四川省西充县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西充民初字第1000号
原告（反诉被告）王丕文。
委托代理人白中祺，四川由真律师事务所律师，系特别授权。
委托代理人邓伟杰，四川辽原律师事务所律师。
被告（反诉原告）南充市九洲房地产开发有限公司。
法定代表人谢定洲，男，该公司董事长。
委托代理人郭军元，四川元黎律师事务所律师。
委托代理人郝朝浪，四川元黎律师事务所律师。
第三人吴克弟。
第三人黄琼蓉，系吴克弟之妻。
委托代理人冯知凡，四川兴恒平律师事务所律师，系第三人共同的委托代理人。
原告王丕文诉被告南充市九洲房地产开发有限公司（以下简称九洲公司）、第三人吴克弟、黄琼蓉租赁房屋优先购买权纠纷一案，在原审过程中，被告九洲公司提起反诉，本院于2011年8月29日作出（2010）西充民初字第934号民事判决。九洲公司及吴克弟、黄琼蓉不服，向四川省南充市中级人民法院提起上诉。四川省南充市中级人民法院于2013年3月28日作出（2011）南中法民终字第1777号民事裁定，以原审判决事实不清为由，撤销了原判，将案件发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告及其委托代理人、被告的委托代理人、第三人及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王丕文诉称：2006年10月12日，原告与被告签订了《房屋租赁协议》，协议约定，原告租赁被告位于西充县晋城镇的九洲春天.商业广场B座一楼部分营业用房，主营家俬。其中，外围临街门面租赁期三年，其余租赁期五年。租期从2007年4月12日起计算。该协议第十条第（2）款约定被告如将房屋所有权转移给第三方，不必征得原告的同意，但被告应在出卖前的合理期限（十天）内通知原告，原告享有同等条件优先购买权。第十二条约定......违约方按合同标的20%支付对方违约金，并负责赔偿对方所有损失。2010年4月8日，被告在未告知原告的情况下，却将租赁物出售给了第三人，售价300万元。被告的行为明显违背协议约定和法律规定，并严重违约，为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令：1、确认被告与第三人的商品房买卖合同无效。2、确认原告对被告的租赁房屋具有同等条件下的优先购买权，由被告支付原告违约金40000元。3、判令原告与被告之间的房屋买卖合同关系以被告和第三人约定的真实合同条件互为对待给付并要求被告及第三人将所租赁房屋（面积1607.12平方米）过户给原告。4、本案诉讼费用由被告承担。
在重审庭审中，原告增加诉讼请求，要求第三人赔偿其经营家俬场所的大门因本案争议被第三人叫车所堵造成的损失200万元。
被告九洲公司辩称：被告与第三人签订的合同合法有效，被告在出售案涉房屋之前，向原告送达了欲售案涉房屋的通知，但原告并未作出要购买案涉房屋的意思表示，说明原告已放弃了优先购买权。被告与第三人不存在恶意串通。被告卖与第三人的案涉房屋的价款是580万元，而非300万元。原告的诉讼请求无事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回。原告增加的诉讼请求与己无关。
第三人述称：第三人在与被告签订案涉房屋买卖合同之前，被告方已明确告知第三人原告不购买案涉房屋，因此，第三人不存在与被告恶意通谋，其与被告签订的案涉房屋买卖合同应属有效。第三人与被告对案涉房屋的交易价款实为580万元而非300万元。因案涉房屋为商业用房，若按300万元价格计算，每平方米价格仅为1870余元，明显与当时商业用房的市场行情不符。第三人对所购案涉房屋已经依法办理了登记，原告主张在同等条件下，对案涉房屋行使优先购买权的请求按照相关规定不应得到支持，希望法院驳回原告的此项诉讼请求。原告增加的要求第三人赔偿损失的诉讼请求与本案无关，该项请求也应驳回。
