天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)和民二初字第0561号
原告侯永祥,男,1958年1月21日出生,住址天津市和平区。
委托代理人马增悦,天津悦德律师事务所律师。
原告侯振昌,男,1982年11月1日出生,住址天津市和平区。
委托代理人马增悦,天津悦德律师事务所律师。
被告天津新华世纪房地产开发有限公司,住所地天津市和平区卫津路北端嘉利大厦2904-2908。
法定代表人蔡冠深,该公司董事长。
委托代理人冷丽丽,北京观韬(天津)律师事务所律师。
第三人招商银行股份有限公司天津分行,住所地天津市河西区广东路255号。前进道9号育佳大厦3号楼1至4层,4号楼1层,5号楼第3层、10至23层,地下一层局部。
负责人毛国英,该行行长。
委托代理人常凤琪,天津四方君汇律师事务所律师。
原告侯永祥、侯振昌与被告天津新华世纪房地产开发有限公司及第三人招商银行股份有限公司天津分行商品房买卖合同纠纷一案,本院于2015年7月3日受理后,依法由代理审判员卞志杰适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告侯永祥的委托代理人马增悦,原告侯振昌及其委托代理人马增悦,被告的委托代理人冷丽丽,第三人的委托代理人常凤琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侯永祥、侯振昌诉称,二原告系父子关系。2013年9月5日,二原告与被告签订了编号为2012-0170987号《天津市商品房买卖合同》,约定二原告共同购买被告开发的位于天津市和平区×号楼-2002号房屋,该房屋建筑面积239.19平方米,销售价格为29337.9.25/平方米,总价款为7017332元,付款方式为贷款,交房日期为2014年12月30日。如被告方延期交付商品房,“逾期在90日内的,原告有权向被告追究已付款利息,利息自合同约定被告应交付商品房之日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。”
另,原、被告在《补充合同》第三条约定,被告逾期交房超过90日后,原告有权解除买卖合同。原告解除买卖合同的,应于有权解除买卖合同之日起15日内,将解除合同的书面通知送达被告。双方应按照本补充合同第十四条第三项的约定,办理解除买卖合同的全部手续。被告于解除买卖合同的全部手续办理完毕后90日内退还原告全部已付商品房借款,并按原告累计已付商品房价款的1%向乙方支付违约金。
2013年9月5日,原告按照合同约定向被告交纳了首付款3707489元,并如期办理了银行贷款足额支付了购房价款,同时双方将商品房买卖合同在房管部门登记备案。
但被告未能按照双方约定的日期交付上述商品房,且在逾期满90日时仍未交付该房屋,二原告依约以邮寄和当面递交方式将书面解约函送达被告处,被告确明确表示不同意履行上述合同条款,解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》,遂发生分歧。
综上,原、被告签订的编号为2012-0170987号《天津市商品房买卖合同》合法有效,对双方均有约束力。二原告依约履行了付款义务,被告应依约交付房屋。被告未能按照约定日期交付房屋已经构成违约,被告在约定的延期交付期内未能交付房屋,且在二原告依约送达书面解约退房函后,被告拒绝解除合同退还购房款系进一步违约,严重损害了二原告的合法权益。二原告为维护自身合法权益,依据《合同法》第九十三条的规定提起诉讼,恳请法院依法审理,判如所请。现起诉请求判令:1、解除原、被告于2013年9月5日签订的编号为2012-0170987号《天津市商品房买卖合同》,确认合同于2015年4月2日解除;2、被告返还二原告购房款7017332元;3、被告赔偿二原告契税损失210519.96元、维修基金23919元、土地转移费2152.71元、预告登记费550元、印花税3508.67元,截止到2015年12月11日已发生的利息损失1026095.1元,并支付违约金70173.32元;4、被告支付自2015年12月12日至实际返还购房款之日止按年息7.205%给付利息;5、诉讼费用由被告负担。增加诉讼请求:1、被告支付二原告设计费损失45000元;2、第三人协助办理解除抵押贷款合同并办理解除房屋的抵押手续,解除抵押贷款产生的损失由被告承担。
