湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)湘01民终836号
上诉人（原审原告）：长沙市芙蓉区东屯渡街道办事处，住所地湖南省长沙市芙蓉区荷花东路***号。
法定代表人：罗加祥，主任。
委托诉讼代理人：任丹，湖南崇民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李靥茜紫，湖南崇民律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：长沙三良酒店有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区万家丽中路一段90号。
法定代表人：汪波，经理。
委托诉讼代理人：丁金元，湖南方正律师事务所律师。
上诉人长沙市芙蓉区东屯渡街道办事处（以下简称东屯渡街道办）、上诉人长沙三良酒店有限公司（以下简称三良酒店）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初1535号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
东屯渡街道办上诉请求：依法改判长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初1535号民事判决书第二项，由三良酒店承担全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定本案租赁标的物地处万家丽路（原火星大道）快速化改造工程及地铁五号线施工地段，因此应当按照合同约定租金降低50%；而事实上虽然本案租赁标的物地处万家丽路（原火星大道）快速化改造工程及地铁五号线施工地段，但是万家丽路（原火星大道）快速化改造工程及地铁五号线施工地段施工并未影响三良酒店的正常经营。根据《民事诉讼法》第90条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。”三良酒店既然主张正常经营受到了影响，就应当由三良酒店就上述地段施工影响了其正常经营承担举证责任，但是其并未提供任何证据证明上述地段的施工影响其正常经营，因此，应当由三良酒店承担不利后果，其应当按照合同的约定足额支付租金给东屯渡街道办。一审法院判令三良酒店只需支付合同约定租金的50%，属于认定事实不清，适用法律错误。
三良酒店上诉请求：依法撤销原判决第一项，判令合同继续履行；撤销原判决第二项，并改判三良酒店自2014年4月20日起按合同约定的租金标准的50%向东屯渡街道办支付租金至房屋实际退还日止；一、二审诉讼费用由东屯渡街道办承担。事实和理由：一、东屯渡街道办诉请解除房屋租赁合同的理由不成立，一审法院判决解除该租赁合同属于认定事实不当。三良酒店逾期支付租金是行使合同抗辩权，存在合理因素。租赁房屋所在地段多年来一直处于市政工程施工时间内，租赁合同约定如租期内发生道路市政工程施工，则施工期间租金减半计算，三良酒店曾多次要求东屯渡街道办将租金减半，但东屯渡街道办未接受三良酒店的合理请求，未能主动减少租金。二、一审法院认定的租赁物所处地段施工围挡占道时间与判决减半计算租金的时间矛盾，致使减半计算租金的时间起点错误。一审法院审理查明的事实，认定万家丽快速化改造工程的施工围挡占道时间是2014年4月20日起，但在判决时，认为合同租金应减半计算的时间起点是2015年1月1日。因此，一审判决认定的事实与判决结果明显矛盾。
东屯渡街道办向一审法院起诉请求：1、判令解除东屯渡街道办与三良公司签订的《东方新城2C租赁合同书》；2、判令三良公司支付租金1085273元及违约金69000元（暂计至2016年3月26日，后续新增租金要求计算至合同解除之日止）。
一审法院认定的事实：一、2004年12月8日，东屯渡街道办（出租人）与案外人深圳市宝典金卡实业有限公司（以下简称宝典金卡公司、承租人）签订了一份《东方新城2C租赁合同书》，主要内容有：1、租赁标的物为长沙市芙蓉区东方新城2C大楼，租赁期限12年，自2006年1月1日起至2017年12月31日止；2、年租金75万元，每三年递增一次，每次在上年度基数上递增5%，从2006年1月1日起计租，租金分季度预付，每季前7日缴纳；3、大楼所在地段改扩建，影响正常经营，则在施工期内减免应缴租金的50%；4、迟延交纳租金的，应按逾期欠缴的日万分之三向出租人缴纳滞纳金，逾期半年仍未缴纳，出租人有权收回租赁标的物。二、2005年间，东屯渡街道办、宝典金卡公司及三良酒店签订了一份《权利义务转让书》，三方约定由宝典金卡公司将其在上述《东方新城2C租赁合同书》中的权利义务一并转让给三良酒店。三、2007年4月1日，东屯渡街道办、三良酒店签订了一份《补充协议书》，约定东屯渡街道办出资三万元对东方新城2C大楼的外墙进行维护，此后在双方约定的租赁期内该房屋的所有维修、维护工作均由三良酒店负责。四、2014年10月21日，三良酒店致函东屯渡街道办，认为荷晏路与万家丽路交汇处修建地铁、万家丽路改扩建工程严重影响了其酒店的正常经营，要求东屯渡街道办根据《东方新城2C租赁合同书》的约定，将从市政工程动工之日起至工程全部竣工之日止期间内租金减免50%。至2014年12月24日（即合同约定的2015年第一季度租金应缴日），三良酒店未再按约缴纳租金并持续欠租。2015年11月16日，三良酒店向东屯渡街道办递交了《关于房屋租金减免的报告》，要求根据租赁合同中有关施工期间减免应缴租金50%的约定，将2014年5月3日市政工程动工时起的部分租金予以减免。同月25日，东屯渡街道办同意减免2015年度租金10万元。此后三良酒店继续欠缴租金，由此遂成本案讼争。五、三良酒店实际欠缴2015年1月1日以后发生的租金。按合同约定的租金递增标准计算，2015年1月1日起至2017年12月31日止三良酒店每季度应缴租金为217055元（不考虑减免因素）。六、本市万家丽路快速化改造工程的批准的施工围挡占道时间为2014年4月20日起至2015年12月20日止。另长沙地铁五号线工程于2016年2月起沿万家丽路进行，目前施工仍在进行。七、三良酒店未就其有关东屯渡街道办损害其优先购买权的主张举证。
