广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
上诉人（原审原告）：黄道炎，住广东省广州市黄埔区。
委托代理人：白亮，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：曾维杜，广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州新发实业有限公司，住所地广东省广州市增城区。
法定代表人：江新林，职务：董事长。
委托代理人：金少佳，广东国智律师事务所律师。
委托代理人：陈翠花，广东国智律师事务所律师。
原审第三人：广州璟鸿投资有限公司，住所地广东省广州市增城区。
法定代表人：刘伯水，职务：经理。
原审第三人：广州景宏置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：李胜文，职务：经理。
上述原审第三人共同委托代理人：张哲，广东广信君达律师事务所律师。
上述原审第三人共同委托代理人：林晓纯，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人黄道炎因与被上诉人广州新发实业有限公司（以下简称新发公司）、原审第三人广州璟鸿投资有限公司（以下简称璟鸿投资公司）、广州景宏置业有限公司（以下简称景宏置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第468号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄道炎上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除黄道炎与新发公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称《商品房买卖合同》）；3.改判新发公司返还黄道炎已支付的购房款1000000元；4.改判新发公司返还黄道炎已支付的商铺履约保证金864292元；5.新发公司按合同约定向黄道炎支付利息及违约金，并以《商铺租赁合同》带来的预期可得利益为限向黄道炎支付赔偿金1720000元；6.新发公司承担案件诉讼费用。事实和理由：（一）新发公司存在隐瞒、欺诈事实。新发公司于2013年6月28日取得的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称《竣工验收备案表》）已在2015年3月25日被撤销，于2015年4月17日才重新获得该备案表，即涉案房屋于2015年4月17日才依法具备交楼条件。新发公司隐瞒消防验收没合格，以虚假手段骗取《竣工验收备案表》的行为，违反《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定。新发公司在这之前坚称已取得《竣工验收备案表》，并以现售为名，隐瞒《竣工验收备案表》被撤销一事，在未具备法定交楼条件的情况下，要求购房者收楼，属于恶意欺诈。（二）如前所述，新发公司未依约交付符合交楼条件的房屋已逾期500天，根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，黄道炎有权单方面解除合同并要求新发公司返还购房款、商铺履约保证金及承担违约责任、赔偿损失。在《商品房买卖合同》签订时，新发公司即要求购房者与璟鸿投资公司签订《商铺租赁合同》，如果新发公司依约履行合同，黄道炎可获得1720000元逾期可得利益，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，新发公司应承担赔偿黄道炎上述逾期可得利益损失。另外，《商铺租赁合同》是由新发公司指定签订，其与璟鸿投资公司恶意串通，损害黄道炎利益，应承担连带赔偿责任，且新发公司必须对解除合同后建立于某之上的权利义务概括承受。（三）一审认定事实错误。1.买卖合同约定于2013年9月1日前交房，但涉案房屋于2015年4月17日才取得《竣工验收备案表》，依据《商品房销售管理办法》的相关规定，新发公司在约定交付时间所交付的房屋并不符合法定条件，已构成延期交付，应承担逾期违约责任，即使购房者在开发商交房时作出了同意收房的意思表示，也不能免除开发商对逾期交房违约责任的承担，一审认定新发公司在合同约定的交楼之日已接收涉案房屋，不存在延期交房的行为错误。2.一审认为《商铺租赁合同》约定起租时间早于《商品房买卖合同》约定的交楼日期，黄道炎已收取璟鸿投资公司所支付的租金，以此认定黄道炎认可了接收房屋的事实，即黄道炎在合同约定交楼之日已接收了涉案房屋，新发公司不存在延期交房违约行为的事实认定错误。（四）一审对《关于对涉案物业收楼情况的答辩意见》的认定程序不当。景宏置业公司提交的《关于对涉案物业收楼情况的答辩意见》，只有璟鸿投资公司和景宏置业公司的共同代理人签字，并无公司盖章，依本案查明该两公司之间的错综复杂关系以及答辩意见的内容来看，虽然答辩意见落款是景宏置业公司，但从其内容所陈述的方式和事实，明显是指璟鸿投资公司在第一次庭审中所陈述的内容相关，且该两公司的共同代理人未出庭参与庭审，该证据的内容直接影响着案件的事实认定，一审没有传唤璟鸿投资公司和景宏置业公司对此问题进行确认。仅书面审查就以景宏置业公司并非《商铺租赁合同》的承租方及璟鸿投资公司在庭审中明确承认已接收使用涉案房屋的事实，不采纳上述答辩意见属于认定事实错误。
