浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙01民终8300号
上诉人（原审原告）：金志根，男，1968年7月28日出生，汉族，住浙江省绍兴县。
委托诉讼代理人：张银华，浙江龙山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江保利房地产开发有限公司。住所地：浙江省杭州经济技术开发区科技园路**号*层***号。统一社会信用代码：91330101668016037M。
法定代表人：陈冬桔，该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐锋、陈洛，浙江浙元律师事务所律师。
上诉人金志根因与被上诉人浙江保利房地产开发有限公司（以下简称保利房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初1982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2011年11月22日，金志根与保利房产公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定金志根向保利房产公司购买位于杭州经济技术开发区房屋，用途为商业营业用房，建筑面积134.55平方米，总价1895588元。第七条，买受人采用分期付款方式支付房款，应于该合同签署之日支付总房款的50%，计947794元；应于2012年6月30日前支付总房款的30%，计568676元；于2012年12月30日前支付剩余房款，计379117元。买受人未付清全部购房款的，出卖人可将交房时间延长至买受人付清全部购房款之日。第九条，出卖人应当在2013年8月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可使用文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。合同附件6中约定了保修内容，如屋面防水工程、有防水要求的卫生间、外墙面的防渗漏；电气管线、给排水管道；装修工程；小区内的设备安装、给排水设施、道路、绿化等配套工程均属于保修范围。合同补充协议中关于房屋交付第四条约定，该商品房的交房条件为本合同第九条约定的内容，若出现附件6中的质量问题，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，出卖人应按约承担保修责任。如买受人以此问题为由拒收该商品房，则视为由于买受人原因未能按期交付。上述合同签订后，金志根依约支付前两笔购房款，最后一笔购房款于2013年1月9日付清，保利房产公司向金志根开具了购房发票。金志根在收到保利房产公司的交房通知后，于2013年8月30日提出书面意见：1.二楼楼板（屋顶）大面积渗水两处；2.自来水不通、污水不通、未与市政主管连通；3.地面不干净，有砂灰垃圾、走砂；4.楼梯隔墙用石膏板；5.大门拉手生锈、壁太薄；6.排气道未安装；7.煤气没有；8.提供测绘图；9.门口主马路未通。2015年7月29日，金志根向保利房产公司邮寄《函》，主要内容为：金志根向保利房产公司购买的案涉房屋，到2013年8月30日，保利房产公司在不具备交房条件的情况下通知金志根办理交房手续，为此金志根已书面提出不办理手续的理由，但保利房产公司认为是质量问题不影响交房，金志根认为房屋不仅有严重的质量问题，连最基本的三通一平都没有做好。金志根认为保利房产公司构成严重违约，望保利房产公司在收到函后10天内解决所有房屋质量问题和其他问题。金志根于2017年7月27日起诉至原审法院，请求判令：1、保利房产公司赔偿金志根逾期交房违约金568676.40元及逾期办证违约金249258.25元；2.诉讼费用由保利房产公司承担。
原审另查明，案涉房屋所属的杭政储出[2007]35号3-C/D地块商业金融用房于2013年6月5日已满足给水开通条件，已完成给水开通；2013年6月21日，经环保“三同时”检查，认为工程所需环保污染防治设施已基本建成；2013年8月26日通过工程消防验收合格；2013年8月16日，已具备竣工规划确认条件，取得浙江省建设工程规划核实确认书；2013年8月27日，经竣工验收合格备案登记。
原审法院认为：金志根、保利房产公司签订《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。合同第九条约定了交房条件，保利房产公司按照约定的日期通知金志根收房。金志根在收到保利房产公司交房通知后提出九项不予收房理由，其中第2项自来水不通、污水不通、未与市政主管连通，根据保利房产公司提交的配套设施建设合同确认分项意见书，已完成给水开通。第7项煤气没有，因案涉房屋为商业营业用房，不具备开通煤气的条件。第9项门口主马路未通，出卖人承担的是小区内道路的通行，门口主马路的开通不属于出卖人的合同义务。此外，金志根所提的其他理由，根据双方签订的合同附件6和补充协议中关于房屋交付第四条约定，属于保利房产公司的保修义务或者附随义务，金志根所提的九项理由均不能构成拒收房屋的理由。而保利房产公司提交的证据能够证明案涉房屋已具备交房条件。因金志根无有效证据证明其诉请主张，对其诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2017年10月27日判决：驳回金志根的诉讼请求。案件受理费11979元，减半收取5989.50元，由金志根负担。金志根于判决书生效之日起十五日内向原审法院申请退费。
