四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川民终字第165号
上诉人（原审原告、反诉被告）都江堰市百扬百货有限公司，住所地四川省成都市都江堰市都江堰大道6号。
法定代表人何光汉。
委托代理人侯盛（特别授权），四川致高守民律师事务所律师。
委托代理人李松（一般授权），四川致高守民律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）成都百扬商业有限公司，住所地四川省成都市高新区芳草东街76号4楼。
法定代表人何光汉。
委托代理人侯盛（特别授权），四川致高守民律师事务所律师。
委托代理人李松（一般授权），四川致高守民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）都江堰市中际投资发展有
限公司，住所地四川省成都市都江堰市幸福大道2号。
法定代表人敬杰。
委托代理人董洪麟（一般授权），四川千毫律师事务所律师。
委托代理人刘洋（一般授权）。
上诉人都江堰市百扬百货有限公司（以下简称都江堰百扬公司）、成都百扬商业有限公司（以下简称成都百扬公司）与被上诉人都江堰市中际投资发展有限公司（以下简称中际公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2012）成民初字第1728号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年2月12日受理本案，依法组成合议庭，并于2015年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人都江堰百扬公司、成都百扬公司的特别授权代理人侯盛、一般授权代理人李松，被上诉人中际公司的一般授权代理人董洪麟、刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明：2010年10月3日，中际公司作为出租方与承租方成都百扬公司签订《房屋租赁合同》一份，主要约定内容如下：1.中际公司将都江堰市幸福大道2号岷江国际购物广场建筑面积11500平方米的房屋出租给成都百扬公司用于购物超市经营。租赁期限为十五年，自中际公司交付之日起计算。第一年租金每月每平方米12元，前三年租金不变，本合同签订后三日内支付第一年度前六个月的租金，此后每次租金须提前十日支付。2.中际公司提供150平方米的专用卸货区给成都百扬公司使用，使用费每平方米50元／月，每三年递增一次。租金每六个月支付一次，本合同签订后三日内支付第一年度前六个月的租金，之后每次租金须提前十日支付。3.双方签订合同两日内，成都百扬公司向中际公司支付定金100万元，其中50万元作为履约保证金，合同期内，该保证金作为成都百扬公司按时交纳房屋租金、设施费、物管费、水电费等及成都百扬公司对中际公司承担赔偿责任的担保。另50万元用于冲抵房屋租金及设施设备使用费。4.设施费第一年租金每月每平方米26.8元，前三年设施费不变，从第四年开始递增。物业管理费约定，中际公司向成都百扬公司收取物业管理费每月每平方米2.5元。水电气费约定为采取预缴方式由中际公司代收代缴，租赁房屋交付后三日内成都百扬公司向中际公司预缴一个月水电气费25万元，此后每月10日前预缴下月水电气费，水电气使用量等于成都百扬公司独立仪表计量和公摊量之和，计费标准以政府相关部门核准价格为准。5.租金、设施费、物业管理费、水电气费等约定成都百扬公司应向中际公司支付的费用到账后五日内，中际公司应提供相应有效发票（水电气费发票滞后40天）。若中际公司未按期提交发票，成都百扬公司有顺延支付下期相关费用的权利。6.为满足经营需要，中际公司对租赁房屋进行改造，改造费中的500万元由成都百扬公司承担，本合同签订后三日内成都百扬公司向中际公司支付300万元，第一年度结束前向中际公司支付100万元，第二年度结束前向中际公司支付100万元。7.免租期四个月，中际公司不收取租金及设施费，但应收取物业管理费及实际使用的水电气费。8.对广告位使用约定为：中际公司对租赁房屋配有的广告位享有支配权，其中成都百扬公司商场名称本协议内免费使用，其他经营性广告位1个，本协议内前三年免费使用。9.中际公司交付租赁房屋开业前必须满足如下条件，成都百扬公司如期开业后，若中际公司使成都百扬公司遭受损失，一切责任及损失由中际公司承担。……（2）通过消防验收及竣工验收或取得政府部门同意开业的批准文件；中际公司授权杨蕾，成都百扬公司授权谢梦国完成租赁房屋的交付及接收，经验收双方授权代表签认租赁房屋交付交接清单及接受确认单。签认时，若双方签认注明“满足租赁房屋交付标准”，视为租赁房屋完成交付。10.违约责任约定为：任何一方单方解除合同须向守约方支付合同定金双倍的违约金，并承担因此给守约方造成的所有损失。