广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终14892号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州饮食服务企业集团有限公司，住所地广州市越秀区白云路45-1号103房。
法定代表人：梅达，职务：董事长。
委托诉讼代理人：杨海燕，上海锦天城（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖佩瑜，上海锦天城（广州）律师事务所实习人员。
上诉人（原审被告、反诉原告）：万二英，女，1972年9月13日出生，汉族，身份证住址广东省惠州市大亚湾区。
委托诉讼代理人：杨树筠，广东尚道律师事务所律师。
上诉人广州饮食服务企业集团有限公司因与上诉人万二英租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初12190号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
广州饮食服务企业集团有限公司上诉请求：1.改判一审判决第四项，万二英向广州饮食服务企业集团有限公司支付场地使用费（从2016年8月1日至2017年3月31日期间，场地使用费按每月293009.02元计算；从2017年4月1日至万二英交回经营管理权之日，场地使用费每月按316449.74元计算）；2.本案二审案件受理费、保全费等全部诉讼费用由万二英承担。事实和理由：（一）因万二英违约，导致双发于2013年4月1日签订的《租赁合同》被依法解除。根据合同第八条违约责任的约定，万二英未经广州饮食服务企业集团有限公司书面同意继续占用房产，则广州饮食服务企业集团有限公司有权随时要求万二英撤离案涉房屋，且在合同提前解除、终止时按市场租金标准的2倍收取场地使用费，若市场租金标准低于本合同的约定，则按本合同约定的租金标准的2倍收取场地使用费。（二）租赁合同解除后，万二英一直占用房屋拒绝交还，一审判决场地使用费的标准参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金，但这远低于双方合同约定及实际履行的租金标准，更远低于合同第八条约定的万二英占用房屋的场地使用费标准。因此，一审判决第四项的该标准不符合法律规定及合同约定，也不能弥补广州饮食服务企业集团有限公司的房屋被占用的损失，更不能按合同约定惩罚违约者。综上，恳请二审法院对一审判决第四项进行改判，依法支持广州饮食服务企业集团有限公司的上诉请求。
万二英二审辩称，其不同意广州饮食服务企业集团有限公司的上诉请求、事实和理由，其认为双方之间存在租赁合同关系不存在支付场地使用费的问题，即便一审法院依据相关规定解除了合同，场地使用费的计算方式也应该以一审法院判决的方式计算。
万二英上诉请求：1.双方于2013年4月1日签订的《租赁合同》于本纠纷解决之日起解除，而不是一审判决确认的2016年7月27日解除；2.万二英无需向广州饮食服务企业集团有限公司支付逾期违约金；3.万二英无需向广州饮食服务企业集团有限公司支付自2016年8月1日开始的场地使用费；4.万二英向广州饮食服务企业集团有限公司支付的租赁保证金348900元折抵租金，而非由广州饮食服务企业集团有限公司予以没收；5.广州饮食服务企业集团有限公司向万二英赔偿因广州饮食服务企业集团有限公司断电给租户造成的100000元损失，该损失已经由万二英先行赔偿；6.广州饮食服务企业集团有限公司向万二英赔偿1477500元的装修费残值；7.本案一审、二审诉讼费用由广州饮食服务企业集团有限公司承担。
广州饮食服务企业集团有限公司二审辩称，其不同意万二英的上诉请求、事实和理由，因为万二英迟延缴纳案涉房屋的租金，导致广州饮食服务企业集团有限公司依照合同以及法律的规定行使解除权，解除租赁合同，万二英已经构成了严重违约，因此对于本案中解除租赁合同、支付欠缴租金、支付场地使用费、没收租金保证金、交还案涉房屋的全部都是合法合规，合情合理的。广州饮食服务企业集团有限公司除了对支付场地使用费的标准不服一审判决之外，对其他的判项没有异议。
