上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1128号
上诉人（原审被告）沈金铃，＊生，汉族，。
委托代理人杨晔，上海市申房律师事务所律师。
委托代理人马海燕，上海市申房律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）童慧菊，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人王京普，上海市鸿生律师事务所律师。
上诉人沈金铃因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第35017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2012年7月20日，童慧菊、沈金铃经中介居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定童慧菊向沈金铃购买上海市浦东新区康桥镇康佳路X弄X号101室房屋（以下简称系争房屋），转让价为人民币（以下币种相同）800，000元。合同第四条约定，沈金铃于2012年11月30日前腾出系争房屋并通知童慧菊进行验收交接。第六条约定，童慧菊、沈金铃于2013年5月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定沈金铃未按合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，应向童慧菊支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同附件三付款协议约定，童慧菊于2012年7月19日支付给沈金铃定金20，000元；于2012年7月20日支付沈金铃房款207，000元；于2012年11月30日支付沈金铃房款300，000元；过户当日支付沈金铃剩余房款273，000元。同日，童慧菊、沈金铃签订《协议书》，约定双方买卖系争房屋沈金铃实际到手价为893，000元，买卖合同第二条约定的成交价800，000元为双方买卖系争房屋的名义成交价格，童慧菊付款义务以893，000元为准。协议书第五条约定，童慧菊于2012年7月19日支付沈金铃定金20，000元；2012年7月20日支付房款300，000元；2012年11月30日支付房款300，000元，过户当日支付剩余房款273，000元。第六条约定，童慧菊、沈金铃应于2013年5月31日前至上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋过户手续。第七条约定，童慧菊于2012年11月30日前支付沈金铃第二期房款300，000元同时沈金铃将系争房屋交付童慧菊。第八条约定，任何一方违反任何一条约定，赔偿对方总价的20%。2012年7月19日，沈金铃出具收据确认收到童慧菊支付的定金20，000元；7月20日，沈金铃出具收据确认收到童慧菊支付的首付款300，000元；11月19日，沈金铃再次出具收据确认收到童慧菊支付的房款300，000元。2012年11月19日，沈金铃将系争房屋交付童慧菊。2013年5月28日，童慧菊在中介方陪同下至相关房地产交易中心办理了原有住房查询、审税等相关手续。2013年6月20日，中介方陈松松向沈金铃发送短信息：“交易中心客户的全部手续已办理完毕，明天下午一点请您带好材料至南汇听潮路房地产大厦办理过户手续。如恶意不配合过户或拖延过户时间。买方将通过法律途径维护自身合法权益。”2013年7月14日，中介方王振向沈金铃发送短信息：“交易通知，交易过户时间紧迫务必第一时间前往交易中心办理过户。”同日，中介方陈松松向沈金铃发送短信息：“帮你办理康桥康佳路X号101室房产买卖手续的星源公司再三通知你前来办理过户手续，你方一直拖延不肯前来配合过户。现最后通知你尽快前来配合买家过户。如三天以后仍不前来配合过户，后果自负。”2013年8月27日，沈金铃发函给童慧菊，表示双方约定2013年5月31日前办理过户手续，当日支付剩余房款273，000元，现童慧菊已违约，童慧菊应承担总房价20%的违约金，或者双方解除合同。2013年8月29日，沈金铃发函给童慧菊表示沈金铃积极配合办理过户手续，但因国家政策原因导致不能过户，并表示了调解的意向。2013年8月30日，沈金铃委托律师发函给童慧菊，表示因国家政策导致未按时过户非沈金铃违约，但童慧菊拒绝付款的行为已构成违约，要求童慧菊支付余款273，000元并赔偿每月20，000元利息。
另查明，系争房屋系沈金铃动迁安置所得。沈金铃于2010年5月23日与动迁部门签订《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》。系争房屋于2009年10月12日被核准登记在上海雨润房地产开发有限公司名下，并于2010年7月28日被核准登记至沈金铃名下。
再查明，童慧菊于2013年6月21日将350，000元存款转入其本人借记卡，至2014年1月3日止，该借记卡上资金金额为253，575.19元。
童慧菊诉称，《买卖合同》签订后，童慧菊严格按照合同支付了定金以及前两期房款。之后童慧菊多次要求沈金铃办理过户手续以支付最后一期房款，沈金铃屡次拒绝，故一直拖延至今。故童慧菊起诉要求：1、判令沈金铃履行合同，协助童慧菊办理系争房屋产权过户至童慧菊名下的手续；2、判令沈金铃支付童慧菊逾期过户违约金178，600元，即合同约定的总房价的20%；3、本案诉讼费由沈金铃承担。
沈金铃辩称，当时与童慧菊一起在中介签订合同，合同拟定好以后，先给沈金铃看的，沈金铃提出了异议，要求加上一条如果到2013年5月31日童慧菊不付款，要支付20%的违约金，但之后中介拟定的合同上却写成了双方都要承担20%的违约责任，与沈金铃之前提出的意思不一致。合同约定童慧菊付款60万元，沈金铃就要交付房屋，其他人出售房屋是买方付清全款以后，才交付房屋。现在童慧菊还有二三十万元房款没有支付，就要沈金铃过户，沈金铃有顾虑和担心。根据合同约定，2013年5月31日应该过户系争房屋，但是当时国五条出台，因为审税的原因，导致不能如期过户，要到2013年6月20日才能过户。但之后因为童慧菊不肯拿出来20万元，所以导致之后不能去过户，不是沈金铃的原因不愿意去过户。根据协议应该在5月31日付钱过户，但是童慧菊在此时间不付钱也不过户，是童慧菊违约，所以沈金铃有理由解除合同。
