＼n浙江省杭州市江干区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）杭江笕民初字第604号＼n原告王伟燕。＼n委托代理人袁赛飞。＼n被告杭州德珠投资管理有限公司。＼n法定代表人陈道义。＼n委托代理人许文潘。＼n原告王伟燕为与被告杭州德珠投资管理有限公司（以下简称杭州德珠公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2013年10月30日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2013年11月29日、2014年1月23日公开开庭进行了审理。原告王伟燕及其委托代理人袁赛飞、被告杭州德珠公司委托代理人许文潘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告王伟燕诉称：2012年10月13日，原告就购买位于德珠商务中心C幢8层812室房屋与被告签订了《杭州德珠投资管理有限公司商业综合用房房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款为262416元，被告应于2013年6月30日前交付诉争房屋，若被告逾期交房超过60日的，原告有权退房，被告应自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的20%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了交款义务，被告却未按照合同约定时间交付房屋。经原告多次催促，截至今日，被告仍未履行交房义务，并对原告的退房要求不予配合，给原告造成了很大损失。诉讼请求：1、解除原被告于2012年10月13日签订的《杭州德珠投资管理有限公司商业综合用房房屋买卖合同》；2、被告返还原告已付购房款人民币262416元；3、被告支付原告违约金52483.2元；4、被告按银行同期贷款利率支付原告购房款利息共计15658.68元（自价款支付之日暂计算至2013年10月10日，全部利息要求计算至实际支付之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。＼n被告杭州德珠公司辩称：对原告陈述的事实无异议，虽然合同约定2013年6月30日交付房屋，但因外立面、地下车库改造等相关工程尚未完工，在合同宽限期内原被告一直协调不解除合同并按照合同约定予以赔偿未果。直至宽限期2013年8月30日届满前，原告于2013年8月24日正式提出解除合同。被告同意解除合同、返还购房款，但对原告主张的违约金和利息有异议，被告逾期交房系因重大项目工程改造，且原被告之间房屋反租租金是从2013年12月11日起算，期间原告实际没有这么多损失，对违约金和利息，被告只愿意支付28000元。＼n原告王伟燕向本院提交的证据有：＼n1、房屋买卖合同、使用权转让合同各一份，拟证明原被告之间房屋买卖关系，根据合同约定被告已违约，原告有权解除合同及主张违约金的事实；＼n2、票据三份，拟证明原告已按照合同约定向被告支付购房款的事实。＼n被告杭州德珠公司向本院提交证据有：＼n3、退房申请一份，拟证明原告于2013年8月15日向被告提出退房申请，被告同意退房和退还购房款的事实；＼n4、购房合同流程审批表一份，拟证明原被告约定将原告所购买的房屋委托给被告经营10年，租金从2013年12月11日起算由被告支付给原告，在此之前原告没有损失；＼n5、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各一份，拟证明案涉房屋系合法建筑。＼n上述证据经庭审质证，被告对证据1、2无异议，本院予以确认；原告对证据3、4、5真实性没有异议，本院予以确认。＼n根据认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：＼n2012年10月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《杭州德珠投资管理有限公司房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方以出让方式取得位于C2-08地块的使用权，土地使用年限自2009年至2049年，甲方经批准在上述地块上建设房屋，定名为杭州德珠钩子管理有限公司商业综合用房。根据杭州市人民政府办公厅杭政办函（2008）183号《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》精神，该商业综合用房由杭州德珠实业投资有限公司与杭州后珠股份经济合作社组建的项目公司杭州德珠投资管理有限公司（即甲方）开发。甲方根据法律、法规、政策将允许出让的商业综合用房C幢八层812室房屋分层转让给乙方，房屋建筑面积38.47平方米，单价为6821.3元每平方米，总计262416元，乙方于2012年10月13日前一次性付清。甲方应当在2013年6月30日前将符合合同约定的房屋交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且甲方在发生之日起30日内告知乙方；2、由于政府有关部门强制性的实行区域停电造成误工而引起逾期交房；3、区级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律法规采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发延期的；4、其他原因致使交付时间延后的情形。