浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第116号
上诉人（原审被告）：周友娥。
委托代理人：卢新才。
被上诉人（原审原告）：建德市土地收购储备中心。
法定代表人：王光华。
委托代理人：邵鸣。
上诉人周友娥因与被上诉人建德市土地收购储备中心（以下简称土地储备中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2012）杭建民初字第588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年5月18日，土地储备中心委托杭州佳联资产拍卖有限公司将旗下的商城宾馆进行公开拍租，拍租时间为2010年5月26日。拍租当日，参与拍租人员签字确认了《拍租规则》、《拍租特别规定》、《拍租特别说明》、《紧急通知》。其中《拍租特别说明》载明拍租期限为六年，租赁起始日以《商城宾馆租赁合同》签订的时间为准，以可移交房屋之日计租期；商城宾馆经营财产状况，以拍租展示时的现状为准；承租人的权利义务以《商城宾馆租赁合同》为准。《紧急通知》载明商城宾馆拍租后，有关宾馆经营所需的证照因原新亚宾馆已停业注销，需由承租人自行向有关部门重新申请办理。经公开拍租，周友娥以年租金516000元的价格拍到租赁标的物。5月27日，土地储备中心与周友娥签订了《租赁合同》一份。合同约定“租赁期限为2010年6月1日至2016年5月31日，年租金为516000元，按照先付租金后使用的原则，每年的6月1日、12月31日前分别缴纳年租金的50%。承租人在签订租赁合同时缴纳履约保证金50000元，作为承租人租赁经营期间履约保证金（租赁经营期限届满后不计利息退还给承租人，如有违约则不予退还）。另约定未按时足额支付租金的，逾期金额按每日万分之五支付滞纳金。逾期30日内仍不支付租金的，出租方有权解除合同，没收租赁合同保证金。”合同签订后，2010年6月1日，周友娥支付了半年租金及合同财产保证金合计人民币308000元。按合同约定，周友娥应于2010年12月31日前支付租金258000元，但周友娥未能按时缴纳。土地储备中心遂于2010年12月15日、2011年6月15日书面通知周友娥，周友娥于2011年12月12日支付了租金人民币100000元，对其余应交款项仍未及时缴纳。为此，土地储备中心于2012年5月22日向原审法院提起诉讼，请求：1、判令解除土地储备中心与周友娥之间签订的商城宾馆租赁合同。2、判令周友娥立即支付房屋租金674000元及滞纳金121079元（租金计算至2012年5月31日，2012年6月1日至判决确定之日止的租金按月租金43000元另行计付；滞纳金计算至2012年5月21日，2012年5月22日至判决确定给付之日止的滞纳金按应缴租金总额的日万分之五另行计付）。
审理过程中，土地储备中心变更诉讼请求为：1、判令解除土地储备中心与周友娥之间签订的商城宾馆租赁合同，并判令周友娥立即腾退座落于建德市新安江街道新安路88号房屋。2、判令周友娥立即支付房屋租金人民币674000元及滞纳金121079元（租金计算至2012年5月31日，2012年6月1日至房屋腾退之日的租金按月租金43000元另行计付；滞纳金计算至2012年5月21日，2012年5月22日至实际付款之日止的滞纳金按应缴租金总额的日万分之五另行计付）。
原审法院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同的承租人应当按照约定的期限和数额支付租金。本案中，土地储备中心与周友娥签订的房屋租赁合同，系各方当事人的真实意思表示，合法有效，周友娥未按照合同约定及时向土地储备中心支付租金，构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。鉴于周友娥多期租金未能按期支付，现土地储备中心要求按合同约定解除租赁合同、要求周友娥腾退房屋，并支付合同解除前的租金之诉请，符合法律规定，原审法院予以支持。土地储备中心要求按合同的约定没收履约保证金50000元并要求周友娥支付逾期支付逾期付款滞纳金，虽履约合同保证金与逾期付款滞纳金在性质上均属合同约定的违约责任承担方式，但两者并不重复，也不违反法律规定，故对土地储备中心的该项诉请，原审法院予以支持。周友娥提出土地储备中心委托拍租的系商城宾馆的经营权，因拍租时无相关证照，故对办证期间的租金应予核减以及商城宾馆移交时诸多财产损坏，不能正常经营，要求核减相关租金之抗辩意见，经查，《拍租特别说明》载明租赁起始日以《商城宾馆租赁合同》签订的时间为准，商城宾馆经营财产状况，以拍租展示时的现状为准；《紧急通知》载明商城宾馆拍租后，有关宾馆经营所需的证照因原新亚宾馆已停业注销，需由承租人自行向有关部门重新申请办理。