广东省平远县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1426民初441号
原告：刘尚达，男，1943年1月20日出生，汉族，现住广东省平远县。
原告：陈凤华，女，1942年11月16日出生，汉族，现住广东省平远县。
两原告委托代理人刘世海，广东邦南律师事务所律师。
被告：平远平城投资实业有限公司，统一社会信用代码：9144142667138579X3。
住所：广东省平远县大柘镇平远大道北。
法定代表人黄天城，该公司执行董事。
委托代理人林文胜，该公司员工。
原告刘尚达、陈凤华诉被告平远平城投资实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月14日受理后，依法由审判员赖桂香独任审判，于2018年6月5日公开开庭进行了审理。原告刘尚达、陈凤华共同委托的代理人刘世海及被告平远平城投资实业有限公司的委托代理人林文胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘尚达、陈凤华诉称，原告夫妻作为买受人于2013年12月31日与被告平远平城投资实业有限公司签订了《商品房买卖合同》{平城销合字[2013]1018}，约定原告购买商品房为平城花园C区C15栋别墅，总价款为854439元。合同约定交付房屋时间为2014年9月30日前，被告在原告主动全款交付房款的条件下实则房屋已于2012年10月8日实际交付给原告管理、使用，且原告于此月开工进行装修，并在2013年春节已搬入居住，有水、电、电视、燃气等开通使用证据来证实，现以2014年1月1日作为交楼日期。《商品房买卖合同》第十五条还约定，出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给买受人。然而，涉案房屋交付给原告使用已经多时，但被告平远平城投资实业有限公司直至2017年10月18日才给原告办理房屋的权属登记手续，逾期办证的违约责任理应由被告承担。同时，签订合同当天，被告向原告收取了代办代缴费用49738元及配套费21300元，该款是用于支付住宅专项维修基金和缴纳契税及预缴物业费900元等，原告缴交给被告的代办代缴费用尚有结余，该结余款按规定被告应当全额退还给原告。在与被告协商未果之际，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、判令被告承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金159379元（日违约金按房屋总价款854439元的0.02%从2015年7月1日起算，暂计至2017年11月16日，共计900天）；二、判令被告返还代办代缴费用22304元给原告；三、本案的诉讼费用由被告承担。（以上各项合计人民币181683元）
被告平远平城投资实业有限公司辩称,一、不动产新条例的实施，对办理原告的不动产权证是情势变更；二、原告的诉讼时效已过；三、房屋已交付给原告装修管理和使用，对原告没有造成什么实际损失。
经审理查明，2013年12月31日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013-1018）及《附件四：其他约定》，原告自愿认购被告开发的位于平远县××柘镇岭××区××幢低层高级住宅。合同第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3422元，总金额为人民币854439元。合同第六条约定：付款方式为一次性付款，在签约之日买受人一次付清所有房款总金额人民币854439元。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2014年9月30日前将验收合格的商品房交付给买受人使用。合同的《附件四：其他约定》第3条对此交付使用时间进行了补充约定：乙方选择非银行按揭付款方式的，须付清全部房价款及相关费用，方可要求甲方交付该商品房；乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首期房款及相关费用后方可要求甲方交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。合同的《附件四：其他约定》第4条约定：交楼后，乙方应在甲方发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。
2013年12月31日，原（乙方）、被告（甲方）还签订了一份《补充协议》{平城售补字【2013】1018号}，该《补充协议》第一点对前期物业管理进行了约定；第三点对办理商品房买卖合同及交楼手续时应交的相关费用进行了约定：1、乙方在甲方交楼时应预交三个月物业管理费，此项费用由甲方收取；2、乙方在签订商品房买卖合同时预交办权证综合费用8088元（包括产权登记费、工本费、印花税等）；办理房地产权证契税首套房按144㎡（含）以上按总房价的3%收取，144㎡以下按总房价的1.5%收取；二套房（含）以上按总房价的3%收取；上述费用由甲方代收代缴。该《补充协议》还对应由原告负担的安装配套费进行了约定。
