北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京03民终13435号
上诉人（原审原告）：游启旺，男，1964年1月1日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：宋飏，北京昂宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京市朝阳区世茂奥临花园小区业主委员会，地址北京市朝阳区清林路一号院世茂奥临花园小区。
负责人：项雷，业委会主任。
委托诉讼代理人：尹子殊，北京市格平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈飞，北京市格平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，营业场所北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。
负责人：陈耀忠，董事长。
委托诉讼代理人：张乐乐，北京道盛律师事务所律师。
上诉人游启旺因与被上诉人北京市朝阳区世茂奥临花园小区业主委员会（以下简称世茂奥临业委会）、被上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业）确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初54815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人游启旺及其委托诉讼代理人宋飏，被上诉人世茂奥临业委会委托诉讼代理人尹子殊、陈飞，被上诉人长城物业委托诉讼代理人张乐乐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
游启旺上诉请求：请求撤销一审判决，依法确认世茂奥临业委会、长城物业之间签订的《合同补充文件》无效；本案诉讼费由世茂奥临业委会、长城物业承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、一审法院驳回游启旺的诉讼请求没有法律依据，世茂奥临业委会、长城物业之间签订的《合同补充文件》应当认定为无效。(一)世茂奥临业委会、长城物业签订的《合同补充文件》因违反《合同法》第五十一条之规定，应认定为无效。《世茂奥临花园小区业主大会议事规则》第1.1条规定：业主大会应履行以下职责：…1.1.4选聘、续聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，审核及决定与物业服务企业或者其他管理人签订的合同的内容。…1.1.7决定一切物业管理范畴的、且涉及向全体业主收费的事项。第4.3条规定“对下列事项，业主大会做出决议应当经占建筑区划内业主总投票数过半的业主且占总人数过半的业主通过，方为有效。第4.3.4条款：制定物业内容、标准以及物业服务费收费方案。”根据上述规定结合世茂奥临业委会、长城物业签订的《合同补充文件》，游启旺认为1、业委会签订有关合同是需要业主大会审核及决定的，本案中世茂奥临业委会与长城物业签订的《合同补充文件》，未经过业主大会审核及决定，业主大会至今也未对该份文件进行追认，那么根据《合同法》第五十一条的规定，该合同应当认定为无效。2、世茂奥临业委会、长城物业签订的《合同补充文件》的内容涉及制定物业内容、标准以及物业服务费收费方案，而该内容应当由业主大会决议，同时业主大会作出的该项决议应当经占建筑区划内业主总投票数过半的业主且占总人数过半的业主通过，方为有效，因此在未经过业主大会进行投票表决的情况下，世茂奥临业委会无权就上述事项进行处分，其擅自处分的行为已经构成无权处分，该处分行为至今也未得到追认，故依据《合同法》第五十一条的规定，应当认定为无效。3、《合同补充文件》第2.2条规定“关于管理处预算：由业委会发起，长城物业发展编制，业委会批准实施。但根据《业主大会规则》1.1.7规定，预算属于物业管理重大事项范畴，更涉及向全体业主收费的事项，该项权利应当属于业主大会，业委会无权批准，因此在业主大会未追认的情况下，应当依据《合同法》第五十一条规定，认定《合同补充文件》无效。