广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤18民终2955号
上诉人（原审被告）：清远嘉东房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区桥北路。
法定代表人：汤志星。
委托代理人：陆延冰，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人：李晖，广东正大联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢美银，女，1966年8月29日出生，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：郭庭佳、何永昌，均系广东金亚律师事务所律师。
原审被告：清远市清新区农村信用合作联社，住所地：清远市清新区太和镇信用路*号。
法定代表人：黄喜忠，该联社理事长。
上诉人清远嘉东房地产开发有限公司（以下简称嘉东公司）因与被上诉人谢美银、原审被告清远市清新区农村信用合作联社（以下简称清新信社）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2015）清城法民一初字第1256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2009年9月28日，谢美银（买受人）与嘉东公司（出卖人）签订4份编号为200904357、200904358、200904359、200904364的《商品房买卖合同》，约定谢美银向嘉东公司购买位于清远市清城区桥北路嘉东商业大厦×层×号房、×号房、×号房、×号房4间商铺，商铺价款分别为1401400元、1357600元、1314000元、1270200元，合共5343200元，付款方式为一次性付款。2011年1月25日，嘉东公司出具了一份承诺书交谢美银，该承诺书的内容为：“我公司出售四卡（×号、×号、×号、×号）位于清远市桥北路嘉东商业大厦商铺给谢美银，按合同协定，我司承诺于二○一一年七月份负责办理房屋产权证。若超期未办妥产权证的，公司将按每超一天罚伍仟元人民币（5000元）给谢美银的处理”。因办理上述商铺的产权证问题，谢美银曾于2013年1月24日向原审法院提起诉讼，请求嘉东公司为谢美银办理清远市清城区桥北路×号嘉东商业大厦×层×号、×号、×号、×号四间商铺的4个产权证，并支付逾期办证违约金。原审法院于2013年7月11日作出的(2013)清城法民初字第364号民事判决书认定：谢美银请求嘉东公司为其办理涉案4间商铺的产权证问题。因涉案的4间商铺已办抵押，在抵押权尚未消灭的情况下，谢美银请求嘉东协助谢美银办理涉案商铺的房地产权证，可能损害抵押权人即清新信社的利益，原审法院不予支持。因此判决驳回了谢美银办证的请求。清远市中级人民法院于2013年12月11日作出的（2013）清中法民一终字第690号民事判决书中维持了一审判决的该判项，并判令嘉东公司向谢美银支付相应的逾期办证违约金。
另查明，嘉东公司在合同签订后将涉案的商铺交付给谢美银，并由谢美银一直使用至今。按照房产信息查询证明的显示，上述商铺的抵押权人是清新信社，抵押期限为2009年9月22日至2012年9月22日。2014年10月17日，原审法院向清新信社发出公函，了解借款抵押登记情况，该社于同年11月5日复函确认嘉东公司已于2013年9月16日还清欠款，由于嘉东公司不配合办理抵押登记注销手续，故未能解除抵押登记。庭审中，嘉东公司陈述未能为涉案商铺办理产权转移登记的原因是谢美银未按规定缴清办证的税费及未提交相关的办证材料，并抗辩提出撤销他项权证与办理产权转移登记需同时进行。
原审法院认为：谢美银与嘉东公司签订的《合同书》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，双方均应依约履行合同义务。谢美银已向嘉东公司支付了购房款，按约定嘉东公司应于2011年7月31日前将需将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。嘉东公司已于2013年9月16日还清欠款，现时并不影响抵押权人的利益，清新信社亦同意办理抵押登记注销手续，而嘉东公司此前一直未予配合办理，故嘉东公司、清新信社应共同办理清远市清城区桥北路嘉东商业大厦×层×号、×号、×号、×号四间商铺的抵押登记注销手续。
