辽宁省瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0281民初1072号
原告（反诉被告）：瓦房店轴承集团有限责任公司，住所地瓦房店市北共济街一段1号。统一社会信用代码91210200242386663D
法定代表人：孟伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：姜辉，辽宁华夏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李岩，辽宁华夏律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王佳玫，女，1969年3月25日出生，汉族，个体业主，现住瓦房店市。
委托诉讼代理人：姜萍，辽宁昌信律师事务所律师。
原告（反诉被告）瓦房店轴承集团有限责任公司（以下简称瓦轴集团）与被告（反诉原告）王佳玫租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人姜辉、李岩，被告（反诉原告）王佳玫及委托诉讼代理人姜萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瓦轴集团向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退并返还瓦房店市北苑宾馆房屋建筑物及所占用的土地；2、判令被告向原告支付超出租赁期限使用租赁房屋所产生的房屋使用费用，期限自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止，标准按原租赁合同约定的年租金40万元计算（时间暂自2017年1月1日计算至2018年2月1日，共13个月，合计433333元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年1月1日签订租赁合同，合同约定由被告承租原告所有的北苑宾馆房屋建筑物及所占用的土地，租期为1年，租金为40万元。2016年12月31日租赁合同期满，原告通知被告因国家政策要求国有企业聚焦核心主业，原告拟进行产业结构调整，关停北苑宾馆不再进行租赁。但被告接到通知后没有撤出租赁房屋，且至今为止被告仍然占用原告所有的北苑宾馆，被告的行为违反了原租赁合同的约定，被告应当承担相应的违约责任。被告超出租赁期限使用原告所有的租赁房屋所产生的房屋使用费用，被告应当按照原租赁合同约定的年租金40万元为标准支付给原告，期限自2017年1月1日起至其实际撤出租赁房屋并返还给原告之日止。综上所述，被告应当立即撤出并返还北苑宾馆，同时向原告支付超出租赁期限使用租赁房屋的使用费用及违约金。
王佳玫辩称，不同意原告的诉讼请求，请法院依法予以驳回。理由如下：一、原告没有正当理由要求答辩人即被告腾退并退还瓦房店市北苑宾馆房屋建筑物及所占用的土地。首先，原告至今没有向被告出示其关停北苑宾馆的正当理由。原告在起诉状中称，其根据国家政策进行产业结构调整，但被告至今没有看到此政策性文件。其次，尽管原被告之间的租赁合同期限届满，但因原告没有符合法律规定的关停理由，租赁时间是顺延的，被告从2006年开始签订房屋建筑租赁合同至合同到期后就一直是这样顺延下来，2006年签3年至2009年，2009年签5年至2014年，之后一年一签，继续合同的履行。2016年底合同期满，原告集团公司并没有通知被告停业经营，被告有理由相信集团公司按照惯例对租赁合同进行续期，并且集团公司于2017年4月17日向被告发出收取2017年1月至4月的房租的函，被告按照惯例已将集团公司在宾馆即被告处所欠的招待费票据已交付集团公司进行结算，不存在欠租金一说。所以6月5日集团公司又突然发出关闭北苑宾馆不再租赁的通知，没有正当理由，实属违约。再次，原被告之间并不是合同法意义上的单纯的房屋租赁的法律关系，双方不能单纯适用房屋租赁合同的约定及合同法有关房屋租赁的规定。2003年2月12日大连市经贸委等九个政府部门联合颁布实施了《关于大连市国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员实施意见》，2005年12月原告集团公司依据该意见精神在报纸上刊登了《公开选聘北苑宾馆承租者的通知》，在集团公司内部选聘人员以“租赁”名义承包经营当时因经营不善，已严重亏损的北苑宾馆，并同时安置集团公司的30多名员工。