广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终10871号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：林建波。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：廖志旺。
两上诉人共同委托代理人：王小雨，广东易恒律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：蒋龙龙，广东易恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：广州铁达商贸有限公司。
法定代表人：朱伟文，职务：总经理。
委托代理人：杨文彪，广东启源律师事务所律师。
委托代理人：龚建新，该司员工。
上诉人林建波、廖志旺因与被上诉人广州铁达商贸有限公司（以下简称铁达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第800号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
林建波、廖志旺上诉请求：撤销原审判决第一、二、三项，铁达公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、铁达公司通过《关于申请终止合同函》明确向林建波、廖志旺表明终止《租赁合同》并放弃向林建波、廖志旺主张任何权利。法院应当依法予以采信，并据此驳回铁达公司的诉讼请求。1.函件外在形式具有真实性。《关于申请终止合同函》加盖有铁达公司公章，且原审法院亦认定该公章的真实性；2.函件内容具有真实性。“虽然本公司于2014年12月开始己经拖欠贵公司的租金至今”与朱伟文提供的银行流水能相互印证；3.函件符合铁达公司趋利避害的功利性目的。根据《租赁合同》第7.1条，若铁达公司拖欠租金达一月的，林建波、廖志旺除有权要求铁达公司交纳租金外，还有权解除合同并没收保证金。铁达公司因拖欠租金，在《租赁合同》有效的前提下，林建波、廖志旺完全可以据此没收铁达公司保证金并要求铁达公司支付租金。《关于申请终止合同函》“任何一方不得向对方主张任何权利”实质上是让林建波、廖志旺免除了铁达公司需要交纳“拖欠租金”之义务，就此而言，其有利于铁达公司，而非原审法院认定的不利。因此，林建波、廖志旺认为《关于申请终止合同函》体现了铁达公司的真实意思。黄某爱是铁达公司之股东，铁达公司的亏损与黄某爱息息相关。另一方面，黄某爱虽是今明公司之员工，但今明公司只负责收取物业管理费，并非租赁合同之主体。铁达公司印章谁保管、铁达公司对外盖章是否需要经过所有股东同意，林建波、廖志旺无从得知，即使需要，亦只具对内效力，不能约束合同相对人。二、原审法院认定保证金金额有误。2014年4月10日、2014年11月17日，铁达公司分别支付保证金229000元、458140元，共计687140元。林建波、廖志旺并未收到其他保证金。若铁达公司有支付剩余保证金，其应就剩余保证金在什么时间以什么方式支付进行举证，否则应当承担举证不能的法律后果。原审法院直接通过不合理的推断认定林建波、廖志旺收到剩余保证金，明显违反了法律规定。三、原审法院错误的认为电梯数量交付时间违反了《租赁合同》约定。2014年5月，林建波、廖志旺通过今明公司委托广州粤力机械设备有限公司安装编号为0610230的液压式升降平台。2014年6月5日，林建波、廖志旺再次新装电梯两部并交付给铁达公司使用。2014年7月15日，广州特种机电设备检测研究院出具《电梯监督检验报告》。2014年8月13日，广州市质量技术监督局核发《广州市特种设备使用登记证》。可见，涉案物业并不存在电梯不足影响使用的情形。原审法院违反证据规则，认定错误。
