成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0116民初9974号
原告（反诉被告）：漆浩，女，1991年7月18日出生，汉族，住四川省大英县。
被告（反诉原告）：李佳，男，1984年3月7日出生，汉族，住四川省双流县。
委托诉讼代理人：陈彦，四川霖澳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何川，四川霖澳律师事务所律师。
原告(反诉被告)漆浩与被告（反诉原告）李佳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)漆浩，被告（反诉原告）李佳的委托诉讼代理人陈彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）漆浩向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金5500元；2、判令被告支付违约金4000元。事实与理由：漆浩与李佳于2017年8月4日签订《房屋交易文件》，双方就成都市天府新区戛纳滨江12栋7层721号房屋达成交易。交易房屋存在租约，租金2200元/月，租期至2017年12月31日止。后双方于2017年9月21日签订《关于戛纳滨江12栋721号房屋交易后续约定》,约定李佳收到全部房款当日配合漆浩做物业交割，交割后房屋所涉租金由漆浩收取，直至2017年12月31日租期结束，否则每逾期一日李佳支付漆浩1000元。2017年10月11日李佳收到全部房款，双方于2017年10月15日完成物业交割。李佳迟延四天办理物业交割手续，根据《关于戛纳滨江12栋721号房屋交易后续约定》约定“6、①甲方收到全部款项当日配合乙方做物业交割，交割后房屋所涉租金由乙方收取，直至2017年12月租约结束。②物业交割完成后，甲方在15个工作日内将户口迁出。否则每逾期一日甲方支付乙方1000元”，李佳应向漆浩支付违约金1000元／天×4天=4000元。此外合同约定从2017年10月15日至2017年12月31日租金应由漆浩收取，因租客已将2017年10月15日至2017年12月31日的租金交给李佳，故李佳应将此期间的租金2200元/月×2.5个月=5500元交于李佳，但经双方多次交涉，李佳拒不支付，漆浩为维护自身合法权益诉至法院。
被告（反诉原告）李佳辩称，漆浩、李佳签订《成都市存量房屋买卖合同》时，李佳已经告知漆浩涉案房屋尚存在租约，双方房屋交易的前提条件是房屋买卖合同不影响租房合同的继续履行。双方签订的合同约定，签订合同当日漆浩支付定金30000元，首付款于过户前支付，尾款由银行支付给李佳，但是在交易过程中，漆浩违反了约定，将涉案房屋进行了二次抵押，违反了双方买卖合同的交易条件及李佳当时交易的目的，实际上是将交易的风险转移给了李佳，与李佳签订合同时的意思表示不符，漆浩签订房屋买卖合同是出于欺骗的状态，漆浩支付了定金和首付款，但是首付款不足以偿还李佳的银行贷款，未达到过户条件。漆浩将涉案房屋进行二次抵押未经李佳同意，所以李佳不愿意支付漆浩租金。《关于戛纳滨江12栋721号房屋交易后续约定》第六条约定的每日1000元违约金是双方对逾期迁出户口约定的违约金，并不是对双方对逾期交付房屋约定的违约金，原告主张的违约金4000元并无合同约定，故请求法院驳回原告的本诉诉讼请求。
被告（反诉原告）李佳向本院提出反诉请求：1、判令解除房屋买卖合同；2、判令反诉被告支付违约金73000元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失5000元，误工费5000元。事实与理由：漆浩、李佳于2017年8月4日在四川链家房地产经纪有限公司的居间服务下签订《房屋交易文件》，合同编号为：100001072198，三方就成都市天府新区戛纳滨江12栋7层721号房屋达成《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭服务合同》。李佳将涉案房屋抵押状态、房屋租约情况有关房屋信息如实告知漆浩，双方也说明了交易成交前提条件：1、房屋买卖不影响租房合同执行；2、双方约定了房款支付方式即签订合同当日支付定金30000元，首付款在过户递件前500000元通过银行资金监管专用账户划拨，尾款200000元通过商业贷款支付卖方。但在交易过程中，涉案房屋抵押贷款并未用首付款直接还清，而是将涉案房屋做了“二抵”，且漆浩利用《房屋交易文件》大量文件签字按手印、无暇细看的有利时机，将“甲方同意在按揭前将房屋抵押乙方…”等违反交易成交前提条件的条款写入《补充协议》，与《房屋交易文件》一起签字按手印并一直扣住《补充协议》不交给李佳，买卖双方及中介于2017年9月13日沟通该房屋交易中为何存在同一笔款项既有二抵协议、又有房屋交易款收条两件明显冲突的事情时，李佳才收到《补充协议》，李佳此时方才知晓漆浩的真实意图。在合同签订时，漆浩短期内无法支付足额首付款，用以还清抵押贷款，漆浩为了拿到房产，都是表面同意交易成交前提条件，实际上却使用以上欺骗手段，交易过程将所有交易环节的风险转嫁给李佳，完全违背了李佳签订合同的最初意愿。漆浩履行合同不符合约定，违背诚实信用原则，已构成违约。李佳为维护自身合法权益，特提出反诉。
原告（反诉被告）漆浩针对被告（反诉原告）李佳的反诉辩称，《房屋交易文件》已经履行完毕，漆浩已经按合同约定向李佳支付了全部房款。由于李佳自身无力结清涉案房屋上的银行贷款，因此双方协商由漆浩支付250000元帮助李佳结清涉案房屋上的银行贷款，同时在涉案房屋上设立一个二次抵押，李佳将涉案房屋抵押给漆浩，李佳是知晓并同意的，双方还签订了补充协议，对此进行约定。漆浩并不存在任何的违约行为及欺骗行为，综上，李佳的反诉诉讼请求无事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。
