江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3270号
上诉人（原审第三人）李小连，男，1964年2月13日生，汉族。
上诉人（原审第三人）李祥林，男，1972年6月14日生，汉族。
上诉人（原审第三人）王纪翔，男，1962年10月7日生，汉族。
上诉人（原审第三人）ＸＸ，女，1987年12月29日生，汉族。
上诉人（原审第三人）叶志华，女，1968年10月11日生，汉族。
上诉人（原审第三人）王海米东，男，1982年4月15日生，回族。
上诉人（原审第三人）张玉龙，男，1986年11月27日生，汉族。
上诉人（原审第三人）刘瑗，女，1994年10月12日生，汉族。
以上八位共同委托代理人秦岭，江苏天淮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京振华包装材料厂，住所地江苏省南京市中山门外小卫街友谊路***号。
法定代表人王振苏，该厂厂长。
委托代理人蔡翔，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托代理人刘凡，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京金线网络信息服务中心，住所地在江苏省南京市玄武区友谊路***号。
投资人张金虎。
被上诉人(原审被告)张金虎。
上诉人李小连、李祥林、王纪翔、ＸＸ、叶志华、王海米东、张玉龙、刘瑗因与被上诉人南京振华包装材料厂（以下简称振华包装厂）、南京金线网络信息服务中心（以下简称金线网络中心）、张金虎房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院(2015)玄民初字第1626号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年3月31日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。上诉人王纪翔以及上诉人李小连、李祥林、王纪翔、ＸＸ、叶志华、王海米东、张玉龙、刘瑗的委托代理人秦岭，被上诉人振华包装厂的委托代理人刘凡到庭参加诉讼。金线网络中心、张金虎经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
振华包装厂原审诉称：2009年1月1日，振华包装厂（甲方）与金线网络中心（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要约定：甲方将坐落于南京市友谊路100号内的21号厂房（以下简称21号厂房）出租给乙方使用，租期为2009年1月1日至2015年4月30日，租金为每月6500元。基于上级要求及自身的用房需要，振华包装厂决定于2015年4月30日租赁期限届满后不再继续出租21号厂房。振华包装厂已预先通知了金线网络中心及其负责人张金虎，并分别于2015年7月14日发出告知函，通知将不再继续出租，请金线网络中心交还厂房。此后，虽经振华包装厂多次催告，金线网络中心拒不配合腾退其承租的房屋，也未向振华包装厂支付2014年12月1日以后的水电费及2015年4月1日以后的房屋使用费。振华包装厂无奈之下，遂诉至法院，请求法院依法判令：1.金线网络中心于判决生效之日起十日内将位于南京市玄武区中山门外小卫街友谊路100号的21号厂房腾空交还给振华包装厂；2.金线网络中心按每月6500元的标准向振华包装厂支付自2015年4月1日至实际腾空交还之日止的房屋使用费（暂计至2015年7月31日，暂计26000元）；3.金线网络中心向振华包装厂支付其欠缴的所有水电费15621.10元（暂计至2015年7月27日）;4.金线网络中心张金虎就上述事项与金线网络中心承担连带责任;5.原审第三人就腾空交还各自在21号厂房中占用部分与金线网络中心承担连带责任。
金线网络中心及张金虎原审辩称：1.振华包装厂将张金虎及金线网络中心列为被告有误，房屋转租均是以张金虎个人名义与原审第三人签订的合同，金线网络中心早在几年前就已转租给他人，因政策原因所以至今未办理工商变更登记，金线网络中心已不在张金虎的控制之下。张金虎与振华包装厂的租赁协议日期到2015年4月30日即已终止，也不应该将张金虎列为被告；2.张金虎已按合同约定履行义务，并按振华包装厂的要求收取其他次承租人房屋使用费至2015年4月30日止。2015年5月1日起，张金虎没有房屋使用权，不应该承担任何责任。3.振华包装厂要求金线网络中心按每月6500元的标准支付自2015年4月1日暂计至7月31日止的房屋使用费（暂计26000元）的请求不应支持，双方租赁协议日期至2015年4月30日止，2015年5月1日之后发生的房屋使用费应由其他次承租人即房屋实际使用人各自承担。4.张金虎租用21号厂房250平方之后，经振华包装厂同意并将承租房屋装修改造，面积增至600多平方米，并接通水电，下水道改造，投入大量人力和资金，张金虎将择时与振华包装厂商谈赔偿事宜。5.张金虎将积极协助振华包装厂做好21号房屋其他次承租人搬空房屋工作，其他次承租人还有拖欠2015年4月30日以前房屋使用费的，张金虎将择时另行诉讼追索。综上，请求法院驳回振华包装厂对金线网络中心及张金虎的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2009年5月22日，经南京市工商行政管理局核准，南京振华音响设备厂变更为振华包装厂。振华包装厂系熊猫电子集团有限公司和南京市玄武区孝陵卫街道（原紫金山乡）合资兴办的企业。金线网络中心系个人独资企业，投资人为张金虎。
