＼n深圳市宝安区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2011）深宝法民三初字第1694号＼n原告某公司。＼n法定代表人温某。＼n委托代理人刘某，广东深义律师事务所律师。＼n被告韩某。＼n委托代理人罗某，广东商达律师事务所律师。＼n原告某公司诉被告韩某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王娟独任审理，于2011年12月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘某、被告韩某及其委托代理人罗某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。＼n原告诉称，2008年9月27日，原告与宝安区龙华街道某社区工作站签定物业管理合同，合同约定由原告对被告所在小区内的物业进行管理，被告向原告缴纳管理服务费用，物业管理费为每平方米0.8元一个月。被告有一栋物业位于某社区某新村一区三巷三号。原告自签订物业合同一来尽职尽责，履行了物业合同中约定义务，然而被告自2008年11月1日起就拖欠物业管理费，截止2011年9月30日，被告共欠原告物业管理费8294.4元。原告履行了物业管理义务，被告就应在约定的期限内支付物业费，逾期未付的还应承担支付违约金责任，即按应缴款的万分之三每天支付。原告多次催讨物业费无果。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付拖欠原告物业管理费人民币8294.4元及暂计2011年9月30日的违约金1827.48元；2、由被告承担本案诉讼费。＼n被告答辩称，一、本案中原告的部分诉求已超过诉讼时效。根据原告提供的《物业管理合同》及交易惯例，“物业管理费用”系应按月缴纳，故在次月则为上诉人应当知道其权益被侵害之日，故被上诉人诉求的2008年11月至2009年6月的物业管理费诉求超过诉讼时效。二、本案原告诉被告要求支付物业管理费的诉求无事实及法律依据。《物业管理服务合同》并非原、被告之间签订的，而是某社区工作站与原告签订的。某社区工作站与原告在签订《物业管理服务合同》前期及后期，均未有告知被告合同的签订情况。三、原告未提交证据证明其履行了合同义务进行物业管理。综上所述，被告认为原告所诉缺乏事实及法律依据，请求依法驳回。＼n经审理查明：2008年9月27日，深圳市宝安区龙华街道某社区工作站作为甲方、原告作为乙方签订了一份《宝安区龙华街道某社区某新村小区物业管理合同》，约定甲方将深圳市宝安区龙华街道大浪南路某社区某新村小区交给乙方对小区实行专业化、一体化的物业管理，某新村是90年代开发规划无开发商的业主自建住宅小区，共规划138栋住宅楼，物业类型为城中村多层住宅小区；委托管理事项为：小区公用设施设备的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护、管理，本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护、管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，车辆行使及停泊秩序的公共秩序管理，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；合同期限自2008年10月1日起至2011年9月30日止；管理服务费标准为：住宅每月每平方米建筑面积0.8元，小区业主享受相关优惠政策，其中第一年由业主按每月每平方米0.16元交纳，第二年由业主按每月每平方米0.32元交纳，第三年由业主按每月每平方米0.48元交纳，差额部分由政府补贴；管理服务费由业主按月支付，逾期缴纳的，由业主以逾期之日起每天按万分之三的利息支付滞纳金，业主超过三个月不支付物业管理服务费用，乙方可要求房屋业主除赔偿乙方的实际损失和滞纳金外，并保留起诉权。＼n2011年6月22日，深圳市宝安区龙华街道某社区工作站出具一份《证明》，证明某社区某新村一区三巷3号为被告购地所建私房，已在2009年历史遗留违法建筑普查登记中申请登记，一区三巷3号登记业主为被告，上报面积约720平方米，登记信息资料已移交龙华街道处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑办公室，已经取得申报收件回执。＼n另查，涉案小区尚未成立业主委员会。原告为具备二级资质的物业管理企业。＼n本院于2012年1月10日向深圳市龙华街道某社区工作站查询原告是否就涉案小区进行了物业管理，深圳市龙华街道某社区工作站于2012年2月16日向本院回复称深圳市龙华街道某社区工作站于2008年9月27日与某公司签订《物业管理合同》，并进行了公示，该公司于2008年10月初进驻某新村小区进行物业管理。＼n上述事实，有原告当庭陈述及提交的证据证明、物业管理合同、交接表、办公室护管队及清洁员工资表；被告韩某提交的证据鑫梓润公司关于物业管理情况说明、物业相关情况照片、光盘、业主联名表、同城速递快递单；深圳市龙华街道某社区工作站的回复函在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。＼n本院认为，原告与深圳市宝安区龙华街道某社区工作站签订的《物业管理合同书》，系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面适当地履行合同。原告作为某社区某新村的物业管理单位，其已经为某新村的全体业主提供了物业服务，被告作为某新村一区三巷3号楼的业主，也已经实际接受了原告的物业服务，故虽然原告没有提供双方之间书面的物业管理服务合同，亦可认定双方之间存在事实上的物业管理服务合同关系，被告应根据其房屋的面积及合同约定的收费标准向原告支付物业管理费。现某新村一区三巷3号登记的面积720平方米，根据合同约定物业管理费标准为第一年每月每平方米0.16元即每月人民币115.2元，第二年每月每平方米0.32元即每月人民币230.4元，第三年每月每平方米0.48元即每月人民币345.6元，从2008年11月至2011年9月的物业管理费共计人民币8179.2元。原告于2011年11月10日向本院起诉被告要求支付上述费用，但未提交相应的证据证明原告此前曾向被告主张过上述费用，故被告关于原告主张的诉讼请求部分超过了法律规定的二年诉讼时效期间的辩解有理，被告认为原告主张的2008年11月至2009年9月的物业管理费超过诉讼时效，系被告对自己合法权利的处分，本院予以采纳，故被告须支付2009年10月至2011年9月30日期间的物业管理费用共计6912元【230.4×12个月＋345.6元×12个月】。＼n原告诉请被告支付违约金人民币1827.48元，本院认为，原、被告之间没有签订书面的物业管理服务合同，但被告拖延支付物业管理费，应当向原告支付拖欠的物业管理费的法定孳息即利息，利息按中国人民银行有关同期贷款利率标准，自每月应付物业管理费之次月的1日起计至清偿之日止。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：＼n一、被告韩某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告某公司支付2009年10月至2011年9月30日期间的物业管理费人民币6912元和利息（利息以每月物业管理费为基数，2009年10月至2010年9月每月物业管理费人民币230.4元，2010年10月至2011年9月每月物业管理费人民币345.6元，按中国人民银行有关同期逾期贷款利率标准，自每月应付物业管理费之次月的1日起计至清偿之日止）；＼n二、驳回原告某公司的其他诉讼请求。＼n如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费人民币27元，由被告负担，受理费原告已预交。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。＼n审判员王娟＼n二〇一二年三月五日＼n书记员潘国清＼n书记员温燕云＼n附本案相关法律条文如下：＼n《中华人民共和国合同法》＼n第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。＼n当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。＼n当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。＼n人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。＼n声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！