江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第0605号
上诉人（原审被告）火成军，男，汉族，1972年11月8日生。
上诉人（原审被告）陈小红，女，汉族，1977年1月22日生。
以上两上诉人共同委托代理人程海兵，江苏顺维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈晓意，男，汉族，1981年7月28日生。
委托代理人尹波、刘世军，江苏永信律师事务所律师。
上诉人火成军、陈小红因与被上诉人陈晓意房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2013）港民初字第1398号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年4月25日公开开庭进行了审理。二上诉人的委托代理人程海兵、被上诉人的委托代理人刘世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈晓意与火成军、陈小红于2011年8月份签订了《商品房买卖合同》，内容为：“第一条乙方同意购买甲方拥有的坐落在连云港市连云区墟沟镇文教路的住宅，建筑面积82.6平方米。第二条上述房屋的交易价格为总价人民币400000元整（大写：肆拾万元整）。本合同签订之日乙方向甲方支付人民币20000元整，作为购房定金。第三条付款时间与办法：1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定乙方在合同签订之日其5天内支付首付款（含定金）壹拾伍万元整给甲方，剩余房款贰拾伍万元申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在银行放款后5日内将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起15天内将交易的房产全部交给乙方使用，并应在交房当日将水电等费用结清。第五条税费分担甲乙双方应遵守国家政策、法规，并按规定办理房地产过户所需缴纳的税费，经双方协商交易税费由乙方承担，中介费及代办产权过户手续费由乙方承担”。合同另对双方其他的权利和义务作出了约定。合同签订后，火成军、陈小红支付了房屋首付款15万元（含20000元购房定金），陈晓意交付了房屋钥匙。
同年9月28日，陈晓意与火成军、陈小红在办理产权过户登记时签订了《房地产买卖契约》，双方约定：房屋成交价格为33万元，乙方于2011年10月30日前两次付清，已付壹拾伍万元整，余款在2011年10月30日一次性付清，双方另就其他事项进行约定，并依据该契约办理了产权过户登记。该契约火成军、陈小红未实际履行。
原审法院另查明，火成军、陈小红为支付剩余房款遂委托连云港市鹊桥房地产经纪公司院前路营业厅通过中国工商银行开发区支行办理上述房屋的贷款事宜。2011年11月30日陈晓意与火成军、陈小红共同向中国工商银行开发区支行支付个人融资顾问业务收入（贷款手续费）18300元，其中陈晓意支付了10000元，火成军、陈小红支付了8300元。2012年1月10日，陈晓意为火成军、陈小红向连云港市鹊桥房地产经纪公司院前路营业厅支付了贷款中介手续费4900元。
原审法院概括本案的主要争议焦点为，陈晓意提供的商品房买卖合同与火成军、陈小红提供的房地产买卖契约同时存在，两份合同对合同双方是否同时具有约束力。陈晓意认为，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同合法有效。双方签订的房地产买卖契约仅是作为房屋备案、规避税收用的，房地产买卖契约不是双方真实的交易价格，不具有合法性。火成军、陈小红认为，陈晓意提供的商品房买卖合同没有履行，房地产买卖契约是对商品房买卖合同条款的变更，应以房地产买卖契约作为认定本案的依据。
