＼n上海市宝山区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）宝民三（民）初字第217号＼n原告（反诉被告）上海市宝山区堤防水闸管理署。＼n法定代表人苏巍。＼n委托代理人顾键，上海顾键律师事务所律师。＼n被告（反诉原告）上海易翎建筑工程有限公司。＼n法定代表人谭卫龙。＼n委托代理人顾玉红，上海市银星律师事务所律师。＼n委托代理人陈叶，上海市银星律师事务所律师。＼n原告（反诉被告）上海市宝山区堤防水闸管理署（以下简称堤防水闸管理署）与被告（反诉原告）上海易翎建筑工程有限公司（以下简称易翎公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）堤防水闸管理署的委托代理人顾键、被告（反诉原告）易翎公司的委托代理人顾玉红、陈叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告（反诉被告）堤防水闸管理署诉称，2009年12月28日，与易翎公司签订《租赁协议书》，将新石洞水闸北岸场地及水闸南部机修房部分房屋出租给易翎公司使用，租赁期限至2013年12月31日。现租赁协议书已到期，易翎公司拒绝迁出，且至今未付2013年的租金，故堤防水闸管理署起诉要求：1、易翎公司支付2013年的租金21万元及滞纳金10，500元，2、确认易翎公司已投资或占有的固定设施（车辆滚洗池、沉淀池、电缆线、码头大配板全套、码头小配电箱、修大楼自来水镀锌管开头、QLD码头吊机、QLD码头吊机、铲车两辆、灶头、码头摄像头一套、码头道路防尘冲水系统）归堤防水闸管理署所有，3、易翎公司迁出上海市宝山区牡丹江路XXX弄XXX号，并按每月17，500元的标准支付2014年1月1日起至实际迁出之日止的使用费。＼n被告（反诉原告）易翎公司反诉并辩称，关于诉请1，系争房屋、土地在2011年5、6月份已被征用，征用过程中导致易翎公司无法正常经营。2012年5月8日，堤防水闸管理署与征用人签订了补偿安置协议。根据双方租赁合同的相关约定，因动迁，双方间的租赁合同自然终止、不再履行。堤防水闸管理署要求支付合同终止以后的租金，缺乏依据。关于滞纳金，缺乏合同依据，故不同意支付滞纳金。关于诉请2，由于合同终止并非易翎公司违约造成，且易翎公司从未有违约行为，双方产生争议是因为堤防水闸管理署未将安置款支付给易翎公司，故不同意诉请2。关于诉请3，易翎公司同意在取得评估价值所对应的补偿安置款后迁出，但不同意支付使用费。综上，不同意堤防水闸管理署的所有诉讼请求。鉴于堤防水闸管理署已与征用人签订了用地转让及动迁补偿协议，并取得了相应的补偿款项，但拒绝支付应当属于易翎公司的动迁补偿款项，故反诉要求堤防水闸管理署支付易翎公司动迁补偿款7，011，442.2元。＼n原告（反诉被告）堤防水闸管理署针对反诉辩称，双方租赁合同履行期间内并没有发生动迁事实，双方间的租赁合同在租赁期内一直正常履行，动迁评估不等于实际进行了动迁。易翎公司的反诉系动迁纠纷，本诉系租赁纠纷，故反诉不应受理。综上，不同意易翎公司的反诉请求。＼n经审理查明，2009年12月28日，上海市宝山区海塘水闸管理所（出租方，甲方）与易翎公司（承租方，乙方）签订《租赁协议书》，其中约定：一、租赁范围：房屋设施。1、新石洞水闸管理区下游北岸场地面积共计三亩。场地东邻长江，南邻水闸引河，西邻水闸下游圆弧翼墙。北邻宝山集装箱公司围墙，场地上有可使用码头一座，岸线70公尺。2、新石洞水闸南侧机修房楼上一层全部，建筑面积计392㎡。二、租赁期限为四年，自2010年1月1日至2013年12月31日止。三、租金数额，2010年18万元，2011年19万元，2012年20万元，2013年21万元，租金实行先付后用原则，在7月5日、1月5日前一次性付清上、下半年租金。四、保证金：为确保甲方租赁物的完好无损，乙方租赁期间所发生的电、水等费用及时支付，协议生效乙方即付甲方保证金5万元，协议到期执行完毕，一次性退还乙方保证金（保证金不计利息）。六、特殊事宜的处理：1、租赁期间，因国家建设需要动迁和不可抗力所造成，使本合同不能继续履行，甲方通知乙方，乙方无条件服从，并自动终止协议，与此同时，甲方配合做好相关的善后协调处理工作。