河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）冀05民终1187号
上诉人(原审被告）：河北中鼎物业服务有限公司，住所地：邢台市桥西区太行路孔府花园小区10号孔村集体商业楼1层11-12号房间。
法定代表人：郭剑和，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张建立，河北国途律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李梦，河北国途律师事务所律师。
被上诉人(原审原告）：桥西朵颜美容院，住所地：邢台市桥西区团结西大街***号中煤总局物测队5-1-102。
经营者：张守凤，女，1966年10月29日出生，住邢台市桥西区。
委托诉讼代理人：赵亮，河北宣威律师事务所律师。
原审被告：邢台中鼎基业房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥西区太行路孔府花园小区10号孔村集体商业楼2层9-10号房间。
法定代表人：郭剑和，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韩伟杰，男，该公司员工。
原审被告：孙一萌，女，1994年8月3日出生，汉族，学生，住邢台市桥西区。
委托诉讼代理人：孙万华（孙一萌父亲），住邢台市桥西区。
上诉人河北中鼎物业服务有限公司（以下简称中鼎物业）因与被上诉人桥西朵颜美容院（以下简称朵颜美容院）、原审被告邢台中鼎基业房地产开发有限公司（以下简称中鼎地产）、孙一萌财产损害赔偿纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初1399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
中鼎物业上诉请求：要求撤销一审判决，依法改判；二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人承担赔偿责任的证据不足，上诉人已提交了充分证据证明被上诉人装修前暖气管道不存在漏水现象，并且打压测试合格，被上诉人承诺装修后若发生漏水责任自负，应由被上诉人自行承担暖气管道漏水的责任。被上诉人未起诉装修施工公司，导致事实无法查清，漏水事故责任无法认定，上诉人应予以免责或相应范围内免责。一审认定被上诉人损失数额过高，证据不足。
朵颜美容院辩称，1、装修前确认表认定的地暖打压实验正常只能证明在打压时管道没有泄露问题，但并不当然证明暖气管件质量符合要求，根据买卖合同法司法解释，初次的检验只能是对质量表面符合要求的一种认定，因此并不能说明水暖管件符合质量要求。上诉人与被上诉人签订的装修承诺书系上诉人单方出具的格式合同，而且明显违反合同法公平原则。关于上诉人免除最低两年质保义务的文件均属于无效的文件。2、装修施工公司仅仅是对门面房内部墙面、地板等部位的施工，装修并不涉及暖气管道，而且漏水事故的发生原因是暖气管道的丝堵破裂，与装修施工公司毫无关系。3、上诉人认为一审判决认定被上诉人损失数额过高，证据不足。
中鼎地产辩称，我方认同一审法院对我公司的事实查明部分，我公司认同上诉人的上诉理由和观点。
孙一萌称不发表意见。
朵颜美容院向一审法院起诉请求：1、被告赔偿原告损失共计270978元。2、鉴定费、保全费、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年8月16日，原告与被告孙一萌签署了《门面租赁合同》，约定原告租赁被告孙一萌所有的邢台市××郡2-107门面房，租赁期限五年，年租金66000元，押金5000元。同日，原告向被告孙一萌交纳了截止2016年5月18日的租金33000元及押金5000元，共计38000元。原告租赁该房屋后对房屋进行了装修，在2015年11月17日装修完毕后2015年11月20日凌晨3点左右发生了暖气主管道漏水事件，造成新装修房屋及办公设备、货物等受损。2014年5月28日，被告孙一萌与被告中鼎地产签订《商品房现房买卖合同》，被告孙一萌从被告中鼎地产处购买了麒麟郡2-107门面房，合同约定供暖采用天然气壁挂炉方式采暖。2012年该房屋经竣工验收后由中鼎地产交付给中鼎物业，在中鼎地产向中鼎物业交房的时候没有安装暖气管道，暖气管道是由中鼎物业于2013年安装的。2014年该房屋由中鼎物业交付给业主。一审法院认为，合同法第一百二十二条规定因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。因此，当事人可选择违约之诉或侵权之诉，本案中，原告因暖气管道破裂要求被告承担损害赔偿责任，应为侵权损害赔偿之诉。原被告均对发生漏水事故的原因是暖气管道的丝堵破裂无异议。经查明中鼎地产在交付房屋时并未安装暖气管道，发生漏水的暖气管道是中鼎物业后期加装的，其不属于中鼎地产的房屋质保范围，因此，原告要求被告中鼎地产承担赔偿责任不予支持。发生漏水的暖气管道是由被告中鼎物业安装的并交付给业主，被告中鼎物业应当对所提供的暖气管道的质量问题承担责任。原告提供了事故发生前和发生后的照片及实物丝堵证明漏水事故是因丝堵的质量不合格断裂导致漏水，完成了举证义务。被告中鼎物业主张其在装修前对各项管道压力等进行了测试并验收合格，没有质量问题，是因原告对漏水部位进行改动才导致的漏水。一审法院认为，装修前对暖气管道的打压实验正常并不当然证明暖气管件质量符合要求，被告中鼎物业主张原告对丝堵进行了改造导致漏水，应当提交证据予以证明，被告中鼎物业没有提供证据应当承担举证不能的法律后果。对原告主张的赔偿数额：被告对法院委托鉴定的装修工程造价数额91848元均无异议，予以认可；对电子设备损失，经鉴定，电子设备评估值为26340元，原值为43020元，电子设备损失为16680元。对存货损失，经鉴定存货评估值为25347元，依据原告提供的进货单的价格减去存货评估值得出最终存货损失为68198元。对原告主张的工资损失，因原告提供的工资表为原告单方制作，不能充分证明实际的工资损失，因此，对原告主张的工资损失不予支持。对原告主张的租金及物业费损失，原告实际交纳租金33000元，原告主张的其余租金及物业费没有相关证据予以证明不予支持。综上，被告赔偿原告损失合计为209726元。鉴定费共计12000元应由被告中鼎物业承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条的规定，判决：一、被告河北中鼎物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告各项损失209726元及鉴定费12000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。
本院二审期间，中鼎物业提交照片二张，证明2016年7月5日，鉴定机构在现场统计时，人为掺杂物品，制造虚假损失。朵颜美容院认为该证据没有拍摄时间、地点无法确定拍摄现场，不予认可。中鼎地产对二张照片予以认可，孙一萌不发表意见。由于中鼎物业提交的二张照片无法证明拍摄时间和地点，本院不予采信。二审中，邢台欣源资产评估有限公司当庭陈述：评估的是水淹后的现值，分两部分，一部分是存货水淹后的现值为25347元，一部分是电子设备水淹后的现值为26340元，包装盒显示生产日期为2016年的化妆品和保健品，在评估时已经挑出来了。各方对邢台欣源资产评估有限公司当庭陈述无异议。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，朵颜美容院与中鼎物业所签订的承诺书系中鼎物业单方出具的格式合同，根据《建筑工程质量管理条例》的规定供热系统为二个采暖期。因此，中鼎物业免除其质保义务的条款属于无效条款，中鼎物业主张不应对朵颜美容院的损失承担赔偿责任的上诉理由与法无据，本院不予支持。由于装修公司对朵颜美容院的装修不包括暖气部分，因此，中鼎物业要求朵颜美容院起诉装修施工公司的上诉主张与法无据，本院不予支持。二审中评估机构出庭证明未对水淹以外的物品纳入鉴定范围，中鼎物业上诉主张损失数额过高的请求，无证据支持，本院不予采信。
综上所述，中鼎物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5360元，由上诉人中鼎物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 武丽萍
审判员 吴俊华
审判员 史勤书
二〇一七年四月十八日
书记员 田 雨