上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0105民初13367号
原告：上海嘉明企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：黄明，总经理。
委托诉讼代理人：程益奇，男。
委托诉讼代理人：王建桃，男。
被告：上海展盈房地产开发有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：张家成，董事长。
委托诉讼代理人：韩玲，女。
委托诉讼代理人：丁金娟，女。
原告上海嘉明企业管理有限公司(以下简称嘉明公司)与被告上海展盈房地产开发有限公司(以下简称展盈公司)居间合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月25日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭于2018年1月5日公开开庭进行了审理。原告上海嘉明企业管理有限公司的委托诉讼代理人程益奇、王建桃，被告上海展盈房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韩玲、丁金娟到庭参加诉讼。经当事人申请，本院给予了双方一个月的庭外和解时间。本案现已审理终结。
原告上海嘉明企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付所欠原告对上海市长宁区通协路XXX号建滔广场4号楼6楼、7楼的居间服务报酬578,310元，并按照同期人民银行规定的贷款利率计算延迟支付的利息，自2016年3月31日起至全部付清日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月12日，经原告居间介绍，被告与上海轩辕投资集团有限公司(以下简称轩辕公司)达成租赁意向，初步约定轩辕公司承租被告所有的位于长宁区通协路XXX号建滔广场4号楼6楼、7楼房屋(以下简称涉讼房屋)，并签署《房屋租赁意向书》。2015年8月13日，轩辕公司指令旗下子公司上海博田新农业科技有限公司(以下简称博田公司)按照租赁意向书的约定，向被告支付相当于一个月房屋租金以及物业管理费(合计371,514元)作为定金，此后原、被告以及轩辕公司三方派代表会谈商定，轩辕公司于2015年10月23日正式进场对标的房屋进行装修，最终于2015年12月27日正式进驻办公。2016年3月3日，同样经原、被告以及轩辕公司共同协商，轩辕公司与被告签署了编号为KB-C001-ZS-00502的《上海市房屋租赁合同》，承租标的房屋当中的7楼写字楼部分，同时指定其下属子公司——上海葆士德拍卖有限公司(以下简称葆士德公司)与被告签署了合同编号为KB-C001-ZS-00501的《上海市房屋租赁合同》，承租标的房屋中的6楼写字楼部分。上述合同签署后，双方正式确立了房屋租赁关系，且均按照租赁合同约定履行各自义务，至此原告已完成全部居间服务，但后续在向被告催讨居间佣金时，被告以各种理由推脱，至今未付，故原告诉至法院。
被告上海展盈房地产开发有限公司辩称，原、被告之间没有签订过授权委托代理租赁协议，也没有签订居间合同，原告实际是作为案外人轩辕公司及葆士德公司的单方代理人与被告商谈租赁事宜；原告提供的佣金确认书仅为范本，并没有双方签章，也没有满足佣金支付条件；按照交易习惯，佣金一般按照1.5个月的月租金支付，但原告提供的佣金确认书却为2个月，说明双方对佣金未达成一致意见，未签订有效的佣金确认书，故不同意原告诉讼请求。
原告围绕诉讼请求向法庭提供了如下证据：
1、《上海市房屋租赁合同》两份，旨在证明在原告的居间下，被告和案外人轩辕公司及葆士德公司达成租赁交易；
2、《支付情况说明》，旨在证明案外人轩辕公司指定博田公司代付定金及租赁保证金等；
3、银行付款回单，旨在证明案外人轩辕公司及葆士德公司通过博田公司向被告支付了房屋租金等费用，共计982,687.48元；
4、电子邮件公证书，旨在证明原、被告员工就涉讼房屋租赁事宜的交涉过程；
5、名片，旨在证明公证书中的陈嵩即为被告方负责对外招商的员工，原告与其及相关人员接洽，为被告提供了居间服务；
6、电子邮件，旨在证明原告为被告与案外人就涉讼房屋的租赁商务谈判提供了居间服务；
7、《证明函》，旨在证明原告完成了涉讼房屋的居间服务；
8、《独家中介委托书》，旨在证明案外人轩辕公司授权委托原告作为独家房屋中介；
9、微信公证书，旨在证明被告员工陈嵩通过微信朋友圈发布招租广告，原告收到信息后将案外人轩辕公司推介给被告；
