河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫民终618号
上诉人（原审原告）：卢军占，男，汉族，1973年10月18日出生，住河南省郏县。
委托诉讼代理人：刘冰冰，河南首位律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于燿铭，河南首位律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常高雅，男，汉族，1981年7月16日出生，住河南省鲁山县。
委托诉讼代理人：武延辉，男，汉族，1980年8月27日出生，住河南省汝州市。
第三人：平顶山华丰园集团房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市湛河区南环路与茂源街交叉口东南角办公楼五楼501、502室。
法定代表人：牛国豪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦向东，男，该公司员工。
第三人：牛学民，男，汉族，1969年3月5日出生，住河南省平顶山市卫东区。
上诉人卢军占因与被上诉人常高雅，原审第三人平顶山华丰园集团房地产开发有限公司（以下简称华丰园开发公司）、牛学民案外人执行异议之诉一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（以下简称一审法院）（2016）豫04民初234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。卢军占的委托诉讼代理人于燿铭，常高雅及其委托诉讼代理人武延辉，华丰园开发公司的委托诉讼代理人韦向东，到庭参加诉讼。牛学民经传票传唤无正当理由拒不当庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卢军占上诉请求：1.撤销（2016）豫04民初234号民事判决，依法支持卢军占的一审诉求；2.一、二审诉讼费用由常高雅承担。事实和理由：1.人民法院查封涉案房产之前，卢军占已经与华丰园开发公司签订了书面认购协议，并依约缴纳了部分购房款，因郏县房管局及华丰园开发公司原因导致未能签订书面《商品房买卖合同》，但卢军占已经购买并占有涉案房屋至今，卢军占在涉案交易中并无过错，其权益应得到保护。2.卢军占支付的购房款虽未超过合同约定总价款的50%，但卢军占与华丰园开发公司之间属于物权关系，而常高雅与华丰园开发公司、牛学民之间属于一般债权债务关系，依据物权大于债权原则，卢军占对涉案房产享有优先权。3.涉案房产是卢军占名下唯一住房。
常高雅辩称，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，卢军占支付房款未达到50%，也没有银行转款记录，对登记在华丰园公司名下的商品房提出的异议不应得到支持。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
华丰园开发公司述称，同意卢军占的上诉意见。
牛学民提交书面答辩状述称，同意华丰园开发公司的答辩意见，请人民法院依法判决。
卢军占向一审法院起诉请求：1.请求立即停止对卢军占所有的位于郏县郏宝路口西北角华丰国际A座1单元13层03（西南户）房屋的强制执行；2.案件受理费由常高雅、华丰园开发公司、牛学民负担。
一审法院认定事实:常高雅与华丰园开发公司、牛学民民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年4月22日做出（2014）平民初字第155号民事判决，判决：一、华丰园开发公司于判决生效后十日内偿还常高雅借款本金2000万元及利息（其中500万元借款利息自2014年7月17日起计算，1500万元借款利息自2014年10月1日起计算，利息均按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率四倍计算至2000万元借款本息清偿完毕之日止）；二、牛学民对上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回常高雅的其他诉讼请求。该判决生效后，常高雅向一审法院提出申请，一审法院于2015年5月19日做出（2014）平民初字第155号裁定，对华丰园开发公司位于郏县郏宝路口西北角（华丰国际）的房产（房权证号：郏房2013010763-13-**）予以查封。对华丰园开发公司开发的位于郏县郏宝路口西北角(华丰国际)的房产A座东二单元01（西北户）12楼、16楼、21楼、29楼；东二单元02（西南户）19楼、27楼、29楼；东二单元03（东南户）9楼、12楼；东二单元04（东北户）7楼、9楼、16楼、17楼、20楼、22楼、23楼、26楼、29楼；东一单元01（东北户）7楼、19楼；东一单元02（东南户）7楼、8楼、12楼、13楼、25楼；东一单元03（西南户）7楼、13楼、19楼、21楼、23楼、29楼；东一单元04（西北户）7楼、16楼、19楼、21楼、25楼、29楼。3、华丰国际广场B－1座东一单元01（东北户）6楼、20楼、28楼、29楼、30楼、31楼；东一单元02（东南户）8楼、9楼、10楼、13楼、21楼、25楼、27楼、29楼、31楼、32楼；东一单元03（西南户）11楼、14楼、15楼、16楼、17楼、26楼、28楼、30楼、32楼；东一单元04（西北户）12楼、13楼、14楼、18楼、24楼、30楼、31楼、32楼共计七十套商品房予以查封。被查封房屋含卢军占异议中的华丰国际A座1单元13层03（西南户）房屋，卢军占以案外人的身份对该执行裁定提出异议。