上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第44659号
原告（反诉被告）上海兰田实业有限公司。
法定代表人田玉成。
委托代理人孔繁伟。
委托代理人鞠济元，上海市中信正义律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海蒜康建筑装潢工程有限公司。
法定代表人龚伟民。
委托代理人陈剑平，上海市联合律师事务所律师。
被告上海申昕家建材市场经营管理有限公司。
法定代表人龚伟民。
委托代理人陈剑平，上海市联合律师事务所律师。
原告上海兰田实业有限公司（以下简称兰田公司）诉被告上海蒜康建筑装潢工程有限公司（以下简称蒜康公司）、上海申昕家建材市场经营管理有限公司（以下简称申昕家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月12日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，蒜康公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。本院分别于2014年1月13日、2014年1月24日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）兰田公司的委托代理人孔繁伟、郭重清（原委托代理人），被告（反诉原告）蒜康公司及被告申昕家公司的共同委托代理人陈剑平到庭参加诉讼。之后，因案件审理需要本案转为普通程序进行审理，并分别于2014年7月10日、2014年8月27日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）兰田公司的委托代理人孔繁伟、鞠济元，被告（反诉原告）蒜康公司及被告申昕家公司的共同委托代理人陈剑平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兰田公司诉称，2007年12月24日，原告（原名上海成威汽车销售服务有限公司）与被告蒜康公司（原名上海蒜ＸＸ物工程有限公司）签订《房地产定向开发合作协议书》，约某原告在拥有工业用地使用权的浦东新区上南路XXX号土地上建设工业厂房约25，000平方米供被告使用，同日双方就租赁事宜签订《租赁合同》，合同约某租赁标的为上南路工业厂房25，000平方米，租赁期限10年，自租赁物竣工验收合格并交于被告之日起开始计算，约某蒜康公司必须在原告同意后方可实施结构改动装修。2010年1月12日，原告与蒜康公司签订《补充协议》，约某公司主体变更事项以及应由原告完成的水、电、消防、通风等房屋配套设施交由蒜康公司完成，核定工程款人民币（以下币种相同）150万元。工程竣工验收时间是2011年11月28日。被告应从2012年1月1日开始支付原告房屋使用费，但被告没有支付。考虑到被告没有实际运营，截至2013年8月31日的房屋使用费仅按270万元计算。2013年9月1日，系争房屋已经具备交付条件，被告不配合交接，不断单方改变交付条件。被告应承担从该日开始计算的相应租金。另外，按约被告应付200万元开发保证金，被告仅支付了150万元开发保证金。被告拖欠租金且欠缴保证金50万元，经催告后仍不支付，原告有权解除合同。故原告起诉请求：1、判令解除原告与被告蒜康公司签订的《房地产定向开发合作协议》、《租赁合同》及于2010年1月12日签订的《补充协议》；2、判令两被告迁出上海市浦东新区上南路XXX号总层数为三层的“研发中心楼”（不包括“研发辅助楼”）的一至三层房屋（以下简称系争房屋），并将系争房屋腾空后返回原告；3、判令两被告共同支付自2012年1月1日起至2013年8月31日止的房屋使用费共计270万元；4、判令两被告共同支付自2013年9月1日起至实际迁出之日止的房屋租金（一、二层0.70元／平方米／每天，三层0.65元／平方米／每天，一层以7，152平方米计算，二层以7，375平方米计算，三层以7，410平方米计算，）；5、判令两被告共同支付实际占用房屋期间的公用事业费（从2010年12月起计算至2013年11月31日止的水费2，475元、电费8，300元）；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告蒜康公司及被告申昕家公司辩称，蒜康公司是签约主体，申昕家公司是共同履行合同的主体。交付的房屋应处于良好的使用状况。兰田公司应当将约某的停车场、空地交付被告。兰田公司没有按合同履行。房屋现在处于被告控制下，但是两被告未正常经营房屋。按约蒜康公司应支付200万元开发保证金，蒜康公司实际已经支付给兰田公司300万元（包括150万元保证金，150万元垫付工程款）。兰田公司断水断电，曾于2011年11月向法院起诉，要求解除合同，法院的生效判决要求双方继续履行合同，兰田公司仍不配合履行合同。根据不安抗辩权的规定，两被告有充分理由不支付租金。因兰田公司不配合，系争房屋现不具备交付条件，所以两被告有理由不支付租金。兰田公司不配合表现在5个方面：1、不修复房屋漏水；2、不交付产权证复印件；3、不配合供电；4、不调试系争房屋内的电梯、空调、通风设备、消防泵等设备，不能确保安全运营；5、没有按约交付周边空地及停车位。兰田公司主张的水电费金额无异议，但是两被告不应支付，这是被告在控制房屋过程中，防止他人破坏房屋现场产生的水电费，而不是经营使用租赁房屋产生的水电费。
