广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终16075号
上诉人（原审被告）：广州市景兴房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人：景治君。
委托诉讼代理人：钟世昌、程珂昵，分别为广东广信君达律师事务所律师和实习人员。
被上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司广州分行，住所地：广东省广州市天河区。
负责人：谢宏儒，行长。
委托诉讼代理人：王霞、陈超，分别为广东卓信律师事��所律师和实习人员。
被上诉人（原审被告）：邓国柱，男，1967年1月18日出生，汉族，住广州市白云区。
被上诉人（原审被告）：柯银娥，女，1969年3月20日出生，汉族，住广州市白云区。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：周俊宇，广东格林律师事务所律师。
上诉人广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称景兴公司）与被上诉人中信银行股份有限公司广州分行(以下简称中信银行)、邓国柱、柯银娥金融借款合同纠纷一案，上诉人广州市景兴房地产开发有限公司不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初9198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人景兴公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项判决，认定上诉人无需对判决第一项确定的债务向被上诉人中信银行承担连带清偿责任；2、撤销一审判决第五项判决，认定上诉人无需对确定的应由被上诉人柯银娥支付的律师费向被上诉人中信银行承担连带清偿责任；3、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人柯银娥、邓国柱承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，依法应当予以改判或发回重审。一、《广州市城镇房地产登记办法》第十一条明确规定买卖、抵押应当由有关当事人双方共同申请，广州市房地产交易中心在办理一手房房屋所有权证登记与房屋抵押登记业务时均要求同时办理，一审判决将办理房屋所有权证作为办理抵押登记的前置条件有违客观事实的。柯银娥购买的房屋在办理网签合同后，已在广州市国土资源与房屋管理局办理了预购商品房预告登记与预购商品房抵押预告登记，取得了权利人（柯银娥）为预购产权人的《��东省房地产预告登记证明》及权利人为抵押权人的《广东省房地产预告登记证明》，即此时中信银行已取得权利人为中信银行的《抵押权预告登记证》。根据中信银行起诉材料中证据11显示，上述办理的《产权预告登记证》与《抵押权预告登记证》的登记办理日期均为2014年4月11日，并且在上述两份登记证预告业务登记种类一栏，也均载明登记业务为：“预购商品房预告登记，预购商品房抵押预告登记”，即上述两份登记证均互载他证的登记内容。这已充分证明在实务中为了保证抵押权人的权益，广州市房地产交易中心实际上均要求将预购登记与抵押登记同时办理，而并非将预购登记作为抵押登记的前置条件，拆分后先行办理，故才出现了在上述两份登记证中互载登记内容的结果。一审提交的证据12，即关于案外人华夏银行与业主及景兴公司三方成功办理房屋房地产���他项权证的案例，景兴公司在华夏银行的配合下办理相关转移登记和抵押登记手续并取得了广州市房地产交易中心开具的案外人所购房屋的增量房转移登记及持房地产权证抵押权设定登记《受理回执》，成功为购房人办理了《房地产权证》和为抵押权人（华夏银行）办理了《他项权证》。在该案例的《受理回执》登记种类一栏显示为：“增量房转移登记（即一手房登记），持房地产权证抵押权设定登记”。虽然在理论上应当是先办理房屋所有权证，才能进行办理抵押权登记，但是，上述事实充分证明在办理房屋所有权登记及抵押权登记的实务操作中，广州市房地产交易中心实际上仍然是要求是同时办理转移登记和抵押登记手续，否则，抵押权人的权利将无法得到保障。一审法院简单地用理论层面上的先后概念将办理转移等级与办理抵押权登记登记人为地拆分为先��办理顺序，完全是有违办理房地产登记实务的客观事实，如按一审法院的观点，在房地产登记实务中将出现购房人取得《房地产权证》后，如其不配合银行抵押登记，银行将无法取得《他项权证》的被动局面。正是为了最大限度保障银行的抵押权，广州市房地产交易中心在办理“增量房转移登记（即一手房登记），持房地产权证抵押权设定登记”的业务流程中才规定同时办理，这与《广州市城镇房地产登记办法》第十一条关于买卖、抵押应当由有关当事人双方共同申请的规定是完全相符的。一审对于办理房屋所有权证与办理抵押权登记实务的客观事实认定错误。
