湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2013)常民一终字第256号
上诉人（原审被告）石门县楚江镇阳光幼儿园，住所地石门县宝峰开发区江南街。
负责人张芙蓉，该幼儿园校长。
委托代理人覃佐堂，男，石门县先河法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）湖南省石门华电物业管理有限责任公司，住所地湖南省常德市石门县楚江镇宝塔居委会梯云路（电厂生活区内）。
法定代表人杨新玲，该公司法人代表。
委托代理人邓智军，湖南楚江律师事务所律师，系特别授权代理。
上诉人石门县楚江镇阳光幼儿园（以下简称阳光幼儿园）因与被上诉人湖南省石门华电物业管理有限公司（以下简称华电物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省石门县人民法院（2013）石民一初字第230号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人石门县楚江镇阳光幼儿园负责人张芙蓉及委托代理人覃佐堂，被上诉人湖南省石门华电物业管理有限公司的法定代表人杨新玲及委托代理人邓智军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，位于石门县楚江镇宝塔社区梯云路（幼儿园），房产证号为石房权证楚江字第000372**号的房屋产权人为大唐石门发电有限责任公司，该公司委托华电物业公司对幼儿园进行管理经营。
2006年6月15日，华电物业公司与张芙蓉、秦阳虎签订经营承包合同，约定华电物业公司将其受托管理的大唐石门发电公司幼儿园的场地及设备承包给张芙蓉、秦阳虎经营，承包期1年，自2006年9月1日起至2007年8月31日止，承包期满后，双方协商一致可续签。2007年9月1日，华电物业公司与张芙蓉、秦阳虎继续签订经营承包合同，约定承包期1年，自2007年9月1日起至2008年8月31日止。2008年1月1日，华电物业公司与石门县妇联幼儿园签订幼儿园租赁合同，双方约定石门县妇联幼儿园采取租赁方式租赁华电物业公司管理的大唐石门发电公司幼儿园现有的房屋、场地及设备自主经营幼儿园，租赁期1年，自2008年1月1日起至2008年12月31日止。2009年华电物业公司与石门县妇联幼儿园继续签订幼儿园租赁合同，约定租赁期1年，自2009年1月1日起至2009年12月31日止。
2010年1月1日，华电物业公司（甲方）与石门县妇联幼儿园（乙方）签订了《幼儿园租赁合同》。合同约定：甲方将所述幼儿园房屋、场地及设施租赁给乙方，租赁期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止，租金为每年50000元，乙方按季缴纳；乙方在合同期满前两个月均可提出书面续签申请，经双方协商一致后重新签订租赁合同，同等条件下甲方优先让乙方承租。如双方未达成协议，甲方可以在合同期满后另行处理且不需要另行告知。租赁期满后合同解除后，乙方有义务在30天之内搬迁。乙方在承包期内自购（建）的资产（含接上任承包者自购的资产），合同期满后，自购（建）的资产甲方有权不予接收，租赁人自理，甲方不给乙方任何补偿，乙方在处理自购（建）的资产时，不得破坏甲方的房屋整体结构。合同履行期间，石门县妇联幼儿园先后更名为石门县楚江镇试验幼儿园、石门县楚江镇阳光幼儿园，并对院内设施进行部分维护整改。阳光幼儿园已缴纳合同期内的全部租金。
