江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民终字第0623号
上诉人（原审原告）胡伟东，男，1975年3月26日生，汉族。
委托代理人陈双林。
被上诉人（原审被告）方志辰，男，1967年6月5日生，汉族。
被上诉人（原审被告）徐虹，女，1971年12月3日生，汉族。系方志辰之妻。
两被上诉人共同委托代理人孙宁，江苏国安泰律师事务所律师。
上诉人胡伟东与被上诉人方志辰、徐虹排除妨碍纠纷一案，泰州市海陵区人民法院于2014年3月28日作出（2013）泰海民初字第2911号民事判决。上诉人胡伟东不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2009年8月，胡伟东及前妻蒋照梅与案外人盖菲、汪顺宏夫妇签订泰州市房产买卖协议一份，约定胡伟东、蒋照梅购买盖菲、汪顺宏名下位于泰州市海陵区莲花2号小区2幢501室房产；房屋建筑面积为113.41平方米、车库16.53平方米；房屋总价为350000元；付款方式为首付50000元（其余房款数额、给付期限未注明）、房产于2009年9月1日前交付；双方应共同到泰州市房地产交易中心办理产权过户手续并缴纳相应税费。该协议违约金条款、落款时间均为空白。2009年8月20日，上述房屋过户至胡伟东及蒋照梅名下。2009年8月26日，胡伟东以该房屋向中国工商银行股份有限公司泰州分行抵押贷款280000元。胡伟东与蒋照梅于2013年7月15日协议离婚，约定诉争房屋归胡伟东所有。
原审另查明：方志辰、徐虹系夫妻关系。泰州市海陵区莲花2号小区2幢501室房屋系盖菲以其兄盖明的名义购买，1998年6月23日缴纳购房集资款26000元，1999年6月1日缴纳公共维修基金907元及物业管理、公共照明等费用。2001年年底，盖菲将房屋以88000元价格出售给方志辰，方志辰先后付定金15000元、房款43000元，盖菲将购房集资款收据、公维基金收据交方志辰。2002年初方志辰、徐虹夫妇对房屋进行装修，此后在房屋中居住。2004年4月12日，盖明出具证明一份，内容为“兹有泰州市莲花小区二号区二幢楼501室，系盖菲同志委托我购置，相关事宜均由盖菲办理。特此证明”，另注明“此证明仅由盖菲个人保存”。2004年4月20日，盖菲将证明交方志辰。同日，盖菲（甲方）、方志辰（乙方）签订协议，约定盖菲将其哥哥盖明拥有的房屋及车库（毛坯房）转让给方志辰，总价88000元；盖菲负责办理好载明方志辰身份证姓名的房屋所有权证、土地使用权证及相关证件，并承担办理上述证件的一切费用；本协议签订之日房屋所有权、使用权归方志辰；本协议签字后方志辰向盖菲支付15000元作为定金，另付43000元作为购房首付款，剩余房款30000元于产权交割完毕当日给付；协议签订后任何一方违约，必须支付对方违约金50000元。盖菲另于同日出具收条确认收到定金15000元、购房款43000元。2006年1月27日，盖菲出具收条确认收到方志辰房款3000元。2010年11月17日，方志辰起诉盖菲，要求盖菲协助办理房屋过户手续，后申请撤诉。2010年12月21日，方志辰起诉盖菲、汪顺宏、胡伟东、蒋照梅，诉讼请求包括：确认四被告所签房产协议无效；胡伟东、蒋照梅注销房屋权证登记，将讼争房屋恢复登记至盖菲、汪顺宏名下；盖菲、汪顺宏将房屋登记至方志辰名下等。原审法院以该案可能涉嫌刑事犯罪为由将案件移送公安机关处理。公安机关审查后认为方志辰与盖菲、汪顺宏、胡伟东、蒋照梅房屋买卖合同纠纷不构成刑事判罪。胡伟东于2013年8月13日提起本案诉讼，方志辰于2013年9月13日再一次起诉盖菲、汪顺宏、胡伟东、蒋照梅，诉讼请求与第二次诉讼相同。原审法院作出（2013）泰海民初字第3144号民事判决，确认盖菲、汪顺宏与胡伟东、蒋照梅所签房屋买卖协议无效。
原审法院认为：盖菲将房屋出售给方志辰并实际交付房屋，此后盖菲又再一次出售房屋，胡伟东、蒋照梅买房时未提前看房，与常理不符；房屋买卖价格明显低于当时房屋正常市价；房屋买卖协议只写明首付款且无交付时间，对其余款项未约定交付时间，协议无落款时间、无违约条款约定；房屋交付时间为2009年9月1日，实际未能交付，胡伟东亦未提交证据证明其及时主张交付房屋。综上，胡伟东、蒋照梅与盖菲、汪顺宏所签协议存在恶意串通的情形，宜认定为无效。现房屋虽登记于胡伟东名下，但据以取得物权登记的买卖协议已被认定无效，依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故胡伟东主张方志辰、徐虹搬离房屋，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、第五十八条之规定，原审判决：驳回胡伟东的诉讼请求。本案受理费80元，由胡伟东负担（已预交）。
