江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9218号
上诉人（原审原告）：马明凤，女，1957年12月8日出生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：左锋，江苏蓝海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄伟强，男，1956年1月10日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：张红玲，江苏圣典律师事务所律师。
原审第三人：王长恕，女，1932年8月11日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：张红玲，江苏圣典律师事务所律师。
原审原告：马明荣，女，1960年10月13日出生，汉族，户籍地南京市鼓楼区，现住南京市鼓楼区。
上诉人马光银因与被上诉人黄伟强、原审第三人王长恕确认合同无效纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3947号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年10月29日作出（2015）宁民终字第5266号民事裁定，发回重审。鼓楼区人民法院重审过程中，马光银死亡，马光银的继承人马明凤表明参加诉讼，马光银的继承人马明荣既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利，鼓楼区人民法院依法追加该二人为共同原告。鼓楼区人民法院重审后于2016年9月27日作出（2015）鼓民初字第7127号民事判决，因马明凤不服该判决向本院提起上诉，本院于2016年11月7日立案受理后依法组成合议庭，于2016年12月12日公开开庭审理了本案。上诉人马明凤及其委托诉讼代理人左锋，被上诉人黄伟强及其委托诉讼代理人张红玲，原审第三人王长恕及其委托诉讼代理人张红玲到庭参加诉讼，原审原告马明荣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
马明凤上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案的《房地产买卖契约》中卖方“马光银”的签名系王长恕代签，黄伟强及王长恕均未能举证证明马光银授权王长恕代为签订《房地产买卖契约》，亦不能证明王长恕代为签订《房地产买卖契约》行为为马光银所知晓或者得到马光银本人同意，一审认定涉案《房地产买卖契约》有效，缺乏事实及法律依据。二、黄伟强未支付购房款，对涉案房屋不构成善意取得，马明凤主张黄伟强恢复房屋登记，应当得到法院的支持。三、一审推定马光银对于王长恕代为签署《房地产买卖契约》知情，系认定事实错误。1.房屋的居住使用、租金支付，均不能否定马光银为房屋的产权人，黄伟强是王长恕与其前夫所生子女，马光银与王长恕是夫妻，马光银作为公房承租人将房屋安排给黄伟强居住本系人情所产生的事实，不能证明马光银对房屋产权转让的认可和知情；2.涉案房屋参加房改时的购房款仅有6239元，包含省机关事务管理局对马光银的福利分房的待遇，涉及马光银的职务、工作年限等，省机关事务管理局的1997年5月22日收款票据列明购房人是马光银，购房出资人黄伟强提供其夫妇分别于1997年11月从各自单位提取1500元、1800元公积金的证据，从购房时间上可以看出黄伟强并非涉案房屋的出资人，且黄伟强不是省机关事务管理局职工，无资格享受该单位的福利分房，购房款谁出资与马光银是否知晓房屋买卖并无关联；3.房改时的合同签订与本案并无关联，如果房改合同系由王长恕代签，进而得出马光银对于涉案《房地产买卖契约》知情是荒谬的；4.马光银承租另一套本市西康路60号1幢102室房屋，王长恕采取相同手段过户给黄伟建儿子黄林名下，该处房产已经过南京市中级人民法院生效的（2014）宁民终字第3857号民事判决，确认该房产的《房地产买卖契约》无效；5、马光银本人并非文盲，如果转让房产系马光银本人意愿，其完全可以本人签名；6.我国物权法规定，马光银具有当时的不动产权属证书，属于房屋的产权人，王长恕代签且也未获得马光银授权，涉案《房地产买卖契约》当属无效。综上，恳请二审法院支持其上诉请求。
