重庆市武隆区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0232民初3378号
原告:重庆市博嘉房地产开发有限公司,住所地重庆市南川区南城街道办事处大星居委,统一社会信用代码91500119688916681R。
法定代表人：谢生敏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王一平，该公司职工。
委托诉讼代理人：柳松，湖南阳邵律师事务所律师。
被告:张兵,男,1975年5月1日出生,住重庆市南川区。
委托诉讼代理人：袁孝伟，重庆百哲千行律师事务所律师。
原告重庆市博嘉房地产开发有限公司（以下简称博嘉房地产公司）与被告张兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月25日受理后，依法由审判员陈华适用简易程序独任审判，于同年12月29日公开开庭进行了审理，原告博嘉房地产公司的委托诉讼代理人王一平、柳松，被告张兵及其委托诉讼代理人袁孝伟到庭参加诉讼。2016年12月10日，被告张兵向本院提出反诉，因未按时交纳案件受理费，本院于2017年2月13日依法作出(2016)渝0232民初3378号民事裁定书，裁定按撤回反诉处理。本案现已审理终结。
原告博嘉房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金84610元，并按照合同支付违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于南川区XXXX小区X号楼X楼X、X号门面203.96平方米和X楼X、X号门面203.96平方米出租给被告，租期为10年，先付租金后使用房屋，租金每月收取一次，违约方应当向守约方支付6个月租金金额的违约金。合同签订后，被告未按约支付租金，经武隆县人民法院调解只支付了2015年12月31日前的租金。2016年1月1日至10月31日，共计产生租金134610元，被告在支付了50000元后便不再支付，经多次催收未果，原告因此起诉至人民法院，诉讼请求如前。庭审中，原告将其诉讼请求第一项变更为判令被告支付租金21.92万元及违约金。
被告张兵答辩称：1.2016年1月1日，双方对租金进行了变更，一楼按照每平方米40元计算，二楼按照每平方米20元计算，双方是按口头约定执行的；2.拖欠租金属实，但事出有因，签订房屋租赁合同时有一幢旧房原告答应三个月拆除，但至今未拆除，原来的开放式停车区现在变成了封闭式停车区，影响被告经营；3.2013年9月，被告经营的酒楼开业后由于原告提供的租赁房屋水管爆裂，造成被告损失20800元，应当从租金中扣除；4.被告已经支付了2016年1月之后的租金50000元；5.原告擅自在市政道路上设置栏杆，导致被告经营困难；6.从2016年1月至12月，被告认可按照一楼40元每平方米、二楼20元每平方米的标准计算租金；7.合同约定的出租房屋面积与实际使用面积相差过大，约定面积为407.92平方米，实际使用面积为220平方米；8.被告并未违约及给原告造成损失，不应当支付违约金。
经审理查明，2013年8月7日，原告博嘉房地产公司（甲方）与被告张兵（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同载明：“第一条房屋座落：南川区XX路XX号XXXX小区X号楼一楼X号门面91.59平方米、8号门面112.37平方米、一楼建筑面积合计203.96平方米，二楼7号门面91.59平方米、8号门面112.37平方米、二楼建筑面积合计203.96平方米。第二条租赁期限壹拾年，即2013年8月7日至2023年8月6日……第三条租金：第一年一楼每平方米60元合计租金12237.60元，第一年二楼每平方米40元合计租金8158.40元，租赁期内后一年的租金在前一年租金的基础上增加10%（即依年递增）。第四条租金支付时间和方式：先付租金后使用房屋，每次支付金额按一个月计付一次。首次租金在合同签订后三日内支付，后续租金乙方每次提前5日支付（甲方同意乙方2个月的装修时间，甲方不收取乙方租金，甲方收取租金的时间从2013年10月7日开始计算收取）。第七条其他约定事项：……7.乙方超过租金支付时间10日未支付租金，甲方有权单方面解除协议收回房屋，并有权要求乙方按本合同第八条承担违约责任……第八条：违约责任：本合同签订甲乙双方应按合同约定全面履行各自的义务，任何一方不得无故终止或解除本合同；如一方违约应向守约方支付违约金，违约金数额为当年度6个月的租金金额。”合同签订后，原告将出租房屋交付给了被告使用，被告支付了2015年12月31日以前的全部租金及2016年1月1日之后的租金5万元。2016年11月25日，原告以被告拖欠租金为由起诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查明，前述《房屋租赁合同》所约定的出租房屋的面积均为建筑面积。
