江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡民终字第1589号
上诉人（原审被告、反诉原告）李政界，男，1983年5月29日出生，汉族。
委托代理人刘敏青，上海瀛泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李良其，男，1963年7月24日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）袁耀芬，女，1964年2月29日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李玉姣，女，1986年9月6日出生，汉族。
委托代理人周剑波（受李良其、袁耀芬、李玉姣共同委托），江苏庆源律师事务所律师。
上诉人李政界因与被上诉人李良其、袁耀芬、李玉姣房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2012）澄民初字第0585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明事实如下：
李良其与袁耀芬系夫妻关系，李玉姣系二人的女儿。江阴市长江路239号五楼502室至533室房屋为袁耀芬和李玉姣共有。上述房屋的规划用途为非住宅。2011年9月28日，李良其（甲方）与李政界（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方将坐落于长江路239号五楼502室至533室甲方自有房屋以及附属水电设施出租给乙方，总面积1432平方米，乙方用于经营量贩式KTV项目；租赁期自2011年12月28日起至2019年12月28日止，共8年。租金及支付方式：乙方租用以上房屋应付租金（不含税）498000元／年，第一年度分三期支付，签订合同即付166000元，后每四个月付一期。乙方未经甲方同意不得变更房屋结构及设施，不得改造、改装、添加附属设施。乙方因自身经营所需取得有关政府部门行政许可的手续由乙方自行负责办理，甲方予以协助；乙方如违反本合同约定或发生违法情况，甲方有权提前终止合同并要求乙方赔偿损失。违约责任：乙方延迟付款的按应付款额的0.3%每日向甲方支付违约金直至应付款项付清为止；乙方在合同期满或出现合同约定的情况导致合同终止时，应当及时向甲方交还所使用的房屋，如不及时交还，实际占用时间按原租金加倍支付，不满一个月的按一个月结算；违约责任的承担范围除本协议约定及甲方损失外，还包括甲方为实现债权支付的调查费、律师费、诉讼费等费用；等等。2011年9月29日，李政界支付李良其房租金166000元，李良其也将上述房屋（毛坯房）交付李政界使用。之后，李政界对上述房屋进行装饰装修用于开办城市沐歌。2012年春节前，城市沐歌开始对外试营业。2012年8月27日，李政界委托江苏天奕律师事务所发函给李良其，内容为：经环保部门的测量，李政界租赁你的房屋不符合环保规定（离居民区太近影响居民的生活），故无法领取环保许可证，造成李政界不能经营。为此，函告你提前解除房屋租赁合同。期间，李政界为经营KTV投入房屋装修费用380万元，上述经济损失，你应当承担赔偿责任。
2012年9月4日，李良其、袁耀芬、李玉姣向法院起诉称，李政界仅支付首期租金166000元，其余租金至今未付，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同，李政界搬迁租赁房屋，恢复房屋原状；2、李政界支付拖欠的租金332000元；3、李政界支付违约金（其中166000元自2012年4月29日起计算至实际清偿之日止；另外166000元自2012年8月29日起计算至实际清偿之日止，按照同期银行贷款利率计算）、律师费20000元。审理中，李良其、袁耀芬、李玉姣先增加了要求李政界支付自2012年9月2日至腾退房屋之时止的实际使用费（按每季度166000元计算）的诉讼请求，后又撤回了要求李政界支付自房屋租赁合同解除次日其至腾退房屋之时止的实际使用费和要求李政界恢复房屋原状的的诉讼请求，明确上述权利另行主张。2012年9月8日，原审法院将诉状等应诉材料送达李政界。诉讼中，李政界提起反诉，请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2012年8月27日解除；2、李良其、袁耀芬、李玉姣赔偿装修及其他损失280万元。
李良其、袁耀芬、李玉姣委托江苏庆源律师事务所参与本案第一、二审的诉讼，李良其向江苏庆源律师事务所缴纳了律师费20000元。按照江苏省律师服务收费新标准，一、不涉及财产关系：1、一般案件基本标准：（1）、民事案件宁、苏、锡、常1500元／件；2、办理简单诉讼案件，可在上述一般案件基本标准的50%的范围内确定具体收费标准；办理重大诉讼仲裁案件，可在具体标准3倍的幅度内确定；疑难复杂案件可在基本标准的5倍以内确定……二、涉及财产关系的办理涉及财产关系的民事案件、行政案件、执行和仲裁案件，除按不涉及财产关系确定收费标准执行外还应按不高于下列比例另收费……争议财产标的额在50万元-100万元（含）的收费比例宁、苏、锡、常2.5%……
因李政界申请，原审法院委托无锡中天造价师事务所有限公司对江阴市城市沐歌KTV已形成附合的装饰装修工程及房屋内附属设施（音响、空调等）的安装及拆除费用进行造价鉴定（经法院释明，李政界认为城市沐歌装修后只试营业了很短时间，坚持要求对装饰装修的工程造价而非对剩余租赁期内装饰装修残值损失进行鉴定）。2013年8月8日，无锡中天造价师事务所有限公司出具咨询报告书：鉴定工程造价为2275000元。李政界交纳了咨询费32000元。
上述事实，有房屋租赁合同、律师函、委托合同、发票、咨询报告书及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：
李良其代表其及袁耀芬、李玉姣与李政界签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应当认定合法有效，对双方均具有法律约束力。
