广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第738号
原告：卢银婵，女，汉族，住珠海市香洲区。
委托代理人：杭海，广东凯邦律师事务所律师。
被告：珠海华润银行股份有限公司，住所地广东省珠海市吉大九洲大道东1346号。
法定代表人：魏斌，董事长。
委托代理人：刘文武，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ红，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
被告：叶秋洪，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：王天智，北京市仁人德赛律师事务所律师。
原告卢银婵诉被告珠海华润银行股份有限公司、叶秋洪排除妨碍纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张从和独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杭海，被告珠海华润银行股份有限公司（以下简称华润银行）的委托代理人ＸＸ红，被告叶秋洪的委托代理人王天智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，1991年10月5日，原告与珠海经济特区新丰实业发展有限公司（以下简称新丰公司）签订一份《房屋销售合同》，由新丰公司向原告出售位于拱北昌盛路新丰综合楼底层11-12轴的商铺（以下简称涉案房产），总面积为204.147平方米，工程完工后按实建面积计算。
1998年4月14日，叶秋洪向新丰公司出借150万元，双方签订了一份具有房屋买卖内容的协议书，新丰公司以涉案房产作为担保先行办理房屋买卖登记，并约定还款后再行赎回。同日，双方到珠海市房屋交易管理所签订了一份《商品房购销合同》，并办理了预购登记，预购证号B199800542。
1999年6月，二被告及珠海朗力装饰工程有限公司（以下简称朗力公司）签订了一份《抵押担保贷款合同》，约定：朗力公司向华润银行借款150万元，期限为一年，叶秋洪提供涉案房产作抵押担保。由于朗力公司未依约还款，华润银行将朗力公司、叶秋洪诉至珠海市香洲区人民法院，该院作出（2003）香民二初字第1050号民事判决，判决朗力公司向华润银行偿还借款本金及利息，朗力公司不履行前述债务时，华润银行有权依法处分叶秋洪的抵押物即涉案房产拍卖、变卖的价款优先受偿。
此后，原告作为第三人对（2003）香民二初字第1050号民事判决提起再审，珠海市香洲区人民法院再审时认为：“由于叶秋洪与新丰公司签订的《协议书》、《商品房购销合同》不是真实意义上的房屋买卖关系，而是因为叶秋洪与新丰公司之间的借款担保需要而签订的，此预购登记不是符合立法本意的登记，是无效的登记。叶秋洪有义务注销该抵押。所以叶秋洪以涉案房产为朗力公司向华润银行的贷款作抵押的行为损害了原告的权益，应为无效。由于华润银行先后就不同产权人的同一抵押物发放贷款，就这一行为而言，银行的贷款审查是不够审慎的。对于导致抵押担保合同有关抵押担保的部分条款无效，华润银行也负有过错责任。遂据此作出（2009）香民二再字第4号民事判决，判令：撤销（2003）香民二初字第1050号民事判决中朗力公司不履行前述债务时，华润银行有权依法处分叶秋洪的抵押物即涉案商铺拍卖、变卖的价款优先受偿的判项。此后，珠海市中级人民法院对该案件作出（2013）珠中法民二终字第144号生效判决，维持了原判。
2011年1月31日，珠海市香洲区人民法院根据原告的起诉，判决：1.确认新丰公司与叶秋洪于1998年4月14日签订的《协议书》中转让拱北昌盛路2号（新丰综合楼）一楼商场铺位（11-12轴，228平方米）的约定无效；2.新丰公司于本判决发生法律效力之日起五日内将珠海市拱北新丰综合楼2号A座底层4#（11-12轴AG）房产交付给原告；3.新丰公司在具备办证条件时协助原告办理珠海市拱北新丰综合楼2号A座底层4#（11-12轴AG）房产的产权过户手续。该法院还认为涉案房产已设置抵押，叶秋洪有义务注销抵押，新丰公司有义务在注销抵押后协助原告办理过户手续。2012年5月18曰，珠海市中级人民法院针对前述案件作出了维持原判的（2011）珠中法民三终字第211号民事判决。
2014年8月15日，珠海市香洲区人民法院根据原告的起诉，作出了（2013）珠香法湾民一初字第844号民事判决，判决叶秋洪于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告到珠海市房地产登记中心注销预购登记证号为B199800542的《商品房预购登记证书》。2015年4月8日，珠海市中级人民法院作出（2015）珠中法民三终字第184号民事判决，维持了前述一审判决。
另原告作为第三人对（2003）香民二初字第1050号民事判决提起再审，原告被法院通知作为第三人参加诉讼，故原告无法在再审案件中提出独立的诉讼请求。抵押担保合同是否有效虽然是该案判决必须审查的前置性问题，但却不能作为该案的判项予以直接载明。
