陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕01民终6133号
上诉人（原审被告）徐明志，男，1952年11月25日出生，汉族。
委托代理人周秋烨，陕西德伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）金桂英，女，1962年7月9日出生，汉族。
委托代理人王少民，男，省委老干部发挥作用指导中心办公室退休干部。
上诉人徐明志因与被上诉人金桂英合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2014）碑民初字第01335号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2005年7月12日，西安市第三建筑工程公司（简称“市建三公司”）以市建三发〔2005〕27号公布了《西安市第三建筑工程公司动力站高层住宅楼集资建房实施方案》（简称“方案”），该方案制定了申请集资对象、申请集资建房的程序和办法、集资标准等事项。同年8月3日市建三公司制定了《动力站高层住宅楼集资建房实施方案补充规定》（简称“补充规定”），该补充规定“一、凡符合文件规定集资条件的职工，可以用本人申请集资购房指标，自行在本公司范围内换取旧房。由职工双方签订协议，并报售建房领导小组审定后，物业公司给予办理过户手续。待交新房集资款时，即可前往物业公司办理相关手续。二、……杜绝私自倒卖房号的行为和做法。凡私自倒卖房号的职工及住户，公司不予办理过户手续，如属于公司内部已购房或分配过住房的职工，假借他人名誉（注：应为名义）另购集资房的，一经查实，将对双方予以经济处罚，违约罚金为购房款的2%……。”2007年依上述方案金桂英被确定为符合集资建房条件的职工。经市建三公司物业办闫长安介绍，徐明志与金桂英经协议金桂英同意徐明志以其名义购买集资房，徐明志将房款222750.06元交予金桂英，同年11月27日由金桂英将该房款交予市建三公司。同年11月29日徐明志（乙方）、金桂英（甲方）签订《购换房协议》约定“甲方将市建三公司分给其在自强西路动力站院内正建的高层商住楼B楼A-9-4房出让给乙方。乙方代甲方付清购房款贰拾贰万贰仟柒佰伍拾元零陆角整。待明年7月房子交付使用后，乙方将自己在和平门外市建三公司家属院内分的01-08-0008房与吴成勋的20单元1楼1号房交换，然后再将该房转给甲方。如甲方违约，退还房款并赔偿乙方违约金人民币壹拾万元整。如乙方违约，甲方将乙方代付款扣除其壹拾万元后其余退还乙方。”嗣后，金桂英将购房款收据、集资房钥匙交予徐明志。徐明志将与吴成勋换取的市建三公司家属院内20单元1楼1号房交予金桂英，金桂英装修并使用该房至今。另查，市建三公司家属院内20单元1楼1号系吴成勋之父吴俊生（已去世）名下公租房。徐明志将自己在和平门外市建三公司家属院33单元4层8号的集资房与吴成勋的两套公有租赁房交换，并将其中的一套即20单元1楼1号房屋交给金桂英居住使用。本市自强西路动力站院内（现新元大厦）的B楼A-9-4号房屋系市建三公司集资房，集资资格人为金桂英。诉讼中，徐明志提供222750.06元收条一份，该收条署有金桂英名字，徐明志欲以证明金桂英收到购房款222750.06元。金桂英对收到该房款的事实无异议，但否认该收条系其所写；原审中徐明志对该收条申请笔迹鉴定，一审法院通过西安市中级人民法院委托陕西蓝图司法鉴定中心鉴定，陕西蓝图司法鉴定中心根据与非同期自然样本比对做出鉴定结论：检材书写笔迹与样本中的金桂英书写笔迹倾向不是一人书写。徐明志与金桂英对该鉴定结论均无异议。一审审理过程中，金桂英申请对市建三公司家属院内20单元1楼1号及自强西路动力站院内（现新元大厦）的B楼A-9-4号的装修价值进行评估，因徐明志拒不配合，2016年11月23日陕西通海资产评估有限责任公司仅对和平门外市建三公司家属院内20单元1楼1号房屋装修价值评估为11872元。
原审法院认为，本案争议的焦点是对徐明志、金桂英双方《购换房协议》效力的认定，而《购换房协议》实质上系徐明志用一套公有租赁房的使用权换取金桂英一套集资房的购房资格。该公有租赁房即市建三公司家属院内20单元1楼1号系市建三公司所有，案外人吴成勋之父吴俊生仅为承租人，且吴俊生已去世，其他子女并未就该房屋权利表态，故其本人或其子吴成勋均无权处分该房产。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。