北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初4181号
原告（反诉被告）王淳，女，1960年6月13日出生，北京工业大学退休教师，住北京市西城区。
原告（反诉被告）臧源，女，1962年3月11日出生，北京市电力公司退休干部，住北京市西城区。
委托代理人章其文，北京市亚欧律师事务所律师。
委托代理人苗猛，北京市亚欧律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）于德海，1948年3月7日出生，住北京市西城区。
委托代理人邢家家，北京市东清律师事务所律师。
委托代理人宋维强，男，1974年5月29日出生，北京景海小院餐馆员工，住北京市西城区。
原告王淳、臧源与被告于德海、反诉原告于德海与反诉被告王淳、臧源房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李凤新独任审判，公开开庭进行了审理。王淳、臧源及其委托代理人章其文、苗猛，于德海及其委托代理人邢家家、宋维强参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王淳、臧源诉称:被告与原告系同院邻居，自2006年起承租原告的涉案房屋用于餐饮经营。最新一次合同是2015年10月29日由二原告与被告签订。合同约定若因国家启动住房与环境改善项目，合同可随时终止。2016年6月20日，原告按照国家政策参与住房与环境改善项目，与北京天恒正宇投资发展有限公司（以下简称：天恒正宇公司）签订了《什刹海地区住房与环境改善试点院落居民住房改善协议》，并提前通知了被告。协议签订后，原告多次找到被告协商腾房事宜，被告一直以各种借口拒不腾房，致使原告无法履行住房改善协议，给原告造成非常严重的后果与损失，原告无奈，于2017年1月4日书面通知被告要求腾退房屋，但被告置之不理，故现原告特诉至法院，提出如下诉讼请求：1、请求法院确认原、被告之间的房屋租赁合同于2017年1月4日解除；2、判令被告立即腾退承租的北京市西城区景山西街陟山门街X号经营用房。3、判令被告支付自2017年1月5日至实际腾房之日止的房屋使用费（1年按20万元计算，1天为547.94元）。4、案件受理费由被告承担。
被告于德海辩称：一、不同意解除合同。被告认为合同没有履行完毕且不存在解除合同的法律依据和事由，是原告单方违约想解除合同。原告与被告之间的租赁合同尚有四年没有到期。二、不同意腾退房屋。1、合同没有到期；2、被告为涉案房屋倾注了太多的心血，翻改建及大修花费了巨额资金。腾退房屋中包含有被告出资翻改建王淳房面积16.44平方米。自建房25.50平方米（南房与北房之间部分连成一体成为一个方厅）。被告与二原告最早于2005年12月1日就涉案房屋签订了房屋租赁合同，承租二原告所有的涉案房屋用于经营北京景海小院餐馆，其中属于王淳所有的房屋建筑面积54.40平米，属于臧源所有的房屋41.10建筑面积平米，被告承租该房屋后，原告王淳委托被告对该房屋进行了翻改建，并于2006年1月26日由北京市规划委员会对该建筑面积内的建设用地进行了规划设计，其中承租人自建面积为16.44平米，被告为此花费了建房费用46.07万元。同年为保障房屋的安全（有危房通知），被告经原告同意对北房四间面积为79.20平米老旧房屋，进行了大修改造，为此花费38.50万元。由于在2006年至2016年期间北京市西城区房管局对被告承租的房屋多次下发了危房通知，二原告都不管此事，无奈，被告只能对房屋进行修缮，其中修缮面积王淳54.40平米、臧源41.10平米。而且双方签订的房屋租赁合同中明确的约定了房屋的维修由二原告负责，为此，被告花费了修缮费用为50.78278万元。3、因被告与二原告签订最后一次房屋租赁合同约定的房屋租赁期限尚有四年才到期，为此给被告造成了巨大的经营损失。被告一家大小全部靠餐馆经营收入过活，没有了这个餐馆，全家就没有了收入和生活的来源。以最保守的根据2015年和2016年流水的20%利润计算就可达到220.32458万元。4、被告根据房屋结构订制的设备投资包括：两个空气净化器、电暖气（燃改电）、空调、监控等无法移除的设备设施等花费52605元。依据以上四点事实，被告在租赁期内对承租的房屋进行了翻改建工程及大修、修缮耗费了被告巨大的人力、物力和财力，腾退解除合同确实会给被告造成了巨大的财产损失，并且失去经济来源。所以被告为了维护自己合法权益。不同意腾房，并对自己的各项支出及损失提出反诉。三、房屋使用费不是被告不支付，是原告拒绝接受，并注销了接收租金的银行账户。另作如下补充：房屋改善不是拆迁，不适用合同约定的政府行为。由于原告恶意建议政府部门将东侧房门封堵，给被告造成了经营损失，因此，被告要求对房租进行扣减，从2017年3月至同年9月，每年按照10万元标准支付租金，2017年9月1日以后要求四分之一的标准即2.50万元一年的标准支付。
