金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
〔2014〕金婺民初字第3134号
原告：金华银泰购物中心有限公司。
法定代表人：陈晓东。
委托代理人：傅永照。
被告：王清芳，1971年10月29日。
委托代理人：任劼。
原告金华银泰购物中心有限公司（以下简称银泰公司）为与被告王清芳房屋租赁合同纠纷一案，于2014年10月15日向本院起诉，本院于同年10月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案于2014年12月2日公开开庭进行了审理。原告银泰公司的委托代理人傅永照、被告王清芳及其委托代理人任劼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银泰公司起诉称：金华银泰城B馆三楼“宝丽姿美容护理项目”首签合同是杭州顶耀投资管理有限公司，合同期为2009年12月23日至2017年12月22日共8年，租赁面积357㎡。合同对每年的“商铺租金”做了明确约定。2010年6月28日，杭州顶耀投资管理有限公司将经营主体人转为被告，权利义务一并转移，三方签订《合同主体变更协议》。后被告在未向原告做任何说明情况下，擅自于2014年6月20日停止营业。根查被告经营期间向公众预售美容卡150万元左右，被告的擅自停业将给原告的正常经营造成难以预估的影响。另经原告财务核查：1.被告至今未按合同约定向原告交纳2万元的租赁保证金；2.被告未按合同约定在2014年6月17日前交纳本年度第三季“商铺租金”118371元。前述情况，原告已分别于2014年6月19日、6月25日、7月2日正式发函告知，但被告均不予回应。原告于9月21日通过EMS告知被告解除合同。但解除日开始到商铺招商成功，预计需两个月时间。综上，被告拒不交纳租金、擅自停业的行为已经严重违反合同约定，给原告正常的生产经营造成了恶劣的影响。现原告起诉至本院，请求：1.判令被告立即支付拖欠原告的租赁保证金2万元；2.判令被告立即支付拖欠原告的商铺租金（含基本租金、推广费、物业管理费、其他运营费用，以下简称商铺租金）118371元，因拖欠商铺租金产生的违约金36221.53元（算至2014年9月30日，之后另算），共计154592.53元；3.判令被告立即支付私自停业违约金3906243元（算至2014年9月30日，之后另算）；4.判令被告支付预期损失，两个月商铺租金78914元。以上四项共计4139749.53元；5.判令解除原、被告商铺租赁合同；6.由被告承担本案诉讼费用。
被告王清芳答辩称：一、原告提出的第一项诉讼请求要求支付租赁保证金2万元无法律依据。被告与原告之间签订的《商铺租赁合同》已于2014年9月21日原告通知被告解除，双方之间已无合同存在，原《商铺租赁合同》中约定的保证金为履约保证金，合同明确约定用于扣除被告违约产生的损失，现原告已在诉讼请求中提出赔偿要求，该保证金不应重复支付。二、原告于2014年6月18日对被告停水停电，致使被告无法正常营业，原告提出的租金支付要求过高。被告因经营困难，暂时无力支付第三季度租金118371元，多次口头向原告提出延迟履行申请，原告表示公司制度规定不得拖延，并与6月18日对被告停水停电，致使被告无法正常经营，被告随即向原告提出闭店申请，原告以需要向上级汇报为由迟迟不给答复，期间亦不同意恢复供水及供电，由于预售卡客户发现被告店铺无法继续经营情绪激动，被告只能将店铺卖给之前的合作人卢世霞，并一直努力处理预售卡客户问题，原告亦默认该交易，并让卢世霞搬走店铺内所有库存及设备，表示只要处理好客户问题，租金可以商量，后被告与原告多次交涉并配合原告处理客户问题，均未具体提及租金及违约费用之事，被告因身体原因一直在上海看病静养，无暇处理店铺遗留问题，直至原告函告其解除合同时被告还以为只是走形式，不会面临相应法律风险，未予理会。实际上，涉诉标的店铺早已不由被告控制，因原告强行停水停电，被告无法继续经营，何来租金一说，希望法庭核实该情况，勿将原告怠于寻找下家产生的损失转嫁被告。三、原告所要求的停业违约金及预期损失于法无据，不应得到支持。被告早已于2014年6月23日向原告提出闭馆申请，且应其要求提出书面文件并一式两份由其保管一份，该店7月初就不由被告实际控制，原告强行停水停电的行为也造成被告无法继续开店，损失大量客户，因此被告已经明确表示不再租赁标的商铺，而原告却怠于招租，致使其自身损失扩大，事实上双方约定的违约条款约定违约金过高，明显属于无效条款，而被告不继续租赁商铺的行为实际上对原告来说不仅没有损失还有利好——众所周知，五年前标的商铺的租金远远低于现在，因此原告怠于招租造成的损失完全不应当由被告承担，请法院核实。综上所述，原告对合同未按要求履行及后续造成的损失有不可推卸的责任，因此，被告请求依法驳回其诉讼请求。
在审理过程中，本院依法组织双方当事人及代理人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：
对原告提交的证据：1.企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件，证明原告主体资格；2.被告常住人口基本信息复印件，证明被告主体资格；3.合同主体变更协议复印件，证明租赁合同主体变更的事实；4.商铺租赁合同复印件、合同审批表复印件，证明原、被告之间租赁合同的内容；5.录音资料复印件、工作证明复印件、通话清单，证明被告于2014年6月20日自行闭店的事实；6.2014年9月21日寄给被告告知解除的函，包括EMS回执，证明被告已收到告知其违约函件的事实。
