广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0112民初4264号
原告：广州高卫物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区。
法定代表人：徐建东，总经理。
委托代理人：马泽婵，国信信扬律师事务所律师。
委托代理人：黄欣桐，国信信扬律师事务所实习人员。
被告：广东佳信投资有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：林晓，董事长。
委托代理人：龚伟，广东润科律师事务所律师。
委托代理人：杨清辉，广东润科律师事务所律师。
第三人：广州御湖房地产发展有限公司，住所地广东省广州市黄埔区。
法定代表人：钟慎强，董事长。
委托代理人：柴冰川，国信信扬律师事务所律师。
委托代理人：张继英，国信信扬律师事务所实习人员。
原告广州高卫物业管理有限公司（以下简称高卫物业公司）诉被告广东佳信投资有限公司（以下简称佳信公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理后，依法追加广州御湖房地产发展有限公司（以下简称御湖公司）为第三人，适用简易程序于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人马泽婵，被告委托代理人龚伟、杨清辉及第三人委托代理人柴冰川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告为御湖名邸的物业管理公司，被告作为御湖名邸的业主，享受原告提供物业管理服务，需依约支付物业管理费及会所使用费。2012年10月11日，被告与开发商御湖公司签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告向开发商御湖公司购买御湖名邸（以下简称“案涉房屋”），建筑面积为平方米，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，住宅物业管理服务费的标准为人民币5元/平方米/月（不含公共水电分摊），被告须于每个月的第一天或之前向原告缴付当月的物业管理服务费，若逾期不缴纳物业管理服务费，原告可以自逾期之日起每日按每月应缴费用千分之一计算违约金。此外，合同约定在原告经营管理商业部分为被告及全体业主提供文娱、康乐服务期间，被告需按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月标准向原告缴纳会所使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的费用支出等。
2013年11月30日，原告与案涉房屋开发商御湖公司签署《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，被选聘为御湖名邸的物业管理公司，为御湖名邸提供物业管理服务。2013年11月28日，御湖公司向被告送达了《收楼通知书》，要求被告办理有关收楼手续。被告购楼时，还签署了《临时管理规约》、《关于遵守<临时管理规约>及<前期物业管理服务合同>的承诺书》、《关于御湖名邸商业部分的承诺书》等相关文件。《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》也对物业管理费及会所使用费的缴费标准、缴费时间、违约金计算方式等内容进行了约定，相应内容与《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定并无冲突。此外，《临时管理规约》中还规定若被告出现逾期不缴纳物业管理费、会所使用费及其他应交费用时，被告除需支付违约金，还需承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。
被告逾期未支付物业管理费及会所使用费，已构成违约，需依约支付违约金及承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。原告作为御湖名邸的物业管理公司，已经依约向被告提供了物业管理服务，并在经营管理商业部分期间为被告及全体业主提供文娱、康乐服务。开发商御湖公司已经向被告送达《收楼通知书》，被告无理由未在规定期限内办理收楼手续应自行承担相应责任。被告无故拖欠物业管理服务费和会所使用费至今，原告已多次向被告催收，均未缴纳。
综上，被告迟延缴交物业管理服务费和会所使用费的行为已经构成违约，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》《临时管理规约》及《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》的相关约定，原告有权向被告追讨物业管理服务费、会所使用费，并有权要求被告支付违约金和因维权支出的律师费等相关费用。
为维护自身合法权益，现原告依据相关合同约定及法律规定向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即向原告支付拖欠的至期间的物业管理服务费元和违约金（违约金按拖欠的物业管理服务费每日千分之一的标准自拖欠之日起计至清偿之日止，暂计至为元）；2.被告立即向原告支付拖欠的至期间的会所使用费元和违约金（违约金按拖欠的会所使用费每日千分之一的标准自拖欠之日起计至清偿之日止，暂计至为元）；3.被告向原告支付因实现债权而支出的一审代理律师费3000元；4.被告承担本案所有诉讼费用。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由为：一、案涉御湖小区与外界相连的唯一通道虽在小区外面，但通往小区，已经建好但未验收，政府不允许使用，因为道路不通，所以业主没有收楼。按照售房合同、业主临时公约、前期物业服务合同的规定，我方在收楼后才产生物业管理费。二、会所使用费，我方认为前提是被告实际使用了会所和按照前期物业服务合同的约定原告向被告提供文娱和康乐服务，原告实际上未对被告提供任何文娱和康乐服务，被告也未使用，原告无权主张会所使用费。三、原告管理的会所其实就是御湖小区的前期物业服务合同的内容，原告单独把会所服务拆开另行收费是没有依据的，这不是业主要求新增加的服务。四、按照广州市物业管理暂行办法的规定，新建住宅小区的管理费如果超过政府的指导定价，应该向物价部门申请批准才能收费。按照今年广州市住宅物业服务收费参考标准的通知，一级资质住宅物业服务收费最高标准是2.8元/平方米/月，二级资质是2.32元/平方米/月，三级资质是1.85元/平方米/月，四级资质是1.38元/平方米/月，五级资质是0.9元/平方米/月。而案涉御湖小区是住宅，本案原告主张物业管理费为5元/平方米/月，会所使用费为1.8元/平方米/月，这明显高于政府指导价，应当取得政府物价部门的批准。原告未取得批准，按照显著高于政府指导价收费是没有依据的。五、原告主张律师费没有法律依据，因此法院应该驳回原告的诉讼请求。