(二)世茂奥临业委会与长城物业恶意串通，损害了全体业主的合法权益，双方签订的《合同补充文件》应认定无效。第一，世茂奥临业委会在《北京市物业服务合同》届满后，应当按照《物业管理条例》(业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主大会应当组织召开业主大会临时会议)以及《业主大会议事规则》(第2.2条规定定期会议每年召开2次)组织召开业主大会，就是否继续聘用长城物业进行表决，但是世茂奥临业委会在能够组织召开业主大会的前提下而未召开，导致了长城物业提供事实物业服务的事实。同时，在其签订《合同补充文件》时，也能够召开业主大会对协议进行审核及决定，但是世茂奥临业委会却未组织召开业主大会，而是擅自与长城物业签订了《合同补充文件》，其在明知道法律以及《业主大会议事规则》明确规定其无权决定签订涉案协议的前提下，仍然与长城物业签订，其主观存在恶意。值得注意的是：世茂奥临业委会自《北京市物业服务合同》到期至今应当召开5次业主大会，但是其一次也未组织业主召开，可见其主观存在严重恶意。同时，世茂奥临业委会与长城物业签订完涉案协议后，并未向全体业主进行公示告知，直到起诉前不久，业主方知该份补充文件的存在，从此点也可以看出世茂奥临业委会主观上也存在恶意。第二，从物业方面看，根据《合同补充文件》第5.4条约定：“由业委会修订起草《北京市朝阳区世茂奥临花园小区物业管理服务委托合同》长城物业公司对内容予以确认。”长城物业对于2015年《物业服务合同》的内容是明知的，根据2015年《物业服务合同》第3.3.1条规定（长城物业)认可并执行《管理规约》和《业主大会议事规则》中的全部条款，并承诺认可今后上述文件的一切修正案和一切业主大会决议……”从该条可以看出长城物业对《业主大会议事规则》内容也是明知的，根据《业主大会议事规则》1.1的规定，与其签订《合同补充文件》应当经过业主大会审核及决定，其在明知道世茂奥临业委会无权决定与其签订涉案协议的情况下，其仍然签订涉案文件，其主观存在恶意。第三，世茂奥临业委会、长城物业签订的《合同补充文件》损害了全体业主的利益。根据《合同补充文件》的约定：“提供长城物业管理处团队及个人绩效考核、奖惩制度。制度中应包括对管理处责任人及管理处各部门负责人的绩效考核和评判标准；在制度中还应该包括由业委会对管理处正、副经理年度绩效工资和年终奖金的评判。经双方协商一致，自2014年11月起长城物业收取供暖酬金，即按小区供暖费用总金额的4%提取。”上述约定，未经业主大会审核及决定，损害了全体业主的利益，即全体业主除《北京市物业服务合同》约定的酬金外，还要另行支付物业正副经理的奖金，显然损害了业主的利益。同时，全体业主的供暖费用应当专款专用，世茂奥临业委会与长城物业在该补充协议又约定从供暖费提取4%作为酬金，显然损害了全体业主的利益，违反了法律法规的有关规定。更值得关注的是《合同补充文件》第2.2条：“关于管理处预算：由业委会发起，长城物业发展编制，业委会批准实施。”该条对于业主的损害极大。在签订《合同补充文件》前，小区2012年，2013年，2014年预算为1773万元左右，在签订补充文件后，小区预算大幅度增加，2015年预算2531万元，2016年2754万元，2017年2570万元，三年就超预算2500万元。相当于每年物业费由《北京市物业服务合同》第十二条标准4.48元/平米提高到6.4元至7元/平米的标准。由于预算的大幅增加，相应支出增加，造成484万的亏损及挪用业主的供暖费政府补贴900万。一个很浅显的道理，每年业主物业费、供暖费最多只能收2090万元，预算及支出达到2700万，而小区是酬金制不是包干制，超出及亏损全由业主承担。实际上已经严重崔害了全体业主的利益。综合上述三点，世茂奥临业委会、长城物业恶意串通，损害了全体业主的利益，根据《合同法》第五十二条第(二)项之规定，《合同补充文件》应当认定为无效。(三)《合同补充文件》违反法律法规的强制性规定，应当认定为无效。《合同补充文件》的有关条款违反了《物业管理条例》第十一条第(三)项、第(六)项、第四十四条，《物权法》第七十六条第(四)项，《业主大会议事规则》第1.1.4条、第1.1.7条、第1.1.8条，《合同补充文件》应认定为无效。