新发公司辩称，同意一审判决，不同意黄道炎的上诉请求。具体理由如下：（一）新发公司不存在隐瞒欺骗的情况，新发公司依法开发涉案房屋并于2012年12月12日取得《建设工程消防验收意见书》，在2012年12月21日取得《供水证明》，2013年1月17日取得《建设工程规划验收合格证》，2013年4月16日取得《通邮证明》，2013年5月9日取得《人防工程专项竣工验收备案意见》，2013年6月28日取得《竣工验收备案表》，2013年7月24日取得《广州市房地产初始登记告知书》，虽然后来因为消防原因《竣工验收备案表》于2015年3月25日被撤销，但是新发公司也及时跟进相关备案材料，并于2015年4月17日重新取得《竣工验收备案表》，故在交楼之日，新发公司确已取得《竣工验收备案表》，符合合同约定的交楼条件，并且涉案房屋为一手房现售，双方签订合同时已查看过涉案房屋的现状和基础设施、公共配套建筑的情况，双方同意按签订合同时房屋的现状作为交楼的标准。合同是双方真实意思表示，新发公司不存在欺诈、隐瞒的行为。（二）黄道炎主张新发公司延期交付涉案房屋与事实不符，黄道炎与承租人璟鸿投资公司签订了《商铺租赁合同》，并在一审时已提交了该证据，璟鸿投资公司作为承租人在一审时确认黄道炎已交付房屋给璟鸿投资公司使用，璟鸿投资公司也确认已支付租金并提交了已支付租金明细表印证了黄道炎将涉案房屋出租并收取租金的事实，且黄道炎在一审时也承认了收取租金并有向璟鸿投资公司追讨租金，故新发公司已于合同约定之日前将房屋交付黄道炎，且黄道炎已接收涉案房屋，新发公司已完全履行合同义务，不存在延期交付的违约行为。因此，请求二审法院驳回黄道炎的上诉请求，维持原判。
璟鸿投资公司、景宏置业公司共同述称，同意一审判决，不同意黄道炎的上诉请求、事实和理由，因为本案的处理结果以及黄道炎的诉请与璟鸿投资公司、景宏置业公司无关，因此，对其上诉不发表任何意见，但对本案确认的收楼情况有意见。具体理由如下：（一）在一审判决之前，2016年4月8日景宏置业公司针对涉案房屋是否已经收楼的情况提交了一份答辩意见，但一审法院没有采纳，景宏置业公司想要说明其在一审陈述对涉案房屋已收楼的说法是基于新发公司已办妥房产证及提供了虚假的竣工验收备案登记表，景宏置业公司错误的认为涉案房屋已通过竣工验收备案，但是实际上景宏置业公司并未有真实的收楼行为，新发公司也未能提供任何书面证据证明景宏置业公司确已收楼。（二）景宏置业公司在一审庭审当庭提交了3份补充证据，其中证据3是在2017年4月17日从广州市增城区住房和建设局调取的材料，根据该项材料显示在2015年7月28日对涉案房屋整体的备案内容进行注销，一审法院虽然有向广州市增城区住房和建设局调取相关材料，但拒绝向黄道炎、璟鸿投资公司、景宏置业公司披露该组证据，且也不让景宏置业公司复制，可见一审法院隐瞒了该组证据导致事实认定部分出现了严重的偏差。（三）涉案房屋至今景宏置业公司、璟鸿投资公司均无法进场装修、整改、收场，没有形成实际的占有使用状态，实际上收楼背后的法律性质应该是使用权人对标的物进行实际的占有、使用、收益，但景宏置业公司、璟鸿投资公司每次尝试前往涉案房屋装修时都会遭到不明人员阻拦。（四）景宏置业公司、璟鸿投资公司均通过各种方式尝试将涉案房屋整体装修设计方案交给消防部门进行审核，但均未果，核心原因是涉案房屋始终没有通过竣工验收。因此，涉案房屋无论是从法律层面上的占有、使用或者是实际的占有、使用，璟鸿投资公司及黄道炎实际上都没有真正占有、使用，璟鸿投资公司、景宏置业公司对此没有进行上诉，但希望对一审法院认定璟鸿投资公司、景宏置业公司已收楼的事实予以更正。
黄道炎向一审法院起诉请求：1.解除黄道炎与新发公司签订的《商品房买卖合同》；2.新发公司返还黄道炎已支付的购房款100万元；3.新发公司返还黄道炎已支付的商铺履约保证金864292元；4.新发公司按合同约定向黄道炎支付利息及违约金，并以《商铺租赁合同》带来的预期可得利益为限向黄道炎支付赔偿金172万元；5.新发公司承担案件的诉讼费用。黄道炎主张上述第四项诉请的金额172万元是由三部分组成，包括违约金、利息、赔偿金；其中违约金是按买卖合同约定，因新发公司存在逾期交房，应按总房价10%计算违约金；对于利息，以黄道炎向新发公司支付款项之日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至新发公司退款之日；赔偿金是根据黄道炎与璟鸿投资公司签订的租赁合同约定的总金额扣除已返还的租金所计算出来的；经计算，黄道炎诉请的违约金、利息、赔偿金合计金额已超过了预期收益（即第四项诉请金额金额172万元），所以在一审中黄道炎针对该项诉请只主张172万元。
一审法院认定事实：新发公司于1991年11月4日成立，系有限责任公司，工商登记的主营项目类别为商务服务业。
2013年7月17日，景宏置业公司（发包人）与国基公司（承包人）签署《广东省建设工程标准施工合同》，该合同载明的工程地点为增城区新塘镇东进南路1号新塘名门广场，工程内容为1-3层室内装修工程、1-3层外立面改造工程、广场园林景观工程等，工程暂定价款5000万元，开工日期以景宏置业公司发出开工令为准，竣工日期及合同总工期均未填写。
