安徽省淮南市八公山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）八民一初字第00819号
原告：陈家美，女，1958年8月8日生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。
委托代理人：冯涛，安徽志同律师事务所律师。
委托代理人：沈峰，安徽志同律师事务所实习律师。
被告：淮南市浩泰房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市大通区水泥厂楼单元一层东户，组织机构代码66794399-8。
法定代表人：方晋杰，该公司总经理。
委托代理人：潘龙敏，安徽八公律师事务所律师。
被告：上海启创房地产经纪有限公司，住所地上海市普陀区真北路3199弄4号1006室，组织机构代码68497791-1。
法定代表人：蔡东，该公司董事长。
委托代理人：张良，该公司办公室主任。
被告：上海锦堂投资管理咨询有限公司，住所地上海市嘉定工业区叶城路1630号8幢10602号，组织机构代码55880735-6。
法定代表人：郭冬，该公司董事长。
被告：上海锦堂投资管理咨询有限公司淮南分公司，住所地安徽省淮南市八公山区淮凤路与丁山路交叉口紫金时代广场商业A-
B一层120室，组织机构代码58455678-1。
负责人：周亮，该公司总经理。
上述两名被告共同委托的代理人：纪辉，上海锦堂投资管理咨询有限公司淮南分公司副经理。
原告陈家美诉被告淮南市浩泰房地产开发有限公司（以下简称：浩泰公司）、上海启创房地产经纪有限公司（以下简称：启创公司）、上海锦堂投资管理咨询有限公司（以下简称：锦堂公司）、上海锦堂投资管理咨询有限公司淮南分公司（以下简称：锦堂淮南分公司）合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理，由审判员李明辉、审判员王伟、人民陪审员尹兵组成合议庭，于2015年7月31日公开开庭审理了本案，原告委托代理人冯涛，被告浩泰公司委托代理人潘龙敏，启创公司委托代理人张良，锦堂公司、锦堂淮南分公司共同委托的代理人纪辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年8月，淮南市中达房地产开发有限公司名称变更为淮南市浩泰房地产开发有限公司，2010年该公司开发的紫金时代广场商铺，由启创公司及其淮南分公司全程策划营销，销售广告宣称代理运营商锦堂公司业绩，业主购买紫金时代广场商铺通过收取租金回报投资，该宣传广告以购买面积为11.93平方米商铺为例，十二年投资回报率高达239.7%。受该宣传影响，原告于2010年10月7日购买了紫金时代广场2层261号商铺后，2012年4月3日与开发商委托的锦堂淮南分公司签订了《紫金时代广场商业委托经营合同》，该合同第五条约定：前两年共计12%租金双方商定结清，第三年乙方按总房款7%支付甲方租金等；乙方按年向业主支付租金，每年第一个月25日至30日，乙方将当年租金向业主一次性付清。按照合同约定，经营公司应在2014年7月25日至30日期间向原告支付租金。开发商、营运商在宣传销售中有承诺、包租其销售商品房，应视为商品房买卖合同内容，对《紫金时代广场商业委托经营合同》的履行也应承担法律责任。因此诉求四被告履行合同，支付2014年7月1日到2015年6月30日租金12958元，并承担连带责任。
原告为支持其的诉讼请求，向本院提交了如下证据，并经法庭质证：
证据1、原告陈家美身份证（复印件）。证明原告诉讼主体资格和基本情况。浩泰公司、启创公司、锦堂公司、锦堂淮南分公司对该证据无异议。经审查，本院对该证据真实性予以确认。
证据2、淮南市中达房地产开发有限公司股东会决议（复印件）。该决议证明，淮南市中达房地产开发有限公司（以下简称：中达公司）于2013年8月28日变更公司名称为淮南市浩泰房地产开发有限公司。浩泰公司、启创公司、锦堂公司、锦堂淮南分公司对该证据无异议。经审查，对该证据真实性本院予以确认。