具体来说，《合同补充文件》第2.2条、第2.5条、第3.2条、第4.1条的约定违反了《物业管理条例》、《物权法》的强制性规定，上述内容的决定应当由全体业主或者业主大会决定，世茂奥临业委会擅自处分本应由业主大会决定的事项，显然其违反了上述法律的强制性规定以及《业主大会议事规则》的有关规定，同时，世茂奥临业委会、长城物业协议约定按照供暖费的4%收取酬金，违反了《物业管理条例》的有关规定。因此，《合同补充文件》应当认定为无效，二、退一步讲，即使《合同补充文件》不是全部无效，那么也应当是部分无效。从第1.2.6条、第2.5条、第3.2条可以看出，业主每年比之前要多付若干费用，比如：依据《合同补充协议》第1.2.6条规定，业主三年多支付绩效奖金和年终奖金共计145万元；依据第3.2条规定，业主每年除需向长城物业支付物业服务费总金额8%的酬金外，还要每年多向长城物业支付小区供暖费总金额4%的酬金，三年已经累计支付89万元。上述条款显然加重了全体业主的责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持，……(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”《合同补充文件》的上述条款加重了全体业主的责任，应当依法确认其无效。
世茂奥临业委会辩称，不同意游启旺的上诉请求。一审法院认定事实充分，适用法律正确，应当依法维持原判。《合同补充文件》的签订背景是：关于原物业服务合同到期后是续聘现在的物业公司还是选聘新的物业公司，小区内未形成新的议案提交业主大会表决，而由长城物业为小区提供事实物业服务。小区原来的物业费是进共管帐户的，而且由于部分业主长期拖欠物业费，存在拖欠酬金问题。为了明确这些问题，更好的履行监督物业的职责，也为召开业主大会会议做好准备，由世茂奥临业委会作出决议与长城物业签署了该份《合同补充文件》，对事实状态进行确认，并对长城物业佣金的问题提供了一个规定途径。该文件的内容没有违反《合同法》的规定，没有侵害业主的合法权益。1.《合同补充文件》不是物业服务合同，是对长城物业在事实管理期间管理责任和相应业务的明确，并没有选聘新的物业公司，没有处分业主大会的权益。2.因为业主大会会议的结果是不确定的，有可能续聘也有可能选聘新的物业公司，所以《合同补充文件》的第4.1条规定了世茂奥临业委会有权随时终止长城物业事实服务状态。是否终止、以及终止的时限需要等待形成新的有效业主大会决议方能行使。3.签署《合同补充文件》是为了保护全体业主的合法权益，没有侵害游启旺的权益。《合同补充文件》均是对长城物业设定的义务，签署该文件后，业主应当缴纳的费用的标准和金额都没有发生变化，不存在加重业主负担。4.世茂奥临业委会有权对此事项作出决议。《世茂奥临花园小区业主大会议事规则》第4.5条对此进行了明确规定，世茂奥临业委会是通过决议的方式与长城物业签署了合同补充文件，世茂奥临业委会的决议对全体业主有约束力。5.游启旺对《合同补充文件》应当通过业主撤销权获得救济，而不是提起本次诉讼。
长城物业辩称，同意一审判决，不同意游启旺的全部上诉请求。《合同补充文件》系世茂奥临业委会、长城物业协商一致签订，没有违反法律强制性规定，不存在合同无效情形。
游启旺向一审法院起诉请求：确认世茂奥临业委会与长城物业于2015年10月16日签订的奥临业-337(15)号《合同补充文件》无效。
一审法院认定事实：游启旺系世茂奥临花园小区业主。
2011年10月15日，世茂奥临业委会（甲方）与长城物业（乙方）签订了《北京市物业服务合同》，约定长城物业为世茂奥临花园小区提供物业服务，服务期限为3年，自2011年10月22日（交接之日）至2014年10月21日。本物业管理区域物业服务收费方式为酬金制，乙方每年按照实收物业服务资金的8%比例提起。甲方的权利义务：有权要求乙方按本合同及所有附件的约定提供物业服务；监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利；……对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益及利息收益和使用情况，业主享有所有权、知情权、监督权，业委会享有批准权；甲方有权对乙方在本项目运作所涉资金共管账户具有监控的权利。合同期限届满前，世茂奥临业委会有权决定是否继续聘用长城物业，如决定继续聘用的，应当在期满前3个月通知，长城物业接到续约通知15日内回复。合同终止后如果尚未有新物业服务企业承接，长城物业应继续按原先的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费按合同约定的标准缴纳。
