辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终6916号
上诉人（原审被告）：大连市沙河口区北海渔乡酒店，住所地大连市沙河口区西南路***号。
经营者：张健，该酒店总经理。
委托诉讼代理人：乔如柏，辽宁拓华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋焜，辽宁北港律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳军区联勤部大连第一离职干部休养所，住所地大连市沙河口区沙跃街1号。
法定代表人：孙学军，该所所长。
委托诉讼代理人：国成，男，该所干事。
委托诉讼代理人：祝建业，沈阳军区联勤部法律顾问处军队律师。
上诉人大连市沙河口区北海渔乡酒店（以下简称北海渔乡酒店）因与被上诉人沈阳军区联勤部大连第一离职干部休养所（以下简称干部休养所）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初2291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北海渔乡酒店的经营者张健及委托诉讼代理人宋焜、被上诉人干部休养所的委托诉讼代理人国成、祝建业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北海渔乡酒店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定合同解除是错误的。1.一审判决认定被上诉人依据双方合同第九条第（二）款可以解除合同是错误的，该约定并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”。如在合同中约定一方可以解除合同的条件，至少应明确在出现某种情况后一方享有解除权。而在本案中，该条款约定并不明确，双方约定“甲方非因军事需要提前终止合同”并没有赋予被上诉人单方解除权，也不是被上诉人可以任意解除的，而应理解为如被上诉人需解除合同，则需提前三个月与上诉人协商，达成一致后方可解除。如果双方能够达成一致，被上诉人不仅要给予上诉人合理的搬迁期限，还要赔偿提前解除合同给上诉人所造成的损失，以及补偿上诉人两个月租金作为搬迁费用。2.中国人民解放军总政治部、后勤部的通知不能作为被上诉人解除合同的依据。在本案中双方所履行的合同合法有效，前述通知也不能作为排除合同效力的依据。3.一审判决以被上诉人起诉状所请求“解除合同”作为“解除通知”，并据此认定被上诉人已提前三个月通知上诉人解除合同也是错误的。如前所述，被上诉人并不具备单方解除合同的约定条件。双方在合同中约定的“提前三个月”只是时间上的限制，并不是解除合同的条件。二、一审判决上诉人在2016年5月以前仍可正常经营是错误的，其据此判决上诉人应支付2015年7月1日至2016年4月30日止的租金也是错误的。本案的事实是自2013年5月开始被上诉人就没有为上诉人办理军队房地产租赁许可证，2015年8月11日被上诉人曾起诉要求上诉人腾退房屋（理由是上诉人拖欠2015年4、5月租金）。在本案中，被上诉人起诉的理由也是上诉人拖欠租金，但一审判决并没有审理被上诉人的诉请事由，也没有依据该事由进行裁判。以上事实均证明因被上诉人未按合同约定为上诉人办理租赁许可，已导致上诉人多年无法正常经营，所以才会出现上诉人拒付租金的情况。一审判决认定直到2016年5月以前上诉人仍正常经营是对上诉人所提交的证明材料和陈述的误解，不能据此认定上诉人应该支付前述期间的租金。
干部休养所辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。一、上诉人始终在正常经营。2016年3月28日，大连市中级人民法院根据上诉人的请求判令双方继续履行租赁合同，在该次诉讼中，上诉人没有提出不能经营的问题。被上诉人已经表明，按照上诉人要求执行20年租赁合同的诉求，被上诉人无法为其办理租赁许可，但上诉人仍然坚持其请求。法院支持其请求后，继续经营并拖欠租金直到本次被上诉人起诉日。上诉人在工商部门正常登记，没有行政机关对其作出停止营业的处罚。上诉人在一审时自认“被上诉人已为上诉人出具了不能办理许可证的书面理由……最近应从2016年5月办理”，其提供的2011年至2015年财务综合表也说明其营业未受影响，直到2015年7月一直缴纳租金。双方正常履行合同，上诉人从未提出异议，也同样说明其经营正常。二、被上诉人解除合同符合约定，也符合法律规定。租赁合同第九条关于合同的解除与终止条款约定：“甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属甲方的全部财产交还给甲方”，含义十分清楚，没有设定前提条件，也没有歧义，不需要乙方同意为前提；作为对等的条款（三）也同样赋予乙方提前终止合同的权利。该条款公平合理，双方自愿认可。中国人民解放军总政治部、总后勤部的通知是被上诉人因非军事需要终止合同的理由，一审法院也未认定为终止合同的理由。至于合同法第九十三条的规定，按照有约定的从约定的，没有约定的从法定的民事自治原则，该约定没有违反法律强制性规定，是合法有效的；而且，“甲方非因军事需要提前终止合同”就是约定的解除条件。综上，上诉人无故拖欠租金，被上诉人根据合同约定终止合同符合法律规定，合法有效，请求法院驳回上诉，维持原判，以维护被上诉人的合法权益。
干部休养所向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2006年1月18日签订的《军队房地产租赁合同》；二、被告给付原告拖欠的房屋租金367,123元（自2015年7月1日至2016年5月31日）及违约金56,170元（2016年4月10日至2016年5月31日）。
