重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第02001号
上诉人（原审原告）：重庆市江北区盘溪南桥新苑业主委员会，住所地重庆市江北区盘溪二支路8号。
负责人：文光辉，主任。
委托代理人：杨成林，重庆钧睿律师事务所律师。
委托代理人：闵海涛，重庆钧睿律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：杨显权。
委托代理人：姜稚鸣，重庆康实律师事务所律师。
委托代理人：龙云辉，重庆康实律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：徐红。
委托代理人：姜稚鸣，重庆康实律师事务所律师。
委托代理人：龙云辉，重庆康实律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：康全医院，住所地重庆市江北区盘溪二支路8号南桥新苑二层附7号，组织机构代码68390794-6。
负责人：杨显权，院长。
委托代理人：姜稚鸣，重庆康实律师事务所律师。
委托代理人：龙云辉，重庆康实律师事务所律师。
上诉人重庆市江北区盘溪南桥新苑业主委员会（以下简称南桥新苑业委会）与上诉人杨显权、徐红、康全医院建筑物区分所有权纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2013年11月11日作出（2013）江法民初字第07366号民事判决，上诉人南桥新苑业委会，上诉人杨显权、徐红、康全医院对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问。上诉人南桥新苑业委会的主任文光辉和委托代理人杨成林、闵海涛，上诉人杨显权、徐红、康全医院的委托代理人姜稚鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2012年4月27日，徐红与重庆中德地产集团有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由徐红购买重庆中德地产集团有限公司开发的位于重庆市江北区石马河街道盘溪二支路8号附7号房屋，房屋用途属非住宅，建筑面积1028.90平方米，套内建筑面积819.89平方米。双方在合同附件五《补充协议书》中约定，南桥新苑每栋大楼中自然形成的、只有相邻业主可以单独使用的露台、挑台、平台等自然空间，归相邻业主使用，其他业主不得干涉、主张权属或要求使用。2012年5月30日，重庆市国土资源和房屋管理局向徐红颁发上述房屋的房地产权证，注明上述房屋坐落楼层位于名义层二层，且记载的建筑面积和套内面积与商品房买卖合同记载的相一致，并注明“外墙及楼梯间”系共有或者共用部位。
自2011年6月起，徐红及康全医院（私营独资企业，杨显权是其唯一投资人）开始使用除徐红专有部分所占投影面积以外的名义层一层屋顶平台搭建建筑物、构筑物，用于经营康全医院，且搭建房屋时并未办理行政审批手续。
一审法院另查明，重庆市江北区盘溪南桥新苑小区仅有一栋建筑物，地下1层，地上24层，共计180余户，建筑面积19808.05平方米；其中名义层一层的外墙外围水平投影面积为1522.63平方米，名义层二层的外墙外围水平投影面积为944.76平方米。
一审法院庭审中，南桥新苑业委会举示了业主委员会备案通知书、关于召开南桥新苑业主大会临时会议的提议、函件、公告、照片、南桥新苑小区业主名单及南桥新苑业主大会决议。其中，南桥新苑业主大会决议的内容是“授权由业主委员会代表南桥新苑小区全体业主委托律师对杨显权、康全医院、徐红等提起民事诉讼，且诉讼后果由全体业主承担”；且与南桥新苑小区业主名单核对后，共有127户、占建筑面积11515平方米的业主在南桥新苑业主大会决议上签字。上述证据拟证明南桥新苑小区于2013年7月13日召开全体业主大会，后取得专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意，南桥新苑业委会作为原告才对杨显权、徐红及康全医院提起民事诉讼。对上述证据，杨显权、徐红、康全医院仅对业主委员会备案通知书的真实性予以认可，并认为南桥新苑业委会所提供的业主大会决议上业主的签字系伪造，业主名单又系物业公司提供，不具有法律效力，且业主大会的决议不明确，不符合相关法律规定。
