四川省合江县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）合江民初字第2548号
原告（反诉被告）李代平，男，生于1969年1月14日，汉族，四川省合江县人，户籍地合江县。
委托代理人李忠文，男，生于1952年10月15日，汉族，四川省合江县人，住泸州市江阳区。系李代平之兄。
委托代理人刘登文，女，生于1969年3月13日，汉族，四川省合江县人，户籍地合江县。系李代平之妻。
被告（反诉原告）胡金珍，女，生于1965年1月20日，汉族，四川省合江县人，户籍地合江县。
委托代理人李嘉龄，女，生于1952年9月9日，汉族，四川省合江县人，住重庆市渝中区。系胡金珍的姑姐。
委托代理人刘致和，四川荔香律师事务所律师。
原告（反诉被告）李代平诉被告（反诉原告）胡金珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月25日立案受理后，依法由审判员刘雪松独任审判，于2013年10月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李代平及其委托代理人李忠文、刘登文，被告（反诉原告）胡金珍及其委托代理人李嘉龄、刘致和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李代平诉称，2003年5月1日，原、被告签订了《房屋租赁协议》，双方约定：被告将北门口城墙上第二层门市出租给原告使用，租期从2003年5月1日起至国家拆迁为止；每月租金400元及压金、违约金事项。合同签订后，原告依约向被告交付了压金，依法办理了营业、卫生、特种行业等证照，装修房屋开办了合江县北门口茶旅社，并依约交清了房租费。2013年3月30日，原告向被告交纳今年4月至6月房租费1500元时，被告提出：“自己要经营，于2013年7月3日收回该出租房”的单方毁约意见，原告当即表示租期未到国家拆迁时，不同意搬迁。2013年6月29日，原告根据合江消防大队的要求对旅社设施进行整改，被告强行阻止施工。其后被告对旅社断水、断电、拆换门锁，强行占有原告旅社桌、凳、床、被等价值14699元的财物，并造成原告每天停业损失158.3元。综上，原、被告间的《租赁协议》未到期，被告强行占有已出租的房屋及原告旅社的经营设施、设备等财物，已严重违约。请求判决被告排除其对原告执行整改旅社和经营管理的妨碍；被告恢复原告旅社值班室房屋和设施、设备价值16799元；被告赔偿原告从2013年7月1日起至恢复正常营业之日止每天按158.3元计算的停业损失。
被告（反诉原告）胡金珍辩称，并非被告胡金珍违法毁约，而是双方约定的租期截止于“国家拆迁”具有不确定性，属于租期约定不明，被告胡金珍有权随时主张解除合同，并给原告李代平留足了三个月的合理搬迁时间；原告李代平违法使用承租的房屋造成严重的安全隐患而被公安消防部门依法查封，被告胡金珍有权解除租赁合同；原告李代平拒不按照被告胡金珍通知的期限搬迁，严重影响被告胡金珍使用房屋，被告胡金珍才被迫拆除了原告李代平的旅社值班室，将出租房屋门锁拆换并关锁。鉴于被告胡金珍已向原告李代平提出解除合同，原告李代平在租赁房屋经营的旅社已被合江县消防中队查封，被告胡金珍提起反诉，请求判决原告（反诉被告）李代平限期搬走其物品，腾空租赁房屋，赔偿被告（反诉原告）房屋损失每月800元至腾空止。
原告（反诉被告）李代平针对被告（反诉原告）胡金珍的反诉答辩称，被告（反诉原告）胡金珍单方解除《房屋租赁协议》是违法的，不能成立。依法成立的合同对双方都具有法律约束力，任何一方都不得擅自变更和解除。原告（反诉被告）李代平按约交纳了房租，并按消防部门的决定正在进行整改，并未同意被告（反诉原告）胡金珍解除合同，相反倒是被告（反诉原告）胡金珍停水断电、拆房换锁，强占出租房屋，任意打、砸、丢、甩原告（反诉被告）的财物的行为违法违约。双方约定的解除合同条件“国家拆迁”并未成就，被告（反诉原告）胡金珍不能单方解除合同，原告（反诉被告）李代平按约交纳房租是守约方，法律赋予的合同解除权在守约方，因此不同意解除房屋租赁合同，双方应当继续全面的履行房屋租赁合同。
