河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民三终字第00140号
上诉人（原审被告）：河南省永昌房地产开发有限公司。
法定代表人：任国锋，任该公司经理。
委托代理人：张卫泽，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：李金昌。
委托代理人：张有成，西峡县法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）：罗东华。
委托代理人：李金昌。
上诉人河南省永昌房地产开发有限公司（以下简称河南永昌公司）与被上诉人李金昌、罗东华为合同纠纷一案，李金昌、罗东华于2013年2月24日向西峡县人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：河南永昌公司交付80平方米商品房一套或同等面积的房屋价值；按每月150元支付房租，付至交付房屋时止（自2008年5月开始计算，已支付房租2500元）；支付违约金10000元；退还已交的房款4000元。原审法院于2014年1月9日作出（2013）西城民初字第318号民事判决。河南永昌公司不服，向本院提起上诉，本院于2014年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月24日公开开庭进行了审理。河南永昌公司的委托代理人张卫泽，李金昌及其委托代理人张有成，罗东华的委托代理人李金昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：座落在原西峡县城关镇小城街道四组的砖木结构瓦房两间及一个小院子，于2001年10月肖朝三以5000元的价格出售给李金昌，罗东华夫妻。当时没有办理房权过户手续。2008年4月份河南永昌公司在李金昌，罗东华居住处进行房产开发，同年4月29日河南永昌公司作为甲方。李金昌，罗东华作为乙方在一起达成房屋置换协议：一、乙方以其位于西峡县北大街城关一粮店西南角房屋置换甲方所开发的城关一粮店商品楼。二、乙方房屋座落宅基地四址边界：简易土木结构房屋，座东面西。宅基地四址边界：东至一粮店西山墙。距西山墙50公分，西至别良许东山墙，北至一粮店院墙；南至董家后墙，建筑面积47.70平方米，宅基地面积47.70平方米。三、甲方置换给乙方的商品楼位置，面积：西楼（3号楼）E户型（两室一厅一厨一卫一阳台），建筑面积71.03平方米（柒拾壹点零叁平方米）（含公摊面积）。四、本协议签订后日内，乙方即将其房屋腾出交付甲方，甲方置换给乙方的商品楼在甲方建成后交付乙方。五、另约定：1.2008年10月1日前乙方倒找甲方壹万元（10000元），则甲方置换后乙方的房屋为5楼，否则为6楼。2.本房屋实际所有权人为李金昌，罗东华夫妇共有，但房权证署名李红伟，宅基地使用证丢失，肖长志担保无任何纠纷如出现纠纷造成损失，由肖长志全额负责。2008年4月30日，河南永昌公司开始承建商品房，于2010年11月份建起。由于河南永昌公司未按房屋置换协议履行，双方又于2009年4月17日签订了商品房购销合同，河南永昌公司为甲方，李金昌，罗东华为乙方，合同约定：乙方向甲方购买商品房：1.主房：E户，六层111.66平方米。三、价格及付款办法：该商品房按建筑面积计算，其中主房每平方米960元。金额107000元。乙方在2009年4月17日前支付65000元，在双方交接商品房时，乙方应将下余房款付清。计42000元。办理房权证、水、电户口的配套费和住房维修基金及契税等由乙方负责，甲方应予以协调。（下欠42000元按银行按揭付款。）四、交付期限：甲方必须与（于）2009年6月30日前，将经施工验收合格并符合合同附件二所规定的设备标准的该商品房交付乙方使用。……河南永昌公司给李金昌，罗东华所签订的房屋置换协议，因没有小户型房屋，协议未履行，河南永昌公司与李金昌，罗东华所签订的商品房购销合同中约定李金昌，罗东华在2009年4月17日前支付65000元。因李金昌，罗东华经济较困难，拿不出来该笔款，未能履行合同，河南永昌公司已将该套房屋出售给他人。李金昌，罗东华一直在外租房居住。在外租赁房屋期间，多次找有关单位部门解决。2010年8月11日，由河南永昌公司方支付李金昌房租500元，2011年秋由河南永昌公司方支付李金昌房租2000元，均打有收到条。