北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初4012号
原告：嘉视动感传媒科技（北京）有限公司，住所地北京市石景山区。
法定代表人：李巧红，总经理。
委托诉讼代理人：孙士琦，北京市一法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高潘，男，1984年12月11日出生。
被告：北京永辉超市有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷大街东侧。
法定代表人：彭华生，执行董事。
委托诉讼代理人：李法增，北京市华洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢青，北京市华洋律师事务所律师。
原告嘉视动感传媒科技（北京）有限公司（以下简称嘉视动感公司）与被告北京永辉超市有限公司（以下简称永辉超市）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉视动感公司的委托诉讼代理人孙士琦、高潘，被告永辉超市的委托诉讼代理人李法增、卢青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉视动感公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2016年10月15日至2018年1月14日期间的租金6941055元；2、请求判令被告向原告支付自2016年3月10日至实际完全支付之日期间，其拖欠租金的滞纳金1120257.78元；3、请求判令被告向原告支付拖欠的2016年11月16日至2018年1月14日期间的各项租赁使用费（其中水费及滞纳金362735.6元，电费及滞纳金1980439.2元）；4、请求判令被告向原告支付违约金3000000元。5、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年1月13日，原被告签订《租赁合同》，2011年5月9日，又签订了《租赁合同补充协议》（以下称“补充合同”）。约定以下内容：1、原告将北京市丰台区北甲地路×号院×号楼（商业楼）负一层、一层、二层商场作为租赁场所，租赁给被告使用。租赁期限12年。2、被告在租赁期限内应向原告支付租金，其中2016年年租金为5943660元，租金支付方式为季度支付，支付时间分别为：2016年3月10日、2016年6月10日、2016年9月10日、2016年12月10日。3、被告未能按时向原告交纳租金，自逾期支付日后8个工作日内，每延迟一日按拖欠总金额的万分之五向原告支付滞纳金；逾期30日，原告有权单方面解除合同并有权追究被告的违约责任。合同签订后，原告积极履行合同义务，向被告交付了合同约定的租赁房屋。但从2016年以来，被告多次逾期支付租金（即：逾期支付租赁季度为2016年二季度、三季度、四季度，分别逾期天数为45日、22日、30日）；另被告在租赁期间还存在不配合电路维修、私拆私装设备（空调设备）等违约行为。被告的上述违约行为（特别是租金支付逾期行为）已严重影响原告经营，也给原告造成了巨额经济损失。鉴于被告根本性违约，原告于2016年10月19日委托北京市一法律师事务所向其送达解除租赁合同的《律师函》，并要求被告于2016年10月23日之前，腾退租赁房屋和支付应付租金及滞纳金。但至今，被告拒绝履行任何内容。综上，为维护自身权益，特提起诉讼，请求支持原告各项诉求。
永辉超市辩称：不同意原告诉求。关于租金：永辉超市于2016年7月11日交付租金1485915元，该笔租金已经交至2016年10月14日。2016年10月31日，嘉视动感公司对于租赁场地已经丧失了出租权。故2016年10月30日起不存在向嘉视动感公司支付租金和由此产生滞纳金事由。自2016年10月31日之后，涉案房屋已被产权人收回，嘉视动感公司丧失作为出租人的基本条件，也没有该房屋实际使用权，无权向我司收费；
