广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初8510号
原告：广州万宁物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道11-13号7楼。统一社会信用代码：91440101231220342M。
法定代表人：关建辉。
委托诉讼代理人：陈维超、丁东亮，该公司员工。
被告：陈景云，男，1975年1月25日出生，汉族，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：陈梅妹，系被告陈景云的父亲。
原告广州万宁物业管理有限公司（以下简称万宁物业）诉被告陈景云物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万宁物业的委托诉讼代理人陈维超，被告陈景云的委托诉讼代理人陈梅妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付锦尚名苑2栋601房屋自2015年5月至2016年8月期间的物业服务费3424元；2．判令被告支付因不按时交纳物业服务费所产生的违约金881.25元（从2015年6月1日起，每天按应缴物业服务费总额0.1%的标准计算，暂计至2016年8月31日，实际计至清偿之日止）；3.判令被告支付原告为涉案房屋垫付的2015年5月至2016年8月期间的水费1688.50元、公共分摊水费61.90元、公共分摊电费26.80元、垃圾处理费64元；4.判令被告支付因不按时交纳以上第3项费用所产生的违约金474.98元；5、被告承担本案的全部诉讼费用。
诉讼中，原告以涉案房屋已于2015年10月28日过户为由，将诉讼请求变更为：1.判令被告支付自2015年5月至2015年10月27日期间的物业服务费1256.38元及违约金暂计94.16元；2.判令被告支付自2015年5月至2015年10月27日期间的水费820.60元，公共分摊水费12.2元，公共分摊电费28.30元，垃圾处理费24元及违约金暂计131.88元。
事实和理由：2013年12月17日，广州市花都区锦尚名苑业主委员会与原告万宁物业签定《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》（以下简称物业服务委托合同），约定：业主委员会将锦尚名苑住宅小区物业服务委托给万宁物业进行管理，合同对服务内容、管理事项、收费标准、违约责任等作了详细的约定。合同签订后，原告为锦尚名苑小区全体业主提供物业管理服务。被告是涉案房屋的权属人，该房屋位于锦尚名苑住宅小区内，建筑面积为129.72平方米。根据《物业服务委托合同》第十九条第1款约定，涉案房屋属于不带电梯住宅，每月物业服务费单价为1.65元/平方米。自原告接管该住宅小区以来，原告准时为小区内全体业主先行垫付水费，公共分摊水费，公共分摊电费及垃圾处理费，但被告自2015年5月1日起至今，一直拖欠物业服务费及公共分摊水电费，水费，垃圾处理费。原告曾多次向被告催收上述费用，但被告仍拒不缴纳。根据《物业服务委托合同》第十九条第4款约定，被告应从逾期之日起每天按应交物业服务费、垫付水电费、公共分摊水电费等费用总额的千分之一交纳违约金。请求支持原告的诉讼请求。
被告辩称，请求驳回原告的诉讼请求。一、原告未按合同约定提供物业管理服务，如未定期进行业主满意度调查、未按合同约定的编制数量聘请人员等，其管理服务质量差，对此小区业主已多次要求房管部门、小区业主委员会与原告进行多次沟通，但原告仍不改正。二、根据业主委员会所做的调查，小区一半以上的业主对原告提供的物业管理服务均不满意。三、原告提供的服务质量差导致小区业主多次被盗。小区管理存在公共活动设施损坏严重、门禁多处受到人为损坏等问题，外来人员也可以轻易进入涉案小区，小区安全度低。原告对小区绿化也不打理，导致树木大量死亡，区域卫生状况很差。四、因原告管理不到位，被告才拒付物业服务费，请求对物业服务费进行打折处理。
经审理查明：原告是1995年2月28日经工商行政管理部门核准成立的企业法人，具有物业管理企业壹级资质等级。涉案房屋位于广州市花都区新华街兰花路3号锦尚名苑2栋601房，建筑面积为129.72平方米。2015年5月至2015年10月27日期间，该房屋的权属人是陈景云。
2013年12月17日，广州市花都区锦尚名苑业主委员会作为甲方（委托方），万宁物业作为乙方（受托方），双方签订《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方对广州市花都区新华街兰花路3号锦尚名苑小区提供物业管理服务，委托服务期限为五年，自2013年12月17日起至2018年12月16日止；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对本合同的履行享有相应的权利并承担相应的义务。合同第十九条约定：本物业管理区域物业服务实行包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；本合同前三年的物业服务费标准为住宅1.65元/月·平方米；垃圾清运处理费按政府有关规定，随物业服务费一并按月收取，住宅为每月每户4元；公共水电费（本物业管理区域内走廊、楼梯、公共设施的公共水电费用和路灯用电费用等）根据供水、供电企业制定的分摊办法向业主（物业使用人）另行收取。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在公历每月15日前履行交纳义务。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、垫付的水电费、公共分摊水、电费用的，从逾期之日起每天按应交物业服务费、垫付的水电费、公共分摊水、电等费用总额的千分之一交纳违约金。