该通知明确，“为进一步推进集团所属单位'主辅分离、分灶吃饭、推向市场、产业多元化'的改革，结合北苑宾馆实际情况，经集团公司研究决定，对北苑宾馆实行租赁经营，对承租者公开选聘”，其中“应聘承租者条件中第一项就要求应聘承租者必须是'集团公司及所属企业在册职工'”；租赁经营的条件中第10项要求'承租者应转换职工身份'。我们知道，合同法意义上的租赁合同的双方是平等主体，出租人对承租人没有身份的要求，更没有要求承租人转换职工身份的权利。可见，本案中所指的“租赁经营”是名为“租赁”，实为改制承包经营的法律关系。另外，被告王佳玫原为集团公司工会的职员，目前还没有达到退休年龄，其身份还是集团公司的一员。故，该租赁合同应继续履行。二、不同意支付租金433333元。首先，2016年所签的租赁合同到期后，原告并没有通知被告对北苑宾馆要进行关停，并且于2017年4月17日向被告发出收取2017年1月至4月的房租的函，被告不欠租金，被告按往年一样，已将原告在北苑宾馆用餐所欠的费用票据都已送给原告，按月清结，年底统一结算。其次，原告于2017年6月5日突然向被告发出关闭北苑宾馆不再租赁的通知，而没有任何正当理由。被告当然不同意关闭，鉴于此，原告就开始使用断电等极端的手段强制被告停止经营。被告在原告的种种卑劣手段干扰下根本无法正常经营，且早已处于停业状态，大型的婚庆等宴会根本不能接待，被告是诚信的商人，不想因为原告的突发断电等被告不能掌控的行为给客户造成终身的憾事，更何况这种憾事造成的损失被告也赔付不起，基于这种情形有些客户被告已退订，为此还被客户告发至消协。再次，原告违约，将公司用餐及对外招待从2017年5月份开始就从北苑宾馆移至其他宾馆，所以说原告的上述侵权及违约行为给被告造成了极大的经营损失，怎么还能说被告欠其租金并进行索要。三、原告的侵权行为给被告造成了极大的损失，故被告依法反诉，要求集团公司赔偿原告的损失。
王佳玫向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿损失268万元（计算至开庭时）；2、反诉费由被反诉人承担。268万元具体包括两部分，第一部分是专修改造及设备投资损失198万元，第二部分是经营损失70万元；有票据和具体购物的相关价格，也可以以实际评估为准。
事实与理由：一、承包北苑宾馆的背景：2003年2月12日大连市经贸委等九个政府部门联合颁布实施了《关于大连市国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员实施意见》，2005年12月原告集团公司依据该意见精神在报纸上刊登了《公开选聘北苑宾馆承租者的通知》，在集团公司内部选聘人员以“租赁”名义承包经营因经营不善，已严重亏损的北苑宾馆，并同时安置集团公司的30多名员工。该通知明确，“为进一步推进集团所属单位'主辅分离、分灶吃饭、推向市场、产业多元化'的改革，结合北苑宾馆实际情况，经集团公司研究决定，对北苑宾馆实行租赁经营，对承租者公开选聘”，其中“应聘承租者条件中第一项就要求应聘承租者必须是'集团公司及所属企业在册职工'”；租赁经营的条件中第10项要求'承租者应转换职工身份'。这样，反诉人经过竞选方式，最终成为合格的承包者，与被反诉人签订了合同。二、合同履行情况：2006年签3年至2009年，2009年签5年至2014年，之后一年一签，当时反诉人提出一年一签时间太短，这么大的宾馆合同履行时间为一年有失公平。但是领导口头承诺，虽然一年一签，但只要没有国家规定收回标的物，合同就继续的履行。合同继续履行，就得装修改造，因宾馆的房屋及管道等都需要维修改造。大家都知道，宾馆酒店行业基本每年都得进行装修等投入，没有好的环境怎么能有大的经营收入，特别是婚宴等大型的宴席。2016年底合同期满，被反诉人集团公司并没有通知反诉人停业经营，反诉人有理由相信集团公司按照惯例对租赁合同进行续期。集团公司于2017年4月17日向反诉人发出收取2017年1月至4月的房租的函，反诉人按照惯例已将集团公司在宾馆所欠的招待费票据已交付集团公司进行结算，不存在欠租金一说。谁知6月5日集团公司又突然发出关闭北苑宾馆不再租赁的通知，而没有合同规定的正当理由，实属违约。