上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三(民)初字第984号
原告上海x刚铸造有限公司。法定代表人张x昌。��托代理人才浩，上海问学律师事务所律师。被告上海x弦阀门有限公司。法定代表人卢x玲。委托代理人ＸＸ帆，上海阅瀚律师事务所律师。委托代理人钟荣利。
原告上海x刚铸造有限公司与被告上海x弦阀门有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人才浩，被告的委托代理人ＸＸ帆、钟荣利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年11月6日，被告与案外人嘉定区安亭镇xx村民委员会签订一份租赁厂房协议书，约定由被告承租xx村民委员会所有的位于嘉定区安亭镇xx村xx路70号厂区房屋，面积约4000平方米，租赁期限自2009年12月1日至2019年11月30日。第一、二年的年租金为人民币38万元（以下币种均为人民币），第三年起每年递增3%。2010年5月，被告委托案外人上海x宏机���加工厂将其承租的部分房屋出租给原告，双方约定租金按原租赁合同约定的年租金的一半支付。后原告按约预先支付了下一年的租金。2014年4月，原告按约通过上海x宏机械加工厂预付给被告自2014年5月至2015年4月的租金210,732.40元。但自2014年1月起，被告无故拖欠xx村民委员会租金。2014年6月底，被告委托的上海x宏机械加工厂突然关闭，经营者不知去向，被告与xx村民委员会的租赁关系事实上已终止，以致造成xx村民委员会向原告催要租金。原告为保证公司的正常经营，经与xx村民委员会协商，原告继续承租该部分厂房，并于2014年7月10日向xx村民委员会支付了2014年1月至6月的租金9万元。原告认为，原、被告间的租赁关系因被告的行为已终止，被告应返还原告已预付的租金210,732.40元以及2014年1月至4月重复计算的租金69,206.04元。现起诉要求：一、被告返还已支付的租金279,938.44元；二、被告返还租赁押金47,500元；三、被告返还原告为被告垫付的2014年5月至6月的电费12,738.48元及电费违约金973.23元；四、被告返还原告为被告垫付的2013年11月15日至2014年3月15日期间的水费4890元；五、被告赔偿损失540814元（实际搬迁费另计）。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告间并未签订过房屋租赁合同，被告也未收取原告支付的租金和押金。2010年3月1日，被告已经退出与村委会的租赁关系，由新的承租人承租该厂房。现村委会已与原告达成协议，由原告继续租赁该厂房，故不存在搬离问题，且即使存在搬迁，也与被告无关。要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年11月6日，被告与案外人嘉定区安亭镇xx村民委员会（以下简称xx村委会）签订一份《厂房租赁协议书》，约定xx村委会将位于嘉定区安亭镇xx村联西路70号的房屋出租给被告。租赁范围为厂区计土地面积4000平方米，租用厂房及棚舍。租赁期限为10年，自2009年12月1日至2019年11月30日，年租金为38万元，第三年起每年在上年租金的基础上递增3%。租金每年分二次支付，先付后用。2010年年初，被告出具一份承诺书，载明因被告承租位于安亭镇xx村xx路70号厂房，为本公司组装线，总公司为方便管理，委托上海x宏机械加工厂（以下简称x宏厂）全权处理厂务及所有厂房租赁相关事宜。2010年年初，原告与x宏厂达成口头协议，约定原告向x宏厂租赁系争房屋，租赁面积为2000平方米，年租金为19万元，第三年起每年在上年租金的基础上递增3%。租赁期间，原告向x宏厂支付了押金47,500元、2010年5月1日至2011年4月30日的租金19万元、2011年5月1日至2012年4月30日的租金19万元、2012年5月1日至2013年4月30日的租金181,485元、2013年5月1日至2014年4月30日的租金204,594元、2014年5月1日至2015年4月30日的租金160,049元。期间，原告支付了以下水电费用：（1）、2014年5月的电费6,847.05元及过期电费违约金725.79元；（2）、2014年6月的电费5,891.43元及过期电费违约金247.44元；（3）、2014年7月的电费4,116.96元及过期电费违约金452.87元；（4）、2014年8月的电费943.68元及过期电费违约金41.52元；（5）、2014年9月的电费412.20元及过期电费违约金50.58元；（6）、至2013年11月5日的水费3,546元；（7）、至2014年3月20日的水费1344元；（8）、至2014年7月15日的1,729元；（9）、至2014年11月5日的水费3,521元。原告于2014年11月前已全部搬离承租房屋。因原告认为租赁关系因被告的行为终止，被告理应返还原告租金、押金、水电费等费用并赔偿原告相关损失，故涉讼。
