青海省高级人民法院
民事判决书
(2013)青民一终字第4号
上诉人(原审原告)西宁市城东区大众街办事处先进村民委员会,住所地西宁市。
负责人杨占福,该村委会主任。
委托代理人雷建宁,青海西海律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)青海三源房地产开发有限公司,住所地西宁市。
法定代表人韩志明,该公司董事长。
委托代理人张县利,青海树人律师事务所律师。
委托代理人郭凯,青海树人律师事务所律师。
上诉人西宁市城东区大众街办事处先进村民委员会(以下简称先进村委)与被上诉人青海三源房地产开发有限公��(以下简称三源公司)买卖合同纠纷一案,2012年8月10日,先进村委向西宁市中级人民法院提起诉讼,认为三源公司违反合同约定逾期付款,请求三源公司支付违约金17134733元。2012年11月27日,西宁市中级人民法院作出(2012)宁民一初字第77号民事判决。宣判后,先进村委不服,向本院提起上诉。本院2013年1月16日受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人先进村委的负责人杨占福及其委托代理人雷建宁,被上诉人三源公司的委托代理人张县利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明:2007年8月24日,先进村委与三源公司签订了《整体收购先进花园富康大厦房地产的合同》,约定三源公司一次性收购先进村富康大厦整幢的房产和地产,整体出让价1450万元,富康大厦院内的公共用地由双方公用;先进村委负责办理土地证,过户给���源公司(土地性质为出让),发生的费用由先进村委负担,其余与该楼产相关的手续及费用由三源公司承担,先进村委协助办理;双方派财务人员在先进村收款,收一户交一户钥匙,收到700万元后,先进村委将除土地证以外已办理好的全部手续交给三源公司;先进村委将土地证过户给三源公司后一个月,三源公司将余款750万元一次性付清,如逾期,三源公司愿以每超一天以整幢楼价款的3‰作为罚金付给先进村委;如三源公司违约,先进村委有权单方面解除合同,收回出售的资产,并从预付款中扣减3‰,作为给先进村委的损失补偿,如先进村委违约,先进村委给三源公司同样的补偿。
2009年12月21日,富康大厦所在土地的国有土地使用权登记在三源公司名下,此时三源公司尚欠先进村委700万元购房款。从2010年2月8日起,三源公司向先进村委陆续付款,���额不等,截止2010年10月25日已付款4784772元。2011年8月5日,三源公司领取了富康大厦的房屋所有权证。2011年9月27日,三源公司支付了最后一笔款项2215228元后付清了全部欠款。2010年2月9日、2月11日、11月9日,三源公司分三次向先进村清真寺捐款55万元。
关于双方争议的付款时间是以办理土地使用权证的时间为准还是以将土地使用权证交付给三源公司的时间为准问题。一审法院认为,双方在合同中约定“甲方将土地证过户给乙方后一个月,乙方将余款750万元一次性付清”,应理解为土地使用权登记在三源公司名下后一个月内付清款项。双方又约定由先进村委负责办理土地使用权证,将土地使用权登记在三源公司名下,故土地使用权过户完毕后通知三源公司即是先进村委的合同义务。涉案房屋的土地使用权证的记载时间虽为2009年12月21日,但先进村委未提交三源公司知道土地使用权登记在自己名下时间的证据,应以三源公司认可的收到土地使用权证的2010年2月开始计算三源公司的付款时间。又因三源公司无法证明收到土地使用权证的具体时间,结合其在2010年2月8日付款的情况,应认定三源公司在2010年2月1日收到土地使用权证,明确知道了先进村委已将土地使用权登记在三源公司名下,故其应在2010年2月28日之前支付剩余房款700万元。
关于先进村委是否同意三源公司延迟付款问题。一审法院认为,未能出庭作证的证人证言虽不能单独认定原先进村委同意延迟付款,但综合出庭作证的证人证言及三源公司给清真寺捐款的实际情况,考虑捐款后同意延迟付款亦符合日常情理及证人身份等,应认定原先进村委同意三源公司延迟付款,且此协商结果并不因先进村村委的换���而发生变化。但因出庭作证的证人关于延迟付款的数额和延迟期限的陈述并不一致,故应认定先进村委与三源公司协商同意2215228元可延迟付款。