广州饮食服务企业集团有限公司向一审法院起诉请求：1.确认广州饮食服务企业集团有限公司、万二英双方2013年4月1日签署的《租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》、《补充约定》于2016年7月27日解除；2.万二英立即向广州饮食服务企业集团有限公司支付欠租359512元（其中2016年5月欠租66502.98元，2016年6、7月的租金，按146504.51元的标准计算）及自2016年5月2日之日起至实际付清欠租之日止的滞纳金（滞纳金指逾期支付租金的违约金，以当月应缴而未缴租金为基数，按每日百分之一的标准计算）；3.万二英向广州饮食服务企业集团有限公司支付场地使用费（其中，2016年8月1日至2017年3月31日期间，按每月租金总额的双倍计算，即293009.02元/月，2017年4月1日起至万二英实际交还经营管理权之日止，按合同约定的同期月租金总额的双倍计算，即316449.74元/月）；4.万二英已向广州饮食服务企业集团有限公司交付的租赁保证金348900元由广州饮食服务企业集团有限公司没收；5.万二英立即向广州饮食服务企业集团有限公司交还广州市越秀区解放北路xxx号“锦洲国际商务中心”四层全层的经营管理权。
万二英向一审法院反诉请求：1.广州饮食服务企业集团有限公司赔偿万二英装修费用损失1477500元（该金额为万二英应广州饮食服务企业集团有限公司的要求委托的评估公司对涉讼场地装修残值的评估价值，并非万二英投入的装修成本）；2.广州饮食服务企业集团有限公司赔偿万二英损失100000元（该损失是408房租户由于广州饮食服务企业集团有限公司在万二英交还409、411房后，广州饮食服务企业集团有限公司拉闸断电，导致408、408F房也同时断电，无法经营长达一个多月，租户因无法正常经营而要求万二英赔偿的金额，是已经发生的实际损失；408F房的租户是外国人，目前仍处于协商过程中，具体损失暂未确定，所以万二英在本案中暂未主张408F房的损失）；3.广州饮食服务企业集团有限公司向万二英交还409、411房内的物品（包括：409房内的会议桌一张，会议椅六张，大班台一套，大班椅一张、卡座办公台三张、办公椅三张、茶几一张、及茶几旁的椅子，具体的数量以实际为准；411房内有美容床两张、书柜三个；上述物品价值总额3万元左右）。
一审法院认定事实：广州市越秀区解放北路xxx号四楼房屋（建筑面积2114.2平方米）为登记于广州饮食服务企业集团有限公司名下的房产。
2013年4月1日，广州饮食服务企业集团有限公司（出租方、甲方）与万二英（承租方、乙方）签订《租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》、《补充约定》，约定：租赁物业位于广州市越秀区解放北路xxx号“锦洲国际商务中心”四楼全层，建筑面积为2114.1983平方米，甲方以现状出租该房产给乙方，由乙方自行装修；本合同租赁期限5年，自2013年4月1日起至2018年3月31日止，其中2013年4月1日至2014年3月31日期间每月租金116300元，2014年4月1日至2015年3月31日期间每月租金125604元，2015年4月1日至2016年3月31日期间每月租金135652.32元，2016年4月1日至2017年3月31日期间每月租金146504.51元，2017年4月1日至2018年3月31日期间每月租金158224.87元。租赁期内，该房产所发生的一切使用、管理费(包括但不限于物业管理费、水电费、电梯使用费、卫生费、停车费、燃气费、有线电视费、通讯费、治安费、城市管理、市政费用以及日常维修保养费等），均不包含在租金中，另由乙方自行向有关机构缴交；租金采用预付方式，乙方应在签署本合同后3日内预付首月租金，若起租日不在当月的首日，甲方按该月实际的天数计收租金，预付租金的余额将用作冲抵乙方在下一个月应缴交的部分租金；以后租金按月结算，由乙方在每月的首日前按委托银行或支票付款方式缴付租金给甲方；如遇当天为法定节假日，则可顺延至法定节假日后的第一个工作日，逾期缴交的，须计付滞纳金，滞纳金从每月应交租金日的每一日开始计算，标准为每逾期一天，乙方应按欠缴租金数额的1%计付滞纳金给甲方；本合同一经签订，乙方需在3天内一次性向甲方支付相当于出租标的首年3个月租金数额的履