福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽民终887号
上诉人(原审原告)：郑雅琳，女，1965年8月15日出生，台湾地区居民，住台湾地区金门县。
委托诉讼代理人：张宪忠（系郑雅琳丈夫），住台湾地区金门县。
被上诉人(原审被告)：陈钟文，男，1967年11月25日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
委托诉讼代理人：万海龙，福建尚民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林玮，福建尚民律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：王美容，女，1960年3月7日出生，台湾地区居民，住台湾地区。
原审第三人：董复雄，男，1957年6月10日出生，台湾地区居民，住台湾地区。
上诉人郑雅琳因与被上诉人陈钟文、王美容及原审第三人董复雄案外人执行异议之诉一案，不服福建省泉州市中级人民法院(2015)泉民初字第1609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑雅琳及其委托诉讼代理人张宪忠，被上诉人陈钟文的委托诉讼代理人万海龙、林玮到庭参加诉讼。被上诉人王美容、原审第三人董复雄经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
郑雅琳上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持郑雅琳的一审全部诉讼请求。事实和理由：(一)一审判决认定讼争房屋于2014年7月10日被查封时郑雅琳尚未实质性占有房屋，认定事实错误。郑雅琳向一审法院提供的三份房屋租赁合同、房屋租金的汇款明细以及水电费缴交凭证等证据体现郑雅琳以户主的身份与各承租人签订租赁合同并收取租金，其中出租给案外人陈珠旗的房屋因未办理过户登记手续，郑雅琳虽以代理人身份签订租赁合同，但房屋租金均是汇入郑雅琳本人账户，郑雅琳已实际使用和管理讼争房屋。一审法院认定讼争房产直至被查封时房屋出租人仍为王美容，郑雅琳仅是以代理人身份在租赁合同上签名，未实际占有该房屋是错误的。
(二)一审判决认定郑雅琳至提起本案诉讼，尚未全部清偿讼争房屋的银行按揭贷款，是错误的。《房产买卖协议》约定郑雅琳购买的七套房屋总价款为1545360元，郑雅琳已经支付99.8万元购房款，其中包括以现金方式支付94.8万元，有部分款项是以郑雅琳对王美容享有的债权抵偿方式支付，剩余购房款由郑雅琳承接王美容在建设银行的房屋按揭贷款方式支付。在郑雅琳购买的七套房产中，1022、1023号房屋签约时王美容已付清全部购房款并取得权属证书，1024、1025号房屋的按揭贷款目前已由郑雅琳全部付清，其余三套房屋的按揭贷款从房某签订后至今每月仍由郑雅琳负责偿还，有建设银行的存款凭证及银行流水明细为证。一审法院仅以房屋按揭贷款未清偿完毕认定郑雅琳未全部支付购房款，没有区分每套房屋的不同状况，更未认定郑雅琳与王美容、董复雄签订《房产买卖协议》后即按约承受王美容尚欠的银行按揭贷款，即郑雅琳以债务承受的方式支付讼争房屋其余购房款，一审判决认定郑雅琳尚未全部清偿讼争房屋的银行按揭贷款是错误的。
(三)一审判决认定讼争房产未能在法院查封之前过户登记至郑雅琳名下系其自身原因所致，是错误的。《房产买卖协议》合法有效，郑雅琳与王美容、董复雄签订《房产买卖协议》时为规避税费特别约定待所有权属证书办理满五年再过户登记至郑雅琳名下，该约定不违反法律法规的禁止性规定，且符合交易习惯，双方均应按约履行。讼争房产被一审法院查封直至一审庭审时，其权属取得仍不满五年，且王美容、董复雄两人均不在泉州，无法办理过户登记手续，后因购房政策调整，导致涉案房产至今未能转移登记至郑雅琳名下。签约时郑雅琳根本不可能预见王美容的负债情况以及购房政策的变化，故郑雅琳对讼争房产未能办理过户登记手续不存在过错，一审判决将合同履行过程中发生的风险认定为郑雅琳的过错，明显错误。
被上诉人陈钟文辩称，(一)讼争五套房产至今仍然登记在王美容名下，陈钟文依法向一审法院申请强制执行，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，不发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，案涉址在福建省泉州市××大厦××、××、××、××、××号五套房产至今仍然登记于王美容名下，根据上述法律规定，该五套房产的权利人为王美容，陈钟文依(2014)泉民初字第940号民事判决，对王美容名下房产申请强制执行，符合法律规定，且未侵害郑雅琳的合法权益。
