河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫民再79号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：张艳，女，1974年4月19日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：许热弟，金博大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蓝澜，金博大律师事务所北京分所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：河南华诚房地产开发有限公司。住所地：郑州市东太康路**号。
法定代表人：赵培刚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘志扬，河南佳鑫律师事务所律师。
再审申请人张艳因与被申请人河南华诚房地产开发有限公司（以下简称华诚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服郑州市中级人民法院（2015）郑民三终字第376号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年1月24日作出（2016）豫民申877号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人张艳的委托诉讼代理人许热弟，被申请人华诚公司的委托诉讼代理人刘志扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张艳申请再审称，本案为合同纠纷而非物权纠纷，其与华诚公司签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交房手续。而华诚公司至今都未将验收合格的房屋交付张艳使用，违反了合同约定，应当承担违约责任。房屋产权证书的颁发不必然等同于房屋的交付，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。因此，只有对房屋的转移占有即交房屋钥匙才能作为交房的标准。且张艳向银行申请的贷款系涉案房屋的按揭贷款，并非原判认定的交付房屋之后的抵押贷款。原判以张艳已经领取房产证为由认定华诚公司已经交付房屋，没有事实依据。涉案房屋未取得竣工验收合格证书，不具备交付条件。张艳请求撤销原判，依法支持其一审诉讼请求。
华诚公司辩称，原判在认定涉案房屋已经交付的基础上，判令华诚公司承担相应的违约责任，已经维护了张艳的权益。华诚公司已经向张艳交付了房屋产权证书，张艳毫无异议地领取了证书，说明华诚公司已经将房屋交付给了张艳。张艳提出减免物业费以及装修的请求，更是证明涉案房屋已经交付，华诚公司已在原审中提交了物业经办人的证言。且如果张艳没有接收房屋，就无法办理房屋注销抵押手续。张艳在本案中主张房屋未交付与事实不符，且不合常理。华诚公司请求维持原判。
2014年8月4日，张艳向郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求判令：一、华诚公司将经验收合格的位于管城回族区东太康路38号负一层126号商品房交付张艳使用；二、华诚公司承担迟延交付违约金，按照每日万分之三的标准计算自2010年12月1日起至被告实际交付房屋之日止。
郑州市管城回族区人民法院一审查明，2010年7月3日，华诚公司和张艳签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：1、张艳（××）购买华诚公司（出卖人）开发的位于郑州市××区××号房屋，建筑面积为92.71平方米，单价为每平方米18612.01元，总金额为1725519元；2、付款方式为按揭贷款，××应于2010年7月3日向出卖人以现金方式支付865519元、贷款方式支付860000元；3、出卖人应在2010年11月30日将验收合格的商品房交付××；4、逾期交房超过30日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金；5、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。2010年7月3日，张艳向华诚公司支付房款865520元，2010年11月9日，张艳向华诚公司付清余款860000元。2011年7月29日，张艳在华诚公司处领取了本案争议房屋的房屋所有权证，并在大上海城房产证领取统计表中签字。
郑州市管城回族区人民法院一审认为，张艳与华诚公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。张艳已向华诚公司支付全部购房款，华诚公司应当按照合同约定的时间2010年11月30日向张艳交付房屋。华诚公司提供大上海城房产证领取统计表一张，称在张艳领取房产证时双方进行了房屋交接，但华诚公司未提供合同约定的房屋交接手续，房产证领取表不等同于房屋交付手续，故对于华诚公司的该项辩解意见，该院不予采信。华诚公司辩称张艳的起诉已超过两年的诉讼时效，因本案房屋现已登记在张艳名下、张艳系该房屋的所有权人，要求华诚公司交付房屋的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，故对于华诚公司的该项辩称意见，该院不予支持，华诚公司应当向张艳交付验收合格的房屋。关于迟延交付违约金，张艳要求以已支付的总房款1725520元为基数，按照合同约定的日万分之三的标准，支付自合同约定交付日期的第二天即2010年12月1日起至实际交付之日止，不违反相关法律规定，予以支持。2014年11月5日，该院作出（2014）管民二初字第1599号民事判决：一、自判决生效之日起十日内，华诚公司将验收合格的位于郑州市××区××号房屋交付张艳；二、自判决生效之日起十日内，华诚公司向张艳支付延迟交付违约金，以总房款1725520元为基数按照日万分之三的标准支付自2010年12月1日起至实际交付之日止。案件受理费10661元，由华诚公司负担。
