南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)秦民初字第4007号
原告南京龙文教育信息咨询有限公司，住所地南京市秦淮区白下路11x号8202、8203室。
法定代表人王琳娜，总经理。
委托代理人张杰、傅玲玲，北京盈科（南京）律师事务所律师。
被告张培，男，1959年2月27日生，汉族，无业。
被告王凤珍，女，1961年11月9日生，汉族，无业。
委托代理人张培，男，无业，住南京市秦淮区中山东路***号*幢***室。
原告南京龙文教育信息咨询有限公司（以下简称龙文公司）与被告张培、被告王凤珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月31日作出（2014）秦民初字第1475号民事判决书，判决后，被告张培、王凤珍不服，提起上诉，南京市中级人民法院于2015年7月6日作出（2015）宁民终字第339号民事裁定书，裁定撤销（2014）秦民初字第1475号民事判决书，将该案发回本院重审。本院于2015年7月27日立案后，依法组成合议庭于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告龙文公司的委托代理人傅玲玲到庭参加诉讼，被告张培、王凤珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告龙文公司诉称，2011年原、被告签订《房屋租赁协议》，约定：被告将位于南京市秦淮区止马村x号1-5门面房（以下简称诉争房屋）出租给原告使用；租期三年，自2011年8月17日至2014年8月16日止。该合同签订后，原告严格履行合同，如期支付租金，谨慎使用房屋。自2013年3月开始，诉争房屋出现多处严重且持续漏水，存在重大安全隐患，给原告的财物造成严重损失，而且由于室内环境的恶化，导致大量学生退费。随着夏天雨量的增多，诉争房屋的漏水问题更加严重，但被告仍然拒绝维修。2013年7月21日，原告郑重向被告发函，催告其收到函后三日内履行维修义务，但被告仍不予理会。2013年7月29日，原告正式发函给被告，要求解除房屋租赁合同。虽然被告拒收函件，但并不影响该解除函的效力，2013年8月以后，诉争房屋已经处于履行不能的状态，原告无法使用，但是被告一直拒绝接听原告电话以及办理交接手续，2013年8月中旬，原告搬家并通知被告，但被告一直不接电话，无法联系，导致原告无法办理交接，即便合同没有于2013年7月30日解除，但被告无法提供可以使用的房屋，原告也无需支付房租。关于学生退费损失，2013年3月份诉争房屋开始漏水，到5月份问题刚刚产生，原告还是希望被告能够解决漏水问题，所以还在招收学生或是续费，即便原告搬家，学员可以通过换校区解决，退费的学生只有5个人，其他人通过换校区继续上课。2013年9月份下发停业告知书后，原告不可能继续使用诉争房屋。关于水电费、租金，原告尚欠被告水费138.4元，电费2552.06元，由于被告负有维修的义务在先，在被告未履行维修义务的情况下，原告有权不支付水电费和租金。综上，被告拒绝履行诉争房屋的维修义务，导致学生退费55662元，可得利益损失5万元。为维护原告自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告返还租赁保证金5万元；2、被告赔偿原告各项损失10万元；2、诉讼费用由被告承担。
被告张培、王凤珍辩称，第一，从2013年3月原告向被告反映漏水开始，被告就积极采取以下措施处理漏水纠纷：上门多次找二楼人解决漏水问题，在解决过程由于二楼不配合，原告找到东升工作室报道漏水事件；到止马营社区、朝天宫办事处等多部门反映漏水事宜，并通过12345以及南京日报反映漏水问题。第二，被告从未收到原告的函件，原告在2013年7月29日以后仍然在继续营业，甚至明知该房屋存在危险，拒不接受被告提出的退租金、押金，解除合同建议，坚持要营业到2013年9月底，同时原告提出水电费可以交纳，押金不退，被告从安全角度出发坚决不同意，2013年6月被告向原告告知要么原告支付租金，要么原告交房，原告同意于7月17日前交房租，但此后原告不仅不交房租，也不交房。