北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第06708号
上诉人（原审被告）周春，男，1966年1月21日出生。
被上诉人（原审原告）北京市海淀区人民政府紫竹院街道办事处，住所地北京市海淀区苏州街广源闸5号。
法定代表人王曼谕，主任。
委托代理人陈长瑞，北京市诚实律师事务所律师。
委托代理人李曙霞，女，1968年4月19日出生，北京市海淀区人民政府紫竹院街道办事处职员。
原审被告徐霞，女，1968年7月6日出生。
上诉人周春因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第11709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人周春、被上诉人北京市海淀区人民政府紫竹院街道办事处（以下简称紫竹院街道办事处）之委托代理人李曙霞、陈长瑞到庭参加了诉讼，徐霞经本院公告传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。
紫竹院街道办事处在原审法院起诉称：周春自2008年3月开始承租我处304室（面积123平方米），年租金为85000元，并按合同第八条的规定交纳了10000元的合同保证金，租期截止于2011年2月27日。2013年3月28日，我处与周春、徐霞就该房屋补签了新的租赁合同，租赁期限自2011年3月28日至2013年3月27日，共计两年，年租金为85000元，水、电、暖等费用由周春、徐霞承担，如周春、徐霞未按约定时间返还房屋需支付一个月租金的违约金。另外在补签新的租赁合同时，依据合同第八条规定应由周春、徐霞交纳的10000元合同保证金，继续沿用周春在上一期合同中所交纳的保证金，在新的租赁合同中不再交纳。双方如约履行了合同，我处于2013年8月6日向周春、徐霞发出律师函，明确要求其与我处协商合同到期后的解除、善后事宜。但是周春、徐霞置之不理亦不返还该租赁房屋。故我处诉至法院，要求：1、周春、徐霞立即返还304室；2、周春、徐霞向我处支付房屋到期后即2013年3月28日至2014年2月27日十一个月的房屋使用费77916.66元，并承担至实际返还日前所产生的费用；3、周春、徐霞向我处支付违约金7083.33元；上述两项费用总和扣除其支付的10000元保证金后，周春、徐霞共计向我处支付74999.99元；4、诉讼费由周春、徐霞承担。
周春在原审法院答辩称：第一，我与紫竹院街道办事处所签的房屋租赁合同是补签的，当时紫竹院街道办事处承诺可以续签合同，我才签订的，现在紫竹院街道办事处的行为是欺诈行为；第二，紫竹院街道办事处想与区政府打造魏公村商业街，而我是响应政府号召才承租了房屋进行经营，魏公村有今天的繁华是众多商户努力的结果，现在紫竹院街道办事处不顾初衷，侵害我们小商户的利益。综上，我不同意紫竹院街道办事处的诉讼请求，请求法院驳回其诉讼请求，要求紫竹院街道办事处与我继续签订租赁合同。
经审理查明，紫竹院街道办事处系16号楼（2幢共143间房屋，共计2169.6平方米，包含本案304室）的所有权人。
2008年3月17日，周春与紫竹院街道办事处签订房屋租赁合同，约定承租304室，合同期限自2008年3月28日至2011年3月28日，共计三年，每年租金为85000元，周春向紫竹院街道办事处交纳房屋租赁保证金10000元等。合同期满后，双方未再签订书面租赁合同，周春继续租赁该房屋用于经营。
2013年3月28日，就304室承租事宜，紫竹院街道办事处与周春、徐霞签订房屋租赁合同，约定周春、徐霞承租该房屋用于经营雨德春景小吃店，租金为每年85000元，按季支付，租赁期限自2011年3月28日至2013年3月27日；如周春、徐霞未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金；此外双方还约定租赁期满或合同解除后周春、徐霞所交纳的房屋租赁保证金除抵扣应由其承担的费用、租金以及应承担的违约赔偿责任外，其余部分应如数返还周春、徐霞。
2013年8月5日，紫竹院街道办事处委托北京市诚实律师事务所陈长瑞律师，向周春发出律师函，通知其合同已于2013年3月27日到期，合同到期后，周春既未与该处协商续租事宜，亦未交纳租金，现望周春于2013年8月20日前与该处协商处理此事等。
