葫芦岛市龙港区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽1403民初2714号
原告韩某，男，公务员，住兴城市。
委托代理人孙赫男，辽宁凯阳律师事务所律师。
被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。
法定代表人赵某，该公司总经理。
委托代理人梁爽，辽宁大鸣律师事务所律师。
被告葫芦岛市中维置业有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。
法定代表人王某，该公司总经理。
原告韩某诉被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司(以下简称中维房地产)、葫芦岛市中维置业有限公司（以下简称中维置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩某及委托代理人孙赫男，被告中维置业法定代表人王某及被告中维房地产委托代理人梁爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，二被告系委托代理销售商品房关系，2011年6月27日，原告与被告中维置业签订《定房协议书》，原告购买被告中维房地产建设的位于兴城首山俯海小区商品房一套，合同约定房屋价款、付款方式、交房时间等双方的权利和义务等内容，其中第三条约定：面积95.01平方米，最终以产权部门测量为准；工期2012年11月25日竣工，2012年12月25日前单体楼交付使用；第六条约定，乙方自愿向甲方交付定金200，000.00元整，其余款项分两次结清，楼开工后10日内交足房款的90%，余款办理入住时一次性付清。截止起诉之日，原告已按合同约定交足房款的90%，首山俯海小区因不符合竣工验收条件一直未进行竣工验收，致使房屋不能交付使用，并且不能办理房屋权属证明。因二被告违约，导致原告未能享受到国家出台的商品房退税政策，且二被告多次要求原告交纳地热安装费、燃气初装费等不合理费用。二被告的违约行为对原告造成了极大的损害，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令二被告支付迟延办理房屋权属证书违约金108，042.00元（违约金计算标准为以已付房款总额308，000.00元为本金，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为违约利息，期限自2013年3月27日暂截止至2017年9月10日，追究迟延办证违约金至房屋权属证明办出之日）；依法判令二被告连带给付逾期交房违约金68，400.00元（违约金计算标准为同地段同类房屋租金标准，期限从2012年12月暂截止至2017年9月，追究逾期交房违约金至二被告将符合法律规定的房屋交付原告之日）；依法判令二被告赔偿因商品房未竣工致使原告未能办理商品房退税的损失10，261.00元；本案诉讼费用由二被告承担。
被告葫芦岛市中维置业有限公司辩称，我单位受集资房团购单位的委托来全权代理向中维房地产购买团购楼，我方认为原告主张的中维地产逾期交房等与我公司无关，我方不承担责任，我单位受团购单位委托，根据销售的房子多少由团购单位给我方佣金，后期是由我单位通知各团购单位到中维房地产去换购房协议，我们也通知了，我认为我公司义务已经完成了，不应该由我公司承担违约责任。
被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司辩称，我公司与中维置业不是委托代理关系，即便有代理关系存在，作为代理人，如果不出现法定的代理人担责的情形，中维置业也不应该承担连带责任，两个公司在本案中是两个独立的法人，不存在任何关系。原告未办理入住手续，原告要求承担逾期办证违约金没有事实和法律依据；原告主张逾期交房的违约期限没有事实依据，2013年10月28日，我公司通知各团购单位以及在小区门及各单位门张贴通知，通知首山俯海小区全部购房户于2013年10月28日至31日下午4时前交付房屋尾款及入住的各项费用，2013年11月15日前领取钥匙，原告未交付房屋尾款，也没有领取钥匙，是原告自己的原因，因此计算的逾期交房的期限没有事实依据，我公司认为逾期交房的时间应是从合同约定的2012年12月25日至2013年11月15日止。原告主张的退税损失没有事实依据，我公司于2016年12月16日通过报纸公告的形式通知二小区所有购房户到公司办理手续，原告自己没有去办理相关手续。
经审理查明，2010年7月5日、2011年4月23日、2011年5月25日，兴城市人民法院、葫芦岛市中级人民法院、兴城市公安局分别作为甲方与作为乙方的本案被告中维置业签订《代理协议书》，合同约定甲方将职工集资房事宜委托给乙方全权处理，同时约定房价、竣工交付日期、房款交付方式及代理费用等内容。2011年6月27日，原告与被告中维置业签订《定房协议书》，合同约定由原告购买中维置业委托中维房地产开发的位于兴城首山南侧曹屯地块的商品房，同时对面积、交房日期、单价及交款方式等进行了约定，该协议书第三条载明：工期2012年11月25日竣工，2012年12月25日前单体楼交付使用，小区配套2013年6月1日前完工；第五条载明：天然气、宽带数字网线入户初装费用户处理，由物业公司统一管理；第六条载明：乙方自愿向甲方交付定金20万元，其余款项分两次结清，楼开工后10日内交足房款的90%，余款办理入住时一次性付清。此定金只做楼主体完工10日内房号保留，如超过双方约定的结算日期乙方经催告后仍不予结算，甲方退还定金（不计利息），乙方所购楼房甲方可另作出售，在双方约定期限内，如果甲方违约将该房卖给他人，甲方按定金双倍赔偿乙方；第七条载明：此协议甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，双方签字后生效，签订《商品房买卖合同》后本协议自动作废，未尽事宜，双方协商解决。被告合计已交纳房款308，000.00元。
