广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤0402民初5018号
原告：周缨，女，1995年10月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：倪莎，广东瀛凯邦律师事务所律师。
被告：珠海市尚都商业广场有限公司，住所地珠海市拱北。
法定代表人：唐选阶，总经理。
被告：美丽华企业（南京）有限公司，工商注册地址南京市江宁经济技术开发区。
原告周缨与被告珠海市尚都商业广场有限公司（以下简称尚都公司或被告一）、美丽华企业（南京）有限公司（以下简称美丽华公司或被告二）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周缨的委托诉讼代理人倪莎到庭参加诉讼，被告尚都公司、美丽华公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告双方于2011年5月12日签订的《商铺委托代理经营合同》合同期限已届满。2.请求法院判令两被告返还商铺；请求判令被告一支付房屋占用费183056元（按原始购买商品总额915280元的17%标准计算，扣除已支付的占用费，期限自2016年4月1日起，计至被告返还商铺日止，暂计至2018年5月31日）。3.请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由：原告与被告于2011年5月12日签订了《商铺委托代理经营合同》，合同中约定原告将其名下位于珠海市凤凰南路XXXX号尚都商业广场（以下简称“尚都广场”）一层XX号商铺委托被告代理出租经营业务，委托代理经营期限为2011年4月1日起至2016年3月31日止，合同到期前3个月内，双方经协商可另行签订新的委托代理经营合同；在2016年4月1日前就是否统一经营，是否继续委托被告代理出租的问题进行表决等。原告在合同即将届满前,已发函要求与被告协商处理续约事宜，但被告既未安排协商事宜，也未对原告提出的协商条件给予合理答复。合同于2016年3月31日到期后，双方并未签署新的合同，直至起诉之日，在此期间原告多次函告要求被告腾退商铺，但被告仍继续占用并非法转租了商铺。被告单方面认为其已按照合同第10条组织业主就统一经营问题进行了表决并获通过，因此拒绝交回商铺。
原告认为，被告作为提供格式合同一方，在合同签订之初有故意隐瞒对原告及其他商铺业主有重大影响事项的行为，在订立该条款时没有遵循公平方式确定合同双方的权利义务，没有采取合理方式提醒原告注意该限制原告方权利的条款并进行说明；在合同履行过程中，对表决程序等约定不明确事项，存在单方面、不公开的违法操作的行为。因此被告提供的格式合同条款无效，被告依据该有争议格式条款单方采取的表决方式取得的表决结果无效，具体理由见下文。
一、《商铺委托代理经营合同》第十条采用投票商铺面积比率作为决定全部商铺是否由被告“统一经营”的方式，严重限制了原告及其他业主的自主经营表决权，因此该格式条款应当被认定为无效。
尚都广场共有商铺业主183间，其中三、四、五层楼为1户业主（珠海市恒裕房地产开发有限公司，以下简称“恒裕”），具体情况如下：
楼层
户数
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面积（㎡）
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面积占比
一、二层
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182户
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恒裕82间
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4291.26
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恒裕2047.93
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39%
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恒裕占比18.5%
其他100户
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其他2243.33
