黑龙江省大庆市让胡路区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)让民再初字第8号
原审原告刘海昌（原审反诉被告），男，1955年3月11日出生，汉族，系肇州液压件厂退休工人，住大庆市让胡路区，
原审被告王鸿云（原审反诉原告，曾用名王洪云），女，1964
年4月16日出生，汉族，系大庆石油管理局天然气公司设计院研究所退休工人，住大庆市让胡路区长青小区9－1－202室。公民身份号码2306051964********。
原审第三人宋建光，男，1966年7月2日出生，汉族，职业不详，住大庆市让胡路区，
原审原告刘海昌与原审被告王鸿云、原审第三人宋建光房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于1998年11月6日作出（1998）让民初字第113号民事判决，刘海昌不服该判决提起上诉，大庆市中级人民法院经审理后于1999年7月4日作出（1999）庆民终字第179号民事判决，撤销了本院（1998）让民初字第113号民事判决，依法做出改判。2000年11月8日，大庆市中级人民法院根据王鸿云的再审申请作出（2000）庆民监字第92号民事裁定，撤销（1999）庆民终字第179号民事判决及（1998）让民初字第113号民事判决，将案件发回本院重审。本院重新审理后于2002年3月5日作出（2001）让民初字第110号民事判决，该判决已发生法律效力。2015年8月3日，因原审被告王鸿云申诉，本院作出（2015）让民监字第7号民事裁定，裁定对本案提起再审，再审期间中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭进行了审理，原审原告刘海昌、原审被告王鸿云均到庭参加诉讼，原审第三人宋建光经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
原审查明：1995年5月下旬，原告刘海昌将自建的临时建筑营业用房租给贺金国，1995年8月，贺金国又转租给王鸿云。原告刘海昌与被告王鸿云按1995年6月10日的日期重新签定合同。合同规定出租期3年，时间从1995年6月10日至1998年6月10日，三年租金为132000元，分三年付清。合同签订后，王鸿云交担保金5000元，后被告要求将饭店转租。1996年3月，第三人宋建光要求租赁此房，因宋建光拿不出一年租金，原告未与宋建光签订协议，也未与被告王鸿云解除协议，为此，宋建光与王鸿云达成租赁协议。宋建光于1996年4月16日使用该房，同年11月22日宋建光为被告王鸿云出具欠据一张。1997年3月，原告刘海昌自行将房屋收回。原告要求被告给付1995年6月10日至1997年3月租金，被告以只使用该房屋四个月为由，反诉请求原告返还1995年10月以后的租金18000元。
另查，原告刘海昌出租的房屋办理了临时用地许可证及审批手续。
原审认为：原、被告所签合同，虽未到房地产管理部门办理登记备案手续，但确系双方真实意思表示，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第九条“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”的规定，原告与被告订立的租赁合同有效。被告与第三人之间的转租合同，因未经原告同意，该合同无效。原告要求被告给付转租期间的房屋租金，本院予以支持。根据原告与被告订立的租赁合同的约定，房屋的租金为132000元，每月3667元，以1995年6月至1997年4月22个月计算，被告应向原告给付租金80674元，但应将已交付的租金和押金扣除，逾期利息由被告承担。对被告的反诉请求，因没有事实与法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第106条第1款、第111条的规定和《中华人民共和国合同法》第44条的规定，参照《最高人民法院关于贯彻执<中华人民共和国合同法>若干问题的解释>第九条的规定,判决如下:一、被告王鸿云给付原告刘海昌房屋租金80694元,扣除已付租金32000元及押金5000元，被告应付43674元；二、被告王鸿云给付原告刘海昌逾期利息27173.96元（利息计算自1996年5月起至2001年12月共68个月：3674*10.98%*68/12=27173.96）；上述两项合计70874.96元，于本判决生效后三日内付清；三、驳回被告的反诉请求；一、二审案件受理费4245元，反诉费730元，鉴定费1410元，合计6385元，由被告承担。
原审原告刘海昌再审陈述称：本案（2001）让民初字第110号民事判决事实认定清楚，判决正确，请求驳回原审被告的请求，依法维持原审判决；关于其于何时知道原审第三人宋建光开始在本案出租房屋内经营酒店的问题，其在（1998）让民初字第113号案件和（2001）让民初字第110号案件中的庭审陈述并不一致，这是因为原审被告王鸿云当时经营酒店并不是自己在店里经营，也是雇用他人，直到后期其才确认是宋建光在实际经营，所以其相关陈述应以2001年庭审时陈述的1997年的时间为准；关于本案其他事实，其均坚持在本院1998年及2001年两次审理中所做的全部庭审陈述；另外，本次再审其仅要求原审被告给付欠付的租金48674元，并按中国人民银行同期同类存款基准利率计算给付逾期付款利息直至本次再审判决生效之日。
