浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3254号
上诉人（原审被告）：重庆小康实业有限公司。
法定代表人：张兴明。
委托代理人：田中林。
被上诉人（原审原告）：唐洪明。
委托代理人：朱虹莹、徐建军。
上诉人重庆小康实业有限公司（以下简称小康公司）与被上诉人唐洪明因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2013）杭拱民初字第925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2011年3月26日，唐洪明（作为出租人即甲方）与小康公司（作为承租人即乙方）签订《房屋和场地租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋及场地位于杭州市广丰路113号，该房屋属于唐洪明所有，房屋户型为框架结构底楼一层及二层，租赁的房屋面积为217.79平方米。房屋和场地租赁期限为五年，从2011年4月15日起至2016年4月15日止。房屋及场地租金为181498元／年。房屋及场地租金前三年不变，从第四年起，房屋及场地年租金每年按8%递增。房屋及场地租金按年支付…第三次年租金支付时间为：2013年3月15日。经甲、乙双方协商一致，甲方同意乙方可根据经营的需要，对房屋进行装修，其装修费用和日常维护保养等费用全部由乙方负责。在合同期内，除合同约定的解除合同（或终止）条件外，甲、乙双方中任何一方不得提前解除（或终止）租赁合同，否则，违约方应向守约方支付解约性违约金，违约金为年租金的50%。房屋租金以乙方实际使用的期限，双方按多退少补的原则进行据实结算。《房屋和场地租赁合同》还对双方的其他权利义务作了相关的约定。合同签订后，小康公司支付至2013年4月15日的租金。租赁期间，小康公司将房屋的楼梯、墙体、卫生间及消防设施等拆除。
2013年1月30日，小康公司向唐洪明邮寄《解除合同及租赁物移交通知书》，唐洪明于2013年2月2日签收。2013年2月27日，小康公司向唐洪明邮寄涉案房屋钥匙一把，唐洪明拒收。2013年4月8日，唐洪明向小康公司邮寄催款通知函，要求小康公司支付第三年度即2013年4月15日至2014年4月15日的租金。唐洪明于2013年4月23日提起本案诉讼，诉请判令：1、解除《房屋和场地租赁合同》；2、小康公司支付违约金人民币90749元；3、小康公司将承租房屋恢复原状或承担相应恢复费用10万元，并赔偿此期间的租金损失3万元（在2013年6月14日后无法恢复则另计按月租金计算）；4、本案诉讼费用由小康公司承担。
原审法院另查明：在本案审理过程中，小康公司已将涉案房屋的楼梯、墙体等予以恢复。唐洪明亦对此予以确认，认为涉案房屋基本恢复原状，但仍未完全到位。
原审法院审理认为：依法成立的合同对当事人具有约束力，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。唐洪明与小康公司签订的《房屋和场地租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效。2013年1月30日，小康公司向唐洪明邮寄《解除合同及租赁物移交通知书》，随后将钥匙邮寄给唐洪明，且在唐洪明催告要求支付下一年度租金后，未支付租金，小康公司的行为表明其不履行主要债务，故唐洪明有权解除合同，双方签订的《房屋和场地租赁合同》解除。唐洪明要求小康公司根据《房屋和场地租赁合同》第五条的约定，承担提前解除租赁合同的违约金，有事实及法律依据，原审法院予以支持。
对于违约金的金额，唐洪明认为应当依据约定确定为年租金的50%计算，小康公司认为该违约金明显过高，解除合同系情势变更，且未给唐洪明造成经济损失，请求法院调整。原审法院认为，小康公司未提供相应的证据证明存在情势变更的重大事由，故对其关于适用情势变更原则而解除合同，不承担违约金的抗辩不予采信。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但违约金以补偿性为基本功能。小康公司与唐洪明签订租赁合同后，已经支付了2011年至2013年4月15日租金。唐洪明确认小康公司在2013年8月10日将房屋基本恢复原状，期间房屋损失与双方约定的违约金相当，故原审法院对唐洪明主张按年租金50%违约金90749元予以支持，对唐洪明要求小康公司赔偿在恢复原状期间的租金损失3万元（在2013年6月14日后无法恢复则另按月租金计算）的请求，不予支持。对于唐洪明要求小康公司继续恢复原状或承担相应恢复原状费用5000元的诉讼请求，原审法院认为唐洪明未有充足证据证明其房屋原状，故对该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2013年9月30日判决：一、确认唐洪明与小康公司于2011年3月26日签订的《房屋和场地租赁合同》解除；二、小康公司于判决生效之日起十日内支付唐洪明违约金90749元；三、驳回唐洪明的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费4610元，由唐洪明负担2700元，小康公司负担1910元。
宣判后，原审被告小康公司不服，向本院提起上诉称：1、上诉人解除合同是基于经销商退店撤场、继续履行案涉租赁合同目的不能实现的“情势变更”原则，依法不应承担违约金。2、上诉人解除合同是因为合同目的无法实现，主观上无过错，客观上为避免造成损失而提前告知被上诉人并预付租金，即使上诉人承担违约责任，案涉租赁合同约定的违约金也过高，上诉人请求予以调低于法有据。改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人唐洪明答辩称：上诉人解除合同的原因在于其没有准确把握市场变化导致经营亏损，这是商业活动的风险，是可以预测的，不符合情势变更的条件，上诉人应承担违约责任。被上诉人诉请的违约金金额合法合理，违约金是双方经过协商明确约定的；租赁合同租期5年，上诉人在第二年就违约，使得被上诉人之后的利益全部落空，且合同约定从第4年开始租金才递增，前三年都是给予上诉人租金优惠的，由此给被上诉人造成的损失更大。上诉人认为该约定违约金过高也没有依法举证。从上诉人要求解除合同到目前为止都未整改完毕，后又一直拒绝交付钥匙。原审判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审举证期间均未提出新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：对于原审判决所查明的事实以及对案涉租赁合同效力的认定，双方当事人均无异议，本院予以确认。根据案涉租赁合同约定，小康公司承租案涉租赁房屋和场地系用于对外经营。根据小康公司提交的证据及其诉称，其在经营过程中因市场变化（经营商撤场）导致其合同目的无法实现而无法继续履行合同，据此其通知唐洪明解除案涉租赁合同。小康公司承租案涉房屋及场地对外经营，应充分预判其经营行为的市场风险，其诉称的市场变化因属于其能事先预见或考虑、属于商业风险的重大变化，不符合《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十六条所规定的情势变更之法定情形，小康公司欲以此免除其擅自提前解除案涉租赁合同的违约责任缺乏依据。案涉合同对相应的违约行为约定了违约金，小康公司以该约定过分高于唐洪明的实际损失为由请求予以减少，但对该诉请主张，小康公司未举证予以证实。原审判决基于小康公司未及时对案涉租赁房屋原状进行恢复而直至原审诉讼中才基本完成，以及小康公司未与唐洪明结清合同约定的相关费用并实际返还案涉租赁房屋的事实，结合相应的时间而确定案涉合同所约定的提前解除合同的违约金与唐洪明就此遭受的损失基本相当并无不当，据此支持唐洪明的该项违约金之诉请，符合《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条的规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。小康公司的上理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2069元，由上诉人重庆小康实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇
审判员 陈艳
审判员 王宓
二〇一四年一月三日
书记员 王勤