安徽省广德县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1822民初2467号
原告:胡弢，男，1987年7月20日生，汉族，居民，住安徽省广德县。
原告：陈婕，女，1990年1月23日生，汉族，居民，住址同上。
委托代理人：涂中良，安徽华睿律师事务所律师。
委托代理人：许庆仁，安徽华睿律师事务所律师。
被告：广德广盛达置业有限公司，住所地：安徽省广德县桃州镇广宁路。统一社会信用代码913418226989595464
法定代表人：钱金海，该公司经理。
委托代理人：毛凌霞，安徽大旗律师事务所律师。
委托代理人：黄大为，安徽大旗律师事务所律师。
原告胡弢、陈婕诉被告广德广盛达置业有限公司（以下简称：“广盛达公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案受理后，依法由审判员汪旭东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人许庆仁、被告委托代理人毛凌霞、黄大为到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
胡弢、陈婕诉称：2013年3月12日，原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定，被告以620000元的价格将位于广德县桃州镇××路卡××楼××单元××室的商品房出卖给原告，合同签订后，原告依约支付了全部购房款。同时，该合同第十六条约定被告应于2015年3月31日前，取得土地、房地产权证或商品房初始登记证并交付给原告，如被告不能在约定期限交付上述证件的，若原告不退房，被告应自约定日期至实际交付上述证件之日止，按日向原告支付已交付购房款万分之三的违约金。被告于2015年11月5日才将土地使用证办理并交付原告，被告的行为已构成违约。现请求判令被告因逾期交付房地产权证或商品房初始登记证，向原告支付违约金40548元；判令被告承担本案诉讼费用。
广盛达公司辩称：一、逾期办证出卖人承担违约责任的前提条件是出卖人须有过错，本案不适用于无过错责任，逾期仅仅是承担违约责任的其中一个要件，还应满足“因出卖人的责任”造成逾期才应承担违约责任。二、逾期办证并非被告的原因，案涉房屋2014年9月2日即已竣工验收，但10KV进线电源建设迟延，导致无法如期进行综合验收。10KV高压供电线路属政府配套建设，直至2014年8月7日县城市建设指挥部才协调启动施工。导致案涉《商品房买卖合同》约定的期限内无法办理商品房初始登记证或房地产权证。三、办证期限应扣除办证机关的办证时间，但是办证流程和时间并非被告所能控制，应扣除办证机关的正常办证时间。广德县房管局因电脑系统升级导致办证时间迟延的时间更不应计入。四、原告诉请没有事实依据，因原告诉请的是逾期办理相关产权证，如是办理商品房初始登记证，双方买卖合同第16条约定，原告委托被告办理转移登记。如此，被告既是交付商品房初始登记证权利人，又是接受商品房初始登记证义务人，两种身份合二为一。因双方合同中未约定交付时间及违约办法。故无论原告主张那种诉讼请求均缺乏事实依据。五、原告主张违约金过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以适当减少。六、涉案房产为原告按揭贷款购买，已经抵押给银行，原告已经不能就该房产进行融资担保等行为，是否办理房产登记，未对其造成实际影响。综上，被告逾期办证的因素乃不可抗力，属于免责事由，被告不应对此承担责任。请求法院根据被告本身并无过错、合同履行情况以及原告并未发生实际损失等因素，依法驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明：2013年3月12日，原、被告签订了一份《广德县商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告位于广德县桃州镇××路卡××楼××单元××室，建筑面积为131.35平方米，房屋价款为620000元。该《广德县商品房买卖合同》第十六条约定“关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》或商品房初始登记证。出卖人承诺于2015年3月31日前，取得前款规定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付《房地产权证》或商品房初始登记证，双方同意按照下列约定处理；１、约定日期起90日内，出卖人交付《房地产权证》或商品房初始登记证的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；２、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付《房地产权证》或商品房初始登记证，双方同意下列第1、2项处理：（1）买受人退房，……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付《房地产权证》或商品房初始登记证之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，……”。签订合同后，原告支付首付款328000元，余款通过银行办理按揭支付。原告购买的商品房于2015年10月29日进行了房地产权登记。
另查明：2014年7月30日，广德县城市建设指挥部办公室组织召开卡地亚花园、琥珀新天城进线工程建设协调会，就解决项目供电问题形成相关会议纪要。
上述事实，有原告向法庭提举的商品房买卖合同、购房发票，被告向法庭提举的工程竣工验收报告、会议纪要、告知函、广德县住房和城乡建设委员会证明、综合验收备案意见表、广德县房地产管理局证明，以及原、被告双方代理人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为：一、本案案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条，约定广盛达公司取得的“土地、《房地产权证》或商品房初始登记证”，系指向初始登记在广盛达公司名下的房地产权证书，而非转移登记至原告名下的房地产权证。二、原告系按揭贷款购房，依据双方合同约定，应由其委托广盛达公司代为办理房屋权属证书，在此情形下，广盛达公司不负有向原告交付案涉商品房初始登记证的义务。三、广盛达公司取得案涉商品房初始登记证，系其代表原告办理房屋权属登记的必要前提。从原告的诉讼请求及合同依据来看，其在本案中主张的逾期交付初始登记证违约责任，该“逾期交付”的含义应认定为包括逾期取得。四、广盛达公司逾期取得商品房初始登记证，虽客观上存在政府配套10KV进线工程滞后致项目综合验收延迟等情况，但10KV进线工程应属于广盛达公司进行案涉项目建设时即已知晓且需统筹协调完成的工程，故不构成不可抗力，究其性质应界定为出卖人因第三人原因造成违约，依法广盛达公司仍应向原告承担违约责任。五、原告在本案中未举证证明其因案涉违约行为实际受有财产损失，且鉴于广盛达公司系因政府配套设施工程迟延致使违约，其主观上并无恶意，客观上确有自身难以克服的困难，故本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金数额为3000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告广德广盛达置业有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告胡弢、陈婕逾期取得房地产权证或商品房初始登记证违约金3000元。
二、驳回原告胡弢、陈婕其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费810元，减半收取405元，由被告广德广盛达置业有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审判员 汪旭东
二〇一七年六月一日
书记员 傅 婧
附适用法律条款：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。
……
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
2、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。