反诉原告于德海诉称：被告与二被告最早于2005年12月1日签订房屋租赁合同，被告承租二原告所有的涉案房屋用于经营北京景海小院餐馆，其中属于王淳所有的房屋建筑面积为54.40平方米，属于臧源的房屋建筑面积为41.10平方米。被告承租该房屋后，于2006年1月至同年6月受王淳委托，并经北京市规划委员会同意，被告花费了46.07万元对该房进行了翻、改建。同年为了保障房屋的安全（有危房通知），被告经原告同意对北房四间面积为79.20平方米的老旧房屋进行了大修改造，为此花费了38.50万元。后来由于在2006年至2016年期间，北京市西城区房屋管理局对涉案房屋多次下发了危房通知。被告多次对南房两间、北房四间及后来加改建的方厅进行维修。因双方签订的房屋租赁合同中明确约定了房屋的维修由二原告负责，修缮费用应由二原告支付。上述维修及改建被告花费了修缮费用共计人民币507827.80元。因被告与原告签订的最后一次房屋租赁合同约定的房屋租赁的期限还有四年未到期，现在解约会给被告造成了巨大的经营损失，以最保守的流水的20%做利润计算就可达到人民币2203245.80元。另被告的设备投资包括：两个空气净化器、电暖气、空调、监控等为房屋量身设计打造的无法移除的设备等花费约52605元。被告在租赁期内对承租的房屋进行了翻改建工程及修缮耗费了被告巨大的人力、物力和财力损失。具体说来：1、关于装修损失。被告与原告签署租赁后，因涉案房屋是危房，被告先后进行了翻建和扩建，其中翻建房屋花费了46.07万元，改建花费了38.50万元。危房修缮费用50.78万元。当时原告也同意，我们也有审批手续。2016年6月，原告通知我们腾房，同年9月又同意我们使用。当时我们正在装修，原告也看见了，原告签约时知道有拆迁改造政策。涉案的合同文本是原告提供的，我们要求修改他们不同意。我们因为装修投入太大不得不签字。同时二原告作为出租方有义务对出租房屋进行修缮，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租方负担。另原告恶意建议政府部门将涉案房屋的东侧门封堵。还给被告带来了经营损失。故反诉原告特提出如下反诉请求：1、判令二原告赔偿被告翻、改建及大修费用84.57万元、房屋修缮费用507827.80元、设备损失费52605号；以上合计1406132.80元；2、承担本案本诉、反诉以及评估费。
反诉被告王淳、臧源辩称：被告的反诉没有依据，原告无需给被告任何赔偿，请求法院依法驳回。1、关于房屋的改建、装修、修缮费用理应由被告自行承担，被告无权要求原告赔偿。首先，被告承租原告的房屋已经11年多了，一直在此经营。根据最新一次续签的合同即2015年10月29日签订的《房屋租赁续订合同》，该合同第六条约定了合同终止后，对房屋改造、装修等归属的问题，原告不需给被告任何补偿。其次，自租赁房屋交付给被告一直至今，被告从未向原告提出过任何房屋维修的通知与请求，反而是为其经营方便，私搭乱建，且所有对于房屋内外的装修、改动，从未告知过原告，原告均是事后知晓。对于被告提出的日常维修，原告认为，并非是原告的义务，被告长期经营、使用该房屋，并多次对该房屋进行私下变动，原告根本就不知情，且被告经营中自己添附的设施设备、装修、装饰等，其本应由其自身负责维修。原告的原房屋仅剩主体房顶、承重柱及山墙，其他附属物品全被被告装修改造时拆掉了，原告没有可维修的地方。再次，被告已经严重违法了合同，为了其经营方便，私自将房屋私搭乱建，超出了规划的范围，变更了原有房屋的主体结构。原告不但不应支付被告所谓的“改建、装修损失”反而保留要求被告恢复原状的权利。另外，涉案房屋的租金明显低于周边位置的价格，每次续签合同的时候，被告怕原告提出涨租金的要求，多次以他曾出资翻建房屋，维修房屋等理由，不同意按市场价格支付租金，最终双方考虑到被告的翻建、改造房屋的成本，将租金标准定得较低。2、被告申请鉴定评估是为了拖延诉讼程序，达到继续占用房屋的目的。鉴定评估报告与案件没有关联性，不论评估的价格如何，在没有合同约定的前提下，均不应给被告赔偿。原告多次提出，本案已经有合同约定，不需要进行司法评估，即使评估报告出来后也不具有关联性不能使用，且原告认为评估价格过高，不应将被告改建时的违章建筑全部纳入造价。3、被告要求赔偿设备费用，即没有法律依据，也没有事实依据，理由是原告没有义务接收被告的设备，且设备是可以搬走的，不存在损失。二、被告无权再要求停产停业损失。根据原告与天恒公司2016年6月20日签订的《住房改善协议》及补充协议，天恒公司按照政策给予16万元的停产停业损失补偿。在此之前，原告多次与被告进行沟通，并带被告到天恒公司了解停业补偿政策，得知停业补偿政策要按照营业面积（工商登记的营业面积），每平米最高按照3000元进行补偿，被告不接受该补偿标准，拒不提供工商登记的营业面积，致使原告无法向天恒公司证明两个房屋产权证登记的面积（95.50㎡）计算营业面积。后原告向天恒公司提出，实际经营面积包括较小房屋产权证的面积（41.10㎡），要求天恒公司给予补差，但天恒公司称合同已经签订，无法再变更，不予补差。因此，该损失是被告自身原因造成的，责任由被告自行承担。原告与天恒公司签约后，第一时间通知了被告，要求被告配合拆迁，但被告不予理睬，继续经营。在合同期限内并没有停产停业，也未搬迁，一直持续经营，直至2017年年底，在政府治理拆墙打洞，清退城区违章经营的政策中，按政府要求自行停业。因此，被告无权再要求这16万元停业补偿。因此不同意被告的全部反诉请求。
经审理查明：北京市西城区陟山门街X号、雪池胡同XX号北房2间、南房2间（54.40平方米）系王淳所有的产权房。北京市西城区陟山门街X号、雪池胡同XX号XXX幢X层X间（XX号，建筑面积41.10平方米）系臧源所有的产权房。上述房产的规划用途均为住宅。被告与二原告系同院邻居关系。
被告自2006年起即开始承租二原告的涉案房屋用于餐饮经营。
