上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四(民)初字第1632号
原告上海伊姿健身有限公司。法定代表人陈泳娟。委托代理人陈海东。委托代理人李明辉，上海李小华律师事务所律师。被告上海利健源商贸有限公司。法定代表人顾风军。委托代理人季仲彬，上海优一律师事务所律师。委托代理人张振环，上海优一律师事务所律师。原告上海伊姿健身有限公司(以下简称伊姿公司)诉被告上海利健源商贸有限公司(以下简称利健源公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月16日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2014年9月28日组织双方当事人进行证据交换，并于2014年11月11日公开开庭进行了审理。原告伊姿公司的委托代理人陈海东、李明辉，被告利健源公司的法定代表人顾风军、委托代理人季仲彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伊姿公司诉称，2013年5月16日，原、被告就上海市杨浦区四平路XXX号二楼房屋(以下简称系争房屋)签订《房地产租赁合同》，约定原告向被告租赁该房屋用于开设减肥美容场所，双方虽然在合同第三条约定租赁期限从2013年5月20日至2015年5月19日，但第四条对于租金的约定中明显反映该合同的租期至少到2018年。根据合同约定，被告应当向原告提供包括《军队房地产租赁许可证》及产权方同意转租等证明文件，但被告直至2014年4月才交付原告上述文件，且相关许可证即将到期，故工商部门未批准原告办理相关执照的申请。事实上，原告早在2013年7月时就向工商部门申请办理营业执照，但因缺乏上述材料，工商部门未予受理。根据被告提供的与军队的房屋租赁合同，租期仅到2014年5月31日，其根本无权就系争房屋与原告签订长期的租赁合同，且被告已经于2014年1月3日明知军队将于5月底收回房屋，却仍向原告隐瞒相关情况。原告原本打算长期经营，共花费人民币1,203,313元(本案所涉币种均为人民币)对系争房屋进行装修，并向被告支付2013年7月至2014年7月的租金672,000元，还雇佣员工并支付工资122,000元。此外，原告为经营还出资在大众点评网发布了抽奖免费体验活动，但许多顾客在得知原告无营业执照后，不愿意在原告处继续消费，原告只得安排顾客去原告开设的其他美容店消费。被告的上述行为使原告无法正常经营并实现其合同目的。现原告诉请要求：1、判令解除原、被告于2013年5月16日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告已付租金672,000元；3、被告返还原告租赁保证金112,000元；4、被告赔偿原告装修款、空调铜管费、广告费共计1,009,540元；5、被告赔偿原告家具费78,200元；6、被告赔偿原告空调、热水器费用32,800元；7、被告赔偿原告仪器费用62,000元；8、被告赔偿原告支付员工工资的损失122,000元；9、要求被告承担本案的诉讼费和鉴定费。审理中，原告将第四至第七项诉请合并为一项诉请，其要求被告赔偿装修损失1,182,540元，并称因其损失已经超过了合同约定的违约金，故原告的主张以实际损失为准。如果法院确定的实际损失低于合同中约定的数额，原告要求按照合同约定的违约金数额进行主张。被告利健源公司辩称，同意原告解除合同的诉请，解除日期应为原告交还房屋的日期。被告在签订合同时就将《军队租赁许可证》交付原告代理人陈海东，至于其他材料原告在2014年4月前从未向被告索要过，直至原告今年与他人发生诉讼后才向被告索取相关材料，但此时客观情况已经发生变化，部队因营房规划需要收回系争房屋，是原告的懈怠行为导致相关的许可证等过了有效期限。原告自装修完毕后不久后即开始营业直至今年9月，被告在“大众点评”客户端上查询到原告部分顾客的相关留言，并进行了公证，故原告称其未正常营业并非事实，故被告不同意返还相应的租金。至于原告所述的装修损失，鉴定部门出具的报告是以预算而并非决算作为审价基础，原告已经使用系争房屋超过一年，如果按照装修原有价值赔偿显然不合理。原告提出的诸如空调铜管费、广告费、热水器、仪器费用、员工工资等也缺乏相应依据。至于解除合同的理由并非被告根本违约，而是由于部队营房规划而提前终止，该理由并不能归责于被告。至于原告所述的赔偿损失，根据双方签署的补充协议的约定，如果发生部队征用情况的，双方协商将原告的装修总价按30万元核算，如果原告经营满一年未满两年的，被告赔偿20万给原告，至2016年5月19日该租赁协议自动结束。综上，不同意原告的诉请。经审理查明，2011年11月30日，出租方(甲方：南京政治学院上海分院)、承租方(乙方：被告)签订《军队房地产租赁合同》，主要内容：甲乙双方于2010年9月20日签订的《军队房地产租赁合同》已履行届满，现甲方自愿将坐落于上海市杨浦区四平路XXX-
