西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初9222号
原告：王文莲，女，汉族，1978年4月16日出生。
被告：西安景润房地产代理有限公司。住所地：西安市高新区沣惠南路西侧糖果*****幢*单元*层*****号。
法定代表人：刘转莉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王振，陕西泓瑞律师事务所律师。
被告：潘岩，女，汉族，1970年11月2日出生，住长春市朝阳区。
原告王文莲与被告西安景润房地产代理有限公司（以下简称景润公司）、潘岩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王文莲、被告景润公司的委托诉讼代理人王振到庭参加了诉讼，被告潘岩经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告王文莲诉称，被告潘岩委托被告景润公司代为出租其位于西安市××路××楼××室房屋。2016年12月10日，原告与被告景润公司签订《西安市房屋租赁合同》，约定由原告承租被告潘岩位于西安市××路××楼××室03号房间，租期一年，每月租金500元，按季支付，租期内不得提前收、退房，押金500元，日常维修费90元/季，物业费135元/季。原告如约履行，缴纳押金500元，租金、维修费、物业费预交至2017年9月9日。2017年6月14日下午原告回家时发现房门被撬开，门上贴有被告潘岩委托出租合同期满收回房屋的公告，同时房间的水、电均停，原告与被告景润公司协商退款，被告景润公司以被告潘岩违约为由，提出让原告把房屋里的家具、家电砸了才能退款，原告认为被告景润公司的退款条件是违法行为而拒绝。2017年6月20日下午，被告潘岩强制原告搬离房屋，原告当晚将本人的物品搬出，后因无法找到合适的租住房屋，原告与被告潘岩协商后继续租用西安市××路××楼××室03号房间，租金由原来的每月500元涨至每月800元，每天增加10元。二被告之间发生委托代理纠纷，二被告恶意毁约，给原告造成严重损失。故诉至法院，请求判令：1、二被告退还原告未使用房屋租金1450元、物业费130.5元、日常维修费87元、退还押金500元、违约金1000元，赔偿增加的租金损失1780元、断水断电及撬锁引起的精神损失1000元，合计5947.50元。2、被告承担本案诉讼费用。
被告景润公司辩称，景润公司并非涉案房屋租赁合同的当事人，原告因履行合同产生的纠纷，应当以合同相对人即房屋出租人为被告提起诉讼，景润公司并非适格被告，原告起诉景润公司要求承担法律责任，无事实及法律依据。本案中，景润公司系房屋出租人，即被告潘岩的委托代理人，景润公司依据被告潘岩的授权委托以其名义与原告签订房屋租赁合同，故该合同的双方当事人应当为原告和被告潘岩，景润公司并非合同当事人。被告潘岩作为被代理人及房屋租赁合同当事人，依法应当承担合同义务。原告提起诉讼，即使法院经审理后认为出租方应当承担法律责任，该责任也应当由被告潘岩承担，景润公司不应承担合同责任。景润公司与被告潘岩系委托代理关系，景润公司代理出租房屋时，在合同文本中明确列明被告潘岩为出租方，景润公司为委托代理公司，所产生的纠纷应当由被告潘岩承担。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告潘岩未到庭参加诉讼，庭审后到庭称，潘岩与被告景润公司签订的授权委托书的委托时间是2014年6月15日至2017年6月14日，2017年6月14日合同到期，潘岩与被告景润公司之间的合同失效。潘岩让被告景润公司代为出租房屋，原告2017年6月14日之后交给被告景润公司的押金、物业费、日常维修费、房屋租金等费用与潘岩无关。对原告起诉状中的事实与理由无异议。
经审理查明，2014年6月14日，被告潘岩（出租委托方、甲方）与被告景润公司（出租代理方、乙方）签订《房屋出租委托合同》，约定，甲方同意将坐落于西安市××路××楼××室的房屋一套委托乙方代理出租，该房屋格局为2室2厅1卫，面积101.5平方米，房屋用途为居住。乙方的代理权限有：以甲方名义委托乙方全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜；代甲方向承租方收取租金、有线收视费和卫生费等费用；监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行义务；甲方允许乙方在代理期内对房屋进行维修、维护、装修以及添置新物品；乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均予以认可；乙方出租代理权限为：乙方代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋出租有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取房屋租金以及物业费、取暖费、停车费；代甲方向税务部门缴纳税费；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租代理期自2014年6月15日至2017年6月14日。租金标准为第一年、第二年每月2000元、第三年每月2100元，按季度缴付。甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金，因甲方原因未能及时领取房租与乙方无关。如乙方实际出租房屋的价格高于甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有，作为乙方对该房屋进行改善、维修或添置设备的费用。
