苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)园民初字第01490号
原告苏州工业园区利顺新型装���材料厂，注册登记地苏州工业园区跨塘镇蠡塘村，主要营业地苏州工业园区唯亭镇张泾社区工业坊。
投资人ＸＸＸ，总经理。
委托代理人王冬，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。
被告苏州工业园区唯亭街道张泾社区居委会，住所地苏州工业园区唯亭街道汇隆街2号。
负责人吴瑞根。
委托代理人杨凤明，苏州工业园区跨塘法律服务所法律工作者。
原告苏州工业园区利顺新型装饰材料厂(以下简称“利顺材料厂”)诉被告苏州工业园区唯亭街道张泾社区居委会（以下简称“张泾社区居委会”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理，依法由审判员杨俊适用简易程序独任审判，于2015年6月30日第一次公开开庭审理了本案。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，由审判员杨俊与人民陪审员魏淼澄、徐家骝组成合议庭，于2016年7月6日第二次公开开庭进行审理。此后变更合议庭成员，由审判员杨俊与人民陪审员吴素元、王美娟组成合议庭，于2016年7月25日第三次公开开庭进行审理。原告投资人ＸＸＸ及其委托代理人王冬，被告委托代理人杨凤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告利顺材料厂诉称，原告利顺材料厂为李健国投资设立的个人独资企业，经营瓷砖等装饰材料。原告租赁被告张泾社区在至和路南侧的厂房，2010年7月，因至和路拓宽工程建设需要，原唯亭镇对原告租赁厂房进行了拆迁安置。为了安置原告，被告重新向原告提供了合适的地块建造厂房，原告被安排搬迁至张泾工业小区内，被告以“苏州工业园区唯亭镇张泾社区富民合作社”的名义与原告的投资人ＸＸＸ重新签订了《租赁协议》，约定原告支付租金合计45600元，原告按约向被告支付了相应的租金，原告在此新建了厂房并进行装修，开始正常生产经营。2014年11月3日下午，在未向原告及其投资人ＸＸＸ进行任何说明的情况下，被告粗暴拆除原告价值150万元的新建厂房，导致了内部装饰装修毁损、可移动财产损失及库存损失，初步估算约为2491184.31元。原告诉讼至法院，请求判令：1、被告赔偿原告房屋建筑物损失150万元、装饰装修损失89036.41元、可移动财产损失269785元、停产停业损失154000元以及库存损失478362.90元（暂定，具体以评估为准），暂合计2491184.31元。2、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、要求被告赔偿原告房屋建筑损失388756元。2、要求被告赔偿原告可移动财产损失5万元。3、要求被告赔偿原告停业停产损失154000元。4、诉讼费及鉴定费由被告方承担。对于其他损失另行主张。原告在庭审中明确，其基于租赁合同关系主张权利。
被告张泾社区居委会辩称，1、2010年7月，因建设城际铁路，原告所在的至和西路需拓宽建设，涉及原告所租赁的房屋要拆迁。为了配合国家建设和原告的生产生活，答辩人将自己使用的5间铝扣板房（占地约0.31亩）让原告堆放杂物，原告与答辩人双方签订了租赁协议。2、原告租赁答辩人房屋后，一度相安无事，但在2013年3月20日，原告与他人签订了所谓的施工协议，在答辩人出租给原告租赁房的空地上约0.4亩建造违章建筑（没有规划许可，没有一切相关审批手续）。答辩人知道情况后多次制止及与原告谈话，但原告根本不听，没有结果。2014年8月，昆山市“中荣事件”发生后，园区进行安全隐患问题的大检查，园区城管局在2014年9月向答辩人上级领导发函，唯亭街道要求坚决拆除存在安全隐患的违章建筑。