北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0105民初67105号
原告:唐建光，男，1954年1月1日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：任冰峰，北京市中勤律师事务所律师。
被告：耿兴彤，女，1972年4月2日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：耿兴杰（被告耿兴彤之兄），住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王戎津，北京瀛和律师事务所律师。
第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：陈鑫，女，该公司职工。
第三人：福建金诚丰担保有限公司北京分公司，营业场所北京市怀柔区北房镇幸福西街1号301室。
负责人：林根秀，总经理。
委托诉讼代理人：常志远，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：李宇，女，该公司职工。
第三人：中国民生银行股份有限公司北京正义路支行，营业场所北京市东城区正义路3号团中央正义路综合楼。
负责人：班建松，行长。
委托诉讼代理人：王培，北京市炜衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李珍，北京市炜衡律师事务所律师。
原告唐建光（以下简称原告）与被告耿兴彤（以下简称被告）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）、福建金诚丰担保有限公司北京分公司（以下简称担保公司）、中国民生银行股份有限公司北京正义路支行（以下简称民生银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人任冰峰，被告委托诉讼代理人耿兴杰、王戎津，麦田公司委托诉讼代理人陈鑫，担保公司委托诉讼代理人常志远、李宇，民生银行委托诉讼代理人王培、李珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原、被告签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，被告配合原告办理位于北京市朝阳区某号院某号楼某层2606号房屋（以下简称涉案房屋）的产权转移登记手续、被告向原告交付涉案房屋；2.被告向原告支付违约金，以590万元为本金，按照日万分之五的标准计算自2016年9月26日至被告实际办理涉案房屋的产权转移登记手续并向原告交付涉案房屋之日止；3、麦田公司、担保公司、民生银行配合办理涉案房屋的产权转移登记手续。事实和理由：2016年8月12日，原、被告就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，双方约定原告以590万元的价格购买涉案房屋。后原告按照合同约定支付了定金50万元，并按合同约定按时筹集200万元解押款待付。但被告以身欠巨债为由拒绝履行合同。2016年10月20日，麦田公司告知原告已向被告书面发函，要求被告履行合同，但被告仍不做履约打算。被告的行为构成了根本违约，严重侵害了原告的合法权益，故此成诉。
被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。涉案房屋上有抵押，被告现在没有现金解抵押，需要原告及时支付200万元。根据双方签署的《资金监管及借款协议》，原告应当在2016年8月16日之前将200万元购房款支付到资金监管账户，资金监管公司收到后以200万元购房款作为担保向被告提供等额借款用于解押。即原告在2016年8月16日之前支付购房款是被告继续履行合同的前置条件，但原告并未在2016年8月16日之前支付200万元购房款，被告已向原告发出了解除合同通知书，被告认为《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议已经因被告行使解除权而解除了，故不同意原告的全部诉请。
麦田公司述称，如果法院判决原、被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，麦田公司愿意配合。
担保公司述称，如果法院判决原、被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，担保公司愿意配合。
