＼n陕西省西安市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）西中民一终字第00213号＼n上诉人（原审原告）徐焕忠。＼n被上诉人（原审被告）中铁一局集团有限公司。＼n法定代表人孙永刚。＼n委托代理人崔贺。＼n委托代理人刘毅。＼n被上诉人（原审被告）陕西铁一局房地产开发公司西安分公司。＼n法定代表人孙孝。＼n被上诉人（原审被告）陕西大通工贸公司。＼n法定代表人李学臣。＼n被上诉人（原审被告）西安秦正物业管理有限公司。＼n法定代表人刘庆中。＼n委托代理人崔贺。＼n委托代理人刘毅。＼n上诉人徐焕忠因与被上诉人中铁一局集团有限公司（以下简称铁一局公司）、陕西铁一局房地产开发公司西安分公司（以下简称铁一局房产开发西安分公司）、陕西大通工贸公司（以下简称大通公司）、西安秦正物业管理有限公司（以下简称秦正物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2013）碑民三初字第00667号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐焕忠、被上诉人铁一局公司与被上诉人秦正物业公司之共同委托代理人刘毅到庭参加诉讼。被上诉人铁一局房产开发西安分公司、大通公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。＼n2013年3月，徐焕忠向原审法院起诉称，1998年5月18日其与铁一局房产开发西安分公司签订营业用房租赁合同，铁一局房产开发西安分公司将祭台村7、8号房屋两间按30平方米租给其，租金每月每平方米40元，年租金14400元。实际两间房屋面积25平方米，年租金应为12480元。自2001年5月18日起，租金变为每平方米每月50元且对方将8号房屋收回。其自1998年5月18日租赁房屋至2008年6月30日止，对方多收取房屋租金10617.42元。请求：秦正物业公司退还其房屋租赁保证金10000元、电表押金300元、多收房租10617.42元并承担本案诉讼费。＼n铁一局公司及秦正物业公司辩称，徐焕忠承租房屋后各被上诉人之间房屋管理交接均属内部转换，之后所有的权利义务均由秦正物业公司承接，责任亦由该公司承担。徐焕忠从1999年5月起欠房租34087.60元未付，时为房屋管理人中铁一局集团社会事业服务中心基地处物业公司于2002年5月24日发出催收通知后，徐焕忠仍未交纳，故将徐焕忠交纳的10000元保证金进行了冲抵。电表押金因出租人未收取，不予认可。徐焕忠起诉多收租金，双方签订的租赁合同明确约定了租赁面积及租金，现建筑物已拆除，徐焕忠不能提供多收租金之有效证据，加之徐焕忠2008年6月后不再租赁房屋，知道或应当知道权益受到侵害，却一直怠于行使诉权，徐焕忠的诉讼请求超过诉讼时效，应予驳回。＼n铁一局房产开发西安分公司、大通公司未到庭答辩。＼n原审法院经审理查明，1998年2月12日，铁一局房产开发西安分公司收取徐焕忠租房保证金10000元。5月18日双方签订营业用房租赁合同约定：铁一局房产开发西安分公司将祭台村付3一号（铁安一街7、8号）房屋两间30平方米租给徐焕忠，租期一年，自1998年5月18日至1999年5月17日止，租金每月每平方米40元，年租金共计14400元。还约定：本合同签订后，徐焕忠向铁一局房产开发西安分公司交纳5000元作为租赁保证金（无利息），该保证金解除租赁关系时退还徐焕忠。徐焕忠每半年初五日内缴纳半年租金，逾期超过一个月时，铁一局房产开发西安分公司有权中止合同，收回房屋。合同中止，徐焕忠所欠款项不能支付时，铁一局房产开发西安分公司将在徐焕忠所交保证金中扣除等。该合同履行至2000年5月18日，双方又签订了上述房屋租期至2001年5月18日的合同，租金约定每平方米每月50元，年租金18000元，定金10000元等。＼n2002年3月8日、12月31日，徐焕忠与大通公司签订营业用房租赁合同二份，约定：大通公司将铁安一街7号房屋一间14平方米租给徐焕忠，租期从2002年1月1日至2003年12月31日止，年租金为8400元等。2002年3月8日徐焕忠交纳了当年1月至6月30日半年租金4200元，7月15日交纳了下半年租金4200元。2003年7月16日向铁一局下属行政部门社会事业服务中心基地处物业公司（无法人资格，以下简称铁一局基地处物业公司）交纳了当年7月至9月房费2100元。＼n2004年3月2日徐焕忠与铁一局基地处物业公司、2004年12月31日与秦正物业公司，签订租期各一年租赁合同，约定徐焕忠承租铁安一街7号房屋14平方米，每平方米月租金55元，年租金为9240元。