本院经审理认定事实如下：2017年8月4日，李佳（甲方，出售方）与漆浩（乙方，购买方）签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定：交易房屋位于成都市天府新区戛纳滨江12幢1单元7层721号房屋，权3959287，该房屋已设定抵押，抵押权人为中国邮政银行四川省分行直属支行，该房屋带租约。双方协商同意该房屋成交价为400000元，该房屋家具、家电、装饰、装修及配套设施设备，甲方购买该房屋已支付的住房贷款利息、手续费、公证费等作价为330000元，与该房屋一并转让为乙方。本合同成交价为730000元。具体付款方式：1、定金，乙方应在签订本合同当日支付定金30000元，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款。2、首付款：甲乙双方同意首付款（不包含定金）按照下列方式支付：通过银行资金监管专用账户划转：乙方在过户递件前将全部或部分首付款500000元存入银行资金监管专用账户，待乙方取得不动产证书后，经纪方通知银行将监管资金解冻。3、尾款由放贷银行直接支付给甲方，乙方拟贷款金额为200000元，期限约30年，实际贷款金额、利率和年限以放贷银行最终审批通过为准。该房屋目前为抵押状态，甲方应在2017年9月30日前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续并承担相关费用。权属转移登记：甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后。甲乙双方须在收到经纪方通知（包括但不限于电话、书面或短信通知）3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。甲方出现下列第（1）种情形或乙方出现下列第（2）种情形的，则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同。本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价10%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（1）甲方提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、房屋被查封或限制转让、拒绝将房屋出售给乙方、擅自提高房屋交易价格、将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的。（2）乙方提供的证件等购房所需的资料不真实或无效、拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。
同日，李佳（甲方，出售方）与漆浩（乙方，购买方）签订了《关于合同（编号：100001072198）的补充协议》，约定：为使甲方的按揭贷款房（该房屋的产权证丘[地]号为权3959287）具备过户条件，乙方同意在银行贷款审批通过且甲方结按当日（以甲方预约结按时间为准）将首付款（或其中一部分）250000元支付给甲方的银行还款账户用于甲方办理银行结按（具体金额以甲方实际欠款金额为准，补足部分由甲方自行补足差额），甲方不得将首付款用于其它用途，否则给乙方造成经济损失的，由甲方承担全部赔偿责任。特别提示：乙方将首付款支付给甲方的指定还款账户后，可能出现甲方将首付款挪作它用或房屋被查封的风险。若因此产生的任何风险和损失均由甲乙双方自行承担，与经纪方无关。2、若甲方的还款银行不能在还款当日扣款，甲方同意在结按当日，取消该还款账户的网上银行、手机银行、电话银行等电子渠道的业务，并将身份证、还款银行卡托管于乙方，待银行扣款后2个工作日内，由乙方退还给甲方。3、甲方同意在结按前将房屋抵押乙方，抵押金额为乙方已付房款金额（含支付给甲方结按的房款），乙方协助甲方于过户前注销该抵押。抵押登记费由乙方承担。4、乙方支付该首付款后，若因非乙方原因造成不能取得注销了抵押登记的房产证或因法院查封等原因致使该房屋买卖交易无法进行时，则甲方应立即退还乙方已支付的房款；每延迟还款一天，甲方应支付乙方己支付房款总额5‰的赔偿金。5、如本协议与《买卖合同》、《存量房买卖经纪服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》（经纪方提供的格式补充协议）约定不一致的，均以本协议为准。6、本补充协议经双方签字确认后生效，本协议一式叁份，甲乙双方各执壹份，该合同的经纪方留存壹份，具有同等法律效力。各方同意，未经本人签字或盖章的任何口头承诺、条款的变更等行为均不产生任何法律约束力。
2017年9月6日，李佳（甲方，出售方）与漆浩（乙方，购买方）签订了《关于合同（编号：100001072198）的补充协议》，约定：1、原合同约定过户递件前，乙方将支付甲方的首付房款中的250000元存入银行资金监管账户，现双方协商达成一致；乙方提前支付甲方房款50000元，剩余房款200000元乙方过户递件前存入银行资金监管账户。2、如本协议与《买卖合同》、《存量房买卖经纪服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》（经纪方提供的格式补充协议）约定不一致的，均以本协议为准。3、本补充协议经双方签字确认后生效，本协议一式叁份，甲乙双方各执壹份，该合同的经纪方留存壹份，具有同等法律效力。各方同意，未经本人签字或盖章的任何口头承诺、条款的变更等行为均不产生任何法律约束力。