2009年1月1日，振华包装厂（甲方）与“金线网络”（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要约定：甲方将坐落于南京市友谊路100号内的21号厂房出租给乙方使用，租赁面积为250平方米；租赁期限为2009年1月1日至2015年4月30日止；租金为每月6500元，年租金为78000元；首次付款（2009年1月至3月）应于本合同签订之日起支付，后续付款应在上季度末支付完毕，水电费独立装表核算，当月付清。张金虎在该合同上签字。合同签订后，振华包装厂将房屋交付给张金虎使用。
2012年12月1日，张金虎与张玉龙签订租赁协议一份，约定：张金虎将玄武区友谊路100号21号厂房自南向北第一间转租给张玉龙经营蛋糕店，租赁期限自2012年12月15日至2013年12月14日，租金为26400元/年。租赁期限届满后，张玉龙至今仍占有使用该房屋经营蛋糕，店铺名称为安奎蛋糕西饼屋（南京市玄武区张玉龙蛋糕店）。
2015年1月1日，张金虎与刘瑗签订租赁协议一份，约定：张金虎将玄武区友谊路100号21号厂房自南向北第二间转租给刘瑗经营奶茶，租赁期限自2015年1月1日至2015年4月30日，租金为8000元/年，违约保证金2000元。协议约定的租赁期限届满后，刘瑗至今仍占有使用该房屋经营，现店铺名称为一品铁板炒饭。
2011年4月30日，张金虎与叶志华签订租赁协议一份，约定：张金虎将玄武区友谊路100号21号厂房自南向北第四间转租给叶志华经营奶茶店，租赁期限自2011年5月1日至2013年4月30日，租金为12000元/年。协议约定的租赁期限届满后，叶志华至今仍占有使用该房屋经营奶茶，店铺名称为南京市玄武区叶志华奶茶店。
2013年10月，张金虎与王纪翔签订房屋租赁协议一份，约定：张金虎将玄武区友谊路100号21号厂房自南向北第五间转租给王纪翔经营小吃，租赁期限自2013年10月19日至2014年10月18日，租金为61500元/年，违约保证金10000元。协议约定的租赁期限届满后，王纪翔至今仍占有使用该房屋经营，店铺名称为黄焖鸡米饭。
2012年10月28日，张金虎与ＸＸ签订租赁协议一份，约定：张金虎将玄武区友谊路100号21号厂房自南向北第六间转租给ＸＸ经营理发店，租赁期限自2012年11月1日至2013年10月30日，租金为44000元/年，违约保证金10000元。协议约定的租赁期限届满后，ＸＸ至今仍占有使用该房屋经营，店铺名称为南京市玄武区ＸＸ理发店。
2007年9月30日，张金虎与李祥林签订租赁协议一份，约定：张金虎将玄武区友谊路100号21号厂房自南向北第七间转租给李祥林经营电脑维修，租赁期限自2007年10月17日至2008年10月16日，租金为40000元/年，违约保证金1000元。协议约定的租赁期限届满后，李祥林至今仍占有使用该房屋经营，店铺名称为南京春赤电脑经营部。
2012年5月12日，张金虎与李小连签订租赁协议一份，约定：张金虎将玄武区友谊路100号21号厂房自南向北第八间转租给李小连经营水果，租赁期限自2012年5月13日至2013年5月12日，租金为40000元/年，违约保证金10000元。租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同。李小连至今仍占有使用该房屋经营水果，店铺名称为桃园水果。
玄武区友谊路100号21号厂房自南向北第三间现由王海米东经营使用，王海米东称其从徐宏处承租的房屋。张金虎称，其曾与滕银华签订过租赁协议，并不认识徐宏，未曾与王海米东签订过租赁协议，也未向王海米东收取过房屋租金。
2014年12月1日以后的水电费15621.10元（暂计至2015年7月27日），张金虎尚未交纳。张金虎对欠缴水电费的数额予以认可。
原审另查明：张金虎分别于2013年12月13日、2014年3月24日、2014年6月24日、2014年9月23日、2014年12月22日向振华包装厂交纳房屋租金17480元，振华包装厂为此开具发票，发票载明的承租方为：“南京金线网络信息服务中心”。
原审再查明：21号厂房未取得合法建筑手续。
原审法院认为：公民、法人和其他组织的合法权益受法律保护。
