成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0107民初3618号
原告（执行案外人）：四川君信房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道办事处北泉路****号。
法定代表人：胡元根，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王莉、陈艳敏，系北京炜衡（成都）律师事务所律师。
被告（申请执行人）：刘红梅，女，1978年11月16日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托诉讼代理人：李方园，系四川原石律师事务所律师。
第三人（被执行人）：李林洋，男，1979年10月11日出生，汉族，住四川省平昌县。
第三人（被执行人）：安翠楠，女，1976年11月21日出生，汉族，住四川省平昌县。
原告四川君信房地产开发有限公司与被告刘红梅、第三人李林洋、安翠楠案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告四川君信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王莉、陈艳敏、被告刘红梅的委托诉讼代理人李方园到庭参加了诉讼，第三人李林洋、安翠楠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告四川君信房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除对成都市龙泉驿区房屋的查封措施，并停止对该房屋的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：成都市武侯区人民法院作出的（2018）川0107执异114号《执行裁定书》认为“案外人未提供足够证据证明其与被执行人第三人李林洋已解除案涉房屋的《商品房买卖合同》，且其主张的解除合同日期系在本院预查封之后，又未提供证据证明已向按揭银行完全履行保证责任”，从而认定执行异议不成立，属事实认定不清，依法应当予以纠正。现有法律事实足以证明第三人与原告通过协商一致的方式解除了《商品房买卖合同》，第三人不再享有物权期待利益。
2011年7月11日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定将房屋出售给第三人，由第三人向中国工商银行成都龙泉支行申请按揭贷款，原告提供阶段性保证担保。房屋交付期限到后，第三人一直未来办理房屋移交手续，并在合同履行过程中连续多期未能如期支付银行按揭贷款本息。2016年12月9日，第三人单方面向原告主动提出退房，并提交了《“艺锦湾”特殊事项申请表》，写明“因本人个人原因，现申请退房”，原告表示同意。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”至此，双方已通过协商一致的形式解除了《商品房买卖合同》，第三人已丧失了取得该房屋所有权的合同基础，不再享有物权期待利益。且原告已于2018年5月8日向龙泉驿区人民法院提起诉讼，请求确认原告与第三人签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，目前该案正在审理中。
2011年10月1日，中国工商银行成都龙泉支行、第三人与原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定由中国工商银行成都龙泉支行向第三人提供按揭贷款，担保方式为原告提供阶段性保证担保。鉴于第三人在合同履行过程中连续多期未能如期支付银行按揭贷款本息，导致按揭银行于2018年2月28日向原告发出《履行保证责任通知书》要求其承担连带保证责任。截止目前，原告已代被告向按揭银行支付了贷款本息、案件受理费（按揭银行起诉归还借款案件）合计595867.74元，原告已代第三人结清全部银行借款，2018年4月23日工商银行龙泉支行出具《证明》，载明：借款已于2018年4月20日全部结清。
根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由于案涉房屋属于不动产，只有经依法登记后方能取得所有权。虽然《商品房买卖合同摘要》显示该房屋备案登记在第三人名下，但备案登记仅属于行政行为，并未实际取得房屋的所有权。同时，《商品房买卖合同》协商解除后，第三人的物权期待利益已丧失。故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条的规定：“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；。”，原告认为应当立即解除对案涉房屋的查封并停止执行。
被告刘红梅辩称,被执行人第三人李林洋与原告四川君信房地产开发有限公司达成的退房协议是无效的，并且购买该房屋是被执行人第三人李林洋、安翠楠购买的房屋，那么第三人李林洋单方申请退房的行为也是无效的。2016年6月6日，被告刘红梅就申请了强制执行，而被执行人第三人李林洋拒不执行判决，在2016年12月9日向原告四川君信房地产开发有限公司申请退房，这种恶意放弃财产以抵抗执行的行为明显是无效行为，所以第三人李林洋与四川君信房地产开发有限公司达成的退房协议无效。虽然第三人李林洋在房屋买卖合同履行中存在违约，但是并不因此丧失对房屋物权期待利益，所以被告四川君信房地产开发有限公司不应当对涉案房屋享有所有权，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人李林洋、安翠楠未作陈述。
经审理查明，2011年7月13日，原告四川君信房地产开发有限公司与第三人李林洋、安翠楠签订《商品房买卖合同》及附件，约定第三人购买原告位于成都市龙泉驿区房屋（本案案涉房屋），价款861401元，第三人李林洋、安翠楠采用商业贷款方式支付购房款，首期支付总房价款的33%，剩余总房款的67%向中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行借款支付，原告就第三人向银行的借款提供保证担保。合同附件五《付款方式及期限的约定》第2-2-4条约定，如因乙方（第三人李林洋、安翠楠）连续三期或累计六期未按时如数偿还按揭贷款本息，或因乙方其他违约行为导致银行解除与乙方的按揭借款合同，并从甲方（原告四川君信房地产开发有限公司）在其开立的账户中扣除相应款项（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），乙方必须在接到甲方电话或书面通知一周内归还甲方代还款项（以银行扣款凭证为准）。否则甲方有权单方解除合同并会同银行依法处理乙方所购房产……
