重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0109民初295号
原告重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司。住所地重庆市合川区双牌坊**号。组织机构代码70946471-8。
法定代表人谢梦龙，系该公司经理
委托代理人齐莘、邓长春，系该公司员工。
被告马川，男，汉族，1985年9月24日出生，住重庆市合川区。
委托代理人马耀明，系被告之父。
原告重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司（以下简称世纪金马金辉物业公司）诉被告马川物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法由代理审判员闫平平适用小额程序，于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告世纪金马金辉物业公司的委托代理人齐莘、邓长春，被告马川的委托代理人马耀明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告世纪金马金辉物业公司诉称，原告是一家经工商部门批准成立的合法物业管理公司，其前期物业收费是经合川区发改委批准同意的。现(该)小区有物业服务人员44人。被告系原告公司服务对象。2013年2月以前，被告交纳了物业服务费和公共能源费，2013年2月以后，被告以各种“理由”拒绝缴物业服务费用，至今已拖欠物业服务费等费用30个月，计8054元。原告数次去函和派员上门作工作，被告不理不睬。现原告起诉来院，请求：1、判令被告补交2013年3月至2015年7月期间物业服务费3909元，2013年2月至2015年7月期间的公共能源费236元，滞纳金3909元，合计8054元；2、由被告承担本案诉讼费。
被告马川辩称，被告是涉案物业的业主，原告是被告所在小区的物业管理公司。被告未交物业服务费用的时间段属实，但是对原告要求按1.2元/平方米交纳物业服务费的标准有异议，原告未得到小区三分之二的业主同意，属于擅自涨价。对未付的公共能源费时间及金额无异议。不同意支付滞纳金，未交物业服务费用不是原告拒交，而是被告拒收。
经审理查明，原告系取得物业服务壹级资质的物业服务企业。被告系位于重庆市合川区××小区×-×-×-×的业主。该房屋建筑面积为112.84平方米。被告于2009年8月接房入住该物业至今。2009年6月16日，原告作为乙方、受托方与重庆世纪金马（实业）集团公司作为甲方、委托方签订《学府中央前期物业管理服务合同》，约定由原告为重庆世纪金马（实业）集团公司所开发的位于重庆市合川区××小区提供物业服务，期限暂定三年，自本合同生效之日起至2012年12月30日止。本合同期限届满，若需要续签合同，双方另行签订书面合同。本合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。本物业管理服务费，住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.90元向乙方交纳，1-2层为0.57元/平方米。物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月15日前。本物业管理服务费标准的调整，按最新法律法规或市场价—调整。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。该合同还对违约责任，双方的权利义务等作了详细的约定。该合同签订后，原告依约向××小区提供物业服务，被告也向原告交纳了物业服务等相关费用。
另查明，重庆市合川区法院受理原告诉合川区××小区业主李安定物业服务合同纠纷一案，并于2015年10月12日作出（2015）合法民初字第04701号民事判决书，判决：由被告李安定在该判决生效后十日内给付原告自2013年1月1日至2015年5月31日期间的公共能耗费232元、物业服务费2830元，并支付2015年5月31日前因逾期缴纳物业服务费的违约金751.63元，合计3813.63元。该判决已于2016年2月1日发生法律效力。该判决经审理查明部分的事实包括：原告为学府中央小区提供了物业服务，该小区分三期建设交付，其中一、二期的建筑面积约140900平方米，共1455户，按2009年6月16日的《学府中央前期物业管理服务合同》约定的物业服务费标准缴费；三期房的建筑面积约27000平方米，在2012年7-8月交付时按1.20元/月·平方米标准缴费。2013年1月23日，原告针对一、二期业主发出致业主公开信，对收支公示，认为收费过低而亏损，为了服务质量，希望将物业费标准从2013年3月1日起提升至1.2元/月·平方米（与三期房标准一致），2013年1月25日，原告发出业主大会公告（该小区未成立业主大会），公告××小区于2013年1月25日至31日在本小区召开“调整物业服务收费标准”书面征求意见业主大会，该小区一期、二期的业主中，有736位业主在征求意见表上签名同意提高收费标准，该736位业主房屋建筑面积超过一、二期房屋总建筑面积的一半。此后，原告继续为该小区提供服务，并按新标准收费，除在征求意见表上签名同意提高收费标准的736位业主外，另有约700户未签名同意的亦按新标准缴费。
