＼n浙江省杭州市江干区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）杭江民初字第1517号＼n原告杭州正扬物业管理有限公司，住所地杭州市江干区秋涛北路176号203室。＼n法定代表人楼红萍，总经理。＼n委托代理人张鑫（特别授权代理），浙江金麦律师事务所律师。＼n被告杭州摩纳歌酒店有限公司，住所地杭州市江干区秋涛北路176号裙房二、三楼。＼n法定代表人兰晓波，董事长。＼n委托代理人林军（特别授权代理），浙ＸＸ新律师事务所律师。＼n原告杭州正扬物业管理有限公司（以下简称正扬公司）为与被告杭州摩纳歌酒店有限公司（以下简称摩纳歌公司）物业服务合同纠纷一案，于2012年8月13日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员金长义独任审判，后于2012年10月31日组成合议庭进行审理，于2012年9月11日、2012年11月20日公开开庭进行了审理。原告正扬公司的法定代表人楼红萍及委托代理人张鑫，被告摩纳歌公司的委托代理人林军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告正扬公司诉称，2011年7月，原告接受浙江交运大厦业主委员会委托对交运大厦的业主提供物业服务，收费标准为1.8元／平方米。接受委托后，原告忠实履行了物业服务工作，为业主提供了良好的物业服务。被告作为接受物业服务的交运大厦业主之一从2011年7月到现在一直没有缴纳物业费。交运大厦的业主管理规约里明确约定不缴纳物业费的要收取利息作为滞纳金。原告多次催告被告交纳物业费和滞纳金，被告一直未予支付，为维护原告的合法权益，请求判令被告支付从2011年7月2日至2012年8月1日的物业服务费40072元及其从2011年7月2日至2012年8月1日按日万分之二点一计算的滞纳金1767元。庭审中，原告明确其主张的滞纳金为根据浙江交运大厦业主公约第二十一条第2款第（1）项计算的利息，并同意利息按年利率5.6%计算。＼n被告摩纳歌公司辩称，1、根据有关法律规定，物业管理是由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套设施、设备、相关场地进行维护、管理等活动。原、被告间从来没有签订过关于类似于物业管理的合同，故双方不存在物业管理合同关系。2、被告的房屋与交运大厦公共场地不存在交集。被告所在的是裙楼，除了水电费向原告交纳外，没有任何公共部位有交集，从区域上看也是互不相干的。故原告并没有提供任何服务给被告。除了水电费被告根据分表交纳外，其他电梯维护、保洁、保安、停车场的使用、维护、收费都是由被告自行处理的，与原告无关。3、原告至今为止没有取得任何资质，不能按照正常的物业管理企业进行物业管理，任何收费及物业管理活动都是不合法的，因此无从谈起收费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。＼n原告正扬公司为支持其诉请，向本院提交以下证据：＼n1、委托书一份，以证明原、被告存在物业服务合同关系的事实。＼n2、发票及收款收据共四份，以证明原告提供物业服务的事实。＼n3、证明四份，以证明原告提供物业服务的事实。＼n4、浙江交运大厦业主公约一份，以证明业主约定了不缴纳物业费要承担滞纳金的事实。＼n5、律师函及邮寄凭证各一份，以证明原告委托业委会和律师催要物业费的事实。＼n6、业委会换届备案通知书，以证明业委会成立合法的事实。＼n7、情况说明一份，以证明正扬公司对交运大厦裙楼每天进行日常清扫的事实。＼n8、物业费缴费凭证两份，以证明裙楼的其他业主均已缴纳物业费的事实。＼n9、证明书一份，以证明浙江金麦律师事务所发函给被告是受业委会受原告委托所为的事实。＼n10、原交运物业公司提供的报告一份，以证明交运大厦业主自治的必要性。＼n以上证据经质证，被告对证据1、3的真实性均无异议，本院认为，该证据能证明原告于2011年7月接受交运大厦业委会委托为交运大厦提供物业服务的事实，予以确认；证据2的真实性，被告无异议，该证据能证明被告的水电费系通过原告交纳的事实，本院予以确认；证据4为业主公约，对其真实性本院予以确认；证据5的函件，被告承认已收到，但对其关联性有异议，认为浙江金麦律师律师事务所是受交运大厦业主委员会委托，而非原告委托的；本院认为，结合原告提交的证据9，证据5能证明原告让浙江交运大厦业委会向被告催讨物业费的事实，予以确认；证据6能证明杭州市江干区交运大厦第二届业主委员会依法成立的事实，予以确认；证据7，出具情况说明的证人未出庭接受质证，对该证据本院不予确认；证据8、10的真实性可以确认，证据9能证明原告的欲证事实，予以确认。