郑雅琳的上诉理由缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。1.郑雅琳向一审法院提供的《房地产租赁合同》体现讼争房产的出租方为王美容，郑雅琳作为代理人在合同上签名。因此，只能证明涉案房产被查封之前郑雅琳仅是受王美容委托代为办理房产租赁事宜。至于郑雅琳提供的水电费缴交凭证、房产证等证据，亦明确载明讼争房产的户主为王美容。故郑雅琳提供的证据不能证明其已实际占有使用讼争房屋，一审判决认定正确。2.目前证据也不能证明郑雅琳已向王美容支付全部购房款。郑雅琳主张其已支付94.8万元购房款，除向一审法院提供王美容出具的《收据》，未能提供任何付款凭证，《收据》体现的金额和收款时间均与合同约定不符。郑雅琳主张部分购房款已与王美容所欠借款相抵，三张《借条》合计借款金额为19.5万元，与房屋总价相差甚远，且两份《借条》于《房产买卖协议》签订之前即已出具，而合同未涉及以房抵债相关内容，本案在王美容未出庭应诉对《收据》及《借条》的真实性予以确认的情况下，不能作为郑雅琳支付购房款的依据。3.郑雅琳于一审诉讼中自认因避税而未办理房屋过户手续，故讼争房产未能在一审法院查封之前过户系郑雅琳自身原因导致。
(三)郑雅琳与王美容、董复雄之间不存在真实、合法、有效的房屋买卖关系，一审判决认定该三人之间有关房屋买卖事实缺乏依据。王美容一审未出庭对《房产买卖协议》的真实性陈述意见，一审法院未依法审查即对房屋买卖事实予以确认，缺乏事实和法律依据；买卖双方约定的交易单价明显低于市场价，同时还约定出卖人短期内高价回购条款，该约定明显不符合市场交易习惯和常理，陈钟文有理由相信郑雅琳与王美容、董复雄之间不存在真实、合法的房屋买卖关系。即使郑雅琳提供的《房产买卖协议》有效，因一审法院查封讼争房产时，房屋权属登记在王美容名下，根据债权与物权相分离的原则，郑雅琳仅有权依《房产买卖协议》向王美容主张权利，该债权不足以阻却一审法院的强制执行。综上，请求驳回郑雅琳的上诉，维持原判。
被上诉人王美容、原审第三人董复雄未陈述意见。
郑雅琳向一审法院起诉请求判令:1.撤销(2015)泉执异字第3号执行裁定书；2、解除对涉案房产的强制执行措施。
一审法院认定事实：2011年12月6日，王美容、董复雄与郑雅琳签订《房产买卖协议》一份，约定：王美容、董复雄将坐落于福建省泉州市××大厦××号的房产出售给郑雅琳，成交价为1545360元，在本协议签订之日，郑雅琳支付购房定金78.3万元，于2012年2月10日支付215017元；自本协议签订之日起郑雅琳承受王美容、董复雄在银行的所有按揭款；并承接王美容、董复雄已与房产租户签订的房屋出租合同；王美容、董复雄应于2011年12月7日将房产交付给郑雅琳，待房产证满五年后再办理过户手续；在2011年12月6日至2013年12月5日间的两年内，王美容、董复雄可以以每平方米1.1万元买回上述房屋，若市场价高于每平方米11000元时就以市场价每平方米加价1000元成交等条款。2012年2月6日，王美容向郑雅琳出具1份《收据》，确认收到购房款94.8万元。自2015年2月1日起，郑雅琳以自己的名义将坐落于福建省泉州市××大厦××号房屋出租，并收取租金。截止至2011年12月16日，王美容尚欠银行的房屋贷款本金为342088.88元，第三人董复雄尚欠银行的房屋贷款本金为205253.28元，两项合计为547342.16元。
一审法院在审理陈钟文诉王美容民间借贷纠纷一案中，作出（2014）泉民初字第940号民事裁定书，于2014年7月10日查封、冻结登记在王美容名下的坐落于福建省泉州市××大厦××、××、××、××、××号的房产。2014年9月2日，一审法院作出（2014）泉民初字第940号民事判决书，判令王美容应于判决生效后十日内偿还陈钟文借款本金926000元及利息。判决生效后，陈钟文于2014年12月9日向一审法院申请强制执行。2014年12月13日，一审法院作出（2014）泉执行字第1274号执行裁定：冻结、划拨王美容的银行存款926000元及利息，或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖王美容相应价值的财产。郑雅琳于2014年12月15日向一审法院提出执行异议，以坐落于福建省泉州市××大厦××、××、××、××、××号的房产系其向王美容购买，郑雅琳为房屋所有权人为由，请求停止执行上述房产并解除强制执行措施。一审法院于2015年6月12日作出（2015）泉执异字第3号执行裁定，驳回郑雅琳的执行异议，郑雅琳遂提起本案诉讼。
