＼n徐州市泉山区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）泉民初字第0233号＼n原告郑典宝，男，1975年12月20日生，汉族。＼n委托代理人赵春祥，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。＼n被告杨培州，男，1972年7月18日生，汉族。＼n委托代理人单树林，徐州市牌楼法律服务所法律工作者。＼n被告徐州市裕泰房产经纪有限公司。＼n法定代表人顾峰，经理。＼n委托代理人梁波，江苏茂通律师事务所律师。＼n原告郑典宝诉被告杨培州、被告徐州市裕泰房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月2日受理后，依法由审判员郑凤金独任审判，于2014年1月27日公开开庭进行了审理。原告郑典宝及其委托代理人赵春祥，被告杨培州的委托代理人单树林，被告徐州市裕泰房产经纪有限公司的委托代理人梁波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告郑典宝诉称，2013年6月19日，在被告徐州市裕泰房产经纪有限公司的居间之下，原告郑典宝和被告杨培州签订《裕泰房地产有限公司房地产买卖协议》一份，主要内容为：被告杨培州将其购买的位于徐州市矿山路北原农机厂的鑫苑景园2幢1单元1804号房卖给原告郑典宝；违约方承担违约金5万元和守约方为此支付的诉讼费、执行费、律师费等费用。因该房屋没有办理产权证书，被告杨培州提供徐州鑫苑置业有限公司的商品房买卖合同一份（合同号0247739）。两被告以先变更合同办理退房然后协助开发商办理买卖手续为由，要求原告交纳房款100万元。2013年7月15日，原、被告又签订补充协议一份，约定原告将购房款先支付给被告徐州市裕泰房产经纪有限公司，原告按约将100万元支付给被告徐州市裕泰房产经纪有限公司后，两被告仍未履行协议约定的变更合同事项，被告徐州市裕泰房产经纪有限公司将100万元退还原告。其后原告分别于2013年9月30日和10月9日向被告杨培州支付房款计100万元、向被告徐州市裕泰房产经纪有限公司支付中介费用15700元。但两被告至今未履行《裕泰房地产有限公司房地产买卖协议》中约定的变更合同义务，虽经原告多次催要，被告也拒绝返还房款。后经原告了解，涉案房产因被告杨培州涉及其他债务被徐州市泉山区人民法院查封。因两被告没有及时履行合同义务致使涉案房产被查封，导致原告的利益不能实现，且两被告所谓的变更合同行为有损国家利益和原告权益的嫌疑，故原告请求依法解除原告郑典宝与被告杨培州签订的《裕泰房地产有限公司房地产买卖协议》；被告杨培州退还原告购房款100万元；被告徐州市裕泰房产经纪有限公司退还中介费15700元、被告杨培州和被告徐州市裕泰房产经纪有限公司共同赔偿原告违约金和财产损失共计5万元；被告杨培州和被告徐州市裕泰房产经纪有限公司共同赔偿原告支出的律师费51500元。＼n被告杨培州辩称，合同没有履行是由于发生了房产被法院查封的客观情况，而不是被告的原因，因此被告不同意解除合同；而且被告目前也没有能力返还100万元房款，原告的其他几项诉请也不能得到支持，律师费51500元收费过高且没有法律依据。＼n被告徐州市裕泰房产经纪有限公司辩称，原告要求徐州市裕泰房产经纪有限公司退还中介费及赔偿其损失5万元并支付律师费请求没有事实和法律依据，理由是：原告与徐州市裕泰房产经纪有限公司签订的合同虽然是房屋买卖合同，但徐州市裕泰房产经纪有限公司在涉案合同中的身份是买卖合同的居间方，形成的居间合同，而本案原告起诉的案由是房屋买卖合同纠纷，原告在同一诉讼中同时解决两个法律关系不符合法律规定；徐州市裕泰房产经纪有限公司促成买卖双方在房屋买卖协议上签字，其居间服务已经完成，徐州市裕泰房产经纪有限公司与原告签订的居间合同即已生效。