湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00399号
上诉人（原审原告）叶信举。
上诉人（原审原告）阮成国。
上诉人（原审原告）阮成龙。
上诉人（原审原告）阮成红。
叶信举、阮成国、阮成红的委托代理人阮成龙。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求等。
叶信举、阮成国、阮成红、阮成龙的委托代理人夏冬云，湖北三顾律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）襄阳市襄轴房地产开发有限公司（以下简称襄轴房地产公司）。
法定代表人范向阳，襄轴房地产公司董事长。
委托代理人宫立红，湖北高见律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红因与上诉人襄轴房地产公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2013）鄂襄城民二初字第01336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月12日受理后，依法组成由审判员张耀明担任审判长，审判员苏轶、代理审判员刘丹丹参加评议的合议庭，于2014年9月9日公开开庭审理了本案。上诉人阮成龙及上诉人叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红的委托代理人夏冬云，上诉人襄轴房地产公司的委托代理人宫立红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红一审诉称：2005年1月17日，原告叶信举的丈夫阮厚德同意将位于襄城南街19号的私有房屋拆迁，并与拆迁人即被告襄樊市襄轴房地产开发有限公司签订《襄樊市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《房屋拆迁补偿安置协议》）一份，协议内容约定：1、对拆迁房屋补偿总额为310111.70元；2、采取产权调换的方式，即被告在新建项目中还被拆迁人U型营业房壹号房屋一间，建筑面积53.96平方米，还房总价款为333256.96元；3、还房房屋总价款减去被补偿总金额的产权调换差价为23145.26元；4、被告支付被拆迁人15个月过渡期间的停产停业补偿费22863.60元，此款充抵房屋差价款；5、双方约定搬迁时间为2005年1月20日搬迁完毕，过渡期限为15个月。协议签订后，原告叶信举及其家人按协议约定履行完毕。而被告从2005年1月20日接收原告房屋后，至今已有8年之久，除充抵了15个月过渡期内的停产停业补偿费后，再未支付原告叶信举、阮厚德房屋停产停业补偿费用。后被拆迁人阮厚德于2009年3月去世。被告已将新建项目“龙宫馆”建成半年多，却迟迟不履行协议，既不返还原告门面房一间，也未支付从2006年4月20日至今的停产停业补偿费用。四原告曾多次要求被告履行协议约定，被告总以各种理由推诿。请求人民法院依法判令：1、被告按拆迁补偿协议履行还房义务，立即返还位于襄城区龙宫馆项目楼房U型营业房屋一间，建筑面积53.96平方米。2、赔偿四原告从2006年4月20日开始计算至还房之日止的停产停业补偿费和过渡补助费40万元整。3、本案诉讼费、保全费、查询费等各项费用由被告承担。2013年9月18日，原告增加的诉讼请求为：解除落款日期为2005年1月17日阮厚德与被告襄轴房地产公司签订的《房屋买卖合同》。2013年10月11日变更后的诉讼请求为：1、被告按拆迁补偿协议履行还房义务，立即返还位于襄城区南街花园商住楼（房号为1号楼1-1-001中）U型营业门面房一间，建筑面积53.96平方米，从北向南第一间。2、赔偿四原告从2006年4月20日开始计算至还房之日止的停产停业补偿费和过渡补助费，每月按4572.72元（1524.24元／月×3倍）计算。3、本案诉讼费、保全费、查询费等各项费用由被告承担。申请鉴定后明确的诉讼请求为：1、解除落款日期为2005年1月17日阮厚德与被告襄轴房地产公司签订的《房屋买卖合同》。2、被告按拆迁补偿协议履行还房义务，立即返还位于襄城区南街花园商住楼（房号为1号楼1-1-001中）U型营业门面房一间，建筑面积53.96平方米，从北向南第一间。3、赔偿四原告从2006年4月20日开始计算至还房之日止的停产停业补偿费和过渡补助费，以襄阳市襄城区人民法院委托位于襄阳市襄城区南街花园商住楼1楼商铺2006年4月至2014年1月房地产租金价格咨询报告计算，2014年以后按2014年1月租金8099.94元／月计付至实际还房之日止。4、本案诉讼费、保全费、查询费等各项费用由被告承担。
上诉人襄轴房地产公司一审辩称，与阮厚德签订《房屋拆迁补偿安置协议书》时，停产停业补偿费是双方协商的。随后，双方签订了《房屋买卖合同》，阮厚德已将还建房卖给了被告。其与原告不存在拆迁关系，存在房屋买卖关系。迟延履行《房屋买卖合同》因政府规划所致，工程至今也未竣工，房号为1-1-001和1-1-002门面房均属应还给第四人民医院的房屋。现双方应履行《房屋买卖合同》，合同约定的违约金过高，应减少违约金赔付金额。原告主张返还房屋、赔偿停产停业补偿费和过渡补助费没有法律依据，应驳回原告此项诉讼请求。
原审法院认定：叶信举与阮厚德系夫妻关系，居住在襄城区南街19号。婚后生育阮成国、阮成龙、阮成红三个儿子。2009年3月7日，阮厚德因病去世。
2004年，被告襄轴房地产公司欲投资建设南街商住楼项目。2004年4月15日，被告襄轴房地产公司取得该项目建设用地规划许可证。随后将拆迁实施方案及拆迁计划提交襄樊市房产管理局报批。经审查，襄樊市房产管理局于2004年8月6日向被告襄轴房地产公司发放了襄拆许字（2004）第玖号房屋拆迁许可证，上述文件中载明拆迁实施单位系襄樊市房屋拆迁事务处。
