新民市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民民二初字第04920号
原告陈岩，女，1956年9月2日出生，汉族，住址沈阳市大东区。
委托代理人徐全颖，辽宁卓政律师事务所律师。
原告张秀丽，女，1959年7月19日出生，汉族，住址沈阳市大东区。
委托代理人徐全颖，辽宁卓政律师事务所律师。
原告冷海山，男，1967年2月2日出生，汉族，住址沈阳市大东区。
委托代理人徐全颖，辽宁卓政律师事务所律师。
被告郝福川，男，1967年11月2日出生，汉族，住址辽宁省盘锦市双台子区。
委托代理人周爽，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人金陆，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
被告沈阳云洲房地产开发有限公司，住所地辽宁省新民市。
法定代表人王云成，系该公司经理。
委托代理人赵铭洲，男，1987年5月26日出生，汉族，住址辽宁省康平县，系该公司工作人员。
原告陈岩、张秀丽、冷海山诉被告郝福川、沈阳云洲房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，原告陈岩、张秀丽、冷海山于2014年8月29日在本院起诉，本院受理后，依法由审判员张春红担任审判长与代理审判员唐晓丽（主审）、人民陪审员李艳静组成合议庭，于2014年9月24日公开开庭进行了审理。原告陈岩的委托代理人徐全颖、原告张秀丽、冷海山及其委托代理人徐全颖，被告郝福川的委托代理人周爽，被告沈阳云洲房地产开发有限公司（以下简称“云洲公司”）的委托代理人赵铭洲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈岩、张秀丽、冷海山诉称，二被告之间并未成立商品房买卖合同关系，被告云洲公司借用被告郝福川名义签订《商品房买卖合同》，而并非真实的商品房买卖合同关系。由于债权具有平等性，在原告与被告云洲公司之间的债权关系的合法性已经为人民法院生效法律文书所确认的前提下，即使二被告之间的债权关系合法有效，那么，其对诉争房屋也并不具有优先受偿权。此外，被告郝福川自称是于2011年6月22日与被告云洲公司签订了所谓的《商品房买卖合同》，而新民市人民法院根据三原告的申请，早在2011年1月4日即对本案诉争的房屋进行查封，并依法将查封裁定送达给被告云洲公司。被告云洲公司明知该房屋已经被人民法院查封的情况下，又将该房屋抵债给被告郝福川。因此，二被告签订的《商品房买卖合同》无效。在执行过程中，被告郝福川向执行局提出书面执行异议，要求法院解除查封。新民市人民法院于2014年8月14日作出（2014）新执字第1767号执行裁定书，裁定：“中止对新民市铁道北云洲上城小区16号楼261建筑面积69.59平方米的房产的执行”。三原告陈岩、张秀丽、冷海山认为此执行裁定书侵害了其权益，故诉讼来院，请求法院依法确认二被告所签订的《商品房买卖合同》无效，撤销（2014）新执字第1767号《执行裁定书》并恢复对新民市铁道北云洲上城小区16号楼261建筑面积69.59平方米房产的执行，诉讼费由二被告承担。
被告郝福川辩称，二被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并经过房产部门备案，不违反相关法律规定，对双方均具有法律约束力。被告郝福川用抵债的方式支付了购房款，云洲公司为被告郝福川开具了正式的销售发票，并将房屋交付给答辩人，合同双方已经履行了合同的主要义务。本案诉争房屋无法办理房屋权属证书的原因是云洲公司单方原因，答辩人没有过错。三原告在诉状中所称的对诉争房产的查封裁定，从未给二被告和房产部门送达，否则房产部门也不会于2011年6月22日将诉争房屋为被告郝福川办理备案手续。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定。新民市人民法院下达的（2014）新执字第1767号执行裁定书，完全符合事实及法律规定。
被告云洲公司辩称，云洲公司对双方当事人争论的房屋没有任何主张权，云洲公司为无独立请求权第三人。云洲公司强调三点：第一、云洲公司与郝福川签订的商品房买卖合同及开具的发票手续为真实有效。第二、云洲公司对三原告的诉讼保全查封并不知情。第三、郝福川对房屋进行了实际占有，对于房屋的实际占有，云洲公司认为办理入住领取钥匙即应视为对房屋有了实际占有。最后，云洲公司希望法院根据相关法律维护合法人的正当权益。