以上事实，有原、被告的陈述，有原告博嘉房地产公司提供的《房屋租赁合同》、《重庆市房地产面积测算报告书》，以及有被告张兵提供的现场照片等证据在案为凭。以上证据，本院经审查认为具有真实性、合法性、关联性，予以确认。
本院认为，原告博嘉房地产公司与被告张兵签订的前述《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点为：被告张兵欠交租金是否构成违约，租金及违约金如何确定。对此，本院作如下评判：
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案，原告博嘉房地产公司已按约将出租房屋交付给被告张兵使用，则被告即应当按约支付房屋租金。根据《房屋租赁合同》约定，被告当按月预先支付租金。被告未按约全部支付2016年1月之后的租金，已构成违约。
对于被告辩称未按约支付租金的理由，即原告未按约拆除旧房、擅自在市政道路上设置栏杆、将开放式停车区变成封闭式停车区等影响了被告的经营，本院认为证据、理由均不充分，不予采信。
按照前述《房屋租赁合同》约定，“第一年一楼每平方米60元合计租金12237.60元，第一年二楼每平方米40元合计租金8158.40元，租赁期内后一年的租金在前一年租金的基础上增加10%（即依年递增）”，租赁期限内第三年（2015年8月7日至2016年8月6日）的租金标准为一楼租金14807.50元（12237.60元×110%×110%）每月、二楼租金9871.66元（8158.40元×110%×110%）每月，第四年（2016年8月7日至2017年8月6日）的租金标准为一楼租金16288.25元（12237.60元×110%×110%×110%）每月、二楼租金10858.83元（8158.40元×110%×110%×110%）每月。据此，2016年1月7日至2016年8月6日的租金，一楼为103652.50元（14807.50元×7个月）、二楼为69101.62元（9871.66元×7个月）；2016年8月7日至2016年12月6日的租金，一楼为65153元（16288.25元×4个月）、二楼为43435.32元（10858.83元×4个月）。以上合计281342.44元，扣除已经支付的50000元，还应当支付231342.44元。原告将2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金主张为26.92万元，扣除已支付的50000元后为21.92万元，低于按照约定标准计算的数额，本院认为系其对权利的处分，故以其请求为准，予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案，关于违约金，原告主张按照合同约定即以“当年度6个月的租金金额”计算，被告认为过高，理由成立，对此本院酌定为按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算。被告已经支付的租金50000元，相当于2个月租金，因此违约金当从2016年3月3日（合同签订时间为2013年8月7日，按约每次提前5日支付租金）开始计算。
对于被告辩称，因水管爆裂的损失应当抵扣租金，以及双方存在关于减少租金的口头协议，本院认为证据不充分，不予采信。
综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告张兵于本判决生效之日起五日内支付所欠原告重庆市博嘉房地产开发有限公司2016年1月1日至2016年12月31期间的房屋租金21.92万元及违约金（违约金计算方式，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率：2016年3月3日，以所欠租金24679.16元为基数计算至2016年4月2日；2016年4月3日，以所欠租金49358.32元为基数计算至2016年5月2日；2016年5月3日，以所欠租金74037.48元为基数计算至2016年6月2日；2016年6月3日，以所欠租金98716.64元为基数计算至2016年7月2日；2016年7月3日，以所欠租金123395.80元为基数计算至2016年8月2日；2016年8月3日，以所欠租金150542.88元为基数计算至2016年9月2日；2016年9月3日，以所欠租金177689.96元为基数计算至2016年10月2日；2016年10月3日，以所欠租金204837.74元为基数计算至2016年11月2日；2016年11月3日，以所欠租金21.92万元为基数计算至2016年12月31日）；
二、驳回原告重庆市博嘉房地产开发有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4588元，减半收取计2294元（原告已预交），由被告张兵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 陈华
二〇一七年二月二十日
书记员 钱伟