浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙01民终4756号
上诉人（原审被告）：杭州镜界贸易有限公司，住所地：杭州市拱墅区杭钢北苑崇光路11号底楼。
法定代表人：沈秋野。
委托代理人：施缙，浙江腾智律师事务所律师。
委托代理人：董华，该公司员工
被上诉人（原审原告）：鲁妍，女，1985年12月5日出生，汉族，住杭州市江干区。
委托代理人：鲁生华，系鲁妍的父亲。
上诉人杭州镜界贸易有限公司（以下简称镜界公司）因与被上诉人鲁妍房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第4245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：鲁妍系案涉房屋的所有权人。2012年5月10日，鲁妍（甲方）与镜界公司（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将位于杭州市××花园40-41#的一楼三间商铺（建筑面积80平方米）租赁给乙方从事经营活动，租赁期限自2012年5月15日至2017年5月14日共5年。甲方应将房屋于2012年5月10日前交付给乙方。租金标准为：第一年25万元，第二年、第三年每年递增5%，第四年、第五年递增10%。租金一年一付，首次支付时间为合同签订之日支付定金2万元，余款23万元自合同签订之日起五个工作日内支付。第二年开始每年5月5日支付次年租金。乙方如逾期支付租金，甲方有权按每日1%计收滞纳金，如超过10天，甲方有权终止合同，收回房屋。合同订立后，甲方将房屋交付乙方使用时，乙方一次性支付甲方5000元租赁保证金及水电费押金。如当事人一方违反本合同，须向对方支付5年总租金的20%作为违约金，并赔偿对方损失。
合同签订后，鲁妍依约将房屋交付镜界公司使用。镜界公司依约支付了前三年租金，分别为250000元、262500元、275625元。即镜界公司已支付鲁妍租金至2015年5月14日，此后的款项未支付。2015年5月，镜界公司将物品从案涉房屋中搬出，鲁妍不同意，后镜界公司搬离了部分物品。2015年9月1日，鲁妍将案涉房屋另行出租给案外人。审理中，鲁妍陈述其主张的物业费其尚未实际支付。现鲁妍起诉至原审法院，请求：1.解除鲁妍、镜界公司之间的《商铺租赁合同》；2.镜界公司支付房租189492.19元（暂计算至2015年12月31日，此后计算至镜界公司返还房屋之日）；3.镜界公司支付延迟支付租金的违约金28.5万元；4.镜界公司支付2012年5月15日至2015年12月31日止的物业费共计6264元（暂计算至2015年12月31日，此后计算至镜界公司返还房屋之日）；5.镜界公司承担案件诉讼费。
原审法院认为，鲁妍与镜界公司之间签订的《商铺租赁合同》合法有效，对双方均有法律约束力。根据合同约定，房屋租赁期限为5年，自2012年5月15日至2017年5月14日。租金自第二年开始每年5月5日支付次年租金。如逾期支付租金，鲁妍有权终止合同，收回房屋。该案中，镜界公司未依约支付2015年5月15日至2016年5月14日的年度租金，其行为已构成违约。故鲁妍主张解除双方之间的《商铺租赁合同》，合法有据，该院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。该案鲁妍自2015年9月1日起将房屋另行出租给案外人，故鲁妍主张至2015年12月31日的租金无依据。镜界公司应支付鲁妍2015年5月14日至2015年9月1日的租金，经计算为88430元（303187.5元/年标准计算）。至于镜界公司辩称其还支付给鲁妍2万元押金，但其未提供相应证据证明，该院不予认定。
关于违约金，鲁妍主张按合同总租金的20%计算，镜界公司认为偏高要求调整。该院认为，虽然合同对违约金有明确约定，但违约金具有补偿性质，该院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定由镜界公司支付鲁妍违约金20000元。
