北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第00948号
上诉人（原审被告）赵亚玲，女，1969年4月2日出生。
委托代理人李长征，男，1967年7月3日出生。
被上诉人（原审原告）姚景龙，男，1931年12月30日出生。
被上诉人（原审原告）秦灵姣，女，1940年7月15日出生。
二被上诉人委托代理人姚金花，女，1963年2月7日出生。
二被上诉人委托代理人李雪玉，男，1965年9月16日出生。
上诉人赵亚玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第06449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年3月，姚景龙、秦灵姣诉至原审法院称：我们是姚金全的父亲、母亲。姚金全生前系中国银行商务区支行职工，于2012年7月2日辞职，于2012年8月6日自杀于密云县的深山中。位于808号的房屋（以下简称808号房屋）由我二人出资购买，登记在姚金全名下。808号房屋于2001年取得产权证，由我二人居住至今。2012年11月中旬，我二人接到法院传票，赵亚玲称808号房屋已被姚金全以33.6万元卖给了自己，并已经办理了房屋过户手续，要求我二人腾房。由于姚金全患有二十余年的偏执型精神分裂症，为无民事行为能力人，因此姚金全告赵亚玲签订的存量房屋买卖合同应为无效合同，请求法院依法确认编号为CW53544的存量房屋买卖合同无效。
赵亚玲辩称：我不同意姚景龙、秦灵姣的诉讼请求。姚金全已满十八岁，是成年人，我们认识多年，并未发现他有精神病。房屋系姚金全单独所有，姚金全有权出卖房屋，我们签订的存量房屋买卖合同是有效的，请法院驳回姚景龙、秦灵姣的诉讼请求。
原审法院经审理认为：不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。本案中，姚金全患有多年的偏执型精神分裂症，经鉴定其在2009年7月22日签订房屋买卖合同期间，民事行为能力受限，即姚金全不能独立实施与其精神健康状况不相适应的民事活动。房屋买卖在日常生活中属于比较复杂的重大交易，交易的各方相对人应当具备完全的民事行为能力。在姚金全与赵亚玲的房屋买卖交易过程中，除了双方在办理过户时订立的网签合同，并无其他正式的书面买卖合同，网签合同中关于房屋产权及具体状况的承诺、房屋的交付、违约责任、税费相关规定、权属转移登记等相关内容也均为空白，无任何明确约定；关于房价款的数额及支付情况，赵亚玲未向法院提供相关证据予以证明，其在庭审中的陈述也前后矛盾。综合考虑以上事实，法院认为姚金全依法不能独立实施与赵亚玲签订房屋买卖合同的行为，由于姚金全出卖808号房屋的行为未征得其法定代理人的同意，事后其法定代理人对姚金全出卖房屋的行为也拒绝追认，故姚金全与赵亚玲签订的房屋买卖合同应为无效。
判决后，赵亚玲不服一审判决，上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，改判房屋买卖合同有效。其上诉理由为：姚金全与赵亚玲签订的房屋买卖合同符合法律规定，应为有效。一审判决所依据的鉴定报告公信性有待商榷。姚景龙、秦灵姣同意一审判决。
经审理查明：姚景龙与秦灵姣系夫妻关系，姚金全系二人之子。姚金全一直未婚，亦无子女。2012年8月26日，密云县公安局于密云县石城镇云蒙峡风景区对家河小涧处发现姚金全死亡。2009年7月22日，姚金全与赵亚玲签订了编号为CW53544的《存量房屋买卖合同》，该合同约定，出卖人姚金全将808号房屋出售给赵亚玲，该房屋建筑面积共59.84平方米。房屋成交价格为33.6万元，定金2万元，支付日期为2009年7月21日。该《存量房屋买卖合同》为办理过户时的网签合同，其中关于房屋产权及具体状况的承诺、房屋的交付、违约责任、税费相关规定、权属转移登记等相关内容均为空白，无任何明确约定。除该网签合同外，姚金全与被赵亚玲并未签订其他正式的书面房屋买卖合同。签订上述网签合同当日，姚金全与赵亚玲办理了808号房屋的过户手续，808号房屋现登记在赵亚玲名下。
