上海市杨浦区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）沪0110执异24号
案外人：陈某某，男，1987年2月10日出生，汉族，户籍地山东省苍山县大仲村镇林官庄村***号。
委托诉讼代理人：沈远，北京汉卓(上海)律师事务所律师。
申请执行人：上海浦东新区邦信小额贷款股份有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：钭绍辉。
委托诉讼代理人：顾文伟，上海金茂凯德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟德恺，上海金茂凯德律师事务所律师。
被执行人：殷翠宝，女，1957年6月27日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
被执行人：黄明华，男，1959年11月18日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。
被执行人：黄殷，女，1992年4月19日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
第三人：洪新富，男，1957年6月27日出生，汉族，住上海市杨浦区延吉中路***弄***号***室。
在本院执行(2016)沪0110执行3813号上海浦东新区邦信小额贷款股份有限公司与殷翠宝、黄明华、黄殷公证债某文书一案中，案外人陈某某对本院拍卖上海市杨浦区本溪路XXX弄XXX号XXX室房屋(下简称系争房屋)的行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人陈某某称，被执行人黄明华曾于2016年7月向案外人借某，后其无力履行还款义务，遂由黄明华提议以系争房屋与案外人签订租赁合同的方式作为归还就债务的保证，后案外人与黄明华签订了房屋租赁合同，租期自2016年7月7日起至2019年7月日为止，以三年的租金150,000元抵偿债务，此后案外人也已实际占有使用系争房屋至今，现该租赁合同尚在履行过程中，案外人对系争房屋享有承租权，但近日案外人获知法院在案件执行中拟对系争房屋进行拍卖，因案外人为房屋合法承租人，故请求法院在对系争房屋负担租约情况下进行拍卖。
申请执行人上海浦东新区邦信小额贷款股份有限公司称，被执行人曾为借某需要将系争房屋作为抵押物抵押于申请执行人，抵押权设定日期早于案外人主1的租赁合同成立日期，因被执行人未履行还款义务，申请执行人已向法院申请执行并请求处置抵押物，申请执行人对系争房屋享有的担保物权可以对抗案外人主1的租赁权利，且根据案外人的主1，案外人系某于抵偿债务目的与被执行人签订租赁合同，双方并无房屋租赁的真实意思，因此故请求驳回案外人的执行异议请求。
第三人洪新富述称，其与殷翠宝之间也有借贷事实，因殷翠宝无力归还借某，其也向法院提起诉讼，并申请法院对系争房屋采取了财产保全措施，其为系争房屋的首封债某人。在殷翠宝拖欠借某事实发生后，第三人为维护自身权益需要，基本每天至被执行人的本溪路居住地址讨要欠款，殷翠宝在此时从未说起将名下房屋出租给他人的事实，因此案外人主1就系争房屋存在租赁合同关系是虚假的，且案外人提某的租赁合同上只有黄明华签字，没有殷翠宝及黄殷签字，根据房屋权属黄明华无权作出出租的行为，该租赁行为应认定为无效，因此请求驳回案外人的执行异议请求。
本院查明，系争上海市杨浦区本溪路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人为被执行人殷翠宝、黄明华、黄殷，权利核准日期为2010年8月26日。2016年6月21日，上海浦东新区邦信小额贷款股份有限公司经核准于系争房屋设立最高额抵押，最高额债某限额为9,500,000元。
2016年8月4日，本院在审理洪新富与殷翠宝民间借贷纠纷一案中，根据洪新富的财产保全申请，以(2016)沪0110民初12139号号民事裁定书及协助执行通知书正式查封系争房屋，该案在审理中殷翠宝对其截止2016年3月尚欠洪新富借某215万元的事实未持异议。该案经本院主持调解，洪新富与殷翠宝于2016年9月5日达成了(2016)沪0110民初12139号民事调解书，约定：一、殷翠宝应归还洪新富借某本金2,150,000元及利息161,250元，具体还款方式如下：自2017年1月1日至2018年10月30日，殷翠宝每月月底前归还人民币100,000元，余款人民币111,250元殷翠宝应于2018年11月30日前还清，若殷翠宝有任何一期逾期还款，则可就剩余款项一并申请执行；二、案件受理费25,290元，减半收取计12,645元，保全费5,000元，均由殷翠宝负担(此款应于2017年3月1日前支付)。
另查明，上海市杨浦区公证处于2016年9月21日作出(2016)沪杨证执行字第154号执行证书，确认上海浦东新区邦信小额贷款股份有限公司可持该执行证书向人民法院申请强制执行，被执行人为殷翠宝、黄明华、黄殷。执行标的为：借某本金750万元；2、利息151,875元；3、逾期罚息，自2016年8月25日起直至清偿本息为止，对到期应付的借某本金750万元按实际逾期天数计收，逾期利率为年利率24%；4、公证费7,500元；5、律师费375,000元。可执行标的物：坐落在上海市本溪路XXX弄XXX号XXX室、上海市东靖路XXX弄XXX号XXX室房地产。
在上述法律文书作出且生效后，因殷翠宝、黄明华、黄殷未履行还款义务，洪新富、上海浦东新区邦信小额贷款股份有限公司分别向本院申请执行，本院受理后均予以立案执行，其中对上海浦东新区邦信小额贷款股份有限公司申请案件立执行案号为(2016)沪0110执3813号。2017年12月15日，本院至系争房屋张贴了(2016)沪0110执3813号公告，公告内容为因被执行人未履行生效法律文书确定的付款义务，现决定处置系争房屋，被执行人及其他占有使用房屋的人应在2018年1月15日之前迁出系争房屋，并告知执行异议权利。
再查明，本院于2016年7月至10月期间受理多件被告为殷翠宝、黄明华、黄殷的债务纠纷案件。
本案审查中，案外人向本院提某了落款日期为2016年7月17日，签约人为“甲方：黄明华并代殷翠宝、黄殷”及“乙方：陈某某”的房屋租赁合同一份，合同内容包括甲方将系争房屋作为租赁物出租给乙方使用，租赁期限自2016年7月17日至2019年7月16日，乙方在签订合同前将3年租金共计15万元一次性支付给甲方，合同并对其他权利义务进行了约定。
本院认为，当事人之间民事行为的意思表示应当真实，根据案外人的陈述事实，其与黄明华之间就系争房屋签订房屋租赁合同的目的在于保证案外人债某的兑现，因此双方订立该租赁的真实目的并非建立真正的房屋租赁合同关系，且根据本案审查中所查明的事实，此时殷翠宝已拖欠包括洪新富在内的多名债某人的到期债某，案外人与黄明华所签订租赁合同的行为将导致相关债某人的受偿不能，因此不应得到保护。同时，申请执行人上海浦东新区邦信小额贷款股份有限公司为系争房屋抵押权人，该公司在系争房屋上设立抵押权的日期早于案外人主1的租赁关系成立的日期，因被执行人未能清偿债务，该公司也已向本院申请执行，申请执行人对系争房屋的优先受偿权可以对抗案外人主1的租赁协议。综上所述，本院对案外人请求附带租约拍卖系争房屋之异议不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下：
驳回案外人陈某某的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 周立平
审 判 员 施文汇
人民陪审员 周立平
二〇一八年二月七日
书 记 员 姚晓冬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。
四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。