对于华润银行丧失优先权的责任以及追偿方面，珠海市香洲区人民法院认定二被告各自承担二分之一的责任，因此增加了“当朗力公司不能清偿以上债务时，由叶秋洪承担不能清偿华润银行贷款本息部分二分之一的责任”的判项。此后，珠海市中级人民法院对该案件作出（2013）珠中法民二终字第144号生效判决，维持了原判。二审判决的主要依据为：1.根据我国相关行政机关的规定，预购商品房抵押仅限购房人支付首期房价款后由贷款银行代其支付其余购房款将商品房抵押给贷款银行的情形，而本案借款合同的预购商品房抵押并非这种情形，珠海市商业银行签订借款合同时，对此未尽审查义务，显然存在过错；2.根据《城市房地产抵押管理办法》第二十七条之规定，办理预购商品房贷款抵押，预购商品房合同必须有效，抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。生效的（2011）珠中法民三终字第211号民事判决书确认叶秋洪与新丰公司于1998年4月14日签订的协议书无效，并判决新丰公司将涉案房产交付卢银婵并协助卢银婵办理产权过户手续，从而排除了叶秋洪领取房地产权属证书的权利，故而本案预购抵押的原权利已经为生效判决否定，华润银行主张叶秋洪承担抵押担保责任的诉讼请求事实上已无法履行。并且法院还对抵押权剥除的责任和剥除造成的损失进行了一并处理，华润银行的损失已经法院判定自担50%，叶秋洪担50%。二被告不应也不能再作为涉案房产的抵押权人和抵押人而阻碍原告依法行使权力，或者说依靠抵押权再获得任何实体权利。
综上，原告与新丰公司签订的《房屋销售合同》真实、合法、有效。叶秋洪与新丰公司签订的《协议书》中关于房屋买卖的约定并非真实意思表示，实为借贷关系，已经被法院的生效判决判定无效。由于前述无效的房屋买卖合同，以及华润银行贷款审查不审慎而导致损失，华润银行所谓的凭借《抵押担保货款合同》而产生的抵押权、优先受偿权也已经被法院的生效判决剥除。二被告不应再作为涉案房产的抵押权人和抵押人而阻碍原告依法行使权力，二被告不主动到珠海市房地产登记中心注销涉案房产抵押登记的行为，已经严重损害了原告的合法权益。原告故提起诉讼，请求如下：1.二被告到珠海市房地产登记中心注销针对珠海市拱北新丰综合楼2号A座底层4#（11-12轴AG）房屋（该房屋的预购登记证号B199800542）设定的房地产抵押登记备案（他项权证号000074）；2.二被告承担本案全部诉讼费用。
原告就其起诉向本院提交了如下证据：1.商品房预购查询结果、房地产抵押（按揭）登记表、房地产限制（查封）登记表；2.（2013）珠中法民二终字第144号民事判决书；3.（2009）香民二再字第4号民事判决书；4.（2013）珠香法湾民一初字第844号民事判决书；5.（2011）香民一初字第560号民事判决书；6.（2011）珠中法民三终字第211号民事判决书；7.（2015）珠中法民三终字第184号民事判决书。
被告华润银行答辩称，华润银行取得的抵押权是经房地产登记部门依法登记设立，至今没有被法院生效判决判定抵押权无效。华润银行取得的抵押权是物权，物权属于对世权，是一项独立的权利，一旦设立，非经法定程序不得消灭。原告提交法庭的（2013）珠中法民二终字第144号民事判决书和（2009）香民二再字第4号民事判决书都没有判定撤销或注销华润银行对涉案房产在珠海市房地产登记中心依法设立的抵押权。
抵押权与抵押担保合同是两个法律行为。签订抵押合同，不等于设立抵押权；抵押合同无效，抵押权也不当然无效。《物权法》规定，抵押权一经登记即设立。华润银行经珠海市房地产登记中心登记的抵押权已经设立。如果原告持有法院判决华润银行与叶秋洪的抵押担保合同无效的法律文书，其可以依该判决书向珠海市房地产登记中心申请涂销该抵押登记或申请法院强制执行涂销该抵押登记。没有法院的生效判决撤销或确认抵押权无效，华润银行没有义务协助其注销该抵押登记。
（2013）珠中法民二终字第144号民事判决书否定了（2009）香民二再字第4号民事判决书中关于抵押担保合同无效的法律适用，但其认为抵押担保合同无效的理由是华润银行与叶秋洪签订的抵押担保合同违反了法律规定导致无效。《合同法》第五十二条第（五）项规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。无论是《广东省抵押贷款管理条例》，还是建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》等，都是行政管理性规定，且该规定为地方政府规章和部门规章，不能作为认定《抵押担保合同》无效的法律依据。原告至今没有向法院提起抵押权或抵押担保合同无效的诉讼请求，法院也没有就抵押权或抵押担保合同是否无效作出判决。必须有法院生效判决判定华润银行与叶秋洪关于涉案房产的抵押权无效，华润银行不协助注销抵押权时，原告方能起诉要求华润银行协助注销抵押登记。
至今为止，没有法院生效判决判定华润银行与叶秋洪签订的抵押担保合同无效或抵押权无效，这也是原告为何不能在珠海市房地产登记中心申请直接涂销该抵押登记的原因所在。华润银行是否有协助原告注销抵押登记的义务，取决于华润银行与原告之间是否有注销抵押的约定或者法院判决抵押权或抵押合同无效。如果既无约定，又没有法院生效判决判定抵押权或抵押合同无效，华润银行就没有协助注销抵押登记的义务。
