广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016)粤1971民初10572号
原告（反诉被告）霍广华，男，汉族，1965年10月6日出生，住东莞市，
委托代理人曾晓峰，系广东政丰律师事务所律师。
被告（反诉原告）东莞市芷兰轩餐饮管理有限公司，住所地：东莞市南城区新城市中心区元美东路东莞市商业中心一期八区（M栋）四层，统一社会信用代码：91441900680613555C。
法定代表人袁凤玲。
委托代理人叶冠繁、孔鹏程，均系广东莞信律师事务所律师。
原告霍广华诉被告东莞市芷兰轩餐饮管理有限公司（以下简称“芷兰轩公司”）及被告芷兰轩公司反诉原告霍广华租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理，分别于2016年6月17日和2016年11月24日公开开庭进行了审理。第一次庭审有原告霍广华及其委托代理人曾晓锋，被告的委托代理人叶冠繁、孔鹏程到庭参加诉讼；第二次庭审有原告霍广华及其委托代理人曾晓锋，被告的委托代理人孔鹏程。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付计算至2016年11月30日的未付租金188700元；2、被告自2015年7月10日拖欠租金之日起向原告支付滞纳金，滞纳金计算方式为每日支付每月租金的3%，暂计至2016年5月31日共计552880.80元；3、原、被告双方解除租赁合同关系；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原告与被告于2012年8月31日签订《物业租赁合同》，约定原告自2012年9月1日起向被告出租位于东莞市南城区新城元美东路综合市场四层单位的房屋，2015年8月31日前租金为每月10200元，2015年9月1日至2018年8月31日租金为11220元，当月租金应于每月10日前支付。然而，被告于2015年6月21日支付该月的租金后，自2015年7月10日起至今未付租金，拖欠原告租金为2015年7月至2016年5月共11个月之租金共计121380元。根据《物业租赁合同》的约定，原告有权解除合同，并要求被告清除杂物，要求被告支付租金及滞纳金。租赁物上的多重门锁均是被告安装，被告拒付租金后仍一直占用使用租赁物，也在租赁物中存放空调、床铺等物品，原告一直无法入内，原告作为出租人应有的权利受到严重损害。原告为维护自身权益，提起诉讼。
被告答辩并提起反诉称，被告承租案涉租赁物后进行装修及水电安装工程、安装空调设备、购买家私等物品供员工日常使用，正常使用宿舍期间均已足额按时向原告支付租金。后原告陆续将该物业四周闲置的空间隔成独立的场所用于商铺出租，造成消防通道堵塞的情况。2015年7月3日，东莞市公安局消防局南城大队进行消防检查后作出《临时查封决定书》，对该宿舍的总电闸进行查封，导致被告员工无法用电于当天搬离宿舍，到附近酒店居住。被告多次与原告协商要求其尽快按要求进行消防整改以便解除查封，继续使用租赁物，但原告均置之不理。此期间被告员工暂时入住附近酒店达一个月，等待原告完成整改后回迁，考虑酒店费用过高，为防止损失扩大，被告只能另行租赁宿舍。原告拒不履行整改义务导致合同目的无法实现，被告多次与原告协商装修、水电等投入费用的赔偿事宜，原告曾提出赔偿方案，但赔偿数额远低于被告的实际损失，双方未能达成合意。协商过程中，原告起诉要求被告支付租金及明显不合理的高额滞纳金，请求法院调整滞纳金。被告特向法院提出反诉请求：1、解除原、被告之间的租赁合同关系；2、原告向被告赔偿因合同无法继续履行，解除合同造成的损失共计1157378元（其中装修费用675216.90元、购买空调费用278097元、酒店住宿费用47604元、被告承租其他宿舍的支出15810元、床板费用42250元、员工上班交通补贴98400元）；3、原告向被告返还租赁押金20400元；以上共计1177778元；4.反诉费用由原告承担。
