广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0183民初3662号
原告：胡志美，女，汉族，1962年11月18日出生，住湖南省衡阳县。
委托代理人：李瑞平、钟纪平，广东人民时代律师事务所律师。
被告：符金玉（曾用名符金生），男，汉族，1990年2月7日出生，住广东省雷州市。
委托代理人：田党胜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
第三人：广州市诚大物业顾问有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇永和开发区汽车城东路3号（即增城市华兴商贸综合市场）普丰区01号商铺。
法定代表人：邓文锋。
委托代理人：邓志文，该公司员工。
第三人：广州农村商业银行股份有限公司新塘支行，住所地广州市新塘镇汇美公园街10号首层101、102号。
法定代表人：黎建明。
委托代理人：姚文广，该公司员工。
原告胡志美诉被告符金玉、第三人广州市诚大物业顾问有限公司（以下至判决主文简称“诚大公司”）、广州农村商业银行股份有限公司新塘支行（以下至判决主文简称“农商新塘支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告胡志美的委托代理人李瑞平、被告符金玉及其委托代理人田党胜、第三人诚大公司的法定代表人邓文峰及委托代理人邓志文、第三人农商新塘支行的委托代理人姚文广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡志美向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行原告、被告、诚大公司三方于2016年12月3日签署的编号为2013047号的《房屋买卖合同》，包括但不限于以下事项：A.被告立即向农商新塘支行申请提前还贷并归还贷款本息等相关费用，若被告无力归还本息时，由原告直接负责向农商新塘支行清偿增××××房尚欠的抵押贷款本息及相关提前还贷费用（具体清偿数额、农商新塘支行收款账号由原告直接向农商新塘支行征询，农商新塘支行应当予以协助）；在原告清偿上述贷款本息和相关费用后的五日内，农商新塘支行协助原告办理增××××房提前还贷、涂销抵押登记手续；B.在增××××房提前还贷、涂销抵押登记手续办妥后五日内，被告及诚大公司协助原告办理房屋产权过户至原告名下的全部交易手续，包括但不限于协助原告办理按揭贷款、网签合同、交易递件申报并交纳税款等交易过户事宜；C.被告立即向原告交付涉案房屋，交楼前被告应结清水电、煤气、电话、网络、有线电视费、物业管理费等与物业相关的全部费用。二、被告向原告支付延迟办理涂销房屋抵押登记、逾期交付房屋、逾期办理房屋过户手续的违约金（违约金以总楼价830000元为本金，以每日千分之一的标准从2016年12月5日计至被告实际履行上述事项之日止，暂计至2017年6月1日为147740元）。三、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月3日，原告（买方）与被告（卖方）、诚大公司签署了《房屋买卖合同》，约定：原告向被告购买增××××房，总楼价为830000元；卖方收齐首期楼款当日交付涉案物业给买方；卖方在涉案房屋出产权证后办理涂销抵押和交易过户；违反合同约定，逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价千分之一交付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付定金250000元、中介费6500元。2017年5月初，被告电话约原告见面后说房产证已经出了但不想卖房，要求解除合同。原告不同意解除合同，当即要求被告继续履行合同义务。2017年5月23日，原告再次联系被告，被告说不再出售房屋。此后，原、被告及诚大公司就交易事宜多次协商，但被告仍坚持不再出售房屋，要求终止合同，双方协商未果。为维护自身的合法权益，遂原告诉至法院。
被告符金玉答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、涉案房屋存在抵押，被告已经向按揭公司借款，涉案房屋处于网签状态；2017年2月告知原告因被告家人反对不再出售房屋，现在原告也没有证据证明其有一次性支付购房款的能力，因此本案不具备继续履行的条件。二、违约金与原告的诉求有矛盾，假如合同能够继续履行，对原告没有产生损失，原告不应起诉违约金。违约金的起算时间没有法律依据，合同没有约定办理过户的期限、涂销抵押的期限。关于交付房屋，交付房屋的前提是原告支付了全部购房款，逾期过户的时间点没有约定，原告的诉求没有事实依据。三、原告主张的违约金过高。
第三人诚大公司陈述称：没有意见。
第三人农商新塘支行陈述称：没有意见。另说明，涉案房屋是公积金贷款，还款时间的前后三天不受理提前还款申请，其他的时间均可以办理提前还款。
