广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3486号
上诉人(原审原告)：邹长娇，住广州市白云区。
委托代理人：ＸＸ刚，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：李廉昌，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：苏树荣，住广州市白云区。
委托代理人：颜伦任，广东仁言律师事务所律师。
原审第三人：王成前，住广州市白云区。
原审第三人：陈秀华，住广州市白云区。
上诉人邹长娇、苏树荣与原审第三人王成前、陈秀华宅基地使用权纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：邹长娇是广州市白云区棠涌村村民，1993年，邹长娇与广州市白云区新市镇棠涌村第二经济合作社签订建房协议，约定邹长娇取得该社一宅基地用于建房。另，邹长娇与苏树荣签订《协议》，约定：“苏树荣与邹长娇兴建房屋一间，苏树荣负责购买地皮陆拾平方，款壹万零伍佰元正，兴建房屋的所有权属苏树荣负责，除第二层供给邹长娇自用外，其余全部所有一切属苏树荣所有，房屋证挂邹长娇的名誉，由苏树荣管理。以邹长娇的名誉，由邹长娇出面办理兴建房屋的所有手续，建造房屋的费用由苏树荣负责。装修费用各方负责。”
合同签订后，苏树荣出资建成一栋框架结构的6层半房屋，并由邹长娇办理该房屋报建手续，于1996年5月2日取得穗郊字第0403135号《农村（墟镇）宅基地使用证》，登记使用人为邹长娇，宅基地座落于棠涌村西巷南五巷13号（以下简称涉案房屋），面积60.2平方米，层数6层，建筑面积叁佰柒拾伍点贰平方米。房屋建成后，苏树荣将其中一楼出租给原审第三人陈秀华（租赁期限从2013年1月1日至2014年12月31日，每月租金500元），将二楼出租给原审第三人王成前（租赁期限从2013年1月1日至2014年12月31日，每月租金380元），其余房屋均由苏树荣及其家属居住使用。
邹长娇向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、苏树荣及王成前、陈秀华在本案判决生效之日起十日内将广州市白云区棠涌西苑南五巷13号房屋返还邹长娇；2、苏树荣向邹长娇支付广州市白云区棠涌西苑南五巷13号房屋使用费，在扣除成本后的余额为405076元；3、案件诉讼费用由苏树荣承担。
邹长娇在本案起诉前曾自行委托评估机构评估涉案房屋价值，该司在2013年8月2日出具估价报告，评估结果为涉案房屋在2013年7月23日的评估值（不含土地）为人民币560924元，评估单价为1495元/平方米。苏树荣对此评估值有异议向原审法院申请评估涉案房屋价值，原审法院依法委托广州邦邻房地产评估有限公司对评估，该司于2014年10月21日出具《房地产估价报告》，估价结果如下：“估价对象涉案房屋，房屋用地为宅基地，土地面积60.2平方米，证载建筑面积375.2平方米，证载以外的争议部分建筑面积29.484平方米，在价值时点2014年2月28日的总价值为人民币232.17万元，其中：证载部分的公开市场价值为人民币228.35万元，评估单价￥6086元/平方米，证载以外的争议部分现值为人民币3.82万元，评估单价￥1297元/平方米。”邹长娇对于上述评估报告无异议，但认为应当按当时苏树荣建造房屋时的市场价才公平，至于证载外的争议部分面积的评估结果是合理的。苏树荣认为上述评估报告的评估结果过低。邹长娇、苏树荣已分别预交评估费4100元。
一审诉讼中，经原审法院释明邹长娇、苏树荣签订的《协议》无效后，邹长娇坚持原诉讼请求，苏树荣坚持答辩意见并认为邹长娇起码要按评估报告的总金额补偿232.17万元后才同意将房屋交给邹长娇，如果邹长娇不同意补偿该金额则坚决不同意返还房屋。对此，邹长娇表示同意补偿苏树荣5万元，不需要苏树荣支付使用费。经原审法院组织双方调解，未能达成一致意见，苏树荣明确表示不同意在本案中由法院依法判决邹长娇补偿苏树荣金额，苏树荣将就房屋补偿等问题另案诉讼解决，坚持不同意邹长娇的诉讼请求。
以上事实，有《建房合约》、《协议》、宅基地使用证、私房报建表、评估报告、租赁合同及双方当事人陈述等证据证明。
