安徽省全椒县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖1124民初1617号
原告（反诉被告）:安徽省老知青置业有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇健康路党校对面。
法定代表人：蒋成群,该公司董事长。
委托诉讼代理人：施健辉，浙江稠州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：骆艳，浙江稠州律师事务所律师。
被告：霍邱县好又多连锁超市有限公司，住所地安徽省六安市霍邱县城关镇。
法定代表人：朱重发，该公司董事长。
被告（反诉原告）：全椒县金色好又多超市有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇襄水西路南屏农贸城1幢。
法定代表人：金碎珍，该公司董事长。
以上两被告共同委托诉讼代理人：刘庆东，安徽椒陵律师事务所律师。
原告安徽省老知青置业有限公司（以下简称老知青公司）诉被告霍邱县好又多连锁超市有限公司（以下简称霍邱好又多公司）、全椒县金色好又多超市有限公司（以下简称全椒好又多公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，霍邱好又多公司对本案管辖权提出异议，本院裁定驳回对本案管辖权提出的异议。全椒好又多公司在答辩期间提起反诉，本院经审查决定与本诉予以合并审理，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，老知青公司申请撤回对霍邱好又多公司的诉讼，本院予以准许，并另行制作裁定书。老知青公司的委托诉讼代理人施健辉，霍邱好又多公司、全椒好又多公司委托诉讼代理人刘庆东，全椒好又多公司法定代表人金碎珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
老知青公司向本院提出诉讼请求：1、判决全椒好又多公司支付房屋租金891万元及利息（自2014年3月31日起按银行同期借款利率计付至实际履行日止，利息计算至起诉之日为1692900元）；2、本案诉讼费由全椒好又多公司承担。
事实和理由：2013年8月31日，霍邱好又多公司与老知青公司签订关于全椒县健康路与新华路路口（南屏农贸市场）的房屋《租赁合同》一份。2014年3月底以全椒好又多公司的名义开展经营活动，双方约定每年租金为550万元，但霍邱好又多公司、全椒好又多公司只支付209万元（其中200万元为履约金转交），其余租金未付。2016年10月24日，老知青公司向霍邱好又多公司、全椒好又多公司发律师函催收租金，霍邱好又多公司、全椒好又多公司不予理睬。2016年11月21日，老知青公司向霍邱好又多公司、全椒好又多公司发送解除合同通知书，2017年3月31日全椒好又多公司结束经营，双方终止房屋《租赁合同》。根据合同约定，霍邱好又多公司、全椒好又多公司实际使用房屋3年，按约应支付房屋租金1650万元，但考虑到全椒好又多公司的实际情况，老知青公司放弃一年租金，要求全椒好又多公司支付租金1100万元，扣除已交纳的209万元，下欠891万元未付。
霍邱好又多公司、全椒好又多公司辩称：老知青公司虽与霍邱好又多公司签订租赁合同，但老知青公司没有向霍邱好又多公司履行交付房屋的法定义务，霍邱好又多公司也没有使用该房屋，双方均未履行该合同。霍邱好又多公司、全椒好又多公司是独立的法人主体，全椒好又多公司虽于2014年12月份成立，但成立前公司法定代表人可以进行相关活动。由于老知青公司与全椒好又多公司无书面合同，亦无约定，应按照全椒县市场价格确定租金，且老知青公司交付的房屋在设施、设备、消防上存在问题，影响了正常经营，应予以削减50%。不管合同有无履行，老知青公司始终没有履行法定的合同解除手续，虽具有事实租赁关系，但属于不定期租赁，老知青公司虽可以随时行使解除权，但应当在合理期限提前通知。故老知青公司诉称的合同解除是违法的，造成的损失应当予以赔偿。
