广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终1824号
上诉人（一审原告）：杨红，女，1965年12月1日出生，汉族，户籍地：广西桂林市象山区，住广东省珠海市。
委托诉讼代理人：熊天，男，1956年3月5日出生，汉族，户籍地：广西桂林市象山区，住广东省珠海市，系杨红的丈夫。
被上诉人（一审被告）：珠海市南福房产开发有限公司，住所地：广东省珠海市吉大。
法定代表人：刘广略，董事长。
委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘萌，广东莱恩律师事务所实习律师。
上诉人杨红因与被上诉人珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初1739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
杨红上诉请求：撤销一审判决，改判：1、南福房产公司支付逾期交付商品房违约金69167元、基础设施设备未按时达到交付使用条件违约金19185元、2014年度认购房屋的家电补偿款2万元，共计108352元；2、一、二审诉讼费用全部由南福房产公司承担。事实与理由：一、一审法院认定《商品房买卖合同》的《补充协议》有效错误。1、未经工商备案的《补充协议》无效。南福房产公司一审提供的《商品房买卖合同》每页均有“工商图标、工商行政管理、已网上备案”字样，而《补充协议》没有这些字样，南福房产公司没有证据实证《补充协议》已经工商部门备案。《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”。据此，双方可约定“合同须工商备案”作为合同生效所附条件。《商品房买卖合同》首部约定“未尽事实，双方可签订补充协议，格式条款须经工商部门备案”。《商品房买卖合同》尾部约定“以下附件（附件十一《补充协议》）可另行签订，但须报经工商部门备案”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第六条第二款“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定”之规定，因《补充协议》没有经工商备案而无效。2、与法相悖的格式条款一律无效。《补充协议》属格式合同，在合同订立时南福房产公司应采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并对该格式条款予以说明并承担举证责任。否则，《补充协议》之格式条款不发生效力。
二、一审法院认定的逾期交房违约天数及违约金标准错误。
1、一审判决认定“2017年4月24日取得竣工验收备案表，具备合同约定的交付条件”错误。《商品房买卖合同》第九条约定了“商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告”。即合同约定的交房条件，至少要提供“竣工验收备案表和房屋测绘报告”。一审判决认定“南福房产公司2017年4月25日履行了通知收楼义务，故逾期交房违约金应计算至2017年4月25日”错误。南福房产公司2017年4月25日制作的《入伙通知书》通知杨红“2017年4月25日至5月24日”办理收楼。如果具备收楼条件并向杨红主动出示“竣工验收备案表和测绘报告”的话，杨红在“2017年4月25日至5月24日”期间的实际收楼日期为“商品房交付日期”。但南福房产公司没有证据证实其主动向杨红出示了“竣工验收备案表和测绘报告”。杨红的实际收楼日期是2017年5月17日，逾期137天。显然，一审法院将“发出通知之日”认定为“房屋交付日”错误。
2、一审法院认定“2016年10月20日、2016年8月1日分别为不可抗力应予停工情形”错误。因《补充协议》无效，一审法院据此认定顺延2天交房错误。一审法院将复印件证据作为定案依据错误，更何况杨红依法未予质证。2016年10月20日通知显示“蓝色预警”即24小时内可能在沿海或者陆地平均风力达6级以上，是否发生是一种可能性，该通知显示“合理安排施工，停止高空作业”，并非要停止施工一天，“蓝色预警是不可抗力”无法律依据。2016年8月1日的通知是对“可能袭击我市”予以预防，没有实际发生证据。更何况南福房产公司提供的《开工报告》已对暴雨、台风作出了延长施工期考虑（确定工期600天，开工到竣工给了990天）。《补充协议》第三条第2项约定将“不能避免并不能克服情况”认定为“不可抗力”，与《合同法》第一百一十七条“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”相悖。珠海每年可能存在暴雨、台风，这是当事人在订立合同时就知道或应当知道的事件，依法不是不可抗力。通过格式条款形式对“不可抗力”进行扩大解释，属概念错误和规避法律行为，不能作为顺延交房的依据。《合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，……”。假设《补充协议》已经备案，亦因南福房产公司未履行通知义务而不成立。
