上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终10341号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海世欣资产管理有限公司，住所地上海市崇明区新河镇新申路921弄2号G区170室。
法定代表人：钟汉廷，董事长。
委托诉讼代理人：金冰一，上海润一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：奚征宇，上海润一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海凯柏教育投资发展有限公司，住所地上海市长宁区天山路8号904-150室。
法定代表人：JASONIBRAHIMDWI，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：陈翔，君合律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：陶源，君合律师事务所上海分所律师。
上诉人上海世欣资产管理有限公司因与被上诉人上海凯柏教育投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初13449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海世欣资产管理有限公司（以下简称世欣公司）上诉请求：1、撤销原判第二项，改判驳回被上诉人上海凯柏教育投资发展有限公司（以下简称凯柏教育公司）的一审第二项诉请，世欣公司不予返还凯柏教育公司3个月豁免租金人民币（下同）1,352,847元；2、撤销原判第四项，改判为凯柏教育公司应于判决生效之日起十日内向世欣公司支付上海市长宁区XX路XX弄XX号、XX号房屋2015年9月1日至2015年11月3日的房屋租金946,992.90元以及2015年11月4日至2015年11月19日的房屋占用费721,518.40元。事实和理由：一、凯柏教育公司因自身违约行为，导致无法满足《美华邨房屋租赁合同补充协议书（二）》（以下简称补充协议二）中的免租期豁免条件，世欣公司不应当退还相应免租期租金。补充协议二第三条明确约定了3个月租金的豁免条件，即：1、凯柏教育公司全额支付2015年5月21日至2015年8月31日之租金；2、凯柏教育公司继续承租房屋，且承租期限至少晚于2016年第三个季度；3、凯柏教育公司向世欣公司支付了2016年度前三个季度之租金（豁免租金需要从2016年前三个季度的租金中予以扣除）。在凯柏教育公司未实际支付2016年前三个季度租金的情况下，免租期的租金也无法予以扣除，故补充协议二中的免租期仍未满足豁免的前提条件。一审法院也明确认定，《美华邨房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）等的解除系由于凯柏教育公司未支付租金的违约行为所致，故合同无法继续履行的过错完全在凯柏教育公司。此外，凯柏教育公司在一审中从未向世欣公司提出返还免租期租金的要求，凯柏教育公司对免租期租金的扣除方式没有异议，即从2016年前三个季度的租金中予以扣除。二、租赁合同中明确约定了房屋占用费的支付标准，凯柏教育公司应当按照约定标准支付逾期退场的房屋占用费。租赁合同第19.6条明确约定，凯柏教育公司应在收到世欣公司解除通知后十五日内退场，逾期退场的，每逾期一日应按当期日租金的三倍支付房屋占有使用费。鉴于世欣公司已经于2015年10月16日向凯柏教育公司发送合同解除通知，凯柏教育公司于2015年10月19日收到上述通知，故凯柏教育公司应当在15日内即2015年11月3日之前完成退场。由于凯柏教育公司一直持续占用房屋直至2015年11月19日由世欣公司换锁后收回房屋，故凯柏教育公司应当按照当期日租金的三倍标准向世欣公司支付逾期退房期间即2015年11月4日至2015年11月19日的房屋占用费。综上，请求二审法院依法支持世欣公司的上诉诉请。
被上诉人凯柏教育公司辩称：1、所谓三个月的免租期实际上是世欣公司就其违约行为对凯柏教育公司的补偿。补充协议二中明确，世欣公司承诺在2015年1月31日前将垃圾箱搬离，但其实际于2015年6月才完成垃圾箱搬运工作，故才有了免除三个月租金的相关约定，此是经双方协商世欣公司给予凯柏教育公司的补偿。根据补充协议二的约定，豁免三个月租金的唯一前提是凯柏教育公司支付2015年5月21日至2015年8月31日的租金，双方没有设定其他前提，所谓的在2016年分批扣除租金只是履行方式。2、一审判决已经判令凯柏教育公司承担高额违约金，也判令凯柏教育公司承担按租金标准计算的房屋占用费，世欣公司也未提供证据证明其在后续履行期间有任何实际损失，故世欣公司上诉主张按三倍租金标准计算房屋占用费，缺乏依据。综上，不同意世欣公司的上诉诉请。
