杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭余塘民初字第62号
原告（反诉被告）：杭州家天下建筑劳务有限公司。
法定代表人：陈雨。
委托代理人：ＸＸ海。
被告（反诉原告）：罗仁兴。
委托代理人：谢俊。
委托代理人：王巍。
原告杭州家天下建筑劳务有限公司（以下简称家天下公司）为与被告罗仁兴租赁合同纠纷一案，于2012年2月6日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员曹云法适用简易程序进行审理。本案在审理过程中，罗仁兴提出反诉，本院决定受理并合并审理。于2012年2月27日，2012年3月13日，2012年4月16日公开开庭进行了审理。家天下公司的法定代表人陈雨及其委托代理人ＸＸ海，罗仁兴及其委托代理人谢俊、王巍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
家天下公司起诉称：家天下公司与罗仁兴于2009年11月18日签订《场地租赁协议》，约定：家天下公司承租罗仁兴位于杭州市余杭区仁和街道新桥村的场地，面积7.8亩（大于等于7.7亩的，按8亩算，小于7.7亩的按实际算）。租赁期限自2009年12月18日至2016年12月18日止，共计七年。每亩每年租金10000元。罗仁兴在协议签订之日起3日内向家天下公司提供有权出租场地的资料。罗仁兴承诺其对出租家天下公司的场地享有完整的使用权，不存在任何权利纠纷，家天下公司有权在承租的场地上搭建临时性建筑物（高度不超过二层）和配套设施。协议签订后，家天下公司随即投入大量资金铺平场地，在承租的场地上搭建临时性建筑物，建造围墙、大门、下水道等相关的配套设施，并向罗仁兴支付租金120000元。2011年6月25日，罗仁兴电话通知家天下公司，承租的场地为农民集体所有的土地，因有关政府部门要求对该场地进行复耕，要求家天下公司立即搬离承租的场地。家天下公司不得不安排人员提前拆除临时性建筑物及相关的配套设施，为此，家天下公司遭受直接经济损失442155.10元。罗仁兴在与家天下公司签订租赁协议时隐瞒场地为农民集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”家天下公司与罗仁兴于2009年11月18日签订的《场地租赁协议》违反法律、行政法规强制性规定，属于无效合同。因罗仁兴故意隐瞒租赁场地的真实情况，导致《场地租赁协议》无效，造成家天下公司直接经济损失442155.10元。家天下公司向法院起诉要求：一、确认家天下公司与罗仁兴于2009年11月18日签订的《场地租赁协议》无效；二、判令罗仁兴返还家天下公司已支付的租金120000元；三、判令罗仁兴赔偿家天下公司经济损失442155.10元。在庭审中，家天下公司变更诉讼请求为：一、确认家天下公司与罗仁兴于2009年11月18日签订的《场地租赁协议》无效；二、判令罗仁兴返还家天下公司已支付的租金120000元；三、判令罗仁兴赔偿家天下公司经济损失351392元
家天下公司在举证期限内向本院提供如下证据材料：
1、《场地租赁协议》一份，证明罗仁兴隐瞒涉案土地为农民集体所有的情况与家天下公司于2009年11月18日签订了《场地租赁协议》，将该土地出租给家天下公司，年租金为80000元的事实；
2、补充协议、公证书、联系函各一份，证明因涉案土地不得用于非农建设，政府责令对涉案土地复耕，罗仁兴要求与家天下公司解除《场地租赁协议》，家天下公司发函回复要求罗仁兴赔偿损失的事实；
3、领（付）款凭证上、收款收据、送货单、发票，证明家天下公司自2009年11月至2011年1月，已向罗仁兴支付租金120000元，因提前拆除建筑物及相关设施遭受重大经济损失的事实；
4、杭州市第四建筑工程公司2012年1月4日出具的情况说明一份，家天下公司与罗仁兴在签订《场地租赁协议》后，通过杭州市第四建筑工程公司对场地进行了平整、硬化等，支付材料款184022元的事实；
5、照片一组，证明家天下公司在承租的场地上投入资金进行建设的情况；
6、基础设施投入统计表一份，证明家天下公司在承租场地上投入的基础设施的项目，共计351392元的事实。