证据3、上海启创房地产经纪有限公司企业信息（复印件）。证明启创公司基本信息和主体资格。启创公司、锦堂公司、锦堂淮南分公司对该证据无异议。经审查，本院对该证据真实性予以确认。
证据4、上海锦堂投资管理咨询有限公司及上海锦堂投资管理咨询有限公司淮南分公司企业信息（复印件）。证明锦堂公司及淮南分公司的基本信息和主体资格。浩泰公司、启创公司、锦堂公司、锦堂淮南分公司对该证据无异议。经审查，对该证据，本院对该证据真实性予以确认。
证据5、《商品房买卖合同》（复印件），合同编号是261号，出卖人是淮南市中达房地产开发有限公司（浩泰公司），买受人陈家美。合同标的物为八区淮凤路与丁山路交口紫金时代广场2层261号，建筑面积分别14.16平方米。合同签订时间是2010年10月7日。浩泰公司、启创公司、锦堂公司、锦堂淮南分公司对该证据无异议。经审查，本院对该证据真实性予以确认。
证据6、陈家美的淮房地权证（复印件），淮八字第13008501号。房屋坐落八公山区新庄孜街道新世纪社区紫金时代广场商业261，建筑面积是14.24平方米，套内面积8.61平方米，登记时间是2013年4月8日。证明该商铺已属原告所有。浩泰公司对真实性无异议，认为恰好证明了原告与浩泰公司的买卖合同已经履行完毕，原告已经取得了浩泰公司出售房屋的合法所有权。启创公司、锦堂公司、锦堂淮南分公司对该证据真实性无异议。经审查，本院对该证据真实性予以确认。
证据7、《紫金时代广场商业委托经营合同》（复印件）。合同委托方（甲方）是陈家美，受托方（乙方）锦堂淮南分公司，协议中甲方将其在紫金时代广场2层261号商铺的全部投资经营管理权委托给乙方，委托期限是从2012年7月1日至2024年6月30日，双方就责任义务以及款项支付方式和时间以及违约责任进行了约定，合同签订时间是2012年4月3日。证明原告与锦堂淮南分公司合同签订了委托合同，协议中原告将购买商铺的全部投资经营管理权委托给锦堂淮南分公司。锦堂公司是受了浩泰公司和启创公司的指派，合同的第六条价款是房屋买卖合同中的真实价款。浩泰公司对该证据真实性无异议，但是对其证明观点有异议，认为原告诉求是继续履行合同，而浩泰公司不是委托经营合同的相对方，所以浩泰没有义务继续履行该合同，浩泰公司也不是本案的诉讼主体，没有事实和法律依据要求浩泰公司承担委托经营合同的法律责任；第三，委托合同证实了浩泰公司履行了销售广告中的内容。启创公司、锦堂公司、锦堂淮南分公司对该证据真实性无异议。经审查，本院对该证据真实性予以确认。
证据8、紫金时代广场置业宣传单（复印件）。证据来源是业主从上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司（以下简称：启创淮南分公司）获得，证明四被告在销售房屋时相互宣传，以达到销售房产的目的，并且四被告应该履行合同约定的义务。宣传单是浩泰公司和启创公司共同对社会的宣传广告，内容与原告和锦堂淮南分公司签订的委托经营合同内容一致，所以根据最高院商品房买卖有关司法解释，宣传内容已经影响房价也应视为合同的组成部分，被告应当在第三年支付7%的租金。浩泰公司对该证据真实性无异议，对原告证明观点有异议，认为销售宣传内容由启创公司策划完成，也是由启创公司发放；其次宣传内容包租商铺由锦堂公司完成，启创公司和浩泰公司未做虚假宣传。启创公司对该证据真实性无异议，认为公司在广告宣传上是执行浩泰公司委托的事项，广告宣传派发也是浩泰公司委托，没有超出权限进行广告宣传，启创公司所有的工作行为都是在浩泰公司的指导下进行的。锦堂公司、锦堂淮南分公司认为其公司负责后期运行，对前期宣传和销售不知情。经审查，本院对该证据真实性予以确认。
