上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一(民)初字第531号
原告上海梅龙镇广场有限公司，住所地上海市。法定代表人王邦煜，董事长。委托代理人王健，上海段和段律师事务所律师。委托代理人周庆，上海段和段律师事务所律师。被告深圳品嘉百货有限公司，住所地广东省深圳市。法定代表人许荣财，董事长。委托代理人冯至，上海中夏旭波律师事务所律师。原告上海梅龙镇广场有限公司诉被告深圳品嘉百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员巫建强独任审判。后因案情复杂，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海梅龙镇广场有限公司的委托代理人王健和被告深圳品嘉百货有限公司的委托代理人冯至到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系上海市南京西路XXX号梅龙镇广场第2层218C铺位(以下简称“系争房屋”)的所有权人，2012年2月25日，原、被告就系争房屋签订了《上海“梅龙镇广场”租赁经营合同》及补充条款(以下简称“《租赁合同》”)，约定：原告将系争房屋出租给被告经营使用，租期自2012年4月15日至2015年4月14日；被告应按约使用系争房屋，在租期结束或提前结束后，应将系争房屋按照合同约定的标准恢复原状，若被告未能恢复原状，则原告将代被告进行恢复，相应费用由被告承担；若被告违约，应当承担相应的违约责任，赔偿原告各项损失。《租赁合同》签订后，原告按约将系争房屋交付被告使用。然而自2013年8月起，被告开始欠付租金、管理费、水电费，原告多次催讨未果，无奈之下只能于2013年12月20日以公证方式收回系争房屋。原告认为，被告欠付租金、管理费及水电费，严重违反合同约定，应承担相应的违约责任，故起诉至法院，要求判令：1、确认双方签订的《租赁合同》于2013年12月20日解除；2、被告支付原告欠租、管理费、水电费及滞纳金共计人民币(以下币种均为人民币)495,827.97元(其中滞纳金按每日万分之五的标准，自2013年11月1日起计算至2013年12月19日为止)；3、被告支付原告提前解约违约金1,395,557.64元；4、被告支付原告系争房屋恢复原状的费用54,141元；5、被告支付原告公证费3,000元。被告辩称，双方在合同中明确约定了终止合同的流程，但原告未按相应流程操作，于2013年12月20日强行收回系争房屋，其行为构成违约，造成被告损失。故被告仅同意解除《租赁合同》，对于被告欠付的费用同意据实结算，可在保证金中扣除，但不同意原告的其余诉请。经审理查明，2012年2月25日，原、被告签订了《租赁合同》，约定：原告将系争房屋及其设施交由被告承租经营，面积为327.25平方米；租期自2012年4月15日至2015年4月14日，其中2012年4月15日至2012年6月13日为装修免租期，免租期内原告免收被告租金，但其他费用仍须交付；自2012年6月14日至2013年4月14日，被告每月向原告缴纳承租费409,062.50元，自2013年4月15日至2014年4月14日，被告每月向原告缴纳承租费441,787.50元，自2014年4月15日至2015年4月14日，被告每月向原告缴纳承租费474,512.50元，被告同意于2012年6月14日至2013年4月14日，当其营业总额每月超过2,556,640.63元时，原告按该月营业总额的16%提取承租费，2013年4月15日至2014年4月14日，当其营业总额每月超过2,598,750元时，原告按该月营业总额的17%提取承租费，2014年4月15日至2015年4月14日，当其营业总额每月超过2,636,180.56元时，原告按该月营业总额的18%提取承租费；被告同意承租费应按月缴纳，在双方正式交接铺位之日，被告须缴纳装修免租期后之首期承租费给原告，以后每期限额承租费须于该月首日或之前缴交，每期提成承租费须于该月终结后15日内根据被告该月的营业总额计算并向原告缴交；商场管理费自2012年4月15日起每月为23,398.38元，收取方式与承租费相同；被告同意按照安装的分表或原告出示的账册缴清一切与该铺位有关的费用包括水表、电表及燃气表的安装费和水费、电费、燃气费(若有)等；若被告未能在前述期限内缴交承租费及各项费用，原告有权向被告按所欠缴的承租费及其它费用的0.