洛阳市老城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0302民初1591号
原告：洛阳大诚物业管理有限公司。住所地：洛阳市老城区九都路与金业路交叉口曼哈顿小区物业楼。
法定代表人：杨利红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张靖，该公司员工。
委托诉讼代理人：谌艳杰，河南开物律师事务所律师。
被告：吕风鸽，女，1963年8月29日出生，汉族，住洛阳市老城区。
委托诉讼代理人：靳如星（吕风鸽丈夫），1964年8月10日出生，汉族，住址同上。
原告洛阳大诚物业管理有限公司（以下简称大诚物业公司）与被告吕风鸽物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告吕风鸽立即向原告大诚物业公司支付自2015年1月25日起至今的物业费2933.7元（暂计算至2016年7月25日，具体数额按每月1.1元/㎡算至实际支付之日止），并向原告大诚物业公司支付自起诉之日起至全部款项支付完毕之日止的利息（按同期贷款利率计算）；2、判令被告吕风鸽立即向原告大诚物业公司支付代为缴纳的2014年11月至2016年6月的水费427.7元（暂计算至2016年6月，具体数额算至实际支付之日止），并向原告大诚物业公司支付自起诉之日起至全部款项支付完毕之日止的利息（按同期贷款利率计算）；3、本案的诉讼费等由被告吕风鸽承担。事实和理由：吕风鸽系大诚物业公司提供物业管理服务“曼哈顿广场”项目31904号的业主。原、被告于2011年4月28日签署《前期物业服务协议》，约定由大诚物业公司为吕风鸽所购的位于洛阳市××与××路交叉口西南角的曼哈顿广场提供物业管理服务，吕风鸽同日签署“曼哈顿广场”《业主临时公约》。根据原、被告签订的《前期物业服务协议》，吕风鸽所购住房建筑面积为148.17㎡，物业费的收费标准为每月每平方米1.1元，每次预交费用的时间为每年6月25日前缴纳当年712月费用，每年12月25日前缴纳下一年度16月费用。根据《前期物业服务协议》第六条“代收代缴收费服务，乙方受有关部门或单位的委托，可提供代收代缴收费服务”。大诚物业公司自吕风鸽入住小区起，即为吕风鸽所在小区提供尽可能尽职、完善物业管理，小区公共部位、公共设施的管理维护修缮等服务。吕风鸽也依约向大诚物业公司先后支付相应的物业费用。但吕风鸽自2015年1月25日起即无故拒绝缴纳自2015年1月至今的物业费，且拒不缴纳水费，截止至2016年8月，吕风鸽拖欠大诚物业公司2015年1月25日至2016年7月25日的物业费共计2933.7元，拖欠大诚物业公司2014年11月至2016年6月垫付的水费427.7元，以上两项共计3361.4元。大诚物业公司多次向吕风鸽主张缴纳上述费用未果。物业费是物业公司维持小区物业正常运转的基石和保障，缴纳物业费也是物业持有者应尽的职责和义务。吕风鸽拒绝缴纳物业费的行为给大诚物业公司造成严重损失，且不利于大诚物业公司对小区日常的管理维护修缮，影响同小区其他业主的正常生活。综上，大诚物业公司对吕风鸽多次催促缴纳未果，无奈诉至本院。
被告吕风鸽辩称，一、起诉状所述吕风鸽“拒绝缴纳物业费”是因为大诚物业公司没有按照物业合同约定以及未按相关规定提供物业服务，违约在先。大诚物业公司主要存在以下违反物业服务合同的行为：（一）、保安服务。（1）人员、车辆、物品出入管理混乱；外来人员、闲杂人员随意出入，缺乏检查与防范。（2）本物业门口秩序乱、环境卫生差、乱摆摊点，不及时制止及处理。（3）未做好交通秩序与车辆停放管理，各种车辆乱停乱放。（4）很多车辆被划伤、玻璃被打碎。吕风鸽汽车被刮蹭，请求查询监控录像都置之不理。（5）不加强巡视管理，监控中心监控形同虚设；充电器二次被盗。（6）相邻工地施工破坏绿地、噪音大。物业公司不过问、不协调。（二）、保洁服务。保洁水平低、不专业、不及时，保洁服务质量差。服装不统一、标识不齐全、言行不文明。楼道卫生打扫不彻底，雪天积雪不及时清扫。（三）、维修服务。小区公共设施设备维护和日常维修服务：维修人员服务意识差，态度恶劣，请求断电、送电推三阻四，更有甚者动辄关掉水阀，严重影响吕风鸽的正常生活，从2015年3月至今累计断水已达7次。配套设施不完善，物业公司不协调、不解决，如××人通道。小区路灯、楼道灯损坏不及时维修、更换。（四）、财务收支。公用部位经营收益，应归全体业主所有，收益不公开。大诚物业公司从第一批业主入驻至今从未向全体业主和物业使用人公布财务收支账目。电费收缴从未公开，总表计量与分表计量数据，公共区域电费计量，差异的原因等。水费收缴从未公开，总表计量与分表计量数据，公共区域水费计量，差异的原因等。（五）、阻挠业主成立业主委员会。本小区众多业主热心小区权益维护，积极筹划成立业主委员会，需要物业提供业主联系电话，物业百般阻挠。二、关于物业费。（一）、《前期物业服务协议》属于格式合同，不是吕风鸽真实的意思表示，显示公平。大诚物业公司违约在先，吕风鸽具有先履行抗辩权，在本案中没有过错。（1）、《前期物业服务协议》物业服务方由建设单位选聘，不是由业主选聘，业主付款购买服务，由建设单位选聘服务方、服务价格、服务质量，建设单位选聘物业后，长期不管不问，严重损害业主权益。（2）、服务期限“在业主大会、业主委员会选聘物业管理企业之前”显示公平，业主委员会因为各种原因无法成立，业主永远不能更换物业公司，违背平等主体之间“自愿、平等、协商一致”基本精神。（3）、物业费收费标准过高。业主当初签订的《前期物业服务协议》，并不知道物业公司的服务水平，期望物有所值，但在入住后发现物业服务与收费标准相差甚远，虽经多次建议督促，始终不能令人满意。（4）、《前期物业服务协议》第十条第三款“小区内广告牌设置所得收益和场地经营收益全部由乙方用于补充小区维修基金和物业服务经费并予以公示。”即不论收益多少，维修基金和物业服务经费需要不需要补充，业主一分钱权益都没有。（二）、物业服务违约。（1）、《前期物业服务协议》根据其合同性质应为双务合同。