上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二(民)终字第2512号
上诉人(原审原告)唐翠娟。委托代理人顾俊辉，上海国瑜律师事务所律师。委托代理人于国兵，上海国瑜律师事务所律师。上诉人(原审被告)范德根。委托代理人沈琪，上海市天华律师事务所律师。委托代理人茅婕，上海市天华律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海德佑房地产经纪有限公司。法定代表人邵非。上诉人唐翠娟、上诉人范德根因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市黄浦区人民法院(2014)黄浦民四(民)初字第1224号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，范德根系上海市陕西南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)权利人。2014年4月7日，唐翠娟作为乙方与甲方范德根及丙方上海德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称“《居间协议》”)，约定：乙方以人民币(以下币种均为人民币)5,080,000元的价格购买甲方所有的系争房屋；乙方于2014年4月7日前向丙方支付意向金23,000元，待甲方签订协议后十日内，乙方应自行或通过丙方补足定金(含首期定金)至1,530,000元，甲方授权丙方代为收取并保管；甲、乙双方同意在协议签订后三十五日(原审笔误为二十五日)内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“《买卖合同》”)，乙方应于签订《买卖合同》示范文本当日通过丙方或直接向甲方支付首期房价计1,530,000元，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额，须于签署《买卖合同》示范文本后十日内办理申请手续并领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续；乙方应于签订《买卖合同》示范文本后十日内向银行贷款以支付第二期房价款计3,500,000元；甲方交付房屋后，乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款计50,000元；甲、乙双方认可协议生效即视为双方对买卖该房地产的交易条件达成共识、双方买卖关系成立，丙方已促成居间；双方同意分别按本协议约定的总房价款的1%向丙方支付报酬；如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍拒不履行的，另一方有权要求解除合同，违约方应按照本协议约定总房价款的20%向守约方支付违约金；协议经三方签章后即为生效。《居间协议》签订后，唐翠娟于2014年4月7日、8日、11日分三次向德佑公司交付了1,530,000元。2014年4月28日，德佑公司函告唐翠娟，表示系争房屋存在查封及法院要求协助执行解封，并要求唐翠娟明确是否愿意继续履行《居间协议》。唐翠娟于2014年4月29日回复邮件表示不能执行《居间协议》并要求返还1,530,000元。2014年5月7日，唐翠娟通过德佑公司函告范德根要求其按《居间协议》约定于2014年5月12日前签署《买卖合同》或与德佑公司于2014年5月11日前自愿承担所有解约相关费用和责任并返还1,530,000元。2014年5月12日，唐翠娟、范德根及德佑公司经磋商未达成一致意见，唐翠娟与范德根未能签订《买卖合同》。2014年5月14日，唐翠娟函告范德根及德佑公司，提出解除《居间协议》及要求返还1,530,000元。2014年6月4日，范德根函告唐翠娟要求其于2014年6月6日20时前至德佑公司签订《买卖合同》，但未果。因当事人双方对纠纷的解决未能达成一致意见，唐翠娟遂提起诉讼，要求确认唐翠娟与范德根、德佑公司的《居间协议》解除，并要求范德根、德佑公司退还定金1,530,000元及支付自2014年5月15日起至定金实际退还之日止按同期中国人民银行贷款利率计算的定金利息。原审法院又查明，原审法院于2012年11月8日作出(2012)黄浦执字第6399号执行裁定：一、被执行人范德根应立即履行(2012)沪东半证执行字第51号执行证书所确定的义务；二、冻结、划拨被执行人范德根银行存款1,512,220元(利息暂时计算至2012年11月9日止)；三、若冻结、划拨不足上述金额的，则查封、扣押被执行人范德根相应价值财产。