广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法清民二初字第187号
原告何雪梅（HEép.LEEYOUKHENXuemei），女，1971年7月26日出生，现住广东省深圳市龙岗区，法国公民，
委托代理人周丽萍，广东文顺律师事务所律师。
委托代理人汤丰蔚，广东文顺律师事务所律师助理。
被告东莞市凤岗房地产开发公司，住所地为广东省东莞市凤岗镇城建大楼六楼。
法定代表人叶汉雄。
委托代理人邓郁猛，广东尊品律师事务所律师。
委托代理人黄兰，广东尊品律师事务所律师助理。
原告何雪梅诉被告东莞市凤岗房地产开发公司（以下简称凤岗房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，依法由审判员汤文锋担任审判长，与代理审判员叶伟芬、人民陪审员赵钻贤共同组成合议庭，于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告何雪梅的委托代理人周丽萍、汤丰蔚，被告凤岗房地产公司的委托代理人邓郁猛、黄兰，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何雪梅诉称，何雪梅与凤岗房地产公司于2006年8月19日签订了一份《商品房买卖合同》，根据合同约定：凤岗房地产公司将位于东莞市凤岗镇官井头村羊耳坑的凤岗南门步行街C栋C3H，建筑面积为198.03平方米的商铺出让给何雪梅。何雪梅已经按合同约定支付购房款，但凤岗房地产公司却一直未将商铺交付给何雪梅，且未给何雪梅办理房产证，何雪梅一直就交付商铺以及办理房产证一事多次与凤岗房地产公司沟通，但凤岗房地产公司却以各种理由推脱，至今仍未解决。综上，为维护何雪梅的合法权益，何雪梅依法向法院提起诉讼，请求判令：一、凤岗房地产公司立即将商铺交付给何雪梅，并协助何雪梅办理房产证，商铺价值为867588元整；二、本案全部诉讼费用由凤岗房地产公司承担。
原告何雪梅对其上述主张提供的证据材料有：商品房买卖合同、地方税务局涉税证明、房产登记信息查询结果。
被告凤岗房地产公司辩称，第一，对于何雪梅陈述的凤岗房地产公司还没有交付案涉的房屋给何雪梅这一事实，凤岗房地产公司予以确认，但是凤岗房地产公司没有交付房屋给何雪梅的原因是因为何雪梅没有按照合同的约定支付购房款给凤岗房地产公司，按照合同的约定何雪梅应在双方签订商品房买卖合同后7天内一次性付清购房款给凤岗房地产公司，但是何雪梅无视合同的约定，直至现在何雪梅仍然欠我方购房款467588元，虽经凤岗房地产公司长期追讨，但直至目前何雪梅都没有支付；第二，凤岗房地产公司认为何雪梅的诉讼请求也已经超过诉讼时效。请求法院驳回何雪梅的诉讼请求。
被告凤岗房地产公司对其上述主张提供的证据材料有：东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书、商品房买卖合同。
经审理查明，2006年8月19日，何雪梅与凤岗房地产公司签订一份《商品房买卖合同》[编号为：GB/T17986.2-2000(0253428)]，约定：何雪梅向凤岗房地产公司购买位于东莞市凤岗镇××村南门步行街××房，该商品房一层为商铺、二三层为住宅，建筑面积共198.03平方米，用途为商住；该商品房为预售，总金额为867588元，何雪梅应在签定《商品房买卖合同》后7天内一次性付清房款；何雪梅如未按本合同时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，何雪梅向凤岗房地产公司支付逾期应付款万分之2.5的违约金，合同继续履行；逾期付款超过30日后，凤岗房地产公司有权解除合同；凤岗房地产公司解除合同的，何雪梅按累计应付款的10%向凤岗房地产公司支付违约金；何雪梅愿意继续履行合同的，经凤岗房地产公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，何雪梅按日向凤岗房地产公司支付逾期应付款万分之3的违约金；凤岗房地产公司应当在2006年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付何雪梅使用，如遇不可抗力且凤岗房地产公司在发生之日起60日内告知何雪梅的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，凤岗房地产公司可据实予以延期；除本合同规定的前述特殊情况外，凤岗房地产公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付何雪梅使用的，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，凤岗房地产公司按日向何雪梅支付已交付房价款万分之2.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，何雪梅有权解除合同，解除合同的，凤岗房地产公司应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向何雪梅支付违约金；何雪梅要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，凤岗房地产公司按日向何雪梅支付已交付房价款万分之3的违约金；商品房达到交付使用条件后，凤岗房地产公司应当书面通知何雪梅办理交付手续，何雪梅在超过合同交楼日期30天仍未办理交接手续，则视同已进行验收交楼；凤岗房地产公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由凤岗房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因凤岗房地产公司的责任，何雪梅不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意何雪梅不退房，凤岗房地产公司按已付房价款的0.1%向何雪梅支付违约金。
何雪梅提供的《商品房买卖合同》为房地产开发企业留存的复印件，何雪梅解释称合同原件在何雪梅丈夫手里，因其与丈夫夫妻关系出现问题，其丈夫没有将合同原件给何雪梅；何雪梅另外提供从东莞市地方税务局查询得来的涉税证明，拟证实其已按规定缴纳税款，不可能尚欠购房款，因为税务局要求提供全额的购房发票方可办理纳税手续；何雪梅提交的从东莞市房产管理局查询得来的房产登记信息查询结果显示，案涉房产已经备案登记到何雪梅名下。凤岗房地产公司则反驳称，正因为何雪梅没有按照约定付清购房款，所以买方留存的合同原件仍扣留在凤岗房地产公司，只给了何雪梅房地产开发企业留存的复印件；税款实际是为了整个项目的税款汇算清缴而由凤岗房地产公司先行支付的；案涉房产所在的工程已取得竣工验收备案证书，凤岗房地产公司也已经去办理了案涉房产的备案登记手续，但因何雪梅未依约按时足额付清购房款并一直在口头催收款，故一直未实际交付给何雪梅使用。双方由此引发纠纷，何雪梅于2015年1月23日诉至本院请求判如所请。
