河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫民终616号
上诉人（原审被告）：常高雅，男，汉族，1981年7月16日出生，住河南省鲁山县。
委托诉讼代理人：武延辉，男，汉族，1980年8月27日出生。住河南省汝州市。
被上诉人（原审原告）：郭伟伟，男，汉族，1990年7月20日出生，住河南省郏县。
委托诉讼代理人：于燿铭，河南首位律师事务所律师。
原审第三人：平顶山华丰园集团房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市湛河区南环路与茂源街交叉口东南角办公楼五楼501、502室。
法定代表人：牛国豪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦向东，该公司员工。
原审第三人：牛学民，男，汉族，1969年3月5日出生，住河南省平顶山市卫东区。
上诉人常高雅因与被上诉人郭伟伟，原审第三人平顶山华丰园集团房地产开发有限公司（以下简称华丰园开发公司）、牛学民案外人执行异议之诉一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（以下简称一审法院）（2016）豫04民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人常高雅及其委托诉讼代理人武延辉，被上诉人郭伟伟的委托诉讼代理人于燿铭，华丰园开发公司的委托诉讼代理人韦向东，到庭参加诉讼。牛学民经传票传唤无正当理由拒不当庭参加诉讼。本案现已审理终结。
常高雅上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回郭伟伟的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由郭伟伟负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。郭伟伟与华丰园开发公司仅草签了《认购协议书》，未签订合法有效《商品房买卖合同》，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定；对于购房款项的交纳，郭伟伟除提供157000元转账凭证外，不能提供余款大额款项转账凭证、取款凭证等能够证明真实付款的依据；郭伟伟提供的无房证明仅能证明其本人在郏县无住房，不能证明其夫妻双方名下无住房，也不能证明在郏县之外无住房。2.法律适用错误。一审判决依据物权法第15条认定郭伟伟与华丰园开发公司签订的《认购协议书》具备事实上的商品房买卖合同效力，系适用法律错误；郭伟伟提供的收据显示其在2011年10月22日已经付款购房，并交纳维修基金，华丰园开发公司、郭伟伟在长达5年内不办理合同备案、过户，自身存在重大过错，一审未考虑该过错有失偏颇。
郭伟伟辩称，1、郭伟伟已经支付了全部房款，华丰园开发公司开具了收据。2、郭伟伟与华丰园公司之间签订的《认购协议书》是当事人真实意思表示，应当认定为合法有效。3、郭伟伟已经提交了无房证明，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
华丰园开发公司述称，同意郭伟伟的答辩意见。
牛学民提交书面意见述称，同意华丰园公司的答辩意见，请人民法院依法判决。
郭伟伟向一审法院提出诉讼请求：1、判令立即停止对位于郏县郏宝路口西北角（华丰国际）A座2单元16层01（西北户）房屋的强制执行；2、常高雅承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实:常高雅与华丰园开发公司、牛学民民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年4月22日作出（2014）平民初字第155号民事判决，该判决内容为：一、华丰园开发公司于判决生效后十日内偿还常高雅借款本金2000万元及利息（其中500万元借款利息自2014年7月17日起计算，1500万元借款利息自2014年10月1日起计算，利息均按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率四倍计算至2000万元借款本息清偿完毕之日止）；二、牛学民对上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回常高雅的其他诉讼请求。该判决书生效后，常高雅向一审法院提出申请，一审法院于2015年5月19日作出（2014）平民初字第155号裁定，对华丰园开发公司位于郏县郏宝路口西北角（华丰国际）的房产（房权证号：郏房2013010763-13-**）予以查封。对华丰园开发公司开发的位于郏县郏城郏宝路口西北角(华丰国际)的房产A座东二单元01（西北户）12楼、16楼、21楼、29楼；东二单元02（西南户）19楼、27楼、29楼；东二单元03（东南户）9楼、12楼；东二单元04（东北户）7楼、9楼、16楼、17楼、20楼、22楼、23楼、26楼、29楼；东一单元01（东北户）7楼、19楼；东一单元02（东南户）7楼、8楼、12楼、13楼、25楼；东一单元03（西南户）7楼、13楼、19楼、21楼、23楼、29楼；东一单元04（西北户）7楼、16楼、19楼、21楼、25楼、29楼。3、华丰国际广场B－1座东一单元01（东北户）6楼、20楼、28楼、29楼、30楼、31楼；东一单元02（东南户）8楼、9楼、10楼、13楼、21楼、25楼、27楼、29楼、31楼、32楼；东一单元03（西南户）11楼、14楼、15楼、16楼、17楼、26楼、28楼、30楼、32楼；东一单元04（西北户）12楼、13楼、14楼、18楼、24楼、30楼、31楼、32楼共计七十套商品房予以查封。