华诚公司不服，向郑州市中级人民法院提起上诉，请求改判驳回张艳的诉讼请求。
郑州市中级人民法院二审查明的事实除与一审法院查明的事实一致外，另查明，张艳曾于2010年9月以涉案房产为抵押，向中国工商银行郑州建设路支行申请抵押贷款，并于2011年5月19日办理房地产抵押登记，后又于2013年7月12日办理了注销登记。
郑州市中级人民法院二审认为，张艳与华诚公司之间的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。张艳已向华诚公司支付全部购房款，华诚公司亦应当按照合同约定履行向张艳交付房屋的义务，本案的争议焦点为华诚公司是否向张艳交付房屋及交付房屋的具体时间问题。按照合同约定，华诚公司本应于2010年11月30日向张艳交付房屋。张艳称华诚公司从未向其交付房屋，但2011年7月29日，张艳已从华诚公司领取了本案争议房屋的所有权证，并用于向中国工商银行郑州建设路支行申请抵押贷款，依照物权法的相关规定，自2011年7月29日起张艳已是涉案房屋法律意义上的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用和支配之权利，并依法受保护。张艳也无证据证明华诚公司妨碍其对涉案房屋的占有和支配，故应视2011年7月29日为涉案房屋的交付时间，晚于双方合同约定的2010年11月30日，华诚公司应以已支付的总房款1725520元为基数，按照合同约定的日万分之三的标准，向张艳支付自合同约定交付日期的第二天即2010年12月1日起至2011年7月29日间的迟延交付违约金。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，处理结果欠妥，该院予以纠正。2015年8月27日，该院作出（2015）郑民三终字第376号民事判决：一、撤销一审判决；二、自判决生效之日起十日内，华诚公司向张艳支付延迟交付违约金，以总房款1725520元为基数，按照日万分之三的标准支付自2010年12月1日起至2011年7月29日止；三、驳回张艳的其它诉讼请求。一审案件受理费10661元，由张艳负担5331元，华诚公司负担5330元。二审案件受理费10661元，由张艳负担5331元，华诚公司负担5330元。
本院再审查明的事实除与原审查明的事实一致外，另查明，一、华诚公司与张艳签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2010年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。……”
二、二审卷宗第43-45页载明，华诚公司在二审中提交了河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表一份，以证明张艳购买商铺所属的建筑工程已经竣工验收合格并办理了备案。张艳质证认为该表不能证明涉案房屋达到了交付条件，更不能证明房屋已经交付给了张艳。
三、华诚公司在再审中提交了该公司向张艳购买商铺所在区域的其他业主交付房屋的手续，以证明该区域的128个商铺全部已经按期交付。其称由于上述商铺的房屋产权证书已经办理完毕，该公司未再刻意保管交房手续，基于保管不善将张艳连同其他部分业主的交房手续遗失。张艳质证认为对上述交房手续的真实性没有异议，但对其他业主的通知不代表对张艳进行了通知，张艳是通过其他业主才知道房屋交付的事实。
四、华诚公司在再审中提交了其为涉案房屋所属的大上海城业主办理房屋所有权证书时，向郑州市房管局提交的土地使用权证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等资料，以证明涉案房屋所属的建筑工程是合法的，已经具备交付条件并已办理房屋所有权证书。另提交郑州市公安消防支队于2010年5月21日出具的郑公消检（2010）第0108号建筑工程消防验收意见书一份，以证明涉案房屋所属的建筑工程已经通过消防验收，并称张艳一方在原审中主张的违章商铺占用消防通道问题，是在日常消防检查中发现的问题，与建筑工程有没有通过消防验收不是一个问题。张艳质证认为华诚公司提交的土地使用权证书等资料与本案无关，并不能证明涉案房屋达到了验收标准。判断该房屋是否达到验收标准，应当以竣工验收合格证为准。郑州市公安消防支队出具的建筑工程消防验收意见书只是对消防验收的初步意见，并非是商铺建成之后的整体验收，不能证明张艳购买的商铺已经验收合格。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是涉案房屋是否已经具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，以及华诚公司是否已经向张艳实际交付该房屋的问题。根据双方所签《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案房屋的交付条件是商品房经验收合格。但对于如何理解“商品房经验收合格”的内涵，双方存在争议：张艳主张应理解为建设工程主体质量竣工验收合格取得合格证书，并由行政主管部门组织消防、人防等单位进行项目验收合格。