青海省西宁市中级人民法院
p t ” > 执 行 裁 定 书
(2018)青01执异7号
案外人：马登海，男，回族，1963年5月4日出生，公民身份号码×××，住青海省湟中县。
委托诉讼代理人：马福海，男，回族，1982年3月8日出生，公民身份号码：×××，青海省湟中县田家寨镇流水沟村136-1号。
申请执行人：青海泰阳融资担保有限公司，统一社会信用代码:×××，住所地：青海省西宁市经济技术开发区昆仑东路23号。
法定代表人：刘芬，该公司董事长。
委托诉讼代理人：燕权彤，该公司法律顾问。
被执行人：青海怡海房地产开发有限公司，统一社会信用代码：630100100127362，住所地：青海省西宁市城东区八一路82号4号楼1单元171室。
法定代表人：马永胜，该公司董事长。
被执行人：陕西宝陵建设（集团）有限责任公司（统一社会信用代码：×××），住所地：陕西省宝鸡市金台区宝平路付43号。
法定代表人：李银生，该公司董事长。
被执行人：陕西宝陵建设（集团）有限责任公司青海分公司，住所地：青海省西宁市城中区南川西路园树新村。
负责人：季德怀，该分公司经理。
被执行人：季德怀，男，汉族，1950年5月24日出生，公民身份证号码：×××，住江苏省江都市。
被执行人：马永胜，男，回族，1959年9月10日出生，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。
被执行人：马元，男，回族，1987年11月23日出生，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。
被执行人：魏风英，女，回族，1957年7月27日出生，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。
被执行人：张红霞，女，回族，1991年8月29日出生，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。
在本院执行青海泰阳融资担保有限公司与青海怡海房地产开发有限公司、马永胜、魏风英、马元、张红霞追偿权纠纷三案；青海泰阳融资担保有限公司与青海怡海房地产开发有限公司、陕西宝陵建设（集团）有限责任公司青海分公司、陕西宝陵建设（集团）有限责任公司、季德怀、马永胜、魏风英、马元、张红霞追偿权纠纷一案中，案外人马登海对执行被执行人青海怡海房地产开发有限公司名下位于西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林8号楼1081室房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人马登海称，异议人与被执行人青海怡海房地产开发有限公司于2011年4月17日签订了夏都之林8号楼1081室《房屋认购意向书》，并缴纳了10万元的房屋预付款，根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条规定及《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，自该合同签订生效之日起，异议人即享有对上述土地使用权和建筑物的物权。2017年11月18日异议人从贵院张贴在夏都之林8号楼（2017）青01执恢141、142、143、144号公告得知，青海怡海房地产开发有限公司出卖给异议人的土地产权被法院查封，并准备进行评估、拍卖；该涉案工程在异议人并不知情的情况下青海怡海房地产开发有限公司抵押给了第三方而引起纠纷，此种行为严重违法。异议人认为，贵院查封并准备进行评估、拍卖的方式处理已经属于异议人的土地产权，将损害异议人作为物权人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，请求给异议人在拍卖、变卖的价款优先赔付或请求解除对土地使用权的查封、停止拍卖程序，对西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林8号楼1081室房产终止执行。
本院经审查查明，青海泰阳融资担保有限公司与青海怡海房地产开发有限公司、马永胜、魏风英、马元、张红霞追偿权纠纷三案；青海泰阳融资担保有限公司与青海怡海房地产开发有限公司、陕西宝陵建设（集团）有限责任公司青海分公司、陕西宝陵建设（集团）有限责任公司、季德怀、马永胜、魏风英、马元、张红霞追偿权纠纷一案，本院作出（2015）宁民二初字第343号、第344号、第345号民事判决书和青海省高级人民法院作出（2015）青民二初字第36号民事判决书，判决生效后，因被执行人青海怡海房地产开发有限公司、马永胜、魏风英、马元、张红霞；陕西宝陵建设（集团）有限责任公司青海分公司、陕西宝陵建设（集团）有限责任公司、季德怀、马永胜、魏风英、马元、张红霞未履行法律文书所确定的义务，申请执行人青海泰阳融资担保有限公司分别向本院和青海省高级人民法院申请强制执行，青海省高级人民法院执行中委托本院代为执行（2015）青民二初字第36号民事判决，后上述四案本院均终结本次执行程序。