江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）连民初字第0111号
原告连云港市新浦区无锡鸡粥店，住所地连云港市原新浦区海连中路**号。
法定代表人尚开军，该店董事长。
委托代理人刘作辉。
委托代理人朱贵珊，江苏明亮律师事务所律师。
被告连云港市陇海饭店，住所地连云港市原新浦区海连中路**号。
法定代表人朱剑峰，该店总经理。
委托代理人田亮。
委托代理人索明瑜，江苏天豪律师事务所律师。
被告连云港苏宁置业有限公司，住所地连云港市新浦区瀛洲路8号气象局新业务大楼三层。
法定代表人马晓咏，该公司董事长。
委托代理人祝秀春。
委托代理人索明瑜，江苏天豪律师事务所律师。
连云港市新浦区无锡鸡粥店（以下简称无锡鸡粥店）与连云港市陇海饭店（以下简称陇海饭店）、连云港苏宁置业有限公司（以下简称苏宁置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2011年11月18日作出（2010）连民初字第0074号民事裁定，驳回无锡鸡粥店的起诉。无锡鸡粥店不服，向江苏省高级人民法院提出上诉，江苏省高级人民法院于2012年5月21日作出（2012）苏民终字第0030号民事裁定，指令本院对本案进行审理。本院受理后，依法组成合议庭于2012年12月10日、2013年9月2日公开开庭审理了本案。原告无锡鸡粥店委托代理人刘作辉、朱贵珊，被告陇海饭店委托代理人田亮、索明瑜、苏宁置业公司委托代理人祝秀春、索明瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
无锡鸡粥店诉称，1997年1月28日，被告陇海饭店原法定代表人周承祖与原告就原“龙凤居饭店”改造扩建事宜达成协议，约定改造费由原告自筹，如遇拆迁房屋，被告的原房屋赔偿归被告，原告改造后扩大的面积应得到的赔偿归原告（包括装潢及其他投入）等。后原告对原龙凤居饭店进行扩建、装修装潢。2007年12月，被告陇海饭店将其全部资产以2.25亿元转让给江苏苏宁电器有限公司。2008年9月，江苏苏宁电器有限公司向被告支付产权转让款2.25亿元，陇海饭店将2.25亿元的补偿款全部据为己有。按照“谁投资谁受益”的协议约定，被告陇海饭店没有将原告投入部分补偿返还给原告，原告应得的投资补偿款约5300万元。原告认为被告陇海饭店的行为违反协议约定，损害了原告的合法权益，请求判令被告返还补偿款5300万元，并承担本案的诉讼费用。
另，根据连云港市商业资产管理公司与江苏苏宁电器有限公司之间产权转让合同及补充协议的约定，应组建新公司独立接收原企业的资产和人员，即苏宁置业公司是本案的责任主体，应当作为本案被告，并承担相应责任。
被告陇海饭店答辩称，1、本案所涉房屋拆除是自行拆除；2、本案所涉房屋不涉及拆迁。
被告苏宁置业公司答辩称，一、本案不应属于法院受理范围。本案两级法院前期已经对无锡鸡粥店与陇海饭店所讼争的法律关系作出生效判决，法院受理原告的诉讼请求违反“一事不再理”原则。退一步说，即使受理该补偿要求也应当由行政机关进行裁决，而不是民事审判。二、原告诉请没有事实和法律依据，应依法驳回。根据生效的民事判决，租赁合同解除后，陇海饭店范围内全部不动产归陇海饭店所有，原告要求补偿的请求没有事实和法律依据。其次，该地块出让后的拆除行为属于自有物业的改造问题，也不属于拆迁。三、本案的诉讼主体不适格，原告列苏宁置业公司为被告无事实和法律依据。原告如果认为其合法权益受到侵占，侵占主体应该是连云港市商业资产管理公司。四、原告诉讼请求超过诉讼时效。原告若基于租赁关系请求赔偿损失，原告应当自知道或应当知道之日起两年内提出。陇海饭店于2007年3月13日向原告发出了关于收回房屋交付约定不动产通知，明确通知解除租赁合同且连云港市商业资产管理公司通过连云港产权交易所有限公司公开征集的方式选定江苏苏宁电器有限公司作为陇海饭店的受让方，这一切原告应当知悉。原告2010年12月1日提起诉讼请求，已经超过诉讼时效。五、被告取得土地是通过合法途径取得，与原告之间没有任何法律上的利害关系，与本案争议的诉求也没有利害关系。请求驳回原告诉讼请求。
