湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民初字第03913号
原告：李倩。
委托代理人：胡晶晶，湖北谦顺律师事务所律师。
委托代理人：李秀榜。
被告：武汉市凯乐花园小区第一届业主委员会，住所地武汉市武昌区五巷46号凯乐花园2栋2单元一楼。
负责人：朱先进，主任。
委托代理人：廖丹，湖北楚风德浩律师事务所律师。
原告李倩与被告武汉市凯乐花园小区第一届业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理后，原告李倩与被告武汉市凯乐花园小区第一届业主委员会均申请延期审理，原告李倩于2014年10月11日向本院申请调查取证，本案由审判员凃峻适用简易程序于2014年11月21日公开开庭进行了审理。原告李倩及其委托代理人胡晶晶、李秀榜、被告武汉市凯乐花园小区第一届业主委员会的负责人朱先进及其委托代理人廖丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李倩诉称，原告系武昌区武珞路五巷46号凯乐花园2栋2单元23层3室房屋产权人。2013年8月8日，被告在未经过业主大会讨论决议通过的情况下，在小区张贴公告自行决定选聘物业公司。2013年8月12日，被告张贴通知“为了贯彻落实《关于小区物业管理实行单元自治的办法》（该办法并未通过业主大会决议通过）”“决定于本月22日前，以单元为单位推荐、选举产生楼栋单元长”。而每单位的楼栋单元长并非民主程序选举，系由被告自行任命。2013年8月15日，被告张贴公告，决定就《关于小区物业管理实行单元自治的办法》（试行）、《选聘物业服务企业公告、方案》、审议修订新物业合同等五项物业管理文件和相关事项进行业主大会审议表决。但被告并未组织这次所谓的业主大会（不论是以集体讨论的形式还是公告书面征求意见的形式），也未对本次业主大会表决内容的文件材料及表决结果进行公示公告。2013年12月26日被告以“根据2013年9月27日小区业主大会会议通过的物业选聘方案”将物业选聘工作步骤予以公告并开展了物业选聘工作。而选聘专业小组是由所谓的单元长组成，在“单元长们”选定了两个备选物业公司后，被告通过公告及组织各“单元长”采取收集有利选票，拒收反对选票，并在拉票中以“现物业公司将不再继续提供物业服务”的理由欺骗广大业主，导致招投标程序严重违法。并且在统计选票时，辖区街道办事处未到场监督。2014年7月21日，被告作出的《选聘物业服务公司表决结果公告》，该公告存在程序上的错误，应当依法撤销。故请求判令：1、撤销被告于2013年8月8日作出的选聘物业服务企业的决定、2013年9月27日作出的业委会公告、2014年7月21日作出的《选聘物业服务公司表决结果公告》；2、本案诉讼费由被告承担。
被告武汉市凯乐花园小区第一届业主委员会辩称，一、原告在诉讼中提交的前期物业与开发商签订的补充协议无效，根据凯乐花园小区前期物业公司与开发商签订的《武汉凯乐花园物业管理委托合同》第十八条的约定，前期物业的服务合同期限从2006年4月18日至凯乐花园小区首届业主委员会成立并正式履行职务时止，被告2013年5月3日经武昌区房产局审核备案后依法成立，前期物业合同已经到期，该补充协议是开发商与前期物业公司签订的，业委会不是合同的相对方，根据物业管理条例的立法精神，前期物业服务合同是基于交房前为保证日后业主的正常生活开发商与物业公司签订的，根据武汉市物业管理条例第十条、十一条的规定，前期物业服务合同应经房管局备案，前期物业服务合同的条款，也是业主与开发商签订商品房买卖合同的一部分，所以开发商与丰垠物业公司私自签订的补充协议，侵害了业主的利益，且该补充协议备案时间为2014年11月24日，这是在业主入住后，业委会依法成立，且争议发生之后进行的，不发生法律效力。即便该协议有效，业委会也已经法定程序选聘新的物业公司，前期物业服务合同已经到期。
