广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1830号
上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市财信投资有限公司，住所地：广东省珠海市人民西路。
法定代表人：林城波，总经理。
委托代理人：陈晓辉，女，汉族，该公司员工。
委托代理人：姜逸轩，男，汉族，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴雪君，女，汉族，住广东省揭东县曲溪镇。
委托代理人：孔静，广东华大律师事务所律师。
上诉人珠海市财信投资有限公司（以下简称财信公司）因与被上诉人吴雪君商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初833号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，2014年6月5日，吴雪君与财信公司签订一份《商品房买卖合同》，约定吴雪君购买财信公司开发的珠海市香洲区前山明珠南路X号X栋X房，建筑面积46.13平方米，总价571982元；吴雪君以银行按揭方式付款。合同第七条规定，出卖人应当在2015年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》的商品房交付给买受人使用，但如遇不可抗力或附件三的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条规定了出卖人逾期交房的违约责任。
上述合同附件三《﹤商品房买卖合同﹥补充协议一》第四条“关于推迟交付（合同第七条的补充）”约定：1、在买受人未按合同付清全部房款（包括逾期付款的违约金）情况下，出卖人有权推迟交付房屋；4、除本条第3款约定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定时间将商品房交付买受人，经双方协商，买受人同意给出卖人90日的宽限期，如出卖人在宽限期后仍未能交付商品房，则按合同第九条约定承担违约责任。第五条第5款约定，买受人因延迟履行付款义务支付出卖人的违约金以总房款的1%为限，超出部分出卖人不再追偿。第六条“合同第九条补充为”约定：1、除合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定时间将商品房交付买受人，买受人同意给出卖人90日的宽限期；2、出卖人在宽限期后仍未能交付商品房，出卖人按买受人已交付的房款每日万分之二向买受人支付违约金，若出卖人在宽限期后九十日仍未能将该商品房交付买受人，买受人有权在十日内书面通知出卖人解除合同……4、若出卖人在宽限期后六十日仍未能将该商品房交付买受人，买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，自宽限期后的第二日起至实际交付之日止，出卖人按买受人已交楼款每日万分之二向买受人支付违约金；5、出卖人因延迟履行交楼义务支付给买受人的违约金以总房款的1%为限，超出部分买受人不再追偿。
签署上述合同后，吴雪君依约向财信公司支付了全部购房款571982元。2015年5月21日，吴雪君接收涉案房产。
2015年7月9日，财信公司取得涉案房产所在诚丰水晶座住宅的《竣工验收备案表》。吴雪君主张财信公司逾期交房期间自2015年5月1日至2015年7月9日，财信公司予以认可。财信公司主张吴雪君自2015年5月21日至2015年7月9日期间已经收楼，应参照每月1500元的租金标准支付占有使用费。
吴雪君要求财信公司返还物业管理费387.48元，并提交了一份盖有“诚丰水晶座物业服务中心收费专用章”的收据，写明款项为4－6月管理费，金额为387.48元。
原审法院认为，吴雪君与财信公司签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。
