四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川34民终1007号
上诉人（原审原告）：杨志亮，男，1966年2月出生，汉族，居民，住四川省西昌市。
委托诉讼代理人：曹元荣。四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：田杨，四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：段莉，女，1975年1月出生，汉族，居民，住四川省西昌市410生活区。
委托诉讼代理人：洪全旭（段莉丈夫），住四川省西昌市410生活区。代理权限为特别授权。
原审第三人：胡某，女，1974年7月出生，汉族，居民，住四川省西昌市。
原审第三人：魏某，男，1973年11月出生，汉族，居民，住四川省西昌市。
委托诉讼代理人：胡某（魏某妻子），住四川省西昌市。代理权限为特别授权。
上诉人杨志亮因与被上诉人段莉、原审第三人胡某、魏某案外人执行异议之诉一案，不服四川省西昌市人民法院(2018)川3401民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人杨志亮的委托诉讼代理人曹元荣、田杨，被上诉人段莉及其委托诉讼代理人洪全旭，原审第三人胡某;原审第三人魏某的委托诉讼代理人胡某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
杨志亮上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、根据本案的时间节点，上诉人与原审第三人胡某、魏某之间的房屋买卖行为在被上诉人段莉的诉讼及保全申请之前。原审第三人于2012年10月29日向上诉人借款40万元，2013年6月26日上诉人与第三人达成《房地产买卖协议》约定将位于西昌市的房屋出卖给上诉人，价款为411510.00元，其中400000.00元购房款以借款作为抵扣并向原审第三人支付了剩余购房款，实际占有该房屋至今。本案被上诉人段莉于2013年9月12日以民间借贷纠纷起诉原审第三人并申请保全，2013年9月23日由西昌市人民法院作出（2013）西昌民保字第127号保全裁定。上诉人支付了合理、同等的购房款，并在接受房屋后对其进行了装修，一直居住至今，但因第三人的诸多原因，导致一直未予办理过户手续。（2016）川3401执异3号《执行裁定书》中针对上诉人购买房屋的事实也作出了充分的认定，可见上诉人与原审第三人之间确实存在买卖合同关系，仅未办理过户手续。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，本案争议的焦点应为上诉人对争议房屋未办理过户登记是否存在过错，而非上诉人是否为涉案房屋的权利人，上诉人于2012年10月29日出借400000.00元给原审第三人，该笔款项经原审第三人提出并向上诉人出具《借条》后，由上诉人委托王某转至周某的账户，上述事实有《借条》、转款凭证以及证人王某的证言可以相互印证。上诉人在与原审第三人签订《房地产买卖协议》后，多次催促两位第三人为其办理过户登记手续，但因该房屋系原审第三人魏某所在单位的福利房，故原审第三人以尚未获得单位领导批准为由予以推诿。办理过户登记一事一直搁置，直至本案被上诉人向贵院提出执行申请时，原审第三人才将真实情况告知给上诉人，上诉人随即向贵院提出了执行异议。上诉人认为对于不能办理过户登记手续上诉人不存在任何过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》对于该房屋不应当予以查封。一审判决以上诉人与原审第三人未办理产权过户转移登记，致使物权未发生变动，认定本案争议房屋为原审第三人的家庭财产，故此驳回上诉人的诉讼请求，适用法律不当，请二审法院查清本案事实支持上诉人诉求。
段莉辩称：一、西昌市人民法院（2013）西昌民保字第127号，（2016）川3401执异3号，（2016）川3401民初2222号，川34民终682号，（2018）川3401民初863号执行裁定和民事判决书认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉人杨志亮的上诉请求，继续执行魏某的房产，以清偿答辩人的债务。二、杨志亮与魏某的《借款合同书》第二条经答辩人查实，在该账户根本没有该笔款项，答辩人对这笔借款真实性存在质疑。三、执行法官和庭审法官要求出具杨志亮夫妻转给魏某夫妇的转账凭条，杨志亮未提供。四、依据杨志亮与魏某的《借款合同》，第20条第二款，“合同各方签字并依法办理本合同第二部分担保条款的抵押物（质押）登记后生效”。五、要求出具借款人公证文书，房管局的房屋它项权登记证书，要求杨志亮出具2013年6月26日的房屋过户手续。六、房屋是胡某装修，2012年6月胡某向我借2万元用于房屋简单装修。七、房子是双证齐全，不需要领导同意都能过户，房产证是魏某的名字，魏某可以直接过户。综上，答辩人认为上诉人不能出具任何具有国家机构认可的具备法律效力的文书，并且房屋没有过户，现如今房屋仍然是魏某所有，杨志亮对该房屋没有产权，其主张不应该得到支持，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，继续执行魏某的房产以偿还我的债务。