双方当事人应同时履行各自义务，也就是作为物业公司必须要向吕风鸽提供符合双方约定的管理与服务，吕风鸽也有按约定缴纳物业费的义务，如果物业公司提供的物业管理服务没有达到双方约定，系违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果，吕风鸽完全有权按《合同法》第67条的规定行使抗辩权利。吕风鸽在2015年1月以前从未拖欠物业费，因为物业公司持续违约，吕风鸽才停交物业费。（2）、关于物业费问题，吕风鸽多次找物业公司进行协商。然而大诚物业公司从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致吕风鸽与大诚物业公司矛盾激化，对于吕风鸽不按时交物业费也从未进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决吕风鸽问题让吕风鸽去主动缴纳物业费，大诚物业公司没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、发律师函最后法院诉讼，并主张高额滞纳金。其行为违反了《民法通则》的诚实信用原则。（3）、吕风鸽缴纳物业费大诚物业公司只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。三、关于水费问题。吕风鸽每次到大诚物业公司营业场所缴纳水费，大诚物业公司均拒绝收取，强调水费与物业费捆绑缴纳。综上所述，吕风鸽停止缴纳物业费是因大诚物业公司首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以吕风鸽有权根据《合同法》第67条关于先履行抗辩权的规定，在大诚物业公司正确履行物业服务义务之前，吕风鸽有权拒绝支付物业服务费用。大诚物业公司立即改正水费捆绑物业费缴纳的行为，吕风鸽可随时缴纳水费。故请求法院驳回大诚物业公司的无理要求，作出公正判决。
本院经审理认定事实如下：吕风鸽系位于洛阳市老城区××与××路交叉口西南角××小区××号房屋业主，该房屋建筑面积148.17㎡。2011年4月28日，吕风鸽接收该房屋并入住。同日，吕风鸽（甲方）与大诚物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，该协议约定：前期物业服务期限为：在业主大会、业主委员会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘大诚物业公司实施物业管理。吕风鸽权利：享有按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。义务：吕风鸽在物业管理活动中，履行遵守业主管理规约；按时足额缴纳物业费用并承认大诚物业公司与开发商（金銮洛阳房地产开发有限公司）签订的前期物业服务合同。大诚物业公司权利：依照前期物业服务合同的约定收取物业管理费用。义务：全面履行前期物业服务合同，依约提供物业管理服务。物业费的收费标准：住宅：每月每平方米1.10元。缴付费用方法：每年6月25日前交纳当年712月费用、每年12月25日前交纳下年度16月费用。大诚物业公司受有关部门或单位的委托，可提供代收代缴收费服务。违约责任：吕风鸽违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，大诚物业公司有权要求吕风鸽补交并从逾期之日起按每天物业费千分之一交纳违约金，逾期三个月仍拒绝交纳的，大诚物业公司可向人民法院提起诉讼。该协议还对双方其他权利义务进行了约定。同日，吕风鸽在接收该房屋时与开发商金銮洛阳房地产开发有限公司签订一份《业主临时公约》，其中第二十九条规定：本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制（酬金制）方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）。大诚物业公司依约为曼哈顿广场提供物业服务至今，吕风鸽拖欠大诚物业公司2015年1月25日至2016年7月25日（共计18个月）的物业服务费2933.7元，2014年11月至2016年6月代为缴纳水费427.7元。后吕风鸽以大诚物业公司对小区管理、服务不到位为由，不再向大诚物业公司缴纳物业服务费和水费。经书面催交无果，大诚物业公司具状诉至本院。
另查明：大诚物业公司资质等级为叁级，有效期至：2020年1月28日。
本院认为：被告吕风鸽作为曼哈顿广场的业主，与原告大诚物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务，现被告吕风鸽拖欠原告大诚物业公司物业费、水费未予缴纳，已构成违约，故原告大诚物业公司要求被告吕风鸽支付自2015年1月25日至2016年7月25日的物业费2933.7元（148.17㎡×1.1元/㎡×18个月）、水费427.7元（2014年11月至2016年6月），合法有据，本院予以支持。2016年7月25日之后的物业费及2016年6月之后的水费，原告大诚物业公司可另行主张。另被告吕风鸽未按合同约定支付物业服务费及水费的行为，构成违约，应向原告大诚物业公司支付滞纳金（利息），但鉴于原告大诚物业公司在小区的物业管理服务方面存在有不足之处，故原告大诚物业公司要求支付利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告吕风鸽于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告洛阳大诚物业管理有限公司2015年1月25日至2016年7月25日的物业费2933.7元，2014年11月至2016年6月的水费427.7元，共计3361.4元；
二、驳回原告洛阳大诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告洛阳大诚物业管理有限公司承担5元，由被告吕风鸽承担20元。
本判决为终审判决。
审判员 余薇
二〇一六年十二月二十六日
书记员 杨洛