陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终2191号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西鹏博投资管理有限公司。住所地：西安市经济技术开发区B4区未央路以西长实·中登大厦*座*单元*层*室。
法定代表人：李勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：董孟杰，陕西君勤律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：西安市未央区鸿基快捷酒店。住所地：西安市未央区龙首苑小区*层。
经营者：魏东。
委托诉讼代理人：李蓉，女，1972年10月23日出生，汉族，该公司员工，住西安市长安区。
上诉人陕西鹏博投资管理有限公司（以下简称鹏博公司）因与上诉人西安市未央区鸿基快捷酒店（以下简称鸿基酒店）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
鹏博公司上诉请求：1、维持原判第一项；2、撤销原判第二项，改判驳回鸿基酒店要求鹏博公司归还租赁房屋的诉讼请求；3、撤销原判第三项，改判驳回鸿基酒店要求鹏博公司赔偿损失的诉讼请求；4、撤销原判第四项，改判鸿基酒店向鹏博公司返还扣押的办公用品，并赔偿损失3000元；5、维持原判第五项；6、本案一、二审诉讼费由鸿基酒店承担。事实和理由：鹏博公司因为经营困难才提前解除租赁合同，且鹏博公司在鸿基酒店的监督下一直在搬东西，最后是因鸿基酒店在门上加了一把锁不让鹏博公司搬东西，才发生了撬锁事件。鸿基酒店早已将涉案房屋出租给他人，原审判决鹏博公司向鸿基酒店移交涉案房屋，无事实依据。鸿基酒店反诉状自认，截止合同解除，鹏博公司拖欠物业费及水电费共计4260.9元，鸿基酒店后来随意增加拖欠物业费金额，无事实依据。从鸿基酒店的庭审陈述看，双方之间至少对2015年8月前的物业费不存在争议。鹏博公司提交的2015年8月24日鸿基酒店负责人魏东向鹏博公司出具的缴费通知单表明，2015年9月前鹏博公司并不拖欠物业费。鸿基酒店不会催缴水电费，一是因为水电费是鹏博公司自己交，与鸿基酒店无关，二是因为水电是抄表，不是按季度交。按合同约定，半年租金为152685元，在鹏博公司与鸿基酒店协商提前解除合同过程中，鹏博公司通过银行转账、刷卡、现金等方式陆续向鸿基酒店支付120895元，鸿基酒店出具了收款收据，注明2015年9月1日至2016年2月29日期间的房租，下欠31790元。后经双方协商，2015年10月20日一致同意解除合同，租赁合同到期时间为2015年12月30日。从2015年9月1日至2015年12月30日是4个月，按合同租金应为101790元，鹏博公司已支付120895元，多支付了19105元。鉴于鸿基酒店提出的物业费、其他费用问题，双方协商鹏博公司不用再补交31790元，鸿基酒店不用退还19105元，鸿基酒店只需将1万元押金退还鹏博公司并配合鹏博公司搬东西就行，在此基础上双方签订了房屋租赁解除协议书。鹏博公司并不拖欠鸿基酒店租金和物业费，本案纠纷系鸿基酒店反悔不想退还1万元押金进而阻挠鹏博公司搬家导致。一审中，鹏博公司申请调取物业费等相关证据，但一审法院并未调取。鸿基酒店承认，租赁期间出租房屋内的物品属鹏博公司所有，并主动要求鹏博公司搬走物品。原审判决以鹏博公司未提交物品所有权证明驳回鹏博公司要求返还办公用品的诉请显然不成立。鸿基酒店承认，双方发生纠纷时鹏博公司已经搬走了一部分，鹏博公司所列清单有些东西没有，因此一审法院现场勘验时与物品清单不一致很正常。虽然双方已签订解除租赁合同协议，但从附随义务的角度并结合房屋租赁合同的实践，鸿基酒店作为出租人有义务配合、协助并提供条件让鹏博公司搬东西，正是因为鸿基酒店违反了该附随义务并一再阻挠鹏博公司搬离物品，故由此产生的损失应由鸿基酒店承担。正是由于鸿基酒店的阻挠，导致鹏博公司雇佣了搬家公司，产生了费用，却最终没有搬成，鹏博公司已提交3000元损失的证据，原审判决以证据不足不予支持不成立。
