安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初8843号
原告：何祥飘，男，1981年6月20日出生，汉族，个体户，住安徽省合肥市。
委托诉讼代理人：唐飞，安徽大森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴佩佩，安徽大森律师事务所律师。
被告：裴勇刚，男，1977年1月16日出生，汉族，个体户，住安徽省合肥市滨湖区。
委托诉讼代理人，谢金全，北京中银（合肥）律师事务所律师。
被告：魏长菊，女，1975年4月13日出生，汉族，公司员工，安徽省合肥市滨湖区。
原告何祥飘诉被告裴勇刚、魏长菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案受理，依法由审判员刘元适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何祥飘及其委托诉讼代理人唐飞、吴佩佩，被告裴勇刚及其委托诉讼代理人谢金全到庭参加了诉讼，被告魏长菊经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告何祥飘诉称：2016年3月10日原告与被告签署《存量房买卖合同》及补充协议，双方约定被告将位于合肥市滨湖区洞庭湖路3405号滨湖假日花园C4幢1003室（合产：811002160号）的房屋出售给原告，合同约定该房屋转让款为140万元整，被告应于2016年6月1日前将涉案房屋腾空，并通知原告进行验收交接。合同签订后，原告积极履行合同约定的付款义务，分别于2016年3月10日交付定金3万元，于2016年3月13日、3月25日、4月12日分别交付2万元、30万元、7万元以上共计42万元购房款支付给原告，被告应按照合同约定去房产局办理有关手续，但被告均以各种理由拒绝履行合同，且在合同未解除的情况下，私自将房屋转让卖给第三人并办理房屋过户手续。原告认为，被告的行为严重损害了原告的合法权益，现原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判如所请。一、判令解除原、被告于2016年3月10日签订的《存量房买卖合同》及补充协议；二、判令被告双倍返还原告定金6万元；三、判令被告返还原告已付购房款39万元；四、判令被告支付原告资金占用的利息损失暂计8779.5元（以42万元为基数，按照银行同期同类贷款利率计算，自2016年4月20日暂计算至2016年10月10日，以后顺延至款清之日止）；五、判令被告赔偿原告因违约导致的房屋差价损失；六、本案诉讼费及其他费用由被告承担。
被告裴勇刚辩称：一、原告部分诉请不具有事实和法律依据，依法不应予以支持。原被告之间的存量房买卖合同在原告拒绝过户时，被告在催告无效后已经解除；被告不存在违约行为，在合同履行过程中均依法、依约行使合同权利，履行合同义务，相反原告并未履行其应尽的主合同义务及附随义务是导致合同解除的直接原因，定金依法不应予以返还；关于返还39万元购房款及相应利息损失，因原告违约在先，且被告早已通知其领取，故其关于利息损失的主张不能成立；被告不存在违约行为，原告主张房屋差价损失不具有法律依据；二、原告陈述部分与客观事实不符。在合同前期履行过程中原告并未催促被告办理房产过户手续，相反是被告多次催促原告办理过户手续，在合同第一次过户时，被告发现原告存在40余次银行贷款、信用卡逾期的情况下，被告不符合贷款条件，无法办理银行按揭贷款的条件下，原告拒不提供有效担保且拒绝一次性支付余购房款，是导致房屋买卖合同无法履行的直接原因，原告在履约过程中存在多次不守约、不诚信的情况，也是导致双方合同无法继续履行的客观原因之一。
被告魏长菊未作答辩。
经审理查明：2016年3月10日，在安徽中皖辉达房产代理销售公司（以下简称辉达公司）的居间介绍下，裴勇刚、魏长菊（出卖人、甲方）与何祥飘（买受人、乙方）签订了《存量房买卖合同》，约定甲方将其拥有的坐落于合肥市滨湖区洞庭湖路3405号滨湖假日花园C4幢1003室的房屋（合产：811002160号，建筑面积88.26平方米）出售给乙方，约定房屋转让价款为140万元；付款方式和期限双方约定乙方于2016年4月20日前将人民币35万元（含定金）转入托管账户，并在当日内申请办理存量房转移手续；甲方同意乙方向商业性银行申请抵押贷款，总额为105万元；甲方购买该存量房时向工商银行申请了总额为42万元的抵押贷款，本合同签订时，贷款金额为42万元（具体以银行结算为准），甲方应向工商银行申请提前还贷并提交相关材料等。
同日，裴勇刚、魏长菊（出卖人、甲方）与何祥飘（买受人、乙方）又签订了《补充协议》，约定乙方自本协议生效之日向甲方支付定金3万元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房价款，如甲方不履行该合同，应双倍返还乙方定金，如乙方不履行该合同甲方收取的定金不予退还等。