尽管（2013）珠中法民二终字第144号民事判决书与（2009）香民二再字第4号民事判决书中在本院认为部分，均有关于抵押担保合同是否有效的论述，但因原告并未向法院诉讼主张抵押担保合同或抵押权无效，故法院没有将此作为一项诉讼请求进行审查，也没对此作出可供执行的判决。法院生效判决确认的事实可以作为证据予以采信，但对于法官审理案件中形成的观点，没有法律依据规定可以作为其他案件的证据采信。而且，（2013）珠中法民二终字第144号民事判决书中释明预购抵押登记是否有效不在该案审理范围。既然不能确定预购抵押登记是否有效，华润银行就没有义务注销该抵押登记。根据（2013）珠中法民二终字144号民事判决书第18页的上半部分的陈述，否定了该案一审判决中认定担保条款无效的法律适用，判决认定华润银行和叶秋洪各担50%责任的理由是叶秋洪已经被排除领取房地产权证书的权利，从而造成预购抵押登记不能变更为抵押登记。因为该判决没有对华润银行在涉案房产上的抵押权究竟有效还是无效作出判定，造成华润银行无法行使自己的诉权，审理过程中，原被告双方也没有就抵押权或者抵押担保合同是否有效进行举证、质证和辩论，原告以该判决书作为要求华润银行协助注销抵押登记的依据不足。
综上，请人民法院依法驳回原告要求华润银行注销涉案房产预购抵押登记的诉讼请求。
被告华润银行就其答辩向本院提交了如下证据：1.珠海市房产抵押担保贷款合同；2.珠海市预购商品房抵押登记证书；3.借款借据；4.（2013）珠中法民二初字第144号民事判决书。
被告叶秋洪答辩称，同意华润银行的答辩意见，叶秋洪认为抵押行为是独立于房屋买卖行为的，并不受房屋买卖合同的效力影响。根据《担保法》第五条规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效，本案涉及抵押借款合同的效力，到目前为止，还没有证据显示涉案的借款合同是一份无效合同，所以该抵押合同是有效的。注销抵押登记必须有合法的依据，到目前为止也没有判决或协议来注销该抵押登记。
被告叶秋洪未就其答辩向本院提交证据。
经审理查明，本院于（2009）香民二再字第4号案件中查明如下事实：1991年10月5日，原告与新丰公司签订《房屋销售合同》，约定：新丰公司向原告出售涉案商铺，总面积约204.147平方米，工程完工后按实际面积计算；每平方米按3750元计算，总房款为人民币765551.25元，新丰公司应于1992年12月30日前将房屋交付给原告使用等条款，合同签订后，原告按合同约定分期共向新丰公司支付了购房款612775元。由于新丰公司没有按合同约定的期限交付合同标的物给原告，经原告多次催促，新丰公司于1999年12月6日，向原告出具了《承诺书》，承诺于2000年3月交付合同标的物给原告。
1998年4月14日，新丰公司与叶秋洪签订《协议书》，约定新丰公司将涉案商铺出售给叶秋洪，售价为人民币150万元，协议还约定双方在办理房产交易、登记所需费用（包括交易税、登记费、保险费及其他一切费用）全部由新丰公司支付，与叶秋洪无关；新丰公司从把商铺出售给叶秋洪之日起一年，即从1998年4月14日至1999年4月14日止将商铺原价收购，一年内新丰公司每月支付叶秋洪利息人民币22500元；新丰公司一年内必须每月30日前支付叶秋洪当月利息，如逾期支付超过10天，叶秋洪有权将所购买的商铺使用、转让、出租、抵押他人，新丰公司无权干涉；新丰公司在按期支付叶秋洪利息的情况下，一年内，叶秋洪不经新丰公司允许不能将商铺转让、出租、抵押他人；一年内，即从1998年4月14日至1999年4月14日商铺所有权属于叶秋洪，使用权属于新丰公司，但新丰公司对该商铺的使用必须征得叶秋洪的同意认可；合同期满，新丰公司收购叶秋洪商铺房款人民币150万元，一次性付给叶秋洪，叶秋洪必须无条件协助新丰公司办理商铺的交易手续等。同一天，双方签订《商品房购销合同》并办理了商品房预购登记。
1999年6月25日，华润银行与朗力公司以及叶秋洪签订了《抵押担保贷款合同》，合同约定由朗力公司向华润银行借款150万元，期限为一年，月利息为5.85‰，叶秋洪以涉案商铺提供抵押担保，并于同年6月28日在珠海市房地产登记交易管理中心办理了抵押登记，登记证号为：珠房预证押字第0051号。合同签订后，华润银行依约向朗力公司发放了贷款，朗力公司除偿还了部分利息外，其余本息一直没有偿还，华润银行为此诉至本院，本院于2003年7月25日作出（2003）香民二初字第1050号民事判决，判令朗力公司偿付尚欠的借款本息给华润银行，当朗力公司不履行上述债务时，华润银行有权依法处分叶秋洪的抵押物即涉案商铺，拍卖、变卖的价款优先受偿，叶秋洪承担责任后，有权向朗力公司追偿等。
原告得知新丰公司将涉案商铺卖给了叶秋洪以及叶秋洪以涉案商铺为朗力公司向华润银行的借款作抵押后，遂向本院起诉新丰公司、叶秋洪及华润银行。本院于2006年10月26日作出（2006）香民一初字第1884号民事判决，判令：一、确认原告与新丰公司于1991年10月5日签订的《房屋销售合同》有效；二、新丰公司赔偿原告违约损失人民币60万元。
