陕西省咸阳市秦都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）咸秦民初字第01386号
原告马红丽。
原告杨继荣（反诉被告）。
二原告共同委托代理人尚文渊，男，系陕西方强律师事务所律师。
二原告共同委托代理人任杰，男，系陕西方强律师事务所律师。
被告某公司（反诉原告）
委托代理人王保贵，男，系陕西权诚律师事务所律师。
委托代理人罗罡，男，系陕西权诚律师事务所律师。
第三人化学公司
委托代理人董卫新，男，汉族，1975年10月24日生，系咸阳市化学工业有限公司职工，住咸阳市杨凌区西农路32号。身份证号：6328221975********。
原告马红丽、杨继荣诉被告某公司，第三人化学工业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人尚文渊，被告委托代理人王保贵、罗罡，第三人委托代理人董卫新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年11月22日，原、被告双方签订《咸阳市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的位于咸阳市，，房屋建筑面积171.28平方米，每平方米2430元，总价款416210元，交房时间为2011年10月30日。合同签订当日，原告即按照合同约定全额支付了416210元购房款，但交房时间已过一年多，被告未能按合同约定向原告交付房屋。原告认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告按合同约定交付全部房款，被告应履行其交房义务，但被告不向原告交付合同约定的商品房，其行为于法无据，于理不通，损害了原告合法权益，为了维护原告的合法权益，维护良好的社会交易秩序，故原告提起诉讼，请求：1、判令被告立即依法向原告交付房屋，价值416210元。2、判令被告按每日208.10元向原告支付迟延交房违约金，违约金从2011年10月31日起计算至房屋实际交付之日，约5万元。
被告科迅公司辩称：原告起诉书所述内容不符合事实，请求驳回原告诉请。1、被答辩人起诉书所述内容完全不符合事实，被答辩人系根据《定向开发住宅团购合同》与答辩人签订《咸阳市商品房买卖合同》，被答辩人与陕西咸阳化学工业有限公司系本案共同当事人，本案实质应为定向建房合同纠纷。2、根据《定向开发住宅团购合同》、《咸阳市商品房买卖合同》的约定，答辩人有权依法解除与化学公司之间的《定向开发住宅团购合同》以及与被答辨人之间的《咸阳市商品房买卖合同》。3、根据《咸阳市商品房买卖合同》的约定，答辩人有权拒绝向被答辩人交房。4、根据《咸阳市商品房买卖合同》的约定，答辩人不应当向被答辩人支付逾期交房违约金。综上由于答辩人系定向代为化学公司及其员工开发建设房屋，需要化学公司支付建设资金方能完成，没有资金的及时支持，直接导致了答辩人工程建设进度的延缓。但是，即便化学公司一再违反合同约定延迟付款，答辩人依然诚信守约，将房屋建设完工。由于化学公司的严重违约行为，造成答辩人未能按时完工并交付房屋，化学公司负有不可推卸的责任，而被答辩人作为购房当事人应当依法承担由此产生的责任，同时，被答辩人拒不支付剩余购房款，答辩人有权解除与被答辩人的《咸阳市商品房买卖合同》，并且其无权要求答辩人交房以及承担延期交房的违约责任。
第三人化学公司辩称：对原告意见无异议，不认可被告答辩意见。
原告为支持其主张，当庭提交了下列证据材料：
商品房买卖合同书一份。证明：1、原、被告双方2010年11月22日签订了商品房买卖合同书，合同约定被告将其开发的位于咸阳市世纪大道东段北侧加州壹号小区5栋1单元3层10302号房屋出售给原告，房屋总价款416210元，交房日期为2011年10月30日。
被告质证表示：真实性认可，证明目的不予认可。根据《商品房买卖合同》第八条及附件五合同补充条款第四条，被告可以按照合同约定进行规划设计变更，经规划部门批准或设计单位同意，原告应当对变更予以认可。且在被告依照合同约定向原告送达了变更通知后，原告并未按照合同约定做出退房的书面答复，则视同原告接受变更，因此而增加的费用原告理应承担。