一审原告南桥新苑业委会诉称：杨显权与徐红系夫妻关系，徐红系南桥新苑小区的业主（其房屋坐落于重庆市江北区石马河街道盘溪二支路8号附7号）。自2011年6月起，杨显权利用上述房屋经营私人医院即康全医院，且非法侵占小区裙楼平台（即名义层一层楼顶平台）等业主共有面积约577.87平方米，进行违规搭建，改造成其私人医院的门面、病房、厕所和食堂。为维护全体业主利益，特请求（一）判令杨显权、徐红、康全医院立即拆除违法搭建的建筑物，恢复非法占用南桥新苑裙楼平台的原状；（二）判令杨显权、徐红、康全医院连带支付自2011年6月至2013年8月的裙楼平台占有使用费150246.2元（10元／平方米·月×577.87平方米×26个月）。
一审被告杨显权、徐红、康全医院辩称：（一）不论是杨显权还是康全医院，都不是本案的适格被告。康全医院具有独立性，其利用房屋进行装修或者搭建，完全是按照房屋产权人徐红的意思进行使用。康全医院与徐红是租赁关系，同其他业主无直接利害关系。（二）在徐红与房屋开发商签订的房屋买卖合同中明确约定了涉讼房屋的使用范围，本案涉讼区域即名义层一层屋顶平台属于徐红独立使用的空间，在设计和使用上均具有排他性，故徐红使用名义层一层屋顶平台的行为属于合法使用，并未侵权。（三）南桥新苑业委会并非本案的适格原告。业主委员会的起诉需经过业主大会的授权，而南桥新苑业委会并未举示证明业主身份的相关证据；业主委员会仅能代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼，而本案系侵权之诉；同时，南桥新苑业委会指控杨显权、徐红、康全医院侵权所涉及的区域属于商业用房部分，而南桥新苑业委会代表的业主全部是住宅部分的业主。综上，请求驳回南桥新苑业委会的诉讼请求。
一审法院认为：首先，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……。本案中，南桥新苑小区仅有一栋建筑物，虽然该栋建筑物在使用功能上划分为住宅和商用，但仍不能否定该栋建筑物是一个完整的统一体，而名义层一层屋顶就是该栋建筑物的基本结构部分。其次，从重庆市房产面积测算报告书中可以看出，该栋楼名义层一层屋顶平台并没有包括在该栋楼的建筑面积中，没有计入业主的公摊面积，属于非独立的所有权空间，不属于某位业主所有，也不属于业主的公摊范围，更不属于开发商的产权保留空间。最后，虽然徐红与重庆中德地产集团有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，南桥新苑每栋大楼中自然形成的、只有相邻业主可以单独使用的露台、挑台、平台等自然空间，归相邻业主使用，但上述约定并未明确符合上述条件的自然空间的物理范围。基于上述理由，一审法院认定名义层一层楼顶平台及其上方空间应当属于该小区全体区分所有权人共有，杨显权、徐红、康全医院未经许可擅自利用名义层一层楼顶平台及其上方空间，侵犯了全体区分所有权人的共有权。
关于南桥新苑业委会在本案是否系适格原告的问题，一审法院认为，物权法第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。上述规定已经赋予业主委员会在侵犯全体业主共有权案件中可以依法提起民事诉讼、要求侵权人承担民事责任的权利。但需要注意的是，业主委员会仅为业主大会的执行机构，本身并无意思能力，其向人民法院提起诉讼，必须按照国务院《物业管理条例》的规定，取得专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意。本案中，南桥新苑业委会在庭审中举示了业主大会决议和业主名单，虽然杨显权、徐红、康全医院对此提出异议，但并未举示任何证据证明其异议成立，故对上述证据，一审法院予以采信。根据上述证据证明的内容，南桥新苑业委会提起民事诉讼已经取得专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意，符合法律规定，对杨显权、徐红、康全医院提出的南桥新苑业委会在本案中并非适格原告的抗辩意见，一审法院不予采纳。