一审法院认为，本案系郑雅琳与陈钟文、王美容及董复雄之间案外人执行异议之诉，因郑雅琳、王美容、董复雄均系台湾地区居民，属涉台民事案件，应参照涉外案件处理。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，应当适用大陆法律作为本案的准据法。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。虽然郑雅琳与王美容于2011年12月6日签订《房产买卖协议》，约定郑雅琳向王美容、董复雄购买坐落于福建省泉州市××大厦××号的房产。但是，直至2014年8月23日，包括上述房屋的《房地产租赁合同》注明的出租方仍为王美容，郑雅琳只是以代理人的身份在《房地产租赁合同》上签名。因此，在法院于2014年7月10日依法裁定查封讼争房屋时，郑雅琳尚未实质性占有该房屋，因此，讼争房屋并不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形。《房产买卖协议》确定的房款总额为1545360元，2012年2月6日王美容出具《收据》确认只收到购房款94.8万元。对其房屋余款双方约定采用由郑雅琳承接王美容、董复雄向银行所有房屋按揭款的方式支付。至今涉讼房屋的银行按揭款尚未全部清偿完毕。因此，讼争房屋不符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的情形。郑雅琳与王美容为减少房屋交易税费，双方在《房产买卖协议》还约定待上述房屋的所有权证满5年后再办理房屋过户手续。因此，讼争房屋未能在2014年7月10日法院查封之前过户至郑雅琳名下，系郑雅琳自身原因所致，也不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上所述，郑雅琳提出的异议并不符合适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，郑雅琳请求解除对讼争房屋的查封冻结，于法无据，不予支持。王美容、董复雄经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未提出书面答辩并提交证据，视为自动放弃相应的诉讼权利，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回郑雅琳的诉讼请求。
本院二审期间，郑雅琳对一审查明的事实提出以下异议：1.讼争房产自2011年起对外出租，租赁合同虽体现王美容为出租人，但郑雅琳自其购房后就继受取得承租人身份，始终由郑雅琳在收取租金，一审判决对讼争房屋租赁情况的表述不准确；2.遗漏认定郑雅琳承接王美容、董复雄的银行按揭贷款仅是就其购买七套房产中的四套房产的按揭款，其余三套购房款已全部付清。各方当事人对其余事实均无异议。本院对各方没有争议的事实予以确认。
二审审理期间，郑雅琳向本院提供以下证据：1.《台湾士林地方法院检察署检察官不起诉处分书》104年度侦缉字第276、278号，其中载有王美容、董复雄两人述称，其将讼争房屋转让给郑雅琳，后由郑雅琳实际收取租金等事实，证明郑雅琳与王美容之间签订的《房产买卖协议》真实有效，且郑雅琳通过收取租金的方式对讼争房屋实际管理。2.王美容与案外人陈鹭鹭、王美容与陈钟文之间的微信聊天记录，证明非因郑雅琳的原因导致讼争房产未能办理过户登记手续。3.郑雅琳开设在中国建设银行账户的银行流水单，证明郑雅琳于《房产买卖协议》签订后均依约支付讼争房屋的银行按揭贷款。4.郑雅琳开设在中国民生银行的账户信息，证明郑雅琳有能力根据法院指示一次性偿还讼争房屋的剩余按揭款。5.陈鹭鹭出具的《证人证言》，内容体现郑雅琳与王美容于2011年12月6日签订的《房产买卖协议》原件系其本人亲眼所见，真实存在。2013年底，因合同约定的两年回购期满，郑雅琳夫妇多次要求王美容办理房产过户手续，但王美容以各种理由拖延不办理，其提供给法院与王美容之间的微信截图可以证明该事实。陈鹭鹭并出庭陈述称，其是郑雅琳、王美容共同的朋友，对于双方之间的债务纠纷及诉讼情况并不清楚，仅是在2013年至2014年间，受郑雅琳所托要求王美容协助办理房产过户手续。证明郑雅琳与王美容之间房产买卖的真实性，且郑雅琳于2013年多次要求王美容配合办理房产过户手续，因王美容拖延不办理导致讼争房产至今未过户至郑雅琳名下。
