云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终2987号
上诉人（原审被告）：云南金鑫智能泊车设备有限公司，住所地：云南省昆明市高新区附中花园7幢商铺16号1层。
法定代表人：吴安平，总经理。
委托诉讼代理人：凤美艳，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：范培红，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：刘红兵，男，1971年4月26日出生，汉族，云南省易门县人，住云南省昆明市五华区，
委托诉讼代理人：吴静园，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：刘泽溪，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。
上诉人云南金鑫智能泊车设备有限公司（以下简称金鑫公司）因与被上诉人刘红兵合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初8907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人金鑫公司的特别授权代理人凤美艳、被上诉人刘红兵的特别授权代理人吴静园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金鑫公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘红兵的原审全部诉讼请求，并由刘红兵承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、金鑫公司与刘红兵所签《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》系双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，内容和形式上不违反法律禁止性规定，且该合同的实际内容是使用权的转让，故应认定该合同关于30年使用期限的约定有效，一审法院将该合同定性为租赁合同属适用法律错误。2、刘红兵与金鑫公司签订该合同前，已知晓车位使用权的取得形式并非租赁，也非车位所有权的买卖，而是车位使用权转让，不能办理产权登记证书。3、刘红兵并未主张其因延迟交付车位而遭受的实际经济损失，金鑫公司逾期交付车位是因业主阻碍施工所致，且按刘红兵所支付的30年使用费计算，车位每月的使用费为163元，金鑫公司却要承担比自己所获利益更多的违约金有违合同法原则，故一审判决金鑫公司承担1800元违约金无事实和法律依据。4、双方合同约定刘红兵享受免交前五年管理维护费的条件为“一次性付清全部价款”，而一审判决刘红兵只交付20年的使用费，则刘红兵享受免交前五年管理维护费的条件已不成就，金鑫公司无义务向刘红兵提供免费维保服务。5、机械式立体停车库的开发建设是为了缓解小区停车难、规范小区周边交通秩序，双方合同约定的30年使用费远低于市场车位租金，刘红兵提起本案诉讼有违诚信。
刘红兵答辩称，金鑫公司的上诉理由和请求均不成立，而一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判令驳回上诉，维持原判，
刘红兵向一审法院起诉请求：1、金鑫公司向负责特种设备安全监督的管理部门办妥特种设备使用登记，取得特种设备使用登记证书并置于小区显著位置；办妥车库整体质量检验合格证明，取得质检证书并置于小区显著位置；2、金鑫公司办理立体车库专用车位使用权证（将所需验收和登记信息记载于使用权证上），并进行公证；3、刘红兵对车位的使用权起算日期自以上证照等凭证办理完毕并将车位交付使用时开始起算，起算时间以最后一项符合条件满足的时间为准至使用满20年止，并确认《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》中超出20年租赁期部分的约定无效；4、金鑫公司支付逾期交付违约金5312.9元（以60680元为基数，按日万分之五计算），并退还多收的10年租金20227元；5、刘红兵享有的免缴前五年管理维修保养服务费权利之期限顺延，顺延期限根据金鑫公司逾期交付期限而定；6、金鑫公司建立全面的立体车位维修保养制度，按约定履行管理维护保养的义务，并确保操作人员365天的24小时现场负责操作；7、金鑫公司负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年7月12日，刘红兵（购买人、乙方）与金鑫公司（出让人、甲方）签订《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》，约定：1、乙方向甲方购买昆明市月牙塘小区机械式立体停车库第2栋车库第2单元第2层第201号车位，使用期限为30年（自竣工验收合格之日起算）；2、车位总价款（按车位计价）：60680元，乙方在签订合同时一次性付清全部价款，享受免缴前5年管理维保服务费；3、车位交付期限：甲方应在2015年2月28日前将完成建设、并验收合格的车位交付乙方使用；4、逾期交付的违约责任：逾期不超过30日，自逾期日至交付日，甲方按总价款的日万分之五向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应在10天内退还全部已付款，并按乙方付款总价的10%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期日至交付日，甲方按总价款的日万分之五向乙方支付违约金等。合同签订后，刘红兵付清了车位款60680元，金鑫公司于2015年11月4日向刘红兵开具了收款发票。2015年9月1日，金鑫公司制作了以刘红兵为使用权人的诉争车位《机械式立体停车库专用车位使用权证》，并载明车位使用年限为：2015年9月1日至2045年8月31日。同年10月7日，刘红兵领取了诉争车位的专用车位使用卡。