湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鄂11民终332号
上诉人(原审被告)邓早霞。
委托代理人何凯立，湖北求真法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
被上诉人(原审原告)李金林。
被上诉人(原审原告)吴梦军（系李金林之妻。
二被上诉人共同委托代理人谢俊杰，湖北东坡律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人邓早霞因与被上诉人李金林、吴梦军物权保护纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2015）鄂黄州民初字第00328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人邓早霞的委托代理人何凯立、被上诉人李金林、吴梦军的委托代理人谢俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邓早霞上诉请求：一审法院认定事实不清，判决不当。上诉人向原房屋所有权人蒋超英、吴志韩给付房屋租金至2014年6月30日，上诉人并不知道李金林、吴梦军与商铺所有权人达成《存量房买卖合同》，后来获悉转让情况后，双方分别于2014年5月16日和2014年5月27日向法院提起诉讼，在法律生效后，本人自行腾退了房屋，在一审法院执行人员调解下给付了30000元补偿费和诉讼费38800元，双方纠纷顺利解决。本案租金鉴定出来后，上诉人不仅提出异议，而且申请重新鉴定，上诉人与原出租人合同约定年租金144000元，本案逾期租金应按原合同标准计算才合情、合理、合法。综上，请求二审法院依法改判。
李金林、吴梦军辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉维持原判。
李金林、吴梦军诉称：2008年9月30日，邓早霞与案外人吴志韩、蒋超英各签订一份《商铺租赁合同》，将其所有的位于黄州奥康步行街1号B幢一层256、257号商铺租赁邓早霞使用，租赁期限自2009年1月1日至2013年12月31日止。2014年1月2日，合同期限届满后，吴志韩、蒋超英与李金林、吴梦军签订一份《房屋商铺转让合同》，约定将上述二间商铺转让给李金林、吴梦军，李金林、吴梦军依约全额支付转让金后，办理了房屋产权过户手续。因邓早霞租赁期限已经届满，李金林、吴梦军多次催促要求邓早霞让出所占房屋，而邓早霞却无端拒绝腾退。为此，李金林、吴梦军依法向黄州区人民法院提起诉讼，邓早霞对黄州区法院判令其腾退房屋的判决不服后，向黄冈市中级人民法院提起上诉，黄冈市中级人民法院作出（2014）鄂黄冈中级一终字第01123号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。现因邓早霞无端占用李金林、吴梦军的房屋长达一年之久，给李金林、吴梦军造成了巨大损失。为此，李金林、吴梦军特诉至法院，请求法院判令邓早霞赔偿占用房屋期间损失40万元，并由邓早霞承担诉讼费用。
邓早霞辩称：一、李金林、吴梦军所诉无事实依据，邓早霞是基于《商铺租赁合同》约定取得黄冈奥康商业步行街256号、257号商铺经营权，租赁时间延长10年之久，租金已付至2014年6月30日，虽然李金林、吴梦军与商铺所有权人达成《存量房买卖合同》，但这一事实邓早霞并不知情，后来获悉转让情况后，双方分别于2014年5月16日和2014年5月27日向法院提起诉讼，但遗憾的是两级法院作出的判决并未对诉请的《存量房买卖合同》作出认定和处理。故未曾解决商铺争议的物权，不能作为李金林、吴梦军主张权利的依据，亦不能作为主张损失的理由。二、诉称邓早霞拒绝腾退不是事实，黄冈市中级人民法院在审理过程中调解邓早霞需在2015年元月30日前腾退商铺，双方互不追究，法院文书2015年元月底送达，为落实和解方案，邓早霞登门找李金林、吴梦军商量并与其代理人沟通积极落实腾退事宜，令人费解的是李金林、吴梦军无视法律仍将商铺卷门用电焊封死。导致年关旺季，邓早霞长达20天的巨额损失。无奈在农历腊月27日申请法院调解，邓早霞支付诉讼费38800元，偿付租金30000元，商铺已全部清退，至此，邓早霞确信纠纷已告终结。综上请求法院驳回两李金林、吴梦军对邓早霞的诉讼请求。