原审法院认为：涉案房屋的用地是宅基地，苏树荣并非土地所在的集体经济组织社员，故邹长娇、苏树荣签订的《协议》实际涉及宅基地买卖，违反了法律的强制性规定，依法应为无效合同。邹长娇、苏树荣明知涉案土地是宅基地仍签订协议并实际履行建成房屋，造成今日纠纷，双方对合同无效均有过错。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于邹长娇是涉案房屋所在的集体经济组织社员，涉案房屋亦已核发宅基地使用证登记使用人是邹长娇，故邹长娇现主张涉案房屋交还给邹长娇的意见合理合法。但是，涉案房屋是苏树荣所建，由于合同无效，依照上述法律规定并结合公平合理原则，邹长娇在取得该房屋的同时应当对苏树荣房屋损失依法作出补偿。本案中，苏树荣已提出邹长娇起码要按评估结果232.17万元补偿才同意交房，但邹长娇仅同意补偿5万元及不需要苏树荣支付房屋使用费，经原审法院组织调解无果，在原审法院释明合同无效的情况下，苏树荣仍坚持合同有效并明确本案不需要处理其房屋损失赔偿等问题，亦不同意原审法院在本案中对苏树荣的房屋损失直接判决，此属苏树荣对自己诉讼权利的处分，在此情况下，邹长娇请求判决苏树荣交还涉案房屋的请求合理合法，原审法院予以支持。至于因合同无效苏树荣的损失赔偿问题等，可由双方另行协商处理或另案诉讼解决。邹长娇、苏树荣之间的合同无效，王成前、陈秀华继续使用涉案房屋缺乏法律依据，现邹长娇要求王成前、陈秀华将所使用的房屋部位交还给邹长娇的请求合理合法，原审法院亦予以支持。邹长娇未能提供证据证明苏树荣有其他房屋可以居住，故应给与苏树荣、王成前、陈秀华合理时间搬迁，该期限以六十日为宜。
关于邹长娇主张的房屋使用费的请求。首先，苏树荣是基于与邹长娇签订的合同而建成涉案房屋并在此居住使用，此有别于恶意或无理的侵占他人房屋。其次，邹长娇无提供证据证明是苏树荣原因导致邹长娇未能使用原约定分得的第二层。第三，合同无效，双方均有过错。综上，邹长娇要求苏树荣支付涉案房屋的使用费405076元缺乏法律依据，原审法院不予支持。但合同无效，双方均有过错，故本案评估费酌情由双方各负担一半。原审第三人经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自己的抗辩权利，原审法院依法缺席判决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2015年1月15日作出如下判决：一、于本判决生效之日起六十日内，苏树荣将广州市白云区棠涌西巷南五巷13号房屋交还给邹长娇管业；二、于本判决生效之日起六十日内，王成前、陈秀华将其使用的广州市白云区棠涌西巷南五巷13号房屋部位交还给邹长娇管业；三、驳回邹长娇的其他诉讼请求。一审案件受理费7376元、评估费8200元，由邹长娇负担受理费7276元、评估费4100元，苏树荣负担受理费100元、评估费4100元。
判后，上诉人邹长娇、苏树荣均不服原审判决，向本院提起上诉。
邹长娇上诉称：无效合同自始无效，双方予以返还财产。基于此原理我方在要求返还房屋时，对房屋的补偿也作了计算表示。基于对评估公司的尊重，所以采用了对房屋使用费与房屋价值相抵的计算方式，在一审起诉的诉讼请求中，提出法院判令苏树荣返还房屋使用费405076元的请求。这部份内容应属于苏树荣在法院审理后作出是否应支付或应得到补偿的内容。但本案中，苏树荣坚持损失赔偿问题另案诉讼解决，致使本案中由一个案分割成两个诉讼案来处理。一审中，判决书对苏树荣因合同无效而返还房屋给邹长娇的正当合法判决(判决书的第一项、第二项判决)将苏树荣的损失赔偿问题留给另一个案处理。但是，这部份损失赔偿问题，与21年的使用权问题有紧密的关联性，是同一内容。但在一审中双方对此损失赔偿内容均未有展开对证、辩论、举证。因此本案中对此赔偿与使用权的内容不应作出任何判决与释明。但是在本案判决书中作了超出了审理范围的表述，我方表示不能接受，它直接侵害了我方的合法权益，变相协助了苏树荣，使苏树荣利用了诉讼程序的漏洞达到不合理的目的。综上所述，上诉请求：上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判：邹长娇主张苏树荣支付房屋使用费405076元的请求，因苏树荣对损失赔偿问题坚持另案诉讼处理，而本案不对此部分作出审理，在苏树荣损失赔偿诉讼一案中一并审理。2、依判令本案诉讼费、评估费全部由苏树荣承担。
苏树荣辩称：不同意对方的上诉请求。双方之间有合同关系。根据对方所提交的当时的村宅基地建设规定，建好的房屋是不能转让出卖的，合资建房的过错方是对方。诉讼费的意见与我方上诉状意见一致。
