南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)鼓民初字第4201号
原告（反诉被告）南京友谊华联（集团）有限责任公司，住所地南京市秦淮区汉中路27号。
法定代表人陈晓明，总经理。
委托代理人康永明，南京友谊华联（集团）有限责任公司职工。
委托代理人王卫萍，南京友谊华联（集团）有限责任公司职工。
被告（反诉原告）杜欣颐，女，汉族，1984年4月15日生。
委托代理人戴凯君。
委托代理人孙燕，江苏南斗律师事务所律师。
第三人曹丽娟，女，汉族，1971年10月4月4日生。
原告（反诉被告）南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）诉被告（反诉原告）杜欣颐、第三人曹丽娟房屋租赁合同纠纷案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）友谊华联公司的委托代理人康永明、王卫萍，被告（反诉原告）杜欣颐及其委托代理人戴凯君、孙燕，第三人曹丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告友谊华联公司诉称：2009年5月8日，友谊华联公司与杜欣颐签订《房屋租赁合同》以及《友华仓库房屋出租补充协议》各一份，约定由杜欣颐承租友谊华联公司所有的南京市鼓楼区小市XX前街94号房屋（面积约为600平方米，以下简称涉案房屋）用于经营超市；租赁期限为2009年6月28日至2014年6月27日；租金分为十期支付等等。合同签订后，友谊华联公司履行了合同义务，但杜欣颐将其承租房屋的部分面积转租给了第三人曹丽娟。从2012年6月28日起，杜欣颐开始欠付租金。2014年6月23日，合同期限届满前，友谊华联公司发函明确告知杜欣颐不再续签租赁合同，要求杜欣颐于租赁期限届满时清空、返还上述房屋。合同期满后，原告又多次发函要求杜欣颐返还上述房屋，但杜欣颐均拒绝返还。原告为维护自身权益，故诉至法院，请求判令：1、杜欣颐及第三人曹丽娟清空、返还涉案房屋；2、杜欣颐支付拖欠的租金461300元及利息61983.89元（按照中国人民银行同期贷款利率从2012年6月28日计算至2014年6月27日止）；3、杜欣颐支付拖欠租金违约金109760元（按合同总租金的10%计算）；4、杜欣颐按原租金标准（半年11万元）支付2014年6月28日起至实际返还房屋之日的房屋使用费；5、本案诉讼费由杜欣颐承担。
被告杜欣颐辩称：涉案房屋曾因南京市修建地铁三号线面临拆迁，杜欣颐已按照友谊华联公司要求于2011年6月搬出涉案房屋，不再使用涉案房屋。因此友谊华联公司的各项诉讼请求不符合事实及法律规定，请求法院予以驳回。
反诉原告杜欣颐诉称：2009年4月30日，杜欣颐向友谊华联公司支付了2万元保证金，双方签署了上述《房屋租赁合同》及《友华仓库房屋出租补充协议》。2011年，因南京市地铁三号线开建，涉案房屋面临被拆迁。2011年3月23日，友谊华联公司书面告知杜欣颐搬离涉案房屋。2011年6月，杜欣颐搬离涉案房屋，至今未再使用涉案房屋。后因友谊华联公司对于拆迁补偿款开价过高，导致涉案房屋的拆迁工作被搁置。现南京市地铁三号线已经建成投入使用，涉案房屋未被列入被拆迁范围。杜欣颐认为友谊华联公司的过错导致涉案房屋未能被拆迁，故请求法院判令：1、友谊华联公司退还杜欣颐缴纳的2011年6月至2012年6月的租金216300元；2、友谊华联公司按照2011年拆迁标准赔偿赔偿杜欣颐经营损失150000元，装潢损失169792元；3、友谊华联公司承担本案全部诉讼费。
反诉被告友谊华联公司辩称：1、杜欣颐确实交纳了2万元保证金，友谊华联公司愿意用该款折抵相关费用后退还余款；2、涉案房屋一直由杜欣颐使用，因此杜欣颐要求友谊华联公司退还租金、赔偿经营损失以及装潢损失的反诉请求，不符合法律规定，故请求法院予以驳回。