本院经审理查明，2009年2月2日，无锡鸡粥店以陇海饭店、连云港市商业资产管理公司为被告向原连云港市新浦区人民法院提起诉讼，原连云港市新浦区人民法院将该案立为（2009）新民二初字第263号案件进行审理。在该案中，无锡鸡粥店一审诉称，1996年8月1日无锡鸡粥店与陇海饭店签订了《联合经营合同》，2001年11月12日，双方又签订了《续租协议》。《联合经营合同》约定：由陇海饭店提供龙凤居酒楼共四层计45间，面积1588平方米，以固定资产折旧费及工资补偿费等形式，每年向无锡鸡粥店收取固定回报，原龙凤居职工安排到联营企业工作，无锡鸡粥店有权对联营企业进行改造装修，增加不动产投资项目。同时双方约定对投资土建项目本着“谁投资谁受益”的原则处理善后问题等。无锡鸡粥店在联营期间经陇海饭店同意对联营企业无锡鸡粥店重新进行改造装修，增加土建项目1000余平方米，并对1-5楼增加土建工程。后由于陇海饭店准备出售，有经济实力的私营企业主、大公司纷纷到陇海饭店和无锡鸡粥店经营的酒店实地查看，酒店经营受到严重影响，陇海饭店曾承诺对无锡鸡粥店予以补偿，但一直没有兑现。2007年12月29日，连云港市商业资产管理公司以2.25亿元价格将陇海饭店产权转让给江苏苏宁电器有限公司，但对无锡鸡粥店的投资部分没有进行赔偿。无锡鸡粥店认为，陇海饭店、连云港市商业资产管理公司违反“谁投资谁受益”的合同约定，损害了无锡鸡粥店的合法权益。请求判令陇海饭店、连云港市商业资产管理公司赔偿无锡鸡粥店经济损失350万元。
原连云港市新浦区人民法院在该案中查明的事实为：1996年8月1日陇海饭店（甲方）与无锡鸡粥店法定代表人尚开军（乙方）签订了一份《联合经营合同》。合同约定：联营期限共五年，自1996年9月1日起至2001年8月31日止。出资方式，甲方提供龙凤居酒楼（酒楼共四层45间及其配套设施）及店牌和各式家俱用品。龙凤居酒楼现有人员，原则上由甲方自行安排，酒楼库存的原辅料，低值易耗品按原进货价转移给乙方。乙方提供改造资金、流动资金、人员技术等。乙方在筹建和经营期间，如需在甲方提供的建筑中开墙、破洞或改变原有建筑装璜及结构，必须事先征得甲方同意方可施工。施工中撤下的门、窗、钢材等一切可再次利用的材料，应按原数转交给甲方，不得故意损坏或丢失；联营筹建和经营过程中，乙方的一切改造、装璜和添置设备用具资金自理。联营终止后，乙方除带走用自己资金添置的可动产及用具外，其他经改造的不动产（包括门窗、室内吊顶、隔断、装饰、灯具等）全部无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除、故意破坏或毁损。保证甲方提供的固定资产和改造后的不动产完好率达95%以上。合同中还就其它事项进行了约定。次日，双方签订一份《补充协议》，补充协议载明，陇海饭店与无锡鸡粥店尚开军于1996年8月1日签订的“联合经营合同”实际是租赁性质，现更正为租赁合同。根据租赁合同的有关规定，承租方无锡鸡粥店尚开军，在承租期间独立对外承担民事责任，即一切对外的经济往来、民事纠纷、债权债务。甲方按租赁合同不承担无锡鸡粥店尚开军在租赁期间的任何民事责任。鉴此原合同中的“联营期限”变更为租赁期限，“出资方式”一款变更为租赁标的物；“联营方式”变更为租赁方式；“联营费用”变更为租赁费用；“联营的有关约定”变更为租赁的有关约定；“联营纠纷的解决”变更为租赁纠纷的解决。同时合同中的一切“联营”字样全部变更为租赁。1997年1月28日陇海饭店与尚开军又签订一份《补充协议书》，陇海饭店为甲方，尚开军为乙方；经乙方申请，自筹资金改造扩建原“龙凤居饭店”房屋一事，经陇海饭店研究，按照“谁投入谁收益”的原则，经双方协商达成协议如下：1、改造费用由乙方自筹，陇海饭店不增加租金（按原合同执行），在联营结束后职工安置另行协商。2、使用期按合同执行、到拆迁为止。3、如遇需要拆迁此房屋，甲方的原房屋赔偿归甲方，乙方改造后扩大的面积应得到的赔偿归乙方（包括装璜及其它投入），双方不得有任何争议。陇海饭店当时的法定代表人周承祖在该份《补充协议书》上签名，并注明：注意安全，后果自负。随后，无锡鸡粥店在原龙凤居四层楼顶上加盖了一层，并增加了外楼梯，还对一至四层部分房间进行了改造扩建。2001年上半年又扩建了三层龙凤厅。2001年12月12日，陇海饭店（甲方）与无锡鸡粥店（乙方）双方签订《续租协议》一份，协议约定：租赁范围：原龙凤居酒楼共四层（45间）及其配套设施1588平方米及各式动产（见清单）和水电设施。