重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝02民终2082号
上诉人(原审原告)：重庆市万州区扬子江建筑工程有限公司，住所地重庆市万州区太白路115号5单元负一楼，统一社会信用代码915001012080210031。
法定代表人：龙中国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋敦高，重庆金牧锦扬(万州)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐义春，重庆金牧锦扬(万州)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：重庆市三峡牧业(集团)有限公司，住所地重庆市万州区白岩路1号，统一社会信用代码9150010162117031XU。
法定代表人：谭经绪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谭仁权，重庆蛟毕律师事务所律师。
上诉人重庆市万州区扬子江建筑工程有限公司(以下简称扬子江公司)因与被上诉人重庆市三峡牧业(集团)有限公司(以下简称三牧公司)土地租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2016)渝0101民初1655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
扬子江公司上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人的一审请求；2.判决被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由:一、被上诉人严重违背诚信原则，怠于履行通知义务，构成违约行为。被上诉人于2014年9月22日与万州区政府签订了土地收储协议，本质为买卖协议，被上诉将租赁物转让通知发出的时间为2015年4月20日。无论是基于合同约定还是法律规定，被上诉人在转让租赁物时，均没有履行通知义务，致使上诉人的优先购买权的利益受到损害，被上诉人构成严重违约行为，上诉人通过选择终止合同的方式要求被上诉人承担违约责任的合理主张应得到法院支持。二、被上诉人应承担补偿或赔偿责任。1、依据被上诉人与万州区政府签订的《三牧科技园整体搬迁及国有土地使用权收回协议》(以下简称“搬迁协议”)，被上诉人应承担补偿或赔偿责任。(1)“搬迁协议”涉及整体搬迁及国有土地使用权收回也即土地使用权出让两个方面。上诉人基于《场地租赁合同》而修建的构筑物、现场的设备设施应属于整体搬迁的范围，因此被上诉人应将属于上诉人的搬迁费用支付给上诉人。(2)“搬迁协议”明确约定了被上诉人应补偿或赔偿给上诉人。“搬迁协议”明确了补偿的范围包括但不限于“本次整体搬迁所涉及地上建构筑物补偿费用等”，只要是该地上建构筑物，都属于补偿范围，而且“搬迁协议”也没有明确将没有经过审批的建构筑物排除在外。(3)一审法院以“反而重庆市万州区第二土地收购储备中心作出的说明印证了被告的抗辩，该收储协议补偿中并不包含原告出资修建的构、建筑物”判决被上诉人不承担补偿责任，明显是错误的。首先，“搬迁协议”是被上诉人与万州区政府签订，重庆市万州区第二土地收购储备中心并不是合同当事人，无权对“搬迁协议”做出任何说明或解释。其次，重庆市万州区第二土地收购储备中心与本案有利害关系，除有相反书面证据推翻“搬迁协议”第三条第二款之约定外，其它任何证据均不能否定该合同的效力。2、依据上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》，被上诉人应当补偿或赔偿上诉人，被上诉人以没有征得其同意修建为由拒付补偿款，于事实不符。(1)《场地租赁合同》载明了签订租赁合同时租赁物的状况(现为鱼池)、租赁物的用途(从事建筑材料仓储和堆放)，也意味着上诉人需要对租赁物进行整治，方才能达到使用租赁物的用途。