天津市静海区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0118民初6742号
原告天津市益园物业管理有限公司,地址静海区益芳园小区内。
法定代表人陈长春,职务总经理。
组织机构代码:74666005—6。
委托代理人翟秀梅,职务公司职员。
委托代理人赵家伟,职务公司职员。
被告陈占山,男,1974年9月22日生,汉族,静海区人,住天津市静海区。
原告天津市益园物业管理有限公司与被告陈占山物业服务合同纠纷一案,本院于2016年10月8日立案受理,依法由审判员田维军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市益园物业管理有限公司(以下简称益园物业)委托代理人翟秀梅、赵家伟,被告陈占山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告益园物业诉称,原告系依法成立的物业管理服务有限公司,被告所在静海区静海东方路1号益芳园小区X室,建筑面积109.91平米,由原告提供物业管理服务,物业合同对物业管理服务费约定按每月每平米0.5元(2013年以后每平米0.6元)收取,被告陈占山每年应交原告物业管理服务费695元(2013年以后827元),同时合同还约定被告逾期交纳物业管理服务费的,从逾期之日起按每天应缴纳物业管理服务费的万分之五缴纳滞纳金。被告自2011年3月1日起至2016年2月28日未向原告支付物业费,原告一方做出解释,物业公司是按照物业管理服务合同的约定为业主提供服务的,被告提出的不正当理由不在物业管理服务合同的约定服务范围内,物业人员对被告多次催要未果,故成讼,请求法院依法判令:1、被告支付拖欠原告2011年3月1日—2016年2月28日物业管理服务费3835元及滞纳金641元;2、案件受理费由被告承担。
被告陈占山辩称,对拖欠原告2011年3月1日—2016年2月28日物业管理服务费3835元的事实没有异议,但不同意原告的诉讼请求。因为被告的房屋从入住就漏,一直到现在,每年去物业登记,物业给安排维修,到2011年物业就不给维修了,说让被告去找开发商去,所以从那时开始被告就不交物业费了。另外被告的地下室被撬了三回,两辆电动车被盗,故不同意交纳物业费。
经审理查明,原告益园物业与天津市静海区益芳园小区业主会分别于2010年3月1日、2013年3月1日签订了《天津市住宅物业服务合同》,双方在合同中就物业服务内容及标准、物业管理服务期限、原告与业主间的权利义务、物业管理服务费收费标准、交纳费用时间等进行了约定。此后,原告又与天津市静海区益芳园小区业主会签订补充协议一份,约定2015年3月1日至2016年2月28日天津市益园物业管理有限公司为天津市静海区益芳园小区全体业主提供物业管理服务。服务标准、服务内容、收费标准、收费内容等按照《天津市住宅物业服务合同》执行。上述合同及补充协议签订后,原告依约为天津市静海区益芳园小区业主提供了物业服务。2016年9月9日被告所在的益芳园小区业主会出具证明一份,内容为:“自2013年接管业主委员会工作以来,根据我们了解的情况,物业管理人员能够尽职尽责、服务周到、有求必应、随叫随到,小区的清洁卫生、垃圾转运、环境绿化、安全保卫、设备维修保养等各项工作都较好地履行了合同规定的职责,据我们了解大多数业主对物业的工作是满意的。”
另查明,被告陈占山系原告益园物业所服务的天津市静海县静海镇益芳园小区X室业主,房屋建筑面积109.91平方米,被告自2011年3月1日起至2016年2月28日拖欠原告物业管理服务费3835元,经原告多次催要被告以被告的房屋从入住就漏、地下室被撬、电动车被盗等拒绝给付,故原告向法院提起诉讼。
以上事实有原、被告当庭陈述及原告提交的《天津市住宅物业服务合同》、补充协议、业主委员会证明等证据予以证实。
本院认为,原告与天津市静海区益芳园小区业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》及补充协议系在双方平等、自愿、协商的基础上所签订,合同条款明确、内容清楚,不违反法律法规强制性规定,属有效合同,合同对签约双方均具有约束力,双方应自觉履行合同约定的义务。本案中原告益园物业提交的证据能够证实原告已按合同约定履行了对益芳园小区物业管理服务的义务,其有权按照法律规定和合同约定,要求被告支付物业管理服务费,被告亦应当向原告及时交纳相关费用,故对原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求,本院予以支持。被告陈占山所提的其房屋从入住就漏、地下室被撬、电动车被盗等均不属于物业公司的管理职责,不能构成其拒绝交纳物业费的理由,被告应当通过其他方式维护其民事权益。关于原告要求被告支付滞纳金一节,虽合同约定了业主逾期交纳物业服务费应支付滞纳金,但物业服务费的催交、收取应是物业服务企业的一项主要工作,采用诉讼追讨物业服务费不利于改善与业主的关系,也使部分对物业服务的概念、服务范围、项目和双方权利义务等存在理解偏差的业主产生不满情绪,双方应通过当地居民委员会、小区业主委员会等相关部门进行协调、互相沟通,妥善解决纠纷,故诉讼追讨物业服务费的做法不宜提倡,另一方面,被告陈占山拖欠物业费并非出于恶意,故对原告该项诉讼请求,本院不予支持。综上,本案经调解未果,依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条,《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
一、被告陈占山自本判决生效后三日内给付原告天津市益园物业管理有限公司2011年3月1日—2016年2月28日物业管理服务费3835元。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元,由被告陈占山负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 田维军
二〇一六年十月二十日
书记员 姜艳平
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定:
债是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系,享有权利的人是债权人,负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
2、《物业管理条例》第四十二条第一款规定:
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
3、《物业管理条例》第六十七条规定:
违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
5、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:
经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支持物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
6、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定:
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。