该动产按国家有关资产管理报废、毁损规定处理。原龙凤居职工全部退出，其工资费用从租赁费中列支。租赁期限：甲方同意乙方租赁“原龙凤居酒楼”，租赁期限为五年，自2002年3月1日起至2007年2月底止。租赁的有关规定：租赁终止后，乙方用自有资金在甲方提供房屋上投入的所有不动产部分，包括门面装潢，内部增加隔断，室内吊顶装潢，灯具等不动产，全部无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除、故意破坏或毁损；乙方用自有资金投入添置的所有可动产部分，包括家俱、用具、电器设备等，全部由乙方自行处理；甲方不承担折价转移或折价回收义务。租赁期限终止，甲方收回房屋和以上约定的不动产终止与乙方的租赁关系。该《续租协议》中还就其它事项进行了约定。后双方在履行过程中为租金事宜发生争议。业已经人民法院审理完毕。
2007年12月29日，连云港市商业资产管理公司（甲方）与江苏苏宁电器公司（乙方）签订一份《产权转让合同》。合同约定：甲方针对本合同范围内标的的转让行为，依据有关规定得到政府有权部门的批准。不存在任何第三方对该标的转让或权属问题存在争议。甲方转让的标的包括：截至本合同生效时的陇海饭店的资产和负债以及国有拟出让土地使用权。企业法人主体权利与义务的转移：乙方或乙方在连云港成立新的公司在承接原企业的资产以及负债后，原企业的法人主体权利与义务由乙方或新公司继承，责任范围包括但不限于企业已签订租赁合同的成立、解除、补偿。但因甲方未披露的负债、或有负债、担保等未披露事项或已发生的法律诉讼而导致乙方或新公司承担责任或损失的仍由甲方承担。
在该案审理过程中，经无锡鸡粥店申请，原连云港市新浦区人民法院委托连云港东方信达工程造价咨询有限公司对无锡鸡粥店部分土建及所有内外装饰进行了评估。结论为：无锡鸡粥店部分土建及所有内外装饰工程造价为2824476.51元；其中无锡鸡粥店第五层土建及该层内外装饰工程造价为385816.81元；无锡鸡粥店一至四层所有内外装饰工程造价为1795001元；无锡鸡粥店一至四层后增加土建、装饰工程造价为643658.7元。
原连云港市新浦区人民法院认为，无锡鸡粥店与陇海饭店之间签订的《联合经营合同》、《补充协议》、《补充协议书》以及《续租协议》均系双方合意，且不违反国家法律法规强制性规定，合法有效。《联合经营合同》和《续租协议》中所确认无锡鸡粥店租赁范围均为原龙凤居酒楼四层45间及其配套设施及各式动产和水电设施。《续租协议》对无锡鸡粥店分别于1997年和2001年上半年扩建的五层及其它部分房屋（包括装璜及其它投入）都未涉及。即无锡鸡粥店后扩建部分不在《续租协议》的租赁范围内，且《续租协议》中并未对改造后扩大的面积部分作出明确的约定。而1997年1月28日的《补充协议书》主要内容确定了谁投入谁收益，并专门对无锡鸡粥店改造后扩大的面积应得到的赔偿作出了约定。因此，《联合经营合同》、《补充协议》、《续租协议》均为双方真实意思表示，应作为该案处理依据。
主体方面，对于无锡鸡粥店要求陇海饭店、连云港市商业资产管理公司共同承担赔偿责任的诉求，与无锡鸡粥店建立租赁关系的是陇海饭店，虽然陇海饭店整体（包括债权债务）转让给苏宁电器公司，但陇海饭店并未注销工商登记，其作为经营实体仍然存在。故陇海饭店可以作为租赁合同纠纷的一方当事人。但商业资产管理公司与无锡鸡粥店之间并没有租赁合同关系，在租赁合同纠纷中不应承担责任。故对无锡鸡粥店要求商业资产管理公司在该案中承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。
根据合同、协议的内容确认，无锡鸡粥店与陇海饭店之间系租赁合同关系。根据约定，对于无锡鸡粥店在原龙凤居酒楼（酒楼四层，45间及其配套设施）上投入的装璜，在租赁期满后无偿归陇海饭店所有。因此，无锡鸡粥店在该租赁物上的装璜投入，不应要求陇海饭店赔偿。故无锡鸡粥店要求陇海饭店赔偿租赁物一至四楼的装璜投入部分的诉求不予支持。而根据《补充协议书》的约定，无锡鸡粥店在租赁期间，在原龙凤居酒楼四层的基础上扩建的五楼和三楼龙凤厅以及部分配套设施，扩大了经营场所的面积，使租赁物价值增加，租赁期满后，租赁物增加的价值仍然存在。陇海饭店收回租赁物后，就享有了由无锡鸡粥店的扩建行为而增加的租赁物价值的利益，无锡鸡粥店将该租赁物交付陇海饭店后，因无法继续享有自己支付费用致租赁物增值的利益而受到损失，陇海饭店应向无锡鸡粥店承担该部分的合理损失；且双方签订的《补充协议书》约定需要拆迁此房屋时，无锡鸡粥店改造后扩大的面积应得到的赔偿归无锡鸡粥店所有。故对无锡鸡粥店此部分的诉求予以支持。关于无锡鸡粥店要求陇海饭店、连云港市商业资产管理公司赔偿经营损失的诉求，因证据不足不予支持。
