江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）澄民初字第0592号
原告（反诉被告）缪祖兴，男，1967年1月14日生，汉族。
原告（反诉被告）龚玉南，男，1964年11月7日生，汉族。
委托代理人陶鉴明，江阴市华士法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）江苏宝力重工科技有限公司，住所地江阴市新桥镇工业集中区新华路27号。
法定代表人陈建国，该公司董事长。
委托代理人俞坚，江苏申越律师事务所律师。
原告缪祖兴、龚玉南与被告江苏宝力重工科技有限公司(以下简称宝力公司)房屋租赁合同纠纷一案，无锡市中级人民法院于2013年3月11日发回重审，本院于同年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。审理中被告宝力公司反诉要求原告缪祖兴、龚玉南返还租赁物并赔偿损失。原告缪祖兴、龚玉南的委托代理人陶鉴明，被告宝力公司的委托代理人俞坚到庭参加诉讼，本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告缪祖兴、龚玉南共同诉称：2008年8月1日，他们与宝力公司签订一份房屋租赁协议，租赁宝力公司的房屋开设浴场。协议签订后，他们对租赁房屋进行了装潢，安装了中央空调及消防系统等基础设施，同时添置了浴场必备的固定资产。他们承租后按约履行了义务，并于2010年12月30日向宝力公司预付了2011年度的租金10万元。但宝力公司认为他未按约支付2009年和2010年的租金，要求重新签订租赁协议，并于2011年1月15日在未经他同意的情况下，对浴场采取停电措施，并破坏了浴场的消防系统。为此，他于2012年1月15日要求宝力公司恢复供电及消防系统，但宝力公司未予理涉，至今浴场未能供电。宝力公司的行为已导致双方合同无法履行，浴场无法营业，造成巨大的经济损失，严重侵犯了他的合法权益。请求法院依法解除他与宝力公司的房屋租赁协议；判令宝力公司赔偿浴场装潢工程、浴场基础设施及固定资产残值677000元；判令宝力公司返还2011年的预付租金10万元；本案诉讼费用由宝力公司承担。因无法提供证据缪祖兴、龚玉南放弃关于赔偿浴场50万元营业利润损失的诉讼请求。
被告宝力公司辩称：他公司同意与缪祖兴、龚玉南解除房屋租赁协议。根据双方租赁协议的约定，他公司提供的租赁物仅是房屋，不提供设施、水、电、气等。他公司停止供电是因为缪祖兴、龚玉南没有交清租金。在停电几天后，他公司已经于2011年1月19日前就恢复供电。浴场作为用电主体，在他公司停止供电后，可以向电力部门申请单独用电，进行合理的止损，防止损失扩大，故缪祖兴、龚玉南应当自行承担对浴场不营业的损失，要求他公司赔偿浴场装潢工程、浴场基础设施及固定资产价值没有事实和法律依据。在他公司与缪祖兴、龚玉南其他案件中，涉及2011年的10万元租金，他公司不应返还，缪祖兴、龚玉南仍需支付他公司其余的租金。
反诉原告宝力公司反诉称：2008年8月1日，他公司（更名前为江阴市宝力轻钢房屋有限公司）和缪祖兴、龚玉南签订了房屋租赁协议一份，约定将老办公楼一幢等出租给缪祖兴、龚玉南使用，期限为五年，从2008年12月30日至2013年12月30日止，年租金为20万元，先付后租，一年一交。
协议签订后，缪祖兴、龚玉南即开设某浴室进行经营，后在经营过程中，缪祖兴、龚玉南拖欠租金未付，截止至2010年12月30日，结欠租金为12万元。2011年1月之后，缪祖兴、龚玉南自行关门停业，但至今仍占用该租赁物，并造成承租房屋的损坏。他公司认为：双方对应否解除租赁协议一直未达成一致意见，法院解除租赁协议的判决也未生效。缪祖兴、龚玉南经营的浴场停业后，缪祖兴、龚玉南一直未搬离、退还租赁房产，给他公司无法使用租赁物造成了损失。故诉至法院，请求法院判令1、缪祖兴、龚玉南返还占用的租赁物；2、缪祖兴、龚玉南支付租赁期间结欠的租金及占有期间的使用费合计466666元（自2011年1月15日至2013年5月15日，2013年5月16日至被反诉人实际搬离之日另算）
