辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民初620号
原告（申请执行人）：三箭建设工程集团有限公司，住所地温州市杨府山路5弄26号。
法定代表人：董国华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王宇，男，1982年12月25日出生，汉族，该公司法律顾问，住沈阳市铁西区。
被告（案外人）：杨兴彬，男，1979年3月3日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：魏强，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被告（被执行人）：沈阳中驰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区太原南街415号。
法定代表人：胡定海，该公司总经理。
第三人：沈阳中宸置业有限公司，住所地中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区全运路109-1号2层247-9115室。
法定代表人：董艳杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，男，1979年12月19日出生，汉族，该公司经理，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：白红彦，女，1972年9月10日出生，汉族，该公司经理，住沈阳市皇姑区。
原告三箭建设工程集团有限公司（以下简称“三箭公司”）与被告杨兴彬、沈阳中驰房地产开发有限公司（以下简称“中驰公司”）、第三人沈阳中宸置业有限公司（以下简称“中宸公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月20日对本案进行了公开开庭审理。原告三箭公司的委托诉讼代理人王宇，被告杨兴彬的委托诉讼代理人魏强，第三人中宸公司的委托诉讼代理人ＸＸＸ、白红彦均到庭参加了诉讼。被告中驰公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。本案现已审理终结。
原告三箭公司向本院提出诉讼请求：1.判令撤销沈阳市中级人民法院（2017）辽01执异字1816号执行裁定书；2.判令撤销沈阳市中级人民法院（2017）辽0102民初1795号民事判决书。继续查封坐落于沈阳市和平区南五马路3号第3幢21层16号房屋；3.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：首先，本案中被告之一沈阳中驰房地产开发有限公司于2012年11月29日已经将在建工程及地上物设立抵押，其在没有征得抵押权人同意的情况下所对外签订的《商品房买卖合同》属无效合同，同时被告沈阳中驰公司至今也没有与被告杨兴彬签订网签版《商品房买卖合同》，被告中驰公司也没有给被告杨兴彬开具合法的购房发票，被告杨兴彬也并没有取得房屋的权属证书，因此，被告杨兴彬所享有的是债权，而并非贵院裁定书中所认定的物权期待权；被告杨兴彬所购买房屋的性质系写字间，并非住宅性质，并不是用于居住，而本案中的被告杨兴彬系有其他的居住地址，并不符合《最高院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款之规定；（2）被告杨兴彬所提供的物业管理费收据系被告中驰公司单方出具，且只有短期的，同样水费、电费、取暖费均是如此，因此，无法证明被告杨兴彬长期使用该写字间，并不符合《最高院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款之规定；（3）被告杨兴彬所提供的交易清单，所显示的账号无法证明系被告中驰公司的账号，被告杨兴彬的交易清单并不能证明给付了被告中驰公司购房款，并不符合《最高院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款之规定，第二十九条第三款之规定。综上所述，被告杨兴彬与被告中驰公司所签订无日期的《商品房买卖合同》系无效合同，被告杨兴彬所享有的系债权，而并非物权期待权，贵院裁定中止执行，缺乏事实和法律依据，恳请贵院予以撤销。