关于数额，根据评估，无锡鸡粥店后扩建部分增加的价值为：第五层土建重置造价105589.26元，第五层内装饰工程重置造价249428.15元，第五层安装工程造价30799.4元，外楼梯及水晶店工程重置造价99869.05元，一至四层增加面积部分安装工程造价32388.73元，一至四层增加面积部分装饰工程造价197707.12元，一至四层增加土建工程造价31693.8元，共计1029475.51元。即陇海饭店应返还无锡鸡粥店1029475.51元。
关于陇海饭店在庭审中提供的2002年1月4日的《临时约定（续租协议补充件）》，因为陇海饭店提供的是复印件，未提供原件核对，且无锡鸡粥店指出因双方未能最终达成一致意见该份约定已销毁，并未实际履行。因此，对陇海饭店提供的《临时约定（续租协议补充件）》复印件不予采信。
2009年4月10日，原连云港市新浦区人民法院作出（2009）新民二初字第263号判决：一、连云港市陇海饭店付给连云港市新浦区无锡鸡粥店1029475.51元；二、驳回连云港市新浦区无锡鸡粥店对连云港市陇海饭店其它诉讼请求；三、驳回连云港市新浦区无锡鸡粥店对连云港市商业资产管理公司的诉讼请求。
原连云港市新浦区人民法院上述判决宣判后，陇海饭店不服上诉称，无锡鸡粥店在2001年12月12日《续租协议》签订前进行的改造，系对房屋所做的添附，《续租协议》签订后，该添附部分应当无偿归陇海饭店所有，无锡鸡粥店的扩建、改造行为，未经建设主管部门同意系违法建设行为；因无锡鸡粥店没有及时交纳租金，存在违约行为，无锡鸡粥店要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值，不应支持，请求撤销原审判决，驳回无锡鸡粥店的诉讼请求。
本院受理该上诉案件后，经审理确认了原连云港市新浦区人民法院（2009）新民二初字第263号案查明的事实。另查明，争议的标的物由陇海饭店转让苏宁电器公司后，现已被拆除。原审判决书中表述“无锡鸡粥店后扩建部分增加的价值一至四层增加土建工程造价31693.8元”有误，应当是331693.8元。
在该案中，本院认为本案争议的标的物是无锡鸡粥店与陇海饭店于1997年1月28日签订《补充协议书》后产生的，对财产的归属《补充协议书》已作出明确约定，且该约定符合法律规定，双方应当正确履行。原连云港市新浦区人民法院认为《续租协议》对无锡鸡粥店分别于1997年和2001年上半年扩建的第五层及其它部分房屋（包括装璜及其它投入）都未涉及，并无不当。无锡鸡粥店扩建房屋虽未经建设部门同意，但陇海饭店在无锡鸡粥店未同意情况下，即将其财产进行处置，不影响无锡鸡粥店民事权利的行使，陇海饭店对此应当承担民事责任。原审法院综合本案实际状况，以重置价判令上诉人对无锡鸡粥店进行赔偿，较为适当。2009年10月16日，本院作出（2009）连民一终字第0567号民事判决，驳回了陇海饭店的上诉，维持原判。
本院在本案审理中还查明以下事实：
一、无锡鸡粥店与陇海饭店为租赁一事产生争议后，陇海饭店在2008年起诉无锡鸡粥店，请求判令给付租金70万元并返还租赁房屋及相关财产。2008年11月4日，原连云港市新浦区人民法院作出（2008）新民一初字第1057号，判令被告连云港市新浦区无锡鸡粥店于判决生效之日起十日内一次性给付原告连云港市陇海饭店租金人民币70万元，并按租赁协议交还原告租赁房屋及相关财产。无锡鸡粥店不服该判决向本院提起上诉，本院于2009年3月2日作出（2009）连民二终字第118号民事判决，驳回了无锡鸡粥店的上诉。
