辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2014]沈中民二终字第141号
上诉人（原审原告）：张乃耀，男，1966年11月21日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：孙永成，辽宁英泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：辽宁泰合房地产开发有限公司，住所地：沈阳市皇姑区昆山中路7—1号。
法定代表人：王建伟，系该公司经理。
委托代理人：吴文来，男，1969年9月28日出生，汉族，系
该公司工作人员。
上诉人（原审被告）辽宁际原房屋开发有限公司，住所地：沈阳市皇姑区嘉陵江街69号。
法定代表人：邵树连，系该公司总经理。
委托代理人：代文波，辽宁华恩律师事务所律师。
上诉人张乃耀因与上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司、辽宁际原房屋开发有限公司房屋销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民二初字第939号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年1月9日受理后，依法组成由本院审判员赵明静担任审判长、代理审判员孙卓（主审）、审判员王虹参加评议的合议庭，于2014年2月20日公开开庭审理了本案。上诉人张乃耀及其委托代理人孙永成，上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司的委托代理人吴天来，上诉人辽宁际原房屋开发有限公司的委托代理人代文波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年6月19日，原告与被告泰合公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定原告购买由被告泰合公司开发建设的位于沈阳市皇姑区黄河南大街32号第2幢1-22-2室房屋（即本案诉争房屋），建筑面积174平方米，总房款661200元。关于产权登记，双方未做约定。签订该合同时，诉争房屋已竣工。合同签订后，被告际原公司收取了原告支付的全部购房款。2008年6月20日，被告际原公司为原告出具了准住通知单。2008年6月25日，被告际原公司收取了原告缴纳的入住费用。
原审法院另查明，2000年10月9日，被告泰合公司与被告际原公司签订《联建协议书》一份，双方约定联合开发黄河大街三段二里地块项目（即本案诉争房屋所属项目），由泰合公司负责办理开工前各种手续，并和际原公司共同组织施工，费用由际原公司支付，收入归际原公司所有，际原公司向泰合公司一次性支付包死利润500万元，际原公司在该项目上的盈亏均与被告泰合公司无关。
原审法院再查明，2013年3月27日，沈阳市房产局解遗领导小组办公室下发沈房解遗（2013）13号文件，准予对“碧海新居”项目部分购房人办理房屋产权登记。本院依职权到沈阳市房产局调取沈房解遗（2013）13号文件及《房屋登记明细表》，该《房屋登记明细表》中并未包含本案诉争房屋。本案诉争房屋至今尚未取得房屋初始登记备案。原、被告因办理房证及赔偿事宜协商未果，故原告诉至本院。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告泰合公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定条款全面履行合同义务。关于被告泰合公司是否承担逾期办证违约责任的问题。被告泰合公司系本案诉争房屋的开发建设单位，亦是《商品房买卖合同》的签订主体，虽在其与被告际原公司签订的《联建协议书》中双方约定诉争房屋所在地块项目的盈亏均与被告泰合公司无关，但该协议书系二被告之间的内部约定，不能对外对抗第三人。故本院对被告泰和公司该抗辩理由不予采信。因双方签订的《商品房买卖合同》未就产权登记进行约定，且签订该合同时诉争房屋为已竣工房屋，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人被告泰合公司的原因，买受人即原告自《商品房买卖合同》订立之日起90日未能取得房屋权属证书的，出卖人被告泰合公司应当承担违约责任。现原告与被告泰合公司于2008年6月19日签订《商品房买卖合同》，但被告至今未能取得房屋初始登记备案，致使原告未能取得房屋权属证书，故被告泰合公司应承担逾期办证违约责任。关于被告际原公司是否承担违约责任的问题。被告际原公司系诉争房屋所在地块项目的联建单位，其实际收取了原告交纳的购房款，并实际履行了向原告交付商品房的义务，故被告际原公司应对被告泰合公司的违约责任承担连带责任。关于原告主张的违约金是否超过诉讼时效问题。原告与被告泰合公司于2008年6月19日签订《商品房买卖合同》，故被告泰合公司应自该合同订立之日起90日内即2008年9月17日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此原告从2008年9月18日起即知道或应当知道自己的权利受到侵害、被告已违约的事实。原告主张民事权利的诉讼时效期间应从2008年9月18日起算。原告于2013年6月24日才向本院提起诉讼、交纳诉讼费，且原告在庭审中亦未提供相应证据来证明该诉讼时效有中止、中断的情形，原告主张的2011年6月24日前的诉讼请求已超过两年诉讼时效，本院对原告要求被告给付2011年6月24日前逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。关于逾期办理初始备案登记违约金的数额问题。因原、被告双方对逾期违约金未作约定，且原告主张0.003%/日违约金计算标准未超过法律规定的范围，故被告应按日向原告支付已付房款0.003%的违约金。自2011年6月25日起至2013年6月24日止，违约金数额应为14500元（已付购房款661200元×731天×0.003%/日）。2013年6月24日之后发生的违约金，原告可另行诉讼。关于原告主张被告协助其办理房屋所有权证问题。被告泰合公司、际原公司作为诉争房屋的开发建设单位，负有协助买受人办理房屋所有权证的义务。但诉争房屋存在多种原因，造成该房屋初始登记备案暂无法办理。现该客观障碍仍然存在，导致被告目前仍无法办理房屋初始登记备案。而房屋初始登记备案的取得，是被告协助原告办理房屋所有权证的前提。故本院对原告的该项诉讼请求暂不予支持。关于被告泰合公司提出的《商品房买卖合同》上该公司的公章系私刻的抗辩理由。因被告泰合公司未在法庭限期内提交鉴定申请，故本院对该抗辩理由不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告辽宁泰合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告张乃耀逾期办理初始备案登记违约金14500元（截至2013年6月24日），被告辽宁际原房屋开发有限公司对被告辽宁泰合房地产开发有限公司上述给付义务承担连带责任；上述给付义务如逾期履行,义务人应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费1705元，由原告张乃耀承担1542元，由被告辽宁泰合房地产开发有限公司承担163元，被告辽宁际原房屋开发有限公司对被告辽宁泰合房地产开发有限公司上述义务承担连带责任。
