南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0106民初148号
原告南京新五金搪瓷厂，住所地本市鼓楼区云南北路**号。
法定代表人江建平，厂长。
委托代理人欧阳宏，江苏汇商律师事务所律师。
委托代理人孔涵，江苏汇商律师事务所律师。
被告南京大自然村餐饮有限公司，统一社会信用代码91320106754109168N，住所地本市鼓楼区云南北路79号。
法定代表人颜文山，总经理。
委托代理人袁胜寒，江苏袁胜寒律师事务所律师。
原告南京新五金搪瓷厂（以下简称新五金搪瓷厂）诉被告南京大自然村餐饮有限公司（以下简称大自然村餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新五金搪瓷厂的委托代理人欧阳宏、孔涵，被告大自然村餐饮公司的委托代理人袁胜寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新五金搪瓷厂诉称，南京民政工业集团公司（以下简称民政工业公司）于2004年与南京希科集团有限公司（以下简称希科公司）因兼并协议发生纠纷，南京市中级人民法院经审理于2005年2月1日作出（2004）宁民二初字第96号民事判决书，判令希科公司将本市云南北路79号房屋及土地返还给民政工业公司。江苏省高级人民法院二审判决维持原判，民政工业公司据此取得了本市云南北路79号房屋所有权。2006年4月19日，民政工业公司授权原告与被告签订了房屋租赁合同，约定租金、租赁期限等。2009年5月31日，该合同到期后，双方未续签合同，仅口头约定租金按原合同执行，原告有权随时收回房屋。2014年底，原告因经营需要决定解除双方之间的租赁关系，并多次通知被告迁出，但被告均无理拖延。2015年2月13日，原告再次通知被告于3月底前迁出，但被告仍未履行。2015年4月1日，民政工业公司将被告另案诉至法院，要求被告迁出房屋并支付租金、迟延金等。因法院认为原告应以自己名义向被告主张权利，故裁定驳回了民政工业公司的起诉。原告认为，双方原租赁合同到期后未续签合同，原告有权随时解除租赁关系，原告已给予被告合理时间迁出，但被告仍占用房屋，其行为侵犯了原告权利。现原告诉至法院，请求判令被告将本市鼓楼区云南北路79号一、二楼门面房（建筑面积是548平方米）腾空后向原告返还；被告支付原告拖欠的2015年2月至2015年3月期间的租金50000元；被告支付原告双倍租金损失（自2015年4月1日起至被告实际返还房屋之日止，每年按60万元标准计算）；本案诉讼费用由被告承担。
被告大自然村餐饮公司辩称，其一，原、被告之间的租赁合同未解除，被告要求原告继续履行合同。被告一直愿意按合同约定支付相应房租，但是原告自2015年1月之后拒收租金，故租金未交纳的责任不在被告。其二，双方的租赁合同至今仍在延续，被告亦实际在该房中经营，且双方就相邻关系、物业设施的使用等进行密切配合，双方租赁关系融洽。原告主张双倍租金损失，不符合合同约定。其三，被告对租赁房屋投入大量资金进行装修、装潢，并且自行花费费用进行水电改造。在长达10余年的租赁关系期间，被告均严格按双方合同约定履行合同义务。如原告坚持解除合同，则应就被告装修房屋的相关费用进行评估，由原告作价收购。同时，因原告解约行为给被告造成的相关直接、间接损失，应当在被告欠付的租金中冲抵。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，坐落于本市鼓楼区云南北路79号房屋（宁房权证鼓初字第××号，以下简称云南北路79号房屋），登记所有权人为南京五金搪瓷厂（以下简称五金搪瓷厂）。五金搪瓷厂为民政工业公司下属的集体所有制企业。
2004年，民政工业公司与案外人希科公司因企业兼并纠纷诉至南京市中级人民法院（以下简称南京中院），要求依法解除民政工业公司、五金搪瓷厂、希科公司之间签订的兼并协议，希科公司将云南北路79号房屋及土地返还民政工业公司等。南京中院经审理后认为，兼并协议生效后，五金搪瓷厂的主体资格已归于消灭，其法人资格已不复存在，根据协议约定，五金搪瓷厂的法人资格撤销后，由民政工业公司继承其全部权利义务。2005年南京中院作出（2004）宁民二初字第96号民事判决书，判决希科公司将云南北路79号房屋及土地返还民政工业公司等。后希科公司不服判决，上诉至江苏省高级人民法院。该院于2005年6月27日作出（2005）苏民二终字第122号民事判决书，驳回上诉，维持原判决。前述判决生效后，民政工业公司未办理房屋权属变更登记手续，该房屋仍登记在五金搪瓷厂名下。