按照合同约定，徐州市裕泰房产经纪有限公司收取原告的居间活动报酬有充分的法律和事实依据；徐州市裕泰房产经纪有限公司居间过程中不存在任何违约行为，原告与被告杨培州在合同中约定以变更合同的方式进行房屋买卖，是双方的自由约定，而不是徐州市裕泰房产经纪有限公司向原告的承诺，至于合同能否履行均与徐州市裕泰房产经纪有限公司无关，徐州市裕泰房产经纪有限公司无需承担任何法律责任。请求法院依法驳回原告对被告徐州市裕泰房产经纪有限公司的诉讼请求。＼n本案的争议焦点为：一、原告郑典宝要求解除其与被告杨培州签订的《裕泰房地产有限公司房地产买卖协议》是否符合法律规定的条件？二、原告郑典宝要求被告徐州市裕泰房产经纪有限公司赔偿损失并返还中介费用的请求是否具有事实与法律依据？＼n原告郑典宝为证实其诉讼主张，提交了如下证据：＼n一、原告郑典宝（买方、乙方）与被告杨培州（卖方、甲方）及被告徐州市裕泰房产经纪有限公司（居间方）签订于2013年6月19日的《裕泰房地产经纪有限公司房地产买卖协议》（编号为0000249）一份。该协议的主要内容为：甲方自愿将自有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权（简称房地产）出售给乙方，乙方已对甲方索要出售的房地产做了充分的了解，自愿购买该房地产；房屋座落于鑫苑景园2#-2-1804，房屋权证登记人杨培州，土地证编号41942，建筑面积125.14㎡，双方约定本房地产交易价格为1055000元，此价款除包括房地产本身外，还包括室内的门、窗、水、电、煤气；双方同意甲方收到房屋全款之日交房；居间服务费15750元由乙方承担，在签订本协议时付清给居间方；签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金20000元，由中介方保管，甲方将合同押给中介方保管；违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金50000元，另赔偿守约方的直接和间接损失，违约方另行支付居间方收取的服务费，还应承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关手续；第十九条双方约定的其他事项栏内填写如下内容：甲、乙两方达成协议，确定以变更合同交易，甲方负责包改协议，改协议费用由甲方承担，契税由乙方自行交纳；乙方在2013年7月15日交付甲方部分房款400000元整，剩余房款在2013年8月15日之前交付（同时变更协议）。＼n原告以此拟证明原告和杨培州签订了关于鑫苑景园2栋1单元1804号房的买卖协议，被告负有协助房地产公司进行变更协议并将房屋卖与原告的义务，违反协议的一方应当赔偿5万元违约金，违约方另行支付居间方的服务费以及支付诉讼费、执行费、律师费等其他费用。＼n经质证，两被告对上述证据的真实性不持异议，被告徐州市裕泰房产经纪有限公司认为协议第十九条约定原告与被告杨培州通过变更合同的方式完成交易，徐州市裕泰房产经纪有限公司对如何改协议以及改协议所支出的费用并未向原告作出任何承诺；该证据可以证实原告与被告杨培州已经签订了涉案房屋买卖协议，合同的履行方式是双方的真实意思，被告杨培州未按照合同履行义务与徐州市裕泰房产经纪有限公司无关，徐州市裕泰房产经纪有限公司按照该协议约定收取原告的15700元的居间服务费符合法律规定。＼n二、中国工商银行汇款凭证两张、中国银行汇款凭证一张以及被告杨培州书写的分三次收到郑典宝1000000元的收条。其中显示原告郑典宝分别于2013年9月30日和2013年10月9日从其中国工商银行卡号为×××7551银行卡中汇往卡号为×××0611银行卡中50000元和汇往户名为杨培州、卡号为×××9674的银行中500000元以及于2013年10月9日从其中国银行账号为462453702520账户中汇往户名为杨培州、账号为463763253085的账户470000元；杨培州书写的收条日期分别为2013年9月30日和2013年10月9日，内容分别为收到郑典宝房款50000元（鑫苑景园2号楼1单元1804室）、收到购房款900000元（鑫苑景园2号楼）、收到购房款50000元（鑫苑景园2号楼）。