另确认，昆明市市级机关事务管理局为建设月牙塘小区立体停车场项目，向“市政府”呈报了《昆明市市级机关事务管理局关于建设月牙塘小区立体停车场项目建设的方案》。2014年12月2日，昆明市发展和改革委员会作出《昆明市发展和改革委员会关于月牙塘小区建设机械式立体停车场可行性研究报告的批复》，批准同意“市级机关事务管理局”在月牙塘小区建筑4幢六层升降横移式机械立体停车场（库）。2015年3月17日，昆明市市级机关事务管理局取得“昆明市月牙塘小区立体停车场”《建设工程规划许可证》。2016年5月6日，金鑫公司（乙方）与案外人昆明市城市资源开发股份有限公司签订《月牙塘小区立体停车场特许经营合作协议》，约定：1、月牙塘小区立体停车场项目实行BOT运作模式，由乙方对项目进行投资、建设、运营、管理，期限为30年。特许经营期限届满后，相关设备整体无条件移交给甲方；2、乙方在使用期限内，对立体停车场享有自主经营与管理权，自主经营、自负盈亏，并负责停车场的日常经营、管理，包括项目收费、场地管理、人员管理、设备维修、消防安全等；3、项目建成后，停车位应当优先租赁给小区业主或甲方确定的住户；4、乙方分六次支付特许经营出让费等。2015年8月25日，云南省特种设备安全检测研究院核发给金鑫公司《起重机械安装改造重大维修监督检验证书》，确认月牙塘小区机械式停车设备的安全性能符合要求。2015年9月18日，昆明市公安消防支队五华区大队核发给金鑫公司关于月牙塘小区立体停车场的《建设工程消防竣工验收备案检查合格通知书》。昆明市质监局五华分局于2015年10月9日为该机械式停车设备办理了《特种设备注册登记卡》。
一审法院认为，首先，金鑫公司将其通过BOT运作模式有偿取得使用权的诉争车位通过签订《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》转让给刘红兵，根据法律对买卖合同的界定和《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”对租赁合同关系的定义，再结合《月牙塘小区立体停车场特许经营合作协议》中“项目建成后，停车位应当优先租赁给小区业主或甲方确定的住户”等合同相关内容判断，一审法院确认《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》设立的是租赁合同关系，而不是买卖合同关系。其次，《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》、《昆明月牙塘小区立体车库专用车位服务管理维修保养协议书》系当事人按照法律的原则性规定缔结的租赁合同文件，一审法院确认合同依法成立并生效，不违反法律、法规强制性规定的权利义务关系受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”规定，一审法院确认《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》中超过二十年的租赁期限无效。并根据该法第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，金鑫公司应当将无效部分对应的租赁费用20226.67元（60680元÷3）返还刘红兵。第三，法庭辩论终结前，金鑫公司已经取得《起重机械安装改造重大维修监督检验证书》和《特种设备注册登记卡》，并建立了全天值班、管理等制度，同时以本案审理的法律关系系租赁合同关系为前提，金鑫公司逾期交付车位只应承担违约责任，且刘红兵已经请求了逾期交付车位的违约责任，故一审法院对刘红兵诉求中的第1、2、6项请求不予支持。第四，关于租赁期间和“免缴前5年管理维保服务费”的起算时间。1、根据合同对租赁期间的约定：期限为30年（从竣工验收合格之日起算），结合被告于2015年9月18日取得《建设工程消防竣工验收备案检查合格通知书》的事实和刘红兵诉求的合法性，一审法院确认租赁期间应自2015年9月18日起算；2、合同未明确约定“（买受人）享受免缴前5年管理维保服务费”的起算时间，结合诉争车位于2015年10月7日交付使用的事实和刘红兵诉求的合法性，一审法院确定该期间应自2015年10月7日起算。第五，关于逾期交付车位的违约金。根据合同约定和法律对违约金计算方式的规定，结合金鑫公司请求减少违约金的抗辩，以及合同约定的租金数额，按照以实际损失为基础，并在兼顾合同履行情况、当事人的过错程度和预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量的法律规定，一审法院确定由金鑫公司一次性赔偿刘红兵违约金1800元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条第一款、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条和《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决：“一、原告刘红兵与被告云南金鑫智能泊车设备有限公司于2014年7月12日签订的《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》第一条“甲方出让乙方受让的停车位使用年限为：30年”中超过20年的期限无效，并确认该合同有效的租赁期间为：2015年9月18日-2035年9月17日；二、被告云南金鑫智能泊车设备有限公司应于本判决生效后十日内返还原告刘红兵租金20226.67元；三、确认原告刘红兵与被告云南金鑫智能泊车设备有限公司于2014年7月12日签订的《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》第三条约定的“（买受人）享受免缴前5年管理维保服务费”的起止期间为：2015年10月7日-2020年10月6日；四、被告云南金鑫智能泊车设备有限公司应于本判决生效后十日内给付原告刘红兵违约金1800元；五、驳回原告刘红兵的其他诉讼请求。”
