广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法桂民三初字第30号
原告：广州市金岳置业有限公司佛山分公司，住所广东省佛山市禅城区，组织机构代码：××。
法定代表人：黄灿浩，负责人。
委托代理人：习江玲，是广东习法律师事务所律师。
委托代理人：程操。
被告：佛山市南海万业置地有限公司，住所广东省佛山市南海区，组织机构代码：××。
法定代表人：刘涛。
委托代理人：胡令涛，是广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：范莉乔，是广东广信君达律师事务所律师。
原告广州金岳置业有限公司佛山分公司（以下简称“金岳公司”）与被告佛山市南海万业置地有限公司（以下简称“万业公司”）委托合同纠纷一案，本院于2015年1月22日受理后，依法适用简易程序，分别于2015年3月12日、4月27日公开开庭进行了第一次、第二次审理。原告的委托代理人习江玲、程操、被告的委托代理人范莉乔、胡令涛到庭参加第一次庭审，原告的委托代理人习江玲、程操、被告的委托代理人范莉乔到庭参加第二次庭审。原告在2015年4月27日向本院申请一个月调解期，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年7月1日，原告与被告签订了《创鸿城项目策划销售代理合同》，合同约定了“甲方（被告）委托乙方（原告）独家策划及独家销售由甲方开发的项目，名称为佛山南海创鸿城；甲方以销售佣金的方式支付代理费用；代理费用的提取方式为：当商品房销售额小于5亿时，佣金比例标准为0.8%；售出商铺按1%的比例计提佣金；若甲方逾期未支付应付乙方之代理费用，则乙方有权自逾期之日起，除应收款外，以拖欠金额计算，每日按银行逾期贷款利率向甲方收取违约金”等条款。
自2013年7月至2014年10月，原告代理销售了商品房273套和商铺一套，并先后向被告发出佛山南海创鸿城2013年7-9月、2013年10月、2013年11月、2013年12月、2014年1月、2014年2月、2014年3月、2014年4月、2014年5月、2014年6月、2014年7月、2014年10月《成功销售申请函》共计12份，被告都已签收确认交易金额。按照合同约定，被告应在签收确认后30个工作日内将代理费支付给原告，而被告一直未按照合同约定支付代理费用，已构成违约。为了追讨代理费，原告找到被告并与被告签订《会议纪要》，被告主管负责人同意按申请函确认的成销金额按0.8%支付代理佣金给原告。但是，至今为止分文未付。
根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。”被告应向原告支付代理费及违约金。原告多次向被告催要代理费及违约金，被告均未支付，原告为维护自身合法权益，特诉之于法院，请求法院依法判令：一、被告支付原告代理费1962189.85元及违约金207622.80元（按中国人民同期同类贷款利率的1.5倍计算，暂计至2015年2月28日，实计至被告付清之日止），暂共计2169812.65元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：不同意原告的诉请。第一，原告委托被告对创鸿项目策划与销售，双方签订了委托合同，合同约定了被告成功销售的构成条件，以及双方结算代理费的依据，双方一致确认代理费以成功销售房屋的回款金额为计算基数。合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应遵守履行。根据合同的约定，被告成功销售并列入销售代理费计算的房屋合计181套，总回款销售金额为123221771元，在不考虑被告对原告的销售任务考核指标的情况下，被告需支付的代理费合计934269.49元。第二，依据合同第8.4条的约定，原告从未向被告交付任何发票，案涉代理费尚不具备付款条件，被告不构成违约，无须承担违约责任，同时原告主张的违约金计算标准与合同第11.5条约定不一致，没有事实依据。第三，原告提交的证据2014年11月11日会议纪要不真实，不能作为结算代理费的依据。综上，请求法院驳回原告的诉请。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告营业执照、组织机构代码证、被告企业机读档案登记资料、被告组织机构代码证（复印件，各1份），用以证明原、被告的诉讼主体资格，被告的股东系中融国际信托有限公司（下简称“中融公司”）。
2、创鸿城项目策划销售代理合同（复印件，1份，与原件核对无异），用以证明原被告间2013年7月签订了委托合同，建立了委托代理销售合同关系。
3、佛山南海创鸿城2013年7月至2014年10月的成功销售申请函及明细表（复印件，12份，与原件核对无异），用以证明被告确认原告自2013年7月起至2014年10月期间成功销售的商品房、商铺的面积19658.59平方米、套数280套及销售金额256143647元，扣除重复确认、退房和未成功签约后的实际销售情况：面积19235.36平方米、总计金额251160461元。再扣除抵扣工程款得出的计算佣金的基数：面积19060.59平方米、金额248955399元。
