贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黔01民终5645号
上诉人（原审被告）：贵阳市广宇房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市醒狮路恒昱商务公寓9楼。
法定代表人：赵政，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘永涛，男，1963年9月16日出生，汉族，该公司员工，住贵州省贵阳市南明区。
被上诉人（原审原告）：刘卫红，女，1966年3月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
被上诉人（原审被告）：张家祥，男，1948年3月1日出生，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人贵阳市广宇房地产开发有限公司（以下简称广宇公司）与被上诉人刘卫红、张家祥房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳南明区人民法院(2016)黔0102民初905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
广宇公司上诉请求：依法撤销原审判决，另作公平合理的判决。上诉事实和理由：1、上诉人不应当承担责任，因为上诉人只是出于善意协助刘卫红办理手续，上诉人没有过错，且上诉人与张家祥之间租赁合同到期后，张家祥没有继续交纳租金，合同自然失效，房屋权属转移至刘卫红，其仍然同意张家祥使用房屋，与上诉人无关，所以上诉人不应承担责任；2、被上诉人张家祥应当承担赔偿责任，刘卫红未能取得房屋的原因是被上诉人张家祥不履行交房义务，且之后拒不执行已经生效的判决的非法行为导致，其使用房屋就应当支付费用，无论是租金还是非法占用房屋应当支付的赔偿金均应又被上诉人张家祥支付，这样才能体现法律的公正公平。
刘卫红辩称，购买房屋后，才知道张家祥租住在涉案房屋里，并且告知还有几个月才租满，当时出于好心就让他继续使用房子到租期满，但租期到了后，张家祥还一直在涉案房屋里居住，不肯搬走。
张家祥辩称，刘卫红购买房屋是在我租赁房屋期间，其购买房屋侵害了我的优先购买权，而且广宇公司与刘卫红签订售房协议没有通知我，其房屋手续也是在我不知情的情况下办理的，过错不在我而是广宇公司，不应由我承担赔偿租金的责任。
刘卫红向一审法院起诉请求：判令被告广宇公司、张家祥赔偿原告刘卫红朝阳洞路茶花新村6栋5单元2楼3号房屋2011年1月1日付至归还房屋之日止每月使用费2600元；诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告广宇公司2007年4月29日将其承建的朝阳洞路茶花新村6栋5单元2楼3号（建筑面积114.45平方米）房屋出租给被告张家祥使用，双方签有房屋租赁合同,后被告张家祥一家居住使用该房。2010年1月原告与被告广宇公司及贵阳市经济适用住房建设有限公司签订售房合同，将该房作价165952.2元卖给原告，同年3月原告取得房屋所有权证，2011年8月原告取得土地使用权证，同年原告以张家祥、张晶平（张家祥之子）、广宇公司为被告诉至一审法院，要求被告张家祥、张晶平归还房屋并承担2011年1月至房屋归还时止的使用费，2015年4月23日一审法院作出（2011）南民初字第677号民事判决书，判决张家祥及张晶平归还房屋，并以刘卫红房屋买卖关系与广宇公司未实际交付房屋有关,张家祥、张晶平主观无明显过错，广宇公司客观存在管理失职，出售房屋未通知张家祥，应承担不能交房的法律后果，刘卫红未主张广宇公司支付使用费为由，驳回刘卫红要求张家祥、张晶平承担房屋使用费的诉讼请求。张家祥及张晶平不服判决，提起上诉，同年8月17日贵阳市中级人民法院作出（2015）筑民一终字第1283号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该判决现已生效。其间被告张家祥、张晶平曾于2011年3月向一审法院提起诉讼，请求确认刘卫红与广宇公司买卖协议无效，并确认张家祥、张晶平在同等条件下享有优先购买权，该案经过一、二审、指令再审、发回重审，2014年4月21日一审法院作出（2013）南民初字第3559号民事判决书，判决驳回张家祥、张晶平诉请。张家祥、张晶平不服，提起上诉，2014年12月19日，贵阳市中级人民法院作出（2014）筑民再终字第33号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2016年1月22日原告诉至一审法院，提出如前诉请。审理中，原告书面表示不申请房屋租赁价格评估，要求按每月1000元计算房屋使用费；被告广宇公司对此标准不持异议，被告张家祥表示其所租赁广宇公司茶花新村6栋5单元2楼3号房屋系毛坯房,月租金250元,目前若一般装修租金可达1000元左右,经一审法院释明,张家祥亦不申请对租赁价格进行评估。另，原告刘卫红于（2011）南民初字第677号及（2015）筑民一终字第1283号民事判决书生效后，向一审法院申请强制执行，被告张家祥之子张晶平已于2016年6月14日将上述房屋归还原告刘卫红。
