浙江省桐庐县人民法院
执 行 裁 定 书
(2015)杭桐执异字第17号
案外人许丹华。
案外人程辉。
案外人许鑫华。
案外人邵婕。
案外人陈春明。
五案外人的共同委托代理人（特别授权）邵滢，浙江××律师事务所律师。
申请执行人中国光大银行股份有限公司杭州分行（以下简称“光大银行”）。住所地浙江省杭州市拱墅区。
负责人郑学筠，行长。
委托代理人（特别授权）范万兵、周尚檬，浙江××和律师事务所律师。
被执行人浙江桐庐鑫马车业有限公司（以下简称“鑫马车业”）。住所地桐庐县。
法定代表人许晨亮。
被执行人许晨亮。
本院在执行申请执行人“光大银行”与被执行人“鑫马车业”、许晨亮申请实现担保物权一案中，案外人许丹华、程辉、许鑫华、邵婕、陈春明对执行标的提出书面异议。本院于2015年12月3日受理后，依法组成合议庭于2015年12月15日公开进行了听证，案外人许丹华、程辉、许鑫华、邵婕、陈春明的共同委托代理人邵滢、申请执行人“光大银行”的委托代理人周尚檬、被执行人“鑫马车业”的法定代表人许晨亮、被执行人许晨亮出席参加听证。本案现已审查终结。
案外人许丹华、程辉、许鑫华、邵婕、陈春明异议称，其于2013年8月30日与“鑫马车业”、许晨亮签订《租赁合同》一份，约定：“鑫马车业”和许晨亮将其名下的位于桐君街道富春路333号房屋1－3层出租给五案外人使用，租赁期限7年；租金按年支付，第一年租金150万元，以后每年租金均在前一年租金基础上上浮10%。
2014年9月，“鑫马车业”、许晨亮因经营所需向杭州市桐庐县浙富小额贷款股份有限公司（以下简称“浙富公司”）融资，但基于相关规定，“鑫马车业”、许晨亮只有100万元的贷款限额，为此案外人许丹华、程辉、邵婕、陈春明以自己名义向“浙富公司”贷款各100万元，共计400万元全部交由“鑫马车业”、许晨亮使用。2015年7月，“浙富公司”向法院起诉案外人许丹华、程辉、邵婕、陈春明要求归还借款及利息，法院已依法判决支持“浙富公司”的诉讼请求。
近日得知，“鑫马车业”、许晨亮于2014年7月30日将租赁房屋抵押给“光大银行”。2015年6月，“光大银行”向法院提起实现担保物权申请，且法院已裁定准许“光大银行”以拍卖等方式实现担保物权。
案外人认为：其房屋租赁合同签订于2013年8月，“光大银行”抵押合同签订于2014年9月，租赁在前，抵押在后。且案外人以自己名义向“浙富公司”贷款交由“鑫马车业”、许晨亮，现法院判决案外人承担还款责任，可以抵付租金，即案外人已支付租金。故“光大银行”对案涉房屋担保物权的实现不能对抗案外人对案涉房屋享有的租赁权。综上，案外人许丹华、程辉、许鑫华、邵婕、陈春明特提出执行异议，请求本院依法保护其对案涉房屋享有的租赁权和优先购买权。
案外人许丹华、程辉、许鑫华、邵婕、陈春明为支持其异议主张，向本院提供了以下证据材料：1、《租赁合同》一份，富春路333号101室、103室和二三五层房产证复印各一份（共三份），拟证明“鑫马车业”、许晨亮于2013年8月30日将案涉房屋出租给案外人使用的事实，且该租赁早于抵押。2、本院（2015）杭桐商初字第1419、1420、1421、1423号民事判决各一份、银行进帐单复印件四份，拟证明案外人于2014年9月以自己名义向“浙富公司”共计借款400万元交由“鑫马车业”、许晨亮使用，法院判决案外人承担还款责任，即已抵付租金的事实。3、本院（2015）杭桐商特字第10号民事裁定书一份，拟证明案涉房屋设立抵押的时间为2014年7月30日，在租赁之后的事实。4、桐庐鑫旺照明科技有限公司和桐庐绿洲房地产开发有限公司的企业信息、五案外人社会保险缴费单各一份，拟证明五案外人分别为“鑫马车业”、鑫旺公司、绿洲公司的职工，鑫旺公司、绿洲公司的法定代表人程小飞（系许晨亮妻子）。
申请执行人“光大银行”答辩称，首先、该《租赁合同》与(2015)杭桐执异字第16号案《租赁合同》存在冲突，且该《租赁合同》明显存在诸多疑点，条款过于简单、合同主体不符合常理、没有租赁物交付条款等等。其次、案涉房屋没有交付给案外人占有使用，案外人也未一直占有使用房屋至今。第三、案外人并未实际支付过房租。案外人称其于2014年9月以自己名义向“浙富公司”共计借款400万元交由“鑫马车业”、许晨亮使用，法院判决案外人承担还款责任，即已抵付租金，这在法律上并不成立。再者、案外人提供的证据，足以说明案外人以自己名义借款给“鑫马车业”、许晨亮使用，为此双方以签订租赁合同的方式担保借款的清偿，故案外人与被执行人之间名为租赁关系，实为借贷关系。
申请执行人“光大银行”未向本院提供证据。
