北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终255号
上诉人（原审被告）马志钢，男，1975年7月26日出生。
委托代理人郝永芳，北京市亚太律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王顺，男，1971年12月27日出生。
委托代理人王金印，北京市义博律师事务所律师。
原审第三人吕现红，女，1974年10月4日出生。
委托代理人马志钢（吕现红之夫），同上诉人马志钢。
原审第三人马×，男，1999年12月15日出生。
法定代理人马志钢（马×之父），同上诉人马志钢。
原审第三人许记清，男，1954年9月16日出生。
上诉人马志钢因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2015）门民初字第3248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2015年7月，王顺起诉至原审法院称：我于2003年从许记清处购买了北京市门头沟区1号房屋（以下简称1号房屋），此前许记清已经就1号房屋与马志钢订立了房屋出租合同，我与马志钢延续了该合同，马志钢在1号房屋经营超市并与妻子吕现红、儿子马×共同居住在该处。此后，我与马志钢又订立了多份房屋租赁合同，在最后一份房屋租赁合同中，我们双方约定租期为三年，自2012年4月30日至2015年4月30日，租金为每月2500元整。我与马志钢在合同到期前半年左右就开始协商续租事宜，由于对租金价格未能协商一致，故未达成新的租赁合同。2015年4月30日合同到期后，马志钢以需要时间搬家、孩子考试等各种理由拖延，拒绝腾退房屋，我按照租金标准向他收取了2015年5月及6月的房屋使用费。此后马志钢仍拒绝腾退房屋。马志钢在租赁1号房屋期间，在1号房屋北侧建了一间自建房，我购买1号房屋时，该自建房没有独立墙体，借1号房屋北墙及1号房屋北侧房屋的南墙而建，且与1号房屋相通。今年四、五月份，马志钢未经我许可，将自建房进行了改造，现在自建房与1号房屋不再相通，但自建房应作为1号房屋的附属设施一并予以腾退。现我诉至法院，诉讼请求如下：1、解除我与马志钢之间的房屋租赁合同；2、马志钢自2015年7月1日起支付我房屋使用费至腾退之日止（按照每月2500元计算）；3、马志钢及吕现红、马×将1号房屋及附属设施（1号房屋北侧的小房子）腾空。
马志钢辩称：1、同意解除1号房屋除东北角套内20平方米以外部分的房屋租赁合同并认可支付除该20平方米以外房屋的房屋使用费，20平方米不同意解除，亦不同意支付相应面积的房屋使用费。因双方于2014年4月8日签署了合同协议书及合同情况说明，约定1号房屋内20平方米拆迁时由我使用，我已就此支付了王顺15万元，因此王顺无权要求我腾退20平方米的房屋并支付20平方米的房屋使用费。2、不同意腾退1号房屋北侧的自建房。该自建房系我在2003年4月签订房屋租赁合同之前在空地上所建，后进行了翻建，一直由我及家人占有使用；建房的时候王顺非涉案房屋产权人，1号房屋的原房主许记清亦当庭表示，其在将1号房屋卖给王顺的时候，出售范围仅限于房产证以内的面积，并不包括该自建房；该自建房2003年建造的时候就是四面都有独立墙体，与1号房屋不相通，我于2003年冬天的时候为了方便进出，自己在墙上挖了一个门，自建房才与1号房屋相通，王顺2003年6、7月份购买1号房屋的时候，自建房与1号房屋是不相通的，故不存在自建房是1号房屋附属物的事实。
吕现红、马×与马志钢意见一致。