XXX号三层房屋建筑面积约1420平方米出租给乙方使用，租赁用途为食品、日用百货、药房、台球、办公，租期从2011年12月1日至2012年11月30日，房地产年租金为壹佰伍拾壹万叁仟捌佰元。2012年11月28日形成的《军队房地产租赁许可证》显示，该许可证有效期为2012年12月1日至2014年5月31日。2012年11月30日，上述出租方、承租方就上海市杨浦区四平路XXX-
XXX号三层房屋续签《军队房地产租赁合同》，除租期从2012年12月1日至2013年11月30日止外，其余内容与2011年11月30日签订的《军队房地产租赁合同》一致。2013年5月16日，出租方(甲方：被告)、承租方(乙方：原告)签订《房地产租赁合同》，主要内容：甲方将系争房屋(建筑面积600平方米)出租给乙方使用，租赁用途为商业，租赁期限自2013年5月20日至2015年5月19日止，其中2013年5月20日至2013年7月19日为免租期，2013年5月20日至2015年5月19日的年租金为陆拾柒万贰仟元整，若甲方此后依然享有此房屋的出租权，甲方同意以以下租金继续出租给乙方，2015年5月20日至2016年5月19日的年租金为陆拾柒万贰仟元整，2016年5月20日至2018年5月19日的年租金为柒拾贰万元整，付款方式为每三个月支付一次，乙方应于每三个月前的15日向甲方支付租金；甲方应在本合同签订时，向乙方提供房屋场地权利的证明材料，包括《军队房地产租赁许可证》以及产权方同意转租证明等文件，以便乙方办理工商、卫生等手续；乙方将在签订合同的当日支付押金壹拾壹万贰仟元整及第一季的租金壹拾陆万捌仟元整。如果甲方违反上述约定的，乙方有权解除合同，且甲方应向乙方支付违约金壹拾壹万贰仟元整；同日，双方签订《补充协议》，主要内容：在乙方承租的2013年5月20日至2016年5月19日期间内，若发生动拆迁或部队征用情况，双方协商将乙方投资的装修按总价叁拾万来核算，若乙方经营一年未到既拆迁，甲方赔偿叁拾万元给乙方，若乙方经营满一年未满二年，甲方赔偿贰拾万元给乙方，若乙方经营满二年未满三年，甲方赔偿壹拾万元给乙方。满三年此协议自动结束。原告承租该房屋后，向被告支付了2013年7月至2014年7月的租金672,000元及押金112,000元，并开始对系争房屋进行装修。2013年7月，原告向上海市工商行政管理局杨浦分局申请在系争房屋内办理营业执照，因未提供相关《军队房地产租赁许可证》以及产权方同意转租证明等内容，未果。2013年9月30日，南京政治学院上海分院房地产租赁管理处向上海市工商行政管理局杨浦分局发送《情况说明》，主要内容：我院新版《军队房地产租赁许可证》目前正在申办中，为进一步加强空余房地产租赁管理，便于租赁工作的正常开展，现我院所属四平路XXX-
XXX号承租户上海利健源商贸有限公司需办理营业执照，肯请贵局予以办理营业执照等相关手续。2014年1月3日，出租方(甲方：南京政治学院上海分院)、承租方(乙方：被告)签订《军队房地产租赁合同》，主要内容：甲方自愿将坐落于上海市杨浦区四平路XXX-
XXX号三层房屋建筑面积约1420平方米出租给乙方使用，租赁用途为食品、日用百货、药房、美容、办公，租期从2013年12月1日至2014年5月31日止，房地产年租金为壹佰伍拾壹万叁仟捌佰元。同日，南京政治学院上海分院房地产租赁管理处向包括被告在内的各承(转)租经营户发布《通告》，主要内容：四平路XXX-
XXX号的三层房屋租期至2014年5月31日止，根据我院营区总体规划需要，该处房屋租赁期满后，我处将收回所有房屋，不再续租，各承(转)租经营户请提前做好2014年5月31日到期停业准备及房屋内设备、物品搬迁等各项工作，并务必于2014年6月5日12：00前搬出所承租的四平路XXX-
XXX号的三层房屋内全部物件，逾期屋内仍有余物，视为放弃所有权，由我处处置。2014年4月，原告再次向上海市工商行政管理局杨浦分局申请在系争房屋内办理营业执照，未果。2014年5月1日形成的《告知书回执》显示，被告于2014年5月1日向原告送达了上海市杨浦区四平路XXX号因部队军事征用将在2014年7月31日后进行拆迁的《告知书》，原告员工陈海东予以签收。审理中，经原告申请，本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对上海市杨浦区四平路XXX号二楼商铺装修价值进行司法鉴定，该公司出具《司法鉴定意见书》，主要内容：该房屋装修价值为1,009,540元，其中装饰工程价值为731,344元，水电安装工程为231,723元，广告灯箱费为46,473元。