苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0509民初15751号
原告徐国龙。
原告计凯丽。
被告吴江市苏商农村小额贷款股份有限公司，住所地苏州市吴江区七都镇心甸湾工业区。
法定代表人马耀明，董事长。
委托代理人韩笑，江苏剑桥人律师事务所律师。
被告计小冬。
原告徐国龙、计凯丽与被告吴江市苏商农村小额贷款股份有限公司（以下简称苏商公司）、计小冬案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年12月29日立案受理，依法由审判员刘辉云、代理审判员陈烨、人民陪审员沈舜心组成合议庭适用普通程序于2017年2月7日公开开庭进行了审理。原告徐国龙、计凯丽、被告苏商公司的委托代理人韩笑、被告计小冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐国龙、计凯丽诉称：2016年4月20日，原告徐国龙与被告计小冬及其妻子郝爱军协商一致，约定购买计小冬、郝爱军名下共有房产即位于苏州市××区××鲈××别墅区××房产，并于2016年4月16日签订了《苏州市存量房购买合同》，约定价款为320万元，并到房地产交易中心进行了网签，4月21日原告依照《存量房交易资金监管协议》，按照购房规定将购房余款130万元存入托管资金监管账户，并缴纳了全部税款。苏州市吴江区房产交易中心确认交易完成并审核无误后向原告出具了《吴江区房地产登记收件收据》，并通知了领取房产证的期限。届至房产证领取期限，原告却被房产交易中心告知，因出卖人被告计小冬与被告苏商公司借款合同纠纷一案，被告苏商公司申请执行计小冬坐落于苏州市××区××鲈××别墅区××号（所有权证号为：松陵01××64）房产的诉讼保全措施，导致无法领取房产证。根据2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，原告认为原告与计小冬之间的房屋买卖合同合法有效，原告已经按照相关法律规定支付了全部价款，并依法缴纳了相应税费，作为善意第三方购买行为完全合法有效，因此执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议，缺乏事实与法律依据。为了保护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼请求：1、判决停止对位于苏州市××区××鲈××别墅区××房产的执行；2、判决确认位于苏州市××区××鲈××别墅区××房产为原告所有；3、本案诉讼费用由被告方承担。
被告苏商公司辩称：1、被告苏商公司认为位于苏州市××区××鲈××别墅区××号的房产系登记于被告计小冬名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定应当认定目前为止上述房屋的所有权人仍为被告计小冬，人民法院可以对该房屋进行执行，原告与被告计小冬之间签订的房屋买卖合同应属无效合同，且原告在涉案房屋被查封之前并未实际占有涉案房屋；2、因不动产所有权的继受取得应当以物权的变更登记方能产生法律效力，涉案房屋仍登记在被告计小冬名下，故原告无法请求法院确认其对房屋享有所有权。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告计小冬辩称：原告的诉状中陈述的是事实，涉案房屋出售价格为320万元，其中130万元是交到资金托管账记上的，另外有40万元是在签订合同之前给被告计小冬的，用于归还涉案房屋的银行贷款，另外还剩下的款项是向原告及其父母所借款项，当时以房抵债的。
经审理查明：2016年6月29日本院出具了(2016)苏0509民初4311号民事判决书，判决：一、吴江市康泰水资源环保有限公司归还苏商公司借款3000000元，并支付罚息（以3000000元为本金，按年利率21.84%，自2015年5月21日计算至实际给付之日），均于本判决生效之日起十日内履行；二、吴江市康泰水资源环保有限公司赔偿苏商公司律师费损失70600元，于本判决生效之日起十日履行；三、计小冬、沈建忠对吴江市康泰水资源环保有限公司承担的上述第一、第二款债务承担连带清偿责任。审理过程中，本院于2016年4月22日查封了计小冬名下位于苏州市××区××鲈××别墅区××号的涉案房屋，房产权证号为01××64。判决生效后，苏商公司向本院申请执行，审理中的查封转为执行查封。2016年11月30日，徐国龙、计凯丽向本院提出执行异议，本院于2016年12月2日出具了（2016）苏0509执异153号执行裁定书，裁定驳回了徐国龙、计凯丽的异议，徐国龙、计凯丽在收到执行裁定书后法定期限内向本院提起了执行异议之诉。
另查明：2016年4月16日，徐国龙、计凯丽与计小冬、郝爱军签订了《吴江区存量房买卖居间合同》一份，主要内容为：徐国龙、计凯丽向计小冬、郝爱军购买位于苏州市××区××鲈××别墅区××区××房产，房产权证号为01××64，转让价格为320万元，买方于2016年4月16日交付购房定金40万元，余款扣除借款150万元，其余采用资金托管方式交付130万元，双方同意于2016年4月22日前办理托管和银行贷款（如需贷款）手续。2016年4月10日，计小冬、郝爱军与徐国龙、计凯丽、郝爱科三方签订了债权债务转让协议书，郝爱科将对计小冬、郝爱军的债权100万元转让给徐国龙、计凯丽。2014年9月10日，计小冬向徐国龙出具借条一张，载明：今借到徐国龙人民币25万元，利息按年利率8%。2015年9月20日，计小冬向徐国龙出具借条一张，载明：今借到徐国龙人民币20万元，利息按年利率8%计息。2016年4月15日，计凯丽向郝爱军银行账户转账399995元。
又查明：2016年4月20日，计小冬、郝爱军与计凯丽、徐国龙签订了存量房交易资金监管协议，主要载明：双方已签订了《存量房买卖契约》将座落花园别墅区甲区59号的房屋（原产权证号：01××64），成交价格1300000元，建筑面积212.68平方米出售给计凯丽、徐国龙，双方指定将1300000元存入以下监管账户：开户银行工商银行，开户账号：11×××38。2016年4月21日，计凯丽按上述约定将1300000元转入上述监管账户。
再查明：2016年5月初，徐国龙、计凯丽从计小冬、郝爱军处取得涉案房屋的钥匙，但是并未实际居住过。
以上事实，有原告提供的（2016）苏0509执异153号执行裁定书、存量房买卖居间合同、存量房交易资金托管协议、二手房交易托管资金专用缴款单、债权债务转让协议书、借条、农业银行交易回单，本院调取的(2016)苏0509民初4311号民事判决书以及原、被告的陈述在卷为证。
本院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告徐国龙、计凯丽与被告计小冬及案外人郝爱军签订的《吴江区存量房买卖居间合同》系以物抵债合同，而以物抵债合同系实践性合同，必须以涉案房产办理不动产过户登记为合同的成立要件，故上述合同至今尚未成立，且原告徐国龙、计凯丽在本院对涉案房产的采取的查封措施之后才于2016年5月初取得涉案房屋的钥匙，不符合法律规定的排除执行的法律要件，故原告徐国龙、计凯丽的诉讼请求不应予以支持。现依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告徐国龙、计凯丽的诉讼请求。
案件受理费32400元由原告徐国龙、计凯丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10×××76）。并将已交上诉费的凭证提交本院。
审 判 长 刘辉云
代理审判员 陈 烨
人民陪审员 沈舜心
二〇一七年二月十日
书 记 员 姚志琪