广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终16316号
上诉人（原审原告）：深圳市德力扬贸易有限公司。
法定代表人：王振宇，董事长。
委托诉讼代理人：付天麒，广东雅尔德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：凌可文，广东雅尔德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙杨萍,女，回族，1970年9月1日出生。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳福园支行。
负责人：陈韦铭，行长。
委托诉讼代理人：王国栋，北京国枫（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜茵茵，北京国枫（深圳）律师事务所律师助理。
上诉人深圳市德力扬贸易有限公司（以下简称德力扬公司）因与被上诉人孙杨萍、原审第三人中国工商银行股份有限公司深圳福园支行（以下简称：工行福园支行）二手房买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初9856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
德力扬公司上诉请求：1、撤销(2016)粤0303民初9856号民事判决，依法改判。2、本案一审、二审诉讼费及保全费由孙杨萍承担。事实和理由：
一、一审法院在德力扬公司要求继续履行合同而且继续履行合同不会侵害他人权益的情况下判决解除合同，适用法律错误，给德力扬公司造成极大损失。1、德力扬公司与孙杨萍房屋买卖合同生效早于涉案房产被法院司法查封，一审法院不顾德力扬公司的利益而保障法院的司法查封，于法无据。德力扬公司与孙杨萍于2015年7月18日签订了《房地产买卖合同》（编号为0000767，以下简称“合同”）并且生效。在合同履行过程中，德力扬公司于2015年8月5日得知涉案房产因另案被法院查封。合同生效早于涉案房产被司法查封，而且德力扬公司表示愿意向查封法院支付执行款，判决强制过户既不妨碍法院工作也不损害德力扬公司利益，但一审法院径行判决解除合同，在房价迅速上涨的现状下，不仅判决适用法律错误也给德力扬公司造成极大损失。2、德力扬公司已经在庭审中表明愿意支付法院执行款及银行贷款进而过户房产，判决过户不会侵犯其他债权人权益，一审法院仍然判决解除合同，适用法律错误。德力扬公司在庭审中表示愿意向工行福园支行支付剩余按揭款，实现工行福园支行的抵押权，同时也愿意向查封法院支付执行款，办理结案手续进而解除司法查封，因此，将涉案房产判决过户给德力扬公司并不会损害其他债权人的合法权益，一审法院仅以“不符合强制过户的条件”为由作出解除合同的判决，没有法律依据，适用法律错误，依法应当予以撤销。
二、合同即约定了定金也约定了违约金，德力扬公司在一审中主张适用违约金条款，一审法院判决适用定金条款，违反法律规定，适用法律错误。德力扬公司与孙杨萍签订的合同不仅约定了定金条款，合同第十一条也约定了卖方违约责任，即：买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，也可解除合同并要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金。德力扬公司在一审诉讼中明确表示要求按照违约金条款计算违约金金额并继续履行合同，但一审法院判决解除合同，即使解除合同，违约金也应当依德力扬公司的诉求按照违约金条款的标准支付违约金，一审法院判决按照定金罚则赔偿严重侵害了德力扬公司的合法权益。当事人既约定定金，又约定赔偿损失的，一方违约时，守约方既可主张定金罚则，又可请求赔偿损失。当事人只约定定金，没有约定赔偿损失的，当定金不足以弥补实际损失时，守约方请求赔偿损失的，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，德力扬公司已经主张适用违约金条款，一审法院径行判决适用定金罚则，违反法律规定，依法应当予以撤销。
综上，一审法院在德力扬公司要求履行合同并且履行合同不侵犯他人合法权益的情况下判决解除合同，在德力扬公司要求适用违约金条款的情况下判决适用定金条款，不仅违反法律规定，而且在房价飞涨的现状下给德力扬公司造成了极大的损失。请求撤销原判，依法改判。
孙杨萍辩称：服从一审判决。
工行福园支行辩称：工行福园支行是合法的抵押权人，应当受到合法保护。抵押权没有受到保护之前，工行福园支行不同意将房产过户到德力扬公司名下。
德力扬公司向一审法院起诉请求：1、孙杨萍继续履行编号为0000767和0000768的《房屋买卖合同》，将位于深圳市罗湖区深南东路丹枫白露苑X座XX号的房产产权登记至德力扬公司名下；2、孙杨萍向德力扬公司支付违约金人民币258400元（根据补充协议约定以转让价为基数按照每日万分之五计算，自2015年11月8日起支付至合同履行完毕之日止，暂计至2016年5月16日为人民币258400元）；3、本案诉讼费用由孙杨萍承担。
