宁波市江北区人民法院
行 政 判 决 书
（2017）浙0205行初93号
原告顾燕尔，女，汉族，1974年6月9日出生，宁波市人，住宁波市北仑区。
委托代理人蒋朝镖（特别授权代理），浙江天册律师事务所律师。
委托代理人徐孟琬（特别授权代理），浙江天册律师事务所律师。
被告宁波市北仑区房地产管理处，住所地宁波市北仑区。
法定代表人暨出庭应诉负责人王佩钏，主任。
委托代理人石剑平（特别授权代理），浙江海泰（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。
委托代理人宁杰（特别授权代理），浙江海泰（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。
第三人宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司，住所地宁波市北仑区。
第三人交通银行股份有限公司宁波北仑支行，住所地宁波市北仑区。
法定代表人王建洪，男，行长。
委托代理人竺林伟（特别授权代理），男，交通银行股份有限公司宁波北仑支行工作人员。
原告顾燕尔不服被告宁波市北仑区房地产管理处（以下简称北仑房管处）同意注销合同编号为YS0033361《商品房买卖合同》登记备案的行为，于2017年7月27日向本院提起行政诉讼。本院于2017年8月1日受理后，于2017年8月7日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司（以下简称大美公司）、交通银行股份有限公司宁波北仑支行（以下简称交通银行北仑支行）与本案审理有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年9月20日公开开庭审理了本案。原告顾燕尔的委托代理人蒋朝镖，被告北仑房管处的法定代表人王佩钏及委托代理人石剑平和宁杰、第三人交通银行北仑支行的委托代理人竺林伟到庭参加诉讼。第三人大美公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
2013年7月12日，被告北仑房管处核准同意注销编号为YS0033361号《商品房买卖合同》备案登记行为。此后，被告在宁波住宅与房地产网站“透明公示”板块“退房公示”上进行了公示。
被告在法律规定的期限内向本院提交了以下证据：
1.《预购商品房合同备案变更申请核准表》、原告身份证复印件、YS0033361号《商品房买卖合同》各1份，用以证明原告顾燕尔与第三人大美公司共同提出注销申请，被告核实材料后注销备案登记的事实；2.（2015）甬仑刑初字第756号《刑事判决书》1份，用以证明原告与第三人大美公司之间并无真实购房意思，且原告知晓并同意注销被诉合同备案登记的事实；3.（2015）甬镇行初第21、24、25号《行政判决书》各1份，用以证明原告提起本案诉讼已超过起诉期限。
原告顾燕尔诉称，2012年4月25日，原告与大美公司签订了包含本案所涉合同编号YS0033361在内的6份《商品房买卖合同》，向大美公司购买其开发的“康桥商业广场”6套房产。本案所涉房产为康桥商业广场第2幢501室，预测建筑面积1246.75平方米，价款823.48万元。原告陆续向大美公司全额支付了6套房产购房款总计4000万元。大美公司向原告出具了付款确认书，确认其收到购房款4000万元。《商品房买卖合同》签订后，大美公司按规定于2012年5月2日在被告处办理了购房合同备案登记。2013年4月7日，康桥商业广场竣工备案。2013年4月10日，案涉房屋初始登记在大美公司名下。2013年7月23日，在原告完全不知情的情况下，被告仅根据大美公司单方提交的虚假材料就将上述6份《商品房买卖合同》登记备案全部予以注销。此后，大美公司注销备案登记后的案涉房屋作为借款担保抵押给数家银行并办理了抵押登记，导致原告面临人房两空的巨大风险和损失。原告认为，商品房预售合同登记备案是对购房人的重要保护措施，被告在作出注销备案行为时，未依法征询原告意见，未经原告亲自签字同意，在实体和程序上均严重违法。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：确认被告北仑房管处注销合同编号为YS0033361（对应的房产为康桥商业广场第2幢501室）《商品房买卖合同》登记备案的行政行为违法。
原告在法律规定的期限内向本院提供以下证据、依据：
1.《商品房买卖合同》及原告的身份证复印件、付款确认书、收款收据、银行汇款凭证1组，用以证明原告与大美公司签订了《商品房买卖合同》，约定了相关权利义务并支付6套房产全额房款的事实；2.被告原工作人员蒋勇手写材料4份，用以证明案涉《商品房买卖合同》及房产在当时的备案登记、抵押等情况；3.（2015）甬仑刑初字第756号《刑事判决书》1份，用以证明被告作出被诉注销行为时大美公司提交的申请材料中“顾燕尔”的签名系他人伪造，原告并不知情的事实；4.公证书1份，用以证明被告未依照其在网站上公布的商品房备案程序当场核实购房人身份，程序违法。
