上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第1557号
原告上海双流农副产品市场经营管理有限公司。
法定代表人马绍森。
委托代理人熊登洲。
被告袁家增。
委托代理人方秀清。
委托代理人倪永明，上海市申光律师事务所律师。
原告上海双流农副产品市场经营管理有限公司（以下简称：原告）诉被告袁家增（以下简称：被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月26日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李冬独任审判，于2013年8月22日第一次公开开庭进行了审理。之后，本院依法转为普通程序，组成合议庭于2013年12月26日第二次公开开庭进行了审理。原告的法定代表人马绍森、委托代理人熊登洲，被告的委托代理人方秀清、倪永明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海双流农副产品市场经营管理有限公司诉称：2009年7月24日，原、被告签订了一份《协议书》。协议书约定：被告向原告租赁位于上海市长宁区双流路XXX号二、三楼房屋，租赁期限为二年，被告向原告交纳押金人民币54，166元。2009年8月21日，原、被告又签订一份《补充协议书》。补充协议书将租期的起算日期予以变更，同时将上海市长宁区双流路XXX号三楼房屋的租赁面积以及租金予以变更，变更为二楼年租金450，000元，三楼188，000元，合计638，000元。租期到期后，原、被告继续按《协议书》、《补充协议书》履行合同。之后，上述房屋的所有权人上海市长宁区绿化和市容管理局向原告要求返还房屋，原告遂与被告多次协商，亦要求被告返还上述房屋。2013年2月3日，经双方多次协商，原、被告达成一份《合伙协议》。合伙协议约定：原告向上海市长宁区绿化和市容管理局所承租的位于上海市长宁区双流路XXX号至86号（双）、新渔东路XXX号至547号（双）一楼房屋（约1，000平方米）于2013年1月1日开始与被告共同经营；……原、被告双方于2009年7月24日所签订的《协议书》和2009年8月21日所签订的《补充协议书》自本合伙协议签署之日起失效。但被告在承租期间所欠原告的房屋租金（自2011年12月1日至2013年1月31日止，共计14个月×37，500元／月＝525，000元，扣除被告已支付给原告租金100，000元和交纳押金54，166元，被告还需向原告支付租金370，834元。经原告同意被告只需支付320，834元，水电费双方另行结算。被告应于本协议签署之日起三日内向原告支付租金100，000元，余额220，834元在2013年4月30日前支付给原告；……同日，原、被告还签订了一份《协议书》。协议书约定：由于双方已签署合伙协议，现就被告原承租的双流路XXX号（派出所编号双流路XXX号）二楼房屋（1，500平米）（以下简称：涉讼房屋），被告承诺再使用到2013年2月28日，自2013年3月1日起全部房屋交给原告，之后的收益按合伙协议约定办理。到期后，经原告多次催要，被告未按承诺将涉讼房屋交还原告。原告现诉至法院，请求：1、被告向原告返还位于上海市长宁区双流路XXX号二楼房屋；2、被告向原告支付房屋租金220，834元；3、被告向原告支付自2013年3月1日起至返还之日止的房屋租金，按每月80，000元计。审理中，原告明确诉请为：1、被告向原告返还位于上海市长宁区双流路XXX号二楼房屋（整层）；2、被告向原告支付房屋租金220，834元（以月租金37，500元计）；3、被告向原告支付自2013年3月1日起至返还上述房屋之日止的房屋使用费，按每月70，000元计（以被告对外出租的收益为标准，按每户每月1，000元，计76户）。
被告袁家增辩称：原、被告建立过房屋租赁关系，双方约定租期期满后没有动迁，双方自然续约。协议订立后，被告对房屋进行了大规模改造，将二楼分割成一间间租赁房对外出租。2011年12月1日，原告发函被告要求退租，并谎称已与业主达成续租协议，骗取被告与其建立合伙关系。鉴于上述情况，被告才同意与原告继续合作经营涉讼房屋的一楼，但据被告事后所知房屋的业主在2011年就不再与原告续约，原告不能与被告履行合伙协议。本案系原告先未按合伙协议履行，被告才不向原告交还涉讼房屋。况且，原告对涉讼房屋已无租赁权，涉讼房屋租赁关系实际发生在业主与被告之间。综上，被告请求法院驳回原告的全部诉请。
经审理查明，2009年7月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《协议书》。协议书约定：甲方同意提供双流路XXX号（派出所编制门牌号：双流路XXX号）二、三楼房屋；该房屋租赁期限为二年，从2009年7月28日至2011年7月27日止。若期满后，该房屋未遇动迁，则双方续约。租金在原租金基础上递增5%，乙方享有优先续租权；该房屋年租金为560，000元整，押金54，166元；乙方租赁期间内，不得转让，不得利用租赁的房屋从事违法活动、违法经营……；涉及经营的水、电、煤等一切费用均由乙方负担。
2009年8月21日，原、被告又签订一份《补充协议书》。补充协议书约定：甲、乙双方确定将原《协议书》第二款第二条所约定，免租期2009年7月28日至2009年8月27日止……本协议届满后，如该房屋未遇动迁，则双方续约两年，租金递增5%；甲、乙双方协商，乙方同意双流路XXX号三楼南面面积60平方米除外，归甲方自用，乙方不得干涉。原约定二、三楼年租金650，000元。现变更为二楼年租金450，000元，三楼188，000元，合计638，000元整；原协议其他条款不变……。上述协议履行期内，被告将双流路XXX号（派出所编制门牌号：双流路XXX号）三楼房屋交还原告，原告又将三楼房屋交还案外人上海市长宁区绿化和市容管理局。
