＼n北京市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）一中民终字第4417号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）北京天大兴隆建材市场有限公司，住所地北京市石景山区阜石路183号。＼n法定代表人王郑莉，董事长。＼n委托代理人彭希，广东瑞科律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）高雅玲，女，1977年2月10日出生。＼n委托代理人郝鲁，北京京翔律师事务所律师。＼n上诉人北京天大兴隆建材市场有限公司（以下简称天大兴隆公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第2367号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人天大兴隆公司之委托代理人彭希、被上诉人高雅玲之委托代理人郝鲁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n高雅玲在一审法院诉称：高雅玲、天大兴隆公司于2013年2月23日签订北京市市场场地租赁合同，租赁期限为2013年3月1日至2013年8月31日，租金为16660元，物业费100元／月，保证金为2000元。合同签订后高雅玲装修花费12000元。2013年3月29日，市场工作人员无端辱骂并打伤高雅玲工作人员，并将高雅玲经营店铺断电，致使高雅玲不能正常经营。根据合同第9条第1款的规定，甲方未按约提供场地或者用水、用电等市场内的经营设施或条件致使乙方不能正常经营的应减收相应租金，乙方有权要求甲乙继续履行合同或者解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。为了维护高雅玲合法权益，故诉讼至法院，诉讼请求：1、判令确认高雅玲、天大兴隆公司2013年2月23日签订的北京市市场场地租赁合同于2013年8月31日期满终止；2、判令天大兴隆公司退还自2013年4月1日至2013年8月31日的租金13380元，5个月的物业管理费500元，保证金2000元；3、判令天大兴隆公司赔偿高雅玲装修费10000元；4、判令天大兴隆公司赔偿高雅玲自2013年3月29日至判决之日期间的经营损失，每月20000元；5、案件受理费由天大兴隆公司承担。＼n天大兴隆公司在一审法院辩称：不同意高雅玲的诉讼请求。高雅玲、天大兴隆公司签订的合同是真实有效的，天大兴隆公司不存在法定解除或者约定解除的情形，高雅玲存在不服从市场管理及逾期交纳电费的的违约行为，所以天大兴隆公司要求解除合同。高雅玲诉讼请求第2项没有法律依据，解除合同是高雅玲自身的原因且高雅玲仍在诉争房屋内进行经营，高雅玲如果要解除合同应该提前通知天大兴隆公司，高雅玲没有提前通知天大兴隆公司要求解除合同，天大兴隆公司不承担违约责任。高雅玲为了自己经营进行装修，没有给天大兴隆公司带来任何利益，且按照合同附件摊位租赁须知，天大兴隆公司不应该赔偿高雅玲装修费。＼n天大兴隆公司在一审法院反诉称：高雅玲、天大兴隆公司于2013年2月23日签订北京市市场场地租赁合同，租赁地点为北京天大兴隆建材市场南厅13-10号场地，租赁期限为2013年3月1日至2013年8月31日。2013年3月29日，天大兴隆公司工作人员巡查到高雅玲租赁的店铺店门被人为损坏，随后天大兴隆公司工作人员要求高雅玲工作人员确认人为损坏店门事实，该工作人员一再否认店门人为损坏事实且态度极其蛮横恶劣，后与工作人员发生冲突。天大兴隆公司报警，公安机关出警后对此事予以调解。高雅玲不但具有以上违反合同约定的行为，且存在逾期多日支付电费的违约情形，严重影响了反诉人的商场经营正常的管理秩序。租赁期间，高雅玲经得天大兴隆公司同意，对其租赁场地所进行装修，以满足对产品的展示需求。