广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深福法民三初字第285号
原告易海龙，男，汉族，1981年10月13日出生，住址湖南省醴陵市。
委托代理人钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
被告贺林，女，土家族，1980年5月21日出生，住址深圳市福田区。
委托代理人周明勇，广东华程律师事务所律师。
委托代理人林天秀，女，土家族，1954年4月5日出生，系被告母亲。
第三人深圳市想念家房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区福民路石厦北二街东方欣悦居首层2-5，组织机构代码305958893。
法定代表人覃亮。
上列原告诉被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月4日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人钟胜荣，被告的委托代理人周明勇、林天秀，第三人的法定代表人覃亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系深圳巿福田区福民路碧馨苑XX房产的产权人。2014年10月16日，在第三人（居间方）的居间撮合下，被告(卖方）和原告(买方）签订了《房地产买卖合同》,约定：买方向卖方购买该物业，转让成交价人民币205万元（第一、二条）；买方在签署本合同时向卖方支付定金20万元，前述定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管帐号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定（第三条第1款）；第二部分房款185万元采取银行按揭付款方式支付，买方应于签署本合同之日起45日内（含当日）将首期房款30万元（不含已付定金）交由银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入帐户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约（第三条第2款第一段及”银行按揭付款”部分B项）；卖方的房地产产权现状为：该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起45日内自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方(第四条第2款)；买方承担契税、产权登记费及贴花、交易服务费等税费，卖方承担委托公证费、赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用等税费，本合同未约定承担方的税费依照法律法规、政府规定或交易习惯确定具体承担方（第七条）；如卖方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金（第十六条），如因本合同产生争议且无法解决时，交由该物业所在地人民法院诉讼解决（第十九条），经买卖双方友好协商达成一致，卖方同意买方变更名字（第二十条“备注条款”)；此外，合同还对其他事项作了约定。同时，原告具备在深圳市购买住房的资格。2014年10月16日，原买方向第三人（居间方）支付了20万元，第三人出具了《收款收据》；同日，被告以定金名义签收该款并托管在第三人处。但是，上述合同签订后，被告于2014年10月底即表示“不愿再出售该物业”，理由是“家里人要自己住”、“不愿意承担赎楼费用”。在此情形下，原告本着努力促成交易的原则，仍积极履行合同义务，于2014年11月21日向被告发出短信及《履约催告函》，要求被告配合原告于2014年11月25日10点至11点到建设银行深圳分行国会大厦支行签署资金监管协议、办理首期款监管手续。2014年11月25日上午10时左右，原告筹齐首期款，并到达该银行，签署了《房屋交易资金托管业务开户协议书》、《房易安交易资金划转通知书》、《房屋交易资金封存通知书》等资金监管文件，同时还签署了《个人贷款申请审批表》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》等按揭贷款申请资料。然而，被告拒不到场配合办理。此外，被告亦未履行合同约定的赎楼义务，该物业至今仍处于抵押状态。综上，被告已经以种种实际行为表明其不再履行合同义务、不再出售该物业，显然已构成根本违约。依据合同第四条第2款约定及第十六条约定，原告有权解除合同并选择要求被告向原告支付转让成交价百分之二十的违约金41万元。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告返还定金人民币20万元（该定金现在托管在第三人深圳市想念家房地产投资顾问有限公司处），并支付该款按中国人民银行同期贷款利率从2014年10月16日起计至判决书确定还款之日止的利息（暂计至起诉日为500元）；2、被告立即向原告支付相等于房屋转让成交价（人民币205万元）20%的违约金人民币41万元；3、被告承担本案受理费等一切诉讼费用。
