江苏省徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0311民初7760号
原告：孙伯琴，女，1963年3月16日生，汉族,住徐州市泉山区。
被告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市泉山区三环西路与新淮海路交汇处荣盛城售楼处。
法定代表人：赵亚新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：董浩然，江苏盛仪律师事务所律师。
原告孙伯琴与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月14日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月2日公开开庭进行了审理。原告孙伯琴、被告荣盛公司的委托诉讼代理人董浩然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙伯琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2008年9月29日至2012年12月3日期间总计1525天逾期办房证违约金69246.59元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订商品房买卖合同，约定2008年6月30日前交房，并在90日后办理房证，被告逾期达1525天才办理房证。根据有关法律规定，请求判决被告赔偿有关损失。
被告荣盛公司辩称，一、原告的诉请已过诉讼时效。合同约定的办证期限为2008年9月30日前，原告提起诉讼已超过2年的诉讼时效，原告丧失胜诉权，其诉请应依法驳回。二、按照签订商品房买卖合同时（2006年12月）办理初始登记的政策，被告在2008年9月28日前，已经具备了办理初始登记的条件。本案《商品房买卖合同》签订前（2006年12月）徐州市产权处办理权属初始登记依据的是徐州市房管局2006年6月27日发布的《关于完善商品房初始登记工作的通知》（徐房发〈2006〉33号），该文件规定，在取得《商品房预售许可证》后，仅须提交《徐州市房屋所有权登记申请表》（非交易类）、竣工验收证明材料、徐州市地名委员会的地名命名文件。被告在2008年9月28日（商品房买卖合同约定的办证日期）前已将上述资料备齐，符合办理房屋初始登记的要求。三、被告之所以未能如期提供资料报产权登记机关备案，是因为2008年2月1日起，开始实施市政府114号令，出现了合同第八条约定的政策性变化事由，与徐州房管局（2006）33号文件相比，被告办理相关手续的周期至少延长了600个自然日，被告可以依据合同第八条的约定，据实予以延期。四、在政策发生变化导致逾期办理产权证书的客观事实发生后，被告按照合同第八条的约定，及时履行了相应的告知、出具证明文件的义务。五、2004年41号文与徐州市政府114号令之间的并无关系。六、关于逾期期限不应截止至办理完毕权属证书之日。合同约定为向产权登记机关提交备案资料，而非向权属登记机关提交资料。所以合同约定的产权登记机关仅指房产局。七、政府迟延交付土地的行为，属于合同第八条约定的“特殊原因”、“因有关政策……或政府部门有关机构的行为”，其导致被告依据114号令对小区进行综合验收时出现了无法预见、无法克服的障碍。综上，现有证据已经足以证明，逾期办证是由于政策性变化所造成，请求法院充分考虑被告在主观上并无拖延提交办证资料的故意或过失，被告逾期办证有商品房买卖合同第八条约定的免责事由。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：《商品房买卖合同》、销售不动产发票、房屋所有权证、分割转让证、变更登记申请书、商品房预售合同网上登记备案证明。
经被告质证，对上述证据的真实性、合法性无异议，对房产证的关联性有异议，认为按合同约定被告的义务仅限于向产权登记机关提交办理产权登记的资料，产权登记机关收到被告提交的资料之日即是被告完成合同义务之日，至于原告何时办理产权证与被告无关。
被告为支持其诉讼主张，提交了如下证据：
第一组证据：（一）《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》徐房发【2006】33号；（二）《关于当事人申请房屋所有权初始登记提交竣工验收证明材料的通知》（市房管局2006年3月8日发布）及网站截屏；（三）《土地证》；（四）《土地证附件宗地图》；（五）《总平面图》；（六）《发改委立项批文》；（七）《建设用地规划许可证》；（八）《建设工程规划许可证》；（九）《建筑工程施工许可证》；（十）《商品房备案证明》；（十一）《商品房预售许可证》；（十二）《徐州地名办理命名公告》；（十三）《工程竣工验收报告》。
上述证据拟证明：证据（一）：2006年双方签订《商品房买卖合同》时办理产权证书的政策依据为《徐房发【2006】33号》文件。证据（二）：2006年双方签订合同时，市房管局对竣工验收证明材料的定义为：“工程验收报告或工程竣工验收备案表”，而非“交付使用通知书”。证据（三）～（十）：被告进行房地产开发、建设的合法性。证据（十一）～（十三）：依据《徐房发【2006】33号》文件，在合同约定期限内被告已经具备办理初始登记证书的条件。
