浙江省桐庐县人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)浙0122执异1号
案外人李联海，男，1975年10月22日出生，汉族，住桐庐县。
案外人许琴（系李联海妻子），女，1976年4月1日出生，汉族，住桐庐县。
二案外人的共同委托（特别授权）代理人赵军良、朱一潇，浙江凯运律师事务所律师。
申请执行人周建英，女，1974年1月4日出生，汉族，住桐庐县。
被执行人陶珺，女，1972年4月25日出生，汉族，住桐庐县。
被执行人吴波，男，1972年2月5日出生，汉族，住桐庐县。
本院在执行周建英与陶珺、吴波民间借贷纠纷一案中，案外人李联海、许琴对执行标的提出书面异议。本院于2017年2月20日受理后，依法组成合议庭于2017年3月3日公开进行了听证，案外人李联海、案外人李联海和许琴的委托代理人朱一潇、申请执行人周建英、被执行人陶珺出席参加听证，被执行人吴波经本院合法传票传唤未出席听证。本案现已审查终结。
案外人李联海、许琴异议称：2014年，其与陶珺、吴波商议转让房屋，当时其打算向陶珺、吴波购买二套房屋，并于9月向陶珺、吴波支付购房款100万元，后经商议确定陶珺、吴波将涉案房屋一套转让给案外人，并退还购房款50万元；同时为了房屋达到一定年限而少缴税费，所以一直未办理转让手续。到2016年10月26日其与陶珺、吴波签订《房屋转让合同》一份，约定陶珺、吴波将其所有的涉案房屋以38万元的价格转让给案外人所有，并于当日一次性付清房款，于次日双方在行政服务中心窗口办理产权过户登记手续（已依法缴纳税费和办理了门牌××，当时办证窗口通知案外人于2016年11月4日领取产权证书，但法院于2016年11月3日查封了该涉案房屋。案外人认为涉案房屋在法院查封前已转让给案外人所有，且已办理产权变更登记在案外人名下（只是未领取产权证书），其所有权已归案外人所有，法院查封错误，故请求法院立即停止对涉案房屋的执行，并解除对涉案房屋的查封。
案外人李联海、许琴为支持其异议主张，向本院提供了以下证据材料：1、《房屋转让合同》原件一份，拟证明2016年10月26日其与陶珺、吴波签订《房屋转让合同》，约定陶珺、吴波将其所有的涉案房屋以38万元的价格转让给案外人所有的事实。2、桐庐县行政服务中心《承诺件受理通知单》、非住房《增值税普通发票》、《门牌证》原件各一份，交易费《增值税普通发票》、契税和印花税《税收缴款书》原件各二份，拟证明案外人在法院查封前已付清购房款和缴纳税费，并已办理了《门牌证》和到行政服务中心办理产权过户登记手续的事实。3、中国工商银行桐庐南门支行《李联海理财金帐户历史明细清单》复印件一份，拟证明案外人支付购房款的事实。4、《物业费和能耗费收款收据》原件一份，拟证明案外人在法院查封前已占有使用涉案房屋并已支付物业费的事实。
申请执行人周建英答辩称：案外人称其是通过正常交易途径取得涉案房屋所有权，这与事实不符，事实是陶珺、吴波向案外人借款数十万元未还，同样也向我借款100万元未还，只是在案外人的不断催讨下，陶珺、吴波迫于无奈被迫将上述房产转让给案外人。所涉房屋既未评估其价值，案外人也未实际支付购房款（以物抵倒债），因此该转让行为严重侵犯了我及其他债权人的合法权益，请求法院认定该转让行为无效，并对该房屋进行依法处置，以维护各债权人的合法权益。
申请执行人周建英未向本院提供证据。
被执行人陶珺答辩称：案外人所诉情况是事实，事实上我们早在2014年就商定房屋转让事宜，购房款也于2014年交付给我，只是为了房屋达到一定年限而少缴税费，所以一直搁着未办理转让手续。该房屋实际转让价为50万元，为了少缴税费，在办理权属过户登记时申报转让款为38万元。现案外人已付清房款和缴纳税费，并实际占有使用房屋，该房屋应当归案外人所有。
被执行人陶珺为支持其答辩主张，向本院提供了以下证据材料：《房产转让协议书》复印件一份，拟证明该房屋实际转让价为50万元的事实。
被执行人吴波未出席听证，未作答辩，也未提供证据。
对案外人李联海、许琴提供的证据材料，经申请执行人周建英、被执行人陶珺质证，均没有异议。但申请执行人认为他们2014年买卖房屋，直到现在才来办理手续，这不正常。
