河北省石家庄市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2016)冀01民再158号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：河北储备物资管理局一三五处。住所地：石家庄市东平路*号。
法定代表人李广海，该处处长。
委托代理人李姣，河北千山恒业律师事务所律师。
委托代理人冯立云，河北千山恒业律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：陈维国，男，1952年4月11日生，汉族，住石家庄市。
委托代理人陈迎春，1982年1月18日生，汉族，系陈维国之女。
委托代理人闫翠荣，石家庄市××人法律援助中心援助律师。
再审申请人河北储备物资管理局一三五处因与被申请人陈维国占有物返还纠纷一案，不服本院（2014）石民一终字第00276号民事裁定书，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2016年5月12日作出（2016）冀民申1016号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人河北储备物资管理局一三五处的委托代理人冯立云，被申请人陈维国的委托代理人陈迎春、闫翠荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
河北储备物资管理局一三五处申请再审称，双方系平等的主体，不应适用最高人民法院《关于受理房地产案件的通知》第三条不予受理，原判决适用法律错误。
陈维国辩称，原二审判决适用法律正确，应予维持。
河北储备物资管理局一三五处起诉请求：被告为原告处退休职工。2009年4月27日，原告与被告通过平等协商达成《协议》，《协议》约定被告将其原住楼房退回后，可按无房户购买新的经济适用房一套。其中应退回被告的原住房购房款20873.38元直接冲抵新房的购房款，多退少补、双方一次结清。经评估核算，新房购房款为141223.04元，被告已缴纳100500元，扣除原住房购房款后被告还应支付原告19849.66元。《协议》签订时，考虑到新房在装修期间无法居住，原告安排其暂时在退回的旧房过渡，期限为三个月。为明确双方权利义务，在签订《协议》同时，原告与被告签订《房屋借用协议》一份，约定在三个月的过渡期间里，原告同意被告免费居住过渡房，但水、电、燃气费由被告自己负担；过渡期满后，被告应立即搬出过渡房，否则原告有权收回房屋（如有特殊情况需延期搬出，须书面申请并经原告同意）；如期满后拒不搬出，原告有权追究被告法律责任，且被告需承担居住期间的房租1000元/套/月。2010年1月底，原告将新房交付被告使用，然而至今被告仍未退还过渡房屋，也未缴纳新房购房款，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：一、被告履行双方《协议》，退回原住51401号楼房；二、支付新房购房款19849.66元及利息（自起诉之日起至房款全部付清之日止）；三、支付房屋租金26000元（截止至起诉之日止）；四、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告为原告单位职工，2004年原告单位自建经济适用房，被告参与购房并交纳房款100500元。原、被告于2004年3月签订协议书，协议约定被告按规定日期、数额交纳定金和工程款，定位时交纳500元定金，被告按期退交原所有住房，被告进新建楼房1单元3层302号，退原住房5号楼1单元401号。2009年3月，原、被告双方又签订了两份协议，依据协议被告将原住房（位于石家庄市桥东区东平路８号）5号楼1单元401号房屋退回，并新分七号楼1单元302房。协议还载明所分房屋为经济适用住房，参照国家房改政策和本单位分房办法及具体情况进行分配。分房适用对象为单位无房户，包括老无房户及退回原有房屋的新无房户。协议签订后，被告领取新分房屋钥匙入住至今，原住房未退回原告。
庭审中，原、被告对本案事实均进行了陈述并举证，双方主要对本案的诉讼时效、协议是否有效及购房款和租金是否交纳存有争议。
一、本案是否已过诉讼时效。
原告认为本案没有超过诉讼时效，新分住房在2009年交付被告，原告一直在进行评估定价，房屋价格在2010年批复，原告于2010年召开职工代表大会。因被告未补交房款、不退还原有住房，原告于2012年5月起诉，未超诉讼时效。
