中华人民共和国
北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6018号
上诉人（原审被告）：吕某，女，1934年10月4日出生。
上诉人（原审被告）：申某1，男，1973年10月28日出生。
上诉人（原审被告）：申某3，女，1967年9月11日出生。
以上三上诉人之共同委托诉讼代理人：何泽华，北京市广盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：申某2，女，1962年11月24日出生。
委托诉讼代理人：何其璇，北京市六合金证律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：尹某，女，1950年7月4日出生。
委托诉讼代理人：曹某（尹某儿媳），住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：林玉洁，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。
上诉人吕某、申某1、申某2、申某3因与被上诉人尹某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初25281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吕某、申某1、申某2、申某3向本院提出上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人尹某负担。事实与理由：1.《房屋买卖定金合同》系定金合同，属于预约合同性质。一审法院认定该合同性质为房屋买卖合同，认定事实错误；2.《房屋买卖定金合同》已符合约定的解除条件且该合同不具备履行条件。一审法院判令双方继续履行合同，认定事实错误，适用法律错误。
尹某辩称，同意原判，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人是善意的，依据合同约定上诉人吕某与申某1征得了其他权利人的同意。对方作为违约方，无权要求解除合同。
尹某向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令吕某、申某1、申某2继续履行双方签订的房屋买卖合同，配合尹某完成位于北京市海淀区1505号房屋（以下简称涉案房屋）产权变更登记手续；2.案件受理费由吕某、申某1、申某2、申某3负担。
一审法院认定事实：吕某与申某4系夫妻关系，婚后育有子女三人，即申某3、申某2、申某1。申某4于2005年去世。涉案房屋原登记在申某4名下。
2015年8月14日，吕某（售方、甲方）与尹某（买方、乙方）签订《房屋买卖定金合同》，约定：1.房屋基本情况1.1甲方所售房屋坐落在北京市海淀区1505号房屋，该房屋的基本情况如下：所有权人：申某4（吕某之丈夫）；1.2甲方所售房屋之产权证在其丈夫申某4名下，但申某4已故，所售房屋现由甲方及其三个子女共同拥有。甲方及其三个子女均同意出售该房产，并于近期已经开始相关手续，用以将所有房产产权登记由申某4名下变更到吕某名下进行出售。2.成交价格：甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币4850000元，该房屋过户的相关费用由乙方承担。3.乙方应于2015年8月17日23点59分前向甲方支付购买该房屋的定金10万元。该定金将存入甲方指定自己的银行账户中国工商银行，账户名：吕某，账号×××。该定金将作为总购房款的一部分，在乙方最后一次付款时充抵购房款；4.甲方保证该房屋权属无争议，并保证该房屋已取得其他共有权人的同意。甲方应尽快办理该房产产权登记由申某4名下变更到吕某名下，若无意外非可控原因，最晚应于2015年9月30日23点59分前完成产权登记变更；5.甲乙双方同意，在甲方办理该房产产权登记由申某4名下变更到吕某名下之后5日内，双方正式签订《房屋买卖合同》；6.如因甲方主观因素导致未能履行本合同第4条、第5条约定的，甲方应自违约之日起3日内应以乙方所付定金的双倍赔付乙方，本合同自动解除；如因不可抗力导致甲方未履行本合同第4条、第5条约定的，应当及时告知乙方并提供相关证明，甲方应自违约之日起3日内退还乙方所付定金，乙方有权选择是否与甲方继续履行房屋买卖交易。合同落款处有甲方吕某、代理人申某1，乙方尹某、代理人曹某的签字。同日，尹某通过曹某的账户向吕某账户支付定金10万元。
2015年9月中旬，申某1将涉案房屋钥匙交尹某，尹某对房屋进行了装修，并于2016年2月入住房屋。
庭审中，吕某、申某1、申某2陈述，吕某、申某1、申某2、申某3于2015年12月办理继承公证，将房屋登记为四人按份共有。份额为：吕某1/2；申某21/6；申某11/6；申某31/6。
