云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终1157号
上诉人（原审被告）：云南尚居地产有限公司，住所地：云南省昆明市东风路209号附2号楼3层。
法定代表人：雷钊哲，总经理。
委托诉讼代理人：陈伟航，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：陈江，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司云南省分行，住所地：昆明市白塔路397号交银大厦。
负责人：李大军，分行行长。
委托诉讼代理人：李坤隆，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：雷志鑫，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。
原审被告：方静梅，女，1974年10月27日生，汉族，住云南省昆明市西山区。
上诉人云南尚居地产有限公司（以下简称“尚居地产”）因与被上诉人交通银行股份有限公司云南省分行，原审被告方静梅金融借款合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院(2015)五法民三初字第02712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
尚居地产上诉请求:撤销一审判决，改判驳回被上诉人对其的诉讼请求。事实及理由为：一、被上诉人不能办理房产抵押登记、取得《房屋他项权证》的原因系昆明市中级人民法院对欲抵押的房产查封所致，而非上诉人的原因所致。一审在判决中更改了双方的约定，将第三方的行为导致不能办理抵押登记的情况也认为是延长其担保期限的原因，并作出其承担连带赔偿责任的判决理由是错误的。二、一审法院对于合同的理解不符合双方的本意，导致判决错误。其与被上诉人在《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议之补充协议》中约定“由于乙方原因不能办妥正式抵押登记手续取得〈房屋他项权证〉的，乙方负责消除不能办理的原因”，而借款人方静梅因欠款被他人起诉并被法院查封房产，这不是乙方可以左右的，更不是乙方能够自行消除的，这不属于合同双方约定的“乙方原因”。一审将上诉人无法消除的法院查封行为认为系“乙方原因”，不符合双方的合同本意。三、上诉人自将《房屋所有权证》交给被上诉人之日担保期限届满，上诉人无须就方静梅的债务向被上诉人承担连带责任。综上，一审认定事实正确，但说理错误，导致判决错误，请求二审支持其上诉请求。
被上诉人交通银行股份有限公司云南省分行答辩称，涉案房屋未办理抵押登记是上诉人造成的，房屋取得所有权证的时间是2014年7月25日，法院查封的时间是2015年1月23日，而上诉人将所有权证移交被上诉人的时间是2015年7月12日，故未办理抵押登记系上诉人的原因造成。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
原审被告方静梅未到庭陈述意见。
交通银行股份有限公司云南省分行向一审法院起诉请求：1、被告方静梅向原告偿还贷款本金4725823.75元，利息237565.11元，罚息9151.57元，复利7568.1元（复利、罚息暂计算至2015年12月8日）及2015年12月9日至实际偿还贷款之日的复利和罚息；2、被告方静梅向原告支付为实现本案债权产生的律师费79387.36元；3、被告尚居地产为编号为2013531222001100230号的《个人房产抵押贷款合同》项下的债务及所产生的利息（包括逾期利息、复利）以及原告为实现债权所支出的费用承担连带清偿责任；4、本案诉讼保全费5000元和案件受理费由二被告承担。
一审法院认定事实：2012年11月23日，方静梅向尚居地产购买昆明市官渡区环湖东路与昌宏路交叉处滇池龙岸B8幢1-3层05室房屋（以下简称滇池龙岸B8幢1-3层05室房屋），购房款为7321685元，方静梅向被告尚居地产支付首付款2321685元，剩余款项5000000元由方静梅向原告贷款支付。2013年12月27日，原告与二被告签订《个人房产抵押贷款合同》，约定方静梅向原告借款5000000元用于购买滇池龙岸B8幢1-3层05室房屋，借款期限从2013年12月31日起至2033年12月31日止，贷款利率为月利率6.55%，还款方式为等额本金还款，方静梅逾期还款，按合同约定的贷款利率上浮50%承担逾期利息及欠付利息的复利。若方静梅不按约定按时足额偿还借款本息，应当承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。方静梅以其购买的位于滇池龙岸B8幢1-3层05室房屋为借款提供抵押担保，尚居地产以保证方式进行担保，原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，尚居地产的保证责任解除。但在原告取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，方静梅已有欠款或欠费，尚居地产对该部分应付款项仍应承担保证责任。合同签订后，原告按约发放了贷款。方静梅从2015年2月28日开始逾期还款，截止2015年12月8日尚欠原告借款本金4725823.75元、利息237565.11元、罚息9151.57元、复利7568.1元。2014年7月25日，昆明市住房和城乡建设局颁发了滇池龙岸B8幢1-3层05室房屋所有权证。2015年1月23日，云南省昆明市中级人民法院查封了滇池龙岸B8幢1-3层05室房屋，2015年7月12日，尚居地产将滇池龙岸B8幢1-3层05室房屋所有权证移交给原告。因房屋被查封，原告至今未能办理滇池龙岸B8幢1-3层05室房屋的抵押登记手续。另确认，原告为本次诉讼支出律师代理费79387.74元。又确认，原告与尚居地产签订《个人住房抵押贷款业务合作协议》，双方尚居地产为滇池龙岸的购房人向原告的贷款提供保证责任。后原告与尚居地产签订《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议之补充协议》，约定按揭合作协议第1.3.1条、股东大会/股东会决议或董事会决议和担保函中的规定更改为“购房人取得所购房屋的《房屋所有权证》并以其所购房屋为原告贷款设定抵押担保、尚居地产将《房屋所有权证》办妥并交给原告执管之日起，尚居地产的保证责任解除。在原告取得《房屋所有权证》前，购房人已有欠款或欠费的，尚居地产对该部分应付款项仍应承担保证责任。由于尚居地产原因不能办妥正式抵押登记手续取得《房屋所有权证》的，尚居地产负责消除不能办理的原因，担保期限延至向原告交付《房屋他项权证》止，由于原告原因延迟或不能办妥正式抵押登记手续取得《房屋他项权证》的，原告不得要求延迟被告尚居地产的担保责任，尚居地产自交付原告《房屋所有权证》之日起不再承担保证责任”。按揭合作协议第3.9条更改为“在尚居地产相应的连带保证责任解除前，任一购房人未按期偿还贷款的，原告应积极做好催收工作，尚居地产应协助原告进行催收，如果贷款逾期6个月并经原告正式催收无效时，原告应在向尚居地产主张保证责任时对借款人提起诉讼，诉讼程序启动后，原告有权向尚居地产申请承担连带担保保证责任”。