2006年7月11日，被告在涉案房屋注册了北京景海小院餐馆。经营者姓名：于德海。组成形式：个人经营。
2015年10月29日，二原告（甲方）与被告（乙方）再次签订了租赁合同即《房屋租赁续订合同》。合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于北京市西城区陟山门街X号（属两个产权人），出租房屋建筑面积共约96平方米。其中，臧源出租房屋建筑面积约41.10平米；王淳出租房屋建筑面积54.40平米。该房屋租赁期为60个月。自2016年1月1日起至2020年12月31日止（因国家启动住房与环境改善项目需要拆除或改造该房屋，合同可随时终止）。就租金及支付方式，双方约定如下：该房屋2016年—2018年每年度租金为人民币175,000.00元（拾柒万伍仟元整）；2019年递增到185,000.00元（拾捌万伍仟元整）；2020年递增到195,500.00元（拾玖万伍仟伍佰元整）。合同有效期内为分季预付，应付款月10日前将该季度房款存入甲方指定的银行账户；甲方收款后，发送电子版确认邮件之乙方邮箱。甲方开户行：户名1：王淳账号（略）中国建设银行（前三年29,150.00元／季）（第五年32,550,00元／季）；户名2：臧源账号（略）中国工商银行（前三年14,600.00元／季）（第四年15450,00元／季）（第五年16325,00元／季）。针对“房屋修缮与使用”，作如下约定：“1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及原有所属设施因安全隐患造成的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。甲方提出进行维修须提前15日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。较大维修项目所占用的营业时间，应在合同期限内对乙方给予补偿。乙方向甲方提出的合理维修请求，甲方应及时满足。对乙方的改建及装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。在前两个租期内，乙方为经营需要对民房进行了部分改造。在本租期内乙方如再改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。房屋改建后不应使其在房产蓝图上产生不良影响。房屋的租赁期满后退租或因启动政府住房与环境改善项目，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）、无偿保留改造后的房屋现状。（2）、要求乙方恢复原状。（3）、向乙方收取恢复工程实际发生的费用……租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原如租金2倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还甲方造成的损失。就“免责条件”，约定如下：1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策或启动住房与环境改造项目需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。甲乙双方均应根据政府或项目承包单位的相关规定领取补偿费。甲方不承担因国家政策或启动住房与环境改造项目随时终止合同造成的乙方经营投资损失。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。其他约定事项如下：“因政府出租房屋启动改善项目中甲方需提前终止合同，乙方应全力配合。双方在办理完相关手续、与政府或项目承办机构签订安置补偿协议后，在政府或改善项目承办机构规定的交房时间、按时腾出房屋，并不得向甲方提出与此相关的赔偿要求。
当日，双方还签署了《房屋租赁续订合同补充协议》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于北京市西城区陟山门街X号（属甲方独立产权）。2、出租甲方房屋附属占地约25平方米院落、南层顶层约16.50平方米。该房屋附属院落及顶层租赁期共60个月。自2016年1月1日起2020年12月31日止。该房屋每年租金为人民币2.50万元整。房租金额：6,250.00／季。其他条款参照双方签订的房屋租赁续订合同。甲方：王淳乙方：于德海签约日期2015年10月19日，签约地点：北京。”
2016年5月，天恒正宇公司向什刹海地区居民下发了《什刹海地区住房与环境改善项目致居民的一封信》，信中称：“为改善居民住房条件，完善市政基础设施，经北京市西城区人民政府批准，该公司（区属全资国有企业）为什刹海地区住房与环境改善工作实施单位。什刹海地区住房与环境改善工作范围为：北起鼓楼西大街，南至文津街、景山前街一线、西至德胜门内一线，延年胡同、龙头井街、北海公园西侧围墙、东至地安门外大街东侧西城区辖区内沿街建筑、地安门内大街、景山东街。本着“政策稳定公开、居民自愿申请、整院及沿街（胡同）疏解”的原则，什刹海地区住房与环境改善方式如下：一、住房改善方式分为房屋对接安置和房屋货币补偿两种，申请人只可以选择其中一种方式；二、选择房屋对接安置方式：应安置房屋建筑面积=申请人原房屋建筑面积×安置系数（自建房不计算面积）。西城区住建委为本项目调拨了一定数量的高立庄及奥运村定向安置房……由于房源有限，采取先签先选、选完为止的方针。三、房屋货币补偿方式：对于放弃房屋对接安置方式而选择房屋货币补偿方式的申请人，房屋货币补偿金额=申请人房屋补偿基础价格（63896元／建筑平方米）×申请人房屋建筑面积；另可获得40000元／建筑平方米的弃房奖励。四、居民在选择房屋对接安置或房屋货币补偿后，另可获得整院改善奖励1万元／建筑平方米，以及低保家庭、残疾人员特困补助费、私房补助、搬家周转补助款等。因安置房源数量有限，不能确保满足所有申请人的房屋安置需求。本次住房与环境改善安置房源采取“先签先选，选完为止”的安置原则。安置房源使用完毕后，申请人不能选择房屋安置方式。
