湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0121民初6930号
原告湖南铁建置业发展有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区五一路235号湘域中央1栋1921房。
法定代表人易朝晖，总经理。
委托代理人ＸＸ，湖南骄阳律师事务所律师。
委托代理人周春花，湖南骄阳律师事务所律师。
被告汤建，男，1987年10月13日出生，汉族，户籍地：湖南省桃江县。
原告湖南铁建置业发展有限公司与被告汤建商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周春花到庭参加了诉讼，被告经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告请求判令：1、解除原告与被告签订的《长沙县商品房买卖合同》及补充协议；2、被告协助原告办理商品房买卖合同解除（预售备案登记）手续；3、被告向原告支付违约金38713元；4、被告承担因追索债权原告支付的律师费10000元；5、本案诉讼费及保全费等费用由被告承担。
被告未作答辩。
查明的事实
经审理查明，本院确认如下法律事实：
1、2014年12月19日，原、被告签订了一份《长沙县商品房买卖合同》（含5个附件和5个附录，合同编号：201302491205）。合同约定，原告（出卖人）将其所开发的位于长沙经济技术开发区星辰·青年城第5栋12层1205号房屋（以下简称涉案房屋）出售给被告（买受人），房屋建筑面积为44.59㎡，房屋单价为5788元/㎡，合同总价款为258087元；合同第六条约定“付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：1……；3、银行按揭贷款方式付款或公积金贷款：买受人以银行贷款方式付款的，应于2014年12月19日向出卖人交付首付款（含定金）计78087元，剩余房款180000元向银行申请贷款；…”第七条约定“买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间、分别处理（不作累加）。……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。……”附件五补充协议第二条第7项约定“买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任：1）…;2）若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的诉讼费、律师费及其他相关费用等费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与出卖人之间的《商品房买卖合同》。……出卖人选择解除与买受人之间的《商品房买卖合同》的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权的费用视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应当向出卖人支付代付的款项（包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的诉讼费、律师费及其他相关费用等费用）外，还应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人，如因此再次形成诉讼向买受人追索由此产生的诉讼费、律师费及其他相关费用等均应由买受人承担。…”第八条约定“关于合同解除1、…。《商品房买卖合同》因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的全部款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用，不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。……”另，合同及其附件针对交付时间及条件、交接手续、逾期交房责任、房屋质量及保修、产权登记、物业服务等条款进行了相关约定。合同签订后，被告向原告支付了房屋首付款78087元。
2、在签订上述商品房买卖合同的同日，原、被告与案外人湖南星沙农村商业银行股份有限公司营业部（以下简称星沙农商行营业部）共同签订了一份《个人住房/商业用房贷款合同》。合同约定，由星沙农商行营业部（贷款人）为被告（借款人）提供180000元的购房贷款，贷款期限为240月，该笔贷款用于被告购买涉案房屋，借款人自贷款发放次月起，借款人于公历每月24日按期归还贷款本息，借款人自愿选择等额本息还款法方式归还贷款本息；合同第九条约定“逾期还款。如借款人未按合同约定时间（或期限）还款，贷款人有权就贷款逾期部分从逾期之日起按贷款逾期罚息利率计收罚息，直至借款人清偿逾期本息为止。对不能按期支付的利息，贷款人有权按贷款逾期罚息利率按月计收复息。贷款逾期罚息利率按合同约定的贷款利率标准加收50%执行…”。原告（保证人）对该笔借款提供连带保证责任，在借款人未按合同履行还款义务时，保证人代借款人按贷款人要求履行还款义务，合同第二十八条约定“保证责任范围包括但不限于本合同项下的贷款本金和利息（含逾期利息及罚息）、违约金、实现债权的费用（含诉讼费用、……）及因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。”第二十九条约定“保证期间为下列第2种方式。（一）……（二）本合同项下的保证期间为从本合同生效之日开始到抵押人将房屋所有权证、他项权证交付给贷款人保管之日为止。”第三十条约定“……若保证人不按合同履行保证责任，贷款人有权从其账户直接扣收相关款项，或向保证人行使追索权。”另，合同针对借贷条款、抵押条款、保证条款等进行了相关约定。合同签订后，被告依约取得房屋贷款并依约向星沙农商行营业部偿还银行贷款至2016年3月份。
3、2016年3月30日、2016年6月29日、2016年11月30日、2017年6月30日，星沙农商行营业部对原告在其营业部所开保证金账户（账号：01×××18）分别扣划保证金共计14797元。原告在代被告向星沙农商行营业部承担该保证责任后，多次要求被告支付代付款项，但被告一直拒不支付，故为维护合同权益，原告遂于2017年12月14日向本院提起前述诉请。
4、原告尚未将涉案房屋向被告交付，涉案房屋产权证尚未办理下来。
5、原告因与被告商品房预售合同纠纷一案委托湖南骄阳律师事务所代理，并于2017年12月14日，湖南骄阳律师事务所向原告开具民事代理费价税合计10000元的《湖南增值税普通发票》。
判决的理由与结果
本院认为，一、被告经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本院根据查明的事实，依法作出裁判；二、原、被告之间签订的《长沙县商品房买卖合同》（含5个附件和5个附录，合同编号：201302491205））及原、被告与星沙农商行营业部共同签订的《个人住房/商业用房贷款合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效，合同各方均应按约全面严格履行合同义务。本案中，上述商品房买卖合同和贷款合同签订后，被告虽已按约向原告交付首付款78087元并已向星沙农商行营业部偿还了按揭贷款至2016年3月份，但自2016年3月份至今未按合同约定时间偿还银行按揭款致使星沙农商行营业部扣划原告保证金共计14797元用于偿还被告逾期银行按揭贷款，且在原告履行上述保证责任后，经多次联系，被告仍拒不向原告支付代付款项。被告以其行为表明不履行合同主要义务，已构成根本违约，原告有权行使合同解除权，故原告主张解除其与被告之间的商品房买卖合同，于法有据，本院应予支持；因被告违约行为导致涉案合同解除，原告有权要求其赔偿损失。依据商品房买卖合同附件五补充协议第二条第7项之约定，被告应当向原告支付代付款项外，还应按该商品房总房价款258087元的15%支付违约金给原告，此违约金约定系双方意思自治达成，不违反法律规定，应认定为有效条款，故原告主张被告支付38713元违约金之诉求，本院予以支持；另，原告主张被告承担的律师代理费系原告实现债权的合理费用，符合合同约定，亦属被告违约责任承担范畴，但该主张标准过高，根据《湖南省律师服务收费标准》的规定，本院酌情认定为7000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起解除原告湖南铁建置业发展有限公司与被告汤建于2014年12月19日签订的《长沙县商品房买卖合同》（含5个附件和5个附录，合同编号：201302491205）；
二、限被告汤建于本判决生效之日起五日内协助原告湖南铁建置业发展有限公司至长沙县不动产交易中心办理位于长沙经济技术开发区星辰·青年城第5栋12层1205号房屋的注销预告登记、撤销合同备案手续；
三、限被告汤建于本判决生效之日起五日内向原告湖南铁建置业发展有限公司支付违约金38713元；
四、限被告汤建于本判决生效之日起五日内向原告湖南铁建置业发展有限公司律师代理费损失7000元；
五、驳回原告湖南铁建置业发展有限公司其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1017元，减半收取553.5元，保全申请费1810元，合计2363.5元，由被告汤建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 付建安
二〇一八年二月六日
法官助理 吴 欢
书 记 员 李子祎
附：本判决适用的法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。