＼n原告以此拟证明原告向被告杨培州汇款的实际数额为1020000元，被告杨培州出具的收条为1000000元，后来被告杨培州退还了其中的20000元。＼n三、加盖徐州市裕泰房地产经纪事务所财务专用章的收据一份。其中载明：入账日期2013年8月16日、交款单位郑典宝、收款方式现金人民币15700元、收款事由购鑫苑景园2#-1-1804中介费。＼n原告以此拟证明其交给被告徐州市裕泰房产经纪有限公司中介费15700元，进而证明原告按照协议履行了合同中的买方义务。＼n经质证，两被告对上述证据的真实性均不持异议，被告徐州市裕泰房产经纪有限公司主张，原告提交的汇款凭证及杨培州书写的收条可以证实原告将房款1000000元支付给被告杨培州，说明原告认可签订了房屋买卖协议并已按协议履行，被告徐州市裕泰房产经纪有限公司促成了双方的买卖协议，其合同义务已经完成，并不存在违约行为；收据可以证明徐州市裕泰房产经纪有限公司收取相应的居间服务费符合房屋买卖协议的约定。＼n四、签订日期为2013年7月15日的补充协议一份以及出具日期为2013年7月16日并加盖徐州市裕泰房地产经纪事务所财务专用章的收据复印件一份。其中补充协议的内容为：甲乙双方对裕泰房产签订的0000249协议做以付款方式的变更：现付款方式为：乙方先付1000000元打给裕泰房产，由裕泰房产代收代付。甲方承诺在2013.8.15日前将变更合同办结。原告郑典宝在该协议乙方处、被告杨培州在甲方处签署名字并加按手印，协议中间方处加盖了徐州市裕泰房产经纪有限公司合同专用章；收据复印件的内容为：代收郑典宝交来鑫苑景园2号楼1单元1804购房款1000000元，其中转账500000元、中国银行本票500000元。＼n原告以此拟证明被告杨培州没有履行其在2013年8月15日变更合同的承诺。＼n经质证，两被告对上述证据的真实性均不持异议。但被告徐州市裕泰房产经纪有限公司主张，补充协议约定徐州市裕泰房产经纪有限公司只是代收原告的购房款，且其后已将1000000元退还给原告；补充协议约定被告杨培州在2013年8月15日前变更合同，被告徐州市裕泰房产经纪有限公司对此并未作出任何承诺。＼n五、被告杨培州与徐州鑫苑置业有限公司签订于2010年8月31日的《商品房买卖合同》复印件一份。合同反映：被告杨培州以846544元的价格购买徐州鑫苑置业有限公司开发建设的矿山路北、原农机厂地块（即鑫苑景园）2幢1单元1804号房。原告主张因双方约定要变更买卖合同，该合同原件已于2013年12月9日被房管局收回。＼n经质证，被告杨培州对该商品房买卖合同的真实性不持异议，认为该证据能够证明被告已部分履行了合同义务；被告徐州市裕泰房产经纪有限公司对该商品房买卖合同的真实性亦不持异议。＼n六、原告郑典宝与北京市君泽君（南京）律师事务所于2014年1月2日签订的委托代理合同、原告郑典宝于2014年1月2日签署的授权委托书、原告郑典宝于2014年1月17日汇款给北京市君泽君（南京）律师事务所的中国工商银行个人业务凭证、北京市君泽君（南京）律师事务所于2014年1月23日开具的付款方名称为郑典宝的发票各一份以及江苏省物价局、江苏省司法厅关于调整律师服务收费标准的通知（苏价费（2013）421号）一份。其中委托代理合同约定预售律师费用51500元、中国工商银行个人业务凭证显示汇款金额为51500元、发票显示收取律师费51500元。＼n原告以此拟证明原告为本案诉讼聘请律师产生律师费用51500元。＼n经质证，两被告对上述证据的真实性不持异议，但被告杨培州主张，委托代理合同中载明的是预收律师费而非实际收取的费用，且律师费发票没有指明是哪个案子的收费；被告徐州市裕泰房产经纪有限公司主张委托代理合同约定该51500元系原告预交费用而不是双方结算的费用，因此原告诉请的51500元不应得到支持；该律师费即使是由原告的实际支出，因徐州市裕泰房产经纪有限公司不存在任何违约行为也不应由其承担。＼n被告杨培州与被告徐州市裕泰房产经纪有限公司对于原告提交的上述证据的真实性均不持异议，本院确认上述证据的效力。＼n被告杨培州与被告徐州市裕泰房产经纪有限公司均未提交证据。