广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终6920号
上诉人（原审原告）：刘春龙，男，1962年1月22日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托代理人:黎茵琦，广东理而行律师事务所律师。
委托代理人:林伟钦，广东理而行律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：黄顺福，男，1966年4月7日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托代理人：ＸＸ明，广东乐而乐律师事务所律师。
委托代理人：吴婷，广东乐而乐律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告）：黄寿平，男，1978年9月21日出生，汉族，住广东省东莞市。
被上诉人（原审被告）：赵林海，男，1980年1月27日出生，汉族，住广东省东莞市。
被上诉人（原审被告）：唐广彩，女，1983年7月18日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托代理人：周广敬，广东弘名律师事务所律师。
原审第三人：黄家宝，男，1980年1月21日出生，汉族，住广东省东莞市。
原审第三人：黄燕婷，女，1985年10月8日出生，汉族，住广东省东莞市。
上诉人刘春龙因与被上诉人黄顺福、黄寿平、赵林海、唐广彩、原审第三人黄家宝、黄燕婷案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第1370号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年8月20日，刘春龙向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.立即解除对位于东莞市塘厦镇诸佛岭社区居民委员会新村街使用权证编号为东府集用（2006）第1900210608247号、东府集用（2006）第1900210608248号的土地及地上建筑物（价值共2500000元）的查封，并终止执行。2.黄顺福、黄寿平、赵林海、唐广彩承担本案的诉讼费用。
原审法院经审理查明：案涉土地座落于东莞市塘厦镇诸佛岭社区居民委员会新村街，登记在黄燕婷名下，土地使用权证号分别为东府集用（2006）第1900210608247、1900210608248号，土地使用权面积均为119.9平方米。该两幅土地上建有一栋住宅，门牌号为××。
刘春龙提供公证书，主张在2014年12月26日，黄家宝、黄燕婷与刘春龙在东莞市东部公证处办理（2014）粤莞东部第024870号、024871号公证书，证明黄家宝、黄燕婷将前述两幅土地（含地上房屋）各以1250000元的价格出卖，黄家宝、黄燕婷为夫妻。刘春龙提供查档材料中的东莞市土地资料查询结果表，证明2014年12月23日在刘春龙与黄家宝、黄燕婷签订协议之前，查询了案涉土地的情况为未抵押、未查封。刘春龙提交的进账单显示，2014年11月26日，东莞市塘厦废品回收有限公司转账2500000元给黄燕婷，支票存根显示该款用途为短期借款。刘春龙提供的收款收据、物业交接声明显示，2014年11月26日，刘春龙分别就前述两幅土地各支付了1250000元给黄燕婷；2014年12月26日，黄燕婷当天将房屋交给了刘春龙，并在物业交接声明中确认“该物业项下的租金权益全部由刘春龙负责收取，本人负责配合办理租赁合同、租赁押金等移交给刘春龙先生之相关手续”。刘春龙提交的租赁合同、收据显示，2014年12月26日，案外人将案涉位于塘厦镇诸佛岭社区居民委员会新村街北六巷89号17层租赁给第三人樊抒怀，并当时收取保证金27600元。2015年1月30日，刘春龙向东莞市国土资源局塘厦分局申请土地使用权[证号分别为东府集用（2006）第1900210608247、1900210608248号]变更登记，该局回具办文回执表给刘春龙。2015年6月15日，刘春龙就案涉土地及房屋办理了房屋租赁登记备案证明。
刘春龙提供东莞市塘厦废品回收有限公司出具的《情况说明》，陈述刘春龙因向黄家宝、黄燕婷购买案涉土地及房屋，因自有资金不足，于2014年11月15日，向该公司借款2500000元，并承诺于2015年12月31日前还款；该公司按照刘春龙的要求于2014年11月26日向黄燕婷账户转账2500000元；所以该公司是受刘春龙的要求向黄家宝、黄燕婷支付房地产转让款。庭后补充提供与东莞市塘厦废品回收有限公司的《借款合同》，黄顺福、黄寿平、赵林海、唐广彩对借款合同不予确认。
2014年12月11日，原审法院以（2014）东三法民一初字第1113号民事判决书判决黄家宝应于判决发生法律效力之日起三日内偿还唐广彩借款本金6000000元及利息，黄燕婷、东莞市远邦贸易有限公司、东莞市劭融实业投资有限公司对黄家宝所负唐广彩的上述债务承担连带清偿责任。原审法院受理黄顺福诉黄家宝、黄燕婷民间借贷纠纷案件后，以（2015）东三法民一初字第245号之一民事裁定书于2015年2月6日查封了黄燕婷名下的前述两幅土地。后黄寿平、赵林海先后以民间借贷纠纷为由起诉黄家宝、黄燕婷，原审法院各以（2015）东三法民一初字第261号、262号民事裁定书于2015年2月11日对前述两幅土地予以轮候查封。该两幅土地上的房屋（即塘厦镇诸佛岭社区居民委员会××）没有办理房屋权属登记。
