安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)蜀民一初字第02575号
原告：合肥市蜀山区南七街道丁岗社区居民委员会，住所地合肥市。
负责人：孙礼青，该社区居民委员会主任。
委托代理人：庄强，安徽首安律师事务所律师。
被告：ＸＸ飞，男，汉族，1981年11月23日生，住合肥市蜀山区。
原告合肥市蜀山区南七街道丁岗社区居民委员会（以下简称丁岗社居委）与被告ＸＸ飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李立定适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁岗社居委委托代理人庄强、被告ＸＸ飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告丁岗社居委诉称：2013年8月原告将位于信旺华府骏苑小区16号楼2、3层，面积570㎡委托合肥市蜀山区政府采购中心公开招拍竞价租赁。被告2013年8月5日报名参加竞价租赁，并在2013年8月6日的竞拍招租中，被告以20元/㎡月的价格胜出，取得租赁权。原告当日依据《拍卖成交确认书》将租赁房屋交付被告。后期双方签订书面租赁合同，并约定自租赁期第二年起在原租金基础上，每平方米递增15%租金。原告履行合同义务后，被告迟迟不履行合同约定的给付租金义务，虽经原告多次催要，被告至今房屋租金分文未付，且拖欠物业电费。为了维护原告的合法权益，现依法提起诉讼。请求判令：1、解除原被告租赁关系，并立即将租赁房屋恢复原状归还原告；2、被告立即支付拖欠租金220590元，房屋归还时租金止；3、被告立即支付拖欠电费（待调查后确定）；4、被告承担违约责任，支付违约金11400元（即已缴纳的保证金11400元不予退还）；5、被告承担本案的全部诉讼费用及法院收取的其他费用。
庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除原被告租赁关系，并立即将租赁房屋恢复原状归还原告；2、被告立即支付拖欠租金233700元（暂计算至2015年6月7日），房屋归还时租金止；3、被告立即支付拖欠电费17100元（截至2015.5.31）；4、被告承担违约责任，支付违约金11400元（即已缴纳的保证金11400元不予退还）；5、被告承担本案的全部诉讼费用及法院收取的其他费用。
被告ＸＸ飞辩称：1、被告当时拍卖拿到房屋时房屋内没有水电，无法进行正常经营；2、从2014年2月份物业给大门开始上锁；从2014年8月开始案涉房屋的电梯被告无法使用，但是物业不给被告钥匙，经过被告与原告及房屋的物业多次沟通联系均未能得到解决，故被告方从2014年8月开始就没有继续经营；3、案涉房屋至今尚未安装电表，只是临时用电，对于被告用电情况被告不了解；综上，因原告的原因，导致我方租赁的房屋一直不能正常经营。
经审理查明：2013年8月5日，丁岗社居委对信旺.华府骏苑16栋3层，总面积570平方米的房屋整体对外公开出租，租期5年，租金参考价20元/㎡/月。
2013年8月6日，ＸＸ飞与合肥市蜀山区政府采购中心签订拍卖成交确认书，确认ＸＸ飞拍得承租权，租金20元/㎡/月。
2013年8月7日，出租方（甲方）丁岗社居委与承租方（乙方）ＸＸ飞签订《房屋租赁合同》一份，约定：将房屋座落华府骏苑16幢（3层），建筑面积570㎡以实际丈量为准，结构框架，用途办公房屋出租给承租方；租赁期限及免租金期限为租赁期暂定伍年，出租方从2013年8月7日起将出租房屋交付承租方使用，至2018年8月6日收回；根据双方约定以及周边房产租赁同等条件，甲方承诺免除乙方叁个月装修装饰期间的房租费用，待合同解除后连同保证金一道结算；租金和租金的交纳期限为出租房屋月租金暂为人民币20元/㎡，第一年租期内房租费维持20元/㎡不变，自第二年至合同结束前，在原租金基数基础上每平米递增15%，乙方租金以现金支付的方式，每季度支付一次，于签订合同前支付房租费34200元。此后提前一个月支付下季度房租费。甲方应向乙方开具收款凭证。逾期未缴纳，按日万分之十承担违约金，逾期一月，甲方有权单方解除合同，乙方缴纳的租房保证金11400元不予退还，并同时承担违约责任。乙方在承租房屋前一次性交纳租房保证金11400元交付甲方，待解除合同后，甲方在检查房屋设施设备完好，且无任何欠交费用后，甲方如数返还乙方，甲方不承担利息。如在合同期内乙方单方面解除合同，租房保证金不予退还；其他费用及房屋改善约定为（一）乙方承担物业费、水费、电费、宽带、有线电视、经营税费等相关费用，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。电、水费按供电、供水部门价格加损耗收取。由于欠费而引起的罚款费用由乙方承担；（二）乙方不得擅自对房屋的结构及水、电线路进行改造，如确需改造必须征得甲方同意，费用自理，否则造成一切后果乙方负全责。退房时，甲方不承担乙方装修、装饰、折旧等相关费用，并且不得破坏拆除所有不动设施；合同的解除约定为有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方并承担违约责任：房屋租赁费一个月未交纳的。合同还对其它事项进行了约定。
合同签订后，ＸＸ飞仅缴纳保证金11400元，租赁费至今未交。
上述事实，有原告提供的兑租须知、确认书、房屋租赁合同等证据以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。原告依约交付了出租房，被告应当按照合同约定支付租金。被告未按约支付租金，构成违约，原告有权依约解除合同，要求被告支付2013年8月7日始至2015年6月7日前租金233700元（20元/㎡×570㎡×9个月＋23元/㎡×570㎡×10个月），并要被告承担违约责任，原告诉请被告承担违约金11400元，未超过合同的约定，也符合法律规定，故对原告的上述诉请，本院予以支持，被告支付的保证金11400元，可以冲抵上述款项，原告诉请冲抵违约金，不违反法律、法规的强制性规定，本院予以支持，故被告不再实际支付原告的违约金。原告诉请此后租金按合同约定支付至房屋归还时止，因租金计算具有不确定性，被告如未按原合同约定支付，原告可依原合同另行起诉。原告诉请被告立即支付拖欠的电费，因合同约定由被告支付，且原告也未给被告代为垫付，故该诉请，本院不予以支持。被告辩称，原告出租的房屋不能使用，无证据证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告合肥市蜀山区南七街道丁岗社区居民委员会与被告ＸＸ飞于2013年8月7日签订的《房屋租赁合同》，并立即将涉案房屋华府骏苑16幢（3层）恢复原状归还原告合肥市蜀山区南七街道丁岗社区居民委员会；
二、被告ＸＸ飞自本判决生效之日起10日内一次性清偿原告合肥市蜀山区南七街道丁岗社区居民委员会自2013年8月7日始至2015年6月7日前房屋租金233700元；
三、驳回原告合肥市蜀山区南七街道丁岗社区居民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4780元，减半收取2390元；由被告ＸＸ飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 李立定
二〇一五年七月八日
书记员 王 琼
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。