被执行人“鑫马车业”、许晨亮答辩称，案外人是我亲戚，之前也是我们公司的职工。本案《租赁合同》是真实的，是我们于2013年签订的，当时考虑到房子一直空着，而我急需资金。因为需要融资，我就叫他们把房子租出去。《租赁合同》签订后，他们没有支付租金，我们也没有办理房屋交付。到2014年9月份，他们到“浙富公司”贷款给我，钱转给我时当时口头上说过这钱是支付租金的。
被执行人“鑫马车业”、许晨亮未向本院提供证据。
对案外人许丹华、程辉、许鑫华、邵婕、陈春明提供的证据，申请执行人“光大银行”质证如下：对证据1的真实性、合法性均有异议，首先，条款过于简单，4000多平方米的房屋租赁合同就一页，不是正常合同的形式。其次，主体不符合正常交易习惯。承租方为5个不同的自然人，这5个自然人没有合伙协议或共同的项目，且这5人和许晨亮都是亲戚、职工关系，他们有利害关系，存在利用这个租赁合同达到某种目的。再者，该租赁合同没有实际履行。对证据2，首先与本案没有关联性。其次判决案款是否执行到位不清楚。第三，他们讲贷款交给“鑫马车业”、许晨亮使用，但没有证据证实。对证据3没有异议。对证据4，他们是亲戚、职工关系，存在利害关系。
对案外人许丹华、程辉、许鑫华、邵婕、陈春明提供的证据，被执行人“鑫马车业”、许晨亮质证没有异议。
本院审查查明，“光大银行”与“鑫马车业”、许晨亮申请实现担保物权一案，本院受理后于2015年6月17日作出（2015）杭桐商特字第10号民事裁定，裁定：一、对“鑫马车业”名下的位于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路333号二、三、五层房产（担保财产）[房屋所有权证号：桐房权证城转字第××号；国有土地使用权证号：桐土国用（2000）字第012684号]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，“光大银行”对变价后所得款项在“鑫马车业”尚欠的借款本金17999586.59元及相应利息、罚息、复利（暂计算至2015年5月20日止的利息为606413.31元，2015年5月21日起的利息、罚息、复利按《流动资金贷款合同》的约定计算至本金还清之日止）的范围内优先受偿。二、对许晨亮名下的位于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路333号103室、104室、桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路家友超市房产（担保财产）[房屋所有权证号：桐房权证城转字第××、03××02、04××31号；国有土地使用权证号：桐土国用（2000）字第01－2675、01－2672号、桐土国用（2003）字第0134号]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，“光大银行”对变价后所得款项在“鑫马车业”尚欠的借款本金17999586.59元中的10120000元以及相应利息、罚息、复利（10120000元的利息、罚息、复利从2015年1月21日起按《流动资金贷款合同》的约定计算至本金还清之日止）的范围内优先受偿。三、本案申请费66726元由“鑫马车业”、许晨亮负担。
裁定生效后，因“鑫马车业”、许晨亮未按裁定履行义务，“光大银行”于2015年7月10日向本院申请执行，本院于当日立案执行[执行案号为（2015）杭桐执民字第2212号]。
在该案执行过程中，因被执行人“鑫马车业”、许晨亮未按执行通知履行义务。2015年7月14日，本院决定对上述本院（2015）杭桐商特字第10号民事裁定所确定的“鑫马车业”、许晨亮名下的抵押房地产进行评估、拍卖。同日发布公告，责令“鑫马车业”、许晨亮于2015年7月30日前迁出上述房地产，并责令房屋内的其他财产权利人应于2015年7月30日搬离上述场所。2015年7月22日，该案本院对上述抵押房地产进行查封[其中国有土地使用权证号为桐土国用（2000）字第012684号的土地使用权由杭州市拱墅区人民法院首封]。
2015年7月24日，本院发布公告，要求各承租人在2015年7月31日前携带租赁合同、租金支付凭证、身份证明等材料书面向本院执行局211室申报租赁情况，逾期将视作无租赁，并强制执行。
2015年10月15日，因案外人邵铁峰就案涉房屋的租赁向本院提出书面执行异议[已立(2015)杭桐执异字第16号案进行审查]，本院作出中止第一次拍卖的决定。