民生银行述称，民生银行同意在原告替被告偿还至结清日所有本金、利息、罚息及所有实现债权的费用后，配合解除民生银行在涉案房屋上设立的抵押。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2016年8月12日，原、被告在麦田公司居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，双方约定：1.原告购买被告名下的涉案房屋，房屋价款590万元；2.定金50万元，原告应于2016年8月12日自行向被告支付2万元定金、于2016年8月13日自行支付8万元定金，于2016年8月26日前自行支付40万元；3.涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为民生银行，抵押数额为320万元，被告应于2016年9月26日前向民生银行申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由被告自行清偿；4.双方应于2016年10月10日之前办理申请贷款手续，原告拟贷款金额为320万元；5.原告于2016年9月26日前以担保公司指定账户资金监管方式支付被告购房款200万元，原告于2016年10月30日前以担保公司指定账户资金监管方式支付被告购房款19万元；6.被告应于收到全部房款后2个工作日内将涉案房屋交付原告；7.任何一方逾期履约，自逾期之日起违约方应按房屋成交总价的日万分之五向守约方支付逾期违约金；自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除合同。
同日，原、被告与麦田公司、担保公司签订《资金监管及借款协议》，约定：为确保资金安全，原、被告约定由担保公司为双方提供资金监管服务，原、被告应于（）共同签署资金监管协议，并于资金监管协议签署后2个工作日内将监管的房款200万元支付担保公司指定账户；因被告急需资金用于解押涉案房屋，由担保公司为被告提供担保服务向担保公司指定人员借款，借款限额不超过担保公司实际收到的监管金额，原、被告均应配合担保公司及出借人签署相关文件、提供相关材料并办理相关手续。
原告于2016年8月12日向被告支付定金2万元、于2016年8月13日向被告支付定金8万元、于2016年8月27日向被告支付定金40万元。
2016年8月18日，原告单方签署了《房屋交易资金监管协议》，载明原告应于2016年9月26日前将200万元支付至监管账户,此外，该协议还载明了监管账户具体信息及被告作为出卖人指定的收款账户具体信息（待填）、原告作为买受人指定的回款账户具体信息（待填）。经询，原告表示其从2016年8月18日至9月26日期间一直通知被告配合签署资金监管协议，但被告一直没有签署，原告于2016年8月18日及2016年9月25日均询问麦田公司是否可以打款，麦田公司均回复称尚未签署资金监管协议故无法打款。被告则表示原告应在2016年8月12日签署《资金监管及借款协议》后2个工作日内即2016年8月16日前将200万元购房款支付至监管账户，而不需要另外签署其他的资金监管协议。原告对此不予认可，表示《北京市存量房屋买卖合同》约定原告于2016年8月26日前自行向被告支付定金40万元，如依被告所述原告应于2016年8月16日前即应付200万元购房款，则是先付首付款，后付定金，不符合常理。麦田公司及担保公司表示《资金监管及借款协议》约定原、被告应共同签署资金监管协议，该资金监管协议指的并非《资金监管及借款协议》，而是在原告通过资金监管方式支付款项前签署资金监管协议，即原告于2016年8月18日签署的《房屋交易资金监管协议》。
2016年8月18日，原告至北京农业银行签署了按揭贷款协议，被告未签字。
2016年10月21日，担保公司向被告发送《通知函》，称被告未配合办理《北京市存量房屋买卖合同》约定的三项手续，一是被告应于2016年9月26日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续；二是买卖双方应于2016年10月10日前办理申请贷款手续；三是原告应于2016年9月26日前以担保公司指定账户资金监管方式支付购房款200万元。担保公司在《通知函》中要求被告在接到《通知函》后三个工作日内配合办理上述手续。经询，被告认可于2016年10月下旬收到《通知函》。
2016年11月18日，被告向原告邮寄送达《解除合同通知书》，称依据合同约定，原告应于2016年9月26日前向被告支付购房款200万元，于2016年10月30日前支付购房款19万元，并于2016年10月10日前办理320万元的贷款申请手续，但原告至今未履行上述义务，故被告认为原告严重的逾期履约行为致使合同目的无法实现，已构成违约，故被告依据合同约定单方解除合同。经询，原告认可收到了《解除合同通知书》，但不认可被告有权行使单方解除权。