七、协议期满有关事项处理：1、本协议期满时，双方愿意续租时，应另签订租赁协议，在同等条件下，甲方优先考虑乙方续租。2、本协议期满时，双方不再续租时，乙方并将房屋、码头设施、场地完好无损移交甲方，甲方应提前一个月派遣代表进驻协商办理交接事宜。八、违约责任（二）乙方违约责任2、乙方不按本协议规定期限和数额支付租赁费，应按经济合同法规定向甲方支付滞纳金。未经甲方同意，迟延交纳租赁费超过三个月的甲方有权终止协议和无偿收回乙方投资的固定设施。合同签订后，易翎公司租金交纳至2012年年底。＼n2013年9月30日，堤防水闸管理署向易翎公司发函，通知合同到期后不再续约，要求易翎公司在合同到期日后即2014年1月1日三日内移交所租赁的场地并结清各项费用。2013年11月26日，易翎公司向堤防水闸管理署、上海市宝山区水利物资供应站发律师函，要求对方披露动迁安置补偿合同及资产评估报告原件、支付应当属于易翎公司的动拆迁安置补偿费用等。2013年12月3日，堤防水闸管理署向易翎公司回复律师函，表示不接受易翎公司的律师函，要求易翎公司即刻支付拖欠的2013年租金21万元，并保留追究违约责任的权利，要求易翎公司于2014年1月5日前返还承租场地等。2014年1月10日，堤防水闸管理署向易翎公司发出通知，主要内容为，因易翎公司未在约定的期限内支付2013年度租赁费，根据租赁协议书第八条的第二部分乙方违约责任中约定，告知易翎公司，租赁区域内的设施包括码头二台吊机、二台铲车、码头摄像头、空调等已属于堤防水闸管理署所有，为配合该处海塘防汛墙施工，确保区域防汛安全，将在即日起处置该处资产。＼n另查明，系争场地位于上海市宝山区牡丹江路XXX弄XXX号，该处房屋、场地的房地产权利人为上海市宝山区海塘水闸管理所。2012年4月5日，上海市宝山区机构编制委员会以宝编（2012）28号发《上海市宝山区机构编制委员会关于同意调整宝山区水务局部分事业单位职能、机构、编制的批复》，批复撤销上海市宝山区水利物资供应站独立事业建制，上海市宝山区海塘水闸管理所（上海市宝山区防汛墙管理所）更名为上海市宝山区堤防水闸管理署等。＼n又查明，上海市宝山区海塘水闸管理所（甲方）与上海国际港务（集团）股份有限公司（乙方）、上海国际港务（集团）股份有限公司宝山地块开发项目筹备组（项目公司）（丙方）于2012年5月8日签订《用地转让及动迁补偿协议》，其中约定，乙方所属上港十四区整体转型开发中，需征用甲方所属位于上海市牡丹江路XXX弄XXX号宝山区海塘水闸管理所的土地及部分建筑物。甲方同意将位于上海市牡丹江路XXX弄XXX号宝山区海塘水闸管理所国有土地14，820.3平方米交由乙方整体开发，（详见评估资料）。本协议动迁补偿标的为12，464.347852万元（详见评估报告）。自本协议签订之日起或丙方注册成立公司后的15天内，乙方应当向甲方支付补偿款的30%，计3，739.304356万元；2012年12月31日前，乙方应当向甲方支付补偿款的30%，计3，739.304356万元；2013年12月31日前，乙方应当向甲方支付补偿款的40%（全部付清），计4，985.73914万元。＼n审理中，易翎公司为证明己方主张，向本院提供下列证据：＼n1、《牡丹江路XXX弄XXX号宗地内房地产征收补偿估价报告》，其中载明，委托方为上海市宝山区海塘水闸管理所，上海市牡丹江路XXX弄XXX号宗地内房地产于2012年2月15日征收补偿估价合计124，643，478.52元，其中包括房屋建筑物补偿价值1，414，656.20元，附属设施和构筑物补偿价值61，069，687.60元，停业补偿等其他补偿价值28，813，626.45元，土地使用权补偿价值33，345，508.27元。本估价结论仅为委估方提供估价对象房屋征收补偿价值参考意见，本报告不可视为对估价对象的相关产权及收益权的权属认定文件。本报告有效期为一年，即自2012年4月10日至2013年4月9日有效。