广东省东莞市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤19执复3号
申请复议人（被执行人）：东莞市华宇光电照明技术有限公司，住所地为东莞松山湖高新技术产业开发区创新科技园1号楼5楼514室。
法定代表人：邹鑫，董事长。
委托代理人：董瓛，广东瑞霆律师事务所律师。
委托代理人：骆林诗，广东瑞霆律师事务所实习律师。
申请执行人：张金芳，女，汉族，1963年10月27日出生，身份证住址为广东省东莞市东城区新世纪豪园倚峰轩**号，公民身份号码为4402281963********。
委托代理人：王魏，广东约克律师事务所律师。
被执行人：深圳市重信科技有限公司，住所地为深圳市福田区滨河路联合广场A栋51楼5103。
法定代表人：邹鑫。
被执行人：深圳市高路德投资有限公司，住所地为深圳市福田区滨河路联合广场A栋51楼5101。
法定代表人：张春丽。
被执行人：邹鑫，女，汉族，1975年8月12日出生，身份证住址为广东省揭西县河婆镇河西居委西堤路**号，公民身份号码为4405261975********。
被执行人：邹锐，男，汉族，1982年9月25日出生，身份证住址为广东省深圳市福田区莲花二村45-007E，公民身份号码为4403011982********。
被执行人：邹秦，女，汉族，1963年5月30日出生，身份证住址为广东省揭西县京溪园镇京溪园圩**号，公民身份号码为4405261963********。
东莞市华宇光电照明技术有限公司（下称华宇公司）不服东莞市第一人民法院（下称执行法院）作出的（2016）粤1971执异142号执行裁定（下称异议裁定）向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
张金芳申请执行华宇公司、深圳市重信科技有限公司（下称重信公司）、深圳市高路德投资有限公司（下称高路德公司）、邹鑫、邹锐、邹秦二案，执行法院立案执行，案号为（2013）东一法执字第10588、10590号。执行过程中，执行法院委托东莞市国土资源局土地交易中心（下称市国土局交易中心）拍卖华宇公司名下的位于东莞松山湖高新技术产业开发区科苑路的土地（土地证号为东府国用（2012）第特**号，下称涉案土地）。华宇公司对该执行行为不服认为：第一，本次拍卖并没有通知被执行人，拍卖程序不合法。第二，本次拍卖的竞买人仅有一名，不符合拍卖要求。第三，竞买人资格受到不当限制，由东莞松山湖高新区管理委员会（下称松山湖管委会）对竞买人资格进行审查，于法无据。第四，东莞市松山湖房地产有限公司（下称松山湖房地产公司）显然并非高新科技企业，不具备法定竞买资格。第五，竞买保证金为716万，严重违反广东省高级人民法院对保证金不得超过10%的规定。第六，法院确定拍卖机构没有通知当事人，选定拍卖机构没有经过法定程序。综上，请求执行法院中止对涉案土地的拍卖并重新组织拍卖。
执行法院经异议审查认为：第一，执行法院已于2016年1月28日向华宇公司送达评估拍卖告知书，告知其拍卖事项需关注《东莞日报》刊登的拍卖公告；又以电话等口头方式通知华宇公司已委托土地交易中心处置涉案土地等基本情况；并在2016年6月20日在《东莞日报》以及东莞市国土资源交易网发布挂牌交易公告，向包括涉案当事人在内的社会大众告知本次拍卖的详细情况。第二，根据《广东省土地使用权交易市场管理规定》第十条、第十四条，以及东莞市中级人民法院与市国土局共同制定的《人民法院委托东莞市国土资源局挂牌交易纯土地的流程规定》第二条规定，本次处置涉案土地是采用网上挂牌交易的方式进行，一名申请人参与竞价并不违反上述规定。第三，根据《关于加强全市科研用地管理工作的通知》以及管辖涉案土地的松山湖管委会意见，对竞买人的科研用地主体资格以及投资项目的要求进行说明，为所处置土地信息进行全面披露的需要，并非不当限制竞买人资格。同时，根据松山湖管委会以及东莞生态产业园区管理委员会（下称生态园管委会）出具的证明显示，松山湖房地产公司为松山湖控股公司获管委会及市府同意成立的、可参与华宇光电地块拍地、具备科研用地主体资格的子公司。第四，因本次土地的处置是委托国土部门以网络挂牌交易方式进行，应遵循国土部门关于土地交易以及监管方面的规定和要求。