＼n根据原、被告举证、质证及双方当事人当庭陈述，本院确认如下事实：＼n2013年6月19日，经被告徐州市裕泰房产经纪有限公司居间促成，原告郑典宝与被告杨培州签订了编号为0000249的《裕泰房地产经纪有限公司房地产买卖协议》，协议约定：被告杨培州将购买自徐州鑫苑置业有限公司但尚未办理产权证书的鑫苑景园2#-2-1804室房屋出售给原告郑典宝，双方确定以变更合同方式进行交易，被告杨培州负责包改协议（合同），改协议费用由杨培州承担，契税由原告郑典宝交纳，该房地产交易价格为1055000元，郑典宝在2013年7月15日交付杨培州部分房款400000元，剩余房款在2013年8月15日之前交付（同时变更协议）；居间服务费15750元由原告郑典宝承担，在签订本协议时付清；违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金50000元，另赔偿守约方的直接和间接损失，违约方另行支付居间方收取的服务费，还应承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关手续。＼n2013年7月15日，原告郑典宝、被告杨培州及被告徐州市裕泰房产经纪有限公司签订补充协议一份，约定将原告买卖协议约定的付款方式变更为郑典宝先付1000000元给徐州市裕泰房产经纪有限公司，由徐州市裕泰房产经纪有限公司代收代付；杨培州承诺在2013年8月15日前将变更合同办结。随后原告郑典宝于2013年7月15日通过转账和交付银行本票的方式将1000000元交给被告徐州市裕泰房地产经纪有限公司，被告徐州市裕泰房产经纪有限公司向原告出具了加盖徐州市裕泰房产经纪事务所财务专用章的收据。2013年8月16日，原告郑典宝向被告徐州市裕泰房产经纪有限公司支付中介费15700元，被告徐州市裕泰房产经纪有限公司为原告出具加盖徐州市裕泰房产经纪事务所财务专用章的收据。＼n其后被告杨培州未在其承诺的2013年8月15日前完成变更其与徐州鑫苑职业有限公司商品房买卖合同的事项，被告徐州市裕泰房产经纪有限公司将此前收取原告的1000000元退还给原告郑典宝。2013年9月30日和2013年10月9日，原告郑典宝通过银行转账的方式汇给被告杨培州1020000元，被告杨培州退还了其中的20000元，并分别于2013年9月30日、10月9日出具了收到郑典宝房款1000000元的收条。＼n其后，被告杨培州仍未完成更改合同的义务。2013年10月17日，本院对案外人张卿诉被告杨培州民间借贷纠纷一案作出一审判决，该判决生效后张卿申请执行，本院于2013年12月间根据张卿的申请依法查封了涉案房屋。＼n原告郑典宝得知上述情况后，于2014年1月2日诉讼来院要求解除原、被告双方签订的《裕泰房地产经纪有限公司房地产买卖协议》，并要求被告杨培州退还原告购房款100万元、被告徐州市裕泰房产经纪有限公司退还中介费15700元，被告杨培州和被告徐州市裕泰房产经纪有限公司共同赔偿原告违约金和财产损失共计5万元、赔偿原告支出的律师费51500元；被告杨培州以辩称理由不同意原告的诉讼请求，被告徐州市裕泰房产经纪有限公司以辩称理由请求驳回原告对其的诉讼请求。＼n本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益；依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力；合同履行过程中，如存在当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因此本案中原告的诉讼主张能够成立，取决于被告是否存在违约行为以及该违约行为是否足以导致不能实现合同目的。＼n一、关于原告郑典宝要求解除其与被告杨培州签订的《裕泰房地产有限公司房地产买卖协议》是否符合法定情形的问题。