＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字第1525号＼n上诉人（原审被告）：广州市荔湾区永邦百货商场。＼n法定代表人：张嘉乐，职务：董事经理。＼n委托代理人：黄永东，广东广信君达律师事务所律师。＼n委托代理人：汪健，广东广信君达律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区文化广电新闻出版局。＼n法定代表人：严汉初，职务：局长。＼n委托代理人：刘玉东，国信信扬律师事务所律师。＼n委托代理人：程凌香，国信信扬律师事务所实习律师。＼n上诉人广州市荔湾区永邦百货商场因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第854号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，广州市荔湾区永邦百货商场（以下简称荔湾区文广局）与广州市荔湾区永邦百货商场（以下简称永邦商场）于2006年5月15日签订《场地租赁协议》，合同约定：永邦商场承租荔湾区文广局位于广州市荔湾区下九路25号前座四楼作商业使用，租赁期由2006年7月15日至2013年4月14日止。租金标准是每层5000元，由2009年7月15日开始每年递增5%。租赁期届满须收回出租房屋的，应在租赁期届满之日前三个月书面通知永邦商场。＼n合同签订后，荔湾区文广局、永邦商场双方均按上述约定履行。在前述房屋租期届满之前，荔湾区文广局依约多次向永邦商场发出租期届满收回场地的通知，但永邦商场至今未将讼争场地交还荔湾区文广局。＼n另双方在庭审中确认前座4楼的面积是130平方米。＼n2013年5月27日，荔湾区文广局向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、永邦商场向荔湾区文广局交还永邦商场租赁的广州市荔湾区下九路25号前座第4层的房屋；2、永邦商场向荔湾区文广局支付占用广州市荔湾区下九路25号前座第4层房屋的占用使用费24310.16元（每月标准12155.08元，自2013年4月15日起算，暂计算至2013年6月14日，实际要求至永邦商场交还房屋之日）；逾期交房利息171.53元（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年4月15日起算，暂计算至2013年6月14日，实际要求至永邦商场交还房屋之日）；3、永邦商场承担本案全部诉讼费用。＼n原审法院认为：荔湾区文广局与永邦商场签订的《场地租赁协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现租赁协议期限已届满，荔湾区文广局不同意再继续出租给永邦商场，并依约提前三个月通知永邦商场要求收回场地，荔湾区文广局要求永邦商场交还广州市荔湾区下九路25号前座4楼房屋及要求永邦商场支付逾期腾退房屋期间的租金、逾期腾退房屋违约金的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。因合同并未约定逾期腾退房屋的租金标准，对该使用金应调整为由荔湾区文广局、永邦商场向有资质的评估机构申请，按规划用途是商业使用的市场租金参考价的标准评定房屋使用金，永邦商场按上述标准支付为宜。＼n综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条的规定作出如下判决：一、永邦商场自本判决发生法律效力之日起30日内，退出广州市荔湾区下九路25号前座4楼房屋，将上述房屋交还给荔湾区文广局管业；二、永邦商场自本判决发生法律效力之日起30日内，将从2013年4月15日起至本判决发生法律效力之日止的场地使用费（租金）由荔湾区文广局、永邦商场共同向有资质的评估机构申请，按规划用途是商业使用、建筑面积为130平方米的市场租金参考价的标准评定房屋使用金，并一次性清缴给荔湾区文广局。从本判决发生法律效力之次日起至交还上述房屋的使用权给荔湾区文广局时止的场地使用费，仍由永邦商场按上述租金标准每月向荔湾区文广局交纳；三、驳回荔湾区文广局要求永邦商场支付利息的诉讼请求。一审案件受理费512元，由荔湾区文广局负担50元，由永邦商场负担462元。＼n判后，上诉人永邦商场不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：一、原审法院认定事实不清，案涉房屋租金应按原合同约定标准执行。荔湾区文广局超标准向永邦商场收取电费，且以各种理由推诿拖延解决。根据双方签订的合同，永邦商场对于案涉房屋享有优先承租权，但荔湾区文广局发函要求收回房屋并明确表明不承认永邦商场的优先承租权。在合同期内双方就电费超收问题引发后续一系列争议，为了避免扩大损失，在争议解决之前永邦商场拒绝迁出，永邦商场仍继续履行原合同义务，按时交纳了每月租金，故在双方发生争议的合同期内，案涉房屋租金应按照原合同约定执行。二、原审法院判决第二项中所确定的市场租金参考价标准超出了荔湾区文广局所主张的每月租金标准。据此请求法院判令：1、撤销原审判决，驳回荔湾区文广局的全部诉讼请求；2、荔湾区文广局承担本案的全部诉讼费用。＼n被上诉人荔湾区文广局答辩称：1、双方租赁合同期间一直是由荔湾区文广局代收电费，且双方均无异议，现永邦商场提出电费收取的上诉理由，不属于本案审查范畴。