内蒙古自治区乌兰察布市集宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0902民初1692号
原告：乌兰察布市港原房地产开发有限公司，住所地内蒙古乌兰察布集宁区。
法定代表人：潘进荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张建功，男，该公司总经理助理。
委托诉讼代理人：周玉双，男，该公司总经理助理。
被告：马平全，男，50岁，汉族，个体，住内蒙古自治区乌兰察布市集宁区。
委托诉讼代理人：邵刚，内蒙古文盛律师事务所律师。
被告：常富有，男，49岁，汉族，个体，住内蒙古自治区乌兰察布市集宁区。
委托诉讼代理人：杜军，内蒙古鸿谦律师事务所律师。
原告乌兰察布市港原房地产开发有限公司（以下简称港原房地产公司）与被告马平全、常富有房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告港原房地产公司的委托诉讼代理人张建功、周玉双，被告马平全的委托诉讼代理人邵刚，被告常富有及其委托诉讼代理人杜军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
港原房地产公司向本院提出诉讼请求：1.给付原告房屋租金（2015年12月1日至2016年11月30日）1,261,454元；2.给付原告广告费（2015年12月1日至2016年11月30日）100,000元；3.给付逾期交付租金违约金1,290,000元；4.承担本案诉讼费等相关费用。事实和理由：原、被告于2010年10月22日签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告所有的位于****广场**#楼一楼门厅、二层和三层面积为9300平米的商铺营业房，开设《**精品家俱城》进行商业活动。双方约定2015年12月1日至2016年11月30日的房屋租金为1,464,100，租金交付期限为每年11月底前（阳历）一次性交付全年租金的50%，5月底前（阳历）交付全年租金的50%，广告费从2010年12月1日至2013年11月30日，三年内由承租方免费占有使用，从第四个租赁年度起即2013年12月1日，被告向原告每年交纳广告费100,000元整；并且对违约责任作出明确约定为被告逾期向原告支付租金或广告牌费，每逾期一天向出租方支付违约金5000元，被告应付违约金1,290,000元［285天（2015年12月1日-2016年8月14日）×5000元＝1,290,000元］。双方合同成立并生效后，原告按约向被告提交了出租的商铺营业房，被告对承租的商铺营业房接收并使用且一直进行商业经营活动。但被告对到期的租金不能按约足额向原告交付，仅仅在2016年交付租金及以家俱抵租金202,646元。对于上述债务，被告不能按约履行。
马平全辩称，一、马平全拒交部分租金是行使合同抗辩权的行为。集宁区消防大队下达的责令整改通知书及处罚决定书，证明出租方提供的房屋存在诸如消防管道无水、烟雾自动报警器和喷淋装置不能用等严重的消防隐患，这些消防安全问题导致家俱城不能正常营业，给被告的正常经营活动造成严重影响，被告拒交部分租金行使合同法赋予的合同履行抗辩权，目的是敦促原告尽快维修出现问题的消防设施，彻底清除消防隐患。二、原告拒不履行消防设施维护义务是导致家俱城被公安消防部门查封的根本原因。由于原告不履行消防设施维护义务，导致2017年1月1日被公安消防部门依法对家俱城予以查封，原告对此应承担一切责任。
被告常富有辩称，请求驳回对常富有的全部诉讼请求。一、2013年7月26日被告常富有已退出经营，关于商场租赁、经营、租金支付全部由马平全负责，常富有不应当承担原告诉请付款义务。二、2013年7月26日股权转让协议，被告常富有与马平全解除合作关系，《房屋租赁合同》项下的权利义务均由马平全承担，日常经营、租金结算均由马平全与原告进行结算，与常富有没有任何关系。常富有不再参与任何经营不应当再承担该笔债务，对于这一法律事实原告及马平全均认可。二、原租赁合同主体已经发生变更，被告常富有事实上已经退出租赁关系，不应当作为本案的被告，原告的诉请缺乏法律依据和事实依据。被告常富有退出合作后，被告马平全继续经营，遂原租赁合同权利义务全部由被告马平全承担，原告对该事实未提出任何异议。三、基于以上事实，原告所诉请的2015年12月至2016年11月的租金等与被告常富有已无法律关系，常富有不具备被告主体资格。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经质证对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月22日，出租方港原房地产公司与承租方马平全、常富有签订《房屋租赁合同》约定：租赁房屋位置位于乌兰察布市****广场**号楼**楼门厅、**层和**层（该房屋的房屋所有权证载明：房屋所有权人为港原房地产公司），面积约为9300㎡；租赁房屋用途为承租方经现场考察，对出租方出租房屋的现状、面积、设施均确认，不持任何异议，并确认作为经营家俱销售的营业场所；租赁期限为九年半，自2010年12月1日起至2020年5月30日止；租金及租金和广告牌费的交付期限为：第一年（2010年12月1日至2011年11月30日）租金免费，第二年（2011年12月1日至2012年11月30日）租金为1,000,000元，第三年（2012年12月1日至2013年11月30日）租金为1,100,000元，第四年（2013年12月1日至2014年11月30日）租金为1,210,000元，第五年（2014年12月1日至2015年11月30日）租金为1331,000元，第六年（2015年12月1日至2016年11月30日）租金为1,464,100元，第七年……等。