上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第30262号
原告上海证大喜玛拉雅有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人朱斌。
委托代理人金永红，上海市公民律师事务所律师。
委托代理人程先林，上海市公民律师事务所律师。
被告上海释缘餐饮有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人王东。
被告上海释缘投资有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人王东。
原告上海证大喜玛拉雅有限公司诉被告上海释缘餐饮有限公司、上海释缘投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月11日受理后，依法适用简易程序，于2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告上海证大喜玛拉雅有限公司的委托代理人程先林，被告上海释缘餐饮有限公司(以下简称释缘餐饮公司)、上海释缘投资有限公司(以下简称释缘投资公司)的法定代表人王东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海证大喜玛拉雅有限公司诉称，2013年3月21日，原告与释缘投资公司签订《证大喜玛拉雅中心预租合同》一份，约定原告将位于本市浦东新区樱花路XXX号“证大喜玛拉雅中心”6层04室房屋共计517平方米出租给释缘投资公司从事“菩缘会馆”品牌的销售经营活动，经营类别按原告统一规划为餐饮，租期6年，自2013年4月16日至2019年4月15日止。被告应于每月25日前按本条前款约定的保底租金标准向甲方(指原告)预付下月保底租金，逾期按日千分之一支付滞纳金。
合同签订后，原告于2013年4月16日向释缘投资公司交付了系争房屋，释缘投资公司装修后经营使用。后因释缘投资公司拖欠租金，原告曾于2015年7月起诉来院要求释缘投资公司支付欠租等，后双方和解，原告撤诉。
2014年5月22日，原告与两被告签订《补充协议》一份，约定，自2014年5月20日起，原告与释缘投资公司之间的预租合同中的承租方由释缘投资公司变更为释缘餐饮公司，释缘餐饮公司继承释缘投资公司在该合同中的所有权利义务，但又约定释缘投资公司对合同中释缘餐饮公司的权利义务承担连带保证责任。之后，释缘餐饮公司使用系争房屋。
之后，释缘餐饮公司付清了截止2015年1月31日的房屋租金及物业管理费。原告遂于2015年5月26日向释缘投资公司发出律师函，通知其解除合同，并催讨租金等费用。后三方多次协商未果。故原告起诉要求：1、请求判决确认解除原告与被告1之间的《证大喜玛拉雅中心预租合同》；2、请求判令被告1将其公司注册地迁移出上海市浦东新区樱花路XXX号XXX层04房屋，并将房屋恢复原状后返还给原告；3、请求判令两被告向原告支付解除合同的违约金人民币465,300元；4、请求判令两被告向原告支付商铺租金、使用费659,692元(从2015年2月1日暂计算至2015年6月15日)，并要求按合同约定的租金标准计算使用费至实际交还房屋之日；5、请求判令两被告向原告支付未付商铺租金的滞纳金54,493元；(滞纳金计算截止至2015年5月25日，之后的滞纳金以每日582元计算)6、请求两被告向原告支付物业管理费118,910元(从2015年3月1日暂计算至2015年5月31日)；7、请求判令两被告向原告支付水费1,690元，电费24,480元；8、要求两被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更第2条诉讼请求为：要求被告上海释缘餐饮有限公司迁出系争房屋。
被告释缘餐饮公司、释缘投资公司辩称，签约情况属实，现同意解除合同并迁出，也同意由释缘餐饮公司支付租金及物业管理费、水电费，但与释缘投资公司无涉。不同意支付滞纳金及违约金，且被告释缘餐饮公司对系争房屋进行了装修，要求原告进行补偿。
经审理查明：2013年3月21日，原告与释缘投资公司签订《证大喜玛拉雅中心预租合同》一份，约定原告将位于本市浦东新区樱花路XXX号“证大喜玛拉雅中心”6层04室房屋共计517平方米出租给释缘投资公司从事“菩缘会馆”品牌的销售经营活动，经营类别按原告统一规划为餐饮，租期6年，自2013年4月16日至2019年4月15日止.合同约定了保底租金标准为：2013年4月16日至2015年4月15日为每日每平方米9元，自2015年4月16日至2017年4月15日为每日每平方米10元，之后递增。合同第六条租金标准及支付方式约定：6.1甲乙双方约定，在租赁期内，乙方(指释缘投资公司)应支付的租金标准按保底租金方式确定。具体租金数额：2013年4月16日至2015年4月15日为每日每平方米9元，自2015年4月16日至2017年4月15日为每日每平方米10元，之后递增。6.2甲乙双方确认，乙方应以先付后用原则按约预付房屋保底租金。乙方应于每月25日前按本条前款约定的保底租金标准向甲方(指原告)预付下月保底租金。合同第七条物业管理费和其他费用约定：7.1乙方同意接受甲方指定的物业管理公司提供物业管理服务，并自房屋交付日起向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费。现甲方双方约定，本合同约定的租赁期内，按2.50元/每平方米实用面积/日的标准向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费。7.2约定：乙方应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费。7.7：乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一天收取万分之三的滞纳金；如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任。上述滞纳金的追索不应影响甲方其他赔偿权利或补救的行使。合同第八条约定租赁保证金：8.1甲乙双方约定，乙方应于签署本合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向甲方支付租赁保证金424,587元(包含已支付租赁意向金141,529元)以保证乙方遵守、履行在本合同项下其必须遵守、履行的规定。合同第十一条房屋返还时的状态约定：11.1乙方应在本合同终止或者提前解除之日起的15个工作日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方需按当期租金及物业管理费2倍标准(按当期租金及物业管理费*2)向甲方支付房屋占用期间的使用费。合同第十五条终止、解除合同的条件：15.2甲乙双方同意，由下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；……6)、乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同约定其他费用累计超过30日的。
