安徽省灵璧县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖1323民初1698号
原告：郑金平，男，1958年12月3日生，汉族，小学文化，个体，住安徽省宿州市灵璧县。
委托代理人：徐松，安徽杨夫胜律师事务所律师。
被告：李井玉，男，1977年11月5日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。
委托代理人：尹成军，上海尚域律师事务所律师。
原告郑金平与被告李井玉房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年4月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈德海独任审判，于2018年5月14日公开开庭进行了审理。原告郑金平及其委托代理人徐松与被告李井玉的委托代理人尹成军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑金平诉称：原、被告于2014年2月22日签订《房屋出租合同》，合同约定原告将位于灵璧县交警大队东50米四间三层楼房中一、二两层商铺租赁给被告经营“亲民包子铺”。租赁期限3年自2014年2月22日起至2017年2月21日止。前两年每年租金为98000元，从第三年起租金每年比上一年度增加9800元。同时约定被告应于每年2月22日前将当年租金交给原告，如拖欠租金，被告应从欠租第八天开始，每天向原告支付实欠租金1%滞纳金作为惩罚。租赁合同到期后，被告继续租赁原告房屋经营，但没有按约定向原告缴纳租金，在原告多次催要下，被告仅支付原告30000元租金。从2017年9月份被告已经不再经营，其店内设备、用品并没有搬出，一直占用上述房屋至今，也未向原告支付剩余房屋租金。为此，原告起诉请求依法解除原、被告于2014年2月22日签订的《房屋出租合同》；并判令被告支付原告租金98217元（从2017年2月22日计算至2018年3月21日，2017年租金为117600元；2018年租金为127400元；并扣除己经支付30000元），剩余房租按年租金127400元继续计算至被告交还房屋时止；同时判令被告支付逾期付款滞纳金25536.42元（以所欠房屋租金98217元为基数，自2017年2月22日起按月利率2%暂计算至2018年3月21，此后计算至租金付清止）。
李井玉辩称1、本案中双方已经形成不定期租赁合同关系，既然合同约定续租期间租金适用原合同，那么原合同的效力也应该适用续租期间。《合同法》第232条规定出租人在续租期间解除合同应在合理期限之前通知承租人。本案中被答辩人没有通知承租人，已经构成违约，被答辩人应当承担违约责任，给付答辩人违约金10万元。2、答辩人按照合同约定应该给付被答辩人租金是人民币38600元。截止2017年9月份，答辩人要给付的房租为68600元，扣除已经支付的30000元，实际应当给付38600元，不存在逾期付款滞纳金，且2017年9月份被答辩人把案涉房屋锁上不给答辩人使用。3、依据双方签订的合同，被答辩人应当将该租赁房屋因被政府征用，政府赔偿给被答辩人的房屋装修款付给答辩人。2015年9月19日灵璧县恒泰房地产价格评估有限公司对案涉房屋进行测量评估，案涉房屋政府应该赔偿装修款为104122元。综上所述，双方签订的合同是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方都应当遵守。本案被答辩人应当给付违约金10万元，装修赔偿款104122元，共计204122元，扣除答辩人应当给付房租38600元，被答辩人最终应当给付答辩人165522元。以上答辩意见请求法庭采纳。
经审理查明，原、被告于2014年2月22日签订《房屋出租合同》，合同约定：“第一条房屋坐落地址：甲方（原告）出租的商铺坐落地址：灵璧县交警大队东50米，建筑面积230平方米。第二条租赁期限：租期三年，自2014年2月22日起至2019年2月22日止。第三条租金和押金：1、每年租金为人民币玖万捌仟元整，（￥98000.00元）。2、从第三年起，租金每年比上一年度增加玖千捌佰元。3、租金按年缴交。乙方（被告）须每年2月22日前将当年租金交给甲方。甲方收取租金后，只开具普通收款收据给乙方作为凭证，甲方不负责提供任何税金发票（税金由乙方支付）。4、乙方必须按约定向出租方缴纳租金。如无故拖欠租金，出租方给予承租方七天宽限期，从第八天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金。甲方房屋如果在合同期间被政府征用，政府赔偿给甲方一楼装修款，应付给乙方，没到期的房租应退给乙方，双方解除合同。第五条……。第六条……。第七条……。第八条……。第九条违约金和违约责任：1、如果出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金拾万元。2、若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金拾万元。第十条续租：1、承租方若要求在租赁期满后继续租赁该处商铺的，应当在租赁期满前30日通知出租方，出租方应当在租赁期满前对是否同意续租作出书面答复。如出租方同意续租的，双方应当重新订立租赁合同。租赁期满前出租方未作出书面答复的，视为出租方同意续租，租期为不定期，租金同本合同。