四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川14民终410号
上诉人（原审被告）：王霞，女，1975年11月11日出生，汉族，住眉山市洪雅县。
委托诉讼代理人：黄新强，四川达宽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白常钦，四川达宽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:王强，男，1967年1月23日出生，汉族，住眉山市洪雅县。
委托诉讼代理人：王桂兰，四川洪运律师事务所律师。
上诉人王霞因与被上诉人王强合同纠纷一案，不服四川省洪雅县人民法院（2017）川1423民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王霞及其委托诉讼代理人黄新强、白常钦，被上诉人王强的委托诉讼代理人王桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王霞上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）打款凭条和证人叶某的证言不能证实上诉人之兄王某与被上诉人王强之间具有债务关系，一审法院判决认定王某与被上诉人王强具有债务关系系认定事实不清。（二）一审判决适用法律错误。即使欠款属实，依据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，本案双方对“扣款”的约定的法律性质属第三人代为清偿，上诉人不履行代还义务的，仍应由债务人王某承担。（三）王霞与王强的房屋买卖合同只对逾期交房的违约责任作了约定，并未对办理过户登记的违约责任作约定，王强应当举证证明因此受到的实际损失，否则应当免除上诉人赔偿损失的违约责任。
被上诉人王强辩称，上诉人说的不是事实，房屋首先要过户，不过户就无法交房。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人王强向一审法院提出诉讼请求：判令王霞立即为其办理房屋所有权及土地使用权的转移登记手续；承担合同违约金19.5万元。
一审法院认定事实：2011年9月7日，王某通过案外人叶某向王强借款100万元，当日王强通过王成芝的银行卡在中国农业银行向王某在中国农业银行的账户62×××10汇款100万元。2016年10月18日，王强与王霞签订了《房屋买卖合同》约定王霞将其所有的位于洪雅县洪川镇月珠北街的“房屋和土地”以650万元卖给王强，在合同成交价款一项中约定：“（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币650万元（大写陆百五十万元整，扣除卖方之兄王某尚欠买方壹佰万元后，卖方实际向卖方支付伍佰伍拾万元）”。此外合同还约定了付款方式及违约责任。王霞的丈夫李云龙在合同的卖方处一并签字。此后王强向王霞支付了550万元，并缴纳了房屋的过户税、费。王强认为其已经付清了全部款项，要求王霞协助其办理权属转移登记，王霞以王某并不差王强的钱为由，主张王强尚未全部付清合同成交价款，不配合办理过户登记。由此双方发生争议，王强诉至一审法院请求判令王霞立即为王强办理房屋所有权及土地所有权的转移登记手续，并承担合同违约金19.5万元。
一审法院认为：依法成立的合同，自合同成立时生效。合同当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王强、王霞在合同中约定了合同价款、价款支付方式及违约责任等，双方对合同约定的总价款650万元、支付方式、及违约责任均无异议。王霞认为王强只支付了550万元，尚有100万元未支付，故其未协助王强办理过户手续。王霞主张因王某不欠王强的钱，且合同表述为卖方支付卖方不存在实际的支付导致其与王强签订的《房屋买卖合同》部分无效，即第二条成交价款一项，“大写陆百五十万元整，扣除卖方之兄王某尚欠卖方壹佰万元后，卖方实际向卖方支付伍佰伍拾万元”无效。一审法院认为结合市场交易习惯，“卖方实际支付卖方……”一句中前一个卖字为笔误，应理解为“买”字，即买方王强实际向卖方王霞支付伍佰伍拾万元。