黑龙江省富锦市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0882民初2197号
原告姜兴珍，女，汉族，无职业。
委托代理人生明文，男，黑龙江昕会律师事务所律师。
被告富锦市房地产开发有限公司第六项目部，住所地富锦市。
法定代表人张立成，男，该项目部经理。
委托代理人邱志晨，男，富锦市二龙山镇法律服务所法律工作者。
被告王永发，男，汉族，农民。
委托代理人罗金宝，男，无职业，住黑龙江省富锦市向阳社区**组***号。
原告姜兴珍诉被告富锦市房地产开发有限公司第六项目部（以下简称房产开发第六项目部）、王永发房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2016年11月30日、2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告姜兴珍及委托代理人生明文、被告房产开发第六项目部委托代理人邱志晨、被告王永发的委托代理人罗金宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜兴珍诉称：原告姜兴珍在富锦市向阳街x委x组有一处住宅。被告房产开发第六项目部在2011年5月3日与原告签订了《房屋拆迁协议书》，约定被告房产开发第六项目部以原告房产原址新建的一带二140平方米的楼房置换原告的房产，每层以70平方米为基数，被告房产开发第六项目部补偿给原告的楼房位于原址新建楼房自西向东第二家。2015年4月，房产开发第六项目部向原告交付用于回迁安置的房屋，即富锦市x二期x号楼商服x门，产籍号为x号，但因房产开发第六项目部开发手续不完备，未能办理产权登记。后得知二被告之间因存在借贷关系，被告王永发在富锦市房产局办理预购商品房预告登记。故原告诉至法院，要求确认原告与被告房产开发第六项目部的房屋拆迁协议具有法律效力；请求判决二被告配合原告将富锦市x二期x号楼商服x门，产籍号为x号房屋的商品房预告登记予以注销；依法判决二被告协助原告办理产权登记，并由二被告承担本案诉讼费用。
被告房产开发第六项目部辩称：对于原告陈述的事实及诉讼请求均没有异议，被告同意协助原告办理产权登记。
被告王永发辩称：王永发是罗金宝的姐夫，被告王永发买房时所有事情均由罗金宝代其办理。王永发购买的本案争议房屋是在房产开发第六项目部正常购买，当时房产开发第六项目部承诺该房屋没有争议。2014年1月8日房产开发第六项目部与被告王永发签订的房屋买卖合同。购买位于x二期x号楼商服x门，面积为223.84平方米，价格为3357600元。签订合同后三天之内，罗金宝代王永发将购楼款3357600元分大约10笔打到x提供的不同账户上，有转账的也有汇入现金的。当时x并没说为什么要打到这些个人账户上。信用社大概有1笔汇款，记不太清，也有在农行汇款的，汇款的金额记不清，用现金交付的金额也记不清，x让汇给谁被告就照办。对原告的诉讼请求，被告不认可。
原告为支持其诉讼主张，提供如下证据：
证据一、房屋拆迁协议书一份。意在证明原告与被告房产开发第六项目部签订协议，约定以原告房产原址新建的一带二170平方米的楼房置换原告位于富锦市向阳街x委x组的房产。
证据二、富锦市房产管理局出具的预告登记信息表一份。意在证明被告王永发在富锦市房产局就原告的回迁安置房屋办理房屋买卖预告登记。
经庭审质证，被告房产开发第六项目部、王永发对原告提供的证据一、证据二均无异议，本院予以采信。
被告房产开发第六项目部为支持其诉讼主张，提供如下证据：
证据一、营业执照一份。意在证明被告房产开发第六项目部的资质及经营范围。
证据二、（2016）黑0882刑初106号刑事判决书一份。意在证明被告王永发与房产开发第六项目部之间是借贷关系，用争议房屋作为担保。
经庭审质证，原告对证据一、证据二没有异议。被告王永发对证据一没有异议，对证据二认为判决中所说的借款用房子作为担保办理预告登记和本案争议的房屋没有关系。王永发和被告房产开发第六项目部是房屋买卖关系。