2、租赁期满承租方如无违约行为的，则享有同等条件下对商铺的优先租赁权。第十一条……。第十二条……。第十三条……。第十四条……。第十五条……。第十六条……。第十七条合同效力：本合同自双方代表人签字之日起生效。有效期为三年，自2014年2月22日至2019年2月22日。本合同正本一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。出租方：郑金平，承租方：李井玉，2014年2月22日，签订地点：郑金平家。”庭审中双方共认合同期为三年，合同期限应为“2014年2月22日起至2017年2月22日止”，原合同“至2019年2月22日止”系笔误，忘记改了。该合同签订后，被告对涉案商铺进行了装潢，用于经营“亲民包子铺”。前三年租金已付清。第四年已付租金30000元。在租赁期内，涉案商铺位于灵璧县人民政府征收的K40号地块，灵璧县人民政府于2014年4月9日向社会对K40号地块房屋征收进行了公告，2015年9月灵璧县政府征收拆迁部门与原告协商赔偿事宜，随后政府委托评估公司进行丈量评估，2015年9月19日灵璧县恒泰房地产价格评估有限公司对案涉房屋进行测量评估，涉案商铺政府应该赔偿装修款为(91966+12156)=104122元。后来原告因整体（包括原告商铺后面厂房）赔偿方案与政府没有达成协议，所以涉案商铺装修赔偿款没有给付，目前该地块包括原告只有两家没有拆迁。自2015年9月至今被告与原告一直没有就该商铺装修赔偿款归属问题达成协议，双方发生纠纷，2017年10月初原告郑金平锁该商铺门。
以上事实，有原、被告陈述、原告身份证复印件，郑金平的灵城字第E0070号房权证，2014年2月22日原、被告签订的房屋出租合同，亲民包子铺照片12张，2017年7月1日原告郑金平出具的房租收条，装修公司负责沈某强分别于2015年3月27日、2014年4月18日、2014年4月25日出具的亲民包子铺装修款收据及证沈某强当庭证言，灵璧县恒泰房地产价格评估有限公司于2015年9月19日出具的被告经营的亲民包子铺房屋装潢评估价格表，2014年4月9日灵璧县人民政府发布的“灵璧县人民政府关于启动K40号地块建设范围内房屋征收工作的通知”、“灵璧县人民政府关于K40号地块房屋征收范围确定公告”、“40号地块红线图”等相关证据在卷佐证，并经当庭质证核实足以认定。
本院认为：综合原、被告举证及诉辩意见，本案争议的焦点是：一、原、被告于2014年2月22日签订的《房屋出租合同》是否应予以解除；二、原告要求被告支付原告租金98217元（从2017年2月22日计算至2018年3月21日，2017年租金为117600元；2018年租金为127400元；并扣除己经支付30000元），剩余房租按年租金127400元继续计算至被告交还房屋时止的请求是否应予以支持；三、原告要求被告支付逾期付款滞纳金25536.42元（以所欠房屋租金98217元为基数，自2017年2月22日起按月利率2%暂计算至2018年3月21，此后计算至租金付清止）的请求是否应予以支持。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原、被告于2014年2月22日签订的《房屋出合同》（合同有效期为三年，至2017年2月22日到期）”，原、被告均在其上签名，是双方真实意思表示，是合法的有效的合同，双方均应按合同约定履行合同义务。合同到期后，被告继续租赁该商铺，原告也已收取部分租金，后因政府对该商铺所在的K40号地块予以征收，原、被告对涉案商铺赔偿的装修款归属问题发生纠纷，2017年10月初，原告锁该商铺房门，被告无法继续经营，也无法搬出室内物品，原、被告之间的《房屋出租合同》已无法继续履行，应予以解除。结合本案事实，该商铺租金应支付到2017年9月底为宜。鉴于前三年租金已付清，第四年已支付30000元，下欠租金为:（98000+9800+9800）/365×220（2017.2.22-2017.9.30）-30000=40882元。原告诉求过高，超过部分因事实依据不足，于法无据，故本院不予以支持。2014年2月22日原、被告签订的《房屋出租合同》到期后，原、被告没有重新签订合同，双方形成不定期租赁合同，对违约金彼此没有明确确认，故原租赁合同的违约金不应继续沿用，且原租赁合同约定的违约金条款系针对当时特定租赁期限的合同作出，并不适用于原租赁合同届满后的不定期租赁合同。故本院对原告主张违约金不予以支持。由于被告未提出反诉，故被告要求原告给付违约金10万元，商铺装修赔偿款104122元，共计204122元的主张，本案不予以处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十六条的规定,判决如下:
一、解除原、被告于2014年2月22日签订的《房屋出租合同》；
二、被告李井玉支付给原告郑金平房屋租金40882元；
三、驳回原告郑金平的其他诉讼请求。
案件受理费2774元，减半收取1387元，原告郑金平负担1057元，被告李井玉负担330元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审 判 员 陈德海
二〇一八年六月六日
法官助理 刘雪梅
书 记 员 李伟妹
附：相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。