广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第35号
上诉人（原审被告）黄映光，男，1942年4月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区建设二马路东四街*号***房。
上诉人（原审被告）赖颜先，女，1946年10月30日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区建设二马路东四街*号***房。
委托代理人黄映光，本案上诉人之一，身份情况同上。
被上诉人（原审原告）广东中原地产代理有限公司。
法定代表人赖国强，该公司董事长。
委托代理人李蓬桂、罗文超，均系该公司职员。
上诉人黄映光、赖颜先因居间合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广东中原地产代理有限公司（下简称“中原地产公司”）是2004年8月10日成立的具有房地产中介资格的公司，经营范围包括房地产中介代理服务等。
位于广州市天河区龙口西路96号3208单元房原是案外人虞东龄的物业。
2013年4月16日，黄映光、赖颜先（乙方，下同）经中原地产公司介绍与案外人虞东龄（甲方，下同）签订了《存量房买卖合同》，约定：甲乙双方约定涉案房地产（广州市天河区龙口西路96号3208单元房）按整套出售并计价，总金额1850000元整等条款。
同日，中原地产公司与黄映光、赖颜先签订了《咨询及中介服务费确认书》称：本人黄映光、赖颜先是广州市天河区龙口西路96号3208单元房的《存量房买卖合同》的当事人，现确认经贵公司独家提供咨询及中介服务，成功签订《存量房买卖合同》。为此，本人同意支付人民币20000元予贵公司作为咨询及中介服务费。本确认书自本人签署之日生效，本人并承诺于签署确认书之日付清上述咨询及中介服务费。逾期支付，将按0.1%天支付违约金。
在签署《咨询及中介服务费确认书》的同时，黄映光、赖颜先还签署了中原地产公司提供的《告知书》，其中约定：中原地产公司向您提供交易信息、市场行情咨询、协助察看物业，最终促成双方签署合同、达成交易，您需在签署合同当天支付咨询及中介服务费，具体数额及标准以您签署的咨询及中介服务费确认书为准。中原地产公司与您签订的任何协议，或者向您作出的任何声明和承诺，必须加盖中原地产公司的公章方可生效。
在签订《咨询及中介服务费确认书》的同时，又与中原地产公司的经办人王群签订了《关于“咨询及中介服务费确认书”补充协议》一份，双方约定“此单交易中介服务费于交易递件当天交清给中介方，以此协议为准”。
事后，黄映光、赖颜先与卖方签订《补充协议》，约定卖方和买方于2013年4月16日就买卖位于广州市天河区龙口西路96号3208房的物业（下称“该物业”）一事，已签订《广州市存量房买卖合同》（下称“合同”）。因合同履行需要经三方友好协商达成补充协议如下：一、买卖双方的成交价是人民币1850000元，现双方协议于4月30日前如未能办理上述物业之买卖，买房之定金100000元作全额退还。同时，此合同中止，双方互不追究责任。二、如本协议内容与合同内容不一致时，则以本协议为准，本协议一式两份，买房卖房各持一份，本协议自签订之日起生效。本协议作为合同附件与合同具有同等效力。
《存量房买卖合同》签订后，涉案房产在2013年5月15日经广州市国土资源和房屋管理局登记过户，黄映光、赖颜先为共同共有人。
中原地产公司多次催促黄映光、赖颜先支付中介服务费20000元未果，遂引起本次诉讼。
中原地产公司向原审法院起诉，请求判令：1、黄映光、赖颜先向中原地产公司支付咨询及中介服务费20000元，以及支付逾期支付咨询及中介服务费而产生的违约金直至清偿之日止（自2013年4月17日起，计至黄映光、赖颜先清偿之日止，计算方法为：以20000元为基数，每日违约金0.1%，暂计30天，即20000×30×0.1%=600），上述两项暂计：20600元；2、诉讼费用由黄映光、赖颜先承担。
原审法院认为：中原地产公司与黄映光、赖颜先双方在《咨询及中介服务费确认书》中关于中介服务费的约定内容是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效合同，中原地产公司与黄映光、赖颜先双方均应切实依约履行。
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”