关于鲁妍主张的物业费，因其陈述尚未实际支付，故该部分费用主张，该院不予支持。鲁妍可待实际发生后另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除鲁妍与镜界公司于2012年5月10日签订的《商铺租赁合同》。二、镜界公司于判决生效之日起十日内支付鲁妍租金88429元，支付违约金20000元。三、驳回鲁妍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4256元，由鲁妍负担3296元，由镜界公司负担960元。
宣判后，镜界公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院事实认定错误。存在银行的合同是鲁妍自行参与，没有镜界公司参与，一审法院以银行工作人员的“与原件核对相符”来认定双方签过房屋租赁合同是错误的；即便双方签过房屋租赁合同，因鲁妍无法提供该合同原件，合同具体期限和违约责任等条款无法确定；双方往来短信中，镜界公司要求鲁妍拿合同原件是在鲁妍声称有合同的情况下要求拿合同原件，这是在一定背景下说的；存放银行的合同只有租金是相同的，其余押金、付款时间是不同的。二、对2万元押金，镜界公司在一审时已经提供了凭证。三、判决书认为房租从2012年5月15日起算，应该是从2012年6月15日起算。综上，请求：撤销一审判决，驳回鲁妍全部诉讼请求。
针对镜界公司的上诉，鲁妍答辩称，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。在本院指定的举证期限届满后，镜界公司向本院提交：1、交易日期为2012年6月13日的银行自助转账补制回单复印件一份（2万元）；2、中国农业银行银行卡取款业务回单复印件一份（20万元）；3、中国农业银行汇款查询调取单复印件一份（5万元）。拟证明证据1中的2万元为押金，证据3中转账的5万元为定金，与鲁妍提交工商局备案合同、银行备案合同上的押金、定金均不同；证据2和证据3加起来25万元转为第一年租金。鲁妍向本院提交：4、经营场所使用证明，拟证明镜界公司将其承租的位于××花园38-46#41号商铺无偿提供给杭州境界贸易有限公司古墩路分公司使用。
针对镜界公司提交的证据，鲁妍认为，对镜界公司提交证据真实性无异议，但证据1的2万元是设备转让费，证据2、3加起来的25万元是第一年的租金，并不是押金、定金。本院认为，鲁妍对证据的真实性没有异议，本院予以确认。
针对鲁妍提交的证据，镜界公司认为，真实性无异议，杭州境界贸易有限公司古墩路分公司是有的，但杭州境界贸易有限公司古墩路分公司公章是没有的。本院认为，镜界公司对证据4的真实性没有异议，本院予以确认。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点有二，一是双方之间是否存在房屋租赁合同；二是镜界公司是否应该支付租金和违约金。
关于争议焦点一，本院认为，首先，从支付租金的数额来看，镜界公司每年支付的租金与鲁妍提交的2012年5月10日签订的《商铺租赁合同》约定的租金金额相同；其次，从支付租金的时间来看，镜界公司虽存在部分租金延期支付的情形，但其延期的时间尚在合理范围内；最后，从鲁妍提交的短信记录来看，双方之间确实有一份租赁合同，而镜界公司虽否定了鲁妍提交的《商铺租赁合同》，但并未提交其所称的租赁合同。据此，原审法院确认2012年5月10日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，应为合法有效并无不当。
关于争议焦点二，本院认为，因镜界公司并未支付2015年5月15日之后的租金，故鲁妍有权解除案涉租赁合同，镜界公司应当支付剩余租金及违约金。关于租金数额，因镜界公司并未有证据证明其搬离时间，而鲁妍在2015年9月1日将案涉房屋出租给案外人，故原审法院计算租金至2015年9月1日并无不当。关于违约金，一审法院考虑实际损失，双方过错等因素酌情确定违约金为20000元尚在合理范围内，本院予以支持。
关于鉴定申请，因镜界公司在一审中并未就该事项提出鉴定申请，故本院对于该鉴定申请不予准许。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2469元，由杭州镜界贸易有限公司负担。（杭州镜界贸易有限公司已经预交二审案件诉讼费2500元，应退回31元，杭州镜界贸易有限公司于本判决生效之日起十日内来法院办理退费手续。）
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一六年十一月十日
书 记 员 袁其伟