反诉被告缪祖兴、龚玉南辩称：1、由于宝力公司采取停电或毁坏消防设施的行为，致使租赁合同无法履行，2011年1月15日无奈只得关门停业，给他们产生了较大的经济损失及经营方面的损失；2、宝力公司主张其损失逾46万，即使客观存在该损失也是由宝力公司自身原因造成的。综上，请求驳回宝力公司的全部反诉诉讼请求。
经审理查明：2008年8月1日，出租方（甲方）江阴市宝力轻钢房屋有限公司（宝力公司前身）与承租方（乙方）缪祖兴、龚玉南签订房屋租赁协议1份，协议主要约定：一、甲方将老办公楼1幢和新建办公楼三层出租给乙方使用；二、乙方租赁开设休闲中心，甲方为乙方提供必要的协助；三、租赁期为5年，自2008年12月30日至2013年12月30日止；四、年租金为20万元（完税后租金），乙方应先付租金后使用，租金一年一交。签订房屋租赁协议当日，缪祖兴与宝力公司另签协议1份，约定：以缪祖兴承建的宝力公司土建工程价款28万元与房屋租金相抵扣。
房屋租赁协议签订后，缪祖兴、龚玉南对房屋进行了装潢，开办了江阴市新桥某浴场（以下简称某浴场）。2010年12月30日缪祖兴、龚玉南向宝力公司支付2011年度房屋租金10万元。2011年1月3日，宝力公司书面通知缪祖兴、龚玉南于2011年1月10日前将未交的租金全部交清，否则将于2011年1月11日开始停止供电；如需继续租赁，在2011年1月10日重新签订租赁合同。2011年1月11日宝力公司停止向某浴场供电，双方协商后又恢复供电。2011年1月14日，宝力公司替龚玉南起草了1份“关于欠缴房租金的说明”。说明记载：1、要求出租方宝力公司继续向某浴室供电（现已正常供电）；2、截止到2010年12月底前以缪祖兴为主所欠缴的出租方宝力公司的房租金由龚玉南负责担保给宝力公司；3、2011年1月1日开始某浴室的房租金按2008年8月1日签订的房屋租赁协议约定的租金，由龚玉南支付出租方宝力公司。但龚玉南拒绝在该说明上签字，宝力公司遂于2011年1月15日停止向某浴场供电。当日，缪祖兴、龚玉南致函宝力公司，要求马上恢复供电和消防系统。
2011年1月17日，宝力公司向本院起诉,请求判令1、解除房屋租赁协议，恢复原状，返还租赁房屋；2、缪祖兴、龚玉南支付2009年和2010年的租金40万元[案号（2011）澄华民初字第0033号，以下简称0033号］。0033号案件审理中，宝力公司与缪祖兴、龚玉南一致确认2010年12月30日支付的10万元是2011年的租金。经审理，本院认为2009年度和2010年度的租金宝力公司与缪祖兴约定以债务抵销的方式支付，2011年度的租金已经支付了10万元，缪祖兴、龚玉南并未累计六个月未支付租金，未迟延履行债务，故宝力公司要求解除房屋租赁协议、恢复原状、收回房屋的诉讼主张缺乏事实依据，不符合法律规定。2011年8月18日本院作出民事判决，驳回宝力公司的诉讼请求。宝力公司不服判决，上诉至无锡市中级人民法院，中院审理后认为：一审法院认定缪祖兴应付的40万元租金都以工程款予以抵扣的事实，依据不足。除双方协议约定的28万元工程款抵扣租金外，其余12万元应由缪祖兴、龚玉南予以支付。虽然宝力公司在一审起诉时以缪祖兴、龚玉南拖欠租金为由要求解除双方租赁合同，但由于宝力公司于2010年12月30日还收取了缪祖兴、龚玉南支付了10万元租金，并在本案审理过程中确认该租金系2011年度租金，因此一审法院确认宝力公司在2011年1月向法院起诉时要求解除双方租赁协议的条件没有成就，符合法律规定；同时鉴于缪祖兴、龚玉南已就同一租赁事宜向原审法院起诉，要求解除双方租赁合同、宝力公司赔偿其损失，故就双方解除合同争议、在租赁合同履行期间违约情形、合同解除后损失的赔偿等，本案不予理涉，可在该案中一并予以认定、处理。无锡市中级人民法院于2012年1月5日作出（2011）锡民终字第1116号民事终审判决：一、撤销江阴市人民法院(2011)澄华民初字第0033号民事判决。二、缪祖兴、龚玉南于本判决发生法律效力之日起向宝力公司支付房屋租金12万元并支付相应的利息。三、驳回宝力公司的其他诉讼请求。
