湖北省神农架林区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂9021民初202号
原告：神农架林区国有资产经营公司，住所地神农架林区松柏镇连峰街10号。统一社会信用代码91429021735214691G。
法定代表人：郑轲山，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黎涛，男，该公司工作人员。特别授权代理。
委托诉讼代理人：秦传播，男，该公司工作人员。一般授权代理。
被告：屈万流，男，1955年4月27日出生，汉族，居民，住湖北省神农架林区。
原告神农架林区国有资产经营公司（以下简称林区国资公司）与被告屈万流房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月10日公开开庭进行了审理。原告林区国资公司的委托诉讼代理人黎涛、秦传播，被告屈万流到庭参加诉讼。庭审过程中，被告屈万流当庭提出反诉，请求判令原告补偿被告对租赁房屋的改造费用42000元。庭审结束后，被告屈万流向本院书面申请，自愿撤回反诉。本案现已审理终结。
原告林区国资公司向本院提出诉讼请求：1.判决终止原、被告签订的《租赁协议》；2.判令被告立即腾退租赁房屋，返还原告财产；3.判令被告支付原告2016年1月1日至2018年5月31日租金2416元，及从2018年6月1日起，按年租金1000元的标准，计付租金至被告腾退房屋之日止；4.判令被告支付原告违约金5000元；5.诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告变更前三项诉讼请求为：1.判决解除原、被告之间的不定期房屋租赁合同；2.判令被告立即向原告腾退租赁房屋；3.判令被告支付原告2016年1月1日至2018年5月10日租金2416元，及从2018年5月21日起，按年租金1000元的标准，计付房屋占有使用费至被告腾退房屋之日止。事实与理由：2015年，原告林区国资公司与被告屈万流签订了《租赁协议书》，约定：“原告将其管理的原神农架林区印刷厂1#“L型”楼栋一单元一楼西边三间房屋出租给被告使用，租期一年（自2015年1月1日起至2015年12月31日止），租金1000元；租赁期间被告对房屋进行装修、装饰等所发生的费用由被告承担，租赁期满原告不予补偿；租赁期间若因城市建设要求对该房屋进行拆迁，本协议自行终止，被告无条件搬出，而且原告对被告不承担任何赔偿和补偿；一方违约，应向对方支付违约金5000元，若被告逾期15日未交纳租金，原告可单方解除租赁关系，收回房屋，并追究其违约责任。”协议签订后，被告交纳了2015年的租金。租期届满后，双方未续签协议，被告继续使用租赁房屋，但未再交纳租金。现因神农架林区人民政府已实施松柏城区危险性房屋疏散解危项目，而该租赁房屋经鉴定为D级危房，在拆除范围之内。为保证人民生命财产安全，改善居民居住环境，提升城市形象，推进松柏城区危房解危疏散搬迁工作，原告于2018年5月11日向被告送达了《收回出租房屋通知》，解除双方的不定期房屋租赁合同关系，并限定被告在收到通知后10日内向原告腾退房屋，但被告拒绝搬离。原告遂诉至本院，请求法院依法支持其诉讼请求。
被告屈万流在法定期间内未提出书面答辩，当庭辩称：1.原告的工作人员于2016年已向被告收取了当年的租金1000元；2.因租赁房屋系危房，正面临拆迁，原告的工作人员也承诺2017年、2018年的房租不收了；3.租赁协议约定的违约金过高；4.被告目前无房居住，原告要求被告腾退租赁房屋，应当解决被告的住房困难问题。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原神农架林区印刷厂系神农架林区全民所有制企业，后来变更登记为国有独资公司，更名为神农架印刷有限公司，被告屈万流及其妻均是该公司职工。2005年下半年，该公司停产，随后进行企业改制，被告夫妻下岗。2006年2月17日，该公司固定资产及存货被移交给原告林区国资公司，经转让拍卖部分资产后，包括原神农架印刷有限公司1#“L型”楼栋在内的剩余国有资产由原告管理、经营。
