贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黔01民终5210号
上诉人（原审原告，反诉被告）：贵阳航空电机有限公司。
法定代表人：陈文毕，该公司董事长。
委托诉讼代理人:张连波，贵州乾合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部。
负责人:蒋云志，该公司总经理。
委托诉讼代理人:王冲、梁敏，均系该行员工。
上诉人贵阳航空电机有限公司(以下简称航空电机公司)因与被上诉人中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部(以下简称工行贵州分行营业部)合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2014）花民初字第1500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人贵阳航空电机有限公司的代理人张连波、被上诉人工行贵州分行营业部的代理人梁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贵阳航空电机有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销花溪区人民法院（2014）花民初字第1500号民事判决书第一、二、三、四项判决内容，改判支持上诉人的请求，驳回被上诉人的请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决确认上诉人与被上诉人于1987年签订的《合建房屋协议》有效是法律适用错误。该协议从法律层面上讲是违法无效的，但从意思自治的约定及实际履行的情况来讲，属于部分有效协议；二、从双方的实际履行情况来看，本案并非合建行为，客观表现实质上是租赁行为，租赁行为是合法有效的。三、一审判决上诉人赔偿被上诉人经济损失6807604元无任何事实和法律依据，请求法院予以改判，上诉人于2003年5月办理了《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，上诉人至今没有提出任何异议。且一审法院视房屋登记的性质于不顾，错误的按照商业性质的办公用房、商业用房判决上诉人对被上诉人进行补偿，完全属于事实认定错误。评估报告结论错误，明显违反法律规定，不能作为定案的依据。
工行贵州分行营业部辩称,1、关于合建协议有效性问题，因本案不存在转让土地的行为，约定房屋归我们不违法，签署协议时并没有房地一体的规定；2、对方认为合建行为实际为租赁行为是没有法律依据的，租赁的前提是出租人是合法的产权人或者有转租权，签订合建协议时上诉人不是房屋的产权人，标的都还没有建成，租赁没有依据。3、房屋性质的问题，对方认为土地证书上写明是工业用地，但根据合建房屋协议，房屋产权应当属于工商银行，上诉人2003年未通知我方，未得我方同意，私自将房屋产权办在其名下，本身就是违约行为，因此对方的主张不能成立。4、评估价值问题，评估报告明确说明了是先评估房屋的价值，然后扣除了土地价值，评估方法是合理的，一审以此作为定案依据是正确的。综上，请求二审驳回上诉，维持原判；
原告航空电机公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于1987年10月8日所签订的《合建房屋协议》；2、被告依法支付因其违规占用原告70余平方米土地私自修建房屋的土地损失费人民币189,000元（按每平方米每年100元的租金计算27年）；3、本案诉讼费用由被告承担；被告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部提起反诉请求：1、确认《合建房屋协议》有效；2、反诉被告航空电机公司赔偿反诉原告经济损失人民币1000万元；3、反诉诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：1987年10月8日，原国营贵阳电机厂（现航空电机公司）与原中国工商银行贵阳市贵溪路办事处（已注销，权利义务由工行贵州分行营业部继受）签订《合建房屋协议》（以下简称合建协议），该协议主要约定：（1）国营贵阳电机厂同意继续在工厂所属的土地上，重建小河分理处，建筑面积为954平方米，建筑层数为五层，底层及二层兼作营业办公，三至五层为住宅用房，贵溪办事处投资20万元作为建设资金；（2）拆除现有的小河分理处后，在建设期间由电机厂给小河分理处提供营业办公及住宿方便，拆除房屋材料归电机厂处理；（3）小河分理处的建设，由分理处或贵溪办提供具体要求，委托国营电机厂建筑设计及施工；（4）该分理处建成后，其产权属于贵溪办，但不得转让或者变相转让给其他单位和个人，只能在工商银行系统内作银行业务使用，如一旦终止使用，其产权只能按规定作价移交给国营贵阳电机厂。