吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉08民终264号
上诉人（原审第三人）：南广友，男，汉族，农民，1962年5月24日出生，现住吉林省洮南市洮府街北郊村一社。
上诉人（原审第三人）：李淑芬，女，汉族，农民，1962年11月4日出生，现住吉林省洮南市洮府街北郊村一社。
二上诉人委托代理人：杨润东，吉林杨润东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:刘海龙，男，汉族，个体，1953年7月4日出生，现住吉林省洮南市永康办事处。
委托代理人:朱彦良，吉林亚非律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：洮南市洮府乡人民政府。
法定代表人：程云龙，系该乡乡长。
委托代理人：赵臣，洮府乡法律服务所法律工作者。
上诉人南广友、李淑芬因与被上诉人刘海龙洮南市洮府乡人民政府（以下简称洮府乡政府）房屋买卖合同纠纷一案，洮南市人民法院于2014年8月13日作出了（2014）洮市民初字第42号民事判决，刘海龙不服提起上诉，本院于2015年1月22日作出了（2014）白民二终字第224号民事裁定，发回洮南市人民法院重审。洮南市人民法院另行组成合议庭，于2015年12月18日作出（2015）洮民重字第21号民事判决，南广友、李淑芬不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。南广友、李淑芬委托代理人杨润东，刘海龙及其委托代理人朱彦良，洮府乡政府委托代理人赵臣到庭参加诉讼。因案情复杂，经批准延长审限3个月，本案现已审理终结。
南广友、李淑芬上诉理由归纳如下：一、刘海龙诉状中自认事实与提供证据待证事实相互矛盾，证明其为恶意诉讼，重审判决对此视而不见，有悖以事实为根据的法律原则；二、洮府乡政府原审、重审答辩意见相互矛盾，旨在推卸同意乡企办代表洮府乡政府出卖房屋的责任。重审判决对此未予重视，采信其重审答辩意见是错误。刘海龙以洮府乡政府知道并认可乡企办将房屋卖给南广友为由，以洮府乡政府为被告提起诉讼。洮府乡政府在原审没有否认知道并认可乡企办将房屋卖给南广友的事实，然而重审时却辩称不知变卖房屋的事实。洮府乡政府主张在房产出售协议书上没有单位公章、领导签字，及乡企办领导签字；乡党委、政府没有关于出卖此房的会议记录，同时査阅企业办账目，也没有关于卖房的入账记录，因此认为变卖房产纯是个人行为。按此说法，洮府乡政府不知道乡企办出卖房屋，那么扩路时洮府乡政府应到相应部门沟通。前述事实表明，洮府乡政府知道并同意乡企办以洮府乡政府名义出卖房屋。至于出卖房屋款是否入账，是洮府乡政府及所属乡企办管理问题，不影响买卖关系的成立。三、重审判决关于部分证据是否采信没有客观公正的论述，以想当然的态度认定或否定其证明力，人为导致部分主要事实认定错误。庭审已经查明，涉案争议房屋在被征收之前登记面积为15.23平方米，实测面积为20.06平方米，但重审判决仍然认定争议房屋面积为28平方米，并支持刘海龙按28平方米折算回迁楼房面积主张赔偿的请求。按刘海龙重审自认并为重审判决确认的事实而言，洮府乡第二建筑工程队原有两间房屋面积为36平方米，刘海龙接出的房屋面积为28平方米，合计为64平方米。2000年南广友、李淑芬办理房屋所有权证时，房屋登记面积为74.8平方米，两次扩路动迁之后，所剩15.23平方米(实测20.06平方米)与南广友、李淑芬后接的15-16方米基本相当。由此可见，现有房屋与刘海龙毫无关系。重审判决认定乡企办是洮府乡政府所属无法人资格的内设机构，在刘海龙自认洮府乡政府告知乡企办将房屋卖给南广友、洮府乡政府原审自认知晓并同意乡企办将房屋卖给南广友的情况下，如果认定刘海龙诉讼请求成立，应判决洮府乡政府承担赔偿责任，判决南广友、李淑芬承担赔偿责任没有事实根据和法律依据。故请求：1、撤销重审判决，并依法改判，判决南广友、李淑芬对争议的15.23平方米（重审确认面积28平方米）房屋享有所有权，判决洮府乡政府下属单位洮南市洮府乡企业办公室与南广友、李淑芬书面日期为1997年12月20日签订的房屋买卖合同有效，驳回刘海龙原审诉讼请求；2、案件受理费由刘海龙、洮府乡政府承担。