2014年10月21日上述物业服务合同到期后至今，长城物业仍在世茂奥临花园小区提供物业服务。
2015年10月16日，世茂奥临业委会与长城物业签订了奥临业-337（15）《合同补充文件》，该文件约定世茂奥临业委会与长城物业就在世茂奥临花园小区目前事实服务阶段的以下问题取得共识，并根据业委会修订起草的《北京市朝阳区世茂奥临花园小区物业管理服务委托合同》签订该补充文件。关于长城物业管理体现在世茂奥临管理处的应用做如下约定：1、包括代本小区全体业主向每个业主筹集、收取物业费、停车费、采暖费等相关费用，全部费用均存入按原合同约定设立的、由业委会监管的银行共管账户中。长城物业将在本协议签署30天内向世茂奥临花园小区业委会提供长城物业对世茂奥临项目服务管理标准，内容应包括经过认证的长城物业公司质量管理体系ISO9001的全套体系文件，对世茂奥临花园小区适用的部分，由双方另行确定。……2、关于世茂奥临业委会与长城物业管理团队权责边界的约定：关于管理处经理的任命由长城物业书面推荐，业委会面试，业委会最终决定。……3、关于管理酬金的补充约定，长城物业承诺小区业主的长期欠费收缴入账后一半用于归还长城物业的欠款，另一半用于小区设施设备改造。对于前期（2013年10月份之前）最后尚未支付的54万元管理佣金，长城物业愿意做出一个负责任的安排，其中50%作为该阶段管理质量的责任承担，其与50%用于解决其在管理期间因长城公司责任导致的个别业主的纠纷，并于这些纠纷解决完毕之后拨付。经双方协商一致，自2014年11月起长城物业收取供暖酬金，即按小区供暖费用总金额的4%提取。4、关于现状的终止，业委会可根据小区的需求和现状随时终止长城物业对本小区的服务，但应提前三个月书面通知。5、其他约定，……由业委会修订起草的《北京市朝阳区世贸奥临花园小区物业管理服务委托合同》长城物业公司对内容予以确认（加盖公司印章），作为双方在今后执行过程中的指导性文件。该合同由业主委员会择机召开业主大会会议并被通过后方成为本小区物业管理正式合同文本。
另查，《世茂奥临花园小区业主大会议事规则》规定，业主大会应履行以下职责：……选聘、续聘和解聘物业服务企业或其他管理人，审核及决定与物业服务企业或者其他管理人签订的合同的内容；决定一切属于物业管理范畴的、且涉及向全体业主收费的事项；……业主委员会应履行以下职责：……及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业、管理人履行合同条款；监督《管理规约》的实施……
庭审中，游启旺认为涉案《合同补充文件》实质属于物业服务合同，违反物权法强制性规定及《业主大会议事规则》，业委会提交了《合同补充文件》复印件，表示虽内容和游启旺证据一致但这是业委会前置决议，之后才形成的游启旺提供的文件，游启旺表示没见过，属于后补的。
一审法院认为，本案中，世茂奥临业委会与长城物业签订《北京市物业服务合同》到期后，世茂奥临小区尚未召开业主大会选定新的物业公司，长城物业仍在为该小区提供事实物业服务，在此事实基础上，世茂奥临业委会与长城物业公司签订涉案《合同补充文件》，世茂奥临业委会作为小区全体业主代表履行对物业公司的监督职责，游启旺辩称《合同补充文件》即为新的物业服务合同，缺乏事实依据，且《合同补充文件》条款内容并未排除加重业主责任、排除业主主要权利，故游启旺起诉要求确认《合同补充文件》无效，法院不予支持。涉及程序性权利游启旺可另行起诉撤销决议。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审法院判决：驳回游启旺的全部诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
游启旺向本院提交如下证据材料：
