广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤02民终1159号
上诉人（原审被告）：余建平，女，1982年7月21日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。
委托诉讼代理人：余来发（系余建平父亲），男，1956年11月24日出生，汉族，住广东省乐昌市。
上诉人（原审原告）:韶关市盛源物业服务有限公司。住所地：广东省韶关市浈江区北江中路43号天泓居小区*栋首层物业办公室。
法定代表人：张才梅，总经理。
委托诉讼代理人：李跃斌，韶关市浈江区太平法律服务所法律工作者。
上诉人余建平因与上诉人韶关市盛源物业服务有限公司（以下简称盛源公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人余建平的委托诉讼代理人余来发，被上诉人盛源公司的委托诉讼代理人李跃斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余建平的上诉请求：撤销一审判决，驳回盛源公司的诉讼请求，判决盛源公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：余建平于2012年2月8日与韶关市兴盛投资有限公司（下称开发商）签订了购房合同，也与盛源公司签订了《天弘居物业管理合同》。但是鉴于房屋的质量问题，开发商一直没有交楼给余建平，余建平至今也未收到过盖有开发商公章的《收楼通知书》，只是签收盖有盛源公司的2012年10月20日和2016年1月12日的《收楼通知书》。而盛源公司在一审提交给法庭的2012年10月20日《收楼通知书》却盖有开发商与盛源公司的两个公章，与余建平收的快递《收楼通知书》不一致，是一份后来伪造的无效证据。开发商没有盖公章的《收楼通知书》不具有法律效力，盛源公司根本没有提供物业服务给余建平，就没有资格收取余建平的物业服务费。盛源公司虽然两次维修余建平房屋，但没有维修好，至今仍存在房屋质量问题。盛源公司只有提供了物业服务之后，才能合法收取物业服务费。综上所述，请求二审法院依法驳回盛源公司的上诉请求，作出公正的终审判决，维护社会公平正义。
盛源公司上诉请求：撤销原审法院判决，支持盛源公司的诉讼请求，由余建平承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原审法院认定余建平收楼时间为2016年7月是错误的。开发商韶关市兴盛投资置业有限公司根据其与余建平签订的《商品房买卖合同》约定，于2012年10月20日发出《收楼通知书》通知余建平于2012年12月27日至31日收楼，余建平的父亲余来发在快递单上签了名。该《收楼通知书》上列明物业费从2013年1月1日计收。余建平收到通知后以房屋质量不合格为由拒绝收楼，但没有向政府相关部门投诉和向法院提起诉讼维权，因此，开发商根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，视为余建平承认该房屋质量合格，出卖人已按期交房。由于余建平一直没交物业服务费，盛源公司为追讨该费用，于2016年1月12日向余建平发出《收楼通知书》，主要是提醒余建平交物业费。原审法院却以此认定该时间为收楼时间，明显认定事实是错误的。理由如下：一、开发商韶关市兴盛投资置业有限公司与余建平因签订《商品房买卖合同》形成买卖合同关系，开发商是基于《商品房买卖合同》的约定才有发出《收楼通知书》的资格。二、而盛源公司与余建平因签订《天泓居物业管理合同》形成物业管理合同关系，根据《天泓居物业管理合同》的约定，盛源公司仅有向余建平提供物业服务并收取物业费的资格，并没有发出《收楼通知书》的资格，因此，盛源公司于2016年1月12日向余建平发出《收楼通知书》在收楼方面的表述应为无效的，仅在收取物业费方面的表述才有效。综上所述，原审法院认定事实不清，违背合同约定，判决显失公正，请求二审法院根据事实和法律，驳回余建平的上诉请求。
盛源公司向一审法院起诉请求：1、判令余建平向盛源公司支付2013年1月-2017年10月（共58个月）拖欠的物业管理费9481.89元（1.68元/平方米×97.31平方米×58个月）、2013年1月-2017年11月逾期交费违约金11188.63元（9481.89元×2%×59个月）、之后同样按所欠物业管理费总金额每月2%计至缴清欠款之日止、2012年12月25日-2017年6月4日路灯、水泵二次加压、电梯公摊费电费38.71元，合计20709.23元。2、本案诉讼费用由余建平承担。
