浙江省金华市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n＼n（2014）浙金民终字第135号＼n上诉人（原审原告）龚美仙。＼n上诉人（原审原告）章海花。＼n委托代理人（特别授权）楼兵旭。＼n委托代理人（特别授权）朱玲燕。＼n被上诉人（原审被告）章锦堂。＼n被上诉人（原审被告）王晓冬。＼n上诉人龚美仙、章海花为与被上诉人章锦堂、王晓冬因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2013）金义民初字第439号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。＼n原审原告龚美仙、章海花诉称，二原告系母女关系，原告龚美仙与被告章锦堂在1973年9月7日登记结婚，婚后生育儿子章潮水、女儿章小花和章海花。2006年2月20日，原告龚美仙与被告章锦堂经贵院判决离婚。2003年，原告所在村童店实施旧村改造，当时原告龚美仙及被告章锦堂享有54平方米的建房建设用地，三女儿章海花尚未婚配有18平方米的建房建设用地，故章海花与父母合并一户计72平方米共同参加旧村改造。2004年2月2日，经义乌市国土资源局批准三人建房建设用地72平方米。因资金困难，此前已将其中的36平方米转让给他人，原告一家留下其中的36平方米自用。于2004年动工，2005年中旬建成一间四层半框架房屋，现门牌号为义乌市稠江街道童店村1区22幢3号。2011年4月初，被告王晓冬伙同他人强行将原告赶出家门并将原告家房门私自全部更换。至此，原告方得知被告章锦堂离婚后已将房屋私自卖给了外村人王晓冬。因无法取得两被告之间的房屋买卖合同，故原告只能以排除妨碍为由于2012年6月29日向贵院提起诉讼，在诉讼过程中，被告王晓冬才提供了“豪腾房地产买卖经纪合同”。故原告撤回起诉。综上所述，被告章锦堂在与原告龚美仙离婚后就私自将涉案房产卖给了非本集体经济组织成员王晓冬，致使原告一至今居无定所。现两原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：一、依法确认两被告于2010年12月13日签订的房地产买卖合同无效。二、判令被告王晓冬腾退并返还原告坐落于义乌市童店新村1区22幢3号的房屋。三、本案诉讼费用由被告承担。＼n原审被告章锦堂未作答辩。＼n原审被告王晓冬辩称，房子是从中介处买过来的，被告章锦堂与其父亲的36平方是应该有的，当时有豪腾房地产公司的买卖合同，被告章锦堂将房子放在中介处买卖，应当是合法的。被告认为买卖行为是有效的。造房子的时候章锦堂的贷款也是我帮他付的。＼n原判认定，原告龚美仙与被告章锦堂于1973年9月7日登记结婚，婚后生育儿子章潮水、女儿章小花和章海花。2006年2月，原告龚美仙与被告章锦堂经法院判决离婚。2003年，原告所在村童店实施旧村改造，当时原告龚美仙及被告章锦堂享有54平方米的建房建设用地，原告章海花未婚有18平方米的建房建设用地。2004年2月2日，经义乌市人民政府批准，批准两原告及被告章锦堂等三人农村私人建房建设用地为72平方米。后三人共同将其中的36平方米转让给他人，剩余36平方米于2004年动工，2005年建成一间四层半房屋（现门牌号为义乌市稠江街道童店村1区22幢3号）。至今未进行房屋、土地权证申报登记。2010年12月13日，两被告在中介义乌市豪腾房地产经纪有限公司签订了《豪腾房地产经纪合同》一份，合同约定：被告章锦堂自愿将义乌市稠江街道童店村1区22幢3号（占地面积为36平方米，总建筑面积187平方米）一至五层房屋转让给被告王晓冬；单价为13796.79元／平方米，总价为人民币2580000元；签订合同时支付定金2050000元，余款530000元于办理产权过户授权公证当日一次付清；双方还对违约责任进行了约定。合同签订后，被告章锦堂即将义乌市稠江街道童店村1区22幢3号交付给被告王晓冬，后被告王晓冬入住使用。2012年6月29日，两原告向原审法院提起诉讼，以排除妨碍为由，要求被告王晓冬返还房屋。在诉讼过程中，被告王晓冬提供了《豪腾房地产买卖经纪合同》。后两原告于2012年9月5日撤回起诉。＼n原审法院认为，本案两原告和被告章锦堂共同经审批取得讼争房屋的农村私人建房建设用地使用权，原告龚美仙和被告章锦堂在离婚时也未作分割，讼争房屋应为两原告和被告章锦堂共有。