江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣民再245号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：叶娴玲，女，汉族，1972年4月16日出生，住江西省九江市浔阳区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：九江市华强房地产开发有限公司。住所地：九江市浔阳区环城路**号*楼。
诉讼代表人：九江市华强房地产开发有限公司管理人。
负责人：王辉明。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：周富强，男，汉族1996年6月30日出生，住九江市浔阳区。
再审申请人叶娴玲因与被申请人九江市华强房地产开发有限公司（以下简称华强公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省九江市中级人民法院（2016）赣04民终325号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年9月3日作出（2018）赣民申954号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。再审期间，再审申请人叶娴玲与被申请人华强公司的破产管理人江西维民律师事务所、周富强分别于2018年10月24日、10月22日、9月28日向本院书面确认同意本案不开庭审理。本案现已审理终结。
叶娴玲申请再审称，（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。叶娴玲在一审中提交了华强公司收取其购房现金170000元的收据，但一、二审法院均不予认定，明显有违事实。（二）原判决适用法律有错误。1.原判决认定《购房协议》合法有效，其效力应及于整份协议，其应享有同类情形的其他购房户的相同权益，即华强公司应当从2012年12月1日起按月承担叶娴玲所付购房款170000元的1％即1700元补偿款直至购房合同备案登记之日。2、补偿款直接冲抵购房款是合同的约定，系双方真实意思表示，应当根据合同约定依法判定补偿款直接冲抵购房款。3、拆迁部门按照合同约定及相关政策向华强公司支付了迟延交付还房的“过渡费”，其性质是补偿款。自双方签订《购房协议》时，华强公司的还房权利义务已转让给叶娴玲。叶娴玲应当得到补偿款且该补偿款应直接冲抵购房款。故叶娴玲要求依法撤销九江市浔阳区人民法院（2014)浔民一初字第1687号民事判决第二项和九江市中级人民法院（2016）赣04民终325号民事判决；改判认定叶娴玲已经交付购房总价款50%即170000元，被申请人从2012年12月1日起按月承担申请人所付购房款170000元1%即1700元补偿款直至购房合同备案登记日止，并判令该款冲抵购房款；判令被申请人承担全部诉讼费用。
华强公司辩称，管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知叶娴玲，其也未催告管理人继续履行合同，根据《中华人民共和国破产法》第十八条之规定，叶娴玲与华强公司签订的《购房协议》已经解除，叶娴玲无权要求继续履行合同。叶娴玲已将案涉房产转让给了李某,4，并与刘某,4签订了《转让协议》，将叶娴玲对华强公司的债权转让给了刘某,4。刘某,4已向华强公司管理人申报债权，其要求是返还购房款而非继续履行合同。本案仅应审查170000元购房款是否支付，不应再审查合同是否应继续履行。若查实再审申请人已实际支付170000元购房款，管理人会依法对该债权进行认定并处理。
周富强辩称，我没意见，以华强公司管理人的意见为准。
叶娴玲一审诉讼请求：1、依法确认原告与被告华强公司签订的《购房协议》有效且继续履行；2、依法判令被告按约支付给原告迟延交房补偿款共计30600元（计算至2014年6月1日止共18个月）并承担至交房时止的违约金；3、本案诉讼费用由被告全部承担。