3、由于一审判决认定迟延交房天数错误，确定违约金按万分之一计算也是错误的。因实际迟延交房137天，超过了120天，南福房产公司应支付逾期交房违约金3365802×137×0.15‰＝69167元。
三、南福房产公司应支付逾期交付基础设施设备违约金19185元。
1、一审判决认定基础设施设备没有约定交付使用时间错误。《委托改造合同》约定交付时间是2016年12月31日，《商品房买卖合同》约定的交付时间是2016年12月31日，即合同约定商品房与基础设施设备同时交付，《商品房买卖合同》第十一条约定的“交付时间”，不但是对商品房交付时间的约定，也是对基础设施设备交付时间的约定。
2、一审判决如此认定事实与《商品房买卖合同》约定自相矛盾。假设一审认定“合同中第十条约定‘在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，确属出卖人责任的，每迟延一日，由出卖人按照买受人已支付房价款的万分之零点五承担违约金’是指‘房屋交付时未达到该条件则承担基础设施设备未达到交付使用条件的违约金’”成立的话，等于“基础设施设备的交付不可能存在承担违约金的可能性”。因为合同约定商品房和基础设施设备同时交付。那么“每迟延一日，由出卖人按照买受人已支付房价款的万分之零点五承担违约金”的约定等于形同虚设和自相矛盾。
3、作为让步，杨红主张基础设施设备违约金计算至2017年4月25日，南福房产公司应向杨红支付此项违约金3365802×114×0.05‰＝19185元。
四、南福房产公司应支付2万元电器补偿款。
1、一审法院以“利害关系”为由不采信证人证言错误。一审判决认为“证张某顺刘某军的亲属亦购买了同一栋房屋，并向南福房产公司主张了合同违约责任，与案件处理有利害关系，对二人的证人证言，本院不予采信”，认定事实错误，没有法律依据。虽张某顺刘某军的亲属亦购买了同一栋房屋，但并未向南福房产公司主张违约责任，显张某顺刘某军两位证人与杨红及其代理人熊天不可能存在利害关系。一审法院认定处理结果与证人亲属有利害关系不予采信与法相悖。《民事诉讼法》第七十二条规定：“凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证”。最高院对此的释义为：“知道案件情况是证人作证的基本客观条件，即使与当事人有诸如亲属、朋友、同事等特殊关系，都不妨碍其作为证人作证”。显然，《民事诉讼法》作为基本法，其效力大于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，适用效力等级较低的法律冲突规定属于适用法律错误。其实，因为两位证人与案件当事人及其代理人没有利害关系，亦不能适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定。
2、依照现有证据应当认定南福房产公司给付2万元电器补偿款。对于2万元电器补偿款，除证张某顺刘某军依法出庭作证外，杨红一审还提交了网上下载的资料（附手机照片）和南福房产公司孙副总发给杨红代理人熊天的短信（诉前双方调解中认可2万元电器补偿款事实）等多份证据。根据《民事诉讼法》第七十条“书证应当提交原件。提交原件确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本”、第六十三条“证据包括视听资料、电子数据等”和《广东省关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第二十四条第一项“商品房售楼广告‘向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺’的内容没有在商品房预售合同中约定，该广告内容具有法律约束力”之规定，杨红有多份书证、多个出庭证人证实“凡在2014年度向南福房产公司交10万元购房定金的，南福房产公司都作出了‘97折房价优惠并在交房后给予2万元电器补偿款’的承诺”。南福房产公司没有任何证据予以反驳。根据证据的高度盖然性原则，依法应当认定南福房产公司给付杨红2万元电器补偿款。