2010年9月14日经西峡县房管局法规股出面解决，当时河南永昌公司方的法人代表任国锋无法联系，由河南永昌公司方的员工李学恒代表河南永昌公司与李金昌签订有房屋协议，内容如下：1.2008年4月29日《房屋置换协议》约定的西楼（3号楼）两室一厅一卫一阳台，建筑面积71.03平方。因甲方（河南永昌房地产开发公司）按施工图建设面积超大，没有按《房屋置换协议》兑现。2.甲方在此处二期工程（座北面南）建设时，保证给乙方（李金昌）一套建设面积约80平方米左右房屋，建筑面积依房产测绘实际计算，超出71.03平方米建筑部分，由乙方按销售价格支付。楼层确定为5楼，单价按2010年执行。3.乙方向甲方借支的人民币，按实际借支数额支付给甲方。4.甲方给乙方的房屋时间，限止于2011年10月30日交付。5.甲方给乙方在交付房屋时间内，每月应向乙方交付其它地方承租的租金150元。6.双方若任何一方违约（反）上述条款，应向对方支付违约金1万元。由于北面第二期工程未动工，合同未履行，李金昌、罗东华于2012年4月17日从租房处搬住进河南永昌公司开发的育才家园院内简易车棚（三小间）。为此，李金昌，罗东华提起诉讼。要求河南永昌公司向李金昌，罗东华交付80平方米商品房一套及房租和违约金10000元，在庭审过程中，李金昌，罗东华申请评估置换协议同院五楼商品房的价值，经双方共同选好评估机构，2013年10月24日经河南华联房地产评估有限公司作出豫华房估鉴字（2013）第701024号房地产价格司法鉴定报告对位于西峡县北大街育才家园3号楼五楼成套单元住宅，建筑面积71.03平方米进行了房地产价格鉴定评估。第十条估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，经过周密的计算，并结合估价经验和对影响房地产价值因素的分析，以二○一三年十月二十二日为估价时点，采用市场进行估价，最后确定估价对象在估价时点的价值为人民币164800元，大写：壹拾陆万肆仟捌佰元整。该房地产价格司法鉴定报告经当庭出示，李金昌，罗东华对该司法鉴定报告无异议，河南永昌公司书面提出异议认为1.根据双方置换合同约定，河南永昌公司认为应评估6楼而不是5楼，因李金昌，罗东华未在约定期间内向河南永昌公司交纳房屋差价10000元。2.就5楼评估价河南永昌公司认为偏高，与西峡房屋市场价不符，但未提出重新评估申请。2013年8月15日，河南永昌公司支付原告房租400元。
原审法院认为：河南永昌公司将李金昌、罗东华夫妇的房屋已拆除占用开发成商品房，在此基础上李金昌、河南永昌公司双方签订有房屋置换协议，河南永昌公司理应按置换协议内容给李金昌、罗东华安置一套房屋而未履行协议，随后双方又签订商品房购销合同，房屋协议，双方均未按协议内容履行，致使李金昌、罗东华夫妇从2008年5月开始至2012年4月17日一直在外租房居住，2012年4月17日至今李金昌、罗东华夫妇居住在河南永昌公司开发房屋处的简易车栅内，河南永昌公司始终没有给李金昌、罗东华安置一套合适的房屋居住，虽给李金昌、罗东华出有房租，但房租仍有一部分未付。另外，李金昌、罗东华预交的房屋款4000元，河南永昌公司应予退还，现李金昌、罗东华变更申请评估对房屋置换协议同院五楼商品房的价值来认定，理由正当，予以支持。经河南华联房地产评估有限公司最后确定估价对象在估价时点的价值为人民币164800元，河南永昌公司所欠李金昌、罗东华房租应予支付。河南永昌公司辩称2010年9月14日李学恒与李金昌签订的房屋协议不能成立，因河南永昌公司未授权李学恒与原告签订协议的理由正当，予以采纳，称不应支付房租和违约金10000元，因李金昌、罗东华在外租房期间，河南永昌公司已支付过房租，下欠房租应该予以支付，由于2010年9月14日所签订的房屋协议无效。约定的违约金10000元应按损失费予以赔偿。又称要求退还4000元，理由是河南永昌公司帐上没有，无法落实，因常晓曼系河南永昌公司员工，给李金昌出具有收到条4000元预付房款，至于公司内部帐目自行解决，所收到李金昌预付款4000元应当予以返还，庭审中河南永昌公司称由于李金昌、罗东华未交清10000元，置换后的房屋为6楼，应按6楼房屋评估，不应按5楼房屋评估，且评估价值高的理由不能成立，由于河南永昌公司未按房屋置换协议履行，就不能要求李金昌、罗东华交付10000元，应按5楼房屋评估，称评估值高，河南永昌公司又未提供相应证据证实该评估价值的依据，故对河南永昌公司的辩称理由不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百六十一条及《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百零六条、第一百一十一条之规定，判决：1、河南省永昌房地产开发有限公司支付李金昌、罗东华房屋款164800元。