李政界租赁房屋的目的是经营量贩式KTV项目，其作为从业经营者，对选址负有注意义务，理应知道经营KTV的经营场所应具备环保部门的要求和条件；理应在签订租赁合同前对承租房屋的地理位置、周边环境进行充分了解。李政界陈述在签订租赁合同前李良其承诺能领取环保经营许可证，李良其予以否认，且双方签订的合同中约定李政界因自身经营所需取得有关政府部门行政许可的手续由李政界自行负责办理。因此，李政界以“李良其出租的房屋不符合环保规定、无法领取环保许可证、造成不能经营”为由提出解除租赁合同既不符合法定条件，也不符合合同约定条件。现李良其、袁耀芬、李玉姣向法院起诉，以李政界未按合同约定支付租金为由主张解除合同，表明李良其、袁耀芬、李玉姣对李政界解除合同有异议，故李政界解除合同的行为无效。李政界未按合同约定支付租金，已构成根本违约，李良其、袁耀芬、李玉姣据此提出解除双方签订的租赁合同符合双方的约定，应予准许。因此，租赁合同自法院将诉状送达李政界之日即2012年9月8日解除。李政界仅支付了李良其、袁耀芬、李玉姣租金166000元，尚应支付租金180525元（498000元／年÷12月×8.35月-166000元）。
按照合同约定，李政界应于2012年4月29日支付李良其、袁耀芬、李玉姣第二期租金。因李政界未按约履行，李良其、袁耀芬、李玉姣要求李政界按照银行同类贷款利率的标准支付违约金的诉讼请求既未超过合同约定，也不违反法律规定，予以支持。
李良其、袁耀芬、李玉姣已向江苏庆源律师事务所律师支付了20000元律师费，根据本案的诉讼标的，并未超过江苏省律师服务收费政府指导价标准。根据合同约定及原告诉讼请求支持的比例，李政界应承担李良其、袁耀芬、李玉姣缴纳的律师费7140元，其余律师费由李良其、袁耀芬、李玉姣自负。
双方签订的房屋租赁合同因李政界违约导致解除。未能按照合同约定的履行期限使用租赁房屋，也就不能完全享用附合的装修装饰价值，这是李政界自身违约行为造成的，李良其、袁耀芬、李玉姣作为守约方，没有义务对李政界的损失负责。故李政界要求李良其、袁耀芬、李玉姣赔偿其装饰装修等损失280万元的诉讼请求于法无据，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、双方签订的房屋租赁合同于2012年9月8日解除；二、李政界应于判决发生法律效力之日起十日内支付李良其、袁耀芬、李玉姣房屋租金180525元；三、李政界应于判决发生法律效力之日起十日内支付李良其、袁耀芬、李玉姣逾期支付租金180525元自2012年4月29日至判决确定给付之日按中国人民银行公布的同类银行贷款利率计算的违约金；四、李政界应于本判决发生法律效力之日起十日内支付李良其、袁耀芬、李玉姣已交纳的律师费7140元；五、驳回李良其、袁耀芬、李玉姣的其余诉讼请求；六、驳回李政界的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9300元、财产保全费3270元，合计12570元，由李良其、袁耀芬、李玉姣负担7892元，由李政界负担4678元。反诉案件受理费29200元、咨询费32000元，合计61200元，由李政界负担。
上诉人李政界不服原审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人交付的房屋与相邻最近的居民住宅边界的直线距离小于30米，不符合环保规定，双方的合同损害了社会公共利益应认定为无效；2、被上诉人明知上诉人租赁房屋的目的是用于经营量贩式KTV项目，但交付的房屋不具有该使用用途，构成违约，上诉人享有法定解除权。3、被上诉人无法交付满足上诉人租赁用途的房屋，应承担相应的过错责任，赔偿上诉人装饰装修等损失。请求撤销原判，确认双方租赁合同于2012年8月27日解除，被上诉人赔偿上诉人装修及其他损失280万元。
被上诉人李良其、袁耀芬、李玉姣辩称：1、上诉人从未正式向环保部门申请环评，且同幢楼中的其他歌厅已取得相关许可证，故双方的租赁合同不违反法律、行政法规的规定，合法有效。2、交付的房屋符合合同约定，房屋用途并非出租方的合同义务，被上诉人没有违约，上诉人无法定解除权。3、因被上诉人在履行合同中无过错，故不应承担装修损失，停业行为属上诉人自身的行为，与被上诉人无关。原判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：一、双方的租赁合同是否有效，二、上诉人是否享有法定解除权，三、被上诉人是否应承担上诉人的装修、装潢损失？
关于争议焦点一，《江苏省环境噪声污染防治条例》中关于“在城市居住区内的生活、消费、娱乐等公共服务设施，与相邻最近的居民住宅边界的直线距离不得小于三十米”的规定，属行政管理性规范，李政界与李良其签订房屋租赁合同后，未向环保部门申请环评，且与租赁房屋处于同一幢楼中的其他歌厅已取得相关许可证，故双方的租赁合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。
关于争议焦点二，虽然合同中明确约定了出租房屋用于经营量贩式KTV项目，但也同时约定李政界因自身经营所需取得有关政府部门行政许可的手续由李政界自行负责办理。李政界提出“被上诉人交付的房屋不能满足其租赁用途，致使上诉人不能实现合同目的”的意见，缺乏事实依据，以此为由解除合同不符合法定解除条件，也不符合双方的约定，故李政界不享有法定解除权。但李政界承租房屋后有支付租金的义务，其应当按合同约定支付租赁期间的租金。
关于争议焦点三，双方签订的房屋租赁合同因李政界违约导致解除，未能按照合同约定的履行期限使用租赁房屋系由于李政界自身的违约行为造成，被上诉人既无违约行为，在履行合同中也无过错，故被上诉人不应承担李政界的装饰装修等损失。
综上，原审判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30800元，由上诉人李政界负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
审 判 员 潘晓峰
代理审判员 杜伟建
二〇一四年二月十三日
书 记 员 缪玲娜