＼n广东省深圳市宝安区人民法院
＼ n 民 事 裁 定 书
＼n（2012）深宝法民三初字第1866号＼n原告某甲公司。＼n法定代表人江某甲。＼n委托代理人黎某，广东财某东方律师事务所律师。＼n被告某乙公司。＼n法定代表人黄某。＼n被告某丙公司。＼n法定代表人黄某。＼n两被告共同委托代理人周某、于某甲。＼n原告某甲公司诉被告某乙公司（以下简称被告一）、某丙公司（以下简称被告二）土地使用权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员洪胜元担任审判长，与审判员王娟、人民陪审员利庆君组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黎某，被告的委托代理人周某、于某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称，2001年12月20日，被告一与原宝安区观澜镇福某村田背二经济合作社（现为原告）签订《联合开发工业区合约》，约定由原告提供位于深圳市宝安区（现龙某区）观澜街道田背塘角排5，327平方米土地供被告一建设厂房，合同期限50年，被告一在合同签订一个月内付清土地租金426，168元。自2001年底开始，被告一在地块上建设了隆某工业园，现由被告二实际使用。2012年5月，原告在进行管理层工作交接时发现，被告并未完全按照《联合开发工业区合约》的约定支付租金，直至2002年1月、7月才支付租金合计383，500元，拖欠租金42，668元。且被告在原告村民不知情的情况下，以自己的名义对隆某工业园申报了历史遗留问题处理。原告发现上述问题后，多次要求被告支付拖欠的租金42，668元及利息，并解决土地租赁被变更为土地买卖的相关问题。但被告未予理睬。原告认为，《联合开发工业区合约》名为租赁实为土地买卖合同，该合同违反强制性法律规定，应属无效合同，两被告需承担返还土地，支付土地占用费的责任；退一步讲，即使该合同可定性为土地租赁合同，超过20年租赁期限的约定当属无效。为维护原告的合法利益，特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告一2001年12月20日签订的《联合开发工业区合约》无效；2、两被告返还原告位于深圳市龙华新区观澜办事处田背塘角排（现隆某工业园）的土地5，327平方米；3、两被告向原告支付占用土地期间的土地使用费1，757，910元及利息（使用费某暂计至起诉日，按159，810元／年的标准计至归还土地之日；利息按同期银行贷款利率自起诉之日起计至款项支付完毕之日）。4、两被告向原告支付拖欠的土地租金42，668元及利息31，916元（利息按同期银行贷款利率自2001年12月20日起算暂计至起诉日，请求计至款项支付完毕之日）。5、两被告承担本案的诉讼费用。＼n两被告答辩称，一、原告与被告一签署的《联合开发工业区合约》是双方真实意思表示，深圳市宝安区国土局历史遗留办对涉案土地上的违法建筑进行了备案，该合约合法有效。签订《联合开发工业区合约》后，被告二实际使用了土地。2004年，被告一向深圳市宝安区历史遗留办递交了上述土地上违法建筑的申报资料，做了备案登记。原告分别在《深圳市宝安区历史遗留生产经营性违法建筑权属调查及分宗定界表》、《承诺书》、《权属声明》、《历史遗留违法建筑列表》上签名盖章予以确认，被告一拥有涉案土地的使用权。根据广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于某乙农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第16条规定，若行政主管部门已对非法出让、转让、出租行为作了处理，且未另行签订征地补偿协议，当事人对此没有提出异议的，可将原来签订的协议视为征地补偿协议，认定有效。因此，《联合开发工业区合约》应视为征地补偿协议，合法有效。二、被告一已对涉案土地足额支付地价款，取得涉案土地使用权，原告无权要求两被告支付土地使用费与租金，更无权要求返还土地。2005年10月22日，原告与被告一签订《香港某乙公司土地结算表》，双方对土地面积及价款做了进一步说明，原告将包括涉案土地在内的两块土地出售给被告一，总地价1，770，160元，被告一向原告一次性支付土地管理费30万元，共计2，070，160元。从2001年3月至2003年1月10日，被告一已付款2，001，210元，余款68，950元待原告在工业用地开通市政用水后支付。双方均在结算表上签字盖章确认，并附原告收款收据。被告一是涉案土地的使用权人。因此，原告无权要求两被告支付土地使用费、租金，更无权要求返还土地。三、根据《中华人民共和国土地管理法》第16条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条及广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于某乙农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定，此案不属于民事诉讼受理范围。原告以两被告未办理合法手续建筑建筑物、无涉案土地使用权为由，将两被告诉至法院，诉求两被告返还土地，支付土地使用费以及租金，此等诉求首先需要解决的问题为涉案土地使用权的归属，原告应向行政主管部门及人民政府申请处理，并非向法院提起民事诉讼。因此，本案不属于民事诉讼受理范围，请求法院依法驳回原告起诉。