四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终3518号
上诉人（原审被告）：任娟，女，1967年9月7日出生，汉族，住成都市青羊区。
委托代理人：黄成锐，四川众友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：成都仁和春天物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区人民东路**号。
法定代表人：沈忠武，总经理。
委托代理人：杨栩，泰和泰律师事务所律师
上诉人任娟因与被上诉人成都仁和春天物业管理有限公司（以下简称仁和春天物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2015）温江民初字第254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人任娟及其委托代理人黄成锐，被上诉人仁和春天物业公司的委托代理人杨栩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任娟上诉请求：撤销原判，改判任娟不承担物业服务费和违约金，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、任娟不应当是本案被告，开发商未向任娟提供《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》（以下简称“两书一表”），故任娟拒绝收房。房屋未交付时，由开发商承担物业费，任娟不应承担相关物业费。2、涉案房屋质量有严重瑕疵不具备相应的交付及入住条件。
仁和春天物业公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、案涉房屋已具备法定的交房条件，任娟自己不领取钥匙，不能成为其拒交物业服务费的理由；2、任娟所称的房屋质量问题不成立，也不应成为其拒交物业服务费的理由。
仁和春天物业公司向一审法院起诉请求：1、任娟支付从2008年1月1日至2014年7月31日止的物管费56918.71元；2、任娟支付因欠交物管费所产生的违约金67948.89元；3、本案诉讼费由任娟承担。
一审法院认定事实：2006年12月8日，任娟与开发商成都市江安春置业投资有限公司（以下简称江安春公司）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，购买了江安春公司开发的成都市温江区XX房屋，建筑面积277.11方米。同日，任娟还与仁和春天物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。
其中，《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经具备下列第1种，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。《商品房买卖合同》补充协议第六条约定，合同第八条规定的“商品房经验收合格”，是指商品房在竣工后经出卖人（建设单位）、施工单位和监理单位在竣工验收报告上共同签字盖章确认工程质量合格。
仁和春天物业公司于2009年9月1日与开发商江安春公司签订了《前期物业服务合同》，约定由仁和春天物业公司为仁和·春天大道提供前期物业管理服务事宜，合同期限为2006年9月29日起至2009年9月28日止。该协议第六条约定，联排别墅物业服务费按2.6元/平方米·月收取。第七条约定，业主应于开发商交房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由开发建设单位全额交纳。第二十四条约定，开发商、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未交纳费用2‰的标准向仁和春天物业公司支付违约金。2009年9月1日，仁和春天物业公司与开发商江安春公司签订了《延长合同期限的补充协议》，将《前期物业服务合同》的期限延至仁和·春天大道成立业主委员会，且业主大会业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。后仁和春天大道业主委员会与仁和春天物业公司签订了《物业服务合同》，合同期限为2014年3月21日起至2018年3月21日止，联排别墅物业服务费仍按2.6元/平方米·月收取，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金。
一审庭审中，任娟陈述：2007年12月30日，任娟到开发商江安春公司处要求其出示竣工验收备案表，但江安春公司未能出具竣工验收备案表，故任娟未办理交房手续。
仁和春天物业公司向原审法院提交的四川省建设工程竣工验收备案书显示，仁和春天大道一期别墅206栋竣工验收日期为2007年12月7日，竣工验收备案文件于2008年6月5日收讫并于2008年6月17日经相关行政部门同意备案。
一审法院认定上述事实采信的证据有任娟、仁和春天物业公司当庭陈述、任娟身份信息、仁和春天物业公司企业营业执照及组织机构代码、法定代表人证明、前期物业服务合同、延长合同期限的补充协议、物业服务合同、房屋信息摘要、四川省建设工程竣工验收备案书、催收函及快递单等。
