上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民二(商)初字第1753号
原告都江堰市市场开发有限公司，住所地四川省都江堰市。法定代表人邹晓宇，总经理。委托代理人徐绍刚，四川徐绍刚律师事务所律师。委托代理人韩风，北京市君泰律师事务所上海分所律师。被告朱惠林，女，1946年12月6日生，汉族，户籍地上海市宝山区。被告何某乙，男，2009年6月26日生，汉族，户籍地上海市宝山区。法定代理人孔某，女，1971年4月21日生，汉族，户籍地上海市宝山区。两被告共同委托代理人程耀祖，上海成通律师事务所律师。两被告共同委托代理人张兰，北京市隆安律师事务所上海分所律师。第三人神州中能科技发展(北京)有限公司，住所地北京市。法定代表人孔某。原告都江堰市市场开发有限公司与被告朱惠林、被告何某乙房屋抵押担保合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加神州中能科技发展(北京)有限公司(以下或简称神州科技公司)作为本案第三人参加诉讼。原告委托代理人韩风，被告朱惠林，被告何某乙法定代理人(暨第三人法定代表人)孔某，两被告共同委托代理人程耀祖、张兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告都江堰市市场开发有限公司诉称：2012年8月23日原告与两被告及第三人共同签订了房屋抵押担保合同，合同约定：2010年10月28日，原告及第三人就原告作为神州中能环境资源投资公司(以下或简称神州环境公司)发起人之一，投入股本金人民币1,000万元(以下币种相同)签订了合作协议。合作协议签订后，原告履约向第三人指定的账户转入了1,000万元。但组建神州环境公司的事宜未能实际执行并且已经终止。第三人应及时向原告退回1,000万元及支付利息，为保证原告的资金安全，三方约定：由两被告以其名义所有的位于上海市宝山区三泉路XXX弄XXX号XXX室(以下简称为系争房产)为原告提供抵押担保；两被告于2012年9月30日前协同原告办理抵押登记手续；若债务人第三人未在2013年1月30日前退还甲方1,000万元及支付相应利息时，原告有权以财产变卖方式处理抵押财产。合同签订后，两被告至今未能按约办理抵押登记手续，第三人也未能按约履行付款义务。经协商未果，原告诉至本院，要求判令：判令两被告继续履行落款的签订日期为2012年8月23日的《房屋抵押担保合同》办理系争房产的抵押登记手续(抵押担保的债权金额为300万元，债务履行期限自抵押登记之日起至2016年8月31日止)。原告向本院提交了以下证据：1、记载原告为抵押权人暨甲方、两被告为抵押人暨乙方、第三人为债务人暨丙方的房屋抵押担保合同一份，落款日期2012年8月23日，证明原告与第三人拟投资设立神州环境公司，但未能执行，故第三人应退还原告1,000万元资金，两被告以系争房产为上述债务提供抵押担保，抵押担保的债权金额为500万元，并约定了办理抵押登记的时间。2、沪房地宝字(2011)第XXXXXX号房产证复印件及两被告的身份信息，证明系争房产的所有权人登记为两被告。3、原告与第三人于2010年10月28日签订的合作协议，协议约定第三人同意原告出资1,000万元共同成立神州环境公司，原告拥有神州环境公司10%的股份，证明原告与第三人之间的合作关系。4、原告2010年10月29日向第三人付款1,000万元的银行汇兑支付往账凭证，证明原告按照合作协议向第三人支付了1,000万元。5、2010年11月18日第三人出具的收据一份，其上记载的交款事由为投资款，金额为1,000万元，证明内容同上。6、第三人的企业信息，证明孔某是第三人的法定代表人及股东，其对本案的主债务是了解的。被告朱惠林及何某乙共同辩称：首先，因为涉案房产未办理抵押登记，所以两被告认为上述房屋抵押担保合同未生效。其次，被告何某乙是未成年人，合同是何某乙的父母孔某、何某甲代理何某乙签订的，属于处分未成年人财产，违反了民法通则第十八条的规定，是无权处分的行为，故合同无效。另外，因为原告没有在2014年9月30日前要求两被告办理抵押登记，故原告本案的诉请已经超过了两年的诉讼时效。综上，两被告对原告的全部诉请均不予认可。两被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性不认可，其上“孔某”和“朱惠林”的签名是伪造的，对“何某甲”签名的真实性无法确认；其他意见与答辩意见一致。对证据2无异议。对证据3-6的形式上的真实性无异议，但两被告认为：证据3的合作协议上“何某甲”的签名是复印的，两被告对于合作协议上第三人的印章真实性不清楚；证据4的银行凭证不能证明该1,000万元就是履行合作协议约定的1,000万元；证据5收据上的第三人的财务专用章因系打印形成，手写部分是复写纸复写的。两被告向本院提交了记载原告为抵押权人暨甲方、两被告为抵押人暨乙方)、第三人为债务人暨丙方的房屋抵押担保合同(以下或简称两被告提交的合同)一份，该合同未落款日期。