黄伟强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。事实及理由：一、王长恕与马光银系40多年夫妻关系，黄伟强从小与马光银一起生活居住构成继父子关系，涉案房屋实际是为解决黄伟强及妻女居住而申请，并由黄伟强家庭一直居住至今，黄伟强出资参加房改，事前家庭会议商量谁居住谁拿钱买产权，马光银单位出具的证明书等等，均可以看出涉案房屋过户到黄伟强名下马光银对此是知情的，王长恕代签《房地产买卖契约》的行为是马光银事先知晓并同意，为合法有效合同。二、马光银在2014年提起诉讼之前长达十几年时间内，从未对涉案房屋过户一事提出任何异议，在（2014）鼓民初字第3947号案件审理过程中，一审法院书面通知其本人出庭参加诉讼并且上门向其了解案情，均遭到拒绝，这些都是极其反常的现象，应当由其承担不利后果。三、马明凤没有任何有效证据证明涉案《房地产买卖契约》无效，马明凤不是本案《房地产买卖契约》的当事人，其并未与马光银、王长恕夫妻共同居住，涉案房屋从分配、房改以及过户到黄伟强名下的情况，上诉人均不了解，上诉人不应仅凭《房地产买卖契约》上“马光银”签名系妻子王长恕代签，就武断否认合同的效力。诉讼过程中马光银去世，上诉人作为马光银的继承人继承了马光银的诉讼权利，但不能继承合同当事人的特有身份，更不能代替马光银做出对当时《房地产买卖契约》是否知情的意思表示。上诉人对本案《房地产买卖契约》效力的质疑没有事实和法律的依据。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
马明荣未到庭应诉。
王长恕同意黄伟强的答辩意见。
马明凤向一审法院起诉请求：1.确认2002年3月27日签订的关于南京市××门口××室的房屋买卖合同无效；2.黄伟强协助将上述房屋恢复登记至马光银名下。
一审法院认定事实：马光银与王长恕于1968年2月7日登记结婚，双方均系再婚。马明凤、马明荣系马光银与前妻所生之女；黄伟强系王长恕与前夫所生之子，在马光银与王长恕再婚后，与之共同生活。马光银于2016年2月21日死亡。
坐落于南京市××门口××室房屋（丘权号为548060-VII-3，建筑面积为55.86平方米，以下简称案涉房屋）原系江苏省省级机关事务管理局的公有住房，承租人为马光银。案涉房屋分配后一直由黄伟强一家居住使用至今。黄伟强交纳自1992年7月至1997年3月期间的房屋租金，江苏省省级机关事务管理局房产处向黄伟强出具了交款人为黄伟强的房屋使用收据。
1997年5月22日，马光银（乙方）与江苏省省级机关事务管理局（甲方）签订了关于案涉房屋的《江苏省省级机关公有住房买卖契约》，约定：甲方自愿将案涉房屋出售给乙方；双方认定上述房屋以南京市政府规定九五年成本价计价，房价款为7702元；乙方以一次性付款的方式支付价款，实际支付房价款6239元；乙方购买公有住房后，房屋所有权归乙方所有，使用五年后，可依法进入市场，并按《江苏省省级机关出售公有住房实施细则》的规定，履行其权利和义务等等。该买卖契约尾部乙方处“马光银”的签名为王长恕代签。同日，江苏省省级机关事务管理局房产处收到售房款6239元和维修费385元，合计6624元，并开具了收款票据，购房人为马光银。黄伟强将该收款票据原件提交一审法院。1997年11月，黄伟强之妻刘萍因购房在其单位提取了公积金1500元。1997年11月10日，黄伟强因购房在其单位提取了公积金1800元。2001年7月26日，案涉房屋登记至马光银名下。
2002年3月27日，黄伟强就案涉房屋与王长恕共同签订了甲方为马光银，乙方为黄伟强的《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将案涉房屋出售给乙方；成交价格为14万元等等。合同尾部甲方处“马光银”的签名系王长恕代签。同日，王长恕出具了由其签署“马光银”的委托书，马光银所在单位出具了该委托书系马光银本人亲自出具的证明书。2002年4月27日，案涉房屋转移登记至黄伟强名下。
另查明，一审法院在（2014）鼓民初字第3947号案件审理过程中，曾书面通知马光银本人到庭参加庭审，但马光银本人并未到庭。一审法院工作人员电话联系马光银的委托代理人欧阳永生，表示为进一步了解案情，将到马光银的住处与其谈话，但欧阳永生表示马光银不同意会见一审法院工作人员。
审理中，马明凤陈述因马光银已死亡，要求将案涉房屋的六分之一产权登记至其名下。黄伟强及王长恕陈述，因房改时的购房款是黄伟强支付，故买卖契约中约定的14万元未支付。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，2002年3月27日的《房地产买卖契约》中卖方“马光银”的签名虽系王长恕代为签署，但结合案涉房屋自分配后的居住使用、房屋承租期间的租金支付、房改时的合同签订、房改时的购房出资、马光银单位出具的证明书等具体案情，且马光银与王长恕系夫妻关系，直到2014年马光银起诉时，在长达十二年的时间里马光银并未提出异议，应推定马光银对此知情。且一审法院在（2014）鼓民初字第3947号案件审理过程中，马光银本人并未到庭，且不同意一审法院对其进行谈话，应由其承担相应的责任。