安徽省界首市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖1282民初2446号
原告：纪廷军，男，1963年5月15日出生，汉族，大学文化，河南省沈丘县人，住河南省沈丘县。
委托诉讼代理人：王鹏翔，安徽卫东律师事务所律师。
被告：夏磊，男，1968年11月23日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。现在安徽省宿州监狱第四监区服刑。
被告：李艳军，男，1967年4月13日出生，汉族，河南省沈丘县人，住河南省沈丘县。
原告纪廷军与被告夏磊、李艳军租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日作出（2016）皖1282民初2562号民事裁定书，裁定驳回原告纪廷军的起诉。纪廷军不服，提出上诉。2017年8月4日阜阳市中级人民法院作出（2017）皖12民终1982号民事裁定书，裁定：1、撤销安徽省界首市人民法院（2016）皖1282民初2562号民事裁定。2、指令安徽省界首市人民法院进行审理。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告纪廷军及委托诉讼代理人王鹏翔、被告夏磊均到庭参加诉讼，被告李艳军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告纪廷军向本院提出的诉讼请求：1、依法判令二被告支付原告租金500000元及违约金125000元（从2015年4月1日至2016年12月1日）;2、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2015年4月1日，原告与二被告签订一份《房屋租赁协议》。协议约定，原告将座落于界首市工业园区的厂房租赁给二被告使用，年租金为300000元（月租金为25000元），并约定每年租赁费于当年的4月1日一次性付清，逾期支付视为违约，应按每日年租赁费的5%支付违约金。租赁合同签订后，截止2016年12月1日，二被告共拖欠租金500000元，原告仅按年租金的25%要求二被告支付违约金，违约金为125000元。
被告夏磊辩称：当时签了两个协议，一个是股权转让协议，一个是租赁协议。在我和李艳军没有没有得到经营资质的情况下，租赁协议只是一张纸。现纪廷军还是界首市中阳饲料科技有限公司的股东、法定代表人。我和李艳军没有资质，如何经营。我们也未得到任何场区，租赁协议没有履行。
被告李艳军在原审中辩称：1、本案诉讼主体错误。首先，李艳军和夏磊不是本案适格的被告。界首市中阳饲料科技有限公司是依法登记注册的企业法人，根据《公司法》及有关法律规定，公司具有财产独立人格，且公司财产与股东财产不混同，即公司承担无限责任，二股东则以其出资额承担有限责任。只有公司不能承担法定到期债务时，债权人才可以要求股东在其出资范围内承担清偿责任。而本案中，即便纪廷军履行了退股义务，交付了200万元的股权，承继和享有该股权的仍然是公司，而并非李艳军和夏磊二人。
其次，对股东单独提起诉讼，除违背公司法有关规定外，也违背民事诉讼法的有关规定。
2、租赁合同根本没有履行。首先，自2015年3月30日之后（即股权转让协议订立之后）原被告三人再没有见过面，尤其是纪廷军不仅拒绝变更法人，且手持公司一套手续，单独经营，而对租赁物等相关标的，纪廷军根本没有完成交付，更谈不上李艳军和夏磊对租赁物的占有和使用。其次，租赁合同中系原被告三人签订，但由于该合同没有履行，且没有履行的根本原因在于纪廷军，同时，由于没有交付租赁物，公司也没有给纪廷军造成任何损失，有损失才有赔偿，即纪廷军要求二被告承担给付租金及违约金的行为于法相悖。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的双方于2015年4月2日签订的《房屋租赁协议》一份，用以证明二被告租赁厂房的事实。两被告有异议，认为在协议签订的第二日，去工商部门办理股权转让时原告没有到场，被告方没有得到厂房，所签订的协议没有履行。并认为原告应当起诉的是界首市中阳饲料科技有限公司，而不是股东个人。被告对双方所签订的《房屋租赁协议》真实性没有异议，本院认定双方所签租赁协议这一事实。对公司法定代表人未变更及股权转让未变更登记的事实，双方均无异议，本院确认该事实。
经审理查明：被告李艳军作为发起人，与被告夏磊决定成立一家饲料科技公司，后吸收原告加入。2013年8月26日，原、被告签署出资协议书，制定了公司章程，约定公司注册资本500万元，原告纪廷军出资40%，计200万元，被告夏磊、李艳军各出资30%，计300万元（每人150万元）。