凯柏教育公司向一审法院起诉请求：1、判决解除凯柏教育公司、世欣公司之间就上海市XX路XX弄XX号、XX号、XX号房屋（以下分别简称26号房屋、27号房屋、30号房屋）订立的三份租赁合同、《美华邨房屋租赁合同补充协议书》（以下简称补充协议）及补充协议二；2、世欣公司返还凯柏教育公司已付租金3,678,783元（其中26号房屋租金1,418,517元、27号房屋租金824,832元、30号房屋租金1,435,434元），租赁保证金1,618,101元（其中26号房屋保证金672,414元、27号房屋保证金265,254元、30号房屋保证金680,433元），装修保证金1,078,734元（其中26号房屋保证金448,276元、27号房屋保证金176,836元、30号房屋保证金453,622元）；3、世欣公司支付上述款项利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率，自世欣公司向凯柏教育公司支付上述每一笔款项第二日起计算至实际付清之日止）；4、世欣公司赔偿违约金1,078,734元；5、世欣公司赔偿因其违约行为导致合同解除而给凯柏教育公司造成的经济损失2,756,711.14元（包括房屋租赁中介服务费450,949元、物业管理费193,314元、26号房屋和30号房屋的设计费668,560元及装修费837,213元、27号房屋设计费65,750元及装修费151,511.10元、幼儿园装修施工监管费223,363.20元、建筑垃圾清运费47,480.84元、幼儿园施工质量认证费50,000元、幼儿园标示及网站等设计费68,570元）；6、世欣公司支付律师费300,000元。审理中，凯柏教育公司变更其诉讼请求为：1、解除凯柏教育公司、世欣公司之间就26号房屋和30号房屋订立的两份租赁合同、补充协议及补充协议二；2、世欣公司返还凯柏教育公司已付租金2,853,951元（其中26号房屋租金1,418,517元、30号房屋租金1,435,434元），租赁保证金1,352,847元（其中26号房屋保证金672,414元、30号房屋保证金680,433元），装修保证金901,898元（其中26号房屋保证金448,276元、30号房屋保证金453,622元）；3、世欣公司支付上述款项利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率，自世欣公司向凯柏教育公司支付上述每一笔款项第二日起计算至实际付清之日止）；4、世欣公司赔偿违约金901,898元；5、世欣公司赔偿因其违约行为导致合同解除而给凯柏教育公司造成的经济损失2,385,260.40元（包括房屋租赁中介服务费450,949元、物业管理费156,978元、26号房屋和30号房屋的设计费668,560元、装修费837,213元、幼儿园装修施工监管费148,908.80元、建筑垃圾清运费43,605元、幼儿园施工质量认证费33,333.30元、幼儿园标示及网站等设计费45,713.30元）；6、世欣公司支付律师费345,977.30元。
世欣公司向一审法院提起反诉请求判令：1、凯柏教育公司支付2015年9月1日至10月19日的租金，其中26号房屋租金361,081元、30号房屋租金365,393元；2、凯柏教育公司支付逾期支付租金的违约金，其中26号房屋违约金722,162元、30号房屋违约金730,786元；3、凯柏教育公司支付2015年10月20日至11月19日的房屋使用费，其中26号房屋使用费464,247元、30号房屋使用费469,791元；4、凯柏教育公司支付提前解除合同的违约金，其中26号房屋违约金448,276元、30号房屋违约金453,622元；5、凯柏教育公司支付因逾期未补足租赁保证金的违约金，其中26号房屋违约金1,344,828元、30号房屋违约金1,360,866元；6、凯柏教育公司支付2015年8月至11月的物业管理费，其中26号房屋物业费34,677.20元、30号房屋物业费35,090.80元；7、凯柏教育公司支付垃圾房搬离和改造费231,000元；8、凯柏教育公司支付律师费339,200元。以上诉讼请求金额共计7,361,020元，与凯柏教育公司支付的装修保证金901,898元、租赁保证金1,352,847元相抵充后，凯柏教育公司还应支付5,106,275元。审理中，世欣公司撤回第2项反诉请求。
一审法院认定事实如下：26号房屋、30号房屋的权利人为案外人上海A有限公司（以下简称A公司）。
2013年11月15日，A公司出具《租赁经营授权书》，将26号房屋、30号房屋交上海Z公司（以下简称Z公司）对外进行租赁经营管理。此后，Z公司将26号房屋、30号房屋出租给世欣公司。
2014年8月18日，上海市长宁区虹桥、中山公园地区功能拓展办公室发出长虹桥办[2014]11号《关于美华邨别墅保护性使用会议纪要》，其中明确：区发改委、区规划局、区房管局、区环保局等就美华邨别墅保护性使用相关事宜达成一致意见。1、同意将XX路XX号XX别墅作为我区历史建筑保护性使用试点项目；2、美华邨别墅保护性使用的业态以引进总部企业办公、文化艺术机构及展示为主；作为小区配套设施，可配置国际幼儿园等；3、美华邨别墅中的优秀历史建筑，在今后保护性使用过程中必须保持原有建筑风貌和特色，不得损坏原有建筑形态、格局。