该判决生效后，无锡鸡粥店并未搬离，陇海饭店以无锡鸡粥店2009年4月1日才搬离为由，再次起诉无锡鸡粥店主张租金418274元及利息，并要求支付水电费2745元。2009年11月16日，原连云港市新浦区人民法院作出（2009）新民一初字第1877号民事判决：一、被告连云港市新浦区无锡鸡粥店于判决生效后十日内一次性给付原告连云港市陇海饭店租金共计389861.53元；二、驳回原告连云港市陇海饭店其他诉讼请求。无锡鸡粥店不服上诉，本院经审理后认为，无锡鸡粥店与陇海饭店就拆迁问题发生纠纷，无锡鸡粥店在此期间的经营活动受到拆迁的影响，从公平原则出发，对无锡鸡粥店在此期间的租赁费应当予以适当减少。2010年5月12日本院作出（2010）连商终字第0208号民事判决：一、维持连云港市新浦区人民法院（2009）新民一初字第1877号民事判决第二项；二、变更连云港市新浦区人民法院（2009）新民一初字第1877号民事判决第一项为“连云港市新浦区无锡鸡粥店于本判决生效之日起十日内一次性给付连云港市陇海饭店租金共计311889.22元”。
二、原连云港市新浦区人民法院（2009）新民二初字第263号判决生效后，原连云港市新浦区人民法院2010年6月11日作出（2010）新执字第0068号民事裁定书，将原连云港市新浦区人民法院（2008）新民一初字第1057号民事判决、本院（2010）连商终字第0208号民事判决三案合并执行，裁定当事人债权债务相互冲抵后，终结执行。
三、2007年12月29日，连云港市商业资产管理公司（甲方）与江苏苏宁电器公司（乙方）签订《产权转让合同》，合同主要条款包括以下内容：1、转让的标的包括：截至合同生效时陇海饭店的资产和负债以及国有拟出让土地使用权。2、陇海饭店为1977年成立的国有独资企业，主要从事宾馆服务以及商品门面房的租赁业务，其资产和负债经中介机构评估、连云港市国资委核准，截至2006年12月，固定资产802万元，流动资产228万元，负债542万元。自资产评估基准日至本合同生效时，企业在该期间内正常持续经营产生的盈亏由乙方或乙方在连云港新设立的公司承担。3、甲方对陇海饭店与其他第三访已经签订生效的租赁等经营性协议已向乙方或新公司作了充分披露，并作为本协议的附件以汇总表的形式附后，乙方或新公司愿意继续履行或承担这些协议并无异议。4、甲方转让的陇海饭店出让土地使用权的土地登记面积为16585平方米，乙方取得土地使用权证的土地范围以中介机构评估确认的土地出让范围为准，但面积数以连云港市国土资源局重新登记土地使用权时所测算的面积为最后依据。双方不因土地丈量方法造成的土地面积差异而增加或减少合同中已确定的转让价格。该宗土地根据连云港市规划部门确定的规划方案，用地性质为商业、旅馆业用地，可兼容作为办公用地。5、本次产权转让的价格为22500万元人民币，包含土地出让金。6、新公司的组建：乙方要在连云港注册新的有限责任公司，独立接收原企业的资产和人员。7、本合同签订后，乙方或新公司要按照连云港市建设用地规划要求，3年内完成5万平方米精品百货商场及四星级以上酒店的建设并投入运营。8、企业法人主体权利与义务的转移。乙方或乙方在连云港成立新的公司在承接原企业的资产以及负债后，原企业的法人主体权利与义务由乙方或新公司继承，责任范围包括但不限于企业已签订租赁合同的成立、解除、补偿。但因甲方未披露的负债、或有负债、担保等未披露事项或已发生的法律诉讼而导致一方或新公司承担责任或损失的仍由甲方承担。合同还对原陇海饭店职工安置问题作了约定，合同还约定生效条件为：本合同经甲乙双方签署后，受理产权交易机构将交易情况进行公示，公示期5个工作日，公示结束后，如无任何有效异议，本合同即生效。同日，双方又签订《产权转让合同》补充协议，约定的主要内容：1、产权转让合同中乙方的权利与义务由乙方在连云港新设立的全资子公司承继。2、解除原陇海饭店已经签订的起租期在2007年9月20日（报名截止日期）后的租赁协议时，陇海饭店已经收取的未到期租金由乙方负责退回，其他经济补偿费用由甲方承担。已经签订的租赁协议以《产权转让合同》附件租赁合同汇总表中列明的租赁协议为准。3、职工安置。……。双方还约定，该补充协议与《产权转让合同》条款不一致，则以该补充协议为准，该补充协议与《产权转让合同》同时生效。