二、景兴公司已切实履行了合同约定的义务，合同相对方未予切实配合的情况下，不应承担因相对方违约而造成的连带保证责任，一审法院认定中信银行不协助的情况下无需承担责任与《广州市城���房地产登记办法》等相关规定不符，有失公平。景兴公司在2014年5月26日已办理完成涉案房屋所在楼盘“爱群荟景湾”大确权手续，《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性担保）》（下称“《借款合同》”）项下涉案房屋已符合办理房产登记及他项权登记，景兴公司于2014年5月28日通过邮寄书面通知的形式向柯银娥发出办证通知，而柯银娥未及时配合景兴公司进行办理涉案房屋的房产登记。根据景兴公司与柯银娥就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同》第二十一条约定：“双方统一选择以下第2种方式为乙方（柯银娥）办理《房地产权证》：……2、乙方（柯银娥）委托甲方（景兴公司）办理。”说明作为柯银娥的代理人，景兴公司完全可以在柯银娥为切实配合办理房屋所有权证及房屋抵押登记手续时，在办理上述手续的必要第三方中信银行的配合下���表柯银娥完成办理上述手续。景兴公司于2015年1月22日向中信银行邮寄《荟景湾办理房产证与他项权证通知书》告知其需提供相关材料配合景兴公司办理涉案房屋的房产证与他项权证，但是，中信银行在收到景兴公司发出的《荟景湾办理房产证与他项权证通知书》后，既不回应，也不提供根据《广州市城镇房地产登记办法》要求的只能由抵押权人提供的《产权预告登记证》与《抵押权预告登记证》原件（见被上诉人中信银行起诉材料中证据11）和抵押权人的法人证明书、营业执照复印件、抵押合同原件等材料，更不派人提供必须的协助，才最终导致未能完成办理上述手续，导致景兴公司解除担保事项的条件一直未能成就。直至本案审理阶段，景兴公司仍表示愿意配合中信银行完成上述手续，中信银行也未予以回应。由于中信银行的不配合，导致涉案房屋的房屋所有��证及房屋抵押登记手续一致无法办理，景兴公司从始至今均持积极配合的态度以促进条件的尽快成就，如中信银行在收到景兴公司通知后及时配合办理上述手续，景兴公司完全可以涉案房屋被查封之前完成办理房屋所有权证及房屋抵押登记的手续。本案中，景兴公司作为保证人承担阶段性担保责任，保证期自《借款合同》约定的甲方（柯银娥）应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止，这属于附解除条件的合同条款，即景兴公司在办理完涉案房屋的房屋所有权证及房屋抵押登记手续后，无需对《借款合同》承担任何的担保责任。实际上，涉案房屋早已符合办理房屋所有权证及他项权证的条件，景兴公司已履行了《借款合同》项下景兴公司应当履行的义务，而且，景兴公司在涉案房屋符合办理条件后均及时通知柯银娥与中信银行履行相关随附义务，但柯银娥与中信银行均未予以理会和配合办理。故景兴公司未能完成办理房屋所有权证及房屋抵押登记手续是因中信银行和柯银娥未及时履行其应当履行的合同义务造成的。在房地产登记的实际操作流程中，办理房屋所有权证及房屋抵押登记手续均有赖于购房人和银行的密切配合，事实上，涉案楼盘也不乏成功办理房地产权证和他项权证的例子。在景兴公司均已及时书面通知柯银娥及中信银行的情况下，涉案房屋无法办理房屋所有权证及房屋抵押登记手续是柯银娥及中信银行两方的过错造成的，景兴公司并无任何过错。因此，中信银行作为过错方要求无过错方景兴公司对另一过错方柯银娥的违约行为承担连带责任，有违公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失败。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”因柯银娥与中信银行未及时配合办理相关手续，是不正当的阻止阶段性担保结束的条件成就的行为，应视为该条件已成就。故景兴公司无需对《借款合同》承担任何的担保责任，更不应对柯银娥所负债务即对判决第二项确定的债务向中信银行承担连带清偿责任。
三、中信银行因柯银娥违约而产生的律师费、诉讼费及其他实现债权的费用，不应由守约方景兴公司承担。中信银行根据《借款合同》第10.2条保证范围的第（4）款“乙方（中信银行）为实现债权而支付的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费）。”要求景兴公司对本案中柯银娥应当承担的律师费承担连带保证责任。而《借款合同》第十五条违约责任第15.3条明确约定：“乙方（中信银行）因实现债权所发生的各项费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等，均由甲方（柯银娥）承担。”景兴公司自始至终都是守约方和无过错方，《借款合同》属于格式合同，上述第10.2条、第15.3条也均为中信银行提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上的解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定。本案中应当适用《中华人民共和国合同法》第四十一条作出不利于提供格式条款一方的解释，即应当采用第15.3条由甲方柯银娥承担中信银行采取诉讼方式实现债权而为此支付的诉讼费、律师费及其他实现债权的费用。柯银娥因不履行还款义务而违约，景兴公司自始都是守约方。据此，景兴公司无需对中信银行因柯银娥违约而产生的律师费、诉讼费及其他实现债权的费用，即无需对判决第六项确认的债务向中信银行承担连带清偿责任，诉讼费也不应由景兴公司承担。