浩泰公司在庭审中辩称：1、浩泰公司与原告之间是商品房买卖合同关系，双方之间的合同权力义务已履行完毕，浩泰公司与原告之间不存在委托经营合同关系，原告诉求被告履行委托经营合同属于诉讼主体错误。2、浩泰公司宣传广告内容为合同的要约邀请，上述宣传广告并非涉及房屋设施等说明和允诺，依据有关司法解释本案销售广告应作为合同邀约邀请，不能作为合同内容，浩泰公司的广告宣传是真实的，所做的宣传已兑现。3、委托经营合同真实合法有效，浩泰公司将销售委托给启创公司，包租给锦堂公司及锦堂淮南分公司的行为系启创公司的行为，原告主张支付租金的义务是锦堂公司应尽义务，浩泰公司既不是该合同当事人，也没有承担保证责任，原告诉求浩泰公司承担本案民事责任无事实和法律依据。4、商业经营行为所涉及的商业风险应由委托经营合同当事人承担，原告取得了商铺所有权后进行委托经营的行为属于商业经营行为，原告与锦堂公司之间的商业风险没有理由要求浩泰公司承担。综上所述，请求法院依法驳回原告对浩泰公司的诉讼请求。
浩泰公司为支持其辩称意见，向本院提交了如下证据，并经法庭质证：
证据1、浩泰公司企业法人营业执照（复印件）、组织机构代码（复印件）以及法人身份证明。证明浩泰公司诉讼主体资格。原告、启创公司、锦堂公司、锦堂淮南分公司对该证据真实性无异议。经审查，本院对该证据真实性予以确认。
证据2、《委托代理销售合同》（复印件）一份，甲方是中达公司（浩泰公司），乙方是启创淮南分公司，甲方委托乙方代理销售紫金时代广场项目，合同签订时间是2010年2月8日。证明本案的销售广告宣传策划都是由启创公司按照合同中的权利义务来进行的，合同第六条明确了销售广告都是由启创公司完成的。原告对该证据真实性无异议，认为销售代理合同证明浩泰公司及启创公司对十二年包租和租金有义务及责任，合同第五条第9款约定广告是由浩泰公司对外宣传广告的，由启创公司策划的，结合本案其他证据，作为原告签订两份合同时都是在甲方提供的售楼处签订的。合同的第七条第1款约定底价，第二款约定了议价部分浩泰公司得55%，启创公司得45%。锦堂公司的成立是为了完成销售任务。不管是锦堂公司还是锦堂淮南分公司，这个委托经营公司都是由开发商和销售商成立的，所以尽管原告与锦堂公司签订了合同，由于锦堂公司是肩负这两家公司对外宣传的义务，所以启创公司和浩泰公司应该承担销售宣传以及委托合同上按7%支付租金的义务。启创公司对该证据真实性无异议，认为该合同只能代表时的浩泰公司和启创公司关于利益分配的问题，但不能证明启创公司超权限进行销售广告宣传的问题，启创公司只严格按照浩泰公司委托进行。锦堂公司、锦堂淮南分公司认为真实性请法院核实，锦堂淮南分公司公司成立晚于合同签订时间，对前期项目销售情况不清楚。经审查，本院对该证据真实性予以确认。
启创公司辩称：1、启创公司是受浩泰公司委托代理销售的，代理销售后果由浩泰公司承担；2、启创公司严格按照浩泰公司审查通过的宣传内容发布广告，没有擅自夸大和虚假宣传；3、启创公司严格履行了代理销售合同，无不当之处；4、有关“售后包租”方式的销售，也是浩泰公司与原告自愿认可的，启创公司的行为系受浩泰公司委托，启创公司不应承担责任。
启创公司为支持其辩称意见，向本院提交了如下证据，并经法庭质证：
证据1、启创公司法定代表人、启创淮南分公司负责人身份证明。证明启创公司法定代表人为蔡东，启创淮南分公司（已注销）负责人为蔡东。原告、浩泰公司、锦堂公司、锦堂淮南分公司对该证据真实性无异议。经审查，本院对该证据真实性予以确认。
锦堂公司、锦堂淮南分公司在庭审中辩称：1、我公司取得紫金时代广场经营权的代价过高，由于初涉淮南市场，对市场过于乐观，我公司以较高的租金代价取得经营权，为总购房款的6%～7%。导致我公司无法走出经营困境。2、我公司的实际情况无法支付高额的租金，我公司通过多种途径自救，仍经营失败，没有经营业绩支付租金。3、我公司请求法庭依据情势变更原则以及同地段市场实际租金水平合理下调租金，以便我公司更好经营。
锦堂公司、锦堂淮南分公司为支持其辩称意见，向本院提交了如下证据，并经法庭质证：