建筑物所占土地所有权仍然属于国营贵阳电机厂。合建协议还对其他合建房屋事宜进行了约定。协议签订之后，中国工商银行贵阳市贵溪路办事处投资20多万元在被告享有使用权的国有土地上修建了案涉房屋，该房屋现为中国工商银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称工行小河支行）的营业网点，资产管理方为被告工行贵州分行营业部。合建房屋的土地使用权系原告合法取得，并办理国有土地使用权证，登记土地用途为工业，使用权类型为作价出资（作价出资是指国家以一定年期的国有土地使用权作为出资投入到改革后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有）。原告将上述被告方投资修建的房屋与己方修建的房屋一同办理了产权登记，登记产权人为原告航空电机公司，建筑总面积为3269.45平方米。
2013年12月17日，贵阳经济技术开发区土地收购储备交易中心（以下简称经开区土地中心）作为合同甲方与乙方原告航空电机公司签订《国有土地使用权收购协议》（以下简称收购协议），协议主要约定：1、甲方对乙方拥有的筑经开国用（2002）第352号《国有土地使用权证》所登记的位于贵阳经济技术开发区××地××71560.97平方米国有土地使用权中（用途为工业）规划用途面积为67,915.22平方米的部分实施收购；2、按照土地原有工业用途评估67,915.22平方米土地补偿价为人民币36,276,915元整（534.15元/平方米），按照规划用途评估结果为人民币384,209,660元（含市政道路用地面积13,129.87平方米，合计67,915.22平方米），以上评估总价为人民币420,486,575元整，甲乙双方同意按照两者算术平均值对本次收购进行补偿，计算补偿价为人民币210,243,287.5元，评估价格含地上建筑物价格；3、该宗土地收购范围内涉及的地上建筑物、附着物、构筑物、债权债务、职工安置、企业搬迁等所有费用由乙方自行负责。收购协议还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。2014年3月4日，原、被告签订《国有土地使用权收购补充协议》，对收购协议补充约定如下：本协议签订后的5个工作日内，甲方先行支付乙方土地收购款人民币10,000万元，乙方需在收到上述收购款后的十日内先行腾交市政道路建设用地及地上房屋及建筑物，如在规定时间内未腾交的，甲方不能如期进场建设，所产生的一切损失由乙方自行负责。2014年3月7日，甲方向乙方支付土地收购补偿款人民币10,000万元。原告向经开区土地中心交付了除案涉土地外的其他土地。原告以因政府规划原因，原、被告合建的房屋必须进行拆除为由，要求解除《合建房屋协议》，并诉至我院，诉请如前。
另查：1、1987年，被告方在合建房屋旁原告的土地上私自修建了70余平方米的房屋；2、原告与经开区土地中心签订收购协议时，并未向经开区土地中心告知案涉房屋为被告方出资修建；3、根据原告方申请，本院委托山东贵恒信房地产土地评估有限公司贵州分公司对案涉房屋的价值进行评估，该公司按照申请方要求按工业用途进行评估的意见，采用成本法于2016年1月7日作出评估意见，案涉房屋的价值为人民币181.55万元（不含土地价值）。评估意见说明，由于估价对象为工业房地产，受其地理位置、房屋完好度、通用性等因素的影响，在当地的房地产市场上较难找到适宜的销售案例和租赁案例，故无法采用市场比较法和收益法进行测算。由于估价对象类似房屋建筑安装工程费、基础设施配套费、管理费、投资利息、投资利润等容易获取，故采用成本法进行测算。被告工行贵州分行营业部以房屋的实际用途为商业性质，要求采用商业用途对案涉房屋进行重新评估，本院准许重新评估并委托贵州明志房地产估价经纪有限公司对案涉房屋的价值进行评估，该公司采用市场法、收益法于2016年6月12日作出评估意见，案涉房屋第一层商业用房的价值为人民币4,357,442元，第25层办公用房的价值为人民币2,450,162元，合计价值为人民币6,807,604元（含室内装修价值，不含土地使用权价值），评估意见有效期为一年，即从2016年6月12日至2017年6月11日。被告工行贵州分行营业部要求原告按照重新评估价值进行赔偿，原告坚持要求按照工业用途性质的办公楼进行价值认定；4、经开区土地中心在2014年6月10日向本院提起诉讼，要求航空电机公司将案涉被工商银行占用的国有土地及房屋交付经开区土地中心，该案现处于中止审理期间；5、原告航空电机公司立案时是以工行小河支行为被告提起本次诉讼，但工行小河支行以中国工商银行贵阳市贵溪路办事处已经被撤销，其权利义务已由工行贵州分行营业部继受，案涉房屋的管理方也为工行贵州分行营业部为由，抗辩原告将工行小河支行作为被告提起诉讼，属于被告主体不适格。而后，原告航空电机公司变更本案被告为工行贵州分行营业部。