2012年11月20日，原告向平城物业装饰设计分公司支付涉案房屋装修预付款人民币5000元。2013年1月13日，原告向平城物业装饰设计分公司支付涉案房屋装修预付款人民币50000元。2013年7月16日，原告向平远中燃城市燃气发展有限公司预存涉案房屋燃气费人民币282元。2013年10月9日，原告向平远平城物业服务有限公司支付了涉案房屋物业费人民币97.5元（其中水费10.5元、均摊电费53.4元、物业管理费33.6元）。合同签订当日即2013年12月31日，原告一次性向被告付清了涉案房屋购房款人民币854439元，并支付了代收代缴费用人民币38715元、配套费人民币21300元。2014年2月28日，原告向平远县广播电视台支付了数字基本收视维护费人民币300元。2016年8月26日，平远县地方税务局城区税务分局收取涉案房屋契税人民币12816.59元、契税滞纳金人民币3428.44元，合计人民币16245.03元。2017年5月27日，原告所购涉案房屋交纳的住宅专项维修资金为人民币4994元。
原告在庭审中表示，涉案房屋的实际交房时间为2012年10月8日，但其自愿以合同签订的次日即2014年1月1日作为实际交房时间，被告对原告所称交房时间不予认可，并认为实际交房时间应当按照合同的约定即2014年9月30日。另外，被告提交一份平远县房地产管理局于2018年5月17日出具的《证明》，证实平远县房地产管理局受理涉案房屋一手商品房转移登记的时间为2017年10月18日。庭审中原告还主张被告向其收取的人民币38715元代办代缴费用，减去实际缴纳的契税、住房维修基金及三个月物业管理费后的余额应返还给原告。第一次庭审结束后，被告补交了平远县国土资源局出具的《证明》，《平远县房产登记缴费通知单》、《关于C15栋低层住宅代收代缴费用的说明》，表示其收取的涉案房屋代收代缴费用人民币38715元中包括契税、房屋维修基金及办证费用，其中实际交纳了契税人民币16245.03元（含滞纳金人民币3428.44元）、房屋维修基金人民币4994元及办证等费用人民币2393.07元，仍应退还给原告代收代缴费用人民币18082.9元。原告表示对被告补交的上述《说明》、《缴费通知单》、《证明》的真实性无异议，对关联性、合法性基本无异议，但对于涉案房屋契税滞纳金，原告认为产生滞纳金的原因是由被告造成的，是否应由原告承担由法院裁决。
另查明，2017年11月16日，原告已经取得涉案房屋的房地产权属证书（粤20**平远县不动产权第0004331）。
以上事实，有原告提交并经开庭质证的原告身份证、《商品房买卖合同》（合同编号：2013-1018）及《附件四：其他约定》、《补充协议》（平城售补字[2013]1018号）、被告企业机读档案资料、购房发票1张、购房款、代收代缴费用发票及配套费收据各1张、税收缴款书1张、住宅专线维修资金交存通知书1张、房地产权属证明书[粤（2017）平远县不动产权第0004331号]、平远中燃天然气费预存凭单1张、广东省梅州市地方税务局通用机打发票1张、平城物业收费收据1张、装修预付款收据2张；被告提交并经开庭质证的物业管理费通知1张、平远县房地产管理局出具的《证明》一份、平远县国土资源局出具的《证明》、《平远县房产登记缴费通知单》、《关于C15栋低层住宅代收代缴费用的说明》；以及庭审笔录予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013-1018）及《附件四：其他约定》、《补充协议》{平城售补字【2013】1018号}系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，均系合法有效的合同，原、被告双方均应按约定全面履行自己的义务。本案争议焦点主要为：1.新条例实施是否导致不动产权证延期办理问题；2.被告是否应承担逾期办证违约责任问题；3.本案是否超过诉讼时效的问题；4、本案应如何计算逾期办证违约金问题；5.被告是否需向原告返还代收代缴费用问题。
关于新条例实施是否导致不动产权证延期办理问题。被告并未提交证据证明在新条例正式施行后，被告或房屋权属登记机关有通知原告要求增加提交相关资料及增加新的登记费用，被告亦未将此新条例实施情况及可能造成的影响向买受人说明，而《商品房买卖合同》对此情形亦未作明确约定，故被告关于新条例实施对办理原告的不动产权证是情势变更，是导致逾期办证的主要原因的抗辩，理由不足，本院不予采纳。
关于被告是否应承担逾期办证违约责任问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述“交付使用后360日内”结合《附件四：其他约定》第4条的约定：“在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续”，故应该理解为360个工作日。原告认为涉案房屋的实际交房时间为2014年1月1日，而被告认为实际交楼时间应当按合同约定的时间即2014年9月30日。根据原告提交的证据反映涉案房屋在原、被告双方签订正式的《商品房买卖合同》前已发生了各项费用，并缴纳了物业费（包含水费、电费），可以认定在原、被告双方签订正式的《商品房买卖合同》前被告已将涉案房屋交付给原告使用。原告在庭审中表示其自愿以合同签订的次日即2014年1月1日作为实际交房时间，该主张具有合理性，且在《商品房买卖合同》约定的交房时间内。故，原告主张以2014年1月1日作为实际交房的时间，本院予以支持。被告应于2015年6月17日前（即从2014年1月2日开始计算360个工作日）将办证所需资料交产权登记机关备案。然而被告于2017年10月18日才将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已逾期854天，根据合同约定，被告应承担逾期办证的相关违约责任。
