上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四(民)初字第2068号
原告上海骐骥室内装潢有限公司，住所地上海市。
法定代表人沈兴华。
委托代理人夏晓萍，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人张则贵。
被告上海车绅活贸易有限公司，住所地上海市。
法定代表人江典光。
委托代理人潘守平，上海市国鑫律师事务所律师。
第三人王瑜，男，1988年6月27日出生，汉族，住上海市。
委托代理人ＸＸ，男，1978年2月8日出生，汉族，户籍地江苏省镇江市。
第三人ＸＸ���年籍同上。
原告上海骐骥室内装潢有限公司与被告上海车绅活贸易有限公司、第三人ＸＸ、王瑜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海骐骥室内装潢有限公司的委托代理人夏晓萍、张则贵、被告上海车绅活贸易有限公司的委托代理人潘守平、第三人ＸＸ并作为第三人王瑜的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海骐骥室内装潢有限公司诉称，原告系上海市真北路XXX号房屋经营管理者。2013年1月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其经营管理的坐落于上海市真北路XXX号一、二层建筑面积约1200平方米的房屋租赁给被告使用，租期自2013年1月1日至2022年8月31日。自2014年1月开始，被告就开始拖欠租金，虽经原告多次催讨仍拒不支付且一直占用原告房屋。2014年9月24日，被��在未经原告同意的情况下将真北路XXX号一层(即被告租赁房屋中的一层)出租给第三人王瑜，租赁期自2014年9月24日起至2020年9月23日止。根据租赁合同约定，被告擅自转租的，原告有权终止合同，收回房屋，不退还房屋租赁保证金，由此造成原告损失的，被告还应予以赔偿。现原告向法院提起诉讼，请求判令：1、确认《房屋租赁合同》于2015年12月9日解除，被告立即返还真北路XXX号1、2层房屋；2、被告支付拖欠的房屋租金及占用费(租金计算至2015年12月9日，占用费自2015年12月10日计算至实际返还房屋之日止，标准为租金的二倍)；3、被告支付逾期付款的滞纳金；4、判令被告向原告支付自2013年3月1日起至实际迁出之日产生的水电费用；5、确认保证金人民币(以下币种均为人民币)2万元由原告所有；6、本案诉讼费由被告承担。
被告上海车绅活贸易有限公司辩称，1、原告违约在先。系争房屋一层原告于2015年3月1日才交付被告，2015年12月23日起，系争房屋停电至今；租赁期间房屋多次发生渗水，造成被告物损；变压器故障，被告支付维修费16000元。2、被告与第三人系合作投资关系非转租关系。被告与第三人王瑜的租赁合同是为三方投资合作出资成立开设的车行办理营业执照需要签订的，后王瑜因故无法办理出执照，租赁协议也未实际履行。后被告与第三人ＸＸ、王瑜签订投资协议书并实际履行。3、租赁合同第9条(4)约定允许被告部分转租一层或二层，即使被告转租也不违反合同约定。4、截止2015年年底，被告没有拖欠租金。2013年1月1日至2014年6月30日，被告给付租金845000元。被告于2014年6月26日、2015年4月20日发函给原告就租金的计算方法及应付金额予以说明，原告均未提出异议。根据被告的计算方法，至2015年底还应支付租金25万元���被告于2015年7月17日支付该款项。5、水电费由原告的工作人员收取。截至2015年7月30日，被告共支付9万元，欠60125元，因原告未开具发票且对房屋采取了停电措施，故被告未支付。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
