广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第4号
上诉人（原审原告、反诉被告）：谭卫明。
委托代理人：黄泽武，系广东真利律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：江门市蓬江区环市街联合庙子股份合作经济社（原江门市蓬江区环市镇联合村民委员会庙子村民小组）。
负责人：谢泽鸿，该单位理事长。
委托代理人：吴传东，系江门市蓬江区法律援助处律师。
上诉人谭卫明因与被上诉人江门市蓬江区环市街联合庙子股份合作经济社（以下简称“联合庙子合作社”）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2009）江蓬法民一初字第2112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审意见
2009年10月13日，谭卫明向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、赔偿损失2120000元给谭卫明；2、本案诉讼费由联合庙子合作社承担。主要事实和理由是：2005年2月15日，联合庙子合作社与梁用安签订《土地租赁合同》，联合庙子合作社将其所有的靠近北环路的南山老虎坑面积5072平方米的土地出租给梁用安使用。2007年10月27日，谭卫明在联合庙子合作社村长的见证下与梁用安签订《土地转租合同》，约定梁用安将上述土地中的700平方米交还联合庙子合作社，再由联合庙子合作社将上述土地出租给谭卫明，谭卫明补偿120000元给梁用安。合同签订后，谭卫明依约支付120000元给梁用安，梁用安也依约将上述土地交还给联合庙子合作社。2007年10月29日，谭卫明、联合庙子合作社签订《土地租赁合同》约定联合庙子合作社将位于庙子村对面的边田山的面积700平方米的土地（该土地与梁用安租赁联合庙子合作社的上述土地为同一土地）租给谭卫明作开办厂企、饮食企业之用，租赁期限20年，合同签订后，联合庙子合作社依约将上述土地交付谭卫明使用，谭卫明在该土地上投资兴建开办了江门市蓬江区景明海鲜酒楼，投资总额约2000000元。谭卫明在经营期间，江门市蓬江区环市街道办事处于2008年10月13日发出江环街（2008）103号《印发环市街强行拆除违法用地违章建筑行动方案的通知》从10月18日起至10月23日止，拆除其辖区内多处违法用地违章建筑。谭卫明经营的江门市蓬江区景明海鲜酒楼被列入违法用地违章建筑之列，于2008年10月被强行拆除，造成谭卫明直接经济损失约2120000元。由于联合庙子合作社出租给谭卫明的上述土地不符合合同约定的使用功能，致使谭卫明的合同利益无法实现，造成谭卫明重大经济损失，联合庙子合作社应赔偿谭卫明损失，经与联合庙子合作社多次协商但无法解决。
联合庙子合作社答辩并反诉称：一、景明海鲜酒楼被强制拆除是谭卫明的过错造成的，谭卫明应对此造成的损失承担全部责任。1、无论联合庙子合作社将土地租赁给梁用安还是谭卫明，租赁合同均约定承租方在办理基建的时候应到国土、规划等部门办理有关的报建手续，费用由承租方承担，联合庙子合作社协助承租方办理有关手续。在本案中，谭卫明在兴建景明海鲜酒楼的时候，本应到有关主管部门办理报批手续，但谭卫明没有办理，以致其酒楼后来被认定为违章建筑被强制拆除。2、在上级部门查处违法用地的过程中，根据蓬江区环市街道办事处于2008年5月28日发出的《关于抓紧做好违法用地补办手续的通知》，联合庙子合作社出租给谭卫明的土地符合补办用地手续的条件，只要谭卫明补办有关用地手续、缴交相关的费用，景明海鲜酒楼就可以通过检查，但谭卫明抱侥幸心理，没有补办用地手续及缴交相关的费用，导致景明海鲜酒楼作为违法用地违章建筑被拆除的后果。3、在联合庙子合作社出租的土地中，与谭卫明相同用地条件的，除了谭卫明之外，还有梁用安、林国成、王小单等承租户，上述承租户按要求补办了用地手续，缴交了有关的费用，其建筑物得以通过检查，这就证明了景明海鲜酒楼被拆除的责任应由谭卫明承担。二、谭卫明要求联合庙子合作社赔偿2120000元没有依据。在景明海鲜酒楼被强制拆除之前，谭卫明已经将酒楼内的全部物品拆除并搬走，谭卫明主张的景明海鲜酒楼被拆除造成直接经济损失2120000元是没有事实依据。三、由于谭卫明在履行合同过程中的违约行为，给联合庙子合作社造成了31809.1元的经济损失，为此提出反诉，请求法院判令谭卫明赔偿31809.1元给联合庙子合作社。1、根据本案的事实，联合庙子合作社出租给谭卫明的土地是1400平方米，但谭卫明实际占用了被告的土地是1909.8平方米，按合同约定租金每月每平方米3元计算，从2008年1月1日至同年9月30日共9个月，谭卫明应支付该部分土地占用费13764.6元给联合庙子合作社。2、联合庙子合作社在景明海鲜酒楼被拆除后，谭卫明尚欠联合村民委员会电费3599.5元，该款项已由联合庙子合作社代垫付，谭卫明应付还给联合庙子合作社。3、在拆除景明海鲜酒楼及复绿过程中，联合庙子合作社为谭卫明垫付了如下款项：①江门市安腾拆建工程有限公司拆除景明海鲜酒楼的工程款12320元；②矿泉水1箱30元；③餐费37元；④修电线线路材料费43元、人工费200元；⑤搬运、复绿等费用1815元。上述3项合计31809.1元。请求法院查明事实，依法判决。
