江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)泰中民四终字第0096号
上诉人（原审被告）泰州市明源房地产开发有限公司
法定代表人许琴，该公司董事长。
委托代理人王宇（特别授权），江苏睿恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）花荣华
委托代理人刁春飞
上诉人泰州市明源房地产开发有限公司与被上诉人花荣华商品房预售合同纠纷一案，泰州市姜堰区人民法院于2013年12月10日作出（2013）泰姜张民初字第0444号民事判决。上诉人泰州市明源房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人泰州市明源房地产开发有限公司（以下简称泰州明源公司）的委托代理人王宇与被上诉人花荣华的委托代理人刁春飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年11月13日，花荣华与姜堰市明源房地产有限公司（以下简称姜堰明源公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定：花荣华预购姜堰明源公司开发的位于泰州姜堰区溱潼镇水沁路两侧鹊仙岛一号第七幢住宅房一套，建筑面积约309.52平方米（含地下面积140.46平方米），商品房总价为人民币3450000元整，花荣华应于2011年11月13日给付购房款1900000元，2011年11月28日前付清余款1550000元；若花荣华逾期付款在60日以内，则花荣华自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日向姜堰明源公司支付逾期应付款万分之五的违约金；花荣华所购房屋已优惠443978元，如花荣华不按时付款，则姜堰明源公司可以取消此优惠，在交房时结算；姜堰明源公司应当在2012年12月31日前，向花荣华交付房屋；如逾期交房不超过180日，则姜堰明源公司按逾期日向花荣华支付已交付房款万分之一的违约金；如逾期交房超过180日，则花荣华有权解除合同，姜堰明源公司应当自花荣华解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按花荣华已付款的0.1%支付违约金。《商品房买卖合同》还对其他相关内容进行了约定。合同签订后，花荣华于2011年11月13日以刷卡转帐的方式支付购房款1900000元，同月30日以汇款和给付现金的方式支付购房款1550000元。由于姜堰明源公司未按期交房，花荣华于2013年7月15日向姜堰明源公司发出函件，通知姜堰明源公司解除《商品房买卖合同》，并要求姜堰明源公司承担违约责任、赔偿损失。次日，姜堰明源公司复函花荣华，同意退房和给付违约金3450元,同时通知花荣华于2013年8月13日前携《商品房买卖合同》、收款收据、身份证、银行卡到姜堰明源公司处办理购房款及违约金合计3453450元的退费手续。花荣华收到姜堰明源公司复函后，于2013年7月17日附身份证复印件再次向姜堰明源公司发函，要求姜堰明源公司将购房款汇至花荣华农行6228453420001562910卡号，同时对姜堰明源公司违约及损失赔偿问题提出异议。因姜堰明源公司未退还购房款，且双方协商未果，花荣华遂提起诉讼。
另查明：姜堰明源公司已更名为泰州明源公司。
以上事实，有双方当事人订立的《商品房买卖合同》一份，姜堰明源公司出具的《收款收据》三份，双方当事人相互发出的函件三份，花荣华发出函件的邮政回单及双方当事人的当庭陈述证实。
一审庭审中，双方当事人对解除《商品房买卖合同》及姜堰明源公司退还购房款3450000元无异议。本案双方的争议焦点：1、姜堰明源公司赔偿花荣华预付购房款利息损失的标准应如何确定；2、花荣华要求姜堰明源公司赔偿可得利益损失的诉讼请求是否应当支持。
关于争议焦点1，花荣华认为：由于其经营的公司向江苏农商行贷款，并按该行的利率结息，所以花荣华预缴购房款利息的损失应按江苏农商行的贷款利率计算。对此，花荣华提供了2012年7月6日江苏农商行贷款利率调整表，2013年5月15日花荣华及其妻以利率1.65%向郭某某借款时签订的《借款合同》，花荣华与其妻、子合股开办江苏华诚棉业有限公司的工商企业变更登记通知书、章程，2012年2月至2013年4月江苏华诚棉业有限公司按年利率不低于11.4%的标准累计向江苏农商行借款36000000元签订的《借款借据》，2013年9月21日江苏华诚棉业有限公司按年利率11.4%结息196333.33元的贷款结息凭证，花荣华及其妻、子的《常住人口登记卡》等证据证明。姜堰明源公司则坚持认为花荣华利息的损失应按中国人民银行同期同类贷款基准利算。
