北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初25336号
原告：刘志刚，男，1950年10月25日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：刘宇（原告刘志刚之子），男，1978年4月21日出生，宝祥顺达租赁有限公司职员，住北京市朝阳区。
原告：刘军，男，1975年1月30日出生，住北京市朝阳区。
被告：刘某，男，2004年5月9日出生，学生，住北京市朝阳区。
法定代理人：毓某，基本情况同被告毓某。
被告：毓某，女，1971年12月12日出生，住北京市朝阳区。
被告：蒋春成，男，1981年10月21日出生，奥特杰诺商务有限公司职员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王传理，北京市威创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尤金柱，北京市威创律师事务所律师。
原告刘志刚、刘军（以下简称刘志刚、刘军）与被告刘某、毓某（以下简称刘某、毓某）、被告蒋春成（以下简称蒋春成）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。刘志刚之委托诉讼代理人刘宇，刘军，蒋春成及其委托诉讼代理人王传理，刘某之法定代理人毓某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘志刚、刘军诉称：北京市朝阳区××××家园××园20号楼2单元501号房屋（以下简称501号房屋）是朝阳区×××乡绿化隔离带地区拆迁的安置房，由刘志刚的房屋拆迁后用拆迁补偿款购得，购房人为刘志刚，后交由儿子刘军、毓某及刘某一家三口共同居住使用，×××乡将该房暂时登记在刘某名下。2007年刘军与毓某离婚，刘某随毓某共同生活，但涉案房屋至今尚未分割，一直以出租房屋收益用来抚养刘某。今年刘志刚、刘军偶然得知501号房屋已经被毓某出售，经多方查证才得知该房由蒋春成购买。刘志刚、刘军认为，501号房屋为×××乡绿化隔离带地区的拆迁安置房，不具备上市交易的条件，该房虽在×××乡登记在刘某名下，但并非刘某的个人财产，而是家庭成员共有，刘某、毓某未经全体共有权人的同意擅自卖房属于无权处分；蒋春成明知该房屋为拆迁安置房不得擅自转让、处分而购买也不属于善意取得。刘某、毓某的行为已经严重损害了刘志刚、刘军的合法权益，故根据相关法律规定，诉至法院请求确认刘某、毓某、蒋春成于2012年11月15日签订的501号房屋买卖合同无效；蒋春成归还501号房屋的使用权，腾退房屋。
蒋春成辩称：1、刘志刚、刘军的起诉，在程序上有问题，刘志刚、刘军认为争议财产是家庭成员共有，而本案的被拆迁人是8位，只有2个人起诉，主体上有瑕疵；2、501号房屋买卖事实发生在2012年12月15日，当时刘志刚、刘军是明知的。买房后，蒋春成一再要求刘军将户口从涉案房屋中迁出，甚至通过了北京市朝阳区×××乡派出所处理，故刘志刚、刘军在买卖房屋2年后的2016年起诉，已经超过诉讼时效；3、因为501号房屋经过全家协商同意归刘某名下，刘某有权利处分名下的房屋；4、刘某处分房屋的原因是刘军拒不执行抚养费，毓某在无奈之下，才卖房抚养刘某，是有权处分，501号房屋中除了刘某外还有毓某的份额，没有刘志刚、刘军的份额；5、买卖房屋时，刘某是由毓某进行监护，毓某为了被监护人利益出售房屋有法律依据；6、2012年出售房屋的价格是160万，价格合理；7、蒋春成当时是善意第三人，双方曾到乡政府建设科询问501号房屋可否交易，毓某写了承诺书和申请后，蒋春成才购买涉案房屋，并有乡政府给下发的产权证明，蒋春成居住至今，该合同有效，不同意刘志刚、刘军的诉求。
毓某、刘某辩称：501号房屋是我和刘某在一起住，刘军不支付子女抚养费，我打电话告诉刘军，如果再不支付子女抚养费就卖房了，刘军说那你就卖吧，我就出售了501号房屋；当时501号房屋还有租户居住，刘军骗取了租户10000元租金，在腾房时我又给了租户10000元，租户才腾退。刘志刚、刘宇已经将2套拆迁安置的房屋出售了，还有一套给了许志英。我和刘某每人均享有50平方米安置补偿，501号房屋不足100平方米，不同意刘志刚、刘军诉讼请求。
