上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第289号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海华狮冶金物资利用有限公司。
法定代表人李伏虎。
委托代理人张秉峰，上海市迅峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海腾和建材市场经营管理有限公司。
法定代表人马绍钟。
委托代理人叶平，上海市协力律师事务所律师。
上诉人上海华狮冶金物资利用有限公司（以下简称“华狮公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第2581号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华狮公司法定代表人李伏虎及委托代理人张秉峰，被上诉人上海腾和建材市场经营管理有限公司（以下简称“腾和公司”）法定代表人马绍钟及委托代理人叶平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市春江路XXX号产权人为宝钢集团上海二钢有限公司。宝钢集团上海二钢有限公司于2004年起将上海市春江路XXX号地块及地上建筑物租赁给腾和公司，租赁期至2013年5月31日。
2007年7月21日，腾和公司与华狮公司签订《租赁合同》，约定腾和公司将上海市春江路XXX号XXX幢－4幢约2100平方米地块及建筑物租赁给华狮公司，租赁期自2007年8月15日至2011年7月30日；年租金为人民币（以下币种均为人民币）252，945元；华狮公司应交水、电费押金10，000元，租赁期满后，经双方验收和总算后付给华狮公司。
2008年，在未办理建设规划许可证及有关部门审批手续的情况下，华狮公司在租赁场地上搭建两幢彩钢房，其中一幢为两层结构，底层两间为办公用房，二层两间为职工宿舍。另一幢彩钢房也为上下两层，每层均有三间房间，为职工宿舍。华狮公司还搭建彩钢结构仓库一间、露天彩钢棚一间，并新建了围墙。
2012年5月31日，腾和公司与华狮公司签订《租赁合同》，约定腾和公司将上海市春江路XXX号地块及部分建筑物租赁给华狮公司，面积为1900平方米，年租金为450，775元，租赁期自2012年6月1日至2013年5月31日止。合同第十条第一款约定，华狮公司如在所租赁的建筑物内进行经腾和公司审核同意后的改建、装修等，在租赁期满或合同终止后应随同所租赁的建筑物归属腾和公司。第十一条约定，本合同附件一《安全协议》、附件与本合同具有同等的法律效力。
2012年6月1日，腾和公司与华狮公司签订《房屋租赁安全管理协议书》，约定为加强租赁厂房、场所的安全管理，明确出租方、承租方的安全职责，切实保障双方人员生命安全和财产安全，特订本协议。第四条租赁期限：自2012年6月1日起至__年__月__日。
2013年4月7日，宝钢集团上海二钢有限公司向腾和公司发函，称双方之间的租赁关系至2013年5月31日届满后自然终止，不再续租，请腾和公司着手落实租赁区域的清退及权属二钢资产的交接等相关准备及推进，确保该租赁标的按期完整地交接。
2013年4月9日，腾和公司向华狮公司发出《公函》，内容为：我司于2013年4月8日收到宝钢集团上海二钢有限公司《关于春江路XXX号地块不再续租的函》，根据宝钢集团有关二钢公司整体地块规划部署及企业调整转型的实际需要，贵司与我司于2012年5月31日签署生效的春江路XXX号地块租赁合同，至2013年5月31日租赁期满后即自然终止，不再续租。依据《租赁合同》有关约定，自本函发出之日起，请贵司着手落实租赁区域的清退及权属二钢资产的交接等相关准备与推进，确保该租赁标的按期完整地交接。