关于吴雪君诉请的逾期交房违约金，双方均确认扣减90日宽限期后，财信公司逾期交楼的期间自2015年5月1日至2015年7月9日，但双方主张的逾期交楼违约金计算标准不同。吴雪君请求以《商品房买卖合同》附件三第六条第4款为依据，即按吴雪君已交房款每日万分之二计算，违约金为8007.74元；财信公司抗辩以《商品房买卖合同》附件三第六条第5款为依据，即以总房款的1%为限，违约金为5719.82元。对此原审法院认为，《商品房买卖合同》附件三是财信公司为了重复使用而预先拟定并打印好，在订立合同时亦未与买房人协商，该附件三第六条第5款是格式条款。如果适用该条款的约定，财信公司应承担的支付逾期交房违约金的责任不会随着其逾期天数的增加而相应加重责任，在一定程度上免除了财信公司逾期交房应承担的违约责任，这显然不利于敦促出卖人尽快履行交房义务，明显违反公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，原审法院认定该附件三第六条第5款为无效条款。所以，对于财信公司逾期交房违约金的计算标准，应当适用附件三第六条第4款的约定，即以总房款571982元为基数，按每日万分之二计算2015年5月1日至2015年7月9日止的逾期交房违约金为8007.74元。吴雪君的该项诉讼请求有事实和法律依据，原审法院予以支持。
关于吴雪君请求的物业管理费，根据吴雪君提供的收据，该费用并非财信公司收取，且属于吴雪君收楼之后接受物管服务实际发生的费用，吴雪君诉请财信公司返还该费用，于法无据，原审法院不予支持。
关于财信公司反诉的房屋占有使用费，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日（国发（2004）16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日期起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。同时，黄金石与财信公司签订的《商品房买卖合同》第七条亦约定财信公司向吴雪君交付使用的房产应具备已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》的条件。故涉案房产应自取得竣工验收登记备案表时（2015年7月9日）方符合交付条件。财信公司于2015年5月21日向吴雪君交付的涉案房产既不符合法定条件也不符合约定条件，财信公司要求吴雪君承担2015年5月21日至2015年7月9日止的房屋占有使用费，于法无据，原审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，原审法院判决：一、财信公司于判决发生法律效力之日起十日内向吴雪君支付逾期交房违约金人民币8007.74元；二、驳回吴雪君关于返还物业管理费的诉讼请求；三、驳回财信公司的全部反诉请求。如果财信公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务；应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币25元，吴雪君负担1元，财信公司负担24元；反诉受理费人民币25元，由财信公司负担。
财信公司不服上述判决，上诉请求：一、撤销原审判决第一项、第三项，并依法改判；二、判决支持财信公司的原审反诉请求，判令吴雪君支付房屋占有使用费人民币2466.67元。事实与理由如下：
一、原审法院认为《商品房买卖合同》附件三第六条第5款为无效条款依据不充分。首先，吴雪君同意提前入伙收楼，应当视为对原合同的变更，应当自入伙之日起视为符合收楼条件，计算违约金的期限应当为收楼当日。其次，违约金的限额应当以总房款的1%为限。根据双方签署的《商品房买卖合同》附件三第五条第5款、第六条第5款的约定，不论是财信公司延期交房还是吴雪君延期付款，其产生的违约责任均以总房款的1%为限，该条款对双方的制约是同等的，不存在免除财信公司责任，加重吴雪君责任，以及排除财信公司主要责任的内容，原审判决第一项没有事实和法律依据。
二、财信公司有权向吴雪君收取该期间房屋占有费用。吴雪君已于2015年5月21日自愿选择入伙，其接收涉案房屋之日起至财信公司取得综合验收备案表之日止，财信公司有权向其收取该期间的房屋占有费用。原审判决认为建设工程完成各单项验收后须报建设主管部分备案才完成综合验收，方可交付使用。而按照《国发（2004）16号》文件，国务院取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，而采用由开发商组织验收后进行报备的制度，说明住宅功能的正常使用并不以房产是否具有《竣工验收备案表》为要件，显然财信公司已经于2015年5月21日交付给吴雪君可以正常使用的住宅，此时吴雪君已经可以使用该房屋的功能。并且财信公司知道延迟交付的事实发生，但仍然积极为吴雪君能提早使用房屋做努力，报备手续作为合同约定的交付生效要件并不能否定吴雪君事实上的占有使用，其事实上已经获益，理应依法承担相应的占有费用。
综上所述，原审判决要求财信公司支付逾期交房违约金人民币8007.74元没有事实和法律依据，请求撤销原审判决第一项、第二项，并支持财信公司的反诉请求，判令吴雪君支付房屋占有费人民币2450元。