2013年8月17日，黄道炎（乙方、买方、买受人）与新发公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《商品房买卖合同》（含附件一至附件七及附录一、二），其中合同约定“……第三条商品房销售依据乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记，登记机关为增城市国土资源和房屋管理局；并领取房地产权属证明书，编号为1220234848。第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……新都盛世名门宏城汇住宅楼（六组团宏城汇1-3#、4-6#楼）、商业（六组团宏城汇）、地下室（六级团宏城汇）第1层1172号房(下称该商品房)，门牌地址：增城市新塘镇东进南路1号1172号。……该商品房的用途为商业，……第六条计价方式和价款甲方与乙方约定按下述第2种方式计算该商品房价款：……2.该商品房按总价交易，总金额（人民币）2000000元……第七条付款方式甲方同意乙方按下述第3种方式按期付款：……3.按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款50%，金额（人民币）1000000元……除首期款外，剩余房款金额（人民币）1000000元（大写：壹佰万元整）须于2013年8月17日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国建设银行股份有限公司增城支行；……第十一条房屋交付甲方应当在2013年9月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十二条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。……第十三条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在3日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十四条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第二十六条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第二十七条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”。该合同附件六为装饰、设备标准，约定“新都盛世名门宏城汇1-3层商业，外立面为小方砖、瓷砖贴面，部分玻璃幕墙、石材，内墙为水泥石灰砂浆底，顶棚为水泥石灰砂浆底，地面为结构楼面，窗为铝合金窗；消防部分按照消防施工图纸完成各消防系统的安装，完成消防竣工验收；给水管路敷设至各层公共卫生间，并预留给水口。因商铺为现楼，商铺因具体位置的差异装修标准有所不同，乙方购买时已清楚上述事实。”。该合同附件七为合同补充协议，约定“……4、本合同第七条第3项（适用于选择银行按揭方式者）：乙方同意委托甲方办理按揭贷款手续。乙方应在签署《商品房买卖合同》后三个工作日内备齐银行要求的相关资料并签署贷款合同、缴纳相关办理费用，如因乙方原因未按期办妥，则乙方每逾期一日应支付房款总额万分之五的违约金，逾期达十五天甲方有权解除合同。在银行对乙方的按揭申请进行审批的过程中，乙方应给予积极的配合。乙方承诺自愿接受贷款银行按揭贷款的资格审查，按揭贷款的成数和年限以银行最终审批为准，贷款银行批准之贷款总额少于乙方申请的贷款总额的，乙方须在收到银行或甲方通知之日起三个工作日内将申请与批贷之间的差额一次性支付给甲方。乙方逾期未付的，按《商品房买卖合同》相关条款承担逾期付款的违约责任。如因乙方原因导致按揭申请未获银行批准，乙方须在收到银行或甲方通知之日起三天内改换经甲方同意的其他付款方式，并在付款方式变更后约定的付款期限内付清余下房款。乙方逾期不办理付款变更手续或逾期未付的，甲方有权选择解除合同，甲方解除合同的，乙方应向甲方支付房价款总额百分之五的违约金；甲方不解除合同的，乙方每逾期一日应支付房价款总额万分之五的违约金。同时，在办理银行按揭过程中如遇银行更换按揭贷款合同或变更按揭银行的情况，乙方也应给予积极配合，并在银行通知其重新签订合同或是办理其他相关手续的7日内办妥，如超过规定期限，造成按揭款迟延支付至甲方账号的，甲方有权相应顺延交楼时间。……8、双方同意对本合同第十一条补充约定为甲方向乙方交付房屋时，可通过电话通知乙方自行到甲方指定地点领取收楼通知书或通过快递邮件方式送达收楼通知书给乙方。9、双方同意对本合同第十三条补充约定：鉴于本合同约定的商品房是现房，乙方在签订本合同时已查看房屋现状以及小区基础设施、公共配套建筑情况，双方同意按签订本合同时房屋的现状以及小区基础设施、公共配套建筑情况，双方同意按签订本合同时房屋的现状作为交楼标准。……11、双方同意对本合同第十四条变更约定为：鉴于本合同约定的商铺已办理《竣工验收备案表》，双方同意甲乙双方进行房屋验收交接时，本合同第十四条中约定甲方应向乙方提供的资料中的（一）至（五）变更为《竣工验收备案表》。甲方应提供该商铺《竣工验收备案表》复印件加盖甲方公章给乙方。……17、乙方收楼前应缴清出售人已明示的各项收楼费用（含专项维修资金），如乙方逾期支付费用的，甲方可以相应顺延交楼时间，因此而产生的逾期交楼责任不由甲方承担，此期间须支付的物业管理费由乙方承担。……19、甲乙双方相互送达与本合同有关的书面文件（如通知等），双方的联络方式以合同首页中所载明的电话、地址（该地址为通讯地址）为准。