广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2014)穗中法行终字第6号
上诉人（原审原告）：广州番禺励业漂染有限公司，住所地：广州市南沙区。
法定代表人：莫伟锋。
委托代理人：卢列，广东天地正（广州）律师事务所律师。
委托代理人：李皖娜，广东天地正（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地：广州市。
委托代理人：胡丹丹，国信信扬（南沙）律师事务所律师。
委托代理人：张煜，国信信扬（南沙）律师事务所实习律师。
原审第三人：广州锦兴纺织漂染有限公司，住所地：广州市南沙区。
法定代表人：戴锦文，职务：董事长。
委托代理人：章勋，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：李栋，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人广州番禺励业漂染有限公司因产权登记一案，不服广州市南沙区人民法院（2014）穗南法行初字第26号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年4月19日，广州番禺励业漂染有限公司召开董事会，时任董事长梁某甲、董事李某、何某、梁某乙参加了会议，董事会决议将原告所有的位于南沙区（原番禺区）东涌镇励业路30号房地产（粤房地证字第××号）转让给第三人，并授权董事李某处理涉案房地产转让相关事宜。之后，李某根据董事会决议的授权，代表原告向广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局（以下简称番禺分局）提交了经过公证的董事会决议、房地产转让合同等相关材料，申请将涉案房产转移登记到第三人名下，番禺分局受理了其申请。2011年6月20日，原告的现任法定代表人莫伟锋向番禺分局提交《关于暂缓办理与广州番禺励业漂染有限公司有关之土地使用权及房屋所有权变更登记业务的函》及附件《公司董事会决议证明》，称其公司董事长兼法定代表人已变更为莫伟锋，要求番禺分局暂停办理原告名下所有之土地使用权及房屋所有权变更登记业务。同年7月27日，番禺分局在涉案房产的房屋登记薄上记载：2011年6月20日，广州番禺励业漂染有限公司来函反映，该公司董事长兼法定代表人梁某甲先生已变更为莫伟锋，暂停办理房产所有权变更事项。同年8月24日，番禺分局向莫伟锋发出《告知函》【穗番国房函（2011）854号】，请原告方在15日内提交法定代表人变更的工商登记资料，若不能如期提交，该分局将依法办理房地产转移登记。2011年11月4日，励业染厂有限公司因原告公司内部经营管理事项向中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会提出仲裁申请，其仲裁请求如下：1、东涌公司向原告返还公司公章以及营业执照、税务登记证一切公司证照；2、确认香港励业委派至原告的董事长（法定代表人）、董事人选为合法有效变更；3、要求东涌公司配合香港励业办理原告的相关变更登记手续。该会于2012年7月18日作出（2012）中国贸仲深裁字第101号仲裁裁决：1、东涌公司向原告返还公司公章及财务专用章；2、确认香港励业委派至原告的董事长及法定代表人莫伟锋、董事吴某为合法有效变更；3、东涌公司应配合香港励业办理原告的相关变更登记手续。励业染厂于2012年7月20日以特快专递方式向番禺分局邮寄上述仲裁裁决书，后因收件人拒收而于7月23日被退回。之后，原告向广州市番禺区人民法院申请执行上述仲裁裁决。2013年7月8日，原告办理了上述法定代表人的工商变更登记手续，但公司的公章及财务专用章仍未得到返还。2012年3月15日，励业染厂有限公司发函番禺分局，请求暂缓办理与广州番禺励业漂染有限公司有关土地使用权及房屋所有权变更登记。同年4月1日，番禺分局函复励业染厂有限公司称:其至今未收到撤销原经公证的董事会决议或限制房产转移的相关生效法律文书，如原告提供的资料齐备且无不予登记的情形的，其将按规定为申请人办理转移登记手续。同年5月21日，番禺分局再次向励业染厂有限公司发出《告知书》，告知：广州番禺励业漂染有限公司申请办理过户时提交的资料齐备且无不予登记情形，其将按规定办理，如有异议，建议尽快通过法律途径解决。之后，励业染厂有限公司多次发函番禺分局请求暂缓办理涉案房产的转移登记手续，但励业染厂有限公司及原告并未就存在争议的相关基础民事行为向法院提起诉讼。2012年12月1日，因行政区划调整，原番禺区的东涌、大岗、榄核三镇划归南沙区管辖，该三镇的服务、管理职能由南沙区各相关职能部门承接。