北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终14263号
上诉人（原审原告、反诉被告）：葛歆，男，1968年7月2日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：席国旗，北京明旗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：周静人，女，1957年1月27日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：高伯梁，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：杨怡芳，北京链家房地产经纪有限公司职员。
上诉人葛歆因与被上诉人周静人、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初58306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人葛歆及其委托诉讼代理人席国旗、被上诉人周静人的委托诉讼代理人高伯梁到庭参加了诉讼，链家公司经本院传票传唤，无正当理由未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
葛歆上诉请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初58306号民事判决；2.改判解除葛歆与周静人、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》）及《补充协议》，周静人、链家公司向葛歆支付违约金60万元。事实和理由：1.按照合同约定，买卖双方应于2016年8月15日前共同申请办理房屋权属转移登记，但链家公司的催告函在2016年9月20日发出，葛歆于2016年9月21日下午才收到，所以未按合同约定履行共同义务的责任在周静人和链家公司；2.按照《补充协议》约定，周静人应当于办理过户前2日支付第三笔房款，周静人称葛歆拒绝接受房款并非事实，根据法律规定，权利人拒绝接受，义务履行人可以向公证处提存，但周静人至今未履行主要义务；3.三方签订《补充协议》时链家公司关于“预约时间为准”做出了解读，应该是办理房屋权属转移中的一个预约程序，房屋的所有权转移完结时间是在165日内，这个时间对买卖双方均有约束力，任何一方造成合同执行延误都是违反合同的行为，葛歆因买房而卖涉案房屋，由于周静人的原因造成合同迟延履行，给葛歆造成了巨大经济损失；4.不同意一审法院对“申请办理”提出的广义解释，合同的制定是三方都认可的，约定的履行时间也是三方反复确认过的，链家公司知道过户需要的时间，在签署合同时就已经充分考虑到了可能需要的时间，才会约定半年的履行时间。综上，周静人有重大的违约事实，符合合同解除的条件。
周静人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意葛歆的上诉请求。
链家公司未参加庭审，其向本院提交的书面答辩意见称：同意一审判决，无新证据提交，意见同一审陈述意见。
葛歆向一审法院起诉请求：1.解除与周静人之间就北京市朝阳区××1208号房屋（以下称涉诉房屋）订立的房屋买卖合同关系；2.周静人、链家公司连带支付违约金60万元。
周静人反诉请求：1.葛歆继续履行《房屋买卖合同》，协助周静人办理涉诉房屋的权属转移登记手续；2.葛歆支付周静人违约金102万元。
一审法院认定事实：涉诉房屋于2004年5月登记至葛歆名下。2016年3月3日，葛歆（出卖人）与周静人（买受人）签署《房屋买卖合同》，约定：周静人购买葛歆出售的涉诉房屋；买卖双方协商一致，房屋成交价格为216万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价294万元；买卖双方同意，自合同签订之日起165日内（即2016年8月15日前），共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，葛歆（出卖人）与周静人（买受人）、链家公司（居间人）签订《补充协议》，约定：周静人应于2016年3月3日自行支付定金10万元，2016年3月8日以理房通托管的方式支付定金40万元，2016年3月25日以理房通托管的方式支付定金50万元；2016年5月1日前以理房通托管的方式支付首付款50万元，2016年5月30日前以理房通托管的方式支付首付款100万元，办理房产过户手续前2日内以理房通托管的方式支付首付款260万元。买卖双方同意，在“办理本房契税手续完毕后，以链家公司预约时间为准”，买卖双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。葛歆出现下列情形之一的，构成根本违约，周静人有权以书面通知的方式解除《房屋买卖合同》：①提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明不真实、不完整、无效，导致周静人无法取得房屋所有权的；②房屋被查封或限制转让，导致周静人无法取得房屋所有权的；③逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；④拒绝将房屋出售给周静人或者擅自提高房屋交易价格的；⑤将房屋出售给第三人的；葛歆出现上述根本违约情形之一的，葛歆应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向周静人支付违约金。周静人出现下列情形之一的，构成根本违约，葛歆有权以书面通知的方式解除《房屋买卖合同》：①提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；②拒绝购买涉诉房屋的；③逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；周静人出现上述根本违约情形之一的，周静人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向葛歆支付违约金。
一审庭审中，葛歆提交其代理人“于某”与链家公司职员“赵某”之间的微信记录、电话录音，主要内容为：1.2016年6月24日，赵某表示，由于房屋管理部门预约排号，预约过户时间可能会等到八月份，实际办理完毕过户手续估计在九月中旬；于某则表示过户拖的时间太长，自己因为是换房，所受损失很大，希望尽快办理；2.2016年9月3日，赵某通知于某，过户时间约在了9月21日上午；于某则表示该时间已经超过了合同约定的期间，并表示若周静人继续购买涉诉房屋应按合同约定履行，若周静人不再购买，则统一退还已付款。周静人表示自己不是上述微信、通话的当事方，对此组证据不予认可；链家公司对此组证据的真实性不持异议。葛歆另提交一组载有房屋价格的网页打印资料，用以证明因为周静人拖延过户，导致房屋价格上涨，其受有损失。周静人、链家公司表示此份证据与本案无关。