……20、双方确认，买卖双方的权利义务均以签署的《买卖合同》、附件及其他相关协议的约定为准，销售广告、宣传资料和示范单位内容仅为要约邀请，均不作为买卖双方确定各自权利和义务的依据，不构成本合同有效组成部分。21、本补充协议是《买卖合同》不可分割的一部分，与《买卖合同》具有同等法律效力。本补充协议内容与《买卖合同》合同内容有不一致之处的，以补充协议为准。本补充协议内容经双方协商确定，双方均清晰知晓所有内容并将承担相应的法律效果，不涉及格式条款或合同问题。……”。附录二为《委托办理权属登记协议书》，乙方向甲方购买了位于增城市新塘镇东进南路1号1172号商铺，约定乙方自愿委托甲方办理及领取所购商品房的房地产权证，乙方自愿同意甲方在乙方具备约定的条件之日起180日内，由甲方将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门，甲方仅负责乙方所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》的时间应由登记机关确定，与甲方无关，甲方对此不负任何责任，等等。
2013年８月17日，新发公司出具一张发票给黄道炎收执，确认收到购房款100万元。
2013年8月17日，景宏置业公司向黄道炎出具一张收据，确认收到黄道炎交来涉案房屋的履约保证金864292元。
2013年8月31日，黄道炎（乙方、出租方）与璟鸿投资公司（甲方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定“……鉴于：1、乙方已购买位于增城市新塘镇东进南路1号首层1172号商铺；2、甲方意向通过租赁方式租赁乙方商铺所在之整个首层商铺进行整体经营运作（包括但不仅限于重新对外招商招租、转租和自行经营等方式进行经营管理）；现：甲、乙双方经友好协商，乙方同意本合同项下的租赁商铺（下称该商铺）按本协议约定的条件租赁给甲方，双方为此达成以下协议条款：一、该商铺情况及租赁用途……1.2该商铺位于甲方计划统一引入商家经营的区域，甲方承租该商铺用于本合同约定的商业经营。……二、租赁期限2.1、租赁期限为十二年，即从2013年6月1日起至2025年5月31日止。总租金额为2000000元，……三、租金及其支付3.1、双方明确：租金按下述租赁年度确定3.1.1、第1-4年租赁年度，即自2013年6月1日至2017年5月31日，每月租金为11666.7元；前两年租金一次性支付280000元，在2013年8月10日付清。3.1.2、第5-8年租赁年度，即自2017年6月1日至2021年5月31日，每月租金13333.3元；……3.2、租赁费用按月支付，甲方应于每月10号前支付乙方上一月份租金。……四、双方的权利和义务4.1、甲方的权利义务4.1.1、租赁期内，甲方有权对该商铺进行关、停、并、分、装修，有权与他人联营、入股、合伙、合作，有权向他人转租、委托他人经营、转包，并有权开设出租柜台等而无须经得乙方作出任何形式的同意表示。4.1.2、有权自主决定商铺的经营范围和经营模式，并有权对商铺进行重新分割、布局及装修。……4.1.4、有权独立处理一切与商铺经营权及租赁使用权有关的所有事务。……4.2、乙方的权利义务……4.2.4、租赁期内，不得干涉甲方正常的经营管理业务。……八、特别约定甲乙双方明确：甲方意向通过租赁方式租赁乙方商铺所在之整个首层商铺进行整体经营运作（即重新对外招商招租、转租等方式进行经营管理），为此：8.1、乙方对此表示明确同意，并愿意为此作出必要的配合；8.2、在不影响楼宇、房屋主体结构安全的情况下，授权并同意甲方将商铺原有间墙拆除并由甲方按其统一经营方案重新整合。……九、违约责任9.1、为保证合同的稳定性和顾及甲方经营的连续性和整体性，双方应诚信履约，任何一方都不得擅自变更和单方解除本合同。……9.3、乙方违约9.3.1、租赁期间，乙方不得中途以任何理由收回商铺或单方解除本合同，否则甲方有权要求继续履行租赁合同，乙方除赔偿甲方所受的经济损失（包括但不限于装修费用、被第三人索赔的损失等）外，还应按本合同在租赁期限内所约定的租金总额赔偿给甲方，甲方并有权要求乙方因此而造成整个首层商铺整体经营动作的损失承担赔偿责任。9.3.2、若乙方违反本合同其他约定致使甲方或租赁第三方不能正常对商铺行使权利的，应按本条第9.3.1点的约定承担违约责任和赔偿损失。……十一、商铺的交付及撤场11.1乙方购买的该商铺在支付完此商铺总对价后立即交付给甲方，连同周围的商铺一起作为整体经营区域由甲方统一招商经营。……”。同日，黄道炎（出租方、乙方）与璟鸿投资公司（承租方、甲方）还签订了《商铺租赁合同补充协议》，约定“……现经甲乙双方对相关事宜协商一致达成补充协议如下：一、履约保证金的支付及返还1.1为确保甲方可按约不间断地行使12年的租赁使用权，乙方同意在签订本合同当日向甲方支付人民币864292元作为履行约保证金。……1.2在乙方按原合同依约履行的情况下，履约保证金将由甲方按下述标准每月返还给乙方：1.2.1第1-4年租赁期内，每月返还5041.7元；1.2.2第5-8年租赁期内，每月返还5762元；……1.2.4履约保证金按月还返还，当月应返还保证金的时间为10号前。……二、甲乙双方一致同意：2.1原合同及本补充协议签定之日（且乙方已依约向甲方支付履约保证金）起3天内，甲方将乙方在租赁期限前两年的应收租金和应返还的履约保证金支付和返还给乙方。即甲方提前按原合同第三条的约定向乙方付清2013年6月1日至2015年5月31日的租金共280000元；甲方提前按本协议第一条的约定向乙方返还2013年6月1日至2015年5月31日的履约保证金共121000.8元。2.2按前点所述，乙方则按原合同的约定在第3个租赁年度起向甲方收取租金，并按本协议在约定在第3个租赁年度起向甲方收取返还的履约保证金。……四、违约责任之补充合同期内，双方均应诚信履约，任何一方都不得擅自变更和单方解除租赁关系。……4.2乙方违约，则乙方除按原合同的约定承担违约责任外，其在余下租赁期限的履约保证金将不予退还并列为其中的违约赔偿金。……”。
