北京市密云区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京0118民初4112号
原告：北京极顺建筑有限公司，住所地北京市密云区育才路9号檀营乡政府办公楼215室-550（檀营集中办公区）。统一社会信用代码911102287906580767。
法定代表人：陈昉韬，董事长。
委托诉讼代理人：张怀义，男，1974年12月31日出生，该公司会计。
被告：北京久润房地产开发有限公司，住所地北京市密云区新北路北、行宫路西6号楼1单元101室。统一社会信用代码9111022874157946X4。
法定代表人：严奇，总经理。
委托诉讼代理人：苏伟，男，1982年3月21日出生，该公司法律专员。
被告：孙璐路，女，1981年12月25日出生，汉族，住黑龙江省肇州。
委托诉讼代理人：曹岩，北京市檀州律师事务所律师。
原告北京极顺建筑有限公司(以下简称极顺公司)与被告北京久润房地产开发有限公司（以下简称久润公司）、被告孙璐路房屋买卖合同纠纷一案。本案于2018年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告极顺公司之委托诉讼代理人张怀义，被告久润公司之委托诉讼代理人苏伟，被告孙璐路及其委托诉讼代理人曹岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
极顺公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认久润公司与孙璐路之间关于密云区XX花园西区X号楼X层X单元X-
X号房屋的房屋买卖合同无效；2.请求确认久润公司与孙璐路之间关于密云区XX花园西区X号楼X层X单元X-
X号房屋的物权变更无效；3.请求判令久润公司与孙璐路协助极顺公司将密云区XX花园西区X号楼X层X单元X-
X号房屋变更到极顺公司名下，并承担除契税、测绘费之外的相关税费；4.判令久润公司、孙璐路承担本案诉讼费。事实和理由：2008年4月15日，久润公司与极顺公司签订了《备忘录》，将包括本案涉案房屋XX花园西区X号楼X层X单元X-
X号房屋在内的XX花园西区X号楼全部商铺顶帐给了极顺公司。2008年9月28日久润公司给极顺公司出具了《授权委托书》，2010年2月1日双方签订了《会议纪要》，就销售和顶帐价格均作了约定；2011年5月16日，久润公司违反约定，恶意一房二卖，将本案涉案房屋XX花园西区X号楼X层X单元X-
X号房屋出售给孙璐路，并办理了产权登记手续。孙璐路在未能进入该房屋且当时该房屋已经被极顺公司装修入住的情况下与久润公司办理相关购房手续，明显有悖常理，主观行为非善意。根据密云区人民法院（2014）密民初字第4470号和北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第11883号法院判决，久润公司给极顺公司出具的《备忘录》、《授权委托书》和《会议纪要》真实有效，以房顶帐合法有效。久润公司与孙璐路签订商品房买卖合同并办理产权登记手续的行为侵犯了极顺公司的合法权益，故诉于法院。
久润公司辩称：2011年我公司将涉案房屋为孙璐路办理了房屋产权证书，我公司系涉案房屋的合法产权人，向其销售合法有据，我公司从未将涉案房屋抵顶给极顺公司，抵顶行为是法院强制性抵顶给极顺公司，并非我公司意图。2009年至2011年间我公司与极顺公司在密云区住建委协调关于重复售房问题时，极顺公司未出具过授权委托书及会议纪要，故我公司将涉案房屋销售给孙璐路在时间上合法有效，故不同意极顺公司的诉讼请求。
孙璐路辩称：虽然密云区人民法院及北京市中级人民法院判决撤消了密云法院作出的（2011）密民初字第1910号民事调解书，但孙璐路与久润公司之间的房屋买卖合同并未违反合同法第52条的相关规定，双方在签订房屋买卖合同时，久润公司是涉案房屋的合法产权人，孙璐路在查看房屋时涉案房屋并未发现有人装修、居住，孙璐路完全属于善意取得的情形。久润公司与孙璐路办理网签合同及产权过户登记手续符合市场交易管理及交易习惯，不存在恶意串通的情形，故不同意极顺公司的诉讼请求。
本案经审理查明：2005年6月13日，久润公司将密云区XX花园小区X号商住楼工程发包给湖北久源建筑安装有限公司。2006年10月20日，湖北久源建筑安装有限公司将该工程转包给极顺公司。2012年3月，因久润公司、湖北久源建筑安装有限公司、极顺公司、陈昉韬在施工过程中发生纠纷，久润公司诉于本院，要求极顺公司、陈昉韬交付密云县XX花园小区X号商住楼（现更名XX花园西区X号楼）X-X至X-
