江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏08民终1104号
上诉人(原审原告)：谈银成。
委托诉讼代理人：郭兴新。
被上诉人（原审被告）：卢维益。
委托诉讼代理人：卢丽平。
委托诉讼代理人：张欧。
上诉人谈银成因与被上诉人卢维益房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院于2017年12月5日作出的（2017）苏0812民初2374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
谈银成提起上诉，请求：淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初2374号民事判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一审法院认定2017年2月4日晚上诉人将院落的门更换新锁，视为被上诉人履行了交付义务，属于事实认定错误。交付行为的完成应该是进行清点，结清水电费，办理相关交接手续。被上诉人2017年2月5日对院落重新加锁，只是上诉人无法进入院落和房间，该行为视为被上诉人实际占有涉案房屋。
原告谈银成提起一审诉讼，请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金49140元（以总价款78万元为基数，自2017年2月4日起按日千分之一标准暂计算至有证房屋交付日期2017年4月8日，之后的顺延计算至自建房屋实际交付之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实为：2016年12月22日，原告谈银成（买方）与被告（卢维益）签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》一份，约定：卖方将其所有的坐落于淮安市新民西路23号8幢106室房屋出卖给买方；房地产用途为住宅，登记建筑面积为67.5平方米；总价款78万元，合同签订时，买方向卖方支付定金2万元，并于2017年1月20日前支付除定金外的剩余首付款21万元；买方须于2016年12月31日前向银行提交按揭贷款申请的相关手续；卖方应当于款清将该房地产交付买方，并履行下列手续双方应共同对该房地产及附属设施、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录电、气表读数，并办理交接手续，交付该房地产钥匙，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日千分之一向买方支付违约金，合同继续履行。
2017年1月18日，原告谈银成将被告卢维益诉至一审法院，请求判令被告继续履行合同，并协助办理过户手续。后于2017年2月9日申请撤诉，一审法院裁定准许。
2017年2月5日，双方发生纠纷，经报警处理，当时的接处警工作登记表中在处警经过及结果处载明：报警人卢丽平称其与谈银成（不在现场），因购买房屋合同产生分歧，双方就邮政北院8号楼106室前一处自建房所有权产生纠纷，卢丽平称自建房不在合同范围内，谈银成不该私自更换门锁，民警现场调解不成，告知双方向法院提起诉讼。
2017年2月28日，原告谈银成委托其代理人向被告卢维益发出律师函，载明：本律师受谈银成的委托和江苏龙俊律师事务所的指派，依据法律规定，就你拒不履行交付房产，特向你发出如下律师函：1、你与谈银成于2016年12月7日签订淮安市房屋买卖及居间服务合同一份，虽履行了过户手续，但你方并未按照合同约定交付该房产，由于你方迟延交付房产，根据合同条款，我方将根据合同约定，向你方主张按合同总价为基数按日千分之一的违约金，该函件将通过邮寄的方式发送给你方，自签收后5日内（按邮戳日期计算）与原告联系，履行交付房产的义务。2、如你未在规定时间履行自己的义务，谈银成将采取进一步法律措施维护自身合法权益包括但不限于：依法起诉，申请法院由你方承担相关费用，赔偿违约金等。
2017年4月1日，原告再次委托其代理人向卢维益发出律师函，载明：为避免扩大损失，限卢维益在签收函件之日起五日内与谈银成办理交接手续，如不办理，则鉴于房产证已经办理至谈银成名下，谈银成将于你方收到函件之日起第六日自行进场，视为交付行为完成，如你方对该房产主体及附属设施有故意毁损的行为，保留诉讼权利。
2017年4月19日，原告谈银成将被告卢维益诉至一审法院，请求判令被告将案涉房屋恢复原状，该案正在审理过程中。
原、被告双方在庭审中一致认可：案涉房屋已于2017年春节前办理产权过户手续；购房款于2017年2月4日付清；双方约定在2017年2月5日办理交接手续；在2017年2月5日，被告的私人物品已经搬清。后原告称，在2017年2月5日，被告只是搬走了部分家具，空调并没有搬走，因其换锁行为，交付也未完成。
