广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终15658号
上诉人（原审原告）：崔某生，男，香港居民。
上诉人（原审原告）：何某群，女，香港居民。
委托代理人：高涛，广东晟典律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：深圳市金活实业有限公司，住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：赵利生。
委托代理人：薛展涛，广东世纪华人律师事务所律师。
委托代理人：邓富云，广东世纪华人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市匣子文化发展有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。
法定代表人：武晔慧。
委托代理人：王全斌，广东瑞霆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市金匣子文化发展有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区。
法定代表人：莫文辉。
委托代理人：王全斌，广东瑞霆律师事务所律师。
上诉人崔某生、上诉人何某群因与上诉人深圳市金活实业有限公司（以下简称，“金活公司”）、被上诉人深圳市匣子文化发展有限公司（以下简称，“匣子公司”）、被上诉人深圳市金匣子文化发展有限公司（以下简称，“金匣子公司”）返还原物纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第964号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
崔某生、何某群上诉请求：1、判令金活公司、匣子公司、金匣子公司将商铺返还并恢复到开发商交付给崔某生、何某群时的原状及修复走廊通道（或者承担相应的恢复／修复费用）、排除对崔某生、何某群使用商铺的妨碍。2、改判金活公司、匣子公司、金匣子公司向崔某生、何某群连带支付从2014年3月13日起至返还商铺之日的商铺占有使用费（暂计至2015年6月12日为人民币196650元；按照每月人民币13110元计算）。3、判令金活公司、匣子公司、金匣子公司共同承担本案诉讼费用。事实和理由：1、金活公司、匣子公司不仅没有在租赁到期后及时返还诉争商铺给崔某生、何某群，且放任金匣子公司对商铺的非法占有，尤其是金匣子公司在崔某生、何某群不知情的情况下擅自占用。因此，在返还商铺时，金匣子公司应当和金活公司、匣子公司共同将商铺恢复到开发商交付给崔某生、何某群时的原状及修复走廊通道（或者承担相应的恢复／修复费用）、排除对崔某生、何某群使用商铺的妨碍。崔某生、何某群在一审时提交了商城平面图作为基本证据以示商铺原状，结合金活公司、匣子公司、金匣子公司在庭审中对商铺状态的陈述，已基本可以反映商铺原状，且一审法院可以进一步查明商铺当初的建设状态，故一审判决不支持崔某生、何某群要求金活公司、匣子公司、金匣子公司将商铺恢复到开发商交付给崔某生、何某群时的原状及修复走廊通道（或者承担相应的恢复／修复费用）、排除对崔某生、何某群使用商铺的妨碍的诉求，是错误的；即使一审未反映商铺原状全貌，一审判决全部驳回崔某生、何某群相应的诉求仍有失公平。2、崔某生、何某群在一审时提交了XXXX广场开发商公开发布的宣传单，证明了地理位置次于XXX商场的附近物业租金水平，因此，崔某生、何某群提出的占有使用费的标准是合理的。一审判决以政府指导租金标准来界定诉争商铺的应有租金计算标准有违事实。同时，诉争商铺出于持续被非法占用状态，故金活公司、匣子公司、金匣子公司支付占有使用费应至诉争商铺返还之日。3、本案乃因金活公司、匣子公司、金匣子公司过错而起，崔某生、何某群不应为维护自身合法权益承担诉讼费用，故本案诉讼费用应由金活公司、匣子公司、金匣子公司共同承担。另庭审中补充称：一、关于商铺恢复原状的问题，在商铺租赁协议到期后，承租人和转承租人未依照约定返还商铺后由金活公司、匣子公司、金匣子公司侵占，这种情况下不可以按照租赁协议第12.5条的约定处理，在共同侵权的情况下商铺返还给崔某生、何某群应当恢复原状，修复走廊通道，排除商铺使用的妨碍是崔某生、何某群正常使用商铺的必然条件和要求。二、一审判决适用政府指导租金标准，不适用个案，不符合本案诉讼物业的实际情况，在黎某洪提交的证据可以显示，匣子公司额外支付了90元的租金，黎某洪在2008年最低的租金收取是每个月160元，按照每年8%的递增到2016年已经远远不止240元的指导租金标准，在崔某生、何某群共同提交的XXXX广场商铺的推广资料已经反映出涉案商铺所处地段的租金标准已经远远超出每个月240元的租金水平，所以一审以政府指导租金240元计算占用使用费不正确。