被告宁波市北仑区房地产管理处辩称：被告依法注销编号为YS0033361的商品房买卖合同备案登记的行政行为事实清楚，程序合法，适用法律正确。2012年4月25日，原告与第三人大美公司签订了合同编号分别为YS0033342（2幢2201室）、YS0033355（2幢302室）、YS0033351（2幢384室）、YS0033353（2幢382室）、YS0033357（2幢401室）、YS0033361（2幢501室）共6份《商品房买卖合同》，合同约定付款方式为一次性付款，并于2012年5月2日在被告处进行了网上备案登记。其后，原告又与大美公司签订了合同编号YS0033361不变，但将付款方式由一次性付款改为按揭付款的商品房买卖合同，将备案合同号用在按揭合同向银行贷款，使银行误以为其按揭贷款合同已经备案，依据此份按揭合同向第三人交通银行北仑支行办理了贷款。2013年6月20日，原告顾燕尔和第三人大美公司共同向被告申请注销案涉《商品房买卖合同》的备案，提交了证明材料，证明因开发商延期交付经双方协商一致解除合同，注销合同备案登记。被告受理申请后，依法审查了证明材料，核实大美公司的公章及原告的身份。2013年7月23日被告依法注销编号为YS0033361的商品房买卖合同备案登记，并在宁波住宅与房地产网站“透明公示”板块“退房公示”上进行公示。同时，在北仑区人民法院（2015）甬仑刑初字第756号刑事判决中，从原告丈夫陆旭光的证言中可知，原告是知晓并同意注销该份商品房买卖合同备案登记，且同意解除YS0033353(2幢382室)、YS0033357（2幢401室）、YS0033361（2幢501室）3份商品房买卖合同，并将相应的购房款转化为借款，因此原告与第三人大美公司之间并非是真实的商品房买卖关系。根据《城市房地产管理法》第四十五条第二款、《住房城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十条之规定，被告作出注销编号为YS0033361的《商品房买卖合同》备案登记适用法律正确。被告认为，2015年5月11日，原告因不服被告作出的注销编号为YS0033342（2幢2201室）、YS0033355（2幢302室）、YS0033351（2幢384室）商品房买卖合同备案登记的行政行为，向镇海区人民法院提起了行政诉讼，镇海区人民法院依法作出了行政判决。被告依法注销的是6份商品房买卖合同备案登记，但原告仅起诉其中3份商品房买卖合同备案登记，根据《最高人民法院关于执行<行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，原告就被告作出的注销编号为YS0033361的商品房买卖合同备案登记的行政行为提起本案诉讼，已经超过法定起诉期限，应当驳回原告的起诉。
第三人交通银行北仑支行的陈述意见与被告北仑房管处答辩意见一致，未向本院提交证据。
第三人大美公司未向本院提交书面陈述及质证意见，也未提交证据。
经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：
（一）对被告提供的证据，第三人无异议。对证据1，原告对申请核准表的真实性无异议，对合法性有异议，申请人栏里只有原告顾燕尔，没有大美公司，该申请不合法，原告未提交过审核申请，表格上“顾燕尔”的签名明显是伪造的，被告完全可以通过申请表上的联系电话核实情况，但被告未予核实。原告身份证复印件上没有与原件核对一致章，不能证明被告当时对身份证进行了核对，被告未尽到审查义务。合同中的签名是模仿的，并非原告本人所签。撤销备案应当公示告知原告，被告未履行该项义务。对证据2，原告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。认为判决中的证人证言恰能证明原告不同意办理撤销备案，并且签名也并非原告本人所签，系陈新宇假冒。买卖合同解除条件没有实现，原告与第三人也未签订解除的协议。本院对证据的真实性予以确认。对证据3，原告对真实性、合法性无异议，表示被告并无证据证明原告在两年之前就知道或应当知道被诉撤销备案登记行为。撤销行为是他人冒名进行的，原告本人并不知情，本案诉讼未超过法定起诉期限。本院对上述证据的真实性予以确认。
（二）对原告提供的证据，对证据1，被告及第三人无异议。对证据3，被告及第三人对真实性合法性无异议，对关联性有异议。该两组证据与被告举证重复，本院不予重复论证。对证据2，被告及第三人对真实性无异议，对关联性有异议。本院认为，蒋勇系被告北仑房管处工作人员，其书写的材料基本反映了涉案房产及相关房产的买卖、备案登记等情况，真实性可以确认。对证据4，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为公证书是对徐孟婉使用电脑的行为进行了公证，政府网站存在更新不及时的情况，并不能证实原告的证明目的。本院认为，公证书系有资质的公证机关作出的，合法性和真实性应予认可，可以证明被告门户网站上公示的备案登记程序内容。
（三）本案审理过程中，为查明原告提起本案诉讼是否超过了法定起诉期限，本院依职权向宁波市公安局北仑分局调取了（2015）甬仑刑初字第756号刑事案件侦查过程中顾燕尔询问笔录（2015年7月3日）1份、陆旭光询问笔录（2014年12月4日、2015年6月15日）2份。被告对真实性无异议，原告认为是否超过起诉期限问题应当由被告举证，法院不能依职权调取，且该证据不能证明原告在接受询问时就知道被诉注销备案登记行为，原告自2013年起一直就康桥商业广场6套房屋备案注销后续问题，与包括中共北仑区委政法委在内的北仑区政府部门协商，政府也表示会尽力妥善解决原告的困难，基于对政府的信赖，等待协调处理结果，故该耽误的时间属于“不属于起诉人自身的原因耽误起诉期限”的情形。为此，本院向北仑区委政法委发函要求确认上述协调情况，北仑区委政法委于2017年11月9日函复本院确认情况属实。本院对公安机关的询问情况以及原告与政府部门的协调情况予以确认。
