湖北省大冶市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂0281民初2802号
原告：大冶市雨润铜锣湾商业街业主委员会。
住所地：大冶市雨润中央商场铜锣湾。
负责人：曹雨丽，该委员会主任。
委托诉讼代理人：陈家麒，大冶市罗桥法律服务所法律工作者。
被告：湖北雨润地华置业有限公司。
住所地：大冶市新冶大道**号。
法定代表人：祝义财，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邓君诚，男，1974年12月7日出生，汉族，该公司职员，住湖南省道县，
被告：吴风顺，男，1964年11月8日出生，汉族，个体工商户，住大冶市，
原告大冶市雨润铜锣湾商业街业主委员会（以下简称铜锣湾业主委员会）诉被告湖北雨润地华置业有限公司（以下简称雨润地华置业）、被告吴风顺业主专有权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告铜锣湾业主委员会的委托诉讼代理人陈家麒，被告雨润地华置业的委托诉讼代理人邓君诚，被告吴风顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告铜锣湾业主委员会诉称：2014年5月5日，被告雨润地华置业与被告吴风顺签订《房屋租赁合同》一份，将位于大冶雨润国际广场铜锣湾商业街H3-H4之间38平方米区域（1-13-1号房屋）租赁给吴风顺使用，期限3年，月租金2280元。因上述租赁合同所涉38平方米区域是铜锣湾商业街的公共面积，其所有权属于全体业主，被告雨润地华置业无权出租。原告就上述事宜多次与被告雨润地华置业协商无果，故而向法院起诉，要求：1、确认二被告于2014年5月5日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告雨润地华置业将所收被告吴风顺的房屋租金13680元偿付给原告；3、判令被告吴风顺参照《房屋租赁合同》向原告缴纳占用房屋期间的费用68400元（2014年12月1日至2017年5月30日）。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、原告成立的备忘录、备案表等；
2、二被告的身份信息；
3、大冶市房地产管理局绘制的“大冶市新冶大道38号”房产平面图；
4、二被告于2014年5月5日签订的《房屋租赁合同》及雨润地华置业已收取吴风顺租金的收据；
被告雨润地华置业辩称：①原告不具备主体资格。2014年5月5日签订该租赁合同时，商业街总建筑面积为32154㎡，我方只卖出14194㎡商铺，自持17460㎡商铺，超过总体半数，所以我方有权出租；②我方物业管理亏损巨大，并未在租赁合同中盈利。从事前期物业租赁是善意管理行为，目的是为了全体业主利益，用于补贴物业费用，四年来，我方补贴物业方面的费用累计达950万元；③本案已过诉讼时效。2014年5月5日签订租赁合同时有第一届业主委员会，明知我方的租赁行为，并未提出任何书面异议，且租赁合同已于2017年5月30日履行完毕；④原告对租赁费不具有自行处置的权利。利用公共部位所得收益主要用于补充专项维修资金，原告作为民间机构，使用该款应按照业主们的意志和法律规定行使，而我方拥有商铺面积超出总体1/3，是最大业主。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告雨润地华置业为支持其抗辩意见，向本院提交了如下证据：
1、相关财务数据报表；
2、雨润地华置业历年因维护、维修、管理等与第三方签订的各类合同及投入资金等。
被告吴风顺辩称：①原告主体及其成立的程序均不合法。大冶雨润城市综合体现已同时存在两个业主委员会，因雨润城市综合体的物业管理区域无法划分和确定，共用和共有的设施设备无法进行分割分离，故原告的主体不合法。只有物业管理区域确定了,共用和共有的设施设备完全分离分割清楚了,业主大会和业主委员会才算合法,然后再依法召开业主大会,由业主大会决定和决议(经2/3业主通过),交由业主委员会去执行和落实；②原告滥用诉权，乱告无辜。二被告都是铜锣湾商业街名正言顺的业主，那么，“大冶市雨润铜锣湾商业街业主委员会”到底代表谁，在物业管理区域没有划分清楚时业主委员会是否有资格，本次诉讼是否经过业主大会决议和授权委托（2/3业主同意），诉争房屋权属到底归谁，应该由谁来管理；③合同真实有效，应受法律保护。被告雨润地华置业是大冶市雨润城市综合体的开发商（包括铜锣湾商业街），且铜锣湾商业街一直由雨润物业在管理和服务（至今仍在管理），而铜锣湾商业街业主委员会是市政府出于维稳的需要才成立的。二被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，且合同已履行（已付2014年6月1日至2014年11月30日期间的租金，后阶段租金未付的原因是因为地华置业和雨润物业长期不作为，门面漏水等质量问题无人修复，经常停电、停水，造成电梯不能使用，卫生经常无人打扫，导致包括诉争门面在内的整个铜锣湾商业街门面经常关门停业，且长期处于亏损状态）；④本人所租区域不管权属归谁，在同等条件下，本人均享有优先承租权和购买权。若法庭确认雨润地华置业违法占用出租设备用房，造成合同无效，过错责任完全在于雨润地华置业，由此造成本人一切损失请求法庭依法确认并责令雨润地华置业赔偿到位。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告吴风顺为支持其抗辩意见，向本院提交了如下证据：