第三人曹丽娟称：1、2011年3月，因涉案房屋被纳入被拆迁范围，友谊华联公司及杜欣颐通知第三人曹丽娟搬迁。2011年4月，工商部门向第三人发出了停业通知书，第三人曹丽娟于2011年6月搬离涉案房屋，因此第三人曹丽娟无需再腾空返还房屋；2、后由于友谊华联公司的原因致使拆迁事宜停止，给第三人曹丽娟造成巨大损失；3、只要涉案房屋被划入被拆迁范围，租赁合同就自然终止。综上，请求法院依法判决。
经审理查明：友谊华联公司系南京市鼓楼区XX前街94号房屋（建筑面积为1054.2平方米）的所有权人。2009年5月8日，友谊华联公司所属的分支机构南京友谊华联（集团）有限公司仓储经营分公司（以下简称友华仓储公司，甲方）与杜欣颐（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将友谊华联公司所有的南京市鼓楼区XX前街94号（西）沿街部分房屋（建筑面积为600平方米，即涉案房屋）出租给乙方经营超市使用；租赁期限自2009年6月28日起至2014年6月27日止；租金总额为109.76万元；支付方式为签订合同后即付11万元，2009年12月28日付10万元，2010年6月28日付11万元，2010年12月28日付10万元，2011年6月28日付11万元，2011年12月28日付10.63万元，2012年6月28日付11.5万元，2012年12月28日付11万元，2013年6月28日付12.63万元，2013年12月28日付11万元；乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方；租赁期间，乙方逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，乙方拖欠房租累计2个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙方双方造成损失的，互不承担责任等内容。同日，友华仓储公司（甲方）与杜欣颐（乙方）另签订《友华仓库房屋出租补充协议》，约定乙方向甲方支付保证金2万元，《房屋租赁合同》履行期间，若乙方违反合同以及本补充协议的相关条款的约定，则该保证金不予退还；合同期满后，若乙方无违反本协议及《房屋租赁合同》条款，甲方一个月内无息退还保证金；承租期内，如遇政府公共实施拆迁或商业拆迁，甲方配合乙方按国家的相关法律、法规和政策规定处理相关拆迁事宜（室内装潢补偿归乙方所有）等等。
上述两份合同签订后，友华仓储公司依约将涉案房屋交付杜欣颐使用。杜欣颐向友华仓储公司交纳了2万元保证金以及2012年6月28日之前的租金共计63.63万元，2012年6月28日之后的剩余租金46.13万元未予支付。
杜欣颐接受涉案房屋后，在涉案房屋经营“购好超市”以及“凯君招待所”，并进行了装修，友华仓储公司对于杜欣颐自行装修的事宜予以认可。2009年5月11日，杜欣颐将涉案房屋中“购好超市”北侧使用面积约为100平方米的部分转租给第三人曹丽娟经营“南京百润堂药房”，双方签订《租赁协议》。友华仓储公司对此不持异议，并于2009年6月17日出具《说明》，认可该转租事宜。
2010年11月18日，南京市房屋拆迁管理办公室发布的《函告》（拆迁立项号：201007023）将涉案房屋纳入被拆迁范围，需暂停办理房屋析产或者交易等，期限为2010年11月18日至2011年11月17日。2011年3月10日，南京地铁三号线下关段拆迁指挥部向友谊华联公司发出《通知》，要求友谊华联公司在接此通知后，尽快做好拆迁谈约准备。
2011年3月23日，友华仓储公司向杜欣颐发出《告知书》、内容为“因政府行为地铁三号线施工，友华仓库近日接到拆迁办通知，部分仓库和办公用房将被拆迁，……请承租户于2011年6月底前自行搬空承租房屋，将钥匙交予友华仓库”。后江苏金宏土地房地产评估咨询有限公司就涉案房屋被拆迁事宜出具《南京房屋拆迁装修及附属物补偿金额表》，载明涉案房屋补偿额总计169792元。