2016年6月14日，吕某、申某1、申某2、申某3变更共有份额，就涉案房屋的份额比例变更为：吕某5/8；申某21/8；申某12/8。
2016年6月22日，吕某、申某2、申某1委托律师向尹某发函，表示《房屋买卖定金合同》签订后，鉴于尹某及其家人的特殊原因，尹某及家人于2016年2月入住涉案房屋，但一直未签订正式的房屋买卖合同，拖延至今。鉴于上述合同已无法履行，尹某及家人应搬离涉案房屋，故函告：1.收到律师函后7日内搬离并恢复原状。2.逾期不搬离定金不予退还，并按每日300元收取占用费，占用费自定金中扣除。
另查，2016年6月30日，申某2、申某1、吕某以物权保护纠纷为由将尹某诉至法院，要求尹某腾退涉案房屋并支付房屋使用费。2016年7月12日，尹某以房屋买卖合同纠纷为由将申某1、吕某、申某2诉至法院，要求继续履行合同，办理房屋转移登记手续。2016年10月9日，申某2以定金合同纠纷为由将吕某、申某1、尹某诉至法院，要求确认《定金合同》无效，并行使优先购买权。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：庭审中，尹某主张在签订定金合同时申某1代表的是所有共有人，故其有理由相信申某1已取得全部共有人之同意，申某1之行为已构成表见代理，故双方之间签订的合同为有效。为此，尹某向法院提交了其代理人曹某与申某1之间的微信往来记录。该微信往来显示：2016年2月3日，申某1向曹某回复称“刚收到我姐夫回复”。2016年4月24日，申某1向曹某回复称“我问问我二姐和我大姐夫”及“我们正在一步一步办理、再准备办理央产房上市，但东西一直凑不齐”。申某2、申某1、吕某对上述微信记录真实性认可，但主张上述微信往来记录恰能证明申某1未能征得其他共有人同意而与尹某签订定金合同。申某1、吕某则主张该定金合同应予以解除。经法院释明，其表示在本案中仅作为答辩意见提出。申某2另主张该定金合同签订时未征得其本人同意亦未告知其相关情形，故申某1、吕某签订定金合同属于无权处分，应属无效。关于定金合同的性质，尹某主张名称虽为定金合同，但已经满足了房屋买卖合同的要件，故应为房屋买卖合同。吕某、申某1、申某2、申某3则主张该合同仅为定金合同，依据约定双方还需另行签订房屋买卖合同，对于房屋买卖的主要条款也没有进行约定。
另经法院询问，尹某表示其可一次性全款支付剩余购房款。
一审法院认为，一方当事人为外国公民，涉及的民事法律关系为涉外民事法律关系。本案中，申某1为澳大利亚公民，本案涉及的民事法律关系为涉外民事法律关系，故适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》。不动产物权，适用不动产所在地法律。本案中，涉案房屋在中华人民共和国境内，故应当适用中华人民共和国的相关法律法规的规定。
针对本案双方当事人争议的焦点，法院逐一进行分析：
一、关于《房屋买卖定金合同》的效力。
依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。依据上述规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力。本案中的定金合同系吕某与尹某签署，内容不违反法律规定，具有法律效力。现申某2以无权处分为由主张定金合同无效，缺乏事实及法律依据，故法院对其该项抗辩意见不予采信。
二、关于《房屋买卖定金合同》的性质。
判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的真实意思表示。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。故买卖双方虽签订了预约合同，但该预约合同已具备房屋买卖合同的主要内容，另同时具备了合同实际履行的条件时应认定预约合同的实质为本约合同。
本案中，吕某与尹某签订的名为《房屋买卖定金合同》，虽约定了待房屋转移登记至吕某名下后另行签订买卖合同和未签订买卖合同的违约责任。但纵观合同的签订及履行情况，合同中双方明确了买卖合同双方、买卖标的面积坐落以及售房款。该合同虽然欠缺房屋交付及购房款支付期限等内容，但合同签订后申某1交付房屋钥匙，尹某接受并装修入住，双方已通过行为方式确定了交房事宜。另经法院查明的事实来看，在交付房屋之后，吕某、申某1亦一直在实际履行该合同。故该定金合同不仅明确约定了房屋买卖合同的主要内容，双方在签订上述合同之后亦实际履行了房屋交付等相应义务，故上述合同虽名为定金合同，但已具备房屋买卖合同的实质要件，故该合同的性质应为房屋买卖合同。吕某、申某1、申某2、申某3主张上述合同仅为定金合同而非房屋买卖合同之主张，缺乏事实及法律依据，法院对其该项抗辩意见不予采信。
三、在吕某与尹某之间存在房屋买卖合同关系的前提下，尹某能否主张继续履行合同。
