江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0682民初4537号
原告（反诉被告）：上海信吉复合材料有限公司，住所地：上海市嘉定区真南路4268号2幢j5449室。
法定代表人：刘艳萍。
委托诉讼代理人：王信德，特别授权，上海源孟律师事务所律师。
被告（反诉原告）：南通海源针织服饰有限公司，住所地：如皋市九华镇九华社区居委会22组。
法定代表人：丁颖斌。
委托诉讼代理人：储呈红，特别授权，江苏如一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周恬静（实习），一般代理，江苏如一律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海信吉复合材料有限公司（简称信吉公司）与被告（反诉原告）南通海源针织服饰有限公司（海源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序，后转普通程序，公开开庭进行了审理。原告信吉公司法定代表人刘艳萍及委托诉讼代理人王信德，被告海源公司委托诉讼代理人储呈红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告信吉公司向本院提出下列诉讼请求：1、确认原、被告于2017年1月7日签订的租赁合同无效；2、被告返还租金69000元及保证金70000元，合计139000元；3、被告支付原告为租赁房屋修缮和装修费128468元；4、诉讼费等被告承担。事实和理由：原告在2017年1月7日经中介与被告签订一份厂房、宿舍、办公用房及同意搭建雨棚的租赁合同，合同订立后，原告按约支付了定金、租金和保证金合计139000元；2017年2月7日原告开始对厂房周围环境清理，2月10日被告的工人开始上班；原告在清理厂区的过程中发现被告的厂房没有排污管及能给原告使用的合同约定的80KVA，原告要求增加用电负荷，被告以各种理由拖延；原告搭建雨棚的过程中已遭到城管制止，被告亦未能解决；原告去环评机构咨询发现被告的厂房根本不能办理环评注册生产型企业，为此原告要求被告退还租金和保证金及装修费用，被告拒不归还。
被告海源公司辩称：原、被告签订房屋租赁合同是事实，被告出租给原告的房屋虽然没有产权证，但是四邻界址明确，没有产权纠纷，所以原告要求确认合同无效不符合客观事实，于法无据；原告进行装潢和改建，根据协议约定，必须要得到被告方的书面同意和有关部门的审批才可以动工，原告方未取得上述两项同意，擅自施工造成的损失应当由原告承担，同时被告要求原告拆除其装潢，恢复原状。同时被告海源公司提出反诉要求：1、判令被反诉人承担自2017年2月7日至返还房屋止占用费用；2、被反诉人返还其擅自占用的B栋房屋，并承担自2017年2月7日至返还房屋止占用费用，同时判令其承担擅自占用造成的损失150000元；3、被反诉人恢复租赁房屋原状及被反诉人给付的保证金及半年租金139000元归反诉人所有；4、被反诉人赔偿因毁约造成的反诉人各项损失合计8.8万元；5、涉案相关费用由被反诉人承担。
反诉被告信吉公司辩称：不同意被告的反诉请求，原被告签订合同时因被告隐瞒房产没有产权就与原告签订合同，这合同是无效的，原告的装修在租赁合同和补充合同中进行了约定，是征得被告同意的；被告隐瞒没有产权造成合同无法履行造成的，责任在被告；被告要求恢复原状、赔偿损失，没有法律依据，被告也没有提供损失的依据。
审理中，信吉公司为证明其诉请，向本院提出下列证据：
1、租赁协议和补充协议，证明原告经房屋中介联系被告签订租赁协议，当时在被告确认房屋有产权的情况下被告与原告签订协议，现经查并无产权证，我们主张协议无效。
2、提供微信截屏打印和通话记录，证明我们进场为2017年2月7日和退场的时间为2017年3月11日，以及双方沟通，原告要求被告提供资料和清空原有设备，但是被告一直没有清空，而且因环评没有通过和被告沟通的情况，2月7日进场但是我们只是进行部分装修，并没有实际使用被告的厂房，我们认为被告是到2月27日才将厂房屋顶装修完毕，被告也是在装修的。