刘海龙辩称:1、刘海龙得知与否与房屋处置没有必然联系。有权利部门的审批，应以审批文件为准。没有证据证明与文件不符；2、洮府乡政府在换届中逐渐发现问题，批件手续和时间问题，在判决前手续补全可以认定合法；3、证据采信问题，原审法院用盖然性定性是科学的、有依据的。刘海龙是否管理不是所有权归属的要件，房屋买卖侵害了刘海龙的利益，应予保护。
洮府乡政府辩称:扩建28平方米，乡企办知情；租赁关系事实存在。洮府乡政府对售房的事情不知情，且账目上没有收款。不应承担任何责任。请求维持重审判决。
刘海龙一审起诉称，刘海龙曾任洮府乡第二建筑工程队队长，1997年春，刘海龙个人承包该工程队时，为改善办公条件，经请示乡政府、乡企办领导同意，自己拿钱在该建筑队院内办公室后墙外接出一间办公室（建筑面积28平方米），当时乡政府、乡企办的领导明确表示产权归刘海龙。1999年洮府乡第二建筑工程队撤销，2013年原洮府乡第二建筑工程队的办公室所在区域要动迁，刘海龙便去洮府乡政府询问此事，得知该办公室（连同刘海龙自己接的一间）早已被乡企办卖给南广友、李淑芬，并已办理了房照，并且在洮南市扩路时已经把原第二建筑工程队的二间办公室连同刘海龙接的一间办公室的部分都征用拆除了，南广友、李淑芬已得到经济补偿。现在的15.23平方米就是刘海龙接的那间办公室剩下的部分，此部分又已被拆迁，因洮府乡第二建筑工程队的二间办公室产权归洮府乡政府所有，乡企办的工作人员将包括刘海龙所有的一间房，共三间房卖给了南广友、李淑芬，损害了刘海龙的合法权益。南广友、李淑芬于2014年6月4日与洮南市住房和城乡建设局签订了征收补偿协议书，此协议书中约定第三人应得65平方米住宅楼二套。根据洮南市人民政府文件即洮政发【2013】06号“洮南市人民政府关于印发洮南市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知”第三十条第一款：临街非住宅房屋选择住宅楼进行产权调换的，按被征收房屋的建筑面积增加50%予以安置，刘海龙应得面积为42平方米（28平方米+28平方米Ｘ50%）的住宅楼房，现南广友、李淑芬应按刘海龙应得的面积为42平方楼房的市场价值经评估为126000元予以赔偿，洮府乡政府有过错，应负连带赔偿责任。故请求：1、依法确认坐落在洮南市兴隆办事处四委36组，建筑面积为28平方米的砖瓦结构的房屋所有权是刘海龙的；2、依法确认洮府乡政府的下属单位洮南市洮府乡企业办公室与南广友、李淑芬在1997年12月20日签订的房屋买卖合同中属于刘海龙的房屋买卖无效；3、南广友、李淑芬按刘海龙应得的面积为42平方米楼房的市场价评估为126000元予以赔偿，洮府乡政府负赔偿的连带责任；4、要求洮府乡政府及南广友、李淑芬承担诉讼费及鉴定费。
一审法院审理查明，1996年4月1日洮府乡政府将洮府乡第二建筑工程队租赁给刘海龙个人经营，并将原经销处办公室即二间房屋（36平方米）租给刘海龙做经营场所，租期为一年，有合同为凭。1997年4月1日双方又续签了合同，租期为一年，此时合同中约定的房屋仍是二间（36平方米），刘海龙为了改善办公条件，经请示乡政府、乡企办的领导同意，自己出资，经土地管理部门审批，在第二建筑工程队二间办公室（临街西厢房）的后墙外接出了建筑面积为28平方米的一间办公室，产权为刘海龙所有，有批件为凭。此合同到期后刘海龙又继续承包，为了增加经济效益，1998年11月1日，刘海龙将洮府乡第二建筑工程队的房屋二间及产权属于自己的一间租赁给了李淑芬和当时洮府乡第二建筑工程队现金员段海波，租期为2000年11月1日，有合同为凭。1997年12月20日洮府乡乡企办公室的会计潘进才、现金员亓永新将第二建筑工程队的二间办公室和刘海龙接出的一间办公室以价值10000元，卖给了南广友，有房产出售协议书为凭。2000年2月23日洮南市人民政府为南广友发放了建筑面积为74.8平方米三间房屋的房照，发放的房证登记薄明确记载三间房屋是2000年买洮府乡企业办公室的房。2000年洮南市政府扩路，占了此三间房的部分，剩下的15.23平方米的房屋就是刘海龙自己接出一间房屋的剩余部分，南广友、李淑芬于2001年4月23日办理了房照，该私有房屋所有权证存根上明确记载15.23平方米房屋产权来源于买。此后南广友、李淑芬在剩余房屋的西侧接了面积为15.16平方米的房屋。本案在诉讼期间，即2014年6月4日南广友与洮南市住房和城乡建设局签订了洮字征办2014年（210号）洮南市国有土地上房屋征收补偿协议书，南广友、李淑芬应得65平方米住宅楼二套。
