湖北省襄阳市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2016)鄂06行终116号
上诉人（原审原告）陈秀英，女，1934年4月13日出生，汉族，住老河口市。
委托代理人郑琦红，湖北正音律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
委托代理人贺香嫄，女，1957年7月6日出生，汉族，住老河口市，系陈秀英之女。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）老河口市住房保障和房屋管理局（以下简称老河口市房管局）。
法定代表人程朝强，老河口市房管局局长。
委托代理人石艳辉，湖北宏义律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
委托代理人吴艳芳，老河口市房管局干部，代理权限为一般授权代理。
原审第三人朱永富，男，1973年1月4日出生，汉族，住老河口市。
上诉人陈秀英为诉被上诉人老河口市房管局注销房屋登记上诉一案，不服老河口市人民法院（2013）鄂老河口行初字第00002号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年8月23日公开开庭审理了本案。上诉人陈秀英的委托代理人郑琦红、贺香嫄，被上诉人老河口市房管局的委托代理人石艳辉、吴艳芳，原审第三人朱永富到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审判决认定：原告陈秀英被加盖注销印章的房产证房屋位于老河口市××办事处××组，砖混结构二层四间，建筑面积为200.42平方米，系原告陈秀英之子贺玉明1998年12月25日登记办理的河集建（1998）字第141013001-1号集体土地建设用地使用证中的一部分（贺玉明系杨寨村十组居民李秀文之女婿）。1999年3月26日，原告陈秀英对该四间房屋办理了字第9930155号私有房屋所有权证。2002年7月23日，“陈秀英”与第三人朱永富签订《购房协议》，内容为：甲方（陈秀英）现有位于老河口市××组砖混住宅房屋二层四间，建筑面积为200.42平方米，出售给乙方（朱永福）。经双方充分协商达成如下协议：一、甲方将自建砖混住宅房屋二层四间出售给乙方，出售价格为20000.00元整，甲方在收到乙方购房款的同时，将证号为9930155私有房屋所有权证交给乙方，房屋所有权证过户手续及费用由甲方负责办理，费用乙方概不负责（8月3日又付款18000.00元），共计38000.00元。二、此协议经双方共同认可，不得违约。三、此协议一式两份，双方各执一份。该协议甲方由“陈秀英”、“贺玉明”签名，乙方由朱永富签名。朱永富之妻系杨寨村居民，老河口市赞阳办事处杨寨村民委员会亦在该协议上盖章确认。协议签订后，第三人朱永富于2002年7月24日办理了集体土地建设用地使用证，证号为河集建（2002）字第141013001-2号（四至：北至原告之女贺香嫄）。同年8月3日，“陈秀英”出具今收到房款38000元整收条。2002年8月4日，第三人朱永富向被告房产局申请房屋转移登记，并提交与“陈秀英”签订的《购房协议》，“陈秀英”38000元购房款收条，老河口市赞阳办事处杨寨村民委员会出具的贺玉明系陈秀英之子的证明，陈秀英二层四间，建筑面积为200.42平方米的字第9930155号私有房屋所有权证正本原件，房地产平面图，陈秀英、贺玉明1998年12月25日办理的河集建（1998）字第141013001-1号土地使用证复印件及陈秀英、贺玉明、朱永富身份证复印件（“陈秀英”的集体土地建设用地使用证复印件系以贺玉明的集体土地建设用地使用证套改姓名涂改后复印提交，“陈秀英”的身份证复印件系以贺玉明岳母李秀文的身份证涂改名称后复印提交）。2002年8月30日，房产局根据朱永富的申请及其提供的转移登记办证材料，经审查认为符合办证条件，遂对提交的陈秀英二层四间，建筑面积为200.42平方米的字第9930155号私有房屋所有权证正本内页加盖注销印章，同时为第三人朱永富办理了市区字第00003028号房屋所有权证，该证记载房屋用途为住宅，二间二层，建筑面积为180.36平方米。2010年10月20日，原告陈秀英到房产局查询其房屋产权登记，该局向陈秀英出具了1999年3月26日办理的二层六间，建筑面积为290.06平方米的字第9930155号私有房屋所有权证副本内页复印件（未加盖注销印章），而未提供已加盖注销印章的正本复印件。因争议的房屋已由第三人朱永富租赁给田德其经营副食，陈秀英便以2004年已将该房屋交由其亲家李秀文管理，现查询该房屋产权仍登记在自己名下为由，诉至本院，要求田德其腾退房屋。