江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏0826民初3325号
原告:单正洪,男,1965年10月25日出生，汉族，居民，住建湖县。
委托诉讼代理人：赵德怀，江苏唯博律师事务所律师。
被告:江苏乐天玛特商业有限公司,住所地上海市普陀区杨柳青路768号4楼。
法定代表人：朴世镐,该公司董事长。
委托诉讼代理人：张肇洋，高明（上海）律师事务所律师。
被告：涟水县浙瓯房地产开发有限公司，住所地涟水县涟城镇常青西大道。
法定代表人：蔡德恩，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张全，江苏鸿国律师事务所律师。
原告单正洪与被告江苏乐天玛特商业有限公司、涟水县浙瓯房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告单正洪及其委托诉讼代理人赵德怀、被告江苏乐天玛特商业有限公司的委托诉讼代理人张肇洋、涟水县浙瓯房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告单正洪向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还保证金61320元；2、被告赔偿原告损失赔偿款121.97万元。3、被告承担诉讼费用。事实与理由：2009年7月1日，原告与江苏乐天玛特商业有限公司（当时名称为江苏时代超市有限公司，以下简称乐天公司）签订了《大型项目、餐饮类租赁合同》，承租了时代超市购物中心（涟水店）二楼840平方米的商铺从事餐饮经营，约定租期为7年，从2009年7月1日至2016年6月30日，第一年租金为245280元，以后每年逐年递增3%。租赁合同订立后，原告按合同约定向乐天公司缴纳了履约保证金61320元，并按7年的经营周期规划，对租赁商铺进行装饰装修。后依托时代超市购物中心的人气及商业氛围开展经营，并按期缴纳租金等费用。然而好景不长，2013年底乐天公司在未告知原告的情况下，突然决定将时代超市涟水店撤场，终止经营。原告当初接受每年24万余元，并逐年递增的租金来承租二楼的商铺，就是冲着乐天公司超级购物中心所带的人流和其招商宣传所称的超大商圈、核心区域价值才投资租赁经营的，但在租赁合同未到期的情况下，乐天公司就撤场了。撤场后当地商业价值急剧下滑。事后，原告与乐天公司交涉，要求赔偿损失。乐天公司回复：同意赔偿反诉原告和韩雷（阿妈米线业主）的损失，但一直拖而不决。2013年12月30日，乐天公司与被告签订了《房屋租赁合同解除协议书》，协议第五条第2项约定：如原告和韩雷因转租事宜向乐天公司主张租赁合同违约责任或其他法律责任，由涟水浙瓯房地产开发有限公司代乐天公司向反诉原告和韩雷承担。第六条约定乐天公司向涟水浙瓯房地产开发有限公司支付商店街（即原告和韩雷）处理费用150万元。但涟水浙瓯房地产开发有限公司收取了乐天公司赔付给原告和韩雷的150万元代为赔付款后，至今未向原告支付相应的赔偿款。原告认为乐天公司的150万元，应赔付给原告和韩雷，两者按承租面积（原告840平方米、韩雷193平方米）进行分配，原告应得121.97万元。
被告江苏乐天玛特商业有限公司辩称，一、原告所诉超过法定期限，应当驳回；二、已将租赁合同中的权利义务移转给涟水浙瓯房地产开发有限公司，由涟水浙瓯房地产开发有限公司收取租金，履行义务，租赁合同继续有效，原告的经营未受影响；主体不适格。
被告涟水浙瓯房地产开发有限公司辩称，一、原告所诉超过诉讼时效，应当驳回；二、江苏乐天玛特商业有限公司没有将租赁合同权利义务转让给涟水浙瓯房地产开发有限公司，约定的义务没有履行；三、原告的经营活动没有受到实际影响，不存在损失；四、江苏乐天玛特商业有限公司与涟水浙瓯房地产开发有限公司的补偿款与原告没有关联，原告没有合同的权利和义务；五、涟水浙瓯房地产开发有限公司保留向江苏乐天玛特商业有限公司主张没有履行的有关权利。
原告单正洪为了证明证据的主张提供了如下证据：一、原告与江苏乐天玛特商业有限公司签订的租赁合同；二、原告缴纳履约保证金61320元的收据两份；三、被告乐天玛特向原告出具的情况说明；四、涟水法院（2016）苏0826民初7677号民事裁定书；五、被告江苏乐天玛特商业有限公司在苏北地区招商部经理张勇出具的情况说明及当庭陈述。
被告江苏乐天玛特商业有限公司为了证明证据的主张提供了如下证据：一、合同解除协议书；二、乐天玛特向涟水浙瓯房地产开发有限公司电子转账凭证两份及当庭陈述。
被告涟水浙瓯房地产开发有限公司为了证明证据的主张提供了如下证据：一、乐天玛特与原告签订的合同；二、2016民初7677号裁定书；三、2014民初956号判决书、2015淮中民终00136号判决书；四、涟水浙瓯房地产开发有限公司与原告签订的房屋租赁合同及当庭陈述。
