安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初49号
原告：杨正兴，男，汉族，1989年8月14日出生，住安徽省舒城县。
委托代理人：胡昀，安徽同胜律师事务所律师。
被告：黄书杰，男，汉族，1986年2月19日出生，住安徽省合肥市蜀山区。
委托代理人：ＸＸ，安徽虹途律师事务所律师。
原告杨正兴诉被告黄书杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员ＸＸ独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨正兴及其委托代理人胡昀，被告黄书杰的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨正兴诉称：2015年2月9日，原告杨正兴与被告黄书杰经安徽映日房地产营销有限公司介绍，双方签订《存量房买卖合同》，合同约定：黄书杰将其所有的位于合肥市滨湖世纪城观湖苑5幢303室房屋（权证字号：合产字第××号，建筑面积96.08平方米）出售给杨正兴；房屋转让价款为675000元。双方于当日另行签订了《存量房买卖合同》补充协议，协议就房屋现状、付款期限、违约金等进行了补充约定，双方还约定2015年2月28日前由被告预约好银行提前还贷手续，原告支付150000元购房款给被告用于还清银行贷款。另双方约定在房屋满五年即2015年4月15日后到房产部门办理过户手续。上述合同、协议签订后，原告于合同签订当日按照合同约定向被告支付了10000元购房定金，被告向原告出具了收条。后原告按照约定分别于2015年2月16日向被告支付140000元，2015年3月17日向被告支付150000元，共计向被告支付首付款290000元。收到上述款项后，被告均向原告出具了收条。在原告将上述款项按照约定支付给被告后，被告没有按照合同约定将上述款项还清所欠的银行抵押贷款并配合原告办理房屋过户手续。原告打款后，多次要求被告履行合同约定的房屋过户手续，被告均予以拒绝。原告通过安徽映日房地产营销有限公司从中调解，仍然至今未果。原告为购买该房产做了大量准备，不仅提前准备了资金，而且该房产为原告购置婚房结婚所用。现如今，滨湖的房价每个月上涨一千多，因被告的行为导致原告无法按照约定购买该房屋，给原告造成了经济上和精神上的重大损失。原告认为，被告未按合同约定办理房屋过户手续并一直拒绝过户的行为，已明显构成违约，应承担相应的违约责任。原告为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《存量房买卖合同》，被告立即向原告返还购房定金及首付款共计300000元；二、被告向原告支付违约金135000元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告黄书杰辩称：一、被告的违约在主观上不具有恶意，2015年2月9日，被告与原告签订买卖合同后，由于该房产属于被告夫妻共同财产，因被告妻子暂时不同意出售，被告与其妻子始终在协商，所以才导致交易推迟至今，被告的违约在主观上不具有恶意。二、被告在签订合同以后，积极履行部分合同义务，亦减少原告的实际损失。在合同签订后，被告当日即将产权证原件转交中介安徽映日房地产营销有限公司保管，由中介办理过户手续，并且在2015年4月底，在原告没有完全支付全部价款的前提就将房屋交付原告使用，该房屋至今仍由原告占用使用。三、原告主张的违约金过高，远远高于其实际损失。《合同法解释二》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告仅支付了部分购房款290000元以及定金10000元，且并无其他损失，反而向被告主张全部房款的20%违约金，明显过高，请求核减。
原告杨正兴为证明自己的主张，向本院举证如下：证据一、身份证、房产证复印件，证明被告的身份信息，被告对合肥市滨湖世纪城观湖苑5幢303室房屋拥有所有权；证据二、《存量房买卖合同》及补充协议，证明2015年2月9日，原告与被告签订《存量房买卖合同》及补充协议，对房屋位置、转让价款、付款期限、办理过户的时间、违约金等进行了约定；证据三、《房地产经纪合同》，证明安徽映日房地产营销有限公司为原告购买被告所有的合肥市滨湖世纪城观湖苑5幢303室提供中介服务，确认买受房屋价款为675000元；证据四、收条三份、银行转账记录，证明原告分别于2015年2月9日向被告支付了10000元购房定金，2015年2月16日向被告支付140000元，2015年3月17日向被告支付150000元，共计向被告支付300000元；证据五、身份证复印件、《证明》，证明当时为原、被告提供中介服务的安徽映日房地产营销有限公司工作人员金燕，证明原告向被告支付定金和首付款后，被告一直拒绝办理房屋过户手续的事实。
被告黄书杰质证意见：证据一、二、三、四，三性无异议；证据五的《证明》三性均有异议，证明目的也有异议。
被告黄书杰未向本院举证。
本院认证如下：原告杨正兴提供的证据：证据一、具有真实性，能证明原告身份情况，及合肥市滨湖新区滨湖世纪城观湖苑5-303室房屋系被告单独所有。证据二，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，能证明原、被告就买卖案涉房产，对房屋价款、支付时间和方式、约为责任等进行了约定。证据三，具有真实性，能证明安徽映日房地产营销有限公司为原告购买被告所有的合肥市滨湖世纪城观湖苑5幢303室提供中介服务，确认买受房屋价款为675000元。证据四，具有真实性，能证明原告分别于2015年2月9日向被告支付了10000元购房定金，2015年2月16日向被告支付首付款140000元，2015年3月17日向被告支付首付款150000元，合计支付300000元。证据五，因金燕身份无法核实，金燕亦未出庭，故该《证明》真实性无法核实，本院不予认定。
