上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0115民初38774号
原告：上海蓓磊林业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：倪磊磊，执行董事。
委托诉讼代理人：茅健，上海市杰豪律师事务所律师。
被告：上海金怡房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：闵国华。
原告上海蓓磊林业有限公司(以下简称蓓磊公司)诉被告上海金怡房地产开发有限公司(以下简称金怡公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月18日公开开庭进行了审理。原告蓓磊公司的委托诉讼代理人茅健到庭参加诉讼。被告金怡公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告蓓磊公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2009年12月22日签订的位于上海市浦东新区六灶镇鹿达路XXX号XXX幢的《房屋认购协议》有效；2、判令被告协助原告办理位于上海市浦东新区六灶镇鹿达路XXX号XXX幢房屋的过户手续，过户产生的税费由原、被告依法负担；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：被告金怡公司系上海市原南汇区六灶镇鹿园工业区鹿达路XXX号汇琴怡和商务园的房地产开发商，2009年12月22日，原告认购了上海市原南汇区六灶镇鹿园工业区鹿达路XXX号汇琴怡和商务园54号房屋(以下简称系争房屋)，并签订了《房屋认购协议》。系争房屋总层数为三层，建筑面积331.41平方米，土地宗地号为南汇区六灶镇16街坊8/18丘，单价为7,570元/平米，总价为2,508,807元。合同约定于2010年6月30日前转签《房屋买卖合同》并交付房屋给原告。2009年12月25日，原告支付了购房款50万元，剩余房款从原告法定代表人倪磊磊的父亲倪顺初的工程款中抵扣，并在2014年8月31日“金怡乐器工艺园工程款清单”中列明。2010年6月30日，被告按约交付系争房屋给原告使用。原告多次要求被告签订《房屋买卖合同》并办理过户手续，但被告始终未签订《房屋买卖合同》，亦未办理过户手续，为维护原告合法权益，故诉如所请。
被告金怡公司书面辩称：一、原、被告签订的《房屋认购协议》系双方真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、被告已于2010年6月30日将系争房屋实际交付给原告使用，当时根据相关政策，系争房屋可以办理过户手续，然因原告未支付全部房款而未过户。直至2015年12月23日，原告经被告同意通过工程款抵扣的方式，才付清全部房款。因系争房屋系工业用地房屋，不得分幢转让，故目前系争房屋已无法过户；同时，系争房屋还存在抵押等限制过户的情形。基于上述原因，被告愿意在政策允许的情况以及限制过户的情形消失后，配合原告办理系争房屋的过户手续。
经审理查明，2009年12月22日，甲方金怡公司(出让方)与乙方蓓磊公司(买受方)签订《房屋认购协议》，约定由乙方购买甲方所开发的坐落于上海市南汇区六灶镇鹿园工业区鹿达路XXX号汇琴怡和商务园54D号的房屋，房屋建筑总层数为三层，其中地上三层。房屋建筑面积暂估331.41平方米。合同第二条约定，该房屋的土地宗地号为南汇区六灶镇16街坊8/18丘，土地使用权初始取得方式为出让，《房地产权证》号为沪房地南字(2006)第009954号，土地使用年限自2006年4月6日至2056年4月5日止，土地性质为工业。合同第三条约定，甲乙双方议定的上述房屋成交价格为：按建筑面积计算，单价为每平方米7,570元；房屋总价款暂估为2,508,807元(交房时以房管局测绘部分的实际面积按实计算)。合同第四条约定，甲乙双方约定付款方式为：(一)乙方应2009年12月22日支付购房预付款50万元(注原20号已付50万元转入54号房)；(二)乙方应于2010年1月31日前支付购房款2,008,807元。合同第五条约定：(一)甲乙双方暂定于2010年6月30日前符合《房屋买卖合同》签订条件时，双方凭本协议转签《房屋买卖合同》，转签《房屋买卖合同》后本协议自行作废；(二)甲乙双方暂定于2010年6月30日前将房屋交付乙方。合同第八条约定，本房屋土地用途为工业，故在乙方办理房地产权证时应视届时政策等规定为正，如届时政策规定仅可办理公司或企业房地产权证，则乙方应予同意以公司或企业名义签订《房屋买卖合同》和办理房地产权证。甲方落款处有金怡公司的盖章及其法定代表人闵国华的签字，乙方落款处有蓓磊公司的盖章及倪顺初的签字。
2009年12月22日，闵国华出具收据，载明50万元定金已转入54号房。
2014年8月31日，被告出具《金怡乐器工艺园工程款清单》，“1、倪顺初购房二套(54#房：每平方单价：7,570元，建筑面积：331.41㎡，合计金额：2,508,807元)(56#房：每平方单价：8,969.43元，建筑面积456.12㎡，合计金额：4,091,193元)合计购房总金额：660万。2、倪顺初金怡工程押金款：300万。3、倪顺初付房款现金：100万。4、工程款内扣购房款金额：260万。合计总金额：660万。5、截止2012年1月进工程款：5,840万+内扣260万=6,100万。6、2012年8月进工程款：500万。7、2012年8月进工程款：260万。8、2012年10月进工程款240万。9、2013年8月27日进工程款：1,000万。截止2013年8月31日止合计总金额：8,100万。还欠工程款1,000万。(其中一期保修金：500万，二期押金：500万)10、工程款发票已开：8,000万。11、2014年3月25日开工程发票：10,989,843元，发票已全部开全。12、截止2014年3月25日还欠工程款金额：9,986,464元。13、2014年8月28日进工程款：200万。14、截止2014年8月31日还欠工程款金额：7,986,464元。”落款处除被告加盖公章外，还有傅建华2015年6月8日签名，闵国华2015年12月23日、2017年12月22日签名。原告提供《金怡乐器工艺园工程款清单》以证明系争房屋尾款2,008,807元从倪顺初的工程款中抵扣。对此，被告亦书面予以确认；同时，倪顺初在本院受理的(2018)沪0115民初38773号案件中亦当庭予以确认。
另查，2010年11月18日，上海市浦东新区六灶镇鹿达路XXX号房屋核准登记至金怡公司名下，用途为工业，宗地号为南汇区六灶镇16街坊8/18丘，建筑面积为333.19平米，幢号与门牌为54(28)，自然层数为3层。
2016年9月21日，系争房屋上设定权利人为严士员的抵押权，债权数额850万元，债务履行期限为2016年9月18日至2017年9月17日。
以上事实，由房屋认购协议、收据、金怡乐器工艺园工程款清单、上海市房地产权证、上海市不动产登记薄等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《房屋认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原告诉请确认该份协议有效，本院予以支持。原、被告一致确认，系争房屋已交由原告使用，原告房款已付清。但目前系争房屋上设定有案外人的抵押权等，过户存在障碍，原告要求被告协助过户的主张本院难以支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海蓓磊林业有限公司与被告上海金怡房地产开发有限公司就上海市浦东新区鹿达路XXX号XXX幢房屋签订的《房屋认购协议》有效；
二、驳回原告上海蓓磊林业有限公司其余诉讼请求。
案件受理费31,870元,减半收取计15,935元，保全费5,000元，合计20,935元，由原告上海蓓磊林业有限公司、被告上海金怡房地产开发有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨晓云
二〇一八年八月十七日
书记员 袁颖丽
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。