上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浦民一（民）初字第40883号
原告洪涛。
委托代理人洪家禄。
委托代理人张南贤，上海市万众律师事务所律师。
被告王瑞隆。
被告刘秀兰。
被告王志辉。
被告薛丽。
被告王金弟。
上列两被告委托代理人王志辉，即本案被告王志辉。
第三人上海外高桥保税区开发股份有限公司。
法定代表人舒榕斌。
委托代理人陈樑。
原告洪涛与被告王瑞隆、刘秀兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月11日立案受理后，适用简易程序于2013年2月1日公开开庭进行了审理，原告委托代理人洪家禄到庭参加诉讼。后依法追加薛丽、王志辉、王金弟为本案被告，并准许原告申请，追加上海外高桥保税区开发股份有限公司（以下简称外高桥公司）为本案第三人参加诉讼。因被告王瑞隆、刘秀兰、薛丽、王志辉、王金弟下落不明，故本院通过公告形式送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼材料，并依法转为普通程序组成合议庭，于2013年11月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人洪家禄、张南贤，第三人外高桥公司委托代理人陈樑到庭参加诉讼。被告王瑞隆、刘秀兰、薛丽、王志辉、王金弟均未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。
原告洪涛诉称，原告与被告王瑞隆、刘秀兰于2012年6月20日签订《购房协议书》，约定王瑞隆、刘秀兰自愿将坐落上海市浦东新区高行镇秋岚路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）转让给原告，建筑面积79.98平方米，价格为人民币（以下币种相同）100万元；合同签订当日支付70万元，办理房地产权证时支付15万元，房产过户时支付尾款15万元。原告按约通过银行转账支付王瑞隆、刘秀兰房款70万元，王瑞隆、刘秀兰出具收条并捺印，同时将《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《拆迁协议》）、物业管理费发票、维修基金、有线电视初装费、燃气设施安装费等材料交给原告。2012年6月20日，双方签署房屋交接书，原告入住系争房屋。2012年7月24日，原告又通过银行转账支付房款15万元。2012年11月27日，物业通知可在2012年11月28日至30日办理系争房屋的房地产权证，原告遂与王瑞隆、刘秀兰联系。刘秀兰到原告住处表示急需用钱，要求原告提前支付106，000元；并称王瑞隆将于11月28日回沪，可于29日办理房地产权证。当日，原告支付王秀兰现金106，000元，王秀兰出具收条。不料次日，原告再无法联系上王瑞隆、刘秀兰。现原告要求被告办理系争房屋的房地产权证并协助原告办理系争房屋产权过户手续，案件受理费由被告承担。
被告王瑞隆书面答辩，因工厂经营需要，其于2012年6月20日向洪涛借款70万元，从银行转账后马上收取四个月利息168，000元，其实际借到532，000元，同时还需支付中介费、手续费6，000元。2012年7月24日，其又借款15万元，扣除二个月利息24，000元，实际拿到126，000元。到2012年9月底之前，其归还了利息108，000元，实际欠款数额不是原告起诉中提到的数字。2012年11月，被告刘秀兰回家取冬衣，受洪涛逼迫写下欠利息106，000元的借条。其当时已流落在外对此事毫不知情，系争房屋已被他们强占。因为系争房屋尚未办理房产证，为了证明房屋确系被告家房产，必须向他们提供动拆迁协议、电费、燃气费、水费等各种交费证明原件。他们在上海长期使用高利贷牟利，强占强取，使被告生活得不到保障。被告无意赖掉债务，实是手中无钱可还，目前依靠政府低保度日。其将设法还清欠债，利息按银行借贷利率计算。
被告王志辉来院辩称，王瑞隆和刘秀兰系其父母。动拆迁时，五被告共分得三套房屋，均未办理房产证，五被告也没有协商过房屋分配问题。当时大套出租，两套中套由父母居住。动拆迁一应事宜父母处理，其住岳母家没有关心过动拆迁具体情况。后因其同意将王瑞隆的债务转由其承担，其妻子薛丽已于2012年5月与其协议离婚。王金弟系其奶奶，动拆迁前一直居住在父母处，后来住到姑妈处，现住在养老院。但其记不得姑妈家地址，也不知道奶奶住在哪个养老院。收到法院传票后，其方知有房产纠纷并责问父亲，王瑞隆说是向洪涛的父亲借钱而不是卖房，总共借70万元。王瑞隆和刘秀兰在2012年11月底就不知去向。系争房屋单价现在应达15，000元左右，当时市场价格不太清楚，大概也差不多。其在外租房居住，具体地址不详，只能提供户籍地址（已拆迁）。因担心被债权人骚扰，故不参加庭审。
第三人外高桥公司述称，原告与第三人无任何关系，第三人愿意为被告办理系争房屋房地产权证。