原告提交的证据材料:1、市场主体基本信息;2、组织机构代码证,1-2用以证明被告是合法成立的民事主体;3、《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》,用以证明原、被告的合同关系及合同里约定的详细情况;4、个人贷款借款合同;5、个人贷款抵押合同;6、个人贷款借款借据,4-6用以证明原告依照合同约定履行了贷款义务并取得贷款,依照合同约定已将贷款给付被告,被告收到该笔款项,同时贷款合同利率是原告方计算利息损失的依据;7、销售不动产统一发票,用以证明被告开具了的购房发票;8、往来收据两张;9、维修基金收据及契税完税证,8-9用以证明原告方的实际损失;10、退房函及邮寄证明,用以证明因被告方迟迟不能交付房屋,原告在约定期限内提出解除合同和退房要求;11、贷款还款明细,用以证明原告偿还贷款及贷款利息,贷款利息计算依据;12、设计协议、装修施工合同、设计费的发票,用以证明原告有装修设计损失45000元,要求被告予以赔偿。
被告对原告证据材料的质证意见:对1-11没有异议;12、房屋没有交付,不应支付装修费的损失。
第三人对原告证据材料的质证意见:对3、4、5、6没有异议,其他证据材料与第三人无关,不予质证。
原告提交的证据材料,经被告质证及本院审查:对证据材料的真实性、合法性予以确认,上述证据与本案纠纷有直接法律关系,可作为本案证据。
被告天津新华世纪房地产开发有限公司辩称,关于原告的第1项诉讼请求,被告同意解双方签订的编号为2012-0170991号的《天津市商品房买卖合同》。
关于原告的第2项诉讼请求,被告同意返还购房款,但根据合同约定,解除合同时间不同,退还的时间也不同。如果合同解除的理由为原告因被告逾期交付超过90日,原告自有权解除合同之日起15日内书面通知被告解除的,根据补充协议第三条的规定,退款时间为解除合同手续办理完毕后90日。如果双方协商一致解除的,根据补充协议第十四条第三款第四项的规定,退款时间为原告履行完解除、注销、退房手续并经被告确认后,返还房款。
关于原告的第3项诉讼请求中契税、维修基金、土地转移费、登记费、印花税部分,因上述费用已经实际发生,收取单位为行政机关,且合同解除是因原告提出,该部分损失应当由原告自行承担,被告不同意赔偿。原告要求的支付违约金部分,被告认为解除理由不同,违约金的支付标准不同。如果合同解除的理由为原告因被告逾期交付超过90日,原告自有权解除合同之日起15日内书面通知被告解除的,根据补充协议第三条的规定,违约金支付标准为原告已付商品房价款的1%,如果双方协商一致解除的,违约金支付标准为自延期交付之日起至实际交付之日,按照日万分之一的标准,但最高不超过买卖合同总价款的2%。原告要求被告支付的利息及第4项诉讼请求中要求支付的利息部分,被告认为根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条第一款的约定,逾期交付房屋在90日内的(2015年3月31日之前),原告有权向被告追究已付款利息,利息按照银行同期贷款利率计算。但根据附件六第三条约定,此处约定的违约金与买卖合同第五条第一款所约定已付款利息不作累加,故逾期90日之内的利息部分,因原告已主张了违约金,故不同意支付利息。关于逾期90日后的利息部分(2015年4月1日开始),因双方未做约定,被告不同意支付。被告不应支付原告设计费损失。另外,原告主张的违约金及利息合计已超过其实际损失,请求法院予以认定。
被告提交的证据材料:天津市建设工程竣工验收备案书,证明被告房屋符合交付条件,原告未收房。
原告对被告证据材料的质证意见:真实性没有异议,证明目的不予认可,合同约定有交房时间,双方协商解除合同时,天津市建设工程竣工验收备案书尚未下达,更证明了被告违约。
第三人对被告证据材料的质证意见:没有异议。
被告提交的证据材料,经原告质证及本院审查:对证据材料的真实性、合法性予以确认,上述证据与本案纠纷有直接法律关系,可作为本案证据。但证据材料的证明目的,本院不予确认。
第三人招商银行股份有限公司天津分行述称,借款本金及相应利息按照合同约定还清,可以配合原告解除抵押和办理解除抵押的相关手续。未提交证据材料。
经审理查明,二原告系父子关系。涉诉房屋位于天津市和平区×号楼-2002号。2013年9月5日,二原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》(编号:2012-0170987),约定二原告共同购买被告开发的涉诉房屋,该房屋建筑面积239.19平方米,每平方米价格为29337.90元,总价款为7017332元。商品房竣工,经验收合格后方可交付,未经验收或验收不合格的,不得交付使用。被告于2014年12月30日前,将符合上述条件的商品房交付原告使用。原告贷款付款,应于2013年9月12日前,一次性存入首付款3517332元,其余价款办理贷款。