天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0101民初2923号
原告康健,男,1972年5月30日出生,汉族,天津海诺德公司工程师,住址天津市河西区。
委托代理人孙巍,天津高地律师事务所律师。
原告于宏,女,1976年10月17日出生,汉族,天津市气象局工程师,住址天津市河西区。
委托代理人孙巍,天津高地律师事务所律师。
被告赵丽,女,1986年1月21日出生,汉族,无职业,现住址河北省邢台市临城县。
委托代理人郭宝,男,1969年7月12日出生,汉族,天津市汇祥福物业服务有限公司员工,现住址天津市东丽区。
第三人高俊清,男,1963年6月15日出生,汉族,无职业,现住址天津市和平区。
原告康健、于宏与被告赵丽、第三人高俊清房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年5月16日受理后,依法由代理审判员喻润东适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托代理人孙巍,被告赵丽委托代理人郭宝、第三人高俊清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康健、于宏诉称,2014年1月17日,原告于宏与被告赵丽签订了坐落于和平区南京路第五大道商业街2118号商铺的租赁合同。合同约定租赁期两年,自2014年2月1日至2016年1月31日。2015年12月,原告于宏发现被告赵丽将该房屋转租给被告高俊清,自2016年1月起,原告多次与被告高俊清协商腾退房屋未果,为维护原告合法权益,原告请求法院判令:1、确认原告与被告赵丽签订的房屋租赁合同终止。2、判令第三人高俊清将涉案房屋一层隔断墙拆除、将空调、热水器、淋浴房拆除并腾空涉案房屋。3、判令第三人高俊清按房屋使用费1250元每月、物业费309.1元每月,支付自2016年2月1日起至实际腾空房屋之日止房屋使用费、物业费。4、被告赵丽对第三人高俊清承担房屋使用费、物业费的义务承担连带责任。5、本案被告及第三人承担本案诉讼费。
原告提交证据材料:1、产权证,证明原告系涉案房屋产权人;2租赁合同,证明原告与被告签订租赁合同情况;3、结婚证,证明二原告系夫妻关系。
被告对原告证据材料质证意见:对证据材料1、3没有异议。对证据材料2,真实性不认可,需要原告提交合同原件。
第三人对原告证据材料均无异议。
原告提交的证据材料1、3,被告及第三人对证据材料真实性、合法性、关联性均没有异议,本院予以确认。原告提交的证据材料2,原告提供合同虽系复印件,但合同文本内容与庭审中原、被告陈述内容一致,合同第二页与被告提供的合同第二页文本一致,故对原告提供的证据材料2,本院予以确认。
被告赵丽辩称,不同意原告诉讼请求。2016年1月17日合同到期,合同到期后经协商,要求我方缴纳了房屋设施费2500元及全年物业费后,原告表示涉诉房屋与我方不再有关系。当事双方签订了书面协议。我方同意合同到期终止,原告主张的使用费我方不同意承担,因为我方转租行为是经过原告同意的,并且双方也达成了协议,后续问题不应由我方承担责任。
被告向本院提交的证据材料:1、租赁合同(第二页)。
原告对被告提供的证据材料质证意见为:对该页手写部分真实性不予认可,若被告2015年6月就将涉诉房屋转租,合同到期后为何被告前来与原告联系协商,并交纳了房租,因此不认可该手写部分真实性。
第三人对被告提交证据材料没有异议。
被告提交的证据材料,原告虽不认可证据材料真实性,但未提供反证否认该证据材料真实性,故对被告提交的证据材料本院予以确认。
第三人高俊清述称,不同意原告诉讼请求,我方转租后仅经营了半年,并且投入了成本装修及进货,原告要求我腾房没有依据,若要我腾房原告需要赔偿我五万元损失。
第三人未提交证据材料。
经审理查明,涉案房屋坐落于天津市和平区××大道商业街××号,建筑面积为51.74平方米,系二原告夫妻共同财产。
2014年1月17日,原告于宏与被告赵丽签订商铺租赁合同,约定将涉案房屋租赁给被告赵丽使用,租期自2014年2月1日至2016年1月31日,年租金15000元,租金按年支付,付款时间分别为2014年1月17日、2015年1月17日。合同第5.1条约定全年物业管理费3720元,由被告赵丽交付原告,原告自行向物业管理公司交纳。同时该合同第六条还约定,被告赵丽如欲将房屋转租给第三方使用,必须事先书面向原告申请,由第三人书面确认,征得原告的书面同意。取得使用权的第三方成为本合同的当然乙方,享有原乙方(即被告赵丽)的权利,承担原乙方的义务。
被告赵丽与原告签订租赁合同后,原告依约将涉案房屋交于被告赵丽使用,被告赵丽亦依约向原告交纳了合同期内两年租金。2015年6月1日,被告赵丽将涉案房屋转租给第三人高俊清。被告赵丽及第三人高俊清庭审中称转租时已经告知原告并经原告同意,但被告赵丽及第三人高俊清均未提供证据对此予以证明。