徐明志无权处分市建三公司家属院内20单元1楼1号房产，也未得到市建三公司的追认或合同订立后取得处分权，徐明志、金桂英签订的《购换房协议》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故徐明志应向金桂英返还自强西路动力站院内（现新元大厦）B楼A-9-4号房屋，金桂英应向徐明志返还购房款222750.06元，并返还市建三公司家属院内20单元1楼1号房产。因双方均对现居住使用的房屋进行了装修，应当相互返还装修款，但因徐明志拒不配合评估，未能对自强西路动力站院内（现新元大厦）B楼A-9-4号房屋装修价值进行评估，该责任由其自行承担，徐明志需返还金桂英市建三公司家属院内20单元1楼1号房产装修现值11872元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、第五十八条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决：一、金桂英与徐明志签订的《购换房协议》无效；二、徐明志于三十日内向金桂英返还西安市自强西路动力站院内（现新元大厦）B楼A-9-4号集资房屋；三、金桂英于三十日内向徐明志返还市建三公司家属院内20单元1楼1号房屋；四、徐明志于十日内向金桂英支付房屋装修款11872元；五、金桂英于三十日内向徐明志返还购房款222750.06元；六、驳回金桂英的其余诉讼请求。一审案件受理费2400元由金桂英负担1920元，徐明志负担480元(此款金桂英已预交，徐明志在支付上述款项时一并支付金桂英)。
宣判后，徐明志不服，向本院提起上诉称，一、其与金桂英之间不属于房屋互易纠纷，金桂英是在无力购买集资房的情况下，出售其集资购房资格用于换取市三建公司和平门外家属院的旧房，故该案件的性质为集资建房资格转让协议纠纷；二、一审法院认定其与金桂英签订的《购换房协议》无效适用法律错误，该协议并未违法国家的法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家与第三人的利益，所以双方签订的合同合法有效，双方应按协议履行各自的权利义务。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。请求本院依法撤销原审判决，并依法改判：1、驳回金桂英的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由金桂英承担。
金桂英答辩称，一、徐明志是用两套未享有所有权的房屋来置换其所有的房屋，该行为属欺诈行为，故该协议应属无效；二、本案所涉及的房屋是第三建筑公司的集资建房，该房屋并未领取房产证，故该房屋是不可转让的，违反了法律的强制性法律规定，故该协议应属无效。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是金桂英、徐明志双方签订的《购换房协议》是否有效。根据《经济适用住房管理办法》之规定，单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，购房人拥有有限产权。本案《购换房协议》所涉房产自强西路动力站院内的高层商住楼B楼A-9-4号房系西安市第三建筑工程公司集资建设，金桂英仅享有集资建房资格，并未依法领取权属证书。现金桂英与徐明志约定徐明志将自己分得1-08-0008号房与吴成勋的20单元1楼1号房交换后交付金桂英，因01-08-0008号房与20单元1楼1号房均系市建三公司的公有租赁房且承租人也并非徐明志，故徐明志在未征得市建三公司的同意下转让房屋的行为属无权处分，上述房屋互易后亦为得到市建三公司的事后追认，且金桂英与徐明志互易房屋的行为违反了相关房地产法律规定，故金桂英、徐明志签订的《购换房协议》应属无效。因上述合同无效，金桂英、徐明志因此取得的财产，应当返还给对方，因本案金桂英、徐明志均存在过错，应各自承担相应的责任，故徐明志应向金桂英返还自强西路动力站院内（现新元大厦）B楼A-9-4号房屋，金桂英应向徐明志返还购房款222750.06元，并返还市建三公司家属院内20单元1楼1号房产。因金桂英、徐明志均对现居住使用的房屋进行了装修，应当相互返还装修款，但因徐明志一审中未能对自强西路动力站院内（现新元大厦）B楼A-9-4号房屋装修价值进行评估鉴定，故该责任应由其自行承担。经评估市建三公司家属院内20单元1楼1号房产装修现值为11872元，故徐明志需返还金桂英11872元。综上，原审法院认定事实清楚、判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元（徐明志预交），由上诉人徐明志负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜红莉
审 判 员 裴继荣
审 判 员 宋 亮
二○二○一七年六月八日
书记员代 珊