上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第1897号
原告上海锡融实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人朱桂福，总经理。委托代理人王雷，上海汇银律师事务所律师。被告上海青浦消防器材股份有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人周金辉，董事长。委托代理人陆永珍，上海市中山律师事务所律师。委托代理人赵为蛟，浙江康城律师事务所律师。第三人上海华盛企业(集团)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人沈步云，总经理。委托代理人汤霞，上海胜杰律师事务所律师。委托代理人金迎新，上海胜杰律师事务所律师。原告上海锡融实业有限公司诉被告上海青浦消防器材股份有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2015年5月8日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本案于2015年7月9日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人王雷、被告委托代理人陆永珍、赵为蛟到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理。本案于2015年10月13日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人王雷、被告委托代理人陆永珍、赵为蛟到庭参加诉讼。原告申请对房屋租金标准进行评估，本院经审查依法通过上海市高级人民法院委托上海XX房地产土地估价有限公司进行评估。审理中，本院依法通知上海华盛企业(集团)有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2016年3月14日第三次公开开庭进行审理，原告委托代理人王雷、被告委托代理人陆永珍、赵为蛟到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海锡融实业有限公司诉称：2013年3月26日，原告参加上海XX拍卖有限公司主持的房地产拍卖会，通过公开竞买方式取得上海市青浦区华新镇纪鹤路XXX号房屋。2013年5月9日，上海市青浦区人民法院出具(2011)青执字第3201号执行裁定书，确定该房屋所有权自2013年5月9日起归原告所有，原告于2013年9月17日取得该房屋的房地产权证。经拍卖公司公示，该房屋原产权人为第三人，于2005年3月4日设立抵押，并于2006年10月12日被法院轮候查封。被告于2008年10月与第三人签订租赁合同，约定被告向第三人承租房屋至2018年10月30日止。原告取得房屋所有权后，多次告知被告该租赁合同对原告不发生法律效力，且原告无意继续履行该租赁合同，并多次要求被告迁出，但是被告始终拒绝迁出。原告认为，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之有关规定，被告与第三人在房屋已设立抵押并被法院查封的情况下签订的租赁合同对原告不发生法律效力。故原告起诉至本院请求判令：1、被告立即迁出原告所有的位于上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号房屋；2、被告支付原告房屋使用费(自2013年5月9日起至实际迁出之日止，暂按每月人民币84,000元计算)。本案受理费由被告承担。被告上海青浦消防器材股份有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、被告与第三人存在十年的租约，且原告在拍卖房屋的时候就明知该租赁关系，拍卖公告中也有明确告知，原告对拍卖特别公告盖章确认，故原告是认可被告与第三人之间的十年租约。原告通过拍卖取得房屋，应遵守拍卖的规定，适用特别法拍卖法。被告与第三人签订的租约对原告具有法律效力，被告有权按照原租赁合同要求继续履行，并按照原租约标准向原告支付租金；2、原告要求被告迁出系争房屋的条件未成就，拍卖特别公告第五条和第六条明确告知系争房屋的污水管、相邻通道、水、电等设施不在拍卖范围内，这些设施是被告投资建造的，按照拍卖特别规定，原告应与被告协商解决，但是原告至今未与被告进行协商。第三人上海华盛企业(集团)有限公司未作陈述。经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号，目前登记在原告名下，产权证登记的房屋建筑面积为1幢1,447平方米，2幢1,282平方米，类型为工厂。系争房屋原登记在第三人名下，2005年3月，案外人XX银行XX支行作为他项权利人在系争房屋上设立了抵押权。2006年10月12日，系争房屋被上海市第二中级人民法院轮候查封。2002年被告与第三人签订租赁合同，约定被告向第三人租赁系争房屋，租期自2002年10月30日至2005年10月30日止，该租赁合同在房地产交易中心进行了登记备案。租赁届满后，被告继续租赁，但双方未签订书面合同。2008年10月，被告与第三人签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告向第三人承租系争房屋，租期自2008年10月30日至2018年10月30日，合同第九条约定，第三人已告知被告该房屋出租前已设定抵押，现被处分的情形下，租赁合同终止。该份租赁合同未进行登记备案。另查明，2011年，XX银行XX支行申请执行，在执行过程中，上海市高级人民法院依法委托上海XX拍卖行有限公司拍卖系争房屋。拍卖公告显示拍卖标的位于上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号，按现状拍卖，有租约、转租或占用现象。