广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终523号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈兆现
委托诉讼代理人：谢林格，广西东方意远律师事务所。
上诉人（原审被告、反诉原告）：龚蔚林
委托诉讼代理人：王清桂，广西金益律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：韦瑶珠
委托诉讼代理人：王清桂，广西金益律师事务所律师。
上诉人陈兆现、上诉人龚蔚林因与被上诉人韦瑶珠房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2015）兴民一初字第28８号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。上诉人陈兆现及其委托诉讼代理人谢林格，上诉人龚蔚林及其委托诉讼代理人王清桂，被上诉人韦瑶珠及其委托诉讼代理人王清桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈兆现上诉请求：1、请求认定涉案《铺面租赁协议》合法有效；2、判令龚蔚林、韦瑶珠退还陈兆现押金4000元；3、判令龚蔚林、韦瑶珠退还陈兆现拆房押金3000元；４、判令龚蔚林、韦瑶珠退还陈兆现预交的2014年4月10日至2014年7月30日期间的租金1210元；5、判令龚蔚林、韦瑶珠赔偿陈兆现建筑费用损失21800元（加高超市人工费、打地坪费用、砌卫生间费用、挖化粪池支出、盖修理厂费用、购买电线费用）；6、本案诉讼费用由龚蔚林、韦瑶珠承担。事实和理由：一审认定陈兆现与龚蔚林于2012年4月18日签订的《铺面租赁协议》为无效合同是错误的，依法应认定为有效合同。首先，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案房屋为建设在农村集体土地上的房屋，并非城镇房屋，合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，故不应仅因房屋未取得相关审批手续而认定房屋租赁合同无效。其次，按照2006年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)第六项“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内”的规定，国家政策对集体建设用地流转已经放宽，只要符合规划并且在用地范围内流转依法应受法律保护。一审在没有任证据证明陈兆现与龚蔚林于2012年4月18日签订的《铺面租赁协议》所涉土地是集体农用地还是集体建设用地的情况下，仅凭一张村委会《证明》就认定合同无效属于证据不足。该《证明》不能证明合同所涉土地的用途在龚蔚林租赁给陈兆现时的土地用途情况，也不能证明该地块的土地利用规划情况，一审法院在未查清上述事实的情况下即认定合同无效缺乏事实和法律依据。本案《铺面租赁协议》应依法有效，对双方当事人具有法律约束力。请二审法院依法支持陈兆现的诉讼请求。
龚蔚林辩称：上诉人陈兆现的上诉请求2、3、4、5、6项无事实和法律依据，对于上诉请求第1项，其中房屋租赁部分，由于是违章建筑，因此该部分租赁内容应当无效，但该租赁合同的场地租赁内容，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应该合法有效。因此，请求二审法院依法认定房屋部分的合同无效，场地租赁部分的合同有效，由陈兆现承担违约责任。
韦瑶珠辩称：与龚蔚林的答辩意见一致，补充以下意见：韦瑶珠不应该成为本案的被告，将韦瑶珠列为被告，没有法律依据，请求二审法院驳回陈兆现对韦瑶珠的上诉请求。