2016年1月16日,原告于宏在被告赵丽租赁合同落款处签写“赵丽租用的房屋天津市和平区南京路125号第五大道商业街二楼××店铺合同到期交还给于宏,并补偿房屋设施费用2500元整,租赁期间的物业费已交齐。本合同终止以后与赵丽没有任何关系和责任”。但合同到期后,被告赵丽并没有与原告办理房屋交接手续,涉案房屋仍由第三人高俊清占用至今。上述租赁合同到期后,被告赵丽及第三人高俊清均未向原告支付房屋租金或使用费。
在本案审理中,本院组织原、被告及第三人对涉案房屋进行现场勘验。经现场勘验,涉案房屋位于天津市和平区××大道商业街××层,门牌号为××。涉案房屋有两层,一层由第三人高俊清装修搭建两个隔断间并安装监控探头两个,风扇三台。二层有第三人高俊清的一张床、柜子、若干衣物及生活用品,第三人高俊清在二层安装空调一台、热水器一台,并搭建一个淋浴房。
上述事实,有原、被告及第三人当庭陈述及提交的证据材料,经质证及本院核实,予以确认。
本院认为,当事人的合法权益受法律保护。原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定,应属合法有效,原、被告双方均应按合同约定履行各自义务。
对于原告要求确认原告与被告赵丽签订的房屋租赁合同终止的诉讼请求,原告与被告赵丽签订的租赁合同期限至2016年1月31日止。到期后,原告与被告赵丽没有签订续租合同,亦没有继续租赁的意思表示。原告与被告赵丽签订的租赁合同依法应到期终止,故原告该项诉讼请求,本院予以支持。
对于原告要求判令第三人高俊清将涉案房屋一层隔断墙拆除、将空调、热水器、淋浴房拆除并腾空涉案房屋的诉讼请求,被告赵丽与第三人高俊清没有证据证明其转租行为经过原告同意,现原告与被告赵丽的租赁合同已经到期终止,第三人高俊清现占用涉案房屋没有合法依据,故对原告要求第三人腾空涉案房屋交还原告的诉讼请求,本院予以支持。第三人高俊清未经原告同意自行在涉案房屋内安装空调、热水器、淋浴房,影响原告对涉案房屋正常使用,第三人高俊清应当在交还房屋时一并将其安装的空调、热水器、淋浴房予以拆除。
对于原告要求判令第三人高俊清按房屋使用费1250元每月、物业费309.1元每月,支付自2016年2月1日起至实际腾空房屋之日止房屋使用费、物业费的诉讼请求,第三人高俊清占用涉案房屋,自2016年2月1日开始未向原告支付任何费用,根据公平合理、等价有偿的原则,第三人高俊清应当向原告支付占用涉案房屋期间的占用费用。关于占用费的标准,原告主张比照原租赁合同标准,于法不悖,本院予以照准。关于原告要求第三人高俊清承担物业费的诉讼请求,鉴于庭审中原告确认其并未向物业公司交纳自2016年2月1日以后的物业费,现关于实际发生物业费用尚不能确定,故对原告该项诉讼请求,本院不予支持。对于原告要求被告赵丽连带承担该物业费的请求,本院亦不予支持。
关于原告要求被告赵丽对第三人高俊清承担房屋使用费承担连带责任的诉讼请求,被告赵丽作为承租方,在租赁合同到期后应当将涉案房屋归还原告。现被告赵丽并未将涉案房屋交还原告,就原告所主张的房屋使用费用,被告赵丽应当承担连带给付责任。
综上所述,依据《中华人民共和国民法通则》第四条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百三十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下:
一、确认原告于宏与被告赵丽就天津市和平区南京路125号第五大道商业街2118号的订立的租赁协议于2016年1月31日终止;
二、本判决生效之日起十日内,第三人高俊清将天津市和平区南京路125号第五大道商业街2118号内安装的空调、热水器、淋浴拆除,并将天津市和平区南京路125号第五大道商业街2118号房屋腾空归还原告;
三、本判决生效之日起十日内,被告赵丽、第三人高俊清连带向原告给付自2016年2月1日起至实际将涉案房屋腾空归还原告之日止的房屋使用费,使用费标准按每月1250元计算;
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费80元,减半收取40元,由二被告全部负担(本判决生效之日起十日内直接给付原告)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 喻润东
二〇一六年六月三十日
书 记 员 陈 星
附相关法条:
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的,合同的权利义务终止:
(一)债务已经按照约定履行;
(二)合同解除;
(三)债务相互抵销;
(四)债务人依法将标的物提存;
(五)债权人免除债务;
(六)债权债务同归于一人;
(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。