浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）金义民初字第2292号
原告：余礼兵。
委托代理人：沈晓红。
被告：杨炳金。
委托代理人：龚辉祖。
原告余礼兵诉被告杨炳金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年08月13日立案受理。依法由审判员季文超独任审判，于2012年10月23日公开开庭进行了审理。原告余礼兵的委托代理人沈晓红、被告杨炳金及其委托代理人龚辉祖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余礼兵诉称：2010年12月25日，被告将其所有的位于义乌市新马路公寓B座1019室房产转让给原告，在房产中介义乌市金典房地产经纪有限公司见证下，原告与被告签定了房屋买卖合同。合同约定房款为103万元，定金为30000元，在2011年1月31日前，被告要协助原告办理房屋产权变更手续。合同签订后，原告即按约定交纳了定金30000元。2011年3月，原告要求被告将上述房产交付给原告使用，被告一直拖延，至2012年7月，被告就明确表示该房产无法交付。原告认为被告不履行合同义务，应按照合同第八条第五款的违约责任约定，支付违约金206000元，特起诉至本院，请求：1、解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告退还定金30000元，并支付违约金206000元。
被告杨炳金辩称：当时房子是抵账拿过来的，房子是5个人共有的，通过吴爱军介绍得到。与原告签订合同的时候，是约定了假如房子抵偿成功，那么合同生效。假如抵账未成功，那么合同作废，并不支付原告方任何利息及其他损失。过了几个月之后，到2010年到期还利息的时候，被告叫原告一起去抵偿人那里，又谈了一次房子买卖事情。在厂里约定好了抵偿之后将房子卖给原告。之后，原告就联系不到了。原告方给的三万的定金收条，是原告打印之后，让被告签字的。实际上被告只拿到2万元定金，还有一万元定金在中介那里。抵偿的房子后来拿不到了，被告就联系原告拿回定金，但是已经联系不到原告了。房屋是抵偿成功则合同生效，抵偿失败则合同作废。五个债权人中被告的份额最高，才作为代表来出售房屋，请求追加其他四人参加本案诉讼。
原告就被告答辩补充如下：被告方的抵账不成则合同不成立的说法是不成立的，在合同中仅约定了因房地产公司的责任造成房屋无法过户的时候，合同才作废。但本案中，是被告方无法交付房屋，按合同第11条的约定，原告方也可以追究被告方的责任。
原告就其诉讼主张提供如下证据：证据一、原告余礼兵与被告杨炳金签订的房屋买卖合同原件一份，证明：被告将其所有的义乌市新马路公寓B座1019室房屋转让给原告，并约定总价款103万元，在2011年1月31日之前应协助原告办理过户。在合同第八条约定了违约责任，原告诉请中的违约金额计算是正确的。证据二、收条原件一份，证明：原告按合同约定支付了定金。证据三、录音资料复印件一份，证明：2010年7月，被告明确不能将房屋交付给原告使用，无法履行合同。证据四、新马路61号2单元309室房屋买卖合同复印件一份，证明：在2012年9月份的时候，同户型、同地段的房子已经卖到了137万元，因此被告违约致使原告损失已超过206000元。
被告质证如下：对证据一、真实性无异议，但是该合同明显提到了被告方只是全权代理买卖，也证明了原、被告签订合同的时候，原告方明知房子是债权房，并且是五个人共有的，故本案的诉讼主体不符合，应当是起诉五个共有人，在证明程序不符合法律规定的同时也恰恰证明本案实体上也存在了原告隐瞒事实的情况，债权房屋是从他人处拿到，被告方并不享有所有权，所以该合同是附条件的合同，且该合同并未生效；证据二、首条上的签字的确是被告所签，但是被告方仅拿到了2万元，还有1万元定金在中介公司处，被告方有证据可以证明；对证据三，录音资料无异议；对证据四房屋买卖合同，与本案无关。
被告提供如下证据：证据一、协议书原件一份，证明：包括被告在内的5个人在2010年9月29日签定了协议书，书中载明由五人获得债权房屋；房屋来源是白天鹅房地产公司开发，产权由其享有；结合原告方提供的房屋买卖合同，双方在签订合同的时候，原告方明知了该事实；房屋是5人按份共有，所以原告方诉讼主体有误。证据二、证明原件三份，证明：1、被告收到定金2万元；2、新马路309室买卖合同系原告非法利用公安民警的职权违法取得；3、被告方是代理五人出售房屋。证据三、义乌市扑克厂中双方的谈话证明，证明：双方在2010年12月7日约定如开发商不给5人做房屋抵债手续，则退还定金2万元，原告方表示再等待一段时间，原告方诉请由被告方承担违约责任无任何依据。