经审理查明，2003年5月1日，原告（反诉被告）李代平与被告（反诉原告）胡金珍签订了《租赁协议》。该协议约定：胡金珍将北门口城墙上第二层门市租与李代平使用，租期从2003年5月1日起至国家拆迁为止；每月租金400元，提前一月付完下一季度的钱；李代平不得损坏房屋的一切设施，不得使用、破坏楼顶和墙体；李代平必须先交压金2000元给胡金珍，在国家拆迁后退还；任意一方违约，违约方需交纳2000元给另一方等。合同签订后，原告（反诉被告）李代平依约向被告（反诉原告）胡金珍交付了2000元压金，在此租赁的面积约145m2的房屋中采用装修用木板材隔墙形成旅社用房间，并办理了营业、卫生、特种行业等证照，开办经营了合江县北门口茶旅社。合同签订后，原告（反诉被告）李代平依约向被告（反诉原告）胡金珍交纳了每月房租（前期每月400元，后调为每月450元，2013年4月1日上调为每月500元），2013年1月，被告（反诉原告）胡金珍要求上调房租每月800元，原告（反诉被告）李代平认为过高，双方协商未果。2013年3月30日，被告（反诉原告）胡金珍在收取原告（反诉被告）李代平2013年4月至6月房租时，书面告知李代平“自己要经营，于2013年7月3日收回该出租房”，双方就解除合同未能协商一致。2013年6月29日，原告（反诉被告）李代平根据合江县公安消防大队的要求对其旅社木质隔墙进行整改，被告（反诉原告）胡金珍进行阻拦致整改未完成。2013年7月1日，合江县公安消防大队以合公消封字（2013）第002号临时查封决定书对原告（反诉被告）李代平经营的合江县北门口茶旅社进行了查封。该临时查封决定书载明：“我大队于2013年6月28日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：违反消防技术标准，采用易燃、可燃材料装修，违反了《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）第3.2.1条规定。现决定予以临时查封。查封部位、场所的范围：合江县北门口茶旅社客房。查封期限：2013年7月1日15时至2013年7月10日15时。你单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经我大队检查合格方可解除查封。同日，被告（反诉原告）胡金珍对原告（反诉被告）李代平经营的合江县北门口茶旅社断水断电。2013年8月1日，被告（反诉原告）胡金珍拆除了合江县北门口的茶旅社的值班室，将该出租房屋门锁拆换并关锁，原告（反诉被告）李代平经营茶旅社的设施、物品未搬离该出租房屋，被告（反诉原告）胡金珍自行对该旅社部分设施、物品进行了清点管理。2013年8月26日，被告（反诉原告）胡金珍请人对出租房屋打扫卫生、搬运了该旅社部分旧棉被、杂物倒入垃圾存放地点。原告（反诉被告）李代平的妻子刘登文在现场时也将该旅社的旧钢丝床处理卖与收“破烂”的人。经原告（反诉被告）李代平、被告（反诉原告）胡金珍分别提供该旅社财物清单，本院于2013年11月4日组织双方到该出租屋现场清点核对，该出租屋内现有旅社财物：海尔21寸电视机1台、电脑1台、吊扇1把、座扇10把、方桌2张、电脑桌1张、大圆桌1张、方凳19跟、棉被79床、电话机1部、藤椅2张、竹沙发1张、棉垫14床、床单被套42床／件、单人床13张、棕垫13床、凉席13床、热水瓶5个、席梦思1床、灭火器2个、应急灯2盏、防火石膏板11块、游戏机1个、值班床和衣柜是附合在值班室上用木条及木板搭建，已拆除，材料在现场。按原告（反诉被告）李代平的财物清单计尚欠缺旅店读卡器1个、方凳6根，价值2120元。
审理中，原告（反诉被告）李代平陈述对旅社整改在2013年6月28日开始是用防火的石膏板贴在原板壁上，贴了部分，后来合江县公安消防大队看了说要将木板全部拆换，要用角钢加上防火的石膏板来做隔墙才符合消防要求，自己还没来得及按此要求做，就被合江县公安消防大队查封了。用角钢加上石膏板做隔墙进行整改，没有告知被告（反诉原告）胡金珍，也未征得其同意。被告（反诉原告）胡金珍当即表示用角钢和石膏板来整改影响房屋结构和安全，不同意原告（反诉被告）李代平对其出租房屋用角钢和石膏板来整改。
