上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三(民)初字第4168号
原告（反诉被告）高国兴，男，1944年7月21日出生，汉族。原告（反诉被告）陆小妹，女，1944年12月11日出生，汉族。委托代理人高国兴，男，1944年7月21日出生，汉族。被告（反诉原告）上海农工商房地产置业有限公司。法定代表人曹晓风，董事长。委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。原告高国兴、陆小妹诉被告上海农工商房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月6日立案受理后，依法适用简易��序，由代理审判员侯芳独任审判。后因工作变动，本案转由代理审判员林青独任审判。审理中，被告提出反诉，本院依法予以受理。本案于2014年12月3日、2015年4月1日两次公开开庭进行了审理，原告高国兴及其作为原告陆小妹委托代理人、被告委托代理人汪世雄到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方均同意继续适用简易程序，延长审限一个月。本案现已审理终结。原告高国兴、陆小妹诉称：2013年1月25日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告将位于上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》97号1401室房屋出售给原告，房子暂测面积88.01平方米，其中套内建筑面积为65.51平方米，公共分摊面积为22.50平方米，每平方建筑面积单价为人民币12,615元，总价为1,110,246元，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规规章另有规定外该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，房屋于2013年8月31日前交付原告，到时提前15天书面通知原告交房，如未能按时交房，每日按已支付房款的日万分之三计算。2013年9月25日原告收到被告的交房通知，并应被告要求补交面积差额款756.90元后才收到房屋。现原告房屋的实测面积为88.07平方米，其中套内面积为65.31平方米，比暂测面积减少0.20平方米，公共分摊面积为22.76平方米，比暂测面积增加0.26平方米。原告认为，被告无权收取因房屋的公共分摊面积增加的部分房款，同时对套内建筑面积的减少部分房款应于退还。故原告诉诸法院，要求判令：1、被告退还多收房款3,279.90元（包括套内面积补差款2,523元即0.2平方米乘以12,615元/平方米以及套内面积多收款的退还756.90元即0.06平方米乘以12,615元/平方米）；2、判令被告支付迟延交房违约金8,992.99元（以实际支付的房款1,110,246元为基数，按日万分之三的标准，从2013年9月1日起计算至2013年9月27日）；3、判令被告尽快按照合同约定标准在现住处大堂及电梯前室的墙面铺设与地砖相匹配的墙砖。后在庭审过程中原告撤回第3项诉请，在本案中不予主张。被告上海农工商房地产置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，1、面积补差款方面，根据合同第4条约定是按总面积计算的，大部分人理解是需要交补差款的，大部分业主也已经缴纳了。2、房款是按建筑面积来计价的，不是按套内、公摊面积来计价的，不存在有套内、公摊的调整。3、合同约定在8.31日前交房的，确实存在延迟，因为高温天气政府出台通知要求停工，导致工期延误，也导致了办证的延迟，被告取得许可证后，马上通知业主了，由于天气原因导致，被告的交房是可以顺延的。此外，原告也存在逾期付款，被告可以顺延交房。2013年1月25日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告应在2013年2月28日前支付被告房款277,000元、在3月18日前支付50万元。合同签订后，原告在2013年3月4日支付了277,000元，在4月1日支付了328,633元、在4月10日支付了171,367元。鉴于原告逾期付款，且系其自身原因造成的，与被告无关，故根据合同有关逾期付款违约金的约定，被告提出反诉，请求法院判令反诉被告高国兴、陆小妹支付反诉原告逾期付款违约金2,895元。反诉被告高国兴、陆小妹对反诉原告上海农工商房地产置业有限公司反诉辩称：不同意反诉原告的诉讼请求，预售合同第29条约定与本合同不一致的，应以补充条款为准。补充条款一第4条约定了付款条件及期限，反诉被告的逾期付款是经过反诉原告同意。反诉状上列明的合同约定付款时间及款项、实际付款时间及款项反诉被告予以认可，但实际上在签订合同前双方对付款时间及款项进行了变更，而且反诉原告销售主管说晚付款也不会收取违约金。经开庭审理查明：2013年1月25日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》97号1401室房屋，房屋暂测建筑面积为88.01平方米，其中套内建筑面积为65.51平方米，公共分摊面积为22.50平方米，每平方建筑面积单价为人民币12,615元，总价为人民币1,110,246元；房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积误差超过+3%（包括3%），不向原告收取超过部分的房价款，被告同意当暂测面积与实测���积误差超过-3%（包括-3%），原告有权单方面解除本合同；被告定于2013年8月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项��列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）。