四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终6566号
上诉人（原审被告、反诉原告）：四川中山教育发展管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区晋阳路***号*幢*楼。
法定代表人：米鸿斌，总经理。
委托诉讼代理人：胡瑜，四川治平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴宇豪，男，1993年3月22日出生，汉族，住四川省成都市新都区。
委托诉讼代理人：陈俊成，四川天则律师事务所律师。
上诉人四川中山教育发展管理有限公司（以下简称中山教育公司）因与被上诉人吴宇豪房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第5698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人中山教育公司的委托诉讼代理人胡瑜，被上诉人吴宇豪的委托诉讼代理人陈俊成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中山教育公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判中山教育公司按同期银行存款利率标准就拖欠的租金向吴宇豪支付逾期付款违约金；2.撤销原审判决第三项，改判确认中山教育公司与吴宇豪签订的《成都市红牌楼广场二期第2栋地上物业租赁合同》已于2015年7月3日解除，并判令吴宇豪在判决生效后3日内向中山教育公司退还租赁保证金9232元。事实和理由：1.一审判决中山教育公司按照欠付租金金额的10%向吴宇豪支付违约金过高，不符合法律的规定，中山教育公司并非有钱不付，而是经济困难所致，给吴宇豪造成的仅是银行同期存款利息损失，请求二审予以纠正。2.一审判决驳回中山教育公司请求确认合同解除及退还保证金的请求不符合法律的规定及合同约定，是错误的，应予撤销及纠正。
吴宇豪辩称，根据合同约定，中山教育公司欠付租金先是按每天计息，超过时间再按10%支付违约金。合同中对违约金的约定带有惩罚性质，符合双方意思表示，并不过高。2.中山教育公司没有解除合同的权利，故一审判决没有支持其反诉请求，该理由完全正确。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该维持。
吴宇豪的一审诉讼请求：1.判令中山教育公司支付2014年8月1日至2015年7月31日的房屋租金110762.4元，并支付租金至判决之日止；2.中山教育公司向吴宇豪支付违约金11076.2元。
中山教育公司的一审反诉请求：1.确认中山教育公司与吴宇豪于2012年10月30日签订的《成都市红牌楼广场二期第2栋地上物业租赁合同》于2015年7月3日解除；2.吴宇豪向中山教育公司退还租赁保证金9232元。
一审判决认定的事实：2012年10月30日，吴宇豪与中山教育公司签订《成都市红牌楼广场二期第2栋地上物业租赁合同》，约定将其所有的位于成都市佳灵路5号“红牌楼广场”二期第2栋第2层205号的房屋出租给中山教育公司，房屋面积65.93平方米。双方约定：1.租赁期限20年，交付房屋时间为2013年6月30日前，计租时间从2013年8月1日起至2033年7月31日止（2013年7月1日至2013年7月31日为免租期）；2.2014年8月1日
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2016年7月31日的租金标准为140元/平方米*月，租金按季度支付，首季度租金在合同签订后3个工作日内支付，以后每季租金在上季租金届满前十天支付；3.逾期支付租金的按中山教育公司违约处理，若中山教育公司逾期支付租金，则将另外每日收取拖欠金额1%的滞纳金，若拖欠租金超过30天的，经书面催缴的日期内仍不缴纳的，按拖欠租金的10%支付违约金；4.中山教育公司向对方缴纳的租赁保证金9232元，在租赁期满，中山教育公司缴付完该物业的水、电、气、物业费等一切已使用费用后，该保证金在合同终止后的3日内无息退还乙方；5.双方按约定条款行使终止权利时，应提前三个月以书面形式通知对方。合同签订后，中山教育公司向吴宇豪支付了租赁保证金9232元，并支付房屋租金至2014年7月31日，之后未再支付过租金。
