成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川0104民初7134号
原告:李秀清，女，1968年9月23日出生，汉族，住成都市武侯区。
被告:陈飞，男，1985年7月9日出生，汉族，住四川省古蔺县。
原告李秀清与被告陈飞租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告陈飞、被告李秀清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李秀清向本院提出诉讼请求：1、被告给付逾期一月租金2000元（实际计算租金时间以陈飞恢复房屋原状的前提下归还房屋及房门钥匙，双方当面办理完交接手续为止）,庭审中原告将该项诉讼请求变更为给付2016年8月10日至2017年2月26日的逾期租金2000元/月×6月+2000元/月/30天×17天=13133元；2、解除房屋租赁合同，庭审中表示撤销该项诉讼请求；3、恢复被陈飞损坏的租赁房屋原状，庭审中表示2016年10月25日已将涉案房屋出租，与新租客达成协议，新租客同意自行恢复房屋，原告免收4个月租金为2050元/月×4月=8200元,故将该项诉讼请求变更为被告支付恢复租赁房屋原状费用8200元；4、被告归还房屋及房门钥匙,庭审中原告表示于2016年10月25日换锁,故撤销该项诉讼请求；5、被告结清物业公司欠费，以物业公司出具票据为准(庭审中确认为949元)；6、被告支付违约金13200元+4800元=18000元，庭审中原告将违约金变更为13920元+4800元=18720元）;7、被告支付开锁费用100元；8、被告支付精神损失费用22898元。事实和理由：被告陈飞与原告李秀清经房屋中介成都朱雀房产经纪有限公司于2016年5月9日签订《房屋租赁合同》，原告李秀清将位于成都市锦江区一环路东五段108号东恒国际一栋一单元14层1407号的房屋租赁给被告陈飞，合约租期为36个月，自2016年5月10日至2019年5月9日止。首年度租金为2000元/月，陈飞交了三月租金6000元，房屋押金3000元。合同明确注明房屋用途为餐饮制作室办公室用途，陈飞则擅自将办公用途直接改成了大型厨房已经违约。合同还特别约定：乙方在室内改动的位置，乙方在租期满时，乙方必须恢复原状后，在甲方验收之后交付。若出现物业公司不同意乙方的经营行为，在乙方不影响公共利益的情况下，由甲方与物业公司协调，乙方有义务配合甲方的协调工作。原告于5月18日接到被告电话告知物业管理公司对出租房屋采取断水断电的措施。原告随即去了现场，才看到陈飞安装了大型厨房设备在写字间内，改变了写字间的办公室用途。原告马上请来物业管理公司、陈飞、房屋中介，四方一起问明断水电的原由，物业管理公司杨经理告知各方，陈飞在5月17日安装厨房设备的时候触发了消防报警系统，才引起物业管理公司的重视，陈飞将出租房屋的客厅改成了大型厨房，加装的大型油烟管道穿过客厅与原厨房及房屋的外墙直接排放至室外，并将原安装的煤气管道擅自重新铺设超长软管引至客厅内，物业管理公司认为陈飞在写字楼做快餐加工存在重大安全隐患，极容易引起火灾，以及下水道堵塞问题。物业管理公司还告知，在陈飞租赁房屋之前，陈飞欲租东恒国际同一栋房屋的时候，物业管理公司就已经明确告知了陈飞该物业的排污排烟和消防系统都达不到做餐饮加工的标准，不允许做快餐加工。而后陈飞仍然找到房屋中介承租下原告的房屋，陈飞作为一名从事快餐加工连锁的专业人士，本应该清楚东恒国际写字楼的消防设施和排污系统是达不到快餐加工需求的，所以，陈飞租原告的房屋就是在物业管理公司已经明确告知了他不可行之后，明知不可为而故意为之，故意给原告制造麻烦。况且陈飞在进行设备安装前也没有向物业管理公司提出书面申请，也未依法向消防机关申报相关手续，未经过消防部门审核同意就擅自野蛮安装大型厨房设备触发消防报警系统，已经威胁到公共安全，损害了公共利益。因此，按照合同的特别约定，陈飞已经损害了公共利益，已经违约在先，原告当然不能帮助陈飞作更一步的协调工作。5月18日当日，陈飞表示既然物业管理公司不许他做快餐加工，他只好另外找房源了，但陈飞要求原告赔偿损失5000元。原告当即表示同意陈飞退房的要求，但不同意赔偿损失，并要求陈飞恢复房屋的原状（出租房屋墙上打了大大小小很多孔，两间房的地毯、厨房天花板扣板被拆走），租金不足一月算一月，并当场在物业管理公司以书面形式告知陈飞上述内容。对此书面告知陈飞采取不予理睬的态度，未给与任何回复确认。