广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第46号
上诉人（原审原告、反诉被告）叶就才，男，1963年12月7日出生，汉族。
上诉人（原审原告、反诉被告）陈雪芳，女，1964年1月1日出生，汉族。
两上诉人的共同委托代理人林国亮，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）李杰容，女，1970年1月10日出生，汉族。
委托代理人唐承奎，国信信扬律师事务所律师。
原审被告王明昌，男，1958年5月5日出生，汉族。
委托代理人唐承奎，国信信扬律师事务所律师。
上诉人叶就才、陈雪芳、李杰容因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
叶就才、陈雪芳一审共同诉称：1994年5月30日，我方通过集资形式购得“白云区松洲街河沙村海景路海富阁A栋306号”（下称涉案房产），是涉案房产的产权人，涉案房产的土地性质为农民集体所有。我方由于对法律法规的不熟悉，同时也受到李杰容、王明昌的错误引导，于2004年6月3日与李杰容、王明昌签订了《房屋转让协议书》，将涉案房产转让给李杰容、王明昌，转让金额为人民币55000元。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。
本案中，涉案房产所在的土地性质为农民集体所有，依法不得转让，相应地，附着于该土地上的房屋也不得转让。可见，我方与李杰容、王明昌为转让涉案房产所签订的转让协议是违反法律强制性规定的，属于《合同法》第五十二条第（五）款规定的合同无效的情况。因此，我方起诉要求：1、确认我方与李杰容、王明昌签订的《房屋转让协议书》无效；2、本案全部诉讼费用由李杰容、王明昌承担。
李杰容、王明昌一审共同辩称：不同意叶就才、陈雪芳的诉讼请求，双方签订的《房屋转让协议书》合法有效。另外，我方认为，争议房屋所在的桥中花园已经符合规划要求，并已办理审批手续，大部分第一、二期业主已经办理好房产过户手续，但因为叶就才、陈雪芳拒绝提供第二代身份复印件，才未能办理该房屋产权。涉案房屋虽是集体用地性质，但该房屋开发单位是当年的白云区政府下属国有企业，专门负责集体建设用地的集资开发，我方也是当年与开发商通过集资建房取得上述争议房屋。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》之规定，争议房屋转让并未违反法律强制性规定，协议并非绝对无效。争议房屋属于历史遗留问题，只是当年原开发单位没有缴纳全部土地出让金，土地性质没有变更完毕。现在相关手续已经办理，具备合法的交易条件，可以办理房产证。因此，李杰容反诉请求：1、叶就才、陈雪芳履行《房屋转让协议书》的义务，配合我方办理涉案房产过户手续；2、全部诉讼费用由叶就才、陈雪芳承担。
叶就才、陈雪芳针对李杰容、王明昌的反诉共同辩称：不同意李杰容、王明昌的反诉请求。1、李杰容、王明昌的反诉请求没有事实和法律依据，因为涉案房屋的房屋买卖合同明显与国家的强制性法律法规冲突，是无效的，我方也没有义务为李杰容、王明昌履行相关的义务；2、即使本案的房屋可以领取房产证，也只能证明我方与广州市白云区城镇建设开发总公司集资建房的房产可以领取房产证，但这并未改变涉案房屋的土地性质，因此涉案房屋仍然属于农民集体所有制的土地，依法不能转让；3、李杰容、王明昌自签订合同后，从未要求我方履行合同义务，即使涉案房屋可以过户，李杰容、王明昌的请求也已经超过时效。综上所述，李杰容、王明昌的反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回李杰容、王明昌的所有反诉请求。
原审法院经审理查明：叶就才、陈雪芳（集资者）于1994年5月12日与广州市白云区城镇建设开发总公司松洲分公司河沙集资建房办公室签订《集资建房协议书》，约定叶就才、陈雪芳集资购买的房屋为白云区松洲街河沙村海景路海富阁A栋306房（涉案房屋）。涉案房屋现登记于叶就才、陈雪芳名下，建筑面积59.8134平方米，所有权来历为1994年4月合建分割，契证类型为房地产共有证。
2004年6月3日，叶就才、陈雪芳（甲方）与李杰容（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定：甲方将名下白云区松洲街河沙村海景路海富阁A栋306房（现该地区划归广州市荔湾区桥中街管辖）转让乙方；甲方持有与开发商签订的“集资建房协议书”和白云区公证处的“协议证明书”各一份，开发商出具给甲方的收款收据，转让后甲方转交乙方所有，作日后办证用；甲方以55000元价格转让乙方，转让后该房产权属乙方所有；甲方必须到公证处办理乙方认可的第三者代理甲方办理日后的产权及过户手续；……协议签订当日，李杰容向叶就才、陈雪芳支付了涉案房屋购房款55000元。
