上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4129号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海骁龙电力科技有限公司，住所地上海市崇明县长兴镇潘园公路2528号F幢216室（上海泰和经济发展区）。
法定代表人：马胜利，职务总经理。
委托诉讼代理人：石靓，上海市天华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海儒意货运代理有限公司，住所地上海市闵行区虹梅南路1755号一幢一层CD1014室。
法定代表人：李慕良，职务总经理。
委托诉讼代理人：仇迎春，上海源法律师事务所律师。
上诉人上海骁龙电力科技有限公司（以下简称骁龙公司）因与被上诉人上海儒意货运代理有限公司（以下简称儒意公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初25725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月19日公开开庭进行审理。上诉人骁龙公司的委托代理人石靓，被上诉人儒意公司的法定代表人李慕良及其委托诉讼代理人仇迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
骁龙公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审时的全部诉讼请求，支持上诉人在一审时的反诉请求。事实和理由：上诉人正是出于对政府管理的知晓，并基于对被上诉人名称的预见，才特意在合同中注明承租物的用途是“仓库”，而非货运代理或物流用途。上诉人对于能否租借给他人做物流显然已有充分预见，只是对于被上诉人超越约定用途使用房屋没有充分预见。上诉人出具给被上诉人的《最后通知》措辞较为严厉，但不代表双方最后仍存在分歧。整个合同的解除和搬离的过程是动态的，若当时分歧很大，上诉人就不会主动将之前收取的租金和押金全数返还给被上诉人。正是因为双方对于解除合同已达成一致意见，上诉人才退还了包括使用期间租金在内的所有钱款，且双方也交接了房屋和钥匙，双方并无其他争议。因此，交接书上才没有更多文字表述。被上诉人在使用系争房屋期间并未受到任何影响，一审法院仅依据停水停电通知就认定被上诉人在租用系争房屋期间的使用受到了影响，依据不足，且一审法院认定的租金数额亦显失公平。
儒意公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，被上诉人不存在违约行为。被上诉人刚装修完毕在做进场准备时，上诉人就提出解除合同。当时上诉人为督促其尽快搬离，承诺会就此进行赔偿并退还了全部款项。之后，因上诉人反悔不愿赔偿，双方才引发纠纷。要求驳回上诉，维持原判。
儒意公司向一审法院起诉请求：1、判令骁龙公司偿付解约赔偿金63,333元；2、判令骁龙公司赔偿装修费用24,666元；3、判令骁龙公司赔偿搬迁损失12,000元。
骁龙公司向一审法院反诉请求：1判令儒意公司给付房屋租金63,333元；2、判令儒意公司偿付违约金63,333元。后，骁龙公司变更上述第1项反诉请求为：儒意公司给付自2016年4月20日起至2016年6月16日止的房屋租金计59,337元。
一审法院认定事实：2016年3月30日，儒意公司给付骁龙公司租赁押金40,000元。
