浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙01民终7554号
上诉人（原审被告）：裘美云，女，1964年9月10日出生，汉族，住浙江省天台县。
委托代理人：童文旺，浙江隋梅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：傅颖，女，1975年10月2日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。
被上诉人（原审原告）：俞雅素，女，1952年5月26日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。
两被上诉人共同委托代理人：楼守忠、温建平，浙江威亚律师事务所律师。
原审第三人：金建芬，女，1973年10月3日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。
委托代理人：叶勇幸，浙江萧和律师事务所律师。
上诉人裘美云因与被上诉人傅颖、俞雅素、原审第三人金建芬房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧民初字第2706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：傅颖、俞雅素与裘美云双方于2013年11月13日签订租房合同一份，将傅颖、俞雅素所有的位于杭州市萧山区新塘街道××路的房屋出租给裘美云。租期八年自2012年5月1日至2020年4月30日，年租金50万元，从2014年起每年递增5%，租金半年一交，分别为每年3月底和9月底。租赁期间裘美云逾期未交付租金，每逾期一日，裘美云有权按月租金的1%向傅颖、俞雅素加付滞纳金。合同还对其他事宜作了约定。合同签订后，傅颖、俞雅素如约交付租赁物，裘美云交付租金至2015年5月1日。2015年2月中旬，裘美云与金建芬协议转让在所承租房屋开办的杭州萧山柏森旅馆有限公司的股权及资产。后傅颖、俞雅素与金建芬于2015年2月16日另签租房合同一份，合同期限为2015年5月1日至2020年4月30日，案涉房作为住宅服务用房，年租金前三年年租金为50万元，2018年开始每年递增5%，房屋押金5万元，合同期满后退还，并约定提前一个月（每年3月和9月底前交付下期租金），合同对租金及违约等事宜作了约定。该合同由傅颖和金建芬签名，并在合同备注栏中载明：“该租赁合同为原承租方裘美云转让，正式生效日为2015年5月1日，原甲方与裘美云租房合同同时废止，原该房屋租赁保证金5万元整，待租赁结束后全额退还金建芬。”转让人裘美云在备注栏下签字。傅颖、俞雅素与金建芬签订合同后，裘美云将房屋中的财产交付并将在承租房开办的杭州萧山柏森旅馆有限公司的股权转让，并在工商登记上予以变更，但裘美云和金建芬均未支付租金，故傅颖、俞雅素起诉，请求判令：1、裘美云继续履行租房合同，并由裘美云和金建芬共同支付2015年5月1日至2015年10月31日的半年租金275625元。2、裘美云和金建芬共同支付自2015年3月31日起至实际交付之日止的滞纳金（按月租金45937元，每日1%的标准计算）。
原审法院另查明，金建芬提交的傅颖、俞雅素与金建芬于2015年2月16日租房合同与傅颖、俞雅素提交的租房合同内容均一致，不同的是合同第二页最后一排写有“该合同待转让费用结清后生效。裘美云签名按手印。2015年4月9日、2015年4月21日第三人以特快专递的形式寄送给裘美云，备注上分别写有：“通知解除合同及要求还款的函”，在退批条中注明：“人在杭州”，信件被退回。2015年4月14日金建芬发给傅颖、俞雅素关于不再履行2015年2月16日订立的尚未生效的合同函，载明：“因裘美云的原因，使我方无法与布丁总部建立加盟关系，取得加盟经营权，为此，我方已通知裘美云解除与其订立的转让合同，为避免您的损失，现特发函通知予您：我方不再履行双方于2015年2月16日订立的至今尚未生效的房屋租赁合同”。2015年4月25或26日第三人已将案涉房的钥匙交给傅颖，但屋内的财产傅颖、俞雅素未接受。另案裘美云起诉金建芬股权转让纠纷于本院2015年8月3日受理，并于2016年5月4日判决，判决内容为金建芬支付给裘美云转让款80000元，并赔偿该款自2015年8月3日起的利息损失。金建芬不服一审判决，向杭州市中级人民法院提起上诉。该院于2016年8月作出判决驳回上诉，维持原判。生效判决明确，2015年2月13日裘美云与金建芬签订的股权及旅馆转让合同不包括房租。
