广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终5273号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李X成，住所地：安徽省芜湖市镜湖区。
委托诉讼代理人：张勇，广东知明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪腾锋，广东知明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈X曼，住所地：广东省汕头市澄海区。
委托诉讼代理人：谢烨蔓，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
原审被告（反诉第三人）：深圳市XXXX发展有限公司，住所地：深圳市福田区-3。
法定代表人：杜艳花，总经理。
委托诉讼代理人：李婕雯，系公司工作人员。
委托诉讼代理人：贾秀芳，系公司工作人员。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司深圳新安支行，住所地：深圳市宝安区XX工业区一栋一楼101B。
负责人：尹海军，行长。
委托诉讼代理人：陈杰，系公司工作人员。
上诉人李X成因与被上诉人陈X曼、原审被告深圳市XXXX发展有限公司（以下简称盛L行公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司深圳新安支行（以下简称农业银行深圳新安支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李X成上诉请求：1、撤销（2015）深宝法民三初字第1845号判决；2、驳回陈X曼的全部诉讼请求，支持一审李X成的诉讼请求；3、陈X曼承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：
一、一审判决认定事实严重错误，李X成已经履行合同约定义务，没有违约的故意和行为，交易中途夭折是陈X曼信用记录问题未能申请到银行贷款所导致。因陈X曼过错导致合同不能继续履行，又违反诚实信用原则恶意转嫁违约责任，理应对李X成承担违约法律责任。李X成2015年5月24日与陈X曼及中介三方共同签署《深圳市二手房买卖及居间服务合同》后，在5月27日就办好了对担保机构及中介人员的全权委托公证，随后又在6月11日积极配合陈X曼去中国银行营业部办好了申请按揭贷款的所有手续，包括签署资金监管协议和提供监管银行要求的银行卡账户等。至此，李X成已经按照合同约定和二手房买卖交易惯例履行了全部义务，此后事实上已不需要李X成再做任何事情就能完成二手房买卖交易。虽然陈X曼也向银行监管账户支付了首期款人民币30万元（以下货币均为人民币），但因陈X曼有信用逾期问题，中国银行拒绝发放贷款，导致合同不能继续履行下去。按照房屋买卖合同交易惯例，买方如因自身原因不能申请到贷款的，应当采用一次性付款方式付清房款，完成交易，否则应当承担违约责任。事实上，在陈X曼申请不到贷款而且已造成合同严重逾期后，中介曾经召集买卖双方一起协商。在协商过程中，中介明确告诉陈X曼应当尽快采用一次性付款方式解决问题，完成交易，不能拖延下去给李X成造成进一步损失。但陈X曼当即明确拒绝采用一次性付款方式完成交易。至此陈X曼已构成根本违约，而且交易目的已经完全落空，李X成被迫当着中介的面明确通知陈X曼解除合同，终止交易。但是陈X曼为了逃避违约责任，在一审过程中虚假声称已在别的银行（建设银行）申请到了贷款，只是因为李X成没有提供该银行的账户才导致交易最终没有完成的。这一虚构主张既没有任何证据支持，也违反了基本常识：个人信用记录在整个银行系统里是共享的，导致中国银行拒绝发放贷款的严重信用污点当然也会构成建设银行审批贷款的障碍。但是一审判决却在没有任何证据证明建设银行同意发放贷款的情况下，仅凭陈X曼和中介的口头说辞就认定陈X曼的主张成立，进而又据此认定李X成构成根本违约。二、一审判决在李X成既无违约故意也无违约行为的情况下，判令李X成承担违约责任，显然是错误适用法律。特别需要强调的是，本案根本不同于因“3.30新政”导致房价暴涨引发的“违约潮”诉讼案件。李X成作为卖方，是在“3.30新政”出台已两个月而且对房价的影响力已充分释放之后，因自己另外急需用钱，才决定利用有利的市场机会出卖房屋的，而且在签约后非常积极忠实地履行了全部义务。陈X曼作为买方，由于自身的原因不能完成交易，又不愿意承担违约责任，反而采用纠缠拖延的手段，甚至费尽心机使用各种伎俩把违约责任转嫁到李X成身上。陈X曼在8月3日给李X成寄送的律师函中出尔反尔，声称愿意用一次性付款方式完成交易，也是为逃避和转嫁违约责任而施展的严重违反诚实信用原则的花招。