关于租金滞纳金：我方认为不应当支付租金滞纳金，由于嘉视动感公司首先违约导致我司未按约定交付租金，故不应支付滞纳金。具体为：1、2016年第二季度交付租金的日期不应是3月10日，而是3月26日。在此之前超市内的电梯多次发生故障不能使用，严重影响超市正常经营。其修理责任在嘉视动感公司，我司多次向嘉视动感公司要求，嘉视动感公司未按约定履行，使永辉的经营损失巨大。商业楼顶部安装的外挂广告，嘉视动感公司未与开发商协调好，我方安装后又被迫拆除造成损失。此外，我司入住后，因下水管路严重老化，地下车库严重漏水造成车辆受损，协商无果后我方只能自费维修改造，要求嘉视动感公司赔偿车辆维修和地下水管路改造费未得到解决，还因下水管路多次拥堵造成我店一层大卖场大面积漏水，直接造成我店商品损失20000余元。上述问题经多次协商嘉视动感公司未予赔偿，嘉视动感公司一直不予解决，永辉迫于无奈造成延迟交付租金。2、2016年第三季度交付租金的日期不应是6月10日而应是6月25日。合同约定嘉视动感公司应于5月中旬至9月中旬给超市供冷，嘉视动感公司不按合同约定履行义务，2016年6月22日之后才供冷，给超市的经营造成巨大损失。我司在不得以情况下，直接与产权人交涉并自费对中央空调设备进行维修才恢复供冷。故2016年第二季度延迟交付租金是嘉视动感公司首先违约造成。3、2016年第四季度交付租金日期不应该是9月10日，而是9月25日。2016年9月25日之前有明显迹象表明嘉视动感公司经营情况严重恶化，有丧失或可能丧失与产权人之租赁合同的履行债务能力。我司为预防造成巨大损失的风险，暂时中止向嘉视动感公司交付租金。且我司在嘉视动感公司尚剩余2442600元预付租金、30万元制暖制冷费的一半、以及48.852万元押金。依照合同法第68条（一）、（四）款之规定，我司可以中止履行。所以不存在我司向嘉视动感公司支付滞纳金；
关于水电费。嘉视动感公司主张的水电费都是2016年11月16日之后的水电费，涉案房屋于此期间已被产权人收回，故我司无需向嘉视动感公司支付水电费。
关于违约金。违约责任不在我司，嘉视动感公司违约在先。我司第一次延迟交租是因嘉视动感公司不履行电梯修理义务、不履行广告牌安装协调义务、不履行下水管路维修及改造义务。第二次延迟交付租金是因嘉视动感公司违约不按规定时间供冷。第三次是因嘉视动感公司丧失了对租赁房屋的使用权造成了合同解除。其责任都是嘉视动感公司过错造成。本案违约责任应由原告承担，合同的第十四条第三项有约定。我方没有达到合同约定的违约规定，而原告的违约行为达到了合同约定的标准。我方与产权人重新签订租赁协议符合原告与我方合同第六条第四项的约定。
关于合同，我方认为合同已经解除，解除原因包括两点，一是原告发函给我方明确是2016年10月19日合同解除，二是我方默认了函件，实际行为也是按解除履行的，我方没有继续交租金，且与产权人重新签订了租赁合同并进行了房屋交接，故解除日期应为2016年10月19日，我方占用到了2016年10月31日，解除原因是原告方已经丧失了房屋的租赁权，无权再转租给我方。
此外，合同起租时间应按照原合同及合同附表的日期、数额，起始日期应该是2011年1月15日。综上请求驳回嘉视动感公司诉求。
本院经审理认定事实如下：2009年12月16日，嘉视动感公司（承租方、乙方）与北京市嘉祥工贸公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定嘉视动感公司承租北京市嘉祥工贸公司（以下简称嘉祥工贸公司）座落于丰台区北甲地路10号院商业楼负一至三层部分（不含迪亚天天超市、一品三笑餐厅、星光永恒台球厅、北京神箭鸿翼上网服务中心已承租面积）房屋，建筑面积约8000平方米，租赁期限自2009年12月20日起至2019年12月31日止。双方合同约定房屋租赁期间的水费、电费、物业费、空调费由乙方支付。其中水费按商业标准收取，电费1.1元每度，物业费、空调费50万元每年。该合同附件二《关于转租的补充协议》，约定：“（1）甲方同意乙方对部分场所进行转租或以其他方式与第三方共同使用。但乙方转租或者共同使用期限不得超过甲乙双方租赁合同约定使用期限。…”
