重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
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(2015)沙法民初字第06562号
原告（反诉被告）周建发，男，1976年12月23日出生，汉族，无固定职业，住重庆市大渡口区。
委托代理人刘四海，重庆公鸣律师事务所律师。
被告（反诉原告）冯骏,男，1980年12月12日出生，汉族，个体工商经营户，住四川省南部县。
委托代理人陈玲，重庆中钦律师事务所律师。
委托代理人蒋雪，重庆中钦律师事务所律师。
原告周建发与被告冯骏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，被告冯骏在举证期限届满之前提起反诉，本院依法合并审理。本案依法由审判员李勤独任审理，适用简易程序并于2015年7月2日、8月5日、2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周建发及其委托代理人刘四海，被告（反诉原告）冯骏及其委托代理人陈玲、蒋雪到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解4个月。本案现已审理终结。
原告周建发诉称，2013年5月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于沙坪坝区正街***号商铺，租赁面积75平方米，租赁期限从2013年5月1日起至2017年4月30日止，房屋租金24000元/月，每季度支付一次。合同签订后，原告及时将房屋交付被告占有使用，但被告从2014年8月1日起即开始拖欠租金至今。被告的行为严重违反了合同约定，损害了原告的合法权益，根据《房屋租赁合同》第3条第1款的约定，原告有权解除合同。现原告请求判令：1、解除原、被告双方于2013年5月4日签订的《房屋租赁合同》，并由被告立即将重庆市沙坪坝区沙坪坝正街***号房屋返还原告。2、被告按24000元/月的标准支付原告从2014年8月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的房屋租金。3、被告按24000元/月的标准支付原告从《房屋租赁合同》解除之日其至被告实际返还房屋之日止的房屋占用费。
被告冯骏辩称，从2015年2月至今，被告未支付租金属实。未支付的原因是因为2014年7月7日讼争门面房屋发生了漏水，导致被告产生装修损失和停业。原告为此与产权人林成功协商、诉讼均未能解决问题。原、被告为房屋租金和漏水赔偿事宜多次协商，双方一致同意房屋租金变更为20000元/月，并扣除了停业期间相应租金36000元。原告亦同意被告暂不支付2015年2月起停业期间的租金。被告遂于2015年1月21日，实际支付了原告2014年8月至2015年1月期间租金84000元。被告认为，被告不存在恶意拖欠租金的违约行为，且在原告未能解决完毕漏水赔偿事宜之前，被告享有不安抗辩权和先履行抗辩权。原告要求解除合同的条件尚不成就，双方应按照变更后的租金标准继续履行租赁合同。不同意原告的诉讼请求。
反诉原告冯骏诉称，涉案商铺系反诉被告转租给反诉原告，反诉原告为此还支付了反诉被告转让费150000元。反诉被告承租商铺后，投入大量资金进行装修和购置设施设备，用于经营“你好漂亮”理发店，经营状况良好。反诉原告一直积极履行合同义务，按期交纳房屋租金。2014年7月7日，涉案商铺因年久失修，管道漏水，造成商铺内污水横流、臭气熏天，吊顶、墙纸、地板被水浸泡后严重损坏，反诉原告因此不得不停业进行维修和重新装修。反诉原告多次与反诉被告及房屋产权人林成功协商赔偿事宜未果。反诉被告与林成功之间的房屋租赁合同纠纷亦久拖未决。原告为此与产权人林成功协商、诉讼均未能解决问题。原、被告为房屋租金和漏水赔偿事宜多次协商，双方一致同意房屋租金变更为20000元/月，原告亦同意被告暂不支付2015年2月起停业期间的租金。反诉原告认为，出租人对租赁物依法负有维修义务。涉案商铺发生漏水后，反诉原告为此产生的修缮费用应由反诉被告承担。此外，从2014年7月7日至8月29日房屋修缮期间，反诉原告因停业产生的经济损失与反诉被告未尽到维修义务有直接因果关系，也应由反诉被告承担。现请求判令：1、反诉被告继续履行房屋租赁合同，房屋租金按20000元/月计算。2、反诉被告赔偿反诉原告装修损失37000元，2014年7月7日至8月30日期间停业经济损失138000元，共计175000元。