许记清经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加普通程序庭审，在简易程序庭审中称：我系1号房屋的原房主，在1号房屋归我所有期间，我与马志钢于2003年4月15日签订了房屋租赁合同。由于1号房屋原系粮店，马志钢要在此经营超市，故需要对房屋进行改造和装修。考虑到他改造、装修的费用和时间问题，我便向他收取了较低的租金，且早在双方签订合同前一个月左右便将房屋交付给他用于改造和装修。我将1号房屋交付马志钢时，在1号房屋北侧有一个破破烂烂的存煤的小棚子，棚顶的石棉瓦都破了，当时1号房屋及小棚子均各自仅有东侧一个唯一的出入口，1号房屋与小棚子并不相通。后马志钢对1号房屋进行装修及改造，并在小棚子的位置建了自建房。我将1号房屋卖给王顺的时候，1号房屋与自建房应该是相通的。但我认为，谁投资谁受益，这个自建房我没有出钱也没有出力，且不在房产证范围之内，我将1号房屋出售给王顺时，不包括该自建房。我与马志钢虽在合同中约定“后改造的建筑和装修不准拆除和损坏，归房主所有”，但当时还没有自建房，故该约定仅指房产证以内的面积，不包括自建房。后来马志钢和王顺之间的事情我不清楚。
原审法院审理后认为：当事人就自己的主张，应当提供证据。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，王顺与马志钢签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应当依约行使权利、履行义务。根据王顺与马志钢的合同约定，租期至2015年4月30日止，此后双方虽未订立新的租赁合同，但马志钢继续使用1号房屋，并向王顺支付了2015年5月及6月的租金，因此双方订立的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除该不定期租赁合同，但王顺解除合同应当在合理期限之前通知马志钢。现双方均认可王顺于2015年6月中旬通知马志钢腾退房屋及马志钢交纳租金至2015年6月30日，故本院确认双方的房屋租赁合同于2015年6月30日解除。房屋租赁合同解除后，马志钢继续使用租赁房屋没有法律依据，故王顺要求马志钢腾退租赁房屋，并按照每月2500元的标准给付自2015年7月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。马志钢以其与王顺就1号房屋内20平方米面积做出额外约定并实际支付了王顺15万元为由，拒绝与王顺就该部分面积的房屋解除租赁合同，并拒绝向王顺支付该部分房屋面积的房屋使用费，王顺对马志钢主张的上述事实和理由不予认可。从马志钢提交的两份协议来看，形式有涂改，且内容系双方就未来可能取得的拆迁利益进行分配，与双方的房屋租赁合同并无关联性，故本院对马志钢的答辩意见不予采信。关于1号房屋北侧自建房一间，根据现场勘查情况，该自建房紧贴1号房屋北房而建，并非独立建筑，没有审批手续；王顺与马志钢均认可在2015年翻建前，其与1号房屋相通，王顺与许记清均认可在双方订立1号房屋买卖合同时，其与1号房屋相通，证人宁×的证言仅能证明在2013年3、4月份自建房刚建成的时候，自建房与1号房屋并不相通；许记清与马志钢及王顺与马志钢订立的租赁合同中均约定“待合同终止时，承租人除自己的机械设备外，后改造的建筑和装修不准拆除和损坏，归房主人所有。”，故该自建房应与1号房屋一并腾退为宜。据此判决：一、解除王顺与马志钢的房屋租赁合同。二、马志钢、吕现红、马×于本判决生效之日起十五日内将北京市门头沟区1号房屋及北侧自建房腾空并交付王顺，腾房时不得损害房屋主体结构及附属设施。三、马志钢于本判决生效之日起十五日内给付王顺自二○一五年七月一日起至实际腾退之日止的房屋使用费（按照每月二千五百元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，马志钢不服，上诉至本院。上诉理由：1、一审法院认定北侧自建房不是独立建筑错误，自建房有独立门窗，所占用的土地不在1号房屋的产权证范围内，自建房是我建在无产权人的空地上的房屋。2、一审法院判令我与吕现红、马×将自住的20平方米腾退错误，双方就20平方米已经达成新的协议，我支付了王顺15万元，我可以居住该房至拆迁。上诉请求：撤销原判第二、三项；改判马志钢、吕现红、马×于本判决生效后三十日内将140.6平方米以内20平方米套间以外腾空，不包括马志钢的自建房；租金扣除20平方米，从2015年7月1日起计算至实际腾退之日；或将本案发回重审。吕现红、马×同意马志钢的上诉意见。王顺、许记清同意原判。
