＼n福建省漳州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）漳民终字第248号＼n上诉人（原审被告）漳州市保障性住房管理中心（原为漳州市直管公房经营管理处）。＼n法定代表人叶国裕，主任。＼n委托代理人林ＸＸ，福建衡评律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）福建省聚善堂医药连锁有限公司。＼n法定代表人林雅玲，董事长。＼n委托代理人章小燕，福建罡言律师事务所律师。＼n上诉人漳州市保障性住房管理中心因与被上诉人福建省聚善堂医药连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2013）芗民初字第5536号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人漳州市保障性住房管理中心（原漳州市直管公房经营管理处，简称“原公房管理处”）的委托代理人林ＸＸ，被上诉人福建省聚善堂医药连锁有限公司（以下简称“聚善堂公司”）的委托代理人章小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院查明：2008年1月10日，聚善堂公司、原公房管理处签订《漳州市非住宅用房租赁合同》二份（合同编列第70018100号、第70018200号），约定由聚善堂公司向原公房管理处承租芗城区新华西北8幢9、10号店面，租期至2013年1月10日止。合同第四条第7项规定，“合同期满后，甲方（原公房管理处）如继续出租，在同等条件下乙方（原告）享有优先承租权”。合同签订后，双方依约履行。合同履行届满后，2013年1月16日，受原公房管理处委托，漳州市国有资产产权（物权）交易中心发布新华西商业街北8幢7间店面（分四标招租）五年租赁权招租公告，产权交易两轮报价法竞价规则，密封报价单样本，漳州市公有营业性用房租赁合同样本。招租公告第五条竞租方式规定：“此次招租竞价，各标的采用两轮报价法［优先承租人之外的竞租人进行密封报价竞价选定一家候选承租人（第一轮报价）＋由候选承租人与优先承租人进行电子竞价确定承租人（第二轮报价）］”。第六条竞价成交原则规定：“在第二轮报价程序中：各标的原承租人（优先承租人）与候选承租人在该第一轮最高报价的基础上进行电子竞价，有效的最高报价者确定为承租方”。2013年1月24日聚善堂公司缴交101000元的保证押金。2013年1月25日，聚善堂公司通过竞价以月租金116700元（月租金每平方米约904元）最高价竞租到新华西北8幢9、10号两间店面五年租赁权。2013年2月6日，聚善堂公司与原公房管理处签订漳房租赁合同（2013）第70018100号、第70018200号《漳州市共有经营性用房租赁合同》，约定聚善堂公司向原公房管理处承租芗城区新华西北8幢9、10号店面，自2013年3月15日起至2018年3月14日止，租金为每月116700元。另查明，漳州市物价局关于新华西商业街基础价格为月租金每平方米400元。＼n原审法院认为：聚善堂公司、原公房管理处于2008年1月10日签订的租赁合同合法有效，对双方均有法律约束力，该租赁合同第四条第7项规定，“合同期满后，甲方（原公房管理处）如继续出租，在同等条件下乙方（聚善堂公司）享有优先承租权”。原公房管理处采取通过两轮招投标的方式对该两间店面进行竞租，第一轮采取密封竞价最高价中标方式（并限定原告不得参加竞标方式），中标者再进入第二轮与原租户原告进行竞价，以最高价者中标。对原承租人即本案聚善堂公司而言，这种最高价中标方式与其他竞标者相比，没有任何优先的地方，无法体现原承租人的优先承租权。聚善堂公司作为原租户，为了能继续经营，只能违背自己的真实意思，按照公房管理处规定的竞标方式进行竞价，最终以近三倍于市场价格的最高价中标，这种竞价行为显失公平，导致聚善堂公司的合法权利受到损害，该招标行为无效，聚善堂公司与原公房管理处于2013年2月6日签订的漳房租赁合同（2013）第70018100号、第70018200号《漳州市公有经营性用房租赁合同》应撤销。所以，聚善堂公司请求返还保证押金合法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国招投标法》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、撤销聚善堂公司与被告于2013年2月6日签订的漳房租赁合同（2013）第70018100号、第70018200号《漳州市共有经营性用房租赁合同》。二、漳州市直管公房经营管理处应于本判决生效后十日内返还福建省聚善堂医药连锁有限公司押金101000元。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2320元，适用简易程序减半收取1160元，由原公房管理处负担。＼n宣判后，漳州市保障性住房管理中心（原公房管理处）不服，向本院提起上诉。＼n上诉人漳州市保障性住房管理中心（原公房管理处）上诉称：一、上诉人将店面进行招投标是行使正当的财产处分权，讼争店面，因属国家财产，市政府为保证店面出租的透明、公正，要求上诉人将已到期的店面向社会公开进行招投标，以重新确立租赁关系，这也是上诉人依法行使处分权，应受法律保护。二、上诉人没有剥夺被上诉人的优先承租权。所谓侵犯优先承租权，是指在同等条件下，将店面出租给特定的第三人而未出租给有续租意愿的原承租人方可构成。在本案中，上诉人已将租期届满的店面向社会公开招投标，所面对的拟出租对象是不特定的，而且也没有确定具体的租赁条件，所以也就不存在所谓同等条件下的问题。被上诉人以其行为表明同意并参与招标，竞标行为是其真实意思表示，具有法律约束力，与优先承租权并不冲突。因此，一审法院认定上诉人进行招投标及招投标受托人指定的规则侵犯被上诉人的优先承租权无事实和法律依据，反而是剥夺了上诉人的处分权。三、本案竞标保证金是被上诉人直接交给漳州市国有资产产权（物权）交易中心，没有交给上诉人。