胡某、魏某共同述称：请二审人民法院认定杨志亮和我们的房屋买卖是真实有效的，撤销2018川34**民初863号判决书，解除对房子的扣押，归还给杨志亮。2012年我们要还杨某的借款，时间比较急就用自来水厂的房子抵押给杨志亮，在和他办好手续后，约定钱转到我卡上，然后还给杨某，为了避免去银行排队，我们和杨某说好由杨志亮将钱打到杨某卡上，卡是杨某老婆的。后我资金周转不过来，还不了钱，就把房子卖给了杨志亮，谈好价钱后在2013年6月和他签订房屋买卖合同，我们商量好协助他办理过户等事项，后杨志亮催我们办理过户手续，因为是单位的福利房，公司领导说只能内部转让，就没有给我办理过户手续。后与段莉发生经济纠纷，段莉申请了保全，在长安法庭开庭时我就说了房子我卖给了杨志亮，我给杨志亮说房子已经申请保全，他才提出异议，我们之前和杨志亮没有任何的经济纠纷，请法院判决归还杨志亮房子。
杨志亮向一审法院提出诉讼请求：1、位于西昌市房屋不予执行，并解除查封扣押；2、由被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：1、段莉与胡某、魏某民间借贷纠纷一案中，一审法院作出（2013）西昌民保字第127号民事裁定书，对胡某名下的川Ｗ×××××东风日产轿车一辆和被告魏某名下的川Ｗ×××××轿车一辆，以及位于西昌市胜利南路116号自来水公司内家属区XX号XX幢XX单元XX层XX号（西房权证西昌字第××号）房屋一套予以查封、扣押。2013年10月18日一审法院对段莉诉胡某、魏某民间借贷纠纷一案作出了（2013）西昌民初字第2234号民事调解书，调解书内容为：胡某、魏某所欠段莉借款本金410000.00元和追款损失费10000.00元，共计人民币420000.00元，由胡某、魏某在2014年1月29日之前支付40000.00元；在2014年2月20日之前支付160000.00元；余款220000.00元在2014年8月底之前全部付清。如逾期则由被告胡某、魏某从逾期之日按中国人民银行贷款利率支付利息至付清之日止。（2013）西昌民初字第2234号民事调解书发生法律效力后，胡某、魏某未履行调解书所确定的义务，段莉即向一审法院申请强制执行。一审法院在执行该案过程中，杨志亮对保全后拟执行的西昌市权证西昌字第××号）房屋提出执行异议。
2、一审法院于2016年4月13日作出（2016）川3401执异3号执行裁定书认为：案外人杨志亮依据《借款合同》、《借条》、中国人民银行支付系统专用凭证、《房屋买卖协议》、收条一份、《房屋交接书》等证据，主张西昌市，系自己全款购买并实际占有，要求中止执行的理由不能成立。根据2005年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押。”以及《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”的规定，案外人杨志亮在与被执行人与胡某、巫成魏某达成《房屋买卖协议》后，未依法办理产权过户转移登记，致使作为买卖标的物的不动产未发生物权变动，因此，法院进行诉讼保全和拟采取执行措施的西昌市房屋仍应认定是被执行人胡某、魏某的家庭财产，而非案外人杨志亮个人合法财产，依照,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，驳回案外人杨志亮的异议。
3、2012年10月28日，杨志亮与胡某、魏某（二人系夫妻关系）签订《借款合同》，出借400000.00元给胡某、魏某，并约定胡某、魏某用西昌市权证西昌字第××号）房屋作为抵押担保，但未办理抵押登记。因胡某、魏某不能偿还借款，双方协商后于2013年6月26日签订了《房屋买卖协议》，胡某、魏某以411510.00元的价格将该房出卖给杨志亮，用于抵偿借款400000.00元，2013年7月1日又签订了《房屋交接书》，但未办理该房产权过户转移登记。杨志亮以案外人执行异议之诉向一审法院提起诉讼。
一审法院认为：本案争议焦点为：杨志亮是否是案涉房屋的权利人。针对本案焦点，一审法院认定如下：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项之规定：“（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。