辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终10436号
上诉人（原审被告、反诉原告）：房大明，男，1978年10月4日出生，汉族，个体，住沈阳市皇姑区。
上诉人（原审被告）：杨超，女，1979年4月17日出生，汉族，系辽宁中医药大学科员，住沈阳市皇姑区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙凤华，女，1969年8月7日出生，汉族，系沈阳医学院附属第二医院科长，住沈阳市沈河区。
委托代理人：全婵迪，系辽宁恒敬律师事务所律师。
上诉人房大明、杨超因与被上诉人孙凤华房屋租赁合同纠纷一案不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初2059号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月13日受理后，依法组成由审判员孙悦担任审判长、审判员单立主审、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告孙凤华一审诉称，请求解除原、被告之间房屋租赁合同，并判令被告立即将房屋恢复原状交还给原告；请求法院判令被告立即向原告支付占用期间使用费暂为7950元（自2015年9月15日起，暂计算至起诉之日，最终计算至实际腾房之日，按照每月1500元标准），以及向原告支付合同违约金3600元（即按年度租金的20%），上述费用合计人民币11550元；诉讼费被告承担。
原审被告房大明一审辩称，2015年3月我租的这个房子，合同约定是按照住宅租赁的，应该以协议为准，没有交租金的原因是房屋漏水，我因漏水事宜多次与房主沟通，房主表示等漏水官司结束后再解决维修的事，之后我另行租用了其他房屋，没有使用该房屋。2015年8月15日前后，我与房主多次沟通，房主说等漏水官司结束后再说，没有给予明确答复，由于没有及时安置控制阀给我造成损失，应当由房主承担。除了租金我还支付了1500元的押金，垫付了1200元的装修费用。
原审被告杨超一审辩称，该房屋是房大明租赁的，在房产中介签合同的时候，由于房大明没有带身份证，所以用我的名字签的合同，但当时我说房子是房大明租的，一切事务与我无关，房屋也是房大明实际使用的，房屋后来漏水的事宜也是房大明与房主沟通。
反诉原告房大明一审诉称，判令被反诉人支付反诉人因其原因额外支出的租金5667元；支付未执行租期的装修费用23834元；支付租赁违约金3600元；返还租赁押金1500元；并承担本案诉讼费用。
反诉被告孙凤华一审辩称，本案是由于承租人杨超违约行为才导致合同解除，因此对于承租人杨超所追加的反诉人房大明所提出的反诉请求，法院应予以驳回，关于第1项反诉请求，额外产生的租金5667元与本案不存在关联性，同时，在原告与杨超签订的合同中约定，房屋类别当然为住宅，但是用途在（2015）皇民二初字第03589号民事案件中，原告提供了证人证言，可以认定租赁房屋用途为库房，不能住人，而且房屋为清水房，在交付给杨超使用前，水、电表数为零，可以证明是清水房，杨超对于房屋状态是明知，发生漏水事件也是在杨超占用期间发生，因漏水事件发生的诉讼中尚在审理，未形成生效判决，物业公司根据一楼受损方请求，把水阀关掉，根据合同约定，水阀关闭是不影响使用。承租人杨超所主张的，或是允许房大明使用房屋的装修费用，这些情况可以证明杨超的违约行为，合同第5条第2款约定，未经原告书面同意不得私自拆改房屋，承租人杨超所主张的装修费高达23834元，可以证明进行了重大拆改，构成根本违约，杨超应将房屋恢复原状，否则押金不予退还。因杨超存在根本违约，应承担违约金3600元，房屋恢复原状后，经验收合格后才可以返还押金1500元。
原审法院经审理查明，孙凤华系皇姑区昆山西路75-31号1-2-1室房产的产权人。房大明与杨超系男女朋友关系。2015年2月28日，房大明经中介欲承租一房屋用作库房，以杨超名义与孙凤华签订《房屋租赁合同》一份，合同约定杨超租赁孙凤华的位于皇姑区昆山西路75-31号1-2-1室房屋，租期36个月，自2015年3月15日至2018年3月14日，租金每月1500元，每半年支付。合同签订后，双方按协议约定内容履行。租赁房屋交付后，实际由房大明使用，其租赁房屋主要是放置宠物的食品及用品，并在房屋内饲养宠物或居住。
2015年6月12日晚，孙凤华租赁给杨超的皇姑区昆山西路75-31号1-2-1室大量跑水，造成楼下装修及室内物品、设施泡水损失严重。楼下住户遂关闭了单元楼的自来水阀门阻止了漏水。后楼下住户陈旭、钱秋菊将孙凤华、房大明及杨超作为被告起诉至法院，要求其赔偿因漏水造成的经济损失。在漏水案件审理期间，因案涉房屋的水阀一直关闭无法用水，房大明与案外人另行签订了一份《房屋租赁协议》。
庭审中，孙凤华、房大明均认可出租时房屋为清水房。租赁合同履行过程中，因房大明要求孙凤华安装厨房及卫生间的上下水，孙凤华同意房大明自行找人安装，装修费1200元由孙凤华承担，在此过程中也未在该储藏室内的水龙头附近安装自来水控制阀。另查，房大明为了方便使用自行对房屋其他部分进行了装修。
后孙凤华与房大明、杨超因房屋租赁合同的解除问题发生纠纷，孙凤华于2016年3月16日起诉来院，房大明在诉讼过程中提出反诉。
