湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第05637号
原告:欧阳敏，女，汉族。
原告:黄建兴，男，汉族。
共同委托代理人:陈礼滨，湖南星邦律师事务所律师。
共同委托代理人:王仟，湖南星邦律师事务所律师。
被告:刘强，男，汉族。
被告:郑向红，女，汉族。
委托代理人:傅时明，湖南亚元律师事务所律师。
原告欧阳敏、黄建兴诉被告郑向红、刘强买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月31日受理后，依法组成合议庭于2016年3月28日、2016年4月21日、2016年7月1日公开开庭进行了审理。原告欧阳敏及其委托代理人陈礼滨，被告刘强，被告郑向红及其委托代理人傅时明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳敏、黄建兴诉称，2005年11月19日原、被告之间签订《房屋买卖合同》，被告将湖南省建工集团公司HC新城房屋的认购权以50000元出卖给原告，具体房款由原告自行交纳，后担心该认购权违反湖南省建筑工程集团内部购房规定而使该协议无效，遂在2006年4月7日，双方再次签订《抵押担保借款协议》。双方约定：将该房的所有购房款当做为借款，年息为24%。若被告方在房产证出来后，按所购房原价转让给原告后，原告即放弃利息，且约定了总购房款30%的违约金。协议签订后，原告付清全部购房款，并支付给被告50000元认购权款。但是待房产证出来后，原告多次催促两个被告办理过户事宜，被告均屡屡推脱，后得知两被告将该房抵押给银行进行贷款，现原告已居住该房屋多年，但产权证仍在被告名下，为维护合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.判令两被告偿还借款本金、利息共计1570000元及违约金135000元;2.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审辩论终结前，原告欧阳敏将第一项诉讼请求变更为判令两被告退还所交的所有购房款及购房指标费，赔偿原告购房损失合计1570000元，并支付违约金135000元。
被告刘强，郑向红辩称，本案不属于民间借贷关系，实际上是关于购房指标的买卖合同纠纷，因此原告要求被告支付利息诉请没有事实依据。双方均对导致购房指标的买卖合同无效存在责任。被告方愿意承担退还原告所交的购房款以及买卖指标费5万元的责任。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、房屋买卖合同，该合同系当事人自愿签订，没有违反法律强制性规定，合法有效，本院对该份证据予以采纳；2、评估报告书，本院在庭审中已经就房屋价值问题征求被告的意见，被告认为无需确定房屋价值并不同意原告的鉴定申请，因双方协商不成，故本院委托经随机抽取、有资质的鉴定机构进行鉴定，被告对该评估报告书没有足以反驳的相反证据和理由，本院确认其证明力。
经审理查明，被告郑向红、刘强（乙方）与原告欧阳敏、黄建兴（乙方）于2005年11月19日签订《房屋买卖合同》，约定：1.乙方在征得父母亲同意的前提下，自愿将父亲刘运凯先生单位湖南省建筑工程集团总公司的内购房卖给乙方；2.因该房尚未交付，乙方仅有认购权，乙方同意乙方以其直接名义购买该房。乙方须全力配合其购买，若乙方不配合，导致乙方不能取得该房，乙方须承担总房款30%的违约责任；3.该房位于芙蓉南路，总面积为165平方米。总价款约为400000元，待房产直接办理户名为乙方名下时，乙方于三十日内一次性支付50000元给乙方。其他房款按湖南省建筑工程集团公司要求由乙方自行承担；4.若是因为乙方的原因，乙方不能购得该房，乙方须承担总房款30%的违约金，若是该房户名办理到乙方名下时，乙方不支付50000元的报酬，也须承担总房款30%的违约金。案外人刘运凯于2006年1月24日出具授权书，同意涉案位于芙蓉南路一段788号建工新城小高层1栋404号的房产可由刘强夫妻购买，将产权办至其媳妇郑向红名下。