综上,一审法院认为,先进村委与三源公司签订收购富康大厦的合同后,双方已实际履行完毕,且三源公司已经主管部门批准获取了国有土地使用权,并领取了房屋所有权证,该合同应视为有效合同。按照合同约定三源公司应在土地使用权登记在自己名下后一个月内付清款项,逾期即构成违约。三源公司在已明确知道富康大厦的土地使用权登记在自己名下后,截止2010年10月25日只付款4784772元,未能按约定期限付清欠款,且在逾期后先进村委仅同意其延迟支付最后的200余万元款项,而无同意其全部款项均可延迟支付的依据,三源公司已构成违约,先进村委主张其承担违约责任应予支持。三源公��所谓先进村委未交付资料其享有抗辩权的问题,因双方对付款仅约定了办理土地使用权证一项前提,而未以交付其他资料作为付款条件,对其此项辩称不予采信。但先进村委在合同约定如三源公司违约,其有权解除合同并从预付款中扣减3‰作为损失补偿的情况下,未及时行使解除权,同意继续履行合同,并同意部分款项可延迟支付,故对其在全部款项付清后又按时间长短计算违约金的方法不予采信。同时,先进村委主张的违约金数额远远超出应支付款项的数额,且对三源公司逾期付款是否给其造成损失未提交任何证据,三源公司亦提出先进村委诉求的违约金过高,故对先进村委主张的17134733元违约金不予支持。考虑三源公司逾期付款会造成先进村委的利息损失,又因先进村委同意部分款项可延迟付款,故应以700万元中的4784772元全额作为逾期付款数额,从2010年3月1日开始至4784772元付清为止,按同期银行贷款利率计算八个月的逾期付款利息,即4784772元×5.31%÷12×8=169380.93元应由三源公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条一款、第一百二十八条、第二百二十九条的规定,判决:一、青海三源房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付西宁市城东区大众街办事处先进村民委员会逾期付款利息169380.93元;二、驳回西宁市城东区大众街办事处先进村民委员会的其他诉讼请求。本案案件受理费124608元,西宁市城东区大众街办事处先进村民委员会负担62304元,青海三源房地产开发有限公司负担62304元。
一审宣判后,先进村委不服,向本院提起上诉:认为一审判决既然认定双方签订的合同有效,那么违约金也是合法有效,将违约金改变成借贷利息没有法律依据。根据《合同法》的规定,发生违约金和损失赔偿竞合时,人民法院应当根据当事人的选择及案情实际情况,来认定违约金和损失赔偿的责任承担方式。上诉人与被上诉人在合同中约定了违约责任,不存在竞合问题。一审判决认定事实错误,证人身份不能代表全部村两委委员,其证词属个人行为,根据《村民委员会组织法》第二十四条,涉及村民利益的必须通过村民会议决定。证人作证内容没有两委会开会记录的事实,不能成为证据。捐款不必然导致合同变更,更何况捐款对象是清真寺,宗教信仰与本案无关,请求二审法院支持上诉人的全部上诉请求。
三源公司庭审答辩称,合同约定的违约金过高的可以进行调整,一审判决对此认定准确。先进村委对自己的主张并无证据证明。一审法院对上诉人同意延迟2215228元认定事实清楚,请求二审法院驳回上诉人的上诉请求,维持原判。
二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。
根据当事人的上诉意见和已查明的事实,现对归纳的本案争议焦点逐一进行分析与认定。
