广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民初274号
原告：涂娟，女，1985年10月23日出生，汉族，住广西壮族自治区北海海城区。
被告：北海宇丰经济实业发展公司，住所地广西壮族自治区北海市金海岸大道9号枫林蓝湾A幢第一层会所，统一社会信用代码：91450500199326971J。
法定代表人：马德龙。
被告：赖楚衡，男，1964年11月9日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。
委托诉讼代理人：谢自强，广西万合律师事务所律师。
原告涂娟诉被告北海宇丰经济实业发展公司（以下简称宇丰实业公司）、赖楚衡一案，不服本院（2017）桂05执异337号执行裁定书，向本院提出案外人执行异议之诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告涂娟、被告赖楚衡的委托诉讼代理人谢自强到庭参加诉讼，被告宇丰实业公司经本院依法传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告涂娟的诉讼请求：一、判决撤销北海市中级人民法院（2017）桂05执异337号执行裁定书；二、中止对位于北海市房屋及土地使用权的执行，并解除查封；三、由两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2009年5月10日，原告涂娟与被告宇丰实业公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买被告宇丰实业公司开发位于金海岸大道9号枫林蓝湾C2幢1801号房屋。2009年6月10日，原告涂娟一次性向被告宇丰实业公司支付全部购房款共计526000元。2012年7月14日，双方签订了《商品房交接书》，被告宇丰实业公司也将涉案房屋交付给原告涂娟使用。至此，原告涂娟已全部履行了付款义务，且实际占有使用该房屋。2011年4月18日，宇丰实业公司取得了房屋产权证，但宇丰实业公司未依约履行办证过户义务，且于2014年4月29日为其与被告赖楚衡的借款债务在涉案房屋上设立抵押权，原告涂娟毫不知情，并在2015年对房屋进行了第二次装修。依据被告赖楚衡的申请，北海市中级人民法院于2017年8月16日作出（2017）桂05执97号执行裁定书，裁定查封涉案房屋。对此，原告涂娟于2017年10月26日向北海市中级人民法院提出执行异议，北海市中级人民法院于2017年11月5日作出（2017）桂05执异337号执行裁定书，以原告涂娟名下另有嘉悦大厦B-102号房屋，涉案房屋不是原告涂娟唯一住房为由驳回原告涂娟的执行异议。原告涂娟认为北海市中级人民法院（2017）桂05执异337号执行裁定书是错误的，第一、嘉悦大厦B-102号房屋实际为商铺，且在2007年就已登记在原告涂娟名下，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，同时，原告涂娟对于涉案房屋已全部履行了付款义务且实际使用该房屋，未办理过户是被告宇丰实业公司单方过错造成的。因此，原告涂娟因享有物权期待权而应受到保护，北海市中级人民法院（2017）桂05执异337号执行裁定书适用法律错误。第二、原告涂娟提交的部分水电费收据可证实2011年至2015年期间居住使用涉案房屋的事实，被告宇丰实业公司没有更换发票实际并不影响对已办证的房屋进行过户，原告涂娟对涉案房屋已于2011年登记在被告宇丰实业公司名下并不知情。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告涂娟的物权期待权形成早于抵押权，即使抵押权合法成立，也应不予执行。因此，不应执行涉案房屋。
被告赖楚衡辩称，请求维持北海市中级人民法院（2017）桂05执异337号执行裁定书，应驳回原告涂娟的诉讼请求。理由：一是被告赖楚衡是执行标的的抵押物权人，经仲裁司法确认享有优先受偿权。二是原告涂娟并不是执行标的的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十四条规定，不动产的取得，除了法律另有规定的情形之外，只有进行了不动产登记之后才能取得。三是原告涂娟没有办理预售登记、转移登记存在过错，涉案房屋已于2011年4月18日登记在被告宇丰实业公司名下，但是原告涂娟从购房起至2014年4月29日都未办理房屋过户手续，故其具有明显过错。四是原告涂娟对执行标的不享有足以排除执行的权利，因其是自身原因未办理过户登记，不符合法律所规定的非买受人的原因未能办理过户登记。五是驳回原告涂娟的执行异议符合法律规定，根据《中华人民共和国物权法》有关担保物权及担保物权人优先受偿权的法律规定及公示公信的原则，被告赖楚衡对被告宇丰实业公司享有金钱债权，同时被告宇丰实业公司为该债权设立抵押权，被告赖楚衡的权利是特别的债权。因为原告涂娟不是所有权人，而被告赖楚衡是抵押权人，即使原告涂娟与被告宇丰实业公司的买卖关系成立，其对被告宇丰实业公司拥有的只是债权，而被告赖楚衡对被告宇丰实业公司拥有依法登记的抵押权，是物权。综上，应依法驳回原告涂娟的诉讼请求。