原审庭审中，童慧菊申请中介经办人员陈松松出庭作证。陈松松证称：其系经手操办本案系争房屋买卖的业务员，2013年5月31日要去过户，因为要办理审价，所以系争房屋要到2013年6月才能过户。6月20日系争房屋可以办理过户，中介通知双方去办理过户手续，但沈金铃提出加价2万元，童慧菊不同意，因此沈金铃不愿意配合过户。之后童慧菊作出让步，同意再支付5千元，但沈金铃不同意，仍要求每月支付2万元，最终双方没有协商成功。
童慧菊对上述证人证言表示认可。沈金铃认为证人对本案事实并不清楚，沈金铃于2013年5月30日就将过户需要的材料交给了中介工作人员王振，王振当场交给了陈松松，是童慧菊不配合。
原审认为，依法成立的合同受法律保护。童慧菊、沈金铃就系争房屋签订的《买卖合同》及《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应遵照履行。合同及协议书签订后，童慧菊依约履行了付款义务，沈金铃亦将房屋交付童慧菊使用。根据双方合同约定，双方应于2013年5月31日前办理过户手续，过户当日童慧菊支付剩余房款。但系争房屋系动迁安置房，最早符合上市交易条件为2013年5月23日。在系争房屋符合上市交易条件后，童慧菊积极办理了相关过户所需手续，但鉴于目前交易流程，双方无法在2013年5月31日前完成过户手续，不可归责于童慧菊，在此情况下童慧菊未支付沈金铃剩余款项，根据双方合同约定及权利义务对等原则，童慧菊行为并无不当。在系争房屋完成相关审税等手续，可以办理过户时，童慧菊亦通过中介方及时通知沈金铃，但沈金铃却以童慧菊违约为由，拒绝协助办理过户手续，显然沈金铃的行为构成违约，童慧菊据此主张违约金并无不当。对于违约金的数额，沈金铃提出过高，要求调整，原审法院结合当事人的过错程度、童慧菊的损失、房价等因素，酌情确认为90，000元。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，于二○一四年三月十八日作出判决：一、沈金铃于判决生效之日起十日内，协助将位于上海市浦东新区康桥镇康佳路X弄X号101室房屋产权过户至童慧菊名下，同时童慧菊支付被告沈金铃剩余房款273，000元；二、沈金铃于判决生效之日起十日内，支付童慧菊违约金90，000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14，417元，由沈金铃负担。
判决后，沈金铃不服，上诉于本院称，签订《买卖合同》时，上诉人要求加上“2013年5月31日之前不付钱就终止交易，且要求对方支付房价20%的违约金”，当时中介表示没问题，但最后形成的书面合同却与双方实际协商的内容不符，上诉人签字时没有仔细斟酌文字差异，造成重大误解。签约后，上诉人积极履约，也按约将系争房屋交付被上诉人使用。到了2013年5月，上诉人曾询问中介和被上诉人是否准备好余款，但被上诉人表示尚未凑集齐全，上诉人基于不安抗辩权提出见到全部尾款后再过户，是合理的要求，被上诉人存在恶意的预期违约，上诉人已无法继续信任被上诉人会在交易手续办理后当即支付余款，之后上诉人在2013年发函要求被上诉人支付余款及2万元利息损失遭被上诉人拒绝，至此上诉人选择解除合同。本案违约金约定过高，且根本不应由上诉人承担，故请求二审撤销原审判决，驳回被上诉人原审诉请。
被上诉人童慧菊辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人为证明未能过户的原因为被上诉人拒绝支付剩余购房款，向本院提供一份由中介工作人员王振署名的证明一份，上诉人表示该份证明由王振口述，上诉人书写形成。被上诉人质证后认为，该份证据作为证人证言，证人应该出庭才具有证据效力，且该份材料由上诉人本人书写，其内容也与原审中介经办人员陈松松出庭作证的内容不符，故对该份证据不予认可。
本院审核上述证据后认为，该证据不属于二审新证据，证人并未出庭作证，其内容也与原审出庭作证的中介经办人员陈松松的证词不符，故对其证明效力，本院不予认可。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否构成逾期过户而应承担违约责任，原审确定的违约金数额是否过高。
上诉人与被上诉人在《买卖合同》中约定系争房屋的价款为800，000元，同日在《协议书》中约定双方买卖系争房屋上诉人实际到手价为893，000元，故双方就系争房屋价款的真实意思应以《协议书》为准，《买卖合同》中关于房屋价款的约定系为了逃避国家税收，该约定应属无效，但《买卖合同》其余内容及《协议书》均系双方真实意思表示，于法不悖，双方当事人均应恪守。双方当事人在上述合同中约定双方应于2013年5月31日前办理系争房屋过户手续，同时约定过户当日被上诉人支付上诉人剩余房款273，000元，可见，上述房款的支付与办理过户按约应同时进行，没有先后履行顺序之分。而因系争房屋属动迁安置房，按照相关政策双方实际无法于约定的日期前办理过户手续，不可归咎于任何一方，被上诉人在过户之前未支付剩余房款，未违反合同约定。而在系争房屋完成审税等手续、符合过户条件时，经被上诉人及中介多次催促，上诉人仍以被上诉人违约为由拒绝办理过户手续，并无事实及法律依据，已构成违约，理应承担违约责任。根据本案查明事实，被上诉人于2013年6月21日已将剩余房款筹集妥当，上诉人上诉主张其拒绝办理过户手续系行使不安抗辩权及合同解除权，缺乏依据，本院不予采信。上诉人理应配合被上诉人继续履行合同并承担逾期过户的违约责任。原审据此结合上诉人的过错程度、被上诉人的损失等因素酌情确定违约金数额为9万元，并无不妥，本院予以支持。
综上所述，上诉人沈金铃的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14，417元，由上诉人沈金铃负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年六月十九日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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