广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018）粤01民终7671号
上诉人（原审原告）：李桂和，男，1972年5月7日出生，汉族，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：白金光、王永健，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘凤，女，1969年10月28日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：何海菱、陈晨晓，分别为广东润科律师事务所律师及实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州天星河食品有限公司，住所地广东省广州市天河区员村新街4号二层。
法定代表人：叶斌强。
上诉人李桂和、刘凤因与被上诉人广州天星河食品有限公司（以下简称天星河公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初14203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人李桂和上诉请求：1、撤销一审判决第三、四、五项；2、改判刘凤向李桂和赔偿物品损失114402元；3、刘凤向李桂和赔偿2014年11月13日至2016年11月30日期间的经营损失581018元；4、广州天星河食品有限公司向李桂和返还房屋租赁押金33600元；5、刘凤向李桂和支付评估费17380元；6、刘凤、广州天星河食品有限公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、刘凤对涉案房屋的物品无法进行勘察清点和交接应承担全部责任，故应赔偿李桂和全部物品损失114402元。关于涉案房屋的物品无法进行勘察清点和交接的原因。根据一审法院查明的事实，刘凤于2014年11月擅自收回涉案房屋并对涉案房屋的大门上锁，并在未与李桂和进行任何交接的情况下重新装修，导致涉案房屋的物品己不存在，无法进行勘察清点和交接。而李桂和作为承租人，在2014年11月正常交租、正常营业，对于物品的损失不存在任何过错，故刘凤应对涉案房屋的物品无法进行勘察清点和交接承担全部责任。关于物品价值问题。李桂和己提交评估公司的《价值咨询报告书》证实涉案房屋的物品的折旧价值，若刘凤对物品价值持有异议，应提交相应的证据予以反驳或者申请重新鉴定，否则，法院应采信《价值咨询报告书》的物品折旧价值。本案对物品作出评估的公司其本身具有资产评估的资质，一审认定其作出的价值咨询报告书对物品的价值进行评估没有资质是错误的，我方认为根据其作出的报告书作出的评估可以证实我方物品损失应予采信。二、2014年11月13日至2016年11月30日期间的经营损失属于李桂和的预期可得利益损失，与刘凤单方违约收回涉案屋存在直接的因果关系，刘凤依法应予以赔偿。1、自2011年12月1日起直到刘凤收回涉案房屋时，李桂和所经营的棋牌店一直在正常营业，刘凤单方违约导致棋牌店无法继续经营，其所造成自2014年11月13日至合同期满前的经营损失是可以预见的。并且刘凤在收回涉案房屋前也曾派人上门要求收取房租，其明知李桂和在涉案房屋经营棋牌店且属于正常营业状态，其在收回涉案房屋时，应当预见到因此而给李桂和造成的经营损失。2、自租用涉案房屋以来，李桂和一直在经营棋牌店，到刘凤单方收回涉案房屋时，己稳定经营差不多三年。根据李桂和所签订的《租赁合同》，租赁期限为5年，如无意外，可以顺利经营至合同期满乃至继续续租。但刘凤向天星河公司购买涉案房屋后，单方收回房屋并上锁的行为直接导致了李桂和无法继续经营，因此，刘凤的违约行为与经营损失之间存在直接的因果关系。3、自2011年12月起，李桂和一直按时足额支付租金，从未拖欠或者延迟支付，说明李桂和经营的棋牌店经营稳定，收入稳定，刘凤的行为必然给李桂和造成经营损失。4、对于2014年11月13日至2016年11月30日期间的经营损失，李桂和已提交了正式的评估报告予以证实，一审法院认为《经营损失报告》系根据李桂和自行制作的报表进行评估，且未来经营收入不确定为由予以否定，完全将举证责任归于李桂和，违背公平公正原则。