广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终11695号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱焕夫，男，1976年9月7日出生，汉族，身份证住址浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：苏宝，北京大成（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：温昌庆，男，1976年11月18日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市永丰县。
委托诉讼代理人：王亚平，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔苗苗，广东金桥百信律师事务所律师。
原审第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区东风路410-412号9层全层。
法定代表人：李耀智。
上诉人朱焕夫与被上诉人温昌庆、原审第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称“中原公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初7951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
朱焕夫上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判驳回温昌庆全部诉讼请求，判令朱焕夫与温昌庆签订的《存量房买卖合同》已于2017年5月18日解除，要求温昌庆立即协助朱焕夫到广州市房屋交易监管中心办理撤销涉案房屋网签手续，及温昌庆向朱焕夫支付违约金35万元；2.本案诉讼费由温昌庆承担。事实和理由：一、一审判决遗漏当事人，严重违反法定程序。涉案房屋系朱焕夫与其配偶王某赐的夫妻共同财产，即朱焕夫的配偶为涉案房屋的共有人，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第七十三条的规定，一审法院应通知朱焕夫的配偶作为本案的当事人参见诉讼，但一审法院却没有通知，遗漏诉讼当事人，严重违反法定程序，理应发回重审。二、一审判决明显偏倚温昌庆，认定事实不清，导致错误判决。一审法院在事实方面，存在以下错误：(一)错误认定温昌庆与朱焕夫签订《房屋买卖合同网签委托确认书》(下称“该确认书”)。首先，该确认书并没有原件，朱焕夫在一审质证时已明确对该确认书的真实性、合法性及关联系不予确认。其次，该确认书的内容与《存量房买卖合同》及交易事实明显不符，该确认书认为涉案房屋的房价款为人民币250万元，但事实上涉案房屋的房价款为人民币350万元，《存量房买卖合同》第二条有明确约定。第三、《存量房买卖合同》第十六条第6款约定：“如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同为准”，且朱焕夫与温昌庆在庭审过程中均确认涉案房屋的房价款为人民币350万元。可见，一审法院没有查清事实，对一份没有原件且与事实严重不符的证据进行认可进而做出了错误判决。(二)错误认定温昌庆与中国工商银行股份有限公司广州北京路支行(下称“贷款银行”)签订了《个人购房借款／担保合同》，及与广州住房公积金管理中心、贷款银行签订《住房公积金抵押借款合同》(下统称“该借款合同”)。首先，该借款合同并没有原件，朱焕夫在一审质证时已明确对该借款合同的真实性、合法性及关联系不予确认。其次，该借款合同显示温昌庆提供的房屋成交价仅为人民币250万元，显然，该成交价与《存量房买卖合同》约定的房价款人民币350万元明显不符，朱焕夫认为温昌庆为了偷税及获得银行贷款而故意报低涉案房屋房价款，以获取银行贷款。而根据该借款合同的约定，若借款人(即温昌庆)提供虚假的、无效的或不完整的信息、文件或资料的，贷款银行将有权停止发放借款及解除与借款人的借贷关系。第三、一审法院没有向贷款银行核实上述借款合同的真实性，及贷款银行是否还同意向温昌庆发放贷款，在没有原件及贷款的事实与交易的事实严重不符的情况下，就认定该事实，实属错误。三、一审法院认为温昌庆已以其名义签订借款合同，如因后续支付余款的问题引发新的纠纷，双方可另循途径解决，进而判决要求朱焕夫将涉案房屋过户至温昌庆名下，而温昌庆仅向朱焕夫支付部分购房款。一审法院的判决显然罔顾朱焕夫的合法权益，明显偏倚温昌庆，没有核实温昌庆是否有支付全部购房款履行能力，也没有确认贷款银行是否同意继续发放贷款，且在温昌庆没有支付全部购房款的情形下就判决朱焕夫将涉案房屋过户，这将导致朱焕夫的合同目的无法实现，且严重损害朱焕夫的合法权益。