反诉原告九洲公司在原审过程中提起反诉诉称：2006年10月12日，反诉被告同反诉原告签订了关于反诉被告租赁所有权属于反诉原告位于西充县晋城镇的九洲春天·商业广场B座一楼部分营业房的《房屋租赁协议》，该协议约定反诉被告承租该营业房主营家俬。其中，外围临街门面租赁期为3年，其余租赁期为5年，租期从2007年4月12日起计算。租赁期满，如租赁方继续租，反诉被告应提前3个月与反诉原告协商一致，重新签订合同，否则到期视为本协议自行终止。……年租金以实际使用建筑面积为准计算，外围门面第一年按12元／平方米／月计算，第二、三年按16元／平方米／月计算，其余门面每年按12元／平方米／月计算，……每年租金为前述两部分之和。第一年租金于签订合同时付2万，开业时付清。此后每年租金分四次于每季初及时付当季租金，否则视为违约。……租赁期间反诉被告应按月按时向反诉原告缴纳水电等费用，否则视为违约。……租赁期满或合同解除，反诉被告必须按时搬出所租赁房屋。租赁期满3日后房屋里仍有余物，视为反诉被告放弃所有权，由反诉原告处理。如反诉被告逾期不搬迁，反诉原告有权向人民法院起诉。……反诉原告因此所受损失由反诉被告负责赔偿。……违约方按合同标的的20%交付对方违约金，并负责赔偿对方所有损失。该协议还约定了双方的其他权利、义务内容。协议签订后，反诉原告全面、及时、合理的履行了协议义务，而反诉被告在承租期间经常违反协议：不依约定支付租金，不按时缴纳水、电费用，拖欠物管费。另外外围临街门面租赁期满，不按时搬出，反诉被告已构成违约，在租赁期间反诉原告于2007年7月10日向反诉被告发出书面通知，通知内容为：我司欲将你方所租赁的商铺对外出售，按协议约定你方具有优先购买权，请你方在接到通知后三日内予以答复，逾期则视为放弃优先购买权。2010年3月22日，反诉原告又书面通知反诉被告：你所承租的九洲春天B座一层商铺即将于2010年4月12日到期，请接通知后按合同约定提前做好交房准备。综上，为维护反诉原告合法权益，请求人民法院判令：1、解除2006年10月12日双方所签九洲春天·商业广场B座一楼部分营业房的《房屋租赁协议》，将涉案房屋腾出退给反诉原告并判令其给付违约金、租金83105.06元。2、由反诉被告将九洲春天·商业广场B座一楼外围临街门面全部营业房腾退给反诉原告并支付拖欠租金18515.20元及利息，同时将外围临街门面内的物品无偿交由反诉原告处理。3、诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告王丕文对反诉原告提出的反诉辩称：反诉被告不存在违约，反诉原告不具备解除合同的条件，没有解除合同的理由，相反，反诉原告处处违约，租赁物存在瑕疵，给反诉被告造成重大损失，反诉原告的反诉理由不能成立，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
原告王丕文为支持和证明其诉讼请求和对反诉的反驳理由，向本院提交了如下证据：
一、2006年10月12日原告王丕文与被告九洲公司签订的《房屋租赁协议》一份。
旨证明：1、被告出售给第三人的房屋系原告承租经营的范围，且在租赁经营期间之内；2、租金标准及交纳方式，一年分四次交纳；3、协议第五条表明当初原告租赁时房屋系清水房，租赁后原告投巨资装修卖家具；4、协议第六条表明外围门面三年期满日期为2010年4月12日，期满后被告仍应租赁给原告三个门面，被告在2010年4月8日将房屋出售，在租赁期内；5、协议第十条约定被告出售房屋应在合理期限（十天）通知原告，原告具有同等条件的优先购买权；6、协议第十二条约定了违约责任，谁违约按合同标的的20%支付违约金，被告出售房屋未尽通知义务，侵犯了原告的优先购买权，同时也属严重违约行为，应承担二十万元租金的20%的违约责任4万元。
二、原告向被告交纳租金的票据12份。
旨证明：原告按期足额向被告交纳了租金，尽到了自己的主要义务。
三、2010年5月20日物管费计算清单及收费凭据各一份。
旨证明：原告交清了物管费。
四、庞某某2010年5月20日手写便条一份。
