湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鄂江汉民二初字第01435号
原告徐志荣，女，1970年2月7日出生，汉族。
委托代理人郭峰、王华斌，湖北英达律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告武汉盛唐房地产集团有限公司。
法定代表人叶子生，董事长。
委托代理人陈雄飞，男，1982年11月5日出生，汉族，该公司职员。代理权限为特别授权。
原告徐志荣（以下简称原告）与被告武汉盛唐房地产集团有限公司（以下简称被告）商铺租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张军华独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭峰、王华斌、被告的委托代理人陈雄飞到庭参加诉讼。因本案需以其他案件的审理结果为依据，而另案尚未审结，本院于2012年12月13日裁定本案中止诉讼。本案恢复审理后，现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年8月13日签订《商铺租赁合同》，被告将位于武汉市沿江大道一号“龙王庙商贸广场”1区2楼2303号商铺出租给原告经营男女鞋，租期三年。合同订立后，原告向被告交纳了全部租金的50％租金共计85232.4元。租赁期间，租赁商铺自2011年9月起出现顶部漏水，原告多次要求被告进行修理，但被告迟迟未予解决，原告承诺的其他条件也不能兑现，严重影响了原告正常经营。为此，原告于2012年4月18日向被告发出解除租赁合同通知，并要求被告返还预付租金和其他费用，但被告拒不理睬。为维护自己的合法权益，原告提起诉讼，请求法院判令：一、解除双方签订的《商铺租赁合同》；二、被告返还原告商铺租金85232.4元；三、本案诉讼费由被告负担。
被告辩称，双方签订的商铺租赁合同合法有效。被告已将符合合同约定用途的商铺交付原告使用，全面履行了自己的义务。虽然商铺中曾出现少量漏水情况，但被告已及时予以修复，并不影响原告正常经营。故原告解除合同行为构成合同违约，应承担相应违约责任，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，坐落于武汉市江汉区沿江大道一号“沿江一号MALL”（龙王庙商贸广场区）一区2楼2303号商铺属被告开发建设的商业用房。2011年8月13日，原、被告（合同乙方、甲方）签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：乙方承租甲方上述2303号商铺从事经营活动，租赁期限三年，自2011年8月30日起至2014年8月29日止；免租期12个月，自2011年8月30日起至2012年8月29日止，免收商铺租金；租金标准为：第一年自起租日起至2012年8月29日止租金为0元；第二年自2012年8月30日起至2013年8月29日止租金每月每平方米70元，月租金为4519.9元，第三年自2013年8月30日起至2014年8月29日止每月每平方米150元，月租金9685.5元；合同订立时，乙方支付甲方36个月租金的50％租金共计85232.4元，下余租金于2012年7月30日前交纳。合同第十四条“税费”约定：“合同项下商铺租赁依法应缴纳的各项税费，由甲乙双方按照法律法规规定各自分别缴纳”；合同第十五条“违约责任”约定：1、租赁期间，如甲乙双方任何一方无合法理由单方面解除本合同，则违约方应承担六个月租金标准的违约金；合同第十六条“合同的解除与终止”约定：1、本合同签订生效后，除甲乙双方另有约定外，任何一方不得提前解除；2、在下列情况下，甲方有权解除本合同，……（4）乙方在租赁期限内擅自关门停业。3、甲方依照上款约定解除本合同，则乙方应向甲方补偿免租期租金，还应向甲方支付3个月租金标准的违约金…。5、如因甲方违约导致本合同解除，甲方应向乙方支付3个月租金的违约金。
合同订立后，原告向被告缴付商铺租金85232.4元。原告接受商铺后，将另外租赁的五间商铺合并后开办鞋类商场。2011年9月起，商场门口上方顶部出现一处破口，并有少量漏水现象，对原告经营未造成实质影响。由于整个市场经营氛围不浓，原告于2012年4月18日向被告寄送《关于解除双方租赁合同的函》一份，其中载明：“……整个卖场生意惨淡、贵公司承诺的有关条件也未能落实，我所承租的部分商铺出现漏水已严重影响正常经营，为防止损失进一步扩大，本人现提出自2012年4月20日解除双方签订的全部租赁合同，并请贵方将预收租金返还本人，配合我们办理清场、退场手续。”同年6月12日，被告向原告发出《通知》，称漏水情况已经维护解决，未影响原告经营活动，原告无权单方解除合同。2012年11月16日前，原告已退出租赁商铺，但商铺中三面墙上的货柜至今未搬走。因被告主张双方合同应继续履行，导致双方至今未办理商铺返还交接手续。原告为此提起诉讼，请求判如所请。
上述事实，有原、被告签订的《商铺租赁合同》、被告收取商铺租赁的收据、原告向被告寄送的《关于解除双方租赁合同的函》、被告向原告发出的《通知》、原告提交的商铺照片以及双方当事人陈述等证据予以证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告应依照合同约定享有权利和履行义务。1、关于《商铺租赁合同》应否解除的问题。合同期间，租赁商铺顶部出现一处漏水，但该漏水未影响原告正常经营，原告以此为由主张解除合同无事实和法律依据。原告于2012年4月18日向被告送达解除合同通知的事实可以确认，但原告主张此后即退出租赁商铺的事实缺乏证据证明。原告提交的2012年11月16日拍摄的商铺状况照片反映，除商铺内三面墙的货柜未搬走外，商铺已处于空置状态，可以认定原告此时已退出租赁商铺的事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方当事人可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，在原告已退出租赁商铺，租赁合同已事实上不能履行的情况下，双方签订的租赁合同应予解除。被告关于解除合同于法无据的抗辩意见，本院不予采纳。2、关于原告主张返还租金的诉讼请求是否成立问题。原告单方终止租赁合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据租赁合同约定，第一年属免租期，原告第二年占用商铺期间（2012年8月30日起至2012年11月16日期间）应交纳的商铺租金为11601元（4519.9元×2月＋4519.9元÷30日×17日）。双方签订的租赁合同对违约金约定的标准中，6个月租金标准针对的是任何一方无合法理由单方解除合同的情形，3个月租金标准针对的是出租方违约或者出租方因承租方违约行使解除权的情形。结合本案事实，违约金的标准应为6个月租金，即原告应承担6个月租金标准的违约金，同时，原告还应向被告补缴第一年免租期间的商铺租金。该补偿款和违约金合计85232.4元（85232.4元÷18月×（12＋6）月］。原告应负担的租金、补偿款和违约金总额为96833.4元，该金额已超出原告已预付的租金金额，故原告主张被告返还商铺租金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百一十条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告徐志荣与被告武汉盛唐房地产集团有限公司签订的《商铺租赁合同》；
二、驳回原告徐志荣的其他诉讼请求。
减半收取的案件受理费965元、其他诉讼费46元，合计1011元由原告徐志荣负担（此款原告徐志荣已预付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状二份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交案件受理费
965元，款汇武汉市中级人民法院；户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张军华
二〇一三年九月二十二日
书记员 陈 芳