天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)和民二初字第0665号
原告(反诉被告)张栩鹏,男,1983年2月5日出生,住址天津市和平区。
委托代理人郭玲玲,女,1954年12月21日出生,,住址天津市和平区(原告之母)。
委托代理人丁立莹,天津张盈律师事务所律师。
被告(反诉原告)天津市泰德瑞投资管理有限公司,住所地天津市和平区长春道3-9412室。
法定代表人夏薇,总经理。
委托代理人王健,天津岐丰律师事务所律师。
委托代理人黄婷,天津岐丰律师事务所律师。
原告(反诉被告,以下直称“原告”)张栩鹏与被告(反诉原告,以下直称“被告”)天津市泰德瑞投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2013年9月13日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭玲玲、丁立莹,被告的委托代理人王健、黄婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张栩鹏诉称,原告与李翠于2011年7月初商谈,由原告统一租用和平区万全道160号301、401两层楼,进行游艺厅经营租赁事宜并签订租赁合同。李翠作为出租方经办人,于2011年7月25日与原告张栩鹏签订了《房屋租赁合同》二份,301房屋合同的出租人为天津市创世恒通投资发展有限公司,401房屋合同的出租人为被告。本案401房屋的《房屋租赁合同》约定,被告将坐落本市和平区万全道160号401房屋(出租房屋面积793.31平方米)出租给原告用于经营电子游艺、娱乐,租期6年,自2011年10月1日至2017年9月30日。租金标准为:2011年10月1日至2014年9月30日,年租金820000元,2014年10月1日至2017年9月30日,年租金940000元,支付方式:首次支付半年租金,以后按季支付。
合同签订后,原告积极履约总计投入包括:租金、抵押金、购置游艺设备、装修改造等10255000元巨资。
合同履行初期,双方曾因被告在签约之初隐瞒无消防水源,在原告进驻后,被告仍然在大楼显著位置即3、4楼的外檐张贴招商广告,4楼严重漏水,3楼、4楼电表与整体大楼无法区分造成多支出电费等本应由被告负责解决的问题进行多次交涉,被告均不予配合。但为顾全大局和抓住2012年夏秋季的经营旺季,尽快收回投资,原告均予以忍耐并主动承担本不应承担的诸多费用,但原告用自身的诚实信用也没有换来被告同样的善意履约。
2012年7、8月份,原、被告在协商4楼房租及季度减免等问题的过程中,在尚未达成协商结果的情况下,被告单方无故无理毁约,于2012年9月3日将一楼通往原告承租额301、401经营场所的唯一进口处,从门里面反锁,使得原告至今无法进入经营场所进行经营。后原告与被告协商,被告不理不睬,仍然加锁至今。根据合同法规定,被告的锁门行为根本阻碍了原告进入承租房屋经营游戏厅业务的目的,导致原告巨额损失,已经达到了解除合同的条件。原告于2013年6月17日向被告发出了解除合同通知,该通知从邮局部门的反馈回执看被告已经签收,因此原告将诉讼请求变更为确认通知到达日时双方合同解除。另外,在本案开庭前先予执行的协调期间,被告又再次明确向法院答复不予开锁,被告的行为又再次印证了被告已经从行为上明确向原告表态,不再履行合同义务,原告确认合同解除是有事实和依据的。综上,被告采取锁门的极端方式,处理双方尚处协商阶段的问题,实属严重违约行为,导致原告无法进驻经营,大量购置的游艺设备闲着达一年,损失巨大,根本性阻碍了原告在租赁房屋进行经营的合同目的的实现,故起诉请求法院依法判令:1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2013年6月21日解除;2、被告赔偿原告装修损失972124.98元;3、被告支付原告违约金205000元;4、被告支付原告代垫电费13000元;5、诉讼费用由被告承担。