另查，2014年7月10日，原告向xx村委会支付了2014年1月至6月的房屋使用费9万元。2014年7月28日，xx村委会向原告发���一份告知书，载明原告在村委会不知情的情况下与x宏厂建立了租赁关系，由于x宏厂老板于2014年7月6日晚变卖机器设备卷款逃走，至今无法找到。在此之前，原告多次与村委会进行沟通，对现租用的厂房如何处置，作何决定至今尚不明确。现要求原告于2014年7月31日前作出决定，否则村委会将于8月1日起采取措施予以接管。2014年7月31日，原告与案外人李x、xx村委会签订一份《协议书》，约定鉴于x宏厂突然失踪，造成厂房处于失租状态，现经共同协商，达成如下协议：1、大车间内设备，原告保证在签约起30-40天内全部搬离；2、通道天棚内大机床设备等，原告保证在签约起60-70天内全部搬离；3、原告原安装的起重行车、办公装潢和设备基础由李x一次性补贴原告9万元，该款在原告设备搬离结束后付清。
以上事实，有证人万x荣的证言、租赁厂房协议书、承诺书、支付凭���、告知书、协议书及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。本院认为，本案的争议焦点是原、被告间是否存在租赁关系。根据相关的支付凭证，可以确认原告与案外人x宏厂之间具有租赁关系。原告已使用租赁物超过6个月，但双方并未签订书面合同，应视为不定期租赁。而不定期租赁，双方可以随时解除合同，现原告已于2014年10月底前全部搬离了承租房屋，可认定为原告以其行为表明解除了租赁关系，故租金应计算至原告实际搬离之日。关于被告是否系租赁关系的主体问题，根据承诺书的内容，案外人x宏厂系受被告委托处理所有厂房租赁事宜，且原告在庭审中表示知道被告与x宏厂之间的代理关系，故该租赁关系直接约束原告和被告。被告关于其已退出与xx村委会的租赁合同，转而由x宏厂承继的抗辩，因被告现有证据尚不足以证明其与xx村委会已经��除了租赁合同而由庭宏厂成为房屋的承租人的事实，且证人万x荣的证言也无法证明上述事实，故本院对此不予采信。庭审中，被告向本院递交了一份证据材料即《转让合同》，欲证明其上述抗辩的成立，因该合同没有原件，本院对其真实性不予认可。但即使该合同真实有效，因该转让事宜系产生于被告与x宏厂之间，无法直接对抗原告，且被告也没有证据证明该权利和义务的转让已经原告同意，故本院对此亦不予采信。综上，本院认定原、被告间具有租赁关系，x宏厂仅是被告的代理人，被告系适格的诉讼主体。原、被告间的租赁关系因原告已于2014年10月底搬离了承租房屋而解除。租赁关系解除后，被告理应向原告退还押金47,500元。关于租金的退还问题，因原告实际使用租赁物至2014年10月底，故租金应算至该日，即2014年5月至2014年10月的租金95,000元应由原告自行承担���余款115,732.40元由被告退还。另外，由于x宏厂的突然失踪导致原告额外向xx村委会支付了2014年1月至2014年6月的租金9万元，而原告已支付了2014年1月至2014年4月的租金，属重复计算，故2014年1月至2014年4月的租金67,190元也应由被告退还。至于水电费，因x宏厂已于2014年7月6日搬离了承租房屋，故之后产生的水电费与其无关。由于原告与x宏厂共用水电设施，在原告未举证证明双方分摊的具体用量的情况下，结合x宏厂的搬离时间及本案的实际情况，本院确定双方平摊水电费用。经核算，被告因承担的电费为9,140.77元、水费为3,309.50元，该水电费应由被告向原告返还。至于损失问题，由于原告已与案外人李x及xx村委会达成协议，由李x一次性补贴原告9万元作为安装起重行车、办公室装潢及设备基础的损失，且原、被告间系不定期的租赁关系，考虑相关折旧因素，该数额可以弥补原告上述损失，故原告再行要求被告赔偿损失的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十五条、第二百三十二条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海x弦阀门有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海x刚铸造有限公司返还租金人民币182,922.40元；
二、被告上海x弦阀门有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海x刚铸造有限公司返还押金人民币47,500元；
三、被告上海x弦阀门有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海x刚铸造有限公司返还电费人民币9,140.77元、水费人民币3,309.50元；
四、原告上海x刚铸造有限公司的其余诉讼请求，不���支持。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12,668元，减半收取6,334元，由原告负担4,627元，被告负担1,707元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周 平
二〇一五年六月三日
书 记 员 李春兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根��履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。