山东省烟台市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2018)鲁06行终42号
上诉人（原审被告）莱阳市国土资源局，住所地：山东省莱阳市旌旗西路202号。
法定代表人鲁世云，局长。
委托代理人姜春姸，男，系上诉人莱阳市国土资源局的工作人员。
上诉人（原审第三人）莱阳市亿利新世服装有限责任公司，住所地：山东省莱阳市旌旗西路93号。
法定代表人张美英，经理。
委托代理人王志文，莱阳市城厢第五法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）烟台正扬商务服务有限公司，住所地：山东省烟台市芝罘区菜市街1号。
法定代表人叶世臣，总经理。
委托代理人刘秉坤，北京市恒盈律师事务所律师。
上诉人莱阳市国土资源局（以下简称莱阳市国土局）、莱阳市亿利新世服装有限责任公司（以下简称亿利公司）因房屋行政登记一案，不服山东省莱阳市人民法院（2017）鲁0682行初10号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院认定事实：1998年7月13日，莱阳市人民政府作出莱政发（1998）52号《关于莱阳市刺绣厂企业改制报告的批复》，该文件第二条载明莱阳市刺绣厂改制为私营企业，由现法定代表人崔建国个人出资购买，继续使用“莱阳市刺绣厂”的名称。1998年9月8日，莱阳市国有资产管理局与崔建国签订产权转让协议，该协议载明：莱阳市国有资产管理局将原莱阳市刺绣厂全部产权有偿转让给崔建国，并由崔建国承担原企业的一切债务及遗留问题。1998年9月9日，莱阳市公证处作出（1998）莱证内字第442号公证书，该公证书载明：上述产权转让协议上双方当事人的签字印章属实。2002年5月10日，莱阳市刺绣厂在莱阳市工商行政管理局的登记被注销。2002年8月29日，亿利公司成立并办理企业法人营业执照，该公司的法定代表人为张美英。2003年2月18日，亿利公司向莱阳市房产管理局提交了房屋所有权转移登记申请书，该申请书中载明产权来源自建，产权来源证件：1、法定代表人身份证明；2、国有土地使用权证；3、营业执照；4、房屋所有权证；5、公证书。2003年2月21日，莱阳市房产管理局经调查、复核，为亿利公司办理了莱阳市房权证莱字第××号房屋所有权证，该证载明房屋所有权人亿利公司，房屋坐落旌旗路93号。2017年2月23日，被上诉人诉至一审法院，请求依法撤销该房屋所有权证。
另查明，1996年6月2日，莱阳市刺绣厂与中国银行莱阳支行签订抵押合同一份，该合同约定抵押财产价值为3530000元。1996年6月20日，莱阳市工商局为抵押人莱阳市刺绣厂、抵押权人中国银行莱阳支行办理了抵押物登记证，该证载明动产和不动产抵押价值2470000元，抵押期限为1996年6月1日至2001年6月1日。2004年3月3日，因中国银行莱阳支行与莱阳市刺绣厂借款纠纷一案，一审法院作出（2003）莱阳民二初字第242号民事判决，该判决中的查明部分载明：莱阳市刺绣厂至2002年年底只偿还2177558.60元；根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定，判决：一、莱阳市刺绣厂归还中国银行莱阳支行借款本金1202441.40元及利息1790394.14元，于判决生效后十日内付清；二、中国银行莱阳支行对莱阳市刺绣厂的抵押物折价或者以变卖抵押物的价款可以优先受偿。
还查明，2013年5月17日，因执行原申请执行人中国银行莱阳支行与被执行人莱阳市刺绣厂借款合同纠纷一案的过程中，被上诉人提出申请变更其为该案的申请执行人，一审法院作出（2004）莱阳执恢字第334-1号执行裁定，变更被上诉人为该案的申请人。
2014年10月20日，因执行原申请执行人中国银行莱阳支行与被执行人莱阳市宏发实业公司、莱阳市刺绣厂借款合同纠纷的过程中，被上诉人提出申请变更其为该案的申请执行人，招远市人民法院作出（2001）招恢执字第90-1号执行裁定，变更被上诉人为该案的申请人，原申请执行人中国银行莱阳支行的权利义务由被上诉人继受。
一审法院认为，根据国务院《不动产登记暂行条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；……及莱政办发（2015）122号《莱阳市人民政府办公室关于莱阳市不动产登记职责和机构整合的实施意见》第二条第一款规定，市国土资源局统一负责辖区不动产登记工作，……上诉人莱阳市国土局现为不动产权属的登记机关，其负责本行政区域内的不动产权属登记管理工作。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条之规定，行政机关职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。故莱阳市国土局是本案适格的被告。根据生效的（2004）莱阳执恢字第334-1号执行裁定及招远市人民法院（2001）招恢执字第90-1号执行裁定，被上诉人是本案适格的被上诉人。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六条之规定，一审法院主要应对原发证机关作出的房屋权属登记行为的合法性进行审查。
