南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)溧民初字第4315号
原告ＸＸ,男,1974年6月4日出生，汉族。
原告杨茂华,男,1970年12月12日出生，汉族。
两原告的委托代理人雍溧，江苏全衡律师事务所律师。
两原告的委托代理人杜磊，江苏全衡律师事务所律师。
被告南京洪鹏冶金材料有限公司，住所地在南京市溧水区永阳镇栖凤中路8号1幢。
法定代表人姚玉玲，该公司董事长。
委托代理人刘继红，江苏万禾律师事务所律师。
委托代理人周斌，江苏万禾律师事务所律师。
原告ＸＸ、杨茂华与被告南京洪鹏冶金材料有限公司（下称洪鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ、杨茂华及其委托代理人杜磊、被告洪鹏公司的委托代理人刘继红、周斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ、杨茂华诉称：被告洪鹏公司在溧水区永阳镇栖凤中路建有8000多平方米的综合楼毛坯房，土地用途为工业用地。2014年7月11日，原、被告签订协议，约定被告将上述综合楼出租给原告开设酒店；租期自2014年8月1日至2030年7月31日。协议签订后，原告支付了10万元押金及2015年8月1日起至2016年7月31日的租金96万元，还请设计公司对综合楼进行装修设计，支付设计费20万元。
之后，原告向工商部门预先申请核准了酒店名称；还将消防设计方案报送消防部门审核，消防部门告知上述综合楼用地为工业用地，非商业用地，对该申请不予受理。消防部门答复后，原告将以上情况及时告知了被告，被告同意将综合楼另行出租，并于2015年4月在综合楼外墙悬挂醒目的招租广告。
原告支付上述费用后，并未真正使用该综合楼。为此，原告要求尽快解除上述合同，被告退还租赁费及押金。被告虽同意解除合同，但拒绝退还租金及押金。
据上，原告开设酒店的合同目的不能实现，故要求：一、解除上述租赁合同；二、被告退还押金、租金106万元，赔偿设计费损失20万元。
被告洪鹏公司辩称：对租赁协议及已收租金、押金的真实性无异议；双方签订协议时，原告并未明确租房用于开设酒店；被告已按协议约定将综合楼交付原告，有关报批手续不能通过，应由原告自行承担责任，被告并无违约，故不同意解除合同。
经审理查明，2013年7月前，被告洪鹏公司在溧水区永阳镇栖凤路建造了综合楼。该综合楼的产权证信息如下：房屋所有权人为洪鹏公司；登记时间为2013年8月8日，规划用途为综合楼；建筑面积为8402.88平方米。该综合楼土地使用权证信息如下：土地使用权人为洪鹏公司；地类（用途）为工业（221）；使用权面积为2570.5平方米；登记时间为2007年3月5日。
2013年7月，南京市公安消防支队溧水区大队就上述综合楼出具建设工程竣工验收消防备案检查意见书，内容：对生产车间及综合楼建设工程进行了竣工验收消防备案抽查，抽查合格；经本次验收合格的工程若需装修改造、用途变更等应向公安消防机构申报审核或备案。
2014年7月11日，原、被告签订房屋租赁协议，约定：被告将位于溧水区永阳镇栖凤中路的综合楼出租给原告，该楼面积详见房产证及土地证，实际面积8560平方米；租期自2014年8月1日起至2030年7月31日，共计16年；2014年8月1日至2015年7月31日期间不收租赁费；2015年8月1日至2018年7月31日之间，年租赁费96万元；以后租赁费，在原租赁费标准上，每三年递增10%；合同签订时，承租方交押金20万元，租期终止时，出租方予以退还；租期内，出租方应保证承租方的正常经营使用；承租方自行承担所有费用及经营风险，自行办理营业执照及相关部门验收、审批的合法手续等。
