北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第04077号
上诉人（原审被告）孙建民，男，1959年11月22日出生。
委托代理人贾志芳，女，1962年10月12日出生。
委托代理人杨智永，北京兴展律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）柴卉，女，1990年3月26日出生。
委托代理人陈彩（柴卉之母），1963年9月7日出生。
委托代理人李英华，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）张丹，女，1995年4月1日出生。
委托代理人张新福（张丹之父），1970年7月15日出生。
被上诉人（原审第三人）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生。
上诉人孙建民因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第14430号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2013年12月，柴卉诉至原审法院称：2012年12月27日，贾志芳持孙建民出具的公证委托书，通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与我就买卖位于北京市大兴区×××59幢1号楼1-3层房屋（以下简称诉争房屋）达成一致意见。当日，我便向孙建民交纳了定金20万元。次日，双方在链家公司工作人员的主持下，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。在合同履行过程中，孙建民以种种借口，不履行双方签订的买卖合同，不协助我办理房屋解押以及房屋所有权转移登记手续。由于孙建民的违约行为仍然继续，造成我方损失日益增长，根据双方签订的《补充协议》第二条及第四条第一项的约定，孙建民应当按照合同约定支付违约金。现我请求法院判令：1、在我支付孙建民剩余购房款490万元并替孙建民偿还银行贷款后，孙建民协助办理诉争房屋的解除抵押登记手续，并将诉争房屋过户至我名下并交付房屋；2、孙建民按照合同约定支付违约金1221450元。
孙建民辩称：我不同意柴卉的所有诉讼请求。理由是：第一，我按照约定向银行履行了提前还款义务；第二，柴卉未按照合同约定时间给付首付款，属根本违约；第三，我已将诉争房屋另行出售给张丹并已经实际交付，对于柴卉的第一项诉讼请求实际已无法履行。综上，我请求驳回柴卉的诉讼请求。如果法院认定我存在违约行为，柴卉主张的违约金数额过高，要求法院调整。
张丹述称：我现在要求孙建民把诉争房屋过户给我，我已经作为原告另案起诉了。我认为柴卉违约在先，因为合同约定还款解押前2日先付款然后再去还款解押。虽然柴卉一直在纠缠到底通知过还是没有通知过，证人证言已经证明通知过柴卉还款日期了。即使没有被告知什么时候还款，也不能说明柴卉在2月18日的前两天要求过还款。如果柴卉给了钱而孙建民到2月18日不解押，孙建民才会构成卖方违约。
链家公司述称：我公司同意柴卉的第一项诉讼请求；第二项诉讼请求与我公司无关，我公司不发表意见。
原审法院经审理认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。本案为典型的“一房二卖”。孙建民就其名下的诉争房屋分别与柴卉、张丹签订房屋买卖合同及相关协议，约定内容均不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同均合法有效。柴卉主张孙建民与张丹恶意串通，证据不足，不予采信。现柴卉、张丹均主张继续履行合同，故本案的首要争议焦点在于应当支持哪份合同的继续履行。根据我国现行法律法规及民事审判实践，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的情况下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应当按照以下顺序确定履行合同的买受人：1、已经办理房屋所有权转移登记的；2、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；3、均未办理房屋所有权转移登记，又未实际合法占有房屋的，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。本案中，诉争房屋的所有权尚未转移到买受人名下。关于实际合法占有房屋问题，柴卉主张贾志芳将房屋钥匙交付，贾志芳予以否认，柴卉未提供相应证据予以证明，其主张法院不予采信。张丹主张房屋已经交付其使用，但是其与孙建民的合同约定：出卖人应于2013年7月5日前办理抵押注销手续；过户当日乙方（张丹）支付剩余购房款430万元，甲方（孙建民）在收到乙方（张丹）全部房款7日内交房。张丹主张的房屋交付时间与合同约定不一致。张丹主张在2013年7月份知道诉争房屋存在纠纷，在该日期之前其仅支付定金80万元，交纳物业费的时间、更换锁芯的时间、支付首付款50万元的时间亦在知道诉争房屋存在纠纷之后，故即使张丹现在占有诉争房屋，亦不宜认定为实际合法占有房屋。综合考虑上述情节及全案情况，法院认为支持柴卉所提出的继续履行合同的诉讼请求更为公平合理，更符合诚实信用原则。关于柴卉是否违约的问题，孙建民主张柴卉应该知道提前还贷的时间，但并未提供相应证据，对该主张不予采信。因办理解押、网签、过户均需要出卖人的二代身份证和房号一致的授权委托书，在贾志芳未能出具上述手续的情况下，对柴卉的权益影响甚大，即使柴卉知道提前还贷时间其未付款，亦不宜认定柴卉存在违约行为。