一审法院认为，仁和春天物业公司与开发商江安春公司在平等、自愿基础上签订《前期物业服务合同》、《延长合同期限的补充协议》及仁和春天物业公司与仁和春天大道业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，任娟、仁和春天物业公司之间的物业服务合同关系依法成立，并受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，《前期物业服务合同》、《延长合同期限的补充协议》及《物业服务合同》对仁和·春天大道小区的全体业主具有法律效力。仁和春天物业公司依据上述合同为任娟提供了物业服务，有权依据合同约定的标准收取相应的物业服务费。庭审中，任娟提出在双方约定的交房期，房屋没有取得竣工验收备案表不满足交房条件，任娟尚未收房，故不应支付物业服务费的抗辩意见。因仁和春天物业公司提交的竣工验收备案书明确记载房屋已于2007年12月7日竣工验收，且任娟与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件为商品房经验收合格，故一审法院对任娟的辩称不予采纳。
依据《前期物业服务合同》及《物业服务合同》的约定，任娟每月应向仁和春天物业公司支付物业服务费277.11平方米×2.6元/平方米=720.49元。因物业服务费于2008年1月1日起计收，故任娟应支付仁和春天物业公司2008年1月1日至2014年7月31日物业服务费为720.49元×79个月=56918元。因任娟未向仁和春天物业公司支付物业服务费，故仁和春天物业公司有权依约要求任娟承担违约金。因仁和春天物业公司未举证证明其因任娟违约受到损失的大小，且合同中当事人约定的违约金明显偏高，一审法院本着公平原则和诚实信用原则酌情裁决任娟应向仁和春天物业公司缴纳违约金为3000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、任娟于一审判决生效之日起十日内向仁和春天物业公司支付物业服务费56918元、违约金3000元，共计59918元；二、驳回仁和春天物业公司的其他诉讼请求。案件受理费1399元，由仁和春天物业公司承担699元，由任娟承担700元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致，对一审法院经审理查明的事实，本院予以确认。二审另查明：二审庭审中，任娟陈述开发商于2007年12月10日通知其收房。
本院认为，根据上诉人任娟的上诉理由，本案的争议焦点是：1、任娟是否系本案适格被告；2、任娟是否应当支付物业服务费及违约金。现针对上述争议焦点作如下评述：
关于第一个争议焦点，仁和春天物业公司与开发商江安春公司在平等、自愿基础上签订的《前期物业服务合同》、《延长合同期限的补充协议》，仁和春天物业公司与仁和春天大道业主委员会签订的《物业服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，当属合法有效，各方均应按约履行各自的权利义务。虽然任娟作为业主未直接与仁和春天物业公司签订上述物业服务合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，建设单位、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，任娟作为仁和春天的业主，应当按照上述合同履行其权利义务。仁和春天物业公司依据上述合同为业主提供物业服务，任娟拒交物业服务费，仁和春天物业公司以其作为被告提起本案诉讼并无不当，任娟是本案适格被告。任娟关于其不是本案适格被告的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，开发商江安春公司与仁和春天物业公司签订的《前期物业服务合同》第七条约定业主应于开发商交房之日起缴纳物业服务费用，而庭审中任娟陈述开发商已于2007年12月10日通知任娟收房，且根据现有证据，案涉房屋已经通过了竣工验收，具备了交付条件，在开发商江安春公司履行了交房通知义务，任娟拒收的情况下，物业服务费的计收起点，仍应以开发商通知交房之日起计算，而不应以任娟收房为前提。
任娟上诉主张，在其未收房的情况下，物业服务费用应当由开发商承担。对此，本院认为，《前期物业服务合同》约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由开发建设单位全额交纳”，由此可见，因建设单位原因未按时交房的物业，物业费由建设单位承担，而本案系建设单位已按时通知业主收房，但业主拒收，故本案不属于建设单位交纳物管费的情形，而应由业主自行交纳物管费。
任娟与仁和春天物业公司的权利义务应当遵从《前期物业服务合同》、《物业服务合同》等的约定，任娟关于开商发江安春公司未提供“两书一表”，案涉房屋存在严重质量问题的上诉理由，是任娟与开发商江安春之间的法律关系，由其与开发商江安春公司签订的《商品房买卖合同》约束，任娟不能以此为由对抗仁和春天物业公司。任娟以开发商未提供“两书一表”、案涉房屋存在质量问题为由拒绝收房，其拒绝收房的行为不当然免除其缴纳相应物业管理服务费的义务，任娟应当支付案涉物业服务费。
虽然任娟认可开发商江安春公司通知其于2007年12月10日交房，但仁和春天物业公司自愿从2008年1月1日主张物业服务费系其对自己权利的处分，原审判决任娟从2008年1月1日起支付物业服务费并无不当，任娟关于其不应支付物业服务费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于违约金，《前期物业服务合同》对违约金有明确约定，原审认定违约金约定过高，对此予以了调整，原审关于违约金的认定符合合同约定和法律规定，任娟关于不应支付违约金的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。
综上所述，任娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1297.95元，由上诉人任娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王卫红
代理审判员 李婧杰
代理审判员 陈良谷
二〇一六年八月四日
书 记 员 朱 希