对杨显权、徐红、康全医院应当承担何种民事责任的问题，一审法院认为，在涉讼区域内，徐红参与搭建建筑物和构筑物，实际实施了侵权行为，康全医院对搭建后的建筑物和构筑物实际占有和使用，杨显权又系康全医院的唯一投资人，故杨显权、徐红、康全医院应当连带承担民事责任。杨显权、徐红、康全医院未经许可擅自利用名义层一层楼顶平台及其上方空间，侵犯了全体区分所有权人的共有权，现业主委员会获业主大会授权，要求侵权人排除妨害、恢复原状，符合法律规定，一审法院予以支持。但对南桥新苑业委会要求杨显权、徐红、康全医院支付占用费的诉讼请求，因南桥新苑业委会仅以主观估算作为占用费的请求依据，并未举证证明占用费的具体标准，应当承担举证不力的法律后果，故对此诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条之规定，判决如下：“一、被告杨显权、徐红、康全医院于本判决生效后三十日内恢复除徐红专有部分以外的名义层一层屋顶平台的原状，并拆除搭建的建筑物、构筑物。二、驳回原告重庆市江北区盘溪南桥新苑业主委员会的其他诉讼请求。本案案件受理费减半后收取1692元，由杨显权、徐红、康全医院负担40元，重庆市江北区盘溪南桥新苑业主委员会负担1652元；由杨显权、徐红、康全医院负担的部分，已由重庆市江北区盘溪南桥新苑业主委员会向本院预交，杨显权、徐红、康全医院在本判决生效后三十日内支付重庆市江北区盘溪南桥新苑业主委员会。”
南桥新苑业委会不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判第二项，依法改判杨显权、徐红、康全医院连带支付自2011年6月至2013年8月的裙楼平台占有使用费150246.2元。2、本案诉讼费用由杨显权、徐红、康全医院承担。主要事实和理由：1、一审判决分配举证责任错误。按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，行为人擅自进行经营活动，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修基金或者业主公共决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本支出及其合理性承担举证责任。杨显权、徐红、康全医院将公共平台改造成病房等经营性用房的事实已得到一审判决认定，杨显权、徐红、康全医院应对其经营成本的支出的合理性承担举证责任，但其在庭审中并未举示任何证据证明其成本，应当承担举证不力的后果。南桥新苑业委会主张将其收益用作赔偿损失（占用费）符合本条规定。2、一审判决驳回占用费的诉讼请求错误。在诉讼期间，南桥新苑业委会已向一审法院提交占用费的评估申请，但由于裙楼平台系公共空间，南桥新苑业委会咨询多家权威评估公司后，均告知无法评估。占用费并非主观估算，而是南桥新苑业委会参照同地段、同位置的土地租金酌情主张的10元每平方米每月。3、侵权事实已经认定，为何对被侵权人没有相应的赔偿。
杨显权、徐红、康全医院答辩称：业委会上诉的请求针对裙楼平台的占用使用费，我们认为一审的判决不支持占用使用费是正确，只是理由我们认为是杨显权、徐红、康全医院没有侵权，不应当承担该责任。
杨显权、徐红、康全医院不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判第一项；2、驳回南桥新苑业委会的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由南桥新苑业委会承担。主要事实和理由：1、南桥新苑业委会不具有适格的主体资格。（1）南桥新苑业委会举示的用以证明主体资格的《业主大会决议》中，业主的签名存在伪造痕迹，同时业主大会决议的授权不明确。南桥新苑业委会未提供业主身份的证据。（2）根据《重庆市物业管理条例》第二十七条的规定，业委会仅有“代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼”之权限。南桥新苑业委会提起诉讼的是侵权之诉，而非物业管理活动发生的诉讼。（3）南桥新苑业委会指控侵权的对象是杨显权、徐红、康全医院所购房屋专属区域的露台，不是全体业主共有的“屋顶”。（4）南桥新苑业委会指控侵权所涉及的区域属于商业用房部分，而南桥新苑业委会代表的业主全部是住宅部分的业主。尽管商业用房、住宅物业管理是在一起的，也只有一个业主大会（业主委员会），但这不影响商业用房部分物业形态的独立和区分。在分摊公摊面积时，住宅业主没有分摊商业用房的公摊面积，住宅业主在商业用房部分就不享有公共权利。2、杨显权、徐红、康全医院对诉争区域的使用属于合法使用，不构成侵权。（1）诉争区域一部分为经过梯间到达徐红产权面积的过道，一部分为入户门后上梯间经过徐红产权面积到达的露台。（2）其他业主无法进入过道。不能与其他业主共用，只能是二楼业主单独使用，是不能判定由其他业主共有使用部分。