两被告称该合同是原告在起诉时提交的，其上的“孔某”、“何某甲”及“朱惠林”的签名均是真实的，合同第五条约定于2012年8月30日前办理抵押登记，第八条记载本合同自房地产登记机关进行登记后生效，两被告认为关于本案的房屋抵押担保事宜应当以该房屋抵押担保合同的内容为准，而非按照原告提交的签订时间2012年8月23日的房屋抵押担保合同的内容为准。原告对两被告提交的房屋抵押担保合同的真实性无异议，并称：原告与两被告签订了该房屋抵押担保合同后因两被告未能及时办理抵押登记，所以各方又签订了落款日期为2012年8月23日的系争房屋抵押担保合同，故关于本案的房屋抵押担保事宜应当以2012年8月23日的房屋抵押担保合同的内容为准。第三人神州中能科技发展(北京)有限公司辩称：第三人的法定代表人为孔某，但第三人实际上一直由孔某的丈夫何某甲在经营，孔某从不参与经营，所以孔某不清楚第三人已经向原告归还款项的具体金额。另外，从形式上看，2010年10月29日第三人收到了原告支付的1,000万元，所以原告的主债权的诉讼时效应当从2010年10月30日起算两年，而原告未在两年内向第三人主张过权利，所以本案的主债权已经过了诉讼时效。第三人对原告的全部证据的质证意见同两被告一致。第三人对两被告的全部证据均予以认可。第三人未提交证据。经审理，本院查明以下法律事实：1、被告何某乙出生于2009年6月26日，母亲为孔某、父亲为何某甲。被告朱惠林是何某乙的外婆；系争的位于上海市宝山区三泉路XXX弄XXX号XXX室房产登记的权利人为被告朱惠林及被告何某乙。2、审理中原告提交记载原告为抵押权人暨甲方、两被告为抵押人暨乙方、第三人为债务人暨丙方的房屋抵押担保合同一份，落款日期2012年8月23日，合同主文均系打印形成，包括以下主要内容：2010年10月28日，甲方与丙方就甲方作为神州环境公司发起人之一，投入股本金1,000万元签订了合作协议。合作协议签订后，甲方履约向丙方指定的账户转入了1,000万元。但组建神州环境公司的事宜未能实际执行并且已经终止。丙方应及时向甲方退回1,000万元及支付利息。为保证甲方的资金安全及其退还的相关事宜，甲方、乙方及丙方达成如下协议：第一条：乙方以自己名义所有的房产为甲方提供抵押担保。第二条，担保的范围包含以下各项：1、主债权：甲方按照神州科技公司指定的账户转入的1,000万元，本次抵押担保的债权金额为500万元。2、主债权的利息：双方商定从资金转入之日到归还之日期间百分之七的年利息。3、实现抵押权的相关费用。第三条第一款：乙方以共有的位于上海市宝山区三泉路XXX弄XXX号的房产(房产证号为沪房地宝字2011第XXXX**号)提供抵押担保。本抵押物的当前市值约为500万元。抵押期自登记之日起至2016年8月31日止；第二款：名义所有人乙方及实际拥有人何某甲和孔某共同承诺，以上财产未设立其他担保物权。……第五条，抵押财产由抵押人协同甲方办理登记，法律法规规定须由抵押人和抵押权人一起办理登记的，则抵押人有义务与甲方一起去登记单位办理。登记须于2012年9月30日前完成。第八条，本合同自三方签章后生效。第六条，当债务人未在2013年1月30日之前向甲方退还1,000万元及支付相应利息时，甲方有权以财产变卖方式处理抵押财产。合同甲方落款处加盖有甲方公章；乙方落款处有“朱惠林”、“孔某”及“何某甲”签名，其中“孔某”及“何某甲”签名前手写注明为“何某乙监护人”；丙方落款处加盖有“神州中能科技发展(北京)有限公司”印章，法定代表人落款处有“孔某”签名，授权代理人落款处有“何某甲”签名。审理中，鉴于两被告对原告提交的上述房屋抵押担保合同中“孔某”和“朱惠林”签名的真实性不予认可，本院告知两被告应申请相关司法鉴定及不申请司法鉴定的法律后果，两被告仍表示不对“孔某”和“朱惠林”签名的真实性申请司法鉴定。审理中，两被告也提交了原告为抵押权人暨甲方、两被告为抵押人暨乙方、第三人为债务人暨丙方的房屋抵押担保合同一份，该合同未落款日期，主文除第一条、第三条、第五条、第八条外，内容均与原告提交的合同相同。第一条：乙方以自己名义所有的房产为甲方提供抵押担保。接着手写有“借款金额共计壹仟万元人民币，本次抵押担保的金额为伍佰万元人民币”；第三条第一款：乙方以共有的位于上海市宝山区三泉路XXX弄XXX号的房产(房产证号为沪房地宝字2011第XXXX**号)提供抵押担保，本抵押物的当前市值约为450万元(手写)，后还手写添加“抵押期限四年。自2012年8月23日至2016年8月22日。”；第二款内容相同。第五条：登记须于2012年8月30日前完成，其他内容相同。第八条：本合同自房地产登记机关进行登记后生效。该合同并未记载签订的日期。原、被告均确认上述合同签订后，两被告至今并未办理涉案房产的抵押登记手续。3、就目前原告与第三人之间的涉案债务(即上述房屋抵押担保合同中约定的第三人在2013年1月30日之前向原告退还1,000万元及支付相应利息)的具体情况，第三人向法庭表示并不清楚已向原告归还款项的具体金额，但据了解何某甲曾向原告支付过100万元，但未提交证据。