海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民一初字第575号
原告（反诉被告）解洪涛。
被告（反诉原告）黄强。
被告张宝强。
二被告共同的委托代理人岑怡，海南京园律师事务所律师。
原告解洪涛与被告黄强、张宝强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告解洪涛、被告黄强及张宝强的委托代理人岑怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告解洪涛诉称，被告黄强于2010年1月4日与王兴起签订了位于海口市玉沙路国贸中心商铺的《房屋租赁合同》，房产证为HK115XXX**。2012年8月王兴起因未能偿还到期债务，该商铺被三亚市城郊法院查封委托海南华信拍卖公司拍卖，原告于2012年8月30日通过参加竞拍竞得该房屋的所有权，但该商铺的实际使用人是被告张宝强。2009年4月24日张宝强与海口波罗格实业有限公司签署了将波罗格会馆转让给张宝强的协议书，该会所正是位于国贸中心一楼向王兴起所租赁的商铺。2012年12月24日海口市龙华区人民法院以（2012）龙民一初字第179号民事判决书认定张宝强为该商铺的实际使用人，承担并支付拖欠的物业管理费69000余元。2012年3月22日张宝强与李志军签署了《国贸中心一楼经营（商地）租赁合同》将该租赁的商铺的一般转租给李志军，张宝强本人收取租金至2013年1月20日共计11.7万元，押金26000元，每月租金13000元。有充分的证据证明张宝强是该商铺的实际使用及支配人，黄强只是张宝强的司机的事实。原告2012年8月30日购得被告所租赁的商铺后，原告认为根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定“租赁物在租赁期内发生所有权变动的不影响租赁合同的效力”，同时原告拥有了该商铺的产权、使用权及租赁收益权。2012年9月12日三亚市城郊法院亲自向被告送达了通知书，原告多次去找被告商谈，要求被告将商铺租金交给原告，被告均以种种理由拒绝。2012年9月17日原告又向被告书面通知并张贴于商铺门上要求被告交纳租金遭拒绝。2012年12月17日原告第三次书面通知被告并电话多次与被告商谈，要求被告交纳房租、履行合同，但均被被告拒绝。原告三次书面通知，多次电话要求被告交纳房租，被告不但不交纳房租，占有原告的商铺，更把商铺转租收取租金。原告认为被告的行为严重违约，应承担相应的违约责任。为维护原告的利益，特诉至人民法院，请求判令：1、依法判决解除黄强与王兴起签订的《房屋租赁合同》；2、二被告向原告支付五个月租金105000元；3、二被告向原告支付拖欠商铺租金的滞纳金29700元（自2012年9月11日起至2013年1月11日止）；4、二被告向原告支付转租商铺的违约金63000元；5、二被告向原告支付提前解除合同的违约金42000元；6、确认被告张宝强是国贸中心商铺的实际控制及使用人；7、二被告承担本案的诉讼费用。
被告黄强答辩并反诉称，原告提供的合同当中，都是由黄强实际承租铺面。我方租赁了位于海口市金贸区玉沙路XX号国贸中心房产证号为HK115XXXXX的商铺。2012年10月30日，原告的朋友刘义刚与被告张宝强联系，称原告竞拍得到了该铺面。张宝强遂告知我方商铺被拍卖的事情，并且张宝强与刘义刚反映该商铺存在没有安全通道以及长期漏水的问题，希望新的业主能够想办法予以解决，问题解决后该商铺才能正常使用。但刘义刚不予以配合，称与其无关，让我方与原告联系。原告对我方所提出商铺的问题置之不理，并认为原来的房东出租商铺的租金价格过于低廉。原告既不拿出新的合同与我签订，也不告知我方相应的付款方式，更不提出办法解决存在的通道以及房屋漏水的问题，也从未主动与我方进行沟通和交流。原告为了达到将商铺高价租赁给他人的目的，在我等待回复的过程中，没有进行正面的沟通和交流，于2013年1月3日左右直接把我方放置在商铺内部的物品搬离，造成大量的物品丢失。为维护我方的合法权益，特提起反诉，请求人民法院依法判决：1、反诉被告解洪涛向反诉原告支付提前解除合同的违约金42000元；2、判决反诉被告向反诉原告支付因其提前解除合同而导致反诉原告承受的租赁房产的装修损失10万元；3、判决反诉被告承担本案全部诉讼费用。
被告张宝强辩称，原告提供的合同中，都是由黄强实际承租铺面，关于原告提出我方出租一部分房产的问题，实际情况是因为当时由于黄强出差在外无法进行，委托我方处理租赁房产的问题。原告以（2012）龙民一初字第179号民事判决书认定我方系该商铺的实际使用人，但该判决并未生效。
反诉被告解洪涛辩称，1、黄强不是商铺的实际控制人，只是形式上的，其中没有权利提出任何反诉的权利；2、提前解除合同完全是被告张宝强没有支付租金，长期拖欠物业费导致的，而且合同当中约定超过长时间不支付物业费等费用我方有权收回房产。提前解除合同是本诉两被告造成的；3、关于漏水问题，波罗格会所时就已经存在了，当时两铺面连在一起，张宝强把铺面租赁给他人，导致没有通道。我们2008年进去时，都没有开业，是张宝强租赁时的波罗格会所、美容美发经营破坏了防水。张宝强在使用这铺面时应向对方提出交涉，但张宝强并没有提出，为何其允许他们这么做，是否收取了相关费用，我们没有相关证据。漏水的原因是张宝强租赁后发生的。虽然漏水，但那不是不能使用。综上所述，被告的反诉请求没有事实依据，应予以驳回。
