广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤0402民初10514号
原告（反诉被告）：李雪兰，女，汉族，户籍地广东省高要市。
委托诉讼代理人：曾学彬，广东益诺众承律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵雪娴，广东益诺众承律师事务所实习律师。
被告：（反诉原告）：张伟东，男，汉族，户籍地广东省汕头市金平区。
委托诉讼代理人：瞿缨，广东精诚粤衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄崇迅，广东精诚粤衡律师事务所实习律师。
原告李雪兰与被告张伟东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，被告张伟东提出反诉，本院决定本诉与反诉合并审理。本案依法由审判员杨擎轩独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人曾学彬、赵雪娴，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人瞿缨、黄崇迅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李雪兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告双倍返还购房定金人民币60000元；2.请求判令被告向原告支付律师费人民币20000元；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费。
事实和理由：2016年8月18日，经经纪方撮合，原被告双方签订《房地产买卖合同》，约定在经纪方提供居间服务下，被告向原告转让位于珠海市香洲区前山港口X路XXX路X栋X单元XXX房，建筑面积31.81平方米（粤房地权证：粤20**珠海市不动产权第0029XXX号），转让总价款为人民币54万元。该合同大致约定：签订合同时原告需向被告支付定金人民币3万元；首期款20万元（含定金）需在签订合同后15日内向被告支付；余款34万元以银行按揭的方式支付；原告需要在签订合同5个工作日内申请银行按揭；违约方需向对方承担本合同纠纷而产生的律师费；等等。签订合同时，经经纪方审查产权证发现，被告拟出让的房产因原来有银行按揭未清偿且贷款时间未足一年，一般情况下贷款银行不能批准提前还款，故可能导致该房不能交易。为尽力促成原被告该次房产交易成功，经三方协商同意由经纪方负责利用自身的社会渠道与相关银行沟通为本案房产申请提前还款。故三方在合同备注条款中约定“本合同以卖方所贷款银行同意提前还款为准”，目的在于为实际有效履行合同创设前提条件。该合同签订后，原告当即向被告支付定金人民币3万元。尔后，本地区“地王”频现，房价亦水涨船高。经经纪方积极沟通，于2016年9月5日，相关银行同意办理该房产提前还款，随即便通知被告于次日携带相关证件赴银行办理手续，但被告回复拒不配合办理也不同意承担违约责任，更不同意与原告办理相关的其他转让所需要的手续。此后多次催办无果。因被告的拒绝履行行为使得合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行，被告应当承担违约责任。原告认为，本案所签订的合同合法有效，各方当事人应本着诚实信用的原则切实积极履行，但被告拒不履行合同的约定，已经严重侵害了原告的合法权益。恳请法庭支持原告的诉讼请求。
原告李雪兰针对本诉及反诉有提交如下证据：1.《房地产买卖合同》；2.被告房产产权证明；3.公正委托书；4.原告定金支付凭证；5.被告代理人与经纪公司代理人微信对话截图；6.入息证明；7.银行流水；8.委托代理合同。
被告张伟东辩称，一、原告李雪兰违约在先。根据《房地产房买卖合同》之约定，该交易房屋总价为54万，原告李雪兰需先向被告张伟东支付定金20万元整，第一笔3万元于签署合同当日支付，第二笔17万元于签署合同后十五日内支付，原告李雪兰支付的20万元定金实为代被告张伟东归还按揭贷款，并约定了原告李雪兰需在签订合同的五个工作日内申请银行按揭。但在买卖合同签订后，原告李雪兰除支付了第一笔定金3万元外，就第二笔剩余的17万定金，并未依约于签订合同之日起15日内支付，且也未依约于签署合同5个工作日内申请银行按揭。直至2016年9月5日，经纪方通知被告张伟东前往建行提前还款时，已超出了合同所约定的原告李雪兰应当履行合同相应义务的最后期限，所以应当认定是原告李雪兰违约在先。二、原告李雪兰枉顾事实，推脱责任。