旨证明：庞某某系被告的工作人员，原告按期向被告交纳租金，可被告拒收。
五、2005年5月25日原告与被告签订租赁被告三楼为期10年的《房屋租赁协议》一份。
旨证明：该协议约定内容与证据一相似，在2007年9月27日被告将原告租赁的房屋出售，都知道告知原告，征得原告的书面意见，可在2010年4月8日出售同样是原告租赁的房屋时却隐瞒原告。说明被告并不是不清楚法律的规定和协议的约定，也不是不清楚承租人的优先购买权，更不是不清楚自己的通知义务，是明知而故意为之，侵犯了原告的优先购买权，是一种恶意行为。
六、2007年12月28日原告与被告签订的《协议书》一份。
旨证明：被告出租的房屋存在瑕疵，有严重的漏水现象，原告享有不安抗辩权，也证明被告违约行为。
七、西充县房地产管理局（以下简称房管局）产权登记档案资料一份。
主要证明：1、该份证据系原告代理人于2010年6月17日在房管局调查取得，并加盖了资料查阅证明专用章，且是在举证期限（第一次开庭前）最先取得，证据合法、真实。2、被告出售时间为2010年4月8日，是在原告租赁期限内，被告未尽到告知义务，侵犯了原告的优先购买权；3、被告出售给第三人的房屋价格为300万元，有合同及完税票据为证，原告享有在300万元的同等条件下的优先购买权；4、从被告与第三人签订的合同附件四：合同补充协议第一条可知，第三人在购买时是明知所购房屋在租赁期内，也明知同业生嫉妒，所以其购房行为是恶意的，而不是善意行为。
八、房管局产权登记被篡改、变造档案资料一份。
旨证明：1、该份证据系原告代理人于2010年11月5日第二次在房管局调查取得，是在本案第二次开庭（2010年11月4日）当庭发现被告所举的商品房买卖合同与独任审判员于2010年11月3日下午主动到房管局调取的一份商品房买卖合同一致，而与原告代理人于2010年6月17日最先调取的档案不一致，被告的证据涉嫌伪造、变造，同时，房管局档案涉嫌篡改、变造的情况下，为查清事实真相原告要求代理人第二次去房管局调取的；2、该份证据与第一次复印的相比较，除开商品房买卖合同第15页将合同时间由原来的2010年4月8日变为2010年4月18日、第19页附件四第五条添加了“十年时间归甲方所有”并裁掉了右下脚“二0一0年四月八日”的时间外，其他均相同；3、该份证据明显造假，其目的非常明显，因原告的租赁时间临街面300多平方是2010年4月12日到期，将4月8日改为4月18日，造成是被告在租期满后的4月18日才出售的，逃避提前告知的义务。添加的内容无非是造成售房款不只300万元，想加大售房款，让原告望而却步，自动放弃购买。
九、原告向西充县人民法院申请复印的相关证据。
（一）西南政法大学司法鉴定中心西政司法鉴定中心（2011）文鉴字第0080号司法鉴定意见书
旨证明：1、被告所举的2010年4月18日的商品房买卖合同中的18日的“1”字、“8”字不是同一支笔一次性书写而成，系事后添加、变造的；2、被告的证据不具有真实性，应认定原告代理人2010年6月17日从西充县房管局调取的档案的真实性；3、被告与第三人是恶意串通。
（二）西充县人民法院、西充县公安局对房管局工作人员李某某的询问笔录
旨证明：1、2010年6月17日原告的委托代理人白中祺去调取档案是第一次档案复印，是李某某亲自复印加盖印章的；2、第二次档案复印是九洲的何某去复印未得逞，后由房管局的刘某某到档案室将档案拿走了，档案脱离了李某某的监管，未见到复印件；3、第三次档案复印是独任审判员于2010年11月3日下午（第二次开庭前）去调取的，由档案室工作人员复印并加盖印章；4、第四次档案复印是白中祺于2010年11月5日调取的，由档案室工作人员复印并加盖印章。
（三）西充县人民法院、西充县公安局对房管局工作人员刘某某的询问笔录。
旨证明：1、刘某某曾经为第三人到档案室提过档案；2、该档案被吴克弟拿走了10多分钟，既脱离了李某某的监管，又脱离了刘某某的视线，但吴克弟却并没有档案复印件，也未要求加盖印章，说明吴克第将档案拿走的目的并不是复印；3、结合李某某的证言说明当天何某，吴克弟、黄琼蓉应是一起到的房管局，其目的不言自明，变造档案得逞。
