湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂06民终2402号
上诉人（原审原告）：李志勇，男，汉族，1965年3月15日出生，住枣阳市。
委托诉讼代理人：胡俊辉，湖北胜和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马武峰，男，汉族，1970年3月17日出生，住枣阳市。
委托诉讼代理人：龚卫山，枣阳市中兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：徐永杰，男，汉族，1978年8月27日出生，户籍所在地枣阳市，现住枣阳市。
被上诉人（原审被告）：苏海云，女，汉族，1981年6月18日出生，户籍所在地枣阳市，现住枣阳市。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙玉忠，枣阳市北城法律服务所法律工作者。
原审第三人张国军，男，汉族，1972年11月20日出生，户籍所在地枣阳市，现住在枣阳市。
上诉人李志勇因与被上诉人马武峰、徐永杰、苏海云、原审第三人张国军执行异议之诉一案，不服湖北省枣阳市人民法院作出的（2017）鄂0683民初6154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李志勇的委托诉讼代理人胡俊辉，被上诉人马武峰的委托诉讼代理人龚卫山，被上诉人徐永杰、苏海云的委托诉讼代理人孙玉忠，原审第三人张国军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李志勇上诉请求：1、撤销枣阳市人民法院（2017）鄂0683民初6154号民事判决书，依法改判为：准许执行徐永杰、苏海云共有的位于枣阳市××巷南侧的（房产证号：00××85）房屋；2、依法判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审法院部分事实认定错误，部分事实未予认定。1、原判决认定“马武峰不能办理过户手续是因房产证丢失未补办且未办理土地使用权证“缺乏证据支持，且庭审中未予查明，属认定事实错误。2、《物权法》第二十七规定“占有改定”仅适用于动产物权的交付，原判决认定“徐永杰、苏海云将争议房产抵偿给张国军，后双方又签订反租合同，即占有改定交付”，属认定事实错误。3、一审判决对马武峰取得、占有及装修房屋前后矛盾的事实未予认定。马武峰、张国军与徐永杰、苏海云三方签订协议，张国军于2014年6月13日从徐、苏处以20万元抵偿取得诉争房屋，14日占有使用，于2016年2月3日作价20万元转让给马武峰，张国军向马武峰出具收条。而马武峰在执行异议中称“徐永杰借我几百万，用诉争房屋抵债20万，尚欠100多万”。明显矛盾有四：房屋的取得和交付前后矛盾；付款或抵账前后矛盾；马武峰对其与徐永杰债权债务金额陈述矛盾，马武峰庭审中陈述徐永杰仅欠其20万元一笔债务；马武峰申请的证人汪某出庭作证内容相互矛盾。4、一审判决对徐永杰在未进行评估的情况下以明显低于市场价格的事实予以评价和认定。2014与2016年相差近两年，170平米房屋在未进行评估的情况下均以20万元价格抵偿和出售，显然不符合价值规律，损害了其他债权人利益。(二)一审判决法律适用不当，应予改判。一审判决适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十五条正确，我方认为判决结论出现偏差：已登记的不动产，按照不动产登记薄判断，马武峰、张国军与徐永杰、苏海云交易行为及陈述事实前后矛盾、人民法院应对马武峰权利的合法性与真实性以及该权利能否足以排除执行进行综合判定。案外人马武峰就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。
被上诉人马武峰、徐永杰、苏海云、原审第三人张国军答辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，程序合法，上诉人的上诉请求没有事实法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
原告李志勇向一审法院起诉请求：1、准许执行徐永杰、苏海云共有的位于枣阳市××巷南侧的房屋（房产证号00××85）；2、诉讼费由被告负担。
一审判决认定事实：李志勇申请执行徐永杰、苏海云等民间借贷纠纷一案，2016年8月1日，一审法院作出（2015）鄂枣阳执字第00142-6号执行裁定：查封徐永杰、苏海云所有的位于枣阳市××巷南侧的房屋（房产证号为00××85）。2017年8月10日，该院作出查封公告，查封期限自2016年8月2日至2019年8月1日，并在该房屋张贴。被告马武峰遂后作为案外人对执行标的提出书面异议。2014年4月21日，张国军与徐永杰民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2014）鄂枣阳民二初字第00134号民事判决：一、徐永杰向张国军偿还借款200000元；二、徐永杰向张国军支付借款利息144000元；三、驳回张国军其他诉讼请求。上述一、二项均于本判决生效后10日内付清。在执行中，张国军与徐永杰、苏海云于2014年6月30日达成执行和解协议，徐永杰、苏海云将涉案房屋及另一处房屋抵偿给张国军，用于清偿所欠债务344000元，并协助办理房屋和土地过户手续，过户费用由张国军负担。2014年7月12日，双方执行案已结案处理。2014年4月，张国军又与徐永杰签订房屋租赁合同，将争议房屋反租给徐永杰。