10、履约联系函，旨在证明案外人支付了首期租金及押金，被告向原告支付居间服务费的条件已满足；
11、《承诺函》，旨在证明案外人葆士德公司与被告发生争议前一直在正常履约，支付了首期租金及押金；
12、《佣金确认书》及发票、银行业务回单，旨在证明原、被告之前也有过合作，双方一直没有签署书面居间合同交易习惯，都是交易成功后原告开具发票，被告支付居间费。
被告对原告提供的证据质证意见如下：
1、真实性认可：对证据1、5、12的真实性、关联性、合法性均无异议；对证据4真实性认可，但不认可原告作为居间方完成了服务；对证据6真实性认可，但对证明内容不认可，原告系作为承租方的代理人与被告商谈租赁事宜；对证据9真实性认可，但微信朋友圈的发送对象并非特定，也并未说明具体楼室号等信息，且原告是承租方的代理人；
2、真实性不认可：对证据2、7真实性不认可，案外人轩辕公司已下落不明，不可能出具相关函件；对证据3真实性不认可；对证据8真实性不认可，案外人轩辕公司也向其他公司出具了独家中介委托书；对证据10、11，因原告未出示原件，被告拒绝质证。
被告围绕抗辩意见向法庭提交了四份被告与其他公司签署的佣金确认书作为证据，旨在证明依照交易习惯，居间费的支付条件是必须签订佣金确认书，且佣金金额为1.5个月租金。
原告对被告提供的证据发表质证意见认为，该四份佣金确认书系被告与案外人房产经纪公司签署，真实性无法核实，与本案无关。
本院对双方提供的证据材料认证如下：
原告证据中，证据1、4、5、6、9、12，双方对真实性均不持异议，与本案具有关联性，且不违反法律规定，本院予以采纳；证据2、3，该证据可与其他证据反映的事实相互印证，故本院对该证据予以采纳；证据7、8，系案外人单方出具，未经本案被告确认，本案中无法采信其证明力；证据10、11，原告未出示原件，故该两份证据的真实性无法确认。
被告证据形成于被告与其他公司之间，与本案无关联，故本院不予采纳。
审理过程中，本院调取了(2017)沪0105民初8410号、(2017)沪0105民初8963号二案的民事判决书，原、被告对该两份判决书均无异议。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
涉讼房屋的权利人为被告展盈公司。
2015年6月9日，被告工作人员陈嵩通过微信发布一条朋友圈信息，内容为“建滔商业广场办公样板房基本已完成，欢迎各位小伙伴积极带看噢。”原告公司员工王建桃通过微信获知了该信息。
2015年7月31日至2016年1月27日，陈嵩和王建桃就涉讼房屋的租赁事宜通过电子邮件进行联系沟通。其中，发件人为王建桃的2015年8月3日、2015年12月18日、2016年1月22日邮件落款处附有“王建桃嘉明·中国”等字样。
2016年1月5日，王建桃微信显示陈嵩发布一条朋友圈信息，内容为“重要通知：建滔广场优惠政策2个月佣金至春节后调整至1.5个月。童鞋们抓紧了。”
2016年3月3日，陈嵩通过电子邮件向王建桃发送了一封告知函，主要内容为“我对贵司引荐客户轩辕公司和葆士德公司入驻我司建滔广场项目6、7层表示感谢。但是从租户2015.12.1入驻至今，多次修改合同版本后仍未签署正式合同，也未支付相当于三个月租金加物业管理费的租赁保证金。无奈告知贵司，如果今天仍未收到租户盖章租赁合同和相应保证金及3月份租金的，我司将考虑于2016.3.26起中断能源供应，并收回房屋的可能性，希望贵司和租户可以理解。”
2016年3月3日，案外人轩辕公司(承租方、乙方)与被告展盈公司(出租方、甲方)签订《上海市房屋租赁合同》(合同编号：KB-C001-ZS-00502)，内容为“甲方预租给乙方的房屋座落在本市长宁区通协路XXX号4号楼7层(全部)。该房屋面积为1,721.22平方米，房屋用途为办公。甲乙双方约定，甲方于2015年12月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2016年3月1日起至2021年2月28日止。甲、乙双方约定，该房屋前三年(2016.3.1至2019.2.28)每日每平方米建筑面积租金为2.762元，月租金总计为144,577.5元；后两年(2019.3.1至2021.2.28)每日每平方米建筑面积租金为3.23元，月租金总计为169,121.5元。租金和物业管理费以每个月为一个计费期。”合同落款处甲、乙双方分别加盖了被告和轩辕公司的公章，乙方委托代理人处还有王建桃的签名。
