湖南省浏阳市人民法院
民 事 判 决 书
(2015)浏民初字第1773号
原告彭战，男，1971年7月2日出生，汉族。
原告彭腊年，男，1962年12月23日出生，汉族。
原告彭贤兴，男，1983年6月5日出生，汉族。
以上三原告共同委托代理人王小芳，浏阳市淮川法律服务所法律工作者。
被告浏阳聚合商贸有限责任公司，住所地湖南省浏阳市北盛镇兴盛居委会新民西路1号。
法定代表人邓英葵。
委托代理人陈芳，女，1980年12月17日出生，汉族，系该公司法律顾问。
委托代理人于孟标，男，1969年8月10日出生，汉族，系该公司法律顾问。
原告彭战、彭腊年、彭贤兴与被告浏阳聚合商贸有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，被告在答辩期间内提出管辖权异议，本院裁定驳回其管辖权异议，被告对本院作出的民事裁定不服并上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法由审判员周友庚适用简易程序于2015年9月21日公开开庭进行审理，本案原告彭战、彭腊年、彭贤兴及其诉讼代理人王小芳，被告的诉讼代理人陈芳、于孟标到庭参加诉讼。庭后，双方均向本院申请了庭外和解，本院予以准许，但至今未达成和解协议。本院依法组成由审判员周友庚担任审判长，代理审判员宋娇和人民陪审员董文优参加的合议庭于2016年6月27日对本案第二次公开开庭进行了审理，本案原告的诉讼代理人王小芳，被告的诉讼代理人陈芳、于孟标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月15日，被告因经营需要与原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于浏阳市洞阳镇南阳小区农贸市场内部分（建筑面积约800平方米）房屋出租给被告使用。该房屋的租期为2012年7月15日至2022年11月1日止（前三个月装修免租金）。该房屋租金为每年度总计513500元，第一租金年度租赁费在双方确认交房后一次性支付，从第二个租赁年前一个月，承租人向出租人缴纳一个季度租赁费作为合同履约押金，并按季缴纳租赁费。2014年9月，双方签订了一份补充协议，将房屋租金变更为每年度40万元，并支付10万元押金。合同签订后，被告在租赁期内金支付了2012年7月至2013年8月的租金共计963500元（包含押金100000元），2013年9月至2015年3月17日的租金至今未支付。由于被告未按期交付租金，已构成违约，原告于2015年3月17日向被告发出催款通知书，并催告交清拖欠租金及相关费用，但被告置之不理。请求法院判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》并返还所占用的房屋；判决被告支付拖欠原告租金363500元及违约金（从2013年9月起至履行之日止，暂定480000元）；被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，第一、被答辩人的房屋自始自终不具备超市的营业条件。答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》后，被答辩人应保证房屋可作为超市用途。但事实并不是如此。2013年7月31日，公安机关检查答辩人超市并公布了检查情况，答辩人超市没有任何消防设施。2014年7月17日，浏阳市工商局下达了责令停业通知书，其原因是答辩人超市房屋无法提供住所证明，不具备办理营业执照的条件，答辩人在交了一部分租金后才要求被答辩人履行合同义务，且行使了不安抗辩权，停止交纳租金，直至被答辩人能够达到超市的经营条件。第二、答辩人同意解除合同，归还房屋。答辩人因租赁房屋不具备超市经营的硬性条件，答辩人同意解除合同，归还房屋，但至今答辩人的货架等物品还在租赁房屋内，应给予一定的宽限期。第三、答辩人已经超额支付租金。依据2014年10月31日双方签订的补充协议，其租金为每年40万元，被答辩人同意免除房屋修缮和关门停业期间的租金。补充协议签订后，被答辩人房屋一直出于整改修缮期间，至今没有完成消防工程及房屋漏水的施工，没有竣工交付给答辩人使用。自答辩人2012年7月15日签订房屋租赁合同开始，租金自2012年11月1日开始计算，至2014年8月19日租期为1年9个月19天，共计租金不足80万元。2014年8月19日以后，因被答辩人堵门中止营业及修缮房屋，答辩人一直处于关门停业状态，依据补充协议免除租金。第四、答辩人保留追究被答辩人违约责任、赔偿损失的权利。由于被答辩人房屋无法提供住所证明和消防设施，导致答辩人无法正常营业，至今答辩人为房屋装修花费约80万元，还添置不少货架等，解除合同已经给答辩人造成100多万元的损失，答辩人目前保留追究被答辩人的违约责任和赔偿责任。
为了支持其诉讼请求，原告在举证期限向本院提交如下证据：
证据1、房屋租赁合同、补充协议，拟证明2012年7月15日和2014年9月23日，原、被告签订的租赁合同以及双方约定的权利和义务。
证据2、银行清单，拟证明被告通过银行向原告支付了40万元租金的事实。
证据3、催款通知书，拟证明被告拖欠原告租金的事实。
证据4、顺丰速运发货单和签收单，拟证明原告将催款通知书通过快递方式邮寄给被告，被告工作人员签收的事实。