X的十九套商铺等。2012年2月，本院作出（2012）密民初字第02374号民事判决书。久润公司、湖北久源建筑安装有限公司、极顺公司均不服判决。上诉于北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院于2014年6月作出（2014）三中民终字第06085号民事裁定书，撤销原判决，发回重审。本院另行组成合议庭进行了审理，2015年7月作出（2014）密民初字第4470号民事判决书：确认北京极顺建筑有限公司用已经出售的三十一套涉案房屋抵顶北京久润房地产开发有限公司应付北京极顺建筑有限公司工程款有效（详见清单）；清单记载了XX花园西区X号楼（原XX花园X#楼）X-X至X-
X的商铺十九套。久润公司、湖北久源建筑安装有限公司不服判决，上诉于北京市第三中级人民法院。2015年12月9日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第11883号民事判决书：“驳回上诉，维持原判”。本院作出的（2014）密民初字第4470号及北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第11883号民事判决书主要依据以下三份证据作出的：证据一、2008年4月15日，久润公司与极顺公司达成备忘录一份，约定：“一、由极顺公司代拆久润公司代征地上陈文玲、马长生、刘春等三户居民，拆迁补偿的房屋及现金由极顺公司先期垫付解决，最终由久润公司给予同等面积房屋（或按时价折现）和现金支付给极顺公司，同时按每拆一户奖金5万元奖励极顺公司。二、久润公司同意X号楼极顺公司办公用房和陈昉韬个人住房进行顶账并装修入住，顶账价格为每平方米3000元。鉴于目前16号楼未办理竣工手续，极顺公司保证不会影响16号楼的验收，建委及验收部门由极顺公司负责联系，如因入住影响验收，一切后果由极顺公司全部承担。三、鉴于当前的资金状况，双方同意久润公司用16号楼全部商铺抵顶极顺公司工程款，顶账价格按合同执行，原则上低于市场销售价10%。”证据二、2008年9月28日，久润公司为极顺公司出具授权委托书，其内容为：“兹授权北京极顺建筑有限公司（陈昉韬）可以出售北京久润房地产开发有限公司开发的住宅和商铺，用于抵顶北京久润房地产开发有限公司应付给陈昉韬的工程款。北京极顺建筑有限公司（陈昉韬）出售的房屋面积以最终实际测量为准，出售的房屋的顶账价格以双方协商后书面形式确定为准，出售的房屋的网签手续必须在双方顶账价格确定后方可办理。北京极顺建筑有限公司（陈昉韬）出售的房屋如北京久润房地产开发有限公司重复销售，则一切经济及法律责任全部由北京久润房地产开发有限公司自行承担。”证据三、2010年2月1日，在住建委领导的主持下，久润公司代表严刚汉与久源公司代表陈昉韬在密云县住房和城乡建设委员会处达成会议纪要，其内容为：“关于北京久润房地产开发有限公司，以住宅房产已抵顶湖北省龙感湖建筑安装总公司工程款一事，依实际情况达成如下一致意见：1、门面房按4200元/㎡计算。2、住宅房按3200元/㎡计算。以上房价由双方共同确认，在一周内核实完财务手续，双方尽快决算。3、关于其余工程款，双方做出还款计划，加入备案资料中。”2011年4月11日、13日，久润公司用XX花园西区X—X—X室、X—X—X室、X—X—X室、X—X—X室、X—X—X室、X—X—X室、X—X—X室、X—X—X室、X—X—X室、X—X—X室、X—X—X室、X—X—X室、X—X—X室、X—X—X室、X—X—X室、XX花园东区X—X—X室共16套房屋协议价每平方米3200元，总价款5879360元，抵顶给付极顺公司工程款，并出具了出库单。现极顺公司以上述证据为依据诉于本院。经质证，久润公司对《备忘录》、《授权委托书》、《会议纪要》三份证据的真实性有异议，但尊重法院已生效的判决，孙璐路对上述证据未发表质证意见。孙璐路向本院提交涉案房屋房产证、购房发票、契税发票、久润公司与其签订的房屋买卖合同、网签合同、补充协议，拟证明购买涉案房屋的合法性。经质证，极顺公司认为上述证据证明久润公司与孙璐路之间恶意串通取得的产权证书，对上述证据不予认可。
另查：涉案房屋（面积48.74平方米）极顺公司于2008年10月30日以18万元的价格卖给陈长林，2017年4月国家对商业用房限购政策出台后，因陈长林不能办理个人产权证书，于2017年5月28日，将涉案房屋返还给极顺公司，极顺公司退还陈长林购房款及补偿款共计58万元。
2011年，孙璐路以久润公司未交付涉案房屋为由诉于本院，要求久润公司交付涉案房屋，本院作出（2011）密民初字第1910号民事调解书，久润公司同意于该调解书生效之日起十日内将涉案房屋交付给孙璐路。后孙璐路在执行过程中，因涉案房屋极顺公司已出售给陈长林，陈长林已实际装修入住，故孙璐路未实际取得涉案房屋。本院作出的（2014）密民初字第4470号民事判决，及北京市第三中级人民法院作出的（2015）三中民终字第11883号民事判决书生效后，极顺公司于2017年向本院提起诉讼，要求久润公司、孙璐路配合其对涉案房屋办理产权转移手续，在审理过程中，孙璐路向本院提交本院作出的（2011）密民初字第1910号民事调解书，为此，极顺公司又向本院提起诉讼，要求撤销本院作出的（2011）密民初字第1910号民事调解书。