全椒好又多公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人老知青公司承担反诉人全椒好又多公司装饰装修和相关设备损失等共计14634560.85元；2、本案反诉费等由老知青公司承担。
事实和理由：老知青公司自2013年12月左右将南屏农贸市场二、三楼及四楼办公室交付给全椒好又多公司开办超市，全椒好又多公司随即开始筹办超市并对房屋进行装饰装修并增添设施设备等。超市营业后全椒好又多公司发现老知青公司交付的房屋、电梯等设备存在诸多问题，严重影响正常的经营使用。在多次催促老知青公司维修无果下，全椒好又多公司陆续支付电梯维修费52900元、消防工程款163000元、中央空调维修费8000元、螺杆机维修费8000元、房屋漏水维修费5000元。该费用按照《合同法》第220条、第221条之规定，老知青公司应当承担。在经营期间，老知青公司的副总经理吴广水陆续代老知青公司从全椒好又多公司处赊购了购物卡等16000元，老知青公司应承担并在全椒好又多应付租金中予以抵扣。2017年4月，全椒好又多公司在没有收到过老知青公司发的所谓“催收租金律师函”和“解除合同通知”，老知青公司也没有其他任何通知全椒好又多公司解除租赁合同的情况下，趁全椒好又多公司在调整经营时机，将全椒好又多公司已经装饰装修的房屋、设备一起于2017年4月8日租赁给全椒金润发商贸有限公司经营使用，其行为已经严重损害了全椒好又多公司的合法权益，给全椒好又多公司造成了装饰装修损失8839500元、设备损失5542160.85元，合计损失14381660.85元。
老知青公司对全椒好又多公司的反诉辩称：1、全椒好又多公司不具有提起反诉的资格，老知青公司与霍邱好又多公司签订房屋租赁公司，存在租赁关系，反诉中全椒好又多公司与老知青公司不存在租赁关系，霍邱好又多公司向老知青公司承租房屋后以全椒好又多公司名义经营，合同的权利义务方为霍邱好又多公司不是全椒好又多公司。2、老知青公司在2013年9月份将标的物交给金碎珍，交付的房屋不存在影响超市经营的问题；3、老知青公司员工吴广水赊购的购物卡等款项应从老知青公司免收租金中扣除，吴广水收取的车库款系超市应该支付给周丽，应当超市承担；4、在2016年10月、11月份，老知青公司向霍邱好又多公司、全椒好又多公司发出催收函，那时超市还在经营，该函超市已经收到，之前也多次口头通知对方。故霍邱好又多公司、全椒好又多公司拖欠租金情况下老知青公司有权解除合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审中进行了质证。对当事人真实性无异议的霍邱好又多公司与老知青公司签订的《租赁合同》、全椒好又多公司提交的租金收据2张、个人汇款凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据和事实，本院认证如下：
老知青公司提交的证据律师函、解除合同通知书，霍邱好又多公司、全椒好又多公司对三性均不认可，本院对该证据的真实性予以确认。
老知青公司提交的补充证据2017年3月30日全椒好又多出具的函，霍邱好又多公司、全椒好又多公司对真实性无异议，证明目的不认可。对说明两份、协议一份的三性均不认可。本院上述证据的真实性予以确认。
老知青公司对霍邱好又多公司、全椒好又多公司提交的证据房屋租赁合同，维修明细表、电梯维修记录和联名信，支付房屋维修费凭证1张、电梯维修费凭证5张，支付消防工程款凭证2张的三性均不认可。本院结合庭审双方当事人的陈述对房屋租赁合同，维修明细表、电梯维修记录和联名信真实性予以确认。对房屋维修费凭证1张、电梯维修费凭证5张，支付消防工程款凭证2张的证明目的将在后文阐述。
