广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0605民初7700号
原告：陈惠君，女，**年**月**日出生，汉族，住广东省普宁市。
委托诉讼代理人：陈明华，广东德先律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐才，广东德先律师事务所律师。
被告：佛山市凯泰创展科技园有限公司，住所地：佛山市南海区桂城街道宝石西路1号C时代南海互联网产业园（夏北综合楼）主楼801B室，统一社会信用代码91440605050694135T。
法定代表人：李志锋。
委托诉讼代理人：黄曦，广东金信方正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴淑雅，广东金信方正律师事务所实习律师。
第三人：佛山市南海区桂城街夏北经济联合社，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道夏北社区，组织机构代码C0393271-6。
负责人：黎广生，社长。
委托诉讼代理人：陈惠娟，广东循理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：伍彬豪，广东循理律师事务所律师。
原告陈惠君诉被告佛山市凯泰创展科技园有限公司、第三人佛山市南海区桂城街夏北经济联合社租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，被告提出管辖权异议，本院裁定驳回异议。本院依法适用简易程序于2018年7月17日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人徐才，被告的委托诉讼代理人黄曦，第三人的委托诉讼代理人陈惠娟到庭参加诉讼。管辖权异议期间依法不计入审理期限。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2016年11月23日签订的《C时代国际专家公馆使用权转让合同》无效；2.被告向原告返还款项326946.84元（包含物业费546.84元、装修施工服务费800元和装修保证金2000元）；3.本案诉讼费用由被告承担。原告在诉讼中明确不对第三人主张权利。
事实和理由：原告一直有购买商品房进行投资的意图，在2016年11月间被告向原告推销位于佛山市南海区**号楼《国际专家公馆》，被告承诺按时交楼、包返租、并且可以办理银行按揭贷款等优惠条件来吸引原告，原告相信了被告的承诺，双方于2016年11月5日签订了《C时代国际专家公馆认购书》，约定由原告购买被告位于佛山市南海区**单元，成交总价为323600元。根据该认购书的约定，原告应先向被告支付163600元，余款（16万元）于签订认购书后30日内付清，双方的租期自正式签订《C时代国际专家公馆使用权转让合同》之日起计算25年。被告通知原告在2016年11月23日签订正式的合同，原告与被告签订这份《C时代国际专家公馆使用权转让合同》，2017年1月3日，原告支付16万元余款。目前涉案房地产没有取得合法的房地产权证，而土地使用权人是第三人佛山市南海区桂城街夏北经济联合社，被告在销售最初声称出售的是产权，后来又变成是转让使用权，而至今也没有证据证明被告实际上已经取得该物业的合法使用权，以及转让使用权的合法权利；被告在销售过程中通过使用一些模糊字眼如“认购”“出售”等，混淆消费者的认识，使消费者误以为销售的是公寓或商品房的产权，诱导消费者与其签订“认购书”，交付大额定金，在此之后再以不签订正式合同就不予退回定金等方式，胁迫消费者与之签订《使用权转让合同》。被告的各种违法行为使原告在违背自己真实意思表示的情况下与之签订了合同，被告存在明显的恶意与过错，因被告的过错导致合同无效或合同被撤销的，被告应承担相应的法律责任，合同的无效或被撤销，不影响违约责任的承担，故被告不仅应当返还已收取的款项（原告于2017年11月10日支付物业费546.84元，2018年1月10日支付装修保证金和服务费2800元），还应当承担违约赔偿责任。
被告辩称，一、原被告签订的涉案合同是合法有效，被告提出的合同无效没有事实和法律依据。二、被告已取得涉案物业的合法出租权以及使用权，有权与原告签订相关涉案合同，不存在原告所称的欺诈以及没有权利转让出租的问题。三、原告提出的诉请中，部分涉及的物业管理费、装修费等与本案案由无关，应不予审理，而其他的诉请由于原告提出的无效主张而没有依据，请求法院予以驳回。
第三人陈述，一、《C时代国际专家公馆使用权转让合同》的当事人只有原告与被告，第三人不是该合同的当事人，没有收取过原告任何款项，根据合同的相对性原则，第三人与本案无关，无须承担任何责任。根据原告提供证据可知：原告与被告签订了涉案的《C时代国际专家公馆使用权转让合同》及原告称其向被告支付了合同项下的款项，部分款项有被告出具的收据。因此，涉案合同的当事人是原告与被告双方，第三人不是涉案合同的当事人，没有收取过原告任何款项，第三人对该转让合同及原告支付了合同项下的款项事实完全不知情。根据合同的相对性原则，合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。即除合同当事人外，任何人不必承担合同上的责任。只有合同当事人能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或者诉讼，合同当事人不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务;与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人，不应承担合同义务或责任。因此，第三人不是涉案合同的当事人，没有收取原告任何款项，与本案无关。二、本案，原告提出的所有诉求均是针对被告，没有要求第三人承担责任，因此，本案的处理结果与第三人无关，第三人无须承担任何责任。综上所述，第三人不是涉案合同的当事人，没有收取过原告任何款项，原告的诉求亦与第三人无关，因此，第三人与本案没有任何关系，无须承担任何责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：双方证据有原件核对的，对其真实性予以确认，对没有原件核对的，对其证据效力不予确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2012年8月2日，被告（承租方、乙方）和佛山市南海区桂城街夏北经济联合社（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于佛山市南海区**面积33亩的集体用地租予乙方。甲方同意乙方以支付建设补偿金的方式获得上述土地上、建筑面积为13638.7平方米的已建综合楼30年使用权。租赁期限从2012年8月16日至2042年8月15日。乙方对租赁土地上的建筑物有转租权。乙方将地上建筑物全部或部分转租时，应当书面告知甲方，等等。
