广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤02民终1157号
上诉人（原审被告）：李集君，男，1972年8月3日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。
委托诉讼代理人：李世威，男，1984年8月29日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。
被上诉人（原审原告）:韶关市盛源物业服务有限公司。住所地：广东省韶关市浈江区北江中路43号天泓居小区*栋首层物业办公室。
法定代表人：张才梅，总经理。
委托诉讼代理人：李跃斌，韶关市浈江区太平法律服务所法律工作者。
上诉人李集华因与被上诉人韶关市盛源物业服务有限公司（以下简称盛源公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李集君的委托诉讼代理人李世威，被上诉人盛源公司的委托诉讼代理人李跃斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李集君上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，对于造成违约的原因未能界定清楚，对违约金的计算错误。请求二审法院依法判决盛源公司减收李集君的物业费，减收幅度为40%，驳回盛源公司收取违约金的诉讼请求；2、退回不合理分摊水费46吨，共计178.48元；3、一、二审诉讼费由盛源公司负担。事实与理由：一、李集君自2014年11月收楼后装修就发现房屋共用部位如天花板漏水、承重墙体开裂及漏水。李集君每月都多次找盛源公司解决，但盛源公司一直只是派人来看看,采取拖拉手段，一直未能解决。有一幅承重墙漏水，盛源公司一修就是九个月，严重影响了商铺的正常营业。为此李集君一直要求盛源公司妥善解决但未果。2015年盛源公司因维修楼顶、消防栓，将李集君完好无损的外墙墙砖毁坏，至今也未予修复回原样。李集君自2014年11月收房开始就交纳物业服务费给盛源公司，后因盛源公司该毁坏业主财产而不予修复的野蛮行为影响到李集君商铺的正常运营，李集君才行使“先履行抗辩权”，暂停交纳物业服务费。盛源公司在收取物业服务费时未提供对等的物业服务，故请求法院判决减收40%的物业服务费。二、李集君与63、64号房屋共用一个水表，无故被分摊水费46吨，李集君向自来水公司询问原因，自来水公司答复说其是按盛源公司要求分摊的。李集君的商铺位于小区外部，无共用设施，李集君一直要求盛源公司对分摊水费给予解释，但盛源公司一直不予理睬。三、双方签订的物业服务合同关于违约金的条款属于格式条款，加重了业主的责任，明显不公平。盛源公司并未书面催收物业服务费，违反法定程序。一审法院对违约金及截止时间的计算错误，理由为物业管理费每月交纳，属于分段式收费，不应该以总数来计算，再有，一审法院按24%判决利息也是过高，截止时间应该是至2017年10月。李集华因自身合法权益得不到保障而采用“先履行抗辩权”，暂停交纳物业管理费，不存在违约，故请求法院判决免除违约金。
盛源公司辩称：一、李集君在收楼后装修时发现的房屋问题应是开发商的责任，与盛源公司无关。盛源公司本着服务业主的态度，在李集君向盛源公司反映问题后，解决了李集君所反映问题，李集君所说不符合事实。二、水费的收取是李集君与自来水公司直接交收，盛源公司从来没有收取或代收过业主的水费，水费如何分摊、分摊多少是自来水公司的事，与盛源公司没有任何关系。三、盛源公司对每一个欠费的业主都依时催缴，违约金也按法律规定主张，并没有按合同约定的每日千分之三来主张。一审对违约金的计算正确。综上所述，李集君的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。
盛源公司向一审法院起诉请求：1、判令李集君向盛源公司支付拖欠2016年6月-2017年10月（共17个月）的物业服务费2924.85元（2.5元／平方米×68.82平方米×17个月）、2016年6月-2017年11月的逾期交费违约金1052.95元（2924.85元×18个月×2%），之后的违约金按所欠物业服务费总金额每月2%计至缴清欠款之日止。两项合计3977.80元。2、本案诉讼费用由李集君承担。
