四川省雅安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川18民终122号
上诉人（原审被告）：高某甲,女,汉族,生于1951年11月12日，住四川省雅安市雨城区。
委托诉讼代理人:王齐凌，四川思郎律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：曾某甲,女,汉族,生于1951年11月12日，住四川省雅安市雨城区。
委托诉讼代理人:王齐凌，四川思郎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：彭永珍,女,汉族，1951年5月4日出
生,住四川省雅安市雨城区。
委托诉讼代理人：张雅刚，雅安市雨城区河北法律服务所法
律工作者。
上诉人高某甲、曾某甲因与被上诉人彭永珍确认合同有效纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院(2017)川1802民初2358号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年2月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高某甲、曾某甲上诉请求：撤销一审判决，改判彭永珍与曾某乙签订的《房屋购销合同》无效。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一审判决以曾某乙有权处分共同财产、高某甲未提出异议为由，认定彭永珍为善意第三人错误。曾某乙因酒精中毒导致严重精神障碍，其私下与彭永珍达成房屋买卖协议后，为了防止曾某乙收到钱后不认帐，以及曾某乙配偶高某甲知晓后反对，将购房款转由曾某乙女儿代为收取，这样做损害了高某甲合法权益。彭永珍一直要求过户，但由于高某甲不认可配偶曾某乙未征得高某甲同意的卖房行为，高某甲不同意为彭永珍提供过户协助。彭永珍擅自注销案涉房屋登记是错误的。一审法院未将证明“有理由相信为夫妻共同意思表示”之一事实的责任分配给彭永珍，而是进行推定，违反法律规定。一审判决认定彭永珍支付了合理对价，但根据生效法律文书认定，同一时间、地段、面积的房屋市场价格为3.3万元，而本案交易价格为2.45万元，少付金额为市场价的35%，故彭永珍未付合理对价。
彭永珍辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，高某甲、曾某甲的上诉理由不能成立，请求驳回上诉、维持一审判决。
彭永珍向一审法院提出诉讼请求：依法确认彭永珍与曾某乙于2003年9月16日签订的《房屋购销合同》有效。事实与理由：2003年9月16日，高某甲之夫曾某乙与彭永珍签订了一份《房屋购销合同》。合同约定曾某乙将位于雅安清江路127号1幢1单元1楼2号住房作价24500元卖给彭永珍，曾某乙在合同上签字捺印。同日，彭永珍一次性支付了购房款24500元，曾某乙的女儿曾某甲出具了收条。合同签订后，曾某乙将房屋交付于彭永珍，2007年曾某乙因病去世，2010年因拆迁，彭永珍作为房屋实际所有权人与雅安张江房地产发展有限公司签订了房屋拆迁安置补偿协议书。现因过户事宜双方产生争议，遂起诉至法院。
高某甲、曾某甲辩称：1、高某甲和曾某甲均非案涉合同当事人，根据合同相对性原则，高某甲、曾某甲非本案适格被告。2、曾某乙与彭永珍签订的《房屋销售合同》无效。案涉房屋系高某甲与曾某乙的共有房产，曾某乙在未经高某甲同意的前提下，将房屋私自出售系无权处分。且该合同至今未得到高某甲的追认，因此为无效合同。3、彭永珍非善意第三人。彭永珍与曾某乙系同事关系，对曾某乙因精神病住院的事情应当知晓。且彭永珍没有将购房款打给曾某乙或彭永珍，而是打给了曾某甲，由此证明，高某甲对房屋买卖并不知情。彭永珍在过去的十几年内一直没有提出合同效力问题，很难认定彭永珍系善意第三人。
一审法院经审理查明事实如下：高某甲与曾某乙（2007年去世）系夫妻关系，曾某甲系高某甲与曾某乙之女。彭永珍与曾某乙曾为雅安市第二中学的同事。2003年9月16日，经彭永珍与曾某乙协商，双方签订《房屋购销合同》，约定：曾某乙将登记在其个人名下的位于雨城区青江路127号1幢2单元1楼2号房屋作价24500元卖给彭永珍。协议签订当天，彭永珍一次性将房款支付给曾某乙，曾某甲代曾某乙向彭永珍出具房款收据。合同签订后，曾某乙腾退房屋交付给彭永珍使用。同日，雅安市雨城区第二中学出具一份情况说明，其中载明：“93年学校办理该房的房产证、土地使用证时，因各方面原因造成房产证和土地使用证上的建筑面积不同，所以此次房主变更后，暂时无法变更房产证和土地使用证的所有权人姓名，待时机成熟后，予以变更，特此说明”。2010年10月22日，彭永珍作为实际房屋所有权人与雅安张江房地产发展有限公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，以产权调换加补款方式，取得雨城区雅州大道99号9栋1单元16-1号房屋，同时，位于雨城区青江路127号1幢2单元1楼2号房屋也由于拆迁办理了注销登记。
另查明，2003年4月18日，曾某乙曾因酒精中毒导致精神障碍在雅安市精神病医院进行了住院治疗，并于2003年8月5日治愈出院。曾某乙于2007年9月因病去世。
一审法院认为：本案争议的焦点问题是：1高某甲和曾某甲是否系本案适格被告；2、涉案房屋买卖合同是否有效。
一、高某甲和曾某甲是否系本案适格被告。高某甲与曾某乙系夫妻关系，属于案涉房屋的共有产权人，对该房屋享有权利和义务，因此高某甲与本案具有利害关系。曾某甲与曾某乙系父女关系。曾某乙去世后，曾某甲、高某甲作为曾某乙的第一顺位继承人，本案的处理结果与其具有利害关系。因此，高某甲、曾某甲是本案适格被告。
二、彭永珍与曾某乙签订《房屋购销合同》是否有效。