被告宇丰实业公司未作陈述，也未向本院提供证据。
被告赖楚衡未向本院提交证据。
原告涂娟围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据1.北海市中级人民法院（2017）桂05执异337号执行裁定书，拟证明原告涂娟的执行异议被驳回。证据2.北海市中级人民法院（2017）桂05执97号执行裁定书，拟证明涉案房屋被北海市中级人民法院查封。证据3.北海仲裁委员会北仲案字(2017)第58号裁决书，拟证明涉案房屋因二被告借款债务涉诉进而被查封。证据4.《商品房买卖合同》，拟证明涉案房屋是原告涂娟合法购买的事实。证据5.购房收据，拟证明原告涂娟已全部支付完购房款的事实。证据6.商品房交接书，拟证明涉案房屋早已由原告涂娟实际占有居住使用。证据7.房屋所有权证书，拟证明涉案房屋登记在被告宇丰实业公司名下却未办理过户，被告宇丰实业公司存在违约行为。证据8.抵押权证书，拟证明被告宇丰实业公司故意隐瞒事实，在已将房屋出售给原告涂娟的情况下抵押给被告赖楚衡的事实。证据9.水电费收据，拟证明涉案房屋由原告涂娟一直居住使用的事实。证据10.房屋产权证书，拟证明北海市中级人民法院（2017）桂05执异337号执行裁定书适用法律错误。
经开庭审理质证，被告赖楚衡对原告涂娟提交的证据质证如下：对证据1、2、3的三性均没有异议。证据4、5、6因被告赖楚衡未参与原告涂娟与被告宇丰实业公司之间的交易，无法确定《商品房买卖合同》、购房收据、商品房交接书的真实性。对证据7的三性没有异议，但对证明目的有异议，因涉案房屋从2011年一直登记在被告宇丰实业公司名下，但原告涂娟一直未进行办理过户，且该证据无法证明被告宇丰实业公司有任何违约行为。对证据8的三性无异议，对证明内容有异议，因无法证实被告宇丰实业公司隐瞒事实，且也证实了涉案房屋的抵押物权于2014年4月29日设立，被告赖楚衡是抵押权人。证据9无法确认其真实性，因收据不连续与没有供电局公司出具的单据，无法证明是由原告涂娟一直居住使用的。证据10不具有关联性，也不能证明北海市中级人民法院（2017）桂05执异337号执行裁定书存在适用法律错误。
被告宇丰实业公司未到庭参加诉讼，依法视为放弃质证的诉讼权利。
对原告涂娟提供的证据经审查质证，本院认为该证据具有真实性、合法性，与本案亦具有一定的关联性，故本院予以采信。
综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2017年5月25日，北海仲裁委员会作出北仲裁字[2017]第58号裁决书，确认被告宇丰实业公司向被告赖楚衡借款130万元，以其名下的北房权证（2011）字第0106**号、第010651号、第008994号房屋所有权证项下的三套房屋提供担保，分别于2014年3月7日、4月23日办理了抵押登记，抵押权登记证明书号分别为北房地交押字[2014]第03587号、第06042号，并裁决：一、被告宇丰实业公司向被告赖楚衡返还借款本金人民币130万元及支付相应利息（按月利率2%计算，其中人民币100万元本金从2015年10月7日起计算至借款还清之日止，另外人民币30万元本金从2015年10月22日起计算至借款还清之日止）。二、被告宇丰实业公司向被告赖楚衡支付律师费人民币35000元。三、被告赖楚衡对被告宇丰实业公司提供的北房地交押字[2014]第03587号、[2014]第06042号抵押权登记证明书项下的抵押房产享有优先受偿权。上述裁决发生法律效力后，被告赖楚衡于2017年8月2日向本院申请执行。执行中，本院于2017年8月16日作出（2017）桂05执97号执行裁定，查封被告宇丰实业公司名下坐落于北海市房屋[房屋所有权证号：北房权证（2011）字第0089**号]及其相应土地使用权，查封期限自该裁定生效之日起三年。