另查明，2008年9月10日，辽宁省物价局下发《关于规范住房入住环节收费的通知》，该通知载明：二、规范商品房附属设施建设费用。附属设施建设费用是商品房建设成本的组成部分，必须计入商品房销售价格。严禁在商品房销售价格以外向购房者收取对讲门及对讲系统等监控设施费、防盗门费、门窗差价款、煤气报警器费、漏电保护器费、通信设施费、电表费、水表费、煤气表费、热表费、楼道灯费、邮箱费等所有附属设施建设费用；三、规范垄断企业收费行为。对住房开发建设中经营燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电视（简称”两管三线”）等垄断企业的收费行为进行规范。”两管三线”的安装工程费用，应计入商品房开发建设成本，不得在商品房销售价格以外向购房者另行收取。
另查明，本案所涉首山俯海小区已于2014年9月1日取得商品房（预）销售许可证。
上述事实，有定房协议书及收据、房产证、产权确定证明、2015年葫政颁发的128号文件、代理协议书、葫芦岛日报、小区通知、商品房（预）销售许可证等证据载卷，经庭审质证，可以认定。
本院认为，第一、关于承担责任的主体问题，本案中，被告中维置业与兴城市人民法院等单位签订《代理协议书》，代理原告等人购买被告中维房地产开发建设的位于兴城首山俯海小区的商品房，后又与原告签订《定房协议书》并收取原告房款，同时房屋开发建设单位为被告中维房地产，逾期交房的责任人亦包括中维房地产，故本案中应由二被告共同承担相关责任。第二、对于被告是否存在逾期交房的责任问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。上述法条的基本出发点是以对建筑工程设置竣工验收的程序来确保建筑工程的施工质量、保证安全。而这里房屋的竣工验收不是被告辩称的单体楼达到交付使用的标准，而是包括主体工程、配套设施等在内的综合竣工验收。本案中，二被告在庭审过程中自认本案所涉首山俯海小区未进行竣工验收，也正是基于此，原告在交纳了90%房款后因该工程尚未竣工验收而拒绝应被告要求交纳剩余房款办理入住手续，那么由此产生的延期交房责任应由二被告承担。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而现在，房屋租赁市场的房屋租金标准较为放开，原告除口头陈述外并未提交相应证据能够证明其主张房屋租金标准的合理性，故原告主张的逾期交房违约金标准无法予以支持。本案系多名买房者因购买同一小区商品房的集体诉讼案件，有部分买方已与卖方签订《商品房买卖合同》，该合同中对出卖人逾期交房的违约责任有明确约定，即按逾期的时间，出卖人按日向买受人支付已交付房价款按银行同期存款利率支付违约金，合同继续履行，本案可参照该条款遵照执行，在《定房协议书》中载明单体楼交付使用时间为2012年12月25日，故二被告应承担逾期交房违约金的给付责任，标准为自2012年12月26日起至本判决生效之日止，以已交房款308，000.00元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算。第三、对于被告是否应承担迟延办理房屋产权证的责任问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中所涉房屋尚未进行竣工验收未交付使用，故原告尚未达到诉请逾期办证违约金的阶段，其可待条件成就时另行提起诉讼。第四、关于原告诉称的因商品房未竣工致使原告未能办理商品房退税的损失，本院认为，此种退税优惠系地方政府为鼓励消费者投资置业，在购房方面给予的优惠政策，其发生具有不特定性、针对的对象具有不特定性，并不能认定系被告因逾期交房而产生的直接经济损失，故不应予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经院审判委员会研究决定，判决如下：
一、被告葫芦岛市中维置业有限公司、葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告韩某逾期交房违约金，标准为自2012年12月26日起至本判决生效之日止，以已交房款308，000.00元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算；
二、驳回原告韩某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，940.00元，由被告葫芦岛市中维置业有限公司、葫芦岛市中维房地产开发有限公司承担2，364.00元，剩余1，576.00元由原告韩某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
审 判 长 于 丹
人民陪审员 李 双
人民陪审员 赵丽芹
二〇一八年六月二十九日
法官 助理 杨 芳
书 记 员 王 擎