北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京03民终2011号
上诉人（原审原告）：刘建礼，男，1965年4月24日出生，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：覃其军，北京市嘉和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孔卫东，北京市嘉和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京摩力圣汇健身服务有限公司，住所地北京市朝阳区劲松路1号。
法定代表人：王世娟，董事长。
委托诉讼代理人：张玲，女，1970年12月15日出生，北京摩力圣汇健身服务有限公司财务总监，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王珂，北京市京开律师事务所律师。
上诉人刘建礼因与上诉人北京摩力圣汇健身服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第62865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘建礼之委托诉讼代理人覃其军、孔卫东，上诉人北京摩力圣汇健身服务有限公司之委托诉讼代理人张玲、王珂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘建礼上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判北京摩力圣汇健身服务有限公司（以下简称摩力圣汇公司）按《厂房租赁合同》约定支付自2012年12月18日起至2015年11月17日原租赁面积租金699.77万元；2.一、二审诉讼费由摩力圣汇公司承担。事实和理由：刘建礼系通过司法拍卖程序及支付相应对价而取得建筑物所有权，评估报告中并未包括任何北京电力电容器厂（以下简称北容厂）的债权债务问题，即北容厂的债权债务与刘建礼无关。刘建礼承继的是建筑物出租人的地位，有权按照建筑物的现状[包括原租赁面积、新增面积（其中，新增面积有规划手续的为3183平方米及无规划手续的自建面积4331平方米）及地热井]要求摩力圣汇公司支付租金及使用费。
摩力圣汇公司辩称，不同意刘建礼的上诉请求。
摩力圣汇公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判摩力圣汇公司不支付地热井及水处理系统的使用费及新增面积7514.9平方米的使用费；2.全部诉讼费由刘建礼承担。事实和理由：一审法院就新增建筑面积和地热井及水处理系统判决支付使用费缺乏事实依据，且判决内容超出了刘建礼诉讼请求的范围，在认定租赁合同的租赁期限上也存在错误。
刘建礼辩称，不同意摩力圣汇公司的上诉请求。
刘建礼向一审法院起诉请求：1.摩力圣汇公司向我支付2012年12月18日至2015年11月17日原租赁面积租金845.6万元；2.摩力圣汇公司向我支付2014年4月1日至2015年11月17日新增的建筑面积7514平方米，地热井及水处理系统的使用费
9889189元。
一审法院认定事实：京朝国用2001划字第0276号国有土地使用权证载明，北京市朝阳区劲松路1号中土地面积6579.21平方米的土地使用者为北容厂。