一、关于三源公司违约期限问题。本院认为,双方在合同中明确约定先进村委将土地证过户给三源公司后,三源公司在一个月将余款750万元一次性付清的。因此,土地证过户是三源公司支付剩余款项的先决条件。虽然双方对此约定并无异议,但双方争议的主要问题是土地使用权证上的记载时间是否是三源公司付款的时间。合同���约定先进村委负责办理土地证,过户给三源公司,说明先进村委负有办理土地使用权证和及时交付并通知三源公司的义务。通过相关证据可以反映,虽然先进村委履行了缴纳土地出让金的义务,但其没有提供有效证据证明将土地使用权已过户的事实及时通知三源公司,亦未提交证据证明将土地使用权证书交予三源公司的事实。因三源公司认可收到土地使用权证的时间是2010年2月,考虑三源公司于2010年2月8日履行付款义务的实际情况,应认定三源公司在2010年2月底前应支付合同约定的实际剩余款项700万元。一审法院对此事实的认定正确,应予确认。先进村委认为应以土地使用权证书上记载时间为准的上诉理由无事实依据,应予驳回。
二、关于双方是否达成延迟付款的约定及逾期付款的数额问题。一审时,三源公司曾向法庭提交了四份证人证言,并有两名原村委会委员出庭作证,证明三源公司因向清真寺捐款,先进村原村委同意部分款项可以延迟支付的事实。二审中,先进村委向法庭提交了两份证人证言,证明先进村原村委不知有延迟支付款项的事实,但证人均未出庭作证。本院认为,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十六条、第六十五条第五项、第六十九条、第七十三条、第七十七条的规定,考虑本案证人的出庭情况、证人与双方当事人之间的厉害关系以及证人证言的证明力大小等情况,结合三源公司向清真寺捐款的客观事实,应认定三源公司与先进村委曾协商同意2215228元可延迟付款的事实。双方虽然达成延迟付款2215228元的约定,但三源公司仍未按照合同约定履行相应义务,逾期8个月,至2010年10月25日才付清款项,已构成违约,应当就4784772元向先进村委承担违约责任。一审判决综合考虑���案的实际情况及证人身份等问题认定双方曾同意延迟付款2215228元的事实并无不当,应予维持。先进村委的该上诉理由不能成立,应予驳回。
三、关于先进村委主张的违约金是否过分高于损失问题。本院认为,逾期付款损失主要表现为价款接收方的利息损失。本院根据案件纠纷性质及最高人民法院相关规定,由三源公司对于违约金约定过高的主张承担举证责任,由先进村委对主张违约金约定合理提供相应证据证明,分配了双方的举证责任,但先进村委并没有提供有效证据证明因三源公司逾期付款给其造成的实际损失超出同期贷款利息损失。先进村委按照合同约定主张的日千分之三标准计算的违约金17134733元,过分高于按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算该部分逾期付款的利息169380.93元。如何确定违约金过分高于损失,根据《合同法》第一百一十四条的规定,应以约定的违约金数额是否过分高于违约行为所造成的损失为标准。三源公司以合同中约定违约金数额过分高于先进村委逾期收到卖房款所造成的利息损失为由,请求予以调整,符合法律规定。鉴于三源公司存在逾期付款的客观事实及一审法院对逾期款项未分段核算的实际情况,本院酌定三源公司给付先进村委逾期付款违约金250000元。先进村委的部分上诉理由成立,应予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院
关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:
一、变更西宁市中级人民法院(2012)宁民一初字第77号民事判决第一项为:青海三源房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向西宁市城东区大众街办事处先进村民委员会支付逾期付款违约金250000元;
二、维持西宁市中级人民法院(2012)宁民一初字第77号民事判决第二项关于驳回西宁市城东区大众街办事处先进村民委员会其他诉讼请求的判项内容。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费124608元,照一审判决收取。二审案件受理费123376元,西宁市城东区大众街办事处先进村民委员会负担61688元,青海三源房地产开发有限公司负担61688元。
本判决为终审判决。
审判长白云辉
代理审判员祝文甲
代理审判员韩辉
二O一三年四月九日
书记员李云