作为出卖人的朱焕夫，其最基本及最主要的的权利就是收取购房款，否则其合同目的无法实现。而作为买受方的温昌庆，支付购房款系其主要义务，但是一审法院却在温昌庆没有履行主要义务的情形下，即判决要求朱焕夫将涉案房屋过户，严重损害了朱焕夫的合法权益。根据《存量房买卖合同》约定，涉案房屋总房款为人民币350万元，部分房款人民币150万元应于双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，剩余房款人民币140万元由温昌庆申请以银行按揭贷款方式支付。但是一审法院故意规避不处理剩余房款即按揭贷款付款问题，如前所述，温昌庆所提供的该借款合同并没有原件，且贷款银行出具的《个人二手房贷款初审结果通知书》已不具法律效力，另温昌庆提供虚假信息，其向贷款银行申请的贷款是无法获得审批的。在本案中，温昌庆并没有提供任何证据证明其有一次性付清购房款的履行能力，也没有任何证据证明其已经取得贷款银行贷款承诺函且贷款银行在诉讼中明确表示同意按照承诺函发放贷款的。因此，根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知(粤高法【2017】191号)第37条规定，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项关于合同事实上不能履行的规定，一审法院判决朱焕夫协助温昌庆办理过户手续明显错误。四、一审法院在认定合同违约方方面以偏概全，仅审查了温昌庆提供的微信及信息记录等，却对朱焕夫提供的微信记录及其他证据等不进行任何审查，且对温昌庆提供的没有原件的证据进行认定，导致认定事实不清，及适用法律错误。(一)一审法院没有查清本案的违约方系温昌庆。朱焕夫与温昌庆签订《存量房买卖合同》时，双方口头约定温昌庆最迟应在2017年1月25日将涉案房屋的购房款人民币350万元全部支付给朱焕夫，因此，《存量房买卖合同》签订后，朱焕夫即向他人借款将涉案房屋抵押贷款清偿，并按照温昌庆要求到广州市白云区房管局调取涉案房屋第一手房屋产权证等等。之后，朱焕夫一直在催促温昌庆何时可以办妥银行按揭手续及要求温昌庆尽快过户，但温昌庆一直在答复还没有办妥，具体的递件过户预约时间也没有明确。且温昌庆从未告知朱焕夫其何时获得银行同意贷款申请，也未向朱焕夫出示银行同意贷款申请的文件材料，导致双方无法办理交易递件过户手续。显然，在合同履行过程系温昌庆存在根本违约。但一审法院却没有认真审查“与李某婵的微信记录”该证据，错误适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款规定，片面采信了温昌庆提供的没有原件的证据。(二)由于温昌庆违约，朱焕夫已向温昌庆发送《解除合同通知书》，即《存量房买卖合同》已于2017年5月18日解除。由于在与温昌庆多次交流沟通中，温昌庆一直信誓旦旦地称在2017年春节前(2017年春节为2017年1月27日)可以办妥贷款，付清全部购房款，但直至双方约定的2017年1月25日支付全部购房款日期时，温昌庆的贷款仍迟迟未被批准。朱焕夫对温昌庆的诚信存在严重怀疑，为此，朱焕夫两次发函给温昌庆要求其提供银行同意贷款申请的文件材料。但一审法院却认定该函件是向温昌庆的户籍地址送达，温昌庆没有收到上述邮件，因此没有采纳。但根据《存量房买卖合同》第十五条约定，温昌庆确认所有通知、文件等的送达地址为温昌庆户籍地址，且一经发送至上述地址即视为送达。另在上述邮件送达中，据EMS快递人员反映，温昌庆收到快递人员电话后，明知是朱焕夫向其送达的邮件仍明确拒收，才导致邮件未能送达温昌庆。因此，即使温昌庆没有收到上述邮件也已视为送达。温昌庆认为其已在律师函告诉朱焕夫已办妥银行按揭，但温昌庆从未提供过任何银行同意贷款申请的文件材料予朱焕夫，对于价款如此高额的交易，朱焕夫要求温昌庆提供银行同意贷款申请的文件材料以确认该真实性，系合情合理合法。根据《存量房买卖合同》第三条约定，银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，显然，办理递件手续的前提是要温昌庆获得银行贷款同意，但温昌庆却没有向朱焕夫告知其何时办妥银行贷款，且在朱焕夫要求其出示银行同意贷款申请的文件材料时，其一直拒绝提供，导致涉案房屋无法办理过户，超过了合同约定交易时间，合同目的无法实现，因此，朱焕夫于2017年5月16日向温昌庆发出《解除合同通知书》。