鸿基酒店辩称，根据房屋租赁合同约定及法律规定，鹏博公司有义务支付所有租金，鸿基酒店作为出租人只有交付房屋及合同到期收回房屋的权利义务。鹏博公司未举证证明其付清了所有租金，鸿基酒店已提交证据证明鹏博公司欠付租金及其他费用。鸿基酒店向鹏博公司出具的欠付租赁费收据，是根据每半年支付一次租金的合同约定，故收据上写的是半年期间，但2015年10月20日是双方协商解除合同的时间，故收据上的欠付租赁费是协商合同终止时间2015年12月29日前所欠租赁费。鹏博公司在合同到期后的2015年12月30日来搬东西，当时鸿基酒店要求鹏博公司支付欠付租赁费，鹏博公司的物品没有全部搬完并承诺在最后一次搬东西时将租金付清，但元旦后鹏博公司一直没有来搬，直到2016年1月6日来搬，鸿基酒店要求鹏博公司付清剩余所欠租金及其他费用，但鹏博公司强行搬东西，鸿基酒店阻止。鸿基酒店有权利在鹏博公司没有付清租金的情况下留置鹏博公司没有搬完的东西。
鸿基酒店上诉请求：1、撤销原判第一项、第五项，维持原判第二项、第三项、第四项；2、改判鹏博公司向鸿基酒店支付拖欠的各项费用直至归还租赁房屋为止（暂计至2016年3月1日为56704.52元，其中2015年拖欠房屋租金31790元、违约金滞纳金12902.75元；2016年1月1日至2016年1月6日房屋租赁占用费5746元；2015年9月至2016年3月1日垫付的物业费3684.87元、水电费2580.90元）；3、改判鹏博公司向鸿基酒店赔偿门锁损失300元；4、本案一、二审诉讼费（含反诉费）由鹏博公司承担。事实和理由：鹏博公司与鸿基酒店不仅存在房屋租赁关系，也存在旅店住宿关系。鹏博公司在租赁鸿基酒店房屋期间，其法定代表人李勇在鸿基酒店多次住宿或经常安排他人住宿。李勇于2015年9月1日向鸿基酒店负责人魏东转账的3万元是支付以往欠付的住宿费及鸿基酒店垫付的物业费等费用，而非第四季度租金。李勇支付该款时，用途写的是“货款”，并未注明为2015年第四季度房屋租金。鹏博公司在2015年9月1日之前还存在欠付鸿基酒店费用的事实，一审法院在未查清全部案件事实的情况下，毫无根据认定李勇2015年9月1日转账的3万元为鹏博公司交纳的2015年第四季度租金，与事实相悖。截止2015年12月30日，鹏博公司尚欠鸿基酒店房屋租金31790元，因一审法院对2015年9月1日李勇向魏东转账3万元的性质及用途没有查清并错误认定为租金，导致错误认定鹏博公司只欠鸿基酒店1790元租金的结论。根据双方房屋租赁合同约定，鹏博公司逾期支付费用，每逾期一天，按年租金千分之五支付违约金。既然鹏博公司存在逾期支付租金的事实，就应按合同约定支付违约金。一审法院既然已认定鹏博公司撬锁对鸿基酒店门锁造成损坏的事实，却未判决鹏博公司向鸿基酒店赔偿门锁的损失，明显错误。
鹏博公司辩称，鸿基酒店的上诉请求、事实和理由无事实根据和法律依据，请求驳回。
鹏博公司向一审法院起诉请求：鸿基酒店返还扣押的办公用品，赔偿损失3000元；退还租房时交纳的押金10000元；承担本案诉讼费。
鸿基酒店向一审法院反诉请求：鹏博公司归还租赁房屋；支付拖欠的费用直至归还租赁房屋为止（暂计算至反诉之日2016年3月1日为125808.59元）；赔偿损失300元；反诉费由鹏博公司承担。
一审法院认定事实：2014年1月1日，鹏博公司（乙方）与鸿基酒店（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方自愿将坐落在西安市未央区枣园南岭16号门面房三楼（包括套间会议室）出租给乙方使用。房屋面积约为565.5平方米。双方议定一次性确定年租金为30.537万元，年租金每三年以7%上浮，乙方在合同签订时需缴纳房屋押金一万元。物业管理费0.9元每月每平方米，水费5.3元每吨，电费1.35元每度，具体明细由乙方同物业公司签订物业管理协议进行规定。甲方交房时间为2014年1月1日，租赁期限自2014年3月1日至2019年2月29日止，租金按半年结算，由乙方在每半年的前一个月一次性交付甲方。乙方逾期交付房屋租金及综合管理费，每逾期一日，由甲方按年租金的千分之五向乙方加收违约金。