2011年4月15日，原南京市工商行政管理局下关分局向曹丽娟发出《停业通知》，曹丽娟的经营场地被列入拆迁范围为由，停止办理审批和年检工作，并要求曹丽娟停止经营。
2012年6月24日的《南京日报》A3版刊载的《地铁三号线和燕路站施工拆迁遭遇3大障碍》一文中表明涉案房屋所在的友谊华联公司仓库拆迁事项因拆迁补偿数额问题致使拆迁事宜无实质性进展。后地铁三号线建成投入使用，包括涉案房屋在内的友谊华联公司仓库未被实际拆迁。
2014年6月23日，友华仓储公司向杜欣颐发出《函告》，告知杜欣颐租赁合同将于2014年6月28日到期，友华仓储公司不再续签，请杜欣颐将涉案房屋腾空交还。杜欣颐于2014年7月4日收到该函，并在《函告》原件上写明因前期拆迁事宜未达成共识，希望再次与友谊华联公司进行协商。
2015年6月25日，友谊华联公司以杜欣颐欠付租金且在租赁期限届满后拒不归还涉案房屋为由诉至本院，要求判如所请。
本院在向杜欣颐送达应诉材料时，杜欣颐在涉案房屋处开办的“凯君招待所”仍在开业。对此，杜欣颐陈述该招待所已停止经营，但因友谊华联公司经常对房屋进行测量，故安排人员在此看守，但未提交证据予以证明。
杜欣颐陈述2011年6月起“购好超市”不再营业，但因友谊华联公司的原因，钥匙无法交接，且双方一直在协商拆迁事宜，杜欣颐提交了该超市目前内部照片予以证明该事实。照片显示该超市内现尚存有杜欣颐用于经营的部分商品。杜欣颐未提交证据证明由于友谊华联公司原因导致未能办理交接手续。友谊华联公司则认为杜欣颐虽然将“购好超市”关闭，但未将房屋钥匙交还，亦未返还涉案房屋。
曹丽娟陈述2011年6月即已停止营业，但未与友谊华联公司或者杜欣颐办理交接手续，房屋钥匙也未交还。药房内仍存放有柜台等设施。
杜欣颐对于合同约定的违约金标准不持异议，但认为其无任何违约行为，并认为由于友谊华联原因致使拆迁不成，故提起反诉如前。杜欣颐提交南京市人民政府2012年6月6日发布的《市政府关于印发南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定的通知》（宁政规字[2012]17号）以证明其所主张的15万元经营损失。友谊华联公司对此不予认可。
友谊华联公司对于杜欣颐已交纳2万元保证金的事实不持异议，并表示该款可以抵扣杜欣颐应当支付的相关款项。
本案因当事人之间分歧差距较大，致使调解未果。
以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《友华仓库房屋出租补充协议》、房屋所有权证、《告知函》、《函告》、南京日报、《南京房屋拆迁装修及附属物补偿金额表》、照片、南京市人民政府2012年6月6日发布的《市政府关于印发南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定的通知》、《租赁协议》、《说明》、《停业通知》以及本院庭审笔录等证据予以证明。
本院认为，友华仓储公司与杜欣颐之间签订的《房屋租赁合同》及《友华仓库房屋出租补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。友华仓储公司作为友谊华联公司的分支机构，其本身不具备诉讼主体资格，因此友谊华联公司作为设立友华仓储公司的法人是本案的适格主体。
房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。本案中，涉案房屋于2010年11月被列入被拆迁范围，此时涉案房屋的租赁合同应当终止履行。虽然涉案房屋最终因补偿事宜未被拆迁，但租赁合同已经发生终止履行的法律效力。杜欣颐作为承租人应当停止营业，并腾空、返还涉案房屋，但其仅停止营业，至今未将房屋腾空、返还友谊华联公司，亦未将房屋钥匙交还。故应当承担相应的法律责任。鉴于涉案房屋曾面临被拆迁，客观上对杜欣颐经营超市以及招待所造成影响，杜欣颐也已于2011年6月停止经营超市，其反诉要求友谊华联公司返还2011年6月至2012年期间的租金，故本院酌定杜欣颐支付2011年6月28日至2012年6月27日期间的房屋使用费64000元，并按照每月7000元的标准支付2012年6月28日至实际返还房屋之日期间的房屋使用费。友谊华联公司要求杜欣颐承担延期支付租金的利息以及违约金，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。