一审法院认为，洮南市洮府乡企业办公室是洮府乡政府的内设机构，不是独立法人，无权处分集体财产和他人财产。现洮府乡政府对南广友、李淑芬购买的三间房屋中的一间建筑面积为28平方米房屋的产权为刘海龙所有无争议，但洮府乡企业办公室的工作人员未经洮府乡政府授权，竟将洮府乡第二建筑工程队的原有二间房和产权属于刘海龙的一间房卖给了南广友，从房屋出售协议书上看，没有洮府乡政府的公章和领导签字，只有时任乡企办会计潘进才、现金员亓永新的签字，加盖乡企办公章。此次庭审中，为洮府乡政府作证的时任乡企办会计，即签订此争议房屋出售协议书协议人之一的潘进才证实了是时任乡企办现金员亓永新让他签字的，别的啥也不知道，且为洮府乡政府出庭作证的证人宋庆祥当时是副乡长主管乡企办，也不知道卖房的事；为南广友、李淑芬作证的刘长荣，证实自己和南广友、李淑芬都在洮府乡企业办公室的工作人员手中买了房，但刘长荣提供不出自己买房的协议书和买房交款凭证，南广友、李淑芬也提供不出买房的交款凭证；房产部门于2000年2月23日给南广友发放的第31078号房证登记簿上明确记载所购买的三间房屋是2000年买洮府乡企业办公室的房，而2014年12月16日第三人的代理人在白城市中级人民法院调查笔录答辩时称，此争议房屋是南广友在1998年以后买的，而房屋出售协议书签订的时间为1997年12月20日，在年份上有涂改。在洮府乡企业办公室与南广友房屋买卖过程中存在实际买卖与合同签署日期不一致，上述证据形成了证据链条，充分说明了洮府乡企业办公室的工作人员未征得洮府乡政府的同意，私自与南广友进行房屋交易，南广友购买的房屋并非善意取得，故此房屋买卖协议无效，在此纠纷中洮府乡政府并无过错，故洮府乡政府不承担责任。因涉案房屋已经拆除，标的物归于灭失，物权也随之消灭，这种行为侵害了刘海龙的合法权益，造成了损失，第三人应予赔偿。第三人所提供的证据证明不了自己的诉求，故其抗辩主张不予支持。本案经原审法院审判委员会2015年度第十六次会议讨论，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条：因物权的归属内容发生争议，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下了情形之一的，合同无效。（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；《中华人民共和国侵权责任法》第十九条：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或其他方式计算。之规定，原审法院判决如下：
一、坐落在洮南市兴隆办事处四委36组，建筑面积为28平方米砖瓦结构的房屋产权为刘海龙所有；
二、洮南市洮府乡企业办公室于1997年12月20日与第三人南广友签订的房屋买卖合同无效；
三、南广友、李淑芬赔偿刘海龙应得面积为42平方米楼房价款126000元，于本判决生效后交法院转刘海龙。
案件受理费100元、评估费2000元由南广友、李淑芬承担。
根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见，归纳本案的争议焦点：案争议房屋的权属是谁所有，如争议房屋是刘海龙所有，南广友、李淑芬取得房屋是否是善意取得，本案赔偿问题如何认定。
二审中，南广友、李淑芬与刘海龙、洮府乡政府均未向法庭出示证据。
本院二审审理查明事实与原审查明事实一致，对于原审查明事实予以确认。
本院认为：
一、关于刘海龙是否取得争议28平方米房屋所有权。
1997年春，刘海龙个人承包该工程队时，为改善办公条件，经请示洮府乡政府同意，自己出资在该建筑队院内办公室后墙外接出一间办公室（建筑面积28平方米），当时洮府乡政府明确表示产权归李海龙。本案审理中，对于刘海龙出资建造房屋即产权归属于刘海龙洮府乡政府没有异议，并且刘海龙也取得了建造该房屋的合法手续。依据《中华人民共和国物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，刘海龙在出资建造房屋完毕后，即依事实行为而原始取得上述房屋的所有权。同时，依据该条之规定，本案诉争房屋在诉讼中已经被拆除，自拆除事实行为成就时就已经发生了物权灭失的效力，故刘海龙主张确认所有权，因物权的标的物灭失而不存在，不能再行使物权或物上请求权，而只能向侵权人主张侵权赔偿责任。
