江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终3127号
上诉人（原审被告）：陈细团，男，1960年6月7日生，汉族，农民，住江西省石城县。
委托诉讼代理人：陈正根，男，1985年11月28日生，汉族，住江西省石城县，特别授权代理，系上诉人陈细团之子。
委托诉讼代理人：董云州，江西保全律师事务所律师，一般授权代理。
被上诉人（原审原告）：陈学明，男，1951年4月7日生，汉族，农民，住江西省石城县。
被上诉人（原审原告）：陈珑元，男，1976年6月12日生，汉族，农民，住江西省石城县。
上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：赖晓群，石城县赣江源法律服务所法律工作者，特别授权代理。
上诉人陈细团因与被上诉人陈学明、陈珑元房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省石城县人民法院(2018)赣0735民初416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈细团上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回原审法院重审，判令被上诉人在一个月内办理好涉案房屋的不动产产权证并转移登记到上诉人名下，一、二审案件受理费由两被上诉人全部承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误。1、被上诉人未依法取得转让房屋的产权证，且未在上诉人催办的合理期限内办理，上诉人可依法中止履行付款义务。按照《购房协议》第2条的约定，被上诉人负责为上诉人办好房产证，并承担除契税外的一切费用，而被上诉人于2016年1月至今经上诉人多次催促，总是以办证费用太高为由不为上诉人办理不动产产权登记证。上诉人曾多次与被上诉人沟通协商，均遭被上诉人拒绝，使上诉人购房后难以实现合同目的。上诉人因房屋没有不动产产权证，很多权利得不到享受，孙子在县城读书也因此无法就近上学。2、被上诉人与上诉人之间转让房屋的用地性质如何，是国有出让(划拨)土地还是集体土地，是否允许出让，有没有办理合法用地手续和批建手续，《购房协议》是否有效，一审法院均没有审查，被上诉人也没有提供合法有效的依据，根据《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的:”、第三十九条“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”之规定，一审法院认为:“原告陈学明、陈珑元与被告陈细团签订的《购房协议》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，系合法有效的民事行为，原、被告应当全面履行合同义务。”系认定事实不清，证据不足，适用法律不当。3、一审法院对违约金的处理适用法律不当，判决错误。上诉人与被上诉人在《购房协议》上并没有约定上诉人逾期付款应承担利息和违约金，一审法院以被上诉人主张的违约参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七规定，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，判决上诉人承担利息和加收50%的罚息，明显适用法律不当，判决错误。4、被上诉人应当先向上诉人履行办理房屋产权证的义务，本案被上诉人违约在先。
被上诉人陈学明、陈珑元辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请法院驳回上诉。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与答辩人之间签订《购房协议》时，上诉人就该房屋的批建手续等了解清楚后才签订的，该协议系合同双方当事人真实意思表示，合法有效。答辩人在本案中没有合同法第六十八规定的情形，应当先厦行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行:(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃债务；(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。依据双方签订的《购房协议》，答辩人已把房屋交付给上诉人使用，上诉人应按协议履行支付房款，并不能中止履行。该房屋是答辩人在安置地上的自建房，并不属于上诉人所述的商品房，并不能依据《最高人民法院关于市理商品房头卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(三)项义务，在签订《购房协议》之日起90日为上诉人办理好房屋产权证书。自建房并不等于商品房，这是上诉人对一审认定的事实的误解。上诉人并不具备先履行抗辩权，并不能以未办理房屋产权证为由而拒绝支付购房款，只有按协议支付购房款，剩余3万元不办理房屋产权证时才有权拒绝支付。因上诉人没有按约定支付购房款，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房实安合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定计算违约金并无不妥。上诉人的违约，造成了答辩人的损失，最小损失来说就是按银行逾期贷款利息。