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及第九十六条规定，及根据《存量房买卖合同》第十二条约定“甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除”，朱焕夫按温昌庆确认的送达地址已于2017年5月18日将《解除合同通知书》送至温昌庆。因此，朱焕夫认为《存量房买卖合同》已于2017年5月18日解除。(三)由于一审法院没有查清事实，适用法律错误，导致错误认定朱焕夫为合同的违约方，要求朱焕夫向温昌庆支付违约金，显然严重损害了朱焕夫的合法权益，及损害公平正义。相反，由于温昌庆的根本违约行为，导致朱焕夫的合同目的无法实现，造成朱焕夫无法按约定收到房价款，无法按时清偿为了涂销抵押而向案外人所借的高额借款及利息，同时对生意上的资金周转造成严重影响，给朱焕夫造成了无法预估的损失。因此，请求法院要求温昌庆向朱焕夫支付违约金，以维护朱焕夫合法权益。
温昌庆辩称：一、一审法院审理符合法定程序。朱焕夫配偶王某赐知晓并参与了涉案房屋的买卖过程，签订了《同意出售共有财产声明书》，按照法律规定王某赐并不需要参加本次诉讼。2016午12月28日，朱焕夫配偶王某赐签订了《同意出售共有财产声明书》，明确表明了同意涉案房屋的出售。王某赐知晓并参与本次房屋买卖，王某赐与温昌庆、朱焕夫、中原公司一起商谈确定的本次涉案房屋交易价格，温昌庆与朱焕夫签订网签合同当天，王某赐也在现场参与网签。综上，王某赐对本次房屋买卖交易是知情并且同意的，而并非朱焕夫擅自出卖。根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知(粤高法【2017】191号)第19条规定，本案并不需要通知王某赐参加庭审。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。(一)朱焕夫所说的《房屋买卖合同网签委托确认书》，温昌庆在一审开庭中已明确告知，《确认书》原件保存在中原公司处，同时告知温昌庆该证据仅是证明涉案房屋交易办理的中介机构为中原公司。(二)温昌庆与中国工商银行股份有限公司广州北京路支行签订了《个人购房借款／担保合同》，及与广州住房公积金管理中心、贷款银行签订《住房公积金抵押贷款合同》。温昌庆在一审开庭中已明确告知，《借款合同》原件保存在贷款银行处。《借款合同》中的房屋成交价与实际履行的房屋价格相比，实际成交价高于《借款合同》中的房屋价格，对于贷款银行显然更有利，并不会影响《借款合同》的履行。温昌庆已通过贷款银行的贷款审核，与贷款银行签订了《借款合同》，已履行了相应的合同义务。温昌庆与朱焕夫继续履行合同并不存在任何障碍，但是朱焕夫一直拒不配合温昌庆办理房屋过户手续，致使涉案房屋一直无法完成过户手续。三、朱焕夫与温昌庆签订的《存量房买卖合同》真实有效，依法应继续履行。且涉案房屋买卖合同的履行并不存在任何履行不能的情况，一审法院基于此判决朱焕夫继续履行合同，并无任何不妥当之处。2016年12月27曰，朱焕夫与温昌庆在平等协议基础上签订了《存量房买卖合同》，该《买卖合同》是双方真实意思表示，朱焕夫与温昌庆应按照约定履行合同权利义务。温昌庆已按照合同约定完全履行了自己的合同义务，《买卖合同》现在无法继续履行的原因在于朱焕夫违反合同义务拒绝继续履行。温昌庆具有继续履行《买卖合同》能力，且在合同履行中也不存在任何违约或逾期支付情形，朱焕夫也并未出具任何证据证明温昌庆资金状况存在问题的情形，依据《合同法》第107条的规定，朱焕夫应当依法继续履行。四、朱焕夫实际上是因房屋价格上涨，不想继续履行合同，却恶意扭曲案件事实，拒不履行合同义务，拖延涉案房屋的产权办理，严重侵害了温昌庆的合法权益。2016年12月27目，温昌庆与朱焕夫就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，在合同履行期间，房屋价格大幅度上升，朱焕夫因此不愿意继续履行合同。温昌庆在此期间与朱焕夫多次沟通协议，朱焕夫一直不予理会，温昌庆不得已之下于2017年4月25日向朱焕夫发出《催促协助过户律师函》，朱焕夫本人于2017年4月26日收到该函件，但依然拒不履行协助过户义务。2017午6月23日，为维护自身合法权益，温昌庆就本次纠纷向广州市白云区人民法院申请民事立案。朱焕夫恶意扭曲事实，拒不履行合同义务，拖延房屋买卖交易进程，致使温昌庆至今无法入住该房屋。涉案房屋是温昌庆在广州购买的唯一住房，因朱焕夫拒不履行合同，致使温昌庆至今无法入住，只能继续租住房屋。且由于朱焕夫的拖延，致使温昌庆办理银行住房贷款的利率大幅度提升，需要支付的房屋贷款利息大幅度提高，严重损害温昌庆的合法权益。五、朱焕夫在涉案房屋买卖合同的交易过程中严重违反双方约定，拒不履行合同义务，应承担相应的违约责任。（一）温昌庆并不存在违约情形，无须承担违约责任。首先，温昌庆按照《存量房买卖合同》约定的时间办理了银行按揭贷款申请手续，并没有违约。