3、反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告周建发辩称，反诉原告已有长达11个月的时间未交纳租金，其行为已构成根本违约。2014年7月7日涉案商铺漏水后，在房屋产权人林成功拒绝履行修缮义务的情况下，反诉被告积极尽到了修缮义务，于2014年7月29日出资将漏水管道更换完毕，保证了反诉原告对商铺的正常使用。（2014）沙法民初字第08526号民事判决书对上述事实进行了确认，因此，商铺漏水的根本责任在于房屋产权人林成功怠于履行修缮义务。该判决同时还确认，因漏水需要重新装饰装修房屋而停业的期限为从2014年7月7日起至8月30日止。在该期间内，反诉被告有权不支付租金给林成功。反诉原告有权不交租金的期限不应超出此一时间段，否则构成违约。即便反诉原告因商铺漏水产生损失，在双方协商不成的情况下，反诉原告也应通过诉讼解决，无权拒交租金。此外，双方虽曾就租金的标准进行过协商，但并未约定变更为20000元/月。不同意反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年5月2日，周建发与案外人林成功签订《租赁合同》一份，约定：周建发承租林成功所有的位于沙坪坝区沙坪坝正街***号商铺，租赁期限为2013年5月1日起至2017年4月30日止等。同日，周建发与林成功签订《补充协议》一份，约定允许周建发将承租房屋转租给第三方等。
2013年5月4日，周建发（甲方）与冯骏（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方部分门面，租赁地址沙坪坝区正街***号，面积约为75平方米，租赁期限从2013年5月1日至2017年4月30日止。合同第三条约定：租金支付及保证金：1、2013年5月1日至2014年4月30日，按每半年支付一次，以后三年按每季度支付一次，每月租金为24000元，以后提前15日交一次租金。宽限期为5天，如超过5天，本合同自动终止，甲方有权收回门面，一切损失由乙方承担。2、保证金：乙方自愿交纳给甲方保证金24000元，合同到期时，甲方原额无息退还给乙方。第五条约定，甲方在协议期限内不得收回门面，甲方如违约收门面，应赔偿乙方所有装修损失费用。
合同签订后，周建发用砌墙的方式将沙坪坝区沙坪坝正街***号商铺隔离为两间房屋，并将该两间房屋中，正对房屋临街大门右手边的一间交付给冯骏经营“你好漂亮”理发店，面积为65平方米。
2014年7月7日，因商铺内排污管道漏水，导致理发店内积水，店内吊顶、墙纸、地板损坏。重庆市沙坪坝区分局沙坪坝派出所民警出警到现场查看，发现情况属实。冯骏进行拍照取证。2014年7月7日、7月8日，周建发主动与林成功电话联系。2014年7月24日，周建发与案外人汤海签订《维修下水管协议》一份，约定更换“你好漂亮”理发店内顶部的管道，维修费为10000元。汤海进场施工至2014年7月29日，周建发支付了全部维修费。
2014年8月9日，冯骏与汤海签订《装修协议》。协议约定，装修明细费用为电工、线路改造、吊顶、做漆、拆除墙纸地板、墙面找平、防潮墙纸、木地板共计37000元。协议签订后，汤海入场施工至2014年8月31日完工。冯骏支付了全部装修费用。
2015年1月21日，周建发向冯骏出具《收条》一份，载明：“今收到冯骏交来2014年8月至12月以及2015年1月份共计6个月部份租金壹拾贰万元。（因2014年7月7日至8月30日因屋顶排污下水管漏水停业减除叁万陆千元整，实付人民币捌万肆仟元整。）”
另查明，2014年9月2日，林成功向本院提起诉讼，要求解除与周建发签订的《租赁合同》，并要求周建发支付租金60000元。2014年12月1日，本院作出（2014）沙法民初字第08207号民事判决书，判决：一、被告周建发于本判决发生法律效力后立即给付原告林成功2014年8月31日至2014年10月31日期间的房屋租金23835.85元。二、驳回原告林成功的其他诉讼请求。林成功不服判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2015年8月18日，重庆市第一中级人民法院作出（2015）渝一中法民终字第01229号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
