广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终21639号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张光艳
委托诉讼代理人：马振勇，广东华途律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹湘雩，广东华途律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市桂成物业管理有限公司
法定代表人：王金龙。
委托诉讼代理人：罗仕平，系该公司员工。
委托诉讼代理人：朱可君，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
上诉人张光艳因与被上诉人深圳市桂成物业管理有限公司（以下简称“桂成物业”）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张光艳的上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判：1、张光艳无需向桂成物业支付2014年4月--
2014年12月期间的物业管理费41172.22元及违约金；2、桂成物业赔偿张光艳经济损失200000.00元；二、本案一审、二审诉讼费用全部由桂成物业承担。事实和理由：一、桂成物业伪造《xxx大厦物业服务合同》，欺诈业主。桂成物业与xxx大厦业主委员会（以下简称“业主委员会”）签订的《物业管理合同》于2012年12月31日期限届满后，桂成物业向业主谎称已与业主委员会续签《物业服务合同》，张光艳于2013年6月购得xxx大厦xx室房产后，在桂成物业的欺骗之下，按月向其缴纳物业管理费，直到2014年3月才偶然得知，因桂成物业在对xxx大厦进行物业管理期间严重不负责任，未尽到相应的物业管理义务，业主委员会未再与桂成物业续约，但桂成物业一直拒绝撤出xxx大厦。经深圳市福田区人民法院委托广东南天司法鉴定所鉴定，桂成物业向一审法院提交的、期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止的《xxx大厦物业服务合同》第六页落款甲方签章处“深圳市福田区xxx大厦业主委员会”公章印文与业主委员会在深圳市公安局福田分局备案的公章印文不一致，即上述合同甲方处的公章系桂成物业伪造。桂成物业辩称，其已在另案中向深圳市福田区人民法院提出重新鉴定的申请，但并未提供任何证据，根据深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第953-956号《通知书》，如在收到鉴定意见书后5日内未提出书面异议，则视为认可该鉴定结果。桂成物业虽声称已提出重新鉴定的申请，但并未提供任何书面证据，因此，应依法认定桂成物业伪造《物业服务合同》的行为成立，并判决其承担不利后果，即判决张光艳无需向其支付2014年4月-2014年12月期间的物业管理费41172.22元及违约金，同时桂成物业应返还其事实管理期间欺诈性收取的物业管理费用并对给业主房屋所造成的损失予以修复或赔偿。二、桂成物业在无权管理xxx大厦期间，不仅对涉案物业怠于管理，未提供基本的物业服务，还严重损害业主利益。如上所述，桂成物业在第一份《物业管理合同》到期后，拒不撤出xxx大厦，包括张光艳在内的全体业主为了能让桂成物业提供优质的物业服务，切实维护广大业主的利益，依然本着实事求是的原则继续向桂成物业缴纳物业管理费、停车费、专项维修资金等费用至2013年底，但是，桂成物业不珍惜业主给予的服务机会，我行我素，对涉案物业怠于管理，肆意损害业主利益。由于桂成物业未对xxx大厦的地下排水设施进行定期清理和疏通，导致出现暴雨天气时下水道堵塞严重，桂成物业为了让楼顶积水尽快排出，竟然在未经全体业主或业主委员会同意的情况下，擅自在五楼天台开凿排水孔，导致包括张光艳在内的很多业主房屋出现渗水和腐蚀。张光艳曾向一审法院申请对张光艳房屋渗水及墙面腐蚀的原因和损失进行鉴定，一审法院竟予以拒绝。张光艳等业主还于2014年3月发现，桂成物业未经全体业主或业主委员会授权，于2013年6月4日擅自将xxx大厦负一楼出租给中国联通深圳市分公司用于建设基站，并将收取的租金占为己有(详见深圳市福田区人民法院(2014)深福法民三初字第1173号《民事判决书》和深圳市中级人民法院(2015)深中法房终字第631号《民事判决书》）。三、桂成物业故意损坏或指使他人损毁张光艳财物。为了广大业主的利益，业主委员会于2014年5月借用张光艳房屋召开业主大会，就更换物业管理人等事项进行表决，大会一致决定不再与桂成物业续签物业服务合同，张光艳也因为业主大会提供会议场地而遭到桂成物业股东、实际控制人张诚的嫉恨和报复。