偿2万元损失的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于王京明、李菲提出的反诉请求是否成立问题，本院认为，本案所涉合同因王京明违约，导致蔡亮依约行使合同解除权后已于2014年8月15日终止，蔡亮在合同履行期间未违反合同约定和法定义务，故王京明、李菲主张蔡亮违约，提出解除合同诉请并向蔡亮主张违约金责任，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。蔡亮提出财产保全申请后，本院已对王京明、李菲的相关财产及讼争房屋予以查封，如因蔡亮的财产保全申请错误，导致王京明、李菲遭受损失，王京明、李菲可另行向蔡亮主张损害赔偿责任，王京明、李菲在本案中提出解除财产查封，并要求蔡亮承担损失赔偿责任的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。合同解除后，讼争房屋的房屋所有权和国有土地使用权应返还登记至王京明名下，王京明、李菲要求蔡亮协助办理房屋权属变更登记的理由成立，应予支持。因合同解除原因在于王京明违约，故房屋权属变更登记的所需费用应由王京明、李菲自行承担，其要求蔡亮负担此费用的诉请不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）蔡亮与被告（反诉原告）王京明、被告阮琳签订的《武汉市存量房居间买卖合同》（已于2014年8月15日解除）；
二、被告（反诉原告）王京明、李菲返还原告（反诉被告）蔡亮购房款29万元；
三、被告（反诉原告）王京明、李菲偿付原告（反诉被告）蔡亮违约金3.9万元；
四、被告阮琳在7万元范围内对上述判决第二款确定的被告（反诉原告）王京明、李菲的债务承担连带清偿责任；
五、原告（反诉被告）蔡亮协助被告（反诉原告）王京明、李菲将坐落于武汉市江汉区自治街219号10层6号房屋的房屋所有权和国有土地使用权变更登记至被告（反诉原告）王京明名下；
六、驳回原告（反诉被告）蔡亮的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）王京明、李菲的其他反诉请求。
上述义务，于本判决生效之日起十日内履行，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取的本诉案件受理费3434元、保全费2520元，合计5954元，分别由原告（反诉被告）蔡亮负担677元，被告（反诉原告）王京明、李菲负担5277元（此款蔡亮已预付本院，王京明、李菲应随同上述判决款项一并支付蔡亮）；反诉案件受理费1529元，由被告（反诉原告）王京明、李菲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 张军华
二〇一五年一月七日
书记员 袁毅然