就原告李雪兰在起诉状提到的备注条款中约定“本合同以卖方所贷款银行同意提前还款为准，目的在于为实际有效履行合同创设前提条件”，原告李雪兰的这一陈述枉顾事实。由于在签订合同当天，经纪方审查发现被告张伟东的房屋已办理按揭，且按揭贷款未足一年，所以当场告知被告张伟东，依据银行的相关规定，一般情况下贷款时间不足一年是不允许提前还款的，但在三方沟通下，经纪方又提出其可以尝试动用相关渠道为双方解决该障碍，且原告李雪兰也提出双方可先签订合同，并按照合同约定履行，若经纪方无法解决提前还款问题的话，被告张伟东退回定金即可，基于该前提下被告张伟东在增加了备注条款后才同意签订该买卖合同。由于三方在合同中约定的付款方式为“银行按揭付款”，且原告李雪兰申请按揭贷款和被告张伟东申请提前还款是两个互不相干的程序，且按照一般的惯例操作，都是买方先申请按揭贷款，待同贷书出来后，卖方才去申请还款；因此如果原告李雪兰不去申请按揭手续，被告张伟东无从知晓原告李雪兰是否可以获得按揭批准，所获得的贷款金额是多少，是否有能力支付房款？但原告李雪兰在签订合同后没有履行任何申请按揭手续。且根据备注条款前半段的约定，原告李雪兰支付的定金是用于归还被告张伟东的按揭贷款的，若原告李雪兰不支付剩余部分的定金，被告张伟东也无法提前还款。因此，从原告李雪兰支付了第一笔3万元的定金这一事实开始，双方的合同已经开始履行，该备注条款并非为合同实际有效履行合同创设前提条件。所以，2016年9月5日经纪方通知被告张伟东前往建行办理提前还款的时候，被告张伟东也明确表示拒绝办理的原因是原告李雪兰未按约定支付第二笔17万元的定金。再者，原告李雪兰也未能提交任何证据证明在支付了第一笔3万元的定金后，双方有其他约定，原告李雪兰可以不按合同约定的15天支付第二笔17万元的定金。综上，被告张伟东在本次房屋买卖中拒绝继续履行合同是基于原告李雪兰未能依约履行合同的前提下，出于对失信方的质疑以及为保障自身的合法权益，所作出的抗辩，希望人民法院公平合理的解决本次纠纷，依法驳回原告李雪兰的诉讼请求。被告张伟东庭中补充答辩：原告有关律师费的主张仅补交一份合同，没有实际的依据，我方对这笔费用是否实际发生不予认可。对20000元的标准，属于原告自行处分的行为，如果需要被告承担的话，我方只在广东省律师服务政府指导价所规定的标准范围内承担责任。
被告张伟东针对本诉及反诉有提交如下证据：1.《委托代理合同》；2.《发票》；3.《中国光大银行贷记通知》；4.《委托付款书》。
被告张伟东向本院提出反诉请求：1.判令原告立即向被告支付违约金人民币54000元；2.判令原告承担被告支付的律师费9000元；3.判令原告承担全部反诉费用。
事实和理由：2016年8月18日，因原告李雪兰需向被告张伟东购买位于珠海市香洲区前山港口X路XXX路X栋X单元XXX房，所以在经纪方的撮合下，原告李雪兰与被告张伟东签订了《房地产房买卖合同》（下称“买卖合同”），约定该套房屋总价为54万，原告李雪兰需先向被告张伟东支付定金20万元整，第一笔3万元于签署合同当日支付，第二笔17万元于签署合同后十五日内支付，原告李雪兰支付的20万元定金实为代被告张伟东归还按揭贷款，并约定了原告李雪兰需在签订合同的五个工作日内申请银行按揭。签订合同当天，经纪方审查发现被告张伟东的房屋已办理按揭，且按揭贷款未足一年，所以当场告知被告张伟东，依据银行的相关规定，一般情况下贷款时间不足一年是不允许提前还款的，但由于随后在三方沟通下，经纪方又提出其可以尝试动用相关渠道为双方解决该障碍，且原告李雪兰也提出双方可先签订合同，并按照合同约定履行，若经纪方无法解决提前还款问题的话，被告张伟东退回定金即可，基于该前提下被告张伟东同意签订该买卖合同，但为保障其自身权益，避免日后在经纪方无法解决还款问题的情形下，原告李雪兰要求双倍返还定金，所以被告张伟东在本合同的最后增加约定了：本合同以卖方所贷款的银行同意提前还款为准。但在买卖合同签订后，原告李雪兰除支付了第一笔定金3万元外，就第二笔剩余的17万定金，并未依约于签订合同之日起15日内支付，且也未依约于签署合同5个工作日内申请银行按揭。被告张伟东认为原、被告双方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，原告李雪兰未按合同约定按时足额交付定金及按时申请按揭的行为已构成违约，应当承担违约责任，所以根据《房屋买卖合同》第13条约定，原告李雪兰应当向被告张伟东支付54000元违约金。根据《房屋买卖合同》第十七条之第一款约定，由于一方违约，另外两方为追究法律责任而产生的律师费由违约方承担。鉴于上述，被告张伟东向法院提出反诉请求，请求查清事实，支持所有反诉请求，以维护被告的合法权益。