金活公司辩称,一、根据双方在2008年签订的租赁协议12.4、12.5条的规定，业主方同意拆除现有的柜台进行装修，合同期满后不允许拆除完整保留，涉案的商铺是产权式，该楼层200多间小商铺是紧密相连，而且被拆除统一装修，形成了不可分割的统一整体，涉案商铺其分布在该层楼层的各处，而且均处于靠中间的位置，实际上无法进行单独分割，除非破坏整个楼层的现有的经营管理，势必会破坏其他200个业主的共同利益以及金匣子的经营状态。二、深圳市金活实业有限公司和其他业主的续签的租赁合同租金标准均是95元每平米，每年递增5%，这些租金标准与上述几个业主在前一个租赁合同都已经持续履约六年多时间，均没有提出异议，目前深圳市金活实业有限公司转租给金匣子的标准是115元每平米，该租金标准不但为95%以上的业主所认可，也符合周边市场租金的实际情况，金活公司认为应当参照深圳市金活实业有限公司与其他绝大多数业主签订的租金标准95元每平米确定占用费，崔某生、何某群主张的占用费明显过高，缺乏依据，金活公司认可崔某生、何某群所说的指导租金价，不适用本案，此外实际占有和使用涉案商铺的是金匣子，金匣子是使用商铺，应当支付占用费的最终承担主体，为了避免讼累，应当由金匣子公司直接向业主支付占用费。
匣子公司、金匣子公司辩称,一、涉案商铺承租人是金匣子公司，2008年2月27日武晔慧代表金匣子公司与深圳市金活实业有限公司签订租赁合同，金匣子公司使用至今，并在涉案商铺注册成立金匣子公司，2014年金匣子公司又与深圳市金活实业有限公司签订续租协议，补充协议上明确使用了金匣子的名义，从刚才深圳市金活实业有限公司的代理人明确知道涉案商铺的实际承租人是金匣子公司，本案没有任何证据显示匣子公司、金匣子公司与涉案商铺存在合同关系。二、关于崔某生、何某群主张商铺占有使用费，匣子公司、金匣子公司认为过高，一审判决占有使用费与2014年金匣子公司及深圳市金活实业有限公司签订的补充协议上约定的115元租金标准过高，希望继续承租使用涉案商铺，可以在115元租金基础上适当提高。
金活公司上诉请求：1、依法撤销(2015)深罗法民三初字第967号民事判决，改判驳回崔某生、何某群全部诉讼请求；2、依法判令崔某生、何某群承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决忽略了涉案商铺的特殊性、错误认为涉案商铺可被分割并返还。1、涉案商铺与其他小商铺已形成不可分割的统—整体，无法单独分割。XXX商场三楼有200多个小商铺，大多商铺面积仅有几平方米，由各业主购买用于投资收益。在整个三楼楼层中，各业主购买的小商铺在平面上紧密相连，在空间上没有墙体分割，属于无墙体分割的虚拟隔离，涉案商铺不构成有墙有顶的封闭空间，而是一个开放空间，与一般形成房屋的商铺有较大差别。此外，金匣子公司已通过续租的方式获得XXX商场三楼超过95%面积的商铺承租权，未续约的小商铺仅有极小数且分散在各处。目前各小商铺已形成无法单独分割的整体，崔某生、何某群要求拆除现有装修进行单独分割，势必会损害绝大多数业主和金匣子公司的利益，也与崔某生、何某群追求投资收益的目的相悖。2、涉案商铺拆去柜台间铺进行装修并转租给金匣子公司均是经崔某生、何某群同意的。2008年以前，XXX商场三楼物业空置多年，应广大小商铺业主的要求，也为了带旺商场商业氛围，提升整体物业的价值，金活公司于2008年开始尝试以向各小商铺业主承租的方式获得三楼商铺的承租权和转租权。并从2008年起，金活公司将XXX商场三楼物业整体出租给了金匣子公司用于经营KTV。对于转租给金匣子公司的情况，崔某生、何某群均是知情并同意的，其中与本案一审合并审理的另案原告之一黎某洪还于2008年5月与金匣子公司签订了《补充协议书》，直接与金匣子公司建立租赁合同关系。根据双方于2008年3月签订的《租赁协议》第12.4条款的约定，“出租方（即崔某生、何某群）同意拆去现有柜台、间铺进行分割装修”。可见，2008年转租给金匣子公司时，各小业主均同意拆去现有柜台、间铺进行装修。