江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)常民终字第2302号
上诉人（原审被告）常州市徐怡织造有限公司，住所地江苏省常州市武进区前黄镇丁舍村。
法定代表人徐怡，该公司总经理。
委托代理人周相余，江苏群卿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）常州市瑞环再生资源有限公司，住所地江苏省常州市武进区前黄镇丁舍为民桥。
法定代表人徐小明，该公司总经理。
上诉人常州市徐怡织造有限公司因与被上诉人常州市瑞环再生资源有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服（2015）武前民初字第45号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原判决审理查明：2014年5月1日，以被告常州市徐怡织造有限公司为甲方，原告常州市瑞环再生资源有限公司为乙方，双方签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将行车间、食堂底合计2800平方米出租给乙方，租期自2014年5月1日起至2017年4月30日止，年租金208000元；乙方租赁甲方厂房，只能作生产使用，因特殊原因确实需要歇业的，需提前征得甲方同意，甲方不退还乙方剩余租用期的房租；水、电费乙方应在每月20号前缴清；乙方如不续租，乙方所添设的不动产可会同甲方拆除，不动产部分，乙方不得拆除或破坏，无偿归甲方所有；破墙、破地，乙方必须恢复原样等内容。原告于2014年3月25日即支付了第一年的租金208000元。在租赁合同签订后，双方均依约履行了合同。2014年11月3日，原告公司股东张云龙向前黄派出所报警称发现车间被人上锁，但出警时不知是何人所为。后原告向被告发出了一份书面函，表明被告无故锁其厂门；原告有证据证明曾多次承诺只要被告开具电费发票，原告定会按期支付电费，但被告至今未开具发票；现被告擅自停电锁门，致原告不能正常生产，被告需承担原告公司所受的一切损失。2015年4月12日，原告公司股东张云龙欲进厂房内拉货，被告法定代表人徐怡表示需原告法定代表人列明拉货清单并签字方能拉货，双方遂发生了冲突，张云龙报警，派出所告知双方协商处理或通过法院解决。现原告以被告无故拉闸断电、锁门导致其不能正常生产造成损失为由诉至法院，要求判如所请。
另查明，原告公司的经营范围为木屑颗粒、秸秆新棒、稻壳新棒、木屑新棒、机制木炭的制造；各种炭，活性炭，兰炭的销售。租房合同签订后，为开展经营活动，原告出资在厂房内建造了26座砖窑，装置了挤出机5台、筛选机1台、自制加热炉1台、料仓1套、烟囱1个，并搭建了一处水泥隔间用于存放生产工具；原告还在行车间与食堂底中间的过道处搭建了一处蓄水池及简易洗澡棚。被告述称原告搭建砖窑等未经其同意。现原告欲将其装配的所有机器设备、砖窑以及厂房内的剩余货物、水泥等拆走搬离，被告表示同意。2014年8月至11月，原告公司分别产生电费3929.79元、13364.7元、15532.17元、3439.66元。
又查明，2014年10月9日，常州市武进区环境保护局（以下简称武进环保局）作出了武环罚字【2014】190号行政处罚决定书一份。该决定书查实，原告公司在武进区前黄镇丁舍为民桥从事的机制竹炭制造项目未依法向环保部门报批建设项目环境影响评价文件即擅自开工建设并投入生产。该局于2014年8月21日向原告下达了环境违法行为限期改正通知书，责令原告停止机制竹炭制造项目，并在七日内补办环评审批手续。但原告公司逾期不补办手续并继续生产，故武进环保局决定对原告处罚款50000元。该份行政处罚决定书于2014年10月12日送达了原告。
还查明，本案所涉租赁厂房土地使用证上登记的土地使用权人为本案被告，土地用途为工业用途，土地使用权面积5924㎡。该厂房至今未办理产权证，亦无建设规划许可证等。
以上事实，有原告提供的厂房租赁合同原件1份、收条原件1份、照片原件1张、函原件1份、接处警工作登记表原件2份，被告提供的土地证原件1份、照片原件2张、电费发票原件4张、常州市武进区前黄镇丁舍村民委员会及元塘村民小组出具的情况说明原件1份，法院依职权调取的行政处罚决定书、限期改正通知书等及当事人陈述在卷佐证。
诉讼中，应原告申请，证人吕某出庭作证。