1.项雷录音（附光盘）：录音原文为“兄弟姐妹们，应该还在睡觉或者正准备起来，我在你们睡觉的时候仔细地想了一下，更换物业的事情他的主动权现在其实并不在他们手里，是在我们手里，在某种程度上，我出来讲最合适，远比文某和将某她们去讲还更合适，昨天我看了红认真地去，还有包括”。证明目的：业委会项雷拒不召开业主大会，不更换长城物业公司。
2.343名业主（占比28.6%）关于召开世茂奥临业主大会的签名复印件。证明目的：小区343名业主联名要求召开业主大会，大部分业主对业委会不满，要求罢免全体业委会委员、要求改选。
3.关于世茂奥临小区业委会备案到期的通知照片打印件。证明目的：业委会已经过期，不能行使职权。
4.《北京市朝阳区世茂奥临花园物业服务合同补充协议》。证明目的：该合同补充协议中的内容与本案要求确认无效的《合同补充文件》的条款存在差异，免除了长城物业的责任。
5.世茂奥临业主2017年《业主意见征集书》及业主看过征集书之后的签名。证明目的：小区广大业主反对本案诉争的《合同补充文件》的第12至第15项。
6.《北京市朝阳区世茂奥临花园小区物业管理服务委托合同》复印件。证明目的：诉争《合同补充文件》补充的是该份委托合同，但是该合同没有签，游启旺想用该合同证明诉争《合同补充文件》无效，诉争《合同补充文件》排除了业主权利。
7.（1）世茂奥临诉讼群截图打印件（105名）；（2）27名业主的推荐书及身份证复印件。证明目的：游启旺代表了大多数业主的意志，不是游启旺个人告业委会。
8.2012年预算。
9.2012年12月、2013年12月物业项目预算执行明细表2页。
10.2015年12月物业项目预算执行明细表2页。
证据8、9、10的证明目的：从数字变化来看，合同补充协议前和合同补充协议后预算大幅飙升，主观上加重了业主的责任。因为预算由长城物业编制，世茂奥临业委会批准决定，物业公司存在篡改财务报表的情形。
11.长城物业奥临管理处从2012年至2016年的利润表、资产负债表及2017年9月15日电邮打印件。证明目的：直接严重加重业主负担，故意拖延提供时间，该时间跟一审判决的时间一致。
12.长城物业北京分公司世茂奥临花园管理处审计报告复印件，泽瑞会专字（2013）第0023号。证明目的：2013年以后对方就没有按照规范做供暖费的独立审计了。
13.《北京市政府150号令》《北京市供热燃料补贴专项资金使用管理暂行办法》网络打印件。证明目的：供暖费应当执行北京市政府的相关文件，诉争《合同补充文件》中的4%提为物业公司的酬金违反该文件的规定。
14.年度预算内/外支出审批单复印件。证明目的：预算内的审批单的依据就是诉争的《合同补充文件》，实际操作已经履行了诉争《合同补充文件》，修改了原合同，一审判决认定《合同补充文件》不是核心条款是错误的，实际上加重了业主的负担。
15.2011年6月28日《世茂奥临花园小区关于将于近期召开业主大会会议的公告》。
16.《世茂奥临花园小区业主大会选票》。
17.2011年7月26日《北京市朝阳区世茂奥临花园小区2011年度业主大会决议》。
18.2011年长城物业与北京华征力通热力科技有限公司签订的《世茂奥临花园供暖协议》。
19.2015年长城物业与北京华征力通热力科技有限公司签订的《世茂奥临花园供暖合同》。
世茂奥临业委会发表质证意见如下：
1.项雷录音光盘：游启旺称该微信语音的时间是在2014年，该证据不符合《民事诉讼法》中关于新证据的规定。真实性认可，关联性与证明目的不认可，录音中没有与本次诉争的文件有任何关联的内容。
2.343名关于召开世茂奥临业主大会的签名：该证据不符合《民事诉讼法》中关于新证据的规定。真实性无法确认，关联性与证明目的不认可。业主要求召开业主大会会议，《物权法》、《物业管理条例》中均规定了相应的途径，且与本案诉争文件没有关联。
3.关于世茂奥临花园小区业委会备案到期的通知：该证据不符合《民事诉讼法》中关于新证据的规定。真实性认可，关联性和证明目的不认可。依据《物权法》和《物业管理条例》的规定，街道办事处对于业主大会和业主委员会的活动只有指导的职能，不具有强制力；业委会已经就此通知提起了行政诉讼，该案在审理中；该通知发布在诉争文件签署之后，与本案没有关联性。
