广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)桂01民终7813号
上诉人（一审原告）：王秀奎，女，1946年X月X日出生，汉族。
委托诉讼代理人：韦端宁，广西同望律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚振中，广西同望律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：邓某2，男，1945年X月X日出生，汉族。
被上诉人（一审被告）：严某1，女，1970年X月X日出生，汉族。
被上诉人（一审被告）：严某（曾用名邓某1），女，2003年x月X日出生，汉族。
法定代理人：邓某2，身份情况同上。系严某的父亲。
法定代理人：严某1，身份情况同上。系严某的母亲。
被上诉人（一审第三人）：肖某2，男，1970年X月X日出生，汉族。
被上诉人（一审第三人）：刘某某，女，1971年X月X日出生，汉族。
被上诉人（一审第三人）：肖某1，男，2004年X月X日出生，汉族。
法定代理人：肖某2，身份情况同上。系肖某1的父亲。
法定代理人：刘某某，身份情况同上。系肖某1的母亲。
上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄宏观，广西任钒律师事务所律师。
上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：钟克星，广西任钒律师事务所实习律师。
上诉人王秀奎因与被上诉人邓某2、严某1、严某、肖某2、刘某某、肖某1物权纠纷一案，不服横县人民法院（2017）桂0127民初56号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月29日受理后，依法组成合议庭，于2018年1月3号开庭审理，上诉人王秀奎的委托诉讼代理人韦端宁，被上诉人肖某2、刘某某、肖某1的委托诉讼代理人黄宏观、钟克星到庭参加诉讼，被上诉人邓某2、严某、严某1经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人王秀奎上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人一审的诉讼请求，确认被上诉人邓某1、严某1与肖某2、刘某某、肖某1于2015年12月22日签订的《房地产买卖契约》无效；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.本案不构成善意取得。严某1与肖某2、刘某某、肖某1利用严某的年幼无知及邓某2在监狱服刑不了解情况，相互恶意串通交易房产，且房产价值约为360万元，肖某2、刘某某、肖某1以低价103万元取得，不属于合理对价，不构成善意取得。2.《房地产买卖契约》违反法律法规的强制性规定，存在违反法律、公共利益及他人利益的情形，应属无效。邓某1、严某1无权处置房产，肖某2、刘某某、肖某1明知房产是邓某2，但其在签订合同时并未询问邓某2的意见，系恶意串通损害上诉人的利益，故合同应为无效。3.涉案房产的登记转移存在违法违规行为。房产在国土部门的交易价格是103万元，一审开庭后肖某2一方补充证据证明房产的实际交易价值是148万元，上诉人认为该证据不符合法律规定，认为房产交易涉嫌偷税漏税，建议司法机关追究涉案人员的刑事责任。4.邓某2也是严某的法定代理人；涉案房产的退赃款项77732.8元是上诉人退给办案机关的。综上，请二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人肖某2、刘某某、肖某1辩称：本案不存在恶意串通，严某1代理严某签订《房地产买卖契约》的行为有效，即使本案系无权处分，《房地产买卖契约》依然合法有效。且我方已支付合理对价、办理过户登记，已善意取得涉案宗地的物权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人邓某2、严某、严某1未到庭亦未作书面答辩。
王秀奎向一审法院请求：1.确认邓某1、严某1与肖某2、刘某某、肖某1之间于2015年12月22日签订《房地产买卖契约》无效；2.确认坐落于横县横州镇环城西路###-2号房地产（地号450127100105GB####0，证书号：横国用（2016）第0002####号，面积：112.1平方米）属于王秀奎与邓某2共同所有，并办理相应的过户登记手续；3.本案的诉讼费由邓某2、严某、严某1和肖某2、刘某某、肖某1承担。