证据1、锦堂公司法定代表人、锦堂淮南分公司负责人身份证明、营业执照（复印件）、组织机构代码（复印件）。证明上海锦堂公司法定代表人郭冬，淮南市分公司负责人周亮。原告、浩泰公司、启创公司对该证据无异议。经审查，本院对该证据真实性予以确认。
为查明案件事实，本院依职权调取了如下证据材料：
1、上海启创房地产经纪有限公司的有关证据材料：上海普陀区星云经济区物业管理办公室出具证明，证明在上海普陀区真北路3199号的上海求实经济发展中心，上海启创房地产经纪有限公司未在该中心经营。从上海普陀区市场监督管理局调取的上海启创房地产经纪有限公司的有关公司登记资料。上海普陀区国家税务局提供上海启创房地产经纪有限公司相关涉税信息。证明启创公司的主体资格及该公司基本信息情况。原告、浩泰公司、启创公司、锦堂公司、锦堂淮南分公司对上述证据材料无意见。
2、上海锦堂投资管理咨询有限公司的有关证据材料：上海叶城物业管理有限公司工业园区办公室出具证明，证明在上海嘉定工业园区叶城路1630号8幢10602室，无上海锦堂投资管理咨询有限公司。从上海嘉定区市场监督管理局调取的上海锦堂投资管理咨询有限公司的有关公司登记资料。上海嘉定区国家税务局提供上海锦堂投资管理咨询有限公司涉税信息。证明锦堂公司的主体资格及该公司基本信息情况。原告、浩泰公司、启创公司、锦堂公司、锦堂淮南分公司对上述证据材料无意见。
3、从淮南市工商局调取的锦堂淮南分公司工商登记信息。证明锦堂淮南分公司的主体资格及该公司基本信息情况。原告、浩泰公司、启创公司、锦堂公司、锦堂淮南分公司对上述证据材料无意见。
4、从淮南市工商局调取的启创淮南分公司工商登记信息。证明启创公司基本公司信息及启创公司淮南分公司注销信息，该分公司债权债务由启创公司全部承担。原告、浩泰公司、启创公司、锦堂公司、锦堂淮南分公司对上述证据材料无意见。
经庭审调查，原、被告举证、质证，本院根据采信的证据，认定以下事实：
位于淮南市八公山区淮凤路与丁山路交口紫金时代广场系中达公司开发建设，2013年8月18日该公司变更名称为淮南市浩泰房地产开发有限公司。
2010年2月8日，浩泰公司与启创淮南分公司订立《委托代理销售合同》一份，将本案所涉“紫金时代广场”的商铺分割为面积不等的若干商铺对外销售，双方在《委托代理销售合同》中约定，在取得预售证之日起12个月之内，“紫金时代广场”由启创淮南分公司代理销售。
在合同中关于浩泰公司的责任双方约定，委托期间浩泰公司安排人员协助启创淮南分公司销售现场的管理工作，浩泰公司不得自行或委托其他单位参与本案销售；浩泰公司根据启创淮南分公司策划方向全程配合广告宣传，并同意启创淮南分公司以全额营销代理身份出现在本案全部对外宣传广告上。合同中关于启创淮南分公司合同的责任双方约定，启创淮南分公司负责制订出本案切实可行的营销策略、推广计划、销售组织与销售案场控制等，制订的上述方案应提供给浩泰公司一份；启创淮南分公司对认购人的销售承诺，应事先取得浩泰公司书面同意，未经浩泰公司同意的任何承诺，由启创淮南分公司负责履行，启创淮南分公司未经浩泰公司同意的承诺，浩泰公司不负履行责任。合同中销售底价及代理报酬中约定，双方共同确认本案销售底价（各层楼面平均价）为住宅3100元／㎡，商业6650元／㎡，浩泰公司将本案委托启创淮南分公司代理销售、佣金比例为：住宅为销售金额的1.1%，并将实际销售价格超出底价部分的税后（税金7.5%）溢价金额的45%作为酬劳支付于启创淮南分公司；商业为销售金额的1.3%，并将实际销售价格超出底价部分的税后溢价金额的45%作为酬劳支付给启创淮南分公司，低于底价销售时不提取佣金。
