广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1558号
上诉人（本诉被告、反诉原告）：惠州市凯旋百货有限公司。住所地：惠州市陈江镇曙光路**号****室。
法定代表人：高利威，总经理。
上诉人（本诉被告、反诉原告）：高利威，男，汉族，1954年9月6日出生，住址：广东省惠州市惠城区。
上述两上诉人的委托代理人：刘展辉，广东金卓越律师事务所律师。
被上诉人（本诉原告、反诉被告）：朱必霞，女，汉族，1979年8月23日出生，住址：湖北省潜江市。
委托代理人：徐仲锋，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
上诉人惠州市凯旋百货有限公司、高利威因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2011）惠城法民一初字第1460号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
朱必霞向原审法院提起诉讼，请求判令：一、从2009年8月1日开始解除原告与第一被告签订的《凯旋时尚生活广场租赁合同书》；二、第一被告赔偿原装修损失l32151.8元；三、第二被告赔偿原告设备及产品损失ll5350元；四、第一被告赔偿原告因消防喷头淋湿装修的损失2000元；五、第一被告赔偿因违法解除合同造成原告的预期收益损失90000元；六、第一被告赔偿原告办理卫生许可证的费用1620元；七、第一被告双倍返还原告交付的定金6000元；八、第一被告承担本案的诉讼费和资产评估、价格鉴定费用；九、第二被告对一至八项诉讼请求与第一被告承担连带责任。
主要事实和理由：原告与第一被告于2008年5月1日签订《凯旋时尚生活广场租赁合同书》，约定原告租赁第一被告位于惠州市惠城区陈江镇曙光路31号凯旋国际公寓一至三层的凯旋时尚生活广场第13层第l02号铺位用于独家经营美容院，使用时间从2008年5月1日起3年，该铺位的租金前两年每月4639元，第三年起上浮l0％为5102元，商场综合管理费按l8元／平方米，每月928元。签订合同时，第一被告有意降低押金条件让商户先进场，好带动商场进一步招商，本来合同约定原告的进场保证金是9000多元，第一被告同意原告先交2000元，综合费用也同意缓交，在商场正式开业前的装修、试业期间免收租金，商场正式开业后再免收两个的租金，从商场正式开业后第三个月起，第一被告再按合同约定的标准向原告收取租金，并补收之前少交、缓交的进场押金和综合费用。同时，应当配合原告办理营业执照,负责��供办证所需的相关资料。原告交了2000元保证金后，于2008年5月3日进场装修，但是，第一被告的商场从2008年11月29日开始试业，一直未能正式开业，也不能提供原告办理营业执照所需的房产证明等材料，使原告开办的“惠州市惠城区水姿屋美容院”，虽然通过工商局的名称预先核准，但却不能注册成立，无法取得营业执照并正式营业。到了2008年12月份，第一被告的商场基本没什么商户了，一楼就原告一家，无法经营，于是原告与第一被告协商，第一被告同意原告先把1月份水电费交完，可以暂停营业，等正式开业，原告再来营业，于是原告2009年1月9日向第一被告交了水电费l505元，并补交了l000元进场保证金，连同2008年4月交的2000元，第一被告给原告开了3000元保证金的收据，2009年1月l0日原告停业，停业时原告提供给警方的被盗物品清单的物品都放在美容院内，原告离开���把美容院的门上锁了。过年后，原告从老家回来，过去看商场有没有正式开业，第一被告的工作人员说，金融危机招商很难，消防也不好办，正式开业时间难定，原告只有继续等待。可是在2009年7月26日原告的朋友打电话问原告，告知美容院的门是开的。于是原告就立即赶了过去，只见美容院内翻得乱七八糟，当时第二被告也来，原告就问他门是谁开的?二被告说门是他们开的，说这个位置已经租给别人了。原告很生气，双方产生争执，尔后原告就又把美容院的门锁了。2009年7月29日，原告美容院的门又被打开，有装修工人在里面施工，2009年8月7门美容院的二楼就被人拆了。原告当时就报了警，经过清点后,列出《被盗物品清单》，交给警务区，警方在收到原告被盗物品票据复印件的8月14日，才给原告出具报警回执。第一被告违法解除合同，给原告造成的损失如下：1、原告的装修投资l32151.8元，其中支付给装修公司的装修费65000元，购买装修材料及家具用品费61988.8元，广告投资5163元；2、丢失设备及产品损失ll5350元，其中光子仪、消毒柜、超声波等仪器设备72380元，库存产品42970元；3、因消防喷头淋湿装修而修复的损失2000元，在原告装修期间，由于第一被告商场消防不合格，把原告部分装修洒水淋湿了，第二被告口头答应赔2000元给原告，由原告自己修复，但至今都没有支付；4、预期收益损失9万元，预期收益时间为合同期三年，每月成本2.5万元，按成本的l0％计算净收，每年的预期收益数额为3万元，三年预期收益数额为9万元；5、原告办理卫生许可证的费用1620元；6、原告已向第一被告支付保证金3000元，第一被告应当依法双倍返还原告交付的保证金6000元。