2014年10月21日，世欣公司（甲方）与案外人Y公司（以下简称Y公司、乙方）签订两份租赁合同，分别约定：甲方将26号房屋、30号房屋出租给乙方。26号房屋建筑面积866.93平方米，30号房屋建筑面积877.27平方米。乙方在签署合同时已经明知租赁房屋性质为花园住宅。乙方承诺租用上述房屋用于政府批准的用途，相关证照及审批手续由乙方负责办理且承担相应风险。甲、乙双方确认，乙方承租租赁房屋期限为六年，即自2014年10月21日起至2020年10月20日止。于合同约定租赁起始日即2014年10月21日起，甲方给予乙方四个月的装修免租期，2015年2月21日为乙方支付租金的起始日。如甲方未能在2014年10月21日前与乙方进行租赁房屋交付的，则租赁起始日为实际交付日，租金顺延支付，以租赁起始日起算。乙方应于合同签订之日向甲方支付相当于租赁第一年度三个月租金金额的租赁保证金。租赁期间，若乙方发生合同中的违约行为的，甲方有权视乙方违约的程度、损害后果等直接扣罚相关租赁保证金，且要求乙方补足及增加租赁保证金金额，乙方对此表示同意。若乙方在租赁期内发生迟延交付租金、物业管理费、维修费用等必须由甲方代为交付的，甲方有权在租赁保证金中予以扣除，甲方扣除租赁保证金后五日内，乙方必须补足租赁保证金，乙方应按未补足租赁保证金金额的两倍向甲方支付违约金。如果乙方按合同规定退场时或退场后，对于乙方应承担任何根据合同应由乙方支付的任何款项，包括但不限于租金、物业管理费、水、电等相关费用、滞纳金、违约金等，乙方应毫不迟延地向甲方或相关方支付上述款项，如乙方未能及时足额支付，则甲方无需征得乙方的同意，可将租赁保证金抵偿乙方按照合同应支付的款项。租金按如下方式计算：自租赁起始日起房屋租赁单价为8.5元/天，26号房屋第一年的月租金为224,138元，30号房屋第一年的月租金为226,811元，之后第四年起每月的租金在前一年的月租金基础上递增3%。租金实行先付后用的原则，一季度（三个月）支付一次。支付的具体时间为上季度第三个月25号前支付下季度租金，逢节假日提前。若逾期支付的，乙方应按未付租金金额的两倍向甲方支付违约金。合同有效期内由乙方自行向物业公司缴纳物业管理费。如乙方将租赁房屋用于开办幼儿园的，乙方应当在办妥租赁房屋用于开办幼儿园所需的合法文件及证照后方可营业，并保证在租赁期限内租赁房屋可以用于开办幼儿园，该等一切合法证照文件包括但不限于工商营业执照、税务登记证明、卫生许可证、消防安全证明、环保证明等。乙方应负责将租赁房屋装修所涉的包括但不限于设计方案、设计单位、装修计划、施工进度表、施工图纸、施工单位资质及营业执照、负责人名单及权限、装修蓝图（包括室内平面图、天花板平面图、电力分布图、空调分布图、弱电综合分布图、给排水分布图、电力综合系统图，图纸上盖由国家认可之设计单位图纸出图章）、光盘一张和详细说明等文件（以下简称装修方案）交甲方审核。乙方装修方案需经甲方审核同意方能执行，甲方应在收到乙方提供的装修方案后十五个工作日内告知乙方审核意见，否则视为甲方同意该等装修方案。涉及租赁房屋的装修方案应当保持租赁房屋原有的建筑风貌，不得偏离美华邨项目整体设计风格，不得对美华邨项目产生负面影响，不得破坏租赁房屋外立面及主体结构。乙方应于房屋实际交付当日向甲方支付相当于两个月租金金额的款项作为装修保证金。若乙方在施工过程中造成甲方损失的包括但不限于由于租赁房屋损毁的、美华邨内其他物业受到损害的、被政府主管部门或者司法部门处罚的……，甲方有权将装修保证金用于相关的赔偿……。租赁房屋的装修全部完成，且乙方无任何违约行为的，装修保证金由甲方无息返还乙方，或者经乙方书面申请可以冲抵部分租金。美华邨项目内的公共范围包括但不限于小区绿化、小区通道、其他公共设施等，乙方在经营管理租赁房屋时，需保证小业主对于租赁房屋所涉的公共范围等的使用，不得对小业主使用该等公共范围加以任何形式的限制或者禁止。乙方应自本合同履行期满/提前解除/终止之日起十五日内，向甲方返还租赁房屋，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应当按当期日租金的三倍向甲方支付租赁房屋占用期间使用费。乙方返还租赁房屋时，需满足如下条件：1、拆除乙方自行投入的装修、家具、设备设施等并搬走，并将租赁房屋按甲方交付时的原样返还甲方。乙方返还的租赁房屋应当符合甲方交付时的状态，并与甲方结清各自应当承担的费用，租赁房屋经甲方验收认可后，与乙方签署书面交接文件。于租赁房屋交付后，非本合同约定的条件下，甲方提前解除本合同，收回租赁房屋的，则甲方应按解除合同当时当月租金的两倍向乙方支付违约金。于租赁房屋交付后，非本合同约定的条件下，乙方提前解除本合同，交回租赁房屋的，则乙方应按解除合同当时当月租金的两倍向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金、租赁保证金递增差额或其他应付费用的，应按未付租金金额的两倍向甲方支付违约金。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应当向另一方支付相当于合同解除时月租金两倍的违约金：……乙方迟延支付租金、租赁保证金递增差额、物业管理费、公用事业费等应付费用连续或者累计十五日的……。败诉方除应当支付赔偿金额、诉讼费外，还应当承担胜诉方为提起诉讼所发生的包括但不限于律师费、差旅费等。
世欣公司另与Y公司就27号房屋签订租赁合同一份。
同日，世欣公司（出租方、甲方）与Y公司（承租方、乙方）签订补充协议，约定：乙方在签署本合同时已经明知租赁房屋的性质为花园住宅，甲方知悉并同意乙方承租该房屋用于开办幼儿园。乙方为其开办幼儿园租用该房屋需办理相关证照及政府审批手续由乙方自行负责办理，但甲方应给予必要的协助。甲方同意在2015年1月31日之前将位于26号房屋和30号房屋之间的垃圾箱搬移。