2016年6月20日,原告王淳（乙方）与作为甲方的天恒正宇公司签署了《什刹海地区住房与环境改善试点院落居民住房改善协议》，约定原告王淳就其名下的位于北京市西城区陟山门街X号、雪池胡同XX号北房2间、南房2间（54.40平方米）提出申请并将甲方确认，该试点院落纳入甲方什刹海地区住房与环境改善院落范围。乙方选择由甲方以北京市丰台区康润家园项目（以下简称：康润家园）定向安置房屋对乙方房屋进行腾退置换的方式改善居住条件。乙方知悉并接受：北京市丰台区康润家园项目房屋销售均价为20492元／建筑平方米……经甲、乙双方确认：在／年／月／日前，本协议所列试点院落内所有住房改善申请人，均与甲方签订《什刹海地区住房与环境改善项目试点院落居民改善协议》（以下简称：《居民住房改善协议》）后，本协议生效，否则本协议废止。／年／月／日，甲方在该试点院落内张贴签约情况通报，同时可张贴试点院落《居民住房改善协议》生效或废止公告。如甲方选择《居民住房改善协议》生效公告在试点院落内张贴公告的，则本协议自张贴后生效，甲乙双方根据本协议约定履行义务；《居民住房改善协议》废止公告在试点院落内张贴公示后，本协议废止，乙方所选择安置房源作废……乙方房屋腾退置换应安置面积=54.40（建筑面积）×5.60=304.64平方米……（3、乙方房屋腾空移交及直管公房承租权转让的约定）本协议生效后起10日内，乙方将其自建房（如有）清空移交予甲方管理……乙方腾退并向甲方交付乙方房屋及其自建房（如有），且经甲方验收合格并正式接收后，双方签署《房屋交接验收确认单》。本协议生效之日起30日内，乙方协助甲方办理完毕《房屋所有权证》之房屋产权过户于甲方名下的全部手续，同时乙方应在上述期限内向甲方移交完毕乙方房屋《网络电能表客户用电登记表》原件，以及与乙方房屋及该其自建房（如有）相关的其他文件、资料。在“乙方的承诺及保证”一栏中约定：乙方承诺本协议约定的全部内容已征得户籍登记人员及其他共同居住人（如有），若本协议签订后，户籍登记人员及其他共同居住人（如有）对本协议约定之事宜有异议的，乙方应自行负责解决，并自行承担由此引发的所有责任及损害赔偿。就“违约责任”约定如下：“若因乙方原因，其未在本协议第3条约定的期限内履行相应义务，则每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金……”
签约当日，双方还签署了《什刹海地区住房与环境改善试点院落居民住房改善协议补助及奖励补充协议》，约定：甲方给予乙方如下整院腾退奖励、搬家周转补助等各项费用合计1,353,296.00元。其中，停产停业损失补助费16.32万元。
同一天，原告臧源（乙方）也就涉案房屋（建筑面积；41.10平方米）与甲方——天恒正宇公司签署了《什刹海地区住房与环境改善试点院落居民住房改善协议》及其《什刹海地区住房与环境改善试点院落居民住房改善协议补助及奖励补充协议》，除涉案房屋及整院腾退奖励、搬家周转补助等各项费用不同外，其余条例内容均相同。但《补助及奖励补充协议》中没有停产停业损失补助费一项。
2016年7月6日，二原告向被告发送了《终止租赁合同通知》，内容如下：于德海先生，您好！首先，我们对彼此之间自2005年至今作为出租人和承租人之间相互尊重、相互信任，各自认真遵守合同表示欣慰。2015年10月29日，双方在长期合作的基础上，在充分考虑到自2014年7月启动的“什刹海地区住房与环境改善项目”随时继续实施的前提下，签署了房屋租赁续订合同。目前政府继续实施“什刹海地区住房与环境改善项目”，项目实施单位“天恒正宇投资发展有限公司”已于2016年5月通知我们，现公司已配有安置房，可以对我们2014年的改善申请实施改善安置。因此，我们已与“天恒正宇投资发展有限公司”正式签署了“改善安置协议”，并于2016年6月20日当面向您做了口头传达。我们双方续订合同同时，已在合同中就该项目作出如下约定“因国家政策或启动住房与环境改造项目需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。甲乙双方均应根据政府或项目承包单位的相关规定领取补偿费。甲方不承担因国家政策或启动住房与环境改造项目随时终止合同造成的乙方经营投资损失。”“因政府启动出租房屋改善项目甲方需提前终止合同，乙方应全力配合。双方在办理完相关手续、与政府或项目承办机构签订安置补充协议后，在政府或改善项目承办机构规定的交房时间，按时腾出房屋，并不得因此向甲方提出与此相关的赔偿要求。本着互相尊重和尊重法律的原则，现书面通知您：我们将从2016年7月1日起终止与您之间的租赁合同，请您于2016年8月10日前完成收尾工作，将房屋交给我们。希望您能履行合同中的义务，积极配合腾房。项目的继续实施早在预料之中，只是开始的时间不在我们掌控之中。为此，我们对由此给您带来的不便深表歉意。景山西街陟山门九号产权人王淳、臧源2016年7月6日。”
