广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)惠城法民一初字第1321号
原告：魏东祥，男，汉族，1989年4月13日出生，住址：深圳市宝安区。
委托代理人：徐焕茹，蔡文杰，广东惠宏信律师事务所律师。
被告：惠州市飞扬实业有限公司，住所地：惠州市江北东江二路二号富力港中心酒店16层04号。
法定代表人：陈专。
委托代理人：陈志斌，广东人为律师事务所律师。
原告魏东祥诉被告惠州市飞扬实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏东祥的委托代理人徐焕茹，蔡文杰、被告惠州市飞扬实业有限公司的委托代理人陈志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告魏东祥诉称：原告于2013年5月23日与被告签订一份《商品房买卖合同》[合同编号：惠州(2013)10013566,下称“合同”]，合同约定原告向被告购买位于惠州市惠城区河南岸班樟湖惠沙堤二路88号珑湖湾二期3组团12号房屋（在本起诉状中均简称为“涉案房屋”）一套，涉案房屋总价款为人民币9749177元；合同第八条约定，被告应当在2013年6月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定和合同约定将涉案房屋交付给原告使用；合同第九条约定，被告若逾期交房的，则应自本合同第八条规定的最后交付期限第二天（即自2013年7月1日）起至实际交付之日止，向原告支付其已交付房价款每日万分之五的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；合同第十九条约定争议的解决方式为“依法向人民法院起诉”。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付了涉案房屋的全部价款共计人民币9749177元，但被告却未按照合同约定履行涉案房屋的交付义务。原告多次要求被告履行交付涉案房屋的合同义务，然而，截止至原告起诉之日止，被告还未按照合同约定向原告交付符合交付条件的涉案房屋，因此，被告已构成逾期交房的违约行为，应当向原告承担逾期交房的违约责任。根据合同第八条和第九条的约定，被告应自2013年7月1日起至实际交付之日止，向原告支付已交付房价款（即9749177元）每日万分之五的违约金。其中，自2013年7月1日起暂计算至2015年1月21日止（共计570天),被告应向原告支付违约金为人民币2778515元（大写：贰佰柒拾柒万捌仟伍佰壹拾伍元)(详细计算：9749177元X万分之五X570天=2778515元）。被告逾期交房的违约行为已严重损害原告的合法权益，因原告多次与被告协商无果，被迫无奈，原告只能向法院提起诉讼，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。1、判令被告承担逾期交房的违约责任，并向原告支付相应违约金。（其中，自2013年7月1日起暂计算至2015年1月21日止，被告应向原告支付的违约金为人民币2778515元。实际最终的违约金总额则按原告已支付房价款的每日万分之五，自2013年7月1日起计算至被告向原告实际交付涉案房屋之日止)。2、判令被告继续履行向原告交付符合约定涉案房屋的合同义务。3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告惠州市飞扬实业有限公司辩称：一、被告没有违约，被告的房产在2013年1月31日已经具备竣工验收的交付条件，并在2013年3月16日通过惠州日报进行了公告，包括涉案房屋在内的均已达到竣工验收和交付的条件，双方签订认购书和买卖合同均发生在2013年1月31日以后，因此我方认为被告向原告出售的房产是现房，不存在房屋买卖合同约定第八、九条约定的违约情形。二、被告的房产已经在2013年10月18日领取了房产部门的房屋权属证明书，并在2014年6月26日领取了房地产权证，说明房屋已经实际登记和办证到原告名下，不存在原告所说的多次到被告要求交房，没有房交付的客观事实，相反是原告不愿意到被告处收楼，我方随时都可以交付房产。
查明的案件事实
经审理查明：原、被告双方于2013年5月23日签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于惠州市惠城区河南岸班樟湖惠沙堤二路88号珑湖湾二期3组团12号房屋，总价款为人民币9749177元。该合同第二条约定：“买受人购买的商品房为预售商品房。该商品房作为在建商品房，已取得《商品房预售许可证》，证号为：惠市房预许（2011）146号，颁发机关为惠州市房产管理局”。第八条约定：“出卖人应当在2013年6月31日（30日）前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…4、该商品房经勘察、设计、施工、监理、建设单位共同组织验收合格。该合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。…（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……”。附件四《商品房买卖合同补充协议书》第六、七条约定买受人采用银行或公积金按揭方式付款的，逾期办理银行按揭超过三十天；因买受人原因未通过按揭贷款申请，应在不同意按揭贷款决定或出卖人通知之日起10日内付清房款，逾期未付清购房款；出卖人均有权单方解除合同，买受人按总购房款的20%支付违约金。
合同签订后，原告付清了全部房款共计9749177元。2013年1月31日，涉案房产经过五方验收合格。2013年3月16日，被告在《惠州日报》发布《珑湖湾入伙公告》，告知业主关于该项目T9、T10栋、T22、T23及别墅三组团、五组团通过政府有关部门的竣工验收，具备了入伙条件，定于2013年3月22日-25日集中办理入伙手续，并将提前电话通知并邮寄入伙通知书。2013年2月5日，惠州市惠城区城乡规划建设局对涉案房产予以工程竣工验收备案。2013年10月28日，惠州市房产管理局为该房产出具商品房屋权属登记证明书，2014年6月26日颁发房地产权证。庭审时，法庭询问被告是否按照合同第十一条约定涉案房产达到交付条件后，书面通知原告办理交付手续，是否已签署了房屋交接单。被告认为交付房产是现楼，被告可以随时办理收楼手续，售楼时已履行告知义务，不需要书面通知，也未提交签署房屋的交接单。被告称售楼时已履行告知，但未提供证据予以证明，原告亦不予认可。
裁决理由和结果
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方经平等、自愿协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方应严格按合同约定履行自己的义务。涉案房产在双方签订购房合同前已取得五方验收合格，符合双方约定的交付条件，但被告在合同签订后，却未按照合同第十一条约定的要求，履行书面通知义务，至今也未能提供房屋交接单。鉴于被告怠于履行义务，违反合同约定，应承担一定的违约责任。同时，原告作为购房者，在双方约定的交楼期限届满后，未积极了解涉案房产具体情况如何，是否达到交付条件，怠于行使权利，也有负有一定的责任。鉴于涉案房产已于2014年6月26日取得房地产权证，原告对于涉案房产的具体情况应有清楚认识，结合本案的具体情况，衡量双方的过错程度，根据公平合理原则和违约责任对等原则，酌定违约期限截止至为取得该房地产权证之日。则被告的违约期限从最后交楼之截止日即2013年7月1日起计至2014年6月26日止为360天。根据双方的合同约定，出卖人逾期交楼，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，该约定过高，予以调整为每日万分之三。则被告应支付给原告的违约金为1052911.12元（9749177元×0.0003×360天）。原告请求被告将涉案房产交付给原告，依法有据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告惠州市飞扬实业有限公司应于本判决生效之日起七日内将位于惠州市惠城区河南岸班樟湖惠沙堤二路88号珑湖湾二期3组团12号房屋交付给原告魏东祥。
二、被告惠州市飞扬实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告魏东祥支付违约金1052911.12元。
三、驳回原告魏东祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费29028元（原告已预交），由原告魏东祥负担14514元，被告惠州市飞扬实业有限公司负担14514元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 唐作培
代理审判员 黄链生
代理审判员 杨燕红
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 郭 淼