中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)最高法民申3588号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：胡筱诚，男，1963年3月1日出生，汉族，住广东省广州市。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘妍，女，1964年8月19日出生，汉族，住广东省广州市。
以上两再审申请人共同委托诉讼代理人：龙海峰，广东众达律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈文醒，男，1953年4月7日出生，汉族，住广东省广州市。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：广州金丰房地产有限公司。住所地：广东省广州市番禺区大石镇市广路。
诉讼代表人：杨大飞，该公司清算委员会负责人。
委托诉讼代理人：王运勇，该公司职员。
委托诉讼代理人：王敏怡，该公司职员。
再审申请人胡筱诚、刘妍因与被申请人陈文醒、广州金丰房地产有限公司（以下简称金丰公司）第三人撤销之诉纠纷一案，不服广东省高级人民法院（以下简称广东高院）（2016）粤民终939号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
胡筱诚、刘妍申请再审称，（一）本案二审程序违法。胡筱诚与金丰公司之间房产买卖合同纠纷并不属于本案第三人撤销之诉的审理范围。二审法院对不属于本案审理范围内的另一案件予以撤销，违反审判程序。而且，陈文醒并没有针对胡筱诚提出协助过户的请求��二审法院直接判决胡筱诚协助将涉案房产过户到陈文醒名下，实际上剥夺了胡筱诚的抗辩权利。另外，（2015）穗中法民五终字第2680号民事判决（以下简称2680号民事判决）生效后，金丰公司依法向广东高院申请再审，广东高院作出（2016）粤民申2274号民事裁定，驳回了金丰公司的再审申请。可见，即使二审法院认为（2016）粤民申2274号民事裁定确有错误，也应按照《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第一百九十八条的规定处理，而不应通过本案直接撤销2680号民事判决。（二）本案事实认定和法律适用均存在错误。首先，金丰公司就同一房产先出卖给胡筱诚，后出卖给陈文醒。由于胡筱诚购房在先，并经过房地产行政管理部门的鉴证登记，已取得的房地产买卖登记确认书具有公示与公信效力。案涉房产交易发生在1998年，当时没有预告登记，房地产交易管理部门一直以合同鉴证的方式进行房产状态的确认。在物权法颁布以后，房地产交易管理部门在该房产的登记信息上才会注明房产的权属人为胡筱诚。1998年12月3日，番禺市房地产交易所已对胡筱诚与金丰公司签订的《房地产买卖契约》予以登记并出具了房地产买卖登记确认书，完全符合物权法中关于预告登记的性质，具有公示与公信效力。其次，二审判决以陈文显实际占有为由对抗胡筱诚的登记，没有法律依据。胡筱诚已至少支付90%购房款并进行了房屋权属的预告登记，应认定胡筱诚与金丰公司之间的房屋买卖合同已经得到实际履行，不管房屋是否交付他人，都不应当对抗已经办理房屋登记手续的效力。陈文醒在2000年11月27日向金丰公司购买案涉房屋时，虽然当时胡筱诚尚未取得该房屋产权证明，但胡筱诚与金丰公司之间的房屋买卖合同已实际履行��该房产已属于胡筱诚所有，金丰公司未经胡筱诚同意将房屋出让给陈文醒，该处分行为无效。陈文醒基于无效行为而占有房屋，不应得到法律保护。广东高院以陈文醒已实际占有房屋多年为由，即认定其权利对外具有明显的公示与公信作用，从而判决胡筱诚协助将案涉房产过户给陈文醒，明显违背事实与法律规定。据此，胡筱诚、刘妍依法申请再审。
本院认为，本案系陈文醒认为2680号民事判决损害其民事权益而提起的第三人撤销之诉。根据胡筱诚、刘妍的再审申请事由看，本案的争议焦点在于：1.二审程序是否违法；2.本案撤销2680号民事判决是否具有事实和法律依据。
（一）关于二审程序是否违法的问题。