老知青公司对全椒好又多公司提交的购物凭证3张、车库费用凭证1张的真实性认可，但认为车库费用5000元是吴广水代案外人周丽收取的费用，剩余11000元在免收租金中扣除。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
老知青公司对全椒好又多公司提交的2017年4月8日《房屋租赁合同》、价格评估报告书的真实性无异议，证明目的有异议，认为租赁协议不包括超市的设备，评估报告系全椒好又多公司单方委托，对设备的评估以九成新的价格评估，明显违背常理。设备均在租赁房屋内，可以取回。对证明书真实性有异议，无法确认是否本人所写，本院对上述证据的真实性予以确认。
老知青公司对全椒全润发商贸有限公司2017年10月27日《情况说明》、2018年2月7日《情况说明》、2018年3月28日调查笔录不认可，本院对上述证据依全椒好又多公司申请对全椒全润发商贸有限公司进行了调查取证，全椒全润发商贸有限公司的法定代表人徐建兵证明其租赁的二楼超市系与老知青公司签订，租金70万一年，不含货架、冰柜等能够移动的设备。因此，本院对上述证据的部分事实予以确认。
老知青公司对证人汪某的证明“2015年10月份，在金总的办公室里，有一个吴总来跟金总谈租金的事情。最初金总说50万元，吴总说80万元，两人最终协商到70万元。”有异议，认为老知青公司负责人不是吴总，没有与被告协商过70万元年租金。本院将结合其他证据对该证人证言部分事实予以确认。
本院认定事实如下：2013年8月21日，老知青公司作为出租方(甲方)与承租方霍邱好又多公司(乙方)签订一份房屋《租赁合同》，合同约定，老知青公司将位于全椒县健康路与新华路路口（党校对面）滁州市全椒县南屏农贸市场二、三楼、四楼及办公室租赁给霍邱好又多公司经营，合同约定，租赁房屋为南屏农贸市场二、三楼及四楼办公室(留物业公司170平米的房屋归甲方使用),租赁期在甲方按约定日起甲方给乙方装修期6个月。租赁期限为20年。甲方提供保证完成消防验收、客梯、货梯验收、并取得合格证，乙方自行采购经营所需的各种设施设备,费用自理。合同第6条约定，本合同第一至二十年租金的计算格式为:出租房租金为550万元/年,租金前叁年不递增,从第肆年起计每两年递增5%直至合同期结束,租金按年支付。在开业后两个月支付剩余租金,以后每年提前一个月支付下年租金。本合同签订之日起五个工作日内乙方支付给甲方履约金人民币贰佰万。甲方应确保租赁房屋的设计、施工符合消防法规的要求,消防设施要求包括喷淋、烟感、消防栓、灭火箱、灭火器、防火卷帘、防火门、应急灯、疏散指示灯、报警联动系统、消防水池及消防泵房等。并确保出租物业完成消防验收通过并取得合格证。合同第44条约定、本合同的通知可通过直接接交、挂号信件、特快专递、快递方式送达对方,送达对方时通知生效。该合同的出租方老知青公司，承租方霍邱好又多公司在合同上盖章，金碎珍作为霍邱好又多公司的代表人签名。
合同签订后，2013年8月21日金碎珍以个人名义缴纳保证金200万元，老知青公司将南屏农贸市场二、三楼、四楼（含M层）交付给金碎珍进行装潢。因四楼是机房，无法装修。金碎珍对二、三楼及M层进行装潢。2014年2月，该租赁物金碎珍以全椒好又多超市的名义对外营业，之后，金碎珍均以全椒好又多公司名义开展经营活动，2014年12月24日，全椒好又多公司在全椒县工商局注册登记。老知青公司分别于2015年6月13日，2017年1月16日分别收取全椒好又多租金6万、3万元。2014年12月4日，老知青公司业主联名向老知青公司致联名信，内容为，地下停车库没有专人管理,灯光设施不完善；物业的消防设备设施没有及时的得到维护几近瘫痪,农贸市场的环境卫生非常糟糕,安全逃生通道里卫生非常的糟糕,应急照明严重缺失,在发生停电的时候上下楼梯时行走极不方便等内容。
全椒好又多公司为了超市正常运营，提交证据证明其陆续支付电梯维修费52900元、消防工程款163000元、中央空调维修费8000元、螺杆机维修费8000元、房屋漏水维修费5000元。
