建昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽1422民初866号
原告建昌县丰宏物业管理有限公司。
法定代表人王某华。
委托代理人吕某伍。
被告李某忠。
委托代理人齐某伟。
原告建昌县丰宏物业管理有限公司诉被告李某忠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案（将原告分别起诉的相关联案件16件合并审理），原告的委托代理人吕某伍，被告的委托代理人齐某伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告系原告的业主，但一直拖欠2015年1月1日至2017年12月31日的物业费等总计2199元，经多次催要，至今未缴付，最后一次于2017年3月14日通知缴付，仍然未交，现依法起诉，请求：一、要求被告依法给付所欠物业费等总计2199元。二，诉讼费、邮寄费由被告负担。诉讼中，原告方对其请求的物业费数额及收费标准解释如下：对起诉的16案每户被告请求的费用数额包括物业服务费及电梯费两项费用，其中物业服务费收费标准为：0.5元/月/㎡，电梯费收费标准为：一层至二层不收电梯费，三层至六层电梯费400元/年/户，七层至顶层电梯费600元/年/户。由此，原告请求本案被告李某忠给付的物业服务费数额为2198.34元（122.13㎡×0.5元/月×12个月×3年），因被告居住二层，不收电梯费，只对其请求交物业服务费2198.34元。庭审中，针对被告方的答辩意见，原告提出反驳意见如下：物业公司和业主虽然没有书面合同，但已形成了实际的物业服务关系，被告应交物业费。物业公司与房地产开发公司分别为独立的公司法人单位，两个公司的法人代表分别为王某华和许某，两个公司各自独立行使相应的权利、独立承担相应的义务。物业公司从2011年开始服务业主，并按照县物价局规定的标准收取物业费。对被告方辩称所反映的无保安，无大门、不是封闭小区等问题，有一部分属于开发商的责任，有一部分不属于物业公司的法定服务要件。瓷砖脱落及楼房漏水等责任是开发公司的责任，如没超过保修期，应由开发公司负责维修。燃气入网费及电视费是开发公司收取的，是否应该退回，应另案处理。噪声和异味，在开发时，一楼就是门市，对饭店的污染，应由工商、环保、城管等处理，物业公司没权管。被告提出的这些问题，处理范围都不在物业公司。电梯、楼顶、院内的空闲地属于公共部分，其相应的费用应由业主均摊。法院应依法支持原告的诉讼请求。
被告书面答辩及庭审补充辩称意见如下：原告的起诉没有事实及法律依据，其起诉不能成立。被告等业主不交物业费事出有因，原告作为物业服务管理公司，严重存在违约，不尽物业服务管理义务、不作为，更有甚者物业公司只有虚名，只知道收费……，具体表现如下：丰宏家园小区于2011年10月陆续交付使用，近年来存在的问题有：1、冷某于2014年11月开始，在丰宏家园临北侧高层一楼开办经营草原羊汤饭店，二楼及二楼以上全部为业主住宅，该饭店经营达三年之久，该饭店有4扇窗户及一台换气扇开在小区内，没有专用的排烟道，油烟、卫生间等异味直接排放在小区内，并且该饭店使用的厨房引风机就放置在居民楼下，引风机排放的油烟及噪音影响极大，导致业主无法开窗通风换气，该饭店内设备噪音、挪动桌椅板凳以及就餐的喧哗声音特别大，以导致业主无法正常休息及生活。再有，该饭店在城市公共路灯上接线到饭店，门口安装夜间照明灯，此灯直接投入到业主卧室，使人无法入睡。2、类似冷某开办经营的“草原羊汤”饭店，还有在楼下的“大伟烧烤”对业主的影响基本同“草原羊汤”饭店。3、不合理收取燃气入网费、有线入网费、阳台费、大量杂费，违反建昌县物价局发（2010）第17号文件规定。4、小区单元门无锁，小区大门无人看管，封闭小区变成开放小区，外人随意出入，小区内健身器材损坏无人修理，小区3单元、4单元二楼北侧楼体外排水管损坏无人修理，下雨时直接冲刷墙体，走廊灯损坏不及时更换，楼内地砖损坏无人维修。5、小区无人看管，无保安、噪声大、杂人多，无监控、无绿化，外来车辆乱停放。6、小区内二楼采光问题，冬季10月末到次年4月初阳光11点才可照射入室内，严重影响室内温度。小区内高层与多层内楼间距不够。7、电梯收费不合理，不走电梯的强行收取电梯费。另消防不合格等。8、小区内没有垃圾桶，小区楼梯内污渍、痰迹斑斑，卫生不合格。9、原告的物业收费未有签订合同手续等。10、开发公司和物业公司的法人代表分别为许某和王某华，此二人是夫妻关系，两个公司的财产、业务混同。