第二组证据：（一）《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（市政府2007年114号文）；（二）《2008年2月前后办理房证流程及政策依据》；（三）《政府部门公用事业单位验收时限及标准》；（四）《土地分批验收流程》（土地证办理时限）；（五）《建筑类法规调整统计表（2007-2010）》；（六）《市政府对市建设局呈报114号令实施后相关问题的批复》；（七）《徐州市城市房地产住宅项目建设方案》；（八）《南通新华建设工程施工合同》；（九）《安全防范建设内容标准概述》；（十）阿卡B区《住宅小区安全防范建设验收意见书》；（十一）《荣景盛苑社区服务中心办公用房移交协议书》；（十二）《B1、4、6交付使用通知》；（十三）《权属登记申请书》及《B1、B4、B6收件收据》；（十四）《B4商品房初始登记证》；（十五）《B6商品房初始登记证》；（十六）荣景盛苑小区业主领取《初始登记书》的通知书；（十七）《商品房初始登记证寄送明细》。
上述证据拟证明：证据（一）：2008年2月1日起徐州市办理产权证书的政策发生变化，该变化直接体现为办理产权证书前应取得《交付使用通知书》。证据（二）～（六）：由于2008年114号令的实施导致完成竣工综合验收项累计需要420个自然日，办理土地分割证需60个自然日，以上合计需要480个自然日。此外，政府机构改革导致推迟验收180个自然日。据不完全统计，2007-2010年间涉及建筑类法律法规调整多达31部，政策、法规的调整导致验收形式到验收内容均发生重大变化，合同约定90日提交办证材料失去签订时所依托的法规、政策环境，逾期办证确属企业无法控制的客观因素造成。证据（七）～（十一）：被告为取得《交付使用通知书》补办了综合验收手续。证据（十二）～（十七）：被告在完成综合验收后于2010年11月29日取得了《1#、4#、6#交付使用通知书》，2010年12月7日向产权登记部门申请办理《权属登记证书》，2010年12月17日取得《初始登记证》，2010年12月31日向B1、B4、B6业主发送领取《商品房初始登记》的通知，2011年1月邮政机关向被告提供邮寄明细证明。因此，被告依据114号令规定的符合交付条件后，在90日内完成了向产权登记机关备案的手续。
第三组证据：（一）《谈话笔录》；（二）《泉山区人民政府办公室文件批办单》及《关于“李志毅等人与荣盛公司商品房买卖纠纷”的处理意见》。
以上证据拟证明：在政策发生变化导致逾期办理产权证书的客观事实发生后，被告向原告进行了告知，并在政府的参与下双方进行过协商。
第四组证据：（一）市法制办公室网站截屏（114号令立法后评估征求意见）；（二）《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法立法后评估报告》；（三）《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004）16号；（四）中央政府网站《国发（2004）16号文》截屏；（五）调取证据申请书。
上述证明拟证明：41号文件并未得到实施，不应将41号文件与114号令进行对比。
第五组证据：（一）《国有土地使用权出让合同》；（二）市国土资源局《关于土地移交通知书》；（三）《谷歌地图历史数据镜像图》；（四）市政府《政府办文单办理意见》确认纺织厂地块逾期交付事实。
上述证据拟证明：由于政府迟延交付土地的行为，导致被告依据114号令对小区进行综合验收，出现了无法遇见、无法克服的障碍。
经质证，原告提出没接到通知，都是物业电话通知，没收到邮寄的通知。
另，本院调取自徐州市住房保障和房产管理局房产档案馆的资料显示：荣景盛苑B区1#、4#、6#楼竣工验收资料备案的日期为2009年10月12日；申请办理B1#、4#、6#初始登记资料提交的日期为2010年12月7日，审批日期为2010年12月17日。
根据原、被告双方的举证、质证及其当庭陈述，本院确认如下事实：
被告荣盛公司系涉案荣景盛苑小区的开发企业，其于2006年取得该小区B1、B4、B6号住宅楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，后于2008年取得B2、B3、B5、B7、B8号住宅楼及物业综合楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。
2006年11月30日，被告取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的商品房预售许可证。
2006年12月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总金额455371元的价格购买被告开发的荣景盛苑B6-1-1801号房，该房屋建筑面积137.16平方米、套内建筑面积120.31平方米。合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决处理。
后被告于2008年6月30日前通知原告上房，原告办理了上房手续。
2010年11月29日，被告取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区1、4、6号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。
2010年12月7日，被告向徐州市房产管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料，徐州市房产管理局审批、缮证日期为2010年12月17日。2011年7月，被告向徐州市国有土地管理局报送B1、B4、B6号楼土地使用权资料，徐州市国有土地管理局于2011年7月29日完成相关登记手续。