2010年2月2日，案外人上海市长宁区绿化和市容管理局（甲方、委托长宁区市容管理服务中心）与原告（乙方）签订了一份《协议书》。协议书约定：案外人将双流路XXX号一至三楼房屋及部分设备租赁给乙方经营。租赁期限自2010年1月1日至2011年12月31日止。若期满后，该房屋未遇动迁，则双方续约。
租期到期后，原、被告未续签书面租赁合同，被告继续使用涉讼房屋。2011年12月1日，原告向被告出具一份《房屋租赁协议终止通知书》，该通知书主要内容如下：被告与原告签订的房屋租赁协议将于2011年12月30日到期。协议到期后，不再与被告续签合同，请被告能配合原告做好清退后续工作。
2013年2月3日，原告（甲方）与被告（乙方）共同签署了一份《合伙协议》。合伙协议约定如下：甲方向上海市长宁区绿化和市容管理局所承租的位于上海市长宁区双流路XXX号至86号（双）、新渔东路XXX号至547号（双）一楼房屋（约1，000平方米）于2013年1月1日开始与被告共同经营；……甲乙双方于2009年7月24日所签订的《协议书》和2009年8月21日所签订的《补充协议书》自本合伙协议签署之日起失效。但乙方在承租期间所欠甲方的房屋租金（自2011年12月1日至2013年1月31日止，共计14个月×37，500元／月＝525，000元，扣除乙方支付给甲方租金100，000元和交纳押金54，166元，乙方还需向甲方支付租金370，834元。经甲方同意乙方只需支付320，834元，水电费甲乙双方另行结算。乙方应于本协议签署之日起三日内向甲方支付租金100，000元，余额220，834元在2013年4月30日前支付给甲方；……乙方成为甲方股东后，本合伙协议自动失效。
同日，原、被告还签订了一份《协议书》。协议书约定：由于双方已签署合伙协议，现就被告原承租的涉讼房屋，被告承诺再使用到2013年2月28号，自2013年3月1日起全部房屋交给原告，之后的收益按合伙协议约定办理。
审理中，原、被告均确认双方未按上述《合伙协议》和《协议书》履约。原告认为，根据上述协议约定，被告应按约先向原告交还房屋，付清拖欠的租金，原、被告才能履行《合伙协议》。被告则认为，因原告未取得涉讼房屋一楼的承租权，故无法履行上述协议，被告亦难以履行协议约定，向原告交还涉讼房屋。
原、被告一致确认：涉讼房屋的合同地址为上海市长宁区双流路XXX号二楼，公安局编号地址为上海市长宁区双流路XXX号二楼。
2013年11月26日，案外人上海长宁区绿化和市容管理局工作人员朱刚、王丽君前来法院，陈述内容如下：涉讼房屋所有权属上海长宁区绿化和市容管理局。2010年1月1日，案外人将涉讼房屋及一、三楼都出租给原告，租期至2011年12月31日。之后，租期延期至2013年12月31日。原告已将涉讼房屋三楼交还案外人。案外人希望涉讼房屋在租赁期满后能够尽快收回，主要是因为有安全隐患，害怕造成重大损失。
另查明，被告自行将涉讼房屋分割成几十间单独房间，房间内配有水、电、卫生间、床等物品，并对外出租经营。
上述事实，有2009年7月24日《协议书》、《补充协议书》、2010年2月2日原告与案外人签订的《协议书》、《合伙协议》、2013年2月3日《协议书》、《房屋租赁协议终止通知书》、《解除租赁合同通知书》、多份《租赁合同》、照片、与上海长宁区绿化和市容管理局工作人员朱刚、王丽君制作的调查笔录及双方当事人陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为：原、被告之间就涉讼房屋建立的法律关系为房屋租赁合同关系，而原、被告签订的合伙协议系关于涉讼房屋一楼的合伙法律关系。签订合伙协议后，双方又签订了协议书，协议书中被告承诺涉讼房屋于2013年3月1日前移交原告，之后的收益按合伙协议的约定办理。被告应恪守履行该承诺，按约先移交涉讼房屋，才能要求原告按合伙协议的约定履行义务。因此，本院对于被告提出的系原告先未按合伙协议履行义务，被告才不向原告交还涉讼房屋的抗辩意见，不予支持。如被告认为原告违反合伙协议的约定，可另案提起诉讼。
关于被告辩称原告已无房屋出租权，不能向其主张权利，只能是业主向其主张权利的抗辩意见。本院认为，根据原、被告签订的合伙协议，被告当时就应当知晓涉讼房屋的所有权人系案外人上海市长宁区绿化和市容管理局，且案外人就某某的承租权亦确认至2013年12月31日，双方对于被告拖欠的租金亦进行了核算。综上所述，原告提出支付的房屋租金及使用费诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告主张房屋使用费标准按照被告对外出租的收益计，该主张与相关法律规定相悖，本院参照租金标准，确定为每月37，500元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告袁家增应于本判决生效之日起十日内向原告上海双流农副产品市场经营管理有限公司返还位于上海市长宁区双流路XXX号二楼的房屋；
二、被告袁家增应于本判决生效之日起十日内支付原告上海双流农副产品市场经营管理有限公司房屋租金人民币220，834元；
三、被告袁家增应于本判决生效之日起十日内支付原告上海双流农副产品市场经营管理有限公司自2013年3月1日起至被告袁家增实际返还上述房屋之日止的房屋使用费（按每月人民币37，500元标准计算）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7，012.51元，由原告上海双流农副产品市场经营管理有限公司负担人民币1，565.51元，被告袁家增负担人民币5，447元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱爱东
代理审判员 李 冬
人民陪审员 王伟芬
二〇一四年一月十七日
书 记 员 陆旭辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。