除上述特殊情形外，甲方如未按合同规定的期限将房屋交付给乙方，按逾期时间，不作累加分别处理：1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应自乙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款，并按乙方累计已付房款的20%向乙方支付违约金。三证办理约定：考虑到甲方土地现为村级留用地，目前三证只能以幢以层办理，分割到户需等待政府部门的政策变动后另行通知办理，乙方同意如因政策原因若干年后三证仍不能办理，乙方有权选择要求继续履行本合同或由经营管理公司回购。合同还对规划设计的变更、装饰、保修、物业等相关内容作了约定。＼n同日，原告（乙方）与被告（甲方）另行签订《房屋使用权转让（租赁）合同》，约定甲方拟出租给乙方之房屋系坐落于德珠商务中心C幢八层812室，房屋建筑面积38.47平方米，使用权（租赁）期限第一阶段自2013年7月1日起至2033年6月30日，共计20年，使用期间届满双方依照本合同约定的使用权条件自动续订长期使用合同，不再另行签订使用权合同，第二阶段使用权期间自2033年7月1日起至2053年6月30日，共计20年。三阶段总租金为262416元，折合单价6821.3元每平方米每年，第一阶段租金为100%，第二三阶段租金各为0。甲方承诺于2013年6月30日之前将符合合同约定的房屋交付给乙方使用。如该房屋经政府部门批准，具备办理产权证的条件，同时乙方选择受让该房屋产权，双方应无偿另行签订房屋转让合同，若转让期内乙方受让了该房屋所有权的则自房屋所有权转移至乙方名下之日起，本合同自动终止。甲方逾期交房的，应按日向乙方支付已付租金的万分之五作为违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，乙方有权解除合同，甲方按银行利率本息退还乙方已付租金，还应按合同租金总额的20%支付违约金，等。＼n上述合同签订后，原告依约向被告支付了房款262416元，并由被告开具了相应的收据。因被告未按合同约定期限交房，2013年8月24日，原告向被告提出退房申请并要求按照合同约定进行补偿，未果。＼n本院认为，王伟燕与杭州德珠公司签订的房屋买卖合同是双方当事人一致的真实意思表示，双方均应按照约定履行。房屋买卖合同约定杭州德珠公司应于2013年6月30日向王伟燕交付房屋，杭州德珠公司在无法定或约定事由情形下逾期交付房屋，应当承担违约责任。按照房屋买卖合同约定，逾期超过60日，王伟燕有权解除合同，杭州德珠公司应自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款，并支付已付房款的20%的违约金。至王伟燕起诉之日，杭州德珠公司未能交付房屋，其违约行为达到解除房屋买卖合同的条件，本院对王伟燕诉请解除合同、返还购房款，本院予以支持。庭审中，杭州德珠提出违约金过高，请求法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院认为杭州德珠公司抗辩违约金过分高于实际损失，无相应证据证实，从王伟燕交付房款至今，按照合同约定的购房款的20%计算违约金，经折算亦不存在过高情形，本院对杭州德珠公司调整违约金的请求，不予支持。王伟燕与杭州德珠公司签订的使用权转让合同，经审查，合同主要内容与双方签订的房屋买卖合同内容基本一致，双方交易的实际目的为以取得房屋价款为对价转让房屋所有权，本院认为双方虽签订使用权转让合同，但双方的真实意思表示仍为成立房屋买卖合同关系，故权利义务关系受双方签订的房屋买卖合同的约束。王伟燕无证据证明房屋买卖合同约定的违约金低于造成的损失，其另主张利息损失，既与双方签订的房屋买卖合同不相符，亦无相应的法律依据，本院不予支持。＼n据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：＼n一、原告王伟燕于2012年10月13日与被告杭州德珠投资管理有限公司签订的房屋买卖合同，于本判决生效之日解除；＼n二、被告杭州德珠投资管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告王伟燕购房款262416元；＼n三、被告杭州德珠投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告王伟燕违约金52483.2元；＼n四、驳回原告王伟燕其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费6338元，减半收取3169元，由原告王伟燕负担150元，被告杭州德珠投资管理有限公司负担3019元，于本判决生效后三日内支付。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币6338元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。＼n代理审判员李敏＼n二〇一四年一月三十日＼n书记员程佳佳