福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽07民终1041号
上诉人（原审原告）：吴学东，男，1977年1月24日出生，汉族，公务员，住南平市建阳区。
被上诉人(原审被告)：高红梅，女，1965年10月21日出生，汉族，住南平市建阳区，现住南平市建阳区。
被上诉人(原审被告)：翁绳法，男，1959年7月25日出生，汉族，住福清市，现住南平市建阳区。
被上诉人(原审被告)：李赛英，女，1965年1月14日出生，汉族，住福清市，现住南平市建阳区。
被上诉人(原审被告)：翁其俊，男，1984年11月5日出生，汉族，住南平市建阳区，现住南平市建阳区。
被上诉人(原审被告)：李倩，女，1985年4月16日出生，汉族，住南平市建阳区。
被上诉人(原审被告)：品乘有限公司，住所地武夷山市武夷山水名城（紫阳古城）19幢1层117号，组织机构代码07085568-8。
法定代表人：翁绳法，董事长。
上诉人吴学东因与被上诉人高红梅、翁绳法、李赛英、翁其俊、李倩、品乘有限公司案外人执行异议之诉一案，不服南平市建阳区人民法院（2015）潭民初字第2184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴学东到庭参加诉讼。被上诉人高红梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被上诉人翁绳法、李赛英、翁其俊、李倩、品乘有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人吴学东上诉请求：撤销原审判决第二项，改判支持吴学东的原审全部诉讼请求。事实和理由：一、吴学东、罗某、叶军与翁绳法于2008年4月9日签订了一份《车库、杂物间购买合同》，合同中，双方约定了各自的权利和义务。合同签订后，吴学东按约定份额支付给翁绳法全部购房款，翁绳法也按约定于2008年5月9日将六间车库、杂物间的产权证和共有权证交付给吴学东，并将上述房屋的钥匙交给吴学东。从2008年至2009年期间，翁绳法按约定协助吴学东办理了五间房屋的变更登记手续，唯独还剩B2-17号杂物间（房权证字第××号）未能办理过户登记手续。自2010年起，吴学东多次催告翁绳法按约协助办理过户登记手续，但要么无法与翁绳法取得联系，要么联系上翁绳法，翁绳法却以其生意忙、人在外地等借口推脱，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条及《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。吴学东已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，翁绳法应当配合吴学东办理房屋过户手续。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原审法院根据本人的陈述和证据，认定《车库、杂物间购买合同》合法、有效，但却不支持吴学东的确权诉求，明显违背上述法律和司法解释规定之精神。原审判决既认定合同合法、有效，又认定吴学东合法占有该不动产，却不判定吴学东为诉争房屋的实际所有权人自相矛盾。吴学东与翁绳法之间存在真实的房屋买卖合同关系，双方的履约行为亦明确表示房屋所有权已发生转移,仅因翁绳法的原因房屋产权过户登记未能办理。吴学东的利益理应受到法律的保护。二、原审判决根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，以吴学东长时间未办理产权过户手续且购买杂物间非用于自用，证人陈述翁绳法曾催促证人办理产权过户手续，认定因买受人自身原因未办理杂物间过户登记，进而判定吴学东的异议不成立，属认定事实不清。首先，《车库、杂物间购买合同》已经明确约定翁绳法应承担附随义务。吴学东持有的六间车库按约定陆续在办理过户登记手续，且其中的五间已经完成过户登记手续，该事实客观存在，证据确凿。其次，吴学东购买杂物间的用途不影响其作为杂物间实际占有人的合法权益。最后，证人证实翁绳法于2015年曾催促其办理产权过户手续，而吴学东并未接到任何信息。尤其是2012年以来，房产价格上涨，吴学东多次联系翁绳法要求其协助过户，无奈每次翁绳法都以各种理由推脱。