综上，第一被告应当承担违约责任，赔偿原告的全部经济损失。因为第一被告是由第二被告投资设立的一个有限责任公司，第二被告应当对第一被告的上述债务承担连带责任。此外，原告装饰装修的时间不到一个月，不存在折旧的问题。若需要对装饰装修进行评估，相关费用应由被告承担，原告已经提供装饰装修相关费用的凭证，已尽举证责任。因被告的原因导致原装饰状受损，为此不能评估或无法评估的，造成举证不能的责任应由被告承担，且被告应对此赔偿原告相应损失。
惠州市凯旋百货有限公司、高利威辩称并反诉称：1、被答辩人与答辩人签订租赁合同书后，被答辩人于2008年4月20日即开始装修，但仅交纳2000元保证金后就以种种理由要求缓交剩余的保证金、租金及商场综合费。答辩人考虑到2008年确实有金融危机的因素存在，便同意宽限一段时间再补交。此后，答辩人多次以口头或书面的方式向被答辩人催款，被答辩人均���资金紧张为理拒交，仅仅在2009年1月9日补交了l000元的保证金，租金及商场综合费分文末交。2008年11月11日答辩人以书面的形式向被答辩人催款，被答辩人于2008年12月24日以《申请书》的方式向答辩人回复，要求降低商场综合费、缓交保证金等，答辩人不予同意。2009年2月27日答辩人再次以书面的形式向被答辩人催款，并且明确注明逾期未交款租赁合同即终止，但被答辩人仍以装修投资大、资金紧张等理由未交纳。直至2009年8月20日，被答辩人纠集数人到商场吵闹，在未办理撤离商场手续的情况下强行搬离其档口的物品，并故意损坏商场墙面及地面，给答辩人的经营造成极为恶劣的影响和经济损失。答辩人认为，被答辩人长期持续的恶意违约，已丧失了最基本的诚实信用，答辩人2009年2月27日通知终止合同是行使《合同法》规定的单方合同解除权，由此产生的一切法律后果应由被答辩人负责。2、被答辩人要求赔偿装修损失l32151.8元没有任何事实和法律依据。此外，从双方签订租赁合同至原告擅自撤场期间，只交了3000元的保证金后，租赁合同才生效的。现因原告没有付清保证金，原告装修也没有取得被告的同意，原告以消防没有经过检验，但是在消防经过检验后，原告也没有支付任何的租金。为此，被告不能不终止合同。如上所述，被答辩人却长期恶意拒不交纳租金、商场综合费及保证金，这种情况下，答辩人提出解除合同是正当的、合法的，过错在被答辩人一方，其要求赔偿装修损失没有事实、法律依据。相反被答辩人应当将所承租房屋恢复原状，并赔偿给答辩人造成的损失。3、关于被答辩人要求赔偿设备及产品损失问题。被答辩人纠集数人到商场强行搬离其档口的物品，怎么又能叫答辩人赔偿设备及产品损失呢?4、关于被答辩人要求赔偿预期收益损失9万元的问题。导致租赁合同的解除是由于被答辩人的违约行为，没有在商场经营又是由于租赁合同已解除。因此，未能继续经营的原因是由于被答辩人本身的违约所导致，过错全在被答辩人自身。假设存在收益的情况下，责任也不在答辩人一方，况且经营还是存在风险的，被答辩人凭什么保证是收益而不是亏损呢?故，被答辩人的该项诉讼请求没有事实、法律依据。5、关于被答辩人要求赔偿办理卫生许可证费用及双倍返还保证金问题。如上所述，未能继续经营的原因是由于被答辩人的违约所导致，被答辩人该项诉讼请求没有法律依据，相反，答辩人有权要求补交保证金6278元。基于上述答辩事实与理由，答辩人对被答辩人提出如下反诉请求：一、判令反诉被告补交保证金6278元;二、判令反诉被告支付反诉原告租金、商场综合费共计83505元(2008年5月至2009年7月期间)，滞纳金2500元;三、判令反诉被告将承租物恢复原状；四、本诉及反诉的全部诉讼费用由被反诉人承担。
朱必霞辩称：一、涉案商场是第三人惠州市达利房地产开发有限公司所开发，未办理《房产证》，是依法不得出租的；被答辩人惠州市凯旋百货有限公司未取得商场的使用权和转租权，即与答辩人签订租赁合同是违法的，双方所签订的《凯旋时尚生活广场租赁合同书》是无效合同；二、被答辩人在商场招商过程中进行虚假宣传，误导商户与其订立合同；被答辩人在招商厂告中夸大商场面积规模，夸大商场品牌进驻规模，对商场管理团体和商场名称内容进行虚假宣传，造成实际招商和经营规模、效果与广告名不符实；三、涉案商场和商铺均未依法经过消防验收合格和消防安全检查合格，不具备法定的开业条件；四、被答辩人一直未能为��辩人提供《经营场所证明》，导致答辩人一直无法取得工商执照，不能营业；五、被答辩人在未通知答辩人的前提下，将答辩人的商铺转租给他人并擅自打开答辩人商铺的大门，准许他人进场施工，故被答辩人应对答辩人所丢失、损坏的财物承担赔偿责任；五、答辩人交3000元的进场押金，已通过被答辩人的同意，并于2009年1月9日出具了收据，说明双方已实际的方式变更了合同对于押金的约定，即由原9280元变更为3000元。