重庆市大足区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0111民初8211号
原告：重庆市大足区印象置业有限公司（统一社会信用代码9150022555902971XL），住所地重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路89号。
法定代表人：赵忠华，公司董事长。
委托诉讼代理人：金文武，重庆德循律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董艳涛，重庆达能律师事务所律师。
被告：伍玲，女，1980年8月25日出生，汉族，住重庆市永川区。
原告重庆市大足区印象置业有限公司（以下简称印象置业公司）诉被告伍玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案。依法由审判员何启川适用简易程序于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告印象置业公司特别授权代理人金文武、董艳涛和被告伍玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告印象置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间于2014年10月1日签订的《租赁合同》，并将租赁原告的房屋腾空后交还给原告；2、判令由被告支付从2015年4月1日起至2016年8月31日之间欠付的租金75619.44元，并自2016年9月1日起至合同解除之日，按照合同约定租金标准支付租金（其中2016年9月1日起以每月租金4524.24元计算，2016年10月1日至2017年9月30日以4750.45元/月计算）；3、判令自租赁合同解除之日起，被告按照解除合同前月租金标准承担房屋占用使用费至房屋腾退交还给原告之日止；4、判令由被告支付违约金27145.44元；5、判令由被告以欠付租金为基数按日千分之三支付滞纳金61508.34元（计算至2016年8月31日），6、判令本案诉讼费用由被告承担。
本案在审理过程中，原告印象置业公司对其请求：“自租赁合同解除之日起，被告按照解除合同前月租金标准承担房屋占用使用费至房屋腾退交还给原告之日止”予以撤回。
事实及理由：2014年10月1日，原告印象置业公司与被告伍玲签订了《租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于大足区某街道办事处某路某号房屋租赁给被告伍玲，租赁期限为3年，即为2014年10月1日至2017年9月30日止，该合同第三条对租金、支付期限、违约金、合同解除条件等事项进行了明确的约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告只向原告支付部分租金后，自2015年4月1日至今的租金在无正当理由的情况下拒不支付给原告，给原告造成了重大的经济损失。
原告为了维护其权益，特起诉来院，诉请法院作出上述判决。
被告伍玲辩称：被告同意解除与原告签订的《租赁合同》，但不同意支付原告违约金和滞纳金。原告主张的房屋租赁费、违约金、滞纳金过高，要求减少，且违约金、滞纳金只能选择其一，不能同时主张，租赁的房屋公摊面积过大，与实地面积不符，原告与被告签订房屋租赁合同时，被告是基于华润万家、大足宾馆已入驻才签订的该房屋租赁合同，原告在与华润万家解除合同时，原告对华润万家作出了赔偿，被告与原告解除合同也要求原告作出赔偿，对欠付的租金要求减半缴纳。理由是：1、现在整个经济大环境很差，作为在原告“大足印象”商圈的一名经营者，要求原告以减少租金的方式帮助被告渡过难关，以达到原、被告双赢的目的；2、原告没有兑现对被告招商时的承诺，原告方当初招被告进场时承诺大型超市华润万家，五星级佛教主题大足宾馆酒店将入驻“大足印象”，但原告的承诺至今没有兑现，该片商业地段人气不足，致使被告方经营非常困难；3、被告方在经营期间，原告提供的建筑设施及配套服务均不到位，场地位置指向不明确，整个环境脏乱差，严重影响被告的正常经营。