南福房产公司辩称，一、双方签订的《补充协议》合法有效，一审法院认定正确，依法应予维持。《补充协议》从未约定以“办理工商登记备案”作为协议的生效要件，杨红的主张没有事实依据，应予驳回。《商品房买卖合同》的网上备案，是根据政府部门要求进行网签的过程之一，《商品房买卖合同》的生效与否，双方应严格按照合同第二十九条“自合同签字或盖章之日起生效”的约定予以履行。买卖合同的备案仅仅是政府基于购房政策所做的行政管理行为，与合同本身的成立、生效无关。基于此，《补充协议》的生效与《商品房买卖合同》是否进行备案无关。2、双方从未约定以“备案”作为《补充协议》的生效要件。《商品房买卖合同》的首部只是指引双方可以签订《补充协议》，未有“《补充协议》必须备案，不备案则不生效”的任何意思表示。同理，《商品房买卖合同》第30页当中的“须报经工商部门备案”也不是《补充协议》的生效要件。而按照《补充协议》第十一条第11款“一经签署对出卖人和买受人具有法律约束力”及《附件签署页》第三条“自双方签署之日起生效”的约定，《补充协议》的生效要件就是双方的签署行为，并无其他。3、《补充协议》不是格式条款。《合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，但本案《补充协议》属于双方协商一致的结果。《补充协议》的首部即明确了协议签订的过程是“双方经友好协商”，不是上述规定的“订立时未与对方协商”的情形。此外，《补充协议》首部和第十一条第11款也明确了协议签订前杨红已经就协议的全部内容向南福房产公司予以了充分咨询和了解，协议的签署是其真实的意思表示。因此，《补充协议》不是格式条款，更不存在无效的情形。
二、一审法院认定南福房产公司的逾期交房日期至2017年4月25日是正确的，符合事实及法律规定，依法应予维持。南福房产公司在2017年2月15日已经取得《测绘面积报告》，随后在2017年4月24日取得《竣工验收备案表》，故南福房产公司于2017年4月25日向杨红交付案涉房屋，完全符合合同的交付条件。而南福房产公司在2017年4月25日通过登报公告的方式向包括杨红在内的业主通知交付案涉房屋，该通知方式亦符合《补充协议》第三条第3点及第十条第4点的约定。此外，刊登公告同日，南福房产公司也向杨红本人邮寄了《某园8栋入伙通知书》，杨红在一审中表示确认收到。故南福房产公司在2017年4月25日已经合法有效履行完毕自身的交房义务，一审法院认定逾期交房违约金计至该日是正确的。需要说明的是，《商品房买卖合同》第十一条记载的“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”是对南福房产公司履行自身交付义务的约定，而收取房屋属于杨红的合同权利及义务，与南福房产公司的“交付”并非同一合同事项（合同义务）。杨红混淆二者概念，将其迟延收房的责任推脱给南福房产公司，没有依据。其因自身原因怠于收取房屋造成的后果应由其自身承担，与南福房产公司无关。
三、一审法院认定案涉某园8栋工程在施工期间遭遇不可抗力，并判决扣减相应的逾期交楼天数，是正确的。1、《补充协议》第三条第2款已明确约定交付期限相应顺延的情况：“遭遇不可抗力”包括但不限于如下不能避免并不能克服的客观情况，遭遇自然灾害，例如暴雨、暴雨、台风等。因此，在因不可抗力导致延迟交楼时，南福房产公司主张顺延交楼日期，有合同依据。2、南福房产公司在一审提交的证据合法有效，足以证明因天气原因导致停工的事实。首先，南福房产公司提交的关于受台风“海马”和“妮妲”影响导致停工的证据。经过质证程序，杨红已经对该两份证据发表了质证意见，杨红主张未经质证程序，不是事实。其次，按照该两份证据的记载，政府部门明确要求珠海市全市房屋市政工程必须立即全面停止施工作业，而本案某园8栋的建设施工属于停工的范围，故一审认定扣减2天逾期交楼天数符合客观事实。综上，一审认定南福房产公司逾期交楼的天数为113天，与客观事实及合同约定相符，应予维持。
