江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0902民初6260号
原告：孙广林，男，1951年8月13日生，住盐城市。
委托诉讼代理人：高仕进，江苏济洲律师事务所律师。
被告：盐城市亭湖区南洋镇人民政府，住所地盐城市亭湖区南洋镇盐海路26号。
法定代表人：于婷婷，该镇镇长。
委托诉讼代理人：孙良泉，男，该镇政法委员。
委托诉讼代理人：祁立平，盐城市亭湖区南洋法律服务所法律服务工作者。
原告孙广林与被告盐城市亭湖区南洋镇人民政府（以下简称南洋镇政府）房地产转让合同纠纷一案，本院于2016年11月3日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭于2016年12月19日、2017年9月25日两次公开开庭进行了审理，原告孙广林及其委托诉讼代理人高仕进、被告南洋镇政府的委托诉讼代理人孙良泉、祁立平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙广林向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告房屋转让款169万元及利息损失（自付款之日起计算至实际返还之日，按同期银行贷款利率的四倍计算）；2、被告赔偿原告损失22.73万元（原告新建不锈钢大门及围墙的损失）；3、被告向原告支付违约金25万元。事实和事由：2012年1月14日，被告对外发布公告，转让集体闲置资产红升小学房产（该资产原属于亭湖区教育局所有），原告参与投标并中标。2012年1月19日，原、被告签订一份《房屋转让协议》，约定房产转让价款为169万元，原告付清转让款后，上述房产即属原告所有，如有违约，违约方需承担违约金25万元。案涉资产位于亭湖区××镇××组境内，占地面积约6500平方米，建筑面积约500平方米，无产权证及房产证。上述《房屋转让协议》签订后，原告履行了付款义务，被告一直未全部交付房产，部分房产仍为转让前的承租人占有使用。2012年8月7日，被告在原告不知情的情况下，将已转让给原告的红升小学范围内的土地使用权登记至自己名下。原告多次要求被告将土地变更登记至原告名下，被告均推诿不办，至原告至今无法正常使用受让房产。被告的行为致使原告受让房产的目的不能实现，构成根本违约，2016年10月12日，原告向被告邮寄了《解除合同通知书》，通知被告即日起解除双方签订的《房屋转让协议》。
被告南洋镇政府辩称：案涉房产是根据上级政府的文件处分的闲置资产，采用公开招标的程序，后在招标公告期间只有原告一人报名，双方在底价的基础上进行议标，签订了转让协议，该协议是双方的真实意思表示，应认定合法有效。原被告签订的合同，转让的是地面资产，不含原告起诉的土地，房产已经交付给原告，原告已经建了围墙和大门，被告已经按照约定履行了义务，没有违约行为。
本院经审理认定事实如下：2012年3月31日，被告南洋镇政府与亭湖区教育局签订一份《协议书》，亭湖区教育局将红升小学的资产转让给被告。2012年1月14日,被告对外发布招标公告，拟将集体闲置资产红升小学房产公开对外转让。2012年1月19日，原告孙广林（乙方）与被告南洋镇政府（甲方）签订一份《房屋转让协议》，约定甲方所转让的红升小学房产系集体闲置资产，经被告公开招标，乙方中标，现就红升小学房产转让，双方达成如下协议：1、上述转让的红升小学房产，位于亭湖区××镇××组境内，占地面积约6500平方米，建筑面积约500平方米（该房产无产权证及产权登记、无土地证及土地登记），四址按现状。2、房产转让价款为169万元，乙方应于本协议签订时一次性向甲方付清。3、乙方付清转让款后，上述房产即属乙方所有。4、甲方保证上述房产无债务纠纷，也无抵押、查封等记录。5、乙方购买上述房产用于投资注册设立企业单位，每年确保税收60万元，在签订本协议的同时预交当年税收60万元。6、乙方自行办理该房产权属登记，相关费用均由乙方承担。7、2012年1月14日公告，竞标规则作为本协议的附件与本协议具有同等法律效力。8、如有违约，违约方除承担本协议中约定的义务外，另向对方罚违约金25万元整。
上述协议签订后，原告于同日向被告支付了转让款169万元。被告将红升小学的房产及土地交付原告使用（原告称有个别房产未腾空交付），随后原告新建不锈钢大门并在红升小学四周新建了围墙。
2012年8月7日，被告办理了红升小学的土地使用权证，土地使用权人为盐城市亭湖区南洋镇人民政府，土地性质为划拨科技用地，使用权面积为9591.5平方米。后原告要求被告办理案涉土地的过户手续，因为取得相关部门的批准，被告一直未能办理，致原告一直未能使用案涉房产及土地，2016年11月3日，原告诉至本院。
本案审理过程中，原告提交了一份盐城市锐信价格评估有限公司出具的盐锐信鉴估字【2016】第026号《关于盐城市亭湖区南洋镇头灶村红升小学内房屋及附属设施的价格鉴定意见书》，申请人为原告孙广林。该鉴定意见书认定在鉴定基准日2016年6月16日红升小学的房产价值为18.29万元，红升小学的附属设施（手动式不锈钢大门及围墙）价值为22.73万元。原、被告在庭审中确认手动式不锈钢大门及围墙的价值按20万元计算。
本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当根据国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用出让金。”根据上述规定及原、被告签订的《房屋转让协议》,被告转让给原告的财产应包括红升小学的房产及土地。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”红升小学的土地性质为划拨科技用地，根据上述规定，被告将该土地转让给原告未经过有批准权的人民政府批准，双方签订的《房屋转让协议》应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告应返还原告支付的土地款169万元，占用资金应当支付利息，被告应当支付原告自收取之日至实际返还之日的利息，参照民间借贷的相关司法解释，按年利率6%计算，原告主张按同期银行贷款利率的四倍计算利息无法律依据，依法不予支持。关于原告主张的违约金，因双方签订的《房屋转让协议》无效，约定的违约金条款亦应无效，原告主张违约金无法律依据和事实依据，依法不予支持。关于原告主张的损失即新建不锈钢大门和围墙的损失20万元，被告作为政府部门在没有取得有权部门审批的情况下通过公开招标的形式将划拨土地及其地上附着物对外转让，应对合同无效的后果承担主要责任，原告在明知没有相关审批手续的情况下，私自在案涉土地上修建不锈钢大门和围墙亦存在一定的过错，综合考虑双方过错程度，本院酌定该损失由原告自行承担30%即6万元，被告承担70%即14万元为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，判决如下：
一、被告盐城市亭湖区南洋镇人民政府应于本判决生效之日十日内返还原告孙广林土地转让款169万元并支付利息（利息计算期间及标准：从2012年1月19日起至实际返还之日止，按年利率6%计算）。
二、被告盐城市亭湖区南洋镇人民政府应于本判决生效之日十日内赔偿原告孙广林损失14万元。
三、驳回原告孙广林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24140元，由原告孙广林负担2870元，被告盐城市亭湖区南洋镇人民政府负担21270元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 郝 燕
人民陪审员 张福桂
人民陪审员 胡月明
二〇一七年十一月三日
书 记 员 浦诗影
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同自成立时生效。
法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当根据国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
3、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。