关于金线网络中心主体是否适格的问题。2009年1月1日振华包装厂签订的房屋租赁合同抬头注明的乙方是“金线网络”，且振华包装厂开具的房屋租金发票中载明的承租方均为“南京金线网络信息服务中心”，张金虎系金线网络中心的投资人，其在乙方落款处签字，应视为代表金线网络中心签署的合同。故原审法院认定振华包装厂与金线网络中心成立房屋租赁合同关系。张金虎原审辩称其系以个人名义与振华包装厂签订租赁合同的抗辩意见，原审法院不予采信。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，21号厂房未取得合法建筑手续，振华包装厂与金线网络中心签订的房屋租赁合同应为无效。振华包装厂亦明确告知不再继续出租房屋，金线网络中心应将租赁房屋（21号厂房）返还给振华包装厂。现涉案房屋由张玉龙、刘瑷、叶志华、ＸＸ、王纪翔、李祥林、李小连占有使用，故其应承担将涉案房屋返还振华包装厂的义务。王海米东不能举证证明实际占有房屋的合法依据，亦应当将房屋返还给振华包装厂。故振华包装厂主张原审第三人就腾空交还各自在21号厂房中占用的房屋与金线网络中心承担连带责任的主张，原审法院予以支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”振华包装厂要求金线网络中心参照租金6500元/月标准支付自2015年4月1日至实际腾空交还之日的房屋使用费的主张于法有据，原审法院予以支持。因金线网络中心系个人独资企业，张金虎作为投资人应以其个人财产对企业债务承担无限责任，企业财产不足以清偿债务的，投资人张金虎应当以其个人的其他财产予以清偿。
振华包装厂关于要求结清水电费15621.10元（暂计至2015年7月27日）的主张于法有据，且张金虎对此不持异议，原审法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决如下：一、南京金线网络信息服务中心与张金虎于判决生效之日起十日内将位于南京市玄武区友谊路100号的21号厂房腾空交还给南京振华包装材料厂。张玉龙、刘瑗、王海米东、叶志华、ＸＸ、王纪翔、李祥林、李小连就腾空交还各自在21号厂房中占有使用的房屋与南京金线网络信息服务中心承担连带责任。二、南京金线网络信息服务中心与张金虎于判决生效之日起十日内按每月6500元的标准向南京振华包装材料厂支付自2015年4月1日至实际腾空交还之日止的房屋使用费。三、南京金线网络信息服务中心与张金虎于判决生效之日起十日内支付南京振华包装材料厂水电费15621.10元（暂计至2015年7月27日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费840元，由南京金线网络信息服务中心与张金虎负担。
上诉人李小连、李祥林、ＸＸ、叶志华、王海米东、王纪翔、张玉龙、刘瑗等不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、上诉人在原审开庭前向法庭递交了反诉状及答辩状，而原审法院对是否受理上诉人反诉没做任何处理，对上诉人的答辩意见视而不理，在判决书中没有体现，程序违法。2、上诉人均系承租房屋多年的老承租户，合同到期时，其具有优先承租权。3、金线网络中心、振华包装厂、张金虎给上诉人造成了巨大损失，原审没有一并处理。他们之间的租赁合同是否有效，不能对抗善意第三人，因上诉人有装潢、宣传等各种投资，金线网络中心、振华包装厂、张金虎之间终止合同，给上诉人造成的巨大损失，原审法院没有一并处理。综上，请求二审法院依法改判或发回重审，并驳回振华包装厂的原审诉讼请求。
被上诉人振华包装厂答辩称，其完全依照租赁合同履行义务。在租赁合同法律关系中，承租人的义务除了依照约定支付租金外，还应在合同终止后如期归还承租的房屋。振华包装厂依据合同向次承租人主张返还房屋具有事实和法律依据，上诉人以其通过转租主张免除合同义务的抗辩理由没有事实和法律依据。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
被上诉人金线网络中心、张金虎未到庭参加诉讼。
本院二审经审理查明的事实与原审法院查明的一致。
二审庭审中，上诉人确认其在原审中并未提交反诉状，并对该项上诉理由不再主张。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，21厂房未取得建设工程规划许可证，故振华包装厂与金线网络中心之间签订的房屋租赁合同无效。上诉人认为其有优先承租权，但其主张的该项权利既无约定又无法定依据，本院对此不予支持。上诉人认为其因租赁合同终止有损失，但其在原审中并未提出相关主张，原审法院未予处理并无不当，本院依法予以维持。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费840元，由李小连、李祥林、ＸＸ、叶志华、王海米东、王纪翔、张玉龙、刘瑗负担420元，由张金虎负担420元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 汪海燕