本院经审查认为，证据一能够证明被告房产开发第六项目部的经营范围。证据二不能证实被告房产开发第六项目部欲证明的问题。
被告王永发为支持其诉讼主张，提供如下证据：
证据一、房屋买卖合同及收据各一份。意在证明被告王永发与房产开发公司第六项目部签订房屋买卖合同购买位于富锦市x2期x号楼x门，产籍号为x号，建筑面积为223.84平方米的商服楼，总价款为3357600元。
证据二、房屋预告登记证明复印件一份。意在证明被告王永发与房产开发公司第六项目部办理了预购商品房预告登记，该房屋不存在权属争议。
经庭审质证，原告认为证据一合同与售楼发票的签订是基于王永发与房产开发第六项目部之间存在着借贷关系，第六项目部为其办理借款抵押，该行为依法应当认定无效。房产开发公司第六项目部对证据一认为，合同的签订具有抵押性质，因为房产开发第六项目部向王永发借款。原告对证据二认为基于无效的房屋买卖合同办理的预告登记自然也是无效的行为。房产开发第六项目部对证据二认为其与被告王永发之间是借贷关系而不是房屋买卖，做预告登记实质是抵押性质，该预告登记无效。
本院经审查认为，证据一、证据二只能证明被告房产开发第六项目部与王永发就该案争议房屋签订商品房买卖合同并办理预购商品房预告登记的事实。
根据本院确认的证据，结合当事人陈述，可以认定以下基本事实：原告姜兴珍在富锦市向阳街x委x组有一处住宅。被告房产开发第六项目部在2011年5月3日与原告签订了《房屋拆迁协议书》，约定被告房产开发第六项目部以原告房产原址新建的一带二140平方米的楼房置换原告的房产，每层以70平方米为基数，被告房产开发第六项目部补偿给原告的楼房位于原址新建楼房自西向东第二家。2015年4月，房产开发第六项目部向原告交付用于回迁安置的房屋，即富锦市x二期x号楼商服x门，产籍号为x号，实际测绘面积一层79.85平方米，二层143.99平方米。2014年1月8日被告房产开发第六项目部与王永发签订商品房买卖合同并共同到富锦市房产局办理预购商品房预告登记。
本院认为：依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，被拆迁人姜兴珍对本案争议房屋具有法律赋予的特定债权，具有物权的优先效力。根据特殊债权的物权优先效力，被拆迁人的特殊物权具有对抗第三人的效力，具有排他性。原告姜兴珍回迁安置的房屋与被告王永发办理预购登记的房屋为同一房屋，被告王永发与被告房产开发第六项目部签订的商品房买卖合同和预购商品房预告登记所享有的民事权利不能对抗原告享有的特殊物权。同时，依法成立的合同，自成立时即具有法律效力。因此，对于原告要求依法确认原告与被告房产开发第六项目部的房屋拆迁协议有效、请求二被告将富锦市x二期x号楼商服x门，产籍号为x号房屋的商品房预告登记予以注销的诉讼请求，本院应予支持。同时，对原告要求被告房产开发第六项目部协助办理产权过户的诉讼请求，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条之规定，判决如下：
一、原告姜兴珍于2011年5月3日与被告富锦市房地产开发有限公司第六项目部签订的房屋拆迁协议具有法律效力；
二、被告富锦市房地产开发有限公司第六项目部、王永发于本判决生效后10日内将富锦市x二期x号楼商服x门，产籍号为x号房屋的预购商品房预告登记予以注销；
三、被告富锦市房地产开发有限公司第六项目部于本判决生效后10日内协助原告姜兴珍将拆迁协议安置的房屋过户到原告姜兴珍名下。
案件受理费100元由被告富锦市房地产开发有限公司第六项目部、王永发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
审 判 长 周景坤
审 判 员 丁春丽
代理审判员 卢金慧
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 李梦琪