本合同任何一方违反合同约定义务，合同已对违约责任作出明确约定的，违约方按合同约定承担相应违约责任；合同未对违约责任作出明确约定的，违约方应继续严格履行合同约定的义务，并赔偿给合同相对方造成的实际损失。同时约定成都百扬公司单方面解除合同（包括视为单方面解除合同），成都百扬公司应赔偿双倍定金的违约金，并赔偿中际公司因此受到的一切损失（包括满足成都百扬公司商业使用需要投入必要的改造费800万元扣除按2.6条已支付改造费余额部分，4个月免租期费用中成都百扬公司享受到的部分，三年广告位免费期费用中成都百扬公司享受到的部分）。11.成都百扬公司或成都百扬公司控股企业在标的房屋所在地依法注册企业经营该项目，该项目公司注册后5个工作日内，成都百扬公司以书面形式并附营业执照复印件通知中际公司并由双方确认，在中际公司收到通知并确认之日起，本协议项下成都百扬公司所有权利义务转移给项目公司，成都百扬公司承担履约连带保证责任。12.合同9.3条约定成都百扬公司对租赁房产改造、装修投入的设备、设施和其他商用设备，在租赁期内，产权归成都百扬公司所有。成都百扬公司在本合同提前终止、解除或届满日仍未拆除取回物品，视为成都百扬公司放弃遗留物之所有权及处置权，其遗留物归中际公司所有。
合同签订后，中际公司在2010年10月13日将房屋交付给成都百扬公司，租赁合同中约定的双方授权代表在《房屋交付清单及接收确认单》上签字，该确认单载明主要内容为交付入场时间2010年10月13日，此确认书双方代表签章后即认定租赁房屋满足交付标准，成都百扬公司代表谢梦国签署“仅限房屋土建、机构部分，设备等需完善”。
2011年8月17日，中际公司向成都百扬公司发出《催款函》，载明“根据租赁合同约定，贵公司应支付第1年度前六个月物管费172500元、设备设施使用费1849200元、房屋租金828000元。贵公司已实际支付我公司物管费15万元、设备设施使用费1608000元、房屋租金72万元。至今尚欠物管费22500元、设备设施使用费241200元、房屋租金108000元，合计371700元”，后都江堰百扬公司回复：“1.面积需以实际测量为准；2.根据合同需将合同主体更改为‘都江堰市百扬百货有限公司’；3.之前所开发票需按更改后合同主体开具”。
2011年9月20日，中际公司向都江堰百扬公司移交共计3023000元的发票34份。
针对双方争议的租赁房屋是否通过竣工验收的问题，中际公司提交了2010年10月20日由中际公司（业主方）、成都市建设工程集团总公司（总承包方）、中国西南建筑设计研究院（设计单位）、四川省川建院工程项目管理有限公司（监理单位）、四川兴源岩土工程有限公司（地勘单位）五大责任主体单位参与并形成的《关于岷江国际项目竣工验收工作的会议纪要》，该会议纪要载明“各责任单位在质检站的组织下对项目全部工程进行了现场和资料验收，一致认定该项目的全部工程符合竣工验收条件，认定该项目竣工验收合格”，同时都江堰市城乡建设局（以下简称都江堰市建设局）2010年11月15日出具的《关于岷江国际项目竣工验收的说明》，载明“十月二十日我局副局长陈洪兵召集安监站、质监站及项目五大责任主体单位负责人，召开岷江国际项目竣工验收专题会议，形成了‘都江堰市建设局关于岷江国际项目竣工验收工作的会议纪要’，现就岷江国际项目竣工验收作如下说明：一、五大责任主体单位与安监站、质监站共同对项目进行了现场竣工验收及资料审查，全部工程符合竣工验收条件，验收程序合法、有效，验收结论合格。二、鉴于灾后备案工作量繁多，该项目竣工备案工作计划在2011年6月前完成。三、按城市设施配套要求，各方同意项目全部工程交付业主方，完成二次装修后投入使用，商场（裙楼-2F-4F）营业经营前，需对二次装修另行验收备案”。
2012年5月17日，中际公司与都江堰百扬公司就更衣间、卸货区、就餐区、平层自行车停放区使用面积进行了测量确认，更衣间使用面积52平方米，卸货区使用面积97平方米，就餐区使用面积43平方米，平层自行车停放区使用面积439平方米。
2012年5月29日，中际公司与都江堰百扬公司对账确认截止2012年5月31日，都江堰百扬公司应向中际公司支付租金、设施设备维护费、物管费、衣帽间、卸货区、夹层（自行车）、就餐区、保证金共计8052551元，已付款6723000元（其中水电费150万元，已支付水电费经双方另行统计确认为准）。都江堰百扬公司签署意见“租赁面积最终以房管部门出具的测绘数据为准。中际公司在百扬所购购物卡金额199830元未包含在本表中”。确认表中双方系按10000平方米计算相应租金及设施设备使用费。除上述双方确认已付款金额外，成都百扬公司还于2010年10月13日向中际公司支付了300万元加固费。都江堰百扬公司于2012年6月12日、6月13日分别向中际公司转账支付共计100万元租金。
