杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭西民初字第470号
原告：黄玉康。
委托代理人：梁桂萍。
委托代理人：赵忆旻。
被告：陈绍存。
委托代理人：屠友先。
第三人：孙洁。
委托代理人：张新。
原告黄玉康诉被告陈绍存房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年2月17日受理后，依法由审判员吴玉凤独任审判。审理过程中，应原、被告申请，本院依法通知孙洁作为第三人参加诉讼，并于2011年3月11日公开开庭进行了审理。原告黄玉康的委托代理人梁桂萍，被告陈绍存及其委托代理人屠友先，第三人孙洁的委托代理人张新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄玉康起诉称：2010年3月28日，原告与被告就租赁杭州市朝晖一区文晖园8、9幢二楼商场和3、4幢二楼商场签订了《租赁合同》一份。该合同约定租赁期为5年，从2010年4月1日至2015年5月30日。2010年4月1日至4月30日为免费装修筹备期，2010年5月1日至5月30日的租金为一楼楼梯和门面装修的费用。按第一年租金110万元计算，原告给予被告的装修费用为91667元。因未按约定新建现浇水泥楼梯，被告在《房屋转租的申请》中同意退回3万元，但被告一直未退回。后经原告同意，被告将从原告处租赁来的房屋转租给孙洁。被告承诺转租的期限、范围、用电、用水、采光等其他内容不超过其与原告签订的《租赁合同》约定内容。后原告发现孙洁在朝晖一区文晖园3、4幢二楼开设的博纳踩吧广告牌超过了《租赁合同》约定的范围，即其广告牌超过了约定只能占用两间门面而占用了三间门面的长度。原告为此曾多次与被告协商，但被告以第三人孙洁不同意整改为由，拒不缩小门面广告长度。另外，被告未能按约定时间支付租金。为此，原告诉诸法院，请求判令被告：一、拆除超出两间门面长度部分的广告牌；二、支付原告逾期付款违约金15950元；三、返还原告现浇水泥楼梯补助款30000元；四、承担公证费800元、律师费6000元及本案的诉讼费用。
原告黄玉康提供了下列证据材料：
1.杭房权证下移字第××号房产证，用以证明文晖园3、4幢底商一二层房屋系原告黄玉康与其妻子的合法财产。
2.原、被告于2010年3月28日签订的《租赁合同》，用以证明双方之间的租赁关系及权利义务约定。
3.被告于2010年6月30日出具给原告的《房屋转租的申请》，用以证明被告承诺按其与原告签订的《租赁合同》范围等转租房屋以及被告承认楼梯未按约进行水泥现做，同意退回补贴费用30000元。
4.农行金穗借记卡明细对账单一份，用以证明被告逾期支付租金的事实。
5.原告寄给被告的《违约告知函》及邮件详情单各两份，用以证明原告将被告违约情况告知被告。
6.被告、第三人于2010年7月3日签订的《租赁合同》，用以证明被告将租赁物转租的事实。
7.第三人的身份证复印件，用以证明第三人的身份情况。
8.公证书一份，用以证明广告招牌长度超出是合同约定。
9.律师费及公证费票据各一份，用以证明原告支出的费用损失。
被告陈绍存答辩称：一、原告要求拆除部分广告位符合约定，被告同意拆除，具体方案将与第三人进行协商。二、原告主张的违约金过高，明显超过了合同约定。被告逾期支付的租金为10万元，仅逾期了十几天。三、原告并未将现浇楼梯款交给被告，其要求被告退还现浇水泥楼梯款30000元无事实基础。四、原告主张的公证费和律师费，系不必要和过高的费用，不应由被告承担。
被告陈绍存提供了下列证据材料：
1.被告邮寄给第三人孙洁的《违约告知函》和邮件详情单，用以证明被告在第三人还未施工广告牌时就告知第三人的广告牌设置不能超出两间门面。
2.杭州雅世易得品牌管理有限公司出具的证明一份，用以证明文晖园3、4幢一至二楼的楼梯是用水泥现做的方法进行施工。