现高雅玲因违反合同约定，出现约定可解除合同之情形，天大兴隆公司有权要求被反诉人腾退租赁场地并保持该租赁场所目前的装修装饰物品现状交还反诉人，故提出反诉，反诉请求：1、确认反诉人、被反诉人2013年2月23日签订的北京市市场场地租赁合同已于2013年8月31日期满终止；2、判令被反诉人支付解除合同违约金3332元；3、判令被反诉人按照2013年2月23日租赁合同的标准支付自2013年8月31日至腾空房屋之日止的占用费；4、诉讼费由被反诉人承担。＼n高雅玲在一审法院针对反诉辩称：同意天大兴隆公司第1项反诉请求。高雅玲进行装修是经过天大兴隆公司同意，装修是为了高雅玲经营需要，3月29日后高雅玲无法正常经营，高雅玲已经提交相应的装修费用票据。高雅玲按照合同约定履行义务，高雅玲不存在违约事实的情况，天大兴隆公司不认可高雅玲所述装修费用，法院委托相关鉴定机构，对房屋造价进行鉴定，鉴定期间的鉴定超过房屋租赁期限，由于要鉴定高雅玲没有腾空诉争房屋，不认可天大兴隆公司第2项、第3项的反诉请求。根据法院现场勘察，双方一致认可，如果在鉴定期间超过租赁合同的期限，对于后续的问题双方另行解决。综上，不同意天大兴隆公司的其他反诉请求。＼n一审法院经审理查明：2013年2月23日，出租方（甲方）天大兴隆公司与承租方（乙方）高雅玲签订北京市市场场地租赁合同及北京天大兴隆建材市场摊位租赁表（合同附件1）。合同第一条约定，乙方承租甲方南厅13-10号场地，面积41.5平方米，用于磁砖项目。合同第二条约定，租赁期限为自2013年3月1日起至2013年8月31日止共计半年。合同第三条约定，本合同租金实行（半年）支付制，租金标准为（摊位）16660元，实交租金16660元，本期租金的支付时间为签订合同当日，下期租金的支付时间为合同到期日提前壹个月。合同第五条约定，保证金为2000元（定金在合同付诸实施后转为保证金，合同保证金用途：（1）用于乙方出售虚假伪劣商品时触发赔偿，（2）用于乙方未及时履行合同义务的处罚赔偿，（3）用于乙方给甲方造成损失的补偿，（4）用于乙方违反甲方制定的规章制度处罚。合同不到期保证金不退。合同期满后，未违约和违章，未投诉、未赔偿，一年后如数退还。第六条约定，甲方应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。合同第七条约定，乙方应按期支付租金并承担因经营产生的各项税费。合同第八条约定，乙方逾期5日未支付租金或水电、税费等费用甲方有权解除合同，乙方应按照年租金10％的标准支付违约金。合同第九条约定，甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施或条件致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失；乙方未按照约定支付租金或水电等费用的，应每日向甲方支付迟延租金或费用1％的违约金。合同附件1约定摊位租赁须知，凡承租摊位和签订合同者必须交纳保证金；保证金不能冲抵租金、水电卫生费、税费，若被处罚被部分或全部扣除，必须在一个月内补足应交纳保证金款额，否则，视为终止合同；严禁私搭乱建，经许可搭建装修的固定设施，合同期满或中止及调换摊位时，不得拆除、不得损坏，完好无条件的交归市场。否则，定金（押金）不退。＼n2013年2月23日，高雅玲向天大兴隆公司支付半年租金16660元，2013年3月11日，高雅玲向天大兴隆公司交纳物业费600元，保证金2000元。＼n高雅玲主张天大兴隆公司于2013年3月29日对高雅玲店铺进行断电，并申请证人何×出庭作证，何×出庭陈述，其是高雅玲的雇员，2013年3月29日，因其与天大兴隆公司工作人员产生冲突，天大兴隆公司当天无故给高雅玲店铺断电，天大兴隆公司对此不认可，并提交2013年4月14日收据一张，证明因高雅玲拒绝交纳电费35元，并于2013年4月15日对高雅玲店铺进行断电，高雅玲对此不认可，表示天大兴隆公司从未向高雅玲出示该收据，从未催缴过电费。＼n高雅玲提交送货单原件及购货单原件共计59张，证明2013年3月15日至2013年3月29日高雅玲营业期间共取得利润20000元左右，主张天大兴隆公司断电造成高雅玲无法经营，以此作为主张营业损失的依据，每月要求支付20000元；天大兴隆公司对该证据真实性、关联性不认可，购货单不能证明是高雅玲直接采购的，送货单是高雅玲开出，没有收货人的签字。