天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0112民初2319号
原告（反诉被告）律福明。
委托代理人张建伟，天津观潮律师事务所律师。
被告（反诉原告）建鑫集团（天津）置业有限公司，住所地天津市津南区八里台镇建设路6号，统一社会信用代码911201125961211444。
法定代表人俞爱钦，总经理。
委托代理人张艳双，国浩律师（天津）事务所律师。
委托代理人宋哲，该公司员工。
原告（反诉被告）律福明诉被告（反诉原告）建鑫集团（天津）置业有限公司（以下简称建鑫公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李婧适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及其委托代理人张建伟、被告（反诉原告）的委托代理人张艳双、宋哲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）律福明诉称，2014年6月原、被告签订房屋租赁合同，由原告租赁被告的鑫河湾广场1号楼3层09、16号房用于经营儿童玩具，合同期限自2014年6月30日至2017年6月29日，同时约定原告经营的该玩具行业在1号楼内享有独家经营权。原告入驻后不久，被告在1号楼超市开始经营玩具用品，导致原告经营收入明显下滑，被告该行为违反了双方关于独家经营的约定。另被告在商场运营过程中管理混乱，目前各商家已纷纷退场，整个商场已不具备继续经营的条件。综上，基于被告违反合同约定，同时因经营管理混乱，导致原告无法继续经营并给原告造成巨大损失，故原告诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的鑫河湾广场房屋租赁合同；2、被告返还原告履约保证金14892元；3、被告赔偿原告经济损失150000元（包括装修费72000元，工人工资12000元，预期利润损失70000元，原告按150000元主张）；4、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）建鑫公司辩称，同意解除合同，解除原因是由原告未缴纳租金和物业费导致的，履约保证金不具备返还条件。不同意支付经济损失，合同解除是由承租方造成，不同意承担诉讼费。合同签订后，被告依约履行了全部义务，原告不能因为违约行为而获利。独家经营条款为无效条款，因超市是一个独立的法人，为天津鑫界百货销售有限责任公司建立，限制超市不能经营玩具，为限制第三人权利义务的条款，为无效条款，该条款未规定相应的违约责任，且与被告合作的商家并没有经营玩具，被告全面履行了合同义务。
被告（反诉原告）建鑫公司反诉称，律福明经过免租期后未交纳租金和物业费，经过多次催缴，仍未予交纳，故被告请求法院判令：1、解除租赁合同，由原告腾房；2、原告支付租金11169元；3、原告支付物业费14688元；4、原告支付违约金8935.2元；5、诉讼费由原告承担。
原告（反诉被告）律福明针对被告（反诉原告）建鑫公司的反诉辩称，同意解除合同，建鑫公司要求支付租金缺乏相关依据，依据双方签订的合同以及事后达成的协议，免租期限到2016年6月底，建鑫公司已经向原告承诺在商场投入正式运营后再行收取，但至目前该商场尚未进入正式运营，且面临倒闭状态。自2015年9月被告方单方在商场内组织玩具销售，违反了双方合同约定，是被告违约，所以不应由原告承担违约金。因为是被告违约导致相关问题产生，应由被告承担诉讼费。
为支持其诉讼请求，律福明提交如下证据：
证据一、房屋租赁合同一份，证明原、被告之间存在租赁合同关系。合同中有约定原告在商城内1号楼有独家经营权利，被告违反了约定，安排自行销售玩具。
证据二、装修工程合同书及装修费票据一份，证明原告因装修至目前支付了装修费72000元。
证据三、收款收据一份，证明原告向被告交纳了履约保证金14892元。
证据四、鑫界大卖场商品标签四份，证明被告在该商场内出售玩具。
证据五、照片五十三张，证明被告违反合同约定，在其开办超市内进行玩具经营。同时证明目前该商场内已经面临停业，已不具备经营条件。
证据六、录像光盘一张，证明鑫界卖场的经营情况，已不具备经营条件。
证据七、证人证言，证明免租期、物业费及商场经营情况。
被告（反诉原告）建鑫公司发表质证意见：对合同真实性认可，合同的第2.3款第3段明确约定了返还履约保证金的条件，原告要求的返还履约保证金不具备条件。条款只免除租金没有免除物业费，原告应从2015年1月1日交纳物业费。对证据二装修合同的真实性认可，但是装修合同上面只写了店铺装修，不能证明是原告装修的，即使是原告装修的，上面的完工时间是在2014年12月25日，可以反映出与我们商场2015年1月1日开业相吻合。对装修费票据真实性、关联性、合法性均不认可，没有反映是原告装修，也没有发票。对证据三真实性认可，确实收到4个月租金作为履约保证金，根据合同及现实条件不具备返还条件。对证据四的真实性、关联性、合法性均不认可，标签上面没有时间，不能证明是在合同履行期间卖玩具。对证据五照片不显示拍摄时间，有可能是在非营业时间拍照。不能证明该照片是被告经营场所的照片，也不能证明被告违约，和本案无关。对证据六真实性、合法性、关联性均不认可，录制的场景与原告所要求的损失无关，且可以证明被告从2015年1月商场正式开业。对证据七证人证言均不认可。关于免租期顺延问题，根据公司规章制度，重要事项需老板施朱平签字，王全文无权决定。物业费、租金等事项以书面合同为准。没有证据证明证人的身份，不催交物业费不等于不要，2015年1月1日投入正式运营已具备收取物业费条件，空调问题与物业费无关，原告营业额7、8万可以证明商场已正式开业。投资有风险，营业额下降有多种原因造成。原告不能证明被告经营过玩具。证人孟××与证人王××均为被告商户，与本案有利害关系。证人刘××原告员工，只能视为原告自述。
被告（反诉原告）建鑫公司为证明其主张提交如下证据：
证据一、网站打印件两页，证明被告商场2015年1月1日已经正式开业。