原告提交的证据:1、⑴关于解除《房屋租赁合同》的通知函,⑵购买封装用品、邮票证明单,⑶中国邮政速递短信业务申请单,⑷交寄邮件计费单,⑸国内标准快件回执;2、娱乐经营许可证;3、情况说明;4、本院的(2012)和民二初字第1126号民事判决书及天津市第一中级人民法院的(2013)一中民一终字第676号民事裁定书;5、装修的照片;6、《建筑装饰工程施工合同》及装修缴费发票;7、⑴《消防工程设计合同》,⑵协议书,⑶工程款及设计费收据;8、天津市电力部门出具的缴纳电费发票;9、房屋租赁合同。
被告天津市泰德瑞投资管理有限公司辩称,被告与原告存在房屋租赁合同关系。双方于2011年7月25日签订《房屋租赁合同》,被告将名下坐落于万全道160号401房屋出租给原告,期限6年自2011年10月1日至2017年9月30日。原告租赁该房的目的是为了达到行政主管部门所要求的开设娱乐场所的所需场地面积,实际上未投入经营使用。从原告没有主张经营损失就可以证实租赁的真实目的。双方在合同履行初期关系尚可。自2012年7月起,因原告迟延交付租金以及要求减租、退租等问题,双方发生纠纷。原告自2012年7月至今累计欠租1161667元(17个月租金)。现原告提起诉讼,并提出四项实体上的诉讼主张。对此,被告分别答辩:1、关于原告提出的请求依法确认原、被告双方于2011年7月25日签订的《房屋租赁合同》已于2013年6月21日解除的诉讼请求,被告认为,原告在起诉书中诉称的“鉴于被告的根本性违约,原告于2013年6月17日向被告发出书面信函件”一节没有事实依据。被告没有收到原告的任何函件,原告也没有以其他方式向被告表达过解除合同的意思表示。因此,原告的该项诉讼请求没有事实依据,应依法予以驳回。2、关于原告诉请的“判令被告赔偿原告的装修损失”的诉讼请求,首先,原告主张的数额不具事实基础,不能成立。其次,原告当庭放弃了解除合同的诉讼请求,变更为确认合同解除,并且该诉请没有事实依据。这说明现在是原告单方要求解除合同,依据合同第六条第4项的约定,房屋的装修设施除可移动的部分之外,应该归被告所有。因此,被告对此不产生赔偿义务。3、关于原告诉请的“判令被告赔偿违约金205000元”的诉讼请求,如前所述,原告当庭放弃了解除合同的诉讼请求,变更为确认合同解除,并且没有事实依据,不能成立。说明现在是原告单方要求解除合同,根据合同第五条第5项的约定,属原告提前解除合同。因此,相当于三个月租金的赔偿金是原告赔偿给被告,而不是被告的赔偿义务。4、关于原告诉请的“判令被告退还原告代垫电费”的诉讼请求。原告在另案执行案件,已同意将电费折抵迟延履行生效判决义务依法所产生的双倍利息,属于重复主张,依法不应支持。综上,恳请贵院法院驳回原告的诉讼请求。未提交证据。
被告天津市泰德瑞投资管理有限公司反诉称,被告与原告于2011年7月25日签订《房屋租赁合同》,被告将名下坐落于本市和平区万全道160号401号房屋出租给原告,约定租期6年,自2011年10月1日起至2017年9月30日止。现原告提出单方解除合同,被告提起反诉请求判令:1、原告支付被告原告拖欠的房屋租金1230000元;(自2012年7月至2013年12月)2、原告给付被告因原告单方解除合同的违约赔偿金205000元;3、原告将天津金冠电子游艺有限公司登记地址迁往他处;4、本案反诉费用由原告承担。
提交的证据:1、本院的(2012)和民二初字第1126号民事判决书;2、《房屋租赁合同》;3、原告交纳401房屋租金收据。
针对被告反诉,原告辩称,不同意被告的反诉请求。被告要求原告支付租金没有道理,原告没有使用房屋且被告单方锁门,故原告不应支付租金。原告不是无故解除合同,是被告违约在先。被告主张金冠公司迁址不属于法院审理范围。提交的反诉证据与本诉证据一致。
