上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第649号
上诉人（原审原告）张春东。
上诉人（原审原告）吕玉颖。
上诉人（原审原告）张起婕。
上列三上诉人共同委托代理人白青昕，上海市申房律师事务所律师。
上列三上诉人共同委托代理人杨晔，上海市申房律师事务所律师。
上诉人（原审被告）上海沪欣房地产发展有限公司。
法定代表人林建岳。
委托代理人魏国俊，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
委托代理人夏英，北京市中伦律师事务所上海分所律师。
上诉人张春东、吕玉颖、张起婕与上诉人上海沪欣房地产发展有限公司（以下简称为沪欣公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第1771号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张春东、吕玉颖及其与上诉人张起婕的共同委托代理人白青昕，上诉人沪欣公司之委托代理人夏英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年9月24日，沪欣公司就“五月花生活广场”工程取得建筑工程施工分期许可。2010年11月15日，沪欣公司就上述工程项目取得预售许可证。
2011年1月4日，张春东、吕玉颖、张起婕（乙方）与沪欣公司（甲方）就上海市闸北区普善路177弄“五月花生活广场”7号3层301室房屋（以下简称为系争房屋）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称为《预售合同》），约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测房屋建筑面积为139.65平方米，其中套内建筑面积115.09平方米、公用分摊建筑面积24.56平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币36，377元（以下币种均为人民币），总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为5，080，000元。合同第八条约定：“签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起60天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。”第十九条约定：“乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起90天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，在退还房价款时一并支付给乙方。”合同第二十九条约定：“本合同的补充条款、附件及补充协议为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。”合同补充条款第五条约定：“正文第八条第一款内容不适用，修改为：5.1本合同签署后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的，应先报规划管理部门的审核批准，甲方在获得批准之日起10日内将变更事项书面通知乙方……”等内容。合同签订后，张春东等向沪欣公司支付了全部购房款。
2012年1月12日，张春东等向沪欣公司发函称，2012年1月1日经验房后当场就《预售合同》附件二中房屋建筑设计及平面图与实际交付房型不符、房屋地暖质量、阳台漏水等问题提出异议，现今在尚未得到答复的情况下收到了沪欣公司的收楼催告书，故特函复沪欣公司望能及时提交解决方案。同年4月13日，张春东等再次发函，要求沪欣公司就《预售合同》附件二中房屋建筑设计及平面图与实际交付房型不符、房屋实测建筑面积、延期交房入住等问题尽快答复。
2012年4月15日，张春东在注明对房屋结构改变、实测面积、延期交房等问题有异议的情况下，在《入住确认单》上签名，并入住系争房屋。双方就上述问题协商未果，张春东、吕玉颖、张起婕遂诉至原审法院，请求判令：沪欣公司向张春东、吕玉颖、张起婕支付违约金508，000元。
原审法院又查明，《预售合同》附件二所载“房屋建筑设计及平面图”中显示，系争房屋入户门右侧墙体有一处凹陷式设计（邻室对应部位为凸出状墙体，系争房屋对应部位为凹陷状空间），可作储藏空间利用，而系争房屋实际交房时取消了储藏室设计，上述凹陷部位被拉平，原部位归属邻室所有。沪欣公司未就此设计变更向规划部门报批。
2011年12月9日，沪欣公司就“五月花生活广场”工程项目取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证》。
2012年6月6日，经上海市闸北区房地产测绘所测绘系争房屋的实测建筑面积为136.1平方米，其中独用面积113.45平方米、共用面积22.65平方米。同年6月30日，沪欣公司取得了系争房屋大产证。目前，张春东等尚未领取因面积误差应退的房款，亦未办理小产证。