2、合同约定优先承租权的条件是案涉房屋继续出租及同等条件下，在上述两种情形下出租人不出租给承租人才出现优先承租权的问题。综上，同意原审判决，不同意永邦商场的上诉请求。＼n原审判决认定的事实，当事人没有异议，本院予以确认。＼n另查，《场地租赁协议》第三条第5项约定：如该房屋继续出租的，永邦商场可在同等条件下有优先承租权。＼n二审中，永邦商场表示：1、同意原审判决第三项；2、不同意交还案涉房屋的理由是荔湾区文广局超额收取电费，为避免扩大损失，所以不同意交还房屋。＼n二审中，双方当事人对于以下事实存在争议：1、房屋使用费的计算标准。永邦商场表示：租赁期限届满之后，荔湾区文广局仍在继续收取租金，故双方之间是不定期的租赁合同关系，应按照原合同约定的租金标准计算使用费；荔湾区文广局则表示：租赁期限届满之前已经多次发出收回场地的通知，明确表示不同意永邦商场继续承租，因此双方并未就继续租赁达成合意，永邦商场强行向荔湾区文广局缴纳占用费，为减少损失才代管其缴纳的费用。2、原审判决第二项中的使用费标准是否超出诉讼请主张。永邦商场表示：依据荔湾区文广局一审中所提供的房管部门市场租金参考价，原审判决第二项中的市场租金参考价已远远超出荔湾区文广局所主张的每月标准12155.08元；荔湾区文广局则表示：鉴于永邦商场自认该地段的市场租金远远高出荔湾区文广局所主张的使用费金额，因此，永邦商场自愿放弃超出诉讼请求范围之外的使用费，且无需评估。＼n本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）案涉房屋应否交还；（二）场地使用费的计算标准。＼n关于案涉房屋应否交还的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，双方签订的《场地租赁意向》约定：租赁期届满，双方未续订契约或解除契约的，永邦商场限期迁出。现租赁合同于2013年4月14日届满后，双方没有续签合同，且荔湾区文广局亦多次向永邦商场发出收回场地的通知，因此，依据上述法律规定及合同约定，原审法院判令永邦商场将案涉房屋交还荔湾区文广局的处理并无不当，应予维持。永邦商场上诉认为荔湾区文广局存在超额收取电费的行为，对此可另循其他途径予以解决，但以此为由拒绝交还房屋，缺乏法律依据，本院不予采信。至于优先承租权的问题，所谓优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。据此可知，优先承租权的行使需要符合出租方继续出租房屋和同等条件两个前提，永邦商场无证据证实具备上述两条件，故其以行使优先承租权而拒绝交还房屋，缺乏事实依据，本院亦不予采信。＼n关于场地使用费的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案租赁合同到期后，荔湾区文广局明确表示不再同意永邦商场继续使用案涉房屋，因此，在出租人对于承租人继续使用租赁物提出异议的情况下，原租赁合同不应视为继续有效，永邦商场上诉提出双方之间存在不定期的租赁合同关系，其应按原合同约定的租金标准缴纳租金，明显缺乏理据，本院不予采信。原审法院按商业使用用途的市场租金参考价作为房屋使用费的计算标准，符合公平合理和等价有偿原则，本院予以确认。但鉴于荔湾区文广局一审提出的诉讼请求中已明确其主张的房屋使用费为每月标准12155.08元，故原审法院判决第二项中的每月使用费标准应以其主张为限。据此，原审法院判决第二项应予调整。＼n因双方当事人对于原审判决第三项均无异议，故该判项可予维持。＼n综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：＼n维持广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第854号民事判决第一、三项；＼n变更广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第854号民事判决第二项为：广州市荔湾区永邦百货商场自本判决送达之日起30日内，将从2013年4月15日起至本判决发生法律效力之日止的场地使用费（租金）由广州市荔湾区永邦百货商场、广州市荔湾区文化广电新闻出版局共同向有资质的评估机构申请，按规划用途是商业使用、建筑面积130平方米的市场租金参考价的标准评定房屋使用金，并一次性清缴给广州市荔湾区文化广电新闻出版局（每月使用费标准以12155.08元为限）。从本判决发生法律效力之次日起至交还上述房屋的使用权给广州市荔湾区文化广电新闻出版局时止的场地使用费，仍由广州市荔湾区永邦百货商场按上述租金标准每月向广州市荔湾区文化广电新闻出版局交纳（每月使用费标准以12155.08元为限）。＼n如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案一审案件受理费512元，由广州市荔湾区文化广电新闻出版局负担50元，由广州市荔湾区永邦百货商场负担462元；二审案件受理费512元，均由广州市荔湾区永邦百货商场负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张怡＼n代理审判员余盾＼n代理审判员张艳＼n二〇一四年××月××日＼n书记员张辉