2001年8月7日，北容厂（作为出租方，甲方）与辽阳市天一产业有限公司（作为承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，双方约定，出租标的为出租方所有的四层主厂房楼1座及部分西跨厂房。位置：北京市朝阳区劲松路1号北京电力电容器厂院内，面积：主楼体1-4层共计约4700平方米、西跨部分厂房约650平方米及主楼北侧、西跨厂房东侧约2700平方米场地（以附图红线内界定范围为准）；承租方租赁用途：用于进行娱乐服务性经营活动。租赁期限为20年，自2001年12月8日起将标的交承租方使用至2021年12月7日收回；租金：第1年至第5年年租金不变，为270万元/年；自第6年起，每5年年租金在上一年基础上递增10万元，即第6年起为280万元；第11年起为290万元；第16年起为300万元。租金缴付期限：租金按月缴付，在每月的10日前缴清。出租厂房的腾空，出租方同意自合同生效起60天内腾空厂房交承租方进行改造装修，自改造装修期后开始计算承租期。出租方同意在不破坏建筑结构的前提下，由承租方对所承租的厂房进行改造装修；在租期内，出租方如将出租财产所有权转移给第三方时，不必征求承租方同意，但应当告知承租方所有权转移情况。所有权转移后，出租财产所有权取得方即成为本合同的当然出租方。享有原出租方的权利，承担原出租方承担的义务。承租方如因工作需要将租用财产转让给第三方承租使用，必须事先征得出租方同意。在合同附件一中，双方约定：1.承租方同意第一年租金在签订合同时一次性付清，即270万元整。2.自承租期第二年起按合同第4.2条缴付租金。
2002年10月9日，北容厂（出租方）与摩力圣汇公司（承租方）签订《补充协议》，双方约定：一、由于承租方已经在北京进行了工商注册登记（企业名称为北京摩力圣汇健身服务有限公司）。因此，将原合同的承租方辽阳市天一产业有限公司更名为：北京摩力圣汇健身服务有限公司……三、根据经营的需要，经租赁双方协商，由承租方出资在原租赁合同中的2700平方米场地上新打一口井，为其配套，新建地下一层，地上二层，3183平方米建筑物所有权归出租方所有，承租期内归承租方无偿使用，承租期满后再另行约定。当日，双方还签订了《关于减少出租面积的经济补偿补充协议》。
2004年，北容厂（甲方）与摩力圣汇公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：甲方向乙方出租北京市朝阳区劲松路1号内锅炉房主房，建筑面积390平方米；租期2004年10月1日至2024年9月30日；第一年至第五年每年租金为15万元，第六年至第十年每年租金为15.5万元。
2005年8月26日，北容厂与摩力圣汇公司签订《补充协议》。2007年10月18日，北容厂（作为甲方）与摩力圣汇公司（作为乙方）签订《补充协议》，双方约定：一、《厂房租赁合同》签订后，由于甲方原因，其交付乙方使用的承租标的为南北向33米为界而非原合同附图所示的南北向36米为界，致使乙方蒙受损失，包括但不限于减少了36个停车位等，为此，甲乙双方遂于2002年10月9日签订了《补充协议》，对乙方予以相应补偿，即于该协议第五条约定：因出租方将原合同中的部分场地转让给都城房地产开发公司，原合同附图所示的南北向36米为界变为33米为界，因此而造成承租方停车位损失减少了36个停车位，经双方协商，在租赁期保证在最近区域补偿承租方相应停车位和相应的经济补偿；二、依据双方2003年11月11日签订的《协议书》，甲方未能履行该《协议书》第三条约定，经双方协商达成如下协议；三、因甲方一年内未能补偿给乙方停车位36个，故甲方同意减乙方租金；根据北京市有关停车位收费标准和给乙方带来的经营损失，经协商甲方同意每年减375000元，共计750万元作为补偿；四、变更后租金的计算执行，即2009年3月28日至2024年3月27日，每年减租金50万元；五、本补充协议自签字之日起生效，本协议作为《厂房租赁合同》的附件，与其具有同等之法律效力。
摩力圣汇公司从北容厂承租房屋场地后，对租赁区域内的房屋场地进行改造，将南侧东西走向建筑（即原主厂房，建筑面积4760.1平方米，4层结构）中的第4层楼板拆除，将第3层、第4层隔断成3层，在第2层和其他部位局部加建，南侧东西走向建筑被改建成5层结构。西侧南北走向建筑（即原西跨厂房）改建成4层。在南侧东西向建筑北侧，西侧南北走向建筑（即原西跨厂房）东侧的空地上加建3183平方米建筑（有合法手续，地下1层、地上2层，地下1层内打地热井一眼），在南侧东西走向建筑（即原主厂房）及西侧南北走向建筑（即原西跨厂房）及3183平方米建筑顶部加盖房屋（无合法手续）。摩力圣汇公司在此开办摩力圣汇温泉会馆，加建的房屋及地热井均作为摩力圣汇温泉会馆的服务用房及配套设施使用。地热井取得《采矿许可证》，登记的采矿权人为北容厂，矿山名称为北京市朝阳区劲松路1号地热开采。开采矿种为地热，开采方式为露天开采，矿区面积为0.6504平方公里，有效期为5年，自2011年7月6日至2016年7月6日。