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其他占比20.4%
三层
四层
五层
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1户（恒裕）
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2225.02
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6672.68
（恒裕）
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恒裕占比61%
2227.67
2219.99
总计
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183户
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10963.94
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100% （恒裕占比79.54%）
尚都广场中恒裕一户占有一、二层82间商铺及三、四、五层全部商铺，面积占比高达79.54%，而剩余商铺业主仅占20.4%的面积。被告掌握和了解整个尚都商业广场业主情况下，仍在其提供的格式合同中采用一至五层投票商铺面积占比的方式，来决定合同到期后是否继续由被告统一经营尚都商业广场这一重大事项。被告刻意隐瞒尚都广场商铺分布情况，没有向全体业主说明采用面积比率投票表决的后果和影响，严重限制和侵害了大部分业主的自主经营表决权利（尤其是一、二层业主）。
按照被告格式条款第10条采用的表决方式：表决意见的业主所拥有的尚都广场商铺面积达到整个商场商铺面积80%以上时，业主才有权选择统一经营或者自主经营，否则必须选择统一经营。如此，实质是赋予了恒裕房产1户业主一票否决权，只要这一户不同意的表决事项，就算一、二层其他100户业主全部同意也无法达到80%的面积比率，也可以说是剥夺了一、二层广大业主的自主经营表决权。因此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条的规定，《商铺委托代理经营合同》第十条关于表决方式的格式条款应当被认定为无效。
二、《商铺委托代理经营合同》仅约定合同到期前需就“是否统一经营”进行表决，但并没有针对表决程序约定详细的操作流程。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。被告拒绝与原告等业主就续约事宜进行协商，单方面、不公开的采取寄信的表决方式，表决过程和表决结果也未向业主公开。被告与原告对合同第10条的理解和执行发生争议，被告作为格式条款提供者应作出对其不利的解释。
是否要统一经营，是否要继续统一委托被告代理出租，租金标准和出租期限等，对于每个尚都广场的业主来说是重大利益事项，要对这些重大利益事项进行表决必须通过全体业主认可的、合法的程序进行。在合同到期前原告与其他业主联系被告协商续约事宜，被告态度强硬蛮横，对业主要求按市场价格调整租金的要求置之不理，要业主必须接受被告的续约条件否则免谈。无奈之下原告与其他几个业主于2016年4月1日书面函告被告，要求其就续约事宜进行协商并给出1个月的协商时间，又在2016年4月27日通过珠海特区报向被告发出协商续约事宜的通知，但被告仍置之不理。
按通俗的理解，统一表决及续签合同的内容事项，应该组织全体商铺业主开会协商决定。被告作为尚都广场的代理经营者，掌握着全部商铺业主的联系方式，由被告组织业主召开业主大会协商续约事宜最便利不过。被告单方面采取的寄信表决方式及表决的内容，与原告等业主通俗理解的表决方式有争议。1、被告单方采取的表决方式，事前没有进行任何的通知，过程及结果也从未主动及时的向业主公开，完全是自导自演。被告之所以单方面刻意采用分别寄信投递表决书的表决方式，就是为了割裂业主之间的联系，使本就处于弱势的业主无法与之平等协商。2、被告通过信件寄给业主的表决表只有两个选项：要么不同意由被告继续代理经营，要么同意按商铺年租金回报率7%由被告继续代理经营，除此外商铺业主别无选择。租金回报率7%是之前合同的租金标准，本来就低于相近地段商铺的租金价格，续签合同仍按这个价格很显然是不合理的。按照被告的逻辑，只要按被告方式取得代理统一经营尚都广场的资格，就等同于与业主按原合同相同条件续签了合同，无需再就租金、租期等合同细节进项协商。被告将租金回报率捆绑在表决书中，再次剥夺了业主与其协商续签合同具体的内容的权利。