一审法院认定的事实：2010年11月12日，叶娴玲与华强公司签订购房协议，约定：叶娴玲购买华强公司的“九江国际汽车城改建项目房屋拆迁补偿安置”所归还的商品房一套，地址为九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第十层B3型，套型建筑面积约97.14平方米；房价确定为每平方米3650元，到签正式合同时此价不能变动，订购房时付总价的50%，即170000元；华强公司初步约定为两年左右交房。协议签订的当天，华强公司向叶娴玲出具170000元的收款收据。2012年12月至2013年7月期间，因华强公司未能交房，华强公司遂与购买该公司的“九江国际汽车城改建项目房屋拆迁补偿安置”还房的大部分购房户（不包括叶娴玲）就延期交房补偿事宜签订协议，约定由华强公司自2012年12月1日起至备案登记之日止，按认购款的1%按月计算补偿款，补偿款的累计数可冲抵购房款。2014年11月，叶娴玲认为交房时间已逾期多时，华强公司仍未按约交房，故诉至一审法院。
一审法院另查明，2009年12月，九江市经济开发区土地储备中心（以下简称土储中心）与华强公司、周富强分别签订安置协议书，土储中心与华强公司签订的安置协议书载明，华强公司被拆迁房屋建筑面积3065.69平方米，共还住宅安置房面积3454.47平方米，还房为临九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元八层以上；土储中心与周富强签订的安置协议书载明，周富强被拆迁房屋建筑面积999.24平方米，共还住宅安置房面积1149.13平方米，还房为临九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元八层以上。现该房屋尚未竣工。2011年始，华强公司因出现财务危机，周富强便通过自己及他人，违反国家金融管理法规，以月息1分至5分不等面向社会不特定公众大量借款。2012年6月，周富强因涉嫌非法吸收公众存款罪被取保候审，2014年12月被逮捕。
一审法院认为：华强公司原有房屋被拆迁，根据安置协议书享有相应面积房屋的返还权利，此种权利系原有权利转化而来，已无对应的义务负担。华强公司在还房权利尚未实现之前，向他人转让此权利，不违反法律、行政法规的强制性规定，签订合同时并不损害他人利益，故本案叶娴玲与华强公司签订的购房协议合法有效。按照购房协议的约定，叶娴玲应在购房时向华强公司支付总价50%的购房款即170000元。本案中，虽然叶娴玲提供了华强公司开具的收款收据，但因叶娴玲不能提供其款项来源、支付方式等证据以证明其以购房的目的实际支付了购房款，应对此承担举证不能的不利后果，故原审法院对叶娴玲主张已支付的购房款不予认定。叶娴玲与华强公司签订的购房协议关于房屋位置为九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第十层B3型的约定，虽然还房位置具体确定，但因该房屋尚未竣工，故叶娴玲要求华强公司继续履行合同，履行交房义务的诉请当前无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、叶娴玲与华强公司于2010年11月12日签订的关于九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第十层B3型房屋的购房协议合法有效；二、驳回叶娴玲的其他诉讼请求。案件受理费5671元，由华强公司负担。
叶娴玲不服一审法院判决提起上诉的请求：1、撤销一审判决第二项，改判华强公司自2012年12月1日起按月承担叶娴玲已付购房款的1%即1700元直至购房合同备案登记之日止直接冲抵购房款；2、案件受理费由华强公司和周富强承担。
二审法院查明：二审诉讼中，叶娴玲提供《九江国际汽车城改造项目房屋拆迁补偿安置商品房登记簿》，拟证明2012年5月30日有两户购房户是借款转成购房款，分别是朱雪峰和邹峰，叶娴玲不是借款转成购房款。经质证，华强公司认为该证据是复印件，且没有盖章，真实性和合法性均有异议，关联性由法院认定。
