四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川10民终225号
上诉人（原审原告）：泸县嘉明镇秀水社区居民委员会，住所地泸县嘉明镇。
负责人:廖运春，主任。
委托诉讼代理人：董平富，四川融创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨龙海，男，1974年3月17日出生，汉族，居民，住四川省内江市东兴区。
被上诉人（原审第三人）：四川弘圣房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区。
法定代表人：王小勇，董事长。
上诉人泸县嘉明镇秀水社区居民委员会（以下简称秀水居委会）因与被上诉人杨龙海、四川弘圣房地产开发有限公司（以下简称弘圣公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院（2016）川1011民初2837号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年7月7日公开开庭审理了本案。上诉人秀水居委会的负责人廖运春及其委托诉讼代理人董平富，被上诉人杨龙海到庭参加诉讼，被上诉人弘圣公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
秀水居委会上诉请求:撤销一审判决，依法改判停止对位于泸县嘉明镇董允文化广场的营业房（产权证号201106813、201106777）的强制执行，并解除查封扣押。事实和理由：1.一审判决对置换房屋的基本信息认定不清。一审判决混淆了一、二期房屋置换。秀水居委会与弘圣公司于2011年签订的《房屋拆迁补偿协议书》，置换的是二期210平方米住房和40平方米门市。后经协商，双方补充签订《房屋置换协议》，变更置换房屋为一期五间门面。2.秀水居委会已实质性的履行合同，并取得房屋的控制权和使用权。3.未办理产权不是秀水居委会的过错。4.一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，本案房屋系旧房改造安置房屋，秀水居委会已支付补差款，未办理过户登记不是秀水居委会的过错，且未登记不影响物权的归属。
杨龙海辩称：1.虽然秀水居委会与弘圣公司签订了《房屋置换协议》，但案涉房屋登记在弘圣公司名下，弘圣公司仍是房屋的所有权人。2.《中华人民共和国物权法》第九条明确规定了房屋的归属采取登记主义，本案物权未发生变动，不能阻却法院对案涉房屋的查封。3.秀水居委会未通过法律途径办理产权手续，说明其放弃了相应权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。
弘圣公司未作答辩。
秀水居委会向一审法院起诉请求：1.立即停止对位于泸县嘉明镇董允文化广场的营业房（产权证号2011××××3、2011××××7）的强制执行，并解除查封扣押；2.诉讼费用由杨龙海、弘圣公司承担。
一审法院认定事实：2011年2月24日，弘圣公司作为甲方与秀水居委会作为乙方签订《房屋拆迁补偿协议书》，该协议中约定：“一、甲方将乙方所有的房屋拆除后，统一规划建设，按照国家的有关法规的政策实行一赔一的办法进行补偿。二、乙方在拆除范围内加明镇牌坊街，原有房屋产权证号，面积，土地证号01××74造，现达成如下协议：甲方向乙方提供两套住房，面积为90平方米和120平方米，一个门面，面积约40平方米，门面位置在步行街内侧（不在老位置，双方互不找补）（一）乙方将上述所有营业房和住房有偿提供给甲方进行改造。（二）甲方进行危房改造时所需费用全部由甲方负责。”。2012年
2012年5月30日，弘圣公司作为甲方与秀水居委会作为乙方签订《房屋置换协议》，该协议的主要内容为“经甲乙双方共同协商，达成以下协议：1.乙方属于甲方在嘉明镇锦绣华庭二期工程拆迁户，甲乙双方于2011年2月24日已签订房屋拆迁补偿协议书，根据该房屋拆迁补偿协议书内容规定，甲方应返还乙方面积为210平方米的住房和40平方米的门市，因乙方办公需要，现将该房屋拆迁协议规定的返还房产变更为属于甲方房产位于董允文化广场处五个门市（门市号分别为17，18,19,49，50）进行置换。2.