江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终796号
上诉人（原审被告）：邝小兵，男，1977年6月30日生，汉族，经商，住修水县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西鹏宁商务服务有限公司，住所地修水县义宁镇宁红大道133号汽车客运总站综合西楼三楼。
法定代表人：朱小湖，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：曹建平、胡燕军，江西惟民律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）：江西杰辉包装制品有限公司，住所地修水县工业园吴都项目区。
法定代表人：邝小兵，该公司执行董事。
原审被告：张罗生，男，1980年5月17日生，汉族，经商，住修水县。
上诉人邝小兵因与被上诉人江西鹏宁商务服务有限公司、原审被告江西杰辉包装制品有限公司、张罗生租赁合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院（2016）赣0424民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人邝小兵上诉请求：撤销江西省修水县人民法院（2016）赣0424民初2033号判决中第二项判决，并依法改判。事实和理由：1、原审判决认定导致租赁合同解除的过错在杰辉公司（即上诉人），与客观事实不符。从判决书认定的事实足以说明，租赁合同解除的责任，过错在被上诉人一方，不是在上诉人一方。因为被上诉人的诸多硬件不到位，致使上诉人无法进行正常生产。上诉人无法正常生产，且又发生严重亏损，在与被上诉人的法人代表朱小湖商议后，于2015年3月停产。朱小胡当面承诺，停产后设备可暂放厂房内，不收取任何租金。现朱小湖被羁押，因管理人员内部的原因从而否认事实，依照有关法律精神法定代表人的意见他人是无权推翻。一审以证人证言是工业园区企业负责人，且在另案中均被原告起诉为由而将其不予采信。另案被告不能作为证人不知又是那部法律的规定。2、原判定上诉人支付厂房租金284,998.32元，极不公平。本案的客观事实充分证实了上诉人停产是由于被上诉人没有履行合同约定，诸多硬件无法到位而造成。通过县重大产业项目推进领导小组专题会议督促，要求被上诉人尽快完成基础设施配套工作，但仍有的项目没有按时到位。如：电梯到2014年12月30日才方可所有，电力到2014年9月份才开户等等。上诉人按照合同约定进行装修，但无法按期正常生产，加之被上诉人的融资支持不能完全到位，致使上诉人亏损严重，无法坚持下去，并与被上诉人法定代表人达成口头协议正式停工。本案合同实际履行期应为2014年8月。退一万步，从合同实际开始履行时起，扣减装修三个月和第一年免租费的时间，不能把被上诉人因提供硬件设施，特别是电不到位，造成上诉人无法开工的时间也计算房租。3、原审判决对上诉人因被上诉人的违约造成的损失例如：装修费31万余元这一众所诸知，无需举证的事实以原告（被上诉人）不认可而否认。4、上诉人是修水县政府委派的招商局、商管办，东港乡以及被上诉人代表人朱小湖，从浙江招回家乡创业的私营企业。在招商时好话说尽，优惠多多，承诺不断。我们本着对政府的信任，满怀希望回乡创业。结果业未创，反而血本无归。这也是朱小湖欺骗政府达到个人欲望的手段造成的后果，它将严重影响我县今后招商引资工作。原审回避客观事实，作出错误判决，上诉人实在无法接受。上诉人现在亏损连饭都靠借贷，根本无能力去履行判决。综上所述，我认为原审虽在本案做了不少工作，但对案情的了解不够全面。采信的证据有不实之嫌，例：朱小湖的询问笔录时间涂改，无其指纹，其签名都存在疑点，与本合同签名字迹不同，又无其他印证。因而作出的判决难以使人信服。
