苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初7427号
原告：苏州中润商业发展有限公司,住所地苏州市吴中区宝带西路111号。
法定代表人：蔡祥贤,该公司总经理。
委托诉讼代理人：唐娟、赵哲，该公司员工。
被告：朱莉莉,女,1981年11月18日生,汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：周国喜，江苏紫东律师事务所律师。
原告苏州中润商业发展有限公司诉被告朱莉莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐娟、赵哲，被告朱莉莉及其委托诉讼代理人周国喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州中润商业发展有限公司诉称，其与被告于2012年10月签订《中润*苏州中心房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由被告承租位于苏州市吴中区宝带东路399号中润苏州中心商业房产铂金大道三、四层中的305、306、307、404、405、406号店铺用于经营艺术培训之用。同时，该合同还就租金、物业管理费的支付及违约金责任进行了约定。但被告自2013年1月28日至2017年8月31日累计结欠租金及物业管理费969627.03元、2013年2月至2017年7月31日的水电费55861.59元。据此，其要求被告支付欠付的租金及物业管理费969627.03元、水电费55861.59元及迟延付款违约金暂计589382.5元（按每日1‰标准计算至实际清偿之日）。
被告朱莉莉辩称，被告提供的租赁房屋存在噪音、漏水及漏水导致的异味等问题影响其实际经营；且对品牌保护不力，收取租金也不公正。双方也因此于2016年3月22日签订补充协议对双方的权利义务进行了重新约定。根据补充协议的约定，其直至租期届满仅需向原告支付租金及物业管理费合计642159.52元。另，其所以未按约交租金及物业管理费，是因为租赁房屋的实际产权人向其发律师函，要求其停止支付租金。因此，其不存在逾期不交租金及物业管理费的违约情形，进而也无需承担违约责任。至于水电费，其都是在接到通知后交的，故其不清楚是否有拖欠。综上，其请求法院依法判决。
经审理查明，2012年10月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《中润*苏州中心房屋租赁合同》，主要内容为：甲方出租给乙方用于经营“艺术培训”之用的房屋位于苏州市××区××*××中心商业房产铂××大道××、××、××、××、××、××号商铺；租赁面积为464.75平方米，租期为2012年10月28日至2018年4月30日，免租装修期为3个月即2012年10月28日至2013年1月27日（但仍应承担除租金及物业管理费外的水电费等其他费用），租金实行保底租金或提成租金两者取高方式收取即每月以结算金额较高的方式实际支付，其中保底租金：第1-2年为每天每平方米2.5元，第3-4年为每天每平方米3元，第5-6年为每天每平方米3.5元；提成租金（按税前月营业额提成）:第1-2年为10%，第3-4年为12%，第5-6年为15%；乙方应于房屋交付的同时预付一个月的租金，其后各月预付的租金应由乙方于该月第一个工作日或之前向甲方付清；乙方应于租赁期内（不包括装修期）向甲方或管理公司根据租赁面积按20元/月/平方米的标准支付物业管理费；电费、水费亦由物业按每度0.895元、每吨3.5元的标准代收。乙方逾期支付租金、物业管理费及水电费等费用的，每逾期一日，按逾期款项的0.1%支付违约金。
合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告亦按约对房屋进行了装修并用于经营艺术培训。2015年8月1日，原告与被告经营的姑苏区佳优艺术培训中心签订《补充协议》，主要内容为：租赁面积作调整，租赁面积由464平方米变更为334平方米，即减少了130平方米；本协议未涉及事宜，仍按租赁合同约定执行。
2016年3月23日，原告（甲方）的营运总监陈怡与被告（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：甲乙双方友好协商，租赁合同项下的租金付款方式达成如下协议：1、甲方同意，自2014年5月1日至2018年4月30日期间，给予乙方固定租金以及物业管理费如下优惠：给予乙方自2014年5月1日至2015年12月31日的物业管理费以及租金优惠后总额196600.52元（已交50000元，已扣除丽丰卡款2861元，已扣除做活动225000元），2016年1月1日至2016年12月31日间租金以及物业管理费按1.7元/天/平方米收取、期间实耗水电费等照常支付，2017年1月1日至2018年4月30日间租金以及物业管理费按2元/天/平方米收取、期间实耗水电费等照常支付；2、乙方无条件履行如下：（1）自收到甲方优惠期间的最新账单后，乙方于2016年3月25日之前一次性支付账单上2014-2015年所欠费用共计196600.52元，另2016年1月1日至2018年4月30日期间的费用每6个自然月为一期提前预付一次，2016年1-6月所有费用必须于2016年3月25日前一次性支付；（2）对于甲方给予的租金优惠进行保密，不得对任何第三方泄露；否则，甲方有权要求乙方补足优惠的租金金额，并要求乙方承担由此产生的损失；（3）严格执行本协议关于租金及物业管理费等优惠约定，若有违反，本协议相关优惠约定，自始无效，仍按照租赁合同约定执行并承担相应的违约责任。3、本协议是对租赁合同的更改和补充，构成租赁合同的一部分。如本协议与租赁合同有冲突的，以本协议约定为准；本协议未涉及事宜，仍按照租赁合同约定执行。
审理中，双方一致确认：被告在承租房屋后通过直接支付或以原告应支付给被告合伙人的广告费抵扣的方式向原告支付租金及物业管理费，具体为：2013年12月31日抵扣30万元，2014年12月22日付8万元、2014年12月31日抵扣10万元，2015年9月24日付5万元，2015年12月31日抵扣16.2万元，2016年9月13日付3.5万元，2016年10月22日付3万元，2016年11月10日付2万元。同时，原告还表示：还有在2015年12月31日丽丰卡抵扣的2861元。
