浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭江民初字第1459号
原告杭州凯喜雅置业发展有限公司。住所地杭州市上城区清江路***号****室。
法定代表人宣玲，该公司董事长。
委托代理人周锦惠、李平（特别授权代理），浙江天复律师事务所律师。
被告孙军。
被告倪晓岚。
二被告委托代理人张新明（特别授权代理），浙江铁诚律师事务所律师。
原告杭州凯喜雅置业发展有限公司（以下简称凯喜雅公司）为与被告孙军、倪晓岚所有权确认纠纷一案，于2012年7月31日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员叶文军独任审判，于2012年9月17日公开开庭进行了审理。原告凯喜雅公司委托代理人周锦惠、被告孙军、被告孙军与倪晓岚的委托代理人张新明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凯喜雅公司诉称，凯喜雅公司在开发位于清江路158号的锦都世家时，因对夕照新村20幢3单元204室房屋日照有影响，于2005年4月25日购买该房屋，购房款及相关税费均由凯喜雅公司支付。因前职工孙军请求（为照顾其小孩能就读采荷二小），希望凯喜雅公司能以孙军、倪晓岚的名义代为购买房屋且暂登记在孙军、倪晓岚名下。凯喜雅公司曾多次要求把上述房屋过户到凯喜雅公司名下，但孙军、倪晓岚不配合办理相关过户手续。原告凯喜雅公司诉请判令江干区夕照新村20幢3单元204室房屋归凯喜雅公司所有。
被告孙军、倪晓岚辩称，凯喜雅公司起诉内容与事实不符，购买该房屋是孙军、倪晓岚的真实意思表示，该房屋是孙军、倪晓岚的合法财产。凯喜雅公司与孙军、倪晓岚之间有借款纠纷，没有房屋所有权纠纷，凯喜雅公司没有证据证明其对房屋享有产权。
原告凯喜雅公司提交了以下证据：
（1）领款单3份，拟证明购房款及相关费用由凯喜雅公司支付，涉案房屋的实际购买人、所有人是凯喜雅公司的事实。
（2）租赁合同1份、浙江省地方税务局通用机打发票记账联1份、浙江省统一收款收据记账联1份，以证明涉案房屋购买后相关财产权利一直由凯喜雅公司履行，该房屋实际归凯喜雅公司所有的事实。
（3）房屋所有权证、房屋共有权证、国有土地使用证、契证各1本，以证明该些证件原件由凯喜雅公司持有，佐证涉案房屋实际归凯喜雅公司所有的事实。
（4）杭州市房屋转让合同、转让居间合同、补充协议（一）、补充协议（三）各1份；浙江省契税专用缴款书、浙江省杭州市销售不动产专用发票发票联、房产交易手续费专用发票、税收通用完税证、代理费发票、评估费发票、浙江省非税收入定额票据、杭州市房屋所有权登记费收费专用票据、地产交易服务定额发票；以证明相关合同、票据原件均由凯喜雅公司持有，证明涉案房屋归凯喜雅公司所有的事实。
（5）经营班子会议纪要1份，以证明涉案房屋的实际购买人是凯喜雅公司。
（6）杭州市建设委员会“关于落实杭政储出（2004）61号地块日照分析报告相关内容的函”、凯喜雅公司“关于落实杭政储出（2004）61号地块日照分析报告相关内容的处理意见”、协议书各1份，以证明涉案房屋购买的原因是凯喜雅公司所开发的房产项目对该房屋日照的影响，为项目建设所需故决定购买，后因孙军提出要求，以孙军名义代持。
（7）夫妻财产约定书1份，以证明因凯喜雅公司要求孙军、倪晓岚就涉案房屋签订财产约定，目的是为将来孙军将凯喜雅公司实际所有的房屋过户的时候形成便利。