三、付款凭证二张。证明原告按照合同约定的数额、时间和方式向被告支付了房款，履行了自己的合同义务。
被告质证表示：真实性认可，证明目的不予认可。原告虽持有被告出具的收据，但原告实际并未向被告支付任何购房款，原告系向工贸有限公司支付了购房款。化学工业有限公司实际向被告支付了购房款，履行了《商品房买卖合同》的付款义务，与原告无关。
四、录音资料。证明被告拒不按照合同约定向原告交付房屋。
被告质证表示：真实性认可，证明目的不予认可。原告在收房时拒不缴纳合同约定的各项费用，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，被告有权拒绝向原告交付房屋，并且不承担因此产生的逾期交房责任。
第三人质证表示对原告所举三组证据均无异议。
被告针对本案当庭提供以下证据：
一、1、《定向开发及团购意向书》；2、《关于申请沣河新区III-C-10地块增加住宅用途的报告》；3、《关于申请解决陕西咸阳化学工业有限公司员工生活基地建设中存在问题的报告》；4、《关于调整沣河新区III-C-10地块用地性质的函》；5、《关于某公司世纪大道宗地变更用途的批复》；6、《住宅定向开发团购合同》；7、开设丽水世纪项目部一般结算帐户的通知、中国银行印鉴卡；8、陕西咸阳化学工业有限公司关于对某公司联系函的复函；9、《开工报告》；10、施工进度计划表；11、工程质量，形象进度会签单；12、工程质量，形象进度会签单；13、关于停工及催付工程款的函；14、《工作联系单》；15、关于催缴房款的函；16、关于分期付款职工应交余款的函；17、关于分期付款职工应交余款的紧急通知；18、收款收据、进帐单、结算业务申请书。
证明1、被告按照定向建设开发合同的约定办理变更相关的建设审批手续；2、原告委托化学公司与被告签订《住宅定向开发团购合同》，化学公司与被告共同设立资金共管账户，职工团购商品房资金存入共管账户，账户资金进出必须经过化学公司核准同意，但化学公司严重违约不按约定付款，因此导致房屋的延迟交付应当由原告自行承担责任。
原告质证表示：1：意向书不是合同，不具有约束力，与本案无关。2-8：这七份证据是原告和被告订立之前，被告前期的开发申请其批复，与本案诉争焦点没有关联性。9-14：这六份证据是被告和建筑商之间承建关系的文件，与本案诉争焦点没有关联性。15-18：这五份证据是被告和化学公司之间的关系，且发生在科迅公司和原告订立合同之前，故而与原告无关。
第三人质证表示：对证据本身无异议，证明目的有异议。第15项“关于催缴房款的函”，第三人并未收到。
二、19、施工变更通知单；20、地辐热采暖工程施工合同；21、外墙保温分包合同及图纸；22、纯净水系统合同及图纸；23、关于加强民用建筑外墙饰面材料使用管理的通知；24、外墙涂饰工程施工合同及图纸；25、世纪花园室外工程承包合同及图纸；26、室外管道工程合同图纸；27、设计服务合同；28、景观绿化工程施工合同；29、电力工程施工合同及图纸；30、安防系统施工合同；31、主要材料价格风险约定及调整的函；32、关于2、4、5、7号楼变更价格调整的通知；33、咸阳市商品房预售许可证；34、《商品房买卖合同》；35、关于4、5、7号楼设计变更及价格调整的通知；36、办理房屋交接手续通知书、挂号信函收据。
证明1、根据《住宅定向开发团购合同》的约定，及便于给职工办理产权证，原告与被告签订了《商品房买卖合同》；2、该合同约定被告可以在政府规划部门批准或者设计单位同意的情况下对部分设计进行变更，被告按照合同约定的条件对部分设计进行了变更，因变更产生的费用应当由原告分摊并承担。3、被告在房屋具备交付条件后向原告交付房屋，但是原告拒不支付变更增加的房款，根据合同约定，被告有权拒绝向原告交付房屋，不承担延期交房的责任。并依法解除双方签订的《住宅定向开发团购合同》及《商品房买卖合同》。
