广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终657号
上诉人（原审被告）：广州白云留香贸易有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：赖裕华，经理。
委托代理人：郭贤勇、方昀，均系广东明思律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州农村商业银行股份有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：王继康，董事长。
委托代理人：秦岩、黄珏安，均系广东金桥百信律师事务所律师。
上诉人广州白云留香贸易有限公司（以下简称“留香公司”）因与被上诉人广州农村商业银行股份有限公司（以下简称“农商银行”）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第1037号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月15日开庭审理了本案，留香公司的代理人郭贤勇、方昀、农商银行的代理人秦岩、黄珏安均到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市白云区黄石西路466-472号一至三楼、四至十三楼的登记产权人为广州市农村信用合作联社。
2004年9月1日，广州市三元里农村信用合作社联合社（以下简称“三元里合作社”，出租方，甲方）与留香公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，甲乙双方约定：第一条：甲方同意将位于广州市黄石西路466号，首层电梯大堂及原汽车通道200平方米，副楼5至9层1475平方米，主楼5至12层7280平方米，总建筑面积共8955平方米的房产（系涉案场地）出租给乙方开办旅业之用。第二条：租赁期限为15年，从2004年9月1日起至2005年2月28日止为乙方的装修期，从2005年3月1日起计算租期及租金，即租期至2020年2月29日止。合同期满，本合同自行终止。第三条：1、甲方将乙方承租的房产移交给乙方后，由乙方装修、招租、管理，开办旅业之用，乙方须保证按时向甲方缴纳租金及水电费。2、合同期满后，乙方投资装设的固定设施（含装修、门窗、固定的水电、消防等设备）全部归甲方所有，乙方不得擅自拆除……。第四条：1、履约保证金：乙方应于本合同签订之日向甲方交纳履约保证金200000元。合同期满，甲方在乙方交清所欠的租金、水电费等费用后，将履约保证金无息退还给乙方。2、租金：乙方按建筑面积每月每平方米7元向甲方缴纳租金，而且采用递增方法计算，该房产租金前三年不变，从第四年起至第七年按每两年10%的幅度进行递增，从第八年起至期满按每两年18%的幅度进行递增，具体（略）……。3、水电费：甲方按水电供应部门（公司）收取的单价和所出租房产、场地范围的用水、用电量（含按用量分摊的损耗部分）向乙方收取水电费。如乙方迟交水电费达30天的，甲方有权断水、断电。4、乙方必须于每月5日前准时向甲方缴交当月的租金及上月的水电费……。第五条：乙方承租甲方的房产后，须定期出资对所承租的房产和场地进行保养和维修，以保持该部分场地和房产的正常功能及安全美观。第六条：1、若甲方将出租给乙方的房产的所有权转移给第三方时，应书面通知乙方，本合同对新的房产所有者继续有效。2、若乙方因经营需要需改变房产租赁用途或将该合同之权利义务转移给第三人或另一法人企业时，必须取得甲方书面同意，否则视作乙方违约处理。3、乙方对承租甲方的房产进行转租、出租或联营、合作时，须在签订相关协议后十天内书面报甲方备案。第七条：1、在合同期内，甲乙双方不得擅自终止本合同或违反本合同中的有关条款，否则由此引起的经济损失及法律责任由对方承担。2、在合同期内，乙方有下列情形之一的，视为乙方单方违约，甲方有权终止本合同。（1）乙方拖欠甲方租金或水电费等其他费用累计达二个月或一年内拖欠费用累计达二次或以上的。（2）乙方擅自改变或毁损所承租房产结构，危害甲方权益的。（3）乙方利用租赁房产从事非法活动的。
留香公司与三元里合作社签订《租赁合同》当日，与广州市君天物业代理有限公司（以下简称“君天公司”）签订《租赁合同》，双方约定：留香公司将上述《租赁合同》所涉场地全部出租给君天公司开办旅业之用，租赁期限、租金标准与上述《租赁合同》一致，君天公司按建筑面积每月每平方米4元管理费支付给留香公司，每月租金费用由君天公司直接向三元里合作社交纳，管理费向某公司交纳等。
2004年10月28日，留香公司向三元里合作社发出两份《关于转租物业的函》，内容为：留香公司将转租大楼的五至九、六至九层给广州市君天物业公司经营，恳请三元里合作社予以批准。三元里合作社于2014年10月29日确认同意转租。2004年11月19日，君天公司向三元里合作社发出《关于转租物业的函》，内容为：需转租大楼的五层楼房给周某承包经营，恳请批准。三元里合作社于2004年11月19日确认同意上述两项转租事宜。2005年2月23日，三元里合作社出具《同意书》，内容为：同意留香公司将三元里合作社与留香公司签订的《租赁合同》所涉场地转租给君天公司，留香公司继续履行承租人义务，留香公司与君天公司签订的转租合同条款不能与三元里合作社与留香公司签订的《租赁条款》有抵触等等。