其中，“构筑物及其他辅助设施搬迁明细表”中列明：8、码头碎石场地，建成年月1994，估价值103，275元，备注：800m厚；12、车辆滚洗池，建成年月2009，估价值29，363.20元，备注：易翎；13、沉淀池，建成年月2009，估价值3，564元，备注：易翎；22、电缆线，建成年月1994，估价值29，430元，备注：易翎；23、码头大配板全套，建成年月1994，估价值6，000元，备注：易翎；24、码头小配电箱，建成年月2010，估价值2，700元；25、修大楼自来水镀锌管开头，建成年月2006，估价值40，000元，备注：易翎；“其他补偿估价明细表”中列明：1、停工停产损失补偿，估价值3，476，016.45元，备注：房地产估价值10%；2、港口岸线经营权补偿，补偿基数，90米，估价值24，141，300元；3、QLD码头吊机，估价值206，550元，备注：16T易翎；4、QLD码头吊机，估价值134，300元，备注：8t易翎；5、铲车，2辆，估价值509，830元，备注：柳工ZL50C易翎；“设备物品搬迁估价清查明细表”中列明：3、码头堆场物资搬迁，补偿费200，260元，备注：易翎暂估；“拆毁设备估价清查明细表”中列明：1、灶头，启用日期2006，补偿费3，150元，备注：易翎；2、码头摄像头一套，启用日期2010，补偿费42，750元，备注：易翎；4、码头道路防尘冲水系统，补偿费17，070元，备注：10米配水泵喷头易翎；“房地产估价技术报告”中“码头岸线经营权补偿估价”部分注明，该码头岸线已取得《中华人民共和国港口经营许可证》编号：（沪宝）港经证（0022）号，岸线使用人：上海市宝山区水利物资供应站；估价采用收益还原法，估价期日为2012年2月15日，本次租赁期固定收益年限n为2.5年，合同期以后收益年限为无限年，上海市宝山区海塘水闸管理所出租给易翎公司的岸线使用权的估价值如下：1、2011.7-2012.6，折现值200.1万元；2、2012.7-2013.6，折现值182.94万元；3、2013.7-2013.12，折现值87.46万元；4、2014.1-，折现值1，943.63万元。上海市宝山区海塘水闸管理所岸线使用权估价值为2，415万元（取整）。“房地产估价技术报告”中“停产、停业补偿估价”部分注明，依据上海市人民政府2011年10月19日公布开始施行的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，第三十五条“因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定”这一补偿标准，本次评估房屋建筑物及土地使用权合计评估值为34，760，164.47元，停产停业补偿计3，476，016.45元。＼n易翎公司表示，由于易翎公司为配合征收工作而减少了经营，故堤防水闸管理署应当补偿停产停业损失，易翎公司酌情要求80万元；此外，该份报告中遗漏了易翎公司的地磅、地磅间、地磅砼道路的资产价值。对于码头碎石场地，系由易翎公司在承租时重新制作的，但未提供证据证明。＼n堤防水闸管理署表示，对估价报告真实性没有异议，但报告明确了结论为参考意见、不可视为对产权的权属认定，且报告已超过了一年的有效期；对于易翎公司主张的资产补偿费，估价报告中明确了部分资产的形成日期是在2010年以前的，故肯定不是易翎公司添置的；易翎公司不存在码头堆场物资搬迁、停工停产损失补偿及港口岸线经营权补偿等补偿问题，且即使存在港口岸线经营权补偿，计算2.5年的收益也应只有345.4375万元；QLD码头吊机、铲车、码头道路防尘冲水系统等的产权无法确认；码头碎石场地是原先就有的，并非由易翎公司制作；评估至今已过去两年多，现场在易翎公司控制下，设备可能发生了折旧、毁损等，故不同意进行补偿。此外，堤防水闸管理署在2014年2月18日的庭审中表示，车辆滚洗池、沉淀池、电缆线、码头大配板全套、码头小配电箱、修大楼自来水镀锌管开头、QLD码头吊机（16T）、QLD码头吊机（8T）、铲车、灶头、码头摄像头、码头道路防尘冲水系统为易翎公司已投资的固定设施。堤防水闸管理署在2014年3月14日的庭审中表示，由于在第一次庭审后易翎公司才提供估价报告，根据资产的启用日期与租赁合同的签订日期可以认定，上述资产并非都是易翎公司投资的，但都是由易翎公司占有使用的。