4、2014年11月11日会议纪要（复印件，1份，与原件核对无异），用以证明原被告的负责人开会，双方就销售代理合同的真实履行情况达成会议纪要。
5、关于“创鸿城”项目的联络函（复印件，1份），用以证明原告向被告催要代理费及人工损失费。
6、快递单（复印件，1份，与原件核对无异）、妥投信息（复印件，1份），用以证明原告于2014年8月29日向被告寄出关于“创鸿城”项目的联络函，被告于2014年9月1日收到。
7、被告关于各部门职务聘任的通知（复印件，1份）用以证明邬远铭为被告公司的营销部经理，主管公司营销项目的各项工作。
8、2014年1月21日会议纪要（复印件，1份，与原件核对无异），用以证明原被告开会，双方就销售代理合同的真实履行情况达成会议纪要。
9、2013年12月17日会议纪要（复印件，1份，与原件核对无异），用以证明被告方作为销售主管的张嘉彬和邬远铭是被告的员工。
经庭审质证辩证，被告万业公司对原告的举证1，无异议。对举证2，确认真实性，但认为销售代理合同的第一章及第八条明确成功销售与代理费的计算没有直接关系，合同约定了以到账的楼款金额予以结算支付。对举证3，确认真实性，对关联性有意见，第一，原告已经就销售房屋的金额进行了重复的统计；第二，每份的销售申请函上已确认数据只作为业绩的确认，不作为佣金的结算依据，故原告以销售申请函的金额计算佣金是错误的。对举证4，不确认真实性，第一，不能确认是原件或是复印件；第二，该证据有瑕疵，没有加盖公章且第一页没有任何一方的签名，造假的可能性极大；第三，邬远铭是创鸿集团的员工并非被告的工作人员，2014年2月28日被告股东全面接手管理案涉项目后，邬远铭在2014年4月离开了创鸿城项目，2014年9月后被告的组织架构已经完善，营销部门有专门人员管理，公司人员均已签订劳动合同和购买社保，故该份证据是不真实的；第四，从内容看，有违背事实与常理的地方，原创鸿的工作人员及原告和其他相关的合同方均知悉创鸿公司在2014年2月底已经由中融公司接手；对举证5，不确认真实性，该证据的内容是原告单方面的陈述，且是复印件。对举证6，不确认真实性，快递地址是中融公司的办公场所，从证据中不能看出已投递并有人签收。对举证7，不确认真实性。对举证8，不确认真实性，该证据有瑕疵，在第二页中，“同意呈报领导批示”可说明被告未对会议内容进行确认，不清楚签名人员的身份。对举证9，被告不确认其真实性、合法性、关联性，认为被告在公司内尚未查到该份会议纪要的记录和资料，且会议纪要中代表被告的签名人员也没有发表过同意的意见，相关内容在2014年1月21日的会议纪要中予以重复，代表被告签名一栏注明须提交领导批示，并不能作为结算依据。
诉讼中，被告万业公司在第一次庭审中举证如下：
1、易居结佣明细表（复印件，共5页，与原件核对无异），用以证明根据原、被告双方签订的《创鸿城项目策划销售代理合同》的约定，被告统计原告成功销售并列入销售代理费结算的房屋合计181套，总销售金额为：123221771元，在不考虑被告对原告的销售任务考核指标的情况下，被告需支付的代理费合计：934269.49元；
2、业主购房款收据（复印件，10份，与原件核对无异），用以证明采用商业贷款方式购房的业主仅向被告交付了部分购房款，依据《创鸿城项目策划销售代理合同》的约定，对于未到账的购房款不计付代理费。
3、未完成合同备案、已退房、限购未交齐房款及以房抵款业主明细表（复印件，3页，与原件核对无异），用以证明依据《创鸿城项目策划销售代理合同》的约定，对于未完成合同备案的57套房屋、购房者退房的2套房屋及限购未交齐房款的1套房屋，合计60套房屋均不构成原告成功销售，加上以房抵款的2套房屋，合计62套房屋，被告均无需向原告计付代理费。
4、3-3801房认购书补充协议、发票、业主退款申请及银行退款单（复印件，各1份），用以证明3-3801房为业主退房，依合同约定不构成原告成功销售，被告无需计付代理费。
5、2-1905房认购书补充协议、发票、业主退款申请及银行退款单（复印件，各1份），用以证明2-1905房为业主退房，依合同约定不构成原告成功销售，被告无需计付代理费。
6、3-2802房以房抵款合同（原件，1份）、2-1608房以房抵款合同（复印件，1份），用以证明3-2802房及2-1608房为以房抵款，依合同约定，被告无需计付代理费。
7、泛销售房屋及商铺明细表（复印件，共2页，与原件核对无异）、泛销售推介申请单（复印件，34页，与原件核对无异）、奖金签收表（复印件，4页，与原件核对无异），用以证明被告公司员工等相关人员自行推介销售的房屋及商铺合计36套，被告已向部分推介人员支付奖金，对于泛销售的房屋及商铺，被告无需向原告计付代理费。