2016年12月27日，双方签订《存量房买卖合同》，合同第3条第4项第4点约定温昌庆应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续。温昌庆于2016年12月29日委托了广州市汇瀚顾问有限公司办理银行按揭手续并交费，且于当天提交了办理银行按揭所需的全部资料，广州市汇瀚顾问有限公司于2017年1月4日将我方提交的银行按揭材料送到中国工商银行股份有限公司广州北京路支行送审，温昌庆一审提交的证据7、证据13予以证明上述事实。温昌庆按照合同约定的时间履行了义务，并不存在违约情形。其次，房屋交易过户未在合同签订之日起120天内完成的原因在于朱焕夫违约所致。2017年2月16曰，银行向温昌庆发出了《个人二手房贷款初审结果通知书》，并于当天与我方签订了《个人购房借款／担保合同》、《住房公积金抵押借款合同》，中原公司告知了朱焕夫此事项，并向广州市房产交易中心预约了2017年2月24日办理房屋过户手续，朱焕夫同意后却未能信守承诺，没有前来办理房屋交易过户手续。其后，温昌庆和中原公司多次联系朱焕夫，协助我方办理交易过户手续，朱焕夫均不予理会。温昌庆于2017年4月25日向其发出《催促协助过户律师函》，朱焕夫2017年4月26日本人签收后，并没有履行协助过户义务。温昌庆一审提交的证据8、证据9、证据10、证据ll、证据12予以证明上述事实。再次，朱焕夫声称其并不知道银行按揭贷款手续办理的情况，与事实严重不符。2017年2月16日，银行向温昌庆发出了《个人二手房贷款初审结果通知书》后，中原公司立即告知了朱焕夫银行按揭手续已经办理完成，并商议办理过户交易手续的时间，最终确定为2017年2月24日。温昌庆一审提交的证据13中的微信聊天记录也说明了温昌庆已经告知朱焕夫银行按揭办理情况。且温昌庆2017年4月25日发出的《催促协助过户律师函》也已明确说明了银行按揭贷款已经办理完成。朱焕夫声称不清楚银行按揭贷款办理情况，显然与事实不符。最后，关于朱焕夫提出的温昌庆于2017年1月25日前支付完全部购房款没有合同依据。朱焕夫所说的口头约定“温昌庆于2017年1月25日前将贷款办妥并向朱焕夫支付该合同项下的所有房价款”的说辞，我方从未做出过上述承诺，朱焕夫也没有提交其他证据说明我方曾向其作出过上述承诺。且按照《存量房买卖合同》第17条约定“本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议”，双方在签订房屋买卖合同后，并未签订任何的补充协议。综上，温昌庆在合同履行过程中并没有违约，合同一直无法履行的原因在于朱焕夫，并不在于温昌庆。（二）本案的《存量房买卖合同》合法有效，应继续履行。合同并没有解除，朱焕夫也不享有合同约定的单方解除权。温昌庆作为守约方，要求朱焕夫继续履行《存量房买卖合同》，并要求朱焕夫按照《存量房买卖合同》第11条承担延迟办理产权登记的违约责任。综上，请求二审法院依法维持一审判决。
中原公司经本院合法传唤没有到庭。
温昌庆向一审法院起诉请求：1.判令朱焕夫继续履行与我签订的《房屋买卖合同》约定的义务，协助我完成房屋过户手续；2.判令朱焕夫承担迟延履行违约责任，违约金按照涉案房屋总价款0.05%（房屋总价款为350万元整）支付违约金，自2017年4月26日起开始计算，计算至朱焕夫协助我完成交易过户手续为止，暂时计算至2017年6月8日，违约金为77000元；3.判令朱焕夫承担本案的诉讼费用。朱焕夫向一审法院提出反诉请求：1.依法确认我与温昌庆签订的《存量房买卖合同》已于2017年5月18日解除；2.判决温昌庆立即协助我到广州市房屋交易监管中心办理撤销涉案房屋的网签手续；3.判决温昌庆立即向我支付违约金人民币350000元整；4.本案的诉讼费由温昌庆承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：
位于广州市白云区××房（以下简称涉案房屋）是登记在朱焕夫名下的房产。2016年12月27日，温昌庆（乙方，买方）与朱焕夫（甲方，卖方）通过中原地产公司（中介方）的居间签订《存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于白云区××房（以下简称涉案房屋），房地产权证号码2016不动产第00006191号，建筑面积126.59平方米，总金额3500000元；第三条，付款：签订合同时支付300000元作为定金；部分楼款共计1800000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）；人民币1400000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方。