易翎公司表示，上述资产中先于租赁合同签订日期的部分，是易翎公司从前承租人处购买下来的，故评估时上述财产应属于易翎公司。＼n2、估价报告征询意见稿，其中载明地磅间估价值30，000元、地磅砼道路估价值67，200元、地磅估价值81，000元。堤防水闸管理署对该份报告不予认可。＼n3、100吨地秤及地秤房的有偿转让协议、100吨地磅及地磅房转让协议、协议书、收条、情况说明、现场照片，证明易翎公司从原承租方处转让获得了地磅、地磅间、地磅砼道路等资产的所有权，评估公司在评估时进行了遗漏。堤防水闸管理署对此不予认可。＼n审理中，易翎公司表示，易翎公司在系争场地内正常经营到2013年12月31日；2014年1月2日，经营区进行了断电，2014年春节后的第一个工作日生活区进行了断电。堤防水闸管理署对断电事实没有异议，并表示其于2014年1月向动迁方申请移交土地，但由于易翎公司尚未搬迁，故动迁方未予接受。＼n以上事实，有原告（反诉被告）堤防水闸管理署提供的租赁协议书、《上海市宝山区机构编制委员会关于同意调整宝山区水务局部分事业单位职能、机构、编制的批复》、通知、律师函、通知、上海市房地产权证、港口经营许可证等，被告（反诉原告）易翎公司提供的评估报告、用地转让及动迁补偿协议、律师函、100吨地秤及地秤房的有偿转让协议、100吨地磅及地磅房转让协议、协议书、收条、情况说明、现场照片等，及双方当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。＼n本院认为，原被告间的租赁协议书是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。租赁协议书租赁期限至2013年12月31日止，鉴于双方的合同现已到期，故易翎公司理应搬离，并支付实际占用期间的使用费。评估单位虽于合同履行期间内对系争场地进行了征收补偿估价，但征收并未实际开展，且易翎公司自认在系争场地正常经营到2013年12月31日，故易翎公司关于双方合同已在履行期间内因动迁而提前终止的抗辩，缺乏依据，不予采纳，易翎公司理应按约支付拖欠的2013年的租金。鉴于堤防水闸管理署自2014年1月起对系争场地进行了停电，势必对易翎公司使用场地造成影响，故本院将2014年1月之后的使用费酌情调低为每年10万元。关于堤防水闸管理署要求易翎公司支付滞纳金10，500元的诉请，租赁协议书并未约定易翎公司欠付租金时应支付租赁费5%的滞纳金，故该诉请缺乏合同依据，不予准许。＼n本案的争议焦点在于堤防水闸管理署是否应当以及应当如何对易翎公司进行补偿的问题。根据双方的书面往来，可以反映出易翎公司因动迁及动迁款的发放等问题与堤防水闸管理署产生争议，堤防水闸管理署现要求以易翎公司逾期支付租金、构成违约为由要求确认易翎公司投资或占有的资产归堤防水闸管理署所有，显然有失公允，本院难以准许。鉴于评估公司已对系争场地内包括易翎公司资产在内的房屋建筑物、构筑物、其他资产等进行了征收补偿估价，堤防水闸管理署与动迁方签订的用地转让及动迁补偿协议约定的动迁补偿标的额的确定也正是依据该征收补偿估价报告的结论，故易翎公司据此要求堤防水闸管理署进行补偿，具有一定合理性。估价报告中明确了车辆滚洗池、沉淀池、电缆线、码头大配板全套、码头小配电箱、修大楼自来水镀锌管开头、QLD码头吊机（16T）、QLD码头吊机（8T）、铲车、灶头、码头摄像头、码头道路防尘冲水系统的估价值，并在备注中注明了“易翎”，虽估价报告明确报告不可视为对估价对象的相关产权及受益权的权属认定文件，但堤防水闸管理署自2012年收到估价报告后从未提出过异议，且据此与动迁方签订了补偿协议，可以推定堤防水闸管理署对于上述资产属于易翎公司是予以认可的。堤防水闸管理署于2014年2月18日的庭审中自认上述资产属于易翎公司，在同年3月14日的庭审中以刚看到估价报告为由又否认相关资产属于易翎公司，而堤防水闸管理署事实上已于2012年即已收到估价报告，故上述理由，本院难以采信，且堤防水闸管理署也未提供证据推翻其对于资产属于易翎公司的自认。