天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终5162号
上诉人(原审原告):史克耘,女,1972年8月12日出生,汉族。
委托诉讼代理人:张洪役(上诉人史克耘之夫)。
上诉人(原审被告):董建嫒,女,1980年2月25日出生,汉族。
委托诉讼代理人:董桂彬,天津坻京律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李佳欢,天津坻京律师事务所���师。
上诉人史克耘、董建嫒因房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市河东区人民法院(2016)津0102民初2101号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月9日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人史克耘的委托诉讼代理人张洪役,上诉人董建嫒的委托诉讼代理人董桂彬、李佳欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
史克耘上诉请求:撤销一审判决,改判支持上诉人史克耘的一审全部诉讼请求;二审案件诉讼费由董建嫒承担。事实和理由:1、一审法院认定合同解除时间存在重大错误;2、一审法院对于物业费的认定存在重大错误;3、上诉人史克耘主张的违约金应予支持。
董建嫒辩称,不同意史克耘的上诉请求,请求支持己方上诉请求。
董建嫒上诉请求:撤销一审判决第二、三项,改判驳回史克耘要求董建嫒支付租金并恢复原状的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由:双方租赁关系于2015年7月1日已结束,董建嫒无需支付2015年6月30日以后的租金;一审判决恢复原状没有法律依据,董建嫒在承租涉诉房屋过程中已经支付了恢复原状的对价。
史克耘辩称,不同意董建嫒的上诉请求,请求支持己方上诉请求。
史克耘向一审法院起诉请求:1、判令董建嫒支付史克耘2015年7月1日至2017年6月30日的租金50400元;2、判令董建嫒支付史克耘2014年9月30日至2017年6月30日物业费为9655.8元;3、判令董建嫒赔偿史克耘违约金6300元;4、判令解除租赁合同并将房屋恢复原状并返还史克耘钥匙、中央空调遥控器、水卡;5、董建嫒负担诉讼费。
一审法院认定事实:双方于2014年4月30日签订《房屋租赁合同》,史克耘为甲方,董建嫒为乙方,约定史克耘将其名下的天津市河东区十经路与七纬路交口卓越大厦十经路10号1103室出租给董建嫒作为经营之用,租赁期限自2014年4月30日至2017年6月30日,租金标准:2014年4月30日至2014年6月30日租金为免费;2014年7月1日至2015年6月30日,租金为25200元,2015年7月1日至2016年6月30日,租金为25200元,2016年7月1日至2017年6月30日,租金为25200元。双方月租金为2100元,乙方按年缴纳租金。董建嫒已经缴纳2014年7月1日至2015年6月30日的租金25200元。庭审中,经询,董建嫒称自2015年7月,其已经搬离诉争房屋。庭审中,史克耘称诉争房屋的钥匙、中央空调遥控器、水卡在董建嫒手中,董建嫒对此认可,并表示同意返还。案经调解,双方各执己见。
一审法院认为,史克耘与董建嫒签订合同系双方的真实意思表示,亦不违反法律的强制规定,一审法院对其效力予以确认。关于史克耘要求解除合同,庭审中,董建嫒表示同意解除合同,但双方对于解除合同的时间存在争议,董建嫒称于2015年7月从诉争房��中搬出,并且明确表示不再承租诉争房屋,史克耘称对于董建嫒搬出并不知情,但董建嫒所举证据无法证明其该主张,同时,一审法院依法到诉争房屋所在小区的物业公司进行调查,董建嫒确实于2015年7月从诉争房屋中搬出,并通知出租人,但是无法证明出租人已经知晓承租人解除的意思表示,故董建嫒抗辩称于2015年7月解除了诉争房屋租赁合同,一审法院不予支持。因董建嫒腾空房屋,表示不再承租房屋,故导致双方之间的房屋租赁合同亦无法再继续履行,且在2016年5月16日庭审中,双方均同意解除合同,故一审法院依法确认诉争房屋租赁合同已于2015年5月16日解除。关于史克耘主张董建嫒给付租金,董建嫒尚欠2015年7月1日至2016年5月16日的房屋租金,应为22120元。关于史克耘要求董建嫒支付2016年7月1日至2017年6月30日的房屋租金,因该部分租金尚未发生,且双方合同已经解除,董建嫒已经不在房屋中使用,故史克耘主张董建嫒给付该部分时间的房租,一审法院不予支持。
关于史克耘主张董建嫒给付2014年9月30日至2017年6月30日物业费一节,根据双方合同的约定,由董建嫒支付使用房屋期间的物业费,董建嫒认可上述时间之内的物业费没有交纳,但收取物业费是物业公司的权利,且经询,史克耘表示其至今没有交纳上述时间之内的物业费,故史克耘要求董建嫒将物业费交给史克耘没有合同依据,没有法律依据,故一审法院对其该主张不予支持。
关于史克耘主张要求董建嫒给付违约金一节,双方在合同中虽约定了违约责任,但是并没有明确约定违约金的数额以及计算方式,且史克耘在诉讼中并没有举出证据证明其有实际损失,故对于史克耘主张将三个月的租金作为违约金的诉讼请求,一审法院不予支持。