原告对被告的反诉答辩称，一、办消防是被告的责任。1、《物业租赁合同》约定消防使用设备由被告负责，被告将租赁物装修为宿舍使用后没有申请办理消防验收，导致消防部门对总电闸进行查封。被告法定代表人在《临时查封决定书》的签收方、被查封单位（场所）处签收，该决定写明被告应当立即整改火灾隐患，由经营者即承租人整改消防设施是符合惯例的常规做法。原告作为出租人从未收到《临时查封决定书》，无法知晓查封的真实原因及火灾隐患的情况，无法得知如何整改符合消防要求。据说消防部门看到租赁物内放置过多床板，以为租赁物内居住了上百人，才提高消防要求，但合同签订时被告声称只居住公司管理人员约17人左右。2、租赁物四周的空间并非原告所有，若四周的商铺出租后对被告的消防设施造成影响，被告有权依法向四周商铺主张相邻权。3、查封后被告锁住租赁物，原告无法进入，无法在租赁物房门范围内进行整改。查封后，原告出于善意，已经改善了租赁物房门外的通道，使得电梯旁有一个疏散楼梯及大楼两侧各一转盘楼梯，已在能力范围内采取适当措施进行整改。二、《物业租赁合同》合法有效，被告应履行支付租金的义务，原告有权根据合同约定收取租金及主张滞纳金，并要求解除合同，要求被告处理自带的家具、床板、空调、电器杂物等物品。三、被告反诉的各项诉请与事实不符，于法无据。1、被告提交的证明装修费的证据是伪造的，原告申请对相关证据进行鉴定，相关装修费、购买空调费没有发票，没有考虑折旧后的价值，双方协商时被告书面明确提出装修设备共288751.88元、热水器17500元、空调81182元，与被告诉请金额相差甚远，且花费一百多万元装修员工宿舍不符合常理。被告违约及逾期未支付租金，原告有权解除合同，押金不予退回，且房屋装修归原告所有。2、被告主张的酒店住宿费、承租其他宿舍支出、员工上班交通补贴均于法无据，且与事实不符。3、床板属于家具，按合同约定应由被告全部搬走，被告无权要求原告承担床板费用。
经审理查明，2012年8月31日，原被告经经纪介绍签订《物业租赁合同》，约定：1、原告将位于东莞市南城区新城元美东路综合市场四层单位B区租给被告作住宿使用，面积600平方米，此区装修及使用设施由被告自行负责，见附图；2、租赁期从2012年9月1日起至2022年8月31日，2012年9月1日至2015年8月31日每月租金10200元，2015年9月1日至2018年8月31日每月租金11220元，被告须缴纳租赁押金20400元，被告必须在每月10号之前交付当月租金；3、被告无正当理由未支付租金，或迟延支付租金达7天，原告可以催告被告在5日内支付，如超过5天仍未支付，原告有权解除合同，押金不予退回，被告须在原告催告3日内搬出该房屋；4、被告不按规定日期交付租金，原告有权要求支付滞纳金，滞纳金按日计算，每日滞纳金金额为每月租金的3%，计算日期从起租日算起；5、被告迁出时，应将在租赁期内自带的家具、电器杂物等物品全部搬走，否则作放弃处理，因清除杂物而发生的费用由被告承担；6、租赁及免租期间，被告须做好安全措施，如出现安全事故由被告负责承担。
合同签订后，原告收取被告押金20400元，被告对租赁物进行装修用作宿舍，并加装锁，但装修后未通过消防验收。被告按合同约定向原告支付租金至2015年7月10日。
2015年7月3日，东莞市公安消防局南城大队进行消防监督检查时发现该租赁物存在火灾隐患，作出东公南消封字[2015]第0014号《临时查封决定书》，注明：该住宅建筑与其他使用功能的建筑合建，住宅部分与非住宅部分未完全分隔，且未独立设置疏散楼梯，不具备安全疏散条件，故依法决定临时查封被告员工宿舍的总电闸，查封期限自2015年7月3日10时至2015年8月2日10时，并注明：你单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经检查合格方可解除查封。被告法定代表人袁凤玲在被查封单位（场所）签收处签名捺印。为查明案件事实，本院函至东莞市公安消防局，该局回复：该建筑物改变用途为宿舍是需要经过消防行政许可才能投入使用，整改义务主体不属于我局认定范围。本院向东莞市公安消防局南城大队调取的卷宗材料显示2015年7月3日9时原告主动来消防大队配合调查案涉租赁物存在消防方面的问题，并陈述员工宿舍区域设置有两个安全出口，安全出口外面有一条疏散通道，疏散通道有一条疏散楼梯，疏散楼梯是楼层公用的楼梯；现场照片显示员工宿舍内部未独立设置疏散楼梯；消防监督检查记录表显示居住场所与储存其他物品的场所设置在同一建筑内，场所内未独立设置疏散楼梯。