被答辩人于2009年1月9日已口头同意答辩人停止营业，并非答辩人违约；六、由于被答辩人根本性违约，造成答辩人如诉状所列的经济损失，被答辩人应予赔偿。七、答辩人是经过被答辩人同意的情况下进行装修的，按合同第七条的约定，答辩人的装修方式是需要告知被答辩人的，而答辩人长时间的装修行为，被答辩人是默认的，实际上说明被答辩人是同意了原告的装修方案、装修行为。综上所述，由于被答辩人有明显的缔约过失，被答辩人履行合同义务不符合约定和法定要求，未达到收取租金、商场综合费的法定条件，无权向答辩人收取租金、商场综合费。最后，被答辩人租给答辩人的商铺是第三人免费提供的，被答辩人没有损失，其要求答辩人赔偿损失并支付滞纳金无事实依据和法律依据，恳请人民法院查明案件事实，依法驳回被答辩人的反诉请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，原告与被告惠州市凯旋百货有限公司（下称凯旋百货）于2008年4月8日签订《凯旋时尚生活广场租赁合同书》，约定原告租赁被告凯旋百货位于惠州市惠城区陈江镇曙光路31号凯旋国际公寓一至三层的凯旋时尚生活广场第1层第102号铺位用于经营美容院。合同约定的主要内容有：合同期限从2008年5月1日起到2011年4月30日止，该铺位的租金前两年每月4639元，第三年起上浮10%为5102元，商场综合管理费按18元/平方米，每月928元；合同签订之日起，原告应向被告凯旋百货预交两个月的租金9278元，另缴交当月实际综合费后，合同生效；如原告在合同期间内没有违反本合同约定和国家有关法律法规的行为，合同期满，被告凯旋百货于原告退场后三十天内以不计息形式如数退还给原告；原告须在每月5日前缴交本月的综合费用，如果在当月15日前仍未缴交本月的费用，被告凯旋百货有权向原告追缴滞纳金（原告当月必缴总额的3%×欠缴天数），如超过本月20日前仍未缴交，被告凯旋百货有权要求原告暂停经营，被告凯旋百货不负责保管原告货物，停业期间一切损失由原告自负；合同还约定了双方的其它权利义务。签订合同时，原告向被告凯旋百货交纳了保证金2000元，被告凯���百货在答辩中称其考虑到2008年的金融危机，同意原告缓交剩余的保证金、租金及商场综合费等。2008年5月3日，原告委托惠州市海达装饰工程有限公司进场装修，共支付装修费65000元，购买装修材料墙纸、门、扶手、开关、瓷片、安装热泵、空调改装等26701.9元，购买家具、办公用品、设备、龙头、花洒、灯泡等25628.9元，制作招牌、户外灯箱支架等支出费用3573元。原告装修期间，因凯旋国际公寓一楼消防水管漏水，导致原告美容院前台、收银台溃烂，产生重作费用2000元。2008年10月20日，原告的美容院经广东省惠州市疾病预防控制中心现场卫生监督和公共用品抽样检验,获得《卫生评价报告》，花去办证费用1620元。2008年10月27日，原告向惠州市工商行政管理局申请设立“惠州市惠城区水姿屋美容院”个体工商户，该名称经工商局预先核准，因被告凯旋百货不能提供原告���理营业执照所需的房产证明等经营场所证明等必须材料，使原告开办的“惠州市惠城区水姿屋美容院”，未获得注册成立，无法取得《营业执照》。2008年11月19日，惠州市公安消防局对凯旋国际公寓一至二层内部装修工程进行消防验收，综合评定上述内部装修工程消防验收合格。2008年11月29日，凯旋百货商场对外开业。2008年12月29日，惠州市公安消防局下达《消防安全检查意见书》，批复同意被告凯旋百货的商场开业。2008年12月24日，原告向被告凯旋百货递交申请书称，因受形势影响，商场没有人流，商户进入装修的也少，其投入的资金较大，但效果非常差，资金困难，请求缓交押金，暂时减免管理费，待周围商户招满了，其按合同约定交纳。据原告称，后其又找被告高利威协商，提出由其交纳1月份水电费，暂时停业，等商场招商多了，再交清费用，并取得被告高��威的同意。2009年1月9日，原告向被告凯旋百货交了水电费1505元，并补交了1000元进场保证金，连同2008年4月交的进场保证金2000元，被告凯旋百货给原告开了一张3000元保证金的收据。2009年1月10日，原告在开设的“惠州市惠城区水姿屋美容院”上锁，停止营业。2009年7月26日，原告经营的美容院的门被人打开，原告赶至现场，当时被告高利威来到现场，告知原告该商铺已经租赁给他人，双方产生争执。尔后，原告就又把美容院的门锁了。2009年8月7日，原告发现有人在拆美容院的二楼的装修物，随即报警，并在现场清点后，列出《被盗物品清单》，交给惠州市公安局陈江派出所，警方于2009年8月14日向原告出具了《报警回执》，但至今未作调查处理结论。2009年8月20日，原告至商铺搬物品，被告以原告没有结清相关费用为由进行阻拦，双方再次发生纠纷。2009年9月7日，原告��托律师给二被告发出《律师函》，要求二被告承担违法解除合同的法律责任。2009年9月23日，原告诉至本院，要求判如所请，本院于2010年5月23日作出（2009）惠城法民一初字第3043号民事判决。被告凯旋百货不服上述判决，上诉至惠州市中级人民法院，被发回重审。
