海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民一初字第853号
原告付元英。
原告尤光亮。
被告海南中平房地产开发有限公司。
第三人海南国泰君安典当有限公司。
原告付元英、尤光亮诉被告海南中平房地产开发有限公司及第三人海南国泰君安典当有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月18日受理后，依法组成合议庭。于2013年5月6日公开开庭审理了本案。原告委托代理人姜惠珍、第三人委托代理人兰图、薛彩云到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告付元英、尤光亮共同诉称，2010年3月9日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买海口市海秀中路XX号中平广场X幢6单元XXX房，购房总价款为人民币738352元。原告已付清了全部房款，被告也向原告交付了房屋。原告多次要求被告办理房产证未果，故诉至法院，经查询得知该房已备案至第三人名下。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，且双方就合同约定的主要权利义务均已履行完毕。被告与第三人的《商品房买卖合同》因事实上无法履行应予撤销。第三人就讼争房产的合同备案不是《中华人民共和国物权法》意义上的预告登记应予注销。综上，为保护原告的合法权益不受侵害，特向法院诉请判令：1、确认原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告将其出售给原告现备案在第三人名下的海口市海秀中路XX号中平广场X幢6单元XXX房的产权证办理至原告名下，并由被告承担过户的相关税费；3、判令被告及第三人注销就中平广场X幢6单元XXX房的商品房买卖合同备案登记；4、判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币7383元；5、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告未作答辩。
第三人述称，第三人和被告签订的《商品房买卖合同》主体适格，真实、合法、有效，并办理了合同备案，应受法律保护；合同签订后，第三人将涉案房产的购房款已全部交付了被告，被告向原告开具了《往来凭证》收款依据。原告与被告之间的违约责任问题不应损害到第三人房产的合法权益；涉案房产因未经验收，故被告将涉案房产的毛坯房和钥匙交付给原告不是合格的交房手续；原告与被告的《商品房买卖合同》内容和履约情况存在许多不符合正常房产交易常理和习惯的问题，故该交易不真实、不合法，应为无效；涉案房产系毛坯房，故原告不可能实际占有并控制该房产。第三人与被告签订的《商品房买卖合同》是真实、合法、有效，并作了合同备案登记和公示，即第三人依法取得涉案房产的无权排他的法律效力。
综合各方诉辩主张，本案各方当事人争议的问题是：1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、被告与第三人签订的合同是否合法有效，两份合同应保护哪个合同的履行？
针对以上争议，原告向本院提交如下证据：
1、《商品房买卖合同》，证明原、被告之间有商品房买卖合同关系，约定的购房款数额及逾期办证违约金的计算方法；
2、《往来凭证》5份，欲证明被告已收到全部购房款；
3、户口簿，欲证明付元英、田新花、尤培臣为一家人；
4、《房产交接核准表》、《交房通知书》，欲证明被告通知原告收房的事实；
5、《服务业专用发票》、《资金往来专用凭证》、《有限电视公司专用发票》共3份，欲证明原告自2010年3月开始实际使用讼争房屋至今；
6、《商品房买卖合同备案表》，欲证明讼争房产现备案在海口鸿运典当有限责任公司名下；
7、声明、担保合同书各1份，欲证明被告与第三人系民间借贷关系，而非商品房买卖合同关系；
8、说明、收条各1份，银行进账单5份，欲证明被告一直在向第三人支付高息，二者间系民间借贷关系；
9、调取证据申请书1份，欲证明请求法院调取被告支付高息的银行进账单的真实性。
经质证，第三人对原告提供的证据1、2、4的真实性均有异议，对证据7-9的真实性有异议。证据1付款在前，签订合同在后，合同没有约定交房时间，合同未备案。证据2、3付款人尤培臣、田新花不是本案原告，不能证明原告支付了购房款。证据4被告交房时不具备法定的交付条件，系违法交房。证据5房子是毛坯，不可能使用。证据7－9系复印件，不予质证。
经各方当事人质证，本院对原告提交的全部证据的真实性予以认可。
被告未向本院提交证据。
针对以上争议，第三人向本院提交了如下证据：
1、《商品房买卖契约》，欲证明第三人与被告之间的购房事实成立，合同真实有效；
2、《缴款收据》，欲证明第三人已缴纳全部购房款；
3、《商品房买卖合同备案表》，欲证明该房产已经备案给第三人，并在网上公示，具有排他效力；
4、被告前法人沈中平手写的需要第三人提供资料办理备案登记，欲证明房产买卖是双方真实意思表示；
5、海口市住宅与房地产信息网相关信息，证明我司在与被告签约后已在网上公示；
6、涉案房屋现状照片，证明房屋现状是毛坯，原告诉称其已实际控制并入住与事实不符。
经质证，原告对第三人提交的证据1－3的真实性无异议，对证据4－6的真实性有异议，对全部证据的证明效力均有异议。证据1、2约定的房屋价格过低，不合常理；证据4是否为沈中平本人的笔迹不确定；证据5我方在起诉后都不能在网上查到相关信息。
通过各方当事人对上述证据的质证，本院当庭对第三人提交的证据的真实性予以确认。
根据上述证据及庭审笔录，本院确认以下案件事实：
