广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤19民终1353号
上诉人（原审原告）：东莞市乐陶居房地产经纪有限公司。住所地为广东省东莞市塘厦镇四村公寓*****号。
法定代表人：欧阳晃荣，总经理。
委托诉讼代理人：林彩霞，广东聚才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈烘朋，广东聚才律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈文奕，男，汉族，1979年2月21日出生，住广东省汕头市金平区，
原审第三人：杨叶，女，汉族，1984年9月7日出生，住湖南省岳阳县，
上诉人东莞市乐陶居房地产经纪有限公司（以下简称乐陶居公司）因与被上诉人陈文奕、原审第三人杨叶居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初11286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
乐陶居公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判陈文奕向乐陶居公司支付房地产咨询及买卖代理费13680元及滞纳金；2.本案一、二审诉讼费由陈文奕承担。事实与理由：一、乐陶居公司已经促成陈文奕与杨叶签订《房地产买卖合同》，买卖合同一旦成立，乐陶居公司居间义务已经完成，陈文奕应当按约定支付报酬，即乐陶居公司已享有向陈文奕主张居间报酬的债权。《房地产买卖合同》是三方的真实意思表示，陈文奕也依约履行了支付定金的义务。《房地产买卖合同》第十四条、第十五条也明确了居间报酬的产生是基于乐陶居公司提供订立合同的媒介服务，促成合同的成立……合同的变更、终止等不影响居间费用的收取，重申了合同法第二十三章对居间合同的相关法律规定。《买卖代理费支付承诺书》也明确了陈文奕同意支付的6万元是房地产咨询及房地产买卖代理费，是基于乐陶居公司成功促成双方房地产买卖合同而产生的费用。陈文奕明知案涉的居间费用的产生时间、原因及法律概念，在乐陶居公司促成合同成立当天，陈文奕亦同意签订《买卖代理费支付承诺书》，同意支付居间报酬，此时乐陶居公司已依法对陈文奕享有居间报酬的债权。二、陈文奕与杨叶没有完全履行《房地产买卖合同》，不能消灭乐陶居公司对陈文奕的居间报酬的债权。上述第一点已经论述居间报酬是基于乐陶居公司促成合同成立而产生，债权已经产生，其消灭方式只有履行、提存、抵消、免除和混同。而本案中，乐陶居公司、陈文奕之间的居间合同关系，没有出现上述5种债权消灭方式，故陈文奕应支付居间报酬。三、《买卖代理费支付承诺书》约定陈文奕支付方式是分期支付上述费用，而不是附条件生效的合同。从内容上看，《买卖代理费支付承诺书》由三部分组成：陈文奕同意支付的费用、费用的支付方式、争端解决方式。费用支付方式约定为：签订合同当日支付13680元、过户当日支付13680元，约定过户当日支付是为了明确支付的时间，支付时间是分阶段支付，具体支付时间是参照交易进程。因第一部分“陈文奕同意支付的费用”已经明确居间报酬是基于乐陶居公司促成合同成立而产生，并明确陈文奕支付居间费总额是27360元。《房地产买卖合同》与《买卖代理费支付承诺书》是主合同和从合同的关系，主合同的第十五条也明确约定合同的变更、终止等不影响居间费用的收取。债权已经产生，乐陶居公司合同义务已经全部完成，显然不可能再约定根据买卖双方交易进展附条件为调整居间费用的额度。
陈文奕辩称，1.案涉合同履行时，居间费用是在签订《房地产买卖合同》时支付一半，另一半是在案涉房产过户时支付，但该合同并没有完全履行。2.合同有注明谁违约谁负责，故乐陶居公司应找杨叶追偿违约金。3.造成案涉合同违约的原因是乐陶居公司没有保管好房产证，导致杨叶用房产证做了二次抵押，《房地产买卖合同》无法继续履行。
乐陶居公司向一审法院起诉请求：l.陈文奕向乐陶居公司支付房地产咨询及买卖代理费13680元；2.陈文奕向乐陶居公司支付滞纳金（以13680元为计算基数，从起诉之日起，按每日千分之三计算滞纳金）；3.案件受理费由陈文奕负担。
一审法院认定事实：乐陶居公司、陈文奕和杨叶于2015年8月24日签订《房地产买卖合同》，乐陶居公司为经纪方，陈文奕为买方，杨叶为卖方。合同约定杨叶将其所有的位于东莞市塘厦镇塘坑水库旁新世纪亦居3栋1303号房产卖给陈文奕。当天，陈文奕向杨叶支付了定金150000元，向乐陶居公司支付买卖代理费13680元。
陈文奕主张由于杨叶违约导致买卖合同没有履行，陈文奕于2016年7月26日向一审法院起诉，请求解除《房地产买卖合同》，并要求杨叶承担违约责任。一审法院立案后【案号(2016)粤1973民初9333号】调解结案。根据一审法院调取的(2016)粤1973民初9333号民事调解书，上载陈文奕与杨叶在法院主持下达成调解协议：“一、原告陈文奕与被告杨叶双方一致同意解除2015年8月24日签订的《房地产买卖合同》；二、被告杨叶于2016年10月14日前一次性向原告陈文奕支付515335元（含双倍返还定金、退还购房首期款及其他损失等），双方了结此案，互不追究对方的其他法律责任；……”