经审理查明：2016年12月3日，符金玉（卖方）与胡志美（买方）、诚大公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，载明“……第一条该物业地址：增城市新塘镇汇太东路233号20幢（汇太东路233号20幢）302房。……第二条买卖双方同意该物业总楼价为人民币捌拾叁万零仟零佰零拾零元整……第三条卖方合法持有广州市商品房买卖合同，号码为201406146404。……第四条买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐首期楼款当天。……第六条因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……（3）若守约方继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价千分之一支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。……。”，附件载明“……5、涂销抵押按揭付款（1）签订本合同时支付人民币贰拾伍万零仟零佰零拾零元（￥250000.00元）作为定金。[签约当天支付定金人民币伍万元整（￥50000.00元），买卖双方于房管局查册确定产权无误后支付定金余款人民币贰拾万元整（￥200000.00元）]……（4）人民币伍拾捌万元零仟零佰零拾零元整（￥580000.00元）于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付。……”同日，原告向被告支付定金50000元，并由被告出具《定金收据》给原告收执，载明被告收到原告购买增城市新塘镇汇太东路233号20幢302房定金伍万元。
2016年12月5日，原告向被告支付定金200000元，并由被告出具《定金收据》给原告收执，载明被告收到原告购买增城市新塘镇汇太东路233号20幢302房定金贰拾万元。
2017年6月1日，原告向本院申请财产保全，请求对涉案房屋进行查封，并提供相应担保。本院作出（2017）粤0183民初3662号《民事裁定书》，裁定查封被告名下位于广东省广州市增××××房屋（登记字号：17登记12361221）。
2017年6月14日，被告从农商新塘支行处签收涉案房屋的不动产权证。
2017年12月18日，广州市增城区不动产登记中心出具《购房资格证明》，载明原告至2017年12月18日止具备增城区住房购买资格。
本案审理过程中，原告为证明其具备付款能力，向本院申请冻结其在中国光大银行增城支行开立账号为62×××99的账户款项580000元。本院据此作出（2017）粤0183民初3662号之二《民事裁定书》，裁定冻结上述账户款项580000元。
庭审中，原告明确表示其同意一次性支付购房余款并在本案中一并处理购房余款的支付；愿意代被告向农商新塘支行清偿涉案房屋的贷款，但需在应付购房款中予以抵扣；其所主张的违约金是被告多项违约行为的违约金，其中因合同约定被告收齐首期款即交付房屋，故逾期交付房屋的违约金自2016年12月5日起计算，若同时存在多项违约行为时，其仅主张按其中一项来计算违约金；被告明确表示若法院支持原告继续履行合同的诉讼请求，其同意在本案中一并处理剩余购房款的支付问题。农商新塘支行明确表示同意法院判决原告代被告向其清偿涉案房屋的相关债务并在债务清偿后协助原告办理涉案房屋的抵押权涂销手续。
另外，原、被告及诚大公司确认由于签署《房屋买卖合同》时，涉案房屋尚未办理权属登记，故三方口头约定待权属登记办理后再办理涂销抵押、申请按揭贷款、过户等手续，由于无法确定办理权属登记的时间，因此各方未约定办理涂销抵押、申请按揭贷款、过户等手续的时间。
被告陈述其直至从农商新塘支行领取涉案房屋的房地产权证才知晓涉案房屋已办妥权属登记。农商新塘支行陈述由于要办理抵押登记，故涉案房屋的房地产权证书核发后由农商新塘支行领取，然后再由农商新塘支行通知被告前来领取；截至2017年10月12日，被告尚欠农商新塘支行贷款本金469685.26元。
原告主张合同约定的250000元定金即为首期款，故依据《房屋买卖合同》的约定，其向被告付齐定金之日被告应向其交付房屋。被告对此不予认可，提出定金并不等同于首期款，且双方约定的是收齐全部楼款才交付房屋，合同的约定是笔误。
被告主张由于家人不同意卖房，故其于2017年2月向原告提出不再卖房，可以帮原告另找房屋购买，原告予以同意，随后其向以涉案房屋向贷款公司申请贷款并进行了网签；2017年5月，双方协商，其再次提出不继续出售房屋，愿意赔偿费用给原告，原告提出继续找找房子看看再说。原告对此不予认可，主张虽然被告在2017年2月向其提出不继续出售房屋，且于2017年3、4月份提出可以为原告另寻房源，但原告考虑同等价位已不可能买到同样的房子，故并未同意，被告承诺继续做家人的工作，直至2017年5月3日被告明确向其告知不卖房了，遂原告提起诉讼。被告就其所主张的原告同意其不继续出售房屋及涉案房屋已因借款进行网签均未能提交任何证据到庭予以证明。
本院认为：原、被告及诚大公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。
根据查明的事实，原告已按合同约定如期向被告支付了购房定金250000元，被告以其家人反对，且已征得原告同意为由明确表示不再履行《房屋买卖合同》，原告对此不予认可，被告的上述行为已构成违约。原告作为守约方要求继续履行合同，并表明愿意代被告清偿涉案房屋的抵押贷款，还申请冻结了其名下银行账户内的存款580000元，承诺该款项用于支付被告的购房款及代被告清偿农商新塘支行的抵押贷款。原告的上述行为是对自身权利的处分，不损害相对方的利益。且农商新塘支行也表明接受办理涉案房屋的提前还贷，同意在原告代被告偿还贷款本息后协助办理涂销抵押手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，涉案房屋除抵押给农商新塘支行之外，尚未发现存在不宜办理过户登记到原告名下的情况，因此，原告要求被告继续履行合同，协助办理涉案房屋过户至原告名下及交付房屋的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。原告同意在本案中一并处理其向被告支付购房款余款的问题，目前原告应付给被告的购房余款为580000元，根据农商新塘支行的陈述，被告至今所欠农商新塘支行的贷款本息等费用不足580000元，因此原告应付的购房款580000元先用于代被告向农商新塘支行偿还贷款本息等相关费用，代偿后还有剩余的，由原告直接支付给被告；若代偿数额超出580000元的，对于超出部分原告另寻途径解决。
