鄂托克旗人民法院
民 事 判 决 书
(2015)鄂托民初字第03796号
原告王娟，公民身份号码×××，女，1988年2月19日出生，汉族，个体。
被告白龙，公民身份号码×××，男，1970年7月10日出生，汉族，个体。
被告訾文明，公民身份号码×××，男，1980年2月4日出生，汉族，个体。
被告陈自敏，公民身份号码×××，女，1984年4月24日出生，汉族，个体。
本院于2015年12月17日立案受理了原告王娟诉被告白龙、訾文明、陈自敏执行异议之诉一案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本院于2016年2月17日第一次开庭审理时原告王娟，被告白龙、訾文明到庭参加了诉讼，被告陈自敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。于2016年5月17日第二次开庭审理时原告王娟、被告白龙到庭参加了诉讼，被告訾文明、陈自敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王娟诉称，2014年3月4日，原告与被告訾文明、陈自敏签订书面《协议书》，协议约定被告自愿将其所有的位于鄂托克旗棋盘井镇西苑家园A5区4号楼2单元403室住宅房屋一间以200000元的价格以顶账的形式出售给原告，并就该民事行为到鄂托克旗公证处办理了公证。之后原告将房款全部给付被告，被告将房屋和一切相关产权证明全部交付于原告，公证约定由被告委托原告代为办理产权过户登记手续。之后因原告事务繁忙而且想二次出售，所以一直未办理产权过户登记手续。但该房屋一直由原告管理使用。现因被告白龙与被告訾文明、陈自敏因民间借贷纠纷一案涉诉，鄂托克旗人民法院裁定将原告购买的登记在被告陈自敏名下位于鄂托克旗棋盘井镇西苑家园A5区4号楼2单元403室住宅房屋一间予以查封。为此，原告作为执行异议申请人向鄂托克旗人民法院提出书面执行异议申请，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，停止对登记在被告（被执行人）陈自敏名下的被查封的该房屋强制执行。2015年11月11日，鄂托克旗人民法院作出（2015）鄂法执异字第71号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。
综上，原告与被告于2014年3月4日签订达成《协议书》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。依据《民事诉讼法》第227条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第304条：”案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖”。现为维护自己合法权益，原告向法院提起诉讼，要求停止对原告购买的位于鄂托克旗棋盘井镇西苑家园A5区4号楼2单元403室住宅房屋一间的强制执行，并解除对该房屋的查封，同时确认原告与被告在2014年3月4日签订的《协议书》合法有效，并确认位于鄂托克旗棋盘井镇西苑家园A5区4号楼2单元403室住宅房屋归原告所有，并由被告承担本案的诉讼费用。
被告白龙辩称，其不知道原告与被告訾文明、陈自敏有过房屋买卖行为。被告与訾文明的民间借贷纠纷的案子在执行阶段查封、拍卖的时候，被告訾文明、陈自敏都没有给其说过该执行房子已卖给原告王娟的事情，即使到今天，被告訾文明、陈自敏也没有给其说过这个房子已卖给原告王娟，所以不清楚这个房子的状况。但该房屋现在登记在被告陈自敏名下，所以该房子产权应该是陈自敏的。虽然訾文明认可将房屋卖给原告，但也认可将房屋抵押给我，所以应当以房管局登记为准，应当继续执行。只要訾文明将借我的钱还给我，这个房子不需要再执行。
被告訾文明辩称，2013年其借原告的钱，后2014年3月4日与原告签订协议并做了公证将房子卖给了原告。原告和被告白龙的钱其都欠的，但白龙可能不知道房子被顶账，所以就在法院将该房子查封了。且其认可和原告签订买卖合同，也认可和被告白龙签订抵押协议，欠原告和被告白龙的钱迟早要偿还，对其来说该房屋谁拥有都一样。
为支持自己的诉讼请求，原告王娟向法庭提供了以下证据：
一、2013年5月8日借条，证明被告訾文明、陈自敏向原告借款130000元的事实。
二、2014年3月4日协议书、公证书、收条，证明原告与被告訾文明、陈自敏签订的将鄂托克旗棋盘井镇西苑A5区4号楼2单元403房屋顶账给原告的合同合法有效，并通过公证的事实。
三、房屋产权登记证，证明原告与被告訾文明签订买卖合同以后，被告訾文明已经将房屋及产权证交给原告的事实。
四、鄂尔多斯农村商业银行回单，证明訾文明欠原告130000元，被告用房屋抵顶200000元，差价70000元及公证费400元原告我通过银行汇给被告陈自敏，转账日期与公证书及签订买卖协议的时间都一致的事实。
为反驳原告的诉讼请求被告白龙向法庭提供了以下证据：
一、（2015）鄂法执异字第71号执行裁定书，证明被告白龙保全涉案房屋之后，原告提出执行异议，法院予以驳回的事实。