被上诉人中信银行辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。1、根据景兴公司与购房人签订的房屋买卖合同第21条约定案涉房屋的产权登记应有景兴公司办理，换言之，景兴公司作为案涉房屋的开发商其负有办理产权登记义务，2、根据广州市国土资源和规划委员会在其官网发布的房地产抵押登记办理指引可知，办理不动产抵押登记需提供不动产权属证明，而不论是根据现行法律法规的规定，亦或是案涉合同的约定，中信银行作为���款银行，均没有办理房屋产权登记的义务。3、根据物权法的规定，担保物权的设立之一，必须是抵押人对不动产享有完整的所有权和处分权，换言之，在购房人未取得案涉房产所有权的情况下，抵押权的设立存在实际性的阻碍，因此，退一步来讲，即使在实践中，广州市房屋管理部门要求增量房的转移登记和抵押登记手续需一并办理，但所谓的一并办理也仅意味这时间上的间隔相对较短，而非严格意义上的同时，即上诉人诉称的一并办理，实际上是具有先后顺序的。4、办理不动产抵押登记，本案当中中信银行要求景兴公司承担担保责任的依据是中信银行与景兴公司签订的楼宇按揭业务合作合同，该合同当中对于景兴公司承担应当承担的责任的具体范围以及承担担保的期限，均作出了明确的约定，而景兴公司作为案涉物业的开发商，在与中信银行签合同时清楚的知道无论是办理案涉房屋的房地产权证以及他项权证均需要购房人的配合并且由购房人向税务机关缴纳了契税、印花税并提交一系列的资料才能办理前述证件，在此情况下，景兴公司依然与中信银行签订该合同，既足以证明景兴公司签订该合同时对该承担的责任有清楚的预估，而该合同为双方当事人的真实意思表示，内容也没有违反法律法规的强制性规定，中信银行按照该合同的约定，要求景兴公司承担担保责任具有充分的事实基础和合法的合同依据。5、在案涉购房人发生贷款逾期之后中信银行在2016年4月15日就已经委托律师事务所向景兴公司发出律师函，要求景兴公司根据楼宇按揭合作合同的约定承担担保责任，但是自2016年4月15日发出律师函到本案一审开庭的2017年的11月13日长达一年半的时间内景兴公司都没有就案涉房屋具备办理他项权证或者要求中信银行配合办��他项权证、与中信银行有过任何形式的沟通。也证明了景兴公司并没有充分履行合同约定的办证义务，因此，其上诉请求当中认为中信银行违反了附随义务是没有任何的理由以及依据。6、案涉的借款合同约定的利息、罚息、复利均符合人民银行的规定，并不存在过高的情形。
被上诉人邓国柱、柯银娥共同辩称：景兴公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请依法予以全部驳回。事实与理由：一、案涉债务并非到期债务，一审法院判决邓国柱、柯银娥向中信银行承担未到期债务错误。案涉《中信银行个人购房借款合同》（以下简称“《个人购房借款合同》”）第20.4条约定：“本合同贷款期间为120个月”，案涉借款的借款期限为2014年1月22日至2024年1月21日，故上述合同约定的1188万元金额的借款到期日为2024年1月21日。案涉《中信银行个人房地产抵押综合授信专���支付综合消费贷款协议》24.2条约定：“本合同贷款期限为118个月，即从2014年2月26日起到2023年12月26日止，”故上述合同约定的237万元金额的借款到期日为2023年12月26日。案涉《中信银中信银行个人借款合同》第22.6条约定：“贷款额度使用期限自2014年1月23日起到2024年1月23日。二、中信银行关于利息、罚息和复利的请求金额过高，计算标准和过程不明，另合同对于复利没有约定，一审法院判决邓国柱、柯银娥向中信银行承担利息、罚息和复利错误。案涉三笔借款约定的利息年利率明显高于中国人民银行同期同类贷款利率4.9%的标准，已在人民银行同期贷款利率的基础上大幅上浮，显失公平。涉案《综合消费贷款协议》、《个人借款合同》对于复利双方并没有约定，罚息和复利均属于重复计算。并且上述利息、罚息和复利的请求金额计算标准和过程不明，因此中信��行提出的利息、罚息和复利的请求金额不应得到支持。三、中信银行关于律师费的请求没有事实或法律依据，一审法院判决向中信银行承担律师费损失错误。中信银行提供的证据不能证明律师费用已经实际发生，且律师费额明显过高，因此不应得到支持。四、在有物的担保的情况下，应先对物进行处理以清偿贷款本息，一审法院判决邓国柱、柯银娥立即向中信银行支付款项错误。五、景兴公司在《楼宇按揭业务合作合同》中承诺：对柯银娥的所有应付款项向中信银行提供连带保证担保。故景兴公司应当对债务承担连带责任。