合同第五条约定,处不可抗力外,被告如未按合同第三条约定日期交付商品房的,逾期在90日内的,原告有权向被告追究已付款利息,利息自合同约定被告应支付商品房之次日起至实际交付商品房之日止,按照银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的,原告在向被告追究已付款利息的同时,还有权按照附件六第三条约定,追究被告违约责任。附件六(补充合同)第三条约定,被告逾期交房超过90日后,原告有权解除买卖合同,原告解除买卖合同的,应于有权解除买卖合同之日起15日内,将解除合同的书面通知送达被告,双方应按照本补充合同第十四条第3项的约定,办理解除买卖合同的全部手续,被告于解除买卖合同的全部手续办理完毕后90日内退还原告全部已付商品房价款,并按原告累计已付商品房价款的1%向被告支付违约金。附件六(补充合同)第十四条第3项约定,本合同根据双方约定或法律规定解除的,买卖合同已经在房地产管理部门办理了合同登记备案,所有权预告登记、抵押权预告登记或其他备案登记的,双方应当于合同解除之日起10日内,提供所需资料及费用,共同到房地产管理部门办理合同登记备案、所有权预告登记、抵押权预告登记或其他备案登记的解除、注销手续。被告逾期办理前述手续的,每逾期一日需向原告支付已付商品房价款的万分之一的赔偿金,原告逾期办理前述手续的,每逾期一日需向被告支付相当于全部商品房价款的万分之一的赔偿金。
合同签订后,二原告于2013年9月5日存入首付款3517332元,还向被告交付了契税210519.96元、维修基金23919元、土地转移费2152.71元、预告登记费550元、印花税3508.67元,被告将维修基金23919元及契税210519.96元交至天津市房屋维修资金管理中心及天津市和平区房地产管理局,并办理了涉诉房屋的登记备案手续和所有权预告登记。2013年11月19日,原告侯永祥与第三人签订了《个人贷款借款合同》,贷款350万元,贷款期限自2013年11月19日起至2023年11月19日止。2013年12月25日,第三人发放贷款3500000元并存入被告账户,原告自2014年2月开始偿还贷款本金及利息。同日,原告侯永祥、侯振昌与第三人签订了《个人贷款抵押合同》,用涉诉房屋抵押贷款并办理了抵押登记。2014年12月3日,原告侯振昌与案外人天筑嘉合室内装饰设计(天津)有限公司签订《设计协议》,委托案外人承担上述商品房屋室内装饰工程项目的设计任务,案外人于2015年11月9日给原告侯振昌开具了设计费45000元的发票。后被告未能在合同约定的交房日期将商品房交付原告,在逾期90日后仍未能交付。2015年4月1日,二原告以快递邮寄方式向被告送达《退房函》,要求解除商品房买卖合同,并要求被告按照合同约定进行赔偿。被告于2015年4月2日收到《退房函》,但未按照合同约定与原告办理解除合同的相关手续,也未退还购房款。2015年5月13日,被告取得了天玺国际公寓2号楼的《天津市建设工程竣工验收备案书》。
另,原告主张约定的违约金低于造成的损失,请求予以增加,要求被告按照原告的实际损失承担违约责任。
上述事实,有原、被告及第三人的当庭陈述及提交的证据予以证实,经当庭质证,本院予以确认。
本院认为,依照法律规定,依法成立的合同,对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》,系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律及行政法规的强制性规定,合同依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
被告未依约向原告交付涉诉房屋,在逾期交房90日内仍未能交付涉诉房屋构成违约,原告依照买卖合同约定书面通知被告解除买卖合同。依照合同法的规定,原、被告约定了合同解除的条件,条件成就,原告可以解除合同,且解除通知于2015年4月2日到达被告,故原告要求解除双方于2013年9月5日签订的编号为2012-0170987号《天津市商品房买卖合同》,并确认于2015年4月2日解除的诉讼请求,本院予以支持。同时,买卖合同解除后,原、被告应到房管部门办理注销所有权预告登记、撤销备案登记、办理退房等相关手续。
因买卖合同解除,二原告与第三人签订了《个人贷款抵押合同》也应予以解除,依照法律规定,被告应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和原告,故二原告要求被告返还购房款7017332元的诉讼请求,本院判定被告返还二原告交付的首付款3517332元及二原告已偿还第三人的贷款本金及利息,返还第三人购房贷款。(按清偿还贷款时第三人出具贷款剩余数额为准)