一审法院认定事实：2014年10月16日李集君与韶关市兴盛投资置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于韶关市浈××区××路××居小区××层××号商铺，建筑面积为68.82平方米。2014年11月7日，李集君与盛源公司签订了《天泓居物业管理合同》，根据合同约定，盛源公司对该商铺小区共用设施设备、环境卫生、保安、交通、消防等项目进行维修、修缮、服务与管理，李集君需按合同约定向盛源公司交纳物业服务管理费，其中商铺物业服务管理费按建筑面积每月每平方米2.5元收取；若李集君未按时交纳，盛源公司则有权要求李集君补交并从逾期之日起按每天所欠费总额的3‰计收违约金。合同签订后，盛源公司依约履行了物业管理义务，李集君亦按约定向盛源公司交纳物业管理服务费每月172.05元至2016年5月。2016年6月起，盛源公司开始欠缴物业管理服务费。盛源公司催缴未果，因此提起诉讼，要求李集君支付2016年6月至2017年10月物业管理费2924.85元，并主张从2016年6月起按物业管理费欠费总额每月2%计收违约金至付清款项之日止（其中计至2017年11月的违约金为1052.95元）。李集君称盛源公司没有提供良好的服务，首先，商铺本身存在质量问题，其收楼开始，天花板即出现漏水、墙体漏水、墙体开裂，向盛源公司反映协商至今未得到解决；其次，盛源公司在维修商铺门口的消防水栓时破坏了外墙瓷砖，至今未给予修复；第三，楼上业主装修造成其车辆损失未给予赔偿；以及水费分摊是否合理等未得到解决，其只好选择暂缓缴纳费用。盛源公司催收未果，遂向原审法院提起诉讼。
一审法院认为，盛源公司是建设单位选聘的物业管理公司，负责对李集君物业所在小区，即韶关市浈江区北江中路43号天泓居小区的物业进行管理，同时，盛源公司与李集君亦签订了《天泓居物业管理合同》，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。盛源公司按合同约定对天泓居小区实施了物业管理服务，李集君未按时如数支付物业管理服务费，应对此承担违约责任。因此，盛源公司要求李集君支付自2016年1月至2017年10月止的物业管理服务费2924.85元，有事实和法律依据，予以支持。因盛源公司从2016年6月开始欠费，违约金计算起点应从2016年7月开始计算，自2016年7月起计至2018年1月31日辩论终结时止，李集君累计拖欠物业服务费（每月以172.05元为基数）153个月，违约金应为：172.05元×24%÷12个月×153个月=526.5元。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益，因此，李集君不能以自己商铺质量及车辆损失等问题为由拒付物业服务费。而盛源公司在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时予以协助。如李集君认为其商铺确有漏水、墙体开裂质量问题及车辆损失等，均属另一法律关系，可另行依法解决。
一审法院判决：一、李集君应于判决生效之日起五日内支付2016年6月至2017年10月期间的物业服务费共2924.85元给盛源公司；二、李集君应于判决生效之日起五日内支付上述所欠物业服务费计至2018年1月31日的违约金526.5元给盛源公司；三、驳回盛源公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由盛源公司负担3元，李集君负担22元。
本院二审查明，盛源公司为了证明其履行了书面催收的义务，提供了2017年11月12日书面催收的单据，该单据记载：尊敬的业主，您好，目前为止，您尚有以下款项未结清，请尽快到物业服务中心结清款项，谢谢您的支持与理解；房号：62号商铺；物业费2924.85元（2016年6月-2017年10月欠费17个月，按2.5元/平方米,68.82平方米计算）。对于原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对李集君的上诉意见，本案争议焦点为：一、李集君以商铺质量和车辆被楼上水泥掉落因清洗和抛光受到损失为由拒绝缴纳物业服务费是否合法；二、盛源公司有否履行书面催收的义务；三、原审判决支付违约金的截止时间、计算违约金的标准是否错误；四、李集君上诉提出的盛源公司应向其退还178.48元分摊水费的上诉请求本院应否支持。
一、李集君以商铺质量和车辆被楼上水泥掉落因清洗和抛光受到损失为由拒绝缴纳物业服务费是否合法。
盛源公司是建设单位选聘的物业管理公司，盛源公司与李集君签订了《天泓居物业管理合同》，约定：盛源公司对李集君物业所在小区，即天泓居小区共用设施设备、环境卫生、保安、交通、消防等项目进行维修、修缮、服务与管理，李集君需按合同约定向盛源公司交纳物业服务费、水电公摊费。该合同是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同依法成立并有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，合同的双方均应当按照约定履行自己的义务。盛源公司按合同约定对天泓居小区实施了物业管理服务，故李集君亦应该按照合同的约定向盛源公司交纳物业服务费。至于李集君提出的商铺质量问题和车辆被楼上水泥掉落因清洗和抛光受到损失问题属于另一法律关系，李集君可另案主张权利，李集君以此为由不缴纳物业服务费既违反《天泓居物业管理合同》的约定，又违反法律的规定，本院不予支持。
