建湖县人民法院
裁判文书拟稿纸
案号（2014）建民初字第0821号审判组织独任庭（高建）裁判结果
决定过程独任审理（√）裁判方式判决裁判文书页数5印刷份数（份）决定印刷份数人签名①拟稿人
年月日②核稿人（1）（2）
年月日年月日③签发人
年月日④校对人（1）（2）⑤印刷人⑥装订人⑦监印人备注江苏省建湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）建民初字第0821号
原告建湖县家盛家居市场有限公司，住所地建湖县近湖镇建宝路西侧。
法定代表人崔孙浩，该公司董事长。
委托代理人孙军，男。
被告刘明，建湖县近湖镇皇朝家具店业主。
委托代理人刘萍（系被告刘明的姐姐），女，1980年7月30日生，汉族。
委托代理人严旭，男。
原告建湖县家盛家居市场有限公司（以下简称家盛公司）与被告刘明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月17日立案受理后，依法由审判员高建适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家盛公司的法定代表人崔孙浩及该公司的委托代理人孙军，被告刘明的委托代理人刘萍、严旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告家盛公司诉称：请求法院依法判令被告刘明给付原告租金199068元，违约金66470.4元，合计265538.4元。诉讼费由被告刘明负担。
被告刘明辩称：被告不欠原告家盛公司的租金。案外人刘萍承租的建湖营运大楼3F-8号营业摊位与被告承租的3F-5号营业摊位系共同承租经营，两个摊位的租金账目也是共同处理的。根据租赁协议书的约定，第一年度的租金为193872元，第二年和第三年为第二年度，租金合计为221568元。被告不存在违约，故不应承担违约金。在承租过程中，因原告的原因造成被告经营家具的损失，被告保留向原告主张的权利。请求法院依法处理。
经审理查明，2011年9月26日，原告家盛公司作为甲方，被告刘明作为乙方，双方签订租赁协议书一份，该协议书主要载明：“甲方将建湖客运站3F-5号、建筑面积为1154平方米的市场营业用房（摊位）出租给乙方经营皇朝家俬套房家具。租赁期限自2011年9月26日至2014年9月25日，共计3年。租金：第一年：按每平方米14元计收，合计人民币193872元。第二年和第三年：按每平方米16元计收，合计人民币221568元。第四年及以后每年的租金：甲乙双方按建湖市场行情重新协商确定。支付时间、方式：第一年租金于2011年9月25日前付清；第二年以后每年的租金于上一年租期届满前十日内付清，以此类推。违约责任：本协议甲、乙双方均应自觉履行，一方违约，须支付另一方违约金。违约金按租金的20%计算。”
2013年7月13日，原告与被告刘明、案外人刘萍订立协议书一份，该协议书主要载明：“刘萍于2011年9月26日承租使用家盛公司的3F-8号摊位。刘明于2011年9月26日承租使用家盛公司的3F-5号摊位。按照合同约定，3F-8号摊位第二年度租金为37740元，3F-5号摊位第二年度租金为221568元，合计租金为259308元，已经支付7万元，尚欠189308元，以及刘明承租的3F-5号摊位由于漏雨造成损失。双方自愿达成如下协议内容：一、家盛公司一次性赔偿刘明因漏雨造成的损失27500元，就本协议签订前的漏雨赔偿事宜，今后别无瓜葛，再无争议，刘明不得再向家盛公司主张任何要求。二、刘明、刘萍所欠租金189308元，冲减第一条款项27500元，尚欠家盛公司租金161808元。于本协议书签订时支付5万元，于2013年8月30日前支付7500元。三、如刘萍、刘明按照第二条约定按期履行，剩余租金104308元家盛公司予以放弃。”同日，原告出具收据一份，载明：“交款单位：皇朝家私，人民币：伍万元整，收款事由：2012年10月1日-2013年9月30日房租。”同年10月22日，原告出具收据一份，主要载明：“交款单位：皇朝家私，人民币：叁万元整，收款事由：2013年10月1日-2014年9月30日房租。”
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告家盛公司与被告刘明于2011年9月26日签订租赁协议书，庭审中，双方分别提交租赁协议书一份，协议书就违约责任所约定的内容存在差异，原告提交的协议中约定“甲、乙双方应当自觉全面履行协议，如一方违约，对方有权解除协议，并要求按照总租金的30%支付违约金”，被告提交的协议中约定“本协议甲、乙双方均应自觉履行，一方违约，须支付另一方违约金。违约金按租金的20%计算”。因该份协议书系原告起草、打印后提供给被告签字，原告系协议书的提供方，原告亦在被告提交的协议上签名、捺印，且被告提交的协议书对被告有利，故本院依法确认被告提交的协议书合法、有效，双方当事人应按该份协议书约定的内容履行自己的义务。
关于讼争房屋的租金问题。从双方2011年9月26日订立的租赁协议书可见，双方约定第一年按每平方米14元计收，第二年和第三年按每平方米16元计收。同时，2013年7月13日订立的协议书载明：“刘明于2011年9月26日承租使用家盛公司的3F-5号摊位，3F-5号摊位第二年度租金为221568元”。由上述两份协议书的约定内容可见，被告所承租房屋第二年的租金和第三年的租金应分别为221568元。被告主张2011年9月26日的协议所约定的第二年和第三年应理解为第二年度，租金应合计为221568元，被告据此主张其不存在违约，亦不承担违约金。所谓年度，是根据业务性质和需要而有一定起讫日期的十二个月，而被告将2011年9月26日的协议所载明的“第二年和第三年”理解为2013年7月13日协议所载明的“第二年度”没有事实依据和法律依据，该项辩称依法不予采纳。据此，被告应向原告支付2013年10月1日至2014年9月30日期间的剩余租金199068元。
关于原告家盛公司主张的违约金问题。原告主张被告刘明支付违约金66470.4元。因被告未能依照租赁协议的约定向原告足额支付第三年的租金，其行为已构成违约，原告有权向被告主张违约金。本院依据被告所提交的租赁协议书的约定内容，结合被告所欠租金的金额以及被告延迟支付的时间，依法确定被告应向原告支付的违约金为24922元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告刘明于本判决生效后十五日内支付原告建湖家盛家居市场有限公司租金199068元、违约金24922元，合计223990元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告建湖县家盛家居市场有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费5283元，减半收取2641.5元，由被告刘明负担2329.5元，原告建湖家盛家居市场有限公司负担312元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉费。（收款单位名称：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21）。
审判员 高 建
二〇一四年六月十六日
书记员 徐业婷
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。