2013年8月30日政府再次向原告发出停业告知书，原告不顾学生的安全，继续营业。第三，房屋漏水系由二楼开设桑拿，造成楼板渗水，是不可归责被告的因素，被告无法履行维修义务，维修义务应当免除，相反原告应该积极配合被告和政府来解决漏水问题，避免损失的扩大，原告可以自行维修，并要求出租人在租金中扣除，原告在未采取任何维修和安全措施的情况下，反而继续营业，原告的学生退费和损失不应由被告承担。2013年3月份开始漏水，4月份漏水比较严重，被告多次找原告一同前往楼上解决问题，但原告拒绝，原告明知被告无法解决漏水问题依然继续招生，原告提供的证据显示有学生退费时间在2013年10月，这与原告之前的陈述自相矛盾，同时也表明原告一直在使用诉争房屋。第四，原告违约，按照合同约定原告应该在2013年7月17日、2014年1月17日分别交纳租金155000元，相关的水电、物业费均由原告承担，但原告至今未缴纳上述租金及水电等费用。房屋的维修义务系附随义务，并非主要义务，出租人不履行维修义务时，承租人不能拒付租金。第五，合同约定原告拖欠租金、水电等费用的情况下，原告不退还租赁保证金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年8月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方将诉争房屋出租给乙方使用，租期期限3年，自2011年8月17日至2014年8月16日止；第一年租金为29万元，第二、三年租金为31万元；乙方三年分六次付清房租，其中，乙方应于2013年7月17日、2014年1月17日前付房租155000元；乙方在租赁期内，有拖欠房租款（未按约定、准时交纳租金）以及拖欠水、电气、有线电视等相关费用中的一项累计达到十天的，甲方可以随时有权终止此协议书的执行并进入此房屋，收回该房屋和房屋内设施，乙方所交房款和保证金甲方不予退还给乙方，所造成的一切经济损失乙方只能自负；甲方签订此协议书时，收取乙方保证金5万元，该保证金作为乙方应认真履行此协议书的各项条款，并对房屋装修和附属设施以及相关费用的担保，租赁期满，乙方若未有上述任何违约问题的存在，甲方将全额退还该保证金。
合同签订后，被告向原告交付了诉争房屋，原告则向被告交纳保证金5万元，双方依约履行合同。2013年3月，诉争房屋出现漏水现象。经原告向被告反映后，房屋漏水问题迟迟未能解决，原告遂未向被告支付按约应于2013年7月17日前支付的租金155000元。2013年7月22日，原告向被告张培邮寄《关于租赁房屋纠纷事宜的函》，载明：由于被告违反维修义务在先，原告有权拒付第二期租金，要求被告张培立即维修房屋。该函件未送达到被告张培。2013年7月30日，原告向被告张培邮寄《关于租赁房屋纠纷事宜的函》，载明：由于被告拒绝维修房屋，原告解除双方的租赁合同。该函件被告张培拒收。2013年8月28日，南京日报对诉争房屋漏水进行报道，标题为：“桑拿会所楼上建浴池致一楼门面成危房”；内容为：市民张先生反映其购买的房屋在装修好后出租给一家教育培训中心，没想到房屋出租才几个月，培训中心的负责人就反映楼顶经常漏水，房顶、办公用品全霉掉了，有时水漏得太厉害，就像下雨，培训中心不得不用盆、桶接着等。2013年8月30日，南京市秦淮区房产管理局、南京市秦淮区安全生产监督管理局、南京市工商行政管理局秦淮分局、南京市秦淮区人民政府朝天宫办事处、南京市公安局秦淮分局止马营派出所向原告发出《停业营业告知书》，载明：根据南京市房屋安全鉴定处《房屋安全评估报告》（编号：PGa201300026号的）的评估结论及南京市住房和城乡建设委员会行政处罚决定书，因南京金色海滩洗浴有限公司经营用房存在重大安全隐患并危及你公司经营用房安全，为确保人身及财产安全，现告知你公司在该房屋安全隐患未消除之前，停止该房屋内的一切经营活动。原告约于2013年9月停止经营，但诉争房屋未能交还被告。
另查明，原告交纳被告租金至2013年8月16日。原告尚欠被告水费138.4元，电费2552.06元。2014年4月22日，本院组织原、被告双方交接诉争房屋，诉争房屋顶部仍向下漏水。
