陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0116民初5912号
原告西安华通通信安装有限责任公司。
法定代表人谷玉平，该公司董事长。
委托代理人谷玉瑞，男，汉族，1952年5月23日出生。
被告陕西鹏翔企业管理有限公司。
法定代表人：翟新鹏，该公司总经理。
原告西安华通通信安装有限责任公司诉被告陕西鹏翔企业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法审判员马越独任审判，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人及其委托代理人谷玉瑞到庭参加了诉讼，被告经合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。
原告诉称，2013年3-4月间被告托人想让原告在自己建业三路27号东侧10亩空地上建设约4000㎡的建材市场，打包租赁给被告，合并被告在东边顺兴路已建好的郭杜建材城一起经营，将原告的涉案地块命名为被告郭杜建材城三期。双方经过多次协商后，于2013年4月8日达成合作共识，并签订了《租赁协议书》。2013年10月底，原告将建材市场建好，并交付被告使用。双方约定场地的计租时间从2014年1月1日开始。在市场建成交被告前，被告向原告交600000元押金。2015年10月9日被告要求原告降低租金。原告同意从2016年1月1日起，每平方米租金由25元降至18元，双方因此签订了补充协议。2015年12月中旬被告依约应支付原告2016年度场地租赁费，但被告借口没钱拒付。2016年1月长安区地税局检查土地使用税交纳情况发现被告2014、2015两年的土地使用税未交纳，被告以没钱为由拒绝补交。原告替其补交土地使用税38000元。2016年原告替其交清了全年土地使用费40000元。2016年1月起，原告数十次找被告催要2016年场地租赁费和代交的土地使用税。2016年7月原告迫于无奈提出终止合同，双方于2016年7月18日签订终止租赁协议，约定被告于2016年10月30日下午将市场交回原告。双方约定租金为每月每平米25元，总面积4215㎡，一年的租金总计为1264500元。该场地产生的税费、水电费用等其他一切费用都是被告承担。原告多次催要，被告仍然拒不支付，无奈，原告诉至法院请求：1、依法判令被告立即向原告支付拖欠的以下款项共计481714元（①代被告交纳被告租赁期间的土地使用税78000元；②2016年1-10月场地租赁费扣除60万押金后剩余的158700元；③应转交原告市场部分商户押金45500元；④被告收取部分商户2016年10月30日以后市场移交原告后的租金74514元；⑤被告承诺过去拖欠房租的违约金15000元和本次依约赔偿拖欠款项的损失费，拖欠期间每月10000元，2016年10月1日至2017年5月底，共计80000元，合计95000元；⑥2016年11月1日起无偿占用5间场地的租金30000元）。2、本案诉讼费由被告承担。
被告陕西鹏翔企业管理有限公司经合法传唤未到庭进行答辩。
经审理查明，2013年4月8日原、被告签订了《租赁协议书》一份。约定被告要求原告在建业三路27号东侧10亩空地上按被告提供的图纸建设约4000㎡房屋的建材市场，市场建好后整体打包租赁给被告使用。被告将其在东边顺兴路已建好的郭杜建材城一起经营，将原告的涉案地块命名为被告郭杜建材城三期。双方约定租期暂定8年，面积按市场的实际建筑面积计算，租金前两年每平米每月25元。原告根据约定在建业三路27号东侧空地上，按照被告提供的建设平面布置图开工建设建材市场。2013年10月底原告在该涉案地块新建4215㎡房屋，交付被告使用。双方约定场地的计租时间从2014年1月1日开始，在市场建成交被告前，被告分数次共计向原告支付2014、2015年两年租金和600000元押金。2015年10月电子正街的朱雀蔬菜批发市场准备迁至郭杜顺兴路，占用被告的郭杜建材城一二期市场。2015年10月9日被告要求原告降低租金。原告同意从2016年1月1日起，每平方米租金由25元降至18元，双方因此签订了《补充协议》，该补充协议还约定租金一年支付一次，每次提前一个月支付，2018年1月1日起递增10%，每两年递增一次。后于2015年10月被告在顺兴路的郭杜建材城开始拆迁，部分商户迁至三期（本案涉案地块），市场的场地基本租完。2015年12月中旬被告依约应支付原告2016年度场地租赁费，但未支付。2016年1月长安区地税局要求被告交纳2014、2015两年未交纳的土地使用税，被告以没钱为由拒绝补交。原告替被告补交土地使用费38000元。2016年原告替被告交清了2016年全年土地使用费40000元。被告拖欠房租、拒不按约履行合同义务，双方于2016年7月18日签订《终止租赁协议书》，并约定：双方提前终止租赁协议，被告于2016年10月31日下午六时将市场交回原告。对被告拖欠的土地使用费、房屋租赁费以及楼房一层损失费等进行了结算，被告共欠原告851700元租金，原告应退给被告押金600000元，被告实欠原告251700元。