北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第03785号
原告（反诉被告）耿x，男，1951年6月6日出生。
委托代理人沈海翔，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人陈鸿艳，北京贝邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）张x，男，1960年11月30日出生。
委托代理人吴京京，北京市君泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）耿x（以下简称原告）与被告（反诉原告）张x（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈海翔、陈鸿艳，被告及其委托代理人吴京京均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2004年6月16日签订《协议书》约定，原告承租被告位于朝阳区的土地，租期2001年5月31日至2012年8月14日，原告每年交付被告四万元，原告把院南的小独院让给被告使用以后不再递增；只要国家不收回本合同租赁的土地，原告有权继续使用到2018年8月31日。协议签订后，原告依约履行了交付租金和交付院南小独院（房屋四间及土地）给被告使用的义务，并按照合同中自动续期条款的约定，对租赁的土地进行了整体的平整和建设。原告为此投入资金100万余元，预计2016年能够收回成本。但被告在2012年8月违反合同约定，要求增加租金至每年20万元。原告为此多次与被告协商均无果，后被告通知原告要求终止合同。被告擅自终止合同的行为违反了合同约定，现起诉要求：1、被告赔偿原告违约金60万元；2、被告赔偿原告建房费用233362.73元。
被告辩称并反诉称：原被告双方的协议已于2012年8月14日到期，被告不存在违约行为。协议到期后，原告已明确表示不再续租，且租金原告只交到2012年8月14日。协议到期前，被告再次找原告询问是否续租，原告不置可否，并称考虑考虑。协议到期后，原告仍既不续签合同交纳租金，也不与被告联系，更不管理租赁场地，造成租赁场地混乱。为防止发生意外，被告于2013年9月23日张贴告示，告知租户收回院落，并要求租户将2012年10月之后的租金交至被告处。后部分租户因租金交纳问题与被告发生纠纷，与被告一同到派出所解决，派出所要求原告出面，但原告拒绝出面，其以实际行动表示不再续租。根据协议约定，原告需在使用租赁场地前一次性支付当年租金，如果双方协议是2018年到期，原告需在2012年5月31日前缴纳2012年至2013年度的租金。而原告根本未向被告交纳每年4万元的租金，而是于2012年6月8日向被告交纳2012年6月1日至2012年8月14日之间的租金。即使协议是2018年到期，原告未交纳租金的行为也属根本违约，被告收回租赁场地的行为也属防止损失继续扩大的行为。租赁场地内的房屋并非原告所建，而且根据协议约定，即使房屋是原告所建，协议到期后院内房屋设施应归被告所有，被告不应对原告进行补偿。现反诉要求原告支付被告2012年8月15日至2012年9月30日期间的使用费5万元。
原告针对被告的反诉辩称：协议约定只要国家不收回场地，原告有权继续承租至2018年8月31日，故双方之间的租赁协议到期日为2018年8月31日。双方之间的协议并未到期，被告强行收取2012年8月15日之后的租金，所以此期间的费用，原告不同意支付。
经审理查明：2002年8月15日，姜x与北京市强劲工贸公司（下称强劲公司）签订《租赁协议》，从该公司承租位于北京市朝阳区十八里店乡吕家营大队的院落一处（面积约10亩，以下简称涉案院落），院内一切地上物为一次性买断，租期为2002年8月15日至2012年8月14日，年租金为六万元。2002年9月14日，姜x又与原告签订《协议书》，约定姜x将涉案院落内的房屋十一间和院内北门内空地转租给原告，租期为2001年5月31日至2018年5月31日，前七年租金每年3.8万元，第八年起每年递增8%。2003年7月25日，姜x又与被告签订《转让协议书》，约定姜x将涉案院落内的地上物以及姜x与强劲公司之间的《租赁协议》一次性转让给被告，转让费45万元，被告自2003年8月1日起接管，姜x在2003年8月1日以前的债权债务被告不负责任。
