天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)南民初字第6066号
原告天津中原物业顾问有限公司,住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。
法定代表人黄雄,董事长。
委托代理人曹春涛,该公���法务。
被告胡颖,女,1982年1月3日出生,汉族,××医院护士,住天津市南开区。
委托代理人薛瑞明,天津宇平律师事务所律师。
委托代理人王慧,天津宇平律师事务所实习律师。
原告天津中原物业顾问有限公司与被告胡颖房屋买卖居间合同纠纷一案,本院受理后,依法由助理审判员刘娜独任审判,公开开庭进行了审理。原告天津中原物业顾问有限公司的委托代理人曹春涛,被告胡颖及其委托代理人薛瑞明、王慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津中原物业顾问有限公司诉称,2013年6月25日,被告胡颖与原告签订天津市房地产经纪服务合同,并经原告居间介绍与涉诉房屋产权人鲍宗格签订编号为×××的房产交易合同,约定被告购买案外人鲍宗格名下南开区宾水西道中段南侧奥城×××的房产。同日买卖双方签订声明一份,约定胡颖���向原告支付佣金58400元,合同约定支付日期为2013年6月29日,但被告一直未向原告支付约定的居间报酬。根据《中华人民共和国合同法》第426条的规定,原告提供了订立房屋买卖合同的机会与媒介服务,促成了被告与案外人房屋买卖合同的成立,原告有权按照约定要求被告支付报酬。故原告起诉要求被告支付中介费58400元;本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼主张向本院提交证据如下:证据一、房地产经纪服务合同,证明原、被告之间签订居间服务合同;证据二、房产交易合同,证明原告已经促成被告与原产权人签订了有效的房产买卖合同;证据三、声明和佣金确认书,证明被告需要支付的佣金及支付的时间;证据四、补充协议,证明被告与原产权人有关买卖的具体约定;证据五、落户更名声明,证明被告认可将房产过户到张玉光名下且原产权人对此予以确认;证据六、买��双方的身份证复印件,证明双方的身份信息;证据七、房屋产权证复印件,证明涉诉房屋的具体信息;证据八、短信及微信记录,证明被告与原告公司业务人员具体的沟通过程及其表示违约的证据;证据九、看房确认书,证明原告为买卖双方提供看房服务,且有条款约定被告应向原告支付中介费。
被告胡颖辩称,不同意原告的诉讼请求,请依法予以驳回。第一,被告与原告没有签订房地产经纪服务合同,且没有约定支付佣金的具体时间。被告在收条上写明是在向出售方支付定金的同时支付中介费。第二,在原告处签订的房产买卖合同不是被告的真实意思表示,签订合同时,被告一直表示是代朋友看房,看好房屋后由朋友签订合同,原告称这个只是意向合同。此后到房管局签订正式合同的是被告的朋友张玉光,故原告违反了诚实信用原则,诱骗被告签订合同,根据相关法律规定,该合同���未成立,被告也不应受合同的约束。第三,被告代朋友在原告处签订合同,从开始原告就称该合同是意向合同,正式的合同是二手房买卖协议,被告并没有签订该二手房买卖协议,故原告并未促成被告的买卖成立,根据合同法的规定不得要求支付报酬。第四,房产买卖合同不是正式买卖合同,原告拟定的报酬条款与合同法相冲突,原告在其单方面制作的合同中只字未提天津市二手房买卖协议的签署,仅仅签署了房产买卖合同就要求被告支付报酬,违反了合同法的强制性规定,故该条款应属无效。原告有意规避自己的基本居间义务,即去打印二手房买卖协议的义务,就要求被告支付居间报酬,属于明显加重对方义务,规避自身义务的情形,故根据合同法,该条款也应无效。第五,根据房地产经纪管理办法和天津市房地产交易管理规定,签订中介合同应当有执行该业务的执业人员签名并加盖其印章,���被告在原告处签订的合同中,并没有执业人员的签字并盖章。第六,根据天津市物价局关于规范房地产中介服务收费的通知的规定,经纪机构应在办理产权过户等手续后收取经纪服务费,但被告仅仅签订了意向合同,并未启动签订天津市二手房买卖协议的程序,故不存在居间服务费的问题。综上请求驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其抗辩主张向本院提交证据如下:证据一、欠条,证明佣金的支付时间应是买受方向出售方支付定金的同时;证据二、通话录音光盘及书面整理材料,证明被告向原告明确表示实际购房人不是被告,被告系代朋友看房,且原告人员表示代朋友买房不需要授权委托书;证据三、案外人张玉光通过天津市龙盛房地产经营有限公司签订的房屋买卖居间合同,被告当庭提供了该合同的影印件,并于庭审结束后向本院提供了该证据原件。就被告提供的房屋买卖居间合同,其虽于举证期限届满后提交法庭,但该证据与本案事实有明显关联性,且与被告当庭提交的影印件相一致,故本院确认为有效证据。
