＼n北京市通州区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）通民初字第10786号＼n原告北京卓越房地产开发有限公司，住所地北京市通州区梨园镇工业区100号。＼n法定代表人牛生原，总经理。＼n委托代理人孙世海，男，1976年3月26日出生，该单位职员。＼n被告北京采唐科技发展有限公司通州分公司，住所地北京市通州区梨园镇颐瑞中二路加州小镇会所。＼n负责人鞠梦瑶，经理。＼n委托代理人谢昊赢，女，1967年4月14日出生，该公司职员。＼n委托代理人马颖秋，北京市八都律师事务所律师。＼n原告北京卓越房地产开发有限公司（以下简称卓越公司）与被告北京采唐科技发展有限公司通州分公司（以下简称采唐公司）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卓越公司的委托代理人孙世海，被告采唐公司的委托代理人谢昊赢、马颖秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告卓越公司诉称：2008年4月28日，原告将位于北京市通州区颐瑞二路颐瑞中里加州小镇的建筑面积为4260.18平方米的会所出租给芬利达投资顾问（北京）有限公司（以下简称投资公司），并签订了房屋租赁合同。2009年9月10日，投资公司将其中建筑面积为1800平方米的该会所一层、二层大部分转租给被告使用。后因投资公司欠付原告房屋租金，北京市通州区人民法院于2012年9月29日判决解除原告与投资公司之间签订的房屋租赁合同。该判决以公告送达方式于2013年1月6日生效。2013年1月6日，原告以每日每平方米1.8元人民币的价格，将建筑面积为2600平方米的会所一层部分及二层、三层出租给了北京同辉宾馆有限公司，并签订了房屋租赁合同。因被告拒绝腾房造成原告至今未能向北京同辉宾馆有限公司交付相应房屋。基于以上事实，原告认为北京市通州区人民法院的生效判决已经解除了原告与投资公司之间签订的房屋租赁合同，被告作为次承租人已经丧失了继续占有房屋的合法依据。根据最高人民法院司法解释，被告理应腾房并支付逾期腾房占用使用费。原告认为，由于被告拒不腾房致使原告无法向北京同辉宾馆有限公司实际交房并收取租金。因此，逾期腾房占用使用费应参照原告与北京同辉宾馆有限公司签订的房屋租赁合同中的租金价格计算，即应按每日每平方米1.8元人民币的租金价格计算，自2013年1月6日起，截至2013年5月15日，被告应向原告支付逾期腾房占有使用费人民币421200元。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告立即腾退房屋，并向原告支付自2013年1月6日起至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费（暂计至2013年5月15日，合计人民币421200元）；诉讼费由被告承担。＼n被告采唐公司辩称：不同意原告诉讼请求。第一，对于原告要求腾房的诉讼请求，因为被告与投资公司的合同仍在履行中，被告于2009年9月28日开始入住诉争房屋，同年9月20日原告交付给投资公司诉争房屋，原告与投资公司的合同在原告起诉时也在履行期内，被告占有诉争房屋具有合法依据；第二，原告所述判决，即原告与投资公司解除租赁合同的判决，其效力因第三人撤销之诉正处于待定中，被告不应依据该判决腾房，更不能以此支付使用费。＼n经审理查明：卓越公司系通州区颐瑞东里100号楼房屋所有权人。2008年4月28日，卓越公司（甲方）与投资公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于北京市通州区颐瑞二路颐瑞中里加州小镇会所以现状出租给乙方，总面积约为4260.18平方米；租赁期限12.5年，自2008年5月1日起至2020年10月31日止，其中装修免租期两年零六个月，自2008年5月1日起至2010年10月31日止；乙方向甲方交纳25万元作为合同的履约保证金，此保证金只作为乙方租赁入住甲方房屋的房屋设备、设施、装修的保证金，如乙方违约或者欠费、赔偿等均应另行承担并支付相应费用，不得从保证金中扣减；租金支付方式为乙方于2010年10月15日前，交纳2010年11月1日起至2011年4月30日期间的租金388741.43元（租金交纳标准为0.5元／天.㎡）；在租赁期内，乙方对租赁房屋的装修、改造必须将装修方案报甲方备案，征得甲方书面认可和物业公司发给的开工证明后，方可实施；乙方对租赁房屋的装修、使用不得损坏房屋的主体结构；乙方不得私自转租、转包，如乙方确需将部分区域转租或者转包时，须向甲方提出书面申请，符合会所正常经营项目的，甲方给予批准，并共同签署三方协议方为有效；乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方按照延期应付租金的千分之二，向甲方支付违约金，逾期超过三十天，甲方有权终止本合同；如甲方因上述任何一项原因终止本合同，甲方收取的租赁保证金及剩余租期的租金不予退还，并且乙方要按照本合同的年租金标准补交免租期及装修期的租金。