2016年2月3日，马武峰通过银行支取200000元准备支付购买张国军从徐永杰、苏海云抵偿的争议房产时，经徐永杰提议,并经马武峰和张国军、徐永杰、苏海云协商同意，用徐永杰、苏海云原借马武峰的20万元借条退还，并用徐永杰、苏海云抵给张国军的房产（争议房产）交给马武峰。同时，三方签订了房屋买卖合同，合同主要约定，2016年2月17日张国军向马武峰交付房屋，徐永杰、苏海云在马武峰办理过户时予以协助，并注明争议房屋的房产证丢失，无原件交付。因在三方签订房屋买卖合同之前，徐永杰、苏海云抵偿房屋之后，徐永杰、苏海云已陆续向张国军偿还原欠张国军的借款，下欠30000元未还，且争议房屋徐永杰、苏海云已抵偿给了张国军，就由张国军向马武峰出具20万元的购房款收条。其后因张国军未按期交付房屋，马武峰于2016年3月27日向一审法院起诉，要求张国军返还购房款20万元及利息。2016年5月6日，马武峰以房屋已交付为由申请撤诉，一审法院裁定准予撤诉。2016年过年前由马武峰的父母居住至今。争议房产虽然办理有房产证，但在张国军、马武峰、徐永杰、苏海云三方签订房屋买卖合同时房产证丢失未补办且未办理土地使用权证，马武峰不能办理过户手续。
院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；。”，第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告（案外人）马武峰就登记在被告（被执行人）徐永杰、苏海云名下的房屋（房产证号为00×00××85）这一不动产提出执行异议，根据我国不动产登记的公示公信制度，原则上法院需依据上述第二十五条规定即登记人来确定诉争房屋权利人，但若案外人提出的异议能够符合上述第二十八条规定的情形，且权利能够排除执行的，应支持其异议。再结合本案：一、2016年2月3日，张国军与马武峰、徐永杰、苏海云三方签订的《房屋买卖合同》，早于一审法院于2016年8月1日作出（2015）鄂枣阳执字第00142-6号执行裁定及查封公告，且《房屋买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同；二、在徐永杰和苏海云、马武峰、张国军三方签订房屋买卖合同之前，徐永杰、苏海云将争议房产抵偿给张国军，后双方又签订反租合同，即占有改定交付，而且马武峰为交付争议房屋提起诉讼，后因实现交付后而撤诉并实际占有争议房屋；三、马武峰购买争议的房屋，虽然没有直接向马武峰交购房款，而是通过徐永杰和苏海云、马武峰、张国军三方协商后，用徐永杰、苏海云欠马武峰的借款冲抵，并由张国军向马武峰出具收条，可以确认马武峰已付清了购房款；四、虽然争议房产有房产证，但争议房屋的房产证原件丢失未向马武峰交付，且系小产权房屋，马武峰无法办理过户手续。综上，虽然李志勇怀疑徐永杰、苏海云、马武峰涉嫌转移财产、提起虚假诉讼，但是未提供相应的证据加以证明，故李志勇的诉讼主张，不予支持。争议房屋的买受人马武峰对登记在徐永杰、苏海云名下的不动产提出的异议，符合上述法律规定的情形且其权益能够排除执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款、第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回原告李志勇的诉讼请求。案件受理费4300元，由李志勇负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院所查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：一审法院在执行张国军与徐永杰民间借贷纠纷一案期间，张国军与徐永杰、苏海云于2014年6月30日达成执行和解协议，约定徐永杰、苏海云将涉案房屋及另一处房屋抵偿给张国军。至此，涉案房屋已不再属于徐永杰的责任财产。后张国军、徐永杰、苏海云与马武峰协商，由张国军将徐永杰、苏海云抵偿给其的涉案房屋以20万元的价格转让给马武峰，三方用磨帐的方式抵付马武峰应付的房款，即马武峰退还徐永杰、苏海云原向其出具的借条，张国军向马武峰出具房款收据，徐永杰、苏海云直接向张国军付款，该约定不违反法律、法规禁止性规定，故三方于2016年2月3日签订的《房屋买卖合同》应认定有效。上诉人李志勇上诉主张徐永杰以明显低于市场的价格转让涉案房屋，未提供证据证明，该主张不影响对《房屋买卖合同》效力的认定。2016年3月27日，因张国军未按期交付房屋，马武峰向一审法院起诉要求张国军返还购房款20万元。张国军在诉讼中向马武峰交付房屋后，马武峰于2016年5月6日申请撤回了起诉。从上述行为可以认定，在一审法院对诉争房屋查封（2016年8月1日）之前，马武峰已受让了诉争房屋、全额支付了购房款并已对诉争房屋占有使用。且诉争房屋未办理过户手续的原因系徐永杰将房产证丢失，责任不在苏海云。故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，马武峰对诉争房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。上诉人李志勇的上诉理由均不成立，其上诉请求准许对诉争房屋进行执行，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由李志勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 俊
审判员 苏 轶
审判员 严庭东
二〇一八年九月七日
书记员 郭明月