甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）酒民一终字第503号
上诉人（原审原告）张丽娟，女，汉族，生于1984年3月14日。
委托代理人郝成，甘肃长治律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陶成，男，汉族，生于1966年7月17日。
委托代理人李子华，女，汉族，生于1967年12月5日。系被上诉人陶成之妻。
委托代理人刘建中，甘肃竭诚律师事务所律师。
上诉人张丽娟因确认合同无效纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2014）酒肃民一初字第833号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人张丽娟的委托代理人郝成、被上诉人陶成的委托代理人李子华、刘建中到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：位于酒泉市肃州区西环北路24-14号楼361号房屋登记的所有权人原系原告张丽娟，该房屋办理了按揭贷款。2009年12月9日，被告妻子李子华通过酒泉安福房地产经纪有限公司与案外人孙震签订房屋买卖协议一份，定购了诉争房屋，房屋建筑面积为97.22㎡，房屋总价为21万元。2009年12月14日，被告陶成将诉争房屋的剩余按揭贷款47319.50元偿还完毕，并由案外人孙震出具说明一份，特别备注“代张丽娟”。2009年12月21日，原告张丽娟（甲方）与被告（乙方）在房管局签订了房地产买卖契约。当日，被告将剩余房款全部付清。后被告向酒泉市住房保障和房地产管理局（以下简称酒泉市房管局）申请办理房屋所有权证，该局向被告颁发了酒（私）字第64546-1号房屋所有权证。2011年10月30日，酒泉市房管局局以房地产买卖契约中“甲方”签名非原告本人所签为由，作出关于撤销陶成西环北路24-14号楼3-6-1号房屋权属登记的决定。后原告将被告陶成及酒泉市房管局诉至法院，要求被告陶成返还房屋并赔偿损失30000元，由酒泉市房管局返还原告房屋产权证，肃州区法院于2013年7月23日作出（2013）酒肃民一初字第160号民事裁定书裁定驳回原告起诉。2014年2月12日，被告陶成因不服酒泉市房管局作出的关于撤销陶成西环北路24-14号楼3-6-1号房屋权属登记的决定，向酒泉市人民政府申请行政复议，酒泉市人民政府于2014年3月17日作出酒政复决字（2014）3号行政复议决定书撤销了酒泉市房管局作出的关于撤销陶成西环北路24-14号楼3-6-1号房屋权属登记的决定。2014年9月5日，原告诉至法院要求确认双方签订的房地产买卖契约无效。2014年12月3日，原告以对酒泉市人民政府行政复议决定进行诉讼为由，申请本案中止诉讼。2015年5月22日，因原告未在法定期限内提起诉讼，中止事由消除，本案恢复诉讼。同时查明，2009年12月21日双方签订的房地产买卖契约中张丽娟按印非本人所为。
原审法院认为：善意取得系受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。即就是善意取得必须同时具备受让人必须是善意的，不知出让人是无处分权人、受让人支付了合理的价款、转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人这三项条件方能构成。本案中，虽双方签订的房地产买卖契约中张丽娟的按印非其本人所为，但本案涉案房屋系二手房，二手房的过户房管局具有严格的审查，需提交房屋所有权证、土地使用证、买卖双方的有效身份证明（包括属于夫妻共有房产或者单身证明）及买卖双方签订的房屋买卖合同，在上述要件齐全的情况下，必须有买卖双方共同前来申请办理产权过户登记手续；在本案诉争房屋办理过户手续的过程中，酒泉市房管局经过严格审查认定双方提交手续齐全，符合办理转移登记手续的条件，并在其监督下双方签订了房地产买卖契约，被告陶成基于对公权力产生的公信力，其在签订房地产买卖契约时主观上已善意地相信其与原告之间的买卖行为合法有效，故可认定被告为善意买受人；同时，因被告陶成在受让涉案房屋时支付了21万元房款，按照当时的房地产市场交易价格，其支付的价格无明显不合理，且现已实际占有多年，故可认定被告陶成系基于合理价格有偿取得该房屋；另居民私有房产证具有确定房屋所有权的公示效力，涉案房屋在双方签订房地产买卖契约后，酒泉市房管局已将房屋所有权证办理到被告名下，虽后来酒泉市房管局以房地产买卖契约中张丽娟的签名非本人所为撤销了向被告颁发的房屋权属登记证书，但在酒泉市人民政府作出的复议决定书撤销了酒泉市房管局作出的撤销决定后，涉案房屋登记的所有权人仍为被告陶成，即被告陶成已基于公权力的公示效力依法取得涉案房屋的所有权。综上，故可认定被告陶成在受让涉案房屋时构成善意取得。同时《中华人民共和国物权法》第一百零六条明确规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，因本案被告陶成善意取得涉案房屋、价格合理且已实际占有多年，并已依法取得房屋所有权，故原告主张房地产买卖契约无效的理由依法不能成立，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，判决：驳回原告张丽娟的诉讼请求。案件受理费500元，由原告张丽娟承担。