在庭审过程中王霞对其认为王某不欠王强的钱而又在合同中约定了此项辩解为：其在签定合同时王强提出要扣除王某欠的100万元，其认为王某在外本来就差了很多钱，所以没有多想就签了合同，但签订合同后回家向王某确认得知王某不欠王强的钱。一审法院依职权对其兄王某调查时王某表示其与王强之间无经济往来，对王强出具的王成芝给其打款100万元的事实不予认可。一审法院向农业银行调取的证据显示，王成芝在2011年9月7日汇出的100万元的收款账户62×××10的开户身份信息为511127197008010093，与王某的身份信息吻合，结合其与王霞的兄妹关系，一审法院对王某的证言不予采纳。因王成芝与王强对外以夫妻关系生活，再结合叶某的证人证言，一审法院认为王某与王强之间有经济往来。王霞作为完全民事行为能力人，其对合同条款具备完全理解的能力，也未主张其在签订合同时受到胁迫和欺诈，合同中约定的100万元并非小数目，其签订时不可能不作确认就签订合同，该条款后一句买方实际支付卖方550万元整，明确了王强应当支付给王霞的金额。故一审法院认为王强、王霞之间签订合同时将王某欠王强的钱扣除约定在合同中系双方真实的意思表示。依法成立的合同应当受到法律保护，一审法院对王霞认为其因王强尚欠其100万元，不协助办理过户的主张不予认可，王强已经按约支付了全款，王霞应当协助其办理变更登记手续。
双方在合同中约定了违约责任，即：“逾期在30日之内，自上述约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买方支付违约金……”王强已按合同约定向王霞支付价款，但王霞并未按合同约定履行协助办理过户的义务，故王霞的行为已构成违约，应当承担违约责任。一审法院认为王强主张的违约金19.5万元，符合双方约定及市场交易习惯，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、由王霞在判决生效之日起三日内为王强办理房屋所有权及土地所有权变更登记手续。二、由王霞在判决生效之日起三日内支付王强违约金19.5万元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费减半收取2200元，由王霞负担。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。
上诉人王霞申请本院调取案外人叶某持有的“2011年9月7日四川美莱雅陶瓷有限公司（以下简称美莱雅公司）向叶某借款100万元的《借条》”和“四川省洪雅县人民法院王强诉叶某民间借贷纠纷案[案号：（2016）川1423民初1329号]案卷中叶某出具给王强的100万元的《借条》、起诉状和撤诉裁定等材料”，合议庭准予后一项申请，对前一项申请未准允；王霞当庭申请叶某、王某出庭作证，合议庭予以准允。
王霞申请的证人叶某庭上出具了其持有的经办人为王某、借款单位为美莱雅公司、借款时间为2011年9月7日、借款金额为100万的《借条》，《借条》载明“今借到叶某人民币壹佰万圆整（1000000元），此借款请转入下列帐号：中国农业银行：62×××10王某，利息按约定支付。借款单位：四川美莱雅陶瓷有限公司经办人：王某2011年9月7日”，拟证实2011年9月7日王某卡号为62×××10的中国农业银行卡上收到的100万元系叶某借给美莱雅公司的款项，并非一审认定的2011年9月7日王某通过案外人叶某向王强所借的、转到王某卡号为62×××10的中国农业银行卡的100万。
王霞申请调取的四川省洪雅县人民法院王强诉叶某民间借贷纠纷案案卷中[案号：（2016）川1423民初1329号]叶某出具给王强的100万元的《借条》载明：“今借到王强人民币壹佰万元正（1000000元），每月付息叁万元（30000元）。借款人：叶某2015年3月18日”，叶某签名下又备注：“另截止2015年3月欠王强利息25万元正。叶某”。（2016）川1423民初1329号案诉状落款时间为2016年10月11日，后王强撤回对叶某的起诉，四川省洪雅县人民法院于2016年10月24日作出（2016）川1423民初1329号撤诉裁定。该借条原件现由王强持有。
王霞申请的证人叶某出庭陈述，其与王某系“亲家”，与王强系朋友。2011年9月7日，美莱雅公司向其借款100万元，其没有钱，就让王强直接把钱打到王某卡上。王某当时不知款项是谁所打，但知道是叶某让人打给他的。美莱雅公司向其出具了100万的《借条》。叶某出具给王强的100万元的《借条》与美莱雅公司出具给叶某的100万元的《借条》所涉款项为同一笔。王强与王霞谈房屋买卖时其在场，签订合同时不在场，以后的事就不清楚了。
