上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第1949号
原告富世餐饮管理（上海）有限公司。
法定代表人傅信钦。
委托代理人，武志军，上海华尊律师事务所律师。
被告上海雅荣餐饮管理有限公司。
法定代表人袁华鹃。
委托代理人金长春。
第三人上海世纪联华超市虹口有限公司。
法定代表人蒋晓飞。
委托代理人朱靓，上海陈敏律师事务所律师。
委托代理人张宇星。
原告富世餐饮管理（上海）有限公司（以下简称富世公司）与被告上海雅荣餐饮管理有限公司（以下简称雅荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法通知上海世纪联华超市虹口有限公司（以下简称世纪联华公司）作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人武志军，被告的委托代理人金长春，第三人的委托代理人朱靓、张宇星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富世公司诉称，原、被告于2012年2月25日签订商铺租赁合同，因签合同时被告尚未成立，故由拟担任被告法定代表人的浦某某作为被告代表来签署，并在合同甲方处明确注明全部权利义务由被告承担。根据合同约定，原告向被告租赁位于上海市广灵二路XXX号世纪联华中一层第10、11、12号商铺（以下简称租赁商铺）用于开设“鲜芋仙”甜品店，租赁期限自2012年4月28日起至2015年4月27日止，租金每月25，000元，保证金6万元，双方还就各自的责任以及相应的违约责任进行了约定。合同签订后，原告支付了保证金、两个月租金及装修费，并于2012年4月初着手对租赁商铺进行装修。2012年4月28日，原告接收商铺后发现，被告并未获得世纪联华公司的转租认可，且无法向原告提供办理正常经营所需证照的任何文件或手续，故原告接收商铺后未能开业。2012年5月，虹口工商局现场勘查后，勒令包括原告在内的全部商铺停业。原告系知名甜品企业，始终按照国家的法律法规要求规范经营，为此拒绝了被告无证经营的要求。2012年6月22日，被告擅自扣押了店铺内的全部设施设备，致原告丧失了后续经营的可能性。因被告在成立过程中发生股权争议，且世纪联华公司为避免争议关闭了全部店铺，造成原告始终无法通过正常的渠道维护自己的合法权益。2012年11月，被告因消防不合格再次被行政机关勒令停业，但被告却不顾事实向原告催收房租，并向法院起诉要求解除合同并赔偿违约金。原告认为，被告未按照合同约定向原告提供证明材料，致使原告无法取得正常经营所需的证照，且被告自身也因无照经营多次被行政机关勒令停业。被告的行为造成原告合同目的落空，构成违约，被告应当承担违约责任。故要求判令：1、确认租赁合同于2012年11月14日解除；2、被告返还租金5万元、履约保证金5万元、食品安全保证金1万元、新增店铺押金12，000元；3、被告支付违约金5万元；4、被告返还设备物品。审理中，原告从租赁商铺内撤走了设备物品，原告申请撤回第4项诉讼请求。
被告雅荣公司辩称，租赁合同系原告和案外人浦某某签订的，被告没有收到过原告任何费用。被告转租取得了世纪联华公司的许可，并取得了餐饮许可证。被告早已办好营业执照，只是没有申领。所有的租赁商铺只要被告注册一个大执照即可经营餐饮业，原告没有必要注册小执照。原告在2012年4月28日至6月8日期间实际经营过一个月零三天，因原告拖欠水电费，被告于2012年7月10日将催收水电费的通知张贴在租赁房屋的操作间门上，同时将催款通知邮寄给了原告方签署合同的经办人覃某某，被告并未封原告的门。2012年11月3日，被告又将催款通知邮寄给了覃某某，但原告未理睬。后被告向法院起诉原告，因浦某某不同意起诉原告，被告遂撤诉，浦某某在该案中没有谈到收取过原告的租金和保证金。现同意租赁合同于2012年11月14日解除，但不同意原告的其余诉讼请求。