经审理查明：毓某系刘×之母。刘志刚、李××系再婚夫妻，刘军、刘宇系刘志刚与许××（2006年死亡）之子，刘宇与张××系夫妻。刘军与毓某于2003年10月22日再婚，于2004年5月9日生育一子刘某，双方于2007年5月14日经北京市朝阳区人民法院调解离婚（刘某由刘军抚养；之后毓某与刘军又于2007年10月15日经我院调解达成协议：刘某于当日起变更为由毓某抚养），刘×系毓某与前夫生育之女。许××系刘志刚弟弟刘××之妻。位于北京市朝阳区×××乡××村88号宅基地使用权人登记为许××，院内房屋系许××、刘志刚夫妻共同财产，刘军、刘宇出具证明确认许书英的遗产份额由刘志刚继承。位于北京市朝阳区××乡××村80号宅基地使用权人登记为许××，该址无户籍在册人员。因上述区域涉及拆迁，刘志刚找到许××协商拆迁事宜并就二个院落合并拆迁达成一致。2007年4月6日，刘志刚与许××签订了《协议和证明书》，约定经刘志刚与许××共同协商，两家共同腾退房屋，协议达成后，由刘志刚拨给许××45万元，包括一套两居室房子的指标,45万×扣除买一套两居室的房款,余款打入许志英帐上。当日，二人共同作为被腾退人（乙方）与腾退人（甲方）北京市朝阳区×××向人民政府签订了《房屋腾退补偿协议书》，约定：乙方应在2007年4月11日前完成搬家并将房屋交甲方拆除；乙方原房屋地址为朝阳区××乡××村88、80号；乙方正式房屋32间，建筑面积450.37平方米；乙方现有正式户口4人，应安置人口8人，分别是户主刘志刚、之妻李××，户主刘宇、之妻张××，户主刘军、之子刘某、之妻毓某、之女刘×。甲方应支付乙方腾退补偿款共计人民币1562151.78元，其中包括原房屋重置成新价（评估结果）为459311元等腾退补偿款、补助费合计1608964.18元。2007年4月11日，刘志刚与北京××××园房地产开发有限公司签订《××××家园结算书》，载明：购房人（被腾退人）姓名：刘志刚，房屋腾退补偿金额：1608964.18元－45万元＝1158964.18元，应安置房屋面积购房款：××园20号楼2单元501号，面积91.45平方米，单价3200元，金额292640元；20号楼2单元1001号，面积91.45平方米，单价3100元，金额283495元；20号楼4单元1001号，面积91.45平方米，单价3100元，金额283495元；购房款合计859630元；实际结算腾退补偿款差额299334.18元。根据上述结算数额，刘志刚就上述三套房屋分别与朝来公司签订了三份《××××家园房屋买卖合同》。同日，许××与北京××××家园房地产开发有限公司签订《××××家园结算书》，载明：购房人（被腾退人）姓名：许××，房屋腾退补偿金额：450000元；应安置房屋面积购房款：××园20号楼3单元1001号，面积91.45平方米，单价3100元，金额283495元；实际结算腾退补偿款差额166505元。根据上述结算数额，许××就该套房屋与北京××××家园房地产开发有限公司签订了一份《××××家园房屋买卖合同》。北京市朝阳区×××乡人民政府于2007年4月13日为许××作出了《×××乡××××家园楼房产权证明》。后，毓某、刘×向北京市朝阳区人民法院提起行政诉讼，要求撤销该证明，本院审理后认定：北京××××家园房地产开发有限公司作为售房主体与许××签订了房屋买卖合同，在此情况下，来广营乡政府自行出具《产权证明》进行房屋所有权确认不妥，应予撤销。
查，2002年8月21日，×××乡第十三届人民代表大会第六次会议通过了包括涉案朝阳区×××乡××村88、80号被拆迁房屋在内的《×××乡绿化隔离地区房屋腾退管理办法》。其中载明：“被腾退人是指被腾退房屋及其附属物的所有权人。……对产权人的房屋建筑面积，人均在50平方米以内的建筑面积，按×××乡绿化隔离地区房屋价每平方米2700元给予补偿；对产权人的房屋建筑面积，人均在50平方米以外的建筑面积，按产权人房屋重置成新价均价再给50%的补偿；……被腾退人自愿在本乡绿化隔离地区内购买安置楼房的，购房面积在人均50平方米以内的，享受乡内优惠价，新村楼房优惠均价每平方米3000元。人均购房超出50平方米以外的面积，不享受购房优惠价，按当地商品房（均价每平方米4500元）价格计算（允许购买的套内面积的超出面积除外）。”《×××乡绿化隔离地区房屋腾退管理办法实施细则》中载明：“人均建筑面积大于50平方米的，被腾退房屋的房屋补偿价=被腾退的房屋重置成新价+来广营乡绿化隔离地区房屋价+剩余面积补偿价。×××乡绿化隔离地区房屋价：人均50平方米以内的建筑面积每平方米2700元；剩余面积补偿价：人均建筑面积50平方米以外的有效建筑面积按产权人房屋重置成新价均价再给50%的补偿（作为×××乡绿化隔离地区房屋价部分补偿）。”