启创淮南分公司代理销售“紫金时代广场”之后，进行了销售宣传和广告散发，在其散发的“紫金时代广场”销售广告单中宣传了运营管理商为上海景堂投资运营管理公司，是一家实力雄厚管理经验丰富的公司，该公司进驻紫金时代广场代理营销；该宣传单允诺12年租约保障，12年后以原价1.5倍回购，保障投资零风险，该宣传单还以购买“紫金时代广场317号商铺为例载明：面积为11.93平方米，单价6800元／㎡，总价为81124元，返还前二年租金（总价的12%），实际总价为71389元，按揭35694元，按揭期限为十年，第1、2年回报率为6%，返还在首付款中；第3年回报率7%，租金收入5679元，支付银行贷款4871元，净收益808元；第3～6年回报率8%，第7～9年回报率8%，第10年回报率10%，第11～12年回报率10%；12年合计租金收入71389元，支付银行贷款38968元，净收益32421元。12年后按原价1.5倍出售给经营公司，共得现金81124元×1.5＋32421元减去资本金454377元（首付35695元加二年按揭），12年共净收益108670元，投资回报率高达239.17%。
2010年10月7日原告陈家美与浩泰公司（中达公司）订立《商品房买卖合同》，该合同约定：中达公司（浩泰公司）以预售方式将“紫金时代”广场2层261号商铺出售给原告。2012年4月3日原告陈家美与锦堂淮南分公司订立《紫金时代广场商业委托经营合同》，合同约定：原告陈家美所有的商铺位于“紫金时代广场”内2层261号，原告自愿将该铺位的全部投资经营管理权委托给锦堂淮南分公司经营；双方还约定，委托期限内无论锦堂淮南分公司的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准收取租金；锦堂淮南分公司经营期间自行承担经营中全部成本，须按期足额向原告支付租金；委托期限为2012年7月1日至2024年6月30日，期限为12年；双方还约定在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销合同；合同就款项支付方式及时间做出约定，租金标准：前两年共计12%的租金双方已商定结清；第三年锦堂淮南分公司按总房款的7%支付原告租金；第四年至第六年每年锦堂淮南分公司按总房款的8%支付原告租金；第七年至第九年每年按总房款的9%支付原告租金；最后三年每年按总房款10%支付原告租金。锦堂淮南分公司按年向原告支付租金，每年第一个月的25日至30日，锦堂淮南分公司将当年租金转账方式向原告一次性付清当年租金；合同另外还约定，委托期满后，如原告同意，锦堂淮南分公司以该物业合同价款的150%返购原告持有的物业，即房屋总价款185120元×1.5。该合同中有关租金回报的标准与启创淮南分公司发布的销售广告所载明的投资回报一致。
2013年4月8日，原告对其购买的“紫金时代广场”商铺取得房屋产权证。
另外查明：原告在支付本案所涉商铺房款时，浩泰公司按销售广告载明的前二年（2012年、2013年）房价的12%返还租金，冲抵了原告购房款。通过法庭调查，锦堂公司、锦堂淮南分公司未向中达公司支付前二年租金，即原告所取得的前二年租金实际由浩泰公司予以了支付。
锦堂淮南分公司接手本案所涉商铺经营管理后，未向原告支付第三年租金（2014年7月1日至2015年6月30日），双方发生纠纷而诉至法院。
通过庭审，依据工商登记信息，本院还查明了各被告基本情况如下：
本案所涉“紫金时代广场”的开发商中达公司成立于2007年11月15日，该公司法定代表人系方晋杰，2013年8月28日该公司股东会议做出决议，该公司名称变更为淮南市浩泰房地产开发有限公司。
启创公司成立于2008年8月19日，该公司法定代表人为蔡东，该公司于2009年2月18日成立启创淮南分公司并取得营业执照，负责人为尹良传；在启创淮南分公司成立之前，于2008年11月28日启创公司曾决定任命周亮为该分公司负责人（周亮身份证号为XXXXXXXX），2012年11月7日启创公司决定免去周亮启创淮南分公司负责人职务，任命尹良传为该公司淮南分公司负责人；2014年10月8日启创公司作出决定，注销该公司淮南分公司，启创淮南分公司债权债务由启创公司全部承担。
运营管理商锦堂公司成立于2010年7月15日，法定代表人郭冬，2011年9月1日该公司做出决定成立锦堂淮南分公司，同时决定任命周亮为锦堂淮南分公司负责人（周亮身份证号XXXXXXXX），该分公司于2011年9月28日成立并取得营业执照，
