广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初680号
原告孔志林，男，汉族，1960年8月4日出生。
委托代理人李立华，广东至信忠诚律师事务所律师。
被告曾启滔，男，汉族，1946年8月8日出生。
委托代理人许俊平、吴文英，均为广东金舵律师事务所律师。
第三人佛山南方印染股份有限公司，住所：广东省佛山市南海区西樵镇西樵科技工业园新纺大道1号。
法定代表人MaryAnnBeirne（玛丽·安·贝恩）。
委托代理人张春、李文心，分别为广东连通律师事务所律师、实习律师。
原告孔志林诉被告曾启滔、第三人佛山南方印染股份有限公司返还原物纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2016年3月11日公开开庭进行审理。原告及其委托代理人李立华、被告及其委托代理人许俊平、第三人的委托代理人张春、李文心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2015年12月10日向第三人购买涉案房屋，并于2016年1月4日取得房产证。原告购买涉案房屋后前往收楼，但发现被告无理占有涉案房屋，不肯腾退。原告多次与被告交涉均无法协商解决。为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求判令：一、被告立即将佛山市禅城区兆祥路6号C座1203房腾空后返还给原告；二、被告支付自2015年12月10日起至实际腾房日的房屋占有使用费（按《2015佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》22元/平方米/月，即907.72元/月计算）；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：涉案房产原系佛山市南顺街39号之一101房的福利性质，被告对涉案房屋享有永久性居住权。被告从1958年5月开始便进入原佛山市华南装饰布厂工作，后佛山市华南装饰布厂筹资自建101房。依据当时政策及相关公有资产管理条例，101房的性质属于公有房。1988年，因被告符合当时的政策及单位规定，单位将101房出租给被告居住使用，该居住权具有永久性。1993年，原佛山华南装饰布厂经过改制变更为第三人，原华南布厂的所有权利义务包括被告对101房所享有的房屋居住权均由第三人享有及承担。依据第三人1994年12月25日职代会通过的有关规定，被告对原101房享有的居住权再次得到第三人的确认。涉案1203房是由原101房在2002年经过征拆补偿而来，为了保障被告的居住权，第三人于2005年9月20日与被告签订《协议书》，再次确认并保障被告对涉案房产享有居住权，只有被告在要求调动、辞职或者被开除情形下，被告才需要退还涉案房屋，但是被告在第三人处工作直至2006年退休，不存在调动、辞职或者被开除情形，因此被告对涉案房屋享有居住权。该居住权属于用益物权，不因涉案房产的产权转移而消灭，即原告的所有权不能对抗被告的用益物权。
第三人辩称：一、涉案房屋非公有住房，公产及私产的区别在于产权，公产房没有产权。转让合同签订时，第三人为非公有制经济的民事主体，涉案房屋也非国家集体所有；二、第三人与被告未签订租赁合同，未约定期限，故双方为不定期租赁关系，第三人已通知被告行使优先购买权，但因原、被告的出价有巨大差距，故被告已经丧失优先购买权；三、第三人在转制后、被告退休时已经对被告进行一次性资金补偿。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告身份证复印件、被告人口信息查询表。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、粤房地权证佛字第××号房地产权证、《广东省房地产买卖合同》、发票联。证明原告通过购买的方式取得涉案房屋的所有权，原告是涉案房屋的所有权人，涉案房屋成交价格为278000元，单价为6737.76元/平方米。
3、佛山市禅城区住宅用房指导租金标准。证明涉案房屋现在的市场租赁价格，被告现无权占有使用房屋，应当按照该标准向原告支付占有使用费。
诉讼中，被告提交以下证据：
被告常住人口登记卡。证明被告的的户籍地址为涉案房产地址。