约保证金348900元，甲方收到后应开具收据给乙方；承租期满或双方协商一致提前解除、终止本合同的，在乙方没有任何违约行为，且缴清所有费用、乙方把房屋与有关设备设施完好交还给甲方后45天内，甲方把租赁保证金本金348900元无息退还给乙方，同时收回乙方持有的收据原件；在租赁期间，乙方无法定或约定的理由，单方提出或因乙方原因导致提前解除、终止本合同，则视乙方根本违约，甲方有权收回该房产、不退还租赁保证金和尚未使用的租金，且乙方应赔偿甲方的其他损失（包括但不限于应交而未交的租金、滞纳金、该房产修复、清理费用、该房产再行出租前的租金以及其他费用损失、追讨赔偿的交通费、律师费、诉讼费等等），且甲方不对乙方任何经济损失予以补偿；乙方逾期壹个月不缴交租金或累计欠付承租租金超过壹个月租金总金额的，均视为乙方根本违约，甲方有权单方通知乙方解除及终止本合同，甲方有权收回该房产，乙方交缴的租赁保证金全部作为乙方的违约金，不再退还给乙方，且乙方应赔偿甲方的其他损失（包括但不限于应交而未交的租金、滞纳金、该房产修复、清理费用、追讨赔偿的交通费、律师费、诉讼费等等）；合同到期、提前解除、终止后，乙方未经甲方书面同意继续占用该房产，其占用行为不能视为合同延期或合同续订，甲方有权随时要求乙方撤离，有权停止对该房产供水、供电，并可切断电话和网络，乙方锁闭、遗留在该房产的物品，视为乙方放弃所有权，由甲方自行处理；甲方除有权按照本合同第8.2条约定追究乙方的法律责任外，还可按合同期满、提前解除、终止时的市场租金标准的2倍收取场地使用费（如市场租金标准低于本合同约定的租金标准，则按合同约定的租金标准的2倍收取场地使用费）；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋所在地，送达资料可由乙方工作人员签收；以挂号信方式或快递方式邮寄的，自交邮之日起三日内视为送达等。
合同签订后，万二英向广州饮食服务企业集团有限公司交纳了348900元履约保证金，广州饮食服务企业集团有限公司依约将涉讼房屋交付给万二英使用。万二英将涉讼房屋进行装修并间隔为401、402、403、404、405-407、408（分割为408A及4F-08两间）、409、410、411、413、418各房间后，分租给多个租户作经营使用。万二英按合同约定的标准向广州饮食服务企业集团有限公司支付租金至2016年4月止。此外，万二英尚欠2016年5月的租金66502.98元未付，且自2016年6月起万二英未再向广州饮食服务企业集团有限公司支付过租金。
2016年7月27日，广州饮食服务企业集团有限公司向万二英发出《通知书》称，根据双方于2013年4月1日签订的《租赁合同》约定，万二英应于每月首日前支付当月的租金，但截至本通知发出之日，万二英仍未缴清2016年5月至7月租金共计359510.53元，广州饮食服务企业集团有限公司已多次催促广州饮食服务企业集团有限公司缴纳上述租金，……鉴于万二英至今仍未缴清2016年5月至7月租金，已单方违约，故广州饮食服务企业集团有限公司现正式通知万二英：广州饮食服务企业集团有限公司从2016年7月27日起正式解除与万二英于2013年4月1日签订的《租赁合同》，请万二英于2016年8月1日前立即腾空交还承租的涉讼房屋，且同时结清在此之前尚欠广州饮食服务企业集团有限公司的租金及滞纳金，否则，广州饮食服务企业集团有限公司将按照《租赁合同》第8.2.2条约定采取停水、停电、法律诉讼等救济措施，且收取两倍的场地使用费，有权按照合同约定采取一切救济措施等。万二英已签收该《通知书》。
本案审理期间，一审法院于2017年5月17日前往涉讼房屋进行现场勘验，万二英于当日将涉讼房屋其中的409房（面积约348平方米）、411房（面积约170平方米）交还给广州饮食服务企业集团有限公司。万二英表示：在交还上述两房间时，409房内仍有会议桌一张，会议椅六张，大班台一套，大班椅一张、卡座办公台三张、办公椅三张、茶几一张、及茶几旁的椅子；411房内有美容床两张、书柜三个；于交还上述两房间次日即2017年5月18日，广州饮食服务企业集团有限公司将位于409房内由408、408A两房间使用的电闸拉下断电，导致408、408A房间的租户不能正常使用房间，无法经营长达一个多月，期间万二英曾向一审法院书面反映过情况，租户因无法正常经营要求万二英赔偿损失，万二英才以分期免租的形式抵扣了万二英须赔偿给租户马龙的款项。就上述情况，广州饮食服务企业集团有限公司表示：涉讼409、411房内物品已由万二英搬走，不存在返还问题；408A及408房内的用电是不受409房内电闸控制，广州饮食服务企业集团有限公司并未关闭电闸电源，也未造成万二英或次承租人损失。
