云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终4760号
上诉人（原审被告、反诉原告）：戚太珍，女，1969年2月3日出生，汉族
委托诉讼代理人：范飞，北京市北斗鼎铭律师事务所昆明分所律师。
委托诉讼代理人：杨栋莼，北京市北斗鼎铭律师事务所昆明分所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨春丽，女，1973年11月30日出生，汉族
上诉人戚太珍因与被上诉人杨春丽房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初5933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人戚太珍及其特别授权代理人范飞，被上诉人杨春丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人戚太珍的上诉请求：1.依法撤销昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初5933号民事判决第一项、第三项和第六项，在查明事实的基础上，依法改判。2.本案一审、二审的诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》为无效合同，原审判决认定该合同有效，并判令解除该合同属于认定事实错误，适用法律错误。1.2013年5月14日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，约定被上诉人将金黑公路云波汽修厂对面约1500平方米的场地（包括房屋及临时大棚）出租给上诉人作库房使用。该租赁物位于昆明市盘龙区沣源路、公园道1号围墙边，根据昆明市的总体城市规划，盘龙区整个行政区域均属于昆明市城市规划的范围，在昆明市城市规划区域内修建房屋及临时建筑，应适用《城乡规划法》关于城镇规划的相关规定。根据《城乡规划法》第四十条：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”；第四十四条：“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。”可知，不论其土地性质是国有还是集体所有，只要在城镇规划区域内的土地上修建房屋的，都应当取得建设工程规划许可证；只要在城镇规划区域内的土地上修建临时建筑的，都应当经过县级人民政府的批准。本案涉诉的租赁物在城镇规划区域内，应取得建设工程许可证和经批准后才能进行建设，但被上诉人在原审庭审中明确表示，该租赁物至今没有取得任何审批手续，因此，该租赁物为非法建筑物。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”；第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。由此可知，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。2.根据《土地管理法》第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体组织农民集体所有的土地的，或乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”；第六十三条：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，可知，在集体土地上进行建设仅限于村民建设住宅；兴办乡镇企业；乡（镇）村公共设施建设以及公益事业建设。本案涉诉租赁物是由伍家村居民小组出租给本村村民黄建生，黄建生承租该土地后，为谋取私利在该土地上修建了房屋及临时大棚，该行为违反了《土地管理法》的相关规定，属于违法行为;该建筑物属于违法建筑物。因此，黄建生将本案涉诉租赁物出租给侯雪梅；侯雪梅将租赁物转租给被上诉人；后被上诉人又将该租赁物转租给上诉人，上述租赁行为因租赁标的物违法而无效，因而，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。结合以上两点可知，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》为无效合同，不存在解除的问题，原审判决解除该合同无事实依据和法律依据，属于认定事实错误和适用法律错误。二、原审判决上诉人支付被上诉人违约金无事实依据和法律依据，属于认定事实错误，适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》为无效合同，因此，相关的违约条款为无效条款，原审判决依据无效合同判决上诉人支付被上诉人违约金无事实依据和法律依据，属于认定的事实错误，适用法律错误。
被上诉人杨春丽答辩称：合同有效，双方应严格履行合同义务，上诉人上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告杨春丽向一审法院起诉请求：1.解除原、被告所签订的《房屋租赁合同》；2.由被告戚太珍支付原告杨春丽违约金人民币64625元（以下均为人民币）；3.由被告戚太珍支付原告杨春丽房屋租赁合同解除之前，从2016年5月20日至2016年10月30日房屋租金损失107708.3元。
原审被告戚太珍提起反诉请求：1.原告退还被告水电及房屋设施的押金20000元；2.本案本诉与反诉的诉讼费由原告承担。