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条的规定，如前面论述，李桂和的经营损失己符合可预见规则且与违约行为之间存在因果关系，可见，李桂和所主张的经营损失确属于预期可得利益损失，那么在认定损失金额时，法院应考虑到本案刘凤单方收回涉案房屋并己重新装修等客观情况，合理分配举证责任。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条的规定，本案中，李桂和已提交了评估报告等证据予以证实营业损失金额，在没有足够的证据推翻的情况下，法院应予以采信。即使法院不予采信，亦应依法裁量，合理分配责任。三、天星河公司收取了李桂和的房屋租赁押金且未移交给刘凤，现因刘凤违约导致租赁合同解除，其应向李桂和返还所收的押金33600元。李桂和与天星河公司所签订的《租赁合同》不因涉案房屋的产权变更而影响其效力，故在刘凤获得涉案房屋的产权后，《租赁合同》应约束李桂和与刘凤。在房屋产权变更后，对于天星河公司是否将房屋租赁押金移交给刘凤，李桂和系不知情的，故李桂和在起诉时直接主张刘凤返还合法合理。另，李桂和同时将天星河公司列为本案被告之一，故一审法院在查明天星河公司没有将押金移交刘凤的情况下，应直接判令天星河公司向李桂和返还押金。
上诉人刘凤上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，依法驳回李桂和对刘凤的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院查明、认定涉案房屋装修损失及物品损失的依据为不具法律效力的《价值咨询报告书》。属查明事实不清，认定事实错误。首先，该《报告书》是依据李桂和单方面制作的内部照片、装修工程清单及物品清单作出价值评估，而不是根据客观情况作出评估(此事实穗衡公司在庭审中承认)。《报告书》缺乏客观性、合法性和关联性。《报告书》第9页注明“评估对象的内部照片由委托方提供，估价对象的内部装修及存放物品的工程量及数量依据委托方提供的《广州市天河区中山大道石牌东二街石牌东X巷2、4号第二层装修工程清单》(见报告书附件4)、《广州市天河区中山大道石牌东二街石牌东X巷2、4号第二层的存放物品清单》(见报告书附件5)为准”。“内部照片”无法证明拍摄的时间、无法证明照片与涉案房产是否具有关联性、更无法客观反映房屋交付给刘凤时的状况。而工程清单及物品清单均是委托人(李桂和)单方制作，不具客观性。报告书称有进行“实地勘查”，但在一审法院庭审时穗衡公司承认只是通过上锁的大门查看内部装修。由于房屋结构的特殊性，透过大门仅能看到一小部分室内装饰。根本不可能看到李桂和提供的清单的装修或物品是否存在。但《报告书》却全盘照抄清单内容，最终核定的评估对象与李桂和提供的清单上记载的装修工程特征、物品类型、数量，甚至购置单价、购置日期等完全一致(见报告书“实物现状”，第11—13页)。很明显，该报告书的评估结果仅仅依据李桂和单方提供的资料作出，不具客观性、关联性和合法性。其次，该《报告书》所作出的评估结果缺乏事实基础或法律依据。1、本案是因租赁关系产生，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，应对装修工程在剩余租赁期内的残值进行评估，因此租赁合同是重要的评估依据，但该报告书并未将其作为评估依据，更非残值评估，其评估行为明显违反规定。2、该报告书第7页“估价师声明”第5点，注明“实勘人：吉俊山、王春红”，而署名的估价师却是“吉俊山”和“沈建新”。吉俊山、王春红没有进入现场实地勘查已是事实，而“沈建新”作为评估师连现场都没到。评估行为显然违反《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》4.0.5规定。3、《报告书》第三条估价对象第4点“广州市建筑工程造价水平分析”适用的2015年的参考造价。但涉案房产的装修是发生在2011年。《报告书》适用的价格依据和价格标准明显错误。