第三人述称：对原告的诉讼请求没有意见。
经审理查明：2012年10月11日，御湖公司（甲方）与佳信公司（乙方）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸红菁街15号1层101号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积432.62平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的高某物业公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2013年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起/日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。
该合同附件五：前期物业服务合同约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。
该合同附件七：本合同补充协议第五条第1款约定：物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。第2款约定：对乙方逾期交纳物业管理服务费，按《临时管理规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第3款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）等内容。第三十条特别约定：第1款第（8）项约定：本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋等内容。第A款约定：双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自2013年11月30日起计为期五年，以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。C款约定：甲方在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。第F款约定：乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等内容。本合同补充协议第十一条第1款约定：在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务，乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。本合同补充协议第十四条约定：1.买卖合同第十六条补充增加：甲方交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，乙方应按买卖合同及本补充协议第十一条第1款的约定对该商品房办理交接手续和与甲方进行共同验收，否则，视作乙方认同该商品房符合交房条件和标准，已对该商品房进行了验收、接管和使用；2.乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。不论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，同时也不构成乙方要求其他赔偿及/或退房之条件。乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用。4.房屋内的具体布局、布置及其附带附属设施（包括但不仅限于门窗形式、位置、卫生间、厨房的设施和布置等）以该商品房实际交付时为准。
2012年10月11日，佳信公司还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，佳信公司确认已经收到《临时管理规约》原件一份，并同意已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经详细阅读御湖公司与高某物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。佳信公司在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写法定代表人的签名并加盖公司的印章，同时也在《临时管理规约》上手写法定代表人的签名并加盖公司的印章。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第六款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。同日，佳信公司还签署了一份《关于御湖名邸消防通道的承诺书》，佳信公司确认接受消防通道的目前状况，并愿意承担本承诺书所述的相应的法律风险等。
2013年11月30日，御湖公司（甲方）与高某物业公司（乙方）签订《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第一期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自2013年11月30日起算。委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅5元/平方米/月，商业部分3.3元/平方米/月等内容。