正是因为拆去柜台间铺装修，才令各小商铺形成了无法单独分割的统一整体。3、完整保留现有装修是双方《租赁协议》规定的租赁双方的合同义务。根据双方于2008年3月签订的《租赁协议》第12.5条款的约定，“合同期满（合合同终止）租方装修不允许拆除，完整保留。”因此，租赁双方在租赁协议终止后，均负有不拆除现有装修即维持装修现状的后合同义务。原租赁协议特别条款以及保留装修等条款的约定，事实上是对崔某生、何某群行使物上请求权进行了限制，该约定是当事人自愿的，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。此外，崔某生、何某群等极个别小商铺业主虽未续约，但崔某生、何某群在起诉前的近—年内一直有与金活公司及金匣子公司协商签约事宜，且至起诉前也未明确表示拒绝租赁给金活公司或金匣子公司继续使用。崔某生、何某群等四个业主的商铺按照“租赁期满待续约”的法律状态继续由金匣子公司继续占用经营，不仅可以使崔某生、何某群购买的房产得到充分利用，其也可以获得稳定租金收入的投资回报，还可以促进金匣子公司更好经营，而其他绝大多数业主的利益更是可以得到维护，带来良好的社会效果。综上，崔某生、何某群签订原租赁协议时，明知涉案小商铺将被整体装修用于经营，同时也明知承租方未来继续经营的情况下，涉案商铺与其他商铺具有不可分割性，形成统一的整体。目前拥有商铺面积仅占极小部分的崔某生、何某群等四个业主要求金活公司返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能和效益的发挥，使金匣子公司无法正常经营，进而损害占三楼绝大部分面积的其他业主的合法权益。《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条规定，”物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”；”业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。因此，崔某生、何某群等四个业主在对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，其行使权利必须符合其他绝大多数商铺业主的整体意志。二、一审法院判决金活公司共同承担占用费以及认定的占用费标准均是错误的。1、金活公司与崔某生、何某群签订的《租赁协议》履行期限已经届满，双方权利义务已经履行完毕，租约终止后的现状完全符合《租赁协议》第12.5条款规定的完整保留装修的要求。租约到期终止后崔某生、何某群未接受金活公司的续约邀请，而是选择自行与金匣子公司协商租约，协商期间及之后，涉案商铺的实际占用人始终是金匣子公司，一审法院判决金活公司与金匣子共同支付占用费没有事实和法律依据。2．金活公司从其他小商铺业主承租的租金标准统一约为95元／平方米，金活公司与崔某生、何某群在原租赁协议约定的协议终止前最后一年的租金标准也是95元／平方米，而金活公司转租给金匣子的租金标准也仅为115元／平方米。XX商圈一楼商铺租金很高，但二楼以上商铺的租金与一楼商铺相差很大，目前XXX商场周边二楼以上商铺的租金普遍在100元／平方米左右，有的甚至低于100元／平方米的标准。一审法院无视涉案商铺租金的现状，以240元／平方米的高价确定占用费标准，对金匣子公司、金活公司及其他绝大多数小商铺业主均是不公平的。三、金活公司并非本案一审适格被告，崔某生、何某群的诉讼请求是要求返还原物，案由为“返还原物纠纷”，因此，其诉讼请求是基于物上请求权。关于物上返还原物请求权，《物权法》第三十四条的原文规定是：”无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”因此，返还原物请求权的对象必须是占有人。在本案中，金活公司不是实际占有人，不是本案一审适格被告。崔某生、何某群辩称,一、崔某生、何某群已经明确提出2008年签订的租赁协议第12.5条不适用本案，因为本案对于涉案商铺的占有使用不是基于有效租赁协议。二、涉案商铺均有独立产权，崔某生、何某群依法享有完整的所有权，当然包括崔某生、何某群对商铺的正常使用权利，不存在商铺不能分割、不能返还、不能恢复原状的理由。三、占有使用费的标准应按照崔某生、何某群要求进行处理。四、金活公司、匣子公司、金匣子公司在商铺的占有使用过程中存在过错和非法获利，金活公司、匣子公司、金匣子公司承担连带责任应当。