2008年10月13日，原告以其是涉案商铺顺位在先的买受人，与（2003）香民二初字第1050号民事判决的判决结果有直接的利害关系，该案的审理未依法追加其参加诉讼为由，向珠海市中级人民法院提出申诉，珠海市中级人民法院裁定指令本院另行组成合议庭审理该案。该案再审期间，原告又以新丰公司与叶秋洪于1998年4月14日签订的《协议书》约定涉案商铺出售给叶秋洪的行为是名为购房实为借款为由向本院提起诉讼，本院审理认为，从双方签订《协议书》的内容看，新丰公司出售涉案商铺给叶秋洪不符合买卖合同的特征，双方之间并没有商品房买卖的真实意思表示，实质是借贷关系，签订商品房买卖合同及办理预购登记仅是为借贷的一种担保，因此，双方关于涉案商铺买卖的约定应归于无效。新丰公司应当在具备办证条件时协助卢银婵办理涉案商铺的过户手续，至于涉案商铺已设置抵押，叶秋洪有义务注销抵押。并依法作出（2011）香民一初字第560号民事判决，判令：一、确认新丰公司与叶秋洪于1998年4月14日签订的《协议书》中转让涉案商铺的约定无效；二、新丰公司于判决发生法律效力之日起五日内将涉案商铺交付给原告；三、新丰公司在具备办证条件时协助原告办理涉案商铺的产权过户手续。叶秋洪不服该判决提起上诉，珠海市中级人民法院于2012年5月28日作出（2011）珠中法民三终字第211号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
2012年11月26日，本院就（2009）香民二再字第4号案件作出一审判决，判令：一、维持本院（2003）香民二初字第1050号民事判决的第一项以及对受理费的负担部分；二、撤销（2003）香民二初字第1050号民事判决的第二项；三、当朗力公司不能清偿以上债务时由叶秋洪承担朗力公司不能清偿华润银行贷款本息部分的二分之一的责任。叶秋洪承担责任后，有权向朗力公司追偿。
华润银行与叶秋洪均不服上述判决，分别上诉于珠海市中级人民法院，该院予以立案受理，案号为（2013）珠中法民二终字第144号。该院经审理确认了（2009）香民二再字第4号民事判决认定的上述事实。该院认为该案争议焦点是预购抵押担保的效力以及预购抵押人叶秋洪的责任认定，1999年6月朗力公司与珠海市商业银行（华润银行的前身）签订借款合同并以涉案房产办理预购商品房抵押登记时，按照我国相关行政管理机关的规定，预购商品房贷款抵押仅限购房人支付首期房价款后由贷款银行代其支付其余购房款将商品房抵押给贷款银行的情形，而该案借款合同的预购商品房抵押并非这种情形，珠海市商业银行签订借款合同时，对此未尽审查义务，显然存在过错；而且办理预购商品房贷款抵押，预购房屋合同必须有效，并且，预购商品房贷款抵押不是正式的抵押登记，要取得抵押权，须抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。生效的（2011）珠中法民三终字第211号民事判决认定叶秋洪与新丰公司为转让涉案商品房于1998年4月14日签订的协议书没有商品房买卖的真实意思表示，实为借贷关系，确认该协议书无效并判令新丰公司将涉案房产交付卢银婵并协助卢银婵办理产权过户手续，从而排除了叶秋洪领取房地产权属证书的权利，故而该案预购抵押的原权利已经为生效判决否定，华润银行事实上已无法行使预购抵押权利，华润银行主张叶秋洪承担抵押担保责任的诉讼请求事实上已无法履行。
2013年8月14日，珠海市中级人民法院作出（2013）珠中法民二终字第144号民事判决，驳回华润银行和叶秋洪分别提起的上诉，维持本院（2009）香民二再字第4号民事判决。
2013年9月26日，本院立案受理了原告诉叶秋洪物权保护纠纷一案，案号为（2013）珠香法湾民一初字第844号。本院于2014年8月15日作出一审判决，判令叶秋洪于判决发生法律效力之日起五日内协助原告到珠海市房地产登记中心注销预购登记证号为B199800542的《商品房预购登记证书》。叶秋洪不服上述判决，上诉于珠海市中级人民法院。珠海市中级人民法院于2015年4月8日作出（2015）珠中法民三终字第184号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
涉案房产即珠海市拱北昌盛路2号新丰综合楼首层11-12轴房屋与珠海市拱北新丰综合楼2号A座底层4#（11-12轴AG）房产为同一房产，预购抵押登记的他项权证号为000074。涉案房产至今尚未交付原告。
本院认为，根据已经发生法律效力的（2013）珠中法民二终字第144号民事判决，华润银行事实上已经无法就涉案房产行使预购抵押权利，而原告依据发生法律效力的（2011）珠中法民三终字第211号民事判决，就涉案房产享有要求新丰公司协助办理涉案房产的产权过户手续的权利。被告珠海华润银行股份有限公司、叶秋洪在涉案房产上设定的预购抵押，已经对原告实现上述权利形成妨碍，二被告有义务注销上述预购抵押登记。原告诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十九条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：
