云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云23民终1139号
上诉人（原审被告）：楚雄亿丰市场开发有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇信义街54号，统一社会信用代码：91532301316238883N。
法定代表人：周德来，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张帆，云南滇中律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：邹某某，女，1978年2月14日生，住楚雄市。
被上诉人（原审原告）：代某某，女，2011年11月21日生，住址同上。
法定代理人：邹某某（系代某某母亲），基本信息同上。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：邹惠芬（系邹某某母亲），女，1951年7月30日生，住址同上，代理权限：特别授权代理。
上诉人楚雄亿丰市场开发有限公司（以下简称亿丰公司）因与被上诉人邹某某、代某某商品房预售合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2016）云2301民初2474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人亿丰公司上诉请求：1、依法撤销云南省楚雄市人民法院（2016）云2301民初2474号民事判决第二项；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案一审认定事实不清、适用法律错误。一审认定上诉人与被上诉人签订的《西南（楚雄）义乌商品博览城商铺认购协议》（以下简称《认购协议》）属于格式合同，其中关于定金的约定有两种以上的解释，应作出不利于提供格式条款一方的解释明显错误。双方所签订《认购协议》第四条约定的内容与《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定完全一致，是法律法规在双方协议中的具体体现。该约定条款文字表述明确、具体，不存在任何理解歧义。一审错误认定该条款约定有两种解释，并据此做出不利于我公司的解释，是对基本事实和法律适用错误。一审中被上诉人也并未对《认购协议》中关于定金约定的条款内容提出有理解歧义，而是主张在签订《认购协议》时，销售人员告知如果不签订《购房合同》定金可以退还。综合一审证据来看，被上诉人对该主张并无任何证据可以证实。相反根据双方签订的《认购协议》第三条明确约定协议签订当日乙方支付定金及第四条关于该定金的约定，以及上诉人开具给被上诉人的收据中也明确注明款项性质为“定金”，相互印证被上诉人所交款项就是定金。针对定金即使合同双方没有约定，《合同法》第一百一十五条和《担保法》第八十九条已明确规定了定金法则。本案《认购协议》关于定金的约定与法律规定的定金法则一致，都是公平地对双方当事人权利义务的约束。被上诉人交了定金但不与上诉人签订《商品房购销合同》，被上诉人构成违约，所交定金不予退还；如果上诉人违约，则应双倍返还收取的定金给被上诉人。因此，协议中约定定金对双方权利义务都是平等的，并不存在一审判决所认定的属于格式条款免除或者限制一方责任的说法。二、人民法院的判决具有指引作用，如果按照本案的一审判决，将给正常合法的商品房销售带来极大的不确定性和交易风险，同时也违背了我国民法通则的信用原则。房屋买卖属于大宗商品交易，商品房（特别是商铺）的位置、面积大小、价格差别很大，可能存在一套房屋有多个意向购房者的情况，因此现实中商品房交易往往都采用先签订认购协议或定购协议并收取定金的形式以确定双方的交易意向，已预订的商品房开发商就不得另行销售。并且现实中商品房销售都采用格式合同的形式，因为客观上不可能做到每一套商品房销售开发商都要与购房者单独拟定一份协议。如果按照本案的一审判决，就因为签订的《认购协议》形式上是格式合同，交了定金都可以退还。按照这个判决内容，以后正常的商品房销售将根本无法进行，也明显违背了我国民法诚实信用的基本原则。综上所述，上诉人与被上诉人关于定金有收据上明确载明，有双方协议中明确约定，同时《合同法》第一百一十五条、《担保法》第八十九条及多部相关法律也作了明确的规定。因此，一审判决认定事实错误，法律适用不当，请二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人邹某某、代某某辩称，一、一审认定事实清楚，证据充分准确，法律适用正确，请二审维持一审判决。