＼n2009年3月25日，卓越公司与投资公司签订补充协议，约定：将原合同第二条的免租期延长一年零三个月，即免租期的截止日期由原合同约定的2010年10月31日延长至2012年1月31日；原合同中所涉及的甲、乙双方履行各自义务的时间也相应顺延一年零三个月。＼n2009年8月18日，卓越公司向投资公司回函，同意在销售部搬离后（最迟为2009年9月15日）投资公司与第三方签约和进场改造。2009年8月19日，投资公司（甲方）与北京百和力达丽科技发展有限公司（乙方）签订协议书，约定甲方现将享有转租权的，位于北京市通州区颐瑞二路颐瑞中里加州小镇会所中部分房产转租给乙方，房屋用途为养生会所（含美容美体），房屋类型为底商（共三层其中一、二层大部分租赁给乙方），房屋面积约为1800平方米；甲方从事的健身、瑜伽项目乙方不得设立，乙方欲从事的住宿、餐饮、酒吧、美容美体、美发美甲、足疗、保健按摩、薰蒸、汗蒸等项目，经有关部门审批核准设立后，甲方也不得从事；租赁期为2009年9月10日至2020年9月9日；房屋租金为前两年每年15万元，以后每满2年，租金递增1.5万元／年，自房屋交付之日起2个月免租金；因乙方设立养生会所，前期投资巨大，如房屋交付使用后，甲方由于自身或原出租方原因违反合同约定提前终止合同的，甲方需承担由此为乙方带来的全部损失外另向乙方赔偿75万元违约金。合同签订后，采唐公司交纳租金至2012年6月，并对租赁物进行部分改造装修及实际经营。＼n2009年9月3日，卓越公司与投资公司签订房屋租赁合同补充协议（二），约定：在甲方给予乙方的免租期内，甲方积极办理相关未交付乙方的证照，乙方承诺不追究甲方的任何违约责任；根据补充协议约定的顺延时间，乙方应于2010年8月1日前向甲方交纳保证金15万元；甲方销售公司将于2009年9月20日迁出会所，甲乙双方根据原合同第七条的约定办理交接手续；甲方允许乙方将会所一层、二层现空置面积出租符合美容美体、美发、餐饮等服务项目的公司（只限一家），由乙方统一管理，乙方对转租部分负连带责任。协议签订后，投资公司向卓越公司交纳保证金15万元。＼n2011年9月21日，卓越公司向投资公司送达告知函，内容为：依据合同贵公司免租期为2010年10月31日至2012年1月31日，我司与贵公司的免租期即将截止，故提醒贵公司在2012年1月15日前支付我司2012年2月1日至2012年7月31日的租金388741.43元等。2011年10月16日，投资公司向卓越公司回函，内容为：因经营遇到很多困难，我司对2012年1月15日交付2012年2月1日至2012年7月31日的租金我司想与贵司领导面谈支付租金事宜。＼n2012年2月，卓越房地产公司向投资公司发函要求解除房屋租赁合同，后卓越公司以房屋租赁合同纠纷为由起诉投资公司至本院。2012年9月29日，本院经审理认为，卓越房地产公司与投资公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，投资公司在双方约定的免租期届满后，应当向卓越房地产公司支付房屋租金，现投资公司逾期三十日未交纳房屋租金，卓越房地产公司依约享有合同解除权，并作出（2012）通民初字第05850号民事判决书，判决：一、解除北京卓越房地产开发有限公司与芬利达投资顾问（北京）有限公司签订的房屋租赁合同；二、本判决生效后七日内，芬利达投资顾问（北京）有限公司给付北京卓越房地产开发有限公司自二○○八年五月一日起至二○一二年二月二十日期间的房屋租金人民币二百万元。＼n另查，2009年11月3日，北京百和力达丽科技发展有限公司名称变更为北京采唐科技发展有限公司。＼n上述事实，有房屋所有权证、（2012）通民初字第05850号民事判决书、协议书及当事人陈述等证据在案佐证。＼n本院认为：法人的合法的民事权益受法律保护。卓越公司系通州区颐瑞东里100号房屋所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益及处分的权利；卓越公司与投资公司于2008年4月28日签订的房屋租赁合同经生效判决已判决解除，采唐公司基于投资公司对诉争房屋享有承租权而对诉争房屋进行占有、使用、收益的合法依据已不存在，且采唐公司与卓越公司不存在租赁关系，故卓越公司要求采唐公司腾退诉争房屋的请求，依据充分，本院予以支持。卓越公司要求支付房屋使用费的诉讼请求，因双方发生争议后采唐公司未正常经营和使用诉争房屋，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：＼n一、被告北京采唐科技发展有限公司通州分公司将其租赁占用的位于北京市通州区颐瑞东里一〇〇号楼一层、二层房屋腾清后交付原告北京卓越房地产开发有限公司，于本判决生效之日起七日内执行清；＼n二、驳回北京卓越房地产开发有限公司的其他诉讼请求。＼n案件受理费七千六百一十八元，由原告北京卓越房地产开发有限公司负担七千五百四十八元（已交纳），由北京采唐科技发展有限公司通州分公司负担七十元，于本判决生效之日起七日内交纳。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。＼n审判长原海涛＼n人民陪审员崔秀荣＼n人民陪审员李淑玲＼n二〇一四年三月二十八日＼n书记员杨娴婷