上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三(民)初字第4603号
原告项奏锋。委托代理人陈李毅，上海正毅国华律师事务所律师。第一被告沈一飞。第二被告沈剑。第三被告陆春英。第四被告上海淀山湖新城发展有限公司，住所地上海市青浦区华青南路XXX号。法定代表人鲁千林。委托代理人沈颖。委托代理人陆葳。第一第三人席瑞珍。第二第三人顾君伟。委托代理人席瑞珍。原告项奏锋诉被告沈一飞、沈剑、陆春英、上海淀山湖新城发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理后依法由审判员王美芳独任审判。因无法用其他方式直接向被告沈一飞、沈剑、陆春英送达有关诉讼文书，本案于2015年1月13日依法组成合议庭，适用普通程序审理本案，并向被告沈一飞、沈剑、陆春英公告送达包括开庭传票在内的有关诉讼文书。因审理需要，本院于2015年3月30日依法追加席瑞珍、顾君伟为第三人参加诉讼。本案于2015年4月16日公开开庭进行了审理，原告项奏锋及其委托代理人陈李毅，被告上海淀山湖新城发展有限公司的委托代理人沈颖、陆葳，第三人席瑞珍(并作为第三人顾君伟的委托代理人)到庭参加诉讼，被告沈一飞、沈剑、陆春英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告项奏锋诉称：2005年7月27日，第一、第二被告与案外人上海青浦新城区建设发展有限公司(以下简称新城区公司)就青浦区华盈路X室签订了《上海市商品房预售合同》,并于2005年8月15日办理了预告登记。2006年4月23日，第一、第二被告与原告就上述房产签订《房产转让合同》，约定原告付清钱款后第一、第二被告将房产交付原告。后原告依约付清房款，第一、第二被告签妥收条，随后原告装修系争房屋并入住至今。期间原告多次催促被告办理系争房屋的产证并过户给原告，但被告迟迟未履行。另经核实，2011年11月28日，新城区公司注销并将债权债务等一并转由上海淀山湖新城发展有限公司即本案第四被告承担。原告认为，被告沈一飞、沈剑怠于向上海淀山湖新城发展有限公司行使将产证办理至其名下的权利侵害了原告的合法权益，故诉至本院，要求：1、判令被告上海淀山湖新城发展有限公司协助原告将上海市青浦区华盈路X室房屋之产权过户至被告沈一飞、沈剑名下；2、判令在上海市青浦区华盈路X室房屋之产权过户至被告沈一飞、沈剑名下之后，由被告沈一飞、沈剑协助原告将上述房屋之产权过户至原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。被告沈一飞、沈剑、陆春英未作答辩。被告上海淀山湖新城发展有限公司辩称：其并非原告与第一、第二被告签订合同的相对方，与原告不存在合同或法律意义上的关系，其与本案无关，也未收到过第一、第二被告要求协助办理产证的要求。第三人席瑞珍、顾君伟述称：第三人已经将系争房屋出售给了原告，其合同内容已经履行完毕。经开庭审理查明：2003年4月24日，青浦工业园区(拆迁人)与被告沈一飞、沈剑(被拆迁人)签订上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议，对被拆迁人所有的座落在金星村XXX号的房屋进行拆迁补偿，约定被拆迁人选择货币补偿的补偿安置方式，拆迁人向被拆迁人支付货币补偿、搬家补助费、附属物补偿等。本案的系争房屋即因对该房屋的拆迁安置而取得。2005年7月27日，新城区公司与第一、第二被告签订上海市商品房预售合同，约定第一、第二被告向新城区公司购买青浦区华盈路X室，每平方米房屋建筑面积单价人民币1,403元，总房价174,449元。2005年8月15日，系争房屋办理预告登记，预告权利人为被告沈剑、沈一飞。另查明，第一、第二、第三被告与两第三人与签订购房协议书，约定第一、第二、第三被告自愿将青浦区华盈路X室房屋出售给两第三人，售价41万元；双方签订协议时，两第三人代第一、第二、第三被告支付给上海浦西房地产开发有限公司购房款及其他费用30万元，第一、第二、第三被告将房屋钥匙及相关资料交给两第三人；收到房屋钥匙及相关资料后两第三人在三个月内再支付第一、第二、第三被告8万元；第一、第二、第三被告办理好两第三人的产权证并过户给两第三人后，两第三人一次性付清余款3万元。该协议书落款处由第一、第二、第三被告及两第三人签字。2006年4月8日，原告与第一第三人签订房产转让合同，约定第一第三人自愿将青浦区华盈路X室房屋转让给原告，房屋总价为437,500元，原告2006年4月8日签约时交付定金5万元，购房定金在最后一次付款时冲抵。余额付款方式为2006年4月24日前原告支付给第一第三人购房款21万元，2006年中旬原告支付给第一第三人购房款137,500元，第一第三人将房产产权过户给原告时，原告付清全部余款。合同手写部分注明，原房东沈剑、沈一飞与原告签订此房房产转让合同后，购房余额则为2万元整(2006年6月中旬原告应支付第三人购房款人民币157,500元)。第一第三人与原告办理产证的费用自行承担、双方各自的费用由自己承担。2006年4月23日，原告(作为甲方)与被告沈一飞、沈剑、陆春英(作为乙方)签订房产转让合同，约定乙方将位于上海市青浦区华盈路X室房屋转让给甲方，房屋总价为人民币41万元，甲方于2006年4月23日签约时交付购房定金5万元，购房定金在最后一次付款时冲抵。余款支付方式为2006年4月23日甲方付清余款共计36万元，乙方当天将所有房屋钥匙及手续移交给甲方。