综上所述，正是因为格式合同提供方的被告，没有遵循公平方式确定合同双方的权利义务，没有尽到说明提示的义务，对有争议格式条款单方面执行，造成了对原告及其他尚都广场业主合法权益的侵害。原告为了维护自身的合法权益，避免损失进一步扩大，特向贵院提起诉讼，请贵院依法作出如原告诉讼请求之判决。
原告对其诉称提交证据如下：1、房地产权证；2、商铺委托代理经营合同；3、珠海特区报通知；4、通知函（发函至转租的商户）；5、律师函邮递单；6、律师函；7、通知函邮寄单；8、民事判决书（2016）粤0402民初6873号。
两被告未提出答辩意见及相关证据。
经审理查明，2006年1月1日，原告向珠海市恒裕房产开发有限公司（以下简称恒裕公司）购买了由其开发的珠海市香洲凤凰南路XXXX号XX#商铺（建筑面积26.54平方米）后与尚都公司、恒裕公司签订了《商铺委托代理经营合同》,将上述商铺委托尚都公司代理出租经营，期限至2011年4月1日。
2011年5月12日，周缨（委托方、甲方）与尚都公司（代理方、乙方）再次签订了《商铺委托代理经营合同》，约定甲方将案涉商铺委托给乙方代理出租经营业务，委托代理经营期限为2011年4月1日起至2016年3月31日，商铺年租金回报率按7%计算，租金按季度支付，季度租金为12782元。合同第三条第3款约定，乙方在委托代理经营期内取得的经营收益超过或低于约定的委托代理租金的，超出部分或低于部分作为乙方的收益或亏损与甲方无关。合同第九条约定“本合同到期前三个月内，双方经协商可另行签订新的委托代理经营合同”，合同第十条约定“尚都商业广场一、二、三、四、五层的全体业主必须于2016年4月1日前就本合同委托代理期限结束后，是否统一经营，继续委托代理出租的问题进行表决。如果表决意见的业主所拥有的尚都商业广场一、二、三、四、五层的商场面积达到全部面积的80%以上（含80%）时，甲方有权自行决定选择与乙方签订《委托代理经营合同》或选择自行经营的方式。如果表决意见的业主所拥有的尚都商业广场一、二、三、四、五层的商场面积达不到全部面积的80%以上时，则甲方必须选择统一经营的方式，继续与乙方签订《委托代理经营合同》”。合同签订后，案涉商铺交由尚都公司代理经营。
2015年11月20日，尚都公司通过邮寄方式通知尚都商业广场各业主协商关于《商铺委托代理经营合同》第九条、第十条是否继续委托尚都公司统一经营相关事宜，并附上表决表，表决的内容分为两项，一是“同意按商铺年租金回报率7%由尚都公司继续代理经营”，二是“不同意由尚都公司继续代理经营”要求业主于2016年2月20日前回复，并定于2016年2月27日公布表决结果。
原告收到表决表后回复被告不同意由尚都公司继续代理经营，并在2016年4月27日珠海特区报广告版面上刊载《通知》，内容为“珠海市尚都商业广场有限公司：一层3#、6#、8#、9#、10#、11#、12#共7间商铺业主与贵司签订的《商铺委托代理经营合同》已于2016年3月31日合同期满终止，现正式通知贵司：请于2016年4月28日前来与业主协商续约事宜，逾期将视为自动放弃权利”。
2016年6月15日，广东凯邦律师事务所受原告委托，通过邮寄方式向尚都公司发出《律师函》，表示2011年5月12日签订的《商铺委托代理经营合同》已于2016年3月31日到期，双方并未签署新的合同，认为尚都公司已无权处置业主商铺，应当尽快腾退归还业主，尚都公司在合同到期后向业主账户所汇款项将视为尚都公司非法占用、转租案涉商铺的费用，并要求尚都公司于收到函件后三日内与委托人业主处理商铺事宜。2016年6月20日，尚都公司针对上述《律师函》复函称尚都公司于2015年11月20日向185套商铺的业主发出表决表（实际发出183份）收集业主“是否同意按商铺年租金回报率7%由珠海市尚都商业广场有限公司继续代理经营（代理期限由2016年4月1日至2021年3月31日）”的表决意见，截止2016年3月15日回收138份，其中120份选择了表决意见第一项“同意”，另9位业主口头同意，表示“同意”的商铺面积合计9788.85平方米，占尚都商铺总面积10963.94平方米的89.28%，18份表决选择了第二项“不同意”，不同意的商铺面积为492.55平方米，其余38份逾期未回复的商铺面积682.54平方米，逾期未回复视为不同意后，不同意尚都公司继续代理经营的商铺面积合计为1175.09平方米，占尚都商铺总面积10963.94平方米的10.72%。