被告收到《临时查封决定书》后没有进行整改，口头告知原告查封情况要求原告整改，原告于2015年8月初将案涉租赁物与转盘楼梯之间的通道打通。双方一直就消防整改及赔偿问题进行协商，但没有结果。被告没有申请消防部门检查整改情况。
原告主张被告逾期交付租金超过15天，根据合同约定要求解除合同。被告主张租赁物由消防部门查封无法使用，原告拒绝整改导致合同目的无法实现，亦要求解除合同。本庭充分向双方当事人释明交接租赁物的必要性和法律风险，双方于2017年1月4日完成交接并签订《交接确认书》。
关于被告承租后装修的价值，本院根据被告的申请依法委托广州市华盟价格事务所有限公司进行评估鉴定并出具《报告书》。评估现场可见被告所有的双层铁架床、席梦思床垫及床架、摇头壁扇、空调、电视机等物品。《报告书》显示案涉租赁物的室内装修、水电安装工程、室内空调设备、热水器、床板的现在价值是392301元，该价值包含包括：摇头壁扇140元、双层铁架床（含床板）3637元、双层铁架床（无床板）3359元、席梦思床垫及床架2807元、冷热水供应系统35560元、空调系统34192元等。被告称在消防部门查封后搬离，没有使用案涉租赁物，被告安装的是中央空调系统和热水器系统，不能独立拆卸搬离，其他物品均是针对租赁物设置的，因双方一直协商处理消防问题以便继续承租，故没有拆除及办理相关物品，并明确表示同意搬走铁架床、床垫和风扇。原告则称被告有大量可搬离物品存放在租赁物内，被告持有钥匙并锁门，一直占有使用租赁物，原告无法进入及使用，并明确表示不需要使用原告的装修及相关物品，为此提交照片及视频证明租赁物锁门无法进入。被告称在查封当天搬离租赁物不清楚此后情况，后又称没有锁门方便原告进行整改。
被告提交发票、物业租赁合同、收款收据证明因原告过错导致房屋被查封，被告另外安排员工住宿产生费用，要求原告赔偿酒店住宿费用、承租其他宿舍的费用、员工上班交通补贴费用等。原告对上述证据不予确认，主张相关费用于法无据，且与事实不符。
另查，案涉租赁物已办理建设工程规划许可证，案涉租赁物所在建筑物的项目名称是综合市场，商品房预售许可证显示市中心区综合市场预售房屋的用途是商铺和停车场。该建筑物于1999年9月29日通过消防验收并领取东公消《证》字（99）第322号消防验收证。《商品房购销合同》第二十二条约定“房屋仅作商用使用，使用期间不得擅自改变该商品房之房屋结构和用途。”被告于2016年5月17日收到原告起诉状及应诉材料。
以上事实，有物业租赁合同、建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收证书、照片及视频、商品房购销合同、授权书、身份证复印件、清单、一级消防验收证、收款收据、转账凭证、商品房预售许可证、建设工程规划合格证、临时查封决定书、发票、物业租赁合同、收款收据、照片、承包合同书、工程预算书、复函、本院调取资料、报告书及本案庭审笔录、质证笔录等附卷为证。
本院认为，本案是租赁合同纠纷，原、被告签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。双方对解除合同不持异议，且已实际交接租赁物，本院对此予以确认。本案的争议焦点有三，一是合同解除的原因；二是被告应否向原告支付租金；三是被告的损失。
关于焦点一。首先，原告作为出租人清楚案涉租赁物的用途，将商业用途的房屋出租给被告用作宿舍，明显改变房屋用途，未能确保租赁物符合合同约定的用途。被告作为承租人负有谨慎审查房屋性质和用途的义务，其持有案涉租赁物的建设工程规划许可证、商品房预售许可证等证件，应当了解案涉租赁物的用途，其将商铺装修为宿舍使用，明显改变房屋用途。原、被告的共同行为引发住宅建筑与其他使用功能的建筑合建的安全隐患，是导致租赁物总电闸被临时查封的原因之一。其次，《物业租赁合同》约定房屋的装修及使用设施由被告自行负责，被告负有确保租赁物的装修装饰符合国家工程建设消防技术标准的义务，且租赁物必须经过消防行政许可才能投入作为宿舍使用。被告装修租赁物后没有经过消防验收，能够且应当预见租赁物存在不符合《中华人民共和国消防法》关于房屋使用条件的相关规定导致房屋不能使用的后果及风险。再次，从《临时查封决定书》的内容来看，查封期限为一个月，整改火灾隐患并经消防部门检查合格后可解除查封。但被告在收到《临时查封决定书》后未采取任何整改措施，在得知原告打通租赁物与转盘楼梯之间的通道后亦未积极联系消防部门检查，消极应对查封事件，既不交纳租金也未搬离租赁物，导致本案诉讼的产生。综上，原、被告对于合同解除均存在违约情形，本院综合考虑双方的过错程度，酌情认定原告应对合同解除承担30%的责任，被告应对合同解除承担70%的责任。