原告李雪兰对被告的反诉辩称，在双方签订的房地产买卖合同中手写部分内容清晰，意思表达清楚，目的在于创设合同在消除不可能继续履行因素的前提下，让原、被告双方继续履约，而且该手写条款前后内容没有冲突，即如果被告张伟东可以提前还款，原告李雪兰再依据按揭申请的情况多除少补支付首付款。很明显的道理，如果被告张伟东不可以提前还款，先别说原告李雪兰申请对该房买售的按揭贷款，甚至是一次性的买售都不可能，哪怕原、被告双方同时申请还款和购房按揭都是可以的。所以合同各方设定的手写部分是经过谨慎的商讨后得出来的合理结果，目的在于保护买卖双方在最少的风险下有效履行合同，故被告张伟东办理提前还款时本合同是否可以继续履行的根本。我方同意被告张伟东所述的买方先申请按揭并获得同意后，由卖方再申请还款的说法，但是这种情况一般是针对卖方没有提前还款限制，而不是像本案一样，银行同意提前还款注销按揭时，是不需要卖方马上还清款项，可以在银行同意的期限内由买方另行代为支付并抵扣首期购房款，因此被告所述如原告李雪兰不申请按揭就不知道给多少首期款的说法没有依据。退一步说，如果被告张伟东申请提前还款获得同意而原告却不申请按揭或者支付任何房款的，那么违约方就是原告李雪兰。综上，被告无故不履行合同约定办理提前还款手续应当承担相应的违约责任。
本院经审理认定事实如下：2016年8月18日，经经纪方珠海澳博房产投资策划有限公司居间，原、被告签订《房地产买卖合同》，原告购买被告名下位于珠海市香洲区前山港口X路XXX路X栋X单元XXX房，转让价格54万元。合同约定定金20万元，买方在签署合同时交保证金30000元给经纪方，卖方签署合同后，买方所交保证金30000元自动转为定金，买方须在签署本合同15日内支付定金余额170000元。第二部分楼款34万元由买方办理银行贷款方式支付给卖方，买方须于本合同签订之日起5个工作日内申请银行按揭。合同备注中另外约定：买方所交付20万元定金实为代卖方还按揭款，若买方所申请的按揭贷款超34万元，卖方则多退少补。合同对双方的违约责任作出约定：卖方未能履行合同之条款造成本合同无法顺利完成或违约无法将该物业售给买方，卖方已足额签收定金，卖方须双倍返还定金；买方未足额交付定金的，卖方有权要求买方按该物业成交价的10%支付违约金。合同签订后，原告支付了定金30000元。后经纪方审查发现，被告因该房银行按揭未清偿且贷款时间未足一年。故三方在合同备注中加注一项条款：本合同以卖方所贷款银行同意提前还款为准。
此后，因被告能否提前还贷及原告办理申请按揭等事宜，各方多次协商未果。被告未能提前清偿银行贷款，原告也未依合同约定在签署合同后15日内支付定金余额17万元，致合同无法继续履行。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其效力本院予以认可。合同对双方的权利义务作出明确约定，原告应于合同签署日交付定金3万元，15日内支付定金余额17万元，并在5个工作日内申请银行按揭。合同备注中注明：本合同以卖方所贷款银行同意提前还款为准。即明确合同当事人，特别是原告履行支付房款的义务，必须以卖方设定按揭贷款的银行同意还款为前提。被告未能在合理期间内取得相关银行同意提前还款的意思表示，故原告拒绝支付剩余定金，导致合同无法继续履行。上述的“以卖方所贷款银行同意提前还款为准”的约定，实际上设定了双方继续履行其他权利义务的条件，该条件未成就，合同即告终止履行。因此，房屋买卖合同因当事人约定终止的情形出现而终止，合同终止后，双方当事人应遵循诚实信用原则，妥善处理合同事宜。即被告应将所收的定金3万元返还原告，合同不再继续履行。原告要求双倍定金及赔偿律师费损失均无法律与事实依据，本院不予支持。被告反诉违约金及律师费损失，也无法律及事实依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第九十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张伟东于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）李雪兰定金人民币30000元；
二、驳回原告（反诉被告）李雪兰的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）张伟东的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币900元，保全费人民币820元，共计人民币1720元，由原告（反诉被告）李雪兰负担人民币1075元，由被告（反诉原告）张伟东负担人民币645元；反诉受理费人民币688元，由被告（反诉原告）张伟东负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 杨擎轩
二〇一七年三月一日
书记员 阳伟萍
周倩雯