陕西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)陕执异6号
异议人：陕西神禾置业发展有限公司，住所地陕西省西安市长安区南长安街柳青文化广场102室。
法定代表人：高伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陕西海普睿诚律师事务所律师。
申请保全人：苏孙钳，男，汉族。
委托诉讼代理人：董金龙，陕西尧普律师事务所律师。
被保全人：刘耀辉，男，汉族。
被保全人：李晓东，男，汉族。
被保全人：王雍雯，男，汉族。
被保全人：西安特力亚空调工程有限公司，住所地西安市高新区科技路27号。
法定代表人：李柏泉，该公司董事长。
被保全人：陕西正德立投资有限公司，住所地西安市高新区科技路27号E阳国际6层613室。
法定代表人：刘耀辉，该公司执行董事。
被保全人：陕西宝姜能源投资控股有限公司，住所地西安市高新区高新路52号高新大厦21层12006室。
管理人：陕西法智律师事务所。
委托诉讼代理人：陕西法智律师事务所律师。
被保全人：陕西融荣投资有限公司，住所地西安市高新区高新路52号高科大厦21层12001室。
法定代表人：张绍乐，该公司执行董事。
被保全人：陕西宝姜新能源有限责任公司，住所地西安市西咸新区秦汉新城朝阳八路以西。
管理人：陕西衡兴会计师事务所有限责任公司。
负责人：纪淑娟，该公司经理。
委托诉讼代理人：贾建林，陕西睿思律师事务所律师。
异议人陕西神禾置业发展有限公司不服陕西省高级人民法院（2016）陕执保1号执行通知书，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年6月9日举行了公开听证，异议人陕西神禾置业发展有限公司的委托诉讼代理人任寰阳、刘震以及申请保全人苏孙钳及其委托诉讼代理人董金龙、被保全人西安特力亚空调工程有限公司的法定代表人李柏泉、陕西正德立投资有限公司及陕西融荣投资有限公司的委托诉讼代理人李凯、陕西宝姜能源投资控股有限公司的委托诉讼代理人潘刚参加了听证，陕西宝姜新能源有限责任公司委托诉讼代理人贾建林提交了书面意见。现已审查终结。
本院在审理苏孙钳与刘耀辉、李晓东、王雍雯、西安特力亚空调工程有限公司（以下简称特力亚公司）、陕西正德立投资有限公司（以下简称正德立公司）、陕西宝姜能源投资控股有限公司（以下简称宝姜投资公司）、陕西融荣投资有限公司（以下简称融荣公司）、陕西宝姜新能源有限责任公司（以下简称宝姜新能源公司）民间借贷纠纷一案中，原告苏孙钳向本院申请财产保全，并提供担保。本院于2016年12月2日作出（2016）陕民初36-1号民事裁定书，裁定查封刘耀辉、李晓东、王雍雯、特力亚公司、正德立公司、宝姜投资公司、融荣公司、宝姜新能源公司名下价值15000万元的财产。2016年12月8日，本院作出（2016）陕执保1号协助执行通知书，要求西安市国土资源局、西安市国土资源局高新分局协助查封特力亚公司位于西安市高新区锦业路创业园（国有土地使用证号为：西高科技园用【2012】第36084号）国有土地使用权及地上建筑物。
陕西神禾置业发展有限公司（以下简称神禾置业）向本院提出异议称，2014年11月3日，其与宝姜新能源公司签订《借款协议》，特力亚公司为该笔借款提供连带责任保证，同时约定如宝姜新能源公司未能依约偿还借款本息，则特力亚公司以其名下土地（土地证号西高科技园用2012第360**号）及地上建筑物作为第一还款来源。借款到期后，因宝姜新能源公司未偿还借款本息，经多次催收，特力亚公司于2015年11月将涉案土地及房产移交给其占有并使用，其于当年12月将该房地产租赁给通和实业集团有限公司（以下简称通和公司）使用。2016年3月1日，其与宝姜新能源公司、融荣公司以及两公司实际控制人刘耀辉达成三方备忘录，拟通过股权变更形式将特力亚公司土地及房产抵偿借款本息。