三、被反诉人的违约行为给反诉人造成了极大的损失，一方面是装修损失，一方面是经营损失，请法院依法判令被反诉人予以赔偿：反诉人是因集团公司改制与其签订“租赁北苑宾馆合同”，该合同的本质是带有政策性职工安置和政策性改制的承包经营性合同，此合同的履行要求长期性、稳定性。反诉人为了适应市场的巨大变化，从承包开始就对供暖、制冷等设施进行改造，同时按照政府部门的要求投入了56万元对防火、防盗等安全设施进行改造、更新。特别是于2015年下本年至2016年投入了巨大的资金达235余万元对宾馆设施进行了全面的改造，投入的资金尚未收回，这是有目共睹的。现集团公司无理收回宾馆，并采取断电等极端手段影响原告经营给被告造成了极大的损失。另外，集团公司严重违约，自2017年5月以后，就将其自身用餐及对外招待从北苑宾馆移至其他宾馆，集团公司的用餐及对外招待，反诉人在承包北苑宾馆时，集团公司就承诺，一切用餐及招待在北苑宾馆，这部分消费不但解决了承包费即租金的问题且有盈余，否则北苑宾馆地处城市边缘，生意根本不行，反诉人的当初也不会竞标。况且反诉人自承包以来，集团公司的用餐及对外招待一直这样履行的，反诉人每月将用餐票据交给集团公司清结，抵顶租金，按月对账，年底结清，招待费抵顶租金富富有余。现在集团公司的违约行为，给被告造成了一定的损失，结合这几年的集团公司的用餐账目，2017年5月至今给原告造成损失达180余万元（包括瓦轴公司一百余万元及散客、八十余万元宴会）。集团公司需继续履行租赁合同，将用餐及对外招待继续在北苑宾馆进行。否则合同无法继续履行，被反诉人需赔偿反诉人的上述两部分损失268万元。
瓦轴集团对反诉请求辩称：对这两笔不认可，原告与被告没有续签租赁合同，被告超期占用租赁物应支付使用费，原告与被告的2016年的租赁合同已经于2016年12月31日期满，合同中第12.1条约定在被告正常履行合同的前提下，如被告希望在本合同租赁期满后继续租赁该场地，应在该租赁期满前一个月向原告提出书面续租申请，被告没有按照合同约定向宣告提出续租申请，同时按照国资委大国资产权（2015）193号文件的要求，原告通知被告不再与其续租，原告作为出租方在租赁合同期满，双方的租赁合同法律关系基于消灭的情况下，对是否出租北苑宾馆采取什么方式出租北苑宾馆都是原告的权利，被告方无权干涉，根据合同法第235条之规定，被告在合同期满没有续租的情况下，应该立即撤出北苑宾馆，并返还给原告，但至今未有返还其应该支付超期占用租赁物的使用费用。从另一个角度来说，根据合同法第215条之规定，双方2016年的合同已到期，且没有续期，双方虽然没有书面合同，但可以看作是不定期租赁，因此观点在原告2017年7月书面通知其不在租赁北苑宾馆之前，被告应该依据2016年租赁合同向原告支付相应的租金。根据合同法第232条之规定，原告已经于2017年7月书面通知被告我再租赁北苑宾馆，要求其撤出并返还，同时给予了被告一定的搬离时间，双方不定期租赁合同也已经解除，被告继续占用北苑宾馆显然不合法；房屋租金与招待费是基于不同的法律关系所产生的费用，被告主张2017年1至4月房租已经依照惯例以原告欠被告的招待费抵顶，这一观点没有事实依据和法律依据，双方签订的租赁合同中，没有关于北苑宾馆的房租以招待费抵顶的形式支付的约定，况且房租和招待费是基于不同法律关系产生的两笔费用，不能等同；原告没有违反原租赁合同的约定，被告的赔偿请求没有事实依据，双方2016年租赁合同中第6.1、6.1.5条约定，被告在承租北苑宾馆后进行数额较大的固定资产投资，本身就是一种违约行为，况且其在装修之前也没有告知原告，没有得到原告的认可，并且依据合同约定，被告已经同意在合同终止后北苑宾馆的装修设施归原告所有所以被告的赔偿请求没有事实和法律依据，另外，北苑宾馆是由国家电网瓦房店市分公司供电，原告不清楚北苑宾馆断电的原因，也不是由原告所实施的，被告因为断电所产生的关闭与原告无关。初始的时间该开始装修，是政府部门的要求，对于政府部门对安全设施的要求的装修与原告不发生关系，就算有也应该在当时就与原告协商，应该对合同的内容提出异议，关于经营损失，是承包方独立行为形成的，如果有原告在被告经营期间，没有干预过被告的经营，在诉状中陈述的理由是原告在北苑宾馆固定的进行招待、用餐，合同中没有准确约定，被告不能限制原告必须在本宾馆就餐，不在本宾馆就餐造成的损失就由原告承担的要求不合理，关于租赁和餐费的抵顶，仍然不能看作是合同的约定，应该是随时发生的临时性抵顶，不是合同约定的抵顶。政府要求的装修的56万元以及设备装修不属于合同的履行范围，经营损失在经营的过程中，原告没有干预过，都不是原告造成的被告经营损失，268万元在合同关系的存续期间都不存在赔偿的法定义务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对当事人有异议的证据，本院认定如下：