2007年5月29日，北容厂（出租方、甲方）与摩力圣汇公司（承租方、乙方）签订《赔偿（还款）协议》，双方约定：鉴于甲、乙双方于2001年8月7日起签署了《厂房租赁合同》及相关补充协议，依据该等合同之约定，乙方承租了甲方位于北京市朝阳区劲松路1号北容厂院内的面积共约4700平方米的4层厂房主楼、约650平方米的西跨部分厂房及主楼北侧、西跨厂房东侧约2700平方米的场地，租赁期限20年。乙方承租后依约对所承租的厂房投巨资进行改造装修，并且采取与甲方联建的形式，全部由乙方出资在承租的厂房东侧新建房屋3183平方米、开采地热井一眼，乙方共实际投入资金人民币3150万元。合同签署后，甲方因自身债务原因，致使所出租的全部厂房及土地被法院查封，并即将面临被法院强制执行用以归还所欠债务，由于被查封及强制执行的厂房土地包含了上述乙方投巨资形成的房屋及地热井等财产，因此强制执行的结果将使乙方投资所形成的财产权益受到严重损害，并直接影响乙方的正常及持续经营。甲方于合同签订后，因自身原因未能向乙方提供合同约定的土地租赁面积达291平方米，且一直未就此事给乙方以赔偿。基于上述，为维护乙方的合法权益，避免或减少乙方的财产损失，甲方和乙方在平等自愿的基础上，经友好协商，就甲方向乙方赔偿还款问题达成协议如下：一、甲乙双方确认，乙方为新建附属服务用房、开采地热井及部分装修改造确实实际投入资金人民币3150万元，其对该等投资所形成的财产享有财产权益。二、甲方承诺，1.因前述甲方原因致使乙方上述财产权益遭受损失，甲方同意并确定向乙方承担赔偿责任，赔偿还款金额为人民币3150万元。2.本协议生效后至2007年8月31日前，甲方应将全部赔偿还款人民币3150万元支付到乙方指定账户。3.甲方未按照上述规定时间向乙方支付全部赔偿金3150万元，则甲方自愿接受强制执行。4.若乙方上述财产权利遭受损失且得不到有效赔偿，则甲方承诺免收乙方租金11年，作为甲方应向乙方支付的赔偿还款金额。双方还对该《赔偿（还款）协议》予以公证，并约定公证后，如甲方不能按期向乙方支付偿还款，甲方愿意无条件接受强制执行；乙方有权单方面依据具有强制执行效力的本协议向北京市国信公证处申请签发执行证书，不经过诉讼程序，直接向有管辖权的人民法院申请强制执行。
因北容厂未能及时支付《赔偿（还款）协议》项下的3150万元，摩力圣汇公司申请执行。北京市国信公证处于2007年9月10日作出（2007）京国证强执字第0002号执行证书。摩力圣汇公司向北京市第二中级人民法院申请强制执行。后因北容厂破产，终结执行。
2007年11月28日，法院以（2007）朝民破字第32389号民事裁定书受理了北容厂的破产清算一案，指定北京市东卫律师事务所作为破产管理人。
2009年4月20日，摩力圣汇公司作出破产债权申报书，将《赔偿（还款）协议》项下的3150万元作为破产债权申报。
法院于2010年12月16日作出（2007）朝民破字第32389号民事裁定书，裁定宣告北容厂破产。
2012年11月2日，破产管理人委托北京隆祥在线拍卖行有限责任公司对京朝国用2001划字第0276号国有土地使用权证所登记的土地中4763.21平方米上所建的8537.1平方米房屋建筑物进行拍卖，刘建礼以8500万元竞得该房屋建筑物并已支付全部价款。拍卖前，破产管理人对上述房地产的价值委托北京国地房地产土地评估有限公司进行评估。2010年3月19日，北京国地房地产土地评估有限公司作出《房地产估价报告》，估价对象房地产总价值为8654.51万元。估价对象为朝阳区劲松路1号摩力圣汇温泉会馆具有合法产权和合法建设手续的8537.1平方米房屋建筑物及其分摊的4763.21平方米国有划拨土地使用权的市场价值。