另查明，唐广彩与黄家宝、黄燕婷、东莞市远邦贸易有限公司、东莞市劭融实业投资有限公司民间借贷纠纷一案，原审法院作出的（2014）东三法民一初字第1113号民事判决书生效后，唐广彩向原审法院申请执行，原审法院以（2015）东三法执字第664号案受理，并正在执行中。
原审法院认定上述事实的依据：东莞市土地资料查询结果表、公证书、东莞银行进账单、土地使用权变更登记办文回执表、房屋租赁登记备案证明、（2015）东三法执外异字第9、10号执行裁定书、送达回证、查档材料、支票存根以及原审庭审笔录等。
原审法院认为：本案是案外人执行异议之诉。案涉的土地及房屋的权属人为黄燕婷，刘春龙作为案涉土地及房屋的买受人提出异议，本案争议焦点是：案涉土地及房屋应否解封及继续执行。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的若干规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，刘春龙必须证明其主张同时符合四个条件，才能得到支持，包括：1.在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。对此分析如下：一、合同的签订。虽然经公证的协议书签订时间为2014年12月26日，在查封之前，但是：1.刘春龙与黄家宝、黄燕婷就案涉土地及房屋签订两份协议书，不合常理。案涉土地及房屋实际为一栋房屋，房屋占用的土地分属两本土地使用权证，门牌编号为诸佛岭新村街北六巷89号。根据一般交易习惯及法律规定，是“地随房走”，即买卖双方就房屋的交易达成协议后，房屋所涉的土地也一并交易。由于两幅土地上系共有一处房屋，刘春龙与黄家宝、黄燕婷就两处土地及地上建筑分别签订两份协议书，主观上没有必要，客观上也无法区分土地对应的房屋，难以履行。2.付款及协议签订时间不合常理。刘春龙陈述其于2014年11月26日将全部购房款2500000元支付给黄燕婷，后于2014年12月26日签订协议，双方没有达成协议之情形下，案外人将巨额款项支付给黄燕婷，不合常理，且刘春龙对此也没有作出合理的说明。二、标的物的占有。由出让方黄燕婷出具《物业交接声明》不合理，一般房屋交易的交接均由买受人出具交接声明给予出卖人，证明房屋已经交接；刘春龙提供的房屋租赁登记备案证明是在查封之后。因此，刘春龙在查封之前已经对标的物合法占有的证据不足。三、价款的支付。刘春龙提交的进账单和支票存根显示，案外人东莞市塘厦废品回收有限公司支付给黄燕婷的2500000元系短期借款，并非刘春龙主张的购房款。因此，刘春龙主张其全部支付购买房屋价款的证据不足。综上，刘春龙主张并不符合前述四个条件，刘春龙请求解除对案涉房屋及土地的查封并终止执行，依据不足，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，于2016年5月30日判决：驳回刘春龙的全部诉讼请求。一审案件受理费26800元，由刘春龙负担。刘春龙已预交诉讼费。
上诉人刘春龙不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审认定事实错误，刘春龙与黄燕婷的交易真实合法，双方已履行付款、交付、申请过户登记等手续。1.原审认定案涉土地及房屋为一栋房屋，刘春龙与黄家宝、黄燕婷签订两份协议不合常理有误。案涉土地办理了两本集体土地使用权证，分别为东府集用（2006）第1900210608247号、第1900210608248号，且地上建筑物门牌编号为“诸佛岭新村街北六巷89号”，并非只有一个编号。刘春龙与黄家宝、黄燕婷就两幅土地、两个编号的地上建筑物分别签订两份协议，并不违反法律法规强制性规定和日常交易习惯，且两份协议的交易双方均相同，并不存在客观上难以履行的情况。交易习惯中，除了有原审认为的“地随房走”外，还存在“房随地走”的情况，双方签订协议的份数属于当事人意思自治范围，完全合理合法，原审据此认定合同签订不合常理，没有事实依据。2.原审认定付款及协议签订时间不合常理有误。刘春龙与黄家宝系同事关系，黄家宝与黄燕婷是夫妻关系，刘春龙与黄家宝、黄燕婷双方关系较好。刘春龙与黄家宝、黄燕婷已就交易事项达成口头协议，基于同事间的信任关系，在黄家宝、黄燕婷向刘春龙提出急需资金时，刘春龙即委托东莞市塘厦废品回收有限公司向黄燕婷先行付款，黄燕婷在收款后亦向刘春龙出具了收据，收据明确了款项用途即为购买案涉土地及地上建筑物。双方在签订书面协议之前已达成口头协议，之所以先行付款，完全是基于熟人之间的关系且未损害黄家宝、黄燕婷或第三人的利益，属于当事人意思自治范畴，原审据此认定不合常理，缺乏事实依据。刘春龙与黄家宝、黄燕婷于2014年12月26日签订了协议，并于2014年12月30日依法办理了公证手续，双方签订的协议真实、合法、有效。3.原审认定刘春龙已对案涉土地及地上建筑物合法占有的证据不足有误。之所以由黄燕婷出具交接声明，是因案涉土地及地上建筑物在交易前已由黄燕婷出租给案外人，存在租金由谁收取的问题。