杭州市余杭区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n＼n（2013）杭余民初字第2304号＼n原告：杭州通策物业管理有限公司。＼n法定代表人：姚松海。＼n委托代理人：余伟军。＼n被告：郎咬芬。＼n原告杭州通策物业管理有限公司（以下简称通策物业公司）诉被告郎咬芬物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月26日立案受理后，依法由代理审判员秦海龙适用简易程序独任审判，于2013年11月18日公开开庭审理了本案，原告通策物业公司的委托代理人余伟军、被告郎咬芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告通策物业公司起诉称：被告郎咬芬系杭州市余杭区临平南苑商贸城名苑公寓乙幢（606、706）室的业主，建筑面积为153.17平方米。原告通策物业公司于2008年1月开始为被告郎咬芬所在小区提供物业服务，根据名苑公寓业主委会与原告通策物业公司的物业服务合同，2008年1月至2011年6月（42个月）、2011年7月至2013年9月（26个月），被告郎咬芬应分别按每月每平方米0.28元、0.35元的标准向原告通策物业公司支付物业管理费，根据实际电费支出分摊楼道电费。业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告通策物业公司可以自逾期之日起按应缴费用的每日千分之三收取滞纳金。被告郎咬芬截止2013年9月30日，已拖欠物业服务费1801.27元（0.28元／月·平方米×42个月×153.17平方米）以及1393.88元（0.35元／月·平方米×26个月×153.17平方米），两项合计3195.15元。按照物业服务合同约定，被告郎咬芬应支付的滞纳金已超出物业费本金，原告通策物业公司根据实际情况主张3195.15元。虽经多次催讨，但被告郎咬芬至今未付上述费用。故诉至法院，请求判令：1.被告郎咬芬支付原告通策物业公司物业管理服务费3195.15元（自2008年1月至2013年9月30日止），公共楼道电缆分摊费用50.50元（截止2012年12月）；2.被告郎咬芬支付原告通策物业公司违约金3195.15元。＼n原告通策物业公司为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：＼n1.查档证明书一份，用以证明被告郎咬芬系涉案房屋的所有权人，原告通策物业公司为被告郎咬芬所在物业提供服务的事实。＼n2.物业服务合同书四份，用以证明物业费收取标准、违约金计算标准以及合同主体是杭州通策物业管理服务有限公司的事实。＼n3.物业费催缴通知单三份（复印件）、关于催交物业费的律师函及国内邮政快递寄件人存联各一份，共同用以证明被告郎咬芬不缴纳物业费后原告通策物业公司向其催缴的事实。＼n被告郎咬芬答辩称：原告通策物业公司的诉讼主体是否适格问题，原告通策物业公司仅能就与自身有关系的合同起诉。根据民法通则有关诉讼时效的规定，物业服务合同纠纷的诉讼时效应为2年，故2011年9月26日前发生的物业管理费已经超过诉讼时效，不受法律保护。根据双方签订的物业管理服务合同第四条、第十九条的规定，原告通策物业公司对房屋多处漏水负有养护义务，但原告通策物业公司未尽自己的义务。原告通策物业公司没有证据证明要求支付违约金和公共楼道电缆公摊费。＼n被告郎咬芬为支持其答辩意见，提供并陈述了下列证据材料：＼n1.接受案件回执单一份，用以证明原告通策物业公司的物业服务未尽责任，导致被告郎咬芬的电瓶车被偷并报案的事实。＼n2.照片十五张，用以证明原告通策物业公司未尽维修义务，涉案房屋漏水的事实。＼n原告通策物业公司提供的证据，经被告郎咬芬庭审质证：证据1、3，均无异议，且已收到证据3中的通知单及律师函；证据2，2008年1月28日的物业合同无异议，2008年12月29日的物业合同的主体为杭州通和物业管理有限公司，2010年2月6日的物业合同的业主委员会代表人的签名前后不一致，合同约定的委托权限期限和实际不对应，原告通策物业公司没有按照合同履行过，2011年7月10日的物业合同的业主委员会代表人的签名前后不一致。本院经审查后认为，上述证据符合证据的采信规则，故确认其作为认定本案相关事实的依据。