一审法院认定事实：邓某2在担任横县横州镇城司居委会主任期间，于2004年7月20日以城司居委会的名义，向横县建设局打报告，以选址及建设等不周为由，要求将位于横县横州镇环城西路即横县加油站对面的一座公厕拆除，同年8月5日，横县建设局签“经研究同意拆迁，拆迁后由城司社区在体育中心广场回建同等规模公厕一座，原旧公厕所属土地归城司社区使用”。同时于2004年7月25日以城司居委会的名义，向横县国土资源管理局打报告，申请办理该土地的国有土地使用权使用证。此后，邓某2自己出资在横县体育中心广场建设了一间同等规模的公厕，并将原公厕土地上的电线杆、铁塔等进行迁移及对土地进行平整，并于同年9月以城司居委会的名义，到土地管理部门办理原公厕所占土地的国有土地使用证，城司居委会于2004年9月6日取得了该宗土地的土地使用权。2006年5月8日，邓某2利用其担任城司居委会主任职务之便，在未经城司居委会集体讨论及同意下，私自以城司居委会的名义将原公厕所占土地的土地使用权变更给其私生女邓某1，并到土地管理部门办理了国有土地使用证的变更手续，同年10月18日取得变更后土地使用权所有人是邓某1的国有土地使用证。之后邓某2在该宗地上建设了楼房。严某1证实其与邓某2是情人关系，并于2003年6月4日生育女儿邓某1，其住的这幢楼的土地使用证是其女儿的,这幢楼是2006年10月至11月间搬进去住,有关房屋的手续均是邓某2办理，也在邓某2手中。经广西众益土地评估有限责任公司评估，该公厕的土地在2006年5月8日表现的土地使用权价格为192924元。另查明，邓某2为拆该土地上的公厕使用了12600元，迁移该土地上的电线杆、铁塔等使用了17000元，办理变更手续时交了4484元的土地出让金给土地管理部门，在横县体育中心广场回建公厕一间使用了81107.16元，合计115191.16元。综上，邓某2私自占用上述土地使用权获取利益人民币77732.84元。邓某2因本案的行为构成职务侵占罪，同时邓某2另有犯罪行为，法院的（2009）横刑重初字第1号刑事判决书判决：一、邓某2犯贪污罪，判处有期徒刑十二年，并处没收个人财产人民币五万元，剥夺政治权利二年；犯职务侵占罪，判处有期徒刑三年；总和刑期十五年，决定执行有期徒刑十四年（刑期自2010年6月24日起至2024年5月18日止），并处没收个人财产人民币五万元，剥夺政治权利二年。二、继续追缴邓某2违法所得387871.9元，退回横县人民政府；继续追缴邓某2违法所得77732.84元，退回横县横州镇城司社区居委会。邓某2现在广西柳城监狱服刑。
本案调取一审法院（2008）横刑初字第66号刑事案件档案中横县公安局经侦大队于2007年3月23日对邓某2的“讯问笔录”，该“讯问笔录”中邓某2称严某1在其回建公厕、建房中收到严某1现金大约十八、九万元；邓某2称其在取得该房屋的国有土地中回建好公厕1座、迁移原公厕宗地的电杆4条及高压线铁塔1座大约出资十三万元。根据已生效的（2009）横刑重初字第1号刑事判决书中查明认定的事实：邓某2为拆除旧公厕、迁移原公厕土地上的电线杆、铁塔和办理土地变更手续交纳的土地出让金、在县体育中心回建公厕1间，邓某2开支费用共115191.16元。
根据横县公安局经侦大队于2007年3月23日对严某1的“询问笔录”中，严某1称其于2001年刚来横县时在酒家当服务员就认识邓某2，之后，与邓某2是情人关系，其与邓某2于2003年X月X日共同生育了女儿邓某1，对邓某2在建楼房中开支多少钱其不清楚，建该楼房是由邓某2一手操办，其只记得分4次左右交给邓某2共185000元建该楼房，严某1当时称其无法向公安机关提供付款的证据证明，其不清楚该楼房的起建时间，只记得是2006年10月至11月间入住该楼房，并称其当时的工作是待业，邓某2每月给其母女1000元作生活费。
严某（曾用名邓某1、王琳）系邓某2与严某1非婚生育的女儿，有（2008）横刑初字第66号刑事案件档案中南宁市公安局物证鉴定所出具的法医DNA检验鉴定书南公物鉴DNA（2007）0057号为据，其于2003年X月X日出生；邓某1于2015年X月X日改名为严某，现其户籍地为湖南省常德市鼎城区武陵镇常沅路XXX号。
王秀奎提供的从横县国土资源局行政审批办公室档案中复印的2015年12月22日严某1、严某（甲方）与肖某2、刘某某、肖某1（乙方）签订《房地产买卖契约》1份，契约约定：甲方自愿将坐落在横县横州镇环城西路，地号：01-05-####，地类用途：城镇单一住宅用地，使用权类型：出让。（占地面积112.1平方，建筑面积403.2平方，总层4层）出售给乙方。房地产成交价格1003600元。该契约有双方的当事人名字的签名。肖某2向法院提供2015年12月22日严某1、邓某1（甲方）与肖某2（乙方）签订《房地产买卖契约》1份，契约约定：甲方自愿将坐落在横县横州镇环城西路，地号：01-05-####，地类用途：城镇单一住宅用地，使用权类型：出让。（占地面积112.1平方，建筑面积403.2平方，总层4层）出售给乙方，房地产成交价格1480000元，有严某1、邓某1、肖某2名字的签名。肖某2已支付给严某1购买房屋款共1480000元。