同年5月17日，其与宝姜新能源公司、融荣公司及特力亚公司达成四方备忘录，约定特力亚公司将涉案土地及房产转让给其，以承担宝姜新能源公司借款本息，由此产生的转让款、债务（含或有债务）等均由宝姜新能源公司与融荣公司承担。2016年5月30日，在融荣公司监督下，其与特力亚公司签订房地产转让合同，宝姜新能源公司及其实际控制人刘耀辉按照前述备忘录向特力亚公司做出特别承诺，愿意承担特力亚公司应收之房地产转让款及对外应承担的债务（含或有债务）。至此，申请人已合法取得涉案土地及房产物权，并占有使用至今，且所涉当事人对此事实均无异议。虽然特力亚公司为涉案土地及房产名义权利人，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》中不动产登记簿的记载与真实权利状态不符时，不动产应归属真实权利人的相关规定，其为涉案土地及房产的真实权利人，享有涉案不动产的物权。苏孙钳申请查封涉案土地及房产，侵犯其合法权益。省法院（2016）陕民初36-1号裁定书及（2016）陕执保1号协助执行通知书，查封涉案土地及房产，违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，请求依法解除对涉案土地及房产的查封。
申请保全人苏孙钳答辩请求驳回神禾置业的异议申请，其主要理由如下：1、答辩人与刘耀辉签订的《借款合同》及与特力亚公司签订《保证担保合同》发生在2014年10月11日，并且特力亚公司及公司全体股东决议同意公司为刘耀辉2014年10月13日在苏孙钳处办理的借款壹亿元本息承担连带清偿责任，至该笔借款本息全部偿还为止。而神禾置业与宝姜新能源公司签订的《借款合同》及特力亚公司提供担保发生在2014年11月3日。因此，答辩人的权利在神禾置业之前；2、答辩人与刘耀辉签订的《保证担保合同》第五条约定，特力亚公司保证用其名下所有资产和权益向苏孙钳承担连带清偿责任，具体资产现状详见附件，附件包含【西高科技国用（2012）第36084号土地使用权证】。且合同第七条6、7、8项明确规定特力亚公司“保证在其自身的任何资产上均未设定任何抵押、质押及其他担保权利，不存在任何其他第三者权益或主张；保证不发恶意转移资产等方式逃避保证责任；本合同签订后，为自身或他人债务提供担保，应事先通知债权人，如可能影响履行本合同项下的保证责任，须征得债权人书面同意”；3、特力亚公司用该宗土地给答辩人和神禾置业作担保均未办理相关合法的他项权利变更登记手续，对外均不产生法律效力。神禾置业和特力亚公司均存在故意侵害答辩人合法权益的行为和未尽到不动产设立担保应经依法登记才发生效力的过错责任。因此，神禾置业占有和使用涉案土地及房产，并不能以此享有该宗土地的所有权；4、神禾置业任意扩大解释《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定，提出查封异议申请的理由更不能成立。现有的权属登记内容明确，答辩人申请保全的财产属于特力亚公司，神禾置业不是在不动产登记机关登记的权利人，也没有持有不动产权属证书，仅以协议证明其是产权所有人的理由不能成立，没有法律依据支持。人民法院采取的保全措施并无不当。5、神禾置业与特力亚公司、涉案房产承租人通和公司存在关联性，本案有可能涉及虚假诉讼。
被保全人宝姜新能源公司答辩称，1、神禾置业是涉案土地及地上建筑物的真实权利人。2016年5月30日，特力亚公司与神禾置业签订《房地产转让合同书》，约定特力亚公司将涉案土地及地上建筑物转让给神禾置业，对价7000万元，并对支付方式进行了特别约定，该合同是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。该合同同时叙明涉案土地及地上建筑物已于2015年11月交接；2、2015年12月，神禾置业已将涉案地上建筑物租赁给通和公司，苏孙钳申请保全前，涉案土地及地上建筑物所有权已发生转移；3、特力亚公司没有依约办理涉案土地及地上建筑物转移登记，应当承担违约责任，神禾置业没有过错，其异议申请成立，法院应予支持。
