湖南省吉首市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘3101民初49号
原告吉首市海天房地产开发有限公司。
地址：湖南省吉首市人民南路雅溪村。
法定代表人许娟，董事长。
委托代理人林巍，男，原告公司办公室主任。
被告吴丹，男。
被告陈莉，女。
被告吴国军，男。
三被告共同委托代理人田园，湖南生元律师事务所律师。
本院于2016年1月12日立案受理了原告吉首市海天房地产开发有限公司诉被告吴丹、陈莉、吴国军民间借贷纠纷一案，并依法组成合议庭，于2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告代理人林巍，被告吴丹、陈莉及其代理人田园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告吴丹因资金紧张，通过朋友关系找到原告借款。2013年11月7日，原、被告三方签订了一份《房产抵押借款合同》，合同约定：被告吴丹向原告借款本金368万元，期限三个月，口头约定每月利息16万元。被告陈莉、吴国军用其拥有的保靖县迁陵镇商贸中心14栋商业门面（房产证号：保房权证迁-401字第7120001**）作为抵押，并办理了抵押登记，承担连带偿还责任，并对抵押物不足部分继续承担连带偿还责任。之后，原告又通过现金的方式借给被告292万元（47笔）。因被告未履行还款义务，2015年2月9日，原告向湘西州中级人民法院提起诉讼。2015年3月20日，原、被告达成《调解协议书》，协议内容为：被告吴丹累计向原告借款金额总计为660万元，其中通过银行转款368万元，支付现金292万元，被告吴丹已偿还本金340万元，尚欠本金320万元，利息已还至2014年3月11日，尚欠2014年4月至今9个月利息192万元。原、被告还约定本协议生效后，按每月16万元计算利息至本息还清时止。被告吴丹承诺2015年12月10日前支付本金320万元及19个月利息304万元。被告陈莉、吴国军承诺，2013年11月7日所签的《房产抵押借款合同》及《房地产抵押合同》继续有效，履行原相关承诺。原告于2015年4月17日向湘西州中级人民法院提出撤诉申请。2015年4月20日，州法院作出（2015）州民三初字第8号《民事裁定书》，准予原告撤诉。由于原告至今未履行《调解协议书》约定的义务，原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判令：1、被告吴丹偿还原告借款本金368万元及利息320万元（利息按每月16万元计算，从2014年4月起截至2015年1月止，暂计320万元）；2、原告对保靖县迁陵镇商贸中心14栋商业门面（房产证号：保房权证迁-401字第7120001**号）抵押物具有优先受偿权；3、被告承担本案诉讼费、保全费及为实现债权所支付的其他费用。
原告为证明其主张向本院提交如下证据：
1、《营业执照》、《组织机构代码证》复印件，拟证明原告诉讼主体资格适格。
2、《房地产抵押借款合同》复印件，拟证明（1）、原、被告借款的事实；(2)、被告陈莉、吴国军用其拥有的保靖县迁陵镇商贸中心14栋商业门面（房产证号：保房权证迁-401字第7120001**号）作为抵押的事实。
3、《房地产抵押合同》及《房屋他项权证》复印件，拟证明抵押已经登记的事实。
4、《调解协议书》复印件，拟证明被告吴丹尚欠原告借款本金320万元及利息的事实。
5、（2015）州民三初字第8号《民事裁定书》复印件，拟证明州法院准予原告撤诉的事实。
6、《转帐凭证》复印件，拟证明原告借给被告368万元。
三被告辩称：1、对于借款本金368万元，以银行转账凭证为准。2、付息从2013年11月起，到2014年1至3月止。达成调解协议后还了2个月利息后，其余的利息到现在都没有支付给原告。由于没有按照调解协议内容履行，所以原告又另行起诉。
被告吴丹为证明其主张向本院提交如下证据：
1、2013年12月18日转款记录，拟证明从被告吴丹银行卡转给原告160000元款。
2、2014年2月7日、2014年2月24日转款记录，拟证明从被告吴丹公司出员郁荀钧银行卡分二次转给原告160000元款共计320000元款。
3、2014年4月8日转款记录，拟证明从被告吴丹银行卡转给原告160000元款。
4、2015年4月17日转款记录，拟证明被告吴丹通过代理人给原告转款345000元。其中，还款320000元，余款25000元为诉讼费。（以上被告吴丹共计给付原告利息960000元）
