天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)津02民终2168号
上诉人（原审被告）：天津开发区弘景苑业主委员会，住所地天津经济技术开发区泰祥路12号弘景苑小区9号楼1层业主委员会办公室。
负责人：张佳，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：杨芳亭，天津滨悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：解建强，男，1973年12月19日出生，汉族，天津福霖船务代理有限公司副总经理，住天津经济技术开发区。
被上诉人（原审原告）：李欣，女，1976年2月3日出生，汉族，住天津经济技术开发区。
被上诉人（原审原告）：唐紫瑜，女，1986年8月23日出生，住天津经济技术开发区。
被上诉人（原审原告）：高象彩，男，1956年8月20日出生，汉族，住天津经济技术开发区。
上诉人天津开发区弘景苑业主委员会因与被上诉人解建强等业主撤销权纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初84314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
天津开发区弘景苑业主委员会上诉请求：依法撤销原审判决，支持其诉讼请求。诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，按照业主大会议事规则中规定的具有投票权的面积中，没有将公建部门计算在内，属于业主大会自治，投票结果已经符合要求。
各被上诉人未答辩。
各被上诉人向一审法院提出诉讼请求：依法撤销被告2016年10月业主大会临时会议表决的“同意与天津市明凤物业服务有限公司签订物业服务合同”的决定。
一审认定事实：四原告均为天津经济技术开发区弘景苑小区业主。2016年9月26日，被告发出公告，载明，9月25日弘景苑业主委员会召开会议，组织了小区竞标物业公司的比选会，同时对签订物业服务合同事宜进行协商并达成一致意见，现将合同草案对全体业主进行公示，业主委员会将于2016年10月12日至10月21日召开业主大会，通过票决形式进行相关事宜的表决，并根据票决结果，业主委员会将与万洁、明凤、华隆物业服务有限公司其中一家（三选一）签订物业服务合同，合同期限为2017年1月1日至2019年12月31日，物业费标准为多层住宅物业服务费2.20元/月/平米，业主的意见请于2016年10月21日17时前交给弘景苑业主委员会。据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》规定，业主的意见必须明确表示同意或者不同意，业主弃权的视为同意，逾期视为同意。
前述公告张贴后，被告组织业主代表向小区业主以直接交付和张贴方式送达《天津开发区弘景苑业主大会会议表决票》。前述表决票中分别要求业主对是否同意与天津市万洁物业服务有限公司、天津市明凤物业服务有限公司、天津市华隆物业服务有限公司签订物业服务合同进行选择，业主对每家物业公司的选择为同意、不同意和弃权三个选项，选票还写明，业主的意见必须于2016年10月21日17时前交给小区业主委员会，逾期视为同意，同时，业主的意见必须明确表示同意或者不同意，如果弃权视为同意，逾期未签署意见的、弃权的业主，等于同意小区大多数业主表态的意见。
10月21日，被告发出《弘景苑小区有关选聘物业公司启动业主大会选票唱票相关事宜公告》，载明，业委会于10月12日至10月21日以书面表决形式召开业主大会，对小区物业选聘事宜进行表决，经过集体业主参与21日17时已完成入户表决程序。10月23日周日下午一点在弘景苑小区业主委员会办公室对结果进行唱票并公示。
经对发出及收回的表决票进行统计，10月24日，天津开发区弘景苑业主大会发出公告，称，表决结果为发出选票696张，收回选票398张，有效票395张，废票3张，弃权票320张，同意明凤物业的票数为354张，并明确被告将与天津市明凤物业服务有限公司签订物业服务合同，合同期限为三年，具体签订合同时间以业委会及明凤物业公司与万洁物业公司交接后时间为准。经计算，同意明凤物业业主对应小区专有部分建筑面积为40644.84平方米。
另查明，弘景苑小区地上面积包括配套公建9号楼及住宅，其中住宅建筑面积为79505.18平方米。天津市国土资源测绘和房屋测量中心出具的房产面积测算成果表显示，弘景苑9号楼建筑面积为2973.33平方米，套内建筑面积为2270.84平方米，分摊公用建筑面积为702.49平方米。同时，弘景苑9号楼包括物业管理用房353.91平方米。前期物业服务期间，上述弘景苑9号楼由开发商案外人天津泰丰工业园投资（集团）有限公司向小区前期物业服务企业天津市万洁物业管理有限公司交纳物业管理服务费。
