成都市郫都区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0124民初754号
原告（反诉被告）：蒋雪梅，女，1983年10月8日出生，汉族，住四川省郫县。
委托代理人单瑞峰，四川法奥律师事务所律师。
被告（反诉原告）：邓辉，男，1979年7月6日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。
被告（反诉原告）：邱龙军，男，1970年1月3日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。
委托代理人李力，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
原告（反诉被告）蒋雪梅与被告（反诉原告）邓辉、邱龙军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案，诉讼中被告（反诉原告）邓辉、邱龙军向本院提起反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋雪梅的委托代理人单瑞峰，被告（反诉原告）邓辉、被告邱龙军的委托代理人李力到庭参加诉讼、本案现已审理终结。
原告（反诉被告）蒋雪梅诉称，2017年5月2日，原被告签订《店面买卖合同》，约定，被告购买原告所有的坐落在成都市郫县，建筑面积共计1062.71平方米，产权证号分别为权2112048、权2112046、权21122043；双方商定购买总价为人民币600万元，被告须于签订合同时支付购房定金100万元，剩余款项通过按揭方式支付，同时约定，双方配合办理按揭手续；双方约定于2017年7月1日前完成交易。同时约定，双方配合办理按揭手续；双方约定于2017年7月1日前完成交易。双方同时约定了违约责任；因乙方原因导致7月1日前未能完成交易，每月承担百分之三的利息；乙方未按约支付，视为乙方逾期付款，每逾期一日，应按万分之二支付违约金，逾期满15日，甲方有权单面解除合同，甲方有权没收定金。合同签订后，被告于2017年5月3日支付了定金100万元，并着手办理按揭审批手续，期间原告多次催促、协助、配合被告办理银行按揭手续，但因被告原因并未申请到按揭贷款，无法履行合同，期间被告多次商请原告等待，但至今仍未办理到按揭贷款，致使合同无法履行，原告合同目的无法实现，原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：1、判令解除原被告签订的《店面买卖合同》。2、判令二被告承担违约金1000000元。3、判令被告承担本案诉讼费。诉讼中原告明确诉请第二项违约金即没收定金1000000元。
原告（反诉被告）蒋雪梅为证明其主张，向法庭提供如下证据：
1、店面买卖合同，证明双方买卖涉案房屋的约定，其中交易价格为600万元，付款方式：签约时100万元的定金，其余款项通过银行按揭方式支付，合同明确约定履行时间为2017年7月1日之前，合同中第9条约定合同解除条件及没收定金的条款。
2、国土证、房产证、房屋信息查询记录，证明案涉房屋的基本情况。
3、银行卡，证明原告配合办理按揭手续时所办理的银行卡，原告在交易过程中按照被告的要求配合履行了相关义务。
被告（反诉原告）邱龙军辩称：1、原、被告于2017.5.2签订买卖合同，合同中约定付款方式、房产缴税过户后，一方通过银行按揭贷款支付余款500万元，在本案中被告签订买卖合同后即按照合同约定于合同签订后2日内支付了100万元，被告已经履行了自己的义务，而根据余款的付款方式可得知时间节点为房产缴税过户后。2、原被告签订的买卖合同中只约定了一个时间阶段为2017年7月1日前完成交易，但事实为原告于2018年1月4日才将涉案房屋解除抵押，房屋在解除抵押后方能过户，原告迟于合同约定的时间将房屋抵押延迟5个月之久，在原告未解除抵押的情况下被告也不可能将余款支付给原告，直至2018年1月4日房屋才具备过户条件。3、就原告诉状中所述贷款方式现被告陈述愿意以一次性支付方式购买房屋，于房屋过户到被告名下一次性支付款项到原告指定账户。故不存在原告所述的贷款办理不下来导致合同无法履行的情况。综上请求驳回原告诉请。
被告（反诉原告）邓辉辩称，同意被告（反诉原告）邱龙军的意见。
反诉原告（被告）邓辉、邱龙军诉称，2017年5月2日，原被告签订《店面买卖合同》，约定反诉原告购买反诉被告所有的坐落在成都市郫县，建筑面积共计1062.71平方米，产权证号分别为权2112048、权2112046、权21122043，双方商定的购买总价600万元整，反诉原告于2017年5月3日支付定金100万元并已着手办理手续，后原被告反复协商过户事宜，均未妥善解决。为维护反诉原告的合法权益，特提出如下请求：1、判令继续履行原被告签订的《店面买卖合同》；2、判令反诉被告承担违约金54000元（以2017年7月1日至今按已付款项的万分之二支付违约金；3、判令反诉被告承担实际损失50万元。4、本案诉讼费、保全费、律师费由反诉被告承担。