2005年1月17日，阮厚德（被拆迁人）与被告襄轴房地产公司（拆迁人）协商签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，双方约定：襄轴房地产公司对阮厚德、叶信举在拆迁范围内非住宅房屋（建筑面积53.96平方米）进行拆迁后安置；经襄樊市实绘房屋中介公司评估确定，被拆迁人非住宅房屋补偿金额为304847.02元、装修补偿金额为2725.08元，合计307572.10元；房屋拆迁补偿采取产权调换的方式，拆迁人在新建项目中还被拆迁人U型营业房壹号房屋一间（安置房设计标准图轴线1—2），建筑面积53.96平方米，经襄樊市实绘房产中介有限公司评估，还房总价为333256.96元。还房房屋总价款减去被补偿总金额的产权调换的差价为23145.26元。还房建筑面积以房屋主管部门测量的面积为准。实际还房面积与还房面积增多或减少的，当事人双方按照市场价格结算互找差价。过渡方式为自找房过渡；被拆迁人应于2005年1月20日前搬迁完毕。过渡期限：15个月。上述过渡期限内，拆迁人一次性支付给被拆迁人停产停业补偿费22863.60元，上述费用经双方协商冲抵房屋差价款。违约责任约定：由于拆迁人的责任延长协议规定的过渡期限的，拆迁人应按省、市有关规定，对被拆迁人加发住宅房屋的过渡补助费；拆迁人与被拆迁人若有一方违约，违约方应向另一方赔偿给对方造成实际发生的经济损失。还约定：根据本协议第一条第（一）项、第（二）项所得，房屋差价为281.66元由被拆迁人支付给拆迁人。补偿协议签订后，阮厚德按合同约定未领取补偿协议所涉及的各项款项，双方口头协商同意阮厚德无须交纳应付的房屋差价款281.66元。
同日，阮厚德又与被告襄轴房地产公司就还建房签订《房屋买卖合同》，双方约定：襄轴房地产公司购买阮厚德座落襄樊市南街由襄轴房地产公司开发的营业房屋一间，建筑面积为53.96平方米，交付时间为房屋还房时间。交易价格为539600元，襄轴房地产公司应于2005年1月28日向阮厚德支付房屋款项269800元；在新建房交付使用时，再付清269800元。阮厚德收到房屋总款后，将交易的房产全部交付给襄轴房地产公司使用（合同第四条）。襄轴房地产公司逾期支付，每天向阮厚德偿付违约部分房产款0.3％的违约金。因该房屋为期房，协议一经签订，双方不得因房屋价款而不履行协议。如襄轴房地产公司在新建房交付使用时，未支付全部房款，则属于违约行为。襄轴房地产公司愿将在原地段新建的面积86.3平方米和新建面积为100.06平方米的两套一楼住宅房，抵给卖方，并不再找房屋差价。上述《房屋拆迁补偿安置协议》和《房屋买卖合同》签订后，阮厚德将房屋所有权证、土地使用证、契证等原件及营业执照复印件交给被告，原告如期搬迁，房屋被拆迁。《房屋买卖合同》在房管部门未备案，被告襄轴房地产公司未支付购房款。因被告襄轴房地产公司迟迟未将该项目建成使用，造成该项目搁置。2013年，原告见南街花园商住楼主体完工，遂诉至本院，要求还房。
审理中，双方均认可还房安置时间从2005年1月20日始计算过渡期。原告陈述2009年阮厚德病重期间，由阮成龙找被告，被告给予了3000元现金，阮成龙收款时口头承诺以后从拆迁补助费中扣除。被告认可落款日期为2005年1月17日《房屋买卖合同》中约定若违约应抵给原告在原地段新建的面积86.3平方米和新建面积为100.06平方米的两套一楼住宅房不存在。在2013年9月3日庭审时，本院询问原、被告对双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》中“房屋拆迁补偿采取产权调换的方式，拆迁人在新建项目中还被拆迁人U型营业房壹号房屋一间”的含义，原告陈述：“拆迁原址是由北向南第一间，1号房屋是1楼”，被告襄轴房地产公司陈述：“2004年设计的是这样，2008年的时候有变动，大概是这个位置，图纸有变动，1号房是指第一间”。双方对U型营业房未作出明确陈述。
2008年12月10日，被告襄轴房地产公司取得南街花园商住楼的建设工程规划许可。2013年9月10日，取得鄂襄房预字（2013）076号预售许可证，预售项目名称“南街花园商住楼”，总层数6层，总套73套，可售33套。其中第一层有自北向南第一间房号1-1-001、面积为134.08平方米的门面房。被告襄轴房地产公司对外销售称该项目为“龙宫馆小区”。
经原告申请，2014年1月2日，本院组织双方当事人到“南街花园商住楼”现场勘验，“南街花园商住楼”1-1-001门面房内设有楼梯和电梯房。本院在现场勘验后再次组织双方当事人调解，原告坚持要求被告襄轴房地产公司按原址（1-1-001）还房53.96平方米，理由是被拆迁的房屋原址就是（1-1-001）门面房的位置。被告认为该房是置换给第四人民医院，提出可调换侧面门面房，双方未能达成一致意见。
2013年12月5日，原告申请司法鉴定，申请对2006年4月20日至2014年1月原房址地段门面房（毛坯房）的房租价格进行鉴定，以此确定停产停业补偿费和过渡补助费计算标准。经本院委托，永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司于2014年4月作出鄂永房（2014）（咨）字第00493号襄阳市襄城区人民法院委托位于襄阳市襄城区南街花园商住楼1楼商铺2006年4月至2014年1月房地产租金价格咨询报告（以下简称租金价格咨询报告）。报告意见为：1、2006年4月-12月租金1500.09元／月、2007年月租金1825.47元／月、2008年月租金2274.41元／月、2009年月租金3041.73元／月、2010年月租金3850.05元／月、2011年月租金4803.52元／月、2012年月租金5836.85元／月、2013年月租金6943.57元／月、2014年1月月租金8099.94元／月；对租金损失分析认为：一般项目的租金损失率差异性较大，约为5％—15％。原告支付评估费2750元。原告对租金价格咨询报告的结果无异议。被告对租金价格咨询报告的结果提出异议，认为鉴定依据不足并申请重新鉴定，提交“南街花园商住楼”已开业门面的租赁合同复印件及阮厚德原住房租赁合同复印件，一审法院未准许其重新鉴定。
