河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫15民终2839号
上诉人（原审被告）：上官同福，男，汉族，1964年6月17日生，住河南省光山县。
委托诉讼代理人：上官同义，河南紫弦律师事务所律师，代理权限特别授权。
被上诉人（原审原告）：杨茂林，男，汉族，1956年9月2日生，住河南省光山县。
委托诉讼代理人：王红，河南晓燕律师事务所律师。
上诉人上官同福因与被上诉人杨茂林房屋置换合同纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2017）豫1522民初345号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人上官同福的委托诉讼代理人上官同义，被上诉人杨茂林及委托诉讼代理人王红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上官同福上诉诉请求：1、一审法院认定车棚应该建在地上，系主观臆断，没有法律依据；2、一审法院既然认定双方均认可置换给原告的新房为弦城庭苑南北向楼1单元601房，就应当确定实际交付房屋的时间点，否则判决具有不确定性。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人杨茂林辩称，原审判决正确，请求维持原判。
杨茂林在一审中的诉讼请求：1、判令被告按照双方协议约定立即交付弦城庭苑南北向楼1单元601号房和7.2平米的两个连体车棚，如果没有地上车棚，则赔偿损失172000元（86000元×2个）；2、判令被告支付房租从2014年9月13日开始每月800元计算至实际交房之日；3、判令被告赔偿违约金10万元；4、本案诉讼费和实际支出费用由被告承担。
一审法院认定的事实，被告上官同福为了搞房地产开发，于2011年8月28日与原告杨茂林签订了《房屋联建置换协议书》，协议第2条约定，甲方（上官同福）联建好商品住房后，以1：1.4的比例提供给乙方（杨茂林）建筑面积142.5平方米的住房，楼层、位置与乙方提供的原始房相当；第4条约定，甲方在壹年之内建好商品房并提供给乙方，如能申请批准高层，交房时间为一年半，以该地块土地、规划、设计等证件办好工程开工之日起计算时间；否则，付给乙方每户租房费直到新房交付为止；第7条约定，置换房确认结束后，甲方才可向社会出售；第13条约定，若甲方没有依约定履行相关义务，甲方也应支付乙方违约金10万元。2013年3月12日被告又与原告签订了《房屋置换补充协议》。补充协议的第2条约定，甲方（上官同福）向乙方（杨茂林）提供7.2平方米的煤棚两个（连体）；第3条约定，甲方提供乙方多层住宅房位于原址二排五六层；第4条约定，甲方在一年半之内交房，时间从乙方搬家之日计算。（2013年3月13日-2014年9月13日）交房时间为2014年9月13日。否则，甲方逐月付给乙方租房费捌佰元整，直至新房交付；第7条约定，本补充协议为甲乙双方共同意愿。双方签字之日生效，具有法律效力，如有反悔，反悔一方承担对方一切损失拾万元整。协议签订后，被告边办手续边施工建设，2015年7月完工。在履行协议过程中，双方对于置换房屋位置、面积没有异议，原告同意被告提供的弦城庭苑南北向楼1单元6楼601号房，面积超出130平米部分按照协议约定补差价。对于车棚位置双方发生争议，新房建好后，地上只有车库，没有车棚，但在地下室建有车棚，被告以地上没有规划车棚，只有车库，故只同意原告在该楼地下室选择两个车棚。原告认为其原车棚是地上的，且合同中也没约定选地下车棚，且被告在防空设施中建车棚是违法的，故不同意在地下选车棚。双方对房租的起算时间及数额也有争议，原告认为应该按照与被告签订的《房屋置换补充协议》支付房租费，被告则认为，被告与原告签订的《房屋联建置换协议书》第4条约定：“如能申请批准高层，交房时间为一年半，以该地块土地、规划、设计等证件办好工程开工之日起计算时间；否则，付给乙方每户房租费直到新房交付为止。”而被告相关手续直到2016年3月，各项手续才办好，故一年半的时间应该从2016年3月开始计算。双方还对违约金发生争议，原告认为被告违反约定，没有让其优先选房和支付房租，应承担违约金10万元，被告则认为其没有违反约定。由于双方在这几个方面发生争议，导致新房一直没有交付。
一审法院认为，关于车棚问题，原告置换给被告的原车棚是地上的，合同中未约定置换给原告的车棚是地上还是地下的，合同中没有具体约定的，应该按照通常理解，通常理解车棚应该是地上的，故原告要求被告给付地上车棚，本院予以支持。由于被告在地上没有建车棚，双方就车库价格达不成一致意见，原告要求被告按照地上车棚的价格赔偿其损失，比照与其相邻的金色弦城小区车棚价格86000元。经查，金色弦城小区的车棚面积是10平米左右，2010年时的价格是86000元一个，参照这个价格，考虑房价上涨因素，该小区车棚可酌定为10000元/平米，则原告7.2平米的车棚价格为72000元，两个车棚则应该是144000元。关于房租问题，被告与原告签订的《房屋置换补充协议》第4条约定的很明确，应从2014年9月13日起算，每月800元，直至新房交付，故原告要求被告从2014年9月13日至新房实际交付之日按每月800元支付房租的诉求，本院予以支持。关于违约金问题，原告认为被告没有让其优先选择新房，在其新房选定之前已经将位置好、楼层好的房屋对外出售，并强迫原告在地下室选择车棚，超过约定交房时间后，没有向其支付房租，故构成违约，应承担违约金10万元。