江西省上犹县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)上民一初字第464号
原告（反诉被告）黄情妹，女，1983年5月21日生，汉族，住广东省兴宁市，现住上犹县。
委托代��人刘万超，江西公仁律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）田海龙，男，1975年2月22日生，汉族，住赣州市大余县。
委托代理人郭家荣，江西同圆律师事务所律师，代理权限：一般代理。
委托代理人杨益生，男，1955年1月9日生，汉族，住上犹县，系被告田海龙姑父。代理权限：特别授权。
原告（反诉被告，以下简称原告）黄情妹诉被告（反诉原告，以下简称被告）田海龙房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄情妹的委托代理人刘万超，被告田海龙的委托代理人郭家荣、杨益生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄情妹诉称，2012年8月29日，原告与被告田海龙签订一份《房屋买卖合同》，合同约定，被告将其所有的位于上犹县黄埠工业园的“康盛��园”房屋（房权证号：上房字第××）以每平方米2680元、店铺（房权证号：上房字第××）以每平方米10000元，出售给原告。合同签订后，原告依约向被告支付了5万元定金及首付款45万元，合计人民币50万元，剩余房款双方约定由原告提供按揭资料、被告负责帮助办理银行按揭贷款方式支付。合同第五条约定，被告愿意将一层店铺正面左侧的消防间距供原告无偿使用，现该区域被被告用围墙断开，致使原告无法使用。合同第六条约定，自签订本合同一年内，被告负责为原告办理按揭贷款手续及房产证变更登记手续，如不能在约定期限办理完毕则需退还原告全部购房款及违约金18万元。上犹县房地产管理局的房产登记信息显示，被告直到2013年10月29日才将出售房屋及店铺登记为被告所有，被告根本不可能在约定期限内履行房产证变更手续，已构成违约。原告为此诉至本院���请求：一、依法判令被告协助原告办理房屋变更登记手续；二、判令被告向原告支付违约金人民币18万元；三、判令被告承担店铺空置损失人民币3万元（2013年8月29日至2014年8月29日）；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告田海龙辩称，一、对原、被告签订房屋买卖合同具体条款应结合整个合同来理解；二、办理房产证和按揭手续的核心义务是原告方，不是被告，被告只是协助办理，被告转移房产和原告支付房款的义务没有先后顺序，按交易习惯，原告应先支付全部购房款，被告才为其办理房产交付手续；三、违约金18万元过高，合同条款的真实意思是，如被告违约才要支付违约金，现在是因为原告自身的原因无法办理房屋按揭，才导致无法办证，被告不存在违约行为；四、原告得知因其自身原因而无法办理房屋过户手续后仍然接收该房屋，表明其放弃解��合同的权利；五、被告至今未交付房屋产权给原告是行使后履行抗辩权，原告迟迟未提交房屋过户的材料，且其提交的按揭手续无法达到国家要求的按揭标准，在原告未支付大部分购房款的情况下，被告依然将房屋交付给原告使用，但为避免原告不支付剩余购房款，所以被告就暂时将房屋产权登记在自己名下；六、原告店铺空置非被告原因所致，原告已经入住使用该店铺，至于其如何使用，是否空置等与被告无关，原告说是被告所为与事实不符；七、合同约定18万元的违约金过高，支付违约金的前提是违约方的违约行为造成守约方的损失，假设被告违约，也最多向原告支付实际损失30%的违约金，原告的损失实际是多少需要原告举证证明。
被告田海龙反诉称：一、判令反诉被告支付购房款533857.6元，利息51984.38元（按银行贷款年利率6.15%自2013年10月1日算至2015年4月30日，以后算至购房款全部付清为止）；二、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。
原告黄情妹针对被告的反诉辩称，一、原告未支付房款的原因是因为被告未按照合同约定办理产权过户和房屋按揭手续，是被告田海龙的违约行为导致的，原告黄情妹不应承担任何责任；二、被告将房屋和店铺交付给原告是因为合同中有约定，原告可以提前使用房屋和店面；三、被告称，双方口头同意以现金方式缴纳购房款与事实不符，双方根本没有达成这样的口头协议。
经审理查明，2012年8月29日，被告田海龙（甲方）与原告黄情妹（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定，被告以二手房买卖的形式，将其位于上犹县黄埠工业园的康盛家园房屋1302室以每平方米2680元、一层01号店铺以每平方米10000元，出售给原告。合同签订时，原告依约向被告交付了5万元定金及首付款45万元，合计人民币50万元，剩余房款双方约定由原告提供按揭资料、被告负责办理银行按揭贷款方式支付。合同第五条约定，被告愿意将一层店铺正面左侧的消防间距供原告无偿使用，如政府或上级部门将该消防间距另有它用或不允许原告使用除外。合同第六条约定，自签订本合同一年内，被告负责办理原告所购房产的房产证和按揭贷款手续，如不能在限定时间内以任何理由办妥房产证和按揭贷款手续，被告应将原告所交首期购房款及定金免息退还原告，并赔偿原告违约金18万元。在房产证办好之前，被告同意原告提前使用。双方对办理房屋产权变更费用如何承担未作约定，庭审中双方均同意按国家有关规定各自承担相关税费。