四、一审法院不予支持杨红主张的房屋基础设施设备未按时达到交付使用条件的违约金是正确的，依法应予维持。《商品房买卖合同》并未约定基础设施设备的交付时间。正如一审判决所认定，基础设施设备属于房屋的附属设施，合同对基础设施设备约定的内容，针对的是交付房屋之时基础设施设备是否符合约定条件，而不能将两者割裂，重复计算违约金。根据本案事实，包括杨红也自认在房屋交付之时基础设施设备不存在任何问题。故杨红主张逾期交付基础设施设备的违约金，不能成立。另外，《个人住宅委托改造合同》中约定的装修改造工程并非是基础设施设备，与《商品房买卖合同》约定的内容无关。杨红故意将两份合同张冠李戴，其主张应不予采纳。
五、一审法院驳回杨红主张的2万元电器补偿款是正确的，依法应予维持。1、杨红在2015年4月26日签署《商品房买卖合同》时，双方未约定有2万元电器补偿款的内容，而在签订合同之后至起诉之前的3年时间里，杨红也从未提出双方合同内容缺失。一审中杨红提交的网站截图，无论发布主体还是发布的内容，均不能证明是杨红与南福房产公司协商达成一致的内容，并作为《商品房买卖合同》履行内容的一部分。2、一审法院不予采纳证张某顺刘某军的证言是正确的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）款规定“与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言，不能单独作为认定案件事实的依据。”证张某顺刘某军的亲属同样购买了案涉某园8栋的房屋，并且还将其依《商品房买卖合同》享有的“逾期交楼违约金”等债权转让给了杨红，故该二人的证言与本案的处理具有重大利害关系，依法应不予采信。3、正如杨红所称，其享受了97折的购房优惠，而该优惠双方是以书面的方式予以确认的。也就是说，双方对买卖合同的约定及履行不存在口头约定的可能。4、杨红主张2万元电器补偿款发生的时间是2014年12月27日，直至其提起本案诉讼已经超过三年的时间，其请求本身就已经超过法律规定的诉讼时效期间，依法亦应予驳回。
综上所述，杨红的上诉请求缺乏事实和法律依据。一审法院认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。
杨红向一审法院起诉请求：1、判令南福房产公司向杨红支付逾期交付商品房违约金69167元、房屋基础设施设备未按时达到交付使用条件违约金19185元、2014年度认购房屋的家电补偿款2万元，共计108352元；2.判令南福房产公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明：2015年4月26日，杨红（买受人）、南福房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，就杨红以总价3365802元购买南福房产公司开发的香洲区吉大××大道×××号×栋×单元604房的有关事宜进行约定。合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付是应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告，为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件中基础设施设备约定，供水、排水、供电、供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，确属出卖人责任的，每迟延一日，由出卖人按买受人已支付房价款的万分之零点五承担违约金。第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的应当携带材料证件期满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在120日之日自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房间款万分之一的违约金，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款的万分之一点五的违约金。《补充协议》第三条第二点约定，“遭遇不可抗力”交付期限顺延的情况包括，遭遇暴雨、台风、地震、战争等自然灾害，类似“非典”的疾病等普遍性的流行病疾病等等，若以上事由属于公众所知悉的事件或公共信息资料的，出卖人无须在事发后书面通知买受人，当发生上述情况是，商品房交付期及办证期限应当相应顺延。第三点约定，本合同项下的商品房达到买卖合同规定的交付条件后，出卖人按照买受人在买卖合同中预留的送达地址以书面形式发出或在《珠海特区报》上以公告方式刊登办理商品房交付手续（入伙手续）的通知。