经审理查明,坐落本市和平区万全道160号401(建筑面积793.31平方米)房屋系被告名下所有。2011年7月25日,原告与被告签订了《房屋租赁合同》,约定被告将上述房屋出租给原告,租期六年,自2011年10月1日起至2017年9月30日止,租赁房屋用途为电子游艺、娱乐。本合同第一合同年的实际起止日期为2011年8月1日至2014年9月30日,其中60天时间为被告的装修时间,除水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费、电梯费由被告承担外,不计算任何租金。租金及支付方式:2011年10月1日至2014年9月30日,年租金为820000元,2014年10月1日至2017年9月30日,年租金为940000元,此金额为不含税金额。如原告张栩鹏要求出具发票,需交齐税款后,被告提供发票。签订本合同后原告首次支付半年租金,此后按季度支付房屋租金。从交付房屋之日起原告向被告交纳押金(一个月的租金)70000元,租赁关系终止时,被告收取的押金用以抵充应由原告负担的承租时因使用房屋所产生的费用,如租赁合同到期,原告未拖欠上述费用,被告则如数归还原告张栩鹏(不含利息);如由于原告原因,提前解除租赁合同时,被告有权不予退还押金。租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等,由原告张栩鹏负担。违约责任:原告张栩鹏拖欠租金累计达30天的,被告有权解除合同,并收回房屋,原告应按本合同约定月租金三倍的金额作为违约金,赔偿被告。合同期内,原告(被告)提前解除合同,应支付对方本合同约定月租金三倍的金额作为违约赔偿金。房屋的使用和维修:在租赁期间,被告应保证出租房的使用安全,原告应合理使用其所承租房及其附属设备。原告负责承租房及原有附属设备的维修,并承担维修费用,被告应予以协助。本合同解除时,房屋的装修设施归被告所有,可移动的生活设施归原告所有。配套设施属于整座楼及地上四层和地下一层共同使用,包括楼内电梯、楼前停车场。由于原告租赁的用途是经营公众娱乐场所,应有义务避免治安、消防安全事故的发生,被告将房屋(包括安全、消防设施)按现状交付被告,原告应按照国家关于娱乐场所消防安全标准对消防安全设施进行更新、添置、改造,并通过验收;同时承担上述设施的日常养护、维修、年检等义务。
合同签订后,原告依约接收承租房屋,并向被告交付了自2011年10月1日至2012年3月31日半年租金410000元及押金70000元,还对租赁房屋进行装修,301和401两层共花费装修工程款3030000元。装修过程中,原告张栩鹏发现其承租房屋无消防水源设施,经双方协商,由原告张栩鹏负责找施工单位增设消防水源设施,该项工程于2011年10月竣工,共花费370000元,原告张栩鹏负担了270000元,被告负担了100000元。
此后,原告以自然人独资的方式在其承租房屋内注册成立了天津金冠电子游艺有限公司,于2012年1月17日取得了《娱乐经营许可证》,并于2012年3月8日取得了《企业法人营业执照》,公司注册地址天津市和平区万全道160号301、401。同年4月天津金冠电子游艺有限公司开业,经营游艺娱乐项目。2012年7、8月期间,原告与被告协商承租的4楼房屋退租及对该季度租金的给付减免问题期间,被告于同年9月3日将原告承租房屋一楼进出门加锁,致原告不能进入承租房屋进行经营。
2012年11月,案外人天津市创世恒通投资发展有限公司(301房屋的出租人),以原告及天津金冠电子游艺有限公司无正当理由,拒不履行交纳租金义务为由起诉,要求解除与原告签订的301房屋《房屋租赁合同》,并要求原告及天津金冠电子游艺有限公司腾交房屋,支付房屋租金、电费、水费、违约金及至实际腾房日止的房屋使用费。经本院审理以(2012)和民二初字第1126号民事判决书,案外人天津市创世恒通投资发展有限公司不服提起上诉,上诉期间又撤回上诉,天津市第一中级人民法院于2013年6月5日以(2013)一中民一终字第676号民事裁定书裁定准予撤回上诉。
因被告始终未将原告承租房屋的一楼进出门开锁,致使原告不能使用其承租房屋进行经营。原告于2013年6月17日以邮政速递的方式给被告邮寄了“关于解除《房屋租赁合同》的通知函”,通知被告解除双方于2011年7月25日签订的《房屋租赁合同》。
原告在起诉后,向本院申请先予执行,要求被告打开其承租房屋一楼门锁,以确保将承租房屋内的全部电子游艺设备和物品搬走,本院以(2013)和民二初字第0665号民事裁定书,裁定被告将原告承租房屋一楼门锁予以打开,被告申请复议,本院通知驳回被告的复议申请。后本院于2013年11月14日采取先予执行措施,将被告加锁的门打开,原告将其承租房屋内的电子游艺设备及可移动的物品搬走。后原告张栩鹏向本院申请将其承租房屋的钥匙交予被告,但被告不予接收。
