江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏10民终18号
上诉人（原审被告）：路爱芹，女，1974年2月20日出生，汉族，住扬州市江都区。
委托诉讼代理人：路红（路爱芹之妹），女，1976年3月16日出生，汉族，住扬州市江都区。
被上诉人（原审原告）：姜才桂，男，1954年1月27日出生，汉族，住扬州市江都区。
上诉人路爱芹因与被上诉人姜才桂房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院（2016）苏1012民初4741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
路爱芹上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判姜才桂向路爱芹退还租金5890.41元。2、撤销一审判决第四项，改判路爱芹承担违约金约300元。事实和理由：1.路爱芹实际支付的第一年租金是11万元而不是10万元，其中1万元系预交的第二年租金。2.路爱芹实际欠交租金天数只有15天（合同约定半个月免租期，故计算第二年租金的起点为2017年5月27日；2017年6月12日路爱芹发函通知姜才桂终止履行，故租金截止时间为2017年6月12日）。综上，路爱芹仅欠第二年租金与水电费合计1164.59元。3.依据法律规定，违约金不得超过违约造成的实际损失的30%，一审判决路爱芹承担违约金2万元无法律依据。
姜才桂辩称，1.合同约定前三年年租金为11万元，合同中10万元是笔误。路爱芹缴纳了第一年11万元租金，未预付第二年租金1万元。2.路爱芹邮寄给姜才桂要求终止合同的函件中仅对8000元押金要求结算，没有其他说法。3.合同约定租期5年，履行5年期满才可以享受15天免租期。4.一审仅判决违约金2万元，未支持滞纳金诉讼请求，已是迁就路爱芹。
姜才桂向一审法院起诉请求：1.判令解除姜才桂、路爱芹之间的房屋租赁合同；2.判令路爱芹立即腾空并迁让租赁房屋（原江都饭店：位于江都××××楼东侧营业用房），并将所租房屋和物品（详见清单）完好交付给姜才桂；3.判令路爱芹承担自2017年5月12日起至实际腾让、交付房屋之日止的房屋租金（按年租金11万元标准计算租金）；4.判令路爱芹给付垫付的水、电费以及滞纳金27550元；5.判令路爱芹承担违约金5万元；6.诉讼费用由路爱芹负担。
一审法院认定事实：1.路爱芹是否延迟交纳水、电费构成违约？根据房屋租赁合同约定，每月5号前收取水、电费，路爱芹未交，姜才桂有权断电、断水。对此，姜才桂提供的房屋租赁合同，公安部门处警笔录材料、双方确认的水、电表读数照片、发票等证据予以佐证。由此可以认定第一次结算水、电费时间应为2016年6月5日前。路爱芹则至2016年10月1日尚欠水费1172元（水表显示：2016年5月22日为1747吨；2016年10月1日为2079吨；实际用水332吨；每吨为3.53元）。至时欠电费13883元（电表显示：2016年5月22日为62309度；2016年10月1日为78760度；实际用电16451度；每度为0.8439元）。上述事实充分证明路爱芹没有按照合同约定向姜才桂结算水、电费，并且一直拖欠，引发了纠纷。显然，路爱芹违约，应承担违约责任；2.姜才桂、路爱芹所签订的房屋租赁合同应从何时解除并终止履行？路爱芹应向姜才桂支付多少租金？本案在审理中，姜才桂要求解除房屋租赁合同，终止租赁关系，要求路爱芹腾让房屋交付房屋和租赁物品，并要求路爱芹承担租金至交付房屋之日止。路爱芹亦同意终止合同履行，并于2017年7月27日将所租房屋和物品交付返还给姜才桂。由此，双方解除房屋租赁合同时间应确认为2017年7月27日。所欠房屋租金应核算为：21095.89元（除第一年租金给付外现实欠租金：自2017年5月12日起至2017年7月27日止，计77天，10万元/年÷365天×77天）；3.姜才桂主张违约金5万元以及延迟支付水、电费滞纳金12459元。路爱芹抗辩押金和装璜投入资金折抵水、电费和房租，所欠房租和水、电费并未造成姜才桂损失。一审法院认为，由于路爱芹未按合同约定及时支付水、电费构成违约，路爱芹应承担违约责任，因路爱芹违约给姜才桂造成一定的经济损失，其损失包括姜才桂主张的滞纳金。但姜才桂主张的违约金、滞纳金应与姜才桂所受到的损失相适应。但双方约定的违约金过高，依法应调整为2万元，其超出部分，不予支持；4.路爱芹抗辩租赁合同终止履行，姜才桂要补偿其装璜二十余万元。但合同约定，移动物品路爱芹撤离撤走，不可移动物品，路爱芹无条件无偿交给姜才桂，姜才桂不做任何补偿。显然，路爱芹抗辩理由无事实依据，故不予以采纳。但就押金8000元，依法可在姜才桂主张的水、电费中予以抵扣。
一审法院认为，姜才桂、路爱芹签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，应认定为合法有效。在合同履行中，路爱芹无故拖欠水、电费引发纠纷，其责任在路爱芹方，路爱芹应负此纠纷的全部责任。介于双方对解除租赁合同意见一致，且不违反法律，故依法予以支持。
