湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘13民终2251号
上诉人（原审原告）：双峰县定园机械厂，住所地湖南省双峰县。
法定代表人：宋国其，系该厂总经理。
委托诉讼代理人：曹斌，湖南定胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江连桂，男，1966年7月2日出生，汉族，双峰县人，住湖南省双峰县。
被上诉人（原审被告）：双峰县江龙门业有限公司，住所地湖南省双峰县。
法定代表人：江峰，系该公司总经理。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴宏，湖南楚为律师事务所律师。
上诉人双峰县定园机械厂因与被上诉人江连桂、双峰县江龙门业有限公司租赁合同纠纷一案，不服双峰县人民法院（2017）湘1321民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人双峰县定园机械厂的委托诉讼代理人曹斌、被上诉人江连桂、被上诉人江连桂及被上诉人双峰县江龙门业有限公司的共同委托诉讼代理人吴宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人双峰县定园机械厂上诉请求：请求撤销（2017）湘1321民初1068号民事判决，依法改判解除上诉人与被上诉人的房屋租赁合同，返还租赁房屋，并由被上诉人承担诉讼费用。理由：1、一审程序违法。被上诉人没有在规定期限内举证，一审法院延长了被上诉人的举证期限，而没有进行告知，对被上诉人当庭提交的证据没有给予上诉人抗辩的期限。2、承租人在履约过程中有违约行为，其没有征得上诉人同意的情况下改变了租赁场地内部结构，在与之相邻的邻居之间开门或拆除隔墙，导致了与邻居发生矛盾并与上诉人发生冲突；被上诉人提出的所谓守夜、修建围墙工资、修缮厂房、赔偿等费用，双方没商定，也没有征得出租人同意，相关费用不真实，不能成为拒付租金的理由，承租人没有按约履行合同义务。一审以存在周边矛盾、相关费用未协商一致为由，认定被上诉人拒交租金属于正当的履行抗辩的判定是不正确的。3、在承租人存在违约的情况下，出租人已按照合同的约定提前三个月发出了通知，要求解除合同；出租方因自身需要使用出租厂房，可视为约定的特殊情况，并不需要双方协商同意即有权解除合同，且我方愿意进行合理的赔偿。
被上诉人江连桂、双峰县江龙门业有限公司辩称：上诉人上诉的理由是不客观、不实在的。请求二审法院依法予以驳回。1、一审审理程序合法。被上诉人在一审法院通知的举证期限内向法庭申请了延期举证，并获得批准。在一审的举证过程中，上诉人未就延期举证提出抗辩，并就我方提供的证据进行了质证。2、被上诉人向一审法院提交了充分的证据来支持自己的主张，相关费用客观真实，我方不存在违约，一审认定事实清楚、程序合法、判决正确，应予维持。
双峰县定园机械厂向一审法院起诉请求：1、提前解除原、被告于2013年8月22日、2014年6月6日签订的房屋租赁合同；2、被告在合同解除后十日内腾空并将租赁房屋交付原告；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：原告双峰县定园机械厂系个人独资企业，投资人为宋国其。被告江连桂系经营（原）双峰县江龙门业的个体工商户，2014年11月20日，双峰县江龙门业有限公司注册登记成立，法定代表人为江连桂，经营范围为铝合金门窗、不锈钢门窗加工、销售。2017年7月20日，双峰县江龙门业有限公司办理了工商注册变更登记，将法定代表人江连桂变更为江峰，江峰系被告江连桂之子。2013年8月22日，原告双峰县定园机械厂（作为甲方、出租方）与被告江连桂（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，该合同主要内容如下，“甲方将自有的厂房及办公场地出租给乙方，……，在公平、公正、平等自愿协商一致的基础上，双方就租赁有关事宜达成如下合同条款：一、甲方出租给乙方的租赁物（见照片附件）于双峰县城灯塔加油站斜对面（原老定园机械厂内），包括厂前厂后空坪地，正门是原老厂大门，面向320国道；二、甲方出租的租赁物租赁期为8年（2013年12月1日起至2021年12月1日）；三、租赁物（原老厂房）的租金为每年128000元计算，新建厂房由甲方打好基础、填好土地、起好院墙，交付给乙方用来打混凝土、新建厂房建好后，乙方使用到2021年12月1日止，租赁期间乙方所投入建设的厂房至合同到期日后归甲方所有，而此期间甲方不得向乙方收取任何租金费用，也同样乙方到期所建的一切建筑物不得拆迁归甲方所有；……；七、双方责任及义务：1、乙方须按时缴纳水、电……等费用，其中电费交给甲方（以电力局所交发票为准）；2、在租赁期内，甲方必须确保乙方生产经营的正常使用，不得将乙方租赁的房屋转租或出卖给第三人，也不得对房屋随意加价，乙方同样也不能转租给第三者；3、租赁期满后，乙方如需继续使用，应提前半年提出，在同等条件下优先；4、在租赁期内，甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前三个月通知对方，并赔偿无过错方损失，金额为上年度的租金总数；5、乙方入驻后，不得改变房屋的整体结构，……；6、乙方不得改变房屋的室内基本结构，……如需装饰，需征得甲方同意；八、本协议未尽事宜由甲乙双方协商解决，协商不成提交娄底市仲裁委员会裁决”。