2015年11月下旬，案外人许丹华、程辉、许鑫华、邵婕、陈春明就案涉房屋的租赁向本院提出上述书面执行异议。并已提供上述4组证据，其中：证据1，《租赁合同》约定“鑫马车业”、许晨亮将坐落于桐庐县桐君街道富春路333号房屋1－3层（具体详见房屋权证复印件）出租给案外人许丹华、程辉、许鑫华、邵婕、陈春明，租赁期限7年（自2013年9月1日至2020年8月31日止）；租金按年支付，第一年租金150万元（本合同签订时支付30万元、房屋移交时支付60万元、余款在移交房屋期满十日内付清），以后每年租金均在前一年租金基础上上浮10%（每年8月前一次性付清当年租金），逾期支付租金超过30日的，出租方有权解除合同；出租方允许承租方转租。落款时间为2013年8月30日。证据2，本院（2015）杭桐商初字第1419、1420、1421、1423号民事判决均认定“浙富公司”于2014年9月3日与许丹华、程辉、邵婕、陈春明及许晨亮、程小飞、“鑫马车业”、杭州鑫旺照明科技有限公司签订《保证借款合同》。①本院（2015）杭桐商初字第1419号民事判决确定，邵婕归还“浙富公司”借款100万元及利息，由许晨亮、程小飞、“鑫马车业”、杭州鑫旺照明科技有限公司承担连带清偿责任。②本院（2015）杭桐商初字第1420号民事判决确定，陈春明归还“浙富公司”借款100万元及利息，由许晨亮、程小飞、“鑫马车业”、杭州鑫旺照明科技有限公司承担连带清偿责任。③本院（2015）杭桐商初字第1421号民事判决确定，许丹华归还“浙富公司”借款100万元及利息，由许晨亮、程小飞、“鑫马车业”、杭州鑫旺照明科技有限公司承担连带清偿责任。④本院（2015）杭桐商初字第1423号民事判决确定，程辉归还“浙富公司”借款100万元及利息，由许晨亮、程小飞、“鑫马车业”、杭州鑫旺照明科技有限公司承担连带清偿责任。
另查明，一、1、2012年2月16日，“鑫马车业”与“光大银行”签订《最高额抵押合同》，约定抵押人“鑫马车业”愿意以其有权处分的座落于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路333号2、3、5层的房屋及土地使用权[房屋所有权证号为桐房权证城转字第××号、土地使用权证号为桐土国用（2000）字第012684号]作为抵押物抵押给抵押权人“光大银行”（于当日办理抵押登记）。2、2012年2月16日，许晨亮、程小飞与“光大银行”签订《最高额抵押合同》，约定抵押人许晨亮、程小飞愿意以其有权处分的座落于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路333号103室、104室和富春路家友超市的房屋及土地使用权[房屋所有权证号为桐房权证城转字第××、03××02、04××31号、土地使用权证号为桐土国用（2000）字第01－2675、01－2672和桐土国用（2003）字第0134]作为抵押物抵押给抵押权人“光大银行”（于当日办理抵押登记）。
二、1、2013年8月1日，“鑫马车业”与“光大银行”签订《最高额抵押合同》，约定抵押人“鑫马车业”愿意以其有权处分的座落于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路333号2、3、5层的房屋及土地使用权[房屋所有权证号为桐房权证城转字第××号、土地使用权证号为桐土国用（2000）字第012684号]作为抵押物抵押给抵押权人“光大银行”（于次日办理抵押登记）。合同第十条抵押人声明抵押物不存在任何所有权和处分权方面的争议，除本合同设定的抵押外，抵押物上不存在任何形式的担保、租赁、托管、共有、其他任何争议、瑕疵或任何限制，抵押物未被查封、扣押、监管或采取诉讼保全措施；抵押人保证未经抵押权人书面同意，抵押人不得与其他人签订涉及抵押物转移占有的合同。2、2013年8月1日，许晨亮、程小飞与“光大银行”签订《最高额抵押合同》，约定抵押人许晨亮、程小飞愿意以其有权处分的座落于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路333号103室、104室和富春路家友超市的房屋及土地使用权[房屋所有权证号为桐房权证城转字第××、03××02、04××31号、土地使用权证号为桐土国用（2000）字第01－2675、01－2672和桐土国用（2003）字第0134]作为抵押物抵押给抵押权人“光大银行”（于次日办理抵押登记）。合同第十条抵押人声明抵押物不存在任何所有权和处分权方面的争议，除本合同设定的抵押外，抵押物上不存在任何形式的担保、租赁、托管、共有、其他任何争议、瑕疵或任何限制，抵押物未被查封、扣押、监管或采取诉讼保全措施；抵押人保证未经抵押权人书面同意，抵押人不得与其他人签订涉及抵押物转移占有的合同。