2004年6月16日，原告与被告签订《协议书》，约定：被告将涉案院落内的房屋十一间和院内、北门内空地租给原告；房屋和场地以现状为准，原告如需改造装修或完善水电设施，需经被告同意，费用由原告自行承担；协议期限由2001年5月31日至2012年8月14日，原告每年向被告交付4万元，原告把院南的小独院让给被告使用后，租金不再递增；只要国家不收回本合同所租赁的土地，原告有权继续使用到2018年8月31日；原告每次使用前需一次性付清全年款项；本协议有效期内被告不得无故终止协议，如原告因故提出终止协议时，被告不退还原告未使用期内的全部款额；本协议从第八年款到期满后或原告提出终止协议，原告建的房屋不得拆走，如国家或当地征地赔损归被告所有，协议期内如遇国家征地或当地规划，地上物（指房屋）归被告所有；姜x和原告于2002年9月14日所签协议依然有效；协议期内，如被告转让现有的房屋和土地使用权，不得以任何理由索要原告现有房屋和土地使用权；该协议后附姜x与原告之间的协议以及姜x与被告之间的买断协议。
原、被告签订《协议书》之后，双方开始按照协议的约定履行。原告已向被告交纳2012年8月14日之前的租金，2012年8月15日之后的租赁费用，原告未再交纳。自2012年10月1日起，被告开始接管涉案院落及院内房屋。
为证明强劲公司同意姜x将涉案院落及房屋转让给被告，被告提交了强劲公司出具的证明予以佐证。原告对该证据的关联性不予认可。
原告称其自2001年就开始承租涉案院落，并在2001年和2002年期间在涉案院落内新建4个库房和31间平房。为证明建房情况，原告分别申请证人张×、荆×、马×出庭作证。被告对原告的该项主张以及三位证人的证言均不予认可。但双方共同确认，原告所主张的自建房屋均建于2003年8月1日之前，其后原告未再新建房屋。
本案审理过程中，原告申请对其所建房屋的工程造价进行鉴定，本院向其释明风险后，原告坚持申请鉴定。后本院依法委托北京赋佳慧祥工程造价咨询有限公司进行此项鉴定，该公司经过鉴定向本院出具了相应的鉴定报告。鉴定费10000元已由原告预付。
原告称双方之间的租赁期限截止日为2018年8月31日，被告于2012年8月要求将租金涨至每年20万元，但双方并未就此协商成功，后被告则要求终止合同。为此，原告提交其与被告之间的谈话录音予以佐证。录音的大概内容为原被告双方就2012年8月14日之后的租赁事宜进行协商的过程。被告对该录音证据不予认可，并称双方之间的租赁期限截止日为2012年8月14日，而非2018年8月31日。
上述事实，有当事人陈述、相关租赁协议、开庭笔录等证据在案佐证。
本院认为：原告与被告之间的《协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应如约履行。双方在《协议书》中明确约定协议期限为2001年5月31日至2012年8月14日，故双方之间的租赁期限应以此为准；双方虽然还约定“只要国家不收回本合同所租赁的土地，原告有权继续使用到2018年8月31日”，但双方并未就租金标准等重要事项进行明确约定；截止到2012年8月14日，双方亦未就之后的租金标准达成一致意见，且被告已于2012年10月1日收回涉案院落，故原被告之间的租赁协议已于2012年8月14日终止。原告主张被告乱涨租金构成违约并要求被告赔偿相应的违约金，依据不足，本院无法支持。原告主张的其所建房屋的建设时间均是在2003年8月1日之前，而原、被告之间的租赁关系的建立日期为2004年6月16日，且被告与姜x之间的《转让协议书》明确载明姜x2003年8月1日之前的债务被告不负责任，故原告无权向被告主张其在2003年8月1日之前建房所发生的费用。
原、被告双方之间的《协议书》虽于2012年8月14日终止，但双方确实对协议的到期日产生争执，且直至2012年8月14日，双方仍未就协议的到期日达成一致意见。此种情况下，原告在协议到期后的合理期限内将涉案院落交由被告管理，此期间作为原、被告双方之间的交接期间更加符合合同法的公平原则，故被告主张该期间的使用费，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）耿x的全部诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）张x的全部反诉请求。
案件受理费12100元，由原告（反诉被告）耿x负担（已交纳6050元，其余部分于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉费525元，由被告（反诉原告）张x负担（已交纳）。
鉴定费10000元，由原告（反诉被告）耿x自行负担（已支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李君升
代理审判员 王晓莉
人民陪审员 方 猛
二〇一四年二月六日
书 记 员 王嘉雯