根据上述房屋置换协议内容规定返还房产，210平方米住房按2280元人民币每平方米计算，共计478800元人民币，40平方米的门市按5000人民币进行计算，共计200000元人民币，两项共计总价为678800元人民币（大写：陆拾柒万捌仟捌佰元整），属甲方的房产位于嘉明镇××文化广场××五个门市（门市号分别为17,18,19,49,50）共计面积为229.13平方米（最终面积以房产证面积为准），每平方米按4000元人民币每平方米计算，共计总价为：916520元人民币（大写：玖拾壹万陆仟伍佰贰拾元整），甲乙双方根据房产差价相互补差，经核算，乙方应补甲方237720元人民币（大写：贰拾叁万柒仟柒佰贰拾元整）3.付款方式，乙方首付甲方补差款150000元人民币（大写：壹拾伍万元整），其余款于甲方在为乙方办理好两证后一周内乙方付清余款。甲方应在一年内为乙方办理好两证，各项税费按国家规定各自承担。4.在该协议签订之日起，甲方返还乙方在位于泸×嘉明镇锦绣华庭二期的房产，210平方米住房和40平方米的门市，该住房由乙方抓阄确定，门市不参与抓阄。抓阄确定之后由甲方自行处置，乙方不得干涉。甲方在乙方交清首付补差款后将钥匙交于乙方。5.水电的入户开通费用由乙方自行承担。6.本协议签字生效，双方不得违约，如有一方违约，违约方应付守约方违约金人民币伍万元整。7.本协议一式叁份，在签订之日起生效。”
2016年8月23日，一审法院根据杨龙海与王小勇、弘圣公司、弘圣公司黄平分公司、黄平房地产开发有限公司民间借贷纠纷执行一案，作出（2016）川1011执394、428号《执行裁定书》，查封了登记在被执行人弘圣公司名下的泸县嘉明镇××段，权证号为201106813、201106777、201300538、201300581号的房屋。
2016年9月8日，秀水居委会以一审法院（2016）川1011执394、428号《执行裁定书》查封的房产（权证号201106813、201106777号）为其所有，并提举秀水居委会与弘圣公司之间签订的《房屋拆迁补偿协议书》、《房屋置换协议》，提出书面申请，请求解除查封。
2016年9月18日，一审法院对秀水居委会的案外人异议依法进行审查，作出（2016）川1011执异11号《执行裁定书》，以案外人秀水居委会提出的执行异议无事实和法律依据为由，裁定驳回秀水居委会的执行异议申请。
另查明，秀水居委会拆迁前的地址位于嘉明镇锦绣华庭二期。本案诉争的即一审法院（2016）川1011执394、428号《执行裁定书》查封的房产（权证号201106813、201106777号）属弘圣公司于2010年完工的在嘉明镇××段锦绣华庭一期范围内。弘圣公司开发的锦绣华庭一期与锦绣华庭二期相距1千米左右。
一审法院认为，本案的争议焦点是秀水居委会提起的案外人执行异议之诉是否成立的问题。结合本案相关证据，分析认定如下：秀水居委会提供的其与弘圣公司之间签订的《房屋拆迁补偿协议书》、《房屋置换协议》拟证明其属一审法院（2016）川1011执394、428号《执行裁定书》查封的房产（权证号201106813、201106777号）所有权人。但《房屋拆迁补偿协议书》中没有明确指明还房的具体位置；2012年5月30日，秀水居委会与弘圣公司签订的《房屋置换协议》第4条“在该协议签订之日起，甲方返还乙方在位于泸××嘉明镇新华街锦绣华庭二期的房产，210平方米住房和40平方米的门市，该住房由乙方抓阄确定，门市不参与抓阄。抓阄确定之后由甲方自行处置，乙方不得干涉。甲方在乙方交清首付补差款后将钥匙交于乙方”。该条约定弘圣公司返还给秀水居委会的房产位于泸××嘉明镇新华街锦绣华庭二期的房产。一审法院（2016）川1011执394、428号《执行裁定书》查封的房产（权证号201106813、201106777号）位于锦绣华庭一期；锦绣华庭一期与锦绣华庭二期相距1千米左右，且锦绣华庭一期由弘圣公司于2010年建设完工，登记在弘圣公司名下，弘圣公司是该物权的所有权人。故秀水居委会不享有足以排除强制执行的民事权益。
根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。依据合同法规定，除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，无需登记就可以发生法律效力，受法律保护。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，该合同虽然有效，但是并不发生物权变动的法律效果，秀水居委会并未取得该房屋的所有权。故仍不能阻却人民法院对案涉房屋的查封，秀水居委会的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。