粤房字第××号房屋所有权证、《佛山市租用房屋凭证》。证明101房系佛山市华南装饰布厂1980年的自建房，依据当时的政策，原华南厂将单位的公有房分配给被告居住使用，被告对该房产享有居住权。
《拆迁通知》、《回迁通知书》、《佛山市房屋拆迁合同》、《协议书》。证明2002年原公有房101房被征拆，涉案房屋系该公有房被征拆补偿而来，被告系原公有房的合法占有权人及使用权人。依据当时的政策以及第三人职代会通过的规定，第三人与被告签订协议书，再次确认并保障了被告对涉案房屋享有居住权，有权对涉案房屋占有使用；（除佛山市房屋拆迁合同，其他原件核对）
《退休证》。证明被告是第三人职工，于2006年从单位退休，为华南厂及第三人工作了48年。
5、《通知》。证明2005年，第三人书面通知被告涉案房屋的市场价位2500元/平方米，被告可优先购买涉案房产，但当时涉案房屋并未领取房产证，故被告未能购买成功。
6、广东省佛山南方印染股份有限公司入户证明。证明2006年6月，被告为将户口入户涉案房产，由第三人向户籍科出具了证明。
7、《行使优先购买权通知书》、被告的回复意见（2014年8月5日）。证明2014年7月25日，第三人因需要将涉案房屋出售，书面通知被告可对涉案房屋行使优先购买权并请被告进行报价，被告复函表示同意按照第三人2005年承诺的2300元/平方米的报价购买涉案房产。
8、《关于行使优先购买权通知书的报价回复》、被告的报价回复（2014年8月23日）、《关于房屋产权变更通知》。证明第三人没有告知出价更高者究竟出价多少进行购买，没有让被告完全行使优先购买权，也没有告知涉案房产的产权已经转让给了佛山南海桂城美居房地产中介服务部，已损害被告的优先购买权。
9、《佛山南方印染股份有限公司关于调整房屋租金通知》、《佛山南方印染股份有限公司收据》（4张）、催收租金通知。证明第三人对被告计收的租金标准从未变化，一直都是按原101房的租金标准收取。
10、《佛山市管道燃气供、用气合同》及合同附件、照片、收据（两张）、塔坡社区居委会证明。证明被告对涉案房产进行装修、安装燃气管道并产生相应费用，涉案房屋一直由被告居住。
诉讼中，第三人提交以下证据：
《关于行使优先购买权通知书的报价回复》、被告回复意见（2014年8月5日、2014年8月23日）。证明第三人已经通知被告行使优先购买权，第三人已经履行通知义务，也通知被告解除不定期租赁合同，并要求被告迁出涉案房屋。
2、《佛山南方印染股份有限公司与职工解除劳动关系国有部分经济补偿金计发表》。证明第三人于2007年在被告退休后，第三人转制，已对被告发出补偿金，被告与第三人并无关系。
本院认证：原告提交的证据1，被告及第三人均无异议，本院予以采信。原告提交的证据2，有原件核对，被告虽对《广东省房地产买卖合同》、发票联持异议，但未提供有效证据予以反驳，本院对该组证据真实性予以确认。原告提交的证据3，系佛山市禅城区国土城建和水务局对外公开文件，被告虽有异议，但未提供有效证据予以反驳，本院对该组证据真实性予以确认。被告提交的证据1、4、7、9、10，有原件核对，原告及第三人对真实性均不持异议，本院对真实性予以确认。被告提交的证据2，《佛山市租用房屋凭证》有原件核对，粤房字第××号房屋所有权证虽无原件核对，但可与本案其他证据相佐证，本院对真实性予以确认。被告提交的证据3，《拆迁通知》、《回迁通知书》、《协议书》均有原件核对，《佛山市房屋拆迁合同》虽无原件核对，但可与其他证据相佐证，原告及第三人亦均无相反证据予以反驳，本院对该组证据真实性予以确认。被告提交的证据5，有原件核对，第三人作为该《通知》的出具方对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告提交的证据6，无原件核对，原告及第三人均不予确认，本院不予采信。被告提交的证据8，《关于行使优先购买权通知书的报价回复》、《关于房屋产权变更通知》有原件核对，被告的报价回复（2014年8月23日）虽无原件核对，但第三人作为该回复的接收方对真实性无异议，故本院对该组证据真实性予以确认。第三人提交的证据1，原、被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。第三人提交的证据2，有原件核对，被告虽不予确认，但并未提供相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