孙建民亦未催促柴卉付款及通知柴卉解除合同；相反，孙建民本人在2013年5月30日的询问笔录中同意继续履行合同，还提到了“柴卉要求其给贾志芳办一个公证的委托书，因为公证书上的房号和房本以及实际的房号不一致，公证书办了好几次才办好”，贾志芳在原一审到庭时亦同意调解，并未提出柴卉违约。并且，孙建民出具新的公证委托书是在2013年5月9日，该委托书出具后，双方的买卖合同才能进一步履行。孙建民主张新的公证委托书出具后，通知过柴卉，柴卉不予认可，孙建民未提供相应证据予以证明，故对其该项主张不予采信。综上，柴卉未支付首付款120万元，不构成违约。因诉争房屋存在抵押权，现柴卉同意代为清偿债务消灭抵押权，不持异议。在柴卉代为清偿债务后，孙建民负有协助办理解除抵押登记的义务。此后，孙建民办理过户手续并交付房屋，符合双方约定，予以支持。柴卉主张先行支付剩余房款，不持异议。对于柴卉主张的违约金，鉴于孙建民确有至今未办理完毕解除抵押登记手续的违约行为，应支付违约金，具体数额由法院根据案情酌情确定为65万元。应当指出，柴卉与孙建民继续履行合同的结果将导致张丹的合同目的无法实现，故张丹可依据合同约定及法律规定另行主张权利。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，于2015年判决：一、判决生效后十日内，柴卉代替孙建民向中国银行股份有限公司北京崇文支行清偿位于北京市大兴区×××59幢1号楼1-3层房屋的所有贷款（以该银行核定的金额为准），孙建民协助柴卉办理上述房屋的解除抵押登记手续；二、在判决第一项履行完毕后十日内，柴卉先向孙建民支付购房款（具体数额为四百九十万元减去柴卉代替孙建民向中国银行股份有限公司北京崇文支行清偿的所有贷款），后孙建民协助柴卉将位于北京市大兴区×××59幢1号楼1-3层房屋过户至柴卉名下并将该房屋交付给柴卉；三、判决生效后十日内，孙建民向柴卉支付违约金六十五万元；四、驳回柴卉的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
判决后，孙建民不服，认为原审法院在对本案关键问题的定性和看法上存在明显不妥之处，故请求二审法院撤销原审判决，依法驳回柴卉的诉讼请求。柴卉同意原审判决。张丹不同意原审判决。链家公司未对孙建民的上诉发表意见，来院陈×了案件相关事实。
经审理查明：2006年8月2日，北京震环房地产开发有限公司（以下简称震环公司，出卖人）与孙建民（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：孙建民购买震环公司建设的北京市大兴区×××二期77号楼1层101，建筑层数为3层，预测建筑面积共218.75平方米，房屋总价款1586376元。2006年11月29日，孙建民（借款人，甲方）、中国银行股份有限公司北京崇文支行（以下简称中国银行，贷款人，乙方）与震环公司（保证人，丙方）签订了（2006）年1242G字第356号《楼宇按揭担保借款合同》，约定贷款金额110万元，贷款期限216个月。
2012年12月27日，震环公司出具《证明》。该《证明》的内容为：“2006年8月2日签订的《北京市商品房预售合同》房号为大兴区×××二期77号楼1层101孙建民，现该房屋所有权证的房号为大兴区×××59号楼1至3层01号，属同一房号。特此证明。”
2008年5月15日，诉争房屋登记至孙建民名下。北京市大兴区住房和城乡建设委员会于2013年5月27日出具的查询结果显示：现坐落于大兴区×××59号楼1至3层1房屋的产权人孙建民于2007年2月申请产权登记，当时网签合同房屋地址登记为大兴区×××二期77号楼1层101。
2012年12月24日，孙建民向贾志芳出具委托书，主要内容为：“孙建民与贾志芳共同生活期间于2006年在震环公司按揭贷款购置北京市大兴区黄村镇大兴×××二期59#-1房屋一处（预售合同编号Y306221，《楼宇按揭担保借款合同编号个（2006）年1242G字第356号》），现因委托人不方便办理关于上述房产的相关手续，故委托贾志芳代为办理上述房产的下列事宜：1、代为领取房屋产权证及办理提前部分还款，提前结清；结算后领取买卖合同正本和他项权证；并同意从我还款账户提取现金。2、领取产权证后，代为出售上述房产，签订出售合同，收取出售房屋款项并办理房屋产权转移的相关手续。受托人在委托权限范围所办理的一切事项，签署的一切材料和文件以及支付的一切费用本委托人均予以认可，上述委托行为是本委托人的真实意思表示，因委托产生的一切法律后果均由本委托人承担。受托人无转委托权。委托期限至上述事宜办理完毕为止。”同日，山西省汾阳市公证处出具公证书，证明孙建民于2014年12月24日在山西省平遥监狱在公证员面前在上述委托书上签名、捺指印。
2012年12月27日，贾志芳代表孙建民（甲方、出售人）与陈彩（乙方、购买人）、链家公司（居间人）签订《买卖定金协议书》，约定：交易房屋为诉争房屋；乙方应于本协议签署时支付购房定金20万元。同日，贾志芳收取定金20万元。
