江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2230号
上诉人（原审原告）相升美，女，1941年8月18日生，汉族，退休职工。
委托代理人洪郭宁，江苏天地仁和律师事务所律师。
委托代理人汪家华（系上诉人相升美之子），男，1967年8月7日生，汉族。
被上诉人（原审被告）南京盛世房地产开发有限公司，组织机构代码24970642-0，工商注册地南京市鼓楼区中央北路168号-1，实际经营地南京市鼓楼区幕府东路109号。
法定代表人祁辉，该公司董事长。
委托代理人丁勇，江苏共盈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄国元，男，1957年12月8日生，汉族。
委托代理人许俊儒，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托代理人奚庆，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
上诉人相升美因与被上诉人南京盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）、被上诉人黄国元确认合同无效纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第73号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人相升美及其委托代理人洪郭宁、汪家华，被上诉人盛世房产公司委托代理人丁勇，被上诉人黄国元及其委托代理人许俊儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
相升美原审诉称，相升美系本市鼓楼区中央北路168号盛景园某幢1０4室房屋产权人。盛世公司于2００6年开发盛景园０某幢房屋时，因建筑设计影响到相升美房屋的采光，规划局不予批准。盛世公司原想购买相升美房屋，相升美未同意，而是提出以该房屋置换拟建的０某幢“正南中间偏西至最近西南朝向扇形单间之间商业房”（即现已建好的中央北路168号盛景园０某幢6号或者7号房中任意一间）。为此，相升美与盛世公司签订《产权置换协议书》和《产权置换补充协议》，协议签订后，盛世公司也依合同支付相升美经济补偿款4万元。盛世公司依照与相升美签订的置换协议到南京市规划局才办理了《建筑工程规划许可证》。2０12年7月，盛景园０某幢建成，相升美要求盛世公司履行置换协议，但盛世公司拒绝，双方多次协商未果。相升美起诉前，委托律师查询发现应该置换给相升美的两间房屋已经登记在黄国元名下。而盛世公司与黄国元在同一地点办公，在建设盛景园０某幢房屋时，盛世公司为建设单位名义上的开发商，黄国元为投资商江苏建江物业招商发展有限公司董事长，盛世公司与黄国元之间的房屋买卖是内部交易。因相升美与盛世公司的房屋置换协议在盛景园０某幢房屋规划前就已经签订并纳入规划项目，因此盛世公司与黄国元的行为属于民法通则第五十八条规定的合同无效的情形。相升美为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：盛世公司和黄国元就本市鼓楼区中央北路168号盛景园０某幢7号房屋签订的买卖合同无效，并承担诉讼费用。
盛世公司原审答辩称，1、盛世公司与黄国元就盛景园0某幢7号房屋签订的买卖合同是合法有效的；2、导致盛世公司与相升美之间签订的《产权置换协议书》以及《产权置换补充协议》不能履行的根本原因在于相升美。综上，请求法院驳回相升美的诉讼请求。
黄国元原审答辩称，1、其与盛世公司形成合法的房屋买卖关系，且不违反法律法规的规定，黄国元基于合法的买卖行为而取得诉争房屋的所有权，理应受到法律保护；2、相升美与盛世公司之间虽达成房屋置换协议，但没有对置换房屋作出具体约定。退一步讲，即使盛世公司无权处分诉争房屋，根据物权法的相关规定，黄国元作为善意第三人，支付了房屋对价，并已经办理了房屋产权变更登记手续，黄国元依法取得涉案房屋所有权；3、黄国元虽然是江苏建江物业招商发展有限公司（以下简称建江公司）的法定代表人，但建江公司与盛世公司是相对独立的法人，两者的办公地点也不在同一地点，相升美主张盛世公司与黄国元系恶意串通达成的房屋买卖行为，完全没有事实和法律依据，综上，请求法院驳回相升美对黄国元的诉讼请求。
原审法院经审理查明，相升美系本市鼓楼区中央北路168号盛景园某幢104室的房屋产权人。2006年7月3日，相升美（甲方）与盛世公司（乙方）签订《产权置换协议书》，内容如下：1、甲方同意用盛景园某幢104室和乙方进行产权置换；2、乙方同意用拟建住宅建设项目（案卷编号城中20060098JY01）的一层使用面积为40平方米左右进行产权置换，位置处于一层正南中间偏西；3、在拟建住宅项目正式竣工后，双方立即办理房屋所有权证的产权置换，办理费用由乙方承担；4、协议自双方签字或者盖章后生效，一式双份，双方各执一份。2006年7月5日，相升美（甲方）与盛世公司（乙方）签订《产权置换补充协议》，该协议在《产权置换协议书》的基础上，商定以下补充条款：1、在原协议商定40平方米使用面积的基础上增加为53-57平方米的使用面积；2、乙方另外同意给甲方经济补偿4万元，并同意规划局正式审批“设计方案审定意见书”后一周内一次性付给甲方；3、在正南中间偏西至最近西南朝向扇形单间之间商业房，甲方有优先选择权，超出置换使用面积57平方米以上的面积按市价结算。
