浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）绍越民初字第443号
原告浙江亮晶晶镭射包装材料有限公司。
法定代表人朱卓。
委托代理人（特别授权代理）韩刚亮、张薇。
被告绍兴市诚信工程造价咨询事务所有限公司。
法定代表人沈松贵。
委托代理人（特别授权代理）郭敏、谢青常。
原告浙江亮晶晶镭射包装材料有限公司（以下简称亮晶晶公司）与被告绍兴市诚信工程造价咨询事务所有限公司（以下简称诚信公司）物权保护纠纷一案，本院于2011年12月27日立案受理。依法由代理审判员周晓圆适用简易程序独任审判，于2012年2月22日、4月25日、6月27日公开开庭进行了审理。原告亮晶晶公司的委托代理人韩刚亮和张薇、被告诚信公司的委托代理人谢青常到庭参加第一次庭审，原告亮晶晶公司的委托代理人韩刚亮、被告诚信公司的委托代理人郭敏和谢青常到庭参加第二次、第三次庭审。本案鉴定时间为2012年5月11日至6月15日，庭外和解时间4个月。本案现已审理终结。
原告亮晶晶公司诉称：坐落于绍兴市越城区城东平江路口与剡溪路口交叉处，原绍兴县安源五金机电有限公司的全部房屋、土地，在2010年6月9日经绍兴市越城区人民法院依法委托杭州市拍卖行有限公司绍兴分公司、绍兴中兴拍卖有限公司、浙江新中大拍卖有限公司公开拍卖，由原告以最高价竞得。2010年7月8日绍兴市越城区人民法院作出（2009）绍越民执字第2046-3号执行裁定书，裁定该房屋的产权、土地使用权及相应的其他权利归原告所有。后原告依法办理了房屋拍卖过户的一切手续，并依法取得了房屋产权证、契税证和土地使用权证。但原告在接管该房屋时发现被告侵占该房屋中三号楼6楼的房屋（现大门进出口地址为剡溪路28号6楼）。为此，原告多次与被告协商租赁事宜，但被告均置之不理，既不与原告签订房屋租赁协议、拒绝支付租金，也不腾退房屋，无理占用房屋至今。现原告诉至法院，请求判令：1、被告立即腾退搬离位于绍兴市越城区城东平江路口三号楼6楼，现大门进出口地址为绍兴市越城区剡溪路28号6楼的房屋，并同时将该房屋交还给原告；2、被告立即支付给原告自2010年7月1日起至交还房屋日止的房屋占有使用费（按同一幢楼其他租赁户的租费参照计算该房屋使用费，自2010年7月1日至2010年12月31日的使用费为人民币20575元，自2011年1月1日至2011年12月31日的使用费为人民币为42384元，以后按上一年度的费用金额每年提增3%）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求房屋占用使用费的计算标准为按每年50000元计算，其中2010年7月1日至2010年12月31日的房屋使用费为25000元，2011年1月1日至2011年12月31日的使用费为50000元，以后均按上一年度的费用金额每年提增3%，同时增加诉讼请求，要求被告支付鉴定费2000元。
被告诚信公司辩称：1、原告不是本案适格原告，无权要求被告腾退房屋，理由是被告系租用案外人浙江环球房地产集团有限公司的房屋，根据合同相对性原则被告与浙江环球房地产集团有限公司有租赁法律关系，产权变更不影响原先的租赁关系，被告与原告之间不存在任何法律关系。2、在原告主张占有使用费期间，被告没有使用该房屋，所以不存在占有使用费的问题，请求驳回原告的诉讼请求。3、根据被告提交与第三人的租赁合同，被告也只是使用半层楼，而不是全层楼。原告主张被告房屋使用面积475.47平方米没有依据，同时原告主张在评估报告书租金价格基础上再上浮，也是没有依据的。4、装饰装修补偿是行业惯例，也是法律所支持的。原告在主张占用使用费的同时应该对合法租赁关系下的被告装饰装修费用给予补偿。
原告为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
1、执行裁定书1份、房屋所有权证复印件1份，要求证明绍兴市越城区城东平江路3幢房屋系原告所有。经质证，被告认为房屋所有权证复印件由法庭审核其真实性，同时认为原告享有房屋所有权应当从该执行裁定书送达给原告之日起算，但原告没有提交该执行裁定书的送达证据，故原告主张其系房屋所有权人只能从2010年7月30日房屋所有权证的登记时间起算。本院认为，原告提供的执行裁定书系生效法律文书，对其证据三性均予以认定；原告提供的房产证虽系复印件，但加盖了中国建设银行股份有限公司绍兴杨汛桥支行的业务专用章，载明该复印件与留存于银行的原件相符，且可以与执行裁定书相互印证，对其真实性，本院予以认定。
2、公证书1份、周丽美名片1张，要求证明被告一直占有使用诉争房屋的事实。经质证，被告认为公证书只是对2011年11月25日下午涉案楼房的局部外观状态的反映，不能证明被告占用使用房屋的事实，同时名片与本案无关。本院对公证书的真实性予以确认，名片与本案不具有关联性，不予认定。