二、关于侵权赔偿责任主体。
洮府乡政府乡企办作为洮府乡政府的内设机构，主管辖区内企业的相应事宜，其与第三人之间签订的买卖合同应当视为代表政府履行相应职能的行为。一审证人刘长荣出庭证明，向洮府乡政府购买房屋也是与洮府乡政府乡企办工作人员签订的房屋买卖协议，洮府乡政府对于证人证言亦无异议。至于洮府乡政府是否知道并同意乡企办以洮府乡政府名义出卖房屋及出卖房屋款项处理，是洮府乡政府及所属乡企办内部管理问题，不影响对外代表洮府乡政府签订买卖合同的效力。洮府乡政府处分刘海龙房屋应当承担侵权赔偿责任。经二审庭审询问，李淑芬作为刘海龙承包建筑公司的工作人员，对于争议28平方米房屋系刘海龙出资建造事实明知，并且系在刘海龙将该房屋租赁给李淑芬期间购买的争议房屋。则洮府乡政府在出售自有房屋时，将权属属于刘海龙的28平方米房屋一并出售给李淑芬、南广友，其行为侵害了房屋所有权人刘海龙的权利，李淑芬、南广友明知洮府乡政府处分的房屋中包含刘海龙的房屋，仍然与之签订买卖合同，应共同承担侵权赔偿责任。双方买卖合同中涉及刘海龙的28平方米房屋因出卖方无处分权利，亦未经权利人刘海龙同意及追认，该部分买卖无效，义务人应向刘海龙返还无权处分房屋。但因涉案争议房屋已被拆除，事实无法返还，双方应就标的物灭失的损失予以赔偿。
三、关于赔偿数额问题。
本案中刘海龙争议房屋经两次拆迁灭失。第二次拆迁之前，剩余的部分15.23平方米（实测面积20.06平方米）应属于刘海龙28平方米房屋剩余部分。因为李淑芬、南广友购买的房屋系三间，洮府乡政府原有两间房屋在前，刘海龙加盖的房屋在后。李淑芬、南广友抗辩认为该15.23平方米属于自己加盖房屋的剩余部分，刘海龙的房屋已经在第一次拆迁中灭失。但李淑芬、南广友与洮南市住房和城乡建设局于2014年6月4日签订《洮南市国有土地上房屋征收补偿协议书》中被征收房屋现状明确载明有产权证的面积为15.23平方米，无产权证面积为19.09平方米。李淑芬、南广友自己加盖的房屋没有办理产权登记，且在签订征收协议时并未拆除，则剩余有证房屋15.23平方米应属于刘海龙28平方米剩余部分房屋。对于刘海龙剩余部分15.23平方米（实测20.06平方米）的损失应当予以赔偿。一审依据《洮南市人民政府关于印发洮南市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知》确认赔偿面积和鉴定结论认定赔偿价值并无不当，但确认面积错误，本院予以纠正。因刘海龙28平方米房屋中现存只有20.26平方米，剩余部分已经在第一次拆迁中灭失。且刘海龙在本案中对于第一次拆迁未提供补偿标准，对于该部分补偿问题本案不予处理，当事人可以另行主张权利。一审法院对于刘海龙的损失按照28平方米折算后的价值予以赔偿不当，应当按照现存的20.06平方米予以折算。依据洮南市人民政府文件即洮政发【2013】06号《洮南市人民政府关于印发洮南市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知》第三十条第一款：“临街非住宅房屋选择住宅楼进行产权调换的，按被征收房屋的建筑面积增加50%予以安置”，刘海龙被征收房屋应得面积为30.09平方米（20.06平方米+20.06平方米Ｘ50%）的住宅楼房。一审鉴定评估的楼房单价为3000元每平方米，则现洮府乡政府，南广友、李淑芬应按刘海龙应得的面积为30.09平方米楼房的市场评估价值90270元予以赔偿。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销洮南市人民法院（2015）洮民重字第21号民事判决；
二、洮南市洮府乡人民政府，南广友、李淑芬于本判决生效后3日内共同赔偿刘海龙楼房价款90270元；
三、驳回刘海龙其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元、评估费2000元，二审案件受理费100元，共计2200元，由南广友、李淑芬承担900元，洮南市洮府乡人民政府承担900元，由刘海龙承担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东兴
代理审判员 曹宝明
代理审判员 倪继迎
二〇一六年九月一日
书 记 员 李春晓