＼n山东省寿光市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）寿民初字第4139号＼n原告毕玉亭。＼n委托代理人李德均，山东××律师事务所律师。＼n被告寿光中南房地产开发有限公司。＼n原告毕玉亭诉被告寿光中南房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2013年9月12日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毕玉亭的委托代理人李德均、被告寿光中南房地产开发有限公司的委托代理人孙福田、颜婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告毕玉亭诉称，2011年6月，原告与被告签订合同，购买被告开发的“中南世纪城”项目中的C3-2-1002楼房，并按约定支付了购房款及相关费用。根据合同约定，被告应于2013年3月31日交房，因未能通过验收，被告没有如期交付房屋。后被告出具证明，至2013年6月30日未取得《建设工程竣工验收备案表》时，原告可以解除合同，并按照约定承担责任。至2013年6月30日，被告未按照合同达到约定条件，原告于2013年7月18日通知被告解除合同，但被告拒不返还原告购房款及相关损失、费用。请求依法判令被告立即返还原告购房款及违约金、损失等共计553767元，并承担诉讼费用。＼n被告寿光中南房地产开发有限公司辩称，原告购买的房屋于2013年5月15日通过验收，原告主张退房不符合合同约定。退一步讲，即便合同解除，根据合同约定，逾期交房90日后原告向被告发出书面通知，被告应承担全部房屋已付款1%的违约金，并在收到书面通知30天内退还全部已付款，故对于2013年7月18日前原告发出解除合同通知及之后30天期间损失应按照合同约定进行确定，即被告承担已付房款1%的违约金。对于2013年8月19日后的原告损失按照银行同期借款利率计算至起诉之日。另外，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，工程竣工验收系指建设、设计、施工、监理等四家单位验收合格，而只到行政管理机关办理备案。2002年11月1日《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》中，明确取消了行政部门的竣工验收。2004年5月19日，国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将综合验收已取消。＼n经审理查明，2011年6月，原、被告签订商品房预售合同、附件及补充协议，约定原告购买被告开发的中南世纪城项目中C3号楼2单元1002号房，该房屋预测建筑面积为118.99平方米，单价4330.1元，总价款为515239元，原告采取贷款方式付款。双方约定被告应当在2013年3月31日前向原告交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件。（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程分户验收表。同时约定若逾期交房超过90日，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%向原告支付违约金。合同并约定其他事项。同日，原告支付购房首付款155239元。同时，原告向中国农业银行申请贷款360000元，双方约定年利率为8.46%，期限为20年，原告于同年7月5日向潍坊市住房置业担保有限公司缴纳担保费10800元。2011年12月30日，原告收到贷款360000元，并交付给被告，后原告采取等额本息还款的方式逐月还款。＼n同时查明，2011年7月4日，原告向寿光市地方税务局缴纳契税7728元。同年9月9日、9月23日，原告分别向寿光市房地产管理局缴纳登记费80元、80元。＼n另查明，原、被告签订合同后，被告未在约定的2013年3月31日前交付商品房。2013年5月5日，被告为原告出具交房延期证明，主要内容为：中南世纪城项目C3#楼工程现因未通过建筑工程竣工验收，所以未取得《建设工程竣工验收备案表》，导致业主无法按照原合同约定时间进行收房验房；被告承诺若在逾期交房90日（2013年6月30日）内办理完毕《建设工程竣工验收备案表》的，承担相应的延期交房违约责任；90日（2013年6月30日）后办理完毕《建设工程竣工验收备案表》的，可按合同约定退房并承担相应违约责任。后被告未如期取得该《备案表》。同年7月14日，原告委托山东舜达律师事务所向被告发出律师函，要求解除购房合同，被告并退还房款，支付违约金及损失。双方形成纠纷。＼n上述事实，有原告提供的原、被告签订的商品房买卖合同、附件及补充协议、被告出具的收款收据、寿光市地方税务局出具的税收通用完税证、潍坊市住房置业担保有限公司出具的通用机打发票、寿光市房地产管理局出具的非税收入收款收据、中国农业银行出具的个人借款凭证、快递单据、山东舜达律师事务所律师函、被告出具的交房延期证明、寿光市工商管理局出具的私营公司设立登记情况表及当事人陈述记录在案为证。＼n本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同、附件及补充协议系双方真实意思表示，系合法有效合同。原告主张双方签订合同后，按约交纳了房款、担保费、契税，并办理了贷款，其提供收款收据、税收通用完税证、通用机打发票、非税收入收款收据、个人借款凭证证实，被告无异议，本院予以确认。原告主张被告未按约在2013年3月31日前交付房屋，并提供交房延期证明证实，被告辩称该证明是业主强迫被告出具，原告不认可，被告未提供证据证实，对该交房延期证明本院予以采信，可以确认被告未按约定日期交房。原告主张2013年7月发函给被告，通知解除合同，其提供快递单及律师函证实，被告认可收到该函，但辩称原告购买的商品房已于2013年5月15日通过验收，并于同年6月30日通知原告前来交付房屋，交付过程中为原告出具了验收合格记录，但原告拒绝收房，被告提供单位工程质量验收记录表的照片打印件证实，因被告出具的交房延期证明中承诺于2013年6月30日前办理完毕《建设工程竣工验收备案表》，其提供的工程质量验收记录表，与此不一致，故被告抗辩意见本院不予采纳。被告未按期取得《备案表》，原告于2013年7月发出解除合同的通知，符合双方约定，被告收到原告通知时，双方合同解除。合同解除后，被告应按约退回房款，并承担违约责任。双方约定按全部购房款的1%支付违约金，原告支付购房款共515239元，故违约金应为5152.39元，原告主张被告应每日按全部应付款的万分之五支付违约金，不符合双方约定，本院不予支持。原告主张被告除支付违约金外，还应支付因合同解除而产生的损失，即登记费160元、担保费10800元及贷款利息。该部分系原告的实际损失。因违约金低于被告的实际损失，故原告要求被告支付违约金外再支付其他损失，符合法律规定，但应以其实际损失为限。原告主张的损失数额为38528元（553767元－515239元），低于登记费、担保费与原告实际支付的利息之和（利息为按贷款本金360000元，年利息8.46%，自2011年12月30日计算至本判决生效之日），故原告的主张损失数额本院予以确认。原告主张因被告逾期交付房屋，应向原告支付同类房屋的租金，因双方合同解除，该主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：＼n被告寿光中南房地产开发有限公司于本判决生效之日后十日内返还原告毕玉亭购房款515239元，赔偿经济损失38528元。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费9338元，由被告负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。＼n审判长李学锋＼n审判员李永惠＼n审判员李美欣＼n二〇一三年十二月十日＼n书记员刘晓燕