上海市崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民���（民）初字第2010号
原告黄学忠。
委托代理人施永嘉，上海市佩信科诺律师事务所律师。
被告上海绿地宝岛置业有限公司。
法定代表人吴卫东。
委托代理人洪维争，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人韩鑫，北京大成（上海）律师事务所律师。
原告黄学忠诉被告上海绿地宝岛置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔逸家独任审判，公开开庭进行了审理，原告黄学忠及其委托代理人施永嘉、被告委托代理人洪维争到庭参加诉讼。后依法组成合议庭再次公开开庭进行审理，原告黄学忠及其委托代理人施永嘉、被告委托代理人洪维争、韩鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄学忠诉称，2013年3月31日，其向被告购买位于上海市崇明县城桥镇乔松路XXX弄XXX号XXX室复式房屋一套，并已按约付清全部购房款。2013年5月20日，其按被告通知前往被告处办理房屋交接手续，在验房时发现7楼、8楼露台均有裂缝，7楼内阳台裂缝，厨房顶部、7楼书房顶部、7楼后露台门口墙角及8楼相对部位等数处有明显的大面积渗水痕迹，室内留有蓝色粉笔书写的“修”字记号等房屋质量问题，因此未签署《房屋交接书》及办理房屋交接手续，同时当场向被告委托的工作人员提出修复房屋并交付使用的要求。后虽多次催促被告修复并交付使用，然其并未从根本上解决问题。2013年11月21日，准备接收房屋时，因被告未修复导致渗水至602室，为此再与被告、相关人员交涉。然被告至今未从根本上修复。故请求判令被告给付违约金人民币84，420元［（以下币种均为人民币）（暂计算至2013年12月20日，并以本金2，010，000元按日万分之二计算至实际交付日）］；2、赔偿物业管理费损失人民币1，255.1元（暂计算至2013��12月20日，以实际交付日为准）；3、被告在一个月内修复房屋至正常使用并交付。
原告为证明其诉称，向本院提交下列证据材料：
1、《上海市商品房预售合同》复印件一份，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系及明确了双方权利义务；
2、购房发票复印件二份，证明原告已经付清全部购房款；
3、《上海市新建住宅质量保证书》及《住宅质量分户验收合格证明书》，证明被告承诺保障系争房屋的质量；
4、原告给被告的信及回执，证明原告向被告反应系争房屋质量有问题；
5、保修工作联系单及物业管理人员书写系争房屋存在的质量问题，证明系争房屋存在质量问题；
6、物业管理费发票，证明因为房屋质量问题给原告造成的损失；
7、照片一组，证明系争房屋存在质量问题。
被告上海绿地宝岛置业有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。其已经将房屋修复并按照合同约定如期交付，原告也已经接收房屋，不存在违约行为，原告要求赔偿物业管理费的诉请也没有事实依据，被告为证明其辩称，向本院提交商品房结算及进户凭证、业主交房文件接收及承诺、入住登记表，证明原告已经接收了系争房屋。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、6的真实性没有异议，认为证据1对交房、维修义务都有详细约定，证据2与本案没有关联性，证据3只有在交付验收时才会出具，可证明被告已经交付房屋，证据6的费用应由原告自行承担，证据7与本案无关，不能证明系争房屋主体结构存在问题，对原告提交的证据4、5的真实性无法确认，但认可原告确实反应过系争房屋存在质量问题，但不确认是否存在原告所反应的质量问题。原告对被告提交的商品房结算及进户凭证真实性没有异议，签名确系其本人签字，但未领取房屋钥匙，对被告提交的后两份证据认为其中的签名不是其本人签字，认为3份证据都不能说明被告已经交付房屋。
