重庆市铜梁区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0151民初5102号
原告:重庆泰祥物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处滨河西路阳光水岸小区95号19栋2单元1-2排风屋，统一社会信用代码91500224790708424B。。
法定代表人：王红梅，总经理。
委托诉讼代理人：唐菁（特别授权），女，1966年12月10日出生，汉族，重庆市合川区人，住重庆市合川区，系公司职工。
被告：刘贵琼，女，1981年12月16日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。
原告重庆泰祥物业管理有限公司（以下简称“泰祥物业公司”）诉被告刘贵琼物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰祥物业公司的委托诉讼代理人唐菁，被告刘贵琼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泰祥物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告给付原告物业服务费4728.60元、公摊水电费316.50元，并以被告实际欠缴的物业服务费为基数按照月利率2%计算违约金至2017年9月30日；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系阳光水岸小区业主，从2012年9月1日起至2017年9月30日止。根据双方签订的物业服务合同约定，被告居住的房屋应当向原告缴纳物业服务费，但被告一直未予缴纳，原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，原告特起诉来院。
被告刘贵琼辩称，被告房屋外墙一直渗水，开发商整修过但还是漏水，并没有解决问题。原告对小区的服务不到位，小区治安不好，外来人员随意进出；车辆乱停放，消防通道被占用，影响小区的安全；小区的清洁做的不到位，花园洋房的私自扩大，占用了小区的公共部分，但是原告也不予制止；物业服务费提高了但是物业服务质量并没有提高。对于原告诉称的欠费时间以及房屋所属情况属实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据为：关于原告提交的《重庆市前期物业服务合同》、邮寄单、催费电话记录、重庆市房地产登记审核表，对以上证据本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告提交的《重庆市物业服务合同》，被告对其真实性无异议，但认为该份合同是原告和业主委员会签订的，被告并不知情，并且认为该合同中约定的原告的义务，原告并没有履行，本院认为被告提出的原告没有履行的义务没有提交相关证据予以证明，且被告认为该合同是原告与业主委员会恶意串通提高了物业服务费，但被告也没有证据予以证明，故对该证据本院依法予以采信。2、关于原告提交的照片三张，拟证明原告已经在消防通道处设置了警示牌，被告对该照片的真实性予以认可，但认为原告的处理方式不正确，不应仅仅只有警示牌，本院认为该证据的可以达到原告的证明目的，并且被告也认可其真实性，故本院予以采信。3、关于原告提交的重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书，被告认为该证据达不到原告的证明目的，认为被告的房屋问题是没有时间限制的，原告和开发商没有解决好被告房屋的问题，本院认为原告提交该证据的目的为说明书和保证书中明确载明了房屋质量问题等解决方式，被告不能以此拒绝缴纳物业服务费，本院认为该证据可以达到原告的证明目的，故对该证据予以采信。4、关于原告提交的催费通知书粘贴照片，被告认为没有看到过，但是被告庭审中也认可原告确实打了电话催收，故对于该照片本院予以认可。5、关于被告提交的12张房屋照片，拟证明被告的房屋外墙渗水严重，被告因此拒绝缴纳物业服务费，本院认为对于照片真实性本院予以认可，但被告房屋渗水原因不能归结于原告，故对于被告因此拒绝缴纳物业服务费本院予以认可，故对该照片本院依法不予采信。
本院经审理认定事实如下：原告泰祥物业公司于2006年6月经重庆市工商行政管理局铜梁区分局依法登记成立，经营范围为物业管理；销售：建筑材料、日用百货；楼盘代理。
2008年4月9日，原告泰祥物业公司（乙方）与重庆皓宏实业有限公司（甲方）就阳光水岸小区签订了《重庆市前期物业服务合同》，合同约定，第一条物业基本情况物业名称：阳光水岸小区；座落位置：铜梁区巴川街道办事处滨河西路95号（铜梁县巴川镇滨河西路95号）。第五条本物业管理区域的物业服务收费实行包干制。包干制根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住宅每月0.70元/平方米；（2）高层住宅每月1.00元/平方米（不含电梯运行费），电梯运行费按每月0.25元/平方米计算，其中第一、二层物业服务费用价格按多层住宅标准执行；（4）公损费每月5元/户（含公共区域的路灯电费、公共耗损费、绿化用水、保洁用水）；（5）无负压供水电费1.00元/吨。第七条业主应于每月的10日之前交纳物业服务费用，逾期未交按每日千分之三收取违约金。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。第二十条本合同期限为6年，自2009年5月1日起至2015年4月30日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。因该小区是在建小区，重庆皓宏实业有限公司与原告泰祥物业公司口头协商将多层住宅的物业管理费定为每月0.56元/平方米。合同签订后，原告泰祥物业公司对该小区提供物业服务。
