苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0509民初8473号
原告江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇市场路丝绸股份大厦。
法定代表人计高雄，董事长。
委托代理人徐飞，江苏剑桥人律师事务所律师。
委托代理人濮赞忠，江苏剑桥人律师事务所律师。
被告吴江宇集丝绸有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇圆明寺桥堍。
法定代表人周伯康，董事长。
委托代理人冯海花，江苏合鼎律师事务所律师。
委托代理人谢国平，江苏合鼎律师事务所律师。
原告江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司（下称丝绸市场）与被告吴江宇集丝绸有限公司（宇集公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告丝绸市场的委托代理人徐飞、被告宇集公司的委托代理人冯海花、谢国平到庭参加诉讼。后依法由审判员姚民、人民陪审员丁松林、沈舜心组成合议庭适用普通程序于2017年1月3日公开开庭进行了审理。原告丝绸市场的委托代理人徐飞、被告宇集公司的委托代理人谢国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丝绸市场诉称：1999年9月8日，被告与国营吴江丝绸试样厂（下称试样厂）签订一份《租赁协议》，约定：被告向试样厂租赁机浆车间等部分厂房，未约定租期届满之日。2008年9月，原告通过国有资产划转、资产置换等手续获得试样厂全部房屋，并取得“吴房权证盛泽字第××号”《房屋所有权证》和“吴国用（2008）第2019055号”《国有土地使用证》。2012年5月，原告起诉要求被告腾房并支付拖欠租金及占有使用费，诉讼中对涉案房屋租金进行司法评估，确定租金单价为11元/平方米/月（不含税费）。2014年10月23日，吴江法院作出（2014）吴江盛民初字第0091号民事判决书，认定上述《租赁协议》在2013年12月31日已解除，判决被告腾让出其占有的记载于“吴房权证盛泽字第××号”《房屋所有权证》项下的房屋，并将该房屋以现状返还给原告。被告因不服上述判决提起上诉，苏州中院最终维持原判。2015年6月，因被告拒不履行法院的生效判决，故原告向法院申请强制执行，法院依法采取了相应强制执行措施。2016年5月30日，因被告不予支付拖欠的租金及逾期腾房占有使用费，故原告向被告发出《催告函》，但被告置之不理。根据法律规定，承租人应按照约定支付租金，房屋租赁合同解除后，承租人逾期腾房的，出租人有权要求承租人支付占有使用费。被告拒不腾房也不支付拖欠租金及占有使用费的，其行为已构成侵权，原告作为房屋所有权人有权要求被告支付拖欠款项并赔偿损失。现要求判令：1、被告支付2008年9月至2013年12月期间的租金3848824.32元〔（5974.21－507.13）平方米×64个月×11元/平方米/月〕（注：5974.21平方米系全部租赁房屋的建筑面积，507.13平方米系《租赁协议》项下租赁房屋的建筑面积，该部分房屋租金已支付至2013年12月31日止）；2、被告支付2014年1月至2016年5月逾期腾房期间的占有使用费1905772.99元（5974.21平方米×29个月×11元/平方米/月）；3、被告赔偿上述款项的利息损失（按银行同期贷款利率计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告宇集公司辩称：一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，理由如下:1、房屋状况表中所涉房号为2、6、9、10、12号建筑面积共计432.62平方米的房屋系被告向试样厂租赁，且租金已实际支付至2015年12月底；2016年2月，因被告的厂房被法院查封，故之后的租金没有支付，也不需要支付；2、房屋状况表中所涉房号为3、4、5、7、8、11、13号建筑面积共计5541.59平方米的房屋，部分系通过股权转让取得所有权，部分系依据固定资产转让协议取得所有权，原告无权要求被告支付租金和占有使用费。二、对于原告计算租金的方式，被告不予认可。原告的主张所依据的租金标准是2012年的估价报告，该估价报告不具有真实性。三、根据法律规定，支付租金的诉讼时效为1年，现原告的起诉已超过诉讼时效，法院不应予以支持。四、根据原告申请，涉案房屋已于2016年2月被法院查封，被告根本无法使用该房屋，不存在占有使用费之说。
经审理查明：原登记在试样厂名下房产证号为吴房权证盛泽字第××号的房屋建筑面积总计9757.7平方米，在房屋状况表中列有34个房号，其中涉案房屋建筑面积共计5974.21平方米，具体如下表：