一审法院认定事实：2006年1月18日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，约定原告（甲方）将坐落在大连市沙河口区西南路800号建筑面积为3399平方米的房屋出租给被告（乙方）经营酒店、宾馆使用，租期自2006年5月1日起至2026年4月30日止；年租金为50万元，按年结算，于每年4月的前十日交付。合同第七条约定甲方应履行下列义务：（二）保证出租给乙方使用的房地产按照《军队空余房地产租赁管理规定》所规定的审批权限，业经军队审批机关批准出租；（三）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》。合同第九条合同的解除与终止中约定：（一）甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，……其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金。合同第十一条乙方违约责任中约定：（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足。
因2006年1月18日双方签订的租赁合同违反原告上级部门管理规定，无法办理租赁许可证，双方又签订三份租期为三年的租赁合同，签订日期分别为2006年1月16日、2009年6月1日、2012年5月21日。该三份合同为了方便办理租赁手续，均对租赁面积、租金、租赁期限做出调整，现三份合同均已到期。双方自认自2007年以后年租金为40万元，按季度支付。
原告于2009年6月26日、2012年11月16日为被告办理了军队房地产租赁许可证，有效期分别自2009年6月1日至2010年6月1日、2012年6月1日至2013年5月31日。
被告主张最近一次租赁许可证应自2016年5月办理，但原告明确告知无法继续办理，被告经营至2016年4月30日停止营业，如经营至2016年5月31日共欠付租金应为366,600元（40万÷12个月×11个月），但至2016年4月30日前所欠付租金应和原告给付被告的赔偿一并解决。原告对租金计算方式予以认可。
原告于2015年8月11日向一审法院起诉被告，原告认为依据2012年5月21日双方签订的租赁合同年租金为15万元，但双方实际租赁面积为2800平方米，租金为每年40万，被告拖欠2015年4月和5月份租金，故请求判令被告腾退租赁房屋、支付租金66,667元及房屋占有使用费16,667元、违约金750元。一审法院于2015年11月2日作出（2015）沙民初字第3537号民事判决书，认为：原、被告双方于2006年1月18日所签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，虽2012年5月21日所签订的租赁合同已经到期，但不影响双方于2006年1月18日签订的合同的继续履行，故判决：驳回原告的诉讼请求。
判决生效后，原告上诉至本院，本院认为：原、被告真实履行的合同为2006年1月18日双方签订的二十年的《军队房地产租赁合同》，其他三份合同均是为了办理租赁手续所签订的。2016年3月28日，本院作出（2016）辽02民终305号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
被告在本次诉讼中于2016年7月12日提起反诉，要求原告赔偿其经济损失263.5万元，被告于2016年9月6日撤回反诉请求。
2016年9月8日，原告向一审法院提交申请，申请放弃在本次诉讼中对被告违约金的主张。
一审法院认为，原、被告双方于2006年1月18日签订的《军队房地产租赁合同》为各方真实意思表示，且已被大连市中级人民法院确认有效，双方应按合同约定履行各自义务。按照合同约定，原告有义务为被告办理《军队房地产租赁许可证》。根据双方提供的证据可证明，原告于2009年6月26日、2012年11月16日为被告办理了军队房地产租赁许可证，有效期分别自2009年6月1日至2010年6月1日、2012年6月1日至2013年5月31日，但根据被告提供的2011年至2015年财务综合表及被告自认“原告已为被告出具了不能办理许可证的书面理由，由被告拿着这些书面材料报送职能部门，职能部门就允许被告继续营业，租赁许可证三年一办，最近应从2016年5月办理，2016年4月18日，原告所长明确告知被告无法办理租赁许可证。”一审法院认为，2016年5月前，被告仍在正常经营，被告应按合同约定向原告支付房屋租金。因双方自认自2007年以后年租金为40万元，故自2015年7月1日至2016年4月30日的租金应为333,333.33元（40万÷12个月×10个月），原告要求被告支付房屋租金367,123元的诉讼请求，一审法院予以支持的数额为333,333.33元。因原告未能提供证据证明其为被告提供了2016年5月1日至2016年5月31日的房屋租赁许可证或保证被告正常经营的其他手续，故无法认定2016年5月1日至2016年5月31日期间被告能够正常经营，故原告主张的该时间段的租金，不予支持。
关于被告提出因原告未能按合同约定为被告办理军队房产租赁证，导致被告无法办理工商年检，被告不应向原告支付租金的主张，一审法院认为，根据本院（2016）辽02民终305号民事判决书及一审法院查明的事实，可以认定原、被告双方明知其签订的二十年的租赁合同无法办理租赁证，又以签订“阴阳合同”的形式签订三份三年期租赁合同用以规避军队的管理规定，双方均有过错。原告虽在2013年5月31日后未再给被告办理房屋租赁证，但前述已确认原告为被告出具了相关手续，并未影响被告的正常经营。双方合同也约定，如发生争议应协商解决，协商不成时双方可申请仲裁或诉讼解决，被告拒不交付租金的行为，无合同约定及法律依据，被告也未能提供证据证明原告同意其免交或缓交房屋租金，故被告的此项主张，不予支持。
