广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤2071民初1400号
原告：黄雪平，女，1971年4月23日出生，汉族，住广东省中山市，
委托诉讼代理人：苏光伟，广东中亿律师事务所律师。
被告：朱丽娟，女，1986年12月2日出生，汉族，住江西省南康市，
原告黄雪平与被告朱丽娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄雪平及其委托诉讼代理人苏光伟到庭参加诉讼。被告朱丽娟经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄雪平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年12月17日签订的喜洋洋地产买卖合同以及于2016年12月27日签订的房地产买卖补充协议；2.判令被告向原告退还房屋转让款228018.5元；3.判令被告向原告双倍返还定金380000元；4.判令被告向原告赔偿违约金285000元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告经中介方中山市喜洋洋房地产经纪服务中心（以下简称喜洋洋服务中心）介绍，于2016年12月17日签订了一份喜洋洋地产买卖合同，约定双方通过经纪方出售及购入中山市××花园××房之物业（下称该房地产），建筑面积为138.81平方米，合同编号为HTN201xxx98；该房地产产权现状为已出商品房销售合同登记备案表，未出房产证及土地证，有银行按揭抵押；该房地产转让成交价为950000元，定金190000元为第一部分楼款，760000元为第二部分楼款，付款方式为银行按揭付款，买方（原告）申请银行按揭贷款650000元支付给卖方（被告），办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方不得借故拖延，否则视为违约；卖方须在律师见证收齐定金及首付款后三日内将该房地产交由买方使用；卖方保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理，本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押等事宜，卖方应在签署广东省房地产买卖合同前清理完毕，并保证转让后无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任；备注条款约定：1.待卖方出到房产证开始20个工作日内，买卖双方办理申请银行按揭手续和卖方提前还款手续；2.该物业在未交易之前原业主继续供楼至交易过户为止，买方使用产出的水、电、煤、管理费等费用由买方自付；3.今后该物业出证后赎楼款由卖方自付。合同还约定了其他事项。2016年12月27日，原被告双方经广东保信律师事务所见证又签订了房地产买卖补充协议，约定涉案房地产的转让款为950000元，购房款（其中定金为190000元）按以下方式支付：1.本合同签订前，乙方（原告）已支付部分定金50000元；2.乙方在2016年12月28日前，乙方向甲方支付第二期房产转让房款250000元，其中140000元为定金；3.甲方应于2017年12月31日前到银行办理提前还款赎楼和过户手续，并会同按揭银行到国土房管部门办理注销商品房抵押登记备案手续，房产转让余款650000元由乙方通过按揭贷款的方式给付；乙方向甲方支付250000元时，甲方将房产按现状交给乙方；甲方应保证自己对上述房产拥有合法的处分权，并保证房产除了向银行申请按揭贷款外，不存在其他的债权债务，如有发生，属甲方违约，按违约责任处理；甲方保证不会由于自身债务致使房产被其他债权人申请法院查封，如因查封或其他归咎于甲方的原因导致房产不能如期过户的，甲方应承担相应的违约责任；如因甲方不履行本协议的义务，导致转让不能完成或乙方不能登记成为房产的合法产权人的，甲方应将已收取的转让款全额退还乙方，双倍返还定金并支付总房款的30％违约金；本合同与之前或之后签订的其他文件（包括在房地产交易部门签订的文件）约定不一致的，仍以本合同约定为准。协议还约定了其他条款。原告于2016年12月17日向被告支付了定金50000元，于2016年12月27日向被告分别支付了定金140000元、购房款110000元，于2017年2月13日支付了50000元，于2017年4月28日分别支付了13018.5元、20000元，于2017年6月27日支付了20000元，于2017年8月1日支付了3000元，于2017年9月1日支付了3000元，于2017年10月1日支付了3000元，于2017年10月31日支付了3000元，于2017年12月1日支付了3000元，合计418018.5元。原告已按约定向被告支付了相关款项，并已于2017年1月份入住并实际占有、使用涉案房地产。但被告没有履行合同约定的义务，导致合同目的不能实现，已属违约，应按约定承担相应的违约责任，双倍返还解约定金以及赔偿性违约金。另，涉案房地产于2014年10月15日办理了贷款抵押登记，抵押人为被告，抵押权人为中国银行股份有限公司中山沙溪支行，抵押贷款金额为420000元。涉案房地产又于2017年11月21日被法院查封，查封申请人为中信银行股份有限公司中山分行。原告为维护其自身合法权益向法院提起诉讼，提出上述请求，请法院判如所请。
