河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫民终614号
上诉人（原审被告）：常高雅，男，汉族，1981年7月16日出生，住河南省鲁山县。
委托诉讼代理人：武延辉，男，汉族，1980年8月27日出生。住河南省汝州市。
被上诉人（原审原告）：高红涛，男，汉族，1977年9月8日出生，住河南省郏县。
委托诉讼代理人：于燿铭，河南首位律师事务所律师。
原审第三人：平顶山华丰园集团房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市湛河区南环路与茂源街交叉口东南角办公楼五楼501、502室。
法定代表人：牛国豪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦向东，该公司员工。
原审第三人：牛学民，男，汉族，1969年3月5日出生，住河南省平顶山市卫东区。
上诉人常高雅因与被上诉人高红涛，原审第三人平顶山华丰园集团房地产开发有限公司（以下简称华丰园开发公司）、牛学民案外人执行异议之诉一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（以下简称一审法院）（2016）豫04民初214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人常高雅及其委托诉讼代理人武延辉，被上诉人高红涛的委托诉讼代理人于燿铭，华丰园开发公司的委托诉讼代理人韦向东，到庭参加诉讼。牛学民经传票传唤无正当理由拒不当庭参加诉讼。本案现已审理终结。
常高雅上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回高红涛的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由高红涛负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。高红涛与华丰园开发公司签订的《商品房买卖合同》未显示签订时间，不能证明合同是在法院查封之前签订，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定；对于购房款项的交纳，高红涛除提供收款收据外，不能提供大额款项转账凭证一审法院仅依现金收据认定高红涛全额付款365949元违背交易习惯；高红涛提供的无房证明是郏县郏县房管部门2014年出具，证明力已经失效。2.法律适用错误。高红涛提供的收据显示其在2013年已经付款购房，华丰园开发公司代收了维修基金，缴纳了2014年的物业费用。但华丰园开发公司、高红涛在长达3年内不办理合同备案、过户，自身存在重大过错，一审未考虑高红涛该重大过错有失偏颇。
高红涛辩称，1、高红涛已经支付了全部房款，华丰园开发公司开具了收据。2、高红涛与华丰园公司之间签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，应当认定为合法有效。3、高红涛已经提交了无房证明，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
华丰园开发公司述称，同意高红涛的答辩意见。
牛学民提交书面意见述称，同意华丰园公司的答辩意见，请人民法院依法判决。
高红涛向一审法院提出诉讼请求：1、判令立即停止对位于郏县郏宝路口西北角（华丰国际）B座1单元16层03（西南户）房屋的强制执行；2、常高雅承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实:常高雅与华丰园开发公司、牛学民民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年4月22日作出（2014）平民初字第155号民事判决，该判决内容为：一、华丰园开发公司于判决生效后十日内偿还常高雅借款本金2000万元及利息（其中500万元借款利息自2014年7月17日起计算，1500万元借款利息自2014年10月1日起计算，利息均按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率四倍计算至2000万元借款本息清偿完毕之日止）；二、牛学民对上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回常高雅的其他诉讼请求。该判决书生效后，常高雅向一审法院提出申请，一审法院于2015年5月19日作出（2014）平民初字第155号裁定，对华丰园开发公司位于郏县郏宝路口西北角（华丰国际）的房产（房权证号：郏房2013010763-13-**）予以查封。对华丰园开发公司开发的位于郏县郏宝路口西北角(华丰国际)的房产A座东二单元01（西北户）12楼、16楼、21楼、29楼；东二单元02（西南户）19楼、27楼、29楼；东二单元03（东南户）9楼、12楼；东二单元04（东北户）7楼、9楼、16楼、17楼、20楼、22楼、23楼、26楼、29楼；东一单元01（东北户）7楼、19楼；东一单元02（东南户）7楼、8楼、12楼、13楼、25楼；东一单元03（西南户）7楼、13楼、19楼、21楼、23楼、29楼；东一单元04（西北户）7楼、16楼、19楼、21楼、25楼、29楼。3、华丰国际广场B－1座东一单元01（东北户）6楼、20楼、28楼、29楼、30楼、31楼；东一单元02（东南户）8楼、9楼、10楼、13楼、21楼、25楼、27楼、29楼、31楼、32楼；东一单元03（西南户）11楼、14楼、15楼、16楼、17楼、26楼、28楼、30楼、32楼；东一单元04（西北户）12楼、13楼、14楼、18楼、24楼、30楼、31楼、32楼共计七十套商品房予以查封。