一审法院理认定的事实：2008年9月30日，吴志韩与邓早霞签订了一份《商铺租赁合同》，同年10月3日邓早霞与蒋超英签订了一份《商铺租赁合同》，两份合同约定，由两商铺所有人将各自位于黄冈市奥康步行街1号B幢一层257号、256号商铺出租给邓早霞经商使用，租赁期限均为自2009年1月1日起至2013年12月31日止，共计五年。并约定，商铺租赁期限届满，即合同终止，乙方（邓早霞）继续承租的，应在租赁期限届满前3个月提出，在同等条件下，乙方享有优先承租权。该合同履行期间，2013年10月22日吴志韩、蒋超英分别同时委托湖北振扬律师事务所律师汪全阶向邓早霞发出《律师函》，认为双方间的租赁合同到2013年12月31日期满，由于双方无法就后续租赁事宜达成一致，蒋超英、吴志韩决定合同期满后不再将自己所有的商铺出租给邓早霞。要求邓早霞在2013年12月31日合同期满后立即退出，逾期不退，蒋超英、吴志韩将采取相关法律途径解决。2013年10月23日，邓早霞分别向吴志韩、蒋超英委托的律师汪全阶邮寄出一份《续租申请书》，认为双方按照续租五年和租金在原订合同的基础上确定为20%至50%的幅度内确定意向，请求安排时间会商续约，但双方未能续约。2013年11月25日，邓早霞分别向蒋超英、吴志韩汇款36000元，2013年11月29日蒋超英通过其手机（189××××5261）向邓早霞手机（189××××9283）发出短信“我们的合同已到期，我们要把商铺转让掉，你未经我们同意在我们的银行户头存钱是什么事？请你告诉我们你的账号，我们把钱退给你”。2014年1月2日，蒋超英、吴志韩分别与本案李金林、吴梦军签订了一份《房屋（商铺）转让合同》，合同约定蒋超英、吴志韩分别将其所有的位于黄冈××商业步行街××、××层的商铺转让给吴梦军、李金林，转让价格为2148810元。2014年3月17日，李金林、吴梦军将前述从蒋超英、吴志韩处所购买的位于黄冈奥康商业步行街B幢256号、257号商铺过户登记至其名下，为李金林、吴梦军共同共有，并办理了房屋产权证（黄冈市房权证黄州字第××、06××38号）。因邓早霞继续占用该商铺，拒不腾退，李金林、吴梦军具状诉讼，本院认为李金林、吴梦军从蒋超英、吴志韩处购得位于黄冈××商业步行街××、××层的商铺，并已办理房屋过户手续，取得房屋所有权证，依据《物权法》第九条的规定，该商铺的所有权应属李金林、吴梦军共同所有。邓早霞辩称，邓早霞方将租金已付至2014年6月30日，邓早霞系合法租赁，本院认为蒋超英、吴志韩与邓早霞所签订的《商铺租赁合同》所约定的租赁期限至2013年12月31日止，故租赁期限已届满。邓早霞虽向蒋超英、吴志韩发出《续租申请书》，要求继续租赁该房屋，但原房屋原所有权人蒋超英、吴志韩并未对其要约作出明确具体的承诺，故不能据此认定双方已就续租达成合意。邓早霞认为其已将2014年1月1日至2014年6月30日的租金汇至蒋超英、吴志韩的账户，根据李金林、吴梦军所举证据及短信内容，蒋超英、吴志韩不愿收取李金林、吴梦军的款项，不同意继续将该商铺租赁给邓早霞继续使用。故邓早霞认为其现占用该商铺系合法租赁的辩述理由本院不予支持。2014年9月本院以（2014）鄂黄州民初字第00480号民事判决书，判决邓早霞在判决生效起十日内腾退其占用李金林、吴梦军所有的位于黄冈市××商业步行街××、××号商铺（黄冈市房权证黄州字第××、06××38号）。该判决宣判后，邓早霞不服在上诉期间向黄冈市中级人民法院（以下简称市中院）提起上诉，市中院认为李金林、吴梦军作为该房屋的所有权人，依法享有该房屋物权的权力，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2015年1月16日市中院以（2014）鄂黄冈中民一终字第01123号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。本院（2014）鄂黄州民初字第00480号民事判决书生效后，因邓早霞未能履行生效的民事判决书，李金林、吴梦军申请强制执行，该案在执行过程中经协调邓早霞于2015年2月10日腾退其占用的商铺并支付其应承担的诉讼费38800元，同时支付了商铺租金30000元，该案执行员出具了载明“收到邓早霞现金30000元（李金林主张租金时可抵付）”的收据交邓早霞收执。