庭审中，双方认可周春于2008年向紫竹院街道办事处交纳保证金10000元继续沿用至2013年所签合同；合同期内周春、徐霞不欠租金。周春在庭审中主张2013年补签合同时紫竹院街道办事处承诺与其续签合同，对此未向法院提交证据。
另查，周春、徐霞承租304室用于经营北京雨德春景小吃店，徐霞系该小吃店负责人。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、律师函、房屋所有权证等证据在案佐证。
原审法院判决认为：依法成立的合同，受法律保护。紫竹院街道办事处与周春、徐霞所签的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故该合同系合法有效合同，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方所签合同对于304室的租赁期限已有明确约定，在合同期满后紫竹院街道办事处有权收回房屋，而周春、徐霞在合同期满未予返还房屋，其应依约承担相应的违约责任。现紫竹院街道办事处要求周春返还承租房屋，并支付合同期满后至实际返还日的房屋使用费及违约金，理由正当，证据充分，法院对此予以支持。周春之辩称，于法无据，不予采纳。徐霞经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之之规定判决：一、周春、徐霞于本判决生效后十日内将三○四室腾空并返还予北京市海淀区人民政府紫竹院街道办事处；二、周春、徐霞于本判决生效后十日内向北京市海淀区人民政府紫竹院街道办事处支付二○一三年三月二十八日至二○一四年二月二十七日的房屋使用费七万七千九百一十六元六角六分及违约金七千零八十三元三角三分，扣除其已交纳的保证金一万元，实际执行七万四千九百九十九元九角九分；四、周春、徐霞于本判决生效后十日内按照每月七千零八十三元三角三分的标准向北京市海淀区人民政府紫竹院街道办事处支付自二○一四年二月二十八日至实际返还房屋之日止的房屋使用费。如果周春、徐霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，周春不服原判，上诉至本院。上诉请求为：撤销原判，将本案发回重审，或者改判赔偿装修损失，赔偿建房损失及装修损失。赔偿经营损失及找房期间员工工资损失。主要理由为：周春当时是响应海淀区政府和紫竹院街道办事处的号召才承租该房屋的，通过努力该商业街经营好转，此种情况下，紫竹院街道办事处起诉要求腾房的行为是欺诈，应当继续租赁该房屋，不同意腾房。周春在经营期间投入了大量资金加盖了200平方米的房屋，紫竹院街道办事处未进行阻止，给周春造成了更大的损失。综上，紫竹院街道办事处应当进行赔偿。由于现在房屋未进行经营也不应按照合同支付租金。请求二审法院公正处理本案。
紫竹园街道办事处同意原判，不同意上诉人周春的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同享受相应权利，履行相应义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据本案查明的事实，双方合同届满之日为2013年3月27日，同时约定周春、徐霞未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金，紫竹院街道办事处在合同期满后请求收回房屋有合同依据，原审法院判令周春、徐霞腾房并支付违约金并无不当。周春主张应继续租赁使用该房屋不同意腾房的请求，不予支持。合同终止后，周春、徐霞未能依约腾房，该房屋至今由周春、徐霞占用，原审法院判令周春、徐霞按照合同约定的租金标准支付使用费并无不当。上诉人所述该房屋未用于经营不应按照约定租赁支付使用费的意见，本院不予采纳。
就加建部分的相关问题，因未在一审法院审理时提出，当事人可另行解决，本院不予审理。
综上所述，周春的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一千六百六十元（北京市海淀区人民政府紫竹院街道办事处已预交八百三十元），由周春、徐霞负担（本判决生效后七日内交纳）。
公告费二百六十元，由徐霞负担（本判决生效后七日交纳）。
二审案件受理费一千六百六十元，由周春负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年十一月五日
书 记 员 田 星