在本案审理中，经原告申请，于某某出庭作证，于某某表示：1.其是麦田公司望京西园三区店的业务经理，其负责《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的签约过程；2.2016年9月，依照合同约定，有一笔购房款需要原、被告共同配合担保公司签署资金监管协议，原告已在9月初签署了资金监管协议，但被告一直未签署；3.原、被告于2016年8月12日签署的《资金监管及借款协议》并非资金监管协议，资金监管协议的条款会更详细；4、如果不签署资金监管协议，则原告无法通过资金监管方式支付购房款200万元。
经原告申请，高某某出庭作证，高某某表示：1、其是麦田公司望京西园三区店的经纪人，其带原告看房并签署了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.原、被告约定200万元购房款通过资金监管方式支付，需要原、被告签署资金监管协议，且其已告知原、被告进行资金监管需要双方到场；3.在原、被告于2016年10月12日、10月17日、10月22日协商合同继续履行事宜时，其用手机录制了双方协商经过。
经询，原告认可证人证言的真实性；被告则认为证人是麦田公司的职工，与本案有利害关系，且就被告是否接到麦田公司要求签署资金监管协议的通知，证人没有给出准确答复；麦田公司、担保公司认可证人身份。民生银行表示证言与其无关，不发表意见。
庭审中，原告提交2016年9月26日原告与于某某的通话录音光盘及文字稿，其中，原告表示“你说昨天发过来，也没给我发，就是双方有一方不签署就没法打购房款这个事，那个文件我说你给我一份，你也没给我发”，于某某表示“小高没给你发监管协议吗”，原告表示“谁给我转呀？小高从昨天晚上我说了一顿，几个问题他说给我答复，到现在一个电话没给我”……原告表示“就是说，卖主不去签监管协议咱就没法执行2天后打款的义务”，于某某表示“对”。原告提交2016年9月26日原告与麦田公司职工南某某的通话录音光盘及文字稿，其中，原告表示“……我在这里等了好多天了，准备好了钱准备履行合同，我看这个合同中介这一块是你签的字，我想问一下，这个客户也是你的，她为什么一再二二再三的不见面，也不接触呢？我真是想不明白，今天时间已经到了，她不上那里去签字，我这个款也没法打，人家也不接受呀。她签字两日以后三期款才能打，她当事人、房主不露面，说她在国外，这不好说，她这个大哥是全权委托人，也不露面，电话也不接”，南某某表示“他只是委托签合同，做金融担保必须本人才能做的，不是代理人能做的”……南某某表示“这面给她说了，大概是25、6号才能回来呢，什么情况呀，因为她闺女在瑞典那边没法照顾，特别小你知道吗，做资金担保必须同时回来才行呢”……原告表示，“如果回不来，她把合同日期往后签一签呀，明摆履行不了合同，她签什么呀”，南某某表示“因为她说可以回来，给学校打招呼说是可以，但是现在是那面学校没有批准，说是等到10月25、6号”。经询，被告表示无法核实上述两段录音的真实性，麦田公司认可上述两段录音的真实性，并表示于某某、南某某是麦田公司职工。
此外，原告还提交2016年11月3日被告与原告之妻李某某协商录音光盘及文字稿，其中，李某某表示“你们又有什么困难了”，被告表示“我们回不来”，“我能做的，一个是我赔偿你60万元，这个事就了了。还有一个我不想后面麻烦，不瞒你说，我一会就去律师那边，他让我把东西带过去签委托书，所以不可能来回解决这个事了。你要是起诉我呢，我就该怎么样去执行”。经询，被告不认可录音的真实性，但不申请鉴定。
庭审中，原告提交其名下的银行交易明细清单及理财产品持有证明，用以证明原告有能力一次性向被告支付剩余购房款540万元。
经查，涉案房屋现登记在被告名下。民生银行在涉案房屋上设立最高额抵押，最高债权额为320万元，实际借款200万元，借款期限自2016年11月2日至2017年11月2日，执行利率6.5250000%，还款方式为按期还息到期还本。经询，原告表示愿意代被告向民生银行偿还抵押贷款，再向被告支付扣除上述贷款后的剩余购房款。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，依据合同信守原则，当事人应按照约定全面履行合同义务，而不得擅自变更或者解除合同。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《资金监管及借款协议》是原、被告的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同履行。