在启创淮南分公司及锦堂淮南分公司工商登记信息中，所记载的周亮个人身份信息显示，2008年11月28日至2012年11月7日启创任命的启创淮南分公司负责人周亮与2011年9月28日起任锦堂淮南分公司负责人周亮系同一人。
根据本院查明的事实，依照相关法律的规定，结合双方争议的焦点，评述如下：
（一）、本案所涉《商品房买卖合同》、《紫金时代广场商业委托经营合同》合同效力问题。
原告陈家美于2010年10月7日与中达公司订立《商品房买卖合同》以及于2012年4月3日与锦堂淮南分公司订立了《紫金时代广场商业委托经营合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。
（二）、关于运营管理商锦堂公司、锦堂淮南分公司在本案所涉合同责任问题。
作为浩泰公司的代理销售商启创淮南分公司，其所作广告宣传推荐的运营管理商为上海景堂投资运营管理公司，该公司名称与本案所涉上海锦堂投资管理咨询有限公司虽不一致，但被告锦堂公司认可广告宣传中的景堂公司即为本案被告锦堂公司，且也无证据证明除上海锦堂投资管理咨询有限公司以外，还有其他运营管理公司进驻“紫金时代广场”参与运营管理，因此，启创淮南分公司所宣传的运营管理公司即为本案被告上海锦堂投资管理咨询有限公司。
2012年4月3日原告与锦堂淮南分公司订立《紫金时代广场商业委托经营合同》，原告将其所有的位于“紫金时代广场”内2层261号商铺的全部投资经营管理权委托给锦堂淮南分公司经营，双方在委托合同中明确约定了无论经营盈亏与否，锦堂淮南分公司都应按约定期限向原告支付租金；合同中也明确约定了租金标准，涉及原告诉求第三年租金的标准为总房价的7%，即总房价款185120元×7%＝12958.4元，尽管原告主张锦堂淮南分公司支付2014年7月1日至2015年6月30日期间租金，该期限截止到立案之日，支付租金期限尚未到期，但在庭审中，锦堂公司、锦堂淮南分公司已经明示无力支付该租金，依据《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。锦堂公司、锦堂淮南分公司明确表示无力履行合同义务的，因此，原告有权向锦堂公司、锦堂淮南分公司主张要求支付租金。
锦堂公司、锦堂淮南分公司在诉讼中辩称，无力履行支付租金义务，是经济形势发生了变化，该情形构成了情势变更，希望法院适当调整租金比例。本院认为：经济形势变化对锦堂公司、锦堂淮南分公司的运营产生不利影响，导致其运营收益减低或亏损，该风险属于商业风险。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
因此，商业风险并不构成当事人请求人民法院变更或者解除合同的条件，发生商业风险时，按照风险自负的原则，遭受不利益的一方当事人应当承担由此而造成的损失，且锦堂淮南分公司与原告订立《紫金时代广场商业委托经营合同》中也明确约定在委托期限内，无论锦堂淮南分公司的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准收取租金，因此，对锦堂公司、锦堂淮南分公司以情势变更为由，请求变更租金比例无法律依据，本院不予支持。
综上分析，本院认为依法成立的合同受法律保护，合同的一方当事人不履行合同义务，应继续履行合同义务。本案中，作为《紫金时代广场商业委托经营合同》一方当事人的锦堂淮南分公司，应依法履行合同义务，向原告支付第三年租金12958.4元。依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。由于锦堂淮南分公司不具有法人资格，其订立合同产生的合同义务依法由锦堂公司承担。
（三）、关于开发商浩泰公司在本案中所涉合同责任问题。
