江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终761号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谢传林，男，1954年1月15日出生，汉族，住九江市浔阳区。
委托诉讼代理人：钟登茂，九江市浔阳区甘棠法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：九江市国有资产经营有限公司，住九江市浔阳东路356号不分单元102。
法定代表人：万辉，董事长。
委托诉讼代理人：代浩，江西际民律师事务所律师。
上诉人谢传林因与被上诉人九江市国有资产经营有限公司租赁合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院(2016)赣0403民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢传林委托代理人钟登茂，被上诉人九江市国有资产经营有限公司委托代理人代浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人谢传林上诉请求：1、撤销浔阳法院(2016)赣0403民初137民事判决书的三条判决条款；2、支持上诉人原一审的反诉请求，由被上诉人返还上诉人非法所得的房屋租金7650元及水电押金300；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人无房屋租赁合同的权利主体资格。上诉人原为电瓷厂的老职工司机，98年因单位效益不好，夫妻双双下岗，企业为扶持我们这样贫困家庭，1999年12月该企业领导集体研究同意，将厂里要废弃的简易危旧车棚和场地一并交由上诉人名下无偿使用，以解决家庭生活困难，当时企业领导也没有要上诉人与电磁厂签订任何租赁合同，未交纳一分租金，在上诉人接手后将危旧简易车棚拆除。投资3万多元购建筑材料，新建了现在内高4米建筑面积36平方米的水泥预制现浇平顶门面，该门面现地址为市××门面，从投资新建至2012年2月15日被迫与被上诉人签房屋租赁合同之前共用了17年之久，这是历史事实。之后在被上诉人威逼、恐吓情况下，上诉人怕以后退休带来不必要的麻烦，故与被上诉人签订这份显失公平的无效房屋租赁合同。二、一审法院事实查明不清楚。原审判决载明被上诉人针对上诉人反诉辩称：电瓷厂的领导考虑到被告（即上诉人）的困难，便同意将电瓷厂的门面租给被告使用，与其签订《门面租赁合同》，并允许被告对门面进行装修，但在合同中明确约定从承租月起，租金抵扣装修款，抵扣完之日即开始收租金，装修费用的设施属九江高压电瓷厂所有。装修房屋所花费的费用早已从租金中抵清，故房屋应归电瓷厂所有，在这里一审法院混淆是非，上诉人从来没有与原电瓷厂签过什么租合同，从何谈起租金抵扣装修款之事，那是另案刘发荣与电瓷厂曾签有该合同，怎么此案会出现他案的法律事实，可见法官头昏至极。上诉人投资新建门面地址为市××，一审法院认定现牌号××B、两牌号为同一地址，认定的依据仅为甘棠街道八角厂社区出具的一份证明，以证明被上诉人所持的土地证所载××(B)与合同所载××实际为同一地址，在这里一审法院认定应是错误无效的，八角石社区即不是土地管理部门，也是公安地段管理派出所，这份证据无证明效力，再说上诉人与被上诉人之间是房屋租赁合同纠纷，也不是门牌号码、土地权属纠纷，上述一审法院认定的同一地址是无效的，应由纠正。
九江市国有资产经营有限公司辩称，一、本案诉争的房屋原为九江高压电瓷厂所有，后因国有企业融资改制，九江市政府将九江高压电瓷厂所有资产全部划归被上诉人所有，至此被上诉人取得了本案争议房屋的所有权。因此，被上诉人享有租赁该房屋的权利。二、被上诉人作为本案诉争房屋的所有权人，与上诉人所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并不存在上诉人所称的胁迫情形，在合同签订后，上诉人也实际使用了承租的房屋，并按合同的约定支付了租金和押金，实际履行了合同内容，故该合同早已依法成立并生效，对双方均具有法律约束力。故合同到期后，上诉人应当返还租赁物并支付后期占有期间所产生的费用。综上，一审判决事实清楚，证据充分，恳求二审法院依法予以维持。
九江市国有资产经营有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即停止非法侵占场地的行为并将场地返还原告；2、请求判令被告赔偿非法占用房屋的损失人民币7800元（此损失暂计算至2016年4月15日，自2016年4月16日起至被告实际返还房屋之日止的损失按照每月人民币300元标准继续计算）。
谢传林向一审法院反诉请求：1、请求法院确认被告与原告于2012年2月15日签订的《房屋租赁合同》无效；2、请求法院判令原告返还被告已经缴纳的租金7650元及水电押金300元。
