重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0106民初7611号
原告:上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市沙坪坝区红糟房正街99号附168、169号，统一社会信用代码91500106663598031N。
诉讼代表人:沈萍，该公司总经理。
委托代理人：伍红玲，女，该公司员工，现住重庆市沙坪坝区。
委托代理人：杨丽娟，重庆厚善律师事务所律师。
被告:代文平，男，1970年9月26日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人;谭彬（系代文平之妻），女，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
被告:谭彬，女，1972年12月31日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司（以下简称“景瑞物业重庆分公司”）与被告代文平、谭彬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2017年6月28日公开开庭进行了审理。原告景瑞物业重庆分公司的委托代理人伍红玲、杨丽娟，被告代文平的委托代理人谭彬、被告谭彬到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告景瑞物业重庆分公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付原告物业费760.20元、违约金273.70元。事实和理由：被告是重庆市沙坪坝区红糟房正街某号房屋的业主，该房屋建筑面积80.48平方米，物业费1.35元/平方米·月，原告为被告提供了物业服务，但被告至今未向原告支付2016年10月1日至2017年4月30日的物业费，遂诉至法院维护自身权益。违约金的计算方式为，以2016年10月1日至2017年4月30日期间，每月所欠物业费108.60为基数，从每月第6日起，按日千分之三，从2016年10月6日起算至2017年4月30日。
被告代文平、谭彬辩称，被告系重庆市沙坪坝区红糟房正街99号某号房屋业主，该房屋建筑面积80.48平方米，物业费为1.35元/平方米·月。未交物业费的原因是：1.我所居住楼房电梯不按时维保；2.小区管理混乱，存在人员任意进出、车辆乱停乱放、摆摊设点、清洁不合格、道路损坏没有维修、乱打广告等问题；3.小区广告费、摆摊设点等公共收益未公示。不同意支付违约金，如果存在违约，请求法院依法调低。
本院经审理认定事实如下：2009年10月14日，上海景瑞物业管理有限公司（乙方）与被告所在小区开发商重庆景康置业发展有限公司（甲方）签订《蓝溪谷地一期前期物业服务合同》约定，物业服务费按建筑面积计算1.35元/平方米•月，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月前5日内履行交纳义务，甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；合同期限为，2009年10月14日至业主大会成立与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。
2017年6月28日，重庆市沙坪坝区天星桥街道办事处红糟房社区居委会出具证明一份，载明，蓝溪谷地小区业主大会没有作出选聘和续聘决定，原告自愿按原前期物业服务合同约定继续为该小区提供服务。
2008年7月21日，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司（甲方）与被告代文平（乙方）签订《蓝溪谷地前期物业服务协议》约定，物业服务费为1.35元/平方米•月，物业管理费按月交纳，乙方应在当月5日之前将物业管理费缴清，逾期将按日欠费金额千分之三的标准向甲方支付违约金。
原告系上海景瑞物业管理有限公司的分公司。被告系重庆市沙坪坝区红糟房正街99号某号房屋业主，该房屋建筑面积80.48平方米。被告未支付原告2016年10月1日至2017年4月30日期间的物业费。
审理中，原告举示《电梯定期检验报告》、《电梯维护保养表》拟证明原告对电梯进行了定期的保养和维护。原告举示《蓝溪谷地小区公共收益公布表》及该公布表公示照片，拟证明对小区广告费、摆摊设点等公共收益进行过公示；对此，被告认为原告公示在小区门口，被告是看不到的。被告举示照片一组，拟证明小区管理混乱，存在人员任意进出、车辆乱停乱放、摆摊设点、清洁不合格、道路损坏没有维修、乱打广告等问题；对此，原告举示照片一组及安全巡逻签到表，拟证明原告对小区的安全、清洁卫生、车辆停放、绿化等进行了正常管理。
上述事实，有原告举示的蓝溪谷地一期前期物业服务合同、蓝溪谷地前期物业服务协议、物业费备案表、派出所证明、电梯定期检验报告、电梯维护保养表、红糟房社区居委会证明、安全巡逻签到表、小区管理照片、营业执照、情况说明、公布表、公布表公示照片，被告举示的照片，以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为,根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，上海景瑞物业管理有限公司与重庆蓝溪谷地小区一期开发商重庆景康置业发展有限公司签订了《蓝溪谷地一期前期物业服务合同》；同时，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司与被告签订了《蓝溪谷地前期物业服务协议》；原告为被告所在小区提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定向原告支付物业服务费。故被告应当支付原告2016年10月1日至2017年4月30日的物业费760.55元（80.48平方米×1.35元/平方米·月×7个月）。现原告诉请要求被告支付2016年10月1日至2017年4月30日的物业费760.20元，本院予以确认。
关于违约金，被告逾期支付物业服务费，应当支付违约金。由于合同约定的违约金为每日千分之三，过分高于造成的损失，且被告提出异议，本院予以适当调整为中国人民银行同期同类贷款利率的130%。被告每月应交纳的物业服务费为108.65元（80.48平方米×1.35元/平方米•月），现原告要求被告支付每月物业服务费的金额为108.60元，本院予以确认。因此，被告应当以2016年10月1日至2017年4月30日期间每月应当交纳的物业服务费108.60元为基数，从每月6日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率130%，从2016年10月6日起计算至2017年4月30日。
关于电梯维保问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因被告未举示相关证据加以证明，且原告举示的《电梯定期检验报告》、《电梯维护保养表》能证明原告定期对电梯进行了维保，故对于该抗辩意见，本院不予采信。
关于小区管理混乱问题。被告举示的照片，只能证明部分地点在拍摄时的情况，不能证明整个小区环境在相当长的时间内都处于无秩状态；且原告有相反证据证明其对该小区进行了正常的管理。因此，对于被告的该项抗辩意见，本院不予采信。
关于小区公共收益公示问题。因原告已经在小区公告栏进行过公示，因此，对于被告的该项抗辩意见，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，判决如下：
一、被告代文平、谭彬于本判决发生法律效力后立即给付原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司2016年10月1日至2017年4月30日的物业费760.20元。
二、被告代文平、谭彬于本判决发生法律效力后立即给付原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司违约金。该违约金以2016年10月1日至2017年4月30日期间，每月应当交纳的物业服务费108.60元为基数，从每月6日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率130%，从2016年10月6日起计算至2017年4月30日。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告代文平、谭彬负担，限被告代文平、谭彬于本判决发生法律效力后立即支付给原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司。
本判决为终审判决。
代理审判员 孙怀君
二〇一七年七月十四日
书 记 员 谭 丽