重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)中区法民初字第07103号
原告交通银行股份有限公司重庆渝中支行，地址重庆市渝中区邹容路149号邹容广场A栋，组织机构代码45044249-8。
负责人陈萍，行长。
委托代理人况铭茜，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托代理人朱磊，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被告吕健，男，汉族，1976年11月16日出生，住四川省南充市。
被告重庆亚美房地产有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路上海城5栋3单元1201，住所地重庆市渝中区嘉陵江滨江路116号圣地大厦14-4号，组织机构代码20293971-0。
法定代表人吴杰，董事长。
委托代理人冷丽雅，该公司员工。
原告交通银行股份有限公司重庆渝中支行（以下简称交行渝中支行）诉被告吕建、被告重庆亚美房地产有限公司（以下简称亚美房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告交行渝中支行的委托代理人朱磊、被告亚美房地产公司的委托代理人到庭参加了诉讼，被告吕建、经本院合法传唤逾期未到庭应诉，本案现已审理终结。
原告交行渝中支行诉称，吕建因购买房产向交行渝中支行申请个人贷款，并以该房产作为抵押。该房产位于重庆市南岸区**********。吕建、亚美房地产公司于2013年5月24日与交行渝中支行签订了《个人住房抵押贷款合同》（编号渝交银2013年渝中个贷字第00303号），约定吕建向交行渝中支行借款387000元，贷款期限360个月，月利率5.458333‰，自放款之日起；合同履行期内吕建如果有违约行为，交行渝中支行有权停止发放贷款，并单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求吕建立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，并有权对逾期贷款按合同约定利率上浮50%收取罚息和复利；吕建还要承担交行渝中支行为实现债权而支付的催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。同时，合同约定以该借款购买的房产向交行渝中支行提供抵押担保，范围为合同项下的贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用；吕建连续三个月或累计六个月未按时足额还款，我行有权行使抵押权。2013年5月24日，吕建、亚美房地产公司与交行重庆市分行还签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并办理了抵押登记。交行渝中支行依约于2013年9月3日发放了该笔贷款。但吕建截至2015年5月3日已连续15期未能按时还款。为维护交行渝中支行的合法权益，特起诉来院，请求判令：1、吕建立即偿还借款本金385181.85元，并支付截至2015年5月3日的借款利息30822.55元、罚息298.23元；2、吕建支付自2015年5月4日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利（其中罚息以未偿还的贷款本金385181.85元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算，复利以未偿还的贷款利息30822.55元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算）；3、本案诉讼费用及公告费用全部由吕建承担；4、被告亚美房地产公司对吕建的上述债务承担连带清偿责任；5、吕建不清偿上述债务时，交行渝中支行对吕建提供的位于重庆市南岸区**********的抵押物享有抵押权，有权以该抵押物折价、拍卖或者变卖的价款在上述范围内优先受偿。
被告吕建未答辩。
被告亚美房地产公司辩称，没有办理房产证，不是亚美房地产公司的主观原因，是由于各种客观原因导致吕建购买的房屋还没有办理产权证，请法院依法判决。
经审理查明，2013年5月24日，交行渝中支行与吕建、亚美房地产公司签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定：交行渝中支行向吕建提供贷款38.7万元；贷款期限360个月，贷款用于购房；贷款月利率5.458333‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率。本合同项下的贷款利率，从实际发放贷款之日起按实际贷款金额和占用天数计收，借款人以月为一期。贷款的偿还采用按等额本息还款法还款；吕建将所购的位于重庆市南岸区**********房屋向交行渝中支行提供抵押担保，其抵押担保的范围为借款合同项下的借款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权和抵押权的费用。实现债权和抵押权的费用包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、差旅费等。吕建未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，交行渝中支行有权按逾期贷款罚息利率计收利息，并对应付未付的利息计收复利。罚息利率为本合同约定利率上浮50%。同时，亚美房地产公司作为保证人对吕建的上述债务提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年。保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及交行渝中支行实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费、差旅费等。同日，交行渝中支行与吕建、亚美房地产公司还签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定抵押人吕建将其所有的位于重庆市南岸区**********的房屋为上述贷款提供抵押担保。该抵押合同同时约定在领取《房屋所有权证》之前，如吕建不按期清偿债务，亚美房地产公司保证代吕建履行该项义务，若亚美房地产公司履行该项义务后，可按有关规定处分抵押物。2013年6月9日，上述房屋在重庆市国土资源和房屋管理局办理了重庆市土地房屋预告登记。该预告登记证明载明：预告登记权利人为交通银行渝中支行，预告登记义务人为吕建，房地产坐落于重庆市南岸区**********，预告登记业务种类为预购商品房抵押权，抵押金额为387000元。
2013年9月3日，交行渝中支行按约向吕建发放贷款387000元。但吕建未按约归还借款本息，截止2015年5月3日，吕建尚欠借款本金385181.85元、利息30822.55元、罚息298.23元。
上述事实，有原告交行渝中支行的陈述，《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、借款凭证、贷款明细、还款明细、欠款明细等证据载卷为凭，足以认定。
本院认为，吕建、亚美房地产公司与交行渝中支行签订的《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》均系各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，交行渝中支行按照合同的约定向吕建发放了贷款，履行了合同的义务，但吕建未按约履行还款义务，其行为已构成违约，交行渝中支行有权宣布合同项下贷款立即到期，要求吕建立即偿还借款本息，并按照合同约定计收罚息和复利。
关于交通银行渝中支行对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，吕建以其所购商品房为交通银行渝中支行设定抵押权，交通银行渝中支行对此项请求权进行了预告登记，由于吕建对抵押房屋尚未取得产权证并完成实现物权的登记，交通银行渝中支行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对吕建抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对吕建抵押房屋的处分，但并非对吕建抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告交通银行渝中支行要求对吕建办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对交通银行渝中支行要求对讼争房屋享有优先受偿权的诉请应不予支持。
关于交通银行渝中支行要求亚美房地产公司对吕建的债务承担连带清偿责任的问题。抵押合同约定，在领取房屋所有权证之前，如吕建不能按期清偿债务，亚美房地产公司保证代吕建履行该项义务。现吕建未按合同约定还款，亚美房地产公司也未办理房屋所有权证并交付交通银行渝中支行，亚美房地产公司应当按照抵押合同的约定承担保证责任。根据担保法的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中抵押贷款合同未明确约定保证方式，故亚美房地产公司应当按照连带责任保证承担保证责任。亚美房地产公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。
吕建经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条；《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告吕建应当自本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司重庆市分行借款本金385181.85元，截止2015年5月3日的利息30822.55元、罚息298.23元；并支付自2015年5月4日起至贷款本息结清之日止的罚息及复利（罚息以借款本金385181.85元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算，复利以未偿还的利息30822.55元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算）；
二、被告重庆亚美房地产有限公司对被告吕建的上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告交通银行股份有限公司重庆渝中支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7545元，公告费300元，合计7845元，由被告吕建承担，被告重庆亚美房地产有限公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 汪曼霞
人民陪审员 陈邦碧
人民陪审员 费兴智
二〇一六年三月八日
书 记 员 马 嘉