2012年12月18日，法院作出（2007）朝民破字第32389号民事裁定书，裁定：一、将京房权证朝集02字第XX**号房屋所有权证所登记的房屋由北京电力电容器厂过户至北京市朝阳区双井社区经济管理中心名下。二、将京朝国用2001划字第0276号国有土地使用权证所登记的土地中四千七百六十三点二一平方米上所建的八千五百三十七点一平方米房屋建筑物，由北京电力电容器厂所有过户至刘建礼（身份证号码×××）所有。
2013年1月6日，破产管理人向刘建礼、摩力圣汇公司发出通知，告知摩力圣汇公司，刘建礼已为该建筑物的所有权人，并自2012年11月11日起由刘建礼对该建筑物行使所有权利。
另查，法院曾于2014年7月受理刘建礼与摩力圣汇公司及第三人北容厂租赁合同纠纷一案，在案件中，刘建礼要求：1.确认摩力圣汇公司与北容厂所签租赁合同的租赁期限截止于2021年12月7日，超出该期限的部分无效；2.摩力圣汇公司支付增加的房屋建筑面积部分（建筑面积7514.9平方米）自2012年12月18日至2014年3月30日的房屋占有使用费10535978元（其中，有规划手续的房屋建筑面积3183平方米的使用费：3183平方米×3.4元/平方米/天×468天=5064789元；自建面积4331.9平方米的使用费：4331.9平方米×1263元/平方米=5471189元）；3.摩力圣汇公司支付2012年12月18日至2014年3月30日地热井及水处理系统占有使用费170022元。摩力圣汇公司反诉要求判决刘建礼继续履行摩力圣汇公司与北容厂于2001年8月7日签订的《厂房租赁合同》及2002年10月9日签订的《补充协议》，由摩力圣汇公司无偿使用3183平方米建筑物和地热井至2024年3月27日。
案件审理期间，刘建礼申请进行评估，经北京市高级人民法院随机选定，法院委托北京京评价格评估有限公司进行评估，评估内容为：对案件争议的房屋使用费标准进行评估【评估分为两部分，有规划许可证房屋（建筑面积3183平方米）的使用费标准；刘建礼所拍得的4763.21平方米土地上所建无规划许可证房屋的使用费标准】；39号房屋东侧加建的房屋3183平方米房屋、刘建礼所拍得的4763.21平方米土地上所建无规划可证的房屋2012年12月18日-2014年3月30日期间的使用费总额；2012年12月18日-2014年3月30日期间，地热井使用费。
2014年8月13日，北京京评价格评估有限公司作出京评（涉）字2014第1060号价格评估报告书，评估结论：经运用市场法评估，评估对象中有规划许可证房屋部分的使用费为人民币5064789元整（3183㎡×3.4元/天/平米×468天=5064789元（取整），经运用市场法评估，评估对象中自建部分的单平米使用费为人民币1263元整（1㎡×2.7元/天/平米×468天=1263元（取整）。经运用市场法评估，评估对象的水处理系统使用费为63130元。含地热工程、水处理系统，25年折旧，毛利润15%。1070358元÷9125天×468天×1.15%=63130元（取整）。经运用市场法评估，评估对象的地热井工程使用费为106892元，地热井工程30年折旧，毛利润15%。2174797.91÷10950天×468天×1.15%=106892元（取整）。
案件审理期间，法院对现场进行了勘查。北京市朝阳区劲松路1号场地南侧有东西走向建筑（即原主厂房，有合法产权），西侧有南北走向建筑（即西跨厂房，有合法产权），在南侧东西走向建筑的北侧，西侧南北走向建筑的东侧空地上加建有3183平方米的建筑（地下1层，地上2层，有合法产权）。在南侧东西走向建筑上加盖有部分建筑（无合法手续，部分房屋作为办公用房，部分房屋作为电梯机房）；西侧南北走向建筑及3183平方米建筑上方，有部分加建建筑（无合法建设手续）。在3183平方米建筑物地下一层，有地热井设施，锅炉管道设施也在地下一层，地热井与管道相连，南侧东西走向建筑（即原主厂房），建筑面积4760.1平方米，原为4层结构，摩力圣汇公司承租后将第4层楼板拆除，将第3层、第4层隔断成3层，房屋变成5层结构，但未标注第4层，楼层标注为第1、2、3、5、6层。南侧东西走向建筑的第2层及其他部分，局部有加建。加建的3183平方米建筑地下1层部分作为停车场使用，部分作为设备间。西侧南北走向建筑（即原西跨厂房）亦被改建。
