上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第1651号
上诉人（原审原告、反诉被告）周永光。委托代理人朱建华，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）沈逸红。委托代理人***。上诉人周永光、沈逸红因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第234号民事判决向本院提起上诉。本院于2015年6月15日受理后依法组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。上诉人周永光的委托代理人朱建华、被上诉人沈逸红及其委托代理人金青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：上海市长宁区***路***弄***号302室房屋（以下简称“涉讼房屋”）权利人为上海虹康房产建设公司，涉讼房屋个产临时证显示涉讼房屋业主为沈***、沈***、沈逸红、金***。发证日期显示为2009年2月23日。2012年8月23日，出租人沈逸红（甲方）与承租人周永光（乙方）在上海众邦房地产经纪有限公司居间下签订了《上海众邦房地产经纪有限公司房屋租赁协议》（以下简称“租赁协议”）。约定涉讼房屋租赁期限为2012年8月28日起至2013年8月27日止。房屋租金为每月人民币（下同）4,300元。乙方另付甲方押金4,300元。租赁协议第七条第一款约定:甲方应在2012年8月28日前将结构完好的房屋交付乙方使用，并定期检查房屋使用情况及乙方所付的一切与居住有关费用情况。第二款约定:承租期内房屋自然损坏，应由甲方负责维修；如属乙方人为损坏应由乙方负责维修或合理赔偿。第三款约定:承租期内甲方不得擅自提高租金，不得无故终止协议收回房屋，否则视作违约，须返还乙方押金并赔偿一个月租金。第四款约定:承租期满甲方验收房屋完好无损，并且查明乙方没有拖欠应付的有关费用后，应及时将租房押金退还给乙方。第八条第二款约定:承租期内的水、电、煤、电话、有线电视及物业管理费等一切与居住有关的费用由乙方按月支付，不得拖欠；房内设备不得遗失或损坏，否则照价赔偿（损坏物以维修为主）。2012年8月23日，沈逸红出具收到周永光押金4,300元的租赁押金收据。庭审中沈逸红自述尚未退还。租赁协议到期后，双方未另行签订书面的续租合同，但周永光依然承租沈逸红房屋，持续至2014年8月9日，周永光主动交还，沈逸红收回房屋钥匙。2015年1月26日，周永光诉至法院，要求判令：1、沈逸红向周永光返还租赁房屋押金4,300元整；2、沈逸红向周永光返还2014年8月9日至2014年8月30日（日租金计算方式为4,300元除以30天）的房屋租金3,010元；3、沈逸红向周永光支付违约金4,300元。沈逸红提起反诉，要求判令:1、周永光向沈逸红支付修房所用的材料费及人工费共计11,160元；2、周永光向沈逸红支付2014年1月-6月有线电视费138元，2014年7月5日至同年8月4日电费189.90元，2014年7月6日至同年8月8日水费48.30元。周永光在庭审中表述2012年8月30日，沈逸红将涉讼房屋钥匙交给周永光，据此周永光认为租金已支付到2014年8月30日。沈逸红在庭审中表示2012年8月23日，签订租赁协议后即将涉讼房屋钥匙交给周永光，因为周永光提出需要时间搬家，所以协议上租赁期限从2014年8月28日开始，故沈逸红认为周永光租金支付到2014年8月27日。庭审中，双方对沈逸红反诉请求中水、电及有线电视费的支付达成一致调解意见，为各半负担188.10元。沈逸红庭审中陈述房屋损坏的维修工作于2014年8月10日开始，持续20天左右结束，没有与施工单位签订装修合同和开具正规发票。维修的工作主要包括更换房间和浴室的两扇门,考虑到整体美观除涉讼房屋顶部外的内墙面全部涂刷了一遍。客厅、卧室的地板下有水，所以敲掉重做。庭审中，周永光对沈逸红提供的涉讼房屋损坏的照片真实性不认可，认为没有日期，没有室号；对维修房屋费用的收据的真实性不认可。原审认为，周永光、沈逸红双方签订的租赁协议系双方真实意思表示，应为合法有效，双方应当按照合同约定恪守履行。租赁期间届满后，双方未能另行订立书面合同或对租赁期限达成一致约定，故应视为双方在租赁协议到期后建立了不定期的租赁关系。