逾期十五日，即视为乙方不履行合同。届时，甲方有权按下述约定追究乙方违约责任，即终止合同，乙方按年租金的20%向甲方支付违约金。乙方鹏博公司未加盖公章，但双方认可租赁合同关系成立。2015年10月20日，鹏博公司与鸿基酒店签订房屋租赁解除协议书，载明双方同意解除原签订的房屋租赁合同，房屋合同到期时间2015年12月30日，房屋现有结构、装修不得破坏。庭审中，双方就鹏博公司自2015年9月至12月共计四个月房租101790元是否向鸿基酒店交清产生争议，鸿基酒店举证鹏博公司于2015年10月9日支付2万元、2015年10月20日支付5万元并在收据载明尚欠31790元。鹏博公司予以认可，但称其已付清租金，并提供2015年9月1日转款凭证证明其向鸿基酒店支付3万元。鸿基酒店认为该3万元为其代鹏博公司支付的物业费、冲减鹏博公司欠付的租赁费、住宿费用和延期支付物业费和房屋的违约损失，鹏博公司仍欠付租金。经调查，鹏博公司租赁期间的物业费由鸿基酒店代交，其中2014年4月1日至2015年8月31日共交纳9613.5元，2015年9月565.5元，2015年10月至2016年1月1806元，共计11985元。关于鹏博公司要求返还的办公用品，鹏博公司未提供物品所有权证明，其列出的物品清单与现场勘查情况不一致。鹏博公司所主张3000元损失，其举证搬家公司收据一份。鸿基酒店主张损失300元为门锁损坏的赔偿，鹏博公司承认撬锁，但鸿基酒店未举证其门锁的价值凭证。另查明，涉案房屋由陕西大方银领房地产开发有限公司出租给鸿基酒店，陕西大方银领房地产开发有限公司由房屋所有权人西安大方置业发展有限公司授权管理经营。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立起生效。涉案房屋权属明确，鹏博公司与鸿基酒店签订租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应全面履行义务。当事人协商一致，可以解除合同，鹏博公司与鸿基酒店签订解除协议，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同经协议解除，鹏博公司应足额支付房租并交还房屋，鸿基酒店应返还押金。本案的争议焦点在于房租101790元是否交清，双方认可已支付7万元，鹏博公司称其转账支付的三万元为租金，予以确认，故鹏博公司仍欠付1790元租金。鸿基酒店辩称鹏博公司欠付住宿费等予以冲抵鹏博公司支付的3万元，与本案不是同一法律关系，可以另案诉讼。鹏博公司要求鸿基酒店返还扣押的办公用品的请求，因未提供物品的所有权证明，不予支持。鹏博公司要求赔偿损失3000元的请求，仅提供收据，证据不足。鹏博公司要求鸿基酒店退还押金一万元的请求，于法有据，应予支持。合同解除后，鹏博公司有义务按约将房屋腾退给鸿基酒店，故鸿基酒店要求鹏博公司归还租赁房屋的请求，应予支持。鸿基酒店要求鹏博公司赔偿损失125808.59元之请求，应以鹏博公司欠付的租金及鸿基酒店代为缴纳的物业费为限，认定为13775元。鸿基酒店要求鹏博公司赔偿300元门锁损失，因未能提供修理更换的发票，证据不足，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、西安市未央区鸿基快捷酒店于本判决生效后十日内向陕西鹏博投资管理有限公司返还押金10000元；二、陕西鹏博投资管理有限公司于本判决生效后十日内向西安市未央区鸿基快捷酒店移交西安市未央区枣园南岭16号门面房三楼房屋；三、陕西鹏博投资管理有限公司于本判决生效后十日内向西安市未央区鸿基快捷酒店赔偿损失13775元；四、驳回陕西鹏博投资管理有限公司其余诉讼请求；五、驳回西安市未央区鸿基快捷酒店其余反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费125元（鹏博公司已预交），由鹏博公司承担25元，鸿基酒店承担100元，鸿基酒店承担部分于上述付款时间一并给付鹏博公司。反诉案件受理费1461元（鸿基酒店已预交），由鹏博公司承担140元，鸿基酒店承担1321元，鹏博公司承担部分于上述付款时间一并给付鸿基酒店。