经庭审质证辩证，原告对被告在第一次庭审中的举证1，确认真实性，不确认合法性和关联性，因为该证据是被告自行制作的，证据上的套数少100套，不符合合同及会议纪要的约定。被告扣减的套数是扣减总的成交金额，创鸿的成交量下降是其自身造成的，是创鸿的单方违约。对举证2，确认真实性，但不确认合法性，双方会议纪要确认由于被告的过错导致的问题，银行不向业主放贷实际是银行对被告的违约，被告方有过错，与本案涉及合同无关，原告没有违约的过错，原被告在会议纪要中确认以总销售成功的套数来进行计算代理费。对举证3，确认真实性，被告单方制作；不确认合法性和关联性，因为委托合同第6.6条上已经有约定，负责房管的备案即鉴证和出房产证是被告的责任，不能办理备案和房产证并非原告的过错，所以被告要求原告对其中有57套房屋不能办理备案和房产证负过错责任是不合理的；故被告以其中57套不能成功备案和办理房产证来拒绝计算支付代理费是错误的；上述57套房屋外还提到两套的业主为鄢伟、业主为何仲坚、邓少琼的两套房屋原告已经承认鄢伟这套并已在诉求中没有包括（已扣除），而何仲坚、邓少琼该户原告不能确认退房，还有一套限购的原告方无法予以确认；证据目录列表上第三部分中，限购未交齐房款、未备案的房屋的相应证据材料被告没有提交。对举证4-5，不确认真实性，意见同举证3的质证意见。对举证6，3-2802房的以房抵款合同原件确认真实性，对2-1608房的以房抵款合同不确认真实性，上述房屋不在本案诉讼范围，且原告已经进行扣减。对举证7，双方签订的委托合同约定了原告的义务，原告是负责全面销售的工作，不只是介绍客人看房，被告主张扣除36套房屋没有合同和法律依据，原告认为不应扣除。
诉讼中，被告在第二次庭审中举证如下：
1、佛山市社会保险参保证明（原件1份）、被告为企业员工参加社会保险情况（复印件加盖公章，8页），用以证明邬远明并非被告公司员工。
2、《交齐房款房屋统计表》（复印件，7页），用以证明原告代理销售期间，被告售出且业主已交齐房款的房屋合计205户，总销售金额为：188914606元，在不考虑原告是否构成成功销售及其销售任务考核指标的情况下，被告需支付的代理费为：1489431.59元。
3、《未交齐房款房屋统计表》（复印件，3页），用以证明原告代理销售期间，被告售出但业主未交齐房款的房屋合计74户，总销售房价金额为：63822868元，购房款到账金额为：23069456元，在不考虑原告是否构成成功销售及其销售任务考核指标的情况下，以总销售房价金额为基数被告需支付的代理费为：478352.36元，以购房款到账金额为基数被告需支付的代理费为176987.6元。
4、银行流水明细（复印件，44页），用以证明采用银行按揭、商业贷款方式购房的业主对应的银行放款情况，其中银行已放款119户，未放款68户。
5、网签未备案合同以及限购未网签房屋统计表（复印件1份），用以证明被告另行对网签未备案以及签限购协议但未办理网签的房屋进行统计，合计60户，被告认为该部分房屋不构成原告成功销售，相应代理费应予以扣除。
6、泛销售房屋统计表（复印件1份），用以证明被告另行对泛销售的房屋进行统计，合计36户，被告认为该部分房屋不构成原告成功销售，相应代理费应予以扣除。
7、收据（复印件，159页），用以证明尚有56户业主仅向原告交付了部分房款，依据《创鸿城项目策划销售代理合同》的约定，对于未到账的购房款不计付代理费。
经庭审质证、辩证，原告对被告第二次庭审中提交的举证1中佛山市社会保险参保证明确认真实性，被告为企业员工参加社会保险情况由被告单方盖章故不确认真实性。原告认为邬远明在会议纪要中有表见代理的作用，原告提供举证3、7中已证明邬远明是被告派遣来与原告接洽业务的最高级别的管理人员，他作为张嘉彬的上级对张嘉彬有管理控制作用；另被告在第一次庭审中的举证6中有大量的张嘉彬的签名，虽然被告提交的社保记录中没有邬远铭的记录，虽然说被告可能没有为邬远铭购买社保，但是不能否认邬远铭是被告管理高层的事实，更何况邬远铭作为管理人员已多年，已经有足够的证据证明邬远铭是代表被告公司的；在泛销售推荐单上也有大量的张嘉彬的签名，而且这种泛销售推荐单是被告提交的证据，泛销售推荐单事实与原告无关，但事实上这些泛销售推荐单是被告向自己的员工开具的，可见张嘉彬是负责销售管理方面的工作，既然被告方确认泛销售推荐单的真实性即确认张嘉彬是该公司的销售经理，而张嘉彬与邬远铭在2013年12月17日的会议纪要中在被告负责人处均签名确认，所以原告认为邬远铭是代表被告与原告签名的负责人，其签名的会议纪要的内容亦为被告方确认的。对第二次庭审举证2，认为《交齐房款房屋统计表》中被告确认的（只反映了部分205套）业主姓名、楼栋、房号、销售房价、本期已交金额和扣减开发商销售人员佣金予以确认。对于举证3的真实性、合法性、关联性均不确认，对于《未交齐房款房屋统计表》中的3座708房、3座2302房的业主姓名、楼栋房号、建筑面积、销售房价予以确认；证据的三性均不予确认，其他内容均不予确认及被告主张的证明内容不予确认。对其合法性，认为“佛山南海创鸿城”项目之所以存在楼款未能到账的情况，原因在被告，由于被告公司发生重大变故致使创鸿城项目陷入停顿状态、拖累销售陷入困境，致使银行不发放贷款，这一情况在原告所举的三份会议纪要中有体现，正因如此，被告才会与原告在会议纪要中达成一致意见，不以到账楼款作为佣金结算依据，而以原告举证3《成功销售申请函》上的销售金额作为双方结算佣金的依据，不论统计表中的房屋楼款是否交齐，根据双方的意思表示，都应当以《成功销售申请函》上销售金额来结算佣金。另被告举证的2座1905房（业主姓名为何仲坚、邓少琼）的认购补充协议、退款申请均为复印件，不能证明已经退房。