2010年1月13日，嘉视动感公司（出租方，甲方）与永辉超市（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定由永辉超市承租位于北京市丰台区北甲地路×号院×号楼（商业楼）负一层、一层、二层商场（具体位置及各层平面图见附件一租赁场地红线描述图）及本合同所述附属配套设施。双方租赁合同第一条约定：“…6、租赁场所及其附属配套设施应符合以下标准：…E、该租赁场所供暖、制冷设备设施属于整体商业配套设施，由甲方负责配置完成。…甲方应在乙方营业时间内按本合同约定供暖和制冷（不可抗力及供电部门统一停电及供暖、制冷设备损坏等意外情况除外，但甲方应及时通知乙方。…乙方应在每年交付第一个季度租金时一次性缴纳全年空调费（含制暖和制冷季），收费标准：整个商场全年制暖、制冷费用为人民币叁拾万元整。…G、供电系统要求：…甲方负责在乙方的电房内加装单独电表计量，乙方按照实际使用的用电量计算，按北京地区商业电费收取标准向甲方交纳电费，甲方向乙方提供等额的北京电力部门的电力增值税发票，甲方需确保给乙方的电费增值税发票抬头户名为乙方名称。…H、供水系统要求：…乙方用水单独设表计量，按实际使用水量计算，按北京政府相关部门的收费标准向甲方交纳水费，甲方应向乙方提供等额的水费发票，甲方须确保提供给乙方的水费发票抬头户名为乙方名称。…”双方合同第二条期限约定“：1、租赁期限为壹拾贰年（含装修免租期），双方签署本租赁合同后，租期自2010年1月15日起，至2022年1月14日止。2、装修期、免租期及计租起始日：装修期为2010年1月15日起至2010年5月14日。免租期为装修期满之次日起8个月，即2010年5月15日至2011年1月14日。计租起始日为免租期满之次日。…”合同第三条租金及其支付方式约定：“1、租金（含税）：…2016年：计租月12，单价2.30，年租金5943660.00冷暖费300000.00，年度合计6243660.00；2017年：计租月12，单价2.30，年租金5943660.00，冷暖费300000.00，年度合计6243660.00；2018年：计租月12，单价2.60，年租金6718920.00，冷暖费300000.00，年度合计7018920.00…。2、租金支付方式：押一付三。乙方每三个月一次向甲方支付租金。乙方须在每个租赁季度开始前7个工作日内，向甲方交付该季度租金。甲方于收到款项的同时向乙方提供符合税务及相关部门要求的租赁费发票。乙方第一次向甲方交付租金的时间为2011年1月7日前，交付2011年1月15日至2011年4月14日租金，金额为¥5168400.00÷4＝¥1292100.00元。以后的租金交付以此类推。详见下表。3、租金预付及其抵扣：乙方应于本合同第二十条第2款C小项约定的甲方与迪亚超市解约协议签订之日后3个工作日内向甲方提前支付租金肆佰叁拾玖万陆仟陆佰捌拾元整（¥4396680.00）（约相当于9个月租金数额，以2.30元单价计算），甲方应于收到该预付租金后3个工作日内向乙方提供等额的收款收据。上述预付款项在租期的2013年至2021年期间分9次抵扣，即每年支付第1季度租金时抵扣肆拾捌万捌仟伍佰贰拾元整（488520元），直至扣完为止，但甲方届时仍应按照本条第1款及第2款约定的租金数额向乙方提供符合税务要求的租赁发票。详见下表。”合同第四条押金约定：“乙方应于本合同第二条第2款C小项约定的甲方与迪亚超市解约协议签订之日后3个工作日内向甲方缴纳（约相当于一个月租金金额，以2.30元单价计算）肆拾捌万捌仟伍佰贰拾元整（¥488520.00）作为其履行本合同的押金（已包含于第三条第2款表中），甲方应在收到乙方押金3个工作日内提供等额的收款收据。甲方应于租赁期限届满之日后30个工作日内将前款所述押金一次性无息退还给乙方。”合同第七条乙方权利义务约定：“…4、根据本合同的约定及时向甲方缴纳租金；按时缴纳水费、电费、燃气费及应承担的各项税费。水费、电费由乙方按照本合同规定的收费标准，分别向甲方缴纳；…乙方不按时缴纳水电费，乙方自行承担相关责任。”合同第十四条违约责任约定：“…3、在合同履行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定或造成合同变更、解除或终止本合同，即为违约；违约方应向对方支付人民币叁佰万元的违约金并赔偿对方因此而造成的经济损失。4、如乙方未能按时向甲方交纳租金，自逾期支付日起8个工作日起，每延迟一日应按拖欠总金额的万分之五向甲方支付滞纳金；逾期30日的，甲方有权单方面解除合同并有权追究乙方的违约责任。…”该合同还就其他内容进行了约定。
