宁夏回族自治区高级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2016)宁民初69号
原告（执行案外人）：赵芸芸，女，汉族，1982年10月31日出生，公司职工，住广东省广州市。
委托诉讼代理人：李海宁，宁夏正义达律师事务所律师。
被告（被执行人）：宁夏昆仑房地产开发有限公司。住所地：宁夏银川市金凤区黄河东路。
法定代表人：党宾，该公司董事长。
委托诉讼代理人：姜顺义，宁夏新中元律师事务所律师。
被告（申请执行人）：张泳，男，汉族，1971年5月25日出生，系宁夏银行业批发贷款担保股份有限公司经理，住宁夏银川市。
委托诉讼代理人：黄志鹏，宁夏辅德律师事务所律师。
原告赵芸芸与被告宁夏昆仑房地产开发有限公司（以下简称昆仑公司）、张泳案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵芸芸的委托诉讼代理人李海宁，被告张泳的委托诉讼代理人黄志鹏到庭参加了诉讼。被告昆仑公司的委托诉讼代理人姜顺义经本院合法传唤参加了庭前证据交换，但未参加庭审活动，视为放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告赵芸芸诉讼请求：撤销宁夏高级人民法院（以下简称本院）作出的（2016）宁执异6号执行裁定书；依法停止对银川市兴庆区清河街昆仑顺发小区14-12号营业房的强制执行，解除对房屋的查封。
事实和理由：2011年5月5日，赵芸芸与昆仑公司签订《商品房认购书》，同年5月12日签订《商品房买卖合同》，由赵芸芸购买昆仑公司开发建设的涉案房屋，面积为154㎡，单价为14098元，房屋总价款为2171092元。约定赵芸芸于2011年9月30日付清购房款，昆仑公司于2011年12月31日前交付房屋。2011年10月10日，赵芸芸按约定付清所有购房款，交纳了物业专项维修资金，办理了房屋交接手续并实际占有涉案房屋。《商品房买卖合同》签订后，赵芸芸一直督促昆仑公司办理房屋产权证书，但昆仑公司一直推脱。后赵芸芸得知，涉案房屋经张泳申请，本院于2012年8月31日保全查封，2014年8月29日执行查封。赵芸芸认为，2011年10月10日其付清所有购房款，并依据合同约定实际占有涉案房屋，对房屋享有占有、使用、收益的权利，2012年8月31日，张泳申请本院查封涉案房屋在后，其申请查封涉案房屋的行为侵犯了赵芸芸的合法权益，赵芸芸对涉案房屋享有的占有、使用、收益的权利能够排除法院的强制执行。故申请本院依法停止对涉案房屋的强制执行措施。
昆仑公司未到庭答辩，视为放弃相应的诉讼权利这。
张泳辩称，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条明确规定了”买受人对登记在被执行的房地产开发公司名下商品房提出异议”异议成立的条件。涉案的被执行人是昆仑公司，执行异议标的系昆仑公司开发建设的商品房，故本案执行异议是否成立应当适用该条款。二、赵芸芸购买的房产是昆仑公司开发的营业房，属于投资性房屋买卖，不同于一般买受人。在本案中赵芸芸所购房屋并非用于居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。请求依法驳回赵芸芸的诉讼请求。
赵芸芸为证明自己的主张提供了如下证据：
证据一：（2016）宁执异6号执行裁定书一份，证据来源：赵芸芸留存，证明目的：赵芸芸不服本院作出的(2016)宁执异6号执行裁定向本院提起本案诉讼。
昆仑公司对证据三性及证明目的均无异议。
张泳发对证据三性及证明目的均无异议。
本院对证据一的证明目的予以采信，赵芸芸作为原告主体适格。
证据二、《商品房认购书》、《商品房买卖合同》各1份，证据形式：书证，证据来源：赵芸芸留存。证明目的：2011年5月5日，赵芸芸与昆仑公司签订《商品房认购书》，由赵芸芸购买昆仑公司开发的涉案房屋，面积为154㎡，单价为14098元，总房价为2171092元。2011年5月12日，双方依据《商品房确认书》的内容，签订《商品房买卖合同》，约定的交付房屋时间为2011年12月31日前。
昆仑公司对该组证据的三性及证明目的没有异议。