3、2010年6月15日被告诚信公司股东会决议1份、招标网上公告复印件2份、情况说明1份，要求证明被告一直在占有使用房屋的事实。经质证，被告认为股东会会议时间召开时间是2010年6月15日，该日期尚在被告和案外人的租赁期限内，与本案没有关联性；对于招标网上公告的真实性和关联性均有异议；对情况说明的真实性无异议，但认为该情况说明是现场勘验时应法院要求出具的，不能证明被告使用房屋。本院对股东会决议、情况说明的真实性予以确认，招标网上公告系复印件，真实性无法确认，故不予认定。
4、房屋租赁合同复印件1份、公司基本情况信息1份，要求证明原告主张房屋使用费的计算依据。经质证，被告对合同真实性没有异议，但认为该租赁合同与被告租赁的楼层不一样，价格没有可比性，同时认为如原告以房屋所有权人的身份收回该房屋，也应当参照该合同约定，对被告进行装饰装修的补偿。本院认为，该房屋租赁合同与本案不具有关联性，不予认定。
5、国有土地使用权出让合同1份、建设用地规划许可证1份、规划许可证附件1份、工程竣工汇报1份、房屋竣工平面图1份、面积计算依据1份，要求证明涉案房屋6楼的楼层使用面积。经质证，被告认为本案房屋是否就是竣工图上房屋不清楚，对证据的关联性有异议，面积计算依据是原告自行计算的，被告不予认可。本院对国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、规划许可证附件，工程竣工汇报、房屋竣工平面图的真实性予以确认，房屋面积由本院依法确定。
6、评估费发票1份，要求证明原告花费评估费2000元的事实。经质证，被告对证据真实性无异议，但认为该费用应由原告自行承担。本院对该证据的真实性予以确认。
被告为证明自己主张的事实成立，向本院提交的证据有：
7、2007年6月27日被告与浙江环球房地产集团有限公司签订的租房协议1份，要求证明被告与环球公司之间存在房屋租赁关系，且被告租用的仅仅是半层房屋。经质证，原告对租房协议的真实性有异议，认为该房屋当时的所有权人应该是绍兴县安源五金机电有限公司，而非该租房协议上的浙江环球房地产集团有限公司，该租房协议无效，且租房协议的租期是2007年6月6日至2010年6月5日，而原告主张的是2010年7月之后的房屋占有使用费，该协议与本案也没有关联性，同时据原告实地察看及原被告之间的协议过程，被告占用的是整层六楼房屋，而非仅有半层。本院认为该证据涉及到第三人浙江环球房地产集团有限公司，且该合同租赁期限与本案不一致，故在本案中不予认定，但该证据可以证明被告认可其承租诉争房屋六楼半层在2007年6月6日至2010年6月5日间年租金为25000元的事实。
8、房屋租赁合同1份、房产证复印件1份、发票1张，要求证明被告与案外人王烨于2010年4月1日签订房屋租赁合同并进行装修，后于2010年6月份搬到该地点办公并支付租金的事实。经质证，原告认为该组证据与本案没有关联性，只能证明被告租赁案外人王烨房屋的情况。本院认为，原告的质证意见成立，对该组证据不予认定。
9、建设工程施工合同1份、建筑工程结算书1份、发票3张，要求证明被告租赁涉案六楼半层房屋进行办公装修，支出装修费的事实。经质证，原告认为该组证据与本案无关，且结合被告自行提供的租房协议，也未对装修款进行约定。本院认为原告的质证意见成立，对该组证据不予认定。
本院出示证据10、现场勘验笔录1份、询问笔录1份、照片1组，诉讼中本院组织原被告双方于2012年3月26日对涉案房屋进行了现场勘验。对上述证据，原、被告均无异议。本院对该组证据予以认定。
证据11、经原告亮晶晶公司申请，本院委托绍兴市百兴价格事务有限公司出具的评估报告书1份。经质证，原告对证据真实性没有异议，但认为评估机构是以工业用地为标准评估的，而实际上该房屋是用于商业办公，故该评估报告的结论偏低，请法院结合实际考虑，被告对证据真实性没有异议，但对关联性和证明对象有异议，认为被告并没有使用房屋。本院对该证据的真实性予以确认。
证据12、经原告申请，本院向稽山派出所调取的110案件信息1份。经质证，原告无异议，认为可以证明原被告曾就涉案房屋发生纠纷，被告认为该110案件未加盖公章，对真实性有异议，同时认为该110案件信息也与原被告无关。本院认为，该证据与本案不具有关联性，不予认定。
根据当事人的庭审陈述和上述确认有效的证据，以下事实可以认定：2010年7月8日，本院作出（2009）绍越民执字第2049-3号执行裁定书，裁定：一、位于绍兴市城东平江路的房产12295.37平方米（产权证号：绍房权证稽山字第B0000006078、60**号）及国有土地使用权9513.1平方米（证号：绍市国用（2007）第4108号）及相应的其他权利归买受人亮晶晶公司所有，上述财产权自本裁定送达买受人亮晶晶公司时起转移；二、买受人亮晶晶公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。原告据此于2010年7月30日办理了城东平江路1号、2号、3号楼的房产权证。其中3号楼总建筑面积为2563.56平方米。