原审法院审理中，沪欣公司提供了：1、2010年6月2日由系争房屋设计单位上海市建工设计研究院有限公司出具的设计修改单，注明应业主意见3幢7号楼中包括系争房屋在内的相同户型的原储藏室取消，并在设计图中进行了相应修改、调整；2、2013年8月上海市建工设计研究院有限公司出具《关于五月花7号楼设计修改之说明》，称在项目施工过程中基于沪欣公司的要求，对原施工图纸作相应设计修改，取消了7号楼01单元及04单元储藏室，将两单元相应储藏室位置的面积补给02单元及03单元，并出具修改后的施工图纸供施工单位建设施工使用。按照房地产建筑行业的规定及实务操作规程，上述施工过程中所出现的设计修改属于一般性设计修改，程度轻微，是在建筑施工过程中很常见的现象，该等轻微修改由设计单位同意并出具相应修改通知单／附图即可，无须再次向规划部门报批，该等轻微修改对房屋质量或使用功能并无影响；3、系争房屋楼书，楼书中注明了系争房屋房型图（无储藏室设计）。沪欣公司表示上述证据材料共同证明，取消储藏室属于设计上的细微调整，早于张春东等与沪欣公司合同签订前，无需经规划部门审批，且沪欣公司于印制的楼书中明确标注了取消储藏室后的房屋设计平面图，对此项变更张春东等应明知。张春东等则表示对上述证据的真实性均无法确认，张春东等从未收到系争房屋的楼书，只收到过沪欣公司提供的电子版设计图，且其上显示的系争房屋是带有储藏室的。
张春东等表示，因《预售合同》中未就沪欣公司擅自变更附件二所示房屋建筑设计及平面图的违约责任进行约定，故张春东等参考合同第十九条约定，以总房价的10%计算违约金。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。张春东、吕玉颖、张起婕与沪欣公司就系争房屋签订的《预售合同》系双方真实的意思表示，合法有效，对双方当事人均具法律效力。根据《预售合同》约定，合同签署后，沪欣公司不得擅自变更合同附件二附图中记载的房屋建筑设计，确需变更的，应报规划管理部门审核批准，并需征得张春东等的同意。根据已查明的事实，系争房屋建筑设计确实存在变更，沪欣公司称该变更仅属设计微调无需经房地产规划管理部门审批，但未就此提供充足的证据，故难以采信。至于沪欣公司以系争房屋上述设计变更的实际发生时间早于涉案合同签订时间作为沪欣公司未违约的抗辩理由。法院认为，作为购房者的张春东等与作为开发商的沪欣公司，在对房屋建筑设计是否发生过变更以及何时发生变更等信息的掌握上显然处于非对等的地位，《预售合同》中约定沪欣公司不得未经张春东等允许而擅自变更房屋建筑设计，其本意及重点在于保护购房者对所购房屋建筑设计之认知与预期，以防止开发商利用上述优势地位侵害购房者的权益。合同附件二中所附房屋建筑设计平面图即可视为张春东等在购房时对系争房屋建筑设计的认知与预期，故在沪欣公司交付的房屋与合同附件二附图显示的房屋建筑设计不符，且未取得张春东等谅解的情况下，沪欣公司的行为即构成违约，而不论相关设计变更的实际发生时间，除非张春东等在签订合同时对系争房屋的建筑设计已经变更，而合同附件二所载仅系错误附图的事实系明知且认可。但就沪欣公司目前举证而言，尚难认定上述事实，故沪欣公司应承担相应的违约责任。《预售合同》中约定沪欣公司应负总房价10%的违约赔偿责任仅适用于张春东等单方行使合同解除权时，而张春东等在不要求解除合同的情况下，仍以此标准主张违约金，显属不当。至于沪欣公司应支付违约金的具体金额，将结合本案的实际情况酌情确定。据此，原审法院判决：上海沪欣房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内向张春东、吕玉颖、张起婕支付违约金30，000元。
原审法院判决后，上诉人张春东、吕玉颖、张起婕不服，向本院提出上诉称：沪欣公司擅自变更房屋建筑设计的行为已构成违约，无论张春东等是否解除合同，沪欣公司均应承担总房价10%的违约责任。原审法院判决沪欣公司承担3万元违约金，不足以弥补其损失。请求本院撤销原判，改判支持其诉讼请求。
上诉人沪欣公司亦不服原判，向本院提出上诉称：1、沪欣公司交付的房屋确与合同附件二中所显示的房型略有差异，此属设计上的细微修改，不构成《预售合同》约定的擅自变更房屋建筑设计的违约情形；2、沪欣公司愿意退还张春东等相应的房款。请求法院撤销原判，改判驳回张春东、吕玉颖、张起婕的诉讼请求。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，张春东、吕玉颖、张起婕与沪欣公司就系争房屋签订的《预售合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。《预售合同》约定，甲方确需变更建筑设计的，应当征得乙方书面同意，还需与乙方签订变更协议。现沪欣公司未征得张春东等的同意，即变更了系争房屋的建筑设计，其行为违反了合同约定，应承担相应的责任。沪欣公司现交付的房屋，确存在与合同约定不相符之处。沪欣公司上诉称其行为不构成《预售合同》约定的擅自变更房屋建筑设计的违约情形，本院不予采信。《预售合同》还约定，未征得乙方同意擅自变更该房屋建筑设计的，乙方有权单方面解除本合同。甲方应当退还全部房价款，并承担赔偿总房价款10%的责任。现张春东等在不要求解除合同的情况下，仍以此标准主张违约金，缺乏合同依据，本院不予采纳。原审法院结合实际情况，酌情确定沪欣公司应支付违约金的具体金额，并无不当。综上，上诉人张春东、吕玉颖、张起婕与上诉人沪欣公司的上诉请求，于法无据，本院均不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8，880元，由上诉人张春东、吕玉颖、张起婕负担人民币8，330元；由上诉人上海沪欣房地产发展有限公司负担人民币550元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 吴 俊
代理审判员 陈 俊
二〇一四年五月六日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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