云南省武定县人民法院
执 行 裁 定 书
(2016)云2329执异1号
案外人杨兴芬，女，1976年4月13日生，汉族，初中文化，云南省昆明市人，自由职业，住昆明市。
申请执行人李开林，男，1968年12月24日生，汉族，初中文化，云南省武定县人，住武定县。
申请执行人张云旭，男，1969年2月22日生，汉族，高中文化，云南省武定县人，住武定县。
申请执行人杨敬红，女，1969年9月19日生，汉族，大学文化，云南省武定县人，住武定县。
申请执行人周荣兴，男，1961年5月11日生，汉族，大专文化，云南省武定县人，住武定县。
申请执行人潘晓燕，女，1979年1月4日生，汉族，高中文化，云南省武定县人，住武定县。
被执行人任德志，男，1977年10月10日，汉族，大学文化，云南省武定县人，无业，住武定县。
本院在执行李开林、张云旭、杨敬红、周荣兴、潘晓艳与任德志民间借贷纠纷系列案中，案外人杨兴芬于2016年8月23日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人杨兴芬称：案外人于2014年6月5日与任德志签订房地产转让合同，合同项下由任德志将其名下坐落于元谋县元马镇大沟村委会大沟村（原农机厂）的五处房屋【房屋产权证号为：元房字第S144**号，元房字第S144**号】及4790.50㎡国有土地使用权【元国用（2014）第0611号，地号为532328101—00—00—148—1】转让与杨兴芬，转让价款为人民币8,000,000元。合同签订后，杨兴芬陆续支付了7,800,000元后，任德志于2014年9月2日将该宗房地产交付案外人使用。2016年4月6日，任德志以案外人尚欠转让款人民币200,000元，向元谋县人民法院起诉，请求法院判令确认双方房地产转让合同有效，由案外人杨兴芬向任德志支付剩余价款200,000元及违约金160,000元。2016年4月20日，元谋县人民法院作出（2016）云2328民初281号民事调解书，即由杨兴芬于2016年4月30日前支付给任德志房屋所有权及国有土地使用权转让款人民币200,000元；由任德志协助杨兴芬于2016年5月20日前办理房屋所有权证及国有土地使用权证的过户手续；在过户手续办理完毕后5日内，由杨兴芬支付给任德志合同违约金人民币160,000元。案外人在支付了剩余价款后，在办理产权过户手续中得知该宗房地产已被武定县人民法院查封，无法办理转移登记手续。案外人认为，其与被执行人任德志签订的房地产转让合同合法有效，其已支付了全部价款，且任德志将房屋产权证和国有土地使用权证交由其保管，并完成财产交付，现已实际占有标的物，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条的规定，案外人是该宗房地产的实际权利人，故请求武定县人民法院解除对该宗房地产的查封。
本院查明，2015年间，本院在审理原告李开林、张云旭、杨敬红、周荣兴、潘晓艳诉被告任德志民间借贷系列纠纷案中，上述原告分别于同年12月8日、12月17日向本院申请财产保全，要求查封被告任德志所有的坐落于元谋县元马镇大沟村委会大沟村（原农机厂）的国有土地使用权【元国用（2014）第0611号，地号为532328101—00—00—148—1】及地上建筑物（房屋）【房屋产权证号为：元房字第S144**号，元房字第S144**号】。本院于同年12月10日、12月17日裁定对任德志名下房地产予以保全（查封），并向产权管理部门送达协助执行通知书协助法院登记查封。2016年4月6日，被执行人任德志以案外人杨兴芬未完全履行价款支付义务为由向元谋县人民法院起诉，该案于同日立案受理。2016年4月20日，该买卖合同纠纷案经元谋县人民法院主持调解，双方达成调解协议并作出了调解书。该法律文书的内容为：“由杨兴芬于2016年4月30日前支付给任德志房屋所有权及国有土地使用权转让款人民币200,000元；由任德志协助杨兴芬于2016年5月20日前办理房屋所有权证及国有土地使用权证的过户手续；在过户手续办理完毕后5日内，由杨兴芬支付给任德志合同违约金人民币160,000元。”2016年4月28日，案外人杨兴芬向任德志支付了人民币200,000元。至杨兴芬提出异议时，任德志名下的国有土地使用权证及房屋产权证由杨兴芬保管。
以上事实有（2016）云2329民初281号民事调解书、（2015）武民初字第625—1号民事裁定书、（2015）武民初字第626—1号民事裁定书、（2015）武民初字第627—1号民事裁定书、（2015）武民初字第646—1号民事裁定书、（2015）武民初字第647—1号民事裁定书、协助执行通知书、询问笔录、房屋所有权证、国有土地使用权证等证据材料予以证明。
本院认为，本案焦点在于案外人杨兴芬基于买卖合同所享有的实体权利是否足以排除法院对执行标的强制执行。
第一，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产买卖合同的履行应包括价款的支付、不动产权利登记及实物转移占有，且受让人应自变更登记时才始取得不动产所有权。然被执行人任德志与案外人杨兴芬双方达成涉案房地产买卖合同后，双方长期未办理涉案房地产转移登记手续。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据元谋县人民法院（2016）云2328民初281号民事调解书所确定的内容，调解协议仅对买卖合同的继续履行予以确认，并未确认案外人杨兴芬对执行标的享有物权。买卖合同（债权原因行为）合法有效并不必然导致不动产物权设立、转让，需完成不动产转移登记（物权变动行为）。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“异议和复议规定”）第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……。”法院生效民事调解书确认双方买卖合同合法有效，但本案执行标的仍登记于被执行人任德志名下，任德志系财产权利人。
第二，《异议和复议规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”申请执行人李开林等与被执行人任德志民间借贷纠纷系列案在审理过程中，申请执行人申请法院保全（查封）被执行人名下房地产，案外人与被执行人的买卖合同纠纷尚未诉诸法律。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十八条规定：“保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。”因此，本院执行过程中的查封措施系诉讼保全（查封）的延续，并先于元谋县人民法院（2016）云2328民初281号民事调解书作出。
第三，《异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人杨兴芬作为买受人，其排除执行应同时满足上述四项要件。因其未能举证证明其已实际控制、管领执行标的。同时，在本院裁定查封执行标的之前，案外人未支付全部价款，且由于自身原因（案外人存在违约行为）一直未办理不动产转移登记手续，故其享有之债权不足以排除法院强制执行。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人杨兴芬的异议。
本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 饶一平
审判员 何东明
审判员 赵敏捷
二〇一六年八月三十一日
书记员 王爱康