2017年1月4日，二原告向被告发送了《解约通知》，内容如下：“于德海先生，您好！根据“什刹海地区住房与环境改善项目”实施单位“天恒正宇投资发展有限公司”的通知，我们与天恒正宇投资发展有限公司的改善安置协议已进行到房产过户阶段，根据天恒正宇投资发展有限公司要求，产权人须在2017年春节完成交房手续。因此，从2017年1月1日起，我们与您正式解除于2015年10月29日签订的房屋租赁续订合同（解约完全符合该租赁续订合同的相关条款）。从2017年1月1日起，我们不再收取房租。解约日到交房日期间发生的水电费等仍由承租方承担，请您配合在规定时间内完成交房手续。我们对由此给您带来的不便深表歉意，并感谢多年的友好合作。（此通知已于2016年12月26日及2017年1月3日分别以口头转达及电话沟通的形式通知到承租人，双方应在一周内尽快就解决合同及腾退房屋的具体事宜交换意见并达成书面共识。景山西街陟山门九号产权人：王淳臧源2017年1月4日。”
2017年1月，原告将租金收款账户注销。
现原告持诉称理由将被告起诉至本院，提出如下诉讼请求：1、请求法院确认原、被告之间的房屋租赁合同于2017年1月4日解除；2、判令被告立即腾退承租的北京市西城区景山西街陟山门街X号经营用房。3、判令被告支付自2017年1月5日至实际腾房之日止的房屋使用费（1年按20万元计算，1天为547.94元）。4、案件受理费由被告承担。
被告不同意解除该合同，并以原告根本违约造成被告经济损失为由提出反诉。
审理中，被告申请对北京市西城区景山西街陟山门街X号经营用房被告翻改建房屋16.44平方米、自建房屋25平方米、大修79.20平方米及全部装修房屋费用进行评估。并就评估事宜提交了被告与案外人（乙方）王瑞安的装修《协议》（时间为2006年2月25日，承包总造价为46.07万元整）及收条。2006年2月25日，原告与案外人王某签署的协议（约定后者承包涉案房屋大修，改造工程，其主要内容为挑顶等项目，总造价为38.50万元）及收条。原告对此均不予认可。且强烈反对被告进行鉴定。
考虑到涉案合同为续签合同，被告申请评估的大修和翻建损失大多发生在签约之前，且包含有自建房屋，本院再三释明被告有可能会导致的诉讼风险，但被告坚持申请鉴定，理由是原告同意被告长期续租，被告才进行大修的。
北京市高级人民法院摇号确定的鉴定机构——北京华建审工程造价咨询事务所有限公司于2017年11月8日出具《西城区景山西街陟山门街X号房屋装修改造造价鉴定报告，结论为：2006年装修改造工程87470.96元；2013年装修改造工程36892.77元；2016年装修改造工程为74759.64元，以上工程分为三部分，一、南房平房外墙及台阶装饰；，价值合计13542.55元；二、院内自建房外墙面及台阶，合计价值4605.30元；三、临街仿古屋檐，合计价值57923.36元。被告支付鉴定费为24363元。
原告认为价格评估计算结果过高，不认可自建部分的价值。
被告亦不认可上述鉴定结论，认为结论中采用的人工费及材料费明显低于市场价格。并明确了如下反诉请求：1、判令二原告赔偿被告翻、改建及大修费用84.57万元、房屋修缮费用507827.80元、设备损失费52605元；2、承担本案本诉、反诉以及评估费。
二原告以被告的反诉没有合同依据为由不同意被告的全部反诉请求。
其后，被告又申请对承租的涉案房屋自2017年8月23日至2020年12月31日期间无法经营的经营损失进行价格评估。北京市高级人民法院摇号确定的鉴定机构---
北京市国宏信价格评估有限公司于2017年11月16日对该申请作出了退案处理，该公司认为：当事人无法提供相关评估材料，不具备评估条件。被告表示就经营损失一节将另案主张。
审理中，原告针对其主张，提交了如下证据：1、续订合同、补充协议；2、王淳及臧源就涉案房屋的产权证；3、营业执照；4、致居民一封信；5、改善协议；6、解约通知及邮件回单下载件；7、王淳给于德海爱人之侄女王淑慧的短信（所有短信没有回复），2016年6月28日，王淳：请转告于先生，营业面积最晚本周内要提交，天恒正宇公司来电催了，否则就只能有54.40（一个房本）面积的停产停产补偿了。淑慧，你们去开证明了吗？明天是最后一天了。请回复我。谢谢！2016年6月30日”。王淳：淑慧，你们查询营业面积时需要携带营业执照正本或副本原件及公章、法人身份证。地点在西直门内大街275号，西城区综合行政服务中心……今天是最后一天了。我电话也联系不到你们。我已经尽力了。”2016年7月7日王淳：淑慧，你好，请转告于先生，天恒正宇的王先生今天通知我们，不再等营业面积证明了，因为同一批还有其他人，不能再耽误了。一切手续都往下进行了。王淳给于德海爱人之女王淑慧的微信（均没有对方的回复，内容与短信相似），2017年8月9日，王淳：淑慧，你好!请务必马上转告于德海先生，鉴于我们已通知于先生解约，并需要在春节前收房，所以从1月1日起不再接收房租。我和我表妹原来接收房租的银行卡已经注销，所以请不要再给我们转钱。谢谢！王淳。”证明针对天恒正宇“一次性停产停业补助”申办手续关于营业面积证明的王淳曾经通知过被告。
被告对证据1、2、3的真实性均予以认可，对证据4不认可，强调换房没有时间限制，换房不是拆迁。证据5真实性予以认可，不认可证明目的，证明6不清楚，因为我一直在住院。对证据7的真实性及证明目的均不予认可，文字下载件不完整，进行过删减。