铁达公司辩称，一审判决处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
铁达公司向一审法院起诉请求：1.林建波、廖志旺共同返还租赁保证金924600元及利息；2.林建波、廖志旺共同返还租金287064元及利息；3.林建波、廖志旺共同赔偿铁达公司损失899027.02元（管理费58485.96元、水电费2479元、广告板制作费13024.2元、工程费5000元、装修费79427.86元、办公室设备采购费11510元、前期策划及招商推广服务费65万元、办理公司工商税务证照及相关人员工资服务费79100元）。
林建波、廖志旺一审反诉请求：铁达公司向林建波、廖志旺移交租赁场地（B栋二、三楼，其中二楼2005平方米已收回；A栋二、三楼，其中二楼1区1378平方米已收回）；2.铁达公司向林建波、廖志旺支付房屋使用费916140元（已抵扣铁达公司的保证金）及利息；3.铁达公司负担本案诉讼费。
一审法院认定事实：位于广州市白云区人和镇方华路1489号的房屋系不具有规划合法性的房屋。
朱伟文系铁达公司的法定代表人、股东，同时担任广州市越秀区工商业联合会（下简称越秀工商联）常务委员、广州市皮革鞋业商会会长职务。林建波系广州市今明物业管理有限公司（下简称今明公司）的法定代表人。黄某爱系铁达公司的股东、今明公司的总经理。叶某系今明公司的工作人员。
2014年4月4日，林建波、廖志旺（甲方、出租方）与铁达公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》（越秀工商联主办的越秀区专业批发市场仓储外迁试点项目之一），约定：甲方将位于广州市白云区人和镇方华路1489号的物业中的自编号A栋二、三楼面积8365平方米、B栋二、三楼面积3085平方米、一楼6个梯间180平方米，合计建筑面积约11630平方米的物业按现状整体租赁给乙方有偿使用；乙方对甲方出租的租赁物业已经了解，愿意租赁该物业；乙方租用物业按面积计算租金，双方同意A、B二楼和三楼物业按实际投影建设面积计算，即11630平方米（实际按照11330平方米计算租金），一楼楼梯及二楼以上所有空间为乙方全权使用；空地按每个货梯出口300平方米标准计算，甲方定制3个货梯，空地面积按900平方米计算，货梯出口操作场地（空地）租金按每平方米6元计；甲方应提供可提供的相关地块产权证明材料（包括地块租赁合同、物业报建证明文件和消防验收报审合格资料等）；本合同租赁期限自2014年5月1日至2032年12月31日止（与土地租期一致），其中甲方给乙方装修为6个月，该物业装修期间不计租金；该物业从2014年11月1日起计租，如甲方配套货梯等设施未能于2014年6月30日前交付使用，则起租期按实际延误天数向后顺延；2014年11月1日至2015年10月31日的租金标准为A、B栋建筑第二、三层每平方米13元，货梯出口操作场地每平方米6元；为了保证乙方信守诺言、全面履行合同，在签订本合同后，乙方支付6个月的租金给甲方作为该物业的保证金，金额为916140元；乙方支付保证金分3期给付，第1期为本协议签订后5天内支付约25%，即229000元，第2期为本协议签订后的90天内再支付25%，即229000元，第3期为本协议签订后180天内支付约50%余款，即458140元；租赁期内，从上述约定的起租期开始，每月10号前支付当月租金及上月的水电费、治安费、卫生管理费；甲方交付出租物业的标准为符合仓库使用的消防设备、一次消防竣工且验收合格（目前本物业有消防审核意见书，甲方要尽快完成一次消防竣工且验收合格，最长不能超过场地移交日起6个月），如因甲方一次消防未合格或未能在限定时间内办理一次消防竣工合格证，而造成相关政府部门对物业查封致使乙方不能正常作业，造成乙方经济损失均由甲方负责，但赔偿损失价值以不超过甲方已收保证金和租金的2倍为限，安装货梯（A栋2台、B栋1台），地面铺地砖，门窗安装完毕，水电到楼（电力供应应不少于100千瓦）；……。