最后，该《报告书》所作的关于存放在涉案房屋内的茶几、椅子、电饭煲、画等物品的评估应属无效。从该报告书的标题可知，该报告书只是关于涉案房屋装修工程的评估，且报告书的附件8《房地产估价师注册证书》注明评估师“有权在房地产估价报告上签字”，上述物品评估不涉及房地产估价，其无权对上述物品的价值进行评估。况且在所谓的物品均未能亲眼看到、核实的情况下，穗衡公司就作出物品价值评估无法令人信服。二、一审认定涉案房屋内的物品损失缺乏事实根据支持。况且涉案房屋清租收场的行为人是广州天星河食品有限公司，李桂和如有物品损失，赔偿主体应是广州天星河食品有限公司而不是刘凤。因天星河公司的债务到期，需要周转，随即与刘凤签订《存量房买卖合同》，连同涉案房屋在内的多个房产打包出售。在该买卖合同中已清楚约定“不带租赁合同”形式向刘凤交吉出售涉案房产。房屋买卖协议达成后，关于涉案房屋的清场工作等一切事务均由天星河公司负责。刘凤接收涉案房屋后未经营或出租，接手后房屋内基本保持交接状态。刘凤对涉案房屋进行装修时，室内没有李桂和清单所列物品。如李桂和存在物品损失，应向清场的天星河公司追偿。另，涉案房屋的物品是否实际存在、物品的价值为多少应有直接证据证明方为合理合法。一审法院认为刘凤对涉案房屋内物品无法勘察清点、交接和评估承担主要责任，这个认定没有事实和法理上的支持。
针对上诉人李桂和的上诉，刘凤二审答辩称：与我方上诉意见和一审答辩意见一致。并且在租赁合同的违约责任条款明确约定损害赔偿仅指实际损失的赔偿，所以李桂和的经营损失赔偿没有法律依据。
针对上诉人刘凤的上诉，李桂和二审答辩称：与我方上诉意见一致。
被上诉人天星河公司经本院依法传唤，未到庭参与诉讼，也无提交书面答辩意见。
李桂和于2016年8月9日向一审法院提起本案诉讼称：2011年12月1日，李桂和与天星河公司签订《租赁合同》，约定：李桂和向天星河公司租赁广州市天河区中山大道石牌东二街石牌东X巷2、4号第二层，用于经营棋牌室，建筑面积为400平方米，租赁期自2011年12月1日至2016年11月30日止，每月租金为16800元，租金按月以现金方式在当月5日前支付，由天星河公司上门收取。合同签订后，李桂和如约向天星河公司支付房屋租赁押金33600元，并投入资金对涉案房屋进行装修，购置相应的物品，随后到工商部门办理了名为广州市天河区石牌李桂和顺棋牌店的《营业执照》，经营者为李桂和。2014年9月24日，天星河公司将租赁的房屋出售给刘凤，并于同月29日将涉案房屋的产权转移登记至刘凤名下，刘凤在购买涉案房屋时，知道涉案房屋存在出租的情况。2014年11月13日，刘凤在未提前通知李桂和的情况下，突然派人将涉案房屋上锁，将门焊死，拒绝李桂和继续使用涉案房屋，导致李桂和的棋牌室无法继续经营，相应的物品至今无法取回。2016年6月，李桂和委托广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司对租赁房屋内部装修及存放物品进行评估，其中内部装修损失为400012元、物品损失为114402元。另，李桂和委托广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司对李桂和所经营的棋牌室于2014年11月13日至2016年11月30日期间的经营损失进行评估，经鉴定，上述期间的经营损失为581018元。李桂和认为，李桂和租用房屋在先，且尚在租赁期内，根据买卖不破租赁的原则，刘凤在购买涉案房屋后，依法应承接《租赁合同》的全部权利义务。刘凤阻止李桂和使用涉案房屋的行为，已构成违约，依法应承担赔偿损失等法律责任。为维护李桂和权益，现李桂和诉至法院，请求判令：1、确认李桂和与刘凤之间的房屋租赁合同关系于2014年11月13日解除；2、刘凤向李桂和返还房屋租赁押金33600元；3、刘凤赔偿李桂和装修损失400012元；4、刘凤赔偿李桂和物品损失114402元；5、刘凤赔偿李桂和2014年11月13日至2016年11月30日期间的经营损失581018元；6、刘凤赔偿李桂和损失评估费用14380元；7、刘凤承担本案的诉讼费用、财产保全费用及其他相关费用。