（3）其他业主要使用露台，必须要经过产权人屋内才能达到，也就是说除二楼业主外，其他业主根本无法共用该露台，该露台具有使用功能上的独立性、排他性，不具有共用性和满足其他业主的公共利益需求。不能判断是由其他业主共用使用部分。（4）整层二楼原结构完全是框架的，各部分之间并无隔墙，只要能计算面积的都是二楼业主产权所有，而争议区域属于不计面积部分，所以业主产权证无此面积范畴。（5）徐红与重庆中德地产集团有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，南桥新苑每栋大楼中自然形成的只有相邻业主可以单独使用的露台、挑台、平台等自然空间，归相邻业主使用。重庆中德地产集团有限公司是根据案争空间不在整栋大楼面积范围内，属于不计面积部分，此空间也不能和其他业主共用，而此空间是在杨显权、徐红、康全医院使用一套房屋内的空间部分，只能是杨显权、徐红、康全医院使用而且必须使用部分，所以才有上述约定。（6）在南桥新苑业委会起诉之前，曾代表业主以康全医院“违法搭建”、非法占用“公共绿地”为由向相关政府职能部门进行过举报。有关部门调查后，认为举报不实，未作出任何处理。3、2013年12月南桥这栋楼的2楼屋顶因为漏水需要动用大修基金维修。在动用大修基金表决跟支取大修基金中全程就只有徐红参与，由此可见住宅部分与商业部分是各自独立的，也就是本案争议的空间不属于全体业主共有。“只有徐红参与”是指只需要徐红的一个人同意，而且动用的大修基金也是徐红所缴的部分。
南桥新苑业委会答辩称：驳回杨显权、徐红、康全医院的上诉请求，维持一审判决第一项。理由1、业委会在本案诉讼主体适格，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会对违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律规定及管理规约要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失，该法律规定已经赋予了业委会在侵犯全体业主共有权案件中可以依法提起民事诉讼，要求侵权人承担民事责任的权利。同时，业委会在一审中举示的业主大会决议提议函告、公告均能够证实业主大会召开程序合法，并取得专有部分在建筑面积过半数的业主且占总人数过半数同意，符合法律规定，主体适格。2、杨显权、徐红、康全医院所占用的名义层一层楼顶平台及上方空间属于全体业主的共有部分，且未经许可擅自利用侵犯了全体业主的共有权。（1）根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，专有部分应当具备如下条件：一是具有构造上的独立性，能够明确区分。二是具有利用上的独立性，可以排他使用。三是能够登记成为特定业主所有权的客体。而杨显全等占用的所用平台在构造上具有从属性，整栋楼的业主均可通过电梯进入平台，不具有利用上的独立性。产权证上未把上述平台记入徐红的产权范围，没有计入业主的公摊面积，属于非独立的所有权空间。显然一个条件都无法具备。不能将其归为专有部分或参照专有部分擅自利用。（2）上述司法解释第3条规定，除法律行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法所称的共有部分，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，证据显示杨显权等人占用的平台属于名义层一层楼顶的平台，属于一楼的楼顶，按照上述司法解释的规定，应当属于全体业主的共有部分。3、徐红动用大修基金来修建一楼楼顶与本案审理无关。（1）动用大修基金要开业主大会，有召开业主大会的程序和表决决议的内容和形式。徐红自愿用自己的钱去修，这是徐红自己的行为。（2）本案诉争的平台本身是徐红违章搭建，擅自利用，自己把楼顶损坏了，自己出钱来修是合理。
在二审审理中，杨显权、徐红、康全医院提交了以下证据：1、物业专项维修资金使用审批表，2、关于南桥新苑小区使用物业专项维修资金的申请，3、物业专项维修资金使用方案，4、承诺书，5、授权委托书，6、物业专项维修资金使用意见表，7、大修基金支取记录，8、资金使用方案及分摊表上墙公示的图片，9、施工合同，10、二楼业主大修基金使用情况说明及照片。杨显权、徐红、康全医院认为这些证据都是复印出来，经过业委会或者物管公司的盖章；用于证明南桥新苑一楼至二楼屋顶自然形成的平台都属于商业部分，在维修时仅动用所对应业主的大修基金，与住宅部分各自独立。
