海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)琼02民终1197号
上诉人（原审被告）：三亚唐人城津海大酒店有限公司。
法定代表人张世君。
委托代理人梁惠。
被上诉人（原审原告）：赵金龙。
被上诉人（原审原告）：夏海龙。
二被上诉人的共同委托代理人：陈相如。
上诉人三亚唐人城津海大酒店有限公司（以下简称津海公司）因与被上诉人赵金龙、夏海龙企业租赁经营合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初2665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人津海公司的委托代理人梁慧，被上诉人赵金龙以及二被上诉人的共同委托代理人陈相如到庭参加诉讼。本院给予双方30天的庭后调解期，但双方未能达成调解协议。本案现已审理终结。
津海公司上诉请求：一、撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初2665号民事判决第一、第二项，改判津海公司无需退还赵金龙、夏海龙租金及押金共计315000元。二、一审、二审诉讼费用由赵金龙、夏海龙承担。在庭审过程中，津海公司明确第一项上诉请求为：撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初2665号民事判决第一、第二、第三项，改判驳回赵金龙、夏海龙要求津海公司退还租金和押金的诉讼请求。事实和理由：一、一审判令津海公司退还赵金龙、夏海龙押金26万元无事实及法律依据。《唐人城津海大酒店经营承包合同书》由津海公司全体股东与赵金龙、夏海龙签订，双方意思表示真实，合同的形式及内容均不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。合同第一条约定“协议签订之日乙方（赵金龙、夏海龙）必须一次性缴纳50万元保证金和一个月承包金，以后按月缴付即每月5日前缴纳。逾期不付属违约，甲方有权收回经营场地并没收保证金”，违约责任中也明确约定“乙方违约保证金也不予退还”。2016年1月20日，因赵金龙、夏海龙未按照合同约定履行义务，经津海公司催告后仍不履行付款义务，津海公司依照约定解除合同且不退还保证金，符合法律规定及合同约定。一审法院经审理后认定《唐人城津海大酒店经营承包合同书》为有效合同，并认定津海公司因赵金龙、夏海龙未在限定期限内履行给付义务而解除合同的行为符合法律规定及合同约定，但却无视合同约定并突破当事人意思自治，判令津海公司向赵金龙、夏海龙退还保证金，既无事实和法律依据，也不符合《中华人民共和国合同法》第六十条的规定。此外，经双方确认，赵金龙、夏海龙的欠款金额为243908.7元，因此退一步说，即便津海公司应当退还保证金，退款数额也应为256091.3元，而非26万元。二、津海公司并未收取赵金龙、夏海龙2016年1月份的租金，一审判令津海公司退还未使用的租金55000元无事实及法律依据。按照合同约定，赵金龙、夏海龙应当在合同签订之日即2015年1月21日支付50万元保证金及一个月承包金，当日津海公司并未收到赵金龙、夏海龙缴纳的保证金及承包金，赵金龙、夏海龙已属违约。此后，因赵金龙、夏海龙未按照约定履行给付义务，津海公司不得已以抵扣货款等形式陆续收取租金及押金。2016年1月17日，双方经核对后确认，赵金龙、夏海龙尚欠津海公司租金及押金共计243908.7元，其中包含2016年1月租金15万元及往月租房款93908.7元。因此，津海公司未曾收到赵金龙、夏海龙缴纳的2016年1月租金，故不存在退还租金的前提。