就涉讼房屋现在的出租情况，万二英陈述：401房是由一名巴基斯坦人在承租，但很少回来使用，面积为十多平方米；402房是万二英自用，面积为100多平方米左右；405-407房是古义化工公司在承租使用；408A房是利菲利斯公司在承租使用；413房是大连兰蔻公司在承租使用；418房是晓汇金服在承租使用。403、404、410的租户均已搬走，现在为空置。广州饮食服务企业集团有限公司表示，对于现有的且在广州饮食服务企业集团有限公司、万二英约定的租期即至2018年3月31日止的租户，广州饮食服务企业集团有限公司同意接收。
此外，万二英为证明其主张，还向一审法院提供如下证据：1.大诚房字[2016]第03029号《房地产估价结果报告》，其中记载估价委托人为万二英，估价对象为越秀区解放路xxx号锦洲国际商务中心四楼全层装修工程，总建筑面积为2114.1983平方米，包括房屋装修及附属于房屋建筑物的电气照明、通风空调、消防喷淋等辅助设施；价值时点为2016年10月14日的上述装修及附属工程房地产市场价值为1477500元。2.广州饮食服务企业集团有限公司于2016年11月23日向万二英发出的《关于提交装修投入证据的函》，其中载明:贵方承租了解放北路xxx号“锦洲国际商贸中心”四楼物业，现因贵方在租赁经营方面出现问题，向广州饮食服务企业集团有限公司提出提前结束租赁合同并要求评估装修投入，但在评估工作开展过程中，广州饮食服务企业集团有限公司多次通知贵方需提交装修发生的票据如：发票、图纸、合同、付款票据等，但至今没有收到；为能有效推进评估工作的进行，请万二英于2016年11月25日17：30前，提供上述材料，如未能按时提交，致使评估工作无法进行，造成的后果由贵方负全责。3.2016年3月24日的《约谈记录表》，其中记载被约谈人为万二英，约谈人员为詹蔚川、张结明，谈话事由为：万二英是承租涉讼房屋的承租人，租赁期限自2012年4月1日起至2018年3月31日止，2016年1月以来，该承租人没有履行按时交纳租金的义务，广州饮食服务企业集团有限公司物业管理人员通过电话、短信、函件等方式多次进行追租，至约谈日止共欠租金为326956.96元，已构成违约。现约承租人万二英面谈，促请其尽快缴清拖欠租金，在余下承租期内，信守合同约定，按期向饮食集团缴纳租金。否则，广州饮食服务企业集团有限公司将按合同约定收回场地，法律后果由承租人自行承担。谈话内容为：双方围绕这次谈话的事由开始，广州饮食服务企业集团有限公司提出：⑴、承租人拖欠租金已超合同约一个月租金额的界线，属违约行为，广州饮食服务企业集团有限公司在28号前收不齐2月前租金，3月31日前没有收到3月租金，广州饮食服务企业集团有限公司将向实际使用人发出收回场地通知书，然后循法律程序收回广州饮食服务企业集团有限公司的所有损失。⑵、承租人如履行租赁合同实在出现问题，可提出提前结束合同，鉴于承租人前期改造装修的投入，条件可以商谈。约谈的结果：承租人提出：因今年以来场地空置了800㎡，缴纳租金存在困难，再经营4月份，如招租还是不理想自愿提前结束租赁合同，对于欠租的还款问题，在3月31号前划20万元缴清2月前的租金，3月的租金在4月份连同4月租金一起缴纳。被约谈人承诺并确认：⑴、在2016年3月31日前，向广州饮食服务集团有限公司缴纳20万元租金，余下2016年3月租金在4月份连同4月租金一起缴纳；⑵、4月份再拖欠租金，广州饮食服务企业集团有限公司可按合同约定收回场地。4、万二英拟订的《租赁合同纠纷和解方案》、《租赁合同纠纷和解方案二》及《租赁合同纠纷和解方案三》，其中列明了场地移交时间、方式、租户善后、装修费用和欠缴租金等情况的处理意见。广州饮食服务企业集团有限公司对证据1的真实性不予确认，认为该证据是万二英单方委托的，没有法律效力，且万二英也没有提供任何装修合同、发票、付款凭证、施工图纸等，也不能证明万二英是装修的权属人，且该报告已经超过一年的有效期。对证据2，因未提供原件，故不确认其真实性，即使该证据是真实的，也不能证明广州饮食服务企业集团有限公司应向万二英支付装修款，根据合同约定，合同终止，装修无偿归广州饮食服务企业集团有限公司所有，万二英不得要求广州饮食服务企业集团有限公司补偿。证据3真实性予以确认，认为该证据恰恰证明万二英因拖欠租金，广州饮食服务企业集团有限公司要求万二英缴纳，如果2016年4月起继续拖欠租金，广州饮食服务企业集团有限公司可按合同约定收回场地。