自2014年5月开始，张光艳房屋大门的监控摄像头多次被人捣毁（监控证实系张诚及其员工所为），更严重的是，2014年8月25日，张光艳房屋总电源的电缆被人剪断，通向房间的零线被人为接成火线，导致整个房屋的电力系统只有火线没有零线，险些酿成火灾（详见深圳卫视都市频道《第一现场》报道）。《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。由于桂成物业未尽到相应的管理义务，导致张光艳房屋的中央空调电机系统、设计计算机、数据服务器、ERP服务器、指纹门禁系统、音响、定制红酒柜等全部损坏，造成巨大经济损失。桂成物业己严重违反《物业管理条例》等物业管理相关法律法规的规定。综上所述，桂成物业自2013年1月起即无权对xxx大厦进行管理，且在实际管理期间，不仅未提供基本的物业服务，而且侵害张光艳的合法财产。一审判决不仅未认定上述事实，还判令张光艳向桂成物业支付2014年4月-2014年12月期间的物业管理费41172.22元及违约金，有失公允。为此，特依法向贵院提起上诉，望依法秉公审理。
桂成物业辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张光艳的上诉请求，维持原判。
桂成物业向一审法院起诉请求：1、张光艳向桂成物业支付2014年4月至2014年12月物业管理费48589.12元；2、张光艳向桂成物业支付滞纳金8109.09元（自2014年5月1日开始按日万分之五计算，暂计至2015年7月23日，之后的滞纳金计至张光艳实际还款之日止）；3、本案诉讼费由张光艳负担。
张光艳向一审法院反诉请求：1、桂成物业采取补救措施或承担赔偿损失的违约责任20万元；2、本案受理费、反诉费均由桂成物业承担。庭审时，张光艳明确补救措施即要求桂成物业将损坏的房屋恢复原状。
一审法院认定事实：桂成物业提供物业服务的大厦为位于深圳市福田区xxx路的xxx大厦，张光艳为该大厦402房（下称涉案房产）的所有权人，该房产于2013年6月18日变更登记至张光艳名下，建筑面积为274.7平方米，用途为办公。
2007年12月31日，桂成物业（乙方、受委托方）与深圳市福田区xxx大厦业主委员会（甲方、委托方）签订《物业服务合同》约定，甲方有偿委托乙方对深圳市福田区xxx大厦（下称涉案大厦）合同期限自2007年12月31日起至2012年12月31日止；乙方承诺垫资20万元，加上大厦原先剩余的近30万元本体维修基金，对大厦外围停车场、周边围栏、大堂环境等进行更新改造；本物业管理服务费采用包干制的方式收到和使用，其中商业办公部分（1-4楼）为8元/平方米/月，本体维修基金为0.3元/平方米/月；乙方对物业产权人（使用人）的房屋自用部位，自用设备的维修养护，及其他特约服务，采用成本核算方式，按实际发生费用计收；房屋建筑（本体）的公共部分及公用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支出。业主或使用人在每月的5日前，把当月的物业管理费支付到乙方专用账户或以现金的方式交至管理处财务处，无故推迟支付物业管理费的，将按物业管理法的相关规定每日收取万分之五的滞纳金。
2012年12月31日，双方再次签署《服务委托合同》约定，甲方委托乙方的委托管理事项为房屋建筑本体共同部分的维修、养护、管理和运行服务物业管范围的维修、养护和管理，包括上下水管道等；委托期限自2013年1月1日至2017年12月31日；物业费及其他费用的收费标准及滞纳金的收取标准同上一份合同。张光艳对该合同的真实性不予认可，并提供了另案中对该份合同中甲方的印章经鉴定与样本公章不是同一枚印章的鉴定报告予以佐证，桂成物业则称已在另案中对该报告提出异议并申请重新鉴定，该鉴定报告并没有作为定案依据。
上述合同签订后，后因涉案大厦的业委会经表决决定不再与桂成物业续签物业管理合同。桂成物业为涉案大厦提供物业服务至2014年12月31日，之后桂成物业退出涉案大厦的管理。张光艳正常向桂成物业支付物业管理费等费用至2014年3月，自2014年4月起未向桂成物业支付相关费用。桂成物业制作的涉案房屋2014年4月至12月的收费通知单记载，2014年4月的费用为5839.06元、5月至10月均为5639.06元、12月为3276.64元，合计为48589.12元。该通知单中记载的管理费的收取标准均为8元/平方米/月。张光艳称2014年3月之前的管理费均按5元/平方米每月的标准收取，并提供了桂成物业向张光艳发出的2013年10月、11月、2014年3月的收到通知单予以佐证。张光艳提交的收费单记载的物业管理费的收费标准为5元/平方米/月。张光艳对桂成物业提交的各月通知单中超出计算单价3元的部分即7416.90元（3元/平方米/月×274.7/平方米×9月）的管理费不予认可，对该通知单中的记载的其余费用即41172.22元（48589.12-7416.90）均予以认可。