另,案外人天津市创世恒通投资发展有限公司就已经发生法律效力的本院(2012)和民二初字第1126号民事判决书,向本院申请执行,原告已经全部执行完毕。
上述事实,有原、被告的当庭陈述及提交的本诉、反诉证据予以证实,经当庭质证,二原告提交的本诉及反诉证据2-9,被告提交的反诉证据,本院予以确认。
原告提交的本诉证据1的真实性本院予以确认,但其提交的证据1中的⑵-⑸,尚不足以证实被告已经收到解除合同通知,其要求证实已经将解除合同通知送达到被告的证明目的,本院不予确认。
本院认为,依照法律规定,依法成立的合同,对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。原告与被告签订的《房屋租赁合同》,系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律及行政法规的强制性规定,合同依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
被告于2012年9月3日将原告承租房屋一楼门加锁,造成原告无法使用承租房屋,违反合同约定,构成违约。依照法律规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。据此,因被告锁门的违约行为,致使原告不能实现使用承租房屋的合同目的,原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》,符合法律规定。
现原告请求确认合同于2013年6月21日解除,被告抗辩未收到原告邮寄的解除合同通知。原告提交的本诉证据1,虽能够证实其以邮寄送达的方式向被告送达了解除合同通知,但送达地址及收件人均存在瑕疵,故尚不足以证实通知已于2013年6月21日送达到被告,被告抗辩未收到解除合同通知的抗辩理由成立。依照法律规定,当事人一方依照上述法律规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。据此,因无法确认解除合同通知已于2013年6月21日到达被告,本院亦不能确认合同于上述日期解除。但原告要求确认合同解除的本意,是因被告的违约行为致使不能实现合同目的,原告依照法律规定要求解除合同,而被告自锁门后至今未自行将锁打开,以自己的行为表明不履行合同义务。虽然原告送达解除合同通知存在瑕疵,但原告要求解除合同的本意没有变化,且符合法律规定。在庭审,原告也再次表示了要求解除合同的意愿,故本院判决合同于本判决生效之日解除。
依照相关司法解释的规定,承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰残值损失的,应予支持。现因被告违约导致合同解除,被告应赔偿剩余租赁期内装饰残值损失,原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求,本院予以支持。关于装饰残值损失的价值,应根据合同约定的租赁期限,将装修费用平均分摊后,计算剩余租赁期限内的装修价值。关于本案401房屋装饰残值损失的计算:原告整体装修301、401房屋共计花费3030000元,涉及401房屋的装修费用,以401房屋面积为基础,原告计算的401房屋装修费用为1060500元,本院予以确认。合同约定的租赁期限应自2011年10月1日起至2017年9月30日止共72个月,平均分摊后每月装修费用为1060500÷72=14729.17元。因被告于2012年9月3日锁门后,原告即无法使用301房屋,故剩余租赁期限应自2012年9月3日开始计算,即自2012年9月3日至2017年9月30日共61个月,剩余租赁期限内装修残值损失应为14729.17×61=898479.17元。原告增设消防水源损失已另案主张,本案不再计算。而原告主张的房屋装修残值损失972124.98元,仅减除了6个月房屋使用期间,计算有误,应以本院计算为准。