南福房产公司确认杨红已全部支付完毕房款。杨红提交的南福房产公司出具的收据中记载，2014年12月27日收到杨红、熊天交定金100000元。
涉案房屋所在的珠海市南福某园4#地下室及上部工程于2017年4月24日取得竣工验收备案表。南福房产公司于2017年4月25日在珠海特区报上刊登《收楼通知》，通知某园第8栋业主在刊登公告之日起30日内携带相关资料到某园物业管理处办理收楼手续。同日，南福房产公司向杨红邮寄了书面的《入伙通知书》。杨红于2017年5月17日办理了收楼手续，杨红确认在收楼时房屋的基础设施设备符合合同约定的标准。
南福房产公司抗辩在施工期间内遭遇台风、暴雨等恶劣天气导致停工属于不可抗力，约定的商品房交付日期应顺延16天。2014年5月8日至5月11日，珠海地区遭遇暴雨、特大暴雨，共4天，南福房产公司提交了2014年5月7日珠海市城市建设监理有限公司致江苏省华建建设股份有限公司的监理工作联系单证明，联系单中载明“请贵司按要求做好相关防御工作，并合理安排施工作业，做好基坑排水、基坑监测等工作，确保工地安全。”2014年6月8日至6月10日，珠海地区遭遇大雨和雷暴，共3天，南福房产公司提交了2014年6月6日珠海市城市建设监理有限公司致江苏省华建建设股份有限公司的监理工作联系单证明，联系单中载明“请贵司按要求做好相关防御工作，并合理安排施工作业，做好基坑排水、基坑监测、成品保护、斜坡防护等工作，确保工地安全。”2014年7月17日至7月19日，受台风“威马逊”影响，珠海大到暴雨，共3天，南福房产公司提交了2014年7月17日珠海市城市建设监理有限公司致江苏省华建建设股份有限公司的监理工作联系单证明，联系单中载明“请密切关注威马逊动向，并做好防御工作，加固好外脚手架、工地围墙、工人宿舍，塔吊要保证自由旋转，及时转移危险部位的人员到安全地方，同时保持通讯畅通，落实值班人员，确保人员及财产的安全。”2014年9月16日，受台风“海鸥”影响，珠海暴雨到大暴雨，共1天，南福房产公司提交了2014年9月15日珠海市城市建设监理有限公司致江苏省华建建设股份有限公司的监理工作联系单证明，联系单中载明“请密切关注海鸥动向，并做好防御工作，加固好外脚手架、工地围墙、工人宿舍，塔吊要保证自由旋转，及时转移危险部位的人员到安全地方，同时保持通讯畅通，落实值班人员，确保人员及财产的安全。”2015年6月20日，受台风“鲸鱼”影响，珠海发布台风白色预警，共1天。2015年10月3日，受台风“彩虹”影响，珠海有强降雨，并启动四级应急响应，共1天。南福房产公司提供了2015年10月3日珠海晚报新闻证明。2016年10月20日，受台风“海马”影响，停止高空作业，共1天。南福房产公司提供了珠海市住房和城乡规划建设局于2016年10月20日发布的《关于启动IV级应急响应做好强台风“海马”防御工作的紧急通知》证明，其中第二点载明“施工单位要合理安排施工，须停止连续施工的工序作业，停止高空作业。”2016年4月13日，珠海市气象台发布暴雨黄色预警，共1天，南福房产公司提交了珠海市住房和城乡规划建设局于2016年10月20日发布的《关于做好房屋建筑和市政基础设施工程防汛防风工作的紧急通知》证明。2016年8月1日，受台风“妮妲”影响，停工1天，南福房产公司提交了珠海市住房和城乡规划建设局于2016年8月1日发布的《关于停止施工做好台风“妮妲”防御工作的紧急通知》，通知全市房屋市政工程必须立即全面停止施工作业。
杨红主张在2014年12月27日与南福房产公司达成了“2014年度交定金认购商品房的，补偿电器款2万元”的口头约定，杨红在当天向南福房产公司支付了10万元购房定金，但南福房产公司至今未支付2万元电器补偿款。杨红提交了网上下载的网易房产等网站的新闻，其中有“目前登记成功的，开盘可以额外享受97折优惠，同时有2万元家电大礼包可拿”、“即日起至2015年1月3日，凡成功预约房号的客户，即送全屋豪华家电（价值3万元）”等表述。杨红申请证张某顺刘某军出庭作证张某顺一审庭审中陈述，2014年12月，其儿子在吉大某园认购了一套房，其去售楼部看的时候遇到了杨红的代理人，现在与杨红住对门，在售楼部的立面有一个牌子，上面写着2014年交房款享受97折，同时补偿2万元家电补偿款，当时卖房的工作人员也说有这两个优惠。证刘某军子在一审庭审中陈述，其与杨红的代理人系经朋友认识的，也在某园小区买了房子，与杨红在同一栋，因为车位起了纠纷，是延期交付，而且质量也有问题，委托了杨红的代理人来帮忙处理相关问题，当时在现场听到有打折，还说送电器，没有听的很清楚，只听到2万元左右，还记得有游泳池，但现在没有。
