海南省海口市琼山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)琼0107民初2881号
原告：黄妹，女，汉族，1960年1月24日出生，住海口市。
委托诉讼代理人：罗荣，海南瑞来律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许宇君，海南瑞来律师事务所实习律师。
被告:海南麟旺房地产开发有限公司，住所地海口市滨濂路。统一社会信用代码：460XXXXX77。
法定代表人：陈贵雄，总经理。
被告：李祖伟，男，汉族，1972年9月22日出生，琼山老干局工作人员，住海口市。
第三人：海南祥居房地产开发有限公司，住所地海口市琼山区上丹路。
法定代表人：梁保华，总经理。
委托诉讼代理人：段同泽，海南大兴天泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈俊鹏，海南大兴天泰律师事务所律师。
原告黄妹与被告海南麟旺房地产开发有限公司（以下简称麟旺公司）、李祖伟及第三人海南祥居房地产开发有限公司（以下简称祥居公司）合作建房合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄妹的委托诉讼代理人罗荣，被告麟旺公司的法定代表人陈贵雄、第三人祥居公司的委托诉讼代理人段同泽、陈俊鹏到庭参加诉讼，被告李祖伟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院于2016年12月15日作出(2016)琼0107民初2881号民事裁定,本案中止诉讼。于2018年3月23日恢复本案审理。本案现已审理终结。
原告黄妹向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告麟旺公司签订的《土地置换房屋合作合同》；2、请求判令被告李祖伟归还原告土地证（土地证号：琼山籍国用（2002）字第01-00**号）；3、请求判令两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年4月30日，原告与被告麟旺公司签订《土地置换房屋合作合同》，合同约定原告将其所使用的土地与在其土地周围的其他33户土地所有权人共同将土地提供给被告麟旺公司一起开发。该土地位于琼山区府城城东马坡小学西侧，面积为120平方米（土地证号：琼山籍国用（2002）字第01-00**号）,被告麟旺公司用上述土地兴建毛坯房，并按1：1的比例，即1平方米的土地置换1平方米的房屋。《土地置换房屋合作合同》还约定，被告麟旺公司向原告支付部分土地款，原告在收到部分土地款后，需将土地证交付给被告李祖伟保存。该合同第四条第六款还约定，从被告麟旺公司支付最后一名土地款之日起算（最后一名土地款支付的时间是2013年8月2日），被告应在18个月内工程主体封顶并让原告选房。第五条第四款约定，被告如因自身原因造成停工，六个月内又不能继建，由被告李祖伟把土地证交还给原告，报建、施工手续交还原告代表，半拉子工程也归原告所有。合同签订后，原告便开始等待被告麟旺公司开发建设房屋，并最终选房住房。但一直未见被告麟旺公司动工建设，后原告向相关部门了解到，被告麟旺公司在办理土地报建手续过程中伪造公证书，骗取了《建设工程规划许可证》（460100201400083）及《建设工程招标备案通知书》（海住建招（邀）【2015】37号）。后因被告麟旺公司提供虚假的公证书，海口市规划局于2016年8月17日作出《关于撤销祥居苑建设工程规划许可证的决定》（海规函【2016】），海口市住房与城乡建设局于2016年8月23日作出《关于撤销祥居苑建设工程招标备案的决定》（海住建招【2016】30号）予以撤销。也就是说，在早已超过被告麟旺公司约定的主体工程完工的时间内，被告麟旺公司还未办好建设施工的手续，更未开始进行施工建设，原告土地至今仍然一片荒芜。同时，原告了解到，因被告麟旺公司不具备开发实力，未经原告同意，被告麟旺公司已将《土地置换房屋合作合同》约定的开发项目全部转让给了第三人祥居公司，这完全违背了原告与被告麟旺公司的合同约定，变更了合同的主体。原告认为，被告麟旺公司未按照双方《土地置换房屋合作合同》约定的时间建设房屋，未履行合同主要义务，严重违反了合同的约定。同时，被告麟旺公司不具备履行合同的能力，擅自将该合同约定的全部权利义务转让给第三人祥居公司，现依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款规定及《土地置换房屋合作合同》第四条第六款、第五条第四款的约定，要求解除《土地置换房屋合作合同》。因原告与被告麟旺公司合同己解除，被告李祖伟应退还收取原告的土地证。
