成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0104民初6700号
原告：总府四川宾馆。住所地：成都市总府路**号。
法定代表人：伍建雄。
委托诉讼代理人：杨梅，四川领邦律师事务所律师。
被告：周文清，男，1963年9月12日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。
原告总府四川宾馆与被告周文清房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告总府四川宾馆的委托代理人杨梅到庭参加诉讼，被告周文清因下落不明，本院依法于2017年9月12日在《人民法院报》刊登公告向其送达起诉状副本、应诉及举证通知书、民事裁定书、合议庭组成人员通知书及开庭传票等法律文书，现公告期届满，被告周文清未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告总府四川宾馆向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金104162.5元及利息7141元（自每笔租金拖欠之日起按中国人民银行同期银行贷款利率暂计算至2017年7月24日，最终以实际支付完毕时为止）；2、判令被告支付违约金25000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求中租金104162.5元中包含案外人张茜在承租期间尚欠的2012年9月的租金11550元。
事实和理由：2010年5月，原告与张茜签订《关于苏长久承租总府四川宾馆一楼写字间的租赁合同》，约定张茜租赁该场地用于国际品牌服饰、箱包的展销及管理，承租期限为6年，自2010年6月1日起至2016年5月31日止。租金为11000元/月，租赁价格以二年为一期，每二年递增5%，并支付保证金15000元，租金按月支付，每月25日前支付下月租金。并对装修及免租期、双方权利和责任、合同修改、补充、变更及合同终止等内容作出了明确约定。2016年2月29日，因市场环境影响，双方达成《2016年度补充协议》，约定将场地租金在2015年度执行价格的基础上给予10%的优惠，按照月租金10395元/月执行，并对其享受减免优惠的调解及违约处理、有效期等内容作出约定。2016年5月26日了，原告又与张茜、被告周文清签订了《关于总府四川宾馆一楼写字间租赁的三方展期合同》，约定张茜将“豪帝波尔服饰店”的项目经营管理权全部转让给被告，自本合同签订之日起，由被告继承本合同以及之前原告与张茜共同签署的所有合同的全部权利和责任，且“场地租赁期限”截止时间由2016年5月31日展期六年至2022年5月31日止，租金为10395元/月，租赁价格以二年为一期，每一期在上一期的基础上递增5%，并支付保证经2万元，租金按月支付，每月25日前支付下月租金。上述合同还对各方权利和责任、合同修改、补充、变更及合同终止等内容作出了明确约定。2016年6月起，被告未按照合同约定按时支付租金，原告通过短息和发送催租备忘录方式要求限期履行，被告均未按约支付。后原告于2017年4月25日与被告签订《终止合同》，终止双方于2016年5签订的《关于总府四川宾馆一楼写字间租赁的三方展期合同》，并同意由被告交回租赁物，终止合同后10日内双方协商解决租金及利息问题，若协商不成原告有权提起诉讼。2017年6月19日，基于双方租金协商未果，原告遂通过邮政公证送达《MEMO》，要求被告限期于2017年7月3日16:00前交清欠缴租金104162.5元，（保证金抵扣2万元后），但至今被告仍未履行，其行为已构成违约。综上所述：被告拖欠原告租金拒不履行，经多次催告，仍无理拒不履行，其行为已构成违约。现根据我国《民事诉讼法》、《合同法》等相关规定提起诉讼。
被告周文清作答辩，也未向本院提交证据材料。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了原告营业执照复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告身份证复印件、产权证（成房权证监证字第47338**号）、授权委托书、《关于苏长久承租总府四川宾馆一楼写字间的租赁合同》、《2016年度补充协议》、《申请》、《关于总府四川宾馆一楼写字间租赁的三方展期合同》、催租《memo》、2017年4月签订的《终止合同》、（2017）川成蜀证内经字第104159号公证书、记账凭证、收据、张茜及周文清租金交纳情况表等证据。因被告无正当理由未到庭参加诉讼，故未对上述证据进行质证。本院认为，被告未到庭对原告提交的上述证据发表质证意见，不影响本院对上述证据的认定，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对其予以采纳。
依据上述有效证据，本院认定如下事实：
四川省锦弘集团有限责任公司系位于成都市锦江区总府路31号3栋、建筑面积为12155平方米的房屋所有权人，其委托原告负责经营管理，并授权原告全权负责对该处房屋资产的对外出租事宜。2010年5月，原告（甲方）与案外人张茜（乙方）签订《关于苏长久承租总府四川宾馆一楼写字间的租赁合同》，合同约定：承租期限为6年，自2010年6月1日起至2016年5月30日止；合同签署后乙方向甲方支付保证金15000元；租赁价格以二年为一期，每二年递增5%，第一期价格按每月11000元执行；乙方如逾期未缴租金，甲方有权每天按300元/天向乙方收取滞纳金。2016年2月29日，原告（甲方）与案外人张茜（乙方）签订《2016年度补充协议》，合同约定：甲方同意对乙方2016年度（2016年1月1日至2016年5月30日）的场地租金，按照双方2010年签订的主合同租金价格的基础上给予10%的减免优惠，即10395元/月；本协议有效期限为：自2016年1月1日至2016年5月30日止，届时本协议自动终止。2016年4月8日，案外人张茜向原告出具《申请》，内容有：申请由被告与原告重新签订租赁延期的相关合同。