2006年7月8日，盛世公司提交给南京市规划局的报告中提到：根据规划设计要点要求，对下关区中央北路168号五塘村地块建设项目进行了日照分析。分析表明，该建筑仅对北侧盛景园某幢104室日照有一定影响。为此，我公司与该房屋产权人进行了磋商，双方同意在该建设项目完工后进行产权置换。我公司用拟建项目中一层面积为40平方米左右的房屋与该户进行产权置换。在该建设项目竣工后，双方即办理产权置换手续。同时，将盛景园某幢104室改作非住宅用房，用于拟建项目的物业管理用房。2006年10月23日，盛世公司再次提交给南京市规划局的报告中提到：根据建设工程设计方案修改意见通知书的要求，对新建建筑单体进行调整，使其与中央北路主干道保持垂直（平行）关系。因而重新对该建设项目进行了日照分析。分析表明，该建筑还是仅对北侧盛景园某幢104室日照有一定影响。因此我公司在2006年7月8日给贵局报告中提出的，我公司与该房屋产权人的产权置换协议依然有效。双方同意在该建设项目竣工后，双方立即办理产权置换手续。同时将盛景园某幢104室改作非住宅用房，用于拟建项目的物业管理用房。
2012年7月，盛景园某幢房屋建成竣工，其中一楼共有1号至11号商铺共11间，符合相升美与盛世公司约定的商铺为6号或者7号。盛世公司称盛景园某幢1楼正南方向有7间商铺，只有3号商铺的面积为71.34平方米，最接近双方置换协议约定的53-57平方米，因相升美不同意支付差价，所以一直没有进行产权置换。相升美称3号商铺并非双方在置换协议中约定的房屋，符合双方置换协议约定的房屋只有6号和7号，而根据双方补充协议的约定，相升美对6号和7号商铺享有选择权，因7号商铺面积相对较小，故相升美选择7号商铺作为置换房屋。
2009年3月，盛世公司将盛景园某幢1、2、4、5、6、7、8、9、10、11号商铺（总面积为888.69平方米）以人民币1500万元的价格预售给建江公司，双方未签订书面合同。建江公司于2009年3月24日以支票形式将1500万元支付给盛世公司。2013年3月10日，建江公司经股东会决议，同意将建江公司购买的盛世公司开发的盛景园某幢1、2、4、5、6、7、8、9、10、11号商铺，面积共计888.69平方米，过户至黄国元名下，过户所涉税费由黄国元承担。
2013年5月3日，建江公司书面通知盛世公司，通知盛世公司将上述房屋直接过户至黄国元名下。2013年6月7日，上述房屋登记在黄国元名下。2013年8月26日，黄国元将上述房屋中的7号、8号（部分）出租给案外人老百姓大药房（江苏）有限公司。
原审庭审中，盛世公司称在开发建设盛景园某幢房屋期间，委托建江公司作为该项目的管理方，但并未告诉建江公司其与相升美之间房屋置换的事情，涉案房屋的价格也是参照2009年3月的市场价确定的。相升美称建江公司与盛世公司之间关系密切，而黄国元作为建江公司的法定代表人，对相升美与盛世公司之间的房屋置换情况应当是完全知晓的，且黄国元购买上述房屋的价格只有正常价格的50%不到。所以盛世公司与黄国元之间存在恶意串通的行为。黄国元称并不知晓相升美与盛世公司之间的房屋置换协议，双方是合法有效的买卖关系。
因相升美与盛世公司、黄国元之间调解意见相差较大，致使本案调解未果。
以上事实，有房产证、土地证、房屋产权置换协议书、补充协议书、规划许可证、房屋登记簿、工商变更登记通知书、销售不动产统一发票、收据以及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，相升美与盛世公司签订的房屋置换协议以及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。根据协议约定以及盛世公司报送给南京市规划局的报告，相升美与盛世公司应在项目竣工后，立即办理产权置换手续。盛世公司在2009年3月将包括本案诉争房屋在内的盛景园某幢1、2、4、5、6、7、8、9、10、11号商铺已出售给案外人建江公司，建江公司又通过股东会决议，将上述房屋直接过户在黄国元名下。盛世公司将符合置换条件的房屋另行出售给他人，存在违约行为。但相升美提交的现有证据不足以证明盛世公司与黄国元存在恶意串通的行为，黄国元购买上述房屋并未违反法律、行政法规的强制性规定。故相升美以盛世公司与黄国元之间恶意串通，损害相升美合法利益为由，要求确认盛世公司与黄国元之间关于盛景园某幢7号房屋买卖合同无效的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。相升美可依据其与盛世公司之间的约定以及相关法律规定，另行向盛世公司主张相应的违约责任。据此，判决驳回相升美的诉讼请求。案件受理费19248元，减半收取9624元，由相升美负担。