2005年12月9日，三元里合作社与留香公司签订上述租赁合同的《补充合同》。同日，双方签订《前院广场车辆停放协议》，约定三元里合作社同意将前院广场暂时开放给留香公司夜间使用。三元里合作社保留随时收回前院广场24小时使用权的权利，在通知留香公司后，可即时停止留香公司的车辆进入停放。2006年8月29日，双方签订《临时供用电协议》，约定留香公司在三元里合作社位于黄石西路466-468号办公大楼的东西两则各建有一栋商业楼，因属于临建性质，难以向供电部门申请永久用电。三元里合作社同意以自身的供电设施临时对留香公司两栋楼宇进行供电，线路及电度计量表等设备有留香公司安装。留香公司应在每月10天交纳上月的电费等等。
上述租赁合同签订后，三元里合作社依约将涉案场地交付留香公司使用，留香公司又将涉案场地交付君天公司使用，君天公司将涉案场地分租给分租户。三元里合作社与留香公司履约至2008年，双方因留香公司欠缴租金及水电费问题发生纠纷，农商银行遂向本院提起诉讼【（2009）云某四初字第399号】，要求解除与留香公司签订的《租赁合同》、《补充合同》、《前院广场车辆停放协议》、《临时供用电协议》，并要求留香公司腾空返还场地，君天公司与租赁场地分租户作为第三人参加了该案诉讼。留香公司在该案诉讼中补交了欠缴的租金及水电费。原审法院经审理作出一审判决：解除农商银行与留香公司签订的《租赁合同》、《补充合同》、《前院广场车辆停放协议》、《临时供用电协议》；留香公司及第三人将租赁场地腾空并返还农商银行。留香公司判后不服，上诉至广州市中级人民法院，该院于2011年12月14日作出二审判决【（2011）穗中法民五终字第812号】：撤销原审法院院作出的（2009）云某四初字第399号民事判决；驳回农商银行的诉讼请求。
因本案纠纷，农商银行于2014年9月11日向原审法院提起本案诉讼，诉称：广州市农村信用合作联社拥有广州市白云区黄石西路466－472号的一至十三楼的房产所有权。2006年9月5日，广州市农村信用合作联社开业，同时广州市辖区内各农村信用合作社、农村信用合作社联合社自行终止，其债权债务转为该联社承接。2009年12月7日，我行开业，同时广州市农村信用合作联社自行终止，其债权债务由我行承接。2004年9月1日，广州市三元里农村信用合作社联合社与留香公司签订了《租赁合同》、《补充合同》各一份，约定三元里合作社将位于广州市黄石西路466号，首层电梯大堂及原汽车通道200平方米，副楼5至9层1475平方米，主楼5至12层7280平方米，总建筑面积共8955平方米的房产出租给留香公司开办旅业之用。租期为15年，自2005年3月1日起至2020年2月29日止。留香公司应向三元里合作社交纳履约保证金20万元整。租金为每平方米7元，租金前三年不变，从第四年至第七年按每两年10%的递增，从第八年至第十五年按每两年18%的递增。留香公司应于每月5日前准时向三元里合作社缴纳租金及上月水电费。留香公司需改变房屋租赁用途时或将合同权利义务转移给第三人或另一法人企业时，必须取得三元里合作社的书面同意，否则视为留香公司违约。如违反本合同中的相关条款，需承担由此引起的经济损失及法律责任。《补充合同》约定了房屋具体的日常安全管理、维护、费用缴纳等事项。2005年12月9日，三元里合作社与留香公司签订了一份《前院广场车辆停放协议》，约定三元里合作社开放汽车通道给留香公司使用，留香公司免费提供给其员工停放，并约定了停放的管理事务。2006年8月29日，三元里合作社与留香公司签订了《临时供电协议》，约定三元里合作社以自身的供电设施临时对留香公司承租的房屋进行供电，并约定了具体的费用缴纳、电力设施管理等事项。2004年10月28日，留香公司拟将该房产的五至九层转租给广州市君天物业代理有限公司，并依约向三元里合作社发出书面申请函，三元里合作社同意其转租。2004年11月11日，广州市君天物业代理有限公司拟将该物业的五层转租给周某承包经营，并向三元里合作社发出书面申请函，三元里合作社予以同意。三元里合作社于2005年2月23日发出《同意函》，明确同意留香公司转租给广州市君天物业代理有限公司的行为，但转租合同条款不能与《租赁合同》条款相抵触。留香公司违反合同的约定，将承租的该房产转租给分租户，同时该些分租户对房屋的使用不符合《租赁合同》的规定。三元里合作社与留香公司签订《租赁合同》当时约定的租金数已远远低于市场价，随着近年的商业及办公用房的租金快速上涨，我行与留香公司约定的租赁价格已经明显与市场脱节，无法达到我行签订合同期待的合理租金收入。综上，留香公司未经我行同意转租并改变房屋用途的行为已严重损害了我行的合法权益并造成了我行各方面损失，《租赁合同》及相关协议不公平。为此，我行特向法院提起诉讼，请求判决如下：1、查明并确认留香公司不按照我行与留香公司签订的租赁合同用途使用承租房屋的违约行为；2、判令立即解除我行与留香公司间的《租赁合同》、《补充合同》、《前院广场车辆停放协议》及《临时供电协议》；3、判令留香公司立即将租赁合同项下其自用部分（主楼11楼）的房屋腾空交还我行，并将广州市黄石西路466-468号租赁物（包括首层电梯大堂及原汽车通道200平方米，副楼5至9层1475平方米，主楼5至12层7280平方米，总建筑面积共8955平方米，前院广场车辆停车场的经营管理权交还我行；4、判令留香公司向我行赔偿20万元；5、判令留香公司承担本案的全部诉讼费用。
