河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫05民终3951号
上诉人（原审被告）：汤阴县康平房地产开发有限公司，住所地汤阴县人民路。
法定代表人:殷海涛，职务:经理。
委托诉讼代理人：王春强，河南殷商律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:安阳轩德贸易有限公司，住所地汤阴县城关镇精忠路。
法定代表人:张勇，职务:经理。
委托诉讼代理人：祝卫青，大创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王阳德，男，1970年4月13日出生，汉族，居民，住汤阴县。
委托诉讼代理人：周卫星，河南殷商律师事务所律师。
上诉人汤阴县康平房地产开发有限公司（以下简称康平公司）、安阳轩德贸易有限公司（以下简称轩德公司）因与被上诉人王阳德确认合同无效纠纷一案，不服河南省汤阴县人民法院(2017)豫0523民初580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人康平公司上诉请求：撤销一审判决，查明事实后依法发回重审或驳回被上诉人王阳德的诉讼请求。事实与理由：被上诉人王阳德行使撤销权已经超过法定除斥期间。2015年6月，被上诉人王阳德就已经按照房屋买卖合同起诉，当时就知道房屋已经卖给他人的事实，按照法律规定，被上诉人行使撤销权已超过法定期限，丧失胜诉权。上诉人与轩德公司签订的房屋买卖合同合法有效，上诉人公司法定代表人殷海涛收取房款的行为为职务行为。一审中提到的证据未质证，上诉人申请调取的卷宗未进行调取，程序错误。
上诉人轩德公司上诉请求：撤销一审判决，查明事实后依法发回重审或驳回被上诉人王阳德的诉讼请求。事实与理由：上诉人系善意购买第三方，善意购买第三方的权利应当受法律保护。上诉人于2013年5月22日购买了康平公司的房产，在交付定金后及支付清购房款152万元后，缴纳了契税，办理了房产登记，取得了房屋所有权证，按照《物权法》规定，善意购买第三方依法支付了合理的价款、缴纳契税并办理了房产登记，就对购买的房屋拥有完全合法的产权，而一审违法作出的判决，应予撤销。一审法院将未经质证的承诺书作为认定案件的证据，应当撤销或发回重审。一审中，上诉人支付了房款、契税、并办理了房产登记，却被认定为恶意行为从而认定无效，是错误的。被上诉人王阳德的行为是恶意行为，王阳德支付所谓的房款后康平公司向其支付了多笔利息，明显双方不是房屋买卖合同而是借贷合同，所以王阳德申请撤销上诉人的房屋买卖合同缺乏事实和证据。
被上诉人王阳德对康平公司及轩德公司的上诉答辩称，被上诉人王阳德一审诉讼请求是确认合同无效，不是行使撤销权，康平公司所诉王阳德行使撤销权已过除斥期间的主张不能成立。法定代表人的收款行为康平公司称应视为职务行为没有事实依据，轩德公司主张其是善意当事人也不能成立。综上所述，二上诉人的上诉理由无证据支持，一审判决正确，二审应予以维持。0
王阳德向一审法院起诉请求：要求判决被告康平公司与被告轩德公司2013年签订的商品房买卖合同无效（出售的房产位于汤阴县××和××通路交叉口东北角“××”小区××商品房××、××单元××、××、××号，第二幢一单元负1-2层127、128、129号，第二幢一单元负1-2层130、131、132号。售房号为1号楼102、2号楼101、102，房产证号为20××01），并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实如下：2012年3月22日原告王阳德作为买受人，被告康平公司作为出卖人，双方签订三份商品房买卖合同，约定原告购买被告第二幢一单元负1-2层127、128、129号房，用途为商铺，每平方米1999.40元，价款566010元。付款方式为买受人一次性付清房款。同日，被告向原告出具二联单据一张，内容为今收到王阳德购房款566010元。第二份商品房买卖合同约定，原告购买被告第二幢一单元负1-2层130、131、132号房，用途为商铺，每平方米1924.80元，价款546259元。付款方式为买受人一次性付清房款，同日，被告向原告出具二联单据一张，内容为今收到王阳德购房款546259元。第三份商品房买卖合同约定，原告购买被告第一、二幢一单元负1-2层124、125、126号房，用途为商铺，每平方米1994.40元，价款387731元。