陈X曼还采取恶人先告状的策略，抢先提起诉讼并申请法院查封涉案房产，不仅导致李X成原定的为其他紧急用途筹钱的交易目的落空，而且因现在深圳房价早已回调而且交易清淡，也导致李X成错过了出售涉案房产的最佳机会。李X成口头补充称，一、李X成公证授权的代理人已经多次配合陈X曼办理申请银行贷款各项手续，第一次去了中国银行、第二次是中国建设银行，陈X曼没有申请贷款是陈X曼自己信用逾期造成，李X成代理人已经提供过银行账号，第二次办理不成同样是陈X曼信用问题。二、申请贷款不成功的情况下，陈X曼拒绝了一次性付款的方式支付房款，我方才表示终止合同，之后陈X曼为了逃避应承担的违约责任，在2015年8月3日以律师函的方式愿意一次性付款，实际并没有一次性付款的行为。三、一审没有查清李X成在整个过程中都没有违约的意图和行为，一审在房价上涨的情况下套用当时的司法政策，是机械适用法律规定。
陈X曼辩称，一、陈X曼对自身的信用逾期情况不知情，且并不影响买卖合同的履行，陈X曼已经依照合同约定履行监管首期款的义务，在得知中国银行不批准贷款的时候也积极联系其他银行进行按揭贷款，及时向按揭银行提供按揭资料。二、合同并没有明确约定陈X曼应当支付剩余购房款的时间，陈X曼履行监管首期款的义务后是李X成不履行配合办理提交银行按揭贷款的相关资料，在陈X曼表示可以一次性支付购房款的情况下李X成不予理会陈X曼请求。三、合同履行过程李X成从未明示要解除与陈X曼的房屋买卖合同，双方的合同一直在履行过程中，李X成就应当履行配合陈X曼办理银行按揭贷款，提交相关资料的合同义务，李X成一直未履行导致双方的合同未能履行。四、一审中双方选定的中介机构盛L行公司已经派代理人在法庭调查中说明在第二次双方选择建设银行贷款的时候是因为李X成不配合提供银行收款账号导致没有办理成功按揭贷款，同时对李X成提出一次性付款的要求，陈X曼已经书面送达给李X成，李X成没有回应。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回李X成上诉请求。
盛L行公司述称，第二次办理资金监管的时候因为要提供建设银行的龙卡账号才能办理资金监管，李X成担心继续办理会影响后期资金周转才没有提供银行账号。
农业银行深圳新安支行述称，房屋的按揭银行对买卖双方的房屋纠纷与其无关。
陈X曼向一审法院起诉请求：1、李X成、盛L行公司支付陈X曼违约金共计227600元；2、李X成、盛L行公司向陈X曼返还购房定金5万元；3、李X成、盛L行公司承担本案的全部诉讼费用。
李X成向一审法院反诉请求：1、解除陈X曼、李X成、盛L行公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号为NO505550XXXX）；2、陈X曼向李X成支付违约金227600元；3、李X成无需返还陈X曼定金50000元；4、陈X曼承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年5月24日，陈X曼（买方）与李X成（卖方）签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，陈X曼通过盛L行公司提供的居间服务购买李X成位于深圳市宝安区西乡街道XX开发区YL居1栋11-F的房产（房地产权证号50××23），转让房产价值人民币1138000元；该房产交易定金共计5万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金5万元；买方须于2015年6月12日前支付除定金之外的首期款410000元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内不足；如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合，本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起三日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应于协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准，若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在三十日内自行赎楼，增加的费用应由卖方承担，卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2日内，将房地产证原件交给第三方办理过户；在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管，买卖双方须在递件过户回执载明的答复日期届满之日起两个工作日内缴纳税费并领取新房地产证，买方负有抵押义务的，须于领取新房地产证当天办理抵押登记手续；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还已付的定金；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日或有其他根本违约行为，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已付的定金。