二审经审理查明的法律事实与一审判决确认的法律事实一致，且双方当事人均无异议，本院依法予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、双方所签《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》的法律性质；2、一审法院对违约金的调整是否适宜。
本院认为，首先，关于双方所签《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》的法律性质问题。金鑫公司主张该合同系车位使用权买卖合同，刘红兵则主张该合同系车位租赁合同。通过审查双方在该合同中的约定以及约定车位的实际使用情况，双方除了对合同约定车位的专有使用权进行权利让渡外，因机械式车位作为特种设备的特殊性，该合同的约定及履行还包含了金鑫公司提供保管、服务等权利义务内容，且从双方当事人签订该合同时对车位价款的约定看，合同两造的真实意思并非仅仅是车位租金，即该合同包含有多种法律关系，而该多种法律关系相互交叉、彼此关联，并不能单独分割和独立存在，只有共同存在并履行才能实现该合同的合同目的，故该合同依法应属无名合同，而非金鑫公司主张的以转移标的物所有权为内容的买卖合同，亦非刘红兵主张的将租赁物交付承租人使用、收益的租赁合同。进而，根据我国《合同法》第一百二十四条关于“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”的规定，第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，金鑫公司与刘红兵所签《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》是双方当事人在平等自愿的基础上意思表示一致达成的契约，且不违反我国法律、行政法规的效力性强制规定，也未侵害第三人和社会公共利益，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，即双方当事人应当按照该协议的约定全面、认真、诚实地履行自己的义务。因此，本案应属合同纠纷，一审法院对本案法律关系性质认定错误，本院予以纠正；故而，一审法院以租赁合同认定双方所签合同后十年无效并由金鑫公司退还该期间费用的判决，法律使用错误，本院予以改判。由是，根据双方合同第一条关于“甲方出让乙方受让的停车位使用年限为：30年（从竣工验收合格之日起算）”的约定，刘红兵对案涉车位的合法使用权期间为2015年9月18日（金鑫公司取得案涉车库消防验收合格之日）至2045年9月17日。
其次，关于一审法院对违约金的调整是否适宜的问题。双方合同第五条对金鑫公司逾期交付案涉车位的违约责任进行了约定，即“逾期超过30日，……；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期日至交付日，甲方按总价款的日万分之五向乙方支付违约金”，该约定显属当事人约定违约金。对于当事人约定违约金，我国《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。由此可见，在金鑫公司明确请求法院对该约定违约金予以适当减少的情况下，本案违约金的调整应以刘红兵遭受的实际损失为核心基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素公平考量。而一审法院结合本案合同的实际履行情况，考虑本市同地段车位使用费的价格现状，酌情将金鑫公司应承担的逾期交付违约金减少调整为一次性赔偿1800元较为合理适宜，故金鑫公司要求再予减少调整违约金的上诉诉求不成立，本院不予支持。
综上所述，金鑫公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；而一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，本院予以部分改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及第一百一十八条之规定，判决如下：
一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初8907号民事判决第三项，即：“确认原告刘红兵与被告云南金鑫智能泊车设备有限公司于2014年7月12日签订的《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》第三条约定的‘（买受人）享受免缴前5年管理维保服务费’的起止期间为：2015年10月7日-2020年10月6日”；第四项，即：“被告云南金鑫智能泊车设备有限公司应于本判决生效后十日内给付原告刘红兵违约金1800元”；
二、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初8907号民事判决第一项，即：“原告刘红兵与被告云南金鑫智能泊车设备有限公司于2014年7月12日签订的《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》第一条‘甲方出让乙方受让的停车位使用年限为：30年’中超过20年的期限无效，并确认该合同有效的租赁期间为：2015年9月18日-2035年9月17日”；第二项，即：“被告云南金鑫智能泊车设备有限公司应于本判决生效后十日内返还原告刘红兵租金20226.67元”；第五项，即：“驳回原告刘红兵的其他诉讼请求”；
三、确认上诉人云南金鑫智能泊车设备有限公司与被上诉人刘红兵于2014年7月12日所签《机械式立体车库专用车位使用权买卖合同》的停车位使用年限为2015年9月18日至2045年9月17日；
四、驳回被上诉人刘红兵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费人民币669元，由上诉人云南金鑫智能泊车设备有限公司负担人民币66.90元，由被上诉人刘红兵负担人民币602.10元。
本判决为终审判决。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。
审判长 余 锋
审判员 韩宁宁
审判员 邓林春
二〇一七年七月三日
书记员 吴 帅