2014年10月，苏州工业园区国土房产局再向答辩人的上级部门发函及原告本人发出责令停止土地违法行为的通知书，但原告拒绝签字。原告的违章建筑建在“西气东输”油气管线放空点即放空火炬48米处，存在严重危险。2014年11月7日下午，在再三做工作无效的情况下，答辩人的上级组织公安、城管、安保、土地管理及相关部门对原告存在安全隐患的违章建筑进行了强制拆除。4、原告的违章建筑被拆除，有相关的安全管理部门进行处理，原告的诉讼主张与答辩人没有关系。至于答辩人能否将占地0.31亩的塑扣板房租赁给原告的事，也与本案无关。综上，答辩人请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告利顺材料厂为ＸＸＸ投资设立的个人独资企业。2010年7月，因至和西路拓宽工程建设需要，原告利顺材料厂被拆迁货币安置。2012年3月1日，苏州工业园区唯亭镇张泾社区富民合作社（甲方）与ＸＸＸ（乙方）签订《租赁协议》，甲方将坐落在张泾工业小区内厂房租赁给乙方，租赁物为：塑扣板房5间，土地面积0.31亩，租金一次性付款，全年租金为19000元。乙方支付甲方履约保证金2万元，期满后甲方不计息退还乙方，乙方如有违约，履约保证金甲方不再退还。租赁期限为3年，自2012年3月1日起至2015年2月29日止，第一年租金按照年租金的70%计算为13300元，第二年租金按照年租金的80%计算为15200元，第三年租金按照年租金的90%计算为17100元，协议签订后交付租金45600元。《租赁协议》第五条约定,在租赁期内，乙方对原厂房进行装修改造必须征得甲方同意，不得影响房屋主体结构，否则造成的后果乙方自负，租赁期满装修部分可自行拆除，不得作价给甲方。该《租赁协议》签订后，原告付清了租赁期限内的全部租金。被告在庭审中说明，上述《租赁协议》中的苏州工业园区唯亭镇张泾社区富民合作社为原告张泾社区居委会的下属经济组织，原被告均认可系双方之间成立租赁合同关系。
原告承租后将旁边的坑填平，在填平的地块上修建了钢结构的厂房用于切割大理石生意，并建造了污水池。原被告均确认，原告建造的厂房及被告出租的塑扣板房均未取得建设工程规划许可证或取得相关审批手续。
2014年9月26日，苏州工业园区城市管理局向苏州工业园区国土房产局发出《关于园区油气管道东桥站苏州分输站附近放空点周边建筑安全隐患问题的函》，该函说明：经排查发现距离油气管道东桥站苏州分输站附近放空点50米左右有一处��筑，存在安全隐患，因此提请国土房产局对该违法行为依法查处。2014年10月17日，苏州工业园区国土房产局向苏州工业园区唯亭街道办事处发出《关于消除园区油气管道东桥站苏州分输站附近放空点周边建筑安全隐患问题的函》，该函说明：根据我局对上述地块的实地调查，该地块涉嫌存在如下违法情况：1、张泾富民合作社于2012年3月占用张泾社区集体土地约0.31亩建设厂房，并出租给ＸＸＸ使用，涉嫌构成非法占用及非法出租行为。2、ＸＸＸ在上述租赁厂房基础上，擅自扩建占用周边土地约0.4亩用于建设厂房，涉嫌构成非法占地行为。上述涉嫌非法占地合计约0.71亩，涉及安全隐患，请你街道责成张泾社区富民合作社和ＸＸＸ立即消除上述用地的违法状态，消除安全隐患。2014年10月23日，苏州工业园区国土房产局向原告送达《责令停止土地违法行为通知书》，告知��建国未经批准，于2012年3月起，擅自在唯文路北、××西××约0.4亩土地修建厂房，上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第43、44条的规定，现根据《中华人民共和国土地管理法》第67条规定责令你单位立即停止违法行为，听侯处理。该份通知书送达时，原告投资人ＸＸＸ未签收。