原告对被告提供证据质证如下：被告方举证期限已经超过了。对证据一，对证明内容，在原、被告签订的合同中已经约定了是债权房屋，并且由被告方全权代理出售房屋，故原告方以被告方列为诉讼主体是对的，该证据也无法证明债权房屋不能取得合同就无法生效。原、被告签订的合同中约定，房屋的所有权人是被告，当时被告已经取得了房屋所有权，而且现在原告方仅要求取得使用权，过户可以等以后再议。对证据一的真实性也无法确认。对证据二，第一份证明形式上有缺陷，证明上面没有负责人的签字，对309室的合同是否自愿出具，但是实际房屋的成交价格是实际存在的，对第二份证明，原告方交付3万元定金是事实，有被告方提供的收条为证，至于被告方与中介的关系就不清楚了，且从定金收取的证明上看可以看出被告方与中介的关系比之原告更为亲密，故对其效力无法确认；对中介出具的10月22日的证明，被告方作为当事人全权出售房屋，房屋是在中介金典房地产经纪公司挂名出售，原告方在中介的介绍下买的房屋。对证据三，扑克厂的业务，不包含谈话记录中的事实，且当事人存在利益关系，对其真实性无法确认。
根据证据的认证规则，本院对原、被告所举的证据认证如下：对原告提供的证据一、二、三、四的真实性无异议，本院予以认定。原告对被告提供的证据一真实性有异议，但未提供证据予以否认，本院对其真实性予以认定。对被告提供的证据二、三的真实性予以认定。
经审理查明：2010年9月25日，被告杨炳金等人与案外人杨可海签订了《协议书》一份，因杨可海欠杨炳金等人借款未还，约定将义乌市白天鹅房地产开发有限公司所有的义乌市新马路公寓B1019号抵偿给被告杨炳金等五人，该《协议书》自杨炳金等人与义乌市白天鹅房地产开发有限公司签订商品房买卖合同时生效。2010年12月25日，原、被告在房产中介义乌市金典房地产经纪有限公司见证下，签定了《房屋买卖合同》一份，合同约定被告将上述义乌市新马路公寓B1019号出售给原告，房款为103万元，其中定金为30000元，在2011年1月31日前，被告要协助原告办理房屋产权变更手续。并约定了有关付款、违约事项。合同第八条第5点约定违约赔偿方式：（1）若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，同时返还乙方已付所有款项，并支付利息（按银行利息率支付），并向乙方支付总房款20%的违约金（本金103万元＊20%=206000元），且仍需向丙方支付服务费。合同签订后，原告即按约定交纳了定金30000元，被告出具了收条一张。后因杨可海未拿到义乌市新马路公寓B1019号房屋，杨炳金等人至今未与义乌市白天鹅房地产开发有限公司签订房屋商品房买卖合同。被告不能交付上述房屋，为此引起纠纷。
本院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。义乌市白天鹅房地产开发有限公司无法将涉讼房屋交付给被告，被告无权处分义乌市新马路公寓B座1019室房屋，未能按原、被告签订的《房屋买卖合同》过户，因被告迟延履行合同致使合同的目的不能实现，原告主张解除合同并要求被告支付违约金206000元的主张符合法律规定，应予支持。本案定金30000元由被告收取事实清楚，应由被告返还原告，在中介处的部分定金应由被告向中介主张。被告申请追加的第三人不是合同当事人，该请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、解除原告余礼兵与被告杨炳金于2010年12月25日签订的《房屋买卖合同》。
二、被告杨炳金于本判决生效后十五日内返还原告余礼兵定金计人民币30000元并支付违约金206000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2420元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币4840元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审判员 季文超
二〇一二年十二月十日
书记员 王 涛