一审认为,本案的争议焦点有以下四点：一、航空电机公司是否是本案的适格原告;二、《合建房屋协议》的效力问题；三、本案是否达到解除《合建房屋协议》的条件；四、若解除《合建房屋协议》，则该如何计算赔偿数额。
一、航空电机公司是否是本案的适格原告。被告工行贵州分行营业部以案涉土地已经被经开区土地收储中心收购，房屋征收应当由政府征收部门办理为由，抗辩航空电机公司不是本案的适格原告。对此，一审法院认为，本案是基于《合建房屋协议》而产生的合同纠纷，合同权利义务的双方是本案原、被告，在案涉土地被收购，房屋必然终止使用的情况下，航空电机公司有权基于合建协议的约定，要求被告工行贵州分行营业部将房屋作价移交给原告，同时解除合建协议。且航空电机公司与经开区土地收购中心签订的收购协议约定该宗土地收购范围内涉及的地上建筑物，债权债务等所有费用由航空电机公司自行负责处理。因此，航空电机公司是与本案有直接利害关系的法人组织，其为了履行收购协议约定的义务，有权基于合建协议的约定，以自己的名义提起诉讼，要求解除合建协议。故对被告工行贵州分行营业部辩称航空电机公司不是本案适格原告的意见，不予采信；二、关于《合建房屋协议》的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，被告方拆除原小河分理处，原告方用自己所享有的国有土地使用权，无偿给被告方用于重建小河分理处，并约定被告方只对房屋享有所有权，土地使用权仍属于原告。在1987年合建房屋协议签订时，并无“房地一体原则”的法律规定，且原、被告所合建的房屋已经办理产权登记，取得合法的权利凭证，建房行为并不违反法律规定。故《合建房屋协议》系合同双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。对反诉原告工行贵州分行营业部要求确认《合建房屋协议》有效的诉讼请求，依法予以支持；三、本案是否达到解除《合建房屋协议》的条件。根据合建协议的约定，如一旦终止使用，房屋产权作价移交给原告。因贵阳市经济社会发展和城市规划客观需要，原告所享有土地使用权被经开区土地中心收购，原、被告合建房屋的土地亦在收购范围，客观上合建房屋将终止使用，《合建房屋协议》无法再继续履行，《合建房屋协议》的合同目的不能再继续实现。被告辩称不同意解除《合建房屋协议》，但其在反诉请求中则要求反诉被告按重新评估的房屋价值进行赔偿，说明其在赔偿金额满足要求的情况下，对解除《合建房屋协议》亦无异议，故对原告要求解除《合建房屋协议》的请求予以支持；四、《合建房屋协议》解除后，该如何计算房屋价值。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，反诉原告工行贵州分行营业部有权要求反诉被告航空电机公司对案涉房屋的价值进行赔偿。原、被告双方对案涉房屋的权利人属于被告一方无异议，双方主要争议的是解除合建协议之后，是按工业用途标准还是按商业用途标准对房屋价值进行认定，双方也按不同标准分别对案涉房屋的价值进行了评估。对此，一审法院认为，合建房屋所占用的土地性质虽然为工业用地，但该房屋现为工商银行的临街营业网点，实际用途为商业办公用房，工商银行在投入资金修建房屋之后，有权按实际用途享有房屋的价值（不含土地价值）。故采用贵州明志房地产估价经纪有限公司的评估意见，判令反诉被告航空电机公司赔偿反诉原告工行贵州分行营业部人民币6,807,604元（不含土地价值）；五、关于原告要求被告支付违规占用70余平方米土地私建房屋的土地占用损失费问题。