2012年12月28日，贾志芳代表孙建民（出卖人）、陈彩代表柴卉（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要内容为：出卖人所售房屋为诉争房屋；建筑面积共221.18平方米；房屋所有权证号为京房权证兴私字第001398**号；该房屋性质为商品房，该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行，抵押登记日期为2009年3月10日，出卖人应于2013年2月18日前办理抵押注销手续；成交价格为510万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议；买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为280万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；房屋交付见补充协议，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按逾期时间，分别处理，逾期在15日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按逾期时间，分别处理，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
同日，贾志芳代表孙建民（出卖方，甲方）、陈彩代表柴卉（买受方，乙方）签订《补充协议》，主要内容为：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价共计为510万元；乙方于2012年12月27日向甲方支付定金20万元；还款解押：甲方应于2012年12月28日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2013年2月18日前办理完毕解除抵押登记手续；房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；首付款：乙方于还款解押前2个工作日支付甲方120万元，剩余首付款109万元于面签当日支付给甲方；申请购房贷款：甲乙双方应于还款解押后五个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；权属转移登记：甲乙双方同意，在银行批贷后五个工作日，甲乙双方应共同办理房屋所有转权移登记手续；物业交割：甲乙双方应当在过户当天自行办理物业交割手续，丙方陪同；税费的承担：本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；下列附属设施随房屋一并转移并交付给乙方：装修包括固定橱柜、燃气灶、热水器、中央空调等固定设施不搬走；家具包括固定家具不搬走。
同日，贾志芳代表孙建民（出卖人，甲方）、陈彩代表柴卉（买受人，乙方）与链家公司（居间人，丙方）签订《居间服务合同》，主要内容为：甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。该合同上丙方的经办人为韩小英。陈彩代表柴卉交纳居间代理费106590元。
同日，贾志芳代表孙建民（出卖人，甲方）、陈彩代表柴卉（买受人，乙方）与北京中融信担保有限公司（服务方，丙方）签订《房屋交易保障服务合同》，主要内容为：丙方负责办理交易方所需的各项服务、及时督促交易方履行应尽义务；甲乙双方应积极办理各项手续，并及时向丙方提交所需的全部资料，包括但不限于身份及户口证明、房屋权属证明、物业结清证明等。陈彩代表柴卉交纳保障服务费25500元、代收评估费600元。
孙建民与柴卉尚未就买卖诉争房屋办理网签手续。
2013年5月25日，贾志芳代表孙建民（出卖人）、张新福代表张丹（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要内容为：出卖人所售房屋为诉争房屋；房屋所有权证号为京房权证兴私字第001398**号；该房屋性质为商品房，该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行，抵押登记日期为2009年3月10日，出卖人应于2013年7月5日前办理抵押注销手续；出卖人和买受人通过北京兴远房地产经纪中心（以下简称兴远经纪中心）居间介绍成交，房地产经纪执业人员为余帅民；成交价格为510万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金80万元；买受人的付款方式为自行交割；出卖人应当于过户当日前将该房屋交付给买受人；自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，贾志芳代表孙建民（出卖人，甲方）、张新福代表张丹（买受人，乙方）与兴远经纪中心（居间方，丙方）签订《补充协议》，主要内容为：乙方支付甲方定金人民币80万元整，如因乙方原因造成该套房屋无法交易，则甲方收取的定金不予退还，同时乙方赔偿甲方80万元违约金，乙方支付丙方的相关服务费不予退还，如因甲方原因造成该房屋无法交易，甲方应返还乙方所付定金和已付房款，同时赔偿乙方80万元违约金以及各项费用，并承担乙方支付给丙方的相关服务费；乙方采取一次性付款方式购买此房，乙方于2013年5月25日支付甲方购房定金80万元，于2013年7月25日前办理过户手续，过户当日乙方向甲方支付剩余购房款430万元，双方自行过购房款，甲方在收到乙方全部房款7日内交房，丙方作为见证方存在；此房屋交易过程中产生的税费由乙方承担，如遇国家政策调整则以新政策执行；甲方在交接当天应将房屋及房屋钥匙、电卡、燃气卡交予乙方，其交接之前所发生的水、电、燃气、有线电视、物业费等一切费用由甲方结清，房屋内的主体装修及卧室、厨房厨具、卫生间内的固定物品是房屋不可分割的一部分。
2013年5月25日，贾志芳出具《定金收条》，载明：今收到张丹交来购房定金现金80万元。该收条上有证明人余帅民的签字。
2013年5月26日，兴远经纪中心出具收据1份，载明收到张丹购房服务费30000元。
2013年6月30日，贾志芳代表孙建民（出卖人，甲方）、张新福代表张丹（买受人，乙方）与兴远经纪中心的经纪人张琳办理《房屋验收交接单》，载明：甲、乙、丙三方于2013年6月30日交割诉争房屋，甲方将该套房产的钥匙共计2把及相关手续交给乙方，甲乙双方以交接之日为界，甲方将以前所发生的一切费用全部结清，以后发生的费用乙方承担。张丹据此主张，诉争房屋已经交付。