关于房屋交付时间，据原告陈述：2017年2月4日晚，被告仅是向原告交付了院落的钥匙，通过该钥匙可以进入主房和自建房，原告担心物品被盗或者被告私自进入，故自行更换了一把新锁并告知被告，但是被告明确表示自建房不在合同中，且第二天上午就带泥瓦匠到案涉房产处，要求对该自建房进行改装，双方发生了矛盾，施工过后，也就是2017年2月5日，被告自行将房屋的院落换锁，因当时被告仅交给原告一把院落的锁，故原告实际上无法占有案涉房屋，交付没有完成，其后，原告向被告发出律师函，故房屋交付时间应当以被告收到第二份律师函的第六日为准，即2017年4月8日。
另查，案涉房屋已于2017年1月办理产权过户手续，购房款于2017年2月3日左右付清。
在案件审理过程中，原告明确诉讼请求：要求被告支付主房部分的迟延交付违约金49140元（自2017年2月4日起计算至2017年4月8日止），对自建房部分的逾期交付违约金本案暂不予主张，保留起诉的权利。
一审法院认为：原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。本案中，双方对于2017年2月4日晚被告交付院落钥匙给原告，并约定被告于次日搬出物品、双方办理交接手续均无异议。但被告称案涉有证房屋的钥匙也于2月4日晚交付原告，次日物品全部搬离；原告则称有证房屋钥匙并未交付，2月5日被告仅是搬走了部分物品，且可以进入房屋的院落钥匙也被被告更换。根据双方合同约定是款清后交付房屋，在2017年2月4日晚被告也将院落钥匙交付原告，原告随即更换新锁，应当视为被告向原告履行交付房屋的义务。原告称当天未完成交付，其后通过发函方式来确定交付时间与常理不符。房屋产权在交付前已经过户至原告名下，且原告一直认为双方现在存在争议的自建房包括在买卖合同的范围内，那么即使按照原告陈述其取得的是可以进入自建房和有证房屋的院落钥匙，那么其在取得后立即更换新锁就已经完成了对买卖标的控制和占有，次日，被告也是在原告朋友的陪同下从案涉房屋内搬走物品，故双方在当日因自建房屋的归属发生争议并不影响被告的交付行为和原告对合同中约定的房屋的控制和占有，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告谈银成的诉讼请求。本案案件受理费658元，由原告谈银成负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
二审期间，就本案所涉房屋买卖合同纠纷而另案提起的民事诉讼，本院于2018年6月15日作出（2018）苏08民终967号民事判决，认定：涉案自建房与有证房屋均在同一院落，在纠纷发生前从同一大门通行，且水电线路均从有证房屋接出，有证房屋为自建房的正常使用提供必要条件，自建房不能脱离有证房屋单独存在，否则将失去该房屋日常使用效能，从地理位置、用途构造等方面考量，自建房应作为有证房屋的附属房屋。……通过其他中介机构询价，67.5平方米涉案有证房屋售价78万元明显高于同时期、同地段房屋。综上，上诉人支付购房款78万元应是包含院落及自建房的价款。该判决已向双方当事人送达并已生效。
原审认定的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为：当事人依照合同约定享有权利，应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方当事人就自建房以及院子是否应与有证房屋一并交付产生争议，本院已经生效的（2018）苏08民终967号民事判决已经确认本案所涉房屋买卖的标的包含有证房屋、院落及自建房，被上诉人应将上述资产一并向上诉人交付。现被上诉人没有在合同约定的交付期限内全部交付，构成迟延交付，根据《淮安市房屋买卖及居间服务合同》关于“卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日千分之一向买方支付违约金，合同继续履行”的约定，被上诉人应向上诉人承担支付违约金及合同继续履行的违约责任。鉴于被上诉人已经交付了有证房屋并办理了产权过户登记，自建房及院子未按时交付对上诉人所产生的损失显然小于被上诉人完全未履行所造成的损失，故本院酌定将违约金调整为以房地产转让总价款为基数的每日万分之一计算。
综上所述，原审判决认定事实错误，导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初2374号民事判决；
二、被上诉人卢维益于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人逾期交房违约金4914元（以房屋售价78万元为基数，自2017年2月4日起按日万分之一标准暂计算至2017年4月8日，之后的违约金依此方法顺延计算至自建房屋实际交付之日止）。
三、驳回上诉人谈银成的其它诉讼请求。
如被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费658元,二审案件受理费1316元，合计1974元,由被上诉人卢维益负担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋同宝
审判员 张桂林
审判员 孙 艳
二〇一八年六月十九日
书记员 徐 丹