＼n被告杨培州出售鑫苑景园2#-2-1804室虽然未取得房屋权属证书，但其与徐州鑫苑置业有限公司已签订了《商品房买卖合同》且已支付了房款，应当认为其已经享有了对该房屋的相应权利，根据市场交易习惯以及合同法鼓励交易的原则，被告杨培州经与原告郑典宝协商将该房屋出售给原告，是双方自愿互惠的行为，且并不损害国家、集体或第三人的利益，也不损害社会公共利益，因此该交易行为并无不当，根据双方签订的《裕泰房地产经纪有限公司房地产买卖协议》约定的内容，该协议系双方在对买卖标的物充分了解后的自愿所为，双方均应按照协议的约定履行自己的义务。＼n协议履行过程中，原告郑典宝依双方签订的补充协议将款汇至被告徐州市裕泰房产经纪有限公司后，被告杨培州并未按该协议约定的期限办理与徐州鑫苑置业有限公司变更商品房买卖合同，后在原告另行将所需购房款直接交付的情况下，被告杨培州仍未及时办理相关手续完成交易，致使该房产因其与他人的债务纠纷在迟延履行期间被查封，且在其后被告杨培州也未采取有效的行为消除履行买卖协议的障碍，导致原告购房的目的不能实现。因此，原告郑典宝主张解除与被告杨培州签订的《裕泰房地产有限公司房地产买卖协议》的请求符合合同法第九十四条规定的情形，本院依法予以准予。＼n二、关于被告徐州市裕泰房产经纪有限公司应否因原告郑典宝的合同目的不能实现而向原告返还中介费用并赔偿损失的问题。＼n根据原、被告签订的《裕泰房地产有限公司房地产买卖协议》，原告郑典宝在购买涉案房屋时对于房屋的状况已经有了充分的了解，故不能认定被告徐州市裕泰房产经纪有限公司在促成原告郑典宝与被告杨培州房屋买卖的过程中存在隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假信息的情况，因此被告徐州市裕泰房产经纪有限公司对于原告郑典宝与被告杨培州签订、履行合同过程中并无过错，对于原告郑典宝因合同履行不能所产生的损失亦无需承担赔偿责任；被告徐州市裕泰房产经纪有限公司促成原告郑典宝与被告杨培州签订了《裕泰房地产有限公司房地产买卖协议》，依照合同法第四百二十四条、第四百二十六条的规定，应当取得约定的报酬（中介费或居间费用），故本院对原告要求被告徐州市裕泰房产经纪有限公司退还中介费15700元的请求不予支持。＼n合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告杨培州未按双方约定的期限履行合同义务，即构成对合同的迟延履行，也构成违约，对于因不能实现合同目的而解除合同的后果应承担全部责任。双方签订的《裕泰房地产有限公司房地产买卖协议》解除后，被告杨培州应返还原告郑典宝已支付的购房款1000000元，并按协议约定向原告支付约定的违约金50000元、赔偿原告支付的中介费15700元及原告因诉讼而产生律师费。两被告虽然主张原告支出的律师费过高且并非结算数额，但并未提交任何证据，且经本院审查，原告支出的律师费并不超过规定的标准，本院确认原告为本次诉讼产生的律师费用为51500元。＼n综上所述，原告郑典宝要求解除与被告杨培州签订的《裕泰房地产有限公司房地产买卖协议》并要求被告杨培州返还购房款及赔偿损失的请求具有法律和合同依据，本院予以支持；原告郑典宝要求被告徐州市裕泰房产经纪有限公司退还中介费并赔偿损失的请求无事实及法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：＼n一、解除原告郑典宝、被告杨培州及被告徐州市裕泰房产经纪有限公司于2013年6月19日签订的《裕泰房地产有限公司房地产买卖协议》及2013年7月15日签订的补充协议；＼n二、被告杨培州于本判决生效后十日内返还原告杨培州购房款1000000元并向原告郑典宝支付约违约金50000元、赔偿原告郑典宝中介费损失15700元和律师费损失51500元，合计1117200元；＼n三、驳回原告郑典宝对被告徐州市裕泰房产经纪有限公司的诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。＼n案件受理费16620元，减半收取8310元，由被告杨培州负担（此款原告已预交，被告随案款一并付给原告）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。＼n审判员郑凤金＼n二〇一四年二月十二日＼n书记员王恺＼n