被告对以上证据发表如下质证意见：对证据1的“三性”无异议，但对其证明目的有异议。该合同系双方的真实意思表示，但合同约定的房屋与实际交付的房屋不相符，实际交付的房屋不具备超市合法经营的条件，因此被告一直没有办理营业执照。补充合同的第三条明确约定2014年8月19日因原告的原因导致被告无法营业，被告的租金可以免除。对证据2的“三性”无异议，但对其数额有异议。实际交付的租金数额系963500元，另外加上彭腊年收取的现金10000元和租金20000元，被告一共支付了原告993500元。对证据3的真实性有异议，该通知书系打印版本，没有原告的亲笔签名，怀疑该通知书不是原告的真实意思表示；对其合法性、关联性均有异议。对证据4的“三性”没有异议，确实收到原告快递。
为了支持其抗辩理由，被告在举证期限内向本院提交如下证据：
证据1、房屋租赁合同，拟证明被告交付的房屋不符合该合同的第六条约定，导致被告不能合法经营。
证据2、委托书、函、邮寄回执单和补充协议书，拟证明原告曾找社会上的人员来催要租金，导致被告强行关门，被告被原告强行关门后，发函给原告要求解决问题，原告房屋存在产权上的分歧，未进行消防备案，不具备超市合法经营的条件。双方协商后，租金变更为40万元/年，2014年8月19日由于原告原因停业至今，停业期间租金免除。
证据3、承诺函、领款单和合同，拟证明原告彭腊年从被告处拿走3万元，该费用可抵作租金。
证据4、消防公布表、责令停业通知书，拟证明2013年7月31日，公安机关检查超市并公布了检查情况，超市没有任何消防措施。2014年7月17日，浏阳市工商局下达了责令停业通知书，超市房屋无法提供住所证明，不具备办理营业执照的硬件条件，营业执照一直没有办下来。
对被告提交的证据，原告发表如下质证意见：对证据1的“三性”没有异议，对其证明目的有异议。合同第六条约定并不能证明其不能办理工商登记系因房屋问题导致，也没有要求原告提供消防措施。对证据2的“三性”有异议。原告没有出具委托书给他人，也没有收到函，原告提交的不是原告签收的回执单而是被告寄出的存单；对补充协议的“三性”没有异议，对其证明目的有异议，该协议也没有提到消防设施问题。对承诺函的真实性没有异议。对证据3，彭腊年只收到了租金1万元，被告没有提交借条。该合同只能作为彭腊年的个人行为，不能作为三个原告的共同行为。对证据4，该证据只能认定超市没有消防设施，不能认为是房屋问题，消防设施应当是开超市个人自己准备，责令停业通知书写明是被告自身营业执照到期，并不是房屋的问题。
经庭审举证、质证，本院对原告提交的证据认证如下：证据1-4真实、合法，且与本案有关，本院均予以确认。对被告提交的证据认证如下：证据1真实、合法，且与本案有关，本院予以确认。证据2中的委托书系复印件，且原告对此不予认可，本院不予确认。对函和挂号信收据，本院对被告向原告邮寄函的事实予以认定，但不能认定原告是否收到被告邮寄的挂号信件。补充协议书系原、被告真实意思表示，且双方均签字确认，本院予以确认。对证据3的承诺函，原告对此予以认可，本院予以确认。对领款单和协议的真实性予以确认，对其关联性不予确认。对证据4的真实性予以确认。
根据上述已采信的证据和当事人陈述，本院认定以下事实：
2012年7月15日，三原告（甲方）共同与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将位于浏阳市洞阳镇南阳小区农贸市场内部分房屋（现金马溜冰场所属全部场地）出租给乙方使用，租赁期限从2012年7月15日起至2022年11月1日止（其中从2012年8月1日至2012年11月1日期间为乙方装修期，甲方免收租金），对于租赁费用及支付方式约定为：甲方房屋租赁费每年度总计为513500元；自计租日起，第一个租赁年度租赁费在双方确认交房后，一次性支付第一年度租赁费；从第二个租赁年前一个月，乙方向甲方缴纳一个季度租赁费作为合同履约押金，并按季缴纳租赁费；为确保合同有效执行，在签订合同之日乙方向甲方支付合同定金100000元，该款项在甲方向乙方交房后自动转为第一租赁年度租赁费。该合同第六条约定：……（4）甲方有明确知晓乙方租赁的用途为超市等商业经营，并保证该房屋可用作该用途……。合同第八条约定：……2、乙方如逾期未交付租金，除应补交欠租外，并按每天欠交租金的比率（按2000元/日）支付甲方滞纳金。如逾期15天未付租金，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方承担由此产生的一切责任，且甲方有权要求乙方支付实际损失。原告于签订合同当日将涉案房屋交付给被告使用，被告依约定交付第一年度的租金共计513500元。在租赁合同履行过程中，被告交付第二年度租金共计350000元（具体交付情况如下：2014年1月6日交付100000元，2014年1月27日交付100000元，2014年5月26日交付100000元，2014年9月30日交付50000元），交付第三年度租金共计100000元（具体交付情况如下：2015年2月16日交付50000元，2015年2月17日交付50000元），因被告未及时交付所欠付的租金，原告遂起诉至本院。