对举证4，只能证明被告收到银行的楼款，但并不能证明按揭款是全部到账还是部分到账，不能作为计算原告佣金的依据；且认为被告并没有举出全部完整的银行流水，《中国银行股份有限公司佛山南海支行对账单》只有2013年10月，2014年1月-3月，5月、6月、8-10月、12月，2015年1月；《广州银行佛山南海支行对账单》从2013年7月-2014年10月、2014年12月-2015年2月的对账单，《中国建设银行股份有限公司佛山南海支行对账单》的日期并没有显示出来，但是可以明显看出仅为2013年和2014年的一部分对账单，不具有完整性。对举证5的真实性、合法性、关联性及被告主张的证明内容不予确认，认为该统计表为被告单方制作，真实性无法确认，对合法性，认为办理商品房预售合同备案手续是被告的法定义务及约定义务，被告怠于履行合同备案手续，系被告单方违约致使原告无法主张佣金，另被告怠于履行合同备案义务系为自己利益不正当阻止条件成就，应视为条件已成就，故即便这些房屋没有完成合同备案，也应当视为已符合合同约定的成功销售的条件，原告有权依据《成功销售申请函》要求被告支付佣金。对举证6的真实性、合法性、关联性及被告主张的证明内容不予确认；认为虽然被告主张统计表中泛销售房屋系被告自己的员工成功向其同事、朋友以及其他社会人士推荐房屋，但成功推荐后，仍需要原告方按照销售代理合同约定的销售义务进行房屋销售，正是原告要求被告支付佣金的依据，泛销售关系是被告与推介人之间的法律关系，与原、被告间的销售代理关系无关。对举证7，认为收据全部为被告单方制作出具，无法确定这些收据是否已经涵盖了所有已经支付的房款，楼款是否到账、到账楼款金额具体是多少，应当由放贷银行予以说明才是直接证据。
经审核，原告的举证1，被告无异议，本院对该证据予以采信。对原告举证2，被告确认其真实性，本院对该证据予以采信。对原告举证3，被告确认其真实性，本院对该证据的真实性予以确认，对合法性、关联性本院将在认定事实部分予以分析。对原告举证4，被告不确认真实性，对其真实性、合法性、关联性本院将结合其他证据在认定事实部分予以分析。对原告举证5-6，被告不确认真实性，但联络函的妥投信息原告有网上打印信息佐证，该打印信息显示已妥投有人签收，经网上查证，本院对该组证据的真实性予以确认。对原告举证7，因系复印件，被告对其真实性不予确认，本院对此证据不予采信。对原告举证8-9，被告均不确认真实性，本院将结合其他证据在认定事实部分予以分析。
对被告在第一次庭审中的举证1，原告确认其真实性，本院对该证据真实性予以确认，但关于代理费的计算标准本院将在认定事实部分予以分析。对被告举证2-4，除对×座×房（业主姓名为何×坚、邓×琼）购房者退房真实性不予确认外，原告对此三组证据的其他部分确认其真实性，本院对此组证据（除2座1905房购房者退房陈述部分）的真实性予以确认，合法性及关联性本院将结合其他证据在认定事实部分予以分析。对被告举证5，因被告提交的此组证据为复印件，原告不予确认，本院对此组证据的真实性不予确认。对被告举证6，原告认为该证据所反映的以房抵款的两套房屋原告并没有在本案诉讼中主张，本院对该证据不予审查。对被告举证7，系被告单方制作，原告不予确认，本院对此证据不予采信。
对被告在第二次庭审中的举证1，原告确认其真实性，本院对该证据的真实性予以确认，但证据中的佛山市南海区社会保险基金管理局出具的参保证明第一项明确“佛山市南海万业置地有限公司的下列员工，现在佛山社保参保”，并未能证实被告所有的员工均有参保，且万业公司提供的参保人员明细亦为被告单方制作，故本院对该组证据不予采信。对被告举证2，原告予以确认，本院对该证据所反映的代理费计费将在本院认定事实部分予以分析。对被告举证3，系被告单方制作，原告对其真实性、合法性、关联性不予确认，本院对此证据不予确认。对被告举证4，本院确认其真实性，但该举证未能反映原告所收贷款情况。对被告举证5，系被告单方制作，原告不予确认，本院对该证据不予采信。对被告举证6，系被告单方制作，原告不予确认，本院对该证据不予采信。对被告举证7，系被告单方制作，原告不予确认，本院对该证据不予采信。
根据上述采信证据，结合原、被告陈述，本院确认以下事实：
2013年7月1日，原、被告签订《创鸿城项目策划销售代理合同》，双方约定由被告委托原告独家策划及独家销售由被告开发的佛山南海创鸿城项目，除商铺外，原告为被告开发的该项目的市场策划和销售的独家代理商；被告以销售佣金的方式支付代理费用，并不再委托其他代理公司参与该项目的策划和销售代理工作，亦不得自行销售。开盘委托代理期限自2013年7月1日起于2014年6月30日止。原告的代理服务包括市场调研、营销策划、销售代理工作。被告方应按本合同规定准时支付原告代理费用。被告负责办理银行按揭手续及办理商品房买卖合同公证、鉴证、商品房产权证，并负责办理物业交付手续等一系列售后服务工作。被告负责收取购房客户所交付之定金及楼款。原告负责收集购房客户按揭贷款资料，协助被告办理银行按揭手续；协助被告办理商品房买卖合同公证、鉴证；负责向购房客户催交楼款；协助被告办理商品房产权证；协助办理物业交付手续等一系列售后服务工作；并及时将购房客户资料转交给被告。