原告对该鉴定书无异议，被告对该鉴定书持有异议，称该鉴定书以预算报告为基础，不符合房屋的客观价值，且原告装修房屋时的结算价格仅为90余万元，但鉴定书确认的价格远超过该金额，且鉴定部门依据的价格是上海建筑业办公室发布信息的中间值，与客观价值存在差异，且鉴定部门未对该房屋面积等进行实地勘察，鉴定单位提供的草图存在误差；上海公信中南工程造价咨询有限公司对上述异议作出解释：鉴定部门根据上海市安装工程预算定额2000的标准进行鉴定，系争房屋进行的是造价鉴定，是以预算的形式反映的，虽然原告的装修明细总额为90余万元，但审价还包括广告灯箱、铜管安装及材料费用，故确认的价格超过了预算的价格，且原告装修的铜管是加长的，并排在外墙，故铜管费用也必须计算在内，鉴定部门在勘察现场后制作了平面测绘图，并同时通知原、被告到场，将勘测结果告知双方并签字确认，审价报告中的编号均是根据上海市建筑和装修工程预算定额2000计算的。审理中，原告提供了其与被告法定代表人妻子侯占凤的短信联系记录，证明经原告多次催促，被告于2014年4月方提供军队租赁许可证等材料，且侯占凤明知系争房屋于2014年5月即将动迁，却仍向原告表示不清楚此事；被告称该手机号码确为侯占凤所有，但原告是因另案被他人起诉2014年4月才去办理的营业执照，至于无法办理营业执照系原告怠于行使权利所致。审理中，被告提供了公证书、2014年9月25日原告处消费的签购单、系争房屋水电费清单等材料，并对“大众点评网”上顾客在原告处的消费点评进行了公证，证明原告在系争房屋内开设“伊姿三日瘦身”纤体美容店并正常经营；原告对公证书等材料均无异议，称因为其与“大众点评网”有相关广告协议，因为已经发布相关广告，有很多顾客上门，原告必须提供服务但因原告没有营业执照，许多顾客是免费体验的，还有部分顾客原先在“伊姿三日瘦身”的另一家分店，但因该分店装修，原告处只能暂时接受部分顾客。审理中，被告申请证人刘某出庭作证，刘某出庭出具证人证言称：其在上海爱久酒店经营管理有限公司工作，原、被告签订的合同由其拟定，签订地点在上海市杨浦区国济路XXX号服装批发市场。2013年5月16日双方签订合同当日，被告公司的老板娘将部队租赁许可证交给刘某，刘某将该许可证交给原告代理人陈海东，当时并无其他人在场；原告对于证人证言不予认可，认为侯占凤的短信记录已经证明被告于2014年4月才将部队租赁许可证交给原告，且被告在签订合同时并未将其与部队的租赁合同交给原告。另查明，2014年9月，中国人民解放军南京政治学院上海校区(以下简称南京政治学院)起诉本案被告，本案原告作为该案第三人，案号为：(2014)杨民四(民)初字第2678号。2014年1月3日，南京政治学院与本案被告签订《军队房地产租赁合同》，约定本案被告向其承租上海市杨浦区四平路XXX-
XXX号三层房屋，租赁期限至2014年5月31日。本案被告将其中四平路XXX号第二层房屋(即本案系争房屋)转租给第三人使用。现南京政治学院诉请要求本案被告、本案原告迁出系争房屋。后该案经本院主持调解，各方当事人达成调解协议：一、南京政治学院上海校区与本案被告就上海市杨浦区四平路XXX-
XXX号签订的《军队房地产租赁合同》于2014年5月31日终止；二、本案被告于2014年11月15日之前将本案系争房屋返还给南京政治学院；三、本案原告应于该调解书主文“二”确定的返还房屋之日迁出本案系争房屋；四、如本案原告未能在2014年11月15日前迁出系争房屋，则南京政治学院有权向法院申请执行，要求本案原告迁出其所占用房屋，及要求其支付房屋使用费(该费用按每日1900元从2014年11月16日计至实际迁出日止)；五、南京政治学院与本案被告就2013年12月1日至2014年11月15日的房屋租金及使用费另行按房屋实际占用情况结算。目前，原告尚未搬离系争房屋。以上事实，由原、被告签订的《房地产租赁合同》、《补充协议》、租金和押金支付凭证、《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁许可证》、原告与被告法定代表人妻子的手机短信往来截屏照片、《分公司登记申请书》、《公证书》、签购单、系争房屋水、电费清单、(2014)杨民四(民)初字第2678号民事调解书、《情况说明》、《通告》、《司法鉴定意见书》等证据材料予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，被告与系争房屋权利人签订合同获得该房屋租赁权，并与原告签订《房地产租赁合同》。根据另案的生效调解书，系争房屋权利人与被告就上海市杨浦区四平路XXX-