如前所述，吕某与尹某签订的合同虽名为定金合同，但双方实质上成立了房屋买卖合同关系。关于吕某、申某1主张的该合同已自动解除之抗辩，法院认为，依据合同法的规定，合同解除分为法定解除和约定解除。如若要达到解除合同之目的，需要拥有解除权的一方依法行使解除权，通过发送解除通知书或诉讼之方式行使。且纵观本案查明的事实，吕某、申某1作为违约方并不享有合同解除权。故吕某、申某1主张依据双方之间的约定该合同已自动解除之抗辩主张，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。现尹某作为买受人在出卖人拒不配合履行合同义务时主张继续履行房屋买卖合同，具有事实及法律依据，法院予以支持。鉴于涉案房屋现由吕某、申某1、申某2按份共有，故吕某、申某1、申某2应在收到尹某支付的房款后配合办理房屋过户手续。申某3并非涉案房屋的共有人，故其不需要承担相应责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》若干问题的解释（一）》第一条之规定，判决：一、尹某于本判决生效后十日内一次性给付吕某剩余购房款4750000元，尹某付清全部款项当日，吕某、申某1、申某2协助尹某办理北京市海淀区一五○五号房屋的产权转移登记手续，将该房屋产权过户至尹某名下，房屋过户所产生的税、费由尹某承担；二、驳回尹某的其他诉讼请求。
本院对一审查明的事实进行了审查。双方当事人均认可，吕某、申某1、申某2、申某3于2015年12月办理继承公证，将房屋登记为四人按份共有。份额为：吕某5/8；申某21/8；申某11/8；申某31/8。另外，在申某2与吕某、申某1、尹某定金合同纠纷一案中，北京市第一中级人民法院（2018）京01民终6015号民事判决认定：吕某与尹某之间《房屋买卖定金合同》应属有效合同。在除上述事实外，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，准据法是经冲突规范指定援用以调整涉外民事法律关系当事人之间权利义务的特定国家法律。本案中，申某1系澳大利亚公民，属于当事人一方或者双方是外国人的情形，故本案涉及的民事法律关系应属涉外民事法律关系，应适用《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，即不动产物权，适用不动产所在地法律。涉案房屋位于中华人民共和国境内，故应当适用中华人民共和国的相关法律规定。
结合当事人在二审期间的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、《房屋买卖定金合同》的性质如何认定；二、《房屋买卖定金合同》能否继续履行。针对上述争议焦点，本院认为：
一、《房屋买卖定金合同》的性质为房屋买卖合同。理由如下：首先，综合全案证据审查双方当事人缔约时的真实意思表示，《房屋买卖定金合同》已具备了当事人名称、标的、数量、价款、部分价款的履行期限及方式、违约责任和解决争议的方法，该合同已具备房屋买卖合同的主要内容。合同对于剩余购房款的支付期限及方式虽未作约定，但双方可以通过合同有关条款或者交易习惯予以确定，再者债务人亦可随时履行合同义务。其次，本案中，双方当事人虽然在《房屋买卖定金合同》中约定有“在甲方办理该房产产权登记由申某4名下变更到吕某名下之后5日内，双方正式签订《房屋买卖合同》”，但吕某、申某1已经实际履行合同内容，将房屋交付买受人尹某占有使用。综上，本院认定《房屋买卖定金合同》系本约合同，性质为房屋买卖合同。
二、房屋买卖合同应当继续履行。理由如下：首先，不动产可以由两个以上个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。占有共有不动产份额2/3以上的按份共有人，有权处分共有的不动产。同时，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，涉案房屋现为按份共有，共有份额为吕某5/8、申某12/8、申某21/8。吕某、申某1作为《房屋买卖定金合同》的出卖人，二人共占涉案房屋份额的7/8，已经超过2/3，享有涉案房屋的处分权。现尹某主张继续履行合同，且表示愿意一次性给付剩余购房款，此举有利于合同的履行，本院不持异议。因此，合同应当继续履行。据此，一审法院判令尹某在支付剩余购房款的同时，吕某、申某1、申某2将涉案房屋转移登记至尹某名下，具备事实及法律依据，本院予以确认。
综上所述，吕某、申某1、申某2、申某3的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45600元，由吕某、申某1、申某2、申某3共同负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
审 判 员 辛 荣
二〇一八年九月十七日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 李佳星