被告针对其反诉请求，提交了如下证据：1、房屋租赁合同及续订合同；2、营业执照；3、规划意见书及授权委托书；4、协议、收条、证明、身份证复印件；证明被告为翻建涉案房屋进行了出资。5、北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所分别于2010年3月27日、2013年元月23日、2013年10月22日、2014年10月22日、2015年10月27日（房屋状况：应挑修）、2016年12月2日（房屋状况：应挑修）就涉案房屋出具的危房通知书以及2016年12月12日，西城区房管局出具的《解危通知书》，内容如下：“房屋产权人经2016年房屋安全检查，发现您所有的位于陟山门X号北房3—6四间存在严重破损安全隐患。依据建设部129号令、市政府229号令规定，请您依法履行所有人安全责任，在接到该通知后立即自行对您的房屋进行解危，或联系房屋安全鉴定机构进行鉴定，根据鉴定结论，采取相应解危措施，自行解危修缮。在房屋未解除安全隐患之前，严禁使用、出租、借住该房屋，因不采取解危措施造成事故的，房屋所有人应承担一切法律责任。如给他人造成生命财产损失依法追究赔偿，构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。特此通知西城区房屋管理局2016年12月12日。”6、维修材料票据；7、空调收据、电暖气收据、净化器收据、监控收据；8、营业额统计表及账本；9、工商部门出具的经营场所证明,证明涉案房屋的实际经营面积是95.5㎡房屋提供者签字处为王淳。日期为2006年4月25日。10、照片；11、手机短信。12、北京西城—信息详情——西城区2016年棚户区改造和环境整治任务网络下载件，证明涉案房屋并不在政府的危房改造区域内。13、证人王某出庭作证证明如下事实：2006年，被告在鼓楼找到我，将我领到他们家让我翻修四间正房，做防水挖瓦和上、下水等工程，当时签署了协议，是我起草的，大概内容是施工项目，包工包料一共38.5万元，边干边给，施工期间为2006年3月至6月。最后给齐了，没给开发票。14、王瑞安出庭作证证明如下内容：2006年初，被告找我施工，将房屋拆了，再盖，干了半年。房屋坐落于陟山街，几号记不清了。是我组织的人，王某负责装修，我负责盖房，翻瓦了，留了三个门。三个门分别朝东、南、北三个方向。共建了两小间，16平米多。合计有不到200平方米。协议是我写的，钱都给到位了。工期从2006年2月至同年2月期间。15、王连庆出庭作证证明如下内容：2011年，我通过卖建材认识被告的，为被告改造的厨房吊顶，大房新铺的地面，外面做了两个门头，没有书面合同，工程款为42600元，料是他们自己出的。2011年5月开始一年内施工完毕。16、杨保利出庭作证证明如下事实：2016年3月被告找我给的翻修房屋，房顶漏水，做了三次防水，铺的大理石，房瓦维修。没有签署书面协议，施工款为112000多元。施工期从2016年3月干到同年7月。正房四间，外面贴的仿古砖和合瓦。
原告对证据1、2、3的真实性认可，但不认可证据3的证明目的，认为被告在改建过程中违背了规划意见书，有一部分是自行建设的，原告只是按照要求出的手续；对证据4不认可，对于证据5真实性认可，对于这种老房，房管局每年都发，被告并没有通知原告；证据6真实性不认可，证据7真实性无法核实，且没有关联性；证据8不认可，对证据9不认可，工商部门出具的证明显示涉案房屋的实际经营面积是54.40㎡，证据10无法确定时间，不认可，证据11注销账户我们认可，注销前我们已经通知被告不再收取租金。对证据12不认可，称关于涉案房屋被划入整治范围还是被告通知原告的，且被告提交的上述证据和腾退无关。对证人证言均不予认可，理由是上述证人是来自被告老家，王某证言漏洞太多，与王瑞安的证言互相矛盾，王某与王瑞安有关施工时间也不一致。王瑞安说是通过王某认识的被告，但王瑞安却比王某还早进的施工工地。王某说是大修，王瑞安修的是主体，两者说的不相符。王瑞安对于挣多少钱也说不清楚，从利润上讲挣2、3万元也不符合常理。王连庆说的不符合常理，正常讲这样的工程应当停业，杨保利说工人一天300元，6个工人每天1800元，每天都干，应该结27万元多，而不是他所说的11万元。
另查：关于住房环境改善项目事宜双方何时知晓问题，双方陈述不一致。但被告承认2014年就已经进行了拆迁改造项目，原告也提交申请了。原告找我腾房。2016年6月，原告通知我们腾房，同年9月又同意我们使用。当时我们正在装修，原告也看见了，原告签约时知道有拆迁改造政策。涉案的合同文本是原告提供的，我们要求修改他们不同意。我们因为装修投入太大不得不签字。未能进行磋商。后因为工商部门搬家我没有找工商开具经营面积证明。
二、自2016年1月10日，当地街道办事处开始陆续对涉案房屋的违规拆墙打洞行为进行整治。2018年1月16日开庭时，被告称当地街道办事处已下口头通知要求暂停营业。鉴于此，为避免扩大损失，本院建议被告与原告进行房屋交接，但被告未表示同意。