＼n经审理查明：原宝安区观澜镇福某村田背二经济合作社已改制为某甲公司，于2004年11月11日核准成立。2012年6月4日，原告的法定代表人由“江某乙”变更为“江某甲”。＼n2001年12月20日，宝安区观澜镇福某村田背二经济合作社（甲方）与被告一（乙方）签订一份《联合开发工业区合约》，双方约定甲方有偿提供观澜镇福民田背村塘角排地段5，327平方米土地给乙方建筑厂房及生活设施；合同期限为50年，从2001年12月20日至2051年12月底；甲方提供给乙方5，327平方米土地，必须负责搞好“三通一平”工作，协助办理土地使用的文件；甲方按有偿使用土地每平方米收取人民币80元的有关规定，在乙方使用期50年内，甲方无权收取管理费（除国家规定之外）；乙方必须在本合约书签订后一个月内一次付清土地租金人民币426，168元给甲方；乙方组织资金在有偿使用土地的范围内兴建厂房及生活设施，在有偿使用土地的年限内，可转让、租赁该工业用地的厂房，但必须经甲方同意，不得改变用途；合约期满后，该工业用地上所有建筑，水电设施及一切不动产无偿归甲方所有，如乙方需继续承租，乙方可优先，协约另订。该合约甲方代表人处有“江某乙”签名，并加盖“宝安区观澜镇福某村田背二经济合作社”公某。2002年1月10日，该合约经深圳市宝安区观澜镇法律服务所见证。＼n2002年1月25日、7月24日，宝安区观澜镇福某村田背二经济合作社分别出具收款收据，称收到被告一交来塘角排地皮款人民币60，000元、323，500元。＼n《联合开发工业区合约》签订后，被告一在涉案地块及另一块16800平方米的地块上兴建了厂房和宿舍。2002年11月12日，被告一就该地上建筑物向深圳市宝安区观澜街道处理历史遗留违法私房及生产经营性违法建筑办公室申请历史遗留问题处理，申报编号分别为T9-020x-B0008x、T9-020x-B0008x、T9-020x-B0008x、T9-020x-B0008x、T9-020x-B0009x、T9-020x-B0009x。2006年12月2日，深圳市中某达勘测技术有限公司就被告一申报的地上建筑物进行测绘，并出具一份《建筑工程测量报告》（“两规”处理），测量结果为：上述六份申报表上的地上建筑物共11栋，用地现状面积为24，061.65平方米，总建筑占地面积为5，722.93平方米，总建筑面积为16，916.61平方米，基底面积为5，722.93平方米。＼n被告一在申报历史遗留违法建筑处理时某政主管部门提交了原告与被告一2007年1月1日出具的承诺书与2008年8月4日出具的权属声明。在承诺书中原告与被告一承诺已自行理清经济利益关系，一致同意将涉案房地产权利人确定为被告一；在权属申明中写明，被告一于1998年1月18日从宝安区观澜街道福某社区通过转让方式取得位于某丙区观澜街道福某社区的工业用地一块，面积为24，061.65平方米，已建成三栋工业厂房、三栋宿舍、五栋工业区配套设施建筑，建筑面积为16，916.61平方米。原告代表处由江某乙签名，原告与“深圳市福民富康股份合作公司”均加盖了公某。＼n上述事实，有原被告当庭陈述及原告提交的联合开发工业区合约（见证书）、建筑工程测量报告、收款收据、工商登记资料、照片、卫星图片；被告提交的联合开发工业区合约见证书、用地测量报告、收款收据、建筑工程测量报告、申报表、申报资料及申报收件回执等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。＼n本院认为，原告与被告一签订《联合开发工业区合约》后，被告一未办理建设用地及建设工程审批报建手续即在集体土地上建成了厂房及宿舍，其行为违反了法律法规的强制性规定。涉案厂房和宿舍已作为历史遗留违法建筑向行政主管部门申报处理，行政主管部门尚未做出处理决定，故涉案厂房和宿舍的合法性尚待行政主管部门进行确认。本案应当先由行政主管部门对涉案厂房宿舍及土地进行审查及处理后，各方当事人可就因履行合同而发生的财产纠纷再向法院提起民事诉讼。故原告的起诉不符合条件，应予驳回。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条，《最高人民法院关于适用〈中华某共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第139条的规定，裁定如下：＼n驳回原告某甲公司的起诉。＼n本案受理费人民币21，292元，原告已预交，由本院退回原告。＼n如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。＼n审判长洪胜元＼n审判员王娟＼n人民陪审员利庆君＼n二〇一二年十二月十七日＼n书记员张敏＼n书记员江伟娣＼n附相关法律条文：＼n《中华人民共和国土地管理法》＼n第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百零八条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。＼n《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》＼n第139条起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。＼n第1页，共8页＼n声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！