＼n被告郎咬芬提供的证据，经原告通策物业公司庭审质证：证据1，只能证明被告郎咬芬提出了这个事实，不代表这个事实确实存在，即便存在，但相关案件的真实情况不明确，无法就此判断是否为原告通策物业公司没有履行物业服务合同义务；证据2，局部拍摄的照片无法判断是否为被告郎咬芬物业范围，亦无法确定拍摄时间，即使的确真实，但因为屋面维修是产品质量问题，需要动用专项维修基金来解决，不属物业服务合同一般维修保养义务范围。本院经审查后认为，证据1，缺乏与本案的关联性，故不予确认；证据2，因原告郎咬芬未提供进一步证据证明其主张的待证事实，故不予确认。＼n本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：＼n被告郎咬芬系坐落于杭州市余杭区临平南苑商贸城名苑公寓乙幢（606、706）室的所有权人，该房屋的建筑面积为153.17平方米。该房屋所在的名苑公寓小区实际由原告通策物业公司提供物业服务。根据名苑公寓业主委会与原告通策物业公司的物业服务合同，自2008年1月28日至2011年6月30日期间的物业费0.28元／月·平方米；自2011年7月1日至2013年9月30日期间的物业费0.35元／月·平方米。物业费每六个月收取一次。同时，合同约定对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。被告郎咬芬尚未交纳自2008年1月28日起至2013年9月30日所产生的物业服务费。原告通策物业公司分别于2012年7月31日、2012年12月20日、2013年3月15日向被告郎咬芬发出三份物业费催缴通知单，并于2013年4月22日邮寄关于催交物业费的律师函一份。在原告通策物业公司向被告郎咬芬书面催交上述费用后，被告郎咬芬仍未交纳。2013年9月26日，原告通策物业公司诉至本院，请求判如所请。＼n本院认为：原告通策物业公司与紫兰公寓业主委员会之间签订的物业服务合同书，对包括被告郎咬芬在内的该小区业主均具有约束力，原告通策物业公司也实际为该小区提供了物业服务。故被告郎咬芬应按照相关约定及时向原告通策物业公司支付物业服务费。被告郎咬芬未及时支付相关物业费用是造成本案纠纷的原因，对此应当承担相应民事责任。关于被告郎咬芬提出的诉讼时效问题，根据原告通策物业公司提供的物业费催缴通知单最前时间为2012年7月31日，结合物业费每六个月收取一次的约定。据此推算原告通策物业公司主张的2010年7月份以前物业费的诉讼请求已超过时效，即原告通策物业公司有权向被告郎咬芬主张2010年8月1日以后的物业服务费。故被告郎咬芬应交纳的物业费如下：2010年8月1日至2011年6月30日止合计11个月的物业费，按0.28元／月·平方米的标准计算为471.76元；自2011年7月1日至2013年9月30日止合计27个月的物业费，按0.35元／月·平方米的标准计算为1447.46元，合计为1919.22元。另原告通策物业公司亦未提供其主张的要求被告郎咬芬交纳公共楼道电缆分摊费用的相关证据，故对原告通策物业公司的该项诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告通策物业公司主张的违约金，被告郎咬芬逾期交纳物业费确使原告通策物业公司遭遇迟延履行遭受利息损失，故本院酌定支持违约金200元。被告郎咬芬相关答辩意见，合理部分，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：＼n一、被告郎咬芬于本判决生效后十日内支付原告杭州通策物业管理有限公司自2010年8月1日起至2013年9月30日的物业服务费1919.22元；＼n二、被告郎咬芬于本判决生效后十日内支付原告杭州通策物业管理有限公司违约金200元；＼n三、驳回原告杭州通策物业管理有限公司的其他诉讼请求。＼n如未按本判决指定的期间履行付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告郎咬芬负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。＼n＼n＼n＼n＼n代理审判员秦海龙＼n＼n＼n二〇一四年一月二十三日＼n＼n书记员孙孝平＼n＼n＼n