2017年9月21日，李佳（甲方，出售方）与漆浩（乙方，购买方）签订了《关于戛纳滨江12栋721号房屋交易后续约定》，约定：1、2017年9月21日甲方配合乙方到公证处做委托过户公证。2、上述第一条事项完成后2017年9月21日乙方到房管局办理交易房屋抵押解除手续。3．解除抵押后，若房管局通知2017年9月22日能办过户相关手续，则甲乙双方2017年9月22日当天配合到场办理过户（具体以房管局出具的抵押回执单时间为准）。4、乙方在过户前将200000元存入银行资金监管账户（甲方需到场）。5、以2017年9月22日过户为基准（甲方配合到房管局过户；①乙方应满足甲方在过户成功后2017年10月10日12:00前达到收款条件（需甲方到银行自行提取）；②乙方在2017年10月17日支付甲方尾款200000元，否则支付甲方20000元，且每逾期一日乙方支付甲方尾款金额的5‰。（由于甲方或不可抗因素导致延误乙方免责）。6、①甲方收到全部款项当日配合乙方做物业交割，交割后房屋所涉租金由乙方收取，直至2017年12月租约结束。②物业交割完成后，甲方在15个工作日内将户口迁出。否则每逾期一日甲方支付乙方1000元。
合同签订后，漆浩按照合同约定于2017年10月11日向李佳支付完毕全部购房款。李佳、漆浩于2017年10月15日完成了物业交割。
另查明，位于成都市天府新区住宅（业务件号：2017092242F00438）已于2017年9月29日登记至漆浩名下。
庭审中，漆浩、李佳均认可涉案房屋收取的租金标准为2200元／月，租赁期间的租金已经全部由李佳收取，租客已经支付完毕全部租金，2017年10月15日双方完成了物业交割后，李佳未向漆浩支付2017年10月15日至2017年12月31日止的租金5500元。
认定上述事实的证据有：原、被告身份信息，《成都市存量房屋买卖合同》，两份《关于合同（编号：100001072198）的补充协议》，《关于戛纳滨江12栋721号房屋交易后续约定》收据，转账记录，入住证明，不动产权证，房屋租赁合同复印件，庭审笔录以及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，且双方也没有根本的分歧，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。
本院认为，本案中，漆浩与李佳之间签订的《成都市存量房屋买卖合同》、两份《关于合同（编号：100001072198）的补充协议》、《关于戛纳滨江12栋721号房屋交易后续约定》，均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。《关于戛纳滨江12栋721号房屋交易后续约定》约定“①甲方收到全部款项当日配合乙方做物业交割，交割后房屋所涉租金由乙方收取，直至2017年12月租约结束”。李佳、漆浩于2017年10月15日完成了物业交割。按照合同约定，李佳应当向漆浩支付2017年10月15日至2017年12月31日止的租金2200元／月×2个月=5500元。故漆浩主张判令李佳支付房屋租金5500元的诉请，合理有据，本院予以支持。
关于漆浩主张判令李佳支付违约金4000元的诉请是否成立的问题，本院认为，《关于戛纳滨江12栋721号房屋交易后续约定》约定“6、①甲方收到全部款项当日配合乙方做物业交割，交割后房屋所涉租金由乙方收取，直至2017年12月租约结束。②物业交割完成后，甲方在15个工作日内将户口迁出。否则每逾期一日甲方支付乙方1000元”，第二句中“否则每逾期一日甲方支付乙方1000元”的陈述应当是对前面“②物业交割完成后，甲方在15个工作日内将户口迁出”的违约责任的约定，并不是对第一句中“①甲方收到全部款项当日配合乙方做物业交割，交割后房屋所涉租金由乙方收取，直至2017年12月租约结束”的违约责任的约定。故双方对逾期办理物业交割并无合同约定，漆浩的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
对李佳反诉诉讼请求是否成立的问题，本院认为，根据2017年8月4日李佳（甲方，出售方）与漆浩（乙方，购买方）签订了《关于合同（编号：100001072198）的补充协议》明确约定“3、甲方同意在结按前将房屋抵押乙方，抵押金额为乙方已付房款金额（含支付给甲方结按的房款），乙方协助甲方于过户前注销该抵押。抵押登记费由乙方承担”，李佳对二次抵押一事知晓并同意，并不存在所谓的欺骗，且本案中李佳未能举证证明漆浩存在违约行为，综上，李佳的反诉诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条以及最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李佳自本判决生效之日起五日内支付原告(反诉被告)漆浩租金5500元。
二、驳回原告(反诉被告)漆浩的其他请求。
三、驳回被告（反诉原告）李佳的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25元，反诉案件受理费938元，两项合计963元，由被告（反诉原告）李佳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 员 梁 宪
二〇一八年一月二十九日
法官助理 何晓娇
书 记 员 聂 华