乐陶居公司、陈文奕对于买卖代理费的承担存在争议，双方关于买卖代理费的承担有两处约定：1.《房地产买卖合同》第七条“本合同在履行过程中，经纪方应严守诚实、信誉的服务原则为买卖双方提供居间服务。基于经纪方已为买卖双方提供居间服务，并促成双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天按约向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费。逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按代理费总金额的千分之五支付违约金至付清之日止。提前终止买卖不影响本代理费的支付。详细可见《买卖代理费支付承诺书》。在本合同履行中，任何一方不履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，改代理费作为买卖一方损失由违约方直接赔偿守约方。”2.《买卖代理费支付承诺书》，承诺书中陈文奕承诺“贵司（即乐陶居公司）成功促成出售方与本人达成房地产买卖合同，本人同意支付房地产咨询及房产买卖代理费共为人民币27360元整。该代理费将于签订《房地产买卖合同》当天2015年8月25日前支付部分代理费13680元整，剩余代理费共计人民币13680元承诺于过户当天支付，逾期支付，则按每日1%计付滞纳金直至付清之日止”。
对于上述两个条款，乐陶居公司、陈文奕有不同理解。陈文奕认为：1.《房地产买卖合同》第七条约定“任何一方不履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费”，而陈文奕作为《房地产买卖合同》的守约方，不应支付买卖代理费。2.《买卖代理费支付承诺书》约定剩余代理费在过户当天支付，而房产事实上没有实现过户，因此也不应支付剩余代理费。乐陶居公司则认为：1.《房地产买卖合同》第七条并不影响陈文奕对案涉买卖代理费支付的合同义务，只是陈文奕在支付后根据该条款可以向杨叶追偿。2.案涉代理费是房地产咨询及房地产买卖代理费，它的性质是属于居间报酬，乐陶居公司促成陈文奕与杨叶签订房地产买卖合同，乐陶居公司的居间义务已经完成，乐陶居公司即享有向陈文奕主张居间报酬的债权。《买卖代理费支付承诺书》明确买卖代理费是27360元，对于买卖代理费的支付时间，是分期付款，过户当天支付剩余代理费，只是约定了一个支付期限，而不是一个附条件生效的约定。
以上事实，有房地产买卖合同、买卖代理费支付承诺书、商品房买卖合同、房款收据、东莞市第三人民法院送达文书、律师函、快递单、物流信息、(2016)粤1973民初9333号民事调解书以及一审法院庭审笔录附卷为证。
一审法院认为，本案为居间合同纠纷。本案的争议焦点在于，陈文奕是否应承担剩余买卖代理费13680元。一审法院认为乐陶居公司要求陈文奕承担剩余买卖代理费依据不足，理由如下：1.根据陈文奕与杨叶在(2016)粤1973民初9333号案件中的调解协议，从杨叶双倍退还定金可以看出，《房地产买卖合同》不能履行的违约方是杨叶。根据《房地产买卖合同》第七条约定，在一方违约导致合同无法履行情况下，“违约方应代守约方向经纪方支付代理费”，而陈文奕作为守约方，不应承担该笔费用。2.虽然按照居间合同的性质，经纪方在促成买卖双方签订合同，即可获得报酬，但《买卖代理费支付承诺书》中明确约定“剩余代理费共计人民币13680元承诺于过户当天支付”，这应视为乐陶居公司、陈文奕对付款条件的一个限定，既然房屋最终没有过户，则剩余买卖代理费未达到付款条件。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回乐陶居公司全部诉讼请求。本案一审受理费71元（已减半收取），由乐陶居公司承担。
本院经审理对原审认定的事实予以确认。
本院认为，本案为居间合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案仅针对乐陶居公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案的争议焦点在于：陈文奕应否向乐陶居公司支付剩余房地产咨询及买卖代理费13680元及滞纳金。对此，本院分析如下：根据本案案情，乐陶居公司作为居间人，确实为买卖双方提供了报告订立合同的机会并促成了案涉《房地产买卖合同》的签订，有权收取居间费用。但依据《房地产买卖合同》第三款的约定：“合同履行中，任何一方履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。……”因案涉合同现已无法履行，故剩余的居间费用应由违约方代守约方向乐陶居公司支付。根据原审法院（2016）粤1973民初9333号民事调解书显示，杨叶向陈文奕双倍返还定金，可以推定杨叶为合同履行的违约方，故陈文奕作为守约方，无需承担剩余的居间费用。乐陶居公司可另行向杨叶主张权利。原审法院对乐陶居公司的诉请不予支持，合理有据，本院予以维持。
综上所述，上诉人乐陶居公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费71元，由上诉人东莞市乐陶居房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 祁晓娜
审判员 何 飞
审判员 邓晓畅
二〇一八年七月十六日
书记员 袁云清
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。