上诉人龚蔚林上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四、五、八项；2、判令解除龚蔚林与陈兆现于2012年4月18日签订的《铺面租赁协议》场地部分的租赁关系；3、陈兆现向龚蔚林支付自2014年7月21日至2015年5月31日止的的场地租金17105元，直至交还场地时止的租金；4、陈兆现向龚蔚林支付延期交付租金的滞纳金27111.43元（计至2015年5月31日止，以后另计至交清租金时止）；5、龚蔚林不需退还陈兆现押金4000元；6、龚蔚林不需返还陈兆现拆房押金3000元；7、龚蔚林不需返还现金550元；8、龚蔚林不需赔偿陈兆现平整土地费用及购买电线费用共计3000元；9、本案一、二审诉讼费由陈兆现承担。事实和理由：一、一审认定双方签订的涉案《铺面租赁协议》无效，程序违法，且缺乏事实和法律依据。最高人民法院印发的《全国经济审判工作座谈会议纪要》(法发[1993]8号)第二条第3项规定：“法院审理、判决的范围不应超出当事人的诉讼请求”。一审中，双方当事人均认为双方于2012年4月18日签订的《铺面租赁协议》东面场地部分的租赁关系有效，均没有提出要求人民法院认定场地租赁协议无效的诉讼请求，一审判决超出当事人的诉讼请求判决场地租赁协议无效，违反了民事诉讼“不告不理”的普遍原则。龚蔚林取得出租场地的使用权是合法有效的，是与南宁市兴宁区三塘镇降桥村二塘坡村民签订《场地租赁协议》取得，该租赁协议明确村民出租给上诉人的场地的用途为综合开发。至于不能作停车场使用，龚蔚林并不知情。这是另一个合同的法律关系。而且该租赁协议约定的综合开发用于办停车场，有关政府部门并未认定其用地性质违法。同时，龚蔚林与村民签订的《场地租赁协议》经南宁市兴宁区三塘镇降桥村村委会盖章认可。龚蔚林利用承租的场地作停车场使用，依法办理了工商执照，有关政府部门也是认可的，没有提出任何异议。2014年7月，政府部门综合执法，仅拆除场地上的违章建筑，并未就场地办停车场的用途提出异议。本案租赁场地位于南宁市，靠近南宁市金桥汽车总站，周边均已开发建房，该地块已列入南宁市城市建设规划交通建桥用地，处于办理建设用地手续的过渡时期。该地块已不适合再作种养使用。在此期间，村民将该地块出租作为综合开发使用，有利于村民增加收入，减少损失，有利于化解社会矛盾，维护社会稳定，人民法院审理民事案件，应当根据情势变化和实事求是的原则进行审理。二、一审判决驳回龚蔚林的反诉请求，属于对事实认定不清，适用法律不当。龚蔚林与陈兆现签订的《铺面租赁协议》，是当事人双方的真实意思表示，应当按合同约定履行各自的义务。但陈兆现擅自改变租赁场地的用途，违法在承租的场地上未经出租人同意自行搭盖违章建筑，并出租牟利。而且，陈兆现拖欠2014年7月21日以后的场地租金至2015年5月31日的租金17105元，根据双方合同约定，陈兆现拖欠租金的行为，已严重违反了合同约定，龚蔚林有权解除《铺面租赁协议》中场地租赁关系。2014年7月，政府综合执法拆除的是违章建筑，并不影响租赁场地的使用。龚蔚林没有终止合同，陈兆现以此为由拖欠租金，无合同和法律依据。因此，龚蔚林反诉解除场地租赁关系，要求其补付租金和支付约定的滞纳金，有充分的事实和法律依据。一审判决驳回龚蔚林的诉讼请求，属于对事实认定不清，适用法律不当而作出的错误判决。三、一审判决龚蔚林退还陈兆现押金4000元、拆房押金3000元、现金550元，并赔偿平整土地等费用3000元，缺乏事实依据。1、龚蔚林出租给陈兆现的场地，是平整好的地面和三通的场地，根本不需要再平整土地就能作汽修使用。2、陈兆现诉请的所谓损失是其未经龚蔚林同意搭建违章建筑的费用，而且其没有提供合法有效的证据。陈兆现擅自搭盖违章建筑被政府强行拆除，应由其承担一切法律责任。因此，一审判决龚蔚林赔偿陈兆现平整土地等3000元，无事实依据。3、陈兆现为了搭建违章建筑，拆除了龚蔚林原来铺面的部分建筑而交付拆墙保证金3000元，但陈兆现最后并未恢复原状，使龚蔚林原有的建筑材料受到损失，一审判决龚蔚林退回拆房押金，有失公平。陈兆现所交的现金550元，是其应付的租金部分，其搭建的违章建筑被拆除，并不影响其承租的东面场地的正常使用。龚蔚林无终止合同的事实和行为，陈兆现应当支付使用场地部分的租金，此550元仅是2014年7月16日至21日的租金，陈兆现自2014年7月21日后至今的租金均未支付。4、一审判决认定自2014年7月16日后，场地由龚蔚林管理，没有事实依据。陈兆现拖欠租金，双方的债权债务并未结清，一审判决龚蔚林退还陈兆现履约保证金4000元，有失公允。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，从而作出了错误的判决。请求二审法院依法改判。