周静人提交一组银行转账凭证，用以证明其已依约向葛歆支付了房款250万元，仅有最后一笔260万元未支付，葛歆、链家公司对此不持异议。周静人提交一份落款日期为2016年9月20日、由链家公司出具的《催告函》，用以证明因葛歆拒不配合办理最后一笔房款260万元的交接，故链家公司书面通知葛歆：①于2016年9月20日24时前配合办理首付款托管；②于2016年9月21日9时前前往朝阳不动产登记中心办理房屋过户事宜。葛歆对此份证据的真实性不持异议，但表示其系在2016年9月21日下午4时才通过快递收到该份文件。链家公司对此份证据不持异议。
周静人提交两份《朝阳区房屋登记预约单》，显示：预约号：3045；卖方姓名：葛歆；买方姓名：周静人；预约时间：2016年9月21日。两份预约单的区别在于，其中一份的打印时间显示为2016年8月12日，另一份的打印时间显示为2016年9月18日。葛歆表示对此组证据的真实性不清楚，且打印时间相互矛盾。链家公司对此组证据不持异议。
另查，涉诉房屋于2016年8月12日取得了契税完税证明。
经询，周静人表示有能力一次性向葛歆支付剩余房款260万元。一审庭审中，各方当事人均表示对方所主张的违约金标准过高，应予减少。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，葛歆及周静人、链家公司所签《房屋买卖合同》、《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应据此行使权利、履行义务。根据查明的事实可知，周静人于2016年8月12日申请办理了房屋登记预约手续，预约到的办理时间为2016年9月21日。基于此，葛歆主张的周静人迟延履行合同义务构成根本违约，并要求解除双方之间的房屋买卖合同关系。对葛歆此项请求，一审法院不予支持，理由如下：首先，从《房屋买卖合同》的约定来看，买卖双方应于2016年8月15日前共同向房屋权属登记部门“申请办理”房屋权属转移登记手续。此所谓“申请办理”可作多种理解：一是狭义解释，即仅指双方共同前往房屋权属登记部门填写房屋权属转移登记申请表的行为；二是广义解释，包括前期当事人按照政府有关部门规定申请预约排号等一系列与申请有关的行为。其次，从《补充协议》的约定来看，基于链家公司作为房地产居间方对于行业的了解，以及买卖双方的共同认知，各方同意过户时间在办理契税手续完毕后以链家公司预约时间为准。由此可见，各方对于实际填写房屋权属转移登记申请表的时间可能晚于2016年8月15日也有一定合理预期。再次，考虑到案涉合同履行时我市房地产市场价格大幅上涨，成交量居高不下，从预约排号到实际申请过户客观上需要等待一段较长的时间。因此，如对“申请办理”采狭义理解，无疑事实上缩短了双方当事人履行合同义务的期限，这将对包括但不限于案涉合同在内的大量房屋买卖合同的履行带来不便，不利于维护交易的安全和稳定。最后，加之涉诉房屋于2016年8月12日取得契税完税证明，同日周静人即申请了预约手续，故从公平的角度出发，可以认为其在当时的客观条件下已经尽快地履行了自己的义务，并未拖延。综合以上原因，一审法院认为葛歆关于周静人根本违约的主张不能成立。同时，鉴于周静人曾通过链家公司催告葛歆要求履行260万元的付款义务，且其在诉讼过程中亦陈述有能力一次性付款，一审法院对于其第一项反诉请求予以支持，案涉《房屋买卖合同》应继续履行。但考虑到双方已经发生纠纷，为避免后续争议的产生，周静人应在过户同时向葛歆付清剩余房款。关于葛歆要求周静人、链家公司连带支付违约金60万元一节，根据葛歆的陈述，其系比照其损失酌情主张。而在本案诉讼过程中，仅凭葛歆提交的房屋价格网页信息无法认定葛歆的损失。况且我市房屋价格在一定时期内的上涨与葛歆在案涉合同项下的损失并无直接对等关系，不能以房屋价格的涨幅作为认定葛歆损失的直接、充分依据。因此，一审法院对于葛歆此项诉讼请求不予支持。至于周静人的第二项反诉请求，在案涉合同继续履行的情况下，其主张按照房屋总价款20%的标准支付违约金缺乏合同依据。加之在葛歆抗辩的情况下，周静人亦未就合同继续履行情况下其所遭受的损失提供任何证据，一审法院对其此项反诉请求亦不予支持。综上，一审法院判决：一、继续履行葛歆与周静人签订的《房屋买卖合同》以及葛歆与周静人、链家公司签订的《补充协议》；二、周静人于判决生效之日起七日内向葛歆支付剩余房款260万元，与此同时，葛歆协助周静人办理北京市朝阳区××1208号房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户至周静人名下；三、驳回葛歆全部诉讼请求；四、驳回周静人其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，葛歆与周静人所签订的《房屋买卖合同》、葛歆、周静人、链家公司签订的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。《房屋买卖合同》属于双务合同，卖房人的主要义务是将房屋所有权转让给买房人，买房人的主要义务是支付房屋对价。当卖房人取得房屋对价即实现合同主要目的，不应随意解除合同。本案中，根据查明的事实，周静人已按照《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的时间、金额，向葛歆支付房款共计250万元，亦按合同约定时间向房管部门预约了办理房屋权属转移，结合其在一审及二审庭审中均表示有能力并同意一次性支付剩余260万房款的陈述，本院认为卖房人葛歆完全可以实现合同的主要目的，《房屋买卖合同》应当继续履行。
关于葛歆要求周静人、链家公司连带支付违约金60万元的上诉主张。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据葛歆提交的现有证据，无法认定其损失，一审法院关于《房屋买卖合同》中“申请办理”的解释以及认定葛歆关于周静人根本违约的主张不能成立的理由正确，故对其此项上诉请求本院不予支持。
综上所述，葛歆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47500元，由葛歆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 李 淼
代理审判员 陈 茜
二〇一七年十二月二十二日
法官 助理 田 晔
书 记 员 胡 潇