2013年5月22日，腾和公司再次向华狮公司发出《告知函》，内容为：我司于2013年4月8日收到宝钢集团上海二钢有限公司《关于春江路XXX号地块不再续租的函》，该函明确指出，宝钢集团为了执行有关二钢公司整体地块部署及企业调整转型的战略，不再将春江路XXX号地块续租给我司。因此，贵司与我司于2012年5月31日签署生效的春江路XXX号地块租赁合同期限届满后，不再续租，请贵司做好后续工作。根据贵司与我司之间的租赁合同，租赁期限届满之日为2013年5月31日，告知函已于2013年4月21日快递寄给贵司。依据《租赁合同》有关约定，自本函发出之日起，请贵司着手落实租赁区域的清退及二钢资产权属的交接等相关准备工作，确保该租赁标的按期完整地交接，并于2013年7月15日前清退。若贵司到时不能按上述期限完成租赁标的的有效交接，则须根据《租赁合同》承担责任，因此特发此函提示，望贵司提前准备，妥善处理租赁合同终止后的各项后续事宜，保障贵司及我司生产经营都不受影响。
2007年8月15日至2013年5月31日的租金以及押金10，000元，腾和公司均按约收讫。
2013年8月，腾和公司以《租赁合同》约定的租赁期限至2013年5月31日，从2013年4月起，腾和公司根据合同约定以书面形式多次催告华狮公司，要求其于2013年7月15日之前将租赁的房屋及场地返还腾和公司，但华狮公司拒不搬迁为由，起诉至原审法院，请求判令：1、华狮公司迁出租赁房屋及场地，将拆除的地磅重新装好，将所占房屋及场地按合同约定状态返还腾和公司；2、华狮公司按每日每平方米0.65元的标准，支付从2013年6月1日至实际返还房屋及场地之日止的实际占用费；3、华狮公司支付违约金100，000元。
华狮公司辩称并反诉称，腾和公司要求华狮公司迁出租赁房屋及场地的请求，行使的是产权人的权利，但腾和公司并非产权人，腾和公司与产权人之间的租赁关系已经到期，腾和公司也无转租权，故腾和公司并非本案适格主体；华狮公司在承租场地上搭建房屋、注册公司，均经过腾和公司和产权人同意，且腾和公司口头承诺华狮公司可以长期租赁房屋。腾和公司、华狮公司虽然签订了几份租赁合同，但仅是租赁期限的延续，而非租赁内容的改变，租赁合同约定建造物归腾和公司所有是不合理的；华狮公司搬入租赁房屋时，就没有地磅，华狮公司自己安装了地磅，如果腾和公司坚持要求华狮公司搬离，华狮公司要将地磅拆除；腾和公司、华狮公司签订过安全协议，约定为不定期租赁关系；腾和公司要求华狮公司支付违约金100，000元无依据；2013年6月至7月，华狮公司已经将租赁房屋及场地上的物品清空，是腾和公司自己不收回场地，故不同意腾和公司的诉请。华狮公司提出反诉，请求判令：腾和公司赔偿搬迁费用100，000元、退还押金10，000元、赔偿拆迁费用及搭建物490，000元。
原审另查明，1、华狮公司租赁场地和房屋后，因原地磅已坏，故华狮公司重新安装新的地磅。2009年5月13日，华狮公司出具《承诺书》，承诺如日后未续租，将原地磅重新装上。华狮公司对《承诺书》上的公章有异议，但不申请进行鉴定。
原审审理中，华狮公司表示如果法院判决返还房屋及场地，华狮公司则将自己新装的地磅拆除带走。
2、华狮公司提供《上海怡越钢结构工程有限公司预算书》一份，以证明华狮公司在2008年期间进行改、扩建，共花费865，069元。腾和公司对于华狮公司改、扩建的事实无异议，但认为与本案无关。
3、华狮公司陈述：华狮公司在2013年6至7月期间，已将设备等从租赁房屋及场地内搬离。腾和公司陈述：华狮公司直到11月份才清场。
2013年9月29日，华狮公司发短信给腾和公司，称：“不好意思打扰了，马总场地早清了，现在也没有人来谈，我也不好做生意，早谈早处理烦死了！”。腾和公司称收到短信后，即与华狮公司联系交接房屋事宜，但华狮公司提出需腾和公司赔偿才能交接房屋。华狮公司不认可腾和公司的说法，表示腾和公司收到短信后未与华狮公司联系。
现钥匙仍在华狮公司处，双方未办理房屋交接手续。