另查明，协议签订后，原告何祥飘于协议签订当天支付被告裴勇刚购房定金3万元，于2016年3月13日支付被告裴勇刚购房首付款2万元，于2016年3月25日支付魏长菊购房款30万元用于两被告用于提前归还房屋按揭贷款，于2016年4月12日支付魏长菊购房款7万元，以上合计42万元。
再查明，2016年4月25日，辉达公司工作人员钱茂松联系原、被告双方前往合肥市房产局办理过户登记手续，因原告何祥飘应辉达公司要求提交的银行征信报告存在多次逾期还贷的不良记录，钱茂松告知双方原告何祥飘申请抵押贷款较为困难，要求三方协商签订由原告自行办理贷款的补充协议，原告何祥飘未予以同意，双方当日未能办理产权变更登记。
2016年5月初，钱茂松再次联系双方再次前往合肥市房产局办理过户手续，被告裴勇刚、魏长菊对于原告何祥飘可能无法办理抵押贷款的问题，要求原告何祥飘提供担保或者签订补充协议（即两个月内若不能办理贷款按照20%承担违约金和一次性付清房款），但原告何祥飘未予以同意，原、被告双方再次未能办理产权变更登记。
后在钱茂松的协调下，承诺由辉达公司就贷款问题与银行协调，原、被告双方各负担一定的协调费用，原、被告双方同意并支付了相应费用。钱茂松与原、被告双方于2016年5月16日再次前住合肥市房产局办理房屋过户手续。但在办理相关手续前，钱茂松告知原、被告双方，银行只能按照房屋转让价格为130万元为标准核准原告何祥飘的抵押贷款，由于贷款额度减少，原告何祥飘应向被告裴勇刚、魏长菊补足用贷款支付的剩余购房款差额部分。原告何祥飘不同意另行支付被告裴勇刚、魏长菊购房款的差额部分，双方再次未能办理产权变更登记。
5月16日后，钱茂松曾提出由原告何祥飘一次性付款或解除合同由被告裴勇刚、魏长菊退还购房款并赔偿原告损失的解决方案，但原、被告双方未能协商一致。被告裴勇刚、魏长菊于2016年5月18日通过邮件向原告何祥飘发出《通知函》，要求原告何祥飘在近期用现金补齐购房款，如不履行，卖方有权解除房屋买卖合同，但该邮件原告何祥飘未曾签收。原告何祥飘在庭审中亦陈述其于2016年6月26日和6月27日向两被告发出《通知函》和《要求履行合同配合过户通知函》，要求两被告于2016年6月30日前履行配合过户手续，但被告裴勇刚、魏长菊在庭审中辩称未收到该邮件。
2016年6月22日，原告何祥飘通过电话与被告裴勇刚联系并商谈过户事宜，被告裴勇刚告知原告何祥飘需等到7月底或8月初方有时间处理过户问题。
还查明，涉案房屋于现已由被告裴勇刚、魏长菊转让给案外人马冰、周纬，并于2016年7月12日办理了产权变更登记。
上述事实，有原告提供存量房买卖合同及补充协议、收条、通知函、要求履行合同配合过户通知函、邮政快递单、律师函、录音、短信截图、房屋登记簿、证明，两被告提供的存量房买卖合同及补充协议、征信报告、电话录音、短信记录、通知函、邮件退件、授信与借款合同、车票等证据以及原、被告当庭陈述、证人证言予以证实，本院予以认定。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循全面、诚实信用的原则并从有利于实际合同目的的角度出发，履行合同义务。
在本案中，在简称辉达公司的居间介绍下，被告裴勇刚、魏长菊与原告何祥飘签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定被告裴勇刚、魏长菊将涉案房屋出售原告何祥飘，协议签订后原告何祥飘向被告裴勇刚、魏长菊支付了首付购房款42万元（含定金3万元），对此事实，双方并无争议。
由于辉达公司是该房屋转让的中介机构，其工作人员在双方的缔约、履行、争议的处理中均不同程度参与。从庭审中双方的陈述及辉达公司工作人员钱茂松的证言可知，原、被告双方实际商定在原告何祥飘支付首付款42万元后，由两被告将房产登记变更至原告何祥飘名下，由原告何祥飘办理抵押贷款后以贷款支付两被告的剩余购房款。钱茂松曾联系双方于2016年4月25日、5月初、5月16日三次前往房产登记部门办理产权变更登记，但由于原、被告双方就原告办理抵押贷款的相关问题出现争议，均未能办理产权变更登记。
2016年4月25日未能办理变更登记的原因在于，原告何祥飘应辉达公司要求提供的其个人银行征信记录表明存在多次逾期还贷的不良记录，钱茂松基于其从事房产中介工作的相关判断，认为原告何祥飘申请抵押贷款的难度较大，故建议由辉达公司、原、被告三方签订由原告何祥飘自行办理贷款补充协议，原告何祥飘未予以同意，导致未能变更登记；2016年5月初，三方再次前住房产登记部门处理产权变更问题时，两被告要求原告提供担保或者签订补充协议方可办理变更登记，原告何祥飘亦未予同意，导致再次未能过户。从以上过程可知，两次未能变更登记的主要原因在于原告何祥飘存在的不良信用记录，而信用记录对银行是否核准贷款存在重大影响，被告裴勇刚、魏长菊作为房屋出卖人，最主要的合同目在于取得购房价款，这一事实的出现对于两被告取得剩余购房款存在较大风险，两被告中止产权变更登记并要求原告提供担保或者签订补充协议，实际是行使不安抗辩权的体现，具有正当理由。
