北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第09281号
原告林杰，女。
委托代理人宋玉杰。
委托代理人马强。
被告北京红石建外房地产开发有限公司。
法定代表人潘石屹。
委托代理人陈祎。
委托代理人刘莎。
原告林杰（以下简称原告）与被告北京红石建外房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人宋玉杰，被告的委托代理人陈祎、刘莎，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年7月，我与被告签订北京市商品房现房买卖合同，约定我向被告购买北京市朝阳区东三环中路XX号院XX号楼-1层商业1116房屋。我依据合同约定于2011年10月19日付清购房款项。但是，因为房屋严重漏水，被告直至2012年3月16日才向我交付房屋，逾期达5个月。房屋交付后，漏水依然很严重，导致墙皮脱落、顶部霉变、家具灯箱受损，承租人因此退租并要求我赔偿损失。就房屋漏水一事，我多次要求被告查清原因并彻底修复。但是时至今日被告仍未将房屋修复。现我起诉，要求被告将房屋彻底修复，支付2011年10月19日至2012年3月16日期间的逾期交房违约金183150元，赔偿2012年9月26日至2013年8月4日期间的租金损失214290元，赔偿中介费损失16000元，赔偿墙面、地面、吊顶损失3万元。
被告辩称：房屋在出售时为现房，原告付清全款后我公司即发出了入住通知，但是原告以房屋漏水为由拒绝收房，我公司认为漏水维修不构成延期交付。关于装修损失，从证据中无法看出墙面地面有何损失。综上，我公司不认可原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年7月19日，被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签订北京市商品房现房买卖合同，约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区东三环中路XX号院XX号楼-1层商业1116房屋（以下简称涉案房屋）；该商品房的用途为商业用房；总价款4070686元；买受人于合同约定的付清全部购房款之日起7日内与出卖人办理房屋交付手续；出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。上述合同附件九补充协议还记载：买受人购买的该商品房为现房，若交付时该商品房的保修责任期限已届满或保修期限实际已缩短，则买受人对此予以认同，且不主张任何权利。2012年8月17日，涉案房屋登记至原告名下。
原告称其在签订前述北京市商品房现房买卖合同之前曾查看过涉案房屋，但是因为房屋有吊顶且比较高，故查看时未发现漏水现象；其于2011年10月19日向被告支付了最后一笔购房款，当天发现涉案房屋墙上有水渍，遂要求被告维修，并称在修好后收房。审理中，被告确认涉案房屋漏水现象在出售给原告前即曾发生，此前的业主亦因漏水而退房。
被告确认原告已于2011年10月19日付清全部购房款。被告提交了落款日期为2011年10月19日的告知函；在该函中，被告要求原告自行办理收房手续，办理手续时需携带首期物业管理费和供暖费；该函下方记载原告于2012年3月16日签收。原告称其曾就违约金事宜与被告进行协商，但未能达成一致，为减少损失其于2012年3月决定先行收房。
原告称被告曾两次对涉案房屋漏水问题进行维修：第一次维修时间为2011年11月，维修后原告没有发现漏水，但至2012年7月原告再次发现漏水；第二次维修时间为2012年10月，但维修后依然漏水。被告向本院提交书面说明，称对于涉案房屋幕墙窗周边漏水问题，其于2011年10月进行维修，效果良好；而对于涉案房屋天花北侧楼上排水管道及烟道附近漏水问题，因已过保修期，其未进行维修，但曾协调物业公司进行解决处理。被告称涉案房屋保修期为5年，自竣工验收备案之日起算。
2012年4月28日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订协议书，约定双方经友好协商就涉案房屋出现天花板漏水、玻璃幕墙破碎等问题达成一致解决方案：1、甲方免费为乙方提供建外西区四期停车位一个，使用期限为10个月；2、乙方应在不晚于2012年6月1日前使用该车位，并连续使用10个月为止；3、该车位只能作为停车使用，并遵守物业公司的停车场管理规定；4、甲乙双方就漏水、幕墙破碎等事宜再无其他任何争议。
经原告申请，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉案房屋漏水原因进行了鉴定。鉴定意见如下：1、一层走廊与主体结构交接处地面防水层开裂、脱落导致涉案房屋房间2西侧顶板渗漏、西侧外墙与走廊交接处渗漏；2、涉案房屋顶板的渗漏水非地下水所致；3、涉案房屋房间1管道周边顶板渗漏水非管道漏水所致；4、根据《北京建外SOHO四期给排水竣工图》及原告的陈述“下雨时，房间1顶板渗漏水情况更严重”推断，涉案房屋顶板至一层顶板之间的雨水排水管有破损或密封不严的可能，导致雨水从管内流出，流至地下一层顶板，造成房间1顶板渗漏；5、一层室外走廊地面与主体室内地面连接处密封、防水有存在缺陷的可能，可能导致雨水渗入到室内混凝土楼板上，造成房间1顶板渗漏；6、因一层、二层管道均无法观测，且无法进行一层店铺厨房、一层室外走廊处的相关试验，故各管道是否有渗漏情况无法确定。