2014年4月23日，张新福向贾志芳转账50万元，贾志芳出具了收条。
2014年5月28日，张丹将诉争房屋锁芯更换。
孙建民与张丹就买卖诉争房屋亦未办理网签手续。
2013年5月17日，柴卉以孙建民为被告向原审法院提起诉讼，要求孙建民继续履行房屋买卖合同、配合柴卉办理诉争房屋的解押、协助柴卉办理诉争房屋的所有权转移登记。后经询问，柴卉明确其诉讼请求为：柴卉支付孙建民剩余购房款490万元并替孙建民偿还银行贷款以解除抵押权，在付清房款五个工作日内孙建民配合办理房屋过户转移手续并且同日将房屋交付给柴卉使用。原审法院法官于2013年5月30日前往山西省平遥监狱送达起诉书、开庭传票等诉讼文书，通知孙建民该案定于2013年7月15日上午8时30分在原审法院第三法庭公开开庭审理。当天，经询问，孙建民的意见为：“我确实委托贾志芳卖我的房子；我肯定要还银行贷款的，现在没有钱还不了，得柴卉给我首付款之后我才能还款，我已经向银行交了提前还款的申请，但是柴卉要求我给贾志芳办一个公证的委托书，还提了很多其他的要求，因为公证书上的房号和房本以及实际的房屋不一致，公证书办了好几次才办好，这套房子我已经全权委托贾志芳去卖了，我不管现在房价涨了多少，我愿意继续卖这套房子；我同意柴卉替我偿还银行贷款，把抵扣贷款后的房款给我，我帮她办过户，再把房子交付给她；对柴卉提交的公证书、买卖定金协议书、房屋买卖合同、居间服务合同及服务保障协议、补充协议、房产证复印件、震环公司出具的证明、预售合同、查询结果、借款合同我都认可；我希望这个案子可以调解，我愿意履行这个合同，让柴卉撤诉，我会通知我媳妇去跟法院沟通。”
2013年7月15日上午8时30分，贾志芳以孙建民委托代理人的身份到庭，其陈×意见为：“认可有房屋买卖的事实，我认为我方不违约；同意调解，但我还要跟孙建民联系一下，问问他的意见，需要一星期的时间。”鉴于柴卉也同意调解，原审法院给双方一星期的时间调解，当场定于2013年7月23日下午14时开庭。
2014年7月23日14时，有一律师自称是孙建民的委托代理人到庭，说不调解了，并且说诉争房屋已经卖给别人了。经审查，该律师并未提交孙建民本人签字的授权委托书，原审法院按照缺席审理处理。
2014年7月24日，柴卉提交财产保全申请书，申请查封诉争房屋，并提供担保。原审法院经审查，认为柴卉的申请符合法律规定，于当日作出（2013）大民初字第6770-2号民事裁定，裁定查封诉争房屋。
2014年7月24日13时（该时间为中国邮政特快专递封皮寄件人签名处载明的时间），贾志芳通过邮寄方式向原审法院提交了民事反诉状、答辩状和证据材料。贾志芳答辩称孙建民已经履行了向银行递交提前还款申请，因柴卉没有按约定时间支付首付款120万元，故柴卉存在违约，并提交户籍证明、户口簿、中国银行按揭贷款提前还款申请书、崇文支行消贷还款批准通知书予以佐证。原审法院将上述反诉状、答辩状和证据材料送达给柴卉，柴卉做出如下书面意见：反诉状在庭审结束后提交的，法院不应受理，证据材料和答辩状也是在庭审结束后提交的，过了举证期限，但愿意发表质证意见，称见过户籍证明复印件，从未见过原件，无法核实户口本真实性，即使向银行申请提前还贷为真实的，但从未将此事告知过柴卉；另外，因孙建民的身份证问题导致涉诉合同不能办理网签，柴卉不存在违约行为。
2013年8月5日，原审法院作出（2013）大民初字第6770号民事判决，判决：一、于判决生效后十日内，孙建民协助柴卉到中国银行股份有限公司北京崇文支行替孙建民偿还完位于北京市大兴区×××59幢1号楼1-3层房屋的贷款（以银行核定的金额为准）并解除抵押权；二、在判决第一项履行完毕后十日内，柴卉给付孙建民购房款四百九十万元，柴卉在判决第一项中替孙建民偿还的债务直接从本项购房款中予以扣除；三、在判决第二项履行完毕后十日内，孙建民协助柴卉到房地产行政主管部门办理上述房屋的产权证于柴卉名下，同时，孙建民将位于北京市大兴区×××59幢1号楼1-3层房屋交付给柴卉使用；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
孙建民不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）。2013年11月13日，一中院作出（2013）一中民终字第13125号民事裁定，撤销原判，发回重审。
在本案发回重审以后，因柴卉对贾志芳、杨智永的代理人资格提出异议，原审法院委托山西省平遥监狱了解相关问题，孙建民认可由其签名的授权委托书是其真实意思表示，对于柴卉的诉讼请求，认为柴卉首先违约，现在不卖给她了。
另，张丹亦于2013年以孙建民为被告，以柴卉、兴远经纪中心为第三人，起诉至原审法院。但因张丹未在原审法院指定的期限内交纳案件受理费，原审法院于2015年1月9日作出（2013）大民初字第13518号民事裁定，裁定：本案按张丹自动撤回上诉处理。
原审法院审理本案过程中，针对孙建民与张丹之间的买卖合同和补充协议，柴卉认为：真实性、合法性、关联性均不认可，合同明确约定解押时间是2013年7月5日，这个时间诉争房屋还没有办理查封手续，张丹也说一直不知道房屋查封的事情，诉争房屋是7月24日才查封的，所以这个合同是孙建民与张丹串通的；补充协议约定甲方收到全部房款7日内交房，张丹和孙建民说在6月30日就交房了，证明合同是伪造的。
