海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终785号
上诉人（原审被告）：三亚明珠实业有限公司，住所地三亚市解放三路。
法定代表人：郑华封，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴为民，海南泽田律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：白威。
被上诉人（原审原告）：杨迪。
被上诉人（原审原告）：杨建。
委托诉讼代理人：杨迪（系杨建女儿）。
上诉人三亚明珠实业有限公司因与被上诉人白威、杨建、杨迪因房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼民0271初字389号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
三亚明珠实业有限公司上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、请求依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、请求依法判决本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定三亚明珠实业有限公司和白威、杨建、杨迪签订的商品房买卖合同第五条是格式条款，确认无效是错误的。（一）、白威、杨建、杨迪在诉状中没有明确提出要求三亚明珠实业有限公司退回购房款的理由和依据，只请求三亚明珠实业有限公司退回购房款，对于退回购房款的理由和依据是要求法院参照（2016)琼0271民初3091号判决，这个判决不是最高法院的指导案例，也没有参考的价值。白威、杨建、杨迪请求确认签订的商品房买卖合同第五条是无效格式条款，是在一审开庭时临时增加的，但是法庭并没有围绕签订合同时是否自主协商选择”面积确认及差异处理”方式进行调查和辨论，没有查清白威、杨建、杨迪为什么选择第五条”面积确认及差异处理”第一种双方自行约定方式，而没有选择第二种法定的处理方式。（二）、三亚明珠实业有限公司和白威、杨建、杨迪签订的商品房买卖合同第五条不是格式条款，”面积确认及差异处理”方式是经过协商后被上诉人选择的。本案中，三亚明珠实业有限公司和白威、杨建、杨迪签订的商品房买卖合同，使用的是建设部和国家工商行政管理总局于2000年9月印发的《示范文本》，第五条系”面积确认及差异处理”，对于处理方式当事人有两种选择，既可以选择第一种双方自行约定方式，也可以选择《示范文本》中已经列明第二种法定的处理方式。在同期买房的购房人中，有购房人就有做了不同的选择，如三亚明珠实业有限公司与王右军等人签订的合同（2005年9月15日），就选择第二种法定的处理方式，这证明了三亚明珠实业有限公司并没有限制白威、杨建、杨迪的选择权。三亚明珠实业有限公司认为，是否与白威、杨建、杨迪进行充分协商，应该从交易的具体情况进行分析判断。被上诉人购买商铺名义上是商品房买卖，实际上是一种投资行为，首先考虑的是投资回报。在购买的商铺交付后，三亚明珠实业有限公司就返租十年，每年的租金是房款的10%，与商铺的面积无关。十年就收回成本的情况下，选择第一种”面积确认及差异处理”方式，对白威、杨建、杨迪投资更有利。事实上，签订商铺租赁合同后，白威、杨建、杨迪已经得到投资回报，现已收回全部房款。因此，签订商品房买卖合同时，白威、杨建、杨迪明知高回报的收益，才选择第一种”面积确认及差异处理”方式，这才符合投资常理。另外，公摊面积对投资商铺关联不大，决定租赁商铺价格的，首先是地理位置和实际使用面积，如果公摊面积大，交纳的物业费就多，因此，白威、杨建、杨迪是在考量各种投资因素后才最终选择第一种”面积确认及差异处理”方式。一审法院认为三亚明珠实业有限公司没有赋予白威、杨建、杨迪选择权并与之进行充分协商，数十位购房人在不同的时间签订合同却选择了一致的处理方式并且协商约定了相同的内容，这与日常生活经验不符，应当认定为格式条款，这样的判断未免草率。二、本案中套内建筑面积没有减少，一审法院改变双方合同约定的计价方式判决赔偿公摊建筑面积损失没有依据，违反法律的规定和合同的约定，是错误的。（一）、三亚明珠实业有限公司与白威、杨建、杨迪签订的商品房买卖合同中，双方约定的计价条款按套内建筑面积计价是合法有效的。合同中的第四条选定是以套内建筑面积计价，该条款被一审法院确认为有效。因此，履行该合同发生的面积误差应该按套内建筑面积计价方式进行。（三）、本案应当依法适用双方合同约定的按套内建筑面积计价，一审法院改变双方合同约定的计价方式是误的。根据法庭查明的事实，白威、杨建、杨迪购买三亚明珠实业有限公司开发建设的位于三亚市××区号房，该房建筑面积共19.8平方米，其中套内建筑面积9.9平方米，......按套内建筑面积计算，单价为每平方米25727元，总房价款为254705元。即本案当事人双方约定的计价方式为按套内建筑面积计算，建筑面积共19.8平方米和分摊的共有建筑面积是9.9平方米只是注明而已，对计价没有任何意义。依据一审法院审理查明的事实，三土房（2014)字第06989号土地房屋权证载明B169房的套内建筑面积为9.9平方米，与合同约定的套内建筑面积相符，白威、杨建、杨迪请求赔偿减少的共有建筑面积5.2平方米损失没有合同依据。一审法院将套内面积计价换算成建筑面积计价并判决赔偿，无依据。