苏树荣上诉称：苏树荣与邹长娇之间系经过友好协商，平等自愿签订《协议》，且该协议双方也按照合同约定履行了合同权利义务，依法应认定该合同是合法有效的。根据《合同法》的相关规定，双方订立的《协议》．的内容并没有触犯《合同法》第五十二条合同无效的规定。因此，该合同是合法有效的。邹长娇提供的生产社宅基地建房合约第3条明确约定“建房屋后不能转让出外”，也就是说不能对外转让或者进行其他的形式建房，邹长娇在明知不能对外合资建房的情况下与苏树荣合资建房，过错责任在于邹长娇。苏树荣对该合约条款并不知情，且出资了该笔房屋的所有资费。一审对该房屋价值委托了评估机构进行评估，但实际上对于该涉案房屋价值的评估并没有起到任何作用，且产生的评估费用损害了苏树荣的财产利益，因此，该评估费用并不能由苏树荣分摊承担。根据《合同法》相关规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋的出资及装修费用是由苏树荣独自承担的，邹长娇并未出资任何的相关费用。如判决该房屋交还给邹长娇，邹长娇应该支付苏树荣的合理补偿费用。综上所述，请求二审法院判令：l、撤销原审判决；2、一、二审的诉讼费、评估费用均由邹长娇承担。
邹长娇辩称：原审判决第一项、第二项是正确的，应当维持。原审受理费认为我方负责90%，评估费双方负担是错误的，受理费应当由对方负担。宅基地是集体土地，是不能出让转让的，双方合资建房是变相转让土地的行为，对方利用合作建房这种形式来掩盖其非法占用宅基地的非法目的。对方对于宅基地不能转让的法律规定是清楚的，房屋报建也是其处理的，其也清楚相关的法律规定。原审是根据合同无效的规定来进行处理的，原审也释明对方可以根据协议提起赔偿的反诉，现在二审提起赔偿请求是不符合法律规定的，应当驳回。
原审第三人王成前、陈秀华经本院公告送达开庭传票，没有到庭参加诉讼，也无作出书面答辩。
本院二审经过庭询调查，确认原审法院查明的事实。
本院认为，由于涉案房屋用地为宅基地，根据我国现行法律法规的规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的主体是特定的农村村民，农村的土地及住宅不得向城市居民出售，农村村民转让农村房屋及宅基地使用权的不得向本集体经济组织以外的农村村民转让，而苏树荣并非土地所在的集体经济组织社员，原审法院认定邹长娇、苏树荣签订的《协议》无效，于法有据，本院予以确认。苏树荣上诉主张该《协议》有效，并无理据，本院不予支持。由于邹长娇、苏树荣明知涉案土地是宅基地仍签订协议并实际履行建成房屋，双方对合同无效均有过错。由于邹长娇是涉案房屋所在的集体经济组织社员，涉案房屋亦已核发宅基地使用证登记使用人是邹长娇，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判令苏树荣及王成前、陈秀华向邹长娇返还涉案房屋，并无不当，本院予以维持。由于苏树荣一审期间并未就房屋损失赔偿问题提出反诉，且明确表示其将另案主张，原审法院对此不予处理并无不当，双方可就此问题另行协商处理或另案诉讼解决。关于邹长娇要求苏树荣支付房屋使用费的问题。原审法院基于苏树荣出资购买涉案宅基地并建成涉案房屋、且邹长娇无提供证据证明是苏树荣原因导致邹长娇未能使用原约定分得的第二层，以及合同无效双方均有过错为由，驳回邹长娇要求苏树荣支付涉案房屋的使用费405076元，并无不当，本院予以维持。邹长娇上诉认为由于原审法院未处理苏树荣房屋损失赔偿问题，故本案也不应处理其要求房屋使用费问题，该主张并无理据，本院不予采纳。苏树荣上诉主张其并未从评估中获益，评估费不应由其负担一半，由于本案纠纷以及评估是因合同无效产生，双方均有过错，原审法院判令评估费酌由双方各负担一半，并无不当，苏树荣该主张本院不予支持。
原审第三人王成前、陈秀华经本院依法公告送达开庭传票，没有正当理由拒不到庭应诉，本院依法对本案进行缺席判决。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。邹长娇、苏树荣的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费14752元，由上诉人邹长娇负担7376元，上诉人苏树荣负担7376元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年九月二日
书 记 员 宋德光
陈迪