一审法院依法执行生效民事调解书，查封、扣押、冻结胡某、魏某位于西昌市权证西昌字第××号）房屋，与原告杨志亮不具有法律意义上的直接利害关系，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条之规定：“案外人或者申请执行人提起异议之诉的，案外人应当就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，执行人异议之诉由案外人承担举证证明责任，杨志亮依据《借款合同》、《借条》、转款凭证、《房屋买卖协议》、收条一份、《房屋交接书》、证人王某、杨某、证词等证据，主张西昌市权证西昌字第××号），系民间借贷转化为房屋买卖关系并实际占有，所举证据不能充分证明与本案具有法律意义上的关联性，同时依据《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第一项“对案外人异议，人民法院应当按下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物、及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”的规定，根据以上规定，杨志亮与胡某、魏某签订的《房屋买卖协议》中位于西昌市权证西昌字第××号）房屋仍然登记在魏某名下，所有权人仍然是魏某而不是杨志亮，因此，西昌市权证西昌字第××号）房屋应认定为胡某、魏某的家庭财产，而并非杨志亮的个人合法财产，杨志亮主张是西昌市房屋的所有权人所举证据不能充分证明与本案具有法律意义上的关联性，该主张依法不能成立，因此，（2016）川3401执异3号执行裁定书所查明的事实与本案查明的事实一致，该裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，一审法院予以确认。故原告的诉讼请求，理由不成立，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第一项《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，判决：驳回原告杨志亮的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告杨志亮负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原审第三人胡某、魏某提交了《西昌市公有住房及经济适用住房上市交易申请表》一份，拟证明曾经到房管局办理过户登记，因单位不同意上市交易，所以未成功过户，对此西昌市供排水总公司有会议纪要，需二审法院到单位调取。
被上诉人段莉的质证意见：对三性均有异议，该房屋是双证齐全的，不需要单位同意才能过户。
上诉人杨志亮的质证意见：无异议。
本院认证：该证据是胡某、魏某单方面书写，没有任何单位的签章或单位负责人的签字，对其真实性、合法性和证明目的本院均不予采信。
本院认为：本案的争议焦点是，上诉人杨志亮是否是案涉西昌市房屋的权利人。首先，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条之规定：“案外人或者申请执行人提起异议之诉的，案外人应当就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，上诉人杨志亮为证明其主张提供了《借款合同》、《借条》、转款凭证、《房屋买卖协议》、收条一份、《房屋交接书》、证人王某、杨某、证词等证据，证明房屋买卖关系系民间借贷转化而来。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押。”上诉人杨志亮所举《借款合同》、《借条》、转款凭证等证据证明其与胡某、为成明存在民间借贷关系，但其民间借贷关系的真实性、合法性未经认定，不能充分证明上诉人已支付了全部或部分价款，其次，依照《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第一项：“对案外人异议，人民法院应当按下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物、及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”的规定，上诉人杨志亮未提供证据证明其向原审第三人胡某、魏某主张过要求办理房屋过户登记的权利，存在过错，导致杨志亮与胡某、魏某签订的《房屋买卖协议》中位于西昌市权证西昌字第××号）房屋仍然登记在魏某名下，所有权人仍然是魏某而不是杨志亮，因此，西昌市权证西昌字第××号）并非杨志亮的个人合法财产。原审第三人魏某、胡某述称案涉房屋上市交易需经房屋所在单位西昌市供排水总公司同意，公司有会议纪要；本院认为，西昌市供排水总公司的会议纪要是企业内部会议记录，不能对抗法律规定，该会议纪要不作为证据使用。故上诉人杨志亮所举证据不能充分证明其是西昌市房屋的所有权人，不享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，上诉人杨志亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元由上诉人杨志亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 江毅夫
审判员 朱 江
审判员 蒋 强
二〇一八年七月三十一日
书记员 张博涵