广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法金民初字第2575号
原告：中国工商银行股份有限公司广州天河支行，住所地广州市天河区天河东路102号，组织机构代码89050776-9。
负责人：潘明，行长。
委托代理人：赖淑婷、吴华强，均为广东南国德赛律师事务所律师。
被告：李卫斌，男，1969年6月10日出生，汉族，住广州市天河区。
被告：何嘉廉，女，1972年9月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
上述两被告的共同委托代理人：陈汉原，广东泰扬律师事务所律师。
被告：广州合银广场发展有限公司，住所地广州经济技术开发区永和经济区摇田河大街79号1102室，组织机构代码61847767-9。
法定代表人：程晶，总经理。
委托代理人：刘永延，该司职员。
原告中国工商银行股份有限公司广州天河支行诉被告李卫斌、何嘉廉、广州合银广场发展有限公司（以下简称“合银公司”）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行审理。原告中国工商银行股份有限公司广州天河支行的委托代理人赖淑婷，被告李卫斌、何嘉廉的共同委托代理人陈汉原，被告合银公司的委托代理人刘永延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司广州天河支行诉称：2011年12月23日，原告与被告李卫斌签订《个人购房借款/担保合同》，合同编号A：134201100816，约定：原告向被告李卫斌发放贷款1250000元用于个人商品房贷款，贷款期限10年，被告李卫斌以按月等额本金法进行还款，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%确定。被告何嘉廉与被告李卫斌系夫妻关系，被告合银公司向被告李卫斌上述贷款提供阶段性连带责任保证。上述合同签订后原告已依约足额发放贷款，并于2012年1月19日与被告李卫斌共同办理抵押房屋的抵押权预告登记（登记字号：粤房地预登穗字第0120141383号），后被告李卫斌未能按时足额偿还贷款本息。截至2015年3月6日，被告李卫斌尚拖欠贷款本金947405.32元，欠息50315.51元，合计997720.83元。被告李卫斌拖欠还款的行为已构成违约，严重侵害原告的合法权益。被告李卫斌与被告何嘉廉是夫妻关系，所抵押房屋为夫妻关系存续期间共同财产，应共同承担无限连带责任。被告合银公司为被告李卫斌承担阶段性连带责任担保。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告李卫斌签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号A：134201100816）；二、被告李卫斌、被告何嘉廉向原告清偿贷款本金947405.32元及利息、复利、罚息（截至2015年11月2日利息82231.49元、复利6787.09元、罚息10985.85元；从次日起至实际清偿之日止，按中国人民银行逾期贷款利率计算利息、罚息和复利）；三、原告有权拍卖、变卖被告李卫斌、被告何嘉廉抵押的位于广州市越秀区××路××号抵押房屋，以所得价款优先受偿；四、被告李卫斌、被告何嘉廉承担连带清偿责任；五、被告合银公司对被告李卫斌承担连带保证责任；六、三被告承担本案的诉讼费用。
被告李卫斌、被告何嘉廉共同答辩称：欠款事实属实，但具体数额需核实。原告不能同时主张罚息和复利，按合同约定若我方违约，原告有权宣布债权到期，债权到期之日之前的利息应按合同约定计算，债权到期之日之后的利息应按罚息计算，不存在复利问题，故原告不能计算罚息又计算复利。
被告合银公司答辩称：我方对被告李卫斌、被告何嘉廉尚未清偿的本息数额不清楚。对于原告主张我方承担连带责任的问题，我方认为我方应免除保证责任，或在抵押权实现后承担补充连带责任。
经审理查明：2011年12月23日，原告作为贷款人与作为抵押人、借款人的被告李卫斌及作为抵押物共有人的何嘉廉、保证人合银公司共同签订编号A：134201100816号《个人购房借款/担保合同》，约定如下主要条款：1、原告根据被告李卫斌的申请，同意向其发放个人商用房贷款1250000元，用于购买位于广州市越秀区××路××号房的房屋；2、贷款期限10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；3、贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%确定，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；4、被告李卫斌以按月等额本金还款法还款并按月计息；5、被告李卫斌未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；6、罚息利率在合同约定贷款利率基础上上浮50%；7、被告李卫斌连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权解除合同，宣布贷款提前到期，要求被告李卫斌立即清偿全部贷款及所产生的利息、罚息及其他费用；8、被告李卫斌、何嘉廉自愿向原告提供抵押担保，抵押物为广州市越秀区环市东路370号（370号）3150房，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等；9、抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或原告另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。