一审法院认为，广州饮食服务企业集团有限公司、万二英在平等自愿基础上签订的上述《租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》、《补充约定》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。万二英逾期支付自2016年5月起的租金，已构成违约，应依约承担违约责任。上述《租赁合同》约定，万二英逾期壹个月不缴交租金或累计欠付承租租金超过壹个月租金总金额的，均视为乙方根本违约，广州饮食服务企业集团有限公司有权单方通知乙方解除及终止本合同，广州饮食服务企业集团有限公司有权收回该房产，万二英交缴的租赁保证金全部作为万二英的违约金，不再退还给万二英。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，广州饮食服务企业集团有限公司于2016年7月27日向万二英发出上述《通知书》，要求解除双方的租赁合同，万二英亦已签收，且至本案起诉前万二英亦未向人民法院或者仲裁机构确认广州饮食服务企业集团有限公司解除合同的效力，故广州饮食服务企业集团有限公司现要求确认上述合同于2016年7月27日解除并要求万二英交还涉讼房屋的经营管理权、清付所欠2016年5月至7月的租金、计付逾期付款违约金及没收履约保证金348900元的诉讼请求合法合理，一审法院对此予以支持。因万二英对广州饮食服务企业集团有限公司主张的违约金提出异议，故一审法院根据公平合理原则，酌情调整违约金标准为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。上述合同解除后，万二英应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价向广州饮食服务企业集团有限公司支付涉讼房屋的使用费至交还涉讼房屋的经营管理权之日止，且以不超过广州饮食服务企业集团有限公司所主张的2016年8月1日至2017年3月31日期间每月293009.02元的标准，以及2017年4月1日起至本判决发生法律效力之日期间每月316449.74元的标准为限。
至于万二英提及双方曾经多次协商下调涉讼房屋租金方案但最终因广州饮食服务企业集团有限公司原因导致并未达成一致意见，故认为本案不应视为万二英违约的抗辩意见，一审法院认为，万二英向广州饮食服务企业集团有限公司承租涉讼房屋用作经营，应当对租赁市场及租赁期限内的经济趋势有一定预见及承担市场变化所致的相应风险，在广州饮食服务企业集团有限公司、万二英已签订了上述租赁合同且双方并未对原约定作出变更的情况下，万二英理应依照原合同约定履行义务，即双方未能就减少租金一事协商一致，并不能归责于广州饮食服务企业集团有限公司或万二英任何一方，万二英上述抗辩意见缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予接纳。同理，万二英主张广州饮食服务企业集团有限公司赔偿装修费用残值损失1477500元的反诉请求，亦缺乏事实依据，一审法院对此不予支持。
至于万二英反诉要求广州饮食服务企业集团有限公司赔偿因拉断电闸导致万二英的租户不能正常经营而须赔偿其损失的100000元，一审法院认为，万二英并未提供证据证明涉讼408及408A房间的电源由位于409房间内的电闸控制或广州饮食服务企业集团有限公司将位于409房间内控制408、408A房间内的电闸拉断，即万二英的损失并未有证据证明是因广州饮食服务企业集团有限公司的行为所致，故对万二英该项反诉请求，一审法院不予支持。