第七条，违约责任：当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。第八条，交易不成的违约责任：甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第九条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，按以下方式处理：视作甲方已履行交房义务，一切责任由乙方自行承担。第十条，逾期付款的违约责任：乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。第十一条，迟延办理产权登记的违约责任：如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，双方当事人同意按下列方式处理：违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金。第十三条，免责条款：本合同签订后，若因不可抗力导致本合同需要延迟履行或者解除的，合同当事人无须承担违约责任。第十六条，其他约定：8、网签当日乙方提前支付首期楼款人民币300000元给甲方；9、本合同1-15条内容与房管局合同版本一致，甲方净收350万元整，其他费用与甲方无关。
2016年12月27日，温昌庆向朱焕夫支付定金300000元。2016年12月28日，温昌庆向朱焕夫支付首期楼款300000元。
温昌庆（乙方，买方）与朱焕夫（甲方，卖方）签订《房屋买卖合同网签委托确认书》，记载：位于白云区××1103的物业（下称“该物业”，房产证号：第000061**）属甲方所有，甲方同意出售给乙方，乙方愿意购买，双方确认，该物业综合交易价格扣除溢价、交易成本、装修家电（如有）等费用之后，楼价为人民币2500000元，并独家委托广东中原地产代理有限公司按上述价格进行该物业的买卖合同网签手续。对于该物业的网签合同内容，甲乙双方清楚了解且予以确认，并自愿接受合同条款的约束。
上述合同签订后，温昌庆委托广州市汇瀚顾问有限公司办理了涉案房屋的按揭贷款手续。2016年12月29日，广州市汇瀚顾问有限公司向温昌庆出具资料清单，确认温昌庆按揭交易需提交的资料集候补资料。2016年12月29日，温昌庆向广州市汇瀚顾问有限公司支付按揭服务费用8100元。2017年2月16日，中国工商银行股份有限公司广州北京路支行向温昌庆出具《个人二手房贷款初审结果通知书》，记载：致买方：温昌庆先生／女士：您因购买位于白云区××房××房产与售房者签订了《购房意向书》（或《商品房买卖合同》），并向我行提出了贷款申请。根据工行有关规定，贷款现已初审通过。现就有关贷款发放事项通知如下：在买卖双方办理上述房产产权交易过户手续、补充我行要求的其他文件或资料、落实贷款担保后，我行将按照与您签订的《个人购房借款／担保合同》的约定发放贷款（大写）人民币1350000元用于支付购房款，并划入售房者的收款账号（具体贷款金额、售房者户名与账号以《个人购房借款／担保合同》的约定为准）。若发生因借款人提供的资料不真实、隐瞒重大事实、涉及经济纠纷或买卖价格等贷款风险及其它足以影响贷款人资金安全的情形，本行将取消发放贷款并且不承担任何责任。若贷款的最终审批结果与本贷款通知书有冲突的，以我行上级业务主管部门最终审批结果为准。（公积金贷款以广州市住房公积金管理中心最终审批结果为准。）本通知书自开具之日起一个月内有效。
2017年2月16日，温昌庆与中国工商银行股份有限公司广州北京路支行签订了《个人购房借款/担保合同》。同日，温昌庆与广州住房公积金管理中心（委托贷款人）、中国工商银行股份有限公司广州北京路支行（受托贷款人，抵押权人）签订了《住房公积金抵押借款合同》，其中记载涉案房屋成交价为人民币2500000元，评估价人民币3419196元。但此后，朱焕夫一直未配合办理涉案房屋的过户手续。2017年4月25日，温昌庆向朱焕夫发出《律师函》，催促朱焕夫于2017年5月18日前配合其办理房地产转让过户手续。次日，朱焕夫收到该函件。
另有中国民生银行股份有限公司广州分行向广州市房管局出具《涂销证明》显示“兹有借款人朱焕夫在我行办理了个人贷款业务，将白云区××房作为抵押物抵押于我行（登记字号：16登记01318523）。现该笔贷款已全部还清，我行同意并委托该房产的权属人办理相关涂销抵押手续（白云区××房，登记字号：16登记01318523，权属人及共有人：朱焕夫）请协助办理”。
一审另查，2018年2月8日,广州市白云区不动产登记中心《购房资格证明》函复：截至2018年2月8日止，温昌庆在本市住房限购区域可购买1套住房。
