河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫07民终3577号
上诉人（原审被告）：新乡市建新物业管理有限公司，住所地新乡市红旗区石榴园小区7号楼二层。
法定代表人：王瑞英，执行董事。
委托诉讼代理人：赵增梁、费萌（实习），河南乾川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：新乡市新星房地产开发有限公司，住所地新乡市开发区向阳路264号曙光写字楼3楼。
法定代表人：熊家清，总经理。
委托诉讼代理人：刘庆德、徐小淦，河南牧野律师事务所律师。
上诉人新乡市建新物业管理有限公司(以下简称建新公司)因与被上诉人新乡市新星房地产开发有限公司（以下简称新星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2017）豫0702民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人建新公司委托诉讼代理人赵增梁、被上诉人新星公司委托诉讼代理人徐小淦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建新公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由新星公司承担。事实与理由：1、新星公司已被吊销营业执照，不具备诉讼主体资格，应驳回起诉。根据《企业法人登记管理条例》第33条、《公司法》第183条的规定，企业法人被吊销营业执照的，应收缴其公章，公司解散的，应当在解散事实出现之日起15日内成立清算组，开始清算。新星公司于2016年6月8日被吊销营业执照，已没有诉讼主体资格。2、涉案1、2号楼地下室以及案涉7号楼1层3间所有权应归全体业主所有。案涉地下室并非按国家强制标准建造的合法地下车库，而是小区的设备间，应属于物权法第73条规定的其他公共场所、公用设施，应归小区全体业主所有。新星公司与建新公司在双方签订的《物业管理合同书》明确规定了小区后面物业楼上下三层及地下室属于小区资产，而非新星公司资产。新星公司称地下车库归其所有应提供相应证据予以证明。新星公司也没有将地下车库交由建新公司使用。3、建新公司与新星公司签订的《新乡市石榴园小区物业托管协议》属于前期物业服务合同，新乡市石榴园小区业主委员会备案成立后，建新公司又与业主委员会签订了《试用期物业管理合同书》，《物业管理条例》第26条规定，建新公司与新星公司签订的托管协议应于2014年5月16日终止，新星公司的全部诉讼请求均已超过一年的诉讼时效。因此，建新公司此后不应再向新星公司交纳租赁费。综上，新星公司的诉讼请求均不能成立，应予以驳回。
新星公司答辩称：原审判决已经对案涉地下车库归属予以查明。原审中新星公司提交了建设工程规划许可证和国有土地使用权证，证明案涉小区建设用地使用权人为新星公司，地下车库由新星公司出资建设。根据《物权法》142条规定，相关权利依法应由新星公司享有。根据《物权法》74条规定，规划用于停放车辆的车库归属，由当事人出租出售的约定。依据规划许可证明确显示，案涉地下室的规划用途即为地下车库。因此石榴园小区业主如果主张该地下车库属于其所有，应当出示与新星公司签订的出租或者出售合同。双方签订的托管协议中已经明确约定，7号楼2层3间、3层3间为物业用房，6间房屋的面积完全符合新乡市人民政府21号令，新乡市物业管理实施办法44条规定的物业用房面积。原审曾进行两次现场调查取证，均证明地下车库已经交付建新物业使用，建新物业也据此向小区业主收取停车管理费。建新公司与小区业委会重新签订了物业服务合同，仅是与新星公司的物业服务终止，房屋租赁部分仍然合法有效。建新公司与业委会未就案涉房屋约定费用，同样证明业委会也明知其对案涉房屋根本不具有任何处分收益的权益。新星公司要求支付租金并未超出诉讼时效。综上，答辩人认为建新公司的上诉请求不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
新星公司向一审法院起诉请求：请求建新公司支付截止2015年12月31日共34个月的房屋使用费190400元及利息（利息自起诉之日起以同期银行贷款利率计算至实际清偿之日止），并返还地下车库。
