重庆市巴南区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)渝0113执异21号
异议人（案外人）：李成兰，女，1956年6月17日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：杜江涌，重庆米克律师事务所律师，执业证号15001200520659649，代理权限为特别授权。
申请执行人：晏世均，男，1950年10月21日出生，汉族，住重庆市巴南区。
被执行人：管昌明，男，1959年5月16日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
本院在执行申请执行人晏世均与被执行人管昌明等民间借贷纠纷一案，异议人（案外人）李成兰对执行位于沙坪坝区XX号房屋提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭，于2018年5月24日公开听证进行了审查，异议人（案外人）李成兰的委托诉讼代理人杜江涌、申请执行人晏世均参加了听证，因本院在执行中未发现被执行人管昌明的下落，本院无法通知其参加听证。本案现已审查终结。
异议人（案外人）李成兰向本院提出以下异议请求：请求解除对位于沙坪坝区XX号房屋（以下简称“争议房屋”）的查封，不得执行该房屋。事实和理由：1、争议房屋属于“先租后抵”。2014年12月5日，异议人李成兰与被执行人管昌明签订了房屋租赁合同，约定租赁期限自2014年12月5日至2024年12月4日，合同签订后，李成兰通过其女儿徐娟将租赁押金和5年的租金共计320000元一次性支付给被执行人，双方签订租赁合同时，争议房屋未设立任何担保。2、争议房屋由李成兰实际居住，且是其目前唯一住所。2014年12月6日，李成兰按照合同约定缴纳租赁押金和租金后即迁入争议房屋居住，因该房是其目前唯一住所，若该房被执行，李成兰作为年过六旬的老人将居无定所、颠沛流离，身心将受到极大的伤害和打击，产生负面的法律效应。综上，异议人李成兰的租赁权成立于争议房屋设立抵押权之前，且该租赁权系用益物权，能够排除执行。
申请执行人晏世均称，异议人李成兰的异议理由不成立。理由如下：2015年1月9日，申请执行人晏世均与被执行人管昌明签订借款合同并办理抵押登记，当日因管昌明需到争议房产中拿取房屋产权证，晏世均曾进入过该房，亲见房中系管昌明的孙子和孙子的外公、外婆在房中，听说是管昌明给其儿子、儿媳在居住；李成兰系另一被执行人李成英（管昌明的前妻）的姐姐，其所称的租赁合同是不真实的，该合同约定每5年支付租金300000元，按此价格当时可以在沙坪坝区三峡广场附近购买一套小户型，且合同约定租期10年不合常理；管昌明从未告知申请执行人争议房产出租给他人，且其不可能把该房出租给其妻姐，又把该房给她的儿子、儿媳居住。
本院经审查查明，本院于2015年8月28日、2015年9月1日立案受理晏世均诉管昌明、李成英民间借贷纠纷三案，案号分别为（2015）巴法民初字第06695、06696、06697号。其中（2015）巴法民初字第06696号案在审理中，本院根据晏世均提出的财产保全申请，于2015年9月15日作出（2015）巴法民初字第06696-1号民事裁定书，并于2015年9月22日查封登记产权人为管昌明的争议房屋（权证号：104房地证2013字第XX号，房屋用途为成套住宅，建筑面积为285.67㎡），该查封系轮候查封，首轮查封法院为重庆市璧山区人民法院（以下简称“璧山法院”）。后本院于2016年5月24日作出（2015）巴法民初字第06695、06696、06697号三份民事判决书，判决生效后，晏世均向于2016年8月3日向本院申请强制执行，本院于当日立案受理，三案案号为（2016）渝0113执2637、2638、2639号，对应的执行依据分别为（2015）巴法民初字第06695、06696、06697号民事判决书，其中（2015）巴法民初字第06697号判决认定争议房屋系该案所涉借款的抵押物，并确认晏世均对争议房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。上述抵押权登记日期为2015年1月9日。三案在执行中，本院于2016年9月18日向璧山法院函请将含争议房屋在内的两套房屋移送本院处置，璧山法院于2016年10月9日回函同意移送本院处置。本院遂于2016年10月20日在争议房屋处张贴公告，公告内容为“责令被执行人管昌明在2016年10月31日前自行搬出并腾空其所有的位于重庆市沙坪坝区XX号的房屋一套。如已租赁他人，限租赁户于2016年10月31日前搬走建筑屋内的财物，搬出建筑物。逾期不履行，本院依法予以强制执行”。后本院于2017年6月13日对争议房屋进行强制开启，并扣押了房内物品，其间本院执行人员并未见到异议人李成兰，案外人项锦勤在房中有阻挠执行的行为，本院决定对其处以拘留15日的处罚，项锦勤于2017年6月13日接受本院询问时称“被执行人管昌明是我亲家，我女儿和管昌明的儿子系夫妻关系。我居住在这个房屋有一年多了，房屋主要是我妻子肖萍在居住，我们居住这个房屋主要是为了照顾外孙。这个房屋好像是李成兰租赁的，李成兰和李成英好像是姊妹关系。……开始我是愿意配合法院执行工作，我是愿意搬离房屋的，但是后来我给管昌明的儿子管维波打电话问他怎么办，他说不走，走了就进来不到了，后来我就听了他的话就不同意搬，拒不配合法院执行工作。……”。项锦勤还称其对李成兰为何不在争议房产中居住不清楚。2017年12月25日，本院执行人员对异议人李成兰进行了询问，李成兰称其与李成英系堂姐妹关系，其自2014年12月5日起租住在争议房屋中，但其经常在外看病，在外看病期间由项锦勤及其配偶居住。
