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内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）内04执异199号
异议申请人(案外人)：张文龙，男。
被申请人（申请执行人）：王柳毅，住赤峰市。
委托代理人：张家豪，内蒙古昭乌达律师事务所律师。
被申请人（被执行人）：赤峰宝石房地产开发有限公司。住所地：赤峰松山区桥西大街中段路南。
法定代表人：王桂芹，总经理。
王柳毅申请执行赤峰宝石房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷一案，案外人张文龙不服本院作出的（2015）赤立保字第2号民事裁定，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议申请人申请异议称：异议申请人于2012年承建了被执行人开发的红山区火花路农贸市场门窗工程，作为项目的负责人，工程总造价约500万元。在建设过程中，赤峰宝石房地产开发有限公司无力给付工程款。2014年11月20日，异议申请人与赤峰宝石房地产开发有限公司签订16份《商品房认购合同》，赤峰宝石房地产开发有限公司将其开发的火花路农贸市场商务综合楼部分商厅及住宅出售给异议申请人，用以抵顶工程款。上述抵顶工程款的房屋折价约500余万元。认购合同属于商品房买卖合同，上述抵顶房屋已经交付异议申请人，异议申请人系上述房屋的所有权人，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，涉案房屋已经出售给异议申请人，不应作为被执行财产予以执行，请求中止执行。
申请执行人答辩称：本案异议申请人并非实际购房者，均是不同程度的债务抵顶和已经超过优先受偿权期限的工程款抵顶，其中仍有部分工程款的抵顶并非参与本案所涉房屋的工程建设，系无效行为。异议申请人不能提供购房时相应的银行凭单作为依据，且一人购买多套住宅、商铺不具有合理性。被执行人赤峰宝石房地产开发有限公司存在2015年3月10日后售出的房屋与2014年底同期购房人所使用的购房协议文本不一致，即存在日期倒签的可能，异议人又不能说明该情形的形成原因。异议申请人不能提供其用于工程款抵顶的决算方案、证据以及计算方式，且已经不具备优先受偿的条件。
本院查明：王柳毅与赤峰宝石房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷一案，2015年3月11日，因王柳毅申请诉前保全，本院作出（2015）赤立保字第2号民事裁定，查封登记在被申请人赤峰宝石房地产开发有限公司名下的房产。2015年3月12日，本院出具查封财产清单，将赤峰宝石房地产开发有限公司所有的正在开发的位于赤峰市红山区火花路农贸市场综合楼项目予以查封。本院于2015年7月10日作出（2015）赤民一初字第11号民事判决，判令赤峰宝石房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付王柳毅分红款5600万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，自2015年1月5日起至确定给付之日止）。赤峰宝石房地产开发有限公司不服向内蒙古自治区高级人民法院提出上诉。2016年3月14日，内蒙古自治区高级人民法院作出（2015）内民一终字第00154号民事判决，撤销（2015）赤民一初字第11号民事判决，判令赤峰宝石房地产开发有限公司给付王柳毅5600万元。2016年6月7日，王柳毅向本院申请强制执行。2016年6月20日，本院作出（2016）内04执85号执行通知书，要求被执行人赤峰宝石房地产开发有限公司履行生效判决确定的法定义务并向执行法院报告财产。
另查明，异议申请人提交16份2014年11月20日其与赤峰宝石房地产开发有限公司签订的《商品房认购合同》，载明异议申请人购买赤峰宝石房地产开发有限公司开发的火花路农贸市场商务综合楼步梯楼房609号，单价4600元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的399142元收据一枚；步梯楼房525号，单价4600元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的412528元收据一枚；步梯楼房625号，单价4600元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的412528元收据一枚；高层楼房1003号，单价5500元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的612480元收据一枚；商厅024号，单价24000元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的1157520元收据一枚；商厅065号，单价24000元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的1251120元收据一枚；商厅039号，单价24000元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的1064640元收据一枚；摊位013号，单价20000元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的428000元收据一枚；摊位067号，单价20000元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的322600元收据一枚；摊位061号，单价20000元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的360000元收据一枚；摊位068号，单价20000元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的335200元收据一枚；摊位060号，单价20000元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的509600元收据一枚；摊位066号，单价20000元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的322600元收据一枚；摊位039号，单价20000元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的588600元收据一枚；摊位016号，单价20000元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的352400元收据一枚；摊位078号，单价20000元每平米，附赤峰宝石房地产开发有限公司出具的316600元收据一枚；上述收据加盖赤峰宝石房地产开发有限公司印章。
本院认为：针对案外人提出排除执行的异议，应审查案外人是否系权利人，权利的合法性及真实性以及该权利是否能排除执行。针对异议申请人所提异议的涉案房屋，尚未办理任何登记，对于应登记而未登记的财产，应按照合同等证明财产权属或者权利人的证据进行判断。具体到本案，异议申请人与赤峰宝石房地产开发有限公司签订了涉案房屋的认购协议，并提供了赤峰宝石房地产开发有限公司出具的收款收据，收据加盖赤峰宝石房地产开发有限公司项目部印章。因此，异议申请人具备提出执行异议的主体资格。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。异议申请人所称的购房行为系以房屋抵销门窗工程款，虽然签订了商品房认购合同，但并非真实的房屋买卖行为，关于上述房屋抵顶工程款异议申请人并未提供证据证明抵顶的过程以及双方决算的相关手续。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，……在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。异议申请人提供的商品房认购合同的原因系因以房屋抵顶施工款项所签，该合同是否合法有效应通过实体程序审理确认，关于抵顶工程款的结算数额亦应通过实体程序进行审理确认，综上，异议申请人的异议理由不充分，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条、第二十九条之规定，裁定如下：
驳回异议申请人张文龙的异议。
本裁定送达后立即生效。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 乌 兰
审判员 娜 仁
审判员 阎 明
二〇一六年九月十三日
书记员 张莉杨