根据当事人诉辩意见及庭审情况，本案当事人各方争议的焦点为：原发证机关为亿利公司颁发的莱阳市房权证莱字第××号房屋所有权证是否合法。
《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第一款规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。第二款规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。《城市房屋权属登记管理办法条文释义》第十七条中规定，房屋买卖应当提交的证明主要是房屋所有权证、土地使用权证、买卖合同、契税证明以及其他相关材料。本案中，上诉人莱阳市国土局未提交引起涉案房屋转移的买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等有关引起转移的基础事实的证据及转移登记申请书中所载明的国有土地使用权证、房屋所有权证。故引起房屋所有权转移的主要事实证据不足，上诉人莱阳市国土局作出的房屋转移登记行为应予撤销。被上诉人提起撤销上诉人莱阳市国土局为亿利公司颁发的莱阳市房权证莱字第××号房屋所有权证的诉讼请求于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款之规定，判决：撤销上诉人莱阳市国土局于2003年2月21日为亿利公司颁发的莱阳市房权证莱字第××号房屋所有权证。案件受理费50元，由上诉人莱阳市国土局负担。
上诉人莱阳市国土局的上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人未提交引起涉案房屋转移的买卖、交换、赠与等基础事实的证据及转移登记申请书中所载明的国有土地使用权证、房屋所有权证等证据。上诉人认为，一审答辩时提交的证据7中载明亿利公司办理涉案房屋登记时，其申请书中产权来源证件有法定代表人证明书、国有土地使用证、营业执照、房屋所有权证、公证书等材料，且该事实一审已查明，并在一审判决第11页中载明，故一审判决的结果和查证的事实前后矛盾，判决理由不成立。二、一审判决违反法律规定。烟台市中级人民法院作出的（2016）鲁06执复82号和（2016）鲁06执复85号执行裁定中说明，被上诉人和亿利公司涉及莱阳市刺绣厂莱房公字第461号房产抵押给中国银行莱阳支行等债务的借款合同纠纷，经民事诉讼程序后到了招远市人民法院执行阶段，但招远市人民法院对有关债务事实并未查清。鉴于此，根据2010年11月18日施行的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案应当中止诉讼，待招远市人民法院对有关债务事实查清后再行审理，一审法院作出判决违反上述法律规定。
被上诉人对上诉人莱阳市国土局的上诉答辩称，上诉人莱阳市国土局的上诉理由与事实不符。上诉人在一审庭审中并没有提交房屋过户审批表中注明的相应证据，其上诉理由不成立。（2016）鲁06执复82号和（2016）鲁06执复85号执行裁定是因被上诉人申请追加亿利公司为被执行人而由烟台中院作出的裁定，恰恰是因为被上诉人莱阳市国土局错误办理房屋登记导致执行案件无法查明，故执行案件裁定不应当作为中止理由。本案恰恰是查明事实的前提，应当提前审理判决。综上，请法院依法查明事实，驳回上诉人的上诉请求。
上诉人亿利公司未对上诉人莱阳市国土局的上诉提出异议。
上诉人亿利公司的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、莱阳市国土局对涉案房屋的行政登记行为程序合法，且涉案房屋所有权证上记载的内容与房屋真实的权属情况一致，一审判决撤销该证书缺乏事实和法律依据，严重损害了亿利公司的合法利益。二、即便亿利公司提供的申请材料有一定欠缺，这只能算是行政机关在行政登记中的些许瑕疵行为，并不妨碍行政机关对房屋权属真实情况的判定，不影响办理转移登记行为的合法有效性，也不足以对任何人的权利产生实际性的影响。法院不能仅凭行政登记程序中存在瑕疵或轻微违法而判决撤销该行政登记行为。三、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条和（2016）鲁06执复82号、（2016）鲁06执复85号执行裁定，本案应中止诉讼。
被上诉人对上诉人亿利公司的上诉答辩称，亿利公司的上诉理由与事实不符，且其也认可办理登记存在瑕疵错误，上诉人莱阳市国土局办理过户程序违法。关于中止诉讼的上诉理由，与上诉人莱阳市国土局的上诉理由一致，被上诉人的答辩意见相同。
上诉人莱阳市国土局未对上诉人亿利公司的上诉提出异议。
二审诉讼中，上诉人莱阳市国土局提交莱房公字第461号房屋所有权证，载明：所有权人为刺绣厂，所有权性质为集体，房屋坐落为旌阳路29号；另提交莱国用（98）字第0120号国有土地使用证，载明：土地使用者为莱阳市刺绣厂，坐落为旌阳路93号。上述两份证据欲证明涉案房产是莱阳市刺绣厂的房产。
经质证，被上诉人认为上述证据不属于二审新证据，土地证坐落和四至与房屋所有权证上的房产是一致的，证明内容也与被上诉人主张的事实一致。