（8）仲裁裁决书、民事判决书、凯喜雅公司“关于对孙军同志的处理决定”各1份，以证明孙军因严重失职行为在2009年6月份被凯喜雅公司解除劳动合同的事实，这正是孙军、倪晓岚不肯配合过户的原因。
（9）凯喜雅公司给孙军的函、国内特快专递详情单各1份，以证明凯喜雅公司要求将涉案房屋的名义回复到实际所有人的名下，孙军予以拒绝的事实。
被告孙军、倪晓岚提交了以下证据：
（1）杭州市区经济适用住房准购证、杭州市区住房情况查询记录各1份，以证明孙军、倪晓岚为购买涉案房屋而放弃已经取得的经济适用房准购资格，孙军、倪晓岚购房是其本人的真实意愿。
（2）房屋所有权证1本，以证明孙军、倪晓岚向凯喜雅公司主张房屋产权并要求返还房屋产权相关资料被凯喜雅公司拒绝，孙军、倪晓岚自行补办了房产三证，孙军、倪晓岚主张了相关的产权。
（3）民事判决书1份，以证明凯喜雅公司拒不向孙军兑现其应得的劳动报酬、奖金，孙军提起劳动争议诉讼的事实。
（4）凯喜雅公司2008年1月至2009年6月工资清单，以证明何锦良为凯喜雅公司员工。
本院对上述证据审查后认为，原告凯喜雅公司提交的证据1领款单3份，其中抬头的领款单的“领”字由“借”字涂改形成，领款人的“领”字由“借”字涂改形成，领款单下方有手写的备注，内容分别为“此款用于公司购房所需，由孙军领款代为购买”、“此款用于公司购房所需，由孙军代为购买、支付”、“此款用于公司购房中介等费用，由孙军代领支付”；从领款单的背面看，上述涂改内容、备注内容与其他填写内容存在差异，前者没有复写痕迹，后者有复写痕迹，可以认定并非同时形成，因此对3份领款单的涂改内容、备注内容的真实性本院不予认定，对其余内容的真实性本院予以认定。该3份借款单（领款单）可以证明涉案房屋的购房款孙军、倪晓岚系从凯喜雅公司取得的事实，本院予以确认。
证据2租赁合同、发票、收款收据，涉及的房屋出租期限从2006年4月1日起，孙军、倪晓岚亦陈述2006年4月1日开始涉案房屋由凯喜雅公司占用，二者能相印证，因此证据2可以证明2006年4月1日开始凯喜雅公司将涉案房屋进行出租的事实，本院予以确认。证据3、4，孙军、倪晓岚对真实性无异议，因此证据3、4可以证明涉案房屋的房屋所有权证等证件以及购房的合同、发票由凯喜雅公司持有的事实，本院予以确认。证据5会议纪要，从形式上看该会议纪要由凯喜雅公司总经理、副总经理3人签字确认，属凯喜雅公司单方制作的证据，证明力不足，本院不予确认。证据6杭州市建设委员会的函等，孙军、倪晓岚对真实性无异议，该证据的内容尚不足以直接证明凯喜雅公司主张的事实，但可以证明因凯喜雅公司开发的房地产项目可能影响包括涉案房屋在内的一些房屋日照时间政府部门要求凯喜雅公司对设计进行调整、凯喜雅公司就日照问题与孙军、倪晓岚达成协议的事实。证据7夫妻财产约定书，孙军、倪晓岚对真实性无异议，并陈述该约定书的内容是凯喜雅公司的强硬要求，该陈述与凯喜雅公司的陈述一致，因此证据7可以证明根据凯喜雅公司的要求孙军、倪晓岚约定涉案房屋由孙军一人所有、倪晓岚无任何权利的事实，本院予以确认。证据8仲裁裁决书等，其内容为孙军劳动争议案件的相关情况，与本案争议无关，本院不予确认。证据9函、详情单，函件的内容并未直接反映出凯喜雅公司要求孙军将涉案房屋的名义回复到凯喜雅公司名下的事实，因此对证据9本院不予确认。
被告孙军、倪晓岚提交的证据1准购证、查询记录，不能证明孙军、倪晓岚主张的购买涉案房屋是其真实意愿的内容，本院不予确认。证据2房屋所有权证，可以证明孙军以原房屋所有权证遗失为由重新领取房屋所有权证的事实，本院予以确认。证据3民事判决书，其内容为孙军劳动争议案件的相关情况，与本案争议无关，本院不予确认。证据4工资清单，孙军未能提交原件，证据的证明力不足，本院不予确认。