针对贾志芳于2013年5月25日出具的《定金收条》，柴卉认为：真实性、关联性、合法性均不认可，该收条是80万的款项，不是小数字，张丹没有提交银行提款的材料，也没有80万元的入帐明细，违背交易常理，就算是现金的方式，孙建民也不可能不存起来，这是为了诉讼制造的证据材料。经询问，张丹主张80万元来源于张新福在庞各庄的工程款，第一笔90万元是5月21日给的，通过现金支付，有承包合同。在法庭询问贾志芳该80万元如何处理时，贾志芳回答：“我和我外甥带回老家了，第二天带回的，这80万元是带着现金回家的，坐高铁或者动车回家的，回老家后就还账了，剩下不多了，具体多少记不清了；我外甥和我姐、我姐夫一起回去，他们差不多带了七十二三万，我自己带的少，他们带回去的七十多万先给我放着，我回去给我的，也有借的我外甥的，50多万或者60多万。”
针对兴远经纪中心于2013年5月26日出具收据，柴卉认为服务费的金额和建委规定是不符的，交易肯定不是真实的，服务费低于市场的金额。
针对孙建民与张丹及兴远经纪中心之间的《房屋验收交接单》，柴卉主张：真实性、关联性、合法性均不认可，张丹主张的交接时间6月30日与合同约定日期不符。
张丹另提交2013年10月10日北京城市展望物业管理有限公司出具的收据，载明：张丹交纳1号楼物业费（2013.1.1-12.31）6317元。对该收据，柴卉主张：真实性、关联性、合法性均不认可，这是为了本案制作的虚假证据，这个时候张丹已经知道了诉争房屋已查封，并且物业费数额是2013年全年的，也违背了他们双方的协议约定。对此，张丹解释称物业费我方确实交的全年的，因为房屋价值这么高了，我方确实想要这个房屋，也就不在乎这点钱了。
针对2014年4月23日张新福向贾志芳转账50万元及贾志芳出具的收条，柴卉主张：对转账凭条真实性没有异议，2014年4月23日付款时这个案件已经被发回重审，张丹付款50万元没有合同依据，合同约定2013年7月25日付款，这个也是制作的证据，合法性和证明目的不认可；对收条不认可，也是假证据。
经询问，张丹主张：2013年7月15日，因为我要求贾志芳配合我过户，然后贾志芳说有官司，诉争房屋被法院查封了，后来到现在就拖着呢；买房之前去看过，大约在2013年5月10号左右去的，没有人在住，一楼没有家具家电了，二楼、三楼都没有东西了。贾志芳开始主张在诉争房屋住到2013年5月，后来主张是在2012年搬走的，家具家电在2011年9月份就搬走了。
关于柴卉、孙建民是否违约的问题：
1、柴卉主张孙建民存在违约行为，体现在：孙建民应于2013年2月18日前办理完毕解除抵押登记手续，至今未履行；贾志芳未将孙建民的二代身份证办理下来、未更改错误的授权委托书，致使无法办理还款解押、网签及过户手续；贾志芳未办下来二代身份证，导致2013年3月11日才在派出所开出户籍证明，自2013年3月11日由于手续不全无法办理解押，其已违反双方于2013年2月18日前办理解押的约定。为证明上述主张，柴卉提交了如下证据材料：
（1）韩小英于2013年9月14日出具的证词、2013年11月20日的补充证词。其中，韩小英的证词载明：2012年12月27日晚，贾志芳、陈彩在链家公司西斯莱店见面，商谈房屋买卖事宜，贾志芳出示了孙建民的一代身份证，并解释一直没有时间办理二代身份证，并承诺会很快办理孙建民的身份证；贾志芳称孙建民在山西生病住院不能来京；2013年2月至3月，多次催促办理二代身份证；2013年3月至4月，因贾志芳提供的授权委托公证书上的房屋地址与房产证地址及房屋预售合同的地址均不一致，贾志芳不能提供正确的授权委托公证书；反复催促贾志芳来京商谈，贾志芳都以各种理由没有来京；2013年5月，贾志芳说开出了新的委托公证书，但其以各种理由拒绝来京。韩小英的补充证词载明：2013年2月中旬，陈彩打电话问我何时和如何交付首付款并办理银行解押，我回答说等贾志芳到京后三方一起去办理，我和贾志芳联系，贾志芳说孙建民的二代身份证没办好，委托公证书也没有重新办好，等办好后再去北京办首付款和银行解押，后来我一直和贾志芳联系但并未见面，直到2013年7月14日贾志芳来京我们才见面。经柴卉申请，韩小英出庭作证，称因为当时口头约定业主来北京办理还款解押事项，业主没来北京，这个事情无法履行。
（2）汾阳市公安局贾家庄派出所出具的户籍证明，该证明出具的日期为2013年3月11日，在备注栏载明：经核实以上照片为孙建民近期照片，此证明用于孙建民房屋过户使用，有效期为3个月。
（3）链家公司于2014年6月15日出具的《未做网签说明》。
经质证，孙建民、张丹对证据1的质证意见为：对证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可，证人与柴卉具有利害关系，收取了柴卉的中介费，韩小英所描述的情况与实际情况是相违背的；对证据2的质证意见为：真实性认可，证明事项有异议；对证据3的质证意见为：真实性认可，证明事项不认可，描述的事情也是断章取义，签订合同的日期写的也不对。链家公司对上述材料予以认可。经询问，柴卉主张办理解押手续必须要出示二代身份证和经过公证的授权委托书，这两项手续贾志芳都没有。孙建民主张：现在确实没有二代身份证，有公证的委托书，震环公司也出具了房号不一致的证明，就不需要孙建民的二代身份证了，二代身份证与还款解押没有关系。
2、孙建民主张柴卉未按照合同约定支付首付款，属于根本违约；首付款应在2013年2月16日给付孙建民，存在先后履行的问题，柴卉有先履行义务，她没有先履行才导致在2月18日无法办理还款解除抵押；买卖合同和补充协议是在28日晚上签订的，韩小英跟着去的，肯定说了当天白天申请还款解押的事情；银行在2013年1月28日左右通知我方偿还贷款，我方电话通知陈彩，也通知过中介公司，韩小英说柴卉一下子拿不出这个钱来。为证明前述主张，孙建民提交了如下证据材料：