2012年6月7日，中际公司与都江堰百扬公司对账确认截止2012年都江堰百扬公司合计使用电量2199479度，应支付电费2353443元。2012年6月18日，双方对用水量进行了对账确认，截止2012年6月4日，总水量18168吨，金额52587.2元。
2012年5月28日，都江堰百扬公司向中际公司发函，计划从2012年6月4日起对卖场进行闭店升级改造。
同日，中际公司回函，以都江堰百扬公司、成都百扬公司欠付租金等费用，要求其立即支付欠款。同时在未解决欠款前，以任何理由停业或闭店将视为违约单方解除合同。
2012年6月5日，四川华堂百货有限责任公司（以下简称华堂公司）向中际公司发函《关于百扬商场闭店停业撤场事件的紧急联系函》，函件载明百扬公司在未取得任何撤场手续的情况下，于2012年6月4日下午起单方面强行撤货离场。
2012年6月24日，中际公司向成都百扬公司发函，函件载明以下内容：贵公司单方面停业并将货物撤离现场等行为，已严重违反《房屋租赁合同》的约定，我公司特请贵司立即停止单方面违约行为，恢复正常营业。若贵司在本函发出后10日内，没有恢复正常营业，则视贵司以实际行为单方面解除了《房屋租赁合同》。
2012年7月26日，成都百扬公司、都江堰百扬公司通过公证方式向中际公司送达《解除合同通知书》。
另查明，1.四川省都江堰市人民法院审理原告胡蓉等诉中际公司商品房销售合同纠纷系列案所作出的（2011）都江民初字第1567-1585号民事判决认定“岷江国际工程在地震后系中度破坏，经应急评估、鉴定、设计、加固，加固验收、修复，案涉工程结构部分于2010年3月18日验收合格，整体工程于2010年11月15日经都江堰市建设局确认验收合格。都江堰市建设局作为案涉工程的建设行政主管部门，于2010年11月15日出具的说明，能够证明案涉工程经竣工验收合格”。
2.中际公司于2010年9月27日选聘华堂公司作为案涉房屋岷江国际的物业管理公司。华堂公司出具《都江堰百扬公司用电、用水情况说明》载明：截止2013年6月25日，都江堰百扬公司用电总量为2301841.3度，用水总量为18392吨。
3.成都百扬公司于2010年10月8日至10月14日期间，支付租金、加固费等共计6273000元，中际公司开具发票的日期为2011年8月17日。
都江堰百扬公司、成都百扬公司的一审本诉请求：1.确认都江堰百扬公司、成都百扬公司解除租赁合同的行为合法有效；2.中际公司向都江堰百扬公司、成都百扬公司返还改造加固费300万元及资金占用利息，截止起诉之日利息约为425000元；3.中际公司向都江堰百扬公司、成都百扬公司返还履约保证金50万元及资金占用利息，截止起诉之日利息约为71000元；4.中际公司赔偿都江堰百扬公司、成都百扬公司装修损失及相关损失6263900元；5.中际公司赔偿都江堰百扬公司、成都百扬公司货物损失2339000元；6.中际公司向都江堰百扬公司、成都百扬公司支付不出发票导致的税款损失1704900元；7.中际公司向都江堰百扬公司、成都百扬公司返还租金及相关费用5223000元；8.中际公司向都江堰百扬公司、成都百扬公司返还扣留的商业设备设施及物品。9.本案诉讼费用由中际公司承担。
中际公司的一审反诉请求：1.都江堰百扬公司支付租金、设施设备使用费、物业管理费2863166元及逾期付款违约金211122.3元（上述金额暂计算至2012年8月8日，最终以都江堰百扬公司、成都百扬公司将租赁房屋实际交付给中际公司之日止的数据为准）；2.都江堰百扬公司支付衣帽间、夹层、就餐区、卸货区等区域使用费218412元及逾期付款违约金18000元（上述金额暂计算至2012年8月8日，最终以都江堰百扬公司、成都百扬公司将租赁房屋实际交付给中际公司之日止的数据为准）；3.都江堰百扬公司支付水费、电费922044元及逾期付款违约金240589元（暂计算至2012年12月6日，最终以都江堰百扬公司、成都百扬公司将租赁房屋实际交付给中际公司之日止的数据为准）；4.都江堰百扬公司补交两个月免租期间租金、设施设备使用费776000元；5.都江堰百扬公司补交广告发布费167567.4元（暂计算至2012年11月13日，最终以都江堰百扬公司、成都百扬公司将广告位实际交付给中际公司之日止的数据为准）；6.都江堰百扬公司支付改造费500万元；7.都江堰百扬公司支付解除合同违约金200万元；8.成都百扬公司对都江堰百扬公司在《房屋租赁合同》项下的支付义务承担连带保证责任；9.反诉费由都江堰百扬公司、成都百扬公司承担。
原判认为：成都百扬公司与中际公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力，双方均应按约全面履行合同义务。根据《房屋租赁合同》第10.5条约定，租赁合同项下由成都百扬公司享有的权利义务转移给都江堰百扬公司，由成都百扬公司承担履约连带保证责任。依据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，本案所涉租赁合同中成都百扬公司权利义务已转移给都江堰百扬公司享有承担，成都百扬公司并非本案适格本诉原告。
