黑龙江省双鸭山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双民终字第267号
上诉人（原审原告）王雪梅，女。
委托代理人于艾超，黑龙江诺成事务所律师。
被上诉人（原审被告）黑龙江省双鸭山公路路政管理处，住所地黑龙江省双鸭山市尖山区文化路**号。
法定代表人郑沁然，处长。
委托代理人郝雅枫，黑龙江郝雅枫律师事务所律师。
上诉人王雪梅因与被上诉人黑龙江省双鸭山公路路政管理处商品房买卖合同纠纷一案，不服双鸭山市尖山区人民法院（2014）尖民初字第309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告王雪梅于2008年6月从黑龙江省交通征费稽查局双鸭山处（2010年更名为黑龙江省双鸭山公路路政管理处）购买了位于双鸭山市尖山区百合园小区2号楼正一负一室的商服房屋一处，面积为125.21平方米。王雪梅分期分批向黑龙江省征费稽查局双鸭山处全部交纳了购房款。2009年6月22日，黑龙江省交通征费稽查局双鸭山处通知王雪梅入户，王雪梅于当日领取了该房屋钥匙，双方进行了交接。王雪梅入户后，发现该房屋房顶存在漏水的问题，黑龙江省交通征费稽查局双鸭山处于2009年9月份，在王雪梅反映房屋还存在漏水的问题时，派人对该房屋进行了维修，此后不再漏水。王雪梅于2009年11月24日以黑龙江省交通征费稽查局双鸭山处为被告，起诉至我院，请求对双鸭山市尖山区百合园小区2号楼正一负一室的商服房屋予以维修并赔偿损失。我院于2010年1月20日作出（2009）尖民初字第1114号民事判决，对该房屋于2009年10月20日不再漏雨的事实予以认定，判决：被告黑龙江省交通征费稽查局双鸭山处赔偿原告王雪梅定金损失及租金损失合计13333元。此判决已经发生法律效力。2010年6月26日，王雪梅与黑龙江省交通征费稽查局双鸭山处就买卖该房屋补签《商品房买卖合同》，该合同第十六条保修责任条款约定，“买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。”同日，黑龙江省交通征费稽查局双鸭山处给王雪梅出具《房屋质量保证书》，该保证书第二条约定：“保修起止时间：建筑工程保修期从竣工验收合格之日起计算，3号、4号楼竣工验收合格日期：2008年7月30日；在施工单位保修期内，由物业管理公司统一安排，施工单位负责保修，超过施工保修期的由物业公司负责维修；在正常使用条件下，按下列内容与保修期限，承担本房屋工程质量保修责任：1、地基基础工程……；2房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年；3……。”在诉讼过程中，王雪梅自述：2009年维修后，房屋再次出现渗漏问题，找到被告单位，在没有结果的情况下，我自行对房屋进行了维修，在2013年9月房屋又出现大面积渗漏。原告王雪梅于2010年10月1日与刘朋环签订了该房屋的租赁合同，双方约定：王雪梅将坐落于双鸭山市建设路百合园商服2号楼正一负室130平方米出租给刘朋环，租期从2010年9月30日至2013年9月29日，年租金41000元等内容。刘朋环在使用该房屋过程中房屋漏水，双方因此不能履行合同，于2011年9月30日终止该租赁合同。王雪梅于2013年6月3日与李明雪签订了该房屋的租赁合同，双方约定：王雪梅将坐落于双鸭山市尖山区建设路百合园商服2号楼正一负一室130平方米出租给李明雪，租期从2013年6月10日至2016年6月9日，第一年、第二年租金55000元、第三年租金49000元……。李明雪在使用该房屋过程中房屋漏水，双方因此不能履行合同，该合同于2014年1月9日予以终止。在2012年11月12日，王雪梅找到双鸭山市尖山区人民政府八马路街道办事处朝阳社区人民调解委员会，以王兴忠为被申请人，对解决该商服房屋漏雨问题、修复漏雨屋面室内损坏的墙体、赔偿经济损失问题提出请求，调解未成。诉讼过程中，根据原告王雪梅的申请，双鸭山市中级人民法院司法技术室委托双鸭山名宣司法鉴定中心对王雪梅的坐落于双鸭山市尖山区建设路百合园商服3号楼正一负一室房屋渗漏原因及房屋维修费用进行鉴定，鉴定专家组分析、论证认为：“原告王雪梅所购买百合园商服3号楼正一负一室商服渗漏与屋面施工没有严格按着百合园商服屋面排水示意图组织施工，屋面排水坡度不符合设计标准及女儿墙泛水卷材收头处理不符合《屋面工程质量验收规范》（GBO207-2002）有关。