物业公司和开发公司应共同承担退还业主燃气入网费及电视费和楼房质量不合格及维修等责任。总之，小区内存在的问题很多，物业公司都没有协调管理，更有甚者，根本找不到物业服务人员。物业公司是严重违背服务标准，现在服务标准连6级都达不到。以上问题不能解决，即是业主不交纳物业费的原因。望法院明查且依法判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告系有物业服务管理营业执照和资质证书的物业管理公司，该公司的法定代表人为王某华。本案所涉丰宏家园小区住宅楼房的开发建设公司为建昌县丰宏房地产开发有限责任公司，该公司的法定代表人为许某，且王某华与许某系夫妻关系。在丰宏家园小区高层住宅楼房物业未销售之前，丰宏房地产开发有限责任公司将前期物业管理交由原告管理，该小区高层住宅楼销售之后，从2011年开始，该小区的物业管理及服务仍由原告承接管理。因丰宏家园小区没有成立业主大会及业主委员会相关物业管理监督机构等原因，原告对丰宏家园小区的物业服务与管理项目的承接，没有依法签订物业服务管理合同，依据《物业管理条例》的相关规定，原告如此承接该小区物业管理与服务项目属于违规行为。其承接该小区物业管理与服务项目后，收取相关物业费的标准由原告单方制定，即高层物业服务费收费标准为：0.5元/月/㎡，电梯费收费标准为：一层至二层不收电梯费，三层至六层每户每年收电梯费400元，七层至顶层每户每年收电梯费600元。原告收取物业费的惯例是，对业主每年的物业费一般由原告于上一年的年末预收下一年全年的。2013年及其以前，该小区业主基本按照原告方的要求交纳了物业费及电梯费。后一些业主认为原告严重不履行相关物业管理职责，造成小区物业管理混乱，该小区住宅楼的开发公司与物业管理公司的法人代表是夫妻关系，两个公司的财产和业务混同，两个公司对该小区楼房的建设质量所存在的瑕疵问题，应当共同承担维修等相关责任而不履行相关责任和物业公司收费违规、不合理等，自2014年左右，部分业主开始拒绝交纳物业费。后经原告催缴未果后，原告于2017年4月1日对该小区高层的18户拒交物业费的业主同时分别向本院提起诉讼，请求拒交物业费的业主缴纳物业费，诉讼中，原告对起诉的18件案件的其中的两件案件撤诉。之后，本院依法将包括本案在内的共16件物业合同纠纷关联案予以合并审理。本案被告李某忠系丰宏家园小区高层4单元201号业主，其住宅楼房面积为122.13㎡。本案原告请求由被告给付拖欠的自2015年1月1日起至2017年12月31日止期间的三年的物业服务费2198.34元（122.13㎡×0.5元/月/㎡×12个月×3年）。因被告居住二层，不收电梯费，只对其请求交物业服务费2198.34元。
另查明，将原告单方制定的相关物业收费标准，与建价发[2012]5号文件、《建昌县物业服务收费管理办法（试行）》和《建昌县住宅小区物业服务等级指导标准》、《建昌县住宅小区物业服务收费指导标准》进行对照衡量，原告请求主张的物业收费0.5元/月/㎡标准,相当于县级政府指导价四级收费标准上浮6.38%收费[四级收费标准基准价(高层)为0.47元/月/㎡]。但根据16案具体案情及相关证据所反映的状况，原告的物业服务质量、水平，尚未达到《建昌县住宅小区服务等级指导标准》所规定的四级物业服务标准要求。原告制定的电梯费收费标准，也不符合相关县级文件规定的要求。诉讼中，针对被告方辩称提出的物业服务存在瑕疵、漏洞问题，原告未能提供出确凿充分的反驳证据，证明其服务管理确实无瑕疵或漏洞。针对被告方提出的“原告的物业服务费及电梯费收费标准不合理”问题，原告也未能提供出确凿充分的证据或依据，证明或说明其单方制定的相关物业收费标准合理合规。
上述事实，有原告起诉状及原告庭审补充意见材料，原告提供的营业执照、资质证书、业主住宅面积表、催缴物业费通知单及照片、诉讼请求变更确认表和建价发[2012]5号文件、《建昌县物业服务收费管理办法（试行）》和《建昌县住宅小区物业服务等级指导标准》、《建昌县住宅小区物业服务收费指导标准》等文件；被告答辩状及庭审抗辩意见材料和被告方提供的反映丰宏家园小区物业管理存在瑕疵或漏洞的视频资料及照片；本院询问原告物业公司工作人员王晶晶笔录材料和16案合并审理两次庭审笔录材料等证据佐证。上列证据已经过本院审查，庭审质证并载卷为凭。本院将上列证据予以归纳综合，以此证明本院审理查明的事实。
