内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)内29民终401号
上诉人（原审被告）咸阳华商房地产开发有限公司，住所地陕西省咸阳市泰都区西兰路97号。
法定代表人冯建国，该公司总经理。
委托诉讼代理人刘艳茹，系咸阳华商房地产开发有限公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）樊少波，男，汉族，1970年8月2日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。
委托诉讼代理人杨玲，内蒙古北杰律师事务所律师。
原审被告咸阳华商房地产开发有限公司阿拉善盟分公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇雅布赖西路。
负责人冯建国，系分公司经理。
委托诉讼代理人刘艳茹，系咸阳华商房地产开发有限公司法律顾问。
上诉人咸阳华商房地产开发有限公司与被上诉人樊少波、原审被告咸阳华商房地产开发有限公司阿拉善盟分公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2016）内2921民初1222号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
咸阳华商房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审法院关于判令上诉人向被上诉人交付绿色之光小区B-31号楼底层任意一间不低于35平米的南向房屋的判决；2、撤销一审关于判令上诉人向被上诉人支付违约金15750元的判决，改判上诉人承担违约金3832.5元。3、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、在樊少波所诉标的物已经由原设计的车库变更为商铺的情况下，一审法院要求上诉人将商铺按照车库的价值交付被上诉人，违背客观事实，该判决明显错误。上诉人认为一审对房屋属性变更的认定没有事实与法律依据。阿拉善盟住建局阿住建函（2015）105号文件本身就是阿盟住建局向阿左旗住建局下发的文件，上诉人未能提供该文件的原件，法院对该证据未经核实就否定其效力不正确。事实上绿色之光31号楼底层是否由车库变更为商铺，只要到现场实地看一下就很清楚，已购房的业主的商铺都在营业中，被上诉人一审向法院提供的照片也清楚的反映涉案房屋作为商铺正在使用。一审判决称上诉人未提供工程规划许可证等相关证据证明房屋属性的变更，上诉人认为阿住建函（2015）105号文件已认可了上诉人将绿色之光31号楼底层由车库变更为商铺的事实，至于上诉人是否按文件要求办理规划许可，显然不属于由人民法院调整的法律关系。二、一审判决判令上诉人向被上诉人支付违约金15750元没有事实依据。合同对违约金计算办法有明确约定，且被上诉人又没有任何证据证明其实际损失数额，故一审法院对上诉人应承担的违约金数额进行调整没有事实根据。综上，上诉人认为一审判决违背客观事实，请求二审法院查明事实并依法改判。
樊少波辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，故应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。拆迁合同第三条约定上诉人应该给我B-31楼底车库。上诉人如要将车库变更为商铺，需与我协商一致后方可生效。一审中上诉人认可B-31楼底尚有剩余房屋未出售，我要求按照合同交付房屋。上诉人称案涉车库已经由原设计的车库变更为商铺的事实不存在，房屋性质是车库还是商铺应当以住建部门工程规划许可证等相关证据予以证明。因案涉房屋位置较好，鉴于这样的事实上诉人才不按照合同约定向我交付该房屋。关于违约金，一审法院调整符合案件实际情况及法律规定。
樊少波向一审法院起诉请求：1、请求判令被告履行《拆迁房产权调换安置合同》，向原告交付31号楼3单元202室下南向车库一间，并且交付车库合法手续，协助办理车库所有权登记手续；2、请求判令被告承担违约金91980元；3、诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2011年6月11日，原、被告就拆迁房产权调换事宜签订了《拆迁房产权调换安置合同》，合同约定由被告拆迁原告坐落于绿色之光小区规划范围内住房，由被告于2012年8月31日为原告安置绿色之光小区B-31号楼3单元202室及楼下35平米的南向车库一间和B-32号楼2单元201室，以上置换房屋总面积为232平米，合同还约定了被告如逾期交付置换房屋，还应承担置换房屋总金额的每日万分之0.5的违约金。该合同签订后，原告按照约定时间搬离，但被告仅向原告交付了B-32号楼2单元201房屋，对B-31号3单元202室及楼下南向车库一直未交付，后原告要求被告按照合同约定交付车库未果，遂向法院起诉。一审法院认为，原、被告按照所有权调换形式订立了拆迁房屋产权调换安置合同，明确约定被告按照房屋的位置和用途对被拆迁人予以补偿安置，该协议系双方真实意思表示，属合法有效合同，被告应按合同确定的车库位置履行交付义务，逾期交付应按合同约定承担违约金。