经审理查明：吕现红系马志钢之妻，马×系马志钢之子。
2003年4月15日，许记清与马志钢签订《房屋出租合同书》，约定许记清将其所有的1号房屋出租给马志钢，租期三年，自2003年4月15日至2006年4月30日；考虑到承租人要根据自己的经营需求对房屋进行局部改造和装修，第一年给予照顾，租金为每月500元，第二年正式调为每月700元；在对房子改造和装修时，不准对房子的主体结构改动，待合同终止时，承租人除自己的机械设备外，后改造的建筑和装修不准拆除和损坏，归房主人所有；下一年度需续约时，租金视当时情况另订，可在同等条件下优先考虑本承租人。马志钢承租该房屋后用于经营超市。
后许记清将1号房屋卖给王顺，王顺于2003年7月2日就该房屋取得房屋所有权证。2003年7月1日，鉴于1号房屋的产权变更情况，许记清、王顺、马志钢订立《关于房屋产权变更及房屋原租赁合同的协议书》，约定“……许记清与马志钢签订的房屋租赁合同继续有效，由新房主王顺履行房主的权利和义务，原房主不再负任何责任。……”。王顺和马志钢按照许记清与马志钢于2003年4月15日签订的《房屋出租合同书》的内容，补签了一份内容完全一致的《房屋出租合同书》，落款时间为2003年4月15日，王顺和马志钢均认可该合同实际签订日期在王顺购买1号房屋之后，并非2003年4月15日。此后，王顺与马志钢就1号房屋租赁事宜，分别于2005年10月29日、2009年4月30日、2011年7月5日订立了新的房屋出租合同书。其中2011年7月5日订立的《房屋出租合同书》约定，租金自2012年4月30日起为每月2500元，租金每年分两次缴清，每次收取半年租金；在对房子的改造和装修时，不准对房子的主体结构改动，待合同终止时，承租人不得损坏建筑装修，归房主所有；租期暂定为三年，截止至2015年4月30日止；续约时，租金视当时情况另论，可在同等条件下优先考虑本承租人。
2015年4月30日房屋租赁合同到期后，王顺与马志钢并未就1号房屋订立新的书面租赁协议，马志钢亦未将房屋交付王顺。现马志钢在1号房屋内经营超市，并与吕现红、马×共同在此居住。
2015年5月、6月，王顺分别收取了马志钢2500元，共计5000元。王顺主张其于2015年6月中旬要求马志钢腾退房屋，马志钢认可其于2015年6月中旬接到了王顺的通知，但表示双方此后又就续租一事进行了协商。双方均认可王顺未向马志钢收取2015年6月30日之后的房租。
现在1号房屋北侧有自建房一间，紧贴1号房屋北墙而建。各方均认可自建房未取得审批手续或权属证书，且由马志钢建造，许记清和王顺未出资或出力。王顺主张其自许记清处购买房屋时已存在该自建房，当时该自建房的南墙和北墙没有独立墙体，借1号房屋北墙及1号房屋北侧房屋的南墙而建，且与1号房屋相通，马志钢于2015年4、5月份未经其许可，将该自建房进行了改造，使得自建房与1号房屋不再相通，但自建房应作为1号房屋的附属设施一并予以腾退。许记清称在其将1号房屋出租给马志钢时，在1号房屋北侧有一个破烂的棚子用于存煤，棚子与1号房屋不相通，马志钢在棚子的位置建造房屋后，该自建房就与1号房屋相通了，认可其在1号房屋卖给王顺时，自建房与1号房屋相通了。马志钢认可许记清所述刚承租1号房屋时棚子与1号房屋不相通，对王顺和许记清的其他陈述不认可，称其承租许记清房屋的时候，小棚子已经不能被称为一个棚子，仅地面有些煤和石棉瓦，其于2003年3、4月份在原小棚子的位置建造了自建房，四面都有自己独立的墙体，且与1号房屋不相通；2003年冬天，因为超市生意好，雇佣了几名工人，工人们居住在自建房内，为了方便进出，其自行在1号房屋北墙东侧挖了一个门，使1号房屋与自建房相通；2015年5月，其对自建房进行了翻建，翻建时将连通1号房屋和自建房的门堵上了。王顺和许记清就其陈述的事实未提交证据，马志钢提交证人宁×的证人证言并申请证人出庭作证，证人证言内容为：“证明我于2003年3-4月份承建1号房屋超市老板马志钢房屋装修装饰及构建1号房屋北侧空地面积约为18平米的小房。小房工钱3600元马志钢支付给我。小房有独立墙体，和超市不相通。证明人：宁×2015年10月2日”王顺对该证人证言的真实性和证明目的均不予认可，认为证人对主要事实陈述记不清，陈述前后不一致。吕现红、马×、许记清对该证人证言没有异议。