针对都江堰百扬公司所提本诉请求，原审法院认定如下：
一、关于都江堰百扬公司以中际公司交付的房屋未通过竣工验收，发函要求解除合同的意思表示能否产生相应法律效力的问题。原审法院认为，都江堰市建设局2010年11月15日出具的《关于岷江国际项目竣工验收的说明》载明“岷江国际项目经五大责任主体单位与安监站、质监站共同对项目进行了现场竣工验收及资料审查，全部工程符合竣工验收条件，验收程序合法、有效，验收结论合格”，同时四川省都江堰市人民法院审理原告胡蓉等诉中际公司商品房销售合同纠纷系列案所作出的生效判决亦有同样认定，能够证明案涉工程经过竣工验收合格。案涉出租房屋自2010年10月13日由中际公司交付成都百扬公司后，至2012年7月26日，成都百扬公司、都江堰百扬公司向中际公司发出《解除合同通知书》，在接近两年的时间里，成都百扬公司、都江堰百扬公司作为承租人从未以案涉房屋未经竣工验收为由向中际公司提出过异议。虽然成都百扬公司、都江堰百扬公司以中际公司所交付房屋未经竣工验收，导致其不能实现合同目的为由发函要求解除合同的请求与事实不符，但鉴于都江堰百扬公司发出解除合同函件后就未在案涉房屋继续经营，租赁合同事实上处于终止履行状态，且中际公司亦表示同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，应解除成都百扬公司与中际公司所签《房屋租赁合同》。
基于上述认定，租赁合同对加固费约定为“中际公司对租赁房屋进行改造，改造费中的500万元由成都百扬公司承担，本合同签订后三日内成都百扬公司向中际公司支付300万元，第一年度结束前向中际公司支付100万元，第二年度结束前向中际公司支付100万元”，在合同已实际履行且明确约定应由成都百扬公司承担的情况下，都江堰百扬公司主张返还加固费300万元及利息的请求于法无据，原审法院不予支持。
二、对都江堰百扬公司诉请主张中际公司赔偿装修损失的问题。都江堰百扬公司诉请主张的装修损失包括对案涉房屋进行装饰装修的花费以及安装设备、设施等组成。合同9.3条约定成都百扬公司对租赁房产改造、装修投入的设备、设施和其他商用设备，在租赁期内，产权归成都百扬公司所有。基于合同解除的情况下，都江堰百扬公司有权依约取回其装修投入的物品及设施设备。而对于都江堰百扬公司诉请主张的装饰装修的花费，基于都江堰百扬公司违约解除合同的行为，应由其自行承担。对于都江堰百扬公司诉请主张赔偿货物损失的请求，因都江堰百扬公司所举清单均系其单方制作，且都江堰百扬公司也未举出充分证据证明系中际公司非法扣留其商业设备及物品。故对该项诉请原审法院不予支持。
三、对都江堰百扬公司诉请主张中际公司支付不出发票导致税款损失1704900元的问题。开具发票系法律规定中际公司作为出租方负有的法定义务，在中际公司收到相关费用而未出具发票的情况下，都江堰百扬公司可向有关部门进行举报，但其以此主张损失的理由不能成立，原审法院不予支持。
四、对都江堰百扬公司请求中际公司返还租金及相关费用的问题，如上所述，都江堰百扬公司主张中际公司违约解除合同的理由不成立，且都江堰百扬公司已实际占有使用房屋，故都江堰百扬公司所提上述诉请亦不能成立，原审法院不予支持。
针对中际公司所提反诉请求，原审法院认定如下：
一、对中际公司反诉要求都江堰百扬公司支付租金、设施设备使用费、物业管理费的问题。
2012年5月29日，经都江堰百扬公司与中际公司对账确认截止2012年5月31日，百扬公司应向中际公司支付租金、设施设备维护费、物管费、衣帽间、卸货区、夹层（自行车）、就餐区、保证金共计8052551元，已付款6723000元（其中含已付水电费150万元，以及履约保证金50万元）。因此，在不包含150万元水电费及履约保证金50万元的基础上，都江堰百扬公司应向中际公司支付截止2012年5月31日尚欠租金、设施设备使用费、物管费、衣帽间、卸货区、夹层、就餐区使用费等共计3329551元，因都江堰百扬公司在对账确认后分别于2012年6月12日、6月13日又向中际公司支付共计100万元，故都江堰百扬公司还应向中际公司支付2329551元。另租赁合同约定成都百扬公司应支付定金100万元，其中50万元作为履约保证金，合同期内，该保证金作为成都百扬公司按时交纳房屋租金、设施费、物管费、水电费等及成都百扬公司对中际公司承担赔偿责任的担保，在案涉租赁合同应解除且都江堰百扬公司应向中际公司支付上述费用的情况下，原审法院对都江堰百扬公司本诉中请求返还履约保证金50万元与其应向中际公司支付的费用品迭扣减，故都江堰百扬公司应向中际公司支付2329551元-500000元=1829551元。