王霞申请的证人王某出庭陈述，美莱雅公司是其妻子和母亲出资开办，法定代表人是其妻子，现已停产三年多。美莱雅公司2011年向叶某借过100万元，该100万是本金加利息一起付了90多万给叶某。王霞和王强签订房屋买卖合同时他不清楚，抵偿100万的事他不知道。
王强质证情况：对叶某出具给王强的《借条》的真实性无异议；对美莱雅公司出具给叶某的《借条》涉及的借款事实无异议，但实际借款人是王某而不是美莱雅公司，款项也是打在王某个人银行卡上。此100万借款与叶某出具给王强的《借条》中的100万借款系同一笔。王强于2016年10月向洪雅县人民法院对叶某提起诉讼，要求归还该100万借款，后王强与王霞达成《房屋买卖合同》并在合同中抵扣王某欠王强的100万借款后，王强向洪雅县人民法院申请撤诉，洪雅县人民法院做出了（2016）川1423民初1329号民事裁定。对王霞申请调取的洪雅县人民法院（2016）川1423民初1329号案的诉状及裁定无异议。对证人叶某、王某的证言，认为不属实，王强与王霞签订房屋买卖合同时叶某、王某都在场。
王强提交了王雨、王桂兰对证人帅某的询问笔录，拟证明王某知道王霞与王强签订《房屋买卖合同》时扣除其欠王强100万的事实。王霞质证意见为：笔录形式有瑕疵，调查人王雨无身份证明佐证，调查人王桂兰未在笔录上签字；证人应当出庭作证而未出庭；王某咨询帅某时间是2016年10月底，而合同签订时间是2016年10月18日，无法证明王强主张的事实。
对上述证据，本院认证如下：对王强提交的证人帅某的询问笔录，因既无调查者王雨的身份证明资料佐证，也无调查者王桂兰签字，形式具有瑕疵，且只能证明王霞与王强合同签订后，2016年10月底王某找过证人询问房屋买卖税款事宜，不能直接证明王强主张的事实，不予采信。对美莱雅公司出具给叶某的100万元《借条》，因王强对借款100万的事实认可，但对借款人不予认可，故本院对该《借条》涉及的借款金额的事实予以采信，至于该借条的实际借款人本判决将在下文结合其他证据予以论述。对叶某出具给王强的100万元的《借条》，因王强认可其真实性，本院予以采信。对证人叶某的陈述，其因在一审中认可是王某通过其向王强借款100万，二审中又陈述是美莱雅公司向其借款100万，其没钱就让王强打钱到王某卡上，故其关于是王某借款还是美莱雅公司借款的陈述存在矛盾，对该陈述不予采信；但其关于其持有的100万《借条》与王强持有的100万《借条》系同一笔借款的陈述与王强陈述一致，本院予以采信。对证人王某的陈述，其述美莱雅公司是其妻子和母亲出资开办，法定代表人是其妻子，对该陈述予以采信；但对其陈述不清楚王霞在《房屋买卖合同》中抵扣其欠王强100万的事，考虑到其系王霞之兄的特殊关系，故对其除美莱雅公司开办情况之外的陈述不予采信。对洪雅县人民法院（2016）川1423民初1329号案的诉状及裁定，因王强无异议，予以采信。
依据上述采信证据、王强与王霞的《房屋买卖合同》、一审中案外人王成芝向洪雅县人民法院出具的《情况说明》及一审法院依职权调查叶某的笔录，本院对争议事实认定如下：
1.美莱雅公司是王某妻子和母亲出资开办，法定代表人是其妻子。2011年9月7日，王某经办并以美莱雅公司为借款单位向叶某借款100万并出具《借条》。叶某让王强代为支付100万借款并向王强出具了该100万的《借条》。同日，王强通过王成芝的银行卡在中国农业银行向王某在中国农业银行的帐户（帐号：62×××10）汇入100万。2016年10月11日，王强向洪雅县人民法院提起诉讼，要求叶某归还100万借款及利息；2016年10月18日，王强与王霞签订《房屋买卖合同》，双方约定在房屋的650万售价中扣除王某尚欠买方的100万，买方（即王强）实际向卖方（即王霞）支付550万，王强和王霞及其配偶李玉龙分别以买方和卖方的身份签字。2016年10月23日，王强向洪雅县人民法院申请撤回对叶某的起诉，洪雅县人民法院于2016年10月24日作出（2016）川1423民初1329号准予撤诉裁定。2.王强与王霞在《房屋买卖合同》第七条约定了逾期交房责任，约定逾期在30日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付已交付房价款万分之五的违约金……逾期超过30日后，买方有权解除合同；在第四条约定了房屋的交付：卖方应当在房屋过户到买方名下之日将该房屋以现状交付给买方。在第三条约定了权属转移登记：自买方付清款项之日起3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。王强于2016年11月9日完税，一审法院于2016年1月13日开庭。