经质证，上诉人亿利公司对上述证据无异议。
本院对上述证据认证如下：各方当事人对上述证据的真实性无异议，且与本案具有关联性，可以作为证据予以采纳。
二审诉讼中，本院从招远市人民法院调取了（2001）招执莱法字第403号执行案件的执行笔录、民事裁定书及其向中国银行莱阳支行的送达回证各一份，各方当事人对上述证据的真实性均无异议，可以作为证据予以采纳。
经本院审理查明，亿利公司在办理本案变更登记申请时，向莱阳市房产管理局提交了以下材料：莱房公字第461号房屋所有权证、莱阳市人民政府作出的莱政发[1998]52号关于莱阳市刺绣厂企业改制报告的批复、亿利公司和莱阳盛隆房地产开发有限公司签订的建设开发合同、亿利公司的营业执照和法定代表人证明书、莱阳市公证处为莱阳市国有资产管理局和崔建国签订产权转让协议作出的公证书、莱国用（98）字第0120号国有土地使用证、（2001）招执莱法字第403号民事裁定书、原莱阳市刺绣厂工商注销登记材料、亿利公司工商登记材料。
二审诉讼中，二上诉人均主张亿利公司是以从中国银行购买了莱阳市刺绣厂的资产为由申请办理的本案房屋所有权转移登记。
本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，人民法院审理行政案件，首先应对原告的主体资格进行审查。被上诉人作为本案一审原告，以其系涉案办理变更登记房屋的抵押权人的名义提起本案诉讼，故本案应首先审查办理变更登记的房屋是否设立抵押权、抵押权是否有效及抵押权人是否是被上诉人等内容。根据本院调取的该执行案件的民事裁定书及（2016）鲁06执复82号执行裁定书的内容记载，2002年5月8日，招远市人民法院作出上述执行裁定，将莱阳市刺绣厂的厂房、土地等全部查封的资产以2177558.60元的价格抵顶所欠中国银行莱阳支行的债务。但本案中，因上述执行抵顶裁定仅送达给中国银行莱阳支行，未向原财产所有权人送达，双方亦未办理产权转移登记，故不能产生物权变动的效力，那么被上诉人主张的抵押权即不会因抵押物权属归于债权人而消灭，被上诉人受让的债权仍具有房产抵押担保，其作为抵押权人可以提起本案诉讼，具有原告主体资格。
关于莱阳市房产管理局办理本案房屋变更登记的合法性问题，根据办理本案房屋所有权转移登记当时施行的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定，因房屋买卖、转让等原因致使其权属发生转移而申请转移登记的，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。本案中，亿利公司主张其从中国银行处购买了莱阳市刺绣厂的资产后申请办理本案房屋所有权转移登记，但在其向莱阳市房产管理局提交的申请材料中，并没有其购买中国银行房产的相关证明材料，亦没有该房屋所有权转让得到抵押权人同意的相关证明材料，故上诉人莱阳市房产管理局在上述证明材料缺失的情况下以亿利公司从中国银行处购买涉案房产为由作出本案被诉变更登记的主要证据不足，应予撤销。而且在一审诉讼中，上诉人莱阳市国土局未向法院提交亿利公司申请本案房屋所有权转移登记时申请书中记载的国有土地使用权证和房屋所有权证，而是在本院二审中才予以提交。因此，一审法院认定莱阳市国土局未提交引起涉案房屋转移的买卖等有关引起转移的基础事实的证据及转移登记申请书中所载明的国有土地使用权证、房屋所有权证，并对其作出的房屋转移登记行为予以撤销具有事实和法律依据，本院予以维持。另根据办理本案房屋所有权转移登记当时施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：……㈡司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”本案诉争房屋在办理转移登记时已经进行了抵押登记，且莱阳市房产管理局接收的亿利公司提交的（2001）招执莱法字第403号裁定中亦载明莱阳市刺绣厂的资产已被查封并被司法裁定变更所有权，在此情况下，莱阳市房产管理局办理本案被诉房屋所有权转移登记明显违反当时的法律规定，依法亦应予撤销。
关于二上诉人主张的中止诉讼问题，本院认为，本案被上诉人并非以涉案房屋的原产权所有人与现产权所有人之间的转移物权关系无效或应撤销为由对房屋登记行为提起诉讼，而是以莱阳市房产管理局作出被诉登记行为时未依法审查申请材料及依据不足为由要求撤销该行为，且被诉行政行为经一审程序审查，莱阳市国土局不能提供证据证实亿利公司申请转移登记时提交了引起房屋产权转移的基础证据及亿利公司申请书中载明的相关材料等符合当时规定的必要申请材料，故莱阳市房产管理局作出的被诉行政行为依据明显不足，依法应予撤销。本案无需中止诉讼。
综上所述，被上诉人作出的被诉行政行为主要证据不足，且一审未能向法院提交其据以作出被诉行政行为的主要证据，故该行政行为应予撤销。二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人莱阳市国土资源局负担50元，由上诉人莱阳亿利新世服装有限责任公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 纪晓静
审判员 吴继辉
审判员 王莉莉
二〇一八年五月十六日
书记员 闫彩玲