海口市海秀中路XX号中平广场系由本案被告海南中平房地产开发有限公司开发，该小区目前尚未办理大产权证，小区由海南天骅物业经营管理有限公司管理。2008年8月19日，被告同第三人签订《商品房买卖合同》，购买了中平广场X幢XXX房、XXX房。同日被告向第三人出具《往来凭证》载明收到第三人购买X幢XXX房、XXX房的购房款。2008年8月20日被告同第三人将讼争的中平广场XXX房备案至海口鸿运典当有限责任公司名下，备案房屋的建筑面积为190.15平方米，价格为人民币375000元，合同备案号：A0XXXXXXXXX。被告于2008年1月21日、2008年1月29日、2008年3月24日、2008年4月27日、2008年11月14日向原告分别开具了抬头为尤培臣及田新花、用途为XXX房购房款的五张《往来凭证》，金额分别为人民币20000元、218352元、300000元、150000元、50000元，以上五笔合计为738352元。2010年3月9日，原被告签订正式的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买海口市海秀中路XX号中平广场X幢6单元XXX房，购房总价款为人民币738352元；被告应于房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提交的资料报产权登记机关备案；如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。2010年3月24日，被告向原告发放了《交房通知书》及《房产交接核准表》，通知原告收房。被告在《住房交接核准书》上备注有“该客户的应收、应付款项已结清，同意交房”等字样。原告于2010年3月开始交付物业管理费，于2010年6月开通了有线电视。
另查明，原告付元英及尤光亮系母子，付元英系实际付款人尤培臣的儿媳。
再查明，第三人海南国泰君安典当有限公司系由海口鸿运典当有限责任公司变更而来。
本院认为，第一，关于原告与被告于2010年3月9日签订的《商品房买卖合同》的效力问题及履行情况。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，对双方当事人都具有法律约束力。本案中原告已向被告支付了全部购房款，被告也向原告发出了书面的收房通知并将房屋的原始钥匙交付给了原告，原告以交付物业管理费的方式对讼争房产行使管理权，至此原被告双方均已履行了合同规定的主要义务，故被告有义务全面履行合同，为原告办理中平广场小区X幢6单元XXX房的房屋产权证。原告诉请被告为其办理产权证书的诉讼请求，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。
第二，关于第三人与被告就中平广场小区X幢6单元XXX房签订的《商品房买卖合同》的效力问题及履行情况。第三人与被告签订的《商品房买卖合同》，其主体适格，内容不违反法律、法规的禁止性规定，亦属有效合同。但是，本案中由于被告已将讼争房产交付给原告，原告也以交付物业管理费的方式行使对讼争房产的实际管理。被告中平公司以向原告交房的实际行为表明被告中平公司以其实际行为表明拒绝向第三人履行合同中约定的交房这一根本义务，故第三人与被告签订的《商品房买卖合同》事实上已不可能得到履行，即第三人的合同目的已落空，该合同应予解除。第三人可依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，依法向被告另行主张权利。
第三，关于第三人的合同备案的法律性质以及是否应予注销的问题。由于第三人的合同备案依据的是行政规章《城市商品房预售管理办法》，该登记行为虽然合法有效，但并不属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，不产生预告登记请求权的排他效力，故第三人关于依据备案登记对中平广场小区X幢6单元XXX房享有物权的抗辩不能成立，该备案登记应予注销。
第四，关于原告过户的契税及住房维修基金由谁承担的问题。由于原告未能提供已向被告交纳契税及住房维修基金等相关税费的证据，故原告关于由被告承担契税及维修基金的诉讼请求，本院不予支持。原告如有新的证据，可另行起诉。
第五，关于被告是否应向原告支付逾期办证违约金的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应于商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则出卖人应按买受人已付房款的1%向买受人支付违约金。本案中讼争房产于2010年3月即已交付，出卖人至今未能将相关资料报房产登记机关备案，显属违约。原告诉请被告支付逾期办证违约金7383元在合同约定的范围以内，合理合法，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告付元英、尤光亮与被告海南中平房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、被告海南中平房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告付元英、尤光亮将位于海口市海秀中路XX号中平广场X幢6单元XXX房的房产过户至原告付元英、尤光亮名下；
三、被告海南中平房地产开发有限公司及第三人海南国泰君安典当有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向房产管理部门申请办理海口市海秀中路XX号中平广场X幢6单元XXX房的商品房买卖合同备案登记（合同备案号：A0XXXXXXXXX）的注销手续；
四、被告海南中平房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告付元英、尤光亮支付逾期办理房产证的违约金人民币7383元；
五、驳回原告付元英、尤光亮的其他诉讼请求。
案件诉讼费人民币16100元（受理费人民币11100元，财产保全费人民币5000元），由被告海南中平房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 彭柯铭
审 判 员 王天贵
人民陪审员 李 芳
二〇一三年九月九日
书 记 员 余红梅