本案中，中原地产公司已促成案外人与黄映光、赖颜先签订了《存量房买卖合同》，应视为中原地产公司作为居间人的义务已履行完毕，按约定作为当事人的黄映光、赖颜先应支付报酬给中原地产公司的条件已成就，中原地产公司要求黄映光、赖颜先支付中介服务费20000元及违约金有理予以支持。
黄映光、赖颜先辩称已经变更中介服务费的支付条件和时间，提供了黄映光、赖颜先与中原地产公司的经办人王群签订的《关于“咨询及中介服务费确认书”补充协议》作为证据证明。王群是中原地产公司的员工，其应在公司授权范围内工作，黄映光、赖颜先没有提供王群有权变更合同条款的证据，中原地产公司对王群的行为不予追认，故王群的行为应被视为无效代理，黄映光、赖颜先的上述辩称意见不予采信。
黄映光、赖颜先先以《补充协议》的方式与卖方中止（终止）《存量房买卖合同》，再双方自行直接到广州市国土资源和房屋管理局房屋买卖的手续，并不能否定中原地产公司已经为黄映光、赖颜先提供了咨询及中介服务的事实，黄映光、赖颜先认为因此就无需向中原地产公司支付咨询及中介服务费的意见不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二项、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，于2013年11月7日作出判决：黄映光、赖颜先于本判决发生法律效力次日起十日内支付中介服务费20000元及违约金（从2013年4月17日至判决确定的给付之日止，按每日0.1%计算）给广东中原地产代理有限公司。本案受理费320元，减半收取160元，由黄映光、赖颜先负担。
判后，上诉人黄映光、赖颜先不服原审判决，共同向本院提起上诉称：一、原审法院审理查明事实错误。黄映光、赖颜先与案外人虞东龄办理房屋过户交易的《存量房买卖合同》并不是由中原地产公司提供的，中原地产公司提供签订的《存量房买卖合同》并没有得到履行。该《存量房买卖合同》签订后，中原地产公司并没有履行中介经纪义务，为黄映光、赖颜先办理房屋交易的网签、递件交易过户手续，在中原地产公司没有及时履行该项义务的前提下，黄映光、赖颜先与案外人虞东龄已经中止了第一次的交易，双方终止了合同。因此，中原地产公司依据第一次黄映光、赖颜先与虞东龄签订的《存量房买卖合同》来要求支付中介服务费是没有依据的。在终止了第一份《存量房买卖合同》后，黄映光、赖颜先与虞东龄另外签订一份《存量房买卖合同》，双方是根据该份合同自己办理的房屋交易过户手续。虽然两份《存量房买卖合同》名称一致，但签订的时间、过程并不一致。二、中原地产公司王群所签订的《关于“咨询及中介服务费确认书”补充协议》应当构成表见代理，合法有效。在中原地产公司提供中介服务过程中，与黄映光、赖颜先联系买卖房屋事宜的、与案外人联系、提供咨询的都是中原地产公司的员工王群，因此，黄映光、赖颜先有理由相信王群可以代理中原地产公司签订、签署相关的合同或文件资料。根据该补充协议，中原地产公司取得中介费的前提是交易递件，然而，不管是中原地产公司还是黄映光、赖颜先或案外人虞东龄都没有在第一次交易中递件，故中原地产公司没有取得中介服务费用的合同依据，且双方也没有签订经纪合同或三方交易合同。三、中原地产公司没有取得中介服务费的法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定、《房地产经纪管理办法》第二十条的规定，中原地产公司在黄映光、赖颜先买卖房屋过程中并没有促成合同成立且违反了《房地产经纪管理办法》的规定，因此，中原地产公司没有取得中介服务费的法律依据。请求：1、撤销原审判决，改判驳回中原地产公司的诉讼请求。2、案件受理费由中原地产公司承担。
被上诉人中原地产公司答辩称：1、中原地产公司促成黄映光、赖颜先与卖方签订买卖合同，根据中原地产公司提交的证据可以充分显示中原地产公司收取中介费的前提条件已成就。黄映光、赖颜先与卖方的合同如何履行、是否终止并不影响中介费用的支付，黄映光、赖颜先认为其与卖方另行签订买卖合同并根据该合同履行房屋交易过户手续，从而拒付中介费没有任何的法律依据。2、黄映光、赖颜先向中原地产公司出具了《告知书》，《告知书》非常明确表明中原地产公司告知对黄映光、赖颜先所作出的承诺以及达成的协议必须要有中原地产公司的公章确认，方可发生法律效力，因此黄映光、赖颜先认为王群所签订的补充协议构成表见代理不符合双方的约定，何况买卖物业在中原地产公司的居间服务下已经成功过户至黄映光、赖颜先的名下，该交易过户的结果无论是依据黄映光、赖颜先签订的第一份合同或第二份合同来交易并不影响中介服务费的支付。