一审法院认定事实：2011年9月5日，盛源公司与韶关市兴盛投资置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定盛源公司对天泓居物业共用部位和共用设施设备等进行维护和管理服务；物业服务费采取包干制方式，高层住宅物业服务费为每月1.68元／平方米，商铺物业服务费2.5元／平方米；物业管理区域内共用水电费（除物业公司自用水电费外）应分摊至业主负担。2012年2月8日余建平与韶关市兴盛投资置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于韶关市浈××区××路××居小区××座××房。该合同第十一条第二款：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人按本合同买受人填写的地址书面形式通知买受人十五日内到出卖人处办理交付手续。买受人如逾期仍未前来办理交付手续的，则视为买受人承认该房屋质量合格，出卖人已按期交房。物业公司按规定标准收取其相关的物业管理费等”。同日，余建平还与盛源公司签订《天泓居小区物业管理合同》，根据合同约定盛源公司对该商铺小区共用设施设备、环境卫生、保安、交通、消防等项目进行维修、修缮、服务与管理，余建平需按合同约定向盛源公司交纳物业服务管理费，水电公摊费。余建平是天泓居小区5幢B座1403房业主，其房屋建筑面积97.31平方米，物业管理费按建筑面积1.68元／平方米计收，每月应为163.48元；若余建平未按时交纳，盛源公司则有权要求从逾期之日起按每天所欠费用总额的3‰计收违约金。2012年10月20日，韶关市兴盛投资置业有限公司和盛源公司书面通知余建平于2012年12月27日至2012年12月31日收楼，物业管理费从2013年1月1日起开始计算收取。2016年1月12日，盛源公司再次向余建平发出书面通知，称余建平未在上述收楼时间收楼，现再次通知余建平前往办理收楼手续，物业管理费仍从2013年1月1日起计算收取。余建平于2016年7月27日领取涉案房屋房地产权证。公摊电费包括小区路灯电费、电梯电费、水泵电费，其中小区路灯电费的分摊按全区1394户均摊，未收楼的由盛源公司承担；电梯电费分摊按本栋楼已报装修的业主在报装3个月后开始分摊，每5层一个系数计算（每栋楼1楼均为电梯大堂）；水泵电费分摊按水泵电费总数除以5楼以上各住户的实际用水量（物业公司每2个月从各住户水表中抄取）的合计数，得出每吨水的分摊电费，再以此乘以各住户的实际用水量，得出各住户的分摊电费额。盛源公司认为，余建平未按通知收楼，则视为余建平承认该房屋质量合格，开发商已按期交房，物业公司按规定标准从2013年1月1日收取其相关的物业管理费等。盛源公司催收未果因此提起诉讼。余建平称物业公司二次向其发出收楼通知，其收到第一份通知前往天泓居收楼，因房屋存在质量问题，其未办理收楼手续；第二份收楼通知其是在2016年7月拿到，并于2016年7月27领取房地产权后，准备装修房屋向盛源公司提出收楼，但盛源公司要求其从2013年交纳物业管理费，困此，其至今未收楼，不同意盛源公司诉讼请求。
一审法院认为，盛源公司是建设单位选聘的物业管理公司，负责对余建平物业所在小区韶关市浈江区北江中路43号天泓居小区的物业进行管理，同时，盛源公司与余建平亦签订了《天泓居物业管理合同》，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。盛源公司按合同约定对天泓居小区实施了物业管理服务，余建平对此应从收楼之日起支付物业管理等相关费用。本案中，余建平虽未办理收楼手续，但余建平自认2016年7月收到盛源公司第二次发出的书面收楼通知书，并领取了房地产权证，根据《商品房买卖合同》第十一条第二款：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人如逾期仍未前来办理交付手续的，则视为买受人承认该房屋质量合格，出卖人已按期交房。物业公司按规定标准收取其相关的物业管理费等”约定，该院确认余建平收楼时间为2016年7月，因此，余建平应从2016年8月起向盛源公司交纳物业管理费。根据合同约定，盛源公司对天泓居小区实施了物业管理服务，余建平未按时如数支付物业服务费，应对此承担违约责任。盛源公司要求余建平支付物业服务费，有事实和法律依据，该院予以支持，但应从2016年8月开始计算，至2017年10月止的物业管理费为2452.2元；违约金应从2016年9月计算，自2016年9月起计至2018年2月28日止，余建平累计拖欠物业服务费（每月以163.48元为基数）120个月，违约金应为：163.48元×24%÷12个月×120个月=392.4元。关于电费公摊费，因合同约定余建平除应交纳物业管理费外，还应交纳水电公摊费，因盛源公司未提供余建平每月应交纳电费公摊费金额，该院无法确认余建平2016年7月至2017年6月4日应交纳电费公摊费数额，故对盛源公司该项请求，本案不予处理。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益，因此，余建平不能以盛源公司未提供服务为由拒付物业服务费。而盛源公司在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时予以协助。如余建平认为其房屋确有质量问题，属另一法律关系，可另行依法解决。