一审法院认为，原告与二被告签订的《个人房产抵押贷款合同》和原告与尚居地产签订的《个人住房抵押贷款业务合作协议》和《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议之补充协议》系各方真实意思的表示，合法、有效，对各方当事人均有约束力。原告按约发放借款后，方静梅未按约还款已构成违约，原告要求方静梅归还借款本金4725823.75元及截至2015年12月8日止的利息237565.11元，罚息9151.57元，复利7568.1元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审予以支持。从2015年12月9日起，方静梅向原告的借款已经处于逾期状态，应该按照合同约定的罚息利率承担逾期利息及欠付利息的复利。原告为实现债权而支出的律师代理费79387.36元是由于方静梅的违约行为引起的，原、被告在合同中对实现债权的费用亦有明确的约定，该费用未超出法律法规规定的标准，故一审予以支持。滇池龙岸B8幢1-3层05室房屋的所有权证已于2014年7月25日办理完毕，但尚居地产在2015年7月12日才移交原告，尚居地产的行为导致原告在法院查封前未能办理抵押登记手续，根据《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议之补充协议》的约定，一审认为，尚居地产的担保期限应至尚居地产向原告交付房屋他项权证止，尚居地产应对被告方静梅的上述债务承担连带清偿责任。尚居地产关于原告未按约定向被告方静梅履行催收义务的主张，一审法院认为举证责任在尚居地产，因其未举证，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决：“一、被告方静梅于本判决生效后十日内向原告交通银行股份有限公司云南省分行偿还借款本金人民币4725823.75元及截止2015年12月8日利息人民币237565.11元，罚息人民币9151.57元，复利人民币7568.1元，并承担上述借款本金自2015年12月9日起至实际清偿之日止的逾期利息及欠付利息的复利（按照合同约定的贷款利率上浮50%计算）；二、被告方静梅于本判决生效后十日内向原告交通银行股份有限公司云南省分行支付律师代理费人民币79387.36元；三、被告云南尚居地产有限公司对被告方静梅的上述债务承担连带偿还责任，被告云南尚居地产有限公司承担债务后，在其承担债务范围内，有权向被告方静梅追偿”。
二审审理期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。
对于一审认定的法律事实，上诉人与被上诉人均认为“由于尚居地产原因不能办妥正式抵押登记手续取得《房屋所有权证》的”一节中出现笔误，《房屋所有权证》应为《房屋他项权证》，对此本院予以确认。对于其他法律事实双方均予以认可，故本院亦予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《个人住房抵押贷款业务合作协议》和《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议之补充协议》合法有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。《个人住房抵押贷款业务合作协议》第1条约定：“购房人取得所购房屋的《房屋所有权证》并以其所购房屋为甲方(被上诉人)贷款设定抵押担保、乙方（上诉人）将《房屋所有权证》办妥并交给甲方执管之日起，乙方的保证责任解除。……由于乙方原因不能办妥正式抵押登记手续取得《房屋所有权证》的，乙方负责消除不能办理的原因，担保期限延至向甲方交付《房屋他项权证》止，由于甲方原因延迟或不能办妥正式抵押登记手续取得《房屋他项权证》的，甲方不得要求延迟乙方的担保责任，乙方自交付甲方《房屋所有权证》之日起不再承担保证责任”。由上述约定可知，上诉人的保证担保期限至上诉人将《房屋所有权证》交付被上诉人时终止，同时因可归因于上诉人的不能办理抵押登记的情形存在时，上诉人有义务消除障碍，其保证担保期限延至向被上诉人交付《房屋他项权证》时止。本案中，涉案房屋的《房屋所有权证》于2014年7月25日已办妥，但上诉人未及时将该证交付被上诉人，直至2015年7月12日其才履行交付义务，二者相距近一年的时间。而房屋于2015年1月23日被法院查封，不可能再办理抵押登记手续，此时距《房屋所有权证》颁发亦有近半年的时间。如上诉人未怠于履行其交付义务，及时将《房屋所有权证》交付被上诉人，完全可避免上述事件发生。故涉案房屋抵押登记手续不能办理可归因于上诉人，上诉人有义务消除不能办理之原因，此前其仍应承担连带保证责任。现原审被告方静梅逾期还款，已构成违约，被上诉人有权要求其偿还借款本金、利息、复利及罚息，并承担实现债权的费用。上诉人作为连带保证责任人，应对上述债务承担连带还款责任。对于一审认定的上述款项金额，上诉人与被上诉人均无异议，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；上诉人的上诉请求及理由不能成立，本院予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币47216元，由上诉人云南尚居地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕 强
审判员 宋光玉
审判员 罗增龙
二〇一七年五月二十五日
书记员 王冰睿