原审法院认为：傅颖、俞雅素与裘美云于2013年11月13日就案涉房签订租房合同（租期为2012年5月1日至2020年4月30日）属实，傅颖、俞雅素与金建芬于2015年2月16日就案涉房签订租房合同（租期为2015年5月1日至2020年4月30日）亦属实，裘美云与金建芬的股权及旅馆转让合同也属实，但不包括房租，该合同与本案虽有联系，但据合同相对性，其与本案的实体处理无直接关联性。因傅颖、俞雅素与金建芬于2015年2月16日签订的租房协议，备注“该租赁合同为原承租方裘美云转让，正式生效时间为2015年5月1日，原甲方与裘美云租房合同同时废止，原该房屋租赁保证金5万元整，待租赁结束后全额退还金建芬”，并有裘美云的签名。合同中明确生效时间为2015年5月1日，第三人在生效前通知傅颖、俞雅素不再履行租房合同，且裘美云在金建芬保存的租房合同中又明确“该合同待转让费用结清后生效”而转让费至今未完全付清。故傅颖、俞雅素与金建芬签订的租房合同未生效。傅颖、俞雅素与裘美云签订的租房合同仍有效，故傅颖、俞雅素主张要求裘美云继续履行合同的诉请，原审法院予以支持；要求裘美云支付2015年5月1日至2015年10月31日的半年租金275625元，支付自2015年3月31日起至实际交付之日止的滞纳金（按月租金45937元，每日1%的标准计算）有合同依据，原审法院予以支持。要求金建芬承担民事责任的主张，因傅颖、俞雅素与金建芬签订的合同成立但并未生效，且金建芬在生效前已通知傅颖、俞雅素不再履行，裘美云在该合同中认可待转让费用结清后生效，故原审法院不予以支持。对于裘美云提出金建芬作为违约方无权解除合同的抗辩，因傅颖、俞雅素与金建芬签订的合同成立但未生效，解除合同应以生效合同为前提，故其抗辩原审法院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，原审法院于2016年10月28日判决:一、裘美云继续履行2013年11月13日与傅颖、俞雅素签订的租房合同；二、裘美云在判决生效后十日内支付傅颖、俞雅素2015年5月1日至2015年10月31日的半年租金275625元；三、裘美云在判决生效后十日内支付傅颖、俞雅素自2015年3月31日起至实际交付之日止的滞纳金（按月租金45937元，每日1%的标准计算）；四、驳回傅颖、俞雅素的其余诉讼请求。如裘美云未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5434元，减半收取2717元，由傅颖、俞雅素负担100元，裘美云负担2617元。
宣判后，裘美云不服，向本院提起上诉称：一、一审法院在认定事实上存在错误。1、一审法院在查明该案事实时，因涉及裘美云与金建芬在2015年2月份发生的股权及旅馆转让事实，故中止了本案的审理。在裘美云就与金建芬之间发生的股权转让拖欠尾款向萧山区人民法院提起诉讼后，金建芬就股权转让及旅馆转让合同提出了解除合同的反诉。该案于2016年5月份作出（2015）杭萧瓜商初字第623号民事判决。该判决认为：裘美云与金建芬于2015年2月份所发生的股权及旅馆转让合同合法有效，且裘美云已经完全履行了该合同约定的义务，据此，支持了裘美云在该案中的诉讼请求，同时驳回了金建芬在该案中诉讼请求。该案所查明与认定的与本案相关的事实是：2015年2月13日裘美云与金建芬签订了股权及旅馆转让合同，合同约定股权转让款为90万元，费用包括了股权及后续投入、品牌加盟费和加盟押金、旅馆及旅馆内部附属的全部现有装饰灯，不包括房租；并约定了付款方式，其中之一约定：在领到新营业执照同日在该旅馆办理移交，同时结清房租账务。合同签订后同日对股权转让事项进行工商登记变更。