广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤03民终7627号
上诉人（原审被告）：深圳市联教科技有限公司。
法定代表人：李烈相。
委托诉讼代理人：艾及，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：艾海伦，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市南山区物业管理办公室。
法定代表人：林平，主任。
委托诉讼代理人：王跃琼，广东国晖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜婉纯，广东国晖律师事务所律师。
原审被告：李烈相，男，汉族，1969年2月14日出生。
上诉人深圳市联教科技有限公司（以下简称联教公司）因与被上诉人深圳市南山区物业管理办公室（以下简称南山物业办）、原审被告李烈相房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
联教公司上诉请求：撤销(2015)深南法民三初字第385号民事判决，查清事实，依法改判。事实与理由:
一、一审法院认定事实错误，联教公司并未拖欠租金达两个月或以上，因此判决保证金不予退还，无事实依据。2014年10月15日，联教公司按租赁合同第三条约定向南山物业办支付了首期租金，即人民币132077.55元。也就是说2015年2月份半个月的租金已经提前付给了南山物业办。故南山物业办主张的联教公司连续拖欠两个月租金与事实不符。一审法院在未查清联教公司交纳租金的事实，直接判决南山物业办不予��还租赁保证金，认定事实不清。
二、联教公司承担违约金明显过高，应当予以调整，违约金计算基数错误。南山物业办的损失仅为因联教公司迟延履行给南山物业办造成的租金利息损失。根据《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，联教公司按每日1‰承担违约金，已明显超过造成损失的百分之三十，属于过分高于造成的损失，应当予以调整。另外，违约金计算基数错误，亦属事实认定不清。
三、租赁保证金属于履行保证金，租赁合同还在继续履行，一审判决租赁保证金不予退还，明显不当。根据涉案租赁合同，租赁保证金的性质属于履约保证，其目的是为了保证承租方依约定履行承租义务。本案中，联教公司虽迟延支付租金，但直至今日该租��合同仍在履行。在租赁关系未解除或终止的情形下，对租赁金保证金提前不予退还，违反交易习惯。即在未对租赁关系进行清算的情况下，一审法院判决对租赁保证金不予退还，显属不当。
南山物业办辩称：一、联教公司直至2015年5月26日方向南山物业办支付2015年2、3月份的租金，以连续拖欠租金达2个月以上，违约事实清楚。二、联教公司未按合同及补充协议的约定期限支付租金，应承担违约责任。因此，一审法院认定事实清楚，程序合法，请求二审法院依法予以维持。
南山物业办向一审法院起诉请求：1、联教公司已交保证金264155.10元南山物业办无需返还；2、联教公司向南山物业办支付租金264155.10元（暂计至2015年3月31日）；3、联教公司支付违约金10566.20元（暂计至2015年3月31日，以后违约金按每日1‰计算至付清之日）；4、李烈相对联教公司以上债务承担连带担保责任（以上2-4项合计538876.40元）；5、本案诉讼费用由联教公司、李烈相承担。
一审法院认定事实：2014年10月14日，南山物业办（甲方）与联教公司（乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定甲方将涉诉房屋出租给乙方使用，建筑面积2401.41平方米，租期自2014年10月13日至2019年10月12日止，租金按房租建筑面积每平方米每月55元，月租金总额为132077.55元，乙方应于每月5日前支付租金，房屋用途为办公；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月（不超过三个月）租金数额的租赁保证金，即264155.1元；本合同终止后，乙方应于60日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好(属正常损耗的除外)，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金，以及其他合同条款和内容。
南山物业办与联教公司签订《补充协议》，约定：南山物业办同意给予联教公司三个月的免租期，即自2014年10月13日至2015年1月13日，自2015年1月14日起开始计算租金，起租日后当月租金按所剩余的日历天数计算。此后联教公司应在每月的5日前向南山物业办支付当月的租金；租金自起租日起的第二年起每年租金在当时所执行的租金基础上递增5%；出现联教公司违约连续拖欠租金达两个月或以上的，联教公司拖欠应由其支付的管理费、水电费达两个月或以上租金标准、在租赁合同及本协议解除或终止之日仍未支付的，联教公司返还租赁房屋时，租赁房屋及设施、设备损毁严重的而联教公司没有修复的，联教公司违约提前解除租赁合同及本协议，或联教公司违反本��同及本协议的其他约定的，南山物业办不予返还保证金；联教公司未按合同及本协议约定期限支付租金，应承担违约责任，联教公司应向南山物业办支付所欠租金每日1‰的违约金；保证人李烈相为确保联教公司正当履行《房屋租赁合同》的义务，保证人李烈相自愿向南山物业办承担连带担保责任。同日，南山物业办、联教公司签订了《深圳市房屋租赁安全管理责任书》。2014年10月27日，涉诉房屋租赁合同在深圳市南山区房屋租赁管理办公室办理了合同备案手续。