2011年5月9日，嘉视动感公司与永辉超市签订《租赁合同》补充协议，约定将原租金缴纳日期调整为：每个租赁季度前20日（即每年3月10日、6月10日、9月10日、12月10日）为租金缴纳日期。
合同及补充协议签订后，嘉视动感公司依约交付了租赁场所，永辉超市依约支付了截止至2016年第一季度的租金。此后，永辉超市仅于2016年5月3日、2016年7月11日分别向嘉视动感公司支付2016年第二季度、第三季度的租金各1485915元，此后未再向嘉视动感公司支付其他款项。嘉视动感公司于2016年2月至2017年9月期间多次向永辉超市发出工作联系单，催收相应租金及水电费。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述无争议的证据和事实，本院予以确认。
庭审中，嘉视动感公司主张永辉超市支付自2016年10月15日起至2018年1月14日的租金及相应的滞纳金，同意本院酌情调整滞纳金计算标准。永辉超市同意支付截止至2016年10月19日的租金及相应的滞纳金，但对滞纳金计算方式存在异议。主张租赁合同已于2016年10月19日经嘉视动感公司发律师函解除，且永辉超市与案外人嘉祥工贸公司已于2016年12月22日就出租场地另行签订了《租赁合同》，故永辉超市不应支付2016年10月19日以后的租金及滞纳金。永辉超市公司就其主张提交了通知函、解约函、公示、《房屋租赁意向协议》、《租赁合同》为证。
嘉视动感公司认可其于2016年10月19日发出过律师函，但主张此后其公司一直向永辉超市发工作联系单催要租金等费用，并一直向嘉祥工贸公司支付涉案房屋2017年一至四季度的租金及相关费用，嘉祥工贸公司也于2017年4月13日向其公司发出通知函催要租金及水电费。此外，永辉超市在另案中亦表示其与嘉视动感公司之间的合同并未解除，故嘉视动感公司主张其与永辉超市之间的租赁合同并未解除。
经核对，嘉视动感公司2016年10月19日发出的律师函载明：“…函告以下事项：1、自2016年10月19日起，嘉视公司根据《租赁合同》第十四条第4项，与贵司解除租赁合同及补充协议；2、嘉视公司要求贵司于2016年10月23日前，完成租赁房屋腾退工作，并向嘉视公司退还租赁房屋；3、嘉视公司要求贵司于2016年10月23日前，支付应付租金（截止到2016年10月23日，应付9天租金，即：146556元）和逾期支付的滞纳金（218429.7元）；…”经询问，永辉超市表示其收到该函件后并未进行回复，也未按照函件要求时间向嘉视动感公司腾退房屋及支付相关费用。另，在本院2017京01**民初18196号案件庭审过程中，永辉超市表示双方租赁合同并未解除。
嘉视动感公司还主张永辉超市支付2016年11月16日至2018年1月14日的水电费及滞纳金。永辉超市认可其并未向嘉视动感公司支付2016年11月16日之后的水电费，主张因双方租赁合同已经于2016年10月19日解除，且永辉超市与产权人嘉祥工贸公司签订了租赁合同，故其此后的水电费已实际向嘉祥工贸公司支付。永辉超市就其主张提交了增值税专用发票为证。嘉视动感公司认可前述证据的真实性，但主张永辉超市应按合同约定向其支付水电费，而不应向其他方进行支付。
经询问，嘉视动感公司表示水电费在双方未发生纠纷之前由永辉超市向其支付后，其再向水电公司交纳。对于2016年12月份之后的水电费，水电公司并未向其催要，但嘉祥工贸公司曾于2017年4月13日发函催要过，且在发生争议后，其一直向嘉祥工贸公司预付部分水电费。永辉超市认可嘉视动感公司所述的交费惯例，但主张其2016年11月22日之后的水电费均已实际支付，故嘉视动感公司已经无需再代收。永辉超市就此提交了水电费交费发票为证。嘉视动感公司对发票的真实性认可，但不认可关联性。
另查，永辉超市以嘉视动感公司未履行双方合同约定义务为由向本院提出诉讼，要求嘉视动感公司赔偿因其未如期供冷及供冷不达标而导致的各项损失及相关费用、退还制冷费、依约供冷、依约更换已过使用年限的电梯。本院（2017）京0106民初18196号判决驳回了永辉超市的全部诉讼请求。永辉超市在本案审理过程中并未提交证据证明嘉视动感公司存在不履行广告牌安装协调义务、不履行下水管路维修及改造义务的行为。
