宁夏回族自治区贺兰县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2017)宁0122民初3521号
原告：乔利平，男，汉族，1975年1月2日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，中国石化长城能源化工（宁夏）有限公司职员，现住宁夏回族自治区贺兰县。
原告：李秀萍，女，汉族，1975年5月9日出生，宁夏回族自治区平罗��人，高中文化，无业，现住宁夏回族自治区贺兰县，系原告乔利平妻子。
被告:徐明，男，汉族，1972年4月21日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，中国工商银行贺兰县支行职员，现住宁夏回族自治区银川市。
被告：宁夏东华房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区贺兰县桃林北路西侧。
法定代表人：胡爱武，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈新有，宁夏三略律师事务所律师。
原告乔利平、李秀萍与被告徐明、宁夏东华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法由审判员毛文亮适用简易程序于2017年7月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依职权追加被告宁夏东华房地产开发有限公司参加诉讼，依法组成合议庭于2017年10月23日再次公开开庭进行了审理。原告乔利平、李秀萍、被告徐明、宁夏东华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈新有到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告乔利平、李秀萍向本院提出诉讼请求：1.责令被告徐明退���原告已付购房款22万元；2.责令被告徐明赔偿原告2010年10月已付20万元、2011年10月4日已付3万元，共230000元购房款的利息损失5万元；3.责令被告徐明赔偿原告住房装修款5万元，被告可以请有资质的评估单位评估，以原告和被告双方认可数，或以法院仲裁为准；4.责令被告徐明赔偿原告提起诉讼而产生的一切损失，包括诉讼费等；5.责令被告徐明赔偿违约金，依据购房合同第十七条，及协议规定房款10%。在庭审中，原告增加诉讼请求：要求解除二原告与二被告签订的《房屋买卖协议》、《房屋转让协议》、《银川市商品房买卖合同》。
事实和理由:二原告与被告徐明于2010年10月3日达成协议，被告徐明将被告宁夏东华房地产开发有限公司(原贺兰兴东华房地产开发有限公司)给其的的顶账房（位××县）以总价288000元出售给二原告，被告承诺此房手续齐全，能正常办理房产证，原告与被告双方商议分次付款。2010年10月6日，二原告向被告徐明支付购房款20万元。2011年10月4日，二原告向被告徐明支付购房款3万元，被告徐明承诺房产证年底前就可办理，原告答应剩余房款在办理房产证后一次付清。当日，被告徐明带二原告到被告宁夏东华房地产开发有限公司签订了购房合同，合同日期为2011年10月4日，被告徐明承诺三个月内完成备案，当年可以办理并拿到房屋房产证。当日，原告夫妻双方在宁夏东华房地产开发有限公司办理了房屋入住手续。直至2012年6月，被告宁夏东华房地产开发有限公司一直没有给此房到房管局备案，也不能办理房产证。原告夫妻双方次询问被告徐明是怎么回事，不能办理房屋手续，怎么敢装修入住，被告徐明给原告夫妻双方承诺说暂时有点小问题，不影响2012年办理房产证，同时多次告诉原告早日装修入住，并承诺如果出现问题，被告赔偿原告一切损失，原告夫妻双方相信被告承诺，于2012年9月至2013年10月完成房屋装修，并于2013年11月份入住，装修共花费5万余元。从2011年底至2013年5月份，原告多次到贺兰县房管局办理房产证，均被告知不能办理，期间二原告多次催促被告徐明给予解决，但被告徐明却说原告买的是宁夏东华房地产开发有限公司的房子，应该找宁夏东华房地产开发有限公司，原告夫妻双方告诉被告，当初是与被告徐明交易，230000元亲手交给了徐明本人，被告徐明也多次承诺由他解决，应该由徐明兑现承诺，鉴于此，被告徐明再次承诺他抓紧解决，如果解决不了，他给予原告赔偿，原告夫妻双方再次相信被告。2013年7月4日，被告徐明通知原告夫妻双方带购房合同到宁夏东华房地产开发有限公司办理相关事宜，但原告夫妻双方到公司后，公司工作人员黄静却说原来签订的合同因为是手签且盖章不全，不利于办理房屋产权，最好更换为计算机打印的合同，原告相信后将签订日期为2011年l0月4日的合同交给宁夏东华房地产开发有限公司的工作人员黄静，同时重新签订打印合同，签订后原告却发现合同日期改为2013年7月4日，原告询问被告徐明和宁夏东华房地产开发有限公司办事人员黄静，2011年10月4日已经签订的合同，而且2011年11月月已办理入住，为什么重新签订合同日期会改动，与实际严重不符，怎么解释?