2015年5月26日，联教公司、李烈相向南山物业办支付了2015年2、3月的租金共计264155.10元，南山物业办在庭审时称未起诉要求2015年4月份后的租金及违约金，南山物业办与联教公司、李烈相现仍在继续履行本案涉诉房屋的租赁合同。
一审法院认为：南山物业办、联教公司签订的《深圳市房屋��赁合同书》和《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。依合同约定，联教公司应在每月的5日前向南山物业办支付当月的租金，联教公司直至2015年5月26日方向南山物业办支付2015年2、3月的租金，已连续拖欠租金达两个月以上，违约事实清楚，南山物业办可依约不予返还保证金，南山物业办请求确认联教公司已交的保证金不予返还的诉讼请求，一审法院予以支持。联教公司未按合同及协议约定期限支付租金，应承担违约责任，南山物业办请求联教公司按合同约定支付2015年2、3月迟延支付租金的违约金，一审法院予以支持。李烈相在《补充协议》中承诺自愿为确保联教公司正当履行涉诉房屋租赁合同义务向南山物业办承担连带担保责任，南山物业办据此请求李烈相对联教公司的上述债务承担连���清偿责任，一审法院予以支持。
据此，一审法院判决：一、联教公司应于本判决生效之日起十日内向南山物业办支付2015年2、3月租金的逾期付款违约金(以月租金132077.55元为基数，每日1‰为计算标准，从每月5日开始计算当月应付租金的违约金，计至2015年5月26日止)；二、联教公司已交的保证金，南山物业办不予返还；三、李烈相对联教公司的上述债务承担连带清偿责任，李烈相向南山物业办清偿上述债务后，可向联教公司进行追偿；四、驳回南山物业办其它的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9188元，由南山物业办负担4343.07元，由联教公司、李烈相负担4844.93元。
本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了���据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据联教公司二审庭审提交的中国建设银行单位客户专用回单显示，2015年5月26日，联教公司向南山物业办支付了相当于三个月的房屋租金共计396232.65元，一审法院认定2015年5月26日，联教公司、李烈相向南山物业办支付了2015年2、3月的租金共计264155.10元有误，本院予以纠正。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，南山物业办、联教公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》和《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。
本案争议的焦点是联教公司拖欠租金的时间及违约金标准是否过高。
关于联教公司拖欠租金的时间，根据合同约定，联教公司应在每月的5日前向南山物业办支付当月的租金，自2015年1月14日起开始计算租金，联教公司违约连续拖欠租金达两个月或以上的，南山物业办不予返还保证金。联教公司已于2014年10月15日支付了2015年1月的租金132077.55元（即2015年1月14日—2015年2月13日）。2015年2月的租金（2015年2月14日—2015年3月13日）应在2015年2月5日前支付，2015年3月的租金（2015年3月14日—2015年4月13日）应在2015年3月5日前支付，2015年4月的租金（2015年4月14日—2015年5月13日）应在2015年4月5日前支付，以此类推。直至2015年5月26日，联教公司才一次性支付了相当于三个月的租金396232.65元，联教公司连续拖欠租金已达两个月以上，按照合同约定，南山物业办有权不予返还联教公司已交的保证金，联教公司认为其未拖欠租金达两个月，一审判决保证金不予退还无事实依据的理由不能成立，本院不予支持。
关于违约金标准问题。根据双方的《补充协议》约定，联教公司未按合同及本协议约定期限支付租金，应向南山物业办支付所欠租金每日1‰的违约金。联教公司认为该违约金标准过高应予调整，结合当事人的过错程度及实际损失，本院酌减违约金标准为日万分之五。
综上，上诉人联教公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第385号民事判决第二、三项；
二、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第385号民事判决第四项；
三、变更深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第385号民事判��第一项为：深圳市联教科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市南山区物业管理办公室支付2015年2、3月租金的逾期付款违约金(以月租金132077.55元为基数，每日万分之五为计算标准，从每月5日开始计算当月应付租金的违约金，计至2015年5月26日止)；
四、驳回深圳市南山区物业管理办公室的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费合计人民币18376元，由联教公司负担13944.93元，由南山物业办负担4431.07元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
审 判 员 庄齐明
二〇一六年十二月二十二日
书记员（兼） 李开宇