留香公司原审辩称：不同意农商银行的诉讼请求。理由如下：一、农商银行主张解除租赁合同的诉请既无法律依据，亦不符合租赁合同约定，更是一种不遵守契约精神的不诚信行为，恳请法院依法予以驳回。（一）农商银行已经在租赁合同中授权我司处理转租事宜，双方亦约定转租仅需备案，且农商银行在长期履约过程中也从未就转租事宜提出异议，因此，农商银行无权以转租未经其同意为由解除合同；（二）我司既未违反租赁用途使用租赁房产，农商银行也没有以违反租赁用途的约定或法定解除权，且农商银行在长期履约过程中从未提出异议，其无权以违反租赁用途为由解除合同；（三）我司作为经营管理人将租赁房产转租给分租户经营住宿及与住宿相关业务符合租赁合同目的，农商银行也未因此遭受实际损失，农商银行无权主张解除合同；（四）涉案租赁合同系我司与农商银行签订，合法有效，公平合理，农商银行以租金过低为由要求解除合同既无依据，更是一种不诚信行为，法院应当依法驳回其诉讼请求。二、农商银行主张的损失并未实际发生，且其承担的责任亦未确认，其要求损失的诉请证据不足，应予驳回。三、农商银行在2009年已经知道转租的事实，却在多年履约过程中没有提出异议，依法无权再主张解除合同。租赁合同约定房产作旅业使用是双方基于我司在资金及管理方面的优势，约定由我司对外进行招租、经营旅游有关的配套行业，因此我司并不存在违反租赁用途的行为，农商银行早于2009年就知道转租事宜，多年来未提出异议，这表明双方对合同约定旅业的理解是一致的。租赁合同是双方自愿签订，租金约定有相应的递增比例，因此不存在租金过低的问题，且农商银行作为独立的民事责任主体，租金问题本身是其应当承担的商业风险。我司在租赁初期，为了使房产能达到基本的使用用途，已经投入大量的资金进行装修及推广，双方约定的租金标准是基于这一客观情况协商确定的，公平合理。四、本案租赁合同与一般的租赁合同不一样，我司并非是房产的实际使用人，而只是经营管理人，农商银行当初将租赁物以裸房出租，就是希望借用我司的资金以及在招商经营管理方面的优势来盘活物业，因此我司将房产转租给分租户经营与各类旅游配套的服务行业也符合合同的目的。而且我司一直以来按时交租，农商银行并没有实际损失。综上，农商银行要求我司停止违反租赁用途行为、解除合同并搬离涉案场地的诉讼请求既无法律依据，亦不符合合同约定，更是一种不尊重契约精神的不诚信行为，其关于损失请求也无证据可以支撑，恳请法院依法驳回农商银行的全部诉讼请求。
关于承租后的具体情况，留香公司确认如下：留香公司在承租涉案场地当天，将场地转租君天公司，君天公司分租给其他租户。2009年前，由君天公司直接向农商银行交纳租金、水电费。留香公司收取君天公司交纳的管理费。2009年，君天公司欠缴两个月的租金，农商银行发函向某公司催缴租金，由小租户代君天公司向农商银行交齐了欠缴租金。农商银行仍向法院提起了诉讼。该案终审驳回农商银行的诉讼请求。发生该案纠纷后，君天公司将其对分租户的权利义务整体交还留香公司，租金与水电费由留香公司直接向农商银行交纳。涉案场地自君天公司交还后由留香公司管理至今。部分租户合同到期后，由留香公司直接与新租户签订了租赁合同，并依约向农商银行履行了备案义务，但农商银行拒绝配合留香公司办理租赁经营证照。农商银行对于留香公司与君天公司转让租赁场地权利义务的情况表示不知情，对留香公司发表的转租已在农商银行处备案或取得农商银行同意的意见不予认同。另双方确认留香公司自用的场地为主楼11楼办公室。
由于涉案场地存在分租户，原审法院向农商银行释明是否需要追加场地的实际使用人承责。农商银行表示仅要求留香公司腾空返还占用的场地并将涉案租赁场地交还管业即可，在本案中不要求实际使用人承责。另由于本案诉讼请求中涉及返还租赁场地的诉讼请求，经原审法院向某公司释明是否需要一并在本案解决租赁场地的装修问题，留香公司表示不在本案中一并处理装修问题。
原审审理中，双方争议焦点如下：1、农商银行主张留香公司未经农商银行同意将涉案场地转租给案外人已构成违约。对此，留香公司抗辩如下：租赁合同约定留香公司转租不需经农商银行同意，只需事后进行备案。农商银行在（2009）云某四初字第399号案诉讼过程中已经知晓涉案场地已分租给分租户，但在六个月内未提出异议，其要求解除合同的诉讼请求不应予以支持。对此，农商银行回应称，留香公司实际按“转租经农商银行批准”的程序来履行，合同约定的备案含有需事先征得农商银行同意的意思。农商银行虽在（2009）云某四初字第399号案中知晓部分分租户，但该案分租户与现涉案场地分租户不同，留香公司无举证证明其分租给现涉案场地的租户已征得农商银行同意，不应适用六个月异议期的法律规定。