在庭审中，原告为证明被告凯旋百货同意缓交、免交相关费用的事实，向本院提交同为涉案商场商户王玉芳王某杰的证人证言，主要有：被告在与其签订合同时，被告为促进公司进一步招商，同意其不按合同约定金额交纳押金，综合费用也同意缓交，商铺装修、试业期间免收租金，商场正式开业后再免收两个月的租金，从商场正式开业后第三个月起，被告凯旋百货再按合同约定的标准向原告收取租金，并补收之前少交、缓交的押金和综合费用。被告凯旋百货称，收取原告的租金需要取决于消防验收情况，所以合同中没有约定原告从何时开始支付租金，因此租金应从原告开业时支付租金。
另查一，凯旋国际公寓系惠州市达利房地产开发有限公司开发建设的商品房，已办理建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等，根据惠州市达利房地产开发有限公司出具的《提供场地证明书》显示，本案所涉商场12层经营房屋面积2840平方米系惠州市达利房地产开发有限公司无偿提供给被告惠州市凯旋百货有限公司使用。
另查二，惠州市凯旋百货有限公司系被告高利威出资30万元成立的一人独资公司，经营范围为百货、销售、服装、家用电器、物业管理。
另查三，根据原告提供经被告凯旋百货确认真实性的招商宣传资料显示，凯旋时尚生活广场吸引了雅芳、梦特娇、欧莱雅等知名品牌店进驻，意向进驻的商家和品牌有麦当劳、真功夫、名典咖��等，精心打造集女人生活馆、家居饰品馆、文化休闲馆、餐饮系列于一体，购、闲、食、乐、游一站式的时尚魅力之城，创建陈江商业龙头城。
原审判决理由和结果
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告凯旋百货签订的《凯旋时尚生活广场房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，内容合法有效，被告凯旋百货在招商时所做的宣传亦是租赁合同的有效补充，本院均予以确认。签订合同后，原告与被告凯旋百货考虑到当时的金融危机，原告在交纳部分保证金后，请求缓交保证金、管理费等，被告亦同意缓交。商场正式营业后，原告根据商场经营状况及其自身的实际情况，再次向被告凯旋百货申请缓交押金、暂时减免部分管理费，被告凯旋百货也没有明确表示不同意，并接受了原告补缴的保证金1000元，原告此后将商铺锁上，开始停���。2009年7月26日，原告发现涉案商铺被人打开，被告高利威告知原告涉案商铺已另租他人，即告知原告双方的租赁合同已解除，原告在向本院起诉后亦要求确认双方的租赁合同自2009年8月1日开始解除，被告凯旋百货反诉请求原告支付2009年8月1日的租金、管理费。因此，结合本案的实际情况及原、被告双方的诉求，应视为原告与被告凯旋百货致确认双方的租赁合同自2009年8月1日起予以解除。故，原告要求从2009年8月1日开始解除与被告凯旋百货签订的《凯旋时尚生活广场租赁合同书》的诉讼请求，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，商场的人流与物流的聚集效果既与商场经营者对商场的定位、所采���的招商措施等有关，也与各已入驻的商户按商场规定正常经营有相关联。原告在向被告凯旋百货递交的申请中，表示过完春节后补交保证金，但此后既没有按其申请补交相关费用，也没有返回开业经营，其对导致双方租赁合同的解除存在一定过错。被告凯旋百货在开办凯旋商场过程中，其在对外发布的招商宣传中称有众多知名品牌入驻或意向入驻，根据商场商户王玉芳王某杰的证人证言，以及被告提供的原告申请书内容可以看出，被告凯旋百货的实际招商效果与其宣传的内容不符，没有形成应有的人流和物流积聚效果，给已进驻的商家经营造成了困难，在原告停业后，被告凯旋百货称其在2009年2月27日在原告经营的商铺上张贴催收相关费用、终止合同的公告，并提供该公告的照片，但该公告并没有显示拍摄的时间，不足以证明其已向原告通知终止合同的事实，在此���将原告经营的部分商铺租予他人时，未能保全原告存放租赁商铺中物品，以致双方发生纠纷，此外，被告凯旋百货不能原告提供经营场所的产权证明，使原告开办的“惠州市惠城区水姿屋美容院”虽通过工商部门的名称预先核准，但不能注册成立、取得营业执照，其对导致双方合同的解除亦存在较大过错。综上分析，对本案合同解除所给原告造成的损失，应按原告与被告凯旋百货的过错程度承担相应的民事责任。
