江西省南昌市西湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣0103执异95号
异议人（案外人）：罗宝兰，女，1971年12月7日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。
委托诉讼代理人：赖波，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201410489593。
委托诉讼代理人：王怡东，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201310040047。
申请人：中国建设银行股份有限公司南昌西湖支行，住所地：江西省南昌市西湖区广场南路205号20栋1单元1301室，统一社会信用代码：91360100858398582E。
负责人：肖珺，系该行行长。
委托诉讼代理人：俞晶，该公司员工。
委托诉讼代理人：胡海斌，该公司员工。
被申请人：熊海燕，女，1975年4月20日生，汉族，户籍地江西省南昌市东湖区，现住。
本院在执行申请人中国建设银行股份有限公司南昌西湖支行与被申请人熊海燕金融借款合同纠纷财产保全一案中，查封了被申请人熊海燕名下位于南昌市西湖区XX门住宅XX区XX栋XX单元XXX室（第XX层）房屋，现案外人罗宝兰对上述查封房产的权属问题向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2018年7月27日进行了听证审查，现已审查终结。
案外人罗宝兰异议称，异议人是涉案房屋的实际所有权人，已经支付购房款且合法占有该房屋。2018年5月11日，异议人与被申请人熊海燕签订了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》（合同编号：NCC18131782），根据合同约定，被申请人熊海燕将位于南昌市××门住宅××区××单元××室房屋（房产证编号：洪房权证西湖区字第××号）出售给异议人，交易价格为55.3万元整。南昌中环互联信息服务股份有限公司作为居间方提供居间服务，南昌市西湖区绳金塔中环信息咨询服务部提供信息咨询服务。2018年5月24日，被申请人熊海燕与异议人签署《房屋交接书》，被申请人熊海燕将诉争房屋交付给异议人实际占有使用，同日，中国银行项目管理处龙城物业出具证明文件，证明异议人罗宝兰已交付涉案房屋2018年度物业管理费。2018年5月29日，被申请人熊海燕在江西省洪城公证处办理全权委托公证（公证书编号：（2018）赣洪城证内字第11074号），委托熊阳（异议人之子）办理涉案房屋所涉还贷、解除抵押登记等一切事宜。2018年5月29日，熊阳将人民币37万元购房款汇入被申请人熊海燕的银行账户。同日，被申请人熊海燕清偿其在江西银行股份有限公司南昌高新支行的借款。2018年5月30日，江西银行股份有限公司南昌高新支行解除了涉案房屋的抵押登记。现执行申请人中国建设银行股份有限公司南昌西湖支行因与南昌龙立实业有限公司、熊海燕金融借款合同纠纷一案，申请贵院查封了被申请人熊海燕名下的涉案房屋，贵院于2018年6月6日作出了（2018）赣0103民初2861号裁定书，于2018年6月11日执行该裁定书，将涉案房屋进行了查封。根据《中华人民共和囯民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第二十八条规定，异议人认为，其与被申请人熊海燕在贵院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并且异议人在查封之前已实际合法占有该诉争房屋，异议人亦愿意将剩余购房款按照人民法院的要求交付执行。综上，异议人特提出异议申请，恳请中止对位于南昌市××门住宅××区××单元××室房屋保全裁定的执行，解除对该房屋的查封。
申请人中国建设银行股份有限公司南昌西湖支行答辩称：一、案涉房屋并未办理过户登记，异议人罗宝兰不是涉案房屋的实际所有人。二、从现有证据来看，异议人罗宝兰的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。首先，居间合同所体现的案涉房屋的交易价格远低于市场价格，不符合市场交易习惯，有涉嫌虚假交易。同时，异议人至今为止未将《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》到房管局办理备案登记手续，对该合同的真实性不予认可。其次，《房屋交接书》以及物业公司的出具证明并不能证明被异议人已实际占有涉案房屋。异议人仅支付了部分购房款，且并未将剩余房款交付执行，基于此，异议人的异议请求无事实和法律依据，请求依法驳回异议申请。