原告质证表示：19-24：对该组证据的证明问题不认可。第一、没有提供建设方的变更要求证据，且合同没有约定因此增加的费用应由原告承担。第二、外墙保温属于国家环保节能强制标准，被告应当执行，同时按照合同第十七条的约定，出卖人应当按照节能设计标准要求补做节能措施，并承担费用。第三、被告提供的证据证明在原、被告签订合同时，合同订立之前被告已经对商品房户内供暖、纯净水系统做了设计变更，也签订了施工合同进行施工，但在和原告订立合同时没有就此部分可能出现的增加费用承担予以明确约定，就应由被告承担。第四、关于外墙涂料在原、被告订立合同时附件三已经约定外墙是面砖和涂料，所以说被告外墙涂料工程既是建设工程规范的要求，也是被告应当执行的合同标准。25-30：这部分工程（即使被告没有提供付款凭证）属于商品房买卖合同的组成部分，是被告应当履行的附随合同义务，该成本包含在总房款中，被告另外提出收费违背原、被告订立合同的目的和诚实信用原则。31、这是施工方单方面发给被告的函件，应由施工方与被告方之间的承包合同所确定，与原告和本案无关。32-36：首先，由于原、被告双方所签订的商品房合同中并没有设计变更费用负担的约定，所以即使设计变更符合合同约定，其费用也应由被告方承担。其次，化学公司即使有违约行为，被告解除与化学公司合同的权利也早已超过法律规定的时效与原、被告之间的《商品房买卖合同》无关。
第三人质证表示：对19-21真实性及证明目的均有异议；22-32的证明目的有异议；33-34真实性无异议，证明目的有异议。35证明目的有异议，并未收到；36证明目的有异议。
三、37、授权委托书、涉诉房屋“加州壹号”交房结算单、收楼确认书、收款收据、已收房业主名单。
原告质证表示：首先，本案是原、被告之间的《商品房买卖合同》，只能约束原、被告双方，也就是说只有原、被告可以委托其他人代为处理相关事宜，无第三人委托原告之道理，因此化学公司的授权委托行为没有任何法律效力。其次，原、被告之间的《商品房买卖合同》是确定双方合同权利和义务的最终依据。前期被告与化学公司签订的合同已被商品房真正买受人原告与出卖人被告之间的《商品房买卖合同》所替代。第三，《商品房买卖合同》的其他当事人对房款增加的认可并不能证明被告方增加收费的合法性、合理性及符合双方合同约定。
第三人质证表示：证明目的有异议，不能因为他人放弃了权利，就要求所有购房人都放弃自己的权利。
四、两份法智律师事务所给科迅公司发的律师函，证明至今化学公司一直称自己是定向合同和商品房买卖合同的主体。
原告质证表示：真实性认可，证明目的不认可。
第三人质证表示：律师函两份的真实性认可，证明目的不认可。
第三人当庭未提交证据材料。
经合议庭评议，原告提供的三组证据，因其来源合法、内容客观真实，且被告对其真实性认可，第三人对其无异议，故本院对其真实性予以采信。对被告提供的第一组证据中的1、6、8，其来源合法、内容客观真实，原告对其真实性无异议，且相互印证，故本院予以采信。对被告提供的第一组证据中的2-5、7、9-18以及第二、三、四组证据，因其来源合法、内容客观真实，故本院对其真实性予以采信。
经审理查明，2008年1月18日化学公司与科迅公司达成《定向开发及团购意向书》，由科迅公司负责开发建设化学公司职工住房，化学公司负责组织其职工团购。2009年1月8日双方签订《住宅定向开发团购合同》，约定化学公司在科迅公司拥有土地使用权的咸阳市世纪大道东段北侧、东临奥林匹克花园的土地上，对化学公司职工定向开发商品房，供化学公司职工进行团购。规模为500套，住宅团购均价2430元／平方米，工期为自开工之日起18个月交付使用。合同约定：自双方签订本合同后，科迅公司7日内提供住宅户型图供化学公司职工选房，并根据大多数意见优化户型设计。化学公司10内（即2009年1月18日前）组织团购房屋买受人向甲方交纳房屋认购金2万元。逾期视为不购买，再不另行补收。认购金到账后，科迅公司必须办理完成行政许可证，完成建设场地地质勘查工作及“三通一平”等施工前准备工作，保证在本合同签订后，两个月内开工建设。并约定办理银行按揭的买受人首付款不低于房价的40%，分期付款的买受人，项目开工5日内，由化学公司组织其向科迅公司支付房价的30%等，并约定，该合同是《商品房买卖合同》签订的保证，二者具有同等法律效力。合同附则同时约定：科迅公司与化学公司以“某公司丽水世纪花园项目部”名义在银行开设职工团购商品房资金专用账户，对账户进出资金进行双管。2009年4月4日，丽水世纪项目部在中国银行西安环城东路支行开设一般结算账户，用于该项目团购资金的收支，户名为某公司，账号为307963098118093001。