杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭拱民初字第1114号
原告吴金勇。
被告杨小弟。
被告吴金娣。
上述被告共同委托代理人姚云旺、冯旦华。
原告吴金勇为与被告杨小弟、吴金娣房屋买卖合同纠纷一案，于2010年9月13日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员孙金林独任审判。因案情复杂，本案于2010年12月6日依法由简易程序转为普通程序。本案经两次公开开庭进行了审理并经本院审判委员会讨论决定。原告吴金勇、被告杨小弟及被告杨小弟、吴金娣委托代理人姚云旺、冯旦华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴金勇诉称，被告吴金娣是原告的姐姐，被告杨小弟是原告的姐夫。1999年3月，因杨小弟欠债不还，债权人要把杨小弟告上法院，为还清欠债，其家人四处筹钱，在筹不到钱的情况之下，吴金娣与杨小弟商议决定，将杨小弟名下（在婚姻关系存续期间拆迁安置所得）位于本区左家新村13幢1单元103室（建筑面积83.08平方米）的房屋以17万元转让给原告。经原告与二被告协商后双方达成如下口头约定：“上述房产以17万元的价格转让给原告，房款原告分两次支付，首付人民币7万元后，二被告将房产交付给原告，等上述产权证过户到原告名下时，原告再付清余款”。因此，原告于1999年3月12日支付杨小弟7万元整，并由其出具收条一份。原告拿到房屋后，与父母搬入居住，并在此房中结婚成家。时××今日，原告多次找到两被告要求前往房产部门办理房产过户手续，但被告一直借故推诿。杨小弟近来扬言要收回房产，并先后两次到原告住房乘原告不在家时砸锁进入原告房中，为此原告曾向公安报案。原告认为被告的行为严重侵犯了原告的合法权利，故向法院起诉，请求：1.判令被告与原告房屋位于拱墅区左家新村13幢1单元103室买卖合同有效，并办理过户手续；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告杨小弟、吴金娣辩称，1、原被告之间不存在房屋买卖合同关系，既无口头合同也没有书面协议。左家新村的诉争房屋系拆迁安置房，产权并不属于被告所有，被告也无权处分，被告也从未把该房卖给原告。2、虽然原告随其父母于1999年11月搬入左家新村诉争房屋居住，但也不能证明原被告双方存在房屋买卖关系，不能证明被告将该房屋卖给了原告。房子不是卖给原告的，是借给爸爸妈妈住的。因为原被告之间系姻亲关系，当时父母住七楼不方便，让原告及其父母搬入该房居住，是为了照顾原告父母行动不便。但原告搬离后，将其母亲独自留在诉争房屋中。3、原告起诉的证据仅有1999年3月12日被告出具的收条一份，收条未明确是本区左家新村13幢1单元103室的房屋，其仅能证明两被告收到7万元人民币，不能证明该7万元就是购房款。该笔款项是由于当时原告自己忙于开公司，没有时间买房，故委托被告为其买房。由于期房较少，且约定房价在17万元范围内，所以一直没有物色到合适的房屋，一直搁置××今。当时原告看被告的房子在一楼还不错，就先给被告7万元，承诺之后再付10万元，让被告帮其物色房子，被告的房子先让父母住。之后，原告说想租被告的房子，称先付的7万元就当租金好了，等到父母去世后再把房子还给被告，但等到被告去要房子的时候，原告又不同意了。协商过程中，被告同意把这套房子卖掉后补偿原告50万元，想把事情了结了，但原告不同意。4、即便如原告所述，两被告将诉争房屋卖给原告，被告的行为也属于无权处分行为。直××今日，诉争房屋的产权仍未登记在被告名下，根据物权法的规定，诉争房屋的产权人是杨彩美，2005年杭州市中级法院的判决书明确杨小弟仅取得了诉争房屋的使用权，且分房协议是杨小弟后来才知情的，更加证实杨小弟不可能在1999年时就把房屋卖给原告。原告对双方房屋买卖合同的成立和存在负有举证责任。但原告无任何证据能证明两被告将房屋卖给原告的事实，且原被告之间系姻亲，所以不能由让原告父母入住就认定将房屋卖给原告的事实。故请求法院驳回原告的诉请。
原告为支持其诉称主张，向本院提供了以下证据：
1、2005杭民一初字第146号民事判决书，证明杨晓啼即为杨小弟，且该判决书认定诉争房屋属于杨小弟。被告对其真实性合法性无异议，本院予以认定。但被告认为该证据与本案无关联，不能证明诉争房屋归杨小弟所有。
2、分房协议、拆迁协议、杨彩美回迁及资金结算协议，证明本区左家新村13幢1单元103室房屋为被告杨小弟母亲杨彩美经拱墅区房屋开发公司拆迁后分配所得，杨小弟母亲按分房协议给予了杨小弟。被告对其真实性合法性无异议，但认为与本案无关联。本院认为该证据能够证明诉争房屋的来源及归属，与本案具有关联性，本院予以认定。