本院经审理认定事实如下：2014年10月1日，原告印象置业公司（甲方）与被告伍玲（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于大足区某街道办事处某路某号房屋租赁给被告伍玲，该房屋建筑面积为53.86平方米，租赁期限为2014年10月1日至2017年9月30日，租金为：“2014年10月1日至2015年10月1日，按60元/月/平方米计算，年租金为38779.2元；2015年10月1日至2016年9月30日，按84元/月/平方米计算，年租金为34290.88元；2016年10月1日至2017年9月30日，按88.2元/月/平方米计算，年租金为57005.42元”。被告伍玲与原告印象置业公司签订的租赁合同第三条3.3对租金支付进行了约定，该3.3.1条约定第1年度租金支付时间为：2015年3月15日支付12926.4元，其余年度租金按季度缴纳，以此类推；第3.3.2条约定其余年度租金实行先支付后使用原则；按每季度为一期支付一次租金。被告除在签订合同时缴纳了租金12926.4元，保证金10000元后，被告就以各种理由拒绝支付租金给原告。同时按照《租赁合同》第九条9.2.4约定，乙方违反本合同第3.3条，未按时缴纳租金的，每逾期一日按应缴费用的千分之三计取滞纳金，逾期30日（含）以上，甲方有权单方解除合同，乙方还应承担6个月租金总额（按逾期时租金为标准计算）作为违约金支付给甲方。
2012年8月21日，印象置业公司与“大足印象”商圈的另一客户李强签订了《商铺租赁合同》，合同的第一条载明：“大足印象”位于大足区某路某号，项目建筑占地面积50亩，总占地面积3.2万方，总建筑面积月9万方。项目规划由A、B、C、D、E五个区域组成，其中A区为综合百货、大型超市，B区为潮流百货、时尚精品，C区为餐饮娱乐、酒店配套、文化中心、旅游产品、特色街区等，D区为国际影院、餐饮娱乐、旅游休闲主体购物等，E区为五星级大足宾馆，目前，项目整体处于施工阶段，其中C区工程进入收尾阶段”。2013年8月，印象置业公司在华龙网等相关媒体上称华润万家超市、UME国际影城、肯德基等30多家国内外知名商家已签约入驻“大足印象”商圈，2015年4月重庆百货大楼股份有限公司与重庆茂田控股集团已正式签约，重百商场和重百超市亦将入驻。但迄今为止华润万家超市、重百商场和重百超市皆未入驻。
同时查明：本案在审理过程中，原告印象置业公司对其请求：“自租赁合同解除之日起，被告按照解除合同前月租金标准承担房屋占用使用费至房屋腾退交还给原告之日止”予以撤回。原告要求被告按照合同约定支付租金至本案开庭时止，即2016年11月16日止；原告印象置业公司要求被告伍玲承担违约金、滞纳金以每期拖欠租金之日计算至2016年8月31日，即从2015年4月1日起计算至2016年8月31日止。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。但本案争议焦点：1、原、被告之间签订的《租赁合同》是否应予以解除？2、被告所欠原告租金是否应予以酌情减少？3、保证金是否予以抵扣？4、被告是否应向原告支付违约金和滞纳金？
首先，关于原、被告之间签订的《租赁合同》是否应予以解除问题。根据《中法人民共和国合同法》第九十三条规定当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方于2014年10月1日签订《租赁合同》后，被告伍玲除在签订合同时缴纳租金12926.4元外，未向原告缴纳租金。按照原、被告双方合同约定，未按时缴纳租金的逾期三十日以上，出租方有权单方解除合同，故原、被告双方约定合同解除的条件已经成就，现原告起诉要求解除与被告签订的《租赁合同》，被告予以同意，本院予以准许。合同解除后，被告须将租赁原告的房屋在一个月内腾空后交付给原告。
其次，关于被告所欠租金应否酌情减少问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2014年10月1日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同对被告租赁原告物业后在租金支付的金额、时间、方式上进行了约定，被告应当按照该约定向原告支付租金。关于被告辩称由于原告承诺的大型百货超市、五星级酒店未入驻，造成“大足印象”商圈商业氛围不浓，致使被告经营困难，要求减少租金的问题；因在原、被告签订的《租赁合同》中，并未就原告对“大足印象”商圈商业氛围的打造与租金金额挂钩，被告以该商圈商业氛围不佳为由要求减少租金于法无据，本院不予支持。
