常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0402民初5267号
原告：陈明宏，男，1966年9月13日生，汉族，安徽省人，住安徽省蚌埠市蚌山区。
委托诉讼代理人：张剑峰、郭建超，江苏华东律师事务所律师。
被告：常州景尚置业有限公司，住所地常州市天宁区龙锦路以东、永宁路以南。
法定代表人：郝煜，经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ宇，江苏润凯律师事务所律师。
原告陈明宏诉被告常州景尚置业有限公司（以下简称景尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月14日受理后，依法由审判员杨峰适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈明宏及其委托诉讼代理人张剑峰、郭建超，被告景尚公司的委托诉讼代理人ＸＸ宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈明宏提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金29651.3元；2、判令被告向原告赔偿损失40507.04元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、被告支付逾期交房违约金28709.98元，自2015年11月6日起按银行同期贷款利率5.1%计算自实际交房日2016年5月26日止；2、被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的违约金54151.00元，自2015年6月1日起至2016年6月15日止；3、判令被告向原告支付物业费损失2123元；4、诉讼费用由被告承担。第一项是房款1017195元×同期贷款利率5.1%×202天÷365天，为28709.98元；第二项是购房款1017195元×5.1%×381天÷365天为54151.00元。第三项是3640元÷12个月×7个月为2123元。
事实和理由：原告与被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买由被告开发的景瑞望府15幢802室房屋，然而被告未能按期向原告交付符合合同要求的房屋，构成违约，给原告造成了损失。原告为维护合法权益，诉至法院，提出上列诉请。
被告景瑞公司辩称：1、依据2013年6月13日双方签订的补充协议之约定，原告于2015年6月前拿到房产证，被告只存在逾期办产权证的违约情形，不存在逾期交付房屋的情形，被告依据合同约定在2015年10月底前完成了交付房屋的义务。2、原、被告双方虽然对办理房屋产权证进行了重新的约定，但没有对逾期办产权证违约责任进行重新的约定。3、被告按期交付房屋，原告即可入住，不存在损失；即使被告存在逾期办理房屋产权证的违约情形，也应调低赔偿金额，违约金的计算方式应当按照合同约定来计算，而不应当按照原告的诉讼请求计算。4、物业费以交付房屋开始计算，而不是以实际入住计算。
经审理查明，2013年6月13日，原、被告签订备案号为66AB92563AA64813BCE6的商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的施工编号为景瑞望府13幢802室的房产，房屋总价1016800元。合同第十一条约定，“出卖人应当在2015年11月6日前按照有关规定，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经有关政府部门办妥竣工备案手续；2、小区公共配套设施按设计要求建成，并满足使用功能要求建成，并达到正常使用条件；3、市政公用设施按设计要求建成，并达到正常使用条件；4、园林规划设计按要求建成……”合同第十二条约定，“出卖人如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付房款日万分之0.5计算，违约金按日累计总额最高不超过买受人已付房屋价款的3%，合同继续履行。”合同第十六条约定，“出卖人交付的房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，买受人有权要求出卖人按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。”合同第十七条约定，“该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件，因出卖人原因不能在房屋交付后九十日内办理房屋产权证书的，对于出卖人延期办理大产权证，在未对于买受人办理权属登记造成影响的情况下，不承担违约责任，造成影响的，出卖人应当在商品房交付后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，出卖人向买受人支付违约金，违约金按买受人已付房屋价款的日万分之0.5计算，违约金按日累计且总额最高不超过买受人已付房屋价款的3%，合同继续履行。”合同附件三约定，“进户门为钢制门。”
2013年6月13日，原、被告签订补充协议一份，载明“常州景瑞望府13幢802室业主陈明宏先生在依照景瑞地产交付要求，按期配合交付，并办理交付手续的前提下，景瑞地产确保客户于2015年6月前拿到房产证。2015年8月18日，被告向原告出具金额为1017195元的购房款发票。