3、提供使用厂房费用的清单，证明我方实际为装修装潢支付了128468元，其中：第一项提供24000元的汇款凭证打印件，汇给承包人何明先，另外给了2000元现金，提供收条；第二项提供混凝土款的汇款凭证打印件和付款凭证一张由李兰美签字和送货单81张，汇给邹永建22750元；第三项提供电子汇款凭证打印件和安装合同和报价明细表，给了20000元预付款，合同金额为55000元，因为后期没有继续做所以只有20000元；第四项提供给秦建国的预付款凭证打印件和厂房加工协议，总价款100000元，给了50000元，后来做了一半就按照30000元结账的，秦建国尚欠我们20000元没有给；第五项10489元，提供付款凭单、收款凭证若干；第六项200元方管材料，收款单位为如皋市恒昇建材经营部；第七项旧砖1620元，提供付款凭证；第八项水泥黄沙670元，提供收款收据；第九项三合土1560元，提供收条；第十项70元过梁、窗户100元、水泥黄沙石子590元，提供收据；第十一项下水井盖1150元，收款单位为九华兆顺建材经营部；第十二项挖机和三合土2010元，提供收据；第十三项三合土130元，提供收条；第十四项石子黄沙水泥1100元，提供收据；第十五项涂料水泥胶水540元、黄沙70元，提供收据；第十六项水泥黄沙210元，提供收据；第十七项换气扇78元，提供收据；第十八项三合土260元，有付款凭证，涂料刷5元，有收据；第十九项石子100元，提供收据；第二十项黄沙70元，提供收据；第十一项叉车费1000元，有付款凭证；卫生淋浴3376元，提供收据；第二十三项厨房浴室地板扣板2092元，提供收款凭证；第二十四项铁钉18元，提供收据；第二十五项吊顶费1536元，提供付款凭证；第二十六项场地拔草工资2132元，提供收据、付款凭证。
4、提供九华政府责令整改通知书，证明当时被告是认可我们可以建雨棚，当时是违章建筑，被政府责令停建。
5、提供照片截屏打印件，证明装修前中后的相关情况。
对上述证据，海源公司质证认为：
对证据1，真实性没有异议，对证明内容有异议，本案所涉租赁房屋位于如皋市工业园区，该园区的所有厂房所使用的土地都是租赁土地，所以厂房没有产权证，被告从没有欺骗原告说案涉房屋有产权证，被告一直强调说和九华政府有书面手续，没有任何产权纠纷，房屋无法使用并不是基于案涉房屋没有产权证而造成的，所以被告认为案涉租赁合同并不一定就是无效合同，即使该合同无效，原告也有责任，关于原被告双方在租赁合同中有明确的约定，原告在进行装修的时候需要提前和被告沟通，并得到被告书面确认才可以动工，而且如果需要增设附属设施和设备，除需要征得被告方书面同意外，按规定需要有关部门得到书面审批外还应当得到有关部门同意后才可以动工，所以原告提出的装修改造的损失与被告无关，被告出租的厂房原本设施齐全厂房完好，相关的排水供电设施均完好无损，原告方进行哪些改造被告并不知情也没有书面确认，所以原告的损失与被告无关；
对证据2，真实性不认可，被告有理由怀疑原告删除了对其不利的部分留下对其有利的部分，原告的进场时间没有异议，在此之前被告按照原告的要求将原告需要租赁的房屋进行清理并交付给原告，到目前为止，案涉房屋还在原告的掌控下并没有交还给被告。
对证据3，原告的装潢没有得到被告的同意和认可，原告所提出的这些支出是否就必然使用在案涉租赁房屋上我们不清楚，原告提供的证据有无关联性原告没有证据证明，所以我们不认可。
对证据4，原被告双方在租赁合同第五条第四条约定原告如果需要增设附属设施，除了需要得到被告的书面同意外还要得到有关部门的报批，原告没有报批仅凭双方补充协议就建设，九华政府的做法并无不当，我们也没有过错。
对证据5，B栋厂房就不是案涉租赁合同中的租赁范围，这是原告未得被告允许擅自占用的房屋，我们也要求原告就B幢恢复原状赔偿损失，因为被告公司主要负责人长期在南京，原告不但对B幢改造占用，而且将B幢前的绿地铲除和填平，原告的做法没有得到被告的同意，所以我们现在要求原告恢复原状赔偿损失。
海源公司为佐证其主张，提供下列证据：
1、被告与如皋市九华镇政府于2003年12月26日签订的投资项目协议书复印件及九华镇工业园区局部平面图打印件各一份，证明案涉房屋属于被告的财产，被告有处置的权利。
2、被告公司平面布置图打印件一份，证明被告公司的厂房布置情况，原告租用的是被告图中标识的A幢厂房和C幢宿舍办公楼的其中八间，被告与其他单位有协作协议的B幢厂房被原告全部擅自占用。
3、照片8张及A幢厂房出租前的设备示意图打印件一份，证明被告将厂房出租给原告前的情况，从中可以看出出租厂房A幢楼内的设施情况，当时厂房在正常使用过程中，厂房内的设备齐全。
4、照片8张，证明原告擅自占用被告没有出租给原告的B幢楼并进行改造。
5、被告与其他合作方签订的合作协议及预付金收据原件一份，证明被告与同建工艺服饰有限公司签订合作协议，由被告向该公司被原告擅自占用的B幢房产每年的使用费为4万元整，被告预收该公司5000元，因该房屋被原告占用导致被告违约。
6、被告单位房产税完税发票复印件4张，证明被告公司按照法律规定缴纳了相关税收，被告公司对案涉房屋享有处置权。
信吉公司对上述证据质证认为：
对证据1、2为复印件，不予质证，协议书即使是真实的，也是违法的；证据3，B幢外形是真实的，其他反映A幢内情形的都是假的，不是我租赁之前的情况，B幢上次开庭时证人陈述B幢给我们免费试用的；证据4，图形内容是真实的，但是可以看出被告没有将厂房交付给我们，因为其中还有设备在里面；证据5是被告自己制作的，不认可。证据6不能体现厂房有合法的租赁权利。