经审理查明，原告陈岩、张秀丽、冷海山因其与被告云洲公司之间的民间借贷纠纷起诉至新民市人民法院。在该案件审理过程中，三原告陈岩、张秀丽、冷海山向我院提出保全申请，新民市人民法院于2011年1月4日作出（2011）新民民三初字128号民事裁定书，裁定“将被告名下位于新民市上城小区16号楼10套、17号楼7套（附表）予以查封”。经审理，新民市人民法院作出（2011）新民民三初字第128号民事判决书，被告云洲公司不服一审判决，上诉至沈阳市中级人民法院。二审审理中，陈岩、张秀丽、冷海山与被告云洲公司自愿达成调解，沈阳市中级人民法院于2012年2月29日作出（2012）沈中民三终字第364号民事调解书，约定被告云洲公司于2012年4月15日之前一次性给付陈岩、张秀丽、冷海山借款本金1998058元。另，三原告陈岩、张秀丽、冷海山又因其与被告云洲公司之间另一笔欠款纠纷起诉至新民市人民法院，新民市人民法院于2011年10月11日作出（2011）新民民三初字1294号民事判决书，被告云洲公司不服一审判决，上诉至沈阳市中级人民法院。二审审理中，双方自愿达成调解，沈阳市中级人民法院于2012年2月29日作出（2012）沈中民三终字第352号民事调解书，约定被告云洲公司于2012年4月15日之前一次性给付陈岩、张秀丽、冷海山借款本金356万元及利息。被告云洲公司未履行上述两份民事调解书，三原告陈岩、张秀丽、冷海山向新民市人民法院申请执行，新民市人民法院于2012年6月4日作出（2012）新执字第721号执行裁定书，查封云洲公司开发建设上城小区的房产（包含本案诉争房屋）。在执行过程中，被告郝福川向执行局提出书面执行异议，要求法院解除查封。新民市人民法院于2014年8月14日作出（2014）新执字第1767号执行裁定书，裁定：“中止对新民市铁道北云洲上城小区16号楼261建筑面积69.59平方米的房产的执行”。原告陈岩、张秀丽、冷海山认为新民市人民法院的执行裁定书侵害其权益，故诉讼来院。
另查明，三原告陈岩、张秀丽、冷海山提出（2011）新民民三初字128号民事裁定书中提到的附表就是指其与被告云洲公司双方于2010年8月30日签订《协议书》，包含本案诉争房屋。
还查明，被告郝福川称其与被告云洲公司为以房抵债欠款关系。2011年6月22日，被告郝福川与被告云洲公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告郝福川购买位于新民市辽河大街215-1号第16幢2-6单元1号房（建筑面积69.59平方米），单价1900元，一次性付款，2011年12月31日前交房。同日，被告云洲公司为郝福川开具《销售不动产统一发票（自开）发票联》一份。被告郝福川自认其以抵账的方式支付了房款。2011年6月23日，被告云洲公司为郝福川出具《上城小区业主入住通知书》一份，通知其于2011年12月22日办理入住手续。被告郝福川承认被告云洲公司在2011年6月23日已向其交付案涉房屋，其已经办理入住，但没有居住。被告郝福川也未提交其他的入住凭证和相关的居住证明材料。
以上事实，有原告起诉状、被告答辩状、新民市人民法院（2012）新执字第721号执行裁定书、辽宁省沈阳市中级人民法院（2012）沈中民三终字第364号民事调解书、辽宁省沈阳市中级人民法院（2012）沈中民三终字第352号民事调解书、辽宁省新民市人民法院（2014）新执字第1767号执行裁定书、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票（自开）发票联》、《上城小区业主入住通知单》、商品房预售许可证及双方当事人的陈述，经庭审质证，予以认定，在卷佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案争议焦点在于被告郝福川是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的法院不得查封的情况。本案中，被告郝福川与被告云洲公司系基于欠款关系签订的《商品房买卖合同》，而以房抵债只有在取得抵债房屋权属登记手续后才能视为履行完毕，现被告郝福川未取得抵债房屋的权属证书，而且，被告郝福川向法院提供的证据不足以证明其在法院查封前已实际占有使用了本案诉争房屋。同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的立法精神是为了保护已实际占有使用执行标的物的善意买受人的权利，本案不属于法院不得查封的情形。被告郝福川作为案外人提供的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，故对于原告提出恢复对执行标的的执行的诉求，本院予以支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百一十一条、三百一十三条之规定，判决如下：
准许执行位于新民市铁道北云洲上城小区16号楼261号（建筑面积69.59平方米）的执行标的；
驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费3039元，由被告郝福川承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张春红
代理审判员 唐晓丽
人民陪审员 李艳静
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 王海滨