广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终12368号
上诉人（原审被告）：广州市黄埔区市政建设有限公司（原广州市黄埔区市政建设总公司），住所地广东省广州市黄埔区港前路701号。
法定代表人：欧少伟，职务：总经理。
委托诉讼代理人：李春晖，广东舜华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市黄埔区房屋管理所，住所地广东省广州市黄埔区大沙地****号*楼。
法定代表人：白友文，职务：所长。
委托诉讼代理人：章琼，女，工作人员。
委托诉讼代理人：林延琼，广东金领律师事务所律师。
上诉人广州市黄埔区市政建设有限公司（以下简称黄埔市政）因与被上诉人广州市黄埔区房屋管理所房屋（以下简称黄埔房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初4588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人黄埔政上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回黄埔房管所全部诉讼请求；2.黄埔房管所承担一、二审诉讼费。事实和理由如下：一、黄埔政与黄埔区房管局一直在履行1988年《合约》。除涉案303房、403房外，其他《合约》中的5间房屋均通过房改的方式过户至黄埔政职工名下，涉案303房、403房现占有使用人也是黄埔政。结合开具发票的主体、发票的客户名称及办理房改过户的主体，可看出黄埔区房管局才是对涉案房屋行使管理的主体。二、1988年《合约》具有买卖性质。根据广东省《关于省政府直属机关房屋管理的暂行办法》第十四条和1988年《合约》第一条约定，即便按照当时公房租金的最高标准一角八分算，黄埔房管所1988年所一次付清的84040元，至少可以租赁1988年《合约》中所指的七间房屋92年。其次，黄埔房管所自签订合约之日至2017年为止，也一直按照1988年《合约》第六条及《广州市民用公房住宅租金计算标准》的租金增幅支付303房、403房的租金，其他5间房则给付租金至过户于黄埔房管所职工之日。2000年前后，1988年《合约》中除涉案303、403房外的其他5间房屋，均过户至黄埔房管所职工名下。三、驳回的原因是对方主体不适格，黄埔政从来没有提交过原件。根据《事业单位登记管理暂行条例》第5条、第10条，广州市开发区建设局和广州市黄埔区并无权利审批职能变更的事项。黄埔区住建局和黄埔政之间也有重大的利害关系。黄埔政一直要求黄埔房管所提供编制委员会决定的原件。
被上诉人黄埔房管所二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、黄埔政主张的转让合约，黄埔房管所一审时已明确回复法庭，黄埔房管所在档案馆中并没有查到该份合约，一审法院也未查实到该份房屋转让使用权的合约。因此，该份合约的真实性无法确认。2、即使该份合约是真实的，合约中所涉及的地址也与涉案房屋的地址不一致。约定的是鱼珠新园5栋北座1门X房、X房、X房，黄埔房管所提交的租赁合同，显示为鱼珠新街房和X房。黄埔房管所提交的接管通知书显示，涉案房屋是1999年由广州市国土房管局交由黄埔区国土房管局接管，而黄埔政所提交合约的签订的时间是1988年7月。进一步证实合约里面所约定的房屋与本案涉案房屋并非同一房产。根据黄埔政所提交的房屋使用权转让合约，约定的是使用权的转让和租金，二者与黄埔政主张的房屋买卖相矛盾，2007年，双方就涉案房屋签订了租赁合同，且一直实际履行该租赁合同。黄埔政的上诉请求没有事实依据，请求二审法院予以驳回。
黄埔房管所向一审法院起诉请求：1.确认黄埔房管所、黄埔政于2007年3月30日就位于黄埔区××、××房签订的《广州市房屋租赁合同》于2017年6月1日解除；2.黄埔政立即腾空黄埔区××、××房并交还黄埔房管所；3.黄埔政按每月864元（72㎡×12元/㎡）的标准（参照《2016年广州市房屋租金参考价》）向黄埔房管所清缴自2017年6月16日至实际交还上述涉案物业之日止的房屋占用费；4.黄埔政承担本案的诉讼费。