＼n被告摩纳歌公司为支持其诉请，向本院提交以下证据：＼n1、房屋租赁合同及房产证各两份，以证明被告房屋的情况。＼n2、电梯保养合同及发票各一份，以证明被告的电梯由被告维护保养的事实。＼n3、单位门前停车泊位使用权归属界定申请表及备案各一份，以证明停车场的使用权归被告享有的事实。＼n4、全日制劳动合同四份，以证明被告保洁及保安都由被告自行负责的事实。＼n以上证据经质证，原告对证据1的真实性、合法性无异议，本院予以确认，该证据能证明被告向交运大厦业主承租房屋及双方租赁合同内容的事实。对证据2、4真实性和合法性，原告无异议，本院予以确认，但因证据2中的电梯为酒店内部电梯，而酒店本身需要聘请保安和保洁员，证据2、4并不能证明原告未为被告提供物业服务。证据3系原件，真实性可以确认。＼n根据证据的认定以及原、被告在庭审中的陈述，本院确认下列事实：＼n梁新民系秋涛北路176号103室房屋所有权人，该房屋建筑面积为657.92平方米。2010年3月24日，梁新民将上述房屋出租给摩纳歌公司的发起人叶铁锋，约定该房屋建筑面积约657.92平方米（具体按图纸为准），租期自2010年6月1日起至2019年5月31日止；叶铁锋按照合同约定用途自行负责水电增容、下水排污、消防验收相关手续并承担在租赁期内的水、电、煤气、电话、有线、物业费等费用，并按时向有关部门缴纳。正扬公司承认，该房屋中250平方米的物业费已由杭州渝香隆餐饮管理有限公司交纳。＼n2010年3月份，叶铁锋以摩纳歌公司（筹）法定代表人名义代表公司与杭州天园经济发展有限公司签订《房屋租赁合同》一份，承租杭州天园经济发展有限公司坐落于江干区秋涛北路176号杭州奶业培训中心大楼裙房三、四楼，建筑面积以测绘面积为准，房屋用途为经营，约定租赁期自2010年3月16日至2019年3月15日止，租赁期内摩纳歌公司必须按时缴纳水电费、电话费、有线电视费、卫生费、物业管理费、治安费等费用。该裙房三、四楼的建筑面积为719.03平方米。＼n杭州天园经济发展有限公司系秋涛北路176号102、204室房屋所有权人，该房屋建筑面积为1170.55平方米。杭州天园经济发展有限公司将该房屋出租给中国农业银行，摩纳歌公司又向中国农业银行转租了上述房屋的二楼。摩纳歌公司陈述，其与中国农业银行签订的租赁合同约定，若有物业费，由摩纳歌公司承担。正扬公司和摩纳歌公司均确认该二楼的建筑面积为580平方米。＼n2010年8月31日，摩纳歌公司成立，法定代表人叶铁锋。＼n正扬公司与浙江交运大厦业主签订了《浙江交运大厦业主公约》，对业主权利与义务、物业的使用与管理、服务，物业管理费与物业管理基金、违约责任等内容进行了约定。梁新民与杭州天园经济发展有限公司代表均在该公约上签了字。该公约第二十六条约定了管理公司的权利及责任，包括负责大厦的房屋管理、商业服务及公共配套设施的管理和维护；维护大厦内所有公共场所的照明及消防设施，并维护其功能良好；保持该物业及其所有部分（单元除外）清洁、卫生、干净，并负责垃圾清运；对区内各种车辆（包括机动和非机动车辆）实行管制；负责区内所有绿化地的维护和管理；配合派出所、居委会管理区内的社会治安工作，确保区内正常的社会秩序；按政府相关的规定向房屋（业）主、使用人和其他应缴费人收取有关管理费；使用水、电（含公共部分及电梯等），每月按实际的用量收取；安排管理员对小区进行经常巡视，防止外来人员及不测事件发生；……。第三十一条约定：业主应于每个月第一天预先向管理公司缴付其单元每月应付之管理费用，管理公司另有规定除外，任何业主如未能于其根据本公约应付的款项到期日起十五天内支付款项的，则管理公司有权采取下列之措施并收取附加费用：（1）收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的利息；（2）收取滞纳金作为因违约引起管理公司额外工作的赔偿，滞纳金将由管理公司按年度调整。……。＼n2011年3月9日，杭州市江干区交运大厦第二届业主委员会成立。2011年6月29日，正扬公司成立，住所地在杭州市江干区秋涛北路176号203室，经营范围为一般经营项目：服务：物业管理；其他无需报经审批的一切合法项目（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目）。正扬公司尚未取得物业服务资质。＼n2011年7月2日，浙江交运大厦业主委员会和正扬公司签订《委托书》一份，委托正扬公司对交运大厦物业提供物业服务，正扬公司负有提供合格的物业服务的义务，物业服务费为人民币1.8元／平方米。＼n正扬公司接受委托后，为浙江交运大厦提供了物业服务，但摩纳歌公司并未交纳从2011年7月2日至2012年8月1日的物业服务费。2012年5月18日，在正扬公司的要求和委托下，浙江交运大厦业主委员会以自己名义向摩纳歌公司催讨物业费及滞纳金，但摩纳歌公司仍未交纳。