陈钟文质证认为，1.对《台湾士林地方法院检察署检察官不起诉处分书》的真实性没有异议，但文书内容不能体现郑雅琳与王美容之间系房屋买卖关系，仅是证明双方存在借款事实。2.对微信聊天记录的真实性无法确认。3.对于郑雅琳账户的银行流水单的真实性没有异议，但未体现款项性质，且所有款项均发生于涉案房产被法院查封之后，因此与本案并无关联性。4.对郑雅琳的存款证明真实性、证明对象均有异议。5.证人陈述所见《房产买卖协议》原件系来源于郑雅琳处，故证人确认《房产买卖协议》的真实性不具有法律效力，微信内容也都是在涉案房产被法院查封之后形成，不能证明其要主张的事实。
二审庭审中，郑雅琳就讼争房屋购房款的支付情况陈述如下：1.双方约定从购房款中扣除王美容已经收取的房屋租金、押金5万元，该5万元系根据王美容与叶菊香签订的租赁合同，其中约定押金2万元以及每月租金1万元，双方签约时王美容已经收取3万元租金，均抵作购房款。2.根据郑雅琳向一审法院提交的三张《借条》，王美容共向郑雅琳借款29.5万元，购房时经双方结算尚欠23.3万元，双方约定以该款冲抵购房款。3.郑雅琳分别于2011年12月13日、2011年12月17日、2012年1月17日、2012年2月4日及2012年2月11日向王美容汇款27万元、6万元、9.5万元、10万元和6.3万元；分别于2011年12月19日、2012年1月19日、2012年1月21日、2012年2月6日以现金方式支付2万元、5.5万元、2万元和32018元，余款以郑雅琳偿还银行按揭贷款方式支付。
另查明，讼争1022、1023两套房产于2011年4月18日办理泉房权证丰泽区(丰)字第201103139号、201103141号《房屋所有权证》，登记所有权人为王美容。该两份《房屋所有权证》现由郑雅琳持有，其主张王美容在与郑雅琳签订《房产买卖协议》的同时将上述两套房屋的《房屋所有权证》一并交由郑雅琳收执。
本院认为，本案系案外人郑雅琳在陈钟文诉王美容借贷纠纷一案生效民事判决的执行中，对执行标的(座落于泉州市××大厦××、××、××房产)提出的执行异议之诉。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，围绕郑雅琳是否已经支付全部购房价款并实际占有房屋，以及对该房屋未办理过户登记手续有无过错审查认定其是否有足以排除执行的实体权利，并无不当。
郑雅琳主张其已依《房产买卖协议》的约定，支付购房款99.8万元，其余款项以替王美容偿还银行按揭贷款的方式支付。对此，本院分析认定如下：首先，郑雅琳主张已付99.8万元购房款中有5万元系以王美容已经收取的租金及押金抵扣，但对该主张只有陈述，没有提供证据证明。其次，郑雅琳提供的王美容出具的确认收到购房款94.8万元的《收据》落款时间为2012年2月6日，而从郑雅琳于诉讼中对该94.8万元付款陈述来看，有部分款项系于2012年2月6日之后支付，因此，可以认定出具该《收据》时，王美容并未收到全部94.8万元购房款，该《收据》不足以作为郑雅琳已经支付94.8万元购房款的依据。第三，郑雅琳提供三张《借条》，主张王美容向其借款29.5万元，但是从该三张《借条》内容看，2010年6月8日《借条》载明借款10万元，2011年9月25日《借条》则载明“今向郑雅琳女士借款4万元整，与之前的3.5万元和10万元，共计19.5万元”，因此，该《借条》所载19.5万元已经包含前述10万元，再加上2011年12月29日《借条》所载2万元，借款金额当为21.5万元，而非29.5万元。同时，郑雅琳主张经双方结算，尚欠借款23.5万元，用于抵偿购房款，亦仅有陈述，没有证据证明结算以及抵偿购房款之事实，且如前分析，借款本金为19.5万元，抵偿23.5万元购房款，在数额上亦不合常理。第四，郑雅琳还主张其以现金方式支付多笔款项，然亦仅有陈述，缺乏其他证据印证，难以认定。综合以上，对于讼争《房产买卖协议》约定的购房款，除按揭贷款外，郑雅琳主张其已依约支付了99.8万元购房款，依据不足，一审法院认定其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的情形，郑雅琳就讼争房产不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。
综上，原审判决结果正确，郑雅琳的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由郑雅琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄卉靓
代理审判员 李志尧
代理审判员 宫 静
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 张天栋
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。