关于原告的经济损失的认定，装修费65000元，有装修合同及相应票据予以佐证，本院予以确认；结合原告提供的票据，购买装修材料墙纸、门、扶手、开关、瓷片、安装热泵、空调改装等，确认26701.9元，购买家具、办公用品、设备、龙头、花洒、灯泡等确认25628.9元，确认招牌、户外灯箱支架等费用3573元，装修损失费2000元，该费用系因被告凯旋百货经营的商场消防不合格导致原告美容院前台、收银台被毁所产生重做费用，本院予以确认；原告办理的卫生许可证费用1620元，系原告经营美容院所必须产生的费用，本院予以确认；原告主张的丢失设备及产品损失115350元的问题，因原告就该部分财物已向公安机报案，公安机关仍未作出调查处理结论。因此，对该部分损失应待公安机关作出调查处理结论后再依法处理；原告主张的预期收益损失90000元问题，原告开设的美容院能否盈利及盈利多少，关键取决于经营者的自身经营行为，且原告主张的该损失系个人统计所得，无相应证据予以证明，本院不予确认。以上费用中，装修损失费2000元，应由被告凯旋百货承担全部赔偿责任，购买家具、办公用品、设备、龙头、花洒、灯泡等费用25628.9元，该部分装饰物为可拆除或可搬离的物品，属于被盗物品外的财物，双方在发��纠纷后，原告于2009年8月20日至涉案商铺搬离铺内财物，被告进行阻拦，现也没有提供相应证据证明其扣留或保管原告的具体财物，应由被告承担相应不利法律后果，对原告的主张的该部分财物损失，应由被告凯旋百货承担赔偿责任。原告的其他装修装饰物、办证费用等损失，结合双方的合同履行情况及实际租期（从商场开业之日起计算至2011年4月30日）折旧后，确认70165.27（96894.90元×21个月÷29个月），根据双方的过错程度，酌情由被告凯旋百货承担56132.22元，其余损失由原告自行承担。综上，原告诉请，合理部分，本院予以支持。被告凯旋百货系被告高利威出资设立的一人公司，被告高利威不能提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产，应对被告凯旋百货应承担的上述债务承担连带责任。至于原告主张被告双倍返还定金6000问题，对该款，被告凯旋百货向原告出���的收据明确载明为保证金，且原告亦存在拖欠被告凯旋百货的租金、管理费的违约行为，原告认为应适用定金罚则，要求被告双倍返还，缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。该部分费用应从原告应支付的租金中予以抵扣。
反诉部分，被告凯旋百货已按合同约定向原告提供了租赁商铺。原告应按约定向被告支付相应的租金及综合管理费。涉案商场至2008年11月19日才经惠州市公安消防局对内部装修消防验收合格，2008年12月29日批准同意开业，在此前并不具有经营的条件，被告亦陈述收取原告的租金需要取决于消防验收情况，且根据原告提供的同为商户的王玉芳王某杰的证言反映，被告凯旋百货为带动其他商户入驻，口头承诺在开业后两个月免收租金，结合上述事实，对被告主张的租金，本院从2009年2月起计算至2009年7月，按双方约定的租金标准，确认27834元（4639元/月×6个月）。按双方合同约定，原告还应按月向被告凯旋百货交纳综合管理费，但双方亦没有约定交付综合管理费的时间，从原告提供的证人证言以及被告凯旋百货在答辩状中的陈述，被告凯旋百货只同意缓交，而非免交。因此，对被告凯旋百货主张的综合管理费，本院亦从商场开业之日起计算至2009年7月，确认7424元（928元/月×8个月）。故，对被告凯旋百货反诉请求的租金及综合管理费，本院予以支持35258元。双方在合同中约定预交两个月的租金，虽没有明确约定款项的性质，但被告凯旋百货在向原告出具收据上已明确为保证金，即担保双方合同的履行，现双方均认为合同已解除，被告凯旋百货要求原告补缴未保证金，缺乏法律依据，本院不予支持。原告已交纳的保证金3000元，应从原告应给付的租金、管理费中予以抵扣。至于被告凯旋百货主张的滞纳金，因双方对本案租赁合同的解除均存在一定过错，本院不予支持。被告凯旋百货在双方合同解除前，已经将涉案商铺的部分另租他人在使用，即该商铺已由被告凯旋百货支配、使用。故，被告反诉请求恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条，《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：