2009年5月10日，原告涂娟与被告宇丰实业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告涂娟购买位于北海市房屋，总价款为56.2万元。同年6月10日，被告宇丰实业公司向原告涂娟出具收到其56.2万元房款的收据。2012年7月14日，双方签订《商品房交接书》，被告宇丰实业公司将上述房屋移交原告涂娟使用。该房屋现登记在被告宇丰实业公司名下，房屋所有权证号为北房权证（2011）字第0089**号，规划用途为住宅。该房屋及相应使用权属本院（2017）号执行裁定查封范围。在该案执行过程中，原告涂娟以法院查封的涉案房屋系其合法购买为由，提出执行异议，本院经审查后，认为因原告涂娟对登记在被告宇丰实业公司名下的不动产提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定驳回其异议请求。原告涂娟为此提起本案诉讼。
另查明，原告涂娟名下另一处房屋在北海市不动产登记中心的房屋登记信息为：重庆路北、四川路以东，怡海新村泰区3号楼（嘉悦大厦）B-102号，面积为58.5平方米，所在层楼为1楼，设计用途为商业。
被告宇丰实业公司在北海市中级人民法院（2017）桂05执异337号案中辩称：“确于2009年5月10日与案外人原告涂娟签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋转让给原告涂娟，收取了全部房款，并将该房屋移交原告涂娟使用”。
本院归纳本案的争议焦点为：原告涂娟对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否停止对涉案房屋的执行。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。即只要买受人对被执行的商品房符合法定保护的条件，法律就赋予其对该商品房的物权期待权以排除执行的效力。本案中，原告涂娟与被告宇丰实业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定。对于本案原告涂娟来说，其基于信赖被告宇丰实业公司，有理由相信其所购房屋上是不存在任何权利瑕疵的，其亦无能力控制被告宇丰实业公司是否在签订《商品房买卖合同》后将涉案房屋进行抵押。基于上述分析并结合被告宇丰实业公司在本院（2017）桂05执异337号案中确认已收取原告涂娟的全部房款的答辩意见及由原告涂娟提供的《商品房买卖合同》、《商品房交接书》、购房收据、水电费收据等证据，足以认定本案商品房买卖合同关系成立且合法有效，原告涂娟已付清全部房款并实际占有使用涉案房屋。被告赖楚衡对上述合同、收据的真实性提出质疑，但未提供相关证据推翻上述证据的真实性，对其主张本院不予采信。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，被告赖楚衡主张本案的《商品房买卖合同》虽合法有效，但不能对抗已经在讼争财产上办理了抵押权登记手续的抵押权人赖楚衡。本院认为，涉案《商品房买卖合同》在该抵押权设立之前已经签订，并不属于上述法律规定的在查封的财产上设定权利负担的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照<中华人民共和国合同法>第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，交付了购买商品的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上，优先于担保债权，建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。故此，原告涂娟对涉案商品房享有的物权期待权足以排除被告赖楚衡对涉案商品房的抵押权。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，本案不得执行涉案房屋。另外，案外人执行异议之诉是针对执行标的权属及能否执行该标的进行审理,故原告涂娟关于撤销涉案执行裁定及对涉案房屋的查封予以解除的诉请无法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、不得执行位于北海市相应土地使用权。
二、驳回原告涂娟其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告赖楚衡负担50元，由被告北海宇丰经济实业发展公司负担50元。(该款案件受理费原告涂娟已预交，被告赖楚衡与被告北海宇丰经济实业发展公司在本判决生效后十日内支付给原告涂娟）
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。
本院（2017）桂05执异337号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 文 全
审 判 员 杨雪云
审 判 员 王雅新
二〇一八年一月二十二日
法官助理 冼玉凤
书 记 员 曾惠敏