本院经审理认定事实如下：2009年7月1日，江苏时代超市有限公司与单正洪签订大型项目、餐饮类租赁合同一份，该合同约定：江苏时代超市有限公司出租给单正洪的建筑物坐落于涟水常青路时代超级购物中心二楼，面积为840平方米。租赁期限为2009年7月1日至2016年6月30日。月租金为6813元，每月物业管理费6813元，每月设备使用分摊费6814元，每月租金合计20440元。租金前一年不变，自第二年开始（2010年7月1日起），每一年递增一次，递增幅度为前一期租金的基础上递增3%。付款方式为每贰月支付一次，先付租金后使用，乙方应于每期前一个月的二十日之前（首期除外）向江苏时代超市有限公司支付下期的租金。2013年12月30日，涟水浙瓯房地产开发有限公司与江苏乐天玛特商业有限公司签订房屋租赁合同解除协议书1份，该协议书约定：涟水浙瓯房地产开发有限公司与江苏时代超市有限公司于2005年7月7日签订的《合作协议书》，2008年1月2日、6月10日、7月31日签订的《补充协议》，2010年8月6日签订的《房屋租赁合同》（上述协议书、补充协议、合同在下文中一起简称为原合同），约定由江苏时代超市有限公司承租涟水浙瓯房地产开发有限公司涟水常青西大道温州花苑17864.4m2房屋及停车场开设超市。后江苏时代超市有限公司名称变更为江苏乐天玛特商业有限公司。双方一致同意于2013年12月27日解除原合同。房屋租金结算至2013年12月27日。自2013年12月28日起，涟水浙瓯房地产开发有限公司无需再向江苏乐天玛特商业有限公司支付租金和房屋占有使用费。对于商店街的处理：江苏乐天玛特商业有限公司转租给单正洪（涟水摩登经典餐饮店，负责人张宏顺）、韩雷（阿妈米线）（以下简称商店街事宜）的房屋，转租合同尚未期满。江苏乐天玛特商业有限公司保留该两处商铺的转租权直到该两处商铺转租合同期满，由涟水浙瓯房地产开发有限公司代为收取转租租金和水电费等其他应付费用，并履行出租方的义务（包括但不限于以甲方名义对上述两户转租户开具租金发票、维护转租房屋正常使用等义务），自2013年12月28日起，江苏乐天玛特商业有限公司不再负有向涟水浙瓯房地产开发有限公司支付该两处商铺租金和其他费用的义务。涟水浙瓯房地产开发有限公司在处理上述两户转租户的租赁事宜中所产生的权利义务均由涟水浙瓯房地产开发有限公司自行承担。如转租户韩雷、单正洪因转租事宜向江苏乐天玛特商业有限公司主张租赁合同违约责任或其他法律责任，由涟水浙瓯房地产开发有限公司代江苏乐天玛特商业有限公司向韩雷、单正洪承担。江苏乐天玛特商业有限公司在交付租赁物时一并将江苏乐天玛特商业有限公司与单正洪、韩雷的租赁合同原件交付涟水浙瓯房地产开发有限公司，并配合涟水浙瓯房地产开发有限公司向单正洪、韩雷发出权利转移的法律文书。江苏乐天玛特商业有限公司向涟水浙瓯房地产开发有限公司支付违约金500万元及商店街的处理费用150万元。如商店街租户因该商铺转租事宜向江苏乐天玛特商业有限公司主张权利导致江苏乐天玛特商业有限公司向转租户承担任何法律责任的，涟水浙瓯房地产开发有限公司应代为赔偿，涟水浙瓯房地产开发有限公司未予赔偿导致江苏乐天玛特商业有限公司损失的，涟水浙瓯房地产开发有限公司应向江苏乐天玛特商业有限公司返还商店街处理费用150万元。租赁合同解除协议书签订后，江苏乐天玛特商业有限公司已向涟水浙瓯房地产开发有限公司支付了合同中约定的650万元。
2014年2月24日，江苏乐天玛特商业有限公司向单正洪、摩登店出具告知函一份：我公司与贵方之间就我公司涟水店二楼部分面积签订了大型项目、餐饮类租赁合同用于贵方经营餐厅。合同约定：租赁期为7年，即2009年7月1日至2016年6月30日。租金每月20440元。租金第一年不变，自第二年即2010年7月1日起，租金每一年递增一次，递增幅度为在前一期租金基础上递增3%。因我公司经营调整，涟水店自营业务已经停止，现将我公司与贵方的租赁事宜告知如下：一、我司与贵方的租赁关系不变，租赁合同至2016年6月30日止；二、贵方自2013年12月28日起向涟水浙瓯房地产开发有限公司支付租金和水电费等其他应付费用，由涟水浙瓯房地产开发有限公司向贵方出具租金及相应费用发票。三、其余事宜仍按我公司与贵方签订的大型项目、餐饮类租赁合同约定履行。单正洪及摩登店均称未收到上述告知函。涟水浙瓯房地产开发有限公司在涟水浙瓯房地产开发有限公司与单正洪租赁合同纠纷一案庭审中向单正洪及摩登店送达了上述告知函。