第三人孙洁陈述：被告与第三人签订的租赁合同中并无广告位占用长度的约定，被告提供给第三人的原、被告之间的租赁合同中也无此约定。第三人按照规范制作了广告招牌，也没有违反合同约定，故不同意拆除。如果一定要第三人拆除部分广告招牌，则要赔偿第三人的损失。
第三人孙洁提供了下列证据材料：
1.原、被告于2010年5月31日签订的《租赁合同》复印件，用以证明该合同系被告提供给第三人的，其内容与第三人与被告签订的合同约定的内容基本一致，没有涉及广告牌长度问题。
2.原告及其妻子出具的授权书复印件，用以证明原告同意被告将房屋转租给第三人。
3.招商银行股份有限公司出具给杭州市下城区房产管理局的《同意出租证明》复印件，用以证明抵押权人同意抵押物出租的事实。
原告黄玉康提供的证据经过质证。被告陈绍存认为，对原告提供的证据的真实性及合法性均无异议，该证据仅证明原、被告双方之间的房屋租赁关系。第三人孙洁认为：对证据1、3、7无异议。对证据4、5、6、9的真实性无法确认，与第三人无关。关于证据2，该证据与被告提供给第三人的租赁合同内容不一致。对证据8的真实性无异议，但第三人租用了三间店面，用该三间店面的长度制作广告招牌没有违反法律规定和合同约定。
被告陈绍存提供的证据经过质证。原告黄玉康认为：对证据1的真实性无异议，但被告是否告知第三人与原告无关。对证据2的真实性有异议，该证据系证人证言，相关施工人员应当出庭作证。第三人孙洁对证据1表示没有收到，对证据2不清楚。
第三人孙洁提供的证据经过质证。原告黄玉康认为：对证据1的真实性有异议，其并未与被告签订过该合同。对证据2的真实性有异议，原告不知情。对证据3的真实性无法确认。被告陈绍存认为：对证据1的真实性有异议，其提供给第三人的并非该合同。对证据2的真实性无异议，但并非被告提供。对证据3的真实性无异议。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院经审查认为：原告提供的证据均符合证据的真实性及合法性要求，与本案的审理也具有一定的关联性，故本院对原告提供的证据均予以确认。关于被告提供的证据1，因该证据系被告邮寄给第三人的函件，第三人表示并未受到，而被告又无法提供第三人签收的证据，故本院对第三人是否收到该证据不予确认。关于被告提供的证据2，因该证据实质上属于证人证言，但并未有施工人员出庭作证，而且该证明仅记载楼梯“按照水泥现做的方法进行施工”与原、被告间约定的“水泥现浇”并不一致，故该证据无法实现被告欲证明的目的。关于第三人提供的证据，因均系复印件，原告又不认可，故对该三份证据均不予确认。
本院确认的证据及当事人在庭审中的陈述认定下列事实：
案涉房屋系原告黄玉康与其妻子的共有财产。2010年3月28日，黄玉康（甲方）与陈绍（乙方）存签订租赁合同一份，双方约定：黄玉康将朝晖一区文晖园8、9幢二楼商场和文晖园3、4幢二楼商场的一部分约660平方米房屋和一楼楼梯间20平方米租赁给陈绍存。租赁期限为5年，自2010年4月1日起至2015年5月30日止。自签订租赁合同起至2010年4月30日前为免费装修筹备期；5月1日到5月30日的租金为一楼楼梯和门面装修的费用。甲方从2010年5月31日起开始计算租金到2015年5月30日结束。租金及租金支付方式为第一、二年租金为110万元，每半年一付；第三年至第五年，每年在上年租金的基础上递增5%，即第三年的租金为1155000元，第四年的租金为1212750元，第五年的租金为1273400元，租金为一年一付。签订本合同时交清首期6个月租金55万元，之后每一期的租金需在租赁付款期截止日的前一个月交付甲方，即2010年10月31日前支付55万元，2011年4月1日前支付55万元。…。如乙方拖欠租金，应承担每日万分之五的滞纳金（按应交1年的租金计算）……。内部装修约定为，……，店名广告的设立应保持规范标准。广告面积只能占二楼两间门面。另外，双方还约定，3、4幢西侧新建一楼到二楼的楼梯连接通道及进户门（楼梯规格宽2米长10米，水泥现浇，垟体达到建行安全要求）由乙方负责出资建设。合同签订当日，黄玉康与陈绍存进行了交接，将进门钥匙两套交给陈绍存。