故双方于2014年11月26日签订协议后，黄燕婷随后出具交接声明，明确了案涉土地及地上建筑物移交给刘春龙使用，租金也由刘春龙收取。刘春龙也于当日与承租人另行签订了《租赁合同》，并收取了承租人的保证金，故刘春龙实际上已于2014年11月26日合法占有了案涉土地及地上建筑物。4.原审认定刘春龙主张已全部支付案涉交易价款证据不足有误。刘春龙因自有资金不足，于2014年11月15日向东莞市塘厦废品回收有限公司借款2500000元，双方签订有《借款合同》，合同中明确约定了借款用途、借款指定汇入的账户等信息。东莞市塘厦废品回收有限公司亦已根据刘春龙的指意，向黄燕婷转账支付了2500000元。因本案中购买案涉土地及地上建筑物的主体是刘春龙而非东莞市塘厦废品回收有限公司，该公司转出款项系基于与刘春龙之间的借款合同关系，故支票存根显示该款用途为借款，实属理所当然，该公司转给黄燕婷的2500000元理当视为受委托行为。（二）刘春龙提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利能够排除执行，且符合善意取得的法律要件。案涉土地使用权及地上建筑物被原审法院查封的时间为2015年2月6日，刘春龙与黄家宝、黄燕婷签订合法有效的书面协议时间为2014年12月26日，支付全部价款的时间为2014年11月26日，刘春龙合法占有该不动产的时间为2014年12月26日，均在法院查封之前。而刘春龙与黄燕婷亦于2015年1月29日经东莞市塘厦镇诸佛岭社区居民委员会同意，向东莞市国土资源局塘厦分局提交了变更土地登记申请，东莞市国土资源局塘厦分局依法予以受理，并向刘春龙出具了回执。东莞市塘厦测绘队亦在2015年1月30日对案涉土地及地上建筑物进行了测绘并收取了测绘费800元。故刘春龙在与黄家宝、黄燕婷签订协议后，积极办理相关过户手续，案涉土地及地上建筑物未办理过户登记非因刘春龙自身原因导致，且刘春龙享有的权利能够排除执行。据此，刘春龙请求本院：1.依法撤销原审判决。2.依法改判立即解除对位于东莞市塘厦镇诸佛岭社区居民委员会新村街的土地使用权[编号:东府集用（2006）第1900210608247号、东府集用（2006）第1900210608248号]及地上建筑物的查封，并终止对上述土地使用权及地上建筑物的执行。3.依法改判黄顺福、黄寿平、赵林海、唐广彩承担本案一审、二审诉讼费。
被上诉人黄顺福、黄寿平、赵林海、唐广彩、原审第三人黄家宝、黄燕婷均未在法律规定的期限内向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，本案二审期间，刘春龙提交了土地登记申请书、审批表两份[编号21（2015）0048、编号21（2015）0049）]
、地籍调查表两份[编号21（2015）0048、编号21（2015）0049）]、
发票联（测绘费）一份，拟证明刘春龙已于2015年1月29日向东莞市国土资源局塘厦分局提交土地过户申请并积极配合进行土地测绘、调查，并于2015年2月9日经东莞市国土资源局塘厦分局审核同意，东莞市塘厦测绘队亦在2015年1月29日对案涉土地及地上建筑物进行了测绘并收取了测绘费800元。还提交了2015年9月至2016年10月期间的租金收据十四张、东莞农村商业银行对账单，拟证明案涉土地及房屋转让给刘春龙后，刘春龙出租给第三人并一直收取租金至今的事实。黄顺福、黄寿平、赵林海、唐广彩对上述证据均不予认可。从法院已经审理执行的案件情况看，黄家宝、黄燕婷两人对多人负有多笔债务。本案二审调查之后，刘春龙还向本院提交了转账凭证及收据，拟证明东莞市塘厦废品回收有限公司出借款项给刘春龙的事实。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
原审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的有关情况，审查本案刘春龙的诉讼请求是否成立，审理依据正确。根据上述法律规定，刘春龙应举证证明其已经全额支付了案涉购房款项，即便刘春龙主张的向东莞市塘厦废品回收有限公司借款的事实能够成立，从有关支付凭证上看，东莞市塘厦废品回收有限公司也确实向黄燕婷支付了款项，但该款项支付于刘春龙与黄家宝、黄燕婷买卖合同签订之前一个月，在双方没有正式买卖协议的情况下如此巨额的购房款一次性支付不合常理，虽然支付的款项数额与汇款的数额有一致对应关系，但由于支付时间在前，且从法院审理的案件情况看，黄家宝和黄燕婷有多笔的借款，借贷关系复杂，因此亦不能因此就认定东莞市塘厦废品回收有限公司转账的案涉款项就是刘春龙支付的购地购房款项。故本案中，刘春龙并未提供充分证据证明其已经支付了案涉土地及房屋全部的购买款项，应承担举证不能的不利后果，原审法院不予支持刘春龙的诉讼请求是正确的，本院依法予以维持。
综上所述，刘春龙的上诉理由不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费26800元，由刘春龙负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈加雄
代理审判员 冯婉娥
代理审判员 廖志明
二〇一六年十二月一日
书 记 员 郭雪莹