同日，Y公司向世欣公司付款4,314,936元，其中包括26号房屋2015年2月21日至5月20日的租金672,414元、租赁保证金672,414元、装修保证金448,276元；27号房屋2015年2月21日至5月20日的租金265,254元、租赁保证金265,254元、装修保证金176,836元；30号房屋三个月租金680,433元、租赁保证金680,433元、装修保证金453,622元。
2014年10月24日，案外人李某代表Y公司签署业务资料交付记录表、房屋交接书、租赁承诺书，确认XX房屋、XX号房屋相关资料，包括：业户联络表、物业（单元）租赁承诺书、业主临时管理公约等。
同日，Y公司与世欣公司共同签署入住手续单，确认26号房屋、30号房屋的物业管理费起付日期为2014年11月1日。
2015年1月6日，凯柏教育公司与案外人上海B有限公司（以下简称B公司）签订《上海市长宁区XX路XX号内26幢楼、30幢楼室内设计合同》，由凯柏教育公司委托B公司完成26号房屋、30号房屋的室内设计，设计费为668,560元。2015年2月起，凯柏教育公司陆续向B公司支付设计费，至同年11月付清。
2015年2月9日，上海市长宁区民政局发出《名称核准通知书》，核准“上海长宁区民办成英幼儿园”的名称。
2015年7月6日，世欣公司委托律师向Y公司发送律师函，要求对方支付26号房屋、27号房屋、30号房屋2015年5月至7月的租金。
2015年7月13日，世欣公司委托律师向Y公司发送律师函，告知对方因其拖延支付租金，世欣公司已经根据合同约定在租赁保证金中扣除应付租金，并要求对方补足租赁保证金、支付违约金。
此后，凯柏教育公司（丙方）、世欣公司（甲方）与Y公司（乙方）共同签订补充协议二，约定：甲方和乙方于2014年10月21日签订了两份租赁合同，根据该等租赁合同，甲方同意出租、乙方同意承租26号房屋、30号房屋。各方经确认并同意，自本补充协议生效之日起，乙方在租赁合同及原补充协议项下的全部权利与义务将由丙方享有和承担，乙方将不再享有租赁合同及原补充协议项下的任何权利，亦不再承担租赁合同及原补充协议项下的任何义务。各方同意，在本补充协议签署之日，丙方应当向甲方立即支付原租赁合同项下的2015年5月21日至8月31日的租金，总金额合计1,501,104元。在前述租金按期足额支付的前提下，甲方将免除乙方/丙方2015年度10月20日之前，上述两份租赁合同项下3个月之租金，总金额合计1,352,847元，前述豁免的租金分别从2016年度起，前三个季度每季度扣除一个月的租金，即450,949元。此外，各方确认，在丙方依照本条前述约定，及时足额向甲方支付2015年5月21日至8月31日租金的前提下，除本条约定之外，截至本补充协议签署之日，就租赁合同和原补充协议项下之租赁物业的承租使用，各方对其他方均再无任何债权、要求或主张；与之相应，甲方确认并同意，甲方应全额返还其从乙方/丙方支付的租赁保证金中扣除的金额，并豁免乙方/丙方在租赁合同项下相关的违约金支付义务。在前述情况下，上述两份原租赁合同项下房屋的下一期租金支付时间为2015年8月25日之前，丙方应向甲方支付下一季度，即2015年9月1日至11月30日的租金；后续租金支付以此类推。
2015年8月12日，凯柏教育公司向世欣公司支付26号房屋、30号房屋2015年5月21日至8月31日的租金1,501,104元。
2015年8月24日，世欣公司向凯柏教育公司发送《付款通知书》，要求凯柏教育公司支付26号房屋租金672,414元、30号房屋租金680,433元，但凯柏教育公司未能按约支付同年9月1日起的租金。
凯柏教育公司另与案外人上海C有限公司（以下简称C公司）签订《工程承包合同》，由凯柏教育公司将26号房屋、30号房屋所设“上海市私立成英幼儿园”工程发包给C公司，工程总价4,186,064.50元，暂定开始施工日期为2015年8月15日，暂定完成工程并验收合格的日期为2015年10月30日。
此后，C公司向世欣公司提交装修工程的施工图、效果图、幼儿园连廊设计说明等材料，上述图纸及说明显示，凯柏教育公司对26号房屋、30号房屋的装修方案中包括：在两处房屋墙体外搭建楼梯，在两处房屋之间搭建连廊、游乐设施，在两处房屋室外搭建门卫室等。世欣公司对上述室外装修方案不予认可，仅同意凯柏教育公司关于室内装修的方案。
2015年8月26日，李某代表凯柏教育公司签署业户装修承诺书，确认已详细阅读业主临时公约和业户手册，明确并承诺其中有关装修程序及规则的所有条款；同时向美华邨小区物业管理处（以下简称物业管理处）递交二次装修申请审批表，申请对26号房屋、30号房屋进行装修，装修单位为C公司，装修范围包括别墅内装修、吊顶、墙面处理、地暖、电器安装、空调、地面装修。装修日期自2015年8月26日起至12月31日止。物业管理处于当日发放装修施工许可证。
凯柏教育公司另与B公司签订《装饰装修管理服务协议》，约定：装修垃圾清运费按16元/平方米计算。装修时严禁任何形式的违章加建、扩建、搭建等任何建筑物、构筑物，如：在外墙、围墙、平台、露台、屋顶等擅自加装栏栅、棚、网等。
物业管理处曾就凯柏教育公司提出的26号房屋、30号房屋装修申请作出装修审图意见，其中明确：物业公司基本同意世欣公司方吴经理的意见。26号房屋、30号房屋建筑外立面不得变动，门窗、护栏未经许可不得擅自拆除变更……。