黄映光、赖颜先的上诉没有事实和法律依据，原审查明事实清楚，原审判决适用法律正确，请求法院维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明：二审期间，黄映光、赖颜先提供了以下证据：1、日期载明为2013年5月13日的《收据》一张，内容为“自收到黄映光、赖颜先交来的购买天河区龙口西路96号3208房的定金人民币十万元整（￥：100000.00），特立此收据以作证明收款人：虞东龄”。2、签约时间载明为2013年5月11日的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字13050042510号），该合同载明的卖方为虞东龄，买方为黄映光、赖颜先，主要内容为：交易房产为天河区龙口西路96号3208房，交易价格为1350000元，签订合同时，买方向卖方支付人民币100000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分，并按照一次性付款方式按期付款等。该合同尾部没有交易双方的签名。3、《房地产中介服务合同（买方）》范本（黄映光、赖颜先曾在原审期间将该合同范本提供给原审法院作参考，并明确表示不作证据使用）。中原地产公司认为上述证据不属于新证据，对《收据》的真实性不予确认，对《房地产中介服务合同（买方）》范本的关联性不予确认，认为上述《广州市存量房买卖合同》没有买卖双方的签名，真实性无法确认，即使黄映光、赖颜先签订了该合同，也与中原地产公司主张中介费没有关联性。
本院认为：黄映光、赖颜先在《咨询及中介服务费确认书》中确认中原地产公司已促成黄映光、赖颜先与案外人成功签订了《存量房买卖合同》，并承诺签署该确认书之日付清咨询及中介服务费，该《咨询及中介服务费确认书》系中原地产公司向黄映光、赖颜先报告订立房屋买卖合同的机会、提供相关媒介服务，并由黄映光、赖颜先支付报酬的合同，中原地产公司与黄映光、赖颜先之间的居间合同关系成立。中原地产公司与黄映光、赖颜先之间的居间合同系双方真实意思表示，并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黄映光、赖颜先在二审期间提供的2013年5月13日的《收据》、穗存量房合字13050042510号《广州市存量房买卖合同》、《房地产中服务合同（买方）》范本均非在二审期间形成或者发现的新证据，本院依法不予采纳。
黄映光、赖颜先签署的《告知书》中明确约定：中原地产公司与您签订的任何协议，或者向您作出的任何声明和承诺，必须加盖中原地产公司的公章方可生效。黄映光、赖颜先虽然与中原地产公司的经办人王群签订了《关于“咨询及中介服务费确认书”补充协议》，但该《关于“咨询及中介服务费确认书”补充协议》并无中原地产公司的公章，中原地产公司亦无予以追认，故该《关于“咨询及中介服务费确认书”补充协议》并无生效，对中原地产公司并无约束力。黄映光、赖颜先关于王群签订《关于“咨询及中介服务费确认书”补充协议》已构成表见代理的上诉理由不能成立，本院不予支持。
黄映光、赖颜先于2013年4月16日在《咨询及中介服务费确认书》中确认中原地产公司已促成黄映光、赖颜先与案外人成功签订了《存量房买卖合同》，并承诺签署该确认书之日付清咨询及中介服务费，故中原地产公司有权要求黄映光、赖颜先依照该确认书的约定支付中介服务费人民币20000元。黄映光、赖颜先称2013年4月16日的《存量房买卖合同》签订后，中原地产公司并无为其办理房屋交易的网签、递件交易过户手续，黄映光、赖颜先对其该主张并无提供充分的证据予以证实，本院对黄映光、赖颜先的该主张不予采信。黄映光、赖颜先虽然提供了2013年4月16日的《补充协议》，该《补充协议》仅有买卖双方的签名，并无中原地产公司的签章，黄映光、赖颜先并无充分证据证明该份《补充协议》的签订以及协议内容得到中原地产公司认可，且该《补充协议》并无免除黄映光、赖颜先向中原地产公司缴纳中介服务费的约定，故黄映光、赖颜先以涉案房屋的买卖未在《补充协议》约定的期限内办理，房屋交易双方已经终止履行2013年4月16日的《存量房买卖合同》为由，认为中原地产公司无权主张中介服务费及违约金的上诉理由依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人黄映光、赖颜先的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费元，由上诉人。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 余 盾
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 闫 娜