被告（反诉原告）提供证据：大连市经济贸易委员会等九个部门联合下发的文件（大经贸发[2003]55号）及轴承报刊登的公开选聘北苑宾馆承租者的通知，应为针对首次签订合同，首次签订合同已经到期，该两份证据与本案签订的合同已无关联性，对该两份证据本院不予采信；
被告（反诉原告）提供证据：2006年1月13日、2009年7月17签订的房屋建筑物租赁合同、2014年6月3日、2015年4月12日签订的租赁合同，因上述合同期限均已到期，履行完毕，与本案涉及的合同无关联性，本院不予采信；
被告（反诉原告）提供证据：瓦轴集团公司办公室接待用餐规定、办公室接待用餐标准及公司领导工作餐管理办法，本案审理范围为租赁合同，对于上述涉及用餐的相关规定与本案无关联性，本院不予采信；
被告（反诉原告）提供证据：瓦轴集团公司2014年至2016年在北苑宾馆的用餐费用单据，因该证据因用餐形成的其他法律关系，与本案非同一法律关系，且上述用餐单据的形成时间并非在本案合同期内，与本案无关联性，本院不予采信；
被告（反诉原告）提供证据：2017年1月至4月，瓦轴集团公司在北苑宾馆用餐的费用单，抵顶需双方当事人同意，原告（反诉被告）并不认可存在抵顶，该证据显然和本案无关联性，故本院不予采信；
被告（反诉原告）提供证据：关于北苑宾馆进行外部场地改造的报告，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）在没有得到其答复的情况下进行改造和本案没有关联性，该证据为被告方制作，原告方不予认可，对此证据，本院不予采信；
被告（反诉原告）提供证据：北苑宾馆装修前后的照片对比及装修费用明细(包括投资烧烤棚、蒙古包、地下自来水管道改造、防火防盗设施、室内室外装修等)，原告（反诉被告）认为该证据没有时间、地点上记录，与本案无关，对该证据本院不予采信；
被告（反诉原告）提供证据：交付宴席押金票据（四张）及被投诉的信息，因该证据与本案无关联性，本院不予采信。
根据当事人的陈述和和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：
原（反诉被告）（甲方）、被告（反诉原告）（乙方）于2015年12月16日签订租赁合同，第一条约定，乙方承租甲方所有的位于大连瓦房店市××××号的北苑宾馆房屋建筑物及所占有的土地，租赁期间乙方有权继续使用北苑宾馆的相应资质及房屋等相应资产，所属房屋建筑物及占地面积为：北苑宾馆长廊，无证，砖混，面积为30平方米；北苑宾馆餐厅，房产证号××××，砖混，面积为855.07平方米；北苑宾馆客房，房产证号××××，砖混，面积为2083.60平方米；北苑宾馆冷水机房，砖混，面积为389.7平方米。房屋面积合计3358.37平方米；占地面积为17112.7平方米。第2.1条约定租赁期限为一年，自2016年1月1日至2016年12月31日止。第3.4条约定，乙方有足够能力进行投资经营，并自行承担投资和经营风险。第3.5条约定，乙方保证租赁期间北苑宾馆的设施、装修、商品或服务等必须无条件符合国家消防、环保、卫生、质检等要求，乙方应当自行满足政府相关部门对其的有关要求。
第4.3条约定，租金为400000元每年。第4.4条约定，起租日为租赁期限开始日，即2016年1月1日。第4.5.1条约定，在租赁期内甲方应保证在乙方发生的费用于次月的10前结算清，乙方应于每月10前按租金均数按月及时缴纳。第4.5.3条约定，租费缴纳支付现金或支票。第6.1条约定，北苑宾馆的装修：乙方接收北苑宾馆后，不得追加进行数额较大的固定资产投资（房屋改扩建、装修等，如需进行装修的，必须遵守如下规定：第6.1.1条，应按照国家相关要求办理消防备案、报审等手续，并按国家要求在装修前获得消防许可后方施工，否则乙方需承担承担由此造成的一切后果。第6.1.2条约定，乙方应在装修前将装修图纸（包括但不仅限于立面图、效果图、平面图、消防布局图、空调布局图、上下水系统图等图纸）、方案提交甲方，经审核书面批准、确认后方可按方案、图纸施工。甲方对乙方图纸及方案审核同意并不代表政府相关管理部门的意见，同时甲方的审核并不代表负责乙方的装修效果。如需政府相关管理部门审核同意，乙方应自行办理相关审核手续，如因乙方自身审核原因导致政府管理部门处罚或甲方处罚，所有处罚金额均由乙方承担，给甲方造成后果或影响，甲方有权视情节轻重追究乙方的责任。如因乙方提交延迟而造成装修或开业延期，乙方自行承担责任，乙方为开业所做之装修等投入，甲方不予返还，由此给甲方造成的一切损失，均由乙方承担。
