＼n杭州市下城区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2011）杭下民初字第1343号＼n原告：国都公寓业主委员会。＼n负责人：徐章来。＼n委托代理人（特别授权代理）：徐家基。＼n委托代理人（特别授权代理）：朱景雄。＼n被告：杭州市下城区房屋开发观巷有限公司。＼n法定代表人：董国权。＼n委托代理人（特别授权代理）：赵丽华。＼n委托代理人（特别授权代理）：张丽娟。＼n第三人：浙江方正房地产开发公司。＼n法定代表人：董国权。＼n委托代理人（特别授权代理）：章樑。＼n原告国都公寓业主委员会诉被告杭州下城区房屋开发观巷有限公司所有权确认纠纷一案，于2011年9月6日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2011年10月31日公开开庭进行了审理。案件审理过程中经浙江方正房地产开发公司申请、本院审查后依法追加该公司作为本案有独立请求权的第三人参加诉讼，并组成合议庭，于2012年2月22日公开开庭进行了审理。原告业委会主任徐章来、委托代理人朱景雄、徐家基，被告委托代理人赵丽华、张丽娟，第三人委托代理人章樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告国都公寓业主委员会诉称，原告所在的观巷小区位于凤起路与中山路交叉口，是被告开发的小区。小区建筑竣工交付后，被告未将涉案房屋交付给全体业主，并擅自出租给他人使用。涉案房屋是小区2、3幢底层地下室，属建筑基础的一部分，没有独立的构造和使用功能，为全体业主所有的公共区域的一部分。原告代表业主多次主张权利，被告均未予解决。2009年原告以自身名义将涉案房屋出租给他人至今，但被告反提出相关权利主张。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》等有关法律规定，涉案房屋是属于全体业主的共有部分，应在售房行为完成同时转移给全体业主。故诉请判令：1、确认坐落于杭州市国都公寓中山北路197号、203号地下室属于国都公寓全体业主共同所有；2、本案诉讼费用由被告承担。＼n被告杭州下城区房屋开发观巷有限公司辩称，涉案底层商铺并非属于公共区域，其结构独立，房管局出具的测绘成果显示该部分房屋独立承担有公摊面积。该部分使用功能在规划图中注明为商铺，规划图已经房管局批准后在城建档案馆报备。此外地名委员会对该商铺也登记有专门的门牌号码。被告认为，被告在开发建设国都公寓项目后已经超面积交付了物管用房，涉案商铺已经投资建设的两家公司协商一致，确定归第三人所有。综上，要求判决驳回原告的诉讼请求。＼n第三人浙江方正房地产开发公司述称，诉争商铺属于第三人人所有。该项目系第三人的前身杭州市下城区房屋建设开发公司与浙江国都房产集团有限公司的前身浙江京都房地产开发有限公司共同出资成立的项目公司杭州市房屋开发观巷有限公司开发建设的，国都公寓包括涉案商铺的初始所有权都属于第三人，原告以涉案商铺为公共部分为由请求确认权利归属业主共有的意见不当，请求判令确认杭州市国都公寓中山北路197号、203号商铺归第三人所有，由原告国都公寓业主委员会承担本案的全部诉讼费用。＼n原告国都公寓业主委员会对第三人的请求辩称，第三人没有参加诉讼的资格，国都公寓是由杭州下城区房屋开发观巷有限公司开发建设的，第三人仅仅是公司股东之一，如果是以股东身份参加诉讼，那其他股东也要参加。2002年7月小区建设项目完成，杭州下城区房屋开发观巷有限公司解散，当时对于涉案地下商铺的归属两家公司在财产分割中并没有提及，所谓的分割确认书是2010年8月才补签的。原告认为，涉案地下室的成本是摊入商品房整体成本的，是业主们投资的，就应该由业主受益，开发商只有对建设项目中单独立项、单独审批、单独核算、单独验收的项目才谈得上“谁投资，谁受益”。第三人述称对诉争商铺有初始所有权，但仅仅是填写了申请表，不能因为填写了申请表就认为拥有所有权。