经审理查明，被告王瑞隆与刘秀兰系夫妻，王瑞隆系王金弟之子、王志辉之父，王志辉与薛丽原系夫妻。2006年12月24日，王瑞隆与拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用同等价值产权房屋调换）》，被拆迁同住人有王金弟、刘秀兰、王志辉、薛丽；安置房坐落于上海市浦东新区高行绿洲三期14号楼36单元301室（即系争房屋）、302室以及高行绿洲四期14号楼37单元702室。根据被告方填写的三张《配套商品房供应单》，浦东新区秋岚路XXX号XXX号XXX室（即系争房屋）购房人为刘秀兰和王志辉，同号302室购房人为王瑞隆和刘秀兰，58弄44号702室购房人为王志辉和薛丽。2010年8月，系争房屋交付于被告，被告缴纳了维修基金、物业管理费等费用。2012年6月20日，原告作为乙方（买受人），王隆瑞、刘秀兰作为甲方（出卖人）签订《购房协议书》，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价100万元，建筑面积（暂定）79.98平方米；乙方于合同（签订）之日起履行了付款义务，甲方确认已收到乙方房屋转让金70万元，领钥匙和领小产证付款15万元整，可过户给洪涛时再付尾款15万元。甲方已办理房屋入户手续，并已交付维修基金；甲方应于签订本协议时将房屋交付给乙方使用，双方办理房屋交接手续后，乙方即享有该房屋占有、使用权利。甲方应于该房屋符合过户条件时，立即协助乙方将房屋过户登记给乙方，并办理相应的房屋过户手续。该协议还对违约责任等作了约定。同日，甲、乙双方签署了《房屋交接书》，对水、电、煤抄见数作了记录，甲方将钥匙（进门钥匙、各个房屋钥匙、信箱钥匙）和房屋维修基金发票、煤气、电视、物业发票等交给乙方。原告以银行转账方式按约支付刘秀兰70万元，王瑞隆、刘秀兰于2012年6月20日出具收取房款70万元的收条。2012年7月24日，原告又通过银行转账支付王瑞隆15万元，王瑞隆、刘秀兰出具收条。2012年11月28日，刘秀兰出具收到房款106，000元的收条。目前，系争房屋由原告及家人共同居住，原告支付了自2012年1月起的系争房屋物业管理费。审理中，原告为证明具有本市购房资格，提供了结婚证、个人所得税完税证明、参保个人城镇基本养老保险缴费单、养老保险个人账户记账情况、上海市社会保险费征收专用收据等证据材料。
另查，系争房屋于2011年6月14日取得大产证，产权人登记为上海外高桥保税区开发股份有限公司。
以上事实，有原告提供的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用同等价值产权房屋调换）》、《配套商品房供应单》、《购房协议书》、房屋交接书、银行转账凭条、收条、华安苑交房代收款收据、上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票、证明、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息以及原告庭审陈述在案佐证。
本院认为，原告与王瑞隆、刘秀兰就系争房屋签订的购房协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。王瑞隆、王志辉虽抗辩与原告只存在借贷关系，且在收款后立即将利息转入洪家禄账户，但并未能此提供相应证据。而原告在支付房款后按约占有、使用了系争房屋，其提供的一系列证据能形成完整证据链，印证了其所述的事实，故本院对借贷关系的抗辩意见难以采信。动拆迁协议于2006年12月签订，系争房屋也于2010年8月交付被告，王金弟、王志辉和薛丽作为被拆迁房屋的同住人、动拆迁安置对象，不可能不知道动拆迁情况。房屋拆迁作为家庭较重大事项，家庭成员之间肯定有商量有谈论，被拆迁人也势必关心自己的拆迁利益、安置房屋的情况。但王金弟、王志辉、薛丽一直以来从不去实地查看系争房屋，对房屋状况毫不关心、不闻不问，其长期放任、搁置房产的态度，实在有悖常理。据此，可以推定王金弟、王志辉和薛丽对王瑞隆、刘秀兰出售系争房屋是知情并同意的，王瑞隆、刘秀兰与原告的系争房屋买卖关系对五被告均具约束力，五被告理应配合原告办理系争房屋产权过户手续。系争房屋动拆迁协议签订于2006年12月；于2011年6月14日取得大产证，至今未满三年，尚不具备办理产权登记过户的条件，故原告要求被告协助原告办理产权过户手续的诉讼请求暂难支持。鉴于五被告均为被拆迁安置对象，有权协商决定房屋产权归属，而办理房产转移登记的条件并未成就，故目前同样不具备判令五被告共同办理系争房屋房地产权证的条件。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告洪涛的全部诉讼请求。
案件受理费13，800元，财产保全费5，000元，共计18，800元，由原告洪涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 杰
审 判 员 全炜琦
人民陪审员 梅丽华
二〇一三年十二月五日
书 记 员 沈 嬿
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。