湖北省安陆市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂安陆民初字第01383号
原告：李有元。
委托诉讼代理人：周世钧，湖北浩法律师事务所律师，代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，举证、质证，发表意见，反驳对方诉讼请求。
被告：邓松明。
被告：安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司，住所地安陆市南城石桥村九组。
法定代表人：陈益松，公司总经理。
委托诉讼代理人：齐忠东，湖北维天律师事务所律师。代理权限：代为出庭应诉、答辩、参与庭审质证、辩论。
第三人：叶胜。
委托代理人：包世恩，安陆市府城法律服务所法律工作者。代理权限：出庭应诉，代为承认与放弃、变更请求事项，进行和解，代签法律文书。
原告李有元与被告邓松明、安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司（以下简称鑫罡公司）、第三人叶胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案后，依法组成由审判员袁以俊担任审判长、审判员易秋霞、人民陪审员彭亚萍参加评议的合议庭公开开庭进行了审理。后查明被告邓松明有合理的理由未到庭参加诉讼，本院依法组成由审判员袁以俊担任审判长、审判员陈海国、人民陪审员卢大俊参加评议的合议庭再次公开开庭进行了审理，本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李有元向本院提出诉讼请求：1.被告依法为原告办理诉争房屋产权手续；2.由被告承担案件诉讼费。诉讼过程中，原告李有元增加诉讼请求：确认原告李有元与被告邓松明之间的房屋买卖合同有效。事实和理由：2010年8月30日，被告鑫罡公司与被告邓松明签订房屋买卖合同，约定将位于安陆市南城毓秀阁第10栋二楼东单元房屋一套作价12.63万元，其它费用0.88万元，以折抵工程款的形式卖给被告邓松明（时值该栋楼由被告邓松明施工，正在建中）。2010年9月19日，被告邓松明急需现金周转，将该房屋原价转让与原告，原告在向被告鑫罡公司售楼部核实合同后，向被告邓松明支付了相应价款，并由被告邓松明在该合同底部注明。今年原告为儿子成亲装修该房屋时与第三人叶胜发生纠纷（现原告装修材料均在该房屋，由原告父亲居住照看），第三人叶胜认为其与被告鑫罡公司签订了房屋买卖合同，该房屋应归其所有。原告为维护合法权益，特依据相关法律规定向贵院起诉，请求判如所请。
被告邓松明辩称，2010年其欠原告李有元的借款本息12.6万元，其将从被告鑫罡公司处受抵偿的房屋抵押给原告李有元，后向第三人叶胜借款，重新授权被告鑫罡公司办理手续抵押给第三人叶胜；2013年其将自己的房子给原告李有元变卖，原告李有元扣留了房款10万元，如果原告要房屋，必须将扣留的10万元连本带息退还；本案与鑫罡公司无关。
被告鑫罡公司辩称，原告李有元与被告邓松明的房屋买卖合同与鑫罡公司无关，两被告的房屋买卖合同的权利义务已经转让给第三人叶胜，鑫罡公司认可与第三人叶胜成立的房屋买卖合同，请求驳回原告对鑫罡公司的诉讼请求。
