金华市婺城区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n〔2015〕金婺民初字第1984号＼n原告：金华市天瑞物业管理有限公司。＼n法定代表人：邹志贵。＼n委托代理人（特别授权）：王小红。＼n被告：范艳艳。＼n原告金华市天瑞物业管理有限公司（以下简称天瑞物业公司）为与被告范艳艳物业服务合同纠纷一案，于2015年7月8日向本院起诉，本院于当日受理后，依法适用简易程序由审判员李良军独任审判，并于同年7月27日公开开庭进行了审理。原告天瑞物业公司的委托代理人王小红和被告范艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告天瑞物业公司诉称：2012年至2013年期间，佳友园小区实行业委会自治管理。2014年1月1日开始，由原告天瑞物业公司接管小区物业管理工作，同年4月5日，原告天瑞物业公司与佳友园业委会补签了《佳友园小区服务委托合同》。原告天瑞物业公司已按约全面履行了各项合同义务，但被告至今拖欠2014年度物业服务费未交纳。原告经催讨未果，诉诸法院，请求判令被告范艳艳支付原告2014年度的物业管理费562元和车辆泊位费480元。＼n被告范艳艳辩称：本被告事先并不知道是原告天瑞物业公司在管理本小区，而且小区绿化带内有业主种菜，小区活动场地存在安全隐患，中心花园通道边上放着三角砖块，小区部分消防器材缺失，原告管理和服务未到位，故被告有权拒交物业费。同时车辆停放无秩序，停车场地不足，对交纳汽车泊位费也有异议。综上，请求法院作出公正判决。＼n为证明相关主张，原、被告均向本院提供了证据。在庭审中，当事人进行了举证、质证，本院也依法对相关证据进行了审核，现认证如下：＼n1、原告天瑞物业公司提交《佳友园小区服务委托合同》复印件1份，证明佳友园小区业委会委托天瑞物业公司对佳友园小区物业进行管理，双方约定具体物业服务项目及收费标准等内容的事实。被告对该合同表示不清楚，并认为原告未全部履行合同义务。本院认为，该合同系佳友园小区业委会代表全体业主与原告天瑞物业公司签订的，经查，佳友园小区业委会也是在书面公告方式征求全体业主意见基础上，并根据业主意见对物业费及停车泊位费标准进行了下调后才正式与原告天瑞物业公司签订，故相关合同是合法有效的，也足以证明其待证事实，故本院对该证据的证明力予以确认。＼n2、原告天瑞物业公司提交小区通告照片打印件1份，证明原告已通过在小区公告栏张贴通告方式通知全体欠缴业主交纳物业费的事实。被告认为其未曾看到过小区通告。本院认为，作为物业公司以小区公告栏张贴公告方式进行通知也是法定的一种方式，并无不可，故本院确认该证据对其待证事实具有证明力。＼n3、被告提交小区照片9张，证明原告天瑞物业公司在落实佳友园小区物业管理服务方面存在尚不到位的事实。原告对照片本身无异议，但认为原告正在逐步改进，但诸如活动场地的安全隐患问题改造需要业委会牵头，非原告一家能完成。本院认为，从照片内容中可以看出原告在佳友园小区管理上确实存在一些不足，有待改进，但提升物业管理水平除了物业公司本身努力外，也需要业委会及广大业主的支持。故本院确认该组证据对部分待证事实具有证明力。＼n根据上述确认证明力的证据和当事人在庭审中陈述的内容，本院认定以下事实：＼n被告范艳艳系佳友园小区8幢1单元501室住房的业主，该住房面积为93.72平方米。2014年4月5日，原告天瑞物业公司与佳友园小区业委会签订《佳友园小区服务委托合同》。约定由原告天瑞物业公司为佳友园小区提供物业管理服务，主要服务内容有：共用部位的小修、养护和管理；共用设施设备的运行、小修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集外运及管道疏通；公共绿化的养护；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项，物业服务收费实行包干制，物业服务费用由业主按房产证正房面积交纳，多层按0.5元/平方/月，经营用房按多层的200%交纳，房屋尚未使用的，按前述标准的70%交纳，自业主入住（及装修开始）之日起按100%交纳，其他有偿服务费用包括露天公共场地停车费、特约服务费、装饰垃圾清运费等也有物业公司收取，其中露天公共场地停车费业委会委托物业公司收取，用于弥补物业管理服务费，具体标准按临停3元/天/辆，月票50元/辆，年票480元/辆，同时约定如业主或物业使用人未按时足额交纳物业管理服务费用的，应按欠费额每日3‰的标准支付违约金等内容。