付款方式为买受人一次性付清房款，同日，被告向原告出具二联单据一张，内容为今收到王阳德购房款387731元。合同签订后，双方未到房管部门办理备案手续。2013年5月22日被告康平公司与被告轩德公司之间签订商品房买卖合同，约定将本案所涉的部分房产，建筑面积为434.34平方米，以每平方米3500元的价格出售给被告轩德公司，总金额为1520190元，付款方式为买受人已一次性付清总房款1520190元，同时买受人逾期付款的违约责任1、按逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。后被告轩德公司缴纳了契税，2013年7月11日被告轩德公司取得汤阴房权证城关镇字第××号房屋所有权证。现该房屋由被告轩德公司委托被告康平公司代为租赁经营。关于被告轩德公司向被告康平公司支付房款情况，被告轩德公司称2013年5月6日现金支付220000元，2013年7月5日和2013年8月5日分别通过银行向被告康平公司法定代表人殷海涛转账800000元和500000元。原告质证意见为二被告签订的商品房买卖合同上明确约定房款152万余元在签订商品房买卖合同时已经支付完毕，但在被告提交的转账凭证上实际交付时间为2013年5月6日、2013年7月5日和2013年8月5日，收款人并非康平公司，而是殷海涛个人，交易摘要为货款，不能认为二被告之间存在房款支付行为，恰恰证明二被告之间存在恶意串通行为。2014年2月14日被告康平公司以其名义将云水秀里1号楼101住宅商铺三间面积153.7平方米租赁给案外人王*经营，租赁期限三年，并约定租赁期限届满在同等条件下，乙方有优先承租权。合同期满后房屋租赁费用参考周边价格或者由甲乙双方协商。
一审法院认为，合同法第52条第（2）项规定，“有下列情形之一的，合同无效。(2)恶意串通，损害国家集体或者第三人利益。”本案中，原告与被告康平公司签订了商品房买卖合同，并由被告康平公司向原告出具了房款收据。被告康平公司认为该商品房买卖合同实际并未履行，双方真实的法律关系是民间借贷关系，签订商品房买卖合同是为了让与担保。但该商品房买卖合同的法律效力并未被撤销，因此，原告据此认为双方存在债权债务关系，原告作为利害关系人有权提出诉讼。本案的争议焦点是被告康平公司与被告轩德公司之间签订的商品房买卖合同是否存在恶意串通，损害第三人利益。2013年5月22日二被告签订的商品房买卖合同第六条为付款方式，约定买受人已一次性付清总房款1520190元，也就是说，被告轩德公司在2013年5月23日之前已经全部支付总房款1520190元，但在庭审中被告轩德公司提交的证据显示付款时间为2013年5月6日、2013年7月5日、2013年8月5日，且后两笔收款人为殷海涛，并非被告康平公司，交易摘要为货款。商品房买卖合同价格高达150万余元，在被告轩德公司没有实际交付房款的情况下商品房买卖合同中就注明房款已经结清，且该商品房转让后所有权人为被告轩德公司，但在2014年4月是由被告康平公司将本案争议的房屋在出售后对外出租经营，上述行为特征不符合正常的交易习惯,有违一般人在进行同类交易时应有的谨慎和注意程度，被告康平公司与被告轩德公司之间的交易行为不能认定为善意。故原告要求认定2013年二被告签订的商品房买卖合同（所售房产证号为汤阴房权证城关镇字第××号）无效，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第52条第（2）项之规定，判决：2013年5月22日被告汤阴县康平房地产开发有限公司与被告安阳轩德贸易有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号NO201301836）无效。案件受理费100元，由被告汤阴县康平房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，上诉人康平公司提交（2015）汤民二初字第244号案件的审理证据：1、2015年7月8日立案审批表，该审批表显示原告是王阳德，被告是康平公司，2015年7月8日是作为王阳德行使被上诉人除斥期间的时间，按此时间进行计算，在2016年7月8日其丧失了撤销权；2、2015年6月26日王阳德的起诉书一份，请求的内容要求康平公司交付房产，应当属于物的请求；3、提交法院的开庭传票一份，开庭时间为2015年9月16日9点，签发时间2015年7月10日；4、提交汤阴法院的开庭笔录及询问笔录，证明在2015年的诉讼中，王阳德诉讼请求是康平公司交房，康平公司答辩的理由是双方不是买卖关系，实际为借贷法律关系；5、提交汤阴法院（2015）汤民二初字第244号裁定书，其裁定书的结果是驳回了王阳德的起诉，可以得出王阳德和康平公司之间不只买卖关系，而是借贷关系；6、2015年12月10日发回重审后被上诉人向一审法院申请复印庭审笔录，在证据卷中王阳德和康平公司之间的账目表，该账目表显示王阳德与殷海涛之间长期有业务往来，王阳德的借款、利息、付息时间，证明王阳德与殷海涛之间存有借贷的法律关系。