反诉被告蒋雪梅辩称，1、反诉人所主张的履行合同不存在履行的依据，原因是因反诉原告已经违约，反诉被告已行使解除权利。2、整个交易过程中反诉被告没有违约之处，合同履行中的违约行为是由反诉原告造成的，因此违约金的主张应不予支持，对于各项费用也应不予支持。反诉原告是在已经违反了合同约定达到了合同解除条件情况下主张履行合同，因此反诉被告认为对方是在违约后不应享有选择权利，因此反诉请求应予驳回。
反诉原告邱龙军为证明其主张，向法庭提供如下证据：
1、店面买卖合同，证明双方签订合同并就价款、支付方式进行了约定。余款交付时间是房屋交付过户后，合同第9条明确了违约责任。
2、银行转账回执单，证明被告于合同约定期限支付定金100万元，已履行合同义务。
3、银行解除抵押信息，证明涉案房屋2018年1月4日解除抵押，直到2018年1月4日反诉被告仍然不愿意过户。
4、房屋信息，证明房屋现无抵押无查封、具备过户条件。
5、聊天记录，证明至到2018年1月31日被告（反诉原告）催促过户，而原告回复“你已违约”，并不配合办理过户手续。
6、承诺，证明原告愿意以一次性支付方式支付余款。
7、委托代理合同、发票，证明反诉原告支付律师费。
经庭审质证，被告邱龙军(反诉原告)对原告蒋雪梅（反诉被告）所举证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该合同中明确约定付款方式为定金合同签订后2日内支付，余款于房产缴税过户完后支付。其次虽然合同约定交易时间是2017年7月1日完成，但该合同中仅仅约定一个时间节点是在2017年7月1日之前，而根据原告解除抵押手续是2018年1月4日才解除抵押，所以不可能在合同约定的交易时间完成，是因原告的解除抵押时间造成的。合同第9条约定的解除权并非解除合同是15日就解除，是甲方发出通知后才可以，并非单方面解除后不给予被告期限履行。证据2无异议；证据3的证明目的有异议，原告提交的证据无法根据上面的卡号来核定其所有人、户名、开户行。
原告（反诉被告）蒋雪梅对被告（反诉原告）邱龙军所举证据的证据1真实性无异议，不能达到其证明目的，在合同2条约定的付款时间确实是“房产缴税过户后……”，由于按揭这种方式是一个过程，需要在过户之前申请贷款得到批复，这是过户的前提，贷款得到批复后，作为买方也相信银行放款的真实性、确定性，会将房屋予以过户，所以反诉原告的付款条件没有成就，没有事实依据也不符合按揭的形式。对于违约责任，合同约定明确，关于对方所提我方违约的问题，我方没有违约行为不存在违约问题。对证据2没有异议；对证据3是照片，无法确认其来源并非是房产登记部门出具的正式文书，无法核定其真实性不予质证。即便涉案房屋存在抵押，解封是以过户相关联的，是后一步的行为，由于在解封过户之前付款这一环节，反诉原告便已经违约，因此即便涉案房屋存在抵押也不能说明对反诉原告办理按揭造成的影响，更不能证明对于房屋过户造成影响。对证据4无异议；对证据5真实性无法确定，即便是真实的，恰好说明了原告（反诉被告）已告知被告（反诉原告）邱龙军，被告（反诉原告）邱龙军已经违约，主张行使解除合同的权利这一事实，不能够证明反诉原告的主张。对证据6原告从未看到过这份承诺书，无论其真实与否不能证明其证明目的，并且有关于款项支付方式的调解是与反诉被告协商的结果，不能以承诺书来变更调整付款的方式。已经违约之后即便调整付款方式，其决定权在守约方，并且各方并未达成一致。对证据7真实性无异议，但是其主张不能得到支持。这是被告（反诉原告）邱龙军与其代理人的约定与本案无关。
本院对当事人无异议的证据的真实性均予以采信，对当事人有异议但与本案有关联性的证据亦予以采信。
综合双方当事人的陈述、诉辩及举证，围绕本案争议的焦点，本院确认以下法律事实：