2016年3月16日至2016年6月20日期间，逾期未回复的38位业主中有5位口头表示同意，12位直接与尚都公司签订了新的《商铺委托代理经营合同》，合计商铺面积213.5平方米，至此，同意尚都公司继续代理经营的商铺面积合计为10002.35平方米，占尚都商铺总面积10963.94平方米的91.23%，不同意的商铺面积占比为8.77%。尚都公司依据上述表决结果与原告业主已成立新的《商铺委托代理经营合同》，代理经营期限至2021年3月31日，尚都公司有权占有业主商铺并将其出租给第三人，尚都公司于2016年4月13日支付的款项系根据合同约定的商铺租金而非业主所称的非法占用、转租案涉商铺的费用。《复函》后附《2016年尚都商铺由珠海市尚都商业广场有限公司统一代理经营的表决统计结果》显示尚都商业广场三、四、五层各统计为一户，面积分别为2225.02平方米、2227.67平方米、2219.99平方米，均为同意商铺。一、二层户数为182户，不同意商铺面积为961.59平方米，占8.77%，同意商铺面积3329.67平方米，占91.23%。
另查明，恒裕公司成立于1997年1月，法定代表人为阮永晁，投资者股东为阮永晁、阮永恒。尚都公司成立于2005年6月，2007年1月16日经核准将投资人黄丽婵、阮永晁变更为阮始兴、阮永晁。2009年1月4日，将原法定代表人、执行董事、总经理阮永晁变更为唐选阶。2015年2月6日股东变更为阮始兴、阮东方。尚都公司认可恒裕公司股东阮永晁、阮永恒与尚都公司股东阮始兴、阮东方为兄弟关系。
恒裕公司开发的凤凰路XXXX号大楼《房产面积成果表》显示商业服务10963.94平方米，其中一层2094.06平方米（75个商铺）、二层2197.2平方米（107个商铺）、三层2225.02平方米（109个商铺）、四层2227.67平方米（109个商铺）、五层2219.99平方米（109个商铺）。现三、四、五层全部及一、二层的部分商铺仍为恒裕公司所有（委托代理经营合同显示共计8740.61平方米，占总面积的79.72%），原告等业主购置的商铺分散于第一、二层。商场由尚都公司统一出租经营。
再查明，案涉商场XX号商铺业主黄某于2011年起诉尚都公司、广州真功夫快餐连锁管理有限公司，本院以（2011）珠香法民一初字第4974号案件受理，该案中原告提出确认2011年的委托代理经营合同已经解除、返还商铺等诉求，经珠海市中级人民法院（2015）珠中法民三终字第35号案件二审终审，关于《商品房委托代理经营合同》第十一条（内容同本案所涉合同的第十条）的理解，判决认为，从合同文义和合同目的来看，该条款是双方就合同到期后是否继续委托代理出租问题进行的附条件约定，亦即统一经营是全体业主委托尚都公司代理经营的目的。在合同到期后，如果全体业主80%以上同意“统一经营，继续委托代理出租”，则作为合同甲方的业主必须选择统一经营的方式，继续与合同乙方的尚都公司签订《委托代理经营合同》，只有同意“统一经营，继续委托代理出租”的业主达不到上述80%的比例时，作为合同甲方的业主才能够选择自行经营的方式；其次，以合同体系和交易习惯看，该条款还涉及合同以外尚都商业广场一至五层全体业主选择是否继续委托尚都公司统一经营的意思表示，而全体业主在《商铺委托代理经营合同》到期后所作的该意思表示将对本合同的继续签订与否产生相应的约束力；再次，以诚实信用原则看，基于案涉商铺功能的特殊性，该合同条款确定的是“少数服从多数”原则，合同的其他条款内容均已明确了业主所取得及可预期取得的利益，按照上述合同解释的结果并无显失公平之处。该案驳回了黄某等原告的诉讼请求。
再查明，被告美丽华企业（南京）有限公司，工商注册地址南京市江宁经济技术开发区将军路，经营地址在珠海市凤凰南路XXXX号尚都商业广场一层XX号、XX号商铺。合同期满至原告起诉时，被告尚都公司一直仍按原合同约定的租金数额支付给原告。
本院认为，关于《商铺委托代理经营合同》第十条的理解与效力，前述生效判决已有认定。根据该条款，原合同到期后，现已有超过80%面积的业主同意统一经营，继续委托尚都公司代理出租经营，双方应就继续统一经营的合同内容协商确定。
如继续统一经营，需续签合同，双方在租金的问题上产生争议，被告尚都公司主张继续按照原年回报率7%的标准继续签订合同，原告等业主不同意。对此分析如下：
第一、继续统一经营是否意味着租金的标准应继续按照原定年回报率7%的标准履行。
合同第三条的租金标准系在合同第二条约定的委托代理经营期限内的约定，并未明确如继续统一经营仍沿用该租金标准；合同第十条的内容约定的是合同到期后，选择统一经营还是自行经营方式的条件，也并未明确该条款适用于租金标准的确定；从合同延续的过程来看，原告等业主在2005年签订的合同中约定的标准为年租金回报率按9%计算，2011年续签合同变更为7%，也说明继续统一经营并不必然按照原租金标准继续履行；从尚都公司发出的《表决表》的内容来看，表决的内容分为两项，一是“同意按商铺年租金回报率7%由尚都公司继续代理经营”，二是“不同意由尚都公司继续代理经营”，也证明租金标准尚需协商，年回报率7%的标准并非续签合同确定的内容。所以，继续统一经营并不能确定租金的标准即为年回报率7%。
