山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终7558号
上诉人（原审被告）：韩东梅，女，1970年11月17日出生，汉族，住青岛市。
委托诉讼代理人：ＸＸ，青岛市北凯通法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：青岛市市北区教育保障中心，住所地：青岛市洮南路**号。
法定代表人：包敬宏，主任。
委托诉讼代理人：胡志刚，山东博论律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林民，山东博论律师事务所律师。
上诉人韩东梅因与被上诉人青岛市市北区教育保障中心房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2017）鲁0203民初2555号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人韩东梅上诉请求：一、撤销青岛市市北区人民法院（2017）鲁0203民初2555号民事判决，依法改判驳回被上诉人的起诉。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人曾经租赁被上诉人宣化路一处房屋使用，后被上诉人同意将该处房屋转租案外人使用，被上诉人与案外人签订合同，并协助案外人办理工商执照。案外人经营与上诉人无关。因上诉人与他们双方关系较好，被上诉人经常通过上诉人通知案外人甚至让上诉人帮忙收费。
被上诉人青岛市市北区教育保障中心答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
青岛市市北区教育保障中心向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告返还已超期占用的四方区宣化路31号面积40平方米的租赁房屋；2、依法判令被告向原告支付2014年3月1日至2017年1月31日欠缴房屋使用费17500元；3、依法判令被告支付违约金875元；4、诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告撤回要求被告返还房屋的诉讼请求，并明确诉讼请求为：1、被告支付2015年3月1日至2017年1月31日期间房屋使用费11500元；2、被告支付超期占用房屋违约金575元；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年4月18日，原青岛市四方区教育体育局校舍管理中心（以下简称校舍管理中心）与被告韩东梅签订房屋租赁合同，约定校舍管理中心将四方区宣化路31号使用面积40平方米房屋出租给被告韩东梅用于经营餐饮、旅馆，租赁期一年，自2013年3月1日至2014年2月28日；租赁期间承租人不得擅自将房屋转租、转借或将承租权转让给他人、或以置换、赠与、合作、联营、合并等形式变相转租、转让给他人；租赁期满前3个月，承租方应向出租方提出续租或者不再租赁的书面文件，否则视为不续租；年租金6000元，于合同签订当日一次性付清；合同期满未续租或合同提前解除时，承租方应自期满日或者解除之日起7日内返还该房屋及其附属设施，逾期返还的，每逾期一日，承租人应按发生日所在年度年租金总额的1%向出租方支付占用费。合同签订后，校舍管理中心将房屋交由被告韩东梅管理使用。
被告韩东梅交纳房屋租赁费至2015年2月28日。原告教育保障中心自认于2017年7月19日自行收回了涉案房屋。校舍管理中心先后更名为青岛市四方区教育体育局综合服务中心和青岛市市北区教育局综合服务中心。后青岛市市北区教育局综合服务中心被整合为青岛市市北区教育保障中心。
庭审中被告称，大约自2006年开始，被告就租赁原告涉案房屋作为其经营小餐馆的仓库使用。用于经营小餐馆的房屋是租赁他人的。当时是2年签订一次租赁合同。被告当时经营的小餐馆未进行工商登记。2006年当年，被告将小餐馆承包给案外人杜贤国，由杜贤国用于经营小旅馆，杜贤国每年向被告支付承包费18000元。被告交纳的租金是代杜贤国交纳的。2015年后，涉案房屋面临拆迁，杜贤国提出由其自己处理租金问题，不再让被告代交。2015年，教育局电话通知被告不再出租房屋，要收回房屋，被告即通知杜贤国将房屋交给原告，杜贤国称房屋面临拆迁，要补偿费，没有人给其补偿，所以房屋就未交。被告认为，原告应向杜贤国主张租金。被告并提交了取自于青岛市工商行政管理局四方分局房屋租赁合同一份、卫生许可证一份、消防验收意见书一份、特种行业许可证一份、企业名称预告核准通知书一份、个体工商户变更登记申请书一份，证明原告将涉案房屋出租给了杜贤国，应向杜贤国主张租金。其中被告提交的房屋租赁合同的出租方为青岛市四方区教育体育局校办工业管理办公室，承租方为杜贤国，承租房屋为“宣化路49号”，租赁期限为自2008年3月1日至2012年3月1日，年租金为6000元。原告对于被告提交证据的真实性无异议，但认为与杜贤国的租赁合同期限是自2008年3月1日至2012年3月1日，而原、被告之间签订的租赁合同租赁期限是2013年3月1日至2014年2月28日，被告的证据不能证实其主张。由于原、被告各执己见，致调解未能成立。
一审法院认为，原、被告之间就涉案房屋所签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原、被告之间的租赁合同于2014年2月28日到期后，双方并未终止合同，而是由被告继续交纳租金至2015年2月28日，该能够说明被告自2014年2月28日后继续承租使用涉案房屋。被告承认原告于2015年电话通知其不再出租涉案房屋，要收回房屋，说明原告已通知被告解除双方之间的租赁合同关系，被告应按合同约定在7日内将房屋返还给原告。被告当庭承认其未与原告就涉案房屋办理交接手续，故法院对于原告所称于2017年7月19日自行收回房屋的陈述予以采信。原告基于被告未及时交付房屋的事实而要求被告按约定的租金标准支付2015年3月1日至2017年1月31日期间的房屋使用费11500元并无不当，予以支持。原、被告在合同中约定了被告逾期返还房屋应按年租金总额的1%支付房屋占用费，并未约定违约金，且原告已向被告主张房屋使用费，其要求被告支付违约金无合同约定，不予支持。
原、被告之间所签订的房屋租赁合同的房屋地址为四方区宣化路31号，租赁期限为2013年3月1日至2014年2月28日，而被告所提交的出租方为青岛市四方区教育体育局校办工业管理办公室、承租方为杜贤国的房屋租赁合同，租赁房屋地址为“宣化路49号”号，且房屋租赁期限为2008年3月1日至2012年3月1日，两份合同所租赁房屋的地址、租赁期限均不相同，结合涉案房屋租赁费是由被告交纳的事实，被告所称原告应向案外人杜贤国主张租金的抗辩理由不能成立。原审据此判决：一、被告韩东梅自本判决生效之日起七日内支付原告青岛市市北区教育保障中心2015年3月1日至2017年1月31日期间的房屋使用费11500元；二、驳回原告青岛市市北区教育保障中心其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费259元，由原告承担97元、被告承担162元。原告已预交，由被告自本判决生效之日起七日内履行完毕。
经审理查明，原审认定事实基本属实。
本院认为，上诉人、被上诉人之间就涉案房屋所签订的租赁合同系双方的真实意思表示，对双方具有拘束力。双方之间的租赁合同于2014年2月28日到期后，上诉人继续交纳租金至2015年2月28日，因此原审法院认定上诉人自2014年2月28日后继续承租使用涉案房屋基本正确。原审法院由此认定上诉人按约定的租金标准支付2015年3月1日至2017年1月31日期间的房屋使用费11500元也基本正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费259元，由上诉人韩东梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 秦艳华
审判员 于瑞军
审判员 尤志春
二〇一八年十月二十三日
书记员 侯小凡