关于原告要求被告支付代垫电费的诉讼请求,原告虽然承租3、4层房屋,但其他楼层被告并未出租,整栋楼只有原告使用。原告提交的证据8即原告交纳电费的发票,能够证实原告自2011年6月开始缴纳电费,在原告未使用房屋期间,每月仍产生的1000多元电费原告予以支付,该笔电费应属于整栋楼的电费,应由被告自行承担。现原告以每月多支付电费1000元为标准,要求被告支付自2011年8月至2012年8月31日即13个月多支出电费13000元,本院予以支持。关于被告抗辩原告将电费折抵另一执行案件的迟延履行金,属于重复主张的抗辩理由,被告所述的折抵迟延履行的电费,为原告缴纳的正常电费,与现原告主张的多支出电费无关联,故被告的抗辩本院不予采信。
关于原告要求被告赔偿违约赔偿金205000元的诉讼请求,因被告违约导致合同解除,依照合同约定,被告应承担支付违约赔偿金的违约责任。但违约赔偿金是对原告损失的赔偿,因原告已主张的损失数额远大于合同约定的违约赔偿金数额,违约赔偿金已经包含在损失内,原告不应重复主张,本院不予支持。
关于被告反诉要求原告支付租金的反诉请求,被告锁门的违约行为,导致原告自2012年9月3日开始,无法实际使用其承租房屋,自2012年9月3日以后,原告不应再支付被告租金,原告支付被告的租金应自2012年7月至锁门日即2012年9月2日,经计算应为141222.22元。
被告反诉要求原告赔偿因其单方解除合同,应支付违约赔偿金的反诉请求,虽然合同有一方提前解除合同,支付对方违约赔偿金的约定,但合同约定的赔偿金系违约赔偿金,因导致合同提前解除系被告违约造成,原告作为守约方,支付违约赔偿金显然不能成立,本院不予支持。
被告反诉要求原告将天津市金冠电子游艺有限公司登记地址迁往他处的反诉请求,因合同解除,原告对其承租房屋不再具有使用的权利,而原告金冠公司系原告个人独资注册成立的公司,且原告亦是原告金冠公司的法定代表人,故其负有将金冠公司登记地址迁往他处的义务,被告的上述反诉请求,本院予以支持。考虑到原告经营的游艺、娱乐项目,对公司的选址等都有特殊的要求,应给予必要的迁出时间,本院判决给予原告三个月的时间将金冠公司注册地址从401房屋迁出。原告抗辩不属于本院审理范围,无事实及法律依据,本院不予采信。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第(二)(四)项、第一百零七条、第二百一十二条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:
一、原告与被告于2011年7月25日签订的《房屋租赁合同》,于本判决生效之日起予以解除;
二、本判决生效后十五日内,被告赔偿原告401房屋的装修损失898479.17元;
三、本判决生效后十五日内,被告支付原告电费13000元;
四、本判决生效后十五日内,原告支付被告401房屋租金141222.22元;
五、本判决生效后九十日内,原告将天津金冠电子游艺有限公司的注册地址从401房屋迁出;
六、原、被告的其他诉讼请求均予以驳回。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费15500元,由原告负担1600元,被告负担13900元。(被告负担部分本判决生效后十日内直接给付原告)
本案反诉受理费17715元,原告负担3300元,被告负担14415元。(原告负担部分本判决生效后十日内直接给付被告)
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 胡 浩
代理审判员 卞志杰
人民陪审员 侯延君
二〇一四年三月十日
书 记 员 刘 义
附:本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同,自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:
(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。