江西鹏宁商务服务有限公司辩称，一、关于合同解除的过错方问题。1、上诉人引言说，截至2014年3月，答辩人应负责的…．．原材料配套等问题没有解决，但这一情况对上诉人无实质性和根本性的影响。一方面，根据上诉人在原审中提供的修水县商管办2016年9月29日出具的说明，其实证实了在与答辩人签订《厂房租赁合同时》时，上诉人是明知电梯没有“安装调试到位”的。另一方面，上诉人在其《民事反诉状》中说“合同签订后，反诉人（即上诉人）立即开始投入装修”，可见，这些欠缺的所谓配套问题，并不能完全影响到上诉人的开工准备。再一方面，上诉人事实上在其装修结束后，即投产运营了。2、上诉人引言说，答辩人承诺的融资支持未完全到位，其实是不适当、不准确的。一方面，合同仅仅约定，答辩人为其提供融资帮助，并不是直接借款给上诉人，但因上诉人银行征信问题而无法贷到款，原审中对答辩人的这一陈述，上诉人并没有否定。另一方面，在上诉人个人征信问题不能取得银行贷款的情况下，答辩人直接借款10万元，答辩人协调上衫乡政府借给其30万元。再一方面，合同第七条也是约定，当上诉人投资达70万元时，答辩人才给予其融资帮助，上诉人始终没有证明其当时投资达到这个要求。3、上诉人引用的第三句话，原审正是基于这一认定在合同约定前期免租金15个月的情况下，再核减了答辩人3个月租金，已经完全考虑了上诉人的实际情况，对上诉人的影响作出的弥补。但是，上诉人以此说无法正常生产是违背事实的，并将严重亏损的责任赖在这些小的问题上，完全是在推卸自己的经营不善的责任。至于，上诉人说2015年3月停产后，经答辩人的法定代表人承诺设备暂放和租金免收的问题，由于答辩人是经济组织并非个人，是否有这样的约定，当然得以书面文书为准。然而，在上诉人无书面证据和足够的其他证据的情况下，法院还是基于上诉人的抗辩，秉持慎重严谨的工作态度，驱车数百公里，到答辩人之法定代表人被羁押场所进行询问。结果是，对上诉人的这一说法，获得了否定的回答。可见，上诉人提到的配套等问题，多有不实；属实的情况也只是答辩人履约稍有瑕疵，而这些瑕疵已经通过法院核减三个月房租对上诉人进行了弥补。但是，上诉人拒不履行支付房租这个在租赁合同中作为承租人应尽的主要义务，虽经答辩人催促仍然没有支付，并实际上已长时间关门停业，解除租赁合同，当属必然的。上诉人对解除合同是认可的，其对该判项没有列入上诉请求范围。所以，导致合同解除的过错方只能是上诉人。原审关于谁是过错方的评判意见，完全正确。二、关于房租问题。支付房租是租赁合同中承租人应当承担的主要义务，上已论述，其抗辩理由是非常乏力的，当然不能获得法院的全面支持。三、关于上诉人在原审中反诉主张装修费问题。由于上诉人没有对原审判决第四项驳回反诉请求提出撤销请求，答辩人本来无需答辩，但是，对其上诉状第3点理由，不得不简要地说一说。一是上诉人反诉主张装修损失的证据根本不符合证据规则的要求；二是答辩人交付厂房时已做基本初装，上诉人主要是用隔板装了个办公室，包括其他装修在内，费用不大：三是根据房屋租赁司法解释，出租人不同意利用承租人所做装修的，无需给予补偿。四、关于招商承诺的问题。这与本案无关。上诉人失败，并不能完全归咎在上诉人主张的配套问题上，真正究其原因，基本上是其自身资金实力、企业管理、市场营销等方面的原因所导致的。综上所述，上诉人的上诉请求，理据不足，认识不明；原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正。请求驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
江西鹏宁商务服务有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告邝小兵签订的厂房租赁合同，由三被告立即腾退厂房并交回原告；2、由三被告支付房租329,256元（房租暂计算至2016年8月31日）、水费1,027元，电费4,761.5元，合计335,044.5元，并继续支付房租至三被告实际腾退厂房并交还原告时止。同时，逾期付款利息按银行同期贷款利率从判决时起支付至实际还款时止。
江西杰辉包装制品有限公司向一审法院反诉请求：由反诉被告鹏宁公司赔偿反诉人杰辉公司装修损失312,928元。
