河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0305民初4419号
原告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。
法定代表人：尹欢，董事长。
委托代理人：安学锋，河南焦点律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托代理人：畅陶杰（实习），河南焦点律师事务所律师，代理权限：一般授权。
被告：李琳琳，女，1978年3月12日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。
第三人：中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行，住所地：河南省洛阳市涧西区天津路12号。
负责人：谢少敏，行长。
原告洛阳尚锦置业有限公司诉被告李琳琳、第三人中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月22日，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洛阳尚锦置业有限公司的委托代理人安学锋、畅陶杰（实习）到庭参加了诉讼。被告李琳琳、第三人中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告洛阳尚锦置业有限公司诉称：原、被告于2014年02月18日签订编号为YS0238441《商品房预售合同》包括合同附件及补充协议，合同约定被告购买原告开发的涧西区珠江路369号升龙城B区10-1-401，合同总价款为1072000元。付款方式为商业按揭贷款，其中首付款为322000元。原、被告及第三人随后签订编号A住房字洛阳分行涧西支行2014年055号《中国工商银行洛阳涧西支行个人购房担保借款合同》，合同约定，被告向第三人贷款750000元，原告为该贷款合同承担阶段性担保责任，被告用位于涧××路××区××单元××号房屋为第三人设立抵押权预告登记。合同签订后，由于被告未按合同约定还款，致使第三人要求原告履行保证责任,截止至2017年6月，第三人已从原告保证金账户扣划96066.87元。《商品房预售合同》附件四合同补充协议第七条第4项规定“如买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用”；第七条第5项规定“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的自出卖人代买受人向贷款银行偿还相关贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除该商品房的《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议，自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理合同解除和退房相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从买受人己付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用”。综上，由于被告违反《个人购房借款/担保合同》的约定，不按时履行还款义务，导致原告多次承担保证责任，严重影响了原告的正常经营，为维护自身合法权益，原告特根据法律规定及《商品房预售合同》的约定，提起诉讼，请人民法院依法审理，支持原告的诉求！诉讼请求：一、判决解除原、被告于2014年2月18日签订的《商品房预售合同》（合同编号YS0238441），包括合同附件及补充协议；二、依法判令被告向原告返还涧××路××区××单元××号房（房屋代码：827460）；三、依法判令被告配合原告办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销等相关手续；四、依法判令被告与第三人中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行配合原告办理涉案房屋抵押权预告登记注销等相关手续；五、依法判令被告向原告支付原告代其偿还的款项及罚息（暂计至2017年6月为96066.87元，之后以第三人出具的扣划清单为准）；六、判令被告向原告支付代其偿还款项的违约金（以代其向贷款银行还款的金额为本金，按日百分之一，从原告代其实际还款之日起计算至被告将原告代其偿还的款项全部还清之日止）；七、判令被告向原告支付解除《商品房预售合同》违约金214400元；八、判令本案诉讼费、律师费、公告费、邮寄费由被告承担；九、判令原告从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除上述诉求第五项、第六项、第七项及第八项款项。
被告李琳琳未提交答辩状。
第三人中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行未提交答辩状。
原告洛阳尚锦置业有限公司为证明其主张向法庭提供以下证据：
第一组证据：编号为YS0238441《商品房预售合同》原件一份。