第三人曹丽娟虽已于2011年6月停止营业，但其仍未腾空涉案房屋，也未办理交接手续，友谊华联公司作为涉案房屋所有权人有权要求曹丽娟返还涉案房屋。
关于杜欣颐的各项反诉请求。本院分别评判如下：第一、保证金问题。租赁合同已经明确约定杜欣颐如有违约，友谊华联公司有权不予退还。租赁合同终止时，杜欣颐未有违约行为，应当将该款予以返还。第二、杜欣颐要求退还2011年6月至2012年租金216300元的问题。如前述，杜欣颐应当支付这一期间的房屋使用费64000元，故友谊华联公司应当退还杜欣颐已缴纳的这一期间租金152300元。第三、经营损失的问题。涉案房屋是否被拆迁属于政府行政行为，友谊华联公司与拆迁部门因拆迁补偿款事宜未能协商一致，最终导致涉案房屋未被拆迁，该事实与杜欣颐是否遭受经营损失无必然联系。且杜欣颐即便存在经营损失，也并非由友谊华联公司承担，故对其要求友谊华联公司赔偿经营损失15万元的反诉请求，本院不予支持。第四、装潢损失问题。涉案房屋最终未被拆迁，因此杜欣颐基于被拆迁事宜要求友谊华联公司支付装潢损失，不符合法律规定，本院亦不予支持。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杜欣颐于本判决生效之日起十五日内将南京市鼓楼区XX前街94号（西）沿街房屋（建筑面积为600平方米）腾空、并返还原告（反诉被告）南京友谊华联（集团）有限责任公司；
二、第三人曹丽娟于本判决生效之日起十五日内将南京市鼓楼区XX前街94号（西）沿街房屋中“购好超市”北侧部分（建筑面积为600平方米）腾空、并返还原告（反诉被告）南京友谊华联（集团）有限责任公司；
三、被告（反诉原告）杜欣颐于本判决生效之日起十五日内按照每月7000元的标准向原告（反诉被告）南京友谊华联（集团）有限责任公司支付2012年6月28日起至实际返还上述房屋之日期间的房屋使用费；
四、原告（反诉被告）南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）杜欣颐已交纳的2万元保证金；
五、原告（反诉被告）南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）杜欣颐已交纳2011年6月28日至2012年6月27日的部分租金152300元；
六、驳回原告（反诉被告）南京友谊华联（集团）有限责任公司的其他诉讼请求。
七、驳回被告（反诉原告）杜欣颐的其他反诉请求。
如果被告杜欣颐未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12143元，公告费300元，合计12443元，由原告（反诉被告）南京友谊华联（集团）有限责任公司负担6223元，由被告（反诉原告）杜欣颐负担5920元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款），第三人曹丽娟负担300元（此款原告已预交，第三人于本判决生效之日起十日内支付给原告）。反诉案件受理费4680元，由被告（反诉原告）杜欣颐负担2807元，原告（反诉被告）南京友谊华联（集团）有限责任公司负担1873元（此款反诉原告已预交，反诉被告在支付上述款项时加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 周 磊
人民陪审员 白冰冰
人民陪审员 彭翠红
二〇一六年二月二十四日
见习书记员 李 璐