对于中际公司诉请都江堰百扬公司支付2012年5月31日之后的租金问题。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，中际公司作为案涉房屋出租方，其对所出租的房屋享有物权。根据2012年5月8日、6月5日、6月24日双方之间的往来函件以及华堂公司向中际公司所发函件，能证明中际公司已清楚知晓都江堰百扬公司闭店停业并将货物撤离现场，其以实际行动表明不再继续履行合同。同时，成都百扬公司、都江堰百扬公司于2012年7月26日通过公证方式向中际公司送达《解除合同通知书》，再次表明其将不再继续履行合同义务。对此，中际公司作为出租人有能力也理应及时收回房屋，并采取相应措施，避免因对方违约所致损失扩大，而不应仅以对方违约撤场后双方未办理房屋归还手续为由，任由房屋闲置导致损失扩大。综合查明事实，并考虑中际公司作为出租方为减少损失，客观上也需一定合理期限对房屋进行清理收回等因素，原审法院认定都江堰百扬公司应向中际公司支付从2012年6月1日起至2012年9月1日止的租金、设施设备使用费及衣帽间、夹层、就餐区、卸货区等区域使用费，对于2012年9月1日之后产生的租金、使用费等应属中际公司未采取适当措施而导致的扩大部分损失，中际公司无权要求赔偿。对都江堰百扬公司应支付的2012年6月1日起至2012年9月1日止的租金、设施设备使用费计算涉及租赁面积的确定，租赁合同约定以房管部门认定的测绘建筑面积为准，但本案所涉房屋并未办理产权证，房管部门也未对测绘建筑面积予以认定。2012年5月29日双方签署的《百扬租赁物业缴款确认表》中，对租金以及设施设备维护费是以10000平方米作为租赁面积计算相关费用，故原审法院确定房屋租赁面积按10000平方米计算，都江堰百扬公司应支付2012年6月1日起至2012年9月1日期间的租金：12元／每月／平方米×10000平方米×3个月=360000元；设施设备使用费：26.8元／每月／平方米×10000平方米×3个月=804000元；对衣帽间、夹层、卸货区、就餐区使用费依据上述确认表计算金额为：衣帽间使用费2925元、夹层使用费12000元、卸货区使用费22500元、就餐区使用费2419元、物管费75000元，故上述租金、设施设备使用费、衣帽间、夹层等区域使用费及物管费共计360000元＋804000元＋2925元＋12000元＋22500元＋2419元＋75000元=1278844元。
综上，都江堰百扬公司共计应向中际公司支付截止2012年9月1日的租金、设施设备使用费、物管费、衣帽间、夹层、卸货区、就餐区等区域使用费1829551元＋1278844元=3108395元。
三、对都江堰百扬公司应支付水电费的问题。
租赁合同约定“水电气费采取预缴方式由中际公司代收代缴”。依据中际公司与都江堰百扬公司对账确认的截止2012年6月7日，都江堰百扬公司合计使用电量2199479度，应支付电费2353443元，以及截止2012年6月4日，都江堰百扬公司总用水量18168吨，金额52587.2元。结合双方2012年5月29日对账确认百扬公司支付的款项中包含150万元的水电费，抵扣上述费用后，都江堰百扬公司还应支付截止2012年6月7日止的尚欠电费及截止2012年6月4日止的尚欠水费共计906030.2元。
另华堂公司作为案涉房屋的物业管理方，其出具的情况说明载明截止2013年6月25日，都江堰百扬公司用电总量为2301841.3度，用水总量为18392吨。在都江堰百扬公司未举出相反证据的情况下，原审法院对中际公司的主张予以支持。都江堰百扬公司还应支付截止2013年6月25日所欠水费（18392吨-18168吨）×2.9元=649.6元、电费（2301841.3度-2199479度）×1.07元=109527.7元，
综上，都江堰百扬公司应向中际公司支付所欠水电费总金额为906030.2元＋649.6元＋109527.7元=1016207.5元。
四、关于中际公司反诉主张都江堰百扬公司应支付租金、使用费等费用逾期付款违约金的问题。首先，协议约定中际公司相关费用支付到账后五日内，中际公司应向成都百扬公司提供相应发票，若中际公司未按期提交发票，成都百扬公司有顺延支付下期相关费用的权利。从合同实际履行情况来看，成都百扬公司在合同签订后的一个月内就向中际公司支付了包括加固费、租金等费用在内的600余万元，而中际公司开具发票的时间却在近一年后的2011年8月，即中际公司未按约及时开具发票，其行为已违反合同约定。而都江堰百扬公司顺延支付相关费用符合合同约定，系正当行使合同权利，其行为并不构成违约。其次，根据前述查明事实，双方于2012年5、6月对都江堰百扬公司应支付的租金、设施费、物业管理费、水电气费等费用进行了对账确认，其中也没有中际公司所主张的都江堰百扬公司迟延支付相关费用、应支付逾期付款违约金的对账内容。故对中际公司诉请要求都江堰百扬公司支付逾期付款违约金的请求，原审法院不予支持。