合同签订后，被告江连桂将（原）双峰县江龙门业搬迁至原告处进行生产经营。至2014年6月6日，原告双峰县定园机械厂（作为甲方、出租方）与被告江连桂（作为乙方、承租方）在前述《房屋租赁合同》的基础上签订《房屋租赁合同书》，该合同主要内容如下，“双方就租赁有关事宜达成如下合同条款：一、甲方出租给乙方的租赁物为部分空地（见照片附件），于双峰县城灯塔加油站斜对面（原老定园机械厂内）；二、甲方出租的租赁物租赁期为7年（2014年6月10日起至2021年6月10日止）；三、因乙方租的是空地，大约有2000平方米左右，没有厂棚，故此甲乙双方商定，由乙方出资自行新建标准厂房，抵租期七年的土地租金。租赁期满后，乙方不再收回厂房，厂房归甲方所有。在搭建厂房时，周边工农矛盾由甲方协助调解（甲方不负责费用）；四、本协议未尽事宜由甲乙双方协商解决，协商不成提交娄底市仲裁委员会裁决”。至2016年3月17日，原告双峰县定园机械厂的法定代表人宋国其与被告双峰县江龙门业有限公司登记的法定代表人江连桂，在2014年6月6日《房屋租赁合同书》的合同文本尾部，签署如下协议：“以上合同于2016年3月17日双方协定如下，1、双方认定合同继续执行有效；2、乙方到期交房，甲方付给乙方租金一年以每平方五元计算。”此后，原告作为甲方按上述合同约定的内容，在将新建厂房打好地基、填好土地的基础上安排组织人员建造厂房围墙，在此过程中，因涉及周边工农矛盾问题，被告江连桂为围墙建设支付了相关费用。同时，被告江连桂为承租原告老厂房的维修、处理新建厂房围墙及厂棚搭建时所涉及的周边工农矛盾等问题，与原告方的法定代表人宋国其及其家人发生了矛盾。2016年6月7日和6月19日，原告通过邮寄方式向被告方发出《提前解除租赁合同书》和《告知函》，大意为原告因经营发展所需，要收回出租给被告方的厂房和空坪，为此按合同约定提前三个月通知被告方，要求被告方在三个月内腾空租赁的厂房及空坪并移交给原告，原告将依据合同约定支付被告方的损失，并要求被告方终止一切投资整改、新建行为。2016年11月30日后，原告方的财务人员打电话给被告江连桂，要求被告方续交2017年度的租金，但被告江连桂向原告提出要求在租金中核减由其支付的老厂房维修费用、新建厂房砌围墙费用、原告生活用电费用和处理新建厂房围墙及厂棚搭建时所涉周边工农矛盾所开支的相关费用等等。为此，原、被告之间就租金问题形成争议，事后被告方亦未按期向原告缴纳2017年度的租金。2017年5月8日，原告以被告方违反合同约定，不当使用租赁物，在原告予以制止时，被告方采取不正当手段任意扩大矛盾，导致双方无合作基础，现被告方以拒交租金的方式明确告知原告不再履行合同为由，向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。诉讼期间，原告未针对其主张的被告方违反合同约定，不当使用租赁物，采取不正当手段任意扩大矛盾的案件事实向本院提交证据予以证实。庭审过程中，原告明确表示除提起诉讼时主张的解除合同原因外，尚因原告有新项目已获审批，为自身经营发展所需而要求提前解除合同，且原告此项主张符合双方在合同中约定的提前解除合同的“特殊情况”条款。
一审法院认为，原、被告于2013年8月22日、2014年6月6日及2016年3月17日签订的系列房屋租赁合同，系双方在平等、自愿并协商一致的基础上订立，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告之间签订房屋租赁合同，双方对租赁期限、租金额及权利义务等进行了约定，现原告主张被告方违反合同约定，不当使用租赁物，采取不正当手段任意扩大矛盾，拒不缴纳租金，但原告未就其主张的被告方违反合同约定的情况提交证据予以证实。对被告方未按期向原告方缴纳租金，系被告方就租赁物维修费用、砌围墙费用及原告生活用电费用等主张应在租金中予以核减与原告方产生争议而形成，并非被告方无正当理由拒不支付或迟延支付租金，被告方的行为应视为属于行使合同履行抗辩权，双方为此产生的租金争议可另行通过协商或其他合法途径予以解决。对在庭审过程中，原告认为双方在合同中订有“在租赁期内，甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前三个月通知对方”的条款，为此提出原告现有新项目已获审批，为自身经营发展所需而要求提前解除合同符合合同约定的主张。