关于代理费的支付方面，双方约定原告依照合同规定履行服务内容，被告须就原告提供的服务支付代理费用，按认购客户签署《商品房认购书》上的金额以及本协议约定的其他可计入销售额的金额计算销售额，以确定佣金比例。代理费用的计算以被告与购房者签署的《商品房买卖合同》上约定的合同金款为准，并在符合成功销售的条件后按到账楼款金额予以结算支付。代理费用的提取方式为销售额﹤5亿，佣金比例标准为0.8%；5亿≤销售额﹤7亿，佣金比例标准为1.0%；销售额≥7亿，佣金比例标准为1.2%。销售额的计算时间从代理合同签署开始至2013年12月31日止，销售额是指认购客户签署《商品房认购书》上的金额。售出商铺按1%的比例计提佣金，第三方销售的商铺计入原告销售额及考核指标，但原告不计提该部分代理费用。在代理阶段，原告在每个自然月的5日之前，将上一月度已提交的成功销售房屋的代理费清单予以双方确认，双方确认后，原告按确认金额向被告提供相应金额的合法有效发票，被告应在收到发票后的30个工作日内将代理费支付给原告。双方并确认，对于已经成功销售确认的房屋，如非因被告（包括但不限于购房者违约、银行按揭不被批准或批准额度小于申请额度、政府调控等）导致该套房屋的认购书或买卖合同解除的，则该套房屋不计入原告成功销售，已支付了代理费的，被告在退房月度结算中将已付的该套房屋的代理费扣除。案涉销售代理合同代理期到期或提前解除后三十日内，被告应将原告已成功销售房屋佣金依约定方式进行结算和支付，对于在代理期内或提前解除前已签署《商品房认购书》、《商品房认购协议》或《商品房买卖合同》但未达到本合同约定的成功销售标准的房屋在达到成功销售后的次月，原告应按照合同的方式与原告结算并支付代理费。若被告逾期未支付应付原告之代理费用，则原告有权自逾期之日起，除应收款外，以拖欠金额计算，每日按银行逾期贷款利率向被告收取违约金。在案涉合同履行过程中发生不可抗力影响有关条款执行的，受影响一方应及时书面通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因不可抗力而影响有关条款的履行不视为违约。受自然原因等不可抗力或政府法令等因素影响导致无法履行合同的，双方可协商解除合同，被告应当在合同解除后三十日内将成功销售房屋的代理费用一次性支付给原告，双方同时结清相关手续。任何一方向对方发出与本合同有关的任何通知或回复，应采用书面形式，并以专人送递、传真、电传或特快专递方式发出；如果以专人送递或特快专递发送，以对方签收后视为送达。如果以传真或电传方式发送，发件人在收到回答代码或传真报告后视为送达；送达之日为对方收到通知或回复之日。
合同签订后，2013年9月27日，原告向被告出具的佛山南海创鸿城2013年7-9月成功销售申请函，内容为原告在2013年7-9月成功销售佛山南海创鸿城总套数为122套，总销售金额为103133514元。2013年10月31日，原告向被告出具的佛山南海创鸿城2013年10月成功销售申请函，内容为原告在2013年10月成功销售佛山南海创鸿城总套数为41套，总销售金额为35445381元。2013年12月2日，原告向被告出具的佛山南海创鸿城2013年11月成功销售申请函，内容为原告在2013年11月成功销售佛山南海创鸿城总套数为38套，总销售金额为34464760元。2013年12月30日，原告向被告出具的佛山南海创鸿城2013年12月成功销售申请函，内容为原告在2013年12月成功销售佛山南海创鸿城总套数为26套，总销售金额为24179835元。2014年1月27日，原告向被告出具的佛山南海创鸿城2014年1月成功销售申请函，内容为原告在2014年1月成功销售佛山南海创鸿城总套数为21套，总销售金额为32364223元。2014年2月26日，原告向被告出具的佛山南海创鸿城2014年2月成功销售申请函，内容为原告在2014年2月成功销售佛山南海创鸿城总套数为11套，总销售金额为8088535元。2014年3月28日，原告向被告出具的佛山南海创鸿城2014年3月成功销售申请函，内容为原告在2014年3月成功销售佛山南海创鸿城总套数为8套，总销售金额为5128419元。2014年4月28日，原告向被告出具的佛山南海创鸿城2014年4月成功销售申请函，内容为原告在2014年4月成功销售佛山南海创鸿城总套数为6套，总销售金额为4312886元。2014年5月26日，原告向被告出具的佛山南海创鸿城2014年5月成功销售申请函，内容为原告在2014年5月成功销售佛山南海创鸿城总套数为2套，总销售金额为1777976元。2013年6月25日，原告向被告出具的佛山南海创鸿城2014年6月成功销售申请函，内容为原告在2014年6月成功销售佛山南海创鸿城总套数为3套，总销售金额为2238934元。2014年8月11日，原告向被告出具的佛山南海创鸿城2014年7月成功销售申请函，内容为原告在2014年7月成功销售佛山南海创鸿城总套数为2套，总销售金额为1225605元。2014年10月31日，原告向被告出具的佛山南海创鸿城2014年10月成功销售申请函，内容为原告在2014年10月成功销售佛山南海创鸿城总套数为4套，总销售金额为3783579元。上述成功销售申请函，被告均在该函上加盖“佛山市南海万业置地有限公司营销部”印章予以确认，其中，2013年12月成功销售申请函上被告除盖章确认外，在盖章位置有张嘉彬的签名。上述成功销售申请函上均印有“本次数据确认只作为业绩确认，不作为开发商与代理商结佣依据，具体结佣方式以双方签订的销售代理合同为准。”字样。