陈兆现辩称：一、陈兆现与龚蔚林签订的铺面租赁协议，实际上包含了房屋和场地租赁的内容，不管是房屋租赁部分还是场地租赁部分均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性禁止性规定，应为合法有效的合同，对双方当事人有法律约束力。二、陈兆现是2014年7月10日撤场，原因是龚蔚林以场地经营影响即将举办的世界体操锦标赛为由，要求陈兆现撤场，世锦赛结束后，龚蔚林拒绝按协议约定交付场地给陈兆现继续经营，违约在先，陈兆现依法有权向龚蔚林主张先履行抗辩权，因此龚蔚林上诉请求的3、4项缺乏事实和法律依据。三、龚蔚林拒绝按协议约定向陈兆现交付租赁物，构成违约，依法应该承担相应的违约责任，故其上诉请求的5、6、7、8、9项缺乏事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回其除第2项以外的其他上诉请求。
韦瑶珠辩称：同意龚蔚林的上诉请求、事实和理由。
陈兆现向一审法院起诉请求：1、龚蔚林、韦瑶珠赔偿陈兆现经济损失92920元（预期租金收益）；2、龚蔚林、韦瑶珠退还陈兆现押金4000元；3、龚蔚林、韦瑶珠退还陈兆现拆房押金3000元；4、龚蔚林、韦瑶珠退还陈兆现预交的2014年7月10日至2014年7月10日期间的租金1210元；5、龚蔚林、韦瑶珠赔偿陈兆现的建筑费用损失21800元（加高超市人工费、打地坪费用、砌卫生间费用、挖化粪池费用、盖修理厂费用、购买电线费用）；6、本案诉讼费用由龚蔚林、韦瑶珠承担。
龚蔚林向一审法院反诉请求：1、解除陈兆现、龚蔚林之间于2012年4月18日签订的《铺面租赁协议》中场地租赁部分的合同关系；2、陈兆现支付欠交的2014年7月21日至2015年5月31日场地租金17105元给龚蔚林，并支付至交还场地时止的租金；3、陈兆现支付拖欠场地租金的滞纳金（违约金）27111.43元给龚蔚林；4、龚蔚林不予返还陈兆现拆房保证金3000元、合同保证金4000元；5、本案所有诉讼费由陈兆现承担。
一审法院经审理查明：龚蔚林为南宁市全旺停车场经营者，该停车场组成形式为个人经营，经营场所为南宁市兴宁区，经营范围及方式为停车服务、铺面出租等。该停车场已于2014年9月12日向南宁市工商行政管理局专业市场管理分局货运市场工商行政管理所办理了注销登记，原场地现另注册为南宁市金东停车场，并于2014年4月14日办得个体工商户营业执照，经营者为韦瑶珠，组成形式、经营场所、经营范围与已注销的南宁市全旺停车场一致。
所涉南宁市兴宁区场地系由南宁市全旺停车场（乙方）向南宁市兴宁区三塘镇降桥村二塘坡（甲方）承租，双方于2009年12月29日签订有《场地租赁协议》，约定：甲方租赁该场地给乙方作综合开发，租赁地点范围为南宁市（二塘坡大盘岭），东边南边邻接五金福利厂、“狗栏”、“红瓦房”、高峰林场的土山等，西边紧靠绕城高速公路，北边紧靠昆仑大道，面积总共为12亩；乙方在自己所租的场地内享有经营自主权，甲方不得干涉；乙方确实需要搭建建筑物的费用自理，风险自担。协议还就其他事项进行了约定，甲方村民代表签字捺印后加盖南宁市兴宁区三塘镇降桥村村民委员会公章，龚蔚林作为乙方代表签字捺印并加盖南宁市全旺停车场公章。
2012年4月18日，南宁市全旺停车场（甲方）与陈兆现（乙方）签订《铺面租赁协议》，约定甲方租赁南宁市全旺停车场A区3#小超市和东面空地给乙方经营汽修、汽配；租期自2012年4月20日起至2016年5月31日止，2012年6月1日至2014年5月31日月租金为3000元，2014年6月1日至2016年5月31日月租金为3300元；乙方须一次性交清下季度租金方可使用这些商铺，否则视为违约；乙方缴纳铺面及附属水电设施押金4000元，租期已满而乙方不续租且未损害铺面及设施的，甲方退回押金，如给乙方损害铺面或附属设施的，甲方从押金扣除维修费用后再退回余额给乙方；乙方确需在所租铺面改建的，必须保留原建筑面积，改建费用自理，风险自担。协议还就其他事项进行了约定。