2011年8月16日，上述《商品房买卖合同》在成都市龙泉驿区不动产登记中心备案登记，备案号为136138。
2011年10月，第三人李林洋因购买案涉房屋与中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定第三人李林洋向中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行借款60万元用于支付购房款，借款期限20年，第三人李林洋按照等额本息还款法偿还贷款本息，原告四川君信房地产开发有限公司对该笔借款提供连带责任保证担保。合同签订后，中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行向第三人李林洋发放了贷款60万元，贷款已作为房款一部分支付与原告四川君信房地产开发有限公司。至此，原告四川君信房地产开发有限公司已全部收到第三人李林洋、安翠楠的房款。
后由于第三人李林洋未按约定向中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行偿还借款，中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行于2018年2月28日向保证人原告四川君信房地产开发有限公司致以《履行保证责任通知书》，要求原告四川君信房地产开发有限公司履行连带保证责任，代第三人李林洋清偿全部贷款本金、利息（含复息）、罚息以及实现债权的费用（暂计585377.43元）。
收到上述通知书后，原告四川君信房地产开发有限公司于2018年4月20日代第三人李林洋向中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行偿还了借款本金、利息、案件受理费，共计595867.74元。中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行于2018年4月23日向原告四川君信房地产开发有限公司出具了清偿《证明》。
另查明，2016年12月9日，第三人李林洋向原告四川君信房地产开发有限公司提交《“艺锦湾”特殊事项申请表》，申请退房。同日，原告四川君信房地产开发有限公司同意并批准了第三人李林洋的申请。
2018年4月3日，原告四川君信房地产开发有限公司向第三人李林洋、安翠楠邮寄了《通知书》，要求第三人李林洋、安翠楠配合原告办理撤销案涉房屋的合同备案登记手续。2018年5月8日，原告四川君信房地产开发有限公司向成都市龙泉驿区人民法院起诉，要求确认其与第三人李林洋、安翠楠之间的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除并要求判决第三人李林洋、安翠楠协助其办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续、支付违约金等，该案尚在审理中。
由于第三人李林洋、安翠楠购买案涉房屋的《商品房买卖合同》已备案登记，本院于2015年12月22日受理被告刘红梅与第三人李林洋、安翠楠及案外人四川思宇洋商贸有限责任公司借款合同纠纷一案后，因被告刘红梅提出财产保全申请，本院于2016年1月17日作出（2015）武侯民初字第11744号《民事裁定书》，将案涉房屋予以预查封。2016年6月6日，本院依据已经发生法律效力的（2015）武侯民初字第11744号《民事调解书》受理了被告刘红梅申请执行一案，执行过程中，原告四川君信房地产开发有限公司向本院提出执行异议，要求中止对案涉房屋的执行，本院审查后认为其异议不成立而于2018年3月26日作出（2018）川0107民初执异114号《执行裁定书》，驳回了原告四川君信房地产开发有限公司的异议请求。
以上事实，有《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同摘要》、《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行进账单、《证明》、《“艺锦湾”特殊事项申请表》、《通知书》、邮寄单、本院（2018）川0107执异114号《执行裁定书》、成都市龙泉驿区人民法院《受理案件通知书》、《民事起诉状》以及当事人陈述记录等证据收集在案予以证实。
本院认为，案涉房屋虽然已由第三人李林洋、安翠楠向原告四川君信房地产开发有限公司购买，并通过银行贷款付清了房价款，但物权尚未转移，在仅仅办理了《商品房买卖合同》备案登记的情况下，仍属于原告四川君信房地产开发有限公司所有，第三人李林洋、安翠楠仅根据《商品房买卖合同》享有债权。而且，由于第三人李林洋、安翠楠为购买案涉房屋向银行借款，由原告四川君信房地产开发有限公司提供连带责任保证担保，又由于第三人李林洋、安翠楠的违约行为致原告四川君信房地产开发有限公司履行了保证责任，代第三人李林洋、安翠楠偿清了银行借款，保证人原告四川君信房地产开发有限公司因此取得了对第三人李林洋、安翠楠的追偿权和《商品房买卖合同》的单方解除权，何况原告四川君信房地产开发有限公司与第三人李林洋已经达成了退房协议，原告四川君信房地产开发有限公司业将彻底收回案涉房屋，所以，原告四川君信房地产开发有限公司对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，其请求停止执行案涉房屋的理由成立，本院予以支持。但其诉讼请求中关于解除房屋查封的内容不属于判决范围，本院在判决中不予支持。
据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：
一、停止对位于成都市龙泉驿区房屋的执行；
二、驳回原告四川君信房地产开发有限公司其他诉讼请求。
案件受理费12414元，实际收取100元，由被告刘红梅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 赵 阳
人民陪审员 张 涛
人民陪审员 吴茂超
二〇一八年八月十七日
书 记 员 杨谨荣