被告麟旺公司辩称，我们作为新的股东接管了麟旺公司，我们接管公司后，会尽力促成把房屋建起来，因为我们现在的股东有上市公司的背景，资金跟实力都没有问题，而且马坡村的项目与你们的项目是一样的，现在他们也放弃了走诉讼的路径和我们继续合作把项目建起来，所以庭审后也希望你们和我们继续沟通，如何把项目建成是最为重要的。对于原告的诉讼请求，我简单地做个回应：1、项目至今没有建起来的原因是因为一直未能报建，未能报建的原因是因为部分业主不是原来土地证的业主，这个缺陷导致了项目一直未能报建，也导致了伪造公证文书获取报建手续。因此，这个未能报建的责任不在被告。2、根据《土地置换房屋合作合同》第五条第二项的规定，甲方如果不在规定的时间内把土地款全额退给乙方，甲方行为视为卖地，甲方已经收取了乙方每平方2200元的土地款，不同意合作又至今没有退，根据合同的约定，该土地已经卖给乙方。3、该诉讼的起因我认为是因为政府棚改土地补偿每平方米13000元，导致了原告的诉求比较高，但政府的实际补偿款是每平方6500多元，按时签约的话就加倍补偿，所以就出来了每平方米的13000元的土地补偿款，这也导致了政府每一个棚改小区亏损30%，这种政策今后会改变，这也就是我们双方如果能够共同努力，把小区建起来各方的利益才能得到保障，依靠政府征收得到高额补偿这条路是走不通的。因此，综上所述，希望法院驳回原告的诉讼请求，继续合作把房子建起来。
被告李祖伟未作答辩。
第三人祥居公司陈述，一、第三人祥居公司与被告麟旺公司之间存在着合作开发的合同关系，与本案的原、被告之间存在着利害关系。第三人祥居公司作为山西祥居房地产开发有限公司（以下简称山西祥居公司）在海南设立的全资子公司，系依法注册的具有开发资质的房地产企业，2011年4月20日山西祥居公司与被告麟旺公司签订了《开发协议》和《联合开发协议》，后又在同年的9月12日双方又签署了《补充协议》，第三人祥居公司认为双方签订的三份协议是双方当事人的真实意思表示，内容和形式没有违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。该三份协议约定：由山西祥居公司与被告麟旺公司合作该项目，实际由作为山西祥居公司的关联公司即第三人祥居公司负责全部的资金投入，被告麟旺公司负责涉案项目的报批报建，协议签订后，第三人祥居公司向包括原告在内的34户土地所有权人支付了土地价款。原告等八人对整个事情是知悉清楚的，后原告等八人却没有配合被告麟旺公司办理报建报批手续，未尽到其义务，导致现涉案项目被相关政府部门撤销许可，目前停工无法进行建设，祥居公司作为善意的第三人合作方，与原告和被告麟旺公司有着直接的利害关系。二、《土地置换房屋合作合同》约定了原告与被告麟旺公司的权利义务，该合同并无对被告麟旺公司是否有权转让、以及合作的方式有禁止性约束的条款。因此，原告所称变更合同的主体，违反合同约定的说法没有事实和法律依据。首先根据原告与被告麟旺公司双方签订的《土地置换房屋合作合同》，第三人祥居公司认为该份合同系双方的真实意思表示，该份合同对甲方的土地置换方式和土地的价款进行了约定，但该份合同并没有对被告麟旺公司对该项目是否有权转让进行禁止性的约定，而且被告麟旺公司选择什么样的方式和模式进行开发涉案项目，则是被告麟旺公司的权利，同时，第三人祥居公司与其签订的合作开发协议及补充协议均是合法有效的，这一点与原告在诉状中所称的被告麟旺公司“将开发项目全部转让给了第三人祥居公司，完全违背了其与麟旺公司的约定”是与事实不符的。三、原告没有履行其与被告麟旺公司双方签订的《土地置换房屋合作合同》约定的配合报建报批的义务，其行为给第三人祥居公司造成了巨大的损失。山西祥居公司在与被告麟旺公司签订合作协议后，已经由第三人祥居公司向包括原告在内的34户土地使用权人支付了土地款达9535108元，并已经投入了资金进行项目开发建设，现已投入到该项目的款项达到12371353.41元，现因原告与被告麟旺公司双方产生纠纷，致使该项目停滞无法开发建设，已经严重影响到了第三人祥居公司的利益，造成了第三人祥居公司巨大的损失，第三人祥居公司希望法院能够查明事实,分清责任，依法作出公正合理的判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