一审法院认定事实:2013年1月15日，新星公司（委托方、甲方）与建新公司（受托方、乙方）签订一份《新乡市石榴园小区物业托管协议》，主要约定甲方委托乙方对石榴园小区实行专业化、一体化物业管理，协议期限为三年，自2013年元月起至2016年元月止；物业管理服务费用为：多层住宅每月0.3元/㎡，高层住宅每月0.5元/㎡，车棚：自行车5元/月，电动车10元/月，电摩、摩托车15元/月，停车管理:地下车库每个位置80-100元/月，院内每位50元/月。甲方委托乙方管理使用的公司资产及使用费用标准（附小区平面图）1、1号楼、2号楼地下车库约3000㎡,2013年3月1日起部分面积由乙方有偿使用，甲方已用面积除外（游戏厅以东部分除外），月使用费5000元。7号楼1层3间月使用费600元。2、7号楼2层3间及3层3间由乙方无偿使用。协议规定的管理期满，本协议自然终止。双方如续订协议，应在该协议期满6个月前向对方提出书面意见……，协议还就委托管理事项、双方权利义务、违约责任等事项进行了约定。协议签订后，新星公司向建新公司交付了租赁物，建新公司开始对石榴园小区提供物业服务，但未向新星公司缴纳过协议所约定的房屋使用费。
另查明，2002年3月19日，新乡市建设委员会（以下简称市建委）发布新建拆管字[2002]10号拆迁公告，该公告载明的拆迁范围为东至石榴园小区规划路中心线，南至四层、五层楼，西至规划道路中心线，北至规划石榴园大街中心线，拆迁人为新星公司。2002年3月20日，市建委向新星公司（拆迁实施单位）颁发拆许字（2002）第7号房屋拆迁许可证。2003年1月27日，新乡市发展计划委员会（以下简称市发计委）针对新星公司关于石榴园小区项目初步设计的批复下发新计设[2003]31号文件。2003年3月17日，市发计委针对市各有关房地产开发公司关于下达2003年房地产开发项目建设投资计划的通知（第一批）下发新计资[2003]120号文件。2004年7月12日，新乡市重点建设项目开工报告书中载明项目名称新乡市石榴花园，项目法人新星公司，总建筑面积97367平方米，现场已三通一平，具备开工条件，新星公司（建设单位）及相关设计单位、施工单位等在该报告中盖章，新乡市发展和改革委员会作为核准部门亦加盖印章。后新星公司依据上述相关文件和证书，组织人员进行施工建设，2007年8月10日，新乡市公安消防支队出具新公消验字[2007]第82号关于新星公司石榴园小区2号营住楼工程验收合格的建筑工程消防验收意见书，认为该工程达到了原消防设计要求，符合国家建筑工程消防技术标准规定，具备消防安全条件。2008年9月27日，新乡市城乡规划局向新星公司颁发建设工程规划许可证。该许可证附件中载明核准同意新星公司在石榴园大街中段路南按规划建设临路二栋十二层营业住宅楼，两楼尺寸相同，均为十二层板式营业住宅楼，一至二层营业、三至十二层住宅，设地下室停车，地下室面积为2078.11㎡，总面积为25202.56㎡，其中营业面积为4156.22㎡，住宅面积为21046.34㎡。本次建设二栋楼总建筑面积为50405.12平方米。2009年10月14日、2010年9月9日、2010年9月29日、新星公司委托新乡市房产咨询测绘服务中心分别对涉案石榴园小区7号楼、1号营住楼-01层、2号营住楼地下室进行了测绘，建筑面积分别为856.96平方米、1943.35平方米、1529.01平方米。（即1号楼、2号楼地下室测绘面积共计3472.36平方米）
为查明案件事实，一审法院组织双方当事人对涉案1号楼、2号楼的地下室、7号楼1层3间进行了现场查看，涉案地下室现状有一个出入口，另一个出入口末端有水泥硬化格挡，格挡后面有一堵封闭的墙，封闭的墙中间有一扇可开启的小门。车库有小部分车辆停放，车库内随处可见喷涂的“自有车位”等字样，并安装有停车隔离锁，车库中某段放置有冰箱、消毒柜、清水池，并接有水电，旁边有一间屋子，建新公司法定代表人称“平时有人往这边来吃饭聚聚，是小区里的业主”。在开放的出入口附近排污管道有漏水迹象，建新公司法定代表人称“上个月底刚换过，每隔一年都要更换一次，平时我们对该车库也没有管理过，没有安装灯具，地下车库是小区业主自行占用的，我们并没有管理，地上车位有专人管理，并按照每年550元的标准进行收费，地上车位并不固定，也不允许业主安装地锁”。对此新星公司办公室主任称“每个业主车辆进入小区都要买卡才能进来，所以停在地上地下都可以，都是交过费的”。7号楼1层3间房屋为石榴园小区活动中心，放置有麻将桌椅、棋牌桌椅和小朋友活动玩具。建新公司法定代表人称“平时活动中心由小区业主委员会管理”，新星公司办公室主任称“交付时这三间房有三个门向北开着，并不是现在向南开着的一个门。”