被保全人特力亚公司答辩称，神禾置业的异议申请成立，法院应予支持。
被保全人融荣公司答辩称，神禾置业的异议申请成立，涉案土地及房产用于给神禾置业抵债，特力亚公司如何处置其财产与融荣公司没有关系。
本院查明，2016年12月2日，本院在审理苏孙钳与刘耀辉、李晓东、王雍雯、特力亚公司、正德立公司、宝姜投资公司、融荣公司、宝姜新能源公司民间借贷纠纷一案中，作出（2016）陕民初36-1号民事裁定书，裁定查封被申请人刘耀辉、李晓东、王雍雯、特力亚公司、正德立公司、宝姜投资公司、融荣公司、宝姜新能源公司名下价值15000万元的财产。2016年12月8日，本院作出（2016）陕执保1号协助执行通知书，要求西安市国土资源局、西安市国土资源局高新分局协助查封特力亚公司位于西安市高新区锦业路创业园（国有土地使用证号为：西高科技园用【2012】第36084号）国有土地使用权及地上建筑物。西高科技园用【2012】第36084号国有土地使用证载明：土地使用权人西安特力亚空调工程有限公司，座落西安高新区锦业路创业园。
另查明，国家企业信用信息公示系统（陕西）查询信息显示：陕西神禾置业发展有限公司成立日期2013年6月3日，股东名称西安通和实业发展有限公司，股东类型法人股东。变更信息中关于投资人（股权）的变更只有一项即序号为2的变更信息显示，变更日期2017年3月14日，变更前内容：何亚妮出资1750万元，西安通和实业发展有限公司出资3250万元；变更后内容：西安通和实业发展有限公司出资5000元。
再查明，2017年2月9日，西安市中级人民法院分别作出（2017）陕01破申3号民事裁定书及（2017）陕01破申4号民事裁定书，裁定受理申请人北京方正富邦创融资产管理有限公司申请陕西宝姜新能源有限责任公司及陕西宝姜能源投资控股有限公司破产清算的申请。
本院认为，本案的焦点问题是本院依据（2016）陕民初36-1号民事裁定书查封特力亚公司涉案房地产是否符合法律规定。
一、本案执行依据即（2016）陕民初36-1号民事裁定书，裁定查封刘耀辉、李晓东、王雍雯、特力亚公司、正德立公司、宝姜投资公司、融荣公司、宝姜新能源公司名下价值15000万元的财产。执行中实际查封的西高科技园用【2012】第36084号国有土地使用证载明，该宗土地的使用权人为特力亚公司，该土地使用权证亦未记载任何他项权利。
二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当依照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：人民法院扣押查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。本案中，神禾置业虽提供了其与宝姜新能源公司、特力亚公司、融荣公司签订的借款协议、备忘录、土地转让协议等证据材料以证明其是涉案房地产的真实权利人，但申请保全人苏孙钳对该证据材料的真实性和证明目的均持有异议，不予认可。
三、神禾置业以涉案房地产已由其租赁给通和公司使用为由，主张其已实际占有、使用涉案房产。申请保全人苏孙钳对此提出异议，称通和公司与神禾置业系关联公司，不认可神禾置业的主张。
综上，神禾置业提出其系涉案房地产真实权利人的主张，证据不足，本院不予支持，其异议请求应予驳回。本院查封涉案房地产的执行行为并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：
驳回异议人陕西神禾置业发展有限公司的异议请求。
如对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张工
代理审判员 张力
代理审判员 赵玲
二〇一七年六月十六日
书 记 员 高丹