济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初1998号
原告：济南万怡物业服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王健，董事长。
委托诉讼代理人：魏燕，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：满全维，山东豪才律师事务所实习律师。
被告：黄超，男，1980年9月23日出生，汉族，住济南市。
原告济南万怡物业服务有限公司（以下简称万怡物业）与被告黄超物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告万怡物业的委托诉讼代理人魏燕，被告黄超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万怡物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费2061.60元；2.判令被告支付违约金3000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系济南阳光100国际新城T1-1-xxxx室业主，房屋建筑面积88.09平方米。2011年6月17日起，被告委托原告提供物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》，其中，合同第三条约定，物业服务费按建筑面积1.30元/平方米/月计算，支付时间为每一季度第一个月前5日，逾期交纳按日承担未缴付款项0.5%的违约金。然而，自2015年10月1日-2017年3月31日，被告拖欠物业费共计2061.60元。原告多次通过口头、电话、书面等形式通知被告，要求尽快支付上述费用，但被告均置之不理，已严重违约。为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求判如所请。
黄超辩称，本案原告所列诉求及理由被告方不予认可，现列原告主体不合法、一系列行为违法的、不作为及侵犯业主权益事实如下：一、“前期物业服务合同”约定合同到期日为：业主委员会成立并新聘物业。目前“前期物业服务合同”已经执行了7年。开发商和物业阻挠业委会成立，导致“前期物业合同”实际成为了无期限的合同。二、阳光100开发商和万怡物业违法出售、收费管理属于全体业主的拥有产权的地下车库,同时针对地下车库，只出售不出租的行为，已经违反物业管理法，严重损害业主的合法权益（阳光100业主至今未能办理房屋土地证）。三、阳光100路障野蛮的设置，不仅不能有效阻止车主随意停车，反而在压缩路面空间，小区进出的主要通道-
三角门那里，由原来的双向四车道变为三车道，并且用很宽的路障布设，导致交通不便，早晚高峰时段拥堵严重，严重影响到居民的日常生活。小区内到处都是路障，密度之大，设置之变态，给车辆的出行及行人安全造成严重安全隐患，经常出现摔伤、车辆刮擦等严重的安全问题。四、未经业主同意，将绿地铲除，划为收费停车场。五、物业设置多道道闸，不仅进出小区要过一遍道闸，进入小区各区道路还要过一道道闸，甚至进入车库再过一道道闸，并且很多道闸无人值守，遇急事、门禁出问题找不到人。六、阳光100小区内属于全体业主的公共部位广告收入、设置销售摊位收入、车辆进入小区收费等经营行为从未向业主公布收入情况不向业主返还，被万怡物业违法据为己有。严重违反前期物业管理协议第四条，每半年向业主、使用人公布物业管理服务费收支情况。七、2015年7月22日槐荫区物价局对万怡物业下达了停止收取针对业主收取临时停车费的整改通知，万怡物业无视政府部门下令整改通知，明知故犯，藐视法律，打着治理消防通道的名义，不征集业主的意愿私自滥设隔离桩、肆意放置隔离栏，使业主无处停车，反而加重了消防隐患！八、阳光100开发商及万怡物业，在五期开挖石方时，放任、纵容晚10点以后施工，施工噪音扰民长达6个月。九、物业管理不到位，小区内电动车辆丢失屡有发生，甚至放在楼道内家门口电动车也被盗。小区公共区域内垃圾堆放，垃圾死角很多，绿化养护严重缺失。十、物业对公共设施的维护与保养工作缺失严重，没有及时进行排查修复，护栏、大门锈蚀严重，造成社区生活安全隐患。