另查明，襄政发（1997）38号《襄樊市城市房屋拆迁管理实施办法》第四十八条“对拆除房屋使用人的安置地点，应根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的总体性质，按照有利于实施城市规划和城市旧区改造的原则确定。在拆迁建设项目范围之内安置的，为就地安置…”。
原审法院认为，阮厚德与被告在同一天签订了《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋买卖合同》均是双方在合意基础上签订的。《房屋买卖合同》虽无叶信举的签名，并不影响该合同的成立及效力。因阮厚德签订的《房屋买卖合同》时，并未实际取得涉案房屋的所有权，对该房享有的权利仅是参与还房资格。涉案《房屋买卖合同》实属当事人之间一种民事权利的转让行为，不属房屋财产转让，属于还房资格权利转让。目前我国现行法律和行政法规对此尚无禁止转让规定，该转让行为亦没有损害国家及第三人的利益，故2005年1月17日阮厚德与被告襄轴房地产公司就还建房签订《房屋拆迁补偿安置协议》和《房屋买卖合同》同属有效。阮厚德去世后，叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红为该房产的共同继承人，因继承而享有涉案拆迁还房资格等权利。该补偿协议所确定的拆迁安置房产或货币补偿应属叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红共有。
阮厚德与被告襄轴房地产公司签订的两份合同相对独立又具有关联性。根据《房屋买卖合同》第四条“甲方应于收到该房屋总款后，将交易的房产全部交付给乙方使用”，说明《房屋买卖合同》履行依赖于《房屋拆迁补偿安置协议》合同全面履行，即被告先还安置房，故2005年1月17日被告襄轴房地产公司签订《房屋买卖合同》虽其回购安置房，但被告仍有交房义务。《房屋买卖合同》没有约定房屋交付使用的具体时间，但该合同的签订是基于双方原始存在房屋拆迁安置补偿合同关系，被告襄轴房地产公司回购行为不是迟延交付房屋的法定理由，其辩称政府规划导致逾期，缺少证据证实，也与原告无关，一审法院对被告襄轴房地产公司这一抗辩理由不予采纳。一审法院认定《房屋买卖合同》中交付新房期限应确定为2006年4月19日，被告襄轴房地产公司亦应在此之前交付完第二笔款项。从上述因素分析，被告襄轴房地产公司既签订《房屋买卖合同》却迟迟未付购房款，已严重违约。从查明的事实来看，被告至今未对原告履行货币补偿义务也未预留《房屋买卖合同》约定的二套住宅房，其行为违背诚实信用原则，也无兑现《房屋买卖合同》以二套住宅房抵付房款的可能。而被告襄轴房地产公司辩称按《房屋买卖合同》约定支付首期购房款269800元和合法违约金，房价持续上涨是不争的事实，全额购房款和合法违约金已不足以弥补原告的损失，被告行为造成双方利益关系严重失衡，妨碍了原告另行购房或投资等权益，致使阮厚德签订《房屋买卖合同》目的不能实现。故本院对原告要求解除2005年1月17日阮厚德生前与被告襄轴房地产公司就还建房签订《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。
根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《房屋买卖合同》解除后，签订《房屋买卖合同》前原始状态是双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，原告现要求还房符合合同约定和拆迁政策规定。因此，被告负有依照2005年1月17日双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》向原告交付约定回迁还置房。根据《房屋拆迁补偿安置协议》文本意思，参照当时拆迁政策，结合原、被告庭审陈述，可以确认双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》本意是‘原址还房’。现涉案还置房已竣工，且有部分门面房已开始营业，应视为交房条件已成就。故原告要求还置位于南街花园商住楼的第一层，房号为1-1-001号门面房的请求应予支持，但双方约定还房面积仅为53.96平方米，由此带来的损失系被告襄轴房地产公司自行更改图纸所致，应由其自行承担相关损失。被告辩称房号为1-1-001号营业房须还置给第四人民医院，在规定的期限内未提交证据，对这一抗辩理由不予采信。
《房屋买卖合同》解除后，并不影响原告基于《房屋拆迁补偿安置协议》向被告主张赔偿损失的权利。原告主张停产停业损失费和过渡补助费以租金价格咨询报告的标准计付至实际还房之日止。被告对租金价格咨询报告提出异议，认为鉴定依据不足，并申请重新鉴定。一审法院认为，被告申请重新鉴定异议依据不足，不准许被告重新鉴定。根据《房屋拆迁补偿安置协议》约定，双方认可还房安置时间从2005年1月20日始计算过渡期15个月。合同期限届满也应确定为2006年4月19日。故原告要求计算损失自2006年4月20日始计算，符合合同约定，应予支持。《房屋拆迁补偿安置协议》载明其原拆迁房屋属于非住宅性质，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，原告诉请停产停业补偿费和过渡补助费的损失参照租金价格咨询报告的结果计算较为公平。一审法院认为，被告不诚信行为和房价持续上涨客观事实导致双方利益关系失衡，原告至今未得到还建房，损失客观存在，但考虑到本次判决被告交付原告的毕竟是新房屋，以及租金价格咨询报告中租金损失率5％-15％因素，以致利益均衡，公平合理地调整双方利益关系，酌定被告按70％赔偿原告的损失。