又查明，位于苏州市吴中区宝带东路399号丽丰商业中心3幢铂金大道项目的产权人汪清等人将其各人向开发商购买的305、306、307、404、405、406室委托原告代为经营管理，即由原告代为办理房屋交付手续并出租给原告使用，由原告按照统一规划进行统一招商和统一经营管理；委托经营管理期间（租金期间）为6年，即自2012年9月1日至2018年8月31日。
审理中，原告陈述：2013年1月28日至4月31日的租金是减免掉的，2013年5月1日至7月27日租金按被告的营业额抽成计取的租金，此后的租金按合同约定的保底租金计取的租金。被告对此未提异议，但表示应按双方间2016年3月23日的补充协议的约定计算租金等费用。对此，原告反驳称该补充协议没有其的盖章，且被告也未按补充协议的约定付款，故该补充协议并未生效；因此，其在本案中仍按租赁合同约定主张租金、物业管理费、水电费及违约金。
审理中，原告明确诉请为：2013年度的租金（2013年5月1日至12月31日）为189319.98元、物业管理费（2013年1月28日至12月31日）为103444.35元、水电费为11776.26元，扣除2013年12月31日的抵扣款300000元，尚欠4540.59元；2014年度租金为326784.94元、物业管理费为55770元，2015年度租金为224443.5元、物业管理费为42695元，2014年至2015年的水电费为25060.37元，扣除2014至2015年度的付款及抵扣款394861元后尚欠租金及物业管理费254832.44元及水电费25060.37元；2016年度租金377587元、物业管理费80160元，2017年度（2017年1月1日至8月31日）租金为284067元、物业管理费为53440元，2016至2017年度（截至2017年7月31日）水电费60801.22元，扣除2016年至2017年已交款计85000元，尚欠租金650134元、物业管理费60120元及水电费30801.22元；此后的租金、物业管理费及水电费不在本案中主张。至于违约金，2013年度欠交租金、物业管理费的违约金不主张，此后的租金、物业管理费的违约金按约主张即每日1‰的标准计算；水电费违约金则主张从2017年7月31日起按每日1‰的标准计算至2017年8月31日计1731.71元。对此，被告表示其对水电费金额无异议，并愿意按2016年3月23日补充协议的约定支付租金及物业管理费，但不承担违约金。
以上事实，有原告提供《中润*苏州中心房屋租赁合同》、《补充协议》，被告提供的《补充协议》以及本院制作的庭审笔录、质证笔录等证据在卷证明。
审理中，被告为证明其抗辩主张提供了如下证据：1、被告以佳优艺术培训中心的名义向原告出具的情况说明及邮寄单。在情况说明中，被告提出培训中心的二楼教室的天花板因原告此前对商业街的改造而出现了类似于共振的轰鸣声，隔壁商铺的厨房漏水导致培训中心内有积水且臭味扑鼻以及品牌保护不力、租金不公等影响其经营的情况。2、落款时间为2016年12月7日的上海衡孚律师事务所律师函及附属材料，主要内容为：因丽丰商业中心3幢309室业主许春峰、陈春艳已因原告未向其支付租金而将原告诉至法院，故该所刘德志律师受许春峰、陈春艳的委托佳优艺术培训中心停止向原告支付租金。原告质证称，其并未收到被告提供的情况说明且情况说明中反映的情况也与客观实际不符；被告承租的房屋中并无309室，故律师函及附属材料与本案无关。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则全面履行约定的义务。本案中，被告欠交租金、物业管理费及水电费属实，应予认定。被告对此虽提出了租赁房屋存在噪音、漏水及漏水导致的异味，以及对被告品牌保护不利、收取租金不公正等抗辩，但原告对此不予认可且被告也未提供证据加以证明，故本院对此不予采信。另，被告还依据2016年3月23日与原告的营运总监陈怡签订的补充协议抗辩双方已就租金、物业管理费另行约定。但因被告未按约定履行付款义务，故依照该补充协议的约定，原告在补充协议中给予被告的优惠自始无效，仍按租赁合同约定执行。据此，被告的该项抗辩亦无事实及法律依据，不予采信。综上，原告要求被告按双方间租赁合同的约定支付租金、物业管理费及水电费，并承担相应的违约金，合法有据，应予支持。但原告主张的违约金过高，应予以调整。结合双方的合同履行情况及相关事实，本院酌情调整违约金标准为每日0.5‰。经核算，被告还应支付原告租金及物业管理费969627.03元及相应的违约金（截至2017年8月31日的违约金为272704.95元，此后以969627.03元为基数按每日0.5‰计算至实际清偿之日止）、水电费55861.59元及违约金865.85元。至于被告依据案外人所发的律师函提出的其并未违约的抗辩，因该律师函所对应的商铺并非被告所承租的商铺即与本案无关，故被告的前述抗辩，亦无依据，不应支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告朱莉莉于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中润商业发展有限公司租金及物业管理费共计969627.03元及相应的违约金（截至2017年8月31日的违约金为272704.95元，此后以969627.03元为基数按每日0.5‰计算至实际清偿之日止）。
二、被告朱莉莉于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中润商业发展有限公司水电费55861.59元及违约金865.85元，合计人民币56727.44元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币9667元，由被告朱莉莉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 员 江 伟
二〇一八年二月五日
法官助理 王 亭
书 记 员 张凤娟