二、2013年9月27日的公告、2014年7月21日的公告是经业委会依法组织召开业主大会并由小区双二分之一以上的业主真实意思表示投票表决后作出的，合法有效，不应撤销。被告依职权召开业主大会，对选聘物业公司的相关事宜及其他三项事项进行表决，程序合法，2013年9月27日对本次召开的业主大会的表决结果进行公示，经双二分之一以上的业主表决同意认可。经过审议通过的文件，经业主推荐及业委会推荐组成的单元长，由单元长选聘的物业公司，对前期的物业公司进行考核，推选出两家公司，业委会就选聘事宜召开业主大会，2014年7月21日对表决结果进行公示，经双二分之一以上的业主投票同意美好物业公司成为新的物业公司，对投票的结果由黄鹤楼公证处的工作人员进行公证。2013年8月8日的公告此份文件仅是一份公告，而非业委会的决议，只是启动了选聘工作的一个程序，并没有什么决定。对于公示的问题，业委会完全尽到了义务，不能凭原告一人一言进行否认。原告应该拿出有效的证据证明两次决定不真实，但是原告并没有有效证据证明。两次投票的结果是有效的。
三、原告再三用武汉市武昌区房产管理局物业科的结果否认业委会投票的真实性是没有证明力的，其调查的内容不真实、虚假，不应该作为有效证据。关于选聘物业公司的实际过程虽然与方案有所差池，但是所有的工作流程及结果均及时告知并公示，业主最终的表决投票即是对前面所有工作的认可。
综上，原告的诉讼请求不应支持。
经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明如下事实：
原告李倩为武昌区武珞路五巷46号凯乐花园2栋2单元23层3室房屋产权人。
2006年6月8日，武汉凯乐海盛顿房地产有限公司（下称凯乐房地产公司）与武汉凯乐丰垠物业管理有限公司（下称凯乐丰垠物业公司）签订了《武汉市物业管理前期物业服务合同》（编号武房物字50216号，该合同已备案），该合同第十八条对委托管理期限约定：委托管理期限自2006年4月18日起，至凯乐花园小区首届业主委员会成立并正式履行职务时为前期物业管理服务期限，即2009年6月30日。此后由业主委员会与凯乐丰垠物业公司订立新的《物业管理服务合同》。2009年5月18日，凯乐房地产公司与凯乐丰垠物业公司签订了《凯乐花园前期物业服务合同》补充协议，该协议第一条对委托管理期限约定：根据国务院2007年8月26日重新发布的《物业管理条例》规定，凯乐花园小区前期物业服务合同第三章第十八条委托管理期限修改为“自2006年4月18日起，至凯乐花园小区首届业主委员会成立并与依法选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时止。”2014年11月24日，补充协议在武汉市武昌区住房保障和房屋管理局物业管理科备案。
2013年4月14日，凯乐花园业主委员会成立，2013年5月3日在武汉市武昌区住房保障和房屋管理局物业管理科备案。
2013年8月8日，凯乐花园小区业主大会业主委员会发布《关于选聘物业服务企业的公告》载明：根据《武汉市物业管理条例》和《凯乐花园小区管理规约》，业主委员会于8月2日讨论通过，决定进行物业服务公司选聘，提交业主大会审议，现公告如下：一、选聘物业服务企业，由业主大会决定。业主委员会负责选聘工作的日常事务性工作。成立选聘小组，由每个单元各推荐一名代表组成。选聘小组根据工作需要，推荐专业人员参加。二、选聘物业服务企业，必须具备国家相关部门颁发的物业服务资质；服务理念好，具备正规化、智能化、专业化的管理能力和水平，有良好的物业服务成绩。三、选聘物业服务企业，由业主推荐与企业报名相结合。前期物业服务企业，按照业主委员会书面通知结清往来方可报名应聘。四、选聘物业服务企业的方式为：选聘小组考核，提交业主大会审查通过。五、选聘工作要坚持少数服从多数原则、坚持“两个过半”的原则；坚持公平、公正、公开的原则；坚持回避原则。同日，发布《关于选聘物业服务企业的实施方案》及《武汉凯乐花园小区物业服务合同》。
2013年8月12日，凯乐花园业主委员会发布《关于小区物业管理实行单元自治的办法（试行）》及《关于推荐选举产生楼栋单元长的通知》。
2013年8月15日，凯乐花园业主委员会发布《关于召开小区业主大会的公告》。