关于万二英要求广州饮食服务企业集团有限公司交还409、411房内的物品（包括：409房内的会议桌一张，会议椅六张，大班台一套，大班椅一张、卡座办公台三张、办公椅三张、茶几一张、及茶几旁的椅子，具体的数量以实际为准；411房内有美容床两张、书柜三个）的反诉请求，因万二英未能提供证据证明其交还409、411房间给广州饮食服务企业集团有限公司时，该两房间内仍存有属于万二英的物品，以及广州饮食服务企业集团有限公司同意将该部分物品归还给广州饮食服务企业集团有限公司，即万二英上述反诉请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条的规定，于2018年2月11日作出如下判决：一、确认广州饮食服务企业集团有限公司与万二英于2013年4月1日签订的《租赁合同》于2016年7月27日解除；二、万二英应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州饮食服务企业集团有限公司支付2016年5月至2016年7月的租金（其中2016年5月按66502.98元计，2016年6、7月按每月146504.51元的标准计算）；三、万二英应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州饮食服务企业集团有限公司支付自2016年5月5日起至实际付清上述所欠租金之日止的逾期付款违约金（以上述当月应缴而未缴租金为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；四、万二英应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州饮食服务企业集团有限公司支付自2016年8月1日至本判决发生法律效力之日止的场地使用费（参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计付，且2016年8月1日至2017年3月31日期间以不超过每月293009.02元的标准为限，2017年4月1日起至本判决发生法律效力之日期间以不超过每月316449.74元的标准为限。自本判决发生法律效力之次日起的房屋使用费，万二英应参照上述标准逐月向广州饮食服务企业集团有限公司支付至实际交还涉讼房屋的经营管理权之日止，该标准亦应以不超过每月316449.74元为限）；五、万二英已向广州饮食服务企业集团有限公司交付的租赁保证金348900元由广州饮食服务企业集团有限公司予以没收；六、万二英应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州饮食服务企业集团有限公司交还广州市越秀区解放北路xxx号“锦洲国际商务中心”四层全层房屋的经营管理权；七、驳回广州饮食服务企业集团有限公司的其他诉讼请求；八、驳回万二英的反诉请求。一审案件受理费9449元、反诉受理费9498.75元、诉讼保全费3020元，均由万二英负担。
广州饮食服务企业集团有限公司与万二英对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，各方当事人均无提交新证据。
二审中,双方当事人共同确认以下事实:1.万二英实际欠付一审判决第二项争议期间的租金；2.同意原审判决第一项。万二英表示：1.欠付租金的理由是因为转租租金较低，确实存在无法支付租金的情况；2.对于广州饮食服务企业集团有限公司断电的行为没有相关证据证明。
二审中，广州饮食服务企业集团有限公司向本院提供了2015年-2017年期间广州市房屋的租金参考价，用以说明市场的租金标准低于合同约定的租金标准。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）案涉合同解除的责任归咎；（二）合同解除的法律后果处理。
关于案涉合同解除的责任归咎问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，双方当事人签订的案涉合同约定，万二英逾期一个月不缴交租金或累计欠付承租租金超出一个月租金总额的，均应视为万二英根本性违约，广州饮食服务企业集团有限公司有权解除合同终止本合同。现万二英实际欠付争议期间的租金，其行为已经构成根本性违约，因此，广州饮食服务企业集团有限公司有权依据上述合同约定行使解除权。一审法院确认案涉合同于2016年7月27日解除正确，本院予以维持。万二英上诉提出其并无违约行为，对此并无提交证据证明其享有正当理由可拒付租金，故该上诉理由缺乏理据，本院不予采信。