证明方向：1、2014年02月18日原、被告签订编号为YS0238441《商品房预售合同》一份，合同约定被告购买原告开发的位于涧××路××区××房屋××套，房屋总价款为1072000元，被告选择以按揭贷款方式购买该房。该合同系原、被告真实意思表示，合法有效，应受法律保护。
2、根据《商品房预售合同》附件四合同补充协议第七条第4项约定，因被告逾期还贷，致使原告代其向银行偿还到期贷款本息及违约金的，原告有权主张代偿款违约金，违约金计算方式为：以代偿款款项为本金，按日百分之一，从代被告还款之日起计算至全部贷款还清之日止。
3、根据《商品房预售合同》附件四合同补充协议第七条第5项约定，被告连续或累计三次逾期还贷，致使原告承担担保责任，原告即享有解除该《商品房预售合同》的权利，同时可主张总房价款20%的违约金。
4、根据《商品房预售合同》附件四合同补充协议第七条第4项以及《商品房预售合同》第七条第5项之约定，原告有权主张被告承担原告为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用，并有权从被告已付房款中直接扣除上述款项。
第二组证据：原、被告以及第三人签订的《中国工商银行洛阳涧西支行个人购房担保借款合同》原件一份。
证明方向：1、为配合被告贷款，原告与被告以及第三人签订《中国工商银行洛阳涧西支行个人购房担保借款合同》一份，被告向第三人贷款750000元，原告为被告的贷款承担连带责任保证；
2、被告用涉案房屋为第三人办理抵押权预告登记。
第三组证据：扣划明细表一张、扣划清单一套（原件）
证明方向：被告多次逾期还贷，致使原告为此承担担保责任，截止至2017年12月份被第三人扣划保证金共计121555.49元。被告应向原告返还该笔费用，并按照合同约定向原告支付代偿款违约金。
第四组证据《诉讼财产保全责任保险投保单》原件一份。
证明方向：为实现债权，本案中原告花去保函费共计1500元。根据《商品房预售合同》附件四合同补充协议第七条第4项以及《商品房预售合同》第七条第5项之约定，该笔费用应由被告承担。
第五组证据：洛阳尚锦置业收据4份。
证明方向：被告李琳琳所购房屋总价款为1072000元，其中贷款为75万元，首付款为32.2万元。截止目前，被告李琳琳仅支付首付款17.2万元，尚欠15万元首付款未予以支付。被告李琳琳已构成严重违约。
经审理查明：2014年2月18日，原告洛阳尚锦置业有限公司与被告李琳琳签订编号为YS0238441《商品房预售合同》一份，合同主要内容为：被告购买原告位于涧××路××区××区××单元××房屋××套，预估建筑面积共158.75平方米，房屋总价款为1072000元。该《商品房预售合同》附件四《商品房买卖合同》补充协议第七条第4项约定：如买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用。《商品房预售合同》附件四《商品房买卖合同》补充协议第七条第5项约定：如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还相关贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除该商品房的《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议，自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理合同解除和退房相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用。随后，被告向原告交纳首付款172000元。之后，原告洛阳尚锦置业有限公司与被告李琳琳及第三人中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行签订《中国工商银行洛阳涧西支行个人购房担保借款合同》一份，该合同第二十条第20.2项约定：抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。该合同中借款人处有被告签名按手印，贷款人处有第三人签名盖章，保证人处有原告签名盖章。涉案房屋已为第三人中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行办理抵押权预告登记。原、被告在履行合同期间，因被告未能按时还贷，原告于2014年9月23日至2017年12月22日，被第三人扣划保证金共计121555.49元。（2014年9月23日，被第三人扣划保证金4316.21元；于2015年10月30日，被第三人扣划保证金4904.54元；于2015年11月27日，被第三人扣划保证金4900.96元；于2015年12月30日，被第三人扣划保证金4904.55元；于2016年1月28日，被第三人扣划保证金4810.3元；于2016年2月29日，被第三人扣划保证金4251.27元；于2016年3月30日，被第三人扣划保证金4252.08元；于2016年4月28日，被第三人扣划保证金4250.45元；于2016年5月31日，被第三人扣划保证金4252.93元；2016年6月28日，被第三人扣划保证金4250.44元;2016年7月27日，被第三人扣划保证金4249.62元；2016年8月30日，被第