被上诉人中信银行向一审法院起诉请求：一、柯银娥、邓国柱立即向中信银行归还《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）项下贷款本金10323350.20元及利息、罚息、复利【截止至2017年11月6日，利息1139022元、罚息（含复利）294425.60元；从2017年11月7日起至实际清偿之日止的罚息以本金10323350.20元为基数、复利以利息1139022元为基数，均按中国人民银行同期贷款基准利率上浮20.6%再上浮50%计付】；二、柯银娥、邓国柱立即向中信银行归还《中信银行个人房地产抵押综合授信专项支付综合消费贷款协议》项下贷款本金2067222.30元及利息、罚息、复利【截止至2017年11月6日，利息227820.87元、罚息（含复利）59433.12元；从2017年11月7日起至实际清偿之日止的罚息以本金2067222.30元为基数、复利以利息227820.87元为基数，均按中国人民银行同期贷款基准利率上浮20.6%再上浮50%计付】；三、柯银娥、邓国柱立即向中信银行归还《中信银行个人借款合同》项下贷款本金2380000元及利息、罚息、复利【截止至2017年11月6日，利息41551.90元、罚息（含复利）436715.41元；从2017年11月7日起至实际清偿之日���的罚息以本金2380000元为基数、复利以利息41551.90元为基数，均按中国人民银行同期贷款基准利率上浮48.2%再上浮50%计付】；四、柯银娥支付中信银行为追收债权而支付的律师费50000元；五、中信银行对于已抵押财产【即位于“爱群荟景湾自编B栋塔楼43层4302房”】的拍卖或变卖价款在最高额抵押额度（即人民币壹仟玖佰玖拾伍万陆仟元整）范围内享有优先受偿权；六、景兴公司在前述第一、四项诉讼请求范围内（包括本金、利息、罚息、复利、律师费等）向中信银行承担连带清偿责任；七、本案的案件受理费、财产保全费由景兴公司、柯银娥、邓国柱共同承担。
一审法院查明事实：2013年，中信银行与景兴公司签订《楼宇按揭业务合作合同》，约定：中信银行同意作为景兴公司商品房的按揭银行，为购房人办理按揭贷款业务；中信银行提供的按揭贷��额度为2亿元，有效期3年；中信银行同意划出一定额度作为按揭快速贷款额度，具体选用的模式为：对相应按揭快速贷款额度内、经中信银行批准的按揭贷款申请、在景兴公司与借款人在网上签订了商品房买卖合同、办妥个人购房借款合同公证且其他放款条件满足后中信银行给予发放贷款，金额不超过60000000元；景兴公司提供的担保范围包括贷款本金、利息（含复利）、罚息、费用、律师费、诉讼费、保全费等；为简化程序，景兴公司不在中信银行与借款人签订的《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》中签字盖章，但景兴公司郑重声明，同意遵守中信银行与每一借款人签订的中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）中关于保证人的一切条款等。
2013年2月30日，柯银娥向中信银行提交《中信银行个人借款申请表（房产抵��综合授信适用）》申请贷款，申请基础额度金额11880000元。邓国柱在该申请书上签名确认。
2014年1月22日，中信银行与柯银娥、邓国柱签订《中信银行个人房地产抵押综合授信协议》[编号：（2014）营银综合授信第003号]，约定中信银行同意向柯银娥、邓国柱提供总额为16630000元的综合授信额度，授信期限为120个月，从2014年1月23日起到2024年1月23日止；柯银娥提供其所有的位于越秀区××（自××栋塔楼）4302房的房地产设定最高额抵押予以担保等。
同日，中信银行与柯银娥签订《中信银行个人房地产抵押综合授信最高额抵押合同》[编号：（2014）营银最高额抵押第003号]，约定中信银行同意向柯银娥提供16630000元授信额度，柯银娥提供房产作为抵押物，为中信银行对债务人所享有的全部债权提供最高额抵押担保，担保期限自2014年1月23日至2024年1月23日等。
同日，中信银行（贷款人）与柯银娥、邓国柱（借款人、共同借款人）、景兴公司（保证人）共同签订《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》[编号：（2014）营银最高额房贷字第129049号]，约定：贷款金额11880000元；利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础上浮20.6％确定；贷款期限为120个月；还款方式为按月等额本息还款法；柯银娥逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；贷款担保为最高额抵押加阶段性保证，保证范围为贷款本金、利息（含复利）、罚息、律师费、诉讼费等；发生违约情形时，中信银行有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求柯银娥立即偿还全部贷款本息，依法处分抵押物，要求景兴公司承担保证责任；中信银行因��现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等），均由柯银娥承担；景兴公司对柯银娥的所有应付款项自本合同生效之日起至柯银娥取得所购房屋所有权证、与中信银行办妥抵押登记和其他相关手续并将《房屋他项权证》及其他有关资料原件交中信银行持有之日止（担保阶段）向中信银行提供连带保证担保。
2014年1月23日，中信银行依约向柯银娥、邓国柱指定的景兴公司账户发放上述购房借款合同项下贷款11880000元。