被告口头答辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、原告并未按合同约定交付定金。原告提交的证据显示交付的20万交房保证金，合同未约定该交房保证金为定金，不能认定为定金，我方认为原告没有按合同约定履行交付定金的义务，构成根本违约，应承担违约责任。且被告误认为保证金为定金时要求原告和中介公司向被告支付定金，受到原告的拒绝，原告拒绝交付该款项。2、原、被告双方没有约定具体的按揭银行和首期款监管银行，根据交易惯例，买方确定按揭银行后才可确定具体监管银行，为保障交易安全，实际操作中监管银行和按揭银行为同一银行。本案中没有约定具体监管银行和按揭银行，原告和居间方也没有履行通知的义务，所以原告单方提交的在建设银行办理首期款监管，被告不予认可。3、合同备注中约定卖方同意买方变更，双方约定原告并非过户主体，签署合同时主体是不明确的，且基于买方主体没有明确，所以首期款监管和按揭手续也无法办理，首期款监管和按揭手续必须是真实买方才可办理。4、原告提交的个人购房条件信息不全面，原告属于已婚人士，根据现有限购政策，应以家庭为单位，并非以个人为单位，所以原告是否符合购房条件由法庭核实。如果原告不符合购房条件，将直接导致合同不能履行，双方无需向对方承担法律责任。5、原告称所出台的激励房产的政策，涉案房产房价上涨，但无证据证明，我方认为违约金过高。
第三人陈述称，我方认为被告单方违约，应按合同约定承担违约责任。
经审理查明，2014年10月16日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》，合同约定买方以205万元的价格购买卖方名下位于深圳市福田区碧馨苑XX的房产（以下称涉案房产），买方在签署本合同时向卖方支付定金20万元。定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；第二部分房款为185万元采取银行按揭付款方式支付，买方应于签署本合同之日起45日内（含当日）内付清首期房款约30万元（不含已付定金）。买方应于约定的应付首期房款之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；卖方的房产处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起45日内自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有求买方以转让成交价为基数按万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同第二十条备注条款约定，经买卖双方友好协商，达成一致，卖方同意买方变更名字。
同日，第三人向原告开具收据，确认收到原告认购涉案房产的保证金20万元。原告提交了其名下银行卡于2014年10月17日00：05分在第三人处刷卡支付20万元的签购单证实其已将定金托管于第三人处。
同日，被告签署《业主收据及托管单》，托管单记载，收到买方交纳的认购涉案房产定金20万元，因该物业之房地产证尚未查档，故本人同意将该定金交由居间方保管，待本人将房地产证原件交给居间方后，再收回以上定金。另托管单上手书“10月17号与念家房产覃亮在深圳房产交易中心查档后，由念家转此款给贺林”。原告及第三人法定代表人覃亮在托管单上签字。
2014年10月28日至11月5日期间，被告与第三人法定代表人覃亮对赎楼费用及赎楼手续办理等相关问题多次进行短信沟通，被告于2014年10月29日给覃亮回复短信明确表示“谢谢。不卖，自住”，并在其他回复短信中对有关赎楼费用的负担问题表示较大意见。
2014年11月21日，原告向被告发短信称，“根据买卖协议约定现通知你11月25号上午10点至11点前往福田区福华一路建行国会大厦支行签署办理资金监管协议”。
同日，原告通过EMS向被告在涉案房产的地址邮寄《履约催告函》称，根据买卖合同约定，经本人及想念家地产多次通知，阁下仍未按合同约定履行义务。现特出此函，请于2014年11月25日10时办理资金监管协议，否则视为阁下单方面违约。办理地址为福田区福华一路建设银行国会大厦支行。该邮件后于2014年12月2日被退回，邮局人员该邮件上注明为上门无人，电联无人接听。
2014年11月25日，原告前往建行国会大厦支行签署了《房屋交易资金托管业务开户通知/协议书》、《房易安交易资金划转通知书》、《房屋交易资金封存通知书》、《中国建设银行个人贷款*信用卡申请审批表》。
原告为证明其有资金及具备购房条件，向本院提交了其社保缴交明细、截至2014年11月25日名下的存款余额为507374.07元的交易查询单、其供职单位深圳市世华房地产投资顾问有限公司出具的收入证明、其本人及家庭成员名下在深圳市的购房情况。