经审查查明，周建英与陶珺、吴波民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理，根据周建英的诉讼财产保全申请，本院作出（2016）浙0122民初5284号民事裁定，于2016年11月3日将陶珺、吴波名下的包括涉案房屋[位于桐庐县县城（城南街道）迎春南路666号桐庐利时百货大楼12－05号，房屋所有权证号为桐房权证移字第××、12××05号，土地使用权证号为桐土国用（2012）第0012905号，建筑面积49.07平方米]在内的多处房屋予以查封。对此，案外人曾向本院该案审判部门提出异议，但无果。该案经本院审理后于2016年11月21日作出（2016）浙0122民初5284号民事判决，已经发生法律效力。因义务人陶珺、吴波未按判决确定履行义务，权利人周建英于2017年1月3日向本院申请执行，本院于2017年1月10日立案执行[执行案号为（2017）浙0122执128号]，执行标的为借款100万元及利息、诉讼费用等。
在该案执行过程中，案外人李联海、许琴再次向本院提出本次执行异议，并向本院提供了前述四组证据：证据1、《房屋转让合同》原件一份，以证明李联海、许琴与陶珺、吴波于2016年10月26日签订《房屋转让合同》一份，约定陶珺、吴波将座落于桐庐县县城（城南街道）迎春南路666号桐庐利时百货大楼12－05号房屋（即涉案房屋，房屋所有权证号为桐房权证移字第××号，建筑面积49.07平方米）以38万元转让给李联海、许琴的事实。证据2、桐庐县行政服务中心《承诺件受理通知单》、非住房《增值税普通发票》、《门牌证》原件各一份，交易费《增值税普通发票》、契税和印花税《税收缴款书》原件各二份，以证明李联海、许琴于2016年10月26日就涉案房屋到桐庐县民政局办理了证号为浙AL14228601门牌证一本，于2016年10月27日开具购房款发票一份（非住房，金额392560元），同日缴纳契税11776.8元、交易费490元、印花税196.3元（另陶珺、吴波缴纳印花税196.3元），并于2016年10月27日到桐庐县行政服务中心桐庐县住房和城乡建设局窗口办理涉案房屋权属变更登记手续。桐庐县行政服务中心《承诺件受理通知单》载明：自出具受理单后5个工作日内办结，请于2016年11月4日（双休日除外）凭此联及身份证到中心4楼不动产窗口领证。如审核未通过或需补充资料的，将相应延长承诺期限。落款时间2016年10月27日。证据3、中国工商银行桐庐南门支行《李联海理财金帐户历史明细清单》复印件一份，以证明李联海于2014年9月22日通过中国工商银行手机银行转付给陶珺、吴波购房款100万元的事实。证据4、《物业费和能耗费收款收据》原件一份，以证明李联海、许琴于2016年10月30日向浙江兴腾物业管理有限公司缴纳从2016年11月1日至2017年4月30日的物业费854元和能耗费147元的事实。
另查明，本院于2016年11月3日查封涉案房屋时，该房屋尚登记在陶珺、吴波名下，未变更登记到案外人李联海、许琴名下。
另据法院系统查明，被执行人陶珺、吴波在本院涉及被执行案件3件，申请标的约1037万元；在本院涉及财产保全案件4件。
本院认为，本院于2016年11月3日查封涉案房屋时该房屋尚登记在陶珺、吴波名下，故本院查封涉案房屋并无不当。但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人与陶珺、吴波在本院查封前的2016年10月26日就涉案房屋签订《房屋转让合同》，约定陶珺、吴波将其所有的案涉房屋转让给案外人所有，且双方在本院查封案涉房屋前已付清全部房款和交付房屋，案外人在本院查封前就涉案房屋已办理了门牌证，缴纳了契税、印花税、交易费、物业费和能耗费，并到房地产管理部门申办权属变更登记手续，只是在房地产管理部门办理权属变更登记手续期间涉案房屋被本院查封，即非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，案外人李联海、许琴所提执行异议的理由成立，其主张本院予以支持。对申请执行人认为上述案外人与陶珺、吴波的房屋转让行为严重侵犯了其及其他债权人的合法权益，主张转让行为无效，非执行异议审查范畴，可另行诉讼处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
案外人李联海、许琴的异议成立，解除本院在（2016）浙0122民初5284号案和（2017）浙0122执128号案中对登记在陶珺、吴波名下的位于桐庐县县城（城南街道）迎春南路666号桐庐利时百货大楼12－05号房产及其土地使用权[房屋所有权证号为桐房权证移字第××、12××05号，土地使用权证号为桐土国用（2012）第0012905号]的查封。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 陆如有
审 判 员 姚平生
代理审判员 金 辉
二〇一七年三月十六日
书 记 员 郭明辉
附：法律法规、司法解释条文
一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。