一审法院经审理查明：2007年3月30日，黄埔区房地产租赁管理所（甲方、出租人）与黄埔政（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》。第二条约定：甲方同意将坐落在黄埔区××、××房号的房地产出租给乙方作住宅用途使用，建设（或使用）面积72平方米。第三条约定：双方协定的租赁期限为2007年4月1日至2009年3月30日，租金每月为234.7元，租金按月结算，由乙方每月10日前按现金付款方式缴付租金给甲方。第七条约定乙方的权利和义务：3.租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方。第八条其他约定：租金按政策规定调整。第十三条约定：本合同自双方签字之日起生效。该租赁合同落款处甲方签署人为委托代理人何海涛。合同签订后，双方还办理了房屋租赁登记备案手续。一审庭审中，黄埔政对该租赁合同真实性予以确认，其抗辩称在签订合同时甲方处为空白，其以为甲方为广州市黄埔区房管局，按照该合同第十三条写明合同自双方签订合同之日起生效，由于双方均为法人，应从盖章之日起生效，但甲方并未盖章，现没有证据证明何海涛为符合合同法规定的黄埔区房地产租赁管理所的委托代理人，该份合同不是双方真实的意思表示，该合同未生效。同时，双方确认该《广州市房屋租赁合同》实际履行，合同到期后没有续签租赁合同，黄埔政一直使用涉案房屋至今，且黄埔政已按照234.7元/月的标准缴纳租金至2017年12月。黄埔房管所一审庭审中明确第一项诉讼请求为要求解除双方上述不定期租赁关系。
2017年5月31日，黄埔房管所向黄埔政邮寄《解除租赁合同通知书》，主要内容为：一、黄埔房管所决定解除与黄埔政涉案物业的租赁合同；二、要求黄埔政于收到本通知之日起15天内到黄埔房管所处办理解除手续，结清涉案物业的水电费等相关费用，清空涉案物业内的家私及物品并交回涉案物业。黄埔政确认于2017年6月1日收到《解除租赁合同通知书》的邮件，并于2017年6月上旬看到黄埔房管所在涉案物业张贴的《解除租赁合同通知书》。
黄埔政拟证实其有权继续使用涉案房屋提交了广州市黄埔区房地产管理局（甲方、使用权转让单位）与广州市黄埔区市政建设公司（乙方、使用权受让单位）于1988年7月28日签订的《房屋使用权转让合约》，并主张该合约具有买卖性质，只是当时为了规避公房不能买卖的限制才通过转让使用权和每月交纳租金的方式来履行该合约实质为买卖的内容。该《房屋使用权转让合约》约定：乙方为解决住房困难，向甲方提出购买使用权，甲方同意将市房管局在鱼珠新园五栋北座一门三、四、五楼303、403、503室一房一厅（三套），三门五、六、七楼501、601、602、701室二房一厅（四套）共七个单元，建筑面积420.2平方米的房屋使用权折价转让给乙方所有，由乙方使用。一、房屋使用权转让折价按每平方米建筑面积200元合计房价款84040元。三、付款方式：于八八年七月三十日前，由乙方一次过付清。五、从八八年八月一日起，按使用面积，按新公房住宅租金计收月租金。六、每月租金应由乙方单位于每月中旬一次过划款给甲方单位，甲方统一开租单一张交乙方。黄埔政提交了《房屋使用权转让合约》的原件可供核对，但黄埔房管所称其在档案馆未查找到该份合约，故对该份证据的真实性无法确认。黄埔房管所还主张《房屋使用权转让合约》即使是真实的，后面也已以租赁合同取代了该合约。黄埔政还提交了转账支票存根证实其已于1988年7月29日向黄埔区房管局支付了购房款84040元。黄埔房管所主张该对价不是其收取，其不确认关联性，该《房屋使用权转让合约》与涉案房屋无关，不是同一房产地址。
黄埔政拟佐证《房屋使用权转让合约》具有买卖性质还提交了以下证据：1.案外人林俊黔申请购买广州市黄埔区鱼珠新街房的《广州地区干部、职工购买公有住房申请书》及广州市黄埔区房地产管理局与案外人林俊黔于2000年7月19日就广州市黄埔区鱼珠新街81号5楼501房签订的《广州市公有住房买卖协议书》；2.案外人伍杰威、卢伟群、陈思潮、林俊黔、曾俊平购买广州市黄埔区鱼珠直街房、鱼珠直街房、鱼珠直街房、鱼珠直街房、鱼珠直街房的《出售公有住房缴款明细表》；3.案外人伍杰威、曾俊平、刘建钧与广州市黄埔区市政建设总公司签订的《劳动合同》。黄埔政主张上述案外人均为黄埔政职工，《房屋使用权转让合约》中的501、601、602、701、503房已通过房改过户至黄埔政职工名下。黄埔房管所主张上述证据与本案无关。
黄埔政为证实其支付了涉案房屋1988年至2010年的租金还提交了1988、1989年的租金收据2张，上面记载“新围五栋1门303、403、503，3门的501、601、602、701的租金”；1991年租金收据1张，上面记载“新围五栋的租金”；2005年至2006年的租金发票3张，上面载明“鱼珠新街67-81号的租金”；2007年至2010年的发票6张，上面载明“鱼珠新街67号303、403房的租金”。黄埔房管所对2005年以来的租金发票予以确认，主张上述租金发票上的房屋地址、租金金额与黄埔房管所提交的租赁合同一致，证明双方在履行租赁合同。黄埔房管所对其余收据不予确认，主张上述收据上的房屋与涉案房屋不是同一房屋，无法确认其真实性。