被告杨兴彬辩称，一、三箭公司提出适用《执行异议复议》第29条规定，系曲解法规，与法相悖。三箭公司提出本案应适用《执行异议复议规定》第29条，系其对法律规范的曲解，与现有的规定相矛盾。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》一书指出：第28条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第29条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。比较两条规定，就保护标准而言，第29条既不要求主观上无过错，也不要求交付全部价款，更不要求占有房屋，总体比第28条宽泛。最高人民法院再审（2016）最高法民申254号民事裁定书指出：“《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《异议复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。”最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书更是直接指出：“……该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。二审法院适用第二十八条并不存在适用法律错误，本院对富申公司的该项主张不予支持。”可见，购房人购买开发商名下商品房的，只要符合《执行异议和复议若干规定》第28条或第29条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。二、1816号执行裁定书符合《查封规定》第十七条规定，符合事实和法律。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》)第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。该条规定在我国执行异议诉讼制度的设立过程中起到了开创性的作用，其赋予了无过错第三人物权期待权以对抗执行程序的权利，对保护案外人的合法财产利益起到了重要作用。《执行异议复议》第28条与《查封规定》第十七条之规定的精神相一致，且第十七条规定并未区分购买的是否为开发商名下房屋。同时第28条规定的“合法占有”应理解为对不动产的管理和支配。一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。(参见江必新、刘贵祥主编：《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干规定的理解与适用》第424页）最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书也指出“本院认为，同方公司已经向刘乃生出具《入住通知单》表示交付房屋，并将房屋钥匙交由第三方物业公司管理，物业公司系为业主服务的第三方管理人，其管理钥匙的行为应认定为受业主委托进行管理，被申请人刘乃生作为业主可以随时取回房屋钥匙，因此刘乃生已经对房屋进行了实际控制和管理，而房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件”。答辩人对本案案涉房屋至今已占有和使用长达五年之久，故符合17条之规定，应予解除查封。三、三箭公司非诉讼请求第二项的主体、该请求非执行异议之诉审理范围，应予驳回。三箭公司提出撤销和平区法院（2017）辽0102民初1795号民事判决的诉讼请求明显违法，三箭公司既不是答辩人与中驰履行办理房屋权证、开具发票和支付迟延履行违约金的主体，和平法院1795号民事判决也不是本案执行异议之诉的审理内容，如果三箭公司对和平法院1795号民事判决有异议应另案解决。四、答辩人杨兴彬也是受害者、很委屈、很冤枉，如果三箭公司能替中驰返还房款及相关费用，答辩人宁可不要这房子。答辩人本来是想使用商住一体的房屋给父母和亲戚以及自己经商提供一些便利条件，到现在被忽悠了三年时间、等待了近五年时间，得到的却是一个充满争议的房屋，而且现在案涉房屋存在着三手查封，办理房证遥遥无期。如果三箭愿意替中驰返还答辩人交付的购房款及诉讼发生的费用，答辩人宁可不要这房子。退一万步讲，如果三箭公司能把中驰的老总胡定海请来当面对质，答辩人能出胸中的恶气，也愿意配合三箭。五、诉争房产并非是确权之诉，三箭提出的第三条理由无任何事实依据。三箭公司在“事实和理由部分”第三条理由中提出本案是确权争议，应按照《若干意见》第26条“在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书”，完全是主观臆断、牵强附会，整个案件对于权属从来没有争议，也根本不是什么确权案件。三箭不是案涉房屋的任何权利一方、其只是查封申请人，其具有的权利是查封房产拍卖变现的权利，不具有任何物权权利。