审理中，除原告（反诉被告）李代平的陈述外，其还向本院提供了以下证据：1、租赁协议、胡金珍的房屋产权证、压金收条、房租收条；2、合江县北门口茶旅社的营业执照、卫生许可证、特种行业许可证；3、合江县公安消防大队合公消防字第（2013）第0241号责令限期改正通知书、合公消函（2012）184号关于合江县北门口茶旅社消防安全检查情况的函、刘登文要求排除妨碍申请书、尹德伟的情况说明；4、合江镇派出所的接（报）处警登记表2份、受理报警登记表1份；5、2013年7月1日起在租赁房屋发生断水断电、拆值班室等情况的现场照片52张；6、收据5张、销货单3张、收条3张、发票1张、通知2张；7、记账本1册；8、证人李某某、董某某、何某某当庭作证的证人证言。
审理中，除被告（反诉原告）胡金珍的陈述外，其还向本院提供了以下证据：1、租赁协议和租金收条；2、合江县北门口茶旅社被合江县公安消防大队查封前后的现场情况照片16张；3、证人尹某某、梁某某、陈某某、罗某某的自书证明材料；4、合江镇百花亭社区人民调解委员会工作人员胡某某的情况说明；5、胡金珍制作的录音、录像、通知；6、证人周某某、石某某当庭作证的证人证言，证人王某某当庭作证的证人证言及其记录的财物清单。
本院根据被告（反诉原告）胡金珍的申请，向合江县公安消防大队调取的合公消封字（2013）第0002号临时查封决定书、临时查封现场笔录、现场照片；根据原告（反诉被告）李代平的申请，组织双方到租赁房屋现场对合江县北门口茶旅社的财物进行清点、核对，形成了财物清点、核对笔录。
上述证据经当庭举证、质证，原告（反诉被告）李代平和被告（反诉原告）胡金珍对原告李代平提供的证据：1项、2项、3项中的合江县公安消防大队限期改正通知书、消防安全检查情况的函、4项、5项；对被告（反诉原告）胡金珍提供的证据：1项、2项、5项中的通知；对本院调取的证据合江县公安消防大队临时查封决定书、临时查封现场笔录，现场照片以及现场财物清点、核对笔录无异议，本院对此证据的真实性予以确认、采信。原告（反诉被告）李代平和被告（反诉原告）胡金珍对原告（反诉被告）李代平提供的证据3项中的刘登文要求排除妨碍申请书、尹德伟的情况说明；6项、7项、8项；对被告（反诉原告）胡金珍提供的证据：3项、4项、5项中的录音、录像、6项的证据形式存在瑕疵、证据关联性、合法性及证明目的，提出了各自的异议。本院对此证据结合已经确认、采信的证据的内容、证据关联性、形成的证据锁链以及双方的陈述等因素，综合认定了前述审理查明的事实。
本院认为，原告（反诉被告）李代平与被告（反诉原告）胡金珍签订的房屋租赁合同合法有效，该合同约定的租期为从2003年5月1日起至国家拆迁为止。从合同约定租期的内容来分析，双方约定了合同履行的起始日和合同到期的条件，并未明确约定合同到期的具体时间，即明确固定的租期。该合同从起始日至今已履行逾十年，2011年1月21日国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布施行后，以前国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止，该合同约定的“国家拆迁”已变为了“国家征收”，而从本案来讲，“国家拆迁”条件逾十年也未成就，“国家征收”现今也没有具体明确的时间，也就是说“国家拆迁”或“国家征收”这一合同到期的条件成就的时间至今都不能具体确定。因此，该合同因租期约定不明确，应属不定期租赁合同，被告（反诉原告）胡金珍可以依法随时解除不定期租赁合同。原告（反诉被告）李代平租赁被告（反诉原告）胡金珍的房屋，应当按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，不得影响或损坏租赁房屋的结构和安全，而原告（反诉被告）李代平在租赁房屋内经营茶旅社，采用易燃装修材料造成消防安全隐患、影响公共安全而被合江县公安消防大队临时查封，其整改要采用角钢等材料也因可能改变房屋结构等因素为被告（反诉原告）胡金珍所拒绝，原告（反诉被告）李代平欲通过采用角钢等材料整改而实现继续经营茶旅社的目的已不能达到。因此，被告（反诉原告）胡金珍以影响房屋安全和结构因素行使合同履行不安抗辩，解除房屋租赁合同的理由也成立。综上，原告（反诉被告）李代平要求继续履行合同，排除被告（反诉原告）胡金珍对李代平执行整改旅社和经营管理的妨碍，被告（反诉原告）胡金珍恢复旅社值班房屋和设施的请求不能成立；被告（反诉原告）胡金珍要求解除合同，原告（反诉被告）李代平搬走其物品、腾空租赁房屋的请求，本院依法予以支持。