另查明，庭审中，凤岗房地产公司主张，何雪梅实际只支付了40万元的购房款；本院曾责令何雪梅在庭后3个工作日内核实支付购房款的情况并提供相应的证据证明，但何雪梅当庭表示无法核实是否已经付清购房款，也无法提供相应证明。另外，何雪梅认可凤岗房地产公司已就案涉房产向房地产管理部门登记备案权属，明确其诉请凤岗房地产公司协助为何雪梅办理房产证是指，要求凤岗房地产公司协助提供案涉房产办理房产证需要的房屋验收证明、图纸、合同、发票等材料并在相关表格上盖章。凤岗房地产公司于庭后补交了由买方留存的《商品房买卖合同》及竣工验收备案证书，本院依法送达证据副本给何雪梅后，何雪梅于2015年11月23日提交《质证意见及情况说明》，未对该证据的真实性提出异议。此外，何雪梅在《质证意见及情况说明》称，无法补充提供其他能证实已付款情况的证明材料。
再查明，何雪梅主张，因其长期居住法国，由何雪梅丈夫处理案涉房产事宜，何雪梅丈夫告知购房款已经付清但因案涉房产存在消防问题而无法交付使用，房产证也未办理，何雪梅2014年才因婚姻问题回国处理，因对财产处理有意见才由何雪梅自己向凤岗房地产公司了解案涉房产的实际情况并与凤岗房地产公司协商处理交付事宜，在这之前一直都没有向凤岗房地产公司提出要求交付案涉房产。凤岗房地产公司据此主张，何雪梅的诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效，但同时表态只要何雪梅付清购房款及滞纳金可继续履行合同。
以上事实，有前述双方提供的证据材料及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为，何雪梅与凤岗房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同的约定来全面行使权利及履行义务，否则应自行承担相应违约的不利后果。本案双方争议的焦点为：一是何雪梅的诉请是否已超过法定的诉讼时效；二是何雪梅是否按合同约定付清了全部购房款，凤岗房地产公司以购房款未付清为由拒绝交付涉案房产给何雪梅理据是否充足。
针对焦点一。本案为房屋买卖合同纠纷，交易的标的物为不动产的所有权，何雪梅提交的从东莞市房产管理局查询得来的房产登记信息查询结果显示，案涉房产已经备案登记到何雪梅名下，而何雪梅提起本案诉讼提出的诉求是要求凤岗房地产公司交付使用案涉房屋并协助办理房产证，该请求权性质本质上为物上请求权，在双方要求或同意继续履行合同的情况下，该请求权的行使理应不受诉讼时效的限制。故本院认定何雪梅提出的本案的诉求未超过法定的诉讼时效，对凤岗房地产公司提出的诉讼时效抗辩依法不予采纳。
针对焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第六十条及第六十七条的规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务；当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，何雪梅作为案涉房产的买方，主要义务为按照合同约定积极主动履行付清购房款的义务，而凤岗房地产公司作为卖方，主要义务则为按照合同约定按期履行交付符合约定条件的房产并协助办理权属登记。双方于2006年8月19日签订的《商品房买卖合同》明确约定了，何雪梅应在签定合同后7天内（即2006年8月26日前）一次性付清房款，凤岗房地产公司则应于2006年8月30日前交付符合合同约定的商品房给何雪梅使用。由此可知，何雪梅付清全款的义务履行期限届满在先，凤岗房地产公司交付使用房产的义务履行期限届满在后，在何雪梅未按约定履行付清房款义务前，凤岗房地产公司有权拒绝履行其交付案涉房产的义务。而根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及第五条的规定，合同义务是否履行发生争议的，理应由负有履行义务的当事人承担举证责任；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。何雪梅主张其已付清案涉房产的所有购房款，为此只提供了前述证据材料拟以证实。但《商品房买卖合同》（复印件）、《东莞市地方税务局涉税证明》及《房产登记信息查询结果》，均非付款凭证，也无法佐证付款情况，何雪梅经本院责令至今均无法核实支付购房款的情况并提供相应的证据证明，反而当庭表示无法核实是否已经付清购房款，也无法提供相应证明，故何雪梅理应承担举证不能的相应不利后果。因此，何雪梅在无法提供有效证据证明其已履行付清全部购房款且凤岗房地产公司公司否认何雪梅已付清全款的情况下，何雪梅诉求凤岗房地产公司立即将案涉房产交付使用并协助办理房产证，证据不足，理由不充分，本院依法不予支持。何雪梅可与凤岗房地产公司自行协商在付清全部购房款后完成案涉房产的交付及办证事宜，或与凤岗房地产公司另行协商解除案涉买卖合同及相关已付款的返还事宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及第五条的规定，判决如下：
驳回原告何雪梅的诉讼请求。
本案受理费12476元，由原告何雪梅负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 汤文锋
代理审判员 叶伟芬
人民陪审员 赵钻贤
二〇一五年十一月二十五
书 记 员 谭 艺
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2.《中华人民共和国合同法》第六十七条:当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。
先履行一方履行不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4.《中华人民共和国合同法》第一百五十九条:买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
5.《中华人民共和国合同法》第一百六十一条:买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
7.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
8.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
9.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。