目前，被渗透受损的房屋不仅严重影响房屋的美观度，其霉变的气味也影响了原告对房屋的正常使用。”鉴定意见：（1）原告王雪梅所购百合园3号正一负一室商服房渗漏的原因，与屋面施工没有严格按着屋面排水示意图组织施工，排水坡度不符合设计标准及女儿墙泛水卷材收头处理不符合《屋面工程质量验收规范》（GBO207-2002）有关。（2）原告王雪梅所购百合园3号正一负一室商服房维修费用的工程造价为57686.35元。此次鉴定王雪梅支付鉴定费5100元及鉴定专家出庭费200元。黑龙江省交通征费稽查局双鸭山处于2008年7月30日向双鸭山市建设局提交竣工工程备案申请书，该竣工工程验收备案表中体现在2008年7月29日至30日期间勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位都加盖了公章，同意验收备案，双鸭山市建设局于2008年10月7日在该竣工工程验收备案表上加盖了竣工工程备案专用章。百合园小区（3#、4#）业主委员会于2010年8月成立，于2010年10月25日该业主委员会与民祥物业管理有限责任公司签订了百合园3#、4#楼物业管理委托合同。百合园3#、4#楼缴纳了房屋维修基金。
原审法院认为：对于被告于2009年对本案诉争的房屋维修后应否继续承担对该房屋质量瑕疵的维修责任及维修义务是否在保修期内是本案双方当事人争议的焦点。王雪梅以涉诉房屋不同时间漏水为由，分别向本院提起诉讼要求开发商即本案被告承担维修义务，没有违背我国法律规定“一事不再理”的原则。我国法律规定：商品房买卖交易中，业主已经按照合同的约定向开发商交付了房款，作为对价，开放商应该提供无瑕疵的房屋给业主，开放商应对存在瑕疵的商品房承担免费修缮义务。本案原告王雪梅与黑龙江省交通征费稽查局双鸭山处，于2009年6月22日对王雪梅购买的双鸭山市尖山区百合园小区2号楼正一负一室的商服房屋进行了交接，该房屋交付即转移了占有，王雪梅对该房屋开始享有占有、使用、收益的物权权利。我院于2010年1月20日作出（2009）尖民初字第1114号民事判决，对该房屋于2009年10月20日不再漏雨的事实予以认定，房屋符合使用条件。王雪梅虽于2010年6月26日与黑龙江省交通征费稽查局双鸭山处就买卖本案涉诉房屋补签《商品房买卖合同》，但该买卖合同法律关系于2009年6月22日以实际履行的方式依法形成，故2010年6月26日补签买卖合同的行为不影响买卖合同民事法律关系的形成时间。原告王雪梅认为诉争房屋的保修期应从2009年6月22日接到入户通知单之日起算，被告主张保修期应从2008年7月30日竣工之日起算。百合园小区3#、4#楼竣工验收时间应为双鸭山市建设局于2008年10月7日加盖了竣工工程备案专用章之日。我国《房屋建筑工程质量保修办法》第八条规定，房屋建筑工程保修期自竣工验收合格之日起计算。故本案涉诉房屋的保修期应自2008年10月7日起计算，保修期至2013年10月6日止。王雪梅与黑龙江省交通征费稽查局双鸭山处补签的《商品房买卖合同》第十六条保修责任条款约定了买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。黑龙江省交通征费稽查局双鸭山处于同日给王雪梅出具《房屋质量保证书》第二条约定的保修起始时间为竣工验收合格之日起计算的内容符合法律规定，但3号楼、4号楼竣工验收合格日期为2008年7月30日内容有误，该楼竣工验收合格日期应为竣工工程验收备案表中体现双鸭山市建设局于2008年10月7日加盖了竣工工程备案专用章时间。王雪梅现无证据证明截止2013年10月6日止其向黑龙江省双鸭山公路路政管理处提出维修的主张，故至王雪梅向本院提起本案之诉之日即2014年7月4日止，该房屋防水屋面的维修已过保修期。王雪梅现要求黑龙江省双鸭山公路路政管理处承担房屋瑕疵维修义务无据可依，本院不予支持。涉诉房屋已经缴纳了公共维修基金，涉案房屋的维修应由物业部门启动公共维修基金予以维修。通过司法鉴定，涉案房屋漏水原因是施工单位施工的排水坡度不符合设计标准及女儿墙泛水卷材收头的处理不符合《屋面工程质量验收规范》所致。在2012年11月12日，王雪梅找到双鸭山市尖山区人民政府八马路街道办事处朝阳社区人民调解委员会申请解决房屋漏水及赔偿问题，故据此可以认定王雪梅对房屋瑕疵问题主张了权利，但王雪梅提交的证据不足以证明损失数额，故本院对其要求赔偿房屋租赁损失的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决驳回原告王雪梅的诉讼请求。