再查，关于嘉祥工贸公司与嘉视动感公司之间的租赁合同，嘉视动感公司和永辉超市公司均认可目前并无法院生效判决确认该合同已经解除。
本院认为，嘉视动感公司与永辉超市签订的《租赁合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点是嘉视动感公司与永辉超市公司之间的合同是否解除。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。嘉视动感公司于2016年10月19日发出律师函，系其意欲行使合同约定解除权的行为。依据双方合同第十四条第4款的约定，“乙方逾期交纳租金30日的，甲方有权单方面解除合同。”嘉视动感公司2016年10月19日发出律师函时，永辉超市虽然存在逾期支付2016年第二季度、第三季度租金的行为，但其两次逾期的时间均未达到30天，故嘉视动感公司行使解除权的条件并未满足，其所发送的律师函并不能产生单方解除合同的效力。永辉超市在签收律师函以后，并未明确表示同意解除合同，亦未按律师函的要求向嘉视动感公司腾退涉案房屋，故双方之间亦不存在解除租赁合同的合意，永辉超市关于默示认可合同解除的主张，于法无据，本院不予采信。结合嘉视动感公司明确表示双方合同未解除且多次向永辉超市催收此后的租金，以及永辉超市在（2017）京0106民初18196号案件庭审中明确表示双方合同并未解除的情节，嘉视动感公司与永辉超市之间合同以继续履行为宜；在双方租赁合同履行期间，永辉超市逾期支付2016年第二季度及第三季度的租金，且至今未支付2016年第四季度以后的租金，构成违约。永辉超市主张嘉视动感公司违约在先，并未提供证据佐证，本院难以采信。依据双方合同约定，永辉超市除应支付租金以外，还应支付滞纳金。永辉超市主张双方补充协议对于租金支付时间的约定，内容存在相互冲突，应按《租赁合同》所约定的时间支付，本院予以采信，故永辉超市应支付租金的时间为每年的1月7日，4月7日，7月7日以及10月7日。因永辉超市同意支付逾期支付2016年第二季度及第三季度租金的滞纳金13373元，本院不持异议。对于2016年第四季度以后的租金的滞纳金，嘉视动感公司所主张的日万分之五的标准计算标准过高，本院将酌情予以调整；关于水电费，依据现有证据及双方当事人所述，永辉超市已实际支付其应负担的水电费，且嘉视动感公司并非水电费收取的最终权利人，其向嘉祥工贸公司支付的水电费仅为部分预支，故本院对嘉视动感公司关于水电费的诉讼请求不予支持。嘉视动感公司主张水电费滞纳金，无事实和法律依据，本院亦不予支持；关于违约金，因双方合同并未出现解除和终止等情形，故嘉视动感公司关于违约金的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：
一、北京永辉超市有限公司于本判决生效之日起十五日内支付嘉视动感传媒科技（北京）有限公司自二〇一六年十月十五日起至二〇一八年一月十四日止的租金6941055元；
二、北京永辉超市有限公司于本判决生效之日起十五日内支付嘉视动感传媒科技（北京）有限公司逾期支付二〇一六年第二季度、第三季度租金的滞纳金13373元，以及逾期支付二〇一六年十月十五日至二〇一八年一月十四日期间租金的滞纳金（以6941055元为基数，自二〇一六年十月十五日起计算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的两倍为标准计算）；
三、驳回嘉视动感传媒科技（北京）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费102227元，由原告嘉视动感传媒科技（北京）有限公司负担42935元（已交纳），由被告北京永辉超市有限公司负担59292元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 陆宋宁
审 判 员 熊俊芳
人民陪审员 关学岚
二〇一八年一月十八日
书 记 员 高 畅