天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终5209号
上诉人（原审被告）：天津市和平区富顿大厦业主会，住所地天津市和平区富顿大厦1号楼2门101。
负责人：陈家华，该业主会主任。
委托诉讼代理人：王东，天津法政牛津律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津市金麟置业发展有限公司，住所地天津市和平区西康路与成都道交口东北侧赛顿大厦3-1-1103。
法定代表人：安玉梅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：班勇，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：曹玉，天津禹凡律师事务所律师。
原审第三人：天津市正坤物业管理有限公司，住所地天津市和平区福安大街和平园7-702。
法定代表人：董文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李秋先，女，该公司法务。
上诉人天津市和平区富顿大厦业主会（以下简称富顿业主会）因与被上诉人天津市金麟置业发展有限公司（以下简称金麟公司）、原审第三人天津市正坤物业管理有限公司（以下简称正坤物业）业主撤销权纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2017）津0101民初7252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
富顿业主会上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回金麟公司的诉讼请求；3.两审诉讼费由金麟公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院认定“现小区专用部分建筑面积为51310.63平方米”这一事实的唯一依据是金麟公司提交的《富顿大厦建筑面积一览表》，该证据为金麟公司出具的书面统计结果，未经有关部门确认，属于有瑕疵的证据，不能单独作为认定案件事实的依据。2.富顿大厦小区建筑面积为42538平方米这一情况是选举业委会时由南市街道办事处提供的，故富顿业主会在选聘物业及签订物业服务合同的过程中也是按照42538平方米的建筑面积统计的。故富顿业主会计算的小区专有建筑面积42538平方米经过金麟公司及街道办事处的认可，并有证据予以证实。
金麟公司答辩称同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。答辩理由为：1、竣工验收备案书系办案机关出具，合法有效。2、金麟公司作为富顿大厦的开发企业，按照不动产登记簿的记载计算小区专有部分建筑物面积是符合规定的。
正坤物业陈述称同意富顿业主会的上诉请求。
金麟公司一审诉讼请求：1.撤销富顿业主会于2017年3月23日与正坤物业签订的《天津市住宅物业服务合同》第六条第一款第四项中“商业物业服务费3.2元/月/平方米”的收费标准；2.案件受理费由富顿业主会承担。
一审法院认定事实：坐落于天津市和平区荣业大街82号，福安大街156、158、160、162号，庆善大街75号负101、101、201、301四套房屋的权利人为金麟公司，系天津市和平区富顿大厦小区底商业主，并将上述房屋租赁给天津苏宁云商有限公司（以下简称苏宁公司）使用，金麟公司与原小区物业服务企业天津市盛通物业发展有限公司签订有《物业服务合同》，其中约定物业基础服务费0.475元/㎡/月，即月基础服务费6781.86元。
2017年3月，富顿业主会采取书面征求意见形式选聘富顿大厦小区的物业服务企业，最终选聘正坤物业接管富顿大厦小区物业服务事宜。2017年3月23日，富顿业主会与正坤物业签订《天津市住宅物业服务合同》，约定富顿业主会代表全体业主将富顿大厦委托正坤物业进行物业管理服务事宜，委托物业总建筑面积42538平方米，服务期限三年，自2017年4月1日至2020年3月31日，其中合同第六条中约定：“商业物业管理服务费标准：3.2元/月/平方米”。
当事人主要争议的事实：
一、金麟公司提交证据：1.天津市建设工程竣工验收备案书，证明富顿大厦小区建筑总面积51589.55平方米；2.富顿大厦建筑面积一览表，证明富顿大厦小区专有部分建筑物总面积51310.63平方米。
富顿业主会质证意见：没有异议。
正坤物业质证意见：1.真实性不认可；2.金麟公司自行制作，无相关部门确认，真实性无法确认。
经质证及审查：1.竣工验收备案书系备案机关出具，对其真实性及证明目的予以认定；2.虽系金麟公司自行制作，但金麟公司作为富顿大厦小区的房地产开发企业，按照不动产登记簿记载的面积计算专有部分建筑总面积，符合法律规定，对其计算出的富顿大厦小区专有部分建筑物总面积51310.63平方米予以认定。
二、富顿业主会提交证据：1.富顿大厦小区业主大会征求意见书；2.富顿大厦小区业主大会表决票；3.富顿大厦小区业主大会投票统计结果，证明富顿业主会采取书面形式征求业主意见，统计结果合法。
金麟公司质证意见：1.金麟公司对意见书的存在不知情，签字是苏宁公司签署，苏宁公司并非小区业主，而且金麟公司未委托过苏宁公司，其无权代替金麟公司发表业主意见，并且意见书落款处无时间，故对意见书真实性有异议；2.真实性不认可。该表决票开头处写的是苏宁公司而非金麟公司，业主本人签字处没有金麟公司的签章，也没有苏宁公司的签章，该表决票不能代表金麟公司的意见，应属无效。通过表决票可以看出表决的内容是业主是否选聘正坤物业提供物业服务，依照《天津市业主大会和业主委员会活动规则》规定，应书面委托发表意见，金麟公司没有委托苏宁公司代表其发表意见，且合同上的物业服务费的价格缺少表决依据；3.真实性不认可。金麟公司未参加，对该情况不知情，对该统计结果合法性有异议。依照《天津市业主大会和业主委员会活动规则》第四十七条规定，应由2名业主委员会成员负责唱票、计票，而唱票人并非业主委员会成员。而且，该统计结果的票数包含了苏宁公司的表决票，因苏宁公司不能代表业主意见，应剔除该表决票，剔除后专有部分建筑物面积的业主未超过专有部分建筑物总面积的二分之一，该结果应无效。