审理中，信吉公司申请证人中介公司人员张某到庭作证，证明签订合同的情形，是被告欺骗我们签合同。
证人张某陈述：当时原告找我要找房子，我根据他们的要求在九华这边找到被告的房子，后来我就和被告负责人联系，我问有无房产证等细节，被告第一次说有，我第二次过来确认时，被告从南京回来说房产证有土地证没有，可以出具土地租赁证明，原告要求有房产证和土地证要做环评，第一次我就带原告过来看房子，第二次双方都回来签合同当天双方见面对房子也满意，大厂房给原告用，宿舍8间也给原告用，B幢也给原告用不算钱，东边的小房子留给房东自己使用放东西，大厂房当时里面有箱子坏汽车和样品货和铁桌子。
对证人证言，信吉公司认为被告在签订合同过程中对没有房产证的事情进行隐瞒以及对B幢是被告给原告无偿使用的。
对证人证言，海源公司认为证人没能客观真实的反应事实，被告已经明确表明案涉房屋是租赁土地，无法办理产权证，证人作为资深中介应当知道，关于B幢在签订协议时予以删除，就是明确表明不是无偿使用。
经审理查明：2017年1月7日，南通海源针织服饰有限公司（出租方）与上海信吉复合材料有限公司（承租方）签订厂房租赁合同一份，约定甲方出租如皋九华工业园内1000平方的厂房以及后面房屋8间（宿舍加办公用）给乙方，合同约定：房屋年租金138000元；租赁期间自2017年3月1日至2027年2月28日；合同签订之日，乙方支付甲方订金10000元，租金半年支付一次，首期租金于2017年2月15日前完成支付，订金自动转为租金；租赁期间，甲方有权督促乙方做好消防、安全、环保卫生工作，乙方须对所租赁使用的厂房厂区内的消防、安全、环保及卫生等全部责任；甲方在交付租赁时保证供电、供水，正常排污，交付租赁时有实际负荷80KVA的三相电供作业使用，交付租赁时有水电正常办公、生产、生活使用，由乙方自行接到所需位置使用，交付租赁时排污管道正常、通畅，因房屋等产权问题引起的纠纷，由甲方负责处理；乙方在租赁期间享有对租赁房屋的专用权，负责租赁房屋内相关设施的维护，并保证在合同终止时完好归还甲方；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房主体结构，装修费用由乙方自付，装修方案要提前与甲方沟通，并得到甲方书面确认才可动工，得到确认装修之后，如需任何改动，乙方也必须经过甲方书面确认同意，如未经甲方书面同意，乙方不得对已装修的设施进行拆改，否则视为乙方违约，装修完毕之后，相应装修物也将成为房屋附属的一部分，乙方无权擅自更改，未经甲方书面确认，不得拆改，否则视为乙方违约；租赁期间，乙方支付人民币100000元作为合同履约保证金，待租赁期满结算所有费用后，甲方无息退还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水电煤气等费用由乙方负担；租赁期间，水电乙方自行负责接到自己的车间使用，安全问题自己负责；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行；租赁期间，乙方所做的一切必须符合国家和当地的环保要求，如果发生环保方面的任何问题不仅乙方公司负全部责任，甲方所有股东及个人均要对此承担无限连带责任；共同中还对违约后果、其他各方权利义务进行了约定。同日，双方签订厂房租赁合同补充协议一份，约定：经双方协商同意乙方（上海信吉复合材料有限公司）在厂房与办公室宿舍中间的空地搭建雨棚，但是四周不能封闭，合同到期不能拆除，双方签字确认。合同签订后，原告先后给付被告租金69000元和保证金70000元，合计139000元；原告于2017年2月7日开始进场对案涉厂房等进行装修装饰，后因厂房用电负荷达不到要求及不能办理环评注册等事宜，原告放弃继续租赁案涉厂房、房屋等设施，并通过微信向被告表明不再租赁案涉厂房及房屋等设施并主张被告返还房租、订金及已经产生的装修费用等，后因未能协商一致，2017年4月1日，原告诉至本院，要求判如所请，后被告海源公司提起反诉，提出上列反诉请求。
审理中，本院至如皋市华居委会和九华镇人民政府调查案涉土地及厂房的情况，九华居委会反应案涉土地的性质为集体用地，由九华镇人民政府统一规划使用，并支付居委会一定租金，九华镇人民政府反应案涉厂房及房屋均无任何审批手续。