上诉人违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，利用集团优势、利用买受人没有经验、订立协议时，上诉人蓄谋策划操控连环套、套牢客户无法脱身，致使双方的权利与义务明显违反公平原则。因上诉人的造假欺骗，故意隐瞒真实情况，签订购房协议时重要事项未告知，诱使被上诉人作出错误意思表示。2016年6月7日签订协议预交定金时，亿丰公司尚未取得商品房预售许可证，违反法律法规欺骗上诉人签订购房协议，骗取定金，造成被上诉人定金损失。双方签订协议后，上诉人2016年8月2日取得建筑工程施工许可证，2016年8月19日取得商品房预售许可证。二、2016年6月7日，上诉人的销售人员田野告知被上诉人所购的一期三层W5-3038A房面积为48.24平米，单价每平米5118元，在被上诉人交完一万元定金后却被告知商品房售卖价变成338399元，单价每平米7015元。被上诉人发现被骗后无法接受该价款。2016年6月9日，上诉人找到开发商明确表示不愿意购买商品房要求退还定金，但上诉人都找各种理由搪塞。三、亿丰公司制造虚假信息，签订购房协议时，策划宣传商铺售卖价多项优惠，房价多次变动，制造混乱条款，用合法形式掩盖非法目的，把客户3年投资回报提前预付3年返租费改写成专业市场经营管理协议的补偿，盗骗客户买房人3年返租款81216元，严重侵犯客户利益。四、此案认购协议时恶意制定格式霸王条款，把风险和责任全部推卸给被上诉人，明显显失公平。亿丰公司蒙骗客户签订购房协议，隐瞒重大事项未告知违反诚实信用原则。本案上诉人不顾事实真相，利用合法程序骗取定金，应按照定金法则，双倍返还被上诉人。根据庭审中双方当事人的陈述，本案协议已无法继续履行的可能。合同目的已经不能实现，应依法解除认购协议，并判决亿丰公司返还被上诉人骗取定金损失20000元，同时判决上诉人支付2016年6月7日至本案终结期间占用定金的利息（按照中国人民银行规定金融机构计收贷款利息标准，及按照实际侵占天数双倍计赔）。一、二审诉讼费由上诉人承担。
邹某某、代某某向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《认购协议》；2、由被告亿丰公司双倍返还定金20000元；3、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年6月7日，被告亿丰公司（甲方）与原告邹某某、代某某（乙方）签订《认购协议》，约定：“乙方认购楚雄元双路与320国道交叉口南侧西南（楚雄）义乌商品交易博览城（一期）3层W5-3038A号商品房，面积约为48.24平方米，甲方同意一次性给予原告24%的总价优惠，原告享受所有优惠后单价为5118元每平方米，认购实际总价为246896元。（上述一次性24%的经营管理优惠前总价为338399元，优惠额度为91503元，该优惠额度作为乙方同意与甲方签订《专业市场经营管理协议》的补偿。”）付款方式：乙方在签订本协议当日，向甲方支付该商品房认购定金20000元（大写贰万元整），定金不计利息，在与甲方签订《楚雄市商品房预售合同》时，该定金在乙方应付款中相应抵扣，自动转为房款。……乙方如逾期未与甲方签订西南（楚雄）义乌商品交易博览城《楚雄市商品房预售合同》，或未按期支付房款的，视作乙方违约。甲方有权解除本协议，甲方对乙方所交定金不予退还，同时甲方有权将该商品房另行出售。乙方保证该商品房经营者遵守甲方管理规定，按甲方统一规划业态进行经营。甲方已向乙方明示《委托经营管理协议》为签订本协议的前提。”同日，被告亿丰公司置业顾问田野与原告签订《置业计划书》，约定：“认购商铺号为W5-3038A，建筑面积48.24平方米，原总价338399元。前期市场培育，统一经营管理优惠7.6折，返租三年后为81216元，折后总价为257183元，7.6折后单价为5331元每平方米。成交总价为246896元，成交单价为5118元每平方米。按时签合同优惠3000元（7天内签约），优惠后总价243896元，优惠后单价为5056元每平方米。”。原告于2016年6月7日向被告交付2000元，2016年6月8日再次向被告交付8000元。另查明，被告亿丰公司于2015年7月6日、8月14日、2016年4月21日取得国有土地使用权证、于2015年7月7日、8月21日、2016年5月3日取得《建设用地规划许可证》、于2015年9月23日、2016年5月29日取得《建设工程规划许可证》、于2016年8月19日取得《商品房预售许可证》。
