四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川1102民初352号
原告：向先秀，女，1985年12月19日出生，汉族，住四川省峨眉山市。
被告：贾群峰，男，汉族，1963年6月13日出生，住四川省犍为县。
委托诉讼代理人：纪尚权，四川英华年律师事务所律师。
原告向先秀与被告贾群峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向先秀,被告贾群峰及委托诉讼代理人纪尚权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向先秀向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即双倍返还原告购房定金4万元，并支付违约金2万元；2.诉讼费由被告负担。在诉讼过程中，原告向先秀变更第1项诉讼请求为：请求判令被告立即双倍返还原告购房定金4万元。事实与理由：2018年3月28日，原、被告就购买海伯蓝湾市中区沐风街136号7栋1单元15楼5号住房一事，签订了一份《协议》。该协议约定甲方即日交定金2万元给乙方，乙方确保不得以任何理由反悔及另售他人，如违约赔付甲方2万元，并约定4月2日前再转13万元给乙方。签订协议后，原告立即委托朋友詹光耀通过手机银行向被告一次性转账2万元。原告在4月1日9点左右到峨眉山市农业银行准备向乙方转账协议约定的13万元时，接到乙方电话告知不卖此住房。原告多次找被告协商，要求遵照协议办事，均遭到被告拒绝。综上所述，被告违约造成原告损失，根据相关法律规定，诉至人民法院，请求依法判决。
被告贾群峰答辩称：1.本案所涉房屋系被告与其配偶的夫妻共有财产，被告单独出售该房屋侵害了配偶的权利，在被告配偶未同意出售该房屋时，双方签订的售房协议属于效力待定状态，在被告配偶明确拒绝出售该房屋时，该协议归于无效；2.本案所涉房屋因按揭房款，抵押于银行，未取得银行同意的情况下，双方签订的售房协议无效；3.原、被告签订协议后，原告未履行交付定金的义务，虽有一人向被告账户转款2万元，但没有办理相应的确认手续，该款随时可能被转款人要回去，在原告方适当的履行定金交付之前，该协议对双方均不具有法律约束力。综上，请求人民法院驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：原告提交的《授权委托书》，拟证明原告委托朋友詹光耀于2018年3月28日向贾群峰转购房定金贰万元。被告质证称，朋友之间帮忙转款不可能签订《授权委托书》，被告未见过该委托书，系虚假的。本院认为，《授权委托书》有詹光耀转款记录、当庭的证言及短信记录予以印证，本院对该证据予以确认。
本院经审理认定事实如下：
2018年3月28日，原、被告签订一份《协议》，约定：1.原告确保净给被告59万元，购买被告海伯蓝湾市中区沐风街136号7栋1单元15楼5号房屋，被告协助办理房屋交易各项手续，涉及税费由原告承担；2.原告即日交定金2万（贰万元整）给被告，在双方办理被告还清公积金前，原告转账13万元到被告农行账户62×××19中；3.被告确保不得以任何理由另售让人，如有违约赔付原告2万元；4.原告于4月2日前将13万元转到被告账户上，如未转，被告有权另售，原告定金归被告所有；5.原告任何理由违约定金归被告所有；6.原告在被告将房产过户到原告名下之日，原告将尾款439900元支付给被告；7.定金交被告协议生效。《协议》签订当日，原告委托朋友詹光耀向被告账户转款2万元作为定金。转款后，原告电话告知被告已转款定金2万元，被告表示需要原告出具詹光耀转款2万元系原告交付的购房定金的说明。
2018年4月1日，被告向原告朋友詹光耀发送短信息，告知要将詹光耀的转款2万元退还詹光耀，詹光耀回复称该款系原告转给被告的购房定金。同日，原告向被告发送信息，希望被告看到信息后及时回电，已在银行等待转款。因未联系到被告，原告向肖坝派出所报警备案称，因无法联系被告，所以不能将13万元购房款支付被告。此后，原告与被告多次短信联系，被告称该协议为无效协议。
此外，根据2018年4月6日中国农业银行卡交易明细显示，向先秀于2018年3月30日卡中余款为14余万元，之后无交易记录。
本案争议焦点为：
一、原告是否履行了《协议》约定的支付款项的义务。首先，《协议》约定，当日支付定金2万元，定金交付后生效。在《协议》签订后当日，原告委托朋友詹光耀向被告在协议中载明的银行账户中转款2万元，并电话向被告告知并说明已转2万元定金，有银行转账记录、证人证言及被告提交的电话内容等予以印证。虽被告对詹光耀转款提出需要书面的说明，但原告对出具书面的说明亦未拒绝，同时被告向詹光耀手机发送要向詹光耀退款信息时，詹光耀回复此款系原告向被告支付的购房定金，故原告已按约定向被告支付了购房定金。其次，《协议》约定，原告于4月2日前支付向被告支付13万元。2018年3月30日，原告银行账户中已备好须支付款项13万元，因电话及短信无法联系到被告，原告于4月1日到公安机关报警登记备案，有银行交易明细及报警记录予以印证，故原告具有履约能力，但在被告电话及短信无法联系下，为避免风险采用报警登记备案，未于4月2日前转款13万元，非原告原因造成的，原告并无过错。综上，原告已向被告支付了购房定金2万元，且无违约行为。
二、原、被告签订的买卖本案所涉房屋的《协议》的合同效力问题。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，被告提出本案所涉房屋系夫妻共同财产，出售房屋未取得妻子的同意，现被告妻子明确拒绝向原告出售所涉房屋，同时所涉房屋已抵押，未取得抵押权人同意，故双方签订的《协议》无效的意见。首先，被告在与原告签订《协议》时，应当清楚出售房屋是否属于夫妻共同财产，在明知该房屋属于夫妻共同财产的情况下仍与原告签订《协议》，故被告未遵循民事行为的诚实信用原则；其次，不动产物权以登记公示为原则，原告作为购房者，有义务审核房屋登记权利人，本案所涉房屋登记在被告个人名下，明确载明为被告单独所有，故原告与被告签订《协议》已尽审核义务，原告无过错。综上，被告以未取得妻子及抵押权人同意与原告签订《协议》，出售房屋属于无权处分的意见，《协议》无效的意见，本院不予支持。被告未提交任何证据证明双方签订的《协议》具有合同无效的法定情形，应当承担举证不能的不利后果，故原、被告签订的《协议》系双方真实意思表示，合法有效。
综上所述，原、被告双方应当按着《协议》约定履行义务，现原告依法履行了支付定金的义务，根据约定签订的《协议》已生效，被告以无处分权为由拒绝履行约定的义务，已构成违约，应当承担违约责任。原告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，选择适用定金条款，要求被告双倍返还定金，符合法律规定，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
被告贾群峰在本判决生效后十日内向原告向先秀双倍返还定金4万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取计400元，由被告贾群峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审判员 刘新鹏
二〇一八年五月二十三日
书记员 张 文