广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0604民初16770号
原告：吴晓韵，女，汉族，1979年7月12日出生，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：樊相帮，广东智宸律师事务所律师。
委托诉讼代理人：聂静云，广东智宸律师事务所实习律师。
被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地佛山市禅城区季华五路2号一座901室之二，统一社会信用代码914406045847366278。
法定代表人：郭峻海。
委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。
原告吴晓韵诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（简称雄盛王府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案受理后，依法适用简易程序于2018年8月6日公开开庭审理。现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付违约金33514.40元（按每月每平方米46元，建筑面积47.31平方米计算，从2017年4月1日，暂计至2018年7月12日，并请求计至实际交付楼房之日止）；2、本案的诉讼费由被告承担。
事实与理由：2016年5月7日，原、被告双方签订了《广东省商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告购买其开发的佛山市禅城区季华四路68号二座2813室房产，用途为办公，建筑面积为47.31平方米，总房款为499947元；被告需于2017年3月31日前交付房屋；若被告逾期交付房屋超过合同约定期限90天，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告需自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。合同第十一点约定：经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件，该商品房即达到本合同约定交付标准（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本同允许范围内）；（2）出卖人取有《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；（3）已经按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。迄今为止，被告未支付任何违约金，也没有按合同约定向原告出示房屋测绘报告。合同签订后，原告按照约定履行了付款义务，但被告却未按期交付案涉房屋。自2017年6月，原、被告签订了《逾期交楼处理协议书》。协议书约定：被告自2017年4月1日开始，按23元/平方米/月向原告支付违约金。如被告未能按照上述方式足额支付违约金的，则需加倍支付。协议签订后，原件被被告收走。2018年1月底，原告实地查看案涉房屋后，根据实际情况填写了《佛山市雄盛王府广场看楼查验记录》，就房屋不符合交楼条件提出了书面异议，后原件被被告收走。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。
被告雄盛王府公司辩称：
1、应按照《广东省商品房买卖合同》约定处理逾期交付商品房的违约问题。根据原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路68号二座2813房，建筑面积为47.31平方米，价款为499947元；约定被告在2017年3月31日前，将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告，逾期超过90天，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。
2、原、被告双方已签订《逾期交楼处理协议书》，明确约定逾期交楼违约金按照每月23元/平方米的标准进行支付，原告诉状亦有确认该事实，应按照协议书约定进行处理。
3、被告向原告支付逾期交楼违约金的截止时间为2018年1月17日。原告主张被告支付至2018年7月12日止，与合同约定不符，没有事实依据。按照《买卖合同》第八条“交付期限”约定，被告在2017年3月31日前（交付期限），将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告。被告于2018年1月17日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件，故计算逾期截止时间为2018年1月17日。
综上所述，根据本案证据和事实，被告应按每月每平方米23元计算支付自2017年4月1日起至2018年1月17日止的逾期交房违约金10409.78元给原告，且2018年1月17日之后被告无须向原告支付逾期交房违约金，原告诉求超过部分没有事实依据，应予以驳回。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告身份证复印件、被告企业信息查询结果。证明原、被告诉讼主体资格。
2、《商品房买卖合同》。证明双方存在买卖合同关系。
3、增值税发票。证明原告已履行义务。
4、《收楼通知书》、物业公司出具的《通知书》。证明被告逾期交楼。
5、佛山市禅城区商业用房（商铺）指导租金标准。证明原告主张的46元/月/平方米是完全合理的。
诉讼中，被告举证如下：
1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证。证明被告的诉讼主体适格。
2、《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》。证明双方自愿签订商品房买卖合同及补充协议，合同真实有效。
3、佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知。证明涉案房屋属于禅城区石湾街道季华地段，市场租金标准为每月每平方米22元，被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金符合该规定，符合合同关于按市场租金标准支付违约金的约定。
4、《房屋租赁合同》3份、房租收据2份、房产证2份。证明事实上涉案房产周围如盈彩美居、唐园小区、金子苑社区等小区商品房租金（含家具及电器等）均为每平方米20-23元/月之间。被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金与市场水平相符。
5、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。证明涉案房屋已于2018年1月17日办理竣工验收合格，已达到买卖合同约定的商品房交付条件，逾期交楼违约金应计算截止至2018年1月17日，原告应按照约定办理收楼手续。
6、《收楼通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、EMS邮寄单及投递详情单。证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，原告已签收，但原告拒绝收楼，责任应由其自行承担。该邮件已由原告于2018年1月20日签收。
7、《逾期交楼处理协议书》。证明原、被告已就逾期交楼违约金按照23元/平方米/月的标准支付达成一致，并签订了处理协议书，应按照协议书的约定处理。