原告黄雪平为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.喜洋洋地产买卖合同；2.房地产买卖补充协议；3.律师见证书；4.中山市商品房销售登记备案表复印件；5.中山市商品房销售合同登记备案证明表；6.中山市预售商品房抵押证明表；7.房地产查封名表2份；8.收据11份及相关付款记录13份；9.物业费及水费收据9份（其中2017年10月1日金额为3000元的收据为复印件）。
被告朱丽娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据。
本院经审理认定事实如下：2016年12月17日，黄雪平（买方）与朱丽娟（卖方）及喜洋洋服务中心（经纪方）签订喜洋洋地产买卖合同（合同编号为00xxx37），约定买卖双方通过经纪方出售及购入中山市××花园××房之物业（下称该房地产），建筑面积为138.81平方米；该房地产现已出商品房销售登记备案表、未出房产证及土地证、有银行按揭抵押；该房地产成交价为950000元，付款方式如下：定金190000元为第一部分楼款，经买卖双方协商，买方同意在签订本合同时向卖方支付定金50000元，在本合同生效后2个工作日内再向卖方支付定金140000元。本条所约定的定金须交由经纪方或经纪方指定账户监管，买方将定金支付至经纪方指定监管账户后，视为卖方收讫。买方所交诚意金在本合同成立时自动转为定金。卖方须将房地产证原件等相关资料托管予经纪方或经纪方指定按揭担保公司处，卖方须将定金托管予经纪方处，经纪方或经纪方指定按揭担保公司查验该房地产产权清晰，无抵押或其他权利负担，并在卖方将房地产证原件托管于经纪方或经纪方指定按揭担保公司处后，将定金转给卖方。760000元为第二部分楼款，付款方式为银行按揭付款，买方申请银行按揭贷款650000元（具体贷款金额以银行出具的同意购房抵押贷款通知书为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约。买方须在做律师见证当日将首期款（除已付之定金外）110000元（根据实际贷款金额多退少补）存入经纪方指定银行账户监管或直接将首期款交付给卖方。买方承担所有税费。卖方须在律师见证费收齐定金及首付款后三日内，将该房地产交由买方使用，交楼前卖方须付清一切有关该房地产之杂费。卖方保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理，同时保证卖方在签署本合同前已通知承租人出售事宜，承租人已放弃优先购买权。本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还及抵押等事宜，卖方应在签署广东省房地产买卖合同前清理完毕，并保证转让后卖方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任。鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应在签订本合同当日向经纪方支付中介服务费20000元，签署本合同后，若本合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房地产，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利。如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿。如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予卖方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步要赔偿或逼使卖方履行此合同。备注条款约定：1.待卖方出到房产证开始20个工作日内，买卖双方办理申请银行按揭手续和卖方提前还款手续；2.该物业在未交易之前原业主继续供楼至交易过户为止，买方使用产出的水、电、煤、管理费等费用由买方自付；3.今后该物业出证后赎楼款由卖方自付。合同还约定了其他事项。