上诉人要求答辩人一个月内办理好涉案房屋的不动产产权证并转移登记到上诉人名下不能进行审理，二审法院只对原审诉讼请求有关的事实和适用法律进行审查。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审原告陈学明、陈珑元向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告从速支付拖欠原告房款7万元，并要求被告支付违约金按月2%计算，自2016年6月8日至款清之日止的违约金；二、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定石城县××外村县琴江镇西外村司前小组烟地背安置地上建有房屋2栋。2014年6月8日，两原告与被告签订了《购房协议》。协议主要内容如下：1、被告陈细团（协议中为乙方）购买原告陈学明、陈珑元（协议石城县××外村县琴江镇西外村司前小组烟地背B栋6层毛坯房一套，房屋总价款为35.68万元；其中办房产证押金3万元，首付22.68万元，余款10万元，分两年付清；2、甲方代乙方办理房产证，办证费用乙方只承担房屋买卖的契税，其他一切费用由甲方承担。在未办房产证前，甲方愿押3万元房款给乙方，乙方领到房产证后再支付给甲方3万元；3、甲、乙双方自签订协议之日起生效，双方不得悔约，如果甲方悔约，双倍退还首付房款，乙方悔约，则所交首付房款不予退还，甲方将乙方所订楼层另行处置；协议还约定了其他内容。协议签订后，被告按约向原告支付了购房首付款22.68万元，并于2014年年底入住所购房屋。原告要求被告按约支付购房款10万元，被告于2016年2月7日支付3万元给原告，尚有7万元未支付。被告以原告未办理房证为由，拒绝支付尚欠的7万元房款，双方因此发生争议。
一审法院认为，原告陈学明、陈珑元与被告陈细团签订的《购房协议》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，系合法有效的民事行为，原、被告应当全面履行合同义务。原告陈学明、陈珑元按照合同约定交付了房屋，被告陈细团有按约定支付房款的义务。购房协议约定被告除应支付购房首付款22.68万元外，还应在购房协议签订之日起二年内支付10万元房款，即被告陈细团应在2016年6月8日前支付10万元房款，其余3万元在原告将房产证交付给被告后再支付。又因为原、被告未约定办理房屋产权证的期限，被告也未就此提起反诉，故被告陈细团以原告未办理房屋产权证为由不支付到期的7万元房款，理由不能成立。原、被告订立的购房协议虽约定原告悔约，双倍退还首付房款，被告悔约，则所交首付款不予退还，原告将被告所订楼层另行处置。因约定违约金太高，且没有约定违约金的具体计算方式，被告只是部分违约，没有根本违约。被告表示不同意承担违约金，视为对违约金提出了抗辩。法律规定违约金以实际损失为准，原告的实际损失为被告未支付房款的利息，原告主张的违约参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”法庭辩论终结日中国人民银行规定的金融机构一至五年的贷款年利率为4.75%；借款人逾期归还贷款，金融机构加收50%利息（即按年利率为7.125%计息）。因此，本案违约金按所欠房款年利率7.125%计算，超出部分的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决：一、被告陈细团应在本判决生效后10日内向原告陈学明、陈珑元支付购房款7万元并承担违约金（违约金按房款7万元，年利率7.125%计算，自2016年6月8日起至房款清偿之日止）；二、驳回原告陈学明、陈珑元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2316元，由被告陈细团负担2000元，原告陈学明、陈珑元负担316元。
二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条不是效力性强制性规定，且上诉人陈细团并未提供证据证明双方所签《购房协议》无效，故双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案双方所签《购房协议》约定，上诉人陈细团应分三次支付购房款，第一次应支付购房首付款226800元，此款上诉人已经予以支付。第二次上诉人应在《购房协议》签订之日起两年内即在2016年6月8日前支付100000元购房款，此款上诉人仅支付了30000元，尚欠70000未予支付。第三次在被上诉人将房产证交付给上诉人后再予支付30000元。上述约定表明，在案涉房屋办理房屋产权证之前，上诉人应付清购房款326800元，但上诉人仅支付了256800元，尚欠70000元未付，故上诉人陈细团存在违约行为，其应承担相应的违约责任，一审判决参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定计算违约金并无不当。上诉人要求判令被上诉人在一个月内办理好案涉房屋的不动产产权证并转移登记到上诉人名下，因上诉人在一审诉讼中未提起反诉，本院不予审理，上诉人可另行主张权利。综上所述，上诉人陈细团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈细团负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅 忠
审 判 员 雷勉励
审 判 员 赖国东
二〇一八年九月二十九日
书 记 员 王 佳
代理书记员 张 虹