被告珠海华润银行股份有限公司、叶秋洪于本判决发生法律效力之日起十日内到珠海市房地产登记中心申请注销在珠海市拱北昌盛路2号新丰综合楼首层11-12轴房屋上设定的预购抵押登记（他项权证号000074）。
本案受理费减半收取人民币9150元，由被告珠海市华润银行股份有限公司、叶秋洪共同负担。
如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
代理审判员 张从和
二〇一五年七月九日
书 记 员 陈少如
珠海市香洲区人民法院文件稿纸
主送当事人核稿人意见领导批示抄送拟搞时间：2015年7月9日文件编号：（2015）珠香法民三初字第738号发文编号：承办人：张从和拟稿人：
广东省珠海市香洲区人民法院
民事判决书
（2015）珠香法民三初字第738号
原告：卢银婵，女，汉族，1926年8月28日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人：杭海，广东凯邦律师事务所律师。
被告：珠海华润银行股份有限公司，住所地广东省珠海市吉大九洲大道东1346号。
法定代表人：魏斌，董事长。
委托代理人：刘文武，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ红，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
被告：叶秋洪，男，汉族，1966年10月10日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：王天智，北京市仁人德赛律师事务所律师。
原告卢银婵诉被告珠海华润银行股份有限公司、叶秋洪排除妨碍纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张从和独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杭海，被告珠海华润银行股份有限公司（以下简称华润银行）的委托代理人ＸＸ红，被告叶秋洪的委托代理人王天智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，1991年10月5日，原告与珠海经济特区新丰实业发展有限公司（以下简称新丰公司）签订一份《房屋销售合同》，由新丰公司向原告出售位于拱北昌盛路新丰综合楼底层11-12轴的商铺（以下简称涉案房产），总面积为204.147平方米，工程完工后按实建面积计算。
1998年4月14日，叶秋洪向新丰公司出借150万元，双方签订了一份具有房屋买卖内容的协议书，新丰公司以涉案房产作为担保先行办理房屋买卖登记，并约定还款后再行赎回。同日，双方到珠海市房屋交易管理所签订了一份《商品房购销合同》，并办理了预购登记，预购证号B199800542。
1999年6月，二被告及珠海朗力装饰工程有限公司（以下简称朗力公司）签订了一份《抵押担保贷款合同》，约定：朗力公司向华润银行借款150万元，期限为一年，叶秋洪提供涉案房产作抵押担保。由于朗力公司未依约还款，华润银行将朗力公司、叶秋洪诉至珠海市香洲区人民法院，该院作出（2003）香民二初字第1050号民事判决，判决朗力公司向华润银行偿还借敫本金及利息，朗力公司不履行前述债务时，华润银行有权依法处分叶秋洪的抵押物即涉案房产拍卖、变卖的价款优先受偿。
此后，原告作为第三人对（2003）香民二初字第1050号民事判决提起再审，珠海市香洲区人民法院再审时认为：“由于叶秋洪与新丰公司签订的《协议书》、《商品房购销合同》不是真实意义上的房屋买卖关系，而是因为叶秋洪与新丰公司之间的借款担保需要而签订的，此预购登记不是符合立法本意的登记，是无效的登记。叶秋洪有义务注销该抵押。所以叶秋洪以涉案房产为朗力公司向华润银行的贷款作抵押的行为损害了原告的权益，应为无效。由于华润银行先后就不同产权人的同一抵押物发放贷款，就这一行为而言，银行的贷款审查是不够审慎的。对于导致抵押担保合同有关抵押担保的部分条款无效，华润银行也负有过错责任。遂据此作出（2009）香民二再字第4号民事判决，判令：撤销（2003）香民二初字第1050号民事判决中朗力公司不履行前述债务时，华润银行有权依法处分叶秋洪的抵押物即涉案商铺拍卖、变卖的价款优先受偿的判项。此后，珠海市中级人民法院对该案件作出（2013）珠中法民二终字第144号生效判决，维持了原判。
2011年1月31日，珠海市香洲区人民法院根据原告的起诉，判决：1.确认新丰公司与叶秋洪于1998年4月14日签订的《协议书》中转让拱北昌盛路2号（新丰综合楼）一楼商场铺位（11-12轴，228平方米）的约定无效；2.新丰公司于本判决发生法律效力之日起五日内将珠海市拱北新丰综合楼2号A座底层4#（11-12轴AG）房产交付给原告；3.新丰公司在具备办证条件时协助原告办理珠海市拱北新丰综合楼2号A座底层4#（11-12轴AG）房产的产杈过户手续。该法院还认为涉案房产已设置抵押，叶秋洪有义务注销抵押，新丰公司有义务在注销抵押后协助原告办理过户手续。2012年5月18曰，珠海市中级人民法院针对前述案件作出了维持原判的（2011）珠中法民三终字第211号民事判决。