经审理查明，2010年1月4日，原告黄强与被告王兴起签订一份《房屋租赁合同书》，约定由于原合同出租方王兴起相关权益及减少使用面积等原因，双方同意终止原合同，租金由原来的25000元／月调整为21000元／月，重新签订本合同；出租面积约为250平方米，位置位于国贸中心一楼右侧大厅指定位置（即101-B号商铺）；租赁期共6年，即从2010年1月4日至2016年1月3日。合同还约定，双方在租赁期内不得随意解除合同，否则黄强将支付王兴起两个月租金作为赔偿金，非黄强原因，王兴起违约将赔偿黄强装修、设备等相应损失；若逾期不按时交纳租金，每逾期一天偿付王兴起月租金千分之五的滞纳金，逾期十日不交租金，王兴起有权解除合同，黄强不得提出任何赔偿条件；黄强超过一个月未交房租，王兴起有权强行开锁收回房产，王兴起不承担任何责任，所造成的后果均由黄强承担。合同签订后，被告黄强在其所租的101-B号商铺经营烟酒行生意。2012年10月18日，三亚市城郊人民法院以（2010）城执恢字第10-13号执行裁定书，裁定位于海口市玉沙路XX号国贸中心101-B室（房产证号：HK115XXX**）房屋的所有权及相应的其他权利归解洪涛所有。2012年9月11日，三亚市城郊人民法院向涉案房产的租户送达了一份通知书，该通知书通知101-B房屋租户自通知送达之日起不得再向王兴起缴纳房屋租金，有关该房屋租赁的相关事宜可直接与竞买人解洪涛商洽处理。2012年9月17日，原告向被告黄强发出关于重新签订租房合同及缴纳房租的通知。2013年3月20日，解洪涛将国贸中心101-B铺面房屋所有权证过户至其名下，房产证号为HK373XXX**。2013年4月，原告将国贸中心101-B铺面收回进行重新装修。自2012年9月起，被告黄强以所承租的房屋存在漏水和没有消防通道为由，未依约向原告支付房屋租金，2013年1月23日，原告将本案诉至法院。
以上事实有协议书、房屋租赁合同书、海南省人民法院执行案件拍卖成交确认书、（2010）城执恢字第10-13号执行裁定书、《三亚市城郊人民法院通知书》、《关于重新签订租房合同及交纳房租的通知》现场相片、海口市房权证海房第XXX房产证、海口市房权证海房第XXX房产证、当事人的陈述以及庭审笔录所证实，足以认定。
本院认为，被告黄强与王兴起于2010年1月4日签订的房屋租赁合同书是双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律法规禁止性规定，合同内容合法有效。原告解洪涛通过法院拍卖的方式取得了原告所租赁的房产所有权，承继了王兴起在合同中的权利义务。由于被告黄强自2012年9月起未向原告缴纳租金，已构成违约，原告据此要求解除合同并要求被告黄强支付拖欠的自2012年9月至2013年1月共5个月的租金105000元有依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付自2012年9月11日起至2013年1月11日止拖欠商铺租金的滞纳金29700元的请求，根据租赁合同的约定，若承租方逾期不按时交纳租金，每逾期一天偿付出租方月租金千分之五的滞纳金。被告黄强以原告未解决存在的通道以及房屋漏水的问题为由提出抗辩，本院认为，租赁合同中关于滞纳金的约定标准过高，应酌情调整为15000元，原告主张超出的部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付转租商铺违约金63000元的请求，因原告未能提供证据证明被告黄强存在转租铺面的行为，本院不予支持。关于原告要求被告支付提前解除合同的违约金42000元的请求，因合同违约金和滞纳金属同一性质罚金，原告已要求被告黄强支付滞纳金，再向被告黄强主张支付违约金没有依据，本院不予支持。关于原告要求确认被告张宝强系国贸中心商铺的实际控制及使用人的请求，因该请求属事实认定部分的内容，不具有诉的特征，本院不予处理。原告请求被告张宝强与被告黄强承担连带责任，因张宝强并非租赁合同的相对人，且原告未能提供证据证明张宝强系涉案商铺的实际承租人，故原告的请求没有依据，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付提前解除合同违约金42000元及因提前解除合同导致反诉原告承受的租赁房产装修损失10万元的请求，因反诉原告未能提供证据证明提前解除合同的原因系由反诉被告违约所致，且反诉原告未支付租金构成违约，根据合同约定，逾期十日不交租金，反诉被告有权解除合同，反诉原告不得提出任何赔偿条件。故反诉原告的请求没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除被告黄强与原告解洪涛（王兴起）于2010年1月4日签订的《房屋租赁合同》；
二、限被告黄强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告解洪涛支付拖欠的租金105000元及滞纳金15000元；
三、驳回原告解洪涛的其他诉讼请求；
四、驳回被告黄强的反诉请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4896元，由原告解洪涛负担2196元，被告黄强负担2700元；反诉受理费1570元，由被告黄强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 王国娟
审 判 员 冯 琳
人民陪审员 陈细明
二〇一三年十月二十五日
书 记 员 黄 静