宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)宁0502执异6号
案外人：张彦飞，男，生于1978年4月9日，汉族，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
委托代理人：康占忠，系宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人：王一鹏，系宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。
申请执行人：贾杰，男，生于1974年2月7日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，个体，住宁夏中卫市沙坡头区。
被执行人：宁夏建昌建筑实业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。
法定代表人：桂静，系该公司董事长。
委托代理人：欧阳云鹏，代理权限为特别授权。
本院在执行贾杰与宁夏建昌建筑实业有限公司（以下简称建昌公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人张彦飞不服本院对中卫市沙坡头区应理新社区16号楼1单元503号房屋采取的查封及以物抵债执行措施，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人张彦飞称，2012年11月23日，向仲川、宁夏建昌建筑实业有限公司第二分公司(以下简称建昌二分公司)将涉案房屋顶账转让给了案外人。该房屋权利归案外人所有，本院不应予以执行。一、向仲川挂靠建昌二分公司承建中卫市沙坡头区应理新社区工程期间，将应理新社区7#、9#、16#楼的基础土方开挖及夹砂石回填工程分包给案外人进行施工，双方于2012年5月31日签订了一份《楼基础土方开挖及夹砂石回填协议书》。案外人按照该协议书完成了全部工程内容。2012年11月22日，案外人与向仲川及被执行人指派的工程负责人结算，案外人完成的工程价款为533211.6元，已经支付了200000元，下剩333211.6元。经案外人与向仲川协商，向仲川将其从中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）顶账的位于中卫市沙坡头区应理新社区16号楼1单元503号房屋顶账转让给案外人。2012年11月23日，向仲川给案外人出具了转让协议，并交付了其与楚雄公司签订的涉案房屋《顶房协议书》原件一份，明确房屋已经转让给案外人。二、《顶房协议书》是建昌公司、楚雄公司关于房屋顶账的书面凭证，在实际操作中有两份原件，由楚雄公司员工填写，其中一份留作楚雄公司存根，另一份交付顶账相对方，作为将来办理房屋相关手续的主要依据。案外人提供的涉案房屋的《顶房协议书》经楚雄公司辨认为真实合同。被异议人提供的《顶房协议书》是在被执行人及向仲川将房屋顶账给案外人后，建昌公司与贾杰为恶意转移财产伪造的合同，不具有真实性，损害了案外人的合法权益。三、根据楚雄公司在本地区的大量顶账交易惯例，原始《顶房协议书》必须加盖该公司及顶房相对方的印章，有经办人签字。是楚雄公司向顶房相对方或顶房相对方指定的人交付房屋的必备凭证。楚雄公司只有见到其公司出具的原始《顶房协议书》，才能向持有人办理交房手续。即使存在顶房的事实，交房时顶房相对方或顶房相对方指定的人仍要提交原始《顶房协议书》，否则不予办理交房手续。该《顶房协议书》明显具备准物权效力，对顶账交易当事人具有约束力，不是简单的债权转让关系。案外人能够提供原始《顶房协议书》及向仲川将该房屋转让给案外人的证据，而被异议人只能提供向仲川将房屋转让的证据，却无法提供真实的《顶房协议书》，明显不符合交易习惯，且被异议人的请求明显损害他人的合法权益。因此，在被异议人不能提供真实的《顶房协议书》，而案外人已经提供真实《顶房协议书》的情况下，楚雄公司也无义务配合被异议人交房。综上，案外人系涉案房屋的真正所有权人，依据《民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条之规定，请求依法撤销并中止对中卫市沙坡头区应理新社区16号楼1单元503号房屋的执行。