关于合同解除的法律后果处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。第一，对于欠付租金的审查。因双方当事人均确认万二英实际欠付一审判决第二项争议期间的租金，故一审法院判令万二英支付争议的欠付租金及违约金并无不当，本院予以维持。第二，对于保证金的退还审查。案涉合同因万二英的违约行为导致解除，依据双方合同约定，万二英所交的租赁保证金全部作为万二英的违约金，不再予以退还。万二英上诉主张退还租赁保证金，缺乏事实依据，本院不予采信。第三，对于损失赔偿的审查。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”依据该司法解释的规定，因万二英违约导致合同解除的，万二英上诉主张广州饮食服务企业集团有限公司赔偿其装修残值损失，缺乏法律依据，本院不予采信。至于万二英主张广州饮食服务企业集团有限公司应承担断电产生的损失，在未有证据证明广州饮食服务企业集团有限公司实施了断电行为的情况下，该主张缺乏理据，本院亦不予采信。第四，对于合同解除后占用期间使用费的审查。双方合同约定，合同提前解除后，万二英未经广州饮食服务企业集团有限公司书面同意继续占用该房产，其占用行为不能视为合同延期或合同续订，广州饮食服务企业集团有限公司有权随时要求万二英撤离，广州饮食服务企业集团有限公司除有权按照本合同第8.2条约定追究万二英的法律责任外，还可按合同期满、提前解除、终止时的市场租金标准的2倍收取场地使用费（如市场租金标准低于本合同约定的租金标准，则按合同约定的租金标准的2倍收取场地使用费）。依据上述约定，可知双方当事人对于合同解除后承租人不交还房屋期间的使用费标准进行了明确具体的约定，万二英作为履行交还房屋义务一方，并无提交证据证明在解除合同通知到达后有积极的履行腾空交还房屋的法定义务，万二英理应依据上述合同约定的标准，即按合同约定的租金标准的2倍向广州饮食服务企业集团有限公司支付从2016年8月1日至房屋交还管理权期间的使用费。一审法院对于使用费的计算标准有误，本院予以调整。广州饮食服务企业集团有限公司对此提出的上诉理由成立，本院予以采信。
综上所述，广州饮食服务企业集团有限公司上诉请求成立，本院予以支持；一审判决对使用费的计算标准认定不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初12190号民事判决第一、二、三、五、六、八项；
二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初12190号民事判决第七项；
三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初12190号民事判决第四项为：万二英应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州饮食服务企业集团有限公司支付自2016年8月1日至本判决发生法律效力之日止的场地使用费（其中2016年8月1日至2017年3月31日期间每月按293009.02元的标准计付，2017年4月1日至本判决发生法律效力之日期间每月按316449.74元的标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起至万二英实际交还涉讼房屋的经营管理权之日止的场地使用费，万二英每月按316449.74元计付给广州饮食服务企业集团有限公司。
四、驳回广州饮食服务企业集团有限公司的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费9449元、反诉受理费9498.75元、诉讼保全费3020元，二审案件受理费28716.5元，均由万二英负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 余盾
审判员 李静
二〇一八年十月二十三日
书记员 杨希
胡秀红