判后，原告王雪梅不服，向本院提起上诉称：一、原审适用法律错误，商品房保修期的起始日，不应适用《房屋建筑工程质量保修办法》，应适用《商品房销售管理办法》，保修期应自2009年6月22日起算，期间为2009年6月22日到2014年6月22日，上诉人起诉日为2014年5月23日，被上诉人应当承担房屋保修责任。《房屋建筑工程质量保修办法》调整的是在建设施工合同领域中，施工单位向建设单位承担的保修义务和期限，其上位法是《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》，立法之目的在于约束施工单位向建设单位应当承担的义务和责任，办法的主要内容都是约束施工单位如何向建设单位承担保修责任的内容。同时，施工单位与建设单位关于建设项目本身的权利义务的时间节点大部分是在工程竣工验收日，故施工单位对于建设单位承担保修责任的日期自然也是从工程竣工验收日开始计算。但购房人与建设单位的法律关系是商品房买卖合同关系，而《商品房销售管理办法》立法之目的是为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，其上位法是《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，故计算建设单位对于购房人的保修起始日，应当以《商品房销售管理办法》为准，即以交付日开始计算。从合同角度，购房人与建设单位权利义务始于买卖合同，违约责任的执行始于合同履行之后的状态。对于商品房而言，交付是判断双方权利义务很重要的一个时间节点，交付之后，风险由购房人承担，但出卖人要承担质量瑕疵担保责任。本案是商品房买卖合同纠纷，故应以交付日确定被上诉人保修责任。施工单位对于建设单位的保修期不影响建设单位对于购房人的保修期的承担，同时合同具有相对性，建设单位不能挪用施工单位的保修期对抗自己对于购房人需要承担的保修期。《房屋建筑工程质量保修办法》《商品房销售管理办法》制定部门均是原建设部，前者出台的日期为2000年6月26日，后者的日期为2001年6月1日，两者的位阶效力相同，故根据后法优于前法的原则，保修期应当以后者规定的为准。原审判决书第一页关于上诉人起诉日的确定是错误的。原审法院认定的起诉日为2014年7月4日，而实际上诉人起诉日为2014年5月23日。二、假定按原审认定的保修期自2008年10月7日至2013年10月6日计算，被上诉人同样要承担保修责任。对于上诉人而言，只要有证据能够证实房屋在保修期内出现了质量瑕疵，即使上诉人起诉日期超过了保修期，但只要是在诉讼时效内，就不能免除被上诉人的保修责任，而原审法院混淆了被上诉人保修期间与上诉人诉讼期间的联系和区别。原审法院认定，上诉人没有在上述保修期内向被上诉人主张权利，被上诉人就不承担责任没有任何的法律依据。法律并没有规定只有在保修期内主张权利，保修人才承担保修责任，原审法院混淆了被上诉人的保修期间和上诉人诉讼期间这两个概念。2012年11月12日上诉人就房屋漏水问题向尖山区八马路街道办事处朝阳社区人民调解委员会主张权利，鉴定报告也证明是因为房屋施工存在缺陷导致漏水的事实。以上事实可以证实诉争房屋在保修期内出现了持续的稳定的质量瑕疵，而上诉人起诉日期并没有超过诉讼时效。三、原审法院虽然界定了保修责任与产品瑕疵责任的区别，但对于产品瑕疵导致的损失，认为证据不足。而仅就证明标准而言，上诉人已经完成了举证责任。营业损失无外乎为租赁损失，只要能够证明租赁事实的存在，能够证明因房屋瑕疵导致租赁合同的不能履行，就可以计算出租赁损失。请求依法撤销2014尖民初字第309号民事判决书，依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人黑龙江省双鸭山公路路政管理处答辩称：上诉人对本案的案由买卖合同纠纷没有异议。上诉人仅仅谈到了商品房的保修期，但忽略了非商品住宅的保修期。双方签订的买卖合同第十六条第二款约定，买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任。《房屋质量保证书》中第二条约定：保修期起止时间从竣工验收合格之日起计算。《合同法》第一百五十七条即规定：“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验”，第一百五十八条前两款规定：“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或质量符合约定。