2、河南省永昌房地产开发有限公司返还李金昌、罗东华预交房款4000元。3、河南省永昌房地产开发有限公司支付李金昌、罗东华房租4225元及赔偿李金昌、罗东华损失费10000元。4、上述一、二、三项费用合计183025元，于本判决生效后十日内由河南省永昌房地产开发有限公司支付给李金昌、罗东华。5、驳回李金昌、罗东华其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3960元，评估费3000元，合计6960元，由河南省永昌房地产开发有限公司承担。
河南永昌公司上诉称：河南永昌公司置换给李金昌的房屋为六楼而非五楼，依据双方2008年4月29日所签的房屋置换协议，原审判决以河南永昌公司未履行该协议为由认定为五楼错误；原审法院作出评估决定时先入为主有失公正，评估机构所作的评估结论不应采用且价值过高。原审判决在未作出置换的是五楼还是六楼之前即委托评估机构对五楼进行评估明显不妥。按双方协议，评估机构应评估71.03平方米的六楼价值，而现实没有71.03平方米的房屋，评估依据何在。原审判决河南永昌公司退还李金昌预交款4000元及支付李金昌房租4225元无依据；原审判决赔偿损失费10000元更是牵强。请求二审法院依法裁判。
李金昌、罗东华答辩称：双方置换为五楼是事实，原审判决认定按照五楼评估程序合法，结果正确，评估的价值符合西峡的行情。李金昌交给河南永昌公司员工常晓曼4000元且开有收据，河南永昌公司到现在仍没有交付，应该予以返还。河南永昌公司在长达近六年时间内不能交付房屋，原审判决支付房租4225元正确；同时，河南永昌公司的行为也给李金昌夫妇造成了损失。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
根据各方当事人的上诉、答辩、陈述情况，并经征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、争议房产是按照5楼还是6楼进行赔偿；2、原审判决处理是否适当。
二审中，当事人均无新证据提交。
本院经审理，对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：河南永昌公司和李金昌、罗东华夫妇于2008年4月29日签订房屋置换协议，后河南永昌公司将李金昌夫妇的房屋拆除并开发成商品房。李金昌、罗东华夫妇的房屋被拆迁，依法有权得到安置补偿。河南永昌公司应当按照协议内容给李金昌、罗东华夫妇安置一套房屋而未履行；后双方于2009年4月17日签订了商品房购销合同，双方均未按协议内容履行。河南永昌公司至今未能给李金昌、罗东华夫妇置换一套合适房屋居住。李金昌于2008年10月1日交给河南永昌公司购房预付款4000元，并由常晓曼出具收据，因河南永昌公司未按房屋置换协议履行，且其建成的房屋就没有71.03平方米的户型，就不能要求李金昌交付10000元。原审判决参照双方所签订的置换协议结合本案实际情况，确认置换为五楼并按照同院五楼房屋进行评估的处理并无不当。河南永昌公司认为河南华联房地产评估有限公司作出的豫华房估鉴字（2013）第701024号房地产价格司法鉴定报告评估价值过高，但在原审中未提起重新评估申请。故河南永昌公司关于应按六楼进行评估且原审评估价格过高的上诉理由不能成立。常晓曼收到4000元预付款并出具收据，因河南永昌公司认可常晓曼当时是公司售房的，故其行为是职务行为，河南永昌公司对该4000元预付款应予以返还。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中因河南永昌公司未能按期交付房屋，给李金昌夫妇生活带来不便并造成一定的损失，原审判决河南永昌公司支付李金昌夫妇房租及损失费亦并无不当。河南永昌公司的上诉理由不能成立。
综上，原审判决适用法律正确，处理适当。河南永昌公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3960元，由河南省永昌房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李晓峰
审判员 陈德林
审判员 孙小刚
二〇一四年四月二十二日
书记员 朱景龙