一审法院另查明：某园4栋地址现已变更为某某大道中××××号×栋。
一审法院认为，杨红、南福房产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议为有效合同，双方应恪守诚信，依约履行。根据杨红、南福房产公司的诉辩意见，一审法院对双方争议的焦点问题分析认定如下：
一、逾期交房违约的天数及逾期违约金标准。首先，南福房产公司在2017年4月24日才取得案涉房屋的工程竣工验收备案表，具备合同约定的交付条件，并在同年4月25日登报通知杨红收楼，并向杨红邮寄了书面通知，上述通知方式符合双方合同约定的通知方式，可以认定南福房产公司履行了通知杨红收楼的义务，故逾期交房违约金应计算至2017年4月25日。杨红主张应计算至其实际收楼的2017年5月17日，有违公平原则，一审法院不予采纳。其次，南福房产公司主张扣除的因遭遇台风、暴雨等恶劣天气导致停工的16天。一审法院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，在本案中南福房产公司抗辩的高温、大风、暴雨、台风天气只有达到停工影响时，才可以认定为不可抗力。根据南福房产公司提交的证据，2016年10月20日受台风“海马”影响及2016年8月1日受台风“妮妲”影响，达到了停工的条件，其他时间并未达到停工程度，故应扣除2天，一审法院对南福房产公司扣除16天不予采纳。2016年10月20日的台风“海马”及2016年8月1日的台风“妮妲”是属于公众知晓的事实，故对该事实及珠海市住房和城乡规划建设的通知的真实性一审法院予以确认，杨红以南福房产公司未提交原件为由不认可上述通知的真实性，一审法院不予采纳。再次，关于逾期违约金计算标准。根据上述分析认定，南福房产公司承担迟延交房违约责任的天数应为113天，未超过120天，应按照双方合同约定的房款的万分之一计算违约金。综上，南福房产公司应向杨红支付的逾期交房违约金应为38033.56元（3365802元×0.1‰×113天），对杨红超过该请求的逾期交房违约金，一审法院不予支持。
二、关于杨红主张的房屋基础设施设备未按时达到交付使用条件违约金19185元。杨红认为房屋基础设施设备应在2016年12月31日前交付，未按照该时间交付则应支付约定的违约金；南福房产公司认为南福房产公司向杨红交付的房屋包含基础设施设备，杨红请求的基础设施设备违约金与房屋交付违约金重复计算。一审法院认为，双方合同中第十条约定“在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，确属出卖人责任的，每迟延一日，由出卖人按照买受人已支付房价款的万分之零点五承担违约金”，但在该条款中，并未约定基础设施设备的交付时间，而双方在第十一条、第十二条对交付房屋的时间和逾期交房的违约责任进行的约定。基础设施设备系房屋的附属设施，是不能独立与房屋而提前向杨红交付，一般应于房屋同时交付，即在房屋交付时应当符合约定的标准，故双方在合同中约定该项违约金的目的系在房屋交付时未达到该条件则承担基数设施设备未达到交付使用条件的违约金。杨红主张的基础设施设备的交付时间应按照双方约定的房屋交付时间2016年12月31日前与逾期交房单独计算违约金的主张，与双方签订合同原意不符，一审法院不予支持。
三、关于杨红主张的2万元电器补偿款。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，南福房产公司应向杨红支付2万元电器补偿款的前提是在销售广告或是宣传资料中明确对2万元电器补偿款进行承诺。本案中，杨红提交的网易房产网站下载的新闻，无法确定发布的主体，故不能认定为南福房产公司的销售广告和宣传资料，且新闻中的表述为“2万元家电大礼包”及“送全屋豪华家电（价值3万元）”，并非为杨红主张的2万元电器款。证张某顺刘某军的亲属亦购买了同一栋房屋，并向南福房产公司主张了合同违约责任，与案件处理有利害关系，对二人的证人证言，一审法院不予采信。综上，杨红提交的证据不足以认定南福房产公司曾在销售时承诺补偿杨红家电款2万元的主张，杨红请求南福房产公司支付2万元家电款，理据不足，应予驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、第六十九条之规定，一审法院判决：一、南福房产公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨红支付逾期交房违约金38033.56元；二、驳回杨红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1234元，由杨红负担801元，南福房产公司负担433元。