被查封房屋含郭伟伟异议中的A座2单元16层01（西北户）房屋，郭伟伟以案外人的身份对该执行裁定提出异议。一审法院经审查后于2016年3月23日作出（2016）豫04执异9号执行裁定，驳回郭伟伟等56人的异议。郭伟伟提起本案诉讼。2011年9月9日倪彩云交纳了68471元的A座首付款。后倪彩云同意将该首付款转让给郭伟伟，并征得了华丰园开发公司的同意。诉讼中郭伟伟向该院提交《华丰园国际广场认购协议书》一份，签订时间为2014年12月5日，协议双方甲方：华丰园开发公司，乙方：郭伟伟。协议内容：1.郭伟伟认购华丰国际广场A座2单元16层1601房屋一套。房屋面积为90.09平方米，单价2502.73元/平方米，该套住房销售总价为225471元。付款方式：一次性。认购金225471元。郭伟伟于签订协议当天通过转账支付购房款157000元。华丰园开发公司于2014年12月9日向郭伟伟出具购房款225471元的收据一份。郭伟伟已将购房款支付完毕。
郭伟伟向该院提交2016年12月2日郏县房产管理局出具的无房证明，证明郭伟伟除本案所涉房产外，名下无其他房产。
另查明，平顶山市华丰园房地产开发有限公司在2012年2月6日变更企业名称为平顶山华丰园集团房地产开发有限公司。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉案件，争议焦点是郭伟伟就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，郭伟伟要求对涉案房屋停止强制执行的诉讼请求是否成立。《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。郭伟伟对一审法院（2014）平民初字第155号裁定提出异议后，因不服一审法院（2016）豫04执异9号执行裁定，以案外人提起本案诉讼。依据上述法律规定，郭伟伟具备诉讼主体资格。常高雅辩称郭伟伟不具备本案主体资格，不予采纳。
《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。郭伟伟与华丰园开发公司签订的《华丰国际广场认购协议书》的时间为2014年12月5日，该认购协议内容明确，是双方当事人真实意思表示，应为有效。郭伟伟在签订认购协议当天已将总房款全部交付给华丰园开发公司。郭伟伟与华丰园开发公司之间买卖行为已经发生且已实际履行，双方买卖关系成立，应为有效。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（以下简称民诉法解释）第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。执行异议复议规定第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。郭伟伟与华丰园开发公司签订了购房合同，交纳了本案房屋的全部购房款，且提供了房产管理部门出具的无房证明。结合上述规定，郭伟伟在本案执行标的上的权利能够排除执行。
民诉法解释第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。本案郭伟伟提交的证据足以证明其对本案执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，常高雅以郭伟伟与华丰园开发公司仅达成购房合意，房产的物权尚未发生改变，该房产仍归属于华丰园开发公司，要求继续执行涉案房屋的辩解理由，不予采纳。综上，一审法院依照物权法第十五条、民事诉讼法第一百五十二条、第二百二十七条、执行异议复议规定第二十九条、民诉法解释第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决：不得执行本案执行标的，即：华丰园开发公司开发的华丰国际广场A座2单元16层01（西北户）房屋。案件受理费100元，由常高雅负担。
本院查明事实除与一审法院相同之外，另查明：1.在二审庭审中，常高雅与华丰园开发公司对郭伟伟转账支付的157000元均无异议；2.郭伟伟在一审中向法庭提交的郏县房产管理局出具的证明显示，郭伟伟及配偶杨利敏，未成年子女郭嘉琪、郭嘉臻名下均无住房。
本院认为，根据执行异议复议规定第二十九条的规定，购房者对登记在被执行的房地产开发公司名下的商品房提出异议，需满足三个条件，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。而本案中，郭伟伟、华丰园开发公司于2014年12月5日签订了书面的《华丰国际广场认购协议书》，该协议对当事人、标的、价款及支付方式、当事人权利义务均进行了明确约定，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条第一款规定，双方已经签订书面的买卖合同，常高雅关于郭伟伟与华丰园开发公司未签订合法有效的《商品房购买合同》的辩解理由，本院不予采信。关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋这一条件，郭伟伟在一审中向法庭提交的郏县房产管理局出具的证明显示，郭伟伟及配偶杨利敏，未成年子女郭嘉琪、郭嘉臻名下均无住房，可以证明郭伟伟在户籍所在地无其他住房，一审法院据此认定其已尽到证明责任并无不当，常高雅认为该证明无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十这一条件，常高雅与华丰园开发公司对郭伟伟转账支付157000元均无异议，已经超过合同约定总价款的百分之五十。关于涉案房屋长期未办理合同备案和过户，常高雅未举证证明郭伟伟存在过错，且与本案相关的70套房屋均未进行合同备案和过户，无法认定郭伟伟对此具有过错，一审法院适用执行异议复议规定第二十九条并无不当。
综上所述，常高雅的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由常高雅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关晓海
审 判 员 梁培栋
代理审判员 郑 征
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 谢步步