重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终7111号
上诉人（原审被告）：重庆融创基业房地产开发有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园办公楼，统一社会信用代码915000007474974732。
法定代表人：商羽，该公司总经理。
委托诉讼代理人：江智莉，女，汉族。
被上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区青年路56号重庆国际贸易大厦，统一社会信用代码91500000902901959A。
负责人：史原，行长。
委托诉讼代理人：刘迟、刘潇，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温秀梅，女，汉族。
被上诉人（原审被告）：陈登银，男，汉族。
上诉人重庆融创基业房地产开发有限公司（以下简称融创公司）因与被上诉人中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）、温秀梅、陈登银金融借款合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初12699号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人融创公司的委托诉讼代理人江智莉，被上诉人中信银行重庆分行的委托诉讼代理人刘迟、刘潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
融创公司上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判原审判决第二项；2.判令本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.程序不合法，一审法院没有向上诉人送达起诉状副本且没有向上诉人送达开庭通知。2.上诉人已经为温秀梅办妥了房产证和抵押权登记，上诉人的阶段性担保责任已经解除，不再为温秀梅的债务承担阶段性担保责任。
中信银行重庆分行辩称：一审事实认定清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
温秀梅、陈登银未答辩。
中信银行重庆分行向一审法院起诉请求：1.温秀梅立即向中信银行重庆分行偿还借款本金656582.41元、利息9981.27元、罚息及复利374.32元（利息、罚息及复利计算至2016年6月16日），并自2016年6月17日起至清偿本息之日止，以借款本金为基数、按合同利率的150%计收罚息，对未能按时支付的利息和罚息，按合同利率的150%计收复利，利随本清；2.中信银行重庆分行对温秀梅、陈登银的抵押物即位于重庆市北部新区栖霞路16号1幢1单元17-6房屋拍卖、变卖或折价所得的价款在中信银行重庆分行债权范围内享有优先受偿权；3.陈登银、融创公司对温秀梅的第一项债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由融创公司、温秀梅、陈登银承担。
一审法院认定事实：贷款人：中信银行重庆分行。借款人：温秀梅。保证人：陈登银、融创公司。贷款本金：72万元。贷款期限：2014年12月12日起至2024年12月12日止。贷款执行利率：浮动利率，贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮25%执行，合同签订时贷款年利率7.6875%；如遇贷款基准利率调整贷款利率按上述方式相应调整，自贷款发放日起，首次利率调整日为次年1月1日，从首次利率调整日后每12个月调整一次。逾期利息标准：逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。复利计收标准：对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利。约定还款方式：按月等额本息还款。
保证担保情况：融创公司（甲方）与中信银行重庆分行（乙方）签订的《商品房按揭贷款合作协议书》约定：“甲方同意在乙方承诺贷款额度项下，对每一购房人向乙方的借款提供不可撤销的连续的无条件的阶段性连带责任保证，担保范围为借款人贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费等）。担保阶段为：从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购商品房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押本登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止”。此外，陈登银作为本案所涉借款的保证人与中信银行重庆分行签订了《最高额保证合同》，保证人担保的最高债权本金为72万元，保证的方式为连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、复利、罚息和律师费、保全费等实现债权的费用等。
抵押担保情况：温秀梅与中信银行签订《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，以其所有的位于重庆市北部新区栖霞路16号1幢1单元17-6房屋作为抵押物为本案所涉借款提供最高额抵押担保，并办理了预告登记。
欠款情况：截至2016年6月16日，温秀梅尚欠中信银行重庆分行本金656582.41元、利息9981.27元、罚息及复利374.32元。
提前收贷情况：2016年7月19日，中信银行重庆分行以温秀梅未按《个人借款合同》约定偿还借款本息为由宣布提前收贷。
送达约定：司法机关或仲裁机构可按约定的地址、联系方式发送相关文书，无人签收、拒收等原因导致文书未能送达或退回的，则文书退回之日视为送达之日；如直接送达时拒收，送达人可采取拍照、录像方式记录送达过程，并将文书留置，亦视为送达。因提供错误联系方式或未及时告知变更后联系方式的，导致文书未能送达或退回的，则文书退回之日视为送达之日。
中信银行重庆分行与温秀梅、融创公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中所涉及的位于重庆市北部新区栖霞路16号1幢1单元17-6房屋尚未办理房地产权证。
一审法院认为，中信银行重庆分行与温秀梅、融创公司签订的《个人借款合同》《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，与融创公司签订的《商品房按揭贷款合作协议书》，与温秀梅签订的《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，与陈登银签订的《最高额保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，上述合同合法有效，各方当事人均应当按约履行各自的义务。中信银行重庆分行按约发放了贷款后，温秀梅未按照合同的约定偿还借款本息,其行为已经构成违约，应当承担违约责任。温秀梅应当按照合同的约定偿还全部借款，并支付相应的利息、罚息。因此，中信银行重庆分行有权按照合同约定要求温秀梅立即偿还全部借款本息。