反诉原告蒜康公司反诉称，蒜康公司垫付了150万元的工程费，其中50万元抵扣了开发保证金，兰田公司还欠反诉原告工程费100万元。兰田公司不配合，系争房屋现不具备交付条件，致使蒜康公司无法正常进行建材商场的装修、招商和开业，造某巨大损失。蒜康公司请求判令：1、兰田公司支付安装工程费100万元，并支付利息损失30万（以100万元为本金，从2012年2月1日起计算至反诉被告实际支付之日止，按15%的年利率计算）；2、兰田公司接通系争房屋水电、清空停车场及研发中心楼周边空地上的建材等杂物，依法交付系争房屋及周边空地和停车场；3、兰田公司提供盖有兰田公司印章的研发中心楼房地产权证复印件；4、兰田公司赔偿经济损失（从2011年12月8日起计算2014年2月1日止，以18，843，953元为本金，按15%借贷利率计算的投资利息）。18，843，953元是前案鉴定后的装修价格。
反诉被告兰田公司辩称，不同意蒜康公司的反诉请求。蒜康公司擅自将保证金和安装费抵扣，恰恰证明蒜康公司一直拖欠保证金50万元未支付。先签署租赁合同，后有规划图纸，规划图纸不是合同内容，不能作为系争合同的依据。合同没有约某周围空地、停车场归蒜康公司使用，只能通过双方协商确定，协商不成就没办法履行，就应当解除合同。蒜康公司不配合，才导致未能供电。蒜康公司主张损失要求兰田公司承担没有依据。
经审理查明，2007年12月24日，上海成威汽车销售服务有限公司（兰田公司前身、甲方）与上海蒜ＸＸ物工程有限公司（蒜康公司前身、乙方）签订《房地产定向开发合作协议书》，约某鉴于甲方合法拥有位于上海市南汇区（现为浦东新区）上南路XXX号的工业用地使用权，就上南路XXX号工业厂房定向开发项目，达成一致意见：一、本协议项下上南路XXX号工业厂房定向开发总建筑面积约25，000平方米左右，该项目开发完成后由乙方承租，甲方同意乙方可自行转租。……四、本协议下的厂房建成后，应满足乙方实际使用的要求（用途），具体设计要求可另行签署相关协议。五、厂房开发项目竣工验收合格后，无论何种情况，乙方均享有优先于任何第三方的承租权。六、鉴于乙方享有排除第三方的承租权，乙方向甲方交纳项目开发保证金200万元整。……八、甲方增设电梯四组，每组两部，确保水、电、消防、通风、交通等各项基础设施完好，确保乙方能够正常使用。九、违约责任：1、无论何种情况（不可抗力除外），乙方是本协议项下房产的唯一承租人，甲方不得将本协议项下房产租赁给任何其他第三方使用，若甲方违反本协议的约某，甲方除全额返还乙方保证金200万元外，还应向乙方赔偿实际损失。……。同日，双方签订《租赁合同》，就位于上海市南汇区（现为浦东新区）上南路XXX号的工业厂房租赁事宜，达成如下意见：一、甲方将位于上南路XXX号的工业厂房约25，000平方米租赁给乙方；上述房屋及四周空地，停车位均属租赁范围；二、租赁物交付状态为毛坯房，外墙上涂料；三、租赁期限10年，自租赁物竣工验收合格后，并交于乙方之日起开始计算；四、租赁费用，一层二层0.70元／平方米／天，第三层0.65元／平方米／天，三年内保持不变，从第四年起，每年递增一次，递增幅度为5%；五、租金支付，首期租金在甲方交付乙方厂房前一个月支付，之后每期租金提前6个月预付，每次期满前1个月支付；十三、……4、乙方有权在租赁区域内自行决定设立广告牌，……；十四、违约责任，甲乙双方非经协商一致，均不得提前终止本合同。若甲方提前终止本合同，或因甲方原因（不可抗力除外）造某本合同无法履行，则甲方应返还因定向开发房产而支付的保证金（尚未充抵租金部分），并全额赔偿乙方前期投入的所有费用（有据可依）。若乙方提前终止本合同，则无权要求返还房产开发保证金及全部投资。合同另对其他事项作了约某。
2008年1月，上海成威汽车销售服务有限公司更名为上海兰田实业有限公司。2009年7月，上海蒜ＸＸ物工程有限公司更名为上海蒜康建筑装潢工程有限公司。
2008年7月，兰田公司取得原上海市南汇区康桥镇2街坊38／6丘土地使用权证，土地用途为工业。
2009年10月23日，兰田公司取得上述用地上的建设工程规划许可证，建设项目名称为研发中心建设工程，建设规模22，544平方米，工程性质为工业仓储。此后，兰田公司出资建设。