白威、杨迪、杨建共同辩称：三亚明珠实业有限公司有三十多位业主上诉，且均是业主胜诉，并支付了赔偿，所以三亚明珠实业有限公司的上诉请求没有事实和法律依据。一审判决正确，请求维持一审判决。
白威、杨迪、杨建向一审法院起诉请求：一、确认双方于2006年10月20日签订的《商品房买卖合同》第五条无效；二、判令三亚明珠实业有限公司向白威、杨迪、杨建支付房价款126143.30元（其中房屋面积误差比在3%内的为7641.15元，面积误差比在3%外的为118502.15元）；三、判令三亚明珠实业有限公司向白威、杨迪、杨建支付房价款差额部分的利息，利息按中国人民银行同期一年期贷款利率计算，自2014年5月16日起计至债务还清之日止；四、判令三亚明珠实业有限公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2006年10月20日，白威、杨迪、杨建与三亚南宏实业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：白威、杨迪、杨建购买三亚南宏实业有限公司开发的位于三亚市××区号房，该房建筑面积共19.8平方米，其中套内建筑面积9.9平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.9平方米，按套内建筑面积计算，单价为25727.78元每平方米，总房价款为254705元。合同第五条”面积确认及面积差异处理”中约定：”根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同登记面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）商品房面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。（2）商品房面积与甲方销售面积差异不超过±3%（含±3%）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房面积与销售面积的差异多退少补。（3）面积差异超过±3%的，双方约定：每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整，多退少补，并由甲（乙）方按差额价款于30日内退还给乙（甲）方。三亚南宏实业有限公司于2011年2月22日经三亚市工商行政管理局核准，变更登记企业名称为三亚明珠实业有限公司。2014年5月15日，白威、杨迪、杨建取得明珠广场第一层B169号房的土地房屋权证。该证载明涉案房屋的建筑面积为14.6平方米、分摊公共建筑面积为4.7平方米。土地房屋权证登记的分摊公共建筑面积比合同约定的分摊公共建筑面积少了5.2平方米。白威、杨迪、杨建向三亚明珠实业有限公司明珠公司催要面积差异款未果，于2017年1月5日诉至本院，请求判如所请。
另查，三亚南宏实业有限公司与白威、杨迪、杨建签订的《商品房买卖合同》，使用的是建设部和国家工商行政管理总局于2000年9月印发的《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》）。合同中的条款序号和标题均使用了黑体字体，其他部分使用的是常规字体。《示范文本》第五条项下第1种方式”双方自行约定”后面的内容处原系空白，三亚南宏实业有限公司提前用纸条打印好具体内容并黏贴在该空白处，且在黏贴位置上加盖了公章，而第五条项下第2种方式”双方同意按以下原则处理”后面是《示范文本》中已经列明的内容。三亚南宏实业有限公司在与吴章木、王美庆、吴英明等数十位购房人签订《商品房买卖合同》时，均选择按第1种即”双方自行约定”的方式进行处理，且”双方自行约定”后面的具体内容也相同。庭审时白威、杨迪、杨建当庭增加第一项诉讼请求，三亚明珠实业有限公司明珠公司当庭表示不需要重新答辩和举证的准备时间。