二审审理中，就叶娴玲所付购房款情况，二审法院依法对华强公司的法定代表人周富强、原华强公司会计高燕、原华强公司出纳汤显荣进行了调查询问，并依据叶娴玲的申请，调取了华强公司的会计账簿和会计资料。周富强陈述：“汤显荣原是公司出纳，高燕原是公司会计。收款收据上的款项，因为时间太久了，我记不太清楚。”汤显荣陈述：“我从2000年至2012年上半年在华强公司担任出纳。公司出具的收款收据上的款项，如果是借款转成购房款，都要经周富强同意，周富强不同意，出纳不会开具收款收据，开具的收款收据公司要在财务上做账。”高燕陈述：“我原是华强公司会计，公司出具的收款收据上的款项分两种情况，一是公司实际收到钱，出具收款收据；二是很少一部分人用借款的本金和利息来抵购房款。公司收取的款项，一般是转账多，现金少，但不管是转账还是现金都是交到周富强的名下。如果是借款转成购房款，都要经周富强同意，周富强不同意，出纳不会开具收款收据，出纳交给我的收款收据公司都做了财务账。公司外面债务太多，处于停业状态，公司正常运转到2012年3、4月，此后就停止运转。叶娴玲的收款收据上的款项，记账凭证可以证明她交了这笔钱，但不清楚是交付现金或是转账，还是借款转成购房款。”经质证，叶娴玲对周富强的陈述，认为华强公司确认收到了款项，其称不排除有其他经济往来，华强公司应当举证；对汤显荣的陈述，认为汤显荣称有的是将借款转成购房款，指的是发生于2012年5月30日的两户借款，户主为朱雪峰和邹峰，邹峰又名邹菊生，借款转成购房款是邹菊生的另一套房屋，汤显荣所称的两户均与本案无关；对高燕的陈述无异议；对二审法院调取的华强公司的会计账目和会计资料无异议。华强公司对周富强的陈述无异议；对汤显荣和高燕的陈述，认为不能排除叶娴玲与华强公司有其他经济往来；对二审法院调取的华强公司的会计账目和会计资料的真实性无异议，因收款收据上注明为往来款，虽然可以证明华强公司收到了该款项，但不排除叶娴玲与华强公司有其他经济往来。
二审法院另查明，叶娴玲收款收据中的款项170000元，华强公司已记入记账凭证，发生时间为2010年11月12日。还查明，华强公司工商登记已被列入经营异常名录。二审法院查明的其他事实与一审法院一致。
二审法院认为：叶娴玲收款收据中的款项170000元，华强公司虽已记入记账凭证，但根据汤显荣的陈述，如果是借款转成购房款，开具的收款收据华强公司也要在财务上做账。同时，根据高燕的陈述，并不排除该款系借款转成购房款的可能，鉴于叶娴玲不能提供该款项的来源、流向、支付方式等证据予以证明，且法院调取的华强公司的相关会计资料均无该款项的来源、流向、支付方式等记载。基于此，二审法院对叶娴玲主张已支付的购房款不予认定。一审法院不认定叶娴玲以购房为目的实际支付了购房款并无不当，二审法院予以维持。叶娴玲的上诉理由经查不能成立，二审法院不予采纳，对其上诉请求，不予支持。综上，二审法院认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，依法应予维持，遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4819元，由叶娴玲负担。
再审中，本院组织当事人进行了询问，并就当事人再审阶段提交的证据进行了证据交换和质证。华强公司提交了落款时间为2018年9月27日的九江市华强房地产开发有限公司管理人华强管函【2018】第06号《告知函》及其附件九江市浔阳区人民法院（2018）赣0403赣破申2号民事裁定书、九江市浔阳区人民法院（2018）赣0403赣破2号民事决定书、《江西惟民律师事务所执业许可证（副本）》、王辉明为江西惟民律师事务所负责人的持证证明，拟证明九江市浔阳区人民法院根据金英的申请，已于2018年5月30日受理华强公司破产清算一案，同时指定江西惟民律师事务所为华强公司管理人以及江西惟民律师事务所有权以华强公司管理人的身份参加本案诉讼。叶娴玲、周富强对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。叶娴玲在再审期间申请证人刘某,4、罗某,4、孙某,李某,4、叶某,4、陈某,4到本院作证。华强公司提交质证意见称，对证人证言的“三性”无异议，但因华强公司财务混乱，其接管的财务凭证无法核实案涉170000元是否实际交纳，并称该情况以华强公司法定代表人周富强的陈述及法院查明的事实为准。周富强对六位证人证言发表质证意见称，其不认识证人，具体交钱不是其经手的，但认可九江市中级人民法院向华强公司调取的财务凭证并确认叶娴玲已付的170000元系购房款。