原审被告王鸿云再审称：一、双方签订的租赁合同无效。因原审原告提供的租赁房屋不是法律规定的房屋，虽有占地许可，但不能建设永久性建筑物，其建设房屋及租赁房屋均是无效的，其租赁行为不应予以保护；二、双方已于1996年4月解除了租赁关系，且有证人祁某1、祁某2、任某能够证实其向刘海昌提出了解除合同、刘海昌与宋建光已达成口头租赁协议并约定王鸿云已交纳给刘海昌的5000元抵押金由宋建光负责返还。这说明宋建光与刘海昌已形成新的租赁关系，此后的房屋租金已与王鸿云无关；三、因房屋取暖问题，饭店停业，王鸿云实际使用房屋共4个月，已交纳租金32000元、押金5000元、滞纳金4500元，故刘海昌还应返还王鸿云多交的租金；四、关于原审第三人宋建光何时开始经营酒店的问题，刘海昌在（1998）让民初字第113号案件和（2001）让民初字第110号案件中的庭审陈述并不一致，王鸿云认为应以其第一次陈述的1996年3月20日为准。另外，王鸿云坚持在1998年案件审理中的全部庭审陈述，对于2001年案件中自己一方的庭审陈述，因其本人并未出席，对其委托代理人的陈述不予认可。综上，本次再审王鸿云请求依法撤销（2001）让民初字第110号民事判决，驳回原审原告刘海昌的全部诉讼请求；同时，坚持其原审反诉请求，要求原审原告退还其多交的18000元房屋租金。
原审第三人宋建光再审因未出庭未予答辩，也无书面答辩意见及相关证据提交。
本院再审查明：1995年5月，原审原告刘海昌将自建的位于中央大街电修厂西南墙外临时用地上的营业用房租给贺金国，后因贺金国与原审被告王鸿云的妹妹离婚，经协商刘海昌同意将房屋租给王鸿云，双方于1995年8月4日签定一份落款日期为1995年6月10日的合同，该合同名为房屋出典合同，实为房屋租赁合同。双方约定：房屋租期为三年，时间从1995年6月10日至1998年6月10日；租金共计132000元，分三次付清，第一次于1995年6月10日给付42000元、第二次于1996年5月20日给付45000元、第三次于1997年5月20日给付45000元；房屋在承租期间不得转租。合同签订当日，王鸿云向刘海昌交付担保金5000元、租金32000元，并为刘海昌出具落款日期为“1995年8月4日”的10000元的欠条一张，承诺于9月10日前付清该10000欠款。此后王鸿云即在承租房屋内开始经营让胡路区金娃娃音乐餐厅。1996年3月，王鸿云欲与刘海昌解除合同，遂与欲承租该房屋的原审第三人宋建光一同与刘海昌进行协商，刘海昌起初同意转租房屋，但因宋建光无法立即缴纳刘海昌要求缴纳的押金及先期租金，刘海昌未与宋建光签定书面租赁协议，也未与王鸿云签定解除合同的书面协议。1996年4月16日，宋建光接手王鸿云出兑的饭店继续经营，并于1996年11月22日为王鸿云出具欠据一张，欠据载明欠付违约金5000元及5个月的房屋租金共计1500元。1997年3月中旬，因出租房屋内已无人经营，刘海昌自行将房屋收回。
1998年1月13日，原审原告刘海昌诉至本院，要求原审被告王鸿云给付其1995年6月10日至1997年3月的房屋租金，王鸿云以自己仅使用房屋四个月为由，反诉请求刘海昌返还多交付的1995年10月以后的房屋租金18000元。
另查，原审原告刘海昌就本案出租房屋取得过大庆市房产局颁发的临时房屋所有权证。
再审庭审中，原审被告王鸿云虽对原审被告刘海昌在（1998）让民初字第113号案件中提交的1995年8月4日10000元的欠条证据不予认可，认为该欠条不是其亲笔出具，但经本院当庭释明后，王鸿云并未在限期内提交书面鉴定申请，本院视为其自动放弃笔迹鉴定申请。
另外查明：刘海昌在（1998）让民初字第113号案件庭审中向法庭陈述称“96年3月初，宋建光要租饭店，王鸿云找过我，我没同意，此前被告也找过我，要求将饭店转租出去，我同意了，后来宋要租，但没有钱，我没同意”；王鸿云在该案庭审中也曾向法庭陈述称“刘海昌还说宋建光什么时间给他钱，他就什么时间跟我办终止合同的手续”。
上述事实，有原审原告刘海昌提交的《房屋出典合同》、临时用地许可证、房屋所有权证（临时）、1995年8月4日由王鸿云出具的10000元的欠条、《同意转让饭店合同书》、原审被告王鸿云提交的1996年11月22日原审第三人宋建光出具的6500元的欠据一份及（1998）让民初字第113号案件庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院再审认为：本案房屋租赁合同成立于1995年、本案原审诉讼于1998年1月提起，均早于1999年10月1日开始施行的《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)，故本案原审依法应首先适用租赁合同成立及纠纷发生当时的法律规定，在当时没有相应的法律规定时，可适用合同法的相关规定。
关于刘海昌与王鸿云之间房屋租赁合同效力的认定，经再审查明，刘海昌出租的房屋虽系临时建筑，但系合法房屋，刘海昌有权将房屋对外租赁，本案租赁合同房屋标的物合法；虽本案租赁合同并未按当时的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定的房屋租赁登记备案制度进行备案登记，但参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》的规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。本案合同双方未办理租赁合同登记备案手续，但不影响合同效力，房屋租赁合同关系成立并生效，合同双方均应按合同约定履行各自的权利与义务。
