长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第712号
原告（反诉被告）长春市地海小额贷款有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区。
法定代表人吕大彪，总经理。
委托代理人孙雪铮，吉林衡丰律师事务所律师。
被告（反诉原告）吉林物贸大酒店有限责任公司，住所地长春市朝阳区。
法定代表人林杰，董事长。
委托代理人刘相森，辽宁恒信律师事务所律师。
原告（反诉被告）长春市地海小额贷款有限公司诉被告（反诉原告）吉林物贸大酒店有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长春市地海小额贷款有限公司的委托代理人孙雪铮及被告（反诉原告）吉林物贸大酒店有限责任公司的委托代理人刘相森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长春市地海小额贷款有限公司诉称，2012年4月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由原告租赁被告位于长春市人民大街建筑面积344.57平方米房屋用于办公，租赁期限为一年，自2012年6月23日至2013年6月22日，租金为十二万元。合同签订后，双方又签订补充协议，约定原告方有续租的权利。在租赁合同履行过程中，原告对该房屋进行了全面装修，其后使用中原告方发现该房屋存在严重漏水问题，最靠近外侧墙体的办公室都受到影响不能正常使用。而在冬季，漏水问题没有改善反而更加严重，加之冬季暖气不达标，室内温度低，原告方只能自己采购采暖设备保证正常的办公。由于该房屋存在着漏水及暖气不达标的问题，原、被告双方在2013年4月25日签订补充，被告承诺在双方续约前对上述问题限期整改，到期未能解决问题而影响到双方续租则赔偿原告的装修损失。但被告未能履行该协议中义务，漏水及采暖问题没有解决。因被告的违约行为在先，双方续租已无法实现。原告不得不更换办公地点。原告认为，被告隐瞒了其出租房屋存在质量问题，严重影响到原告的经营活动，给原告造成了经济损失，故起诉来院，要求被告偿还装修补偿款人民币五万元整，房屋漏水及采暖不达标的损失人民币五万元整，合计人民币十万元整；诉讼费由被告承担。
被告吉林物贸大酒店有限责任公司辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据。（一）原、被告双方在履行合同过程中，原告没有按照双方签订的房屋租赁合同约定的方式提出续租请求，原告在租赁合同期限届满之后，仍然占有房屋，根据双方签订的租赁合同以及补充协议的约定，其无权要求所谓装修补偿；（二）原告提出的诉讼请求所要求的两项不能够并存，即使存在所谓的装修补偿款，根据双方签订补充协议的约定，补偿款也包括了被告按照房屋租赁合同约定可能承担的违约责任，因此原告在提出装修补偿款的基础上，不能再要求其他的违约责任；（三）原告提出的所谓漏雨的损失无事实依据；（四）原告在租赁合同到期之后，仍然使用房屋至2014年1月16日，期间并未向被告支付房租。
被告吉林物贸大酒店有限责任公司反诉称，2012年4月20日，原、被告签订了一份“房屋租赁合同”，约定被告将其有权处分的位于长春市人民大街的房屋（344.57平方米）出租给原告用作为办公之用。租赁期限自2012年6月23日至2013年6月22日。房屋租金由租金及物业费构成，租金每年65，000.00元，物业费每年55，000.00元；被告应于2012年4月28日支付上半年租金，2012年10月28日支付下半年租金，如原告逾期支付，须每日支付500.00元人民币的违约金。同时合同约定，租赁期满，原告需继续承租房屋的，应于距租赁期满三个月前的一个月内，向被告提出续租书面请求。该合同签订后，双方实际履行。但原告未在合同约定的期限内提出续租请求，却继续占用租赁房屋，而以取暖及房屋漏水等理由拒绝支付房租。经被告催告，其于2014年1月16日始腾退房屋。但所欠房屋租金至今未付。故被告提出反诉，要求原告支付房屋租金及物业费共计67，920.00元（自2013年6月23日至2014年1月16日）；原告支付违约金人民币15，000.00元；反诉费由原告承担。
针对被告的反诉原告辩称，关于租金部分，根据双方往来函，租期由被告调整到2013年12月22日，而且是不收取租金，因此被告提出的租金要求，与其函件表述的不相符；关于违约金，原告已经支付了下半年租金，被告没有提出任何证据支持，每日500.00元违约金显然过高，法庭不应该支持。
庭审中，原告为证实自己的本诉主张向本庭提交证据如下：
证据（一）、房屋租赁合同一份以及补充协议两份，证明原、
被告双方存在房屋租赁关系，关于原告方提出的诉讼请求漏水、采暖及装修损失，在补充协议中均有所体现，能够支持原告方的诉讼请求。
证据（二）、原、被告就租赁房屋的相关事宜往来函的函件，原、被告各五份，共计十份，证明被告认同了房屋装修补偿款及漏水、采暖不达标的补偿款，对于房屋的续租也达成了协议。
被告为证实自己本诉的主张向本庭提交证据如下：
证据（一）、原、被告双方签订的房屋租赁合同及同日签订
的补充协议（复印件），证明双方存在房屋租赁合同关系，以及双方约定的关于装修补偿问题，双方约定的装修补偿只存在于续租期间，由于原告没有提出续租，故不存在装修补偿。
被告为证实自己反诉的主张向本庭提交证据如下：
证据（一）、原、被告双方签订的租赁合同，证明在该合同
第四条第二款约定逾期支付房租违约金每日500.00元，交付下半年房租的时间为10月28日。