同年4月9日，朱伟文向其个人银行帐户（以下均为朱伟文银行帐户）转入116790元。同年4月10日，黄某爱向朱伟文支付了“铁达公司前期借支开办费”112211元。当日，朱伟文通过其个人银行帐户向林建波支付了第一期保证金229000元。
同年7月16日，朱伟文向其个人银行帐户转入12万元。同年7月23日，黄某爱向朱伟文支付了“铁达公司前期借支开办费”112210元。同年7月26日至28日，朱伟文向黄某爱支付了4笔款共189000元。同年9月3日，黄某爱向朱伟文支付了“铁达公司前期借支开办费”1万元。
同年9月10日，铁达公司与陈某甲就涉案房屋中B栋二楼2005平方米的房屋签订《租赁合同书》。
同年11月3日，朱伟文向其个人银行帐户转入233651.4元。同年11月5日，黄某爱向朱伟文支付了“借支给铁达前期招商开办费”224488.6元。当日，朱伟文向林建波支付了第三期保证金458140元及当月租金152690元。同年11月17日，在越秀工商联工作的李某到涉案物业考察越秀区鞋业仓储转移项目时发现仅有1部电梯，存在装卸货物困难的问题。
同年12月10日，朱伟文向林建波支付了涉案租赁合同外的B幢101B（招商办公室）11月租金2115元、12月租金4230元和租赁保证金8460元。
2015年1月23日，黄艳爱与陈金清就A栋二楼第1区1378平方米的房屋签订《仓库租赁合同》。同年1月27日，朱某文向叶某支付了“陈某甲201412租金（复活方案）”34595元、“方华园B幢二楼租金201501（陈某甲）”租金34595元。
同年2月10日，朱伟文向叶某支付了“按2005结算面积租赁费”34595元。当日，朱伟文还向叶某支付了“方某乙A幢201陈某乙清租赁费”24244元。
同年3月11日，今明公司向铁达公司及涉案物业内的次承租人发出《通知》，内容为：方华园A、B幢租客，由于铁达公司拖欠A、B幢物业2014年12月至2015年3月期间的租金，从2015年3月1日开始，本公司收回A、B幢物业，请各租客于2015年3月14日前来本物业部找叶经理138××××7207办理相关租赁业务变更手续。
同年4月1日，今明公司与陈某新就涉案物业中的B栋二楼1940平方米房屋签订《协议书》。同年4月7日，今明公司向铁达公司发出通知，内容为：本公司于2014年4月4日授权林建波、廖志旺与贵公司签订《租赁合同》，由于贵公司从2014年12月以来长期拖欠本公司的方华园A、B幢物业租金，经本公司决议，本公司于2015年3月13日已经正式发出关于收回场地的通知，至今贵公司仍未前来与本公司办理场地移交等相关手续，本公司再次通知贵公司于2015年4月10日前往本公司物业管理部找叶经理（138××××7207）进行物业移交及办理相关手续，逾期我司将采取相关清场措施。
同年4月13日，今明公司与深圳虎威制衣有限公司广州分公司就涉案房屋中B栋二、三楼整层物业、A栋首层2个商铺签订《租赁合同》。
同年4月15日，朱伟文向肖某支付了涉案物业B栋二楼加建洗手间、天花、墙身刷白漆（包工包料）、加装水电管线、照明防爆灯具（包工包料）、加装卷闸门、窗户防窃、A栋二楼砖墙间隔22米、天花、墙身刷白漆（包工包料），加装水电管线、照明防爆灯具（包工包料）费用共62439元。
在《租赁合同》履行期间，朱伟文主要向今明公司的叶某支付物业管理费、偶尔向黄某爱支付物业管理费。