二、2014年12月12日的执行和解笔录，证明被告白龙不清楚原告与被告訾文明、陈自敏之间买卖房屋的行为，但被告白龙在法院查封、评估该涉案标的房屋时原告都没有提出异议，直至后来拍卖时候才提出的异议。
被告訾文明、陈自敏未提供证据。
经庭审质证，被告白龙对原告提供的第一组证据、第二组证据认为不清楚这些事实，因为被告訾文明、陈自敏没有跟其说过。被告訾文明对原告提供的第一组证据、第二组证据认可。本院认为，被告陈自敏、訾文明欠原告王娟130000元借款，并以其位于鄂托克旗棋盘井镇工业园西苑家园A5区4号楼2单元403室的房屋顶账200000元，原告王娟将差额70000元又已支付给被告陈自敏、訾文明，而被告訾文明又对其无异议，本院对原告提供的两组证据的真实性予以确认。被告白龙对原告提供的第三组证据不认可，认为公章有可能存在私自刻的情况，而且在执行阶段被告訾文明一直没有告诉其房子被卖的情况。本院认为，被告白龙虽怀疑房屋产权证的公章有私自刻的情况，但未提供相反的证据予以反驳，且被告訾文明认可将房屋卖给原告的事实，本院对第三组证据的真实性予以确认。被告白龙对第四组证据不认可，认为不知道转账的款项是什么钱。对原告提供的第四组证据，因被告訾文明、陈自敏未到庭质证，且该银行回单并不能证明原告给被告具体转的款项，但盖有鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司海勃湾分理处的业务章，本院对其真实性予以确认。
原告王娟及被告訾文明对被告白龙提供的证据均认可，本院予以采信。
被告陈自敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也不提出答辩意见及相应的证据，对本院向其送达的应诉权利等手续未提出异议，应承担对己不利的法律后果。
经审理查明，2013年5月18日被告訾文明、陈自敏向原告王娟借款130000元，后于2014年3月4日，被告訾文明、陈自敏以登记于陈自敏名下的位于内蒙古鄂托克旗棋盘井镇工业园西苑家园A5区4号2单元403室房屋顶账给原告王娟，并签订了协议书。协议约定房屋总价200000元，除去抵顶借款130000元后，剩余差价70000元，原告王娟一次性给予被告陈自敏、訾文明。后被告陈自敏委托王娟办理该房屋的产权变更及过户相关签字等手续，并于2014年3月4日就该委托在鄂托克旗公证处办理了公正。同日原告王娟给付被告陈自敏、訾文明房屋差价70000元，并由二被告出具收条一支，且公正完后，被告訾文明、陈自敏将房屋产权证交付给了原告王娟。现被告訾文明、陈自敏向原告交纳每年6000元的租金租赁并居住在该房屋。被告陈自敏、訾文明为夫妻关系。王娟自认其因事物繁忙，想二次出售，一直未办理房屋产权过户手续。
另查明，在本院执行的申请执行人白龙与被执行人訾文明、陈自敏、张四新民间借贷纠纷一案中，依法查封了登记在被执行人陈自敏名下的位于内蒙古鄂托克旗棋盘井镇西苑家园A5区4号楼2单元403室房屋一套，后原告王娟提出异议，法院作出（2015）鄂法执异字第71号执行裁定书，以原告王娟并不是该房屋的权利人为由驳回了异议申请。原告王娟于2015年12月13日签收了该裁定，并于2015年12月17日向本院提起了诉讼。
本院认为，原告要求停止对执行标的位于鄂托克旗棋盘井镇西苑家园A5区4号楼2单元403室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封，同时确认《协议书》合法有效，该争议房屋归原告所有，故本案案由应为执行异议之诉，而非买卖合同纠纷。本案原告王娟与被告訾文明、陈自敏签订《协议书》，将被告陈自敏名下位于鄂托克旗棋盘井镇西苑家园A5区4号楼2单元403室房屋顶账给原告，对此被告訾文明表示认可，故该行为属双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案原告虽依照协议向被告訾文明、陈自敏付清房屋差价，被告也已将房屋产权证交付给原告，且房屋买卖行为在房屋保全之前，但其自认从被告陈自敏手中购买房屋后准备再卖给其他人，所以并没有过户，原告怠于行使办理过户登记手续，对此存有过错，故本院对原告要求解除对涉案房屋的查封的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定，”不动产物权的设立、变更、转让和消灭依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”本案案涉房屋属于不动产，物权的变动以登记为准，即登记后所有权才发生变动，该案涉房屋的变更未经登记，尽管王娟购买并占有该房屋，但不发生房屋所有权变动的效力，房屋所有权仍属于被告陈自敏，故本院对原告要求该房屋归其所有的主张不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条判决如下：
一、原告王娟与被告陈自敏、訾文明于2014年3月4日签订的《协议书》合法有效。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告王娟负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
审 判 长 刘 海 荣
代理审判员 宝 丽 尔
人民陪审员 都日斯哈啦
二〇一六年五月二十日
书 记 员 赵 慧