一审法院依法向肖某2询问了解其向严某1购买本案诉争房屋的情况，肖某2称：其于2005年到横县做生意，2006年认识邓某2和严某1，当时该房屋正在装修，其认为邓某2和严某1是夫妻关系，其知道邓某2和严某1是邓某1的父母亲，其大约于2006年9月租赁该房屋的一至三层，当时是与邓某2办理租赁该房屋手续，以邓某1的名字出租该房屋，2007年前是邓某2收房屋租金，自2008年起租金是严某1收取及房屋续租是严某1以邓某1的名字办理，肖某2租赁该房屋至房屋买卖；肖某2称其于2008年或2009年因交房租问题才知道邓某2被关押，其购买位于横县横州镇环城西路95-2号的房屋只是与严某1联系及办理该房屋的买卖和权属变更手续，在《房地产买卖契约》上有邓某1的签名，购买房屋时没有联系邓某2及其家人，其向严某1购买该房屋是整栋的，为了交税问题，才有二份买卖价格不同的《房地产买卖契约》，该房屋的实际买卖价格是1480000元，房屋价款已经支付给严某1，其已取得该房产的合法手续。肖某2、刘某某、肖某1是一家人，户籍住址湖南省攸县莲塘坳乡新华村新屋组新屋XXX号。本案诉争的该房地产买卖后变更的国有土地使用证号：横国用（2016）第0002####号，坐落于横县横州镇环城西路###-2号，土地使用权人：肖某2、刘某某、肖某1，使用面积112.1平方米；房屋所有权证号：横房权证字第201601####号，房屋所有权人：肖某2，共有情况：共同共有，建筑面积637.99平方米，共5层。
王秀奎与邓某2原为夫妻关系，于2009年7月14日通过协议已经办理离婚手续。邓某2因犯罪行为被一审法院判刑后，王秀奎于2014年5月19日代邓某2向一审法院缴交邓某2私自占用本案的土地使用权获取利益即违法所得77732.84元。
庭审中，邓某2称其实际出生日期是1945年3月19日，并称本案诉争的房屋是其赠与邓某1，该房地产是其出资（包括房屋土地、回建公厕和建房），严某1没有出过钱。案件审理中，对王秀奎主张的民事行为的效力问题，一审法院向王秀奎释明后，王秀奎坚持诉讼请求。
一审法院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，严某（曾用名邓某1）、严某1经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。一、王秀奎是否是本案适格原告和坐落于横县横州镇环城西路###-2号房地产是否属于王秀奎与邓某2共同所有。邓某2在担任横县横州镇城司社区居委会主任期间，以非法占有为目的，利用其职务上的便利，未经城司社区居委会集体讨论及同意，私自以城司社区居委会的名义将已属城司社区居委会所有的土地的土地使用权登记在其与严某1非婚生育的女儿邓某1名下，并到土地管理部门办理了国有土地使用证的变更手续，变更后土地使用权所有人是邓某1的国有土地使用证。之后邓某2在该宗地上建设了楼房。严某1是否出资建房，严某1没有提供答辩意见和质证意见，也没有提供证据，且邓某2不认可，不予确认。据此，原登记在邓某1名下的国有土地使用权的取得及建设该楼房是邓某2个人出资，且有（2009）横刑重初字第1号刑事判决书认定的事实，予以确认。此时为王秀奎与邓某2婚姻关系存续期间，故该房地产认定为王秀奎与邓某2婚姻关系存续期间共同所有的财产。根据《婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产属于夫妻共同财产，归夫妻共同所有，对于夫妻共同财产的处分，应由夫妻双方协商一致，邓某2未与王秀奎协商将夫妻共有财产登记在严某（邓某1）名下，邓某2主张本案诉争的房地产是其赠与严某（邓某1），理由不成立，不予支持。严某1未经王秀奎和邓某2同意，出卖登记在严某（邓某1）名下的房地产给肖某2、刘某某、肖某1，事后也没有取得追认，属于无权处分他人共同财产的行为,损害了王秀奎的利益。据此，王秀奎与本案有直接利害关系，是本案的适格原告。肖某2、刘某某、肖某1主张本案诉争的房地产原登记在严某（邓某1）名下，与王秀奎没有任何直接利害关系，王秀奎不是本案的适格原告，理由不成立，不予支持。
二、严某1、严某（邓某1）与肖某2、刘某某、肖某1于2015年12月22日签订的《房地产买卖契约》是否有效，肖某2、刘某某、肖某1是否善意取得房地产。本案中，严某1出卖房地产的行为属无处分权行为，但严某1和严某（邓某1）在出卖该房地产给肖某2、刘某某、肖某1时，有证据证明严某1与严某（邓某1）是母女关系，其与肖某2、刘某某、肖某1签订的《房地产买卖契约》，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，王秀奎主张严某1和严某（邓某1）与肖某2、刘某某、肖某1明知该房屋实际为邓某2和王秀奎所有，故严某1和严某（邓某1）与肖某2、刘某某、肖某1于2015年12月22日签订的《房地产买卖契约》无效，理由不成立，不予支持。