2013年1月30日，原告原董事李某与第三人向被告南沙区国土分局提出申请，申请将南沙区东涌镇励业路30号房地产转移登记到第三人名下，并提交了《房地产转移登记申请书》、粤房地证字第××号《房地产权证》、房地产转让合同、《房屋面积测量成果报告书》、购房发票、完税凭证及相关缴款书、关于房地产转让的公证书、董事会决议材料、锦兴纺织公司按原面积进行登记的申请、房地产无加建改建的证明、机构代码证、营业执照、工商登记情况等相关材料。此外，李某还书写了一份《承诺书》，保证尽快提交涂销抵押资料等相关材料。同日，南沙区国土分局受理了该项转移登记申请，并出具了《受理回执》，同时向双方申请人进行了询问，李某在询问记录上加盖了原告的公章。同年2月7日，被告南沙区国土分局受理了涉案房产的涂销抵押登记申请，并于同月20日涂销抵押登记。同年2月26日，被告办理了涉案房产的产权转移登记，注销原《房地产权证》及《房地产他项权证》，向第三人核发粤房地证字第××号《房地产权证》。另查明，被告在办理转移登记过程中经实测发现涉案房产二层西北面部分不封闭阳台及三层全层共有1426.9709平方米在原证上未有注记，本案第三人书面申请以上部分不进行产权登记，故被告以原证面积向第三人核发新证。
本案受理后，原审法院于2013年7月29日向原告释明，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》[法释(2010)15号]第八条的规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”原审法院给予原告十五天时间提起民事诉讼。其后原告向原审法院明确表示不就涉案土地的权属纠纷提起民事诉讼。
原审法院认为：莫伟锋作为原告法定代表人已经中国国际贸易仲裁委员会华南分会的生效仲裁裁决确认，且已依法办理工商变更登记，其依法有权代表原告行使诉讼权利，提起本案诉讼。在诉讼过程中，原告向原审法院提交了加盖公章的起诉状、授权委托书等相关材料。故第三人认为原告的主体资格不适格的主张，原审法院不予采纳。对于第三人认为原告起诉状上加盖的公章是伪造的意见，缺乏证据，原审法院不予采信。
被告作为房地产登记发证机关，具有办理房地产转移登记核发房地产权证的法定职责。根据《房屋登记办法》[建设部令（第168号）]第七十六条“利害关系人认为房屋登记薄记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记薄记载错误的证明文件等材料申请异议登记”的规定，异议登记是针对利害关系人认为房屋登记薄记载的事项错误的情况下而设立的一种权利救济制度。而本案中，房屋转移登记还未完成，涉案房屋在2013年2月26日之前还登记在原告名下。在此情形下，原告是权利人，而非利害关系人，原告的现任法定代表人莫伟锋及股东香港励业染厂有限公司向番禺分局发出的函件要求暂缓登记，番禺分局亦在备注栏中记载暂缓办理，但此情形并非针对房屋登记薄记载的事项错误提出的异议，而只是请求暂缓办理，不构成异议登记。故原告认为其就涉案房产向被告提出了异议登记及被告未按异议登记程序办理的观点不能成立。
根据《广东省城镇房地产权登记条例》第九条、《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条、《房屋登记办法》第三十三条的规定，本案李某与第三人向被告提出对涉案房产的转移登记申请，并提交了《房地产转移登记申请书》、《房地产转让合同》、粤房地证字第××号《房地产权证》、《房屋面积测量成果报告书》、购房发票、契税完税凭证、营业执照、身份证复印件、董事会决议等证明材料，其申请符合转移登记的法定条件，被告立案受理并无不当。被告根据房地产登记的法定程序，对涉案房产转移登记、涂销抵押登记申请依法进行审核，审查了房地产转移登记应具备的条件，包括房地产转让合同、经公证的董事会决议等材料，并就有关事项询问了申请人，显然已尽到合理审慎的职责。被告核准登记，注销原权利证书，将涉案房产转移登记到第三人名下，并核发粤房地证字第××号《房地产权证》的行为，并无不当。原告认为涉案房产的涂销抵押申请是在立案受理之后才提交，违反了《房屋登记办法》第三十四条的规定，但受理房屋转移登记申请是程序上的问题，对于涂销抵押申请是否在受理后提交，并不影响被告依法进行审核，故原告的上述观点原审法院不予采纳。原告认为涉案房产存在1426平方米违章建筑未经处理应暂缓登记，但该部分面积在原证上未有注记，且本案第三人向被告提交了书面申请表示涉案房产二层西北面部分不封闭阳台及三层全层共有1426.9709平方米不进行产权登记，故被告在办理产权转移登记过程中，按原证面积核发新的房地产权证，并不涉及需要对该部分面积进行处理的问题，故原告该抗辩理由不能成立。对于原告所述的被告在原告公司未办理工商登记年审的情况下，仍然为涉案房产办理转移登记属于违法的意见，于法无据，原审法院不予采纳。对于原告认为其原法定代表人、董事存在违法行为，原董事会决议无效的主张，则不属于本案行政诉讼所审理的范围。