(2)《场地租赁合同》第七条规定“乙方租用后因改变土地使用性质，按规定应缴纳土地使用税和房产税，该税收由乙方全额承担。支付方式为甲方每年向税务机关缴纳后再向乙方按实收取”，说明被上诉人同意上诉人对原土地进行投资建设。(3)被上诉人以没有同意上诉人整治、建设场地为由拒绝补偿与事实不符。被上诉人对上诉人建设、整治租赁物没有下达任何的整改通知。3、依据(2015)万法民初字第05274民事调解书，被上诉人应给予赔偿或补偿。依据“搬迁协议”约定，万州区政府对本案所涉及地上的建、构筑物给予了“概括性、综合性、包干性、一次性补偿”，上诉人所建设的建、构筑物被包括在内。兽药厂、种畜场等是具有独立法人资格的主体，被上诉人与其是租赁合同关系。被上诉人应当将对上诉人补偿的费用予以返还。
三牧公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
扬子江公司向一审法院起诉请求：1、终止原、被告2011年3月14日签订的场地租赁合同及补充协议；2、被告按合同第十条第四项的约定给付原告补偿暂定100万元(补偿金额以最终评估为准)；3、被告赔偿原告损失20万元并承担违约责任；4、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2011年3月14日，三牧公司(合同称甲方)与扬子江公司(合同称乙方)签订《场地租赁合同》，约定由甲方将位于龙都厦门路原兽药厂自有产权土地15亩左右租赁给乙方从事建筑材料仓储和堆放。租赁期限从2011年3月15日起至2016年4月14日止，期限为五年，其中2011年3月15日至4月14日为甲方免费提供给乙方进行场地整治时间。第1-3年每年租金为贰拾万元正，第4-5年每年租金为二十五万元整，五年共计一百一十万元整；租金按年支付，第一年租金在本合同签订五日内一次性付清，以后每年度的租金在每年3月底前一次性支付。合同第六条约定，乙方不得擅自将租用场地转让、转租或转借他人使用，也不得改变租赁场地的使用用途，尤其禁止用于污染严重项目及货物进入租用场地堆码、加工或中转。乙方对租赁场地所需进行场平和建设临时设施时，应将场平和建设方案报甲方同意后方可实施，未经甲方许可不得擅自搭建房屋和其他设施，甲方同意的场平和建设方案需向有关部门申报办理手续的由乙方负责办理。第九条约定，租赁期满合同自然终止，在合同终止时乙方应将所租场地原样、完好无损的交回甲方，甲方验收无异议后全额退还乙方履约保证金。第十条约定，租期内，如因国家建设需要甲方提前收回租赁场地，甲方应提前三个月通知乙方，乙方必须无条件退出。如国家对乙方投资建设的固定设施给予了补偿，该补偿归乙方所有。同年4月18日，扬子江公司、三牧公司签订《<场地租赁合同>之补充协议》，约定由三牧公司将龙都厦门路原兽药厂大门外自有产权445平方米土地出租给乙方使用，其他事宜适用《场地租赁合同》之约定。
合同签订后，扬子江公司在租赁场地上建设临时设施，用于建筑物仓储和堆放，但未办理建设手续，并将部分设施进行对外出租。
2014年8月18日，三牧公司向扬子江公司发出《通知》，载明：贵公司租赁我公司位于龙都厦门路原兽药厂土地15.67亩左右。因万州区人民政府将收储该片土地，根据我公司与贵公司2011年3月14日签订的《场地租赁合同》(含2011年4月18日签订的补充协议)第十条第三款、第四款的约定，特书面通知贵公司，请贵公司在2014年11月20日前拆除临时搭建设施，将两宗租赁场地交还我公司，并结算场地租赁费和土地使用税相关事宜。