原佛山市区南顺街39号之一101房，建筑面积35.41平方米，由佛山市华南装饰布厂所有，所有权性质为全民。被告自1988年开始向佛山市华南装饰布厂承租上述房屋。后上述房屋经旧城改造拆迁，由拆迁人佛山市鸿业综合开发总公司、被拆迁人佛山市华南装饰布厂与租户曾启滔即本案被告签订《佛山市房屋拆迁合同》，约定将上述101房进行产权置换。后各方确定产权置换房产为涉案佛山市禅城区兆祥路6号C座1203房。
2005年9月20日，被告（乙方）与第三人（甲方）签订《协议书》，约定：“一、根据乙方住房申请，行政科调查了解核实，经公司董事会讨论，决定将兆祥路C楼1203房分配给乙方居住，双方必须履行我公司一九九四年十二月二十五日职代会通过的《关于住房问题的有关规定》，即：1、乙方要求调动、辞职或被开除，必须原好退还现分配的宿舍，才能离厂……2、房屋交回公司后，公司将由私人交出的建房款如数退还给乙方。……”。
2005年11月17日，第三人向被告发出《通知》，主要内容为：“现公司正进行转制体改，对原企业的住房有意进入二手市场，并优先照顾现住的本公司员工。您现住的房屋兆祥路鸿业新天地C号楼1203房，经咨询，现市场价约2500元/㎡。如您有意购买，请于十一月二十一日前回复公司事务部后再委托评估公司评估。”该通知另备注“此房暂未领取房地产证”。
2006年8月，被告从第三人处退休。
2014年7月25日，第三人向被告出具《行使优先购买权通知书》，主要内容为：“你居住我司的兆祥路6号C座1203房，因客观原因我司需将该房屋出售。依照法律规定，在同等条件下，你对该房屋有优先购买权。现特通知可以向我司报价并表示购买意向，在同等条件下我司将优先将该房屋出售于你。如收到本通知十五天后不作意向表示，将视为放弃优先购买权。……”。
2014年8月5日，被告向第三人作出书面回复，主要内容为：“我收到你司（南方印染股份有限公司）有意出售兆祥路6号C座1203房的通知书。因你司通过中介向我报价，房价报得过高，无法接受。我是退休工人，退休金微薄，现只能按你司当年承诺以2300元一方的价钱出价购买，税费按比例各自承担。当年你司因为种种原因未能办到房产证，造成我未能购买。……”。
2014年8月22日，第三人向被告发出《关于行使优先购买权通知书的报价回复》，上载：“曾启滔：我司将出售兆祥路6号C座1203房的房产，该房产建筑面积为41.26平方米。您收到我司的《关于行使优先购买权通知书的报价》后的报价2300元每平方米（房屋总值约为94898元，大写：玖万肆仟捌佰玖拾捌元整），我司将遵循最高价者得的原则，卖给出价最高的购买者。您的报价低于我司的售价，因此您已丧失该房屋的优先购买权。请您于2014年9月22日前迁出该房屋，并保证该房屋完整……”。被告于2014年8月23日签收上述报价回复。
2014年8月23日，被告再次向第三人作出书面回复，主要内容为：“因贵司出售兆祥路6号C座1203房的售价过高，本人无法接受。对于本人报出的售价贵司又不能接受，要本人搬离该住房。……贵司当年是承诺以2300元/平方米卖给本人的，但贵司因一直不能办理房产证，所以造成本人当时不能购买。……现以本人能力范围只可出价到2800元/平方米购买，税费按比例各自承担。……”。
2014年9月10日，第三人向被告发出《关于房屋产权通知》，主要内容为：“您居住我司的兆祥路6号C座1203房，我司已将其产权转让给佛山市南海桂城美居房地产中介服务部，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归其行使。我司今后不再参与管理该房产的事项。……”。
2015年12月10日，原告与第三人签订《广东省房地产买卖合同》，约定由原告向第三人购买涉案佛山市禅城区兆祥路6号C座1203房，购房总价款为278000元，双方同意于2015年12月30日由第三人将涉案房屋交付原告使用。2015年12月22日，第三人向原告出具发票，确认收取原告支付的购房款278000元。
2016年1月4日，佛山市住房和城乡建设管理局就涉案佛山市禅城区兆祥路6号C座1203房核发粤房地权证佛字第××号房地产权，确认上述1203房建筑面积为41.26平方米，由原告单独所有。
2016年3月10日，佛山市禅城区祖庙街塔坡社区居民委员会出具《证明》，确认被告现居住于涉案佛山市禅城区兆祥路6号C座1203房。
