＼n浙江省杭州市江干区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）杭江九民初字第118号＼n原告杭州经济技术开发区和佳物业管理有限公司，住所地杭州经济技术开发区裕园公寓9幢（西）6F608室。＼n法定代表人：邵吾和，该公司总经理。＼n被告杭州中庆房地产发展有限公司，住所地杭州市江干区彭埠镇普福村。＼n法定代表人：曹福明，该公司董事长。＼n委托代理人：周献艺，浙江五联律师事务所律师。＼n原告杭州经济技术开发区和佳物业管理有限公司（以下简称和佳公司）为与被告杭州中庆房地产发展有限公司（以下简称中庆公司）物业服务合同纠纷一案，于2012年3月2日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员宋伟锋独任审判，于2012年4月5日公开开庭进行了审理。原告和佳公司的法定代表人邵吾和、被告中庆公司的委托代理人周献艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告和佳公司诉称，和佳公司于2009年2月17日与杭州经济技术开发区金沙学府业主委员会签订《物业服务合同》一份，受托管理服务整个金沙学府小区。中庆公司系金沙学府小区建设单位。中庆公司所属地下车库、地面车库应按物业服务合同约定支付物业服务费。但现因中庆公司与金沙学府业委会就金沙学府车库、储藏室等产权、收益、配套不到位等纠纷未决，中庆公司以此为由拖付和佳公司车库等物业服务费及特约工程服务费。中庆公司已违反金沙学府《物业服务合同》第九条物业区域内已竣工但尚未出售的物业，因开发区建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方按规定100%向开发建设单位收取物业服务费。同时根据《浙江省物业管理条例》第四章第三十四条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。这已造成和佳公司巨大经济损失，所以和佳公司被迫诉至法院，诉讼请求：1、判令中庆公司地下车库物业费486390元、未出售商铺及地面车库物业费69621.48元、幼儿园物业费68338.87元、中庆公司委托和佳公司修理小区物业设施的维修费17000元，共计641350.35元（其中物业费均从2009年3月1日计至2012年2月29日，中庆公司已支付2010年1月1日至6月30日的物业费用，该费用已扣除）；2、被告承担本案诉讼费用。＼n被告中庆公司辩称，中庆公司认为物业服务合同上面只有业委会的盖章，聘用和佳公司是否征得业主代表大会一半以上业主通过，这个事实希望和佳公司进一步举证。本案收取物业费的物业均属于未出租未出售或业主尚未入住使用的物业，包括地下车库及幼儿园。地下车库中庆公司没有收到租金，故对于中庆公司而言是属于空置状态的。幼儿园也是空置状态。商铺也是未出售部分的商铺，所以根据杭州市物业管理条例的规定，和佳公司物业管理费应当按照规定以70%的标准进行收取。故中庆公司对于和佳公司主张的各项物业费计算的数额没有异议，但是认为全部应当以此为基础打七折收取。此外中庆公司曾经交纳过商铺物业费4900元，该数额应当扣除。对和佳公司主张的维修费没有异议。最后，对和佳公司主张的物业费中一部分已经超过了诉讼时效，因为和佳公司起算时间为2009年3月1日。＼n原告和佳公司对被告中庆在答辩中提及的曾交纳物业费4900元的事实予以认可，同意总诉讼标的降为636450.35元。＼n为了证明自己的主张，原告和佳公司提交了以下证据：＼n1、物业服务合同一份，拟证明和佳公司有权按期收取物业服务费等费用；＼n2、中庆房产欠费总单、地下车库欠物业费总单、商铺及车库欠物业费总单、幼儿园欠物业费清单各一份，拟证明中庆公司欠费情况；＼n3、商品房买卖合同、购买协议（地下车库）各一份，拟证明地下车库收益（产权）属于中庆公司，需履行业主义务；＼n被告中庆公司未提交证据，对原告和佳公司提交的证据质证如下：对证据1真实性没有异议，对合法性有异议，需经过业主代表大会半数以上人员通过；对证据2认为均为和佳公司单方制作，但对计算的数额没有异议，但总数需扣除已支付4900元，此外还应按七折收取；对证据3没有异议，但物业费需要按七折收取。＼n本院对上述证据审查后认为，和佳公司提交的证据1形式合法，能够证明待证事实，本院予以确认；证据2、3证明的事实中庆公司均无异议，本院予以确认。＼n综上，本案事实认定如下：原告和佳公司系金沙学府物业项目的物业服务公司，于2009年2月17日与杭州经济技术开发区金沙学府小区业主委员会签订了《物业服务合同》。合同第七条约定了物业服务费用标准为：多层住宅0.6元／平方米／月、商业物业为1.5元／平方米／月、小高层0.8元／平方米／月、车库物业费30元／车位／月。第九条约定：物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方（即和佳公司）应当按规定100%向开发建设收取物业服务费。＼n中庆公司系金沙学府项目的建设单位，在金沙学府有地下车库、未出售商铺及地面车库、幼儿园等自有物业，其中地下车库车位已经部分出售并投入使用。地下车位物业费用自2009.3.1-2009.12.31、2010.7.1-2012.2.29期间物业管理费为486390元、2011.1.1-2012.2.29期间商铺、地面车库物业管理费69621.48元、2010.2.1-2012.2.29幼儿园物业管理费68338.87元，商铺、地面车库、幼儿园为空置状态。因中庆公司委托和佳公司维修物业设施产生维修工程费用计17000元。中庆公司期间曾支付物业管理费4900元。＼n双方最后确认物业服务费及维修工程费总计金额为636450.35元。＼n本院认为，中庆公司系金沙学府项目的建设单位，在金沙学府有地下车库、未出售商铺及地面车库、幼儿园等物业，而和佳公司是金沙学府小区物业服务企业，原、被告之间存在物业服务合同关系，和佳公司履行了物业服务义务，中庆公司则应当按照相关标准向和佳公司交纳物业服务费。经庭审查明，双方对于尚欠物业服务费、维修费总计数额为636450.35元的事实没有异议，但中庆公司主张和佳公司物业服务费应当按照规定以70%的标准进行收取。对此意见，本院认为，和佳公司与杭州经济技术开发区金沙学府业主委员会签订的《物业服务合同》对中庆公司有法律拘束力。该合同第九条第二款明确约定：“物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，物业服务企业应当按规定100%向开发建设单位收取物业服务费。且《浙江省物业管理条例》第三十四条第二款也明确规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。”综上所述，无论是合同约定还是法规规定，中庆公司均应全额交纳物业服务费用，故本院对中庆公司的答辩意见不予采纳，和佳公司的诉请理由正当，本院予以支持。据此，依照《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：＼n被告杭州中庆房地产发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州经济技术开发区和佳物业管理有限公司物业服务费、工程维修费总计人民币636450.35元。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费人民币10214元，减半收取人民币5107元，由被告杭州中庆房地产发展有限公司负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币10214元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。＼n审判员宋伟锋＼n二〇一二年五月十五日＼n代书记员王洁