山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)鲁民一终字第209号
上诉人(原审原告)：济南鲁沪燃料油有限公司，住所地：济南市槐荫区经五路225号。
法定代表人：徐瑞龙，董事长。
委托代理人：唐云，上海市中广律师事务所律师。
委托代理人：史忠伟，上海市中广律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙怀山，山东省华源经贸有限公司职工。
被上诉人（原审被告）：刘云庆，山东省华源经贸有限公司职工。
被上诉人（原审被告）：李修楼，山东省华源经贸有限公司职工。
被上诉人（原审被告）：山东省燃料集团总公司，住所地：济南市经五路225号。
法定代表人：张建军，总经理。
上诉人济南鲁沪燃料油有限公司（以下简称“鲁沪公司”）因与被上诉人孙怀山、刘云庆、李修楼、山东省燃料集团总公司（以下简称“燃料公司”）执行异议之诉纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2014）济民四初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鲁沪公司的委托代理人唐云，被上诉人孙怀山、刘云庆、李修楼、燃料公司的法定代表人张建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年11月9日，济南市中级人民法院作出（2004）济中执字第317号民事裁定书，申请执行人为鲁沪公司，被执行人为燃料公司，裁定查封被执行人燃料公司位于济南市千佛山西路22号5幢住宅楼，房产证号为济房证历字第071761-0717**。因异议人孙怀山、刘云庆、李修楼对查封的房产提出异议，2014年10月23日，济南市中级人民法院作出（2004）济中法执字第317号执行裁定书，解除对燃料公司名下位于济南市千佛山西路22号4号楼2单元201、202、401室的查封。鲁沪公司认为孙怀山等三人所提异议不成立，请求对上述三套房产许可执行。
鲁沪公司为证实燃料公司在1998年时并未取得涉案房屋产权，华源公司将房屋出售给职工时，房屋产权登记在燃料公司名下，所有的转让行为均为无效的主张，提交济南市房地产转让登记申请审批书。审批书中载明：转让方山东房地产集团总公司，转让方类型开发单位，受让方燃料公司，转让文书名称购房合同，签订日期1993年2月16日，转让种类买卖，房屋坐落千佛山西路22号4号楼，申请日期2002年7月16日。内审情况：燃料公司于1993年2月16日与山东房地产集团总公司签订购房，因该房急于房改，根据市局关于加快房改进度的指示精神，给予上报。外查情况：因开发单位不配合，因此无法盖章。初审意见处加盖济南市历下房产管理局印章。各方当事人对该审批书的真实性无异议。
孙怀山等三人为证实其主张，提交以下证据：1、华源公司与燃料公司于1998年2月20日签订的房屋交接协议。协议约定：燃料公司千佛山宿舍4号楼2单元8户于1998年2月23日转让交于物资公司，虽是新房但闲置多年，移交现有质量的住房，对现存和以后出现的问题，由物资公司自住自修。协议并对煤气、暖气、费用等事项作出约定。鲁沪公司对协议的真实性无异议，但认为只证明房屋的交接，不能证明产权的变更。2、物资公司、燃料公司、华源公司出具的情况说明，载明：为解决职工住房问题，1997年由物资公司协调燃料公司转让千佛山西路22号4号楼2单元全部8套房屋共714.42平方米抵偿欠款，并将此8套住房作为华源公司的职工宿舍。双方于1998年2月办理了房屋交接手续并签署了房屋交接协议。华源公司接收8套住房后，按照公司规定分配给8名职工居住，并决定按照房改政策售于居住的职工个人。因该处土地为划拨用地，暂时无法过户到华源公司名下，故商定由燃料公司协助办理房改和职工的过户手续，第一批5户于2003年办理完毕房产证。201室刘云庆、202室孙怀山、401室李修楼自2004年7月开始陆续办理房产证。3人在2004年11月济南市中级人民法院查封房产前都居住于千佛山西路22号宿舍。鲁沪公司对说明中物资公司等三公司的印章的真实性无异议，但对内容的真实性有异议。3、山东省计划委员会鲁计基字（1995）281号文件的复印件，名称为《关于原省物资局一九八九年重点建设集资款的处理意见的通知》。孙怀山等以此证实上述欠款的形成，鲁沪公司对该证据不予认可。4、孙怀山、刘云庆、李修楼于2002年7月9日与华源公司签订的购房协议及分别为2002年7月15日、14日、11日的预交房改款的收据。鲁沪公司对此不予认可。5、孙怀山、刘云庆、李修楼的户口本，户口本中的住址分别为历下区千佛山西路22号4号楼2单元202、201、401室。孙怀山的户口本中记载其于2008年5月21日由公和街3号2单元301迁来本址，李修楼的户口本中记载其于2004年10月13日由槐荫区经六路245号迁来本址。鲁沪公司对户口本无异议，但认为不能证明其三人在登记的地址居住。6、购房职工为李修楼的职工换购房审批表、孙怀山等三人的电话装机单及热水器安装单等。鲁沪公司对证据的真实性无异议。
原审法院认为，鲁沪公司对华源公司与燃料公司于1998年2月20日签订的房屋交接协议、孙怀山等人户口本以及职工换购房审批表的真实性无异议，各方当事人对鲁沪公司提交的济南市房地产转让登记申请审批书无异议，对上述证据予以采信。