2013年11月28日，御湖公司向某公司发出《御湖名邸房屋交付通知书收楼通知书》，主要内容为：佳信公司购买的广州御湖名邸红菁街13号101房屋已经具备交楼条件，请佳信公司自2013年11月30日起30日内前往广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸现场办理有关收楼手续，若佳信公司未能依约交清全部楼款的（包括按揭贷款等），请佳信公司在约定的收楼时间前交清全部楼款，否则御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续。若佳信公司未按收楼通知书规定的日期办理收楼手续，御湖公司将按《商品房买卖合同》及其补充协议的约定处理。
佳信公司收到上述收楼通知书后未办理收楼手续。
高某物业公司于2014年6月18日委托广东广某君达律师事务所向某公司发出《律师函》一份，催促佳信公司于2014年6月30日前缴纳截止至2014年5月拖欠的管理费11024.30元、会所使用费3970.40元及相应违约金。
高某物业公司于2016年1月20日委托国信信扬律师事务所向某公司发出《律师函》一份，催促佳信公司自收到本函之日起三日内与高某物业公司联系并支付截止至2015年12月拖欠的管理费52121.3元、会所使用费18771.4元、公共设施分摊电费899.44元及相应违约金。
2014年4月1日，广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局向高某物业公司发出一份《广州市物业服务项目备案回执》，备案的主要内容为：资质等级：二级，承接项目名称：御湖名邸一期，物业服务合同期限：2013年11月30日起至业主大会选聘新的物业服务企业为止等内容。
高某物业公司提交了其与国信信扬律师事务所签订的《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》一份及确认函以证明委托该律师所代为发律师函或担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高某物业公司向该律师事务所支付律师费3000元。
高某物业公司提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已投入使用。
案涉物业于2013年11月29日取得《竣工验收备案表》，该备案表载明御湖名邸C区1、2、4、5期工程竣工验收备案文件已于2013年11月29日收讫，文件基本齐全，同意该工程予以备案。同时，御湖公司于2013年11月29日前，取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。
佳信公司提交了会议纪要、答复、函、政府信息公开申请的答复等证据，以证明通往案涉御湖小区唯一通道的桥梁至今未能通过验收不能正常使用。
庭审中，佳信公司陈述第三人御湖公司通知交楼时已经符合了合同约定的交楼标准，但是道路没有通，事实上不能收楼，业主没有收楼也是因为道路的问题；佳信公司陈述其未向开发商主张逾期交楼的违约责任；佳信公司确认案涉物业是三层连体住宅，是其单独所有；各方当事人确认案涉房屋尚未办理房产证，原告陈述因为需要佳信公司缴纳契税等材料，其没有缴纳，所以还没有办理房产证。
上述事实有《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》、承诺书、物业管理确认函、《广州市物业服务项目备案回执》、《御湖名邸房屋交付通知书收楼通知书》、律师函、快递单、《催款通知书》、《竣工验收备案表》、供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件、《委托服务合同》、发票、照片、会议纪要、答复、函、政府信息公开申请的答复及当事人陈述等予以证实。
本院认为：佳信公司与御湖公司于2012年10月11日签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。该买卖合同第五条约定了广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第一期的前期物业管理单位为高某物业公司，而御湖公司与高某物业公司于2013年11月30日签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高某物业公司为案涉物业提供前期物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，御湖公司与高某物业公司签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》对高某物业公司、佳信公司具有法律约束力，双方应遵照履行。
关于佳信公司应否缴纳物业管理费的问题。佳信公司辩称其未收楼，应从实际收楼后缴纳物业管理费。这就需要审查案涉房屋在合同约定的交付期限届满前是否符合交楼标准。双方在《商品房买卖合同》第十二条明确约定交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。2013年11月29日御湖公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2013年11月29日前取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。而且佳信公司亦确认御湖公司通知交楼时已经符合了合同约定的交楼标准。因此，应认定御湖公司于2013年11月29日满足合同约定的交楼条件。本案中，御湖公司在合同约定的交房时间（2013年11月30日）前，已经书面通知佳信公司收楼。可见，御湖公司已经履行相关合同义务，应视为御湖公司已交付案涉房屋。佳信公司未如约按期收楼，后果由其自行承担。至于房屋交付问题，佳信公司可自行前往御湖公司处办理案涉房屋的收楼手续。关于佳信公司主张的道路不通问题，与本案没有关联，本院不予调处，佳信公司可以另循其他途径解决。因此根据《商品房买卖合同》补充协议第十一条第1款和《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》第五章第九条第2款的约定，佳信公司应从视为收楼的当日起即2013年12月29日起向高某物业公司缴纳物业管理费。
