重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0110民初320号
原告重庆美高物业服务有限公司,住所地重庆市沙坪坝区新桥新村88号附1号31-4号，组织机构代码68620610-9。
法定代表人全蓉，该公司董事长。
委托代理人南瑞芳，女，1992年1月5日出生，汉族，系重庆美高物业服务有限公司法务专员，住湖南省宁乡县坝塘镇。
被告肖维，女，1971年4月15日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆美高物业服务有限公司与被告肖维物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，由审判员黎伟独任审判，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆美高物业服务有限公司的委托代理人南瑞芳，被告肖维到庭参加了诉讼。本案现已审理终。
原告重庆美高物业服务有限公司诉称，被告肖维系綦江区文龙街道双龙路元方﹒城市广场4-2-B门面房的业主，面积392.07平方米，每月物业服务费以1.1元/平方米标准计算，每月交纳物业服务费为431元。2013年9月30日，原告和綦江电力小区业主委员会签订了《綦江区电力小区物业服务合同》，约定原告为綦江区电力小区提供物业服务。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告承租的门面房实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2013年10月1日起每月停止交纳物业服务费，截至2015年3月31日止，共计18个月，被告尚欠物业服务费共计7758元。根据物业服务合同第二十六条的约定，业主或物业使用人未能如数交纳物业服务费的，每日应按千分之三的标准向原告支付违约金，违约金共计4363.8元，原告只要求被告支付违约金2242元。经原告多次催收，被告仍拒绝交纳物业服务费。现根据我国《民事诉讼法》的规定，原告请求法院判决被告立即支付綦江区文龙街道双龙路元方﹒城市广场4-2-B门面房的物业服务费7758元、逾期违约金2242元，合计10000元。本案诉讼费用由被告承担。
被告肖维辩称，第一，坐落于綦江区文龙街道双龙路元方﹒城市广场4-2-B门面房系肖维所有，肖维是綦江区电力小区业主。原告所称肖维尚欠物业服务费的时间属实，尚欠物业服务费数额有差别，原告于2015年10月10日出具的通知书载明尚欠物业服务费金额为7327元，原告又于2015年11月26日通知上载明尚欠物业服务费金额为7758元，有原告出具的通知书二份予以佐证。第二，2013年7月，肖维将该门面房出租给张红经营美蛙鱼头业务，肖维要求张红向物业服务公司预交六个月的物业服务费，张红就立即向元方物业管理有限公司预交纳了六个月的物业服务费。2013年9月，张红经营期间，该房屋楼上漏水，造成张红堆放在该门面房吧台内的财物损害，同时也造成隔壁久久茶楼的财物损害。肖维与张红向元方物业管理有限公司反映，并要求赔偿损失，元方物业管理有限公司的工作人员到现场进行查看，元方物业管理有限公司的工作人员表示：其立即退还张红预交三个月的物业服务费，待其修复了漏水的房屋楼层后，张红再交纳物业服务费。之后，元方物业管理有限公司的工作人员退还了张红预交三个月的物业服务费，张红和久久茶楼的经营者就没有交纳物业服务费，原告或元方物业管理有限公司的工作人员也没有向肖维或张红催收物业服务费，有证人张红予以证明。第三，2015年3月，肖维将该门面房出租给孙智博经营网吧业务，同时将出租情况告诉了原告，孙智博按时交纳物业服务费，而原告一直没有告诉肖维或孙智博尚欠2013年10月1日至2015年2月份的物业服务费。2015年10月10日，原告才书面通知肖维：尚欠2015年2月前的物业服务费的事宜。因此不是肖维拒绝向原告交纳物业服务费，而是原告的诉讼时效已超过。第四，原告存在物业管理方面的瑕疵，肖维的该门面房后面属于步行街，现在是乱停车，服务不到位，原告收费标准不明确。综述，肖维认为原告自身存在过错，其自行承担十个月的物业服务费，张红承担八个月的物业服务费，由肖维督促张红交纳，对原告要求被告支付违约金的请求不予认可。
经审理查明，2013年7月，本案二被告签订了《商铺租赁协议》。该协议约定内容：肖维将其所有的坐落于原重庆市綦江县元方﹒城市广场4-2-B门面房（面积392.07平方米，因行政区域调整，更名为重庆市綦江区文龙街道双龙路元方﹒城市广场）出租给张红，作为商业用途；租赁期限从2013年7月至2015年2月28日止。之后，张红在该门面房经营业务，并按照该租赁协议向肖维履行了义务。
2013年9月30日，原告与綦江县电力小区业主委员会签订了《綦江县电力小区物业服务合同》。该合同内容为：（一）、物业类型为商住综合；坐落位置建筑面积为138000平方米，包括电力一村、电力二村；元方林音小区；城市广场1号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼A、B幢。（二）、綦江县电力小区业主委员会委托原告提供的物业服务的主要内容为：（1）物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用部分具体包括：房屋承重结构（包括基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；（2）物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、监控设备。（3）市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。（4）公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。（5）附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕。（6）公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。（7）交通与车辆停放秩序的管理。（8）协助做好物业管理区域的安全防范工作。（9）物业档案资料管理。（10）物业项目使用专项维修资金的预算和计划。（11）装修管理。（12）物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。（13）法律政策规定应由原告管理服务的其它服务事项。（14）接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。（三）、原告提供的物业管理服务收费应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）。（四）、业主应于原告接管之日起交纳物业服务费用，并应在每月前五日内交纳当月物业服务费。本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式：住宅步梯房以0.75元/月/平方米计算，电梯房以1.05元/月/平方米计算；写字楼以1.20元/月/平方米计算；商业物业平街以1.50元/月/平方米计算，非平街以1.10元/月/平方米计算。