（四）西充县公安局对房管局工作人员冯某的询问笔录。
旨证明：1、刘某某曾拿着档案，带着一男一女去复印档案；2、刘某某走后档案被一个男的强行拿走了，时间有10多分钟；3、结合刘某某的证言，这一男一女就是第三人吴克弟、黄琼蓉，并且是吴克弟强行将档案拿走了长达10多分钟的时间。
（五）西充县人民法院、西充县公安局对何某、吴克弟、黄琼蓉的询问和讯问笔录以及西充县公安局对谢定洲的询问笔录。
旨证明：被告与第三人互相包庇说假话，更进一步说明被告与第三人恶意串通的事实。
（六）西充县公安局对房管局局长吴某某的询问笔录。
旨证明：档案被人改动的事实，要求公安机关立案侦查。
（七）关于收益权相关问题的补充说明。
旨证明：1、该份证据出自于被告，其真实性无法印证，是被告与第三人事后合谋串通造假的证据，不具有证据的关联性、合法性和真实性；2、该份证据目的在于加大购房成本，与合同约定不相符。3、该证据第四条专门约定此件“并作为原主合同附件，与主合同具有同等法律效力”，但无论是房管局的档案，还是被告及第三人所提交给法院的证据均没有见到，既没有附件，也没有单件，说明不具有公示效力，不能及于被告与吴克弟、黄琼蓉之外的任何第三人；4、被告与第三人的所有合同均有被告的盖印，唯独这份没有盖印，只有何某的签名，不符合常理；5、该件与2010年6月17日的房产档案不符，不具有真实性。
十、原告因经营家俬场所大门被堵要求第三人赔偿损失方面的证据。
（一）西充县公安局晋新派出所关于双虎家俬的出警情况。
（二）原告经营家俬场所大门被车所堵的照片。
（三）堵大门的东风车查询结果单。
以上三组证据旨证明：原告租赁用于经营家俬的房屋大门被东风货车所堵。
（四）原告自制的损失清单。
旨证明：原告所受损失的情况。
被告九洲公司为支持和证明其对本诉的辩解理由和反诉请求，向本院提交了如下证据：
一、2007年7月10日《通知》复印件。
旨证明：王丕文自2007年7月13日起就放弃了优先购买权。
二、2010年3月22日《通知》复印件。
旨证明：涉案营业房的租赁期间即将届满，被告不再与原告续签合同。
三、涉案营业房面积及平面图。
旨证明：被告出租给原告的房屋面积为1300多平方米，而原告出售给第三人的房屋面积为1600多平方米。因此客观条件上并不符合法律意义上主张优先购买权的“同等条件”。
四、欠物管费及拖欠租金及支付违约金清单。
旨证明：原告已构成严重违约。
五、2010年1月5日的《通知》及张贴通知的照片。
旨证明：2010年1月5日，被告已通知原告涉案房屋将出卖，要求原告商谈购房事宜，但原告拒绝购买，原告已丧失优先购买权。
六、被告与第三人签订的《商品房买卖合同》。
旨证明：被告与第三人签订的房屋买卖合同时间是2010年4月18日而不是原告主张的2010年4月8日，且被告还有十年的房屋收益权。
七、《征收通用完税证》。
旨证明：被告与第三人已到税务机关交纳了房屋买卖的税款。
八、“会计凭证”封面及记账凭证。
旨证明：被告与第三人交易标的的金额真实。
九、“关于收益权相关问题的补充说明”。
旨证明：涉案房屋买卖的实际成交价为580万元（其中收益总额按每年28万元收取，从2010年4月18日起至2020年4月17日）。
十、证人证言。
证人杜某某、阳某某、何某、庞某某的证言旨证明：自2010年1月起，南充九洲物业管理有限公司工作人员通知王丕文涉案房屋将出售，而王丕文拒绝签收《通知》的事实及原告违约，被告提起的反诉成立。
十一、四川省南充市中级人民法院在二审时询问何某的笔录。
旨证明：签订涉案房屋买卖合同时间的变更经过。
第三人为支持和证明其述称的事实和理由，向本院提交了如下证据：
一、（一）西房权证房管字第201000946-1、-2号房屋所有权证复印件。
（二）西国用2010第0758号国有土地使用证复印件。
旨证明：2010年4月26日，吴克弟、黄琼蓉合法取得了涉案房屋的所有权证；同月29日，又合法取得了涉案房屋的土地使用权证。