一审法院认定事实：2013年10月1日，原告鹏宁商务公司（合同甲方）与被告邝小兵（合同乙方）签订了一份《厂房租赁协议》，合同约定，甲方将其所有的位于修水县吴都项目区鹏宁返乡创业园9号厂房（房产证编号：修房权证宁州字第××号）出租给乙方。厂房建筑面积4842平方米（经房管部门核算为4830.48平方米），租期10年，自2013年10月1日起至2023年12月31日止（含装修期3个月）。装修期免收租金，厂房租金第一年全免，第二年每月每平方米3元，第三年每月每平方米4元，第四年每月每平方米5元，第五年租金全免，第六年在第四年基础上增加10%，后每年在上年度基础上增加10%。租金按月支付，每月10日前支付下月租金。该协议签订之日，乙方向甲方支付厂房租赁保证金50,000元，合同期满不再续租，甲方须将剩余保证金退还乙方，但不计利息。乙方进驻并投资达700,000元时，甲方按每栋500,000元提供融资帮助，乙方按九江银行同期贷款利率按月支付利息，双方还约定了分期还款金额。甲方保证该厂房及其附属设施处于正常使用和安全状态，有故障时，乙方应及时通知甲方修复。在乙方入驻投产时，甲方有责任协调在工业园区内按乙方租赁甲方厂房栋数配套相应的员工宿舍和食堂。乙方拖欠不付租金满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。工业园区主要道路由政府负责修建，因道路建设影响房屋租赁甲方不构成违约。该协议还对其他事项进行了约定。
签订租赁合同后，被告对该厂房进行了装修，装修费无法确认，该厂房实际使用人为杰辉公司。2014年6月1日，杰辉公司向鹏宁公司借款100,000元。鹏宁公司协调相关部门向杰辉公司提供了五套廉租房作为员工宿舍，并提供了食堂用场所，截至2014年3月6日，鹏宁公司应负责的卫生间装修、弱电管网安装、电梯安装、路网硬化、原材料配套等问题尚未解决，经有关部门协调，双方约定于3月底解决。合同签订后，被告从未支付过租金，杰辉公司于2015年3月1日停产。鹏宁公司在庭审中表示，对已形成符合的装修部分不予利用。
本院依鹏宁公司申请调取了杰辉公司的工商登记材料显示，杰辉公司于2013年12月17日设立，住所地为修水县工业园吴都项目区，经营范围系雕塑工艺品、金属工艺品、皮革制品、塑料制品的制造、销售及其产品进出口贸易。该公司股东为邝小兵、张罗生，该企业尚未注销登记。
庭审中，经本院释明被告主体问题后，原告鹏宁公司于庭后提交了一份《关于租金承担义务主体的意见》，其上述明，如法院认为租金支付主体只能在杰辉公司发起人邝小兵和杰辉公司之间二选一的话，鹏宁公司选择由被告邝小兵承担本案的租金支付义务。
一审法院认为，原、被告因厂房租赁形成的债权债务关系清楚、明确，被告应依约支付租金。被告邝小兵为租赁合同的相对方，但该合同实际履行人为杰辉公司，被告张罗生仅为杰辉公司的股东，经本院释明，原告选择由被告邝小兵承担支付租金的合同义务，本院予以支持。原告要求解除双方签订的租赁合同，有法律和合同依据，被告亦同意，本院亦予支持。关于鹏宁公司提供的配套设施、融资支持等不到位的问题，根据查明事实，至2014年3月，鹏宁工业园内仍存在卫生间装修、弱电管网安装、电梯安装、路网硬化等问题未解决，另外鹏宁公司承诺提供的500,000元融资支持亦未完全到位，虽然双方已约定给予被告15个月的免租期（含3个月装修免租期），但不能因此免除鹏宁公司应按合同约定提供符合使用条件的厂房的义务，综上，本院酌情免除被告第二年中3个月的租金支付义务，即截至2016年8月31日，被告应支付的租金为284,998.32元〔3元/月/㎡×4830.48㎡×（12个月-3个月）＋4元/月/㎡×4830.48㎡×8个月=284,998.32元〕。
原告要求被告按合同约定支付租金至实际腾退厂房时止，其实质是要求被告支付合同解除后的厂房占有使用费，该诉请于法有据，予以支持。另外，原告要求被告按银行同期贷款利率支付逾期付款利息，但双方合同约定“乙方拖欠不付租金满一个月，甲方有权增收5%滞纳金”，因此，按原告要求支付的利息最高不应超过拖欠租金的5%，对于超出部分不予支持。至于原告诉请中的水、电费，因其未提供充分证据予以证明，不予支持。被告要求原告返还50,000元保证金，但其未提供充分证据予以证明，不予支持。