综上，本案事实认定如下：2005年4月25日，孙军、倪晓岚与案外人李幽兰签订杭州市房屋转让合同，约定孙军、倪晓岚向李幽兰购买夕照新村20幢3单元204室房屋，转让价格357000元，孙军、倪晓岚于2005年4月26日前支付157000元给李幽兰，孙军、倪晓岚于物业交割完毕、交易中心受理、契税缴纳后10日内支付（“领取”）房款20万元，等等。
2005年4月25日，孙军从凯喜雅公司取得款项17040元，孙军在借款单上签字，借款单上事由部分记载为“夕照新村20幢3单元204室购房税费及中介费”。2005年4月26日，孙军从凯喜雅公司取得款项157000元，孙军在借款单上签字，借款单上事由部分记载为“清江路夕照新村20幢3单元204室购房款”。2005年4月29日，孙军从凯喜雅公司取得款项20万元，孙军在借款单上签字，借款单上事由部分记载为“清江路夕照新村20幢3单元204室购房款”。
因凯喜雅公司要求，2005年5月11日，孙军、倪晓岚签订夫妻财产约定书，约定2005年4月购买的杭州市夕照新村20幢3单元204室房屋的产权归孙军一人所有，倪晓岚无任何权利。
2005年5月17日，夕照新村20幢3单元204室房屋的所有权人登记为孙军、倪晓岚。夕照新村20幢3单元204室房屋购入后，孙军、倪晓岚的孩子得以在房屋所在学区的采荷二小就读。
从2006年4月1日开始，凯喜雅公司将夕照新村20幢3单元204室房屋进行出租至今。夕照新村20幢3单元204室房屋的房屋所有权证、房屋共有权证、国有土地使用证、契证一直由凯喜雅公司持有。购买夕照新村20幢3单元204室房屋的房屋转让合同、居间合同、补充协议（一）、补充协议（三）、浙江省契税专用缴款书、浙江省杭州市销售不动产专用发票发票联、房产交易手续费专用发票、税收通用完税证、代理费发票、评估费发票、浙江省非税收入定额票据、杭州市房屋所有权登记费收费专用票据、地产交易服务定额发票一直由凯喜雅公司持有。
2009年10月27日，孙军、倪晓岚以遗失为由重新领取了夕照新村20幢3单元204室房屋的房屋所有权证。
另查明，2005年5月17日，杭州市建设委员会向凯喜雅公司发函，表示杭政储出（2004）61号地块拟建建筑将对夕照新村6号楼20多家住房等的日照产生影响，要求凯喜雅公司会同设计进行调整，确保周边住户受影响程度降到最低程度，等等。2005年5月19日，凯喜雅公司与孙军、倪晓岚签订协议书，约定：孙军、倪晓岚同意凯喜雅公司在杭政储出（2004）61号地块上建设5#楼公建、3#、4#楼住宅，对于拟建住宅对孙军、倪晓岚日照权的侵犯，孙军、倪晓岚将不予以追究，等等。2005年5月25日，凯喜雅公司向杭州市建设委员会提交处理意见，内容包括夕照新村20幢3单元204室房屋已与产权人达成协议，等等。
本院认为，2005年4月25日、26日、29日，孙军3次从凯喜雅公司取得款项，对其性质孙军、倪晓岚主张为借款，凯喜雅公司主张系其公司以孙军、倪晓岚名义购房支付的购房款及费用，双方存在争议。
