浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越民初字第2329号
原告徐海锋。
委托代理人（特别授权代理）钱杨明。
被告凌加友。
被告倪爱美。
被告凌某。
原告徐海锋诉被告凌加友、倪爱美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理，依法由代理审判员俞颖尔独任审判，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，本院依法追加凌某为本案共同被告，并于2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人钱杨明、被告凌加友、倪爱美两次到庭参加诉讼，原告徐海锋、被告凌某到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告徐海锋诉称：被告凌加友与倪爱美系夫妻关系。2004年1月13日，被告凌加友与原告徐海锋签订房屋绝卖书，房屋绝卖书中双方约定“一、房屋坐落地点：门前江公寓17幢＊＊＊室，面积为121平方米，自行车库10.88平方米。二、甲乙双方协商价格为285000元。三、房屋款甲、乙双方签名后一次性付清。四、房产证由甲方负责办理好给乙方”。原告徐海锋支付了合同规定价款后，对该商品房进行了装饰装潢后搬入该房居住，并办理了水、电过户手续。房产登记过户手续被告至今未予办理。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：一、确认原告徐海锋与被告凌加友2004年1月13日签订的房屋买卖协议有效；二、被告凌加友、倪爱美协助原告办理坐落在绍兴市越城区稽山街道门前江公寓17幢＊＊＊室房屋（包括自行车库）的过户登记手续，过户费用由被告凌加友承担；三、本案诉讼费用由被告承担。追加被告后，原告变更第二项诉讼请求为被告凌加友、倪爱美、凌某协助原告办理坐落在绍兴市越城区稽山街道门前江公寓17幢＊＊＊室房屋（包括自行车库）的过户登记手续，过户费用由被告凌加友承担。
被告凌加友辩称：2004年房屋出卖给原告后，被告就到外面打工去了。因本案房屋是拆迁安置房，产权登记后过户需要过二、三年。后来，原告跟被告说要过户，被告就跟老婆倪爱美说，因倪爱美在娘家，需要回来后再说。事实上，卖房屋的事被告确实没有跟老婆倪爱美说过，为此双方经常发生争吵。
被告倪爱美辩称：原告与凌加友买卖房屋没有跟被告讲过，签订协议时也没有告诉被告。原告是自己跟凌加友说的，却什么事情都不跟被告讲，协议上被告也没有签过名。大约2009年年底，原告到被告家来说房屋要过户，那时被告才知道房屋被老公卖掉了，被告一直以来都以为是出租的。当时，被告就问协议上有没有被告签名，原告说没有签的，但会贴点钱给被告，当时被告凌加友在外面打工，被告就讲不同意卖房。现在，属于被告凌加友的一半，如果凌加友说要卖就卖掉，被告的一半是不同意卖的。就算是28万元卖掉的房款，被告也没有看到过，电话也没有打过一个。同时，被告和女儿有80平方米的份额。
被告凌某辩称：合同上面被告凌某和母亲都没有签名，而事实上卖房时父亲根本没有跟被告凌某和母亲说，一直以为房屋是出租的。被告不同意卖房。
原告为证明自己主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、房屋绝买书1份，拟证明2004年1月13日被告凌加友与原告签订房屋绝买书，房屋绝买书中双方约定“一、房屋坐落地点：门前江公寓7幢＊＊＊室，面积为121平方米，自行车库10.88平方米。二、甲乙双方协商价格为285000元。三、房屋款甲、乙双方签名后一次性付清。四、房产证由甲方负责办理好给乙方。”
2、水、电费清单及发票1组，拟证明水电已过户到原告徐海锋名下。
3、婚姻登记证明1份，拟证明被告凌加友与倪爱美系夫妻关系。
4、房屋所有权证、国有土地使用权证、契税证各1份，拟证明门前江公寓7幢＊＊＊室房屋产权至今未过户手续到原告徐海锋名下。