叶就才、陈雪芳与王明昌又于2004年6月3日到荔湾区公证处办理委托公证手续。公证内容为叶就才、陈雪芳委托王明昌到房管部门办理涉案房屋登记、领取房屋契证手续；办理房屋产权后代为办理房屋买卖过户手续等事项。
涉案房屋所属地段现划归荔湾区桥中街管辖。该房屋土地权属性质为集体所有。
原审法院认为：虽然叶就才、陈雪芳依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设……”主张其与李杰容签订的《协议书》无效，但是该协议书约定的是叶就才、陈雪芳、李杰容买卖集体土地上盖房屋，即使涉案房屋在办理产权过户上存在法律上障碍，但这属于合同履行上的问题，并非导致合同无效的必然要件。因此，叶就才、陈雪芳、李杰容签订的《协议书》是当事人真实意思表示，合法有效。叶就才、陈雪芳主张协议无效依据不足，原审法院不予支持。
李杰容已依据《协议书》约定向叶就才、陈雪芳支付购房款55000元，叶就才、陈雪芳理应依约协助李杰容办理涉案房屋登记过户手续，但由于目前涉案房屋土地权属性质仍为集体所有，在该土地性质变更为国有之前存在办理过户登记上的法律障碍，因此，李杰容要求叶就才、陈雪芳办理涉案房屋产权过户手续尚不具备履行条件，原审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条的规定，原审法院作出判决：一、驳回原告叶就才、陈雪芳的诉讼请求；二、驳回被告李杰容的反诉请求。本案本诉受理费50元由原告负担，反诉受理费25元由被告李杰容负担。
判后，叶就才与陈雪芳、李杰容均不服原审判决，向本院提起上诉。
叶就才与陈雪芳上诉称，我方认为，原审判决适用法律错误，具体如下：1、涉案房产的土地属于农民集体所有，不得转让。《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。本案中，根据两原告提交的房地产登记簿查册表显示，涉案房产的土地性质为农民集体所有土地，应由农村经济组织或村民委员会经营、管理，根据上述法律的规定不得转让。2、涉案房产的房屋所有权与土地使用权是一致的、不得拆分。《城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”上述法律的规定，我国房屋转让遵循是“地随房走”的原则，即房地产转让时该房屋占用范围内的土地使用权必须与房屋所有权同时转让。本案中，根据“地随房走”的原则，涉案房产的房屋所有权转让时必须与其占用范围内的土地使用权一并转让，可见，涉案房产的土地使用权依法不得转让的情况下，涉案房产的房屋所有权同样依法不得转让。可见，我方与李杰容、王明昌就转让涉案房产所签订的转让协议违反了国家法律的强制性规定，根据《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，应依法认定为无效合同。3、原审判决适用法律错误。原审判决认为，“协议书约定的是原、被告买卖集体土地上盖房屋，即使涉案房屋在办理产权过户上存在法律障碍，但这属于合同履行上的问题，并非导致合同无效的必要条件”。很明显，原审法院将涉案房产的土地使用权与房屋所有权割裂看待，致使其错误认为涉案房屋的房屋所有权可以脱离土地使用权单独买卖，从而错误认定转让协议有效。另外，由于相关法律法规已经明确农民集体土地使用权及其上盖的房屋不得转让，才导致涉案房屋无法办理过户手续，因此，一审判决所谓的障碍并非合同履行上的问题，而是导致合同无效的必要条件。可见，由于原审判决对相关法律规定存在错误的认识，从而导致其对本案的认定存在偏差，因此，请二审依法予以纠正，改判转让协议为无效合同。综上所述，恳请二审法院依据本案事实及相关法律规定，为维护社会公平，为维护我方的合法权益，依法支持我方的全部上诉请求。故此上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、改判支持我方的全部诉讼请求，即确认我方与李杰容、王明昌签订的《房屋转让协议书》无效；3、本案的一、二审诉讼费由李杰容、王明昌承担。
