安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终4279号
上诉人（原审被告）：刘征，男，1973年10月9日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区，
委托诉讼代理人：冷贺矿，北京金诚通达（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尉迟立君，安徽安援律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李洋，男，1984年11月1日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区，现住安徽省合肥市包河区，
委托诉讼代理人：夏炀，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。
原审第三人：刘澜蛟，女，1976年9月16日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县，
上诉人刘征因与被上诉人李洋、原审第三人刘澜蛟房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初6814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘征上诉请求：撤销一审判决，驳回李洋诉请，一、二审诉讼费由李洋承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。双方签订的买卖协议系意向协议，不是房屋买卖合同，该协议没有完全包含房屋买卖合同的必备要件，也未约定违约责任。该协议因李洋未履行义务终止，一审中，刘征提交的证人证言证明系李洋未履行先期义务导致双方无法继续商谈房屋买卖事宜。2、一审法院适用法律错误。双方约定了生效条件，因李洋未及时付款导致合同没有生效，后刘澜蛟未追认导致合同无效，双方均有过错。涉案协议不具备房屋买卖合同必备要件，李洋至起诉都未付首付款，李洋违约。即便刘征违约，李洋也有义务防止损失扩大，否则无权要求就扩大的损失赔偿。3、一审法院适用简易程序审理本案不当，本案争议巨大，双方均无有效证据证明对方违约，不应适用简易程序。4、一审法院对双方举证采信系双重标准，判决显失公正。一审法院片面采信李洋的陈述，李洋没有及时、足额准备好首付款。鉴定机构的价格节点系2016年11月10的价格，李洋2016年6月就知道合同无法履行，该报告包括了扩大损失。李洋明知房屋产权无登记、未及时支付首付款、仅仅投资1万元，却让刘征承担40万元赔偿，显然有失公平。
李洋辩称，1、一审法院认定事实清楚。双方签订的合同是合法有效的房屋买卖合同，合同内容明确详细，也对违约责任进行了必要的约定，刘征认为是意向性协议的说法不成立。双方有中间人介绍，价格稍低但并未远低于市场价。合同约定房产证和土地证办理后支付首付款，涉案房产系2016年5月办理产权证，刘征称未能在春节前及时拿到钱，系其错误估计房产证办理时间造成，与李洋无关。产权证办理后，刘征不予配合，李洋无法支付首付款，刘征无权处分房屋存在重大违约，应当承担违约责任。2、一审适用法律正确。涉案合同没有约定生效条件，刘征该上诉理由不成立。涉案合同约定了刘征有办理好房屋产权证及土地证的先履行义务，此前其无权要求李洋支付首付款。3、李洋提交的证据已经明确证明案件事实，一审适用简易程序合法，且一审法院开庭前释明适用简易程序，刘征表示认同并未提出异议。4、一审判决刘征赔偿损失40万元并无不当。李洋一审诉请系继续履行合同，后刘澜蛟介入才知道合同不能履行，变更了诉请。房产评估报告显示因刘征违约，李洋损失为113万元，法院综合考量判决40万元系仅将该报告做参考而非依据，刘征以一审法院已经评价过的情节为由认为判决金额过高不应得到支持。
刘澜蛟陈述，因刘征在2015年底资金短缺，刘澜蛟提出将涉案房屋卖出帮刘征渡过难关，但要求买家必须在年前支付40万首付款，并且等刘澜蛟入户该房屋再办理买卖手续。后，李洋一直拖延支付时间，刘征只能借钱解决问题。2016年6月，房屋产权证办理后，李洋在房屋涨价后又催问卖房子的事情。一审法院仅因为李洋支付1万元定金就要求刘征承担40万元赔偿有失公正，请求二审法院公正判决。
李洋向一审法院起诉请求：1、判令刘征继续履行与李洋签订的二手房买卖合同并立刻办理相关手续；2、判令刘征承担本案诉讼费用。后李洋变更诉讼请求为：1、判令解除李洋、刘征2016年1月18日签订的二手房买卖合同；2、判令刘征双倍返还定金2万元；3、判令刘征赔偿李洋所遭受的实际损失（具体损失以评估机构出具的评估价格与双方约定的88万元之间的差额为准）；4、本案诉讼费、评估费由刘征承担。
一审法院认定事实：2016年1月18日，李洋与刘征签订一份二手房屋买卖合同，约定刘征将位于合肥市包河区望湖街道地矿家园6幢2901室房屋作价88万元出卖给李洋，合同签订之日由李洋支付定金1万元，后期从总房款中扣除，待刘征将房产证和土地证办理后，李洋将首付款、公积金贷款按照相关手续办妥。当日，李洋即向刘征支付了定金1万元，刘征出具了定金收条。