庭审中，建新公司称“车库刚交付我们时封闭一端是个卷闸门，以前一直没有开过，因前段时间换下水管时，味道难闻，我们就把卷闸门打开了，外面的水泥格挡和小门是别人加盖的。”新星公司称“卷闸门以前就有，钥匙我们也已经交付，我们交付的车库都是能够使用的，其后所出现的导致不能正常使用情况均是由建新公司管理不善导致”；建新公司还称“在小区业主车辆进入小区大门时需要刷卡，每个卡按每月50元每年550元标准交费，是车辆服务费（含车位保洁清理、车辆的疏导、路面修补），但针对地上地下均未收取车位费”。
一审法院认为，一、关于新星公司与建新公司签订的《新乡市石榴园小区物业托管协议》效力问题。该协议系双方真实意思表示，其中关于“1号楼、2号楼地下车库约3000㎡,2013年3月1日起部分面积乙方有偿使用，甲方已用面积除外，月使用费5000元。7号楼1层3间月使用费600元”的约定，新星公司提供了新乡市城乡规划局于2008年9月27日向其颁发的建设工程规划许可证，该许可证载明了核准同意新星公司在石榴园大街中段路南按规划建设临路二栋十二层营业住宅楼，设地下室停车，证明新星公司经批准对1号楼、2号楼地下室进行了投资建设，故就地下室双方约定月使用费5000元，不违反法律、行政法规效力性强制规定，该约定合法有效，但新星公司至今未能提供7号楼相关建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方就7号楼1层3间月使用费600元的约定应属无效；二、关于建新公司应否支付房屋使用费及返还地下室问题。基于上述分析，双方就地下室月使用费5000元的约定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务，根据建新公司庭审陈述和现场勘查情况，可以认定新星公司已将案涉地下室交付建新公司使用，建新公司应依约支付地下室使用费，对于建新公司辩称“签订合同后未实际管理使用，双方口头约定地下室租出去有收益了按约定交费，没有收益就不需支付费用”的意见，对此，双方在协议中对地下室的管理费用进行了相关约定，证明案涉地下室是作为车库交付使用的，至于建新公司是否按照该协议约定的标准向业主收取地下车库管理费是建新公司与业主之间的关系，建新公司不能以此拒绝向新星公司支付使用费，且建新公司在向业主每年收取550元车辆服务费的情况下，对业主在地下停车的行为不予阻止，从而获取了由地下室增加的车位而带来的收益，建新公司如认为地下室不能使用，其应及时在合同期内向新星公司提出主张，故对地下室是否使用系建新公司自身问题，新星公司并无明显过错，建新公司的上述辩解意见，无证据支持，理由不能成立，不予采纳。因此，建新公司应当依照双方协议约定的月使用费5000元标准向新星公司支付地下室使用费。因协议已于2015年12月31日到期，双方未再续签协议，故依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，建新公司应当返还地下室。另，就7#楼1层3间使用费问题，虽该相关约定无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，出租人可以主张该部分房屋使用费，故新星公司主张7号楼1层3间使用费的请求，于法有据，予以支持。至于7号楼1层3间房屋权属问题，与本案非同一法律关系，不予审理。三、关于本案房屋使用费是否超过诉讼时效的问题。双方协议约定的租赁期间为2013年3月1日起至2015年12月31日止，未对付款期限进行约定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为1年：……（三）延付或者拒付租金的”以及《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，本案2013年3月1日起至2014年2月28日期间的租赁费应于2014年2月28日支付，该期间租赁费诉讼时效至2015年2月28日届满；自2014年3月1日起至2015年2月28日期间的租赁费应于2015年2月28日支付，该期间租赁费诉讼时效至2016年2月28日届满；自2015年3月1日起至2015年12月31日期间的租赁费应于2015年12月31日支付，该期间租赁费诉讼时效至2016年12月31日届满；综上，新星公司于2016年1月18日向本院提起诉讼，其主张的2013年3月1日起至2014年2月28日期间的租赁费诉讼时效至2015年2月28日届满，其未能举证在此期间存在诉讼时效中止、中断的事由，故该期间的租赁费已过诉讼时效，对该部分主张，新星公司应承担举证不能责任，对此不予支持；对新星公司主张的2014年3月1日至2015年12月31日期间的使用费，因未超过诉讼时效，建新公司应当支付，双方约定地下室月使用费为5000元，7号楼1层3间月使用费600元，2014年3月1日至2015年12月31日共计22个月，该期间使用费合计为123200元（22个月×5600元）。