广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终22385号
上诉人（原审原告）:高中秋，女
委托诉讼代理人:司启强，广东君孺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:张先涛，男
原审被告:张民，男
原审第三人:王福兰，女。
上诉人高中秋因与被上诉人张先涛、原审被告张民、原审第三人王福兰合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初13025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高中秋上诉请求：1、撤销(2016)粤0307民初13025号民事判决；2、确认张先涛和高中秋签订的转让合同中关于王福兰民宿的转让部分无效；3、改判张先涛退还高中秋转让费25万元；4、由张先涛承担一、二审诉讼费。
事实和理由：
一、一审法院审理本案案件事实部分并未全面了解以及关键案件事实并未查清。l、张先涛在2014年8月18日与高中秋签订的转让合同中，其中包括了三处，一处是业主王福兰的，一处是王YQ的，一处是何TW的，经查实，张先涛承租的是王YQ的民宿，而且办理了MDM民宿营业执照，另外两处承租人并非张先涛，而是张民承租的，这两处并没有工商营业执照的登记，属于非法经营。2、一审法院对张民的身份特殊性并没有严格审查，经查实，在一审诉讼前，系深圳市葵涌公安分局民警，在2013年与王福兰、何TW签订的租赁合同，以及在张先涛和高中秋签订转让合同将张民租赁的民宿共同转让，以及张民和张先涛庭审自认合伙经营以及追认张先涛和高中秋签订转让合同的事实，可以确定张民存在违反人民警察法的第二十二条第十款的强制性法律规定，从事了经营性活动，可以明确认定，张先涛和高中秋之间关于张民追认的转让合同由于存在张民非法经营和从事了经营性活动，属于违法法律的强制性规定，对于王福兰民宿的转让合同部分无效。3、从合同的条款约定内容，一审法官没有全面详实的研判其条款履行的实际情况，一知半解的做出了错误事实的认定。该部分条款存在误导和欺诈的事实。具体表现为：1、第一条第一款，张先涛自称甲方自有的MDM民宿，其实只有一处，就是张先涛租赁的王YQ的民宿，其余两处并非其自有，更没有工商登记，而且承租人并非张先涛。而租赁王福兰的民宿工商营业执照还是合同签订之后高中秋另行办理了。2、第一条第三款，张先涛罗列的本合同项下转让范围，民宿全部执照，显然与事实不符，张先涛仅仅只有自己租赁一处的工商营业执照，另两处也并非其租赁，而且处于非法经营状态。3、第三条第一款，张先涛陈述不存在代理等情况，从合同的租赁关系和张先涛和张民自认合伙经营的事实以及追认的张先涛签订合同的事实，张先涛明显存在对张民有代理行为。4、第三条第二款，张先涛做作的保证仅仅是一面之词，其并非转让合同的另外两处的承租方和实际经营者，并且承租方的特殊身份这个重要事实在一审庭审时都没有告诉高中秋和法官。客观隐瞒了案件的重要事实。5、第四条第二款，2014年8月18日签订了转让合同之日，张先涛明确了租赁期限为2018年12月31日止，租金合计4800元，显然张先涛在玩弄手段，虚构事实，经查实，在2013年8月5日，王福兰与张民签订的租赁合同从2013年7月7日起算，每月租金为2000元，每两年递增百分之十，加上另外两处的租金在2014年8月18日之日租金每月已经合计为4800元，而张先涛故意把租金递增部分的省去，让高中秋误以为截止2018年12月31日前的租金三处合计为4800元。正因为王福兰的加租金与张民协商未果，才引起王福兰诉讼张民解除合同。造成2014年11月1日，被王福兰收回租赁权。导致高中秋无法实现合同经营的目的。6、第五条第三款、第四条、第八条第一款、第三款，这四处条款存在自相矛盾之处，从本案中分析，作为转让方的张先涛并没有与王福兰存在纠纷也不存在任何的原租赁协议无法转让的事实，仅仅只有一处与其相关，而且在第五条第三款约定在张先涛接手前的出现的原因由甲方承担，但是在后续的附则条款中并没有出现张先涛与房东的纠纷，显然，张先涛在违反法律规定的风险强加给高中秋，并不必然导致高中秋需要承担张先涛需要承担的诉讼风险和责任。
二、一审法院对张民和张先涛之间的追认为合伙经营的关系并没有查实。只是张民和张先涛自认，而张先涛和张民并没有合伙经营的证据来证实。这种追认合同有效，显然没有法律依据。而且即使张民追认张先涛转让合同的行为包括其租赁的两处民宿，因为张民已经被王福兰通过诉讼方式解除和租赁合同关系。无效的租赁合同继续被张先涛转让和转租，显然也无效。张民追认的行为也当然无效。
