四川省绵阳市涪城区人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)川0703执异49号
案外人：董建明，男，生于1964年5月19日，汉族，住绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：李艳，四川春雷律师亊务所律师。
申请执行人：绵阳梓石资产管理有限公司。住所地：绵阳市涪城区高水路***号。
法定代表人：陈玉，公司董亊长。
委托诉讼代理人：李志刚，绵阳市均衡法律服务所法律工作者。
被执行人：四川应得房地产开发有限公司。住所地：绵阳市涪城区高水中街**号。
法定代表人：廖应德，公司董亊长。
在本院执行绵阳梓石资产管理有限公司（以下简称梓石公司）与四川应得房地产开发有限公司（以下简称应得公司）借款合同纠纷一案中，案外人董建明于2016年12月22日对执行绵阳市涪城区滨江.世纪花园负一层第六区房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2016年12月28日举行了听证。案外人董建明的委托诉讼代理人李艳、申请执行人梓石公司的委托诉讼代理人李志刚参加了听证，并提交了相关证据。现已审查终结。
案外人董建明称，请求法院终止对绵阳市涪城区滨江.世纪花园负一层第六区房产的拍卖。其事实理由如下：
2016年12月4日，案外人董建明通过报纸公告得知，绵阳旗标拍卖有限公司接受人民法院的委托，对绵阳市涪城区滨江.世纪花园负一层第六区的不动产进行公告、拍卖。理由为该处不动产登记在应得公司，即(2015)涪执字第1454号案被执行人名下，但该处不动产的实际物权所有人并非该公司。
2012年9月，案外人经与应得公司协商后，已购得前述不动产；作为买受人，案外人实际履行了购买款的给付义务，出卖人应得公司亦履行了不动产交付义务。同年11月，案外人依法将该处不动产出租于绵阳忠盛商贸投资管理有限公司使用。应得公司亦一再说明，该处不动产登记手续仍在办理中，即人民法院委托拍卖的前述不动产物权人系案外人。
综上，绵阳市涪城区人民法院委托拍卖的前述不动产，自案外人与应得公司交割后，其物权人为案外人，并非绵阳市涪城区人民法院(2015)涪执字第1454号案被执行人.故人民法院继续对前述不动产进行拍卖,将损害案外人合法权益,请人民法院依法终止对前述不动产的拍卖，以维护案外人合法权益。
申请执行人梓石公司称，案外人与应得公司所签《负一层买卖协议》未经房产管理部门备案，其真实性无法核实，我公司对此有异议。案外人提交的《办理备案及不动产证的函》其发函签名不能确认是案外人，应得公司签收该函的日期在法院查封该房产之后，该证据不能证明其已经尽到催告义务，也不能证明其在买卖协议中没有过错致使其未办理过户登记。应得公司出具的收款收据只有3份与案外人董建明有关，不能证明董建明按照协议支付了购房款。另案外人称由其与顾仕义、江峰三人共同购买滨江.世纪花园8栋负一层6、7号不动产，未提供合伙购房协议，也未提供7号不动产的购房合同，更没有提供6号不动产的相应付款凭证。不能证明其支付了滨江世纪花园8栋负一层6号不动产的全部价款。法院查封时，案涉房屋登记在应得公司名下，我公司申请查封时处于可签约状态，亦没有其他权利限制，可见该不动产所有权属于应得公司，我公司申请查封、拍卖该不动产符合法律规定，因此，请法院依法驳回其异议申请，继续拍卖该不动产，以维护我公司的合法权益。
本院查明，2012年9月28日案外人董建明与应得公司签订《负一层买卖协议》，该协议约定:“认购人董建明认购应得公司开发的位于绵阳市××城区××.世纪花园××区，建筑面积约719.43㎡，具体面积以产权面积为准，多退少补。单价5700元/㎡,总房价款为4100751.00元，付款方式为分期付款,买受人于2012年9月28日向出卖人支付购房定金15万元，2012年10月30日前向出卖人支付房款200万元，2012年11月30日前向出卖人补齐佘款1950751元。买受人将房款全部付清后,买卖双方签订《商品房买卖合同》。双方在签订《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止。买卖双方如有异议可协商解决，协商无果可向当地人民法院提起诉讼”。该认购协议签订后，2012年10月26日，应得公司向董建明出具盖有财务专用章的收据，该收据载明：“滨江.世纪花园负一层6区定金15万元”。2012年12月3日，其他案外人江峰通过绵阳市商业银行以消费的交易方式向应得公司转款151万元，应得公司向江峰、董建明出具盖有财务专用章的收据，该收据载明：“负一层6区房款151万元”。2013年2月8日，应得公司向董建明、顾仕义出具盖有财务专用章的收据，该收据载明：“负一层房款30万元”。2013年4月12日，应得公司向顾仕义、董建明、江峰出具盖有财务专用章的收据，该收据载明：“负六、七区房款100万元”。2014年9月11日，本院在审理梓石公司诉应得公司借款纠纷一案中，以（2014）涪民保字第567号民事裁定书将本案讼争房产查封，查封该房产时，房产登记机关显示该房产为可售状态。2015年8月18日，本院受理该借款纠纷案的执行，在执行过程中，依法对滨江.世纪花园负一层6区房产进行了评估、拍卖。在拍卖公告期间，案外人董建明提出书面异议，对滨江.世纪花园负一层6区房产主张所有权。