还查明，2014年9月15日，周建发向本院提起诉讼，要求林成功赔偿因漏水产生的维修费用10000元、次承租人重新装修损失20000元、次承租人停业损失30000元以及租金损失40000元，合计100000元。2014年12月1日，本院作出（2014）沙法民初字第08526号民事判决书，判决：一、被告林成功于本判决发生法律效力后立即赔偿原告周建发维修费10000元。二、驳回原告周建发的其他诉讼请求。林成功不服判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2015年7月31日，重庆市第一中级人民法院作出（2015）渝一中法民终字第01228号民事裁定书，裁定：准许上诉人林成功撤回上诉。
又查明，2015年5月15日，林成功再次向本院提起诉讼，请求确认其与周建发签订的《租赁合同》已于2015年2月5日解除，并判令周建发立即交还承租房屋；请求判令周建发按照20000元/月的标准支付自2014年9月1日起至2015年2月4日止欠付的租金，并自2015年2月5日起按照租金标准支付房屋占用使用费至实际交还承租房屋时止。2015年10月10日，本院作出(2015)沙法民初字第05370号民事判决书，判决：一、确认原告林成功与被告周建发签订的《租赁合同》于2015年2月6日解除。二、被告周建发在本判决发生法律效力后十日内将重庆市沙坪坝区沙坪坝正街***号的房屋返还给原告林成功。三、被告周建发于本判决发生法律效力后立即支付原告林成功自2014年11月1日起至2015年2月5日止的租金63287.65元；参照20000元/月支付自2015年2月6日起至2015年4月30日的房屋占用费；并参照40000元/月支付自2015年5月1日至房屋返还之日止的房屋占用费。四、驳回原告林成功其他诉讼请求。周建发不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，2016年4月21日，重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01民终76号民事裁定书，裁定：准许上诉人周建发撤回上诉。
现周建发向本院提起诉讼，要求判如所请。冯骏在举证期限届满之前提起反诉，本院依法合并审理。周建发认为，《房屋租赁合同》中并未约定同意冯骏装修涉案房屋，实际履行合同过程中，冯骏装修房屋也未征得其同意。冯骏举示的《装修协议》约定的装修范围超出了因漏水造成的损坏范围，且协议约定的装修费是否合理也无法确认。冯骏则坚持认为，周建发明知冯骏承租房屋是用于经营理发店，且合同履行期间，冯骏多次装修承租房屋，周建发均未提出异议，《房屋租赁合同》中第五条的约定足以证明周建发同意冯骏装修涉案房屋。审理中，冯骏申请对涉案房屋因2014年7月7日漏水产生的修复费用进行评估。2015年8月5日，本院委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司对冯骏申请事项进行司法评估。2015年9月22日，重庆同诚房地产土地资产评估有限公司因不具备鉴定资质，退回了评估委托。2015年9月30日，本院再次委托重庆金翰资产评估土地房地产估价有限公司进行评估。2015年11月17日，重庆金翰资产评估土地房地产估价有限公司认为缺少必要的评估要素，退回了鉴定委托。2016年1月30日，本院又委托重庆平正保险公估有限公司进行评估。2016年3月8日，重庆平正保险公估有限公司作出平正司法鉴定中心【2016】鉴字第0002号价格鉴定（认证）报告书，鉴定结论为：价格鉴定标的沙坪坝正街***号商铺室内因漏水产生的修复费用，在价格鉴定基准日鉴定修复费用为
27820元。冯骏为此产生鉴定费5000元。
上述事实，有周建发举示的《房屋租赁合同》、《补充协议》、（2014）沙法民初字第08207号民事判决书、（2014）沙法民初字第08526号民事判决书、（2015）渝一中法民终字第01229号民事判决书、（2015）渝一中法民终字第01228号民事裁定书，冯骏举示的《房屋租赁合同》、照片、（2014）沙法民初字第08207号民事判决书、（2014）沙法民初字第08526号民事判决书、《收条》、《装修协议》、平正司法鉴定中心【2016】鉴字第0002号价格鉴定（认证）报告书、发票联以及双方当事人的陈述等在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证并经本院审查，可以认定。