上诉人胡伟东不服上述民事判决，向本院提起上诉称：第一，原审法院认定事实有误。1、上诉人在莲花二号小区有朋友居住，对房型结构十分了解，而且购房目的是为了小孩上学，故一审认定上诉人“未提前看房与常理不符”，系以一般的观点主观判断，缺乏证据支撑，属于认定事实不清。2、房屋买卖协议中虽然未写明余款的付款时间，但上诉人已经在2010年5月前履行了全部的付款义务；违约金的约定并非合同成立的必要条件，合同中未约定违约金不表示协议无效。3、不动产的交付以登记为生效要件，上诉人已经取得了涉讼房产的产权登记，盖菲、汪顺宏已经将涉讼房产交付给上诉人。第二，原审认定房屋买卖价格低于当时的正常市场价格违反了法律规定。1、房屋买卖属于民事法律行为，双方协商一致即可。2、上诉人与盖菲之间已经就涉讼房屋完成了国家规定的变更登记手续，材料齐全。3、被上诉人在原审中所举证的证明价格过低的证据并非出于政府权威部门，未经过任何公证机关公证，上诉人对其真实性不予认可。一审法院应当要求被上诉人补充证据或告知对所涉房屋价格进行评估的权利，并充分释明。第三，上诉人不存在欺诈行为。1、被上诉人之前起诉时，法院将案件移送公安机关处理，公安机关审查后认为不构成刑事犯罪。现一审法院认定上诉人与盖菲之间恶意串通，只是一审法官的主观臆断。2、上诉人已经付清了全部款项。第四，被上诉人与盖菲订立的协议应认定为无效。1、《证明》不应作为定案的依据。该证明应由盖菲保存，盖菲将证明交给被上诉人超越了代理权限，该行为未得到盖明的追认。2、盖菲无权出让房产。盖明的证明如果是一般授权，盖菲无权处分房产，如是特别授权，根据民诉法司法解释的规定，委托书中仅写“全权代理”等类似表述而无具体授权的，视为一般代理。因此，盖菲无权处分涉讼房产。综上，一审认定事实错误，适用法律不正确，请求二审查明事实改判。
被上诉人方志辰、徐虹答辩称：1、上诉人关于买房时未提前看房的理由在几次庭审中均陈述不一，原审认定其与常理不符证据确凿充分。财产所有权从交付时起转移，上诉人所述不动产的交付以登记为生效要件没有法律依据，所谓办理了产权变更登记即已经交付房屋的说法更是暴露了上诉人与盖菲的房屋买卖违背常理的事实。2、被上诉人在一审中曾举证证明在涉讼房屋所在小区内同等面积房屋售价54万元，上诉人并未举出相反证据证明35万元的房价符合当时的市场价，且上诉人也曾在2011年5月9日的庭审中表示35万元的价格不是太准，是为了规避税收。故即便双方协商一致，也不妨碍法院作出房屋交易价格过低的认定。3、公安部门认为不构成刑事犯罪与一审法院认定双方恶意串通并无冲突。上诉人所述付清房款的事实也不能成立。4、涉讼房屋系盖菲委托盖明购置，相关事宜均由盖菲办理，卖房时相关凭证也交给了方志辰，方志辰实际取得了房屋，该协议应当为双方的真实意思表示，应为有效。综上，要求二审维持原判。
二审中，双方均未有新证据提供。二审查明的事实与一审无异，本院予以确认。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。胡伟东诉讼要求方志辰、徐虹搬离涉讼房屋，应当基于方志辰、徐虹妨害或者可能妨害其依法对涉讼房屋享有的直接支配和排他的权利，胡伟东首先应当举证证明其依法享有对涉讼房屋的所有权。本案中，胡伟东通过与盖菲订立房产买卖协议，购买涉讼房屋，之后即办理了房产过户登记手续。然胡伟东与盖菲订立的房产买卖协议已经法院确认为无效，胡伟东据此无效协议不能取得涉讼房屋的所有权。故胡伟东主张排除妨碍没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人胡伟东上诉所述其他各项事由均涉及其与盖菲之间的合同效力问题，关于合同效力，本院已另案作出了认定，本案中不再赘述。综上，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人胡伟东负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珏
审 判 员 高继林
代理审判员 缪翠玲
二〇一四年九月十日
书 记 员 顾春旺