原审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的主要争议为陈晓意提供的《商品房买卖合同》与火成军、陈小红提供的《房地产买卖契约》同时存在，两份合同对合同双方是否同时具有约束力。首先，本案合同双方在房屋交易过程中先后签订了两份不同的合同，庭审中火成军、陈小红对陈晓意提供的《商品房买卖合同》的真实性无异议，原审法院依法予以确认。对陈晓意提出的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容合法，依法有效的意见，原审法院经审查，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，依法予以确认。其次，火成军、陈小红提出《房地产买卖契约》是对商品房买卖合同条款的变更，后合同效力优于前合同效力；陈晓意提出该《房地产买卖契约》不是双方的真实意思表示，是双方为规避税收，达到办理产权过户目的而签订。对双方的不同意见，原审法院结合双方的举证及双方的陈述综合认定，本案房屋系二手房交易，在交易过程中，买卖双方在交易中同时签订两份不同的合同的现象较为普遍，符合常理。火成军、陈小红提供的连云港市房屋产权交易中心的备案合同中约定的价格条款与商品房买卖合同约定的价格相差甚远，不具有合理性。火成军、陈小红陈述称《房地产买卖契约》中剩余房款没有按照该契约履行，根据火成军、陈小红目前履行的情况，其对房地产契约中多履行的部分亦无法作出合理解释，且自相矛盾。因此对火成军、陈小红关于《房地产买卖契约》是对《商品房买卖合同》的修改的意见，于法无据，原审法院不予采信。第三，本案中火成军、陈小红通过委托连云港市鹊桥房地产经纪公司院前路营业厅办理房屋贷款、支付贷款手续费等行为，结合双方签订的《商品房买卖合同》的内容以及当事人双方的陈述均印证双方实际履行的是商品房买卖合同，火成军、陈小红仅提供备案的房地产买卖契约不足以证明其实际履行，且对交易过程中产生交易费用的承担，在有明确约定下火成军、陈小红作出的解释自相矛盾，因此备案的契约不是双方实际履行的依据。本案双方当事人在订立商品房买卖合同后，又以不合理的低价签订房地产买卖契约以达到履行商品房买卖合同的目的并办理房屋产权过户登记，鉴于不动产买卖的特殊性，双方签订的《房地产买卖契约》符合法律规定合同无效的情形。因后合同不具有合法性，故原审法院对于火成军、陈小红关于后合同效力优于前合同效力的意见，不予采纳。考虑到交易的稳定性，维护社会主义市场经济的交易秩序，原审法院对双方签订的《房地产买卖契约》中约定的房屋交易价款条款依法确认无效，其他条款仍然有效。综上所述，本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。火成军、陈小红取得房屋所有权后，剩余房款50000元未付，现陈晓意要求火成军、陈小红支付该款，符合双方合同的约定，原审法院予以支持。火成军、陈小红未按约定向陈晓意支付剩余房屋价款，已构成违约，对火成军、陈小红逾期支付的购房款陈晓意要求按照中国人民银行同期贷款利率计算利息符合法律规定，因双方在合同中未约定逾期利息的计算方法，故利息应从起诉之日即2013年7月31日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。关于陈晓意主张的垫付费用14900元，该款项中的4900元系陈晓意为火成军、陈小红垫付的连云港市鹊桥房地产经纪公司收取的中介手续费用，双方对此均无异议，按照双方合同约定，火成军、陈小红依约应当给付陈晓意；剩余10000元系陈晓意、火成军、陈小红共同向中国工商银行开发区支行支付的个人融资顾问业务收入（贷款手续费）18300元中陈晓意已支付的款项，因双方对该款项在合同中没有约定，火成军、陈小红不予认可，且陈晓意又未提供证据证明，故原审法院不予支持。火成军、陈小红辩称已付清全部房款，要求驳回陈晓意的诉讼请求，于法无据，原审法院不予采信。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、火成军、陈小红于判决生效之日起十日内支付陈晓意购房款人民币50000元及利息（利息自2013年7月31日起给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、火成军、陈小红于判决生效之日起十日内支付陈晓意垫付费用计人民币4900元。案件受理费1425元，由陈晓意承担220元，由火成军、陈小红承担1205元。