黄埔房管所主张其根据目前查询到的历史缴纳租金的资料确认涉案房屋已于2005年交付涉案房屋给黄埔政使用，在此之前由谁租赁使用涉案房屋其不清楚。黄埔政主张涉案房屋已于1988年7月交付给其使用，但未办理书面的交接手续。
一审法院为进一步查明案件事实，向广州开发区建设局（黄埔区住房和建设局）发出调查函调查涉案房屋的具体情况，广州开发区建设局（黄埔区住房和建设局）于2018年2月13日复函本院，载明：一、关于涉案房屋的权属及接管情况：1.1999年11月1日，广州市国土房管局向原黄埔区国土房管局下发99年房字第××号《接管通知书》，由原黄埔区国土房管局接管广州市黄埔区鱼珠新街X和X房。该两套房屋为公产，性质为直管公房。2.广州市黄埔区房地产租赁管理所为原广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局下属事业单位[因机构改革及职能调整该单位主管单位由广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局变更为广州市黄埔区住房和建设局，现又变更为广州开发区建设局（广州市黄埔区住房和建设局）]，负责区内直管公房具体业务。1999年11月至2013年4月，鱼珠新街67号30X和40X房由广州市黄埔区房地产租赁管理所负责管理、收取租金，租金汇缴至原广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局账户（随机构改革变更）后按规定上缴市、区财政。3.2013年5月开始，区内直管公房具体业务转由广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局的另一下属事业单位广州市黄埔区房屋安全鉴定所负责。鱼珠新街67号30X和40X房相应地自2013年5月开始由广州市黄埔区房屋安全鉴定所负责管理、收取租金，租金汇缴至原广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局账户（随机构改革变更）后按规定上缴市、区财政。2017年1月，广州市黄埔区房屋安全鉴定所更名为广州市黄埔区房屋管理所。4.根据黄埔区机构改革及职能调整的安排，2016年1月开始，原黄埔区国土房管局的有关住房保障等职能划入广州市黄埔区住房和建设局（以下简称“黄埔区住建局”）；2017年9月后，原黄埔区住建局的有关住房保障等职能又划入广州开发区建设局。广州市黄埔区房屋管理所相应地先后转为黄埔区住建局及广州开发区建设局（广州市黄埔区住房和建设局）的下属事业单位，一直负责包括鱼珠新街67号30X和40X房在内的区内直管公房具体业务，收取租金至今。二、该局经查找、翻阅历史档案，未发现存有涉案《房屋使用权转让合约》，故该局无法确认该合约的真实性。
黄埔政为证实《房屋使用权转让合约》的真实性以及涉案房屋的历史门牌变更情况，向一审法院申请了调查令分别向广州市房地产交易登记中心、广州市公安局黄埔分局鱼珠派出所调查。一审法院依法给黄埔政开具了调查令，但经查询，广州市房地产交易登记中心并无《房屋使用权转让合约》存档，涉案房屋由于尚未办理产权登记没有分户图无法查明其历史门牌变更情况。
另查明：黄埔政广州市黄埔区市政建设有限公司的历史名称为广州市黄埔区市政建设公司、广州市黄埔区市政建设总公司。
以上事实有《房屋使用权转让合约》《广州市房屋租赁合同》《解除租赁合同通知书》、接管通知书、EMS快递单、妥投证明、复函、营业执照、企业法人申请变更登记事项、收据、发票及当事人陈述等证据附卷佐证。
一审法院认为，本案争议焦点为双方之间法律关系的认定。黄埔政提交了《房屋使用权转让合约》的原件以供核实，一审法院对该份合约的真实性予以确认。由于黄埔政并未提交证据证明《房屋使用权转让合约》涉及的房屋与涉案房屋是同一房屋，故应由黄埔政承担举证不能的法律后果。即使涉案房屋与《房屋使用权转让合约》中约定的房屋一致，但该合约中约定的是房屋使用权的转让而非房屋所有权的转让，且该合约中还约定“从1988年8月1日起按照使用面积计收月租金”，如若该合约约定的是房屋买卖即所有权的转让，在一次性支付完转让的对价后，不应再按月支付租金。双方于2007年3月30日签订《广州市房屋租赁合同》，双方确认一直履行该房屋租赁合同至2017年，黄埔政向黄埔房管所支付涉案房屋的租金直至2017年12月。综合双方上述实际履行情况，一审法院认为即使《房屋使用权转让合约》涉及的房屋与涉案房屋一致，《房屋使用权转让合约》约定的房屋使用权的转让也应为长期租赁合同关系。因此，一审法院对黄埔政对《房屋使用权转让合约》实为房屋买卖的抗辩不予采信。关于黄埔政主张《广州市房屋租赁合同》未生效及不是双方真实意思表示的抗辩意见，一审法院认为，根据广州开发区建设局（黄埔区住房和建设局）的复函，黄埔区房地产租赁管理所在签订《广州市房屋租赁合同》时是承担黄埔区内直管公房具体业务的事业单位，其有权代表原广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局签订《广州市房屋租赁合同》。黄埔房管所作为现接管黄埔区内直管公房具体业务的事业单位，对《广州市房屋租赁合同》予以追认，且该租赁合同签订后，双方已实际履行多年，故《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。