本院认为，本案系原告同时起诉的物业纠纷关联案16案之一，本院应将这16案的案情和证据予以归纳综合，来认定相关案件事实和确定16案原、被告之间的权利义务责任，对16案被告给付物业费用标准的裁判尺度也应尽量保持一致。因16案的案由均为物业服务合同纠纷，争议焦点均涉及物业收费，本院应适用物业管理及服务的相关法律规定处理16案争议。关于物业管理及收费和物业管理企业与业主之间的相关权利义务，《物业管理条例》中已做出了如下的明确规定，即“房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员；监督物业服务企业履行物业服务合同。业主在物业管理活动中，履行下列义务：执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉……”。本院合并审理的16案的基本案情是，因丰宏家园小区的业主，未能依法成立业主大会及业主委员会相关物业管理监督机构，从而使该小区的物业管理处于不规范状态，使物业服务企业的选聘、物业收费项目及标准的制定等事项，未能实现由业主民主决定。原告是在没有经过该小区业主大会选聘、没有依法签订物业服务合同等情形下，对该小区的物业服务项目予以违规承接，并由原告单方制定收费标准进行收费。对该小区的物业管理与收费不规范或违规情况，有关行政主管部门至今仍未进行纠正。在原告对该小区提供物业服务过程中，大部分业主按照原告单方制定的收费标准向原告交纳了物业费用，少部分业主以原告履行物业管理职责义务存在漏洞或瑕疵和原告收费不合理等为由，而拒绝向原告交纳物业费，之后，原告对拒绝交费的18户业主分别并同日向本院提起诉讼，诉讼中，原告对其中的两起案件撤回起诉。在本院对16件案件合并审理时，16案被告辩称提出，原告提供的物业管理及服务存在诸多瑕疵或漏洞，原告方的物业管理服务等级连6级都达不到、原告的收费违规或不合理等，而原告方认为自己的收费标准合理仍坚持自己的诉讼请求。对这16件物业收费争议案件应如何处理，审查认为，因丰宏家园小区物业管理不规范、原告违规承接该小区物业管理项目等原因，致使双方没有依法签订物业服务管理合同，从而使原告与业主之间的权利及义务责任范围不明和原告单方制定的物业收费标准缺乏约定依据，由此也导致本院在16案审理中，对原告与16案相关被告之间的权利及义务责任范围难以准确界定，对原告方诉讼主张的“收费合理”也难以认定。诉讼中，本院审查发现，原告主张的0.5元/月/㎡收费标准，相当于《建昌县住宅小区服务等级指导标准》中所规定的四级物业服务标准上浮6.38%收费，但根据16案的具体案情及相关证据所反映的状况，原告的物业服务质量、水平，尚未达到《建昌县住宅小区服务等级指导标准》所规定的四级物业服务标准。原告制定的电梯费收费标准及计算方式，也不符合县级相关文件规定的要求。诉讼中，针对被告方辩称提出的及被告方所提供的视频资料等证据所反映的物业服务存在瑕疵、漏洞问题，原告未能提供出确凿充分的反驳证据，证明其服务管理确实无瑕疵或漏洞。针对被告方提出的“原告的物业收费不合理”问题，原告也未能提供出确凿充分的证据或依据，证明其相关收费标准合理合规。据此，本院可结合相关法规文件规定和16案的基本案情，依法认定原告的物业服务存在着一定的瑕疵或漏洞，原告单方制定的物业收费标准，既缺乏合同约定依据，也不符合县级相关管理文件的规定，原告单方制定的收费标准缺乏合理性且偏高。由此，本院可依法对原告在16案诉讼中所主张的被告交费标准及数额予以酌情适当调整并降低。具体降低标准程度，本院可参照《建昌县住宅小区物业服务等级指导标准》、《建昌县住宅小区物业服务收费指导标准》的相关规定，并结合16案的具体案情，适当酌定16案各被告按0.27元/月/㎡标准向原告支付物业服务费用。对16案中涉交电梯费的被告给付电梯费标准酌定为，将原告主张的各被告电梯费交费标准每户每年降低100元，即酌定被告应给付原告的电梯费标准为：一层至二层不交电梯费，三层至六层每户每年交电梯费300元，七层至顶层每户每年交电梯费500元。综合上述，本院应依法判令本案被告李某忠给付原告2015年1月1日起至2017年12月31日止期间的物业服务费总额为1187.10元（0.27元/月/㎡×122.13㎡×12个月×3年）。对本案原告其余的请求费用数额，本院依法不予支持。关于16案被告方辩称提出的诉讼意见，具有合理合法性依据部分，本院予以采纳，缺乏合理合法性依据部分，本院依法不予采纳。