第三人叶胜述称，原告李有元与被告邓松明的房屋买卖合同与第三人无关，第三人与被告鑫罡公司签订了合法有效的房屋买卖协议，原告李有元与被告邓松明之间的合同抵押无效，争议房屋产权没有确定，被告邓松明不能将房屋卖给原告李有元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：原告李有元提交的证据二与第三人叶胜提交的证据二质证异议的焦点在于，原告李有元与被告邓松明之间的房屋买卖合同的效力及履行以及被告鑫罡公司与第三人叶胜之间的房屋买卖合同的效力及履行问题，该异议将在本院认为中予以评判。原告李有元提交的证据三结合庭审中被告邓松明陈述2012年初将争议房屋钥匙交付给原告的当庭陈述，能够证明被告邓松明已将房屋交付给原告李有元的事实，本院予以采信；原告李有元提交的证据四是中国人民解放军95918部队政治处给湖北省安陆市双拥办的函件，内容目的是请求湖北省安陆市双拥办督促相关部门以事实为根据，以法律为准绳公平公正处理诉争房屋，不能达到原告举证的证明目的，本院不予采信。
对于各方没有争议的诉争房屋位于安陆市南城毓秀阁小区第10栋东单元二层东户，由被告鑫罡公司开发建设，被告鑫罡公司与被告邓松明签订商品房买卖合同书，将诉争房屋以折抵工程款的形式卖给被告邓松明的事实以及安陆市南城毓秀阁小区项目建设用地属集体建设用地性质，该项目用地、规划、建设等相关办证前置手续不完善，小区房屋的产权手续现不能办理的事实，本院予以确认。
就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月19日，被告邓松明需现金周转，向原告李有元出具内容为“今收到李有元购房款壹拾贰万元整（下欠壹万元交房产证付款），邓松明，2010.9.19”的收条，并将其与被告鑫罡公司签订的安陆市南城毓秀阁第10栋东单元二层东户商品房买卖合同书交给原告李有元，并在合同尾部注明“此房已抵押李有元，邓松明，2010年.9.19”。2012年初，被告邓松明将该诉争房屋的钥匙交付给原告李有元，该房屋现由原告李有元占有。
2011年1月4日，被告鑫罡公司给被告邓松明开出了购买安陆市南城毓秀阁第10栋东单元二层东户房屋款的收款收据二张，收款金额共计135100元。
2011年11月6日，被告邓松明向第三人叶胜借款218000元，约定2012年2月6日还清，并书面承诺以安陆市南城毓秀阁第10栋东单元二层东、西二户房屋作借款抵押给第三人叶胜。2012年6月12日，被告邓松明出具授权书给被告鑫罡公司，内容为“本人因无法按期偿还叶胜先生218000元借款，因此按照当初承诺将两处房产过户给叶胜先生，双方两不相找。现特授权鑫罡公司将我购买的贵公司开发的毓秀阁安置小区住房楼10栋东单元第二层屋编号10121和10栋西单元第二层屋编号10122两处房产过户给叶胜先生。”2012年7月22日，被告鑫罡公司以被告邓松明的上述交款收据、借条、承诺书、授权书等为依据向第三人叶胜出具了位于安陆市南城毓秀阁第10栋东单元二层东户房屋的商品房买卖合同书。
本院认为，本案争议的焦点是：1.原告李有元与被告邓松明之间就本案诉争房屋形成房屋抵押关系还是房屋买卖关系；2.本案诉争房屋买卖合同效力及履行问题。
依据本案查明认定的事实，本院认为：1.本案诉争房屋由被告鑫罡公司开发建设，被告鑫罡公司与被告邓松明签订房屋买卖合同将房屋出卖给被告邓松明，被告邓松明由此取得了该房屋的相应权益，该权益受法律保护。虽然被告邓松明将其与被告鑫罡公司签订的商品房买卖合同书交给原告李有元时，在合同尾部注明的是此房抵押给原告李有元，但被告邓松明在向原告李有元出具的收条上明确了是购房款的性质，并注明下欠款交房产证付款，显然原告李有元与被告邓松明之间就本案诉争房屋形成的是房屋买卖关系，双方之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但形成事实上的房屋买卖合同（关系）。