三、一审法院在一审民事判决书第六页关于转让合同效力的认定完全错误。理由如下：1、一审法院对工商注册的MDM民宿工商注册的仅仅是张先涛承租的王YQ的民宿部分，并不包括张民的租赁的两处，该两处并没有工商注册登记，属于非法经营。2、一审法院认为张民追认张先涛转让行为合法，严重错误，在一审法院没有查明张民真实特殊身份的前提下，更没有张民和张先涛存在合伙经营证据的前提下，认定双方系合伙关系。明显属于主观判断。况且张民当时作为一名警察的身份，法律是严格禁止从事经营性活动。其追认行为也是违反法律的强制性规定。3、一审法院混淆了转让合同中包含的合同内容，以及高中秋签订转让合同需要实现的合同目的，由于张先涛在签订转让合同时存在故意虚构事实，存在民事欺诈的事实以及隐瞒了重大的事实，并且有误导高中秋的成分。造成了高中秋被假相而蒙蔽。
综上所述，高中秋认为一审法院做出判决书在查明案件事实以及对合同条款的严格审查、适应法律方面均有错误，请求二审法院依法对本案事实客观公正的查明，依法改判，支持高中秋的上诉请求。
被上诉人张先涛辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确：1、关于没有营业执照非法经营问题，因三处物业属同一XX村内，相距仅几十米，当时大鹏新区并未要求民宿营业者给租赁物分别办理营业执照。并且张先涛经营期间经各主管单位和有关部门现场检查，均未涉及非法经营问题。2、关于张民的警察身份及违反警察法的问题，张民已辞去警察公职，且该问题与本案无关。3、关于高中秋认为一审法官一知半解错误认定的问题，张先涛认为一审法官判定事实正确合理合法。4、关于高中秋质疑张先涛、张民是否合伙经营的问题，该问题一审已经说明，根据谁主张谁举证原则，应由高中秋提供证据予以证明。5、关于原租赁合同失效后转让合同是否有效的问题，双方签订的转让合同是真实有效的独立合同，与原租赁合同是否有效无关。至于高中秋认为一审判决第六页认定错误的问题，归纳总结即为前述几项问题，张先涛已经回应，不再赘述。
原审被告张民述称，张民的答辩意见与张先涛答辩意见一致。
原审第三人王福兰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面材料。
高中秋向一审法院起诉请求：1、确认2014年8月18日签订的转让合同为无效合同；2、张先涛、张民退高中秋转让费250000元；3、张先涛、张民支付高中秋违约金100000元；4、张先涛、张民支付高中秋停业损失139020元；5；本案诉讼费用由张先涛、张民承担。
一审法院认定事实：2014年8月18日，高中秋（受让方）与张先涛（出让方）就深圳市大鹏新区MDM民宿转让事宜签订一份《转让合同》，合同主要内容为：1、张先涛（出让方）将前述民宿（共三处、21间房）转让给高中秋（受让方），民宿内现有的房间、全部设备、设施（包括水电清洁及附属设施）、客房用品（含备用品及仓储物品）、厨房用品、全部装修饰物，名称、商号、经营权、租赁物使用权、租赁保证金（及收据）、民宿全部证照、全部印章、文件、财务资料、客户资源、网络推广资源及其他现场经高中秋认可的物品，均属于合同项下的转让范围。2、转让费总计700000元，高中秋应在协议签订后向张先涛、张民支付首期款600000元，高中秋支付上述首期款后，自付款当日营业收归高中秋所有。高中秋在民宿全部房间、设施设备清点交接完毕后10日内，支付剩余100000元给张先涛、张民。3、张先涛、张民保证合法独立拥有对该民宿的全部所有权，不存在代理等情况，有权处分协议项下标的物并有权签署、履行本协议。张先涛、张民保证已经向高中秋披露了在其了解范围内的、在披露后可能对对方签订本协议的意愿产生重大影响的一切重大信息，张先涛、张民向高中秋提供的任何信息不含有任何虚假或具有误导性的陈述。4、张先涛、张民确认该民宿房屋系向业主王福兰、王YQ、何TW承租，租赁期限至2018年12月31日。5、合同项上民宿设施设备清点交接完毕前债务及风险由张先涛、张民承担，交接完毕后的债务及风险由高中秋承担，如转让后涉及需张先涛、张民协助、配合的事项（如与业主沟通、协调、出面诉讼），均由张先涛、张民出面完成，产生的费用及结果由高中秋承担。如张先涛、张民与业主租赁关系原因（如未明确区分装修装饰物及设施设备权属、未获得转租许可、张先涛、张民原因引发的租赁纠纷等）导致引发高中秋与业主发生租赁纠纷，高中秋有权自行与业主进行谈判、应诉、和解、调解和支付赔偿等，张先涛、张民应予以配合支持。同时，合同第八条附则约定：张先涛、张民已明确告知高中秋因为原租赁协议的条款约束而无法将租赁协议转让给高中秋，且高中秋亦愿意承担转让后由此产生的风险与损失。转让后高中秋自行承担一切风险，特别是与房东的一切纠纷，如涉及协商与诉讼需要张先涛、张民协助，张先涛、张民愿意协助，但一切后果与风险由高中秋承担。
合同签订后，高中秋于当天向张先涛支付首期款600000元，并接手经营该民宿。2014年8月29日高中秋向张先涛、张民支付合同余款100000元及转让前的营业收入、押金16215.5元。2014年9月1日，高中秋在涉案房屋以案外人钟YH名义申请注册为深圳市大鹏新区MDM二号民宿。