一审庭审中，温昌庆明确其诉讼请求要求朱焕夫承担违约责任的行为具体为朱焕夫逾期协助办理过户手续的行为，并向一审法院提交如下证据：1、中原地产公司员工与“朱瑞士宝贝”之间的微信聊天记录，显示2017年2月13日，一方（中原地产公司员工）称：“您好朱先生，我们网上预约的时间是2月24号下午两点钟去办理过户手续！”2017年2月17日，另一方（“朱瑞士宝贝”）称：“你问一下要两个人都去吗？还是一个人去就可以？”2017年2月17日，一方（中原地产公司员工）称：“是您一个人，带齐资料过来就行了！”另一方（“朱瑞士宝贝”）回复：“好的”，一方（中原地产公司员工）称：“卖方要准备的资料：夫妻双方，身份证，户口本，结婚证，房产证，银行卡，涂销资料还有调档资料一起带过来，记得：是原件哦！”2、短信截图，显示2017年1月20日及2月23日，广州房地产交易登记中心均发送短信，记载：温昌庆先生/女士，您已成功预约办理白云区××房的持证登记业务（二手房业务）业务，预约号：20170224000443，预约时间：2017年2月24日14:00-15:00，请您在业务办理当天携带登记所需资料前往白云区不动产登记中心（白云区XX路XX号）预约服务点提前10分钟报到取号，逾期报到预约号将自动取消，并视为失约一次[广州房地交登中心]。3、温昌庆发送给“朱焕夫”发送的短信，显示2017年2月24日，温昌庆发送短信：“朱生，怎么样？钱都准备好了，办完过户手续马上转款，谢谢配合。”2017年2月26日，温昌庆发送短信：“朱生，你好！到底怎么啦？电话也不接，短信也不回，我心里很着急啊，大家都要互相体谅，换位思啊。”但短信无对方回应。4、中原地产公司员工与“朱焕夫时代1103”之间的微信聊天记录，显示一方（中原地产公司员工）称：“朱先生：我同事通知你去递件”，“朱先生：你收了买家60万迟迟不见人，电话也不接又不复，如果你再不联系买家办理手续，买家只有通过公安机关寻找你啦”；另一方（“朱焕夫时代1103”）回复：“你要这样也可以吗！我也给我律师啦OK，没问题你想怎么做都可以”。5、“汇瀚按揭”2017年1月4日及2017年2月22日向温昌庆发送的短信，1月4日的短信内容为：“您办理的按揭，地址白云区××房于2017年1月4日送审”，2月22日的短信内容为：“尊敬的客户，您办理的按揭业务，地址：白云区××房，银行批复金额：商业-75万元，公积金-60万元，贷款年限：商业-28年，公积金-20年，利率：商业下浮15%，公积金基准。”“尊敬的客户！您办理的按揭，地址：白云区××房于2017年2月22日出同意贷款通知”。6、温昌庆与“朱瑞士宝贝”发送的短信，显示2017年4月18日，一方（温昌庆）发送上述汇瀚按揭的短信截图，2017年4月20日，另一方（“朱瑞士宝贝”）语音回复：“谢谢，收到了，在开车。”朱焕夫对上述证据均不予确认，并称无法确认信息有无修改或删减。庭审中，朱焕夫委托代理人有携带朱焕夫的手机，但表示因其没有相关授权，不同意当庭演示与中原地产公司员工之间的微信聊天记录。朱焕夫向一审法院提交2017年4月30日、5月6日向温昌庆的户籍地址寄送的《催告函》，催告温昌庆办妥银行按揭手续，但邮件均因收件人不在本地被退回；2017年5月16日向温昌庆的户籍地址寄送的《解除合同通知书》，记载因温昌庆未提供银行按揭贷款手续文件，导致合同目的无法实现，通知解除涉案合同。该邮件亦未妥投。温昌庆表示从未收到上述邮件。另，对于中原地产公司向一审法院提交的《情况说明》，温昌庆对该说明内容无异议。朱焕夫认为中原地产公司是温昌庆单方委托的中介公司，在没有提供其他证据予以证明的情况下，该说明不符合法律规定的形式，无法说明本案的事实情况，其内容也与本案事实严重不符。
以上事实，有存量房买卖合同、收据、房屋产权证、广州市不动产登记查册表、房屋买卖合同网签委托确认书、个人二手房贷款初审结果通知书、个人购房借款/担保合同、住房公积金抵押借款合同、涂销证明、律师函、情况说明、微信记录截图、短信截图及双方当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，涉案房屋是登记在朱焕夫名下的房产，温昌庆与朱焕夫就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。
上述合同签订后，温昌庆已依约向朱焕夫支付定金30万元及首期楼款30万元，并于2017年2月16日与中国工商银行股份有限公司广州北京路支行签订了《个人购房借款/担保合同》、与广州住房公积金管理中心、中国工商银行股份有限公司广州北京路支行签订了《住房公积金抵押借款合同》，根据上述买卖合同约定，朱焕夫应协助温昌庆到房管部门办理涉案房屋的交易过户递件手续，但朱焕夫至今未协助办理，已构成违约。温昌庆作为买受人，已依约支付了定金及首期楼款，并办理了涉案房屋的按揭贷款手续，现温昌庆在广州市限购区域内具备购房资格，且涉案房屋的原抵押贷款已还清，本案双方的交易继续履行并不存在客观障碍，故温昌庆要求继续履行合同，并诉请要求朱焕夫协助办理涉案房屋的产权过户手续合理合法，一审法院予以支持。