另查，至2015年1月16日，被告名下的涉案房产仍处于抵押状态，抵押权人为招商银行股份有限公司深圳分行。原告家庭成员中仅有一套房产登记在原告妻子陈结桃名下，陈结桃为深圳户口。
庭审时，基于原告诉请被告支付违约金的前提需解除合同，本院向原告释明后，原告当庭表示要求解除涉案合同，被告亦同意解除合同。第三人确认与被告于2014年10月17日到房产交易中心查档，因被告没有告知收款账号，且涉案房产实际成交价205万元，但被告欠银行204万，赎楼会有较大风险，因此第三人未将定金转付被告，目前20万元定金仍存于第三人处。被告则称第三人从未要求被告提供收款账号，其签署合同时内容是空白的，是被诱导所签订的。关于买卖合同备注的“卖方同意买方变更名字”的意思，原告称是将来过户时原告可以自己名义过户，也可以指定第三方过户，被告称签订合同后需确定真实过户人后才可继续交易。第三人称买方过户时可以自己名义购买，也可能以亲属名义过户。原告确认其为深圳市世华房地产投资顾问有限公司的业务员，与覃亮原为同事关系。
本院认为，本案各方当事人均为具有完全民事行为能力的民事主体，无证据证明被告在签署合同时受到威胁或强迫，涉案《房地产买卖合同》内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。本案主要争议焦点在于违约责任的认定。
关于违约责任问题。首先，合同约定定金20万元交由居间方监管，支付给居间方后即视为卖方收讫定金，原告提交了第三人开具的收款收据及银联卡签购单予以证实，本院对原告已按合同约定支付20万元的事实予以确认。原告已按合同约定支付了定金，并按合同约定备齐了首期款，被告未能依约办理赎楼手续，并以短信明确表示不卖，导致房产交易无法继续进行，被告的行为构成根本违约；其次，第三人在与被告一起查档后，基于履约风险的考虑未将原告支付的20万元定金转交被告，综合考虑被告知晓原告为地产中介的从业人员并与第三人的法定代表人覃亮为朋友且原告未明确涉案房产实际过户人员的情况下，被告对原告签署合同的目的及原告的履约能力产生合理怀疑进而选择终止交易具有一定的合理性；最后，原告作为专业的地产中介从业人员，理应知晓房屋的限购政策及买卖二套房屋的首期款支付比例及二手房买卖的相关流程，原告配偶名下已有一套房产，无论原告是将涉案房产登记在自己名下或其配偶名下，购买涉案房产均为购买第二套房产，合同约定的首付金额比例远低于签约时国家对于购第二套房产首付比例的最低标准，且合同约定的付款方式为按揭贷款，原告未明确涉案房产的实际受让人，涉案合同因买方身份的不确定性而无法办理相应的资金监管及银行贷款手续，在签订合同后至各方短信沟通期间内，无证据证明原、被告双方就实际受让人进行了补充协商。原告作为地产中介从业人员对涉案合同存在的瑕疵应承担一定的责任。综上，被告作为卖方，未按合同约定履行赎楼义务，构成了根本违约，应承担主要违约责任；原告作为买方，对涉案合同未确定实际受让人及首期款约定过低的瑕疵亦存在一定的过错，应承担次要违约责任。双方应各自承担相应的违约责任。
关于合同解除问题。原告主张退回定金及赔偿损失的前提需解除合同，经本院释明，原、被告均同意解除合同，且依据合同约定，若被告未按照合同约定的期限履行义务且逾期超过十日，原告可单方面解除合同。据此，本院认为本案房屋买卖合同自庭审之日即2015年5月4日解除。鉴于原告对此并未得出诉讼请求，本院仅作事实认定，不列入判项。
关于违约金。合同约定被告违约的情况下应按成交价的20%支付违约金，考虑到合同约定的违约金过分高于因被告违约而给原告造成的损失，且原告对合同的解除亦存在一定的过错，被告也提出了调整违约金的主张且被告并未实际收取原告的20万元，综合因房价上涨及贷款利率变动而给原告造成的损失、双方的履约情况和过错程度等因素，同时考虑违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，本院酌定被告应向原告支付违约金5万元，对原告过高的违约金请求，本院不予支持。此外，原告交付的定金20万元现仍由第三人托管，为减少诉累，第三人应迳行向原告退回该20万元。被告抗辩原告支付的20万元应为保证金而非定金，被告未按合同约定支付定金，均无事实和法律依据，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告贺林应于本判决生效之日起10日内向原告易海龙支付违约金50000元；
二、第三人深圳市想念家房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告易海龙退回定金200000元；
三、驳回原告易海龙的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9905元（已由原告预交），由原告承担4952元，被告承担4953元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张 敏
人民陪审员 韩光明
人民陪审员 韦开丽
二〇一五年五月十五日
书 记 员 曾冬萌
附法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。