被告雅荣公司反诉称，被告拿到营业执照后要求原告开业，但原告没有开业。原告占用房屋，既不开业也不支付费用，经催告后仍不支付。故要求判令：1、确认租赁合同于2012年11月14日解除；2、原告迁出并交还租赁商铺；3、原告支付2012年4月28日至2013年4月27日期间的商铺占用费30万元；4、原告支付水费2，000元、电费14，000元、电话费2，500元。
原告富世公司对反诉辩称，因被告未通过消防验收及未向原告提供相关证明材料，导致原告无法办理证照正常经营，原告合同目的无法实现。原告未实际使用租赁商铺，只在内进行过不到一周的员工培训，故原告不应支付租金和使用费。现原告已撤走设备物品，向被告交还了租赁商铺。至于水电费和电话费，员工培训的时间里可能会有水电费发生，但不至于如被告主张的数额之高，被告应举证证明。考虑到原告有过不到一周的员工培训，可能会有小部分的水电费和电话费用产生，故同意支付水电费和电话费3，700元，并同意租赁合同于2012年11月14日解除，但不同意被告的其余反诉请求。
第三人世纪联华公司述称，系争房屋位于天虹商业广场内，广场整体消防验收合格，故世纪联华公司有权将广场部分场地出租给被告，被告也有权根据租赁合同的约定自行转租，但被告须在装修并办理消防验收合格后才能经营或转租第三方经营。现被告迟迟未办理出消防验收合格的手续，并拖欠世纪联华公司的租金，世纪联华公司已起诉被告，一审法院判决解除世纪联华公司和被告的租赁合同。对本案要求法院依法处理。
经审理查明，2012年3月25日，案外人浦某某与世纪联华公司广灵二路店签订租赁合同，约定世纪联华公司将位于上海市广灵二路XXX号7982F01007号铺位计租面积418平方米出租给浦某某、骆学荣用于开设美食广场，租赁期限为6年，自2012年4月28日起至2018年4月30日止。
2012年2月25日，原告（乙方）与上海雅荣餐饮管理有限责任公司（筹备）（甲方）签订《商铺租赁合同》，确定待甲方新营业机构的营业执照下发后，以正式名称为准并及时通知乙方，现暂由浦某某作为代表签字，甲方营业执照下发之日，本合同的权利义务自动由甲方概括承受。合同约定：1、甲方将租赁商铺计46平方米出租于乙方用于经营餐饮业；2、租赁期限为3年，自2012年4月28日起至2015年4月27日止；3、乙方向甲方支付履约保证金5万元、商品质量和公用事业保证金1万元。在合同终止后三个月内，保证金扣除乙方所欠租金、滞纳金、违约金等各种费用以及办理完工商变更登记手续（如乙方用租赁商铺进行过工商注册登记的）后无息归还乙方，如保证金不足扣除上述款项的，则乙方应就不足部分承担支付义务。在本合同履行过程中，甲方因乙方违约而解除（或提前终止）本合同的或者乙方未按本合同约定内容履行合同的，保证金作为支付给甲方的违约金，如乙方违约造成甲方损失超过上述保证金数额的，乙方应另行赔偿；3、首年租金为30万元，即每两个月租金5万元，租金每年在原有基础上递增8%；租金每两个月为一期，先付后用，除首期租金外的每期租金应在上一租期届满15日之前交纳（即提前15日交纳）；4、水电燃气等能源费及乙方依法应缴纳的税费由乙方自行承担；5、在收到装修费、保证金和首期租金后，甲方在2012年4月28日将出租商铺交付给乙方使用；6、甲方保证确实拥有出租商铺的转租权，甲方应向乙方提供符合合同约定的经营场地；7、乙方经营所需的或可能发生的工商、环保、通讯、消防、卫生及其它国家规定的申请报批手续时，如需甲方提供证明材料，甲方应积极协助配合；8、乙方应按合同规定如期支付租金及其它费用；9、乙方存在逾期支付租金或各项费用达15天的，和／或乙方未能按时交付或补足履约保证金、商品质量保证金、装修管理保证金、公用事业费保证金等各项保证金的，和／或乙方已经以书面方式向甲方提出终止合同的，和／或乙方违反本合同约定义务、保证及责任等情形，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿按合同终止时租金标准计算的两个月租金的违约金。10、甲方存在违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补就期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质损害等情形，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿按合同终止时租金标准计算的两个月租金的违约金；11、除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方赔偿按合同终止时租金标准计算的两个月租金的违约金。合同并对其它事项作出约定。浦某某在合同甲方落款处盖了章。
