上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第346号
上诉人（原审被告）上海桥登工贸有限公司。
法定代表人李三英。
委托代理人管德志。
被上诉人（原审原告）上海龚科工贸有限公司。
法定代表人胡昌德。
委托代理人陈玉龙，上海市雄风律师事务所律师。
原审第三人上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司。
法定代表人沈军。
上诉人上海桥登工贸有限公司（以下简称桥登公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第1736号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人桥登公司的委托代理人管德志，被上诉人上海龚科工贸有限公司（以下简称龚科公司）的法定代表人胡昌德及委托代理人陈玉龙到庭参加诉讼，原审第三人上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司（以下简称青浦动迁）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经开庭审理查明，2009年9月10日，龚科公司（甲方）与桥登公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于徐泾镇陆家角诸陆西路XXX号，建筑面积约1，500平方米厂房及440平方米钢结构大棚（以下简称系争房屋）租赁给乙方作生产使用；乙方租用上述房屋作生产之用，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋另作他用；租赁期限为五年，自2009年9月25日起至2014年9月24日止；年租金2009年9月25日起至2010年9月24日止为人民币（以下币种均为人民币）290，000元，须在起租日前15天一次付清；2010年9月25日至2014年9月24日止年租金为300，000元，一年一付，先付后用。乙方拖欠房租、物业管理费及其他费用达十五天以上，甲方将视作乙方违约，并可立即终止其租赁合同；乙方违约已达一个月且未交清所欠房租，则乙方除应交清所欠房租外，还应另支付相当于一个月房租的违约金，同时乙方留置在该房屋中的财产未经甲方许可不得处置，乙方对此无异议。如遇整体开发或政府动迁等，甲方应提前六十天通知乙方，不视作甲方违约。乙方原有装饰甲方不作补偿。
合同签订后，龚科公司依约将系争房屋交付给桥登公司使用，桥登公司向龚科公司支付了2011年9月24日前的租金。由于系争房屋被规划在政府整体拆迁范围内，双方于2011年9月21日签订了《补充协议》，对拆迁期间的租金履行方式进行了约定，协议第三条约定，由于受不确定因素影响，甲方目前尚无法明确告知乙方具体动迁时间。协议第四条约定，应合同要求，乙方同意继续一次性支付第三年的全年租金（即：2011年9月25日至2012年9月24日内的租金）。协议另约定：1、期间若需拆迁，甲方应停止收取房租。停止收取租金的标准：当甲方已失去房屋的实际所有权时为准。停止收取后若有多收取的租金，按多付的租赁天数一次性退还给乙方。2、若2012年9月24日前仍未与拆迁办签订拆迁补偿安置协议，双方再另行商讨2012年9月24日后的租金支付方式等。
《补充协议》签订后，桥登公司支付了2012年9月24日前的一年租金。2012年8月双方就2012年9月24日后的租金一事进行协商，桥登公司提出因拆迁致周围情况发生变化，要求降低租金，龚科公司表示不同意，双方协商未果。2012年9月20日，桥登公司致函龚科公司，表示因涉及动拆迁，要求根据实际情况，协商减免相应租金或者就动迁事宜妥善解决。2012年9月21日龚科公司致函桥登公司催讨租金。9月27日龚科公司复函桥登公司要求其遵照《房屋租赁合同》及时支付租金。9月28日，桥登公司回复龚科公司，再次提出由于动拆迁导致其生产经营环境恶化，要求就动迁事宜妥善解决。之后，双方多次函件往来，协商未果。2012年11月27日，龚科公司致函桥登公司，提出解除合同，并要求桥登公司于2013年1月31日前搬离该房屋。11月29日，桥登公司收到解除通知后回函龚科公司，明确表示不同意龚科公司单方解除《房屋租赁合同》。后龚科公司提起诉讼，要求：1、判令解除双方于2009年9月10日签订的《房屋租赁合同》。2、判令桥登公司立即腾退青浦区徐泾镇陆家角村诸陆西路XXX号（原为3489号）1，500平方米厂房及440平方米钢结构大棚。3、判令桥登公司支付房租（按每月25，000元计算，自2012年9月25日起至桥登公司实际腾退之日止）。4、判令桥登公司支付违约金25，000元。5、诉讼费由桥登公司承担。
原审法院另查明，系争房屋由龚科公司向上海群立机械实业公司（以下称群立公司）承租后经群立公司同意转租给桥登公司，房屋产权为群立公司所有。2010年9月10日，系争房屋被列入拆迁范围，拆迁期限为2010年9月10日至2011年9月9日，拆迁项目为大型居住社区青浦华新拓展基地，拆迁实施单位为本案第三人。2011年8月31日，该项目拆迁期限延长至2012年2月29日。后经再次批准，延长拆迁期限。
