浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0182民初2113号
原告：方建棋男,1968年12月28日出生,汉族，住建德市。
被告：应树发男,1924年10月5日出生,汉族,住建德市。
委托诉讼代理人：应建伟（系被告应树发儿子），汉族，1957年9月16日出生，住杭州市拱墅区。
原告方建棋与被告应树发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月8日、2017年7月25日两次公开开庭进行了审理。原告方建棋、被告应树发的委托诉讼代理人应建伟两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方建棋向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告赔偿原告各项损失61312元，其中包括搬迁费3800元、装修费32000元、押金2000元、装修期间的停产停业损失2350元、原告一年未到期经营损失费21162元。2.本案诉讼费用由被告应树发承担。事实与理由：2014年11月19日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定由原告承租被告所有的位于建德市新安江街道府前路6幢21号店面，租期三年，自2014年11月19日至2017年11月30日，租金按年支付。经被告同意原告对承租店面进行装修，并在该店面一直经营红杨户外用品劳保店。承租期内，因合同未到期，政府征迁，被告提出要求双方提前解除合同，并承诺给原告一定赔偿，后被告又拒绝赔偿原告。原告认为承租期内店面征迁造成经营户的经济损失是无法估量的，既要另找店面又要重新装修，装修期间造成停产停业的损失，搬迁也要花费费用，现因双方就上述赔偿事项不能达成一致意见，原告提起诉讼要求法院依法判决。
被告应树发答辩称，第一，方建棋要求支付装修补偿款无事实和法律依据。首先，方建棋未能提供有效证据证明其存在装修损失。其次，案涉房屋被征收所得的各类征收补偿费系被告方作为房屋所有者享有的征收利益，根据合同相对性，与方建棋没有直接关系，这在建德法院（2017）浙0182民初609号案件中也已予以认定。故方建棋无权要求支付该装修补偿款。最后，根据租赁合同的约定，方建棋未在2016年10月1日前支付租金（且至今都未支付房屋占有使用费）的情况下，一直占用房屋进行经营。被告方万般无奈，曾经还向建德法院提起诉讼要求方建棋腾空房屋。另外，根据双方租赁合同第十条的约定，“乙方（承租方）若装饰房屋，须经甲方（出租方）同意，费用全部由乙方自负；合同终止时已装饰物不许拆除并归甲方所有”，故本案案涉房屋内的装饰物本应属于被告方所有，原告也无权主张装修费。且据被告方了解的情况，方建棋自行安装的监控设备、地板等装修设备和材料均被其拆掉收回，即房屋内现在不存在方建棋的装修物，方建棋实际上也不存在任何装修损失。第二，如前所述，因方建棋在2016年10月1日前未按约支付房屋租金，租赁合同就已经终止，方建棋就应自觉腾空房屋。无论是根据合同约定，还是房屋租赁的惯例，方建棋都无权要求被告方支付其搬迁费。第三，关于方建棋所说的押金问题，该押金需要在房屋退还时一并结算水电费后才能退还，而方建棋至今未将房屋钥匙归还被告，水电费也没有与被告结算，退还该押金的条件尚未成就。此外，根据租赁合同第九条，原告拖欠房租费、水电费，还须向被告方支付违约金2000元。第四，原告既不按约支付租金，又不腾空房屋，一直占用房屋进行经营，且至今还未将钥匙归还被告方，现还向被告方主张停产停业损失和经营损失费，根本没有事实和法律依据。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。
本院经审理，对当事人双方没有争议的事实予以确认：1.原、被告于2014年11月19日签订店面房租赁合同一份，约定由原告承租被告所有的位于建德市新安江街道府前路21号店面房，租期自2014年11月19日至2017年11月30日并约定签订该合同时，方建棋支付给应树发违约保证金2000元，合同期满，水电费结清后，此款退还方建棋。合同还就租金支付方式、违约责任等作出约定。2.押金2000元尚在被告应树发处。3.案涉房屋已于2017年2月28日由原告方建棋腾空移交给建德市人民政府新安江街道办事处。4.原告方建棋已于2017年4月11日缴清承租房屋电费。