罗仁兴答辩称：家天下公司在与罗仁兴签订租赁合同之前，罗仁兴已经告知家天下公司出租的土地是集体所有土地。家天下公司明知合同无效仍与罗仁兴签订租赁协议，其本身也存在过错。家天下公司主张的损失实际并没有那么多，建设的设施最多只有10多万元，而且家天下公司开设的拉丝厂也是违反合同约定的。家天下公司自2011年6月18日之后继续使用涉案土地，并没有支付罗仁兴租金。
罗仁兴在庭审中向本院提供如下证据材料：
1、罗仁兴给家天下公司的联系函一份，证明2011年8月10日，罗仁兴同意补偿家天下公司部分实际损失，但要求家天下公司必须于2011年8月20日对东面场地的80%进行复耕的前提条件；
2、求援书一份及仁和街道新桥村村委会发给罗仁兴的通知一份，证明家天下公司在承租的土地上开设拉丝厂的事实；
3、街道新桥村村委会于2012年3月8日出具的证明一份，证明家天下公司在承租的场地上开设拉丝厂的事实。
罗仁兴反诉称：2009年11月18日，罗仁兴与家天下公司签订《场地租赁协议》，约定罗仁兴将位于余杭区仁和街道新桥村的面积为7.8亩的土地出租给家有天下公司用于建筑设备的堆放，年租金80000元。因该租赁所涉及的土地系集体所有的土地，不允许用于非农建设，但家天下公司明知该情况依然使用该场地。2011年6月25日，罗仁兴通知家天下公司因政府有关部门要求对其承租的土地进行复耕，需家天下公司腾空场地，但家天下公司一直拒绝腾空场地，并继续占有使用至今，且从2011年6月18日起至今没有支付任何使用费。为此，罗仁兴特提起反诉，要求判令：家天下公司支付租赁土地的占有使用费40000元（自2011年6月18日起至2012年3月17日止，按年租金80000元的三分之二计算），自2012年3月18日起至返还租赁的土地日止的使用费按年租金80000元的三分之二计算支付。在庭审中，罗仁兴增加诉讼请求为：一、家天下公司腾空承租场地，恢复原状，并返还给罗仁兴；二、家天下公司支付租赁土地的占有使用费40000元（自2011年6月18日起至2012年3月17日止，按年租金80000元的三分之二计算），自2012年3月18日起至返还租赁的土地日止的使用费按年租金80000元的三分之二计算支付。
罗仁兴在反诉中向本院提交如下证据材料：
1、2012年2月26日拍摄的现场照片三份，证明家天下公司至今仍在使用场地的事实；
2、罗仁兴申请法院向仁和街道拆违办调取的照片，证明家天下公司没有按补充协议拆除房屋，仁和街道拆违办于2011年10月15日对家天下公司搭建的活动房进行强制拆除的事实。
家天下公司反诉答辩称：2009年11月，家天下公司与罗仁兴签订租赁协议时，家天下公司并不知道租赁的土地是集体所有土地。如果罗仁兴明确告知家天下公司所租的土地是集体所有的土地，家天下公司是不会与罗仁兴签订租赁协议的。关于罗仁兴提出的场地占用的费用，由于双方租赁合同是无效的，因此，请求法庭驳回罗仁兴的反诉请求。
家天下公司在反诉中未向本院提交证据。
经开庭审理，罗仁兴对家天下公司提供的证据材料提出的质证意见和本院认证如下：
1、《场地租赁协议》的真实性、关联性均没有异议，该协议签订时间是2009年11月18日，而协议约定罗仁兴应当在三日内向家天下公司提供有权出租场地的资料，罗仁兴一直没有向家天下公司提供相关的资料，家天下公司支付定金的时间是2009年11月27日，家天下公司是明知土地使用权的性质的。本院确认该协议确系双方当事人于2009年11月18签订的协议，可作为本案的证据使用；
2、补充协议的真实性没有异议，但是家天下公司没有履行该补充协议，房屋是由余杭区仁和街道拆违办拆除的。公证书真实性、合法性、关联性没有异议，但该公证书只能证明家天下公司向罗仁兴送达了两份函，其他的事实并不能证明。联系函是经过窜改的，且是复印件，不予认可。本院确认补充协议和公证书可作为本案的证据使用。对联系函的真实性，将根据罗仁兴提供的证据进行印证后确认该证据的效力。
3、领付款凭证和收款收据有些是重复计算的，其中有一份欠条，是罗仁兴为履行补充协议时出具给家天下公司的，但是家天下公司没有履行该补充协议，所以该欠条不予认可。对领（付）款凭证上、收款收据、送货单、发票，本院将根据家天下公司提供详细的清单进行核实；