＼n2013年7月30日，法院到诉争场地进行现场勘查，经勘查，诉争场地已经断电，经营物品为瓷砖，其他店铺正常供电，诉争店铺的电表数为30度，高雅玲陈述天大兴隆公司未通知其交纳上述电费。＼n经高雅玲申请，法院委托北京华银建设工程咨询有限公司对诉争场地的装修工程进行鉴定，2013年9月5日，该公司进行现场勘验，2013年9月18日，该公司出具工程造价鉴定意见书，鉴定工程造价为17933.45元。高雅玲、天大兴隆公司对该鉴定意见的真实性认可，均不持异议，天大兴隆公司主张，高雅玲装修时将天大兴隆公司已经装好的顶棚拆除，这项费用应由高雅玲支付，但未提交相应证据证明。＼n2014年1月10日，法院工作人员韩丽虹、邓爽到北京天大兴隆建材市场进行调查，经查，同一市场同类行业每月平均净利润为四千至五千元。庭审中，高雅玲、天大兴隆公司均表示2013年10月24日已自行交接诉争场地，鉴定范围内的装饰装修未拆除。＼n上述事实，有北京市市场场地租赁合同、摊位租赁表、收据、现场勘查笔录、鉴定意见书及当事人陈述等证据在案佐证。＼n一审法院认为：高雅玲、天大兴隆公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合同成立并生效，双方应按合同约定履行合同义务。高雅玲、天大兴隆公司双方均请求确认双方的租赁合同终止，2013年8月31日租赁合同已经期满，期满后双方并未续签，因此，租赁合同属于期满终止情形，本案对此予以确认。＼n关于高雅玲主张退还租金的理由是天大兴隆公司未按约定供电，经到现场勘查，停电情况属实。天大兴隆公司主张因高雅玲未交电费所以停电，虽提交收据，但未提供充分证据证实已催告高雅玲交纳电费，因此，对天大兴隆公司的该抗辩意见，法院不予采信。对于断电时间，高雅玲主张为2013年3月29日，但未提交有效的证据予以证明，天大兴隆公司自认断电时间为2013年4月15日，根据证据认定相关规则，对天大兴隆公司承认的该对己方不利的事实，法院予以确认。按照租赁合同约定，天大兴隆公司应提供场地或用水、用电等市场内的经营设施或条件，天大兴隆公司的停电行为已经构成违约，其违约行为影响了高雅玲店铺的正常经营，天大兴隆公司应当减收相应租金，物业费的给付应以保障高雅玲正常经营，享受物业服务为前提，但高雅玲因停电无法正常经营，不应承担合同约定的物业费，因此，法院结合高雅玲的营业范围，停电对经营的影响程度，以及高雅玲在租赁期间内仍然使用等情节，对于高雅玲要求退还的租金和物业费数额的请求，酌情予以考虑。现因租赁合同已经终止，且天大兴隆公司未能举证证实不退还高雅玲保证金的相关证据，因此，对高雅玲要求退还保证金的诉讼请求，法院予以支持。＼n因天大兴隆公司的过错导致高雅玲无法正常经营，且装修已经过天大兴隆公司同意，应当对高雅玲为经营而进行的装饰装修进行赔偿。法院依据工程造价鉴定意见书，并结合租赁合同的租期约定、违约行为发生的时间和过错程度等因素，以及租赁的店铺已保持原装修不变退还的事实，认为高雅玲向天大兴隆公司主张赔偿1万元装修费的数额合理，法院予以支持。高雅玲主张经营损失，但提供的证据不能充分证实其每月均能有稳定收入，且经营活动存在风险，盈亏均有可能发生，因此，其向天大兴隆公司主张每月支付经营损失2万元的请求不妥，法院结合到同一市场经营同一产品的店铺进行调查的情况，对此予以酌定。＼n因高雅玲未能举证证实天大兴隆公司存在违约情形，因此，其要求天大兴隆公司给付违约金的诉讼请求，法院无法支持。对于天大兴隆公司要求高雅玲支付合同期满后至高雅玲实际退还店铺期间的占用费用，法院认为，合同期满终止后，高雅玲已无继续占用店铺的正当理由，应及时将店铺退还天大兴隆公司，否则，应支付相应的占用费，因此，对高雅玲自2013年9月6日至2013年10月24日占用店铺期间的费用，法院参照租赁合同约定的租金标准予以酌定。