为支持其主张，案外人提交了下列证据：1、中卫市沙坡头区人民法院（2016）宁0502民初2009号民事裁定书复印件一份；2、《楼基础土方开挖及夹砂石回填协议书》一份；3、应理新社区8#、10#、16#楼土石方工程结算单一份；4、转让协议一份；5、《顶房协议书》一份。
被执行人建昌公司称：1、楚雄公司系应理新社区的建设单位，建昌公司系应理新社区的施工单位，楚雄公司向建昌公司共计顶房68套,未向建昌公司之外的任何人抵顶房屋，其中有部分房屋是建昌公司又抵顶给向仲川的，本案涉案房屋向仲川没有处分权。2、向仲川将涉案房屋转让给案外人，建昌公司不知情，向仲川如若对外流转，真实的房票（顶房协议）建昌公司都有备案，建昌公司无涉案房屋流转的备案。3、据建昌公司了解，向仲川将顶房协议彩印后,存在一房多顶他人和一房多卖的情况，所以公司对张彦飞提供的顶房协议不认可。
为支持其主张，被执行人建昌公司提交了以下证据：1、向仲川出示的情况说明一份，证明向仲川在2014年之前所出售的部分房屋是由其个人预定自编房号对外出售，公司不知情。2、关于退还超付工程款的通知函一份，证明截止2016年8月24日，涉案房屋并未做正式手续，仍属建昌公司所有。
本院查明：楚雄公司开发建设的中卫市应理新社区又与建昌公司签订8#、10#、16#楼的《建设工程施工合同》，由建昌二分公司建设。2012年4月，向仲川与建昌二分公司签订《内部工程施工合同》，对8#、10#、16#楼进行施工，同时建昌公司授权向仲川全权负责上述三栋楼的施工、进度、安全等，还授权向仲川支付一切工程款（包括所顶房屋）。2012年5月31日，案外人与向仲川签订了《楼基础土方开挖及夹砂石回填协议书》，并加盖了建昌二分公司印章。约定由案外人张彦飞承包中卫市应理新社区7#、9#、16#号楼（实际为8#、10#、16#楼）的基础土方开挖及夹砂石回填工程。2012年11月23日，向仲川向案外人张彦飞出具转让协议，将中卫市沙坡头区应理新社区16号楼1单元5层1053房屋转让给张彦飞。2012年11月24日，楚雄公司与建昌二分公司（向仲川）签订顶房协议书，将中卫市沙坡头区应理新社区16号楼1053号房屋抵顶工程款354684元。中卫市沙坡头区应理新社区16号楼1单元5层1053号房屋与中卫市沙坡头区应理新社区16号楼1单元503号房屋属同一房屋。因该房屋尚未具备交付条件，故一直未向张彦飞交付。2016年8月24日，楚雄公司函告建昌公司与建昌二分公司，要求退还超付工程款，否则停止办理涉案房屋在内的26套房屋的交付及相关手续。2016年9月23日，本院作出（2016）宁0502民初2009号民事裁定书，查封了建昌公司所有的中卫市沙坡头区应理新社区16号楼1单元503号房屋，并冻结了该房屋买卖过户手续。2017年3月1日，申请执行人贾杰与被执行人建昌公司就查封的涉案房屋双方协商以312593元价格达成以物抵债协议，本院依法作出（2017）宁0502执118号执行裁定书，将中卫市沙坡头区应理新社区16号楼1单元503号房屋以物抵债给申请执行人贾杰，抵顶建昌公司欠付贾杰案件款312593元。2017年3月14日，案外人张彦飞向本院提出执行异议申请，要求撤销并中止对涉案房屋的执行。
本院认为，楚雄公司将涉案房屋抵顶于建昌二分公司（向仲川），向仲川又将该房屋转让于张彦飞。因签订该房屋转让协议时，房屋尚不具备交付条件，但此后张彦飞一直未积极要求楚雄公司或建昌公司、建昌二分公司交付房屋，故该房屋所有权并未转移。且案外人张彦飞向本院提出执行异议前，建昌公司已与贾杰就涉案房屋达成以物抵债协议，所有权已经转移。故案外人张彦飞认为涉案房屋所有权属于其本人，且享有足以排除强制执行权益，要求本院中止对中卫市应理新社区16号楼1单元1053号房屋执行的异议理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条第一项之规定：
驳回张彦飞的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 金 勇
审判员 王 静
审判员 蒲茜淞
二〇一七年三月二十九日
书记员 丁淑丽
本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。