2、农商银行称留香公司承租涉案场地改变了双方约定的“旅业”之用途，以致存在安全事故隐患，已构成解除合同的条件。对于旅业，农商银行解释原意为要求开办旅馆及宾馆之用。对此，留香公司抗辩称：双方合同约定留香公司可以承租涉案房屋进行招租、管理，开办旅业之用。留香公司可依约自行处理转租事宜。旅业并非行业分类的一类，双方并未约定招租对象的具体经营范围，故留香公司并未构成违约。
3、农商银行主张涉案场地经营过程中存在违法经营行为。为此申请向原审法院调取涉案场地自2004年9月1日起发生的刑事或治安基本资料。原审法院依农商银行申请向广州市白云区公安局白云分局新市派出所调取了接受刑事案件登记表、收案登记表、受理报警登记表若干，上述调取资料载明：⑴案外人肖某、杨某、罗某甲在君天酒店菊香休闲中心按摩房被盗，丢失物品；案外人李某乙、陈某甲在星宿俱乐部发现被盗物品，处理结果显示广州市公安局白云区分局批准立盗窃案侦查。⑵2008年12月11日，广州市公安局白云分局新市派出所民警在对星宿卡拉OK进行检查时发现赌博行为，受案意见显示同意受理该案。⑶2011年3月9日，治安管理大队到菊香××休闲娱乐中心检查，发现该场所内有卖淫、嫖娼现场，该中心存在对卖淫、嫖娼放任不管，不采取措施制止的问题。受案审批显示同意受理本案。留香公司抗辩称上述证据已过举证期限。且登记表并非确认报案所涉及的违法犯罪存在。偶然发生的第三方犯罪不能证明留香公司及分租户存在违法经营活动的行为。该行为并不构成解除合同的事由。
4、农商银行主张留香公司的分租户在天面安装水罐危害房屋安全结构。原审法院依农商银行申请对涉案场地主楼天台西面大型储水罐有无危及房屋主体结构进行鉴定。鉴定机构于2015年8月21日出具《鉴定报告》，鉴定结论为该房屋第十二层结构构件的安全性等级为Asu级，不影响整体承载功能，安全性满足屋面增设储水罐后的使用要求。农商银行为本次鉴定预付鉴定费54000元。
农商银行针对上述主张还提交证据如下：1、商事登记信息20份：广州市白云区菊香××休闲娱乐中心（主营项目类别：居民服务业）；广州市星宿娱乐服务有限公司（主营项目类别：娱乐业）；广州君天大酒店有限公司（主营项目类别：住宿业）；广州市云庄电子商务有限公司（主营项目类别：批发业）；广州阿某体育用品有限公司（主营项目类别：批发业）；广州来德爱环保科技有限公司（主营项目类别：研究和试验发展）；广州市悦亿贸易有限公司（主营项目类别：批发业）；广州蓓尔晶饰品有限公司（主营项目类别：批发业）；广州市圣功光电科技有限公司（主营项目类别：研究和试验发展）；广州市松桦纸业有限公司（主营项目类别：批发业）；广州润邦企业管理咨询有限公司（主营项目类别：商务服务业）；广州轩雅服饰有限公司（主营项目类别：批发业）；广州达唐包装制品有限公司（主营项目类别：批发业）；广州铭锐声学灯光技术有限公司（主营项目类别：科技推广和应用服务业）；广州市众歆化工有限公司（主营项目类别：批发业）；广州颐海医疗科技有限公司（主营项目类别：专业技术服务业）；广州贝卡服饰设计有限公司（主营项目类别：专业技术服务业）；广州市荣奕盈贸易发展有限公司（主营项目类别：批发业）；广州市鼎风文化活动策划有限公司（主营项目类别：商务服务业）；广州集雅教育咨询服务有限公司（主营项目类别：商务服务业），拟证明留香公司未经同意将租赁场地转租给案外人，并改变合同约定的开设旅业的用途。留香公司对上述证据的真实性、合法性予以确认，但抗辩称上述登记信息不能证明留香公司违反租赁用途。2、照片，拟证明留香公司未经农商银行同意将涉案场地转租给分租户经营休闲、娱乐及仓储等用途，未尽消防和治安管理职责。留香公司对照片三性不予确认，认为是农商银行自行制作。3、光盘，民事判决，民事裁定，拟证明：留香公司未经同意将涉案场地转租给广州市星宿娱乐服务有限公司，该公司经营过程中，案外人李某丙消费后不慎在水泵房摔倒致伤。其家属通过拉横幅与媒体曝光等方式向农商银行主张权利。农商银行被法院裁定先予执行向李某丙支付了40000元，另向李某丙家属支付3000元。法院一审判决留香公司承担李某丙赔偿费用40%，留香公司不足赔偿部分由农商银行承担补充赔偿责任，二审维持原判。留香公司向原审法院提交盖有广州农村商业银行股份有限公司白云支行综合管理部公章的收据一份，拟证明上述40000元实由留香公司支付的事实。农商银行对收据的真实性无异议。
原审法院依农商银行申请向广州市公安局白云区分局调取了该局于2014年4月9日向广州农村商业银行股份有限公司白云支行发出的《责令限期改正通知书》，内容为：要求该行于2014年4月10日前对消防设施未保持完好有效进行改正；该局于2014年5月28日向某公司发出的《责令限期改正通知书》则载明：因留香公司存在消防通道堵塞等消防安全违法问题，要求留香公司限期对上述问题进行整改。农商银行申请调取上述证据用以证明留香公司未按照用途对场地进行使用，造成涉案场地存在消防安全隐患的事实。留香公司对上述证据的真实性、合法性无异议，但主张上述问题属个别履行瑕疵而非构成根本违约，不能引起合同解除的法律效果。
另查：中国银行业监督委员会于2006年9月5日作出批复，同意广州市农村信用合作联社开业，在开业的同时，广州市辖区内各农村信用合作社、农村信用合作联合社自行终止，其债权债务转为该联社债权债务。2009年12月7日，中国银行业监督管理委员会作出批复，同意广州农村商业银行股份有限公司开业，在该行开业的同时，广州市农村信用合作联合社自行终止，其债权债务转为该行债权债务。