2014年8月15日，珠海市香洲区人民法院根据原告的起诉，作出了（2013）珠香法湾民一初字第844号民事判决，判决叶秋洪于本判决发生法律效力之曰起五日内协助原告到珠海市房地产登记中心注销预购登记证号为B199800542的《商品房预购登记证书》。2015年4月8日，珠海市中级人民法院作出（2015）珠中法民三终字第184号民事判决，维持了前述一审判决。
另原告作为第三人对（2003）香民二初字第1050号民事判决提起再审，原告被法院通知作为第三人参加诉讼，故原告无法再审案件中提出独立的诉讼请求。抵押担保合同是否有效虽然是该案判决必须审查的前置性问题，但却不能作为该案的判项予以直接载明。
对于华润银行丧失优先权的责任以及追偿方面，珠海市香洲区人民法院认定二被告各自承担二分之一的责任，因此增加了“当朗力公司不能清偿以上债务时，由叶秋洪承担不能清偿华润银行贷款本息部分二分之一的责任”的判项。此后，珠海市中级人民法院对该案件作出（2013）珠中法民二终字第144号生效判决，维持了原判。二审判决的主要依据为：1.根据我国相关行政机关的规定，预购商品房抵押仅限购房人支付首期房价款后由贷款银行代其支付其余购房款将商品房抵押给贷款银行的情形，而本案借款合同的预购商品房抵押并非这种情形，珠海市商业银行签订借款合同时，对此未尽审查义务，显然存在过错；2.根据《城市房地产抵押管理办法》第二十七条之规定，办理预购商品房贷款抵押，预购商品房合同必须有效，抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。生效的（2011）珠中法民三终字第211号民事判决书确认叶秋洪与新丰公司于1998年4月14日签订的协议书无效，并判决新丰公司将涉案房产交付卢银婵并协助卢银婵办理产权过户手续，从而排除了叶秋洪领取房地产权属证书的权利，故而本案预购抵押的原权利已经为生效判决否定，华润银行主张叶秋洪承担抵押担保责任的诉讼请求事实上已无法履行。并且法院还对抵押权剥除的责任和剥除造成的损失进行了一并处理，华润银行的损失已经法院判定自担50%，叶秋洪担50%。二被告不应也不能再作为涉案房产的抵押权人和抵押人而阻碍原告依法行使权力，或者说依靠抵押权再获得任何实体权利。
综上，原告与新丰公司签订的《房屋销售合同》真实、合法、有效。叶秋洪与新丰公司签订的《协议书》中关于房屋买卖的约定并非真实意思表示，实为借贷关系，已经被法院的生效判决判定无效。由于前述无效的房屋买卖合同，以及华润银行贷款审查不审慎而导致损失，华润银行所谓的凭借《抵押担保货款合同》而产生的抵押权、优先受偿权也已经被法院的生效判决剥除。二被告不应再作为涉案房产的抵押权人和抵押人而阻碍原告依法行使权力，二被告不主动到珠海市房地产登记中心注销涉案房产抵押登记的行为，已经严重损害了原告的合法权益。原告故提起诉讼，请求如下：1.二被告到珠海市房地产登记中心注销针对珠海市拱北新丰综合楼2号A座底层4#（11-12轴AG）房屋（该房屋的预购登记证号B199800542）设定的房地产抵押登记备案（他项权证号000074）；2.二被告承担本案全部诉讼费用。
原告就其起诉向本院提交了如下证据：1.商品房预购查询结果、房地产抵押（按揭）登记表、房地产限制（查封）登记表；2.（2013）珠中法民二终字第144号民事判决书；3.（2009）香民二再字第4号民事判决书；4.（2013）珠香法湾民一初字第844号民事判决书；5.（2011）香民一初字第560号民事判决书；6.（2011）珠中法民三终字第211号民事判决书；7.（2015）珠中法民三终字第184号民事判决书。
被告华润银行答辩称，华润银行取得的抵押权是经房地产登记部门依法登记设立，至今没有被法院生效判决判定抵押权无效。华润银行取得的抵押权是物权，物权属于对世权，是一项独立的权利，一旦设立，非经法定程序不得消灭。原告提交法庭的（2013）珠中法民二终字第144号民事判决书和（2009）香民二再字第4号民事判决书都没有判定撤销或注销华润银行对涉案房产在珠海市房地产登记中心依法设立的抵押权。
抵押权与抵押担保合同是两个法律行为。签订抵押合同，不等于设立抵押权；抵押合同无效，抵押权也不当然无效。《物权法》规定，抵押权一经登记即设立。华润银行经珠海市房地产登记中心登记的抵押权已经设立。如果原告持有法院判决华润银行与叶秋洪的抵押担保合同无效的法律文书，其可以依该判决书向珠海市房地产登记中心申请涂销该抵押登记或申请法院强制执行涂销该抵押登记。没有法院的生效判决撤销或确认抵押权无效，华润银行没有义务协助其注销该抵押登记。
