江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0924民初1126号
原告：射阳县建筑工程有限公司，住所地在射阳县合德镇朝阳街92号。
法定代表人：殷明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：傅军，江苏因果律师事务所律师。
被告：孙华成。
委托诉讼代理人：王中华，江苏三强律师事务所律师。
原告射阳县建筑工程有限公司（以下简称射阳建筑公司）与被告孙华成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告射阳建筑公司的委托诉讼代理人傅军、被告孙华成及其委托诉讼代理人王中华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告射阳建筑公司向本院提出诉讼请求：请求判令孙华成迁让出我司所有的南苑招商场1146号门点房。事实与理由：2014年12月31日，我司与孙华成签订房屋租赁合同，将自有的南苑招商场1146号门点租赁给孙华成经营箱包生意，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止。租赁期满后，孙华成既不续签合同，也不缴纳房屋租金及相关市场管理费用,双方多次协调，仍不能达成一致意见。根据合同约定，逾期不签订续租合同并缴纳下年度相关费用的，视为放弃该门点的经营使用权，故我司诉至法院。
被告孙华成辩称，1.我与射阳建筑公司就本案诉争的租赁物为合作共有关系。①射阳县南苑招商场当初是经营户与射阳县南苑招商场共同出资所建，射阳县南苑招商场投入场地，承租户投入资金；②1997年签订租赁合同时租赁物尚不存在，名为租赁合同，但内容反映的是合伙联营关系；③根据1997年合同第三条的约定，经营户可以转让、出售门点，说明经营户对射阳建筑公司诉称的租赁门点享有所有权，否则经营户无权转让、出售；④1997年合同第十二条约定的长期使用权显然不是租赁合同应有的特点，而是对门点享有所有权的一种体现；⑤从实际履行情况来看，经营户可以按市场价格将门点出售、转让，可以出租获得租金收益，且都在射阳建筑公司处办理过户手续，这说明射阳建筑公司认可经营户对门点享有所有权。2.即使是射阳建筑公司诉称的租赁合同，2015年度的合同到期后双方未能续签，是该公司不顾市场租金普遍下降行情，违背市场规律单方面强行要求涨租金，故意设置障碍不愿签订合同所致，其目的就是致使续签不成。2014年底双方就为2015年度房租费用上涨20%产生了矛盾，经营户也有到政府相关部门请求主持公道，因当时招商场办公室相关领导口头承诺，在收取2016年度房租费用时会考虑适当降低，我才全额交了2015年度的费用。但之后射阳建筑公司毫无诚意，不与我积极沟通协商，因双方协商尚无结果故而迟交相关费用，不存在无故不交房租致合同违约终止。请求法院恢复经营户原始合同享有的合法权益，特别是长期使用权、转租转让权，而现如今原始合同已被射阳建筑公司修改成单方面的格式合同，已找不到原始合同中经营户所享有的权利。3.本案射阳建筑公司不具备诉讼主体资格，诉争的房屋产权人为南苑招商场。综上，我方认为门点是射阳建筑公司与原经营户共同出资所建，经营户享有出售、转让权、转租权、长期使用权，原、被告之间不是租赁关系，而是合伙联营关系，射阳建筑公司收取的费用应该是市场管理费用，而不是租金，射阳建筑公司依据租赁关系起诉要求迁让的诉讼请求不能成立，请求法院驳回射阳建筑公司的诉讼请求。
原告射阳建筑公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、射阳县建筑工程有限公司、射阳县建筑工程有限公司南苑招商场营业执照复印件各一份（原件核对后退回），证明我司的诉讼主体资格；
2、案涉房屋的所有权证、土地使用证复印件各一份（原件核对后退回）；
3、2014年12月31日我司与孙华成签订的2015年度房屋租赁合同、市场管理协议复印件各一份（原件核对后退回）；
4、南苑招商场2016年度各项费用汇总表复印件19页以及2016年度房屋租赁合同、市场管理协议复印件各20份（原件核对后退回），证明已有457个门点或摊位的经营户与我司签订了2016年度的租赁合同和市场管理协议，并交纳了2016年度的租金及相关费用；
5、产权出让协议书复印件、关于射阳县建筑工程总公司企业改制方案的批复（射改发办[2001]37号）复印件。