2015年1月26日，原审法院到涉案场地进行勘察，农商银行、留香公司的委托代理人均到场。经查：分租户广州市星宿娱乐服务有限公司经营地点位于涉案场地七楼，主要运营卡拉OK娱乐，经营场地被分隔为房间若干，房间内加装了卫生间。分租户广州市白云区菊香××休闲娱乐中心位于涉案场地五楼，该中心在场地内加装厨房一间。另十二楼、九楼楼梯间均有一小门，小门外即为玻璃墙，无水泥等实体外墙。小门与玻璃墙间堆放杂物等，农商银行认为这是留香公司私自开设，存在安全隐患。留香公司则抗辩称在君天公司交还场地前，上述小门已经存在。
经原审法院向农商银行释明《临时供电协议》的效力问题，农商银行表示坚持原诉讼请求。
原审法院认为：留香公司与三元里合作社签订的《租赁合同》及《补充合同》、《前院广场车辆停放协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。三元里合作社的债权债务由农商银行承享，故农商银行为涉案《租赁合同》、《补充合同》及《前院广场车辆停放协议》的合同相对人。
本案的争议焦点在于留香公司是否存在构成合同解除的违约行为。对此原审法院分析如下：
一、留香公司将涉案场地转租给分租户是否已向农商银行备案或取得农商银行同意的问题。
君天公司在前案纠纷发生后，将其对分租户的权利义务整体转让给留香公司，涉案场地自此由留香公司管理至今。在留香公司管业场地过程中，存在留香公司直接与新租户另行签订租赁合同的事实。根据《租赁合同》的约定，留香公司进行转租、出租或联营、合作时，须在签订相关协议后十天内书面报农商银行备案。虽留香公司抗辩上述新租户的租赁合同已经在农商银行处备案，但从证据反映的情况来看，除了君天公司在2004年向三元里合作社提交的转租申请外，未有证据表明留香公司在接管涉案场地后向农商银行提交过任何书面备案及申请，故留香公司关于已向农商银行提交备案、转租已征得农商银行同意的抗辩意见是不能成立的。留香公司在审理中提出，涉案场地的分租户在前案中已参加诉讼，农商银行对于涉案场地存在分租户的事实清楚并六个月内未发表异议，故农商银行在本案提出的解除合同的诉请，法院不应予以支持。对此，从前案参加诉讼的当事人与目前涉案场地的分租户比对来看，二者人员构成并不完全一致，留香公司接管场地后重新和场地内的部分分租户签订了新的租赁合同，即实施了新的转租行为，对于新的转租行为，留香公司理应依约履行合同应尽义务。在留香公司怠于履行备案义务的情况下，苛责农商银行通过自身能力去获悉场地内分租户的变更情况显然于理不合。故而留香公司以此为由抗辩称农商银行已经对涉案场地存在分租户的事实知情并六个月未提出异议的意见，原审法院不予确认。
二、留香公司的转租行为未经向农商银行备案，未取得农商银行同意是否构成根本违约。
从合同角度考量：根据《租赁合同》第六条第2、3款的规定：“若乙方因经营需要需改变房产租赁用途或将该合同之权利义务转移给第三人或另一法人企业时，必须取得甲方书面同意，否则视作乙方违约处理。乙方对承租甲方的房产进行转租、出租或联营、合作时，须在签订相关协议后十天内书面报甲方备案。”由此可见，如留香公司对涉案场地进行符合租赁用途的转租，需要向农商银行履行备案义务；如留香公司因经营需要改变房产租赁用途的，则需要取得农商银行的同意。本案中，留香公司将场地对外转租并获取收益的行为属于经营，留香公司负有保证若其分租户改变房屋租赁用途，作为转租人的留香公司应及时履行向农商银行报告的义务并需要取得农商银行的书面同意。双方当事人对涉案场地的用途约定为“开办旅业之用”有不同理解：农商银行主张旅业指开办旅馆及宾馆之用，留香公司则认为该用途只是一个笼统的概念，不应限定为旅馆业的范畴之内。对此，从双方先前的履约情况分析：其一，留香公司先前对场地的两次转租，均是以向农商银行提出申请的方式提出并取得了农商银行的书面同意，故双方实际就转租履行的是“报批”而非“备案”手续。其二，旅业的定义虽不明确，但也并非如留香公司所认为的属毫无限定的行业概念。留香公司现转租的分租户包括服务业、娱乐业、批发业等多种经营行业，显然并不完全属于旅业的范畴之内。故依据双方当事人的合同约定及实际的履行行为，留香公司对超出“旅业”范畴的分租户转租应当取得农商银行同意。
从法律角度考量：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”由此可见，承租人转租需经出租人同意，不但可由合同双方在合同中进行约定，更是承租人的法定义务。涉案租赁合同中约定了留香公司转租须在农商银行处备案，并无约定留香公司转租无需取得农商银行同意，即双方当事人在合同中并未协议赋予留香公司转租可不经农商银行同意的权利。留香公司认为合同中约定了其转租须报农商银行备案即可视为无需取得农商银行同意便可转租的意见并不合理，也与法律规定承租人在转租时应尽法定义务相左。故综合合同约定与法律规定两个方面，留香公司将涉案场地分租给租户，部分租户的使用用途已不符合双方约定之“旅业”用途，留香公司的上述转租行为未在农商银行处备案亦未取得农商银行同意，其行为违反了合同及法律的规定，已构成根本违约。
三、农商银行主张的储水罐影响房屋安全结构及留香公司从事非法活动的问题。