2005年11月10日，民政工业公司设立原告新五金搪瓷厂。2006年4月17日，民政工业公司向原告出具授权委托书，内容为“我公司现将南京市云南北路79号原南京五金搪瓷厂的全部房地产交予我公司新成立的南京新五金搪瓷厂使用，委托对其使用的所有房地产全权管理、处理房屋出租等相关事宜”。
2006年4月19日，原告新五金搪瓷厂（甲方）与被告大自然村餐饮公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将本市云南北路79号一、二楼部分门面房（建筑面积548平方米，以下简称涉案房屋）出租给乙方使用；租期三年，自2006年6月1日起至2009年5月31日止；租金每年30万元，乙方应依约每月9日前向甲方交付租金25000元，不得拒交或拖欠；乙方不得利用承租的房屋进行非法活动，或累计二个月不交租金，否则甲方有权解除租赁合同，收回房屋，所有损失由乙方承担；乙方不得擅自改变房屋结构、用途，因业务或其他原因需要拆改、添建或改装门面、室内装饰等，应事先征得甲方同意，议定今后处理办法，并另签协议，有关费用由乙方自理；租赁届满，如甲方的租赁房屋继续出租，乙方有优先权，但须另订租赁合同，方能生效；租赁期满时，乙方应返还该房屋及附属设施，乙方自租赁期满或解除合同第二天起，每迟交还一天，向甲方支付双倍日租金，如乙方不再续租，也没有转让，乙方的设备甲乙双方协商解决；乙方同意支付甲方房屋租赁保证金5万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方等等。
上述合同订立后，原、被告双方均依约履行了各自的义务。合同期满后，双方未续签租赁合同，但被告继续使用涉案房屋并按原合同标准按月向原告支付租金，该租金已至2015年1月31日，原告对此未提出异议。此后，原告称因涉案房屋被纳入本市民政局“军队离退休干部活动中心改造项目”，无法继续对外出租，遂于2015年2月13日向被告发送《关于南京大自然村餐饮有限公司迁出云南北路79号租赁屋的通知》，要求被告尽快于2015年3月30日前从涉案房屋内迁出。因双方就合同终止事宜协商未果，为此产生争议。
2015年5月4日，因涉案房屋租赁纠纷，民政工业公司曾另案向本院提起诉讼，要求与被告解除租赁合同，被告迁出房屋，并支付租金等。该案经审理后认为，民政工业公司虽为涉案房屋的权利人，但涉案租赁合同系以新五金搪瓷厂名义与被告签订并实际履行，新五金搪瓷厂可以自己名义向被告主张权利，据此认为民政工业公司作为原告提起诉讼，系主体不适格。2015年10月12日，本院作出（2015）鼓民初字第2904号民事裁定书，驳回民政工业公司的起诉。后民政工业公司不服，提起上诉。2015年12月18日，南京市中级人民法院作出（2015）宁民终字第7574号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。
2016年1月5日，原告再次诉至本院，要求判如所请。
庭审中，原告陈述称自2015年2月起已多次以口头、发函等方式向被告提出解除合同，并拒绝收取租金，要求被告尽快返回房屋，双方之间租赁合同已依法解除，被告拒不返还房屋，系严重违约行为。
被告对于原告所述内容不予认可，认为双方之间的租赁合同并未依法解除，合同仍在履行过程中；如原告坚持解除合同，则因被告在承租期间投入大量资金对涉案房屋进行装潢，要求将装潢费用246.4万元作为损失在被告承担责任范围内予以冲抵；另因被告系从案外人处受让店门开展经营，已付转让费55万元，2006年因原告停水停电给被告造成损失计88万元，被告基于对与原告之间仍续租的信任，另承租本市南泰大厦房屋欲与涉案房屋一并使用，现无法合并使用造成房屋闲置费384万元，以上间接损失一并要求在其承担责任范围内予以冲抵。