张泳对该证据的三性及证明目的均不予认可。该合同未在房管部门进行备案，无法核实合同的真实性，无法确定合同签订时间是否早于法院查封的时间。
张泳不是上述协议和合同的相对方，备案不是合同生效前提，因案涉《认购协议书》和《商品房买卖合同》的相对方为赵芸芸和昆仑公司，双方均认可该合同的真实性、合法性和关联性，昆仑公司对赵芸芸的证明目的没有异议，本院对证据二的证明目的予以采信。
证据三、收款收据9份，银行转账流水凭证8份、销售不动产统一发票1份。证据形式：书证，证据来源：赵芸芸留存，证明目的：自2011年3月27日至2011年10月10日，赵芸芸共分13次向昆仑公司付清所有购房款2171092元（其中银行转账支付12次共计2091092元，现金支付8万元）。赵芸芸多次催促昆仑公司开具购房发票，2014年9月16日，昆仑公司向赵芸芸出具销售不动产统一发票。
昆仑公司质证对于银行转账支付的2091092元没有异议，对现金支付的8万元有异议，不能确定是否支付给了昆仑公司。
张泳质证意见同昆仑公司。
证据三的9份收款收据均加盖有昆仑公司的财务专用章，收据载明金额与合同约定购房款金额一致，合同相对方昆仑公司认可其真实性并于2014年9月16日出具的销售不动产统一发票，可以证实昆仑公司于2011年3月27日至2011年10月10日收到了收据记载的赵芸芸购房款2171092元，本院对证据三的证明目的予以采信。
证据四、银川市物业专项维修资金交存凭证1份，证据形式：书证；证据来源：赵芸芸留存。证明目的：2011年10月10日，赵芸芸交纳物业储备金，交接并占有涉案房屋。
昆仑公司对证据的三性及证明目的没有异议。
张泳对证据的三性及证明目的没有异议。
本院对证据四的证明目的予以采信。
证据五、商品房租赁合同1份、付款凭证1份、结婚证复印件1份。证据形式：书证；证据来源：赵芸芸留存。证明目的：2012年3月6日，赵芸芸丈夫张家玮与案外人签订《商品租赁合同》将涉案房屋租赁给赵雷使用,3月12日赵雷通过农业银行向赵芸芸支付房屋租金7万元，以现金方式支付1万元。
昆仑公司对证据的三性及证明目的均没有异议。
张泳对租赁合同的三性及证明目的均有异议。因该合同系赵芸芸丈夫与第三人签订，无法核实其真实性。对于付款凭证的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议，该证据不能证明该款项是由赵雷支付，也不能证明支付款项的用途是租金。对于结婚证没有异议。
涉案房屋登记在昆仑公司名下，其对赵芸芸证据五的真实性、合法性和关联性没有异议，本院对证据五的证明目的依法予以采信。
证据六、房屋登记信息查询单2份，证据形式：书证；证据来源：赵芸芸留存。证明目的：赵芸芸夫妻名下均无住房信息，涉案房屋为赵芸芸购买的唯一一套房屋。
昆仑公司对三性及证明目的没有异议。
张泳对三性没有异议，对证明目的有异议，该证据仅是证明赵芸芸夫妻在银川市没有房产，并不排除在周边城市有房产，且赵芸芸认可涉案房屋用于出租并非用于其居住。
本院对证据六的真实性、合法性和关联性依法予以确认，但该证据仅能证明赵芸芸夫妻在银川市没有房产，并不排除在周边城市有房产，且赵芸芸认可涉案房屋用于出租并非用于其居住，故对其证明目的不予采信。
被告昆仑公司未提交证据。
被告张泳提交如下证据：
证据一，（2012）宁民保字第13号民事裁定书、（2012）宁民保字第13-2号协助执行通知书、（2014）宁高执字第2号裁定书、（2014）宁高执字第2-1号裁定书、（2014）宁高执字第2-2号裁定书、送达回证、（2012）宁民保字第12号民事裁定书各1份。证明目的：1、本院于2012年8月31日对涉案房屋进行了保全查封，房管部门予以受理，涉案房屋未办理预告登记，仍然登记在昆仑公司名下，法院的查封行为以及续封行为符合法律的规定。2、张泳申请本院查封涉案房屋时，房屋已被本院另案查封，案号为（2012）宁民保字第12号，申请人为宁夏世丰实业有限公司，查封时间为2012年8月17日，（2012）宁民保字第12号查封为首轮查封。
