江苏省南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)六程民初字第1239号
原告（反诉被告）南京老乡好调味品有限公司，住所地南京市江宁区东山街道上访集镇。
法定代表人高延廷，总经理。
委托代理人张小芳，北京大成（南京）律师事务所。
被告（反诉原告）南京九久电子系统有限公司，住所地南京六合经济开发区新浦六路。
法定代表人胡哲东，总经理。
委托代理人尤金福，江苏天茂律师事务所律师。
原告（反诉被告）南京老乡好调味品有限公司（以下简称老乡好调味品公司）��被告（反诉原告）南京九久电子系统有限公司（以下简称九久电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员赵文适用简易程序，于2016年1月12日、2016年7月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）老乡好调味品公司的委托代理人张小芳，被告（反诉原告）九久电子公司的委托代理人尤金福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告老乡好调味品公司诉称，原告是一家从事食品生产、加工的企业，因原经营地址将整体拆除，需要另寻经营场所。2015年5月，原告看到被告在赶集网发布的招租信息，便与被告联系并协商厂房的承租事宜。被告在得知原告为食品加工企业的情况下声称原告在该地生产经营完全没问题，并承诺可协助原告办理工商变更手续。在这种情况下，原告与被告于2015年5月26日签订《厂房租赁合同》，合同约定���房面积为1500平方米，每平方米建筑面积租金7元，租期自2015年9月1日至2025年8月31日。同时合同约定，合同一旦签订，原告应向被告支付租赁保证金2万元，并支付第一年第一期租金6.3万元。合同签订后，原告如约向被告支付租赁保证金2万元，房屋租金6.3万元，并在被告2015年7月2日交房之后将厂房进行了装修，并支付装修费10万元。然而，正当原告一切准备就绪，在办理工商变更的过程中，却被六合管委会告知，管委会与被告签订招商引资协议时早已明确，被告对厂房的使用必须遵守当地的产业政策和政府规定，被告的厂房只能用于其自身经营，其无权将厂房租给原告这样的食品生产企业，原告也不可能在当地从事食品加工行为。同时，管委会强调，不仅是与被告的协议中有约定，在2015年7月，江北新区获批为国家级新区后，管委会领导曾亲自至被告公司重申政策。然而，被告不仅向原告隐瞒了上述全部事实，在2015年7月2日向原告交付房屋后，任由原告进行装修，使得原告的损失进一步扩大。在了解上述事实后，原告曾多次与被告进行协商，但均遭到了被告的无理拒绝。现原告诉至法院，请求判决：1、依法确认原、被告于2015年5月26日签订的《厂房租赁合同》无效；2、被告立即向原告返还房屋租金4.2万元（2015年9、10月的房屋租金2.1万元由原告自愿承担）及租赁保证金2万元；3、被告赔偿原告房屋装修损失8万元。
被告九久电子公司公司辩称，1、因涉案房屋无产权证，也没有建房批准手续，因此涉案厂房租赁合同无效，该无效合同双方都有过错，并且过错各占50%，在签订租赁合同时原告知道涉案房屋没有房屋产权证。因原告要求将营业执照等经营主体资质的证照变更到涉案厂房的地址，导致双方发生纠纷，如果原告不办理营业执照变更，双方也不会发生纠纷；2、双方签订厂房租赁合同后，被告就将厂房交付给原告占有使用。按照双方合同约定，租金应当从2015年9月开始起算，目前涉案厂房仍然在原告的占有下。涉案厂房内有很多的装修，至今没有恢复原状，被告至今也无法使用，因此要求法院驳回原告要求返还房屋租金的诉请，房屋保证金可以在双方各自费用当中进行结算；3、装修损失原告以装修合同和收条作为计费标准，被告对此不予以认可，装修损失是可以通过评估鉴定确认价值，这是一个专业基础问题，装修合同及收条来确认金额随意性很大，所以不能作为确认本案的装修费用的依据，据此要求法院判令原告承担举证不能的后果，驳回该装修损失的诉请；4、根据被告的申请，法院也到现场进行过勘验，结果是厂房至今没有退还被告，也无法退��，原因是房屋内有很多装修隔断以及装修材料，被告也无法使用。