4、情况说明的真实性没有异议，但这是本案案外第三方提供的证明，与本案没有关联性。本院认为该情况说明中的款项应当包含在领（付）款凭证上、收款收据、送货单、发票中，因此，该情况说明是否与本案有关应当与领（付）款凭证上、收款收据、送货单、发票核对后确定；
5、家天下公司提供照片没有异议，本院确认该照片可作为本案的证据使用；
6、统计表是家天下公司单方制作的，统计表中的项目应当按承租时间进行折旧，且有些项目是不合理的。下水道的施工、场地平整、塘渣的铺设、大门和浇筑的部分混凝土、部分活动房是必要的。砖墙砌筑、大棚是家天下公司为开设拉丝厂所建，不应由罗仁兴承担。本院确认该统计表可与领付款凭证和收款收据综合作为本案的证据使用。
家天下公司对罗仁兴在本诉部分提供的证据提出的质证意见和本院的认证如下：
1、罗仁兴提供的联系函，上面的内容与罗仁兴发给家天下公司的那份是一样的，但是这份联系函后面有罗仁兴补充书写的内容，家天下公司收到的那份联系函上并没有这个书写内容，且这个联系函是针对场地东侧的房屋而发出的。本院确认该联系函可作为本案的证据使用，但函上罗仁兴书写的内容不能作为本案的证据使用；
2、求援书、村委会的通知都是复印件且与本案没有关联，但拉丝厂是开办的。本院确认该求援书、村委会的通知其内容都是证实家天下公司在承租的场地上开办拉丝厂，而家天下公司也确认是开办拉丝厂，因此，求援书、村委会的通知可作为本案的证据使用；
3、仁和街道新桥村村委会的证明的真实性没有意见，家天下公司确实开设了拉丝厂。本院确认仁和街道新桥村村委会的证明可作为本案的证据使用。
家天下公司对罗仁兴在反诉中提供的证据材料提出的质证意见和本院认证如下：
1、照片的真实性没有异议，家天下公司只使用大棚范围的场地，其他场地没有使用。本院确认该组照片可作为本案的证据使用；
2、拆违办的照片的真实性没有异议，但仁和街道拆违办在强制拆除时，家天下公司已经按补充协议的约定拆除了应当拆除的房屋，仁和街道拆违办是拆除了剩余的两间房屋。本院确认该照片可作为本案的证据使用。
经开庭审理，根据家天下公司、罗仁兴的陈述和本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：家天下公司通过网络得知罗仁兴有土地出租，2009年11月18日，家天下公司与罗仁兴签订《场地租赁协议》，约定：家天下公司承租杭州市余杭区仁和街道新桥村，面积7.8亩，用于家天下公司办出营业执照核准的经营范围为准（即建筑设备、钢管租赁、建筑用设备、材料堆放之用）。租赁期限自2009年12月18日至2016年12月18日止，共计七年。每亩每年租金10000元（大于等于7.7亩的，按8亩算，小于7.7亩的按实际算）。罗仁兴必须在本协议签订之日起3日内向家天下公司提供有权出租场地的资料，罗仁兴承诺其对出租给家天下公司的场地享有完整的使用权，不存在任何权利纠纷，完全有权将上述场地出租给家天下公司，家天下公司在上述租赁场地上搭建临时性建筑物（高度不超过二层）和配套设施，罗仁兴应以该《场地租赁协议》能办理出合法的证件并开展正常经营活动提供方便。家天下公司有权监督罗仁兴履行合同约定的各项义务，在本协议之日起5日内向罗仁兴支付定金10000元。协议签订后，家天下公司于2009年11月27日付给罗仁兴租地定金10000元。家天下公司随即投入资金，在承租的场地上搭建临时性建筑物，建造围墙、大门、下水道等相关的配套设施。家天下公司于2009年12月31日向罗仁兴支付租金30000元，2010年7月6日支付租金40000元，2011年1月22日支付租金40000元。2011年3月9日，因家天下公司承租的场地被摇感卫星拍摄到违法用地，罗仁兴与家天下公司签订补充协议，约定：家天下公司拆除场地西侧活动房的南侧上下四间共计八间（192㎡），由罗仁兴补偿给家天下公司26880元。2011年4月，家天下公司在承租的场地内搭建大棚两个，一个用于开设拉丝厂，另一个用于堆放建筑材料。2011年6月25日，罗仁兴电话通知家天下公司，因政府有关部门要求对该场地进行复耕，要求家天下公司立即搬离承租的场地。