相升美不服原审判决，向本院提起上诉称，一、根据现有证据材料形成的证据链，足以证明两被上诉人的行为已经构成恶意串通，损害了上诉人的利益。原审法院认为“上诉人提交的现有证据不足以证明盛世公司与黄国元存在恶意串通的行为，黄国元购买房屋未违反法律、行政法规的强制性规定”属事实认定错误。原审法院建议上诉人可向盛世公司主张违约诉讼，违背了公平公正原则。二、原审判决回避了上诉人在原审中提出的两被上诉人之间的“房屋买卖”既违法违规又因购房价格极低，损害了上诉人权益的主张：1、两被上诉人在房屋未建设时就确定了买卖关系，支付了“购房款”并确定了房价，违反期房交易的规定；2、1.7万元／平方米价格与预售房许可证中确定的价格有很大差距，且2012年两被上诉人签订购房协议时的价格就是依据2009年初两人私下约定的价格成交，由此从另一方面证明两被上诉人为恶意串通损害了上诉人的利益。三、原审判决程序上存在不公正之处。1、许多事实在原审中尚未查明，两被上诉人的代理人在法庭中拒不提供有关重要材料；2、第二次开庭时两被上诉人拒不提供证据原件；3、两被上诉人存在刑事犯罪即职务侵占的可能性和许多违法违规可能性。故原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，依法支持上诉人在原审法院中的全部诉请。
盛世公司答辩称，一、被上诉人盛世公司与被上诉人黄国元签订的商品房买卖合同符合法律规定，被上诉人黄国元已经领取房屋相关权证，被上诉人盛世公司并没有与被上诉人黄国元恶意串通，该合同合法有效；二、被上诉人盛世公司在多次与上诉人相升美商谈履行产权置换协议书时，相升美不愿意支付超面积部分房款，该协议不能履行的原因应当由上诉人相升美承担，被上诉人盛世公司没有违约。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。
被上诉人黄国元答辩意见同原审的答辩意见。
二审中，上诉人相升美对于原审判决中认定的“盛世公司在2009年3月将包括本案诉争房屋在内的盛景园某幢1、2、4、5、6、7、8、9、10、11号商铺已出售给案外人建江公司”的事实存在异议，相升美认为原审中其曾要求两被上诉人提供合同原件，但对方拒绝提供，所以原审法院作出该认定缺乏依据。两被上诉人认为盛世公司与相升美并未明确约定具体哪一套房屋应当交付给上诉人。
二审另查明：1、盛景园3某幢号商铺建筑面积为71.34平方米，7号商铺建筑面积为91.92平方米。2、原审中两被上诉人均认可建江公司于2008年作为项目管理公司介入盛景园某幢的开发管理。3、上诉人主张建江公司于2009年支付被上诉人盛世公司的1500万元是土地使用权转让款，而非房屋买卖款，但对此未能提交证据证明，两被上诉人对此不予认可。4、上诉人主张涉案商铺2009年时价格在每平方米18000—19000元左右，2013年时价格在每平方米30000元左右；两被上诉人则认为2009年时价格在每平方米10000元左右。5、两被上诉人之间于2013年签订的商品房现售合同中约定价格为每平方米17464.72元，总价款为1644.46057万元。对此被上诉人黄国元陈述考虑到建筑材料价格上涨等因素，双方在2009年1500元的基础上调整了买卖价格，且差额款及由盛世公司代办过户的费用，其已支付给了盛世公司。
双方当事人对于原审法院查明的其他无争议的事实部分，本院予以确认。
本院认为，一、涉案的房屋置换协议是相升美与盛世公司之间签订的，建江公司是在相升美与盛世公司签订房屋置换协议以后才作为项目管理公司介入，本案原审及二审中相升美均未能提供直接证据证明建江公司和黄国元对此是明知的。二、2009年建江公司就涉案相关商铺的买卖向盛世公司支付了1500万元，相升美主张盛世公司与建江公司之间不存在买卖关系，该1500万元是土地使用权转让款，但对此相升美未提供证据予以证明。三、黄国元是依据盛世公司与建江公司在2009年达成的买卖合意与盛世公司签订正式的商品房现售合同，而盛世公司与建江公司在2009年交易时支付的1500万元房款换算至每平方米约为16878元，故相升美在二审中陈述其认为2009年涉案商铺价格在每平方米18000元—19000元之间，据此主张的盛世公司与建江公司之间商铺买卖价格极低不合理，是不成立的。相升美提交的现有证据不足以证明盛世公司与黄国元存在恶意串通的行为。黄国元购买上述房屋并未违反法律、行政法规的强制性规定，故原审法院认定相升美以盛世公司与黄国元之间恶意串通损害其合法利益为由，要求确认盛世公司与黄国元之间关于盛景园某幢7号房屋买卖合同无效的诉讼请求证据不足，并无不当。
相升美还上诉认为原审判决程序不公正，经查原审法院审理本案中并无违反法定程序之处，故相升美该上诉意见，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费19248元，由上诉人相升美负担。
本判决为终审判决。
审判长 汤 雷
审判员 孙 伟
审判员 邹小戈
二〇一四年九月五日
书记员 金丽丽