原告为支持其主张的事实，提供了如下证据：1、《土地置换房屋合作合同》、2、《34户土地使用权人名单》、3、《土地使用权证》、4、《收据》，证据1-4共同证明：（1）原告与被告麟旺公司于2011年4月30日签订了《土地置换房屋合作合同》，合同约定原告将其所使用的土地与在其土地周围的其他33户土地使用权人共同将土地提供给被告麟旺公司一起开发；（2）该土地位于琼山区府城城东马坡小学西侧，面积为120平方米（土地证号：琼山籍国用（2002）字第01-00**号）；（3）该合同第四条第六款约定，从被告麟旺公司支付最后一名土地款之日起算，被告麟旺公司应在18个月内工程主体封顶并让原告选房。第五条第四款约定，被告麟旺公司如因自身原因造成停工，6个月内又不能继建的，由被告李袓伟把土地证交还给原告，报建、施工手续交还原告代表，半拉子工程也归原告所有。5、真实的《公证书》（[2013]椰城证经字第189号）、被告麟旺公司制作的虚假《公证书》（[2013]椰城证经字第189号），证明原告套用真实存在公证书的公证号，制作了以委托书方为原告及其他34户土地使用权人,被委托方为被告麟旺公司的委托书内容为虚假的公证书。6、《建设工程规划许可证》、《建设工程招标备案通知书》，证明被告麟旺公司以虚假的公证书骗取了海口市规划局向其颁发《建设工程规划许可证》（460100201400083）以及海口市住房与城乡建设局向其颁发《建设工程招标备案通知书》（海住建招（邀）[2015]37）。7、海口市规划局《关于撤销祥居苑建设工程规划许可证的决定》（海规函[2016]1947号），证明因被告麟旺公司提供虚假的公证书，骗取了《建设工程规划许可证》（460100201400083）后，海口市规划局于2016年8月17日作出《关于撤销祥居苑建设工程规划许可证的决定》（海规函[2016]1947号）。8、海口市住房和城乡建设局《关于撤销祥居苑建设工程招标备案的决定》（海住建招[2016]30号），证明因被告麟旺公司提供虚假的公证书，骗取了《建设工程招标备案通知书》（海住建招（邀）[2015]37）后，海口市住房和城乡建设局于2016年8月23日作出《关于撤销祥居苑建设工程招标备案的决定》（海住建招[2016]30号）。9、海口市琼山区建设工程质量安全监督站《关于终止监督祥居项目的决定》（琼山建筑质监字[2016]15号），证明海口市琼山区建设工程质量安全监督站依据海口市规划局作的海规函[2016]1947号《关于撤销祥居苑建设工程规划许可证的决定》及海口市住房和城乡建设局作出的海住建招[2016]30号《关于撤销祥居苑建设工程招标备案的决定》，决定撤销2016年1月18日印发的建没工程质量安全监督登记表，并要被告麟旺公司办理注销手续。10、《声明》，证明被告麟旺公司未经原告同意，擅自将《土地置换房屋合作合同》约定的开发项目全部转让给了第三人祥居公司，变更了合同的主体，严重违反合同约定。11、涉案土地现场相片，证明被告麟旺公司因未办好建设施工的手续，至今未开始进行施工建设，原告土地至今仍然一片荒芜。
经庭审质证,被告对证据1-9、11的真实性、关联性无异议，但对证明力有异议，（1）认为证据1恰好说明：一是愿意卖地的，原告以2200元每平方米卖给被告，二是不愿意卖地的，原告全额退款给被告，原告如果不在规定时间内把土地款全额退还给被告，原告的行为视为卖地。再是涉案项目未能建起来的原因是因为包括原告在内等34户的部分业主的土地证使用权人与实际土地使用权人脱节,部分土地业主的土地证查找不到本人，造成被告麟旺公司不能整体开发“祥居苑”项目，责任在于原告。（2）认为证据5说明被告为把涉案项目建起来，愿意承担违法成本，涉案项目能够报建完全是周占彪所为。对证据10的真实性不予认可，因为没有原件。第三人对证据1-10的真实性、关联性无异议，但对证明力有异议，认为；（1）支付给原告的土地款是由我们出的，收据在我们手上；（2）原告没有履行配合报建的义务，导致项目停滞；（3）声明证明被告向原告告知其与第三人合作开发涉案项目。对证据11的真实性不予认可。
被告未向本院提供证据。
第三人为支持其主张的事实，提供了如下证据：1、《开发协议》、《联合开发协议》、《补充协议》，证明第三人与被告麟旺公司之间存在合作开发的关系，与本案的原、被告之间存在利害关系。2、收据28张、银行转账记录，证明原告收到的土地款系第三人通过银行转账的方式支付给原告等34户，共计9535108元。3、工程相关材料，证明第三人系涉案项目的实际投资人，负责开发建设涉案项目，己经对该项目投入了12371353.41元。