协议签订后，陈兆现向南宁市全旺停车场缴纳押金4000元，拆小超市押金3000元，并支付租金至2014年7月20日。陈兆现承租涉诉房屋及空地后，自行平整土地并在空地上搭盖门面、牵拉电线照明，并将涉诉房屋及搭盖的门面从2012年6月9日起分租给案外人李小林、刘书虹、廖锦阳、韦德进、龚创宗、王华熙等人，租期均至2016年5月9日止。陈兆现自述龚蔚林以铺面经营影响在南宁市举办的世界体操锦标赛为由通知其退场，其已于2014年7月11日退出租赁铺面及场地，后未能继续经营，故将龚蔚林诉至一审法院；龚蔚林辩称陈兆现退场行为系因政府拆除违章建筑所致，其并未干涉陈兆现经营，主张陈兆现应继续履行关于场地部分的租赁合同，龚蔚林据此向一审法院提出反诉。经一审法院询问，龚蔚林表示陈兆现系2014年7月25日之后才退出租赁场地。
在诉讼过程中，一审法院向南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局调取相关执法材料，显示：因南宁市全旺停车场涉嫌非法占地建房，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局于2014年3月31日向其发出《责令限期拆除所建建（构）筑物公告》（GTN1165），限令其自公告之日起2日内自行拆除非法占地建设的建（构）筑物，因当事人未在规定时限内自行拆除非法占地建设的建（构）筑物，兴宁区政府于2014年7月17日组织有关部门依法对南宁市全旺停车场进行强制拆除，于2014年7月18日拆除完毕。庭审中，龚蔚林自认其出租的x区x小超市为自行搭建的违章建筑，未经过有关部门审批；陈兆现亦表示其签订租赁合同时未核实该建筑物的权属材料。
在诉讼过程中，一审法院另于2015年5月28日组织双方到勘查现场，确认该停车场现已更名为金东停车场；原停车场内的x区x小超市及其东面空地搭盖的门面因属于违章建筑，已被政府拆除清理完毕，原租赁物场地范围现已无法确认；该场地现由龚蔚林管理。
在诉讼过程中，一审法院还向南宁市兴宁区三塘镇降桥村村民委员会查实了讼争场地权属情况及土地性质，该村委会于2015年8月27日向一审法院出具《证明》，载明：“兹证明，位于南宁市（二塘大盘岭），东边南边邻接五金福利厂，西边紧靠绕城高速公路，北边紧靠昆仑大道的土地面积总共为12亩，产权属南宁市兴宁区三塘镇降桥村二塘坡集体所有权，该土地因历史原因没有土地证。该土地原来是村民承包来种养的土地，后租给了龚蔚林作为经营性使用的土地。特此证明。”经一审法院向陈兆现、龚蔚林释明，双方均明确表示，如法院认定本案合同为无效合同，双方均不变更诉讼请求。
一审法院认定的以上事实，有个体工商户营业执照、准予注销登记通知书、《场地租赁协议》、《铺面租赁协议》、收据、《关于协助调查全旺停车场拆除情况的复函》、证明、勘查笔录、询问笔录等予以证实。
一审法院经审理认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案现有证据显示，讼争租赁物“x区x小超市”因被政府相关执法部门定性为违法建筑而被强制拆除，依据上述法律规定，陈兆现与龚蔚林就该租赁物所签订的租赁协议无效。至于租赁物“x区x小超市”东面空地部分，该空地属于龚蔚林向南宁市兴宁区三塘镇降桥村二塘坡租用的土地部分，依据《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”及第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”的相关规定，由于我国对土地实行特殊的用途管制制度，农用地不可以随意改变土地用途或转为建设用地，必须以土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地供应政策为依据，经过依法审批，否则就是非法占用土地。经一审法院向降桥村村委会核实，该土地属于降桥村二塘坡集体所有，未办有土地证，原土地用途为村民承包种养用地，也即，讼争租赁物所属的12亩土地应为南宁市兴宁区三塘镇降桥村二塘坡集体所有的农用地，龚蔚林承租该地块用于经营停车场，应依法由县级人民政府登记造册，核发证书，确认其建设用地使用权。龚蔚林未能举证证实其在承包的土地上经营停车场已经通过相关土地使用权审批手续，据此，应认定陈兆现与龚蔚林就本案租赁物“x区x小超市”东面空地部分所签订的租赁协议无效。故陈兆现与龚蔚林所签订的《铺面租赁协议》应为无效合同。