2016年12月27日，朱丽娟（甲方）与黄雪平（乙方）签订房地产买卖补充协议，约定本合同项下的房地产座落于中山市××花园××房，系甲方通过申请银行按揭贷款的形式向发展商中山奥园房地产建设有限公司购得。该房地产在签订本合同时尚未办理房地产权属证书，但甲方与发展商所签订的商品房买卖合同已在房地产交易登记管理所办理预售备案登记（登记合同编号：HTN20xxx98）。甲方与发展商签订的商品房买卖合同中约定的房产建筑面积为138.81平方米。上述房产的转让款为950000元，购房款（其中定金为190000元）按以下方式支付：1.本合同签订前，乙方已支付部分定金50000元；2.乙方在2016年12月28日前，乙方向甲方支付第二期房产转让房款250000元，其中140000元为定金；3.甲方应于2017年12月31日前到银行办理提前还款赎楼和过户手续，并会同按揭银行到国土房管部门办理注销商品房抵押登记备案手续；房产转让余款650000元由乙方通过按揭贷款的方式给付；4.不可归咎于甲乙双方的原因，导致无法办理注销商品房买卖合同登记备案及领取权属证书前的转名手续，甲方应尽快督促发展商办理房产的权属证书，相关税费由甲方全部承担。甲方在领取房地产权属证书后7天内将房产过户到乙方名下，相关税费及中介费均由乙方全部承担。乙方向甲方支付250000元，甲方将房产按现状交给乙方。交付前的物业管理费、水电费、煤气费等相关费用由甲方承担；交付后的物业管理费、水电费、煤气费等相关费用由乙方承担。甲方应保证自己对上述房产拥有合法的处分权，并保证房产除了向银行申请按揭贷款外，不存在其他的债权债务。如有发生，属甲方违约，按违约责任处理。甲方保证不会由于自身债务致使房产被其他债权人申请法院查封，如因查封或其他归咎于甲方的原因导致房产不能如期过户的，甲方应承担相应的违约责任。甲方应及时办理妥当所欠银行按揭款的提前还款及上述房产的抵押登记备案注销手续，并在发展商逾期办理相关手续时，在乙方的要求下，甲方应采取必要的途径要求发展商办理相关手续。乙方应按协议约定向甲方支付转让款，并由甲方出具相应的收款收据给乙方。如因甲方不履行本协议的义务，导致转让不能完成或乙方不能登记成为房产的合法产权人的，甲方应将已收取的转让款全额退还乙方，双倍返还定金并支付总房款的30％违约金。如因乙方没有按期向甲方支付房产转让款的，甲方有权没收定金，并有权向乙方索偿总房款30％违约金。甲方在办理房屋权属证书、提前赎楼的相关费用均由甲方承担，甲乙双方办理房地产过户手续的相关税费由乙方承担。本合同与之前或之后签订的其他文件（包括在房地产交易部门签订的文件）约定不一致的，仍以本合同约定为准。协议还约定了其他事项。同日，广东保信律师事务所出具见证书一份，证明甲方朱丽娟与乙方黄雪平在前述房地产买卖补充协议上签字、按指模属实。在合同履行过程中，黄雪平称因涉案房地产被法院查封导致合同无法履行，遂于2018年1月16日诉至本院，主张前述实体权利。
另查，黄雪平提交的11份收据显示其分别于2016年12月17日、2016年12月27日、2017年4月28日、2017年6月27日、2017年8月1日、2017年9月1日、2017年10月1日、2017年10月31日、2017年12月1日向朱丽娟支付购买涉案房地产的定金50000元、140000元，购房款110000元、13018.5元、20000元、20000元、3000元、3000元、3000元、3000元、3000元，以上合计368018.5元。对此，黄雪平提交相关银行转账单据证明其向朱丽娟转账支付上述368018.5元。另，黄雪平称其丈夫谢振明于2017年2月13日向朱丽娟转账支付购房款50000元，并提交中国农业银行个人明细对账单拟证明。该对账单显示谢振明账号为62×××71的账户于2017年2月13日向户名为朱丽娟的账号转账50000元，但并未注明交易附言摘要。朱丽娟亦未出具收据予以确认。
又查，中山市商品房销售登记备案表、中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，朱丽娟向中山奥园房地产开发建设有限公司购买涉案房地产，签约日期为2014年8月7日，双方于2014年8月19日办理备案登记、合同业务编号为HTN20xxx98。中山市预售商品房抵押证明表载明，涉案房地产于2014年10月15日抵押予中国银行股份有限公司中山沙溪支行，抵押金额为420000元。房地产查封证明表载明，广东省佛山市顺德区人民法院依刘竟嵘的申请于2016年11月24日查封了涉案房地产，后于2016年12月6日解除查封；本院依中信银行股份有限公司中山分行的申请于2017年11月21日查封了涉案房地产。在本案审理过程中，黄雪平向本院申请财产保全，请求查封朱丽娟的房地产价值相当于893018.5元的产权份额。根据该申请，本院依法作出（2018）粤2071民初1400号民事裁定，裁定查封朱丽娟名下的位于中山市××花园××房的房地产[合同业务编号：HTN20xxx98]价值相当于893018.5元的产权份额。