南桥新苑业委会认为证据1－9是复印件，不予质证；对证据10上的公章认为是真实的，但对其内容认为是不真实的，关联性也不予认可，管理处的情况说明不能说明哪一部分是商业、哪一部分不是商业、哪一部分该用谁的大修基金来修，大修基金应该由房管局的专门管理机构来管理，情况说明说的也是三楼的平台，与南桥新苑业委会所说的一楼楼顶没有关联性，物管公司没有权利来确定哪一部分该由谁的大修基金去修，这至少要通过业主大会和房管局的同意，大修基金才能支出；对证据10的照片认为是复印件，不予质证。
在二审审理中，南桥新苑业委会表示，从修建房屋的施工图可以看出到该平台可以通过开发商修建的楼梯上来，但是徐红现在在此处加了卷帘门不能上去；杨显权、徐红、康全医院认为这个卷帘门不是徐红修的，是开发商交付给徐红时就已经修建了，从这个楼梯可以上到争议的平台，但是该楼梯的产权是属于徐红的。从测绘报告第7页可以看到梯间1和梯间2是全部分摊在二楼的房产的。
本院二审审理查明：《重庆市房产面积测算报告书》将南桥新苑1、2楼的梯间1、2均计入了分摊面积。
在二审审理中，双方当事人对原判查明的事实没有异议。本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，关于南桥新苑业委会在本案是否系适格原告的问题。一审法院已经阐述过的理由，本院不再赘述。本院仅针对杨显权、徐红、康全医院上诉提出的新的理由进行评判。《重庆市物业管理条例》中规定了业委会有权代表业主参加因物业管理活动发生的诉讼或仲裁，是一种授权性规定，并不表示做了该规定之后，就禁止业委会代表全体业主参加因其他纠纷而发生的诉讼。故本院对杨显权、徐红、康全医院提出的南桥新苑业委会在本案中并非适格原告的上诉意见，本院不予采纳。
对于双方当事人诉争的区域是属于全体业主共有部分，还是属于徐红专有部分的问题。一审法院已经阐述过的理由，本院不再赘述。本院仅针对杨显权、徐红、康全医院上诉提出的新的理由和证据进行评判。从重庆市国土资源和房屋管理局向徐红颁发房地产权证，注明“外墙及楼梯间”系共有或者共用部位；《重庆市房产面积测算报告书》将南桥新苑1、2楼的梯间1、2均计入了分摊面积；及双方当事人在二审中陈述的通过开发商修建的楼梯间可以上到争议平台的情况看；分摊的梯间，并非徐红专有部分，而是全体业主共有部分；其他业主通过计入了分摊面积的梯间，可以进入到诉争的区域；诉争的区域并不是只有徐红可以单独使用的露台、挑台、平台等自然空间。杨显权、徐红、康全医院在二审中举示的证据，仅有证据10中的情况说明是原件，即使全部证据是真实的，即使杨显权、徐红、康全医院的证明目的成立，也不能证明对商业部分的共用面积没有计入整栋楼公摊，不能证明住宅部分的业主对商业部分的公摊面积没有权利。相关政府部门没有对“违法搭建”、非法占用“公共绿地”作出处理，并不表示其认为杨显权、徐红、康全医院没有侵犯南桥新苑其他业主的利益。故对杨显权、徐红、康全医院上诉认为对诉争区域是合法使用，不构成侵权的意见，本院不予采纳。
对杨显权、徐红、康全医院应当承担何种民事责任的问题，一审法院已经阐述过的理由，本院不再赘述。本院仅针对南桥新苑业委会上诉提出的新的理由进行评判。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”也就是说，权利人应当先对行为人的经营收入举证，之后才是行为人反证自己的收入中的合理成本，而不是一开始就将举证责任倒置给了行为人。本案中，南桥新苑业委会并未对杨显权、徐红、康全医院因侵权行为而取得的收入举证，杨显权、徐红、康全医院无须反证证据的合理成本，故一审法院分配的举证责任是正确的。南桥新苑业委会要求的占用费，没有证据证明，其所称的参照估算也没有证据证明，故无法得到法院支持。侵权赔偿的具体数额是建立在对损失金额有依据的情况下，南桥新苑业委会对损失金额未尽到举证责任，故其上诉请求无法得到支持。
综上，双方当事人的上诉理由均不成立，其上诉请求均应予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3384元，由承担重庆市江北区盘溪南桥新苑业主委员会负担1692元，由杨显权、徐红、康全医院负担1692元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 敬
审 判 员 赖生友
代理审判员 乔 艳
二〇一四年五月四日
书 记 员 程 卓