另，因建新公司逾期支付使用费属违约，新星公司主张从起诉之日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算利息，理由正当，故予以支持。综上所述，对新星公司的诉讼请求部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、建新公司应于判决生效之日起十日内支付新星公司房屋使用费123200元及利息（利息以123200元为基数，自2016年1月18日起至本判决确定的履行期间内实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；二、建新公司应于判决生效之日起十日内向新星公司返还双方2013年1月15日签订的《新乡市石榴园小区物业托管协议》第七条第1款所约定的地下车库；三、驳回新星公司的其他诉讼请求。如果新星公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4208元，由建新公司负担2723元，由新星公司负担1485元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。建新公司提交商品房买卖合同复印件一份，用于证明业主对地下室分摊了建筑面积，地下室应归全体业主所有。新星公司质证称，该合同不属于新证据，且已超过举证期限。该证据不能证明业主对地下室进行了分摊。对建新公司提交的证据，本院认为，因该证据无原件核对，且未注明分摊公用面积的具体范围，故对该证据的证明目的不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于新星公司是否具有诉讼主体资格的问题，《中华人民共和国公司法》第一百八十四条规定：“公司因本法第一百八十一条第（一）项、第（二）项、第（四）项、第（五）项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组织清算组进行清算”。企业被吊销营业执照而解散的，根据上述规定，应当成立清算组，但未规定企业被吊销营业执照而未成立清算组的，就丧失法人资格。新星公司是否被吊销营业执照均不影响其享有法人资格，新星公司的诉讼主体资格仍然存在，故建新公司认为新星公司被吊销营业执照不具备诉讼主体资格的上诉理由不能成立，本院不予采纳。新星公司要求建新公司返还案涉地下车库并支付使用费，是基于2013年元月15日新星公司与建新公司签订的《新乡市石榴园小区物业托管协议》的约定，新星公司的诉讼请求并未涉及到地下车库和7号楼1层3间房屋的确权，建新公司也认可案涉地下车库和7号楼1层3间房屋不属于建新公司所有，本案双方当事人就该部分资产的所有权没有争议，故建新公司以地下车库和7号楼1层3间房屋所有权归小区全体业主所有为由，认为不应向新星公司返还地下车库及支付相应使用费用没有事实依据，本院不予支持。根据建新公司在一审的庭审陈述和现场勘查情况，可以认定新星公司已将案涉地下室交付建新公司使用，建新公司应按《新乡市石榴园小区物业托管协议》的约定，向新星公司支付使用费并在期限届满后向新星公司交还地下车库。2014年5月16日建新公司与新乡市石榴园小区业主委员会签订《试用期物业管理合同书》，新星公司并非该合同的当事人，根据合同相对性原则，该合同对新星公司没有约束力。建新公司以该合同的签订日期作为本案诉讼时效的起算日期没有法律依据，一审判决认为新星公司主张2014年3月1日至2015年12月31日期间的使用费未超过诉讼时效并无不妥。故建新公司称新星公司的全部诉讼请求均已超过诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，建新公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2764元，由新乡市建新物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
审 判 员 郭中伟
审 判 员 路长平
二〇一八年元月十日
代理书记员 刘 冬