故马光银与黄伟强对于将案涉房屋过户至黄伟强名下是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系合法有效，对双方均具有约束力，马明凤、马明荣要求确认合同无效的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于马明凤、马明荣要求黄伟强将案涉房屋恢复登记的诉讼请求，因马光银与黄伟强签订的合同合法有效，当事人应当全面履行自己的义务，现案涉房屋已经办理了权属转移登记手续，马明凤、马明荣该项诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。马明凤要求将案涉房屋的六分之一产权登记至其名下，无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。
综上所述，为维护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条、第七十四条、第九十条规定，判决：驳回马明凤、马明荣的诉讼请求。一审案件受理费9300元、保全费3314元，合计12614元，由马明凤、马明荣负担。
二审中，各方当事人对一审法院查明的事实不持异议，本院予以确认。
本院二审另查明，2014年6月6月，马光银向一审法院起诉，要求确认王长恕代马光银与黄林签订的本市鼓楼区西康路60号4幢102室房屋（以下简称102室房屋）《房地产买卖契约》无效，黄林协助马光银办理该房屋的过户手续。一审法院在该案审理中查明：2002年3月5日，马光银（甲方）与黄林（乙方）签订了《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将102室房屋出售给乙方，房价款为105000元，由乙方于2002年3月15日前一次性付清给甲方；双方同意于2002年3月15日由甲方将上述房地产正式交付给乙方等等。该契约下方甲方签名处“马光银”为王长恕所签。契约签订后，该房屋产权进行了变更登记。此次买卖过程中，王长恕出具了由其签署“马光银”的委托书，马光银单位出具了该委托书系马光银出具的证明书。依据该房地产买卖契约，涉诉房屋现已转移登记在黄林名下，黄林未支付房款。一审法院在该案审理后认为，王长恕的行为系受马光银委托的代理行为，马光银、黄林对于将102室房屋过户至黄林名下是双方的真实意思表示，该合同依法成立并有效，并于2014年8月13日作出（2014）鼓民初字第3057号判决：驳回马光银的诉讼请求。后马光银不服上诉至本院，本院在该案审理后认为，2002年3月5日《房地产买卖契约》中“马光银”的签名为王长恕所代签，黄林及王长恕均未能举证证明马光银授权王长恕在该契约上代其签名，亦未能提供证据证明王长恕代签该契约的行为为马光银所知晓或得到马光银本人同意，现马光银以其不知晓王长恕代其签署《房地产买卖契约》且其也不认可王长恕的代理行为为由，主张买卖合同无效，理由成立，本院予以支持。本院于2014年11月27日作出（2014）宁民终字第3857号民事判决：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3057号民事判决；二、2002年3月5日王长恕代马光银与黄林签订的《房地产买卖契约》无效；三、黄林于本判决生效之日起十五日内协助马光银将南京市鼓楼区西康路60号1幢102室房屋过户至马光银名下。
经核查，102室房屋转让房产部门存档的《委托书》、《证明书》与本案诉争房屋转让房产部门存档的《委托书》、《证明书》，形式相同。
以上事实，由（2014）鼓民初字第3057号判决书、（2014）宁民终字第3857号民事判决书、房产档案资料、本院开庭笔录在卷证实。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案所涉2002年3月27日《房地产买卖契约》中“马光银”的签名为王长恕所代签，黄伟强及王长恕均未能举证证明马光银授权王长恕在该契约上代其签名，亦未能证明王长恕代签该契约后得到马光银本人的追认，故该契约对马光银不发生效力。因马光银已死亡，马明凤、马明荣本案主张恢复案涉房屋的产权登记，不符合规定，本院不予支持；该房屋亦未进行遗产继承分割，马明凤要求将该房屋六分之一产权登记至其名下，亦不符合法律规定。
综上所述，上诉人马明凤的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7127号民事判决；
二、2002年3月27日王长恕代马光银与黄伟强签订的《房地产买卖契约》对马光银不发生效力；
三、驳回马明凤、马明荣的其他诉讼请求。
一审案件受理费9300元、保全费3314元，二审案件受理费9300元，合计21914元，由马明凤、黄伟强各负担10957。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 刘 凡
二〇一七年六月二十七日
书记员 朱亚芳