2011年6月30日下午，罗仁兴将泥土运到家天下公司承租的场地东则的三分之二土地进行复耕。2011年10月15日，余杭区仁和街道拆违办组织人员对家天下公司承租场地的西侧活动房进行强制拆除。但家天下公司仍占有承租场地的三分之二。现家天下公司诉至法院要求确认与罗仁兴签订的《场地租赁协议》无效，要求返还租赁费用120000元，并赔偿经济损失351392元。而罗仁兴则提出反诉要求家天下公司支付租赁土地的占有使用费40000元，自2012年3月18日起至返还租赁的土地日止的使用费按年租金80000元的三分之二计算支付。
本院认为，（一）家天下公司与罗仁兴签订的《场地租赁协议》，将农民集体所有的土地用于非农业建设，违反我国土地管理法规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，应当无效。（二）家天下公司在没有任何依据证明罗仁兴出租的土地具有国有使用权而与罗仁兴场地租赁协议，也在罗仁兴未在协议的约定的期限内提供相关的权属证明的情况下，仍向罗仁兴支付定金，进而占有使用该场地，用于非农业建设，因此，造成该协议无效的责任应当由罗仁兴与家天下公司共同承担。家天下公司认为造成协议无效的责任应由罗仁兴负责的诉称与事实不符，本院不予支持，造成家天下公司的损失应当由家天下公司与罗仁兴共同承担。（三）家天下公司在承租场地后，进行了建设，虽然罗仁兴对家天下公司建造的项目的投入的资金有异议，但罗仁兴没有提出具体、明确的否定，因此，本院确认家天下公司对承租场地的投入以清单中列举的351392元为准。但在具体计算家天下公司的损失时，应当按约定的承租年限扣除相应的折旧。罗仁兴提出家天下公司搭建的大棚用于开办拉丝厂，与约定的场地用途不符不同意赔偿，因搭建大棚属于约定的场地用途范围内，不符合的仅仅是开办拉丝厂，因此，搭建大棚的费用应当计算在家天下公司的损失范围内，开办拉丝厂的损失不应计算在损失范围内，事实上家天下公司在诉讼中提出的损失中已经不包括拉丝厂的损失。鉴于上述实际情况，对损失本院酌情予以确定。（四）租赁合同无效，家天下公司应当将占有使用的场地返还给罗仁兴，因家天下公司是按与罗仁兴约定的方式使用场地，因此，恢复原状场地的责任应当是罗仁兴。（五）因家天下公司实际已经占有使用了相应的场地，应当支付场地的使用费，因此，家天下公司要求罗仁兴返还租金的诉讼请求，本院不予支持。罗仁兴反诉提出的要求家天下公司支付实际占用场地的使用费，本院应当支持。使用费的标准按家天下公司与罗仁兴约定的场地租金的标准计算。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、确认原告杭州家天下建筑劳务有限公司与被告罗仁兴于2009年11月18日签订的《场地租赁协议》无效；
二、被告罗仁兴于本判决生效之日起十日内赔偿原告杭州家天下建筑劳务有限公司损失175696元；
三、原告杭州家天下建筑劳务有限公司于本判决生效之日起三十日内将占有使用的位于杭州市余杭区仁和街道新桥村面积7.8亩的场地返还给被告罗仁兴；
四、原告杭州家天下建筑劳务有限公司支付原告罗仁兴场地使用费40000元，自2012年3月18日起至占有的场地交还日止的场地使用费按每年80000元的三分之二计算支付；
五、驳回原告杭州家天下建筑劳务有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告罗仁兴其他的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8371元，减半收取4185.50元，由原告杭州家天下建筑劳务有限公司负担2278.50元，被告罗仁兴负担1907元，于本判决生效后七日内交纳本院；本案反诉案件受理费400元，由原告杭州家天下建筑劳务有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费8771元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。
审判员 曹云法
二〇一二年四月十七日
书记员 尹何康