全椒好又多公司为了超市购物、停车免费等需要，2015年1月8日，全椒好又多公司将地下车库发包给周丽经营并签订了承包管理协议，约定全椒好又多公司前三个月支付周丽8000元∕月，以后，周丽包干使用。2015年，经吴广水协调全椒好又多公司补贴周丽5000元。
2015年至2016年期间，老知青公司的副总经理吴广水陆续从全椒好又多公司处赊购了购物卡等价值11000元。
2016年10月24日，老知青公司向全椒好又多公司发律师函催收租金。2016年11月21日，老知青公司向霍邱好又多公司、全椒好又多公司发送解除合同通知书。
2017年3月30日，全椒好又多公司致老知青公司一封函，内容为，“由种种原因导致我司经营不善,现已停止营业。现不说谁的对和谁的错。全部资金已亏损。本来交房租是天经地义的。现已无能为力无法再交房租。请贵司领导慎重考虑,把前面的合同终止。而我司领导千方百计、想尽一切办法另请老板再签合同。以后所签的房租每年提前一个月交给贵司”。
2017年4月8日，经金碎珍介绍，老知青公司将全椒县南屏农贸市场二楼及夹层租赁给全椒金润发商贸有限公司并确定租赁合同，合同约定每年租金70万元,第一年租金本合同签约之日起3年内支付给甲方,自第3年始每年递增5%。租金交纳时间为每年的5月1日以前,如不及时缴纳,甲方有权终止合同。租期暂定6年,自2017年6月1日起计租。设备及相关费用原承租人全椒金色阳光超市有限公司整套(含资料)移交给乙方,乙方要保持设备运作正常。
全椒好又多公司停止营业后，委托了中信房地产土地资产价格评估有限公司对整个超市进行了评估，2017年9月14日，中信房地产土地资产价格评估有限公司出具价格评估报告书。经评估,截止于评估基准日2017年09月08日,全椒县金色好又多超市有限公司委估资产的公允市场价格为14381660.85元。1、装饰装修合计8839500元，2、相关设备合5542160.85资产合计14381660.85元。
2017年1月27日，2018年2月7日全椒全润发商贸有限公司出具两份情况说明，内容为，2017年4月8日，全椒全润发商贸有限公司单独与老知青公司签订的《房屋租赁合同》，与金碎珍无关，《房屋租赁合同》第三条约定的设备,是包括全椒好又多公司的原有设备,该设备是安徽省老知青置业有限公司连同房屋一起出租其公司使用的等。经法院核实，全椒全润发商贸有限公司租赁的全椒县南屏农贸市场二楼及夹层不含二楼的所有货架、冰柜等可以移动的设备，上述可以移动设备的租金，全椒全润发商贸有限公司与金碎珍发生关系。
本院认为，本案的争议焦点问题归纳如下：一、本案《租赁合同》履行的主体是谁。
本案老知青公司与霍邱好又多公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应认定为合法有效。合同签订后，金碎珍作为霍邱好又多公司的监事，接受了租赁物，成立了全椒好又多公司，该租赁物以全椒好又多公司名义对外挂牌并张贴广告，老知青公司对此也明知。尽管全椒好又多公司工商注册于2014年12月批准，不影响全椒好又多公司在2014年2月开业经营。全椒好又多公司自合同签订之日起一直租赁、装潢、使用租赁物，租金及市场服务费均由其直接向老知青公司交纳。从全椒好又多公司在2017年3月30日向老知青公司提交的函中明确要求将《租赁合同》终止以及庭审中金碎珍自认签订的合同是20年的等情况来看，全椒好又多公司作为实际承租人，实际履行着涉案《租赁合同》，履行中老知青公司也予以默认。因此，全椒好又多公司取得涉案房屋的实际承租人地位，受本案租赁合同约束。老知青公司据此有权要求全椒好又多公司支付拖欠租金及利息的责任。
二、违约的主体是谁。全椒好又多公司除签订合同时缴纳200万保证金外，仅仅于2015、2017年缴纳9万元租金。老知青公司按照合同的约定下达律师函催要租金，在全椒好又多公司没有履行的情况下老知青公司提出解除合同，符合合同的约定。全椒好又多公司致老知青公司的函中也明确了其因经营不善,现已停止营业，对欠缴租金认可和要求把前面的合同终止。因此，全椒好又多公司构成违约。全椒好又多公司与老知青公司履行的《租赁合同》在2017年3月30日即实际解除。因《租赁合同》上未约定违约金的计算方式，老知青公司要求按银行同期贷款利率主张逾期付款违约金，本院酌定从从实际解除合同之次起计算，自2017年3月31日起按银行同期借款利率计付至实际履行日止。
