江苏省响水县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）响民初字第01935��
原告刘宏波，居民。
委托代理人王文书，江苏李杏珍律师事务所律师。
被告高文书，居民。
委托代理人刘训伟，江苏强仕律师事务所律师。
原告刘宏波诉被告高文书租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法由审判员张海兵适用简易程序，于2015年10月21日、2015年11月18日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行审理。原告刘宏波及其委托代理人王文书、被告高文书及其委托代理人刘训伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘宏波诉称，原、被告于2014年12月10日签订白沙洗浴中心租赁合同，但到2015年5月11日，被告因经营不善已经停业，租金未按合同约定偿付，其经营期间3月份起的水电费也未缴纳（饭店3月份电费3854元周祖祥老板已经交给被告），被告人不在���水，电话也没有回复。合同目的已无法实现，原告于5月11日按照法律规定以书面和短信形式发了通知催告欠款，并明确说明被告若故意回避，将从2015年5月17日起解除合同。经原告多次协调，被告以种种借口和理由拒绝清偿租金和水电费，洗浴中心一直关门上锁，原告于2014年7月24日将洗浴中心加了门锁，通知被告限期移交，被告就是不露面。2015年8月13日，原告在有民警和全程录像的情况下，收回洗浴中心。现要求：1、确认原、被告于2014年12月10日签订的租赁合同于2015年5月17日解除；2、判令被告向原告支付至2015年8月13日的租金28750元；3、判令被告向原告支付垫付的电费15586元、水费4737.8元；4、判令被告向原告支付惩罚性违约金40000元；5、本案的诉讼费由被告承担。
被告高文书辩称，1、原告单方面解除合同，不符合条件，因为被告经营后不久，因效益不��，外出寻找合作伙伴；2、被告不欠原告租金，被告合伙人汪洪华已给付原告租金48000元；3、被告在停止经营后造成的水电费用，应由使用者承担；5、被告没有构成违约，更没有构成根本违约，要求承担违约金的事实不能成立；6、合同是2014年12月10日签订的；7、消防没有给我，图纸我没有拿到，在我罚款以后才给我的。
经审理查明，2014年12月25日，原告刘宏波（甲方）与被告高文书（乙方）签订合同，约定将白沙洗浴中心（含客房）租赁给乙方经营，其中第一条约定：客房2014年11月10日至2016年11月9日，浴城2014年12月11日至2016年12月10日；第二条约定：1、乙方一共承担租金15万元，一年一付，第一年租金余款59400元由乙方出具欠条，于2015年5月10日前付清；第二年租金7.5万元于2015年10月10日付清。2、若乙方不能按时足额付房租或者缴纳相关经营费用，则乙方违���，甲方有权要求乙方停止营业，终止合同，给甲方造成的相关损失和违约责任由乙方承担。第四条约定：1、甲方提供现有以下证照：营业执照正副本、税务登记证正副本、卫生许可证、组织机构代码证正副本、消防验收合格证（响公消检2006第082号）、特种行业许可证（响公特2014第170号）、锅炉使用证。乙方按规定做好年检或者换照或新办等工作，相关一切费用均由乙方承担。甲方提供协助。2、因洗浴中心和饭店共用一个电户，各有分表单独计量，每个月双方查抄核对表底，按国家标准计算后交给乙方，由乙方统一上缴给供电部门。乙方应及时做好抄表缴费工作，若因迟缴电费造成停电等相关损失由乙方自行承担。第六条约定：任何一方不得以任何借口违约，否则除了承担相应损失外，另付对方惩罚性违约金10万元整。同日，被告高文书出具欠条：欠到租金59400元，原告刘宏波在该欠条的背面书写：第一年租金7.5万元，已收15600元。2015年4月13日，被告高文书停止经营客房和浴室。
2015年5月11日，原告刘宏波以被告高文书2015年3月份开始便未向供电部门缴纳电费和未缴纳房租为由，发短信给被告高文书，要求其于2015年5月17日前结清上述款项，否则，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，解除双方签订的合同。次日，刘宏波在高文书经营的白沙洗浴中心张贴与该短信内容相同的书面通知。2015年7月25日，原告刘宏波短信通知被告高文书，要求其7月29日前下午5时前露面共同清点移交白沙洗浴中心。2015年8月13日，原告刘宏波短信通知被告高文书其在派出所民警和见证人情况下接受了房屋。
高文书经营的洗浴中心和周祖祥经营的饭店共用县农业资源开发局一个电户。该电户2015年3月至6月的电费均为刘��波于2015年6月份、7月份补交，分别为11700元、6045元、3747元、4215元，其中饭店该4个月电费分别为3854元、3456元、3176元、4071元，洗浴中心该4个月电费分别为7846元、2589元、571元、144元。饭店2015年3月份的电费交给了洗浴中心，2015年4月至6月的电费都交给了原告刘宏波。白沙洗浴中心2015年2月至2015年4月水费为4737.87元，由刘宏波于2015年8月30日补交至响水县城东自来水厂。
另查，被告高文书为原告刘宏波垫付接手之前发生的水电等费用9000元，接手之后对房屋进行了重新装修，需要重新申报消防验收合格证。被告高文书的合伙人汪洪华于2014年12月10日转账48000元至刘宏波，同日，刘宏波转账47000元给王海瑕。