2015年7月1日，中山教育公司以邮寄的方式向吴宇豪发出《解除房屋租赁合同通知书》，以书面形式告知对方，自该通知发出之日起，解除双方签订的上述租赁合同，并要求对方在收到通知后三日内收回房屋。2015年7月3日，吴宇豪收到该通知。2015年7月7日，吴宇豪向中山教育公司邮寄发出不同意解除合同函及催款通知单。
原审另查明，中山教育公司提出欠付租金应当以其财务记账为标准，结算时根据实际金额多退少补，吴宇豪也同意以此方式计算欠付租金。经原审当庭核实，中山教育公司自2014年8月1日至2015年7月31日应付租金为110749.6元。按照合同约定违约金则为11074.9元。
一审法院认为，吴宇豪与中山教育公司之间形成的房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。租赁合同对租金的计算标准及方式，以及违约金的计算均作出了约定，因中山教育公司在庭审中对欠付租金的事实予以确认，其未按约支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任。原审法院对吴宇豪主张欠付租金及相应违约金的请求予以支持。对于2014年8月1日至2015年7月31日的欠付租金金额，吴宇豪同意中山教育公司提出的以其财务核实的实际数据来确定，实际支付时多退少补。故原审法院对2014年8月1日至2015年7月31日的欠付租金在110749.6元范围内予以支持，2015年8月1日起至判决作出之日止的租金为一个季度的租金，根据合同约定，该部分租金金额为27690.6元，两项租金合计138440.2元。对违约金金额，原审法院在11074.9元范围内予以支持。
对中山教育公司提出的反诉请求，虽然吴宇豪收到了解除合同的通知，但违约方是中山教育公司，其不是单方解除权的享有方。且吴宇豪收到通知后，即向中山教育公司发出不同意书面解除合同的函及催款通知，并向法院提起诉讼主张支付租金，其行为也表示了不同意解除合同，故双方也没有达成解除合同的合意。故，中山教育公司请求确认合同已于2015年7月3日解除并以此要求返还租赁保证金的诉请，不符合合同约定及法律规定，原审法院不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、中山教育公司于判决生效之日起十日内向吴宇豪支付租金138440.2元；二、中山教育公司于判决生效之日起十日内向吴宇豪支付违约金11074.9元；三、驳回中山教育公司的反诉请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1370元，由中山教育公司负担；反诉案件受理费25元，由中山教育公司负担。
本院二审期间，双方当事人对于原审查明的事实均无异议，本院对此予以确认。
本院认为，吴宇豪与中山教育公司签订《成都市红牌楼广场二期第2栋地上物业租赁合同》合法有效。本案二审争议的焦点有两个：一是原审判决确定的违约金是否过高；二是中山教育公司确认合同已经解除和退还租赁保证金的请求是否成立。
关于第一个争议焦点，中山教育公司欠付吴宇豪2014年8月1日至2015年7月31日的租金为110749.6元，按约定中山教育公司应在每季度向吴宇豪支付。虽然吴宇豪未举出损失的相关证据，但凭日常生活经验，在没有收到相应租金的情况下，其必然遭受利息损失。合同约定按拖欠租金10%所计算违约金数额，与按中国人民银行公布的同期贷款利率标准从应付款之日计算到本判决生效时的利息损失相比较并不高，原审法院未调低违约金数额正确，本院予以维持。中山教育公司上诉请求按中国人民银行同期存款利率计算违约金缺乏法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，合同生效后对当事人具有拘束力，中山教育公司不具有约定或者法定的合同解除权，不能行使单方解除权。中山教育公司于2015年7月1日发出的解除合同通知虽然到达合同相对方，但由于中山教育公司不享有合同解除权，依法不能发生合同解除的效力。吴宇豪随后向一审法院提起诉讼，明确表示不同意解除合同，应当视为对中山教育公司行使合同解除权提出异议，该解除通知当然不生效，故中山教育公司请求确认《成都市红牌楼广场二期第2栋地上物业租赁合同》已经解除和退还租赁保证金的请求均不能成立，本院不予支持。
综上，中山教育公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费308元，由上诉人四川中山教育发展管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾光勇
审判员 曹 洁
审判员 冯 璐
二〇一六年九月十八日
书记员 袁龙飞