原审法院经审理后认为，腾和公司、华狮公司于2012年6月1日签订的《房屋租赁安全管理协议书》虽未注明租期的终止日期，但双方于2012年5月31日签订的《租赁合同》已明确约定租期至2013年5月31日届满，而双方并未在《房屋租赁安全管理协议书》中注明将原约定的租赁期限变更为不定期租赁，且《租赁合同》仅约定《房屋租赁安全管理协议书》与《租赁合同》具有相同效力，未约定两份协议约定不一致时，以《房屋租赁安全管理协议书》的约定为准。同时，根据华狮公司的陈述，其在2013年6月至7月期间，已将租赁场地和房屋内的物品搬离，该行为也表明华狮公司认可租期至2013年5月31日终止。故对华狮公司抗辩称本案为不定期租赁关系的意见，不予采信，租期至2013年5月31日届满，届满时双方租赁关系终止。根据法律规定，租赁关系终止时，华狮公司应当将租赁物返还腾和公司。故对腾和公司要求华狮公司迁出租赁房屋及场地，将所占房屋及场地返还腾和公司的诉请，予以支持。腾和公司要求华狮公司将拆除的原油库内的地磅重新装好的请求，鉴于华狮公司表示在返还房屋时将拆除自己安装的地磅，且承诺搬离时将原地磅重新装上，故腾和公司此项诉请，应予支持。占用租赁房屋期间，根据法律规定，应当支付房屋使用费，考虑到华狮公司在审理期间已将物品等搬离租赁场地及房屋，未实际使用，对该房屋使用费的标准，原审法院参照原租金标准酌情予以减少。就华狮公司逾期返还租赁房屋及场地的行为，腾和公司已请求华狮公司支付逾期占用日至实际返还日的房屋使用费，再请求华狮公司支付违约金，于法无据，故对腾和公司要求华狮公司支付违约金100，000元的请求，不予支持。
因华狮公司在租期届满时负有搬离设备、物品等、将租赁场地及房屋返还腾和公司的法定义务，故华狮公司要求腾和公司赔偿搬迁费用的诉请，于法无据，难以支持。腾和公司收取的押金，腾和公司同意在华狮公司将租赁房屋及场地返还腾和公司并结清相关费用后予以退还，于法不悖，可予准许。华狮公司要求腾和公司赔偿拆迁费用的请求，于法无据，不予支持。华狮公司于2008年在租赁场地上进行的搭建，虽未办理合法手续，但其材料具有一定价值，故腾和公司应进行适当补偿。
原审法院据此作出判决：一、上海华狮冶金物资利用有限公司应于判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区春江路XXX号房屋及场地，将拆除的原地磅重新装好，将所占房屋及场地返还上海腾和建材市场经营管理有限公司；二、上海华狮冶金物资利用有限公司应于判决生效之日起十日内按每日每平方米0.40元的标准，向上海腾和建材市场经营管理有限公司支付自2013年6月1日起至实际返还房屋及场地之日止的实际占用费；三、上海腾和建材市场经营管理有限公司要求上海华狮冶金物资利用有限公司支付违约金100，000元的请求，不予支持；四、准上海腾和建材市场经营管理有限公司于上海华狮冶金物资利用有限公司将上海市杨浦区春江路XXX号场地及房屋返还上海腾和建材市场经营管理有限公司并结清相关费用后，退还上海华狮冶金物资利用有限公司押金10，000元；五、上海腾和建材市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内补偿上海华狮冶金物资利用有限公司50，000元；六、上海华狮冶金物资利用有限公司其余反诉请求，不予支持。
原审判决后，上诉人华狮公司不服，向本院提起上诉称：第一，原审认定事实不清。1、2007年7月21日，双方签订《租赁合同》，对新建建筑物的归属未作约定，故按照公平原则及物权的规定，华狮公司在租赁场地上建造的不动产，应归华狮公司所有，原审对此节事实未予查清，亦未对建筑物建造的日期加以认定；2、原审断章取义地采用了2007年和2012年的合同，对于连续租赁的事实只字不提，从而就华狮公司的建筑物归属问题，错误地采用了最后一份合同的约定，对华狮公司在第一份合同期间所建造的不动产（总费用865，069元），仅判令5万元作为补偿；3、原租赁场地并无围墙和大门，华狮公司在进场后才在租赁场地上建造了围墙和大门，原审未对大门和围墙的归属进行确定；4、腾和公司已将原地磅自行拆除，并予以出售；5、华狮公司在2013年6至7月撤离场地后，要求腾和公司办理交接事宜，但腾和公司一直未来办理，租赁场地中有超高压的电缆等设备，华狮公司出于为社会和其他公众人员的人身安全考虑，只能无义务看护租赁场地。第二，原审判决适用法律错误。1、华狮公司缴纳反诉费，并要求就建筑物进行评估，但原审法院既不委托评估，又不告知华狮公司不评估、鉴定的决定和意见，显属适用法律不当；2、原审法院明知华狮公司早已清场，腾和公司不肯办理交接的事实，却判决华狮公司按每日每平方米0.4元的标准支付实际占用费，无法律依据；3、原审判决建筑物补偿5万元，无法律依据。综上，请求撤销原审判决，依法改判腾和公司赔偿华狮公司各类损失59万元（搬迁费用10万元、拆迁费用及搭建物49万元）。二审审理中，华狮公司确认对原审判决主文第三项没有异议，对原审判决文第四项表示应为退还押金时无须结清相关费用。