证据（二）、银行进账单，证明2012年11月28日原告向
被告缴纳了下半年房租6万元，逾期一个月。
原告就被告的反诉没有提供证据。
对于原、被告提供的上述证据，合议庭依法酌定。
经审理查明，一、2012年4月20日，原、被告签订
《房屋租赁合同》，约定：被告将座落于长春市人民大街建筑面积344.57平方米的房屋租赁给原告作为办公用房；租赁期限自2012年6月23日起至2013年6月22日止，租赁期满，原告需继续承租的，应于距租赁期满三个月前的一个月内以书面形式提出；每年租金65，000.00元、物业费55，000.00元，按上打租方式交付，原告应于2012年4月28日向被告支付上半年租金，10月28日向被告支付下半年租金，逾期支付的原告需每日支付500.00元违约金。同日，原、被告又签订《补充协议》，约定：《房屋租赁合同》每次续签租赁期限为一年，可以续签两次；如合同履行过程中，被告提前解除合同，被告向原告支付10万元装修补偿款，如合同第一次续签后的履行过程中，被告提前解除合同，被告向原告支付5万元装修补偿款；上述补偿款包括被告按照合同约定可能承担的违约责任。二、合同签订后，原告对承租房屋进行了装修并进行使用，2012年11月28日，原告向被告缴纳了下半年的房租费60，000.00元。三、2013年4月25日，原告因承租的房屋存在漏水、采暖温度低等问题，经与被告协商，双方签订《补充协议》，约定：房屋租赁期限调整为自2012年6月23日起至2013年7月22日止，租金总额不变。在该补充协议中，被告针对2012—2013采暖年度供暖不达标、出租区域出现顶棚漏雨的情况，承诺采取整修措施保证2013—2014采暖年度室内温度达到政府规定的温度标准，保证在2013年5月末对屋顶进行整改施工。四、《补充协议》签订后，被告依约对房屋进行了整修，但原告认为问题未彻底解决，故自2013年9月13日起2014年1月20日止，原、被告以公函的形式进行协商，其中在2014年1月8日被告给原告的复函中，被告同意将租赁期限延长五个月，至2013年12月22日，未收取租金即是对原告所进行的赔偿。2014年1月20日原告在给被告的复函中对被告的上述表示不予认可。2014年1月16日，原告从所租赁的房屋中搬出。现原告认为，被告出租的房屋存在质量问题，给原告造成了经济损失，故起诉来院，要求被告偿还装修补偿款人民币五万元整，房屋漏水及采暖不达标的损失人民币五万元整，合计人民币十万元整；诉讼费由被告承担。被告认为原告未在合同约定的期限内提出续租请求，却继续占用租赁房屋，故提出反诉，要求原告支付房屋租金及物业费共计67，920.00元（自2013年6月23日至2014年1月16日）；原告支付逾期缴纳下半年房租一个月的违约金人民币15，000.00元；反诉费由原告承担。
本院认为，一、原、被告签订的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》，系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应认定真实有效，原、被告均应按照合同的约定履行各自的权利义务。二、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，被告出租的房屋存在漏水、采暖温度低等问题，未履行保证出租房屋适租性的义务，被告对此亦予以认可，根据《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，被告应承担违约责任。因原告没有提供证据证明因被告违约所造成的损失数额的计算方法，亦没有提出鉴定申请，故对于原告的该项诉讼请求不予支持。三、关于原告主张的装修补偿款50，000.00元，因原告未按照合同的约定提出续租，其该项诉讼请求不符合合同的约定，故对原告的该项诉讼请求不予支持。四、因被告在2014年1月8日给原告的复函中表述“同意将租赁期限延长五个月，至2013年12月22日，未收取租金即是对原告所进行的赔偿”，应视为被告明确表示放弃了自2013年7月23日起至2013年12月22日止的租金及物业费。但自2013年12月23日起至2014年1月16日止的租金及物业费7，870.48元（120，000.00元÷365天X24天），原告应当给付被告。五、因原告逾期一个月支付下半年房租，根据《房屋租赁合同》的约定，应当承担违约金，但因合同约定的违约金明显过高，应依法予以酌减，以360.00元为宜。基此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第二百一十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告长春市地海小额贷款有限公司于本判决生效后立即给付被告吉林物贸大酒店有限责任公司租金及物业费总计7，870.48元。
二、原告长春市地海小额贷款有限公司于本判决生效后立即给付被告吉林物贸大酒店有限责任公司违约金360.00元。
三、驳回原告长春市地海小额贷款有限公司全部诉讼请求。
四、驳回被告吉林物贸大酒店有限责任公司其他反诉请求。
如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，300.00元，由原告长春市地海小额贷款有限公司负担；反诉费937.00元，由被告吉林物贸大酒店有限责任公司负担887.00元，由原告长春市地海小额贷款有限公司负担50.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 王 威
代理审判员 谢省伦
人民陪审员 陈跃华
二〇一四年六月六日
书 记 员 曲 栋