2008年1月17日，连云港市商业资产管理公司（甲方）与江苏苏宁电器有限公司签订《产权转让合同》补充协议（二），双方对已生效的《产权转让合同》达成补充协议，其中第三条约定：因迟延付款造成陇海饭店无法按时移交，双方约定，从2008年元月1日起，陇海饭店由乙方进行接管，相应的责任和义务由乙方负责。第五条约定：陇海饭店出租的营业用房在租赁合同期满后，不再续签新的租赁合同。已签订的租赁起始期在2008年2月1日的租赁协议，双方同意尽快退回已收取的费用，与租赁户终止租赁协议的履行。
四、2009年2月10日，连云港市国土资源局和连云港市商业资产管理公司就陇海饭店企业改制、土地出让金缴纳等事项签订补充协议，其中涉及陇海饭店的有：1、陇海饭店总资产2005年的评估值为7372万元，其中地面资产1030万元，土地使用权价格6342万元。经过多方共同努力，陇海饭店总资产转让价格为2.25亿元，是评估值的3.05倍。按此比例计算，地面资产为3144万元，土地使用权价格为19356万元。经双方协商，同意按地面资产0.25亿元，土地使用权价格2亿元对总资产进行分配。2、根据企业改制规定，连云港市国土资源局按照土地使用权价格的40%收取土地出让金，剩余的60%土地使用权价格由连云港市商业资产管理公司用于企业安置等工作。在连云港市商业资产管理公司缴纳8000万元土地出让金、苏宁公司办理相关手续后，市国土资源局将陇海饭店地块的土地使用权转入连云港苏宁置业有限公司。
五、原连云港市商业资产管理公司已归并于连云港市商务局，陇海饭店系国有企业，陇海饭店公章现由连云港市商务局保管。
六、2009年9月7日，连云港拆迁管理办公室公告，对陇海饭店及周边地块范围内的房屋及其附属物实施拆迁，拆迁人、拆迁实施单位均为连云港苏宁置业有限公司，拆迁期限自2009年9月7日至2009年11月30日。后拆迁期限延期至2010年3月30日。
七、2009年3月12日，被告苏宁置业公司与淮安市营造建筑工程公司连云港分公司签订《拆房协议》，约定由淮安市营造建筑工程公司连云港分公司为苏宁置业公司拆除连云港陇海饭店地块的旧房，地上及地下房屋及附属物17452余平方米，包括陇海饭店客房6212.27平方米、5层、局部4层砖混；碧波池693.35平方米，4层砖混；无锡鸡粥店，1588平方米，4层框架；大餐厅，1083.45平方米，1层砖混；行政办公楼，201.5平方米，2层框架；商城，2958平方米，1层砖混；锅炉房，173.84平方米，1层砖混；洗衣店，60.64平方米，1层砖混；小冷库185.05平方米，1层砖混；沿街门面房，343平方米，1层砖混；附属用房，395.92平方米，1层砖混；电工房，68.1平方米，1层砖混；水泵房，31.39平方米，钢结构大棚3430平方米。
八、连云港苏宁置业有限公司2008年1月7日成立，系有限公司（法人独资），住所地原连云港市新浦区海连中路11号，股东为江苏苏宁电器有限公司，认缴出资额2000万元人民币。2009年12月22日，连云港苏宁置业公司变更住所地为原连云港市新浦区瀛洲路8号气象局新业务大楼三层。
本案在审理过程中，经无锡鸡粥店申请，本院于2013年5月31日依法委托有关机构进行评估，连云港旺达房地产估计师事务所于2013年8月2日作出估价报告书，确定1-5层增扩建面积1214.22平方米。确定本案估价对象在估价时点（2009年3月15日）的市场价值为122.17万元（该估价结果不包含土地价值）。双方当事人对估价报告均持有异议。
上述事实，有双方当事人陈述、《联合经营合同》、《补充协议》、《补充协议书》以及《续租协议》、《估价报告书》、拆迁公告、《产权转让合同》及补充协议、《关于原陇海饭店资产转让缴纳土地出让金的补充协议》、原连云港市新浦区人民法院（2009）新民二初字第263号判决、（2010）新执字第0068号民事裁定、（2009）连民一终字第0567号民事判决、（2009）连民二终字第118号民事判决、（2010）连商终字第0208号民事判决、《拆房协议》等证据在卷为证，本院予以确认。
本案的主要争议焦点是：1本案原告是否重复起诉；2、原告是否应得拆迁补偿；3如原告应得拆迁补偿，拆迁补偿的数额是多少；4、本案苏宁置业公司是否应当承担责任。
本院认为，无锡鸡粥店与陇海饭店之间签订的《联合经营合同》、《补充协议》、《补充协议书》以及《续租协议》均系当事人双方意思的真实表示，合法有效，当事人双方均应当正确履行。