关于焦点二。因租赁物总电闸被消防部门临时查封，导致租赁物无法正常使用，故被告未按约定向原告支付租金。但如前所述，被告对于查封存在较大程度过错，且未采取积极措施跟进处理后续整改解封事宜，也未及时搬离物品返还租赁物，放任租赁物空置扩大出租人损失。被告辩称无须支付租金于法无据，本院不予采纳。针对原告诉请的租金，本院分别论述如下：1、查封后至被告收到应诉前的租金，即2015年7月11日至2016年5月17日期间租金。结合双方对合同解除的过错程度及责任大小，本院认定被告应对该期间租金承担70%的责任，即[10200×（1+21/31）+11220×（8+17/31）]×70%=79115.81元。2、被告收到应诉后至交接前的租金。原告起诉要求解除合同，被告对于解除合同不持异议但并未主动交还钥匙、将物品搬离或返还租赁物，经本院充分释明仍怠于办理交接手续，应对原告的租金损失承担全部责任。故结合原告的诉请，2016年5月18日至2016年11月30日期间租金为11220×（14/31+6）=72387.10元。上述租金共计151502.91元。鉴于原告对于合同解除存在一定过错，其主张没收租赁押金于法无据，被告反诉要求原告返还租赁押金20400元成立，本院予以支持。原告主张滞纳金于法无据，本院不予支持。
关于焦点三。1、装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第十一条第（三）项的规定，被告已形成附合的装修损失由双方按各自的过错承担相应的责任。《报告书》中摇头壁扇、铁架床、席梦思床垫及床架不属于形成附合的装饰装修，且被告明确表示可以搬走再用，故该部分费用应予以扣除。因冷热水供应系统及空调系统价值较大，《物业租赁合同》及附图均未显示租赁物需加装上述系统，且被告未举证证明该装修征得原告同意，该装修可以拆除且具有一定使用价值，原告亦明确表示不同意利用，故该部分费用亦应予以扣除。扣除上述费用后，结合《报告书》，被告的剩余装修价值为392301-140-3637-3359-2807-35560-34192=312606元。原告应对被告的装修损失承担30%的责任即312606元×30%=93781.80元。2、被告要求原告承担酒店住宿费用、承租宿舍的支出及员工上班交通补贴缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告霍广华和被告东莞市芷兰轩餐饮管理有限公司签订的《物业租赁合同》解除；
二、被告东莞市芷兰轩餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告霍广华支付租金损失151502.91元；
三、原告霍广华应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿被告东莞市芷兰轩餐饮管理有限公司装修损失93781.80元；
四、原告霍广华应于本判决发生效力之日起三日内向被告东莞市芷兰轩餐饮管理有限公司返还租赁押金20400元；
五、上述第二、三、四项债务折抵后，被告东莞市芷兰轩餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告霍广华支付款项37321.11元；
六、驳回原告霍广华其他诉讼请求；
七、驳回被告东莞市芷兰轩餐饮管理有限公司其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5607.90元（原告已预交）、反诉费7700元（被告已预交），由原告负担5363元，被告负担7944.90元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 刘 秋 霞
二〇一七年一月二十日
书记员 程大鹏（代）
刘作朋（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。