原告在庭审中明确，根据销售申请函所载，从2013年7月至2014年10月的销售认购套数为280套，其中1套为商铺，279套为商品房，认购总面积为19658.59平方米，销售总金额为256143647元，其中商铺销售金额为14000000元。在销售函中所载的已销售的商品房中的3座806房、3座1805房、3座1408房、3座1509房、3座2405房存在二次重复确认的情况；3座3801房作退房处理；3座1008房未签约成功；2座1608房、3座2302房、3座2802房用于抵扣工程款。扣除上述10套商品房后，实际销售套数为270套，实际认购面积19060.59平方米，销售金额为248955399元。
庭审中，原告明确原、被告双方在签订案涉销售代理合同后曾有口头约定，根据销售合同约定计算标准计算所得的代理费还须就部分成功销售房产的代理费中扣减20%即合共57453.34元作为开发商配给的销售人员的佣金费用，余款才作为原告实际应收的代理费用。
诉讼中被告向法院提交《未交齐房款房屋统计表》及银行流水明细及网签未备案以及限购未网签房屋统计表、《泛销售房屋统计表》及相应泛销售推介单，认为支付给原告代理费应扣除房款未缴齐及泛销售推介房屋部分的代理费。
原告在诉讼中向本院提交关于“创鸿城”项目的联络函及顺丰速递快递回单及妥投信息打印件各一份，用以证明原告于2014年8月28日向被告出具联络函，内容为原告在签订案涉销售代理合同后，截止2014年8月27日为被告成功销售房屋273套，销售金额247376882元，应收佣金为1903921.25元。在项目销售高峰期，2013年11月14日创鸿集团主要领导因涉嫌违法犯罪，依法被有关机关带走调查。此新闻一出，给创鸿集团及“创鸿城”项目带来了极大的负面影响，项目的销售工作直接陷入停滞状态，原告仍坚持销售代理工作，并为此支付了约30万元的人员成本费用保障销售工作继续进行，但被告至发函日止，未向原告支付过任何代理费，要求被告于2014年9月10日前向原告全额支付代理费及人工损失费，逾期支付保留采取诉讼方式维护自身合法权益的权利。该件以快递方式寄出，寄往地址为中融国际信托有限公司的经营地址广州珠江新城高德置地广场f座8楼，根据妥投信息打印件显示，该件于2014年9月1日已签收。
原告在诉讼中向本院提交会议纪要一份，用以证明原、被告公司于2014年11月11日召开了会议，就原、被告签订销售代理合同后的销售情况达成共识，并就被告就案涉项目出现问题无法按期向原告结算代理费的问题如何处理达成一致意见，内容为原、被告双方签订案涉销售代理合同后，原告依约履行合同义务，但由于创鸿集团主要领导遇到重大变故，致使案涉项目陷入停顿状态，也拖累项目销售陷入困境，原告无法完成销售任务没有任何责任。而且，被告没有经济能力按合同约定按期与原告结算代理费，所以通知原告不必开具发票过来，至签订会议纪要日止，被告均没有支付任何款项给原告。由于同样原因，造成按揭银行及房地产买家对该项目的不信任，也对被告不信任，造成按揭楼款和应缴付楼款均不能按期足额到账，这些现象均是由被告导致，与原告无关。因此原告成功销售即应当获得代理费的结算支付，不以楼款到被告公司账户为前提。因原告为履行案涉合同，投入了大量的物力人力并垫付了前期销售人员的佣金。为保证该项目后续销售工作的顺利进行，双方协商同意依据双方签章确认的所有《成功销售申请函》所载明的销售金额之和作为双方结算并支付代理费的依据，并约定对原告履行合同约定的有关“销售额”及“目标销售完成率”等不再执行考核指标，而是统一按合同约定的佣金比例标准按照0.8%的约定执行。被告同意就未能按期确认的成功销售申请函向原告结算代理费，被告同意按合同约定的违约责任按每期延付款项支付违约金。被告并同意在本次会议召开之日后一个月内向原告付清所欠代理费及违约金。被告负责人签名处签名有“邬远铭”签名字样。
原告另提交会议纪要两份，纪要显示签署日期分别为2013年12月17日、2014年1月21日。2013年12月17日的会议纪要的内容为原、被告双方就被告案涉项目出现问题无法按期向原告结算代理费的问题如何处理所进行协商。协商内容主要系双方均确认2013年11月创鸿集团主要领导遇到重大变更，以致创鸿城项目陷入停顿状态，被告资金周转困难，且创鸿城项目陷入困境，原告暂时不向被告开具代理费发票索要代理费，待被告资金状况好转后再行开具代理费发票并进行结算支付，被告并承诺会议召开后一个月内向原告清偿前期拖欠代理费。2014年1月21日的会议纪要除对上述情况再次确认外，还增加关于因创鸿城项目停滞，万业公司资金周转困难，导致按揭银行及房地产买家对被告不信任，银行和买家不肯将按揭款和应缴付楼款付到被告公司账户，此现象由被告造成与原告无关。所以不论楼款是否到被告账户，原告成功销售一套房产后有权按销售金额的0.8%-1.0%获得结算支付代理费等相关内容。在2013年12月17日会议纪要中被告负责人签名处有“张嘉彬2013.12.17”签名字样，在“张嘉彬2013.12.17”字样右上角有“邬远铭”签名字样；在2014年1月21日的会议纪要中被告负责人签名处有“同意呈给上级领导批示！张嘉彬”字样。