2015年9月15日、9月24日、9月28日，世欣公司委托律师向凯柏教育公司发送律师函，指出凯柏教育公司拖延支付租金已经构成违约，要求凯柏教育公司立即纠正违约行为，承担违约责任。
2015年9月21日，凯柏教育公司委托律师向世欣公司发送律师函，称凯柏教育公司对租赁物业进行必要装修，包括但不限于围栏和户外备用楼梯的建设。2015年8月24日，凯柏教育公司向世欣公司递交了租赁物业的装修方案，而世欣公司至今尚未就该装修费方案中户外建设部分（包括围栏和户外备用楼梯的建设）予以确认。由于凯柏教育公司未能及时确认，物业管理公司禁止凯柏教育公司按照装修方案等对租赁物业进行必要的装修，造成幼儿园准备工作陷入停滞。凯柏教育公司据此要求世欣公司于2015年9月30日或之前批准凯柏教育公司对租赁物业的装修方案，促使物业公司积极配合凯柏教育公司对租赁物业的装修工作，包括但不限于围栏和备用楼梯的建设、备用电路的铺设等。
2015年9月28日，物业管理处发出《施工整改通知单》，通知指出：26号房屋装修中在一楼楼板层打孔、在二楼承重梁开槽，要求在2015年10月10日前恢复原状。2015年9月29日，李某代表业户签收通知单，同时表示已安排复原。
2015年10月16日，世欣公司委托律师向凯柏教育公司发送《律师函》，通知凯柏教育公司自该解除通知送达凯柏教育公司之日，解除双方就26号房屋、30号房屋签订的租赁合同，同时要求凯柏教育公司收到通知后立即支付拖欠租金并承担违约责任。凯柏教育公司于2015年10月19日收到该《律师函》。
2015年10月21日，上海市长宁区教育局作出长教[2015]44号批复，同意凯柏教育公司筹设上海长宁区民办成英幼儿园，筹设期限为一年。
2015年11月13日，凯柏教育公司委托律师向世欣公司发出律师函称，世欣公司交付的房屋未能满足有关幼儿园设施的强制性要求，包括但不限于幼儿园所需围栏、无消防安全所需楼梯。凯柏教育公司拟对租赁物业进行必要装修，包括但不限于围栏和户外备用楼梯的建设。凯柏教育公司向世欣公司递交了租赁物业的装修方案，而世欣公司迟迟不对装修方案中必要的户外建设部分（包括围栏和户外备用楼梯的建设）予以确认。凯柏教育公司要求世欣公司立即按约将租赁房屋整改至符合幼儿园建设标准，包括但不限于围栏和户外备用楼梯的建设；立即赔偿凯柏教育公司因幼儿园截至2015年11月11日仍无法正常开办而造成的经济损失6,468,381.40元。
2015年11月19日，世欣公司将26号房屋、30号房屋加锁。
2015年12月21日，物业管理处向凯柏教育公司发出《催款通知书》，要求凯柏教育公司支付26号房屋2015年8月至11月的物业管理费及违约金共计42,583.60元；30号房屋2015年8月至11月的物业管理费及违约金共计43,091.50元。案外人李某于当日签收上述《催款通知书》，但凯柏教育公司仍未支付拖欠的物业管理费。
2016年3月24日，李某签署《情况说明》，确认凯柏教育公司已将26号房屋、30号房屋内所有物品搬离，无任何遗留物品，无任何相关损失。
另查明：Y公司（甲方）曾与案外人W公司（乙方、以下简称W公司）签订《佣金确认书》，约定：鉴于乙方介绍并协助甲方（包括其任何关联方）租赁美华邨别墅5、8、17、18号（实际租赁的数量和楼号以租赁合同为准），甲方同意就物业单元签署正式房屋租赁合同后的三十日内向乙方支付总额为上述物业（以租赁合同为准）一个月的租金作为中介佣金。此后，凯柏教育公司向W公司支付服务费450,949元。
2015年5月，Y公司与案外人V公司（以下简称V公司）签订《SCIS新幼儿园项目招标和施工管理咨询服务合同》，约定：V公司为Y公司提供工程管理服务，咨询费用为372,372元。
2015年7月，凯柏教育公司与V公司签订《Genesis幼儿园项目LEED咨询合同》，合同约定：V公司将向客户提供可持续设计、LEED认证相关研究、能源模型服务、LEED施工支持服务，帮助客户达成LEED认证目标。咨询费用为250,000元。
2015年9月28日，世欣公司与案外人上海B公司（以下简称B公司）、上海D有限公司（以下简称D公司）签订《垃圾房地面整修补充协议》，约定：原由B公司为世欣公司提供美华邨垃圾道路整修施工工程，合同造价为包干价125,000元。B公司原合同项下的全部权利义务由D公司享有和承担。
2016年3月，世欣公司支付26号房屋2015年8月1日至11月19日的物业管理费共计31,321.34元；30号房屋2015年8月1日至11月19日的物业管理费共计31,694.91元。
2015年11月，凯柏教育公司与君合律师事务所上海分所（以下简称君合所）签订《法律服务协议书》，委托该所为涉讼房屋租赁纠纷的法律顾问，聘请该所为案件提供法律服务。该所拟安排邵春阳、叶臻勇、顾依、陶源、陈翔、郑子威、王珏玮等律师为案件服务。双方同意本案属于疑难案件，收费费率在每小时1,190元至3,443元之间。律师费及其他费用均不含税。2017年4月7日，凯柏教育公司向君合所支付服务费345,977.30元。
2016年9月22日，世欣公司与上海润一律师事务所签订《法律服务合同》，委托该所为本案提供法律服务，法律服务费为339,200元，该费用世欣公司已经支付完毕。
一审法院认为，凯柏教育公司与案外人Y公司签订的租赁合同、补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规之规定，合法有效。此后，凯柏教育公司、世欣公司与Y公司签订补充协议二，Y公司将其在租赁合同、补充协议中的权利和义务一并转让给凯柏教育公司，故上述租赁合同及两份补充协议对凯柏教育公司、世欣公司均具有约束力，双方均应恪守。