根据《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，市国土局向执行法院函复表示涉案土地参考上述通知中挂牌出让用地的相关办法确定保证金额度。同时，参照《广东法院网络司法拍卖工作规程（试行）》第九条，本次拍卖保证金的金额设定并未违反相关规定。第五，根据《广东省土地使用权交易市场管理规定》第四条，执行法院直接委托市国土局交易中心处置涉案土地，符合相关规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条之规定，执行法院于2016年10月25日作出（2016）粤1971执异142号执行裁定书，裁定驳回华宇公司的异议请求。
华宇公司不服异议裁定，向本院提出复议，请求撤销异议裁定，裁定对涉案土地重新拍卖。理由如下：第一，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。执行法院认为其已经于2016年1月28日向华宇公司送达了《评估拍卖告知书》，履行了通知义务。但该告知书仅告知拍卖将在《东莞日报》刊登公告，对于拍卖的时间、方式、地点、拍卖公告的内容均没有任何描述，华宇公司根本不可能根据该通知书获知拍卖的相应信息，更不能前往拍卖现场。华宇公司曾向执行法院提供地址明确且符合法律规定的地址确认书及授权委托书，执行法院完全可以通过邮寄、电话通知等多种方式通知华宇公司拍卖的相关信息并到场，但执行法院仍机械地通过公告的方式向华宇公司通知，显然不符合上述规定所列的适当方式，华宇公司也不能及时了解到拍卖的情况。此外，在华宇公司与法院经办人员电话咨询过程中，虽法院经办人员告知案件交由市国土局处理，但每次询问涉案土地的具体处理方式及情况，经办人员均以不清楚为由搪塞，华宇公司根本无法从经办人员的通话中获知涉案土地的拍卖情况。因此异议裁定认为执行法院履行了告知义务，显然与事实不符。第二，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二条，人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。根据上述司法解释，除非有其他法律、司法解释的规定，法院不得采取其他方式对财产进行处理。执行法院所依据的《广东省土地使用权交易市场管理规定》、《人民法院委托东莞市国土资源局挂牌交易纯土地的流程规定》显然并非是《立法法》所规定的法律、司法解释，执行法院据此通过网上挂牌的方式处理涉案土地，显然违反上述司法解释。其次，涉案土地为法院进行变价处理抵偿债务的资产，土地处置情况关系到债权人及债务人的合法权益，如采取可一人进行竞拍的网上挂牌方式处置涉案土地，同时又对竞买人的资格进行不当限制的时候，显然会导致该土地最终因受到操纵而底价成交，侵害债务人、债权人的合法利益。而本案最终成交的情况也恰恰证明了上述情况，涉案土地的竞买人需经松山湖管委会的审核，最终土地由松山湖管委会控制下的松山湖房地产公司以底价竞得。因此，在执行法院采取网上挂牌处理土地的方式违法的情况下，其所依据《广东省土地使用权交易市场管理规定》、《人民法院委托东莞市国土资源局挂牌交易纯土地的流程规定》认为涉案拍卖通过网上挂牌方式一人参与竞拍符合规定的理由，显然是错误的。第三，除非法律明确禁止，拍卖过程中法院不应当设置无法律依据的竞买条件。执行法院在处置涉案土地时，即便根据东莞市人民政府《关于加强全市科研用地管理工作的通知》要求，涉案土地的使用人需经过松山湖管委会进行资格审核，但执行法院在没有任何法律依据的前提下，仅仅根据松山湖管委会的意见，便对竞买人作出限制，并要求涉案土地由松山湖管委会对竞买人资格进行审查，显然违法。执行法院作为处置涉案土地的主体单位，不仅应当依法进行处置，而且对于松山湖管委会不合理的限制竞买人要求应当作出合法性审查，而非简单地直接采纳其意见，直接在拍卖时限制竞买人的资格。执行法院认为其限制竞买人的行为仅仅是拍卖公告的限制竞买人的信息，显然不能证明其未违反司法拍卖的相关规定。其次，即便按照《关于加强全市科研用地管理工作的通知》要求，竞买人需要科研单位的资质，但根据工商登记信息的记载，竞买人松山湖房地产公司经营范围为：松山湖区的房地产开发经营，物业租赁服务；投资兴办工业，设备出租、维修；区属资产产权的管理；市场管理服务等，其经营范围与高科技产业或科研没有任何关系。