针对联合庙子合作社的反诉，谭卫明答辩称：1、对第一项谭卫明不予认可，由于当时签订土地租赁合同时并没有详细的确切的测量，当时谭卫明、联合庙子合作社签订了租赁合同之后，联合庙子合作社所说谭卫明占用的土地就在谭卫明租用的土地后面的三角地带，当时由于该土地还是没有进行填平的荒地，当时谭卫明、联合庙子合作社口头协商由谭卫明出资填平铺设混凝土路面，联合庙子合作社将该土地无偿给谭卫明使用，直至联合庙子合作社有需要使用时谭卫明无条件将该土地交还给联合庙子合作社。2、对于电费问题，谭卫明认为已经付清了所有的水电费，具体由法院依法认定。3、联合庙子合作社要求原告支付在拆除江门蓬江区景明海鲜酒楼过程中垫付的相关款项合计31809.1元是没有法律依据的，因为拆除江门蓬江区景明海鲜酒楼是联合庙子合作社单方面的行为，并没有得到谭卫明的许可或委托，因此该费用不应由谭卫明承担。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2005年2月15日，联合庙子合作社与梁用安（案外人）签订一份《土地租赁合同》，约定：甲方（联合庙子合作社）将靠近北环公路的南山老虎坑的全块土地，面积为5072平方米租给乙方（梁用安）作发展经济用地使用，经双方协商一致同意由2005年3月1日起开始计租，租金前3年每月每平方米1.8元，从第4年起每3年期按上期年限的基础上递增10%。租用期限20年，从2005年3月1日起至2025年2月底止，交租方式为每月的5日前交付当月租金。在租赁期间，乙方有权在租赁期间转租给他人使用，在租赁期内，乙方在基建方面必须到国土、规划、建委等有关部门办理有关报建手续，甲方积极给予协助办理，但费用由乙方负责支付等条款。该合同签订后，联合庙子合作社依约将出租的土地交付给梁用安使用。
2007年10月27日，联合庙子合作社经与梁用安协商，在联合庙子合作社原负责人的见证下，签订一份《土地转租合同》，约定：甲方（梁用安）将原租用联合村委会庙子村对面的“边田山”（土名）的部分土地交回联合村委会庙子村民小组，由联合村委会庙子村民小组转租给乙方（谭卫明），就双方权益订出如下条款：1、甲方交回庙子村民小组的土地约600平方米，该土地交回庙子村民小组后，由庙子村民小组与乙方再签订出租合同，另外，甲方在原租用土地再划出100平方米给乙方使用。2、甲方转租给乙方后，乙方补偿给甲方土地租金人民币120000元。3、本合同签订后，若甲方违约要双倍赔偿乙方所付款项等主要条款。谭卫明与梁用安签订该合同后，于2008年10月28日按照该合同约定支付了120000元给梁用安。
2007年10月29日，谭卫明与联合庙子合作社分别签订了二份《土地租赁合同》，其中一份合同是针对梁用安退回的部分租赁土地给联合庙子合作社后转租给谭卫明而签订的，约定：乙方（谭卫明）为自身发展经济，开办厂企饮食、企业，租赁甲方（联合庙子合作社）位于江门市联合村委会庙子村对面的“边田山”（土名）的土地700平方米，租赁期限20年，从2008年1月起至2028年2月底止。乙方从2008年1月起交租，每月每平方米1.8元，1-3年月租不变，第4年起每3年在上年的基础上递增10%，每月的5日前交付上月租金。在合同签订时乙方要交付2520元作为合同定金，期满时乙方无拖欠甲方的款项及违约，甲方如数无息退还给乙方。租赁期间乙方必须合法经营，经营过程中一切要符合环保、环境卫生、安全生产及消防要求。租用期内，因国土、规划、建设等有关部门需办理用地和规划报建手续的，费用由乙方承担，甲方要协助乙方办理。在经营过程中，需用电时，到联合村委会办理有关手续，用水要到江门水厂办理，水电接驳费用由乙方负责。在租赁期满时，乙方要续租的，经双方协商，在同等条件下，甲方应优先租给乙方，若不再续租，地面的建筑物包括门窗等归甲方所有等条款。另一份合同是针对原告另租赁被告700平方米土地而签订的，该份合同所约定的内容，除约定的“乙方从2008年2月起交租，每月每平方米3元，1-4年月租不变，第5年起每4年在上年的基础上递增10%，签订合同时乙方要交付4200元作为合同定金”与上一份合同不相同外，其余约定条款与上一份合同全部一样。该二份合同所约定租赁的土地是相连的，合计共1400平方米。合同签订后，谭卫明按照合同约定交付了二份合同的定金共6720元给联合庙子合作社，联合庙子合作社也按照合同约定交付了二份合同约定租赁的1400平方米土地给谭卫明使用。期间，谭卫明因经营需要用电，根据合同约定，于2007年12月28日与联合庙子合作社所属的江门市蓬江区环市联合村民委员会（以下简称“联合村民委员会”）签订《委托银行电脑代收水、电费合同》，约定谭卫明同意每月的水电费委托在联合村民委员会指定的银行，采用电脑内部转账的方式缴付给联合村民委员会，并于当天向联合村民委员会交付用电押金2000元和装电材料、人工费6834.8元。此后，谭卫明在租赁的土地上，在没有办理有关的规划、报建审批等手续的情况下，自行兴建一幢单层砖混结构的建筑物，并以该建筑物的地址作为经营地点，向工商行政管理部门申请开办“江门市蓬江区景明海鲜酒楼”，工商行政管理部门于2008年4月16日向谭卫明核发了“江门市蓬江区景明海鲜酒楼”的《个体工商户营业执照》。另谭卫明从2007年11月28日起至2008年10月8日止，分10次共向联合庙子合作社交付租金合计29400元，联合庙子合作社对应谭卫明交付的时间及金额，以收取“土地管理费”的名义分别开具10张《收款收据》给谭卫明。诉讼中，谭卫明、联合庙子合作社双方确认谭卫明交纳租金至2008年9月。