2011年6月底，缪祖兴、龚玉南向本院提交起诉状，请求判令：1、解除房屋租赁协议；2、宝力公司赔偿浴场装潢工程、浴场基础设施及固定资产残值677000元并返还2011年的预付租金10万元。本院进入诉前调解。2011年7月25日，本院对缪祖兴、龚玉南起诉宝力公司的案件终止诉前调解，予以立案[案号:（2011）澄华民初字第0150号，以下简称0150号］。0150号案件审理中，本院委托江阴市价格认证中心对某浴场的装潢工程、浴场基础设施、固定资产等实际残值进行评估鉴定。鉴定结论为：装潢工程和浴室基础设施（包括木门套、夹板装饰门等已形成附和的装饰装修物）的鉴证价格为540150.19元，固定资产（为大厅沙发、电视机等未形成附和的装饰装修物）的鉴证价格为136805元，缪祖兴、龚玉南预付鉴定费用15200元。2012年10月25日本院作出民事判决：一、解除2008年8月1日的房屋租赁协议；二、缪祖兴、龚玉南搬离租赁房屋；三、宝力公司赔偿缪祖兴、龚玉南装修残值432120.15元；四、宝力公司返还缪祖兴、龚玉南租金91677元。宝力公司不服，向无锡市中级人民法院提起上诉。二审期间无锡市中级人民法院向江阴市新桥供电所进行了调查并形成笔录，内容为“某浴室在路边，不在宝力公司厂区内，是可以也应该申请独立用电，因为宝力公司是工业用电，而某浴室是商业用电，一般操作的流程是某浴室提出申请，并提供营业执照副本复印件，税务登记证副本复印件及租赁合同等材料，我们供电所进行现场查看并结合实际情况，提出用电方案，报上级供电部门和镇政府同意后即可实施。据了解，某浴室从未向我们供电部门提出用电申请，我们也没有收到他们的用电申请材料”，但接受调查的江阴市新桥供电所副所长孙某某以供电部门内部有规定未在该笔录上签字。无锡市中级人民法院经审理后认为原0150号案件一审认定事实不清，作出(2013)锡民终字第0015号裁定：撤销江阴市人民法院(2011)澄华民初字第0150号民事判决；发回江阴市人民法院重新审理。
鉴于双方当事人对于解除房屋租赁协议没有异议，2013年8月12日，本院召集双方当事人到庭就返还租赁房屋问题进行释明，要求缪祖兴、龚玉南将房屋返还给宝力公司，以避免损失扩大，并告知缪祖兴、龚玉南继续占用租赁房屋可能产生的后果，但缪祖兴、龚玉南至今仍继续占用租赁的房屋。
审理中原、被告双方一致同意已形成附合的装饰装修物的现值或残值均按照江阴市价格认证中心所出具的鉴定结论载明的金额540150.19元来确认。
以上事实，有房屋租赁协议、函告、（2011）澄华民初字第0033号案卷、关于欠缴房租金的说明、（2011）锡民终字第1116号民事判决书、(2011)澄华民初字第0150号民事判决书、(2013)锡民终字第0015号裁定书、澄价鉴[2011]041号价格鉴证结论书及当事人庭审陈述等在卷予以佐证。
本案的争议焦点为：1、房屋租赁协议应否解除及解除的日期；2、浴场装潢工程、浴场基础设施的损失赔偿问题及固定资产处理问题；3、缪祖兴、龚玉南占有租赁物期间的租金、占用使用费的计算及承担问题。
（一）、关于房屋租赁协议应否解除及解除的日期问题。缪祖兴、龚玉南认为解除合同的日期应该是2011年1月15日，理由是宝力公司2011年1月15日向华士人民法庭起诉主张解除房屋租赁协议，所以解除合同的日期应该是在2011年1月15日。而宝力公司虽同意解除房屋租赁协议，但认为解除的时间应当是本案判决之日。本院认为2011年1月17日，本院虽立案受理了原告宝力公司诉被告缪祖兴、龚玉南房屋租赁合同纠纷一案（0033号），但缪祖兴、龚玉南一直未同意解除租赁合同。直至2011年6月底，缪祖兴、龚玉南又诉至本院要求解除房屋租赁协议等。依据江苏高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十四条第四项规定：经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的，出租人要求解除租赁合同的，人民法院应予支持。虽法院经过审理终审认定缪祖兴、龚玉南结欠宝力公司2010年租金12万元。