房屋办理产权过户所需缴纳的所有费用由甲乙双方各自承担。房屋为白坯，并手写注明乙方不得以任何理由或借口追回房屋所有权；双方转户之前发生的费用由甲乙双方各自承担；将2万元现金作为押金留于甲方处，其中1万元在乙方办理好产证(自己)之日归还乙方，另外1万元在乙方协助甲方五年后办理好转让房产手续当天归还。该合同落款处甲方由第一、第二被告签字，乙方由原告签字。2006年4月23日，第一、第二被告出具收条表示收到全部房款共计41万元(房款全部收到)。第一被告并出具证明，表示关于系争房屋的购房款，“沈一飞、沈剑一方，席瑞珍一方，项奏峰一方，三方之间已经结算清楚并全部支付完毕，除在沈一飞、沈剑过户给项奏峰时，项奏峰向沈一飞、沈剑支付房产证押金1万元。该房的房屋所有权已转给项奏峰。特此证明。”第一、第二、第三被告及第三人均未对系争房屋进行装修，也未办理房屋产权登记。系争房屋交付原告，原告对房屋进行装修后居住至今。还查明，位于上海市青浦区华盈路X室房屋的现权利人为上海淀山湖新城发展有限公司，房屋上附有司法限制，限制方式为轮候查封，限制人为上海市青浦区人民法院。再查明，2004年9月8日，上海市工商行政管理局核准同意上海青浦新城区建设发展有限公司变更企业名称为上海青浦新城区建设发展(集团)有限公司。2011年11月28日，上海市工商行政管理局准予上海青浦新城区建设发展(集团)有限公司注销登记。在2011年10月13日的股东决定中记载，原上海青浦新城区建设发展(集团)有限公司的债权、债务由其合并方上海淀山湖新城发展有限公司承担。以上查明的事实，由原告、第四被告、第三人的陈述、房产转让合同、收条、上海市商品房预售合同、拆迁安置补偿协议、房地产登记证明、房地产登记簿、企业名称变更核准通知书、股东决议等证据予以证实，并经庭审出证、质证，本院予以确认。审理中，原告表示，第三人购房时向第一、第二、第三被告支付了房款37万元，剩余4万元未付。后第三人将房屋出售给原告，原告已向第三人支付了房款397,500元，剩余4万元未付。经三方协商后确定，由原告与第一、第二、第三被告签订房产转让合同，原告将其应支付给第三人的剩余房款直接支付给第一、第二、第三被告。现原告与第一、第二、第三被告签订合同时，已向第一、第二、第三支付2万元，剩余2万元未付，原告同意待完成房屋过户手续后支付给第一、第二、第三被告。系争房屋上现有司法查封，债权金额4万元，原告同意先行垫付涤除该抵押并已实际履行。第四被告表示，其与第一、第二、第三被告之间无其他纠纷，愿意协助将系争房屋过户至该第一、第二、第三被告名下。第三人表示，对原告所述的房屋买卖及付款过程没有异议。原告、第一、第二、第三被告及第三人约定由第一、第二、第三被告直接将系争房屋过户给原告，无需经过第三人。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。虽然原告分别与第一、第二、第三被告及第三人均签订过房产转让合同，但根据协议的内容及当事人的陈述，系争房屋的产权由第一、第二被告直接过户于原告，现原告已经按约支付房款，系争房屋也已具备办理产权证的条件，应与第四被告签订合同的是第一、第二被告，第一、第二被告应按照合同约定履行协助过户义务。因系争房屋为动迁安置房屋，现仍登记在第四被告名下，虽第一、第二被告与第四被告之间的合同和原告与第一、第二、第三被告之间的合同属不同的法律关系，但第一、第二被告取得系争房屋的产权系其履行与原告合同义务的前提，故第一、第二被告应先将系争房屋产权登记至其名下后，再协助原告办理房产过户手续。第一、第二被告怠于行使将房屋过户至其名下的权利致使原告无法办理产权的过户手续，其行为已构成违约。虽现系争房屋未过户至第一、第二被告名下，第四被告明确其与第一、第二被告间的合同除产权未过户外其余已履行完毕，其也愿意协助第一、第二被告办理过户登记，不存在房产过户的障碍，故在原告与第一、第二被告间的合同纠纷中为解决本案当事人纠纷之需，本院对第一、第二被告与第四被告间的合同中就房屋过户的相关权利义务一并处理。虽然系争房屋因第一、第二被告的债务设定了抵押，因原告已在庭审中表示愿意并以其行为表示涤除该抵押权，故系争房屋不存在过户中的障碍。对于剩余房款，原告愿意在第一、第二被告完成房屋过户至原告名下的手续后支付，本院予以准许。第一、第二、第三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海淀山湖新城发展有限公司应于本判决生效之日起十日内协助被告沈剑、沈一飞将位于上海市青浦区华盈路X室房屋过户至被告沈剑、沈一飞名下(过户所涉税费及相关费用依法承担)；二、被告沈剑、沈一飞应于上海市青浦区华盈路X室房屋过户至其名下之日起十日内协助原告项奏锋将上述房屋过户至原告项奏锋名下(过户所涉税费及相关费用依法承担)；三、原告项奏锋应于上海市青浦区华盈路X室房屋权利登记至其名下之日向被告沈剑、沈一飞、陆春英支付房屋余款人民币2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币160元，财产保全费人民币1,020元，均由被告沈剑、沈一飞、陆春英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王美芳
人民陪审员 张水英
人民陪审员 金瑞珍
二〇一五年六月一日
书 记 员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。