浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）绍越民初字第4205号
原告赵吟。
委托代理人（特别授权代理）黄帅。
被告施丽娟。
委托代理人（特别授权代理）陈兴成。
第三人陈聚鑫。
委托代理人（特别授权代理）谭玲玲。
原告赵吟与被告施丽娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年11月8日受理后，依法由审判员吕小丽独任审判。经陈聚鑫申请，本院依法追加其为第三人，并于2012年12月6日公开开庭进行了审理。原告赵吟及其委托代理人黄帅、被告施丽娟及其委托代理人陈兴成、第三人陈聚鑫及其委托代理人谭玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵吟诉称：由城南168房介陈某作为中介方，被告自愿将座落在牛角湾1幢205室房屋出卖给原告，于2012年7月29日签订房屋买卖居间合同一份，双方约定于2012年8月3日前办理过户手续，但被告悔约不履行合同。为此，原告起诉请求判令：一、被告继续履行房屋买卖合同，即办理牛角湾1幢205室过户及交房手续；二、被告支付原告违约金4万元并赔偿原告经济损失10万元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告施丽娟辩称：房屋买卖合同确实是原告与被告本人签订的，但合同是被告在丈夫陈聚鑫不知情的情况下与原告签订的，而本案房屋系被告与丈夫陈聚鑫共同所有的，故该合同应属无效。合同虽然签订，但是原告与中介陈某严重违背被告真实意思情况下签订的。2012年7月29日，房屋三证是从被告家里拿走的，中介陈某曾说如果不愿意卖房，可以在24小内提出不卖的。当天下午，被告告知丈夫陈聚鑫有关卖房事情，陈聚鑫当即提出不同意卖房。被告马上打电话给中介陈某表示不同意出卖房屋，但陈某讲合同已经签订，不能反悔。2012年7月30日，被告又到中介处，双方对违约金负担协商不成，因此导致本案纠纷产生。被告已经在9月7日发函原告要求解除双方买卖合同，被告认为在本案中原告存在重大过错，原告没有产生任何经济损失，被告愿意归还2万元定金。
第三人陈聚鑫诉称：被告将其与第三人共有的房屋出卖给原告，未经过第三人同意，侵犯了第三人对该房屋共有所有权的权利，因此请求法院确认该房屋买卖合同无效。
原告针对第三人诉请答辩认为：根据婚姻法有关规定，夫妻对共有财产享有平等处理权，夫或妻因日常生活需要对夫妻共有财产进行处理，不能以夫或妻不知情或不同意来对抗善意第三人。对于夫妻双方只有一方签字的买卖合同主要看房屋究竟登记在哪一方名下，如果房屋登记在其中一人名下，看合同是否该人签字。因本案房屋产权证登记在被告名下，在合同上签字的也是本案被告，原告认为合同应属有效。第三人请求不能成立。
被告对第三人诉请未发表答辩意见。
原告为证明其主张，提交以下证据：
1、房屋买卖居间合同1份，证明原被告通过中介签订房屋买卖合同的事实。被告无异议。第三人表示对签订该合同不知情。本院对证据真实性予以确认。
2、定金收条1份、房屋三证和不动产销售发票复印件1组，证明原被告签订合同后，原告支付定金2万元给被告，并且将房屋三证存放在中介处。
被告对证据真实性无异议，房屋三证是2012年7月29日上午是中介陈某到被告家里拿走的，是被告给中介的。第三人认为房屋三证及发票并非第三人保管，对收条不清楚。本院对证据真实性予以确认。
3、手机详单1份、短信内容1组，证明2012年8月3日，合同约定是付首付款及过户的，原告跟中介联系，要求按合同约定支付首付款，原告曾发短信给中介陈某（号码135××××8676）和原告（号码88326903）。中介打电话给被告，但被告一直不接电话，中介赶到被告家里去，后中介讲被告不在家，所以当天没有付款也没有过户。
被告认为88326903是家里座机，座机没有人接才转接到小灵通，座机号码没有接收短信功能的。第三人表示不清楚。本院结合其他证据再予认定。
4、房源信息3份，证明本案所涉房屋现在的参考价位，说明房屋在增值，也就是被告反悔的理由。被告和第三人认为与本案无关。本院认为该组材料不符合证据法定形式。
5、原告申请证人陈某到庭所作证言1份。
原告认为证人陈述与原告陈述基本一致，可以证明合同的签订被告和第三人都是知道的，原告曾再三询问过房屋产权有没有问题，原告已尽了形式上的审查义务。
被告认为证人是2009年开始做中介，作为专业人士，陈某应当知道这套房屋是被告与其丈夫的共同财产，应当告知房屋买卖应当经过其他共有人同意。并且陈某到被告处寻找房产证时也没有明确告知陈聚鑫“你同不同意卖房子”，故认为证人证言是不可信的。
第三人认为，正如原告与证人所述已多次询问是否出卖，中介与被告家这么近，让第三人签字确认是非常容易的事，但在多次询问和如此小心的情况下，还是没有这么做，可见第三人是不知道房屋买卖情况的。
本院认为，证人陈某系本次房屋买卖的中介方，全程参与合同签订前后过程，其所述与其它证据能相印证，可予认定。证人证言可以证明第三人陈聚鑫对被告出面在出卖房屋一事是知情的，及合同签订后被告向中介表示因房屋已变学区房，故不愿意出卖等事实；还可以证明原告提供手机短信的真实性，即到合同约定履行日2012年8月3日，原告将首付款带到中介处要支付给被告，但被告避而不见、无法联系的事实。
被告施丽娟为证明其主张，提交以下证据：
1、结婚证1份，证明被告与第三人于1980年1月31日登记结婚。原告和第三人无异议。本院对证据真实性予以确认。