原审另查明：林建波、廖志旺在庭审中提供了一份落款时间为2015年3月26日，形式上由铁达公司向今明公司（林建波、廖志旺）发出的《关于申请终止合同函》，内容为：由于本公司自于2014年租赁贵公司人和镇方某甲物业以来，合作一直愉快，由于本公司租赁业务拓展存在很大的招商问题，导致公司资金相当困难，虽然本公司于2014年12月开始拖欠租金至今，但得到了贵公司谅解，没有向本公司追讨未付的租金及相关违约金和违约等法律责任问题，本公司表示万分感谢，在此本公司郑重申明：1、场地移交日期：本公司同意于2015年4月1日起将承租物业交还贵公司经营管理，不存在任何异议；2、从2015年4月1日起，贵公司不但有权采取任何措施处置物业内存放一切物品，而且还要计收场地实际使用者超出移交日期后所占有场地使用费，产生场地使用费由贵公司与实际使用者商议，与本公司无关；3、终止合同日期：为了表示本公司诚意，本公司同意于2015年4月1日终止双方签订的《租赁合同》，同时从即日起任何一方不能向对方主张任何权利，否则承担一切经济法律责任；以上三点本公司希望双方严格遵守，再次由于本公司经营不善，给贵公司带来严重经济损失和麻烦，我们表示深深歉意，同时得到贵公司的宽大谅解表示万分谢意。
关于铁达公司支付的保证金数额争议，首先，朱伟文的个人银行帐户明细证实其向林建波支付了第一、三期保证金；其次，根据交易习惯，承租人不可能在未付清第二期保证金的情况下直接支付第三期保证金；最后，在合同履行过程中，林建波、廖志旺从未对铁达公司支付保证金提出过异议，故原审法院认定铁达公司已足额支付了合同约定的保证金916140元。
对于林建波、廖志旺提供的证据《关于申请终止合同函》，铁达公司提出如下异议：1、该证据并非铁达公司的真实意思表示，公章并非铁达公司加盖；2、2015年4月1日前铁达公司的公章由黄某爱控制，而黄某爱系今明公司的总经理，与其存在利益关系；3、若该证据上的公章系在黄某爱控制公章期间加盖的，则不能反映客观事实。原审法院认为，根据对该证据的审查比对及铁达公司自认公司公章曾被黄某爱控制的事实，足以认定该证据上公章的真实性，故铁达公司相关异议是不成立的，也无须进行公章鉴定。根据全案证据可知，除该证据外，铁达公司在合作中一直未向林建波、廖志旺发出过书面函件，且该证据内容在《租赁合同》合法有效的前提下对铁达公司极为不利，加之黄某爱在铁达公司、今明公司具有双重身份的事实，能够认定该证据系未经铁达公司全部股东尤其是法定代表人朱伟文的同意下发出的，故该证据中关于铁达公司主动申请终止合同的意思表示不真实，原审法院不予认定。
关于证人李某、郑某的证言，原审法院认为，首先，李某在越秀工商联工作，其证言的客观、真实性较高，原审法院予以采信；其次，虽然铁达公司的法定代表人朱伟文担任越秀工商联常委职务，但该职务仅是社会职务，对证人不具有制约性，不能认定具有利害关系；再次，证人郑某的证言与李某的证言能够相互印证，故原审法院亦予以采信；最后，林建波、廖志旺提供的证据不能证实其按照约定时间、数量在A、B栋内安装了电梯，无法否定证人证言的真实性。
一审法院认为：铁达公司与林建波、廖志旺就不具备规划合法性的房屋签订的《租赁合同》系无效合同。根据合同法关于无效合同相互返还的规定，林建波、廖志旺应当将收取的合同保证金916140元返还给铁达公司，故该诉讼请求合理合法，原审法院予以支持，但利息缺乏法律依据，原审法院不予支持。另外，铁达公司主张的8460元系另一房屋租赁合同保证金，应另案主张，原审法院不予处理。
对于林建波、廖志旺关于返还涉案物业其他部分的反诉请求，原审法院认为，林建波、廖志旺提供的证据《关于终止合同函》证实其于2015年3月底获知铁达公司同意其收回涉案物业的事实，而此后今明公司也与铁达公司的次承租人重新签订了租赁合同，这印证了铁达公司陈述的涉案物业已被全面收回的事实，故该反诉请求原审法院不予支持。
对于铁达公司对涉案物业使用条件（电梯数量）及起租时间的异议，因其已于合同约定的起租月足额支付了当月租金等费用，应当视为对涉案物业使用条件的认可，故该异议不成立。此外，铁达公司已将部分物业转租给次承租人使用，由此也可证实涉案物业具备相当的使用条件。因此，铁达公司以此拒绝支付使用期间的房屋占有使用费是缺乏事实法律依据的。但鉴于涉案物业确实存在电梯数量不足而影响使用的情形，故原审法院酌情对房屋占有使用费进行调整，为原租金标准的80%。