第二、应该如何确定租金标准的问题。
根据前述意见，双方对于由尚都公司继续代理出租的租金及租金确定方式未能明确约定，根据《合同法》的规定，可由双方协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的可以按照当地市场价格履行。在合同到期后，原告等业主通过自行提出要求、公告登报、以及委托律师发函等多种方式与被告经过多次协商，均不能达成一致意见，且分歧较大，属于上述规定中“不能达成补充协议”的情况。之后，原告提起本案诉讼，本院是否能够根据前述法律规定依照合同有关条款、交易习惯或市场价格来确定？
对此，前述已经就合同约定的内容进行了分析认定，按照合同已有条款，无法确定租金的标准或者双方议定租金的原则。交易习惯是指“在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；当事人双方经常使用的习惯做法。”本案所涉商铺采用统一经营模式，一般通过前述“少数服从多数”的原则确定租金，但对于确定少数与多数的具体比例或者直接确定租金的数额（年回报率的标准），均系合同的基本内容，属于应由当事人决定的基本合同条款，由法院确定必将违反合同自由和意思自治的基本原则。另，统一经营的商场收益情况与商场规模、地段、市场定位、经营范围、经营状况密切相关，亦无法参考市场价格来确定。所以，关于租金，双方未达成补充一致意见，也无法通过其他方式确定。
综上所述，合同约定的委托代理经营期限截止至2016年3月31日，故原告与尚都公司2011年5月12日签订的《商铺委托代理经营合同》已于2016年3月31日终止。虽根据合同约定商场应继续统一经营，但原、被告无法确定就继续统一经营签订合同的租金标准，双方新的委托代理经营合同不能成立，原告请求确认原、被告于2011年5月12日签订的《商铺委托代理经营合同》合同期限已届满，并据此要求被告返还案涉商铺，本院予以支持。
关于2016年第二季度起至实际返还之日的占用费问题。因原告与尚都公司签订的代理合同已于2016年3月31日终止，双方并未就合同到期后续约等问题达成协议，尚都公司应当向原告支付实际返还商铺前的占用费。原告主张按照回报率17%的标准计算，提供了媒体对于附近扬名广场的租赁情况的报道，本院认为，各商场的具体位置、定位及经营状况均不同，且从媒体报道来看，2012年扬名广场的租金回报率在税后7%左右，2016年的报告也只是说到物业顾问公司对各商圈首层租金的大致水平，均不足以证明原告17%回报率的主张，原告按回报率17%计算租金的请求，依据不足，本院不予支持。结合本案的实际，合同期内7%的回报率是双方在2011年续签合同时确定的标准，履行至合同期满，同意继续委托被告代理经营的业主继续执行该标准，亦客观反映了该商场的实际经营状况，所以，参照原合同约定的标准计算合同期满至被告返还商铺之前的占用费，更为符合案涉商铺的真实情况，被告实际按照季度租金12782元履行，高于合同约定的标准，应按照该实际履行的标准支付至实际返还商铺之日的占用费。
两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向法院提出答辩及提供任何证据，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第六十一条、第六十二条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十三条的规定，判决如下：
一、确认原告周缨与被告珠海市尚都商业广场有限公司于2011年5月12日签订的《商铺委托代理经营合同》合同期限已届满；
二、被告珠海市尚都商业广场有限公司、被告美丽华企业（南京）有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将珠海市香洲区凤凰路1168号尚都商业广场一层10#商铺返还给原告周缨；
三、驳回原告周缨的其他诉讼请求。
本案受理费人民币1981元，由被告珠海市尚都商业广场有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 莫宇兴
二〇一八年八月三日
本件与原本核对无异
书记员 刘嘉茵
何倩