上述合同签订后，原告开始对涉案小区提供物业管理服务。根据合同约定的标准计算，涉案房屋每月应交物业服务费为214元（129.72平方米×1.65元/月·平方米），被告尚欠原告2015年5月至2015年10月27日期间的物业服务费1256.38元，其中2015年10月份欠缴金额为186.38元（214元÷31天×27天），拖欠垃圾清运处理费24元（4元/月×6个月）。
关于水费，原告陈述是指涉案房屋独立产生的用水费用，水费是原告代付全小区水费之后再根据各户用水情况分别向用户收取的。被告对水费的金额不予确认。原告提供由其单方制作的《付款通知书》拟证明被告水表变化及用水情况，但该通知书未经被告确认。原告陈述在其之前开具给被告的缴费收据中亦只显示缴费金额，并未载明被告用水量的具体情况。关于公摊水费、电费，原告提供其代缴公摊水电费的发票予以证明，并解释公摊水电费是按涉案房屋面积计算得出的。被告对原告所主张的金额不予确认。
本院认为：原告是具有合法资质的物业服务企业，其与广州市花都区锦尚名苑业主委员会签订的《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》是签约主体的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，原告履行了对锦尚名苑小区的物业管理服务义务，其当然享有收取物业服务费的权利。被告陈景云作为锦尚名苑2栋601房屋的业主，其享受了原告提供的物业管理服务，理应向原告支付物业服务费。被告未按时支付物业服务费及其他相关费用，原告要求被告按合同约定支付拖欠的物业服务费1256.38元及违约金、垃圾清运费24元，合法有据，本院予以支持。
关于水费，被告应根据实际发生金额向原告支付上述费用。但原告提供《付款通知书》为其单方制作，其提供的其他证据亦无法证明被告实际用水情况，因此原告要求被告支付水费820.60元依据不足，本院不予支持。同样，原告提供的证据也仅能证明其代缴小区公共水电费的事实，但原告未明确关于公摊水电费的具体计算方式及依据。且根据原告的主张，其起诉时要求被告支付2015年5月至2016年8月期间的公摊电费26.8元，但在之后变更诉讼请求时，原告却要求被告支付2015年5月至2015年10月27日期间的公摊电费28.3元。原告变更诉讼请求后主张权利的时间变短，但金额却增加了，原告对此并不能进行合理解释。因此，对公摊水、电费的请求，本院也不予支持。
针对被告的抗辩，本院认为，因物业服务委托合同规定了总体服务内容和价款，即使存在如被告所述原告没有提供全部物业服务这一事实，也难以在本案中针对被告个人单独确定物业收费标准的具体减免数额，而应当由全体业主或经业主大会授权的业主委员会另行要求变更计费标准或者计费方式予以解决。在合同规定的价款未经法定程序确定变更之前，被告仍应按合同确立的标准交纳物业管理服务费用，以维持其产权物业的正常运转。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈景云在本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年5月至2015年10月27日期间，广州市花都区新华街兰花路3号锦尚名苑2栋601房的物业服务费1256.38元给原告广州万宁物业管理有限公司。
二、被告陈景云在履行上述第一项判项义务的同时，支付逾期交纳2015年5月至2015年10月27日期间物业服务费的违约金给原告广州万宁物业管理有限公司（违约金的计算方法：每月物业服务费的违约金从欠费当月的16日起计算，其中2015年10月份以186.38元为基数，其他月份以每月214元为基数，按日千分之一的标准计至付清物业服务费之日止。上述各月物业服务费的违约金金额不得超过该月应交物业服务费）。
三、被告陈景云在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付垃圾清运费24元。
四、驳回原告广州万宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告陈景云负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内、被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈耿俊
人民陪审员 邓燕梅
人民陪审员 黄结仪
二〇一七年一月十九日
书 记 员 孙雪芳