六、答辩人一直要求中驰办理房证，一直被忽悠到2016年中起诉中驰。房屋没有办证的原因不在于答辩人，答辩人一直催促中驰办理房证。答辩人是2013年6月买的房子，中驰工作人员一再说很快就办理相关手续，你先入住不耽搁使用。就这样答辩人因为一直能使用房屋，而且我国办证速度想来不快，也就没想到房屋办证存在问题，更没想到房屋会被查封，答辩人一直觉得只是个时间的事、办证没问题。直到起诉开庭当日，中驰公司的代理人还告诉答辩人和法庭，很快就能办理房证，已经进行了登记。无论是签订合同还是实际占有使用，答辩人从2013年就开始了使用房屋，并且一直催促中驰办理房证，中驰也一直承诺办证，此事上答辩人无任何过错。七、三箭公司超标的查封财产，不具有相应诉讼资格。依据沈阳市中级人民法院（2014）沈中民二初字第13号民事判决书：“被告沈阳中驰房地产开发有限公司于本判决生效后30日内给付原告三箭建设工程集团有限公司工程款12,710,242.19元及迟延利息等”，依据（2015）沈中执字第591号执行裁定书，裁定第二项写明查封被执行人沈阳中驰房地产开发有限公司所开发的沈阳市和平区南五马路3号353套房产。无论是按照查封时的房产价值还是按照现在的价值，353套房产按照查封时每套均价40万元估算至少1.412亿元，如按照现在市值每套55万元估算353套至少1.9415亿元，按照上面的估价即使打五折三箭查封房屋的价值也远远超出了判决和申请执行的范围，超出如此多数额，三箭不能证明案涉争议房屋属于查封拍卖价值内的房屋，因此三箭公司超标的查封房产，不具有相应诉讼主体资格。
综上，请求贵院维护答辩人的合法权益,支持答辩人的主张，驳回三箭的诉讼请求，维持（2017）辽01执异1816号裁定书的内容。
第三人中宸公司述称，同意原告的诉讼请求。
被告中驰公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年7月23日，本院作出[2014]沈中民二初字第13号民事判决书，判决如下：“一、被告沈阳中驰房地产开发有限公司于本判决后30日内给付原告三箭建设工程集团有限公司工程款12,710,242.19元;二、被告沈阳中驰房地产开发有限公司于本判决后30日内给付原告三箭建设工程集团有限公司工程款12,710,242.19元的违约金按0.05%（从2013年2月5日起至实际给付之日止）……”。该判决生效后，中驰房产公司并未履行给付义务。后三箭公司向本院申请执行。
2015年12月2日，本院作出（2015）沈中执字第591号执行裁定书，裁定如下：“一、预查封被执行人沈阳中驰房地产开发有限公司所开发的沈阳市和平区胜利南街91号228套房产；二、预查封被执行人沈阳中驰房地产开发有限公司所开发的沈阳市和平区南五马路3号353套房产……”。
2016年6月28日，本院作出（2015）沈中执字第591号执行裁定书，裁定如下：“查封中驰公司所有的位于沈阳市和平区胜利南街155号的一宗土地[面积7536.6㎡，土地证号：沈阳国用（2008）第02**号]的执行裁定书，查封期限为三年（从2016年7月5日至2019年7月4日止）。
后，案外人杨兴彬向本院提出书面异议，要求解除对案涉房产的查封。本院于2018年4月8日作出（2017）辽01执异1816号执行裁定书，裁定中止对坐落于沈阳市和平区南五马路3号第3幢21层16号房屋的执行。三箭公司对该裁定不服，遂提起本案诉讼。
另查明，庭审中，杨兴彬向法庭提供中驰公司与其签订《商品房买卖合同》一份，该合同中第三条约定,杨兴彬购买沈阳市和平区南五马路3号第3幢21层16号房屋。第六条约定,付款方式及期限为杨兴彬于2013年6月7日前一次性付清全部房价款425932元。第八条交付期限对交付时间没有约定。
2013年6月7日，中驰公司向杨兴彬开具《商品房准住通知单》一份，将涉案房屋交付杨兴彬使用。同日，杨兴彬与沈阳中驰物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，并交纳了砸墙、物业费、水费、电费、垃圾清运费等费用，沈阳中驰物业管理有限公司对上述费用向杨兴彬开具了收款收据。
2013年12月17日，杨兴彬向沈阳中驰物业管理有限公司交纳电费、水费，沈阳中驰物业管理有限公司对上述费用向杨兴彬开具了收款收据。
2014年6月27日，中驰公司为杨兴彬开具收款收据一份。在该收款收据上载明，收款事由为3#21-17、21-18、14-2、18-10.数额为1,779,167元。
2014年7月17日，杨兴彬再次向沈阳中驰物业管理有限公司交纳物业费，沈阳中驰物业管理有限公司对上述费用向杨兴彬开具了收款收据。