合同签订后，陈X曼支付了5万元定金。上述款项由李X成收取了45000元，余款5000元作为交楼保证金由盛L行公司托管。盛L行公司当庭表示上述交楼保证金愿意依照法院判决处理。
2015年5月27日，李X成办理了赎楼等事项的委托公证手续。
2015年6月11日，陈X曼与李X成共同前往中国银行股份有限公司深圳FJ大厦支行签署了二手楼交易资金委托监管协议，约定陈X曼与李X成自愿将案涉房地产交易的资金30万元委托中国银行股份有限公司深圳FJ大厦支行监管，监管期限起始日自协议生效之日起90天。同日陈X曼向指定监管账户汇款30万元，完成了资金监管。
2015年6月25日，因中国银行股份有限公司深圳分行以陈X曼信用逾期为由拒绝发放贷款，陈X曼与李X成公证授权的代理人前往建设银行重新办理资金监管手续并申请贷款。因李X成拒绝提供建设银行账户，没有办理成功。
2015年8月3日，陈X曼委托律师向李X成发出律师函，称根据合同约定李X成应当无条件配合陈X曼申请银行按揭贷款，现李X成拒绝配合陈X曼办理资金监管等手续，特此催告李X成应于收到本催告函之日起两日内配合陈X曼前往银行办理按揭贷款；另如李X成不愿办理银行贷款，陈X曼也愿意一次性支付剩余房款。上述律师函，李X成已收讫。
另查，陈X曼家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，家庭可购二套。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
有关合同效力。结合本案，陈X曼与李X成签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系陈X曼与李X成双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。
合同签订后，陈X曼履行了支付定金的义务。李X成履行了办理赎楼公证委托的义务。在合同约定期限内，陈X曼与李X成依照合同约定在中国银行股份有限公司深圳FJ大厦支行办理了首期款监管和按揭贷款申请手续。原审庭审中，李X成主张陈X曼没有按照合同约定监管41万元首期款，构成违约。经审查，陈X曼与李X成签订的买卖合同明确约定，首期款监管金额与买卖合同约定不符的，以资金监管协议为准，在陈X曼与李X成签订的资金监管协议中，双方约定首期款监管金额为人民币30万元，故陈X曼仅支付了监管资金30万元并不构成违约。在陈X曼得到中国银行通知不能获得按揭贷款时，陈X曼于2015年6月25日与李X成的公证授权代理人以及盛L行公司的工作人员一并前往建设银行重新办理资金监管和申请按揭手续，因李X成拒绝提供建设银行账户而没有办理成功。李X成在原审庭审过程中，否认上述二次办理资金监管和申请按揭的事实，但经盛L行公司庭后核实，盛L行公司确认李X成的代理人曾与陈X曼及盛L行公司的工作人员前往建设银行办理二次资金监管和贷款申请。因陈X曼与盛L行公司的陈述相互印证，李X成又没有提交相反的证据证实其主张，一审法院依照陈X曼的陈述认定案件事实。李X成拒绝配合陈X曼办理银行按揭等手续，构成根本违约。陈X曼有权依照合同约定解除买卖合同。
关于合同的解除。原审庭审过程中，陈X曼与李X成均有解除合同的意思表示，故一审法院确认陈X曼与李X成签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于原审庭审当日即2015年10月29日解除。
关于定金，由于陈X曼与李X成、盛L行公司签订的《房地产买卖合同》于2015年10月29日解除，故李X成收取的定金5万元应当退回陈X曼。关于陈X曼请求退回定金的诉讼请求一审法院予以支持。由于上述定金由李X成收取45000元，盛L行公司监管5000元，故李X成应退回定金45000元给陈X曼，剩余5000元由盛L行公司迳付陈X曼。
关于违约责任。在合同履行过程中，李X成拒不配合陈X曼办理资金监管和按揭申请等手续，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。在陈X曼发送律师函催促履行，并表示可以一次性支付购房款后，李X成依然表示不予出售房产，违约意图明显。依据陈X曼与李X成签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》约定，如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还已付的定金，故陈X曼主张被告支付转让成交价20%的违约金有事实和法律依据，一审法院予以支持。李X成应当支付违约金共计227600元。