物权的变动，必须因为一定的法律行为而发生，在原开发商对于该案涉房屋都没有所有权的情况下，也不可能发生权利变动，第三人认为享有房屋权利的意见没有任何依据。涉案商铺性质的认定依法应属于整个小区建筑的共有部分。原告在2009年开始管理之后收取的租金都已经打入业主大会的银行账号，主要用作专项维修基金的补充。综上，要求判决驳回第三人的诉讼请求。＼n被告杭州下城区房屋开发观巷有限公司对第三人的意见没有异议，同意第三人的诉讼请求。＼n为证明诉讼请求所依据的事实，原告国都公寓业主委员会提交了下述证据：＼n1.《关于召开国都公寓业主大会有关问题的公告》、张贴证明、半数以上通过证明，欲证明原告的起诉经过授权；＼n2.《房屋租赁合同》，欲证明涉案房屋为原告占有，原告对外出租涉案商铺，租赁期限自2009年7月15日至2012年7月14日；＼n3.《关于景文商场经济赔偿的函（2010.7.4）》，《关于国学书店经济赔偿的函（2010.11.17）》，欲证明一直由原告承担地下商场的维护责任；＼n4.《2003年版住宅设计规范》中4.4节《地下室与半地下室》，欲证明地下室和半地下室属共用部分；＼n5.照片4张，欲证明涉案地下商铺中有大量的共用设施；＼n6.《杭州市规划局非本机关政府信息告知书》、《杭州市住房保障和房产管理局下政府信息公开告知书》，欲证明涉案房产不属于被告专用部分；＼n7.中山北路189号、213号、219号地下商铺《房屋租赁合同》各一份、《中山北路部分地下商铺的情况说明》，欲证明对地下商铺的租赁情况原告均向社区做了说明，明确业主委员会占有使用该房屋后所得的收益用于小区维修基金；＼n8.房产证复印件，欲证明国都公寓地下一层属业主所有；＼n9.《不予受理通知书》，欲证明中山北路197、203号商铺无法办理营业执照。＼n对上述证据经质证，被告及第三人对证据1提出异议，认为无法证明公告是否进行了张贴及表决的内容是否就是公告的内容。从中北社区确认的材料中，只看到对按户计算投票内容的统计，没有按面积计算，不能证明原告的起诉已经业主合法授权。本院认为，证据1中三份证据相互印证，能够证明原告作为业主委员会，对涉及业主公共利益的事项通过业主大会进行了决议，已经依法履行了必要的手续，可以以自己的名义提起诉讼，对该组证据效力予以认定。对证据2欲证事实有异议，认为从合同内容中可以看到，所涉房屋是商铺，不是公共区间，原告也无权出租该房屋。本院认为该事实与本案纠纷具有关联性，对其证据效力予以认定。对于证据3中第一份函的真实性有异议，认为其中有添加内容，不能证明是物业公司的真实意思表示，两份函只能说明物业公司向业委会反映情况，故均与本案没有关联性。本院认为，证据3中两份函件的内容均为物业管理公司就部分商铺管理事宜向业委会所作的报告，与本案纠纷缺乏必要关联性，对其证据效力不予认定。对证据4认为住宅设计规范是一种技术性规范，且该规范是在诉争商铺所在房屋建成后出台的，因而与本案缺乏关联性。本院认为该规范关于半地下室部分的内容仅是对设计用途的建议，对欲证事实缺乏证明力，对其证据效力不予认定。对证据5认为不能反映就是本案的诉争商铺，即使情况属实也与本案缺乏关联性，本院认为该组照片对欲证事实缺乏证明力，对其证据效力不予认定。对证据6真实性无异议，但认为只能够证明原告向有关部门反映情况的事实，不能证明已经有处理结果。本院认为该证据能够证明原告就诉争商铺向相关部门反映的情况，与本案纠纷具有一定关联性，故对其证据效力予以认定。对证据7真实性无异议，认为正是由于原告擅自出租涉案商铺故引起争议，案件现仍在审理当中，该组证据不能证明涉案商铺为原告所有。本院认为该组证据中的两份租赁合同并非本案诉争标的，与本案缺乏关联性，对其证据效力不予认定。其中的情况说明涉及到本案诉争商铺，与本案存在关联性，对其证据效力予以认定。对证据8认为是原告代理人自己房屋的产权证书，由此只能够证明总的楼层包括地下一层，不能证明地下一层就是业主共有部分。