＼n贵州省遵义市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）遵市法民三终字第264号＼n上诉人（原审被告）甘立香（又名甘露），女，汉族，生于1978年4月8日。＼n委托代理人陈光国，贵州诚稳律师事务所律师。＼n委托代理人张开玉，贵州诚稳律师事务所实习律师。＼n被上诉人（原审原告）唐奋喜，男，汉族，生于1975年3月18日。＼n委托代理人雷海波，贵州正气律师事务所律师。＼n上诉人甘立香与被上诉人唐奋喜因房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市湄潭县人民法院（2014）湄民初字第35号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。＼n原审法院查明，唐奋喜与甘立香于2009年10月16日订立《租赁合同》，唐奋喜将自有的位于湄潭县湄江镇麒龙新城一号路一号楼约420平方米的商用房（一楼面积约为160平方米，二楼面积约为260平方米）租给甘立香使用，合同约定：租期自2009年11月15日起，租期七年，第一年的租金30，000元，第二、三年租金分别为40，000元，第四年租金50，000元，第五、六、七年租金随行就市，承租方必须在每年的承租时间期满前10天付清次年租金；承租人未按约定的时间交纳房租，出租人有权将房屋收回，终止合同，房屋出租税收由承租人自行负责，租赁期间的水电门窗损坏由承租人负责维修，不得转租、转借给第三人使用。合同订立后，唐奋喜、甘立香履行合同至第四年。第五年租期到后，唐奋喜、甘立香就第五年的租金问题进行协商，甘立香举证提交了唐奋喜向其出据的《收条》一份，《收条》载明：“今收到甘露交来房租定金捌万元整（80，000.00元）下欠玖万元整（90，000.00元），备注：甘立香，收款人：唐奋喜，2013.10.22”。唐奋喜主张《收条》载明房屋租金170，000元是2013年至2014年的租金，认可已收80，000元，要求甘立香付清欠款90，000元；甘立香主张《收条》载明房屋租金170，000元是2013年起至2016年止三年的租金，而不是一年的租金。＼n原审法院另查明，原审庭审时甘立香提交了相邻门面的租金情况，约四十平方米的门面2012年至2013年度的租金平均约为16，000元。原审法院依职权对相邻门面的租金情况进行了调查：约四十平方米的门面2012年至2013年度的租金平均约为16，000元。原审法院审理中，经原审法院释明后，甘立香以唐奋喜主张的一年租金为170，000元显失公平为由要求行使撤销权。＼n原审法院经审理后认为，合同是双方在自愿平等基础上协商一致达成的协议，对合同双方具有法律上的约束力，依法订立的合同受法律的保护，合同的双方应当明理诚信，严格地、全面地按照约定履行合同义务，以保证实现各自的合同目的，而不应仅凭自己单方面对合同的理解作为享受权利和履行义务的依据。唐奋喜、甘立香对所订立的《租赁合同》无异议，该《租赁合同》依法成立；就合同的效力而言，该《租赁合同》不违反法律的禁止性规定、也未损害他人利益，该《租赁合同》合法有效，予以确认。本案争议焦点是：在《租赁合同》履行期间，双方达成协议的170，000元租金是一年的租金还是三年的租金。＼n针对争议焦点，从甘立香举证提交的《收条》分析，该《收条》仅载明了租金数额，并未约定租赁期限，根据双方无异议的《租赁合同》中关于租金交付约定：承租方在每年的承租时间期满前10天付清次年租金。支付方式是一年一付，合同条文约定明确、清楚、无歧义，根据《收条》载明的内容，对照《租赁合同》关于租金支付的约定进行分析判断，只能解释为《收条》所载明的租金数额是履行《租赁合同》中约定的2013年11月15日起至2014年11月15日止的租金；反之，如甘立香所抗辩的事实成立，则《收条》中应当对170，000元租金所承载的租赁期限进行特别约定，才能达到对《租赁合同》租金履行方式进行重新约定的合同效果。对于甘立香抗辩主张一年租金为170，000元是否显失公平的问题，所谓显失公平，就是一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等、经济利益上严重失衡，违反了公平合理的原则。正确掌握显失公平制度要与正常的商业风险相区别，在市场经济中，要求交易双方都达到完全的对等是不可能的，从事交易必然要承担风险，而这种风险是当事人自愿承担的，只要风险造成的不平衡在法律允许的限度范围之内，这种风险就是商业风险。