十一、物业对电梯巡查维护检测力度差，有时电梯发生故障打电话无人接听，电梯监控形同虚设，以致电梯故障频发，经常出现电梯困人、高层滑落。本人被电梯困过，也曾带着老人、孩子经历高层滑落，老人孩子受到惊吓，现在乘坐电梯提心吊胆，哪有舒适可言？十二、外来人员摆摊，有些还是长期摊位，门头商铺随意破坏占用公共绿地，卫生状况很差。居民楼下随意加建临时地上建筑用作经营，产生的噪音和油气、烟尘污染严重影响居民作息和正常生活。十三、购买之前阳光100一直宣称为高档封闭小区，而现在楼下单元门大开，可视对讲、大门也坏了一直没有得到维修。陌生人随意进出，带来安全隐患。小区到处张贴小广告，电梯门口、楼道、业主门口天天有张贴小广告的，本人回家门口经常塞着许多名片、广告或者彩页。十四、本人所住房屋经常无故断电，有人还好能及时打电话，但经常打物业电话没人接，有人接也不及时处理。特别2017年春节，断电导致冰箱冷冻食物发臭坏掉。物业没有履行物业前期合同的服务。十五、物业服务电话很难打通，标有阳光快车，但快车不快，经常电话没人接，0531-87169009，遇事阴奉阳违，解决问题非常困难。在住宅保修期到期前开发商要对房屋集中保修，我打了很多通电话，要么不接，要么接了说的好听，会向开发商反映，却没有结果，致使我的房屋墙面破损严重。十六、物业不仅难于维护业主财产安全（本人电动车丢失，地下室被盗），连人身安全也得不到物业保安的维护，在业主被社会人员围攻时，保安在哪里？他们在干什么？综上所述，被告认为，基于同一法人的万怡物业和阳光100开发商多方面侵犯业主包括我本人权益，本人对本案原告提出的诉讼请求一概不予认可，请求法院依法驳回其诉讼请求。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。万怡物业向本院提交了2011年6月17日其与黄超签订的《前期物业服务合同》、《律师函》，黄超对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。由上述证据及双方当事人的陈述，本院对双方没有异议的事实认定如下：
2011年6月17日，万怡物业作为甲方与作为乙方的黄超签订《前期物业服务合同》，约定：乙方房屋坐落于济南阳光100国际新城T1-1-xxxx室，房屋建筑面积88.09平方米。协议约定了甲乙双方的权利和义务，并约定了甲方向乙方提供的物业管理服务具体内容，包括房屋及维修管理、共用设备管理、共用设施管理等。关于物业管理服务费用，协议约定由乙方按建筑面积每月每平方米1.30元（含0.30元公摊能耗费）交纳；交费时间为每一季度第一个月前5日内乙方向甲方预交整个季度的管理费。首期管理费自房屋交付之日起预缴六个月的管理费。逾期交纳物业费，从应付之日起按日向甲方支付未缴付款项0.5%的违约金。协议另对其他事项进行了约定。万怡物业主张黄超未交纳2015年10月1日起至2017年3月31日期间的物业服务费2061.31元。因黄超拖欠物业服务费，万怡物业曾委托山东豪才律师事务所向黄超发出《律师函》，要求其及时履行缴纳物业服务费的义务，黄超认可其收到了上述《律师函》。
双方当事人对以下事实存有异议：
万怡物业主张其按照合同约定提供了物业服务，黄超有义务按照合同约定向其支付物业费，逾期未支付的还应向其支付违约金。黄超则辩称，因万怡物业未能按照合同约定提供物业服务以及提供的物业服务存有瑕疵，其不应当交纳物业费及违约金。黄超为证明物业服务瑕疵的存在，其向本院提交了其拍摄的阳光100小区内的部分照片，显示小区内人行道与车行道之间安装有较多的隔离护栏，部分护栏安装歪斜，部分被移动至车行道内，部分已经发生了损坏；另有单元门禁损坏、垃圾存放点垃圾放置混乱、绿地内部分植被受损，卫生状况不佳；业主或电梯门口有张贴小广告现象；还有楼幢外墙墙皮脱落状况存在；阳光100美乐汇商场门口有商业促销活动存在，其并称该商场门口原为绿地，现被万怡物业强制改造为收费停车场；其还称因小区内学校招生问题，其与社会人员发生冲突，但万怡物业的保安并未进行制止，导致其人身受到了伤害。
万怡物业对上述证据的真实性不予认可，其称上述照片均为部分图景，是否为阳光100小区无法确认。且其曾为了解决小区内车辆占用消防通道问题采取一定措施，并非故意设置路障，而仅是设置了部分隔离栏。另因保洁和绿化有具体的服务时间，不能以拍摄照片时的状况认定全部的服务质量。而对于黄超所反映的受伤问题，是开发商的历史遗留问题导致的，而非物业服务范围，与本案没有关联性。其他的问题则均不能构成拒绝交纳物业费的理由。