2010年1月12日，兰田公司（甲方）、蒜康公司（乙方）签订《补充协议》，约某：……二、原协议甲方负责完成乙方所租赁厂房的土建工程，安装工程水、电、消防、通风及室外设施安装工程，现为满足乙方使用要求和二次装修，将具体土建及安装内容变更如下，……3、甲方负责厂房土建主体工程建设并验收，地面、楼面为毛面，平整度误差负20MM以内，内墙面抹灰（毛面），交付乙方进行二次装修。4、甲方一次性交付乙方租赁厂房内水、电、消防、暖通（除配电室、泵房外）安装工程费150万元整（该款项可从乙方将来所付租金中抵扣），该安装工程由乙方全部负责施工。乙方按照安装决算价将部分价值150万元的固定资产产权无偿交与甲方，乙方保证该固定资产在租赁期满后完好无损，可继续使用，若有损坏，乙方给予赔偿。合同期满后，其余乙方投资固定资产部分双方协商解决。三、安装过程中，乙方需按照甲方主体工程的建设进度，保证双方图纸衔接、安装要求的协调统一，不得破坏厂房主体结构，如因实际需要，需对主体结构进行改动，需经甲方同意后方可进行。四、乙方安装工程图纸变更设计、设计费用及审图费用由乙方负责，乙方安装工程结束后需保证结合甲方厂房主体建设工程能得到有关部门竣工验收。协议另对其他事项作了约某。
协议订立后，蒜康公司进场实施水、电、消防等安装工程并同时对房屋进行装修。
2010年6月，申昕家公司在上海市浦东新区上南路XXX号注册成立。
2010年12月13日，兰田公司致函蒜康公司，称“我方大卖场主体已通过上海市浦东新区建委质监站主体验收合格，数月前我方同意你方进入现场进行二次装修，现基本结束，待电通水通我公司作为正式移交，收取租赁费，否则待我公司正式验收后作为交付，你方从即日起停止一切装修活动。大卖场消防泵房设备主体我方已经结束，相关消防验收由你方负责。正式用电在本月二十日通电，正式用电通电后交给你方使用。……”。
2010年12月23日，系争房屋通水通电。2011年4月，兰田公司对出租房屋采取断水断电。
2011年5月9日，申昕家公司致函兰田公司，称因案外人（施工方）对商城进行封闭，损害了申昕家公司的利益，因兰田公司与申昕家公司签订的《租赁合同》等均明确了相关内容，所造某的损失应由兰田公司承担。同日，兰田公司复函称施工方建设的厂房未移交兰田公司，申昕家公司未经兰田公司书面同意进场装修并影响房屋各项验收，要求停止违约行为。此后又发函称蒜康公司擅自改变房屋使用性质对外招租，要求拆除装修及恢复原状。2011年10月，蒜康公司、申昕家公司共同致函兰田公司，称租赁房屋已符合交付要件，要求交付房屋。
2011年11月15日，本院受理了兰田公司起诉蒜康公司、申昕家公司的房屋租赁合同纠纷，案号为（2011）浦民一（民）初字第41865号（以下简称前案一审）。兰田公司以蒜康公司违约为由要求解除合同。兰田公司称，蒜康公司擅自进入厂房进行增装室外钢梯、增建水泵房等装修活动，并在该址注册成立了被告申昕家公司，将工业厂房用作商业用途，并以申昕家公司名义对外作建材市场的招租；由于兰田公司开发建设的系工业厂房，因蒜康公司擅自改变或增建房屋结构，将工业用房改成商业用途，致使无法通过工程整体竣工验收，使房屋无法通过规划验收，不能办理房地产权证。兰田公司诉请判令：1、解除兰田公司与蒜康公司签订的《房地产定向开发合作协议》、《租赁合同》、《补充协议》；2、蒜康公司、申昕家公司迁出浦东新区上南路XXX号租赁厂房，拆除室外钢梯、广告、水泵房等所有装修及添置物，恢复房屋原状；3、蒜康公司、申昕家公司支付房屋占用使用费暂计4，387，500元（自2010年7月1日起计算至2011年12月31日止，按每平方米每天0.65元的50%即8，125元计算，并按每天8，125元，自2012年1月1日起计算至房屋实际返还之日止）。审理中，蒜康公司提出了反诉，反诉请求判令：1、兰田公司继续履行《房地产定向开发合作协议》、《租赁合同》、《补充协议》，将上南路XXX号一至三层房屋（建筑面积22，544平方米）和正常水电等相关设施及房屋四周空地、停车位交付蒜康公司使用；2、兰田公司赔偿蒜康公司损失暂计1，351，648元（以27，709，067元为计算基数，按银行同期贷款利率计算，自2011年4月1日起计算至2011年12月31日止，并要求计算至交付房屋之日止）。
前案一审审理中，兰田公司称由于涉案租赁物至今未通过规划部门的验收，无法办理房地产权证。如果合同解除，兰田公司同意返还保证金，蒜康公司的装修损失，可通过审价确定。
申昕家公司、蒜康公司申请证人陈某、蒋某到庭作证。证人陈某向法院陈述：经朋友介绍认识兰田公司负责人孔某，兰田公司负责人曾委托证人介绍将公司土地对外出租或出卖，后与蒜康公司联系商谈了开发及租赁事宜，证人参与了商谈过程，兰田公司知晓蒜康公司承租房屋后经营建材市场。证人蒋某陈述：在兰田公司、蒜康公司商谈租赁事宜的过程中，蒜康公司表示承租房屋后用作开发建材市场，兰田公司表示同意。
根据兰田公司的申请，法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对上南路XXX号建材市场的装修及安装工程进行工程审价。该公司于2012年8月31日向法院出具鉴定书。
鉴定书载明：上南路XXX号建材市场装修及安装工程经鉴定总价为18，843，953元。包括：一、公共区域装修工程3，739，971元；二、市场内商铺装修工程832，948元；三、钢结构大棚及办公室工程3，506，443元；四、大棚内商铺装修工程466，437元；五、安装部分10，298，154元，1、商场内部给排水、通风空调、消防安装工程10，182，260元，2、钢结构大棚内安装工程115，894元。鉴定书争议部分，消防工程因内部装修进行拆装改造产生的工程费用202，979元。