租赁合同约定租金实行先付后用的原则，一季度支付一次，支付的具体时间为上季度第三个月25号前支付下季度租金。补充协议二再次明确，凯柏教育公司应于2015年8月25日前支付2015年9月1日至11月30日的租金，但凯柏教育公司经世欣公司多次催告一直不予支付，显已构成违约，世欣公司据此依约享有解除租赁合同的权利。凯柏教育公司主张世欣公司迟迟不批准凯柏教育公司的装修方案，导致合同无法继续履行，世欣公司构成违约。就此，一审认为，根据租赁合同的约定，承租人应将设计方案、装修计划、施工图纸等交出租人审核，装修方案经出租人审核同意方能执行。装修方案应当保持租赁房屋原有建筑风貌，不得破坏租赁房屋外立面及主体结构。根据查明事实，凯柏教育公司的装修方案包括在26号房屋、30号房屋室外搭建楼梯、搭建门卫室等，因搭建室外楼梯必然要打穿房屋外墙，对房屋外立面构成破坏，而搭建门卫室也将破坏房屋所在小区原有建筑风貌，对其他业主造成影响，故凯柏教育公司的上述装修方案已经违背租赁合同约定，世欣公司不予批准上述装修方案并无不当。凯柏教育公司另主张世欣公司方人员曾口头同意凯柏教育公司搭建室外楼梯，但除证人证言外未提供其他证据，且证人也陈述世欣公司方人员曾表示要将室外装修方案报领导审批，故凯柏教育公司的该项主张缺乏充分证据予以佐证，不予采纳。此外，证人陈述凯柏教育公司于2015年8月12日举行开工仪式，凯柏教育公司、世欣公司及C公司在仪式结束后才就装修方案等进行协商；凯柏教育公司向世欣公司发送的律师函中也确认其于2015年8月24日向世欣公司递交装修方案。根据租赁合同约定，世欣公司应在收到装修方案后十五个工作日内告知审核意见，故直至2015年8月25日凯柏教育公司应支付下一季度租金之日，世欣公司审核装修方案的期限尚未届满，此时凯柏教育公司应先行按约支付租金。凯柏教育公司一方面于2015年8月26日签署业户装修承诺书，向物业管理处递交二次装修申请审批表，对26号房屋、30号房屋进行室内装修，一方面迟迟不按约支付租金，故凯柏教育公司违约在先，其关于世欣公司违约的主张难以成立。因世欣公司已经向凯柏教育公司发出书面通知解除租赁合同，凯柏教育公司也已将26号房屋、30号房屋返还凯柏教育公司，故租赁合同不可能继续履行。鉴于凯柏教育公司经法院释明仍坚持要求解除租赁合同及两份补充协议的请求，而世欣公司亦未提出确认租赁合同及两份补充协议已于通知到达凯柏教育公司之日解除的反诉请求，考虑到诉讼请求与判决主文应相互匹配，故对凯柏教育公司的前述本诉请求予以准许。根据租赁合同约定，凯柏教育公司迟延支付租金等应付费用连续或累计十五日的，应向世欣公司支付相当于合同解除时月租金两倍的违约金。世欣公司据此要求凯柏教育公司支付违约金901,898元，符合合同约定及法律规定，且违约金金额并不过高，予以支持。
因凯柏教育公司未能按约如期支付租金，先行构成违约，导致世欣公司发函解除租赁合同及两份补充协议，故凯柏教育公司要求世欣公司支付违约金的诉讼请求缺乏依据，不予支持。
但是，一审法院注意到，在补充协议二中约定，凯柏教育公司应于签署该补充协议之日支付2015年5月21日至8月31日的租金1,501,104元；在凯柏教育公司按期足额支付该租金的前提下，世欣公司将免除其2015年度10月20日之前两份租赁合同项下三个月之租金，共计1,352,847元；前述豁免租金分别从2016年度其前三个季度每季度扣除一个月的租金。因凯柏教育公司已经按期支付2015年5月21日至8月31日的租金，故世欣公司应按约履行免除三个月租金的义务。鉴于世欣公司已于2015年11月19日对26号房屋、30号房屋加锁，租赁合同及两份补充协议已经解除，故已不可能采取自2016年租金中扣减的方式免除三个月租金。从公平合理的角度出发，上述三个月的租金共计1,352,847元应由世欣公司予以返还。凯柏教育公司要求世欣公司返还其余已付租金并支付利息的诉讼请求缺乏依据，不予支持。
补充协议二中另约定，截至该补充协议签署之日，就租赁合同及原补充协议项下租赁物业的承租使用，各方对其他方均再无任何债权、要求或主张。世欣公司确认并同意全额返还其从租赁保证金中扣除的金额，并免除凯柏教育公司在租赁合同项下相关的违约金支付义务。据此，凯柏教育公司已无需另行补足租赁保证金，就2015年5月21日至8月31日期间租金支付事项承担违约责任。此后，凯柏教育公司、世欣公司就装修方案产生争议，凯柏教育公司因此未能如期支付租金导致世欣公司发函解除租赁合同。在双方争议未解决、是否以租赁保证金抵充欠付租金意见不一的前提下，世欣公司主张凯柏教育公司承担未补足租赁保证金的违约责任、支付违约金的反诉请求不尽合理且依据不足，难以支持。
鉴于凯柏教育公司仅支付了截至2015年8月31日的租金，世欣公司至2015年11月19日才对26号房屋、30号房屋加锁，致使凯柏教育公司无法继续使用上述房屋，故凯柏教育公司应向世欣公司支付2015年9月1日至11月19日的租金、使用费。但世欣公司要求凯柏教育公司在合同约定的清场期限届满后按月租金三倍支付使用费，该项请求不尽合理，难以支持，凯柏教育公司应按租赁合同约定的月租金标准支付上述期间的租金及使用费。