但在0033号案件中，对于缪祖兴以多少工程款抵扣租金双方当事人是存在争议的，缪祖兴认为工程款不止28万元，足以抵扣2009年、2010年度租金，宝力公司认为工程款只有28万元，抵扣后尚欠租金12万元,故而引发诉讼。因此，并非缪祖兴、龚玉南故意违约结欠宝力公司2010年租金12万元不付；其次，缪祖兴、龚玉南虽然结欠宝力公司2011年度租金10万元，但上述欠款至宝力公司催交时未满6个月。因此宝力公司2011年1月17日起诉主张解除与缪祖兴、龚玉南的房屋租赁协议条件未成就；再次，虽然宝力公司起诉主张解除房屋租赁协议条件未成就，但是2011年6月底缪祖兴、龚玉南向法院起诉，也主张解除房屋租赁协议，并且在2011年7月1日本院主持的调解中，宝力公司知道了缪祖兴、龚玉南的该项主张，至此，双方当事人对于解除房屋租赁协议已达成合意，故房屋租赁协议应于2011年7月1日解除。
（二）、关于浴场装潢工程、浴场基础设施的损失赔偿问题及固定资产处理问题。本院认为承租人经出租人同意装饰装修的，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，由承租人拆除，形成附和的装饰装修物的残值损失，有约定的按约定，无约定的按双方当事人的过错承担相应的责任。本案中，租赁协议中明确租赁用途是开设休闲中心，对如何装潢及装潢设施租赁期满后处置也做了约定，可知宝力公司是同意缪祖兴、龚玉南装饰装修的。按照相关规定，合同解除时，对未形成附和的装饰装修物归承租人所有，即江阴市价格认证中心在澄价鉴[2011]041号价格鉴证结论书中的固定资产评估明细表中列明的大厅沙发、电视机等全部物品归承租人缪祖兴、龚玉南所有，上述物品缪祖兴、龚玉南应于本判决生效后及时搬离。
2011年度的欠付租金缪祖兴、龚玉南经宝力公司催交后仍未在限定期限内给付，应当承担相应的违约责任。宝力公司采取停止供电的方式逼使缪祖兴、龚玉南交纳租金的行为也无合法依据，应赔偿由此产生的损失。但考虑缪祖兴、龚玉南欠付租金违约在先，况且在双方发生争议后，缪祖兴、龚玉南完全可以通过及时交纳租金、单独向供电部门申请独立用电等办法来解决矛盾，但缪祖兴、龚玉南怠于履行相关义务，放任损失的扩大，故应对合同提前解除导致的双方损失承担主要民事责任。根据双方的过错程度，本院酌定缪祖兴、龚玉南与宝力公司对某浴场装饰装修残值损失承担赔偿责任的比例为6：4，即对于形成附和的装饰装修物的残值损失540150.19元，缪祖兴、龚玉南应承担324090.11元，宝力公司应承担216060.08元。
（三）、关于缪祖兴、龚玉南在2011年1月1日起至2011年7月1日租赁协议解除之日的租金承担及自2011年7月1日起至实际搬离之日占用租赁物的使用费计算及承担问题。
1、关于缪祖兴、龚玉南在2011年1月1日起至2011年7月1日租赁协议解除之日的租金承担问题。其中2011年1月1日至1月15日正常经营期间的租金8220元（依租金20万元/年得出：月租金约为16667元，日租金约为548元）应由缪祖兴、龚玉南全部承担。2、2011年1月16日至2011年7月1日宝力公司采取的停止供电方式客观上与缪祖兴、龚玉南经营的某浴场关门歇业存在一定的原因力。但结合各自的过错，这期间的租金91780元，缪祖兴、龚玉南应承担60%的责任即55068元，宝力公司应承担40%的责任即36712元，故宝力公司应返还缪祖兴、龚玉南2011年1月1日至2011年7月1日期间的租金36712元。
