海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民一初字第1655号
原告王丽妹。
委托代理人王光色，海南宝岛律师事务所律师。
被告黄罗波。
委托代理人陈鹤升，海南大华园律师事务所律师。
原告王丽妹与被告黄罗波房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑忠东独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王光色、被告黄罗波及其委托代理人陈鹤升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王丽妹诉称，2002年10月8日，原告与被告共同向海南屿明置业有限公司（下称屿明公司）购买海口市丘海大道东方洋开发区五号小区东洋大厦XXX房（下称东洋大厦XXX房），但当时仅是以被告个人的名义与屿明公司签订《商品房买卖合同》，原告支付首付款后，剩余购房款90000元约定向银行按揭贷款。2002年12月29日，被告与中国建设银行海口市住房城建支行（下称城建支行）签订《个人住房借款合同》，约定被告向城建支行借款90000元用于购买东洋大厦XXX房，原告则作为房屋共有人在该合同上签字，表示同意本合同项下的房屋用作抵押。2003年8月20日，原告与被告签订一份《买卖合同》，约定被告将其在东洋大厦XXX房中所享有的那部分份额全部转让给原告，该转让款原告已全部支付给了被告，等到房产证办下来时，被告应无条件协助将该房产证变更登记在原告的名下。购买房屋后，银行按揭款一直都是由原告支付，刚开始是原告按月将银行按揭款汇入被告的还贷扣款账户，后来至2005年10月31日，被告和原告共同向银行提出申请，将委托扣款账户变更至原告名下的账户，由原告作为房产共有人直接向银行还贷。原告一直居住、使用东洋大厦XXX房至今，物业管理费、水电费均一直由原告支付。原告认为，《商品房买卖合同》是以被告名义与屿明公司签订的，但实际上是原告与被告共同购买的，购房首付款及银行按揭款均由原告支付，原告作为东洋大厦XXX房的共有人这一事实，被告并无异议，按揭贷款银行也是认可的。被告与原告签订《买卖合同》将其在东洋大厦XXX房中所享有的那部分份额全部转让给原告，是被告、原告依法处分共有房产的法律行为，双方在平等、协商、自愿的基础上所签订的《买卖合同》，是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同而受法律保护，双方应信守履行。被告已将其在东洋大厦XXX房中所享有的份额全部转让给原告，原告也已向被告支付了全部转让款，并实际占有、使用东洋大厦XXX房至今，被告不再对东洋大厦XXX房享有任何权利，原告为该东洋大厦XXX房唯一、合法所有权人，被告依法依约应协助有关单位将东洋大厦XXX房的房屋所有权证办理变更登记至原告的名下。2006年8月9日，东洋大厦XXX房的房产证已经办至被告的名下，但被告以各种不当的理由拒绝将房产证变更登记至原告的名下。故请求法院判决：1、确认原告与被告于2003年8月20日签订的《买卖合同》合法有效；2、确认海口市丘海大道东方洋开发区五号小区东洋大厦XXX房（房权证号：HK078XXX**）的全部房屋产权归原告所有；3、被告依法协助将上述房产的房屋产权证办理变更登记至原告的名下。
被告黄罗波辩称，一、原、被告之间于2003年8月20日签订的《买卖合同》依法不成立。《合同法》第130条确定了买卖合同的定义，即买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《合同法》第130条内容确定了买卖合同标的和价款是买卖合同的必备条款。上述双方签订的所谓的房屋买卖合同中既没有明确的合同标的，又没有合同价款。双方签订买卖合同中涉及的交易对象是房屋共有份额，可是交易对象所占房屋面积多少，没有明确约定，更没有约定合同价格，没有具体的合同内容。故被告认为双方2003年8月20日签订的《买卖合同》仅为意向性协议书，合同并未成立。合同生效是以合同成立为前提，由于双方签订的《买卖合同》没有成立，所以合同没有生效。原告要求确认2003年8月20日签订的《买卖合同》有效并要求被告履行合同没有事实和法律依据。二、本案讼争的房屋是被告本人的单位集资房，跟原告没有任何关系。被告享有讼争房屋的全部所有权，原告没有资格享有该集资房的任何份额，原告在诉状中提到本案讼争的房屋是共有，是子虚乌有，完全不符合事实。虽然当时是以夫妻名义要的房，但并没有结婚证，不是法律意义上的夫妻。至于原告也帮被告垫付了一小部分房贷，那也是能算是原告的赠与或者是和被告之间的借贷关系。三、原告在诉状中对事实和理由的陈述不符合事实，具体如下：1、原告在诉状中故意隐瞒自己的详细住址。真实情况是原告没有住在本案讼争的房屋中，即海口市丘海大道东方洋开发区五号东洋大厦XXX房。现在住在里面的是原告当公务员的亲哥哥，至于其当公务员的亲哥哥为什么不住在公务员村，却住在本案讼争的XXX房，只有原告自己最清楚。2、原告在诉状中说房屋首付是她付的，不符合事实。若是原告支付首付，那请问首付款是多少，什么时间付的。事实是被告于2000年6月5日向本人所在的单位海口火电股份有限公司支付了50000元的首付，包括被告支付部分按揭以及支付房贷最后尾款35069.97元，被告共支付10多万元的房款。3、原告在诉状中提到被告已将共有房屋份额全部转让给其。那请问原告，转让款是多少，什么时间支付的。请拿证据来，不要信口开河。4、在物业管理处，XXX房的登记户主是被告，所以物业管理费、水电费一直都是从被告工资里扣，后来被告离开原单位，也是一直由被告支付。原告根本不住在XXX房，所以一直由原告支付XXX房物业管理费、水电费的事实不存在。四、XXX房的现状是原告的哥哥一直侵占被告的房屋，被告将另案起诉其搬出属于被告的房屋。