《房屋买卖合同》签订后，原告欧阳敏、黄建兴分别为涉案房产交纳以下款项：2005年11月28日以刘运凯的名义交HC新城联户采购小组装修款82500元，2009年11月24日前以郑向红的名义向湖南省建筑工程房地产开发公司共交购房款317976.36元，2011年10月13日交湖南省建筑施工技术研究所契税、维修基金等费用合计22458元，2012年6月16日支付被告郑向红、刘强指标费50000元。2011年10月18日，长沙市住房和城乡建设委员会为涉案房产办妥房屋所有权证，将其产权登记在郑向红名下。2014年9月29日郑向红与湖南星沙农村商业银行签订最高额抵押合同，郑向红将涉案房产为其与湖南星沙农村商业银行在一定期限连续发生的债务提供抵押担保。
另查明，2006年4月7日，原（甲方）、被告（乙方）双方签订《抵押担保借款协议》，约定：甲方需购长沙市芙蓉南路湖南省建工集团公司房屋做为投资，须向甲方借款45万元；借款期限为叁年，2005年6月20日至2008年6月20日；甲方须在2005年6月20将30万交付给乙方，在2005年10月30日将8.25万元交付给乙方，在2008年6月20日将6.75万元交付给乙方，上述款项也可由甲方直接交付给房产开发商；乙方将该房抵押给甲方做为该笔借款的担保且同意房子出来后，无偿提供给甲方使用；该笔借款的利息为年利息百分之二十四，到期归还，一次性还清；若乙方将该房出卖，甲方享有在同等条件下的优先购买权，若乙方违约将承担该房款总额的30%的违约金。原告欧阳敏、黄建兴已经以被告郑向红的名义向开发商接收涉案房产且入住。被告郑向红、刘强没有按照涉案《房屋买卖合同》的约定协助原告欧阳敏、黄建兴将涉案房产过户至原告欧阳敏、黄建兴名下。
本院认为，本案系房屋内部定购指标转让纠纷，原告欧阳敏、黄建兴与被告郑向红、刘强签订的《房屋买卖合同》的实质是被告郑向红、刘强对其内部定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故该合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行义务。但被告郑向红、刘强在收取房屋认购款5万元且原告欧阳敏、黄建兴以郑向红的名义支付全部购房款后，被告郑向红、刘强以郑向红的名义取得涉案房产所有权后并未依合同约定将房屋产权过户至原告欧阳敏、黄建兴名，而是将该房屋抵押给第三人湖南星沙农村商业银行，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告郑向红、刘强应当对原告欧阳敏、黄建兴承担赔偿损失的违约责任。
关于原告欧阳敏、黄建兴要求被告郑向红、刘强返还购房指标费、购房款的诉求，经查，原告欧阳敏、黄建兴的购房指标费为50000元、购房款为400476元（装修款82500元+购房款317976.36），上述款项为原告欧阳敏、黄建兴现实的财产损失，被告郑向红、刘强亦同意返还，本院对此诉求予以支持。
原告欧阳敏、黄建兴因未取得购房资格而造成的损失为可得利益损失，此系其丧失与他人另订合同的机会所产生的损失。被告郑向红、刘强擅自将争议房屋抵押给第三人导致其交付不能的行为严重违反诚实信用原则，应当赔偿原告的可得利益损失。该争议房屋现评估价为1404400元，因房屋升值而产生的增值额1003924元（房屋现评估价1404400元-购房款400476元）为原告欧阳敏、黄建兴的可得利益损失额，本院确认被告郑向红、刘强赔偿原告欧阳敏、黄建兴购房损失1003924元，超过部分不予支持。关于原告要求被告支付违约金13.5万元的诉求，本院认为，我国合同法关于违约的立法精神主要为赔偿损失，本院已经支持原告方关于赔偿损失的诉求，原告的损失已经得到弥补，因此对原告另行要求被告支付违约金的诉求不再支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第七十六条之规定，判决如下：
一、被告郑向红、刘强于本判决生效之日起10日内偿还原告欧阳敏、黄建兴购房款400476元、购房指标费50000元，赔偿原告欧阳敏、黄建兴购房损失1003924元；
二、驳回原告欧阳敏、黄建兴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费20145元，财产保全费5000元，合计25145元，由原告欧阳敏、黄建兴负担3696元，被告郑向红、刘强负担21449元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 张晓雷
人民陪审员 杨 慧
人民陪审员 李继忠
二〇一六年八月五日
代理书记员 马千里