经审理查明,2013年6月23日被告在原告工作人员带领下验看了坐落于天津市南开区宾水西道时代奥城×××室房屋,被告在原告提供的看房确认书上签字确认。2013年6月25日原告与被告签订天津市房地产经纪服务合同(房产承购)、房产交易合同、补充协议、佣金确认书、落户更名声明、一份关于佣金支付的声明及一张欠条,其中房产交易合同载明出售方为鲍宗格,买受方为被告胡颖,涉诉房产为天津市南开区宾水西道中段南侧奥城×××室,成交价格为2920000元,被告应于签订该合同之时向出售方支付定金100000元,该笔定金在买卖双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分;买卖双方须于2013年8月29日前亲自到该房地产所辖区房管局签订《天津市房产买卖协议》,并依照该协议约定办理买卖手续,双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付;除定金外的剩余房款2820000元,被告采用银行贷款方式支付。对于居间佣金,该房产交易合同约定买卖双方应于签署本合同之时各向原告支付该房地产成交价的1%作为原告提供居间服务的报酬。若因买卖双方或其中任何一方原因,导致合同日后不能实际履行的,则原告所收取的居间服务报酬不予退还,若守约方支付居间服务报酬,则由违约方向守约方赔偿该笔费用。被告于同日签字确认的“落户更名声明”载明:本人胡颖通过原告居间介绍,于2013年6月25日与出售方鲍宗格签订《房产交易合同》购买该房地产,现本人声明自愿将该房地产的新产权证落户到张玉光的名下。出售方鲍宗格对上述事项知晓,并同意配合办理过户手续。同日被告签字确认的另一份“声明”载明被告在此次房地产交易中应向原告支付的佣金共计58400元。同日被告向原告出具一份欠条,内容为“今欠天津中原物业顾问有限公司中介费人民币伍万捌仟肆佰元整,买受方于向出售方支付定金的同时一次性付清上述欠款”。此后被告未通过原告向案外人鲍宗格支付定金,亦未向原告支付中介费。后原告的工作人员多次与被告进行短信联系,要求被告向其朋友即实际购房人落实支付定金的事宜,被告表示其朋友不愿购买了。2013年7月4日案外人张玉光通过天津市龙盛房地产经营有限公司向案外人鲍宗格购买了本案涉诉房屋,并在天津市龙盛房地产经营有限公司的协助下完成该笔交易,原、被告认可现涉诉房屋登记于案外人杜艳秒名下,案外人杜艳秒与案外人张玉光系夫妻关系。
上述事实,有当事人陈述及相关证据佐证,经当庭质证,本院予以确认。
本院认��,被告虽通过原告与案外人鲍宗格签订房屋买卖合同,但结合被告签订的“落户更名声明”、原、被告之间的短信内容及涉诉房屋的最终购买人来看,被告系帮助案外人张玉光办理购房事宜,原告在明知被告系代人购买房屋,且被告未出具委托书的情况下与被告签订三方房产交易合同,未尽到居间人的义务。原告作为有资质的居间服务企业,其基本的居间服务应包括促成实际购房人和出售方签订房管部门规定的正式房产买卖协议,而原告除带领被告看房并与被告签订三方的房产交易合同外,并未协助买卖双方履行支付定金、到房管部门签订正式的房产买卖协议、支付房款、办理过户及房屋交接等合同约定的交易手续,案外人张玉光最终通过天津市龙盛房地产经营有限公司向案外人鲍宗格购买了本案涉诉房屋,并在天津市龙盛房地产经营有限公司的协助下完成了上述全部交易手续,且案外人张玉光已就涉诉房屋的交易向天津市龙盛房地产经营有限公司支付了中介费。原告虽带领被告验看了房屋,但被告并非实际购房人,而实际购房人与出售方就涉诉房屋订立的房产买卖协议及该交易的完成均与本案原告无关,故原告要求被告支付中介费58400元,本院不予支持。
综上,依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定,判决如下:
驳回原告天津中原物业顾问有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费1260元,减半收取630元,由原告天津中原物业顾问有限公司负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 刘娜
二〇一三年××月××日
书 记 员 范蕊