2014年11月3日，被告曾派人将原告搭建的厂房上的屋顶拆开，原告投资人ＸＸＸ曾报警并产生冲突。11月7日，被告上级部门组织了多家单位，将原告搭建的厂房建筑等拆除，厂房内的相关物品损坏。被告在本案中说明，相关主体的拆除行为如产生赔偿责任，则由被告承担，原告对此无异议。本案审理过程中，原告申请对其被拆除的房屋及构筑物损失、装饰装修损失进行鉴定。2016年2月，苏州市价格认定局认定标的物的损失价格为388756元，双方庭审中确认价格认���明细表中的“西南侧活动板房”属于被告建造并出租给原告五间房子，价格为18290元。鉴定报告限定条件中说明：1、委托书中所列指“可移动财产损失”及“库存损失”由于现场勘验时，委托方明确不作认定，故本次认定结论暂未计入，待委托书提供依据后，再作补充认定。本案鉴定过程中，原告说明其在本案中暂不主张拆除的厂房地下填土部分的损失，暂不对地下填土部分的费用申请鉴定，该项损失将另案主张。
另查明，原告将其建造的部分厂房出租他人用作仓库存放啤酒饮料等物品，原告建造的厂房被拆除时，承租人在内的啤酒饮料等物品损坏，经当地派出所调解，原告赔偿承租人物品损失等5万元，被告就此为原告垫付了2万元。原被告确认，双方就此垫付的2万元不在本案中处理，不需要在本案中折算扣除。原告在庭审中明确，其诉���主张的5万元的可移动财产损失，即为上述原告经调解后赔偿给承租人的5万元损失。
以上事实，由原告提交的拆迁货币补偿协议书、结算凭证、租赁协议等证据，被告提交的相关函件、通知书等证据，以及原告申请鉴定的鉴定报告书等证据，以及双方庭审陈述予以证实。
本院认为，被告张泾社区居委会在当时拆迁安置工作需要的背景下，将涉案的场地及几间塑板房出租给原告和顺材料厂使用，原告此后将周边空地填平后建造了钢结构板房，上述建筑均未取得建设工程规划许可证，也未取得规划审批手续，双方签订的租赁合同因违反法律规定而应认定无效。合同无效，双方取得的财产应相互返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为出租人首先应对租���物承担瑕疵保证责任，应保证租赁物的合法性并符合约定的使用用途。被告为了配合拆迁，将未经规划许可的塑板房和土地出租给原告使用，明知原告另行建造钢结构板房，未提出异议，仍收取租金，涉案搭建的构筑物最终因未经规划许可而被拆除。被告出租不适格的租赁物，对涉案租赁合同无效应承担主要过错。同时，原告在拆迁安置过程中被安排租赁涉案场地，应当明知涉案其租赁场地及塑板房用作经营使用系未经规划许可，且另行扩建了部分钢结构板房，对合同无效、损失产生亦存在过错。在相关部门告知停止违法行为后，原告也未及时止损，未将其厂房内的物品及时搬离，对损失的扩大亦存在一定过错。本院综合案件事实及双方当事人在租赁合同中的权利义务，酌定被告对原告损失承担60%的赔偿责任。经鉴定，被拆除的房屋及构筑物损失、装饰装修损失388756元，扣除属于被告建造的塑板房18290元，涉及原告的构筑物及装饰装修损失为370466元。原告厂房内存放的物品损失为5万元，合计420466元，被告依据认定的过错比例应赔偿原告252279.6元。原告主张停产停业损失，但未提交任何证据，本院对此不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十九条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告苏州工业园区唯亭街道张泾社区居委会应于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州工业园区利顺新型装饰材料厂252279.6元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取9728元，由原告苏州工业园区利顺新型装饰材料厂负担3900元，被告苏州工业园区唯亭街道张泾社区居委会负担5828元。该款项已由原告预交，本院不再退还，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 杨 俊
人民陪审员 吴素元
人民陪审员 王美娟
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 韦 玮