浩泰公司辩称与原告之间是商品房买卖合同关系；其次浩泰公司宣传广告内容为合同的要约邀请，不能作为合同内容；第三、委托经营合同真实合法有效，浩泰公司不是该合同当事人；第四、原告与锦堂公司之间的商业风险没有理由要求浩泰公司承担。
本院认为：浩泰公司在开发建设本案所涉“紫金时代广场”后，于2010年2月8日与启创淮南分公司订立《委托代理销售合同》，将该楼盘委托给启创淮南分公司代理销售，该代理商在其代理销售期间所发布的销售广告中，明确、具体的载明了运营管理商、商铺统一招商及投资回报的标准和递增比例，且投资回报的标准、递增比例与原告和锦堂淮南分公司订立的《紫金时代广场商业委托经营合同》中约定的投资回报标准、递增比例一致；启创淮南分公司所发布的上述广告内容虽未写入原告与浩泰公司的《商品房买卖合同》中，但投资回报的标准和递增比例等宣传明确、具体，是影响原告做出决定购买商铺重要因素之一，并且原告依据代理销售商启创淮南分公司发布的上述广告所载明的允诺及所指示的运营管理商，签订了《紫金时代广场商业委托经营合同》。
其次，原告在支付本案所涉商铺房款时，浩泰公司按销售广告载明的前二年（2012年、2013年）按房价的12%返还租金，冲抵了原告购房款。通过法庭调查，锦堂公司、锦堂淮南分公司未向浩泰公司支付前二年租金，即原告所取得的前二年租金实际由浩泰公司予以了支付，也就是说浩泰公司实际履行了原告与锦堂淮南分公司订立的《紫金时代广场商业委托经营合同》部分义务。
第三，作为浩泰公司的代理销售商启创淮南分公司，其所作广告宣传指示的运营管理商仅为锦堂公司，并无其他营运商参与，而且当时启创公司任命的其淮南分公司负责人周亮与锦堂公司成立淮南分公司所任命的负责人周亮系同一人。综合上述因素，锦堂公司作为“紫金时代广场”的宣传广告所指定的运营管理公司，原告并没有选择权，因此原告在与开发商签订《商品房买卖合同》同时，也就按销售代理商启创淮南分公司要求，与锦堂淮南分公司订立了《紫金时代广场商业委托经营合同》。
第四、依据浩泰公司与启创淮南分公司订立的《委托代理销售合同》约定，浩泰公司安排人员协助启创淮南分公司销售现场的管理工作，浩泰公司根据启创淮南分公司策划方向全程配合广告宣传，因此浩泰公司对于启创淮南分公司所发布销售广告指定的经营管理公司以及明确、具体的投资回报标准和递增比例等内容是明知的，且浩泰公司在这种“包租”的销售方式中获取了利益。
综上分析，浩泰公司辩解本院不予支持，原告虽然与锦堂淮南分公司订立了《紫金时代广场商业委托经营合同》，但该合同内容及运营管理商的确定，最初是由开发商浩泰公司委托代理销售商启创淮南分公司在销售广告中明确记载并向原告发出，原告在购买本案所涉商铺后，对该销售广告记载的内容未提出变更，且浩泰公司按销售广告载明的前二年（2012年、2013年）按房价的12%返还租金，冲抵了原告购房款，该冲抵结清前两年租金事项记载于《紫金时代广场商业委托经营合同》之中，同时原告也是按照销售广告所指示的运营管理商锦堂淮南分公司，与之订立的《紫金时代广场商业委托经营合同》。因此，浩泰公司对其销售广告指定的锦堂公司无法履行《紫金时代广场商业委托经营合同》时，浩泰公司应与锦堂公司共同向原告承担合同责任。
（四）关于代理销售商启创公司、启创淮南分公司在本案所涉合同责任问题。
启创公司辩称其销售行为是受浩泰公司委托代理销售的，代理销售后果由浩泰公司承担；其次，启创公司严格按照浩泰公司审查通过的宣传内容发布广告；再次，有关“售后包租”方式的销售，也是浩泰公司与原告自愿认可的，启创公司的行为系受浩泰公司委托，启创公司不应承担责任。
本院认为：本案所涉“紫金时代广场”销售代理商为启创淮南分公司，在其代理销售期间所发布的销售广告中明确、具体的载明了运营管理商、统一招商的内容及投资回报的标准和递增比例等允诺，该允诺和原告与锦堂淮南分公司订立的《紫金时代广场商业委托经营合同》有关投资回报的标准、递增比例约定一致，这种销售方式促进了“紫金时代广场”商铺销售，浩泰公司增加了销售收益，启创淮南分公司也获取了代理分成和酬金回报。国家建设部发布的《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。国家工商总局发布的《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