2011年7月22日，被告向原告出具了金额为454076元的销售不动产统一发票。
2012年12月3日，徐州市二环西路荣景盛苑B6#-1-1801室房屋完成房屋所有权登记手续，登记面积为136.77平方米。
另查，徐州市人民政府于2004年4月7日发布并实施了《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》【徐政发（2004）41号】，该办法第八条规定：“房地产开发住宅建设项目具备下列条件，方可交付使用：（一）房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；（四）生活用电纳入城市供电网络；（五）住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；（六）在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；（七）规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；（八）消防设施符合标准；（九）园林绿化符合规定标准；（十）物业管理已经落实；（十一）执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；（十二）法律、法规规定的其他条件。”第十条第一款规定：“建设单位持下列相关文件，向建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：（一）建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明；（二）规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；（三）市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；（四）园林部门出具的符合绿化标准的证明；（五）房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；（六）供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；（七）辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；（八）公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；（九）法律、法规规定的其他验收合格证明。”第十二条规定：“房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。国土资源和房产管理部门应当凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。”
2007年12月10日，徐州市人民政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号），该管理暂行办法自2008年2月1日起施行，其中第十条规定：“住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；（十一）拆迁安置补偿全部到位；（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。”第十二条规定：“房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；（三）市市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。”第十五条规定：“住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用，市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”该暂行办法第二十条还规定：因验收部门或单位拖延验收或者对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明，致使住宅延迟交付、造成损失的，由该部门或单位承担赔偿责任。
被告在庭审中主张，其曾于2008年7月底和2010年12月7日两次将办理房屋所有权证所需要的资料报产权登记机关，其中2008年7月底是按照2006年签订合同时的政策提交了材料，但产权处以《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》已经实施为由要求被告按照该暂行办法的要求准备资料，故没有收取被告的材料也没有给被告出具相关收件收据。2010年12月7日将各种材料准备齐全后向产权部门报送，产权部门出具了收件收据。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，故对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。依法成立的合同，其中一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
一、关于本案原告起诉是否超过法定诉讼时效的问题。
被告主张，合同约定的办证期限为2008年9月30日前，原告提起诉讼已超过2年的诉讼时效，原告丧失胜诉权，其诉请应依法驳回。