三、关于租金给付的数额。根据租赁合同的约定，霍邱好又多公司、全椒好又多公司应按照租金为550万元/年缴纳，根据老知青公司的自认“全椒好又多公司实际使用房屋3年，应支付房屋租金1650万元，老知青公司放弃一年租金，扣除已交纳的209万元，全椒好又多公司下欠891万元未付”。鉴于老知青公司交付的租赁物四楼无法使用和不完全交付，三楼实际使用时间不足半年，以及租赁物维修、消防、环境等瑕疵，本院综合租赁市场的实际情况，对老知青公司请求要求给付的租金1100万元的基础上予以部分减免，减免金额酌定为老知青公司请求的40%。即应给付租金660万，扣除已交纳的209万元，霍邱好又多公司、全椒好又多公司应给付451万。
为了维护租赁物的正常运转，对全椒好又多公司在《租赁合同》约定外，所支付的电梯维修费52900元、消防工程款163000元、中央空调维修费8000元、螺杆机维修费8000元、房屋漏水维修费5000元，计236900元。老知青公司应予以给付。
老知青公司从全椒好又多公司处赊购的购物卡等价值11000元也应予以抵充。
四、关于装修损失费应如何承担的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”全椒好又多公司为承租人没有按约定缴纳租金因其自身经营方面的原因构成违约，但老知青公司收回租赁物后又对全椒好又多公司装潢进行利用将超市租赁给他人使用，应给以全椒好又多公司予以补偿。没有附着的设备部分，全椒好又多公司自行取回，附着的装饰装修部分酌定3093825元赔偿给全椒好又多公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）全椒县金色好又多超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）安徽省老知青置业有限公司租赁费451万元并自2017年3月31日起至实际清偿日按银行同期借款利率支付逾期付款违约金；
二、原告（反诉被告）安徽省老知青置业有限公司赔偿被告（反诉原告）全椒县金色好又多超市有限公司装修损失3093825元，支付被告（反诉原告）全椒县金色好又多超市有限公司电梯维修费52900元、消防工程款163000元、中央空调维修费8000元、螺杆机维修费8000元、房屋漏水维修费5000元，赊购的购物卡等价值11000元，以上总计3341725元；
三、一、二项冲抵后，被告（反诉原告）全椒县金色好又多超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）安徽省老知青置业有限公司的租赁费1168275元，并自2017年3月31日起至实际清偿日按银行同期借款利率支付逾期付款违约金；
三、驳回原告（反诉被告）安徽省老知青置业有限公司其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）全椒县金色好又多超市有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费85417元，反诉费54804元，计140221元，由被告（反诉原告）全椒县金色好又多超市有限公司负担8万元,原告（反诉被告）安徽省老知青置业有限公司负担60221元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 张文全
审 判 员 惠 耘
人民陪审员 倪高武
二〇一八年六月二十九日
书 记 员 王霖瑞
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定