同时查明，原告于2012年1月初将平江路3号楼靠近剡溪路入口处大门锁住，使得人员无法正常进出。2012年3月26日，本院组织原被告进行了现场勘验时，发现平江路3号楼靠近剡溪路入口处的大门由原告锁住，3号楼6层铁门推开后进入，大门已被拆除，尚留有四扇门及部分杂物，屋内墙上留有被告诚信公司、案外人温岭市市政工程驻绍兴办事处铭牌各1个及办公室门上“温岭市政”铭牌5个。勘验完毕后，被告诚信公司确认已清理完毕，房屋内留有的可移动物品均不要了。
另诉讼中，被告诚信公司自认其从案外人浙江环球房地产集团有限公司处承租涉案房屋六楼半层的房屋，租赁期限为2007年6月6日至2010年6月5日，诉争房屋的年租金为25000元，在协议到期后，其未再向原出租人支付租金，也未向原告支付任何房屋使用费用。根据被告诚信公司工商档案记载，2010年6月15日被告诚信公司曾在该涉案六楼房屋办公室召开股东会。同时该六楼房屋经本院委托绍兴市百兴价格事务有限公司评估，2010年7月1日至2011年12月31日月使用费为8.1元／月.M2，2012年1月1日至2012年12月31日月使用费为8.4元／月.M2。
本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。关于被告是否在原告取得房屋所有权后占有使用房屋的问题，对此本院认为被告诚信公司自认其与原出租人浙江环球房地产集团有限公司之间存在房屋租赁合同关系，租赁期限为2007年6月6日至2010年6月5日，但2010年6月15日被告诚信公司仍在该涉案六楼房屋办公室召开股东会继续办公，即使该房屋租赁合同关系属实，被告诚信公司也未在其租赁合同期满时向案外人浙江环球房地产集团有限公司腾退交还房屋，故应当认定被告诚信公司持续占用使用该房屋。原告虽主张被告占有使用六楼全部的房屋，但从原告提交的公证书等证据中无法得到证实，从本院现场勘验情况来看，现场屋内墙上留有被告诚信公司、案外人温岭市市政工程驻绍兴办事处铭牌各1个及办公室门上“温岭市政”铭牌5个，同时被告诚信公司自认其从案外人浙江环球房地产集团有限公司处承租涉案房屋六楼半层的房屋，两者能够相互印证，故本院对被告诚信公司占有使用涉案六楼半层房屋的事实予以确认。而即使被告诚信公司与浙江环球房地产集团有限公司的房屋租赁协议合法有效，该协议约定的房屋租赁期限也已于2010年6月5日到期，此后，被告一直未再向浙江环球房地产集团有限公司支付租金，应视为双方之间的协议到期后已终止，协议终止后，被告诚信公司继续占用诉争房屋已侵犯房屋产权人原告的合法权益，原告要求被告腾退房屋并支付占用期间的房屋使用费，于法有据，但因在诉讼过程中，被告诚信公司已于2012年3月26日明确表示将诉争房屋彻底腾空，该房屋实际已由原告方控制，故对原告要求被告腾退并交还诉争房屋之请求，本院不再予以处理。对原告要求被告支付房屋占有使用费的请求，本院认为，虽然根据（2009）绍越民执字第2049-3号执行裁定书的规定，自该裁定书送达原告之日，原告即取得了对诉争房屋的财产权利，但由于原告未能提供任何证据证明上述裁定书的送达时间，故本院酌情确认以2010年7月30日原告办理诉争房屋产权证之日为计算房屋使用费的起算点。同时因原告对其主张的使用费计算标准未提供充分证据证明，故对诉争房屋自2010年7月30日至2011年12月31日，被告正常占用诉争房屋期间的房屋使用费，本院结合评估结论及本案实际，酌情确定为29000元；对2012年1月1日至2012年3月26日期间的房屋使用费，由于原告采取了锁门等行为，被告实际已无法正常使用诉争房屋，综合考虑本案案情，本院酌情确定该段时间房屋使用费为2500元。综上，经本院核定，被告诚信公司应支付原告房屋使用费共计31500元。对本案评估费2000元的承担问题，结合本案实际，本院酌情确定由原告承担200元，被告诚信公司负担1800元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条之规定，判决如下：
一、被告绍兴市诚信工程造价咨询事务所有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告浙江亮晶晶镭射包装材料有限公司房屋使用费31500元、评估费1800元，合计为33300元；
二、驳回原告浙江亮晶晶镭射包装材料有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取863元，由原告浙江亮晶晶镭射包装材料有限公司负担490元，被告绍兴市诚信工程造价咨询事务所有限公司负担373元，于本判决生效之日起三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 周晓圆
二〇一二年八月二十七日
书 记 员 张铃羚