一审法院认为：本案租赁标的物地处万家丽路（原火星大道）快速化改造工程及地铁五号线工程施工地段是客观事实，该事由的发生符合租赁合同中有关荷晏路、火星大道改造施工期间租金应降低50%的约定。在东屯渡街道办与三良酒店双方就租金调整问题未能达成一致的情况下，三良酒店迟延支付租金有一定的合理因素存在。但是，双方在补充协议中已约定房屋修缮义务由三良酒店自行负责，则三良酒店所称东屯渡街道办未履行房屋修缮义务的抗辩理由没有事实及法律依据，不能成为本案合同履行抗辩权发生的法定理由。对于三良酒店所称东屯渡街道办损害其优先购买权的抗辩理由，因其未举证证明相关事实存在，且与本案不属同一法律关系，则本案不予处理。应当指出，合同约定的可以减半缴纳租金并不意味着能够完全免除三良酒店的租金缴纳义务。在双方就租金调整金额存在分歧的情况下，三良酒店长期拒缴高额租金的行为已经超出了必要、合理的抗辩限度，致使东屯渡街道办通过出租房屋获取合理收益的合同目的长期无法实现。据此，东屯渡街道办有权要求解除合同并受偿合理的租金。合同解除后，三良酒店应当及时将本案讼争房屋返还给东屯渡街道办。三良酒店的实际应缴租金数额，由一审法院根据合同约定事由及减免标准计算确定。对于东屯渡街道办求偿逾期付款违约金的诉讼请求，因其未能按约主动调整租金标准，对于本次诉讼的发生也有一定过错，则根据过错相抵原则，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除讼争《东方新城2C租赁合同书》；二、长沙三良酒店有限公司偿付长沙市芙蓉区东屯渡街道办事处《东方新城2C租赁合同书》项下房屋租金1012923元（按合同约定标准的50%，自2015年1月1日起暂计至2017年4月30日止。此后新增租金应按合同约定标准的50%继续计算至房屋实际退还之日止。如房屋实际退还之日前万家丽路改造及地铁施工已告结束，则施工围挡拆除之日至房屋实际返还之日期间的租金恢复按合同原定标准计算）。上述义务，长沙三良酒店有限公司限于本判决生效后三日内履行完毕，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回长沙市芙蓉区东屯渡街道办事处的其他诉讼请求。案件受理费15188元、诉讼保全费5000元，合计20188元，由长沙三良酒店有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为：本案双方当事人二审争议焦点为：一、关于双方当事人之间的《东方新城2C租赁合同书》应否解除的问题。二、关于2015年1月1日之日起的租金应否减半的问题。三、关于减半交纳租金的时间起算点的问题。
一、关于双方当事人之间的《东方新城2C租赁合同书》应否解除的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”虽然《东方新城2C租赁合同书》约定“大楼所在地段改扩建，影响正常经营，则在施工期内减免应缴租金的50%”，但是合同约定只是减免50%的租金，并不是完全免除三良酒店的租金缴纳义务，即使按照三良酒店的主张，其亦应交纳50%的租金，现三良酒店欠交2015年1月1日之日起的租金至今，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《东方新城2C租赁合同书》约定“承租人迟延交纳租金，应按逾期欠缴额的日万分之三向出租人缴纳滞纳金，逾期半年仍未缴纳，则出租人有权解除合同、有权采取一切有效措施收回租赁标的物”，故一审法院对东屯渡街道办要求解除合同的诉讼请求予以支持有事实依据和法律依据，本院予以认可。另外，《东方新城2C租赁合同书》约定“租赁期限12年，自2006年1月1日起至2017年12月31日止”，至今租赁期限已经届满，三良酒店上诉要求继续履行合同的理由亦不成立。
二、关于2015年1月1日之日起的租金应否减半的问题。
本案租赁标的物地处万家丽路（原火星大道）快速化改造工程和地铁五号线工程施工地段，客观上影响了三良酒店的正常经营。根据《东方新城2C租赁合同书》约定“大楼所在地段改扩建，影响三良酒店正常经营，则在施工期内减免应缴租金的50%”，故一审判决三良酒店在工程施工期间减半交纳租金并无不妥。
三、关于减半交纳租金的时间起算点的问题。
经查，三良酒店已经向东屯渡街道办支付了2015年1月1日之前的全部租金，这是三良酒店对租赁合同义务的履行，也符合自愿原则和诚实信用原则。三良酒店实际欠交的租金为2015年1月1日以后的租金，东屯渡街道办诉讼请求主张的租金也是上述时间的租金，故一审法院在本案中认定减半交纳租金的时间起算点为2015年1月1日并无不当。
综上所述，三良酒店和东屯渡街道办的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15188元，由长沙市芙蓉区东屯渡街道办事处承担7594元，长沙三良酒店有限公司承担7594元。
本判决为终审判决。
审判长 周坤
审判员 熊伟
审判员 ＸＸ
二〇一八年六月十四日
书记员 孙娇