综上所述，姜才桂要求解除房屋租赁合同、路爱芹腾让交付房屋和租赁物品、路爱芹支付实际使用房屋租金21095.89元、路爱芹支付水电费7055元（水费1172元+电费13883元-押金8000元）、路爱芹承担违约金2万元，应依法予以支持。但就姜才桂主张超出的损失部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第二十九条的规定，判决：一、姜才桂与路爱芹所签订的《租赁合同》于2017年7月27日起终止履行，并由路爱芹将所租位于扬州市江都区解放路8号（原江都饭店）二楼由东向西六间营业用房腾空以及所租物品交付给姜才桂（已于2017年7月27日履行）；二、路爱芹于本判决生效之日起十日内一次性向姜才桂给付所欠房屋租金21095.89元；三、路爱芹在给付上述租金时一并给付姜才桂水、电费7055元（已扣除押金8000元）；四、路爱芹在给付上述租金时向姜才桂一次性支付违约金2万元；五、驳回姜才桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由路爱芹负担。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
另查明，姜才桂、路爱芹于2016年5月12日签订《租赁合同》，约定：姜才桂将位于扬州市江都区仙女镇解放路8号（原江都饭店）二楼由东向西六间营业用房出租给路爱芹用于餐饮经营（房屋装修完好见现状）。租期5年（自2016年5月12日起至2022年5月26日止）。前三年年租金为10万元，第四年从2020年5月12日至2021年5月11日租金为115000元，第五年从2021年5月12日至2022年5月26日租金为12万元，合同期内租金总额565000元。租金交纳期限为先付租金后使用，提前一个月一次性付清全年租金方可使用租赁房，如有拖欠，每天支付1000元滞纳金。合同到期终止之日或路爱芹违约终止之日，路爱芹付清违约金后，应提前撤离清仓结束，将租赁房屋完好无损交给姜才桂，终止之日第二天路爱芹遗留在该租赁房屋内的所有物品视为放弃，任由姜才桂处置，姜才桂不做任何补偿……姜才桂向路爱芹提供水源、电源，使用费由路爱芹承担，每月5号前收取水电费，路爱芹向姜才桂交水、电费押金2000元，设备押金6000元；鉴于姜才桂免收半个月房租作为对路爱芹再装修的投资，并且姜才桂是装修完好交给路爱芹，对于该租赁房的门楼、室内地面、墙面、吊顶、灯具电器等固定装饰不得损坏，完好交给姜才桂。合同期内双方不得违约，否则违约方赔偿守约方违约金5万元……。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
路爱芹提交的证据是：1、房租11万元的转账记录及一审法庭笔录，证明第一年房租交了11万元；2.路红被姜才桂殴打致轻微伤医学鉴定报告；3.路爱芹电话要求姜才桂收水电费及维修房屋的通话及短信记录；4.2016年11月29日在江都城北派出所的调解协议；5.路爱芹2017年6月10日通知姜才桂终止合同的函。姜才桂质证认为，第一年付房租11万元及2017年6月10日路爱芹发函要求终止合同属实，其他证据与本案无关。
姜才桂提交的证据是：2017年4月12日姜才桂向路爱芹三个电话号码（159××××9775、159××××1153、153××××1738）发出的催缴租金的短信。路爱芹质证认为，三个电话号码系路爱芹的，但未收到催缴租金的短信。
庭审中姜才桂主张，按《租赁合同》关于5年租金565000元的表述，前三年年租金11万元，合同中“前三年年租金为10万元”是笔误。路爱芹表示不认可，同时表示没有算，数学不好。
二审争议焦点为：1.姜才桂是否有权向路爱芹主张租金21095.89元？2.一审判决确定的违约金2万元是否恰当？
本院认为，关于争议焦点1，姜才桂有权向路爱芹主张租金21095.89元。理由如下：其一，关于租金标准，《租赁合同》约定租金总额565000元，第四年115000元、第五年12万元，则前三年每年应为11万元；结合路爱芹第一年实缴租金11万元的事实，路爱芹主张该款中有1万元是预交的第二年的租金，与合同约定不符，亦不符合常理，本院对其主张不予采信；故前三年年租金应确定为11万元。其二，关于计算租金的起止期限，起点应为2017年5月12日。租赁合同约定的减免半个月的租金的时间是合同最后一年（2021年5月12日至2022年5月26日），路爱芹要求在此前减免半个月租金，缺乏依据。路爱芹虽于2017年6月12日通知姜才桂解除合同，但尚未实际交接，故一审判决按交接日期确定租金截止日，并无不当。按每年11万元计算，路爱芹应承担租金23205.48元。一审判决路爱芹承担21095.89元，低于其应承担的数额；姜才桂并未提出上诉，路爱芹的上诉理由不能成立。
关于争议焦点2，路爱芹不按约缴纳水电费，构成违约。双方合同约定的违约金为5万元，根据路爱芹的违约情形，一审法院酌情确定路爱芹承担违约金2万元，并无不当。
综上所述，上诉人路爱芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人路爱芹负担（已交）。
本判决为终审判决。
审判长 陈明霞
审判员 邱世国
审判员 陈少君
二〇一八年一月三十日
书记员 王 媛