并在同年的2月15日对所涉转让的所有资料进行了交接，同时对合同原约定的部分款项的付款方式作出了变更说明后，金建芬支付了大部分转让款。同年的2月15日，裘美云与金建芬就旅馆所涉的房租、押金、水电费、机顶盒等费用进行结算，由金建芬向裘美云找补了该费用后，由金建芬与傅颖、俞雅素签订租房合同，并办理好涉案旅馆所在的房屋的租赁手续。虽未在该案的判决书述明但在该案审理及本案审理中，裘美云与金建芬所一致承认的事实还有：在2015年2月15日结算了房租等费用，并自2015年2月14日涉案旅馆即已交付给金建芬并自该日起由金建芬对该旅馆所在的房屋进行了经营，裘美云对涉案旅馆的经营权益截止于2015年2月14日。故本案在认定的事实中，对傅颖、俞雅素与裘美云、金建芬之所以发生2015年2月16日由傅颖、俞雅素与金建芬订立租房合同的原因在于裘美云与金建芬发生了股权及旅馆转让，且傅颖、俞雅素已然同意并认可涉案房屋所在房屋的承租权归属于金建芬的事实未作出认定，是错误的。2、有关另一生效条件约定的认定，缺乏有效证据证明。二、一审法院无视审理中已经查明的裘美云与金建芬的股权及旅馆转让而发生的房屋租赁权自裘美云转移到金建芬的事实，仅仅以裘美云本意在于确认金建芬与傅颖、俞雅素之间所订立的房屋租赁合同系转让于裘美云的一个签名，而认为金建芬与傅颖、俞雅素的租房合同尚未生效，故应由裘美云继续履行傅颖、俞雅素的租房合同，显然是违背了本案的基本事实，是简单、粗暴的逻辑。1、本案的一个基本事实是涉案旅馆的经营场所所载就是涉案的房屋，在裘美云与金建芬所发生的股权转让，其应有权利即已涵盖了经营场所的承租租赁权。因为，涉案旅馆出示设立为个体工商户，后依据个改企之政策而设立为具备独立法人资格的有限责任公司。作为原个体工商户业主的裘美云，通过个改企而将其所经营的个体工商户设立为有限责任公司，成为该公司股东。原个体工商户业主所投入在营业主体的各项资产、权利（房屋承租权）等均已归并属于公司之资产，故涉案旅馆的房屋承租权已经属于公司之资产，体现为股东权益。故作为公司股东的裘美云转让其股权给金建芬，股权权益中是已然涵盖了承租租赁权的。据此，从本案审理的法律层面上理解，是无需再行对金建芬与傅颖、俞雅素之间所签订的租房合同从股权转让合同中作出分解评判的。对本案房屋租赁的权利义务的评判，仅需以股权转让合同的效力作出评判即可。在股权转让效力已经由发生法律效力的（2015）杭萧瓜商初字第623号民事判决作出评判的基础上，本案可予直接使用即可评判，毫无任何其余争议。一审法院无视该一事实所具备的法律含义，令人费解。2、退一步而言，一审法院一叶障目不见森林，即使是针对傅颖、俞雅素据以提出主张的裘美云与傅颖、俞雅素所签订的租房合同进行审理，基于，裘美云提出的该一针对性抗辩的——金建芬与傅颖、俞雅素之间在2015年2月16日所签订的租房合同。由于金建芬与傅颖、俞雅素所签的合同，是傅颖、俞雅素在完全承认发生在裘美云与金建芬发生股权转让事实基础上，随着同日金建芬也已实际取得了该承租房屋作为旅馆经营场所的使用权利的行使，应当认定傅颖、俞雅素与金建芬已经开始实际履行双方所签订的合同，其合同效力已经合法生效。至于双方在合同各种约定生效日，也因其实际履行而发生变更。况且从合同整体全面理解的角度看，合同约定的生效日5月1日实际是为计算金建芬应予承担的租金起算日而确定的。况且，本案在傅颖、俞雅素提起诉讼时，约定的时间已经届期成就。至于金建芬提交合同文本中所载的附记“该合同待转让费用结清后生效”的生效条款，首先该条款裘美云并不认可，退一步而言即便认为该条款裘美云知悉并认可，因该条款所设附条件，在之后股权转让履行过程中发生金建芬不正当阻止条件成就的行为，也应视为该条件已经成就。由此可见，裘美云针对傅颖、俞雅素提出主张的裘美云与傅颖、俞雅素所签订的租房合同而提出抗辩的金建芬与傅颖、俞雅素之间在2015年2月16日所签订的租房合同是依法成立并生效，本案中应予承担向傅颖、俞雅素履行义务的是金建芬。3、（2015）杭萧民初字第2706号民事判决认定的理由中述到合同相对性，那么，从合同相对性的角度而言，在金建芬与傅颖、俞雅素所签订的合同中，合同的相对人是傅颖、俞雅素与金建芬。