被告提出质证意见：对证据1、2、3、4，均无异议。本院确认其证明力。对证据5：真实性、关联性无异议，恰恰证明了2014年6月20日被告已经停业了，此后产生的费用与被告无关。经查，本院确认其真实性。对证据6：三性无异议，但是无法证明原告已经告知被告解除合同的事实。经查，本院确认其证明力。
对被告提交的证据：闭店申请，证明被告向原告提交过闭店申请，同时另外一个接手人卢世霞也一起处理，原告当时表示只要处理好客户问题就可以。
原告提出质证意见：该份申请没有收到过，不予认可。经查，该份证据无法证明被告的证明内容，本院不确认其证明力。
根据本院确认证明力的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：
2009年8月28日，原告银泰公司与杭州顶耀投资管理有限公司（以下简称顶耀公司）签订金华银泰天地店商铺租赁合同一份，约定：原告将金华市解放东路168号内之商铺出租给顶耀公司使用；使用面积为357平方米；租用期限自该商铺2009年起租之日起至2017年当日止；该商铺只用作经营美容护理店铺，商号品牌为宝丽姿；顶耀公司向原告交纳20000元租赁保证金，该租赁保证金不是预付的租金和管理费，仅是顶耀公司履行本合同约定义务的保证；租赁保证金应于双方签署本合同之日起3日内支付；租金按出租面积计算，基本租金首2年为每月21259元，第3、4年为每月22432元，第5、6年为每月23675元，第7、8年为每月24993元；推广费按商铺面积计算，首2年为每月5315元，第3、4年为每月5608元，第5、6年为每月5919元，第7、8年为每月6248元，首月推广费于银泰天地正式开业之前同租金一起支付，其余月的推广费按租金支付期与租金同期支付。物业管理费按商铺出租面积计算，从起租日起首2年为每月5315元，第3、4年为每月5638元，第5、6年为每月5919元，第7、8年为每月6248元；提供75天免租期，免租装修期内为3570元，免租期和首月管理费于商铺交付之前同租金一起支付，其余月度管理费按租金支付期与租金同期支付。其他营运费用，首2年为每月3543元，第3、4年为每月3739元，第5、6年为每月3944元，第7、8年为每月4166元。按季为一个支付期支付租金、推广费、物业管理费及其它费用，应在每个支付期到达的15天前一次性足额支付该期费用等内容。2010年6月28日，原告、被告王清芳及顶耀公司签订合同主体变更协议一份，经三方协商，原告与顶耀公司签订的租赁合同中乙方顶耀公司变更为被告王清芳，合同中其他内容不变，由被告履行租赁合同中对原告的所有权利和义务。同年6月29日，被告成立了金华市婺城区宝丽姿女子美容会所并开始经营。被告于2014年6月20日闭店。因被告在经营期间经原告催收，仍未交纳租金、推广费、物业管理费及其它费用，原告于同年9月21日以寄送快递的形式通知被告合同解除。
本院认为，原告与顶耀公司之间签订的租赁合同及原告、被告王清芳和顶耀公司签订的合同主体变更协议系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，应认定合法有效。王清芳作为经营主体后应按原租赁合同履行。原告将租赁物交付给被告使用，被告应按期支付租金等费用。原告现主张2014年第三季度租金，按照合同对租金的约定，基本租金为23675元/月、推广费为5919元/月、物业管理费为5919元/月、其他营运费用为3944元/月，按季为一个支付期支付租金、推广费、物业管理费及其它费用，应在每个支付期到达的15天前一次性足额支付该期费用。故被告应支付第三季度租金为118371元。拖欠租金产生的违约金，按原告的请求从2014年6月18日起按每日3‰计算。对于租赁保证金，因合同中约定的保证金为履约保证金，不是预付的租金和管理费，故对该项请求本院不予支持。对私自停业违约金，因被告系闭店，不符合合同第16.3条规定的停业情形，对该项请求本院不予支持。对预期损失，原告的主张合情合理，本院予以支持。鉴于原、被告双方都同意解除租赁合同，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告金华银泰购物中心有限公司与被告王清芳签订的商铺租赁合同。
二、被告王清芳支付原告金华银泰购物中心有限公司商铺租金（含基本租金、推广费、物业管理费、其他运营费用）118371元及违约金（按每日3‰从2014年6月18日起计算至本判决确定的履行之日止）。
三、被告王清芳支付原告金华银泰购物中心有限公司预期两个月商铺租金78914元。
四、驳回原告金华银泰购物中心有限公司的其他诉讼请求。
以上款项中履行内容于本判决生效之日起10日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费39918元（原告已预交），由原告金华银泰购物中心有限公司负担37666元，被告王清芳负担2252元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于金华市中级人民法院。应在上诉时按不服部分的标的额预交上诉费，上诉案件诉讼费汇入：金华市财政局政府非税资金财政专户，账号：19×××90-106003，开户行：中国农业银行金华市分行；或者直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费处（地址：金华市双龙南街与李渔路交叉路口法院东大厅，邮政编码：321017）。上诉期满之日起7日内未预交的则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘文胜
审 判 员 孙 霞
人民陪审员 俞旦星
二〇一五年四月八日
代书 记员 王妍芯