2008年10月10日，江门市国土资源局执法监察大队、江门市城市建设管理监察支队向被告所属的联合村民委员会（联合经济联合社）发出《拆除公告》，明确联合庙子合作社未经依法批准擅自在环市联合庙子村对面边田山（土名）地段进行非农建设，已违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条和《广东省实施﹤中华人民共和国土地管理法﹥办理》第二十六条的规定，要求联合庙子合作社在2008年10月17日前自行拆除在非法占用土地上的建筑物并清场，恢复土地原貌，逾期不拆，政府将根据有关法律法规组织相关部门予以强制拆除。
2008年10月17日，联合庙子合作社所属的联合村民委员会（联合经济联合社）向联合庙子合作社发出《通知》，通知联合庙子合作社“由于受卫片拍摄违章建筑物的影响，按上级部门要求，景明酒楼保证在2008年10月18日开始自行拆除违章建筑物，确保在2008年10月20日前清拆完毕并完成清场工作。从10月21日开始进行复绿复耕工作，并在2008年10月23日全面完成。由于该地块属于庙子经济社（庙子村民小组），抱着谁开发、谁得益、谁负责的宗旨，请庙子经济社按客户保证书落实具体工作，如不在保证期内完成，后果自负”。
2008年10月21日，江门市蓬江区环市街道办事处发出《通告》，向联合庙子合作社明确“根据广东省第三次卫片执法检查整改工作要求，依照江门市国土执法监察大队、城市管理监察支队发出的拆迁公告以及相关责任人作出的整改承诺，你单位位于边田山（土名）地段的违章建筑物（景明酒楼）未按要求在2008年10月20日前清拆完毕并完成清场工作，鉴于规定时限已过，现政府定于10月22日对上述违章建筑物依法实施强行拆除并清场，有关费用由相关责任人支付”。
2008年10月22日，联合庙子合作社与江门市安腾拆建工程有限公司（以下简称“安腾公司”）协商有关景明海鲜酒楼建筑物拆除事宜，并草拟了一份《拆卸工程协议书》，约定：拆除景明违建物一幢单层砖混结构房屋，面积约900平方米，拆除至室内地台面，清运拆下的建筑渣土（砼渣、砖渣等），实行按预算包干的结算方式，预算造价为12320元，由安腾公司包安全、质量，包工期完成该拆卸工程。工程款于完成并经联合庙子合作社验收合格后10天内支付给安腾公司。该合同于2008年10月24日正式签订后，安腾公司按照合同履行了拆卸义务，按期拆除了景明海鲜酒楼的违章建筑物，联合庙子合作社于2008年10月27日向安腾公司支付了拆卸工程款12320元。景明海鲜酒楼违建物拆除后，联合庙子合作社对其出租的土地自行收回，同时对谭卫明在景明海鲜酒楼拆除前已使用的电费3599.5元，于2008年11月14日代为垫付给联合庙子合作社所属的联合村民委员会。
在景明海鲜酒楼违章建筑物被强制拆除前，谭卫明于2008年10月15日向江门市江海区公证处申请证据保全公证，江门市江海区公证处于当天派出2名公证员连同聘请的拍照人员和谭卫明方代理人到景明海鲜酒楼进行现场勘测，以拍照和录像的方法对勘测的过程进行了记录，现场共拍摄照片29张，录像约25分钟，制作了《现场工作记录》一份，江门市江海区公证处于2008年11月26日作出了（2008）江海证字第2570号《公证书》，对上述保全证据的过程作了公证。谭卫明为此支付了拍照、录像费用350元。2008年10月16日，谭卫明委托江门市房产测绘所对“景明海鲜酒楼”的建筑物进行了面积测量，江门市房产测绘所经实地丈量计量后，作出“江房计字（2008）378号”《面积计量报告书》，确定“景明海鲜酒楼”全部建筑总面积为1909.8平方米，基底面积为1909.8平方米。谭卫明为此支付了测绘费880元。按照江门市房产测绘所作出的《面积计量报告书》证明，“景明海鲜酒楼”建筑物的实际占地面积为1909.8平方米，与谭卫明、联合庙子合作社所签订的二份《土地租赁合同》约定的租赁土地面积相比较，谭卫明多占用了被告土地面积509.8平方米，双方确认该509.8平方米的土地没有另外签订租赁合同或其他协议。
另查明，2006年1月26日，联合庙子合作社所属的江门市蓬江区环市联合村民委员会获得江门市规划局批准的“联合村民委员会临街商铺规划”项目，该项目规划用地面积为22252平方米，其中包括了了联合庙子合作社上述出租的土地在内。联合庙子合作社及其所属联合村民委员会在获得该规划项目后，没有向土地管理部门办理有关用地审批手续。
原审法院对于谭卫明、联合庙子合作社双方争议的事实查明如下：对于对照《土地租赁合同》的租赁面积，谭卫明多占用土地509.8平方米的问题，谭卫明认为该509.8平方米的土地是位于谭卫明所租赁土地的后方，当时没有道路进出，是没有填平的荒地，所以谭卫明与联合庙子合作社口头约定由谭卫明出资将该土地填平并铺设混凝土路面，作为抵偿509.8平方米土地的使用费，该土地联合庙子合作社交由谭卫明无偿使用，直至联合庙子合作社需要使用该土地时，谭卫明无条件退回给联合庙子合作社。对于谭卫明的该陈述，联合庙子合作社不予认可，认为谭卫明陈述的“该土地联合庙子合作社交由谭卫明无偿使用，直至联合庙子合作社需要使用该土地时，谭卫明无条件退回给联合庙子合作社”说法不符合实际，指出谭卫明既然已经在该土地上加建了建筑物，又如何能将这部分的土地交还给联合庙子合作社，显然不符合逻辑，也没有道理，主张多出的509.8平方米是谭卫明未经联合庙子合作社同意而占用联合庙子合作社的土地，谭卫明应支付占用期间的土地使用费。