庭审中，被告明确被告方股东中融公司于2013年初授权广东创鸿房地产开发有限公司管理创鸿广场项目至2014年2月28日，后中融公司收回管理权，被告与创鸿集团没有任何直接关系。张嘉彬、邬远铭不是被告的员工，系创鸿集团的员工。张嘉彬在2013年年底参与被告创鸿广场项目营销工作，在中融公司接手管理创鸿城项目后，张嘉彬在2014年4月就离开创鸿城项目。邬远铭在2014年初负责被告公司营销事宜，2014年2月28日中融公司接管创鸿城项目后，2014年4月离开该项目。
诉讼中，被告提交的泛销售推介申请单及泛销售成功奖励确认单中的编号为0000013、0000011、0000012、0000041、0000023、0000008、0000052、0000024、0000010、0000014、0000060、0000038、0000021、0000007、0000012、0000003、0000010、0000008、0000298、0000023、0000028、0000039、0000040、0000031单据中张嘉彬均有在销售经理确认处签名确认，在编号为0000067、0000069、0000080、0000070、0000076、0000079、0000088、0000091的单据中张嘉彬均有在营销总监确认处签名确认，张嘉彬签名的时间贯穿2013年8月至2014年1月期间。
经查，2013年9月27至2014年11月21日的中国人民银行一至三年期贷款利率为6.15%。
2014年11月21至2015年2月28日的中国人民银行一至三年期贷款利率为6%。
2015年3月1日的中国人民银行一至三年期贷款利率为5.35%。
本院认为：原告在本案中主张代理费计费应根据其提供2014年11月11日的《会议纪要》双方就结算标准的约定进行代理费的结算，即按原、被告双方签章确认的所有《成功销售申请函》所载明的总销售金额之和，扣除退房、二次重复确认、抵扣工程款部分的销售金额为基数，商铺的按1.0%计收代理费、商品房按0.8%计收代理费，上述计算所得的代理费还须根据原、被告双方当时口头约定，从原告方应得的代理费中还须就部分成功销售房产的代理费中扣减20%即合共57453.34元作为开发商配给的销售人员的佣金费用。被告则主张按案涉销售合同约定以成功销售房屋的回款金额为计算基数计算代理费。原、被告对代理费计费基数的争议，实为对2013年12月17日、2014年1月21日、2014年11月11日的《会议纪要》的真实性、合法性、关联性的争议。本院就双方争议的问题分析如下：
原告在诉讼中提供的三份会议纪要，其中有两份签署时间分别为2013年12月17日、2014年1月21日，其中2013年12月17日的会议纪要的被告负责人处有张嘉彬、邬远铭的签名，2014年1月21日的会议纪要的被告负责人处有张嘉彬的签名，2014年11月11日的会议纪要有邬远铭的签名。虽然被告对上述三份会议纪要的真实性均不予确认，且认为张嘉彬不是被告的员工，但被告提交的2013年8月至2014年1月止的泛销售推介申请单及成交奖励确认单中绝大部分有张嘉彬的签名，可见被告有授权或曾有授权张嘉彬代表被告进行销售方面的工作，至少在2013年8月至2014年1月这段时间张嘉彬是有权对销售事实进行其职权范围内的决策。另原告庭审中认为邬远铭、张嘉彬一直就销售事宜代表被告万业公司与原告方接洽，而被告万业公司在庭审中亦确认虽然邬远铭、张嘉彬不是其万业公司的员工，但邬远铭在2014年初负责被告公司营销事宜，2014年2月28日中融公司接管创鸿城项目后，2014年4月离开该项目；张嘉彬在2013年年底参与被告创鸿广场项目营销工作，在中融公司接手管理创鸿城项目后，张嘉彬在2014年4月就离开创鸿城项目。且在邬远铭、张嘉彬离开创鸿城项目时被告并没有向原告发出书面通知终止两人在销售方面的职权。综合原、被告的陈述及证据可知，被告对张嘉彬的身份及在相应销售文件的签名效力在对其有利的主张则是承认，对原告提交的对其不利的会议纪要，对张嘉彬的身份及签名效力则是不承认，本院认为被告的陈述不合常理，被告辩称从未授权任何个人代表被告与原告就销售代理合同的具体内容作任何变更或补充，本院不予采信，本院认定邬远铭、张嘉彬与被告存在密切关系，该密切关系足以使原告相信两人有权与其就本案案涉债务进行协商处理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”，即使如被告所述，邬远铭、张嘉彬不是被告的员工，在两人离开公司时被告没有及时将终止两人以被代理人名义对外进行交易的通知让原告知悉，依法两人与原告方所签订的《会议纪要》应为有效。综上，本院对原告提交的2013年12月17日、2014年1月21日、2014年11月11日的《会议纪要》的真实性、合法联、关联性予以确认。2014年11月11日的《会议纪要》应视为对原、被告之间签订的《创鸿城项目策划销售代理合同》的修正和变更，系双方的真实意思表示，被告应结合《创鸿城项目策划销售代理合同》及根据该《会议纪要》履行义务。