2012年12月11日阳光幼儿园校长张芙蓉给华电物业公司法定代表人杨新玲邮寄了一份《续签租赁合同申请书》，要求与华电物业公司续签书面合同文本。12月13日华电物业公司工作人员李春德电话告知张芙蓉到物业公司领取《不再续签幼儿园租赁合同的通知》，张芙蓉未来领取，李春德遂与华电物业公司赵湘等人到幼儿园找到张芙蓉，张芙蓉拒收。后李春德给张芙蓉邮寄了一份《关于不再续签幼儿园租赁合同的通知》，告知张芙蓉华电物业公司与阳光幼儿园双方签订的HDWY（2010-01）号幼儿园租赁合同已于2012年12月31日到期，经研究决定，不再与张芙蓉续签合同。12月18日，阳光幼儿园给华电物业公司送达了一份《“关于不再续签幼儿园租赁合同的通知”的回复》，要求按照租赁合同的约定，在同等条件下优先续租。华电物业公司明确不予续租，并于2013年1月4日通知张芙蓉按合同约定要求阳光幼儿园于2013年1月30日前搬迁，将华电物业公司资产如数返还。2013年1月23日、2月29日华电物业公司分别给石门县教育局报告不再将其受托管理的大唐石门发电公司幼儿园的房屋、场地及设备续租给阳光幼儿园。阳光幼儿园没有继续在华电物业公司管理的幼儿园内开办幼儿园，但仍放置物品在园内。2013年2月3日华电物业公司将幼儿园进出大门进行了封锁。故为维护自身权利，华电物业公司诉至法院要求判决支持其诉请：1、判令阳光幼儿园立即按合同约定腾退并返还租赁房屋、场地及设施；2、判令阳光幼儿园支付自2013年1月1日起至房屋、场地及设施返还之日止的租金（截止到2013年7月15日止租金为10.83万元）；3、判令阳光幼儿园支付华电物业公司因职工子女近80人不能在生活区幼儿园入园的直接经济损失40000元。
原审法院认为，大唐石门发电有限责任公司将其所有的位于石门县楚江镇宝塔社区梯云路（幼儿园）委托给华电物业公司进行管理经营，约定华电物业公司对幼儿园享有使用权，符合法律规定，系有效委托，华电物业公司有权将幼儿园租赁给他人经营。华电物业公司与石门县妇联幼儿园签订的《幼儿园租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，双方应依约履行。在合同履行期内石门县妇联幼儿园先后更名为石门县楚江镇试验幼儿园、石门县楚江镇阳光幼儿园。石门县妇联幼儿园的权利义务由石门县楚江镇阳光幼儿园继受。
对华电物业公司要求阳光幼儿园按合同约定腾退并返还租赁房屋、场地及设施的诉请，由于在合同未期满前，阳光幼儿园通过发出《续签租赁合同申请书》的方式向华电物业公司发出了续签租赁合同的要约，华电物业回复不再续签。阳光幼儿园辩称其与华电物业公司之间于2012年6月底、7月初即以当面对话方式达成续租协议的意见，阳光幼儿园未能提供必要证据予以证实，不予采信。另阳光幼儿园辩称华电物业公司将与他人签订幼儿园租赁合同，阳光幼儿园要求在同等条件下优先承租幼儿园的意见，因阳光幼儿园未提供必要证据证明华电物业公司将与他人签订幼儿园租赁合同，故对该抗辩理由不予采纳。现华电物业公司、阳光幼儿园之间租赁合同到期，双方未就续租事宜达成一致，双方的租赁关系已终止。阳光幼儿园仍将物品放置在园内，未按合同约定在租赁期满后30日内搬迁，故对华电物业公司上述诉请，予以支持；对于华电物业公司要求阳光幼儿园支付自2013年1月1日起至房屋、场地及设施返还之日止的租金10.83万元的诉请，由于华电物业公司、阳光幼儿园之间幼儿园租赁合同的到期时间是2012年12月31日，且合同明确约定租赁期满后合同解除后，阳光幼儿园在30天之内搬迁，故在该30天内阳光幼儿园无需为此支付租金；而华电物业公司在2013年2月3日即自行将幼儿园封锁，此后幼儿园一直处在华电物业公司的控制之下，故华电物业公司要求阳光幼儿园支付租金的诉请，不予支持；对华电物业公司要求阳光幼儿园支付华电物业公司因职工子女近80人不能在生活区幼儿园入园的直接经济损失40000元的诉请，因华电物业公司未能提供充足的证据予以证实，故不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、石门县楚江镇阳光幼儿园于本判决生效之日起十日内腾空位于石门县楚江镇宝塔社区梯云路的原石门县楚江镇阳光幼儿园租赁的房屋及场地；二、驳回湖南省石门华电物业管理有限责任公司其他诉讼请求。本案案件受理费3266元，由湖南省石门华电物业管理有限责任公司负担2766元，石门县楚江镇阳光幼儿园负担500元。