前案一审审理中，本院另查明，蒜康公司已支付兰田公司开发保证金150万元。2010年8月，涉案兰田公司建设的租赁标的主体分部验收合格，2011年2月，质量验收报备区质监站，3月，建筑物工程竣工验收消防备案。2011年5月，蒜康公司出具既有建筑改变使用性质、改建及内装修工程情况表，载明建筑产权单位为兰田公司，现使用单位为申昕家公司，使用概况为建材商城，浦东新区康桥镇城建规划科及镇政府在该说明表上盖章并批署向区规土部门办理许可手续。2011年7月，浦东新区规划和土地管理局向兰田公司出具通知书，称兰田公司建设的项目未按规划图纸建设，擅自在建筑东侧增建钢梯，要求作调查。
前案一审本院认为，系争房屋的租赁用途，不符合建筑物的既定规划用途，而且双方也未取得相关规划部门同意改变既有建筑物使用性质的许可手续，建筑物未取得规划部门的验收，租赁合同无法继续履行，兰田公司要求解除合同，法院予以准许。兰田公司对蒜康公司承租其建设的房屋用于经营建材市场的商业用途属明知。蒜康公司经兰田公司同意进场实施消防安装等工程并同时对建筑物进行装修，双方发生争议前兰田公司并未对蒜康公司同时开展的装修行为提出异议，应视为兰田公司同意蒜康公司的装修行为，故兰田公司要求蒜康公司拆除装修及添置物、恢复房屋原状的诉请，法院不予支持。结合审价相关情况，法院认定装修损失共计15，228，158元。损失范围中的70%由兰田公司承担，计10，659，710.60元。因合同解除，兰田公司收取蒜康公司的保证金150万元应予返还，蒜康公司要求兰田公司双倍返还保证金缺乏依据，法院不予支持。法院于2012年10月29日依法作出判决：一、解除上海兰田实业有限公司与上海蒜康建筑装潢工程有限公司签订的《房地产定向开发合作协议书》、《租赁合同》、《补充协议》；二、上海蒜康建筑装潢工程有限公司、上海申昕家建材市场经营管理有限公司于判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区上南路XXX号房屋，并将房屋返还上海兰田实业有限公司；三、上海兰田实业有限公司于判决生效之日起三十日内赔偿上海蒜康建筑装潢工程有限公司、上海申昕家建材市场经营管理有限公司损失10，659，710.60元；四、上海兰田实业有限公司于判决生效之日起三十日内返还上海蒜康建筑装潢工程有限公司、上海申昕家建材市场经营管理有限公司保证金1，500，000元；五、驳回上海兰田实业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回上海蒜康建筑装潢工程有限公司的反诉请求。
前案一审判决后，兰田公司与蒜康公司、申昕家公司均不服，分别向上海市第一中级人民法院（以下简称一中院）提起上诉，案号（2012）沪一中民二（民）终字第3408号（以下简称前案二审）。
前案二审查明，2011年上海市浦东新区规划和土地管理局向兰田公司出具《询问通知书》一份，告知：因兰田公司在浦东新区康桥镇上南路XXX号实施“生产研发中心”项目时，未按规划核准图纸建设，擅自在建筑的东侧增建二座钢梯的事项，要求兰田公司到场作询问调查。原审认定的其余事实属实，一中院予以确认。
另查明，2011年12月28日，兰田公司位于本市上南路XXX号的“（研发辅助楼、生产研发中心）研发中心建设工程项目”整体通过竣工验收。上海市浦东新区康桥镇人民政府于2011年3月30日向上海市消防总队南汇支队出具《情况说明》一份称：“我镇招商引资项目上海兰田实业有限公司汽车研发中心，地处康桥镇上南路XXX号，……经我镇政府研究，同意该公司（兰田公司）承租给上海申昕家建材市场经营管理有限公司进行装修并经营建材家用装饰用品等市场开发，……。”
前案二审审理中，兰田公司向一中院陈述，其目前尚未收到相关行政主管部门就浦东新区康桥镇上南路XXX号地块建设项目事项对其出具的书面整改通知或行政处罚决定。
蒜康公司与申昕家公司共同向一中院发表书面意见称，如果法院判令兰田公司继续履行《房地产定向开发合作协议书》、《租赁合同》、《补充协议》，将上南路的系争房屋及相关设施交付给蒜康公司与申昕家公司使用，蒜康公司与申昕家公司同意协助、配合兰田公司办理系争房屋工程的规划验收及房地产权证，并暂时拆除租赁房屋东侧外墙的钢梯及户外广告牌。
为证明自己的主张，上诉人蒜康公司和申昕家公司在前案二审庭审中共同向一中院提供了两组新证据：一、20份申昕家公司与案外人签订的商铺租赁合同及部分商铺租赁确认书，用以证明申昕家公司已经对外招商并与部分小商铺业主签订了租赁合同，如果合同解除，将造某申昕家公司的可得利益损失，兰田公司应予赔偿；二、蒜康公司与申昕家公司的营业执照、章程及相关支付凭证，用以证明蒜康公司在系争房屋中设立了申昕家公司，并产生了相关的内部运营成本，如果合同解除，兰田公司应予赔偿。兰田公司发表质证意见认为，上述证据不属于新证据，且均与案件没有关联性。一中院经审查认为，上述证据均与案件争议焦点问题缺乏关联性，不予采信。