原审法院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原样、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应当按照诚实信用的原则履行义务。泰州明源公司不能按期交房，已构成违约，并导致合同解除，应当依法承担赔偿损失等违约责任。《商品房买卖合同》第九条第一项规定：“出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金”。2013年7月15日，花荣华解除合同函到达泰州明源公司30日之后，泰州明源公司未退还全部购房款，给花荣华造成损失，应承担赔偿责任。花荣华以合同约定的违约金低于其损失，提出增加的请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，依法应予支持。对于计算利息损失的利率标准问题，原审法院认为，中国人民银行发布的利率信息，对人民法院的司法实践活动具有参照执行作用，商业银行的利率标准，只能在本行内部执行，不具规范性。因此，花荣华要求按照江苏农商行的利率标准计算利息损失的意见，依法不予支持，该损失应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。
关于争议焦点2，泰州明源公司认为：《商品房买卖合同》第七条第二项载明：“该房屋已优惠443978元，如买受人不按时付款，则出卖人可以取消此优惠。”因花荣华交付第二期购房款时已超过交款期限，所以泰州明源公司有权取消此优惠。另外，目前该商品房地段的房价下跌，花荣华解除合同，不仅没有造成花荣华损失，反而减少了花荣华的购房损失，因此，花荣华要求泰州明源公司赔偿可期得利益损失的诉讼请求，依法不应支持。花荣华认为：由于向银行提取大额现金需要预约期间，导致花荣华交付第二期购房款的时间超过两天。花荣华履行合同大部分义务，逾期两日预缴剩余的小部分购房款，泰州明源公司接受此款未提出异议，并且花荣华逾期两日交款未影响合同的履行。另外，双方当事人订立的《商品房买卖合同》编号为GF-2000-0171，由江苏省建设厅监制，该格式合同系泰州明源公司提供。我国合同法第三十九条及第四十条规定，采取格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。双方当事人约定“该房屋已优惠443978元”的内容，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，亦未侵害他人利益，如泰州明源公司履行合同按期交房，则花荣华可获得443978元的优惠利益。《商品房买卖合同》中“如买受人不按时付款，则出卖人可以取消优惠”具有免除泰州明源公司责任，排除花荣华取得443978元优惠权利的性质，因泰州明源公司未采取合理的方式对此项内容进行特别说明，所以《商品房买卖合同》中“如买受人不按时付款，则出卖人可以取消优惠”的内容无效。
原审法院认为：格式合同是指合同一方预先拟定合同条款，对方只能表示同意或者不同意的合同。双方当事人订立的《商品房买卖合同》具备格式合同的法律特征，属泰州明源公司提供的格式合同。泰州明源公司对格式合同中免除其责任的条款，负有合理说明的义务，未作合理说明的条款无效。泰州明源公司无证据证明对《商品房买卖合同》中“如买受人不按时付款，则出卖人可以取消优惠”的内容已尽法律规定的合理说明义务，因此，《商品房买卖合同》中该条款的此项内容无效。我国合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如果泰州明源公司履行合同按期交房，则花荣华可获得443978元的优惠利益。因此，花荣华要求泰州明源公司赔偿可期待利益损失的诉讼请求，依法予以支持。花荣华逾期两日付款1550000元，应承担违约责任，依照合同规定，应按日向泰州明源公司支付逾期应付款万分之五的违约金1550元。关于泰州明源公司提出的房价下跌后退房可以减少花荣华损失的问题，因《商品房买卖合同》对房价上涨后利益的归属及房价下跌后损失的赔偿未作约定，且无法律依据，故依法对泰州明源公司此项辩称意见不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，作出如下判决：一、泰州市明源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还花荣华购房款3450000元，并赔偿花荣华预缴购房款3450000元的利息损失（金额的计算方式：本金3450000元，自2011年12月1日起至2013年9月1日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、泰州市明源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿花荣华可得利益损失443978元，花荣华于本判决生效后十日内给付泰州市明源房地产开发有限公司违约金1550元，两项相抵，泰州市明源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付花荣华442428元；三、驳回花荣华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费45943元，花荣华负担4690元，泰州市明源房地产有限公司负担41253元（花荣华已预缴案件受理费45943元,同意原审法院不再返还，泰州市明源房地产有限公司负担的41253元于本判决生效后的十日内给付花荣华）。
