北京市朝阳区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2015）朝民初字第09904号＼n原告赵生兵，男，1981年10月11日出生。＼n被告赵中甲，女，1984年3月18日出生。＼n委托代理人赵君（被告赵中甲之夫），男，1983年12月17日出生。＼n第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。＼n法定代表人左晖，董事长。＼n委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生。＼n原告赵生兵（以下简称原告）与被告赵中甲（以下简称被告）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告、被告及其委托代理人赵君、第三人之委托代理人闫松松均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。＼n原告诉称：2013年5月25日我与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，约定被告购买我位于北京市××号的房屋，总价款229万元，双方应在过户后3个工作日内自行办理物业交割手续，第三人陪同，我与被告一致同意，被告从购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金应于办理物业交割当日，由被告支付给我。任何一方违反补充协议约定的义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。我与被告于2013年8月13日办理了房屋过户手续，但被告没有按照补充协议的约定支付物业交割保证金，故我诉至法院，请求判令：被告支付我物业交割保证金1万元、违约金20万元。＼n被告辩称：我确实没有向原告支付物业交割保证金1万元，因为收房当天，第三人工作人员张×先拿到房屋钥匙，到屋内查看，发现有多处墙壁存在阴水发霉现象。后我到小区物业公司进行询问，物业告知我是墙内水管漏水造成的阴水，物业公司还说原告曾于2013年1月报修，但后来又说不用修了。我不同意支付物业交割保证金1万元，因为修理漏水水管造成我延迟入住，我只能在外租房居住，物业交割保证金折抵了我在外租房居住的房租和购买防水材料的费用。此外，我们向原告支付了水、电、煤气、物业费用共计3912元，但入驻后发现并没有剩下那么多的水、电、煤气，所以多付给原告的相关费用也应当在1万元物业交割保证金中抵扣。＼n第三人述称：双方签订的房屋买卖合同和补充协议是双方的真实意思表示，是合法有效的，且合同已经履行完毕，房屋已经过户，原告的诉讼请求不直接针对我方，故我方不发表其他意见。＼n经审理查明：2013年5月25日，原、被告经第三人居间介绍，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称买卖合同）及《补充协议》（以下简称补充协议），约定原告将其所有的位于北京市朝阳区××号的房屋（以下简称102号房屋）出售给被告，房屋建筑面积82.79平方米，房屋总价款229万元；原告应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给被告，被告对原告出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。补充协议另约定，原、被告应在过户后3个工作日内自行办理物业交割手续，第三人陪同，原、被告一致同意，被告从购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金应于原、被告办理物业交割当日，由被告支付给原告；原、被告任何一方违反补充协议约定的义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。＼n买卖合同与补充协议签订后，被告依约支付购房款228万元，原告则于2013年8月13日将102号房屋过户登记至被告名下，并于2013年8月17日将102号房屋交付被告使用。原告称被告没有按照补充协议约定，在办理物业交割时给付1万元的物业交割保证金，违反了补充协议的约定，故要求被告支付物业交割保证金1万元、违约金20万元。＼n庭审中，被告表示其确未向原告支付物业交割保证金1万元，原因是在交房当天，其发现102号房屋墙壁存在多处阴水现象，而在此前的看房过程中原告没有对此向被告进行告知，故被告认为原告违反了买卖合同约定的出卖人的如实告知义务，而被告为维修房屋的阴水支出购买防水材料费用800余元，因房屋维修导致装修、入住延期，被告在外租房居住，额外支出租金9000元。此外，被告称其在购房款之外支付给原告102号房屋剩余水费、电费、煤气费、物业费等费用3912元，但其入住102号房屋后，经查询，发现水、电、煤气剩余量明显少于其付给原告的费用所对应的剩余量，多付费用经其计算为1541.15元。综上，被告认为其因原告违约而导致多支出的费用数额已经超过物业交割保证金的数额，故其不应再向原告支付任何费用。＼n被告提交照片若干，拟证明102号房屋墙壁存在阴水的情况。原告对照片不予认可，认为无法判断是否是涉案房屋的情况，并表示房屋漏水与否应当有相关部门的检测报告佐证。另，原告曾在庭审中自认102号房屋门厅北墙确实有发霉现象，是因为隔壁卫生间的防水没有做好，但屋内其他地方不存在发霉现象。庭审中，第三人对被告提交照片真实性表示认可，庭审结束后，第三人又向本院邮寄书面补充质证意见，称被告提交的照片中房屋墙纸与房屋交付前的房屋墙纸不一致。＼n原告称，原、被告进行物业交割时，系由第三人工作人员张×最先进入已由原告腾空的102号房屋并发现屋内壁纸脱落、墙壁阴水的情况，遂本院通知第三人工作人员张×到庭作证。