对于“景明海鲜酒楼”的建筑物被政府部门强制拆除所造成的经济损失应是多少的问题，谭卫明起诉主张造成损失2120000元，包括投资总额约2000000元，另支付120000元给梁用安，对于该损失数额的构成，谭卫明未能提供包括被拆除的违章建筑物的土建成本、装修、购买经营设备的合同、发票、付款凭证等证据证明，庭审中，对于“景明海鲜酒楼”内的经营设备的去向问题，谭卫明陈述“在拆除酒楼之前，联合庙子合作社的村民将里面的设备拆出来，谭卫明就将这些设备当废品卖了”，对于其陈述的联合庙子合作社村民拆除其设备的行为，谭卫明明确其当时没有报警处理。联合庙子合作社对谭卫明的上述主张不予认可，认为违章建筑物被强制拆除的原因是谭卫明不办理报建审批手续而造成的，现该违章建筑已不存在，因此不能确定其价值，而对于“景明海鲜酒楼”的经营设备，包括厨房设备及用具、空调装置、家电、窗帘挂饰、装饰物等，谭卫明在拆除建筑物之前已经自行拆除搬走处理，同时还将被拆除的违章建筑物的钢结构部分（屋顶）也拆除搬走了，留下建筑物的围墙及地面没有拆除，因此，联合庙子合作社根据政府部门的要求进行善后处理，请了安腾公司将谭卫明未拆除部分的违章建筑拆除并复绿，并为此支付了工程款12320元及其它费用2125元。
对于联合庙子合作社提供“《关于抓紧做好违法用地补办手续的通知》；市国土资源局《土地行政处罚告知书》、《土地行政处罚听证告知书》、《土地违法案件行政处罚决定书》”等证据主张是因为谭卫明不按政府部门的处理要求做，是被认定为违章建筑的原因，谭卫明对此不予确认，认为并没有收到上述通知。对于联合庙子合作社提供“联合庙子合作社与王小单、林国成、梁用安所签订的《土地租赁合同》、市国土局针对王小单、林国成、梁用安发出的《责令停止国土资源违法行为通知书》、《违法案件行政处罚决定书》、《非税收入罚款通知书》及《非税收入电子票据》、《协议书》及罚款收据”等证据主张其他租户按照政府部门的处理要求做，其所建建筑物得以保留的事实，谭卫明不予确认，并认为这部分证据与本案无关。
对于联合庙子合作社提供“联合村民委员会临街商铺规划”项目的规划图纸主张谭卫明如根据该规划到国土、规划部门办理相关审批手续，就不会被认定为违章建筑被强制拆除，认为造成损失的责任主要在谭卫明。谭卫明对此不予认可，认为即使规划图纸是真实的，联合庙子合作社也应该去办理相关的用地的批准手续，提供给谭卫明符合经营条件的土地使用。
对于联合庙子合作社提供的有谭卫明签名的“保证书”，谭卫明在证据交换时对其真实性给予认可，但在庭审中却又否认其中的签名。对于“保证书”的问题，联合庙子合作社陈述该“保证书”的内容不是谭卫明亲笔所写，但签名是谭卫明的亲笔签名，当时是有关部门通知谭卫明限时拆除违章建筑，谭卫明当时是表示按时自行拆除而签下该“保证书”的，而事实上谭卫明只是将值钱的拆走。
对于联合庙子合作社主张“景明海鲜酒楼”被拆除前，谭卫明尚有电费3599.5元未付的问题，联合庙子合作社出示了其所属联合村民委员会的证明，证实联合庙子合作社已经代谭卫明垫付了该数额的电费。谭卫明认为不清楚是否欠有联合村委会的电费，并主张尚有用电押金在联合村民委员会。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案属于土地租赁合同纠纷。谭卫明、联合庙子合作社双方所签订的《土地租赁合同》，由于约定租赁的土地属于农用性质，虽然政府规划部门对该土地的用途曾作出整体规划，但在没有办理有关农用地转用审批手续的情况下，谭卫明、联合庙子合作社双方就约定将租赁的土地用于非农业建设，明显违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；……”的强制性规定和第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”的禁止性规定，因此，双方所签订的二份《土地租赁合同》属于无效合同。由于谭卫明据合同租赁土地后，在租赁的土地上建设了建筑物，被政府有关部门认定为违章建设而被强制拆除，对因此而造成的经济损失，谭卫明、联合庙子合作社双方应根据各自的过错行为来承担相应的责任。本案主要的争议是：（一）谭卫明、联合庙子合作社对于造成《土地租赁合同》无效的后果各自应承担多少责任；（二）本案的损失应如何认定；（三）谭卫明超出《土地租赁合同》约定多使用联合庙子合作社土地部分所造成的损失，联合庙子合作社应否承担责任；谭卫明使用了该部分土地应否向联合庙子合作社支付使用费。
