广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)桂0102民初543号
原告：农镇校，男，1973年2月23日出生，壮族，个体户，住广西宾阳县，
委托代理人：农永才，广西中钧律师事务所律师。
被告：许建秀，女，1963年11月26日出生，壮族，，住南宁市，
被告：卢艳梅，女，1964年3月14日出生，壮族，住南宁市青秀区，
两被告共同委托代理人：鲍方，广西金中大律师事务所律师，一般代理。
两被告共同委托代理人：曾晓明，广西金中大律师事务所律师。
原告农镇校与被告许建秀、卢艳梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，适用普通程序审理，组成由审判员凌伟东担任审判长，人民陪审员张华与人民陪审员梁桂清参与的合议庭，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。书记员吴为旭担任记录。原告农镇校及其的委托代理人农永才，被告许建秀、卢艳梅的委托代理人曾晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农镇校向本院提出诉讼请求：1、确认原告在同等条件下对两被告所有的位于南宁市铺面具有优先续租权；2、两被告在同等条件下继续将位于南宁市铺面租赁给原告使用。事实与理由:两被告自2010年1月18日将南宁市铺面出租给原告经营南宁市热浪造型美发店。第一期合同2013年1月17日届满，合同期限届满前，双方为续签第二期租赁合同，于2012年12月15日签订一份《房屋租赁补充协议》，约定两被告同意原告继续租赁铺面，第二期合同至2016年1月17日止，在第二期合同期满后，两被告不得以任何借口推托并无条件配合原告继续签约。2013年1月17日，两被告正式签订一份《房屋租赁合同》，约定租期至2016年1月17日止，租期三年。合同期满后自行终止，如原告要求续租，在同等条件下原告有优先续租权。第二期租赁合同期间，原告又投入资金对铺面进行装修，继续经营。在第二期租赁期满前，原告于2015年10月即向两被告提出续租。合同期满后原告亦多次找被告交涉，但被告私自将铺面租赁给他人经营使用，剥夺原告优先租赁权。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。
被告许建秀、卢艳梅共同辩称：1、《房屋租赁补充协议》第一页是原告伪造的。2012年12月15日，被告与原告签订第二期的《房屋租赁合同》(2013年1月17日至2016年1月17日期间)。该合同签订后，原告以租金需要调整为由提出重签合同，2013年1月17日重新签订了第二期合同，被告将2012年12月15日签订的《房屋租赁合同》撕毁。原告将2012年12月15日签订的《房屋租赁合同》第一页换成现在的《房屋租赁合同补充协议》第一页。即使补充协议真实，也是对2010年至2013年合同进行补充，补充协议因重新签订2013年至2016年的合同而终止。2、第二期租赁合同原告存在违约及丧失商业诚信行为，被告不同意与其建立租赁合同关系。原告12次交纳租金有11次违约，被告反复多次催收才得以收取。自2013年3月5日起，原告私自将铺面转租给案外人林某经营，严重违反合同约定。期间，原告与案外人林某发生争议，故意不办理2015年个体工商户营业执照年检，造成林某无证经营，原告数次举报林某无证经营，意图将案外人林某赶走并赚取案外人林某支付的30000元转让费。案外人林某持美发店经营管理协议书及租赁合同复印件找到两被告说明缘由，两被告才知道原告变相转租。2015年11月22日，林某提出续签租赁合同要求，两被告即与林某签订了2016年至2021年期间的租赁合同，并履行至今。2015年12月3日，案外人林某持经营管理协议书及租赁合同前往兴宁工商分局新办营业执照，兴宁工商分局通知被告过来确认经营管理协议书的真实，两被告在经营管理协议书上签字确认真实，林某才得以办理工商登记字号“南宁市名流私人形象设计室”的营业执照。原告要求林某搬离铺面继续租赁无望，遂伪造“补充协议，隐瞒两铺面已转租的事实诉至法院以期谋取诉讼利益。3、根据合同规定，合同期满自动终止，原告如果要求续租应在2016年1月17日前提出，合同期满后，双方合同权利义务已经终止。