原告若未按照合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之3计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割得部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同补充条款一约定，对预售合同第七条（付款方式和付款期限）作补充：本合同所称的实际付款日是指原告按合同或者补充协议约定的付款日期；也包括原告未按合同或者补充协议约定的日期付款，经被告同意后，同意原告逾期付款的实际付款日��但该实际付款日的金额，包含合同或者补充协议约定的付款日期的金额及原告逾期天数与实际付款日之间的逾期付款的违约金额。合同附件一关于付款方式和付款期限约定，付款方式为分期付款，不涉及贷款。原告于2013年1月25日与被告签约，并付首付房款333,246元；于2013年2月28日前应支付房款277,000元；于2013年3月18日前应支付房款50万元。签订上述合同后，原告按约支付了首付款，在2013年3月4日支付了277,000元，在2013年4月1日支付了328,633元，在2013年4月10日支付了171,367元。原告按照合同约定支付了房价款总计1,110,246元。2013年9月27日原告补交房屋差价款756.90元，并于当日验收房屋拿到房屋钥匙。另查明，被告于2013年8月31日取得上海市新建住宅交付使用许可。原告所购房屋实际总面积为88.07平方米，其中套内面积为65.31平方米，公共分摊面积为22.76平方��。以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的商品房预售合同、房屋建筑面积测算表、购房发票、交房催告函，被告提供的住宅交付使用许可证等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。关于差价款的争议，预售合同特别告知一中注明商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时以测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，暂测面积与实测建筑面积不一致，按上海市房地产转让办法第四十四条规定处理，对此规定，双方显已明知。之后，预售合同第二条明确记载了系争房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，第五条明确暂测面积与实测面积不一致时应首先根据法律、法规、规章的规定处理，因此，本院认为，被告应退还已收取的补差款及套内减少面积相应的房款。关于迟延交房的争议，本院认为，合同明确约定交房时间，被告无正当理由应当按期交付。被告提出天气原因导致迟延交房，依据不足，本院不予采信。该行为明显不符合合同约定，其应当按照合同约定承担延迟交付房屋的违约责任。违约金的金额按照已支付房款1,110,246元为基数，按日万分之三的标准，从2013年9月1日起计算至2013年9月27日，原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于逾期付款违约金的争议。反诉被告认为，根据合同补充条款一第4条约定，反诉被告付款时间及款项是经过反诉原告同意的，双方实际上是按照反诉原告同意的付款时间及款项进行了变更，而且反诉原告销售主管说晚付款也不会收取违约金。反诉原告对反诉被告的上述意见不予认可。本院认为，反诉被告的上述抗辩未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。反诉被告的付款时间已在庭审中查明，实际付款时间及金额不符合合同约定，其也应当按照合同约定承担逾期付款的违约责任。违约金的金额分段计算，但违约金的起算时间应按照合同约定应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，即以277,000元为基数，按日万分之三的标准，从2013年3月1日起计算至2013年3月4日；以328,633元为基数，按日万分之三的标准，从2013年3月19日起计算至2013年4月1日；以171,367元为基数，按日万分之三的标准，从2013年3月19日起计算至2013年4月10日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第���条之规定，判决如下：一、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告高国兴、陆小妹房款人民币3,279.90元;二、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告高国兴、陆小妹逾期交房违约金人民币8,992.99元；三、反诉被告高国兴、陆小妹应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海农工商房地产置业有限公司逾期付款违约金人民币2,895元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币106.82元，减半收取计人民币53.41元，由被告上海农工商房地产置业有限公司负担；反诉受理费25元，由反诉被告高国兴、陆小妹共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 林 青
二〇一五年四月三日
书 记 员 汪宇婧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出��人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。