被告徐明和黄静均答复是由于房子手续出了一点问题，按照现改的日期为了更快办理房产证。原告夫���双方反问被告徐明为什么手续还不全怎么解释，被告徐明说既然已住进去了，再等等没关系，并说2013年底前百分之百能办理手续，拿到房产证，出了问题，他负责赔偿，让原告相信他。2013年10月以后，原告夫妻双方几乎每月到贺兰县房管局询问房产证办理情况，均被告知该房手续不全不能办理，同时存在一些问题还需解决。鉴于此，原告夫妻双方多次联系被告徐明，被告徐明多次电话手机均打不通，事情一直拖延不能解决。2014年7月4日，原告夫妻双方又到贺兰县房管局问询房产证办理情况，被告知该房已被银川市中级人民法院查封。原告想办法找到被告徐明并就此情况责问被告徐明，徐明又一次承诺说他负责解决，如果解决不了他给予原告赔偿。同时原告到银川市中级人民法院询问此事，法院答复是房屋已于2013年4月16日已被查封，不能办理房产证。原告夫妻双方多次联系被告徐明给予解释，被告徐明说房子是宁夏东华房地产开发有限公司的，原告应该找宁夏东华房地产开发有限公司。出现这种情况，原告夫妻双方责问被告徐明:为什么当初买房的时候不这样说，而且购房款是交给你徐明的，同时被告徐明多次承诺房子手续没问题，如果出问题，由徐明负责赔偿，现在怎么欺骗原告呢?被告徐明又一次答复他负责解决，让原告夫妻双方再等等，这次一定会解决的，解决不了被告一定负责赔偿。实际情况是此事一直拖着不能解决，被告徐明的电话一直不能打通。2016年8月20日，二原告到中国工商银行贺兰县银河东路支行找到被告徐明商议解决办法，被告答应于2017年4月份退还原告支付的房款，原告答应退款后一个月内退房交接。但2017年4月11日，原告李秀萍到中国工商银行贺兰县银河东路支行找到被告徐明，被告徐明当时说不能履���2016年8月20日的承诺，后双方发生冲突。2017年4月17日，在中国工商银行贺兰支行行长的调解下，被告徐明承诺如果宁夏东华房地产开发有限公司不能赔偿，由徐明将已支付的房款全部退还原告，全部退还后一或二个月内退房交接，从2017年5月份开始每月退还原告1.5万元，共16个月退还完毕，为了表示诚意，当月被告退还原告1万元。到5月30日，原告要求被告徐明兑现承诺，退还5月份1.5万元，但被告徐明又说他和宁夏东华房地产开发有限公司交涉赔偿事宜，并承诺说宁夏东华房地产开发有限公司6月10日给他钱。2017年6月10日，原告联系到被告徐明要求兑现承诺，但徐明说还是不能兑现承诺不能退还房款。原告夫妻双方认为，被告徐明在知道房屋产权材料不全存在问题，不能正常办理房产证的情况下，多次欺诈原告，不能兑现合同和承诺，给原告造成很大的经济损失和精��伤害。根据《中华人民共和国合同法》相关条文规定，被告徐明已违反合同法，应当承担民事责任，原告有权要求被告徐明偿付已付房款22万元，并赔偿由于被告原因给原告带来的一切经济损失。
被告徐明辩称，对原告所诉事实不认可，涉案房屋是被告宁夏东华房地产开发有限公司给其的顶账房，手续是合法的，被告向二原告出售时涉案房屋并没有被法院查封，被告带原告签订了房屋买卖合同，当时确实手续不齐全，被告不知道原告与被告宁夏东华房地产开发有限公司重签合同的事宜，后二原告告知其涉案房屋被法院查封，原告与被告��夏东华房地产开发有限公司签订房屋买卖合同时，房屋已经被法院查封。被告宁夏东华房地产开发有限公司一直说马上可以办理手续，但一直没有办理，所有的房屋手续都在原告处，被告手里没有任何手续，希望其与原告共同起诉被告宁夏东华房地产开发有限公司，将房屋的手续事宜解决了。原告起诉被告，当时被告收了房款的具体数额记不清楚了，只记得收过原告购房款3万元。房屋原告自己居住，对于房屋装修费，不同意承担。2010年至今的损失及违约金，不应承担。房屋买卖合同是与二原告与被告宁夏东华房地产开发有限公司签订的，损失及违约金应由宁夏东华房地产开发有限公司承担。
宁夏东华房地产开发有限公司辩称，2010年8月26日，二被告签订了顶房协议，将涉案房屋抵顶给被告徐明，用于给徐明支付工程款。2010年10月3日，被告徐明与原告签订了房屋买卖协议，将涉案房屋转让给原告。2013年7月，被告徐明带原告到被告东华公司，要求被告东华公司与原告签订了商品房买卖合同，签订合同的目的是为了办理房屋产权证，后因该房屋被银川市中院查封，暂时无法办理产权证，原告可以通过提出执行异议的方法排除银川中院的执行措施。被告东华公司没有收取原告的购房款，所以被告东华公司没有义务给原告退还房款。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的证据二（银川市商品房买卖合同），因被告徐明在庭中承认已收取二原告购房款230000元，故本院对该证据的证明效力予以确认；证据三（宁夏东华房地产开发有限公司出具的钥匙发放通知单1份、装饰装修施工合同1份、收据3张、销货清单9张、项目明细1份），因被告东华公司对钥匙发放通知单不表异议，本院对其予以确认，二被告对装饰装修施工合同、收据、销货清单及项目明细均不认可，但在庭审过程中，各方就原告装修的价值一致认定为25000，故本院对其证明装修价值为25000予以认定。