一审认为，《中华人民共和国合同法》规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的乙方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，双方签订的《西南（楚雄）义乌商品交易博览城商铺认购协议》，除签名为原告自己所签外，其他都由被告打印及其工作人员填写，在协议第三条“付款方式”中“乙方在签订本协议当日，向甲方支付该商品房认购定金__元（大写）__,定金不计利息，在与甲方签订《楚雄市商品房预售合同》时，该定金在乙方应付款项中相应抵扣，自动转为房款，剩余房款乙方同意按以下第__种方式付款”系打印，该条中的“8万、捌万元整、2”系手工填写。该协议系被告向原告提供，庭审中原告陈述签订该协议时被告当销售人员承诺，若到时不想签订《购房合同》，该款项可以退还，现被告提供的证据不能证实其已经向原告说明，如果双方不签订《楚雄市商品房预售合同》，该定金适用定金罚则，不予退还。根据《合同法》的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作为不利于提供格式条款一方的解释。故对被告提出定金不予退还的解释，本院不予采纳。被告亿丰公司应将原告交付的房款10000元退还原告邹某某、代某某。根据庭审中双方当事人的陈述，本案协议已无法继续履行的可能，合同目的已不能实现，故对原告要求解除与被告签订《西南（楚雄）义乌商品交易博览城商铺认购协议》的诉请，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告邹某某、代某某与被告楚雄亿丰市场开发有限公司2016年6月7日签订的《西南（楚雄）义乌商品交易博览城商铺认购协议》；二、由被告楚雄亿丰市场开发有限公司返还原告邹某某、代某某人民币10000元。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告邹某某、代某某负担75元（已交），由被告楚雄亿丰市场开发有限公司负担75元（未交）。
二审中，双方当事人未提交新证据。经征询双方当事人对原审认定事实的意见，上诉人亿丰公司对原审认定“……于2016年8月19日取得《商品房预售许可证证明》。”有异议，认为已于2015年8月份取得《商品房预售许可证》；对其余事实没有意见。被上诉人邹某某、代某某对一审认定的事实无异议。对双方当事人无异议的原审认定的事实，本院予以确认。
对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人于2016年8月19日才取得涉案房产W5-3038A的《商品房预售许可证明》，其在未取得《商品房预售许可证明》前就向被上诉人销售并收取定金，违反了商品房预售的相关法律规定。本案因双方当事人均愿意解除所签《认购协议》，故该协议应予解除后，被上诉人交纳的定金10000元上诉人负有返还的义务。
本院认为，本案双方对一审判决解除邹某某、代某某与亿丰公司2016年6月7日签订的《西南（楚雄）义乌商品交易博览城商铺认购协议》均无异议，上诉人亿丰公司对此项判处亦未提出上诉，故本院予以维持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定。当事人在签订认购协议时，约定交付定金的，该定金为立约定金，根据双方的约定和法律关于定金的规定，在因当事人一方违反认购协议约定，导致商品房买卖合同未能订立的，按照定金法则承担责任。如双方均无违约行为，只是就有关条款协商不一致，或者因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房买卖合同的，收取定金的一方应将定金返还给对方当事人。本案中，亿丰公司存在擅自发布广告及发布含有升值内容的房地产广告的行为，而该地产是否确实升值，存在不确定性。由此导致邹慧芬、代某某与亿丰公司未能在认购协议约定的日期订立商品房预售合同，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的不可归责于双方当事人的事由，亿丰公司应将收取的定金返还邹慧芬、代某某。
综上，亿丰公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持，一审判决认定事实清楚，判处并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由楚雄亿丰市场开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 芳
审判员 陈翠连
审判员 吴启贤
二〇一七年一月二十二日
书记员 苏正生