而《拍租特别说明》、《紧急通知》均在拍租当日由被告签字确认，《商城宾馆租赁合同》文本也在拍租前交由参拍人阅看，《商城宾馆租赁合同》系拍租次日即5月27日签订，综合《拍租特别说明》、《紧急通知》及《租赁合同》的内容分析，应认定土地储备中心委托拍租的实为商城宾馆的现有的财产租赁，且土地储备中心在拍租前已作充分了解。周友娥主张在得到土地储备中心同意下，经营过程中对宾馆设施进行相应整改，整改费用在房租中予以扣除，也未提供相关证据证明。故对周友娥所提该抗辩意见，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，原审法院于2013年11月14日判决：一、土地储备中心与周友娥签订的《租赁合同》于判决生效之日解除。二、周友娥于判决生效后三十日内将其承租的商城宾馆房屋及移交清单确定的相关财产交还土地储备中心。三、周友娥于判决生效后十日内支付土地储备中心尚欠的房屋租金人民币1190000元及逾期付款违约金314147（租金及逾期付款违约金计算至2013年5月31日，2013年6月1日至本判决确定合同解除之日止的租金按月租金43000元另行计付，逾期付款违约金按尚欠租金总额的日万分之五另行计付）。四、周友娥赔偿土地储备中心自判决生效之日起至房屋实际腾退之日止按每月43000元计付的损失及判决生效之日起至实际付款之日止按尚欠租金和损失总额日万分之五计付的利息损失。本案案件受理费18337元，由周友娥负担。
宣判后，周友娥不服，向本院提起上诉称：一、基本事实。2010年5月18日，土地储备中心委托杭州佳联资产拍卖有限公司发布将其旗下的“商城宾馆”经营权招租公告，招租标的为新安路商城宾馆，招租起始价33.5万元／年，招租期限为六年，招租时间2010年5月26日。2010年5月26日，周友娥参加招租竞拍后竞得“商城宾馆”的六年经营权，并于当日签订成交确认书，次日签订租赁合同。合同签订后，周友娥先后共支付租金40.8万元。合同签订后双方在交接资产时发现：（1）拍租前仍在经营的商城宾馆营业执照、特种许可证、消防许可证等证照没有办齐，2011年1-6月仍在办理证照中。（2）称交的资产与公告的不一致，多处物品有老旧或损坏不能使用，双方口头商定由上诉人自行添置，在以后的租金中减免，有双方接交的清单为证。（3）房屋漏水、消防不合格。二、一审法院的判决事实不清、所作判决证据不足。1、土地储备中心委托拍卖公司拍租的是商城宾馆六年经营权，不是房屋租赁。在拍租公告第一条、商城宾馆拍租特别规定第二条中均明确约定是商城宾馆六年的经营权，而一审法院却判为房屋租金。2、根据土地储备中心的招租公告和特别规定，商城宾馆招租，是企业的整体租赁，作为企业经营要符合相关规定，如要营业执照、消防许可证、特种行为许可证等证照齐全。作为一租赁企业如果没有相关证照则不能依法经营，所以在商城宾馆没有办齐证照前不能算周友娥违约，不能向周友娥计收违约金。3、因在商城宾馆租赁交接中发现有与公告不一致，周友娥向土地储备中心当时负责人提出不投入资金装修宾馆，不履行已签订的租赁合同，土地储备中心有关负责人认为对有关问题可以协商处理解决，要求周友娥继续履行，租金可以相对减免，在此前提之下周友娥对宾馆投入大量装修、整改资金，办妥有关证照。4、在土地储备中心向一审法院提起诉讼前，周友娥曾有书面的函致土地储备中心和国土局，要求解决当初口头答应的相关事项，在一审法院诉讼中双方也为此向法院提出请求，要求给予自行协商的时间，由双方针对周友娥提出的相关问题协商解决。5、双方签订合同后，由于宾馆没有办理好相关执照，2010年的6月到11月期间没有经营，这段时间不应收取相关费用。6、当时宾馆中的一些财产不齐备，是周友娥先投入的，投入后可以在相关费用中扣减、核销，这也是周友娥和土地储备中心事先口头约定好的。周友娥书面向土地储备中心发出了函件，但是土地储备中心目前还没有予以核销。综上，请求撤销原审判决，发回重审或改判驳回土地储备中心的诉请，并由土地储备中心承担本案一、二审诉讼费用。
针对周友娥的上诉，土地储备中心答辩称：1、关于本案到底是房屋租赁还是宾馆经营权的问题，土地储备中心认为是房屋租赁纠纷，一审也提交了相关证据证实。签订租赁协议前土地储备中心已经明确告知了周友娥，如果要经营宾馆的，相关证照要周友娥自行办理。2、交付的房屋补偿的问题，土地储备中心认为本案所涉的房屋是租赁关系，根据双方签订的合同和相关文件，已经注明所租房屋以现状为准，故周友娥要求的相关装修投入的补偿没有依据。3、要求维持原判。