另查明，本院在执行（2016）渝0113执2637号案中委托重庆开睿源资产评估土地房地产估价有限公司对争议房屋及室内家电进行了司法评估，该公司作出（渝）开睿源评报字[2017]第017号资产评估报告书，对争议房屋在2017年11月8日的估价为4296500元。本院拟对争议房屋进行拍卖前，异议人李成兰向本院提出异议。听证中，异议人向本院提交了以下证据：1、《房屋租赁合同》，2、客户付款回单，3、重庆市流动人口居住证，4、华宇广场客服中心出具的《居住证明》。本院在异议审查程序中仅对上述证据作形式审查，因上述证据无明显瑕疵，本院根据上述证据记载的内容，认定以下事实：管昌明作为出租方（甲方），李成兰作为承租方（乙方），二人于2014年12月5日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将争议房屋出租给乙方，租赁期限为10年，自2014年12月5日起至2024年12月4日；合同签订后，乙方向甲方支付租赁押金20000元，租期届满，乙方无损害甲方利益无息退还；租金每月5000元，每五年支付一次，提前一月支付下五年租金；合同还约定了其他内容。2014年12月6日，李成兰的女儿徐娟向管昌明转账支付320000元。2015年8月23日华宇广场客服中心出具了《居住证明》，内容为“兹有XX租赁户：李成兰，身份证号码为：XX，在此居住。特此证明”，2015年8月26日，重庆市公安局渝碚路派出所为李成兰办理了居住地址为“重庆市沙坪坝区XX”的重庆市流动人口居住证。
本院认为，异议人李成兰主张其对争议房产享有的租赁权能够排除执行，本院应当依照《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“异复规定”）第二十四条的规定审查以下事项：1、李成兰是否系租赁权人；2、该租赁权的合法性和真实性；3、该租赁权能否排除执行。
首先，关于李成兰是否系租赁权人，以及该租赁权是否真实、合法的问题，根据《异复规定》第二十五条第一款第五项的规定“对案外人的异议，人民法院应当按照以下标准判断其是否权利人：……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断”，因本院在决定对争议房产进行处置前，并未对该房的占用情况进行调查，亦未通知或者公告要求占有人及其他权利人向本院申报权利，故本院只能根据李成兰提交的《房屋租赁合同》判断其是否系租赁权人，现李成兰既提交了《房屋租赁合同》以证明其租赁合同的承租人，又提交了其按该合同缴纳租金的证据，还提交了公安机关为其办理的重庆市流动人口居住等证明其在争议房屋中实际居住的证据，因此可以认定其系争议房屋的租赁权人，且该租赁权成立于办理抵押登记和本院查封房屋之前，是合法、真实的。本院在于2017年6月13日对争议房屋进行强制开启并扣押房内物品时，未发现李成兰在房内，只涉及李成兰是否持续在争议房屋内居住的问题，并不足以否认租赁权的真实性。
其次，关于李成兰的租赁权能否排除执行的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，以及该法第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，虽然李成兰因租赁权产生对争议房屋进行占有、使用的权能，但这些权能并不排斥出租人转移房屋所有权的权利，而仅是对出租人转移房屋所有权产生了一定的限制。人民法院在执行中对争议房产进行拍卖，其性质是在被执行人不自动履行生效法律文书确定的义务时，以公权力强制被执行人转移房屋所有权，而房屋所有权的转移并不必然侵害异议人李成兰的租赁权即对争议房产的占有和使用的权能，因此，异议人李成兰主张的租赁权不能排除本院对争议房产采取拍卖措施。至于异议人提出争议房屋是其目前唯一住所，若被强制执行，其将流离失所的问题，第一，在房屋租赁期内，若本院要求异议人向拍卖、变卖的买受人，或者接受抵偿的执行债权人移交争议房产的，异议人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《异复规定》第三十一条的规定，向本院另行提出书面异议；第二，无论本院在执行中是否对争议房屋进行拍卖，异议人对该房享有的权利均只能持续到租期届满时止，其租赁权能否延续，取决于能否与房屋产权人形成合意，即租期届满后异议人所主张的权利能否得到保障，与本院的执行并无法律上的利害关系；第三，对于本院在执行中发出的要求租赁户限期搬离的公告，若异议人认为违反法律规定，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定另行提出书面异议。
综上所述，异议人李成兰主张其对争议房屋享有的租赁权，并不足以排除执行，其异议理由不成立。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，裁定如下：
驳回异议人（案外人）李成兰的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 钟宇斌
人民陪审员 易如琴
人民陪审员 刘思碧
二〇一八年五月二十九日
书 记 员 曹艳莉