2014年4月23日，原审法院依据(2012)黄浦执字第6399号协助执行通知书向德佑公司发出协助执行通知书，要求其将被执行人范德根在其处的卖房款1,512,220元划至原审法院。原审法院另查明，系争房屋现已不存在法院查封情形。原审法院再查明，范德根于审理过程中另案提起诉讼，以唐翠娟违反《居间协议》为由，要求其承担违约金1,016,000元。唐翠娟、范德根在2014年9月18日的庭审中就双方之间的房屋买卖协议解除达成一致意见。原审中，范德根、德佑公司表示其在签订《居间协议》时即告知唐翠娟房屋出售款系用于还债，故确定定金金额为1,530,000元；唐翠娟则表示签订《居间协议》时仅知道待售房屋被查封，并未同意用定金还债，确定定金金额为1,530,000元仅是为表示购房诚意。范德根、德佑公司另表示2014年5月12日未能签订《买卖合同》的原因仅在于唐翠娟不接受其已付的1,530,000元用于履行(2012)黄浦执字第6399号执行裁定义务，而非唐翠娟所述的其他原因。唐翠娟另表示范德根将已收取的1,530,000元用于偿还他人债务有违专款专用之约定存在违约；范德根则表示，其作为已收取的1,530,000元的权利人，如何使用该笔钱款系其合法权利而与唐翠娟无关。范德根、德佑公司确认其于2014年5月15日收到唐翠娟发出的合同解除函。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。唐翠娟、范德根及德佑公司签订的《居间协议》系签约各方真实意思表示，合法有效，对签约各方具有法律约束力。根据各方当事人的陈述，可以确认唐翠娟与范德根未能按照《居间协议》约定签订正式《买卖合同》的原因在于唐翠娟不同意以其已支付的1,530,000元优先偿还范德根所承担的法院执行债务，而范德根意图以唐翠娟已支付的1,530,000元优先偿还法院执行债务与《居间协议》中关于该款项用于偿还抵押权人借款的专款专用约定无本质性冲突，其目的均是为确保房屋交易的顺利进行，亦系对唐翠娟实现购房权益的保障；且各方当事人对《居间协议》签约过程的陈述、异于市场惯例的支付金额及往来函件能证明唐翠娟对于交易房屋存在法院查封及范德根出售房屋系为偿还债务事实俱已知晓；故唐翠娟以此事宜无法协商一致为由拒绝签订《买卖合同》当属违约。现唐翠娟与范德根于2014年9月18日就双方之间房屋买卖协议解除达成一致，与法不悖，法院确认协议于该日解除。因房屋买卖协议解除，唐翠娟为购房而向范德根支付的1,530,000元应由范德根返还，至于唐翠娟提出的该笔款项自2014年5月15日起至实际退还之日止按同期中国人民银行贷款利率计算的利息的主张，因其于2014年5月14日(原审法院笔误为15日)向范德根及德佑公司提出合同解除属于违约行为而并不产生合同解除的效力，双方实际合意解除房屋买卖协议系在本案审理过程中，故对此诉讼请求不予支持。唐翠娟、范德根及德佑公司签订的《居间协议》既包含了唐翠娟、范德根之间的房屋买卖协议，亦包含了唐翠娟与德佑公司之间的居间协议。根据《居间协议》的约定，在该协议签署之时德佑公司已完成居间，居间协议履行完毕而不再具备解除的条件，故唐翠娟仅能解除其与范德根之间的房屋买卖协议，而不能解除其与德佑公司之间的居间协议。德佑公司系范德根指定的1,530,000元已收款的保管人，其仅向范德根承担返还保管款义务，唐翠娟直接要求其返还1,530,000元及支付利息的诉讼请求与法相悖，法院均不予支持。据此，原审法院作出判决：一、唐翠娟与范德根就上海市陕西南路XXX弄XXX号XXX室房屋在《房地产买卖居间协议》中确定的房屋买卖合同于2014年9月18日解除；二、范德根于判决生效之日起十日内返还唐翠娟1,530,000元；三、对唐翠娟其余诉讼请求不予支持。案件受理费减半收取计9,331元，由唐翠娟负担46元，由范德根负担9,285元。唐翠娟不服原判，向本院提起上诉称，虽然签订《居间协议》时唐翠娟知道系争房屋上存在司法查封的情况，但双方在该协议中明确约定唐翠娟支付的1,530,000元购房首付款系作范德根偿还银行贷款解除其在系争房屋上尚存的抵押之用，范德根提出要将该款用作解除司法查封的执行款没有依据和理由，而且事实上在2014年5月9日，范德根已偿还了另一债务人李建霆的债务。至2014年5月12日，系争房屋上只剩下交通银行上海虹口支行的1,700,000元贷款抵押。唐翠娟要求将首付款1,530,000元优先偿还银行抵押贷款确保系争房屋在办理产权过户手续前无任何抵押是符合《居间协议》约定的，因此在2014年5月12日洽谈签订《买卖合同》的过程中，范德根提出1,530,000元由其自行支配有违双方约定，唐翠娟再三表示不同意，而范德根坚持己见，双方无法达成一致意见，因此导致《买卖合同》最终未能签署的原因系范德根的违约行为所致。