前案二审法院认为，兰田公司主张的合同解除权不成立。系争租赁合同及合作、补充协议可以继续履行。
关于蒜康公司、申昕家公司是否擅自改变系争房屋用途的问题，兰田公司与蒜康公司于2007年12月24日签订的合作协议及租赁合同即已经确定兰田公司将本市上南路XXX号土地上准备建设的约25，000平方米房屋租赁给蒜康公司使用，虽然上述协议中并未具体载明房屋的租赁用途，但明确了兰田公司应根据蒜康公司的要求进行开发，并满足蒜康公司的实际使用要求，蒜康公司还有权自行转租并设置广告牌。而且从兰田公司2010年12月13日的发函内容看，兰田公司对蒜康公司在系争房屋内开设“大卖场”是知晓并认可的，对蒜康公司进场进行二次装修也是同意的，兰田公司称蒜康公司擅自改变房屋用途，蒜康公司、申昕家公司对外招租、设置广告牌的行为违反双方合同约某，均无事实依据，法院不予采信。
关于系争租赁合同及合作、补充协议履行是否存在客观障碍的问题。首先，对系争土地、房屋性质的认定、改变及对系争土地、房屋使用、经营行为的查处均属于相关行政管理部门的职权，不属于法院在该案中的审查范围；其次，兰田公司应当对其主张的客观履行障碍的具体事实承担举证责任，从目前系争房屋建设工程及建材市场项目的推进情况看，第一，兰田公司是系争土地的合法使用权人，系争房屋建设工程取得了规划许可，系争房屋属合法建造，并已通过了消防验收及竣工验收，具备了法律规定和合同约某的交付使用条件；第二，蒜康公司在系争场地上设立的申昕家公司已在工商机关注册成立，且该公司登记的经营范围是经营建材市场；第三，从康桥镇政府向消防部门出具的书面说明看，系争房屋所在的镇政府对兰田公司将系争场地、房屋出租给蒜康公司及申昕家公司用于开设建材市场的情况是知晓并同意的。且根据《既有建筑改变使用性质、改建及内装修工程情况表》，在系争房屋开设建材商场的情况已经在康桥镇政府备案，且可向相关规划主管部门办理许可手续。虽然相关的规划许可手续尚未取得，但兰田公司目前也并未收到相关行政部门的正式整改、处罚通知。兰田公司作为出租方，有义务依法办理相关许可手续，保证房屋的正常使用，而蒜康公司、申昕家公司作为承租人、实际使用人也有义务协助、配合兰田公司办理相关手续，各方均应在遵守法律规定的前提下诚信履约。兰田公司称系争土地性质导致系争租赁合同无法继续履行，缺乏事实依据，法院不予采信。
再次，关于兰田公司所称的系争房屋外的钢梯及广告牌影响其规划验收的问题，蒜康公司与申昕家公司已向法院明确表示，如果合同继续履行，其原意协助、配合兰田公司办理相关的规划验收及房屋产权证，并暂时拆除钢梯和广告牌，故该问题亦不构成系争合同履行的障碍。
故就该案当时的证据事实而言，蒜康公司不存在根本违约行为，兰田公司也不能证明系争租赁合同的履行存在不可克服的客观障碍，兰田公司在该案中的合同解除权不成立，其主张解除系争租赁合同及合作、补充协议，无事实与法律依据，法院不予支持；蒜康公司、申昕家公司主张继续履行系争租赁合同及合作、补充协议，由兰田公司向其交付系争租赁房屋的反诉请求于法有据，法院予以支持；原审对此认定错误，法院予以纠正。法院注意到，系争租赁合同载明的租赁范围包括“四周空地及停车位”，但鉴于该案中，蒜康公司、申昕家公司尚不能完全明确“四周空地及停车位”的具体内容，法院在该案中对该部分面积不予处理，双方可在合同履行中另行明确，解决。
至于兰田公司诉请蒜康公司、申昕家公司拆除钢梯及广告牌，现蒜康公司、申昕家公司表示同意，法院依法予以准许；蒜康公司反诉请求兰田公司赔偿其前期投入款项的利息损失，鉴于系争租赁合同可以继续履行，蒜康公司该项反诉请求已无事实基础，法院对此不予支持。
综上所述，上诉人兰田公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，法院不予支持；上诉人蒜康公司与申昕家公司的上诉请求，具有一定的事实与法律依据，法院予以部分支持。一中院依法作出判决：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2011）浦民一（民）初字第41865号民事判决；二、上海兰田实业有限公司与上海蒜康建筑装潢工程有限公司继续履行双方于2007年12月24日签订的《房地产定向开发合作协议书》、《租赁合同》及于2010年1月12日签订的《补充协议》；三、上海蒜康建筑装潢工程有限公司、上海申昕家建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内拆除位于上海市浦东新区上南路XXX号“研发中心楼”外的钢梯及广告牌；四、上海兰田实业有限公司于本判决生效之日起十日内向上海蒜康建筑装潢工程有限公司交付位于上海市浦东新区上南路XXX号总层数为三层的“研发中心楼”（不包括“研发辅助楼”）的一至三层房屋；五、驳回上海兰田实业有限公司的其余诉讼请求；六、驳回上海蒜康建筑装潢工程有限公司的其余反诉请求。该判决已经于2013年1月23日生效。