二、（一）个人借款合同。
（二）抵押物品清单。
（三）产权情况记载。
（四）利息清单（西充县农村信用合作联社887683.42元，中国邮政储蓄银行股份有限公司西充支行110499.20元）。
旨证明：吴克弟、黄琼蓉以涉案房屋向西充县农村信用合作联社进行抵押借款支付房款，涉案房屋设定有担保物权；西充县人民法院于2011年7月19日对涉案房屋进行了查封，但申请人王丕文未提供担保；现己产生利息99.81万元。
三、（一）西充县国土资源局备案的《商品房买卖合同》（2011年5月26日调取）。
（二）西充县地方税务局备案的《商品房买卖合同》（2011年5月28日调取）。
旨证明：吴克弟、黄琼蓉在2010年4月22日交纳税款、2010年4月29日办理《国有土地使用证》时向两行政机关备案的《商品房买卖合同》与原审中法院于同年11月3日从房管局调取的《商品房买卖合同》内容一致。
四、《关于收益权相关问题》的补充说明。
旨证明：涉案房屋成交价为580万元。
五、本案原二审庭审笔录复印件（第7页第9-11行）。
旨证明：九洲公司在出卖涉案房屋前，告知吴克弟、黄琼蓉，王丕文放弃了优先购买权。
六、西地税检罚（2011）1号《税务行政处罚决定书》复印件。
旨证明：涉案《商品房买卖合同》签订日期为2010年4月18日，第三人被处罚款5000元。
七、《税收通用完税证》复印件两份（2010年4月22日、2011年4月11日）。
旨证明：吴克弟、黄琼蓉按580万元的房屋购买价款交纳的税款。
八、西充县公安局法制室出具的《证明》。
旨证明：房管局档案被改动一案，经缜密侦查，系事实不清、证据不足。
在重审过程中，第三人于第二次庭审后，向本院递交了签订案涉房屋买卖合同的被告方的具体经办人何某对第三人购买案涉房屋经过的书面说明。为查明案件事实，合议庭通知何某在本案第三次开庭时到庭作证。何某当庭证实，其在与第三人洽谈房屋买卖合同的过程中，明确告知了第三人原告不购买案涉房屋，还给第三人看了被告2007年7月10日给原告出具的原告在上面签了字的欲出售案涉房屋的通知；同时证实房屋买卖合同最初的签订时间是2010年4月8日，成交价款是580万元。
对原告所举证据，被告质证认为：对原告所举的第一至六组证据的真实性、合法性不持异议，但原告所举的第一组欲证明原告所租的外围临街门面证据中不包括当时由第三人租赁的“颐和园”。同时原告已放弃优先购买权。第二、三、四、五组证据与本案没有关联性，且第四、六组证据同时也证明了原告未按时交纳租金。原告所举的第七组证据系复印件，不真实。被告卖给第三人房屋的价款不止300万元，还有十年的收益权280万元。不存在被告与第三人恶意串通的行为。房屋产权已转移到第三人名下，应受法律保护。原告所举的第八组证据具有真实性，被告与第三人签订合同的最终确定时间是2010年4月18日，不能说是篡改时间，且合同附件中载明有十年收益权归被告。该证据亦不能证明被告与第三人共谋篡改、变造房管局房屋产权登记档案的事实。原告所举的第九组证据，即西南政法大学司法鉴定中心的鉴定意见书和西充县人民法院、西充县公安局对相关人员的询问、讯问笔录，同样不能证明房管局的产权档案系被告与第三人合谋篡改。对原告所举的涉及因原告经营家俬场所的大门被堵，要求赔偿方面的证据，因与本案没有关联性且与己无关，不予质证。
第三人对原告所举证据的质证意见除第七、九组以外，与被告的质证意见一致。对原告所举的第七组证据，第三人质证认为：原告所举的第七组证据即原告委托代理人2010年6月17日第一次在房管局复印的合同不仅与第三人的委托代理人在西充县国土资源局、地方税务局复印的合同不同，而且与西充县人民法院依职权在房管局调取的合同和原告委托代理人第二次到房管局复印的合同也不同。第三人在西充县国土资源局、地方税务局复印的合同以及西充县人民法院在房管局调取的合同、原告委托代理人第二次在房管局复印的合同完全一致，落款时间均为2010年4月18日，且合同附件中均有10年收益权的问题，根据民事证据的高度盖然性原则，应该认定四份完全一致的合同为有效合同。