经庭审质证,原告对证据1的真实性无异议，但对证明力和关联性有异议，认为该证据只能证明被告麟旺公司与第三人存在合作关系，开发协议约定，如果没有办妥相关手续，合同自动解除，第三人在明知的情况下还贸然投资，应自行承担损失。对证据2的真实性予以认可，但对证明力和关联性不予认可，认为第三人是以被告麟旺公司的名义写的收据，所以不清楚是否是第三人支付的土地款。对证据3的真实性有异议，认为应通过司法鉴定来查明第三人的投资情况。被告对证据1-3不予质证，认为超过了举证期限。
本院对当事人无异议的证据：《土地置换房屋合作合同》、《34户土地使用权人名单》、《土地使用权证》、《收据》、真实的《公证书》（[2013]椰城证经字第189号）、虚假的《公证书》（[2013]椰城证经字第189号）、海口市规划局《关于撤销祥居苑建设工程规划许可证的决定》、海口市住房和城乡建设局《关于撤销祥居苑建设工程招标备案的决定》、海口市琼山区建设工程质量安全监督站《关于终止监督祥居项目的决定》，予以确认并在卷佐证。
本院对有争议的证据认定如下：一、对原告提供的证据10，本院认为，该证据可以证明被告麟旺公司将《土地置换房屋合作合同》中约定的开发项目转让给第三人的事实，对其证明效力予以确认。对证据11，本院认为，该证据不能证明涉案项目土地至今仍然为一片荒芜的事实，对其证明效力不予确认。二、对第三人原告提供的证据1、2，本院认为，该两组证据可以证明被告麟旺公司与案外人山西祥居公司及案外人海口市老干部局琼山区分局（以下简称市老干局琼山分局）合作开发位于琼山区府城城东马坡小学西侧（地号F-05-136;土地证书号:琼山籍国用(2002)字第01-0941号）的地块,原告等34户收到的土地款9535108元,实际付款人为第三人祥居公司的事实，对其证明效力予以确认。对证据3，本院认为，该组证据可以证明涉案项目已建设至基础正负零，但无法证明该项目己投入建设资金12371353.41元的事实，对其证明效力不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年4月30日，原告与被告麟旺公司签订《土地置换房屋合作合同》，合同约定：一、该宗土地位于琼山区府城城东马坡小学西侧，面积为120平方米（土地证号：琼山籍国用（2002）字第01-00**号），原告提供上述土地，被告麟旺公司出资在该土地上兴建毛坯房，按1:1的比例，1平方米的土地置换1平方米的房产；二、合同签订30日内，被告麟旺公司按2200元/平方米支付给原告土地款总额264000元，付款同时原告把土地证交给双方信任的第三者，原告收到土地款后必须给被告麟旺公司出具收据；三、原告应确保该宗地权属关系清晰并让被告麟旺公司顺利进场施工；四、被告麟旺公司应以整合报建形式把报建手续办在所有提供土地方的名下；五、从支付最后一名提供土地者的土地款之日算起，被告麟旺公司应在十八个月内工程主体封顶并让原告选房。合同签订后，第三人祥居公司以被告麟旺公司的名义,于2011年7月7日向原告支付了264000元土地款，原告于2011年5月16日将土地使用权证交给被告李祖伟。
另查明，被告麟旺公司未按照合同约定，从支付最后一名包括原告在内的34户土地款之日起，十八个月内完成工程主体封顶。此外，包括原告在内的34户土地使用权人有部分土地业主宗地权属关系不清晰;部分土地业主的土地证查找不到本人，造成被告麟旺公司不能整体开发“祥居苑”项目。
再查明，2011年4月20日案外人山西祥居公司与被告麟旺公司及案外人市老干局琼山分局签订《开发协议》，协议约定：三方共同开发位于琼山区府城城东马坡小学西侧（地号F-05-136;土地证书号:琼山籍国用(2002)字第01-0941号，郭泽成等35户）的地块，案外人市老干局琼山分局、山西祥居公司双方共同委托被告麟旺公司与郭泽成等35户签订《土地置换房屋合作合同》，具体事宜按被告麟旺公司与郭泽成等35户签订的《土地置换房屋合作合同》执行。同日，案外人山西祥居公司与被告麟旺公司签订《联合开发协议》，协议约定：案外人山西祥居公司负责全部投资，被告麟旺公司负责项目报批报建、按设计图纸施工、室外工程、办理房屋所有权证、消防工程及项目工程验收。