经审理查明，2013年3月31日，原、被告就位于上海市崇明县城桥镇乔松路XXX弄XXX号XXX层702（复式）室房屋签订《上海市商品房预售合同》。该合同约定，原告向被告购买上述房屋，房屋单价为13，024.88元／平方米，房屋总价款为2，010，000元；2013年5月20日前被告将上述房屋交付原告，除不可抗力外，如未在合同约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付房价款日万分之二计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；补充条款一中约定，在房屋交付过程中发现质量问题（主体结构不合格除外），装修和设备标准达不到合同约定的标准等均不影响交接手续的办理，原告不得据此延迟或拒绝办理该房屋的��接手续，被告在房屋交付后根据合同约定向原告承担修复、补偿等责任；同时合同对其他事项也作了相应的约定。后原告按约付清全部购房款。2013年5月20日，原告按被告通知前去办理房屋交接手续，原告在交付物业管理费、维修费，并在商品房结算及进户凭证、业主交房文件接收及承诺、入住登记表上签字后，经实地验房时发现房屋北侧7楼露台有裂缝，7楼北侧房屋的顶部有渗水痕迹、东北墙面上有渗水并写有“修”字，8楼露台有裂缝，8楼小房间顶部有渗水，门窗亦存在质量问题，故未领取该房屋的钥匙。2013年6月26日，物业公司通知原告去验房，原告看房后发现没有从根本上修好，只是表面填补。2013年8月14日，物业再次通知其验房，原告发现7、8楼露台裂缝仍未修好。2013年10月13日，原告再次去验房，得到被告方施工经理一个月内修好的保证，但至今未完全修复，为此原告与被告多次交涉，希望被告早日将系争房屋修复并交付使用。另查明，本案系争房屋由被告聘请的上海欣周物业管理有限公司办理房屋钥匙的交付手续。
审理中，本院对上海欣周物业管理有限公司冯磊（原经理）、陆云飞（原工作人员）及系争房屋91号602室业主曹某进行书面询问，且陆云飞出庭作证，原告在验收房屋时发现7、8楼露台有裂缝及渗水迹象，故原告拒收钥匙；证人曹某出庭作证，因其厨房门套遭原告家渗水损坏，后经物业公司指派钱有利来查看后，得到经济赔偿。冯磊在书面询问中也证实原告房屋北侧露台修复及证人曹某房屋渗水进行修复的事实。另，原告对要求被告赔偿物业管理损失1，255.10元及在一个月内修复房屋至正常使用并交付不作为本案的诉讼请求。
本院认为，原、被告于2013年3月31日签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告按约支付全部购房款，被告在合同约定的期限内通知原告交房，原告亦办理了商品房结算及进户凭证、业主交房文件接收及承诺、入住登记表等手续。但在验收房屋过程中，原告发现房屋的7、8楼露台有裂缝、7、8楼北侧房间顶部存在渗水痕迹等现象拒绝领取房屋钥匙；被告认为，除房屋主体结构不合格外，原告不得延迟或拒绝办理房屋交接手续，如有质量问题，向原告承担修复等责任，其已按约完成了房屋交付手续。本院则认为，房屋的交付是商品房买卖合同履行中的重要环节，从程序上是由被告通知原告收房、房屋交付与原告对房屋的质量验收、书面确认四个基本环节组成，所以被告的交房义务实际上是由书面通知义务、交付房屋的主义务及交付、提示必要文件的附随义务组合构成。根据相关的司法解释规定，在双方没有特别约定的情况下，房屋的转移占有即被告向原告交付了房屋钥匙，才视为交付房屋完成；现原告在验收房屋时发现被告交付的毛坯房存在严重瑕疵，致使原告无法对房屋进行正常的装修使用，故原告以房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响正常居住使用拒收房屋应为合理理由。被告应按约承担逾期交房的违约责任。嗣后，原告要求被告修复并交付房屋，被告亦同意修复。在修复后再次通知原告验收房屋，视为重新达成交付房屋的时间。但被告无书面证据足以证明已通知原告验收并交付房屋。庭审中，在本院组织下，原、被告于2014年7月7日进行了房屋验收，故视为被告已向原告交付了房屋。据此，被告应按约自2013年5月21日起至2014年7月7日止向原告承担以2，010，000元为本金，按日万分之二计算的逾期交房违约金165，222元。综上，依照《中华人民共和国合��法》第一百一十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下：
被告上海绿地宝岛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄学忠支付逾期交付房屋的违约金计人民币165，222元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币3，564元，由被告上海绿地宝岛置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 崔逸家
代理审判员 周 健
人民陪审员 杨国昌
二〇一五年二月三日
书 记 员 王 宇
附：相关法律条文
附：���关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
……