证据二、新浪网、北方网的新闻，证明被告持续营业。
原告（反诉被告）律福明发表质证意见：被告提交的证据只能证明被告做了宣传工作，但不能证明商场自2015年1月1日投入了正式运营，也不能证明目前商场正常营业。不能证明被告在二楼超市没有卖玩具。
原告庭后提交证人冯××的胸牌和名片两张，用以证明冯××的身份，被告对原告提交的证据真实性、合法性、关联性均不予认可，认为这些均可以自行制作，且没有被告公司的公章，原告没有提交劳动合同，不能证明冯××为被告公司员工。
本院认证意见：被告对原告提交的证据一、二、三真实性认可，本院对其真实性予以确认。被告对原告提交的证据四真实性不认可，但并未提交相反证据予以证明，本院对该证据予以确认。原告提交的证据五无法确认与本案的关联性，本院不予确认。原告提交的证据六证明被告目前的经营状况，与本案争议无关。证人冯××自述为建鑫公司员工、招商部经理，但原告提交的证据不足以证明冯××为被告公司员工，本院对其证言不予采纳。证人孟××、王××均为承租建鑫公司房屋的商户，与原告有利害关系，本院对其证言不予采纳。证人刘××原告雇佣人员，与原告有利害关系，本院对其证言不予采纳。原告对被告提交的证据真实性未予否认，但认为仅凭新闻不能证明建鑫广场实际开业，本院对其证明效力不予确认。
经审理查明，2014年6月10日，律福明向建鑫公司交纳履约保证金14891元。同年7月21日，建鑫公司（甲方）与律福明（乙方）签订租赁合同一份，约定：”甲方将1号楼3层09、16号房屋出租给乙方，建筑面积122.4平方米，乙方承租该房屋用途为经营儿童玩具，租赁期限共计3年，2014年6月20日起至2017年6月29日止。如因甲方原因导致甲方交房日期拖延，租赁期限相应顺延，甲方不承担任何责任；每月租金为3723元；租金优惠自商场开业起1年内为免租期，此行业在1号楼独家经营；乙方须向甲方交付4个月租金作为履约保证金，总计14892元。”合同第3.1条约定：“乙方所承租房屋的物业管理费为10元/平方米/月”。第四条约定：“如乙方未能按照本合同规定支付租金、物业管理费、履约保证金、能源使用费、设施使用费等乙方应付的费用，每逾期一日，应向甲方支付拖欠部分的千分之三作为滞纳金，从应付日至实付日止”。合同11.3条约定：“违反合同的一方，应向另一方按该年度租金的20%支付违约金”。律福明为装修店铺，与案外人签订店铺装修合同，约定工程期限自2014年12月10日至2014年12月25日，并支出装修费72000元。庭审过程中，律福明认可建鑫公司自2015年1月1日开始试营业，但没有正式开业；亦认可自2015年1月1日开始使用租赁房屋。
另查明，原告提交鑫界大卖场商品标签四份，证明被告经营场所另有商家出售玩具。虽然从商品标签无法确定具体的时间，但该标签的时间可以确定处于原告的承租期内。
本院认为，本案审理过程中，原、被告双方均诉请解除合同，本院予以确认。合同解除后，建鑫公司应退还律福明交纳的履约保证金14891元。律福明与建鑫公司之间订立的租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同中双方约定律福明承租房屋的用途为经营儿童玩具，且特别约定此行业在1号楼独家经营。建鑫公司违反该条款约定，使律福明的合同目的无法实现，已经造成根本违约，应当承担相应的违约责任。建鑫公司作为商场的经营者和管理者，应当遵守该条款，其抗辩超市经营主体为天津鑫界百货销售有限责任公司，独家经营条款无效的抗辩理由，本院不予采纳。根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。建鑫公司关于该条款项下没有规定违约责任的抗辩理由，本院不予采纳。律福明为经营店铺而支出装修费用72000元，现律福明无法继续经营，建鑫公司应予赔偿。律福明雇佣人员进行经营，属于其经营成本而非损失，无权要求建鑫公司赔偿。律福明并未提交证据证明其预期利润损失，其要求建鑫公司赔偿的诉讼请求，本院不予支持。
关于租金及物业费一节，被告并未提交证据证明其向律福明催缴过租金及物业费，且律福明因建鑫公司根本违约而造成损失，具有同时履行抗辩权。因此，对建鑫公司要求律福明支付违约金的反诉请求，本院不予支持。律福明自2015年1月1日开始使用租赁房屋，商场亦同期开始营业，根据“租金优惠自商场开业起1年内为免租期”的条款，免租期截止到2015年12月底，律福明自2016年1月1日起应当交纳租金。建鑫公司要求律福明支付三个月租金11169元的诉讼请求，本院予以支持。因免租期条款只免除了租金，并未免除物业费，故建鑫公司诉请律福明支付十二个月物业费共计14688元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>的解释（二）》第二十七条、二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告律福明与被告建鑫集团（天津）置业有限公司签订的租赁合同，律福明于本判决生效之日起三日内腾房；
二、被告建鑫集团（天津）置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告律福明履约保证金14891元；
三、被告建鑫集团（天津）置业有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告律福明72000元；
四、原告律福明于本判决生效之日起三日内支付被告建鑫集团（天津）置业有限公司租金11169元及物业费14688元；
五、驳回原告律福明其他诉讼请求；
六、驳回被告建鑫集团（天津）置业有限公司其他反诉请求。
本诉案件受理费1799元，由原告律福明承担799元，由被告建鑫集团（天津）置业有限公司承担1000元；反诉案件受理费335元，由被告建鑫集团（天津）置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 李 婧
二〇一六年六月十三日
书 记 员 朱金富
速 录 员 郭凤然