再查明，2017年1月22日，杨兴彬起诉至沈阳市和平区人民法院，请求判令中驰公司按照其已付购房款总额开具发票、办理房屋所有权证；支付逾期办理房屋所有权证的违约金等。2017年4月13日，沈阳市和平区人民法院作出（2017）辽0102民初1795号民事判决书，判决中驰公司给杨兴彬开具正式发票及支付逾期办证违约金。同时，该判决书认定，中驰公司于2013年6月7日将案涉房屋交付给杨兴彬，且双方于2013年6月7日签订的《商品房买卖合同》合法有效。此判决因双方当事人未上诉，于2017年5月3日发生法律效力。
另，本院在执行申请执行人三箭公司与被申请执行人中驰公司建设工程施工合同纠纷一案中，中宸公司依据（2014）沈中民二初字第13号民事判决书及（2015）沈中执字第591号执行裁定书向本院提出变更其为上述执行案件的申请执行人的执行异议申请。2018年5月8日，本院作出（2018）辽01执异309号执行裁定书，裁定变更申请人中宸公司为以本院（2014）沈中民二初字第13号民事判决书为执行依据的执行案件的申请执行人，在其所受让的债权范围内依法享有相应权利。
2018年6月28日，中宸公司向本院提交变更或追加申请诉讼第三人申请书一份，要求其代替三箭公司作为原告出庭诉讼或者以无独立请求权的第三人身份参加诉讼，本院依照相关法律规定，将中宸公司列为本案第三人。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案系申请执行人执行异议之诉，故审查的焦点应为案外人杨兴彬就执行标的即涉诉位于沈阳市和平区南五马路3号第3幢21层16号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉诉房屋能否继续执行的问题。
一方面，通过庭审中杨兴彬提供的《商品房买卖合同》、《商品房准住通知单》、收款收据、物业费、水费、电费、垃圾清运费等证据材料以及根据业已生效的（2017）辽0102民初1795号民事判决书所认定的事实可知，杨兴彬与中驰公司签订了《商品房买卖合同》，并实际支付了购房款425932元。双方之间存在真实的商品房买卖行为。三箭公司虽然对此不予认可，但未能提供充分证据足以推翻或否定杨兴彬的主张；
另一方面，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案争议而言，其一、从签订《商品房买卖合同》及支付购房款情况来看，如前所述，可以认定杨兴彬与中驰公司之间存在真实的房屋买卖关系并支付了全额购房款，且签订合同和付款时间均早于案涉房屋被查封的时间；其二、从案涉房屋实际占有情况来看，通过杨兴彬提供的《商品房准住通知单》、《前期物业管理服务协议》、物业费收据、水、电费收据、垃圾清运费收据等证据材料，能够证明杨兴彬实际入住案涉争议房屋并交纳各项费用的事实；其三，从案涉房屋未能办理房屋更名过户手续的情况来看，通过杨兴彬的庭审陈述可知，杨兴彬一直要求中驰公司协助办证，但中驰公司迟迟未予协助，直至杨兴彬起诉中驰公司承担逾期办证违约金并继续要求协助办证。因此，杨兴彬在未能办理房屋更名过户手续环节上并无过错。
综上，杨兴彬的购房行为应当受到法律保护，属于上述司法解释所规定的能够排除执行的适用情形。杨兴彬作为案外人就执行标的即涉诉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，即对于原告三箭公司请求法院准许对位于沈阳市和平区南五马路3号第3幢21层16号房屋的强制执行的诉讼请求，本院不予支持。
关于三箭公司要求撤销沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初1795号民事判决书的诉讼请求，本院认为，因该项请求并非本案所审查的范围。如三箭公司认为上述判决侵犯其合法权益，其可依照相关法律程序另行告诉。本院对三箭公司的该项诉讼请求不予支持。
关于三箭公司要求撤销沈阳市中级人民法院（2017）辽01执异字1816号执行裁定书的诉讼请求，本院认为，因上述执行裁定书亦不是本案审查的范围，本院对三箭公司的该项诉讼请求亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
驳回原告三箭建设工程集团有限公司的诉讼请求。
案件受理费7689元，由原告三箭建设工程集团有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 史明箭
审 判 员 金 鑫
审 判 员 丁广昱
二〇一八年九月十七日
法官助理 姜 博
书 记 员 齐 萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。