2、解除合同函1份及快递投递证明2份，证明合同签订后，原告多次叫人来被告处，要求履行合同，但被告已经明确提出不履行合同，不同意卖房，后被告到代理人处请教后，代理人就替被告写了一份函，被告于2012年9月7日邮寄给原告要求解除合同的事实。
原告认为原告现在住址已经不在孟家桥河沿1号8室，被告邮寄地址是原告娘家的地址，签收人周毓新确实是原告母亲，应该收到过，但母亲没有转告过原告。第三人表示不清楚。本院对证据真实性予以确认。
第三人未向本院提供证据。
经审理查明：被告施丽娟和第三人陈聚鑫系夫妻，座落于绍兴市越城区牛角湾1幢205室房屋登记在被告施丽娟名下。被告施丽娟与城南168房介陈某的父母是邻居，2012年7月下旬，被告施丽娟和陈某讲起其上述房屋要出卖。2012年7月28日，原告赵吟、被告施丽娟和中介陈某等到上述房屋（房屋正出租）察看。次日即2012年7月29日，原告（乙方）、被告（甲方）在中介陈某处签订房屋买卖居间合同一份，签订时中介陈某曾到被告家和被告、第三人一起找房屋产权证、发票等。合同签订当时，原告支付给被告定金2万元，被告将房屋三证、发票等交由中介陈某保管。
上述合同约定，甲方自愿将座落在牛角湾1幢205室房屋出卖给乙方所有，房屋建筑面积41.14平方，产权证号F0000183661、土地证号第13534号、契税证2009070**，双方商定价格为人民币33万元，签订合同时乙方先付给甲方定金人民币2万元（以后冲抵房款），并由甲方出具收条，同时甲方须把房产证、土地证、契证存中介方；乙方于2012年8月3日前，支付甲方购房首付款18万元，2012年8月20日前付支余款13万元，如乙方要求按揭贷款后付清房款，在过户之前必须提交夫妻双方的收入证明，同时去银行签字，在银行认可贷款后，才能去办理过户手续；双方协定2012年8月3日前去便民中心办理过户手续，2012年8月20日前付清余款，甲方迁空户口并交房，乙方迁入户口，乙方需贷款，甲方把贷款款项归还给乙方；若甲方违约，需双倍退回定金作为违约金，若乙方违约，定金不予退回作为违约金，若守约方损失大于违约金，守约方有权向违约方追偿损失补偿；合同还对其它事项进行了约定。
后被告施丽娟通过中介陈某告知原告不愿意出卖房屋，原告坚持要求按合同约定履行，双方协商未果。2012年8月3日，原告到中介陈某处要求支付首付款和办理过户，经中介联系、寻找，被告避而不见。2012年9月7日，被告向原告发出解除房屋买卖合同的函一份，载明：“赵吟：我与你于2012年7月29日签订的位于牛角湾1幢205室房屋买卖合同，按照合同约定，你应当于2012年8月3日、2012年8月20日分二次付清全部房款于我，但你迟迟未付，因此房屋无法过户给你，根据双方合同的约定，你违约在先，先前支付的2万元定金，不予退回，并与你解除双方签订的房屋买卖合同，特此函告！”现原告诉至本院要求解决。
诉讼中，原告已向本院缴纳了按合同约定应支付给被告的购房余款人民币31万元。
本院认为，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。讼争房屋系被告与第三人的夫妻共同财产，被告、第三人主张第三人对出卖房屋一事不知情，但未举证证明，且被告在签订合同时从未提及第三人不同意出售房屋，也与被告在合同签订后反悔的理由不一致，而证人证言可以证明第三人对被告在出售夫妻共有房屋应当是知情的，故第三人关于其并不知晓房屋买卖一事的相关诉称缺乏相应的依据，本院难以采信。被告作为房屋产权登记人与原告签订房屋买卖合同系有权代表其与第三人处分夫妻共有财产，故该合同系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。第三人要求确认合同无效的请求，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务，不得擅自变更或解除。庭审查明，原告已根据合同约定在2012年8月3日准备向被告支付首付款，而被告在此之前已表示不愿意出售房屋并在该日避而不见，不肯接收款项及办理过户手续，被告行为已构成违约。被告在2012年9月7日所发函要求解除合同，因其解除理由称原告未按约付款与事实不符，该通知解除行为无效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告起诉要求继续履行合同符合法律规定，本院予以支持；原告已向本院缴纳应支付给被告的购房余款31万元，本院对其要求被告协助办理过户及交付房屋的请求，予以支持。本案被告虽有违约行为，但原告主张违约金4万元的合同依据为“若甲方违约，需双倍退回定金作为违约金，若乙方违约，定金不予退回作为违约金”，这一条款应理解为因一方违约致合同不再履行情形下才适用的条款，因本案合同继续履行，原告该项请求不能成立。因合同继续履行，原告要求被告赔偿房屋增值损失或预期收益损失，亦缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告赵吟和被告施丽娟2012年7月29日签订的关于绍兴市越城区牛角湾1幢205室房屋的买卖合同继续履行；
二、被告施丽娟应于本判决生效之日起三十日内将上述房屋交付给原告赵吟并协助原告赵吟办理房屋过户手续；
三、驳回原告赵吟的其他诉讼请求；
四、驳回第三人陈聚鑫的诉讼请求。
本案案件受理费6250元，减半收取3125元，由原告负担625元，被告负担2500元；第三人起诉受理费3125元，由第三人负担，均于本判决生效之日起三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 吕小丽
二〇一二年十二月二十一日
书记员 李 芳