2010年6月30日，陈绍存向黄玉康书面申请将租赁物进行转租。在该申请中，陈绍存承诺：转租的期限、范围、用电、用水、采光等其他内容不超过《租赁合同》约定，租金按《租赁合同》按时交付。……楼梯没有按《租赁合同》约定进行水泥现做，如出现安全事故由本人承担全部经济和法律责任。补偿费用退回3万元等。黄玉康在该申请上签名同意。
2010年7月3日，陈绍存与孙洁签订租赁合同一份，将其从黄玉康处租赁来的朝晖一区文晖园3、4幢二楼商场部分用房，面积共计618平方米转租给孙洁使用。双方约定的店名广告的设立应保持规范标准。
孙洁租赁了上述房屋后即着手进行装修。2010年9月8、9号，孙洁开始为店面招牌搭架子，贴铝塑板。期间陈绍存提出广告招牌问题，要求孙洁拆除。2010年9月14日，黄玉康发函给陈绍存指出足浴店广告招牌违反了双方签订的《租赁合同》约定只能占用两间门面的约定，要求被告限期整改。因陈绍存与孙洁就拆除部分广告牌的损失问题未能达成一致，该广告牌一直未予整改。
另外，陈绍存分别于2010年11月5日存入黄玉康银行账户45×××00元，于2010年11月25日存入87465.80元，于2010年11月29日存入12484.20元，完成了双方约定应于2010年10月31日前应交付的55万元租金。分别逾期6天、26天和30天。
本院认为：黄玉康与陈绍存签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应自觉履行。陈绍存既是其与黄玉康签订的《租赁合同》中的承租人，又是其与孙洁签订的《租赁合同》中的出租人。孙洁在装修店面广告招牌时违反了陈绍存与黄玉康签订的《租赁合同》中“店名广告的设立应保持规范标准。广告面积只能占二楼两间门面”的约定，应视为陈少存违约。黄玉康据此要求拆除超出两间门面部分广告牌的诉讼请求，符合法律规定，应当予以支持。因案涉广告招牌的所有人系孙洁，故广告牌拆除义务人应为陈绍存和孙洁。至于因广告牌的拆除而给孙洁造成的损失，孙洁可依据其与陈绍存之间的《租赁合同》另行主张。关于黄玉康主张的逾期付款违约金问题。虽然陈绍存没有按时支付租金，违反了双方的约定，应承担相应的违约责任，但双方在《租赁合同》中仅约定“如乙方拖欠租金，应承担每日万分之五的滞纳金（按应交1年的租金计算）”，对于拖欠应交租金的全额或部分并未作出明确约定，而本案中陈绍存也提出按一年租金计算滞纳金的约定过高，故本院酌情认定逾期滞纳金的计算标准按未付部分的每日万分之五计算，为3137.26元。关于黄玉康主张的返还现浇水泥楼梯补助款30000元的诉讼请求。因陈绍存并未提供充分证据证明其做的楼梯系现浇水泥楼梯，而其也向黄玉康书面承认和承诺“楼梯没有按《租赁合同》约定进行水泥现做，如出现安全事故由本人承担全部经济和法律责任。补偿费用退回3万元退回黄玉康”，而黄玉康对陈绍存的楼梯、装修补助费用系2010年5月1日至5月30日的租金，大约9万元。因此，黄玉康的该诉讼请求具有事实和合同依据，本院依法予以支持。但黄玉康要求被告承担公证费、律师费的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、陈绍存、孙洁于本判决生效之日起十日内拆除超出两间门面部分的广告牌。
二、陈绍存于本判决生效之日起十日内支付黄玉康逾期支付租金滞纳金3137.26元。
三、陈绍存于本判决生效之日起十日内返还黄玉康现浇水泥楼梯补助款30000元。
四、驳回黄玉康的其他诉讼请求。
案件受理费1119元减半收取559.50元，由黄玉康负担208.50元，由陈绍存负担351元。陈绍存负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 吴玉凤
二〇一一年五月十日
书记员 陈容容