此认定与陈兆现所提本诉、龚蔚林所提反诉中所主张的合同效力均不一致，一审法院依法向双方释明，告知其可以变更诉讼请求，双方均明确表示不变更诉讼请求。由于本案所涉的《铺面租赁协议》无效，无效合同对合同双方当事人均无法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，陈兆现已向龚蔚林交付的4000元押金及3000元拆房押金应予返还。由于双方均未能充分举证证明陈兆现退出租赁物的具体时间，仅确认陈兆现在兴宁区政府于2014年7月份对停车场内的违章建筑进行拆除后即未再继续进场经营，故综合一审法院对南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局调取的执法材料，应认定陈兆现于2014年7月15日即退出租赁铺面及场地。因其已向龚蔚林缴纳租金至2014年7月20日，故龚蔚林应向陈兆现退回租金550元（3300元÷30天×5天）。
因龚蔚林明知其自行搭建的建筑物未办理准建手续，为违章建筑，其向村民集体租用的土地用做非农业经营使用亦未向有关部门办理审批手续，据此，导致合同无效的后果，陈兆现不存在过错，龚蔚林应赔偿陈兆现因此受到的损失。陈兆现所诉请的经济损失一为其搭建、修整小超市及东面空地而支出的建筑费用，二为其将租赁物转租所可能取得的预期租金收益。针对建筑费用，陈兆现在原租赁物及空地上自行搭盖的门面、卫生间、化粪池、修理厂及加高超市等建筑均未依法办理准建手续，属于违章建筑，上述费用支出并非陈兆现所产生必要的、合法的装修损失，故不予支持，该部分费用由陈兆现自行承担；陈兆现所主张的平整场地支出及购买电线费用等，考虑其租赁铺面及空地的目的为修理、停放车辆使用且其已实际平整土地的事实，故该两项支出合理，但因双方未能明确小超市东面空地具体范围及面积，陈兆现亦未能提交明确记载有付款人、款项支出具体用途的有效支付凭证，故酌情支持陈兆现平整场地支出及购买电线费用3000元。至于预期租金收益，由于该项损失并非因合同无效产生的直接损失，且陈兆现未能举证证实其转租行为已经过龚蔚林同意，而小超市及陈兆现自行搭建门面更是因属违章建筑已被政府部门依法拆除，租赁物自被拆除清理完毕之日起即已不具备再继续出租获取收益的客观条件，故陈兆现诉请预期经营损失不符合法律规定，应不予支持。
至于龚蔚林诉请陈兆现继续支付场地租金及滞纳金的问题，如前所诉，认定本案《铺面租赁协议》为无效合同，且陈兆现已于2014年7月15日即退出停车场，经一审法院现场勘查该停车场现由龚蔚林管理、陈兆现未再继续经营使用，故龚蔚林诉请陈兆现支付2014年7月21日至2015年5月31日的场地租金及滞纳金，并无事实及法律依据，依法不予支持。至于龚蔚林诉请的拆房保证金及合同保证金，实际对应陈兆现诉请中的拆房押金及合同押金，已在前文作出认定应予返还。
至于陈兆现诉请韦瑶珠承担共同连带责任问题。因陈兆现系向南宁市全旺停车场签订租赁协议，龚蔚林为南宁市全旺停车场实际经营者，故本案《铺面租赁协议》相对方应为陈兆现及龚蔚林。现陈兆现依据《中华人民共和国婚姻法》第四十一条主张龚蔚林妻子韦瑶珠承担共同连带责任，其主张与所依据法律规定并不相符；且本案属于租赁合同纠纷，不涉及夫妻共同债务处理，故依据合同相对性原则，陈兆现应向出租人龚蔚林主张民事责任，韦瑶珠无需承担责任，陈兆现诉请并无事实及法律依据，应不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、陈兆现与龚蔚林于2012年4月18日签订的《铺面租赁协议》无效；二、龚蔚林返还陈兆现押金4000元；三、龚蔚林返还陈兆现拆房押金3000元；四、龚蔚林退还陈兆现租金550元；五、龚蔚林赔偿陈兆现平整土地费用及购买电线费用共计3000元；六、驳回陈兆现对韦瑶珠的诉讼请求；七、驳回陈兆现的其他诉讼请求；八、驳回龚蔚林的全部反诉请求。本诉案件受理费2759元，由陈兆现负担2459元，龚蔚林负担300元；反诉案件受理费540元，由龚蔚林负担。