2004年3月2日徐焕忠向铁一局基地处物业公司交纳1月至2月房租1540元，3月17日交纳3月房租770元，5月17日交纳4月至6月房租2310元，8月16日交纳7月至9月房租2310元。＼n庭审中，徐焕忠提供2006年和2007年两份与秦正物业公司签订的铁安一街7号14平方米房屋一间各一年的租赁合同，称系其雇员刘宏霞代其签订，合同上徐焕忠名字系其事后补签，铁一局公司及秦正物业公司不予认可。原审法院令徐焕忠通知刘宏霞到庭，徐焕忠称已不知刘宏霞下落，无法到庭。＼n徐焕忠提供2008年1月1日与铁一局基地处物业公司签订的租赁合同复印件，合同约定徐焕忠承租的铁一街7号14平方米房屋租期自2008年1月1日至2008年12月31日，每平方米月租金70元，年租金11760元。铁一局公司及秦正物业公司对该合同不予认可，但秦正物业公司向徐焕忠出具2003年7月至2008年6月交房租明细载明：秦正物业公司于2003年7月将铁安一街房屋从大通公司收回，每平方米50元，从2004年1月提高月租为每平方米55元，又于2008年l月提高为每平方米70元。此租户未交租房押金。并当庭认可徐焕忠自2003年6月至2008年6月30日终止租赁关系止，未欠租金。＼n庭审中，徐焕忠称各被上诉人与其签订租房合同，约定其需每间房屋交纳租房保证金5000元，因最初交纳过10000元未退，依次延续，未再交纳。铁一局公司及秦正物业公司认可徐焕忠仅交纳一次保证金10000元。＼n2001年6月4日，徐焕忠承诺称：清理七、八两间房租一事，当年7月10日前按实用面积清理8号房租金，2002年7月底前清理7号房房租，均按实用面积计算。2002年5月24日，铁一局基地处物业公司向徐焕忠发出催收函，载明：徐焕忠应交房租费34087.60元，而全部未交，所欠房租以徐焕忠10000元租房保证金相抵仍欠24087.60元，望徐焕忠接到本通知后务必于2002年5月31日前将所欠房租费交清，过期不交将按有关规定进行处理。2003年5月20日，徐焕忠出具租铁安一街7号说明，称租房5000元押金实际未交。2004年2月18日铁一局基地处向徐焕忠发出通知，称徐焕忠所租用房屋按合同条款已于2003年12月31日到期，徐焕忠既不表明续签合同，又不缴纳租金，故通知在本月20日前，完成续租房屋合同，缴纳押金及房租，逾期将强行收回房屋，追要欠款。＼n针对本案诉讼请求，徐焕忠于2011年3月起诉至西安市碑林区人民法院，后撤回起诉，秦正物业公司无异议。庭审中，徐焕忠提供秦正物业公司2009年5月21日复函，称系其催要证据，铁一局公司及秦正物业公司认为无公章，真实性不予认可。＼n铁一局公司及秦正物业公司自述，1998年5月至2001年12月，徐焕忠租赁房屋由铁一局房产开发西安分公司，2002年1月至12月由铁一局基地处物业公司，2002年12月至2003年12月由大通公司，2004年1月至2005年12月由铁一局基地处物业公司，2006年以后由秦正物业公司管理。2004年5月秦正物业公司成立后，承接徐焕忠承租房屋所涉及合同的权利义务，并承担责任。徐焕忠认可2004年5月秦正物业公司告知其承接合同权利义务，称多次催要未果，但无证据证明。本案涉及营业用房已于2009年拆除。＼n原审法院经审理认为，双方签订的营业用房租赁合同意思表示真实，内容合法，应为有效。徐焕忠认为2006年1月1日和2007年1月1日与秦正物业公司签订的合同，系其雇员刘宏霞代其所签，刘宏霞与租房无关，对此秦正物业公司不予认可，因徐焕忠未提供证据且无法通知刘宏霞到庭，故本案对徐焕忠涉及该两份合同的诉讼请求不作处理。1998年2月，徐焕忠交纳租房保证金10000元，后因欠租于2002年5月24日收到铁一局基地处物业公司催收函，随之铁一局基地处物业公司将保证金10000元折抵房租，徐焕忠虽称1999年5月18日至2001年12月31日不欠租金，但未提供相关证据，故铁一局基地处物业公司依合同约定，将保证金折抵部分租金，合理合法。关于徐焕忠要求秦正物业公司返还多收租金之诉讼请求，因双方签订的租赁合同明确约定面积、租金，2009年所租房屋也已拆除，徐焕忠现称对方多收面积租金无证据证明，且秦正物业公司于2004年5月成立后，承接且认可各被上诉人与徐焕忠签订的合同权利义务并承担责任也已告知徐焕忠。自2008年6月终止租赁关系时徐焕忠应知道其权利受到侵害，虽提供秦正物业公司回复函件，但该函件未加盖公章，秦正物业亦不认可，故徐焕忠称此期间向秦正物业公司催要，证据不足。至徐焕忠2011年3月第一次起诉已超过二年时效，故铁一局公司及秦正物业公司抗辩理由成立。