关于本案是否超过诉讼时效的问题。买受人即原告依约付清购房款并合法占有房屋后，其请求出卖人即被告办理房屋所有权转移登记手续，属于行使物权请求权，不适用诉讼时效的规定。逾期办证的违约金的诉讼时效问题，本院认为逾期办证违约金按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。结合合同的约定，原告请求被告承担逾期办理房屋权属登记违约责任的请求日是2018年5月14日（即起诉日），又因《中华人民共和国民法总则》将诉讼时效修改为三年，在《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始实施时，原告所请求的2015年10月1日前的违约金的诉讼时效已届满两年，因此，该时段违约金的诉讼时效不适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效为三年的规定，即该时段的违约金因超过诉讼时效而本院不予支持；原告请求的2015年10月2日起的违约金的诉讼时效在《中华人民共和国民法总则》开始实施时尚未届满二年，因此，2015年10月2日起的违约金的诉讼时效适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效为三年的规定，自2015年10月2日起至起诉日即2018年5月14日未超过三年，故，原告要求被告支付自2015年10月2日起的逾期办证违约金的诉讼请求未超过诉讼时效，本院应予以支持。
关于本案应如何计算逾期办证违约金问题。因被告本应于2015年6月17日前将办证所需资料交产权登记机关备案，然而被告于2017年10月18日才将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间，自2015年6月18日起被告应承担逾期办证的违约责任，又因2015年6月18日至2015年10月1日时段的违约金已超过诉讼时效，故被告应向原告支付自2015年10月2日起至2017年10月18日止（共747天）以涉案房屋总价款人民币854439元为基数，按日息万分之二为标准计算的违约金人民币127653.19元。
关于被告是否需向原告返还代收代缴费用问题。根据原、被告双方签订的《补充协议》{平城售补字【2013】1018号}第三条第二项：“办理房地产权证契税首套房按144㎡（含）以上按总房价的3%收取，144㎡以下按总房价的1.5%收取；二套房（含）以上按总房价的3%收取；上述费用由甲方（本案被告）代收代缴”的约定，被告收取的代收代缴费用包括契税和办证费用，庭审中原、被告双方确认代收代缴费用还包含了房屋维修基金。《补充协议》签订后，被告向原告收取了代收代缴费用人民币38715元，根据原、被告双方提供的证据反映，涉案房屋实际契税人民币16245.03元（含滞纳金人民币3428.44元）、房屋维修基金人民币4994元、办证等费用人民币2393.07元。双方争议的主要是契税滞纳金应由谁负担的问题，由于契税及滞纳金系由税务部门收取，被告只是受原告委托缴纳涉案房屋的契税，在原、被告双方对如果产生契税滞纳金由谁负担无事先约定的情况下，涉案房屋的契税及滞纳金应由原告自行承担。另外原告认为被告应向其返还三个月物业管理费，因原告无证据证明被告收取的代收代缴费用中包含了三个月物业管理费，对原告该主张本院不予支持。综上，被告应返还原告代收代缴费用人民币15082.9元（人民币38715元-契税人民币16245.03元-房屋维修基金人民币4994元-办证等费用人民币2393.07元）。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第十八条之规定，判决如下：
一、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告刘尚达、陈凤华支付自2015年10月2日起至2017年10月18日止以涉案房屋总价款人民币854439元为基数，按日息万分之二为标准计算的违约金人民币127653.19元。
二、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告刘尚达、陈凤华偿还代收代缴费用人民币15082.9元。
三、驳回原告刘尚达、陈凤华的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3934元，减半收取1967元，由原告刘尚达、陈凤华共同负担422元，由被告平远平城投资实业有限公司负担1545元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 赖桂香
二〇一八年八月十四日
书记员 刘庭基