2、关于2011年7月1日至2013年8月12日缪祖兴、龚玉南占用租赁物的使用费的计算及承担问题。对于宝力公司主张缪祖兴、龚玉南赔偿合同解除后因继续占有、使用租赁物给其造成损失的反诉请求。本院认为，本案虽已确认解除租赁协议的时间应为2011年7月1日，但考虑到0033号案件一审于2011年8月18日驳回了宝力公司要求解除房屋租赁的诉请，宝力公司不服上诉后，中院于2012年1月5日作出的终审判决，虽撤销了原判，但也未对应否解除租赁协议作出回应。且在这期间，缪祖兴、龚玉南又诉至我院要求解除租赁协议，故租赁协议应否履行未经法院生效裁判确认之前，缪祖兴、龚玉南继续占有租赁物具有一定的合理性，但在此期间继续占有租赁物，必然导致出租人对所拥有的租赁物的使用价值损失，因此宝力公司请求按租赁协议约定的租金计算方法要求缪祖兴、龚玉南支付该占用期间的经济损失具有合理依据。2011年7月1日至2013年8月12日期间的租金应为223243元，结合这期间的各自的过错，缪祖兴、龚玉南应承担60%的责任，宝力公司应承担40%的责任，缪祖兴、龚玉南应给付该期间的租赁物使用费133946元。
3、关于自2013年8月13日起至实际搬离之日占用租赁物的使用费计算及承担问题。2013年8月12日本院告知缪祖兴、龚玉南继续占有租赁物的法律后果后，缪祖兴、龚玉南理应立即将租赁物返还给宝力公司，但缪祖兴、龚玉南至今仍继续占用标的房屋，故2013年8月13日起至2014年1月12日继续占用租赁物的使用费83335元（标准按租金20万元/年×占用时间）应由缪祖兴、龚玉南承担全部责任。2014年1月12日至实际搬离之日占用租赁物的使用费可待实际发生后另行主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，第十一条之规定，判决如下：
一、当事人双方2008年8月1日签订的房屋租赁协议于2011年7月1日解除。
二、江阴市价格认证中心的澄价鉴[2011]041号价格鉴证结论书某浴场物品价格鉴证明细表附表二中记载的大厅沙发、电视机等物品归缪祖兴、龚玉南所有，于本判决发生法律效力之日起十日内搬离。
三、江苏宝力重工科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿缪祖兴、龚玉南装饰装修残值损失216060.08元。
四、江苏宝力重工科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还缪祖兴、龚玉南2011年1月1日至2011年7月1日期间的租金36712元。
五、缪祖兴、龚玉南于本判决发生法律效力之日起十日内给付江苏宝力重工科技有限公司2011年7月1日至2011年8月12日期间的租赁物使用费133946元。
六、缪祖兴、龚玉南于本判决发生法律效力之日起十日内给付江苏宝力重工科技有限公司2013年8月13日起至2014年1月12日占用租赁物的使用费83335元。
上述三、四、五、六项相抵，江苏宝力重工科技有限公司尚应付缪祖兴、龚玉南35491.08元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。
七、驳回缪祖兴、龚玉南的其他诉讼请求。
八、驳回江苏宝力重工科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11570元，鉴定费15200元，合计26770元（缪祖兴、龚玉南已预交），由缪祖兴、龚玉南负担16062元，由江苏宝力重工科技有限公司负担10708元(缪祖兴、龚玉南同意其预交案件受理费由江苏宝力重工科技有限公司向其直接支付，本院不再退还，由江苏宝力重工科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向缪祖兴、龚玉南支付)；反诉案件受理费4150元（江苏宝力重工科技有限公司已预交），由江苏宝力重工科技有限公司负担1660元，由缪祖兴、龚玉南负担2490元(江苏宝力重工科技有限公司同意其预交案件受理费由缪祖兴、龚玉南向其直接支付，本院不再退还，由缪祖兴、龚玉南在本判决发生法律效力之日起十日内向江苏宝力重工科技有限公司支付)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；帐号：1103020129200024805。
审 判 长 李 峰
人民陪审员 陶一鸣
人民陪审员 刘生贤
二〇一四年一月十二日
书 记 员 周纯洁
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。