对于原告射阳建筑公司提交的证据，被告孙华成发表质证意见为：对证据1的真实性无异议，但对关联性有异议；对证据2的真实性无异议，但案涉房屋虽登记在射阳建筑公司的名下，实际是射阳建筑公司和孙华成共同所有；对证据3的真实性无异议，但对合法性有异议，因为射阳建筑公司诉称的租赁物应该与孙华成共有，射阳建筑公司并不享有完整的所有权，在合同中既约定收取租金又约定收取管理费，约定收取管理费的行为说明射阳建筑公司认可孙华成享有该租赁物部分产权；证据4的汇总表是射阳建筑公司单方制作的，不具有客观真实性，不能作为证据，租赁合同均系复印件，不具有真实性；证据5都是复印件，不具有真实性，不能证明射阳建筑公司的主张。
被告孙华成为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
1.1994年射阳县人民政府关于射阳县南苑市场招商通告（射政发[1994]126号）复印件。在该通告中载明射阳县南苑招商场为“招商引资、共同开发”，“共同开发”说明了南苑招商场是射阳建筑公司与经营户共同投资开发的；
2.1997年9月15日经营户俞琴与射阳南苑招商场有限责任公司签订的合同复印件。该合同的第三条约定，经营户可以转让、转租门点，转让门点说明经营户对该门点享有所有权；该合同的第十二条约定，经营户按时交纳各项费用，对该门点获得长期使用权，长期使用权印证了经营户对该门点享有一定程度的所有权；
3.吴菊花购买门点的房屋买卖协议复印件以及施建林等人购买门市的转让转租申报表复印件四张（原件核对后退回）。该买卖协议事后经南苑招商场同意并盖章，这两组证据证明部分经营户对门点是通过买卖的方式取得，而且招商场盖章并同意、收取费用，说明招商场也认可经营户通过购买的方式取得门点。
4.2009年12月24日、2014年12月31日孙华成与射阳建筑公司签订的租赁合同各一份，在2009年12月24日签订的合同中约定一方对于房屋的租赁和转租需要通过书面申请并经过另一方的确认。
对于被告孙华成提交的证据，原告射阳建筑公司发表质证意见为：证据1是政府作为一个招商项目为招商引资共同开发的通告，并不存在开发商或者业主与经营户共同开发；对证据2的真实性无异议，但对证明目的不予认可，合同第三条转让、转租门点其转让的仅仅是房屋的经营使用权，合同第十二条经营户享有长期使用权的前提条件是按时交纳各项费用，根本不存在经营户对租赁物享有部分所有权；证据3的房屋买卖协议与我司没有关联性，是吴菊花与黄金花个人签订的协议，她们用什么样的形式签订协议与我司无关，对我司在转让转租申报表上同意转让无异议，这充分说明了门点的所有权人是我司；证据4，对真实性无异议，但经营户私下转让或转租门点不需经过我司，只有变更时才需到我司处进行变更，也不存在过户费的问题。
对本院调取的射阳县南苑招商场有限责任公司的工商信息表，原告射阳建筑公司的质证意见为：该公司是原射阳县建筑工程总公司改制前为了管理南苑招商场而成立的公司，2001年改制后不再使用射阳县南苑招商场有限责任公司这一名称，后该公司于2003年被吊销，2008年注册成立了射阳县建筑工程有限公司南苑招商场这一非法人分支机构，改制后未对南苑招商场的原产权证进行变更登记，目前正在办理中。被告孙华成的质证意见为：该公司处于吊销状态，但不影响其诉讼主体资格，至于产权出让协议中说南苑招商场已经出让，但从文件上看应该是股权出让，股权出让的不影响该公司的主体资格。
本院认证意见：结合双方质证意见，本院对原告射阳建筑公司提交的证据、被告孙华成提交的证据1.2.4以及本院调取的证据均具有真实性，本院予以确认；被告孙华成提交的证据3中的买卖协议系吴菊花与黄金花个人之间签订，不能达到被告孙华成的证明目的，证据3中的转让转租申报表射阳建筑公司予以认可，本院对其真实性予以确认。
经审理查明：2014年12月31日，射阳建筑公司（甲方）与孙华成（乙方）签订房屋租赁合同以及市场管理协议。在租赁合同中，双方约定：甲方将南苑招商场1146号门点租赁给乙方经营箱包；租赁期限一年，从2015年元月1日2015年12月31日；房屋租金2015年度为10154元，2016年度乙方如仍需续租，必须在2015年12月31日前按甲方2016年度租金收取标准一次性交纳房屋租赁的相关费用，并签订2016年度房屋租赁合同；在承租期间，乙方对租赁房屋只享有经营使用权，如需转让该门点经营使用权，经甲方同意后，办理相关变更手续，并交纳手续费（门点手续费800元），乙方如未经同意擅自转让门点，甲方有权解除合同，由此产生的一切损失均由乙方承担；甲方因不能提供合同约定的门点而解除合同的，应支付乙方违约金3000元，乙方中途退租或违反上述约定条款的，除甲方不退还已交租金外，乙方承担违约金3000元等内容。在市场管理协议中，除了与租赁合同中一致的有关租赁标的、租赁期限的约定外，双方还约定：2015年度门点的管理费为2400元，甲方提供场内正常的用电、用水，乙方按实交纳电费，每个门点全年交纳水费50元，并由甲方代收垃圾清运费每年36元，在交纳管理费时一并交纳等内容。孙华成按上述房屋租赁合同、市场管理协议的约定交纳了2015年度的全部相关费用。