经质证及审查，富顿业主会提交的征求意见书及表决票上的业主名称及签字均为苏宁公司，但未能提供金麟公司作为业主委托苏宁公司代表其表决并签字的相关证据材料，故该意见书及表决票不能计算到投票统计结果中。现小区专有部分建筑物总面积为51310.63平方米，统计结果中收回选票的专有部分建筑物面积之和为34490.72平方米，在剔除金麟公司作为业主专有部分建筑物面积14232.16平方米后，收回选票的专有部分建筑物面积之和应为20258.56平方米，未超过专有部分建筑物总面积的半数。综上，对选聘结果未超过专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意予以认定。
一审法院认为，依照法律规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。富顿业主会采取书面征求意见形式选聘物业服务企业，符合相关行政法规的规定，但选聘结果未超过专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，故选聘结果不符合法律、行政法规的规定，金麟公司作为富顿大厦小区商业业主以此为由，要求撤销富顿业主会与正坤物业签订的《天津市住宅物业服务合同》第六条中“物业管理服务费商业3.2元/月/平方米”的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条规定，一审法院判决：“撤销被告天津市和平区富顿大厦业主会与第三人天津市正坤物业管理有限公司于2017年3月23日签订的《天津市住宅物业服务合同》第六条中‘物业管理服务费标准商业：3.2元／月／平方米’的条款。案件受理费80元，由天津市和平区富顿大厦业主会负担。（于本判决生效之日起十日内直接给付原告天津市金麟置业发展有限公司）”
本院二审期间，富顿业主会向本院提交如下新证据：1.小区工程进度登记表；2.富顿大厦小区2-1-2802房屋产权证；3.天津市业主大会备案申请表及南市街道办事处的证明；4.建设工程规划许可证；5.前期物业管理备案申请书；6.富顿大厦小区全部房屋坐落、房屋面积及权利人信息；7.富顿大厦小区选聘物业公司的逾期选票；8.业主韩继鑫出具的情况说明。上述证据1-3及证据4证明一审法院根据金麟公司提交的建筑面积一览表认定的富顿大厦小区专有部分建筑物总面积为51310.63平方米的事实与实际情况不符。上述证据4-5证明富顿大厦小区的总建设面积为42538平方米。上述证据7证明如将逾期选票面积计入，则富顿大厦小区物业选聘已经超过专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意。上述证据8证明苏宁公司代表金麟公司在选票中签字得到了金麟公司的授权，属于合法有效选票。金麟公司和正坤物业均未提交新证据。金麟公司质证认为，对于证据1-3的真实性无异议，对于登记表和申请表中记载的富顿小区面积有异议，应当以实际面积为准；对于证据4的真实性无异议，认可办理建设工程规划许可证时记载的面积与实际建成的总建筑面积不一致，应当以实际面积为准；对于证据5的真实性无异议，前期物业管理备案申请书中记载的面积仅是金麟公司委托服务的面积，不代表富顿小区的总建筑面积；对于证据6的真实性没有异议，证明目的不认可。对于证据7的真实性有异议，富顿业主会一审未提交全部选票，仅提交了苏宁公司的表决票，且逾期选票系业主未参与投票，不等同于弃权票。对于证据8的真实性不认可，证人应出庭接受询问。正坤物业认可上述证据。金麟公司和正坤物业未提交新证据。
对于富顿小区的建筑面积，金麟公司认为，应以富顿业主会调取的天津市市区不动产登记事务中心出具的证明材料中载明的房屋建筑面积与金麟公司及案外人天津金谷期货经纪有限公司作为业主专有部分建筑物面积之和51346.35平方米为准（36112.82+14232.16+1001.37平方米），富顿业主会认可上述计算方式，但认为实际面积未履行变更手续，应以建设工程规划许可证中记载的42538平方米为准。
本院对于一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，专有部分面积应当按照不动产登记簿记载的面积计算，建筑物总面积，按专用部分面积统计的总和计算。本案二审期间，根据天津市市区不动产登记事务中心出具的证明材料能够确定富顿小区的实际建筑面积为51346.35平方米，而富顿业主会收回的有效选票的专有部分建筑物面积之和为20258.26元，未超过专有部分建筑物总面积的半数，故富顿业主会选聘物业服务企业结果未超过专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，金麟公司作为富顿小区商业业主据此要求撤销富顿业主会与正坤物业签订的《天津市住宅物业服务合同》第六条中“物业管理服务费商业3.2元/月/平方米”的诉讼请求理据充分，一审处理结果妥当，本院予以维持。
综上所述，富顿业主会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由天津市和平区富顿大厦业主会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董丽莲
代理审判员 陈 晨
代理审判员 苗法礼
二〇一八年九月十七日
法官 助理 韩晓艳
书 记 员 吴清霞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……