双方签订的《居间协议》应当于唐翠娟通知对方的解约之日即2014年5月14日解除。原审法院以唐翠娟违约为由判决买卖双方解约的理由不能成立。2014年4月7日签订《居间协议》的当天，德佑公司又与唐翠娟签订了《佣金确认书》，将《居间协议》原确定的居间报酬从50,800元修改为20,800元，德佑公司的经理亦明确《买卖合同》未签，居间就不算完成，所以在《佣金确认书》上也确定了佣金支付的时间为签订《买卖合同》之后，而非《居间协议》第五条所载的收到买卖双方托管资金后。此外，德佑公司既未按约向唐翠娟出示范德根的房产证，也未促成买卖双方最终签订《买卖合同》及办理合同备案手续，因此，德佑公司的居间活动最终并未完成，其无权获取居间费用。按照《居间协议》约定，德佑公司应该在收到范德根的房产证原件后，才能将唐翠娟支付的1,530,000元转给范德根签收，但2014年4月7日《居间协议》签订时，德佑公司并未收到范德根的房产证原件，也未将此事告知唐翠娟，却以唐翠娟此后交付的购房款1,530,000元，继续与范德根签订托管协议，违反了《居间协议》的约定，在唐翠娟要求返还该款时，德佑公司表示无权返还这笔资金。正是由于德佑公司违约让范德根签收，导致15,300,000元无法及时返还唐翠娟，德佑公司对还款应当承担连带责任。故上诉要求撤销原判第一、三项，依法改判支持唐翠娟的相应原审诉请，诉讼费用由范德根及德佑公司承担。对唐翠娟的上诉请求，范德根辩称，签约前已将系争房屋上存在司法查封需要偿付1,500,000余元执行款的事实告知了唐翠娟，故而双方在《居间协议》上才将定金金额确定为1,530,000元。后由于唐翠娟违约不同意将该款用作解除司法查封的执行款，范德根不得已以承担高额利息200,000元的方法另行向他人借款解除了系争房屋的司法查封。范德根是1,530,000元的权利人，有权自主支配该款的用途，但在2014年5月12日协商签订《买卖合同》时，唐翠娟却超越《居间协议》的约定，以种种借口不同意签署《买卖合同》，并明确提出不再履约，原审法院据此确认其已构成违约是正确的，唐翠娟不同意承担相应责任没有理由，故不同意其上诉请求，要求维持原判。被上诉人德佑公司未参加诉讼也未发表辩论意见。本院经审理查明，当事人签署的《居间协议》第三条3.2条款载明：自本协议签订后，甲、乙双方同意丙方向房地产交易中心办理买卖合同备案确认手续；第六条第2项载明：甲、乙双方同意甲方或乙方因相对方违约而获得赔偿的，愿意将获得的赔偿金中相当于总房价款的2%的款项支付给丙方，作为丙方提供居间服务的补偿，且同意丙方可从任何款项中扣收。原审判决后，范德根曾提起上诉，后于二审审理中又申请撤回上诉。对此本院已予准许。除笔误外，原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。本院认为，虽然唐翠娟与范德根对于唐翠娟支付的1,530,000元是否可作解除司法查封之用曾产生争执，但在双方约定的《买卖合同》签署日(即2014年5月12日)前，司法查封解除之事已得到解决，诉讼中唐翠娟也确认至2014年5月12日前系争房屋上只剩下银行设定的贷款抵押。按照《居间协议》约定，双方应于2014年5月12日就系争房屋签署《买卖合同》，而后才由范德根办理系争房屋银行抵押注销手续。唐翠娟坚持1,530,000元须先为注销抵押进行还款，缺乏合同依据，其以此为由拒绝签订《买卖合同》没有理由，对此应承担相应责任。原审法院确认其构成违约，据此所作的处理并无不当，可予维持。唐翠娟上诉坚持其原审意见，缺乏依据，本院不予支持。需要指出的是，尽管《居间协议》中载明“唐翠娟与唐德根认可本协议生效即视为双方对买卖该房地产的交易条件达成共识、双方买卖关系成立，德佑公司已促成居间并得以收取居间报酬”，但此时包括房屋交付及其相关事宜(如违约交房)等房屋买卖中的重大事项均未经协商确定，该条款系德佑公司事先拟就且减轻自身责任加重买卖双方负担的格式条款，有违公平原则，且实际当事人之间的《买卖合同》最终并未得以签署，因此不应确认德佑公司的居间已经完成。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18,662元，由上诉人唐翠娟负担人民币18,000元，由上诉人范德根负担人民币662元。本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 高 胤
代理审判员 陈家旭
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……