上述证据，经举证、质证和认证，被告对原告提交的证据1、2、3、5、6无异议，认为是真实的，对证据4，认为双方多次协议是事实，但依照借款合同没有向原告借那么多钱，依实际借款368万元为准。原告对被告庭后提交的转账还款凭证及数额予以认定。结合原、被告的当庭陈述，经本院审查，对原告提交的证据4，认为双方约定的数据不真实，不予认定。原、被告双方提交的其他证据，与本案的事实具有关联性，符合证据的规范性要件，故予以认定，作为定案的依据。
根据上述采信的证据和庭审查明的事实，本院确认以下法律事实：被告吴丹因资金紧张，通过朋友关系找到原告借款。经双方商定，于2013年11月7日，签订了一份《房产抵押借款合同》，合同约定：1、被告吴丹向原告借款本金368万元，期限三个月。2、被告陈莉、吴国军用其拥有的保靖县迁陵镇商贸中心14栋商业门面（房产证号：保房权证迁-401字第7120001**）作为抵押，并办理了他项权证登记，承担本债务的连带偿还责任，同时，被告陈莉、吴国军承诺如房产处置不足达到借款金额的，其二人仍继续承担连带偿还责任。对借款利息，双方在合同中没有明示，但口头约定被告吴丹每月支付原告利息16万元。之后，原告通过转账和现金的方式共借给被告吴丹款368万元。被告吴丹通过转账方式先后支付原告利息96万元。由于被告吴丹没有履行还款义务，原告于2015年2月9日，向湘西州中级人民法院提起诉讼。同年3月20日，原、被告双方达成《调解协议书》，协议内容为：被告吴丹累计向原告借款金额总计为660万元，其中通过银行转款368万元，支付现金292万元。被告吴丹已偿还本金340万元，尚欠本金320万元，利息已还至2014年3月11日，尚欠2014年4月至今9个月利息192万元。原、被告还约定本协议生效后，按每月16万元计算利息至本息还清时止。被告吴丹承诺2015年12月10日前支付本金320万元及19个月利息304万元。被告陈莉、吴国军承诺，2013年11月7日所签的《房产抵押借款合同》及《房地产抵押合同》继续有效，履行原相关承诺等。之后，原告于2015年4月17日向湘西州中级人民法院提出撤诉申请。州法院作出（2015）州民三初字第8号《民事裁定书》，准予原告撤诉。由于被告至今未履行双方签订的《调解协议书》中约定的义务，原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，特向法院起诉。
本院认为，合法的借贷关系受法律的保护。原告将款借给被告吴丹，被告吴丹在得到该款项后，没有在规定的期限内偿还债务，逾期不还，其行为已违反诚实信用原则和相关的法律规定，现原告要求被告吴丹偿还借款及正当的利息，理由正当，本院依法予以支持。被告陈莉、吴国军用房产对该笔借款提供抵押担保，在被告无法履行到期债务的情况下，主张抵押物优先受偿权，符合法律的规定。本案争议的焦点是，利息的计算问题。由于原、被告双方在签订《房产抵押借款合同》时，在条款中对利息的支付不明确，但双方已口头约定按照每月16万元支付原告借款利息，且被告吴丹已累计支付利息款共计96万元。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，原、被告双方约定的此利率已超过相关的法律规定，因此，原告主张被告吴丹按照每月支付160000元利息，本院不予支持。债务应当清偿。根据《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：
一、被告吴丹偿还原告吉首市海天房地产开发有限公司借款368万元及利息（计息时间从2013年11月7日起至付清之日止，利率按照年利率24%计算，已支付的利息96万利息从中予以抵减）。
二、原告吉首市海天房地产开发有限公司对被告陈莉、吴国军提供的抵押物享有优先受偿权（房产证号：保房权证迁-401字第7120001**）。
三、驳回原告吉首市海天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费56600元，由被告吴丹承担。
上述款项，义务人被告应于本判决发生法律效力之日起二十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告可于本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 田 健
审 判 员 钟湘萍
人民陪审员 代 琳
二〇一六年六月二十四日
代理书记员 许志波
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。