对于林建波、廖志旺提出支付房屋占有使用费及利息的反诉请求，原审法院仅支持2014年12月至2015年3月期间的费用，超出部分及全部利息不予支持。经核算，上述期间的房屋占有使用费的数额为152690元×4=610760元，扣除朱伟文在2015年1月至2月期间支付给叶某的租金128029元后为482731元。因此，铁达公司应当支付给林建波、廖志旺的房屋占有使用费为482731元×80%=386184.8元。
对于铁达公司提出返还全部已支付租金的诉讼请求，原审法院仅在20%的范围内予以支持。超出部分及全部利息不予支持。经核算，林建波、廖志旺需向铁达公司返还（152690元+128029元）×20%=56143.8元。
根据合同法关于合同无效赔偿损失的规定，对合同无效有过错的，应当赔偿对方的损失。对于铁达公司主张的管理费、水电费、工程费、广告板制作费、办公室设备采购费、前期策划费及招商推广费、办理公司工商税务证照及相关人员工资服务费等损失，原审法院认为，上述费用项目属于企业经营成本，铁达公司对租赁物业选择不当，自身存在过错，应当自行承担相应损失，故其就此提出的诉讼请求原审法院不予支持。对于涉案物业的装修损失，林建波、廖志旺作为出租人，对合同无效具有较大过错，应当按照原审法院酌定的过错比例60%赔偿铁达公司的装修损失即62439元×60%=37463.4元，其余损失由铁达公司自负。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条之规定,于2016年4月28日作出如下判决:一、林建波、廖志旺于判决生效之日起5日内向铁达公司返还租赁保证金916140元；二、林建波、廖志旺于判决生效之日起5日内向铁达商贸有限公司退还租金56143.8元；三、林建波、廖志旺于判决生效之日起5日内向铁达公司赔偿装修损失37463.4元；四、铁达公司于判决生效之日起5日内向林建波、廖志旺支付2014年12月至2015年3月期间的房屋占有使用费共386184.8元；五、驳回铁达公司的其他诉讼请求和林建波、廖志旺的其他反诉请求。一审案件本诉受理费23846元，由铁达公司负担12491元，林建波、廖志旺负担11355元并于判决生效之日起5日内向原审法院交纳；反诉受理费12961元，林建波、廖志旺负担7549元，由铁达公司负担5412元，并于本判决生效之日起5日内向原审法院交纳。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
另查，双方签订的《租赁合同》第4-2条约定：租赁期内，林建波、廖志旺指定收款账号：36×××00-2920-760；户名：林建波；开户行：中国工商银行广州人和支行；第4-3条约定：如铁达公司未按时足额支付任何一期保证金，视为乙方违约，林建波、廖志旺有权单方解除本合同并没收保证金，物业由林建波、廖志旺另行出租。
二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.2014年7月25日，朱伟文向黄某爱支付了50000元，该笔款项包含在双方争议的保证金内；2.双方均认可一审法院对于案涉合同无效的认定；3.林建波、廖志旺至今未能取得第三台电梯安装的验收合格。
二审中，双方当事人对于第二期保证金是否实际支付存在争议。铁达公司表示：第二期保证金229000元是在2014年7月25日前通过黄某爱的账户代为支付给林建波，由于黄某爱不配合提供转账的流水凭证，且我方亦无法拿到林建波的账户流水。林建波、廖志旺则表示：其没有收到第二期保证金，且根据合同第4-2条的约定，所有款项应汇入林建波的指定账号，第一期、第三期均是汇入合同约定的指定账户，但第二期没有收到。经本院指定在二审庭审结束后一周内，林建波、廖志旺应向本院提交《租赁合同》第4-2条约定的收款账户2014年的银行对账清单，但林建波、廖志旺逾期未能向本院提交上述证据。