在诉讼中双方均认可置换给原告的新房为弦城庭苑南北向楼1单元601号房，原告没有证据证明该房屋是在被告对外出售后选的，故不能认定被告违反让原告优先选房的约定。对于车棚应该是地上还是地下、房租该不该给付，均系协议约定不明确，双方理解不一致造成，不构成违约，故不能认定被告违约，不应承担协议约定的10万元违约金。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、被告上官同福于本判决生效后十日内将弦城庭苑南北向楼1单元601号房交付给原告杨茂林；二、被告上官同福于本判决生效后十日内一次性支付原告杨茂林两个车棚赔偿款144000元；三、被告上官同福于本判决生效后十日内一次性支付原告杨茂林租房费按照每月800元从2014年9月13日起计算至实际交付上述房屋之日止；四、驳回原告杨茂林其他诉讼请求。本案受理费2500元，由原告杨茂林承担2000元，被告上官同福承担500元。
二审中，上官同福提供以下五组证据：第一组证据：1、新房分配通知（2016年7月18日）；2、置换补充协议书；3、弦城庭苑业主入住手册。证明上诉人已经于2016年7月18日通知所有置换户办理交房手续，上诉人和置换户以“补充协议’’方式办理新房交接手续，部分置换户已经装修入住。第二组证据：1、十六张地下煤棚现状照片。证明上诉人所建地下煤棚配备有发电机房、照明系统、指示牌等，已经安装铁皮门及喷示门牌号，达到正常使用的标准。第三组证据：1、置换户煤棚分配表；2、十八张已分配煤棚照片；证明置换户煤棚已经依照《置换协议》约定分配完毕。第四组证据：四份置换户的调查笔录及身份证复印件。证明置换户在接到上诉人分房通知后，均依照《置换协议》约定完成房屋及煤棚对应置换手续，且也装修入住。第五组证据：置换户没有置换前的地上煤棚照片（目前仍存在，没有拆除）。证明一审判决认定地上煤棚每平方米1万元显属错误，没有依据。
被上诉人杨茂林质证认为，对于上诉人提交的证据，不属于新证据。第一组新房分配通知，没有棉麻厂的公章，我方没有收到通知，四户拆迁协议书，真实性我方持有异议。弦城庭苑业主入住手册这个是上诉人的宣传资料，我方没有实际入住，我方不发表意见。这个与上诉人是否交付房屋没有关联性，证明不了他们交付房屋的事实。第二组证据，16间地下煤棚的照片，设施简陋，没通风口，没有什么照明设施，根本达不到正常使用的标准。第三组证据，煤棚分配表上面的户主签名是否真实无法确定。第四组证据，证明目的存在异议，四户置换户愿意入住，与我方没有关联性。对于被上诉人来说，上诉人没有履行交付房屋的义务。第五组证据，没有拆除现有煤棚的照片我方没有异议，其价值认定为每平方米1万元符合实际情况。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。2011年8月28日、2013年3月12日杨茂林与上官同福签订的《房屋联建置换协议》和《房屋置换补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，属有效协议，双方当事人应按照协议约定，各自履行自己的义务，在履行过程中，因上官同福未按协议约定时间交付房屋，应承担违约责任。杨茂林依据双方签订的协议，诉请上官同福交付房屋、车棚和支付房屋租金，理由正当，应受法律保护。原审判决上官同福将弦城庭苑南北向楼1单元601号房交付给杨茂林，处理正确，应予维持。但判令上官同福一次性支付杨茂林两个车棚赔偿款144000元，处理欠妥，应予纠正。因双方约定的是置换车棚，并没有约定没有车棚时赔偿人民币，一审诉讼中，杨茂林并未变更该项诉讼请求，一审判令每平方按1万元进行赔偿的价格，也非双方协商达成的价格，原审依据杨茂林提供的相邻车库价格进行参考，酌情每平方按1万元进行赔偿，无事实和法律依据。依双方的协议，上官同福在地面上没有建车棚，在地下建有车棚可以进行置换。关于杨茂林租房费按照每月800元从2014年9月13日起计算至实际交付上述房屋之日止是否正确问题。每月按800元计算，从2014年9月13日起计算房租费，是双方签订的补充协议约定，原审支持，处理正确。但对于截止时间的认定错误，应予纠正。因为，2016年7月18日棉麻旧房改造办公室已向向棉麻公司家属院各位拆迁户下达《新房分配通知》，要求各位拆迁置换户，办理新房交接事宜，因此，可以认定上官同福在该时间通知各拆迁置换户办理交接，上官同福支付杨茂林的房屋租赁截止时间应是2016年7月18日。
综上所述，上官同福的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持河南省光山县人民法院（2017）豫1522民初345号民事判决第一、四项即“一、被告上官同福于本判决生效后十日内将弦城庭苑南北向楼1单元601号房交付给原告杨茂林；四、驳回原告杨茂林其他诉讼请求。”
二、变更河南省光山县人民法院（2017）豫1522民初345号民事判决第二项上官同福于本判决生效后十日内将弦城庭苑内地下车棚给杨茂林两个作为置换车棚；
三、变更河南省光山县人民法院（2017）豫1522民初345号民事判决第三项上官同福于本判决生效后十日内一次性支付被上诉人杨茂林租房费按照每月800元从2014年9月13日起计算至2016年7月18日止。
一、二审案件受理费各2500元，上诉人上官同福各负担1250元，被上诉人杨茂林各负担1250元。
本判决为终审判决。
审判长 朱 峰
审判员 邱世财
审判员 姚 涛
二〇一七年十月二十日
书记员 黄莹莹