租赁合同约定，如承租人在租赁期内发生迟延交付租金、物业管理费等且导致必须由出租人代为交付的，出租人有权在租赁保证金中予以扣除。因凯柏教育公司已经向世欣公司支付26号房屋、30号房屋的租赁保证金1,352,847元，世欣公司也已在审理中提出以租赁保证金抵充凯柏教育公司欠付租金等，该主张符合合同约定，予以准许。在以上述租赁保证金抵充欠付租金、使用费后，不足部分由凯柏教育公司继续支付。
租赁合同约定，承租人应向出租人支付相当于两个月租金金额的装修保证金，用于保证承租人在租赁房屋的装修过程中依照法律规定及合同约定进行施工。租赁房屋的装修全部完成且承租人无任何违约行为的，装修保证金由出租人无息返还承租人，或者经承租人书面申请，可以冲抵部分租金。鉴于租赁合同已经解除，凯柏教育公司已明确表示不同意以装修保证金抵充欠付租金，而世欣公司亦未提出凯柏教育公司已进行的装修对其造成损失，故在合同解除后，世欣公司应按约向凯柏教育公司返还装修保证金901,898元。凯柏教育公司的该项诉讼请求符合合同约定，予以支持。
租赁合同约定，合同有效期内由承租人自行向物业公司缴纳物业管理费。鉴于凯柏教育公司未能支付2015年8月至11月19日期间的物业管理费，世欣公司已先行代其支付，故凯柏教育公司应向世欣公司支付上述期间的物业管理费共计63,016.25元。世欣公司的该项反诉请求合法有据，予以支持。
凯柏教育公司另要求世欣公司赔偿经济损失2,385,260.40元，就此，一审认为，对中介服务费，因中介机构已经促成Y公司就租赁26号房屋、30号房屋与世欣公司达成协议，凯柏教育公司亦通过签订补充协议二最终成为上述房屋的承租人，故其应就中介机构所提供的服务支付相应费用。房屋设计费、装修费、施工监管费、建筑垃圾清运费、施工质量认证费、幼儿园标识及网站等设计费，系凯柏教育公司为筹办幼儿园所支出的费用；物业管理费系凯柏教育公司租赁、使用上述房屋而按约支付的费用，均应由凯柏教育公司承担。同时，租赁合同的解除系因凯柏教育公司先行违约所致，故凯柏教育公司要求世欣公司赔偿上述费用的请求缺乏事实、法律依据，不予支持。
世欣公司另主张凯柏教育公司支付垃圾房搬离和改造费用，一审认为，根据补充协议及补充协议二的约定可以认定，世欣公司是与Y公司协商一致后自愿承担搬离垃圾房的义务，且在2015年6月已经完成上述事项，由此产生的费用应由世欣公司自行承担。世欣公司的该项主张缺乏依据，不予支持。
凯柏教育公司、世欣公司均主张对方承担己方为本案所支出的律师费，因租赁合同约定，律师费由败诉方承担。而凯柏教育公司、世欣公司所提出的本诉请求、反诉请求均有部分未得到支持，故双方的上述请求与合同约定不符，均不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二○一七年五月二十二日作出判决：一、解除上海凯柏教育投资发展有限公司与上海世欣资产管理有限公司之间的《美华邨房屋租赁合同》、《美华邨房屋租赁合同补充协议书》、《美华邨房屋租赁合同补充协议书（二）》；二、上海世欣资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海凯柏教育投资发展有限公司租金1,352,847元；三、上海世欣资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海凯柏教育投资发展有限公司装修保证金901,898元；四、上海凯柏教育投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内向上海世欣资产管理有限公司支付上海市长宁区XX路XX弄XX号房屋、30号房屋2015年9月1日至2015年11月19日的租金、房屋使用费1,183,586.30元；五、上海凯柏教育投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内向上海世欣资产管理有限公司支付上海市长宁区XX路XX弄XX号、XX号房屋2015年8月1日至11月19日的物业管理费63,016.25元；上述租金、房屋使用费、物业管理费，以上海B公司已经支付的租赁保证金1,352,847元先行抵充，抵充后剩余租赁保证金由上海世欣资产管理有限公司返还上海B公司；六、上海凯柏教育投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内向上海世欣资产管理有限公司支付违约金901,898元；七、驳回上海凯柏教育投资发展有限公司的其余本诉请求；八、驳回上海世欣资产管理有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费75,904.17元，由上海凯柏教育投资发展有限公司负担40,243.43元，由上海世欣资产管理有限公司负担35,660.74元。反诉案件受理费26,578.25元，由上海世欣资产管理有限公司负担14,584.25元，上海凯柏教育投资发展有限公司负担11,994元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审审理期间，世欣公司明确表示，就合同解除问题，其一直坚持涉案租赁合同在凯柏教育公司收到世欣公司解除合同的《律师函》之日即已解除，不存在需要法院确认合同解除的问题。
另，世欣公司在二审中自愿撤回其第2项上诉诉请。