（一）对于《土地租赁合同》无效，谭卫明、联合庙子合作社各自应承担多少责任的问题。从双方提供的证据显示，谭卫明租赁被告土地的目的是用于“开办厂企饮食、企业”，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；……”的规定，谭卫明应申请使用国有土地，而不应向联合庙子合作社租赁农用地进行非农建设。而作为联合庙子合作社其应该知道出租的土地尚属于没有办理农用地转用审批手续的集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”的规定，联合庙子合作社在谭卫明租赁土地的目的明确是用于非农建设的情况下，就不应将土地出租给谭卫明。从谭卫明、联合庙子合作社各自的上述行为来看，双方的违法行为是显然的。至于双方各自应承担多少责任，则要结合双方在整个过程中对所造成损失的产生原因所起的作用来综合考量。双方签订的《土地租赁合同》第5条约定“租赁期内，因国土、规划、建设等有关部门需要办理用地和规划报建手续的，费用由谭卫明承担，联合庙子合作社要协助谭卫明办理”，从该条款的约定可以看出，谭卫明、联合庙子合作社双方是知道兴建建筑物需要办理有关的报建审批手续，因此在合同中明确了各自的权利义务，就是由联合庙子合作社协助，所需费用由谭卫明支付。诉讼中，谭卫明确认在租赁土地上所建的建筑物是其根据自己经营需要，委托他人进行建造的，并没有向有关部门办理规划、报建的审批手续。从这一点分析，谭卫明对所造成损失的产生原因所起的作用比联合庙子合作社的要大。假设，谭卫明能按照相关程序规定进行办理规划、报建等审批手续，在未取得相关审批手续之前不予兴建，则不可能出现所建的建筑物被认定为违章建筑而被强制拆除的可能，完全可以避免现时所造成的损失。而作为联合庙子合作社，按照合同约定是协助谭卫明办理有关报建审批手续，只要谭卫明提出要求，联合庙子合作社就要协助，可见联合庙子合作社在是否办理报建审批手续问题上是处于被动的，就算报建审批手续是必须由联合庙子合作社为谭卫明办理，在没有办妥之前，谭卫明也不应进行兴建。退一步来说，就算在有合法手续的土地上兴建建筑物，也必须要办理规划、报建审批手续，否则，同样会遭遇被强制拆除的可能。至于谭卫明认为没有办理有关的报建审批手续的原因，是因为当时联合庙子合作社没有向谈生命提供相关的资料造成的，包括用地的规划、土地的测绘情况、土地的用地证明等资料。既然联合庙子合作社不提供上述资料，谭卫明应该按照合同约定要求联合庙子合作社给予协助，而不应擅自进行兴建，假如联合庙子合作社不予协助或不能协助办理报建审批手续，谭卫明还可以据此追究被告的责任，而不至于造成现时的重大经济损失。基于上述分析，本着公平和诚实信用原则，结合本案的实际情况，本案的《土地租赁合同》无效的责任，由谭卫明承担80%的责任，联合庙子合作社承担20%的责任较为合理和公平。
（二）对于本案的损失应如何认定的问题。
1、对谭卫明主张部分的确认。谭卫明起诉时主张共损失了212000元，其中包括“景明海鲜酒楼”建筑物的土建、装修及经营设备等的总投入2000000元，支付给梁用安的120000元。后在诉讼中提出其损失包括：“景明海鲜酒楼”评估造价损失1773767.59元，谭卫明补偿租金1200000元给梁用安，支付合同定金6720元，谭卫明为保全证据，支付测绘费为880元，拍摄照片、录像费用350元，经营设备的投入损失338282.41元。
对于谭卫明主张的总投资额，谭卫明曾申请进行鉴定评估，但按照谭卫明提出的鉴定评估要求，由于建筑物已经拆除，经营设备也不复存在，虽然谭卫明曾通过证据保全公证的方式进行证据保全，但由于所进行的证据保全未能全面、真实反映所保全的证据的具体客观状况，包括所要证明的经营设备的具体名称、质量、数量等，谭卫明也未能提供购置时的有效发票、合同、付款凭证等证据，以致鉴定机构无法进行鉴定评估。考虑到谭卫明所建的违章建筑物被政府强制拆除的事实存在，即确实存在有损失的事实，为能使案件得到相对合理解决，原审法院根据谭卫明所提供的江门市房产测绘所对“景明海鲜酒楼”建筑物在拆除前所进行的面积计量所作的报告，以及江门市江海区公证处对“景明海鲜酒楼”所作的证据保全资料，依职权委托广东粤能工程管理有限公司对“景明海鲜酒楼”建筑物兴建时的工程造价进行造价估算。经广东粤能工程管理有限公司按照2007年10月间的材料价、人工价，并参考江门市工程造价信息进行评估，作出评估意见为：“景明海鲜酒楼”建筑物的建筑、填土、装修、及配套工程的工程评估造价为1773767.59元，即谭卫明为兴建被拆除的“景明海鲜酒楼”的违章建筑物需投入资金1773767.59元。由于作出该评估意见的广东粤能工程管理有限公司是具有该项评估资质的机构，因此，对该公司的评估意见，原审法院给予采信，并作为本案处理的依据。对于联合庙子合作社认为“本案并不是建设工程施工合同纠纷，估算目的并不是对景明酒楼工程造价进行鉴定，而是对其被拆除时酒楼的价值进行鉴定”、“本案要确定景明酒楼被拆除时所造成的损失，只能采取资产评估的形式对损失进行鉴定，而不能采取工程造价评估的方式对损失进行鉴定”，据此对广东粤能工程管理有限公司出具的评估意见的真实性、合法性、关联性及证明的内容均不予以确认的意见。考虑到“景明海鲜酒楼”从建好到被强制拆除的时间不长，其建造时的建造价与被拆除时的资产价值相差不会很大，而客观上又不能对该建筑物恢复原状，现时可计算损失的方法只有进行该造价的评估，加上联合庙子合作社又没有足以推翻该造价评估意见的证据，因此，原审法院对联合庙子合作社的上述意见不予采纳。
对于谭卫明支付给梁用安120000元的问题。谭卫明主张该120000元属于其损失的一部分。证据显示，谭卫明为从梁用安手上获得转租700平方米的土地，因而与梁用安签订《土地转租合同》，明确约定梁用安退回转租的部分土地给联合庙子合作社后，该120000元是谭卫明梁用安的土地租金，谭卫明在诉讼中也确认支付该120000给梁用安是为了履行《土地转租合同》，谭卫明与梁用安的这一行为，显然属于另一法律关系，不属于本案谭卫明、联合庙子合作社双方争议的《土地租赁合同》调整的范围，谭卫明认为有必要应另案提起诉讼向梁用安主张权利。因此，原审法院对谭卫明的该项主张不予确认和支持。