2016年4月2日，儒意公司（作为承租方，签约乙方）与骁龙公司（作为出租方，签约甲方）签订《租赁合同》一份，合同约定甲方将位于上海市闵行区XX路XX号XX号楼XX座XX楼XX室，面积含公摊800平方（米）出租给乙方为仓库使用。租赁期限自2016年4月20日起至2019年4月19日止。租金为1.30元/平方米/天，年租金为380,000元。租金每季度支付一次，每次支付三个月租金共计95,000元，支付租金应遵守“先付后用”的原则，每次支付须提前15天，先缴费后用房。租赁协议签订时，乙方应向甲方支付40,000元租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房进行非法活动，乙方从事经营的项目要符合国家法律法规要求并符合所在工业园区的要求。任何一方违约，将两个月租金作为违约金赔偿给守约方。有下列情形之一的，双方有权单方面解除合同：1.出租方违反合同约定，使承租人无法使用租赁房屋。2.未经出租方同意或有关部门批准，承租人擅自改变房屋用途。……7.甲方发现乙方存在安全生产隐患，且告知乙方责令其整改，乙方整改不力或逾期拒不整改。非合同规定的情况，乙方在租赁期间中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的叁倍向甲方支付违约金，甲方有权没收乙方租赁保证金。为保证厂房的完整，乙方装修的部分以及添附物无偿归甲方。合同期满后，甲方有权要求乙方把厂房面貌恢复原样。本合同租赁期满以及因动迁等不可抗力因素造成合同终止后，乙方应按时返还租赁房屋和有关设施设备，包括乙方租赁期间进行的装修应保持原状，并且甲方有权要求乙方把厂房面貌恢复原样。甲乙双方在合同生效期内，不得提前终止合同，否则被视为违约处理，特殊情况下须提前终止合同时，必须提前叁个月通知对方共同协商解决。合同对双方的其他权利义务作了约定。
2016年4月12日，双方签订《消防防火安全责任协议书》。同日，骁龙公司向儒意公司出具房屋租赁押金40,000元的收据。
2016年4月21日，儒意公司给付骁龙公司租金计95,000元。
2016年5月3日，骁龙公司向儒意公司提出解除《租赁合同》，并于次日将收取的租金及押金共计135,000元汇入儒意公司的账户。
2016年6月16日，儒意公司（作为乙方）与骁龙公司（作为甲方）办理了涉案房屋的交接手续，共同书写如下内容：乙方已于2016年6月16日下午将涉案房屋及2把钥匙归还甲方。
一审法院另查明，骁龙公司曾向儒意公司发出一份《最后通知》，上载：“按照梅陇镇政府规定，与你方多次商量搬出无果，我方决定实施强制措施，对于你方残留在我厂区里的物品限2016-06-15日18时前搬清，逾期我公司当垃圾处理！搬东西期间必须有我公司人员监督！否则后果自负！”。
2016年5月19日，案外人上海A有限公司、上海B有限公司向案外人上海C有限公司发出《停水停电通知》，上载：根据你司于2016年5月3日致我司的承诺书，位于XX路XX号XX号楼院内韵达快递公司未在承诺日期内搬离，故我司将于2016年5月19日上午10点整对2号楼进行停水停电措施，望你司提前做好停水、停电准备工作。停水、停电造成的任何不良后果，我司概不负责。
一审审理中，鉴于双方当事人在本诉及反诉中均存在违约金的诉讼请求，经一审法院释明，儒意公司表示不要求对违约金予以调整，骁龙公司表示如果法院认定其存在违约行为，要求法院根据本案案情予以调整。
一审审理中，骁龙公司向一审法院提供了文号为闵拆违办（2012）11号，文件名称为《关于开展对全区非法物流运输行业综合整治行动方案》，该文件中载有以下内容：为深刻吸取莘庄工业区火灾事故教训，切实消除非法物流、货代行为存在的严重问题，力争10月底前，关闭地区内各类非法停车场、取缔无证照经营物流运输、货运代理企业，整治异地经营物流运输、货运代理行为。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。就本案而言,儒意公司与骁龙公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守。
本案争议焦点为骁龙公司向儒意公司提出解除《租赁合同》的行为是否构成违约。