因该“特殊情况”条款，系双方约定的合同任意解除权，而任意解除权应当由法律明确规定，当事人不能在合同中自由约定，故该“特殊情况”条款，只是双方当事人协商一致解除合同的前提条件，当原告一方提出解除，在被告方不同意解除的情况下，仍应继续履行合同。综上述，对原告提出要求提前解除与被告方之间签订的房屋租赁合同，并要求被告在合同解除后十日内腾空并将租赁房屋交付原告的诉讼请求,因无事实依据，且不符合法律规定，故本院不予支持；至于被告方提出双方在房屋租赁合同中订有仲裁条款，双方矛盾纠纷应当通过仲裁途径予以解决的抗辩理由，因被告方未在首次开庭前提出管辖异议，而只是在法庭审理过程中提出这一主张，应视为被告方放弃仲裁协议，本院对本案具有管辖权，故对被告方的上述抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百一十六条，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条之规定，判决如下：驳回原告双峰县定园机械厂的诉讼请求。案件受理费500元，由原告双峰县定园机械厂负担。
本院二审期间，上诉人双峰县定园机械厂提交了4份证据。证据1，2012年12月10日双峰县定园机械厂向县人民政府请求搬厂的报告。拟证明上诉人在2012年12月10日便有搬至定园老厂的计划，所以与被上诉人签订房屋租赁合同时，特别约定了解除条款。证据2，双峰经济开发区管理委员会通知。拟证明双峰县人民政府已通知其在2017年12月10日前搬离新厂，故其有使用老厂之需。证据3，证人张某、刘某1、刘某2、龚某、汪某、宋某的证言，拟证明被上诉人要求以费用抵扣租金的事实不存在，被上诉人不按约支付租金，构成违约。证据4，被上诉人在二审期间发给上诉人的函件，拟证明被上诉人拒不支付租金的客观事实存在。被上诉人江连桂及双峰县江龙门业有限公司为支持其主张，提交了3份证据。证据1、2，2017年11月30日、2017年12月16日被上诉人向上诉人发送的通知，拟证明一审法院判决后，其积极通知对方处理矛盾、履行支付租金的义务。证据3，三份银行打款清单。拟证明其履行了租金付款。
上述上诉人提交的证据，证据1、证据3均不属于新证据，证据1拟证明内容与本案无直接关联，证据3系证人证言，相关证人与上诉人有利益关联，证明力弱；证据2、证据4符合新证据形式要求，但与案件事实无直接关系。
被上诉人提交的三份证据，均系一审判决后，其自行向上诉人发出的通知及交款单，对纠纷发生前的情况无证明力。
经审理查明，本院确认一审判决查明的案件事实。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，是双方在平等、自愿基础上订立，系真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应当履行。上诉人基于合同约定的“特殊情况”条款，并以自身需要使用厂房和对方履行违约为由，提出了解除合同并返还租赁场地的诉请。对此，本院认为，当事人的民事行为，在不违反法律和公序良俗的原则下，可以约定解除合同的条件，亦可以协商解除合同。本案上诉人与被上诉人之间的租赁合同确有解除合同的约定内容，但该约定的解除条件并不明确具体，且双方理解不一，被上诉人坚持要求按合同继续履行；同时，根据合同约定，被上诉人已投入较大资金，修建了新厂房，若解除合同，将给其造成较大损失。尽管上诉人表示同意赔偿被上诉人相关损失，但无具体赔偿办法提出。上诉人所称被上诉人违约的情况亦没有证据证明；双方在履行合同中产生的矛盾与租赁物的外部相邻关系和合同双方在相关事项的处理不妥有关，系双方责任，被上诉人以此延迟或拒绝支付租金的行为，不能认定系单方违约。基于合同应履行和诚实信用、公平等价有偿原则，上诉人解除合同的主张，不予支持。一审判决并无不当。在此前提下，双方应以善意之态度，主动履行，并为对方履行创造条件。对存在争议的相关费用上，应依照合同约定和互利原则协商处理，也可通过法律途径解决。对不存在争议的后续租金，被上诉人应按约履行，不得以存在前述争议而拒绝。上诉人提出“一审在被上诉人申请延期举证时，法院未通知对方，程序违法”。经查，一审同意延迟举证决定没有通知对方，存在瑕疵，应予纠正。但因双方均系当庭举证，被上诉人申请延迟举证并未影响上诉人举证或反证，也未对一审判决结果产生实质性影响，且上诉人该意见并未在一审时提出。
综上所述，上诉人双峰县定园机械厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人双峰县定园机械厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢建军
审 判 员 蒋国保
审 判 员 李芳丽
二〇一八年一月二十二日
代理书记员 刘 娟
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；