三、二原告起诉被告房屋租赁一案于2017年2月6日立案。本院通知被告应诉时得知，被告因慢性阻塞性肺病急性加重住院治疗，无法应诉，亦不同意委托代理人到庭应诉。申请延期审理。直至2017年4月25日被告方委托代理人出庭应诉。同年5月23日，被告当庭提出反诉，并提出就房屋装修一节提出鉴定申请。2017年8月14日，被告又提出了经营损失鉴定。2017年11月8日，鉴定机构针对装修鉴定出具了结论。2017年11月16日鉴定机构对被告提出的经营损失鉴定申请作出了退案处理。2017年12月12日，被告因身体原因表示无法继续进行庭审，并以评估机构出具的评估结论价格过低为由申请对涉案房屋的装修费用重新进行评估。本院以被告的申请缺乏法律依据为由驳回了被告的申请，并定于2017年12月24日继续开庭。被告再次提出书面要求延期审理。理由是被告的两名委托代理人分别住院，并提交了相关证据。2018年1月16日本院安排开庭，双方当事人均申请要求继续适用简易程序审理，并申请两周时间调解期限。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁续订合同》及其《补充协议》系双方真实意思表示，且合同内容并未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，原、被告双方应按照合同约定，履行各自的合同义务。当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时生效。
涉案合同是否符合约定解除的条件：
按照涉案合同约定：因国家启动住房与环境改善项目需
要拆除或改造该房屋，合同可随时终止。
根据本案双方当事人陈述及相关证据可以认定：一、涉案房屋为住宅房而非经营用房；二、二原告与被告自2006年即开始就涉案房屋签订了租赁合同，被告签约的合同目的是用于经营餐馆。三、本次租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日止，共60个月。四、被告承认2014年涉案房屋所在地区就已经进行了拆迁改造项目，原告也提交申请了。原告找我腾房。2016年6月，原告通知我们腾房，同年9月又同意我们使用。当时我们正在装修，原告也看见了，原告签约时知道有拆迁改造政策。涉案的合同文本是原告提供的，我们要求修改他们不同意。我们因为装修投入太大不得不签字。五、2016年5月，天恒正宇公司启动了什刹海地区地区住房与环境改善项目。同年6月20日,原告王淳（乙方）与作为甲方的天恒正宇公司签署了《什刹海地区住房与环境改善试点院落居民住房改善协议》，约定原告就其名下的位于北京市西城区陟山门街X号、雪池胡同XX号北房2间、南房2间（54.40平方米）提出申请并将甲方确认，该试点院落纳入甲方什刹海地区住房与环境改善院落范围。签约当日，原告王淳（乙方）与天恒正宇公司还签署了《什刹海地区住房与环境改善试点院落居民住房改善协议补助及奖励补充协议》，约定：甲方给予乙方如下整院腾退奖励、搬家周转补助等各项费用合计1,353,296.00元。其中，停产停业损失补助费16.32万元。同一天，原告臧源（乙方）也就涉案房屋（建筑面积；41.10平方米）与甲方——天恒正宇公司签署了《什刹海地区住房与环境改善试点院落居民住房改善协议》及其《什刹海地区住房与环境改善试点院落居民住房改善协议补助及奖励补充协议》，除涉案房屋及整院腾退奖励、搬家周转补助等各项费用不同外，其余条例内容均相同。但《补助及奖励补充协议》中没有停产停业损失补助费一项。六、2016年7月6日，二原告向被告发送了《终止租赁合同通知》，告知被告“二原告已与“天恒正宇投资发展有限公司”正式签署了“改善安置协议”，原告将从2016年7月1日起终止与被告之间的租赁合同，请被告于2016年8月10日前完成收尾工作，将房屋交给原告。2017年1月4日，二原告向被告发送了《解约通知》，称：释明被告从2017年1月1日起，我们与被告正式解除于2015年10月29日签订的房屋租赁续订合同，且不再收取房租。2017年1月，原告将租金收款账户注销。
故原告请求法院确认原、被告之间的房屋租赁合同于2017年1月4日解除；判令被告立即腾退承租的北京市西城区景山西街陟山门街X号经营用房，符合合同规定，本院予以支持。
二、有关原告要求判令被告支付自2017年1月5日起至实际腾房之日止的房屋使用费（1年按20万元计算，1天为547.94元之请求。
依照相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。；
依照合同约定：该房屋每年租金为人民币20万元整，合同解除后，因被告继续占用涉案房屋进行经营，理应按照合同约定支付房屋使用费。现二原告要求支付自2017年1月1日至实际腾房之日止的房屋使用费（1年按20万元计算，1天为547.94元之请求，亦不违反合同约定，于法有据，本院予以支持。
三、关于被告反诉要求判令二原告赔偿被告翻、改建及大修费用84.57万元、房屋修缮费用507827.80元之请求。本院认为，由于涉案合同是2015年10月29日由二原告（甲方）与被告（乙方）签订的租赁合同即《房屋租赁续订合同》。而被告主张的装修费用有一部分发生在涉案合同之前，故对于该部分损失，本院不予合并审理，针对该部分损失被告可另案起诉主张。
有关被告主张的2016年以后的修缮和装修损失，应依从合同和法律规定。