另查明，1、在涉案租赁合同履行过程中，三原告与被告就租金数额问题多次进行了协商。2014年8月19日，三原告因租金问题对涉案租赁的房屋强制关门致使被告无法营业。2014年9月份，三原告共同与被告就涉案租金签订了一份《补充协议书》，约定将2012年7月15日签订的《房屋租赁合同》第三条第1款“甲方房屋租赁费每年度总计人民币伍拾壹万叁仟伍佰元整”更改为“甲方房屋租赁费每年度总计为人民币肆拾万元整”。2014年10月31日，被告在《补充协议书》上签字盖章。2、诉讼过程中，三原告陈述，在双方签订《补充协议书》之前，已强制关闭涉案租赁房屋达二十余天，并同意免除从2014年8月19日起至2014年9月23日期间的租金。签订补充协议后，被告未继续经营。3、在涉案租赁期间，被告对涉案租赁房屋进行装修装饰。在原告起诉后，被告同意解除《房屋租赁合同》并归还涉案租赁房屋。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》系双方真实意思表示，其内容合法有效。原告按约将涉案房屋交付给被告使用、收益，被告应按约支付租金，根据双方签订的合同，被告已逾期交付租金15天以上，故对原告要求解除《房屋租赁合同》，被告返还涉案租赁房屋诉讼请求，本院予以支持。根据《房屋租赁合同》约定，从2012年7月15日至2012年11月1日期间系被告装修期间，原告免除了租金，现被告已支付第一年度的租金513500元，即被告支付的第一年度的租金实际起止日应为2012年11月2日至2013年11月1日止，第二年度租金起止日应为2013年11月2日起至2014年11月1日止。在房屋租赁合同履行的第二年度期间内，三原告与被告签订了一份《补充协议书》，该协议书将《房屋租赁合同》约定的年度租金总额“513500元”变更为“400000元”，该补充协议书对年度租金变更效力应溯及当年度（第二租赁年度）及之后的租赁年度，而不能溯及第一个租金年度。理由如下：第一，《房屋租赁合同》和《补充协议书》约定的是每个年度的租金总额，并不是约定月租金额。从双方在签订补充协议的背景以及本案认定的事实来看，可以推定在当年度期间内变更的年度租金总额应从当年度发生效力。第二，被告已经按约支付了第一年度的租金513500元，该笔租金是在签订补充协议所在的年度的前一个年度已履行完毕，是双方当事人的真实意思表示，除非严重违背当事人意愿或者违背法律禁止性规定，该支付行为合法、有效，不得要求返还。在诉讼过程中，被告并未提交任何证据证明其支付行为严重违背意愿，亦未违背法律禁止性规定。
另，《房屋租赁合同》约定租金支付方式系按季度支付，即在第二年度和第三年度各自分四次在每个季度支付租金100000元。在该两个年度期间，被告未及时支付租金导致房屋租赁合同解除，本院核定租金支付截止日为原告向本院提起诉讼的时间即2015年4月27日。从2014年11月2日至2015年4月27日止（共一年178天），被告应付租金为595068.49元（400000+400000÷365×178）。在此期间，被告已付租金共计450000元，减去被告已付租金450000元之后还应扣除原告免除租金期间即2014年8月19日起至2014年9月23日止（共36天）的租金共计39452元（400000÷365×36），被告还应支付原告租金共计105616.49元（595068.49-450000-39452）。至于违约金方面，双方约定按2000元/日支付违约金，该标准过高，本院酌情核定该违约金计算标准为中国人民银行同期同类贷款利率的三倍。因合同约定按季度给付租金，被告在第二年度已按约支付当年度前三个季度的租金，在第四季度期间支付了50000元，且在该季度中应当扣除2014年8月19日起至2014年9月23日止（共36天）的租金共计39452元，即在该季度欠付租金额为10548元（100000-50000-39452），该部分违约金计算起始日应为第四季度的最后一天的次日即2014年11月2日以10548元为基数计算。从2014年11月2日至2015年4月27日止，该阶段跨越两个季度，从被告履行的情形来看，其违约金计算起始日以2015年4月27日开始以95068.49元为基数计算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除彭战、彭腊年、彭贤兴与浏阳聚合商贸有限责任公司于2012年7月15日签订的《房屋租赁合同》。
二、浏阳聚合商贸有限责任公司于本判决生效之日起五日返还彭战、彭腊年、彭贤兴位于浏阳市洞阳镇南阳小区农贸市场内的涉案租赁房屋。
三、浏阳聚合商贸有限责任公司于本判决生效之日起五日内向彭战、彭腊年、彭贤兴支付租金105616.49元及违约金（违约金计算方式：1、自2014年11月2日起以10548元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的3倍的标准计算至本判决确定的履行之日止；2、自2015年4月27日起以95068.49元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的3倍的标准计算至本判决确定的履行之日止）。
四、驳回彭战、彭腊年、彭贤兴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12235元，由彭战、彭腊年、彭贤兴共同负担2235元，由浏阳聚合商贸有限责任公司负担10000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 周友庚
代理审判员 宋 娇
人民陪审员 董文优
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 彭利国
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。