本院二审期间，杨红围绕上诉请求提交了以下证据材料：1、(2018)粤0402民初1740号案开庭笔录；2、胡胜伟向南福房产公司支付10万元定金的刷卡记录。南福房产公司提交了以下证据：1、珠海市测绘院在2017年2月15日出具的《房屋建筑面积测绘成果明细表》；2、某园《靠山》房号确认单（杨红）。本院组织了双方当事人对上述证据进行证据交换和质证。
本院查明，《商品房买卖合同》第二十五条：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第十条：买卖双方中一方发给另一方的任何通知、文件、催告等，可以以电话形式、书面形式（邮递或传真方式）、直接递交形式、公告形式任何一种方式送达。其中第4点约定：如出卖人在房屋所在地级市范围内发行的报纸刊登公告（含广告）的方式通知的，则该公告（含广告）通知的效力优先于其他通知方式，且该公告（含广告）刊登日期视为送达日期，对双方均有法律效力。南福房产公司于一审期间提交了向杨红邮寄《入伙通知书》的邮政快递单。经查，该快递单上没有显示寄出日期以及杨红签收的日期，南福房产公司二审期间主张其于报纸刊登公告当天向杨红发出邮政快递，但由于已经过了一年，无法查询邮政快递寄出的日期。南福房产公司主张依据《补充协议》的上述约定，南福房产公司刊登入伙公告的日期则视为送达日期。杨红于一审期间自认其于2017年5月15日收到南福房产公司邮寄的《入伙通知书》。
另查明，《商品房买卖合同》封面首部注明“本合同文本为示范文本。未尽事宜，双方可签订补充协议，格式条款须经工商部门备案。”尾部注明：“以下附件可另行签订，但须报经工商部门备案”。其中附件包括附件十一补充协议。《补充协议》第十一条第11款约定：“一经签署对出卖人和买受人具有法律约束力，双方将严格遵守执行”。
二审调查中，杨红认可一审出庭作证的两位证人的亲属已经将向南福房产公司主张逾期交房违约金的权利转让给了杨红。
经审查，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、关于《补充协议》的效力问题。杨红上诉主张《补充协议》未经工商部门备案而无效。根据本院查明的事实，《商品房买卖合同》首部及尾部均注明了签订《补充协议》须报工商部门备案，但并未明确以备案作为生效条件，且《补充协议》第十一条已经约定了一经签署则对双方具有法律约束力，即《补充协议》约定的生效条件是双方签字即生效，因此，本院认定《补充协议》已经双方签字生效，杨红以未经工商备案主张无效的理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于逾期交房违约金的认定。根据《商品房买卖合同》第二十五条关于送达的约定，南福房产公司应当采用邮政快递的方式书面向杨红发出《入伙通知书》，而《补充协议》第十条第4点又约定南福房产公司采用刊登公告（含广告）的方式通知的，则该公告（含广告）通知的效力优先于其他通知方式，且该公告（含广告）刊登日期视为送达日期，对双方均有法律效力。《补充协议》的该项约定是对《商品房买卖合同》约定送达方式的变更，而该变更明显减轻了南福房产公司的义务，《补充协议》第十条第4点是南福房产公司为销售某园小区房产而单方制订的、反复使用的条款，存在减轻南福房产公司义务的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应当认定该条款为无效条款，即南福房产公司主张以登报时间视为其已向杨红送达入伙通知的时间不能成立。《补充协议》第十条约定了买卖双方中一方发给另一方的任何通知、文件、催告等，可以以电话形式、书面形式（邮递或传真方式）、直接递交形式、公告形式任何一种方式送达，即南福房产公司对入伙通知的送达方式可以选择上述约定的任何一种，但从诚实善良履行合同义务的角度来说，南福房产公司应以其中最直接有效方式向买受人送达入伙通知，这也与《商品房买卖合同》第二十五条约定的送达义务相符，故本院认为南福房产公司以邮政快递方式发出的入伙通知才能认定其履行了通知杨红收楼的义务。