实际上，松山湖房地产公司为松山湖控股公司的全资子公司，而松山湖控股公司则是东莞市松山湖高新区管委会旗下的投资控股公司。执行法院仅仅根据松山湖房地产公司的实际控制单位—松山湖管委会的文件，罔顾松山湖房地产公司仅为普通的房地产开发企业这一显而易见的事实，就认定其具备竞买资格，显然依据不足。第四，执行法院所依据的《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》首部明确规定，该规定是“为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发﹝2010﹞4号）要求，……增加保障性为重点的住房建设用地，有效供应提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行，现将有关问题通知如下”。根据上述内容及《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的内容可以看出，该通知所规范的土地显然是住房用地，而执行法院所引用的“土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%”条文，为该通知第二条“促进住房建设用地有效供应”第四款“严格规范商品房用地出让行为”项下的内容，因此该条文显然所调整的对象仅仅是商品房用地，而且是商品房用地的出让行为，并不能适用其他土地，更不能调整司法拍卖土地。涉案土地为科研用地，且拍卖的方式为司法拍卖而非转让，执行法院据此认定保证金符合规定明显错误。此外，当前法律法规以及司法解释已经对司法拍卖的保证金问题做出明确规定，显然应当遵循。市国土局无视相关规定，仍简单参考挂牌出让用地的相关办法来适用于本案拍卖，于法无据。根据《广东省高级人民法院关于司法委托拍卖工作细则》第二十七条的规定，拍卖保证金由法院代收。保证金的数额由委托法院司法委托管理部门确定，其数额不得低于评估价或者市价的5%、不得超过评估价或者市价的10%。涉案土地的评估价为23851850元，而拍卖公告所要求的竞买保证金为716万元，该保证金已达涉案土地评估价的30%，大大超过了上述规定的上限。即便按照《广东法院网络司法拍卖工作规程（试行）》第九条“竞买人参与竞买需交纳保证金。保证金数额由拍卖法院按标的起拍价的一定比例确定，拍卖标的额较小的，交纳保证金比例应适当提高，但最高不高于标的额的30%；拍卖标的额较大的，交纳保证金比例应适当降低，但最低不低于标的额的5%”，仅有在标的额较小的情况下，保证金才能适用不高于标的额30%的要求，而涉案土地标的数额高达2385.185万元，标的额显然不是较小的情况，不应适用该条款。第五，依据《民事诉讼法》的规定，执行异议裁定书应当在收到书面异议后15日内审查并作出裁定。而本案中，华宇公司在2016年7月19日向执行法院提出执行异议，执行法院于2016年7月21日作出受理通知书，但直至2016年11月23日才向华宇公司下达裁定，显然超过了法定期限。
申请执行人张金芳没有提供复议答辩意见和证据。
执行法院经异议审查查明，执行法院在执行张金芳与华宇公司、重信公司、高路德公司、邹鑫、邹锐、邹秦二案[（2013）东一法执字第10588、10590号]的过程中，委托市国土局交易中心处置被执行人华宇公司名下的位于东莞松山湖高新技术产业开发区科苑路的土地[土地证号：东府国用（2012）第特**号，地类（用途）为科研设计]。交易中心于2016年6月20日在《东莞日报》和东莞市国土资源交易网（www.dgtdjy.gov.cn）刊登《法院委托国有土地使用权网上挂牌交易公告》，注明：该土地起叫价为2385.185万元,竞买保证金716万元，以网上挂牌交易的方式进行；地块竞买人必须符合《关于加强全市科研用地管理工作的通知》（东府办[2013]69号）的要求或经市政府批准同意其竞买资格，地块竞买人投资的项目类型必须符合《东莞松山湖科技产业园区引进项目优惠暂行办法》（东府[2010]95号）的要求（松山湖管理委员会认定）；网上报价期限为2016年6月29日10:00至2016年7月13日10:00。后该土地由松山湖房地产公司以2385.185万元竞得。