承租方租赁房屋的东面和南面广告牌由承租方设置和安装并承担费用，设计方案必须先经出租方审查同意后方可施工安装，广告牌建成后其所有权归出租方所有，广告费从2010年12月1日至2013年11月30日，三年内由承租方免费占有使用，从第四个租赁年度起，承租方向出租方每年交纳广告费100,000元整；租金交付期限为每年的十一月底前（阳历）一次性交付全年租金的50%，五月底前（阳历）一次性交付全年租金的50%，逾期交付或分次交付均视为违约；违约责任为承租方逾期向出租方支付租金或广告费，每逾期一天，向出租方支付违约金伍仟元等；其他特别约定为作为两名自然人的承租方对本合同的履行承担无限连带责任，其中任何一人的行为均视同两人的共同执行合同的确定行为，对另一方具有法律效力，出租方不承担分别告知义务。另一方对此不得提出抗辩，但对合同的签订必须两个自然人签名后成立并生效。合同还对其他内容进行了约定。该合同签订后，港原房地产公司依约交付租赁房屋（毛坯房），马平全、常富有接收租赁房屋并进行装修后，开始经营“****精品家俱城”，经营过程中为经营需要，先后成立乌兰察布市景谦家俱有限责任公司等公司并以公司名义进行招租商户，与商户签订《家俱城商铺租赁合同》，约定按面积向商户收取综合管理费包括公共照明及水、电、建筑及设备维护、律师费用、广告推广等。
马平全、常富有系“****精品家俱城”的合伙人。常富有于2013年7月26日将其持有的乌兰察布市景谦家俱有限责任公司的股权及出资转让给马平全。马平全交付及以家俱抵顶2016年租金共计202,646元。对上述无争议的事实，本院予以认定。案涉房屋租赁期间（2015年12月1日至2016年11月30日）集宁区消防大队曾给经营场所下达责令限期整改通知书。
诉讼中，港原房地产公司撤回对常富有的起诉，经审查符合法律规定，本院予以准许。
本院认为，港原房地产公司与马平全、常富有签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方应按约定及时全面履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
一、关于港原房地产公司主张给付房屋租金及广告费问题。本案中，按照《房屋租赁合同》约定，2015年12月1日至2016年11月30日租金为1,464,100元以及从第四个租赁年度起，承租方向出租方每年交纳广告费100,000元整。但马平全没有按合同约定的租金交付期限履行给付租金及广告费的义务，仅交付及以家俱抵顶租金202,646元，核减该款项，马平全应当给付港原房地产公司房屋租金1,261,454元以及广告费100,000元。马平全辩称在使用租赁房屋过程中，出租方提供的房屋出现严重的消防故障，给马平全的经营造成严重的影响导致历年都无法正常经营，依据合同法相关规定拒交部分租金是行使合同抗辩权的意见。因房屋租赁合同作为一种双务合同，依据其合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务，也就是说，一方不履行对价义务，相对方才享有抗辩权。港原房地产公司已经履行了作为出租人的主要义务，马平全支付租金义务与其抗辩的房屋出现严重的消防故障问题对房屋的使用带来一定影响，前者是合同的主要义务，后者并非合同的主要义务，二者不具有对等关系。而在《房屋租赁合同》中双方未明确约定，一方提供的房屋出现严重的消防故障问题，另一方有权拒绝支付租金的情况下，马平全不能以房屋出现严重的消防故障问题为由作为其拒绝支付房屋租金的理由，故对其上述辩解意见本院不予采纳。
二、关于港原房地产公司主张给付逾期交付租金违约金问题。按照合同约定承租方逾期向出租方支付租金或广告费，每逾期一天，向出租方支付违约金伍仟元。马平全未按合同约定的期限支付租金，其行为构成单方违约，依法应承担相应的违约责任。马平全代理人提交的代理词认为违约金过高，请求参照银行活期存款利率予以调整。符合合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，案涉合同约定每逾期一天向出租方支付违约金5000元，虽具有合同依据，但每逾期一天5000元的违约金标准显然过高，本院综合考虑马平全迟延支付租金的主观过错、港原房地产公司因马平全迟延支付租金造成的利息损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金调整为以所欠租金的金额、期限为标准，按年利率24%予以保护，故违约金确认为214,902.96元［计算方法：2015年11月底前一次性交付全年租金的50%，（732,050元－202,646元）×24%×1年＝127,056.96元；2016年5月底前一次性交付全年租金的50%，732,050元×（24%÷12）×6个月＝87,846元）］。
综上所述，港原房地产公司主张给付房屋租金1,261,454元及广告费100,000元的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持；主张支付逾期交付租金违约金1,290,000元的诉请，因约定的违约金标准显然过高，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
一、被告马平全于本判决生效之日起十日内给付原告乌兰察布市港原房地产开发有限公司租金1,261,454元及广告费100,000元。
二、被告马平全于本判决生效之日起十日内给付原告乌兰察布市港原房地产开发有限公司逾期交付租金违约金214,902.96元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28,012元，由被告马平全负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院。
审 判 长 崔志明
人民陪审员 刘建武
人民陪审员 张 奇
二〇一七年一月十七日
书 记 员 田 丹
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”