宣判后，金志根不服，向本院提起上诉称：一、涉案房屋存在严重问题，保利房产公司并未交房。具体理由如下：金志根向保利房产公司提出书面意见共有9项，分别是：1、二楼楼板（屋顶）大面积渗水两处；2、自来水不通、污水不通、未与市政主管连通；3、地面不干净，有砂灰垃圾、走砂；4、楼梯隔板用石膏板；5、大门拉手生锈，壁太薄；6、排气通道未安装；7、煤气没有；8、提供测绘图；9、门口主马路未通。上述9项问题的存在导致双方并未交割涉案房屋。正式由于存在诸多问题已经导致金志根无法正常使用该涉案房屋，使金志根无法实现自己的合同目的，故保利房产公司并未完成交房。二、一审判决书认为第2项自来水不通、污水不通、未与市政主管连通，根据保利房产公司提交的配套设施建设合同确认分项意见书，已完成开通。这一认定是不正确。因为事实上自来水不通、污水不通，以及未与市政主管连通，是客观存在的问题，且保利房产公司提供的分项意见书并未经小区业主及金志根的认可，仅系保利房产公司单方面向建管等有关部门行政部门提供，对金志根并无约束力。三、一审判决认为第7向煤气没有，因涉案房屋为商业营业用房，不具备开通煤气的条件。这一认定是错误的。开通煤气是属于正常的房屋功能之一，如果不能开通煤气，保利房产公司应当在销售合同之中予以明确说明并告知金志根。四、一审判决认为第9项主马路未通，出卖人承担的是小区内道路的通行，门口主马路的开通不属于出卖人的合同义务。这一认定也是不正确的，保利房产公司提供的房屋连主马路都未通，金志根根本没有办法使用，根本无法实现购房的合同目的。五、《商品房销售管理办法》第七条规定：商品房销售，应当符合以下条件：（四）已通过施工验收；（六）供水、供电、供热、煤气、通讯等配套基础设施设备具备交付使用条件，其他配套设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。很显然，本案保利房产公司房屋不符合交付条件。六、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条明确规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案保利房产公司的房屋，严重影响正常使用，不具备交付条件。综上所述，金志根向保利房产公司提出了9项书面意见，保利房产公司均未能予以整改完毕，故金志根拒收房屋，具有合理的理由。一审判决认定事实不当、适用法律有误。请求二审法院：1、撤销一审判决，改判支持金志根的一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由保利房产公司承担。
上诉人金志根在二审中未提交新证据。
被上诉人保利房产公司在二审中辩称：1、保利房产公司按约履行案涉房屋交付义务，并不存在逾期交房现象，无需向金志根支付逾期交房违约金；2、案涉房屋逾期办证系金志根无正当理由拒绝收房，不配合办理过户所致，故保利房产公司无需向金志根承担逾期办证的违约责任。3、金志根提及的九点意见均不构成其拒不收房的理由。
被上诉人保利房产公司在二审中未提交新证据。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实除原审认定的“2011年11月22日，金志根、保利房产公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定金志根向保利房产公司购买位于杭州经济技术开发区房屋，用途为商业营业用房，建筑面积134.55平方米，总价1895588元。”应为2011年11月22日，金志根、保利房产公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定金志根向保利房产公司购买位于杭州经济技术开发区房屋，用途为商业营业用房，建筑面积134.55平方米，总价1895587元外，其余与原审判决认定的事实一致，予以确认。
本院认为，金志根、保利房产公司于2011年11月22日签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条对保利房产公司交付的房屋应符合的条件作出了明确的约定，其中第3点“用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件”，而事实上，保利房产公司通知交付的房屋煤气未通，且无证据证明对该合同约定双方事后进行过变更。即使按照保利房产公司的主张，商业营业用房不具备开通煤气的条件，保利房产公司则应在签订合同前向金志根进行告知，或以补充协议的方式对该条款进行变更。现保利房产公司交付的房屋不符合合同约定，存在瑕疵交付，构成违约。至于金志根在收房时提出的其他几点意见，均不构成其拒收的理由。案涉房屋煤气不通，属于自始履行不能，保利房产公司虽存在违约情形，但金志根据此在本案中主张逾期交房及逾期办证违约金的诉请本院不予支持。金志根的上诉理由均不成立，不予采纳。原审判决认定基本事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11979元，由金志根负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 艳
审判员 盛 峰
审判员 毕克来
二〇一八年五月九日
书记员 袁其伟
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