被上诉人王阳德质证认为，对上诉人康平公司提交（2015）汤民二初字第244号案件的审理证据的真实性无异议，但是该证据不能支持康平公司的主张。因为王阳德起诉，一审错误裁定的作出，安阳中院才撤销该裁定，发回重审，中院裁定可以证明一审裁定错误，一审认定的基础法律关系错误。该案发回重审后，在审理期间，王阳德之所以撤诉，是因为康平公司向法庭提交了一份情况说明，时间是2016年9月26日，该说明中证明本案涉案的房产已经由康平公司全部销售给轩德公司，而且已经办理了转移登记，王阳德要求交房的事实请求已经无法实现，所以法院告知王阳德应撤诉另案起诉。综上，康平公司的证据不能证明王阳德和殷海涛之间是借贷关系，但是，王阳德不否认和殷海涛之间有其他法律关系，但是与本案无关。轩德公司质证认为，对（2015）汤民二初字第244号裁定书无异议。王阳德从签订合同后到2015年3月份，康平公司一直支付王阳德利息，所以印证了王阳德与康德公司之间的借贷关系。二审经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。
本院认为，上诉人康平公司2016年10月9日在被上诉人王阳德起诉其房屋买卖合同纠纷一案中，向法庭提交了一份其公司于2016年9月26日出具的情况说明一份，情况说明内容为本案涉案的房产康平公司已全部销售给上诉人轩德公司，而且已经办理了转移登记，因被上诉人要求交房的事实请求已经无法实现，故被上诉人撤诉另案起诉。因本案一审被上诉人的诉讼请求为确认康平公司与轩德公司2013年签订的商品房买卖合同无效，而不是行使撤销权，故康平公司所诉被上诉人行使撤销权已过除斥期间的主张不能成立。本案焦点为被上诉人主张康平公司与轩德公司之间签订的商品房买卖合同无效是否符合法律规定的情形。首先，2013年5月22日康平公司、轩德公司签订的商品房买卖合同中已显示轩德公司在签订合同时已一次性付清总房款1520190元，但在一审庭审时康平公司、轩德公司提交的证据证明房款是在合同签订并办理完转移登记（2013年6月7日）之后，而且交易是以货款的名义转到法定代表人殷海涛名下的，康平公司也未提供2013年7月5日和2013年8月5日两笔款已记入公司账户的相关证据，所以，在轩德公司没有实际交付房款的情况下，双方签订的商品房买卖合同中就注明房款已经结清，并办理完转移登记手续，上述行为不符合正常的交易习惯。其次，涉案的商品房转让后所有权人已为轩德公司，但从2014年2月14日的商铺租赁合同中能够看出，涉案房屋仍然是由康平公司控制，且对外出租经营，收取租赁费。第三，被上诉人与康平公司签订了商品房买卖合同，并由康平公司向被上诉人出具了房款收据，康平公司认为该商品房买卖合同实际并未履行，双方真实的法律关系是民间借贷关系，但从其一、二审提供的证据，不能证明其主张，且该商品房买卖合同的法律效力也并未被撤销。轩德公司上诉称被上诉人的行为是恶意行为，被上诉人支付所谓的房款后康平公司向其支付了多笔利息，双方不是房屋买卖合同而是借贷合同，就其主张轩德公司并未提供相关证据证明康平公司支付的多笔利息，系被上诉人所缴纳的1500000元房款的利息，故对轩德公司的上述主张本院不予采信。综上，一审法院以康平公司、轩德公司签订的商品房买卖合同其行为特征不符合正常的交易习惯,有违一般人在进行同类交易时应有的谨慎和注意程度，康平公司与轩德公司之间的交易行为不能认定为善意，认定2013年5月22日二上诉人签订的商品房买卖合同无效并无不当。
综上所述，上诉人康平公司、轩德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人汤阴县康平房地产开发有限公司、安阳轩德贸易有限公司各负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 闫学海
审判员 毛晓燕
审判员 朱志伟
二〇一七年十一月六日
书记员 樊路路