2014年2月17日，中信银行与柯银娥、邓国柱签订《中信银行个人房地产抵押综合授信专项支付综合消费贷款协议》（编号：2014营银综合授信专项支付第129053号），约定：中信银行同意向柯银娥、邓国柱提供总额为2370000元的专项支付综合消费贷款，贷款期限为118个月，即从2014年2月26日起到2023年12月26日止；贷��利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础上浮20.6%确定；还款方式为按月等额本息还款法；柯银娥、邓国柱逾期归还贷款的，中信银行有权在贷款利率基础上加收50%（逾期贷款罚息利率）的罚息，对不能按时支付的利息，按逾期贷款罚息利率计收复利；中信银行为实现债权而支付的律师费、诉讼费、保全费等，均由柯银娥、邓国柱承担；柯银娥、邓国柱未按约定按时足额偿还贷款本息的，构成违约，中信银行有权停止发放贷款，有权要求柯银娥、邓国柱提前清偿已发放的贷款本息和相关费用等。
2014年2月26日，中信银行向柯银娥、邓国柱指定账户发放上述综合消费贷款协议项下贷款2370000元。
2015年2月16日，中信银行与柯银娥、邓国柱签订《中信银行个人借款合同》[编号：（2015）营银消费第129146号]，约定：中��银行向柯银娥、邓国柱提供的贷款种类包括：个人房产按揭贷款/专项支付综合消费贷款/附加贷款；其中，专项支付综合消费贷款的具体约定为：贷款额度为14250000元；贷款额度使用期限自2014年1月23日起至2024年1月23日止；贷款担保方式为最高额抵押无阶段性保证；其中，附加贷款的具体约定为：贷款额度为2380000元，贷款额度使用期限自2014年1月23日起至2024年1月23日止；逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；合同项下保证的保证范围为贷款本金、利息（含复利）、罚息、律师费、诉讼费等；发生违约情形时，中信银行有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期并收回已发放的贷款本息及相关费用等；中信银行因实现债权所发生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费等），均由柯银娥、邓国柱承担。
2015年2月17日，中信银行向柯银娥、邓国柱指定账户发放贷款2380000元。
2014年2月18日，中信银行与柯银娥为位于爱群荟景湾自编B栋塔楼43层4302房办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权人为中信银行。
后柯银娥未依约还本付息，遂引起本诉。中信银行提交《个人逾期贷款明细表》等，证实截止至2017年11月6日，柯银娥尚欠原告《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》项下借款本金10323350.2元，利息1139022元，罚息（含复利）294425.6元未清偿；尚欠中信银行《中信银行个人房地产抵押综合授信专项支付综合消费贷款协议》项下借款本金2067222.3元，利息227820.87元，罚息（含复利）59433.12元未清偿；尚欠中信银行《中信银行个人借款合同》项下借款本金2380000元，利息41551.9元，罚息（含复利）436715.41元未清偿。
景兴公司认为涉案房产已符合办理产权证及他项权证的条件，且景兴公司已尽告知义务，但中信银行及柯银娥未予配合。对此，其提交以下证据：一、《楼宇按揭业务合作合同》，证实景兴公司仅为涉案贷款承担阶段性担保责任；二、景兴公司与柯银娥签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，证实双方合同约定；三、《广州市房地产初始登记告知书》，证实景兴公司于2014年5月21日办妥了涉案房产的初始登记手续，涉案抵押物符合办理房产证的条件；四、《通知》及特快专递回单，证实2014年5月28日，景兴公司向柯银娥发办证通知，通知其尽快前往缴交办证所需费用完成办证手续，但柯银娥收到通知后未予理会，也未配合相关办证事宜；五、《楼宇交接书》，2014年9月30日，景兴公司依约在交付之日将涉案房屋交付给柯银娥的代理人，景兴公司至此均��约履行相关的合同义务；六、《荟景湾办理房产证与他项权证通知书》及特快专递回单、妥投证明，证实2015年1月22日景兴公司向中信银行发出通知，通知中信银行提供柯银娥购买涉案单元相关资料，以协助办理该单元的房产证与他项权证书，但中信银行未予回复，也未提供任何资料配合办证；七、快递妥投证明，证实上述通知均已妥投至柯银娥及中信银行；八、广州市不动产登记查册表，证实涉案房屋已符合办理房产证及他项权证的条件，但由于柯银娥及中信银行过错，未完成办理工作；九、广州市不动产登记中心《持证抵押登记办理指南》，证实根据该指引，在实操中，办理涉案房屋抵押登记手续时，柯银娥及中信银行均应提供相关文件证明配合共同申请才能完成办理手续；十、景兴公司与案外人华夏银行、吴海慧、莫巨星的编号G203910220140002《个人房屋抵押借���合同》、2014年8月5日的《增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记受理回执》、案外人吴海慧已办理抵押登记的《房地产权证》，证实涉案爱群荟景湾其他业主与景兴公司、华夏银行共同配合下成功办理房产证及他项权证，其中需要由银行缴交相关材料，因本案中信银行不配合提供材料，导致无法办理抵押登记手续。
另查明，中信银行为处理本案纠纷支出律师费50000元。