2015年7月24日，桂成物业委托北京德恒（深圳）律师事务所向张光艳邮寄《律师函》称，张光艳自2014年4月开始拖欠管理费，截至2014年12月31日共计拖欠管理费56698.21元，要求张光艳收到函件后10日内支付拖欠的物业管理费。张光艳确认收到该函件。
桂成物业为主张涉案大厦之前应存在漏水情况，向一审法院提交了涉案大厦的业委会于2009年5月13日与深圳市明庭装饰设计工程有限公司签署的《xxx大厦大堂及楼顶防水工程装饰装修工程施工合同》予以佐证。
张光艳为证实桂成物业损害全体业主的权益及没有疏通地下排水管道、桂成物业在楼顶开凿排水口导致涉案房产漏水的事实，向一审法院提交了涉案大厦业委会以财产损害赔偿为由起诉本案桂成物业及案外公司而作出的（2015）深中法房终字第631号民事判决书、涉案房产破损处照片予以佐证。照片显示涉案房产靠内侧（与隔壁房产相邻的间隔墙）墙体下方的墙面的乳胶漆脱落。业委会在该案中请求物业公司及案外人向业委会支付房屋占有使用费，法院经审理判决案外公司及桂成物业向业委会支付占有使用费。
另查，本案在审理过程中，张光艳申请对涉案房产的受损原因、受损程度进行鉴定。一审法院在庭审后，于2016年3月25日组织桂成物业、张光艳双方到涉案房产现场勘查。经现场勘查，涉案房产处于正常使用状态，靠房间南侧、北侧与隔壁房间之间的间隔墙下部的墙面乳胶漆有脱落，涉案房产的其他部分没有发现渗水现象。涉案房位于4楼，楼上为5楼天台，5楼天台靠南侧及北侧各有一个排水孔，排水孔上方的护墙上均有桂成物业开凿的排水管。南侧的排水孔有积水，北侧的排水孔通畅无积水。北侧的排水孔位于涉案房产北侧墙面乳胶漆脱落的正上方，南侧的排水孔并非在涉案房产南侧墙面乳胶漆脱落的上方，经触摸墙体为干的。张光艳在勘查时称北侧房屋之所以现在不漏水，是因为新进驻的物业公司对五楼楼顶的排水管道进行了疏通。双方对现场勘查情况无异议。一审法院当场告知张光艳，对张光艳的鉴定申请不予准许。
庭审时，张光艳确认涉案房产现已无漏水情况。
一审法院认为，桂成物业与深圳市福田区xxx大厦业主委员会于2007年12月31日签订的主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，该合同对全体业主具有约束力。之后双方签署的服务合同无论业委会的印章是否是真实的，桂成物业均在事实上对涉案物业提供物业服务，双方亦形成事实物业服务合同关系。张光艳作为涉案大厦的业主，应按合同的约定履行相应的义务。
关于本诉请求。张光艳作为涉案小区的业主，在接受桂成物业提供的物业服务后，根据权利义务对等原则，张光艳应当向桂成物业交纳物业管理费、专项维修资金。合同约定的物业管理费为8元/平方米/月，但在2014年3月之前，桂成物业均按5元/平方米/月的标准收取物业管理费，应视为双方以实际履行变更了合同的约定。张光艳确认自2014年4月至12月未向桂成物业支付管理费等费用，并确认桂成物业提交的收费通知单中除计算物业管理费单价外的其他金额，张光艳应向桂成物业支付2014年4月至2014年12月期间按5元/平方米/月的标准计收的物业管理费及本体维修基金等费用共计41172.22元，对桂成物业主张超出的部分，一审法院不予支持。张光艳提交的判决书并不能证实桂成物业未履行相应的物业管理服务，一审法院对张光艳的抗辩意见不予采纳。关于滞纳金，根据合同约定，逾期缴纳管理费、专项维修资金等费用的，从逾期之日起按日收取万分之五的滞纳金，但物业服务合同未并未明确具体的付款时间。依据惯例，当月费用当月支付，张光艳自次月1日构成付款迟延。桂成物业请求张光艳支付自2014年5月1日计收相应滞纳金，具有合同依据，一审法院予以支持。滞纳金应以当月所欠物业管理费、专项维修资金的金额为基数从次月1日起按日万分之五的标准计至张光艳实际清偿之日止。其中2014年4月的滞纳金以5839.06元为计算基数、2014年5月至11月的费用均以5639.06元为计算基数、12月的费用以3276.64元为基数计算。