另，2016年1月28日，执行法院向华宇公司送达评估拍卖告知书，特别注明“有关拍卖事项请关注《东莞日报》刊登的拍卖公告，本院不再另行通知。”
就本案争议的问题，执行法院向市国土局发函进行调查，市国土局就土地使用权挂牌交易流程、涉案宗地设计的相关规范性文件以及关于竞买人的资格认定等三个方面进行回函，注明“鉴于目前暂无对土地使用权挂牌转让交易的竞买保证金额度有相关规范性文件，就此参考挂牌出让用地的相关办法应不低于最低价的20%”。
松山湖管委会向执行法院发函请求拍卖涉案土地时明确以下内容：一、地块竞买人投资的项目类型须符合《东莞松山湖科技产业园区引进项目优惠暂行办法》（东府[2010]95号）的要求，具体由松山湖管理委员会认定；二、竞买申请人必须符合《关于加强全市科研用地管理工作的通知》（东府办[2013]69号）的要求，或经市政府批准同意其竞买资格。松山湖管委会以及生态园管委会出具的证明显示，松山湖房地产公司为松山湖控股公司获管委会及市府同意成立的，可参与华宇光电地块拍地，具备科研用地主体资格的子公司。
本院对执行法院上述查明事实予以确认。
本院认为，本案复议焦点为执行法院拍卖涉案土地是否合法恰当。第一，经查执行法院于2016年1月28日已向华宇公司送达《评估拍卖告知书》，明确提示关于拍卖事项关注《东莞日报》刊登的拍卖工作，法院不再另行通知。且在6月20日《东莞日报》刊登的涉案土地拍卖公告上，详细公示了各拍卖事项，可供当事人及社会公众方便了解。华宇公司主张执行法院通知拍卖事项方式不当，依据不足，本院不予支持。第二，《广东省土地使用权交易市场管理规定》第十条“土地使用权公开交易可以采用下列方式：（一）公开招标；（二）公开拍卖；（三）公开挂牌；（四）公开网上竞价。”第十四条“土地使用权以公开挂牌或者公开上网竞价方式交易的，……按照以下规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其他交易条件的，则此次交易成交。……”鉴于涉案土地网上挂牌交易亦属于公开竞价交易性质，异议裁定据此认可该财产处置方式，并无不当。至于华宇公司认为执行法院允许一人参与竞拍行为违法，该主张缺乏法律依据，本院不予支持。第三，东莞市人民政府办公室《关于加强全市科研用地管理工作的通知》要求，各镇（街）、园区管委会等部门应从产业政策、入驻条件、开发建设等方面对科研用地的申请、使用和转让严格审核把关。参照该通知，执行法院为保证涉案土地顺利转让、节约司法资源、保障各方主体的合法权益，充分考虑当地松山湖管委会的意见并在拍卖公告中予以列明，处理适当，并无不妥。第四，松山湖管委会、生态园管委会于2016年7月8出具的证明列明，根据市政府及管委会的批示意见，松山湖房地产公司为松山湖控股公司获管委会及市府同意成立的，可参与华宇光电地块拍地，并具备科研用地主体资格的子公司。其投资建设和经营包括但不限于：房地产开发经营，物业租赁服务；投资兴办工业；市场管理服务。华宇公司主张松山湖房地产公司不具备涉案土地竞买资格，依据不足，本院不予支持。第五，至于涉案土地竞买保证金问题，由于国土部门暂无明确规范性文件，而相关司法解释层面仅《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十三条规定保证金的数额不得低于评估价或者市价的百分之五，故执行法院结合国土部门意见，确定竞买保证金为起叫价的30%，处理并无不当。华宇公司认为执行法院确定竞买保证金违法，依据不足，本院不予支持。第六，至于本案异议审查周期较长，经查系因案件调查反馈工作需要而正常延展，且不足以对裁定结果造成实质影响，故对于该复议理由，本院亦不予支持。
综上，执行法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。华宇公司的复议主张缺乏理据，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回东莞市华宇光电照明技术有限公司的复议请求，维持东莞市第一人民法院（2016）粤1971执异142号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审判长 陈义权
审判员 张永棋
审判员 何 芃
二〇一七年三月二十二日
书记员 郑承怡