对于谭卫明认为支付给联合庙子合作社的合同定金6720元属于损失的主张。诉讼中，联合庙子合作社确认该合同定金尚在联合庙子合作社处，并可以退回给谭卫明，因此，该合同定金不应作为本案《土地租赁合同》无效的损失组成部分。
对于谭卫明主张为保全证据，支付的测绘费880元，拍摄照片、录像费用350元属于损失的问题。谭卫明为证明其损失的存在而采取保全证据的行为，属于正常合理的范围，所支出的合理费用应属于本案《土地租赁合同》无效的损失组成部分，经审查，谭卫明所提供的票据是正式的发票，且有《公证书》及《房地产测量报告书》佐证，因此，原审法院对该部分费用作为谭卫明的损失给予认定。
对于谭卫明认为经营设备的投入损失为338282.41元的主张。从庭审中谭卫明所作的“在拆除酒楼之前，联合庙子合作社的村民将里面的设备拆出来，谭卫明就将这些设备当废品卖了”的陈述来看，该部分经营设备的财产实际已经由谭卫明自行处理。对该部分的损失，由于谭卫明对其具体购置的经营设备的名称、质量、数量等未提供购置时的有效发票、合同、付款凭证等证据证明，也没有实物存在以佐证，以致对其是否存在损失和损失的合理性无法判断，因此，对谭卫明主张的该部分损失数额，原审法院不予认定和支持。
2、对联合庙子合作社主张部分的确认。联合庙子合作社反诉主张其为谭卫明代垫付电费3599.5元给联合村民委员会，按政府要求为拆除“景明海鲜酒楼”和拆除后复绿支付了工程款12320元和其它费用2125元。
对于联合庙子合作社为谭卫明代垫付电费3599.5元的问题，联合庙子合作社出示了其所属的联合村民委员会的证明证实这一事实，但由于对电费的收取，联合村民委员会与谭卫明之间是有合同约定的，且有证据证明谭卫明至今尚有用电押金在联合村委会，而联合庙子合作社的垫付行为也并非《土地租赁合同》约定的义务，因此，联合庙子合作社的该垫付行为，不属于本案调整的范围，对联合庙子合作社主张谭卫明返还该3599.5元电费的请求，原审法院不作认定和调整。
对于联合庙子合作社为拆除“景明海鲜酒楼”和拆除后复绿支付了工程款12320元和其它费用2125元的问题。联合庙子合作社提供了政府有关部门发出的《拆除公告》、《通知》、《通告》，以及与安腾公司所签订的《拆卸工程协议书》、《拆卸工程预算书》及安腾公司收款后所开具的收据，证实联合庙子合作社为拆除“景明海鲜酒楼”违章建筑物支付了拆除工程款12320元，该部分费用应属于本案《土地租赁合同》无效的损失组成部分，原审法院对联合庙子合作社反诉主张该部分费用给予认定。对于联合庙子合作社反诉主张的其他费用共2125元，因联合庙子合作社只提供了其村小组内部的记账凭证及非发票类的收据来证明，难以确认其有效性，因此，原审法院对联合庙子合作社主张的该部分其他费用2125元不予认可。
综合上述两部分，本案《土地租赁合同》无效的损失应认定谭卫明损失了1774997.59元，联合庙子合作社损失了12320元。
（三）对于谭卫明超出《土地租赁合同》约定多使用联合庙子合作社土地部分所造成的损失，联合庙子合作社应否承担责任；谭卫明使用了该部分土地应否向联合庙子合作社支付使用费的问题。
从本案证据显示，谭卫明根据合同约定使用的租赁土地面积为1400平方米，但经江门市房地产测绘所实地丈量证实，原告实际使用土地面积为1909.8平方米，比约定租赁的面积多出了509.8平方米，谭卫明对于该多使用的土地确认归属于联合庙子合作社，但对于其超出合同约定多使用该土地的合理性却没有举证证明，谭卫明所作出的解释也不合符常理，联合庙子合作社也不确认，因此，原审法院对谭卫明超出合同约定多使用509.8平方米土地的行为，认定为擅自非法占用，由此所产生的法律后果应由谭卫明自行承担，对于谭卫明就该509.8平方米土地兴建的违章建筑物所造成的损失主张联合庙子合作社赔偿的请求，原审法院不予支持，该部分损失应由谭卫明自行承担。按照广东粤能工程管理有限公司对“景明海鲜酒楼”违章建筑物的整体工程造价的评估价值计算，509.8平方米的造价应为473487.65元（1773767.59÷1909.8×509.8），即本案谭卫明可主张权利部分的损失应为1301509.94元（1773767.59-473487.65）。
对于谭卫明多占用该部分的土地应否向联合庙子合作社支付使用费的问题。由于谭卫明未经联合庙子合作社许可，擅自占用了联合庙子合作社的土地，损害了联合庙子合作社的利益，应适当等价支付使用费较为合理。联合庙子合作社反诉请求谭卫明支付占用该土地期间的占用费，符合等价有偿原则，应予支持，但具体的计算应结合本案的实际情况为原则。鉴于谭卫明、联合庙子合作社所签订的二份《土地租赁合同》所约定的租金单价不一致，而现时已经无法确定谭卫明占用土地的具体位置是与那一份合同的土地相连，因此，计算谭卫明多用土地的占用费应参照双方签订的《土地租赁合同》的租金标准，按二份合同的平均价2.4元【（1.8＋3）÷2】计算较为适合；至于计算占用费的起止时间，由于无法证实谭卫明实际开始占用的时间，原审法院以谭卫明提供的“景明海鲜酒楼”营业执照登记的时间2008年4月为开始时间，至拆除违章建筑的时间2008年10月止，共7个月，占用费应为8564.64元（509.8×2.4×7），谭卫明应按此数额支付给被告，对联合庙子合作社请求超出部分，原审法院不予支持。