一审另查明，刘征与刘澜蛟系兄妹关系。涉案房屋系刘澜蛟于2010年12月30日从安徽省地矿置业有限责任公司处购买。2016年5月17日，涉案房屋办理了产权登记，所有权人为刘澜蛟。
在案件审理过程中，李洋向一审法院申请对涉案房屋在2016年11月10日的市场价格进行评估。该院依法委托博文房地产评估造价集团有限公司进行评估鉴定。该公司出具了估价报告书，确定涉案房屋在2016年11月10日的市场价值为2011300元。
在庭审过程中，经一审法院释明，李洋明确其诉讼请求中双倍返还定金与赔偿损失选择适用赔偿损失，要求返还定金1万元，并明确赔偿损失具体数额为1131300元。
一审法院认为，李洋与刘征签订的二手房买卖合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应受此约束。因涉案房屋的所有权人为刘澜蛟，现刘澜蛟对刘征出卖涉案房屋的行为不予追认，合同目的无法实现，李洋诉请要求解除涉案合同，该院予以支持，刘征应返告李洋已付的定金1万元。关于李洋主张的损失1131300元。该院认为，导致涉案合同解除的主要原因是刘征未经刘澜蛟同意即与李洋签订了出卖涉案房屋的买卖合同，但李洋作为买受人应当审慎审查涉案房屋的权属情况，在明知涉案房屋尚未办理产权登记的情况下，也没有查看涉案房屋的商品房买卖合同及备案情况，即与刘征签订合同，本身存在一定过错，且李洋也仅支付定金1万元。因房价涨跌系市场经济行为，结合上述情况，综合参考评估机构出具的估价报告书，该院酌定损失数额为40万元。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条规定，判决：一、解除李洋与刘征在2016年1月18日签订的二手房屋买卖合同；二、刘征自判决生效之日起十日内返还李洋定金1万元；三、刘征自判决生效之日起十日内赔偿李洋损失40万元；四、驳回李洋的其他诉讼请求。
本案二审期间，双方当事人没有提交新证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，李洋与刘征于2016年1月18日签订的《二手房屋买卖合同》合法有效，双方均应履行。因该合同约定的交易房屋的产权人为刘澜蛟，目前并无证据证明刘澜蛟认可刘征出卖其该房屋，故该份合同对刘澜蛟不发生法律效力。因该份合同未经交易房屋的产权人同意，实际系履行不能，李洋诉请解除该份合同，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认。
双方当事人在2016年1月签订案涉房屋买卖合同之后的一段时间内，合肥地区的房屋交易价格确实存在持续上涨的事实。本案中，因刘征在出售房屋时未经产权人同意，导致合同最终履行不能，其违约行为造成李洋购房不成，应该会给李洋造成因房价上涨的可得利益损失，但是在如何衡量该损失数额时，应当综合本案的客观实际加以衡量。李洋作为案涉房屋的买受人，没有在签订合同前审查刘征对案涉房屋是否具有产权，对于合同最终履行不能而解除的后果，其本身具有一定的过错，应当减轻刘征一定的赔偿责任。案涉评估报告确定的该房屋的市场价值2011300元的时间节点为2016年11月10日，该时间节点过于迟延于刘征违约的时间点，评估价格中包含有损失扩大的部分。结合李洋在合同履行期间仅支付定金1万元，投入有限，且双方当事人就相关合同履行的细节包括购房款的支付约定不明而发生争议等。考虑到以上因素，本院认为一审法院判决刘征赔偿李洋40万元损失过高，本院酌情确定为20万元。
综上所述，上诉人刘征的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初6814号民事判决第一、二项，即：“解除李洋与刘征在2016年1月18日签订的二手房屋买卖合同”；“刘征自判决生效之日起十日内返还李洋定金1万元”；
二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初6814号民事判决第四项，即：“驳回李洋的其他诉讼请求”；
三、变更安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初6814号民事判决第三项“刘征自判决生效之日起十日内赔偿李洋损失40万元”为：刘征自本判决生效之日起十日内赔偿李洋损失20万元；
四、驳回李洋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费7585元，评估费3868元，合计11453元，由李洋负担9428元，由刘征负担2025元；二审案件受理费7450元，由李洋负担3725元，由刘征负担3725元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年九月二十一日
书记员 贾柏轩
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审