刘凤一审辩称：刘凤不同意李桂和的诉讼请求，刘凤通过合法方式向天星河公司购买了涉案房屋，当时天星河公司承诺负责将涉案房屋在交吉状态下交付给刘凤。事实上是天星河公司将涉案房屋按现状交付给刘凤，刘凤不存在侵权行为，请求法院驳回李桂和的所有诉讼请求。
天星河公司一审未答辩亦未提交证据。
一审法院经审理查明：广州市天河区中山大道石牌东二街石牌东X巷2、4第2层（以下简称“涉案房屋”）查册时间为2017年7月10日的《广州市不动产登记查册表》显示涉案房屋于2014年9月29日登记至刘凤名下。
2011年12月1日，李桂和（乙方、承租方）与天星河公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方做沐足使用，涉案房屋的建筑面积为400平方米；每月租金16800元；租赁期自2011年12月1日至2016年11月30日止；租金按月结算，以现金形式支付给甲方，由乙方在当月的5日前缴付当月租金；乙方在签署本合同时向甲方交纳33600元作为房屋租赁押金，乙方在租赁期满之日并缴清租赁涉案房屋应付的一切费用的，甲方即时将押金无息退回乙方；甲方在租赁期内如转让涉案房屋之所有权，应提前一个月书面通知乙方，乙方有权在同等条件下优先购买涉案房屋；乙方不购买时，不得拒绝接受新业主继续执行本合同之出租权，乙方有权继续执行本合同至租约期满；甲方因涉案房屋发生任何经济及产权纠纷，均与乙方无关，乙方有权继续执行本合同至合约期满为止，如因此而导致乙方受到损失的，乙方有权立即解除本合同并要求甲方赔偿乙方因此所受到的损失；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金赔偿给守约方；如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失时，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，由甲方按月按租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过一个月视为乙方擅自解除合同，甲方有权更换门锁收回房屋并没收押金；租赁期届满，乙方不得破坏涉案房屋原有的装修，应以原状交还房屋给甲方；除此之外，一切乙方搬入可移动的财产均可搬走等条款。《合同》甲方落款处除有天星河公司加盖的公章外，另有李某的签名。
李桂和称其签订《合同》后支付了押金33600元，并就此提交案外人李某出具的《收款收据》作为证据，该《收款收据》内容为收到涉案房屋押金33600元。刘凤对上述《收款收据》的真实性不予确认，表示其并没有收取该款项，天星河公司也没有将租赁押金移交给刘凤。
2012年11月23日，李桂和在涉案房屋注册成立广州市天河区石牌李桂和顺棋牌店（以下简称“李桂和顺棋牌店”），在本案中李桂和提交李桂和顺棋牌店的营业执照证明上述事实。刘凤对上述营业执照的真实性无异议。
2015年3月9日，李桂和以天星河公司将涉案房屋出卖给刘凤侵犯其优先购买权为由向一审法院起诉天星河公司、刘凤要求确认李桂和对涉案房屋享有优先购买权。2016年3月9日，一审法院就上述案件作出（2015）穗天法民四初字第405号民事判决（以下简称“405号判决”），查明：2014年9月24日天星河公司与刘凤签订《存量房买卖合同》，约定天星河公司将涉案房屋以2930200元出售给刘凤，该房地产不带租赁合同，房屋交付使用时间为天星河公司收齐楼款当天等；李桂和在该案中表示涉案房屋原用于经营棋牌室，被刘凤派人将涉案房屋上锁，导致其无法经营使用，其经营物品现仍在涉案房屋内；刘凤表示：刘凤于2014年11月收回涉案房屋，当时由天星河公司交付涉案房屋；刘凤确认涉案房屋原是经营棋牌生意，但对经营的主体是不知情的。根据相关查明的事实，405号判决判决：确认李桂和对涉案房屋享有优先购买权。各方当事人未对405号判决提出上诉，405号判决已发生法律效力。