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，二次供水加压费0.8元/吨。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交纳约定，业主应当自约定之日起书面告知原告。（五）、原告履行的义务：履行合同、提供物业服务；及时向全体业主通告本区域内有关物业管理房屋的重大事项，及时处理投诉，接受业主和物业使用人的监督；在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作；在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准；结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划，维修保养计划，经依法议定后组织实施；制止本物业管理区域内违反有关治安、消防、环保、物业装饰执行和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；做好本物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作，护卫人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益；向綦江县电力小区业主委员会和物业使用人告知物业使用的有关规定，当物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告知装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督，对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理；不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益；本合同终止时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给綦江县电力小区业主委员会；法律、法规规定的其他义务。（六）、合同期限为三年，自2013年10月1日起至2016年9月30日止；綦江县电力小区业主委员会、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能够按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金；本合同自双方盖章之日起生效。合同签订后，元方物业管理有限公司退出该小区，原告按时进驻綦江县电力小区，并开始对该小区提供楼道及公共场所的地面清扫、垃圾清运、定时安全巡逻检查、电梯维修等服务。2013年9月，张红与被告以为因该门面房漏水造成财物损害而口头达成了和解协议，就从2013年10月1日起每月没有向原告交纳物业服务费431元至2015年3月31日止，18个月，物业服务费共计7758元。期间，原告对该小区提供楼道及公共场所的地面清扫、垃圾清运、定时安全巡逻检查、电梯维修等物业服务，保证该小区每日楼道地面清洁卫生、垃圾清运、电梯等设施、设备正常运行。2015年3月6日，被告与孙智博签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：从2015年4月1日起，被告将该门面房出租给孙智博经营网吧义务。之后孙智博向原告交纳了物业服务费。2015年10月10日、11月26日，原告分别以书面形式通知被告，要求被告支付2013年10月至2015年3月份止的物业服务费。
前述事实，有原、被告的陈述，原告提供的其与綦江县电力小区业主委员会签订的《綦江县电力小区物业服务合同》、交费通知书、护卫值班记录，被告提供《房屋租赁合同》、交费通知书、证人张红出庭作证证言等证据予以证实，并经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，被告对原告所诉称的其尚欠物业服务费的时间无异议，因此本院对原告诉称的尚欠时间予以采纳。现在原告举示了其与綦江县电力小区业主委员会于2013年9月30日签订的《綦江县电力小区物业服务合同》，依照我国《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，故本院认为原告与綦江县电力小区业主委员会于2013年9月30日签订的《綦江县电力小区物业服务合同》是有效的，分别对原、被告与綦江县电力小区业主委员会具有约束力，就应当以该合同约定的收费标准进行计算，本院可以确认被告尚欠原告自2013年10月1日至2015年3月31日止的物业服务费共计7758元。原告作为具有物业管理职能的企业，其应当接受业主的监督，如业主提出相关物业服务中的瑕疵后，原告应当耐心听取业主反映意见，及时与业主进行沟通交流，积极协调整改，采取补救措施，依法按照约定履行好自己的物业服务义务，避免类似纠纷的发生。被告作为业主，应当按照合同约定督促物业使用人按时交纳物业服务费等义务，注意完善相关费用的手续，防止因物业使用人不交纳物业服务费而可能发生的纠纷。被告是否向原告补交尚欠的物业服务费的问题涉及到证人张红的利益，存在有利害关系，需要其他证据予以佐证，而被告和证人张红没有提供张红与原告或与元方物业管理有限公司之间达成的《损失赔偿和解协议》等证据，据此本院对被告此辩称意见不予采纳，被告从2013年10月1日至2015年3月31日止每月不交纳物业服务费的理由不成立，本院对原告要求被告支付2013年10月1日至2015年3月31日止期间的物业服务费的诉讼请求予以支持。是否支持原告要求被告支付尚欠物业服务费的违约金的问题。鉴于原、被告之间在物业管理服务中缺乏沟通交流、释明，故本院认为被告不是恶意拒绝交纳物业服务费，对原告要求被告支付物业服务费的违约金的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付2014年1月前的物业服务费的诉讼时效是否超过的问题，因原告与綦江县电力小区业主委员会约定的物业服务合同期限至今未届满，仍然由其提供物业服务。故本院对被告的此辩称意见不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十二条、第八十三条，《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告肖维在本判决生效后十五日内向原告重庆美高物业服务有限公司支付2013年10月1日至2015年3月31日止的物业服务费计7758元；
二、驳回原告重庆美高物业服务有限公司的其余诉讼请求。
若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告肖维负担，此费已由原告重庆美高物业服务有限公司垫付，被告肖维在履行上述义务时一并付给原告重庆美高物业服务有限公司。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 黎 伟
二〇一六年四月五日
书记员 罗陈诚