房号
房屋总层数
|
所在层数
|
建筑面积（平方米）
2
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1
|
1
|
118.92
3
|
1
|
1
|
132.61
4
|
1
|
1
|
96.97
5
|
1
|
1
|
8.03
6
|
1
|
1
|
32.49
7
|
1
|
1
|
328.28
8
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2
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1-2
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335.61
9
|
2
|
1-2
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38.4
10
|
1
|
1
|
213.16
11
|
1
|
1
|
1772.29
12
|
1
|
1
|
29.65
13
|
2
|
1-2
|
2867.8
1999年9月28日，宇集公司与试样厂签订一份《租赁协议》，约定：宇集公司因生产需要向试样厂租用部分厂房，其中机浆车间251.53平方米，月租金500元；机修车间150.60平方米，月租金200元；浴室、厕所、宿舍传达室月租金为100元。租赁期限自1999年10月1日起，未约定租赁期限届满之日。
另查明：2004年10月8日，中国工商银行吴江市支行（下称工商银行）在苏州市中级人民法院（下称苏州中院）起诉试样厂，要求判令：试样厂归还借款本金1900万元，支付利息7172424.37元；若试样厂不能以金钱归还，则判令将其抵押的房产、土地使用权、设备折价、拍卖、变卖所得优先受偿给工商银行；试样厂承担诉讼费用。经过审理后，苏州中院于2004年11月11日作出（2004）苏中民二初字第0201号民事判决书，判令：试样厂于判决生效后七日内归还工商银行借款本金1900万元及利息7172424.37元；试样厂逾期不能归还的，工商银行有权将试样厂提供的抵押物折价或者拍卖、变卖所得优先受偿；案件受理费150882元，由试样厂负担。苏州中院判决后，试样厂未上诉亦未履行生效判决确定的义务，工商银行向苏州中院申请强制执行。在执行过程中，苏州中院作出（2004）苏中执字第345号民事裁定书，裁定：1、将试样厂所有的坐落于吴江市盛泽镇园明寺桥堍南首的房地产（房屋所有权证号为吴房权证盛泽字第××号，建筑面积为9129.24平方米；土地使用权证号为吴国用（1999）字第2019055号，土地使用权面积为35467.6平方米）及吴工商（2002）抵字第04839号抵押物登记证上载明的设备以协商价1022.96万元交付工商银行抵偿债务。其中上述房屋作价386.1万元、土地使用权作价536.9万元、机器设备作价99.96万元。2、本院（2004）苏中民二初字第0201号民事判决书剩余未执行标的终结执行。
1990年1月21日填发的吴证字第299371号房屋所有权证上登记的所有权人为试样厂，所有权性质全民，房屋坐落盛泽镇园明寺桥堍南首，附记中记载权证注销，换证：02000971。2000年3月8日填发的吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证上登记的所有权人为试样厂，房屋坐落在盛泽镇园明寺桥堍南首。2007年7月27填发的吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证上登记的所有权人为江苏吴江丝绸集团有限公司（下称丝绸集团），房屋坐落于盛泽镇新车站对面。吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证填发的依据是吴国资[07]035号国有资产流动通知单上关于吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证登记的试样厂所有的房屋无偿划转给丝绸集团的通知。2008年8月6日填发的吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证上登记的所有权人为吴江丝绸股份有限公司（下称丝绸股份），房屋坐落盛泽镇新车站对面。吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证填发的依据是吴国资[08]030号国有资产流动通知单上关于吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证登记的丝绸集团所有的房屋流转给丝绸股份的通知。2008年7月23日，丝绸股份更名为丝绸市场，丝绸市场于2008年9月4日将吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证变更为吴房权证盛泽字第××号，房屋所有权证上登记的所有权人为丝绸市场，房屋坐落在盛泽镇新车站对面。
