四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)成民终字第09155号
上诉人（原审原告）赵学明，男，汉族，1972年11月29日出生，住内蒙古鄂尔多斯市东胜区。
委托代理人罗健，四川思创律师事务所律师。
上诉人（原审原告）康海霞，女，汉族，1971年3月29日出生，住成都市金牛区。
委托代理人罗健，四川思创律师事务所律师。
上诉人（原审被告）伍林海，男，汉族，1973年8月7日出生，住成都市武侯区。
委托代理人沈雷、吴映兵，四川豪俊律师事务所律师。
原审第三人四川省疾病预防控制中心，所在地：成都市武侯区中学路*号。
法定代表人曾华俊，主任。
委托代理人李晓蓉，四川思创律师事务所律师。
上诉人赵学明、康海霞与上诉人伍林海，原审第三人四川省疾病预防控制中心（以下简称省疾控中心）房屋租赁合同纠纷一案，赵学明、康海霞、伍林海均不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3376号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人赵学明、康海霞的委托代理人罗健，上诉人伍林海及其委托代理人沈雷、吴映兵，原审第三人省疾控中心的委托代理人李晓蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，赵学明、康海霞系夫妻关系，2009年7月20日，省疾控中心与赵学明、康海霞签订了《房屋租赁协议》，约定：省疾控中心将槐树街61号楼租赁给赵学明、康海霞，租赁期限2009年8月21日至2010年8月20日，水、电等费用由承租人承担；年租金27.6万元，按季度付租金，续租租金于到期前30日交清，未按时支付租金，视承租人违约，出租人有权收回房屋；在租赁期内，如因城市改造等，需要拆除租赁房屋，出租人要提前一个月通知承租方人，承租人在接到通知后30天内搬出，出租方退还未到期的相应租赁费，如未发生上述情况，本合同到期后继续有效等内容。
2009年12月21日，赵学明与伍林海签订了《房屋联营协议》，约定：赵学明将槐树街61号二、三层共计400平米的房屋用于伍林海联营，联营期限2009年12月21至2014年12月20日，年联营费30万元，伍林海每半年提前30日付半年联营费，未按时支付，视为违约，赵学明有权收回房屋并按年联营费的3‰收取滞纳金；在联营期内，如因城市改造等，需要拆除房屋，赵学明要提前一个月通知伍林海，伍林海在接到通知后30天内搬出，赵学明退还未到期的相应联营费，如未发生上述情况，本合同到期后继续有效；任何一方违约，应按本合同年总价款的20%支付违约金，并赔偿给对方造成的损失；伍林海独立经营，自负盈亏，可独立对外招商等内容。
2010年6月29日，省疾控中心发出通知一份，告知因槐树街40号、61号临街营业房即将拆除，要求各租户做好搬迁准备，在接到退房通知后将房屋退回。赵学明于2010年7月20日在该通知上签字。
2010年12月9日，赵学明向伍林海发出了两份催交通知，要求伍林海在2010年12月10日前交清所欠的三个月电费，否则将在2010年12月11日前强行停电并每天收取所欠电费总额的3%作为违约金；以及要求伍林海在2010年12月12日前交清所欠的下一半年联营费，否则将严格按联营协议执行。当日伍林海收到该两份催交通知。
2011年1月12日，赵学明在成都晚报上刊登了一则通知，要求槐树街61号商家于2011年1月15日前交清联营费，否则视为违约，并按协议收回联营权及房屋。
原审另查明，2011年，省疾控中心向原审法院起诉赵学明、康海霞，要求：解除双方之间的租房协议，交还房屋，支付房屋租金、水、电等费，并赔偿损失。2012年6月25日，原审法院作出（2011）金牛民初字第5153号民事判决书，判决解除省疾控中心与赵学明、康海霞签订的房屋租赁协议，赵学明、康海霞及第三人腾退房屋，赵学明、康海霞向省疾控中心支付房屋占用租金及电费。该判决已生效。
