上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第3136号
原告（反诉被告）上海中发物业管理有限公司，住所地上海市桂林路400号。
法定代表人谢赞，执行董事。
委托代理人王晓野，上海市金石律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海蒂博服饰有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇潮枫路2556号。
法定代表人史爱兰，总经理。
委托代理人许一斐，上海恒隆律师事务所律师。
委托代理人葛海，上海恒隆律师事务所律师。
被告贝拉维拉服饰股份有限公司，住所地上海市嘉定区江桥镇华江路1028号1幢1层。
法定代表人黄元彪。
原告上海中发物业管理有限公司诉被告上海蒂博服饰有限公司（以下简称蒂博公司）、贝拉维拉服饰股份有限公司（以下简称贝拉维拉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月25日立案受理后，被告蒂博公司于11月20日提出反诉。本院依法适用简易程序，于2013年12月2日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人及委托代理人、被告蒂博公司的委托代理人许一斐到庭参加诉讼。被告贝拉维拉公司经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年12月30日，蒂博公司与原告签署租赁合同。根据合同约定，蒂博公司应于2013年9月18日前支付租金281，667.75元，但蒂博公司仅于2013年9月17日支付93，889.25元。2013年10月16日凌晨，蒂博公司在未提前通知且未经原告允许的情况下，擅自将租赁房屋内物品搬迁，并锁门迁出。10月18日，原告收到被告发来的商函，称被告已将店铺内所有物品撤出，将店铺归还原告，然而被告至今未与原告交接。原告认为蒂博公司擅自退租的行为构成违约，应承担责任。贝拉维拉公司作为蒂博公司唯一的股东，应共同承担付款责任。故原告诉至本院，要求：1、被告蒂博公司立即支付原告中途退租未提前3个月通知的租金281，667.75元（2013年10月19日-2014年1月18日期间）；2、被告蒂博公司立即支付原告相当于6个月租金的违约金563，335.50元；3、被告蒂博公司立即支付原告1个月空关期间的损失93，889.25元；4、被告蒂博公司立即支付原告律师费27，000元；5、被告蒂博公司立即支付水电费2，585.20元；6、被告贝拉维拉公司对被告蒂博公司的付款责任承担共同支付的义务。
被告蒂博公司辩称，被告自2013年10月15日就撤离不再使用房屋，租金也已经足额支付。被告撤离后房屋即在原告的控制下，不存在空关期。律师费与本案无关。水电费数额无异议，但被告搬离后没有实际使用过水电，原告主张的水电费中部分不应支付。房屋用地是工业用途，但签订合同时原告没有明示，合同约定的用途是经营服装，原告违约在先，而不是被告违约。被告认为将工业用地作商业用途违反了法律强制性规定，合同无效。为此，蒂博公司反诉要求：1、确认反诉原、被告签订的房屋租赁无效；2、判令反诉被告向反诉原告返还租赁保证金93，889元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告装修费205，000元。
反诉原告辩称，合同依法有效，保证金在合同中已经约定，承租人违约情况下予以没收，是反诉原告违约不应赔偿装修费。
被告贝拉维拉公司书面答辩称，贝拉维拉公司不是合同的当事人，根据合同相对性原则，本案纠纷与其无关。蒂博公司是有限责任公司，应独立承担责任，贝拉维拉公司虽是蒂博公司的股东，但并不应当承担担保或连带清偿责任。
经审理查明，上海市田林路103-1～103-20号房屋为上海普发绘图仪器总厂所有，土地用途为工业，房屋用途为厂房。上海普发绘图仪器总厂授权原告在2005年5月20日至2024年5月19日期间负责该房屋对外出租和物业管理。2010年12月30日，原告（甲方）与蒂博公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市田林路103-6号底层建筑面积122.93平方米房屋出租给乙方，签署本合同前，乙方已了解该房屋的性质及各项权利情况；乙方租赁房屋用途用于经营服装；租期自2011年6月19日起至2016年6月18日止；该房屋的年租金为1，126，671元；租金前三年不变；签订本合同时，乙方向甲方支付93，889元作为该房屋租赁保证金，租赁期满并且结清水、电等费用，办理房屋返还及10.6款约定的手续后，该保证金无息退还，如乙方违约，该租赁保证金不予退还；乙方在本合同签订之日后，则乙方应于2011年6月19日之前10日内向甲方支付首次承租期间的租金（即三个月租金），以后租金每三个月支付一次，每三个月到期之前10日支付下三个月租金，依此类推；若乙方未经甲方同意擅自中途退租，因中途退租造成甲方房屋空关期间的房租损失由乙方承担，房屋空关损失为自乙方中途擅自退租之日起至甲方实际收回租赁房屋之日止的房租，另加甲方将租赁房屋另行出租他人的免租期租金损失；乙方中途退租视为违约，应提前三个月通知甲方，且租赁保证金甲方不予退还；在租赁期内，任何一方违反本合同约定的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为违约行为发生当年的六个月租金，如本合同还约定了其他赔偿条款，违约方还应一并承担赔偿责任。