诉讼中，被告与第三人一致确认：涉案房屋交付被告使用时为毛坯房，并由被告完成装修。被告与第三人未签订租赁合同，被告已缴纳租金至2013年12月。原告陈述：原告与第三人签订房屋买卖合同时，确清楚涉案房屋由被告使用，但原告是在知悉被告已放弃其优先购买权的情况下才购买涉案房屋。被告陈述：被告自2002年至今都居住在涉案房屋。第三人未通知被告涉案房屋已出售给原告，被告直至诉前佛山南海桂城美居中介服务部的人员要求被告搬离的时候才清楚。第三人陈述：第三人并未承诺让被告永久居住在涉案房屋。华南装饰布厂与第三人是独立主体，但第三人曾托管过华南装饰布厂。第三人出售涉案房屋给原告后，已口头通知被告。
另查明，2013年1月21日，第三人向被告出具收据，确认收取被告2013年1月-12月的租房租金617.52元。
本院认为，本案系返还原物纠纷。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”据本院查明的事实，涉案1203房已于2016年1月4日变更产权登记至原告名下。被告确认上述房屋仍由其占有使用至今，但并无有效证据证明其有权合法占有使用涉案房屋，理由如下：一、被告并无有效证据证明上述房屋系公有住房。二、被告虽抗辩认为其就涉案房屋享有永久居住权，但根据全案证据及各方当事人陈述，被告与第三人并未签订书面租赁合同，亦未约定租赁期限，结合被告向第三人支付租金的事实，双方已形成不定期租赁合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，第三人有权随时解除合同。因第三人已于2014年8月22日向被告发出《关于行使优先购买权通知书的报价回复》，告知被告其已丧失优先购买权并要求被告搬离涉案房屋，该行为实系解除不定期租赁合同关系行为，被告已于2015年8月23日签收上述材料，故被告与第三人的不定期租赁合同关系已于2015年8月23日解除。三、第三人已尽通知被告行使优先购买权的义务，被告系因竞价失败导致丧失优先购买权，且因涉案房屋现已变更产权登记至原告名下，故第三人是否侵犯被告的优先购买权已不能对抗原告行使物权。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，原告有权主张被告返还涉案房屋，本院对原告的该诉请予以支持。
关于原告主张被告支付占有使用费的诉请。如上分析所述，被告在其与第三人的不定期租赁合同关系于2015年8月23日解除后仍占有使用涉案房屋至今无合法依据。因原告于2016年1月4日取得涉案房屋产权，故被告应自2016年1月4日起向原告支付占有使用费。原告主张自其与第三人签订《广东省房地产买卖合同》之日起算占有使用费无法律依据，本院不予支持。至于占有使用费的标准，被告与第三人间的不定期租赁合同关系解除后，被告负有向第三人返还房屋的义务，而第三人基于房屋买卖合同则对原告负有按期交付房屋的义务，本案诉讼系因第三人怠于行使权利及履行义务引发，故本院酌定被告参照其向第三人计付租金的标准即51.46元/月（617.52元/年÷12个月）自2016年1月4日起向原告计付占有使用费至被告实际返还涉案房屋之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告曾启滔于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告孔志林返还佛山市禅城区兆祥路6号C座1203房（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号）；
二、被告曾启滔于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告孔志林支付佛山市禅城区兆祥路6号C座1203房占有使用费（占有使用费按51.46元/月自2016年1月4日起计至被告曾启滔实际返还上述房屋之日止）；
三、驳回原告孔志林的其他诉讼请求。
本案适用简易程序,受理费减半收取25元，由被告曾启滔负担。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 杨玲玲
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 江幼钿
附引用的法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国合同法》
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。