对原告所举的第九组证据，第三人质证认为：西南政法大学司法鉴定中心的鉴定意见书中虽然确定案涉商品房买卖合同落款日期中的18日的“1”字与“8”字不是同一支笔一次性书写而成，但并不能证明是谁所改，是什么时间所改，更不能证明是第三人与被告合谋篡改。公安机关对相关人员的询问、讯问笔录因内容有诸多矛盾之处，且未被生效裁判所确认，按照四川省高级人民法院《关于规范民事诉讼举证、质证和认证的意见》第27条关于当事人在刑事侦查等机关的询问和讯问中承认而未被生效裁判所确定的事实，不属于民事诉讼中自认的事实的规定，结合对所谓的房产档案改动一案，西充县公安局已经作出事实不清、证据不足的认定，该询问、讯问笔录不能作为定案的依据。
对被告所举的证据，原告质证认为：对被告所举的第一组证据的真实性不持异议，但该份通知是2007年向原告送达的，而案涉房屋的实际交易发生在2010年，该通知不足以证明原告已放弃优先购买权。因为在2007年连买受人都没有，且该份通知上也没有出售条件。被告所举的第二组证据只能证明被告告知了原告租赁期即将届满，要求原告做好交房的准备，并不能证明告知了原告该房将要出售给他人。被告所举的第三组证据，案涉房屋的平面图由谁绘制不清楚，真实性无法认可。被告所举的第四组证据系被告单方制作，原告并不是不交租金，而是双方未达成一致意见，不存在原告拖欠租金的问题，物管费原告已交清。被告所举的第五组证据也是被告方自制的，该通知是何时送达给原告的，是何时张贴的，张贴在什么地方的，均不能证实，更不能证明被告在合理期限内履行了告知义务。被告所举的第六组证据，在原审时被告未在举证期限内提交，是被告与第三人事后签订的合同，不具有真实性、合法性。原审时原告在举证期限内向法庭提交了原告的代理人在房管局复印的被告与第三人签订的《商品房买卖合同》，该合同载明的签订时间是2010年4月8日，且没有十年收益权之说。从原告代理人在房管局复印的案涉房屋所有权转移登记申请书及被告向房管局提交的承诺书的时间上看，申请书的时间是2010年4月16日，承诺书的时间是2010年4月17日。试想，假设是2010年4月18日签订的合同，怎么可能在合同签订前就向房管部门提交产权转移申请和向房管部门作承诺，由此可见，被告明显是在造假。对被告所举的第七组证据的真实性不持异议，但房屋买卖成交价格是300万元而不是580万元。被告所举的第八、九组证据不具有真实性。被告所举的第十组证据因几位证人与被告具有利害关系，且证词之间相互矛盾，不具有证明效力，不能作为定案依据。
第三人对被告所举证据不持异议。
原告对第三人所举证据质证认为：第三人所举的第一组证据的真实性没有异议，但合法性有异议。所举的第二组证据与本案没有关联性。所举的第三组证据，结合本案的其他证据，说明合同签订时间2010年4月18日是假的，真正的签订时间应为2010年4月8日。所举的第四组证据不具有真实性，既然第三人也买受案涉房屋，还要将其十年收益权拿给出卖方显然不合常理。第三人所举的第五组证据，即本案原二审庭审笔录，不能证明第三人的举证意图。第三人所举2011年4月11日的《税收通用完税证》，是在公安机关立案侦查后补交的税款，不能证明是为案涉房屋补交的税款。何霞在重审庭审中的证言不真实，且是在重审程序中开了两次庭后才出庭作证，不符合证据规则的规定。第三人所举的西充县公安局法制室的证明，不能否认侦查机关对相关人员的询问、讯问笔录，不能因不承担刑事责任而否定民事责任。
被告对第三人所举证据无异议。
对各方当事人所举的证据，合议庭作如下分析认定：
一、对原告王丕文提交证据的分析认定：
1、原告所举的第一组证据即2006年10月12日原告王丕文与被告九洲公司签订的《房屋租赁协议》，被告及第三人对其真实性、合法性均不持异议，且与本案具有关联性，本院予以认定。
2、原告所举的第二、三、四组证据，被告与第三人对其真实性、合法性均不持异议，且与本案的反诉具有关联性，本院予以认定。
3、原告所举的第五组证据，虽具有真实性，但与本案不具有关联性，不予认定。