故堤防水闸管理署应将上述资产的估价值补偿给易翎公司，鉴于易翎公司取得了补偿款，则上述资产应归堤防水闸管理署所有。关于易翎公司主张的地磅、地磅间、地磅砼道路的补偿款，征收补偿估价报告中并未对上述资产进行评估，故其要求堤防水闸管理署予以补偿，缺乏依据，不予准许。关于码头碎石场地，征收补偿估价报告中并未明确系属于易翎公司资产，易翎公司亦没有证据证明属于其所有，故其要求予以补偿，缺乏依据，不予准许。关于码头堆场物资搬迁，征收补偿估价报告中已明确属于易翎公司所有，易翎公司要求堤防水闸管理署予以补偿，可予准许。关于停工停产损失补偿，易翎公司自认在租赁期内正常经营，故不存在停工停产损失，且征收补偿估价报告中明确系按照房屋建筑物及土地使用权合计评估值的10%进行确定，而本报告中计算的房屋建筑物及土地使用权评估值中并没有包括易翎公司的资产价值，故易翎公司要求堤防水闸管理署补偿停工停产损失的诉请，缺乏依据，本院不予准许。关于岸线经营权补偿，易翎公司表示租赁期内的补偿部分应归易翎公司所有，堤防水闸管理署表示应归其所有，鉴于易翎公司自认在租赁期内正常经营，而堤防水闸管理署将岸线对外出租、其收取租金的收益权亦未受到影响，故双方的主张均缺乏合理性。鉴于港口经营许可证的持证人是物资供应站，现由堤防水闸管理署继受，岸线的经营权属于堤防水闸管理署，考虑到易翎公司实际经营的事实，且估价单位采用了收益还原法，以易翎公司的租赁期限及经营收益作为计算依据，故堤防水闸管理署在获得此项动迁利益的情况下，应给予易翎公司一定补偿。综上，本院根据查明的事实，以相关估价报告作为参考，兼顾公平原则，酌情确定堤防水闸管理署共计向易翎公司补偿265万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判决如下：＼n一、被告（反诉原告）上海易翎建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内，迁出上海市宝山区牡丹江路XXX弄XXX号房屋、场地；＼n二、被告（反诉原告）上海易翎建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告（反诉被告）上海市宝山区堤防水闸管理署拖欠的2013年的租金21万元；＼n三、被告（反诉原告）上海易翎建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内，按每年10万元的标准支付原告（反诉被告）上海市宝山区堤防水闸管理署2014年1月1日起至实际迁出之日止的使用费；＼n四、原告（反诉被告）上海市宝山区堤防水闸管理署于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海易翎建筑工程有限公司补偿款265万元，被告（反诉原告）上海易翎建筑工程有限公司的资产（车辆滚洗池、沉淀池、电缆线、码头大配板全套、码头小配电箱、修大楼自来水镀锌管开头、16T的QLD码头吊机、8T的QLD码头吊机、铲车、灶头、码头摄像头、码头道路防尘冲水系统）归原告（反诉被告）上海市宝山区堤防水闸管理署所有；＼n五、原告（反诉被告）上海市宝山区堤防水闸管理署的其余诉讼请求，不予支持；＼n六、被告（反诉原告）上海易翎建筑工程有限公司的其余反诉请求，不予支持。＼n如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。＼n本案受理费减半收取4，608元，由被告（反诉原告）上海易翎建筑工程有限公司负担；反诉费30，440元，由原告（反诉被告）上海市宝山区堤防水闸管理署负担14，000元、由被告（反诉原告）上海易翎建筑工程有限公司负担16，440元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。＼n审判长金敏浩＼n代理审判员蒋梦娴＼n人民陪审员时金兰＼n二〇一四年三月二十五日＼n书记员刘劭阳＼n附：相关法律条文＼n附：相关的法律条文＼n《中华人民共和国合同法》＼n第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。