原审另查明，1、2013年8月5日，张民与王福兰签订一份《房屋租赁合同》，王福兰将其位于深圳市大鹏新区葵涌街道XX社区湖龙6巷1号房屋（房产证号：深房地字第XXXX**号）第一、三层出租给张民使用，租赁期限为2013年7月7日至2018年12月30日，合同约定张先涛、张民不得将房屋转租给其他人。后因双方就租赁合同产生纠纷，王福兰向原审法院提出起诉，原审法院于2016年1月14日作出（2015）深龙法民三初字第335号民事判决、深圳市中级人民法院于2016年7月12日作出（2016）粤03民终7376号民事判决，确认张民未给王福兰同意将涉案房屋转租给他人使用，违反了合同约定，判决解除租赁合同及张民将租赁房屋腾空并交还王福兰。判决生效后，张先涛于向高中秋邮寄一份《关于请尽快配合执行法院判决的函》，通知高中秋于5日内将房屋内财产搬走并将房屋交还王福兰。目前王福兰已将该涉案房屋收回。2、本案转让合同所涉的MDM民宿总共包含三栋房产，系张民分别向王YQ租赁的XX村XX巷6号、向何TW租赁的XX村湖龙五巷2号及向王福兰租赁的XX村XX巷1号（第一、三层）。张民租赁上述房产后，与张先涛在共同经营“MDM”民宿。后因本案转让合同而转由高中秋经营，张民在庭审中确认其对张先涛与高中秋签订转让合同无异议。另，高中秋确认其目前仍在另外两栋经营民宿，该两栋房产没有产生纠纷,而本案所涉房产由于张先涛、张民王福兰收回，高中秋已无法经营。
一审法院认为：本案争议的焦点在于转让合同是否有效，张先涛、张民是否应返还转让费并赔偿损失。高中秋主张，张先涛不是租赁合同的承租人，不具有签订转让合同的主体资格，不具备转租处分权利，高中秋在签订转让合同时对此并不知情，故转让合同无效。张先涛、张民辩称，双方签订转让合同时，原租赁合同已交高中秋，且在合同中明确约定原租赁合同不可转让，亦明确约定由此造成的风险由高中秋承担，由此可见，高中秋是充分知情的。原审法院认为，高中秋与张先涛所签转让合同的转让标的系MDM民宿的整体转让，包含了民宿的设备设施、装修、商号、客户资源以及三栋房产的租赁使用权，而并不仅仅是本案所涉房产的转租行为。虽然张先涛并不是房产的承租人，但其与张民是民宿的合伙人，张民对其转让行为是予以认可的，故其具有转让民宿的权利。同时，从合同第五条、第八条的约定可以看出，张先涛、张民已明确告知高中秋涉案房产由于原租赁协议约束而无法将租赁协议转让给高中秋，且高中秋亦愿意承担转让后由此产生的风险与损失。故高中秋主张其对此不知情，明显与事实不符，对其主张，原审法院不予支持。双方签订转让合同后，张先涛、张民已将民宿移交由高中秋经营，高中秋也另行办理了工商登记，张先涛、张民已履行全部合同义务，后因王福兰解除租赁合同，导致高中秋无法继续经营，由此产生的损失，根据合同约定应由高中秋自行承担。故对于高中秋主张张先涛、张民退还转让费、支付违约金及营业损失的请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回高中秋的诉讼请求。案件受理费8636元，因本案适用简易程序，减半收取4318元（高中秋已预交），由高中秋承担。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，张民从王YQ、何TW、王福兰处承租三栋房产，与张先涛共同经营“MDM”民宿。高中秋与张先涛签订的《转让合同》包含了包括涉案房产在内的三栋房产的租赁使用权以及民宿的设备设施、装修、商号、客户资源的转让，并非仅仅是本案所涉及房产的转租行为，张民对上述转让合同无异议，该合同应认定为有效。高中秋上诉主张张民的身份问题与本案合同的效力不存在关联性，本院对此不予审查。上述合同签订后，张先涛向高中秋交付了三栋房产，高中秋亦就三栋房产另行申请了工商登记，继续经营“MDM”民宿。由此，张先涛已履行了《转让合同》约定的合同义务。
现因王福兰解除与张民的租赁合同，导致其中的一栋民宿无法继续经营，高中秋主张张民、张先涛应退还转让费、支付违约金以及营业损失。对此，本院认为，涉案合同约定因原租赁协议的条款约束无法将租赁协议转让高中秋，高中秋愿意承担转让后由此产生的风险和损失。故高中秋在签订合同时应当已知道王福兰与张民的租赁合同中不得将房屋另行转租约定。涉案房产被收回系王福兰因房产被转租而行使的合同解除权，高中秋虽然存在一定损失，但已在转让协议中明确表示愿意承担相应风险，张先涛并未因此构成违约，亦无需向高中秋退还转让费和停业损失。
综上所述，高中秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由上诉人高中秋负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年三月二十四日
书记员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。