本院认为，一审法院认定凯柏教育公司未按约在2015年8月25日之前支付2015年9月1日至11月30日的租金，且经世欣公司多次催告后仍未支付而明显构成违约，故世欣公司有权解除涉案租赁合同及相关协议，对此，本院予以认同。根据合同法第九十六条的规定，当事人一方主张合同解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。最高院合同法司法解释（二）第二十四条规定，当事人对合同解除或者债务抵消有异议，当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。根据本案查明的事实，世欣公司在经多次催告而凯柏教育公司仍不支付租金的情况下，于2015年10月16日向凯柏教育公司发送《律师函》，通知其解除涉案租赁合同等，凯柏教育公司于2015年10月19日收到该函。凯柏教育公司系于2016年7月1日向一审法院提起本案诉讼，诉请之一系要求判决解除涉案租赁合同等。因世欣公司基于凯柏教育公司的违约行为而享有合同解除权，凯柏教育公司在2015年10月19日收到世欣公司解除合同的《律师函》后并未按照上述规定，在三个月之内向法院提起相关诉讼，故涉案租赁合同等应于2015年10月19日已经解除。由此，凯柏教育公司一审诉请要求判决解除涉案租赁合同等与合同已于2015年10月19日解除的事实相悖，而该事实认定并不以世欣公司必须提出相应诉请为前提，故一审法院仅从诉请与判决主文应相匹配的角度仍判决解除涉案租赁合同等不当，对凯柏教育公司该项诉请应予驳回，故本院对相关判决主文予以更正。
鉴于二审中，世欣公司自愿撤回第2项关于租金与房屋占用费的诉请，故本案争议焦点即为世欣公司应否返还凯柏教育公司三个月免租期的租金1,352,847元。世欣公司认为，三个月租金豁免的条件应包括凯柏教育公司全额支付2015年5月21日至2015年8月31日的租金、凯柏教育公司继续承租房屋且承租期限至少应至2016年第三个季度、凯柏教育公司按约支付了2016年度前三个季度的租金。现凯柏教育公司仅支付了2015年5月21日至2015年8月31日的租金，之后因凯柏教育公司拖欠租金，双方租赁合同事实上已经于2015年10月19日解除，故其无权获得3个月租金豁免的优惠。凯柏教育公司则认为，3个月的免租期实际上是世欣公司就其违约行为对凯柏教育公司的补偿，且凯柏教育公司支付2015年5月21日至2015年8月31日的租金是豁免3个月租金的唯一前提，在2016年分批扣除豁免租金只是履行方式。对此，本院认为，凯柏教育公司关于3个月豁免租金实际系因世欣公司违约而给予凯柏教育公司补偿的主张，因缺乏切实依据，且与相关约定的表述不符，故不予采信。根据约定，上述3个月的豁免租金应从2016年度起在前三个季度中每季度扣除一个月租金，虽然此系豁免3个月租金履行方式的约定，但租金的豁免应以涉案租赁合同至少继续正常履行至豁免租金最后扣除期限即2016年第三季度末，且凯柏教育公司应正常按约支付租金为前提，应为该约定的应有之意。现凯柏教育公司在支付截止2015年8月31日的租金后，即又拖欠租金由此导致涉案租赁合同于2015年10月19日解除，故其再要求享受本应在2016年度合同正常履行期间扣除的免租租金，缺乏依据且有悖于公平原则，一审法院直接判令世欣公司返还凯柏教育公司该3个月免租租金有误，本院对此予以纠正。另，一审判决主文第五项中对凯柏教育公司的名称表述有误，本院予以一并更正。综上所述，世欣公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初13449号民事判决主文第三、第四、第六、第八项；
二、撤销上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初13449号民事判决主文第一、第二、第五、第七项；
三、上海凯柏教育投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海世欣资产管理有限公司支付上海市长宁区XX路XX弄XX号、XX号房屋2015年8月1日至11月19日的物业管理费人民币63,016.25元；上述租金、房屋使用费、物业管理费，以上海凯柏教育投资发展有限公司已经支付的租赁保证金人民币1,352,847元先行抵充，抵充后剩余租赁保证金由上海世欣资产管理有限公司返还上海凯柏教育投资发展有限公司；
四、驳回上海凯柏教育投资发展有限公司的一审其余本诉诉请。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费75,904.17元，由上海凯柏教育投资发展有限公司负担57,215.65元，由上海世欣资产管理有限公司负担18,688.52元。一审反诉案件受理费26,578.25元，由上海世欣资产管理有限公司负担14,584.25元，由上海凯柏教育投资发展有限公司负担11,994元。二审案件受理费人民币21,268元，由上海世欣资产管理有限公司负担5,545元，由上海凯柏教育投资发展有限公司负担15,723元。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年十月二十七日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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