成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0108民初1571号
原告：刘韬，男，汉族，1983年1月26日出生，住四川省金堂县。
委托代理人：谢玲，四川金援律师事务所律师，特别授权。
被告：张微，女，汉族，1982年7月19日出生，住成都市锦江区。
委托代理人：熊辉良，成都市成华区圣灯法律服务所法律工作者，特别授权。
原告刘韬与被告张微房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月8日受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘韬以及委托代理人谢玲，被告张微以及委托代理人熊辉良均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告刘韬向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认被告张微解除合同无效，要求被告张微继续履行《成都市存量房屋买卖合同》；交付房屋，协助办理商品房不动产统一登记证书；2、依法判决被告张微承担违约责任赔偿损失258000元（计算方式：按合同约定以房屋总价款的20%计算）；3、诉讼费由被告张微承担。
事实和理由：原告刘韬通过成都众信时代房地产经纪有限公司（简称中介公司）于2017年3月15日和被告张微签订《成都市存量房买卖合同》，约定被告张微将位于成都市成华区房屋出售给原告刘韬，房屋总价款为128万元。合同约定原告刘韬在过户递件受理成功之日支付首付款41万元，剩余82万元通过银行按揭方式支付。原告刘韬按照合同约定支付定金5万元，但被告张微并未按照合同约定向银行偿还贷款解除抵押登记。现原告刘韬要求被告张微协助办理过户登记手续，被告张微却于2017年10月19日发函告知解除合同。原告刘韬认为案涉合同合法有效，应当继续履行。被告张微的违约行为不应享有合同解除权，故请求依法判决。
被告张微辩称，请求驳回原告刘韬的诉讼请求，确认被告张微解除合同有效。合同签订后，原告刘韬支付购房定金5万元，但是因原告刘韬征信原因无法办理足额贷款，且未按照合同约定协助被告张微办理案涉房屋贷款结清手续，故请求依法判决。
经审理查明，2017年3月15日，原告刘韬（买方乙方）和被告张微（卖方甲方）在成都众信时代房地产经纪有限公司（以下简称众信公司）居间下签订《成都市存量房屋买卖合同》。合同约定被告张微将其所有位于成都市成华区房屋（权××号）出售给原告刘韬，价款为128万元。合同第3条定金：乙方应于签订本合同当日支付定金50000元。4.1甲方自行偿还按揭贷款，在签署本合同30个工作日内向银行申请偿还贷款，并按银行规定还清。5、甲方双方协商一致购房款项的支付方式采取下列的5.1种支付方式：5.1自行交割支付。6、甲乙双方一致同意采取下列的6.2种交易方式：6.2按揭付款：（1）首期房款：（不含定金）人民币肆拾壹万元整（410000元）乙方应予过户递件受理成功之日支付给甲方。甲乙双方应于2017年4月15日前到银行申请贷款相关事宜并提交全部贷款所需资料，甲方必须提供协助，贷款审批通过后15个工作日内甲乙双方到该房屋登记机关办理房屋所有权转移登记手续。如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易迟延，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。（2）贷款金额：人民币捌拾贰万元整（820000元），实际贷款金额和年限以放款银行最终审批为准）在办妥产权交易过户及抵押登记后，由贷款单位划入甲方在该贷款单位指定开设的账户内。若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则实际贷款额与应付房价款的差额由乙方于领取《房屋所有权证》之日前支付甲方。乙方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任并解除合同。14、违约责任：乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款的万分之五每日支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房屋（包括房屋交接及权利转移），应当按乙方已付房款的万分之五每日支付乙方逾期违约金，逾期二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。甲乙双方任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均需书面通知对方，且违约方需按总房价的20%向守约方支付违约金。甲乙双方怠于履行本合同项下其他义务超过7个工作日，视为违约，守约方有权要求违约方支付房屋价款的10%作为违约金。18、备注手写注明：若甲方按揭贷款余额不足，则乙方协助甲方出资还款，金额不超过首期付款。
2017年3月15日，被告张微向原告刘韬出具收款证明，载明收到原告刘韬缴纳的案涉房屋购房定金50000元。2017年10月6日，被告张微向原告刘韬邮寄告知函。告知函载明，根据你与我方签订的成都市存量房屋买卖合同中条款，鉴于买方刘韬(身份证号：)与卖方张微在2017年3月16日签订的成都市存量房屋买卖合同（房屋地址：成都市成华区，合同编号：0000064，中介公司名称：成都市众信时代房地产经纪有限公司，签订地点：华润万象星座8楼），因买方刘韬未在三方约定并合同签订的时间（2017年4月15日）前支付卖方张微房款，拖延时间从签订成都存量房买卖合同当天起至今达七个月之久，故根据合同第14条违约责任，卖方张微正式依法单方解除成都市存量房屋买卖合同（合同编号：00000064），现书面通知买方刘韬，且违约方刘韬必须在三个工作日内按总房价的20%向守约方支付违约金合计：贰拾伍万陆仟元整，小写：256000元整），可通过微信方式联系二手房卖方张微。原告刘韬现收悉前述告知函。