3、收条，证明原告已将争议房产首付款7万元支付给了被告。被告对其收到7万元无异议，但认为收条与本案无关联，不能证明7万元是购房款。
4、证明。
5、客户代理业务委托信息、存折。
6、电信公司出具的情况说明。
7、录音资料。
上述证据4－7，证明原告及父母于1999年11月搬入诉争房屋实际居住的事实。被告对证据4-6的真实性合法性无异议，本院予以认定。但被告认为，我方虽认可原告父母住在诉争房屋内的事实，但并不是说房子就卖给了原告，因为原告父母也是被告的父母，出于亲情、父母年纪大上下楼不便、方便照顾考虑，才让二老居住。对证据7的三性均有异议，可能经过剪辑，且取得是否合法均有异议。本院认为，被告对证据7虽有异议，但其没有足以反驳的相反证据和理由，故本院确认其证明力。
8、杭州市房产管理局的复函，证明诉争房屋系杭州市拱墅区房屋建设开发公司建造，面积为83.12平方米，按拆迁协议分配给杨彩美，之后该房由杨小弟卖给了原告的事实。被告对其真实性合法性无异议，本院予以认定。但被告认为该证据与本案无关。
9、本院（2010）杭拱民初字第744号案庭审笔录，证明原告与被告杨小弟买卖房屋的合同成立，有证人马某的证词，且杨小弟和吴金娣是夫妻关系。被告对杨小弟和吴金娣为夫妻关系无异议，但马某的证词不能证明合同成立，上次庭审发问中，马某对收条的具体情况不清楚，所以被告对其真实性有异议，当时写收条时，马某并不在场。
10、证人吴某甲、吴某乙、吴某丙证人证言，证明当时被告卖房的原因，以及原告催被告办产权证，但被告一直未予办理的事实。被告认为三位证人的证言所陈述的不属于客观事实，1999年杨小弟没有被派出所抓起来的事实，也没有欠钱，三位证人的身份有其特殊性，都某原告的哥哥姐姐，与原告有利害关系，可信度不高，且没有其他证据印证，故该证言不能被采信。
11、短信资料，证明双方当时有房屋买卖的事实。被告对其真实性予以认可，但认为该短信只是亲戚之间相约谈事情的记录，与本案并无关联性。
上述证据1、3、9、10、11的证明对象，本院将结合其他证据及当事人陈述一并予以认定。
被告为支持其辩称主张，向本院提供了以下证据：
窗口借贷情况反馈表，证明诉争房屋权属不明无法过户的事实。原告对其三性均有异议。对该证据的证明对象，本院将结合其他证据及当事人陈述一并予以认定。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认本案事实如下：
被告杨小弟、吴金娣系夫妻关系，原告吴金勇系被告吴金娣的弟弟。杨小弟母亲杨彩美，生前与吴梦成（杨小弟继父）婚姻关系存续期间，继承了其母周仁爱的遗产，即位于本区夹城巷9号房屋的所有权。1988年，该房屋地址变更为夹城巷13号。1992年8月2号，由于该房屋所在地块进行拆迁，杨彩美与吴梦成达成分房协议一份，约定：“一、新分房屋依然保留产权，产权人分别为吴梦成、杨小弟；二、吴梦成得一小中套，杨小弟得一大中套和一间店面房；三、旧房拆迁补偿费首先满足吴梦成购买小中套住房所需，倘有多余归杨小弟用于购房”。1992年9月16日，杨彩美与杭州市拱墅区房屋建设开发公司签订《房屋拆迁产权调换协议》。1995年7月21日，杨彩美与杭州市拱墅区房屋建设开发公司再次签订了《关于杨彩美回迁房屋安置及资金结算协议》，双方明确约定安置的房屋及资金结算事宜。此后，杭州市拱墅区房屋建设开发公司安置给杨彩美本区左家新村26幢3单元102室（建筑面积32.64平方米）、左家新村13幢1单元103室（建筑面积83.08平方米）共二套住宅房及左家新村17幢底层非住宅房（建筑面积35.11平方米）一套，其中已包含申请扩大的房屋面积51.44平方米。1999年4月5日，杨彩美经公证处公证将上述三套房屋均赠与给了杨小弟。1999年4月6日，杨小弟将上述三套房屋的重置及房屋扩面费共计87429.91元，支付给了杭州市拱墅区房屋建设开发公司。此前，杨小弟于1999年3月12日，向吴金勇出具收条一份，载明：“收到吴金勇购房款柒万元整，待房产权证改为吴金勇名字后，付清余款拾万元整”。1999年11月，吴金勇与其父母一起搬入左家新村13幢1单元103室房屋居住。2000年吴金勇另购住房后，搬出了左家新村13幢1单元103室房屋。其父母自搬入左家新村13幢1单元103室房屋后，一直居住于此，直××终老（其父于2000年4月去世、其母于2010年2月去世）。2000年5月17日，杨彩美去世。