陈飞只是在搬走大型厨房设备的时候，被物业公司发现后，物业公司电话询问原告，是否准许陈飞搬走设备，原告当时告知物业管理公司准许陈飞搬走属于陈飞自己的设备，但陈飞搬走厨房设备后，至今都拒绝归还原告房屋及房门钥匙，也拒绝将房屋恢复原状，也不续交租金。8月16日原告给陈飞发短信，询问是否将房屋恢复原状以及何时归还房屋及房门钥匙，陈飞采取不予理睬的态度。在2016年8月31号下午，原告给陈飞打电话，让他把房屋及房门钥匙归还，陈飞当时答应9月1日抽时间把房屋及房门钥匙归还，但9月1号原告给陈飞打电话，问他何时归还房屋及房门钥匙，陈飞又说要回老家，没空，并说不会将房屋恢复原状，只是要求原告退还租金及押金，并威胁说要原告的房子永远动不了。据此，原告认为，关于租金，房屋租金计算时间应该为陈飞恢复房屋原状，归还房屋及房门钥匙，双方办理完交接手续为止。关于押金，退还押金的前提应该是在陈飞将损坏的房屋恢复原状并结清房租及物业公司欠费的前提下才给予退还，不恢复原状不结清欠费不予退还押金。关于违约金，按照房屋租赁合同第八条第2款乙方违约的处理：1、未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租，转借，擅自拆改结构或者改变用途的；利用该房屋进行违法活动的；拖欠房租15日以上的，乙方应按剩余租期租金总金额的20%向甲方支付违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。陈飞已经擅自改变房屋结构和办公用途，已经拖欠房租15天以上，故陈飞应按剩余租期租金总额的20%支付违约金，即（2000元/月×9月+2100元/月×12月+2200元/月×12月）×20%=13920元。2、租赁期限届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按年度租金总额的20%向甲方支付违约金。若违约金不足弥补甲方的损失，乙方应另行据实赔偿。乙方毁坏并霸占房屋拒不归还，也不续交租金，违约金应该为年度租金总额的20%，即2000元/月×12月×20%=4800元。3、租赁期内乙方逾期交纳水费、电费、气费、电话费、物业管理费等有关费用达一个月时，甲方有权用押金支付上述费用，如乙方未能在一个月内补足押金，视为欠缴房租一个月以上乙方承担造成的一切后果。陈飞至今未到物业管理公司去结清欠费，故要求被告务必尽快结清物业公司欠费，以物业管理公司出具的票据为准。4、租赁期内若乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金方不予退还。乙方至今拒绝退租，也拒绝给付逾期租金，请求法院判令被告给付逾期租金至陈飞归还房屋及房门钥匙，双方当面办理完交接手续为止。陈飞所交房租押金早已经不足抵扣欠费、租金和房屋恢复原状所需费用。
被告陈飞辩称，违约金在另一案件中已经审理，被告陈飞不用再进行支付，在本案中不应该再受理；双方合同已经解除，原因是由于原告提供的房屋根本没办法实现被告的用途；原告主张归还房屋不是事实，是原告为了不退房租而找的借口，被告搬离房屋的时候原告已经找了新租客；根据双方的合同约定“一方在合约满时，一方必须恢复房屋原状”；装修是通过原告同意才进行的，原告所述物业公司欠费，在另一案件中已经确认租期时间，在租期时间内的物业欠费被告已经缴清；原告主张的精神抚慰金没有事实和法律依据。请求驳回原告所有诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2016年5月9日，出租方李秀清（甲方）、承租方陈飞（乙方）与经纪方成都朱雀房地产经纪服务有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将其所有的位于四川省成都市锦江区一环路东五段108号东恒国际1栋1单元14层1407号的房屋租给乙方使用，用途为办公（餐饮制作室），房屋面积为52.93平方米，该房屋租赁期限共36个月，自2016年5月10日至2019年5月9日止，房屋租金为第一年人民币2000元/月，第二年租金2100元/月,第三年租金2200元/月,该房屋租金按季支付,租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动,须经甲方同意并经政府有关部门批准,甲方有权对装修或改动情况进行监督。合同期满时或者乙方中途退租时,乙方不得移走自行添加的结构性设施,也不得破坏该房屋的现有装修,甲方也不对以上设施进行补偿。为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时另外支付甲方人民币3000元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，乙方结清物管、水电等实际发生的费用，同时甲方将此押金（无息）全部归还乙方。