2012年8月13日，正扬公司向本院起诉。＼n本院认为，正扬公司与浙江交运大厦业主（包括梁新民和杭州天园经济发展有限公司）间存在物业服务合同关系。一方面，《物业管理条例》第十二条第四款规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中的浙江交运大厦业主委员会与正扬公司签订《委托书》，委托正扬公司为浙江交运大厦提供物业服务，即在全体业主与正扬公司间形成了物业服务合同关系。另一方面，正扬公司与包括梁新民、杭州天园经济发展有限公司在内的浙江交运大厦业主签订的《浙江交运大厦业主公约》也对物业服务进行约定，亦表明正扬公司与摩纳歌公司的房东梁新民、杭州天园经济发展有限公司间存在物业服务合同关系。因摩纳歌公司与其房东梁新民、杭州天园经济发展有限公司和中国农业银行均约定物业费由摩纳歌公司负责交纳，摩纳歌公司应按《委托书》和《浙江交运大厦业主公约》的约定交纳物业费，其以与正扬公司间不存在物业管理合同为由拒交物业费，本院不予支持。＼n关于正扬公司物业服务资质问题，本院认为，正扬公司是否违反了国家有关物业管理企业资质管理的规定及该如何处理，属于行政法调整范围，并不影响正扬公司依据有关物业服务的民事合同向摩纳歌公司收取物业费。＼n关于正扬公司是否提供物业服务问题，本院认为，摩纳歌公司并未举证证明正扬公司未履行物业服务合同约定的义务，其所在裙楼属于浙江交运大厦的一部分，其以裙楼与交运大厦公共场地不存在交集，物业服务由自己提供，正扬公司未为其提供物业服务为由拒付物业费，缺乏依据，本院不予支持。正扬公司为交运大厦提供了物业服务，摩纳歌公司作为物业使用人接受了物业服务，理应按照合同约定按期支付物业费。经计算，从2011年7月2日至2012年8月1日，摩纳歌公司应支付的物业费为（657.92-250＋719.03＋580）×1.8×13≈39943元。＼n根据《浙江交运大厦业主公约》的规定，业主应于每个月第一天预先向管理公司缴付其单元每月应付之管理费用，任何业主如未能于其根据本公约应付的款项到期日起十五天内支付款项的，则管理公司有权收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的利息。摩纳歌公司并未按上述约定交纳物业费，正扬公司要求其支持逾期利息，符合合同约定，本院予以支持。正扬公司要求按年利率5.6%计算利息，未高于法定标准，予以支持。对于2011年7月份第一个月的物业费（657.92-250＋719.03＋580）×1.8≈3073元，摩纳歌公司应交纳的从2011年7月2日至2012年8月1日按年利率5.6%计算的逾期交纳物业费利息为3073×13／12×5.6%；2011年8月份第二个月的物业费3073元，摩纳歌公司应交纳的从2011年8月2日至2012年8月1日按年利率5.6%计算的逾期利息为3073×12／12×5.6%；以此类推，2012年7月份第十三个月的物业费3073元，从2012年7月2日至2012年8月1日按年利率5.6%计算的逾期交纳物业费利息3073×1／12×5.6%。以上合计，摩纳歌公司未支付13个月物业费39943元，从2012年7月2日至2012年8月1日的逾期支付物业费的利息为3073×1／12×5.6%×（13＋12＋11……＋1）≈1305元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第十五条第（二）项和第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：＼n一、被告杭州摩纳歌酒店有限公司支付原告杭州正扬物业管理有限公司从2011年7月2日起至2012年8月1日止的物业管理费人民币39943元，于本判决生效后十日内付清。＼n二、被告杭州摩纳歌酒店有限公司支付原告杭州正扬物业管理有限公司上述期间的物业管理费人民币39943元从2011年7月2日起至2012年8月1日止的逾期利息共计人民币1305元，于本判决生效后十日内付清。＼n三、驳回原告杭州正扬物业管理有限公司的其他诉讼请求。＼n如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费人民币846元，由原告杭州正扬物业管理有限公司负担人民币12元，由被告杭州摩纳歌酒店有限公司负担人民币834元（于本判决生效后三日内支付至本院）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币846元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长叶文军＼n代理审判员金长义＼n人民陪审员华海凤＼n二〇一二年十一月二十六日＼n代书记员蒋敏芝