张×到庭后表示，原、被告的买卖合同系由其具体负责居间工作，102号房屋系复式结构，在原告向被告交付102号房屋当天，其发现二层主卧、卫生间的壁纸已经开了，墙壁也有阴水，房屋其他地方是否有阴水，因时间太久，其已无法记清，但张×表示之前看房时没有发现阴水。＼n被告另提交房屋租赁合同、收款证明，拟证明其因102号房屋维修墙壁阴水问题在外租房居住导致的租金损失。租赁合同显示被告承租案外人庞大力的房屋，租期自2013年3月10日至2014年3月11日，租金4500元／月；庞大力出具的收款证明则显示被告实际租住至2013年11月10日，共支付租金36000元。被告称其于2013年8月17日房屋交付当天发现墙壁阴水，当天报小区物业进行维修，维修耗时一星期，维修完毕后物业公司告知原告需晾一个月后才能开始装修，故被告于2013年10月1日开始进行装修，后于2013年11月10日入住。被告称其通过合理推断，因维修102号房屋墙壁阴水导致其延期入住的时间约为2个月，故其认为导致其产生9000元的在外租房居住的租金损失。关于被告所称的购买防水材料的费用800余元，被告表示没有证据提交。原告则称，即使102号房屋存在墙壁阴水情况，找物业公司进行维修也不需要业主支出任何费用，因为102号房屋的质保期尚未经过。被告对此亦予以认可，但称如果等物业公司购买防水材料，需要经过层层审批，最终审批下来需要至少一个月的时间，而被告购买102号房屋系做婚房使用，婚期无法推迟，故自己出资购买了防水材料。＼n被告另提交工商银行账户明细、购气明细、购电明细、购水明细、物业费发票等，拟证明其于2013年9月9日向原告支付102号房屋剩余水、电、煤气及物业费款共计3912元。而购气明细显示，原告在向被告交付102号房屋之前最后一次购买煤气是在2013年5月14日，购气量为150立方米，按照每立方米2.28元的价格，应花费342元；购电明细显示，原告在向被告交付102号房屋之前最后一次购电是在2013年2月5日，购电金额为1000元；购水明细显示，原告在向被告交付102号房屋之前最后一次购水是在2013年5月2日，购水金额为200元；物业费发票显示被告于2014年1月26日交纳2014年物业费2207.28元，经计算，每日物业费应为6.05元，102号房屋2013年的物业费系由原告交纳，被告于2013年8月17日接收了102号房屋，原告所交纳物业费的剩余天数为137天，金额总计828.85元。综上，按照原告购买水、电、煤气时支出的金额，再加上2013年物业费剩余金额，被告应支付原告的交割款项为2370.85元，而被告实际支付原告3912元，故多支付了1541.15元。原告认可工商银行账户明细、购气明细、购电明细、购水明细、物业费发票的真实性，但表示相关款项的核算是第三人工作人员进行，并非由其核算，如果被告确实多付了相关款项，其同意返还被告。但原告称物业费不是按照自然年度计算，故主张物业费应计算至被告提交的物业费发票的前一日，即2014年1月25日。关于物业费并非按照自然年度计算，原告未提交证据佐证。＼n上述事实有买卖合同、补充协议、房屋租赁合同、收款证明、照片、工商银行账户明细、购气明细、购电明细、购水明细、物业费发票、物业服务受理单及原、被告当庭陈述等在案佐证。＼n本院认为：原、被告签订的买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违法法律、法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应按照约定履行各自的义务。＼n补充协议约定的被告应当在房屋交付当日向原告支付的物业交割保证金1万元在本质上系购房款的一部分，其目的系为了保证被告所购买的102号房屋的无瑕疵交付。根据被告提交的照片、物业服务受理单等证据、原告对于房屋墙壁存在发霉现象的自认以及证人张×的证言，本院可以认定在2013年8月17日交房当日，102号房屋墙壁存在数处阴水的现象，故被告拒绝向原告支付物业交割保证金并未违反补充协议规定物业交割保证金的目的，不构成违约行为，故对于原告要求被告支付违约金20万元的诉讼请求，本院不予支持。＼n关于物业交割保证金1万元，在扣减被告因维修102号房屋墙壁阴水而导致的损失以及其此前多支付给原告的水、电、煤气、物业费用后，如有剩余，应由被告向原告支付。经核算，被告计算的多付水、电、煤气、物业费用数额正确，本院予以确认，原告认为物业费交纳周期并非自然年，但未提交证据佐证，故本院对于其关于物业费应计算至2014年1月25日的答辩意见不予采纳；关于购买防水材料的费用，被告虽未提交证据佐证，但考虑原告购买102号房屋系用作婚房，若等待物业公司购买防水材料后再行维修将会导致婚期延迟等不便，故本院对被告该项支出予以认可，具体数额本院酌定为800元；关于被告在外租房居住导致的租金损失，因证人庞×到庭，被告亦未提交其他能够证明其实际向庞大力支付了房屋租金的证据，故本院对于被告主张的租金损失无法予以认定。综上，被告应向原告支付的物业交割保证金的数额为7658.85元。＼n综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：＼n一、被告赵中甲于本判决生效之日起七日内给付原告赵生兵物业交割保证金七千六百五十八元八角五分；＼n二、驳回原告赵生兵的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费4450元，由原告赵生兵负担4400元（已交纳2225元，其余2175元于本判决生效之日起七日内交纳）、被告赵中甲负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。＼n审判长赵靓人民陪审员刘凤芝人民陪审员卢维东＼n二〇一五年八月十日＼n书记员牛奕