具体损失分段计算如下：{（2006年4月20日-12月租金（（1500.09元／月÷30×11天）550.03元＋（8×1500.09元／月）12000.72）12550.75元＋（2007年月租金（12×1825.47元／月））21905.64元＋（2008年月租金（12×2274.41元／月））27292.92元＋（2009年（12×3041.73元／月））36500.76元＋（2010年月租金（12×3850.05元／月））46200.60元＋（2011年月租金（12×4803.52元／月））57642.24元＋（2012年月租金（12×5836.85元／月））70042.20元＋（2013年月租金（12×6943.57元／月））83322.84元＋（2014年1-5月租金（5×8099.94元／月））40499.70元}，合计395957.65元，被告实际应赔偿损失的70％即277170.36元；2014年6月1日起至本判决确定的给付之日止，按每月8099.94元的70％计算。上述款项应扣减被告实际支付的3000元。因被告违约行为，损害了原告的利益，故对原告请求的案件受理费、保全费的合理部分，予以支持。对原告诉请其它损失，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除2005年1月17日阮厚德生前与被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》。二、被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按照《襄樊市城市房屋拆迁补偿安置协议书》约定为原告叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红回迁安置位于襄城区南街花园商住楼第一层房号为1号楼1-1-001区域内、建筑面积53.96平方米的营业门面房。三、原告叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红停产停业补偿费和过渡补助费的损失（2006年4月20日—2014年5月31日）395957.65元、2014年6月1日至本判决确定的给付之日止按8099.94元／月计算）的70％，该款应扣减被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司已支付的3000元，由被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿给四原告。四、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18336元、保全费5000元，评估费2750元，合计26086元。由原告叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红共同负担1514元，被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司负担24572元。
上诉人叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红不服原审上述判决，向本院提起上诉称：其无过错，一审判决其承担30%的损失错误。请求二审法院撤销原判，改判被上诉人襄轴房地产公司赔偿其停产停业补偿费和过渡补助费的全部损失。一、二审诉讼费用由被上诉人襄轴房地产公司承担。
上诉人襄轴房地产公司上诉称：阮厚德已将拆迁安置的房屋卖给了上诉人襄轴房地产公司，且未达到合同约定的付款条件，一审判决解除房屋买卖合同，没有事实和法律依据，请求二审法院撤销原判，改判驳回叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红承担。
经二审审理查明，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：阮厚德与襄轴房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋买卖合同》双方当事人对合同效力均无异议，内容不违反当时的法律法规的规定，属有效合同。《房屋买卖合同》约定：襄轴房地产公司于2005年1月28日前付给阮厚德房款269800元，于新建房交付使用时付款269800元，如襄轴房地产公司在新建房交付使用时，未支付全部房款，则属于违约行为。襄轴房地产公司愿将在原地段新建的面积86.3平方米和新建面积为100.06平方米的两套一楼住宅房，抵给卖方，并不再找房屋差价。而《房屋拆迁补偿安置协议》约定：从2005年1月20日始计算过渡期15个月，即新建房交付使用时间为2006年4月19日。上诉人襄轴房地产公司逾期多年不履行付款义务，诉讼中又称不能履行《房屋买卖合同》约定的，以二套一楼住宅房抵付房款的违约责任，而返还全部购房款539600元，已不足以弥补叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红因房价成倍上涨的经济损失。因此，上诉人叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红要求解除2005年1月17日阮厚德生前与被告襄轴房地产公司就还建房签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，应当予以支持。襄轴房地产公司上诉称：阮厚德已将拆迁安置的房屋卖给了上诉人襄轴房地产公司，与客观事实相符，但其上诉称未达到合同约定的付款条件，一审判决解除房屋买卖合同，没有事实和法律依据。如前所述，理由不能成立，本院不予支持。一审判决襄轴房地产公司按《房屋拆迁补偿安置协议》的约定，向叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红还房，符合《房屋拆迁补偿安置协议》的约定，应予维持。一审判决襄轴房地产公司按70％赔偿叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红的停产停业损失费和过渡补助费的经济损失。