重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0117民初4121号
原告重庆兴盈物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办较场路108号，统一社会信用代码915001175656182466。
法定代表人李金才，该公司董事长。
委托代理人王权，重庆智权律师事务所律师。
委托代理人李中全，男，汉族，该公司副经理，住重庆市合川区。
被告张兴德，男，汉族，住重庆市合川区。
原告重庆兴盈物业管理有限公司与被告张兴德物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月21日受理后，依法由审判员张兴军独任审判，于2016年5月30日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆兴盈物业管理有限公司委托代理人王权、李中全，被告张兴德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆兴盈物业管理有限公司诉称，原告与重庆兴盈房地产开发有限公司签订《兴盈·怡然居前期物业服务合同》，约定由原告对被告所在的位于重庆市合川区钓办处小桥路91号“兴盈·怡然居”物业小区提供前期服务。其中，合同第六条约定，住宅三楼以下的按0.65元/月平方米收取物业服务费，三楼以上（含三楼）按0.90元/月平方米（按建筑面积计算，下同）收取物业服务费，多层和花园洋房按0.65元/月·平方米收取物业服务费；其他水电公损费为10元/户·每月（含小区路灯电费\\\材料\\\绿化及保洁用水等），二次供水三楼以上0.80元/吨（含二次供水电费、设备维护保养费等）；第八条约定，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度前15日内履行交纳义务；第三十三条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。原告如约提供了相应的物业服务，被告系该小区业主，每月应当交纳物业服务费78.60元和公损费10元，但被告从2012年12月5日起没有缴纳上述费用，已构成违约，应当承担违约责任。故起诉请求判令被告给付物业服务费2897.94元（2012年12月5日起至2015年12月31日止）、违约金3857.76元（2013年1月1日起至2015年12月31日止）及公损费365元，合计7120.7元，由被告承担案件受理费。
被告张兴德辩称，我家是还房，应按照还房的标准收物业费，而且被告的还房应该是清水房，但实际交房的时候是毛坯房，我的墙角被水泡了，给物业反映了很多次，物业也没有修整，窗子是坏的都打不开，开发商承诺了还房的下水道要单独走管子但实际也没有单独走，也不准我们自己挖管道，我们拆迁的房子没有给我过渡费，小区内开设了麻将馆，影响了我们生活。
经审理查明，2011年5月20日，原告与重庆兴盈房地产开发有限公司签订《兴盈·怡然居前期物业服务合同》，合同约定：由原告对位于重庆市合川区钓办处小桥路91号“兴盈·怡然居”小区提供前期物业服务……；本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式，住宅：三楼以下按0.65元/月·平方米收取，三楼以上（含三楼）按0.90元/月·平方米（按建筑面积计算，下同）收取，多层和花园洋房按0.65元/月·平方米收取，其他水电公损费为10元/户·每月（含小区路灯电费、材料、绿化及保洁用水等），二次供水三楼以上0.80元/吨（含二次供水电费、设备维护保养费等）；第八条约定“物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度前15日内履行交纳义务”；第二十六条约定“本合同期限为3年，自2011年5月20日起至2014年5月20日止”。第三十三条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”。……。上述前期物业服务合同期满前后，该小区业主委员会均未成立，也没有重新签订物业服务合同，仍由原告按原合同提供物业服务。被告系该小区3幢1单元1-1业主（房屋建筑面积120.92㎡），从2012年12月5日起至2015年12月31日止未交物业服务费、公损费。2016年4月，原告来院起诉，诉请如前。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《资质证书》，《营业执照》，《兴盈·怡然居前期物业服务合同》，《重庆市电梯日常维护保养合同》，《电梯运行记录表》，《每日防火巡查记录》，《值班记录》，照片，《律师函》及《催费通知书》等证据载卷佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，原告与重庆兴盈房地产开发有限公司签订《兴盈·怡然居前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，该合同对小区所有业主具有约束力，双方均应当按照该合同履行自己的义务。被告作为“兴盈·怡然居”小区业主，应履行合同约定的义务，原告现作为被告所在小区的物业服务企业已履行了合同约定的物业服务义务，被告也应当履行支付物业服务费用的义务，被告拒不履行已构成违约，应承担违约责任。因此对原告请求被告交纳物业服务费、公损费及支付违约金的诉讼请求予以支持。被告所称之理由，原告只有协助处理的义务，不属原告物业服务管理范围，被告只能另案处理，故其拒绝缴纳物管费的理由不能成立，本院不予支持。被告因没有按时交纳物业服务费，已构成违约，应当承担违约金，故原告要求被告支付违约金的请求，本院亦予支持，根据该合同第三十三条还约定，应按每日千分之三的标准支付违约金，但其违约金明显过高，本院依法予以调整，可按年利率24%计算。原告请求违约金从2013年1月1日起计算至2015年12月31日止，符合法律规定，本院予以准许。被告每月应缴纳的物业服务费及公损费为88.6元，即：物业服务费0.65元/月•平方米×120.92㎡=78.6元；公损费10元。从2012年12月5日起2015年12月31日止：物业服务费78.6元/月×（36个月＋26天÷30天）=2897.72元；公损费10元/月×（36个月＋26天÷30天）=368.67元。原告只请求被告给付公损费365元，符合法律规定，本院予以准许。综上，物业服务费和公损费合计3262.72元（2897.72元＋365元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
由被告张兴德在本判决发生法律效力之日起十日内付给原告重庆兴盈物业管理有限公司从2012年12月5日起至2015年12月31日止的物业服务费及公损费合计3262.72元，并支付违约金（其中被告应支付的物业服务费及公损费中的76.79元从2013年1月1日起、265.8元从2013年1月16日起、265.8元从2013年4月16日起、265.8元从2013年7月16日起、265.8元从2013年10月16日起、265.8元从2014年1月16日起、265.8元从2014年4月16日起、265.8元从2014年7月16日起、265.8元从2014年10月16日起、265.8元从2015年1月16日起、265.8元从2015年4月16日起、265.8元从2015年7月16日起、265.8元从2015年10月16日起按年利率24%的标准计算违约金至2015年12月31日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告张兴德负担，限被告在本判决生效后七日内向本院缴纳。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行本判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。该期限从判决书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 张兴军
二〇一六年六月三十日
书记员 王郁文