2015年5月29日，原告泰祥物业公司（乙方）与铜梁区巴川街道办事处阳光水岸小区业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定，第一条物业基本情况物业名称：阳光水岸；座落位置：重庆铜梁区巴川街道滨河西路95号。第五条本物业管理区域的物业服务收费实行包干制。包干制根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）高层住宅：1.25元/月.平方米（含电梯使用费）；0.95元/月.平方米（不使用电梯的一层、二层）；（2）多层住宅：0.75元/月.平方米；（3）商业物业：2元/月.平方米；（4）车位费：50元/月.个；（5）其他：水电公摊费：5元/户/月，无负压供水能耗：1元/吨。第七条物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行缴纳义务。业主也可以按季度或年度缴纳，预缴物业费最长时间不超过一年。过期不缴纳的按千分之三的违约金收取。第二十条本合同期限为叁年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2015年5月1日至2015年6月1日期间是原告在阳光水岸小区内提供物业服务。
被告刘贵琼、李志均是原铜梁县XX街道办事处XX路X号X幢X号房屋的业主，该房屋建筑面积为118.29平方米。被告刘贵琼在2012年9月至2017年9月期间的物业服务费未予缴纳，经原告泰祥物业公司催收后，仍未交纳。
本院认为，根据法律规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。2008年4月9日，原告泰祥物业公司与重庆皓宏实业有限公司就该公司开发的阳光水岸小区签订的《重庆市前期物业服务合同》以及2015年5月29日，原告泰祥物业公司（乙方）与铜梁区巴川街道办事处阳光水岸小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》，均系其双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。两份合同对被告具有约束力。合同签订后，原告泰祥物业公司已于2009年5月1日开始对阳关水岸小区提供物业管理服务至今。被告刘贵琼作为该小区X幢X号房屋业主，有向原告泰祥物业公司交纳物业服务费的义务。被告刘贵琼拒绝缴纳2012年9月至2017年9月期间的物业服务费和公摊费，应当承担违约责任，故对原告泰祥物业公司要求缴纳物业服务费、公摊费和支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《重庆市前期物业服务合同》和《重庆市物业服务合同》的物业服务费、公摊费收费标准，经计算被告刘贵琼应交纳2012年9月至2015年5月的物业服务费为2186元（118.29㎡×33月×0.56元/㎡/月）,2015年6月至2017年9月的物业服务费为2484.09元（118.29㎡×28月×0.75元/㎡/月），公摊费为305元（5元/月×61月），《重庆市前期物业服务合同》和《重庆市物业服务合同》也约定了违约金的支付方式，故本院予以支持原告要求支付违约金的诉讼请求。
关于被告刘贵琼提出的原告违反了《重庆市前期物业服务合同》和《重庆市物业服务合同》的相关约定，对整个小区的安全、卫生、公共部位的维护等问题都不能妥善解决，并且认为原告对被告房屋墙体渗水问题没有解决，因此拒绝缴纳物业服务费。但被告刘贵琼提出的问题，有部分为房屋质量问题或是原告不能作为的问题，以上问题不能归结于原告没有提供良好的服务。被告没有提供证据证明原告违反了合同，故对于被告以此不缴纳物业服务费的主张，本院依法不予支持。关于被告认为原告与铜梁区巴川街道办事处阳光水岸小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》，没有经过原告的同意，并且铜梁区巴川街道办事处阳光水岸小区业主委员会已经解散，被告不认可该合同，但被告没有提供相关证据证明该合同无效，故对于该意见本院依法不予采纳。根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，因此对被告的辩称意见本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
被告刘贵琼于本判决生效之日起三日内给付原告重庆泰祥物业管理有限公司物业服务费4670.09元、公摊费305元，并从2012年9月11日起以被告实际欠缴的物业服务费为基数按照月利率2%计算违约金至2017年9月30日。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元，由被告刘贵琼负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 陈玉
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 伍玥