二审查明的其余案件事实与一审判决查明的案件事实一致，本院对一审判决载明的其余的案件事实依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点有二：1.王强与王霞在《房屋买卖合同》中约定扣除的卖方之兄王某尚欠买方（即王强）100万元的事实是否成立；2.王霞是否应当承担违约责任，如果承担，其违约金的具体数额。
关于王强与王霞在《房屋买卖合同》中约定扣除的卖方之兄王某尚欠买方（即王强）100万元的事实是否成立的问题。该问题具体涉及借款主体与债权转让两个问题。（1）关于借款主体，该笔100万借款实际借款人是美莱雅公司还是王某？对此证据有二：一是叶某在一审中“王某通过其向叶某借款100万”的认可和二审中“美莱雅公司向其借款100万”的陈述，二是叶某持有的《借条》。叶某在一审和二审中关于借款人的陈述存在矛盾，至于叶某持有的《借条》，尽管借款单位是美莱雅公司，但该笔借款实际并未打入公司帐户，而是打入了王某的个人帐户。王某与美莱雅公司具有的特殊密切关系使其获取该公司印章非常容易，加上叶某系王某“亲家”，王某经手以谁为借款人出具借条给叶某是其双方内部约定。在美莱雅公司未出庭主张权利的情况下，将打入王某个人帐户的借款认定为公司借款存在侵害公司权利的风险，除非上诉人王霞进一步举证证实该笔打入王某个人帐户的借款实际是美莱雅公司所借，否则，本案宜认定实际借款人为王某。当然，今后若有“借款确系美莱雅公司所借”的新证据，王某可凭此判决向美莱雅公司主张权利。（2）关于债权转让。王霞与王强在《房屋买卖合同》中约定扣除王霞之兄王某欠王强的100万，对常人而言，该笔款项不是小数目，王霞及其夫李玉龙均是完全民事行为能力人，按日常生活经验，其在未与王某核实前，是不会在自已应收的650万售房款中随意扣除来处分自已的权利的，从其同意扣除该100万的事实可以推定王霞是向王某核实过该笔借款并获王某认可的事实。对王某而言，其对王强偿还100万，实则是叶某将其对王某的名义债权转让与实际债权人王强，按照《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，王某获得通知即可，而王霞的核实实际正是一种通知。对叶某而言，在王强撤回对其主张100万债权的起诉后，通过在与王霞的《房屋买卖合同》中达成抵扣100万的协议的方式向王某主张该100万债权，叶某在一审法院调查时和在二庭庭审中出庭作证时，均未对王强跨过其向王某一方主张该100万债权提出异议，可以推定其将对王某的100万的名义债权转让与实际债权人王强的认可。因此，在叶某将对王某的100万名义债权转让与实际债权人王强后，王某尚欠王强100万的事实依法成立，王强与王霞在《房屋买卖合同》中扣除王某欠王强100万的约定有事实基础。王霞与王强达成在《房屋买卖合同》中扣除该100万的约定依法成立并生效，王霞应当遵守约定履行合同。
关于王霞是否应当承担违约责任，如果承担，其违约金的具体数额的问题。王霞与王强在《房屋买卖合同》中尽管只对逾期交房的违约责任作了约定，但根据双方合同约定，交房以办理过户为前提，但王霞故意拖延为王强办理过户手续，导致房屋不能交付，交付不能的责任在王霞，依约王霞应当承担违约责任。至于违约金的数额，王强于2016年11月9日完税，按合同约定房屋应在2016年11月12日前办理过户，过户之日应当交房；从2016年11月13日起王霞应当承担违约责任。王强一审主张违约金19.5万元，该金额并未超过从2016年11月13日起至一审开庭日2016年1月13日止共计62天的依合同计算出的违约金总额，一审法院判决王霞支付19.5万违约金并无不当。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2200元，二审案件受理费4200元，均由王霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 戴洪斌
审判员 倪玉君
审判员 余林峰
二〇一七年五月二十七日
书记员 张 瑜