本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据，被告对真实性均无异议，本院对原告提交证据的真实性予以确认；被告提交的证据1-3及5、6、7，原告对真实性均无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认，对于被告提交的证据4，有原件核对，本院对该证据的真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2016年5月7日，原告为购买禅城区季华四路68号二座2813室与被告签订《广东省商品房买卖合同》，该商品房的用途为办公，建筑面积47.31平方米，房屋总价499947元。合同主要约定：第六条付款方式及期限。买受人按分期付款方式付款：⑴现金方式支付首期款249974元，约定日期：2016年5月7日；⑵现金方式支付249973元，约定日期：2016年6月7日。第八条交付期限。出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格的商品房交付给买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经竣工验收合格；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。
同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第十八大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：（1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达之日；（2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日；（3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。
佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于2018年1月19日向原告在涉案买卖合同中载明的地址“佛山市禅城区大福南路9号1座804房”通过中国邮政EMS邮寄送达《收楼通知书》、《商品公寓使用说明书》及《公寓质量保证书》，该邮件于2018年1月20日签收。
庭审中，被告确认涉案物业由被告委托物业管理方也即第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司办理收楼的具体事宜。根据第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司雄盛王府广场管理处出具的《通知书》，因收楼业主太多，物业公司对各楼层的业主安排分批收楼，涉案商品房安排的收楼时间为2018年1月23日。
2018年4月30日，原、被告签订《逾期交楼处理协议书》，约定：因涉案房屋逾期交楼，乙方（原告）提出继续履行合同并依据《商品房买卖合同》约定收取合同违约金，甲方（被告）同意，经充分协商，达成协议如下：一、双方同意按《商品房买卖合同》约定，甲方自2017年4月1日起按该商品房市场租金即建筑面积每平方米23元/月的标准向乙方支付违约金至实际交付之日止。二、双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议书签订之日起每逾期90日支付一次违约金给乙方，至实际交付日止。双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议书签订后15个工作日内按逾期之日起90日支付一次违约金给乙方，如至实际交付日止按实际发生的逾期时间计付违约金并于乙方收楼之日起15个工作日内支付。违约金汇入乙方指定的账户。三、就商品房逾期交楼问题，双方按本协议履行，双方不再就此相互追究。庭审中，原、被告一致确认上述协议签订后被告未向原告支付逾期交楼违约金。
另查明，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布<佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准>的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》及《逾期交楼处理协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。
关于原告诉请的逾期交房违约金。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交楼违约金的标准，合同约定为该房屋的市场租金，该标准并不明确，而双方于2018年4月30日就被告逾期交楼问题签订的《逾期交楼处理协议书》，对该违约金标准进一步明确为每平方米23元/月，在无证据证明该协议违背双方真实意思的情况下，应将该协议书约定作为计付违约金的标准，即应按每平方米23元/月计算违约金，原告要求按46元/平方米/月计算，与双方约定不符，本院不予支持。
关于逾期交楼违约金的计算截止日期。首先，根据涉案合同第八条关于“交付期限”的规定，出卖人向原告交付的房屋只需具备竣工验收合格的条件，被告主张的取得竣工测绘报告书并非合同约定的出卖人向买受人交付商品房的约定条件。其次，根据涉案合同第十一条关于“交接”的约定，涉案商品房达到合同约定的交付标准，应同时符合以下条件：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经竣工验收合格；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。本案中，被告在涉案房屋取得《竣工验收备案表》后及时通知原告办理收楼手续，并同时邮寄送达《公寓质量保证书》及《商品公寓使用说明书》，且原告未举证证明被告交付的房屋存在坐落位置、户型与合同约定不符或竣工测绘面积不符合合同约定的情形，应承担举证不利的法律后果。综合以上两点，本院认定涉案房屋已经符合合同约定的交付标准，原告在收到被告邮寄的《收楼通知书》后应及时办理收楼手续，原告拒绝办理交付手续的理由不成立，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案商品房的交付时间应为验收期限（买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。本案中，被告确认其委托第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司办理收楼事宜，且根据该物业公司的收楼安排，涉案商品房办理收楼的时间为2018年1月23日，故本院确定验收期限应从2018年1月23日起算，因原告拒绝办理收楼手续的理由不成立，本院确定涉案物业的验收期限届满之日为物业公司安排的收楼日期之日起第五日，也即涉案物业的交付时间为2018年1月28日。
经核算，自2017年4月1日至2018年1月28日，被告应向原告支付逾期交房违约金为10990.11元（23元/㎡×47.31㎡÷30天×303天），原告主张超出部分，本院不予支持。
综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴晓韵支付逾期交楼违约金10990.11元；
二、驳回原告吴晓韵的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，案件受理费减半收取319元，由原告负担200元，被告负担119元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 肖 华
二〇一八年八月十四日
书记员 余柔敏