关于反诉请求。根据一审法院现场勘查的情况，涉案房产渗水位置为与隔壁房间之间隔墙的下部，如若因桂成物业开凿排水管导致漏水，则渗漏会导致涉案房产的墙面自上而下脱落，且靠南侧渗漏部分的上方并没有桂成物业开凿的排水管，即没有证据证明涉案房产部分渗水系桂成物业开凿的排水管或外侧的墙壁防水问题所致。涉案大厦于2009年进行了相关防水工程，涉案房产内的墙面是何时损毁也不得而知。综上，无证据显示涉案房产的墙面部分损毁为桂成物业疏于管理涉案物业或出于桂成物业的原因所导致，即无证据证实涉案房产墙面损毁与桂成物业有关，张光艳请求桂成物业对受损的部分恢复原状或赔偿损失，无事实依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、张光艳应于判决生效之日起十日内向深圳市桂成物业管理有限公司支付2014年4月至2014年12月期间的物业管理费等费用41172.22及违约金（违约金以每月应付的金额为基数，其中2014年4月为5839.06元、2014年5月至11月均为每月5639.06元、12月为3276.64元，按日万分之五的标准自对应付月份的次月1日起按日计至实际清偿之日止，即2014年4月的违约金自2014年5月1日起计算，2014年5月的违约金自2014年6月1日起计算，以此类推）；二、驳回深圳市桂成物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回张光艳的反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1206元（已由桂成物业预交），由桂成物业负担333元，张光艳负担873元；反诉受理费2150元（已由张光艳预交），由张光艳负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，桂成物业与深圳市福田区xxx大厦业主委员会于2007年12月31日签订的业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，该合同对全体业主具有约束力。该合同到期后，不管双方是否续签了物业服务合同，桂成物业均继续对涉案物业提供物业服务，直至2014年12月31日桂成物业退出物业，该期间双方形成事实物业服务合同关系。张光艳作为涉案大厦的业主，应按合同的约定履行相应的义务。本案二审争议的焦点在于：一、桂成物业是否应赔偿张光艳因渗漏水所致损失；二、张光艳是否应支付物业管理费。
关于焦点一。根据一审法院现场勘查的情况，涉案房产渗水位置为与隔壁房间之间隔墙的下部，如因桂成物业开凿排水管所致漏水，则渗漏会导致涉案房产的墙面自上而下脱落，但现场情况显非如此，况且靠南侧渗漏部分的上方并没有桂成物业开凿的排水管，一审法院据此认为桂成物业开凿的排水管与本案张光艳诉称的渗漏水问题并无关联性，属合理判断。此外，至桂成物业就本案管理费纠纷诉至法院之前，其退出涉案物业管理已将近10个月，而张光艳在本案被诉之前并未就本案渗漏情况向桂成物业主张过权利，且时隔多时，涉案房产内的墙面是何时毁损亦不得而知。由上，即便经鉴定涉案墙面毁损情况系因渗漏水所致，亦无法确定该渗漏水问题系因桂成物业所致，一审因此对张光艳的鉴定申请不予准许，并无不当，本院予以认可。因无证据证实涉案房产墙面损毁与桂成物业有关，张光艳请求桂成物业对受损的部分恢复原状或赔偿损失，无事实依据，本院予以驳回。
关于焦点二。张光艳辩称虽认可桂成物业撤离时间系2014年12月31日，但主张桂成物业撤离前未尽到物业服务义务。本院认为，张光艳在一审反诉状已认可双方形成事实物业服务合同关系，仅辩称排水不及时，造成其损失。但如前述，其举证并不足以证明其诉称的渗漏水问题系因桂成物业所致，故本院对该抗辩理由不予采信。关于张光艳上诉提出的桂成物业故意毁损张光艳财物等主张，张光艳在一审并未提出该项抗辩主张，亦未据此提出诉讼请求，其在二审提出，不符合法律规定，桂成物业亦不认可，本案依法对此不予审理，张光艳可另循法律途径解决。至于桂成物业是否存在侵占业主租金的行为，已经生效裁判文书作出裁决及处理，且该事实亦不能证明桂成物业未履行物业管理服务，张光艳据此拒绝支付相关费用，于法无据，本院不予采纳。一审认定双方以实际履行行为将原合同约定的物业管理费8元/平方米/月，变更为5元/平方米/月的标准，桂成物业并未上诉异议，本院对此予以确认。张光艳确认自2014年4月至12月未向桂成物业支付管理费等费用，对收费通知单中除计算物业管理费单价外的其他金额亦无异议，一审据此判令张光艳应向桂成物业支付2014年4月至2014年12月期间按5元/平方米/月的标准计收的物业管理费和本体维修基金等费用共计41172.22元，以及依据合同约定及付款惯例应以当月所欠物业管理费、专项维修资金的金额为基数从次月1日起按日万分之五的标准计至实际清偿之日止的滞纳金，具有充分的事实和法律依据，并无不当，本院予以维持，不再赘述。
综上所述，张光艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3023元，由张光艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 谢文琦（兼）