原审判决认定潭厦花城小区自2008年至2012年12月5日期间有车库、杂物间的产权过户记录，2012年12月5日之后不存在交易记录，客观说明翁绳法于2008年至2012年12月5日期间能够正常履行合同义务，之后翁绳法由于生意失败等原因恶意逃避履行合同义务，造成涉讼杂物间过户登记手续未能办理。三、原审法院应当知悉翁绳法的具体情况，原审庭审中高红梅也曾表示可以联系上翁绳法，也应该知悉涉讼房屋的真实情况。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度，各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”因此，虽然案外人提出异议之诉要就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，但是对恶意逃避债务的被执行人，人民法院应当积极主动调查被执行人的情况，切实维护第三人的合法权益。
被上诉人高红梅提交书面答辩意见辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人需在查封前签订合法有效书面买卖合同、合法占有不动产并支付全部价款且非因买受人原因未办理过户登记手续，其要求阻却执行的诉讼请求方能得以支持。本案中，吴学东未支付房屋买卖价款，且长时间未办理过户登记手续，其诉讼请求于法无据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。
被上诉人翁绳法、李赛英、翁其俊、品乘有限公司、李倩未作答辩。
上诉人吴学东向原审法院起诉请求：判令1、依法确认吴学东与翁绳法于2008年4月9日签订的《车库、杂物间购买合同》有效，位于建阳潭城街道中山北路潭厦花园（鸿福园）B2幢17号的杂物间（房权证字第××号）归吴学东所有；2、停止对房权证字第××号房屋的执行；3、翁绳法与李赛英协助吴学东将房权证字第××号房屋过户给吴学东。
原审法院认定事实：2008年4月9日，罗某、叶军及吴学东作为乙方与翁绳法签订《车库、杂物间购买合同》，约定翁绳法将建阳潭厦花城六间车库和十八间杂物间出售给罗某、叶军及吴学东，房屋总面积389.53平方米，总价650000元。合同约定乙方于2008年4月9日支付定金100000元，2008年5月9日之前将剩余的550000元余款打入翁绳法银行账号。同日，乙方与翁绳法确认C2幢7号、B3幢5号、B3幢6号、B6幢8号、B2幢17号杂物间和C6幢8号车库为吴学东所有。合同签订后，乙方按约定将购房款支付给翁绳法，其中吴学东支付了现金50000元，通过罗某转账给翁绳法60000元，吴学东于2008年5月9日转账给翁绳法54100元。讼争房屋于2007年5月28日登记在翁绳法和李赛英名下，房屋所有权证号为潭房权证字第××号、潭房共字第××号。买卖合同签订后，翁绳法将该证交予吴学东，吴学东将讼争房屋出租给他人使用至今。高红梅因与翁绳法、翁其俊、李倩、品乘有限公司有债权纠纷，向原审法院申请执行，原审法院作出（2014）潭执行字第814-1号执行裁定书，于2014年10月16日查封了讼争房屋，吴学东对执行标的有异议，于2015年7月14日向原审法院提出书面异议，原审法院于2015年7月24日裁定驳回吴学东的异议，吴学东遂于2015年8月7日向原审法院递交起诉材料。
原审法院另查明，翁绳法、李赛英所有的潭城街道中山路潭厦花城（鸿福园）A1、A4、B2、B3、B6、C1、C2、C5、C6幢的杂物间及商业营业用房从2008年1月起至2012年11月陆续办理了房屋产权转移登记。吴学东根据合同所购买的6间杂物间和车库，其中5间均办理了产权过户，起诉的B2幢17号杂物间未办理房屋产权转移登记。
原审法院认为，案外人执行异议之诉系案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求人民法院对该实体上法律关系进行裁判，阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故本案的争议焦点在于吴学东对执行标的是否享有民事权益，其所享有的民事权益是否足以排除强制执行。吴学东与翁绳法2008年4月9日签订的《车库、杂物间购买合同》，未违反法律强制性规定，应属合法有效合同。吴学东起诉要求确认《车库、杂物间购买合同》合法有效，予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。