一、原告朱必霞与被告惠州市凯旋百货有限公司签订的《凯旋时尚生活广场租赁合同书》于2009年8月1日解除。
二、被告惠州市凯旋百货有限公司应于本判决生效之日五日内向原告朱必霞装修费、购买的装修材料及家具用品、因消防喷头淋湿装���的损失、原告朱必霞办理卫生许可证的费用等合计人民币83761.12元。
三、被告高利威应对第二项判决承担连带赔偿责任。
四、反诉被告朱必霞应于本判决生效之日五日内向反诉原告惠州市凯旋百货有限公司支付租金、管理费32258元。
以上第二、四项相抵扣后，被告惠州市凯旋百货有限公司还需向原告朱必霞支付人民币51503.12元。
五、驳回原告朱必霞的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告惠州市凯旋百货有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6600元，减半收取为3300元，反诉费6396元，减半收取3198元，合计6498元，由原告朱必霞负担1948元，被告惠州市凯旋百货有限公司、高利威负担4550元。
当事人二审意见
上诉人惠州市凯旋百货有限公司、高利威不服原审判决上诉称，第一，一审“查明”的装修费、装修材料、设备、物品、制作费、重作费等122903.8元，是单凭被上诉人提供的合同、收据、收条、送货单来认定，未作调查、未经上诉人质证确认，也未经评估机构评估，既无法确定上述装修及材料设备的真实价值，也无法确定现时已形成附合的装修物残值，一审将上述由被上诉人单方提供的未合法确定的单据来作为“查明事实”加以认定，明显事实不清。
第二，一审“查明”认定“被上诉人不能提供原告办理营业执照所需的房产证明等经营场所证明等必须材料”，没有依据，明显与事实不符。同样是上诉人的租户，个体户王胜连、胡有山等，都持上诉人提供的所有资料和证明，己办好工商登���手续，领取了工商营业执照，上诉人己提供了充足的资料和证明，被上诉人
是经办人，上诉人只是协助，工商营业执照没办理是被上诉人一方的问题，上诉人毫无责任，被上诉人能领取《个体工商户名称预先核准通知书》又是一个有力的证明。一审未作调查和分析即作出上述的“查明”和认定明显与事实不符，将莫须有的责任强加上诉人头上。
第三，一审“查明”和认定了上诉人同意被上诉人缓交押金、管理费、缓交或免交租金、综合管理费以及同意被上诉人停业都是没有事实依据的，如果上诉人同意缓交和停业，应有上诉人批准的书面文件，但被上诉人始终无法提供。如果是上诉人同意，为何上诉人多次口头和书面向被上诉人催缴欠款?
第四，一审查明及认定“2009年7月26日原告经营的美容院的门被人打开，原告赶至现场，当时被告高利威来到现场，告知原告该商铺已经租赁给他人”，毫无事实依据，子虚乌有，上诉人提交有照片为证，再审期间，主审法官也亲临现场并拍照，该门店一直保持原样，哪有另租给他人?如果另租给他人，被上诉人能指证另租给谁了?什么时候租的?
第五，一审认定“被告实际招商效果与其宣传不符，没有形成应有的人流和物流积聚效果，造成商家困难”，不符事实，认定依据和理由牵强、难以成立，上诉人招商宣传中所称的进驻商家确己进驻，而有意向进驻只是意向，就算没有进驻，也是正常，上诉人的招商宣传并没作虚假宣传，是否形成应有的人流和物流积聚效果，不是被上诉人的义务和责任，不能成为出租方的违约和造成商定困难的理由和依据。一审以上述查明和认定来断定上诉人对租赁合同的解除存在较大过错，是违反事实和极不公正的，其依据��足、理由不充分，其认定是错误的。
第六，被上诉人拖欠保证金、租金、综合管理费，证据确凿，被上诉人欠缴上述费用，特别是被上诉人承租经营后租金、综合管理费一分未缴，不主动办证、不正常经营、单方停业是本案租赁合同解除的全部原因，被上诉人应承担全部违约责任，但一审避重就轻，把该由被上诉人承担的违约责任以种种借口强加在上诉人身上，只认定被上诉人存在一定过错是远远不够的。
第七，被上诉人的装修损失2000元和购买家具的办公用品、设备、龙头、花洒、灯泡等费用25628.9元，一审以“被告进行阻拦，现也没有提供相应证据证明其扣留或保管原告的具体财物，应由被告承担相应不利法律后果”，这样理由来判决由被上诉人承担全部赔偿责任，简直是荒唐可笑，(第一)法律明确规定“谁主张，谁举证”既然是被上诉人的���张，如何叫上诉人承担举证不利后果?(第二)既己认定是由被上诉人强行搬走，被告进行阻拦不成功，被上诉人有何损失?(第三)上述物品是未形成附合物的可搬动物品，按法律和合同约定，保管责任在被上诉人一方，为何由上诉人承担?(第四)上述物品是否被盗?数量、价值多少?均无证据定论，有何依据和规定应由上诉人赔偿?(第五)上述物品被被上诉人强行搬走了，一审还判上诉人赔偿，那么，有什么法律依据造成被上诉人获得2000+25628.9元的不当得利?
