广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终15726号
上诉人（原审被告）：柴瑞，女，1980年11月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦东乡村桔树村广州碧桂园会所夹层。
负责人：陈宇辉。
上诉人柴瑞因与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司碧桂园物业广碧分公司（下称碧桂园物业广碧分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初2974号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人柴瑞到庭参加诉讼。碧桂园物业广碧分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人柴瑞上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回碧桂园物业广碧分公司的诉讼请求；3.判令碧桂园物业广碧分公司停止乱收违约金（滞纳金）的行为；4.判令碧桂园物业广碧分公司承担本案一、二审案件的全部诉讼费用；5.判令碧桂园物业广碧分公司马上采取切实有效的措施，解决广州碧桂园多年来因重大过错的严重违约责任造成的严重水浸问题、停车乱象等安全隐患问题、楼道清洁卫生问题。事实和理由：1.柴瑞从未与碧桂园物业广碧分公司签订物业合同等有关物业管理的合同、商品房买卖合同；且广州碧桂园前期物业服务合同的当事人是广州市番禺碧桂园物业发展有限公司，而不是碧桂园物业广碧分公司，因此，该合同对柴瑞没有约束力，柴瑞不存在应依约定履行的责任。由于双方不存在合法有效的合同关系，一审法院以此认为双方之间存在物业服务管理属认定事实错误；2.柴瑞从广州市番禺碧桂园物业发展有限公司处购买涉案物业，成为业主后，虽然与碧桂园物业广碧分公司未签订物业合同等有关物业管理的合同、商品房买卖合同，但仍自觉履行业主交纳管理费的义务，一直缴纳管理费到2016年8月。因碧桂园浸水严重，物业公司未能妥善解决。柴瑞被迫无奈只能于2016年9月拒交管理费；3.碧桂园物业广碧分公司未能妥善解决碧桂园园区内乱停车的问题，给柴瑞及小区众多业主带来严重消防安全隐患风险。碧桂园物业广碧分公司的不作为违反了《碧桂园前期物业服务协议》第三条第一点日常服务的规定；4.碧桂园物业广碧分公司不履行《碧桂园前期物业服务协议》中第三条第二点定期服务的规定对涉案房屋楼梯、楼道进行卫生打扫，给柴瑞带来身体健康的危害；5.关于物业管理费违约金（滞纳金）是碧桂园物业广碧分公司单方擅自乱收费，违反了《中华人民共和国价格法》的相关规定。
被上诉人碧桂园物业广碧分公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。
2018年3月30日，碧桂园物业广碧分公司向一审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.柴瑞支付拖欠的物业服务费，从2016年9月1日至2018年2月28日，欠物业服务费金额4036.5元、违约金4997.43元，总计金额为9033.93元；2.柴瑞承担本案的诉讼费。
一审法院经审理查明：碧桂园物业广碧分公司成立于2006年1月12日，是具有从事物业管理资质的企业法人。广州市番禺区大石镇南浦岛碧桂园华苑21座203号为柴瑞名下的房产，建筑面积97.5平方米，系案外人史爱仙于2000年1月27日向番禺市碧桂园物业发展有限公司购买。房管部门于2004年5月8日发布权属人为柴瑞单独所有的房地产权证书。柴瑞于2004年6月5日登记入住诉涉物业。
2004年3月27日，广州市番禺区碧桂园物业发展有限公司作为甲方、柴瑞作为乙方签订《碧桂园前期物业服务协议》，该协议第二条约定，甲方按照法律、法规有关规定，选聘广州市番禺碧桂园物业管理有限公司在物业交付使用后对本物业实施前期物业管理。第三条约定，物业管理公司提供服务的内容，包括一、日常服务：1、房屋建筑公用部位的维护和管理。2、共用设施设备和相关场地的维护，运行和管理。3、公共供电、供水、供气、通讯、有线电视设施设备的维护和管理。4、公共娱乐、文化设施的维护和管理。5、绿化与园艺小品的维护和管理。6、公共环境卫生的管理。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、安全防范工作的管理。9、社区文化工作的管理。10、区内公共交通服务和管理。11、如有需要，代收代缴水费电费、有线电视等费用。二、定期服务：1、每日进行楼梯日常清洁一次；2、每月进行楼梯计划清洁一次；3、每日清理日常生活垃圾两次；4、每6个月清洗生活用水水池一次；5、每6个月检查化粪池一次，根据需要及时采取清疏；6、每3个月检查排水系统一次。三、管理与物业相关的工程图纸、业主和费业主使用人档案和竣工验收资料。第九条约定，本物业交付使用后，管理公司按以下标准向乙方收取物业服务费。