同日，被告潘岩（甲方、委托方）向被告景润公司（乙方、受托方）出具《授权委托书》，称甲方因工作繁忙，现全权委托乙方独家代理出租甲方位于西安市××路××楼××室的房屋，委托期限自2014年6月15日至2017年6月14日。
2016年12月10日，被告潘岩（甲方、出租方）、被告景润公司（代理公司）与原告（乙方、承租方）签订《西安市房屋租赁合同》，甲方将坐落于崇立金世园2202-03间房屋出租给乙方居住使用，租赁期自2016年12月10日起至2017年12月9日止，共计12个月1日。合同期间，甲方不得提前收回房屋，乙方不得提前退房，否则视为违约，违约方应承担违约赔偿责任。租金每月500元，按季支付，乙方应于2016年12月10日、2017年2月10日、2017年5月10日、2017年8月10日前分四次各缴纳租金1500元，物业费135元、日常维修费90元。合同签订后，乙方向甲方支付押金500元（以押金收据为准）。合同还约定，押金不作为租金使用，租赁期满或合同解除后，房屋内基础设施及物品正常，且无其他费用拖欠的情况下，甲方凭租赁合同及押金收据无息退还乙方押金。同时一次性缴纳日常维修工费365元，随租金支付。此费用仅限于日常设施设备自然老化和正常使用维修工费，多不退，少不补。甲方应保证该房屋产权归属清楚，代理出租手续齐全，乙方须按约定日期向甲方交纳租金，不得逾期，否则视为乙方违约，乙方需承担违约责任，逾期支付租金需缴纳每天100元的滞纳金，甲方收取滞纳金的同时，有权收回该房屋。除房屋租金外，乙方还应承担水费、电费、燃气费、暖气费、物业费、电视费、网络费、电话费、开具租金发票税费等费用，合同期内，乙方需委托甲方代交暖气费、物业费、水费及电费。合同一经签订，甲乙双方均应信守合同约定，任何一方违约应向对方支付月租金200%的违约金。被告景润公司在合同落款处以甲方代理公司名义盖章及签字。
合同签订后，2016年12月10原告向被告景润公司缴纳了500元的押金，并支付了2016年12月10日至2017年9月9日期间的租金、物业费及日常维修费共计5175元。
2017年6月14日，被告潘岩在西安市××路××楼××室的房屋门上张贴搬离通知，以其与被告景润公司之间的委托合同到期收回房屋为由，要求原告搬离该房屋。原告搬离后，又于2017年6月21日与被告潘岩重新签订《西安市房屋租赁合同》，租赁了被告潘岩西安市雁塔区太白南路191号崇立金世园1栋1单元22-2室03号房，每月房租800元。经询，被告潘岩与被告景润公司均认可2017年6月14日二被告的委托合同到期后，原告缴纳的租金、物业费等费用被告景润公司并未交给被告潘岩。
上述事实，有《房屋出租委托合同》、《授权委托书》、《西安市房屋租赁合同》、押金收据及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认定。
本院认为，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。本案中，被告景润公司与潘岩签订的《房屋出租委托合同》、授权委托书于2017年6月14日已经到期，被告景润公司超出潘岩授权范围出租产生的的法律后果应由其自行承担。原告向被告景润公司交纳了2016年12月10日至2017年9月9日期间的租金、物业费及日常维修费共计5175元，对2017年6月14日后的租金及日常维修费应由被告景润公司退还给原告，租金为1416.67元，日常维修费为85元。被告景润公司收取原告押金500元，应由被告景润公司退回原告。关于物业费，因原告系案涉房屋的实际使用人，故物业费应由原告自己承担，故对原告要求被告返还物业费的诉请，本院不予支持。关于违约金，根据合同约定，被告景润公司应当保证案涉房屋代理出租手续齐全，但在2017年6月14日后，被告景润公司与潘岩的委托合同已经到期，被告景润公司未按照合同约定保证案涉房屋代理出租手续齐全，违反了合同约定，应当按照合同约定向原告支付违约金1000元。关于增加的租金损失一节，无法律依据本院不予支持。关于精神损失，无法律依据，本院不予支持。
综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告西安景润房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王文莲租金1416.67元、押金500元、日常维修费85，并支付违约金1000元，共计3001.67元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告王文莲的其余诉讼请求。
本案案件受理费50元，由被告西安景润房地产代理有限公司承担，因原告已预交，故被告西安景润房地产代理有限公司在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 卢 帆
人民陪审员 王莎莎
人民陪审员 焦晓红
二〇一八年一月十九日
书 记 员 陈 璐
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