广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0111民初15637号
原告：美景苑小区第一届业主委员会，地址广州市白云区机场路1021号。
负责人：王小凤，主任。
委托诉讼代理人：姚勇，广东为峰律师事务所律师。
被告：广州臻晟物业管理有限公司，住所地广州市白云区远景路41号201之一房。
法定代表人：萧桂好。
委托诉讼代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。
原告美景苑小区第一届业主委员会与被告广州臻晟物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美景苑小区第一届业主委员会的委托诉讼代理人姚勇，被告广州臻晟物业管理有限公司的委托诉讼代理人罗锦华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间的美景苑小区的物业管理关系；2.判决被告向原告移交美景苑小区物业的管理权及相关的物业管理资料；3.判决被告交出美景苑小区内的两间工具房房屋的使用权；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由如下：原告是于2016年9月6日依法成立的美景苑小区第一届业主委员会；被告是未经与原告同意并与原告签订《物业管理合同》而取得临时美景苑小区的物业管理权。2016年9月6日，原告的民事主体资格经有关的行政部门审查、确认依法取得后，经美景苑小区诸多业主的投诉及原告的现场检查，证实被告在管理美景苑小区的物业中出现严重的纰漏，造成美景苑小区卫生环境恶劣、生活环境的诸多不便等情况，于是对被告屡次提出整改建议，但被告对原告的建议置之不理，为此，原告为了维护美景苑小区全体业主的合法权益，多次向被告告知了美景苑小区必须重新招聘物业管理公司，于是，原告于2016年12月12日公开以招标投标的方式公开选聘了广州汉宏物业管理公司作为美景苑小区新的物业管理单位并与广州汉宏物业管理公司签订了《物业管理合同》，此后，原告多次要求被告移交美景苑小区物业的管理手续及相关的物业管理资料，并交出美景苑小区内两间工具房房屋的使用权，但被告却拒绝履行物业管理的移交义务，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。综上所述，原告为维护自身的合法权益，现依相关法律的规定，特向法院提出诉讼，请求判决支持原告的全部诉讼请求。
被告辩称:1.原告的诉讼主体不适格，原告并不符合法定的业委会成立条件。原告在本案中不具备起诉资格。2.美景苑小区并未作出更换物业管理公司的业主大会决议，原告的全部诉讼请求均缺乏事实与法律依据。《物权法》第七十六条明确规定，更换物业管理公司的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但在美景苑小区中，根本未形成合法有效的更换物业公司业主大会决议，原告的全部诉讼请求缺乏基础事实依据，依法不应当予以支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对被告提交的美景苑前期物业服务合同、（2007）茂港法指执字第23-3号民事裁定书的三性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的《美景苑小区业主大会的意见纪要》、《美景苑小区业主委员会关于要求物业管理处遵约履职相关工作的联系函》、《会议纪要》、《已收到美景苑业主委员会资料确认函》、《美景苑小区物业服务招标公告》、《公告》、《邀请函》、《收条》、《美景苑小区业委会投票确认函》、《美景苑业主委员会通过业主大会表决书》三性不予确认；对《美景苑业主大会聘请物业公司签名表》的三性不予确认，认为该签名表系伪造，表的抬头不明确，没有业主大会决议，签名存在重复；对《广州市不动产登记信息列表》的关联性和证明内容有异议，认为信息列表中遗漏大量美景苑小区中的房屋情况；对美景苑业主花名册的真实性、合法性无异议，关联性及证明内容有异议，认为该证据没有完整反映美景苑小区的全部业主的情况。原告对被告提交的业主委员会委员候选人选举结果明细统计表、业委会委员选举投票统计表、书面证词、选票、房产证、美景苑规划平面图、声明书、公司员工签收的材料的三性不予确认；对房地产登记档案、受理通知书、依申请信息公开答复书、民事裁定书的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。
对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：因本案争议的焦点是原告要求解聘作为物业公司的被告是否已经专用部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故原告提交的《美景苑小区业主大会的意见纪要》、《美景苑小区业主委员会关于要求物业管理处遵约履职相关工作的联系函》、《会议纪要》、《已收到美景苑业主委员会资料确认函》、《美景苑小区物业服务招标公告》、《公告》、《邀请函》、《收条》，被告提交的业主委员会委员候选人选举结果明细统计表、业委会委员选举投票统计表、选票、当选人的房产证、公司员工签收的材料、受理通知书与本案争议的事实无关，故本院对上述证据的关联性不予确认。对原告提交的《美景苑小区业委会投票确认函》、《美景苑业主委员会通过业主大会表决书》、美景苑业主花名册、《广州市不动产登记信息列表》、《美景苑业主大会聘请物业公司签名表》，被告提交的《美景苑规划平面图》、房地产登记档案（《房屋面积测量成果报告书》）的三性予以确认。对被告提交的书面证词、声明因证人未出庭，本院对上述证据的合法性不予确认。对原告提交的远景路11号902房、5号136房的房产证，因被告未能提供原件予以核对，故本院对上述证据的合法性不予确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