为证明被告在签订协议时知道原告的租房用途，原告提交了一张2015年8、9月份的录音光盘及整理文字稿。该文字稿中有以下内容：（朱）“租这个房子给你，你是搞酒店，我晓的你是搞酒店”等。原告称：该录音系ＸＸ与洪鹏公司法定代表人姚玉玲丈夫朱怀红的通话录音；录音时，原告、朱怀红及双方共同的法律顾问王玉新律师在场。对此，被告称：该录音内容不清晰、不完整；该录音即使真实，也只能证实签订协议后双方曾协商过解除合同，直到协商时，被告才知道原告的租房用途。对此，本院要求朱怀红到庭听取录音内容，并对录音内容进行质证。朱怀红在非开庭时间到本院进行了说明，但拒绝参加公开开庭，不愿接受对方当事人的公开对质及本院质询。
2014年8月1日，被告洪鹏公司收取原告租金96万元、押金10万元。
2014年9月1日，江苏省公安消防厅消防局下发苏公消[2014]37号文，内容：严格按照公安部《建设工程消防监督管理规定》，审查建设工程消防设计审核或消防设计备案申请材料。依法需要办理规划许可的建设工程，未提供规划许可证明文件的，窗口一律不得受理消防设计备案等。2014年9月，南京市公安消防局下发宁公消[2014]90号文，规定：各级窗口不再受理其他形式的建设工程规划许可证明和施工许可证明文件。经向溧水消防中队调查，该中队证实：2014年9月1日之前与之后的规定是一致的，凡是工业用地房屋就不能按照商业用地房屋办理消防设计审核；2014年9月1日前，虽有一些变通做法，但与消防法规定不相符；ＸＸ曾对上述综合楼申请消防设计备案，中队告知该楼工业用地未变更为商业用地前，消防中队不受理该消防设计审核。
上述文件下发后，原、被告曾协商解除合同，被告因此在上述综合楼外悬挂过另行招租的广告。
2015年2月3日，原告向工商部门申请，工商部门预先核准原告拟开办酒店名称为“南京盛傲酒店管理有限公司”。该申请资料中，原告拟开办酒店的地址即上述综合楼所在地址。
本案审理中，原告为证明存在设计费损失，提交了以下证据：
一、2014年9月28日，ＸＸ与北京龙安华诚建筑设计有限公司（下称龙华公司）签订委托设计协议书，约定：ＸＸ委托龙华公司对溧水××永阳镇栖凤路8307.6平方米的酒店会所进行设计；设计费40万元；ＸＸ付费后，龙安公司出具加盖公章或财务章的凭证（本设计费不含税金，不出具税务发票）等。
二、2014年9月30日，龙安公司出具收款收据，收ＸＸ设计费定金4万元。
三、2015年3月21日，龙安公司出具收款收据，收ＸＸ设计费16万元。该收据中收款方式为“转账”。
针对以上证据，本院要求原告提交转账付款16万元的凭证，原告称该款虽注明转账付款，实际仍是现金付款。
另查明，2015年7月29日，原告向被告发函，要求被告退还上述押金、租金。次日，被告单位吕姓工作人员签收该邮件。
以上事实，由房屋租赁协议、房屋所有权证书、国有土地使用权证书、收款收据、工商局名称预先核准通知书、消防局文件、录音资料、委托设计协议书、调查笔录、双方陈述等证实。
本院认为,合同客观上无法继续履行时，当事人可以要求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。合同履行中，当事人应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
本案中，原告已从事酒店行业多年，且协议签订后已在工商部门预先核准拟开办酒店的名称，以上事实可证明原告承租上述综合楼的目的是开办酒店。上述综合楼用地规划为工业用地，不能按照商业用房向消防部门申请消防设计审核，原告无法逾越以上强制性规定而开设酒店，其合同目的无法实现，为避免损失进一步扩大，以上合同应予解除。
因上述合同中存在一年的免费期等特殊情形，为方便认定合同解除后的损失及对损失进行分摊，应先恢复到双方签订合同前的原状，即双方互相返还房屋及已付租金、押金，再对有关损失进行认定，并进行分摊。
关于原告的损失。原告提交的16万元收据上注明付款方式为转账付款，而原告并不能提供转账付款的凭证，故该费用是否支付，难以认定。另外，原告提交的有关委托设计协议及付款凭证均发生在上述消防文件出台后，该部分损失即使发生，也应认定为原告擅自扩大的损失。故以上损失即使实际发生，也应由原告自行承担。