五、关于中际公司反诉主张要求都江堰百扬公司补交两个月免租期租金、设施设备使用费776000元、改造费500万元以及广告发布费167567.4元、违约金200万元的问题。租赁合同约定“成都百扬公司单方面解除合同，应赔偿中际公司双倍定金的违约金，并赔偿中际公司因此而受到的一切损失（包括满足成都百扬公司商业使用需要投入必要的改造费800万元扣除按2.6条已支付改造费余额部分，4个月免租期费用中成都百扬公司享受到的部分，三年广告位免费期费用中成都百扬公司享受到的部分）”。根据上述约定，都江堰百扬公司因其违约行为，应向中际公司支付两个月免租期租金24万元，设施设备使用费536000元。
对中际公司主张200万元违约金的问题。原审法院认为，违约金的性质以补偿守约方因违约方的违约行为所导致的利益损失为其主要功能。本案中，都江堰百扬公司虽存在违约解除合同的行为，但中际公司所受损失实为因对方违约搬离所致租金等费用损失，而中际公司亦存在未采取适当措施导致损失扩大的行为。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，在都江堰百扬公司提出约定违约金过高，请求予以调减的情况下，原审法院依据双方的过错程度、履行过程中的违约行为等，酌定都江堰百扬公司向中际公司支付50万元违约金。
对中际公司主张的广告发布费问题。租赁合同虽约定“成都
百扬公司单方面解除合同，应赔偿中际公司双倍定金的违约金，并赔偿中际公司因此而受到的一切损失，包括三年广告位免费期费用中成都百扬公司享受到的部分”，但上述约定内容并不明确，即对广告位费用的计费标准、使用面积等并未明确约定，而中际公司所提交其与案外人签订的《广告位承包经营合同》中对岷江国际A幢外墙广告位经营费用金额的约定，系中际公司与案外人合意的结果，并不能作为中际公司在本案中主张都江堰百扬公司赔偿广告发布费的计算依据。且在都江堰百扬公司应向中际公司支付50万元违约金的情况下，足以弥补中际公司因对方违约所受损失。故对中际公司的该项诉请原审法院不予支持。
对于中际公司主张500万元改造费的问题。租赁合同虽约定成都百扬公司单方面解除合同，应赔偿中际公司因此受到的损失，但中际公司并未举出证据证明其已实际投入800万元改造费，在此基础上，中际公司以此作为其损失并主张要求赔偿的请求缺乏事实依据，原审法院不予支持。
六、《房屋租赁合同》第10.5条约定，租赁合同项下由成都百扬公司享有的权利义务转移给都江堰百扬公司，由成都百扬公司承担履约连带保证责任。故成都百扬公司应对都江堰百扬公司的上述支付义务承担连带保证责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款、第一百五十二条、第二百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的规定（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除成都百扬公司与中际公司于2010年10月3日所签订的《房屋租赁合同》；二、都江堰百扬公司应于本判决生效之日起十日内向中际公司支付尚欠租金、设施设备使用费、物管费、衣帽间、卸货区、夹层、就餐区使用费等共计3108395元；三、都江堰百扬公司应于本判决生效之日起十日内向中际公司支付所欠水电费共计1016207.5元；四、都江堰百扬公司应于本判决生效之日起十日内向中际公司支付两个月免租期内租金240000元、设施设备使用费536000元；五、都江堰百扬公司应于本判决生效之日起十日内向中际公司支付违约金50万元；六、成都百扬公司对都江堰百扬公司的上述支付义务承担连带清偿责任；七、驳回都江堰百扬公司、成都百扬公司的全部诉讼请求；八、驳回中际公司的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费138960.8元，由都江堰百扬公司负担；反诉案件受理费79816元，由都江堰百扬公司负担50000元，由中际公司负担29816元。