乙方应缴纳的物业服务费标准以该商品房建筑面积计算每月每平方米贰元，该楼房建筑面积97.5平方米。第十条约定，乙方应自房屋买卖合同约定本物业交付时间起，且不论乙方是否居住或使用均应缴纳物业服务费，物业服务费及代收的水电费应采用现金支付或由银行代支的方式于公历每月5号前交纳。第十一条约定物业服务费的调整和违约责任：1、物业服务费收取标准在合同期内按物价指数及实际收执情况予以调整，报有关物价部门批准并通知乙方。2、乙方逾期缴纳物业服务费，每逾期一天需交纳所拖欠服务费的0.5%的滞纳金。第二十四条约定，服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会选聘的物业管理公司对本物业进行物业管理之日止。第二十七条约定，本协议随商品房买卖合同的生效而生效。如果乙方不是向甲方购买取得房屋的，本协议经双方签署后生效。上述《碧桂园前期物业服务协议》还对其他事项进行了约定。同日，柴瑞还签署了《业主（前期）公约》，该公约第二条约定，业主及其家庭成员在办理收楼手续的同时需办理“业主卡”和“住户卡”并凭卡进入屋村。办卡时填写《住户登记表》及交两张彩色免冠近照、身份证复印件，每张卡需缴交工本费，现阶段为人民币35元。第十三条约定，业主在物业管理活动中应当履行以下义务：……89、对管理公司提供的服务如有意见，应当向管理公司反映和通过其他正常渠道提出，在服务合同终止之前，不得以任何理由拒绝缴交物业服务费。该《业主（前期）公约》还就其他事项进行了约定。
2014年3月20日至2015年1月1日期间，经该小区专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过，广州碧桂园小区物业服务费收取标准自2015年1月1日按照洋房建筑面积每平方米2.3元/月.平方米计收。碧桂园物业广碧分公司于2014年12月26日向广州市番禺区房地产交易中心申请备案登记，该业务于2015年1月15日办结。
一审庭审过程中碧桂园物业广碧分公司、柴瑞双方均确认柴瑞自2016年9月1日未交纳物业管理费，柴瑞称因碧桂园物业广碧分公司乱扣缴滞纳金，故其取消银行划扣，改用现金缴纳，碧桂园物业广碧分公司提供的物业服务不到位，小区存在车辆乱停乱放、住宅楼梯不按时清洁、没有幼儿园和小学以及基本的医疗卫生所等设施等问题，碧桂园物业广碧分公司收取滞纳金没有依据，故其自2016年9月1日起拒交物业服务费，柴瑞另向一审法院提交了2016年11月8日发布的《广州市发展改革委广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务费收费管理的通知》网络打印件，拟证明碧桂园物业广碧分公司办理门禁卡应该是免费的，诉涉小区没有配套的幼儿园、小学及医疗设施。碧桂园物业广碧分公司对此回应称，其已经对业主乱停车的情况及时制止；已经及时清理楼道保持每天清理一次；小区配套幼儿园、小学及医疗设施不属于碧桂园物业广碧分公司配套义务。且柴瑞签署的《业主（前期）公约》约定办理门禁卡业主需要交纳材料费，其约定早于广州市的通知。
在本案一审庭审中，一审法院询问碧桂园物业广碧分公司“碧桂园物业广碧分公司涉案物业管理费是多少，具体如何计算得来？”、“柴瑞之前有无缴纳物业管理费？”，碧桂园物业广碧分公司答称：“涉案物业建筑面积为97.5平方米，每月2.3元/平方米，每月物业管理费224.25元。”、“在2016年9月1日之前，柴瑞一直有按每月224.25元缴纳物业管理费，该2.3元/平方米的标准是从2015年1月1日起由2元/平方米调整至2.3元/平方米。”柴瑞确认碧桂园物业广碧分公司所述物业管理费收费标准及其自2016年9月1日起欠缴物业管理费属实。
在本案一审审理过程中，碧桂园物业广碧分公司、柴瑞均表示：“我方不同意法院按小额诉讼程序审理，因为本案的标的虽然较小，但碧桂园物业广碧分公司、柴瑞双方争议很大，故我方要求本案按简易程序进行审理以保障碧桂园物业广碧分公司、柴瑞双方的诉权。”
以上事实，有《入住登记表》、《房地产权证》、《碧桂园前期物业服务协议》、《业主（前期）公约》、《碧桂园房地产买卖契约补充协议书》、《催费记录》、《关于广州碧桂园调整物业服务收费标准意见征询表决结果的公告》、《业务受理回执》及一审法院庭审笔录予以证实。
一审法院认为：碧桂园物业广碧分公司是具有相应物业管理资质的公司，碧桂园物业广碧分公司依据与柴瑞签订的《碧桂园前期物业服务协议》为柴瑞所在的小区提供物业管理服务，碧桂园物业广碧分公司、柴瑞之间形成物业管理服务合同关系。柴瑞作为广州市番禺区大石镇南浦岛碧桂园华苑21座203号的业主，接受了碧桂园物业广碧分公司提供的物业管理服务，碧桂园物业广碧分公司有权向物业服务相对人收取物业服务费。虽柴瑞主张碧桂园物业广碧分公司提供的物业管理服务不到位，但均只有柴瑞的口头陈述，且碧桂园物业广碧分公司亦对柴瑞的抗辩意见一一作出回应，根据现有证据及庭审过程中双方的陈述，柴瑞并不存在拒不缴纳物业服务费的正当理由，若柴瑞对物业公司提供的物业管理服务有意见，可向物业公司提出意见，并通过合理方式予以解决。