本院二审期间，龚蔚林、韦瑶珠均没有提交新证据。陈兆现围绕上诉请求提交了路网图与影像图（昆仑大道昆仑立交桥东北面用地）各一份，拟证明涉案土地的范围是昆仑大道昆仑立交桥东北面。陈兆现陈述称，经向南宁市规划管理局和南宁市国土资源局查询，本案所涉土地在2009年就已经转为建设用地，不再是农用地，这与一审认定的事实严重不符，但南宁市规划管理局和南宁市国土资源局均表示无法提供书面的证明材料。故陈兆现向本院提交调查取证的申请，申请本院调查涉案土地（昆仑大道昆仑立交桥东北面用地路网图用地坐标：X：2530241831;Y:539399326）的性质和用途。
龚蔚林经质证认为：对两份图纸的真实性没有异议，至于陈兆现在两份图纸上自行标注的是否为涉案租赁标的范围要以有关权威部门确认为准。
韦瑶珠经质证认为：同意龚蔚林的质证意见。
根据陈兆现提出调查取证的申请，结合本案的审理需要，本院就涉案场地的土地性质、是否已经由农用地合法改变或转为建设用地、龚蔚林将涉案场地用于经营停车场是否经过土地、规划部门审批同意等问题，于2016年4月18日分别向南宁市规划管理局、南宁市国土资源局发出《协助调查函》进行调查核实。随后，本院相继收到南宁市规划管理局、南宁市国土资源局作出的复函。其中南宁市规划管理局作出的南规函[2016]1138号《关于协助南宁市中级人民法院调查有关问题的复函》主要内容为:“一、经核《兴宁区三塘镇总体规划（2014-2035）》，根据贵院提供的地址及一审原告陈兆现提供的路网图、航拍影像图，即昆仑大道与环城高速交叉的昆仑立交桥东南面土地，部分规划为立交控制用地，部分规划为绿化用地。二、根据职能分工，贵院征询的龚蔚林的经营性停车场是否经过土地部门审批，该场地是否已经由农用地合法变性为建设用地，是否已取得土地使用权证等问题，应以国土部门的意见为准。”南宁市国土资源局作出的南国土资函[2016]1287号《关于协助调查承租场地用地性质有关意见的复函》主要内容为:“由于提供的材料无确切的用地范围，现以陈兆现根据2013年影像图内业勾绘的用地范围（本函以下简称涉案土地范围）初步核查，涉案土地范围落在南宁市现有高速公路东环改快速路一期工程
--
昆仑大道立交工程项目内。该项目涉及征收降桥村二塘坡集体土地85.619亩和降桥村那荷坡集体土地97.700亩，均已于2015年11月完成征地补偿安置协议书签订工作，并已于2016年3月完成征地补偿款支付。至于来文提及龚蔚林租用场地的土地性质及其他问题，因无确切的用地范围，我局无法核实具体情况……”
陈兆现经质证认为：对两份复函的三性没有异议。南宁市规划局南规函[2016]1138号复函证明涉案土地并非农用地，而是已经规划为立交控制用地和绿化用地，但是该复函还是没有明确土地性质为建设用地或者农用地。南宁市国土资源局南国土资函[2016]1287号复函说明本案讼争土地已经在办理相关的征收手续，也说明涉案土地性质并非农用地，但是国土局以土地范围不明确为由，并未作出正面的答复。
龚蔚林经质证认为：对两份复函的三性没有异议。南宁市规划局南规函[2016]1138号复函已经明确租赁场地的性质是属于城市建设用地的规划范围内，并非农用地，根据有关法律法规规定，对确定土地性质问题以规划部门来认定，所以，涉案土地不属于农业用地。南宁市国土资源局南国土资函[2016]1287号复函，也基本明确了涉案土地已经办理了征地补偿手续，即在手续上已经转为城市建设用地，根据两份复函可以证实，涉案租赁场地是城市建设用地，不是农用地。
韦瑶珠经质证认为：与龚蔚林质证意见一致。
本院经审查认为，陈兆现提供的路网图和影像图上没有标注确切的用地范围，故仅凭该路网图和影像图不能认定涉案租赁场地所涉土地已经转为建设用地。
本院二审查明事实与一审查明事实相一致。