根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2015年2月9日，原告杨正兴与被告黄书杰经安徽映日房地产营销有限公司介绍，签订《存量房买卖合同》及补充协议，主要约定：被告黄书杰（合同甲方）将其名下位于合肥市滨湖世纪城观湖苑5幢303室房屋卖于原告杨正兴（合同乙方）；房屋权证字号：合产字第××号，建筑面积96.08平方米；房屋为装修房，包括固定装修和房屋附属家具、电器、装饰及其他设备；房屋转让价款为675000元；乙方应于2015年2月9日支付甲方10000元购房定金；首付款290000元，甲方于2015年2月28日前将银行提前还贷预约好，预约好后十日内，甲、乙双方共同到银行办理还贷手续，乙方支付150000元购房款（乙方为甲方偿还银行本金和利息冲抵首付款），用于还清该套房产所欠的银行抵押贷款，另首付款140000元，乙方在2015年4月20日前以现金形式给甲方，甲、乙双方共同到房地产管理部门申请存量房转移登记的时间：甲、乙双方协商好满五年过户（该房屋房产证登记时间为2010年4月15日）；剩余房款，乙方以商贷方式支付并存入托管账户；甲方承诺：甲方有权出售此房屋，若为共有房产，在签订本协议时已征得到其他共有人书面同意，且出售的房产无法律、行政法规禁止转让的情形；甲、乙双方若有违反本补充协议任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款20%的违约金责任。合同签订后，原告分别于2015年2月9日向被告支付了10000元购房定金，2015年2月16日向被告支付首付款140000元，2015年3月17日向被告支付首付款150000元，合计支付300000元。后被告以其妻子不同意出卖房屋为由，不再履行合同，故原告诉至法院，请求判如所请。
另查明，被告承认违约系由于其妻子拒绝出售；原告自认2015年5月底，被告将案涉房屋交付原告；原、被告均认可解除双方签订的《存量房买卖合同》，且被告愿意退还原告购房定金10000元和首付款290000元。
本院认为：原、被告自愿签订的《存量房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定，行使自己的权利，履行自己的义务。现原、被告均认可解除双方签订的《存量房买卖合同》以及被告退还原告定金和首付款合计300000元，不违反法律规定，本院予以认可。在原告按合同约定缴纳定金和首付款后，被告以其妻子不同意为由拒绝出卖房屋，导致合同无法继续履行，故被告构成根本违约，应承担违约责任。对违约责任，双方在补充协议里约定“甲、乙双方若有违反本补充协议任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款20%的违约金责任”，对此被告主张该违约金约定过高，请求予以核减，但该违约金条款系双方在平等、自愿基础上协商确定，双方在签订合同时应能够预见违约可能造成的损失，且该违约金数额未超过法律强制性规定，故该违约金条款并非约定过高，对原告要求被告按合同约定的总房款20%支付违约金的诉请，本院予以支持。被告辩称其违约在主观上不存在恶意，但这不能构成其不承担违约责任的抗辩理由，本院对此不予采信；被告辩称其积极履行了部分合同义务即将房产证交由中介保管和提前将房屋交付原告使用，减少了原告的实际损失，对于将房产证交由中介保管，系被告与中介之间的关系，与本案并无关联性，案涉房屋虽已交付原告，但被告未举证证明原告因此所获利益情况，被告可待补足证据后，另案主张，故对被告的该辩称，本院不予采信；被告辩称原告提供的证据仅能确定原告的可得利益损失为300000元的银行同期贷款利率的利息损失，但在本案中，原告已经按照合同约定交付了将近一半购房款，但因被告单方不再履行合同且未告知原告，不仅耽误原告的购房机会，也会造成其在同地段的购房成本大幅增加，对被告的该辩称，本院不予采信；被告还辩称参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条和第十八条，认为原告主张的违约金135000元过分高于其所受损失，违反法律强制性规定，但该司法解释第一条即明确规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，并不能适用于本案自然人之间的房屋买卖合同纠纷，对被告辩称，本院亦不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告杨正兴与被告黄书杰于2015年2月9日签订的《存量房买卖合同》；
二、被告黄书杰于本判决生效之日起五日内返还原告杨正兴定金10000元和首付款290000元；
三、被告黄书杰于本判决生效之日起五日内支付原告杨正兴违约金135000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7826元，减半收取3913元，由被告黄书杰负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 孙 健
二〇一六年三月十日
书 记 员 许子豪
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。