本院作出（2017）京0118民撤1号民事判决书，判令撤销北京市密云区人民法院（2011）密民初字第1910号民事调解书。孙璐路对该判决不服并上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03终57号民事判决书，驳回上诉、维持原判。为此，极顺公司就本案诉求再次诉于本院。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本院依据民事诉讼活动“谁主张、谁举证”的原则，依法根据证据确认双方的权利义务，并由不能提供有效证据支持自己主张的一方，承担对其不利的法律后果。关于极顺公司请求确认久润公司与孙璐路之间关于密云区XX花园西区X号楼X层X单元X-
X号房屋的房屋买卖合同无效的诉讼请求，根据查明的事实，孙璐路与久润公司于2009年12月2日签订了《北京市商品房买卖合同》，2011年5月16日，孙璐路与久润公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，极顺公司未能提供充分证据证明《北京市商品房现房买卖合同》存在法定的无效情形，故其要求确认该房屋买卖合同无效的诉讼请求，证据不足，本院不予支持；关于极顺公司要求确认久润公司与孙璐路之间关于密云区XX花园西区X号楼X层X单元X-
X号房屋的物权变更无效的诉讼请求，在2008年10月30日，极顺公司将涉案房屋出售给陈长林，后陈长林对涉案房屋进行装修并入住，此后孙璐路未实际取得涉案房屋；2011年5月16日久润公司与孙璐路另行签订了关于涉案房屋的《北京市商品房现房买卖合同》。而久润公司在2008年4月15日与极顺公司达成备忘录第三条“鉴于当前的资金状况，双方同意久润公司用X号楼全部商铺抵顶极顺公司工程款”的约定，久润公司明知涉案房屋归属存在争议，在此争议未解决的情况下，久润公司与孙璐路签订现房买卖合同的行为，漠视了陈长林的权利，此行为具有主观上的恶意；孙璐路与久润公司签订商品房买卖合同时，即便其对涉案房屋存在纠纷不知情，但在涉案房屋成为现房之后，孙璐路在物权变更时陈长林已装修入住，本院在审理（2011）密民初字第1910号久润公司与孙璐路房屋买卖合同纠纷一案时，久润公司及孙璐路明知涉案房屋已由他人装修入住，均未向本院说明涉案房屋有产权纠纷，久润公司明知不能交付房屋的情况下，仍承诺于调解书生效之日起十日内交付涉案房屋，故本院认定孙璐路在进行物权登记时主观上不具有善意，其行为不构成对涉案房屋的善意取得，故极顺公司请求确认久润公司与孙璐路之间关于密云区XX花园西区X号楼X层X单元X-
X号房屋物权变更无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持；关于极顺公司要求久润公司与孙璐路协助其将密云区XX花园西区X号楼X层X单元X-
X号房屋变更到极顺公司名下，并承担除契税、测绘费之外的相关税费之请求，根据（2014）密民初字第4470号民事判决书，极顺公司用已经出售的三十一套房屋抵顶久润公司应付工程款的行为有效，且此三十一套房屋中包括涉案房屋，故极顺公司对涉案房屋的处分行为合法有效，鉴于涉案房屋原实际占有人陈长林已将房屋返还给极顺公司，现极顺公司为涉案房屋的实际占有人，因久润公司与孙璐路漠视原房屋购买人的合法权益，主观上不具有善意，孙璐路取得物权登记的行为不能认定有效，此时应该按照处理一房数卖纠纷的原则确定谁能够依法取得涉案房屋，根据一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但是已办理登记的恶意买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人的原则，涉案房屋应由极顺公司依法取得，久润公司与孙璐路均具有过错，给极顺公司造成的损失应当由其两方承担责任，故对极顺公司该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告北京久润房地产开发有限公司与被告孙璐路之间关于密云区XX花园西区X号楼X层X单元X-X号房屋的物权变更行为无效；
二、被告北京久润房地产开发有限公司、被告孙璐路于本判决生效之日起十日内，协助原告北京极顺建筑有限公司办理关于密云区XX花园西区X号楼X层X单元X-
X号房屋的物权变更登记手续，并承担契税、测绘费以外的变更登记费用；
三、驳回原告北京极顺建筑有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费二千一百五十元（原告北京极顺建筑有限公司已预交），由被告北京久润房地产开发有限公司、孙璐路负担。限本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 员 ＸＸ勇
二〇一八年六月十一日
法官助理 王雅静
书 记 员 周雨琦