4、同等条件下优先承租权，应当考虑以下因素：价格因素、租金支付方式、租赁期限、诚信度。原告在履行合同存在经常拖欠租金、私下转租等行为导致出租人不同意再与原告建立租赁合同关系，与实际但赁人林某相比原告不具有续签合同的同等条件。5、案外人林某在租赁合同中签字确认其承担原租赁合同权利义务，优先承租杈也适用于实际租赁人林某，原告将房屋转租给案外人林某，林某实际占有使用租赁房屋，基于其占有效力，承租人的优先租赁权理应顺序在先。故请求人民法院驳回原告诉讼请求。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、《房屋租赁补充协议》，证明2012年12月15日原告与两被告签订的房屋租赁补充协议，其合同期满后原告有优先租赁权；2、《房屋租赁合同》，证明合同期满原告有优先租赁权；3、营业执照，证明原告在租赁场所开设美发店；证据4-7、缴费单、短信照片，证明原告向两被告主张优先租赁权。
两被告被告对其陈述在举证期间共同提供的证据有：1、房产证；2、2013年-2016年《房屋租赁合同》，证明两被告将其所有房屋出租给原告；3、银行交易明细，证明原告12次交纳租金有11次不按约定交纳租金，严重违约；4-5、美发店经营管理协议书、2013年-2016年《房屋租赁合同》复印件(案外人林某与原告农镇校签字确认房屋租赁合同)；6、林某营业执照，以上证据证明原告2013年3月5日开始隐瞒两被告私自将铺面转租给案外人林某，第三人林某在租赁合同签字确认其承担该合同权利义务，案外人林某实际使用铺面；7、《房屋租赁合同》，证明案外人林某(次承租人)提出续签合同要求，两被告与案外人林某签订合同。8、证人林某出庭作证的证人证言，证实原告转租铺面给林某及原告不讲诚信故意不办理2015年度营业执照年检意图将林某赶走。
本院组织当事人对各方提交以上证据进行质证，被告对原告提供的证据2-7均真实性均无异议，本院予以认定。被告认为原告提供的证据1第一页为伪造，不存在《房屋租赁补充协议》只认可第二页签名。该补充协议签订落款时间为2012年12月15日，该协议签订后，原告与两被告重新签订了正式的《房屋租赁合同》，对优先租赁条款进行重新约定，故本案争议的优先租赁权的约定应以签订在后的《房屋租赁合同》为依据，《房屋租赁补充协议》内容与争议的待证事实无直接关联，不作为认定本案案件事实的依据。
原告对被告提供的证据1、2，证据4-7的真实性及关联性均无异议，本院对上述证据真实性无异议证据予以认定。原告认为证据3不能证实原告违约交纳租金。该证据为银行交易明细，可以证实原告向被告支付租金的时间，本院予以认定。原告对证据8证人林某的证言真实性不予认可，认为证人与两被告存在租赁利害关系。证人林某出庭作出陈述，其中证人陈述原告在三年前将铺面转租给其本人，原告未向其支付过报酬、工资或者分红，证人向原告交纳租金并自己在美发店处经营。本院认为证人虽与两被告存在租赁关系，但其陈述由其向原告交纳租金，其未收到过原告支付的报酬、工资或分红，原告对此未提供证据予以反驳证人证言，故本院对证人上述陈述的内容真实性予以采信，证人接收使用铺面并向原告支付租金，原告亦未向被告支付报酬或者利润分红，双方签订的《美发店经营管理协议书》实为转租关系，对被告主张证人证言证实原告存在转租行为予以认定，至于原告证人证言证明的其他内容，因与本案待证事实无直接关联，本院不予认定。
综合当事人陈述及证据，本院确认事实如下：2010年1月18日起原告开始承租两被告位于南宁市铺面。2013年1月17日，原告(承租方、乙方)与被告许建秀、卢艳梅(出租方、甲方)重新签订《房屋租赁合同》，约定甲方将该铺面出租给乙方，建筑面积88.46平方米。租期自2013年1月17日至2016年1月17日止。第一年租金每月75元/平方米；第二年每月80元/平方米；第三年每月90元/平方米，乙方在每季10号前将当季租金一次性付清。租赁期内，乙方只有房屋使用权，不得转租或者变相转租给他人，否则甲方有权收回房屋，所有租金及押金不退回。合同履行终止，乙方投入的装修保留原状，乙方不能就此向甲方索取补偿。合同期满后杰合同自行终止，如乙方要求续租，在同等条件下，乙方具优先续租权。如乙方不续租，则要在租赁期满后一个星期内结清费用并搬走相关物品返还房屋。合同签订后，原告于2013年3月7日支付租金11278元；2013年4月19日支付租金19903元；2013年7月21日支付租金19905元；2013年10月18日支付租金19905元；2014年1月8日支付租金21228元；4月20日支付租金21228元；2014年7月26日支付租金21228元；2014年10月21日支付租金21228元；2015年1月21日支付租金23883元；2015年4月24日支付租金23883元；2015年7月23日支付租金23883元；2015年10月27日支付租金23883元。