又查明，被告张培、王凤珍系夫妻关系。
本案诉讼中，原告向被告主张因诉争房屋漏水造成的退费损失和可得利益损失10万元。据原告所述，退费损失包括：2013年8月30日，原告向学员退费28224元，该学员于2013年6月27日购买29040元课程，该学员退费申请单上退单原因一栏填写“孩子不喜欢这边的环境”。2013年9月30日，原告向学员退费9100元，该学员于2013年4月11日购买10400元课程，在该学员退费申请单上退单原因一栏填写“校区搬迁离家较远”。2013年10月17日，原告向学员退费1372元，该学员于2013年6月2日购买2800元课程，该学员退费申请单上退单原因一栏填写“搬校区离家太远了”。2013年10月31日，原告向学员退费6720元，该学员分别于2012年8月19日、2012年11月18日、2013年4月28日购买5280元、9600元、1920元课程，该学员退费申请单上退单原因一栏填写“校区搬迁、离家较远不方便”。2013年10月，原告向学员退费16115元，该学员分别于2011年10月23日、2013年4月2日购买10000元课程。以上事实，原告提供课外辅导协议、收据、退费申请单等予以证据。关于可得利益损失，原告未提供相关证据。对此，被告均不予认可。
以上事实有原、被告陈述以及《房屋租赁协议书》、《停业营业告知书》、《关于租赁房屋纠纷事宜的函》、水电费拖欠说明等在卷佐证。
本院认为，原、被告所签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
依据《房屋租赁协议书》的约定，租赁期满，原告如无违约行为，被告应全额退还保证金。原告如有拖欠租金或水、电费的情况，被告有权不退租赁保证金。因原告未能按照该合同约定于2013年7月17日前支付租金155000元，且欠缴水、电费2690.46元，据此，被告主张保证金不退。本院认为，保证金是承租人为保证租赁合同的履行预先交付出租人占有的金钱，该金钱性质是对履行该租赁合同的担保，而非违约金性质。合同终止履行，结清相关费用后，保证金应予退还。另外，诉争房屋从2013年3月份开始漏水，被告亦陈述4、5月份已经比较严重。同年8月，相关部门向原告发出《停业营业告知书》，证明诉争房屋客观状况已导致原告无法经营。虽然被告曾向多部门反映漏水问题，积极处理漏水事宜，但不能免除出租人应保证房屋适租的义务，被告作为出租人违约在先。依据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人可以解除合同。原告在2013年7月底即向被告张培发函要求解除合同，合同应当解除。现被告主张的原告欠缴的租金和水、电费均系发生在合同解除之后，原告并不违约。综上，本院对于原告要求被告返还租赁保证金的诉讼请求予以支持，鉴于原告同意在租赁保证金中扣除欠缴的水电费，故被告应返还原告保证金47309.54元。
对于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院认为，依据原告提交的证据，相关学员的招生费用收取发生在2013年3月份以后，2013年3月份以后诉争房屋出现漏水，被告也应积极避免损失的扩大，相关学员的退费大部分基于搬迁新校区太远，原告提供的证据不足以证明该损失系由被告违约导致，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张培、被告王凤珍于本判决书生效之日起三十日内向原告南京龙文教育信息咨询有限公司退还租赁保证金47309.54元。
二、驳回原告南京龙文教育信息咨询有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3300元,由被告张培、被告王凤珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 长 马 巍
人民陪审员 李秀英
人民陪审员 李 敏
二〇一六年一月二十八日
见习书记员 陶 瑜