一审法院认为：中信银行与景兴公司、柯银娥、邓国柱签订的上述合同均合法有效。中信银行与柯银娥在签订的《中信银行个人房地产抵押综合授信协议》项下又分别签订《中信银行个人房地产抵押综合授信最高额抵押合同》、《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》、《中信银行个人房地产抵押综合授信专项支付综合消费贷款协议》、《中信银行个��借款合同》并依约发放贷款，柯银娥未依约还款已构成违约。中信银行主张解除合同，主张要求柯银娥偿还上述借款本息并按合同约定支付罚息、复利，以及主张支付律师费均合理有据，一审法院依法均予以支持。柯银娥、邓国柱虽抗辩称利息、罚息复利过高，但中信银行主张依约计付的上述标准并未超过相关法律法规允许的上限，因此对于柯银娥、邓国柱该抗辩，一审法院不予采纳。
关于中信银行对涉案抵押房产享有优先受偿权的问题。一审法院认为，柯银娥提供抵押担保的涉案房产仅办理了预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，房屋所有权至今未转移至柯银娥名下，亦未办理抵押登记。由于抵押权属于担保物权的范畴，抵押权的基础是物权，没有物权基础也就没有抵押权的设立。而预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登���所保护的债的请求权，而非实现物权。因此，将预购商品房抵押权等同于抵押权登记并没有权利基础及法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，涉案房屋的抵押权并未设立，中信银行对涉案房屋不具有优先受偿权。中信银行该项诉请于法无据，一审法院不予支持，依法予以驳回。
关于要求景兴公司对《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》项下贷款及律师费承担连带清偿责任的问题。首先，虽景兴公司认为其已履行了相关义务，并已通知柯银娥及中信银行配合办理涉案房屋的产权登记手续及他项权证登记手续，但事实上柯银娥尚未缴交相关办证所需费用，亦未配合办理产权证，尽管景兴公司曾向中信银行发出通知，但中信银行作为抵押权人，在涉案房屋未办理所有权证的前提下并不可能通过单方提交手续来完成抵押权的登记手续。结合中信银行与景兴公司签订的《楼宇按揭业务合作合同》来看，尽管景兴公司未在《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》中签字盖章，但仍对景兴公司发生法律效力。景兴公司既然承诺对柯银娥的所有应付款项自本合同生效之日起至柯银娥取得所购房屋所有权证、与中信银行办妥抵押登记和其他相关手续并将《房屋他项权证》及其他有关资料原件交中信银行持有之日止（担保阶段）向中信银行提供连带保证担保，则应明确具体地知悉上述约定相关的法律后果及相应可能的风险，现景兴公司以柯银娥不配合办理有关手续为由进行抗辩，缺乏理据，一审法院不予采纳，涉案房屋事实上仍未办理房屋所有权证，景兴公司亦未将相关资料交中信银行持有，则其保证责任并未解除，现中信银行要求景兴公司对在《中信银行个人���房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》范围内对柯银娥的债务承担连带清偿责任，合理有据，一审法院依法予以支持。其次，关于律师费，双方签订的合同中均有对律师费的承担问题作出约定，但本案中中信银行主张的律师费50000元是以柯银娥涉案《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》、《中信银行个人房地产抵押综合授信专项支付综合消费贷款协议》、《中信银行个人借款合同》合同项下欠款本息合计为标的计收的费用，中信银行要求景兴公司就此全额承担连带清偿责任，缺乏理据，一审法院不予支持，一审法院按照《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》项下欠款金额标的所占比例，酌情判令景兴公司应就其中34641元律师费，向中信银行承担连带清偿责任。景兴公司在承责后，有权向柯银娥、邓国柱追偿。对中信银行超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、柯银娥、邓国柱于判决发生法律效力之日起十日内向中信银行股份有限公司广州分行偿还《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》项下贷款本金10323350.2元及利息、罚息及复利（截至2017年11月6日的利息1139022元、罚息（复利）294425.6元，从次日起，罚息以本金10323350.2元为基数，复利以利息1139022元为基数，均按中国人民银行同期贷款利率上浮20.6%再上浮50%的标准计付至判��实际清偿之日止）；二、广州市景兴房地产开发有限公司对柯银娥、邓国柱上述《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》项下债务承担连带清偿责任，其承责后，有权向柯银娥、邓国柱追偿；三、柯银娥、邓国柱于判决发生法律效力之日起十日内向中信银行股份有限公司广州分行偿还《中信银行个人房地产抵押综合授信专项支付