经原审法院委托鉴定，已查得涉案储水罐并无对涉案场地的安全造成影响，农商银行的该项主张理据不足，原审法院不予采信。而通过原审法院向公安机关的查询，留香公司转租的分租户经营场所内存在赌博或对卖淫、嫖娼放任不管，不采取措施制止的问题。上述问题已由公安机关同意受理。虽留香公司并非从事上述非法行为的主体，但是留香公司将涉案场地转租给上述分租户，即有义务对分租户的经营行为进行监督、管理，避免因分租户的非法行为使农商银行的合法权益遭受损害，涉案场地内存在上述违法问题，留香公司作为转租人未善尽管理职责，应承担违约责任。
综合以上分析，留香公司的违约行为已构成解除合同的条件，农商银行诉请要求解除与留香公司签订的《租赁合同》、《补充合同》及《前院广场车辆停放协议》的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。留香公司应将其自用的主楼的11楼办公室腾空并返还农商银行，并将涉案场地含前院停车场返还农商银行管业。
农商银行要求查明并确认留香公司不按照双方签订的租赁合同用途使用承租房屋的诉求，原审法院已给出分析并作出认定，该诉求并非规范意义上的诉讼请求，原审法院对此不予处理。
关于农商银行与留香公司签订的《临时供电协议》，农商银行作为用电户而非供电企业，根据《电力供应与使用条例》第三十条的规定：“用户不得有下列危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为：……（六）未经供电企业许可，擅自引入，供出电源或者将自备电源擅自并网。”农商银行利用自身供电设施对留香公司进行供电已经违反了上述行政法规的强制性规定，双方签订的《临时供用电协议》应为无效，农商银行要求解除该《临时供用电协议》的诉讼请求无据，原审法院不予支持。
关于农商银行要求留香公司赔偿200000元的诉讼请求，因赔付给李某丙的40000元实际由留香公司支出，而农商银行其余部分诉讼请求又缺乏证据证实，故原审法院对农商银行要求留香公司赔偿200000元的诉讼请求不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条，《电力供应与使用条例》第三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，于2015年11月17日作出如下判决：一、广州农村商业银行股份有限公司与广州白云留香贸易有限公司之间就广州市黄石西路466号，首层电梯大堂及原汽车通道200平方米，副楼5至9层1475平方米，主楼5至12层7280平方米履行的《租赁合同》（签订日期：2004年9月1日）及其《补充合同》（签订日期：2005年12月9日）、《前院广场车辆停放协议》（签订日期：2005年12月9日）予以解除；二、本判决生效之日起十日内，广州白云留香贸易有限公司将广州市黄石西路466号，首层电梯大堂及原汽车通道200平方米，副楼5至9层1475平方米，主楼5至12层7280平方米及前院广场返还广州农村商业银行股份有限公司管业并将主楼11楼办公室腾空返还广州农村商业银行股份有限公司；三、驳回广州农村商业银行股份有限公司其他的诉讼请求。本案受理费4400元，由广州农村商业银行股份有限公司负担4100元，由广州白云留香贸易有限公司负担300元；本案鉴定费54000元，由广州农村商业银行股份有限公司负担。
判后，上诉人留香公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决严重违反法定程序，违法支持农商银行超过法定期限且明显违反常理的调查取证申请及鉴定申请。无论是农商银行向原审法院申请调取涉案场地的刑事和治安基本资料，还是农商银行提出的鉴定申请，均是农商银行在2014年11月21日涉案纠纷庭审结束后提出的。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第94条及第121条的规定，农商银行的该两项申请均己严重超过法定的申请期限，依法应当予以驳回。此外，农商银行所提的该两项申请欲证明的事实在农商银行的起诉状及2014年11月21日的庭审中均未提及。二、原审判决故意忽略、遗漏查明重要事实，以致错误认定农商银行对留香公司转租事实不知情，进而错误裁决双方履行的是“报批”手续而非合同约定的“备案”手续。（一）涉案房地产的一至三楼一直以来都是由农商银行自己使用，在客观上农商银行对于同栋大厦内四至十三楼（即涉案租赁合同的承租范围）的租户情况显然是明某。（二）早在（2011）穗中法民五终字第812号案件中，农商银行就已知道留香公司将涉案房产进行分租转租的事实，而农商银行一直未提出异议。自2004年留香公司承租涉案房产后，双方一直是根据《租赁合同》第三条第一款约定，由留香公司自行进行对外招租和管理，农商银行对此也从来没有提出过异议。在合同履行过程中，留香公司对再转租给众多第三人的事实一直是在要求农商银行提供涉案房产权属证明及相关证照以配合第三人办理工商设立登记的同时告知农商银行转租事实，实际上即是按照合同约定履行备案义务。二、原审判决在适用合同约定及法律规定上不仅自相矛盾，且严重适用错误。