浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第523号
上诉人（原审被告）：温州中缔商业管理有限公司。
法定代表人：金益凡。
委托代理人：薛剑。
被上诉人（原审原告）：潘飞娥。
委托代理人：叶恩慈。
上诉人温州中缔商业管理有限公司因与被上诉人潘飞娥房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2013）温永瓯民初字第351号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月5日公开开庭进行了审理。上诉人温州中缔商业管理有限公司的委托代理人薛剑、被上诉人潘飞娥及其委托代理人叶恩慈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2011年11月15日，原、被告签订了码头服饰城商铺租赁合同和瓯北码头服饰城管理服务合同各一份，约定原告向被告承租码头服饰城第078号店铺一间，租赁期限自2011年12月1日起至2012年11月30日止，租金一年17700元；……如被告违约，原告有权提前终止该合同，由此造成原告损失的，被告应予以赔偿；……双方约定违约金额度，均按租赁期内总租金的50%赔偿。……被告违反该合同提前收回商铺，被告双倍返还原告经营违约保证金……。管理费为2205元，经营保证金为2500元，水电押金500元。
此后，原告对店铺装修并开始营业。期间，被告以服饰城需装修为由要求商户暂停营业。2012年3月10日，双方签订了商场与商户补充协议，约定商场吸顶须在3月15日前装修完毕，被告承诺在签订该补充协议之日起6个月内，根据现有商场平面图，租出127间店铺中的115间并营业时，被告开始起算原告租金并重新签订合同……。
2012年6月28日，双方再次签订了商铺租赁补充协议书，约定商场于9月12日前全部装修完毕正式开业，正式开业是指营业的店铺须占第一期总数的90%，第一期须有115家店铺装修上货并实际营业；被告未能在规定时间内满足条件正式开业视为被告违约。租金从商场正式开业之日起计算；双方于商场正式开业之日重新签订商铺租赁合同……被告未遵守协议中任何一条的规定，原告有权解除合同，被告应退回原告租金、经营保证金、水电押金、管理费，并支付违约金，违约金为原商铺租赁合同约定的租赁期内总租金的50%。期间，原告已按照协议约定向被告交纳了租金17700元、管理费2205元、经营保证金2500元，水电押金500元。2012年9月12日届满，码头服饰城并未达到合同约定的正式开业的条件。故原告诉至法院。
另查明，被告法定代表人金益凡于2008年8月1日就本案诉争商铺所在的永嘉县江北街道罗马城-（A）第29号房产和永嘉县江北街道罗马城朝西第7号房产与产权人签订了租赁合同，后于2009年10月9日签订买卖合同予以购买，但一直未办理产权过户手续。
原判认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议、管理服务合同，主体合格，内容合法，依法受法律保护。双方明确约定商场于2012年9月12日前全部装修完毕正式开业，要求营业的店铺须占第一期总数的90%，即第一期须有115家店铺装修上货并实际营业；被告未能在规定时间内满足条件正式开业视为被告违约。但约定期限届满，码头服饰城未达到上述约定的标准，应认定被告已构成违约。双方约定的经营保证金，其性质不属于定金，不适用定金罚则。原告无权要求被告双倍返还经营保证金，但仍可通过要求被告按照合同约定支付违约赔偿金的方式来弥补自己的损失。故根据双方约定，被告应承担退回原告租金、经营保证金、水电押金、管理费，并按照原商铺租赁合同约定的租赁期内总租金的50%支付违约金的违约责任。原审法院对原告请求被告返还租金17700元、经营保证金2500元、水电押金500元、管理费2205元，以及支付违约金8850元的诉讼请求，依法予以支持。原告请求被告赔偿内装修等直接经济损失，但未提供证据予以证明，且双方已明确约定了上述违约责任的承担方式，二者性质相同，不得重复适用。故原告的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告温州中缔商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告潘飞蛾租金17700元、经营保证金2500元、水电押金500元、管理费2205元，以及支付违约金8850元，共计31755元；二、驳回原告潘飞蛾的其他诉讼请求。本案受理费1031元，由被告温州中缔商业管理有限公司负担593元，原告潘飞蛾负担438元。
一审宣判后，温州中缔商业管理有限公司不服，向本院提起上诉称，一、一审法院认定系上诉人以服饰城装修为由要求被上诉人暂停营业，属认定事实错误。事实上是由于服饰城生意较差，一些商户联名要求上诉人对服饰城进行重新装修，上诉人为商户利益考虑才牺牲自身利益，对服饰城进行重新装修。二、上诉人与被上诉人在两份《补充协议》中对营业商铺数量的约定是用来约束被上诉人及其他商户的，即商场装修完毕后，被上诉人必须进场营业以激活市场。但是在服饰城装修完毕后，被上诉人竟然联合部分商户以生意不好为由，要求与上诉人解除租赁合同，并要求上诉人退还部分租金。由此可见，本案违约的应该是被上诉人，而非上诉人。三、一审法院判决上诉人全部返还被上诉人租金、经营保证金、水电押金、管理费，并支付高额违约金，是不合理的。租金、管理费及水电费应根据被上诉人的实际使用情况予以扣除。此外，上诉人不存在违约，不需要支付违约金。即使上诉人违约，由于被上诉人实际损失小，而上诉人损失大，违约金也不应以租金50%的标准予以支持。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人潘飞娥答辩称，一、上诉人称系被上诉人要求停业装修店面，与事实不符。一方面，由于服饰城生意不好，上诉人担心被上诉人将服饰城现状透露而影响其招商；另一方面，由于服饰城整个商城需要装修，而后面的商铺装修必须经过前面商铺，故前面商铺必须停业。二、上诉人存在违约行为。上诉人签订第二份补充协议后没有按照协议约定对服饰城进行装修，开门营业店铺的数量也没有达到补充协议的要求。三、协议约定正式营业才计算租金，服饰城一直没有达到正式营业的要求，故被上诉人不需要支付租金。服饰城根本没有人员负责管理和卫生，无权要求被上诉人支付管理费。试营业期间的水电费已经交纳。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致，有原审判决已经确认的证据及当事人的陈述予以证实。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同及两份补充协议，均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。双方签订的两份补充协议中明确约定，商场应于2012年9月12日前全部装修完毕，且第一期须有115家店铺装修、上货并实际营业。上诉人于二审庭审中明确承认在约定时间内，商场营业店铺数量未达到协议要求，故原审认定上诉人已构成违约，并无不当。上诉人称商场装修系被上诉人要求，但未提供相应证据证明其主张，故本院对该上诉理由，不予采纳。上诉人对于要求扣减的水电费及管理费的数额未予明确，亦未提供相应证据，故其要求根据实际使用情况扣减水电费及管理费的要求，本院不予支持。双方签订的补充协议中明确约定租金从商场正式开业之日起计算，而商场始终未达到正式开业条件，故上诉人要求扣减已使用租金的上诉理由，于法无据，本院不予支持。双方合同中约定的违约金，不仅存在补偿性功能，也是对上诉人违约行为的惩罚，原审法院根据双方签订的补充协议之约定，判决上诉人返还被上诉人租金、经营保证金、水电押金、管理费，并支付总租金50%的违约金，符合合同约定及法律规定，予以维持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费594元，由上诉人温州中缔商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张苗苗
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一四年六月十八日
书 记 员 詹旭初