现李桂和以刘凤强行收回涉案房屋造成其损失为由提起本案诉讼要求确认其与刘凤的租赁合同关系已解除并要求刘凤赔偿相关损失等等。李桂和为证明其陈述及本案事实，提交了如下证据：1、天星河公司开具的《收款收据》两张，显示李桂和交纳2011年1月以及2014年11月的租金。2、落款时间为2014年11月11日的《通知》复印件一张，内容为涉案房屋现为刘凤个人所有房产，如各商户需继续使用承租涉案房屋，请于2014年11月31日前与产权人或代理人联系并明确合同关系，逾期不联系的，视为放弃承租权，产权人将收回涉案房屋使用权等。该《通知》“产权人”处有“刘凤”签名。3、《报警回执》复印件两张，显示李桂和分别于2014年12月13日、2014年12月19日向广州市公安局天河区分局石牌派出所报案。4、广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司（以下简称“穗衡公司”）出具的《价值咨询报告书》，内容为：受李桂和顺棋牌店委托，该司对涉案房屋的装修价值进行了咨询评估；价值时点为2014年11月13日；本价值咨询报告所依据的有关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责；2016年6月15日，该司对估价对象进行实地勘查；估价对象内部装修及存放物品的工程量及数量依据委托方提供的《涉案房屋装修工程清单》、《涉案房屋的存放物品清单》；本次仅对房屋的装修价值进行评估，存放物品的价值依据委托方提供的《涉案房屋的存放物品清单》；该司具有房地产价格评估机构资格二级，可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务；涉案房屋的装修工程在价值时点市场价值为400012元，涉案房屋的存放物品在价值时点市场价值为114402元等等。《价值咨询报告书》另附有涉案房屋的装修工程照片多张以及穗衡公司的房地产估价机构资质证书（显示穗衡公司具有房地产估价机构二级资质）。李桂和另提供穗衡公司出具的发票证明其向穗衡公司支付房地产评估费7570元。5、广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司（以下简称“嘉永公司”）出具的《广州市天河区石牌李桂和顺棋牌店因房屋租赁纠纷而需要了解其经营损失的咨询报告》（以下简称《经营损失报告》），内容为：受李桂和顺棋牌店委托，该司对李桂和顺棋牌店2014年11月14日至2016年11月30日期间的经营净利润进行评估；评估基准日为2014年11月13日，预测经营损失（净利润）为581018元等等。《价值咨询报告书》另附有嘉永公司的资产评估资格证书。李桂和另提供嘉永公司出具的发票证明其向嘉永公司支付评估费6810元。6、照片多张，部分照片显示涉案房屋的玻璃门被上锁，透过玻璃门可看到内部“和顺棋牌”等招牌及地板瓷砖等装修，部分照片显示涉案房屋内部有装修并有桌椅板凳及灯等相关物品。李桂和称照片是评估当天即2016年6月15日拍摄，当天刘凤不让评估公司进涉案房屋，李桂和报警后，警察陪同李桂和进入涉案房屋进行拍摄，照片为涉案房屋内原有的物品，刘凤收回涉案房屋时阻止李桂和搬走相关物品，至李桂和发现刘凤重新装修时，相关物品已不存在，李桂和报警时没有做相关笔录。刘凤对上述证据质证称：对证据1无法确认其真实性；对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，无法确认签名的真实性；证据3没有原件；对证据4真实性无异议，认为该报告书依据委托人单方出具的装修明细单作出结论，缺乏关联性，穗衡公司没有资质对涉案房屋的物品价值进行评估，评估费不应由其承担；对证据5真实性无异议，认为该报告仅是根据租赁合同得出报告结论，依据不足，认为评估费不应由其承担；对证据6中，大门上锁的照片真实性无异议，刘凤于2014年11月底从天星河公司处接收涉案房屋，并对大门上锁，但后门没有焊死，对其余照片的真实性不予确认，相关照片可能是李桂和在双方发生纠纷前拍摄，刘凤接收涉案房屋时涉案房屋内部没有相关物品。另一审法院告知刘凤在指定期限内核实证据2《通知》中其签名的真实性，逾期不作书面答复即视为确认上述证据签名的真实性，刘凤之后未作回复。刘凤在本案中亦没有证据提交。
