安徽省金寨县人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)皖1524执异18号
案外人：胡传宇，男，1972年10月13日生，汉族，住安徽省金寨县。
申请执行人：肖本军，男，1972年11月8日生，汉族，住��徽省金寨县。
委托诉讼代理人：田应亮，安徽事顺律师事务所律师。
被执行人：谭太阳，男，1975年8月5日生，汉族，住安徽省金寨县。
被执行人：谭太宇，男，1974年4月27日生，汉族，住安徽省金寨县。
在本院执行申请人肖本军与被执行人谭太阳、谭太宇民间借贷纠纷一案中，于2018年7月25日案外人胡传宇对本院执行查封位于金寨县新城区燕子河路华安御璟园16栋103室房屋一套提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人胡传宇称，2017年12月26日，胡传宇通过房屋中介机构与谭太宇就位于室的房产达成房屋买卖协议，胡传宇支付了相应的价款，并支付了之后的房屋按揭贷款，随后谭太宇将房屋交付给胡传宇，胡传宇入住该房屋。由于该房屋系按揭贷款，按揭贷款未清偿前房管部门不办理过户登记手续，但2018年4月25日双方在银行变更了偿还按揭贷款的银行账户。2018年7月18日，法院突然查封了胡传宇已购房产，胡传宇认为查封裁定违背事实和法律规定。理由如下：1、胡传宇与谭太宇在买房之前并不认识；2、该房屋系通过房屋中介机构介绍购买；3、该房屋在买卖之前没有抵押、查封等事实(银行按揭抵押除外)，房屋买卖合同合法有效，法院现在查封该房屋缺乏事实依据。综上所述，胡传宇请求人民法院依法停止执行该裁定并解除查封。
案外人胡传宇提交了如下证据材料：1、房屋买卖合同，用于证明胡传宇已于2017年12月26日通过中介机构购买了该房屋；2、收条及转账凭证，用于证明��传宇已按协议支付了185000元；3、中国建设银行个人贷款还款账号变更通知书，用于证明房屋贷款还款账号已经过银行变更为胡传宇妻子杨玲的银行账号，此后的按揭贷款均由胡传宇在支付；5、水费、燃气费发票，用于证明胡传宇已实际占有使用该房屋。
申请人肖本军称，金寨县人民法院查封被执行人谭太宇所有的房产事实清楚，适用法律正确。不同意胡传宇提出的执行异议。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意��；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。对此，《物权法》司法解释(一)第十五条对善意的认定标准、第十九条就合理的价格转让的认定标准进行了明确。谭太宇在判决生效后拒不履行还款义务，执行法院在清查谭太宇的财产时，发现其于2017年5月15日登记有房产一处，遂查封了该处房产，不违背法律规定。胡传宇与谭太宇签订的房屋买卖协议合法有效不足以对抗谭太宇系该房屋合法所有人的事实，因债权与不动产登记物权发生冲突时，债权不得对抗物权。最高人民法院《关于民事执行中查封，扣押、冻结财产的规定》第七条规定：被执行人将其所有的需要办理登记过户的财产出卖给第��人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结：第三人已经支付全部价款并实际占有，但没有办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。胡传宇仅支付了相应的价款，而不是全部价款，其在中国建设银行金寨支行办理的只是个人贷款还款帐号变更通知书，通知书在备注2中明确：本通知书只作为会计部门受理变更还款帐号的依据，不做他用。同时，《规定》实施于2005年1月1日，《物权法》实施于2007年10月1日。故肖本军认为法院查封该房产合法有据，请求驳回其执行异议申请。
申请人肖本军提交了如下证据材料：1、民事判决书，用于证明肖本军申请执行的依据；2、执行裁定书，用于证明法院是依据查明被执行人的财产状况下查封的房屋；3、房地产权登记信息，用于证明被查封财产登记在被执行人名下，执行合法有据。
被执行人谭太阳通过手机短信回复同意法院的执行行为。
被执行人谭太宇对本院通过手机短信送达相关材料未发表答辩意见；谭太宇通过手机短信与胡传宇进行了沟通，胡传宇进行了回复，但也未发表明确意见。
本院查明，判决及执行经过：2018年1月18日本院作出（2017）皖1524民初2720号民事判决，判决被告谭太宇偿还原告肖本军借款20万元及利息，被告谭太阳对上述借款承担连带清偿责任；2018年6月1日肖本军向本院申请执行，本院于2018年7月18日依法查封了登记在谭太宇名下位于室房产××套；2018年7月25日，胡传宇以案外人的身份向本院提出执行异议，要求本院解除对上述房屋的查封。案外人胡传宇提出执行异议的依据：2017年12月26日胡传宇与谭太宇就上述房产签订了房屋买卖合同，合同约定房屋总价为64万元，首付款22万元，余款待谭太宇拿到房产证时一次性付清；胡传宇于签订合同后至2018年4月27日共支付购房款185020元，其中支付现金15万元,微信转账10000元，胡传宇在催促谭太宇办理抵押权解除时了解到谭太宇的房屋贷款已逾期多期，谭太宇也未用收到的房款去清偿房屋抵押贷款，故双方协商由胡传宇以继续偿还房贷的方式支付房款，胡传宇又代谭太宇支付了前期逾期贷款利息20000元及两个月的房屋贷款共计5020元；上述款项合计185020元。2018年4月25日中国建设银行金寨支行为胡传宇变更了个人贷款还款账号，由谭太宇的账号变更为胡传宇妻子杨玲的银行账号，此后房屋按揭贷款由胡传宇继续偿还。胡传宇于2018年3月开始���纳该房屋水费及燃气费并实际居住。房屋现状：谭太宇名下的上述房屋于2018年6月26日登记于金寨县不动产登记局，因银行贷款未清偿，未能办理过户手续。
本院认为，本案的争议焦点为：胡传宇提出的异议能否得到支持？《中华人民共和国物权法》规定不动产应当登记的以登记为权利确认要件，肖本军以此规定认为谭太宇出售房屋因未变更登记故不发生权利转移。但本案系执行异议审查案件，应根据异议审查相关规定审查胡传宇购买房屋的行为能否排除执行。
谭太宇在出售房屋时系房屋所有权人，属于有权处分，故本案不适用肖本军所称《物权法》关于无权处分的善意取得制度相关规定。
根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题���规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，谭太宇与胡传宇签订购房合同时间为2017年12月26日，在法院执行查封的2018年7月18日之前；谭太宇与胡传宇签订合同后，胡传宇已实际支付了房屋价款185020元，并于2018年3月实际占有该房屋，胡传宇实际占有该房屋也在法院执行查封之前；谭太宇购买的位于室房产××套在中国建设银行金寨支行办理有按揭贷款，2018年4月25日谭太宇、胡传宇、中国建设银行金寨支行三方达成一致，将谭太宇个人贷款还款帐号变更为胡传宇妻子杨玲的银行账号，此后房屋按揭贷款由胡传宇继续偿还，至此应视为胡传宇已还清了谭太宇购房全部价款，胡传宇已事实取得了该房产的所有权；该房屋在中国建设银行金寨支行设定有房贷抵押权，房屋未能过户是房贷未还清所致，非因买受人自身原因未办理过户登记。故胡传宇购买房屋的行为能够排除执行，法院应中止对该房屋的查封。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对谭太宇名下位于金寨县新城区燕子河路东侧华安*御璟园16栋103室房屋的执行。
案外人，当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 储修利
审 判 员 尚 维
人民陪审员 宋承佳
二〇一八年八月二十二日
法官 助理 孙庆源
书 记 员 刘 铭
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的���裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的���求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。