另查明：一、2012年12月12日，广州市公安消防局出具穗公消验[2012]第2225号《建设工程消防验收意见书》，内容为该单位对新发公司建设的位于增城区新塘镇东进路8号商住楼所在建筑1幢6栋（自编为1-6号楼）、设裙楼3层和地下室2层，本次验收范围为4层及以上部分进行消防验收，消防栓系统、火灾自动报警系统及机械防排烟系统和气体灭火系统动作正常，综合评定该工程消防验收合格等内容。
二、2012年12月21日，增城新和自来水有限公司出具《供水证明》，内容为“兹有广州市欣茂物业管理有限公司，向我司申请永久用水水表1组，装表口径为DN200，水表编号为12010159，申请用水地点位于新塘镇东进东路8号新都盛世名门六组团（宏城汇），座落在新塘镇白江村牛栏头文祭岭的广州新发实业有限公司的红线范围内，该项水表安装工程已竣工，验收合格。特此证明。”。
三、2013年1月17日，原增城市城乡规划局出具增规验证[2013]031号《建设工程规划验收合格证》，载明建设项目名称为商业（六组团宏城汇），建设规模为商业（六组团宏城汇）1幢地上3层，面积29989.35平方米。
四、原增城市邮政局出具《通邮证明》，落款日期为2013年4月16日，内容为“广州新发实业有限公司开发位于增城市新塘镇东进东路8号“新都盛世名门”小区六组团宏城汇已向增城市邮政局提交通邮材料，以此证明。”。
五、2013年5月9日，原增城市人民防空办公室出具与涉案房屋有关的《人防工程专项竣工验收备案意见》，载明工程名称为新都盛世名门，同意新都盛世名门6组团地下负一、负二层竣工验收备案。
六、2013年6月28日，原增城市建设局出具与涉案房屋所涉工程相关的《竣工验收备案表》，与涉案房屋所涉工程于2011年7月31日竣工，备案意见载明“住宅楼（六组团宏城汇1-6#楼）、地下室（六组团宏城汇）、商业（六组团宏城汇）工程的竣工验收备案文件已于2013年6月28日收讫，文件齐全”，以及备案文件包括了建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，监督站出具的电梯验收准用证，燃气工程验收文件等。
七、2013年7月24日，原增城市国土资源和房屋管理局向新发公司出具《广州市房地产初始登记告知书》，内容为新发公司申请的位于增城市新塘镇东进南路1号、1号1-6幢、新塘镇东进南路1号地下室负一、二层房屋初始登记，经审核，根据《广州市城镇房地产登记办法》的第二十八、二十九条规定，现已核准登记。
八、2015年3月25日，原增城市城乡建设管理局作出增建撤[2015]1号《撤销行政备案决定书》，内容为“广州新发实业有限公司：经查，你单位存在提供虚假申报材料取得住宅楼（六组宏城汇1-6#楼）、地下室（六组团宏城汇）、商业（六组团宏城汇）项目竣工备案表的行为，根据《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》第十六条第（二）款，我局决定撤销新都盛世名门项目地下室（六组团宏城汇）、商业（六组团宏城汇）竣工验收备案，……”。
九、2015年4月15日，广州市公安消防局出具穗增消验字[2015]第0528号《建设工程消防验收意见书》，载明该单位对于新发公司申报的新都盛世名门六组团（宏城汇）土建工程进行消防验收，工程位于广州市增城新塘镇东进东路8号建筑为1幢6栋、设裙楼3层、地下室2层，验收范围为该建筑首至三层土建工程，经验收，该工程的消防栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统及机械防排烟系统动作正常，综合评定该工程消防验收合格等内容。
十、2015年4月17日，原增城市城乡建设管理局出具《竣工验收备案表》，载明建设单位为新发公司，工程规模为商业（六组团宏城汇1幢、地上3层，面积29989.35平方米，竣工验收日期为2012年12月26日竣工验收，备案意见为“商业（六组团宏城汇）首层至三层工程的竣工验收备案文件已于2015年4月17日收讫，文件齐全”，以及备案文件包括了建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，监督站出具的电梯验收准用证，燃气工程验收文件等。
一审法院再查明以下事实：一、广州供电局有限公司增城供电局确认新发公司开发的位于增城区新塘镇东进南路1号新都盛世名门宏城住宅楼六组团宏城汇1-6幢楼宇的商品房用电性质为永久居民住宅用电，上述楼宇已达到永久用电的标准，已于2012年12月28日送电。二、广州东部发展燃气有限公司于2013年8月20日与新发公司就涉案房屋所在的新都盛世名门小区供气事宜签订了《管道燃气开户合同》，于2014年1月4日开始向该小区供应管道天然气。三、2016年7月7日，广州市增城区住房和建设局出具增住建复〔2016〕219号《广州市增城区住房和建设局关于<广东省广州市增城区人民法院函>的复函》，内容为“2015年2月3日至11月9日期间，我局接到多宗关于盛世名门宏城汇的投诉，并及时进行处理，详见《广州市增城区城乡建设局关于盛世名门宏城汇（六组团）土建工程竣工备案表回复》（见附件1）和《广州市增城区城乡建设管理局关于盛世名门案件相关投诉的回复》（附件2）。2015年3月25日，我局向广州新发实业有限公司发出《撤销行政备案决定书》（增建撤〔2015〕1号）（见附件3），撤销新都盛世名门项目地下室（六组团宏城汇）、商业（六组团宏城汇）竣工验收备案。现向贵院提该项目《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，附件4是2013年核发并已撤销的，附件5是2015年核发。此复”。