2．被告邓松明依据房屋买卖合同享有本案诉争房屋相关权益后，将房屋出卖给原告李有元并向原告李有元交付了房屋，原告李有元现实际占有该房屋，该买卖关系平等自愿，并不违法，本院予以认定有效。嗣后，被告邓松明欠第三人叶胜的借款不能按期偿还，又将本案诉争房屋委托给被告鑫罡公司过户给第三人叶胜用以抵偿借款，被告鑫罡公司以其名义将本案诉争房屋与第三人叶胜签订了房屋买卖合同，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案事实证明，被告邓松明向第三人叶胜借款后，因不能偿还借款，故又将本案诉争房屋委托给被告鑫罡公司过户给第三人叶胜，被告鑫罡公司和第三人在签订房屋买卖合同时均知道被告邓松明是委托人，因此，依据前述法律规定，被告鑫罡公司与第三人叶胜之间的房屋买卖合同直接约束被告邓松明和第三人，该合同亦不违法，本院予以认定合法有效。综上，对原告李有元提交的证据二能够证明原告李有元与被告邓松明之间形成房屋买卖合同并合法有效的事实，本院予以采信。对第三人叶胜提交的证据二，亦能够证明第三人叶胜与被告邓松明之间成立房屋买卖合同并合法有效的事实，本院予以采信。故本院对原告李有元诉请确认其与被告邓松明之间房屋买卖合同有效的诉讼请求予以支持。
就本案诉争房屋来讲，存在原告李有元与被告邓松明以及被告邓松明与第三人叶胜两份同一诉讼标的物的买卖合同。两份房屋买卖合同均未办理物权登记，但原告与被告邓松明之间的房屋买卖已经实际交付，房屋已经交付意味着房屋买卖合同在事实上已经实际履行，买卖双方对此份合同的履行更有诚意，已经实际交付的合同应当优先得到履行。因此，本案诉争房屋因原告李有元与被告邓松明之间买卖合同发生时间在先，被告邓松明已实际交付本案诉争房屋给原告李有元，故本案诉争房屋的买卖关系应履行原告李有元与被告邓松明之间的房屋买卖合同，第三人叶胜与被告邓松明之间的房屋买卖合同因履行不能，第三人叶胜可另行诉讼向被告邓松明主张违约责任。本案诉争房屋现因客观原因不能办理相关产权证登记手续，故对原告诉请被告依法为原告办理产权手续的诉讼请求不予支持。被告邓松明辩称诉争房屋抵押给原告李有元与事实不符，辩称原告李有元扣留其房款10万元与本案无关联，本院对被告邓松明的辩论意见不予采纳；被告鑫罡公司辩称原告李有元与被告邓松明的房屋买卖合同与鑫罡公司无关的辩论意见与事实不符，本院不予采纳。
综上所述，本院对原告李有元诉请确认原告与被告邓松明之间房屋买卖合同有效的诉讼请求依法予以支持，诉请被告依法为原告办理产权手续的诉讼请求不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告李有元与被告邓松明之间房屋买卖合同有效；
二、驳回原告李有元其他诉讼请求。
案件受理费2826元，由原告李有元负担1400元，被告安陆市鑫罡房地产开发有限责任公司负担1426元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
审 判 长 袁以俊
审 判 员 陈海国
人民陪审员 卢大俊
二〇一六年八月十六日
书 记 员 刘迎飞
附1：本案证据目录
一、原告李有元提交证据和证明目的如下：
1.原告的身份证复印件一份，拟证明原告的主体资格。
2.商品房买卖合同书一份及收条一份，拟证明被告邓松明已将诉争房屋出售给原告，原告已支付购房款的事实。
3.照片一组，拟证明被告邓松明已将房屋交付给原告的事实。
4.95918部队的函件，拟证明被告鑫罡公司明知被告邓松明将房屋出售给原告却又继续出售给第三人叶胜的事实。
二、第三人叶胜提交证据和证明目的如下：
1.第三人的身份证，拟证明第三人的身份。
2.借条和承诺书，保证书，商品房买卖合同书，拟证明：被告邓松明借到第三人现金218000元，并承诺将争议房屋做借款抵押，如不按期履行将房屋过户给第三人的事实；争议房屋已变卖给第三人的事实；第三人的房屋买卖手续合法有效。
附2：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。