（2013）珠中法民二终字第144号民事判决书否定了（2009）香民二再字第4号民事判决书中关于抵押担保合同无效的法律适用，但其认为抵押担保合同无效的理由是华润银行与叶秋洪签订的抵押担保合同违反了法律规定导致无效。《合同法》第五十二条第（五）项规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。无论是《广东省抵押贷款管理条例》，还是建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》等，都是行政管理性规定，且该规定为地方政府规章和部门规章，不能作为认定《抵押担保合同》无效的法律依据。原告至今没有向法院提起抵押权或抵押担保合同无效的诉讼请求，法院也没有就抵押权或抵押担保合同是否无效作出判决。必须有法院生效判决判定华润银行与叶秋洪关于涉案房产的抵押权无效，华润银行不协助注销抵押权时，原告方能起诉要求华润银行协助注销抵押登记。
至今为止，没有法院生效判决判定华润银行与叶秋洪签订的抵押担保合同无效或抵押权无效，这也是原告为何不能在珠海市房地产登记中心申请直接涂销该抵押登记的原因所在。华润银行是否有协助原告注销抵押登记的义务，取决于华润银行与原告之间是否有注销抵押的约定或者法院判决抵押权或抵押合同无效。如果既无约定，又没有法院生效判决判定抵押权或抵押合同无效，华润银行就没有协助注销抵押登记的义务。
尽管（2013）珠中法民二终字第144号民事判决书与（2009）香民二再字第4号民事判决书中在本院认为部分，均有关于抵押担保合同是否有效的论述，但因原告并未向法院诉讼主张抵押担保合同或抵押权无效，故法院没有将此作为一项诉讼请求进行审查，也没对此作出可供执行的判决。法院生效判决确认的事实可以作为证据予以采信，但对于法官审理案件中形成的观点，没有法律依据规定可以作为其他案件的证据采信。而且，（2013）珠中法民二终字第144号民事判决书中释明预购抵押登记是否有效不在该案审理范围。既然不能确定预购抵押登记是否有效，华润银行就没有义务注销该抵押登记。根据（2013）珠中法民二终字144号民事判决书第18页的上半部分的陈述，否定了该案一审判决中认定担保条款无效的法律适用，判决认定华润银行和叶秋洪各担50%责任的理由是叶秋洪已经被排除领取房地产权证书的权利，从而造成预购抵押登记不能变更为抵押登记。因为该判决没有对华润银行在涉案房产上的抵押权究竟有效还是无效作出判定，造成华润银行无法行使自己的诉权，审理过程中，原被告双方也没有就抵押权或者抵押担保合同是否有效进行举证、质证和辩论，原告以该判决书作为要求华润银行协助注销抵押登记的依据不足。
综上，请人民法院依法驳回原告要求华润银行注销涉案房产预购抵押登记的诉讼请求。
被告华润银行就其答辩向本院提交了如下证据：1.珠海市房产抵押担保贷款合同；2.珠海市预购商品房抵押登记证书；3.借款借据；4.（2013）珠中法民二初字第144号民事判决书。
被告叶秋洪答辩称，同意华润银行的答辩意见，叶秋洪认为抵押行为是独立于房屋买卖行为的，并不受房屋买卖合同的效力影响。根据《担保法》第五条规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效，本案涉及抵押借款合同的效力，到目前为止，还没有证据显示涉案的借款合同是一份无效合同，所以该抵押合同是有效的。注销抵押登记必须有合法的依据，到目前为止也没有判决或协议来注销该抵押登记。
被告叶秋洪未就其答辩向本院提交证据。
经审理查明，本院于（2009）香民二再字第4号案件中查明如下事实：1991年10月5日，原告与新丰公司签订《房屋销售合同》，约定：新丰公司向原告出售涉案商铺，总面积约204.147平方米，工程完工后按实际面积计算；每平方米按3750元计算，总房款为人民币765551.25元，新丰公司应于1992年12月30日前将房屋交付给原告使用等条款，合同签订后，原告按合同约定分期共向新丰公司支付了购房款612775元。由于新丰公司没有按合同约定的期限交付合同标的物给原告，经原告多次催促，新丰公司于1999年12月6日，向原告出具了《承诺书》，承诺于2000年3月交付合同标的物给原告。
1998年4月14日，新丰公司与叶秋洪签订《协议书》，约定新丰公司将涉案商铺出售给叶秋洪，售价为人民币150万元，协议还约定双方在办理房产交易、登记所需费用（包括交易税、登记费、保险费及其他一切费用）全部由新丰公司支付，与叶秋洪无关；新丰公司从把商铺出售给叶秋洪之日起一年，即从1998年4月14日至1999年4月14日止将商铺原价收购，一年内新丰公司每月支付叶秋洪利息人民币22500元；新丰公司一年内必须每月30日前支付叶秋洪当月利息，如逾期支付超过10天，叶秋洪有权将所购买的商铺使用、转让、出租、抵押他人，新丰公司无权干涉；新丰公司在按期支付叶秋洪利息的情况下，一年内，叶秋洪不经新丰公司允许不能将商铺转让、出租、抵押他人；一年内，即从1998年4月14日至1999年4月14日商铺所有权属于叶秋洪，使用权属于新丰公司，但新丰公司对该商铺的使用必须征得叶秋洪的同意认可；合同期满，新丰公司收购叶秋洪商铺房款人民币150万元，一次性付给叶秋洪，叶秋洪必须无条件协助新丰公司办理商铺的交易手续等。同一天，双方签订《商品房购销合同》并办理了商品房预购登记。