本院认为：本案原告及被告各提交过一份房屋抵押担保合同，各方对被告提交的房屋抵押担保合同真实性无异议，但两被告对原告提交的房屋抵押担保合同中“孔某”和“朱惠林”签名的真实性不予认可。经本院告知法律后果后，两被告仍坚持不对“孔某”和“朱惠林”签名的真实性申请司法鉴定，根据法律规定，本院对原告提交的房屋抵押担保合同中“孔某”和“朱惠林”签名的真实性予以确认。原告主张其提交的房屋抵押担保合同的形成时间要晚于两被告提交的房屋抵押担保合同，故本案的房屋抵押担保事宜应当以前者为准，按照前者约定的内容办理房屋抵押登记的相关手续。而两被告则辩称关于本案的房屋抵押担保事宜应当以两被告提交的房屋抵押担保合同为准，而两被告提交的房屋抵押担保合同因未办理抵押登记，故合同未生效。本院认为；两份房屋抵押担保合同均为原告、两被告及第三人所签订，并均约定了以涉案房产为第三人对原告的债务提供抵押担保，但两份合同的区别之处在于原告提交的房屋抵押担保合同主文内容均为打印形成，而两被告提交的房屋抵押担保合同上添加有几处手写内容，二者在关于合同生效条件及抵押期限约定上存在差异，后者约定的抵押期限及办理抵押登记的时间均早于前者，另后者未落款日期而前者落款日期为2012年8月23日，因此，在各方均未能提供证据证明两被告所提交的房屋抵押担保合同的实际签订时间的情况下，从两份合同的形式及内容上看，原告关于其提交的房屋抵押担保合同的签订时间晚于两被告提交的房屋抵押担保合同的说法更符合常理。可予采信。退而言之，即便两被告提交的房屋抵押担保合同晚于原告提交的房屋抵押担保合同，但两被告提交的房屋抵押担保合同上并未对原告提交的房屋抵押担保合同的效力予以否定。两被告提交的房屋抵押担保合同根据其中第八条的约定未生效，但原告提交的房屋抵押担保合同上已由各方签章，根据该合同第八条的约定合同已经生效，各方就应当按照原告提交的已经生效的房屋抵押担保合同来履行。综上，本院认为，原告提交的与第三人于2010年10月28日签订的合作协议、向第三人付款1,000万元的银行汇兑支付往账凭证及2010年11月18日第三人出具的收据可以证明其提交的落款日期为2012年8月23日的房屋抵押担保合同所提到的1000万元债务的合法性及真实性，故原告有权主张该合同的相关权利，即要求两被告继续履行房屋抵押担保合同，办理抵押登记手续。另经审理查明，涉案房产的产权证记载的权利人为两被告，其中被告何某乙未成年，被告朱惠林系何某乙外婆，何某甲及孔某系何某乙父母，为法定代理人，但原告提交的房屋抵押担保合同明确实际拥有人为何某甲和孔某，而抵押人落款处有朱惠林签名，孔某、何某甲则作为何某乙法定代理人签名。本院认为，一方面，何某乙作为未成年人，本身并无购买房产的能力，故作为父母的何某甲及孔某系房产实际所有人并不违背常理，且可能性较大；另一方面，即便房产实际所有人并非何某甲及孔某，但被告朱惠林作为登记的产权人之一在抵押人落款处签名，孔某、何某甲作为登记的另一产权人被告何某乙的法定代理人签名，而所担保的是孔某担任法定表人及股东的第三人的债务，并不存在违反民事通则第十八条规定的情形。因此，两被告关于被告何某乙是未成年人，孔某及何某甲签订房屋抵押担保合同对未成年人财产进行处分，违反民法通则第十八条的规定，应属无效的抗辩理由既缺乏事实依据，亦有违诚信，本院难以采纳。最后，原告提交的房屋抵押担保合同第五条约定两被告须于2012年9月30日前完成抵押登记手续，而本院于2014年7月30日受理本案，故原告要求两被告办理涉案房产抵押登记的诉请并未超过诉讼时效，本院对两被告关于诉讼时效的辩称不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条的规定，判决如下：被告朱惠林、何某乙继续履行与原告都江堰市市场开发有限公司于2012年8月23日的《房屋抵押担保合同》，于本判决生效之日起十日内办理以上海市宝山区三泉路XXX弄XXX号XXX室为抵押物、原告都江堰市市场开发有限公司为抵押权人的抵押登记手续(担保债权金额为300万元)。案件受理费30,800元、保全费5,000元(合计35,800元原告已预缴)，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 罗有敏
代理审判员 闻 怡
人民陪审员 马燕侠
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 于婷婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二十五条当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。
对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。