被告称，原告所述经过是单位单独行为，与被告无关。原告提出的会议纪要及公告照片等也与被告无关，因被告是××人，视力低下，根本看不清公告和照片等。因此，自双方协议签订后，原告起诉已超过诉讼时效。
二、协议是否有效。
原告主张协议是有效的，被告新分房屋的前提是被告应为本单位无房户，被告只有在退回旧房的基础上才能享有新分房屋的权利，因此原、被告签订了三份协议，并将被告退还房屋明确载明在协议中，根据协议被告应将原有住房退回单位。为此，原告提交2004年协议和2009年的《协议》及《房屋借用协议》和经济适用房管理办法，提交七号楼的房产证书（房屋所有权人显示为原告），以及省物价局20015号文件、2011年9月21日原告单位的会议纪要、会议记录、通知、照片等。
被告对原告关于协议有效的陈述不予认可。被告提出，对2009年协议的真实性认可，但协议条款部分无效。因格式条款中对被告不公平、不合理，应协商解决。2004年3月的协议无效，不属于平等主体之间协商共同意思表示。原有住房是被告之前早已购买的福利房，已交纳了房款并取得了房屋的产权，属于被告自己的财产，与原告无关。2004年的经济适用房是被告等人自筹资金所建，其产权也应属于被告个人所有。协议的签订是原告单位欺瞒、威胁被告所签，被告如果当时不签字，原告不给被告房屋钥匙，因此原告主张协议有效是不成立的。为此被告提交1996年购房合同及收据等，证实原告要求被告退还的房屋，被告早已购买，其房屋产权归被告所有。
三、新分房屋购房款及租金是否支付。
原告主张新分房屋被告已交房款100500元，尚有19849.66元未交。为此提交房款明细及经济适用房住房价格批准书、单位自建经济适用住房销售备案登记汇总表、经济适用房销售许可证。原告称，被告新分住房7号楼1单元302室，套内面积91.59平方米；分摊公建面积13.15平方米；公摊分摊系数0.14354，合计建筑面积为104.74平方米。楼层系数106%，单价1272元/平方米，总价141223.04元。已集资100500元（含定金500元），原住房（退）售房款20873.38元，房款差额为19849.66元。同时原告还向被告主张租金26000元，自2009年12月原告起诉之日至2012年4月按每月1000元计算。
被告对此不予认可，被告称其原有住房的产权早已归属被告，原告关于租金及房款计算均没有依据。被告认为，新分住房的房款被告全部交清，不存在补交和少交问题。
一审法院判决：一、被告陈维国于本判决生效后三十日内腾清位于石家庄市东平路８号河北储备物资管理局宿舍5号楼1单元401室房屋，并交付给原告河北储备物资管理局一三五处。二、驳回原告河北储备物资管理局一三五处的其他诉讼请求。诉讼费946元，原告负担846元，被告负担100元。
河北储备物资管理局一三五处、陈维国均不服一审判决。
河北储备物资管理局一三五处上诉请求：：1、上诉人主张的购房款数额及计算方式有充分事实及法律依据。上诉人所主张购房款数额是根据《关于做好省直单位自建经济适用住房出售和价格管理工作的通知》（省直住房制度改革领导小组、省物价局[2001]5号文件，以下简称“[2001]5号通知”）规定标准计算的。依据该通知规定，陈维国还应缴纳19849.66元。2、上诉人要求被上诉人缴纳租金的主张理据充足，法院应予支持。请求：一、撤销石家庄市桥东区人民法院（2013）东民一初南字第00306号民事判决书第二项。二、依法改判陈维国支付上诉人新房购房款19849.66元及利息（自起诉之日起至房款全部付清之日止）、过渡房租金26000元。三、诉讼费用由陈维国承担。
陈维国上诉请求：一、上诉人2009年与单位签订协议后，入住新房屋，但原有住房未退回是有原因的，2011年1月上诉人与妻子离婚，上诉人分得5号楼1单元401室的仅有的房屋。一审判决要求上诉人在三十日内腾房，使得上诉人无家可归，居无定所，上诉人难以腾房。二、上诉人在本单位工作二十多年且生活困难，属于××人，更属于单位无房户。请求：1、撤销（2013）东民一初南字第00306号民事判决书。2、依法改判位于石家庄市东平路8号河北储备物资管理局5号楼1单元401室归上诉人所有或发回重审。3、本案的一、二审诉讼费由一三五处承担。