对于谢美银主张嘉东公司、清新信社协助谢美银办理清远市清城区桥北路嘉东商业大厦×层×号、×号、×号、×号四间商铺的产权证的请求，协助办证系房屋出卖人的义务，故嘉东公司应协助谢美银办理涉案商铺的产权证。至于在办证过程中，税费的承担及资料的提交应按照谢美银与嘉东公司的约定及有关的法律规定来进行。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年9月14日作出（2015）清城法民一初字第1256号判决：一、清远嘉东房地产开发有限公司与清远市清新区农村信用合作联社于本判决生效之日起10日内办理清远市清城区桥北路嘉东商业大厦×层×号、×号、×号、×号四间商铺的抵押登记注销手续；清远嘉东房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内将办理清远市清城区桥北路嘉东商业大厦×层×号、×号、×号、×号四间商铺的权属登记需由清远嘉东房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。三、驳回谢美银的其他诉讼请求。本案受理费100元，由清远嘉东房地产开发有限公司负担。
宣判后，清远嘉东房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二项，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案由于被上诉人原因造成不能办证，而且被上诉人现在根本不具备办理产权证的条件。在一审审理过程中，上诉人就己经重复向法院明确:嘉东大厦的商铺早已具备办证条件，是被上诉人原因致使案涉商铺不能办理产权证。一方面，被上诉人未向缴纳税费，另一方面，被上诉人因与上诉人就房屋买卖合同纠纷案查封了案涉的商铺。而在该案审结后，上诉人就已经发函告知被上诉人前去办理产权证，但被上诉人却为追求高额违约金，一直不与上诉人共同办理产权证。因此，造成案涉商铺至今不能办理产权证的责任全部应由上诉人承担，而且由于上诉人的未按约定和规定缴纳税费，以致不具备办理产权证的条件。办理他项权登记与办理产权证没有任何影响，并不会阻碍到产权证的办理，这从上诉人为其他同期购买商铺小业主办理产权证的事实可以证实。原审被告清远市清新区农村信用合作联社在庭审也作了陈述，所有贷款已经还清，办理相关的涂销只是手续问题。涂销与否是上诉人与信用社之间应当处理的手续，被上诉人无权请求法院撤销该他项权。一审法院判决上诉人向房管部门提交有关资料备案，根本脱离事实也与实际操作不相符。首先，办理产权证是上诉人与被上诉人双方必须同时去办理的，被上诉人单方根本不可能办理手续；其次，办理备案必须先行解除查封，如果被上诉人不申请解封根本无法办理备案。因此，被上诉人单方去提交资料也是不符合办理产权证手续的程序的。二、一审法院判决内容超出被上诉人诉请内容范围，且前后矛盾，违背双方的合同约定，与实际操作不相符。被上诉人在一审中，其诉讼请求第二项为：“两被告协助原告办理清远市清城区桥北路嘉东商业大厦×层×号、×号、×号、×号四间商铺的产权证；”，但是，一审法院直接将被上诉人的上述诉讼请求以判决形式作出了变更“被告清远嘉东房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内将办理清远市清城区桥北路嘉东商业大厦×层×号、×号、×号、×号房的权属登记需由清远嘉东房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案”。而在本院认为部分，却认定“办证过程中，税费的承担及资料的提交应按照原告与被告嘉东公司的约定及有关的法律规定来进行。”如果是按照这一认定，办理产权证被上诉人也有义务提交资料和缴纳税费，为何仅判决上诉人提交资料，却不判被上诉人提交资料？按照合同约定与法律规定，必须双方都提交资料，实际操作过程中也是必须由双方共同提交资料才可办理产权证。显然，一审法院的认定与判决是前后矛盾而且违背双方约定以及不符合实际操作程序的。三、一审判决涂销抵押手续没有事实依据以及法律依据，首先，本案中不存在上诉人与清新农信社的抵押手续，也就是不存在农信社的抵押权损害了被上诉人的利益事实，涉案房屋不能够办证的原因如前所称，责任在被上诉人，其次，不存在上诉人及农信社对被上诉人负有涂销抵押手续的法定义务、合同义务等相关事实，农信社的抵押权设立早于被上诉人购房时间，两者之间没有合同关系，上诉人早已通知被上诉人办理涉案房屋的产权证，是其怠于履行自己的义务造成延迟办证，因此一审判决第一项是脱离客观事实基础的。本案中涉案房屋的办证是双方的义务，属于同期履行义务的性质，在上诉人通知被上诉人履行办证义务遭到拒绝的时候，上诉人不予办理产权证是行使同期履行抗辩权的行为，依法依合同都不属于违约的行为。只要被上诉方依约履行其义务，上诉人也会如约履行，目前被上诉人通过诉讼一审法院作出判决将本应约定以及性质都属于同期履行的办证义务改变为先后履行的义务，这个是没有法律依据的，也是违反订立合同时双方真实意思的行为。四、一审判决判定涂销抵押手续没有法律依据。一判依据的合同法第六十条、不适用于本案，第一判项是涂销手续，而六十条规定的是通知、协助等行为，因此一审判决是适用法律错误的。并且农信社并非是合同的当事人，对其适用合同法也是适用错误的。第一百零七条是关于合同当事人继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等相关规定，除了农信社不是合同当事人之外，不能够办证也就是由于被上诉人怠于履行自己的义务所导致的结果，上诉人并没有违约，因此合同法第一百零七条也是适用错误的。四、一审判决严重违反法定程序，一审判决所提及的在事实查明的部分，2014年11月5日，农信社的复函我方没有见过，也没有进行过质证，我方认为该项证据不能作为认定事实的证据。