合同签订后，原告于2013年4月16日向释缘投资公司交付了系争房屋，释缘投资公司装修后经营使用。后因释缘投资公司拖欠租金，原告曾起诉来院，后双方和解，原告撤诉。
2014年5月22日，原告与两被告签订《补充协议》一份，约定，自2014年5月20日起，原告与释缘投资公司之间的预租合同中的承租方由释缘投资公司变更为释缘餐饮公司，释缘餐饮公司继承释缘投资公司在该合同中的所有权利义务，但又约定释缘投资公司对合同中释缘餐饮公司的权利义务承担连带保证责任。之后，释缘餐饮公司使用系争房屋。
2015年5月26日，原告向被告释缘餐饮公司发送律师函，因释缘餐饮公司长期拖欠租金等应付费用，严重违约，双方合同于2015年5月31日起解除，并要求释缘餐饮公司迁出并返还房屋，并支付租金等应付费用，没收保证金。
审理中，双方确认，释缘餐饮公司已付清了截止2015年1月31日的租金及截止2015年2月底的物业管理费，被告还缴纳了履约保证金424,587元及物业保证金116,325元。被告认为，双方合同7.7条的约定不明，应为无效，故被告不应支付滞纳金及违约金。
以上事实由原、被告提供的房地产权证、预租合同、补充协议、裁定书、律师函等及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告与被告释缘投资公司之间的预租合同，系当事人真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同当事人具有法律约束力，当事人均应严格按照合同约定履行义务。现原告与两被告签订了补充协议，三方一致确认预租合同中释缘投资公司的权利义务均由释缘餐饮公司享有及承担，现被告释缘餐饮公司已按约使用系争房屋，但未能按约支付租金，已违反双方合同约定，构成违约。履约中，原告已发函要求解约，两被告对此均无异议，故本院确认原、被告之间的预租合同已于2015年5月30日解除，但释缘餐饮公司仍应支付所欠的房屋租金及物业管理费、水电费等费用，现释缘餐饮公司同意支付上述费用，于法不悖，本院亦予支持。原告要求被告支付违约金及滞纳金，本院认为，合同解除系归责于被告释缘餐饮公司，故原告要求被告支付违约金的诉请符合双方合同约定，本院予以支持；双方合同7.7约定了“乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一天收取万分之三的滞纳金”，约定了两个支付标准，明显系笔误，现已无法查清签约时双方的真实意思表示，本院认为以日万分之三计算为宜，被告认为该条款约定不明，应为无效，不符合法律规定，本院不予采信。原、被告双方一致同意将被告支付的保证金抵扣被告应付费用，于法不悖，本院予以准许。释缘投资公司认为其在签署补充协议后已退出经营，故不同意承担上述责任，不符合三方补充协议的约定及法律规定，释缘投资公司应对上述释缘餐饮公司的债务承担连带清偿责任。被告要求原告对于其装修损失进行补偿，原告不予同意，本院认为，因被告释缘餐饮公司的违约行为导致合同解除，被告要求补偿装修损失无合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、解除原告上海证大喜玛拉雅有限公司及被告上海释缘餐饮有限公司之间关于上海市浦东新区樱花路XXX号“证大喜玛拉雅中心”6层04室房屋的租赁合同；
二、被告上海释缘餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区樱花路XXX号“证大喜玛拉雅中心”6层04室房屋，将房屋返还给原告上海证大喜玛拉雅有限公司；
三、被告上海释缘餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海证大喜玛拉雅有限公司自2015年2月1日至迁出日止的租金及使用费(其中自2015年2月1日至4月15日的标准为每日4,653元，自2015年4月16日至迁出日止的标准为每日5,170元)。该款应扣除被告上海释缘餐饮有限公司已缴纳的履约保证金424,587元；
四、被告上海释缘餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海证大喜玛拉雅有限公司自2015年3月1日至迁出日止的物业管理费(标准为每日1,292.50元)。该款应扣除被告上海释缘餐饮有限公司已交的物业保证金116,325元；
五、被告上海释缘餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海证大喜玛拉雅有限公司水费1,690元、电费24,480元；
六、被告上海释缘餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海证大喜玛拉雅有限公司解约违约金424,587元；
七、被告上海释缘餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海证大喜玛拉雅有限公司逾期付款滞纳金。自2015年2月1日至5月30日的滞纳金以每日424元的标准计算，自6月1日至付清之日止的滞纳金以每日465元计算；
被告上海释缘投资有限公司对上述被告上海释缘餐饮有限公司的债务承担连带清偿责任。
案件受理费16,721元，减半收取8,360.50元，由被告上海释缘餐饮有限公司、上海释缘投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨晓云
二〇一五年十一月五日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条
当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。