赵金龙、夏海龙共同辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，理由如下：一、一审判令津海公司返还赵金龙、夏海龙押金26万元有事实根据及法律依据。2015年1月21日，赵金龙、夏海龙与津海公司签订了《唐人城津海大酒店经营承包合同书》。签约当日，赵金龙、夏海龙就按照合同约定向津海公司缴纳了50万元保证金和一个月的承包金。双方还商定，由赵金龙、夏海龙帮津海公司垫付其所欠的工程款、材料款以抵扣承包金。2015年6至9月，由于津海公司的原因，致使赵金龙、夏海龙无法经营酒店。同年10月，赵金龙、夏海龙与津海公司协商用50万元押金抵扣租金，津海公司表示同意。2016年1月17日，赵金龙、夏海龙与津海公司时任法定代表人李俊进行结算，确认赵金龙、夏海龙已支付8个月（2015年2月、3月、4月、5月、10月、11月、12月、2016年1月）的承包金共计120万元。同日，李俊向赵金龙、夏海龙出具了120万元承包金的收据和50万元押金的收条。由于赵金龙、夏海龙是通过垫付工程款、材料款的形式抵扣承包金，结算后，赵金龙、夏海龙尚欠津海公司243908.7元，但李俊同意从押金50万元中予以抵扣。因此，赵金龙、夏海龙所欠的243908.7元是欠押金，并不是津海公司所说的欠租金。从津海公司提交给法庭的证据就能看出，租金已经从押金里扣除，津海公司诉称赵金龙、夏海龙未按照合同约定缴纳租金是没有任何事实根据的。一审法院判决津海公司返还剩余押金，认定事实清楚，适用法律正确。二、一审法院判决津海公司退还未经营酒店期间的租金55000元有事实根据和法律依据。2016年1月21日，津海公司强行封锁酒店大门和收回酒店公章，导致赵金龙、夏海龙无法再经营酒店，因此，赵金龙、夏海龙合计11天（2016年1月21日至1月31日）未经营酒店。庭审中，津海公司对2016年1月21日收回酒店的事实没有异议。津海公司已全额收取了2016年1月的租金，故应退还多收取的当月11天的租金55000元。
赵金龙、夏海龙共同向一审法院起诉请求：1.判令津海公司赔偿违约金60万元；2.判令津海公司返还11天的租金55000元；3.判令津海公司返还押金50万元；4.本案诉讼费用由津海公司承担。
一审法院认定事实：2014年1月27日，案外人吴晓清经三亚市综合行政执法局批准取得《临时建设工程规划许可证》（临建字[2014]11号），在三亚警备区农场用地内建设一栋三层钢结构临时建设工程，建筑面积1491.6平方米。2014年3月12日，吴晓清、胡海山与李俊、谭圣太、孙丽芹签订《师部农场唐人城大酒店租赁协议书》，将前述临时建设房屋及案外人胡海山自住楼房1-3层、新盖楼房第三层房屋租赁给李俊、谭圣太、孙丽芹经营，自2014年8月1日起至2024年8月1日止。2014年7月14日，津海公司经三亚市工商行政管理局核准登记成立，李俊、谭圣太、孙丽芹均为津海公司股东。津海公司已获发《特种行业许可证》、《公共场所卫生许可证》。2015年1月21日，李俊、谭圣太、孙丽芹以津海公司名义与赵金龙、夏海龙签订《唐人城津海大酒店经营承包合同书》，约定津海公司将三亚唐人城津海大酒店客房96间、大堂会议室及公用设备租赁给赵金龙、夏海龙经营，租赁期限自2015年2月1日起至2018年1月31日止，月租金15万元，每月5日前支付，合同签订当日支付保证金50万元及一个月租金；逾期不付款，津海公司有权收回场地并没收保证金；一方违约，守约方有权解除合同并要求违约方赔偿当年承包额50%的损失；合同还约定了其他内容。该合同签订前，津海公司时任法定代表人李俊于2015年1月17日向赵金龙出具二张收据，确认赵金龙已分别支付了押金50万元以及2015年2月、3月、4月、5月、10月、11月、12月及2016年1月共计八个月的租金120万元。赵金龙、夏海龙承租三亚唐人城津海大酒店房屋经营后，津海公司于2015年1月20日向赵金龙、夏海龙发出通知，要求在次日付清所欠租金24万元，逾期将终止合同。2015年1月23日，津海公司向赵金龙、夏海龙发出通知，以多次催缴租金未果为由，解除与赵金龙、夏海龙的承包合同。在庭审过程中，赵金龙、夏海龙确认存在拖欠津海公司24万元的事实，但主张该金额系替津海公司垫付工程款、材料款结算而来，应从押金50万元中予以抵扣，抵扣之后仅欠付押金而非租金。上述事实，有临时建设工程规划许可证、师部农场唐人城大酒店租赁协议书、唐人城津海大酒店经营承包合同书、津海公司企业信息公示机读档案、营业执照、组织机构代码证、特种行业许可证、公共场所卫生许可证、税务登记证、押金条、收据、2016年1月20日通知、2016年1月23日通知及当事人陈述等证据予以证明。