关于高某物业公司收取物业管理费标准是否合理的问题。根据国家发展和改革委员会、建设部于2004年1月1日实施的《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第六条、第七条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价；物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门跟进物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布；具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。结合2010年10月19日《广东省物价局关于物业服务收费有关问题的复函[粤价函〔2010〕975号]》载明的内容：“属于独栋、双拼、联体等独户所有的住宅，其物业服务收费实行市场调节价。”本案中，案涉物业是三层连体住宅，并非普通住宅，可以实行市场调节价，虽然高某物业公司与佳信公司未直接签订物业服务合同约定物业管理费的收费标准，但是佳信公司签署了《物业管理确认函》确认御湖公司与高某物业公司签署的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》对其具有约束力。因此在佳信公司没有相反证据证明高某物业公司物业管理收费不合理的情况下辩称高某物业公司的物业管理费收费标准过高缺乏事实和法律依据，本院不予采信。高某物业公司的收费标准并没有违反法律强制性规定，是双方真实的意思表示，应遵照履行。根据《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，应当履行按时交纳物业服务费用的义务。根据《商品房买卖合同》第五条及附件七补充协议第五条第1、2、3款的约定，佳信公司应当在每月第一天或之前向高某物业公司支付物业管理服务费，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，收费标准为住宅人民币5元/平方米/月，如逾期交纳物业管理服务费，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。高某物业公司主张案涉物业建筑面积为432.62平方米，佳信公司每月应向高某物业公司支付管理费2163元，因此，高某物业公司起诉要求佳信公司支付拖欠的自2013年12月29日起至2016年6月30日共计65099.30元物业管理服务费的诉讼请求合理，本院予以支持。由于高某物业公司并未提交证据证明其实际损失，佳信公司现请求法院调低违约金，本院认为合同约定的违约金标准过高，依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（每月管理费的违约金以2163元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，每期违约金以不超过本金为限）。
关于佳信公司应支付的会所使用费及违约金问题。根据《商品房预售合同》补充协议第三十条第1款第（8）项A、C、F款及《临时管理规约》第五章第6款、第六章第2条的约定，御湖公司应在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室等区域（即为案涉会所）提供给佳信公司及全体业主提供文娱、康乐活动，业主应按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金。佳信公司签订该买卖合同表示同意按1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，高某物业公司亦提交了会所照片、电费使用发票、健身器材购买清单、安装协议等证据证明会所已经投入使用，佳信公司是否实际使用会所是其对自身权利的处分，因此，对佳信公司的抗辩理由，本院不予采信。高某物业公司主张案涉物业建筑面积为432.62平方米，佳信公司每月应向高某物业公司支付会所使用费779元，因此，高某物业公司起诉要求佳信公司支付拖欠的自2013年12月29日起至2016年6月30日共计23445.4元会所使用费的诉讼请求合理，本院予以支持。关于佳信公司拖欠会所使用费的违约金，本院参照上述物业管理服务费违约金的计算标准调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（每月使用费的违约金以779元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，每期违约金以不超过本金为限）。
关于高某物业公司主张的律师服务费3000元的问题。根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高某物业公司主张律师费，提供了委托服务合同、律师费发票等予以证实，故对高某物业公司主张的律师费3000元，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告广东佳信投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2013年12月29日至2016年6月30日的物业管理服务费65099.30元及违约金（每月管理费的违约金以2163元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，每期违约金以不超过本金为限）；
二、被告广东佳信投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2013年12月29日至2016年6月30日的会所使用费23445.40元及违约金（每月使用费的违约金以779元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，每期违约金以不超过本金为限）；
三、被告广东佳信投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付律师费3000元；
四、驳回原告广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1483元，由原告广州高卫物业管理有限公司负担232元，被告广东佳信投资有限公司负担1251元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 李娜
二〇一六年十一月十五日
书记员 杨岚
王结仪