2013年9月27日，凯乐花园小区业主大会业主委员会发布《凯乐花园小区业主委员会公告》载明：根据《业主大会议事规则》第二章第一节第十一条第四款关于“已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者意见不明确的，计入多数票。但是多数票应当超过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过1／3的业主且占总人数过1／3的业主”的规定，小区1638户，本次业主大会送达表决票1500张，在规定时间内回收831张，符合法规。审议内容包括：1、《关于小区物业管理实行单元自治的办法》（试行）同意790票，反对31票，弃权10票。2、选聘物业服务企业公告、方案，同意806票，反对3票，弃权22票。3、修订新物业合同；签订三年，半年试用期；物业、业主停车收费标准不变；同意816票，反对10票，弃权5票。4、门卫实行封闭式管理；刷卡进入；未经业主同意，陌生人不准入内。同意791票，反对25票，弃权15票。5、《关于小区内清理退出非业主车辆的通知》（试行）同意801票，反对22票，弃权8票。
2013年9月30日，凯乐花园业主委员会发布《凯乐花园小区单元长名单公示》。
2013年12月17日，凯乐花园业主委员会与武汉市武昌区中南路街舒家街社区居民委员会发布满意度调查，截止2013年12月17日送达调查表数1400份，参与调查的小区业主共有1031户，评价项目以及调查结果为：服务质量，555户满意，463户不满意；安全管理，298户满意，717户不满意；电梯管理，109户满意，909户不满意；保洁绿化，645户满意，355户不满意；公共收益分配，148户满意，729户不满意；是否同意凯乐丰垠继续服务，268户同意，754户不同意，9户不做选择。
2013年12月26日，凯乐花园业主委员会发布《关于物业选聘工作步骤的公告》。
2014年3月17日，凯乐花园业主委员会发布《关于参加物业服务选聘报名单位的公告》及《凯乐花园小区选聘物业服务公司工作流程与时间安排表》。
2014年3月29日，凯乐花园业主委员会发布《凯乐花园小区选聘物业企业初选表决规则》。
2014年4月11日，凯乐花园业主委员会发布《凯乐花园小区选聘小组对报名企业进行实地考察表决结果公示》。
2014年4月24日，凯乐花园业主委员会发布《凯乐花园小区选聘物业服务企业4选2选聘（面试）活动规则及面试程序》。
2014年4月24日，凯乐花园业主委员会发布《凯乐花园小区物业选聘面试考评表决情况公示》。
2014年6月17日，凯乐花园业主委员会发布《凯乐花园关于召开业主大会选聘物业服务公司的公告》。
2014年7月21日，凯乐花园小区业主大会业主委员会发布《凯乐花园小区选聘物业服务公司表决结果公示》载明：本小区于2014年6月22日至7月15日召开业主大会（书面征求意见）对选聘新的物业服务企业进行了表决，根据担任本次业主大会选聘活动公证工作的武昌区黄鹤楼公证处安排，7月18日上午在本小区业委会会议室宣布表决结果，社区律师担任唱票、计票；公证处公证员担任监票。在公证人员全程监督、参与下，进行会前封箱；现场开票；唱票；计票；复核；专有面积统计；选票封存（公证处保管）等，结果如下：本小区共有住房1618套1467户，专有总建筑面积193810平方米。本次业主大会印制选票1600份，发出1530份，回收1046票，其中有效1037票；无效9票（美好5；天鼎源2；弃权、反对各1张）；弃权57；反对64票；武汉天鼎源物业服务公司得173票，专有面积22487平方米，票数和面积没有过半；武汉美好物业管理有限公司得902票，专有面积110358平方米，票数和面积超过半数。据此，特此如下决议：现决定聘用武汉美好物业管理有限公司，物业服务合同期限为3年，物业服务标准为一级，业主物业费3年内执行现在标准不涨价。
2014年7月24日，被告凯乐花园小区业主委员会与武汉美好物业管理有限公司签订了《武汉市凯乐花园小区物业服务合同》。
2014年10月23日，武汉市武昌区住房保障和房屋管理局联合中南路街办事处对凯乐花园选聘物业服务企业的选票进行核实并作出情况汇总说明，载明：2014年8月19日至2014年8月26日，由中南路街办事处联合武昌区房地局物业科对凯乐花园业主选聘物业服务企业的选票进行了电话核实工作、2014年9月15日至9月30日，再次由中南路街办事处联合武昌区房地局物业科进行上门确认工作。1047张选票数据核实汇总如下：废票10张、弃权及反对票120张、租户90张、无法联系164张、明确未投票101张、房屋已租售为2张（6-3-601-2上门回访时明确表示未投票、3-1-2503上门回访时明确支持美好，两户的房屋在投票前已出售）、与原票不一致的27张，支持美好物业458张、双选支持美好及天鼎源70张、支持天鼎源6张。目前选票核实汇总情况支持美好物业528张，支持天鼎源76张。