原告刘宏波在庭审中陈述，1、被告从2014年12月10日接受宾馆和浴室的，但因为很多条款没有谈妥，直到25日才签的合同；2、在7月份，我发现空调的外机一天天减少，我打电话给被告，被告说不知道，我要求被告回来与我交接，后来我报警，并加了两把锁，第二天锁被撬了，主机也差了，后来我发信息给被告，要求回来与我清点东西，后来被告没有回来，我请见证人并且在城东派出所出警的情况下于2015年8月13日接受了房屋；3、对方合伙人汇的48000元是12月10日汇给我的，当时浴室是蒋晓军经营的，被告想把浴室一起盘下来，谈好48000元，说好这个钱打在我卡上，我以中间人身份，当时我就把这个钱打到蒋晓军家属的卡上。其在庭后陈述，为便于计算，可以放弃客房一个月的租金，浴室和客房都从2014年12月11日起算。
被告高文书在庭审中陈述，1、合同签订的时间就是12月10日；2、消防没有给我，图纸我没有拿到，在我罚款以后才拿给我。
上述事实，有当事人陈述、租赁合同、周祖祥谈话笔录、电费发票、水费收据、张习燕的谈话笔录、通知、短信等证据在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。对于该合同的签订时间，原告认为是2014年12月25日，就是被告高文书出具欠条的时间，被告高文书认为就是合同上打印的落款时间2014年12月10日，对此，本院认为，合同第二条第1项明确表述“第一年租金余款59400元由乙方出具欠条，于2015年5月10日前付清”，与欠条的内容是相印证的，而被告出具欠条的时间为2014年12月25日，应认定该合同的签订时间为2014年12月25日。原、被告应当按照合同的约定全面履行自己的义务，被告应按照约定的期限支付租金，未按约给付租金，经原告催告后，在合理期限内仍未履行，原告有权要求解除合同，因此，原、被告2014���12月25日签订的租赁合同于2015年5月18日予以解除，被告辩称原告单方面解除合同不符合条件，依据不足，本院不予支持。合同解除后，被告高文书没有及时向原告交付租赁房屋，而是继续占有，被告高文书应向原告支付占有使用期间的租金，因此，原告有权要求被告支付租金至2015年8月13日。原告在庭后陈述，愿意放弃部分租金，客房和浴室的租金都从2014年12月11日起算，该陈述系其真实意思表示，本院予以准许。2014年12月11日至2015年8月13日的租金按照约定计算为50342元（75000元／365天×245天），扣除被告已将缴纳的租金15600元、被告垫付的水电等费用9000元，被告高文书还应支付原告刘宏波租金25742元。租赁期间，原告刘宏波为被告高文书垫付2015年3月至6月的电费分别为11700元、2589元、571元、144元，合计15004元，垫付2015年2月至4月的水费4737.87元，原告主张被告承担其中���4737.8元，本院予以准许，上述费用合计19741.8元，应由被告高文书返还给原告刘宏波。原告要求被告承担4万元的违约金过高，应予调整，本院酌定被告承担违约金1万元。被告辩称辩称合伙人汪洪华已给付原告租金48000元，因该款项的给付时间为2014年12月10日，而合同签订的时间以及被告出具欠条的时间均为2014年12月25日，且原告已于当日将该款中的47000元转账至浴室原承租人蒋晓军指定的账户，应认定该款项与租金无关；辩称被告停止经营后的水电费由使用者承担，但未能提供证据证实使用者是谁，该水电费发生在被告高文书租赁期间，根据双方约定，应由被告高文书承担；辩称消防没有给我，图纸我没有拿到，在我罚款以后才给我的，因合同约定：乙方（高文书）按规定做好年检、换照、新办等工作，甲方（刘宏波）提供协助，对消防图纸未作约定，应属于原告的协助义务，但被告未能提供证据证实原告未及时履行协助义务导致其未能及时办理消防验收手续，对被告的上述辩解，本院均不予采信。综上，被告高文书应支付原告刘宏波租金、垫付的水电费以及违约金合计55483.8元。依照《中华人民共和国合同法》、第二百一十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告刘宏波、被告高文书于2014年12月25日签订的租赁合同于2015年5月18日解除；
二、被告高文书于本判决生效之日起15日内向原告刘宏波支付租金、水电费、违约金合计55483.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。
案件受理费2381元（原告已预缴1191元），由原告刘宏波负担1112元，被告高文书负担1269元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 陈晓军
审 判 员 张海兵
人民陪审员 王士凤
二〇一六年二月十四日
书 记 员 蒯 刚
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付的租金的合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的的；
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；
当事人一方迟延履行主要义务，经催告后，在合理期限内仍未履行；
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人���法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方在支付违约金后，还应当履行债务。