一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于因违约造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”根据人民法院生效判决的认定，由于被告广宇公司管理失职，在签订售房合同时，未通知房屋承租人，亦未实际交付房屋，其存在过错并应承担不能交付房屋的法律后果，由于双方在售房合同中未对交房及违约责任有明确约定，因此本案原告主张的房屋使用费即由于售房方交付房屋不能所导致的诉争房屋租金损失系其合理损失，故本案原告主张被告广宇公司承担由于未交房造成租金损失并无不妥。原告2010年3月取得房屋产权证，现其主张2011年1月以来的损失,被告广宇公司对每月1000元的标准不持异议，因而原告2011年1月1日至2016年6月14日房屋交付之日止的房屋损失合计65458元,由被告广宇公司予以赔偿。至于被告张家祥，虽然其非房屋买卖的合同相对人，但由于其系诉争房屋实际使用人，房屋租金交付至2010年12月底，广宇公司未能交房与其已知晓原告刘卫红取得诉争房屋所有权以及主张优先购买权的诉请未得法院支持后仍继续居住、使用该房有关，因而若广宇公司财产不足以偿还以上债务,则由被告张家祥对不足部分承担补充责任为宜。此外,被告张家祥对原告所主张诉争房屋租赁价格不予认可,但经一审法院释明，其不申请评估，故承担由此产生的法律后果。另，由于被告张家祥与被告广宇公司2007年后存在房屋租赁合同关系，与本案并非同一法律关系，故二被告之间的责任分担，应另诉解决为妥。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决：一、被告贵阳市广宇房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内赔偿原告刘卫红损失65458元；二、若被告贵阳市广宇房地产开发有限公司财产不足以偿还以上债务，则由被告张家祥对不足部分承担偿还责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1710元，被告贵阳市广宇房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交2010年11月1日通知一份，证明上诉人已告知张家祥涉案房屋出售给他人，租期届满后将收回房屋，张家祥签收该通知，故应由张家祥承担占用房屋期间的租金。刘卫红对该证据无异议。张家祥认可收到该通知，但其称收到后就签字明确表示不同意搬家，并且交还给上诉人。
二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。
本院认为，广宇公司是否应该向刘卫红承担不能交付房屋的责任问题，刘卫红与广宇公司及贵阳市经济适用住房建设有限公司签订售房合同，由刘卫红向广宇公司购买本案涉案房屋，刘卫红与广宇公司之间构成房屋买卖合同关系，刘卫红作为买受人已履行支付房款的义务，广宇公司作为出受人应履行交付房屋的义务，且法院生效判决已认定广宇公司存在管理失职等过错，应承担不能交付房屋的法律后果。而张家祥并非刘卫红与广宇公司房屋买卖合同的任何一方当事人，不应向刘卫红承担不能交付房屋的责任，原判认为张家祥承担补充责任不当，本院予以纠正。至于广宇公司称因为张家祥非法占用房屋从而导致不能向刘卫红交付房屋的主张，因为张家祥使用涉案房屋系基于与广宇公司之间的租赁合同，张家祥与广宇公司构成房屋租赁法律关系，与本案不属同一法律关系，本案中不予处理，广宇公司可另行解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初905号民事判决第一项，即：被告贵阳市广宇房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内赔偿原告刘卫红损失65458元；
二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初905号民事判决第二项，即：若被告贵阳市广宇房地产开发有限公司财产不足以偿还以上债务，则由被告张家祥对不足部分承担偿还责任；
三、驳回被上诉人刘卫红其余诉讼请求。
一审案件受理费1710元，由上诉人贵阳市广宇房地产开发有限公司负担718元，由被上诉人刘卫红负担992元；二审案件受理费1436元，由上诉人贵阳市广宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚国智
审 判 员 符黎音
代理审判员 王书建
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 陆治杭