留香公司不存在任何违约行为，农商银行也不具有任何约定或者法定的解除权。（一）原审判决并未对租赁合同约定的“旅业”的定义作出解释，却径直认定留香公司转租违反合同约定用途，显属自相矛盾，留香公可也不存在违反租赁用途的违约行为。对于合同内容的理解应充分结合上下文进行判断，不能单纯从字面上去推论。从涉案租赁合同第三条第1款“甲方将乙方承租的房产移交给乙方后，由乙方装修、招租、管理，开办旅业之用’’可以看出，农商银行已在合同中授权留香公司自行进行招租、管理，双方并没有限定留香公司招租对象的具体经营范围。涉案房产作为一栋出租经营性质的商业办公大楼，实际上不可能也没必要具体限定承租对象的经营范围。农商银行将“旅业”解释为“宾馆”显然不符合合同整体解释的含义。此外，在（2011）穗中法民五终字第812号案件审理过程中，农商银行就明某留香公司转租范围包括服务业、娱乐业、批发业等多种经营行为却从未提出异议，亦可证明双方对于“旅业”的理解是一致的。（二）原审判决认定留香公司转租行为未履行备案义务亦未取得农商银行同意违反合同及法律的规定，构成根本违约，是在合同解释及法律适用上的双重错误。1、留香公司转租无需事先取得农商银行的同意依据为《租赁合同》第六条第3款及《租赁合同》第三条第1款约定，农商银行在出租房产时就已授权留香公司自行处理房产的转租事宜。2、纵观整份租赁合同，双方也未赋予农商银行在留香公司违反租赁用途或者未履行转租备案义务情况下的合同解除权。3、虽然合同法规定转租取得出租人同意是承租人的法定义务，但法律并未限制当事人以合约的方式对权利义务进行重新约定。在涉案租赁合同中，双方不仅从正面赋予留香公司自行招租、管理的权利，也从反面将留香公司法定的事先同意义务变更为事后的备案义务。4、原审判决第17—18页根据《合同法》二百二十四条，认定留香公司转租未取得农商银行同意违反法律规定，却以根本违约为由判令合同解除，其裁判理由及逻辑本身也是自相矛盾。5、即便是从根本违约制度出发，于本案而言，出租人的合同目的即通过出租行为实现租金效益，留香公司一直以来都按期交租，本案根本不存在农商银行的合同目的无法实现的情形。因此，原审判决认定留香公司构成根本违约没有任何事实及法律依据。（三）原审判决认定留香公司未善尽管理职责，应承担违约责任缺乏事实与法律依据，显属错误。1．如前所述，原审判决认定上述事实的依据的所谓证据是违反法定程序取得的，本身不具有合法性。2、公安机关的受理案件登记表仅是公安机关对可能存在的违法或犯罪行为立案的证明，并非对违法或犯罪行为存在的证明，原审判决也并未就该等受理行为的最终结果进行任何核实，单凭一些受理登记表就径直认定转租场所存在违法行为显然是主观臆断。3、从该等受理登记表显示，该等涉嫌违法或犯罪行为早在2008年、2011年就早己发生，对此2011年12月14日作出的（2011）穗中法民五终字第812号并未据此认定留香公司构成违约，而原审判决却在事发多年后，在公安、司法机关对该等涉嫌违法行为都没有明确的处理结果的情况下，据此认定留香公司构成违约，显然是为支持农商银行的恶意诉请刻意寻找违约事实。四、原审判决忽略审查本案签约背景，置合同稳定性及商业诚信原则于不顾，强行判令解除合同严重违背民事公平原则。从合同稳定性及维护交易安全出发，对合同应谨慎处理，不能因一点合同履约瑕疵而随意解除合同。于本案而言，涉案房产出租时系以裸房出租，农商银行之所以将涉案房产整体出租给留香公司并授权其自行负责招租和管理，就是希望发挥留香公司在资金及管理方面的优势，通过整体管理经营带旺整栋物业，以实现农商银行的租金效益。而如今农商银行眼见涉案房产在留香公司的经营下越来越红火，地价也水涨船高，却试图解除合同，收回房产自己租赁经营。此外，原审判决书第19页对于公用电的合同在前案已经做出了认定，与本案的认定是有冲突的，农商银行要求将8955平方的经营管理权交还，但判决结果与诉请不一致；本案如果判决解除合同，该栋楼还有30多家小业主，留香公司将会面临向小业主赔偿的问题，我方认为农商银行是恶意诉讼，其在本案中变更了两次诉讼请求。综上，留香公司上诉请求：一、依法撤销（2014）穗云某四初字第1037号民事判决第一、二项；二、改判驳回农商银行全部诉讼请求：三、由农商银行承担一审、二审全部诉讼费用。
被上诉人农商银行答辩称：同意一审判决。1、关于一审判决是否违反法定的程序的问题，我方认为一审法院没有违反法律程序，民诉法规定法院根据当事人的主张和案件情况，确定当时应当提交的证据和举证期限，本案在一审的审理过程中，农商银行了解到对方存在改变房产租赁用途以及承租户利用租赁房屋进行违法犯罪活动的行为，并向一审法院提出调查取证的申请，一审采纳并重新确定举证期限不违反法律程序。2、针对留香公司是否构成根本违约的问题，留香公司未履行转租备案手续，双方在租赁合同中虽然约定转租需进行备案，但并未约定备案的具体操作流程，而从双方履行的备案程序看，是由留香公司向农商银行提交书面申请并由农商银行书面回复同意，方才完成整个程序。由此可见，本合同约定的备案是履行前的报批，而非事后通知；承租人改变租赁用途并未经过农商银行的同意，一审庭审过程中留香公司未提交任何证据证明其在进行转租时对于改变租赁用途的租户是经过农商银行的同意以及批准；承租人利用租赁房屋从事非法活动，在一审时已经陈述过了，二审不再陈述。综上，留香公司不仅违反了合同约定构成违约，并且按照租赁合同第7条的规定农商银行已经符合解除合同的条件。关于一审判决管业的问题，一审法院经过多次庭审，在最后一次庭审中固定我方的请求，我方表示要求判定交回场地给我方管业。
