广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)粤01执复63号
复议申请人（被执行人、异议人）：方旗，女，1952年3月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托代理人：李行，广东踔厉律师事务所律师。
委托代理人：唐爱娣，广东踔厉律师事务所律师。
申请执行人：深圳沃信明天投资企业（有限合伙），住所地广东省深圳市福田区益田路与福华三路交界东北深圳国际商会中心2808-2809。
负责人：田青，该公司总经理。
申请执行人：深圳沃信明涛投资企业（有限合伙），住所地广东省深圳市福田区益田路与福华三路交界东北深圳国际商会中心2808-2809。
负责人：司徒健，该公司总经理。
申请执行人：深圳沃信明远投资企业（有限合伙），住所地广东省深圳市福田区深南中路****号兴华大厦商业*层6B51。
负责人：田青，该公司总经理。
被执行人：广州海角红楼投资发展有限公司，住所地广东省广州市荔湾区红楼路33-53号。
法定代表人：齐黛林，该公司董事长。
委托代理人：李行，广东踔厉律师事务所律师。
委托代理人：唐爱娣，广东踔厉律师事务所律师。
被执行人：广州海角红楼旅游度假酒店有限公司，住所地广东省广州市荔湾区红楼路6-65号。
法足代表人：方旗，该公司董事长。
委托代理人：李行，广东踔厉律师事务所律师。
委托代理人：唐爱娣，广东踔厉律师事务所律师。
复议申请人方旗不服广东省广州市荔湾区人民法院于2017年2月21日作出的(2016)粤0103执异132号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院查明，因在合作合同履行中产生纠纷，深圳沃信明天投资企业（有限合伙）（下称沃信明天企业）、深圳沃信明涛投资企业（有限合伙）（下称沃信明涛企业）、深圳沃信明远投资企业（有限合伙）（下称沃信明远企业）作为原告诉至执行法院，要求被告方旗、广州海角红楼投资发展有限公司（下称海角红楼投资公司）、广州海角红楼旅游度假酒店有限公司（下称海角红楼旅游公司）支付违约金2460万元等。执行法院以(2013)穗荔法民三初字第1683号案件立案审理。在该案审理过程中，原、被告双方达成协议：方旗在收到调解书之日起三个月内，分别向沃信明天企业、沃信明涛企业、沃信明远企业支付335万元；逾期支付的，方旗需向沃信明天企业、沃信明涛企业、沃信明远企业支付共2460万元；海角红楼投资公司、海角红楼旅游公司对此承担补充清偿责任等。执行法院于2015年1月7日对上述调解协议作出(2013)穗荔法民三初字第1683号民事调解书予以确认。2015年4月13日，沃信明天企业、沃信明涛企业、沃信明远企业以方旗无按上述生效调解书履行为由，向执行法院申请执行，要求方旗支付2460万元并加倍支付自2015年4月8日起计至履行完毕之日止的迟延履行期间的债务利息；海角红楼投资公司、海角红楼旅游公司承担补充清偿责任。执行法院以(2015)穗荔法执字第2105号案件立案执行。在该案执行过程中，执行法院于2015年6月8日作出(2015)穗荔法执字第2105-1号执行裁定书，查封方旗名下位于本市白云区××路××新城××路××3Ａ11,3A12，3B14,4A08，4A09,4A10，4A11，4A14，4A15，4A16,4B05,4B14,4B15，SA04，5B03，6A04,6B04,7A04,7B04,7B13，7B18，8A06，8A07，8B04，8B18，901的房产；本市××区××、××房的房产，越秀区恒福路288号恒福阁第一座1001房的房产；2015年9月10日，执行法院又作出(2015)穗荔法执字第2105-3号执行裁定书，查封方旗名下位于本市越秀区恒福路288号地下二层18车位、查封海角红楼投资公司位于本市荔湾区红楼路75号的房产。后案件因方旗、海角红楼投资公司、海角红楼旅游公司提出再审申请而被本院以(2015)穗中法民申字第190号民事裁定书裁定中止原调解书的执行。
又查明，位于本市越秀区恒福路288号恒福阁第一座1001房的房产并非登记在方旗名下，执行法院并无实际查封；方旗名下上述位于本市白云区广花五路汇侨新城汇侨路72号的查封房产已全部抵押给案外人黎三妹或齐佩林；位于本市越秀区恒福路288号地下二层18车位已抵押给案外人黎三妹；位于本市××区××、××房的房产已抵押给深圳发展银行股份有限公司广州黄埔大道支行。计至2017年2月17日，方旗按照上述生效调解书应向沃信明天企业、沃信明涛企业、沃信明远企业支付27926460元。
听证中，执行法院限令方旗在三个工作日内书面将已查封房产尚未偿还的抵押借款及现实际使用情况详细列明，并附相关的有效依据，并明确告知如未能提供确切依据的，应承担举证不能的不利后果。