首先，《民事诉讼法》第五十六条规定了第三人撤销之诉制度。该条第三款规定，第三人有证据证明发生法律效力判决的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以提起诉讼，人民法院经审理认定诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书，诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百九十六条规定：“民事诉讼法第五十六条第三款规定的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容，是指判决、裁定的主文，调解书中处理当事人民事权利义务的结果。”本案中，2680号民事判决主文主要有两项，即判决金丰公司将案涉房屋交付给胡筱诚，二是判决金丰公司协助胡筱诚办理房地产权证。陈文醒认为该判决主文损害其民事权益，故于本案一审中提出三项诉讼请求，一是中止执行2680号民事判决，二是撤销2680号民事判决的全部内容，三是金丰公司协助陈文醒办理案涉房屋的房地产权证。可见，无论2680号���事判决在分析争议焦点问题的内容如何，只要该判决的主文有可能损害到第三人陈文醒的利益，陈文醒就可以针对该判决的全部提出撤销之诉。结合陈文醒的诉讼请求看，其在本案中针对2680号民事判决主文提出的三项请求，并未超出第三人撤销之诉的审理范围。
其次，虽然陈文醒诉讼请求的第三项是要求金丰公司协助办理案涉房屋的产权手续，但协助办理产权过户手续只是房屋买卖合同项下的附随义务，而本案争议的核心是，在陈文醒、胡筱诚分别与金丰公司订立房屋买卖合同即所谓“一房二卖”的情形下，哪一份合同的履行更能优先获得法律保护的问题。双方围绕该争议核心问题已于一审、二审中充分发表了意见。鉴于本案二审过程中，案涉房屋的产权已办至胡筱诚名下，金丰公司客观上无法履行协助义务，为减轻诉累，二审法院在认定陈文醒的权利优先的基础上，直接判令胡筱诚履行协助义务，并未剥夺其诉讼权利，并无不当。
再次，审判监督程序和第三人撤销之诉属于两种不同的纠错和救济程序。2680号民事判决生效后，只有金丰公司申请再审，陈文醒作为案外人并未申请再审。广东高院作出（2016）粤民申2274号民事裁定并驳回了金丰公司的再审申请，这说明2680号民事判决的效力未通过审判监督程序发生动摇。但是，如果该民事判决的主文内容损害到未参加原诉的第三人的合法权益时，第三人有权通过另诉的方式撤销原生效裁判。因此，陈文醒作为第三人知道生效的2680号民事判决损害其民事权益后，有权依法提出第三人撤销之诉。原审受理陈文醒提起的本案第三人撤销之诉，程序并不违法。
（二）关于本案撤销2680号民事判决是否具有事实和法律依据的问题。
2680号民事判决是否应当撤销，这主要涉及就案涉房屋所谓“一房二卖”的情形下，购买方中谁的权利优先保护的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，金丰公司分别于1998年和2000年将案涉房屋出售给胡筱诚和陈文醒，但均未办理产权过户手续。此外，虽然金丰公司就其与胡筱诚的房屋买卖合同办理了房屋鉴证手续，并由番禺市房地产交易所出具房地产买卖登记确认书，但并不由此发生物权变动的效果，亦不产生《物权法》规定的预告登记制度的对抗效力。可见，胡筱诚和陈文醒的房屋买卖合同均未履行完毕，本案无法根据产权变更登记情况来确定谁的权利优先保护，则只能根据两份合同的具体履行情况来判断。胡筱诚一方虽然合同订立在先，��其仅支付了90%的房款，从1998年订立合同至双方发生诉讼的十多年间也一直未办理交房和入住手续，而陈文醒一方虽然合同订立在后，但其已支付全部房款，并实际占有、使用房屋多年。比较而言，陈文醒一方的合同履行进度已经超过了胡筱诚一方的合同履行进度，而且在双方均未办理产权过户登记的情况下，法律优先保护已实际占有、使用房屋一方的利益，符合公平和经济原则，避免了因恢复原状或者重复履行造成社会经济和司法成本的浪费。因此，鉴于2680号民事判决的主文已明显损害到陈文醒的民事权益，本案二审撤销该判决，并基于实际情况判令胡筱诚协助陈文醒办理案涉房屋的房地产权证手续，并无不妥。胡筱诚、刘妍申请再审的理由不能成立。
综上所述，胡筱诚、刘妍的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：
驳回胡筱诚、刘妍的再审申请。
审 判 长 王毓莹
审 判 员 陈宏宇
审 判 员 曹 刚
二〇一七年九月二十八日
法官助理 陈 亚
书 记 员 谢松珊