第三人ＸＸ述称，1、第三人与被告间仅存在租赁关系。2014年9月24日第三人与被告签订《租赁合同》，约定由第三人承租系争房屋一层商铺，在签订合同前，被告向第三人出示了其与原告签定的《房屋租赁合同》，出于对该合同第9-1(4)条禁止擅自转租的顾虑，要求被告出具书面承诺书，并要求被告提供生活求实经济发展中心已授予原告转租权及原告授予被告转租权的书面《确认书》，被告按要求出具《承诺书》及《确认书》。2、第三人与被告不存在股权上的交叉或是经营上的合作，非被告的关联企业，2014年9月24日签订的《投资协议书》未实际��行。第三人根据《租赁合同》和《投资协议书》向被告支付50万元租赁保证金和87万元首期租金，但被告未履行过《投资协议书》。3、被告于2014年10月7日向第三人交付房屋，第三人进行装修并用于经营。4、案外人江恩赐是被告的授权代表，其所做一切行为代表被告的意志，法律后果由被告承担。第三人请求法院依法判决。
第三人王瑜的述称意见同第三人ＸＸ。
经审理查明，2013年1月6日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定原告将其经营管理的上海市真北路XXX号一、二层房屋建筑出租给被告使用，建筑面积约1200平方米，土地用途为工业。租期自2013年1月1日起至2022年8月31日止。合同经双方签字盖章即生效，合同生效后7天内支付首期6个月房租，以后租金依合同约定日期支付。2013年1月1日至2013年12月31日，年租金为75万元，从第二年���每年在前一年租金基础上递增3万元(即2014年1月1日至2014年12月31日，年租金为78万元，2015年1月1日至2015年12月31日，年租金为81万元，以此类推)。租金每六个月支付一次，先付后用，在半年到期前十天内支付下一期租金。甲方同意给予乙方系争房屋二层三个月的免费装修期，甲方免收乙方二层租金6万元，从乙方第一期租金中扣减，乙方仍需承担实际发生的水电等费用。保证金为2万元，乙方违约则保证金不予退还。乙方应承担租赁期限内的水、电等费用。第九条乙方违约责任中约定甲方有权终止合同的情况：……(3)拖欠租金及费用达十天以上的；(4)擅自转租的(不包括乙方关联企业使用情况，但乙方不得整体转租1层或2层)。
被告给付原告款项情况及水电费拖欠情况：1、租金：2013年1月11日支付保证金20000元，2013年1月26日支付2013年1月1日至2013年6月30日租金275000���，2013年6月27日支付2013年7月1日至2013年12月31日租金375000元，2014年1月15日支付2014年1月1日至2014年6月30日部分租金120000元，2014年3月20日支付2014年1月1日至2014年6月30日部分租金75000元。2015年7月17日支付租金250000元。2、水电费：2014年3月31日至2015年7月30日欠付水电费150125.33元。
2014年9月24日，被告(甲方)与第三人(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋一层(局部，面积为550平方米)出租给乙方使用。经营范围为汽车维修保养等。租期6年，自2014年9月24日起至2020年9月23日止，免租期六个月。租金每一年支付一次。首期租金支付为二年支付一次。乙方于2014年9月24日支付定金50万元，剩余首期租金130万元及保证金50万元乙方于进场前付清。甲方授权江恩赐代为收取房租，若甲方需向乙方承担责任，江恩赐承担连带责任。2014年9月，第三人王瑜(甲方)、ＸＸ(乙方)与��外人刘某(丙方)签订《投资协议书》，约定三方共同出资成立一家车行，投资总额预计330万元，包括2年租金180万元、租赁保证金50万元、装修、设备投入100万元。其中，甲方乙方各出资110万元，占公司30%股权，丙方出资93万元，占公司30%股权。另10%股权将给予合作单位。协议另对违约责任等其他条款作了约定。被告在该协议中盖章确认。上述两份合同签订后，第三人向被告支付保证金50万元，租金87万元并实际使用了一楼部分房屋。
2015年12月间起，涉案房屋被停水、停电。
现原告以被告违约转租、拖欠租金、水电费为由诉至本院，请求判决如其诉请。
另查明，2014年，原告曾以被告拖欠租金为由诉至法院要求解除合同、被告给付拖欠租金。2014年12月25日，本院作出(2014)普民四(民)初字第1615号民事判决，判决对原告的诉讼请求不���支持。该判决认定原告未将一楼房屋交付被告，故被告并未拖欠原告房租。该判决现已生效。原告在该案件中称被告首期应当支付的租金为37.5万元，扣除免租10万元后实际支付27.5万元。