“美景苑”原系广州白云房地产开发总公司开发的房地产项目，因广州白云房地产开发总公司与广州市罡华投资有限公司（以下简称罡华公司）存在纠纷，2007年12月1日，广东省茂名市茂港区人民法院作出（2007）茂港法指执字第23-3号《民事裁定书》，裁定将被执行人广州白云房地产开发总公司名义登记的涉案美景苑土地及上盖过户到申请人罡华公司名下。
2012年2月1日，罡华公司与被告签订《美景苑前期物业服务合同》，约定罡华公司将美景苑委托被告实行前期物业管理，物业占地面积11333.26平方米，总建筑面积29650平方米。本前期物业服务合同自2012年2月1日起，至业主委员会成立后业主委员会依法与新选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止等等。该合同附件二物业构成明细显示，被告实行物业管理的区域包含2幢建筑，其中住宅223套，商业用房66套，车库88套，其他用房9套，总套数为386套，总建筑面积为27930平方米。
被告向广州市房地产档案馆调取的美景苑小区房屋面积测量成果报告书显示，远景路5号-27号（单号）（即A幢）实测总建筑面积为20031.4072平方米；远景路29-41号（单号）（即B幢）实测总建筑面积为9439.4382平方米。
原告提交广州市房地产档案馆出具的美景苑小区《不动产登记信息列表》显示美景苑小区内已办理不动产产权登记的房屋合计216套。
原告提交罡华公司盖章确认的《美景苑业主花名册》，拟证明美景苑小区共有住户201户，商铺18户，总面积合计17948.27平方米。原告提交《美景苑业主大会聘请物业公司签名表》（原告主张业主签名时间在2016年11月6日之前），拟证明美景苑小区业主126户占总户数57.27%（面积10305.15平方米）通过要求更换原物业管理公司即被告，重新聘请新的物业管理公司，93户占总户数的42.73%弃权（面积7643.12平方米）。原告另提交《美景苑业主大会聘请物业公司签名表（补签》两份，并主张补签时间分别为2018年1月8日之前和2018年1月8日之后，拟证明第二次补签有业主7户，房屋面积为694.2726平方米；第三次补签业主有17户，面积1033.3273平方米。经审查，原告提交的《美景苑业主大会聘请物业公司签名表》（含补签两张）中注明的房号及签名存在多处重复，且部分签名与业主花名册及美景苑小区《不动产登记信息列表》注明的业主名称均不一致。
本院认为：首先对于原告的诉讼主体资格，被告抗辩称原告不符合法定成立条件，因此主张原告主体不适格。对此本院认为，业主委员会是广大业主为实现业主自我管理、自我服务而设立的自治组织，业主委员会选举程序是否合法，属于业主行使自身管理权利的范围，被告作为在涉案小区提供物业服务的企业，其并非业主，因此无权对此提出异议，被告的该项抗辩意见本院不予采纳。
根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者更换其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。国务院《物业管理条例》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中原告以书面征求意见的形式征询业主对是否解聘物业公司的意见符合业主大会会议的形式。本案争议的焦点是原告要求解聘被告是否经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第八条规定：物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第九条规定：物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。根据以上三条规定，在计算物权法第七十六条规定的业主总人数和建筑物总面积时，应当包含以下三类房屋：1.已依法办理所有权登记的房屋；2.建设单位已经售出并已经交付给买受人合法占有但尚未办理所有权登记的房屋；3.建设单位尚未售出或已经售出但尚未交付的房屋。原告以罡华公司盖章确认的《美景苑业主花名册》载明的总户数219户及房屋总面积17948.27平方米作为计算美景苑小区业主总人数及建筑物总面积的依据，并主张开发商尚未售出的房屋不应计算在内，该主张于法无据，本院不予确认。
根据被告向广州市房地产档案馆调取的美景苑小区房屋面积测量成果报告书显示，远景路5号-27号（单号）（即A幢）实测总建筑面积为20031.4072平方米；远景路29-41号（单号）（即B幢）实测总建筑面积为9439.4382平方米，即美景苑小区建筑物总面积合计29470.8454平方米。根据原告提交《美景苑业主大会聘请物业公司签名表》（含补签两张）及其提交的统计表，即使在未将签名表中房号及签名重复，以及签名与业主花名册及美景苑小区《不动产登记信息列表》注明的业主名称均不一致的部分剔除的情况下，原告主张同意的专有部分总面积也仅为12032.7499平方米，尚未达到美景苑小区建筑物总面积的一半，故原告起诉要求解除与被告的物业服务合同及要求被告移交物业资料及工具房房屋的使用权不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的法定程序，原告的诉讼请求依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第八条、第九条之规定，判决如下：
驳回原告美景苑小区第一届业主委员会的全部诉讼请求。
本案受理费50元，由原告美景苑小区第一届业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院
审判员 王丽美
二〇一八年三月十四日
书记员 郭嘉嘉