崔某生、何某群向一审法院起诉请求：一、金活公司、匣子公司、金匣子公司向崔某生、何某群共同返还XXX商场三层XXX商铺，并将商铺恢复到开发商交付给崔某生、何某群时的原状及修复走廊通道（或者承担相应的恢复/修复费用）、排除对崔某生、何某群使用商铺的妨碍。二、金活公司、匣子公司、金匣子公司向崔某生、何某群连带支付从2014年3月13日起至返还商铺之日的商铺占有使用费（暂计至2015年6月12日为人民币196650元；按照每月人民币13110元计算）；三、金活公司、匣子公司、金匣子公司共同承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：一、位于深圳市罗湖区XXX路XXXX号XXX商场三层总建筑面积为2333.08平方米,包括227个小商铺，崔某生、何某群即为其中编号为XXX号商铺的业主。该XXX号商铺的产权资料电脑查询结果显示商铺用途为商业金融业，房屋建筑面积4.37平方米,产权登记人为崔某生、何某群，产权核准日期为2002年2月25日。
二、崔某生、何某群与金活公司于2008年3月11日签订了《租赁协议》，约定崔某生、何某群将XXX号商铺出租给金活公司、匣子公司、金匣子公司；租赁期限为6年，自2008年3月13日至2014年3月12日，自2008年6月13日开始计租；月租金为人民币305.90元，从第3年起每年在前一年的基础上递增8%；出租方知悉并同意承租方采取转租或其他方式经营；出租方同意拆去现有柜台、间铺进行分割装修，合同期满（含合同终止）租方装修不允许拆除，完整保留；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
合同到期后，双方未签订新的租赁合同，现涉案房产仍由金匣子公司使用。
XXX商场三层大部分业主曾与金活公司签订租赁合同，约定在2008年3月3日至2014年3月12日期间将房产统一出租给金活公司、匣子公司、金匣子公司。
三、2008年2月27日，金活公司与武晔慧签订《房地产租赁合同》，约定将包括涉案房产在内的XXX商场三层部分出租给武晔慧使用，自2008年3月13日至2014年3月12日止。
武晔慧系匣子公司的法定代表人。
金匣子公司成立于2008年6月27日，住所地深圳市罗湖区XX路XXXX号XXX商场三层，武晔慧系该公司总经理。
2008年4月7日，匣子公司向金活公司发出《通知函》，称：我公司租赁金世界商业中心三楼场地，现装修砌墙已接近尾声，为了维护已签约九成业主的权益，我公司将按原计划开业，开业后剩余未签约部分装修将会影响场地正常营业，请金活公司抓紧跟进未签约业主签约，如未签约业主不抓紧，我公司考虑不租。
四、本案中,涉案物业2014年、2015年的指导租金标准即人民币240元/月/平方米。
一审法院认为，崔某生、何某群与金活公司双方于2008年3月11日签订的《租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在2014年3月12日租赁期满后，双方未签订新的租赁协议，崔某生、何某群有权要求金活公司返还涉案房产，对崔某生、何某群的该项诉讼请求一审法院予以支持。崔某生、何某群要求将涉案房产恢复原状或承担相应的恢复费用的诉讼请求，一审法院认为根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，而根据崔某生、何某群所举证据，无法证明涉案房产交付给金活公司、匣子公司、金匣子公司时的状况，对该项诉讼请求一审法院不予支持。关于崔某生、何某群要求金活公司按照人民币3000元/月/平方米的标准支付2014年3月13日至返还涉案房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，一审法院认为租赁协议到期后，金活公司未交还房产应支付相应的占有使用费，但崔某生、何某群要求按照人民币3000元/月/平方米的标准支付占有使用费没有事实和法律依据，一审法院不予支持，一审法院认为金活公司应按照涉案物业相关的的指导租金标准向崔某生、何某群支付房屋占用费，自2014年3月13日至2015年6月12日共计为人民币15732元。