本院在审理过程中，经向老河口市房产部门核实，田德其租用的系朱永富和相邻原告之女贺香嫄的房屋，遂于2012年5月14日，作出（2011）河赞民初字第57号民事判决，驳回了原告陈秀英的诉讼请求，陈秀英上诉后于2012年9月14日撤回上诉。2012年9月10日，陈秀英对被告注销房屋权属证书的行为申请行政复议。同年10月31日，老河口市人民政府作出河政复决字（2012）第4号行政复议决定，维持了被告的注销行为。陈秀英不服，于2013年1月24日以从未出售过自己的房屋或委托他人出售房屋，被告的注销行为属事实不清、证据不足、程序违法、超越法律授权、违反法律禁止性规定为由，向本院提起行政诉讼，请求依法撤销被告注销原告房产证的行政行为。同年3月13日，本院以房产局注销陈秀英的房屋登记，是根据陈秀英2012年2月23日与朱永富签订的购房协议进行的房屋转移登记，是以房屋买卖民事法律关系为基础的转移登记注销行为，原告应先解决民事争议为由，作出（2013）鄂老河口行初字第00002号行政裁定书，裁定中止行政诉讼。原告陈秀英遂以朱永富为被告向本院提起民事诉讼，请求：1、依法确认被告提供的将原告所有的二间二层房屋过户到被告名下的以原告名义于2002年7月23日签订的购房协议无效；2、判令被告立即腾退原告所有的二间二层房屋，并返还给原告。2015年4月28日，本院经审理认为，合同是当事人之间设立、变更、中止民事关系的协议；合同的债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”之规定，陈秀英主张朱永富办理物权登记的购房协议，虽经司法鉴定机构鉴定，该物权的原始集体土地使用权人贺玉明签名并非贺玉明本人书写，陈秀英因不会写字及所提供的协议上的指印不具有鉴定性而对陈秀英的指印无法鉴定，证明陈秀英及其子贺玉明并非该协议的签订人。但陈秀英诉争的购房协议所涉及的合同标的，即不动产的交付及合同债务的履行，双方均已实际履行并对该不动产进行了物权变更登记，所涉及的集体土地使用权转移亦由该集体土地所有权管理人盖章见证，合同的债务双方履行完毕后，合同已终止；该合同涉及的物权转移，符合《中华人民共和国物权法》关于受让人善意、支付合理价格、进行了物权登记及实际交付的法律规定，朱永富已取得了该物权。陈秀英虽明确对该不动产委托有管理人，但未举出证据证实，且陈秀英诉称的管理人是否在合理期间告知陈秀英不动产由朱永富占有使用的情况，陈秀英无证据证实在不动产管理人管理期间已将房屋出售的事实未告知陈秀英，并且杨寨村委会出具的证明证实涉案房屋的变更登记手续系陈秀英与其子贺玉明亲自办理，能够证实陈秀英知晓房屋出售的事实，因此，陈秀英诉称不知房屋被何人出售的理由不能成立。该房屋买卖合同签订人与朱永富签订的合同，特别是交付房屋的行为，应视为得到陈秀英的授权，且陈秀英子女的房屋与陈秀英的房屋毗邻，陈秀英应当能够及时知道朱永富已占有使用其房屋，在合理期限内陈秀英亦未提出异议，其行为与杨寨村委会的证明能够相互印证，陈秀英要求确认合同无效的主张与事实不符，判决驳回了陈秀英的诉讼请求，陈秀英不服提起上诉。2015年12月22日，襄阳市中级人民法院经审理认为，陈秀英上诉称协议不是其本人签字，因朱永富未能证明“陈秀英”签字的真实性，法院应认定协议上“陈秀英”签字非本人所签，《购房协议》系无效协议。但朱永富购买的房屋与陈秀英之女的房屋相毗邻，若朱永富非法侵占该房屋，陈秀英可以及时发现并提出异议。但本案中，陈秀英未在合理期限内提出异议，而且杨寨村委会的证明亦能印证朱永富购买房屋的事实。综合相关证据，可以认定朱永富购买了本案中诉争的房屋。而且，本案中诉争的房产已登记到朱永富名下，朱永富亦支付了合理的价格。无论实际转让人是其本人或其子贺玉明或其他人，在陈秀英没有证据证明朱永富和实际转让人之间存在恶意的情况下，应对朱永富善意取得的房屋予以保护，遂于2015年12月22日以原判认定事实清楚，实体处理恰当为由，作出（2015）鄂襄阳中民三终字第00445号民事判决，驳回了陈秀英的上诉，维持原审判决。
