广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)粤01执复73号
复议申请人(异议人、利害关系人)：广州市天河区员村聚尚美容美发店，住所地广东省广州市天河区东方一路**号102。
经营者：杨小敏。
委托代理人：龙嘉文，广东海印律师事务所律师。
申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司马场路支行，住所地广东省广州天河区黄埔大道638号首层。
负责人：孙爱华。
委托代理人：郭海炜、黄洁生，均系该公司职员。
被执行人：广州梅飞奢舞贸易有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道20号1043房自编之二。
法定代表人：戴玉梅。
被执行人：戴玉梅，女，1971年7月19日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
被执行人：权长刚，男，1972年11月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
被执行人：广州超祺贸易有限公司，住所地广东省广州市天河区棠下荷光路第二工业区2号H2767房。
法定代表人：权长刚。
被执行人：广州高禾投资有限公司，住所地广东省广州天河区花城大道2号1403房自编之一。
法定代表人：权长刚。
上述五被执行人的共同委托代理人：王德虎，广东太平洋联合律师事务所律师。
上述五被执行人的共同委托代理人：陈燕芳，广东太平洋联合律师事务所实习律师。
复议申请人广州市天河区员村聚尚美容美发店（以下简称聚尚美容店）不服广东省广州市天河区人民法院作出的（2016）粤0106执异71号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院在执行申请执行人广州农村商业银行股份有限公司马场路支行（以下简称马场路支行）申请执行被执行人广州梅飞奢舞贸易有限公司（以下简称梅飞奢舞公司）、戴玉梅、权长刚、广州超祺贸易有限公司(以下简称超祺公司）、广州春舞贸易有限公司（以下简称春舞公司）、广州高禾投资有限公司（以下简称高禾公司）借款合同纠纷一案中，于2016年4月27日作出(2016)粤0106执148-3号《执行裁定书》，裁定拍卖位于广州市天河区中山大道东方一路26号102房（以下简称涉案房屋）。聚尚美容店遂提出异议，请求执行法院带租约拍卖或变卖涉案房屋。
执行法院查明，马场路支行与梅飞奢舞公司、戴玉梅、权长刚、超祺公司、春舞公司、高禾公司借款合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会作出的(2015)穗仲案字第3892号裁决书已经发生法律效力。根据该裁决书，马场路支行与梅飞奢舞公司签订的《最高额借款合同》予以解除；梅飞奢舞公司应支付马场路支行借款本金27989237.29元及利息、逾期利息、复利等；马场路支行对涉案房屋享有优先受偿权；戴玉梅、权长刚、超祺公司、春舞公司、高禾公司对梅飞奢舞公司上述应付的款项承担连带清偿责任。马场路支行在仲裁期间申请执行法院对涉案房产进行查封，执行法院于2015年7月8日作出查封。因被执行人未履行上述文书确定的义务，马场路支行向本院申请强制执行，本院于2015年11月11日立案执行，同年11月27日裁定指定执行法院执行。执行法院于2016年1月5日立案执行。同年4月27日，执行法院作出(2016)粤0106执148-3号执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。异议人因此提出异议。
另查，聚尚美容店称其与戴玉梅签订租赁合同，并提交如下证据：聚尚美容店合伙人之一李高峰与出租人戴玉梅签署的，日期为2015年12月31日的租赁合同，租赁期自2016年4月1日起至2021年3月31日，权长刚收取房屋租金押金共225000元的银行账户历史明细清单；聚尚美容店个体经营者杨小敏与李高峰的合伙协议。
又查，春舞公司于2015年11月12日被工商部门注销登记。2014年6月6日，戴玉梅将涉案房屋作为借款抵押物，并在登记机关办理了抵押登记，抵押权人为马场路支行。
执行法院认为，聚尚美容店与戴玉梅签订的租赁合同，租赁行为发生在执行法院依据已生效法律文书作出查封房产的行为之后，该行为不能对抗申请执行人。聚尚美容店要求法院带租约拍卖涉案房屋，没有法律依据。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，裁定驳回聚尚美容店的异议。
聚尚美容店向本院申请复议称：一、执行法院作出的执行裁定书适用法律不当。聚尚美容店作为案外人不服执行裁定结果应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条获得救济，但执行法院作出的执行裁定书却适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条“自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”的规定。侵害了案外人的诉权；二、复议申请人承租涉案房产所付租金与市场价格一致，带租约拍卖不影响债权人利益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先得担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。带租约拍卖涉案房屋能同时保障申请执行人和复议申请人的合法权益，因此不必去除租赁再拍卖涉案房屋；三、复议申请人已实际使用涉案房产并投入大量金钱进行装修及经营。强行要求复议申请人迁出涉案房屋，将导致复议申请人无法继续经营，也将给复议申请人及广大客户带来重大损失，从而影响社会稳定。综上，请求撤销广州市天河区人民法院作出的（2016）粤0106执异71号《执行裁定书》，并裁定带租约拍卖或变卖涉案房屋。
本院经审查，对执行法院查明的案件事实予以确认。
另查明，2015年7月8日，执行法院作出（2015）穗天法立保字第178号《民事裁定书》，裁定冻结梅飞奢舞公司、戴玉梅、权长刚、超祺公司、春舞公司、高禾公司的银行存款28052912.80元或者查封、扣押其等值财产。广州市不动产登记查册表显示，查封涉案房产的实际时间是2015年7月10日。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据上述规定，人民法院查封之后，查封效力及于查封标的物之上，查封之后签订的租赁合同一律不得对抗申请执行人。本案中，执行法院查封涉案房屋的时间是2015年7月10日，复议申请人聚尚美容店的合伙人之一李高峰与戴玉梅签订租赁合同的时间是2015年12月31日，执行法院查封行为在租赁合同签订之前，复议申请人聚尚美容店不能以其对涉案房屋享有的租赁权对抗申请执行人。因此，复议申请人聚尚美容店要求带租约拍卖涉案房屋的请求，没有法律依据，本院不予支持。复议申请人聚尚美容店所称其支付租金与市场价格一致、已实际使用涉案房产以及投入大量金钱等理由均不能对抗上述规定，本院不予支持。复议申请人聚尚美容店认为本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条获得救济，本院认为，复议申请人聚尚美容店所提执行异议并非针对本案执行标的主张权利，而是对执行法院去除租约拍卖房屋的执行行为有异议，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序救济，而非执行异议之诉程序，复议申请人的该复议理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项、第三十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，裁定如下：
驳回复议申请人广州市天河区员村聚尚美容美发店的复议申请，维持广州市天河区人民法院作出的（2016）粤0106执异71号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 赵建文
审判员 刘 皓
审判员 陈 雯
二〇一七年五月二日
书记员 邓伟贤
李涵一