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定，原审判决查明事实属实，本院予以确认。另查明：1、一审中鸿基酒店将鹏博公司未搬离的物品集中放置到涉案承租房屋中的一间内，其余承租房屋鸿基酒店已收回并另行出租。2、经一审法院现场勘验，涉案承租房屋内还有鹏博公司物品如下：招财龙一个、茶海两个、电话机一个、垃圾筒十一个、大花盆九个、显示屏十个、关公一台、海尔牌空调外机一台、配件一箱、袋子四箱、白板三个、工具四把（扳手、剪子、管钳、锯子）、办公桌三个、风扇一台、博古架一个、茶几一个、老板椅一把、木柜四个、铁皮柜一个。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”、第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。鹏博公司与鸿基酒店于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。2015年10月20日鹏博公司与鸿基酒店签订《房屋租赁解除协议书》，协商一致解除上述《房屋租赁合同》，于法有据。合同经协议解除，鸿基酒店应返还鹏博公司押金1万元。鹏博公司于2015年10月9日支付鸿基酒店2万元、于2015年10月20日支付鸿基酒店5万元，鸿基酒店于2015年10月20日向鹏博公司出具收款收据载明鹏博公司尚欠鸿基酒店租金31790元。2015年9月1日，鹏博公司向鸿基酒店转账3万元，鹏博公司主张该3万元为租金，鸿基酒店主张该3万元为住宿费等费用，因住宿费的主张与本案并非同一法律关系，鸿基酒店可另案主张，故原审判决认定该3万元为租金，并无不妥。据此，鹏博公司仍欠付鸿基酒店租金1790元。鹏博公司承租期间，鸿基酒店代鹏博公司交纳物业费11985元，此费用鹏博公司应向鸿基酒店清偿。关于鸿基酒店主张的其他费用，因与双方协商解除合同的事实相悖，原审判决不予支持，并无不当。经法院现场勘验，涉案承租房屋处仍有鹏博公司部分物品，虽鹏博公司未提供这些物品的所有权证明，但双方当事人均认可这些物品归鹏博公司所有，鸿基酒店应予返还。鸿基酒店以留置为由不予返还，理由不能成立，本院不予采纳。除置放鹏博公司部分物品的一间房屋外的其余承租房屋，鸿基酒店均已收回并另行出租，故原审判决鹏博公司向鸿基酒店移交合同约定的三楼房屋，与事实不符，应予撤销。关于鹏博公司主张的搬家费损失3000元及鸿基酒店主张的门锁损失300元，均依据不足，不予支持。
综上所述，鹏博公司的上诉请求部分成立。鸿基酒店的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初689号民事判决第一、三、五项；
二、撤销西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初689号民事判决第二、四项；
三、本判决生效后十日内，西安市未央区鸿基快捷酒店返还陕西鹏博投资管理有限公司以下物品：招财龙一个、茶海两个、电话机一个、垃圾筒十一个、大花盆九个、显示屏十个、关公一台、海尔牌空调外机一台、配件一箱、袋子四箱、白板三个、工具四把（扳手、剪子、管钳、锯子）、办公桌三个、风扇一台、博古架一个、茶几一个、老板椅一把、木柜四个、铁皮柜一个；
四、驳回陕西鹏博投资管理有限公司其余诉讼请求。
一审案件受理费125元，陕西鹏博投资管理有限公司已预交，由陕西鹏博投资管理有限公司负担20元，由西安市未央区鸿基快捷酒店负担105元；反诉费1461元，西安市未央区鸿基快捷酒店已预交，由陕西鹏博投资管理有限公司负担140元，由西安市未央区鸿基快捷酒店负担1321元。二审案件受理费1443元，其中陕西鹏博投资管理有限公司预交320元，西安市未央区鸿基快捷酒店预交1123元，由陕西鹏博投资管理有限公司负担120元，由西安市未央区鸿基快捷酒店负担1323元。
本判决为终审判决。
审判长 马莉莉
审判员 马延环
审判员 秦燕燕
二Ｏ二Ｏ一七年六月十三日
书记员 房玉辉