宣判后，张乃耀、辽宁泰合房地产开发有限公司（以下简称“泰和公司”）、辽宁际原房屋开发有限公司不服（以下简称“际原公司”），均向本院提出上诉。
张乃耀的上诉理由：1、一审法院事实认定错误。一审法院审理查明“本案诉争房屋至今尚未取得房屋初始登记备案”与客观事实不符。2、一审法院适用法律错误。即使本案诉争房屋没有办理初始登记备案，也是被上诉人违反不履行义务造成的，人民法院应当判令被上诉人履行相应的义务。作为出卖方的被上诉人，签订商品房买卖合同后不仅有交付房屋的义务，同时有配合办理房屋所有权证的义务，而一审法院忽视被上诉人初始备案登记的前期义务未履行，直接驳回上诉人要求被上诉人配合办理房屋所有权证的诉讼请求，没有任何法律依据及事实依据。3、根据合同相对性原则，被上诉人也应当承担配合上诉人办理房屋所有权证的义务。上诉人在履行合同过程中并不存在任何违约行为，而被上诉人与政府之间的纠纷应当由其双方自行解决，不能将政府违约行为直接强加到上诉人与被上诉人的合同之中，更不能因此判令上诉人承担不利后果。请求被上诉人协助上诉人办理房屋所有权证，判令被上诉人承担本案一二审诉讼费用。
泰合公司的上诉理由：1、辽宁泰合房地产开发有限公司已经被吊销营业执照，无任何赔偿财产。因此，对被上诉人的违约赔偿无法实现，会损害被上诉人的利益。2、根据合同相对性原则，辽宁泰合房地产开发有限公司未与被上诉人实际履行过任何合同，辽宁际原房屋开发有限公司为实际履行人，购房款为辽宁际原房屋开发有限公司所收，泰合房地产开发有限公司明显权利与义务不对等，不应该成为赔偿义务的主体。请求撤销原审判决，改判上诉人不承担违约赔偿责任。
际原公司的上诉理由：1、一审判决认定泰合公司应承担逾期办证违约责任，上诉人承担连带责任，认定事实错误，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。2、被上诉人主张的违约金没有事实和法律依据，一审法院适用法律错误。请求贵院撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人诉求，本案诉讼费用由被上诉人承担。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
上述事实，有《商品房买卖合同》、借款合同、收款收据、准住通知单、《联建协议书》、解遗文件、当事人陈述等证据在卷佐证，经开庭质证，本院依法予以确认。
本院认为：上诉人张乃耀与上诉人泰合公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照协议诚信恪守履行合同义务。双方所签订的《商品房买卖合同》对于产权登记未作明确约定，双方签订合同时案涉房屋尚未竣工，上诉人张乃耀于2008年6月20日办理了入住手续，但张乃耀至今未能取得房屋权属证书，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，因出卖人泰合公司的原因，张乃耀自商品房交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，泰合公司应当承担相应的违约责任。现泰合公司于2007年5月18日将诉争房屋交付给张乃耀使用，但泰合公司至今未能取得房屋初始登记备案，致使张乃耀未能取得房屋权属证书，因此泰合公司应承担逾期办证的违约责任，故原审法院判令上诉人泰合公司向张乃耀支付逾期办证违约金14500元未超出法定的范围，应予维持。
关于上诉人泰合公司主张其已经吊销营业执照，无任何赔偿财产，际原公司应为赔偿义务主体的问题，本院认为泰合公司系案涉房屋的开发建设单位，亦为与张乃耀签订《商品房买卖合同》的合同相对方，张乃耀与泰合公司签订《商品房买卖合同》时有理由相信泰合公司为案涉房屋的出卖人，因此泰合公司也应承担相应的合同义务。泰合公司与际原公司签订的《联建协议书》系双方的内部协议，不具备对外公示力，不能对抗作为购房人的张乃耀应享有的合同权利，泰合公司虽然已经吊销，但其仍具备诉讼主体资格，因此应承担相应的赔偿责任，故对于泰合公司的该项上诉主张，本院不予支持。
关于际原公司所提其不应当承担逾期办证违约责任之主张，本院认为，际原公司为案涉房屋所在地块的联建单位，实际收取了张乃耀的购房款，并实际向张乃耀履行了交付房屋的义务，且泰合公司与际原公司签订的《联建协议书》中明确约定案涉房屋所在楼盘均由际原公司负责，故原审法院判令际原公司承担支付逾期交房违约金的连带责任并无不当。
关于上诉人张乃耀要求泰合公司、际原公司应协助其办理房屋所有权证的上诉主张主张，本院认为，案涉房屋所在的碧海新区园区内的所有房屋均需要通过政府解疑程序办理房屋权属登记手续，现房产局并无案涉房屋的初始登记手续，案涉房屋不具备办理房产证的条件，因此对于上诉人此项诉讼请求无法支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人张乃耀交纳的二审案件受理费1，705元，由上诉人张乃耀负担；上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费1，705元，由上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司负担；上诉人辽宁际原房屋开发有限公司交纳的二审案件受理费1，705元，由上诉人辽宁际原房屋开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
审 判 员 王 虹
二〇一四年三月十二日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。