未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租，转借，擅自拆改结构或改变用途的；利用该房屋进行违法活动的；拖欠房租15天以上的，乙方应按剩余租期租金总金额的20%向甲方支付违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。租赁期限届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按年度租金总额的20%向甲方支付违约金。若违约金不足弥补甲方的损失，乙方应另行据实赔偿。李秀清系涉诉出租房屋所有权人，涉诉出租房屋性质为写字楼。合同签订后，李秀清按约将涉诉出租房屋交付陈飞使用，陈飞支付李秀清房屋租金6000元、押金3000元。
陈飞为进行餐饮经营，对涉诉房屋及屋内设施进行了装修和改动。涉诉房屋物业公司禁止陈飞进行餐饮经营，并采取断水断电措施。因涉诉房屋物业公司禁止陈飞进行餐饮经营，李秀清于2016年5月18日向陈飞发出书面通知，要求陈飞对涉诉房屋恢复原样（包括地毯、墙孔等等），待验收合格后将扣除房屋租金（不足一月按一月计算）后剩余部分退还陈飞。陈飞于2016年6月5日搬离涉诉房屋，陈飞搬离涉诉房屋时，物业管理公司告知李秀清，李秀清向物业管理公司表示准许陈飞搬走属于自己的设备。陈飞搬离涉诉房屋后，李秀清多次电话要求陈飞归还房屋及房门钥匙,恢复房屋原状。
2016年10月25日，原告李秀清（甲方）与案外人袁烘（乙方）签订《租房合同》将涉诉房屋出租于案外人袁烘，约定由乙方包工包料对出租房屋进行修复（包括马桶水阀工时材料100元，厨房下水堵塞工时材料100元，厨房扣板工时材料1000元，购油烟机2000元，购买铺设两间房地毯3000元，客厅墙面处理：水泥河沙石膏腻子乳胶漆工时1000元，厨房与客厅补墙打洞工时材料500元，排烟筒还原为家用排烟筒口径尺寸300元，一次性保洁费200元，以上九项费用共计8200元），甲方则以少收四个月租金为补偿乙方进行修复房屋设施费用。
2016年10月25日，李秀清支付涉诉房屋水费9.7元（2016年2月10日至2016年3月11日）、生活垃圾处置费24元（2016年6月24日至2016年9月23日）、写字间物业服务费470.7元（2016年6月24日至2016年10月31日）。2016年10月25日，李秀清支付开锁换锁芯费用100元。
四川嘉宝资产管理集团股份有限公司出具情况说明证实涉诉房屋因前期空置，水、电表已关闭。2016年10月25日，应该房屋业主李秀清要求，恢复开通水、电供应。
2016年8月30日,本院出具(2016)川0104民初4345号民事判决书，确认陈飞与李秀清于2016年5月9日签订的《房屋租赁合同》解除，李秀清向陈飞返还房屋租金及押金8166.67元。认定李秀清返还陈飞房屋租金及押金8166.67元的理由为：陈飞实际占用李秀清房屋25天（2016年5月10日至2016年6月5日），产生租金2000元÷30天×25天＝1666.67元，因双方均知晓案涉租赁房屋的规划用途为办公，但仍约定由陈飞租赁案涉房屋用于餐饮制作，导致因物业公司禁止餐饮经营，而使合同目的不能实现，双方对此均有过错，故该租金损失由双方各承担50%，即833.33元。陈飞已支付的剩余租金5166.67元（6000元－833.33元）、押金3000元，共8166.67元由李秀清予以退还。陈飞与李秀清均对(2016)川0104民初4345号民事判决书提起上诉，成都市中级人民法院于2017年4月28日出具（2017）川01民终6号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
上述事实，有原告李秀清提交的收据两张、收款收据一张、案涉房屋对比图片（6页）、通话录音及录音文字、物业公司开具的情况说明、朱雀房屋中介对于陈飞与李秀清租房合同纠纷一事的经过作简要说明、与新租客的《租房合同》、通话及短信截图、（2016）川0104民初4345号案庭审笔录（打印件）、民事上诉状、中院民事判决书、一审民事判决书，被告陈飞提交的房屋租赁合同、收据、原告向被告发的书面通知及原、被告陈述在案为证。原告李秀清提供的补充证人材料系其本人出具的出面陈述，故本院不将其作为本案的证据使用。
本院认为，陈飞与李秀清签订的《房屋租赁合同》，不违反法律、法规禁止性规定，系当事人真实意思表示，合法有效。