显失公平制度并不是为免除当事人所应承担的正常商业风险，而是限制一方当事人获得超过法律允许的利益，出现严重失衡。就原审法院认定的唐奋喜、甘立香一年租金为170，000元价值分析，从标的房屋地段、位置、结构、面积以及双方缔约基础来看，参照甘立香举证提交的相邻门面租金价值和原审法院依职权调查的相邻门面租金情况，结合湄潭县城区房屋租赁态势，可以认定标的房一年租金170，000元属于正常商业租赁交易价值范围，不属显失公平，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，对甘立香要求行使撤销权的主张不予支持。唐奋喜的诉讼请求是要求甘立香支付本年度房屋租金90，000元，是要求甘立香履行《租赁合同》义务，甘立香未付清欠款是违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，甘立香应当继续履行《租赁合同》，给付所欠唐奋喜租金90，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条的规定，原审法院作出如下判决：限甘立香在判决生效后十日内一次性支付唐奋喜90，000元。一审案件受理费3，700元，依法减半收取1，850元，由甘立香负担。＼n判决后上诉人甘立香不服，请求撤销原审判决，依法改判确认170，000元是3年的租金。其主要理由是，1、双方合同约定的租赁面积为400平方米，但实际租赁面积并未查清，而且对于承租的二楼是否属商业用房亦未查清，故上述事实会对房屋租金的确定造成影响；2、因唐奋喜急需用钱，故双方协商租赁期限剩余3年租金为170，000元，原审法院将《收条》中的170，000元认定为1年租金显失公平，2013年至2014年度的租金应在50，000元-80，000元之间；3、唐奋喜曾于2013年11月15日将出租门面上锁，影响了甘立香的正常经营，原审法院并未对此作出判决。现请求二审法院支持其上诉请求。＼n被上诉人唐奋喜辩称，1、原审中唐奋喜已提供了租赁房屋的产权证，房屋用途均为商业用房；2、双方已就2013年-2014年租金为170，000元达成一致意见，且该租金只是存在中游水平，根本不存在显失公平；3、原审法院审理中，甘立香并未出示所谓影响其经营的证据。现不接受甘立香的上诉请求，要求维持原审判决。＼n经审理查明，原审法院认定的事实无误，双方当事人均无异议，本院予以确认。＼n本院认为，房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自义务，行使自己的权利。依照唐奋喜提供的房屋产权证所记载，一楼、二楼产证面积为417.44平方米，且均为商业用房，原审法院对此认定无误。故唐奋喜关于原审法院对租赁面积未查清，且二楼并非商业用房的上诉理由，本院不予采信。唐奋喜已交付租赁房屋，履行了合同义务，甘立香应当支付相应租金。依照双方合同的约定，第五年租金随行就市，从唐奋喜于2013年10月22日出具的《收条》来看，双方当事人对于第四年租期届满之后的租金已经过了协商并确定了数额。本案争议焦点为双方达成协议的170，000元租金是1年还是3年。对此，本院认为，从双方的合同约定、交易习惯、《收条》的行文内容以及原审法院依职权所调查的相邻门面租金等事实来看，原审法院认定双方协议确定的170，000元租金系2013年-2014年租金是属正确，相关约定并未显失公平，故原审法院就甘立香需支付2013年-2014年剩余租金90，000元的判决正确，判决时已充分阐明了判决理由，本院完全认同，不在赘述。关于甘立香认为唐奋喜存在锁门影响其经营并造成损失的上诉理由，本院认为，甘立香在原审中举证相关照片拟证明双方因租金事宜产生争议，并未就唐奋喜存在锁门行为的该事实系行使减免租金的抗辩也未提出要求唐奋喜对甘立香造成损失的赔偿，故如甘立香认为存在损失可另行主张，本案中本院不作处理。综上所述，甘立香上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，现判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费人民币3，700元，由上诉人甘立香负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长蒋克勤＼n审判员田滔＼n代理审判员刘娟娟＼n二〇一四年六月六日＼n书记员杨恩高