XXX号签订的《军队房地产租赁合同》已于2014年5月31日终止，被告已丧失对该房屋的租赁权，故原、被告就系争房屋签订的《房地产租赁合同》已解除。根据合同约定，被告应在合同解除后返还原告租赁保证金112,000元。根据原、被告签订的《房地产租赁合同》约定，被告应向原告提供办理营业执照所需要的材料，包括《军队房地产租赁许可证》及产权方同意转租的证明等相关文件，但根据原告与被告的相关短信来往记录，被告直至2014年4月才向原告提供租赁许可证，该许可证的期限行将届满，且被告并未提供部队同意转租的许可证明，致使原告无法在系争房屋内办理营业执照并进行合法经营。根据《军队房地产租赁合同》，产权人与被告约定的租赁期限至2014年5月31日止，但原、被告签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》约定的租赁期限至2015年5月19日，其转租期限已经超过承租人剩余的租赁期限，上述超出期限的约定应属无效。被告在合同履行过程中存在过错，显已违约，应当承担相应的违约责任。原告在庭审中表示同意以合同约定的违约金数额作为主张损失的标准，故被告应当按照合同约定支付原告相应的违约金。至于原告主张的员工工资损失，缺乏相应法律依据，本院难以支持。就原告要求被告返还其交付的2013年7月至2014年7月的租金一节，本院认为，被告于2013年7月向原告交付系争房屋，原告装修并在该房屋内经营，因被告与产权人的《军队房地产租赁合同》已经于2014年5月31日终止，故原告应支付2013年7月至2014年6月的租金及2014年6月至2014年7月的使用费。因被告未按约提供相关租赁许可证及转租证明，致使原告在《房地产租赁合同》履行期间未取得相关营业执照，被告并超出剩余的租赁期限将房屋出租给原告，上述超出期限的无效约定亦对原告的正常经营存在影响，故本院根据实际情况适当减少原告在此期间应当支付被告的租金数额。至于原告交纳的2014年6月至2014年7月的房屋使用费，亦因上述原因予以适当扣减。就原告要求被告赔偿相关装修损失一节，因原告对系争房屋进行了装修，本院委托鉴定单位出具了鉴定报告，被告虽然对此报告存有异议，但未提供足够的证据予以推翻，故本院对该鉴定报告予以采纳。根据鉴定报告，该房屋装修工程(包括装饰工程、水电安装工程、广告灯箱费)价值为1,009,540元。未形成附合的装饰装修物，可由原告拆除。至于已经形成附合的装饰装修物，原、被告双方在《补充协议》中约定，如果系争房屋在原告经营满一年未满两年时发生动迁或部队征用的情况的，被告将乙方投资的装修总价按200,000元赔偿给原告。根据上述约定，被告应当赔偿原告装修损失200,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告上海伊姿健身有限公司与被告上海利健源商贸有限公司于2013年5月16日就上海市杨浦区四平路XXX号二楼商铺签订的《房地产租赁合同》解除；二、被告上海利健源商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海伊姿健身有限公司租金人民币123,200元；三、被告上海利健源商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海伊姿健身有限公司房屋使用费人民币11,200元；四、被告上海利健源商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海伊姿健身有限公司租赁保证金人民币112,000元；五、被告上海利健源商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海伊姿健身有限公司装修补偿款人民币200,000元；六、被告上海利健源商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海伊姿健身有限公司违约金人民币112,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币23,674.5元，鉴定费人民币30,939元，共计人民币54,613.5元，由原告上海伊姿健身有限公司负担人民币40,155元，被告上海利健源商贸有限公司负担人民币14,458.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 黄 伟
代理审判员 吴 预
人民陪审员 陈铭浩
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 钟显庭
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。