一审法院判决：一、余建平应于判决生效之日起五日内支付2016年8月至2017年10月期间的物业服务费共2452.2元给盛源公司；二、余建平应于判决生效之日起五日内支付上述所欠物业服务费计至2018年2月28日的违约金392.4元给盛源公司；三、驳回盛源公司的其他诉讼请求；案件受理费减半收取159元，由盛源公司负担137元，余建平负担22元。
本院二审查明，盛源公司为了证明其履行了书面催收的义务，提供了2017年11月10日书面催收的单据，该单据记载：尊敬的业主，您好，目前为止，您尚有以下款项未结清，请尽快到物业服务中心结清款项，谢谢您的支持与理解；房号：5B1403；物业费9481.89元（2013年1月起欠费58个月，按1.68元/平方米，共97.31平方米计算）；路灯、水泵二次加压、电梯公摊电费38.71元（2012年12月25日-2017年6月4日）；余建平承认收到2012年10月20日和2016年1月12日的盖有盛源公司的公章的《收楼通知书》（前一份载明安排业主在2012年12月27日-31日集中收楼，后一份载明安排业主在2012年10月27日-11月3日集中收楼；均载明物业管理费从2013年1月1日起计收，均在最下方落款处列明韶关市兴盛投资置业有限公司及联系电话），且每次接到《收楼通知书》均去看房，因施工质量问题至今拒绝收楼；盛源公司二审提供了2012年10月23日内容为“付款方名称：韶关市兴盛投资置业有限公司；收楼通知书速递费3216元”的税收《发票联》，拟证明韶关市兴盛投资置业有限公司统一于2012年10月23日通过速递的方式送达2012年10月20日《收楼通知书》给包括余建平在内的业主。对于原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对余建平、盛源公司双方的上诉意见，本案争议焦点为：一、余建平提出的2012年10月20日和2016年1月12日的《收楼通知书》只盖有盛源公司的公章，开发商韶关市兴盛投资置业有限公司并没有盖公章，故该《收楼通知书》不具有法律效力的上诉理由是否成立；二、余建平以房屋存在质量问题，其没有收楼，不应该缴交物业服务费和公摊电费的理由是否成立；三、原审判决计算的物业服务费及违约金是否错误;四、原审判决对盛源公司主张的公摊电费没有支持是否错误。
一、余建平提出的2012年10月20日和2016年1月12日的《收楼通知书》只盖有盛源公司的公章，开发商（出卖人）韶关市兴盛投资置业有限公司并没有盖公章，故该《收楼通知书》不具有法律效力的上诉理由是否成立。余建平承认收到2012年10月20日和2016年1月12日的盖有盛源公司的公章的《收楼通知书》，虽然该《收楼通知书》上未盖上开发商（出卖人）韶关市兴盛投资置业有限公司的公章存在瑕疵，但从该两份《收楼通知书》上均在最下方列有韶关市兴盛投资置业有限公司的名称及盛源公司二审提供的2012年10月23日税收《发票联》记载的“付款方名称：韶关市兴盛投资置业有限公司；收楼通知书速递费3216元”内容及结合余建平一审自认每次接到《收楼通知书》均去看房，因施工质量问题至今拒绝收楼的陈述，本院确认开发商（出卖人）韶关市兴盛投资置业有限公司于2012年10月23日已实际履行了《商品房买卖合同》合同第十一条第二款约定的：“出卖人按本合同买受人填写的地址书面形式通知买受人十五日内到出卖人处办理交付手续。”义务，余建平提出的2012年10月20日和2016年1月12日的《收楼通知书》只盖有盛源公司的公章，开发商（出卖人）韶关市兴盛投资置业有限公司并没有盖公章，故该《收楼通知书》不具有法律效力的上诉理由不能成立。
二、余建平以房屋存在质量问题，其没有收楼，不应该缴交物业服务费和公摊电费的理由是否成立。如前已述，开发商（出卖人）韶关市兴盛投资置业有限公司于2012年10月23日已按照余建平填写的地址以速递《收楼通知书》的形式通知余建平办理房屋交付手续，余建平亦到现场看房，但以房屋质量存在问题拒绝办理房屋交付手续，根据《商品房买卖合同》第十一条第二款：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人按本合同买受人填写的地址书面形式通知买受人十五日内到出卖人处办理交付手续。买受人如逾期仍未前来办理交付手续的，则视为买受人承认该房屋质量合格，出卖人已按期交房。