2017年9月18日青海泰阳融资担保有限公司向本院申请恢复执行，在执行过程中，本院对上述四案依法轮候查封被执行人青海怡海房地产开发有限公司（法定代表人马永胜）名下的位于西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林住宅：7号楼281-33室，面积2601.84㎡；8号楼281-65室，面积2052.96㎡；8号楼1单元1053室，面积105.93㎡；8号楼1052室，面积77.7㎡；8号楼1051室，面积105.93㎡；8号楼1063室，面积105.93㎡；8号楼1062室，面积77.7㎡；8号楼1061室，面积105.93㎡；8号楼1073室，面积105.93㎡；8号楼1072室，面积77.77㎡；8号楼1071室，面积105.93㎡；8号楼1083室，面积105.93㎡；8号楼1082室，面积77.77㎡；8号楼1081室，面积105.93㎡；8号楼1093室，面积105.93㎡；8号楼1092室，面积77.77㎡；8号1091楼室，面积105.93㎡；8号楼1103室，面积105.93㎡；8号楼1102室，面积77.77㎡；8号楼1101室，面积105.93㎡；8号楼1113室，面积105.93㎡；8号楼1112室，面积77.77㎡；8号楼1111室，面积105.93㎡；8号楼1123室，面积105.93㎡；8号楼1122室，面积77.7㎡；8号楼1121室，面积105.93㎡的房产手续。并于2017年11月14日发出（2017）青01执恢141、142、143、144号公告，公告本院将对上述查封的房产进行评估、拍卖，并明确如对评估、拍卖有异议，请在公告张贴之日起十日内，书面向本院提出执行异议。案外人马登海随即向本院提出执行异议。
另查明，案外人马登海与被执行人青海怡海房地产开发有限公司于2011年4月1日签订《房屋认购意向书》，约定购买房屋价款453048元，在签订本认购意向书时，买受人即马登海应向出卖方即青海怡海房地产开发有限公司支付人民币八万元的认购定金。余款在出卖方取得《商品房预售许可证》时，通知买受人在十五天内必须持本认购书、身份证、首期购房款（或一次性付款的总价款）到出卖方售楼部签订正式的《商品房买卖合同》。如买受人逾期不来签订买卖合同的，视为买受人违约，出卖人有权将该商品房自行处理而且不须另行通知买受人，并且有权没收买受人支付的认购定金。2011年4月1日案外人马登海交纳定金8万元，被执行人青海怡海房地产开发有限公司出具编号为0004441的收据一张。
本院认为，根据案外人马登海的异议申请，本案争议焦点为本院对被执行人青海怡海房地产开发有限公司位于西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林8号楼1081室房产的强制执行是否侵害案外人马登海的合法权益，是否中止对该房产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人马登海与被执行人青海怡海房地产开发有限公司在本院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同，且仅支付8万元认购定金，支付的价款并未超过总价款的百分之五十，案外人马登海在异议审查期间亦未提交证据证明其所购商品房系其用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。故案外人马登海提出的异议请求并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形，其对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。据此涉案的西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林8号楼1081室房产是登记在被执行人青海怡海房地产开发有限公司名下的不动产，并非系登记在案外人马登海名下的不动产，故不能认定案外人马登海是该房产的权利人,其提出执行被执行人青海怡海房地产开发开发有限公司名下的该房产损害其作为物权人的合法权益的异议理由于法无据。本院依据生效的民事判决，在被执行人青海怡海房地产开发有限公司未履行义务的情况下，对被执行人青海怡海房地产开发有限公司名下的该房产采取查封措施并将进入评估、拍卖程序符合相关法律规定。案外人马登海的异议理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回案外人马登海的异议请求。
如案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长蒋清燕
审判员樊静
审判员许正芳
二〇一八年一月三十一日
书记员杨杰