三、1、2014年7月30日，“鑫马车业”与“光大银行”签订《最高额抵押合同》，约定抵押人“鑫马车业”愿意以其有权处分的座落于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路333号2、3、5层的房屋及土地使用权[房屋所有权证号为桐房权证城转字第××号、土地使用权证号为桐土国用（2000）字第012684号]作为抵押物抵押给抵押权人“光大银行”（于次日办理抵押登记）。合同第十条抵押人声明抵押物不存在任何所有权和处分权方面的争议，除本合同设定的抵押外，抵押物上不存在任何形式的担保、租赁、托管、共有、其他任何争议、瑕疵或任何限制，抵押物未被查封、扣押、监管或采取诉讼保全措施；抵押人保证未经抵押权人书面同意，抵押人不得与其他人签订涉及抵押物转移占有的合同。2、2014年7月30日，许晨亮、程小飞与“光大银行”签订《最高额抵押合同》，约定抵押人许晨亮、程小飞愿意以其有权处分的座落于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路333号103室、104室和富春路家友超市的房屋及土地使用权[房屋所有权证号为桐房权证城转字第××、03××02、04××31号、土地使用权证号为桐土国用（2000）字第01－2675、01－2672和桐土国用（2003）字第0134]作为抵押物抵押给抵押权人“光大银行”（于次日办理抵押登记）。合同第十条抵押人声明抵押物不存在任何所有权和处分权方面的争议，除本合同设定的抵押外，抵押物上不存在任何形式的担保、租赁、托管、共有、其他任何争议、瑕疵或任何限制，抵押物未被查封、扣押、监管或采取诉讼保全措施；抵押人保证未经抵押权人书面同意，抵押人不得与其他人签订涉及抵押物转移占有的合同。
四、2013年4月11日，“农业银行”与许晨亮签订《最高额抵押合同》，约定在2013年4月11日起至2016年4月10日期间，许晨亮用其所有的位于桐庐县桐君街道富春路333号101室、102室的房地产（房屋所有权证号为桐房权证城转字第××、03××04号）为“农业银行”与“鑫马车业”签订的一系列业务合同所形成的债权提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记手续（他项权证号为桐房他证2013字第1032**、103214号）。
五、1、2013年4月24日，许晨亮将其名下的位于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路333号101室和102室房产（房产证号为桐房权证城转字第××、03××04号）最高额抵押给桐庐信力担保有限公司（余值抵押），他项权证号为桐房他证2013字第1036**、103620号。2、2014年11月7日，许晨亮将其名下的位于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路333号103室、104室房产和桐庐镇富春路家友超市房产（房产证号为桐房权证城转字第××、03××02、04××31号）最高额抵押给桐庐信力担保有限公司（余值抵押），他项权证号为桐房他证2014字第1183**、118332、118331号。3、2014年11月7日，“鑫马车业”将其名下的位于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路333号二、三、五层房产（房产证号为桐房权证城转字第××号）最高额抵押给桐庐信力担保有限公司（余值抵押），他项权证号为桐房他证2014字第1183**号。
另查明，被执行人“鑫马车业”、许晨亮在本院涉及被执行案件较多，执行标的额达几千万元。被执行人许晨亮因涉嫌刑事犯罪现被羁押于桐庐县看守所。
本院认为，根据《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第三条和第四条的规定，首先，本案除案外人和被执行人自认外，无其他证据证实涉案《租赁合同》签订于案涉房屋抵押、查封前。其次，涉案《租赁合同》签订后，案外人（××）未支付租金，且双方未就租赁物（即案涉房屋）进行移交，事实上案外人未实际占有和使用租赁物。虽然案外人和被执行人称案外人于2014年9月3日向“浙富公司”借款400万元作为租金交付给被执行人使用，但该400万元借款交付给被执行人使用，没有支付凭证证实，更何况该400万元的四份判决至今未实际履行。综上，即使案外人与被执行人间签订的《租赁合同》真实有效，但其未实际履行。故案外人许丹华、程辉、许鑫华、邵婕、陈春明所提执行异议的理由不成立，其主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人许丹华、程辉、许鑫华、邵婕、陈春明的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 陆如有
审 判 员 姚平生
人民陪审员 郭明辉
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 郑燕华