根据房屋交接协议，燃料公司将其所有的千佛山西路22号4号楼2单元的8套房屋转让于物资公司，但协议落款处加盖的是华源公司的印章。李修楼提交的职工换购房审批表中注明的职工单位名称为华源公司，新购住房坐落为千佛山西路22号4号楼2单元401室，孙怀山等三人的户口登记住址均为千佛山西路22号4号楼，故鲁沪公司虽然对物资公司、燃料公司、华源公司出具的情况说明的内容不予认可，但根据上述房屋交接协议、职工换购房审批表及户口本等证据，能够认定燃料公司转让房屋的实际受让人为华源公司以及华源公司将受让房屋分配给其职工居住的事实。鲁沪公司虽然对孙怀山等三人与华源公司签订的购房协议及交款收据不予认可，但结合上述证据，能够认定其真实性。根据济南市房地产转让登记申请审批书中对内审情况及外查情况的记载，能够印证涉案房屋急于房改以及开发单位不配合的事实。
房改既涉及法律问题又涉及政策问题，手续的办理需要一个较长的过程是客观使然。涉案房屋既已作为职工宿舍分配给孙怀山等人，并依据房改政策进行房改，其便享有相应的权利，并不能因客观原因导致的延误而否定该权利。涉案房屋的产权虽然登记在燃料公司名下，但当事人就此作出了合理的说明并有相应证据证实，鲁沪公司之房屋产权登记在燃料公司名下，所有的转让行为均为无效的主张不能成立。孙怀山等三人提供的证据能够证实其于查封房产前即已与华源公司签订购房协议，居住于涉案房屋，并交纳了相应费用，其对未办理过户登记手续并无过错，本院依法解除对涉案房屋的查封并无不当，鲁沪公司的诉讼请求不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告济南鲁沪燃料油有限公司的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告济南鲁沪燃料油有限公司负担。
上诉人鲁沪公司上诉称，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一、被上诉人在法院查封涉案房屋前，并未支付全部房款，原审判决认定事实错误。鲁沪公司于2004年11月申请执行，原审法院于2004年11月9日裁定查封了涉案房屋，而李修楼所出示的国有住房出售收入专用票据日期是2004年12月6日，证明其支付房款是在原审法院查封后。孙怀山、刘云庆、李修楼三被上诉人称，李修楼是最早办理的，可见被上诉人孙怀山、刘云庆即使付款，也应在此后。原审认定“并交纳了相关费用”，明显与事实不符。二、本案不应适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《执行规定》），原审判决适用法律错误。原审法院在鲁沪公司申请执行后，于2004年11月9日裁定查封了诉争房屋。而《执行规定》自2005年1月1日起施行，裁定查封在前，规定实施在后，法不溯及既往，原审法院依据《执行规定》裁定解除对保全房屋的查封及原审判决适用法律错误。三、孙怀山、刘云庆、李修楼提出执行异议不符合《执行规定》第十七条规定。即使孙怀山、刘云庆、李修楼三人有证据证明其在法院查封前就实际居住在涉案房屋中，但因鲁沪公司并非把涉案房屋出卖给三被上诉人，三被上诉人也未在查封前支付房屋全款，且三被上诉人也没有证明其没有过错，被上诉人在保全十余年之后提出异议申请，因此不能依据《执行规定》第十七条申请法院解除对涉案房产的查封。
被上诉人孙怀山、刘云庆、李修楼共同答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，要求驳回其上诉请求，维持原审判决。事实与理由：1997年由山东省物资集团总公司（以下简称“物资公司”）协调燃料公司转让千佛山西路22号4号楼2单元全部8套房屋作价抵偿欠款，并将8套房屋作为山东省华源经贸有限公司（以下简称“华源公司”）的职工宿舍，华源公司与燃料公司于1998年2月办理了房屋交接手续。涉案房屋就是其中的三套。一、本案诉争房屋的所有权在华源公司与燃料公司签订《房屋交接协议》并办理交接手续之后就已经发生了转移，不再属于燃料公司所有。因此，不存在尚未交清房款的情况，原审法院裁定解除查封并无不当。二、原审判决适用法律正确。虽然原审法院的查封行为开始于2004年11月，但延续至2005年1月1日之后，且第二次查封时间是2011年10月25日，原查封已于2011年10月21日失效。因此本案适用最高人民法院《执行规定》正确。三、本案诉争房屋是燃料公司用来抵偿其欠物资公司债务的，自两公司办理完交接手续之日起，债务抵消，房屋的对价即已支付，该房屋从不属于上诉人所有。答辩人以该房屋参加了房改并实际居住，因此有权据此对原审法院错误的查封提出异议。答辩人是否存在过错应由上诉人举证。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，1997年燃料公司将包括涉案三户房产在内的八户714.42平米房产转让给物资公司，用于抵偿债务，并于1998年2月将房产交付给物资公司。至此应认定物资公司已向燃料公司支付了全部房款。之后由于开发单位不配合，涉案房产没有办理转让登记手续。2002年7月9日，被上诉人孙怀山、刘云庆、李修楼三人分别与华源公司签订购房协议，并于2002年7月11日交纳房款，占有使用至今。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”参照上述规定，被上诉人孙怀山、刘云庆、李修楼作为涉案房产的买受人，提出执行异议并无不当，应予支持。综合本案情况，被上诉人孙怀山、刘云庆、李修楼对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，原审驳回鲁沪公司的诉讼请求正确。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人鲁沪公司的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由济南鲁沪燃料油有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 栾建德
代理审判员 曹 毅
代理审判员 王海娜
二〇一五年八月十八日
书 记 员 王晓燕