＼n综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认高雅玲与北京天大兴隆建材市场有限公司二零一三年二月二十三日签订的北京市市场场地租赁合同于二零一三年八月三十一日终止；二、北京天大兴隆建材市场有限公司于本判决生效后七日内退还高雅玲自二零一三年四月十五日至二零一三年八月三十一日的租金七千九百九十二元，物业管理费三百元，以上共计八千二百九十二元；三、北京天大兴隆建材市场有限公司于二零一四年九月一日退还高雅玲保证金二千元；四、北京天大兴隆建材市场有限公司于本判决生效后七日内赔偿高雅玲装修费一万元；五、北京天大兴隆建材市场有限公司于本判决生效后七日内赔偿高雅玲自二零一三年四月十五日至二零一三年八月三十一日期间的经营损失一万五千元；六、高雅玲于本判决生效后七日内给付北京天大兴隆建材市场有限公司自二零一三年九月一日至二零一三年十月二十四日期间场地占用费六千元；七、驳回高雅玲其他诉讼请求；八、驳回北京天大兴隆建材市场有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n天大兴隆公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销原判第二、三、四、五项，依法改判，对方承担诉讼费。天大兴隆公司的上诉理由是：原判决认定我方的停电行为构成违约并退还租金是错误的；原判认定我方应退还2000元保证金错误；原判认为应赔偿高雅玲装修费一万元错误，装修费用已经带来了合理经营收入；原判认定应赔偿高雅玲营业损失判决错误，损失是其自身原因造成。＼n对此，高雅玲答辩称，不同意对方的上诉请求，要求依法驳回上诉，维持原判。＼n本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。＼n本院认为，高雅玲、天大兴隆公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，双方应按合同约定履行合同义务。高雅玲、天大兴隆公司双方均请求确认双方的租赁合同终止，租赁合同已经期满。＼n根据已经查明的事实，经到现场勘查，停电情况属实，可认定天大兴隆公司未按约定供电。天大兴隆公司亦自认断电时间为2013年4月15日。天大兴隆公司主张因高雅玲未交电费所以停电，但未提供充分证据证实已催告高雅玲交纳电费。故天大兴隆公司违反租赁合同约定应提供场地或用水、用电等市场内的经营设施或条件的义务，构成违约，其违约行为影响了高雅玲店铺的正常经营，天大兴隆公司应当减收相应租金。一审法院结合高雅玲的营业范围，停电对经营的影响程度，以及高雅玲在租赁期间内仍然使用等情节，对于退还的租金和物业费数额的请求，酌情予以判定，并无不当。＼n租赁合同已经终止，天大兴隆公司未能举证证明存在约定保证金应予扣除的情形，如不服管理、造成损失，故保证金应退还。＼n因天大兴隆公司的违约行为导致高雅玲无法正常经营，应当对高雅玲为经营而进行的装饰装修及经营损失进行赔偿。一审法院依据工程造价鉴定意见书，并结合租赁合同的租期约定、违约行为发生的时间和过错程度等因素判定装修损失，数额合理，并无不当。高雅玲主张之经营损失，一审法院结合到同一市场经营同一产品的店铺进行调查的情况，对此予以酌定，亦无不当，上诉人称损失是高雅玲本人造成，缺乏事实依据。＼n综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，天大兴隆公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审本诉案件受理费九百四十七元，由高雅玲负担一百七十二元（已交纳）；由北京天大兴隆建材市场有限公司负担七百七十五元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费五十元，由高雅玲负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）；由北京天大兴隆建材市场有限公司负担二十五元（已交纳）。＼n鉴定费六千元，由北京天大兴隆建材市场有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。＼n二审案件受理费九百四十七元，由北京天大兴隆建材市场有限公司负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长辛荣＼n代理审判员詹晖＼n代理审判员朱文君＼n二〇一四年六月十七日＼n书记员杜莹