因原、被告双方意见差距较大，致使本案无法调解。
以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证、南京市中级人民法院（2004）宁民二初字第96号民事判决书、江苏省高级人民法院（2005）苏民二终字第122号民事判决书、授权委托书、房屋租赁合同、通知、本院（2015）鼓民初字第2904号民事裁定书及本院开庭笔录等证据予以证实。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，涉案房屋系权利人民政工业公司委托原告对外租赁，原告签约时未披露委托人，则原、被之间就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于原告主张被告腾空后返还房屋的问题。根据双方合同约定，租赁届满，如被告续租房屋，须另行签订租赁合同。双方之间的租赁合同于2009年5月31日到期后，双方未重签书面合同，但被告仍继续使用房屋，原告对此未提出异议，则双方之间形成不定期租赁合同关系，原告有权随时解除合同。自2015年2月起，原告多次向被告明确表示不再出租涉案房屋，要求被告于2015年3月底之前迁出房屋，则双方之间的租赁合同关系依法解除，被告应及时将涉案房屋返还原告。故原告请求被告将其承租的本市鼓楼区云南北路79号房屋腾空后返还的主张，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告主张被告支付拖欠的租金问题。自2015年2月起至合同解除前，被告未及时向原告支付租金。根据原合同约定，被告应按每月25000元标准支付租金，故原告主张该2015年2月至2015年3月期间的租金50000元，有事实和法律依据，本院予以支持。合同履行期限内，被告已支付保证金50000元。庭审中，原告亦同意就该笔保证金冲抵被告欠付的租金，故以保证金冲抵后，被告本项付款义务视同履行完毕。
关于原告主张被告支付双倍租金损失的问题。双方合同解除后，被告仍持续占用涉案房屋，客观造成原告损失，原告据此有权主张被告赔偿。原告依据原合同约定主张被告按双倍租金标准支付损失，被告认为该约定的标准过高，请求法院予以调整。因原告未提供证据证明涉案房屋市场租金标准，故结合本案案情，本院酌定自2015年4月1日起至实际返还房屋之日止，被告按月租金的1.3倍标准（25000元×1.3=32500元）支付原告租金损失。被告辩称其在承租期内投入资金对涉案房屋进行装潢，亦因原告违约行为造成其间接损失，要求就上述损失在被告承担责任范围予以冲抵。因此系被告独立的诉讼请求，被告应另案主张权利，故对其抗辩意见，本院不予采纳。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告南京大自然村餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内将承租的本市鼓楼区云南北路79号房屋（建筑面积548平方米）腾空后返还原告南京新五金搪瓷厂。
二、被告南京大自然村餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南京新五金搪瓷厂2015年2月至2015年3月期间的租金50000元（以50000元保证金冲抵后，该项付款义务已履行完毕）。
三、被告南京大自然村餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南京新五金搪瓷厂租金损失（自2015年4月1日起至被告实际返还房屋之日止，按月租金的1.3倍标准即每月32500元计算）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元，因适用简易程序减半收取4400元，由原告南京新五金搪瓷厂负担1200元，被告南京大自然村餐饮有限公司3200元（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 李佳萱
二〇一六年六月二十一日
见习书记员 沈 婷