华强公司在本案再审时提交了2011年8月7日叶娴玲与李某,4签订的《转让合同》、叶娴玲于2014年3月30日向刘某,4（李某,4丈夫）出具的《委托书》、2018年8月28日叶娴玲与刘某,4签订的《转让协议》、落款时间均为2018年8月18日的《九江市华强房地产开发有限公司破产清算案债权申报表》及《九江市华强房地产开发有限公司破产清算案债权申报附件》、《九江市华强房地产开发有限公司破产清算案债权申报文件清单》、《九江市华强房地产开发有限公司破产清算案债权人地址及联系方式确认书》，拟证明叶娴玲已将其对华强公司的债权转让给了刘某,4，刘某,4在向华强公司管理人申报债权时明确要求华强公司返还已支付的购房款。叶娴玲对上述证据的真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，并称之所以申报债权，是因为据其了解华强公司不能交房，只能对华强公司现有资产变现让债权人参与分配。但如果叶娴玲购买的房屋未被处理，其要求交付剩余购房款后由华强公司交付房屋。如果不能交房，则要求赔偿。
本院查明，《九江市华强房地产开发有限公司破产清算案债权申报附件》载明，刘某,4在2018年7月18日申报债权时所写的事实和理由是“只因为本人以现金方式在华强公司购买房屋后涉及官司，法院以没有转帐凭证为据，不承认是购买为目的的购房款，只能归纳于债权”。叶娴玲与李某,4签订的《转让合同》载明，叶娴玲与李某,4分别出资70000元、100000元购买的案涉房产，属于双方共同财产，李某,4在退还叶娴玲70000元的基础上，再多加2万元给叶娴玲，叶娴玲将此房转让给李某,4，在将来办理房产登记时，将房产证名字更改为李某,4个人名下。叶娴玲与刘某,4签订的落款时间为2018年8月28日的《转让协议》载明，关于华强房地产开发公司的债权转让给受让人刘某,4。另查明，落款时间为2014年3月30日的《委托书》载明，叶娴玲购买华强公司的商品房所涉及官司案件全权委托刘某,4代为办理。刘某,4未取得基层组织推荐其为叶娴玲诉讼代理人的证明材料。一、二审庭审笔录显示，参加一、二审庭审的是叶娴玲及其委托诉讼代理人亦迹。叶娴玲未向一、二审法院提交落款时间为2014年3月30日的《委托书》。刘某,4在2018年10月31日接受本院询问时认可本案诉求由叶娴玲决定。周富强因非法吸收公众存款罪被判刑正在服刑中。2018年10月31日，叶娴玲确认其再审诉讼请求为1.确认叶娴玲交付的170000元是购房款，原购房合同继续履行。2.原一审诉讼请求中的第二项诉讼请求按照其他住户（指已经交清剩余房款入住的住户)处理结果处理。如果其购买的房子已被拍卖，按现在房产市值给予赔偿，或者按已交购房款的双倍即叁拾肆万元补偿。还查明，案涉房屋所涉工程现已竣工。华强公司及周富强未提供证据证明叶娴玲购买的案涉房屋已被处理至他人名下。
本院认为，本案争议焦点为1.华强公司收取叶娴玲交付的170000元是否系购房款。2.叶娴玲要求华强公司承担延期交房补偿款的诉讼请求应否支持。3.延期交房补偿款能否冲抵剩余购房款。4.叶娴玲与华强公司签订的《购房协议》是否已解除，能否继续履行。
关于争议焦点1，本案中，叶娴玲为证明其向华强公司购买了案涉房产并向其弟弟叶某,4、其舅舅刘某,4分别借款70000元、100000元后以现金方式按约支付了50%购房款170000元，提交了其与华强公司签订的《购房协议》及华强公司的收款收据，且证人刘某,4、罗某,4、孙某,李某,4、叶某,4、陈某,4均到本院为其申请再审时提交的上述证人证言作证。华强公司管理人、周富强认可《购房协议》、《收据》的真实性。华强公司管理人对证人证言的“三性”无异议，但称华强公司财务混乱，其接管的财务凭证无法核实案涉170000元是否实际交纳，并称该情况以华强公司法定代表人周富强的陈述及法院查明的事实为准。周富强虽称不认识上述证人，但上述证人的证言能够相互印证叶娴玲向叶某,4、刘某,4分别借款70000、100000元后以现金方式按约支付50%购房款170000元的事实，且周富强认可二审法院调取的《九江国际汽车城改造项目房屋拆迁补偿安置商品房登记簿》及相关财务凭证并确认华强公司已收叶娴玲的170000元系购房款。华强公司、周富强在一、二审中曾经辩称《收据》所载的170000元不排除系叶娴玲与华强公司的其它经济往来，但未提供充分有效的证据予以证明。以上事实表明，华强公司收取的170000元系叶娴玲交付的购房款。一、二审判决不认定华强公司收取的170000元系叶娴玲交付的购房款，系认定事实错误，本院予以纠正。