原审中，龚科公司表示：《补充协议》签订后，桥登公司向龚科公司提出减少租金，但龚科公司认为桥登公司提出的理由并不成立。系争房屋在崧泽大道的北面，从东面的路口可以进入。路口的施工是因为修路，与动迁无关。至于断电的情况，是供电部门要架设电线、维修等原因需要停电，也与动迁无关。道路现在进入的状况与原来的状态没有变化，大型卡车可以通行。系争房屋现在的环境比原来状况好，道路已经重新修过。因此，龚科公司不同意降低租金标准。龚科公司认为虽然双方之后签订的《补充协议》约定租金的支付方式另行协商，但是无论是在双方当面的协商过程中还是之后的往来函件中均未达成一致的协商结果，因此，房屋租赁合同对双方仍然具有约束力，桥登公司应该继续按照合同约定履行支付租金的义务。龚科公司提供照片一组，照片显示通往桥登公司租赁房屋的道路畅通、平整。
桥登公司表示：由于房屋拆迁，导致桥登公司的经营环境发生了重大变化，通行不便，招工不便，并且时有盗窃事件发生。因为桥登公司生产经营的特点，需要大型卡车进行运输，现在的路况大型卡车无法通行。因此，桥登公司请求按照现在的周边环境，对租金标准进行重新评估定价，如法院认为租金减免的理由不成立，其对原租金标准没有异议，愿意按原有租金标准支付。桥登公司认为《补充协议》中双方明确约定2012年9月24日前未签订动迁协议的，9月25日后的租金支付方式另行协商。《补充协议》对原租赁合同的内容进行了变更，桥登公司不存在违约，龚科公司不具有单方解除权。相反，根据合同第六条第四款的规定，房屋涉及动迁，龚科公司应提前六十天告知，但在动迁过程中龚科公司隐瞒动迁的事实，故在合同履行过程中，龚科公司违约在先。桥登公司提供了照片一组，照片显示道路在施工过程中，未铺设水泥路。
青浦拆迁表示，现场的情况基本如桥登公司提供的照片所示，至今也没有太大的变化，道路待项目所涉所有企业都搬走后才会铺设水泥路。道路工程是配套项目，现场仍有7家公司，群立公司周边的公司都还在。系争房屋系非居住房屋，青浦拆迁仅与房东签订协议。在张贴拆迁公示后，动迁所涉的房屋不能再行出租，不能再行添置。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。龚科公司与桥登公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，并不违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约严格履行各自的义务。同时，根据意思自治原则，当事人可以对合同中没有约定或者约定不明的内容签订补充协议。补充协议作为合同的一部分，一经签订，与原合同具有同等的法律效力。因系争房屋列入拆迁范围，当事人双方签订了《补充协议》，对原房屋租赁合同约定的租金支付方式进行了重新约定，该约定属于双方真实一致的意思表示，作为合同的一部分，双方应严格遵守。根据《补充协议》约定，若2012年9月24日前仍然未与拆迁办签订拆迁补偿安置协议，双方另行商讨2012年9月24日后的租金支付方式。由于拆迁补偿安置协议未能签订，桥登公司主动与龚科公司就租金一事进行磋商，符合协议约定，桥登公司不构成违约，龚科公司要求解除合同的理由不能成立。审理中，桥登公司同意按原租金标准支付2012年9月24日之后的一年租金，可予准许。据此，原审法院作出判决：一、上海龚科工贸有限公司要求解除与上海桥登工贸有限公司于2009年9月10日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持；二、上海龚科工贸有限公司要求上海桥登工贸有限公司腾退位于上海市青浦区徐泾镇陆家角村诸陆西路XXX号厂房及钢结构大棚的诉讼请求不予支持；三、上海桥登工贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海龚科工贸有限公司2012年9月25日至2013年9月24日止的房租300，000元；四、上海龚科工贸有限公司要求上海桥登工贸有限公司支付违约金25，000元的诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费585元，减半收取计292.50元，由上海龚科工贸有限公司负担。
桥登公司不服原判，向本院提起上诉称，虽然原审中桥登公司承诺同意按租赁合同原定标准支付以后的租金，但由于系争房屋周边在拆迁，环境差，导致桥登公司无法招到劳工；相关的拆迁公告命令生产企业不能再添置设备，导致桥登公司无法扩大生产经营规模，因此系争房屋的租金应当减半收取，故上诉要求撤销原判，依法改判桥登公司向龚科公司支付2012年9月25日至2013年9月24日的房租150，000元，诉讼费用由龚科公司承担。
被上诉人龚科公司辩称，现桥登公司实际并不使用系争房屋，而是转租给他人使用。桥登公司的所称并非事实，故不同意其上诉请求，要求维持原判。
原审第三人青浦动迁未参加诉讼。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，桥登公司欲与龚科公司协商调整房租价位，遭龚科公司拒绝。桥登公司上诉以其无法招到劳工及无法扩大生产经营规模作为其调整房屋租金的理由，缺乏依据，不能成立。鉴于原审中桥登公司也自愿同意按原租金的标准支付2012年9月24日以后的一年租金，原审法院据此对本案所作的处理并无不当，对桥登公司的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币585元，由上诉人上海桥登工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
代理审判员 陈家旭
代理审判员 刘 郡
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 姜 瑶
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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