一审法院认为，双方当事人对《唐人城津海大酒店经营承包合同书》的合同效力及该合同已解除的事实均无异议，本案争议的焦点为：1.津海公司解除合同的正当性；2.租金退还的依据；3.押金退还的依据。
一、合同效力及合同解除。《唐人城津海大酒店经营承包合同书》由津海公司全体股东与赵金龙、夏海龙签订，双方意思表示真实，该合同的形式及内容均不违反法律法规的禁止性规定，该合同有效。该合同约定解除权行使条件为“合同任何一方违反本合同”，赵金龙与夏海龙拖欠的24万元不论为租金或押金，均系二人应履行的合同给付义务，迟延履行该义务已构成违约。经催告，赵金龙及夏海龙未在限定期限内履行给付义务，津海公司依约得行使解除权，津海公司的解除行为符合法律规定及合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项的规定，包括违约责任在内的全部合同权利义务终止，不再对津海公司及赵金龙、夏海龙双方具有约束力，在此情形下，赵金龙及夏海龙主张津海公司承担违约赔偿责任没有法律依据，不予支持。
二、退还租金。津海公司原法定代表人李俊出具《押金条》、《收据》，确认已收到押金50万元及八个月租金120万元，津海公司在庭审中虽主张实际未足额收取，但未举证证明反驳对方诉讼请求所依据的事实，应承担举证不能的不利后果，对津海公司的抗辩理由，不予采纳。津海公司对2016年1月21日起停止向赵金龙及夏海龙提供出租房屋使用的情形没有异议，而津海公司《收据》中明确记载已收取2016年1月租金，赵金龙及夏海龙在2016年1月21日至1月31日合计11天未使用涉案的租赁房屋。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，津海公司应退还收取的2016年1月21日至1月31日合计11天的房屋租金55000元（15万元/月÷30天×11天），赵金龙、夏海龙诉求津海公司退还11天租金理由成立，予以支持。
三、退还押金。如前所述，因合同解除后，津海公司继续占有租房押金50万元没有法律依据，赵金龙、夏海龙诉求津海公司退还押金50万元理由成立，予以支持。鉴于双方当事人对赵金龙、夏海龙尚欠津海公司到期债务24万元的事实均无异议，赵金龙、夏海龙在庭审过程中明确主张应将押金抵销欠款，其二人提出抵销的主张符合《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，该抵销通知自到达对方时生效。由此，津海公司应退还押金与赵金龙、夏海龙尚欠债务相抵销后，津海公司应退还租房押金余额26万元。判决：一、津海公司向赵金龙及夏海龙退还租金55000元。二、津海公司向赵金龙及夏海龙退还押金余额26万元。三、前述两项给付义务合计315000元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。四、驳回赵金龙及夏海龙的其他诉讼请求。逾期不履行前述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15195元（赵金龙及夏海龙已预交），由赵金龙及夏海龙负担11051元，由津海公司负担4144元。
本院二审期间，津海公司围绕上诉请求提交了证据《应收帐款明细帐》（共4页），欲证明经赵金龙与津海公司时任法定代表人李俊确认，截至2016年1月17日，赵金龙、夏海龙尚欠津海公司往房款93908.7元、2016年1月租金15万元（即赵金龙、夏海龙并未支付2016年1月租金）的事实。在质证时，赵金龙、夏海龙对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，辩称其已缴纳了押金50万元和2016年1月租金15万元，其以代津海公司付款的形式来抵扣承包金。