上诉人泰州明源公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定涉案《商品房买卖合同》中“如买受人不按时付款，则出卖人可以取消优惠”的内容无效，是错误的。1、原审判决将合同约定优惠及优惠最终能成立的条件，强行予以分割，最终做出了错误的认定和法律适用。本案所涉合同的文本系江苏省建设厅监制，其中优惠及优惠最终能够实现的条件为双方当事人约定。只有在买受人按时支付房款时，方能实现优惠。因此按时付款是优惠金额实现的前提条件，两者密不可分。原审判决将优惠成立与优惠分开，认定优惠能够成立的条件无效，却仍然认定优惠为可得利益。2、原审判决以上诉人对格式合同中免除其责任的条款未尽合理说明义务，从而认定该条款无效，也是错误的。原审判决除了将优惠能够实现的前提条件与优惠强行分割开外，还错误地认定了该条款的性质，认为该条款是免除上诉人的责任。而此条款显然不属于免除上诉人的责任，仅是对于优惠能够成立的约定，其仅仅是关系到被上诉人的付款义务，与上诉人无关。支付购房款的义务是由买受人即被上诉人承担，并不属于上诉人的责任。而原审判决认定优惠金额为可得利益，即被上诉人所购房屋价值应以实际支付房屋加优惠金额计算，则被上诉人原本应当支付的房屋款中应包含优惠金额，是否存在、以及是否取消优惠，也均未加重买受人的义务。二、原审判决认定如上诉人按期交房，则被上诉人可获得443978元的优惠利益（即被上诉人主张的可期得利益损失），与事实不符。即使先不论被上诉人存在逾期付款导致优惠不存在这一情节，本案中所谓的可得利益443978元也不存在。本案所涉及房屋在双方签订合同时，其市场售价均为减除优惠后的价格，约稍高于原总价88折，而且由于国家调控房价，该楼盘的销售价格公开地表明为原总价75折，实际销售中还存在一定的减免。因此，在房价下跌的情况下，被上诉人不存在可得利益损失，反而因上诉人违约获得了利益，实际减少了因房价调控对其造成损失。依据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，明确了可得利益损失计算的方式：应综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则，非违约方因违约获得的利益应予以扣除。原审判决违反了最高人民法院此规定，不仅无视因合同解除被上诉人实际得到了避免房价下跌造成的损失的利益，反而认定被上诉人存在所谓的“可得利益损失”。三、本案中利息损失与可得利益损失不应同时存在。原审判决是在判决赔偿利息损失的情况下，同时判决赔偿“可得利益损失”。赔偿利息是由于购房合同解除，而造成的被上诉人自支付购房款之日的利息损失。而可得利益损失是在房屋买卖合同成立的情况下，守约方的可期待利益损失。本案中，如主张可期待利益损失，则其利息损失不应当自支付之日起计算，而仅能主张合同解除后的利息损失。原审判决在支持被上诉人此利息主张的同时，不应当再支付其“可得利益损失”的诉请。综上，我方请求二审撤销一审判决，发回重审或改判。
被上诉人花荣华答辩称：一、一审判决确认被上诉人可获得利息损失443978元是正确的。上诉人在销售房屋对外宣称售房让利12%，被上诉人冲着上诉人给出的让利条件才与上诉人建立商品房销售合同。上诉人不履行交房义务，被上诉人丧失了可获得利益。这是合同可预见的利益损失，符合最高院的相应规定。上诉人与被上诉人签订合同时，提供的是格式合同，加重被上诉人义务，免除上诉人责任条款未作解释和说明，这是事实。格式合同中“如买受人不按时付款，则出卖人可以取消优惠”，这是典型的加重买受人义务，免除出卖人的责任。因为该合同又另有约定，对买受人逾期付款作了承担每日万分之五的法律义务。故此，一审法院依照合同法的规定认定此约定无效是正确的。二、一审判决确认被上诉人的利息损失依据标准和截止期间是不正确的。被上诉人提出利息按农商行利率计算标准既有事实依据和法律依据。一审法院没有采纳被上诉人的意见是不正确的。其次，上诉人至今未将被上诉人所缴纳的巨额本金返还，造成被上诉人的损失每日在增加。而一审判决至判决至2013年9月1日止利息损失。这一判决显失公平。综上，请求二审判决改判，支持上诉人的意见。
二审中，双方当事人未提交新证据。