上诉人未在保修期内将房屋质量瑕疵通知被上诉人，则视为房屋质量符合约定，合同权利的主张是具有相对性的，上诉人应找被上诉人主张维修，而不是到社区去解决房屋漏水问题。即使超过保修期，上诉人亦可通过物业公司申请物业维修基金予以维修，上诉人的维修保障依然可以得到实现。一审法院不能仅凭鉴定结论就判定原告的损失的存在，其自行维修的前提是在出卖人拒绝维修的情况下，并且要有充分的证据证明维修发生的费用，没有实际损失何来必须赔偿。故一审法院判令驳回上诉人诉求是符合法律规定的。
二审对证据及事实的认定与一审认定基本一致。
本院认为：根据《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任”。上诉人王雪梅购买的房屋为非住宅房屋，应适用该条第三款“非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期”的规定，确定保修期限。被上诉人黑龙江省双鸭山公路路政管理处出具的《房屋质量保证书》第二条约定：“建筑工程保修期从竣工验收合格之日起计算，3#、4#楼竣工验收合格日期为2008年7月30日”；《房屋质量保证书》第二条第2项约定：“房屋屋面防水工程、有防水工程的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为五年”，保修期限至2013年7月30日终止。该《房屋质量保证书》第三条同时约定，“小区售后服务建设单位已责成物业公司按本书规定对工程出现的问题由相关责任人进行保修。报修地址：百合园小区物业”。2012年11月12日，上诉人王雪梅到双鸭山市尖山区人民政府八马路街道办事处朝阳社区人民调解委员会申请与百合园小区物业解决房屋漏水及赔偿问题，据此可以认定上诉人王雪梅在房屋保修期内就房屋保修问题，向被上诉人黑龙江省双鸭山公路路政管理处所指定保修部门双鸭山民祥物业管理有限公司主张了权利，故原审法院认定上诉人王雪梅未在房屋保修期内向被上诉人黑龙江省双鸭山公路路政管理处提出维修主张错误。被上诉人黑龙江省双鸭山公路路政管理处指定保修部门双鸭山民祥物业管理有限公司应按照《房屋质量保证书》第三条第3项“承担工程保修期内，应对保修内容的质量问题处理”的约定，承担保修义务责任。双鸭山民祥物业管理有限公司以上诉人王雪梅未交纳物业费，拒绝承担房屋保修责任，理由不成立。该《房屋质量保证书》的保证人为被上诉人黑龙江省双鸭山公路路政管理处，故应由被上诉人黑龙江省双鸭山公路路政管理处承担责任。综上，上诉人王雪梅要求被上诉人黑龙江省双鸭山公路路政管理处给付房屋维修费用的请求应予支持。房屋维修费用经鉴定机构鉴定为57686.35元，本院予以采信。关于上诉人王雪梅提出的给付213500元房屋租赁损失费处理问题，因被上诉人黑龙江省双鸭山公路路政管理处在未履行保修责任的情况下，上诉人王雪梅亦未进行必要的修缮，放任导致损失扩大，该损失的发生与被上诉人黑龙江省双鸭山公路路政管理处无必然因果关系。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条的规定，“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿”。故对上诉人王雪梅要求赔偿房屋租赁损失的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《商品房销售管理办法》第三十三条之规定，判决如下：
一、撤销双鸭山市尖山区人民法院（2014）尖民初字第309号民事判决；
二、被上诉人黑龙江省双鸭山公路路政管理处给付上诉人王雪梅房屋维修费用57686.35元，此款于判决送达之日起10日内付清；
三、驳回上诉人王雪梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费案件受理费5103元（上诉人王雪梅已预交），由上诉人王雪梅负担3941.56元，被上诉人黑龙江省双鸭山公路路政管理处负担1164.44元。鉴定费5100元，由被上诉人黑龙江省双鸭山公路路政管理处负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周立波
审 判 员 陈迎光
代理审判员 薛 龙
二〇一五年十二月二日
书 记 员 冯 雷