合同签订后，双方按约履行。2013年7月17日，蒂博公司致函原告，称因经营管理模式的调整，将于7月底结束现有销售模式，并从8月开始转租给亚一金店。2013年9月17日，蒂博公司汇款支付了2013年9月19日至10月18日的租金93，889.25元。2013年10月15日，蒂博公司发函称已于10月15日晚将店铺内所有货品撤出，将店铺归还原告，望原告在3日内接收（注：原告称10月18日收到该函）。此后，系争房屋空关，直至起诉后在本案庭审之日即2013年12月2日由本院告知后，原告于当日收回。
另查明，蒂博公司是一人有限责任公司（法人独资），股东为贝拉维拉公司。
审理中，原告和蒂博公司均同意解除涉案《房屋租赁合同》。
以上事实，有房地产权证、房地产登记簿、授权书、租赁合同、函、付款凭证、工商材料以及庭审笔录佐证，本院予以确认。
本院认为，原告与蒂博公司签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。蒂博公司认为土地用途与租赁合同约定用途不符违反了《土地管理法》第56条的规定，但土地管理法作为国家管理性的法律，其在56条中规定的国有土地的使用用途及改变用途的程序，是出于行政管理的需要来规范土地使用用途，它属于管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定，因此蒂博公司以此为由认为合同无效，于法有悖，本院不予采纳。在租期内，未经原告同意，蒂博公司擅自退租，已构成违约，应按约承担相应的违约责任。故原告主张相当于6个月租金的违约金，符合合同约定，本院予以支持。合同就房屋空关期的损失计算有具体约定，故蒂博公司还应承担中途擅自退租之日即2013年10月19日起至原告实际收回租赁房屋之日止的房租。但同时，法律亦规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此原告应当在收到蒂博公司退租函后的合理时间内及时收回房屋，以避免损失的扩大，而原告直至起诉后庭审时在法院告知下才收回房屋，拖延了收回房屋的时间，故本院酌情确定退租后的一个月为原告收回房屋的合理期限，超过此期限房屋空关的损失原告自行承担。原告再次出租给予他人的免租期租金损失，原告在本案中未主张，亦未实际发生，故本案中不予处理。蒂博公司应当支付使用房屋期间的水电费，由于蒂博公司未与原告交接即自行搬离，其搬离时的水、电表读数现已无法确定，故蒂博公司再以部分费用不是其使用期间产生予以抗辩，本院不予采纳，该2，585.20元水电费应由蒂博公司全额支付。原告其余针对蒂博公司的请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。被告贝拉维拉公司未提供证据证明蒂博公司的财产独立于其财产，故依法应对蒂博公司的债务承担连带责任。合同约定擅自退租保证金不予退还，故反诉原告要求返还保证金的请求，本院不予支持。由于系反诉原告违约，故其主张装修费损失，本院亦不予支持。被告贝拉维拉公司经本院合法传唤，未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告上海蒂博服饰有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海中发物业管理有限公司违约金563，335.50元；
二、被告上海蒂博服饰有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告上海中发物业管理有限公司房屋空关损失93，889.25元；
三、被告上海蒂博服饰有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海中发物业管理有限公司水、电费2，585.20元；
四、被告贝拉维拉服饰股份有限公司对被告上海蒂博服饰有限公司的上述债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告上海中发物业管理有限公司的其余诉讼请求；
六、驳回反诉原告上海蒂博服饰有限公司的所有反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费13，458元，减半收取计6，729元，原告负担1，962元，两被告负担4，767元；反诉受理费2，931.50元，由反诉原告上海蒂博服饰有限公司负担；诉讼保全费5，000元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 蔡重洲
二〇一四年一月二十日
书记员 李 蕴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
……
二、《中华人民共和国公司法》
第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。