赵芸芸对该组证据的三性没有异议，对证明目的有异议。涉案房屋在法院查封前办理了预售许可证，已经出售给赵芸芸，虽未办理产权证书，但赵芸芸对此没有过错，根据最高人民法院、建设部、国土资源部出台的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，对涉案房屋不应当进行查封。涉案房屋没有被宁夏世丰实业有限公司申请保全查封，张泳对涉案房屋是首轮查封。
昆仑公司对该证据的三性及证明目的均没有异议。
本院对张泳出示证据的证明目的予以采信。
各方均未申请证人出庭作证。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
１.2011年5月5日，赵芸芸与昆仑公司签订《商品房认购书》，同年5月12日签订《商品房买卖合同》，由赵芸芸购买昆仑公司开发建设的涉案房屋，面积为154㎡，单价为14098元，房屋总价款为2171092元。约定赵芸芸于2011年9月30日付清购房款，昆仑公司于2011年12月31日前交付房屋，该商品房用途为商业。2011年3月27日、5月5日、5月12日、6月13日、7月28日、8月8日、8月25日、9月26日、10月10日，赵芸芸分九次按约定付清了所有购房款，交纳了物业专项维修资金，办理了房屋交接手续并实际占有涉案房屋。
２.案涉房屋在张泳申请查封前，2012年8月17日，本院因案外人宁夏世丰实业有限公司与昆仑公司的借款纠纷，裁定查封了案涉房屋。2012年8月31日，本院因张泳与昆仑公司商品房买卖合同纠纷，裁定对涉案房屋进行预查封。2014年8月25日，本院因执行本院作出的（2012）宁民初字第17号张泳与昆仑公司商品房买卖合同纠纷案民事调解书，裁定续封了案涉房屋，期限1年。2015年8月27日，本院因执行本院作出的（2012）宁民初字第17号民事调解书，裁定对案涉房屋进行了续查封，期限3年。
3.案涉房屋未办理产权过户登记手续的原因是昆仑公司在宁夏黄河农村商业银行股份有限公司办理了在建工程土地抵押，贷款未还清，所以抵押无法解除，也就无法办理备案登记。涉案房屋由昆仑公司开发建设，现产权登记在昆仑公司名下。
本院认为，本案的争议焦点为应否停止对涉案房屋的执行？根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。赵芸芸在本案中主张其对张泳因与昆仑公司之间的商品房买卖合同而形成的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，人民法院应参照《执行异议复议的规定》第二十八条规定，根据赵芸芸在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与昆仑公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。
（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。2011年5月12日，赵芸芸与昆仑公司签订《商品房买卖合同》，约定赵芸芸购买昆仑公司开发建设的涉案房屋，该合同是双方真实意思的表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该房产虽未经登记备案亦未办理过户登记手续，但未办理登记备案手续并不影响商品房买卖合同的效力。张泳以案涉买卖合同未在房管部门备案为由否认其真实性的抗辩理由不能成立。
（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。赵芸芸主张其支付了全部购房款，并提交了加盖昆仑公司财务专用章的收款收据和销售不动产统一发票等证据。昆仑公司认可上述证据的真实性。张泳对赵芸芸付清了涉案房屋全部价款也没有异议。赵芸芸出示的9份收款收据日期均为2011年10月10日前，总金额为2171092元与合同约定的涉案房屋总价款相等，可以证实赵芸芸以转账或现金方式支付了案涉房屋全部价款。
（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被赵芸芸合法占有的问题。结合赵芸芸提交的物业专项维修资金交存凭证和商铺出租合同等证据，可以认定案涉房屋在人民法院查封之前已被赵芸芸实际控制的事实。赵芸芸基于《商品房买卖合同》对案涉房屋的占有为合法占有，其将案涉房屋出租并不违反法律法规禁止性规定。张泳未能举证证明涉案房屋在本院首次保全查封时由赵芸芸及承租人赵雷以外的其他人占有使用，对其抗辩理由不予采纳。