05%按日计算收取逾期付款利息；若被告欠缴任何费用达14天时，原告除扣除保证金及向被告征收滞纳金外，有权选择派收银员至系争房屋收取被告每日营业款用以抵扣欠费，直至所有欠费付清为止，尽管如此，被告应缴纳相关费用的义务仍不能免除，或者原告有权选择终止本合同，扣留被告已交的保证金，并向被告追偿由此造成的损失；在签署合同时，被告须向原告缴纳履约保证金1,297,382.64元，在承租期内，若被告拖欠应付费用和因被告违约或由被告过失给原告造成损失，原告可以在无须预告通知被告的情况下即时从保证金中扣除，并要求被告在指定期限内补足所扣除部分，如被告未能在限期内补足所扣部分，原告有权即时终止合同并收回系争房屋；承租费及商场管理费按年度调整时，保证金亦作相应调整；承租期内，由于被告的原因提出提前终止合同，则原告无须退还被告已支付的履约保证金，若由于原告原因在租赁期内终止合同，原告应返还全部履约保证金；提前终止合同或合同期满时，被告应在5天内及时清场，将场地及其设施恢复至毛坯状态或原告认可的状态并保持完好无损，每逾期一天，被告将向原告缴纳相当于当年二倍日租金的滞留金，逾期十天，被告将被认为是自动放弃铺位内的装修产权，包括所有的设备和物品，原告有权就此作出处理，被告将不提出任何异议，发生的损失都应由被告承担或向原告赔偿；承租期间若发生被告拖欠支付包括承租费在内的各种费用的情况，则原告除有权扣除被告所交的履约保证金、征收逾期付款利息、终止合同、终止向被告提供水、电、煤气、空调等供应以外，被告并同意原告采取留置被告营业款及放置在原告中的货物及其他物品(不包括装修)以敦促被告缴清欠款的措施，若被告仍不能缴清欠款，则被告同意原告以其认为合适的方式处置被留置营业款、货物及其他物品(不包括装修)以抵偿欠款，若不足抵偿，原告保留追偿权，被告并同意不以其租赁场地内的装修向原告折抵所欠款项，并且不在任何情况下向原告要求支付任何装修费用。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告，被告共支付原告履约保证金1,395,557.64元，双方开始履行合同。自2013年9月起，被告未主动向原告支付过租金及商场管理费等费用。2013年9月26日和10月26日，被告两次致函原告，提出因经营状况欠佳而影响了正常运转，希望原告允许将由原告收取的被告营业款直接抵扣租金及相关费用，直至双方达成一致解除合同为止。2013年12月4日，原告致函被告称：截止2013年12月3日，被告共拖欠原告承租费、商场管理费等各项费用已达766,731.80元，要求被告于2013年12月15日16时前将上述欠费付清，否则原告有权留置被告之营业款以抵扣欠款，并自2013年12月16日起停止向被告供应水、电、煤、空调等，终止租赁合同，扣除已付的履约保证金，征收逾期付款利息，并向被告追偿由此造成的损失。由于此后被告未向原告支付相关欠费，原告于2013年12月16日发给被告《收铺通知》，通知被告将于2013年12月20日停止水、电、煤、空调等的正常供应，并收回系争房屋，希望被告工作人员提前清理私人物品，否则将视作无主物处理。2013年12月20日，原告申请上海市徐汇公证处进行证据保全并收回了系争房屋，为此支出公证费3,000元。之后原告对系争房屋进行了恢复原状施工，包括围板安装施工、拆除围板后平顶乳胶漆修复施工，以及装修设施拆除施工和二次装修消防修改与恢复施工，原告为此共支付54,151元。此后原告催讨欠费未着，故诉至法院，要求判如所请。审理中，双方对于被告未支付原告租金、商场管理费、水电费及上述欠费计算至2013年12月19日为止的滞纳金金额共计为495,827.97元予以确认。上述事实，有原告提供的《租赁合同》、2013年9月26日和10月26日被告致原告的函、2013年12月4日原告致被告的函及签收记录、2013年12月16日原告致被告的《收铺通知》及寄送凭证，公证书及公证费发票、系争房屋恢复原状的报价单及发票，以及当事人的陈述为证，经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告提出被告曾于2013年9月28日通过电子邮件的方式向原告提出解除租赁合同，并提供了电子邮件内容及发送记录作为证据，但被告对该证据真实性不予认可，对原告所称事实亦予以否认。原告坚持己诉。