因此，一审法院判令上诉人退还与事实不符。上诉请求：撤销（2013）芗民初字第5536号民事判决，依法改判驳回聚善堂公司的诉讼请求。＼n被上诉人聚善堂公司辩称：一、上诉人设立的招标规定，已侵犯了原承租人的优先承租权，违背平等、公平原则，原审认定竞租行为无效判令撤销及退还被上诉人投标保证金是正确的。原承租人对最高价者有同价取得承租的权利，只有在原承租人经询问后表示放弃的，才由最高价者得，本案中上诉人通过两轮招投标的方式对这两间店面进行竞租，且第一轮竞标限定原租户不得参加，而后向社会公开招标，后第二轮在由被上诉人与第一轮中标者进行竞价，以最高者中标。上诉人的这种做法已构成违约，明显侵犯了原租户的优先承租权。二、根据招标公告公布的竞价规则，上诉人已确定最高中标者之后，还规定答辩人须与他们再次进行电子竞价，这对原租户来说，已没有任何优先承租权。三、根据《合同法》第五十四条的规定，在订立合同时显失公平。被上诉人自2001年起就向上诉人承租新华西路北8幢9、10号店面，由于承租时间较长，原租户对店面的装修、电力设施等投入较大，为了维持正常经营以及挽回前期投入，原租户不得不参加店面的竞标，并以明显不合理的高价竞得讼争店面的租赁权。四、店面招租公告明确说明上诉人就新华西商业街北8幢7间店面五年租赁权招租公告委托了漳州市国有资产（物权）交易中心公开召集竞租人，而被上诉人根据招标公告的要求将保证金汇至指定账户，上诉人实际收款，才确立了答辩人的竞标资格，上诉人提出不应退还竞价保证金（押金）的理由不能成立。原审认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。＼n经本院开庭审理，除上诉人对“新华西商业街基础价格为月租金每平方米400元”的事实有异议外，双方当事人对原审查明的其余事实均无异议，本院对双方均无异议的事实予以确认。＼n另查明，聚善堂公司于2013年1月16日在漳州市国有资产产权（物权）交易中心《竞租须知》和《产权交易两轮报价法竞价规则》上盖章，《竞租须知》第五条载明“各标的优先承租权人按产权交易中心交易规则的规定，以办理意向承租登记手续并参加两轮报价法竞租会的方式行使优先权”。2013年1月25日，聚善堂公司的法定代表人林雅玲在漳产交（2013）确字第4号《成交确认书》中“竞得人”处签名。＼n漳州市直管公房经营管理处名称于2013年10月11日变更登记为“漳州市保障性住房管理中心”，机构类型为事业法人。＼n本案当事人争议的主要焦点是：上诉人原公房管理处的租赁招标行为是否侵犯被上诉人聚善堂公司的优先承租权；是否应向被上诉人聚善堂公司退还竞价保证金（押金）101000元。＼n本院认为：虽然双方当事人于2008年1月10日签订的租赁合同第四条第7项约定，合同期满后，被上诉人聚善堂公司对讼争店面享有在同等条件下优先承租的权利，但其自愿在《竞租须知》和《产权交易两轮报价法竞价规则》等竞租文件上签名，同意以参加两轮报价法竞租会的方式行使优先承租权，并交纳竞价保证金101000元，以及在招标文件上盖章确认的行为可视为其同意以此方式行使优先承租权。竞价结束后，被上诉人的法定代表人也已在《成交确认书》中“竞得人”处签名，确认竞价结果，双方于2013年2月6日签订的《漳州市公有经营性用房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，被上诉人辩称合同显失公平的理由依据不足，其以上诉人侵犯其优先承租权，要求撤销双方租赁合同的理由不能成立。竞价保证金主要在于对参与竞价人的竞价行为产生约束作用，作为竞价人按规定参与竞价及竞价成交后签订书面合同的担保，本案中被上诉人已于竞价成交后与上诉人签订了租赁合同，上诉人依法应向被上诉人退还竞价保证金（押金）人民币101000元。原审认定上诉人应返还被上诉人竞价保证金（押金）正确，但认定上诉人的招标行为无效并撤销双方租赁合同不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：＼n一、维持漳州市芗城区人民法院（2013）芗民初字第5536号民事判决第二项；＼n二、撤销漳州市芗城区人民法院（2013）芗民初字第5536号民事判决第一项；＼n三、驳回福建省聚善堂医药连锁有限公司主张撤销双方房屋租赁合同的诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案一审案件受理费人民币2320元，适用简易程序减半收取1160元，由福建省聚善堂医药连锁有限公司负担580元，漳州市保障性住房管理中心负担580元；二审案件受理费人民币2320元，由福建省聚善堂医药连锁有限公司负担1160元，漳州市保障性住房管理中心负担1160元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长傅志杰＼n审判员傅京＼n代理审判员邓文安＼n二〇一四年五月二十日＼n书记员洪碧蓉＼n附：引用的相关法律法规＼n《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。＼n依法成立的合同，受法律保护。＼n第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。＼n当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……。＼n《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。＼n没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。＼n执行申请提示＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。＼n前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。