综上所述，由于被上诉人原因造成不能办证，而且被上诉人现在根本不具备办理产权证的条件；一审法院判决内容超出被上诉人诉请内容范围，且前后矛盾，违背双方的合同约定，与实际操作不相符。恳请二审法院查明事实，依法撤销原审第一项和第二项判决。
被上诉人谢美银口头答辩称：本案已经经过多次诉讼，最早是2013年7月11日由清城区人民法院作出了判决，判决书内第一我方请求确认买卖合同的有效性，第二要求确认上诉人的违约责任。第三是要求协助办证。当时法院判决支持了买卖合同有效以及违约办证的损失且要求上诉人支付违约金。至于办证的问题，当时是因为上诉人将涉案的四卡商铺抵押了给清新区农村信用合作联社，因此存在他项权的障碍，所以当时无法办证。后来在执行过程中，清新区农村信用合作联社复函给法院，已经还清了款项，已经表示向上诉人发出了通知要求涂销他项权。后来按照清新区农村信用合作联社的函为依据，要求房管局协助办理房产证，但是房管局提出的意见是他控权并未涂销。因此清新区农村信用合作联社多次要求上诉人撤销，但是至今上诉人仍是持消极态度。这四卡商铺原本是我方所有的，有判决为据，本身就损害了我方的利益，我方没有追究损失，而是请求涂销。我方不明白上诉人怠于或拒绝涂销他项权的行为。一审法院查明的事实是清楚的，判决程序合法，使用法律准确，请法庭依法驳回上诉人的上诉请求。
经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且内容合法，原审法院确认该合同有效正确。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：1、上诉人应否协助被上诉人办理涉案房屋的产权登记手续。2、被上诉人申请涂销涉案房屋的抵押登记应否支持
关于上诉人应否协助被上诉人办理涉案房屋的产权登记手续的问题。首先，被上诉人已按合同约定履行支付购房款的合同义务，其次，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定上诉人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，最后，上诉人向被上诉人出具的《承诺书》中也承诺按合同约定于二○一一年七月份负责办理房屋产权证，因此，原审法院判令被上诉人将涉案房屋办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，符合双方签订的合同约定且上诉人对此亦作出承诺。至于上诉人履行其办理产权登记应尽的办理义务后，被上诉人是否提供办理产权登记所需的相关资料则与上诉人无关。上诉人以被上诉人无提交相关办理登记的资料为由，认为不具务办理产权登记手续的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。
关于被上诉人申请涂销涉案房屋的抵押登记应否支持的问题。本案中，上诉人将被上诉人购买的商铺抵押给原审被告清远市清新区农村信用合作联社的事实，有清远市房产信息中心出具的《房产信息查询证明》予以证实，且双方均无异议，对此，本院予以确认。鉴于涉案房屋已办理抵押登记手续，因此，在没有解除涉案房屋抵押登记之前，该抵押权是可以对抗第三人的，故涉案房屋在未办理涂销抵押登记的情况下是无法办理产权过户手续的。根据查明的事实，上诉人现已还清原审被告的借款，且原审被告也明确表示同意解除涉案房屋抵押登记，因此，解除涉案房屋抵押登记的条件已成就，被上诉人要求上诉人涂销涉案房屋的抵押登记手续原审法院予以支持正确。上诉人以抵押手续是否涂销不影响被上诉人办理产权登记为由而请求驳回被上诉人的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，对其该项请求，本院依法不予采纳。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人清远嘉东房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 巢忠文
审判员 何 燕
审判员 何昭敏
二〇一六年十二月二十一日
书记员 黄 沁