根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该条明确地规定了房产的归属采取登记主义，即以登记生效为唯一的权利转移要件。在本案中，虽案外人称其与被执行人弘圣公司于2011年7月24日签订了《房屋拆迁补偿协议》，于2012年5月30日补签了《房屋置换协议》，也支付了全部房款并实际占有房屋，且房屋至今未过户登记是由于被执行人弘圣公司的过错造成的。但是，本案中所争议房屋至今登记在弘圣公司名下，未办理房屋过户手续，该房屋的所有权并未发生变动，仍属弘圣公司所有，人民法院对第三人所有的房屋进行查封合法，并无不当。杨龙海以法院查封的房屋登记在弘圣公司名下，应以房产证登记为准，请求驳回秀水居委会的诉讼请求的辩称理由成立，一审法院予以支持。
综上，秀水居委会就一审法院查封的（2016）川1011执394、428号《执行裁定书》查封的房产（权证号201106813、201106777号）不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的执行异议之诉，一审不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告泸县嘉明镇秀水社区居民委员会的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告泸县嘉明镇秀水社区居民委员会承担。
本院二审期间，秀水居委会围绕上诉请求依法提交了两组证据：1.案涉房屋编号及分布图，证明诉争房屋的编号及位置。2.房屋查询信息表，证明一期所有房屋均登记在弘圣公司名下。杨海龙认为，该两组证据的真实性无法核实。本院认为，该两组证据具有证据的真实性、合法性及关联性，应予采信。
二审查明：案涉房屋位于泸县嘉明镇××号。泸县嘉明镇××段锦绣华庭一期房屋均登记在弘圣公司名下。秀水居委会已实际占有并使用案涉房屋。
本院二审查明的其余事实与一审法院认定事实相同，予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：是否停止对案涉房屋的执行。
秀水居委会与弘圣公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》、《房屋置换协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋拆迁补偿协议书》约定，秀水居委会的房屋被拆除后，弘圣公司应按一赔一的标准对秀水居委会进行补偿。因秀水居委会办公需要，双方在《房屋置换协议》中约定，置换房屋由《房屋拆迁补偿协议书》约定的210平方米的住房和40平方米的门市变更为案涉的五个门市。安置房屋的位置及用途约定明确。秀水居委会已按照协议约定支付了相应的对价，并已实际占有并使用案涉房屋。案涉房屋属于嘉明镇××段锦绣华庭一期，该期所有房屋均登记在弘圣公司名下，秀水居委会对未办理案涉房屋登记手续并无过错。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性，在产生权利冲突时，优于其他权利。杨龙海享有的是普通债权，而秀水居委会作为被拆迁人依法享有优先安置的权利。因此，应停止对案涉房屋的执行，并解除案涉房屋的查封。
综上所述，秀水居委会的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销四川省内江市东兴区人民法院（2016）川1011民初2837号民事判决；
二、停止对位于泸县嘉明镇××号的房屋（权证号201106813、201106777）的强制执行；
三、解除对位于泸县嘉明镇××号的房屋（权证号201106813、201106777）的查封。
本案一审案件受理费8800元，二审案件受理费8800元，共计17,600元，由被上诉人杨龙海、四川弘圣房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余发会
审判员 夏 飞
审判员 马晋川
二〇一七年八月十一日
书记员 赖思源