本院认为该证据对于欲证事实缺乏充分证明力，对其证据效力不予认定。对证据9真实性无异议，关联性有异议，认为无产权证明与本案的确权无关。本院认为质证意见理由成立，对该证据效力不予认定。＼n为证明答辩意见所依据的事实，被告杭州市下城区房屋开发观巷有限公司提交了下述证据：＼n1.门牌使用证，欲证明诉争商铺经地名办登记备案具有独立的门牌证号，其结构独立并非共有部分；＼n2.地下室平面竣工图，欲证明诉争商铺的使用功能经规划核准备案，具有独立的使用功能，并非整幢大楼的附属与共用部分；＼n3.测绘成果及测绘情况附表，欲证明包括诉争房屋在内的地下商铺承担了85.05平方米的公摊面积，是独立的，而非共用部分；＼n4.杭州市房产交易、产权登记申请表，欲证明杭州市下城区房屋建设开发公司是诉争商铺的初始产权人，不属于物管及公共活动用房；＼n5.房屋分割确认书，欲证明国都公寓项目开发的两家公司明确约定国都公寓商铺所有权归第三人所有；＼n6.杭州市物业维修基金和用房缴交确认单存根，欲证明物管办公及商业用房当时已经超额交付；＼n7.（2010）杭下民初字第1026号、（2010）杭下民初字第1027号民事判决书，欲证明国都公寓相关物管办公及商业用房已依法交付；＼n8.营业执照复印件，欲证明诉争房屋具有独立使用功能，有部分商铺也取得了营业执照；＼n9.照片，欲证明诉争商铺的结构与使用都是独立的。＼n对上述证据经质证，第三人均无异议。原告对证据1认为与本案缺乏关联性，对欲证事实缺乏证明力，本院认为门牌证号为本案诉争商铺的标识，与本案纠纷具有一定关联性，故对其证据效力予以认定。对证据2认为该竣工图为施工单位单方制作，不能证明涉案商铺具有独立的使用权利。对证据3认为房屋测绘是市场行为，是按照委托人的要求测绘的，本院认为竣工图取自杭州市城市规划档案馆，能够证明涉案地下层商铺的使用功能已进行报送并获准备案，测绘成果不仅仅是受委托而完成，而是要结合标的物本身及其规划建设资料而作出的，证据2、3能够相互印证，对其证据效力本院予以认定。对证据4认为不具有证明力，该登记材料中不包括诉争房屋。本院认为，诉争商铺应属于报送范围内，故而与本案具有关联性，对该证据效力本院予以认定。对证据5认为不具有合法效力，本院认为该分割协议反映的情况与本案第三人提出的诉讼请求相关，对其证据效力予以认定。对证据6关联性提出异议，认为与本案无关，本院认为该缴交确认单与本案具有相应的关联性，对其证据效力予以认定。对证据7认为判决尚未生效，本院认为该判决所反映的纠纷事实与本案具有关联性，至于事实认定与实体处理部分，因判决尚未生效，故不具有证据效力。对证据8认为并非诉争房屋，又非原件，本院认为原告该质证意见理由成立，对其证据效力不予认定。对证据9认为与现状不符，本院认为该组照片拍摄角度是针对门牌号的，所以原告认为照片反映的主题并非涉案商铺的意见是客观的，但几张照片相互印证，能够反映诉争商铺店面包括门牌等较大范围的外观情况，与本案具有相应的关联性，故对其证据效力本院予以认定。＼n为证明诉讼请求所依据的事实，第三人浙江方正房地产开发公司提交了证据，对其证据效力被告均无异议。在第三人提交的证据中，部分证据同被告所提交的证据1、2、3、4、6、7、8，证明对象亦一致，原告对上述部分证据的质证意见同对被告提出的证据，本院的认证意见亦一致。此外第三人还提交了杭州下城房屋开发观巷有限公司公司基本情况、第三人公司基本情况与变更登记情况，欲证明国都公寓的项目公司系由第三人的前身杭州市下城区房屋建设开发公司与案外人浙江国都房产集团有限公司的前身浙江京都房地产开发有限公司出资设立的。对该证据经质证原告无异议，对其证据效力本院予以认定。＼n综上有效证据及有关当事人陈述，本院认定下述案件事实：被告杭州市下城区房屋开发观巷有限公司是由原杭州市下城区房屋建设开发公司（后变更为浙江方正房地产开发公司即第三人）与浙江京都房地产开发有限公司（后变更为浙江国都房产集团有限公司）共同出资设立的，负责观巷小区二期（即国都公寓）项目的开发建设。