第6.1.5条约定，本合同履行期间，乙方装修及改建的设施由乙方负责其维修维护，如需要甲方代为维修维护，则实行有偿服务。合同到期以及任何情况下终止合同，乙方同意北苑宾馆中固定装修设施归甲方所有。第6.1.6条约定，租赁期内，乙方有义务对租赁场地内的绿化及其附属设施进行日常的维护和保养由于乙方自身经营需要对租赁场地装修、绿化等所产生的费用由乙方承担，租赁期满或终止合同时租赁场地内的绿化及其附属设施归甲方所有，且甲方不予补偿。第6.2.1条约定，甲方应保证租赁之前北苑宾馆房屋具备基本的使用功能，租赁期间，对房屋及设备设施进行的大修、中修及日常维修维护等均由乙方自行负责，费用由乙方承担，租赁期满或终止合同时，甲方不给予任何补偿。
第10.1.7条约定，甲方上级主管部门大连市国有资产监督管理委员会对出资企业资产出租管理有相关文件规定的，双方同意按照文件规定执行。
第10.3条约定，在本合同租赁期内，经双方协商一致并通过书面协议，可以提前终止本合同。本合同期满自然解除或任何情况下终止合同，乙方应在甲方规定的时间内撤出北苑宾馆并将场地交甲方验收，逾期不交，乙方须每天向甲方交纳相当于原租费3倍的违约金。如因乙方拖延撤出导致甲方遭受其他损失，乙方应全额予以赔偿。合同自然解除后，双方均不得提出本合同条款以外的要求，或者其他第三者因甲方原因导致乙方拖延撤出给乙方造成的损失应由甲方负责赔偿。
第12.1条约定，在乙方正常履行本合同的前提下，如乙方希望在本合同租赁期满后继续租赁该场地，应在该租赁期满前一个月向甲方提出书面续租申请，在同等条件下乙方有优先承租权，双方重新商定续租条款。乙方未按约定时间提出书面续租申请，视为放弃续租权，甲方有权提前对北苑宾馆进行招租，乙方不得对此进行任何的妨碍和阻拦。
2017年4月17日，原告向被告发出“关于收取北苑宾馆第1-4月份房租的函”，内容为：根据瓦轴集团公司相关要求，2017年1-4份北苑宾馆房租租费及土地使用费暂参照2016年度租金（40万元/年）收取。1-4月份房屋租赁费及土地使用费合计为13.33万元。请于2017年4月24日前将1-4月份租赁费交到瓦轴集团财务管理部。关于2017年租赁价格待市国资委评估事务所评估后，比照评估价格对价1-4份租金多退少补。
2017年6月5日，原告向被告发出通知，内容为：鉴于北苑宾馆租赁经营到期，同时根据国家相关政策聚焦核心主业，实现国有企业做优做强，瓦轴集团拟进行产业结构调整，关闭北苑宾馆不再进行租赁。请在7月5日前搬离，并做好餐费结算、相关物品交接等工作。
2017年8月28日，瓦房店轴承动力有限责任公司向被告发出通知：按照瓦轴集团公司8月25日下达的关于停止北苑宾馆供电的通知，我公司决定从9月1日起对贵单位进行停电处理，请提前做好停电前准备工作，出现一切问题我公司概不负责。
2015年12月11日，大连市国有资产监督管理委员会颁布大国资产权〔2015〕193号文件，大连市国资委关于印发《大连市国资委出资企业资产出租管理暂行办法》的通知，内容为：
各区市县（先导区）国资监督机构、各出资企业：
为了规范国资委出资企业资产出租行为，提高国有资产运营效益，防止国有资产流失，确保国有资产的保值增值，根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产评估管理暂行办法》等法律法规，我们制定了《大连市国资委出资企业资产出租管理暂行办法》现印发给你们，请认真贯彻执行。