在本案中，因刘凤对李桂和提交的《价值咨询报告书》有异议，穗衡公司到庭就《价值咨询报告书》接受询问。穗衡公司表示：该司进行评估时有到涉案房屋进行查看，因涉案房屋大门已上锁，当时该司无法进入涉案房屋，只能在大门外透过玻璃进行查看，确认当时现场与李桂和提交的上述证据6中大门上锁的照片一致；现场可见部分装修及物品在现场，如空调的外挂机等，确认透过玻璃门可以看到涉案房屋的装修；确认其评估的装修价值是当时的市场价值，物品价值是折旧价值；该司有资质对涉案房屋及相关设施、物品进行评估，刘凤的异议不成立，评估结论不需进行变更。李桂和就穗衡公司上述出庭接受询问另向穗衡公司支付评估咨询费3000元。
另在本案中，李桂和申请案外人李某出庭作证，李某作证称：因天星河公司向其出卖涉案房屋，因此由其代表在《合同》上签名并收取租金；李某确认收到李桂和交纳的2014年11月的租金，但并没有将该租金交给刘凤；李某确认其代天星河公司收到李桂和交纳的押金33600元，但并没有将该押金交给刘凤；刘凤是2014年11月收回涉案房屋；刘凤将市场管理处的办公室门锁，并守住楼梯，李某的私人物品都无法取回；李桂和的物品应该还在涉案房屋内。李桂和对李某的证言无异议，刘凤认为李某无法证明刘凤有强行收铺的行为，李某无法证明刘凤存在侵权行为。
在本案中，李桂和与刘凤就本案的相关事实发表如下观点：一、关于刘凤何时收回涉案房屋。李桂和称其在2014年11月13日直接被赶走，其值班员工称是刘凤的人员将值班员工骗到门外，对涉案房屋进行上锁，此后其无法进入房屋；刘凤称其是2014年11月底收回涉案房屋。二、关于刘凤收回涉案房屋时双方如何协商租赁事宜。李桂和称其同意支付租金给刘凤，但要求刘凤提供其个人银行账号，刘凤的人员拒绝提供账号并要求李桂和缴纳2014年11月的租金，并表示以后的租金都要缴纳给刘凤，在调解人员在场的情况下，刘凤的人员表示以后不向李桂和出租涉案房屋；刘凤称是李桂和不愿意支付租金，刘凤同意向李桂和出租涉案房屋。三、关于涉案房屋的现状。李桂和称刘凤在2015年开始装修，刘凤重新装修时，李桂和两次进入涉案房屋并进行评估；刘凤称其在2016年底已经对涉案房屋进行重新装修，里面的物品及装修已不存在。李桂和与刘凤双方均确认现涉案房屋的装修及物品已不存在。四、关于李桂和提交的评估报告。李桂和称其2011年10月份其装修完毕，李桂和没有拿走涉案房屋内的物品及装修，评估的装修是重置成本价，物品进行了折旧，评估时刘凤的保安一直在场，刘凤知道李桂和进行装修评估；确认李桂和提交的《经营损失报告》是根据其自行制作的营业报表进行评估。刘凤称不清楚李桂和进行装修评估，也没有看过相关营业报表。另，李桂和和刘凤双方确认涉案房屋产权转移后李桂和与刘凤成立租赁合同关系，双方亦确认没有对涉案房屋进行交接。李桂和称其所有的装修及物品发票、送货单全部都在涉案房屋内，无法拿到及提供，李桂和其除向天星河公司支付押金外，没有另外向刘凤支付押金，刘凤称其没有收到任何押金。
一审法院认为：李桂和与天星河公司签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。在《合同》约定的租赁期限内，天星河公司将涉案房屋出售给刘凤，涉案房屋亦于2014年9月29日登记在刘凤名下。根据上述法律规定，刘凤取得涉案房屋的产权后，《合同》应约束李桂和与刘凤。
李桂和提交天星河公司出具的《收据》证明其已于2014年11月1日缴纳涉案房屋2014年11月的租金，李桂和另提交刘凤于2014年11月11日出具的《通知》证明刘凤通知其涉案房屋的产权人已变更的事实，据此可认定李桂和已按《合同》约定缴纳涉案房屋2014年11月的租金，刘凤于2014年11月擅自收回涉案房屋构成违约，李桂和据此要求确认其与刘凤的租赁关系已解除并要求刘凤承担违约责任并无不当，一审法院予以支持。
关于李桂和要求刘凤返还房屋租赁押金33600元的诉讼请求。李桂和提交《收款收据》证明其已向天星河公司支付押金33600元，案外人李某确认其代天星河公司收取押金33600元，但并没有将该押金交给刘凤，刘凤称天星河公司未向其转交上述押金，李桂和亦确认其除向天星河公司支付押金33600元外并未另向刘凤支付押金。根据上述查明的事实，李桂和为向天星河公司支付押金，且刘凤并未实际收取李桂和支付的押金，李桂和诉请刘凤向其返还上述押金依据不足，一审法院不予支持。