（一）曾某乙在合同签订时是否系完全民事行为能力人。2003年9月16日，彭永珍与曾某乙签订《房屋购销合同》时，曾某乙已经从雅安市精神病医院治愈出院，且高某甲、曾某甲也未提交证据证明曾某乙在合同签订当时尚处于精神障碍，且不能辨认自己的行为。因此应当认定曾某乙在合同签订时具备完全民事行为能力。双方关于房屋买卖的行为系各自真实意思表示。（二）、高某甲能否以其作为财产共有人不同意曾某乙买卖房屋为由主张合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（一）第十七条规定：“婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：……(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，彭永珍与曾某乙经平等协商签订了房屋买卖协议，并支付了合理的对价，曾某乙也已将房屋实际交付彭永珍占有、使用。彭永珍占有使用该房屋并在2010年以房屋实际所有人的身份与雅安张江房地产发展有限公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》。在此期间，高某甲与曾某乙作为夫妻长期共同生活，对于该项家庭重要财产的处理，高某甲均未提出异议，因此，彭永珍有理由相信房屋买卖系高某甲与曾某乙夫妻双方共同意思表示，可以认定彭永珍为善意第三人。因此，高某甲不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人彭永珍。（三）、《房屋购销合同》是否违反法律或行政法规的强制性规定。《城市房地产管理法》第三十七条中规定“下列房地产，不得转让：……(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定。”《城市房地产管理法》第三十七条系管理性禁止规范，并非效力性强制性规定。因此案涉合同不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故彭永珍与曾某乙之间的房屋买卖合同有效。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（一）第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决：彭永珍与曾某乙于2003年9月16日签订的《房屋购销合同》有效。受理费412元，减半收取206元，由彭永珍负担。
二审审理中，高某甲、曾某甲提交四川省雅安市雨城区人民法院(2017)川1802民初1433号、1605号民事裁定书。拟证明1、同一时间、地段、面积的房屋市场价格为3.3万元；2、事实相同案件，一审法院有一份未明确房屋的所有权人，而案涉房屋诉讼的裁定书中则明确认定彭永珍是实际房屋的所有权人，导致误导相关行政部门，为彭永珍办理了注销案涉房屋登记。
彭永珍质证意见：对两份民事裁定书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。虽然两套房屋在同一栋楼，但有一套在二楼，进行了精装修。案涉房屋在一楼，地势低洼，容易进水。所以两套房屋价格不一样，案涉房屋在当时价格已经很高了。
本院认为，对高某甲、曾某甲提交提交两份民事裁定书的真实性、合法性予以确认。两套房屋虽在同一栋楼，但房屋楼层、装修情况不尽相同，且买卖双方在买卖过程中，价格商谈也不一致，故两套房屋价格没有可比性，不能达到高某甲、曾某甲予证明的目的，本院对两份民事裁定书的关联性不予采信。
二审经审理查明的本案基本事实与一审查明的一致，本院予以确认。
另查明：1、在二审询问中，高某甲陈述“曾某乙卖了房屋后，我要求将卖房款给我一半，曾某乙说凭什么给你，房子是我（曾某乙）的资格购卖的”；曾某甲陈述“签订合同时我不在现场，收钱时我才来的。因为我父亲精神不正常，我来清点了现金。当时曾某乙说你不要管，他自己的房子自己处理，我就通知母亲过来。高某甲不同意卖房屋，故没有在合同上签字，并与父亲长期争吵”；2、案涉房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》由彭永珍持有。
本院认为：本案争议焦点为：彭永珍与曾某乙签订的《房屋购销合同》，曾某乙是否有精神障碍原因，是否因未取得房屋产权共有人高某甲认可，而导致该《房屋购销合同》无效。
曾某乙在与彭永珍签订《房屋购销合同》时，是否有影响其正常行使民事行为的精神障碍，对此，高某甲、曾某甲提交了雅安市精神病医院“病历”，该系列“病历”有“酒精中毒导致精神障碍，无自知力，社会功能明显受损”的记载。但在与彭永珍签订《房屋购销合同》时，曾某乙是处于治愈出院阶段，现高某甲、曾某甲未证据证明与彭永珍签订《房屋购销合同》时，曾某乙的精神障碍已经达到法律规定不能正常行使民事行为的程度。
根据本案查明的事实，高某甲在曾某乙因与彭永珍签订《房屋购销合同》，履行房款支付时，高某甲就已知晓其夫已将共有房屋卖与彭永珍。虽然高某甲陈述对此有异议，并认为只要不签字就办不了产权变更登记，但是高某甲从知晓其夫曾某乙擅自卖房，并在收取议定的房屋对价后，将房屋及产权证交付彭永珍至今，特别是在其夫曾某乙死亡前，高某甲并未通过诉讼等方式主张权利。应认定为高某甲对其夫曾某乙擅自卖房行为的默认。彭永珍与曾某乙签订的《房屋购销合同》没有违反法律规定的无效情形，应为有效。彭永珍向高某甲丈夫曾某乙支付合理对价购买案涉房屋，已经居住管理使用长达近15年，其合法权利应当予以保护。
综上，高某甲和曾某甲的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院对本案的审理，认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费412元，由上诉人高某甲、曾某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 屹
审判员 汤 玉
审判员 陶明钢
二〇一八年四月八日
书记员 赵 楷