骁龙公司认为，仓库和物流是完全不同的两个概念和用途。首先，《辞海》第158页对仓库的定义是：1.用以储藏和放置物资的场所或建筑物。如工业企业中的材料仓库、成品仓库等。2.具有保管设备、经营商品存储的商业企业。涉案租赁合同中仓库是作为租赁用途，应适用第一种解释。同时，《辞海》第1806页对物流的定义是：商流的对称。商品流通过程中，商品实体运动的经济活动。如商品运输、储藏、包装、分类等业务活动。可见，物流的外延要大于仓库，它除了仓库的储藏功能，运输、包装、分类等业务均是它的核心业务，缺一不可。而储藏功能只是整个物流中的一个环节，且是服务于其他功能的。所以物流包含仓库的储藏功能，仓库却不可能包含物流的运输、包装、分类功能。涉案租赁合同明确载明用途仅有仓库一项，没有等或其他。其次，仓库是用来保管、储存物品的建筑物的总称，是为了物品静态的较长期的保管目的。而物流是以转运、配送为目的，是动态的，保管有效期是短期的。一个是静态的储存，一个是每天人来人往的发送，两者有着本质的区别。从一系列证据材料和庭审陈述来看，儒意公司承租涉案房屋完全用于开展物流业务，其使用涉案房屋的方式超出合同约定的使用范围，其行为构成违约。
儒意公司则认为：首先，其与骁龙公司就涉案房屋签订《租赁合同》时，骁龙公司从未告知其在园区内不能从事货运代理业务。其次，其作为货运代理公司，承租涉案房屋是用作仓库，仓库在使用过程中势必会有将物品搬入和搬出的情况。鉴此，其在履行上述合同过程中未有违约行为，骁龙公司提前解除《租赁合同》的行为构成违约。
对此，一审法院认为：首先，在整个审理过程中，未有证据显示骁龙公司告知儒意公司不得在涉案房屋内从事货运代理业务。其次，儒意公司的全称为“上海儒意货运代理有限公司”，既然政府部门早于双方当事人签约前已作出对货运代理企业需加强管理的批示，那么骁龙公司作为涉案房屋的出租方完全可以从儒意公司的名称中获悉该司从事的是货运代理，其对于是否可将涉案房屋出租给儒意公司应有充分的预见。最后，一审法院认同骁龙公司关于“仓库”及“物流”两个词汇所作的充分解释。诚如骁龙公司所称，物流的外延要大于仓库，它包含仓库的储藏功能。那么儒意公司承租涉案房屋用作仓库，作为其从事货运代理业务中一个环节，显然并未违约。综上，骁龙公司向儒意公司提出提前解除《租赁合同》的行为构成违约。
基于以上理由，且《租赁合同》的签约双方已于2016年6月16日办理了涉案房屋的交接手续，合同业已解除的事实，一审法院对双方的本诉请求及反诉请求逐项作如下处理：
一、本诉诉讼请求。关于第1项，即解约违约金63,333元。因骁龙公司提前解约行为构成违约，其理应向儒意公司承担违约责任。基于审理过程中，骁龙公司要求对违约金的金额予以调整，故一审法院以儒意公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益及骁龙公司在处理解约事宜过程中已退还租金及押金的行为等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，酌定由骁龙公司承担违约金计45,000元。关于第2项，即装修费24,666元及第3项，即搬迁损失12,000元。鉴于双方在《租赁合同》中约定的违约金兼具惩罚性及补偿性，故儒意公司向骁龙公司主张的违约金在得到支持后，其不得就骁龙公司的同一违约行为再行主张损失赔偿。因此，对于儒意公司的第2项、第3项本诉请求均不予支持。
关于儒意公司称双方在协商解除《租赁合同》的过程中骁龙公司曾承诺向其偿付违约金并赔偿其实际损失的主张，因骁龙公司对上述主张不予认可，儒意公司亦未提供相关证据予以证明，故对于儒意公司的上述主张不予采纳。
关于骁龙公司抗辩称双方在协商解除《租赁合同》的过程中就合同解除的后果已达成一致意见，儒意公司亦未向其提出违约金的主张。首先,从骁龙公司向儒意公司发出的《最后通知》的内容来看，双方明显存在分歧。其次,从双方交接房屋的文件内容来看，也只是简单地记录了交接房屋及钥匙的事实。最后,在整个审理过程中，未有证据证明双方对解除《租赁合同》的后果达成一致意见。鉴此，一审法院对骁龙公司的上述抗辩意见亦不予采纳。
