四川省峨眉山市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1181民初1260号
原告：峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司，住所地峨眉山市峨山镇万坎村三组，统一社会信用代码915111816991785140。
法定代表人：骆旭东。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：郑航，泰和泰律师事务所律师。
被告：杨杰，男，生于1984年12月1日，汉族，四川省成都市青羊区。
原告峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司（以下简称蓝光文旅公司）诉被告杨杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月16日受理后，因被告杨杰下落不明，需采取公告方式送达诉讼文书，故本院于2017年8月10日裁定将本案转为普通程序并依法组成合议庭，并于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑航到庭参加了诉讼。被告杨杰经本院公告传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告蓝光文旅公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的“峨眉院子二期”《商品房买卖合同》及其补充协议；2、判令被告按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，向原告支付房屋价款20%的违约金，即245291.2元，前述被告应支付给原告的违约金直接从被告已向原告支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付；3、判令被告向原告支付因被告逾期偿还中国建设银行股份有限公司峨眉山支行按揭贷款，导致原告代被告偿还的按揭贷款本金、利息及罚息，共计521124.63元，前述被告应支付给原告的违约金直接从被告已向原告支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付；4、判令被告在《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起10日内配合原告办理完毕本案商品房的撤销备案手续；5、本案的全部诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：2012年7月26日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，约定由被告购买原告开发建设的位于峨眉山市峨秀湖片区【峨眉院子二期】项目6D幢1单元1层6D116号房屋，该房屋总价款为1226456元。根据约定，被告应于签订合同当日向原告支付首期购房款613456元，剩余613000元购房款被告通过向贷款机构申请贷款的方式支付。合同签订后，原告为被告该房屋的合同在峨眉山市房地产管理局办理了备案登记。
补充协议第一条第7款明确约定：“若甲方为乙方的按揭贷款申请提供连带保证责任的，乙方承诺按约向银行履行还款义务，若出现连续或累计六个月不能按约履行义务，导致按揭银行要求甲方承担连带保证责任的，乙方应在收到甲方通知之日起30日内向甲方付清甲方代为承担的全部金额和费用，并按房屋价款20%向甲方支付违约金，如房屋未交付，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》。”
合同签订后，原被告于2013年5月10日与按揭银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，由被告向按揭银行申请金额为人民币613000元的借款，原告为被告的借款向按揭银行提供了连带责任担保。《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，因被告逾期未向按揭银行归还贷款，按揭银行多次向被告催收，被告仍未按照合同约定按时足额归还按揭银行借款本息。2015年12月16日，按揭银行向原告送达了《中国建设银行个人贷款扣划款项通知书》，显示“截止2015年12月15日，被告共拖欠贷款本息合计为22325.81元，按揭银行于2015年12月16日扣划了原告开立在按揭银行账户上的资金22325.81元。
2016年5月27日，按揭银行向原告送达了《关于履行担保责任的函》，显示“因被告长期未按时足额归还借款，按揭银行宣布贷款提前到期，截至2016年6月27日，该房屋借款结算金额为515782.81元，同时因按揭银行已向峨眉山市人民法院起诉，垫付案件受理费4430元。按揭银行遂要求原告履行担保责任，代被告偿还上述贷款本息及案件受理费”。2016年7月8日，原告代被告偿还贷款本金及利息人民币516694.63元，案件受理费4430元，两项共计人民币521124.63元。
2017年4月25日，原告向被告发出催收垫付的贷款本息及解除商品房买卖合同的《律师函》，要求被告向原告偿还代偿款项及支付违约金，但被告至今未向原告偿还代偿款项及支付违约金，故原告诉至法院，希望判如所请。
被告杨杰未应诉答辩。
本院认定事实如下：2012年7月26日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，约定由被告杨杰购买原告开发建设的位于峨眉山市峨秀湖片区峨眉院子二期（暂定名）6D幢第1单元1层6D-1-1-6号（暂定编号）的商业用房，该商品房为预售商品房，总价款为1226456元。双方约定付款方式采用贷款方式付款。
同日，原告与被告还签订了《商品房买卖合同（附件）》，其中附件五约定被告应于签订合同当日付款613456元，余款613000元以10年按揭方式付清。附件九为《〈商品房买卖合同〉补充协议》，上约定杨杰向贷款银行中国建设银行股份有限公司峨眉山支行（以下简称建设银行）申请10年按揭贷款，申请金额613000元。同时在第一款的第7条上约定，若甲方为乙方的按揭贷款申请提供连带保证责任的，乙方承诺按约向银行履行还款义务，若出现连续或累计六个月不能按约履行义务，导致按揭银行要求甲方承担连带保证责任的，乙方应在收到甲方通知之日起30日内向甲方付清甲方代为承担的全部金额和费用，并按房屋价款20%向甲方支付违约金，如房屋未交付，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》。”