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于搬迁费，原告提供了收款收据，被告质证后对该证据不认可，认为该收款收据非正规发票，本院经审查后认为，该证据不符合证据形式，不予认定。关于装修损失，原告提供了店面房租赁合同、收款收据、（2017）浙0182民初609号民事判决书，用以证明纠纷发生及原告因合同未到期提前解除合同存在的装修损失，对租赁合同和判决书，被告质证后对其真实性、合法性、关联性均无异议，但对租赁合同的证明对象有异议，认为原告未能在2016年10月1日前支付被告租金，系违约，被告无需赔偿其装修损失以及2000元押金，因为2000元押金是包含在违约金内的。对收款收据，认为非正规发票，不予认可。本院经审查后认为，对租赁合同和判决书本院予以认定，对收款收据因不符合证据形式，本院不予认定。至于被告是否应支付原告装修损失，本院将在裁判说理部分予以阐述。关于停产停业损失及未到期经营损失，原告提供了加盖建德市国家税务局纳税服务科公章的明细表一组，证明其店面正常经营的营业额情况。被告质证后对该证据不认可，本院审查后认为，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，予以认定。至于其能否证明原告停产停业损失及未到期经营损失，本院将在裁判说理部分予以阐述。关于押金是否符合退还条件的事实，原告提供了国网浙江建德市供电公司机打发票原件一份及记账本复印件（与原件核对无异）一页，证明其已结清电费，水费因水表被拆除无法缴纳，被告质证后表示不清楚，本院经审查后认为，发票符合证据的真实性、合法性、关联性要求，予以认定，记账本本院将结合其它证据及调查取证情况综合认定。至于原、被告提供的照片，用以证明房屋腾空时的状态，因双方均为单方面拍摄，无法核实真实性，且与本案不具有关联性，本院不予认定。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案原、被告之间所签订的房屋租赁合同合法有效，双方本应按照合同约定履行，但由于房屋被政府依法征收，继续履行合同的条件已丧失，原、被告之间的房屋租赁合同已于2016年11月被被告以政府征收为由通知原告时解除。因租赁合同提前解除，原告按原合同履行可获得的利益已无法取得，该利益本属原告正常履行合同的预期收益，对该损失，应由合同解除一方作赔偿。原告诉讼请求中要求被告赔偿其未到期经营损失和装修费损失，实则是对其预期利益损失的分项表述，本院对此不作区分，将该两项损失一并归为预期利益损失。关于原告预期利益损失，本院认为，租赁合同合法有效，承租人对租赁期限内的经营收益有合理期待的信赖利益，根据原告提交的其经营的劳保店在国税局营业收入情况，结合同地段同行业收入情况，本院酌情认定其预期利益损失为50000元。关于停产停业损失和搬迁费用，若合同正常到期，本不会产生该两项费用，而被告赔偿原告预期利益损失后，即可视为补足了原告正常履行合同的可得利益，其利益已补足至合同履行完毕时止，故原告再行要求获赔上述两项费用的诉讼请求没有事实和法律依据。被告提出不同意赔偿，但未提出免责事由，其抗辩意见本院不予采信。关于押金2000元，店面房租赁合同第三条第一款约定，签订本合同时，乙方付给甲方违约保证金2000元，合同期满，水电费结清后，此款退还乙方。该押金退还的条件是合同期满和水电费结清，现合同已解除，原告也已提供了电费缴清的证据，水费经本院调查并制作调查笔录，系因水表拆除无法明确无从缴纳，但原告承诺愿意待水费可以缴纳时缴纳，并且自愿从押金中扣除100元抵扣水费，按照本院调查的原告之前的水费使用情况，扣留100元作为水费尚属合理。故本院认为该押金退还的条件已成就，被告应退还原告押金1900元。被告抗辩称原告水电费未结清，退还押金条件不成就的意见没有依据，本院不予采信。综上所述，原告方建棋诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告应树发于本判决生效后十日内支付原告方建棋50000元。
二、被告应树发于本判决生效后十日内返还原告方建棋押金1900元。
三、驳回原告方建棋其它诉讼请求。
案件受理费1332元，减半收取计666元，由原告方建棋负担117元，被告应树发负担549元；财产保全申请费570元，由原告方建棋负担31元，由被告应树发负担539元。
当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 方志宇
二○一七年七月二十八无
书记员 朱秋燕