一审审理过程中：一、黄道炎主张，在本次诉讼中没有要求璟鸿投资公司、景宏置业公司承担任何义务，黄道炎在起诉中只是要求新发公司承担连带责任。
二、黄道炎与新发公司确认以下事实，1、涉案房屋位于新都盛世名门小区六组团宏城汇1-6栋楼宇范围内，属于商铺用途。2、《商品房买卖合同》是黄道炎与新发公司共同签署，是双方的真实意思表示。3、黄道炎已向新发公司支付涉案房屋的购房款100万元，余下房款并未支付。
三、关于黄道炎为何未付清余下购房款的原因。黄道炎主张合同约定的按揭贷款银行为中国建设银行增城支行，该银行称涉案房屋不具备按揭贷款价值，因此未能办理按揭贷款手续，黄道炎曾多次配合新发公司联系了其他多家银行，但也无法办理按揭贷款；由于不能办理按揭贷款的原因在于新发公司，因此黄道炎并没有向新发公司付清剩余购房款，且新发公司并没有向黄道炎追讨过购房款；之后，黄道炎到现场查看涉案房屋的现状后，发现与合同约定不一致，为此黄道炎曾向新发公司及璟鸿投资公司了解涉案房屋能否正常运营等相关情况，并提出若不能正常运营，黄道炎将提出解除合同，但新发公司与璟鸿投资公司都没有明确回应。新发公司主张，其他购买涉案小区商铺的业主已办理了按揭贷款手续，并不存在黄道炎主张的涉案房屋不具备按揭贷款价值的说法，是黄道炎的个人原因不符合银行要求的按揭贷款条件，在银行不同意贷款的情况下，新发公司以电话和书信方式通知了黄道炎转为一次性付款，并曾发函通知黄道炎缴纳购房余款，现黄道炎未付清购房款的行为明显存在违约，新发公司将追究黄道炎的违约责任；新发公司从未收到黄道炎提出解除合同的要求。经一审法院询问，黄道炎承认无法举证证明是由于涉案房屋不具按揭贷款价值的原因才导致无法办理按揭贷款。
四、黄道炎主张《商品房买卖合同》约定是现房销售，但黄道炎并不清楚涉案房屋的状况，也没有收到新发公司的收楼通知书；在合同约定的交房日期内，涉案房屋的消防未经验收合格，也未按合同附件6约定的标准进行装修，除此之外涉案房屋其他方面已符合合同约定的交房条件。同时，黄道炎认为，涉案房屋至今仍不符合交房条件，虽然涉案房屋已通过了消防验收，但新发公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中对于备案的文件并未通过相关政府部门的验收，该备案表不符法律规定；根据相关法律规定，《商品房买卖合同》附件七补充协议第9条约定无效，因现房销售必须取得竣工验收备案及消防竣工验收合格，因此在签订《商品房买卖合同》时，房屋不具备现房的交付条件。新发公司抗辩，根据《商品房买卖合同》附件七第11条约定，双方同意将交付条件变更为只需提交竣工验收案表，而涉案房屋所在楼宇在2013年6月28日已办理了竣工验收备案，目前涉案房屋的消防已经验收合格，因此涉案房屋已符合交房条件；由于黄道炎没有付清购房款，不符合收楼条件，新发公司也没有通知黄道炎前来收楼，但黄道炎在起诉状中承认收取了涉案房屋的租金，从黄道炎收取租金的行为已表明涉案房屋已经转移黄道炎占有，因此不管有无办理涉案房屋交接手续，在黄道炎收取了租金收益的情况下，不存在新发公司延期交房的问题。
五、关于与涉案房屋有关工程的竣工验收备案被相关行政部门撤销的问题。黄道炎主张通过广州市增城区住房和建设局出具增住建复〔2016〕219号《广州市增城区住房和建设局关于<广东省广州市增城区人民法院函>的复函》可知，新发公司在未取得竣工验收备案的前提下，将不具备交付条件地涉案房屋交付给黄道炎的行为已构成欺诈，新发公司对此应承担赔偿责任。新发公司主张在2013年6月28日已取得涉案房屋的竣工验收备案表，之后由于消防问题虽被撤销，但在事实上新发公司当时确已取得了竣工验收备案表，并不存在欺诈行为。
六、黄道炎与新发公司明确涉案房屋并未办理产权证书。
七、黄道炎与璟鸿投资公司、景宏置业公司确认以下事实，1、《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》是黄道炎与璟鸿投资公司共同签署；2、黄道炎已付清履约保证金。
八、黄道炎称因其没有收楼，所以至今也没有交付涉案房屋给璟鸿投资公司。璟鸿投资公司主张《商铺租赁合同》约定的起租时间就是黄道炎交付涉案房屋的时间，黄道炎已将涉案房屋交付给璟鸿投资公司使用，且黄道炎也已收取了涉案房屋的租金，因此涉案房屋已由璟鸿投资公司使用。
九、关于履约保证金的支付情况。黄道炎主张是向新发公司支付的履约保证金。新发公司称没有收取过黄道炎的履约保证金，且黄道炎提供的票据显示履约保证金收款方并非新发公司。璟鸿投资公司、景宏置业公司陈述是璟鸿投资公司收取了黄道炎支付的履约保证金，虽然黄道炎提供的票据显示的收款人为景宏置业公司，但景宏置业公司是璟鸿投资公司的母公司，当时公司的工作人员对业务不熟，才将璟鸿投资公司和景宏置业公司的业务混在了一起。