吴学东对原审法院查封的诉争房屋提出异议，其异议若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形是能够成立的。本案中，买卖合同签订在人民法院查封之前。从查明的事实可知，吴学东已根据合同履行了付款义务，且吴学东将讼争房屋租赁给他人使用至今，可认定为在人民法院查封之前已合法占有该不动产。讼争房屋于2007年5月21日登记在翁绳法和李赛英名下，根据吴学东自述及证人罗某的陈述，吴学东购买讼争房屋并不是自己使用，而是为了出卖给他人，且翁绳法在合同签订后即将产权证交予吴学东，证人罗某亦陈述翁绳法有催其办理产权过户手续，吴学东从2008年4月9日签合同至2014年10月16日原审法院查封讼争房屋6年多的时间未办理过户登记，吴学东未能提供证据证明其在办理讼争房屋过户登记中没有过错，显然吴学东的异议不符合法律规定，其享有的实体权益不足以排除强制执行，因此，吴学东要求判令涉讼房屋归其所有，停止对该房屋的执行，翁绳法与李赛英协助办理产权过户登记手续，缺乏事实和法律依据，不予支持。翁其俊、李倩、品乘有限公司与吴学东之间不存在民事法律关系，且吴学东亦未对其三人提出任何主张，翁其俊、李倩、品乘有限公司并不是本案适格被告。高红梅、翁绳法、李赛英、翁其俊、李倩、品乘有限公司经合法传唤未到庭，依法缺席审理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：一、吴学东与翁绳法于2008年4月9日签订的《车库、杂物间购买合同》合法有效;二、驳回吴学东的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审中双方当事人争议的焦点问题是吴学东对讼争杂物间是否享有足以阻却执行的民事权益。首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依据法律行为导致的不动产物权变动经登记始能产生法律效力，非经登记不产生法律效力。故《车库、杂物间购买合同》的有效并不意味着吴学东当然享有杂物间的物权。根据本案查明的事实，涉讼杂物间所有权至今仍登记于翁绳法、李赛英名下，并未转移登记于吴学东。因此，吴学东主张其已实际取得涉讼杂物间的所有权，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡人民法院查封之前已经合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。”二审中，吴学东主要对原审判决认定涉讼杂物间系因其自身原因而未办理过户登记持异议。对于涉讼杂物间未能办理产权转移登记的原因，吴学东原审中称该杂物间因地处偏僻一直未能售出，且其从2010年起即无法与翁绳法取得联系。但根据证人罗某的陈述，翁绳法于《车库、杂物间购买合同》签订后的两三个月内、2015年3月间两次致电罗某以催促罗某、吴学东、叶军三人办理过户登记。而罗某、吴学东、叶军在本次房屋买卖交易中主要由罗某负责与翁绳法进行沟通和联络。由此可见吴学东关于因翁绳法拒不履行合同义务而未能办理涉讼杂物间过户登记的陈述与事实不符。此外，吴学东为节约房屋买卖交易税费，对其购买的六间杂物间和车库，均采用先物色到买主，再将杂物间和车库物权从翁绳法名下直接转移登记于购买者的方式进行买卖交易。吴学东所购其余五间杂物间和车库均以上述方式售出，且已办理过户登记。综合上述事实，可认定吴学东为达节约交易税费的目的，在等待涉讼杂物间售出时机的过程中延误了过户登记的办理。故本案认定非因吴学东自身原因未办理过户登记没有事实依据。
因此，吴学东对涉讼杂物间不享有足以阻却强制执行的民事权益。原审判决对吴学东关于要求确认涉讼杂物间归其所有，停止对涉讼杂物间的执行，翁绳法、李赛英配合办理过户登记手续的诉讼请求不予支持并无不当。
综上所述，吴学东的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3688元，由上诉人吴学东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈志勇
审 判 员 乐 芳
代理审判员 邱方平
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 叶晓桐
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。