前案二审判决生效之后，蒜康公司向本院申请执行。2013年4月17日，兰田公司向本院执行局（以下简称执行局）反映愿意履行生效判决，并认为房屋已经在2010年6月交给了蒜康公司，因蒜康公司不付租金，兰田公司才停水停电。
2013年5月8日，蒜康公司向执行局反映在工程竣工前就在系争房屋内设置了办公室，里面设备包括消防管道、水、电、中央空调、货梯等都是蒜康公司安装的，所以蒜康公司一直在系争房屋内看管，因兰田公司一直未提供水电，也没有正式的交付手续，蒜康公司认为兰田公司一直未交付系争房屋。
2013年5月22日，兰田公司向执行局反映从2010年6月以来蒜康公司就已经占有使用系争房屋，如果对方要通水、通电，要将所欠房租补齐。蒜康公司称其进场是为配合兰田公司施工，安装隐蔽工程，不存在占有使用系争房屋，要求兰田公司将系争房屋验收后交付蒜康公司。
2013年6月5日，兰田公司致函执行局，要求自行管理系争房屋周边空地及停车位，要求蒜康公司支付拖欠的水电费、开发保证金50万元、首期房屋租金1，237，339元。
2013年6月20日，执行局主持在租赁现场处理执行事宜。蒜康公司要求先修复漏水才能完成标的物的交接手续，兰田公司表示同意修复后再交接。
2013年8月8日，执行局主持在租赁现场处理执行事宜。兰田公司认为已经符合交付的条件，漏水问题已经解决，已经通水通电（实际上，当天电并没有配送）。蒜康公司认为漏水问题没有解决，修复漏水后再考虑交付问题。
2013年8月13日，兰田公司致函蒜康公司和申昕家公司称，系争房屋已经交付，要求签署《房屋交接书》并支付剩余的开发保证金及首期房租。
2013年8月14日，蒜康公司向执行局反映要求兰田公司修复漏水，检修调试电梯、配电房等设备，并安装一楼的二块玻璃，否则不同意接收系争房屋。蒜康公司称系争房屋一到三楼的设备是其安装，在2010年12月发生过电缆被盗事件，所以派了专人在现场看管。
2013年8月14日，蒜康公司、申昕家公司共同致函执行局，要求兰田公司：一、修复房屋漏水；二、恢复被拆钢梯和广告牌；三、交付产权证复印件；四、调试系争房屋内的八部电梯、橱窗玻璃、消防泵、中央空调、通风设备等，确保安全。如果满足一至三条的前提下，在今年9月底前，双方签署房屋交付手续，为减少我司经济损失，我司提出，自2014年1月1日起支付租赁合同的约某租金，此三个月作为设备试运营阶段。
2013年8月19日，兰田公司向执行局反映蒜康公司私接外部电源，如兰田直接通电，将会产生事故，通电事宜，蒜康公司不配合。
2013年8月23日，执行局向蒜康公司告知，要求蒜康公司于2013年8月31日前切断外接电源，切断后通知法院，由兰田公司对蒜康公司进行供电，如逾期未履行该工作，由此产生的法律后果由蒜康公司承担。
2013年8月26日，兰田公司致函蒜康公司和申昕家公司称，对方长期占用、使用系争房屋，要求尽快拆除私接电源，配合兰田公司供电。
2013年8月26日，兰田公司致函执行局称，房屋漏水问题主要是蒜康公司装修屋顶未做防水所致，不是兰田公司造某的；兰田公司已经积极修复漏水，要求尽快办理交接，并承诺如果房屋交接后仍有漏水，兰田公司愿意承担维修义务。
2013年8月26日，蒜康公司和申昕家公司致函执行局称，兰田公司不配合办理交接。
2013年9月16日，兰田公司向执行局了解执行情况，并认为2013年8月8日已经完成交付。
2013年9月17日，蒜康公司、申昕家公司共同致函执行局，要求兰田公司：一、修复房屋漏水；二、交付产权证复印件；三、调试系争房屋内的电梯（电梯质保书面资料移交）、消防泵，修复墙体玻璃、自动门等，确保安全，做好书面交接手续。
2013年9月18日，蒜康公司向执行局反映，愿意退让，先不提漏水问题，要求兰田公司调试好电梯、消防泵，装配好一楼的两块落地玻璃，将房产证的复印件交给蒜康公司，只要上述条件兰田公司能做到，蒜康公司就配合通电，完成对房屋的交接工作。
2013年9月30日，执行局向兰田公司告知，执行已经结案。兰田公司称2013年8月8日通水工作已经完成，蒜康公司不配合才不能通电。
2013年9月30日，兰田公司致函执行局，是蒜康公司不配合才导致无法办理书面交接手续。
2013年10月9日，执行局问蒜康公司的人员“8月8日对方明确表示愿意通电，没有通电的原因是什么”。蒜康公司向执行局反映，蒜康公司需要在系争房屋内值班，需要用电，兰田公司没有供电，只能在外临时借电；8月8日，因为蒜康公司认为漏水问题没有解决，不具备交付条件，所以没有通电。蒜康公司认为兰田公司调试好电梯、消防泵，装配好一楼的两块落地玻璃，将房产证的复印件交给蒜康公司，房屋不能严重漏水，符合上述条件后，蒜康公司就愿意交接房屋。
2013年10月26日，蒜康公司、申昕家公司共同致函兰田公司催交房屋。
2013年11月7日，蒜康公司、申昕家公司致函执行局，明确签署《房屋交接书》的前提条件为：1、修复漏水；2、交付系争房屋周边空地及停车位；3、调试相关设备；4、确保水电供应；5、明确系争房屋的产权证办理时间。