关于陈X曼要求盛L行公司承担违约责任的诉求，经审理查明，盛L行公司并非涉案买卖合同的主体，不能作为本案诉讼主体，故陈X曼要求盛L行公司承担违约责任的诉求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。如因盛L行公司与陈X曼之间的居间合同纠纷对陈X曼造成损失的，陈X曼可另寻法律途径解决。
关于李X成的反诉，因本案系李X成构成根本违约，陈X曼无需承担违约责任。故对于李X成提出的要求陈X曼承担转让成交价20%的违约金以及不予退回定金的反诉请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认陈X曼与李X成签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于2015年10月29日解除；二、李X成于本判决生效之日起三日内向陈X曼支付违约金227600元；三、李X成向陈X曼退回购房定金45000元；四、盛L行公司向陈X曼退回交楼保证金5000元；五、驳回李X成的全部反诉请求。原审案件受理费2732元、反诉费2732元由李X成负担，上述费用陈X曼、李X成已预交。
本院二审期间，盛L行公司提交了补充情况说明：1、关于李X成在2015年7月26日三方协商的过程中是否提出解除合同。2015年7月26日我司组织买卖双方进行协商时提出两个方案：方案一为卖方李X成提供建设银行账户，双方继续办理资金监管和按揭手续；方案二为买方筹集资金一次性付款继续履行合同。买方坚持方案一继续办理按揭，而卖方因担心资金周转时间长，坚持方案二。双方对于款项支付事宜未达成一致，卖方单方称解除合同，买方称会走法律途径。此后我司未接到买方关于一次性付款的消息。二、关于陈X曼在建设银行办理资金监管和按揭是否能够得到审批。得知陈X曼的贷款申请在中国银行没有审批通过后，我司按揭员与陈X曼相继找了多家银行，最后建设银行上步支行客户经理周伟答复可以在该行办理业务并能通过审批。
原审已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，陈X曼与李X成签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，双方均应全面履行。本案的争议焦点为合同的违约方是谁。
涉案合同对取得银行贷款承诺函或买方支付完全部购房款的时间没有约定，仅约定了买方应于2015年6月12日申请办理首期款资金监管和按揭贷款手续。在合同的履行过程中，陈X曼与李X成于2015年6月11日向中国银行办理了首期款监管和申请按揭贷款手续，在贷款申请未得到通过后，陈X曼与李X成的代理人及盛L行工作人员于2015年6月25日到建设银行重新申请办理资金监管和按揭手续时，因李X成拒绝提供建设银行账户而没有办理成功。李X成上诉主张，是因为陈X曼存在征信问题而无法办理第二次贷款手续，但李X成并未提交证据证明上述主张，盛L行出具的说明也否认了李X成的说法。李X成在不能证明建设银行会拒绝贷款的情况下不提供建设银行账户导致双方无法办理资金监管手续和申请银行贷款，合同已无法继续履行，李X成的行为已构成违约。李X成在2015年7月26日与陈X曼的会面中虽提出要求陈X曼一次性付款，否则将解除涉案合同，但此系双方对付款方式的协商，在陈X曼未构成违约的情况下李X成无权以此为由解除涉案合同。
涉案合同系双方当事人在原审庭审中协商一致解除，因李X成的行为构成违约，应承担合同不能履行的违约责任。而且，2015年7月26日双方未能达成一致意见后，李X成也未明确通知陈X曼解除涉案合同，而陈X曼在2015年8月3日发函催促李X成继续履行合同，并同意在李X成不愿办理银行贷款的情况下一次性支付剩余房款。在买卖合同未依法解除的情况下，陈X曼该函件已体现履约诚意，李X成收件后不予配合，亦不予回复，导致合同无法继续履行，构成根本违约。原审判决李X成退还定金以及支付转让款20%的违约金符合合同的约定，本院予以确认。
综上所述，李X成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2372元，由李X成负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴春泷
二〇一六年九月十四日
书记员 林 翘
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。