原告天瑞物业公司在管理佳友园小区过程中，存在部分管理服务不到位，路面整修、绿化养护、消防器材维护不及时等情形。被告范艳艳以小区物业管理服务不到位等为由一直未交纳2014年度物业管理服务费和公共场地停车费。＼n另查明，2011年8月13日，佳友园小区以书面征求意见形式召开业主大会会议，选举产生了以黄玉英为主任的佳友园小区第一届业委会，并报送主管部门进行了备案。自2012年1月份开始，该小区物业事项由该业委会成员进行自治管理。自2014年1月1日起，原告天瑞物业公司应佳友园小区业委会及三江街道办事处的要求，接管了佳友园小区的物业服务工作。2014年1月20日，佳友园小区业委会以书面公告形式征求广大业主意见，在汇总业主意见的基础上，该业委会于2014年3月18日发布公告，根据多数业主意见决定聘请原告天瑞物业公司为佳友园小区提供物业管理，同时将物业费调整为按0.5元/平方米/月交纳，停车泊位费3元/天/辆，月票50元/辆，年票480元/辆。＼n本院认为，本案原告天瑞物业公司与佳友园小区业委会签订《佳友园小区服务委托合同》，是当事人真实意思表示，也不违反法律禁止性规定，是合法有效的。由于佳友园小区业委会是经法定程序选举产生的佳友园小区全体业主的自治性组织，被告范艳艳作为佳友园小区的业主，该合同内容对其具有约束力，故被告范艳艳应当依约向原告天瑞物业公司交纳2014年度物业管理服务费及停车泊位费。＼n本案被告在诉讼中提出原告天瑞物业公司管理小区未尽责，其有权拒交2014年度物业费，同时认为公共停车管理混乱，且收费收入应属全体业主所有，故天瑞公司无权收取车辆泊位费。本院认为，作为物业服务企业，原告天瑞物业公司应当依约全面履行合同义务，被告作为小区业主也有权予以监督，也可以建议业委会予以更换。现根据被告提交的证据，本院确认原告天瑞物业公司在管理佳友园小区过程中，确实存在服务不到位，日常维护不及时的问题，原告应当及时予以整改。同时，被告作为业主按约及时交纳物业费是其作为业主的基本义务，故被告不能以物业公司管理服务不到位为由而拒交物业费。另外，业委会代表全体业主与物业公司签订的委托合同中明确，小区公共区域车辆泊位费是业委会委托物业公司收取的，并用于弥补物业管理费的，这也是合情合理合法的，故被告拒交物业费和车辆泊位费的抗辩意见，本院不予采纳。同时，本院考虑到原告天瑞物业公司在提供管理服务方面确有不足之处，对其主张收取的物业服务费方面依法予以酌减。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条、第十五条、第三十六条、第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：＼n一、被告范艳艳于本判决生效之日起三日内支付原告金华市天瑞物业管理有限公司2014年度物业管理费450元及2014年度车辆泊位费480元；＼n二、驳回原告金华市天瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。＼n如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费25元（已减半收取），由被告范艳艳负担，于本判决生效之日起三日内向本院交纳。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。上诉案件受理费应在递交上诉状时预交，款汇至户名：金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，银行账号：196999010400040900000106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费室。上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。＼n＼n＼n＼n＼n审判员李良军＼n二〇一五年八月六日＼n代书记员蔡爱红＼n