三人扣划保证金4252.09元;2016年9月28日，被第三人扣划保证金4250.44元;2016年10月27日，被第三人扣划保证金4249.63元;2016年11月28日，被第三人扣划保证金4250.45元；2016年12月22日，被第三人扣划保证金4245.48；2017年1月23日，被第三人扣划保证金4246.32元;2017年2月27日，被第三人扣划保证金4249.63元;2017年3月13日，被第三人扣划保证金4238.07元;2017年4月26日，被第三人扣划保证金4248.79元;2017年5月23日，被第三人扣划保证金4246.31元;2017年6月23日，被第三人扣划保证金4246.31元;2017年7月28日，被第三人扣划保证金4250.45元;2017年8月28日，被第三人扣划保证金4250.44元;2017年9月22日，被第三人扣划保证金4245.49元;2017年10月23日，被第三人扣划保证金4246.31元;2017年11月28日，被第三人扣划保证金4250.44元;2017年12月22日，被第三人扣划保证金4245.49元。）并引起诉讼。
本院认为，原、被告签订的编号为YS0238441《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）以及原、被告与第三人签订的《中国工商银行洛阳涧西支行个人购房担保借款合同》是各方当事人真实意思表示，合法有效，应按照合同约定享有各自权利、履行各自义务。被告李琳琳逾期还贷二十八次，造成原告被第三人扣划保证金121555.49元，且至今尚欠原告首付款15万元，已构成严重违约，根据原、被告签订的《商品房预售合同》附件四《商品房买卖合同》补充协议第七条第5项约定，原告有权解除《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议），也有权要求被告支付代偿款121555.49元(暂计算至2017年12月22日，之后的以第三人出具的扣划清单为准)。被告李琳琳以及第三人中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行在《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）解除后有义务配合原告办理《商品房预售合同》备案登记注销手续以及涉案房屋抵押权预告登记注销手续。原告要求被告李琳琳按照《商品房预售合同》约定，承担20%违约金，因约定的违约金过高，本院酌定为涉案商品房总价款的10%，即1072000元×10%=107200元。原告要求被告李琳琳依照《商品房预售合同》约定，按日百分之一标准承担代偿款违约金，本院认为，原告未能证实何时向被告发出催缴通知书，且约定的代偿款违约金计算标准过高，因此本院酌定代偿款违约金暂以121555.49元为本金，自立案之日起，按中国人民银行同期贷款利率，计算至全部代偿款清偿完毕之日止。2017年12月22日之后产生的代偿款所对应的违约金，原告可另行起诉进行主张。对于原告主张从应退还房款中扣除上述解除合同的相关费用和违约金，属于生效后双方如何履行问题，不宜在判决中予以确定。对于原告其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告洛阳尚锦置业有限公司与被告李琳琳于2014年2月18日签订的编号为YS0238441《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）。
二、被告李琳琳于本判决生效后十日内向原告返还位于涧西区珠江路369号升龙城B区10幢1单元1-401号房产，并协助原告洛阳尚锦置业有限公司办理上述房屋的备案登记注销手续。
三、被告李琳琳、第三人中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行于本判决生效后十日内协助原告洛阳尚锦置业有限公司办理上述房屋的抵押权预告登记注销手续。
四、被告李琳琳于本判决生效后十日内向原告洛阳尚锦置业有限公司支付代偿款121555.49元(暂计算至2017年12月22日，2017年12月22日后的以第三人中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行出具的扣划原告洛阳尚锦置业有限公司保证金扣划清单为准)。
五、被告李琳琳于本判决生效后十日内向原告洛阳尚锦置业有限公司支付121555.49元代偿款违约金（以121555.49元为本金，自2017年9月15日起，按中国人民银行同期贷款利率，计算至全部代偿款清偿完毕之日止）。
六、被告李琳琳于本判决生效后十日内向原告洛阳尚锦置业有限公司支付违约金107200元。
七、驳回原告洛阳尚锦置业有限公司其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，即逾期履行则加倍执行迟延履行金的债务利息。
本案受理费5957元，保全费5000元，计10957元，由被告李琳琳承担。于本判决生效之日向本院交纳。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 于 迎 春
人民陪审员 丁玉平人民陪审员胡翠微
二〇一八年二月七日
书 记 员 李 欣 洁