一审法院认定事实：被告系原九江高压电瓷厂的职工，后于1998年下岗，当时电瓷厂考虑到职工实际困难，将厂内（原门牌号为××，现门牌号为××（B））车库提供给被告使用。后被告于1999年将车库拆除，并出资建成水泥平顶房屋（即本案诉争房屋）。后因国有企业融资改制，根据九江市政府和九江市国有企业改革领导小组相关文件，自2011年11月3日起，原九江高压电瓷厂所有资产全部划归原告统一经营管理。2012年2月15日，原告（甲方）与被告（乙方）就上述房屋签订《房屋租赁合同（固定门店）》一份，合同第一条载明：“1、甲方出租给乙方的房屋位于××。2、该处房屋建筑面积24.75㎡。……。”第二条载明：“1、房屋租赁期限2年，自2012年1月1日至2014年2月15日。……。3、租赁期内，如政府对该地段进行征收，合同自然终止，乙方应无条件搬离，不得向甲方索要任何费用。乙方购置的机器设备等资产，归乙方所有，由乙方自行拆除，甲方不给予补偿；乙方对房屋的装修投入，甲方不给予补偿，如政府给与装修补偿，补偿款归乙方所有。4、租赁期满，乙方投入的装修费用，甲方不给予补偿。乙方购置的机器设备等资产，归乙方所有，由乙方自行拆除处理，无法拆除的，甲方不给予补偿。5、租赁期满，合同自然终止，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。6、租赁期满，乙方如要求继续租赁上述房屋，应当在租赁期满二个月前书面通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先承租权（公开拍租除外）。”第三条载明：“1、上述房屋租金按季交纳，每年租金3600元整。2、房屋租金支付方式：本合同签订时一次性交纳一季度的租金900元，合同期内每季第一个月的10日为租金交款日。3、本合同签订时，乙方须向甲方交纳财产水电押金300元，合同终止时在水电、财产交接完毕后予以退回，押金不计利息。4、乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按日租金的50%支付滞纳金。”另，合同第十条项下增写：“5、本合同签订前乙方所有未交租金及乙方门面装修费用不得再提及。”合同签订后，被告向原告交纳押金300元，并按约支付了截至2014年3月31日的租金。合同到期后，被告一直未返还门面，故原告诉至本院。
一审法院认为，本案诉争的《房屋租赁合同》有原、被告双方的签名或盖章，且在合同签订后，被告实际使用了房屋及场地并按约支付了租金和押金，即已实际履行了合同内容，足以证明签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且没有违反法律规定，故该合同依法成立并生效，对双方具有法律约束力。被告辩称签订租赁合同不是其真实意思表示，但未提供充分证据证明，且未在法定期限内依法主张变更或撤销，故该合同仍具有法律约束力。经审查，原、被告在合同中处分自己的民事权利，不存在合同无效的情形，故被告反诉要求确认合同无效的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告反诉诉称该房屋系其于1999年出资将原车库拆除重新建造而来，据此主张该房屋归其所有，但原、被告双方在此后签订的《房屋租赁合同》中已明确约定“每年租金3600元，按季支付；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还”，由此可知，被告已经以向原告承租的方式在合同中对其所建地上房屋的相关权利进行了处分，被告应当按照合同约定支付相应租金并在租赁期满后将房屋返还原告。现租赁期限已经届满，原告起诉要求被告返还场地及支付超期占用费，有事实和法律依据，本院对该项诉请予以支持。鉴于原告向被告收取租金具有合同依据，故对被告反诉要求返还其已经缴纳的租金7650元的诉请，不予支持。对于被告已支付的水电押金300元，原告在租赁关系终止后应当予以返还。另，虽然按照合同约定被告应将房屋返还给原告，但对于其建造该房屋的出资，双方当事人可另行处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决：一、被告谢传林于本判决生效后十日内向原告九江市国有资产经营有限公司返还位于九江市××（××）（××门牌号为××）内所占用的场地，并按每月300元的标准支付自2014年4月1日起至返还之日止的占用费。二、原告九江市国有资产经营有限公司于本判决生效后十日内向被告谢传林返还押金300元。三、驳回被告谢传林的其他反诉诉讼请求。如被告未在判决指定的期间履行返还义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费50元，合计150元，由被告谢传林负担。
在二审举证期限内，双方当事人没有提供新证据。
本院查明事实与一审认定的事实一致。
本院认为，关于《房屋租赁合同》的效力问题。上诉人未提供符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形证据，应承担举证不能的后果。上诉人主张签订合同时存在欺诈胁迫情形，签订和履行合同不是其真实意思表示。依据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，上诉人应在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，但上诉人在法定的除斥期内未行使撤销权。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立，经依法登记发生法律效力，但上诉人未提供相关证据证明其取得涉案不动产的物权。故上诉人主张合同无效，没有事实和法律依据，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，涉案《房屋租赁合同》自双方当事人签订时生效。关于上诉人是否应当支付租金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，被上诉人主要义务是将租赁物交付承租人使用、收益，上诉人主要义务是支付租金。本案被上诉人的租赁物由上诉人实际占用，上诉人应履行支付租金的义务。
综上所述，谢传林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费261元，由上诉人谢传林负担。
本判决为终审判决。
审判长 张再生
审判员 陈小江
审判员 曹 琛
二〇一七年六月二十日
书记员 余 程