经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明：一审2014年11月21日第一次庭审中，农商银行明确其第三项诉讼请求为：判令被告立即将租赁合同项下其自用部分的房屋（主楼11楼）腾空交还给原告，并将其涉案房屋的经营管理权交还给原告。留香公司认为该诉请的变更已超过举证期，由法院裁定。一审法院告知双方：原告要求被告返还租赁经营权属于原告对己方权利的处分，本庭予以准许。双方均表示清楚。
二审中，留香公司提交以下证据：
证据一、证人黄某戊于2016年2月22日出具的《关于留香公司与农商银行租赁合同的履约情况说明》：本人黄某戊，是留香公司的员工。我从2009年起就到管理处做负责人，负责处理农商大厦5-12层的对外招商引租，租户日常管理并对接农商银行的工作。现我就留香公司承租农商银行房产后履行的过程的相关情况作如下说明：一、留香公司在2009年9月后从广州市君天公司收回农商大厦的管理权后，在对外招租的租户更新时均有提供租户合同复印件给农商银行，由我们管理处直接交到农商银行综合管理部。但自农商银行2009年起诉我们公司要求额解除合同开始，农商银行对我们提交的分租户租赁合同复印件都只是收取，但从来不向我们公司出具签收等证明。二、农商银行每年每月都会对大楼所有租户进行消防检查，检查时都会进入分租户办公室核查消防灭火器的数量及使用期限是否有效，在农商银行每次消防检查时，都是由我部门派人配合农商银行的工作人员逐层及租户进行检查。三、2014年1月1日开始，由于广州市实施新的商事登记制度，分租户及老客户办理合同备案和证照年审时需要农商银行配合，为此，我们公司多次向农商银行提出申请，但农商银行总是拒绝配合。无奈下，我们只能求助于新市镇政府。2014年7月，新市街道办组织我们公司与农商银行进行协调，最后达成意见由我司向白云区新市街司法所提供全部对外招租的分租户租赁合同的复印件一式两份，由新市街司法所留存一份，并转交农商银行配合我公司办理租赁合同备案登记。我在会后第2天就将全部分租户的租赁合同复印件一式两份交到新市司法所，但农商银行至今仍旧对我公司配合提交材料办理租赁合同备案登记的请求置之不理。证据二、黄某戊身份证。以上证据拟证明：1、留香公司已依约向农商银行提供转租的租赁合同进行备案。2、农商银行每年每月均会对涉案房产进行消防检查，农商银行对于留香公司将涉案房产转租给众多第三人经营住宿业、娱乐业、批发业等各种经营行业都是明某的。3、2014年7月，由于农商银行拒不配合留香公司办理分租户租赁合同的行政备案，最后经白云区新市街道办协调，留香公司再次将涉案房产内所有分租户的租赁合同提供给农商银行备案，并由农商银行提供材料配合办理租赁合同备案。
证据三、申请报告（2014年3月12日）；证据四、关于敦促出租人履行相关合同义务的函（2014年6月8日）。以上证据拟证明：2014年起，留香公司多次向农商银行发函，要求其提供资料配合办理涉案房产内分租户租赁合同的行政备案登记。
证据五、白云区农商银行与留香公司协调会签到表（2014年7月10日）。拟证明：因农商银行拒不配合留香公司办理分租户租赁合同的行政备案登记，留香公司及农商银行在白云区新市街道办的组织下，召开了协调会。
证据六、2011年至2015年消防巡查记录表；证据七、关于对白云支行大楼加强管理的函（2013年8月8日）。以上证据拟证明：合同履行期间，农商银行每年每月均会对涉案房产进行消防检查并明确现场责任及责任人，其对涉案房产的转租情况显然是明某的，其抗辩不知道留香公司转租的分租户情况是虚假陈述。
证据八、涉案房产内照片。拟证明：涉案房产仅从外部装修足以辨识转租的分租户信息。
证据九、询问笔录（2009年12月24日）；证据十、水电费通知单。以上证据拟证明：2009年起，留香公司即从君天公司收回对涉案房产的管理权，由留香公司自行对外招租经营，农商银行对此是明某的。
证据十一、关于终止三元里联社大楼租赁合同的通知（2013年11月29日）；证据十二、报告及附件（2013年7月16日）。以上证据拟证明：1、农商银行在2009年起诉留香公司败诉后，为了赶走留香公司霸占资金利润，对留香公司诸多刁难。2、无论是2009年起诉要求解除合同，还是2013年11月发函要求终止合同，农商银行在明某留香公司将涉案房产转租给第三人经营住宿业、娱乐业、批发业等事实的情况下都未提出异议，足以证明双方在签订合同时的真实意思表示是授权留香公司对外自行招租管理，且未限定招租对象具体经营范围。
证据十三、报道《惊！ATM机被装微型摄像头卡上存款一夜被取光》（2012年3月7日）；证据十四、报道《卡在身边被异地盗刷2.5万元广州农商银行被判赔80%》（2014年2月','2018-10-07
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