二、反诉诉讼请求。关于第1项，即房屋租金。从查明事实来看，涉案房屋的租赁期限计自2016年4月20日，儒意公司于2016年6月16日与骁龙公司办理涉案房屋的交接手续，即儒意公司占有涉案房屋的期间近两个月。但考虑到骁龙公司于2016年5月4日即单方向儒意公司提出解除《租赁合同》，且从骁龙公司提供的《停水停电通知》来看，在上述期间，儒意公司虽然占有涉案房屋，但其对涉案房屋的使用受到了极大的影响。故上述期间的租金应根据本案的实际情况酌定由儒意公司负担20,000元。关于第2项,即违约金的诉讼请求,因骁龙公司的行为构成违约，故该司要求儒意公司偿付违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第二十七条、第二十九条之规定，于2017年2月10日作出判决：一、上海骁龙电力科技有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海儒意货运代理有限公司违约金人民币45,000元；二、上海儒意货运代理有限公司于判决生效之日起十日内给付上海骁龙电力科技有限公司人民币20,000元；三、驳回上海儒意货运代理有限公司其他的诉讼请求；四、驳回上海骁龙电力科技有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,299.98元,减半收取计1,149.99元，由儒意公司负担517.51元，由骁龙公司负担632.48元。反诉案件受理费减半收取计1,416.66元，由儒意公司负担223.68元，由骁龙公司负担1,192.98元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于被上诉人就涉案租赁标的物的使用是否存在违约行为，上诉人是否有权行使合同解除权。根据本案所查明的事实，被上诉人系从事货运代理业务之企业，其向上诉人租赁涉案房屋用作仓库使用，显然系被上诉人从事货运代理业务中的一个环节。而被上诉人在与上诉人签订租赁合同时，即便如上诉人所称双方未涉及被上诉人租用涉案房屋作仓库使用的具体方式，但上诉人也不难从被上诉人的企业名称中获知被上诉人租用仓库作为其货运代理业务的一个环节。鉴于双方签订的租赁合同中并无关于从事货运代理业务的限制性约定，故被上诉人基于其公司业务的需要，租用涉案房屋作为其货运代理业务中仓储环节的使用，并未违反租赁合同的约定。上诉人提前解除合同已构成违约，被上诉人在一审中向上诉人主张提前解约的违约金，于法不悖，一审法院对此予以支持，当属正确。至于违约金的数额，一审法院依据本案合同履行过程中的实际情况，并兼顾公平诚实信用原则，酌情认定为45,000元，尚属合理，本院予以认同。上诉人主张被上诉人存在超约使用租赁房屋的违约行为，并据此要求被上诉人承担违约责任，依据不足，本院不予支持。
鉴于租赁合同解除后，双方虽然于2016年6月16日办理了房屋及钥匙的交接手续，但鉴于尚无证据显示双方对于合同解除的后果处理已无其他争议，且双方在本案中均就合同解除的后果提出了相关诉请，故一审法院就此作出相应处理，并无不当。上诉人主张其与被上诉人对于解除合同的处理已达成一致意见，其也退还了包括使用期间租金在内的所有钱款，双方交接了房屋和钥匙，故双方并无其他争议。而被上诉人则表示，因其刚装修完毕做进场准备时，上诉人就提出了解除合同。当时为督促其尽快搬离，上诉人承诺会就此进行赔偿并退还了全部款项。后因上诉人反悔不愿赔偿，才引发纠纷。虽然被上诉人亦未提供证据证明上诉人曾作出过赔偿损失的承诺，但结合双方租期开始仅十几天后，上诉人就提出解除合同；而上诉人发出的《最后通知》也显示了上诉人强硬要求被上诉人限期搬离的态度；涉案租赁房屋在当时也实施了停水停电的措施。因此，难以看出被上诉人是在与上诉人谈妥解除后果的情况下进行的搬离。至于上诉人主张的租金损失，一审法院基于合同履行的实际情况以及停水停电等因素，酌情认定由被上诉人向上诉人支付20,000元，并无不当。
综上所述，一审法院依据本案事实所作判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5,133.30元，由上诉人上海骁龙电力科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……