另查明，本院以（2015）涪民初字第4962号民事判决书认定了案外人董建明、顾仕义、江峰共同出资购买应得公司开发的滨江.世纪花园负一层6、7区商品房及对外出租理应收取租金的事实。
本院认为，民事行为应当遵守自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，必须遵守国家法律和政策。本案中，案外人董建明作为认购人与应得公司所签订的《负一层买卖协议》是双方真实意思表示，且内容比较具体，因此该协议在双方间产生了相应的权利义务关系，其确定的内容在双方间产生拘束力。该协议只对双方的名称、商品房的基本情况（房号、建筑面积）、单价、付款时间进行了明确的约定，但双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款都未明确约定，其并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且双方在该协议中明确约定在付清全部房款后还需签订《商品房买卖合同》。故该协议应认定为预约合同。案外人董建明认为该协议应认定为商品房买卖合同的主张不能成立。案外人董建明虽提供了支付购房定金15万元的收据，但其向本院提交的其他支付房款收据及转帐凭证均不能证明案外人董建明履行了支付讼争房产购房款的义务。其提交的本院生效判决虽认定案外人董建明与顾仕义、江峰共同出资购买应得公司开发的滨江.世纪花园负一层6、7区商品房，未办理相关产权登记系应得公司的原因，其理应收取滨江.世纪花园负一层6、7区商品房的租金。但此认定并不能就此证明讼争房产由案外人董建明付款购得并由其实际占有，况且争议房产的顾仕义、江峰作为直接利害关系人并未提出异议，亦未确认讼争房产的购房款系案外人董建明支付，亦未确认讼争房产由案外人董建明实际占有。依据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，第十六条：“不动产登记簿是物权归属和內容的根据，不动产登记簿由登记机构管理”。本案讼争房产在诉讼保全查封到执行拍卖过程中，在房产登记机构依然显示为可售状态，此表明讼争房产登记的内容在未变更前具有法律效力。本院据此查封、拍卖登记在被执行人应得公司名下的房产并无不当。案外人董建明如在付淸房款而应得公司未与其签订《商品房买卖合同》并备案登记时，理应采取救济手段（包括约定的提起诉讼）来主张权利，但其并未采取仍何救济手段，其行为明显有违房屋交易习惯。案外人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应符合以下要件：①和被执行人即登记名义人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；②已经履行合同的全部价款支付义务；③对执行标的物的物权期待权已经以－定的方式对外公示；④物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。现有证据亦表明案外人董建明并未与应得公司签订以变动执行标的物所有权为目的的合同即《商品房买卖合同》，亦未实际履行支付全部房价款的义务，亦未实际占有该房产，亦未向登记机构申请办理变更登记，更未采取仍何救济手段来主张权利，案外人董建明对此存在重大过错。综上，案外人董建明所提证据及事实并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的情形，不能产生排除对争议房产执行的效力，其请求缺乏事实依据和法律依据。综上，其执行异认理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：
驳回案外人董建明的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向绵阳市涪城区人民法院提起诉讼。
审 判 长 唐 俊
人民陪审员 罗志川
人民陪审员 唐 丽
二〇一七年一月五日
书 记 员 姚霞玲