2011年9月12日，案外人市老干局琼山分局、山西祥居公司与被告麟旺公司签订《补充协议》，协议约定：山西祥居公司已将土地款9535108元全部支付给市老干局琼山分局，实际付款人为第三人祥居公司，项目以第三人祥居公司的名义报批报建。尔后，第三人祥居公司将原告在内的34户宅基地与周边土地进行整合，并以黄妹等34户老干部、海口市琼山区滨江街道办事处下坎社区高田居民小组、海口市琼山区滨江街道办事处城东社区马坡二居民小组为建设单位，向海口市规划局申请报建“祥居苑”项目。2014年6月25日，海口市规划局给“祥居苑”项目核发了《建设工程规划许可证》，2016年6月23日，海口市住房和城乡建设局给“祥居苑”项目核发了《建筑工程施工许可证》。2016年8月17日，海口市规划局以被告麟旺公司提供的委托公证书属虚假伪造为由，作出海规函[2016]1947号《关于撤销祥居苑建设工程规划许可证的决定》。2016年8月23日，海口市住房和城乡建设局作出海住建招[2016]30号《关于撤销祥居苑建设工程招标备案的决定》。2016年8月25日，海口市琼山区建设工程质量安全监督站作出琼山建筑质监字[2016]15号《关于终止监督祥居项目的决定》。2016年8月29日，海口市住房和城乡建设局作出《撤销祥居苑建设工程施工许可证的决定》。第三人祥居公司在“祥居苑”项目中进行了设计、勘察、节能评估、水土保持方案报告、景观项目设计、有害生物防控、防雷风险评估、供水机井施工、配电安装、可行性研究、环境评估、工程招投标、市政给排水及燃气路灯等一系列工作，同时已将基坑工程分包给案外人。该项目现属停工状态，正因为如此，原告才以此为由,向本院提起诉讼。
本院认为，原告与被告麟旺公司签订的《土地置换房屋合作合同》，是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。合同签订后，当事人双方应按照合同约定全面履行各自的义务。在本案中，被告麟旺公司未按照合同约定，从支付最后一名包括原告在内的34户土地款之日起，十八个月内完成工程主体封顶，构成违约，应承担违约责任。但包括原告在内的34户土地使用权人也存在违约，一是部分土地业主宗地权属关系不清晰，二是部分土地业主的土地证查找不到本人，造成被告麟旺公司不能整体开发“祥居苑”项目，对此，包括原告在内的34户土地使用权人应承担违约责任。被告麟旺公司为了办理“祥居苑”项目的报建手续，伪造了虚假的公证书，骗取海口市规划局核发了《建设工程规划许可证》，现该《建设工程规划许可证》己被撤销，“祥居苑”项目被迫停工。造成《土地置换房屋合作合同》未能继续履行，原、被告双方均存在过错，应各自承担相应的责任。另外,根据案外人市老干局琼山分局、山西祥居公司与被告麟旺公司签订的《开发协议》、《联合开发协议》、《补充协议》的约定，包括原告在内的34户土地使用权人提供整体开发的土地,即位于琼山区府城城东马坡小学西侧（地号F-05-136;土地证书号:琼山籍国用(2002)字第01-0941号，郭泽成等35户）的地块,被告麟旺公司负责“祥居苑”项目的报建手续,第三人祥居公司负责“祥居苑”项目的全部资金，据此,可认定“祥居苑”项目是以包括原告在内34户土地业主及被告麟旺公司和第三人祥居公司三方共同开发建设的项目,不存在原告所主张的被告麟旺公司不具备履行合同的能力,擅自将《土地置换房屋合作合同》中约定的全部权利义务转让给第三人祥居公司的情形。对于“祥居苑”项目，第三人祥居公司已投入大量的建设资金，包括支付土地款9535108元及项目的设计、勘察、环境评估、市政给排水等，解除合同将会对合同各方造成较大损失。且包括原告在内34户土地业主仅有部分土地业主提起诉讼,其他土地业主未提起诉讼,合同解除势必会影响到其他土地业主的权益。而“祥居苑”项目的建设用地，是整合34户业主的土地及海口市××区、海口市琼山区滨江街道办事处城东社区马坡二居民小组的土地整体开发的,该地块是不能分割的。为保护合同当事人的合法权益,维护社会经济秩序的稳定,该合同不宜解除。综上所述，原告请求解除合同，退还土地，要求被告李祖伟归还土地证，其理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告黄妹的全部诉讼请求。
案件受理费500元，由原告黄妹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 郭远英
人民陪审员 符策辉
人民陪审员 詹武彬
二〇一八年三月二十五日
书 记 员 周 衍
速 录 员 陈文燕