2012年8月2日，丝绸市场在本院起诉宇集公司，要求判令：1、宇集公司腾让其租赁的记载于“吴房权证盛泽字第××号”《房屋所有权证》项下的房屋，并将上述房屋恢复至合理使用状态后交还丝绸市场；2、宇集公司支付2008年9月4日至2010年11月29日期间的租金539518元（0.164元/平方米/天×4031.55平方米×816天）；3、宇集公司支付2010年11月30日至实际归还上述房屋之日期间的占有使用费（按150元/平方米/年计算）。审理中，本院委托苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司（下称信和公司）对上述房屋状况表中2-13号房屋2010年11月至2012年9月期间的租金进行评估，信和公司于2012年10月12日作出的估价报告确定租金单价为11元/平方米/月，该估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起1年。2013年12月17日，丝绸市场撤回了上述起诉。嗣后，丝绸市场于2013年12月31日又在本院起诉宇集公司，要求判令：宇集公司腾让其占有的记载于“吴房权证盛泽字第××号”《房屋所有权证》项下的房屋，并将上述房屋恢复至合理使用状态后交还丝绸市场。经过审理，本院于2014年10月23日作出（2014）吴江盛民初字第0091号民事判决书，判令宇集公司于判决生效后六十日内腾让出其占有的记载于吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证项下的房屋，并将房屋以现状返还丝绸市场。宇集公司因不服本院一审判决向苏州中院提起上诉，苏州中院于2015年4月2日作出（2015）苏中民终字第00954号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因宇集公司未履行生效判决确定的义务，丝绸市场向本院申请强制执行，本院于2016年2月4日对上述房屋予以查封。
审理中，丝绸市场认可宇集公司所述《租赁协议》项下的房屋建筑面积为432.62平方米，该部分房屋租金已支付至2015年12月底。现丝绸市场仅要求宇集公司支付自2013年1月1日起至2016年1月31日止以5541.59平方米（5974.21平方米－432.62平方米）为基数按11元/平方米/月计算的占有使用费。
以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋状况表、（2012）吴江盛民初字第0414号民事裁定书、（2014）吴江盛民初字第0091号民事判决书、（2015）苏中民终字第00954号民事判决书、《情况说明》，本院调取的（2015）吴江执字第03357号一案中的执行材料及本案庭审笔录予以证实。
本案当事人争议的焦点：
《租赁协议》中所涉租赁房屋的建筑面积。
原告认为：《租赁协议》中所涉租赁房屋除宿舍传达室外的建筑面积总计为507.13平方米，其中机浆车间251.53平方米、机修车间150.6平方米、浴室96.97平方米、厕所8.03平方米，宿舍传达室现已被拆除。
被告认为：《租赁协议》中所涉租赁房屋为上述房屋状况表中的2、6、9、10、12号房屋，建筑面积分别为118.92平方米、32.49平方米、38.4平方米、213.16平方米、29.65平方米，共计432.62平方米。
本院认为：被告所述房屋状况表中2、6、9、10号房屋建筑面积总计为402.87平方米，与《租赁协议》中机浆车间、机修车间的房屋建筑面积总计402.13平方米相差无几，且从房屋位置图中可以看出，2、6号房相邻，9、10号房相邻，可认定上述2、6、9、10号房屋系《租赁协议》中所指机浆车间和机修车间。《租赁协议》所涉租赁房屋除了机浆车间、机修车间，还有浴室、厕所、宿舍传达室，而根据被告所述，《租赁协议》所涉租赁房屋建筑面积总计为432.62平方米，由此推出，浴室、厕所、宿舍传达室的建筑面积为29.65平方米，现因原告对被告所述《租赁协议》中所涉租赁房屋建筑面积总计为432.62平方米、租金已支付至2015年底予以认可，故本院予以确认。
二、原告是否有权要求被告支付记载于吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证项下建筑面积为5541.59平方米的房屋占有使用费。