另查明，方旗提交的广州国融房地产土地评估有限公司作出的国融评字第(16)12J108号《房产地估价报告》，评估的房产为方旗名下位于白云区广花五路汇侨新城汇侨路72号7B18、901、天河区天寿路6号29、30层A房的房产、海角红楼投资公司名下位于本市荔湾区红楼路75号的房产，四房产评估市场价值合共为34981489元。
方旗在听证后提交的《回复函》中，确认其名下位于本市××区××、××房的房产现自住，该房产已向银行抵押赁款730万元，尚有450万元未偿还；名下位于白云区广花五路汇侨新城汇侨路72号的各被查封房产已全部出租，并与位于越秀区恒福路288号恒福阁第一座1001房、越秀区恒福路288号地下二层18车位一起抵押贷款1500万元。方旗未就上述房产现未偿还抵押借款情况提供确实的证据证实。
执行法院认为，方旗在执行法院执行过程中对执行行为提出异议，依法应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条关于当事人异议的程序进行审查。对于方旗提交广州国融房地产土地评估有限公司作出的评估报告书主张执行法院已查封的部分房产市场价值合计已超出应执行的标的，执行法院认为，方旗所评估的房产中包含了海角红楼投资公司名下的房产，而根据执行依据所确定的清偿顺序，执行过程中对该房产的执行处理与方旗名下被查封房产的执行处理并非处于同一顺序，方旗并非该房产的产权人，方旗以该房产市场价值合计证实执行法院查封明显超出应执行标的，理据不足，执行法院不予采纳；又，因经查方旗本案异议所涉房产均已设定抵押并已办理抵押登记，方旗亦确认大部分房产已出租，方旗无提供确实证据证实在异议所涉房产中所设定权利负担的现实际欠款数额，而在实际执行中存在租赁关系的房产对实现也存在一定的影响，故方旗现单纯以其部分已被查封房产的可能市场价值作为依据提出本案异议，理据不足，执行法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，执行法院作出如下裁定：驳回异议人方旗的异议请求。
复议申请人方旗向本院申请复议称，原审裁定认定事实错误。其委托广州市国融房地产土地评估有限公司对部分查封物业：广州市白云区广花五路汇侨路72号7B18及901、天河区天寿路6号29、30层A房、荔湾区红楼路75号共四宗房地产建筑面积合计1042.04㎡，上述物业在估价时点市场价值合计为￥34981489元。上述评估的物业只是被查封的部分物业已经超过法院要求履行的款项，加上未评估的物业其价值更加远远超过法院要求履行的款项。其被查封房屋虽然有出租或抵押情况，但都不影响房屋价值，法院超额查封上述房屋完全没有必要，并严重影响其本人和红楼投资公司正常生活和生产经营。特此提起复议，请求：1、撤销执行法院(2016)粤0103执异132号《执行裁定书》；2、裁定对超额查封其和海角红楼投资公司的房产进行解封。
本院查明，执行法院查明事实清楚，本院予以确认。
另查，在执行异议听证中，沃信明天企业、沃信明涛企业、沃信明远企业对方旗提供的《房产地估价报告》不予确认。本院于2016年9月30日作出（2016）粤01民再36号《民事裁定书》，裁定驳回方旗、海角红楼投资公司、海角红楼旅游公司对（2013）穗荔法民三初字第1683号民事调解书的再审申请。
本院认为，本案的争议焦点在于执行法院对涉案房产是否存在超标的查封情形。根据执行法院查明事实，计至2017年2月17日，本案执行标的为27926460元。本案中方旗提交的房地产评估报告，因系其单方自行委托评估，沃信明天企业、沃信明涛企业、沃信明远企业对此不予认可，故该评估报告不能作为涉案部分查封房产价值的估算依据。目前涉案查封房产未经司法程序委托评估，市场价值不明，且方旗也无提供证据证明查封房产的具体抵押还贷情况，对此执行法院应当尽快对查封房产进行司法评估，并综合考量查封房产是否设定权利负担以及变现时需要的费用、拍卖时流拍降价的可能及其他可能影响财产价值等因素，再确定是否存在超标的查封的情况。因此，方旗现仅以其单方委托的部分查封房产评估报告作为依据主张本案超标的查封属证据不足，执行法院据此裁定驳回方旗的异议请求正确，本院予以维持。方旗提出复议的理由不成立，其复议请求本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人方旗的复议申请，维持广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103执异132号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 黄晓清
审判员 叶洁靖
审判员 刘卓江
二〇一七年五月五日
书记员 罗翠君