本院认为，万怡物业与黄超签订的《前期物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务公司和黄超均有约束力。基于该合同，万怡物业负有对该小区业主提供物业服务的义务和享有收取物业服务费的权利，黄超享有要求其提供物业服务的权利和交纳物业服务费的义务。
按照上述合同的约定，黄超应当按照1.30元/㎡/月（含0.30元公摊能耗费）的标准向万怡物业交纳物业费，但其并未交纳2015年10月至2017年3月期间的物业费，其行为违反了上述合同的约定，应当承担继续履行的义务。涉案房屋面积为88.09㎡，故黄超应当支付的物业费为2061.31元，万怡物业要求2061.60元不准确，应以本院认定的数额为准。
万怡物业主张黄超逾期不交纳物业费的行为构成了违约，故其应当承担按照前期物业服务合同中约定（应付物业费的日5‰）向其支付违约金。黄超则提出了物业服务不到位，服务存在瑕疵的抗辩意见，主张其有理由拒交物业费及违约金。为此，其向本院提交了小区内的部分照片。虽然万怡物业对照片的真实性不予认可，但经比对，相关照片均拍摄于涉案小区内，故本院对其所提交照片的真实性均予以认可。通过照片显示，涉案小区确实存在绿化、保洁维护不善，停车管理较为混乱、单元门禁损坏、隔离护栏损坏、公共空间张贴小广告、公共外墙墙皮脱落等现象，而按照双方物业服务的约定，万怡物业有义务维护小区内车辆的停放秩序、及时维修公共设施等义务，故上述事实可以证明万怡物业提供的物业服务确实存有一定的瑕疵。
对于电梯维护不到位，导致电梯断电坠落事故频发的问题，黄超未能提交证据证明该问题的存在，如确实存在该问题，电梯作为公共设施，万怡物业应当具有维护义务，此问题可以作为认定物业服务瑕疵的依据。对于其所有的房屋经常发生断电的问题，其也未提交证据证明该事实的存在，且发生断电存有多种可能，既有电力设备设施日常维护不及时的可能，也有突发电路故障的可能，不能一概将断电问题归为物业服务不到位。对于物业服务热线的接通问题，服务电话的及时接通率会使业主对物业服务形成直观感受，万怡物业应当保证其业主的物业服务电话及时被接听，如存在无人接听的情况，其应当予以改进。对于安保问题，首先，万怡物业与黄超之间的物业服务合同中并没有财产保管条款，按照物业服务合同万怡物业的义务对小区进行安保巡视的物业服务，并配合公安机关调查案件，但因黄超并未提交证据证明其丢失财物事实的存在，也未提交证据证明万怡物业对于盗窃本身存有故意及重大的过失，黄超无权以此拒绝交纳物业费。对于其因与开发商之间就小区学校问题产生冲突，导致人身受到伤害的问题。虽然其提交的证据尚不足以证明该事实的存在，但假设存在该问题，万怡物业对于发生在小区内的打架斗殴事件，应当及时采取措施与公安机关相互配合，防止事态的扩大。当然应当对打架斗殴事件区分相关当事人的过错，由过错方承担赔偿责任。以上黄超所提出的拒绝交纳物业费的理由，均证据不足，本院不予采信。同时，如确实存在黄超所述上述情况，可以认定万怡物业在提供具体的物业服务过程中存有瑕疵。但上述物业服务瑕疵的存在，并不能认定万怡物业拒绝提供所有的物业服务，只是其提供的物业服务在业主满意度上存有改善空间，黄超以上述事实的存在拒交物业费，没有法律依据，本院对上述答辩意见不予采纳。
同时，黄超还提出了万怡物业阻挠成立业主委员会，导致前期物业服务合同成为无期限合同，由此可以认定万怡物业不履行物业服务合同的答辩意见。首先，其未提交证据证明万怡物业阻挠成立业委会的证据。其次，根据国务院《物业管理条例》第十条规定，业主大会应在物业所在地的区、县，并选举产生业主委员会。业主委员会的成立需要在政府指导下，由业主选举产生。业主委员会能否成立与万怡物业提供的物业服务是否存在瑕疵，没有关联性。而在业主委员会成立之前，由开发商选定前期物业服务企业是法律制度的设置问题。黄超以此拒交物业费，显属无理。而对于地下车位的出售问题，属于开发商与业主之间的法律关系，与物业服务也没有关联性。