2012年3月15日，原告向案外人上海仓实投资管理有限公司（以下简称仓实公司）分别转账10万元和1万元，转账凭证记载转账用途为鲜芋仙广灵店押金两个月与租金两个月以及食品质量保证金。2012年3月27日，原告向仓实公司转账12，000元，转账凭证记载转账用途鲜芋仙广灵店新增店铺押金两个月与租金两个月。2012年4月初，原告对租赁商铺进行装修。2012年4月28日，租赁商铺正式交付原告。同日，上海市食品药品监督管理局虹口分局核发了单位名称为上海雅荣餐饮管理有限公司的《餐饮服务许可证》。交房后，因被告尚未办出营业执照，故原告也未能在租赁商铺办理相关证照。2012年7月5日，被告经工商登记成立，法定代表人为浦某某。被告迟迟未通过内装修消防验收，原告未能正常开业，故原告未再支付后续租金。2012年11月3日，被告在美食广场门口张贴催款通知，要求原告7日内支付租金、水电费，并称如不支付则租赁合同终止。同日，被告向原告方签署租赁合同的经办人覃某某邮寄了一份催款通知。2012年12月13日被告至本院起诉原告（起诉状日期为2012年11月14日），要求判令：1、解除租赁合同；2、原告限期搬离租赁商铺；3、原告支付商铺租赁费162，500元、水电费10，566.60元、违约金5万元［（2012）虹民三（民）初字第2344号案］。后被告撤回该案起诉，该案中与浦某某的谈话笔录未涉及浦某某是否收到原告租金和保证金的内容。
另查明，1、仓实公司成立于2011年7月5日，法定代表人为浦某某。
2、2012年9月，浦某某通过诉讼将其所持被告公司股份转让给另一股东骆学荣［（2012）虹民三（民）初字第1379号案］。2013年4月，浦某某办理了被告法定代表人变更手续，其不再担任法定代表人。
3、2013年6月14日，世纪联华公司至本院起诉浦某某骆学荣、雅荣公司［（2013）虹民三（民）初字第1202号案］，要求判令：1、解除其与浦某某、骆学荣签订的租赁合同；2、雅荣公司交还租赁商铺；3、浦某某、骆学荣支付2012年7月1日至2013年3月31日的租金36万元、违约金8万元。2012年4月14日，本院判决：1、解除租赁合同；2、雅荣公司迁出租赁商铺，该商铺由世纪联华公司收回；3、雅荣公司支付世纪联华公司租金36万元、违约金8万元。雅荣公司不服，提出上诉。2014年7月7日，上海市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
庭审中，原告称，其将租金、押金和保证金打入仓实公司账户，系因当时被告公司尚未成立，无账户，原告系按照浦某某的要求将款打入其担任法定代表人的仓实公司账户。
审理中，原、被告双方自行约定2014年4月28日办理设备物品撤离和商铺交接，但因拆卸冰柜风机产生纠纷，该日未办成。2014年7月2日，在本院组织下，原告撤走了设备物品，将租赁商铺交还了被告。
上述事实，有原告提供的原告与被告的租赁合同、设备清单、（2012）虹民二（商）初字第1379号民事调解书、上海银行电子转账凭证（回单）、被告公司工商登记资料、仓实公司工商登记资料、餐饮服务许可证、有限公司出资股份转让协议，被告提供的被告与世纪联华公司广灵二路店的租赁合同、原告与被告的租赁合同、餐饮服务许可证、催收欠款通知和邮寄单及查询单、张贴催收欠款通知的现场照片、股东合作协议书、公函、建设工程消防设计审核申请受理凭证、建设工程消防设计审核意见书，本院调取的（2012）虹民三（民）初字第2344号案诉讼材料、（2013）虹民三（民）初字第1202号案民事判决书、（2014）沪二中民二（民）终字第967号案民事判决书及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，商铺租赁合同系浦某某作为正在筹建的被告公司股东与原告签订，合同约定待被告营业执照下发之日，该合同项下的权利义务由被告概括承受，此为合同当事人的真实意思表示，合法有效。现被告于2012年7月5日经工商登记设立并取得了营业执照，合同项下承租方的权利义务全部由被告承受，被告对此无异议，故合同对原、被告双方产生法律约束力，双方应依约履行。