本案审理中，关于保证金的支付。合同约某蒜康公司应付保证金200万元，蒜康公司实际支付150万元。兰田公司主张被告拖欠50万元保证金。蒜康公司主张剩余50万元，可以用兰田公司应付的安装工程费150万元（合同中约某蒜康公司可以抵扣付给兰田公司的租金）抵扣。兰田公司不同意该项抵扣，认可收到保证金150万元，如果合同解除同意退给两被告保证金150万元。两被告表示合同不应解除，如果解除合同，保证金150万元退给两被告。
兰田公司为证明漏水已经修复，提交了现场漏水处修复完毕的照片若干。蒜康公司、申昕家公司对照片真实性无异议，但是认为2013年6-7月份兰田公司修过，但是没有修复好，2013年8-9月份的时候，又漏水了。
蒜康公司为证明漏水没有修复完毕，提交2013年9-10月份拍摄的漏水照片一组。兰田公司对照片真实性无异议，认为发生漏水后兰田公司已经及时修复，且漏水的部分原因是蒜康公司装修不当未做相应防水造某的。
兰田公司为证明蒜康公司、申昕家公司已经实际占有使用房屋，提交系争房屋大楼外的申昕家公司的招商广告及大楼内数家小商户已经装修的照片。照片显示，数家小商户的招牌、门面已经装修完毕。蒜康公司、申昕家公司认可照片的真实性，否认小商户已全面装修，认为只进行了分隔装修。
兰田公司为证明蒜康公司不配合供电，提交了原告工作人员孔繁伟与申昕家公司的工作人员电工张某之间的谈话录音，录音中张某提出建材商场开不出来，不需要供电。蒜康公司、申昕家公司不认可录音证据的真实性，但是不申请鉴定；另外，张某只是普通职工，不能代表公司的意思，
蒜康公司为证明兰田公司拒绝交付周边空地及停车场，提交现场照片一组，照片显示兰田公司在大楼周边堆放了黄沙、砖头等影响通行。蒜康公司认为若不交付周边空地及停车场，系争房屋用于开设市场的租赁目的难以实现。兰田公司认可黄沙、砖头是其相关人员堆放。
蒜康公司为证明系争房屋和研发辅助楼间的公共通道及其延长线上以西的空地、停产场均为蒜康公司租赁范围，提交了系争房屋规划设计图。兰田公司认可图纸的真实性，但是认为先有租赁合同，后有规划设计图，蒜康公司主张的空地及停产场是否为租赁范围，约某不明确，应另行协商，若协商不成，应当解除合同。
2014年4月，兰田公司以外来人员乱停车、在厂区内进行危险驾驶为由，在厂区安装大门并砌了围墙。蒜康公司不满，向城管举报，后大门和围墙被拆除。2014年5月，双方的工作人员产生冲突，有数人经鉴定为轻伤，公安机关介入调查，案件正在处理过程中。
2014年6月，兰田公司向本院邮寄照片一组，照片显示系争房屋现场有人进行施工，现场堆放了石膏板、水泥、脚手架等。蒜康公司否认进行装修，认为只是对公共部位进行了维修。
审理中，各方当事人均认可租赁合同履行过程中蒜康公司的权利义务由两被告共同行使。
关于蒜康公司装修及安装工程的造价，双方均认可以上海联合工程监理造价咨询有限公司于2012年8月31日出具的鉴定书为依据。
关于蒜康公司于2014年进行的新增装修内容，蒜康公司主张费用达上百万元，但未能提供证据佐证。兰田公司对蒜康公司新增的费用不予认可。经法院释明后，双方就工程量均不申请鉴定。
另查明，2013年11月20日，系争房屋经核准登记在兰田公司名下。房屋类型为工厂，房屋用途为厂房，产权备注信息显示：“土地不得分割转让、租赁。根据沪浦规土（2013）出让合同补字第35号，本宗地上建筑的工业厂房及配套设施仅供上海兰田实业有限公司自用，土地、房屋不得分割转让、租赁。项目提高容积率后若土地需整体转让的，超原合同建筑面积部分需补缴土地价款。”
以上事实，由经庭审质证的《房地产定向开发合作协议》、《租赁合同》、《补充协议》、民事判决书、执行笔录、执行局短信平台的通知、系争房屋现状照片、水电表照片、系争房屋渗漏水照片、系争房屋漏水修复照片、报警记录、验伤报告、往来函件、原告招贴的告示、原告提交的谈话录音、原告提交的录像资料等、系争房屋的建造图纸、房地产登记簿、鉴定书以及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，双方签订的《房地产定向开发合作协议》、《租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。但是，本案租赁合同的相关条款约某不明确，合同各方当事人需要在履行过程中本着诚实信用原则互相配合才能实现合同目的。合同约某“四周空地及停车位”是租赁范围，但空地的面积、停车位的数量均未明确，需要双方进一步协商确定。但在前案判决执行中及本案审理过程中，双方就这一问题始终未能达成一致意见。且兰田公司在“研发中心楼”周边堆放黄沙及砖头等杂物，妨碍系争房屋的交付及正常使用，并发函要求自行管理周边空地及停车位，拒绝交付两被告使用。合同约某首期租金在甲方（兰田公司）交付乙方（蒜康公司）厂房前一个月支付，但达到何种条件视为完成交付并不明确，进而导致租金的起算时间并不明确。因双方就交付的条件、租金起算时间争议较大，双方冲突激烈，互相设置障碍导致租赁合同难以正常履行。在电力配送方面，因双方产生纠纷，兰田公司切断水电，但前案判决生效后执行过程中，兰田公司多次到执行局反映要求送电，两被告也存在不配合的情况，执行局多次至现场都未能实现正常配电。