以上事实有当事人提供的上述证据及调查笔录、工作笔录等证据在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。”本案中，诉争厂房及房屋至法庭辩论终结前仍无建设工程规划许可证或其他相关审批手续，故原、被告就案涉厂房及房屋签订的租赁合同为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持；本案中，信吉公司自2017年2月7日开始进入案涉厂房及房屋进行装修装饰，应视为开始占有使用案涉厂房及房屋等设施，应当支付相应的占有使用费用，关于占有使用期间，本院认为，信吉公司虽于3月10日左右通过微信向海源公司人员表明不再租赁案涉标的并要求被告返还收取的租金及订金等，但其未能向被告履行交付案涉厂房及房屋的手续，考虑到信吉公司放弃承租案涉厂房及房屋等设施，也应当给予对方一定的合理期间准备，而且海源公司主要负责人在南京，双方履行交付厂房及房屋手续也存在一定障碍，同时，考虑到信吉公司前期仅是对案涉厂房及房屋进行适当的装饰装潢，并未有设备进驻租赁标的，对租赁标的的继续使用及对外出租并不产生较大障碍，故本院酌情确定案涉厂房及房屋的占有使用期间至信吉公司诉至本院之日，即自2017年2月7日至4月1日，故本院参照双方约定的租金确定该期间的占有使用费用为20000元，该款在返还租金和保证金中直接扣减。《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；本案中，海源公司在合同签订后收取信吉公司保证金70000元和租金69000元合计139000元，该款项海源公司在扣减上述占有使用费后应予返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十三条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房租损毁的，承租人应当恢复原状；已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担；出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，信吉公司要求海源公司赔偿其未装修装饰产生的费用129468元，本院碍难支持。理由在于：1、双方在2017年1月7日租赁合同中明确约定“租赁期间，乙方可以根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房主体结构，装修费用由乙方自付，装修方案要提前与甲方沟通，并得到甲方书面确认才可以动工”、“乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批，还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行”，故对于未经海源公司书面同意（特殊设施还需经有关主管部门审批）的装饰装修部分，信吉公司就其支出费用向海源公司主张赔偿，于法无据；2、对于双方同意的装修装饰部分，原告仅凭其在装修装饰时所支出的费用金额而不是按照现值损失向被告主张，于法相悖，另外，海源公司已明确表示不利用信吉公司所装修装饰设施，信吉公司应当拆除未形成附和的装饰装修物，无法拆除或者不宜拆除的，再由双方按照各自导致合同无效的过错分担现值损失，对此，信吉公司并未提供证据证明该部分装饰装修物的现值，本院难以处理；关于海源公司反诉要求信吉公司恢复承租房屋原状的请求，因其未能提供证据明确恢复原状的标准及样式等具体事项，本院亦难以认定处理。关于海源公司反诉要求信吉公司支付B栋房屋的占用费用，本院认为，信吉公司在对B栋房屋较长时间占用使用的过程中，海源公司均未提出异议，且中介公司人员也到庭陈述双方前期商洽合同过程中B栋房屋系免费使用，对此，本院予以采信，故在无其他证据佐证的情况下，海源公司的该项请求本院不予支持。关于海源公司的其他反诉请求，因其未能提供证据予以证明，本院无法认定，亦难以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条、第十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、2017年1月7日上海信吉复合材料有限公司与南通海源针织服饰有限公司签订的“厂房租赁合同”无效。
二、南通海源针织服饰有限公司于本判决生效后立即返还上海信吉复合材料有限公司租金和保证金119000元。
三、驳回上海信吉复合材料有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回南通海源针织服饰有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费5088元，由上海信吉复合材料有限公司负担2397元，由南通海源针织服饰有限公司负担2691元（此款上海信吉复合材料有限公司已垫付，由南通海源针织服饰有限公司给付上述款项时一并给付）；反诉案件受理费7780元，由南通海源针织服饰有限公司负担。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12868元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。
审 判 长 李会利
人民陪审员 周丹丹
人民陪审员 顾 娟
二〇一八年三月二日
书 记 员 黄雪松