2013年10月，被告将房屋和店铺交付原告，原告装修后于2014年2月开始入住至今。原告按约向被告提交了办��按揭贷款的资料，但因原告非本地户口，银行不同意办理按揭贷款手续。双方因剩余房款如何支付发生争议，被告要求原告一次性付清剩余房款，原告表示同意，但要扣除18万元违约金，被告未同意，双方协商无果，被告也未办理房产证变更手续。
上犹县房地产管理局的房产登记信息显示，被告于2013年10月29日将上述出售给原告的房屋及店铺登记为被告所有，房屋的房权证号为：上房字第××，房权证载明建筑面积为127.82平方米，店铺的房权证号：上房字第××，房权证载明建筑面积为69.13平方米。原告认为被告根本不可能在约定期限内履行房产证变更手续，已构成违约，故诉至本院，请求：一、依法判令被告协助原告办理房屋变更登记手续；二、判令被告向原告支付违约金人民币18万元；三、判令被告承担店铺空置损失人民币3万元（2013年8月29日至2014年8月29日）；四、本案诉讼费用由被告承担。
根据双方约定的单价及房产证载明的面积，被告出售给原告的房屋和店铺的总价款为1033857.6元，减去原告已付定金和首付款50万元，余533857.6元。
上述事实，有原告提交的本人身份证复印件、房屋买卖合同、付款凭证、房产证复印件二份，被告提交的本人身份证复印件、房屋买卖合同、房屋面积测绘报告、房屋所有权证（住房、店面）两份、用水明细表、电话录音光盘一张、电话录音文字记录、店铺旁边消防通道现场照片一份、上犹县房屋贷款条件及庭审笔录在案佐证，足以认定。
本院认为，原告黄情妹与被告田海龙签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示、且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律效力。合同签订后，原告已依约向被告交付了定金和首付款，被告也已交付了房屋、店铺给原告，现原告起诉要求被告办理房屋、店铺产权过户手续，被告反诉原告要求支付剩余房款，均符合法律规定，本院予以准许。对办理产权过户手续的费用，因双方未作约定，应由双方按国家相关规定交纳。
关于被告未按约定期限办理按揭贷款和产权过户手续，应否向原告支付18万元违约金的问题。首先，双方虽然在《房屋买卖合同》中约定由被告负责办理按揭贷款手续，但因原告不符合办理按揭贷款手续的条件，导致被告未能按期办理按揭贷款手续，该约定属客观上履行不能，被告不存在过错。其次，被告作为房屋出售方，其出售房屋给原告的合同目的，是要取得售房款，根据房屋买卖交易习惯，也是在办理按揭贷款手续或双方对房款支付时间、方式达成一致意见后，再办理房产过户手续。在未能办理按揭贷款手续、双方对剩余房款如何支付未达成一致意见的情况下，被告为确保能顺利收回剩余房款，可以行使先履行抗辩权，保留房屋所有权，待原告支付完剩余房款后或双方达成一致付款协议后，再将产权过户给原告。第三，双方签订的《房屋买卖合同》第六条约定，被告如不能在限定时间内以任何理由办妥房产证和按揭贷款手续，被告应将原告所交首期购房款及定金免息退还原告，并赔偿原告违约金18万元。根据该约定，被告赔偿原告违约金18万元的前提条件是，双方解除《房屋买卖合同》，原告将房产退还给被告、然后由被告将原告所交首期购房款及定金免息退还原告，并赔偿原告违约金18万元。现原告诉请判决被告办理房产过户手续，说明原告已放弃了对该违约条款的适用。第四，被告未按约定期限办理房产过户手续，未给原告造成任何损失，原告也未提交证据证明已经���其造成损失。因此，对原告要求被告赔偿18万元违约金的请求，本院不予支持。
被告已提交证据证明已将一层店铺正面左侧的消防间距空开供原告使用，原告未提交证据证明该区域被被告用围墙断开及由此给原告造成的店铺空置损失额，因此，对原告诉请判令被告承担店铺空置损失人民币3万元的请求，本院不予支持。因原、被告对剩余房款如何支付未达成一致意见，被告要求原告支付逾期付款利息的反诉请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百三十五条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告黄情妹欠被告田海龙剩余购房款计人民币533857.6元，限原告黄情妹于判决生效后一个月内交付至上犹县人民法院账户；
二、原告黄情妹���剩余房款533857.6元交付至上犹县人民法院账户后一个月内，由被告田海龙将其位于上犹县黄埠工业园的康盛家园房屋一套（房权证号为：上房字第××），店铺一间（房权证号：上房字第××）过户给原告黄情妹所有，办理过户手续的有关费用由双方按国家规定交纳，办理过户手续后，由被告田海龙领取剩余房款；
三、驳回原告黄情妹的其他诉讼请求；
四、驳回被告田海龙的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15994.72元，反诉费4829.21元，合计20823.93元，由原告黄情妹承担15994.72元、被告田海龙承担4829.21元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按���方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。
审 判 长 魏运常
审 判 员 赖道文
人民陪审员 罗治强
二〇一五年八月二十四日
代理书记员 钟丹萍