上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第2603号
原告邵海军，男，1970年8月15日生，汉族，住上海市。
原告赵卢君，女，1974年2月8日生，汉族，住上海市。
两原告共同委托代理人龚毅、黄骅，上海源法律师事务所律师。
被告上海黄浦豫园小额贷款股份有限公司，住所地上海市。
法定代表人张培海，该公司董事长。
委托代理人阮晓燕。
委托代理人耿志敏，上海市联诚律师事务所律师。
被告上海秀森置业发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人戴美智，该公司董事长。
原告邵海军、赵卢君与被告上海黄浦豫园小额贷款股份有限公司（以下简称豫园公司）、上海秀森置业发展有限公司（以下简称秀森公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年9月2日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人龚毅、被告豫园公司委托代理人阮晓燕和耿志敏、被告秀森公司法定代表人戴美智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵海军、赵卢君诉称，2012年9月6日，两原告与被告秀森公司签订了八份合法有效的《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定被告秀森公司将其开发的位于本市松江区九亭镇涞亭南路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室共八套房屋（以下简称涉案房屋）出售给两原告。合同附件1第11页约定的付款期限在签订合同前，因违反客观规律而无效。合同约定付款期限到2012年8月30日止，剩余的一半房款尚未到支付期限，被告秀森公司亦从未向原告催讨，故原告在支付房款上不存在违约，被告秀森公司的解除权早已丧失。
同年10月11日，两原告向被告秀森公司支付了八套房屋的全部房款人民币（以下币种均为人民币）5，057，120元（不包括商业贷款），被告秀森公司向两原告开具了等额的房款发票。该款先由被告秀森公司的法定代表人戴美智转账给原告，系用以归还其欠两原告的借款，自2009年至今两原告出借400万元给戴美智。
同年10月8日，两原告与被告秀森公司对涉案房屋进行了交接，被告秀森公司将房屋钥匙交给两原告，涉案房屋正式交付两原告占有使用，两原告继而花费数百万元进行了装修。同年12月24日，两原告缴纳了涉案房屋全部住宅维修基金。房屋交接书第一页打印的“2013年12月18日……进行交接”中的日期打印错误，应以双方签字确认的日期即2012年10月8日为交接房屋的日期。因秀森大厦由原告邵海军负责施工，其与被告秀森公司的法定代表人先前是朋友关系，双方很熟识很信任，因此在签订预售合同和房屋交接书时未关注文字。
但在（2015）黄浦执字第992号执行案件的强制执行过程中，本院将原告已经购买、装修并占有使用的财产即涉案房屋，作为被告秀森公司的财产予以执行。根据本院提供的信息，被告豫园公司的抵押登记办理时间在两原告买房之后，且两原告所签订的购房合同是通过网签办理的，被告豫园公司理应知晓该房屋已经销售的情况，其设定抵押的行为不具有善意，且不符合物权法关于设定抵押和房屋登记办法的有关规定，实际造成了类似“一房多卖”的情形，故该抵押行为是两被告共同恶意侵犯原告合法权益，对原告不具有约束力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条之规定：被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。原告依法向本院提出执行异议，在执行异议的听证程序中，两原告当庭提出愿意继续履行合同，但本院未指定合理期限给两原告支付剩余款项，直接于2015年8月11日作出（2015）黄浦执异字第40号裁定，驳回了原告的执行异议申请。原告不服该裁定，因此起诉要求本院判决不得对涉案房屋进行强制执行。
被告豫园公司辩称，其于2012年12月10日取得涉案房屋抵押权，在办理涉案房屋相关抵押手续时，房屋产权登记在被告秀森公司名下，并非原告名下。自2012年至今，原告从未主张过涉案房屋产权，其无资格对抗被告豫园公司善意取得的抵押权。根据预售合同，原告在签约前即2012年8月23日前应付清首付款，按揭在同年8月30日前应完成，但首付款支付系虚构，原告在执行听证中称提供其与被告秀森公司法定代表人戴美智的债权凭证，但至本案庭审时仍未提供，事实上原告未付分文，故预售合同处于解除情形，涉案房屋未办理产权过户手续。房屋交接书上的交接日期为2013年12月18日，按揭手续应在此日期前办理，故房屋不符合交接条件。被告豫园公司依法申请抵押权登记和强制执行，原告诉请缺乏事实和法律依据，请求驳回。
被告秀森公司辩称，原告与其签订预售合同的本意是购买涉案房屋，但原告无首付款，无法办理按揭，故被告秀森公司为原告虚构付款办理走帐，被告秀森公司法定代表人戴美智于2012年10月11日转帐给原告赵卢君5，057，170元，2分钟后原告赵卢君将该款转帐至被告秀森公司账户。事实上，原告未支付任何房款，双方未办理过交接，2013年左右原告私自占用并自行装修涉案房屋。2009年戴美智与原告邵海军有数笔借款，但已陆续归还，与原告赵卢君无任何借款。