另查明：2017年4月10日，江苏乐天玛特商业有限公司出具一份情况说明于单正洪，内容为：我公司与涟水浙瓯房地产开发有限公司于2010年8月6日签订《房屋租赁合同》，约定我公司自2008年6月28日起承租其位于涟水温州花苑的房屋用于开设超市。后双方协商一致于2013年12月30日签订《房屋租赁合同解除协议书》，约定我公司与涟水浙瓯房地产开发有限公司于2013年12月27日解除房屋租赁关系，因解除租赁合同关系时，我公司与商店街商户单正洪（摩登经典餐饮店804m2）、韩雷（阿妈米线193m2）的转租合同未到期，故我公司向涟水浙瓯房地产开发有限公司支付150万元用于其妥善处理上述两商铺在租赁事宜中所产生的纠纷，具体补偿金额分配建议按照面积比例分摊。原江苏乐天玛特商业有限公司涟水的招商经理张勇向单正洪出具情况说明一份：称其是江苏苏北地区的区域招商经理，负责江苏乐天玛特商业有限公司涟水店的对外招商和商户管理等相关事项。2013年12月，江苏乐天玛特商业有限公司店从涟水撤场时，江苏乐天玛特商业有限公司与涟水浙瓯房地产开发有限公司签订合同约定由江苏乐天玛特商业有限公司支付150万元给涟水浙瓯房地产开发有限公司，该费用用于处理单正洪和韩雷的赔偿费用，由涟水浙瓯房地产开发有限公司代为处理赔偿事宜。2014年1月，单正洪获知江苏乐天玛特商业有限公司撤场后找其交涉，其告知单正宏江苏乐天玛特商业有限公司已支付150万元给涟水浙瓯房地产开发有限公司用于处理单正洪的摩登经典店及韩雷的阿妈米线店的相关事宜，由涟水浙瓯房地产开发有限公司代为赔偿。按照被告江苏乐天玛特商业有限公司的意见，原告单正洪应得赔偿款121.97万元。
另查明：涟水浙瓯房地产开发有限公司曾以单正洪为被告提起诉讼，被涟水县人民法院作出（2016）民初7677号裁定书，裁定驳回起诉及单正洪的反诉。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告江苏乐天玛特商业有限公司签订战略合同，不违反法律规定，应为有效合同。江苏乐天玛特商业有限公司与涟水浙瓯房地产开发有限公司双方协商一致于2013年12月30日签订《房屋租赁合同解除协议书》，约定江苏乐天玛特商业有限公司与涟水浙瓯房地产开发有限公司于2013年12月27日解除房屋租赁关系，因解除租赁合同关系时，江苏乐天玛特商业有限公司与商店街商户单正洪（摩登经典餐饮店804m2）、韩雷（阿妈米线193m2）的转租合同未到期，故江苏乐天玛特商业有限公司向涟水浙瓯房地产开发有限公司支付150万元用于其妥善处理上述两商铺在租赁事宜中所产生的纠纷，具体补偿金额分配建议按照面积比例分摊。被告江苏乐天玛特商业有限公司已经依据约定向被告涟水浙瓯房地产开发有限公司支付150万元，用于处理原告的商铺租赁事宜，被告涟水浙瓯房地产开发有限公司没有按照约定向原告支付，不符合双方的约定。当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。因被告涟水浙瓯房地产开发有限公司没有按照约定向原告支付，被告江苏乐天玛特商业有限公司应当承担违约责任，被告江苏乐天玛特商业有限公司应当对向原告支付该损失121.97万元。虽然被告江苏乐天玛特商业有限公司申请追加被告涟水浙瓯房地产开发有限公司参加诉讼，但并提出明确的诉讼请求，被告江苏乐天玛特商业有限公司与被告涟水浙瓯房地产开发有限公司之间关系本案不予理涉。当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。原告要求被告江苏乐天玛特商业有限公司返还保证金61320元，因合同已经履行完毕，应予支持。对被告涟水浙瓯房地产开发有限公司及被告江苏乐天玛特商业有限公司主张已过诉讼时效的主张，因发生纠纷后，原告于2016年11月，已经主张权利，对被告涟水浙瓯房地产开发有限公司及被告江苏乐天玛特商业有限公司的该主张不予支持。对被告江苏乐天玛特商业有限公司主张其作为被告主体不适格的主张，因其与被告涟水浙瓯房地产开发有限公司约定由被告涟水浙瓯房地产开发有限公司代为履行的义务没有履行，对其主张不予支持。经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第六十五条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告江苏乐天玛特商业有限公司于判决生效后10日内赔偿原告单正洪损失121.97万元。
二、被告江苏乐天玛特商业有限公司于判决生效后10日内返还原告单正洪保证金61320元。
案件受理费16329元减半收取，由被告江苏乐天玛特商业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行，收款行地址：中国银行股份有限公司淮安城中支行，收款帐号：62×××12）。
审判员 姜浩淼
二〇一八年八月十日
书记员 姚 鑫
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民法通则》
第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行：
（一）保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。
（二）债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。
（三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。
（四）按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。