关于黄超提出的万怡物业不公开广告及停车费收支情况的抗辩意见，其认为此情节也属于物业服务过程中的服务瑕疵。本院认为，国务院《物业管理条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”由该规定可知，物业服务企业可以对公共部分进行经营，但经营后的收益应当主要用于补充专项维修资金。而作为业主，当然应当享有知情权。但业主知情权是否得到保障，于物业服务本身是否存有瑕疵之间没有必然的因果关系，业主也无权基于知情权是否得到保障，拒绝履行交纳物业费的义务。
对于小区内设置隔离栏的问题及商业区绿地更改为停车场的问题。万怡物业作为物业服务提供方，其有权利也有义务，基于对小区内消防通道的保障、停车秩序的管理，对小区内的道路进行一定的改造。而改造是否合理，应当在实际操作过程中进行合理安排和改进。小区内车辆是否通行拥堵，与小区内的车辆保有量、小区内道路规划的合理性以及周边区域的交通状况都有着密不可分的关系。产生小区内交通拥堵完全归责于物业服务企业对车辆管理不到位，显然有失偏颇。如出现公共设施设置不合理导致的停车障碍，万怡物业应当积极的科学改造，业主也可以提出自己的建议。但出现上述问题即拒绝交纳物业费，显然没有法律依据。而对于黄超所提到的商业区绿地改停车场的问题，其所提交的照片显示的商业区为阳光100美乐汇商用楼。首先，该楼幢与黄超所居住的区域属于单独的物业服务范围，黄超并非该商业区业主，其无权就该部分物业服务范围内的物业服务作为自己是否交纳物业费的抗辩理由。其次，其也未向本院提交其所称的商业区门前绿地的规划方案，不能证明万怡物业将规划的绿地更改为停车场的事实。故其上述该拒交物业费的理由，无事实和法律依据，也不能成立。
综上，黄超虽然提交的证据可以证明万怡物业在提供物业服务中存有一定的瑕疵和不足，但其仍然享受了万怡物业所提供的物业服务，其拒绝交纳物业费，无理无据，本院不予支持。
本院同时认为，如果仅从物业服务合同的主体来说，物业服务企业（本案中为万怡物业）为提供物业服务一方，其当然负有履行合同的义务，应该按合同约定包括服务内容及标准提供服务，但不可否认的是，物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，小区内几百甚至上千更多的业主接受着物业服务，各人、各户对物业服务的评价有着不同的标准，这就需要物业服务企业与业主（包括业主委员会）之间互相理解、相互交流。业主在对物业服务企业提供的物业服务有意见时，经常会采用拒交物业服务费来表达不满情绪。但物业服务企业本身亦属企业，其维持运行需要成本，且其运营费用的主要来源就是业主缴纳的物业服务费用。如果所有的业主均以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保障企业的正常运营，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。人民法院审理物业服务合同纠纷案件，着眼点既在这一个案件本身，同时又要关注到整个小区正常秩序的维护，考虑到整个小区的正常运行与发展。小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。如果业主认为物业服务企业没有提供物业服务，或提供物业服务中对其合法权益造成了侵害，其应积极主动的采取合法的方式维护自行的权益，而非消极的以拒交物业费的方式进行私力对抗。
但从另一个角度来说，物业服务企业也应该提高自身服务质量，加强与业主的沟通与交流。本案中，通过现有证据确实可以证明万怡物业在提供的物业服务中存有一定的瑕疵和不足，其对此需要有清醒的认识及整改的积极态度与措施。鉴于万怡物业存有一定的物业服务瑕疵，其要求黄超向其支付逾期交纳物业费违约金的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，国务院《物业管理条例》第十条、第五十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、黄超于本判决生效之日起十日内向济南万怡物业服务有限公司支付2015年10月1日至2017年3月31日的物业服务费2061.31元；
二、驳回济南万怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由济南万怡物业服务有限公司负担15元，由黄超负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 张斌
二〇一七年七月四日
书记员 官静