（1）《中国银行按揭贷款提前还款申请书（2012年版）》、《崇文支行消贷还款批准通知书（12月份）》，证明孙建民已经按约申请提前还款，批准的还款解押时间为2013年1月28日。《中国银行按揭贷款提前还款申请书（2012年版）》载明申请偿还全部贷款，申请日期为2012年12月28日，还款日期2013年1月28日（此日期起预约5天内有效，过期自动作废，须借款人重新申请）。《崇文支行消贷还款批准通知书（12月份）》载明借款人孙建民，还款金额848050.92元，还款日期（此日期五天内还款有效，过期自动失效）为2013年1月28日。
（2）证人贾×的证言，经孙建民申请，贾×出庭作证，其当庭陈×为：我与贾志芳是亲姐妹；我跟韩小英、孙玉龙去了链家公司，我知道他们办了什么但是我说不出来，办了房子的事情，我也不知道几号去的了，就是冬天，去的链家公司，是韩小英带我们去的，具体几号楼我也不知道，办了什么事情我也不清楚，书面的证人证言名字是我签字的，其他内容是我与贾志芳去打印的，我妹子卖房依靠韩小英，韩小英带我去过中国银行。
（3）孙玉龙的证言，孙建民申请其出庭作证，其当庭陈×为：孙建民是我叔叔；签订合同及去中国银行去拿房屋产权证，我都去了，签合同是12月28号晚上，去银行是28号白天，上午先是去领了房屋产权证，又预约还款，下午就一起回到中介跟买方签订合同，我、我婶子还有她二姐、链家的工作人员小韩四个人去的；银行说预约还款成功，要求到期还款就可以了，约定的是1个月以后办理还款；签合同之前，把拿房产证和预约还款这两件事情告诉了买房人。
（4）2013年5月9日的委托书、公证书，证明后来又办了跟房号一致的公证委托书，办完跟链家公司和买方说过，买房人还是不给钱。
经质证，柴卉对证据1认为没有公章，不认可；对证据2认为证人陈×的内容无法证明孙建民的证明事项；对证据3认为证人与孙建民有利害关系不足以采信，还款的具体时间点、银行通知以及孙建民告诉我方的时间，他都不清楚，贾志芳去申请过我方没有异议，她只是去提交了申请，没有通知我方，依据补充协议，我方支付首付款的时间是还款解押前2个工作日，但是哪天去得告诉我方，我方提前2天给钱没问题；对证据4，真实性认可，证明目的不认可，是在过了办理还款解押日期之后才办下来的委托书，可以说明在5月9日之前贾志芳没有来北京，一直在办理这个委托手续。张丹对上述材料予以认可。链家公司对证据1表示真实性无法核实，对证据2、3不认可。对证据4与柴卉的意见一致。经询问，陈彩表示：房屋买卖合同和补充协议是在12月28日晚上8点晚饭以后签的，签合同的时候韩小英说上午她和贾志芳去贷款银行拿的房本；韩小英没有跟我说过已经向银行交了还款申请，原审开庭的时候我才知道他们交过申请，申请还贷与真正还贷是两回事情，我方没有接到孙建民他们的通知。链家公司主张：不仅存在先后履行的问题，还有不安抗辩权的问题；关于还款解押前2个工作日，首先要确定还款解押的日期，2月18日是孙建民办理完毕还款解押手续的日期，在这之前他要来北京办理这个事情，如果不来是违约的，给首付款是直接给到银行不是打到谁的帐户里面，所以孙建民必须得提前2天过来；还款解押是孙建民的义务，不管怎样孙建民必须通知哪天还款解押才可以给首付款；补充协议签订的时候没有明确16、17日必须给钱，也明确不了，因为还款解押日期都没确定。
经柴卉、孙建民申请，原审法院前往中国银行了解相关问题。中国银行工作人员表示：《中国银行按揭贷款提前还款申请书（2012年版）》是孙建民他们交的，《崇文支行消贷还款批准通知书（12月份）》是我们这里出的，有这两份材料就证明申请过提前还款了；没有第二代身份证，对于还款应该没有影响，对于解押应该有影响，建委要求二代身份证原件；还款需要本人到场，如果本人不能到场，需要有经过公证的授权委托书，这个案子委托书上的房号与预售合同、房产证都不一致，办不了还款，因为银行需要核对借款合同，审核是不是这份贷款；关于现在的诉讼，我行同意由买受人代替孙建民偿还贷款。
经与北京市大兴区住房和城乡建设委员会联系，该单位工作人员表示自从国家规定不再使用第一代身份证后（2013年1月1日以后），解押、网签、过户都需要二代身份证。
关于房屋交付的问题：
1、柴卉主张诉争房屋已经交付给了柴卉，孙建民应该优先履行其与柴卉的房屋买卖合同，并提交了搬运费收据（该收据由北京快捷利康搬家有限公司于2013年12月29日出具，载明自望京花园东区到大兴×××59-1搬运费500元）、更换锁芯的收据（2013年11月21日出具，载明×××锁芯165元）、搬家视频及空房视频。孙建民、张丹对上述证据真实性认可，对合法性不认可，其主张：柴卉已经严重违反了法院关于诉讼保全裁定的相关规定，在合同约定交房的时间还没有到的情况下柴卉违背了合同约定私自撬锁，破坏孙建民的房屋，非法的行为不能够形成证据；孙建民的房屋钥匙是托管给链家的，并没有给柴卉，现在柴卉并没有实际占有房屋，柴卉通过非法手段更换了锁芯，后来已经将柴卉暂时放的物品放在柴卉父亲的单位了。链家公司对该份证据真实性认可。对于钥匙问题，柴卉主张：我方手里有原来房屋的钥匙，是从贾志芳手里拿的，是2012年12月28日拿到的，我方是在2013年11月29日进去的，原审上诉的时候知道贾志芳把房卖了以后我方进去的，进去之后换锁。贾志芳主张：我没给柴卉钥匙，钥匙托管给链家公司了。
2、张丹主张孙建民于2013年6月30日将诉争房屋交付其实际使用。孙建民予以认可。柴卉不予认可，柴卉主张：张丹所述搬到诉争房屋实际居住不属实，因为我方有钥匙，她们没有钥匙，不存在张丹实际居住的问题。张丹主张：之前钥匙都在我方这里，我方从贾志芳处拿的钥匙，记不清楚哪天拿的了；2014年3月我方发现打不开门了，给贾志芳打电话，第2天找开锁公司把锁换了，现在钥匙在我方这里，现在我方所有的家具都在里面，换完锁后4月份把家具搬进去了。
关于抵押及剩余房款问题，柴卉表示愿意替孙建民偿还贷款（具体数额以银行账目为准）以解除抵押权，将偿还银行的款项从剩余房款中扣除后，剩余房款在孙建民过户时一次性支付给孙建民。但是其诉讼请求为先支付剩余房款，因其未提交书面的变更诉讼请求申请书，原审法院以其诉讼请求为准。