原审法院认为，孙凤华与杨超签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，是合法有效的。房大明虽然不是合同名义上的当事人，但案涉房屋由其实际使用，房租费用也由其缴纳，应当认定为是该房屋的实际承租人。
关于《房屋租赁合同》是否应当解除，在庭审过程中，孙凤华与房大明、杨超均表示同意解除该房屋租赁合同，故本院依法准许解除2015年2月28日杨超与孙凤华签订《房屋租赁合同》。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取补救措施或赔偿损失。
本案争议焦点在于双方当事人哪一方才是导致合同解除的过错方。经原法院审查，双方签订的房屋租赁合同无法继续履行的根本原因，在于案涉房屋发生了漏水事件并引发了诉讼案件。在漏水问题没有完全解决前需要保持房屋水阀关闭，导致该房屋无法正常用水，故合同不能继续履行。本案中，孙凤华作为房屋出租人对租赁物负有维修的义务，房大明作为房屋实际使用人均应对屋内水、电、煤气的使用有实际管理义务。当租赁物出现需要维修的情况时，出租人应当予以维修，当出租人不能及时维修时，承租人应当自行维修，维修费用由出租人承担。现因双方当事人对漏水事件均不作为，使房屋控水阀长期关闭，导致损失扩大，双方当事人对此均负有过错，根据法律规定应当承担各自相应的责任。
关于原告孙凤华要求被告房大明、杨超支付庭审前的房屋占用使用费及违约金诉讼请求。该诉讼请求中所述的房屋占用费实际为2015年9月15日即漏水事故发生之后承租人应交纳的房租。按照合同约定的每月1500元计算，计算至庭审前即2015年5月13日前共计8个月，金额为12000元。因孙凤华没有尽到维修义务影响了房屋的使用，根据法律规定应当相应减收租金，故原审法院酌情按照90%的比例对其要求被告给付拖欠租金的诉讼请求予以支持，具体金额为12000元90%=10800元。因原告本身存在过错，原审法院对其要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。
关于反诉原告房大明要求反诉被告孙凤华支付其在外租房的租金5667元的诉讼请求。该笔费用是在房屋漏水发生后，房大明另行租赁房屋而产生的费用。漏水事故发生后，房大明作为房屋实际使用人应当及时履行对房屋的管理义务减少损失发生，但其没有积极作为反而选择了另行租赁其他房屋的方式，造成合同履行中的损失扩大，该笔费用应由其自行承担。
关于反诉原告房大明要求反诉被告孙凤华支付其房屋装修费用23834元及违约金3600元的诉讼请求。房大明在庭审过程中提供了装修合同以及装修费用收款收据来证明装修费用数额。原告对此虽有异议但是不能提供出相反的证据予以反驳，本院对该证据予以采信。根据装修合同的记载，房大明对房屋装修的部分包括：白钢玻璃窗门、铝合金推拉门（客厅、厨房）、地面地板革、门厅柜、衣柜、橱柜、监控系统，共计花费26000元。其中门厅柜、衣柜、地面地板革共计6400元，均为未形成附和的装修部分，应由房大明自行搬走，该笔费用应当从装修款项中予以扣除。另孙凤华曾给付房大明上下水部分装修款1200元，该笔费用应当从装修款项中予以扣除，剩余价格共计为18400元部分的装修已经与房屋形成附和。因该房屋租期为三年，直至庭审前房大明占有使用房屋共计使用14个月，按比例折旧18400元÷36月（36月-14月）=11244元。又因双方签订的合同中，对于合同解除后装修部分如何处理并未作出明确约定，按照法律规定该笔装修费用应当根据公平原则由双方当事人各自承担一半。故反诉被告孙凤华应折价支付反诉原告房大明已经形成附和部分的装修折价款5622元。因反诉原告本身存在过错，原审法院对其要求反诉被告支付违约金的诉讼请求不予支持。
关于反诉原告房大明要求反诉被告孙凤华支付其房屋押金1500元的诉讼请求。双方的租赁合同已经解除，房大明、杨超在将案涉房屋恢复原状、腾出并结清房屋租赁期间的水、电、煤气费用之后，孙凤华应当将该笔押金1500元予以退还。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告孙凤华、被告杨超于2015年2月28日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）房大明、被告杨超于该判决发生法律效力之日起十日内将皇姑区昆山西路75-31号1-2-1室房屋腾出并将上述房屋及内部白钢玻璃窗门、铝合金推拉门（客厅、厨房）、橱柜、监控系统等设施完好交付给原告（反诉被告）孙凤华；三、被告（反诉原告）房大明、被告杨超于该判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）孙凤华房屋租金10800元；四、原告（反诉被告）孙凤华于该判决发生法律效力之日起十日内给付被告（反诉原告）房大明、被告杨超房屋装修折价款5622元；五、反诉被告（原告）孙凤华于反诉原告（被告）房大明、被告杨超履行上述二、三项义务并结清水、电、煤气费用后返还其押金1500元；六、驳回原告（反诉原告）、被告（反诉被告）其他诉讼请求。当事人如逾期履行上述义务,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2827元，由房大明、杨超承担；反诉费333元，由孙凤华承担167元，房大明自行承担166元。