上述合同到期后，该1146号门点仍继续由孙华成经营使用，双方就2016年度的房租及市场管理费的标准问题多次协商，未能达成一致意见。故双方未能签订2016年度的合同，孙华成也未交纳2016年房租及市场管理费等费用。后射阳建筑公司于2016年1月26日向本院提起诉讼，要求孙华成迁让出该公司所有的南苑招商场1146号门点并承担本案诉讼费。
另查明，1994年8月18日，射阳县人民政府发布关于射阳县南苑市场招商通告（射政发[1994]126号），内容为：“为完善和培育市场经济体制，促进商品流通，扩大对外开放，县政府决定在县城南大门繁华地段，兴建占地面积为25000平方米的具有一定现代化水平的大型批发市场
--射阳县南苑市场，为招商引资，共同开发，现将有关事项通告如下……一九九四年八月十八日”。
1997年9月15日，在射阳县南苑招商场有限责任公司（甲方）与南苑招商场经营户俞琴（乙方）签订的租赁合同中，双方约定：“……一、甲方按门点（摊位）预定协约向乙方提供门点（摊位）1223号，作为乙方在南苑招商场的经营场所。二、甲方提供给乙方的门点（摊位），乙方不得私自转让、转租，如果乙方私自转让、转租，甲方对乙方有权处以5000元的罚款。扣除实际使用时间内的各项费用，退回剩余预收款，收回门点（摊位）。三、乙方确需转让、转租门点（摊位），应向市场管理办公室和工商管理办公室提出书面申请，经批准后方可实施，转让门点交纳800元过户费，转让摊位交纳400元过户费，转租门点交纳400元转租费，转租摊位交纳200元转租费，以上费用由转让、转租方和承租方各承担一半。四、乙方向甲方所交纳的预收款25000元（不计息），按交款协约乙方享受免收8个月房租费。门点5000元、摊位3000元作为押金，押金亦不计息，不得提前支取。剩余预收款20000元逐年抵冲房租费（摊位费），抵冲完后乙方应按季交纳新的房租费（摊位费），逾期不交者加收每日5%滞纳金，甲方有权终止合同，并强令乙方退场，后果乙方自负。甲方有权重新出租给别人经营。合同期满后，如果乙方不续租，可提前一个月书面申请，办理有关手续后，可退还押金。在合同期间，甲乙双方不得中止合同，如果单方违约，承担门点5000元、摊位3000元违约金。五、……六、门点（摊位）租金：为体现优惠政策，所收门点、摊位房租三年不变，即从一九九七年十月一日至二〇〇〇年九月三十日。门点租金按实际使用面积收取（实际使用面积门点指室内，超出室经营加倍收取），门点租金每月每平方38元，乙方实际使用面积11.73㎡，月租金445元……十一、乙方必须自觉交纳各项费用，对应交费用不按时交纳的，甲方有权给予一定数量的罚款或采取相应措施。十二、乙方按时交纳房租费、摊位费及其它费用，享有长期使用权，事先办理转让、转租手续，享有转让、转租权。十三、合同期限：从一九九七年十月一日始至二〇〇〇年九月三十日止，时间三年，到期十五日前，乙方应主动到甲方管理办公室签定新的租赁合同，不主动前来签定新的租赁合同即视为放弃，甲方有权向别人出租……”
在2009年12月24日射阳建筑公司（甲方）与孙华成（乙方）签订的2010年度房屋租赁合同中，双方约定：甲方将南苑招商场1146号门点租赁给乙方经营使用，经营范围为箱包；租赁期限从2010年元月1日起至2010年12月31日止，下年度如乙方仍需续租，必须在2010年12月31日前到甲方办理续租合同，并缴纳下年度的相关费用，逾期视为自动放弃该门点的经营使用权；租金和管理费按实际使用面积和收取标准计收，年7319元，其中租金5879元、管理费1440元，乙方必须在上年度12月31日前一次性交纳下年度的门点租金和管理费，逾期缴纳按年度租金和管理费每天加收2‰滞纳金，超出规定期限（一个月）的，甲方有权收回门点的经营权，由此产生的一切损失由乙方承担；在承租期间，乙方对租赁房屋享有经营使用权，如需转让或转租，应书面申请并经甲方同意后，办理有关变更手续并缴纳相关费用（具体费用为：门点转让费800元、门点转租费400元），乙方如未经同意擅自转让、转租门点，甲方有权解除合同，由此产生的一切损失由乙方承担；甲方提供场内正常的用电、用水（特殊情况除外），乙方按时交纳电费，每个门点全年交纳水费50元，并由甲方代收垃圾清运费每年度36元，在交纳租金时一并交纳；甲方因不能提供合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方违约金3000元，乙方中途退租或违反上述约定条款的，除甲方不退还已交租金外，乙方承担违约金3000元等内容。