一、关于原告是否重复诉讼问题。虽然无锡鸡粥店就其在租赁陇海饭店经营期间扩建的楼梯、五层建筑以及部分房间装潢、改造等进行过诉讼，原连云港市新浦区人民法院也作出（2009）新民二初字第263号民事判决，对无锡鸡粥店租赁期间的扩建部分增加的工程造价共计1029475.51元进行了处理，但是根据江苏省高级人民法院（2012）苏民终字第0030号民事裁定，无锡鸡粥店的前次起诉，是基于其与陇海饭店的租赁合同，请求陇海饭店等赔偿租赁损失350万元；而本次起诉，是在房屋被拆除后，请求陇海饭店、苏宁置业公司赔偿拆除补偿款5300万元。无锡鸡粥店的本次起诉不属于重复诉讼，故本院对被告苏宁置业公司关于本案不应属于法院受理范围、本案两级法院前期已经对无锡鸡粥店与陇海饭店所讼争的法律关系作出生效判决，法院受理原告的诉讼违反“一事不再理”原则的答辩理由不予采纳。
二、关于无锡鸡粥店是否应该得到拆迁补偿问题。本院认为，原告无锡鸡粥店和被告陇海饭店1997年1月28日签订的《补充协议书》中约定改造费用由原告自筹，陇海饭店不增加租金、使用期按合同执行、到拆迁为止，如遇需要拆迁此房屋，陇海饭店的原房屋赔偿归陇海饭店，无锡鸡粥店改造后扩大的面积应得到的赔偿归原告（包括装璜及其它投入）。无锡鸡粥店与陇海饭店因房屋租金问题产生纠纷，2007年3月13日陇海饭店向无锡鸡粥店发出关于收回房屋及交付约定不动产通知，但无锡鸡粥店因相关费用未结算、补偿问题未解决等未交换租赁物，双方的租赁合同纠纷经本院2009年3月2日作出（2009）连民二终字第118号生效民事判决后，无锡鸡粥店于2009年4月1日搬离陇海饭店，在此之前连云港市商业资产管理公司将被告陇海饭店全部资产转让给江苏苏宁电器有限公司，江苏苏宁电器有限公司于2008年1月1日接管陇海饭店，并在此后进行拆迁、开发。按照“谁投资谁受益”的协议约定，陇海饭店没有将原告投入部分在拆迁补偿时补偿返还给原告，而无锡鸡粥店后在原龙凤居四层楼顶上加盖了一层，并增加了外楼梯，还对一至四层部分房间进行了改造扩建，2001年上半年又扩建了三层龙凤厅。陇海饭店总体转让价格2.25亿元，其中土地出让金2亿元，地面资产0.25亿元，该0.25亿元包含无锡鸡粥店扩建部分。因此，根据无锡鸡粥店与陇海饭店的约定，无锡鸡粥店有权主张其扩建部分的拆迁补偿款并应当得到支持。
三、关于无锡鸡粥店应得拆迁补偿数额。本院认为，应当结合总的拆迁款项、无锡鸡粥店增扩建的不动产面积、有无相关部门批准手续、用途、拆迁款应当取得时间等多种因素综合考虑。
连云港市商业资产管理公司与江苏苏宁电器有限公司签订产权转让合同是打包转让，总价2.25亿元，根据连云港市国土资源局与连云港市商业资产管理公司的协议，2.25亿元中土地转让价格是2亿元，剩余0.25亿元是地面资产转让价格。现在房屋已拆迁，从苏宁置业公司与淮安市营造建筑工程公司连云港分公司的拆房合同，以及陇海饭店原建筑物局部分布图，能够明确属于陇海饭店的有陇海饭店客房、碧波池、无锡鸡粥店、行政办公楼、锅炉房，其他建筑是否属于陇海饭店双方均未明确。但仅该部分来看，陇海饭店设施就达8868.96平方米，并且不含无锡鸡粥店增扩建部分1214.22平方米。如果将无锡鸡粥店增扩建部分建筑面积计入，则为10083.18平方米，按照陇海饭店地面资产0.25亿元计算，则补偿价格为每平方米2479.38元。由于无锡鸡粥店是基于租赁合同的约定享有其租赁期间对增扩建部分的拆迁补偿利益，鉴于无锡鸡粥店以及苏宁置业公司对本院委托连云港旺达房地产估计师事务所于2013年8月2日作出估价报告结果均持有异议，本院除对该报告书确定的无锡鸡粥店增扩建部分的建筑面积1214.22平方米予以认定以外，对其余部分不予认定。考虑到无锡鸡粥店虽然没有合法的建筑许可手续，但是已经陇海饭店同意进行增扩建，并约定如遇拆迁该部分的补偿归无锡鸡粥店所有，无锡鸡粥店增扩建后长期使用该部分不动产经营餐饮业，因此，本院对原告主张按建筑面积分割拆迁款项的主张予以认可，确认该部分计算价格为3010512.78元。考虑到陇海饭店向无锡鸡粥店主张最后的租金、法院判决无锡鸡粥店缴纳租金、无锡鸡粥店搬离以及连云港市国土资源局最终确认陇海饭店地面资产为0.25亿元、苏宁置业公司实施拆迁均在2009年，无锡鸡粥店应当取得拆迁补偿款的时间也应该是2009年，同时也考虑到计算陇海饭店地面资产双方未对陇海饭店其他地面资产进行举证，恐有遗漏，并考虑到前次处理无锡鸡粥店与陇海饭店租赁合同纠纷时已对增扩建部分进行过处理，因此，综合上述多种因素，从公平角度考虑，本院酌定陇海饭店应当给付无锡鸡粥店拆迁补偿损失280万元。原告无锡鸡粥店主张拆迁补偿款损失5300万元没有法律和事实依据，本院仅对其中合理部分予以支持。