宣判后，房大明、杨超不服，向原审法院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决第三项；第四项，改判被上诉人向上诉人支付房屋装修款23834元；撤销原审判决第五项，改判被上诉人返还上诉人押金1500元；撤销原审判决第六项，改判支持上诉人主张的租金5667元及违约金3600元；判令上诉人杨超不承担本案义务；请求判令被上诉人承担本案诉讼费用。上诉理由：1、上诉人因被上诉人提供的租赁房屋漏水，已经于2015年6月12日不再租用被上诉人的房屋，而且漏水原因与上诉人无关，不应再继续支付被上诉人租金。2、上诉人对房屋进行装修，被上诉人已经同意并进行过验收，装修已经形成房屋添附物，该装修根本无法搬走，一审判决无法履行，否则就会对原有家具及房屋造成损坏，且上诉人主张的装修金额中也未包括被上诉人直接支付的上下水部分装修款。被上诉人应支付上诉人的房屋装修款共计23834元。3、上诉人因为房屋漏水已经于2015年6月12日搬离房屋，故被上诉人应立即返还押金1500元。4、二审法院应依法判令被上诉人支付违约金并承担上诉人额外支出的租金。5、上诉人杨超与本案无关，不应判决其承担法律义务。6、本案诉讼费用畸高，请求法院予以调整。
被上诉人孙凤华辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
本院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有当事人当庭陈述、房屋所有权证、照片、图片、租赁合同、定金收条、银行交易记录、（2015）皇民二初字第3589号案件庭审笔录、录音资料、房屋租赁协议等证据佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为，上诉人杨超与被上诉人孙凤华签订的房屋租赁合同合法有效，各方应按照合同约定履行义务。上诉人杨超作为合同承租人，应明知合同签订的后果，现因履行该份租赁合同发生纠纷，杨超诉称自己不应承担责任，本院不予支持。
关于房屋租赁费用支付的问题。承租人租赁使用房屋，应履行支付租赁费用的义务。上诉人虽主张在发生漏水事件后，就已经搬离房屋，并未实际使用。但上诉人未举证证明其已经与上诉人协商一致，解除房屋租赁合同，另根据上诉人自认承租房屋的钥匙现仍在上诉人手中，并未交还给被上诉人，因此被上诉人无法使用案涉房屋，故原审法院判决上诉人支付房屋租赁使用费用并无不当，应予维持。
关于上诉人主张的被上诉人支付房屋租金问题。案涉房屋虽然发生漏水事件，但上诉人作为房屋使用人，并未积极解决问题，减少损失发生。另据上诉人陈述，房屋仅是由于水管损坏，无法正常用水，因此漏水并未持续性地直接影响房屋仓储使用功能，因此上诉人主张另行发生的租赁费用，本院不予支持。
关于上诉人主张的装修费用问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中案涉房屋原为清水房，上诉人与被上诉人签订的租赁合同中未约定上诉人可以对房屋进行装修，上诉人也未提供证据证明被上诉人孙凤华同意承租人对房屋进行装修，因此原审判决将能移动物品自行搬走，已经形成附和物品折价补偿正确，本院予以支持。但上诉人主张的26000元装修费用中并未包含上下水装修款1200元，因此将该费用从总装修费用中扣除错误，本院予以纠正。修改后，装修价值经折旧为11978元，双方各自负担一半，因此被上诉人应向上诉人支付装修折价款为5989元。
关于押金返还问题。上诉人主张应立即返还押金，经庭审查明，上诉人并未与被上诉人结清涉案房屋的水、电等相关费用，且双方因租赁合同发生纠纷，因此原审法院该项判决上诉人履行义务后，被上上诉人向其返还押金并无不当。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（三）款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初2059号民事判决主文六项：驳回原告（反诉原告）、被告（反诉被告）其他诉讼请求；
二、维持沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初2059号民事判决主文第一、第二、第三、第五项；
三、变更沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初2059号民事判决主文第四项“原告（反诉被告）孙凤华于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告（反诉原告）房大明、被告杨超房屋装修折价补偿款5622元”为“被上诉人孙凤华于本判决发生法律效力之日起十日内给付上诉人房大明、被告杨超房屋装修折价补偿款5989元”；
四、驳回上诉人、被上诉人其他诉讼请求。
当事人如逾期履行上述义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2827元，由房大明、杨超承担；反诉费333元，由孙凤华承担72元，房大明自行承担261元。二审案件受理费3160元，由房大明杨超承担3097元，由孙凤华负担63元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一六年九月二十日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；