关于李桂和要求刘凤赔偿装修损失的诉请。如上所述，刘凤擅自收回涉案房屋已构成违约。李桂和诉请刘凤赔偿装修损失并无不当，但相关损失应以剩余租赁期限内装饰装修残值损失为限。李桂和与刘凤均确认刘凤收回涉案房屋后已对涉案房屋进行重新装修，涉案房屋的装修现已不具备进行重新评估的条件。刘凤擅自收回涉案房屋并拆除装修，其应对涉案房屋的装修无法进行重新评估承担主要责任。李桂和提交的穗衡公司出具的《价值咨询报告书》附有相关资质证书，穗衡公司亦到现场进行现场勘察，李桂和、刘凤与穗衡公司均确认的涉案房屋大门照片亦可见涉案房屋内确有装修，结合上述查明的事实，《价值咨询报告书》关于装修价值的结论可予参考。另，《合同》约定的租赁期限为2011年12月1日至2016年11月30日，李桂和称其于2011年10月装修完毕可予采信。鉴于《价值咨询报告书》评估的是装修的市场价值，结合李桂和于2011年10月装修完毕，刘凤于2014年11月收回涉案房屋的事实，一审法院酌情认定刘凤应向李桂和赔偿的剩余租赁期限内装饰装修残值损失为160004.8元【400012元×（2年÷5年）】。对于李桂和超出上述数额的装修损失诉讼请求，一审法院不予支持。
关于李桂和要求刘凤赔偿物品损失的诉请。根据李桂和提交的照片、穗衡公司及证人李某确认的事实，刘凤上锁的涉案房屋确有李桂和的相关物品。刘凤确认其于2014年11月收回涉案房屋并对涉案房屋的大门上锁，李桂和与刘凤亦确认双方未对涉案房屋进行交接。刘凤擅自收回涉案房屋并重新装修，现涉案房屋的相关物品已不存在，刘凤应对涉案房屋的物品无法进行勘察清点和交接承担主要责任。据此，李桂和诉请刘凤赔偿物品损失并无不当。《价值咨询报告书》附有的资质证书显示穗衡公司具有房地产估价机构二级资质，刘凤称穗衡公司没有资质对物品的价值进行评估具有依据。据此，李桂和诉请刘凤按《价值咨询报告书》评估的物品折旧价值进行赔偿依据不足。鉴于现已无法对相关物品进行评估，且刘凤对无法勘察清点、交接和评估相关物品承担主要责任，李桂和亦提交营业执照证明其在涉案房屋经营棋牌店，并提交现场照片证明涉案房屋确有相关物品，结合证人李某以及穗衡公司确认的事实，基于公平合理原则，一审法院酌情认定刘凤须向李桂和赔偿物品损失80000元。对于李桂和超出上述数额的赔偿物品损失诉讼请求，一审法院不予支持。
关于李桂和要求刘凤赔偿经营损失的诉请。李桂和能否取得相关经营收入处于不确定状态，且李桂和确认其提交的《经营损失报告》是根据其自行制作的营业报表进行评估，刘凤表示对李桂和自行制作的营业报表不予确认。李桂和主张刘凤按《经营损失报告》赔偿经营损失依据不足，一审法院不予采纳。
关于李桂和要求刘凤赔偿评估费用的诉请。如上所述，李桂和要求刘凤赔偿装修损失并无不当，李桂和为此支出的评估费用应为其向刘凤主张赔偿损失的必要费用，李桂和提交相关发票证明其就装修损失、物品损失及相关出庭接收询问共向穗衡公司支付了评估费共计10570元（7570＋3000元），因此刘凤应承担评估装修损失的对应评估费3288元【10570元×（160004.8元÷514414元）】。对于李桂和超出上述金额的诉请请求，一审法院依法予以驳回。
天星河公司经一审法院合法传唤未到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告李桂和与被告刘凤就广州市天河区中山大道石牌东二街石牌东X巷2、4第2层成立的租赁合同关系已解除；二、被告刘凤于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李桂和赔偿上述房屋的装修损失160004.8元；三、被告刘凤于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李桂和赔偿上述房屋的物品损失80000元；四、被告刘凤于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李桂和支付评估费3288元；五、驳回原告李桂和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15090元，由原告李桂和负担10141元，由被告刘凤负担4949元；保全费5000元，由原告李桂和负担3360元，由被告刘凤负担1640元。