匣子公司的法定代表人武晔慧与金活公司签订了《房地产租赁合同》，并出任金匣子公司总经理，匣子公司也参与了租赁事宜，金匣子公司以涉案物业所在的深圳市罗湖区XX路XXXX号XXX商场三层为住所地进行经营，故匣子公司、金匣子公司均为涉案物业的实际使用人，均负有腾房及支付占有使用费的义务。匣子公司、金匣子公司应对与金活公司就向崔某生、何某群返还房产及支付占有使用费承担共同责任。崔某生、何某群要求金活公司、匣子公司、金匣子公司承担连带责任没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告深圳市金活实业有限公司、被告深圳市匣子文化发展有限公司、被告深圳市金匣子文化发展有限公司于本判决书生效之日起十日内将涉案的位于深圳市罗湖区XXX路XXXX号XXX商场三层XXX号商铺交还给原告崔某生、何某群；二、被告深圳市金活实业有限公司、被告深圳市匣子文化发展有限公司、被告深圳市金匣子文化发展有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告崔某生、何某群支付2014年3月13日至2015年6月12日期间的房屋占用费共计为人民币15732元；三、驳回原告崔某生、何某群的其他诉讼请求。案件受理费人民币4233元，由崔某生、何某群负担人民币3894元，由金活公司、匣子公司、金匣子公司共同负担人民币339元。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。
本院认为，崔某生、何某群与金活公司就涉案商铺签订的租赁协议于2014年3月12日到期，到期后金活公司未交还房产，而匣子公司、金匣子公司实际占有使用涉案商铺，原审法院认定金活公司、匣子公司与金匣子公司对合同到期后的房屋占有使用费承担共同责任并无不当，本院予以确认。关于占有使用费的标准，因各方当事人对此未能协商达成一致意见，原审法院参照政府指导租金标准计算并无不当，金活公司上诉主张应参照其他小业主的租金标准及崔某生、何某群主张应按照3000元/月·平方米的标准计算均缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。涉案商铺处于持续被占用状态，崔某生、何某群请求占有使用费计算至返还之日，原审法院仅支持到2015年6月12日存在不当，本院予以纠正，本院确定金活公司、匣子公司与金匣子公司应支付占有使用费至本判决生效之日，判决生效后，双方若未就使用费标准达成新的意见，金活公司、匣子公司与金匣子公司应参照政府指导租金标准继续支付占用期间的占有使用费。
关于涉案商铺应否返还的问题，本院认为，涉案商铺所在楼层共分割了227间小商铺，现由金匣子公司整体经营KTV，崔某生、何某群所购商铺只是227间小商铺中的一间，分割商铺具有特殊性，产权人对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺，为有利于物业整体功能的发挥，产权人行使权利必须受到其他商铺大多数业主所反映的整体意志的限制，现大部分业主已将商铺交由金活公司或金匣子公司整体经营，目前涉案商铺不具备独立经营的氛围条件，崔某生、何某群要求返还商铺不仅违背大多数商铺业主的意愿，影响整层物业整体功能的发挥，且可能使双方当事人的利益受损，不利于资源的充分利用。从衡平双方当事人利益出发，依照公平和诚实信用原则，在227间小商铺业主未能形成多数一致意见要求返还的情况下，本院对崔某生、何某群要求返还涉案商铺的请求不予支持。
综上所述，金活公司与崔某生、何某群的上诉请求均部分成立，对成立的部分本院予以支持；一审判决实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第967号民事判决第一、三项；
二、变更深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第967号民事判决第二项为：金活公司、匣子公司、金匣子公司于本判决书生效之日起十日内向崔某生、何某群支付2014年3月13日至本判决生效之日期间涉案商铺（深圳市罗湖区XXX路XXXX号XXX商场三层XXX号商铺）的房屋占用费[每月房屋占用费=当期政府租赁指导租金（商业、多层、三楼）×面积（4.37平方米）]；
三、驳回崔某生、何某群的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4233元，由崔某生、何某群负担3894元，由金活公司、匣子公司、金匣子公司共同负担339元；二审案件受理费8466元，由上诉人金活公司、崔某生、何某群按各自预缴数额负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。