物业公司按规定标准收取其相关的物业管理费等”的约定，应视为开发商（出卖人）韶关市兴盛投资置业有限公司于2012年12月31日（《商品房买卖合同》约定的交房日期）已按期交房。盛源公司是建设单位选聘的物业管理公司，盛源公司与余建平签订了《天泓居物业管理合同》，约定：盛源公司对余建平物业所在小区，即天泓居小区共用设施设备、环境卫生、保安、交通、消防等项目进行维修、修缮、服务与管理，余建平需按合同约定向盛源公司交纳物业服务费、水电公摊费。该合同是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同依法成立并有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，合同的双方均应当按照约定履行自己的义务。盛源公司按合同约定对天泓居小区实施了物业管理服务，故余建平亦应该按照合同的约定向盛源公司交纳物业服务费和公摊电费。至于余建平认为房屋存在质量问题，属于另一法律关系，余建平可另案向开发商（出卖人）韶关市兴盛投资置业有限公司主张权利，与物业管理服务没有任何关联，不能作为余建平不缴纳物业管理费和公摊电费的合法、合理理由。
三、原审判决计算的物业服务费及违约金是否错误。如前所述，开发商（出卖人）韶关市兴盛投资置业有限公司于2012年12月31日（《商品房买卖合同》约定的交房日期）已按期交房，依据《商品房买卖合同》中“出卖人已按期交房。物业公司按规定标准收取其相关的物业管理费等”、《天泓居物业管理合同》中“乙方（余建平）在签订（2012年2月8日签订）本合同后（入住前），要向甲方（盛源公司）缴纳本年度的物业管理服务费与其他费用”和甲方（盛源公司）“根据本合同向乙方（余建平）收取物业管理服务费、水电公摊费”及《收楼通知书》中“物业管理费从2013年1月1日起计收”的约定，余建平应从2013年1月1日起向盛源公司缴纳物业服务费和公摊电费，故2013年1月1日-2017年10月余建平应缴纳的物业服务费为9481.89元（1.68元/平方米×97.31平方米×58个月）；因余建平从2013年1月1日开始欠缴物业服务费，违约金应从2013年2月起开始计算，计至2018年2月28日共61个月，应为199.45元（1.68元/平方米×97.31平方米×24%÷12个月×61个月），故原审判决计算的物业服务费及违约金错误，本院予以纠正。
四、原审判决对盛源公司主张的公摊电费没有支持是否错误。盛源公司提供了2017年11月10日书面催收的单据，该单据记载5B1403房号的路灯、水泵二次加压、电梯公摊电费38.71元（2012年12月25日-2017年6月4日），该数额符合常理，且余建平未能提供相反的证据予以反驳，根据《天泓居物业管理合同》中甲方（盛源公司）“根据本合同向乙方（余建平）收取物业管理服务费、水电公摊费”的约定，余建平应向盛源公司缴纳2012年12月25日-2017年6月4日的公摊电费38.71元。
综上所述，余建平的上诉请求不能成立，本院不予支持；盛源公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院适用法律正确，但认定事实错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销广东省韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初43号民事判决第三项；
二、变更广东省韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初43号民事判决第一项为“余建平应于本判决发生法律效力之日起五日内支付2013年1月至2017年10月期间的物业服务费9481.89元给韶关市盛源物业服务有限公司；
三、变更广东省韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初43号民事判决第二项为“余建平应于本判决发生法律效力之日起五日内支付上述所欠物业服务费计至2018年2月28日的违约金199.45元给韶关市盛源物业服务有限公司；
四、余建平应于本判决发生法律效力之日起五日内支付2012年12月25日-2017年6月4日的公摊电费38.71元给韶关市盛源物业服务有限公司。
五、驳回韶关市盛源物业服务有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取159元，由韶关市盛源物业服务有限公司负担。
二审案件受理费50元，由上诉人余建平负担。余建平向本院预交的上诉案件受理费50元，本院不予退回；韶关市盛源物业服务有限公司向本院预交的上诉案件受理费50元，本院予以退回。
本判决为终审判决。
审判长 韩文锋
审判员 赖凯文
审判员 庄少山
二〇一八年八月二日
书记员 罗稀蕾