被告则认为，根据合同约定，若被告欠付相关费用，原告可从履约保证金中先行扣除，扣除后可要求被告在指定期限内补足所扣部分，只有在被告未能在指定期限内补足，原告才有权解除合同，但实际上原告并未从履约保证金中扣除被告所欠费用，而直接于2013年12月20日强行收回系争房屋，其行为已构成违约，而被告已付的保证金已足以抵扣所欠费用，故不同意原告要求被告承担违约责任的诉请。本院认为，《租赁合同》系原、被告真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告自2013年9月起未按约向原告支付租金及商场管理费等费用，经原告多次催要仍未及时付清，其行为已构成根本违约，原告有权按照合同约定行使解除权。关于被告提出“原告可从履约保证金中先行扣除相关欠费，扣除后可要求被告在指定期限内补足所扣部分，只有在被告未能在指定期限内补足，原告才有权解除合同”的抗辩意见，本院认为，按约支付租金等费用属于被告履行合同的基本义务，而履约保证金的用途在于保证租金等费用的支付及租赁合同的顺利履行，并非直接用于支付租金等费用，虽然合同中有“在发生被告欠付费用的情况时原告可从履约保证金中先行扣除相关欠费”的约定，但同时也有约定“原告有权选择终止本合同，扣留被告已交的保证金”，因此，是否从履约保证金中先行扣除相关欠费属于原告的选择性权利，原告可以选择通过从履约保证金中扣除相关欠费、再要求被告补足保证金的方式来与之继续履行合同，也可以在被告违约情况严重的情况下选择行使合同解除权与之解除合同。本案中，由于被告经原告多次催要仍未及时支付欠费，原告基于不再信任被告有继续履行合同的诚意，选择行使约定解除权与之解除合同，并无不妥，因此，本院对被告的抗辩意见不予采纳，认为原告有权解除合同。原告已将解除合同的意思表示经书面方式通知了被告，并实际收回了系争房屋，故本院确认双方的《租赁合同》已于2013年12月20日解除。合同解除后，被告应支付原告欠付的租金、商场管理费、水电管理费及相关的滞纳金，因双方在审理中已对上述费用的金额确认一致，故本院对原告要求被告支付上述费用共计495,827.97元的诉请予以支持。除支付上述费用外，被告还应承担相应的违约责任。关于原告要求被告支付提前解约违约金1,395,557.64元的诉请，因双方有“原告有权选择终止本合同，扣留被告已交的保证金，并向被告追偿由此造成的损失”及“由于被告原因提前解除合同，则原告无须退还被告已支付的履约保证金”之约定，故被告已支付的履约保证金应抵作提前解约的违约金支付给原告，本院对原告该诉请予以支持。关于原告要求被告支付恢复原状的费用54,141元及公证费3,000元的诉请，原告主张的该两项费用性质属于因被告违约导致原告的实际损失，由于原告已通过主张违约金的方式追究被告违约责任，而原告主张实际损失的金额未超过违约金的金额，故其不宜在主张违约金的同时再主张赔偿损失，因此本院对原告该两项诉请不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海梅龙镇广场有限公司与被告深圳品嘉百货有限公司就上海市南京西路XXX号梅龙镇广场第2层218C铺位签订的《上海“梅龙镇广场”租赁经营合同》及补充条款于2013年12月20日解除；二、被告深圳品嘉百货有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅龙镇广场有限公司欠付的租金、商场管理费、水电管理费及滞纳金共计495,827.97元；三、被告深圳品嘉百货有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅龙镇广场有限公司违约金1,395,557.64元(以被告已支付给原告的履约保证金1,395,557.64元抵扣)；四、原告上海梅龙镇广场有限公司要求被告深圳品嘉百货有限公司支付铺位恢复原状费用54,151元及公证费3,000元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费3,284.89元，由被告深圳品嘉百货有限公司承担。案件受理费22,336.80元，由原告上海梅龙镇广场有限公司承担514.30元，被告深圳品嘉百货有限公司承担21,822.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚 青
代理审判员 巫建强
人民陪审员 陈荣芬
二〇一四年九月十一日
书 记 员 王 奇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……