周永光认为房租已支付至2014年8月30日，沈逸红认为房租已支付至2014年8月27日，法院认为根据租赁协议约定，租赁期限为2012年8月28日至2013年8月27日，周永光对其主张未能提供证据加以证明，沈逸红的陈述与原租赁协议约定一致，故法院予以确认。在不定期租赁关系的情况下，沈逸红持有周永光2014年8月10日（交接次日）至2014年8月27日的租金于法无据，理应返还，按月租金4,300元除以30日计算出每日应付租金，共计2,580元。在不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。就本案而言，周永光称沈逸红在2014年7月27日要求收回房屋，沈逸红称2014年7月27日只是提醒周永光房屋另有他用，要到期收回。但周永光、沈逸红双方对自己的主张均未提供任何证据。鉴于周永光认可2014年8月9日主动退还钥匙，沈逸红认可当日予以接受，且沈逸红于事实上也给了周永光合理的搬离期间，故周永光以此为由认为沈逸红违约于法无据，周永光要求沈逸红支付违约金的诉讼请求法院不予支持。沈逸红仅提供照片、收据等证据不足以证明周永光存在未及时通知沈逸红导致房屋损坏进一步扩大的行为，且租赁协议中也约定沈逸红有定期检查房屋使用情况及乙方所付的一切与居住有关费用情况的义务,故沈逸红要求周永光支付维修房屋材料费及人工费的诉讼请求法院不予支持。沈逸红以此为由不予退还押金的抗辩理由法院不予采纳。综上，周永光要求退还押金的诉讼请求有相应的事实依据及法律依据，法院予以支持。周永光、沈逸红双方就沈逸红主张的周永光欠付的有线电视费、电费、水费达成一致调解意见，即周永光、沈逸红各半负担188.10元，与法不悖，法院予以确认。原审法院审理后，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二〇一五年四月二十四日作出判决：一、沈逸红应于判决生效之日起十日内向周永光返还上海市长宁区***路***弄***号302室房屋租赁押金人民币4,300元；二、沈逸红应于判决生效之日起十日内向周永光返还上址房屋2014年8月10日至2014年8月27日的租金人民币2,580元；三、周永光应于判决生效之日起十日内向沈逸红支付上址房屋未付有线电视费、电费、水费合计人民币188.10元；四、驳回周永光的其余诉讼请求；五、驳回沈逸红的其余反诉诉讼请求。本诉案件受理人民币82.80元，因适用简易程序减半收取计人民币41.40元，由周永光负担16.87元，由沈逸红负担24.53元。反诉案件受理费人民币44.20元，由周永光负担0.72元，沈逸红负担人民币43.48元。判决后，周永光、沈逸红均不服，上诉于本院，周永光诉称：双方合同期限届满后形成不定期租赁关系，在沈逸红接受房租，周永光继续占有涉讼房屋时，双方形成了三个月租期的一致意思表示。后沈逸红擅自提前收回房屋的行为属于违约，应按原租赁合同承担违约责任。因此要求二审法院撤销原判第四项，改判沈逸红支付违约金4,300元。沈逸红诉称：沈逸红提供的照片真实，可以证明涉讼房屋的损失情况系周永光使用所致，维修收据系沈逸红实际支出，周永光应当按此标准承担赔偿责任。原审认为沈逸红有义务定期检查房屋状况，违背常理。涉讼房屋交付给周永光后，沈逸红已没有钥匙进入房屋检查，无法履行此义务。要求二审法院撤销原判，改判驳回周永光的诉请，支持沈逸红的原审反诉请求。双方均不同意对方的诉请。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中沈逸红主张房屋严重损坏系周永光不当使用所致，需其赔偿11,160元，但未提供充分的证据予以证明，仅凭照片、收据及陈述难以认定“损失”的客观性及其与周永光之间存在因果关系，沈逸红的主张证据不足，本院不予支持。关于周永光主张的违约金。本院认为，本案租赁合同期限已经届满，双方形成不定期租赁合同关系。周永光仍要求按原合同主张违约责任，即无事实依据亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人周永光、沈逸红的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币94.2元，其中44.2元由上诉人沈逸红负担，50元由上诉人周永光负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……