一审法院认定事实：一、2015年7月18日，德力扬公司、孙杨萍签订编号为0000767的《房地产买卖合同》1份，约定：孙杨萍将名下的位于深圳市罗湖区深南东路丹枫白露苑X座XX号房产出卖给德力扬公司，转让价格为人民币272万元（以下均为人民币）；德力扬公司应于合同生效之日起3日内先支付定金5万元，合同生效后30日内再支付定金5万元，除定金之外的剩余房款262万元德力扬公司应于2015年9月16日前付清；该物业处于抵押状态，卖方同意于合同生效之日起30日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；若一方未按合同约定的期限履行义务，对方有权要求以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并选择继续履行合同。合同还约定了双方的其他权利义务。
二、上述合同签订后，德力扬公司按约于2015年7月20日向孙杨萍支付第一笔定金5万元。涉案房产于2015年8月5日又因另案纠纷而被查封。鉴于此，德力扬公司、孙杨萍又于2015年8月8日签订补充协议，即编号为0000768的《房地产买卖合同》，约定德力扬公司继续向孙杨萍支付第二笔定金，同时，孙杨萍承诺自补充协议生效之日起3个月内解除法院查封，否则孙杨萍构成违约。该第二份合同签订后，德力扬公司按照补充协议的约定于2015年9月6日支付了第二笔定金5万元。此后至今，涉案房产仍处于被一审法院司法查封的状态。
三、一审庭审中，德力扬公司明确其起诉状中第二项诉请主张的违约金数额中并不包括德力扬公司已经实际支付的定金10万元；一审庭审中德力扬公司还明确，德力扬公司同意过户前办理赎楼手续并先行支付执行款，办理法院解封手续，此赎楼款和执行款与购房款冲抵，不足部分德力扬公司可以先行代付再向孙杨萍追偿。
一审法院认为，本案属二手房买卖合同纠纷。德力扬公司、孙杨萍分别于2015年7月18日、2015年8月8日签订的两份《房地产买卖合同》，均合法有效，双方均应严格按约履行各自的义务。德力扬公司诉请要求将涉案房产强制过户至德力扬公司名下，因涉案房产目前已被法院司法查封，并不符合强制房产过户的条件，故德力扬公司该项诉请，一审法院不予支持。德力扬公司主张孙杨萍以转让成交价为基数按照日万分之五的标准支付违约金，对此，一审法院认为，合同签订后德力扬公司已经按约支付了两笔定金共计10万元，但孙杨萍未能依约成功办理房产解封，孙杨萍的行为构成违约，应承担相应的违约责任，考虑案情，一审法院酌定孙杨萍应按定金罚则的规定，向德力扬公司退还定金10万元并向孙杨萍赔偿一倍定金数额的损失即10万元。德力扬公司该项违约金诉请的合理部分，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。另，虽德力扬公司一审庭审中明确其诉请的违约金中并不包括返还10万元定金，但鉴于涉案二手房买卖合同现实中已不能继续履行，故本案仍将该笔定金一并处理。
据此，一审法院判决：一、孙杨萍应于本判决生效之日起10日内向德力扬公司退还定金人民币10万元。二、孙杨萍应于本判决生效之日起10日内德力扬公司支付一倍定金数额的赔偿即人民币10万元。三、驳回德力扬公司的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15314元，由德力扬公司负担人民币14286元、孙杨萍负担人民币1028元。保全费人民币5000元，由德力扬公司负担人民币4665元、孙杨萍负担人民币335元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，德力扬公司与孙杨萍分别于2015年7月18日、2015年8月8日签订的两份《房地产买卖合同》均系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同签订后，德力扬公司已按约支付了定金，而孙杨萍因对他人负有债务致使涉案房产被查封，且至今仍处于查封状态下，导致涉案合同无法履行，孙杨萍已构成根本违约，德力扬公司有权要求孙杨萍承担违约责任。但因涉案房屋处于司法查封状态下，德力扬公司要求孙杨萍继续履行合同并将房屋转移登记至德力扬公司名下，存在法律上的障碍，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项之规定，德力扬公司要求孙杨萍继续履行涉案合同的上诉请求不能成立，本院不予支持。至于德力扬公司提出可通过代孙杨萍向相关债权人支付执行款的方式解除涉案房产查封，不属于本案的裁判处理范围，本院不予采纳。在孙杨萍已构成违约的情况下，德力扬公司有权解除涉案合同并选择适用违约金条款或定金罚则向孙杨萍主张权利。因德力扬公司在本案中未提出上述诉求，德力扬公司可另循法律途径解决。原审法院按照定金罚则判令孙杨萍承担双方返还定金的违约责任，明显超出了当事人的诉讼请求范围，也不符合法律关于守约方有权选择适用违约金条款或定金罚则的规定，依法应当予以纠正。
综上所述，德力扬公司关于孙杨萍应继续履行涉案合同并支付迟延履行合同违约金的诉讼请求不能成立，本院依法予以驳回。原审法院查明事实清楚，但实体处理错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初9856号民事判决；
二、驳回深圳市德力扬贸易有限公司的诉讼请求。
本案一审案件受理费人民币15314元、保全费人民币5000元，二审案件受理费人民币30627元，均由德力扬公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
代理 审 判员 王丹妮
二〇一六年十二月二十一日
书记员（兼） 李开宇
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。