根据上述买卖合同约定，部分楼款180万元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，温昌庆已经支付首期楼款30万元，故在朱焕夫协助温昌庆办理涉案房屋过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据的当日，温昌庆亦应向朱焕夫支付剩余部分款150万元。对于购房余款140万元的问题，合同约定由温昌庆以申请银行按揭贷款方式支付，现温昌庆已以其名义签订借款合同，如因后续支付余款的问题引发新的纠纷，双方可另循途径解决。
因朱焕夫至今未协助温昌庆办理涉案房屋交易过户手续已构成违约，应当承担违约责任。现温昌庆根据上述买卖合同关于“如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，双方当事人同意按下列方式处理：违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金”的约定要求朱焕夫承担违约责任。对此，一审法院作如下分析：朱焕夫虽有逾期协助办理涉案房屋过户手续的行为，但一方面从履行合同的进程来看，温昌庆仅向朱焕夫支付了定金30万元及首期楼款30万元；另一方面，本案涉案房屋的交易将继续履行，温昌庆虽表示其继续按原贷款合同发放贷款的情况下贷款利率已提高，但未提交证据予以证实，且现有证据无法证明朱焕夫逾期办理产权交易过户手续的行为是导致该情况的唯一原因，综合上述因素考虑，在温昌庆未有其他证据充分证实其因朱焕夫逾期协助办理过户手续而导致实际发生了损失的情况下，温昌庆要求每日按总房款的0.05%计付违约金确属过高，一审法院酌定每日以温昌庆已支付的款项60万元的0.05%标准计付。关于违约金起算时间，温昌庆主张从2017年4月26日起算缺乏依据，一审法院不予采纳。从温昌庆的现有举证看，其于2017年4月25日向朱焕夫发出律师函，催促朱焕夫于2017年5月18日前配合其办理房地产转让过户手续，次日朱焕夫收到该邮件，一审法院认定违约金的起算时间为2017年5月18日，违约金计至朱焕夫协助办理涉案房屋过户手续之日。
关于朱焕夫以温昌庆未办妥银行按揭贷款为由要求解除合同，并要求温昌庆支付违约金的抗辩意见，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”。根据本案查明的事实证实，温昌庆提交的房屋买卖合同网签委托确认书、个人二手房贷款初审结果通知书、个人购房借款/担保合同、住房公积金抵押借款合同、微信记录截图、短信截图等证据可以互相印证，而且该微信记录、短信记录与中原地产公司提交的书面情况说明也可以互相印证，而朱焕夫并无法提交反证推翻温昌庆所提交的上述证据，且朱焕夫拒绝当庭演示其与中原地产公司员工之间的微信聊天记录，故一审法院对温昌庆提交的上述证据真实性予以确认。现根据温昌庆提交的上述证据的内容可知，温昌庆在签订涉案买卖合同后已经及时委托按揭公司办理银行按揭手续，且已经取得银行二手房贷款初审结果通知书，并告知朱焕夫办理交易过户递件手续的时间，朱焕夫拒绝配合温昌庆办理交易过户递件手续的行为显属违约，在温昌庆坚持继续履行合同，且合同具备继续履行的客观条件的情况下，朱焕夫要求解除合同于法不合。其次，因现涉案房屋的抵押贷款已经清偿，且本次房屋买卖是朱焕夫出于真实意思表示向温昌庆出售，并从买售方取得相应对价的平等交易，对于购房余款140万元以银行按揭贷款方式支付，现温昌庆已以其名义签订借款合同，相关合同并未解除，如因后续支付余款的问题引发新的纠纷，双方可另循途径解决。故朱焕夫的上述抗辩意见欠理，一审法院不予采纳，对朱焕夫的全部反诉诉讼请求，一审法院予以驳回。
中原地产公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证和答辩的权利，一审法院依法缺席判决。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2018年2月23日作出如下判决:一、本判决生效之日起十五日内，朱焕夫协助温昌庆按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理将广州市白云区××房过户至温昌庆名下的手续，温昌庆同时向朱焕夫一次性支付部分购房款1500000元；二、在本判决生效之日起十五日内，朱焕夫向温昌庆支付逾期办理过户手续违约金（以600000元为本金，每逾期一日按0.05%的标准，从2017年5月18日计至朱焕夫协助办理上述房屋的过户手续之日止）；三、驳回温昌庆的其他本诉诉讼请求；四、驳回朱焕夫的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费34800元，由朱焕夫负担；反诉受理费3275元，由朱焕夫负担。