一审认定的以下事实虽然双方当事人没有异议，但确属有误：该合同签订前，津海公司时任法定代表人李俊于2015年1月17日向赵金龙出具二张收据，确认赵金龙已分别支付了押金50万元以及2015年2月、3月、4月、5月、10月、11月、12月及2016年1月共计八个月的租金120万元。赵金龙、夏海龙承租三亚唐人城津海大酒店房屋经营后，津海公司于2015年1月20日向赵金龙、夏海龙发出通知，要求在次日付清所欠租金24万元，逾期将终止合同。2015年1月23日，津海公司向赵金龙、夏海龙发出通知，以多次催缴租金未果为由，解除与赵金龙、夏海龙的承包合同。上述事实应更正为：2016年1月17日，津海公司时任法定代表人李俊向赵金龙出具一张《押金条》和一张《收据》，确认赵金龙已分别支付了押金50万元和2015年2月、3月、4月、5月、10月、11月、12月及2016年1月共计八个月的租金120万元。同日，赵金龙向津海公司出具一张《欠条》，确认截至2016年1月31日，其欠津海公司243908.7元，李俊在该《欠条》上签名认可。同年1月20日，津海公司向赵金龙、夏海龙发出通知，要求其在次日付清所欠租金24万余元，逾期将终止合同。同年1月21日，由于赵金龙、夏海龙未付清所欠租金24万余元，津海公司封锁酒店大门，赵金龙、夏海龙撤出酒店此后未再经营。同年1月23日，津海公司向赵金龙、夏海龙发出通知，以多次催缴租金未果为由，正式解除承包合同。此外，一审判决所称的“租金”即双方合同约定的承包金，“押金”即双方合同约定的保证金。
对当事人二审提交的证据和争议的事实，本院认定如下：津海公司二审提交的《应收帐款明细帐》与赵金龙、夏海龙一审提交的《收据》、《押金条》、《欠条》相互印证，且双方当事人对实际欠款金额无异议，故本院对《应收帐款明细帐》予以采信。《应收帐款明细帐》、《收据》、《押金条》、《欠条》等证据证实以下事实：一、在《唐人城津海大酒店经营承包合同书》的实际履行中，赵金龙、夏海龙以代津海公司支付工程款、材料款及其他费用的形式陆续抵扣租金，津海公司对此无异议，并多次与赵金龙、夏海龙进行对账结算。二、赵金龙、夏海龙在租赁经营酒店期间，以代津海公司支付工程款、材料款及其他费用的形式，支付租金、押金共计1456091.3元，截至2016年1月31日，其尚欠津海公司243908.7元。津海公司时任法定代表人李俊在《欠条》上签名认可。三、赵金龙、夏海龙以出具《欠条》的形式抵付2016年1月的租金15万元，即《欠条》中所称的243908.7元包括2016年1月的租金15万元。四、津海公司与赵金龙、夏海龙对账结算时，将押金、租金混在一起结算和抵扣。
本院认为，《唐人城津海大酒店经营承包合同书》系当事人自愿签订，合同的形式及内容均不违反法律法规的禁止性规定，一审认定合同有效正确，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，合同履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同；第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，虽然双方在合同中约定“协议签订之日乙方必须一次性缴纳50万元保证金和一个月承包金，以后承包金按月缴付即每月5日前缴纳”，但在合同实际履行中，赵金龙、夏海龙以不定期代津海公司支付工程款、材料款及其他费用的形式陆续抵付租金和押金，津海公司对此无异议，并多次与赵金龙、夏海龙进行对账结算，应认定双方事实上已对合同约定的付款方式和时间进行了变更，即双方不再履行每月5日前缴纳承包金的约定，而是变更为赵金龙、夏海龙不定期代津海公司支付费用以抵付租金和押金。2016年1月17日，赵金龙向津海公司出具《欠条》，确认截至2016年1月31日共欠津海公司243908.7元，但《欠条》上未写明还款日期。由于赵金龙出具的《欠条》未写明还款日期，导致该笔欠款的履行期限不明确，故津海公司可随时要求赵金龙、夏海龙履行，但应当给予赵金龙、夏海龙必要准备时间和合理期限，如果赵金龙、夏海龙在合理期限内未支付欠款，津海公司可以解除合同。本案中，津海公司于2016年1月20日向赵金龙、夏海龙发出通知，要求其在次日付清所欠租金24万余元，逾期将终止合同，次日，由于赵金龙、夏海龙未付清所欠租金24万余元，津海公司便封锁酒店大门，不让赵金龙、夏海龙继续经营，可见津海公司仅给予赵金龙、夏海龙一天的还款准备时间。综合考虑本案到期租金的数额、承租人的支付能力等因素，津海公司仅给予承租人一天的还款准备时间明显不合理，与法律规定的合理期限明显不符，津海公司不能据此取得合同的解除权，其单方强行解除合同不合法。一审判决津海公司解除合同符合法律规定及合同约定不正确，应予纠正。一审判决驳回赵金龙、夏海龙要求津海公司承担违约赔偿责任的诉讼请求，赵金龙、夏海龙未提出上诉，这是其二人对自己诉讼权利的处分，本院对该项诉讼请求不再进行审理。