对于联合庙子合作社所提供的“《关于抓紧做好违法用地补办手续的通知》、市国土资源局《土地行政处罚告知书》、《土地行政处罚听证告知书》、《土地违法案件行政处罚决定书》、联合庙子合作社与王小单、林国成、梁用安所签订的《土地租赁合同》、市国土局的《责令停止国土资源违法行为通知书》、《违法案件行政处罚决定书》、《非税收入罚款通知书》及《非税收入电子票据》、《协议书》及罚款收据”及著有谭卫明名字的“保证书”等证据及证明的事实，在谭卫明明确提出异议并不予确认的情况下，联合庙子合作社就该部分证据所要证明的事实没有进一步提供证据证明其真实性、合法性及与本案的关联性，因而联合庙子合作社的该部分证据所要证明的事实存有不确定的因素。而该部分证据对本案的事实认定和处理并不构成实质性的影响，因此，原审法院对联合庙子合作社提供的该部分证据及所要证明的事实不作认定。
对于联合庙子合作社提供“联合村民委员会临街商铺规划”项目的规划图纸来证明其出租给谭卫明的土地符合政府规划要求，主要谭卫明去办理手续就可以合法使用的问题。根据江门市国土资源局的《复函》，谭卫明、联合庙子合作社双方租赁土地的行为均不符合法律有关规定，因此，原审法院对联合庙子合作社以该“联合村民委员会临街商铺规划”项目的规划图纸来证明其没有过错的抗辩不予采纳。
本案谭卫明因《土地租赁合同》无效造成的损失包括兴建违章建筑物的造价1301509.94元（已扣除谭卫明多用土地部分的损失）、为保全证据而支付的测绘费880元、拍照、录像费用350元，合计损失为1302739.94元，按照上述承担责任的比例计算，谭卫明应自行承担1042191.96元（1302739.94×80%），联合庙子合作社应承担260547.98元（1302739.94×20%）；联合庙子合作社为拆除违章建筑物支付了12320元工程款，属于本案损失的一部分，按照上述承担责任的比例计算，联合庙子合作社应自行承担2464元（12320×20%），谭卫明应承担9856元（12320×80%）。本案纠纷是因为谭卫明、联合庙子合作社双方违反国家对土地管理的法律规定，擅自改变土地用途，导致所建的建筑物被认定为违章建筑而被强制拆除，造成了较大的经济损失，是引起本案纠纷的原因，对此，谭卫明、联合庙子合作社双方对本案纠纷均应承担一定的责任。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年7月3日作出（2009）江蓬法民一初字第2112号民事判决：一、谭卫明、江门市蓬江区环市街联合庙子股份合作经济社双方于2007年10月29日所签订的二份《土地租赁合同》无效，江门市蓬江区环市街联合庙子股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起10日内将据该二份《土地租赁合同》所收取谭卫明的合同定金合计6720元返还给谭卫明。二、谭卫明应于本判决发生法律效力之日起10日内向江门市蓬江区环市街联合庙子股份合作经济社支付拆除违章建筑物的工程款9856元。三、谭卫明应于本判决发生法律效力之日起10日内支付土地占用费8564.64元给江门市蓬江区环市街联合庙子股份合作经济社。四、江门市蓬江区环市街联合庙子股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起10日内支付260547.98元给谭卫明，作为赔偿谭卫明因《土地租赁合同》无效所造成的经济损失。该项与第二项、第三项相抵减，江门市蓬江区环市街联合庙子股份合作经济社尚应向谭卫明支付242127.34元。五、驳回谭卫明的其他诉讼请求。六、驳回江门市蓬江区环市街联合庙子股份合作经济社的其他反诉请求。江门市蓬江区环市街联合庙子股份合作经济社如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费23760元，由谭卫明负担19008元，江门市蓬江区环市街联合庙子股份合作经济社负担4752元；案件反诉受理费297.5元，由谭卫明负担238元，江门市蓬江区环市街联合庙子股份合作经济社负担59.5元。案件工程造价评估费20669.2元，由谭卫明负担16535元，江门市蓬江区环市街联合庙子股份合作经济社负担4134.2元。
当事人二审的意见
谭卫明不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二、三、四、五项，依法改判联合庙子合作社赔偿谭卫明经济损失2120000元；2、本案诉讼费由联合庙子合作社承担。主要事实和理由是：一、原审法院错误认定导致涉案合同无效的过错责任。事实上，联合庙子合作社应承担合同无效的全部过错。1、联合庙子合作社对于出租土地性质和用途负有保证义务，应当保证租给谭卫明的土地符合合同约定的用途。租赁合同中明确约定租赁目的是“用于开办厂企饮食、企业”。根据我国《合同法》第216条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。