二审庭审中，李桂和提交工商查询资料评估机构穗衡公司的营业执照，证明该公司具有资产评估服务的资质，有权对涉案物品进行评估。刘凤质证认为该证据不是新证据，一审我方已经对该问题发表意见，我方与一审意见一致。刘凤表示无新证据提交。
经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。
一审认定李桂和与天星河公司签订的《合同》合法有效，双方二审均无异议，本院也予以确认。
一审认定刘凤于2014年11月擅自收回涉案房屋构成违约，对李桂和据此要求确认其与刘凤的租赁关系已解除并要求刘凤承担违约责任予以支持，刘凤没有对此提出上诉，本院对一审该认定予以确认。
关于李桂和上诉请求刘凤返还房屋租赁押金33600元的问题。李桂和提交《收款收据》证明其已向天星河公司支付押金33600元，案外人李某表示确认其代天星河公司收取押金33600元，但并没有将该押金交给刘凤，刘凤称天星河公司未向其转交上述押金，李桂和亦确认其除向天星河公司支付押金33600元外并未另向刘凤支付押金。根据上述查明的事实，李桂和向天星河公司支付押金，且刘凤并未实际收取李桂和支付的押金，李桂和在本案中诉请刘凤返还押金，依据不足，一审不予支持，并无不当。李桂和在一审的诉请只是要求刘凤返还押金，并无要求天星河公司返还押金，一审没有判决天星河公司返还押金，并无不妥。李桂和在二审中提出一审法院应直接判天星河公司返还押金，理由不成立，本院不予支持。
关于李桂和要求刘凤赔偿装修损失的问题。一审经过审查，认定李桂和提交的穗衡公司出具的《价值咨询报告书》关于装修价值的结论可予参考，并依据刘凤于2014年11月擅自收回涉案房屋构成违约的事实，酌情判决刘凤向李桂和赔偿剩余2年租期装饰装修残值损失160004.8元，认定事实正确，处理恰当，本院予以确认。刘凤二审主张上述《价值咨询报告书》不能作为认定装修损失的依据，但又未能提供证据予以推翻上述《价值咨询报告书》的结论，故对刘凤该主张，本院不予采纳。同理，一审对李桂和要求刘凤赔偿物品损失，经过审查，认定刘凤擅自收回涉案房屋并重新装修，现涉案房屋的相关物品已不存在，导致对物品无法进行勘察清点和交接，刘凤应承担主要责任，基于公平合理原则，酌情判决刘凤向李桂和赔偿物品损失8万元，认定事实正确，处理恰当，本院也予确认。李桂和二审提供穗衡公司的营业执照拟证明该公司具备物品价值评估资质，而一审是根据穗衡公司的资质证书的显示认为该公司不具备物品价值评估资质，故李桂和该主张，理由不成立。因此，李桂和二审请求刘凤应全额赔偿物品损失114402元，以及刘凤二审请求驳回李桂和该诉请，理由均不成立，本院均不予支持。
关于李桂和要求刘凤赔偿经营损失的诉请。一审认为李桂和能否取得相关经营收入处于不确定状态，且李桂和确认其提交的《经营损失报告》是根据其自行制作的营业报表进行评估，刘凤表示对李桂和自行制作的营业报表不予确认，李桂和主张刘凤按《经营损失报告》赔偿经营损失依据不足，故对李桂和要求刘凤赔偿经营损失不予支持，也无不当，本院予以确认。李桂和二审主张刘凤赔偿经营损失，理据不成立，本院不予支持。
关于评估费用的处理，一审根据支持李桂和主张的刘凤应承担评估装修损失的数额确定刘凤应承担评估装修损失的对应评估费3288元的处理，并无不妥，本院予以确认。李桂和二审要求刘凤承担全部评估费17380元，以及刘凤请求驳回李桂和该项诉请，理由均不成立，本院均不予支持。
天星河公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。
综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。李桂和、刘凤双方的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费15044元，由李桂和负担10095元，由刘凤负担4949元。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一八年七月十七日
书记员 陈婷婷