一审法院经审查后于2016年3月23日作出（2016）豫04执异9号执行裁定，驳回卢军占等56人的异议，卢军占提起本案诉讼。一审诉讼中卢军占向一审法院提交《华丰国际广场认购协议》一份，签订时间为2013年5月22日，甲方：平顶山市华丰园房地产开发有限公司，乙方：卢军占。协议内容：1.卢军占认购华丰国际广场A座1单元13层1303一套。销售单价2542.33元／㎡，销售面积为119.05平方米，销售总价302664元，先交纳认购金50000元，后交纳现金42664元。2.乙方为取得其所认购商品房的优先购买权，自愿按两种方式向甲方交付房屋认购费用。3.甲方在通知乙方签订《商品房买卖合同》之日起，如乙方在接到甲方通知后十日内未与甲方签订《商品房买卖合同》，上述认购房屋甲方有权对外销售，并扣除乙方交纳认购金的20%作为乙方的缔约过失应承担的责任，剩余款项退还。4.本协议作为认购房屋所用，非《商品房买卖合同》的组成部分。双方还约定了其他事宜。卢军占于2010年12月25日交纳了认购金50000元，后又交纳42664元。华丰园开发公司于2010年12月26日出具收款92664元首付款的收据一份，2013年3月18日出具收到公共维修资金专项费用7738元的收据一份。卢军占提供了2016年10月24日郏县房产管理局出具的无房屋产权登记证明一份。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉案件。本案的争议焦点是卢军占就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，卢军占要求停止强制执行的诉讼请求是否成立。《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案原告卢军占对该院（2014）平民初字第155号裁定提出异议后，因不服该院（2016）豫04执异9号执行裁定，以案外人提起本案诉讼。依据上述法律规定，卢军占具备本案的诉讼主体资格。常高雅辩称卢军占不具备本案主体资格的意见不能成立，不予采纳。
《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。该法第十条第二款规定，国家对不动产实行统一登记制度。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于登记薄时发生效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。本案原告卢军占与华丰园开发公司签订的《华丰国际广场认购协议》内容明确，是双方当事人真实意思表示，应为有效。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（以下简称民诉法解释）第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中卢军占虽然交纳了92664元房款，但未超过全部购房款302664元的百分之五十。故卢军占的诉讼请求不符合上述法律及司法解释的规定，在本案执行标的上的权利不足以排除执行，其要求停止执行的诉讼请求理由不足，不能成立。
民诉法解释第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。卢军占提交的证据不足以证明其对本案执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，常高雅以卢军占与华丰园开发公司双方仅达成购房合意，双方未签订商品房买卖合同，支付购房款未超过百分之五十，不符合执行异议复议规定第29条关于双方签订合法有效的书面买卖合同之规定，房产的物权尚未发生改变，该房产仍归属于华丰园开发公司，要求继续执行涉案房屋的理由成立，该院予以采纳。但卢军占与华丰园开发公司签订的《华丰国际广场认购协议书》有效，对该诉争房屋已交部分款项，对其合法利益在执行时应优先保护。综上，一审法院依照物权法第九条、第十条、第十四条、第十五条及执行异议复议规定第二十九条，民事诉讼法第第一百五十二条、二百二十七条、民诉法解释第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回卢军占的诉讼请求。案件受理费100元，由卢军占负担。
本院查明事实与一审法院相同。
本院认为，根据执行异议复议规定第二十九条的规定，购房者对登记在被执行的房地产开发公司名下的商品房提出异议，需满足三个条件，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；所支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。而本案中卢军占虽交纳了部分款项，但所交纳款项未达到总房款的百分之五十，不符合执行异议复议规定第二十九条规定的情形，卢军占的上诉请求于法无据。且华丰园开发公司并未向其交付房屋，也未办理产权变更登记。根据物权法第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，卢军占对涉案房屋并不享有物权，卢军占认为其就涉案房屋与华丰园开发公司之间存在物权关系的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
综上所述，卢军占驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由卢军占负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关晓海
审 判 员 梁培栋
代理审判员 郑 征
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 谢步步