南福房产公司在本案中虽然提交了邮寄《某园8栋入伙通知书》的快递单，但无法证明其寄出的时间以及杨红的收件时间，故其应当承担举证不能的不利后果，本院以杨红自认收到快递通知的时间即2017年5月15日作为南福房产公司履行了通知义务的时间，即案涉房产的逾期交房截止时间应计算至2017年5月15日。关于南福房产公司因停工可以扣除的天数，一审法院认定2016年8月1日及10月20日分别受台风影响，达到停工条件，南福房产公司就此举证了相关部门在网上发布的通知。虽然杨红主张这些文件为复印件不予认可，但本院认为，这些台风天气已是众所周知的事实，政府文件也都是有据可查的，故一审法院对南福房产公司就此的举证予以认定并无不当。杨红主张珠海每年可能存在暴雨、台风，这是当事人在订立合同时就知道或应当知道的事件，依法不应认定为不可抗力。对此，本院认为，不是所有的暴雨、台风等恶劣天气都可以解释为不可抗力，但政府部门因恶劣天气的严重程度而发出了停工通知，对于南福房产公司来说是不可避免、也不可克服的情形，故一审法院认定应在逾期交房的期间内扣除上述2天并无不当，杨红对此的上诉理由不能成立，本院不予采纳。如前所述，南福房产公司逾期交房的天数应从2017年1月1日计算至2017年5月15日，扣除2天后共计逾期133天，超过了120天，应按合同约定的杨红已支付全部房款的日万分之一点五计算违约金。综上，南福房产公司应向杨红支付逾期交房违约金为67147.75元（3365802元×0.15‰×133天）。
三、关于逾期交付基础设施违约金的认定。《商品房买卖合同》第十条约定了因南福房产公司的责任在约定的期限内基础设施未达交付使用条件的，由南福房产公司按已支付房价的万分之零点五承担违约金。但该条款并未约定具体的交付期限，杨红主张应按《商品房买卖合同》、《委托改造合同》约定的交付时间作为基础设施约定交付的时间缺乏依据，本院不予采纳。基础设施是房屋的附属设施，其不能独立于房屋交付前向杨红交付，一般应与房屋同时向买受人交付，但亦存在房屋交付时基础设施未达交付条件的情形，因此，该条款约定的逾期责任应是针对基础设施未能与房屋同时交付的情形。杨红对此的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
四、关于家电补偿款2万元的认定。杨红在本案中提交了证人证言、短信记录及网上资料，拟证明南福房产公司曾发布过在2014年付款可以获赠2万元家电的广告。对此，本院认为，杨红在一审期间申请的证人张某顺刘某军均有亲属向南福房产公司购买了某园8栋的房产，并且这些购房者已经将向南福房产公司主张逾期交房违约金等权利转让给杨红行使，杨红对此也予以确认，故一审法院认定证人与杨红存在利害关系有相应的事实依据，本院予以确认。关于短信记录，杨红主张是其代理人与南福房产公司孙副总在诉前调解时所发的短信，因当事人在调解中认可的事实依法不能作为判决的依据，且短信内容也没有南福房产公司表示认可赠送2万元家电的内容。关于网上下载资料，其来自于不同的网站，且内容有“2万元家电大礼包”及“送全屋豪华家电（价值3万元）”的不同表述，均与杨红所主张的2万元家电补偿款内容不一致，且根据现有证据无法证明是南福房产公司所发出的。综上，杨红未能证明南福房产公司曾作出过赠送2万元家电的承诺，其要求南福房产公司向其支付2万元家电补偿款缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人杨红的部分上诉请求成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
一、撤销珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初1739号民事判决第二项；
二、变更珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初1739号民事判决第一项为：珠海市南福房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向杨红支付逾期交房违约金67147.75元；
三、驳回杨红的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1234元，由杨红负担494元，珠海市南福房产开发有限公司负担740元。二审案件受理费1558元，由杨红负担623元，珠海市南福房产开发有限公司负担935元。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一八年八月三日
书记员 梁 暐