同日，案外人葆士德公司(承租方、乙方)与被告展盈公司(出租方、甲方)签订《上海市房屋租赁合同》(合同编号：KB-C001-ZS-00501)，内容为“甲方预租给乙方的房屋座落在本市长宁区通协路XXX号4号楼6层(全部)。该房屋面积为1,721.22平方米，房屋用途为办公。甲乙双方约定，甲方于2015年12月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2016年3月1日起至2021年2月28日止。甲、乙双方约定，该房屋前三年(2016.3.1至2019.2.28)每日每平方米建筑面积租金为2.762元，月租金总计为144,577.5元；后两年(2019.3.1至2021.2.28)每日每平方米建筑面积租金为3.23元，月租金总计为169,121.5元。租金和物业管理费以每个月为一个计费期。”合同落款处甲、乙双方分别加盖了被告和葆士德公司的公章，乙方委托代理人处还有原告员工王建桃的签名。
2016年7月13日，陈嵩通过电子邮件向王建桃转发了一封佣金确认书(轩辕)，载明“委托方(甲方)：上海展盈房地产开发有限公司，居间方(乙方)：上海嘉明企业管理有限公司，经乙方居间推荐，甲方已与承租方轩辕公司签约完成对下述物业的租售业务，甲方同意并确认按下述日期及金额等向乙方支付居间佣金。一、成交物业：上海市长宁区通协路XXX号4号楼7楼整层。二、交易方式：租赁。三、成交月租金：144,577.5元。四、应收佣金(租金2个月计算)：289,155元。五、支付佣金日期：甲方收到承租方的关于合同签署的所有款项(包括相当于三个月租金和物业管理费的租赁保证金及首期租金和物业管理费)后两个月内支付，甲方支付的前提是乙方提供相应金额的合法有效发票及请款手续。六、本确认书一式两份，双方各执一份，均具有同等效力，经双方签字盖章后生效。”该确认书双方均未签字盖章。
2015年8月13日至2016年6月17日期间，案外人博田公司通过网上企业银行陆续向被告公司支付了共计982,687.48元款项，摘要分别显示为“房租定金”、“装修管理费和装修押金及物管费”、“物业管理费”、“物业管理费押金”、“房租”、“电费”等内容。被告庭审中确认，博田公司系代轩辕公司支付承租涉讼房屋的相关费用。
另查明，被告展盈公司于2017年5月2日向本院提起诉讼，分别起诉轩辕公司和葆士德公司，要求两公司支付拖欠的租金、物业管理费及其他费用。其中，展盈公司诉轩辕公司的(2017)沪0105民初8410号一案于2017年11月8日作出判决：一、轩辕公司应于判决生效之日起十日内支付展盈公司上海市长宁区通协路XXX号4号楼7层房屋自2016年6月16日至2016年7月31日期间租金216,866.25元；二、轩辕公司应于判决生效之日起十日内支付展盈公司上述租赁房屋自2016年6月1日至2016年7月31日期间的物业管理费86,061元；三、轩辕公司应于判决生效之日起十日内支付展盈公司上述租赁房屋自2016年5月25日至2016年6月25日期间电费2,064.48元；四、轩辕公司应于判决生效之日起十日内支付展盈公司上述租赁房屋装修期间临时用水费4,500元、垃圾清运费25,818.30元；五、轩辕公司应于判决生效之日起十日内支付展盈公司上述租赁房屋自2015年12月1日至2016年2月29日装修免租期租金433,732.50元；六、轩辕公司应于判决生效之日起十日内支付展盈公司上述租赁房屋自2016年3月1日至2016年3月15日经营免租期租金72,288.75元。展盈公司诉葆士德公司的(2017)沪0105民初8963号一案于2017年12月2日作出判决：一、葆士德公司应于判决生效之日起十日内向展盈公司支付上海市长宁区通协路XXX号4号楼6层房屋2016年5月16日至2016年7月8日租金计255,420.25元；二、葆士德公司应于判决生效之日起十日内向展盈公司支付上址房屋2016年5月1日至2016年7月8日物业管理费97,535.81元；三、葆士德公司应于判决生效之日起十日内向展盈公司支付上址房屋2015年12月1日至2016年2月29日装修免租期租金433,732.50元；四、葆士德公司应于判决生效之日起十日内向展盈公司支付上址房屋2016年3月1日至2016年3月15日经营免租期租金72,288.75元。目前，该两案尚未生效。
再查明，原、被告曾就本市通协路XXX号其他楼栋房屋签订过佣金确认书。通过原告居间介绍，被告曾与案外人福建北斗星河通信有限公司签约完成了本市长宁区通协路XXX号4号楼8楼F单元房屋的租赁业务，被告因此按成交月租金1.5个月的金额44,577元向原告支付了居间佣金。
本院认为，根据原告的诉称意见和被告的辩称意见，结合本院查明的事实，本案主要有以下三个争议焦点，现分述如下：