十、关于黄道炎是否收取了租金的问题。黄道炎陈述在签订《商铺租赁合同》当天，璟鸿投资公司已经开始支付租金给黄道炎，同时璟鸿投资公司又要求黄道炎签订《商铺租赁合同补充协议》并支付履约保证金；租金的收取方式是直接扣除租金金额后再交纳《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》约定的履行约保证金余款，黄道炎认为已收取的款项就是返本的款项，并非租金。新发公司对黄道炎关于租金收取过程的陈述不予认可，主张新发公司与黄道炎只是签订了商品房买卖合同，黄道炎所交的履行约保证金等费用与新发公司无关。璟鸿投资公司、景宏置业公司称是直接扣除了黄道炎应收的第一、二年（即2013年6月1日至2015年5月31日）首期租金之后才收取黄道炎的履约保证金。璟鸿投资公司、景宏置业公司提交一份《已支付小业主租金明细表》及收据复印件一份，两份证据载明黄道炎已收璟鸿投资公司2013年6月1日至2015年5月31日的租金及返还的履约保证金合计401001元。黄道炎对明细表记载的内容不予认可，对收据的真实性予以认可，主张因法律法规明确禁止以返本销售售后包租的形式来销售商品房，因此璟鸿投资公司提交的明细表依据的租赁合同是一份以合法的形式掩盖非法内容的合同，而该款项只是业主购买新都盛世名门广场商铺返本的款项，并非租金。新发公司对上述明细表及收据的真实性、合法性予以认可，主张黄道炎提出的返本销售是不存在的。国基公司、国基广州分公司对上述明细表及收据的真实性均无异议。另，璟鸿投资公司、景宏置业公司抗辩黄道炎没有要求解除《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》，表明黄道炎是确认收取租金的行为，因此黄道炎不存任何损失问题。另外，黄道炎称璟鸿投资公司并没有向黄道炎支付2015年6月1日之后的租金，黄道炎对此曾向璟鸿投资公司追讨过租金，但璟鸿投资公司已下落不明。
十一、璟鸿投资公司、景宏置业公司陈述，景宏置业公司是涉案房屋的包销商，璟鸿投资公司是涉案房屋出租管理的运营商，璟鸿投资公司是景宏置业公司的子公司，璟鸿投资公司负责向业主承租涉案商铺；新都盛世名门小区有1000多个商铺，其中由景宏置业公司负责分销出去的有200多间商铺，剩下的800多间商铺由景宏置业公司成立的中融博业公司购买了，因此景宏置业公司是大业主，而新发公司与景宏置业公司有沟通过交房的问题，新发公司向璟鸿投资公司作过承诺，可以在买卖合同约定的交房日前交付房屋给业主，因此璟鸿投资公司才会与业主约定租赁起始时间早于房屋交付时间；虽然涉案房屋仍未装修，但如何实际使用涉案房屋属于商业运营模式的问题，璟鸿投资公司向业主取得租赁权之后，就是取得了包括涉案房屋在内所有商铺的对外经营投资权，璟鸿投资公司最终会将包括涉案房屋在内的全部或部分商铺转租出去，或者将包括涉案房屋在内的所有商铺的使用权作为投资项目转让或转租给第三方经营，再由实际经营者或承租人装修使用，因此，这也是包括涉案房屋在内的所有商铺至今仍未装修，璟鸿投资公司也同意接收的原因。新发公司称没有向璟鸿投资公司作出过何时交房的承诺，因新发公司履行义务的相对方是黄道炎。
十二、一审第三次庭审过后，景宏置业公司提交了一份《关于对涉案物业收楼情况的答辩意见》，内容为景宏置业公司在第一次庭审时关于对涉案房屋已收楼的陈述是基于新发公司已为涉案房屋办理了产权证书，并提供了虚假的竣工验收备案表，景宏置业公司据此以为涉案房屋已通过竣工验收，但事实上，景宏置业公司并未有真实的收楼行为，新发公司亦未能提供任何证据证明景宏置业公司确已收楼的事实，景宏置业公司于庭审后才发现原增城市城乡建设局已撤销涉案房屋的竣工验收备案，对此，景宏置业公司声明对涉案房屋不存在收楼的事实。
经一审法院询问，黄道炎主张要求解除《商品房买卖合同》是依据该合同第十二条约定。同时，黄道炎承认无证据证明涉案房屋的履约保证金是新发公司收取。另，黄道炎承认与璟鸿投资公司的商铺租赁合同关系并未解除，因《商铺租赁合同》第九条约定，黄道炎不得擅自解除合同，否则要承担巨额的赔偿责任，因此黄道炎才没有提出解除合同，黄道炎认为《商铺租赁合同》实际上是与新发公司签订的，只要解除了房屋买卖合同，才能据此解除租赁合同，目前黄道炎也没有解除租赁合同的事实依据，因此在本案中也不要求解除租赁合同，在处理完本案纠纷之后再决定另行起诉。
一审法院认为，黄道炎主张《商品房买卖合同》（含附件一至附件七、附录一、二）中附件七补充协议第9条约定无效。新发公司对黄道炎的该项主张不予认可。经审查，该条款是针对《商品房买卖合同》第十三条交房验收时的补充约定，黄道炎在签订合同时已查看过涉案房屋现状及小区的基础设施、公共配套建筑情况，双方同意按签订合同时房屋的现状作为交楼标准等。从条款约定的内容来看，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定的无效情形，而合同第二十一条明确约定补充协议内容经双方协商确定，双方均清晰知晓所有内容并将承担相应的法律效果，不涉及格式条款或合同问题，且黄道炎在庭审中也承认签订的《商品房买卖合同》（含附件一至附件七，附录一、二）是其真实意思表示，故黄道炎上述主张，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。一审法院认定，黄道炎与新发公司签订的《商品房买卖合同》（含附件一至附件七，附录一、二）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。
