江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏05民终4733号
上诉人（原审被告）：周继辉。
委托诉讼代理人：郭峰春，江苏渟泓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘艳亭，江苏渟泓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州市相城区爱汀花园业主委员会,住所地江苏省苏州市相城区阳澄湖镇湘太路98号。
负责人：季新苏，主任。
委托诉讼代理人：沈晓庆，江苏尚韬律师事务所律师。
上诉人周继辉因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的（2016）苏0507民初3647号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周继辉上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：阳澄湖镇司法所工作人员的笔录证实上诉人一直将租金放在协议书中予以谈判，该部分是上诉人物业管理的一部分，不可割裂。上诉人出具欠条，并不涉及利息，本案不存在违约金。
苏州市相城区爱汀花园业主委员会二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判。
苏州市相城区爱汀花园业主委员会向一审法院提出诉讼请求：1、原审被告向原审原告支付拖欠租金65000元及违约金计20000元（自2014年1月1日起按应付租金每日0.5%暂算至2016年7月17日计算标准基础上进行酌情调整，请求计算至实际履行日止）；2、案件受理费由原审被告承担。审理中，原审原告明确第一项诉讼请求中的违约金计算方式为，按65000元为本金、自2014年1月1日起按每天0.5%计算至原审被告实际支付之日为止。
一审法院经审理查明，原审原告爱汀花园业委会为甲方、出租方，原审被告周继辉为乙方、承租方，双方签订《租房合同》一份，约定甲方将位于爱汀花园会所和物业一间办公用房出租给乙方作为经营用房，租赁时间自2011年1月1日起至2013年12月31日止，年租金为40000元（其中10000元属于物业公司），半年支付一次，由乙方在每年的1月1日前、7月1日前交纳给甲方，先付后用。若乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并向甲方交付按租金的0.5%及天数计算的违约金，该份合同对其他事项亦进行了约定。合同落款处，出租方加盖原审原告公章，承租方由原审被告周继辉签名。后原审原告交付房屋，原审被告将租赁房屋用于经营便利店，原审被告于2013年9月22日出具承诺书一份，载明：“晓辉便利店房屋租金（2010年11月30日至2013年11月30日）应交壹拾贰万元整（￥120000.00元），已交肆万伍仟元整（￥45000.00元；其中交新工物业20000.00元，交业委会25000.00元）。欠业委会共计柒万伍仟元整（￥75000.00元；其中应交物业公司10000.00元，交业委会65000.00元）注：65000中周继辉35000目前便利店经营者30000。”2015年6月15日，原审被告周继辉出具欠条一份，载明：“本人周继辉今欠爱汀花园业委会便利店租金（2010、11、30-2013、11、30日）人民币￥：65000元整，陆万伍仟元整。经手人：周继辉2015、6、15日”。现原审原告因催要租期内的剩余租金65000元无果，诉至一审法院。
另查，涉案租赁房屋座落于苏州市相城区阳澄××楼物业用房，所有权人为爱汀花园全体业主。
庭审中，原审原被告双方一致确认原审被告周继辉尚欠原审原告2010年11月30日至2013年11月30日期间的租金65000元，爱汀花园物业管理处因认可原审原被告之间的租房合同故作为丙方在该租房合同上盖章。
上述事实，有原审原告举证的当事人身份信息、租房合同、承租申请、房屋权属登记簿、承诺书、欠条、房产分层分户平面图等证据、一审法院调查笔录及庭审笔录证实，一审法院予以确认。
一审法院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主，对业主共有的设施、小区物业管理用房等公共财物，有一定的监督管理权和支配权。本案中，原审原告爱汀花园业委会将登记在爱汀花园全体业主名下的房屋出租给原审被告，双方之间签订的《租房合同》系真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方应全面履行各自的义务。现原审被告结欠原审原告租金人民币65000元的事实，有《租房合同》、承诺书、欠条等证据以及当事人陈述予以证实，一审法院予以确认，原审被告理应支付原审原告租金65000元。原审被告虽抗辩其结欠原审原告的租金事宜已与原审原告协商一致，与其投入爱汀花园物业管理的基础设施费用一并结算，但就此并未提供任何双方协商一致的书面证据，原审原告对此亦不予认可，且原审被告在庭审中自认租赁涉案房屋用于个人经营，经营收入也全部归其个人所有，结合原审被告出具欠条再次确认结欠租金事宜的时间晚于2015年6月1日协议书的签订日期，故涉案房屋应缴纳的租金显然不属于原审被告所称的2015年6月1日协议书中载明的物业管理所需投入的基础设施费用，故原审被告关于本案租金的抗辩意见缺乏事实依据和法律根据，一审法院不予采纳。如原审被告认为其对爱汀花园小区投入的基础设施费用，需要与原审原告进行结算，可以依据有关法律规定或双方之间的约定，另行向原审原告主张权利。对于租金，租赁合同约定先付后用，原审被告未按约定期限履行支付租金义务构成违约，依法应负违约责任。现原审原告主张违约金按65000元为本金及每天0.5%的标准计算，原审被告认为该约定过高、明显对原审被告不公，因原审原告就其损失未进行举证，且原审原告在庭审中认可实际损失仅包括利息损失，考虑到当事人约定的违约金，其支付应与损失额相适应，不能过分高于造成的实际损失，故一审法院将违约金调整为以65000元为本金，自2014年1月1日起、按照银行同期贷款利率的1.3倍计算至原审被告实际支付之日止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国物权法》第七十八条及相关法律规定，一审法院判决如下：原审被告周继辉于本判决生效之日起十日内支付原审原告苏州市相城区爱汀花园业主委员会租金人民币65000元，并支付该款自2014年1月1日起至实际支付之日、按照中国人民银行同期同类贷款利率标准的1.3倍计算的违约金（如采用转账方式支付，请汇入原审原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。本案案件受理费减半收取为人民币962元，由原审被告周继辉负担（此款原审原告自愿垫付，一审法院不再退回，由原审被告于本判决生效之日起十日内直接给付原审原告）。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据证实。未能提供证据证实或提供的证据不足以证实其主张，应承担不利后果。双方当事人在阳澄湖镇司法所签订的协议书中并未涉及租金与其他纠纷一并结算。上诉人主张的协商过程中租金事宜超出前述协议内容，上诉人要求涉案租金与其他纠纷一并处理无法律依据，一审法院未予支持正确。按照双方签订的租房合同约定，上诉人逾期交付租金应承担违约责任，一审法院认定上诉人承担的违约金合理。
综上所述，周继辉的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1925元，由周继辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄学辉
审判员 曾雪蓉
审判员 沈维佳
二〇一七年八月九日
书记员 毛莉莉