4.《北京市朝阳区世茂奥临花园物业服务合同补充协议》：该证据不符合《民事诉讼法》中关于新证据的规定。真实性认可，关联性和证明目的不认可。与本案诉争文件没有关联，合同到期后，该补充协议也已到期终止。
5.世茂奥临业主2017年意见征集书及签名：该证据不符合《民事诉讼法》中关于新证据的规定。真实性无法确认，关联性和证明目的不认可。该征集书为业主个人制作，其中对于合同补充文件的内容描述并不客观真实。
6.《北京市朝阳区世茂奥临花园小区物业管理服务委托合同》（2015/8/11业主大会版）：该证据不符合《民事诉讼法》中关于新证据的规定。真实性认可，关联性和证明目的不认可。该合同只有长城物业单方签署，《合同补充文件》中说的很清楚，该文本作为长城物业提供物业服务的指导性文件，印证了《合同补充文件》并非物业服务合同。
7.世茂奥临诉讼群（图片）：该证据不符合《民事诉讼法》中关于新证据的规定。真实性无法确认，关联性和证明目的不认可。一审法院答复本案不是代表诉讼，而是游启旺个人提出的诉讼。
8.2012年预算：该证据不符合《民事诉讼法》中关于新证据的规定。真实性认可，但数字未一一核对，关联性和证明目的不认可。就该预算无法看出长城物业篡改财务报表，同时预算是长城物业编制，与本案诉争文件没有关联性。
9.2012年12月、2013年12月物业项目预算执行明细表2页：该证据不符合《民事诉讼法》中关于新证据的规定。真实性认可，但数字未一一核对，关联性和证明目的不认可。就该预算无法看出长城物业篡改财务报表，同时预算是长城物业编制，与本案诉争文件没有关联性。
10.2015年12月物业项目预算执行明细表2页：该证据不符合《民事诉讼法》中关于新证据的规定。真实性认可，但数字未一一核对，关联性和证明目的不认可。就该预算无法看出长城物业篡改财务报表，同时预算是长城物业编制，与本案诉争文件没有关联性。
11.长城物业奥临管理处从2012年至2016年的利润表、资产负债表及2017年9月15日电邮打印件：该证据不符合《民事诉讼法》中关于新证据的规定。真实性认可，但数字未一一核对，关联性和证明目的不认可。与本案诉争文件没有关联性。
12.长城物业北京分公司世茂奥临花园管理处审计报告复印件泽瑞会专字（2013）第0023号：该证据不符合《民事诉讼法》中关于新证据的规定。真实性认可，关联性和证明目的不认可。与本案诉争文件没有关联性。
13.《北京市政府150号令》《北京市供热燃料补贴专项资金使用管理办法》：该份文件并非证据，不予质证。与本案没有关联性，小区供暖费的执行未违反上述文件，供暖补贴是发放给供暖企业的。
14.年底预算内/外支出审批单复印件：该证据不符合《民事诉讼法》中关于新证据的规定。真实性认可，关联性和证明目的不认可。与本案诉争文件没有关联性。供暖费属供用热力合同纠纷，与采用酬金制的物业费所属法律关系与性质均不同，并非属于业主共有。未加重业主负担，无论提取酬金与否，业主缴纳供暖费的标准和金额并未发生改变。
15.2011年6月28日《世茂奥临花园小区关于将于近期召开业主大会会议的公告》：真实性认可。
16.《世茂奥临花园小区业主大会选票》：真实性认可。
17.2011年7月26日《北京市朝阳区世茂奥临花园小区2011年度业主大会决议》：真实性认可。
18.2011年长城物业与北京华征力通热力科技有限公司签订的《世茂奥临花园供暖协议》：认可该协议真实性。
19.2015年长城物业与北京华征力通热力科技有限公司签订的《世茂奥临花园供暖合同》：认可该协议真实性。
长城物业发表质证意见如下：
1.项雷录音：证据形成于2014年，不符合新证据要求。真实性认可，不认可证明目的，仅能够证明业主之间关于物业合同期限、选聘等工作进行沟通，并非为拒不召开业主大会更换物业公司。
2.343名业主召开世贸奥临业主大会的签名：此证据形成于2017年5月20日，不符合新证据要求。真实性认可，小区业主是否要求召开业主大会与本案无关，且人数并未超过法律规定。
3.世茂奥临小区业委会备案到期的通知的照片：此证据形成于2017年5月16日，不符合新证据要求。真实性认可，不认可证明目的。按照法律规定，政府仅仅对业主委员会进行备案，并非需要政府审批。目前业主委员会已经针对此通知提起行政诉讼，效力需要经过法院最终认定。
