河南省南阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）豫13执异181号
异议人（案外人）:辛未，女，汉族，生于1991年4月10日，住河南省陕西县，。
委托代理人：闻武浩，河南龙城路师事务所。
被申请人（申请执行人）：南阳市万丰中小企业投资担保有限公司。
法定代表人：李刚，任该公司董事长。
住址:南阳市宛城区中景北路211号。
被申请人（被执行人）：西峡龙港旅游商贸城有限公司0法定代表人：贾文杰，任该公司经理。
住址：西峡县紫金北路与龙乡路交叉口。
被执行人：河南省龙杰置业有限公司
法定代表人：葛红艳，任该公司经理。
住址：西峡县人民路与北大街交叉口。
本院在执行南阳市万丰中小企业投资担保有限公司（以下简称万丰公司）与西峡龙港旅游商贸城有限公司（以下简称龙港公司）、河南省龙杰置业有限公司（以下简称龙杰公司）借款合同纠纷一案中，案外人辛未于2018年9月20日对执行西峡龙港旅游商贸城印象公馆B栋14层11号、17层01号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人辛未称：河南省龙杰置业有限公司是依法成立的，具有当地房产开发资质的法人企业，且其开发的西峡印象房地产项目已于2011年5月19日获得西峡县房地产管理机关颁发的《商品房预售许可证》。申请人于2012年3月21日以张小松名义借给龙杰公司现金16万元期限3个月，又于2014年12月10日以赵红革名义借给龙杰公司50万元，期限6个月，合计66万元，作为该公司资金周转，该借款到期后经多次催要无果，后于2015年2月9日与该公司签订了《商品房买卖合同》。申请人认为河南省龙杰置业有限公司取得了预售许可证，其预售开发的房产符合法律规定，申请人与龙杰公司签订了《商品房买卖合同》，申请人认为印象公馆B栋14层11号、17层01号房产应归申请人所有。故申请提出异议，裁定结束对申请人购买房产的执行，以维护申请人的合法权益。
本案审查过程中，案外人辛未提交了如下证据：购买西峡印象B1411，B1701两套房屋商品房买卖合同两本，收据四张，时间是2015年2月9日，B1701在2015年2月9日是通过抵账的方法支付了268418元。2016年4月9日另外付了45000元现金。B1411的收据是258524元，另一张2016年8月3日的，现金29160元。
根据案外人陈述，抵账一共有两笔，一笔是西峡龙杰公司以前的债权人赵红革，借给了龙杰公司50万元。另外一笔债权是张小松，对龙杰公司有16万的债权，主要是用这两笔贷款抵账，赵红革是辛未的母亲，张小松是辛未的姨夫，之后龙杰公司不同意全部抵账，又让他们拿了一部分现金，算上抵账加现金，房款已经全部交完了。龙杰置业的债权出了一个凭证，只显示转账记录，但是交易流水显示不出来，交易流水显示2012年3月21日通过辛未的账户支出13万元，这个13万是张小松债权16万中的13万，张小松自己还拿了3万现金，这是对张小松的债权说明。对于房屋交付情况，根据异议人的陈述是在2015年2月9日签订房屋买卖合同后，龙杰公司将钥匙交付给异议人，异议人开始准备装修，现其中B1701房屋已经装修居住了，另一套房屋装修材料已经备好，未实际装修。所以,辛未名下现无其他可用居住房屋。没有办理过户登记不是买受人的原因。所以关于两套房屋的执行异议都应得到支持，裁定中止对两套房屋的执行。
南阳市万丰中小企业投资担保有限公司答辩称：同为2015年2月签的合同，新旧程度不一样，同一天签的合同，章的颜色也不一样，一个是红色一个是蓝色，首先请求法院对是否同一天签订的进行核实，认为两个合同买受人应该不是一个人签的字。更主要的是，该两套房屋系第三方对龙杰的抵账而来，首先第三方与龙杰公司之间的债权债务是否真实存在。辛未与第三方之间是否存在真实有效的债权关系。该两套房屋系抵账，买受人辛未与龙杰公司之间并不存在真实的买卖关系，其是为了消灭他人的债权而以物抵债，应当区别于购买房屋用于居住的情况，其抵债行为，不能对抗其他人债权。