华诚公司则主张应理解为建设工程主体质量竣工验收合格并进行备案。对于双方当事人约定的交房条件，应根据法律、行政法规及规章的规定，通过正确理解合同中有关商品房经验收合格的内涵予以准确认定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条与《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，商品房经验收合格后，方可交付使用。但对于竣工验收的内容，法律并未作出明确规定，该内容主要由国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《建筑工程质量管理条例》等行政法规及建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等行政规章加以规制。根据2000年1月30日施行的《建筑工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条，2000年4月7日施行（2009年10月19日修订）的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第三条、第四条、第五条、第六条之规定，以及《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》、《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》之规定，原有的商品房验收行政许可制度逐步过渡为商品房竣工验收备案制度，即由建设单位组织竣工验收，并由建设行政主管部门对竣工验收进行备案的制度，《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收及住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目被取消。结合上述行政法规和规章的规定，可以认定华诚公司与张艳签订的《商品房买卖合同》约定的“商品房经验收合格”，是指经质监机构确认备案的、由建设单位组织勘查、设计、施工、监理、建设五方竣工验收合格，并非张艳主张的五方验收加消防、人防等项目验收合格。华诚公司在原审中提交的河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表中，勘查、设计、施工、监理和建设五家单位均盖章确认该建筑工程符合相关要求，并由河南省住房和城乡建设厅于2009年10月8日加盖工程竣工备案专用章，准予该建筑工程进行竣工备案。根据该竣工验收备案表，足以认定涉案房屋所属的建筑工程已经竣工验收合格，具备双方合同约定的房屋交付条件，故本院对张艳关于涉案房屋未达到交付条件的主张不予支持。
关于涉案房屋是否已经实际交付的问题，本院认为，根据《中华人共和国合同法》第一百三十五条之规定，出卖人应当履行向××交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。因此，在房屋买卖合同中，出卖人的交付义务包括实际交付和权利交付，即将房屋交付使用和办理房屋产权登记。关于房屋的实际交付，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。亦即司法实践中俗称的“交钥匙”。但本案所涉房屋为商铺，并非普通住宅，华诚公司提交的其他部分业主的交房手续显示，其所建设的商铺于2010年10月、11月向业主交房，交房时的设施设备仅包括玻璃门，未载明有钥匙，且个别业主在设施设备一栏中专门注明无门锁。而张艳于2010年11月9日付清其所购买商铺的房款，于2011年7月29日签字领取了商铺的房屋所有权证书，其于2014年8月4日才提起本案诉讼。华诚公司称已经为全部业主办理房屋产权证书，未再刻意保管交房手续，符合常理。虽然华诚公司在本案中无法提供张艳的交房手续，但其对此能够作出合理解释，结合涉案房屋已经验收合格、华诚公司提供了向涉案房屋所在区域其他业主交房的手续、以及张艳在领取涉案房屋所有权证书时未注明“房屋尚未交付”等情形，可以从侧面印证张艳购买的商铺已经交付的事实。张艳称领取房屋所有权证书时向华诚公司提出了异议，三年时间里一直在同对方交涉，但没有提供相应证据予以证明。且在本案再审立案程序中，合议庭曾勘验现场，涉案房屋的玻璃门没有上锁，房屋无人使用；张艳作为涉案房屋的所有权人，亦未举证证明华诚公司妨碍了其对房屋的占有、使用和支配。张艳称因与华诚公司及物业公司的工作人员发生矛盾，华诚公司才不向其交房，既没有相应证据证明，亦不合常理，故本院对其该项主张不予支持。与此同时，由于华诚公司无法提供张艳的交房手续，导致实际交房时间无法认定，存在一定的过错。在双方存在争议的情况下，原判认定张艳签字领取房屋所有权证书的时间为交付房屋的时间，并判令华诚公司向张艳支付违约金并无不当，本院予以维持。但原判认定张艳领取涉案房屋的所有权证书用于办理抵押贷款不当，本院予以更正。如张艳有证据证明华诚公司妨碍了其对涉案房屋的占有、使用和支配，其可以另行主张权利。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，本院予以维持。张艳申请再审的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
维持郑州市中级人民法院（2015）郑民三终字第376号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 王永伟
审 判 员 李向乔
代理审判员 项 坤
二〇一七年七月十九日
书 记 员 李 磊