又查明，2013年6月16日，被告市场营销部内部申请报批的工作联系单对上述补充协议作了说明，载明原告希望能在2015年6月之前拿到房产证确保孩子能入读小区所属的博爱路小学龙锦分校，虽然当时在案场已经向原告口头承诺，但原告不放心，希望被告以补充协议的方式作出承诺，请领导审批。2015年4月，景瑞望府项目竣工备案验收。2015年10月12日，被告向原告送达了交房通知书，要求原告于2015年10月24日来售楼处办理入户交付手续。2016年5月26日，原、被告办理了楼宇交接手续。2016年6月15日，原告领取了涉案房屋的不动产权证书。
再查明，2013年6月13日，原告与被告及上海景瑞物业管理有限公司常州分公司签订了《常州市前期物业管理服务协议》，约定原告自2015年11月6日（交付之日）起缴纳物业费。至2016年6月12日，原告缴纳物业费3640元。
上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、不动产权证、常州市前期物业管理服务协议、物业费发票、当事人的陈述等证据予以证实。
审理中，原告陈述，2015年10月份，原告收到收房通知之后去验房时发现进户门严重变形，按照合同附件三装修标准第五项，被告应当交付符合国家标准的装饰合格的，所以没有接收房屋。在此期间我一直和被告客服联系，被告始终没有把门的问题解决。
本院认为，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订了商品房买卖合同，合同签订合法有效，双方之间形成商品房买卖合同关系。
关于被告是否承担逾期交房违约责任，原告所购买房屋所属项目于2015年4月竣工备案验收，原告也收到于2015年10月24日办理交房手续的书面通知，被告所出售的房产已经达到合同约定的交付条件，且按照合同约定完成了通知交付义务。原告因为入户门变形拒绝收房，不能构成主张被告存在逾期交房的理由。故对于原告诉请被告承担逾期交房违约责任的诉请，本院不予支持。
关于被告逾期办理房屋产权证书应承担的违约赔偿责任。首先，被告未能按照补充协议约定在2015年6月前确保原告领取房屋产权证书，被告的行为已经构成违约，被告应承担违约赔偿责任；其次，关于违约金的计算期限，原告实际领取房屋产权证的时间为2016年6月15日，故违约期限应自2015年6月1日起算至2016年6月15日，共计380天。最后，关于违约金的支付比例，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定了违约金约定低于造成的损失的，当事人可以要求增加；第十八条规定了合同没有约定或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，《商品房买卖合同》虽然约定了违约金计算标准，但该标准远低于给原告造成的损失，原告虽然未能举证证明损失的数额，但损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告诉请以购房款总额的银行贷款年利率5.1%计算损失，符合法律规定。综上，被告应支付原告违约金共计54008.87元（1017195元×5.1%÷365天×380天）。
对于被告提出的逾期办理房屋产权证的期限应计算至2016年4月15日符合办理房屋产权证书条件之日的抗辩主张，因原、被告补充约定的期限为原告拿到房屋产权证书之日，故应以原告实际拿到房屋产权证书之日为逾期截止之日，故对于被告的上述抗辩主张，本院不予采信。对于被告提出的补充协议没有约定违约责任故被告不应承担违约赔偿责任的抗辩主张，本院认为，因补充协议是对《商品房买卖合同》中关于办理房屋产权证书时间期限的变更，并未对合同约定的违约赔偿责任进行变更或免除，被告违反了补充协议的约定，应根据《商品房买卖合同》的约定承担违约赔偿责任，故对于被告的上述抗辩主张，本院不予采信。
关于原告支付的物业费，根据《常州市前期物业管理服务协议》的约定，原告自房产交付起缴纳物业费，原告拒绝领取符合交付条件的房产，在此期间所产生的物业费应由原告自行承担。故对于原告诉请被告承担物业费损失的诉请，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条、第十九条之规定，判决如下：
一、被告常州景尚置业有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告陈明宏违约金54008.87元；
二、驳回原告陈明宏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1554元，减半收取777元，由原告陈明宏负担300元，被告常州景尚置业有限公司负担477元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省常州市中级人民法院，开户行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）。
审判员 杨峰
二〇一六年十二月二十九日
书记员 陈婷
附：执行款账号89801102012020000000037
开户行江南农村商业银行常州天宁支行
收款人常州市天宁区人民法院
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