判决后，阳光幼儿园不服原审判决，向本院提出上诉称：1、一审法院认定阳光幼儿园与华电物业公司之间于2013年6月底、7月初即以当面对话方式达成续租协议举出的录音光碟系孤证不予认定是错误的，请求撤销石门县人民法院作出的（2013）石门一初字第230号民事判决阳光幼儿园腾空位于石门县楚江镇宝塔社区梯云路的原石门县楚江镇阳光幼儿园租赁的房屋及场地，改判华电物业公司履行续租房屋租赁合同，交付租赁房屋及场地给阳光幼儿园使用；2、本案一、二审诉讼费用由华电物业公司承担。
华电物业公司答辩称，第一，双方幼儿园租赁合同已到期，且到期前已明确告知阳光幼儿园不再续签，合同到期后也没有续签，因此阳光幼儿园要求继续续租的请求不成立；第二，阳光幼儿园在一审中出具的录音资料不合法，六个月以上的租赁合同以书面合同为准，综上，请求法院维持原判，驳回上诉。
二审期间，阳光幼儿园、华电物业公司均未向本院提交证据材料。
张芙蓉在一审时提交的一份录音资料，系张芙蓉与华电物业公司法定代表人杨新玲的通话录音，华电物业公司在一审开庭质证时承认是杨新玲本人与张芙蓉的对话，但对此证据的真实性有异议，认为对话中间明显有剪切痕迹。本院审理后认为，该录音资料反映了阳光幼儿园的负责人张芙蓉与华电物业公司的法定代表人杨新玲在2012年6月底7月初曾就续租事宜进行过口头协商。
本院查明原审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：阳光幼儿园与华电物业公司之间签订的《幼儿园租赁合同》是否应继续履行？华电物业公司与石门县妇联幼儿园签订《幼儿园租赁合同》时，明确约定了租赁期限为自2010年1月1日起至2012年12月31日止；合同中约定了在合同期满前2个月，阳光幼儿园均可提出书面续签申请，经双方协商一致后重新签订租赁合同。如双方未达成协议，华电物业公司则可以在合同期满后另行处理且不需要另行告知。2012年12月11日，阳光幼儿园负责人张芙蓉给华电物业公司法定代表人杨新玲邮寄了一份《续签租赁合同申请书》，出租方华电物业公司回复不再续签，并以通知领取和邮寄《关于不再续签幼儿园租赁合同的通知》的方式，明确地向张芙蓉表达了不再续签租赁合同。根据张芙蓉在一审时提交的录音资料，虽可以证实张芙蓉与华电物业公司的法定代表人杨新玲之间曾就续签幼儿园租赁合同初步进行过口头协商，但事后双方未能达成书面的续租合意。双方签订的幼儿园租赁合同中明确约定“合同期满后，经双方协商一致后重新签订租赁合同”且从双方自2008年起先后签订的几份租赁合同来看，每次均是双方达成一致意见的前提下，采用书面形式续签幼儿园租赁合同。因此双方间幼儿园租赁合同是否继续履行，应当以双方是否签订书面合同为准。鉴于双方并未就续租事宜达成一致并续签幼儿园租赁合同，应当认定双方签订的《幼儿园租赁合同》已自动按合同约定的时间解除，不再继续履行。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理适当，上诉人石门县楚江镇阳光幼儿园的上诉主张没有事实及法律依据，其上诉理由不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3266元，由上诉人石门县楚江镇阳光幼儿园负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李雪
审 判 员 孙晖
代理审判员 张利
二〇一四年一月十日
代理书记员 江南