被告屈万流自2006年开始承租、使用原告管理的位于神农架林区松柏镇常青路10号原神农架印刷有限公司1#“L型”楼栋一单元一楼西边房屋（以下简称诉争房屋），该房屋系原神农架印刷有限公司的车间，建筑面积约为108㎡。被告在使用期间，未经原告同意，于2006年对该房屋进行了整改，增砌隔墙、打地坪、更换门窗、增设临街楼梯通道和护栏等，将该房屋（车间）改造成三间门面房，用于经营早餐店至2011年，随后一直居住使用。2015年7月，原告林区国资公司收到神农架林区房管局送达的由神农架林区房屋安全鉴定所于同年7月5日对诉争房屋所在的整幢房屋作出的房屋安全鉴定报告，该报告显示：“鉴定结论：综合现场查勘情况，依据《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99之规定，被鉴定房屋综合判定为C级（部分沉重结构承载力不能满足正常使用需求，局部出现险情，构成局部危房）。处理意见：委鉴房屋安全隐患突出，且无修缮价值，建议停止使用或拆除。”
被告使用诉争房屋直到2015年12月29日，原告林区国资公司与被告屈万流签订了《租赁协议书》，约定主要内容为：“甲方为神农架林区国有资产经营公司，乙方为屈万流。根据乙方请求，经甲乙双方充分协商签订以下合同条款。1、甲方同意将依法管理的林区印刷厂门面房租给乙方使用，乙方对其所租用房屋的情况已充分了解，租金为人民币壹仟元，租用期壹年（1000元／年）。本着先交钱后租房的原则，乙方应在2015年12月25日以前交清租金。2、合同期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止。乙方在租赁期间，水电费、卫生费等各项税费由乙方自行负担。…4、租赁期间乙方自行对房屋进行装修、装饰等所发生的费用由乙方承担，租赁期满甲方对乙方的装修、装饰不予补偿。因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。…6、租赁期间若因城市建设和法律、法规要求对该房屋进行拆迁的，本合同自行终止，乙方无条件搬出，而且甲方对乙方不承担任何赔偿和补偿。…8、违约责任。甲方若违反本合同规定，应向乙方交纳违约金5000元，乙方若违反本合同，应向甲方交纳违约金5000元。若乙方逾期15日未交纳租金，甲方可单方解除租赁关系，收回房屋，并追究其违约责任。”原告林区国资公司在协议甲方栏盖章，被告屈万流在协议乙方栏签名。
协议签订后，被告当日支付原告2015年的租金1000元。约定租赁期间届满后，原、被告双方未再续签书面合同，被告继续使用诉争房屋。2016年，原告的工作人员上门收取被告2016年的租金1000元。之后，被告仍继续使用诉争房屋，但未再支付原告租金，原告对被告继续使用诉争房屋未提出异议，亦未向被告催收租金。
2018年1月23日，神农架林区人民政府发出《2018年神农架林区松柏城区危险性房屋疏散解危项目征收决定公告》，实施松柏城区危险性房屋疏散解危项目，本案诉争房屋所在的整幢房屋被纳入拆除范围。2018年5月11日，原告向被告送达了《收回出租房屋通知》，内容为：“屈万流先生：您好！我公司与您于2015年12月29日就我公司管理的原印刷厂房屋签订的《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为2015年1月1日起至2015年12月31日止，每年租金人民币1000元，该合同租期届满后，您继续在使用该房屋，但您未与我公司续签合同，故您我双方存在不定期租赁合同关系，根据我国合同法规定，我公司作为出租人有权随时通知您解除租赁关系，现因林区政府实施对松柏城区危险性房屋疏散搬迁，您承租的房屋已鉴定为D级危房，按规定必须强行拆除。依据相关法律规定和双方签订的《房屋租赁合同》条款的约定，现依法通知您：一、自本通知发出之日起，您与我公司之间的不定期《房屋租赁关系》终止，请您在收到本书面通知后10日内腾空房屋自行搬出，并将房屋交还给我公司。二、若您在上述期限内不搬出，我公司将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的损失。由此产生的一切责任及法律后果，由阁下您自行承担。三、请您尽快到我公司资产部，协商结算2016年1月1日至2018年4月30日的租金事宜（共计28个月）。”被告屈万流当日收到该书面通知，但至今未向原告腾退诉争房屋。原告于2018年6月1日诉至本院。