启创淮南分公司代理销售方式违反了上述部门规章的规定，法律及行政法规虽然没有规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，锦堂淮南分公司与原告订立的《紫金时代广场商业委托经营合同》继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，即该合同不违反法律、行政法规等强制性规定，但启创淮南分公司在本案所涉楼盘的销售方式仍属于违法销售行为，该行为损害了当事人的利益。依据浩泰公司与启创淮南分公司订立的《委托代理销售合同》约定，浩泰公司对启创淮南分公司采取统一招商包租、高额投资回报的销售方式也是明知的。
因此，启创公司的辩解本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定，代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。另据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的有关规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。由于启创淮南分公司不具有法人资格，其民事责任应由启创公司承担，且启创淮南分公司于2014年10月8日被启创公司注销，该分公司债权债务由启创公司全部承担。因此，在被告锦堂公司无法履行《紫金时代广场商业委托经营合同》时，被告启创公司应与浩泰公司、锦堂公司共同向原告承担合同责任。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依据《中法人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第三条、第十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十五条之规定，判决如下：
一、被告上海锦堂投资管理咨询有限公司、被告淮南市浩泰房地产开发有限公司、被告上海启创房地产经纪有限公司履行合同，于本判决生效之日起三十日内共同向原告陈家美支付所欠租金12958元（总房款185120元×7%）；
二、驳回原告陈家美的其他诉讼请求；
本案受理费用124元，由被告上海锦堂投资管理咨询有限公司、淮南市浩泰房地产开发有限公司、上海启创房地产经纪有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 李明辉
审 判 员 王 伟
人民陪审员 尹 兵
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 刘晓洁
附相关法律条文：
《中法人民共和国民法通则》
第六十三条第二款、代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
第六十七条、代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第六条、当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国公司法》
第三条、公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。
第十四条第一款、公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
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