经质证，被告凌加友对证据1认为当时签订协议时没有约定协助过户，只讲好房产证拿到后就给原告，当时是有村长在场签名的，被告凌加友在拿到房产证后就已经直接给了原告；对证据2不清楚，水电过户都是原告自己办的；对证据3、4没有异议。被告倪爱美对证据1认为卖房的事当时其并不知情；对证据2有异议，房屋是被告的，不能过户给原告；对证据3、4没有异议。被告凌某对证据1认为合同上面没有其和母亲的签名，其父亲卖房时根本没有跟家人讲过，一直以为房屋是出租的；对证据2认为既然房子是原告住着，那么水电费肯定要由原告负担；对证据3、4没有异议。本院认为上述证据符合证据三性，均予以认定。
被告凌加友、倪爱美、凌某未向本院提交证据。
本院出示向绍兴高新区管委会调取的拆迁材料1组（含拆迁户调查表、农村私人建房用地呈报表、结算清单和结算表）。经质证，原告对该证据的真实性、合法性没有异议，但认为拆迁补偿安置清单中只安置了100多平方，其他200多平方是用现金形式领取的补偿款，可见被告凌加友是出卖了其自己安置的平方，并没有处置其他两被告的平方。被告凌加友对该证据的真实性没有异议，当时是按人口进行安置的，每人40平方，独生子女可安置80平方。被告倪爱美对证据的真实性没有异议。被告凌某对证据的真实性没有异议，认为房屋是按户口安置的。本院对该证据予以认定。
经审理查明：2004年1月13日，被告凌加友（甲方）与原告徐海锋（乙方）签订《房屋绝买书》一份，约定被告凌加友将坐落于门前江公寓17幢＊＊＊室，面积为121平方米，自行车库为10.88平方米的房屋一套出卖给原告徐海锋；双方协商价格为285000元；房屋款甲乙双方签名后一次性付清；房产证由甲方负责办理好给乙方。合同签订后，原告依约向被告凌加友支付了房款，被告凌加友将房屋交付给原告。后，原告将水电登记至自己名下。
绍兴市越城区门前江公寓17幢＊＊＊室房屋（建筑面积121.13平方米，自行车库10.88平方米）于2006年8月24日登记在凌加友名下。被告凌加友在取得房屋三证后，已按约将房屋三证交付给原告。
绍兴市越城区门前江公寓17幢3＊＊＊室房屋系拆迁安置房，拆迁时确户人口为凌加友、倪爱美、凌某。2002年9月29日，《绍兴经济开发区拆迁补偿安置结算清单》中确认的实际安置人口亦为该三人。被拆迁老房原系被告凌加友于1993年1月18日以当时在册人口凌加友、倪爱美、凌某向村委申请建房，后于同年11月14日最终经当时的乡人民政府审批同意。
本院认为，根据法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原告与被告凌加友在自愿基础上签订房屋绝买书，主体适格、内容合法、意思表示真实、未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案房屋系拆迁安置房，拆迁时以三被告名义进行安置，且被拆迁老房亦以三被告名义申请建造，故该房屋应系三被告的家庭共同财产。被告凌加友虽系户主，但签订合同时，本案房屋产权尚未登记，无公示效力，原告有义务就本案房屋权属情况进行审查；合同签订时，被告凌某系未成年人，被告凌加友出卖该房屋涉及处分未成年人财产，且合同双方未经其另一监护人倪爱美同意，现被告倪爱美及凌某均不同意出卖房屋，故原告要求三被告协助过户的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、原告徐海锋与被告凌加友于2004年1月13日签订的《房屋绝买书》有效；
二、驳回原告徐海锋的其他诉讼请求。
本案案件受理费9800元，由原告徐海锋负担4900元，被告凌加友负担4900元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 赵钦宇
代理审判员 俞颖尔
人民陪审员 万春霞
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 李 芳
附页：
《中华人民共和国合同法》
第二条第一款本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。