被告李卫斌获得房屋所有权证书后，应在30天或原告要求的合理时间内通知原告并协助办妥正式抵押登记手续；10、被告合银公司自愿对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、原告实现债权的费用等向原告提供连带责任保证；11、被告合银公司承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金等承担连带保证责任，如本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，被告合银公司免除保证责任；12、保证期间为贷款到期之日起两年等条款。原告及三被告均在该份合同中签字盖章。
2012年1月19日，原告与被告李卫斌就××广场××号房在广州市国土资源和房屋管理局办理了预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，原告为抵押权的预告登记权利人。
上述合同签订后，原告于2012年2月6日向被告李卫斌指定的账户发放贷款1250000元。被告李卫斌取得借款后，自2014年8月6日起逾期还款，截至2015年11月2日，尚拖欠借款本金947405.32元（含未到期本金）、利息82231.49元、罚息10985.85元、复利6787.09元。原告追偿上述款项未果，遂提起本诉。
另查明，被告李卫斌、被告何嘉廉系夫妻关系，于2004年8月4日登记结婚。
本院认为：原告与被告李卫斌、何嘉廉、合银公司签订的《个人购房借款/担保合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方均应依约履行。
合同签订后，原告已依约向被告发放贷款1250000元。被告李卫斌取得借款后连续多期未能依约还款，其行为已构成违约，应承担违约责任。现原告诉请解除《个人购房借款/担保合同》符合合同约定，本院予以支持。截至2015年11月2日，被告李卫斌仍拖欠借款本金947405.32元、利息82231.49元、罚息10985.85元、复利6787.09元，故原告要求被告李卫斌偿还上述款项并在合同解除后按照合同约定的罚息利率标准计付罚息及欠付利息的复利有理，本院予以支持。原告要求被告李卫斌支付合同解除后的利息缺乏理据，本院不予支持，依法予以驳回。
本案借款发生于被告李卫斌与被告何嘉廉夫妻关系存续期间，被告何嘉廉对该笔借款知情并在《个人购房借款/担保合同》上以抵押物共有人名义签字，故本案借款为被告李卫斌与被告何嘉廉的夫妻共同债务，被告何嘉廉应对此承担共同清偿责任。
关于原告诉请被告合银公司对被告李卫斌的上述债务承担连带清偿责任的问题。《个人购房借款/担保合同》中明确约定被告合银公司免除阶段性连带保证责任的前提条件是涉案房产抵押登记手续完成且原告取得相应的房屋他项权证。本案中，涉案房产仅完成预告登记备案手续，后续的房地产权证及他项权证均未办理，故原告按合同约定诉请被告合银公司对被告李卫斌的上述债务承担连带清偿责任有理，本院依法予以支持。被告合银公司承责后，有权向被告李卫斌追偿。
关于原告诉请对抵押房产享有优先受偿权的问题。本院认为，被告李卫斌提供抵押担保的××广场××号房产仅办理了预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，房屋所有权至今未转移至被告李卫斌名下，亦未办理抵押登记。由于抵押权属于担保物权的范畴，抵押权的基础是物权，没有物权基础也就没有抵押权的设立。而预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非实现物权。因此，将预购商品房抵押权等同于抵押权登记并没有权利基础及法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，该房屋的抵押权并未设立，原告对该房屋不具有优先受偿权。原告该项诉请于法无据，本院不予支持，依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司广州天河支行与被告李卫斌、何嘉廉、广州合银广场发展有限公司于2011年12月23日签订的编号A：134201100816号《个人购房借款/担保合同》；
二、被告李卫斌、何嘉廉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国工商银行股份有限公司广州天河支行清偿借款本金947405.32元、利息82231.49元及罚息、复利（截至2015年11月2日，罚息10985.85元、复利6787.09元；自2015年11月3日起至实际清偿之日止，罚息以947405.32元为基数，复利以82231.49元为基数，均按中国人民银行同期同类贷款利率上浮20%再上浮50%的标准计付）；
三、被告广州合银广场发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任；其承责后，有权向被告李卫斌追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州天河支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13780元，由被告李卫斌、何嘉廉、广州合银广场发展有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈诗媛
人民陪审员 刘小兰
人民陪审员 李 郁
二〇一六年二月十七日
书 记 员 张美婷
黄立国