被查封房屋含高红涛异议中的B座1单元16层03（西南户）房屋，高红涛以案外人的身份对该执行裁定提出异议。一审法院经审查后于2016年3月23日作出（2016）豫04执异9号执行裁定，驳回高红涛等56人的异议。高红涛提起本案诉讼。诉讼中高红涛向本院提交其与华丰园开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，出卖人：平顶山华丰园房地产开发有限公司，买受人：高红涛。合同内容：高红涛购买华丰国际广场B座1单元16层1603（西南户）房屋一套。房屋面积为122.48平方米，单价2987.83元/平方米，总金额365949元。合同自签订之日起生效，双方还约定了其他合同事宜。华丰园开发公司于2013年4月20日向高红涛出具收到购房款365949元的收据一份，于2014年1月1日向高红涛出具收到7908元公共维修资金专项费用收据一份，2014年1月1日，物业公司给高红涛出具1597元2014年物业及垃圾处置费一份。该房屋高红涛现已装修入住。
高红涛向本院提交郏县房产管理局出具的无房证明一份，证明高红涛除本案所涉房产外，名下无其他房产。
另查明，平顶山市华丰园房地产开发有限公司在2012年2月6日变更企业名称为平顶山华丰园集团房地产开发有限公司。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉案件，争议焦点是高红涛就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。高红涛对一审法院（2014）平民初字第155号裁定提出异议后，因不服一审法院（2016）豫04执异9号执行裁定，以案外人提起本案诉讼。依据上述法律规定，高红涛具备诉讼主体资格。常高雅辩称高红涛不具备本案主体资格，不予采纳。
《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。高红涛与华丰园开发公司签订的《房屋买卖合同》内容明确，是双方当事人真实意思表示，应为有效。高红涛在2013年4月20日前已将总房款全部交付给华丰园开发公司系事实。高红涛与华丰园开发公司之间买卖行为已经发生且已实际履行，双方买卖关系成立，应为有效。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（以下简称民诉法解释）第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。执行异议复议规定第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。高红涛交纳了本案房屋的全部购房款，对本案房屋已经使用，且提供了房产管理部门出具的无房证明。结合上述规定，高红涛在本案执行标的上的权利能够排除执行。
民诉法解释第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。本案高红涛提交的证据足以证明其对本案执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，常高雅以高红涛与华丰园开发公司虽然签订了房屋买卖合同，但房产的物权尚未发生改变，该房产仍归属于华丰园开发公司，要求继续执行涉案房屋的辩解理由，不予采纳。综上，一审法院依照物权法第十五条、民事诉讼法第一百五十二条、第二百二十七条、执行异议复议规定第二十九条、民诉法解释第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决：不得执行本案执行标的，即：华丰园开发公司开发的华丰国际广场B座1单元16层03（西南户）房屋。案件受理费100元，由常高雅负担。
本院查明事实除与一审法院相同之外，另查明：高红涛在二审中向法庭提交的郏县房产管理局于2017年6月19日出具的证明显示，高红涛及配偶刘志红，未成年子女高睿名下均无其它住房。
本院认为，根据执行异议复议规定第二十九条的规定，购房者对登记在被执行的房地产开发公司名下的商品房提出异议，需满足三个条件，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。而本案中，高红涛、华丰园开发公司签订了书面的《商品房买卖合同》，该合同虽未显示签订时间，但在该份合同中约定的交房时间为2013年12月31日，应据此认定合同签订的时间在2013年12月31日之前，故对常高雅关于涉案合同签订时间无法确定在法院查封之前的上诉理由，本院不予采信。关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋这一条件，高红涛在二审中向法庭提交的郏县房产管理局于2017年6月19日出具的证明显示，高红涛及配偶刘志红，未成年子女高睿名下均无其它住房，可以证明高红涛在户籍所在地无其他住房，常高雅该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十这一条件，高红涛提供的华丰园开发公司于2013年4月20日出具的收据显示，高红涛已经缴纳了全部房款365949元，华丰园开发公司对此予以认可，常高雅上诉要求提供大额现金转账凭证、取款凭证于法无据，本院不予支持。关于涉案房屋长期未办理合同备案和过户，常高雅未举证证明高红涛存在过错，且与本案相关的70套房屋均未进行合同备案和过户，无法认定高红涛对此具有过错，一审法院适用执行异议复议规定第二十九条并无不当。
综上所述，常高雅的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由常高雅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关晓海
审 判 员 梁培栋
代理审判员 郑 征
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 谢步步