宣判后，都江堰百扬公司、成都百扬公司不服，向本院提起上诉。其上诉的主要理由为：一审存在事实认定错误、法律适用错误、审理程序违法等严重问题。一、本案中际公司所出租房屋未经过法定竣工验收合格是客观事实。（一）中际公司与成都建筑工程集团总公司（以下成都建工）因修建本案租赁房屋的工程款纠纷一案中的诉讼材料明确反映如下事实：1.成都建工从未将竣工验收相关资料交予中际公司。2.成都建工书面确认该租赁房屋未通过竣工验收。3.中际公司明确承认至今未在建设行政主管部门进行竣工验收备案。（二）中际公司迄今仍未能提供本案出租房屋经过竣工验收合格的法定的证明。《关于岷江国际项目竣工验收工作的会议纪要》及《关于岷江国际项目竣工验收的说明》并不是法定的工程竣工验收合格的证明，其内容本身属于违反行政程序的违法行政行为。成都市中级人民法院不应将下级基层法院的判决作为认定事实的主要依据。二、一审法院无视都江堰百扬公司、成都百扬公司的调查收集竣工验收及扣押物品之事实的申请书，有违程序规定。三、房屋租赁合同解除之过错方和违约方是中际公司。中际公司将禁止交付使用的房屋交给都江堰百扬公司、成都百扬公司使用，违反法律强制性规定及租赁合同的约定。房屋未通过竣工验收合格的事实使得中际公司商场内的商家纷纷撤离，同时还遭到数百名业主堵门，导致都江堰百扬公司、成都百扬公司无法正常经营，无法实现合同目的。四、300万元加固改造费不该由都江堰百扬公司、成都百扬公司承担。中际公司交付的是法律上禁止使用且存在安全隐患的房屋，且中际公司并未用此300万元对房屋进行加固改造。因此，300万元加固改造费中际公司应予以返还。五、中际公司至今非法扣留都江堰百扬公司、成都百扬公司的各种物品之事实未依法认定。对此事实都江堰百扬公司、成都百扬公司依法提交了相应证据，同时申请一审法院到现场予以调查，但是一审法院既不认定相关证据，也未去现场进行调查，有悖于法律规定。六、一审法院对中际公司未及时出具发票给都江堰百扬公司、成都百扬公司的损失认定错误。一审法院一方面认定中际公司违反了税法的法定义务，另一方面又不进行处理，其认定和处理本身就违反法律规定。七、一审法院认为都江堰百扬公司、成都百扬公司已经实际占用房屋，就应该支付租金或使用费，但是既然是法律上禁止使用的房屋，就不应该支付租金或使用费，已经支付的租金应该返还，更无需再支付中际公司其它费用，一审法院对此事实认定和法律适用错误。八、中际公司所提出的各种主张缺乏有力的依据。中际公司提供的华堂公司的证言，提供方华堂公司法定代表人敬菊与中际公司法定代表人敬杰系亲兄妹，一审法院不认真辨别核实就予以采信不符合法律规定。综上所述，都江堰百扬公司、成都百扬公司上诉请求：1.撤销四川省成都市中级人民法院（2012）成民初字第1728号判决；2.改判支持都江堰百扬公司、成都百扬公司的一审诉讼请求；3.驳回中际公司的全部反诉请求；4.诉讼费用由中际公司承担。
中际公司答辩称：一、一审判决对“案涉工程系经过竣工验收合格”的事实认定正确，证据确凿充分。（一）五大责任主体盖章确认的都江堰市建设局《关于岷江国际项目竣工验收工作的会议纪要》及都江堰市建设局出具的《关于岷江国际项目工程竣工验收说明》均载明案涉房屋竣工验收合格，都江堰市人民法院及成都市中级人民法院的生效判决均对此予以确认。都江堰百扬公司、成都百扬公司不能证明该两份证据内容属于违反行政程序的违法行政行为。（二）工程竣工验收是备案的前提，没有完成工程竣工验收备案并不能证明没有通过竣工验收。（三）租赁房屋已经取得《建设工程消防验收合格意见书》以及《公众聚集场所投入使用、营业前安全检查合格证》，建筑工程竣工合格是取得前述两证的前提条件，证明租赁物业所涉事项已经通过了竣工验收并具备了使用条件。（四）都江堰百扬公司、成都百扬公司在合同履行过程中不按期支付租金、设施设备使用费、物管费、水电费构成严重违约。在都江堰百扬公司、成都百扬公司实际使用租赁物两年中，从未以案涉工程未经竣工验收为由向中际公司提出过异议，其擅自解除合同构成违约，一切后果应由都江堰百扬公司、成都百扬公司承担。二、都江堰百扬公司、成都百扬公司违约解除租赁合同并一直实际控制和占用租赁房屋，应支付实际占有房屋期间的租金、设施设备使用费、水电费等费用。都江堰百扬公司、成都百扬公司在合同履行过程中从未对华堂公司的物业管理公司身份提出过异议，故华堂公司出具的相关文件能够达到其证明目的。三、《房屋租赁合同》中关于改造费的约定系对已经发生的改造费用的总金额、承担比例、支付方式进行的结算式约定，300万元改造费不能退还。四、因都江堰百扬公司、成都百扬公司没有按时足额付款、款项性质不明且存在分歧、付款主体及纳税主体不明导致中际公司未及时出具发票，相应责任及所谓损失即使存在也应由其自行承担。发票管理与使用属于税法调整范畴，不属于法院审理范围。五、一审法院已经应都江堰百扬公司、成都百扬公司的申请调取了相应证据，其余系现有证据充分证明的事实或不属于法院调取证据的范畴。综上，都江堰百扬公司、成都百扬公司提出的上诉事实与理由与客观事实不符，请二审法院驳回其所有上诉请求。