上诉人张丽娟上诉称：一、上诉人的诉讼主张是确认双方诉争的房地产买卖契约无效，属确认之诉，并不涉及给付或返还标的物，不属于给付之诉，原审以审理给付之诉的方式对确认之诉进行审理，明显错误；二、原审认定被上诉人以合理价格支付房款缺乏依据，也超出了上诉人的诉讼请求范围，原审审判程序错误；三、被上诉人对案外人孙震的代理资格没有审查，也没有向上诉人进行过确认，被上诉人不属于善意取得诉争房屋。四、被上诉人非法占有上诉人房屋，一直处于侵权状态，上诉人也一直在通过法律途径在解决，被上诉人并非长期合法占有诉争房屋；五、酒泉市人民政府关于诉争房屋产权登记事宜的复议决定一直未向上诉人送达，对上诉人不具有法律约束力，该复议决定不应当作为本案定案依据；六、本案应当适用合同法的有关规定来确认合同效力，原审依照物权法来确认双方之间的债权行为，属适用法律错误。
被上诉人陶成答辩称：一、双方签订的房地产买卖契约是在房管局办理产权变更的柜台上经工作人员核实后签订的，被上诉人基于对房管局公信力的信赖，完全有理由相信签订协议的合同相对方就是上诉人，合同相对方提交的上诉人单身证明、身份证复印件及房产证，也让被上诉人完全有理由相信签订协议的合同相对方就是上诉人；二、如果订立合同的相对方不是上诉人张丽娟，那也构成表见代理；三、被上诉人在购买诉争房屋时，支付了合理对价，属于善意取得。
二审中，被上诉人陶成向本院提交了登记在上诉人张丽娟名下的涉案房屋土地使用证原件一份，以及以上诉人张丽娟名义交纳公用设施维修基金和物业费的发票原件各一张、电视初装费、电表配装费、单元门费用收据原件一张、储藏室费用收据原件一张、2007年至2010年取暖费收据原件三张，并主张上述证据均系案外人孙震在涉案房屋买卖合同履行过程中向其交付，拟证明其有充分理由相信案外人孙震有权代理上诉人张丽娟处分涉案房屋。上诉人张丽娟质证认为，对上述证据的真实性不持异议，但对被上诉人陶成的证明目的有异议。
经二审查明，原审已查明的事实无误，本院予以确认。另查明，2009年12月，在被上诉人陶成履行涉案房屋买卖合同过程中，案外人孙震向被上诉人陶成交付了登记在上诉人张丽娟名下的涉案房屋土地使用证原件一份，以及以上诉人张丽娟名义交纳公用设施维修基金和物业费的发票原件各一张、电视初装费、电表配装费、单元门费用收据原件一张、储藏室费用收据原件一张、2007年至2010年取暖费收据原件三张。案外人孙震在涉案房屋的产权过户登记手续办理完毕后，向被上诉人陶成交付了该房屋。
本院认为：涉案房屋系二手房，二手房交易的流程主要包括签订、履行房屋买卖合同和办理过户手续等内容。买卖双方在向房管局申请办理房屋过户手续时签订房地产买卖契约，属于办理房屋过户登记时履行的一项手续，还不完全等同于买卖双方签订房屋买卖合同的行为。本案中，在涉案房屋买卖合同的签订和履行过程中，案外人孙震向被上诉人交付了涉案房屋土地使用证原件、公用设施维修基金和物业费发票原件、电视初装费、电表配装费、单元门费用收据原件、储藏室费用收据原件及2007年至2010年的取暖费收据原件，准确地提供了上诉人张丽娟用于偿还按揭贷款的银行账户并指示被上诉人陶成还清了下余的按揭贷款，且在涉案房屋的产权过户登记手续办理完毕后向被上诉人交付了涉案房屋。此外，在涉案房屋的产权过户登记手续办理过程中，卖方向房管局提交了房屋所有权证、上诉人张丽娟的单身证明和尚处于有效期内的居民身份证。按照一般的规则和常识，在房屋按揭贷款归还完毕后从银行取回房屋所有权证，需要上诉人亲自办理，开具单身证明也需要其本人申请或近亲属代为申请办理，居民身份证的使用也应在本人的掌控之中。另外，房管局对二手房过户登记手续的办理有严格的审查制度，除买卖双方提供完备的资料外，还须有买卖双方本人共同前来办理，在涉案房屋办理过户登记手续的过程中，酒泉市房管局经过严格审查认为双方提交的手续齐全，符合办理转移登记手续的条件，并在其监督下双方签订了房地产买卖契约。上诉人张丽娟虽不认可其与被上诉人陶成之间有房屋买卖的事实，但其对上述房屋买卖事实的发生，没有做出合理的解释。基于上述房屋买卖事实的存在，虽然涉案的房地产买卖契约中“张丽娟”字样的签名及该签名上的捺印不是上诉人张丽娟本人所为，但并不意味着上诉人张丽娟从未参与办理过与涉案房屋买卖及产权变更登记有关的手续且对上述事实均不明知。
案外人孙震参与了涉案房屋的买卖合同签订和履行行为的大部分内容，与本案有利害关系，上诉人张丽娟虽主张对房屋出售一事毫不知情，并主张以其名义与被上诉人签订的房地产买卖契约无效，但在本案中没有主张孙震参加诉讼，依据本案现有的证据，还不足以认定孙震签订和履行涉案房屋买卖合同的行为未经上诉人张丽娟授权。此外，被上诉人陶成在签订和履行涉案房屋买卖合同时已尽到了合同相对人应尽的审查义务，并支付了合理的价款，如果案外人孙震代上诉人张丽娟所为的出售房屋、办理过户登记手续的一系列行为均属无权代理，那么被上诉人陶成也属于善意买受人，其签订的房屋买卖合同的效力亦受法律保护。
综上，原审查明的事实基本清楚，判处正确，上诉人张丽娟的上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由上诉人张丽娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 耀 泽
审判员 王振生审判员张小青
二〇一六年一月十二日
书记员 许 建 华