上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三(民)初字第1660号
原告(反诉被告)时健萍，女，1985年11月19日生，汉族，住湖北省安陆市。委托代理人袁新忠，上海市凌云永然律师事务所律师。委托代理人黄天，上海市凌云永然律师事务所律师。被告(反诉原告)刘东海，男，1955年11月23日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)刘巍力，男，1981年2月2日生，汉族，住址同上。被告(反诉原告)郑霞娟，女，1956年2月8日生，汉族，住址同上。第三人何平，男，1982年8月3日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人黄天，上海市凌云永然律师事务所律师。原告(反诉被告)时健萍与被告(反诉原告)刘东海、刘巍力、郑霞娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知何平作为第三人参加诉讼，并由审判员刘姗独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)时健萍及第三人何平的共同委托代理人黄天、被告(反诉原告)刘东海、刘巍力、郑霞娟、第三人何平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时健萍诉称，2015年4月17日与刘东海、刘巍力、郑霞娟签订《上海市房地产买卖合同》，约定以人民币206万元的价格购买上海市宝山区行知路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，并约定双方于2015年7月25日前办理系争房屋的过户手续，否则应按总价款的日万分之五支付违约金，逾期超过二十日仍未交付的，应退还已支付的房款并承担总价款20%作为赔偿金。合同签订后，时健萍按约支付房款62万元，但刘东海、刘巍力、郑霞娟却无故拖延，不愿前往交易中心办理过户手续。故起诉要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，刘东海、刘巍力、郑霞娟退还已支付的房款55万元，并支付总房价20%的违约金412,000元，支付逾期付款的违约金20,600元。刘东海、刘巍力、郑霞娟共同反诉并辩称，同意解除双方买卖合同，并返还已付房款55万元，但系争房屋无法交易并非因刘东海、刘巍力、郑霞娟违约，是因时健萍限购，故不同意时健萍的其他诉讼请求。同时反诉要求解除双方的房地产买卖合同，时健萍支付总房价20%的违约金412,000元，并支付逾期过户的违约金20,600元。时健萍针对反诉辩称，时健萍并未逾期支付房款，亦不存在限购情况的违约情况，故同意解除双方合同，不同意其他反诉请求。何平述称，意见与时健萍的意见一致。经审理查明，上海市宝山区行知路XXX弄XXX号XXX室房屋由刘东海、刘巍力、郑霞娟共同共有。2015年4月17日，时健萍(买受人、乙方)与刘东海、刘巍力、郑霞娟(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，经满懿(上海)房地产咨询有限公司居间介绍，乙方购买甲方名下的系争房屋，总价款为206万元，双方于2015年7月25日前办理过户手续；乙方未按本合同约定的期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后，乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%，甲方应在收到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；附件三付款协议约定，乙方于2015年4月13日已支付甲方定金2万元；乙方于签订本买卖合同后的当日内，将房款20万元直接支付予甲方，该笔款项专项用于归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权；乙方于2015年4月26日将房款40万元直接支付予甲方；乙方于双方至交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款140万元支付予甲方；待房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房屋产权证》且双方对该房屋进行交接且甲方迁出该房屋内的全部户口后，由乙方将房款4万元于当日内直接支付予甲方。时健萍于同年4月13日、17日、25日分别支付定金2万元、房款20万元和40万元。2015年6月26日，系争房屋被上海市普陀区人民法院司法查封。2015年7月11日，刘东海、刘巍力、郑霞娟返还房款7万元。2015年10月29日，系争房屋上司法查封被解除。以上事实，有上海市房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、银行转账凭证及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以认定。审理中，时健萍向法院提供：在中介处保管的双方买卖合同第16页，该页乙方(二)处有何平的身份信息及其签名，左边手写“同意在三个月如问题解决加入何平一起卖给时健萍”，下方有刘东海、刘巍力、郑霞娟签名，落款日期为2015年7月26日，证明双方未继续履行过户的原因在于系争房屋上查封不能解决，而非时健萍限购，事实上时健萍并不限购，因刘东海、刘巍力、郑霞娟担心时健萍限购，为了让他们安心才让丈夫何平签名；当天协商时，时健萍并未同意给刘东海、刘巍力、郑霞娟三个月时间解决查封问题。刘东海、刘巍力、郑霞娟对该证据真实性无异议，但刘巍力的签字并非其本人所签，系刘东海代签，刘巍力不同意加入何平名字，当时也不知道三个月内能否解决查封问题。何平对该证据真实性无异议，意见与时健萍意见一致。本院认为，时健萍与刘东海、刘巍力、郑霞娟签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同。该合同约定双方于2015年7月25日前办理过户手续，但系争房屋于2015年6月26日被司法查封，导致系争房屋在上述约定时间无法办理过户手续，刘东海、刘巍力、郑霞娟构成违约。在时健萍提供的中介处保管的买卖合同16页处虽有“同意在三个月如问题解决加入何平一起卖给时健萍”字样，但该条款并无时健萍的确认，刘东海、刘巍力、郑霞娟亦无证据证明时健萍同意给予其三个月时间解决查封问题，故时健萍要求解除双方房地产买卖合同，符合合同约定和法律规定，本院予以准许。刘东海、刘巍力、郑霞娟表示系因时健萍限购导致房屋交易未成，存在违约，未提供相应证据予以证明，本院不予采信，故对其要求时健萍承担违约责任的反诉请求不予支持。合同解除后，刘东海、刘巍力、郑霞娟应将已收房款予以返还，并承担相应的违约责任。时健萍依据合同约定主张违约金和赔偿金，该金额并不存在过高的情形，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)时健萍与被告(反诉原告)刘东海、刘巍力、郑霞娟就上海市宝山区行知路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》；二、被告(反诉原告)刘东海、刘巍力、郑霞娟于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)时健萍房款55万元；三、被告(反诉原告)刘东海、刘巍力、郑霞娟于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)时健萍违约金20,600元和赔偿金412,000元；四、被告(反诉原告)刘东海、刘巍力、郑霞娟的所有反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案本诉受理费减半收取7,136.5元，反诉受理费减半收取3,894.5元，保全费5,000元，由被告(反诉原告)刘东海、刘巍力、郑霞娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘姗
二〇一六年三月十六日
书记员 朱丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。