本院认为，原告就其依法管理的案涉诉争房屋与被告于2015年12月29日签订的《租赁协议书》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效合同，双方均应按照约定全面履行各自的义务，以实现合同目的。一、原告解除合同的效力。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”该法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，案涉《租赁协议书》约定的租赁期间于2015年12月31日届满后，被告继续使用诉争房屋，原告未提出异议，双方自2016年1月1日起转为不定期房屋租赁合同关系，权利义务仍按照原租赁协议确定。原告于2018年5月11日书面通知被告，限其在收到通知后10日内即2018年5月22日之前腾退房屋，行使合同解除权，符合上述法律规定。同时，本案诉争房屋原系原神农架印刷有限公司的车间，属生产性房屋。2006年被告租用该房屋后改造成门面房，变为经营性房屋，且案涉《租赁协议书》约定用途亦为门面房。因此，案涉诉争房屋并不具有依照国家福利政策而享受的保障性住房性质，原告行使合同解除权应不受相应限制。故原告解除合同行为有效，双方之间的不定期房屋租赁合同于2018年5月22日解除。二、双方的违约责任及后果。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”该法第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定除外。”本案中，诉争房屋所在的整幢房屋于2015年7月5日经鉴定为危房C级，不符合房屋安全标准，原告此后亦没有进行修缮、加固，现该整幢房屋已被纳入拆除范围，正面临被拆除，在拆除之前已不具有维修的必要。原告提供给被告的诉争房屋因存在安全隐患，不符合协议约定的用途，被告可不予支付租金。同时，原告因此构成根本性违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付合同解除前的未付租金及合同解除后至腾房之日房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，案涉《租赁协议书》约定，一方若违反合同，需向对方支付违约金5000元，虽然该约定属合同结算和清理条款，双方的不定期房屋租赁合同解除后不影响其效力，但协议约定的违约金明显过分高于原告的租金损失，应予以调减。原、被告之间的不定期房屋租赁合同解除后，双方的权利义务终止，被告应按照协议约定向原告腾退诉争房屋，但被告至今未腾退房屋，亦构成违约，应承担相应的违约责任。因原、被告双方都违约，双方均应按照协议约定向对方支付违约金。虽然在本案中被告没有向原告主张违约金，但根据公平原则和诉讼经济原则，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。三、原告有无解决被告住房困难的义务。本案中，原、被告之间仅系平等民事主体之间就诉争房屋租赁事宜成立的合同关系，受《中华人民共和国合同法》的调整，双方的权利和义务由合同法规定及合同约定。然而合同法没有规定，案涉租赁协议亦没有约定作为出租人的原告在解除合同后负有解决被告住房困难的义务，故被告要求原告解决其住房困难的抗辩理由，没有相应的事实和法律依据，本院不予采纳。另外，被告虽然在庭审过程中当庭提出反诉，但其在庭审结束后又书面申请撤回反诉，故本院对被告的反诉不予合并审理。
综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百三十一条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：
一、确认原告神农架林区国有资产经营公司与被告屈万流之间的不定期房屋租赁合同已于2018年5月22日解除；
二、被告屈万流于本判决生效后十日内向原告神农架林区国有资产经营公司腾退位于神农架林区松柏镇常青路10号原神农架印刷有限公司1#“L型”楼栋一单元一楼西边三间房屋；
三、驳回原告神农架林区国有资产经营公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取计25元，由原告神农架林区国有资产经营公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 王天赋
二〇一八年八月七日
书记员 张媛媛