一审法院认为，白威、杨迪、杨建与三亚明珠实业有限公司明珠公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。一、关于双方当事人签订的《商品房买卖合同》第五条是否有效的问题。首先，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第五条属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。因此，认定格式条款必须具备三个条件：1、由一方当事人预先拟定；2、重复使用；3、在订立合同时未与对方协商。本案中，三亚南宏实业有限公司与白威、杨迪、杨建签订的《商品房买卖合同》，使用的是建设部和国家工商行政管理总局于2000年9月印发的《示范文本》。《示范文本》第五条系”面积确认及面积差异处理”，对于处理方式当事人有两种选择，既可以选择双方自行约定，也可以选择《示范文本》中已经列明的处理原则；并且《示范文本》第五条项下的第1种方式”双方自行约定”后面的内容处系空白，留待当事人协商后再填写，故《示范文本》第五条属于选择性条款。但就本案的实际情况，本院认为，三亚南宏实业有限公司与白威、杨迪、杨建签订的《商品房买卖合同》第五条，虽然形式上属于选择性条款，但实质上已经具备了格式条款的全部要件，应认定为格式条款，理由是：1、三亚南宏实业有限公司与黄佩英、吴章木、王美庆、吴英明等数十位购房人签订《商品房买卖合同》时，均选择按第1种即”双方自行约定”的方式进行处理，而”双方自行约定”后面的具体内容，均是三亚南宏实业有限公司提前用纸条打印好并黏贴在《示范文本》中的空白处，因此，可以认定合同第五条系由三亚南宏实业有限公司预先拟定；2、三亚南宏实业有限公司与黄佩英、吴章木、王美庆、吴英明等数十位购房人签订的《商品房买卖合同》第五条对处理方式选择一致和”双方自行约定”具体内容相同可知，三亚南宏实业有限公司在订立合同第五条时并未真正赋予购房人选择权，也未与购房人进行充分协商。如果三亚南宏实业有限公司真正赋予了购房人选择权并与购房人进行了充分协商，那么数十位购房人在不同的时间签订合同却选择了一致的处理方式并且协商约定了相同的内容，这与日常生活经验不符。因此，双方签订的《商品房买卖合同》第五条属于格式条款。其次，《商品房买卖合同》第五条免除了格式条款提供方即三亚南宏实业有限公司的责任，排除了对方即购房人的主要权利。针对《商品房买卖合同》中约定面积与实测面积或产权登记面积出现差异的解决方式，建设部印发的《商品房销售管理办法》（自2001年6月1日起施行）第二十条作出了具体规定，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（自2003年6月1日起施行）第十四条也做出了与《商品房销售管理办法》第二十条内容基本相同的规定。前述部门规章和司法解释均把面积误差比是否超过3%作为一个基准，如果面积误差比超过了3%，就赋予买受人选择退房、要求赔偿等权利，同时给予了当事人自行约定的权利，也就是说约定高于法定。具体到本案，《商品房买卖合同》第五条项下第2种方式即”双方同意按以下原则处理”后面的内容体现了前述部门规章和司法解释的相关规定，但三亚南宏实业有限公司并没有选择这种处理方式，而是选择了第1种方式即”双方自行约定”的处理方式。从”约定”的内容可以看出，第一，不管将来房产证上记载面积是多少，买受人都必须接受；第二，不管将来房产证上记载面积误差比是多少，买受人都必须根据房产证上记载的面积结算房款，而且单价不变。该”约定”的内容免除了三亚南宏实业有限公司在房屋面积误差比超过3%时所负有的自行承担差价款或者双倍返还差价款等责任，排除了购房人在房屋面积误差比超过3%时依法享有的选择退房、要求赔偿等主要权利。三亚南宏实业有限公司作为格式条款的提供方，没有遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。因此，应认定双方签订合同的第五条属无效条款。二、关于涉案房屋面积差异款。白威、杨迪、杨建办证后的分摊公共建筑面积比合同约定的面积少了5.2平方米，面积误差比绝对值已超过3%。鉴于双方签订的《商品房买卖合同》第五条无效，且该合同其他条款也未对面积误差的处理作约定，故面积误差问题应参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。该条规定：”出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。涉案房屋总价款为254705元，总建筑面积为19.8平方米，建筑面积单价为12863.9元／平方米（254705元÷19.8平方米）。面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款为7641.15元（19.8平方米×3%×12863.9元／平方米）；面积误差比超过3%部分的房价款为59251.12元[（5.2平方米-19.8平方米×3%)×12863.9元／平方米]。三亚明珠实业有限公司明珠公司应共向白威、杨迪、杨建返还面积误差房价款126143.39元（7641.15元+59251.12×2）。白威、杨迪、杨建只主张明珠公司向其支付房价款126143.30元，本院予以支持。对于利息问题。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，三亚明珠实业有限公司明珠公司应向白威、杨迪、杨建支付面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款的利息。