本院经审理查明，2012年9月6日，两原告与被告秀森公司签订八份预售合同，约定被告秀森公司将其开发的涉案房屋出售给两原告，第十一条：被告秀森公司定于2012年10月31日前将涉案房屋交付两原告，除不可抗力外。第十四条：在被告秀森公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后90日内，由双方签署房屋交接书，作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方在签署房屋交接书之日起60日内，依法向松江区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。附件一付款方式和付款期限约定：1、两原告于2012年8月23日与被告秀森公司签约，并付房款的一半为首付；2、两原告于2012年8月23日前应支付剩余房款；备注：两原告应于2012年8月30日前办理完成贷款手续，补齐贷款资料，否则按本合同第七条（两原告若未按约定时间付款，应支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，被告秀森公司有权单方面解除本合同，两原告应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。）向被告秀森公司支付违约金。原告称该合同约定的付款条件早于合同签订时间，违背客观规律，应为无效。
同年9月7日，上海市松江区住房保障和房屋管理局开具商品住宅维修基金交款通知，所涉房屋为涉案房屋。
同年10月8日，两原告（乙方）与被告秀森公司（甲方）签订房屋交接书，载明：“2013年12月18日”，甲乙双方对涉案房屋进行交接，双方确认：“……2、该房屋的总房价款为……元。乙方已付全部房价款。甲方已开具发票给乙方。”原告称交接日期打印错误，应为双方签字确认的日期即2012年10月8日。被告称双方未办理房屋交接手续，房屋交接书的真实性不予认可。
同年10月11日15：04：30、15：06：31、15：07：08，被告秀森公司法定代表人戴美智分别通过网上银行转帐方式向原告赵卢君汇款57，170元、400万元、100万元共计5，057，170元。同日15：08：17，原告赵卢君转帐支付被告秀森公司5，057，120元。原告称该款先由被告秀森公司的法定代表人戴美智转账给原告，系用以归还其向两原告自2009年至今的借款，并于2016年2月2日向本院提供2009年10月23日原告邵海军转帐戴美智458万元的银行凭证。被告秀森公司否认，称系往来款，自2010年9月6日至2012年9月28日，戴美智向原告邵海军汇款共计545万元。原告称被告秀森公司出具房款发票，但其未提供。
同年12月7日，两被告签订最高额抵押合同，约定：债务人为被告秀森公司，债权发生期间自2012年12月7日至2015年12月6日，担保的主债权余额最高不超过800万元，抵押物为涉案房屋。
同日，上海市新黄浦公证处作出（2012）沪新证经字第1927号具有强制执行效力的债权文书公证书，确认自两被告签订的最高额抵押合同生效及债权债务形成之日起，本公证书赋予该合同具有强制执行效力。
同年12月10日，被告豫园公司登记成为涉案房屋抵押权人。
同年12月24日，原告邵海军缴纳涉案房屋住宅维修基金。
2013年，案外人五洋建设集团股份有限公司向上海星越物业管理有限公司缴纳3月水电费470元、4月水电费390元、同年4-6月物业费6，064元、2015年第4季度物业费4，805元、2015年12月水、电、中央空调费1，306元。
2013年12月6日，两被告签订借款合同，约定：被告秀森公司向被告豫园公司借款500万元，借款期限自2013年12月6日至2014年12月5日，被告秀森公司提供房产抵押。该合同经上海市新黄浦公证处公证并赋予强制执行效力。
2015年1月17日，上海市新黄浦公证处作出（2014）沪新证执行字第11号执行证书，申请执行人为被告豫园公司，被申请执行人为被告秀森公司，执行标的为本金500万元及罚息、违约金、为实现债权所支付的费用等，抵押担保物为涉案房屋。
本院在执行被告豫园公司申请执行被告秀森公司借贷纠纷一案中，查封了涉案房屋，两原告向本院提起执行异议。本院经审查，于2015年8月11日作出（2015）黄浦执异字第40号执行裁定书，裁定驳回原告提出的异议。为此，两原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
审理中，两原告确认其未催告被告秀森公司办理涉案房屋产权证，并称愿继续履行合同、支付房款，支付时间庭后告知本院，又称两原告与被告秀森公司应对付款期限重新约定，如果不能达成一致意见，被告秀森公司应向原告催告，两原告在合理期限内支付。但是，庭后两原告并未告知本院支付时间。
以上事实，由两原告提供的上海市商品房预售合同、房屋交接书、维修基金交款通知书和维修基金收款凭证、银行汇款签购单，被告豫园公司提供的银行转账凭证、银联签购单、最高额抵押合同及清单、房地产登记证明、公证书，被告秀森公司提供的银行汇款单以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。
本院认为，根据法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。因两原告与被告秀森公司签订的预售合同并未约定被告秀森公司保留所有权，而是约定涉案房屋需要办理过户登记，所以该条款并不适用于本案，而应适用上述司法解释的第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。两原告及被告秀森公司均确认两原告并未支付全部房款，涉案房屋不属于法院不得查封的情形，因此法院查封涉案房屋于法有据，原告未能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告邵海军、赵卢君的诉讼请求。
案件受理费人民币82，442.72元，由原告邵海军、赵卢君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 茅德成
审 判 员 张 宁
人民陪审员 王铿华
二〇一六年四月十一日
书 记 员 陈佩华
附：相关法律条文
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十六条被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。