2016年11月23日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《C时代公寓使用权转让合同》，约定甲方同意将**综合办公楼**单元公寓的使用权转让给乙方作商业使用（具体用途需报甲方备案批准后方可经营），毛坯交楼，公共设施及相关公共装修标准、平面图及房屋状况见合同附件。物业使用权期限从2017年6月1日至2037年5月31日。合同物业使用权期限届满后甲方同意无偿（不再另收转让款，物业管理费除外）给予乙方5年使用期，再使用从2037年6月1日至2042年5月31日。物业使用权转让款共计323600元。首期转让款163600元，于签署认购书后7日内即2016年11月23日前付清（含定金）；二期转让款160000元在签署认购书后三十日内即2016年12月22日前付清。乙方在使用范围、在不影响房屋结构安全的前提下可以自行确定房屋间隔和装修。甲方保证有权转让物业的使用权，如因无权转让给乙方造成损失的，甲方承担赔偿责任，且退还剩余使用年限的转让款。双方并约定其他权利义务。
2016年11月23日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《C时代物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对涉讼物业实行物业管理服务，2017年6月1日至2020年12月31日每月182.28元，双方并约定其他权利义务。
2017年6月5日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《〈C时代国际专家公馆使用权转让合同〉补充协议》，约定租赁期限自2017年6月1日至2042年5月31日。因市政工程影响甲方该物业竣工日期，双方同意交付期限顺延5个月，从2017年6月1日至2017年10月31日，该期间甲方按每月2051元向乙方支付返租租金作为补偿。甲方应于2017年10月31日前交付该物业予乙方。
2017年11月10日，原告签署收楼确认书，签收涉讼物业。
2017年11月10日，被告开具收据确认收到原告支付2018年1月至3月的管理费546.84元。
另查明，2013年12月25日，**综合办公楼工程取得建设工程规划许可证。
2014年10月23日，**综合办公楼工程取得建筑工程施工许可证。
**综合办公楼于2018年4月2日竣工验收，于2018年4月12日通过竣工验收备案。
第三人在诉讼中陈述同意被告转租涉讼物业予原告。被告确认收到原告支付的全部转让款。
本院认为，关于合同性质，原告和被告签订的《C时代公寓使用权转让合同》（下称涉讼合同）约定被告将涉讼商铺的使用权转让给原告，原告需向被告支付物业使用权转让款，期限为25年，期限届满原告需返还涉讼物业予被告，原告是以支付使用费的方式取得涉讼物业一定期限内的使用权，双方的约定并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故双方之间构成房屋租赁合同关系。本案属租赁合同纠纷。
关于合同效力，原告是完全民事行为能力人，知道或应当知道其签署的法律文件的内容或法律后果，原告对涉讼合同约定原告只是支付对价取得使用权、并未包含物业所有权的权属变更是清楚知悉的。被告已提供涉讼物业所在综合楼经规划报建及已办理竣工验收备案的证据材料，证明涉讼物业所在综合楼在本案一审辩论终结前已经批准建设且已验收合格。被告和第三人签订的《租赁合同》约定被告对合同项下土地上的已建综合楼享有30年的使用权和转租权，双方关于综合楼使用的约定是基于被告出资建设的事实，该约定合法有效。第三人在诉讼中也明确同意被告出租涉讼物业。原告主张涉讼合同因被告无权转让涉讼物业的使用权、涉讼物业未经规划报建、被告以租代售构成欺诈而无效的意见，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼合同约定被告将涉讼物业出租给原告使用20年，其后无条件使用5年。无论涉讼合同如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变被告将涉讼物业出租给原告使用的年限为25年及原告支付的全部租金是原告承租取得涉讼物业25年使用权的对价的事实。涉讼合同约定的物业使用权转让期限超过20年的部分无效，其他内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
涉讼合同部分无效，被告应返还无效部分的相应使用权转让款项64720元（323600÷25×5）予原告。合同有效部分未见不具备继续履行的条件，原告已于2017年11月10日接收涉讼物业，原告请求被告退回基于合同履行支付的2018年1月至3月的管理费546.84元，本院不予支持。原告主张的装修服务费和装修保证金均不是向被告支付，本院对原告的返还请求也不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告陈惠君和被告佛山市凯泰创展科技园有限公司于2016年11月23日签订的《C时代公寓使用权转让合同》关于2037年6月1日至2042年5月31日的约定无效；
二、被告佛山市凯泰创展科技园有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还64720元予原告陈惠君；
三、驳回原告陈惠君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计3077元（原告已预交），由原告负担2368元，由被告负担709元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
原告和被告如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 方 菲
二〇一八年七月十九日
书记员 孔捷莹