被告在本案庭审后提供阿住建函[2015]105号文件，该文件为复印件无法反映其真实性，且被告未提供工程规划许可证等相关证据证明绿色之光31号楼底层已由车库变更为商铺的属性，况且被告如要变更双方所签合同标的物的属性，需经过与合同相对方协商一致后方可生效，否则被告仍应按合同约定的内容将绿色之光B-31号楼层房屋视为车库向原告进行交付，故本院对被告的抗辩事由不予支持，被告应承担继续履行拆迁房产权调换安置合同约定的交付房屋的民事责任。原告要求被告交付绿色之光B-31号楼层底层任意一间南向车库，并要求不低于合同约定的35平米，而被告陈述B-31号楼底层尚有剩余房屋归被告掌控未出售，故被告应按照合同约定向原告交付绿色之光小区B-31号楼底层任意一间不低于35平方米的房屋，多出部分面积由原告按合同约定按每平方米1500元向被告补交。原、被告所签合同约定由被告于2012年8月31日交付安置房屋，但被告未能完全按期交付的行为已构成违约，故被告还应承担向原告支付违约金的民事责任。因原、被告签订的《拆迁房产权调换安置合同》第五条约定逾期未交付安置房的按合同置换房屋的总金额每日万分之0.5计算违约金，而双方在该合同中没有约定置换房屋的具体总金额，且被告还未向原告交付B31号3单元202室房屋，双方对该房屋可能进行另案诉讼时还将涉及违约金以合同总金额计算的主张，为避免两处置换房屋重复以合同总金额计算违约金，故本院仅以合同中35平方米车库为交付标的物计算违约金，按合同中已明确的置换面积超出部分按每平方米1500元计算，该车库的总价款应为52500元，每日的违约金即为2.625元，依原告主张违约金从2012年8月31日计算至2016年8月31日为45990元，但原告没有提供证据证明被告的违约行为造成了原告何种程度的损失，而被告亦提出该违约金计算过高，故本院对该违约金适当予以调整，以不超过车库总价款52500元的30％为限，确定由被告支付原告违约金15750元。因咸阳华商房地产开发有限公司阿拉善盟分公司不具备独立法人资格，其在本案中产生的民事责任应由具有独立法人资格的总公司被告咸阳华商房地产开发有限公司承担。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告咸阳阳华商房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告樊少波交付绿色之光小区B-31号楼的底层任意一间不低于35平方米的南向房屋。如被告交付的房屋面积大于35平方米，则多出部分由原告按每平方米1500元向被告补交；二、由被告咸阳华商房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告樊少波违约金15750元；三、驳回原告的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人提交了加盖阿拉善住房和城乡规划建设局公章的文件一份，文件编号阿住建函[2015]105号。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案房屋是否由车库变更为商铺应以不动产登记中心登记备案为准，故该文件不能证明绿色之光小区B-31号楼底南向房屋已经变更为商铺的事实。本院对一审查明的事实予以认定。
本院认为，咸阳华商房地产开发有限公司阿盟分公司与樊少波于2011年6月11日签订的《拆迁房产权调换安置合同》合法有效，咸阳华商房地产开发有限公司，应及时履行交房义务，按照该合同约定咸阳华商房地产开发有限公司应在2012年8月31日前向樊少波交付B-31号楼下南向车库一间。咸阳华商房地产开发有限公司辩称B-31号楼下南向车库已经变更为商铺，并提供了阿拉善住房和城乡规划建设局公章的文件一份予以证明。对该抗辩理由：一、房屋性质应以不动产登记备案为准，绿色之光小区B-31号楼下商铺在不动产登记中心并没有完成变更登记。二、阿拉善盟住房和城乡建设局阿住建函[2015]105号文件形成时间为2015年7月3日，然而按照咸阳华商房地产开发有限公司与樊少波《拆迁房产权调换安置合同》，咸阳华商房地产开发有限公司早在2012年8月31日就应向樊少波交付车库。综上，本院对上诉人以房屋性质变更为由不交付房屋的主张不予采纳。关于一审法院判令支付违约金15750元的问题。上诉人与被上诉人约定的交房日期为2012年8月31日，由于咸阳华商房地产开发有限公司至今未向樊少波交付合同约定的房屋，自2012年8月31日计算至2016年8月31日，按照合同约定违约金已达45990元，一审法院在咸阳华商房地产开发有限公司提出违约金高于损失的情况下，酌情将违约金调整为15750元，并未违反法律规定，故本院对该项上诉请求不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确、程序合法，据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费290元，由咸阳华商房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张佰济
审判员 道日娜
审判员 孟庆垒
二〇一六年十二月十九日
书记员 黄迎春