另查，2007年4月11日，××××家园物业管理中心向刘志刚发放501号房《准住证》。2007年4月13日，刘志刚签署《房屋产权认定书》，载明：“经家庭内部协商一致被腾退人刘志刚资源分配所购房屋产权如下：1、××××家园××园20楼2单元1001室产权归刘宇所有。产权归属人签字：刘宇。2、××××家园××园20楼4单元1001室产权归刘志刚所有。产权归属人签字：刘志刚。3、××××家园××园20楼2单元501室产权归刘某所有。产权归属人签字：（刘志刚）代刘某。”同日，北京市朝阳区×××乡人民政府、北京市朝阳区×××乡土地规划办公室联合向刘某下发501号房《×××乡朝来××××楼房产权证明》，将“楼房产权人”登记为“刘某”。刘志刚、刘军均称《房屋产权认定书》真实性无法确定，刘志刚不记得写过这个，家庭内部也没有协商过，也没有家庭成员签字，刘志刚没有权利给其他人认定产权，不能以此作为认定产权归属的证据。但就该份证据上笔迹的真实性，被各方均未提交反证。刘志刚、刘军均认可《×××乡××××家园楼房产权证明》的真实性认可，但称来广营颁发产权证是违法的行为，应予撤销无效。
再查，2012年11月15日，毓某代刘某与蒋春成签订了《房屋买卖合同》，由蒋春成购买501号房屋，支付购房款160万元。2012年11月16日，北京市朝阳区×××乡人民政府、北京市朝阳区×××乡土地规划办公室联合向蒋春成下发501号房《×××乡××××家园楼房产权证明》，将“楼房产权人”登记为“蒋春成”。刘军、刘宇认可证据的真实性，但称蒋春成是通过不正当手段购买的，产权证明是×××乡政府发的，这种行政行为是违法的，产权证明无效不能作为权利证书使用。
拆迁安置后刘志刚将501号房屋交由儿子刘军、毓某及刘某一家共同居住使用，来广营乡将该房暂时登记在刘某名下。2007年刘军与毓某离婚，刘某随毓某共同生活，被拆迁安置的3套房屋在被拆迁安置人间未进行分割。刘军主张因无收入来源，所以约定由毓某出租房屋收益抚养刘某，2016年刘宇因蒋春成要求其迁出户口偶然得知501号房屋已经被毓某出售。刘志刚、刘军认为，501号房屋为×××乡绿化隔离带地区的拆迁安置房，不具备上市交易的条件，该房虽在×××乡登记在刘某名下，但并非刘某的个人财产，而是家庭成员共有，刘某、毓某未经全体共有权人的同意擅自卖房属于无权处分；蒋春成明知该房屋为拆迁安置房不得擅自转让、处分而购买也不属于善意取得。
上述事实，有双方当事人陈述、拆迁补偿协议及其它相关材料在案佐证。
本院认为，关于蒋春成辩称刘志刚、刘军主体不适格问题，首先，刘志刚与刘军均系被拆迁安置人，其诉讼请求为确认部分被拆迁安置人处分被拆迁安置财产合同效力，诉讼请求中未涉及对被拆迁安置财产的实体处分，部分拆迁人主张合同效力问题，不违反法律规定；其次，依民事诉讼理论，必要的共同诉讼是指当事人之间的诉讼标的是共同的，必要的共同诉讼当事人没有参加诉讼，才追加为共同当事人，本案不属于必要的共同诉讼；再次，在毓某诉刘志刚、刘军案件中，法院追加张××、许××，二人均未到庭，通过二人行为可以推知其并无参加本诉讼的主观意愿；最后，刘志刚代表所有被拆迁安置人签字拆迁，对于部分被拆迁人安置人处分安置财产时，其有权就处分行为效力寻求法律保护；综上，刘志刚、刘军作为原告主体资格适格，蒋春成该项答辩意见无法律依据，本院不予采信。
关于刘志刚、刘军提出小产权房屋可否交易问题，小产权房是建设在集体土地上的房屋，应安置给集体土地村民。法院非房屋权属确定机关无法确定501号房屋性质，但蒋春成为×××乡村民，501号房屋本身亦存在占有、使用、收益等权能，故刘志刚、刘军上述辩解本院不予采信。
蒋春成主张刘志刚、刘军诉讼请求已过诉讼时效，诉讼时效主要适用于请求权，刘志刚、刘军要求确认合同效力，不受诉讼时效期间限制，蒋春成该辩解，本院不予采信。
刘志刚作为户主与拆迁单位签订的拆迁安置协议后，8名被拆迁安置人间对被拆迁安置房屋分割存在争议，北京××××家园房地产开发有限公司作为售房主体与刘志刚签订了房屋买卖合同，在此情况下，×××乡政府自行出具《产权证明》确认501号房屋虽不具有法律上房屋所有权确认效力，即不能通过×××乡政府发放《产权证明》认定501号房屋为刘某个人财产，但依照买卖合同司法解释之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。2012年11月毓某代刘某签名与蒋春成签订房屋买卖合同时，毓某与刘军已离婚，刘某由毓某抚育，毓某提交的证据可以证明双方当事人真实意思表示，故刘志刚、刘军以刘某、毓某侵犯其财产权为由要求确认合同无效及腾退房屋，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告刘志刚、刘军之诉讼请求。
案件受理费2900元，由原告刘志刚、刘军负担（已交纳）。
如不服本判决，于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判长 田丽丽
审判员 杨 静
审判员 宋培海
二〇一七年六月二十二日
书记员 霍 琪