2016年5月26日，原告（甲方）、被告（乙方）与案外人张茜（丙方）签订《关于苏长久承租总府四川宾馆一楼写字间租赁的三方展期合同》，合同约定：乙方为承租权的受让方，自本合同签订之日起，主合同租赁场地的唯一承租方，同时也为本合同以及之前由丙方与甲方共同签署的所有合同的履约方，丙方自本合同签订之日起，不再承担和享有对本合同之前与甲方共同签署的所有合同的责任和权利；承租标的：成都市总府路31号总府四川宾馆一楼南通道东侧靠南端的第一间写字间；租赁期限：场地的租赁期限在主合同基础上展期六年，将主合同第二条第1款“场地租赁期限”的截止时间由“2016年5月31日”展期六年至2022年5月31日止；场地的租赁价格按每月10395元/月执行，本合同履约期内，租金分两次递增：第一次自2018年6月1日起在上年度的基础上递增5%，第二次自2020年6月1日起在上年度的基础上递增5%；本合同签署后3日内，乙方向甲方交纳履约保证金20000元；当月25日前务必预支付下月租金；若乙方不能遵守本合同第四条中任意条款或逾期三个月不交租金，甲方即可终止合同，无条件收回该场地及场地内所有设施设备且不退还“履约保证金”，乙方应立即无条件退场；本合同在承续期间，任何一方违反本合同项下之约定，由违约方向守约方按本合同总额的20%支付违约金，违约金不足以弥补守约方经济损失的还需弥补全部经济损失且守约方有权终止本合同。
原、被告在履行租赁合同中，从2016年6月起，被告未按照合同约定支付租金。2017年4月25日，原、被告签订《终止合同》，约定于2017年4月25日终止《关于苏长久承租总府四川宾馆一楼写字间租赁的三方展期合同》，终止合同3日内被告将承租场地归还原告，截止至2017年4月25日被告所欠缴原告的场地租金及利息，由原、被告在终止合同后10日内协商解决，协商不成原告有权提起诉讼。2017年6月21日，原告通过邮政公证送达《MEMO》，要求被告限期于2017年7月3日前交清欠缴租金104162.5元（扣除保证金20000元）。被告至今未向原告支付所欠租金。
另查明，案外人张茜在承租期间尚欠2012年9月租金11550元。
本院认为，原告、被告与案外人张茜签订的《关于苏长久承租总府四川宾馆一楼写字间租赁的三方展期合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方在履行租赁合同中，被告从2016年6月起未按照合同约定支付租金，原、被告双方于2017年4月25日终止合同，从2016年6月1日起至2017年4月25日止，被告共拖欠原告租金92612.5元（10个月×10395元/月+10395元/月÷30天×25天-20000元）。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，原告在扣除被告支付的保证金20000元后，其要求被告支付租金92612.5元诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于案外人张茜在承租期间尚欠2012年9月租金11550元。根据《关于苏长久承租总府四川宾馆一楼写字间租赁的三方展期合同》中“乙方为承租权的受让方，自本合同签订之日起，主合同租赁场地的唯一承租方，同时也为本合同以及之前由丙方与甲方共同签署的所有合同的履约方，丙方自本合同签订之日起，不再承担和享有对本合同之前与甲方共同签署的所有合同的责任和权利”的约定，故原告要求被告支付案外人张茜承租期间所欠的租金11550元的诉讼请求，具有事实和合同依据，本院予以支持。按照原、被告双方签订的租赁合同约定，租金按月支付，当月25日前务必预支付下月租金，如逾期10日未缴租金，从拖欠之日起按300元/天向乙方收取滞纳金，现原告要求被告按照中国人民银行同期银行贷款利率支付自每笔租金拖欠之日起至2017年7月24日的利息7141元以及自2017年7月25日起至实际支付之日止的租金利息，低于双方合同约定，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告要求被告支付违约金25000元的诉讼请求。本案中，按照原、被告双方的合同约定，任何一方违反本合同项下之约定，由违约方向守约方按本合同总额的20％支付违约金。被告从2016年6月起未再按约向原告支付租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于违约金的数额.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中，约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。被告因拖欠原告租金构成违约，后双方提前终止合同，本院综合考虑原告的实际损失以及合同的约定、履行以及本案已支持原告主张的拖欠租金利息等情况，以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，确定被告向原告支付违约金5000元，对原告多主张部分，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告周文清于本判决发生法律效力之日起十日内向原告总府四川宾馆支付租金104162.5元及利息7141元，并支付自2017年7月25日起至实际支付之日止的租金利息（以尚欠租金104162.5元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、被告周文清于本判决发生法律效力之日起十日内向原告总府四川宾馆支付违约金5000元；
三、驳回原告总府四川宾馆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3026元，由原告总府四川宾馆负担442元，被告周文清负担2584元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 李玉佳
人民陪审员 王 越
人民陪审员 王志明
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 韩 霞
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。