吉林省长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)吉0104民初713号
原告（执行案外人）：王奎成，男，住长春市高新区。
被告（申请执行人）：谢晓迪，女，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：袁野，吉林开祥律师事务所律师。
第三人（被执行人）：长春圣海至尊房地产开发有限公司，住所地：长春市朝阳区前进大街881号。
法定代表人：张贤东，经理。
委托诉讼代理人：苏宁华，公司职员。
第三人：长春信息技术职业学院，住所地：长春市高新区卓越大街***号。
第三人（被执行人）：长春伍陆柒捌集团有限公司，住所地：长春高新区卓越大街881号。
原告王奎成与被告谢晓迪、第三人长春圣海至尊房地产开发有限公司（以下简称圣海公司）、长春信息技术职业学院（以下简称信息学院）、长春伍陆柒捌集团有限公司（以下简称伍陆柒捌公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王奎成，谢晓迪的委托诉讼代理人袁野，圣海公司的委托诉讼代理人苏宁华到庭参加诉讼，信息学院、伍陆柒捌公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
王奎成向本院提出诉讼请求：1.判令停止对长春市朝阳区×××号房屋的执行；2.确认王奎成对长春市朝阳区×××号房屋具有排他性的实体所有权利；3.本案的诉讼费用由谢晓迪承担。事实与理由：2011年3月17日，王奎成与信息学院签订《员工内部认购协议》，认购的团购房屋位于前进大街×××房间，房屋建筑面积为141.40平方米，单价为5,280.00元/平方米，开发商为圣海公司。信息学院与圣海公司实为关联企业，王奎成于当日支付全额房款人民币746,192.00元，信息学院当日出具收据。2016年9月4日，王奎成与圣海公司签订《圣海国际（翠湖园小区）认购房源确认书》及《翠湖园小区房款核算确认単（交房）》，将原房屋位置×××室变更为现房屋位置×××室，现房屋建筑面积为156.80平方米，新增面积差为15.40平方米，优惠单价为6,000.00元/平方米，补价总金额共计92,400.00元。综上，王奎成签订了合法有效的房屋认购协议并支付相应的对价，应为涉案房屋的实际购买人，足以排除其他普通债权对涉案房屋的执行。而谢晓迪与圣海公司之间形成的房屋买卖合同实际是名为房屋买卖，实为民间借贷，是对借款本息的让与担保行为，不具备真正购房的意思表示，不应被认定为物权的预告登记行为，因此，法院不能以此为依据对案涉房屋执行。
谢晓迪辩称：1、《员工内部认购协议》的签订双方为王奎成和信息学院，而非圣海公司，因此王奎成不享有案涉房屋的物权。2、信息学院不具备出售、代售圣海公司开发房屋的权利，认购协议的权利义务不能转移到圣海公司。3、认购协议中约定的认购房屋为×××室，不是案涉房屋，王奎成无权要求案涉房屋的所有权。4、2015年6月26日，圣海公司与谢晓迪签订正式的《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给谢晓迪，并办理了登记备案手续，具有对抗他人的公示效力，谢晓迪是案涉房屋的合法所有权人，在备案登记没有被撤销的情况下，谢晓迪对案涉房屋具有排他的物权权利。5、王奎成没有直接向圣海公司支付房屋对价款，虽有收据和核算确认书，但不能证明圣海公司实际收到房屋价款。6、王奎成没有办理合法的入住手续，房屋至今仍不具备交付使用条件，王奎成不具有合法占有房屋的基础。综上，应驳回王奎成的诉请。
圣海公司陈述：谢晓迪与圣海公司之间是债权债务关系，圣海公司与谢晓迪之间的房屋买卖合同是为借款提供担保，不是真正意义上的房屋买卖行为。王奎成与圣海公司签订的认购协议合法有效，是真实的购买团购房的行为，应受到法律的保护。
信息学院、伍陆柒捌公司未作陈述。