据此，严某1出卖属王秀奎和邓某2共有的房地产与肖某2、刘某某、肖某1签订的《房地产买卖契约》应认定合同有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一、二款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有人有权向无处分权人请求赔偿损失。”的规定，本案中，肖某2、刘某某、肖某1受让登记在邓某1名下的坐落于横县横州镇环城西路的房地产，肖某2已支付给严某1房地产价款共1480000元，该房地产已办理权属变更登记手续，并已实际交付肖某2、刘某某、肖某1；王秀奎和邓某2没有提供证据证明该房地产转让价格不合理，也没有证据证明肖某2、刘某某、肖某1在受让该房地产交易时存在恶意，故推定肖某2、刘某某、肖某1善意受让该房地产，肖某2、刘某某、肖某1善意取得了该房地产的所有权。因此，原权利人即王秀奎与邓某2丧失对该房地产的所有权，并不得向善意的肖某2、刘某某、肖某1主张返还该房地产。王秀奎主张严某1、严某（邓某1）与肖某2、刘某某、肖某1互相串通私自买卖房屋以及邓某2主张严某1与肖某2、刘某某、肖某1趁其被限制人身自由，勾结房产土地部门有关人员，提供假材料办理房屋过户，串通非法买卖其房产，现有在案的证据不能证明王秀奎和邓某2的该主张，对其该主张，不予支持。原房地产的权利人王秀奎和邓某2的利益因严某1和严某（邓某1）无权处分财产的行为受到损害的，有权向严某1和严某（邓某1）请求赔偿损失。
综上所述，严某1和严某（邓某1）与肖某2、刘某某、肖某1于2015年12月22日签订的《房地产买卖契约》合同有效，因肖某2、刘某某、肖某1已善意取得了该出卖的房地产所有权，物权发生了转移。王秀奎诉请确认邓某1、严某1与肖某2、刘某某、肖某1之间于2015年12月22日签订的《房地产买卖契约》无效和确认坐落于横县横州镇环城西路###-2号房地产属于王秀奎与邓某2共同所有并办理相应的过户登记手续，证据不充分，理由不成立，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条六十四条第一款、第一百四十四条条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一、二款的规定，判决：一、驳回王秀奎要求确认严某1、严某（邓某1）与肖某2、刘某某、肖某1于2015年12月22日签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求；二、驳回王秀奎要求确认坐落于横县横州镇环城西路###-2号房地产属于王秀奎与邓某2共同所有并办理相应的过户登记手续的诉讼请求。案件受理费13832元，财产保全费5000元，共18832元（王秀奎已预交），由王秀奎负担。
本案的争议焦点：被上诉人严某1、严某与被上诉人肖某2、刘某某、肖某1签订的《房屋买卖契约》是否合法有效？肖某2、刘某某、肖某1是否善意取得涉案房产？
二审期间双方均没有提交新的证据。本院依职权向横县地税局调取了涉案房产销售发票、税票，并了解该房产的计税基准价格，横县地税局依法提供并复函答复。经质证，本院审查认为该证据真实、合法，与本案具有关联性，故予以采纳。
各方当事人对一审查明的事实没有异议，一审查明的事实客观、真实，本院予以确认。根据上述新证据，本院补充查明：二审期间，本院向横县地税局去函调查，横县地税局向本院复函，根据税收政策计算，涉案房产计税基准价格应为976097元，由于该房产买卖合同的交易价格为1003600元，根据计税的从高原则，该局认定的计税价格为1003600元。
本院认为：房屋所有权登记具有公信效力，法律保护信赖该登记而从事交易的人，同时《中华人民共和国物权法》第一百零六条也规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案中，涉案房屋原登记在被上诉人邓某1名下，严某1为邓某1母亲，故第三人肖某2有理由相信邓某1、严某1有权利处分，至于权利人内部的关系问题，未登记在所有权登记簿上，也并非受让人应当了解或者影响交易的事项。关于上诉人王秀奎主张房屋买卖存在明显不合理低价的问题，王秀奎未能举证证明涉案房产在交易时的通常价格为多少，本案已查明邓某1与肖某2的实际交易价为1480000元，有转账记录、收条等证实，参考横县地税局计算的计税基准价格976097元，本院认为1480000元并不属于明显不合理低价。邓某1与肖某2另以其他价格签订合同缴交税款的行为，应由相关部门认定和处理，与本案不是同一法律关系，本院不予审查。同时，涉案房屋也已经依照法律规定办理了过户登记，故一审认定肖某2、刘某某、肖某1善意取得房产所有权，并无不当，王秀奎的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13832元，由上诉人王秀奎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 ＸＸ莹
审 判 员 韦 欣
代理审判员 薛章亮
二〇一八年三月六日
书 记 员 张宁佳