二审中，上诉人提出2011年11月30日花荣华支付的155万元中有150万元为承兑汇票、5万元为现金；被上诉人花荣华认为，上述155万元的组成自己记不清了，但泰州明源公司开票的金额为155万元，因此应以155万元计算。对此，本院结合明源公司出具给花荣华的《收款收据》，认定2011年11月30日花荣华向泰州明源共计支付了155万元。
二审中，上诉人提出2013年7月17日花荣华复函给曹淑娟，曹淑娟系姜堰佳源房地产开发公司的员工。花荣华提交2013年7月15日姜堰明源公司发给自己的函一份，该函同时盖有“泰州市佳源房地产开发有限公司”与“姜堰市明源房地产开发有限公司”公章，以证明曹淑娟同时系上诉人泰州明源公司员工。本院认为，根据上述证据，可以认定2013年7月17日花荣华复函给泰州明源公司。
二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案本案双方争议的焦点：花荣华要求泰州明源公司按优惠价格443978元赔偿可得利益损失是否应当支持。
依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》第七条第二项明确约定了“该房屋已优惠443978元”，因此，双方订立合同时花荣华预见到如果泰州明源公司履行合同按期交房，则自己可获得443978元的利益。现因泰州明源公司违约，不能按期交房，导致花荣华不能按合同约定取得讼争房屋并解除合同，造成花荣华不能获得443978元的利益。花荣华要求泰州明源公司赔偿利益损失的诉讼请求，于法有据，应予以支持。原审法院按443978元计算花荣华的利益损失，符合法律规定，本院予以维持。
对于泰州明源公司认为原审法院认定《商品房买卖合同》中“如买受人不按时付款，则出卖人可以取消此优惠”的内容无效，是错误。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的相应规定，格式合同是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采取格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。本案中，《商品房买卖合同》系由江苏省建设厅监制并由泰州明源公司提供，上述条款属于格式条款。泰州明源公司对格式条款中免除其责任的内容，负有合理提醒对方注意的义务，未作合理说明为无效，而泰州明源公司无证据证明其对《商品房买卖合同》中“如买受人不按时付款，则出卖人可以取消优惠”的内容已尽法律规定的合理提醒义务，因此，原审法院平认定《商品房买卖合同》中该条款“如买受人不按时付款，则出卖人可以取消此优惠”的内容无效，符合法律规定，本院予以确认。
对于泰州明源公司提出计算了可期待利益损失，利息损失不应自支付之日起计算，而仅应支持主张合同解除后的利息损失。本院认为，本案原审判决中的利息损失系泰州明源公司因不能及时偿还花荣华本金345万元而给花荣华造成的损失，即该损失系因泰州明源公司违约而产生。本案中，截至2011年11月30日，花荣华已向泰州明源公司交付了345万元本金，而泰州明源公司未返还本金，因此原审法院判决自2011年12月1日起计算利息损失，符合法律规定，本院予以支持。
对于花荣华提出利息应按农商行利率计算标准，本院认为，花荣华此主张既无事实依据，亦无法律依据，原审法院按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算其利息，符合法律规定，本院予以维持。对于利息截止日期，2013年9月26日，一审法院向双方当事人释明明确计算利息损失至2013年9月1日止，双方当事人均未提出异议，原审法院据此作出判决，符合法律规定，本院予以确认。至于自2013年9月2日起的利息，花荣华可另行依法主张，本案不予理涉。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人泰州明源公司提出的上诉事实和理由不成立，其上诉请求本院应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45943元，由上诉人泰州市明源房地产开发有限公司负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 云
代理审判员 丁万志
代理审判员 刘春生
二〇一四年四月八日
书 记 员 王秀明
附：
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式合同是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条采取格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。