综合消费贷款协议》项下贷款本金2067222.3元及利息、罚息及复利（截至2017年11月6日的利息227820.87元、罚息（复利）59433.12元，从次日起，罚息以本金2067222.3元为基数，复利以利息227820.87元为基数，均按中国人民银行同期贷款利率上浮20.6%再上浮50%的标准计付至判决实际清偿之日止）；四、柯银娥、邓国柱于判决发生法律效力之日起十日内向中信银行股份有限公司广州分行偿还《中信银行个人借款合同》项下贷款本金2380000元及利息、罚息及复利（截至2017年11月6日的利息41551.9元、罚息（复利）436715.41元，从次日起，罚息以本金2380000元为基数，复利以利息41551.9元为基数，均按中国人民银行同期贷款利率上浮48.2%再上浮50%的标准计付至判决实际清偿之日止）；五、柯银娥、邓国柱于本判决发生法律效力之日起十日内向中信银行股份有限公司广州分行支付律师费50000元；广州市景兴房地产开发有限公司对其中34641元承担连带清偿责任，其承责后，有权向柯银娥、邓国柱追偿；六、驳回中信银行股份有限公司广州分行的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费124800元，由中信银行股份有限公司广州分行负担50元，由柯银娥、邓国柱负担124750元（广州市景兴房地产开发有限公司对其中86429元承担共同清偿责任）；保全费5000元，由柯银娥、邓国柱、广州市景兴房地产开发有限公司共同负担。
二审期间，景兴公司提交以下证据：证据一、2014年、2015年、2016年广州市房地产交易登记中心公布的《一手（增量）房转移登记办理指引》。证据二、2017年广州市国土资源和规划委员会公布的《一手（增量）房转移登记办理指引。两份证据共同证明2014年-2016年《一手（增量）房转移登记办理指引》（二）显示办理“抵押（按揭）购房转移登记”要缴交的资料包括：“4.抵押登记证明书或抵押权预告登记明书（原件）”；2017年《一手（增量）房转移登记办理指引》（一）显示办理“一次性分期付款或抵押（按揭）购房转移登记”要缴交的资料包括：“9.属抵押购房的，除了材料1-8，还需提交：（1）抵���登记证明书、抵押权预告登记证明书或不动产登记证明（原件1份）（2）主合同和抵押合同（原件1份）以及金融机构的身份证明（复印件1份，加盖公章）（已办理抵押权预告登记的无需提交，但申报抵押权信息变更的仍需提交）”根据上述指引说明，办理抵押购房类别的《房地产权证》的要求提供抵押登记证明书或抵押权预告登记证明书（原件），否则无法办理登记手续，而案涉B1202房的《预购商品房预告登记证明书》《预购商品房抵押权预告登记证明书》，原件均由中信银行保管。在中信银行不提供上述《证明书》原件配合景兴公司办证的情况下，景兴公司根本无法办理《房地产权证》，更遑论办理《他项权证》。因此中信银行在《楼宇按揭业务合作合同》和《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》中一方面承诺景兴公司作为保证人承担的��段性担保责任有条件解除（即担保责任自“对应的按揭房产办妥房产证以及中信银行为抵押人的他项权证，并将他项权证及其他有关资料交由中信银行持有之日止”解除），但又阻止该条件的成就，根据《合同法》第四十五条的规定，应当视为景兴公司解除阶段性担保责任的条件已成就。因此自2015年1月22日景兴公司向中信银行发出《荟景湾办理房产证与他项权证通知书之日起加办证所需要的15个工作日后的日期（2015年2月13日）起，景兴公司阶段性担保责任已依法解除。中信银行的质证意见为：景兴公司提供的证据不属于新证据的范围。1、对两份证据的真实性、合法性、关联性以及景兴公司要证明的内容均不予以确认，证据应当是通过百度文库下载的相应的办理指引，而在广州市房管局的官方网站中对于办理一手房的产权登记以及他项权证的指引都进行了公告，因���从百度文库上下载的证据我方是不予以确认的。2、根据景兴公司与购房人签订的房屋买卖合同的约定，房产证的办证义务是由景兴公司来办理房产证的，购房人以及中信银行都没有办理房产证以及他项权证的义务，景兴公司与中信银行签订的合作合同当中已经明确约定了担保责任解除的条件是……景兴公司将他项权证交给中信银行截至之日止，但是截止到现在，景兴公司没有将他项权证交给中信银行持有，合同约定的担保合同解除的条件并没有成就，景兴公司应当根据合同约定就购房人剩余贷款本息及中信银行为追收债权而支出的费用承担连带担保责任。景兴公司抗辩担保责任已经解除，没有依据，理由是：1、截止到现在，景兴公司没有提供任何的证据证明案涉购房人已经配合景兴公司提供办理房产登记以及他项权证登记手续的资料，也未提供缴税的证明。在购房人没有配合景兴公司办理房屋产权证及他项权证的情况下，中信银行作为预告登记抵押人是没有办法来办理案涉房屋的他项权证，另外，根据广州市房国土部门的办证流程，假设景兴公司积极履行办证义务，在其替购房人垫付契税等税费的情况下是可以不需要购房人的配合就可以办理房产权证和他项权证，在一审的庭审过程中，景兴公司的代理人在提及和解方案的时候也验证了在景兴公司愿意垫付税费的情况下是可以办理房产权证和他项权证的，景兴公司怠于办理他项权证和房产权证的义务，以及根据合同的约定以及景兴公司怠于办理房产权正和他项权正的情况下，景兴公司依法应承担案涉购房人的债务向中信银行承担连带担保责任。