因扬子江公司未交还土地，也未缴纳2015年度租金，2015年4月20日，重庆蛟毕律师事务所接受三牧公司的委托向扬子江公司发出《律师函》，载明：1、贵公司与三牧集团于2011年3月14日所签订《场地租赁合同》和2011年4月18日签订的补充协议租赁三牧集团土地，租期为五年，于2016年4月14日期满；2、因万州区人民政府收储龙宝片区土地(含贵公司租赁土地在内)，三牧集团2014年8月18日以书面形式告知贵公司，贵公司要求继续租用并提出要给予适当补偿。三牧集团已将贵公司的意见转给了万州区第二土地收储中心，贵公司亦在继续租用土地。鉴于贵公司的意见，三牧集团本着尊重的原则，未再催促解除合同。3、今日函告贵公司可在提前终止和到期终止合同二者之间进行选择，任意一项均可。如选择提前终止合同，则按合同约定进行租金结算。如果选择到期终止，则按合同约定缴纳年度租金，否则甲方将按本合同第八条和合同第十条第一款拖欠租金处理。
2015年5月21日，三牧公司向一审法院提起诉讼，要求解除扬子江公司、三牧公司之间的租赁合同，并由扬子江公司承担违约责任。在审理过程中，经一审法院主持调解，双方达成调解协议：1、扬子江公司、三牧公司继续履行双方于2011年3月14日签订的《场地租赁合同》及同年4月18日签订的《补充协议》；扬子江公司于2015年9月20日前支付三牧公司2015年4月15日至2016年4月14日期间租金261125元；2、如政府对涉案土地予以收储，对土地上的扬子江公司出资修建的构、建筑物予以补偿的，补偿费用归扬子江公司所有。
另查明，2014年9月22日，重庆市万州区人民政府(合同称甲方)委托重庆市万州区第二土地收购储备中心与三牧公司(合同称乙方)签订《三牧科技园区整体搬迁及国有土地使用权收回协议》，由甲方收储乙方在三牧科技园区的土地使用权五宗，坐落于万州区龙都街道厦门路661号，面积为117064.4平方米(折合约175.6亩)。本案租赁土地在收储之列。该协议以重庆金地房地产土地资产评估有限公司于2014年7月29日作出的《重庆市三峡牧业(集团)有限公司房屋收购项目初步评估结果》为依据，该初评结果说明部分第五条载明：本次评估未对土地上未办理房地产权证部分房屋进行评估。2016年3月18日，重庆市万州区第二土地收购储备中心在该初评结果上作出说明并加盖公章，载明：对该土地的补偿以评估报告为准，未纳入评估明细的，不在补偿范围。
庭审中，扬子江公司陈述其要求解除合同的理由为政府要提前收回租赁场地，支持国家建设；第三项请求损失和违约责任共计20万元，系因合同未到期，需提前搬出而产生。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人均应依照合同履行各自的义务。本案中，扬子江公司、三牧公司订立租赁协议，由扬子江公司承租三牧公司场地，系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，该合同属有效合同。虽然在合同履行过程中，双方因租金和提前终止合同等问题发生过争议，但经人民法院调解，双方同意继续履行租赁合同，亦系双方真实意思表示，该调解书对双方当事人产生法律约束力，双方应当按照调解书以及租赁合同的约定履行各自的义务。现扬子江公司主张终止租赁合同，理由为政府收储土地、支持国家建设，但合同约定“租期内，如因国家建设需要甲方提前收回租赁场地，甲方应提前三个月通知乙方，乙方必须无条件退出”，该约定系赋予出租人在特定条件下终止租赁合同的权利，系约定解除权，承租人无权行使。现承租人即扬子江公司继续占用租赁场地，在三牧公司并未要求提前收回场地且不同意终止合同的情况下，要求终止租赁合同，不符合法律规定以及合同约定，对于扬子江公司要求终止租赁合同的请求，不予支持。因租赁合同未提前终止，则不会产生提前搬出的费用，扬子江公司也未举证证明三牧公司存在其他违约行为，导致扬子江公司其他损失。因此，对扬子江公司要求三牧公司赔偿损失和违约责任共计20万元的请求，不予支持。关于补偿费用问题，租赁合同约定，如提前终止合同，国家对扬子江公司投资建设的固定设施给予了补偿，该补偿归扬子江公司所有。扬子江公司、三牧公司在调解书中也约定，如政府对涉案土地予以收储，对土地上的扬子江公司出资修建的构、建筑物予以补偿的，补偿费用归扬子江公司所有。但扬子江公司应当对政府补偿中包含对扬子江公司出资修建的构、建筑物存在补偿进行举证，而扬子江公司并未举示相关证据。