原审还查明，伍林海向赵学明支付了2009年12月21日至2010年12月20日，即一年的联营费30万元，从2010年12月21开始的联营费，伍林海未支付。伍林海联营的房屋从2010年12月开始被停水、停电，致使伍林海无法继续经营，因各种原因，现赵学明未收回伍林海联营房屋。
原审法院认定以上事实有房屋租赁协议、房屋联营协议、催缴单、成都晚报、生效的民事判决书、通知、证明书、庭审笔录等在案佐证。
原审法院认为，赵学明与第三人省疾控中心签订的《租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
伍林海与赵学明签订的《房屋联营协议》，从其内容看，系名为联营实为转租的租赁协议，双方之间形成租赁关系。《房屋联营协议》虽是赵学明与伍林海所签，因康海霞与赵学明系夫妻关系，故康海霞能与赵学明一起作为原审原告向本案伍林海主张权利。
关于转租的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，本案，省疾控中心将房屋出租给赵学明，其作为出租人有义务对承租人使用房屋的情况进行监督，且本案伍林海从2009年12月下旬就开始使用房屋，原审法院有理由相信省疾控中心应当知道赵学明对承租的房屋进行了转租，其超过6个月未提出异议，应视为其同意赵学明的转租行为，故赵学明与伍林海签订的《房屋联营协议》有效。
关于《房屋联营协议》解除的问题。该协议明确了伍林海未按时支付联营费（租金），赵学明有权收回房屋，原审法院认为，该协议约定了解除条件，条件成就时，解除权人有权解除合同。本案伍林海向赵学明支付了一年联营费（租金）后，未按该约定支付下一半年的联营费，赵学明2010年12月9日发给伍林海催交通知后，伍林海仍未按通知要求在其限定日期之前支付下一半年联营费，故按协议约定的解除条件，赵学海有权解除合同（协议），结合本案伍林海联营费支付至2010年12月20日的实际情况，原审法院确认双方签订的《房屋联营协议》于2010年12月21日解除。
关于合同解除后的租金（联营费）问题。本案《房屋联营协议》解除后，伍林海作为承租人无权再使用租赁房屋，应腾退房屋，并进行结算。对于伍林海陈述的“在2010年10月底把房屋的钥匙给赵学明，赵学明拒收，后面把钥匙寄放在其他租户处并告诉过赵学明”，但赵学明不予认可，伍林海亦无其他证据证明，故原审法院对该陈述不予采信。事实上，本案赵学明未收回租赁给伍林海的房屋，双方未进行结算，该联营（租赁）的房屋实际还是处于伍林海的控制之下，存在实际占用租赁房屋的事实，伍林海理应支付相应的房屋占用费。考虑到因停水、停电等原因，导致后来伍林海未实际在租赁房屋经营的事实，本着公平、合理的原则，原审法院酌情按双方《房屋联营协议》约定的联营费（租赁费）的25%计算相应的房屋占用费，房屋占用费从2010年12月21日起计算至实际腾退房屋之日。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第二款、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十六条之规定，判决：一、解除赵学明与伍林海签订的《房屋联营协议》。二、伍林海于本判决生效之日起十日内按每月6250元的标准支付赵学明、康海霞从2010年12月21日起至实际腾退房屋之日的房屋占用费。三、驳回赵学明、康海霞的其他诉讼请求。案件受理费10400元，由赵学明、康海霞承担7800元，伍林海承担2600元（该款赵学明、康海霞已垫付，伍林海于判决生效之日起10日内支付给赵学明、康海霞）。
宣判后，原审原告赵学明、康海霞，原审被告伍林海均不服，向本院提起上诉称。
赵学明、康海霞的上诉请求为：请求二审改判伍林海自2012年12月21日起至实际腾退房屋之日止每月向赵学明、康海霞支付房屋占用费25000元；一、二审诉讼费用由伍林海承担。其主要上诉理由是：1.原审法院基于相同案件事实作出了与生效判决相矛盾的裁决，损害了赵学明、康海霞的合法权益。已生效的（2011）金牛民初字第5153号民事判决判令赵学明及其他次承租人腾退房屋，赵学明按照租赁协议约定的每月23000元租金标准向第三人省疾控中心支付房屋占用租金，故本案中也应当按照赵学明与次承租人伍林海签订的租赁协议约定的每月25000元租金标准判令由伍林海向赵学明、康海霞支付房屋占用租金；2.联营房屋一直处于伍林海的控制之下，直到2013年11月7日经法院强制执行后交付至法院，此前停水停电均由伍林海欠付水、电费造成，原审法院判令伍林海只承担25%的房屋占用费属滥用自由裁量权。