被告对在原告的土地上私自修建《合建房屋协议》约定之外的房屋不予否认，也未提交建房行为经过原告方同意的证据，故认定被告的该行为侵害了原告的土地权益，但因原告未能证明该侵权行为给自己造成的损失情况，故对原告要求被告赔偿土地占用损失费189,000元的请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原国营贵阳电机厂与原中国工商银行贵阳市贵溪路办事处在1987年签订的《合建房屋协议》有效；二、解除原国营贵阳电机厂与原中国工商银行贵阳市贵溪路办事处签订的《合建房屋协议》；三、反诉被告贵阳航空电机有限公司于本判决生效后三十日内赔偿反诉原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部经济损失6,807,604元；四、驳回原告贵阳航空电机有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4080元，由被告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部负担1000元，由原告贵阳航空电机有限公司负担3080元；反诉案件受理费人民币81800元，减半收取40900元，由反诉被告贵阳航空电机有限公司负担27843元，由反诉原告中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部负担13057元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定事实基本一致。
本院认为，本案的争议焦点：一是本案《合建房屋协议》是否有效，所涉法律关系是合资建房关系还是租赁关系；二是解除《合建房屋协议》后该按何种标准计算赔偿数额。
对于第一个争议焦点,根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，双方一审中均认可签订《合建房屋协议》是双方真实意思表示，该协议并未违反当时的法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。上诉人主张本案客观上应为租赁行为，但上诉人并未提交证据证明双方通过事后约定或事实行为对租赁期限、租金及其支付期限和方式等达成了合意，不符合租赁合同的构成要件；且在原审中，上诉人也并未提出双方关于案涉房屋系租赁关系，且认可应按照工业用房评估并扣除使用年限后，补偿房价给被上诉人，上诉人该项主张，不符合客观事实，本院不予支持。
对于第二个争议焦点,被上诉人主张《合建房屋协议》解除后，房屋应当按照商业用途进行赔偿，上诉人则认为应当按照租赁关系进行赔偿，最多也只能按照工业性质标准进行补偿。本院认为，虽然按照双方在《合建房屋协议》中没有约定房屋的实际用途，案涉房屋拆迁时用作商业和办公用途，但是房屋坐落的土地为工业用地，房屋的设计用途为其他亦并非商业，一审判决单纯按照商业用房和办公用房的标准赔偿未考虑到房屋现状形成的历史原因和当前涉案房屋的产权状况；特别是争议房屋实际被政府征收，根据贵阳经济技术开发区土地收购储备交易中心与贵阳航空电机有限公司签订的《国有土地使用权收购协议》第二条关于收购价格及支付方式的约定内容，征收案涉土地及建筑物均委托鉴定机构分别按照原用途即工业用途和商业用途作出评估报告，再根据上述两种用途评估价值的算术平均数计算征收总价，而原审法院也委托鉴定机构分别按照工业用途和商业用途作出两份《房地产估价报告》，涉案房屋的评估价值分别为1815500元和6807604元。综合上述分析意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”之规定，从公平公正的角度考量，上诉人航空电机公司赔偿被上诉人工行贵州分行营业部的经济损失应参照政府征收的标准计算为（1815500元+6807604元）÷2=4311552元。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2014）花民初字第1500号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
二、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2014）花民初字第1500号民事判决第二项为：上诉人贵阳航空电机有限公司于本判决生效之日起30日内赔偿被上诉人中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部经济损失4311552元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件按照原审判决执行；二审案件受理费59453元，由上诉人贵阳航空电机有限公司承担37654元，由被上诉人中国工商银行股份有限公司贵州省分行营业部承担21799元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 妍
审判员 唐有临
审判员 李云鹤
二〇一六年十二月二十一日
审判员 陶海峰