又查明，关于弘景苑小区物业服务标准和物业服务内容未在业主大会首次会议予以确定。2016年7月28日，弘景苑业主大会筹备组提出草案《弘景苑业主大会议事规则》，后该议事规则实施。上述议事规则第三十三条第三项规定，采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，业主委员会应当按照下列程序进行投票表决的，应当使用天津市统一样式的业主大会会议表决票，表决同一事项时，业主应当明确表示同意或者不同意，业主弃权的，视为同意。同时，该议事规则未对9号楼公建部分是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积进行规定。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，四原告认为天津开发区弘景苑业主大会作出的同意与天津市明凤物业服务有限公司签订物业服务合同的决定侵害了业主权利，依法提起诉讼请求撤销，被告作为弘景苑业主大会的执行机构和常设机构，根据业主大会的授权对外进行民事活动，故被告主体身份适格。
本案的争议焦点为，弘景苑业主大会做出与明凤公司签订物业服务合同的决议是否合法。根据本案已经查明的事实，该决议的形成存在以下问题：
第一，被告确定物业服务企业的范围存在瑕疵。参照《天津市业主大会和业主委员会活动规则》的规定，小区物业服务管理服务内容和服务标准应由首次业主大会会议确定。本案中，被告在未经小区首次业主大会会议确定服务内容和服务标准的情况下，自行决定了在万洁、明凤及华隆三家物业服务企业中选定提供物业管理服务的主体，被告的行为存在瑕疵；
第二，被告确定并统计享有投票权的业主专有部分面积时存在瑕疵，不能产生业主大会已合法选聘物业服务企业的法律后果。本案中，原、被告对于选聘物业服务企业应依法经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意均予以认可，双方争议在于原告主张9号楼公建部分应当计入享有投票权的专有部分，被告主张应按照弘景苑业主大会议事规则中列明的住宅建筑面积计算享有投票权的专有部分。
根据前述已经查明的事实，按照测绘机构的实测面积计算，弘景苑9号楼建筑面积为2973.33平方米，除物业用房外，其他套内建筑面积没有作为公摊面积分摊到其他业主所购房屋面积中，基此可以认定，扣除物业用房353.91平方米外，9号楼剩余面积2619.42平方米应属于专有部分，该专有部分的所有权人为涉案小区开发商天津泰丰工业园投资（集团）有限公司。
根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，并参照《业主大会和业主委员会指导规则》及《天津市业主大会和业主委员会活动规则》的规定，业主投票权按照业主专有部分建筑面积和业主数量计算，专有部分建筑面积可以根据物业项目的实际情况以实际的建筑平方米为投票单位，具体计算方法有业主大会议事规则规定，特定区域是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积亦应由业主大会议事规则规定。本案中，弘景苑业主大会议事规则未对9号楼公建的专有部分面积投票权做出特别规定，故应将按照测绘面积计算的9号楼除物业用房部分外2619.42平方米，计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。结合弘景苑的住宅建筑面积79505.18平方米，经计算，专有建筑面积达到41062.30平方米方满足专有部分建筑面积过半的法定标准。被告统计同意选择明凤物业的专有面积为40644.48平方米，低于上述标准，未满足业主选聘物业服务企业的法定条件，不能产生合法选聘物业服务企业的法律后果。
第三，被告向业主发出的业主大会会议表决票形式上存在瑕疵。根据弘景苑业主大会议事规则及天津市相关规定，书面形式征求业主意见决定有关事项的，应当使用天津市统一样式的业主大会会议表决票。经向天津市物业管理部门咨询，涉案业主大会会议表决票的样式与天津市的统一样式不一致，存在问题，可能存在大多数业主选择不同意或者弃权的结果，对于逾期视为同意的后果也不清晰，客观上存在损害业主权利的可能性。因此，被告以该表决票统计结果中的弃权票对应业主意见，视为同意与明凤物业签订物业服务合同，被告的做法存在瑕疵。
综合以上分析，鉴于弘景苑业主大会做出与明凤公司签订物业服务合同的决议程序及实体均不符合法律规定，该决议侵害了业主的合法权利，应予撤销。
一审法院判决：“撤销天津开发区弘景苑业主大会于2016年10月作出的与天津市明凤物业服务有限公司签订物业服务合同的决议。”
二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于计算享有投票权的业主专有部分面积时是否应当将公建部分考虑在内。对此，业主大会议事规则未对案涉公建的专有部分面积投票权做出特别规定，即应当计入业主投票权面积，基于此，案涉投票低于法定标准，未满足业主选聘物业服务企业的条件。一审法院撤销涉案的业主大会决议并无不当，应予维持。
综上所述，天津开发区弘景苑业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人天津开发区弘景苑业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱立军
审 判 员 韩 萍
代理审判员 田 雷
二〇一八年六月八日
书 记 员 底 健