为此，原告以被告在未经过业主大会讨论通过的情况下，自行决定选聘物业公司，且单元长并非民主程序选举产生，系由被告自行任命，被告通过公告及组织各“单元长”采取收集有利选票，拒收反对选票，并在拉票中以“现物业公司将不再继续提供物业服务”的理由欺骗业主，导致招投标程序违法为由，诉至本院，请求如前。
本院认为：《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。第十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。
全体业主依法享有投票、监督、提议等权利，但对选聘和解聘物业公司等事务的具体操作程序系业主大会的权利，凯乐花园小区首届业主委员会已成立并正式履行职务，其有权在法律规定的范围内制定选聘和解聘物业公司的方案和具体操作程序，原告提供的证据不足以证明2013年8月8日被告作出的选聘物业服务企业的决定违反法定程序，且侵害了其合法权益。凯乐房地产公司与凯乐丰垠物业公司签订的《武汉市物业管理前期物业服务合同》不能约束凯乐花园小区首届业主委员会依法履行职务，故对原告请求撤销被告于2013年8月8日做出的选聘物业服务企业的决定的诉讼请求，本院不予支持。
2013年8月15日，被告张贴公告，决定就《关于小区物业管理实行单元自治的办法》（试行）、《选聘物业服务企业公告、方案》、审议修订新物业合同等五项物业管理文件和相关事项进行业主大会审议表决。2013年9月27日，被告对其在8月15日召开的业主大会的表决结果进行公示，经双二分之一以上的业主表决同意认可。原告提供的证据亦不足以证明本次业主大会不真实且侵害了其合法权益，故对原告请求撤销被告于2013年9月27日作出的业委会决定的诉讼请求，本院不予支持。
2014年7月21日，凯乐花园小区业主大会业主委员会发布了《凯乐花园小区选聘物业服务公司表决结果公示》后，引起业主异议，武昌区住房保障与房屋管理局联合中南路街办事处共同对凯乐花园业主选聘物业服务企业的选票进行了核实，并出具了选票核实情况汇总说明，该统计结果显示的被告选聘物业服务公司的结果并未达到双过半的法定票数要求，被告的公示表决结果与该汇总说明相差很大，但被告虽然陈述经武昌区黄鹤楼公证处进行公证，但其不能提供公证书的原件，且对此不能做出合理、合法的解释，而武昌区住房保障与房屋管理局联合中南路街办事处的汇总结果是依公证处封存保管的选票进行的电话核实和上门确认，其统计结果的效力大于被告公布的选聘物业服务公司表决结果，故原告请求撤销被告2014年7月21日作出的《选聘物业服务公司表决结果公告》的诉讼请求，本院予以支持。
2013年8月8日作出的选聘物业服务企业的决定、组织召开业主大会、组织业主进行投票、及时公告业主大会的审议结果及2013年9月27日作出的业委会公告，属于被告职责范围，被告在小区公告栏发布公告的方式进行通知，已尽到其通知义务，足以使业主知晓的。原告不能因其个人未履行投票权和未参与计票监督的行为而否定业主大会的合法性，且其也无证据证明业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了其合法权益。被告于2014年7月21日作出的《选聘物业服务公司表决结果公告》，与武昌区住房保障与房屋管理局核实的选票结果不符，且被告无证据证明其统计结果真实合法，即本次业主大会的决议结果没有双过半，不符合法定的票数要求，即选聘新物业的事项并未生效。
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，判决如下：
一、撤销被告武汉市凯乐花园小区第一届业主委员会于2014年7月21日作出的《选聘物业服务公司表决结果公告》；
二、驳回原告李倩其他诉讼请求。
本案案件受理费100元，减半收取50元，由原告李倩、被告武汉市凯乐花园小区第一届业主委员会各负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书、当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审判员 凃 峻
二〇一五年一月七日
书记员 周永梅