法院经审理于2015年4月8日作出（2014）朝民初字第19898号民事判决书，判决：一、摩力圣汇公司与北容厂之间所签订的租赁合同中租赁期限超出二十年（自2001年12月8日至2021年12月7日止）的部分无效；二、刘建礼与摩力圣汇公司继续履行2001年8月7日签订的《厂房租赁合同》、2002年10月9日签订的《补充协议》至2021年12月7日止；三、摩力圣汇公司支付刘建礼所有的3183平方米建筑房屋自2012年12月18日至2014年3月30日期间的使用费五百零六万四千七百八十九元；四、摩力圣汇公司支付刘建礼所拍买的8537.1平方米建筑内增建的4331平方米建筑自2012年12月18日至2014年3月30日期间的使用费二百七十三万五千零二十六元五角；五、摩力圣汇公司支付刘建礼地热井及水处理系统自2012年12月18日至2014年3月30日期间的使用费八万五千零一十一元；六、驳回刘建礼的其他诉讼请求；七、驳回摩力圣汇公司的其他反诉请求。摩力圣汇公司不服上诉至北京市第三中级人民法院，法院经审理认为：关于无规划手续的自建部分及地热井、水处理系统等设施的使用费问题。根据现场勘验的情况，4331.9平方米无规划手续的自建部分实际为在合法建筑内所建的夹层，与合法建筑形成附合难以区分。地热井及水处理系统等设施建设在合法建筑内，考虑到上述房屋、地热井及水处理系统等设施的建设及使用必然影响到刘建礼合法建筑的使用，且使用该部分会产生收益，基于公平和等价有偿原则酌定被告按照评估标准的50%支付使用费，公平合理；关于3183平方米建筑的使用费问题。《补充协议》约定该部分所有权归北容厂所有，在承租期内被告可以免费使用。其后摩力圣汇公司与北容厂签订《赔偿（还款）协议》，约定就包括上述3183平方米建筑及地热井等所投入的资金转化为摩力圣汇公司针对北容厂的债权，且于其后的破产程序中予以申报债权。虽然摩力圣汇公司辩称其债权未得到北容厂的清偿，但其债权已经申报，是否得到清偿属于其与北容厂之间的债权实现问题。刘建礼系通过合法拍卖取得上述建筑的所有权，并支付相应对价，《赔偿（还款）协议》未纳入拍卖房产的评估范围，故《赔偿（还款）协议》对刘建礼不具有拘束力。因此，刘建礼有权向摩力圣汇公司收取3183平方米建筑的使用费。据此于2015年10月20日作出（2015）三中民终字第09571号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
案件审理中，摩力圣汇公司认为，其对原建筑面积（有产权证部分）享有的承租权未申报破产债权，且其已经申报的破产债权没有也不可能通过破产程序足额受偿，刘建礼既已依据《赔偿（还款）协议》索取新增建筑面积的使用费，就应依据该协议的约定免除被告11年租金。刘建礼对此不予认可。另，北容厂破产程序尚未终结。经法院释明，摩力圣汇公司就新增面积及地热井使用费标准不申请鉴定。
一审法院认为：生效判决已认定摩力圣汇公司负有向刘建礼支付新增建筑面积（3183平方米+4331平方米）及地热井及水处理系统使用费的义务。刘建礼主张摩力圣汇公司应按照生效判决认定的标准支付上述部分2014年4月1日至2015年11月17日期间使用费，因摩力圣汇公司表示不再申请鉴定，法院对刘建礼意见予以采纳，刘建礼此项请求符合法律规定，法院予以支持。根据《赔偿（还款）协议》，摩力圣汇公司所述免除租金11年条件为3150万元债权遭受损失且得不到有效赔偿。因针对北容厂的破产程序尚未终结，该条件能否成就尚不能判断，故就原租赁面积租金争议应当条件确定后另行解决，刘建礼在现有情况下要求摩力圣汇公司支付原租赁面积租金，法院不予支持。判决：一、摩力圣汇公司于判决生效后七日内支付刘建礼新增的建筑面积七千五百一十四平方米、地热井及水处理系统二〇一四年四月一日至二〇一五年十一月十七日期间使用费九百八十八万九千一百八十九元；二、驳回刘建礼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费131871元，由刘建礼负担60785元（已交纳），摩力圣汇公司负担71086元（刘建礼已交纳3634元，摩力圣汇公司于判决生效后七日支付刘建礼，余款于判决生效后七日内支付至法院）。