还查明，2008年1月26日，重庆市合川区发展和改革委员会作出合川发改发[2008]26号文，针对原告对××小区物业服务收费试行标准作出通知，内容包括：1、收费项目及标准（一）公共服务费：（按建筑面积计）1、高层住宅物业公共服务费0.37元/平方米·月，公共设施日常维修养护费0.20元/平方米·月。2、营业用房：1.50元/平方米·月，其中：含日常维修养护40%。3、对未购产权的停车位收取物业服务费的，由物业公司提出申请，报物价部门备案。该物业服务收费基准价为政府指导价。试行期间，因申报的相关条件还未完善，上述收费标准应下浮30%收取。下浮的30%由建设单位承担。有效时限：自本文件生效之日起至设备设施等相关条件达到申报条件，经物价部门审定的正式文件生效之日止。重新申报：该小区设备设施等相关条件达到申报条件后，物业管理企业应及时申报物业服务正式收费标准……
上述事实，有资质证书、房产信息查询单、物业服务合同、催收单、现场照片等书证及原、被告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。
本院认为，根据《物业管理条例》（国务院令第379号）第六条、第十一条及第十二条的规定，业主作为权利人可以共同决定有关共有和共同管理权利的重大事项。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑面积总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案涉案小区没有成立业主委员会，原告以公开信方式说明物业服务及费用收支情况，请求将物业费标准从2013年3月1日起提升至1.20元/月·平方米，与三期房收费一致，并发出征求意见表，获得专有部分占建筑面积总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主签名同意，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，前述提高物业服务费标准表决有效，且另有部分业主虽无书面意见，但有约700户按新的物业服务费标准实际履行，因此，从2013年3月1日起，被告应当按新的物业服务费标准缴纳物业服务费。2008年1月26日，重庆市合川区发改委虽对涉案小区物业管理收费标准出具了合川发改发[2008]26号文件，但该文件属行政指导性文件，并不具有强制规范性，而物业服务遵循市场竞争机制，在不违反法律法规强制性规定的范围内，应充分尊重服务与被服务双方的合意。被告以合川发改发[2008]26号文件为由拒绝按涉案小区绝大部分业主与原告已达成的收费标准交费，不具有正当性，本院不予支持。故，对原告要求被告支付原告2013年3月1日至2015年7月31日期间的物业服务费3909元（112.84平方米×1.2元/平方米·月×29个月）的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原、被告对欠付的2013年2月至2015年7月期间的公共能源费共计236元无异议，对此本院予以确认。被告至今未向原告交纳2013年3月至2015年7月期间的物业服务费及2013年2月至2015年7月期间的公共能源费，存在逾期付款行为，应承担逾期付款的违约责任。但前期服务合同约定按日千分之三计算违约金过高，本院酌情以被告欠付的物业服务费及公共能源费总金额4145元为本金，从2015年8月1日起，按年24%计算逾期付款违约金至法庭辩论终结前，即2016年3月3日，故被告应支付原告逾期付款违约金取整约为589元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第三条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、由被告马川于本判决生效之日起十日内支付原告重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司2013年3月至2015年7月期间的物业服务费3909元、2013年2月至2015年7月期间的公共能源费236元及逾期付款违约金589元，共计4734元。
二、驳回原告重庆世纪金马实业集团金辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25天由被告马川负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 闫平平
二〇一六年四月八日
书 记 员 刘丽娟