另查，808号房屋一直由姚景龙、秦灵姣居住使用。关于808号房屋的购房款数额及支付情况，在原审第一次庭审中，赵亚玲称房款为35万元，由于姚金全曾跟自己借过钱，所以姚金全同意用808号房屋偿还欠款，但是相关欠条已经销毁无法向法院提供。在原审第二次庭审中，赵亚玲又称房款为56万元，其支付了5万元定金，双方约定5年内房屋暂不交付，每月按3000元计算租金，赵亚玲可以暂不支付18万元的价款；2012年5月，赵亚玲扣除了2009年7月22日至2012年5月的租金后，向姚金全支付了7.2万元。赵亚玲称上述定金收据及协议等均被姚金全收回亦无法向法院提供。
姚景龙、秦灵姣主张姚金全患有二十余年的偏执型精神分裂症，为无民事行为能力人，申请对姚金全在订立房屋买卖合同期间的行为能力进行鉴定，一审法院依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所对姚金全在2009年7月22日签订房屋买卖合同时的民事行为能力进行了鉴定。2013年7月18日，法大法庭科学技术鉴定研究所作出法大（2013）医鉴字第644号《法医学鉴定意见书》，鉴定意见为：被鉴定人姚金全诊断“偏执型精神分裂症”；其在2009年7月22日签订房屋买卖合同期间，民事行为能力受限。
一审审理过程中，经姚景龙、秦灵姣申请，法院依法查封了登记在赵亚玲名下的808号房屋，保全费5000元由姚景龙、秦灵姣预付。
二审中，经赵亚玲一方申请，本院要求法大法庭科学技术鉴定研究所鉴定人马长锁就作出的法大（2013）医鉴字第644号《法医学鉴定意见书》接受当事人及法庭的质询。经质询，赵亚玲一方认为鉴定人并没有明确说明姚金全在签署《存量房屋买卖合同》当日的具体精神状况，姚景龙、秦灵姣一方对于鉴定人的说法没有异议。
以上事实有双方当事人陈述、户籍证明信、死亡调查结论、《存量房屋买卖合同》、法大（2013）医鉴字第644号《法医学鉴定意见书》等证据在案佐证。
本院认为：本案双方诉争的焦点，在于姚金全签署《存量房屋买卖合同》时是否具有完全的民事行为能力，及其该合同是否为合同当事人真实的意思表示。根据法大（2013）医鉴字第644号《法医学鉴定意见书》的认定，姚金全患有多年的偏执型精神分裂症，根据相关的病历显示，姚金全长期患病且未痊愈，同时其签订《存量房屋买卖合同》时应处于发病期，因此鉴定机构作出2009年7月22日姚金全签订《存量房屋买卖合同》时民事行为能力受限的结论。本院认为房屋买卖系较为复杂的民事活动，签订合同及履行合同均需要当事人具有健全的民事行为能力。姚金全民事行为能力受限，在此情况下，不能认定姚金全对于签订《存量房屋买卖合同》的后果及性质有清楚的认识。赵亚玲一方提出鉴定结论没有科学依据，但并未提供相应的证据证明，故对于其上诉意见，本院不予支持。结合本案合同的具体签订情况，该份合同上关于房屋的交付、违约责任、税费等相关规定等极为重要的内容，都没有明确的约定，同时对于房款的支付金额以及赵亚玲所提及的借款、租赁协议等情况，赵亚玲一方均没有提供相应的证据证明，故原审法院综合案件事实判定赵亚玲与姚金全双方签署的《存量房屋买卖合同》无效，于法有据，本院予以维持。
综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由赵亚玲负担（于本判决生效之日起7日内交纳），鉴定费4000元，由赵亚玲负担（于本判决生效之日起7日内交纳），鉴定人出庭费1000元由赵亚玲负担（已交纳）。
一审案件受理费70元，由赵亚玲负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费70元，由赵亚玲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵文军
代理审判员 王 广
代理审判员 刘慧慧
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 张 媛