2013年3月26日拍卖特别规定第二条显示，本次拍卖系第三人名下的位于坐落上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号的1幢、2幢全幢房地产，标的建筑面积合计2,729平方米，共用土地面积12,324.05平方米，规划用途为工业(详见：上海市房地产登记信息)，按现状合并整体拍卖，可移动所有物品和所涉及被告污水管道、相邻通道、水、电系统等均不在此次拍卖范围内；第三条显示，经查本次拍卖标的中第三人与被告在房地产交易中心权证登记备案的(青XXXXXXXXXXXX)房屋出租时效期限为2002年10月30日至2005年10月30日止，未见延续登记记录，已过法定时效。经勘察后，现公示的2008年10月30日至2018年10月30日止房屋租赁合同，其租约是否延续，由买受人自行确定、自行依法处置。委托人、拍卖人均不负责迁让、清退等相关事宜；第五条显示，本次拍卖的房地产标的，按现状合并整体拍卖，所拍标的的面积以房地产登记部门予以登记为准，不实行多退少补。可移动所有物品和所涉及被告污水管道、相邻通道、水、电系统等均不在此次拍卖范围内；第六条显示，被告提供情况说明：在2008年，由华新镇政府统一安排部署，被告对标的的污水管工程进行了投资改造，并支付了45万元的市政配套费及三十多万元的工程建设费，要求适当补偿。前述事宜由竞买人自行了解，买受后可自行与被告依法处置。2013年5月9日，本院出具(2011)青执字第3201号《执行裁定书》，裁定：一、坐落于上海市青浦区华新镇(权证号：青XXXXXXXX**)工业房地产(建筑面积1,447平方米、1,282平方米，土地使用面积12,324.05平方米)的所有权及相应的其他权利归原告所有；二、原告可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2013年9月17日，系争房屋登记至原告名下。审理中，依据原告的申请，本院经审查依法通过上海市高级人民法院委托上海XX房地产土地估价有限公司进行评估，并于2015年12月24日出具《房地产估价报告》，估价结果为：1、在配套完善状态下2013年5月9日至2015年12月3日的总租金为193.46万元；2、在配套不完善状态下2013年5月9日至2015年12月3日的总租金为125.75万元。审理中，评估单位表示，在配套完善的情况下，2013年租金每日每平方米0.74元，2014年租金每日每平方米0.76元，2015年租金每日每平方米0.76元，配套不完善的租金标准是在配套完善租金标准的65%。原告为此支付了鉴定费11,500元。评估单位另表示，配套完善的租金鉴定费为6,500元，配套不完善的租金鉴定费为5,000元。以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的执行裁定书、房地产登记信息、上海市房地产权证、房屋租赁合同、房地产估价报告、被告提供的拍卖公告、拍卖特别规定、照片等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。庭审中，被告认为本案系争房屋四周的房屋、土地、相邻通道都属于被告所有，原告需要与被告协商共同使用，在配套问题没有解决之前，被告腾退条件不具备。为此，被告提供了租赁土地协议书、土地使用权租赁续签合同、房地产权证、污水纳管协议书、供电方案及缴款通知、工程承包合同、电力合同。原告表示上述证据与本案无关，原、被告就相邻问题在本案中不要求处理，可以另案处理。被告另提供了承诺书、汇款通知单和发票，欲证明被告一直以欠款抵扣方式向第三人支付租金，原告表示该证据与本案无关，被告与第三人的租赁关系对原告不具有约束力。针对房屋使用费的标准，原告认为相关配套是作为不动产的添附，原告依法取得系争房屋的所有权，也依法取得了相关配套的所有权，至于对配套设施的补偿仅是债权，故被告应按照配套完善的租金标准支付房屋使用费。被告认为应当按照与第三人签订的租赁合同约定的租金标准支付房屋使用费，如果法院认为应当按照评估的价值，则被告投资建造的配套设施不在原告拍卖范围，应按照配套不完善的标准支付房屋使用费。根据庭审查明的事实，本院认为：原告作为系争房屋的产权人，有权主张相应的权利。被告主张其与第三人在2008年签订的租赁合同未到期，有权按照租赁合同要求原告继续履行。然2008年的租赁合同签订前，系争房屋上已经设定了抵押登记，并且被法院查封，根据相关法律规定，该租赁合同对原告不具有约束力。被告认为拍卖公告和拍卖特别规定中告知了系争房屋上存在租约，原告明知该情况进行拍卖，视为原告同意继续履行租赁合同,然拍卖特别规定中明确表示2008年的租赁合同租约是否延续，由买受人自行确定、自行依法处置，现原告起诉明确表明不同意接受原租约，故对被告的该抗辩意见本院不予采信。至于被告提出的配套设施问题，可由原、被告另行协商解决。就相邻使用问题，原告表示本案中不要求处理，另案主张。综上，原告要求被告腾退系争房屋的请求于法无悖，本院予以支持。2013年5月9日，执行裁定书明确系争房屋归原告所有，原告有权要求被告支付自该日起的房屋使用费。至于使用费标准，鉴于原租赁合同对原告不具有约束力，故对被告主张应当按照原租赁合同标准支付使用费的意见本院不予采信。根据拍卖特别规定，污水管道、相邻通道、水、电系统等均不在拍卖范围，而原告至今未就上述配套的补偿与被告进行协商解决，故被告理应按照评估报告确定的配套不完善的租金标准支付原告房屋使用费。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告上海青浦消防器材股份有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号房屋；二、被告上海青浦消防器材股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海锡融实业有限公司自2013年5月9日至实际腾退之日止的房屋使用费(其中2013年5月9日至2015年12月3日期间的房屋使用费为125.75万元，2015年12月4日至实际腾退之日止的房屋使用费按照每日1,348.10元计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由被告负担；鉴定费11,500元，由原告负担6,500元，被告负担5,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
代理审判员 金 艳
人民陪审员 孙连华
二〇一六年四月二十日
书 记 员 岳明静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。