关于原审第三人宋建光转承租房屋事实的认定，原审原告刘海昌主张系王鸿云将房屋转租给宋建光，而原审被告王鸿云主张其已与刘海昌解除合同，房屋是由刘海昌直接出租给宋建光。根据原审证据中由宋建光出具的欠据及刘海昌、王鸿云二人在（1998）让民初字第113号案件庭审笔录中的相关陈述，可以明确：宋建光的欠据应是对王鸿云出具的，其在接手王鸿云的饭店后，欠付违约金5000元及房租金（每月300元）共计五个月1500元；王鸿云确实曾向刘海昌提出将饭店转租的要求，刘海昌虽同意王鸿云转租，但因宋建光暂时没有现金支付能力，刘海昌未同意与宋建光签定合同，也未与王鸿云解除合同。这足以说明刘海昌同意王鸿云转租的前提应是保证自己享有租金收益，刘海昌因宋建光没有履约能力而不与其签约，其与宋建光之间并未形成房屋租赁合同关系，其与王鸿云之间的租赁合同也并未解除，本案应系王鸿云直接将房屋转租给宋建光经营使用，本院对该事实予以确认。做为合同相对人，无论刘海昌是否同意王鸿云将房屋转租给宋建光，无论宋建光是否欠付王鸿云房屋租金，王鸿云均应按照与刘海昌之间的约定履行合同义务，给付刘海昌相应的房屋租金。至于王鸿云与转承租人宋建光之间的合同纠纷，可由双方另行解决。
关于王鸿云欠付房屋租金的具体金额，虽然原审被告王鸿云自1995年8月起实际租用房屋，但根据其与刘海昌的约定，其同意自1995年6月10日起计付租金，本院对此予以确认。因双方在合同中并未明确约定月租金标准，结合三年合同期及总租金132000元的合同内容进行计算，本案房屋每月租金平均为3667元，王鸿云应按该月租金标准向合同相对方刘海昌给付欠付的房屋租金。因王鸿云并无证据证明自己或宋建光最后于何时将房屋交还刘海昌，故本案以刘海昌陈述的其自行收回房屋的时间1997年3月中旬作为双方租赁合同终止的时间，王鸿云应向刘海昌给付的自1995年6月10日起至1997年3月中旬共计22个月的房屋租金总金额应为80674元，因王鸿云签订合同时已给付过担保金5000元及租金32000元，故截至双方合同终止，扣除担保金5000元后，王鸿云尚欠付刘海昌房屋租金43674元。
关于王鸿云再审庭审中所做的其已向刘海昌给付过其曾拖欠的10000元租金的抗辩，王鸿云虽在庭审中否认刘海昌提供的1995年8月4日10000元的欠条的真实性，并主张自己在给付该笔款项时已撕毁自己亲笔书写的10000元原始欠条，但经法庭释明后其已自动放弃对该10000元欠条申请笔迹鉴定，本院对本案10000元欠条的真实性予以认定，王鸿云主张已给付刘海昌10000元一事在本案中并无其他证据能够证实，刘海昌对此也不予认可，本院对王鸿云的抗辩不予采信。
关于王鸿云要求刘海昌返还多付租金的原审反诉请求，因无事实依据及相关证据证明，本院不予支持。
综上，原审被告王鸿云应给付原审原告刘海昌欠付的房屋租金43674元，同时，结合刘海昌的再审请求，原审被告还应自双方约定的各笔租金的付款期限按中国人民银行同期同类存款基准利率计算给付逾期付款利息直至本案判决生效之日，其中：应自1995年9月11日给付10000元的逾期付款利息、应自1996年5月21日起给付33674元（43674元-10000元）的逾期付款利息。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条的规定、参照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百二十一条的规定，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第一条、第三条、第四条、第九条之规定，判决如下：
一、维持（2001）让民初字第110号民事判决第一、三项；
二、撤销（2001）让民初字第110号民事判决第二项；
三、原审被告王鸿云应自本判决生效之日起十日内给付原审原告刘海昌：
（一）自1995年9月11日起按中国人民银行同期同类存款基准利率计算的租金43674元中10000元的逾期付款利息直至本判决生效之日；
（二）自1996年5月21日起按中国人民银行同期同类存款基准利率计算的剩余租金33674元（43674元-10000元）的逾期付款利息直至本判决生效之日。
原审一、二审案件受理费4245元，反诉费730元，鉴定费1410元，合计6385元，由原审被告王鸿云负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 罗英华
人民陪审员 田庆秀
人民陪审员 王世豫
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 李凤云
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》1999年10月1日施行
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百二十一条【因第三人的过错造成的违约】当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）
法释[1999]19号发布日期：1999-12-19执行日期：1999-12-29
第一条合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。
第三条人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。
第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。
《城市房屋租赁管理办法》1995年5月9日建设部发布
第十三条房屋租赁实行登记备案制度。
签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。