原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告出租给原告的房屋未能取得建筑工程规划许可证，也未按照建设工程规划许可证的规定或经主管部门批准建设，故双方签订的《厂房租赁合同》属于无效合同，但因被告实际占有使用了该房屋，故也应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。对于原告诉请被告退还租金104000元（租期2014年11月1日至2015年4月30日）的请求，法院认为，第一，原告所租赁厂房确被人上锁，为此原告于2015年12月向法院提起了诉讼，后该厂房就基本处于闲置状态；第二，被告出租的厂房未取得相应的建设规划许可手续，系违章建筑，本不应从中获利；综上，被告应适当返还原告部分租金40000元。对于原告诉请被告赔偿各项损失的请求，当事人应对自己提出的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明；没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，第一，原告提供的照片、接处警登记表、证人证言等确可以证明可能存在被告的厂房大门被上锁等情形，但不能证明实施该行为的侵权人是谁，且原告也未提供任何证据证明被告将电表拉闸；第二，被告提供的电费发票可以证明原告在2014年8月至11月期间一直有用电的情况；第三，从武进环保局的限期改正通知书可知，原告自2014年8月21日起即应停止机制竹炭制造项目，这应是导致原告停产的主要影响因素。综上，原告未能提供证据证明被告存在拉闸断电、锁门的行为，应承担举证不能的后果，对原告诉请被告赔偿损失的请求不予支持。因原、被告双方均同意解除租赁关系，亦同意由原告将租赁厂房内所搭建的设备、隔间等一并拆除，故原告应尽快搬离厂房并拆除搭建物。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条、第六十九条之规定，判决：被告常州市徐怡织造有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告常州市瑞环再生资源有限公司租金40000元；驳回原告常州市瑞环再生资源有限公司的其余诉讼请求；原告常州市瑞环再生资源有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离厂房，同时将挤出机5台、筛选机1台、黄沙、货物等搬离，并将其建造的砖窑26座、烟囱1个、自制加热炉1台、料仓1套、水泥隔间1座、蓄水池1座、简易洗澡棚1处等拆除，搬离、拆除费用自理。案件受理费15576元，由原告常州市瑞环再生资源有限公司负担15056元，被告常州市徐怡织造有限公司负担520元。
一审宣判后，常州市徐怡织造有限公司不服，提出上诉称：请求撤销原审判决，依法改判或者发回重审；二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人常州市瑞环再生资源有限公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
本院二审期间，按照程序进行了听证。上诉人与被上诉人均无新的证据提供，也未能达成调解。经本院审理查明，原判决认定事实符合客观实际，相关证据也均经过原审庭审质证、认证，具有证明效力。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，租赁费用的产生应以实际是否发生房屋占有为据。本案中，上诉人出租给被上诉人的房屋虽未能取得建筑工程规划许可证、也未按照建设工程规划许可证的规定或经主管部门批准建设，双方签订的《厂房租赁合同》属无效合同，但因被上诉人实际占有并使用了该房屋，故应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。对上诉人所提上诉理由，经查：上诉人与被上诉人在租赁关系期间长期存在矛盾，而导致上诉人租金收取不全、被上诉人生产经营活动停滞的状态发生；原判决酌定原审被告返还租金人民币40000元、原审原告应于判决生效之日起三十日内搬离厂房并拆除生产设备等，综合考虑了本案双方的实际情况，此种处理方式较为恰当合理；故上诉人请求二审改判或者发回重审的诉讼请求不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费人民币15576元，由上诉人常州市徐怡织造有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 康 林
审判员 汪杏芬
审判员 龙孝云
二〇一六年一月三十一日
书记员 夏 怡
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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