因一审判决解除双方之间的房屋买卖合同，已充分保护了叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红的权益，且咨询报告中也称租金损失率有5％-15％的因素，故一审判决襄轴房地产公司按70％赔偿叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红的停产停业损失费和过渡补助费的经济损失，合情合理，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红上诉部分的二审案件受理费2725元，由上诉人叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红负担；上诉人襄轴房地产公司上诉部分的二审案件受理费18336元，由上诉人襄轴房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张耀明
审 判 员 苏 轶
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年十月十三日
书 记 员 王文翔
上诉人叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红因与上诉人襄轴
房地产公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案审理报告
（2014）鄂襄阳中民三终字第00399号
一、案件的由来
上诉人叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红因与上诉人襄轴房地产公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2013）鄂襄城民二初字第01336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月12日受理后，依法组成由审判员张耀明担任审判长，审判员苏轶、代理审判员刘丹丹参加评议的合议庭，于2014年9月9日公开开庭审理了本案。上诉人阮成龙及上诉人叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红的委托代理人夏冬云，上诉人襄轴房地产公司的委托代理人宫立红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人（原审原告）叶信举，女，1936年8月6日出生，汉族，无固定职业，住襄阳市襄城区南街一组。公民身份号码：42060119360806002X。
二、当事人的基本情况
上诉人（原审原告）阮成国，男，1964年4月24日出生，汉族，系叶信举、阮厚德夫妇长子，住襄城区南街一组。公民身份号码：42060119640424703X。
上诉人（原审原告）阮成龙，男，1966年7月23日出生，汉族，系叶信举、阮厚德夫妇次子，住襄城区冯家巷3号。公民身份号码：420602196607230058。
上诉人（原审原告）阮成红，男，1970年10月12日出生，汉族，系叶信举、阮厚德夫妇三子，住襄城区南街一组。公民身份号码：420602197010120053。
叶信举、阮成国、阮成红的委托代理人阮成龙，公民身份号码：420602196607230058。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求等。
叶信举、阮成国、阮成红、阮成龙的委托代理人夏冬云，湖北三顾律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审被告）襄阳市襄轴房地产开发有限公司（以下简称襄轴房地产公司）。住所地：襄阳市襄城区轴承路1号。组织机构代码：73912631-4。
法定代表人范向阳，襄轴房地产公司董事长。
委托代理人宫立红，湖北高见律师事务所律师。代理权限：一般代理。
三、原、被告一审诉请答辩意见
上诉人叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红一审诉称：2005年1月17日，原告叶信举的丈夫阮厚德同意将位于襄城南街19号的私有房屋拆迁，并与拆迁人即被告襄樊市襄轴房地产开发有限公司签订《襄樊市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《房屋拆迁补偿安置协议》）一份，协议内容约定：1、对拆迁房屋补偿总额为310111.70元；2、采取产权调换的方式，即被告在新建项目中还被拆迁人U型营业房壹号房屋一间，建筑面积53.96平方米，还房总价款为333256.96元；3、还房房屋总价款减去被补偿总金额的产权调换差价为23145.26元；4、被告支付被拆迁人15个月过渡期间的停产停业补偿费22863.60元，此款充抵房屋差价款；5、双方约定搬迁时间为2005年1月20日搬迁完毕，过渡期限为15个月。协议签订后，原告叶信举及其家人按协议约定履行完毕。而被告从2005年1月20日接收原告房屋后，至今已有8年之久，除充抵了15个月过渡期内的停产停业补偿费后，再未支付原告叶信举、阮厚德房屋停产停业补偿费用。后被拆迁人阮厚德于2009年3月去世。被告已将新建项目“龙宫馆”建成半年多，却迟迟不履行协议，既不返还原告门面房一间，也未支付从2006年4月20日至今的停产停业补偿费用。四原告曾多次要求被告履行协议约定，被告总以各种理由推诿。请求人民法院依法判令：1、被告按拆迁补偿协议履行还房义务，立即返还位于襄城区龙宫馆项目楼房U型营业房屋一间，建筑面积53.96平方米。2、赔偿四原告从2006年4月20日开始计算至还房之日止的停产停业补偿费和过渡补助费40万元整。3、本案诉讼费、保全费、查询费等各项费用由被告承担。