经审理查明：谢晓迪与圣海公司、伍陆柒捌公司借款合同纠纷一案，长春市宽城区人民法院于2016年3月23日作出（2016）吉0103民初429号民事调解书，调解内容为:“一、圣海公司于2016年3月31日前偿还谢晓迪本金225万元及利息；于2016年4月30日前偿还谢晓迪本金225万元及利息；伍陆柒捌公司与圣海公司承担连带责任。二、如圣海公司未按本调解书第一次付款约定履行，谢晓迪有权在2016年3月31日后申请法院按照全部借款本金450万元及利息进行强制执行。”2016年4月13日谢晓迪申请执行，执行案号为（2016）吉0103执267号。2017年8月17日，长春市中级人民法院作出（2017）吉01执监120号执行裁定书，指定由本院执行（2016）吉0103执267号案件，执行案号为（2017）吉0104执1577号。本院在执行过程中，于2017年9月11日作出（2017）吉0104执1577号执行裁定书，内容为：“查封谢晓迪购买的由圣海公司开发的位于长春市朝阳区以下五套房产：504、604、1004、1404、1804产权，查封期限三年。”2017年9月12日，本院在案涉房屋张贴公告，责令圣海公司在10日内迁出案涉房屋。2017年9月18日本院作出（2017）吉0104执1577号执行裁定书，对圣海公司的位于长春市朝阳区共5套房屋予以评估、拍卖。
2017年9月21日，王奎成对上述执行标的中位于长春市朝阳区房屋提出书面异议。
2017年12月25日，本院作出（2017）吉0104执异53号执行裁定书，驳回王奎成的异议。
2018年1月18日，王奎成对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明：2011年3月26日，信息学院与王奎成签订了一份《员工内部认购协议》，约定王奎成购买信息学院团购房，房屋位于前街大街翠湖园×××号，建筑面积141.40平方米，单价5,280.00元/平米，房款共计746,592.00元。”信息学院加盖了合同专用章，并向王奎成出具了一份收据。
庭审中圣海公司向本院提交了一份信息学院与圣海公司签订的《委托建设协议书》，时间为2011年2月18日，内容为：“信息学院委托圣海公司按照'内部认购协议'的约定，履行认购房屋的开发建设义务，协议签订后，信息学院将收取的认购款一次性支付给圣海公司，用于认购房屋的开发建设。”又提供信息学院出具的委托付款书及转账凭证，证明信息学院委托伍陆柒捌公司向圣海公司支付团购购房款，共计145,000,000.00元，支付时间分别为2011年6月2日、2011年9月7日、2011年9月16日。
2011年4月20日圣海公司成立。
2014年12月31日，翠湖园小区7号楼取得了商品房销（预）售许可证。
2015年5月18日，圣海公司与王奎成形成了一份《圣海国际（翠湖园小区）认购房源确认书》，载明：“原房屋位置×××室，协议面积141.40平方米，协议单价5,280.00元/平米，已交房款746,592.00元，现房屋位置×××室，建筑面积156.80平方米，新增面积差15.4平方米，优惠单价6,000.00元/平米，补差总金额92,400.00元。”圣海公司加盖公章，王奎成签名。王奎成还向本院提交了一份翠湖园小区房款核算确认单（交房），其中说明一栏载明“补差款未交，物维，契税，其他等费用均未交”，确认单加盖了财务已核算。王奎成称圣海公司至今未向其交付房屋。
2015年6月26日，谢晓迪与圣海公司签订了《商品房买卖合同》，约定谢晓迪购买圣海公司开发的位于朝阳区×××号房，建筑面积156.80平方米，总房款500,000.00元。该合同在房屋管理部门备案。同日，圣海公司给谢晓迪出具了一份购房款收据。
认定上述事实的证据有:员工内部认购协议、收据、认购房源确认书、房款核算确认单、（2016）吉0103民初429号民事调解书、《商品房买卖合同》、商品房合同备案信息查询单、企业信息表、商品房销（预）售许可证、委托建设协议书、委托付款书、转款凭证及庭审笔录。
本院认为：案外人王奎成对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先关于王奎成是否支付了购房款，其提交了信息学院出具的收据加以证明，但王奎成未能提供证据证明70余万元购房款的交付方式。其次王奎成与圣海公司均陈述案涉房屋尚未交付，因此，王奎成提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其不享有足以排除强制执行的民事权益，应准许执行该执行标的。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
驳回原告王奎成的诉讼请求。
案件受理费11,266.00元，由原告王奎成负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 孙彦辉
人民陪审员 于婷婷
人民陪审员 王一茗
二〇一八年五月二十八日
书 记 员 吴佳音