本院认为：涉案讼争的租赁物“x区x小超市”属于在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的建筑物，而涉案“x区x小超市”东面空地部分，属于龚蔚林向南宁市兴宁区三塘镇降桥村二塘坡租用的部分土地，该土地属于降桥村二塘坡集体所有，没有办有土地使用权证，原土地用途为村民承包种养用地，龚蔚林在承包的土地上用于经营停车场，没有证据证实已向相关部门办理土地使用权审批相关手续，故陈兆现与龚蔚林签订的涉案《铺面租赁协议》为无效合同。一审对涉案租赁合同效力认定正确，本院予以确认。陈兆现、龚蔚林均主张涉案租赁协议为有效合同，一审法院已依法向双方释明，告知双方可以变更诉讼请求，但陈兆现、龚蔚林均明确表示不变更诉讼请求。二审中，陈兆现、龚蔚林仍坚持认为涉案合同为有效合同，明确表示不变更诉讼请求。故本案应根据无效合同的处理原则据实判决。
合同无效，双方依据合同所取得的财产应当互相返还。涉案租赁场地上的建筑物已被拆除，龚蔚林应向陈兆现返还已交付的4000元押金及3000元拆房押金。一审对此判决正确，本院予以维持。因陈兆现在兴宁区政府对停车场内的违章建筑拆除后即未再继续进场经营，一审综合南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局调取的执法材料，认定陈兆现于2014年7月15日退出涉案租赁铺面及场地，判决龚蔚林应向陈兆现退回2014年7月15日至2014年7月20日租金550元（3300元÷30天×5天）是正确的，本院予以维持。
合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案租赁场地所占用的土地为农村集体用地，在未经相关部门办理土地使用权变更审批手续的情况下，龚蔚林将其从南宁市兴宁区三塘镇降桥村二塘坡租用的部分场地及搭建的建筑物出租给陈兆现使用；陈兆现在签订租赁合同时未尽到应有的审慎注意义务，导致合同无效，双方均有过错，故因合同无效造成的各方损失，由双方各自承担50%的责任。
关于陈兆现主张赔偿建筑费用损失包括打地坪、砌卫生间、挖化粪池、盖修理厂、购买电线及加高超市等建筑费用21800元问题。虽然陈兆现提供的证据不足以证实其实际支出的建筑费损失数额，但考虑到陈兆现租赁涉案铺面及空地的目的为修理、停放车辆使用且已实际平整土地并搭建了建筑物，产生了必要的费用，本院酌定陈兆现在涉案租赁场地上搭建建筑物的建筑费用为6000元，根据双方的过错程度，由龚蔚林向陈兆现赔偿该部分损失3000元。一审判决以陈兆现搭建的建筑物为违章建筑并已被拆除清理完毕为由，不予支持陈兆现搭建的卫生间、化粪池、修理厂及加高超市建筑费用欠妥，因此，本院对一审判决第五项主文更正为龚蔚林赔偿陈兆现建筑费包括打地坪、砌卫生间、挖化粪池、盖修理厂、购买电线及加高超市建筑费用共计3000元。
陈兆现诉请的预期租金收益因不符合法律规定，一审判决不予支持正确，本院予以确认。另外，本案系租赁合同纠纷，陈兆现请求韦瑶珠与龚蔚林共同承担连带责任没有依据，一审判决不予支持正确，本院亦予以确认。
因陈兆现已于2014年7月15日退出涉案租赁铺面及场地，未再继续经营使用原租赁场地，故龚蔚林反诉请求陈兆现支付2014年7月21日至2015年5月31日的场地租金及滞纳金，没有事实依据，一审判决不予支持正确，本院予以确认。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持南宁市兴宁区人民法院（2015）兴民一初字第288号民事判决第一、二、三、四、六、八项。
二、撤销南宁市兴宁区人民法院（2015）兴民一初字第288号民事判决第七项。
三、变更南宁市兴宁区人民法院（2015）兴民一初字第288号民事判决第五项为：上诉人龚蔚林赔偿上诉人陈兆现建筑费包括打地坪、砌卫生间、挖化粪池、盖修理厂、购买电线及加高超市建筑费用共计3000元。
四、驳回上诉人陈兆现的其他诉讼请求。
二审案件受理费1861元（上诉人陈兆现已预交650元、龚蔚林已预交1211元），由上诉人陈兆现负担930.5元并应在判决生效后10日内向本院补足二审案件受理费280.5元，由上诉人龚蔚林负担930.5元，上诉人龚蔚林多交的280.5元，由本院退回给上诉人龚蔚林。一审案件受理费的负担按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
审 判 员 陈 杨
代理审判员 兰 帅
二〇一七年三月二日
书 记 员 王熙伟