在本院审理过程中，链家公司称：孙建民与柴卉的房屋买卖合同未能顺利履行，是因为孙建民一直不来北京办理解除抵押手续，需要重新办理公证授权但一直没有办理下来；孙建民向银行申请过提前还款，但一直不来北京办理手续；钥匙曾交链家公司保管，后交还孙建民一方，但其称要换锁芯，交链家公司的钥匙没用了，故未取回；链家公司未将钥匙交柴卉一方。
以上事实，有《北京市商品房预售合同》、震环公司出具《证明》、孙建民向贾志芳出具的委托书，孙建民与柴卉买卖中的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，孙建民与张丹买卖中的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《定金收条》、《房屋验收交接单》，（2013）大民初字第6770-2号民事裁定书、（2013）大民初字第6770号民事判决书、（2013）一中民终字第13125号民事裁定书、北京市大兴区住房和城乡建设委员会的查询结果及当事人陈×等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。孙建民就其名下的诉争房屋分别与柴卉、张丹签订房屋买卖合同及相关协议，约定内容均不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均为合法有效的合同。柴卉主张孙建民与张丹恶意串通，但未提供充分证据予以证明，故原审法院对此未予采信，并无不当。
关于柴卉是否违约的问题，应当注意如下问题：第一，孙建民主张柴卉应该知道提前还贷的时间，但并未提供相应证据，对该主张依据不足，不应采信。第二，根据查明的事实，办理解押、网签、过户均需要出卖人的二代身份证和房号一致的授权委托书，故在贾志芳未能出具上述手续的情况下，对柴卉的权益影响甚大，即使柴卉知道提前还贷时间其未付款，亦不宜认定柴卉存在违约行为。第三，孙建民出具新的公证委托书是在2013年5月9日，该委托书出具后，双方的买卖合同才能进一步履行；孙建民主张新的公证委托书出具后的通知过柴卉，柴卉不予认可，孙建民未提供相应证据予以证明，故其该项主张不应予以采信。第四，孙建民亦未催促柴卉付款，亦未向柴卉提出解除合同的要求；相反，孙建民本人在2013年5月30日的询问笔录中同意继续履行合同，还提到了“柴卉要求其给贾志芳办一个公证的委托书，因为公证书上的房号和房本以及实际的房号不一致，公证书办了好几次才办好”，贾志芳在发回重审前的一审程序到庭时亦同意调解，并未提出柴卉违约。综上，原审法院认定柴卉未支付首付款120万元不构成违约，并无不当。因此，孙建民与柴卉和张丹的房屋买卖合同均未解除，均具有可履行性。
现柴卉、张丹均主张继续履行合同，本案属于典型的“一房二卖”。关于两份合同的优先履行问题，根据我国现行法律法规及民事审判实践，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的情况下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应当按照以下顺序确定履行合同的买受人：1、已经办理房屋所有权转移登记的；2、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；3、均未办理房屋所有权转移登记，又未实际合法占有房屋的，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。根据本案的具体情况，应当注意如下问题：第一，柴卉主张贾志芳将房屋钥匙交付，贾志芳予以否认，柴卉未提供相应证据予以证明，其主张不应被采信。第二，张丹主张房屋已经交付其使用，但是其与孙建民的合同约定：出卖人应于2013年7月5日前办理抵押注销手续；过户当日乙方（张丹）支付剩余购房款430万元，甲方（孙建民）在收到乙方（张丹）全部房款7日内交房。张丹主张的房屋交付时间与合同约定不一致。第三，张丹主张在2013年7月份知道诉争房屋存在纠纷，在此之前其仅支付定金80万元，而交纳物业费的时间、更换锁芯的时间、支付首付款50万元的时间亦在知道诉争房屋存在纠纷之后，故即使张丹现在占有诉争房屋，亦不宜认定为实际合法占有房屋。第四，张丹主张继续履行合同，虽单独提起诉讼，但因未交纳案件受理费而按自动撤回上诉处理，故与柴卉相比，张丹并未积极主张权利。原审法院综合考虑上述情节及全案情况，认为支持柴卉所提出的继续履行合同的诉讼请求更为公平合理，更符合诚实信用原则，并无不当，应当予以维持。
关于孙建民与柴卉的房屋买卖合同履行中的具体问题，因诉争房屋存在抵押权，现柴卉同意代为清偿债务消灭抵押权，亦自愿先行支付剩余房款，本院不持异议。在柴卉代为清偿债务后，孙建民负有协助办理解除抵押登记的义务。此后，孙建民应当办理权属转移登记手续并将房屋交付柴卉。原审法院判决当事人依此履行合同义务，符合合同约定、法律规定和交易惯例，本院予以维持。
关于柴卉主张的违约金，鉴于孙建民确有至今未办理完毕解除抵押登记手续的违约行为，故原审法院认定孙建民应当支付违约金并根据案情酌情确定了具体数额，并无不当，故本院予以维持。
关于张丹的相关权益问题，柴卉与孙建民继续履行合同的结果将导致张丹的合同目的无法实现，故张丹可依据合同约定及法律规定另行主张权利。
综上，孙建民的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由孙建民负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）。
一审案件受理费54','2018-09-23