从中信银行发出律师函到一审开庭长达一年半的时间景兴公司都没有与中信银行有任何形式的接洽，如果在此期间，景兴公司与中信银行有过接洽并且愿意代购房人垫付契约税等相关税费的情况下，双方是存在和解的可能，由此也进一步证实，景兴公司怠于履行房屋买卖合同项下的办证义务的事实。柯银娥、邓国柱的质证意见为：1、景兴公司提供的证据并非新证据；2、对两份证据的三性不予以认可，不能证明景兴公司证明的内容。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，中信银行与景兴公司签订《楼宇按揭业务合作合同》第六条约定:乙方（景兴公司）同意为上述按揭贷款在过渡期内（即自借款人与甲方（中信银行）签订个人购房借款合同之日起，至所对应的按揭房产办妥房产证及以甲方为抵押权人的他项权证，并将上述他项权证及其他有关资料交由甲方持有之日止）向甲方提供连带责任保证担保。第十一条约定：乙方应在房屋竣工��收合格之日起30日内，到房管登记机关办理房地产证，并及时通知甲方和借款人办理抵押登记手续。抵押登记办妥后，乙方根据本合同及甲方与借款人签订的个人购房借款合同中相应条款，将他项权证等直接交甲方保管。
本院认为，本案是金融借款合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求范围进行。综合当事人的诉、辩意见，本案二审的争议焦点为：景兴公司应否对《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》项下债务承担连带清偿责任。对此争议，根据查明的事实，本院认为，首先，中信银行与景兴公司签订《楼宇按揭业务合作合同》约定，景兴公司应办理房地产权证及抵押登记手续，景兴公司在过渡期内（即自借款人与甲方（中信银行）签订个人购房借款合��之日起，至所对应的按揭房产办妥房产证及以甲方为抵押权人的他项权证，并将上述他项权证及其他有关资料交由甲方持有之日止）向甲方提供连带责任保证担保。其次，中信银行与柯银娥、邓国柱、景兴公司签订《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》约定景兴公司对上述合同债务承担阶段性担保，即景兴公司对柯银娥、邓国柱所有应付款项自本合同生效之日起至柯银娥、邓国柱取得所购房屋所有权证、与中信银行办妥抵押登记和其他相关手续并将《房屋他项权证》及其他有关资料原件交中信银行持有之日止（担保阶段）向中信银行提供连带责任保证担保。上述约定未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述约定表明办理涉案房屋的所有权证及办理抵押登记手续是景兴公司的合同义务，而非中信银行的合同义务。而涉案房屋至今未办理抵押登记，景兴公司也未提供证据证实涉案房屋已办理房屋所有权证。且景兴公司应在协助中信银行办理抵押登记手续之前将房屋所有权证交付中信银行。即使景兴公司主张其书面通知中信银行配合其办理房屋所有权证及他项权证，但景兴公司未明确要求中信银行提供哪些资料以配合其办理房屋所有权证，景兴公司也未提供证据证实其曾向相关部门申请办理涉案房屋所有权证但因欠缺中信银行提供的资料而未能成功办理，故景兴公司主张未能办理涉案房屋所有权证是因中信银行不配合、未及时履行合同义务造成，本院不予支持。综上，因涉案房屋至今未办理抵押登记，景兴公司也未提供证据证实涉案房屋已办理房屋所有权证，景兴公司应按《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》合同的约定承担保证责任，一审判决认定景兴公司应对上述合���的债务承担连带清偿责任，并无不当，本院予以维持。
至于景兴公司主张其无需对柯银娥、邓国柱违约而产生的律师费承担责任，因柯银娥、邓国柱的行为构成违约，中信银行有权依据《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》的约定要求柯银娥、邓国柱支付律师费，而律师费亦属于景兴公司签订的《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》担保的债权，故景兴公司应对律师费承担连带清偿责任，一审法院按照《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》项下欠款金额标的所占比例，酌情判令景兴公司应就其中34641元律师费，向中信银行承担连带清偿责任没有不当。本院对景兴公司上述主张亦不予支持。
另外，景兴公司二审期间提交的证据，不属于二审程序中的新证据，且不影响本案的处理��本院不予采纳。
柯银娥、邓国柱虽然对一审判决有异议，但由于其未在法定期限内提出上诉，本院对其请求不予审查。
综上所述，景兴公司的上诉请求，因不具有充分的事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费86429元，由上诉人广州市景兴房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 萍
审判员 汪 婷
审判员 王泳涌
二〇一八年十月二十三日
书记员 戴瑜霞
麦怀丹