二原告要求被告支付自2013年9月5日至2015年12月11日已发生的利息损失1026095.1元(包括首付款的利息损失574427.21元和已偿还的贷款利息损失451667.89元)及自2015年12月12日至实际返还购房款之日止按照年息7.205%计算的利息损失(包括首付款利息和贷款利息)的诉讼请求,被告应承担买卖合同解除的违约责任,应予以支持。但原告按照年利率7.205%计算的2013年9月5日至2015年12月11日首付款利息损失,本院调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算,应为450873.78元。而二原告要求被告支付的贷款利息损失,因本院已判定了被告返还二原告已偿还第三人的贷款利息,故不再重复判定。
因买卖合同解除系被告违约造成,被告应承担相应的违约责任。现原告主张买卖合同约定的违约金过低,请求予以增加并要求被告按照原告的实际损失承担违约责任,因按照买卖合同约定的被告承担违约责任的方式计算的违约金不足以弥补原告的损失,原告的上述请求本院予以采信。据此,二原告要求被告赔偿契税210519.96元及维修基金23919元损失的诉讼请求,本院予以支持。二原告要求被告同时赔偿土地转移费2152.71元、登记费550元、印花税3508.67元损失的诉讼请求,上述费用在被告处且被告同意退还原告,故被告应按二原告所交数额如数退还二原告。
被告抗辩买卖合同解除后,其应按照买卖合同约定的被告承担违约责任的方式承担相应的违约责任的抗辩理由,因买卖合同约定的被告应支付的违约金数额远不足以弥补二原告的实际损失,二原告主张约定的违约金过低请求予以增加,并选择被告承担赔偿损失的违约责任并无不当,被告的抗辩理由本院不予采信。
二原告要求被告支付违约金70173.32元的诉讼请求,因原告已要求被告承担赔偿损失的违约责任,且赔偿损失数额远大于违约金数额,本院不予支持。
二原告要求被告支付设计费损失45000元的诉讼请求,该费用发生在买卖合同约定的交房期限之前,而此时被告是否能够依约交房尚不确定,而且该费用并非是被告为履行买卖合同所支出的费用。同时,该费用也不属于被告预见或应当预见到的因违反合同可能造成损失,故被告不应承担设计费损失的违约责任,二原告的上述诉讼请求本院不予支持。
原告要求第三人协助办理解除抵押贷款合同及抵押手续的诉讼请求,第三人表示在贷款偿还后可以予以配合,本院予以支持。要求解除抵押贷款产生的损失由被告承担的诉讼请求,因该损失尚未发生,本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定,判决如下:
一、确认二原告与被告于2013年9月5日签订的编号为2012-0170987号《天津市商品房买卖合同》于2015年4月2日予以解除,二原告与被告于本判决生效之日起三十日内,到房管部门办理注销所有权预告登记、撤销备案登记、办理退房等相关手续;
二、本判决生效之日起十五日内,被告返还二原告交付的首付款3517332元及二原告已偿还的贷款本金及利息,返还第三人购房贷款;(以第三人出具的贷款剩余数额为准)
三、本判决生效之日起十五日内,被告赔偿二原告契税损失210519.96元及维修基金损失23919元,退还二原告交付的土地转移费2152.71元、登记费550元、印花税3508.67元;
四、本判决生效之日起十五日内,被告支付二原告自2013年9月5日至2015年12月11日首付款利息损失450873.78元,以及自2015年12月12日至实际返还购房款之日止的首付款利息损失;(按照中国人民银行同期贷款利率计算)
五、第三人于购房贷款全部偿还之日起十五日内,协助原、被告办理解除贷款抵押的相关手续;
六、原告的其他诉讼请求均予以驳回。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费68934元,减半收取34267元,由被告负担。(于本判决生效之日起十日内直接给付原告)
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 卞志杰
二〇一六年三月二十日
书 记 员 刘 义
附:本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条第一款依法成立的合同,自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机关确认合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。