本院认为，周建发、冯骏签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，且周建发系经出租人同意转租，且系有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，2014年7月7日，涉案商铺内发生了排污管道漏水，导致店内积水，店内吊顶、墙纸、地板损坏。漏水发生后，周建发虽对店内管道进行了更换，但未修复店内受损部位。冯骏为避免扩大损失，自行对店内受损部位进行维修和装修。至2014年8月31日冯骏修复完成，冯骏在此期间内不能使用租赁物，冯骏不应支付2014年7月7日至8月30日的租金。但冯骏享有的此一先履行抗辩权效力仅持续至租赁房屋维修完成之日止。冯骏不按约支付周建发该时间段以后的租金，没有约定的或者法定的抗辩理由，属违约行为，应承担违约责任。
关于双方是否变更了租金标准的问题。冯骏主张双方变更了租金标准，依据在于周建发于2015年1月21日向其出具的《收条》。审查该份《收条》的具体内容，周建发明确载明其收到冯骏2014年8月至2015年1月期间的租金仅为该时间段内的部份租金，而非全部租金，因此，不能证明冯骏关于双方变更了租金标准的主张。故本院对冯骏的此一主张不予采信。故，冯骏亦未全部支付周建发2014年8月至2015年1月期间的租金。
周建发、冯骏在合同中约定，租赁期限从2013年5月1日至2017年4月30日止，其中2014年5月1日至2017年4月30日期间，租金每季度提前15日支付一次，宽限期5天，如超过5天，合同自动终止，甲方有权收回门面。现冯骏未提前15日支付周建发2014年8月至2015年1月期间的全部租金，以及2015年2月起的租金，早已超过合同约定的5天宽限时间。现周建发以此为由，要求解除双方于2013年5月4日签订的《房屋租赁合同》，并要求冯骏返还租赁商铺，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对冯骏要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。
周建发要求冯骏按24000元/月的标准支付其从2014年8月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的房屋租金，符合法律规定，本院予以支持。因周建发、冯骏在2015年1月21日支付、收取租金的过程中已对扣除2014年7月7日至8月30日期间租金的标准达成一致意见，则冯骏还应支付周建发2014年8月至2015年1月期间的租金为24000元（24000元/月*6个月-36000元-84000元）。
周建发要求冯骏支付合同解除之日后的房屋占用费，缺乏法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由承租人负担。涉案商铺漏水后，周建发未履行维修义务，冯骏自行维修，维修费用应由周建发负担。冯骏要求周建发赔偿其装修损失37000元，双方对损失的金额产生争议，本院依据司法鉴定结论确定冯骏因涉案商铺漏水产生的维修费用为27820元。冯骏要求周建发赔偿2014年7月7日至8月30日期间停业经济损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：
一、原告周建发与被告冯骏于2013年5月4日签订的《房屋租赁合同》自本判决发生法律效力之日解除。
二、限被告冯骏于本判决发生法律效力后3日内将位于重庆市沙坪坝区沙坪坝正街***号商铺中，正对房屋临街大门右手边，面积为65平方米的房屋腾空并返还原告周建发。
三、限被告冯骏于本判决发生法律效力后3日内支付周建发2014年8月至2015年1月期间的租金24000元，并按照24000元/月的标准支付其从2015年2月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的房屋租金。
四、驳回原告周建发的其他诉讼请求。
五、限反诉被告周建发于本判决发生法律效力后3日内赔偿反诉原告冯骏维修费用27820元。
六、驳回反诉原告冯骏的其他诉讼请求。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4360元（原告已预交2180元），减半交纳2180元，由被告冯骏负担。此款限被告冯骏于本判决发生法律效力后3日内给付原告周建发。反诉案件受理费3800元（反诉原告已预交1900元），减半交纳1900元，鉴定费5000元，合计6900元，由反诉被告周建发负担5250元，此款现反诉被告周建发于本判决发生法律效力后3日内给付反诉原告冯骏。其余1650元由反诉原告冯骏自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判员 李 勤
二〇一六年七月二十九日
书记员 张玲玲