反而重庆市万州区第二土地收购储备中心作出的说明印证了三牧公司的抗辩，该收储协议补偿中并不包含扬子江公司出资修建的构、建筑物。因此，对扬子江公司要求三牧公司支付补偿费100万元的请求，不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回原告重庆市万州区扬子江建筑工程有限公司要求终止原、被告2011年3月14日签订的场地租赁合同及补充协议的诉讼请求；二、驳回原告重庆市万州区扬子江建筑工程有限公司要求被告重庆市三峡牧业(集团)有限公司支付补偿费100万元的诉讼请求；三、驳回原告重庆市万州区扬子江建筑工程有限公司要求被告重庆市三峡牧业(集团)有限公司赔偿原告损失20万元并承担违约责任的诉讼请求。案件受理费15600元，由原告重庆市万州区扬子江建筑工程有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人扬子江公司提交工商档案证明被上诉人三牧公司与重庆市万州区种畜场、重庆市兽药厂均是独立的法人，三牧公司对该事实并无异议。三牧公司提交重庆市万州区人民政府万府土(企改)发［2000］12号文件和房地产权证5本，证明其对涉案土地享有使用权，扬子江公司对其真实性无异议。对双方证据的证明力，本院将根据案件事实综合评判。
一审判决认定的事实是正确的，本院予以确认。
本院认为，被上诉人三牧公司将涉案土地出租给上诉人扬子江公司时，虽然尚未取得该土地的权利证书，但重庆市万州区人民政府已经同意将该土地出让给三牧公司，种畜场、兽药厂等均未对三牧公司的出租行为提出异议，三牧公司也在履行合同期间办理了涉案土地的房地产权证，扬子江公司也未对合同效力提出异议，故双方的土地租赁合同合法有效，双方应当依约履行。2014年重庆市万州区人民政府与三牧公司签订土地使用权回收协议前，三牧公司已经依照合同约定提前通知了扬子江公司，并无违约行为。三牧公司与扬子江公司之间是土地租赁合同关系，法律并无规定土地承租人在土地转让时享有优先购买权，况且政府与三牧公司之间也不是平等主体之间的买卖关系。故扬子江公司主张三牧公司怠于通知，损害其优先购买权，构成违约，其有权选择终止合同的上诉理由不能成立。在政府与三牧公司签订的土地使用权回收协议上明确载明“五宗土地上共有应拆迁房屋22792.95m2(未包含无产权证房屋)”，可见扬子江公司修建的无产权证房屋并不属于拆迁范围。该协议约定补偿价款“包括但不限于……本次整体搬迁所涉地上建构筑物补偿费用等”，并不证明所有地上建构筑物均属于补偿范围，因无产权证房屋本身不属于拆迁范围，故这里的地上建构筑物应当理解为有产权证或合法的建构筑物。重庆市万州区第二土地收购储备中心受重庆市万州区人民政府委托，具体执行涉案土地的回收事宜，对补偿情况清楚，有权对补偿范围作出说明，且其说明与评估公司在评估结果中作出的“本次评估未对地上未办理房地产权证部分房屋进行评估”的说明一致，评估明细表中也均为办理了房地产权证的房屋，未包含无证房屋。故扬子江公司修建的无房地产权证房屋并不在补偿范围内。即使三牧公司对扬子江公司修建行为未提出异议，也并不表明同意进行补偿。双方在民事调解书中约定，如政府对土地上的扬子江公司出资修建的构、建筑物予以补偿的，补偿费用归扬子江公司所有。但事实上重庆市万州区人民政府并未将扬子江公司修建的无证房屋纳入补偿范围。故扬子江公司要求三牧公司给付其补偿的主张缺乏事实依据和法律依据。至于重庆市万州区种畜场、重庆市兽药厂等是独立的法人，政府给予的补偿应当由三牧公司享有还是由种畜场、兽药厂等享有与扬子江公司无关，不属于本案的处理范围。
综上所述，扬子江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15600元，由重庆市万州区扬子江建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 毅
审 判 员 柯 言
代理审判员 杜 抗 洪
二〇一六年十二月二日
书 记 员 欧阳星宇