在孙华成提交的1998年9月21日、2002年2月20日、2006年7月27日、2010年10月11日的四份门点（摊位）转让转租申报表上，均记载了门点（摊位）号，转方、承转方姓名，转让转租理由栏处注有“转让”字样，招商场管理办公室意见栏处均有“同意转让”字样，且下方盖有射阳南苑招商场管理办公室章印，备注栏处写有“转让之日起，一切费用均由承转方负责”意思的字样。
另，案涉房屋的房屋产权证（1999年12月22日发）上登记的所有权人为射阳县南苑招商场有限责任公司，土地使用权证（2001年8月发）上登记的土地使用权人为射阳建筑公司。2003年12月5日射阳县南苑招商场有限责任公司吊销，2008年11月20日射阳县建筑工程有限公司南苑招商场（系射阳建筑公司的下属单位，无独立法人资格）注册登记，现负责人为王成雷。
再查明，射阳县建设局（出让方、甲方）与射阳建筑公司（受让方、乙方）于2001年6月8日签订产权出让协议书，约定：“为切实加快企业改革步伐，推进企业改制进程，根据有关政策精神，经县改发办批准，同意射阳县建筑工程总公司及下属的南苑招商场，华厦装饰装璜公司资产合并改制，以零资产出售。现就产权出让问题达成如下协议：一、甲方将射阳县建筑工程总公司及下属的南苑招商场、华厦装饰装璜公司出让给乙方，由乙方自主经营，自负盈亏，独立承担民事、经济、法律责任。……”射阳县企业改革和发展领导小组办公室于2001年6月26日作出射改发办[2001]37号《关于同意射阳县建筑工程总公司企业改制方案的批复》，内容为：“一、同意将射阳县建筑工程总公司以零资产出售给企业职工组建有限公司。……”。
本院认为：
一、关于射阳建筑公司的诉讼主体资格的问题。
本案诉争租赁物的产权目前登记于射阳县南苑招商场有限责任公司名下，该公司当前处于吊销状态，仍具有主体资格，故射阳建筑公司称本案诉争租赁物是其所有的依据不足。而本案诉争租赁物的土地使用权证登记的土地使用者为射阳建筑公司，目前管理诉争租赁物的是2008年11月20日注册成立的射阳县建筑工程有限公司南苑招商场，系射阳建筑公司的分支机构公司，无独立法人资格。结合射阳县建设局与射阳建筑公司签订的产权出让协议书以及射阳县企业改革和发展领导小组办公室作出的射改发办[2001]37号文件，可以确认射阳建筑公司对诉争租赁物有管理、使用、收益的权利。故诉争租赁物的产权未登记于射阳建筑公司名下，不影响其依据租赁关系向承租其门点的经营户主张权利，其具有诉讼主体资格。
二、关于孙华成是否应当迁让出南苑招商场1146号门点的问题。
（1）孙华成与射阳建筑公司之间的租赁合同虽然是一年一签，但是已经连续签订多年，故双方之间实际是一种长期租赁关系。而在孙华成与射阳建筑公司签订的2015年度租赁合同到期后，双方仍就下一年度的租赁事宜进行协商，可见双方均有续租的意向，故可以认定双方从2016年1月1日起形成了不定期租赁关系。
（2）鉴于双方在2015年度合同到期之后，形成了不定期租赁关系，而射阳建筑公司在本案诉讼中，仅要求承租人孙华成迁让出诉争租赁物，未主张解除双方之间存在的不定期租赁合同关系。在双方租赁合同未解除的情况下，出租人射阳建筑公司要求承租人孙华成迁让出诉争租赁物的诉讼请求不能支持。
（3）对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但是出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。而本案中射阳建筑公司在双方协商过程中，在未向承租人孙华成发出要求其在合理期限内迁让诉争租赁物的通知的情况下，其迳行要求孙华成迁让出诉争租赁物，其诉讼请求不应得到支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
驳回原告射阳县建筑工程有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告射阳县建筑工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（该院开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：400101040227821，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户）。
审 判 长 祁洪标
代理审判员 唐文静
代理审判员 沈莹莹
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 孙晶晶
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。