二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交二审新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，一、关于合同的性质，周友娥认为双方之间是承包经营关系，土地储备中心认为双方之间是房屋租赁合同关系。本院认为，当事人对其主张，应提交证据予以证实，举证不能的，应承担不利的法律后果。本案中，《拍租特别说明》载明租赁起始日以《商城宾馆租赁合同》签订的时间为准，商城宾馆经营财产状况，以拍租展示时的现状为准；《紧急通知》载明商城宾馆拍租后，有关宾馆经营所需的证照因原新亚宾馆已停业注销，需由承租人自行向有关部门重新申请办理。上述《拍租特别说明》、《紧急通知》上显示，拍租当日周友娥已签字确认，故双方之间形成的是租赁合同关系。周友娥二审中认为《紧急通知》系补签，但并未提交有效证据证实，上述《拍租特别说明》、《紧急通知》以及《商城宾馆租赁合同》可以认定土地储备中心委托拍租的是商城宾馆现有财产租赁，且周友娥在拍租前已作充分了解，故原审法院的认定并无不当，本院予以维持。
二、关于违约及违约责任问题，周友娥认为合同签订后，双方在交接资产时发现与公告不一致，以及土地储备中心口头答应减免租金的情况下继续履行合同。本院认为，如上所述，根据《拍租特别说明》以及《紧急通知》，商城宾馆经营财产状况以拍租展示时的现状为准，有关经营所需的证照由承租人自行办理，而周友娥亦未举证证明土地储备中心承诺减免租金，故其上述主张不能成立。相反，周友娥未按照合同的约定及时向土地储备中心支付租金，构成违约，应承担违约责任，原审法院对此节问题处理并无不当。至于周友娥应承担的违约责任问题，土地储备中心要求按照合同约定没收履约保证金50000元，并要求周友娥支付逾期付款滞纳金。本院认为，上述履约保证金以及逾期付款滞纳金法律性质上均系违约金，且在本案情形均针对周友娥逾期支付租金的事实，故两者应择一使用，原审法院对此节问题处理不当，本院予以纠正。二审期间，经本院询问，土地储备中心主张适用滞纳金条款，本院予以准许，上述50000元履约保证金应抵扣2010年12月31日周友娥应支付第二笔租金。对于违约金的约定，周友娥认为过分高于其违约行为造成的实际损失，本院酌情按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准予以减少。租赁合同解除后至实际腾退之日止，周友娥应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律存在错误，实体处理不当，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省建德市人民法院（2012）杭建民初字第588号民事判决第一项、第二项；
二、撤销浙江省建德市人民法院（2012）杭建民初字第588号民事判决第三项、第四项及诉讼费用负担部分；
三、周友娥于本判决生效之日起十日内支付建德市土地收购储备中心租金1140000元及逾期付款违约金96432.43元（租金及逾期付款违约金计算至2013年5月31日，具体详见附件。2013年6月1日至本判决确定合同解除之日止的租金按月租金43000元另行计付，2013年6月1日至本判决确定合同解除之日止的逾期付款违约金以尚欠租金总额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率另行计付）。
四、周友娥赔偿建德市土地收购储备中心自本判决生效之日起至房屋实际腾退之日止按照每月43000元计付占有使用费。
五、驳回建德市土地收购储备中心的其他诉讼请求。
一审案件受理费18337元，由建德市土地收购储备中心负担3239元，由周友娥负担15098元。
二审案件受理费18337元，由建德市土地收购储备中心负担3239元，由周友娥负担15098元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 朱鑫莹
附：逾期付款违约金计算清单
1、2011年1月1日起至2011年6月1日止，以208000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算为4910.24元；
2、2011年6月2日起至2011年12月12日止，以466000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算为16257.44元；
3、2011年12月13日起至2011年12月31日止，以366000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算为1116.3元；
4、2012年1月1日起至2012年6月1日止，以624000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算为16071.47元；
5、2012年6月2日起至2012年12月31日止，以882000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算为31458.98元；
6、2013年1月1日起至2013年5月31日止，以1140000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算为26600元。