第八，本案中没有任何证据证明合同双方在2009年8月1日提出和确认租赁合同解除，一审以所谓的“实际情况和双方诉求，视为原告与被告确认双方的租赁合同自2009年8月1日起予解除，明显是主观臆断，本案租赁合同应至本案判决解除合同生效时止才解除，被上诉人的租金应计至本案判决生效时止。
第九，本案被上诉人先违约、应承担合同解除的全部责任，上诉人没有违约也不存在过错，一审判决的认定无依据，上诉人反诉的诉讼请求应全部予以支持。
第十，一审判决由高利威个人对第二项判决承担连带赔偿责任，无事实和法律依据。
上诉人认为：综合本案各方提供的全部证据，被上诉人拖欠保证金、租金、综合管理费等证据确凿，其先违约并造成租赁合同解除，应承担本案全部违约责任，认定上诉人违约和构成赔偿责任的证据不足，理由不充分，不构成违约责任，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，第二款规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适合补偿”本案中，上诉人不同意利用，因此对被上诉人的诉求不予支持。根据上述司法解释规定，对于未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状，对于已形成附合的装修物，出租人不可意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。一审判决没有依法确定本案装修及物品的性质，以及是否形成附合，也没有综合运用调解及司法评估等方式确定装饰装修物的价值和现残值，而是采取主观臆断，一审判决没有严格按确定有效的证据来认定谁违约，谁先违约，并以没有依据的理由来认定：出租方存在较大过错，承租方存在一定过错的结论。从而导致一审的查明和认定存在严重的事实不清，依据不足，一审严重违反举证责任法律规定，违背常理，错误判决由出租人承担赔偿责任，总之，一审认定和判决存在���重的错误，不公不正，请求二审依法判令：1、撤销原审判决第一、二、三、四、六项判决，依法作出公正的改判，驳回被上诉人一审全部诉讼请求，判令被上诉人向上诉人
支付保证金、租金、商场综合费、滞纳金共计339783元；3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人朱必霞答辩称,一，上诉人上诉的事实均不成立，第8个以前都是说赔偿的异议，在第一审判决时到二审裁定重审提出异议，对装修的原因无查明，证明原审查明事实部分清楚，在再审对损失已经核实确定。确定我方合情合理，与事实相符。对上诉人提出的第9条上诉理由，认为我方先违约承担合同的全部责任。我方在履行合同的过程有缔约责任。一审认为双方应承担相应责任，我方认为此比较符合事实。对上诉人提出的第十个上诉理由，我方承担连带责任无事实根据。对方是��对方法人独
资公司，我方认为应该出对方出具每年的资产报告，因此我方认为上诉人的上诉无事实依据，请求法院维持原审判决。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。上诉人在原一审庭审中自认，出租给被上诉人的商铺有少部分已转租他人。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：1、确定租赁合同解除时间；2、双方在合同履行中是否存在违约行为或过错；3、上诉人凯旋公司应赔偿项目及数额；4、上诉人高利威是否应承担连带赔偿责任。
关于合同解除时间的认定。因上诉人高利威在2009年7月26日告知被上诉人涉案商铺已另租给他人，据此可以认定，从2009年7月26日起上诉人已实际解除与被上诉人的租赁合同。而被上诉人向原审��院起诉时要求判令从2009年8月1日起双方的租赁合同解除。因此，原审判决认定租赁合同从2009年8月1日起解除，并无不当，本院予以支持。上诉人认为本案租赁合同应至本案判决解除合同生效时止才解除，理由不成立，本院不予采信。
关于双方在合同履行中是否存在违约行为或过错的问题。根据双方各自提交的证据及证人证言和原审庭审记录可以认定，双方签订租赁合同后，因资金短缺和经营困难，被上诉人在向上诉人凯旋百货公司支付2000元保证金后于2008年12月24日向上诉人提交减少管理费的申请书，提出缓交其余保证金、管理费的请求。上诉人凯旋百货公司收取了被上诉人补缴的1000元保证金，并在收到被上诉人合计3000元保证金后于2009年1月9日出具的收款收据。此后，因经营状况不佳，被上诉人停止营业。2009年7月26日，上诉人高利威告知被上诉人涉案商���已另外出租给他人。由以上事实可以推知，合同签订后，被上诉人虽只支付了3000元保证金，而租金和管理费一直未付，但上诉人凯旋百货公司实际已同意被上诉人缓交保证金及暂时减免部分管理费，即被上诉人只支付部分保证金和租金、管理费并未支付的行为不能认定为违约。上诉人认为其并未同意被上诉人缓交保证金及暂时减免部分管理费的请求，为证明其主张，上诉人提交了向被上诉人催收费用的通知。对此本院认为，因上诉人提交的通知并不足以证明上诉人确实在通知记载的时间向被上诉人催收过应缴费用，故本院对上诉人的主张不予认定。但，被上诉人在与上诉人凯旋百货公司签订租赁合同时，因未充分考虑自身的经济条件及签订合同时的经济环境，在遭遇资金短缺和商铺所处的商场人流较少出现经营不利时，商铺仅经营一个多月后就停业，此结果对租���合同的解除产生影响。另外，被上诉人存在的停业后一直未补交保证金和未支付租金、管理费的行为，对租赁合同的解除亦相关，由此，被上诉人对合同的解除存在过错。而上诉人亦存在过错，具体体现为：一是对外招商时，存在实际不存在众多知名品牌进驻商场的虚假宣传；二是因上诉人凯旋百货公司不能提供经营场所产权证明，导致被上诉人开办的“惠州市惠城区水姿屋美容院”不能进行工商注册，并取得营业执照；三是上诉人凯旋百货公司在被上诉人一直未能经营时，未能通过合法手段催告被上诉人支付所欠保证金、租金及管理费等，而是在未与被上诉人协商一致的情况下将涉案商铺部分转他人。