二审中，铁达公司向本院提交以下证据：2014年10月22日，今明公司向铁达公司出具的《收款通知单》，拟证明今明公司于2014年10月22日对铁达公司逾期未付款项和
11月份租金的收取做了书面确认，其对第二期租赁保证金的支付没有异议。林建波、廖志旺质证后认为：我方对该证据真实性不能确认，因今明公司现下落不明。我方无法确认今明公司所出具的收款通知书，内容中也无法证明铁达公司所主张的二期保证金已经全部交付。
二审中，林建波、廖志旺表示：1.同意原审判决第四、五项，对于合同无效的过错责任划分不提出上诉；2.没有书面证据证明向铁达公司催告过第二期保证金的缴纳。
本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）《关于申请终止合同函》的审查；（二）保证金的退还；（三）电梯交付的瑕疵能否酌减租金。
关于《关于申请终止合同函》的审查问题。二审中，双方当事人均认可一审法院对于合同无效的认定，林建波、廖志旺亦表示对于一审法院认定合同无效的过错责任划分不提出上诉，故二审法院审查的焦点问题应为合同无效的法律后果处理。林建波、廖志旺上诉提出应审查和采纳《关于申请终止合同函》，对此，因该函与合同无效的责任划分以及合同无效的法律后果处理均没有实质关联性，故本院对于该函不予审查。
关于保证金的退还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，案涉合同因违反法律的强制性规定而认定无效，因此，依据无效合同的法律后果处理，林建波、廖志旺应将收取的保证金退还铁达公司。林建波、廖志旺上诉提出因其仅收到铁达公司交付的第一期和第三期保证金，故不应退还第二期保证金。根据《租赁合同》约定，租赁期内，铁达公司应向林建波指定的收款账号支付相关费用，如铁达公司未按时足额支付任何一期保证金，则视为铁达公司违约，林建波、廖志旺有权单方解除本合同并没收保证金。林建波、廖志旺认为合同指定的账户中并未收到第二期保证金，而铁达公司认为黄某爱已经代其实际履行支付了第二期保证金的交付义务，在双方对于该款项的收取存有异议，且合同明确约定了收款账户为林建波指定账户的情况下，林建波、廖志旺理应提供该合同约定账户的对账情况予以反驳。在本院明确指定举证期限内林建波、廖志旺不能提交反驳证据，应承担举证不能的不利后果。因此，结合合同的履行状况以及保证金的交易习惯，原审法院综合认定铁达公司已经足额支付了合同约定的全部保证金，并判令林建波、廖志旺返还上述保证金正确，本院予以维持。林建波、廖志旺上诉提出不应退还第二期保证金缺乏理据，本院不予采信。
关于电梯交付的瑕疵能否酌减使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”据此，出租人应担保所交付的标的物能够正常使用，否则出租人应承担出租物的瑕疵担保责任。根据《租赁合同》约定，林建波、廖志旺应履行定制和安装三台货梯的交付义务，现根据双方的共同确认，林建波、廖志旺至今未能取得第三台电梯安装的验收合格，因此，林建波、廖志旺作为出租人应承担上述标的物的瑕疵担保义务，铁达公司有权据此请求酌减使用费。原审法院酌情对于房屋使用费予以了调整并无不当，本院予以维持。林建波、廖志旺上诉提出不存在电梯不足的影响与事实不符，本院亦不予采信。
因铁达公司二审提交的证据对于案件的实体处理不具有实质影响，故对于上述证据本院不予采纳。
因双方当事人对于原审判决第三、四项均无上诉，故上述判项可予维持。
综上所述，林建波、廖志旺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13888元，由上诉人林建波、廖志旺负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 怡
审判员 余 盾
审判员 姚伟华
二〇一六年十月十八日
书记员 林漫榆