2000年11月20日国都公寓2、3幢房屋竣工落成，在杭州市城市规划档案馆留存的竣工图中载明：国都公寓H6.H7即国都公寓2、3幢地下室分为商铺与自行车库（人防）两部分，其中东边临街部分为商铺，经测绘，该部分商铺“摊前面积为914.52平方米，分摊面积为85.05，摊后面积为999.58平方米”。2003年7月第三人以初始登记为由向杭州市房管局对包括上述地下商铺在内的房屋产权登记提出申请，但对涉案地下商铺部分至今尚未办出房屋所有权证。国都公寓交付使用后，据杭房物缴（2003）第032号确认单存根载明：对于国都公寓项目，开发建设单位杭州市下城区房屋建设开发公司应缴物管办公及公共活动用房388.16平方米，实缴384.86平方米。应缴物管商业用房517.54平方米，实际缴纳面积为1103.97平方米。国都公寓2、3幢地下商铺则在分隔后（经地名办核准门牌号为中山北路181号至229号），由浙江国都房产集团有限公司出租给杭州高盛物业管理有限公司。其中197号、203号商铺杭州高盛物业管理有限公司分别于2005年11月及2009年7月转租给方以晓使用。2009年8月3日国都公寓业委会又就上述197号、203号商铺与方以晓签订《房屋租赁合同》。2010年6月杭州高盛物业管理有限公司以方以晓未按期缴纳租金为由诉请解除房屋租赁合同，案件审理过程中浙江国都房产集团有限公司与国都公寓业委会分别以自己为诉争商铺合法所有人为由，作为第三人参加诉讼，该案现仍在审理当中。此前，浙江方正房地产有限公司与浙江国都房产集团有限公司签订《房屋分割确认书》，约定由双方共同出资设立的杭州下城房屋开发观巷有限公司开发建设的国都公寓项目中国都公寓2、3幢地下商铺归浙江国都房产集团有限公司所有。＼n另查明，就国都公寓小区地下一层的产权归属是属于业主共有部分还是开发商占有部分，原告分别于2011年7月向杭州市规划局，2011年9月向杭州市住房保障和房产管理局提出信息咨询申请，杭州市住房保障和房产管理局回复称无国都公寓地下一层是属于开发商还是业主共有的信息。＼n本院认为，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力，被告杭州市下城区房屋开发观巷有限公司是国都公寓的立项建设单位，原告国都公寓业主委员会为主张涉案地下商铺权利向其提起诉讼并无不当，第三人浙江方正房地产开发公司仅为杭州市下城区房屋开发观巷有限公司的股东之一，第三人以其对国都公寓提出初始登记为由，认为涉案商铺亦应归其所有的请求，缺乏合法依据，本院不予支持。原告依据物权法，认为涉案地下商铺属于专有部分之外的共有部分，故应属于全体业主共有。但从涉案地下商铺的设计用途、面积测绘等资料看，该部分虽地处地下层部分，但结构独立，商铺的使用用途明确，与地下自行车库相互隔断，并不属于公共区域。原告认为涉案商铺位于地下层，故应为公共区域的意见不当，原告关于确认涉案地下商铺为其所有的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。至于国都公寓2、3幢地下层部分当初设计规划是否适当则不属于本案所能审查的范畴。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条条第一款之规定，判决如下：＼n一、驳回原告国都公寓业主委员会的诉讼请求。＼n二、驳回第三人浙江方正房地产开发公司的诉讼请求。＼n本诉案件受理费80元，由原告国都公寓业主委员会负担（已缴）。第三人浙江方正房地产开发公司所缴纳的案件受理费80元，由第三人浙江方正房地产开发公司负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。＼n审判长章幼戎＼n人民陪审员王惠民＼n人民陪审员陈国义＼n二〇一二年五月二十九日＼n书记员陈伟