但联合庙子合作社出租给谭卫明的土地自始至终都不符合“开办厂企饮食、企业”的目的，也正是由于联合庙子合作社违反了这一保证义务，才导致合同最终被人民法院认为无效合同。2、联合庙子合作社作为村集体经济组织，是出租涉案土地和经营者和管理者，更加知悉土地的性质和用途，在与谭卫明签订租赁合同过程中负有更高程度的注意义务。但联合庙子合作社在明知涉案土地不能用于非农建设的情况下，仍与谭卫明签订租赁合同并收取谭卫明的租金和保证金，因此联合庙子合作社未充分履行注意义务是导致本案租赁合同无效的又一重要原因。3、谭卫明基于诚信及对联合庙子合作社的信赖而与之签订租赁合同，但联合庙子合作社未充分告知出租土地的性质和用途等重要信息，其行为有违诚信的基本原则。本案之前谭卫明已经与前承租方梁用安签订了《土地转租合同》，联合庙子合作社负责人对该转租合同进行了见证和确认，实际在该《土地转租合同》项下，谭卫明已经取得了涉案土地的使用权。谭卫明知道联合庙子村民集体才是涉案土地的所有人，为此才又与联合庙子合作社签订了《土地租赁合同》。谭卫明的上述行为充分说明了其在土地租赁过程中尽到了充分的注意义务，是本着诚信的精神与联合庙子合作社进行交易。联合庙子合作社在签订租赁合同过程中没有尽到基本的注意义务，忽视租赁物的用途，草率与谭卫明签订合同，严重违背的诚信原则，应对合同无效承担全部责任。4、原审法院认定合同无效过程中，错误认定双方当事人的过错责任。首先，原审法院将合同签订后双方当事人的行为认定合同无效过错的依据是错误的。认定合同无效的过错应当以合同签订时双方当事人的主观认识和客观行为作为认定的直接依据。原审法院认为“双方各自应承担多少责任，则要结合双方在整个过程中所造成损失的产生原因所起到的作用来综合考量”。显然，原审法院将合同签订后双方的行为作为考察导致合同无效的过错依据，这是错误的。其次，原审法院错误适用《土地管理法》第43条的规定，认为谭卫明有义务申请国有土地进行建设，而非租用农用地进行建设。根据《土地管理法》第11条及第43条的规定，农村集体所有土地也可用于非农建设，谭卫明在联合庙子合作社明确告知可以将租用的土地用于合同所载用途情况下与联合庙子合作社签订租赁合同，没有任何过错。二、原审法院错误认定联合庙子合作社应承担的损失金额。原审法院认定谭卫明损失金额为1301509.94元是错误的。首先，关于建筑物的损失，原审法院认为谭卫明超出合同约定面积509.8平方米的建筑不属于本案可主张的权利范围。但谭卫明在涉案土地上建造建筑物，是基于与联合庙子合作社签订了租赁合同后对租赁物的合理使用行为，并且所有建造投入都是在谭卫明相信合同有效的情况下投入的。因此，应当将评估价值1773767.59元的建筑物损失全部计入谭卫明可主张的损失范围之内。其次，谭卫明支付给梁用安的12万元补偿也是因与联合庙子合作社签订租赁合同而产生的支出，这部分损失也应计入谭卫明损失范围。综上所述，导致合同无效的原因是涉案土地性质和用途不符合法律规定，属于法律禁止出租的土地。联合庙子合作社认为是谭卫明没有补办相关手续而导致责任与合同无效之间不存在直接关联关系，无论谭卫明是否办理报建手续或补办相关手续都不影响合同被认定无效的结果。作为合作社有保证出租土地符合合同约定的用途及符合法律规定的流转方式。合作社违反了此保证义务才是导致合同无效的最根本原因，应承担合同无效的全部责任。
联合庙子合作社答辩称：请求撤销原审判决，驳回谭卫明诉讼请求。事实和理由如下：一、谭卫明的酒楼被拆除，完全是谭卫明自己不积极主动去补办相应的手续而导致，与联合庙子合作社无关。2007年10月29日，在经梁用安同意后，联合庙子合作社将原租赁给梁用安的土地700平方米租赁给谭卫明，并签订了《土地租赁合同》。合同约定“租赁期内，因国土、规划、建设等有关部门需办理用途和规划报建手续的，费用由谭卫明承担。联合庙子合作社需要协助办理。在租赁期限内要缴交的有关经营的一切税费均由谭卫明负责缴纳”。联合庙子合作社在签订合同后，履行了交地的义务，谭卫明亦履行了交租的义务。2006年，联合庙子合作社就合同争议的地段办理临街商铺使用规划。谭卫明租赁土地后，一直没有到相应的政府部门补办相关手续，2008年5月，环市街道办事处就涉案土地的用地问题发函至环市镇联合村民委员会，认为该土地符合补办用地手续条件，而补办用地手续要交的基本费用：违法占用土地罚款20元／平方米，耕地占用税30元／平方米，耕地开垦费20元／平方米，基金2元／平方米，新增建设土地有偿使用费56元／平方米。要求联合村督促相关用地单位抓紧补办，联合村及庙子小组的人把此信息传达给谭卫明。但谭卫明仍然不去补办相应的手续。2008年10月9日，江门市国土资源局向谭卫明发出《土地行政处罚听证告知书》，告知书拟对谭卫明作出如下行政处罚：处以非法占用地每平方米20元的罚款，合计人民币14000元整。谭卫明收到告知书后，既不申请听证，也没有积极缴纳罚款，最终导致其酒楼被拆除。酒楼被拆除完全是谭卫明的过错造成，与联合庙子合作社无关。二、在联合庙子合作社出租的土地中，与谭卫明相同用地条件的，处理谭卫明外，还有梁用安、林国成、王小单等承租户。上述承租户在有关部门查处违法用地时候迅速按照要求补办了用地手续及缴纳有关费用，其建筑物得以通过检查。三、广东粤能工程管理有限公司作出的评估意见事实不清，评','2018-09-26
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