关于租赁关系的解除。《广州市房屋租赁合同》到期后，双方并未就涉案房屋续签租赁合同，黄埔政继续使用涉案房屋，双方形成了不定期房屋租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。黄埔房管所于2017年5月31日向黄埔政邮寄《解除租赁合同通知书》，黄埔政确认于2017年6月1日收到该邮件，一审法院确认双方之间的不定期租赁关系于2017年6月1日解除。双方的不定期租赁关系解除后，黄埔政理应将涉案房屋交还给黄埔房管所，黄埔房管所要求黄埔政立即腾空涉案房屋交还黄埔房管所，符合法律规定，一审法院予以支持。
关于房屋占用费的问题。黄埔政在不定期租赁关系解除后继续占用涉案房屋，理应向黄埔房管所支付占用期间的房屋占用费。黄埔房管所主张房屋占用费参照《2016年广州市房屋租金参考价》计算，一审法院认为，双方对《房屋使用权转让合约》的性质发生争议是导致黄埔政不同意解除双方租赁关系的根本原因，黄埔政在黄埔房管所起诉前也并未拖欠黄埔房管所的租金及房屋占用费，故黄埔政并无恶意的违约行为，因此，一审法院参照合同的约定按照234.7元/月的标准计算房屋占用费。由于黄埔政已支付了2018年1月1日前的房屋占用费，故黄埔政仍需向黄埔房管所支付2018年1月1日至实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费。对于超出上述标准的诉讼请求，一审法院依法予以驳回。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年4月27日作出如下判决：一、广州市黄埔区房屋管理所与广州市黄埔区市政建设有限公司就广州市黄埔区××、××房形成的不定期租赁关系于2017年6月1日解除；二、广州市黄埔区市政建设有限公司于判决生效之日起十日内腾空广州市黄埔区××、××房交还给广州市黄埔区房屋管理所；三、广州市黄埔区市政建设有限公司于判决生效之日起十日内按234.7元/月的标准向广州市黄埔区房屋管理所支付自2018年1月1日起至实际交还广州市黄埔区××、××房之日止的房屋占用费；四、驳回广州市黄埔区房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，全部由广州市黄埔区市政建设有限公司负担。负担缴费义务的当事人于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴付。
本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。
二审期间，当事人均无新证据提交。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为黄埔政主张涉案房屋是其购买的观点能否成立。
首先，从黄埔政提供的《房屋使用权转让合约》来看，合约中约定的房屋与涉案房屋的地址不一致，不能证明上述合约中约定的房屋包含有涉案房屋。再者，《房屋使用权转让合约》只是载明使用权转让，并非约定是所有权转让，且签署该合约后，双方还在2007年签订了《广州市房屋租赁合同》，且黄埔政一直按照该租赁合同约定交租至2017年，故黄埔政主张涉案房屋是其购买的主张理据不足，本院不予支持。因《广州市房屋租赁合同》期满后，双方并未续签租赁合同，故双方形成不定期租赁关系，黄埔房管所可随时主张解除双方的租赁关系。黄埔房管所已经于2017年5月31日发函给黄埔政解除租赁合同，且黄埔政于2017年6月1日收到了该函件，一审法院据此认定双方租赁关系已经解除，并判令黄埔政腾空交还涉案房屋并支付相应的房屋占用费，并无不当，本院予以维持。
综上所述，黄埔政的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由广州市黄埔区市政建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 民
审判员 何 佐
审判员 柳玮玮
二〇一八年九月十三日
书记员 李依虹