（四）本案审理过程中，原告顾燕尔申请对填表日期为2013年6月20日的《预购商品房合同备案变更申请核准表》上“顾燕尔”的签名进行笔迹鉴定。宁波天童司法鉴定中心于2018年1月17日作出甬童司鉴〔2018〕文鉴字第16号《司法鉴定意见书》，认定上述“顾燕尔”签名字迹与现有样本中“顾燕尔”的签名字迹不是同一人笔迹。各方当事人未就该鉴定结果提出异议。
经审理查明，2012年4月25日，原告顾燕尔与第三人大美公司就位于北仑区康桥商业广场第2幢501室房产签订合同编号YS0033361的《商品房买卖合同》，并于2012年5月2日在被告处进行网上登记备案。2012年5月10日，第三人大美公司向原告出具付款确认书，确认收到顾燕尔支付的全额房款。2013年7月12日，被告工作人员在《预购商品房合同备案变更申请核准表》上以“原买卖双方按合同第十条约定解除原合同”为由，同意注销上述商品房买卖合同登记备案。
另查明,本案涉诉房屋所属楼盘于2013年4月7日竣工备案，该房屋产权于2013年4月10日登记在第三人大美房产公司名下，此后，大美房产公司将该房屋抵押给第三人交通银行北仑支行作为借款担保，并办理了抵押登记。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。被告北仑房管处作为北仑区行使商品房预售登记备案职权的机关，具有受理或注销辖区内预售合同登记备案的法定职权。
商品房预售合同备案情况可以被查询，故能够提示拟购房者规避选择预售合同已备案的房屋的风险，防止一房两卖，保护预售合同已备案的购房者的利益。据此，预售合同登记备案行为具有可诉性。同理，预售合同登记备案注销行为也具有可诉性。结合本案具体情况，在先刑事判决中，大美公司的实际控制人陈新宇供述因资金周转问题，在未告知原告顾燕尔的情况下，将其已办理按揭贷款房屋的商品房买卖合同备案注销，并将该房屋登记在大美公司名下。根据对涉案填表日期为2013年6月20日的《预购商品房合同备案变更申请核准表》上“顾燕尔”签名的鉴定结果，可以认定原告未在该注销备案登记的申请核准表上签字。被告北仑房管处提供的证据不足以证明涉案康桥商业广场第2幢501室房屋买卖合同注销备案申请系原告顾燕尔的意思表示，现原告起诉要求撤销该注销备案登记行为，理由成立，本院予以支持。但本院认为，商品房备案登记的目的是为了加强对商品房开发企业的监督和管理，防止“一房数卖”或为他人设定其他权利。本案中，大美房产公司已将涉案房屋抵押给交通银行北仑支行作为借款担保，并办理了抵押登记。涉案备案登记的预防作用未能得到实现，且已丧失了继续发挥预防作用的条件。涉案备案登记通过撤销注销备案登记方法，恢复备案登记预防作用的意义已不存在。因此，被诉注销备案登记行为已无撤销之必要。
被告认为原告在镇海法院三个行政诉讼案件过程中应当已经知晓被诉注销备案登记行为的内容，原告提起本案诉讼已经超过法定起诉期限。本院认为，原告一直就合同备案注销行为与北仑区相关部门进行协商，积极争取自己的权益，对行政机关协调解决后续事宜抱有一定的期待和信赖，基于该种信赖未提起行政诉讼的时间应当予以扣除，故对被告的上述异议，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的规定，判决如下：
确认被告宁波市北仑区房地产管理处作出的同意注销原告顾燕尔与第三人宁波经济技术开发区大美房地产开发有限公司签订的合同编号为YS0033361的《商品房买卖合同》登记备案行为违法。
案件受理费50元，由被告宁波市北仑区房地产管理处负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院，并在上诉期内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件的案件受理费50元；如通过银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37XXX2，开户银行为宁波市中国银行营业部；如通过邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。上诉案件的案件受理费未在上诉期限内预交的，应当在上诉期限届满后七日内预交，逾期不交，作放弃上诉处理。
审 判 长 陈剑锋
人民陪审员 鲍大改
人民陪审员 赖维娜
二〇一八年一月三十一日
代书 记员 胡 静
附与本案审理有关的法律、法规、规章等：
1.《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十四条……
行政行为有下列情形之一的，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：
（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；
……
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条……
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
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