关于中信银行重庆分行对涉案房屋能否行使抵押权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，温秀梅以其所购商品房为中信银行重庆分行设定抵押权，中信银行重庆分行对此项请求权进行了预告登记，由于温秀梅对抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的登记，中信银行重庆分行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对温秀梅抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对温秀梅抵押房屋的处分，但并非对温秀梅抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。中信银行重庆分行要求对温秀梅办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对中信银行重庆分行要求行使讼争房屋抵押权的诉请应不予支持。
关于融创公司是否承担连带清偿责任的问题。根据《商品房按揭贷款合作协议书》约定，融创公司为温秀梅的债务从中信银行重庆分行与温秀梅签订的借款合同生效之日起，至融创公司为温秀梅办妥所购商品房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押本登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交中信银行重庆分行保管之日止，提供不可撤销的连续的无条件的阶段性连带责任保证，担保范围为贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金及中信银行重庆分行为实现债权而发生的有关费用。现涉案房屋抵押登记手续尚未办理完成，融创公司的阶段性连带保证担保责任并未解除，故融创公司应就温秀梅的本案所涉债务向中信银行重庆分行承担连带清偿责任。
关于陈登银是否承担连带清偿责任的问题。一审法院认为，根据我国《担保法》第十四条及《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第二十三条规定，最高额保证合同是指保证人在最高债权额限度内就一定期间内连续发生的不特定债权提供保证的担保合同。最高额保证中的“最高额”应为保证人所担保债权的最高限度额，是最高额保证合同必须明确的内容，决定着保证人承担保证责任的最大限度，超出此限度则保证人不再承担保证责任。本案中，陈登银与中信银行重庆分行签订的《最高额保证合同》约定陈登银向中信银行重庆分行提供最高额连带责任保证担保，所担保的主债权最高本金为72万元。该合同仅对所担保主合同项下本金设定最高额，未就全部债权设定最高限额，不符合最高额保证合同的本质要求，该约定的最高本金应视为最高债权限额。一审法院认定陈登银对温秀梅本案债务承担连带偿还责任，但承担连带偿还责任的总额以72万元为限。
判决：一、温秀梅在本判决生效之日起十日内偿还中信银行股份有限公司重庆分行借款本金656582.41元，及截至2016年6月16日的利息9981.27元、罚息及复利374.32元；并支付自2016年6月16日起至付清时止，以未偿还的借款本金656582.41元为基数在中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上上浮25%的150%计收的罚息，以未偿还的利息和罚息为基数在中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上上浮25%的150%计收的复利；二、重庆融创基业房地产开发有限公司对温秀梅的上述债务承担连带清偿责任；三、陈登银对温秀梅的上述债务在72万元的最高债权限额内承担连带清偿责任；四、驳回中信银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求。案件受理费10469元，减半收取计5235元，保全费4520元，由温秀梅负担，重庆融创基业房地产开发有限公司、陈登银对此承担连带给付责任。
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：上诉人以不动产产权证复印件和抵押资料复印件各一份，欲证明上诉人已经完成了合同约定的房屋抵押登记，并将相关原件交给了被上诉人中信银行重庆分行，其不再承担保证责任；被上诉人中信银行重庆分行对该组证据的真实性予以认可，但认为不能达到上诉人的举证证明目的。本院经审查认为，该组证据与本案基本事实相关，故本院对其真实性、合法性和关联性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年9月29日，上诉人已经对案涉房屋办理了渝（2016）两江新区不动产权第000807113号不动产产权证书和抵押登记手续，抵押权人为中信银行重庆分行；上诉人已将上述不动产权证书等文书原件交给了被上诉人中信银行重庆分行。
本院认为，本案的争议焦点就是：上诉人是否应当就本案中温秀梅的债务对中信银行重庆分行承担连带清偿责任。按照三方协议约定，上诉人就温秀梅的债务对中信银行重庆分行承担的是阶段性连带保证责任，即在上诉人为温秀梅办妥所购商品房产权证书和抵押登记，并将相应的房屋权属证明文件交中信银行重庆分行保管之日前，上诉人对中信银行重庆分行承担连带责任保证。二审期间，上诉人已经按照合同上述约定办理了不动产权登记和抵押登记，并将相应的权利证书交付给了中信银行重庆分行，按照合同约定，上诉人不再就温秀梅的本案所涉债务向中信银行重庆分行承担连带清偿责任。故，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。对于该部分事实，本院根据二审新证据予以纠正。
综上所述，上诉人的上诉请求成立。基于二审中的新证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初12699号民事判决第一项、第三项；
二、撤销重庆市渝中区人民法院(2016)渝0103民初12699号民事判决第二项、第四项；
三、驳回中信银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费10469元，减半收取计5235元，保全费4520元，合计9755元，由温秀梅、陈登银负担；二审案件受理费10469元，由被上诉人中信银行股份有限公司重庆分行承担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 淳
审判员 严永鸿
审判员 吴贵平
二〇一七年一月十日
书记员 熊学敏