二、盛源公司有否履行书面催收的义务。
首先，盛源公司为了证明其履行了书面催收的义务，提供了2017年11月12日书面催收的单据，该单据记载：尊敬的业主，您好，目前为止，您尚有以下款项未结清，请尽快到物业服务中心结清款项，谢谢您的支持与理解；房号：62号商铺；物业费2924.85元（2016年6月-2017年10月欠费17个月，按2.5元/平方米,68.82平方米计算）。李集君并不能提供相反的证据予以推翻，故本院采信盛源公司履行了书面催收的义务。
其次，盛源公司以李集君拖欠物业服务费为由于2018年1月2日向原审法院提起诉讼，要求李集君予以支付。原审法院将盛源公司的起诉状依法送达给李集君，即盛源公司再次履行书面催收的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，本院对盛源公司请求李集君支付物业服务费的诉讼请求予以支持。
三、原审判决支付违约金的截止时间、计算违约金的标准是否错误。
李集君认为违约金的截止时间应至2017年10月，但由于盛源公司诉请的违约金为2016年6月-2017年11月的逾期交费违约金1052.95元（2924.85元×18个月×2%），之后的违约金按所欠物业服务费总金额每月2%计至缴清欠款之日止，且李集君至今未缴清拖欠的费用，故原审法院判决违约金的截止时间为2018年1月31日未超出盛源公司的诉请范围，本院予以支持。
李集君认为物业服务费是每月收取，原审判决计算违约金不应该以拖欠物业服务费的总数来计算。盛源公司主张的违约金虽然为“2016年6月-2017年11月的逾期交费违约金1052.95元（2924.85元×18个月×2%），之后的违约金按所欠物业服务费总金额每月2%计至缴清欠款之日止”，但原审法院并未以拖欠物业服务费的总数2924.85元作为计算依据，而是以每月拖欠物业服务费的基数172.05元为标准计算违约金，虽然未按照双方签订的《天泓居小区物业管理合同》中“从逾期之日起按每天所欠费用总额的3‰计收违约金”的约定按天来计算违约金，但未损害李集君的利益（比合同约定的违约金计算方法收费少），盛源公司亦未对此提出上诉，故本院对此不予调整。
李集君认为以原审判决按24%计算违约金过高，但从双方签订的《天泓居小区物业管理合同》中“从逾期之日起按每天所欠费用总额的3‰计收违约金”的约定可见，每天所欠费用总额的3‰，每月按30天计算，折算成月百分比，即每月9%（3‰×30天），原审判决按照盛源公司主张的每月2%计算违约金，显然低于合同约定的百分比，未损害李集君的利益，故本院对此亦不予调整。但2016年7月至2018年1月31日只有19个月，原审法院认定为153个月错误，本院予以纠正，即李集君应支付2016年7月至2018年1月31日的违约金为65.38元（172.05元×24%÷12个月×19个月）。
四、李集君上诉提出的盛源公司应向其退还178.48元分摊水费的上诉请求本院应否支持。
本案是盛源公司作为原告提起诉讼，盛源公司主张的费用项目仅为物业服务费，并不包括分摊水费，故不存在互为抵扣冲减的问题，李集君认为盛源公司应向其退还分摊水费，属于另一法律关系，本院对此不予审理，李集君可另案主张权利。
综上所述，李集君的上诉请求部分成立，对其成立部分本院予以支持；一审法院判决适用法律正确，但认定2016年7月至2018年1月31日为153个月错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初40号民事判决第一项；
二、撤销广东省韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初40号民事判决第三项；
三、变更广东省韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初40号民事判决第二项为“李集君应于本判决发生法律效力之日起五日内支付上述所欠物业服务费计至2018年1月31日的违约金65.38元给韶关市盛源物业服务有限公司”；
四、驳回韶关市盛源物业服务有限公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费50元，由上诉人李集君负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩文锋
审判员 赖凯文
审判员 庄少山
二〇一八年八月二日
书记员 罗稀蕾