结合本案案情、过错及造成损失大小等因素，原审判决确定上诉人对合同解除存在较大过错，并无不当，本院予以支持。上诉人凯旋百货公司认为其不存在过错，不应承担合同解除的过错责任，理由不成立，本院不予采信。因上诉人凯旋百货公司的商场于2008年11月29日才获准经营，再结合证人王玉芳、范志杰两商尸证实上诉王某威曾口头承诺开业后免两个月租金的事实可以认定，被上诉人应交租金应从2009年2月起计至2009年7月，即27834元(4639元/月×6个月)；而管理费则从商场开业的2008年12月起计至2009年7月，即7424元(928元/月×8个月)。两项合计35258元。被上诉人已缴交的3000元保证金应抵扣被上诉人所欠的租金及管理费。
关于被上诉人装修部分和购置物品价值的损失认定。因被上诉人对涉案商铺的装修物及购置物品在上诉人将涉案商铺转租给他人后，装修物及购置物品已不存在，据此，原审判决根据被上诉人提交的装修合同及相应票据等，认定被上诉人的装修费用65000元，装修材料合计26701.9元和被上诉人用于购置招牌、户外灯箱等费用3573元及安装费用2000元、办理卫生许可证的费用1620元，均为被上诉人的损失，并无不当，本院予以支持。上诉人认为原审判决认定被上诉人的损失数额依据不足，不应认定，但并未提交证据证明，故本院不予采纳。
对于被上诉人主张的所购家具、办公用品、设备等25628.9元损失，本院认为，首先，被上诉人并未提交证据证明其所购家具、办公用品、设备等已丢失；其次，即便上诉人在被上诉人搬离家具、办公用品、设备等进行过阻拦，但据此认定上诉人扣留了被上诉人的该等物品显然证据不足；再有，被上诉人亦未提供任何直接证据证明其所购家具、办公用品、设备等被上诉人扣留。故被上诉人主张该部分缺乏依据，本院不予采信。原审判决认定因上诉人无法提供证据证明其未扣留或保管被上诉人的家具、办公用品、设备等物品，���上诉人应对上述物品的丢失承担全额赔偿责任错误，本院依法纠正。
综上，被上诉人的损失如下：被上诉人用于招牌、户外灯箱等的装修费用2000元的损失，因该费用系因上诉人凯旋百货经营的商场消防不合格而导致被上诉人美容院前台、收银台被毁所产生重做而产生的费用，故该费用应由上诉人全额赔偿。其余损失包括：装修部分、装修材料（包括招牌、户外灯箱）以及办理卫生许可证的费用等损失，该部分损失应结合合同履行情况及商铺从2008年11月29日开业至2011年4月30日租期因素进行折旧计算。即被上诉人的装修部分的损失及装修材料损失等损失合计为96894.9元（65000元＋26701.9元＋3573元＋1620元）。折旧计算后，被上诉人装修物的损失及装修材料损失等损失合计为70165.27元(96894.9元×21个月÷29个月)。再考虑双方存在的过错，原审判决酌情确定上诉人凯旋���货公司赔偿被上诉人56132.22元恰当，本院予以支持。上述两部分损失合计58132.22元（56132.22元＋2000元）。
关于上诉人高利威是否应承担连带责任的问题。因上诉人凯旋百货系上诉人高利威出资设立的独资企业，且上诉人高利威并未提交证据证明上诉人凯旋百货公司的资产及收入与其无关，故原审判决认定上诉人高利威对上诉人凯旋百货公司应赔偿给被上诉人的损失等承担连带责任正确，本院予以支持。上诉人高利威认为其不应对上诉人凯旋百货公司应赔偿给被上诉人的损失等承担连带责任，理由亦不成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人部分有理，原审判决认定事实和实体处理部分有错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、（二）项的规定，判决如下：
一、维持惠州市惠城区人民法院（2011）惠城法民一���字第1460号民事判决第一、三、五、六判项及受理费的处理；
二、变更惠州市惠城区人民法院（2011）惠城法民一初字第1460号民事判决第二判项为：上诉人惠州市凯旋百货有限公司应于本判决生效之日五日内向被上诉人朱必霞装修费、购买的装修材料等的损失、被上诉人朱必霞办理卫生许可证的费用等合计人民币58132.22元；
三、变更惠州市惠城区人民法院（2011）惠城法民一初字第1460号民事判决第四判项为：被上诉人朱必霞应于本判决生效之日五日内向上诉人惠州市凯旋百货有限公司支付租金、管理费32258元。
以上第二、三项相抵扣后，上诉人惠州市凯旋百货有限公司还需向被上诉人朱必霞支付人民币25874.22元。
本案受理费8237元，由上诉人上诉人凯旋百货、高利威共同负担7125元，被上诉人朱必霞负担1112元。上诉人凯旋百货多���交的1112元，充抵被上诉人朱必霞应当负担的部分，直接在执行款中予以抵扣，本院不再办理退补手续。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 叶秀婷
彭科梅
附相关法律条文
1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
第(三)项因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
2、《中华人民共和国合同法))第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
第(二)项在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 0)
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