1999年6月25日，华润银行与朗力公司以及叶秋洪签订了《抵押担保贷款合同》，合同约定由朗力公司向借款150万元，期限为一年，月利息为5.85‰，叶秋洪以涉案商铺提供抵押担保，并于同年6月28日在珠海市房地产登记交易管理中心办理了抵押登记，登记证号为：珠房预证押字第0051号。合同签订后，华润银行依约向朗力公司发放了贷款，朗力公司除偿还了部分利息外，其余本息一直没有偿还，华润银行为此诉至本院，本院于2003年7月25日作出（2003）香民二初字第1050号民事判决，判令朗力公司偿付尚欠的借款本息给华润银行，当朗力公司不履行上述债务时，华润银行有权依法处分叶秋洪的抵押物即涉案商铺，拍卖、变卖的价款优先受偿，叶秋洪承担责任后，有权向朗力公司追偿等。
原告得知新丰公司将涉案商铺卖给了叶秋洪以及叶秋洪以涉案商铺为朗力公司向华润银行的借款作抵押后，遂向本院起诉新丰公司、叶秋洪及华润银行。本院于2006年10月26日作出（2006）香民一初字第1884号民事判决，判令：一、确认原告与新丰公司于1991年10月5日签订的《房屋销售合同》有效；二、新丰公司赔偿原告违约损失人民币60万元。
2008年10月13日，原告以其是涉案商铺顺位在先的买受人，与（2003）香民二初字第1050号民事判决的判决结果有直接的利害关系，该案的审理未依法追加其参加诉讼为由，向珠海市中级人民法院提出申诉，珠海市中级人民法院裁定指令本院另行组成合议庭审理该案。该案再审期间，原告又以新丰公司与叶秋洪于1998年4月14日签订的《协议书》约定涉案商铺出售给叶秋洪的行为是名为购房实为借款为由向本院提起诉讼，本院审理认为，从双方签订《协议书》的内容看，新丰公司出售涉案商铺给叶秋洪不符合买卖合同的特征，双方之间并没有商品房买卖的真实意思表示，实质是借贷关系，签订商品房买卖合同及办理预购登记仅是为借贷的一种担保，因此，双方关于涉案商铺买卖的约定应归于无效。新丰公司应当在具备办证条件时协助卢银婵办理涉案商铺的过户手续，至于涉案商铺已设置抵押，叶秋洪有义务注销抵押。并依法作出（2011）香民一初字第560号民事判决，判令：一、确认新丰公司与叶秋洪于1998年4月14日签订的《协议书》中转让涉案商铺的约定无效；二、新丰公司于判决发生法律效力之日起五日内将涉案商铺交付给原告；三、新丰公司在具备办证条件时协助原告办理涉案商铺的产权过户手续。叶秋洪不服该判决提起上诉，珠海市中级人民法院于2012年5月28日作出（2011）珠中法民三终字第211号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
2012年11月26日，本院就（2009）香民二再字第4号案件作出一审判决，判令：一、维持本院（2003）香民二初字第1050号民事判决的第一项以及对受理费的负担部分；二、撤销（2003）香民二初字第1050号民事判决的第二项；三、当朗力公司不能清偿以上债务时由叶秋洪承担朗力公司不能清偿华润银行贷款本息部分的二分之一的责任。叶秋洪承担责任后，有权向朗力公司追偿。
华润银行与叶秋洪均不服上述判决，分别上诉于珠海市中级人民法院，该院予以立案受理，案号为（2013）珠中法民二终字第144号。该院经审理确认了（2009）香民二再字第4号民事判决认定的上述事实。该院认为该案争议焦点是预购抵押担保的效力以及预购抵押人叶秋洪的责任认定，1999年6月朗力公司与珠海市商业银行（华润银行的前身）签订借款合同并以涉案房产办理预购商品房抵押登记时，按照我国相关行政管理机关的规定，预购商品房贷款抵押仅限购房人支付首期房价款后由贷款银行代其支付其余购房款将商品房抵押给贷款银行的情形，而该案借款合同的预购商品房抵押并非这种情形，珠海市商业银行签订借款合同时，对此未尽审查义务，显然存在过错；而且办理预购商品房贷款抵押，预购房屋合同必须有效，并且，预购商品房贷款抵押不是正式的抵押登记，要取得抵押权，须抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。生效的（2011）珠中法民三终字第211号民事判决认定叶秋洪与新丰公司为转让涉案商品房于1998年4月14日签订的协议书没有商品房买卖的真实意思表示，实为借贷关系，确认该协议书无效并判令新丰公司将涉案房产交付卢银婵并协助卢银婵办理产权过户手续，从而排除了叶秋洪领取房地产权属证书的权利，故而该案预购抵押的原权利已经为生效判决否定，华润银行事实上已无法行使预购抵押权利，华润银行主张叶秋洪承担抵押担保责任的诉讼请求事实上已无法履行。
2013年8月14日，珠海市中级人民法院作出（2013）珠中法民二终字第144号民事判决，驳回华润银行和叶秋洪分别提起的上诉，维持本院（2009）香民二再字第4号民事判决。
2013年9月26日，本院立案受理了原告诉叶秋洪物权保护纠纷一案，案号为（2013）珠香法湾民一初字第844号。本院于2014年8月15日作出一审判决，判令叶秋洪于判决发生法律效力之日起五日内协助原告到珠海市房地产登记中心注销预购登记证号为B199800542的《商品房预购登记证书》。叶秋洪不服上述判决，上诉于珠海市中级人民法院。珠海市中级人民法院于2015年4月8日作出（2015）珠中法民三终字第184号民事判决，判决驳回','2018-09-27
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