2013年5月10日，原、被告与中国建设银行股份有限公司峨眉山支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，由被告向建设银行申请金额为人民币613000元的借款，原告为被告的借款向银行提供了连带责任担保。后，银行按约向被告杨杰发放了贷款。至此，被告杨杰已向原告付清了全部房款。
2015年12月16日，因被告杨杰出现逾期未归还贷款的行为，建设银行向原告送达了《中国建设银行个人贷款扣划款项通知书》，上载明“我行经多次催收，您担保的借款人杨杰，截止2015年12月15日，共拖欠贷款本息合计人民22325.81元，根据我行与您签订的《保证合同》的约定于2015年12月16日扣划了您所开立在我行账户上的资金22325.81元。”同日，建设银行扣划了原告在建设银行开立账户上的资金22325.81元。
2016年5月27日，建设银行向原告送达了《关于履行担保责任的函》，上载明“因被告长期未按时足额归还借款，我行已于2016年1月14日宣布贷款提前到期，截至2016年6月27日，该房屋借款结算金额为515782.81元，同时因我行已向峨眉山市人民法院起诉，垫付案件受理费4430元。”
2016年7月7日，原告代被告偿还贷款本金及利息515782.81元，案件受理费4430元。7月8日，建设银行出具个人贷款结清证明，证明借款合同已终止。
2017年4月25日，原告向被告发出催收垫付的贷款本息及解除商品房买卖合同的《律师函》，但被告至今未向原告偿还代偿款项及支付违约金，故原告诉至法院。
另查明，本案争议房屋于2012年8月23日进行了商品房合同的备案登记，合同备案号为18314。原告在庭审中陈述，因被告杨杰未按约前来办理房屋过户手续，故该房屋未交付于被告杨杰。
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及其附件、《个人住房（商业用房）借款合同》、中国建设银行个人贷款扣划款项通知书（客户联）、中国建设银行单位客户专用回单、银行还贷凭证、邮政回执单及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告应依约履行。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告主张解除原告与被告签订的《合同》及《补充协议》有双方的合同约定，本院予以支持。原告主张被告配合原告办理撤销前述合同所涉房屋的备案登记系解除合同后的附随义务，本院予以支持。
被告未按期偿还按揭贷款，原告在被告未按期偿还按揭贷款后，承担了担保责任，故原告在履约过程中无过错，系被告未依约履行合同，应承担违约责任。原告与被告在《〈商品房买卖合同〉补充协议》上约定，出现此种情形时被告应当向原告支付总房款20%即245291.2元的违约金。本院认为，违约金是合同当事人双方约定的，一方违约时向对方支付的一定数额的金钱，兼具补偿及惩罚性质。违约金的数额一般与违约造成的损失相当，若违约金过高超过实际损失，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。本院认为原告诉请的以总房价计算20%的违约金过高，根据本案的实际情况，调整为以总房价计算10%为违约金，即违约金为122645.6元。
原告已为被告杨杰代偿了542538.62元的银行贷款本息（515782.81元+4430元+22325.81元），根据双方在《补充协议》上的约定，原告为被告杨杰代偿上述费用后，被告杨杰应当在收到原告通知之日起30日内向原告付清原告代为承担的全部金额和费用。基于原、被告的合同对此有约定，本院对原告要求被告支付代偿费用的诉讼请求予以支持。但因原告在诉状中仅起诉被告偿还521124.63元的费用。本院认为，当事人有处分自己权利的自由，原告起诉的金额未超过被告应当偿还的金额，故本院对原告要求被告偿还其代偿的521124.63元的诉讼请求予以支持。
关于原告在第2和第3项诉讼请求中，要求将被告杨杰应支付给原告的款项与被告杨杰已支付给原告的购房款进行直接抵扣的诉讼请求。本院认为，原告的该项诉讼请求是在行使债的抵消权，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同不得抵消的除外。”故而行使抵消权的前提是当事人之间互负到期债务，而在本案判决未生效及判决确定的履行期限到期之前双方并不存在到期债务，故本院对原告要求扣减双方债务的诉讼请求不予支持。
据此，本院对原告符合法律规定的诉讼请求予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、原告峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司与被告杨杰签订的《商品房买卖合同》（合同编号：18314）及《〈商品房买卖合同〉补充协议》从本判决生效之日起解除；
二、被告杨杰在本判决生效后十日内协助原告峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司办理撤销位于峨眉山市峨秀湖片区峨眉院子二期6D幢1-1-6号商品房的备案登记；
三、被告杨杰在本判决生效后十日内向原告峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司支付违约金122645.6元；
四、被告杨杰在本判决生效后十日内向原告峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司支付由原告峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司代被告杨杰偿还的贷款本金及利息521124.63元；
五、驳回原告峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11464元、公告费600元，由被告杨杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数递交副本，上诉于乐山市中级人民法院。
审 判 长 王 璐
人民陪审员 张 弦
人民陪审员 彭远冲
二〇一七年十二月七日
书 记 员 张文佳
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。