原审法院认为：被告加盖注销印章的房屋权属证书，系原告二层四间、建筑面积为200.42平方米的字第9930155号私有房屋权属证书正本，而非原告提供的二层六间，建筑面积为296.06平方米的字第9930155号私有房屋权属证书的副本内页，原告主张权利所依据的副本内页复印件，法院依法在与原件核对时，该正本原件也已加盖注销印章。因此，原告仅依据建筑面积为296.06平方米的字第9930155号私有房屋权属证书副本复印件主张其房屋权利，属事实证据不足。被告注销原告房屋权属证书的行为，属于行政行为，且与原告有利害关系，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”之规定，被告以原告的房屋已发生转移登记，认为原告已无权对其注销行为提起行政诉讼，理由不能成立。原告将其位于老河口市××办事处××组自建砖混结构二层四间房屋出售给朱永富，并按照《购房协议》约定，将其二层四间，建筑面积为200.42平方米的字第9930155号私有房屋权属证书正本提供给朱永富办理房屋所有权转移登记，事实清楚。依照《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第一款“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”之规定，陈秀英的房屋属于买卖转移登记。依照该《办法》第十七条第二款“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”之规定，房产局在第三人朱永富的房屋转移登记申请符合办证条件的情况下，为其履行转移登记职责，并避免重复登记办证，将原告陈秀英提供的二层四间，建筑面积为200.42平方米的字第9930155号私有房屋权属证书正本加盖注销印章，符合法律规定。其注销行为，不属于《城市房屋登记管理办法》第二十五条第一款所规定的几种登记机关有权注销房屋权属证书的情形，即“申报不实的；涂改房屋权属证书的；房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。”因此，原告依据该《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第二款之规定，认为被告的注销行为属于事实不清、证据不足、程序违法，理由不能成立。原告依据该《办法》第二条“本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。”之规定，以被告明知他人提交的是集体土地建设用地使用证，却仍然办理房屋登记并注销原告的房屋所有权证，属超越法律授权。但该《办法》第三十九条规定“本办法第二条规定范围外的房屋权属登记，参照本办法执行。”据此判决：驳回陈秀英请求依法撤销被告老河口市住房保障和房屋管理局注销原告房产证行政行为的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。
宣判后，上诉人陈秀英不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，第三人朱永富没有善意取得诉争房屋的事实，被上诉人办证行为违法，请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人注销上诉人房产证的行为无效。
被上诉人老河口市房管局答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人朱永富答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审经审理查明的事实，与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案诉争房屋所有权证的注销行为，发生在2002年，应当适用当时现行有效的《城市房屋权属登记管理办法》（以下简称《管理办法》）来规范房屋权属登记行为。根据该《管理办法》第十七条第一款、第二款之规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”原审第三人朱永富在向被上诉人老河口市房管局申请办理房屋所有权登记时，提供了诉争的陈秀英原建筑面积为200.42平方米的房屋的房产证原件，甲方为陈秀英、乙方为朱永福的《购房协议》，陈秀英收到购房款的收条，双方的身份证件等资料，符合《管理办法》第十七条规定的办理变更登记的条件。上诉人陈秀英上诉称其与第三人朱永富之间签订的购房协议不真实，但无充分证据证实。且该购房协议的效力，已经襄阳市中级人民法院生效民事裁判予以确认，其真实性无异议。被上诉人根据第三人朱永富提供的资料，已经尽到审查的义务，并在办理房屋变更登记后，将房屋权利灭失的陈秀英的原房产证办理注销登记合法。综上，上诉人陈秀英的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈秀英承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨建强
审判员 杨 瑛
审判员 曾建彬
二〇一六年九月十二日
书记员 袁 昭