本院经审理认定事实如下：2010年8月26日，二被告之间签订顶房协议，被告东华公司将涉案房屋抵顶给被告徐明，用于抵付拖欠被告徐明的工程款。2010年10月3日，被告徐明与原告乔利平签订房屋买卖协议，约定：”贺兰县兴泽苑小区8-3-501室住房一套，建筑面积123平方米，经双方协商同意以总价28.8万元成交；2010年10月7日先付20万元，剩余房款待正式合同办理完毕后付清。”2010年10月6日，被告李秀萍又与原告李秀萍补充签订房屋转让协议，约定：”2017年10月7日先付20万元整，在开发公司签订乙方名下的购房合同和购房发票时，乙方交付余���8.8万元整；甲乙双方不得违约，违约责任按总房价的10%赔付给另乙方。”同日，二原告向被告徐明支付了20万元房款，被告徐明出具收条一张。2011年10月4日，二原告至开发公司办理了入住手续。2013年7月6日、25日，二原告再次向被告徐明支付房款3万元，被告徐明出具借条两张。2013年10月4日，二原告与被告东华公司签订银川市商品房买卖合同，2012年9月至2013年10月间，二原告完成房屋装修，并于2013年11月份入住至今。后二原告签订合同后多次到房管局备案，查明上述涉案房屋已于2013年4月16日已被银川市中级人民法院查封，因不能办理房产证，为此原告诉至本院。
另查明，二原告系夫妻关系，尚有房款58000元未向被告徐明支付。被告徐明因与二原告协商退房事宜，已向二原告退还购房款15000元。原被告对原告装修损失当庭认可为25000元。
本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告徐明与二原告自愿达成《房屋买卖协议》、《房屋转让协议》，但因该顶账房的物权有权利负担，房屋无法进行备案登记及产权登记，物权不发生变动的法律效力，二原告向被告徐明支付了购房款230000元，被���徐明向二原告交付了房屋，后被告徐明向二被告退还购房款15000元，现合同目的不能实现，故二原告要求解除与二被告签订的《房屋买卖协议》、《房屋转让协议》、《银川市商品房买卖合同》的诉讼请求本院依法予以支持。在庭审过程中查明，二原告实际将购房款230000元支付给了被告徐明，被告东华房地产公司只是与二原告签订《银川市商品房买卖合同》将涉案房屋抵顶了应付给被告徐明的工程款，故根据合同相对性原则，应当由被告徐明向二原告返还房款，因被告徐明与二原告协商退房事宜时，已向二原告退还购房款15000元，故原告诉求返还230000元购房款的诉请，本院在215000元的范围内依法予以支持。对于原告要求被告徐明支付利息损失50000元的诉请，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履���的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，现合同解除恢复原状，原告自2010年10月6日起陆续向被告徐明支付房款共计230000元，被告徐明应当按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付占有款项期间的利息损失，故原告主张被告徐明支付利息损失50000元，经本院依法核算符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告要求被告徐明赔偿原告住房装修款5万元的诉请，在庭审中各方对因装修添附部分的均认可为25000元，故本院在25000元的范围内予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告徐明已按照双方约定向原告交付房屋由二原告占有、使用、收益，双方在《房屋买卖协议》、《房屋转让协议》中并未约定办理房屋所有权登记的期限，且违约金条款保护的是守约方权益，在签订《银��市商品房买卖合同》后，二原告至今未向被告徐明支付剩余房款58000元，二原告亦属违约，现被告徐明已按照中国人民银行同期贷款利率承担占有购房款期间的利息损失50000元，故本院对原告请求被告徐明支付违约金的诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告乔利平、李秀萍与被告徐明、宁夏东华房地产开发有限公司签订的《房屋买卖协议》、《房屋转让协议》、《银川市商品房买卖合同》
二、被告徐明向原告乔利平、李秀萍返还购房款215000元，于本判决生效之日起十五日内付清；
三、被告徐明向原告乔利平、李秀萍支付利息损���50000元，于本判决生效之日起十五日内付清；
四、被告徐明向原告乔利平、李秀萍支付装修补偿款25000元，于本判决生效之日起十五日内付清；
五、驳回原告乔利平、李秀萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6100元（已减半收取），由原告乔利平、李秀萍负担572元，被告徐明负担5528元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判长毛文亮
人民陪审员梁万仓
人民陪审员杨兵国
二〇一七年十一月二十八日
书记员郭娟