综上所述，原告认为被告违法登记的理由，不能成立，对其要求撤销被告向第三人核发南沙区东涌镇励业路30号房地产的《房地产权证》（证号：粤房地证字第××号）的具体行政行为及该《房地产权证》的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回原告广州番禺励业漂染有限公司的诉讼请求。
上诉人广州番禺励业漂染有限公司不服原审判决，上诉称：（一）2011年5月9日，上诉人的原董事长兼法定代表人梁某甲已被股东依法免除所有公司职务，已无权对外代表上诉人。（二）上诉人从未提过过户申请，被告人未依法履行审查义务，被上诉人并没有取得涉案房产抵押权人的同意且申请所提交资料的不齐备。当时涉案房产处于异议登记期间，被上诉人因接受上诉人的异议申请，依法暂停了涉案房产过户，并将暂停事由通知了第三人及上诉人。但是在异议登记存续以及暂缓登记事由未消失，上诉人也未提出申请注销异议登记，被上诉人甚至未知会上诉人的情况下，办理了涉案房产过户登记的行为明显违法。（三）依据《广州市城镇房地产登记办法》第十九条第7款规定：“有下列情形之一的，房地产行政主管部门应当作出不予登记的决定：(七)违法建设未经处理的。”《房屋登记办法》第二十二条第1款规定：“有下列情形之一的。房屋登记机构应当不予登记：1、未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的：……。”涉案房产存在非法建设未处理，应不予登记，且中国国际贸易仲裁委员会的仲裁裁决已证实梁某甲、李某与第三人提供虚假资料，骗取过户登记。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，故上诉请求：一、撤销（2014）穗南法行初字第26号行政判决；二、撤销被上诉人向第三人核发的核发粤房地证字第××号《房地产权证》；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人广州市国土资源和房屋管理局答辩同意原审判决，认为涉案房地产过户手续是上诉人与原审第三人共同申请办理，在办理过程中，被上诉人已尽合理注意义务，且程序并无不当，故请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。
原审第三人广州锦兴纺织漂染有限公司答辩意见与一审答辩意见一致，同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，2011年4月19日，上诉人召开董事会会议，并作出董事会决议，同意出售涉案房屋及土地使用权（房地产权证：粤房地证字第××号），以及同意授权李某为该公司代理人，执行和处理上述事项。
本院认为，《房屋登记办法》第十五条第二款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。……”《广州市城镇房地产登记办法》第十一条第（一）项规定：“有下列情形之一，申请房地产登记的，除本条第二款和本办法第四十一条第三款、第四十九条第三款规定的情形以外，应当由有关当事人双方共同申请：（一）买卖；……”第十四条第一、二款规定：“当事人可以委托代理人申请房地产登记。委托代理人申请房地产登记的，应当向房地产行政主管部门提交授权委托书、被代理人和代理人的身份证明。……”本案中，2013年1月30日，李卓群以上诉人广州番禺励业漂染有限公司委托代理人名义与原审第三人共同向被上诉人广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局申请涉案房屋转移登记，但根据被上诉人提交的证据显示，李某并未向被上诉人提交上诉人广州番禺励业漂染有限公司出具的授权委托书，而李某所提交的2011年4月19日董事会决议，只是上诉人公司内部决议，并非对外授权委托，不产生授权委托的对外效力。被上诉人在李某未能提供有效授权委托的情况下，办理涉案房地产转移登记，违反了上述规定，依法应予以撤销。原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求处理错误，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市南沙区人民法院（2013）穗南法行初字第26号行政判决；
二、撤销被上诉人广州市国土资源和房屋管理局于2013年2月26日核发给原审第三人广州锦兴纺织漂染有限公司的粤房地证字第××号《房地产权证》。
一、二审案件受理费各50元，由被上诉人广州市国土资源和房屋管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 琳
审 判 员 肖晓丽
代理审判员 余秋白
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 周文静