4.《北京市朝阳区世茂奥临花园物业服务合同补充协议》：此证据形成于2011年10月15日，不符合新证据要求。真实性认可，不认可证明目的。
5.世茂奥临业主2017年《业主意见征集书》及业主看过征集书之后签名：真实性认可，不认可证明目的。
6.《北京市朝阳区世茂奥临花园小区物业管理服务委托合同》：此证据形成于2015年12月24日，不符合新证据要求。真实性认可，不认可证明目的，此证据是长城物业与业主大会就合同续约问题中的草稿版本，双方并没有签订。
7.世贸奥临诉讼群、27名业主推荐书及身份证复印件：证据真实性及证明目的均不认可。本案一审时针对是否代表人诉讼进行过确认，仅代表游启旺本人。
8.2012年预算、9.2012年12月、2013年12月物业项目预算执行明细表2页、10.2015年12月物业项目预算执行明细表2页一并发表质证意见：不认可证据真实性及证明目的，此证据不完整且来源不能确定。小区内物业管理实行酬金制，物业公司收取固定酬金，其他事宜由业主委员会决定。小区内物业费用收取与支出应依据审计报告为准。
11.长城物业奥临管理处从2012年至2016年的利润表、资产负债表及2017年9月15日电邮打印件：真实性及证明目的均不认可。
12.长城物业北京分公司世贸奥临花园管理处审计报告复印件：此证据形成于2013年2月6日，不符合新证据要求。真实性认可，不认可证明目的。
13.《北京市政府150号令》：不属于证据形式，为法律规定。
14.年度预算内/外支出审批单复印件：此证据形成于2016年11月17日，不符合新证据要求。真实性认可，不认可证明目的。
15.2011年6月28日《世茂奥临花园小区关于将于近期召开业主大会会议的公告》：真实性认可。
16.《世茂奥临花园小区业主大会选票》：真实性认可。
17.2011年7月26日《北京市朝阳区世茂奥临花园小区2011年度业主大会决议》：真实性认可。
18.2011年长城物业与北京华征力通热力科技有限公司签订的《世茂奥临花园供暖协议》：认可该协议真实性。
19.2015年长城物业与北京华征力通热力科技有限公司签订的《世茂奥临花园供暖合同》：认可该协议真实性。
二审中，本院补充查明如下事实：《合同补充文件》第1.2.6条约定：“提供长城物业对管理处团队及个人的绩效考核、奖惩制度。制度中应包括对管理处责任人及管理处各部门负责人的绩效考核和评判标准；在制度中还应该包括由业委会对管理处正、副经理年度绩效工资和年终奖金的评判。”第2.2条约定：“关于管理处年度预算：由业委会发起，长城物业负责编制，业委会批准实施。”第2.5条约定：“关于支付给物业的管理酬金：物业如果有突出成绩或重大责任事故，业委会有权相应增减金额。”第3.2条约定：“增项管理酬金：经双方协商一致，自2014年11月起长城物业收取供暖酬金，即按小区供暖费用总金额的4%提取。”第4.1条约定：“业委会可根据小区的需求和现状随时终止长城物业对本小区的服务，但应提前三个月书面通知。”
游启旺认为，《合同补充文件》第1.2.6条、第2.2条、第3.2条因加重业主责任应认定为无效，第2.2条、第2.5条、第3.2条、第4.1条因违反效力性强制性法律规定程序及《世茂奥临花园小区业主大会议事规则》应认定为无效。
另查一，《世茂奥临花园小区业主大会议事规则》第4.3条规定：“对下列事项，业主大会做出决议应当经占建筑区划内业主总投票权数过半数的业主且占总人数过半数的业主通过，方为有效。……4.3.4制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；4.3.5选聘和解聘物业服务企业；4.3.6有关共有和共同管理的重大事项。”
另查二，关于4%的供暖酬金的约定在2011年10月15日的《北京市物业服务合同》中未出现。世茂奥临业委会、长城物业均主张2015年10月16日《合同补充文件》签订之前小区供暖实际采取包干制；游启旺对此予以否认。另询，游启旺认可业主应缴纳的物业费、供暖费标准、金额在《合同补充文件》签订前后无变化。