科迅公司于2010年3月10日正式开工建设，同年6月完成主体三层建设，同年8月25日，科迅公司取得化学公司团购的世纪花园（加州壹号）4、5、7号楼的商品房预售许可证，总计向化学公司出售215套房屋。同年9月1日，化学公司因未向科迅公司转入分期付款买受人应交纳的购房款，科迅公司向其发出催缴房款函。同年10月12日该项目主体施工封顶，化学公司仍未按约定时间向科迅公司支付房屋建设资金。同年11月1日，科迅公司向化学公司发出“关于分期付款职工应交余款的紧急通知”，催收分期付款职工应交纳的购房款。总承包人西安雁塔建设集团有限公司于同年11月8日向科迅公司发出催付工程款的函，同年11月13日工程全面停工。化学公司于2009年4月16日第一次向共管账户转入购房款3500000元，至2011年10月14日化学公司共分十次向共管账户转入购房款共计57407870元。
另：2009年底，原告向第三方公司咸阳新源工贸有限公司支付了第一笔购房款100000元，2010年9月6日，向咸阳新源工贸有限公司支付了购房款119638元。2010年11月22日，原、被告双方签订备案号143623号《咸阳市商品房买卖合同》一份，原告二人为夫妻，为共同购买受人。合同约定：原告购买被告开发建设的位于商品房，套内面积147.51平方米，建筑面积171.28平方米，总价款416210元，每平方米2430元，交房时间为2011年10月30日。当日，科迅公司向原告马红丽出具交付首付款216210元及公积金贷款保证金20000元的收款收据各一张，剩余购房款200000元于同年5月3日在中国建设银行股份有限公司咸阳分行办理了公积金贷款。
再查：经“市建发（2011）163号西安市城乡建设委员会关于加强民用建筑外墙饰面材料使用管理的通知”，科迅公司对外墙质感涂料、外墙保温进行了变更，平均每平方米分别增加成本29.91元、35.32元。科迅公司在房屋建设过程中经规划部门批准及设计单位同意，对其他相关设计进行了变更，于2011年10月31日向化学公司送达了书面通知，至今未收到书面退房答复。因部分工程内容变更，科迅公司每平方米增加购房款348.51元，于2012年6月14日向化学公司及本诉原告进行了书面通知，至今未收到书面退房答复。2012年6月19日科迅公司向原告发出“办理房屋交接手续通知书”，告知其自2012年6月20日起办理房屋交接手续。后化学公司组织215位职工购买代表与科迅公司进行协商，将增加的购房款定为每平方米338元。其中181名购房者已经缴纳上述费用，收取了房屋，原告至今未收取房屋。
另查：本案在审理中，被告科迅公司提出反诉，并于2013年12月6日申请撤诉。
以上事实，有上述证据及庭审笔录在卷佐证，可以采信。
本院认为，化学公司与某公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《住宅定向开发团购合同》合法有效，化学公司未根据合同约定时间支付认购金及购房款的行为，已构成违约。故原告要求被告支付逾期交房违约金之诉请，本院不予支持。对原告要求交付房屋之诉请，因化学公司付款延迟且根据政府相关文件，外墙涂料变更致工程有增款，原告并未补交，故对原告要求按原合同房价416210元收取涉诉房屋之诉请，本院不予支持。被告在本案审理中申请撤回反诉，是在法律允许的范围内对自己权利的处分，且符合法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下：
驳回原告马红丽、杨继荣的诉讼请求。
案件受理费8293元，由原告马红丽、杨继荣承担。反诉费3771元，减半收取1886元，由某公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 余卓君
代理审判员 文 娟
人民陪审员 董战景
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 林丽丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十五条宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。
人民法院裁定不准许撤诉的，原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。