关于史克耘主张董建嫒恢复原状一节,本案中,董建嫒租用史克耘房屋之后,并将诉争房屋与同时租赁的隔壁的另一间房屋打通,对于上述情况,史克耘是知情的,并且同意打通使用,董建嫒虽然抗辩称双方合同中并没有对于在房屋租赁合同到期之后将以上打通行为恢复原状的约定,但根据诚实信用原则,史克耘当初为了便于董建嫒经营同意将诉争房屋与隔壁的另一间房屋打通,董建嫒应当遵守诚实信用原则,将打通的部分恢复原状,故史克耘要求董建嫒恢复原状的主张,一审法院予以支持。
关于史克耘主张董建嫒返还诉争房屋的钥匙、中央空调遥控器、水卡一节,庭审中,董建嫒同意返还上述物品,一审法院照准。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,判决:“一、解除原、被告于2014年4月30日签订的《房屋租赁合同》;二、本判决生效之日起十日内,被告董建嫒给付原告史克耘房屋租金22120元;三、本判决生效之日起十日内,被告董建嫒将天津市河东区十经路与七纬路交口卓越大厦十经路10号1103室予以恢复原状;四、本判决生效之日起十日内,被告董建嫒将钥匙、中央空调遥控器、水卡返还给原告史克耘;五、驳回原告史克耘其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费741元,减半收取370.5元,原告史克耘负担170.5元,被告董建嫒负担200元。”
二审中,当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致,本院予以确认。
本院认为,在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务,相对方当事人可以解除合同。本案中,根据一审法院查明事实,上诉人董建嫒在租赁合同履行期间,已从诉争房屋内搬出且未支付后续租金,即以自己的行为明确表示不再继续履行租赁合同,但其并未举证证明上诉人史克耘已知晓其搬离之事实及其欲解除诉争合同之意思表示,应承担举证不能的不利后果,在此情况下,上诉人史克耘依法享有解除权,其诉请解除诉争合同应予支持。因上诉人董建嫒未能举证证明其自诉争房屋搬出之时,其已享有合同约定或法定之解除权,故其主张涉诉合同自2015年7月1日解除之诉讼意见,依据不足,本院不予支持。
对于上诉人史克耘主张的租金一节,本院认为,上诉人董建嫒虽已于2015年7月自诉争房屋内搬出,但其未与上诉人史克耘进行房屋交接,诉争房屋仍由董建嫒控制占有,故董建嫒应向史克耘支付自2015年7月1日至一审认定合同解除之日的房屋租金。双方当事人对于一审认定的上述期间租金数额均无异议,本院予���维持。根据合同法相关规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行,故上诉人史克耘主张自合同解除之日起至2017年6月30日的租金,法律依据不足,本院不予支持。然,至本案二审庭审之时,上诉人董建嫒仍未将涉诉房屋交还上诉人史克耘,且上诉人董建嫒亦未能举证证明上诉人史克耘对于房屋至今未办理交接存在过错,故对于租赁合同解除之日起至房屋腾交之日止的房屋占有使用费,应由上诉人董建嫒承担。上诉人董建嫒应参照租赁合同约定之租金标准即2100元/月,支付上诉人史克耘2016年5月17日至房屋腾交之日房屋占有使用费。
对于上诉人史克耘主张的物业费一节,双方租赁合同明确约定物业费用由承租人即上诉人董建嫒承担,上诉人史克耘提交的现有证据无法证明其已为上诉人董建嫒垫付该项费用,故其主张上诉人董建嫒返还物业费的诉讼请求,法律依据不足,本院不予支持。上诉人史克耘可待该项损失实际发生后,另行解决。
对于上诉人史克耘主张上诉人董建嫒恢复原状一节,上诉人董建嫒承租涉诉房屋后,经上诉人史克耘同意,对涉诉房屋进行了部分改造,现双方合同关系终止,一审法院依据诚实信用原则,判令上诉人董建嫒对其改造部分恢复原状,符合法律规定,本院予以维持。上诉人董建嫒主张其在承租涉诉房屋之时已支付了恢复原状的对价,上诉人史克耘对此不予认可,因上诉人董建嫒未能就其主张提供证据予以佐证,故应承担举证不能的不利后果。对于上诉人董建嫒的该项上诉主张,本院不予支持。
本案二审审理期间,上诉人史克耘自愿撤回要求董建嫒支付违约金的诉讼请求,上诉人董建嫒对此表示同意,因上诉人史克耘撤回该项诉讼请求不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益,本院予以准许。
综上,上诉���史克耘的上诉请求部分成立。上诉人董建嫒的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:
一、维持天津市河东区人民法院(2016)津0102民初2101号民事判决第一、二、三、四项;
二、撤销天津市河东区人民法院(2016)津0102民初2101号民事判决第五项;
三、本判决生效之日起十日内,上诉人董建嫒以2100元/月为标准,给付上诉人史克耘2016年5月17日至房屋腾交之日房屋使用费;
四、驳回上诉人史克耘一审其他诉讼请求及二审其他上诉请求;
五、驳回上诉人董建嫒的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费370.5元,二审案件受理费1259元,由上诉人史克耘负担191.5元,上诉人董建嫒负担1438元。
本判决为终审判决。
审 判 长 哈 欣
代理审判员 李 敏
代理审判员 郭 鑫
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 李珊珊