另查三，《世茂奥临花园小区业主大会选票》记载的表决议题为：“授权业主委员会委托专业招标代理机构，重新选聘物业服务企业进行公开招标。招标后本物业区域服务质量不低于北京市住宅最高五级标准，物业服务费用不高于原有标准。授权业委会与中标企业签订物业服务合同。”2011年7月26日《北京市朝阳区世茂奥临花园小区2011年度业主大会决议》决议内容为：“就授权业主委员会委托专业招标代理机构，重新选聘物业服务企业进行公开招标。招标后本物业区域服务质量不低于北京市住宅最高五级标准，物业服务费用不高于原有标准；授权业委会与中标企业签订物业服务合同等议题，以794人赞同，占总人数的69.89%；得票权数170049㎡，占总票权数的70.38%获得通过。”
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为，世茂奥临业委会与长城物业签订的《合同补充文件》以及部分条款是否因违反强制性法律法规以及加重业主责任应认定为全部无效或者部分无效。
首先，关于《合同补充文件》（以下简称该文件）是否属于选聘或者续聘物业服务企业的合同性质。根据该文件约定，世茂奥临业委会可随时终止长城物业对本小区的服务，结合双方权利义务设定情况等内容，该文件应属于世茂奥临业委会与长城物业2011年10月15日签订的《北京市物业服务合同》到期及延长服务期届满之后、尚未召开业主大会选定新的物业服务企业之前所订立的临时性过渡协议，且该协议的目的是避免因物业服务企业突然撤离导致小区物业服务陷于混乱和空缺而对事实物业服务状态进行确认和监督，因此，该文件并非选聘新的物业服务企业或者续聘物业服务企业的合同，该文件不属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第（四）项、《世茂奥临花园小区业主大会议事规则（2015年）》第4.3.5条规定的应由业主大会通过表决作出的决议事项。基于此，游启旺上诉主张该文件属于续聘物业服务企业的合同且未经业主大会表决、故应认定为无效合同的理由，依据不足，本院不予采信；对其要求确认合同整体无效的上诉请求，本院不予支持。
其次，关于《合同补充文件》中的部分条款是否无效。本院认为，《合同补充文件》第1.2.6条实为世茂奥临业委会对长城物业管理体系的监督；第2.2条、第2.5条实为区分世茂奥临业委会与长城物业的权责边界；第4.1条实为赋予世茂奥临业委会代表小区全体业主行使单方终止与长城物业事实服务状态的权利。综上，《合同补充文件》中第1.2.6条、第2.2条、第2.5条、第4.1条均系世茂奥临业委会代表全体业主对物业服务企业行使监管权限范围内的事项，不属于《物权法》及《世茂奥临花园小区业主大会议事规则（2015年）》规定的须经业主大会表决决议的重大管理事项，亦不存在加重业主责任、排除业主主要权利的情形，游启旺认为上述条款无效，缺乏事实依据，本院对其上诉请求，不予支持。
再次，关于《合同补充文件》第3.2条有关“增项管理酬金”一项约定是否属于必须经业主大会民主程序决议的事项以及是否加重业主责任。第一，根据本院于二审期间查明的事实，2011年7月26日召开业主大会时仅对授权业委会委托专业招标代理机构，重新选聘物业服务企业进行公开招标，招标后物业服务质量不低于北京市住宅最高五级标准，物业服务费用不高于原有标准，授权业委会与中标企业签订物业服务合同向全体业主征集意见并就上述事项做出决议。从上述事实可以认定，提交业主大会表决的事项并未包括《北京市物业服务合同》中关于提取8%物业费酬金等具体条款，业主大会仅表决通过了授权世茂奥临业委会与中标企业签订物业服务合同，因此世茂奥临业委会对外签订物业服务合同的内容属于业主大会授权业委会职权范围内的事项，该文件中第3.2条提取4%供暖费酬金亦属于世茂奥临业委会经授权范围内的事项。第二，三方当事人确认，《合同补充文件》签订前后，长城物业向小区业主收取的物业费和供暖费标准并未发生变化，因此，游启旺提供的证据均不足以证明该文件第3.2条客观上加重了业主责任。综上，游启旺的上诉理由依据不足，对其要求确认该合同部分条款无效的上诉请求，本院不予支持。
据此，游启旺的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9046元，由游启旺负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 陈 静
代理审判员 张 弘
二〇一七年十二月二十二日
法官 助理 张日广
书 记 员 高 媛