之后，吴梦成与杨小弟因上述三套房屋的权属发生争议。2005年3月30日，吴梦成向杭州市中级法院提起诉讼，要求判令左家新村26幢3单元102室及左家新村17幢底层的店面房归其所有等。2005年10月9日，该案经杭州市中级法院审理后判决：一、位于左家新村26幢3单元102室房屋归吴梦成所有；二、驳回吴梦成其他的诉讼请求。目前，左家新村26幢3单元102室房屋已过户到吴梦成名下，而左家新村13幢1单元103室房屋及左家新村17幢底层的店面房的权属证书尚未办理，××今仍在杭州市拱墅区房屋建设开发公司名下。嗣后，原告多次找被告要求前往房产部门办理左家新村13幢1单元103室房屋的房产过户手续，因意见不一，遭被告拒绝。遂成诉讼。
本院认为，一、关于诉争房屋产权归属及杨小弟是否有权处分的问题。原夹城巷13号房屋系杨彩美在其与吴梦成婚姻关系存续期间继承所得，故该房屋应认定为吴梦成与杨彩美的夫妻共同财产。在上述房屋的拆迁过程中，吴梦成与杨彩美作为该房屋的共有权人，对回迁安置房屋的权属分配签定了《分房协议》。该协议中关于将来安置所得房屋权属作的约定，系作为共有权人的夫妻双方对将来取得的共同财产归属作出的约定，为附生效条件的合同，是当事人真实的意思表示。现协议约定的房屋已经安置取得，且该协议不存在法定无效情形，故应当认定合法有效。直××杨彩美去世之前，其与吴梦成就夫妻共同财产的归属并未作出新的约定，即并未对上述约定作出变更。该协议中关于将来安置所得的大中套房屋及店面房归杨小弟所有的协议条款，在法律性质上是吴梦成与杨彩美将其将来取得的共有房屋赠与给杨小弟的意思表示。该赠与合同，虽是吴梦成与杨彩美将其将来取得的财产作出的约定，但因约定的二处房屋已经安置取得，且该合同并不存在法定无效情形，故应当认定该合同已经生效。杨小弟也实际支付了房屋重置及扩面费用，并取得了对本区左家新村13幢1单元103室房屋及17幢底层的店面房的使用权，故实际上《分房协议》已经得到了履行，只是因后来吴梦成与杨小弟对上述三套房屋的所有权归属发生了争议而未能及时办理房屋权属证书，但可以认定杨小弟系诉争房屋的权利人，其当初有权对该房作出处分。二、关于原、被告之间有无诉争房屋买卖关系的问题。本案中，原、被告之间就诉争房屋的买卖，虽然没有签订正式的书面合同，但从杨小弟出具的收条及原告之后就搬入诉争房屋实际居住的事实来看，可以认定双方有诉争房屋的买卖关系。且双方诉争房屋的买卖为其真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效。因此，原告诉请，符合法律规定和合同约定，且证据充分，本院应予支持。三、关于原、被告之间诉争房屋余款支付及补偿的问题。诉争房屋转让价格为17万元，当初，双方虽然约定先付7万元，待房产权证改为原告吴金勇名字后，再付清余款。但是由于多种原因，经过了10余年，该房产权证××今未能过户，致使尚有的10万元房款，原告××今也未能支付于被告。这种情形应该出乎双方意料之外，也不应该是双方后期房款支付时间约定的本意。原告在支付了7万元后，就占有使用了诉争房屋10余年，且房价××今已爆涨了近10倍。被告未拿到的后期房款10万元，相对于房价差不多也贬值了10倍。对此，原告虽然没有过错，但从公平角度出发，考虑到本案的实际情况，以由原告对被告作相应补偿处理为宜。本院酌情认定该补偿款为70万元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：
一、原告吴金勇与被告杨小弟、吴金娣关于本区左家新村13幢1单元103室房屋买卖合同有效；被告杨小弟、吴金娣于判决生效之日起六十日内，协助原告吴金勇办理本区左家新村13幢1单元103室房屋产权过户到原告吴金勇名下的手续。
二、原告吴金勇支付被告杨小弟、吴金娣房款10万元，于本区左家新村13幢1单元103室房屋产权过户到原告吴金勇名下之日起七日内付清。
三、原告吴金勇补偿被告杨小弟、吴金娣人民币70万元，于本区左家新村13幢1单元103室房屋产权过户到原告吴金勇名下之日起三十日内付清。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11800元，由原告负担3540元，被告负担8260元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币11800元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 孙金林
人民陪审员 胡亦安
人民陪审员 宣乐民
二〇一一年四月二十九日
书 记 员 路 遥