本院原二审裁定认为，上诉人陈维国身为一三五处职工，1996年7月按照国家房改政策，双方对诉争房产签订了售购房协议书，陈维国用夫妻双方工龄折价，按政策享受了优惠，并缴纳了房款和住房公积金。2009年双方又签订了一份《协议》和《房屋借用协议》。综合上诉人一三五处与上诉人陈维国签订协议的内容、过程和履行情况可以看出，双方签订上述合同的目的，是为了解决一三五处内部职工之间的房屋分配问题，实质是单位行使管理职能的表现形式；从合同内容看，强调是“分房”，而没有约定房屋价款及交房期限等条款，明显也不符合普通民事房屋买卖合同的特征，而更类似于单位内部分房的规定；在合同形成及履行过程中，更多体现的是双方当事人之间一种管理与被管理的关系，而不是民法意义上的平等主体关系。从合同的履行情况看，分配原则也是参照国家相关政策和单位分房办法确定，也体现了单位内部行政管理的特征，例如对于拒不交回旧房的处罚，是根据单位职工代表大会的决议执行的。综上，本案比较符合单位内部的建房、分房而引起的占房、腾房纠纷的特征。《最高人民法院〈关于房地产案件受理问题的通知〉》[法发（1992）38号]，其中第三条规定“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项、第一百七十条第一款第（二）之规定，裁定：一、撤销石家庄市桥东区人民法院2013年东民一初南字第00306号民事判决；二、驳回上诉人河北储备物资管理局一三五处的起诉。
河北储备物资管理局一三五处再审申请认为，本案属于平等主体法律关系之间的民事纠纷，应由法院依法受理。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
1、陈维国占用的5号楼1单元401号房屋的情况。根据2009年5月7日石家庄市房产管理局颁发的产权证，该5号楼4190平方米住宅房屋所有权人为河北储备物资管理局一三五处，产别全民处管产，该5号楼产权未分户。1996年陈维国按房改政策交纳20873.38元购买。
2、陈维国占用的7号1单元302号房的情况。2009年4月27日一三五处与陈维国签订协议，协议内容：“一、前提。本次所分房屋为经济适用房，参照国家房改房政策和本单位分房办法及具体情况进行分配。适用对象为本单位无房户（包括老无房户和退回原有房屋的新无房屋户）……；二、乙方房屋分配情况：乙方原住楼房5号楼1单元401号，退回后，可分得新房……乙方新分楼房7号楼1单元302号，面积……平方米。三、房款的交纳：乙方原住房的购房款20873.38元直接冲抵新房的购房款。新房具体价格等评估核算确定后，再多退少补，双方一次结清；四、违约责任：本协议一方必须为无房户，否则为主体不适格，协议无效。五、特别条款……本协议一经签订即代表之前所有与本次分房有关的协议全部废止……”。
2009年4月27日一三五处（甲方）与陈维国（乙方）签订《房屋借用协议》，一、甲方分得新房位于7号楼1单元302号，甲方安排乙方居住的过渡房位于5号1单元401号。二、过渡期为三个月。三、。四、过渡期满，乙方应立即搬出过渡房，否则甲方有权收回房屋。五、到期后，如果乙方拒不搬出过渡房的，甲方有权依法追究乙方法律责任，并要求乙方承担居住期间的房租（每月租金按1000元/套计算）。
2011年9月21日，一三五处职工代表大会通过决议：“一、7号楼住户，9月1日前未交房款差额和应退房者，从9月份起，楼房每套按1000元扣缴租金……；二、7号楼住户未交足房款差额者，不予办理房产证……”。
根据石家庄市房产管理局2011年6月21日的房产证，争议房屋7号楼2461.52平方米住宅，未分户，房屋所有权人为河北储备物资管理局一三五处。
本院认为，根据河北储备物资管理局一三五处与陈维国签订的协议及房屋产权的登记情况，本案符合单位内部的建房、分房而引起的占房、腾房纠纷的特征。应依据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》[法发（1992）38号]第三条的规定“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本院原二审裁定驳回河北储备物资管理局一三五处的起诉，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本案经本院审委会讨论，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第一款的规定，裁定如下：
维持本院（2014）石民一终字第00276号民事裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李鸿雁
代理审判员 李 洁
代理审判员 杨文涛
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 尚优洒