上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三(民)初字第1004号
原告上海禾丰物业管理有限公司。法定代表人毛勇。委托代理人朱慧翔，上海小城律师事务所律师。委托代理人吴慧清，上海小城律师事务所实习律师。被告龚冬建。原告上海禾丰物业管理有限公司诉被告龚冬建物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法适用简易程序于2015年4月21日、6月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱慧翔、吴慧清、被告龚冬建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海禾丰物业管理有限公司诉称：原告自2005年10月31日起对松江区锦桂苑小区进行物业管理，一直服务至今。自2008年12月起，被告一直未向原告缴纳物业服务费。截至2014年12月，被告共拖欠物业服务费18,749元。期间，原告多次向被告催讨无果。2012年11月，原告委托锦桂苑业主委员会向全体欠费业主发出了物业费催缴公告，但被告仍未缴纳。故原告起诉请求判令：1、被告向原告支付2008年12月1日至2014年12月31日的物业管理费18,749元(1元/月/平方米×256.84平方米×73月)；2、被告支付逾期付款的滞纳金(以15,667元为基数，按日千分之一计算，自2013年11月1日起计算至实际支付之日止)。被告龚冬建辩称：不同意原告的诉讼请求。2008年12月至2013年3月的物业服务费，原告从未催讨过，认为已经超过了诉讼时效。对于其余部分的物业服务费，也不同意支付：1、原告未按物业服务合同的约定提供服务，构成了违约。小区水泵常年失修，原告从未制定有效的方案。被告的私家车因积水发生故障。被告的花园和住宅多次浸水。小区监控常年失修。小区转弯道不符合要求，被告多次报修都没有修好。业主生活环境很恶劣，小区业主及业委会多次联名要求解聘原告。原告拒付物业费是有理由的，故也不同意滞纳金。2、原告存在违法违规行为，原告未经业主大会同意，擅自将南大门区域改为停车场，且未将相关收益交给业主委员会，此外还存在垃圾乱堆放、污水倒灌等问题。经审理查明：被告龚冬建系上海市松江区南青路XXX弄XXX号房屋的共同共有权利人之一，于2007年10月10日取得房地产权证号为松XXXXXXXXXX的房地产权证，该房屋建筑面积256.84平方米，房屋类型为联列住宅。2005年，原告与上海松城房地产有限公司签订前期物业管理服务合同，约定原告为锦桂苑小区提供物业服务，合同期限自2005年10月31日起至2015年10月31日止。2005年10月17日，上海市松江区物价局经审核同意该小区的物业服务费收费标准为1元/平方米/月。2010年10月15日，原告与上海市松江区锦桂苑小区业主大会签订物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，合同期限自2010年10月15日起至2012年10月14日止，联体别墅的物业服务费标准为1元/平方米/月。物业服务费用每半年交纳，业主应在每季度首月履行交纳义务。逾期交纳的，违约金应按照银行同期贷款利率的两倍交纳滞纳金。2012年10月15日，原告与上海市松江区锦桂苑小区业主委员会签订物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，合同期限自2012年10月15日起至2014年10月14日止，联体别墅的物业服务费标准为1元/平方米/月。物业服务费用每年交纳，业主应在每年10月履行交纳义务。逾期交纳的，违约金按总金额的日千分之三支付滞纳金。2015年4月6日，松江区方松街道办事处名庭花苑居委会出具证明，载明上述物业服务合同到期后，因该小区业主委员会换届工作尚未完成，故未继续签订物业服务合同，但原告仍继续为小区提供物业服务至今。2012年5月，上海市松江区锦桂苑小区业主委员会向本院提起诉讼，要求上海松城房地产有限公司支付小区雨水泵站及管道与主管连接工程款1,659,360.20元。后经本院调解，双方达成调解：上海松城房地产有限公司支付上海市松江区锦桂苑小区业主委员会雨水泵站及管道与主管连接工程款132万元。以上事实，有前期物业服务合同、重新审核表、上海市房地产登记簿、物业服务合同、证明、(2013)松民三(民)初字第1567号民事调解书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主大会、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，本案所涉的前期物业服务合同、物业服务合同对作为业主的被告均具有法律约束力。本案争议的焦点在于：1、本案原告向被告催讨自2009年2月15日至2014年12月31日的物业服务费是否已经超过诉讼时效的规定；2、被告应否支付滞纳金。关于争议焦点一，原告虽在庭审中提供了其委托该小区业主委员会张贴的向全体业主催讨物业费的催缴公告及国内挂号信函收据，但原告对物业费催缴公告真实性不予认可，认为即便张贴在小区公告栏中也不代表所有业主均看到过该公告，原告表示没有收到过被告通过挂号信发送的催款函，此外该挂号信上被告的名字也是不对的。对此，本院认为，原告提供的物业费催缴公告系复印件，即便该公告是真实的，小区业主委员会张贴该公告的行为并非经过全体业主的授权，不能视为其代表全体业主认可原告催讨行为的效力，故原告未能提供相应证据证明其在该段期间内曾向被告催讨过物业服务费，被告关于诉讼时效的抗辩理由成立。此外，原告提供了由松江区房地物业纠纷人民调解委员会出具的收取申诉文件的表格，以证明其在2014年11月7日向该调解委员会提出向被告催讨物业费的主张。被告表示不清楚该表格。结合被告在庭审中确认在2015年1月曾经由物业调解委员会工作人员电话催讨物业服务费的事实，本院认定上述证据的证据效力，故被告应当支付原告自该时间往前推算两年起即2012年11月8日起至2014年12月31日止的物业管理费共计6,617.91元。关于争议焦点二，本院认为，原告作为该小区的物业服务公司，应当依据物业服务合同的约定为该小区提供相应的物业服务。被告所反映的小区卫生、绿化以及小区排水等存在的问题，原告作为物业服务企业，应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，对业主反映的问题及时解决或予以配合。虽被告以此作为其拒付物业管理费的理由，缺乏依据，但原告要求被告支付滞纳金的主张，亦不合情理，故本院难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告龚冬建于本判决生效之日起十日内支付原告上海禾丰物业管理有限公司自2012年11月8日起至2014年12月31日止的物业管理费6,617.91元；二、驳回原告上海禾丰物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费413元，减半收取206.50元，由原告上海禾丰物业管理有限公司负担181.50元(已付)，由被告龚冬建负担25元(于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 惠 蕙
二〇一五年六月二十三日
书记员 亓继芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持
三、《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。