针对财信公司的上诉状，吴雪君答辩称，一、财信公司未依合同约定在2015年1月30日前取得竣工验收备案手续，系违约行为，应当以合同约定按照已付房款每日万分之二计算违约金，若以总房款1%为限，不足以赔偿吴雪君损失。首先，吴雪君与财信公司签订的《商品房买卖合同》系财信公司拟定的格式合同，大部分合同条款为格式条款，2015年1月30日交楼亦是财信公司提出，吴雪君无法变更。在财信公司拟定格式条款时，财信公司已经对何时取得竣工验收备案手续有一定的预期，甚至在《商品房买卖合同》条款约定中有90天宽限期。因此财信公司对于自行履行合同义务已经在合同中提供了便利。其次，若违约金仅以总房款1%为限，则该违约金金额不足以弥补吴雪君损失，且若以总房款1%为限，则在吴雪君已全额支付房款的情况下，财信公司却只需支付一点点违约金，就可以无限期延长交房时间，显示公平，也不足以督促财信公司尽快履行交房义务。
二、吴雪君是依合同约定占有使用涉案房产，不存在占有使用费，财信公司要求吴雪君支付占有使用费没有事实与法律依据。首先，吴雪君是依据合同约定，在财信公司通知可以办理入伙手续后，积极主动办理入伙，配合财信公司履行合同约定。财信公司应当交付取得综合验收备案的房产，可是财信公司仅履行了交付房产的义务，而所交付使用的房产并未取得综合验收备案。吴雪君依合同收楼，财信公司所称要求支付占有使用费没有事实依据。其次，一方面，占有使用费一般是基于合同无效后，是返还依无效合同取得的财产的一种方式。一般是租赁合同中依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。本案是买卖合同，合同是双方建立在平等、自愿的基础上签订的，合法有效，不存在无效情形，因此更不存在所谓的占有使用费用。另一方面，根据双方签订的《商品房买卖合同》，财信公司应当在2015年1月30日将符合合同及法律规定涉案房产交付给吴雪君使用。但是财信公司却是在2015年5月才通知吴雪君收楼，且财信公司所交付的涉案房产不符合法定条件也不符合合同约定条件。因此，财信公司该项上诉请求无法律依据。再次，财信公司提出的计算占有使用费的计算标准过高。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请依法驳回财信公司的上诉请求，维持原判。
双方在二审中均无新证据提交。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。二审中，财信公司主张，《商品房买卖合同》附件三（商品房买卖合同补充协议一）的权利义务条款是向吴雪君重点解说过的，并且该合同是有公示的。
本院认为，本案二审争议的焦点在于以下两方面：
第一，关于《商品房买卖合同》附件三的性质认定及合同条款的适用问题。首先，本案涉及逾期交房的违约责任在《商品房买卖合同》附件三（补充协议一）中予以约定，该补充协议系财信公司为了重复使用而预先拟定并打印好，并无证据显示财信公司就该合同约定内容与吴雪君进行过协商，亦无证据显示财信公司向吴雪君就补充协议约定条款进行过特别说明。因此，该补充协议为格式合同，原审判决对此认定正确。其次，该补充协议中第六条第4款与第六条第5款对于出卖人逾期交房违约责任约定不相一致，第六条第5款明显是对第六条第4款违约责任的缩小和限制，虽然该补充协议第五条第5款也对买受人延迟履行付款违约责任进行了限制性约定。但是并不能由此推断出卖人亦应当适用限制自身违约责任的合同条款。亦即，基于格式合同的特殊性，在提供格式条款的合同一方未对有歧义的格式条款进行充分说明，并且对免除或限制自己责任的条款提请合同相对方注意的情形下，不能选择性地适用免除或限制自身责任的合同条款。原审判决认定应当适用第六条第4款的约定来认定财信公司的违约责任正确，本院予以维持。
第二，关于财信公司主张的房屋占有使用费的问题。如原审判决所认定，建设工程完成各单项验收后仍需报经建设主管部门备案才完成综合验收及交付使用。由于商品房作为居住物的特殊性，在现有的法律框架内，建设行政主管部门对其竣工验收的严格审查仍然是不可或缺的，因此，备案登记合格并取得《竣工验收备案表》不仅是商品房验收合格的标准，也是交付的先决条件。在不符合法定交付条件下，财信公司主张的房屋占有使用费没有法律和合同依据，原审判决对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，财信公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费62元，由上诉人财信公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一六年九月二日
书 记 员 王 莉