因房屋租赁合同解除，原告（反诉被告）李代平须搬离前述经本院组织双方清点核对的旅社财物，可以自行拆除未形成附合的装饰装修物如木板墙及房间门，腾空租赁房屋交付被告（反诉原告）胡金珍。被告（反诉原告）胡金珍已拆除的值班室内附合搭建的值班床及柜子，因合同解除本须拆除，拆除后材料仍在租赁屋内，原告（反诉被告）李代平可自行搬离，被告（反诉原告）胡金珍对此可不作赔偿。因房屋租赁合同解除，被告（反诉原告）胡金珍应退还原告（反诉被告）李代平压金2000元。原告（反诉被告）李代平经营的合江县北门口茶旅社于2013年7月1日被合江县公安消防大队依法临时查封，至今未能解除查封，加之被告（反诉原告）胡金珍已明确提出解除合同，收回租赁房屋，其间原告（反诉被告）李代平不能合法经营其茶旅社。因此，其要求被告（反诉原告）胡金珍赔偿从2013年7月1日起至恢复正常经营之日止每天按158.3元计算停业损失的诉讼请求，本院不能支持。被告（反诉原告）胡金珍从2013年7月1日开始擅自对租赁房屋停水断电，多次到租赁房屋与原告（反诉被告）李代平发生纠纷，严重影响了承租人正常使用租赁房屋；2013年8月1日被告（反诉原告）胡金珍对出租房屋的门锁拆换、关锁并自行管理，原告（反诉被告）李代平即未使用该租赁房屋。因此，其要求原告（反诉被告）李代平赔偿房屋损失每月800元至腾空止的诉讼请求，本院不能支持。该租赁房屋拆换关锁后，原告（反诉被告）李代平经营的茶旅社的财物并未搬走，也未经双方清点核对，但却脱离了原告（反诉被告）李代平的管理，其管理责任应归责于被告（反诉原告）胡金珍，经本院组织双方现场清点核对，双方认可合江县北门口茶旅社物品缺少旅社读卡器一个、方凳6根，被告（反诉原告）胡金珍无法返还原物，旅社读卡器1个以合江县公安局治安大队指定单位的销售价格2000元计价，方凳参考原告（反诉被告）李代平的清单报价20元／根，计价120元，应由被告（反诉原告）胡金珍赔偿原告（反诉被告）李代平。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条（承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。）、第二百三十二条（当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。）、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条（承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损坏的，承租人应当恢复原状。）、第十三条（承租人未经出租人同意装饰、装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。）之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李代平与被告（反诉原告）胡金珍于2003年5月1日签订的《租赁协议》；原告（反诉被告）李代平于本判决生效后十日内腾空租赁的房屋交付被告（反诉原告）胡金珍。
二、被告胡金珍（反诉原告）应返还原告（反诉被告）李代平压金2000元；应赔偿原告（反诉被告）李代平旅店读卡器、凳子的价款2120元，合计4120元，于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）李代平。
三、驳回原告（反诉被告）李代平的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）胡金珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的时间履行给付金钱义务的，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费318元，反诉费150元，合计468元，减半收取234元，由原告（反诉被告）李代平负担200元，被告（反诉原告）胡金珍负担34元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 刘雪松
二〇一三年十一月十二日
书记员 夏建英