云南省丽江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)云07民终5号
上诉人（原审被告）郭芳，女，1975年11月14日生，汉族，大专文化，住湖北省武汉市江岸区。现住云南省丽江市古城区。
被上诉人（原审原告）杨瑷嘉，女，汉族，1986年4月26日生，大专文化，住云南省楚雄彝族自治州牟定县，现住丽江市古城区。
上诉人郭芳（以下简称上诉人）因与被上诉人杨瑷嘉（以下简称被上诉人）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省丽江市古城区人民法院（2017）云0702民初761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日受理后，依法组成合议庭于2018年2月6日对本案本案公开开庭进行了审理。上诉人郭芳与被上诉人杨瑷嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人郭芳的上诉请求：一、依法撤销(2017）云0702民初字第761号民事判决书，在查明事实后依法改判；二、上诉费由被上诉人承担。其主要事实与理由：2016年7月21日，上诉人与被上诉人就丽江市古城区瓜玳国小区清泰街15号桃源居别墅酒店签订了房屋租赁合同，约定被上诉人在经营期间可以转让该房屋的使用权，转让费除被上诉人收回三万的成本外，双方各取50%；被上诉人在经营期间所产生的一切费用由被上诉人承担；被上诉人经营期间如损害设施、设备双方协商后从押金中扣除；租赁期满被上诉人投入的经营设施设备等固定资产归上诉人所有。2017年7月16日被上诉人将房屋转让给易家欣，被上诉人收取了易家欣5.3万元的转让费及6.5万元的房租。被上诉人为了私吞23000元的转让费，让易家欣出具了一份证明，把23000元说成是其经营客栈时布置的添加物品和维修费。但是，此证明恰恰说明被上诉人违反了合同的约定（被上诉人在经营期间所产生的一切费用由被上诉人承担；被上诉人经营期间如损害设施、设备双方协商后从押金中扣除；租赁期满被上诉人投入的经营设施设备等固定资产归上诉人所有）。其次，上诉人与易家欣另行清点酒店物品时，物品的数量与上诉人与被上诉人鉴定合同时的物品是一致的，何来的添加物品？再次，易家欣同样也给上诉人出具了证明，证明易家欣付给被上诉人53000元的转让费，房租65000元。并且易家欣与上诉人还有微信聊天记录也同时证明以上事实。但原判确把这样关键的事实置之不理，对上诉人极其不公平，同时也纵容了被上诉人不遵守合同约定、认钱不讲理歪曲事实的卑劣行为。最后，上诉人在为被上诉人缴纳了物业费3828元、税费2824元等一系列费用，理应在合同押金里扣除，同时对于23000元的共同转让费也应当扣除11500元，并且上诉人己经微信支付了9621元给被上诉人，在抵扣以上费用27773元后，上诉人还应当支付给被上诉人2227元，而不是一审判决的15139元。
被上诉人答辩称：被上诉人与上诉人因退还房租押金产生分歧，上诉人所交证据均为投机取巧，诉讼证据里（1）房屋租赁合同不是原件；（2）物管欠费证明不真实；（4）物品交接盘点表只能证明被上诉人己将上诉人之前交接的物品完整交接给易家欣；（6）易家欣于郭芳转让费用5.3万元在微信记录完全没有可信度全是郭芳为了不退还押金所设计的聊天记录；（7）易家欣出具的转让实际费用证明也不属实，易家欣己承认这份证据是在自己没看清楚的状态下签的；（8）郭芳为杨瑷嘉缴纳的税费证明也不属实，缴费日期与合同终止日期有差异。以上问题上诉人没有任何理由不退还所欠被上诉人所剩押金。
一审杨瑷嘉的起诉请求：1、判令被告向原告支付房屋押金20379元；2、判令被告承担本案诉讼费。
一审法院经审理确认的本案事实是：2016年7月21日，被告郭芳作为甲方与作为乙方的原告杨瑷嘉签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告郭芳自愿将云南省丽江市古城区小南国瓜玳国小区清泰街15号桃源居别墅酒店房屋租赁给原告，作为住宿项目经营使用。房屋租赁期限自2016年7月21日起（起租日）至2021年7月20日止共计五年。租金数额标准按人民币计陆万元整（人民币60000元／年）计算，首年为两年一付计人民币拾贰万元整（人民币120000元），第三年开始为每年一付，原告应于2018年5月1日前将房屋租金交纳给被告。原告应付给被告转让使用费为人民币叁万元整（人民币30000元），房屋押金为人民币叁万元整（人民币30000元），共计人民币拾捌万元整（人民币180000元）。如在合同期内转让该房屋的使用权则原告除了收回转让费成本人民币计叁万元（人民币30000元）以外，原、被告双方各取得50%转让费，被告保证在合同有效期限内不以任何理由调高租金，否则原告有权拒绝交纳，合同继续履行。租赁期间原告拥有该房屋的使用权、经营权。原告应该爱惜房屋内一切设施设备，如有损坏，双方协商从房屋押金里扣除。原告应按政府有关规定解决好环境、卫生和治安、消防等有关社会问题，并承担由经营所产生的如水电，无关，房产租赁税，办证及相关证件的年检等一切相关费用并保证相关营业证件的有效使用期。