同时从被告在签订合同时缴纳了租金12926.4元后，原、被告双方约定第一年度租金支付时间为2015年3月15日支付12926.4元，其余年度租金按季度缴纳，以此类推，每期结束前15个工作日支付下一期租金，被告在签订合同时缴纳的租金12926.4元，即自2014年10月1日至2015年3月31日的租金，被告在此期间本应缴纳租金为60元/月/平方米×53.86平方米×6个月=19389.6元，从租赁合同来看，系原告在考虑了被告的装修期之后收取的2014年10月1日至2015年3月31日期间的租金。原告于2016年10月10日起诉来院，要求被告支付租金自2015年4月1日至2016年8月31日止，并自2016年9月1日起至合同解除之日，按照合同约定标准支付租金（其中2015年4月1日至2016年9月30日期间以每月租金3231.6元计算，2015年10月1日至2016年9月30日以每月租金4524.24元计算，2016年10月1日至2017年9月30日期间以每月租金4750.45元计算）；原告要求被告支付租金至2016年11月16日，本院认为被告从欠缴租金之日起，应向原告支付租金至原告起诉前一日止，即为2015年4月1日至2016年10月9日，共计18个月9天；原告请求主张从2016年11月16日至合同解除之日的租金，在本案中本院不予支持；其中2015年4月1日至2015年9月30日之间的6个月租金以60元/月/平方米计算，即60元/月/平方米×53.86平方米×6个月=19389.6元，2015年10月2日至2016年9月30日之间的12个月租金以84元/月/平方米计算，即84元/月/平方米×53.86平方米×12个月=54290.88元，2016年10月1日至2016年10月9日之间的9天的租金以88.2元/月/平方米计算，即88.2元/月/平方米×53.86平方米×0个月9天=1425.14元；被告共计下欠原告印象置业公司的租金为19389.6元+54290.88元+1425.14元=75104.74元。
关于保证金是否予以抵扣问题。按照正常情况，在房屋租赁合同中由于可能会发生承租人欠缴物业服务费、水电气费和租金等情形，出租人通常会要求承租人缴纳一定保证金，在发生上述情形时即以保证金冲抵上述费用，因此保证金具有履约担保的作用，而不具有定金和违约金的性质。本案中，虽然双方合同约定了“若乙方不能全面履行本合同的约定，履约保证金不予退还”，但履约保证金还可以抵扣租金，也表现为不退还，同时该条款也未对如印象置业公司不能全面履行合同则双倍返还保证金进行约定，因此该条款关于双方违约时保证金如何处理的约定并不明确。即使认定该保证金作为违约金在承租人违约时其无权要求返还，由于双方合同对因承租人原因导致合同被提前解除还约定了违约金、滞纳金等违约责任，因此印象置业公司对承租人的同一违约行为约定了多个违约金条款，违约金累计计算可能远远超过了出租人的损失；且由于合同约定的违约金、滞纳金等明显高于保证金，因此本院认为保证金予以抵扣伍玲欠付租金符合法律规定。据此，被告伍玲缴纳的保证金10000元抵扣后，还应支付原告印象置业公司租金65104.74元（75104.74元-10000元）。
最后，关于被告伍玲是否应承担违约金、滞纳金问题。本院认为从原告举示的证据来看华龙网等新闻媒体的报道内容是从媒体角度针对不特定社会公众所作的新闻报道，而非印象置业公司针对特定的大足印象承租人所作出的承诺，而印象置业公司发给被告的招商手册和与案外人李强所签合同第一条约定的内容则主要是对租赁商铺基本情况的介绍，不具有承诺的形式，且根据合同相对性原则，原告与李强所签订的合同也不能作为处理本案的依据，因此，本院认为被告据此关于印象置业公司作出相应承诺但未能履行故具有较大过错的认定证据并不充分。其次，本院已查明被告伍玲欠付印象置业公司租金的金额为65104.74元，对此伍玲已构成违约，本院认为伍玲即应当按照双方合同约定、法律规定承担未按时足额给付租金的违约责任。
本案被告伍玲已构成违约后，是否应当按照原、被告双方所签订的合同约定同时承担违约金、滞纳金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告伍玲在庭审中和提交的答辩状中已提出，原告与被告所签订的合同同时约定违约金、滞纳金不符合法律规定，只能选择违约金或者滞纳金之一，且约定的违约金过高，要求减少；对被告伍玲的该辩解理由，本院予以支持；本院根据本案的实际情况，确定被告伍玲按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%承担违约金，即按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算违约金。
被告伍玲承担违约金后应该如何计算违约金问题。