反诉原告九久电子公司诉称，2015年5月26日反诉原告与反诉被告签订《厂房租赁合同》一份，约定反诉原告将院内的三号楼第三层厂房1500平方米出租给反诉被告从事生产经营之用，租赁期限10年，自2015年9月1日起开始计算租金，前5年租金12.6万元/年，后5年租金14.4万元/年，第一年租金分二次支付，签订合同即支付6.3万元，2016年1月再支付另半年租金6.3万元。2015年6月，反诉原告将涉案房屋交付反诉被告后，反诉被告进行装修，对该装修反诉原告不同意利用。因涉案厂房无房屋产权证也无建设工程规划许可证，导致2015年10月反诉被告无法将登记在江宁区工商局的营业执照迁移至六合区工商局管辖的涉案房屋，双方发生纠纷。反诉原告认为，在签订厂房租赁合同时，反诉被告���向反诉原告主张提交房屋产权证及其建设工程规划许可证，也未提出营业执照迁移问题，反诉原告对此法律问题不懂。双方签订的厂房租赁合同依法无效，各承担50%的过错责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条之规定，反诉原告诉至法院，要求判决：1、确认反诉被告按照合同约定的租金标准承担自2015年9月至2016年2月涉案房屋占有使用费6.3万元（该款已支付）；2、反诉被告按照合同约定的租金标准即1.05万元/月支付自2016年3月1日起至涉案房屋恢复原状之日止的房屋占有使用费；3、反诉被告对涉案房屋即第三幢第三层的装修部分恢复原状。
反诉被告老乡好调味品公司辩称，是否存在反诉被告实际持续性的占用反诉原告厂房的事实，1、2015年10月，反��被告从工商局得知涉案厂房无法办理营业执照的迁移手续后就已经向反诉原告提出正式交涉，并且经过反诉原告确认无法办理营业执照手续后明确表示双方无法继续履行租赁协议，现在双方存在的争议仅仅是合同不再履行之后如何进行结算处理遗留问题的争议，因此从2015年10月下旬之后原、被告之间租赁合同就已经不再履行，双方都有过明确的意思表示；2、从现场的勘验可以看出，反诉原告的出租厂房对外没有任何门禁，是可以通过电梯直达进入，因此反诉被告并没有控制涉案厂房使得反诉原告丧失对房屋的占有。事实上反诉原告是一直控制着该处厂房，并且从反诉被告提交的证据也看到反诉原告就该处厂房已经于2015年11月通过网络对外招租，并且在庭前多次通过法院希望与反诉被告进行协商，处理装修恢复原状以利于其实现最终的出租。如果说反诉原告在对该��厂房还没有接手控制的情况下，是无法对外招租包括带新承租人协商合同的签订手续，显然反诉原告所谓的房屋由反诉被告一直占用与其对外出租的事实前后是矛盾的，反诉原告主张反诉被告向其支付2015年9月至实际支付之日止的占用费用是缺乏事实基础的（反诉被告自愿承担2015年9月至2015年10月的承租费用）；3、对反诉请求第三项，反诉被告认为没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，老乡好调味品公司系一家从事食用植物油、调味品、炒货及坚果食品的生产、批发企业，原住所地在南京市江宁区东山街道上访集镇。2015年，老乡好调味品公司因原住所地面临拆迁，在得知九久电子公司有厂房出租后，双方遂于2015年5月26日签订《厂房租赁合同》，合同约定：九久电子公司将坐落在南京市六合经��开发区毛许老街旁，面积为1500平方米的通用、框架结构厂房出租给老乡好调味品公司。厂房租赁期限为10年，自2015年9月1日起至2025年8月31日止。前五年每年租金为12.6万元（按7元／平方米计算），后五年每年租金为14.4万元（按8元／平方米计算）。老乡好调味品公司应当向九久电子公司支付保证金2万元。待合同到期，老乡好调味品公司结清所有承租期间费用后，九久电子公司退还保证金。