事后在中介人员钱茂松的参与下，辉达公司承诺协助办理抵押贷款，被告裴勇刚、魏长菊的不安情形得以消除，故三方在2016年5月16日再次前往房产部门办理变理登记，但由于银行核定的贷款金额低于预期，造成了贷款不足以支付剩余购房款。本院认为，按照合同约定价款支付购房款是房屋买受人的义务，在贷款数额不足支付剩余购房款的情况下，原告理应补足相应的差额部分，由于原告何祥飘未予同意，两被告在不能按合同约定取得全部购房款的情况下，有理由中止过户登记。
从以上三次办理产权变理登记的过程看，被告裴勇刚、魏长菊主观上具有履行合同的意愿，未能办理过户原因在于原告存在不良信用记录以及原告不愿支付差额购房款所致，被告裴勇刚、魏长菊均不存在过错。
但即便原、被告双方产生了以上争议，从维护合同有效性的角度出发，原、被告双方仍应通过协商或诉讼处理相关的争议，不得随意解除合同。合同法规定，解除合同须通知对方。被告裴勇刚、魏长菊虽于2016年5月18日向以邮件方式原告何祥飘发出《通知函》，要求原告在近期用现金补齐购房款，如不履行，其有权解除房屋买卖合同，但该邮件原告未曾签收，不具有通知的法律效力。根据庭审查明事实，两被告在未通知原告的情况下，将涉案房屋转让给案外人马冰、周纬，并于2016年7月12日办理了产权变更登记，致使合同事实上无法履行，两被告行为违反了合同法的有关规定，不符合诚实信用原则，被告裴勇刚、魏长菊应承担与其过错相适应的违约责任。
综上所述，本院认为，对于原告何祥飘要求解除2016年3月10日双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，鉴于涉案房屋已转让他人并办理物权登记，因以上协议事实上已不能履行，故该诉请应当支持。
对于原告何祥飘要求被告裴勇刚、魏长菊双倍返还定金的诉讼请求，由于被告裴勇刚、魏长菊在合同未经解除的情况下，将房屋转让他人，致使合同无法履行，存在过错，应承担违约责任，故本院对该诉请予以支持。
对于原告何祥飘要求被告裴勇刚、魏长菊返还原告已付购房款39万元（不含定金3万元）的诉讼请求，由于涉案房屋已转让他人并办理物权登记，《存量房买卖合同》及《补充协议》已不能履行，被告裴勇刚、魏长菊理应返还原告何祥飘已付的购房款39万元。
对于原告何祥飘要求被告裴勇刚、魏长菊自2016年4月20日起支付占用购房款42万元（含定金3万元）利息损失的诉讼请求，本院认为，截止2016年4月12日，两被告共收取原告购房款42万元（含定金3万元），由于合同不再履行，两被告在占用该款期间对原告造成相关的利息损失，被告也因占用该款产生利益，原告的请求符合法律规定，理应支持。
对判令原告何祥飘要求被告裴勇刚、魏长菊赔偿原告因违约导致的房屋差价损失（2016年3月10日至2016年8月24日）的问题，本院认为，即便合同签订后房屋市场价格因市场因素的变化存在增长，但导致双方未如约过户的责任并不能归责于被告裴勇刚、魏长菊。双方三次前往房产部门办理过户事宜，均系原告何祥飘自身原因所致，两被告对此并无错，而之后原告何祥飘也未能采取有效方式解决争议，故本院认为，尽管两被告存在擅自解除合同的过错，但该过错并非导致涉案房屋未按约定时间进行产权变更登记的原因，故两被告不应承担迟延过户产生的房屋市场差价损失的赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、解除原告何祥飘与被告裴勇刚、魏长菊于2016年3月10日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；
二、被告裴勇刚、魏长菊于本判决生效之日起十日内双倍返还原告何祥飘定金共计6万元；
三、被告裴勇刚、魏长菊于本判决生效之日起十日内返还原告何祥飘购房款39万元；
四、被告裴勇刚、魏长菊于本判决生效之日起十日内支付原告何祥飘占用购房款期间利息损失（以42万元为基数，自2016年4月20日起至本判决确定履行期限届满之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
五、驳回原告何祥飘的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12988元减半收取为6494元，由原告何祥飘负担3000元，被告裴勇刚、魏长菊共同负担3494元。
如不服本判决，可在判决书书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 刘元
二〇一七年一月十二日
书记员 贾丽
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
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