关于被告的损失。上述合同解除，双方互相返还综合楼与钱款后，被告客观上租金收入已经减少，减少的收入应视为被告的损失。计算该损失应涉及到以下方面。
第一、损失计算截止时间点。消防部门出台上述文件的时间为2014年9月1日，自该时间起的合理期间内，双方应当及时通过协商或诉讼、仲裁方式解除租赁合同并处理其他善后事宜，如及时处理，此后的损失不会进一步扩大，故双方对损失的进一步扩大均有责任，该损失计算的截止时间点本应在该文件出台后的合理期间内。但是，该时间点后，直至2015年7、8月份，原告还在继续办理该酒店的名称预先核准通知书等；同年8、9月份，双方还在继续协商解除合同的事宜。原告以上不确定的意思表示也是导致以上合同关系迁延不决的重要原因，故以上损失应在原计算截止点后继续计算。另一方面，本案还存在以下影响计算损失截止点的因素：上述消防文件出台后，被告曾将以上综合楼向外另行招租；上述综合楼面积较大，另行出租确实需要一定的合理期间；本案于2015年10月29日立案等。综合以上因素，本院酌定上述损失应计算到2015年10月31日为宜。
第二、损失数额。租赁合同约定第一年免付租赁费，该约定是合同正常履行十六年情形下的优惠条件，第一年虽约定无租金，但第一年的收益在此后十五年的收益中能得到弥补。故上述合同解除后，应认定第一年租期内被告仍发生了租金损失，应在合同解除时一并解决。第一年租金损失，按照合同中年租赁费每三年递增10%的比例，应认定为86.4万元（96万元*90%）。2015年8月1日至2015年10月31日之间的租金损失，参照以上租金标准，应为24万元。以上损失合计110.4万元。
关于损失分担，应结合双方在合同成立前后的过错进行分析，合理分摊。
一方面，虽然省、市两级公安消防部门于2014年9月下发了进一步规范消防监督管理工作的通知，但该文件出台前后，消防法律、政策均规定工业用房不能按照商业用房进行消防设计审核，原告作为长期经营宾馆人员，应当知道以上规定，故在上述合同签订过程中，原告存在过错。
另一方面，公安消防部门于2013年7月29日向被告出具生产车间及综合楼建设工程竣工验收消防备案检查合格意见时，已书面告知若需装修改造、用途变更等，应向消防机构申报审核。而2014年7月原、被告签订上述租赁合同时，双方并未发生矛盾，按照日常经验，原告不可能不告知被告租房用途；另外，原告提交了通话录音及整理后的文字稿，就该证据材料，被告拒不到庭进行公开质证并接受质询。综合分析，应认定上述租赁合同签订时，被告明知原告的租房用途及以上综合楼不具备开办酒店条件，为收取租金，仍与原告签订以上租赁合同。
综合以上各因素，应认定原告过错稍大，应分担被告损失的60%；被告过错稍小，应自行分担损失的40%。
综上，双方签订的合同应当解除；原告应将以上综合楼返还给被告；被告发生损失110.4万元，原告应分担66.24万元，与原告已付租金、押金106万元截比，被告应返还原告39.76万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除双方签订的上述房屋租赁合同。
二、原告ＸＸ、杨茂华应将上述综合楼返还给被告洪鹏公司，于判决生效后十日内交付。
三、被告洪鹏公司应退还原告ＸＸ、杨茂华39.76万元，于判决生效后十日内付清。
四、驳回原告ＸＸ、杨茂华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16140元，由原告ＸＸ、杨茂华承担10000元，由被告洪鹏公司承担6140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费16140元。南京市中级法院开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76。逾期未预缴上诉费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨先木
人民陪审员 刘红梅
人民陪审员 缪 凤
二〇一六年五月五日
见习书记员 朱 虹