关于16案被告辩称要求本院驳回原告的全部诉讼请求之辩称意见，其实质是对原告主张的应由被告承担的合理部分费用也拒绝缴纳，对此，审查认为，被告方拒绝承担其依法应当承担的部分费用的相关辩解意见，缺乏确凿充分的依据及合理合法性，本院依法不应采纳。具体理由如下：第一，尽管原告未签订物业服务合同违规承接物业服务项目，其提供的管理及服务存在一定的瑕疵、漏洞，但这不能成为被告拒交全部物业费用的合法理由。被告辩称所提出的“原告物业公司只有虚名，只知道收费未进行物业服务管理”，不仅缺乏确凿充分的证据证明，而且与该小区的全部业主已实际接受了原告的物业服务多年和大多数业主已认可并缴纳了相关费用等客观事实不符。据此，本院可依法认定原告为该小区的全体业主已实际提供了主要的或一定的物业服务，并为此支付了一定数额的相关管理服务费用，本院应根据案件事实并依据《合同法》第三十六条之规定，确认原、被告双方已形成了事实上的物业服务合同关系，依据公平合理、等价有偿的原则，16案被告应当依法向原告支付一定数额的较为合理的物业费用。第二，原告违规承接物业管理项目及对物业管理存在瑕疵漏洞和该小区的物业管理及收费未实行规范化等问题的产生，产生原因较为复杂，并不是原告单方过错形成，这与该小区业主不依法及时成立业主大会及业主委员会的相关民主监督管理机构对物业公司的违规行为及时行使民主监督权、提出整改措施建议等有关，也与政府相关部门监督指导不利未及时纠正违规行为等也有关，在双方存在过错或多方面原因，促成该小区物业管理未实现规范化的情形下，在原告对该小区已实际提供了一定的物业管理服务并已支付一定的管理服务费用的前提下，被告以原告的物业服务存在一定的瑕疵及收费不合理等为由，对其应当承担的合理费用也拒绝承担，这违反公平合理、等价有偿的原则精神，由此，本院对被告方缺乏合理合法性依据的诉讼意见依法不应采纳。综上两点，本院对被告方的缺乏合理合法性的辩解意见，依法不予采纳，而应当根据16案的具体案情，依法酌情判令被告对原告承担必要合理的相关物业费用。关于16案被告辩称提出的“不走电梯强行收取电梯费不合理”问题，鉴于丰宏家园小区并未成立业主大会制定有关电梯费如何收费的方案，同时考虑到被告方并未能提供出确凿充分的证据，证明三层以上的相关被告哪名被告确实未走电梯不应交纳电梯费，以致本院在16案审理中，对涉交电梯费的被告谁确实没走电梯不应收取电梯费问题难以查清确认。另相关物业管理文件中并未明确规定“不走电梯不收取电梯费”，且现在各地对电梯费的收费做法不一，有的地方已出台新规定电梯费收费不分层数按住宅面积均摊。因此，本院可根据上述情况，在处理16案物业收费纠纷时，对三层以上哪名被告不走电梯不应交电梯费问题，可不予进行具体确认处理，只根据案情大致酌定对三层以上的相关被告每户每年降低100元交费。关于被告提出的“小区内饭店影响业主”、“不合理收取燃气入网费、有线入网费”、“楼房采光不良和楼房间距不足”“业主室内地砖损坏无人维修”、“楼房漏水”等一系列问题，因这些问题，依法不属于由原告物业公司应承担的主要责任问题，也不是原告物业公司能够彻底制止和彻底解决的问题，另这些问题依法不属于16案物业收费纠纷案处理范围，如果这些问题确实存在，应由业主另行向有关主管部门申请解决或向相关直接责任者主张权利。因此，本院在处理16件物业收费纠纷案中，依法对这些问题不做具体详细的审查认定及处理。故依据《中华人民共和国合同法》第三十六条，《物业管理条例》第四章关于物业管理服务等相关规定，《物业服务收费管理办法》第二条至第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，并参照《辽宁省物业管理条例》和建价发[2012]5号文件、《建昌县物业服务收费管理办法（试行）》和《建昌县住宅小区物业服务等级指导标准》、《建昌县住宅小区物业服务收费指导标准》等文件的相关规定，判决如下：
一、被告李某忠给付原告建昌县丰宏物业管理有限公司从2015年1月1日起至2017年12月31日止期间的物业服务费、电梯费总计1187.10元。
上述金钱给付义务，限被告自本判决生效之日起三日内一次性给付。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告建昌县丰宏物业管理有限公司的其它诉讼请求。
案件受理费50元，由原告建昌县丰宏物业管理有限公司负担25元，由被告李某忠负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
审判长 王春德
审判员 姚建军
审判员 杜红娟
二〇一七年九月十二日
书记员 张 淼