关于被告所持原告逾期未付200万元购房款构成根本违约的意见，本院不予采信，理由如下：第一、双方已在《北京市存量房屋买卖合同》中约定200万元购房款系通过资金监管方式支付，且《资金监管及借款协议》亦约定“甲乙双方应于（）共同签署资金监管协议，并于资金监管协议签署后2个工作日内将监管的房款人民币贰佰万元整支付至丁方指定账户”，可见原告支付200万元购房款的前提是双方签署资金监管协议。第二、被告所持《资金监管及借款协议》即是资金监管协议，无需另行签署监管协议之意见，亦与事实不符。首先，签署资金监管协议作为二手房资金监管流程中的必要环节，资金监管协议中对交易资金监管账户、出卖人的收款账户及买受人的退款账户的具体信息均有明确约定，而本案中原、被告签署的《资金监管及借款协议》对此未有约定，仅仅是约定了200万元购房款的支付方式，故《资金监管及借款协议》并不是资金监管协议；其次，如依被告所述，则原告需在《资金监管及借款协议》签署后2个工作日内即8月16日前支付200万元购房款，早于双方约定的40万元定金的支付时间，不符合交易习惯。第三、结合担保公司于2016年10月21日向被告发送的《通知函》、录音及于某某、高某某的证言，能证明系被告未签署资金监管手续导致原告无法通过资金监管方式支付200万元。故本院认为原告未能在2016年9月26日前支付200万元购房款不构成违约，《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议仍具备继续履行的条件，应当继续履行为宜。
原告于2016年8月18日单方签署了《房屋交易资金监管协议》，并于该日至北京农业银行签署了按揭贷款协议，原告为涉案房屋交易做出了积极准备。同时，原告已向本院提交资金证明，证明其已筹集到购房款，有能力一次性支付剩余全部购房款，根据诚信、公平、效率原则，被告亦应当继续履行合同将涉案房屋过户至原告名下，并向原告交付涉案房屋。另外，根据对等原则，原告亦应将剩余全部购房款支付给被告，故本院对此一并处理。需要说明的是，因民生银行在涉案房屋上设立了抵押权，故原告应先用购房款向民生银行偿还房屋贷款，再向被告支付剩余购房款。
关于原告诉请的违约金，从《资金监管及借款协议》约定的“因甲方急需资金用于解押本房，由丁方为甲方提供担保服务向丁方指定人员借款，借款限额不超过丁方实际收到的监管金额”能看出双方约定的是原告通过资金监管方式支付200万元后，担保公司为被告提供200万元的借款用以解押，但因《资金监管及借款协议》未约定何时签署资金监管协议，导致原、被告双方对合同的继续履行事宜发生争议，有鉴于此，本院对原告诉请的违约金不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告唐建光于本判决生效后七日内代被告耿兴彤向第三人中国民生银行股份有限公司北京正义路支行偿还北京市朝阳区广顺南大街嘉润花园19号院4号楼26层2606号房屋贷款；
二、原告唐建光清偿北京市朝阳区广顺南大街嘉润花园19号院4号楼26层2606号房屋贷款后七日内，第三人中国民生银行股份有限公司北京正义路支行协助原告唐建光办理北京市朝阳区广顺南大街嘉润花园19号院4号楼26层2606号房屋的解押手续；
三、原告唐建光于本判决生效后七日内支付被告耿兴彤剩余购房款（计算方式为：房屋成交价格590万元－定金50万元－代为偿还的银行贷款）；
四、被告耿兴彤继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议约定的合同义务，在原告唐建光解除抵押后七日内，配合原告唐建光办理北京市朝阳区广顺南大街嘉润花园19号院4号楼26层2606号房屋的交付及产权过户登记手续；
五、在原告唐建光解除抵押后七日内，北京麦田房产经纪有限公司配合原告唐建光、被告耿兴彤办理北京市朝阳区广顺南大街嘉润花园19号院4号楼26层2606号房屋的产权过户登记手续；
六、驳回原告唐建光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费53100元，由被告耿兴彤负担（于本判决生效后七日内交纳）。
保全费5000元，由被告耿兴彤负担（于本判决生效后七日内支付原告唐建光）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 斯晓荷
审 判 员 孙茜倩
代理审判员 曹海秀
二〇一七年八月一日
书 记 员 高世华