原告提交了其与李XX签订的北京市房屋租赁合同以及李XX于2012年9月26日向其出具的退租告知书以佐证其租金损失情况；其中北京市房屋租赁合同记载租金为每月2万元。原告称其至2013年8月4日才另行出租了涉案房屋，并因此负担中介费16000元；原告提交了其与柴未晞签订的北京市房屋租赁合同以及北京京东联行房地产经纪有限公司开具的服务费发票以佐证其上述陈述；其中北京市房屋租赁合同记载因房屋有漏水隐患，双方约定在维修好之前租金为每月16000元，维修好后2年内租金为每月17000元。
经原告申请，本院委托北京康正宏基房地产评估有限公司对涉案房屋自2012年9月至2013年2月期间的租赁价格损失进行了评估。估价结果为：建筑面积106.66平方米，每日每平方米租赁价格6.66元。
经询，原告与被告均表示不申请对墙面、地面、吊顶等装修物的修复费用进行司法鉴定。
上述事实，有双方陈述、北京市商品房现房买卖合同、协议书、司法鉴定意见书、房地产估价报告等在案佐证。
本院认为：原告与被告签订了北京市商品房现房买卖合同，原告有权据此主张合同权利。上述合同附件九补充协议记载买受人购买的该商品房为现房，若交付时该商品房的保修责任期限已届满或保修期限实际已缩短，则买受人对此予以认同，且不主张任何权利；但是该补充协议并未记载具体的保修期限与起算时间；故本院认定双方对保修期限与起算时间约定不明，被告应当在房屋交付后的合理期限内负有保修责任。
原告与被告于2012年4月28日签订协议书，约定双方就漏水、幕墙破碎等事宜再无其他任何争议。故而，原告无权要求被告再行支付2011年10月19日至2012年3月16日期间的逾期交房违约金。但是，该协议书的签订系基于原告对被告2011年11月维修成果的认可；故该协议书对此后于2012年7月新发生的漏水事实不具有法律效力。原告于2012年7月再次发现漏水后，仍有权要求被告履行保修义务，并赔偿合理损失。
被告未能及时修复涉案房屋漏水问题，确会使原告受有租金损失；但是，原告与柴未晞形成租赁关系的事实表明，涉案房屋仍可出租，仅是租金价格会受影响。因此，本院综合考虑漏水实际情况、原告提交的租赁合同以及委托估价结果，酌定被告应向原告赔偿的租金损失数额为6万元。至于租赁过程中的中介费，系原告因出租房屋产生的正常交易成本，原告无权要求被告赔偿。
涉案房屋漏水确已造成室内墙面、地面、吊顶等装修物损坏，被告应予赔偿；但是原告表示不申请对其修复费用进行司法鉴定，本院酌定此项损失数额为2万元。
本案系商品房买卖合同纠纷，被告作为出卖人负有保修责任，故关于漏水原因的鉴定并非必须进行；但是漏水原因的查明有助于被告实际履行保修义务；因此，本院判决原告与被告分担此项鉴定费。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京红石建外房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内对北京市朝阳区东三环中路XX号院XX号楼-1层商业1116房屋进行维修，至该房屋不漏水。
二、被告北京红石建外房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林杰赔偿租金损失六万元。
三、被告北京红石建外房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林杰赔偿墙面、地面、吊顶损失二万元。
四、驳回原告林杰的其他诉讼请求。
如果被告北京红石建外房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千九百五十二元，由原告林杰负担六千一百五十二元（其中二千零五十元，已交纳；另四千一百零二元，于本判决生效之日起七日内交纳），由被告北京红石建外房地产开发有限公司负担一千八百元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
鉴定费五万元，由原告林杰负担二万五千元（已交纳），由被告北京红石建外房地产开发有限公司负担二万五千元（原告林杰已预交，被告北京红石建外房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告林杰）。
评估费一万二千二百一十四元，由被告北京红石建外房地产开发有限公司负担（原告林杰已预交，被告北京红石建外房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告林杰）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 喆
人民陪审员 邱 凡
人民陪审员 郝建丰
二〇一四年二月七日
书 记 员 乔 露