裘美云参与其中的仅仅是表明金建芬取得傅颖、俞雅素房屋承租权系因金建芬与裘美云之间发生的转让行为而取得。据此，依据《合同法》有关租赁合同转租或合同权利人同意，而本案中作为出租人的傅颖、俞雅素已经同意是该合同中十分确定的事实。4、至于金建芬在2015年4月份基于其所谓的与裘美云之间的股权及旅馆转让合同行使合同解除权而发出的不再履行租房合同效力抗辩，因金建芬所主张的解除合同依法无据，解除理由不能成立，故其据此单方面所主张的所谓不履行尚未生效合同的理由是不能成立。况且，如上第2点的分析，根本就不应认为金建芬与傅颖、俞雅素所签的合同在2015年4月份尚未生效。综上，一审法院就本案评判存在不顾全案事实、断章取义的错误，从而致使判决结论错误。三、一审法院在本案审理中尚存在程序违法。1、对裘美云曾经寄送的该些证据材料其他涉案当事人也有提交，但其未能在判决书予以述明，显然是属于程序错误。2、一审法院在2015年9月28日对本案审理时，考虑到该案需以另一案审理结果为依据，故庭审程序仓促，未能由各方充分发表意见，并在同日作出中止审理。后在该案恢复审理时，也未能送达恢复审理通知，并安排再次开庭审理。综上，请求撤销原审判决，改判由金建芬履行其与傅颖、俞雅素所签订的租房合同并支付租金，本案一、二审诉讼费用由傅颖、俞雅素与金建芬承担。
针对裘美云的上诉，傅颖、俞雅素共同答辩认为：1、一审判决事实清楚，证据确凿，判决正确，裘美云与傅颖、俞雅素在2013年11月13日签订的租房合同合法有效，傅颖、俞雅素与金建芬2015年2月签订的租房合同明确约定在转让费结清后生效，现转让费未结清，故傅颖、俞雅素与金建芬签订的合同未生效，故原审判决裘美云与傅颖、俞雅素继续履行房屋租赁合同正确。2、本案一审在审理中中止审理，但本案的一审判决未将另一案的审理结果作为该案审理的依据，故一审判决实质将房屋的租赁权和经营权分离，但没有租赁权就没有经营权，2015年4月14日金建芬发函表示不再履行租赁合同，理由是与裘美云解除转让合同，前案一审判决后，转让合同没有解除。3、2015年2月15日，裘美云已经将租金和保证金与金建芬进行了结算，目前案涉房屋由第三人占有使用，即使裘美云履行本案判决向傅颖、俞雅素履行租金，其也有理由向金建芬追溯，会导致诉累。综上所述，请二审法院支持裘美云的上诉请求，但裘美云应该承担连带责任。
针对裘美云的上诉，金建芬发表意见称：1、一审认定事实清楚，证据充分，判决理由得当；2、裘美云的上诉请求没有事实和法律依据，对傅颖、俞雅素的答辩观点不予认可。
二审举证期限内，各方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：案涉各份合同均系各方当事人的真实意思表示。金建芬原审中提交的其与傅颖、俞雅素签订于2015年2月16日的租房合同，备注中载明：该租房合同为原承租方裘美云转让，正式生效日为2015年5月1日，原甲方与裘美云租房合同同时废止，同时其尾部手写有“该合同待转让费用结清后生效”，该合同上有傅颖、金建芬及裘美云签名。据此，原审法院认定该合同尚未生效正确。裘美云认为上述“该合同待转让费用结清后生效”即使属于附生效条件的合同，亦因金建芬不正当阻止条件的成就，应视为条件已成就。本院认为，附条件法律行为，其所附的条件应为具有或然性的事实，而履行合同义务显非条件，故金建英与傅颖、俞雅素所签订的合同系附期限的生效合同，裘美云的该上诉理由不能成立，原审法院支持傅颖、俞雅素要求裘美云继续履行租房合同、支付租金和滞纳金符合法律规定。裘美云上诉所称另案判决结论，原审法院已认定该判决与本案实体处理无直接关联性，裘美云认为原审法院庭审程序仓促、未能由各方充分发表意见、未能送达恢复审理通知、未安排再次开庭审理等，对本案实体处理没有影响。综上，裘美云上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5434元，由上诉人裘美云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 秦海龙
代理审判员 睢晓鹏
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 徐森燕