审理中，被告称涉案房屋原承租人为覃飞燕，因覃飞燕占用的一楼房屋未返还原告，致原告在与被告签订租赁合同后未向被告交付一楼房屋。后被告得知覃飞燕利用一楼房屋与第三人ＸＸ等洽谈合作事宜即予以制止并最终与覃飞燕谈妥自2015年3月1日起一楼房屋由被告控制。是覃飞燕将一楼房屋交付第三人的，故第三人实际使用房屋时间早于被告实际控制房屋的日期。其与第三人间的协议签订于2014年9月间是因为原告告知被告其与覃飞燕间的纠纷将要结束，一楼房屋能很快交付被告，考虑到办理工商登记等一系列手续需要时间，故在未接收一楼房屋的情况下即与第三人签订了合同。因原告未向被告交付一楼房屋，经被告自行核算，被告并不拖欠原告2015年12月31日前的房租。因2015年12月间涉案房屋被断水断电故被告拒付租金。截止至2015年7月30日，被告拖欠水电费数额为150125.33元，此后被告曾支付过部分水电费，款项由原告工作人员邵建明收取，因邵建明违反收取水电费时出具加盖原告公章收条的惯例、仅出具白条，故被告拒付水电费。为此被告提供了2013、2014年间原告出具的收取水电费的收据及邵建明出具的白条以证明其陈述。原告对被告的上述陈述及证据均不予认可。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原、被告就关于解除合同的条件中约定“擅自转租的(不包括乙方关联企业使用情况，但乙方不得整体转租1层或2层)”，对条款的解释双方存在争议，但就文字本身来看，如原告不同意被告转租房屋，则不应存在括号内的内容；括号内的内容应是对括号前的文字进行解释或补充说明，故该约定从整体上看应解释为不得整层转租但不限制部分转租。原告以被告违约转租符合合同解除条件的陈述缺乏合同依据，本院难以采纳。关于拖欠租金，双方虽未对一楼、二楼租金分别作出约定，但结合合同其他条款，本院可以得出二楼租金为每月2万元的结论，据此亦可推算出一楼租金的数额，经本院核算，如被告称其于2015年3月1日接收一层房屋属实，则被告至2015年12月31日前并未拖欠原告租金。又鉴于原、被告就一楼房屋并未办理交接手续，原、被告均未提供证据证明被告实际接收一楼房屋的确切时间及被告与第三人间于2014年9月24日签订了相关协议，本院基于公平合理的考量认定被告于2014年9月24日接收了一楼房屋。据此计��，截止至2015年12月31日，被告拖欠原告租金237844元。2015年12月间，涉案房屋被停水停电，被告正常使用房屋受到影响，因保障承租人正常使用承租房屋是出租人的义务，故原告应承担相应的责任，本院酌定2016年1月1日至2016年12月31日间，被告按约定租金的60%计50.4万元给付租金。鉴于原、被告间就房屋的交付及租金的计算存在重大争议，且原告在履约过程中存在未交付一楼房屋、未保障被告正常使用房屋的较为严重的先违约行为，本院对原告以被告拖欠租金及水电费为由要求解除合同、返还房屋、给付滞纳金的诉讼请求不予支持。关于水电费，被告对2015年7月30日前拖欠水电费150125.33元不持异议，被告虽称此后曾付过部分水电费但未提供充分证据予以证明，被告应向原告给付上述费用。因本院未判决解除合同，故为便于审理、便于双方自行履行合同，本案仅对2016年12月31日前的租金及2015年7月30日前的水电费予以结算，此后的款项双方应按合同约定自行履行。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、被告上海车绅活贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海骐骥室内装潢有限公司2016年12月31日前的租金人民币741844元；
二、被告上海车绅活贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海骐骥室内装潢有限公司2015年7月30日前的水电费人民币150125.33元；
三、对原告上海骐骥室内装潢有限公司其余的诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案受理费人民币19498元，由原、被告各半��担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 梁 斌
人民陪审员 王璧瑛
人民陪审员 戴可珍
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。