李金林、吴梦军具状请求法院判令邓早霞赔偿占用两李金林、吴梦军房屋期间损失40万元，庭审时邓早霞认为李金林、吴梦军提交的同地段商铺租赁合同约定的租金均是复印件，不符合证据形式要件，合议庭不应采信，李金林、吴梦军要求本院对李金林、吴梦军取得房产证的次日起至邓早霞腾退商铺时止占用商铺经营租金价款进行鉴定，并递交了书面申请书，同年5月13日根据李金林、吴梦军的申请，依法委托本院技术科对邓早霞占用李金林、吴梦军商铺经营期间的租金价款进行鉴定，本院技术科接受委托后召集双方选定了鉴定机构。黄冈公正联合会计师事务所接受本院技术科的委托对邓早霞占用李金林、吴梦军位于黄冈市奥康商业步行街B幢256、257号商铺自2014年3月18日（李金林、吴梦军取得房产证的次日）至2015年2月10日（邓早霞腾退商铺截止日）进行了租金价款鉴定，该所根据合同租赁平均价格的市场规律采取分年度计算租金，确定黄州奥康商业步行街B幢256、257号商铺2014年3月18日至2015年2月10日期间的租金为298944.08元。2015年10月19日出具了黄公正鉴字[2015]024号鉴定报告。李金林、吴梦军为商铺租金价款鉴定支付了鉴定费10000元。
一审法院认为，李金林、吴梦军受让取得黄冈奥康商业步行街B幢256、257号商铺并办理了该商铺房屋产权证（黄冈市房权证黄州字第××、06××38号）。李金林、吴梦军是黄冈奥康商业步行街B幢256、257号商铺的所有权人，邓早霞自李金林、吴梦军以实际取得商铺房权证时仍占用两李金林、吴梦军商铺经商，造成李金林、吴梦军商铺租金损失，邓早霞依法应承担物权权利人的租金损失268944.08元（298944.08元-30000元已支付的租金）及鉴定费损失7250元，李金林、吴梦军请求邓早霞支付租金40万元的主张，有悖客观事实，其超出部分不予支持，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十二条、第三十七条之规定，如下：一、由邓早霞赔偿李金林、吴梦军所有的位于黄冈奥康商业步行街B幢256、257号商铺自2014年3月18日至2015年2月10日的租金损失268944.08元。二、由邓早霞赔偿李金林、吴梦军鉴定费7250元。三、驳回军李金林、吴梦军其他诉讼请求。上述一、二项判决确定给付限邓早霞在本判决生效后五日内履行。
二审中双方当事人均未提交新的证据。
二审中经本院做工作，李金林、吴梦军同意扣减邓早霞向原房屋原所有权人给付的72000元房屋租金。
经审理查明，原判查明事实属实。
本院认为，本案中双方当事人争议的焦点是：邓早霞占用讼争房屋租金计算标准。本案中邓早霞在租赁期限届满前为上调房屋租金标准与原房屋原所有权人蒋超英、吴志韩没有达成一致，邓早霞向原房屋原所有权人提出在原租金的基础上上调20%至50%，原房屋所有权人亦没有同意邓早霞请求，且根据黄州城区同地段商铺每年租金上涨的事实，邓早霞要求合同期满后占用期间房租按原合同标准计算没有法律依据。在一审期间因双方为房屋租金标准不能达成一致，一审法院经双方同意选定黄冈公正联合会计师事务所鉴定占用房屋租金标准，该鉴定所具有鉴定资质，且鉴定程序合法，一审法院采信该所出具的鉴定结论确定房屋租金标准，依据充分。综上所述，上诉人邓早霞的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但鉴于李金林、吴梦军同意扣减邓早霞向原房屋原所有权人给付的72000元房屋租金，本院予以允许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
一、维持湖北省黄冈市黄州区人民法院（2015）鄂黄州民初字第00382号民事判决第二项；
二、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2015）鄂黄州民初字第00382号民事判决第一项；
三、由邓早霞赔偿李金林、吴梦军所有的位于黄冈奥康商业步行街B幢256、257号商铺自2014年3月18日至2015年2月10日的租金损失196944.08元。该款自判决书送达之日起十日内履行完毕。如果未在本判决规定时间内履行给付内务，还应依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条的规定，还应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回李金林、吴梦军的诉讼请求。
一审案件诉讼费7250元、二审案件受理费5443元，均由邓早霞负担、
本判决为终审判决。
审判长 张焱奇
审判员 樊劲松
审判员 傅焰明
二〇一六年九月二日
书记员 吴慧娟