2017年10月18日，原告刘韬向被告张微发送短信记录载明，张微女士（卖方）：首先合同没有规定，2017年4月15日前支付房款。根据合同4.1条，要求卖方在协议签订后30个工作日内完成结按，是卖方没有办理完成相关的义务，是卖方违约。其次，根据合同6.2条，4月15日是我们向银行申请贷款，事实上我们也已经申请贷款，银行也同意放款。我们不存在违约，我们不同意解除合同，要求继续履行合同。
现案涉房屋存在中信银行股份有限公司成都分行有贷款抵押，贷款金额为87万元，抵押期限至2046年9月5日。庭审中，被告张微明确表示不再出卖案涉房屋。
另查明，2017年3月23日，成都市人民政府办公厅印发关于完善我市住房限购政策的通知（成办发【2017】10号），该通知第二条载明，在成都市高新区武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。成都市城乡房管局官方网站上登载的2017年商品住房限购政策知识回答19载明，没有住房现有区域户籍的居民，不得通过补缴社会保险在住房限购区域内购买住房。2017年3月29日，成都市城乡房产房管局出台20**住房限购政策知识问答（二）的解答载明：2017年3月24日零时前，买卖双方未在成都市存量房交易服务平台完成打印存量房经纪服务合同或者存量房买卖合同，双方自愿继续履行合同，且能够提交真实的银行于2017年3月24日零时前受理购房人购买该房屋贷款申请证明材料的，在2017年5月31日前可以办理交易手续；逾期未申请或不能提供证明材料的，将不予受理。通过中介机构成交的，由中介机构组织收集相关材料，以集体预约方式分批申请办理；中介机构对交易资料的真实性负责并提供承诺书。
原告刘韬现尚未取得前述限购政策范围内户籍。
以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、成都市存量房屋买卖合同；3、收款证明；4、短信记录；5、房屋信息摘要等。被告张微所举视频资料因无法辨识对话主体，本院对此不予采信。
本院认为，原告刘韬和被告张微签订的《成都市存量房屋买卖合同》合法有效，对各方均有约束力。各方当事人应当按照合同约定主张权利和履行义务。
关于合同继续履行并协助办理产权过户问题。根据成都市政府于2017年3月24发布的《完善我市住房限购政策的通知》的相关规定，原告刘韬因未取得限购区域内户籍，无法购买案涉房屋办理过户手续。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。故原告刘韬主张合同继续履行并办理产权过户属于法律上不能履行情形。同时现案涉房屋的抵押尚未涂销，事实上也无法办理产权过户登记，故合同无法继续履行及过户不能原因含有政策及抵押尚未涂销的因素。原告刘韬请求继续履行合同并要求被告张微协助办理产权过户的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于赔偿违约损失的问题。根据《成都市存量房屋买卖合同》约定，6.2按揭付款：（1）首期房款：（不含定金）人民币肆拾壹万元整（410000元）乙方应予过户递件受理成功之日支付给甲方。现被告张微因案涉房屋贷款尚未结清，故未向房屋登记机构申请过户递件。合同4.1约定，甲方自行偿还按揭贷款，在签署本合同30个工作日内向银行申请偿还贷款，并按银行规定还清。18、备注手写注明：若甲方按揭贷款余额不足，则乙方协助甲方出资还款，金额不超过首期付款。根据前述条款约定，被告张微应当首先自行偿还案涉房屋银行贷款并办理抵押涂销手续，此为被告张微的合同义务，仅当其不足以全额清偿银行按揭贷款时，原告刘韬方予以协助。即使原告刘韬不予协助，也不免除被告张微的结清案涉房屋按揭贷款的合同义务。现有证据无法证实被告张微在签订案涉合同后积极履行了办理案涉房屋抵押解除，贷款清偿以及房屋过户递件等合同义务，故被告张微的行为构成合同违约，应当承担违约责任。关于违约金金额问题。根据合同约定，甲方未按本合同约定期限交付房屋（包括房屋交接及权利转移），应当按乙方已付房款的万分之五每日支付乙方逾期违约金，逾期二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。甲乙双方任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均需书面通知对方，且违约方需按总房价的20%向守约方支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合考虑原告刘韬的实际损失，并兼顾合同的履行情况、当事人主观过错程度等因素，以及被告张微在庭审中违约金已经作出抗辩意见的情况，本院认为将本案违约金调整为50000元为宜。
关于告知函的解除合同效力认定问题。因本案中，被告张微存在违约行为，而合同法尚未明确赋予违约方解除合同权利，故被告张微解除合同的告知函不发生解除合同效力。
综上，原告刘韬的诉讼请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认被告张微发出的解除合同通知函无效；
二、被告张微于本判决生效之日起十日内向原告刘韬支付违约金50000元；
三、驳回原告刘韬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18642元，由原告刘韬承担8642元，被告张微承担10000元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 彭有志
二〇一八年四月十六日
书记员 雷 雨
速录员 夏宇莉