本院认为，（一）虽然孙军取得款项时填写的单据为借款单，但具体情形上与通常的借款有异：孙军取得款项的金额共计374040元，而通常情况下员工因个人生活所需向公司借款不至于数十万元的借款会有几十元的零头；孙军分3次取得款项，金额分别为17040元、157000元、20万元，分别与购房所需支付的税费及中介费、第1笔付款、第2笔付款一一对应，借款单的事由一栏清楚写明每笔款项的用途，是购房款还是税费及中介费，购买的是哪处房屋，此种情形与员工因职务行为向公司领用款项非常相似。（二）夕照新村20幢3单元204室房屋的房屋所有权证、房屋共有权证、国有土地使用证、契证以及购买该房屋的房屋转让合同、居间合同、发票、收据等一直由凯喜雅公司持有，且根据庭审查明的事实至少可以认定2006年4月1日开始夕照新村20幢3单元204室房屋一直由凯喜雅公司占有、处分、收益，这可以在一定程度上表明凯喜雅公司是以房屋实际所有权人的身份在行使权利。孙军、倪晓岚主张上述情形是作为借款的抵押，本院认为，虽然在民间借贷中确有以交付房屋所有权证等证件作为抵押的不规范做法，但凯喜雅公司持有的不仅是房屋所有权证等证件，还包括了购房的几乎所有票据，金额从数千元至十几元不等，将之解释为凯喜雅公司保存自己支付购房费用的凭据比解释为借款的抵押更为合理。（三）2005年5月11日，因凯喜雅公司的要求，孙军、倪晓岚作出了夕照新村20幢3单元204室房屋归孙军一人所有、倪晓岚无任何权利的约定，凯喜雅公司作此要求的目的明显是为了今后其公司对夕照新村20幢3单元204室房屋进行处置时的便利，即无需倪晓岚的配合，这亦可在一定程度上否定孙军、倪晓岚的借款之说而佐证凯喜雅公司是实际的购房人。（四）凯喜雅公司提出的其公司因开发的房屋对夕照新村20幢3单元204室房屋日照有影响而需购买房屋、孙军为其孩子能就读采荷二小而要求以其名义购房的主张，可以由庭审查明的凯喜雅公司与杭州市建设委员会的往来函、凯喜雅公司与孙军、倪晓岚2005年5月19日签订的协议书以及夕照新村20幢3单元204室房屋购入后孙军与倪晓岚的孩子得以在房屋所在学区的采荷二小就读的事实所佐证。
综上本院认为，就2005年4月25日、26日、29日孙军从凯喜雅公司取得的3笔款项，孙军、倪晓岚认为系借款的主张缺乏依据，夕照新村20幢3单元204室房屋应认定为系凯喜雅公司以孙军、倪晓岚的名义购买，凯喜雅公司是夕照新村20幢3单元204室房屋的实际所有权人。即使孙军与凯喜雅公司有过孙军与倪晓岚向凯喜雅公司付款、夕照新村20幢3单元204室房屋归孙军与倪晓岚所有的约定，该约定亦是以凯喜雅公司为该房屋所有权人、凯喜雅公司将该房屋出售给孙军、倪晓岚的约定，并不影响前述判断，并且付款金额、付款期限的证明责任亦应由孙军、倪晓岚承担。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。虽然夕照新村20幢3单元204室房屋现登记的所有权人为孙军、倪晓岚，但在当事人提供的证据足以推翻现有的物权登记状况时，人民法院有权根据查明的事实确定物权的归属，因此对原告凯喜雅公司的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下：
杭州市夕照新村20幢3单元204室房屋由原告杭州凯喜雅置业发展有限公司所有。
案件受理费人民币6655元，减半收取人民币3327.50元，财产保全申请费人民币2320元，合计人民币5647.50元，由被告孙军、倪晓岚负担，于本判决生效后三日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币6655元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 叶文军
二〇一二年九月二十九日
书记员 单婧婧