讼争房屋的土地使用权性质为集体土地。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农建设；国务院办公厅《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准居民占用农民集体土地建住宅。被告王晓冬并非义乌市稠江街道童店村集体经济组织成员，被告章锦堂把集体土地上的房屋转让给被告王晓冬，根据房地一体的原则，章锦堂在转让房屋的同时也转让了集体的宅基地，原、被告间的转让行为损害了童店村集体利益，依法应认定无效。根据无效合同的处理原则，因无效合同取得的财产应当返还，买卖合同作为双务合同，应当是房屋价款和房屋相互返还，且应当同时履行；现被告章锦堂及原告均未返还房款的价款，也未对房屋的溢价损失对被告进行赔偿，原告要求返还房屋，属起诉不适时。故对原告要求被告王晓冬返还讼争房屋的诉讼请求，不予支持。被告章锦堂经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、国务院办公厅《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、被告王晓冬与被告章锦堂于2010年12月13日签订的《豪腾房地产买卖经纪合同》无效；二、驳回原告龚美仙、章海花的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由原告龚美仙、章海花负担2900元，由被告章锦堂负担1450元，由被告王晓冬1450元。＼n宣判后，原审原告龚美仙不服，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实错误。本案中的买卖合同是由章锦堂与王晓冬签订的，根据合同相对性原则该合同不能约束龚美仙、章海花，与龚美仙、章海花无关。龚美仙与章锦堂已于2006年2月20日离婚，而章海花已成年，章锦堂无权代理龚美仙、章海花。龚美仙、章海花从未参与合同的签订履行，也未收到过购房款，故不存在返还王晓冬购房款的问题。二、原审法院程序不合法。王晓冬、章锦堂在一审时未向法院主张买卖双方互相返还房屋价款和房屋，一审法院径直判决双方返还房屋价款和房屋，违反民事诉讼中不告不理原则。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。＼n被上诉人章锦堂答辩称，法院已经判决我和龚美仙离婚，之前卖掉的72平方米是龚美仙、女儿和我的，钱用来建造讼争的36平方米的房子，房屋建好后还有19万多，已由我和龚美仙分掉了。这19万其实有我父亲的份额，但法院认为是我们夫妻共有财产，我父亲没有份的，之后我父亲也起诉过我。卖给王晓冬的36平方米的房子地基是我父亲的，我有权处理，社区开过证明的。＼n被上诉人王晓冬答辩称，我在购买讼争房屋时，章锦堂已经离婚，我完全有理由相信章锦堂有权处置讼争的房屋，而且我已经支付了相应的款项。一审法院认定买卖合同是双务合同，应当同时履行是正确的。因此，在章锦堂未归还购房款前，我不应该腾退房屋。请求二审法院驳回上诉，维持原判。＼n双方当事人在二审中均未提供新证据。＼n二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。＼n本院认为，各方当事人对买卖合同无效均未提出异议。本案争议的焦点是买卖合同无效后，房屋应否返还。根据无效合同的处理原则，因无效合同取得的财产，应当返还，而这里的“返还”应是相互返还，故原则上应当同时履行。本案中虽然龚美仙、章海花未参与涉案房屋的买卖，但房屋属章锦堂与龚美仙、章海花共有的，章锦堂收取了购房款，在出卖方未返还购房款及对相应损失进行赔偿前，即要求王晓冬腾退房屋，双方权利义务不对等。原审据此认定龚美仙、章海花起诉不适时，并无不当。综上，龚美仙、章海花的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费5800元，由上诉人龚美仙、章海花负担。＼n本判决为终审判决。＼n＼n＼n＼n＼n审判长金桦审判员陈旻尔审判员杜月婷＼n＼n＼n二〇一四年二月二十七日＼n＼n代书记员周莉＼n＼n＼n