关于原告主张的逾期租金。陈飞于2016年6月5日搬离租赁房屋，陈飞搬离租赁房屋后未恢复房屋原状，也未归还房门钥匙，但陈飞搬离租赁房屋时，房屋物业管理公司已告知李秀清陈飞搬离事宜，李秀清可自行收回租赁房屋，且(2016)川0104民初4345号及（2017）川01民终6号民事判决书已确认陈飞应当承担的租金为其实际占用租赁房屋期间的租金，故对原告主张的陈飞搬离租赁房屋后的租金，本院不予支持。
关于恢复房屋原状的费用。双方签订的《房屋租赁合同》约定“租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动,须经甲方同意并经政府有关部门批准,甲方有权对装修或改动情况进行监督。合同期满时或者乙方中途退租时,乙方不得移走自行添加的结构性设施,也不得破坏该房屋的现有装修,甲方也不对以上设施进行补偿。”，陈飞为进行餐饮经营，对涉诉房屋及屋内设施进行了装修和改动，李秀清于2016年5月18日向陈飞发出书面通知，要求陈飞对涉诉房屋恢复原样，按合同约定，陈飞应履行恢复涉诉房屋原状义务。现该合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，李秀清要求陈飞支付恢复房屋原状费用符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告李秀清将涉诉房屋出租于案外人袁烘，约定由案外人袁烘包工包料对出租房屋进行修复，费用共计8200元。因双方均知晓案涉租赁房屋的规划用途为办公，但仍约定由陈飞租赁案涉房屋用于餐饮制作，导致因物业公司禁止餐饮经营，而使合同目的不能实现，在租赁期限内解除合同，双方对此均有过错，故该房屋修复费用由双方各承担50%，陈飞承担4100元。
关于物业公司的欠费。陈飞实际占用租赁房屋时间为2016年5月10日至2016年6月5日，故陈飞仅对上述期间产生的水费、生活垃圾处置费、物业服务费承担支付义务，李秀清主张的的涉诉房屋水费、生活垃圾处置费及写字间物业服务费均非2016年5月10日至2016年6月5日产生的费用，故对此项诉讼请求，本院不予支持。
关于违约金。《租赁合同》约定“未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租，转借，擅自拆改结构或者改变用途的；利用该房屋进行违法活动的；拖欠房租15日以上的，乙方应按剩余租期租金总金额的20%向甲方支付违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。租赁期限届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按年度租金总额的20%向甲方支付违约金。若违约金不足弥补甲方的损失，乙方应另行据实赔偿。”虽然陈飞表示装修是通过李秀清同意才进行的，但未提供证据予以证明。陈飞未经李秀清许可擅自拆改出租房屋结构，且搬离出租房屋后，未能将出租房屋恢复原状及时交还，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定,故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本院综合考虑双方的过错程度、原告的实际损失、合同的约定、履行等情况，酌情确定被告支付原告违约金500元。
关于开锁费用。被告陈飞搬离出租房屋后，未将房屋及房屋钥匙交还原告李秀清，李秀清产生的开锁费用100元系其必然产生的损失，故原告主张的开锁费用100元本院予以支持。
关于精神损失费。双方签订的《租赁合同》合同目的不能实现，双方对此均有过错，虽然被告陈飞存在违约行为，但未造成严重后果，故原告主张的精神损失费本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定（条文全文附后），判决如下：
一、被告陈飞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李秀清支付房屋恢复原状费用4100元、开锁费用100元、违约金500元，共计4700元；
二、驳回原告李秀清的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费700元，由原告李秀清承担500元，被告陈飞承担200元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 范 薇
二〇一七年七月二十四日
书记员 李燕婷
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。