《会议纪要》明确被告没有经济能力按合同结算代理费，原告不必向被告开具发票，故被告主张原告没有开具发票导致被告没有向原告支付销售代理费是原告违约的辩称无理；会议纪要明确创鸿城项目的按揭款和应缴楼款不能按期足额到账的原因在被告，原告成功销售即应当获得代理费的结算支付，不以楼款到被告账户为前提，双方签章确认的所有《成功销售申请函》所载明的总销售金额之和作为双方结算并支付代理费的依据。据此，被告认为因《成功销售申请函》印有的“本次数据确认只作为业绩确认，不作为开发商与代理商结佣依据，具体结佣方式以双方签订的销售代理合同为准。”字样，主张应按案涉销售代理合同约定关于按到账楼款金额作为基数予以结算的约定支付原告销售代理费的要求无理，本院不予以采纳。被告认为由被告内部员工推介销售、非原告推介销售的房屋构成泛销售房屋，并不是原告自行成功销售，此部分房屋代理费亦应予扣除，但根据被告提交的泛销售成交奖励确认单，从名称可知，被告对其员工的推介销售，系有奖励措施的，但仅为被告与员工之间的约定，但在案涉销售代理合同及《会议纪要》中原、被告均没有对“泛销售”作相应的约定，与原告无关，故对被告此主张，本院不予采纳。综上，原告主张按原、被告双方签章确认的所有《成功销售申请函》所载明的总销售金额之和，扣除退房、二次重复确认、抵扣工程款部分的销售金额为基数计收代理费，符合双方在《会议纪要》的约定，被告对此部分的销售代理费的扣除并没有提出异议，故本院对原告的上述主张予以支持。被告提出×座××房（业主姓名为何×坚、邓×琼）已退房，但被告所举认购书补充协议、退款申请均为复印件，在没有原件且原告不确认的情况下，本院对被告此主张不予采纳。原告认为商铺部分按1.0%计收代理费、商品房按0.8%计收代理费的主张不符合《会议纪要》的约定，应根据《会议纪要》统一按销售代理合同约定的佣金比例标准按照0.8%的约定执行，经核算，被告应向原告支付代理费1991637元（详见附表）。另原告主张上述计算所得的代理费还须根据原、被告双方当时口头约定，原告方应得的代理费中还须就部分成功销售房产的代理费中扣减20%即合共57453.34元作为开发商配给的销售人员的佣金费用，系原告自主处分自己的权益，本院亦予以照准。经核定，在扣减各项费用后，被告应向原告支付代理费1934183.66元（1991637元-57453.34元）。
关于违约金问题，因被告在2014年11月11日的《会议纪要》明确延期支付代理费的责任在被告，承诺按销售代理合同约定的违约责任条款按每期延付款项支付违约金，根据原、被告签订的销售代理合同的约定，若被告逾期未支付原告之代理费用，则原告有权自逾期之日起，除应收款外，以拖欠金额计算，每日按银行逾期贷款利率向被告收取违约金。原告在签订合同后依履行合同付出劳动，但被告欠原告的代理费至庭审结束日止仍分文未付，对原告的利益造成损害，构成违约，原告依约定按拖欠金额主张违约金有理，参照中国人民银行2013年12月10日发出的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三项通知“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；…”，本院认为原告主张按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍主张违约金在合理范围内，并没有过分高于造成的损失。本院对此主张予以支持。关于如何确定逾期支付日的问题，应该根据原、被告双方在2014年11月11日《会议纪要》中关于被告同意就未能按期确认的成功销售申请函向原告结算代理费，按每期延付款项支付违约金及原告不须开具发票给被告的约定，结合案涉销售合同第8.4条及11.5条的约定确定逾期支付日，即被告应该在成功销售单签名确认之日起的30日内支付代理费予原告，第31日即视为逾期日。被告应支付上述拖欠代理费自逾期日起至2015年2月28日止的违约金205235元予原告（违约金计算详见附表），自2015年3月1日起应按8.025%（5.35%×1.5倍）计付违约金给原告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告佛山市南海万业置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市金岳置业有限公司佛山分公司支付代理费合共1934183.66元及至2015年2月28日止的违约金205235元，被告还应自2015年3月1日起至实际清偿日止以代理费1934183.66元为本金按年利率8.025%向原告支付违约金。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费为12079.25元（原告已预交），由原告负担300元，由被告负担11779.25元，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陈玉叶
二〇一五年五月十九日
书记员 邓恩明
附表：
销售月份
销售金额（元）
代理费（销售金额的0.8%计算）
逾期支付天数
（自逾期日起至2015年2月28日止）
利率
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