上诉人火成军、陈小红不服原审判决上诉称：上诉人与被上诉人于2011年8月签订了《商品房买卖合同》，约定被上诉人将位于连云港市连云区墟沟镇文教路的住宅（建筑面积82.6平方米，房屋产权证号566056—**）以40万元的价格出售给上诉人，上诉人在合同签订之日起5天内支付首付款15万元，剩余房款25万元申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，上诉人应在银行放款后5日内将差额一并支付给被上诉人），并于银行放款当日付给被上诉人。合同签订后，上诉人向银行申请按揭贷款，但是银行没有审批，因被上诉人在商谈买卖房屋时承诺帮助上诉人向银行申请按揭贷款，但未能兑现。因此在考虑到向银行申请按揭贷款和向银行申请房屋抵押贷款，银行利率差等因素，上诉人与被上诉人经过友好协商之后，重新签订了《房地产买卖契约》，约定房屋最终成交价格为33万元，被上诉人已付15万元，余款在2011年10月30日前一次付清。
根据后合同优于先合同效力的原则，应当认定《房地产买卖契约》为该房产买卖的最终有效合同，且《房地产买卖契约》签订后，上诉人交付了全部房款，被上诉人也将房屋过户给上诉人，证明双方完全认可《房地产买卖契约》的效力并且已经履行完毕合同。原审法院认为，被上诉人在履行过程中多履行了《房地产买卖契约》约定的价款，从而认定《契约》的目的是为了逃避房地产交易税，《契约》应属无效，没有依据。事实情况是，上诉人超额支付的价款，是为了转帐方便和冲抵被上诉人先前代为支付的委托连云港市鹊桥房地产经纪公司办理房屋贷款等费用，这在一审时上诉人当庭都予以陈述。上诉人与被上诉人实际认可和履行的合同仍然是《房地产买卖契约》，一审法院认定事实时主观臆断，推理没有事实与法律依据。
综上所述，上诉人认为一审法院认定事实错误，上诉人已经完全履行了房屋买卖的付款义务。因此，上诉人请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法改判或者发回重审。
被上诉人陈晓意辩称：上诉人的上诉事实及理由没有法律依据。2011年双方签订了商品房买卖合同，约定了房屋的交易价及付款方式以及各项费用的承担等等。双方签订该合同后，就合同的履行不断的推进。在办理过户时，双方基于避税的目的，又签订了房地产买卖契约。上诉人认为该契约是双方履行的依据，被上诉人对此不能认同。被上诉人认为房地产买卖契约仅适用于逃避税务机关的征税，并非双方真实的交易意思表示，该契约没有合法性。上诉人认为超额支付价款的理由与事实不符。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，合同双方当事人应当遵守诚实信用原则，应当自觉履行生效合同确定的义务，违反合同义务的，应当承担违约责任。上诉人火成军、陈小红在本院提出的上诉理由，在原审法院均已作了陈述，原审法院针对其辩解作出了详细的分析与说理，其判决理由并无不妥之处。本案上诉人火成军、陈小红在本院审理期间亦未提出新的证据证明其主张，因此本院对其上诉主张依法不予支持。针对双方后签订的《房地产买卖契约》，上诉人提出的解释理由是：在考虑到向银行申请按揭贷款和向银行申请房屋抵押贷款，银行利率差等因素，上诉人与被上诉人经过友好协商之后，重新签订了《房地产买卖契约》，约定房屋最终成交价格为33万元。对此本院认为，本案双方当事人先后签订的两个合同价格相差达7万元，即使考虑上诉人提出的各种因素，其价格差也存在明显的不合理性，考虑到市场上二手房交易的习惯做法等因素，本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。
上诉人对超额支付价款的辩解理由是，为了转帐方便和冲抵被上诉人先前代为支付的委托连云港市鹊桥房地产经纪公司办理房屋贷款等费用。本院认为，第一，被上诉人为办理贷款垫付的款项与上诉人多支付的款项并不相等；第二，按照上诉人提出的第一项辩解理由，被上诉人在让出合同总价款7万元的情况下，再让其垫付贷款相关费用明显存在矛盾和不公平；第三，上诉人的该辩解理由与其在原审法院陈述支付的购房款35万元中包括2万元购房定金以及用于抵充被上诉人代为支付的4900元办贷款的佣金等内容明显存在矛盾。上诉人在上诉期间也没有充分证据证明其主张的合理性。因此本院对上诉人提出的后合同应当有效、后合同效力优于先合同的上诉理由不予采信。
综上，原审判决认定事实基本清楚，审理程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1425元，由上诉人火成军、陈小红承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 丹
审 判 员 汪家元
代理审判员 万红英
二〇一四年五月十一日
书 记 员 祝蔷薇
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；