综上所述，由于原、被告2003年8月20日签订的《买卖合同》不成立，合同没有产生法律效力，对原、被告均没有任何约束。同时原告在诉状中的陈述完全不顾事实，甚至捏造事实，企图侵吞被告的房屋。故请求法院查明事实真相，驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2002年10月8日，被告以自己名义与屿明公司签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向屿明公司购买海口市东方洋开发区五号小区东洋大厦第24幢6单元XXX房，建筑面积147.4平方米，总金额为176892元。同年12月29日，被告由海口火电股份有限公司做担保，与中国建设银行海口市住房城建支行（下称城建支行）签订一份《个人住房借款合同》，约定被告向城建支行借款90000元用于购买该房产；还款方法为等额本息还款法，即每月归还本息金额为668元；借款期限为15年，即从2002年12月31日至2017年12月31日。原告作为房屋共有人在该合同上签字，表示同意本合同项下的房屋用作抵押。该合同并经海口市第二公证处公证。后被告又与城建支行签订一份《个人住房贷款委托扣款协议》，委托城建支行开立扣款指定账户（户名：黄罗波，账号：35283XXXXX），该合同作为《个人住房借款合同》的从合同。2003年8月20日，原告与被告签订一份《买卖合同》，约定被告同意将其享有的东洋大厦XXX房的部分份额全部转让给原告，该转让款原告已全部支付给被告，待房产证办妥后，被告应无条件协助将该房产过户至原告名下，过户所产生的有关税费由原告负担。因东洋大厦XXX房的水电费和物业管理费系直接从被告的工资中扣缴，原告遂于2005年10月27日将东洋大厦XXX房2006年1月1日至2010年12月31日的水电费和物业管理费一次性支付给被告。2005年10月31日，原告作为房产共有人与被告共同向城建支行发出《更改委托扣款账号申请》，申请将扣款账号变更为原告名下的43674XXXXX账号，由原告直接向城建支行还贷。2013年3月22日，被告向城建支行一次性偿还尚欠的银行贷款余款35029.82元，城建支行于同日向被告出具《个人贷款结清证明》。因被告拒不将东洋大厦XXX房过户至原告名下，故原告将案诉至法院。案在审理前，本院依原告的申请，依法查封了登记在被告名下的位于海口市丘海大道东方洋开发区五号小区东洋大厦XXX房。
另查，2000年6月5日，被告向所在单位华能海南发电股份有限公司海口电厂支付购房首付款50000元。东洋大厦XXX房现登记在被告名下（2006年8月9日取得《房屋所有权证》），该房产一直由原告居住使用至今。
上述事实有原告和被告的陈述、《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、《公证书》、《个人住房贷款委托扣款协议》、《服务业专用发票》、《保险业专用发票》、《买卖合同》、《更改委托扣款账号申请》、银行交易明细、银行卡客户交易明细、《收条》、《海口市房产登记信息查询情况说明》、房屋所有权证、现金缴款单、收款收据、个人贷款还款凭证、个人贷款结清证明及开庭笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，足资认定。
本院认为，一、关于海口市丘海大道东方洋开发区五号小区东洋大厦XXX房是被告个人购买还是双方共同购买的问题。从原告提供的《买卖合同》及双方给城建支行出具的《更改委托扣款账号申请》等证据来看，讼争房产应是以被告名义购买，实为原、被告双方共同所有。二、讼争房产由谁在居住使用占有的问题。从被告给原告出具的《收条》可以推定讼争房产的水电费及物业管理费是由原告通过被告在缴付，可以证实讼争房产是原告在居住使用。三、关于被告是否转让其房产份额权益及转让款是否支付的问题。从双方签订的《买卖合同》可以证明，被告已自认其已将讼争房产所享有的份额转让给原告，且原告已经付清合同转让款。被告辩称原告未支付房屋转让款，没有事实根据，不予采纳。四、关于双方签订的《买卖合同》是否成立及生效的问题。所谓合同的成立，是指当事人经由要约、承诺，就合同的主要条款达成合意，即双方当事人意思表示一致而建立了合同关系，表明了合同订立过程的完结。本案中，原、被告就被告转让其对讼争房产的部分份额给原告，双方已达成合意，承诺已经生效，且被告自认已收到原告支付的全部转让款，合同已经实际履行。根据《合同法》第二十五条的规定，该合同应已成立。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，且已实际履行，故该合同应确认合法有效。五、关于讼争房产所有权的归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《买卖合同》签订后，原告虽然依约履行了支付房屋转让款的义务，且房屋一直由原告使用，但该房屋至今尚未登记至其名下，讼争房屋产权尚未发生转移，故原告主张讼争房屋产权属于其，没有法律依据，本院不予支持。六、关于被告是否应当将讼争房产过户至原告名下的问题。双方签订的《买卖合同》合法有效，合同双方应当全面履行合同义务。原告已依约付清全部转让款，协助原告办理讼争房产的产权变更登记手续，是被告的一项合同主要义务。现原告要求其协助办理相关权属变更登记手续，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、确认原告王丽妹与被告黄罗波于2003年8月20日签订的《买卖合同》合法有效；
二、限被告黄罗波于本判决生效之日起30日内将海口市丘海大道东方洋开发区五号小区东洋大厦XXX房过户至原告王丽妹名下；
三、驳回原告王丽妹的其他诉讼请求。
本案适用简易程序审理减半收取案件受理费1919元，诉前财产保全费3800元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员 郑忠东
二〇一三年九月六日
书记员 黄 静