1、《租赁合同》并附缴费收据；
2、大冶雨润城市综合体设计规划图；
3、向全体业主发出的关于物业管理区域划分的公告；
4、大冶市雨润国际广场小区业主委员会就物业管理区域划分向大冶市房产局物业服务监管中心提出的异议；
5、大冶市委、市政府专题会议纪要“关于协调解决雨润小区和铜锣湾商业街有关问题的纪要”；
6、吴风顺经营“大冶市潮童天下鞋店”的营业执照。
经庭审质证，原、被告对各自对方提交的证据的真实性均无异议，但关联性存在异议。
经审理查明：2014年5月5日，被告雨润地华置业与被告吴风顺签订《房屋租赁合同》一份，雨润地华置业将位于大冶雨润国际广场铜锣湾商业街H3-H4之间38平方米区域（1-13-1号房屋）租赁给吴风顺从事鞋类经营，合同约定租赁期为三年，自2014年6月1日起至2017年5月30日止，月租金2280元。合同签订后，吴风顺向雨润地华置业交纳合同保证金2000元，其在租赁房屋开办经营“大冶潮童天下鞋店”。现合同已到期，吴风顺偿付了雨润地华置业2014年6月1日至2014年11月30日期间的租金13680元，其余租金未予支付。
2017年3月11日，针对大冶雨润国际广场铜锣湾商业街商铺业主集体信访一事，市政府接访后形成备忘录，要求相关部门配合商铺业主成立业主委员会后通过诉讼途径解决争议。2017年3月22日，原告铜锣湾业主委员会成立并经房产部门登记备案，并与此前大冶雨润国际广场住宅区成立的“大冶市雨润国际广场小区业主委员会”在管理区域上作了划分。其中，被告吴风顺租赁经营的铜锣湾商业街H3-H4之间38平方米区域（1-13-1号房屋）属原告管理区域。原告成立后，原告以上述区域属铜锣湾商业街商铺业主公摊面积，被告雨润地华置业无权出租为由而诉诸法院，要求：1、确认二被告于2014年5月5日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告雨润地华置业将所收被告吴风顺的房屋租金13680元偿付给原告；3、判令被告吴风顺参照《房屋租赁合同》向原告缴纳占用房屋期间的费用68400元（2014年12月1日至2017年5月30日）。
另查明：大冶市雨润铜锣湾商业街每户业主购置的商铺公摊比为38%。此外，大冶雨润国际广场铜锣湾商业街H3-H4之间38平方米区域（1-13-1号房屋）在房产部门登记备案为风机房。同时查明，雨润地华置业所收吴风顺的租金13680元已用于铜锣湾商业街部分物业设施的维修、改造等。
本院认为：一、原告铜锣湾业主委员会是大冶雨润国际广场商业区域全体商户成立的业主委员会，与此前住宅区域全体住户成立的小区业主委员会进行了管理区域的划分，二者并不存在冲突，且原告经过市委市政府批准并经房产部门登记备案，故原告主体适格。原告代表铜锣湾商业街全体业主行驶诉讼权利的行为符合法律规定，本院依法应予支持。二被告所称原告不合法的抗辩意见无事实和法律依据，本院依法不予认同。二、业主所购置房屋的建筑面积=房屋公摊面积+套内建筑面积，其中房屋公摊面积是分摊的公用建筑面积，属某一区域内全体产权人共同所有。根据相关规定，单独具备使用功能的独立使用空间属于公摊面积，本案争议的大冶雨润国际广场铜锣湾商业街H3-H4之间38平方米区域（1-13-1号房屋）属原告管理区域，在房产部门登记备案为风机房，而被告雨润地华置业也没有证据证实该区域属其自持商铺，故该区域依法为原告全体业主共同所有的公摊面积。三、因被告雨润地华置业对于公摊建筑无权出租，故其与被告吴风顺于2014年5月5日签订的《房屋租赁合同》依法属无效合同。该合同已到期，且部分履行，考虑到被告雨润地华置业所收被告吴风顺的租金13680元已用于铜锣湾商业街部分物业设施的维修、改造等，该行为符合铜锣湾商业街全体业主的初衷。故原告主张要求被告雨润地华置业将所收被告吴风顺的房屋租金13680元偿付给原告的诉讼请求，本院依法不予支持。原告另主张要求被告吴风顺参照《房屋租赁合同》向原告缴纳占用房屋期间的费用68400元（2014年12月1日至2017年5月30日）的诉讼请求因涉及其它法律关系，原告应另案起诉。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条和《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六、第五十八条的规定，判决如下：
一、被告湖北雨润地华置业有限公司与被告吴风顺于2014年5月5日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；
二、驳回原告大冶市雨润铜锣湾商业街业主委员会其它诉讼请求。
本案受理费242元，由原告大冶市雨润铜锣湾商业街业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 长 程军胜
人民陪审员 邹建华
人民陪审员 陈 玲
二〇一八年二月二十七日
书 记 员 刘一鸣