00:13:38',0,'web',NULL),(11898394,'de09fbf5-5955-4c57-beb0-1ef15a622c23','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：68次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院ID\":\"1928\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"附加原文\":\"\",\"审判程序\":\"一审\",\"案号\":\"（2012）鄂张湾民一初字第196号\",\"不公开理由\":null,\"法院地市\":\"十堰市\",\"法院省份\":\"湖北\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"法院区域\":\"\",\"文书ID\":\"de09fbf5-5955-4c57-beb0-1ef15a622c23\",\"案件名称\":\"张某甲、杨某与张某乙、吕某赡养纠纷一审民事判决书\",\"法院名称\":\"十堰市张湾区人民法院\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"法院区县\":\"张湾区\",\"补正文书\":\"2\",\"DocContent\":\"\",\"文书全文类型\":\"1\",\"诉讼记录段原文\":\"原告张某甲、杨某诉被告张某乙、吕某赡养纠纷一案，本院于2012年2月14日立案受理后，依法由审判员武思友适用简易程序，于2012年3月12日公开开庭进行了审理。原告张某甲、杨某的委托代理人熊家范，被告吕某到庭参加了诉讼。被告张某乙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结\",\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1483027200000)\\\/\",\"案件类型\":\"2\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null});$(document).attr(\"title\",\"张某甲、杨某与张某乙、吕某赡养纠纷一审民事判决书\");$(\"#tdSource\").html(\"张某甲、杨某与张某乙、吕某赡养纠纷一审民事判决书
（2012）鄂张湾民一初字第196号\");$(\"#hidDocID\").val(\"de09fbf5-5955-4c57-beb0-1ef15a622c23\");$(\"#hidCaseName\").val(\"张某甲、杨某与张某乙、吕某赡养纠纷一审民事判决书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2012）鄂张湾民一初字第196号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"十堰市张湾区人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"2\");$(\"#HidCourtID\").val(\"1928\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"十堰市张湾区人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"民事案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value:
\"赡养纠纷\" },{ name: \"审理程序\", key: \"trialRound\", value: \"一审\" },{ name:
\"裁判日期\", key: \"trialDate\", value: \"2012-03-15\" },{ name: \"当事人\", key:
\"appellor\", value: \"张某甲,杨某,张某乙,吕某\" }],LegalBase:
[{法规名称:\'《中华人民共和国婚姻法（2001年）》\',Items:[{法条名称:\'第二十一条第一款\',法条内容:\' 第二十一条
父母对子女有抚养教育的义务；子女对父母有赡养扶助的义务。
父母不履行抚养义务时，未成年的或不能独立生活的子女，有要求父母付给抚养费的权利。
子女不履行赡养义务时，无劳动能力的或生活困难的父母，有要求子女付给赡养费的权利。
禁止溺婴、弃婴和其他残害婴儿的行为。
\'}]},{法规名称:\'《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》\',Items:[{法条名称:\'第一百三十条\',法条内容:\'
第一百三十条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
\'}]}]};if
($(\"#divTool_Summary\").length > 0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({
data: dirData });}});$(function() {\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"张某甲、杨某与张某乙、吕某赡养纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2016-12-30\\\\\",\\\\\