二审期间，双方均未向法庭提交新的证据。
另查，2010年3月19日，北京国地房地产土地评估有限公司作出《房地产估价报告》，估价对象为朝阳区劲松路1号摩力圣汇温泉会馆具有合法产权和合法建设手续的8537.1平方米房屋建筑物及其分摊的4763.21平方米国有划拨土地使用权的市场价值，估价对象市场价值为8654.51万元。该评估报告附件8中包括《厂房租赁合同》和2002年10月9日北容厂与摩力圣汇公司签订的《补充协议》。
2017年5月4日，北京市高级人民法院就摩力圣汇公司申诉（2015）三中民终字第09571号民事判决一案作出（2016）京民申233号民事裁定书，驳回了摩力圣汇公司的再审申请。理由主要为：1.摩力圣汇公司已将其投资转化为债权并进行破产债权申报，摩力圣汇公司又通过本案诉讼，主张缺乏法律依据；2.北容厂破产管理人委托评估公司出具的房地产估价报告中记载：评估中未考虑抵押、担保、承包租赁等他项权利对评估值的影响。刘建礼经拍卖，支付对价后取得涉案租赁物的相关权利，摩力圣汇公司与北容厂关于租金豁免的约定对刘建礼不具有拘束力；3.刘建礼虽未取得无合法手续建设的房屋所有权及地热井的采矿权，但上述房屋及设施系在合法建筑内增建，与原有合法建筑结构上相连，其使用会对刘建礼所有的合法建筑结构安全和房屋折旧产生影响，故原审法院根据公平和等价有偿原则酌情判决摩力圣汇公司支付使用费并无不当。
二审诉讼中，本院于2017年5月3日向北容厂破产管理人北京市东卫律师事务所进行询问，北容厂破产管理人称：1.拍卖涉案土地属于现状拍卖；2.摩力圣汇公司申报债权时提到了《赔偿还款协议》中关于11年免租期的约定，摩力圣汇公司在申报债权时表示该公司没有能力购买涉案房屋，但要求维持现状；3.北容厂破产管理人将包括《赔偿还款协议》等相关资料提供给了拍卖行，拍卖行在拍卖之前将材料都给了刘建礼，刘建礼对赔偿还款协议应当知晓，申报材料他也有一套；4.摩力圣汇公司申报债权后，法院并未裁定确认债权，但债权人会议已将摩力圣汇公司列为债权人，破产程序现尚未终结，在此过程中曾进行过先期分配，分配给摩力圣汇公司10%的债权，但摩力圣汇公司未进行领取。
2017年5月11日，本院前往北京隆祥在线拍卖有限责任公司调查取证。经查阅，拍卖行现存的证据材料有破产债权申报书、公证书（内有《赔偿（还款）协议》）、执行证书、摩力圣汇公司营业执照、北容厂营业执照等，卷宗中无竞买人签收材料的回执。本院向该公司法定代表人进行询问，其称负责北容厂拍卖的经办人已离职，不清楚这些材料是否向包括刘建礼在内的竞买人出示过。
经质证，刘建礼对破产管理人所述其在拍卖前对《赔偿（还款）协议》内容知晓不予认可，称刘建礼只签收了评估报告。对拍卖公司的笔录无异议。摩力圣汇公司称通过与破产管理人的调查，可以证明其所进行的债权申报系有保留的申报，且《赔偿（还款）协议》已提供给了竞买人，协议对于竞买人应当具有拘束力。
另经本院询问，摩力圣汇公司认可破产管理人曾通知其领取先期分配的10%债权，但其一直未受领。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有《房地产估价报告》、《厂房租赁合同》、《补充协议》、《赔偿（还款）协议》、（2007）朝民破字第32389号民事裁定书、（2014）朝民初字第19898号民事判决书、（2015）三中民终字第09571号民事判决书、（2016）京民申233号民事裁定书、调查笔录、当事人陈述意见等证据在案佐证。