被告朱焕夫负担的本诉受理费于本判决生效之日起15日内向温昌庆支付。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。朱焕夫提交证据1.个人名下房地产登记情况查询证明。证据2.户口本。证据3.养老保险个人账户对账单。证据4.广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知。证据1-4共同拟证明涉案房屋是朱焕夫唯一住房，若法院判决继续履行合同，依据广州市政府新政策，朱焕夫将无法在广州再购买房屋。证据5.结婚证，拟证明涉案房屋是朱焕夫与妻子王某赐夫妻共同财产。温昌庆质证称：证据1、2、3与本案没有直接的关系，温昌庆与朱焕夫签订房屋买卖合同，温昌庆严格按照房屋买卖合同的约定履行，朱焕夫没有任何依据拒绝履行合同，违反合同义务，双方签订的合同合法有效，应该予以继续履行。对于证据5结婚证，温昌庆当庭新提交证据，《同意出售共有财产声明书》，该声明书是朱焕夫配偶王某赐于2016年12月28日，即双方办理网签当天出具的，明确载明王某赐本人同意出售涉案房屋。温昌庆提交《同意出售共有财产声明书》，拟证明朱焕夫配偶王某赐同意出售涉案房屋。朱焕夫质证称：由于温昌庆没有提供该证据的原件予以核对，我方现在没有与王某赐联系，所以对该证据三性不予确认。中原公司没到到庭进行质证。本院经审理，确认一审查明事实。同时，二审诉讼过程中，温昌庆明确表示愿意在过户同时一次性给付扣除违约金后的购房余款。另经广州市白云区不动产登记中心出具证明，温昌庆在本市住房限购区域内可以购买1套住房。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审，朱焕夫上诉提出，涉案房屋是其夫妻共同财产，一审遗漏其妻子为本案当事人，应发回重审，其亦书面申请追加王某赐为本案当事人。另外，其坚持认为买方未依约办理涉案抵押贷款手续，违约造成交易无法完成，应承担违约责任。经二审审理，一审诉讼中，朱焕夫并无提出追加当事人异议，且从合同签订及双方履行过程，结合双方当事人的诉求，未将共有人列入本案审理并不影响本案处理，该发回重审的上诉理由不成立，其二审申请追加当事人的申请，本院不予采纳。至于认为买方未依约办理银行贷款手续存在违约的上诉理由，在温昌庆已经充分提交相应证据，且各证据间相互印证形成完整证据链的情况下，朱焕夫并无充分反证，一审不予采纳，并无不当。在相关证据证实朱焕夫有违诚信，存在违约行为的情况下，由其承担违约责任，合理合法，本院予以维持。但本案一审判决朱焕夫协助办理过户手续的同时，对于余款140万元未作判定，对于朱焕夫提前还贷后原抵押登记的涂销亦未查证落实，有可能造成双方当事人双方权益失衡。鉴于二审中温昌庆当庭表示可将余款290万元扣除违约金后一次性支付，属于当事人对权利的自行处置，也更利于案结事了，本院予以支持。
综上，上诉人朱焕夫上诉理据不足，本院依法予以驳回，但考虑双方当事人权益的平衡以及案结事了的审判效果，对一审处理作出部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下:
一、维持广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初7951号民事判决第二项、第三项、第四项；
二、变更广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初7951号民事判决第一项为“一、本判决生效之日起十五日内，朱焕夫协助温昌庆按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理广州市白云区黄边北路汇贤街10号1103房原抵押贷款登记涂销，并将该登记房产过户至温昌庆名下的手续，温昌庆同时向朱焕夫一次性支付剩余购房款2900000元”
本案一审本诉受理费34800元，由朱焕夫负担；反诉受理费3275元，由朱焕夫负担。朱焕夫负担的本诉受理费于本判决生效之日起15日内向温昌庆支付。本案二审案件受理费41350元，由上诉人朱焕夫负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭东升
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年九月二十九日
书记员 冯冠豪