李杰容上诉称，原审法院事实认定不清晰，适用法律错误，应该判决叶就才与陈雪芳履行合同义务协助我方办理产权及产权过户手续。本案叶就才与陈雪芳起诉要求确认双方于2004年6月3日所签订的涉及集体产权性质的《房屋转让协议》无效。后经一审法院认为：“原、被告买卖集体土地上盖房屋，即使涉案房屋在办理产权过户上存在法律上的障碍，但这属于合同履行上的问题，并非导致合同无效的必要条件。因此，原被告签订的《协议书》是当事人真实意思表示，合法有效。原告主张协议无效依据不足，本院不予支持。”我方在一审反诉认为，双方协议买卖房屋虽具有集体土地性质，但现在已经具备合法交易条件，广州市房管局也已经下文通知业主办理相关产权确认手续。双方协议应真实、有效、合法。但一审法院既然确认《协议》有效，却不支持要求叶就才与陈雪芳协助办理房屋产权及过户手续的反诉意见。我们认为，一审法院事实认定不清，适用法律有误。因为该涉案房屋现在已经可以办理房屋产权，按照广州市国土资源和房屋管理局《关于办理桥中花园产权资料的通知》，只是先以叶就才与陈雪芳名义办理产权，补交土地出让金，将集体产权性质办理为国有产权性质，后双方办理产权交易过户手续即可。双方协议约定明确：“甲方必须到公证处办理乙方认可的第三者代理甲方办理日后的产权及过户手续。若日后产权需要甲方亲自来办理，甲方协助办理房产过户手续，费用由乙方支付。甲方应预留户口簿、身份证复印件给乙方作办证备用。”现在，只要叶就才与陈雪芳提供第二代身份证复印件，基于“委托公证”，我方可以要求被委托人王明昌协助办理相关手续即可。但叶就才与陈雪芳拒绝提供第二代身份证复印件，因此，叶就才与陈雪芳理应亲自履行《协议》，将涉案房屋产权办理在自己名下，然后，再办理过户交易手续。叶就才与陈雪芳拒绝履行协议，明显违约。一审法院认为“办理涉案房屋产权过户手续尚不具备履行条件”，明显查明事实不清适用法律有误。根据以上事实，结合《合同法》、《城市房地产法》及相关法律法规，特请求二审法院依法予以判决。故此上诉请求：1、判决叶就才与陈雪芳按照合同履行协议，协助办理房产及过户手续；2、本案一、二审诉讼费用由叶就才与陈雪芳全部承担。
李杰容对叶就才与陈雪芳的上诉意见答辩称，一，涉案房产所交易的标的是对方上诉的房屋，现在买卖合同具备的条件都是具备的，广州市房管局已出了相应规定和通告，房屋买卖标的在法律上没有任何目的。二，涉案小区的房屋一期包括二期都已经办理房产证手续，其他房产类似情况都办理完房产证的情况下，对方依然拒绝履行协商过户的手续，对方违背了协议，应按协议履行全部过户手续。
叶就才、陈雪芳对李杰容的上诉意见答辩称，李杰容多次提及涉案房屋具备了过户手续的条件，也具备房管局下发相关证件的条件，这只是对方单方意思表示，但没有任何证据支持主张，根据最高院的司法解释，对方应承担举证不能的后果。
王明昌表示同意李杰容的意见。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
另查明，根据叶就才、陈雪芳向原审法院提交的广州市国土资源和房屋管理局出具的《房地产登记查册表》记载，涉案房屋白云区松洲街河沙村海景路海富阁A栋306房的产权人为叶就才、陈雪芳共有，建筑面积59.8134平方米，所有权来历为1994年4月合建分割，土地权属性质为集体土地。
本院认为，关于叶就才、陈雪芳依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设……”主张其与李杰容就涉案房屋白云区松洲街河沙村海景路海富阁A栋306房签订的《房屋转让协议书》无效的问题。首先，根据叶就才、陈雪芳与广州市白云区城镇建设开发总公司松洲分公司河沙集资建房办公室签订《集资建房协议书》记载涉案房屋为集资房，以及广州市国土资源和房屋管理局出具的《房地产登记查册表》记载涉案房屋土地权属性质为集体土地，并非叶就才、陈雪芳所主张的农民集体所有的土地使用权；其次，叶就才、陈雪芳与李杰容涉案房屋签订的《房屋转让协议书》是双方的真实意思表示，并没有违反《中华人民共和国土地管理法》的有关规定。因此，叶就才、陈雪芳主张《房屋转让协议书》无效，没有法律依据，本院不予支持。
从《房屋转让协议书》的履行情况看，李杰容已依照约定向叶就才、陈雪芳支付全部购房款55000元，叶就才、陈雪芳理应依照约定协助李杰容办理涉案房屋登记过户手续，但由于目前涉案房屋土地权属性质仍为集体所有，在该土地性质变更为国有之前存在办理过户登记上的法律障碍，因此，李杰容要求叶就才、陈雪芳办理涉案房屋产权过户手续目前尚不具备履行条件，本院不予支持。
综上所述，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。叶就才与陈雪芳、李杰容的上诉，理据均不成立，其上诉请求均予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费150元，由叶就才与陈雪芳负担100元，李杰容负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年一月××日
书 记 员 李 焕
颜玉婵