2013年3月5日，原告与案外人林某签订《美发店经营管理协议书》，内容为：农镇校同意将秀厢大道103号澳华花园9栋4-5号热浪美发店全权委托林某经营管理。一、租赁期内，该店产生的一切费用均由林某自主承担，店中证照保留名字。经营期间，林某履行该店原合同权利和义务，按时交纳房租、水、电及其他费用。三、双方确认在相同的原合同复印件上签字，签字后复印件同样具有法律效力。2015年12月3日，两被告在《美发店经营管理协议书》上签名，并注明同意。
另查明，2015年11月22日，两被告与案外人林某签订《房屋租赁合同》，约定租赁期自2016年1月17日至2021年1月16日止。2016年1月22日，原告分别通过手机短信向两被告告知其有优先续租权，要求两被告履行合同条款和义务。
本院认为：原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定两被告向原告出租两被告所有的房屋，合同不违反法律规定，合法有效。合同约定租赁期限自2013年1月17日至2016年1月17日止，故双方租赁合同期于2016年1月17日届满。根据双方合同约定，合同期满后合同自行终止，如承租方要求续租，在同等条件下，承租方具有优先续租权。优先续租权（或称优先租赁权）是由当事人约定产生的优先缔约请求权，合同法并未赋予承租人优先租赁权的法定权利，该权利既不是物权，也不是形成权，其属性是债权请求权，既不具备对抗第三人和物权的效力，也不具备单方形成新合同关系的效力，优先续租权需要双方重新缔约并订立合同才得以实现，根据《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。因此，对该请求权也不宜通过强制履行的方式进行保护。其次，原告与两被告约定同等条件下享有优先续租权，并没有对“同等条件”进行明确的限定，因而“同等条件”并不等同于与其他租赁第三方同等租金条件，还应包括交纳租期、交纳租金的方式、缔约另一方履行合同的信誉等条件，由于条件的不确定性，需要由出租一方在条件比较下作出衡量和决定并由经双方通过自愿订立合同实现，因此双方合同约定的不确定性也导致无法通过强制履行方式实现优先续租权。第三，优先续租权的目的在于对既存租赁关系的持续性维护，既存的租赁关系维护以承租人仍实际使用租赁物为基础，而本案原告在租赁期满前与案外人签订《美发店经营管理协议书》实已将租赁房屋转租给案外人，即原告已不是租赁物的实际使用人。另外一方面，优先租赁权的实现，承租人提出续租一般要在租赁期限届满前的合理期限内提出，如果承租人未在合理期限内提出续租，应当视为承租人放弃续租，进而视为放弃优先租赁权。原告主张其于2015年10月即向两被告主张优先租赁权，无证据证明其主张的事实，本院不予采信。原告2016年1月22日通过短信方式分别向两被告主张优先续租权，此时原告既不是实际租赁使用人，且租赁期限已届满，双方合同权利义务终止，应视为原告已放弃优先租赁权。综上，原告主张确认其享有对本案租赁房屋的优先续租权，并主张将两被告将租赁房屋交付原告继续使用，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条之规定，判决如下：
驳回原告农镇校的诉讼请求。
本诉案件受理费100元，由原告农镇校负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 凌伟东
人民陪审员 张 华
人民陪审员 梁桂清
二〇一七年三月二日
书 记 员 黄丁鸣
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。