伍林海针对赵学明、康海霞的上诉答辩称：伍林海已于2010年11月18日搬离租赁房屋，伍林海不应支付房屋占用费。伍林海上诉请求为：撤销原审判决并驳回赵学明、康海霞的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由赵学明、康海霞承担。主要上诉理由为：因涉案房屋断水、断电，无法继续经营，伍林海已于2010年10月搬离租赁房屋，伍林海向赵学明交付房屋钥匙遭到赵学明拒收，并非伍林海拒不腾退房屋，故不应由伍林海支付房屋占用费。
原审第三人省疾控中心针对上诉人赵学明、康海霞及上诉人伍林海的上诉意见述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求在不损害省疾控中心的合法利益的基础上维持原判。
本院经审理查明的事实与采信的证据与原审法院一致。二审审理中，为证明其上诉请求，伍林海提供照片六张并申请周万洪、邓先芳作为证人出庭作证，欲证明伍林海于2010年11月18日搬离涉案租赁房屋，搬离之时已经断水断电。赵学明、康海霞质证对照片的真实性、合法性、关联性均不予以认可，且不属于二审新证据；周万洪、邓先芳系伍林海朋友，二人证人证言缺乏证明力。本院认为伍林海提供的照片不属于二审新证据且不能证明其拍摄地点及拍摄时间；伍林海称已于2010年10月搬离涉案租赁房屋，而周万洪、邓先芳作为伍林海申请的证人，证人陈述的伍林海搬离时间与伍林海自述搬离租赁房屋时间矛盾，且伍林海对搬离租赁房屋时间的陈述并不能证明伍林海于2010年10月之后不存在占用涉案租赁房屋的行为，故本院对照片及证人证言均不予采信。
本院认为，本案争议焦点为伍林海是否应当向赵学明、康海霞支付房屋占用费。结合本案现有证据，伍林海向赵学明支付了2009年12月21日至2010年12月20日期间的房屋租金，伍林海称其于2010年10月搬离案涉租赁房屋，但在一、二审中未提供充分证据对搬离房屋的时间及房屋状态予以佐证，从赵学明提供的《催缴单》、伍林海认可收到上述《催缴单》但并未向赵学明提出异议，进一步证实伍林海未按合同约定续缴租赁费且并未妥善与赵学明办理涉案租赁房屋交接手续，伍林海应当缴纳自2010年12月21日起至实际腾退房屋之日的房屋占用费。故伍林海主张其不应支付房屋占用费的上诉理由不成立，本院对此不予支持。关于房屋占用费支付标准的问题，虽然根据已生效的（2011）金牛民初字第5153号民事判决书，赵学明应按照租赁协议约定的租金标准23000元/月向房屋所有权人省疾控中心支付房屋占用费，因赵学明与省疾控中心建立的租赁关系与本案赵学明与伍林海之间的租赁关系情形不尽相同，且并非同一法律关系，故并不表明本案中伍林海必须依据租赁协议中的租金标准支付房屋占用费，原审法院考虑到伍林海未缴纳下一期联营费用后涉案租赁房屋断水断电导致伍林海无法继续经营从而酌情按照《房屋联营协议》约定联营费（实为租赁费）的25%计算相应的房屋占用费并无不妥，故上诉人赵学明、康海霞关于伍林海应按照每月25000元租金标准向赵学明、康海霞支付房屋占用费的上诉请求不成立，本院对此不予支持。
综上，赵学明、康海霞、伍林海的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求均不予支持，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费20800元，由赵学明、康海霞负担10400元，由伍林海负担10400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苟学恩
代理审判员 孙泽海
代理审判员 王 婷
二〇一六年三月三日
书 记 员 廖颖异