四、关于苏宁置业公司是否应当承担责任问题。本院认为，根据连云港市商业资产管理公司与苏宁电器公司2007年12月29日签订的《产权转让合同》中关于“企业法人主体权利与义务的转移”约定，在苏宁电器公司或新公司在承接陇海饭店的资产以及负债后，陇海饭店的法人主体权利与义务由苏宁电器公司或新公司集成，责任范围包括但不限于陇海饭店已签订租赁合同的成立、解除、补偿。同日，双方又签订补充协议，约定产权转让合同中苏宁电器公司的权利与义务由其在连云港新设立的全资子公司承继。2008年1月17日，双方又签订补充协议（二），约定从2008年元月1日起，陇海饭店由苏宁电器公司进行接管，相应的责任和义务由其负责。在《传权转让合同》生效后无锡鸡粥店与陇海饭店的租赁合同关系仍然存在，并且在苏宁电器公司接管陇海饭店时无锡鸡粥店仍然使用租赁物及其增扩建的不动产。同时，苏宁电器公司按照约定设立了苏宁置业公司，并由苏宁置业公司实施涉案不动产的拆迁，因此，原告无锡鸡粥店将苏宁置业公司列为被告主张拆迁补偿损失有合同依据和事实依据，本院对被告苏宁置业公司关于本案的诉讼主体不适格，原告列苏宁置业公司为被告无事实和法律依据的辩称，本院不予支持。
由于苏宁置业公司接收了包括无锡鸡粥店增扩建不动产在内的陇海饭店的国有土地使用权及房屋并实施拆迁行为，苏宁电器公司与陇海饭店的原主管部门连云港市商业资产管理公司约定成立苏宁置业公司承担陇海饭店的权利义务，因此，苏宁置业公司在本案中应当承担责任。由于陇海饭店并未注销，其作为企业法人仍然存在。因此，应当由陇海饭店承担给付责任，其不能履行部分，由接受其资产的并根据约定承担其权利义务的苏宁置业公司连带承担责任。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告连云港市陇海饭店、连云港苏宁置业有限公司自本判决生效之日起十日内连带赔偿原告连云港市新浦区无锡鸡粥店280万元；
二、驳回原告连云港市新浦区无锡鸡粥店的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决确定其间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费306800元，鉴定费11950元，共318750元（原告均已预交），由原告连云港市新浦区无锡鸡粥店与被告连云港市陇海饭店、连云港苏宁置业有限公司各半负担。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院统计的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，应向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费306800元。江苏省高级人民法院开户银行：南京农业银行山西路支行，帐号：03×××75。
审 判 长 胡 丹
审 判 员 伏广超
代理审判员 应庆国
二〇一四年九月二十一日
书 记 员 朱培培
法律条文及上诉须知附录
法律条文
《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国物权法》第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国合同法》第四十四条：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第六条：企业以其部分财产和相应债务与他人组建新公司，对所转移的债务债权人认可的，由新组建的公司承担民事责任；对所转移的债务未通知债权人或者虽通知债权人，而债权人不予认可的，由原企业承担民事责任。原企业无力偿还债务，债权人就此向新设公司主张债权的，新设公司在所接收的财产范围内与原企业承担连带民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。