一审法院认定事实：2013年5月14日原告杨春丽与被告戚太珍签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于金黑公路云波汽修厂对面面积为1500平方米的房屋出租给被告，租赁期限4年零3个月，自2013年5月22日起至2017年8月30日止，被告需按年支付租金，每年租金为235000元，于签订合同之日起的次年对应日期提前30日支付下一年度租金，否则视为被告违约，租金于每年的基础上递增10%，被告向原告收取水电及房屋设施押金20000元，租期满后由原告一次性退还被告，若被告违约除不退还租金外，并另赔偿违约金（违约金按三个月房租计算）。被告于签订《房屋租赁合同》当日，向原告交纳水电及房屋设施押金20000元。被告于2016年5月20日搬离本案租赁房屋，并结清2016年5月24日以前的电费及2016年5月23日以前的水费。2017年2月6日，案外人昆明市盘龙区云山社区伍家村居民小组出具《经营场所产权证明》载明：“兹有位于昆明市盘龙区金黑公路附近云波汽修厂对面一处场地面积约1500平米，于1998年出租给本村村民黄建生使用，此经营场所土地使用权属昆明市盘龙区云山社区伍家村居民小组，场地上的（仓库大棚，二层楼一幢，平房5间，卫生间2间）属黄建生所有。后来黄建生将该场所出租给侯雪梅作为经营场所使用，该经营场所不属于违法建筑，属于我伍家村居民小组集体所有。”原、被告因《房屋租赁合同》是否有效，是否移交本案租赁房屋产生争议，故原告诉至一审法院提出前述本诉请求，被告提出前述反诉请求。另查明，昆明市盘龙区云山社区伍家村居民小组与黄建生于1998年5月13日签订的《场地使用协议》、于2003年3月25日签订的《补充协议》，由伍家村居民小组将本案租赁场地租给本村村民黄建生。2003年9月1日，黄建生与侯雪梅签订《场地租用协议》，由黄建生将本案租赁场地房屋租侯雪梅。伍家村居民小组知道并且同意黄建生转租给侯雪梅。2010年10月20日，侯雪梅与原告杨春丽签订《场地房屋租赁协议》，由侯雪梅将本案租赁场地房屋租给杨春丽。黄建生知道并且同意侯雪梅转租给杨春丽。2013年5月14日，原告杨春丽与被告戚太珍签订《房屋租赁合同》，由原告杨春丽将本案租赁场地房屋租给被告戚太珍。黄建生、侯雪梅均知道并且同意杨春丽转租给戚太珍。一审法院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《房屋租赁合同》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方都应当严格按照合同约定履行合同义务。关于被告认为本案租赁房屋系违章建筑导致合同无效的观点，因被告未提供证据予以证明，故一审法院依法不予采纳。本案中，被告称原告口头同意双方于2016年5月20日解除《房屋租赁合同》并由被告将本案租赁房屋移交给原告，但原告均予以否认，被告也未提交相应证据证明双方协商一致解除合同并共同办理移交手续，故一审法院对于被告该观点不予采纳。本案中，原、被告《房屋租赁合同》约定，租赁期限为2013年5月22日起至2017年8月30日止，但被告于2016年5月20日搬离租赁房屋并明确表示不承租，故原告提出要求解除合同，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。本案中，被告在房屋租赁期限届满前，搬出租赁房屋，并明确表示不再履行租赁合同，构成违约。依据原、被告所签订《房屋租赁合同》约定：违约金按三个月房租计算，且原、被告双方明确每月租金为21541.66元，故被告应当向原告支付违约金64624.98元。关于原告要求租金的诉讼请求无事实依据，且一审法院支持违约金已经足以弥补原告损失，故一审法院对于原告要求被告向其支付自2016年5月20日起至2016年10月30日的租金107708.3元的诉讼请求依法不予支持。由于上述认定解除原告与被告的租赁合同，被告为履行合同向原告交纳的水电及房屋设施押金20000元，应由原告退还给被告，故一审法院对于被告要求原告退还押金的反诉请求予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：“一、解除原告杨春丽与被告戚太珍于2013年5月14日签订的《房屋租赁合同》；三、被告戚太珍于本判决生效之日起十日内向原告杨春丽支付违约金人民币64624.98元；四、原告杨春丽于本判决生效之日起十日内向被告戚太珍退还水电及房屋设施押金人民币20000元；四、驳回原告的其他本诉请求。五、驳回被告的其他反诉请求。”
二审中，当事人没有提交新证据。二审认定事实与一审判决认定事实相一致。
另，二审经审查，一审判决主文三、四、五、六项编号存在笔误，应为二、三、四、五项，双方当事人也均认可系笔误，故本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点是：本案所涉《房屋租赁合同》是否有效，上诉人戚太珍是否应向被上诉人杨春丽支付违约金64624.98元。关于本案所涉《房屋租赁合同》是否有效的问题。上诉人戚太珍上诉以涉案房屋没有取得任何审批手续、属于违法建筑物等为由，提出《房屋租赁合同》无效的主张。经审查，上诉人戚太珍对其该项上诉主张并未提交相应证据予以佐证，故本院对此不予采信。关于上诉人戚太珍是否应向被上诉人杨春丽支付违约金64624.98元的问题。根据本案查证事实，双方签订了《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力，本案系上诉人戚太珍的违约行为导致本案合同的解除，故一审法院按照双方合同约定确认上诉人戚太珍应承担的违约金为64624.98元符合本案事实，本院对此予以维持，上诉人戚太珍上诉其不应承担违约金的主张不能成立，本院予以驳回。
综上所述，上诉人戚太珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费3746元，由上诉人戚太珍负担。
本判决为终审判决。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 杨章亮
审 判 员 蔡 芸
审 判 员 汪 佳
二〇一七年十月十二日
法官助理 陈 栋
书 记 员 闻 怡