执行局要求两被告拆除私接电源，再由兰田公司供电，但是两被告未拆除私接电源。综上，因租赁合同中的赁范围、交付条件、租金起算时间等条款未约某明确，同时双方丧失了基本的信赖关系，在前案执行中及本案审理中始终无法协商一致，导致租赁合同难以履行。因此，兰田公司要求解除其与蒜康公司签订的《房地产定向开发合作协议》、《租赁合同》、《补充协议》，本院予以准许。对于合同解除，双方都有责任，综观合同履行过程，对于合同无法继续履行，兰田公司应负主要责任，两被告应付次要责任。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同解除，兰田公司收取的保证金150万元应予返还。双方为履行租赁合同，兰田公司同意被告在签订补充协议后即进场实施消防等安装工程，现兰田公司要求两被告迁出并返还系争房屋，本院予以支持。被告经兰田公司同意进场实施消防安装等工程并同时对建筑物进行装修，双方发生争议前兰田公司并未对被告同时开展的装修行为提出异议，应视为兰田公司同意被告的装修行为。（一）关于两被告因合同解除所造某的装修损失。审价报告载明被告为履行本案租赁合同进场施工的商场内部安装工程10，182，260元、公共区域装修工程3，739，971元、市场内商铺装修工程832，948元，以及兰田公司在诉讼中确认被告已承担的电线移杆费270，000元，消防工程拆改费202，979元，上述损失费用合计15，228，158元。对于被告在诉讼中提出的其他装修损失，本院认为，被告与案外人签订《场地租赁合同》承租上南路XXX号场地，系其与案外人约某承租其他租赁标的物而订立，被告目的为扩大租赁范围，但该合约的订立以及履行并不因本案租赁关系的存在而必然发生，被告在该租赁场地上的搭建、安装及装修行为是为履行其与案外人的租赁合同而发生，被告要求兰田公司承担其与案外人所签租赁合同的装修费用，缺乏因果关系，本院不予支持。因合同解除，兰田公司负主要责任，承担80%的责任，两被告负次要责任，承担20%的责任。本院酌定兰田公司赔偿两被告装修损失12，182，526.40元。此外，2014年两被告对系争房屋进行了新增装修，两被告主张的该部分新增装修价值，兰田公司不予认可，两被告就装修价值未能提供充分证据证明，经法院释明后，仍不申请鉴定，就该2014年新增装修部分的赔偿，本案不作处理。（二）关于兰田公司的租金损失。根据租赁合同的约某，租赁期限自租赁物竣工验收合格后并交于蒜康公司之日起开始计算。被告进场施工的行为是为履行补充协议的约某内容，原、被告间并未履行过符合租赁合同约某的租赁物交付行为。况且，前案生效判决也判决兰田公司将系争房屋交付蒜康公司。因此，前案判决生效之前的租金，兰田公司要求两被告支付，缺乏依据，本院不予支持。前案判决生效之后，双方本应在合理的时间内办理交接，但是因双方互不信任，不断产生新的争议，导致合同无法履行。因合同解除，兰田公司负主要责任，两被告负次要责任。本院酌定两被告支付兰田公司租金损失，以每日2，997元为标准，从2013年2月3日（即前案二审判决生效履行期届满的次日）开始计算至实际迁出之日。（三）关于兰田公司的水电费损失（其中水费2，475元，电费8，300元），水电虽为两被告使用，但并非为直接用于经营市场，本院酌定两被告支付兰田公司水电费损失2，155元。
蒜康公司反诉要求支付的安装工程费，已经在前述的装修损失中一并处理。蒜康公司要求兰田公司支付装修款的利息损失缺乏依据，本院不予支持。蒜康公司的其他反诉请求是基于合同继续履行，现合同解除，相关反诉请求均不予支持。
关于两被告的经营损失、利润损失、因兰田公司切断水电造某的损失、因本案合同解除两被告需要赔偿案外人造某的损失等损失，两被告并未就上述损失提起反诉，本案中也未提供充分证据证明，本案不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）上海兰田实业有限公司与被告（反诉原告）上海蒜康建筑装潢工程有限公司签订的《房地产定向开发合作协议书》、《租赁合同》、《补充协议》；
二、被告（反诉原告）上海蒜康建筑装潢工程有限公司、被告上海申昕家建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区上南路XXX号房屋，并将房屋返还原告（反诉被告）上海兰田实业有限公司；
三、被告（反诉原告）上海蒜康建筑装潢工程有限公司、被告上海申昕家建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）上海兰田实业有限公司租金损失（以每日2，997元为标准，从2013年2月3日起开始计算至实际迁出之日止）；
四、被告（反诉原告）上海蒜康建筑装潢工程有限公司、被告上海申昕家建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）上海兰田实业有限公司水电费损失2，155元；
五、原告（反诉被告）','2018-09-26
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