被申请人熊海燕答辩称：异议人主张的事实属实，我出售房屋就是为了偿还银行的房屋抵押贷款，同意对房产进行解封。
本院查明，中国建设银行股份有限公司南昌西湖支行与南昌龙立实业有限公司、熊海燕金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月6日作出（2018）赣0103民初2861号民事裁定书，冻结熊海燕等银行存款250万元或者查封、扣押相应价值的财产。2018年6月11日，本院查封了熊海燕名下位于南昌市××门住宅××区××单元××室房屋（房产证编号：洪房权证西湖区字第××号）。
另查明，2018年5月11日，罗宝兰与熊海燕经南昌市西湖区绳金塔中环信息咨询服务部中介，协商签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定熊海燕将位于南昌市××门住宅××区××单元××室房屋出售给罗宝兰，总房款55.3万元。2018年5月29日，罗宝兰儿子熊阳通过招商银行向熊海燕两次转账汇款支付购房款共计37万元。同日，熊海燕在江西省洪城公证处办理委托公证，委托熊阳作为其代理人办理坐落于南昌市××门住宅××区××单元××室不动产的产权相关事宜。2018年5月24日，罗宝兰与熊海燕办理了房屋交接手续，罗宝兰向中国银行项目管理处龙城物业缴纳了涉案房屋2018年度物业管理费，而后房屋由罗宝兰、熊阳使用至今。
还查明，2017年3月16日，熊海燕与江西银行股份有限公司南昌高新支行签订借款及担保合同，由熊海燕借款42万元并自愿将位于南昌市××门住宅××区××单元××室房屋对借款提供抵押担保。同日，该房屋在南昌市不动产登记中心办理房屋抵押登记。2018年1月，因熊海燕未履行还款义务，江西银行股份有限公司南昌高新支行向南昌市高新技术产业开发区人民法院提起诉讼并申请查封熊海燕财产。南昌市高新技术产业开发区人民法院于2018年2月9日查封了本案涉案房屋。2018年5月29日，江西银行股份有限公司南昌高新支行银行部出具个人贷款结清证明，证明熊海燕结清全部贷款本息。同日，江西银行股份有限公司南昌高新支行向南昌市高新技术产业开发区人民法院以熊海燕已经偿还相关欠款为由，提出解除保全措施并提交撤诉申请。南昌市高新技术产业开发区人民法院于2018年6月4日发出（2018）赣0191民初119号之一民事裁定书解除对熊海燕财产的查封，并于2018年7月2日发出（2018）赣0191民初119号之二民事裁定书准许江西银行股份有限公司南昌高新支行撤诉。
再查明，2018年5月30日，南昌市不动产登记中心注销本案涉案房屋的抵押登记。2018年7月30日，罗宝兰将剩余购房款18.3万元转至本院账户。
以上事实，有房屋产权证书、《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》、招商银行转账凭证、江西省洪城公证处公证书、房屋交接书、物业证明、不动产产权情况表、个人贷款结清证明、（2018）赣0103民初2861号民事裁定书、（2018）赣0191民初119号之一民事裁定书、（2018）赣0191民初119号之二民事裁定书、江西银行入账凭证等证据材料在卷证实。
本院认为，本案争议的焦点在于案外人罗宝兰就本案涉案房屋是否享有排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，罗宝兰就本案涉案房屋在本院查封前已与熊海燕签订合法有效的书面买卖合同并已实际占有使用该房屋，也已按照合同约定支付大部分价款且将剩余价款按照本院的要求交付本院，且经查实罗宝兰所付购房款用于偿还熊海燕银行贷款，在处理房屋抵押登记及法院查封期间无法办理过户，对未办理过户登记罗宝兰不存在过错。因此，罗宝兰排除执行要求解除查封的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
解除位于南昌市西湖区惠民门住宅1区12栋3单元802室（房产证编号：洪房权证西湖区字第××号）房屋的查封。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 余 珊
人民陪审员 孙 旭
人民陪审员 熊江铃
二〇一八年八月一日
书 记 员 熊晓捷