诉讼中，马志钢提交《合同协议书》及《合同情况说明》各一份，《合同协议书》内容为：“合同协议书就门头沟1号有一间房内20平方米左右，单给马志钢，拆迁时使用房主王顺所有的提前搬家奖励费及搬家款补偿800元／平归房主（房东）。落款人：王顺落款人：马志钢2014年4月8日”，《合同情况说明》内容为：“合同情况说明房产证以外面积拆迁款每平多少钱归房主。营业搬家费每平800元归房主。房产证以外面积归马志钢使用拆迁。额外给房主拾伍万元。先付款项15万圆作为押金（拾伍万圆正）房主：王顺店主：马志钢2014年4月8日”，马志钢据此主张其与王顺就1号房屋使用权已经达成了新的协议，因此不应当将1号房屋腾退给王顺。王顺对《合同协议书》真实性不认可，因为内容有大面积涂改，对证明目的及与本案关联性亦不予认可；认为《合同情况说明》与本案没有关联性，双方就此事商议过，但未达成一致意见，马志钢亦未实际支付王顺相应款项。吕现红、马×、许记清对上述证据没有异议。
上述事实，有当事人的陈述，房屋所有权证书、许记清与马志钢订立的《房屋出租合同书》，《关于房屋产权变更及房屋原租赁合同的协议书》，马志钢与王顺分别于2005年10月29日、2009年4月30日、2011年7月5日订立的《房屋出租合同书》，收据等证据在案佐证。
本院认为：经本院审查，王顺与马志钢于2011年7月5日订立的《房屋出租合同书》合法有效，合同到期后，双方未续签新的租赁合同，但马志钢继续使用1号房屋，王顺按照原租金标准收取租金，因此双方订立的原出租合同继续有效，租赁期限改为不定期。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。王顺于2015年6月中旬通知马志钢腾退房屋，马志钢交纳租金至2015年6月30日，故原审法院确认双方的房屋租赁合同于2015年6月30日解除、马志钢应腾退租赁房屋及自建房屋，并按照每月2500元的标准给付自2015年7月1日至实际腾退之日止的房屋使用费正确。双方当事人争议的焦点在于马志钢是否仍然享有140平方米内20平方米的使用权及是否应当一并腾退1号房屋北侧的自建房，本院认为，马志钢提交的两份协议的内容系双方就未来可能取得的拆迁利益进行预先分配，从其内容不能推导出马志钢享有140平方米内20平方米房屋的使用权的结论，故对马志钢所持的保留20平方米不腾退的意见本院不予支持。关于自建房，自建房的建造依赖于马志钢与王顺租赁关系的建立，自建房屋与1号房屋应当视为一个整体，且双方有“待合同终止时，承租人除自己的机械设备外，后改造的建筑和装修不准拆除和损坏，归房主人所有。”的约定，故自建房应与1号房屋一并腾退。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院对原审判决予以维持，对马志钢的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由马志钢负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由马志钢负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 夏根辉
代理审判员 赵 蕾
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 杜 莹