经二审审理查明，除都江堰百扬公司、成都百扬公司对一审查明的《关于岷江国际项目竣工验收工作的会议纪要》及载明内容、《关于岷江国际项目竣工验收的说明》及载明内容、2012年6月5日华堂公司向中际公司发出《关于百扬商场闭店停业撤场时间的紧急联系函》称百扬公司于2012年6月4日下午起单方面撤货离场、华堂公司出具《都江堰百扬公司用电、用水情况说明》及载明内容有异议，中际公司认为案涉房屋计租面积应为10107.86平方米、截止2012年6月4日总用水金额应为52687.2元、《房屋租赁合同》内容引用遗漏了第4年起房屋租金逐年递增、2012年6月7日中际公司与都江堰百扬公司对账确认截止2012年5月25日都江堰百扬公司合计使用电量2199479度外，本案各方当事人对原审法院查明的其余事实均无异议，本院予以确认。
根据都江堰百扬公司、成都百扬公司的申请，本院依法调取如下证据材料：
1.（2012）成民初字第256号案庭审笔录、岷江国际商旅营地综合楼《竣工验收报告》、（2012）成民初字第256号民事判决书；2.都江堰市建设局《关于岷江国际项目竣工验收有关情况的函》；3.现场踏勘照片及笔录。
都江堰百扬公司、成都百扬公司的质证意见为：1.对证据1《竣工验收报告》的合法性无异议，真实性由法院认定，该《竣工验收报告》不完整，按照规定竣工验收后应该在15日内到建设局进行备案，但备案程序尚未完成，房屋不能交付使用，即使完成了竣工验收最早也是在2012年7月17日；对（2012）成民初字第256号案庭审笔录和判决书真实性、合法性、关联性均无异议，判决书载明竣工验收时间是2012年7月17日，证明在此之前案涉房屋未经法定竣工验收。2.对证据2的真实性无异议，但对合法性有异议。调查和回复不符合都江堰百扬公司申请，都江堰市建设局对案涉房屋是否通过法定竣工验收的回答含糊其词，此外，都江堰市人民政府在网上对市民的回复也明确表示没有竣工验收。3.对证据3现场踏勘照片的真实性无异议，能够证明中际公司对都江堰百扬公司进入和撤出租赁房屋进行了阻挠；对笔录的真实性无异议，但对中际公司和华堂公司的观点不认可，中际公司与华堂公司的法定代表人是亲兄妹。
中际公司的质证意见为：1.证据1的真实性、合法性、关联性无异议，《竣工验收报告》虽然落款时间是2012年7月17日，判决书也确认是该时间，但与工程真实竣工验收时间不相符。（2012）成民初字第256号案的庭审笔录中也反映出中际公司对该份竣工验收报告不认可，实际竣工验收合格时间是2010年10月20日。2.对证据2的真实性、合法性无异议，确认了都江堰市建设局组织五大责任主体对案涉工程进行了竣工验收，程序合法有效，装修验收备案根据《四川省建筑装饰装修办法》第22条规定及租赁合同6.3款的约定，应当由装修人都江堰百扬公司进行备案。3.对证据3的真实性、合法性无异议，可以看出房屋现在关闭的门都是从里面锁闭的，只有都江堰百扬公司能做到，案涉房屋仍由都江堰百扬公司实际占有和控制，华堂公司也提出遗留货物发出的臭味对周边居民产生不良影响。
二审中，都江堰百扬公司、成都百扬公司为证明其主张，向本院提交如下证据材料：
1.都江堰百扬公司、成都百扬公司提交的两段视频资料，拟证明2012年6月都江堰百扬公司、成都百扬公司送货时遭中际公司阻挠，案涉租赁房屋在中际公司的控制之下。
2.人民网上匿名网友于2014年3月15日提出的问题及都江堰市人民政府于2014年3月27日的回复，拟证明案涉租赁房屋未通过竣工验收。
3.中国房地产网、凤凰房产对都江堰岷江国际的现状及纠纷的报道两篇，拟证明案涉租赁房屋不可能按照法定程序来验收。
4.都江堰百扬公司、成都百扬公司于2012年7月12日发出的律师函，后经快递公司退回。
中际公司的质证意见为：证据1两段视频资料是都江堰百扬公司自行制作，没有形成的具体时间记录，也不能确定视频中人员身份，不能达到其证明目的。证据缺乏完整性，故对其真实性、合法性、关联性均有异议。证据2、3网页资料不属于新证据的范畴，系都江堰百扬公司、成都百扬公司自行打印，对真实性、合法性及关联性均不予认可。即使内容是真实的，也只能证明案涉租赁房屋未通过竣工验收备案，并非未通过竣工验收。证据4特快专递外包装真实性无异议，但并未送达中际公司，不能产生告知的目的。
中际公司为证明其主张，向本院出具如下证据材料：
1.2013年6月19日公证送达函件时的录像，拟证明案涉租赁房屋在都江堰百扬公司、成都百扬公司的控制之下，至今仍拒绝向中际公司交回租赁房屋。
2.2015年4月16日从都江堰市建筑工程质量监管站调取的案涉工程竣工验收报告，监理单位注明了通过竣工验收的时间为2010年10月20日。
都江堰百扬公司、成都百扬公司的质证意见为：证据1视频中所谓的函告接收人并非都江堰百扬公司、成都百扬公司的工作人员，都江堰百扬公司于2012年7月就撤离了案涉租赁房屋，于2012年9月提起一审诉讼，公证送达的视频发生于2013年6月，视频中的“百扬卸货区”不能证明都江堰百扬公司有人上班，该视频是为掩盖中际公司扣留设施设备及','2018-10-10
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