被上诉人腾和公司答辩称：第一，关于华狮公司主张的59万元赔偿，华狮公司在租赁场地上进行改扩建属于违章搭建，没有经过腾和公司的同意，无任何法律依据可以证明华狮公司是该些搭建物的权利人，且华狮公司已确认其将场地内的物品全部拆除，现仍要求腾和公司承担相应赔偿责任，无事实和法律依据。第二，华狮公司至今仍未交还租赁场地，且在原审审理中，华狮公司仍有物品存放在租赁场地中。第三，华狮公司应重新装好地磅。第四，结清相关费用后才能返还1万元的保证金。第五，关于大门和围墙一节，是华狮公司建造的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，华狮公司述称，在收到原审判决书后比较气愤，就将租赁场地内的建筑都予以拆除，并提交2014年1月拍摄的租赁场地照片，以证明原审判决之后，华狮公司已将围墙等自行拆除，并将该情况告知腾和公司。腾和公司对上述照片的真实性不予认可，认为与本案无关。
二审审理中，华狮公司主张其在原审中就2009年5月13日《承诺书》上华狮公司的公章申请过鉴定，但未获准。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，1、2008年，华狮公司还在租赁场地上新建了大门。
2、原审期间，华狮公司未就其在租赁场地上的搭建物向原审法院申请评估。
3、2013年10月16日原审庭审中，华狮公司辩称对《承诺书》中华狮公司公章的真实性无法确认，并表示是否鉴定，庭后回复法院。之后，华狮公司未就《承诺书》提交鉴定申请。
本院认为，腾和公司、华狮公司签订的《租赁合同》及《房屋租赁安全管理协议书》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现合同约定的租赁期限已届满，腾和公司要求华狮公司迁出并交还租赁房屋及场地，于法有据，应予支持。华狮公司主张其已于2013年6至7月将设备等从租赁房屋及场地内搬离，是腾和公司一直不肯办理交接手续，故华狮公司不应承担按每日每平方米0.4元标准支付占用费的责任。但华狮公司并未就其主张提供充分证据，且其在租赁期限届满后仍实际占用系争房屋，故理应支付相应的房屋使用费。原审在充分考量本案实际情况下，参照原租金标准对实际占用费酌情予以减少，尚属合理。故华狮公司上述主张的事实，法律依据不足，本院不予采纳。关于地磅一节，根据二审查明的事实，华狮公司在原审庭审中明确表示是否申请鉴定将在庭后回复法庭，之后华狮公司并未提交鉴定申请，亦未举证推翻上述《承诺书》中华狮公司公章的真实性，二审审理中，华狮公司亦未提供地磅已被腾和公司自行拆除并予以出售的证据，故华狮公司应承担举证不能的不利后果。关于华狮公司主张返还押金无须结清相关费用的意见，缺乏法律依据，本院亦不予支持。关于华狮公司主张的搬迁费用及拆迁费用一节，相关理由原审法院已做充分阐述，本院予以认同，不再赘述。关于华狮公司主张赔偿搭建物一节，二审中其自认在原审判决后已将租赁场地内的建筑都予以拆除。原审鉴于华狮公司在租赁场地上进行的搭建虽未办理合法手续，但搭建的材料具有一定价值，作出腾和公司补偿其5万元的判决，已兼顾公平合理之原则，本院予以认同。综上，华狮公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，103元，由上诉人上海华狮冶金物资利用有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一四年五月六日
书 记 员 戚佳娴
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……