原告主张其有权要求被告支付上述房屋的占有使用费。原告认为：记载于吴房权证盛泽字第××号房屋所有权证（建筑面积为9757.7平方米）项下的房屋为原告所有，其中涉案房屋建筑面积共计5974.21平方米，在涉案房屋中，除建筑面积为432.62平方米的房屋为租赁房屋，其余建筑面积为5541.59平方米（5974.21平方米－432.62平方米）的房屋也由被告占有使用，对于该部分房屋被告应支付占有使用费。2012年，原告曾起诉要求被告腾房并支付占有使用费，现原告要求被告支付2013年1月1日至2016年1月31日期间按较低的11元/平方米/月计算的占有使用费，理应得到支持。
被告主张原告无权要求其支付上述房屋占有使用费。被告认为：涉案房屋中除房屋状况表中所涉房号为2、6、9、10、12号房屋系被告向试样厂租赁外，所涉房号为3、4、5、7、8、11、13号房屋，其所有权系被告通过股权转让及依据固定资产转让协议取得，原告无权要求被告支付占有使用费，且依照2012年信和公司出具的租金估价报告计算占有使用费也不具有真实性。
本院认为：根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，由于原登记在试样厂名下建筑面积总计为9757.7平方米的房屋自2008年9月4日起一直登记在原告名下（房产证号：吴房权证盛泽字第××号），本院已判决确认记载于该房屋所有权证项下的房屋为原告所有，而本案所涉房屋系上述房屋所有权证项下的部分房屋，因此，本院确认原告自2008年9月4日起对本案所涉房屋享有物权；又本案所涉房屋中，除房屋状况表中2、6、9、10、12号建筑面积共计432.62平方米的房屋系被告租赁的房屋，对其余3、4、5、7、8、11、13号建筑面积共计5541.59平方米的房屋，被告并不否认由其占有使用，也无证据证明原告同意提供给其无偿使用，且原告曾于2012年8月2日主张要求被告腾房并支付相应租金和占有使用费，但对于该部分房屋的租赁关系未提供相应证据加以证实，因此，现原告要求被告支付该部分房屋2013年1月1日至2016年1月31日期间的占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于占有使用费计算标准，虽然信和公司于2012年10月12日出具的估价报告只有1年的有效期，但考虑到房屋租金在逐年增长，因此，现原告要求参照信和公司确定的涉案房屋2010年11月至2012年9月期间的租金标准11元/平方米/月计算并无不当，本院予以采纳。
综上，本院认为：根据法律规定，不动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。本案中，原告提供的房屋状况表中3、4、5、7、8、11、13号建筑面积共计5541.59平方米的房屋一直由被告在占有使用，该部分房屋自2008年9月4日起登记在原告名下后，其物权即为原告所享有，原告基于所享有的物权于2012年8月2日起诉要求被告腾让房屋并返还给原告，被告理应予以返还，至今未将该部分房屋腾空并返还给原告，已构成对原告物权的侵害。现原告要求被告支付自2013年1月1日起至2016年1月31日止按11元/平方米/月计算的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第二百四十三条的规定，判决如下：
被告吴江宇集丝绸有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司房屋占有使用费2255427.13元（以5541.59平方米为基数自2013年1月1日起至2016年1月31日止按11元/平方米/月计算）。
如果被告吴江宇集丝绸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费52082元，由原告江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司负担27239元，由被告吴江宇集丝绸有限公司负担24843元。被告吴江宇集丝绸有限公司负担之数于本判决生效之日起10日内直接给付原告江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司，原告江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司已预交的案件受理费本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。
审 判 长 姚 民
人民陪审员 丁松林
人民陪审员 沈舜心
二〇一七年七月十二日
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书记员蔡洁