4、原告所举的第六组证据即2007年12月28日原、被告之间签订的协议书，系就被告房屋漏水问题及原告欠交租金问题达成的协议，被告与第三人对其真实性、合法性不持异议，虽与本诉不具有关联性，但与反诉有关联性，因此，对该证据予以认定。
5、原告所举的第七组证据即房管局产权登记档案资料，该组证据系原告王丕文的委托代理人白中祺于2010年6月17日在房管局复制取得，上面加盖了房管局资料查阅证明专用章和骑缝章，因此该组证据的来源合法。该组证据里除商品房买卖合同中的房屋成交价格根据本案其他证据及当时的市场行情不能确认为300万元外，对其余部分均予以确认。
6、原告所举的第八组证据即原告委托代理人白中祺于2010年11月5日在房管局调取的《商品房买卖合同》，结合本院对原告所举的第七组证据的认定，对该份合同中落款时间2010年4月18日的真实性不予认定。
7、原告所举的第九组证据中西南政法大学司法鉴定中心作出的（2011）文鉴字第0080号鉴定意见书，其结论系通过科学技术鉴定作出的，具有客观性、真实性，本院予以认定。对该组证据中的询问、讯问笔录，因均是针对2010年6月17日原告的委托代理人在房管局调取复印的商品房买卖合同与被告在原审第二次开庭时所举的商品房买卖合同的落款时间及部分内容不一致的原因所作的调查，这些笔录均不能充分证明第三人与被告在2010年4月8日签订商品房买卖合同时存在恶意窜通的情形，因此，对这些笔录的证明力不予认定。
8、原告所举的第十组即涉及经营家俬的租赁房屋大门被堵致其遭受损失方面的证据，因与本案无关联性，本院不作认定。
二、对被告九洲公司提交证据的分析认定：
1、被告所举的第一组证据即2007年7月10日九洲公司向王丕文发出的书面通知，原告王丕文在原审时虽然否定签收人“王丕文”是自己书写，但本院委托西南政法大学司法鉴定中心对通知中的“已收到，王丕文”字迹进行字迹鉴定，鉴定结论为：时间为二00七年七月十日的《通知》上书写的“已收到，王丕文”字迹是王丕文书写。该结论系通过科学技术鉴定作出的，本院予以认定。
2、被告所举的第二组证据即2010年3月22日被告九洲公司向原告王丕文发出的通知，该通知基本内容是租赁期将届满，被告要求原告做好交房准备。原告无异议。本院予以认定。
3、被告所举的第三组证据即涉案营业用房面积及平面图，结合本院认定的2010年4月8日由被告九洲公司和第三人吴克弟、黄琼蓉签订的《商品房买卖合同》，本院对被告出卖给第三人的房屋面积为1600多平方米，其中原告王丕文租赁的房屋面积为1400多平方米的事实予以认定。
4、被告所举的第四组证据即原告欠物管费和拖欠租金及支付违约金的清单，系被告单方书写，没有其他相应证据证明，且欠物管费清单上所列的物管费原告已举证证明交清，欠租金及违约金清单上所列的又是欠2010年4月12日至2010年7月2日的租金，而被告于2010年4月8日就将房屋卖给了第三人并办理了产权过户登记，如果被告与第三人签订的《商品房买卖合同》有效，所欠租金应当由第三人收取，如果原告享有优先购买权，即在2010年4月8日优先购买租赁物，原告就无需交纳房屋租金，因此，对被告的该组证据的真实性及证明力本院不予认定。
5、被告所举的第五组证据即2010年1月5日的通知及张贴通知的照片，该通知没有原告王丕文的签名，且王丕文又否认向其送达，张贴通知的时间也无法确认，因此，本院对该组证据的真实性不予认定。
6、被告所举的第六组证据即被告九洲公司与第三人吴克弟、黄琼蓉签订的《商品房买卖合同》。依据本院对原告所举的第7组证据的认定，本院对该份证据中落款时间2010年4月18日的真实性不予认定。
7、被告所举的第七组证据即《征收通用完税证》两份，一份是2010年4月22日纳税人吴克弟纳税证，税种为契税、印花税，计税金额为300万元，实缴税款共计121505元。另一份是2011年2月17日纳税人九洲公司的完税证，税种为土地增值税、印花税、营业税等，计税金额为280万元，实缴税款21万元。该组证据真实合法，本院予以认定。