本院认为，法律设定诉讼时效制度的目的在于督促权利人及时有效的主张权利，而不是为了债务人逃避债务，且诉讼时效可因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。本案中，被告开发的荣景盛苑B1、4、6号楼出现逾期办证的情形后，原告陈述其与其他业主多次前往被告办公室交涉、主张其权利。就一般认知，权利人放弃权利并非常态，结合被告对荣景盛苑B1、4、6号楼整体逾期办证的事实及相关案件的审理情况，应当认为原告作为被逾期办证群体中的一员在诉讼时效期间内提起了权利主张，因而产生诉讼时效中断的效果，故本院确认原告于2017年12月14日提起诉讼要求被告支付逾期办证违约金并不超过法定诉讼时效。
二、关于办理涉案房屋权属证书逾期是否因被告违约引起以及相应的违约金如何计算的问题。
涉案商品房买卖合同签订于2006年12月17日，房屋交付于2008年6月30日前，被告向徐州市房产管理局、徐州市国有土地管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料和土地使用权资料的时间分别为2010年12月7日、2011年7月，徐州市房产管理局审批、缮证日期为2010年12月17日、徐州市国有土地管理局完成相关登记手续的时间为2011年7月29日，与商品房买卖合同中约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的期限相比，办证逾期是不争的事实。对此被告主张其在2006年12月份签订合同时无法预见2008年6月30日交房后办理房屋权属登记需提交的资料政策性变化，故其未能在合同约定时间内提交相关资料是政府相关部门对政策的调整所致，应属于不可抗力。
本院认为，通观2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》（41号文件）和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》）（114号令），其中对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变，与徐州市房管局徐房发（2006）第33号文相比，114号令规定办理商品房初始登记时增加的综合验收和需办理《交付使用通知书》等手续虽然导致商品房初始登记手续发生了较大变化，但政策调整本身并不能成为被告无限期延长房屋权属登记的免责事由，且如因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长涉及到合同内容的部分变更，被告应举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，但被告并没有提供因政策变化需要延长办理初始登记的具体天数，故应承担举证不能的后果。且依《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，即便是因第三人的原因造成的违约，违约方当事人仍应向对方承担违约责任，故本院对被告的抗辩意见不予采纳，并认定被告存在逾期办理房屋权属证书的违约行为。
涉案商品房买卖合同签订时作为合同标的物的房屋尚在建设中，被告于2008年6月30日前将涉案房屋交付给原告，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告应自2008年9月29日起向原告承担违约责任。又因被告未举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，也未举证证明其通知原告领取及原告实际领取办理产权登记所需材料（房屋初始登记证和土地分割证）的具体时间，原告主张逾期办证违约金的计算截止至2011年6月30日在被告为涉案房屋办理土地分割证的日期之前。庭审时，原告明确其主张违约金的起止日期自2008年9月29日至2012年12月3日止，根据以上本院对逾期办证违约金的计算截止日期2011年6月30日的认定，本院支持原告主张的违约金计算期限为自2008年9月29日至2011年6月30日止。
原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房按日向买受人支付已支付房价款万分之1的违约金，但第十五条对逾期办证约定的处理方式是“协商解决”而未约定违约金的支付方式及标准，且在逾期办证行为发生后也对具体的解决方式和标准并未达成协议，故逾期办证违约金的标准应以原告的实际损失或参照合同有关条款或交易习惯确定。而根据商品房买卖合同的性质，交付房屋属于开发商的主合同义务，协助办证属于合同附随义务，故开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任。本案中，原告未举证证明因逾期办证给其造成的损失数额，被告也无法证明在签订合同时其预见或者应当预见因逾期办证的违约行为所造成损失的数额，因此本院参照涉案合同约定的逾期交房违约金标准确定逾期办证违约金，即按原告已付房款为基数按日以万分之一的标准计算被告应向原告支付的逾期办证违约金。据此，被告应向原告支付的逾期办证违约金的数额为45634.6元（454076元×1‱×1005天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孙伯琴支付逾期办证违约金45634.6元；
二、驳回原告孙伯琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1530元，减半收取765元，由被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 金文
二〇一八年二月五日
书记员 唐薇