2013年9月2日，界首市中阳饲料科技有限公司经批准成立，公司的经营范围为：猪油、猪油渣、猪骨粉、猪肉骨粉生产、加工、销售。公司在试营业期间，因环保等问题，于2014年元月份被相关部门勒令停产。原、被告三人对公司的发展产生分歧，2015年3月30日，原、被告达成协议，内容为“协议甲方：纪廷军乙方：夏磊、李艳军经双方协商，就共同开办界首市中阳饲料科技有限公司，经双方同意甲方退还投资股份，将所持股份转让乙方，双方就转让股份额给付达成如下协议：一、甲方原持有的200万元股份额，乙方分别于2015年5月30日前给付100万元，2015年11月30日前给付100万元。自甲方退股之日起，乙方按月息1%付甲方股金利息。二、甲方多投资金额，经双方结算，以会计凭证记载为据，自投资之日起，乙方按月息1%计息，所投资金额及利息于2016年5月30日前一次性付清。三、本协议一式四份，甲方两份、乙方各自一份。二〇一五年三月三十日”。甲乙双方分别在协议上签名进行了确认。
2015年4月1日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订一份《房屋租赁协议》。协议约定：1、甲方将座落于界首市工业园区的厂房租赁给乙方办厂使用，总面积3000平方米，计款为30万元；2、乙方租赁甲方的上述房产的租赁期限自2015年4月1日至2020年4月1日止。3、每年租赁费于当年的4月1日一次性付清，逾期支付视为违约，应按每日年租赁费5%支付违约金。原告纪廷军和被告夏磊、李艳军均在该份《房屋租赁协议》上签字。
2015年4月3日，被告夏磊因生产、销售伪劣产品被捕并判刑，现在宿州监狱服刑。后因原、被告就公司的继续经营及股权转让等事宜未能达成一致意见，原告于2016年1月15日为股权转让提起诉讼。2016年6月15日，界首市人民法院作出（2016）皖1282民初191号民事判决书，判决二被告支付原告纪廷军股金200万元及利息。二被告不服判决提起上诉，2016年10月25日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2016）皖12民终2056号民事判决书，维持了原判。
另查明，现界首市中阳饲料科技有限公司工商登记的法定代表人仍为原告纪廷军。原被告之间尚未办理股权变更登记。一审法庭辩论终结前，原告未能提供涉案房产取得的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的文件。
上述事实，由原告提供的租赁协议，界首市人民法院（2016）皖1282民初191号民事判决书、阜阳市中级人民法院作出（2016）皖12民终2056号民事判决书，以及双方当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为：根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，在一审法庭辩论终结前，原告未能提供涉案房产取得的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的文件。按照上述法律规定，双方所签订的《房屋租赁协议》为无效合同。
关于是否应当支付租金的问题，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院一般应予支持”。根据该条规定，租赁合同被确认无效后，当事人不是交付租金，而是可参照合同约定的租金标准请求支付房屋使用费。故原告请求被告支付租金的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告是否支付违约金的问题，因双方所签租赁合同为无效合同，因此不存在违约的问题，故原告的该项请求，本院不予支持。
合同被确认无效后，当事人可就房屋使用费、房屋腾退、其他损失等争议另行主张。
综上，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告纪廷军与被告夏磊、李艳军所签订的《房屋租赁协议》无效。
二、驳回原告纪廷军的其他诉讼请求。
案件受理费10050元，原告纪廷军负担5025元、被告夏磊、李艳军负担5025元。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审判长 曹书玉
审判员 应 欣
审判员 李立冬
二〇一八年七月五日
书记员 赵帅帅