本院经审查查明，龙杰公司于2011年5月19日取得西峡龙港旅游商贸城印象公馆项目的商品房预售许可证，预售证编号为（西）房预售证第2011003号。南阳市中级人民法院在审理万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同纠纷一案中，根据万丰公司的保全申请，于2015年8月4日作出（2015）南民二初字第00049-1号民事裁定，对龙港公司、龙杰公司的银行存款34102643.63元予以冻结，或保全其相应等值财产。2015年8月11日，本院发布公告，查封西峡龙港旅游商贸城?印象公馆办公楼（后楼、B幢）11层至20层除1201号、1208号、1501号、1601号四套房以外的其他房产，查封期限自2015年8月11日起至2018年8月10日止。同日，本院向龙港公司、龙杰公司送达本院（2015）南民二初字第00049-1号民事裁定书，龙港公司法定代表人贾文杰在本院查封清单上签字。今年查封到期后，本院又续行查封三年。2015年2月9日，辛未与河南龙杰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买西峡印象公馆B栋14层11号、17层01号房产，B1701在2015年2月9日是通过抵账的方法支付了268418元。2016年4月9日另外付了45000元现金。B1411的收据是258524元，另一张2016年8月3日的现金29160元。2016年4月龙杰公司将房屋交给了辛未，辛未入住该房屋。2018年3月19日，该房屋被本院依据（2016）豫13执11号评估拍卖公告进行评估拍卖。辛未向本院提出书面异议请求解除对该房屋的评估拍卖。因龙港公司、龙杰公司未履行河南省高级人民法院（2016）豫民终978号民事判决确定的给付义务，万丰公司向本院申请执行。本院于2018年2月1日作出（2018）豫13执11号执行裁定，查封、扣押、冻结、提取、划拨被执行人龙港公司、龙杰公司银行存款47500000元或同等价值的其他财产。本院于2018年3月19日发布评估、拍卖公告，拟对西峡龙港旅游商贸城?印象公馆办公楼（后楼、B幢）11层至20层除1201号、1208号、1501号、1601号四套房以外的其他房产进行评估、拍卖处置。2018年6月12日，本院向西峡县房管局送达协助执行通知书，查封龙港公司、龙杰公司所有的西峡龙港旅游商贸城印象公馆B座11层至20层的全部房产（除已网签的四套）；查封期限三年（2018年6月12日至2021年6月11日止）。
本院审查认为，案外人辛未与龙杰公司订立的《商品房买卖合同》是基于各案外人与西峡龙港旅游商贸城有限公司和河南省龙杰置业有限公司之间的债权债务抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议目的在于消除其对西峡龙港旅游商贸城有限公司和河南省龙杰置业有限公司的债权，而非单纯的房屋买卖。双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，并不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只享有债权请求权，而非物权。同时，案外人辛未未能举证证明其与案外人之间是否存在真实的债权债务关系，该抵账行为是否真实有效且符合法律规定。本案案外人辛未寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与西峡龙港旅游商贸城有限公司和河南省龙杰置业有限公司之间存在债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故该合同的订立不能阻却有其他合法权利的当事人基于生效法律文书申请的强制执行。而且，龙杰公司在法院查封后仍然收取房款交付房屋的行为是非法处置人民法院查封财产的行为，应属无效行为。综上，案外人辛未的异议理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条的规定，裁定如下：
驳回案外人辛未的异议请求。
当事人对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张红彦
审 判 员 郭国旗
代理审判员 李晓霞
二〇一八年十月二十四日
书 记 员 张 洋