2013年9月18日，原告增加的诉讼请求为：解除落款日期为2005年1月17日阮厚德与被告襄轴房地产公司签订的《房屋买卖合同》。2013年10月11日变更后的诉讼请求为：1、被告按拆迁补偿协议履行还房义务，立即返还位于襄城区南街花园商住楼（房号为1号楼1-1-001中）U型营业门面房一间，建筑面积53.96平方米，从北向南第一间。2、赔偿四原告从2006年4月20日开始计算至还房之日止的停产停业补偿费和过渡补助费，每月按4572.72元（1524.24元／月×3倍）计算。3、本案诉讼费、保全费、查询费等各项费用由被告承担。申请鉴定后明确的诉讼请求为：1、解除落款日期为2005年1月17日阮厚德与被告襄轴房地产公司签订的《房屋买卖合同》。2、被告按拆迁补偿协议履行还房义务，立即返还位于襄城区南街花园商住楼（房号为1号楼1-1-001中）U型营业门面房一间，建筑面积53.96平方米，从北向南第一间。3、赔偿四原告从2006年4月20日开始计算至还房之日止的停产停业补偿费和过渡补助费，以襄阳市襄城区人民法院委托位于襄阳市襄城区南街花园商住楼1楼商铺2006年4月至2014年1月房地产租金价格咨询报告计算，2014年以后按2014年1月租金8099.94元／月计付至实际还房之日止。4、本案诉讼费、保全费、查询费等各项费用由被告承担。
上诉人襄轴房地产公司一审辩称，与阮厚德签订《房屋拆迁补偿安置协议书》时，停产停业补偿费是双方协商的。随后，双方签订了《房屋买卖合同》，阮厚德已将还建房卖给了被告。其与原告不存在拆迁关系，存在房屋买卖关系。迟延履行《房屋买卖合同》因政府规划所致，工程至今也未竣工，房号为1-1-001和1-1-002门面房均属应还给第四人民医院的房屋。现双方应履行《房屋买卖合同》，合同约定的违约金过高，应减少违约金赔付金额。原告主张返还房屋、赔偿停产停业补偿费和过渡补助费没有法律依据，应驳回原告此项诉讼请求。
四、原审法院认定的事实及判决理由
原审法院认定：叶信举与阮厚德系夫妻关系，居住在襄城区南街19号。婚后生育阮成国、阮成龙、阮成红三个儿子。2009年3月7日，阮厚德因病去世。
2004年，被告襄轴房地产公司欲投资建设南街商住楼项目。2004年4月15日，被告襄轴房地产公司取得该项目建设用地规划许可证。随后将拆迁实施方案及拆迁计划提交襄樊市房产管理局报批。经审查，襄樊市房产管理局于2004年8月6日向被告襄轴房地产公司发放了襄拆许字（2004）第玖号房屋拆迁许可证，上述文件中载明拆迁实施单位系襄樊市房屋拆迁事务处。
2005年1月17日，阮厚德（被拆迁人）与被告襄轴房地产公司（拆迁人）协商签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，双方约定：襄轴房地产公司对阮厚德、叶信举在拆迁范围内非住宅房屋（建筑面积53.96平方米）进行拆迁后安置；经襄樊市实绘房屋中介公司评估确定，被拆迁人非住宅房屋补偿金额为304847.02元、装修补偿金额为2725.08元，合计307572.10元；房屋拆迁补偿采取产权调换的方式，拆迁人在新建项目中还被拆迁人U型营业房壹号房屋一间（安置房设计标准图轴线1—2），建筑面积53.96平方米，经襄樊市实绘房产中介有限公司评估，还房总价为333256.96元。还房房屋总价款减去被补偿总金额的产权调换的差价为23145.26元。还房建筑面积以房屋主管部门测量的面积为准。实际还房面积与还房面积增多或减少的，当事人双方按照市场价格结算互找差价。过渡方式为自找房过渡；被拆迁人应于2005年1月20日前搬迁完毕。过渡期限：15个月。上述过渡期限内，拆迁人一次性支付给被拆迁人停产停业补偿费22863.60元，上述费用经双方协商冲抵房屋差价款。违约责任约定：由于拆迁人的责任延长协议规定的过渡期限的，拆迁人应按省、市有关规定，对被拆迁人加发住宅房屋的过渡补助费；拆迁人与被拆迁人若有一方违约，违约方应向另一方赔偿给对方造成实际发生的经济损失。还约定：根据本协议第一条第（一）项、第（二）项所得，房屋差价为281.66元由被拆迁人支付给拆迁人。补偿协议签订后，阮厚德按合同约定未领取补偿协议所涉及的各项款项，双方口头协商同意阮厚德无须交纳应付的房屋差价款281.66元。
同日，阮厚德又与被告襄轴房地产公司就还建房签订《房屋买卖合同》，双方约定：襄轴房地产公司购买阮厚德座落襄樊市南街由襄轴房地产公司开发的营业房屋一间，建筑面积为53.96平方米，交付时间为房屋还房时间。交易价格为539600元，襄轴房地产公司应于2005年1月28日向阮厚德支付房屋款项269800元；在新建房交付使用时，再付清269800元。阮厚德收到房屋总款后，将交易的房产全部交付给襄轴房地产公司使用（合同第四条）。襄轴房地产公司逾期支付，每天向阮厚德偿付违约部分房产款0.3％的违约金。因该房屋为期房，协议一经签订，双方不得因房屋价款而不履行协议。如襄轴房地产公司在新建房交付使用时，未支付全部房款，则属于违约行为。襄轴房地产公司愿将在原地段新建的面积86.3平方米和新建面积为100.06平方米的两套一楼住宅房，抵给卖方，并不再找房屋差价。上述《房屋拆迁补偿安置协议》和《房屋买卖合同》签订后，阮厚德将房屋所有权证、土地使用证、契证等原件及营业执照复印件交给被告，原告如期搬迁，房屋被拆迁。《房屋买卖合同》在房管部门未备案，被告襄轴房地产公司未支付购房款。因被告襄轴房地产公司迟迟未将该项目建成使用，造成该项目搁置。2013年，原告见南街花园商住楼主体完工，遂诉至本院，要求还房。
审理中，双方均认可还房安置时间从2005年1月20日始计算过渡期。原告陈述2009年阮厚德病重期间，由阮成龙找被告，被告给予了3000元现金，阮成龙收款时口头承诺以后从拆迁补助费中扣除。被告认可落款日期为2005年1月17日《房屋买卖合同》中约定若违约应抵给原告在原地段新建的面积86.3平方米和新建面积为100.06平方米的两套一楼住宅房不存在。在2013年9月3日庭审时，本院询问原、被告对双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》中“房屋拆迁补偿采取产权调换的方式，拆迁人在新建项目中还被拆迁人U型营业房壹号房屋一间”的含义，原告陈述：“拆迁原址是由北向南第一间，1号房屋是1楼”，被告襄轴房地产公司陈述：“2004年设计的是这样，2008年的时候有变动，大概是这个位置，图纸有变动，1号房是指第一间”。双方对U型营业房未作出明确陈述。