徐焕忠要求秦正物业公司返还保证金10000元、电表押金300元及租金9117.42元之诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、驳回原告徐焕忠要求被告西安秦正物业管理有限公司返还保证金10000元、电表押金300元之诉讼请求。二、驳回原告徐焕忠要求被告西安秦正物业管理有限公司退还租金9117.42元之诉讼请求。诉讼费123元，由原告徐焕忠负担。＼n上诉人徐焕忠不服上述判决，向本院提起上诉称：其与铁一局房产开发西安分公司签订的租赁合同中约定承租面积为30平方米，但实际承租房屋面积为25平方米。自1998年5月18日至2008年6月30日，对方共多收取租赁费10617.42元，应予以退还。依据双方签订的租赁合同的约定，待租赁关系解除时退还保证金，但合同履行完毕后，经其多次催要，秦正物业公司对其交纳的10000元保证金仍不退还。请求：退还其保证金10000元、退还多收取的房租10617.42元、退还电表押金300元、退还多收取的电费330元、支付利息共计19404.258元。＼n被上诉人铁一局公司及秦正物业公司答辩称：1、徐焕忠于1998年至2001年租赁7号、8号房屋期间，不交纳租金，按照租赁合同约定“乙方所欠甲方各款项不能支付时，甲方将在乙方所交保证金中扣除”，中铁一局基地处物业公司曾于2002年5月24日向徐焕忠送达通知，告知徐焕忠欠付房租34087.6元，将10000元保证金抵扣后，徐焕忠仍欠房租24087.6元，故不存在租赁保证金退还的问题。2、双方签订的租赁合同中明确约定了租赁面积及租金，双方自愿签字，意思表示一致，合法有效。现建筑物已拆除，徐焕忠请求返还多收取面积租金，应承担举证责任，事实上其并未多收取徐焕忠的租金。3、其并未收取电表押金也未多收取电费，故不存在退还一事，且徐焕忠的原一审诉讼请求中并不包括退还多收电费一项。4、因其并未多收房租和电费，租房押金已被抵扣，不存在返还利息一事，且徐焕忠在一审中并未就返还利息提出主张。5、徐焕忠自2008年6月不再租赁房屋，知道或应当知道权益受到侵害，但一直怠于行使权利，故徐焕忠提出的返还租赁保证金、多收租金、退还电表押金和多收的电费、返还利息的请求，均已过诉讼时效。请求：驳回上诉，维持原判。＼n本院经审理查明，原审判决查明事实属实。＼n本院认为，徐焕忠分别与铁一局房产开发西安分公司、铁一局基地处物业公司、大通公司、秦正物业公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。1998年2月12日，铁一局房产开发西安分公司收取徐焕忠租房保证金10000元，依据双方租赁合同之约定“乙方所欠甲方各款项不能支付时，甲方将在乙方所交保证金中扣除”，2001年6月4日徐焕忠出具承诺一份载明“今年七月十日前按实用面积清理八号房房费，2002年七月底前清理七号房房租，均按实用面积计算”，2002年5月24日中铁一局集团社会事业服务中心基地处物业公司向徐焕忠发通知一份载明徐焕忠租赁7、8号房自1999年5月18日至2001年12月31日共欠交租金34087.6元，将10000元租房保证金抵扣后仍欠租金24087.6元，加之徐焕忠并未提交1999年5月18日至2001年12月31日其交纳房租之相关票据，以上证据已形成完整的证据链，能够证明因徐焕忠未交纳租金其已交之租房保证金10000元已依合同约定被抵扣租金之事实成立。现徐焕忠起诉要求退还租房保证金没有道理，不予支持。因合同系双方自愿签订，合同约定即代表双方真实意思之表示，据此应认定在租赁合同中对于租赁房屋面积的约定亦为合同双方之合意，尽管徐焕忠称承租房实际面积仅为25平方米，但未就此提交确凿证据佐证，特别是涉案房屋已于2009年拆除，徐焕忠承租房屋面积到底是多少已无从考证，故对于徐焕忠要求退还多收取的房租之上诉请求，因证据不足，不予支持。徐焕忠虽提供秦正物业公司2009年5月21日回复件一份，但因该回复件无秦正物业公司之公章，而秦正物业公司对该回复件亦不予认可，故无法确认徐焕忠自2008年6月双方租赁关系终止后至2011年其第一次起诉期间其曾向秦正物业公司催要过租房保证金、多收取的房租及电表押金，故铁一局公司与秦正物业公司就诉讼时效之答辩理由成立。因徐焕忠要求退还多收取的电费及支付利息之主张，均已超出其原审之起诉请求，故对该上诉请求不予审查。综上，徐焕忠之上诉请求没有道理，原判正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费123元，由徐焕忠承担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长马莉莉＼n审判员刘琪＼n代理审判员马延环＼n二〇一四年六月十八日＼n书记员孙婉侠