柴瑞签署的《碧桂园前期物业服务协议》中约定了物业服务费的收费标准，后自2015年1月1日起调整为按照每月2.3元/平方米计收，该标准未超过政府指导价规定的标准，一审庭审过程中柴瑞亦确认自2016年9月1日起才拒不缴纳物业服务费，且对碧桂园物业广碧分公司主张的计费标准无异议，故碧桂园物业广碧分公司主张柴瑞向其支付自2016年9月1日至2018年2月28日期间的物业服务费，合法有据，予以支持。本案中柴瑞应向碧桂园物业广碧分公司缴交每月的物业服务费为224.25元（97.5平方米×2.3元/平方米），2016年9月至2018年2月期间的物业服务费合共4036.50元（224.25元/月×18月）。鉴于柴瑞自登记入住至2016年9月1日止均按期向碧桂园物业广碧分公司缴纳物业服务费，2016年9月1日后柴瑞以碧桂园物业广碧分公司提供的物业服务不到位为由拒交物业服务费是其表达意见方式不合理，并非恶意拖欠，物业公司也应积极响应柴瑞诉求以解决相关问题，一审法院从公平合理等原则予考量，酌情确定按利率6%的标准计算违约金（滞纳金），对于碧桂园物业广碧分公司主张违约金（滞纳金）的超出部分，不予支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，于2018年6月11日作出一审判决：一、柴瑞应在本判决发生法律效力之日起五日内向碧桂园物业广碧分公司支付2016年9月至2018年2月期间的物业服务费4036.5元及违约金（每月物业服务费的违约金分别计算：以每月应交纳的物业服务费224.25元为本金，按年利率6%的标准自每月6日起计算至实际缴纳完毕之日止，每月物业服务费的违约金累计以每月应缴物业管理费224.25元为限）；二、驳回碧桂园物业广碧分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由柴瑞负担。
经二审审查，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。
二审期间，柴瑞向本院提交了以下证据：1.碧桂园物业广碧分公司物业服务脏乱差照片及关于碧桂园的新闻报道截图，拟证明碧桂园物业广碧分公司的物业服务不到位；2.广州发改委2013年发布的广州市住宅物业服务收费标准、广州发改委2016年发布的关于商品和服务实行明码标价的规定，拟证明碧桂园物业广碧分公司的收费已经超过定价。
二审诉讼中，柴瑞确认涉案小区是由碧桂园物业广碧分公司进行物业管理及2016年9月1日前的物业费一直交给碧桂园物业广碧分公司的事实。柴瑞还表示其对一审判决其支付物业服务费本金的处理无异议，对判令其支付物业服务费违约金的处理有异议，因为无法律法规规定物业服务费可以收取违约金。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”、第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，柴瑞二审上诉所提第3、5项上诉请求为二审程序中提出的反诉，因各方当事人未能就上述两项上诉请求达成调解，本院不予处理，柴瑞可另行主张。围绕柴瑞提出的第1、2、4项上诉请求的范围，本案二审需要处理的问题是柴瑞拒付物业服务费的理由是否成立、碧桂园物业广碧分公司主张柴瑞支付拖欠物业服务费的违约金应否支持。
关于柴瑞拒付物业服务费的理由是否成立的问题。虽然柴瑞与碧桂园物业广碧分公司没有直接签订物业服务合同，但柴瑞确认涉案小区是由碧桂园物业广碧分公司进行物业管理，故柴瑞与碧桂园物业广碧分公司形成事实上的物业服务合同法律关系。根据权利义务相一致原则，碧桂园物业广碧分公司为涉案小区提供了物业服务，柴瑞理应向其支付物业服务费。柴瑞也确认2016年9月1日前的物业费一直交给碧桂园物业广碧分公司的事实。柴瑞提出的碧桂园物业广碧分公司存在乱扣滞纳金押金、涉案小区水浸严重得不到解决、小区停车乱象及楼道卫生状况差等问题，柴瑞应通过其他途径反映及寻求解决，据此拒付物业服务费，缺乏法律依据。一审法院判决柴瑞应向碧桂园物业广碧分公司清付拖欠的物业服务费，合法有据，本院予以维持。
关于碧桂园物业广碧分公司主张柴瑞支付拖欠物业服务费的违约金应否支持的问题。如上所述，柴瑞与碧桂园物业广碧分公司形成事实上的物业服务合同法律关系，柴瑞负有支付物业服务费的义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。柴瑞自2016年9月后拒付物业服务费，必然给碧桂园物业广碧分公司造成损失，碧桂园物业广碧分公司主张柴瑞承担拖欠物业服务费的违约金，没有违反法律的规定。关于违约金的标准，一审法院基于公平合理原则，酌定柴瑞按照年利率6%的标准计付，处理亦无不妥，本院予以维持。
综上，柴瑞的上诉请求及理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人柴瑞负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄春成
审判员 闫 娜
二〇一八年十月二十三日
书记员 杨银桃