本院认为：本案二审的争议焦点为新增建筑面积的使用费给付问题以及刘建礼是否有权在破产程序终结前主张原租赁面积的租金。
一、摩力圣汇公司是否应当向刘建礼支付新增建筑面积及地热井的使用费。
据已查明的事实，在北容厂作为出租人期间，摩力圣汇公司与北容厂于2002年10月9日签订《补充协议》，约定由摩力圣汇公司出资新打一口地热井作为配套设施，新建3183平方米的建筑物，该建筑物的所有权归北容厂所有，承租期内归摩力圣汇公司无偿使用。2007年5月29日，摩力圣汇公司与北容厂签订《赔偿（还款）协议》，约定就包括上述3183平方米建筑及地热井等所投入的资金转化为摩力圣汇公司针对北容厂的债权，且于其后的破产程序中予以申报。虽然摩力圣汇公司辩称其债权未得到北容厂的清偿，但其债权已经申报，是否得到清偿均属于其与北容厂之间的债权实现问题。因此，刘建礼在通过拍卖取得产权后，有权向摩力圣汇公司收取3183平方米建筑的使用费。有关无合法手续的新建面积的使用费问题，涉案房地产系整体拍卖，刘建礼虽未取得无合法手续建筑的所有权，但上述房屋系在合法建筑内通过加层等手段增加，与原有的合法建筑结构上相连，上述建筑物的建设和使用会对刘建礼所有的合法建筑的结构安全和房屋的折旧等产生影响，摩力圣汇公司对上述建筑物的使用亦会产生相应的经济利益，故根据公平和等价有偿原则，摩力圣汇公司应当适当向刘建礼支付使用费。2014年，双方就此进行过诉讼，生效判决已对新增的建筑面积、地热井及水处理系统使用费标准作出认定，故摩力圣汇公司应参照该标准支付后期使用费。摩力圣汇公司上诉不同意支付该笔费用，于法无据，本院对其上诉请求不予支持。
二、关于刘建礼是否有权在破产程序终结前主张原租赁面积的租金。
经审查，北容厂与摩力圣汇公司于2007年签订《赔偿（还款）协议》性质为债务清偿协议，双方在协议中关于“若乙方上述财产权利遭受损失且得不到有效赔偿，则甲方承诺免收乙方租金11年”的约定是对债务履行不能的担保方式。此后，北容厂进入破产程序，摩力圣汇公司进行了破产申报，而刘建礼通过破产期间合法拍卖取得涉案建筑的所有权，并支付相应对价，《赔偿（还款）协议》并非租赁合同中的一部分，也未被纳入拍卖房产的评估范围，故《赔偿（还款）协议》对刘建礼不具有拘束力。根据（2015）三中民终字第09571号民事判决、（2016）京民申233号民事裁定书两份生效裁判文书，现摩力圣汇公司以与北容厂签订《赔偿（还款）协议》后债权未全部受偿为由拒绝向刘建礼支付原租赁面积的租金，依据不足，其抗辩理由，本院不予采纳。原审判决采纳摩力圣汇公司的意见驳回刘建礼的诉讼请求，处理有误，本院予以改判。
综上所述，刘建礼的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实有误，本院予以改判。摩力圣汇公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第62865号民事判决第一项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第62865号民事判决第二项；
三、北京摩力圣汇健身服务有限公司于本判决生效之日起七日内支付刘建礼二〇一二年十二月十八日至二〇一五年十一月十七日期间合同原租赁面积的租金六百九十九万七千七百元。
四、驳回刘建礼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费131871元，由刘建礼负担8750元（已交纳），由北京摩力圣汇健身服务有限公司负担123121元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费131871元，由刘建礼负担8750元（已交纳），由北京摩力圣汇健身服务有限公司负担123121元（已交纳71086元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 薛 妍
代理审判员 周艳雯
二〇一七年七月十四日
书 记 员 潘园园
书 记 员 杜超男