一、被告与案外人轩辕公司、葆士德公司签订的房屋租赁合同是否由原告居间促成
本案中，原告主张系通过其提供的居间服务，被告与案外人进行了接洽、谈判，并最终签订房屋租赁合同。被告主张，原告系作为承租方的委托代理人参与到涉讼房屋的租赁商谈签约过程中，而非居间方。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告与案外人签订的租赁合同是否由原告居间促成，需要结合相关事实作出分析认定。经本院查明，被告公司员工陈嵩通过朋友圈发布了涉讼房屋的招租信息，原告公司员工王建桃获悉后将轩辕公司和葆士德公司引荐给了被告，之后，陈嵩和王建桃数次通过电子邮件磋商租赁签约的具体细节。本院注意到，双方在往来邮件落款处中添加了发件人所在公司及任职信息，陈嵩还数次在邮件中表示对王建桃所在公司引荐客户予以感谢。上述事实表明，被告在与王建桃洽谈租赁事宜过程中，知晓王建桃系代表原告公司为被告寻找租户，而非租户的代理人。结合原、被告曾就他处房屋的居间服务有过合作，及被告工作人员在租赁合同签约后向原告工作人员发送佣金确认书文本的事实，可以认定被告对原告的居间人身份是明知的。若非原告居间推荐，陈嵩向其发送佣金确认书的行为显然与常理不符。被告现抗辩原告系承租方的委托代理人，该辩称意见缺乏事实依据，故本院不予采信。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。因此，根据证据优势原则，经综合认定，本院认为，原、被告虽未签订书面居间合同，但被告通过原告的居间介绍就涉案房屋与案外人签订了房屋租赁合同并实际履行，即原告已履行了居间合同的主要义务，被告亦已接受，故原、被告双方成立事实居间合同关系。
二、被告支付佣金的条件是否成就
本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被告与案外人就涉讼房屋签订了房屋租赁合同，该项交易的合同关系已经促成。被告主张，按照交易惯例，居间双方应当签订佣金确认书，但原、被告并未签订有效的佣金确认书。原告确认，佣金支付应当是在承租方支付相当于三个月租金和物业管理费的租赁保证金及首期租金和物业管理费之后，而根据被告庭审中的自认、他案中被告向轩辕公司、葆士德公司主张的欠费情况，结合承租方的银行付款回单，可以认定，被告已收取轩辕公司和葆士德公司支付的上述费用。因此，本院认为，原告促成了被告和案外人签订房屋租赁合同，被告亦收到了承租方支付的相当于三个月租金和物业管理费的租赁保证金及首期租金和物业管理费，居间已成功，被告支付佣金条件已成就。
三、关于佣金金额如何确定
原、被告双方并未签订佣金确认书，也未就佣金金额进行书面确定。原告主张，按照被告工作人员微信朋友圈中的承诺“建滔广场优惠政策2个月佣金至春节后调整至1.5个月”，被告应当支付相当于2个月租金的佣金。但现有证据显示，原告促成被告与案外人签约的时间为2016年3月3日，并未在佣金优惠政策(佣金相当于2个月租金)所限期限内。因此，根据原告提供的服务以及本案具体案情，本院认为居间报酬确定为433,732.50元为宜。至于延期支付的利息，按照原告确认的佣金支付时间，佣金在“出租方收到承租方的关于合同签署的所有款项后两个月内支付”，现原告未能证明租金、保证金等的确切支付时间，且双方纠纷起因系未能签订规范的居间合同或佣金确认书所致，故本院对原告要求被告支付延期付款利息的诉请，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海展盈房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海嘉明企业管理有限公司支付居间报酬433,732.50元；
二、驳回原告上海嘉明企业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9,583.10元，由原告上海嘉明企业管理有限公司负担2,395.77元，由被告上海展盈房地产开发有限公司负担7,187.33元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金练红
审 判 员 张 沁
人民陪审员 杨耀丰
二〇一八年一月十九日
书 记 员 汪 露
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条第一款居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。