根据原告印象置业公司的诉讼请求，要求被告伍玲承担违约金、滞纳金以每期拖欠租金之日起计算至2016年8月31日止，即从2015年4月1日起计算至2016年8月31日止，对原告印象置业公司请求计算违约金的期限，本院予以支持；据此，被告伍玲自2015年4月1日至2015年9月30日之间拖欠的租金19389.6元，其中2015年4月1日至6月30日之间的租金为60元/月/平方米×53.86平方米×3个月=9694.8元，该租金的违约金从2015年4月1日起计算，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至2016年8月31日止；2015年7月1日至2015年9月30日之间租金的违约金9694.8元，从2015年7月1日起计算，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至2016年8月31日止；2015年10月1日至2016年9月30日之间拖欠的租金54290.88元，其中2015年10月1日至2015年12月31的租金为84元/月/平方米×53.86平方米×3个月=13572.72元，该段租金的违约金从2015年10月1日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至2016年8月31日；2016年1月1日至2016年3月31日的租金为84元/月/平方米×53.86平方米×3个月=13572.72元，该段租金的违约金从2016年1月1日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至2016年8月31日止；2016年4月1日至2016年6月30日的租金为84元/月/平方米×53.86平方米×3个月=13572.72元，该段租金的违约金从2016年4月1日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至2016年8月31日止；2016年7月1日至2016年9月30日的租金为84元/月/平方米×53.86平方米×3个月=13572.72元，该段租金的违约金，从2016年7月1日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至2016年8月31日止；2016年10月1日起至2016年10月9日止的租金1425.14元的违约金本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告重庆市大足区印象置业有限公司与被告伍玲于2014年10月1日签订的《租赁合同》从本判决生效之日起解除；被告伍玲自本判决生效之日起一个月内将租赁的位于重庆市大足区某街道办事处某路某号“大足印象”项目某区某单元某幢第某层某号房屋交还给原告重庆市大足区印象置业有限公司；
二、由被告伍玲在本判决生效之日起30日内支付原告重庆市大足区印象置业有限公司租金65104.74元；
三、由被告伍玲在本判决生效之日起30日内向原告重庆市大足区印象置业有限公司支付违约金；其中2015年4月1日至6月30日之间的租金为9694.8元，该租金的违约金从2015年4月1日起计算，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至2016年8月31日止；2015年7月1至2015年9月30日之间租金的违约金9694.8元，从2015年7月1日起计算，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至2016年8月31日止；2015年10月1日至2015年12月31的租金为13572.72元，该段租金的违约金从2015年10月1日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至2016年8月31日止；2016年1月1日至2016年3月31日的租金为13572.72元，该段租金的违约金从2016年1月1日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至2016年8月31日止；2016年4月1日至2016年6月30日的租金为13572.72元，该段租金的违约金从2016年4月1日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至2016年8月31日止；2016年7月1日至2016年9月30日的租金13572.72元，该段租金的违约金，从2016年7月1日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算至2016年8月31日止；
四、驳回原告重庆市大足区印象置业有限公司的其他诉讼请求。
如果相关当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3586元，已减半收取计1793元，由被告伍玲负担793元，由原告重庆市大足区印象置业有限公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 何启川
二〇一六年十二月二十六日
书记员 谭茗月
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