（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。案涉房屋的买受人为赵芸芸，因昆仑公司将案涉房屋向宁夏黄河农村商业银行股份有限公司进行了在建工程抵押尚未还清借款不能解除抵押的原因，未能办理房屋权属登记，系非因买受人自身原因，买受人赵芸芸对此没有过错。
综合上述几点，根据现有在案证据，应当认定赵芸芸就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其基于合法占有房屋的事实所享有的占有权能亦应受法律保护。张泳申请法院强制执行的基础权利系一种债权，此种债权不能排斥赵芸芸的合法占有这一所有权权能。因此，赵芸芸在本案中请求停止对案涉房屋的执行，理据充分，应予支持。张泳以赵芸芸提出异议所涉房屋系登记在被执行人昆仑公司这一房地产开发企业名下的商品房，不适用《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，应适用该司法解释第二十九条规定，即必须用于居住不能用于经营，系对该司法解释第二十九条的误读。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查冻扣规定》）第十七条规定”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，该条规定的”不得查封”有三个要件：已经支付了全部价款；在查封前实际占有该标的物；对未办理过户手续没有过错，这三个要件缺一不可。《执行异议复议规定》第二十八条将《查冻扣规定》第十七条”不得查封”的三个要件发展为”排除执行”的四个要件，即查封前已签订合法有效的书面买卖合同、查封前已合法占有被执行人名下的不动产、已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记。表面上看是多了个查封前签订合同有效书面买卖合同的条件，实际上是对支付价款时间和比例的进一步放宽，且将买受人过错限定在是否为未办理过户登记的主要原因。《执行异议复议规定》第二十八规定的被执行人是泛指在金钱债权执行中所有的被执行人，包括被执行的房地产开发企业。买受人购买登记在被执行人房地产开发企业名下的不动产用于经营的情形，应该适用《执行异议复议规定》第二十八条规定。《执行异议复议规定》第二十九条是最高人民法院为了保护弱者，确立的房屋消费者物权期待权保护规则。即在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，是在《查冻扣规定》第十七条和《执行异议复议规定》第二十八条的基础上所作的特殊规定。即买受人从房地产开发企业购房用于自住、虽未在查封前合法占有该不动产、只要在查封前签订了合法有效的书面买卖合同、买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十也能够排除执行金钱债权执行。故张泳的抗辩理由不能成立，依法不予采纳。
综上，依照《执行异议复议规定》第二十八条规定，人民法院对案涉房屋不得查封。赵芸芸关于停止对涉案房屋执行的诉讼请求成立，依法予以支持。至于赵芸芸要求撤销本院作出的（2016）宁执异6号执行裁定书的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十四条规定”对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效”，也就没有必要判决撤销（2016）宁执异6号执行裁定。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
停止本院对银川市兴庆区清河街昆仑顺发小区14号楼12号商品房的强制执行。
原告赵芸芸预交案件受理费100元，由宁夏昆仑房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审判长王利芬
代理审判员卓光泽
代理审判员沙玲
二〇一六年十二月二十九日
书记员刘丹琼