本案二审争议焦点为：一、津海公司是否应退还赵金龙、夏海龙押金余额以及应退还的押金余额数额；二、津海公司是否应退还赵金龙、夏海龙租金55000元。
关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，津海公司单方解除合同后，其依据合同占有的押金应当退还赵金龙、夏海龙。依据二审查明的事实，截至2016年1月31日，赵金龙、夏海龙共欠津海公司243908.7元，而双方在对账结算时，又将押金、租金混在一起结算和抵扣。因此，将赵金龙、夏海龙的欠款243908.7元从其已支付的50万元押金中直接予以抵扣，既符合双方的意思表示，也不损害双方利益，故津海公司应退还给赵金龙、夏海龙的押金余额为256091.3元（50万元-243908.7元）。一审认定津海公司应退还赵金龙、夏海龙押金余额26万元不当，应予纠正。
关于焦点二。赵金龙、夏海龙以出具《欠条》的形式抵付了2016年1月的租金15万元（该15万元欠款已从50万元押金中抵扣），津海公司出具的《收条》也证实其已收取2016年1月的租金15万元。在津海公司单方解除合同后，赵金龙、夏海龙从2016年1月21日起未再租赁经营酒店，故一审判令津海公司应退还多收取的2016年1月21日至1月31日期间共计11天的租金55000元，具有事实根据和法律依据，应予支持。
综上所述，津海公司关于一审判决计算的押金余额错误的上诉主张成立，予以支持；其余上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项、第九十四条第三项、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初2665号民事判决第一项、第四项，即三亚唐人城津海大酒店有限公司向赵金龙及夏海龙退还租金55000元和驳回赵金龙及夏海龙的其他诉讼请求；
二、变更三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初2665号民事判决第二项为：三亚唐人城津海大酒店有限公司向赵金龙及夏海龙退还押金余额256091.3元；
三、变更三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初2665号民事判决第三项为：前述两项给付义务合计311091.3元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
逾期不履行前述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15195（赵金龙、夏海龙已预交），由赵金龙、夏海龙负担11051元，由三亚唐人城津海大酒店有限公司负担4144元。二审案件受理费6025元（三亚唐人城津海大酒店有限公司已预交），由三亚唐人城津海大酒店有限公司负担5834元，由赵金龙、夏海龙负担191元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄学文
审 判 员 袁俊杰
审 判 员 王晓艳
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 陈 颖
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附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
……
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……