关于反诉部分，虽然鹏宁公司在租赁合同签订之初部分配套设施及融资支持未及时到位，但已经相关部门协商解决，本院也已在租金部分予以酌情扣减，但鹏宁公司并未因此根本违约，杰辉公司不能据此拖欠不付租金，导致租赁合同解除的过错方在杰辉公司，鹏宁公司在庭审中表示对其装修部分不同意加以利用，因此，对于杰辉公司反诉要求鹏宁公司赔偿装修费用的诉请，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，判决：一、解除原告江西鹏宁商务服务有限公司与被告邝小兵于2013年10月1日签订的《厂房租赁协议》，由被告邝小兵、江西杰辉包装制品有限公司于本判决生效之日起30日内腾退该厂房；二、由被告邝小兵于本判决生效之日起三十日内支付原告江西鹏宁商务服务有限公司厂房租金284,998.32元（暂计算至2016年8月31日），并继续按合同约定支付房租至两被告实际腾退厂房时止，逾期付款利息按银行同期贷款利率从2017年2月20日时起支付至实际还款时止（逾期利息最高不超过总拖欠租金的5%）；三、驳回原告江西鹏宁商务服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告江西杰辉包装制品有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27,413元，由本诉原告江西鹏宁商务服务有限公司负担10元，由本诉被告邝小兵、江西杰辉包装制品有限公司共同负担10,173元；反诉案件受理费2,997元，由反诉原告江西杰辉包装制品有限公司负担。因上述判决存在笔误，一审作出（2016）赣0424民初2033号民事裁定书，裁定：（2016）赣0424民初2033号民事判决书中“本诉案件受理费27,413元，由本诉原告江西鹏宁商务服务有限公司负担10元，由本诉被告邝小兵、江西杰辉包装制品有限公司共同负担10,173元；”补正为“本诉案件受理费27,413元，由本诉原告江西鹏宁商务服务有限公司负担532元，由本诉被告邝小兵、江西杰辉包装制品有限公司共同负担26,881元；”。
在二审举证期限内，双方当事人没有提供新证据。
本院查明事实与一审认定的事实一致。
本院认为，关于违约责任认定的问题。上诉人邝小兵与被上诉人江西鹏宁商务服务有限公司签订的《厂房租赁协议》，是双方当事人之间真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，被上诉人主要义务是提供符合协议约定的厂房和附属设施，上诉人主要义务是支付租金。在签订租赁协议时，双方对厂房和附属设施存在不到位的情况是明知的，故双方约定从租赁起算时间起15个月内不收取租金，体现了公平原则。现上诉人未提供免租金期限后，厂房和附属设施存在不符合协议约定的证据，故被上诉人没有根本违约。双方没有约定被上诉人提供融资支持是上诉人支付租金设定的条件，且根据协议约定上诉人总投资达到70万元时，被上诉人才提供融资帮助。现上诉人亦未提供总投资达到70万元的证据，故被上诉人没有根本违约。一审根据本案实际情况，对被上诉人违约责任的处理，并无不当，予以支持。关于租金的问题。上诉人主张被上诉人法定代表人同意2015年3月停产后，设备暂放厂房不收租金。该主张与一审法院调查结果不符，上诉人对一审法院调查结果未提供相反证据反驳，应承担举证不能的后果。现上诉人在免租金期限后，仍然实际占用租赁的厂房，应承担支付租金的义务。上诉人主张租赁起算时间为2014年8月与协议约定租赁起算时间不符，亦未提供双方对此达成合意的证据，故租赁起算时间应协议约定时间2013年10月1日起算。协议约定头3个月免收租金，之后第一年租金全免，即从2015年1月1日起开始收取租金。一审关于租金的计算，并无不当，予以支持。关于装修费用的问题。一审驳回江西杰辉包装制品有限公司关于反诉江西鹏宁商务服务有限公司赔偿装修损失的诉讼请求，江西杰辉包装制品有限公司对该判决没有上诉，故装修费用的问题不属于二审审理范围。
综上所述，邝小兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5575元，由上诉人邝小兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 张再生
审判员 陈小江
审判员 曹 琛
二〇一七年六月十六日
书记员 余 程