浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0782民初02128号
原告：张必义，男，1978年9月12日出生,汉族，经商，住浙江省文成县。
委托代理人：傅正勇、蒋俭，浙江大平律师事务所律师。
被告：蒋天舒，男，1969年2月4日出生，汉族，住浙江省义乌市。
原告张必义为与被告蒋天舒房屋买卖合同纠纷一案，于2016年1月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告张必义的委托代理人傅正勇到庭参加了诉讼，被告蒋天舒经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席审理。本案现已审理终结。
原告张必义诉称，因被告欠楼勤土借款65万元（本金60万元及利息5万元），楼勤土欠朱理想借款80万元，2015年1月26日，被告与案外人楼勤土、朱理想达成协议：被告同意将位于义乌市苏溪镇紫竹苑17幢2单元1403室及相应的土地使用权（地号21-105-238-001-0020，含配套用房、附属设施）直接过户给朱理想，朱理想指定买受人为原告，协议签订后被告与楼勤土之间债权债务全部已结清，朱理想与楼勤土之间债权债务全部结清。同日，朱理想指定买受人即原告与被告签订房屋买卖协议，约定购房款视为支付被告欠朱理想的65万元借款，不实际支付给被告，同时约定被告在办理好房屋产权证后90日内，原、被告共同到相关政府部门办理房屋及所占土地的产权过户手续，每延迟一天需向原告支付违约金200元，超过6个月未办理过户手续时，原告有权解除房屋买卖合同，被告除向原告退还已付购房款外，被告再向原告支付10万元违约金。协议签订后，虽经多次要求被告办理过户手续，被告均未配合，同时，经原告了解，被告已将该房屋抵押给银行。为此，诉请判令解除原、被告之间2015年1月26日签订的房屋买卖协议书；被告退回原告购房款65万元；被告支付原告违约金136000元。
被告蒋天舒未到庭答辩。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、协议书一份,证明：1、被告与楼勤土、朱理想达成协议将本案所涉房屋过户给朱理想，指定买受人为原告；2、被告与楼勤土、朱理想与楼勤土之间的债权债务已结清；
2、房屋买卖协议一份，证明：1、原、被告之间的权利义务；被告未按约办理房屋过户手续已构成根本违约；
3、义乌市不动产档案中心档案证明一份，证明本案所涉房屋于2015年7月16日办理了不动产登记，被告于2015年12月2日以该房产进行抵押贷款的事实。
对原告提供的证据，本院认证如下：
证据1、2中均有被告的签字，且被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了其享有的质证权，本院对证据1、2的真实性予以认定。对证据3予以采信。
经审理查明，2015年1月26日，被告（乙方）与案外人楼勤土（甲方）、朱理想（丙方）签订协议书一份，协议书载明：“乙方因向甲方借款60万元，无力归还，将乙方父亲位于义乌市苏溪镇紫竹苑17幢2单元1403室及相应的土地使用权（地号：21-105-238-001-0020，含配套用房、附属设施）以65万元抵债给甲方，当时双方未签订书面房屋买卖协议或抵债协议，但甲方实际入住该房并进行了装修。现甲方因欠丙方80万借款无力归还，同意乙方将房屋直接过户（转让）给丙方，双方一致同意解除甲方楼勤土与乙方蒋天舒之间就义乌市苏溪镇紫竹苑17幢2单元1403室房屋的买卖关系，退还的65万购房款由乙方直接退还给丙方（如签订房屋买卖协议或抵债协议，丙方有权指定丙方以外的买受人，丙方指定买受人为张必义乙方无条件配合同意），在本协议签订后甲乙双方的债权债务已全部清结，甲方与丙方的债权债务已全部清结。”同日，原、被告签订房屋买卖协议一份，约定被告自愿将位于义乌市苏溪镇紫竹苑17幢2单元1403室及相应的土地使用权（地号21-105-238-001-0020，含配套用房、附属设施）转让给原告，建筑面积为134.14平方米；转让价为净柒拾万元（￥700000元，不含税）。原告在签订本合同时支付陆拾伍万元(￥650000元)，在被告放弃或丧失房屋回购权时支付伍万元；被告欠楼勤土借款65万元（本金60万元及利息5万元）未还，楼勤土欠朱理想80万借款未还，楼勤土同意被告欠其借款65万元债权（执行案号（2011）金义民执字第2940号）转给朱理想，朱理想指定原告作为房屋买卖协议或抵债协议的买受人，原告应支付的65万元购房款与被告欠朱理想的65万元借款进行冲抵，原告不实际支付65万购房款，通过被告欠楼勤土的65万借款等额抵消；原告同意在本协议签订后50日内不将该房屋转让给他人，该房屋仍由被告使用，作为给被告准备陆拾伍万元（￥650000元）转让款(回购款)的时间。如被告在2015年3月30日欠不能将陆拾伍万元（￥650000元）转让款(回购款)支付给原告的，则视为被告放弃回购权，原告有权自行处分该房屋，可将该房屋转让给其他人或自住、出租给其他人，届时被告自行无条件搬离该房屋（在2015年4月1日前搬离），并且被告协助原告办理上述房屋的产权变更登记手续；鉴于被告出售的房屋尚未办理好房屋所有权证、土地使用权证，在甲方办理好房屋产权证后90日内，原、被告双方共同到相关政府部门办理房屋及所占土地的产权过户手续，被告未在前述时间协助办理房屋过户手续，每延迟一天须向原告支付违约金200元，超过6个月未办理过户手续时，原告有权解除房屋买卖合同，被告除向原告退还已付购房款外，被告再向原告支付10万元违约金。2015年7月16日，被告办理了房屋产权证，将本案讼争的义乌市义乌市苏溪镇紫竹苑17幢2单元1403室房屋登记在其本人名下。2015年12月，被告以本案房产做抵押向浙江义乌农村商业银行借款并办理了抵押登记。被告至今未协助原告办理本案讼争房产的过户登记手续。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。被告本应在办理房屋产权证后90日内协助原告办理房屋过户手续，但被告至今未履行该义务，原告可依据合同约定约定解除双方签订的房屋买卖协议并要求被告返还购房款、支付违约金。故对于原告要求解除房屋买卖协议并要求被告退还购房款65万元的诉讼请求，本院予以支持。房屋买卖协议中约定的“每延迟一天需向乙方支付违约金200元”及“超过6个月未办理过户手续时，乙方有权解除房屋买卖合同，甲方除向乙方退还已付购房款外，甲方再向乙方支付壹拾万元违约金”属于两种不同的违约金情形，两种违约金不能同时适用，现原告要求解除房屋买卖协议，则适用后一种情形中关于违约金的约定。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告张必义与被告蒋天舒于2015年1月26日签订的房屋买卖协议；
二、被告蒋天舒于本判决后十日内退还原告张必义购房款65万元；
三、被告蒋天舒于本判决后十日内支付原告张必义违约金10万元；
四、驳回原告张必义的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11660元，由原告张必义负担360元，由被告蒋天舒负担11300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费11660元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室，联系电话：8205****、8205****。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
审 判 长 余 芹
人民陪审员 楼忠民
人民陪审员 应建勋
二〇一六年十二月一日
书 记 员 骆健雄