本案中，自白威、杨迪、杨建取得涉案房屋土地房屋权证之日起，已确认登记面积比合同约定少5.2平方米。故面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款7641.15元的利息应从白威、杨迪、杨建取得涉案土地房屋权证的次日，即2014年5月16日开始按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款利率计算至债务付清之日止。面积误差比超过3%部分的房价款已依法双倍返还，白威、杨迪、杨建主张明珠公司以房价款118502.15元以按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2014年5月16日起向其支付利息，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、确认白威、杨迪、杨建与三亚明珠实业有限公司签订的《商品房买卖合同》第五条无效；二、三亚明珠实业有限公司应于本判决生效之日起10日内返还白威、杨迪、杨建房产面积差异款126143.30元及支付利息（其中利息以人民币7641.15元自2014年5月16日起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款利率计算至债务付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1411元（白威、杨迪、杨建已预交），已减半收取，由三亚明珠实业有限公司负担。
二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为,白威、杨建、杨迪与三亚明珠实业有限公司签订的《商品房买卖合同》未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。
一、关于双方当事人签订的《商品房买卖合同》第五条是否为格式条款及该条款的效力问题。本案中，三亚明珠实业有限公司与其他数十位购房人签订《商品房买卖合同》时，均选择按第1种即”双方自行约定”的方式进行处理，该条内容是三亚明珠实业有限公司提前用纸条打印好并黏贴在《示范文本》中的空白处，因此，可以认定合同第五条系由三亚明珠实业有限公司预先拟定。三亚明珠实业有限公司与其他数十位购房人在不同的时间签订《商品房买卖合同》，而对于第五条对处理方式选择一致并且协商约定了相同的内容，这与日常生活经验不符。由此可推断三亚明珠实业有限公司在订立合同第五条时并未真正赋予购房人选择权，也未与购房人进行充分协商。因此，双方签订的《商品房买卖合同》第五条属于格式条款。双方合同中第五条免除了格式条款提供方即三亚明珠实业有限公司的责任，排除了对方即购房人的主要权利。依据相关法律规定，如果面积误差比超过了3%，就赋予买受人选择退房、要求赔偿等权利。双方”约定”的内容免除了三亚明珠实业有限公司在房屋面积误差比超过3%时所负有的自行承担差价款或者双倍返还差价款等责任，排除了购房人在房屋面积误差比超过3%时依法享有的选择退房、要求赔偿等主要权利。三亚明珠实业有限公司作为格式条款的提供方，没有遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。因此，应认定双方签订合同的第五条属无效条款。
二、关于涉案房屋面积差异款。白威、杨建、杨迪办证后的分摊公共建筑面积比合同约定的面积少了5.2平方米，面积误差比绝对值已超过3%。鉴于双方签订的《商品房买卖合同》第五条无效，且该合同其他条款也未对面积误差的处理作约定，故面积误差问题应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理,一审认定三亚明珠实业有限公司应共向白威、杨建、杨迪返还面积误差房价款126143.39元（7641.15元+59251.12元×2）正确，应予维持。
综上所述，三亚明珠实业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2822元，由三亚明珠实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长扆成塘
审判员李桂祥
审判员高建刚
二〇一七年六月二十二日
书记员罗瑛
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
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当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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