关于原告要求解除与被告签订的租赁合同的诉讼请求，一审法院认为，原、被告在履行合同过程中均有过错，虽被告未按时支付房屋租金，但不能当然认定被告构成根本违约而解除合同，根据合同第九条第（二）款的约定“甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方……”。原告于2016年6月1日向一审法院提起诉讼要求与被告解除合同，一审法院于2016年6月21日向被告送达起诉状，至今已超过三个月。根据上述合同约定，原告的此项诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。
被告在诉讼中撤回反诉请求，予以准许，如被告认为原告在履行合同中及合同的解除给被告造成了经济损失，可另行诉讼主张权利。
原告在诉讼中放弃对被告违约金的主张，一审法院予以准许。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、解除原告沈阳军区联勤部大连第一离职干部休养所与被告大连市沙河口区北海渔乡酒店于2006年1月18日签订的《军队房地产租赁合同》；二、被告于判决生效之日起十日内给付原告2015年7月1日至2016年4月30日的房屋租金333,333.33元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7649元（原告已预交）、反诉费13,900元（被告已预交），由原告负担1349元，由被告负担13,250元，退回被告6950元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方于2006年1月18日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，该合同效力已被生效判决所确认。在合同履行过程中，干部休养所提出解除合同，本院予以支持。理由如下：第一，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2006年1月18日签订的《军队房地产租赁合同》第九条关于合同的解除与终止条款第（二）项约定：“甲方（干部休养所）因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方（北海渔乡酒店），乙方应当及时将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金”，可见上述条款约定了干部休养所可单方面解除合同，前提条件仅需满足“非军事需要”、“提前三个月通知北海渔乡酒店”即可，并且还约定了合同解除后的财产归属、租金给付及后续的搬迁费用等。而并非像北海渔乡酒店所称还需双方协商一致后才可解除合同。第二，《军队房地产租赁合同》第九条第（四）项约定：“因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。可见，双方在签订租赁合同时即对因军队政策法规重大调整，导致合同无法履行的状况作出了预判，并对相关的责任承担方式作出了约定。现干部休养所在庭审中提出因军队政策调整，已不再允许出租如案涉房产之类的军事行政区的房地产，并提供相应的政策规定。第三，双方于2006年1月18日签订的《军队房地产租赁合同》第十一条第（二）项约定：“乙方（北海渔乡酒店）逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方（干部休养所）按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……”，双方虽未履行合同约定的年付租金的约定，但在二审中均认可租金系按季度给付，应在每季度的第一个月支付，自2015年7月至干部休养所起诉时已近一年的时间，北海渔乡酒店仍未支付租金，符合上述规定的解除合同的约定。
关于北海渔乡酒店称一审判决认定其在2016年5月前仍可正常营业错误一节，干部休养所虽在2013年5月31日后再未给北海渔乡酒店办理军队房地产租赁许可证，但北海渔乡酒店自认干部休养所在未办理军队房地产租赁许可证期间为其向相关职能部门出具了证明，其报送相关职能部门，相关职能部门允许其正常营业。且北海渔乡酒店的2011年至2015年的财务综合表也表明，在未办理军队房地产租赁许可证期间其营业收入与以往相比并未明显有所减少。其称因未给其办理军队房地产租赁许可证导致无法进行正常的工商、税务年检，但二审中干部休养所出具了北海渔乡酒店的工商登记材料，可证明其于2016年1月5日还经过核准，可正常营业，与其陈述不符。另，在干部休养所起诉北海渔乡酒店腾退房屋、支付租金的另案中，北海渔乡酒店亦未提出该项抗辩主张，而是一直主张履行合同。故对该项上诉理由，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方对拖欠租金的数额均无异议，根据2006年1月18日签订的《军队房地产租赁合同》第九条第（二）项的约定合同解除后，“甲方按乙方实际使用时间计收租金”，如上所述，自2015年7月1日至2016年5月之前北海渔乡酒店仍正常经营，故一审判决关于租金的判项并无不当。
综上所述，北海渔乡酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7649元（上诉人已预交），由上诉人大连市沙河口区北海渔乡酒店负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 陈 伟
审判员 刘丽媛
二〇一六年十一月二十五日
书记员 滕子美