租赁期满，原告投入的经营设施设备等固定资产归被告所有。如被告继续出租，在同等条件下，原告享有优先租赁权。租赁期满被告于一周（7天）后退还原告叁万元押金。签订合同当天，被告按约定将房屋交付给原告，原告于当天支付给被告租金120000元、转让费30000元及押金30000元，共计180000元，被告于2016年8月16日向原告出具一份收条明确收悉以上款项。2017年7月18日，经原、被告及案外人易某某协商一致后，将涉案房屋出租给易某某。原、被告确认被告已退还原告押金9621元，原告在将房屋腾退给被告时，双方已办理过房屋内物品交接。现原告诉至本院要求被告退还剩余房屋押金20379元，被告则认为在原告经营期间尚欠物业费3828元、税费2824元、转让费11500元未支付，加之被告已支付原告报酬款2500元，在扣抵以上费用后，被告不应退还原告押金，原告对此则不予认可，但表示愿意承担一半的税费，即1412元。
一审法院认为，原、被告双方于2016年7月21日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自承担的义务，在被告依约将房屋交付给原告时原告亦依约向被告交纳房屋租金、转让费及押金，后经双方协商一致终止该合同，合同终止后根据合同约定被告应将房屋押金30000元退还给原告，现被告已提供证据证实原告经营期间的尚欠物业管理费3828元，根据合同约定原告经营期间的物管费用由原告承担，故对被告提出要求扣减原告拖欠物业费3828元的主张予以支持，现原告确认已收到被告退还的押金9621元，且表示自愿承担1412元的税费，在扣减以上费用后，被告还应退还原告押金15139元。被告提出的应扣减报酬款2500元及转让费11500元的主张无证据证实，故不予支持。综上所述，一审依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：被告郭芳于判决生效之日起十日内退还原告杨瑷嘉房屋押金15139元。案件受理费310元，由原告杨瑷嘉承担80元，由被告郭芳承担230元。
在二审中上诉人向本院提交8组复印件证据，其中4、5、8组为二审中的新证据，其他的为一审已提交的证据。证据4为桃源居别墅酒店盘点表一份，拟证明实际物品的数量；证据5为上诉人与易家欣桃源居别墅酒店盘点表一份，拟证明被上诉人未添置任何物品，反而物品流失一部分；证据8是上诉人为被上诉人缴纳的税费，拟证明因被上诉人未能按合同约定缴纳税费，被上诉人已代为缴纳。经被上诉人质证认为：证据4是被上诉人与上诉人交接的，对其真实性予以认可；证据5是上诉人与易家欣签订的，被上诉人没有签字，不予认可；证据8因被上诉人在7月就没有经营了，该税收缴款书是一年度的，不予认可。
本院认为，上诉人的证据4是上诉人与被上诉人盘点有双方签字，本院对其证明内容予以采信；证据5因无被上诉人签字确认，本院对其证明内容不予采信；证据8系缴费发票能证明其内容，但被上诉人只经营到7月，应按实际经营扣除该税费。
被上诉人在二审中向本院提交微信聊天记录二份，物管通告及证明，拟证明上诉人一审提交的证据是失效的，物管不属实，证明是易家欣与被上诉人确认的并写了备注。经上诉人质证认为，微信聊天记录是真实的，2017年12月物管通告，合同终止是在2017年7月，所以对合同没有任何的约束力。证明是真实的。
本院认为，微信聊天记录能反映双方间的协商过程，物管应以实际收费为准，证明已在一审提交并已质证，应以一审认证为主。
经本院审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：2016年7月21日，上诉人与被上诉人经协商一致签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其权利义务关系明确，符合法律的规定为有效合同。双方合同约定的被上诉人在经营期间可以转让该房屋的使用权，转让费除被上诉人收回3万的成本外，双方各取50%的转让费。但易家欣出具给上诉人的证明中转让费为53000元；出具给被上诉人的证明中转让费为30000元，因易家欣未能到庭作证，其转让费实际是多少，不能确定，上诉人也无其他证据予以佐证，为此，上诉人认为转让费是53000元的理由，本院不予支持。本案被上诉人已实际经营租赁房屋一年，原判以被上诉人自愿承担税费1412元（半年）予以判决不当，因税费以一个年度缴纳，且由上诉人已代缴纳，为此，上诉人缴纳的2824元，应由实际承租经营的被上诉人承担。原审判决认定事实清楚，但部份判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销（2017）云0702民初761号民事判决书，即“被告郭芳于判决生效之日起十日内退还原告杨瑷嘉房屋押金15139元。”；
二、由被上诉人郭芳于本判决生效之日起十日内退还被上诉人杨瑷嘉房屋押金13727元；
三、驳回被上诉人杨瑷嘉的其他诉讼请求。
一审案件受理费按一审执行，二案件受理费310.00元由上诉人郭芳负担240元，由被上诉人杨瑷嘉负担70元。
本判决为终审判决。
审判长 姚中梁
审判员 阮 兰
审判员 马 昕
二〇一八年二月十二日
书记员 和八江