2008年12月10日，被告襄轴房地产公司取得南街花园商住楼的建设工程规划许可。2013年9月10日，取得鄂襄房预字（2013）076号预售许可证，预售项目名称“南街花园商住楼”，总层数6层，总套73套，可售33套。其中第一层有自北向南第一间房号1-1-001、面积为134.08平方米的门面房。被告襄轴房地产公司对外销售称该项目为“龙宫馆小区”。
经原告申请，2014年1月2日，本院组织双方当事人到“南街花园商住楼”现场勘验，“南街花园商住楼”1-1-001门面房内设有楼梯和电梯房。本院在现场勘验后再次组织双方当事人调解，原告坚持要求被告襄轴房地产公司按原址（1-1-001）还房53.96平方米，理由是被拆迁的房屋原址就是（1-1-001）门面房的位置。被告认为该房是置换给第四人民医院，提出可调换侧面门面房，双方未能达成一致意见。
2013年12月5日，原告申请司法鉴定，申请对2006年4月20日至2014年1月原房址地段门面房（毛坯房）的房租价格进行鉴定，以此确定停产停业补偿费和过渡补助费计算标准。经本院委托，永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司于2014年4月作出鄂永房（2014）（咨）字第00493号襄阳市襄城区人民法院委托位于襄阳市襄城区南街花园商住楼1楼商铺2006年4月至2014年1月房地产租金价格咨询报告（以下简称租金价格咨询报告）。报告意见为：1、2006年4月-12月租金1500.09元／月、2007年月租金1825.47元／月、2008年月租金2274.41元／月、2009年月租金3041.73元／月、2010年月租金3850.05元／月、2011年月租金4803.52元／月、2012年月租金5836.85元／月、2013年月租金6943.57元／月、2014年1月月租金8099.94元／月；对租金损失分析认为：一般项目的租金损失率差异性较大，约为5％—15％。原告支付评估费2750元。原告对租金价格咨询报告的结果无异议。被告对租金价格咨询报告的结果提出异议，认为鉴定依据不足并申请重新鉴定，提交“南街花园商住楼”已开业门面的租赁合同复印件及阮厚德原住房租赁合同复印件，一审法院未准许其重新鉴定。
另查明，襄政发（1997）38号《襄樊市城市房屋拆迁管理实施办法》第四十八条“对拆除房屋使用人的安置地点，应根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的总体性质，按照有利于实施城市规划和城市旧区改造的原则确定。在拆迁建设项目范围之内安置的，为就地安置…”。
原审法院认为，阮厚德与被告在同一天签订了《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋买卖合同》均是双方在合意基础上签订的。《房屋买卖合同》虽无叶信举的签名，并不影响该合同的成立及效力。因阮厚德签订的《房屋买卖合同》时，并未实际取得涉案房屋的所有权，对该房享有的权利仅是参与还房资格。涉案《房屋买卖合同》实属当事人之间一种民事权利的转让行为，不属房屋财产转让，属于还房资格权利转让。目前我国现行法律和行政法规对此尚无禁止转让规定，该转让行为亦没有损害国家及第三人的利益，故2005年1月17日阮厚德与被告襄轴房地产公司就还建房签订《房屋拆迁补偿安置协议》和《房屋买卖合同》同属有效。阮厚德去世后，叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红为该房产的共同继承人，因继承而享有涉案拆迁还房资格等权利。该补偿协议所确定的拆迁安置房产或货币补偿应属叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红共有。
阮厚德与被告襄轴房地产公司签订的两份合同相对独立又具有关联性。根据《房屋买卖合同》第四条“甲方应于收到该房屋总款后，将交易的房产全部交付给乙方使用”，说明《房屋买卖合同》履行依赖于《房屋拆迁补偿安置协议》合同全面履行，即被告先还安置房，故2005年1月17日被告襄轴房地产公司签订《房屋买卖合同》虽其回购安置房，但被告仍有交房义务。《房屋买卖合同》没有约定房屋交付使用的具体时间，但该合同的签订是基于双方原始存在房屋拆迁安置补偿合同关系，被告襄轴房地产公司回购行为不是迟延交付房屋的法定理由，其辩称政府规划导致逾期，缺少证据证实，也与原告无关，一审法院对被告襄轴房地产公司这一抗辩理由不予采纳。一审法院认定《房屋买卖合同》中交付新房期限应确定为2006年4月19日，被告襄轴房地产公司亦应在此之前交付完第二笔款项。从上述因素分析，被告襄轴房地产公司既签订《房屋买卖合同》却迟迟未付购房款，已严重违约。从查明的事实来看，被告至今未对原告履行货币补偿义务也未预留《房屋买卖合同》约定的二套住宅房，其行为违背诚实信用原则，也无兑现《房屋买卖合同》以二套住宅房抵付房款的可能。而被告襄轴房地产公司辩称按《房屋买卖合同》约定支付首期购房款269800元和合法违约金，房价持续上涨是不争的事实，全额购房款和合法违约金已不足以弥补原告的损失，被告行为造成双方利益关系严重失衡，妨碍了原告另行购房或投资等权益，致使阮厚德签订《房屋买卖合同》目的不能实现。故本院对原告要求解除2005年1月17日阮厚德生前与被告襄轴房地产公司就还建房签订《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。