合同签订后，因被告尚未办出营业执照，致使原告未能在租赁商铺办理相关经营证照，原告拒绝无证经营理由充分。美食广场因无证经营被叫停，之后又因未通过消防验收被勒令停业，原告租赁商铺的目的无法实现。现原告要求解除合同，被告亦同意解除，双方一致确认2012年11月14日为合同解除的日期，与法不悖，本院予以照准。
原告支付租金、履约保证金、商品质量和公用事业保证金、新增店铺押金等费用时，被告公司尚未成立，鉴于合同签订于被告公司筹建中，合同明确浦某某作为代表签订合同，浦某某又系仓实公司的法定代表人，原告将上述款项打入仓实公司账户，转账凭证记明款项用途为鲜芋仙广灵店租金、押金、食品质量保证金和新增店铺押金，故本院有理由相信，原告是根据浦某某的指定将款项打入仓实公司账户的。蒲雅茜转让被告公司股权，有无对原告支付的款项进行移交系被告公司内部事宜，鉴于合同约定被告公司成立后合同项下承租方的权利义务转由被告承受，故本院确认被告收到了原告的上述款项。现原告因被告方原因无法开业，被告虽主张原告实际经营了一个月，但未提供证据证明，故本院不予采纳。原告要求被告返还租金、履约保证金、商品质量和公用事业保证金、新增店铺押金，于法有据，本院予以支持。被告违约，应承担违约责任。现原告要求被告支付违约金5万元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告要求撤走设备物品交还商铺，双方约定2013年4月28日办理设备物品撤离和商铺交接，现被告要求原告支付2013年4月27日之前的商铺占用费，理据不足，故本院不予支持。审理中，双方确认原告撤走了设备物品并已向被告交还了商铺，故对被告要求原告迁出并交还商铺的诉请，本院不予支持。至于水电费和电话费，被告未举证证明计算依据，鉴于原告承认其在租赁商铺进行过数日的员工培训，可能会有小额的水电费和电话费用产生，现原告同意支付3，700元，并无不当，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告富世餐饮管理（上海）有限公司和被告上海雅荣餐饮管理有限公司之间的商铺租赁合同于2012年11月14日解除；
二、被告上海雅荣餐饮管理有限公司返还原告富世餐饮管理（上海）有限公司租金5万元；
三、被告上海雅荣餐饮管理有限公司返还原告富世餐饮管理（上海）有限公司履约保证金5万元；
四、被告上海雅荣餐饮管理有限公司返还原告富世餐饮管理（上海）有限公司商品质量和公用事业保证金1万元；
五、被告上海雅荣餐饮管理有限公司返还原告富世餐饮管理（上海）有限公司新增店铺押金12，000元；
六、被告上海雅荣餐饮管理有限公司支付原告富世餐饮管理（上海）有限公司违约金5万元；
七、原告富世餐饮管理（上海）有限公司支付被告上海雅荣餐饮管理有限公司水费、电费、电话费共计3，700元；
上述第二款至第七款所述款项，原告富世餐饮管理（上海）有限公司、被告上海雅荣餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起15日内履行完毕；
八、驳回被告上海雅荣餐饮管理有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3，740元，由被告上海雅荣餐饮管理有限公司负担；本案反诉受理费3，038.75元，由原告富世餐饮管理（上海）有限公司负担35.30元，被告上海雅荣餐饮管理有限公司负担3，003.45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 张 林
人民陪审员 郑丽珍
二〇一四年七月十八日
书 记 员 张 浩
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……