2015年6月8日，老乡好调味品公司通过南京银行向九久电子公司支付了8.3万元（2万元保证金、半年租金6.3万元）。此后，九久电子公司将涉案厂房交付给老乡好调味品公司。2015年7月2日，老乡好调味品公司与江苏省盐阜建设集团有限公司签订《六合经济开发区厂房改造协议》，将涉案厂房交由其改造装修，并约定根据工程进度分三期支付装修款。2015年10月，老乡好调味品公司欲将企业工商登记从南京市江宁区迁移至南京市六合区，在办理过程中，因无法提交涉案房屋产权证等原因，最终未迁移成功。此后，双方多次协商无果，老乡好调味品公司诉至法院，要求判决：1、依法确认原、被告于2015年5月26日签订的《厂房租赁合同》无效；2、被告立即向原告返还房屋租金4.2万元（2015年9、10月的房屋租金2.1万元由原告自愿承担）及租赁保证金2万元；3、被告赔偿原告房屋装修损失8万元。本案在审理过程中，九久电子公司提出反诉，要求判决：1、确认反诉被告按照合同约定的租金标准承担自2015年9月至2016年2月涉案房屋占有使用费6.3万元（该款已支付）；2、反诉被告按照合同约定的租金标准即1.05万元/月支付自2016年3月1日起至涉案房屋恢复原状之日止的房屋占有使用费；3、反诉被告对涉案房屋即第三幢第三层的装修部分恢复原状。
另查明，涉案厂房未取得建设工程规划许可证。
2016年5月26日，本院组织双方至涉案厂房进行现场勘验，经勘验：九久电子公司院内有4栋大楼，其中有1栋为办公楼，有2栋空置，涉案厂房所在大楼的一楼、二楼、四楼均已对外出租。涉案厂房位于已出租大楼的三楼，未上锁，通过楼梯、电梯均可直接进入。涉案厂房内部进行了隔断、吊顶、全部地面油漆、部分地面贴地砖、北侧墙面贴1.8米高墙砖。现场可见部分拆除痕迹及装修材料。
以上事实，有当事人的陈述、厂房租赁合同、南京银行单位结算业务申请书（回执）、六合经济开发区厂房改造协议等证据在卷证实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因涉案房屋建设未取得建设工程规划许可证，故九久电子公司与老乡好调味品公司于2015年5月26日签订的《厂房租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。九久电子公司在未取得涉案房屋建设工程规划许可证的情况下仍将厂房出租存在过错，老乡好调味品公司在明知涉案厂房存在上述情况仍与九久电子公司签订合同并进行改造装修亦存在过错。双方所签订的《厂房租赁合同》无效，九久电子公司应当返还老乡好调味品公司支付的厂房租金及租赁保证金。老乡好调味品公司自愿承担2015年9、10月的厂房租金2.1万元，不违反法律规定，本院予以认可。故九久电子公司还应返还老乡好调味品公司6.2万元（租金4.2万元＋保证金2万元）。九久电子公司关于房屋占有使用费的主张，因涉案厂房未达到正常经营标准，故对此主张本院不予支持。鉴于九久电子公司与老乡好调味品公司对本案纠纷的产生均有过错，故对双方所主张的其他损失由双方各自承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告南京老乡好调味品有限公司与被告南京九久电子系统��限公司于2015年5月26日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告南京九久电子系统有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告南京老乡好调味品有限公司6.2万元；
三、驳回原告南京老乡好调味品有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告南京九久电子系统有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3960元，减半收取1980元,反诉案件受理费1350元，共计3330元，由被告南京九久电子系统有限公司负担。（本诉案件受理费南京老乡好调味品有限公司已垫付，被告南京九久电子系统有限公司在执行时加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：a）预交上诉案件受理费。
审 判 员 赵 文
二〇一六年八月十二日
法官助理 刘 云
书 记 员 张文文