至于原告要求被告支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求能否支持的问题。原告主张被告未能在收齐250000元定金当天交付房屋构成违约应承担逾期交付房屋的违约责任。被告对此不予认可，认为双方约定的房屋交付时间应为收齐房款之日且原告只是支付了定金，并未支付首期款，因此其未在收齐定金后交付房屋并未构成违约。对此，本院分析如下：《房屋买卖合同》约定卖方收齐首期款当天交付房屋，但双方并未对首期款的交付进行约定，仅约定原告需向被告交付250000元定金，余款580000元通过银行按揭方式支付，且明确银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由原告以现金支付。由此可见，由于银行实际贷款数额未确定，原告除了银行贷款及定金外，是否需要另外支付购房款给被告是不确定的，首期款除了已付的250000元定金外，是否还包含实际贷款额与580000元购房余款的差额并不确定，因此，不能简单推定支付250000元定金就已全额支付首期款，被告就需向原告交付房屋，原告据此主张被告自2016年12月5日未向其交付房屋已构成违约，需自此承担违约责任，理据不足，本院不予支持。
对于逾期办理涂销房屋抵押登记、逾期办理房屋过户手续的违约金能否支持的问题。根据原、被告的陈述，被告2017年2月已提出因家人反对不再出售涉案房屋，但因原告不同意，被告并未坚持而是承诺继续做家人工作或另找房源给原告，直至2017年5月，被告明确提出不再继续履行合同，遂原告于2017年6月1日提起本案诉讼。据此，本院认定被告明确提出不再继续履行合同表明其拒绝履行合同的所有义务，包括办理涂销抵押手续及办理房屋过户手续，其行为已构成违约，原告主张被告支付逾期履行合同义务的违约金，理据充分，本院予以支持。但由于双方对于被告明确提出不再履行合同的日期陈述不一，双方就其所主张的时间均未能提交证据到庭予以证实，且合同履行问题产生纠纷后不久原告已提起本案诉讼，综合上述因素考虑，本院认定违约金自起诉之日起算。对于被告主张违约金按每日总楼价千分之一的标准过高的问题，综合考虑本案的审理结果及因此给原告所造成的损失，本院对被告的上述抗辩予以采纳，违约金的计算标准酌定调整为每日总楼价的万分之五，并以总房价830000元为限。
对于房屋交付的问题，由于双方在合同中就此的约定并未明确，而原告在本案中已明确表示其应付被告的购房款580000元先用于代被告向农商新塘支行偿还贷款本息等相关费用，代偿后还有剩余的，直接支付给被告，故在原告支付购房余款给被告之日，被告应向原告交付涉案房屋。至于原告所主张的交付房屋前，被告应结清水电、煤气、电话、网络、有线电视费、物业管理费等与物业相关的全部费用，属于被告与相关费用收取单位之间的关系，本院不作调处。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告胡志美与被告符金玉继续履行《房屋买卖合同》，原告胡志美在本判决发生法律效力之日起五日内代被告符金玉直接向第三人广州农村商业银行股份有限公司新塘支行清偿位于增城区新塘镇汇太东路233号20幢302房的抵押贷款本金、利息以及相关费用。
二、在原告胡志美履行完本判决第一项的义务之日起五日内，被告符金玉和第三人广州农村商业银行股份有限公司新塘支行协助原告胡志美办理位于增城区新塘镇汇太东路233号20幢302房的抵押登记涂销手续。
三、在上述第二项抵押登记涂销手续办妥之日起五日内，被告符金玉协助原告胡志美办理位于增城区新塘镇汇太东路233号20幢302房过户登记至原告胡志美名下的手续。
四、原告胡志美在位于增城区新塘镇汇太东路233号20幢302房过户登记至其名下之日起五日内，向被告符金玉支付上述房屋的购房尾款（原告胡志美应付的购房余款580000元减去原告胡志美代被告符金玉向第三人广州农村商业银行股份有限公司新塘支行偿还的贷款本金、利息以及相关费用后的所得金额）。被告符金玉于收到购房尾款当天向原告胡志美交付位于增城区新塘镇汇太东路233号20幢302房。
五、被告符金玉在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告胡志美支付延期履行合同违约金（从2017年6月1日起，以总房款830000元为本金，按每日万分之五的标准计至被告符金玉向协助办理位于增城区新塘镇汇太东路233号20幢302房过户登记至原告胡志美名下之日止，违约金总额以房款本金830000元为限）。
六、驳回原告胡志美的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12100元和保全费5000元，由被告符金玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 满华英
人民陪审员 罗巧宜
人民陪审员 吴毅湘
二〇一八年一月二十六日
书 记 员 余蓓蓓
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。