关于交房条件的问题。根据合同第十一条约定，新发公司应在2013年9月1日前将符合交房条件的涉案房屋交付黄道炎使用。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房的条件。2013年6月28日，原增城市建设局出具与涉案房屋所涉工程相关的《竣工验收备案表》，但根据广州市增城区住房和建设局出具增住建复〔2016〕219号《广州市增城区住房和建设局关于<广东省广州市增城区人民法院函>的复函》以及原增城市城乡建设管理局于2015年4月17日出具的《竣工验收备案表》显示，原增城市建设局于2013年6月28日出具的《竣工验收备案表》中的新都盛世名门项目地下室（六组团宏城汇）、商业（六组团宏城汇）的工程竣工验收备案被撤销，新发公司于2015年4月17日才取得与涉案房屋相关的商业（六组团宏城汇）首层至三层工程的竣工验备案，即涉案房屋于2015年4月17日才具备法定的交房条件。同时，根据查明的事实，涉案房屋在2012年12月已具备永久通水，2012年12月28日具备永久通电，2013年4月已经具备通邮条件，在新发公司在2013年8月20日与广州东部发展燃气有限公司签订《管道燃气开户合同》并于2014年1月4日通气，在2015年4月15日经消防验收合格。综上事实可知，在合同约定的交房之日，涉案房屋的竣工验收备案、永久供气及消防等尚不符合交房条件，涉案房屋直到2015年4月17日方符合交房条件。
关于黄道炎是否已收楼的问题。黄道炎主张没有接收涉案房屋，也未将涉案房屋交付给璟鸿投资公司使用。新发公司主张由于黄道炎未交清购房款，因此未向黄道炎发出收楼通知，但黄道炎已收取了璟鸿投资公司的租金，表明黄道炎已接收涉案房屋。一审法院认为，黄道炎与璟鸿投资公司签署的《商铺租赁合同》约定黄道炎将涉案房屋出租给璟鸿投资公司，起租时间早于商品房买卖合同约定的交楼日期，璟鸿投资公司承租后将包括涉案房屋在内的整个首层商铺进行对外招商、招租、转租和自行经营等进行整体运营管理。璟鸿投资公司在庭审中承认《商铺租赁合同》约定的起租时间就是黄道炎交付涉案房屋的时间，璟鸿投资公司已接收使用涉案房屋并向黄道炎支付了第一、二年（即2013年6月1日至2015年5月31日期间）首期租金28万元，且黄道炎也承认签订《商铺租赁合同》当天已收到了28万元，虽然黄道炎主张收取的款项不是租金而是新发公司因“返本销售”而返还的购房款，但黄道炎对其主张并无证据证明。而且，黄道炎收取的28万元与《商铺租赁合同》第3.1.1条约定璟鸿投资公司向黄道炎一次性支付前两年租金28万元是一致的。因此，一审法院对黄道炎已收到璟鸿投资公司支付的租金28万元的事实予以确认。同时，黄道炎还承认在璟鸿投资公司没有向其支付2015年6月1日此后租金的情况下曾向璟鸿投资公司追讨过租金，但由于璟鸿投资公司下落不明而追讨未果。由此可见，黄道炎以其追讨租金的行为承认了已接收涉案房屋以及收取了璟鸿投资公司首期租金的事实，也印证了黄道炎在商品房买卖合同约定的交楼之日以收取了租金的行为认可了接收房屋的事实。另外，景宏置业公司在一审庭审过后提交了《关于对涉案物业收楼情况的答辩意见》，以涉案房屋相关工程的竣工验收备案被撤销为由否认收楼的事实。因景宏置业公司并非《商铺租赁合同》的承租方，承租人璟鸿投资公司在庭审中明确承认已接收使用涉案房屋的事实，故一审法院对景宏置业公司提交上述意见不予采纳。综上，黄道炎就涉案房屋收取了租金收益，而璟鸿投资公司作为涉案房屋的承租方，也认可接收涉案房屋计划用于出租、投资等经营管理，故黄道炎主张仍未收楼，与事实不符，一审法院不予采纳。一审法院认定，黄道炎在合同约定的交楼之日已接收了涉案房屋，新发公司不存在延期交房的违约行为。
根据黄道炎与新发公司签订的《商品房买卖合同》（含附件一至附件七），新发公司履行合同的主要义务是如期向黄道炎交付房屋，而黄道炎的主要义务是如期向新发公司支付房款。事实上，黄道炎至今并未向新发公司付清余下购房款，但黄道炎已就涉案房屋收取了璟鸿投资公司的租金，并以追讨租金的行为认可了接收涉案房屋的事实。综上，黄道炎并无充分的证据证明新发公司存在延期交房超过180天的情形，故黄道炎依据《商品房买卖合同》第十二条约定主张解除合同及返还购房款的诉请求，于法无据，一审法院不予支持。
关于黄道炎诉请的判令新发公司返还履约保证金864292元以及支付利息、违约金、预期可得利益等赔偿金172万元问题。首先，黄道炎未能举证证明新发公司与璟鸿投资公司、景宏置业公司存在恶意串通的行为。其次，根据《商品房销售管理办法》第四十五条“本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。……”的规定，《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》并非是黄道炎与新发公司签订，而黄道炎亦无法证明新发公司存在返本销售及售后包租的情形。再次，根据黄道炎提供的证据显示，履约保证金是向璟鸿投资公司、景宏置业公司交纳，黄道炎也无法补强证据证明所交纳的履约保证金实际上是新发公司收取。最后，黄道炎与璟鸿投资公司签订的《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》','2018-09-23
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