被告承诺于2016年9月30日前一次付清，逾期不付，每拖延一日被告向原告赔偿损失费2000元，累计赔偿至欠款付清为止，但被告至今未付。双方还约定：被告已收入住商户的押金，在2016年9月30日前全部转交原告。被告将入住的个别商户租金已收至2016年10月31日，超过2016年10月31日的租金于2016年9月30日前全部交原告。市场已入住商户的租赁合同复印件，收款收据的复印件和未出租房的钥匙，在2016年7月31日前由被告交给原告。被告经营期间，为市场购置的门前广告牌、院内消防设施，门卫值班房，电视监控设备等无偿移交原告使用。双方签订《终止租赁协议书》后，被告于2016年10月31日将大部分房屋交还原告，仍有五间房屋一直占有并使用，直到2017年5月12日又交还原告四间（每间40㎡），于2017年6月2日又交还原告一间（30㎡），有被告公司员工翟敏锐证明材料为证。由于该五间房被告未按约在2016年10月31日交还原告，导致原告房屋租金损失24480元。被告在交接手续时并未向原告移交已入住商户22户押金共计45500元，原告接受市场后为便于管理又重新给商户出具了押金收据换回被告向22户商户出具的押金收据。又查，2016年10月31日被告已撤场，但被告已收2016年11月1日之后的部分商户的租金共计65294元，被告事先收取商户的租金在2016年10月31日退场时应退付原告而未退付，有被告公司出具的代收华通通信部分租金清单为证。另查，双方在租赁合同履行过程中，2015年5月12日被告的法定代表人翟新鹏承诺于2015年5月底结清原告前期房租21万元，并承诺月底结清时愿意多付15000元违约金，但原告称被告已付清21万元并未支付违约金15000元，并提供翟新鹏承诺书一份及双方签订的《终止租赁协议书》为证。现原告诉至法院请求支持其各项诉讼请求。
上述事实，有租赁协议书、补充协议、终止租赁协议书、电子缴税付款凭证、税收完税证明、客户专员回单、证人证言、承诺书、电汇凭证、个人转账回单、图纸、收条、三期商户具体信息登记表、收款收据、代收华通通信部分租金清单、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的《租赁协议书》、《补充协议》、《终止租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、法规之规定，系合法有效的合同。原、被告应当按照合同约定履行各自的义务。根据双方签订的《终止租赁协议书》中第一、二条约定被告欠付原告租金758700元及原告代被告缴纳的土地使用费78000元、被告应支付原告违约金15000元（楼房一层损失费）、被告交给原告押金60万元等事实均无异议，依法予以认定。就该《终止租赁协议书》第一、二条，扣除被告已付的押金60万元，被告实际欠付原告251700元的事实无异议，依法予以认定。同时被告承诺于2016年9月30日前一次付清251700元，逾期不付，每拖延一日被告向原告赔偿损失2000元，累计赔偿至欠款付清为止。因被告未按承诺履行付款义务，应按约承担原告损失，原告只主张拖欠期间损失共80000元，合情合理合法，依法予以支持。《终止租赁协议书》第三条约定被告在2016年9月30日前将已收取的押金交还给原告，而合同履行中被告并未退付押金45500元，有被告公司出的鹏翔公司欠商户押金名单及押金收据等证据佐证，现原告主张被告退付该项费用，依法予以支持。《终止租赁协议书》第三条双方还约定，被告应在2016年9月30日前将已收取入住商户在2016年11月31日后交付的租金退还给原告而未退付，原告主张该项损失74514元，经审理查明该项租金为65294元，有被告公司出具的《代收华通通信部分租金清单》为证，因此原告该项主张依法认定为65294元。原告主张被告从2016年11月1日起无偿占用原告5间场地的租金30000元一节，因双方之间的《终止租赁协议书》约定终止双方租赁合同的时间确定为2016年10月31日下午六时，而被告将大部分房屋已按约定的时间交付予被告，而2017年5月12日又交还原告四间（每间40㎡），于2017年6月2日又交还原告一间（30㎡），有被告公司员工翟敏锐证明材料为证，按双方约定的当时租金每月每平米18元，不足整月按整月计算，造成原告租金占用损失24480元，因此原告该项主张依法认定为24480元。综上，被告应支付原告各项主张共计466974元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，判决如下：
被告陕西鹏翔企业管理有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告西安华通通信安装有限责任公司租金、土地使用费、房屋占用费、退付租金、押金等共计466974元。
本案诉讼费8525元，原告已预交，减半收取，由被告陕西鹏翔企业管理有限公司承担，被告在给付上述款项时将其应承担的诉讼费一并给付原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 马越
二〇一七年九月十二日
书记员 王超