再查，黄雪平于2017年1月份入住并使用涉案房地产，对此，黄雪平提交物业管理费及水费收据及POS机刷卡单据拟证明。该收据及POS机刷卡单据显示，涉案房地产2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费及水费已交付。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、合同解除条件是否成就，是可归责于哪一方的原因致合同不能继续履行；二、违约责任如何承担。
关于焦点一。根据双方于2016年12月27日签订的房地产买卖补充协议关于：“甲方应保证自己对上述房产拥有合法的处分权，并保证房产除了向银行申请按揭贷款外，不存在其他的债权债务。如有发生，属甲方违约，按违约责任处理。甲方保证不会由于自身债务致使房产被其他债权人申请法院查封，如因查封或其他归咎于甲方的原因导致房产不能如期过户的，甲方应承担相应的违约责任。”的约定，结合房地产查封证明表载明，本院因朱丽娟拖欠他人债务于2017年11月21日查封了涉案房地产，故朱丽娟的行为已构成违约，是可归责于朱丽娟的原因致合同不能继续履行，应由朱丽娟承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，朱丽娟致使系争房屋因另案被本院查封，在此情况下，涉案房屋买卖的过户等后续手续只有待解除查封、消除障碍后才能完成，否则，黄雪平无法购买系争房屋，不能实现合同目的。故涉案房地产买卖合同的解除条件已成就，黄雪平依法享有解除合同的权利，黄雪平主张解除双方签订的喜洋洋地产买卖合同及房地产买卖补充协议，理据充分，本院予以支持。
关于焦点二。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，因是可归责于朱丽娟的原因致使合同不能继续履行，朱丽娟应对合同解除承担相应违约责任。根据双方签订的房地产买卖补充协议关于“如因甲方（朱丽娟）不履行本协议的义务，导致转让不能完成或乙方（黄雪平）不能登记成为房产的合法产权人的，甲方应将已收取的转让款全额退还乙方，双倍返还定金并支付总房款的30％违约金”的约定，黄雪平提交11份收据及相关银行转账凭证，证明其已向朱丽娟支付了定金190000元及购房款178018.5元。另黄雪平称其丈夫谢振明于2017年2月13日向朱丽娟转账支付购房款50000元，并提交中国农业银行个人明细对账单拟证明。但黄雪平未提交相关证据证明其与谢振明是夫妻关系，其所交对账单并未注明交易附言，且朱丽娟亦未出具收据予以确认，黄雪平的证据并未形成完整的证据链，不足以证明其已向朱丽娟支付购房款50000元，故本院对其陈述及证据不予采信。故本院仅就黄雪平主张朱丽娟向其退还228018.5元购房款中的178018.5元予以支持。
关于黄雪平主张定金及违约金的问题。虽双方签订的房地产买卖补充协议有“如因甲方（朱丽娟）不履行本协议的义务，导致转让不能完成或乙方（黄雪平）不能登记成为房产的合法产权人的，甲方应将已收取的转让款全额退还乙方，双倍返还定金并支付总房款的30％违约金”的约定，但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，本案房地产买卖补充协议约定的定金性质为违约定金，双倍返还定金及违约金存在竞合，不能同时适用。黄雪平主张朱丽娟向其双倍返还定金380000元的同时又主张赔偿违约金285000元，于法相悖。从遵循民法上的“损失填补”原则，并出于有利于债权人的选择考虑，本院在本案中适用违约金计算黄雪平的违约损失，故朱丽娟应向黄雪平返还定金190000元并赔偿违约金285000元。
朱丽娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担相应诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、解除原告黄雪平与被告朱丽娟于2016年12月17日签订的喜洋洋地产买卖合同中的房屋买卖合同部分以及于2016年12月27日签订的房地产买卖补充协议；
二、被告朱丽娟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄雪平返还购房款178018.5元；
三、被告朱丽娟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄雪平返还定金190000元并赔偿违约金285000元，合计475000元；
四、驳回原告黄雪平的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12730元，诉讼保全费4985元，合计17715元（原告黄雪平已预交），由原告黄雪平负担4761元，由被告朱丽娟负担12954元（被告朱丽娟负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告黄雪平）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 董爱民
人民陪审员 张子锋
人民陪审员 高青薇
二〇一八年七月十三日
书 记 员 邹安妮
杨平丽