原告（反诉被告）蒋雪梅与被告（反诉原告）邓辉、邱龙军于2017年5月2日签订《店面买卖合同》，合同约定，被告购买原告所有的位于成都市郫县，房屋所有权证编号：权2112048、权2112046、21122043的房产。合同第一条：房屋成交价：1、双方同意上述房屋出售并达成以下条件，建筑面积共计1062.71平方米，房屋总价为6000000元。以按揭购买的方式购买。2、房屋交易时所产生的所有税费由乙方（被告）承担。甲方（原告）净收伍佰捌拾肆万元整；第二条：付款方式1、乙方应在签订《房屋买卖合同》同时，支付购房定金计1000000元。定金也为首付款。2、房产交税过户后，乙方通过银行按揭贷款支付余款5000000元，并与银行放款日支付给甲方。3、首付款+余款=房屋成交价；第三条：交易时间1、定金交付时间为本买卖合同签订后的2日内。2、交易时间为2017年7月1日前完成交易。由乙方原因导致7月1日前未能完成交易，每月承担万分之三的利息。第六条甲方承诺和保证1、其合法拥有转让房屋的完全的房屋所有权，在房屋及相关土地使用权上，不存在任何抵押、留置或其他担保权益，亦不存在正在履行之中的《租赁合同》和其他人的优先购买权。2、……。第八条“房屋产权更名1、在乙方向甲方支付定金首付款后，甲乙方应各自或委派代表到房屋所在管理机构共同办理《房屋转让》手续。2、……。第九条违约责任在合同生效后，双方应严格履行合同的各项条款，不得擅自变更和解除。如有违反，应按以下条款由违约方承担违约和赔偿责任。1、乙方未按本合同规定向甲方支付房款，视为乙方逾期付款，每逾期一日，乙方应按应付而未付的万分之二支付违约金，逾期满15日，甲方有权单方解除合同，甲方有权没收定金……。合同签订后，被告于2017年5月3日支付了定金1000000元并着手办理按揭审批手续，期间原告也予协助、配合被告办理银行按揭手续，但因被告原因并未申请到按揭贷款。被告因此要求变更为一次性付清余款，但原告不同意变更履行支付方式，认为被告行为已违约，要求解除双方签订的《店面买卖合同》并没收定金。
本院认为，原告（反诉被告）蒋雪梅与被告（反诉原告）邓辉、邱龙军所签订的《店面买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。1、关于本案合同的履行。从庭审查明的事实来看,原、被告双方签订房屋买卖合同后，被告（反诉原告）邓辉、邱龙军按合同约定支付定金（定金也为首付款）1000000元，根据合同约定购房余款通过银行按揭方式支付，但至起诉之日案涉房屋按揭款仍然未予办理，原告（反诉被告）蒋雪梅也没有提交充分证据证明协助被告（反诉原告）邓辉、邱龙军办理银行按揭手续。另，双方合同约定：乙方未按本合同规定向甲方支付房款，视为乙方逾期付款，每逾期一日，乙方应按应付而未付的万分之二支付违约金，逾期满15日，甲方有权单方解除合同，甲方有权没收定金。……。该条款并未明确约定付款的时间节点，加之案涉房屋之前存在抵押情形，原告（反诉被告）蒋雪梅于2018年1月4日解除抵押，原告（反诉被告）蒋雪梅没有积极履行自己的义务，因此原告（反诉被告）蒋雪梅要求解除合同并没收定金缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。2、关于房屋过户问题。案涉房屋现已解除抵押登记，同时被告（反诉原告）也表示愿意一次性支付购房余款，现房屋过户条件已成就，本院对被告（反诉原告）邓辉、邱龙军的第一项反诉请求予以支持。3、关于违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”对此本院认为，案涉房屋于2018年1月4日注销抵押，按照房屋交易习惯，只有解押后方能过户，而原告（反诉被告）蒋雪梅没有履行自己的义务，反而以按揭款未审批下来为由提出解除《店面买卖合同》，导致合同不能正常履行，原告（反诉被告）蒋雪梅应承担逾期违约责任，被告（反诉原告）邓辉、邱龙军关于违约金的主张符合法律规定，本院予以支持。违约金的具体金额，结合违约情形以及实际损失，按照“补偿为主，惩罚为辅”的原则，本院酌定为2000元。被告（反诉原告）邓辉、邱龙军诉请赔偿损失于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）蒋雪梅与被告（反诉原告）邓辉、邱龙军继续履行2017年5月2日签订的《店面买卖合同》；
1、被告（反诉原告）邓辉、邱龙军于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）蒋雪梅购房余款5000000元；
2、原告（反诉被告）蒋雪梅在收到房款后五日内协助被告（反诉原告）邓辉、邱龙军办理位于成都市郫县房屋产权的过户登记手续；
二、原告（反诉被告）蒋雪梅于本判决生效后十日内支付被告（反诉被告）邓辉、邱龙军违约金2000元；
三、驳回原告（反诉被告）蒋雪梅的全部诉讼请求；
四、驳回反诉原告（被告）邓辉、邱龙军的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取本、反诉案件受理费11620元由原告（反诉被告）蒋雪梅承担7220元，反诉原告（被告）邓辉、邱龙军承担4400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判长 文 武
二〇一八年五月十八日
书记员 李天岚