按照法定原则，出租人应当履行租赁物的维修义务。依照合同约定：“房屋的租赁期满后退租或因启动政府住房与环境改善项目，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）、无偿保留改造后的房屋现状。（2）、要求乙方恢复原状。（3）、向乙方收取恢复工程实际发生的费用……涉案合同约定：就“免责条件”，约定如下：2、因国家政策或启动住房与环境改造项目需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。甲乙双方均应根据政府或项目承包单位的相关规定领取补偿费。甲方不承担因国家政策或启动住房与环境改造项目随时终止合同造成的乙方经营投资损失。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。其他约定事项如下：“因政府启动房屋启动改善项目中甲方需提前终止合同，乙方应全力配合。双方在办理完相关手续、与政府或项目承办机构签订安置补偿协议后，在政府或改善项目承办机构规定的交房时间、按时腾出房屋，并不得向甲方提出与此相关的赔偿要求。
根据本院查明的事实：北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所分别于2010年3月27日、2013年元月23日、2013年10月22日、2014年10月22日、2015年10月27日（房屋状况：应挑修）、2016年12月2日（房屋状况：应挑修）就涉案房屋出具了危房通知书，2016年12月12日，西城区房管局又出具了《解危通知书》，认为位于陟山门X号北房3—6四间存在严重破损安全隐患。要求产权人在接到该通知后立即自行对房屋进行解危，或联系房屋安全鉴定机构进行鉴定，根据鉴定结论，采取相应解危措施，自行解危修缮。在房屋未解除安全隐患之前，严禁使用、出租、借住该房屋，因不采取解危措施造成事故的，房屋所有人应承担一切法律责任。
因此，对于被告于本案合同期间为修缮危房所花费的费用，理应由二原告承担。对于装修损失，则应依照合同约定处理。
按照鉴定机构的造价鉴定报告：被告于2016年针对涉案房屋进行了下列修缮和改造：一、南房平房外墙及台阶装饰；价值合计13542.55元；二、院内自建房外墙面及台阶，合计价值4605.30元；三、临街仿古屋檐，合计价值57923.36元。被告支付鉴定费为24363元。
从修缮和装修内容看，第二和第三部分显然不属于解危范畴。第一部分则包含有解危项目，扣除台阶装饰部分，本院酌情将该部分确定为1万元。
其余改造部分，按照合同约定：“因国家政策或启动住房与环境改造项目需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。因政府出租房屋启动改善项目中甲方需提前终止合同，乙方应全力配合。双方在办理完相关手续、与政府或项目承办机构签订安置补偿协议后，在政府或改善项目承办机构规定的交房时间、按时腾出房屋，并不得向甲方提出与此相关的赔偿要求。”故被告现以原告因政府启动住房与环境改善项目要求解除合同给自己造成装修和改造损失为由要求赔偿，缺乏合同依据。
四、关于被告要求原告赔偿其设备损失费之诉求，因上述财产系可移动物，可以更换地点重复使用，不存在损失，且被告就其上述损失并未提供任何证据予以佐证，故本院对被告的上述主张不予采信，因此，对被告反诉要求原告赔偿其设备和空调损失之主张，不予支持。
但应当指出，因导致该合同不能履行的原因系二原告为自身改善住房环境导致，双方对此虽然做出过约定，但被告就合同解除一节不存在过错。
关于经营损失事宜，因被告就其主张的原告恶意利用政府相关主管部门整治拆墙打洞的时机，建议上述部门封堵涉案房屋房门以及原告提前解除合同给自己带来的经营损失一节，无法提供相关有效证据，且被告就涉案房屋自2017年8月23日至2020年12月31日期间无法经营的经营损失进行价格评估之申请，因其无法提供相关评估材料，不具备评估条件被鉴定机构作出退案处理。被告表示就经营损失一节另案主张，本院不持异议。基于同样理由，被告要求二原告减少租金之抗辩理由，本院亦无法采纳。
有关停产停业损失补助费一节，该费用的支付系附条件的法律行为，尚未发生，本院在本案中不予处理。但考虑到涉案房屋的性质为住宅房屋，二原告将此房出租被告用于经营，而二原告本身并未实际经营。按照涉案合同有关：“甲乙双方均应根据政府或项目承包单位的相关规定领取补偿费”之约定内容。原告在接收到案外人支付的停产停业损失费用后，亦应按照合同约定，将领取到的上述费用交付给被告。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条之规定，判决如下：
一、自2017年1月4日起解除原告王淳、臧源与被告于德海于2015年10月29日签署的《房屋租赁续订合同》及其《房屋租赁续订合同补充协议》。
二、被告于德海自本判决生效后十日内将承租的北京市西城区景山西街陟山门街X号经营用房腾空交还原告王淳、臧源收回。
三、被告于德海自本判决生效后十日内向原告王淳、臧源交纳自2017年1月5日起至上述房屋实际腾空之日之止的房屋使用费（一年按20万元计算，每日按照547.94元计算）。
四、原告王淳、臧源自本判决生效后十日内向被告于德海支付自2016年房屋修缮费一万元。
五、鉴定评估费二万四千三百六十三元，由原告王淳、臧源负担三千二百六十五元，自本判决生效后十日内支付给被告于德海。
六、驳回被告于德海其他反诉请求
如果被告于','2018-10-10
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《中华人民共和国行政强制法》
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