《大连市国资委出资企业资产出租管理暂行办法》自2016年1月1日起施行。该办法第四条规定，国有企业资产出租应当遵守法律法规和本办法的规定。遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。通过市场化方式公开招租，实现企业资产价值的最大化，国有企业资产出租事项应接受职工监督。第五条规定，出租房屋、厂房、仓库面积在300平方米以下（含300平方米），设施设备原值500万元以下，场地、海域、土地使用权2000平方米以内（含2000平方米），且租期不超过5年的，由出资企业董事会决定。出租资产面积、原值超过以上标准或出租年限超过5年的，由出资企业董事会审议通过后，报市国资委审批。第六规定，由出资企业董事会决定的资产出租项目，必须经董事会讨论决定并制定出租方案。资产出租方案内容包括拟出租资产的基本情况、出租的目的及可行性，出租用途及期限、资金及收缴办法、承租条件、招租底价及底价拟定依据、招租方式、拟发布的招租公告、拟签订的合同文本草案等。出租资产租金底价根据市场行情或通过评估确定。资产出租要采取公开招标、竞价方式招租。第七条规定，由市国资委审批的资产出租项目，须经有资质的中介机构评估后，报市国资委备案，确定租金底价，再通过大连产权交易所公开挂牌招租，资产出租期限不长于市国有资委批准期限。第十条规定，资产出租期满需要续租的,应按照本办法重新招租，对于欠缴租金或违约金者，取消其承租报名资格。第十三条规定，本办法施行前签订的资产租赁合同，租金明显过低、显失公平或没有明确约定承租期限的，应当立即按本办法的规定整改完善，其余合同维持原租约定直至租赁期满，原租约履行结束后，一律按本办法规定执行。
本院认为，原、被告之间于2015年12月16日签订租赁合同，为双方当事人的真实意思表示合法有效，对当事人具有法律效力，双方应当按照合同约定履行权利义务。本案合同签订日期在《大连市国资委出资企业资产出租管理暂行办法》施行前，按该办法规定本案租赁到期后，应当按照本办法规定进行租赁，且应当报市国资委审批。合同第10.1.7条约定，甲方（原告）上级主管部门大连市国有资产监督管理委员会对出资企业资产出租管理有相关文件规定的，双方同意按照文件规定执行。故被告有义务遵守和执行上述规定。
本案合同因租赁期间届满而终止，被告继续占有使用租赁物的，按上述办法规定，原、被告之间并未形成不定期租赁法律关系（因合同需履行相关审批等程序方能出租），但被告在占有使用期间应当向原告支付超出租赁期限使用租赁房屋使用费。被告主张已用餐费抵顶2017年1-4月房屋租金，但原告对此不予认可，被告又无其他证据予以证明，故被告的该辩解意见本院不予采纳。合同终止后，被告按应当将租赁物返还原告，故原告请求被告腾退并返还北苑宾馆房屋建筑物及所占用的土地，本院予以支持。关于原告主张被告支付超出租赁期限使用房屋所产生的使用费用，按照原合同年租金40万元计算，自2017年1月1日起至实际返还之日止，本院予以支持。
关于被告的反诉请求268万元（一部分为装修改造及设备投资损失198万元，第二部分为经营损失70万元），合同第6.1条、6.1.1条、6.1.2条、6.1.5条、6.1.6条，对租赁期间的装修改造作出了明确约定，被告所进行的装修应按合同约定进行，同时合同6.2.1条已约定，租赁期内进行大修、中修及日常维护等均有被告负责，租赁期满，原告不给予任何补偿。关于经营损失，因该损失为间接损失，且无法预见，被告在明知合同期限，应当合理安排预定，而被告因违约给他人造成的损失，依据合同第10.3条明规定，应当由其自行承担。综上，对于被告的反诉请求，本院予以驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、二百三十五之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王佳玫于判决生效60日内腾退北苑宾馆房屋建筑物及所占有的土地；
二、被告（反诉原告）王佳玫于判决生效60日内向原告（反诉被告）支付超出租赁期限使用租赁物的使用费（自2017年1月1日起至实际腾退之日止，按年租金40万元计算）；
三、驳回被告（反诉原告）王佳玫的反诉请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7800元（本诉），案件受理费14120元（反诉），均由被告（反诉原告）王佳玫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。
审 判 长 王丽娜
人民陪审员 杨 筠
人民陪审员 刘 伟
二〇一八年八月十五日
书 记 员 张 然