根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《房屋买卖合同》解除后，签订《房屋买卖合同》前原始状态是双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，原告现要求还房符合合同约定和拆迁政策规定。因此，被告负有依照2005年1月17日双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》向原告交付约定回迁还置房。根据《房屋拆迁补偿安置协议》文本意思，参照当时拆迁政策，结合原、被告庭审陈述，可以确认双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》本意是‘原址还房’。现涉案还置房已竣工，且有部分门面房已开始营业，应视为交房条件已成就。故原告要求还置位于南街花园商住楼的第一层，房号为1-1-001号门面房的请求应予支持，但双方约定还房面积仅为53.96平方米，由此带来的损失系被告襄轴房地产公司自行更改图纸所致，应由其自行承担相关损失。被告辩称房号为1-1-001号营业房须还置给第四人民医院，在规定的期限内未提交证据，对这一抗辩理由不予采信。
《房屋买卖合同》解除后，并不影响原告基于《房屋拆迁补偿安置协议》向被告主张赔偿损失的权利。原告主张停产停业损失费和过渡补助费以租金价格咨询报告的标准计付至实际还房之日止。被告对租金价格咨询报告提出异议，认为鉴定依据不足，并申请重新鉴定。一审法院认为，被告申请重新鉴定异议依据不足，不准许被告重新鉴定。根据《房屋拆迁补偿安置协议》约定，双方认可还房安置时间从2005年1月20日始计算过渡期15个月。合同期限届满也应确定为2006年4月19日。故原告要求计算损失自2006年4月20日始计算，符合合同约定，应予支持。《房屋拆迁补偿安置协议》载明其原拆迁房屋属于非住宅性质，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，原告诉请停产停业补偿费和过渡补助费的损失参照租金价格咨询报告的结果计算较为公平。一审法院认为，被告不诚信行为和房价持续上涨客观事实导致双方利益关系失衡，原告至今未得到还建房，损失客观存在，但考虑到本次判决被告交付原告的毕竟是新房屋，以及租金价格咨询报告中租金损失率5％-15％因素，以致利益均衡，公平合理地调整双方利益关系，酌定被告按70％赔偿原告的损失。具体损失分段计算如下：{（2006年4月20日-12月租金（（1500.09元／月÷30×11天）550.03元＋（8×1500.09元／月）12000.72）12550.75元＋（2007年月租金（12×1825.47元／月））21905.64元＋（2008年月租金（12×2274.41元／月））27292.92元＋（2009年（12×3041.73元／月））36500.76元＋（2010年月租金（12×3850.05元／月））46200.60元＋（2011年月租金（12×4803.52元／月））57642.24元＋（2012年月租金（12×5836.85元／月））70042.20元＋（2013年月租金（12×6943.57元／月））83322.84元＋（2014年1-5月租金（5×8099.94元／月））40499.70元}，合计395957.65元，被告实际应赔偿损失的70％即277170.36元；2014年6月1日起至本判决确定的给付之日止，按每月8099.94元的70％计算。上述款项应扣减被告实际支付的3000元。因被告违约行为，损害了原告的利益，故对原告请求的案件受理费、保全费的合理部分，予以支持。对原告诉请其它损失，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除2005年1月17日阮厚德生前与被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》。二、被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按照《襄樊市城市房屋拆迁补偿安置协议书》约定为原告叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红回迁安置位于襄城区南街花园商住楼第一层房号为1号楼1-1-001区域内、建筑面积53.96平方米的营业门面房。三、原告叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红停产停业补偿费和过渡补助费的损失（2006年4月20日—2014年5月31日）395957.65元、2014年6月1日至本判决确定的给付之日止按8099.94元／月计算）的70％，该款应扣减被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司已支付的3000元，由被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿给四原告。四、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18336元、保全费5000元，评估费2750元，合计26086元。由原告叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红共同负担1514元，被告襄阳市襄轴房地产开发有限公司负担24572元。
上诉人的上诉请求
上诉人叶信举、阮成国、阮成龙、阮成红不服原审上述判决，向本院提起上诉称：其无过错，一审判决其承担30%的损失错误。请求二审法院撤销原判，改判被上诉人襄轴房地产公司赔偿其停产停业补偿费和过渡补助费的全部损失。一、二审诉讼费用由被上诉人襄轴房地产公司承担。上诉人襄轴房地产公司上诉称：阮厚德已','2018-09-26
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