关于争议焦点2，根据2010年11月12日签订的《购房协议》的约定，华强公司应在2年左右交房，但华强公司在破产清算程序开始前一直未通知叶娴玲交付剩余50%购房款后交付案涉房屋，也未向叶娴玲主张解除合同并退回其已付的170000元，故华强公司延期交房的违约事实成立，叶娴玲主张华强公司自2012年12月1日起至交房之日止，以认购款的1％按月向其支付延期交房补偿款并不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以支持。因该补偿款是华强公司对其延期交房应承担的违约后果，故叶娴玲要求华强公司除此之外还应承担违约金的诉讼主张，于法无据，本院不予支持。
关于争议焦点3，因叶娴玲在一审中并未提出延期交房补偿款冲抵剩余购房款的诉讼请求，故本院对其该项再审诉讼请求不予支持。
关于争议焦点4，叶娴玲与华强公司签订的《购房协议》系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应依照协议约定履行。现案涉房屋所涉工程已竣工，且叶娴玲购买的房屋未被处理至他人名下，故本案《购房协议》具备可继续履行的条件。华强公司在叶娴玲补交剩余170000元购房款后应向叶娴玲交付合同约定的房屋。本院对叶娴玲要求补交剩余购房款后由华强公司向其交房的诉讼请求予以支持。华强公司辩称，叶娴玲向刘某,4转让了其对华强公司的债权，且刘某,4向华强公司申报债权时未主张继续履行合同，但因刘某,4系叶娴玲的舅舅，不属于叶娴玲的法定近亲属，在无证据证明其具备《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十八条规定条件的情况下，刘某,4不具备叶娴玲的诉讼代理人身份。另因叶娴玲向刘某,4转让债权的时间是2018年8月28日，而刘某,4向华强公司申报债权的时间是2018年7月18日。上述事实表明，华强公司以叶娴玲向刘某,4转让了债权，刘某,4仅向华强公司申报债权而未主张继续履行合同的抗辩主张不能成立。由于叶娴玲在2014年11月3日向一审法院递交的《民事起诉书》中已明确要求继续履行《购房协议》，且该协议未能如其他涉诉购房户所签订的《购房协议》得以继续履行，系一、二审错误判决所致，叶娴玲对尚未交付剩余购房款并无过错。故华强公司在二审判决之后以管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知叶娴玲继续履行合同，叶娴玲也未催告管理人继续履行合同为由主张《购房合同》已经解除的抗辩理由不能成立。
综上，二审判决部分事实认定错误，本院予以纠正。叶娴玲的再审请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零三条第一项之规定，判决如下：
一、撤销江西省九江市中级人民法院（2016）赣04民终325号民事判决和江西省九江市浔阳区人民法院（2014）浔民一初字第1687号民事判决。
二、叶娴玲与九江市华强房地产开发有限公司在2010年11月12日签订的关于九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第十层B3型房屋的购房协议合法有效，该合同继续履行。九江市华强房地产开发有限公司在叶娴玲补交剩余170000元购房款后交付合同约定的房屋。
三、九江市华强房地产开发有限公司自2012年12月1日起按月承担叶娴玲已付购房款170000元1%的补偿款即1700元直至交房之日止。
四、驳回叶娴玲其它诉讼请求。
一审案件受理费5671元，二审案件受理费4819元，共计10490元，由九江市华强房地产开发有限公司负担。
审 判 长 蔡世军
审 判 员 陈银发
审 判 员 闵遂赓
二〇一八年十一月二十九日
代书记员 毛盈超