8、被告所举的第八组证据即“会计凭证”封面及记账凭证，系被告自行制作，且记账凭证未附相关依据，原告予以否认，其真实性无法确认，本院不予认定。
9、被告所举的第九组证据即《关于收益权相关问题的补充说明》，结合被告及第三人补交税款的情况及当时的市场行情，虽有被告与第三人为少交税款而规避法律法规之嫌，但从另一个侧面，也可以反映出300万元不是案涉房屋的真实成交价。
10、被告申请的证人杜某某、阳某某、何某、庞某某在原审庭审中所作的证言，因证人与九洲公司存在利害关系，且证人证言之间存在矛盾，因此，本院对证人证言的客观性、真实性不予认定。
三、对第三人吴克弟、黄琼蓉提交证据的分析认定：
1、第三人所举的第一组证据即案涉房屋的房产证和国土使用证，系经过法定职能部门办理取得，且原、被告对其真实性不持异议，本院予以认定。
2、第三人所举的第二组证据即个人借款合同等，与本案不具有关联性，不予认定。
3、第三人所举的第三组证据即《商品房买卖合同》，结合本院对原告所举的第七组证据和西南政法大学司法鉴定中心鉴定意见书的认定，对合同的落款时间2010年4月18日的真实性不予认定。
4、第三人所举的第四组证据即《关于收益权相关问题的补充说明》，其认定意见与对被告所举的该项证据的认定意见一致。
5、第三人所举的第五组证据即本案原二审庭审笔录，该笔录载明的被告在二审庭审时所作的其在与第三人签订案涉房屋买卖合同前告知过第三人原告已放弃对案涉房屋的优先购买权的陈述，与经被告授权跟第三人洽谈案涉房屋买卖事宜的何霞在重审庭审中的相关证言能够相互印证，因此，本院对被告在与第三人签订案涉房屋买卖合同前告诉过第三人原告放弃对案涉房屋的优先购买权的事实予以认定。
6、第三人所举的第六组证据即《税务行政处罚决定书》，意在证明第三人与被告签订案涉房屋买卖合同的时间是2010年4月18日，结合本院对原告所举的第七组证据和西南政法大学司法鉴定中心鉴定意见书的认定，本院对第三人与被告签订案涉房屋买卖合同的时间是2010年4月18日的真实性不予认定。
7、第三人所举的第七组证据即《征收通用完税证》，其认定意见与对被告所举的该项证据的认定意见一致。
8、第三人所举的第八组证据即西充县公安局法制室的《证明》，系公安机关对案涉房屋产权档案被改动一案的侦查情况的说明，虽无单位负责人签名，形式上有瑕疵，但内容客观真实，应予认定。
何某系洽谈案涉商品房买卖合同的直接经办人，对房屋的买卖过程最有发言权，因此，为查清案件事实，正确处理本案，尽管是在重审二次开庭后，合议庭认为仍有必要通知其到庭作证。何某在重审庭审中关于其与第三人洽谈房屋买卖过程的证言与第三人向法庭提交的何某的书面证言里对房屋买卖过程的表述以及被告在本案原二审庭审中就相关问题的陈述能相互印证，均证实何某在与第三人签订房屋买卖合同前明确告知了第三人原告已放弃对案涉房屋的优先购买权，还给第三人出示了2007年7月10日原告签收的通知。故对何某的这一证言本院予以认定。
通过庭审调查、双方当事人举证、质证，结合本院对证据的认定，查明以下事实：
2006年10月12日，原告王丕文（乙方）与被告九洲公司（甲方）签订《房屋租赁协议》，双方约定：乙方自愿租赁权属甲方位于西充县晋城镇的九洲春天·商业广场B座一楼部分营业用房，主营家俬；外围临街门面租赁期为3年，其余租赁期为5年，租期从2007年4月12日起计算，年租金以实际使用的建筑面积为准计算，外围门面面积约300平方米。其余面积1050平方米。……外围门面3年期满，甲方应给乙方在前面留两个、后面留一个开间的门面作为出入口。……租赁期间乙方不得以任何借口将租赁房屋转让给第三人使用，否则甲方','2018-10-07
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原审人民法院对于依照前款第三项规定发回重新审判的案件作出判决后，被告人提出上诉或者人民检察院提出抗诉的，第二审人民法院应当依法作出判决或者裁定，不得再发回原审人民法院重新审判。
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