江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)苏民初字第00023号
原告蒋大红。
委托代理人熊玉斌，江苏同丰律师事务所律师。
被告中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦13层。
法定代表人陈一松，该公司董事长。
委托代理人王和平，江苏三法律师事务所律师。
委托代理人曹登辉，江苏三法律师事务所律师。
被告昆山红枫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号。
法定代表人胡方云，该公司董事长。
委托代理人黄惠民，上海君康律师事务所律师。
原告蒋大红因与被告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、被告昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年3月4日、8月3日、11月13日公开开庭审理了本案。原告蒋大红及其委托代理人熊玉斌，被告中信信托公司的委托代理人王和平、曹登辉、被告红枫房产公司的法定代表人胡方云及委托代理人黄惠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋大红诉称：2011年9月，其与红枫房产公司签订编号为2011023779的《商品房购销合同》，购买该公司开发建设的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑（云鼎观止）602号房。合同依法在昆山市住房和城乡建设局进行了网签备案。其按约支付了全部购房款，红枫房产公司于2012年6月4日开具了购房款发票。2012年12月31日，红枫房产公司向原告交付了上述房屋。合同签订时，红枫房产公司向原告出具了房屋销售许可证、房屋产权预登记证明等相关材料。因此，原告与红枫房产公司上述房屋买卖合同合法有效。原告合法取得该房屋所有权，并有处置该房屋的优先权。
另据中信信托公司与红枫房产公司于2011年3月29日签订的贷款合同补充合同公证书，双方就包括本案房屋在内的房屋销售进度达成协议，中信信托公司对红枫房产公司的房屋销售制定了明确的销售目标。因此，红枫房产公司销售上述房屋给原告是经过中信信托公司同意的，原告购买该房屋没有过错。中信信托公司申请执行并拍卖该房屋有违诚实信用原则。且中信信托公司与红枫房产公司的贷款合同并没有将原告购买的上述房屋办理地上在建建筑物的抵押登记手续，因此，中信信托公司对原告购买的上述房屋不具有优先受偿的权利。
中信信托公司向法院申请执行并拍卖红枫房产公司所有的位于昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的国有（2005）字第12005104051面积为43890平方米的土地使用权及地上建筑物。原告购买的上述房屋在该范围内，故向法院提起了案外人执行异议，法院作出（2014）苏执异字第0011号执行裁定，裁定驳回原告的异议申请，原告不服，提起本案诉讼，请求依法判令：1、停止对位于江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑（云鼎观止）602号房的强制执行，并解除查封扣押；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，蒋大红将诉讼请求变更为：1、确认原告对其购买的位于江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑602号房屋享有的权利优先于中信信托公司的抵押权和其他债权；2、停止对涉案房屋的强制执行；3、诉讼费由被告承担。
被告中信信托公司答辩称：一、本案起诉已超过起诉期限。本案执行裁定于2014年8月19日作出，原告的起诉已经超过了15日的起诉期限，应当驳回。二、原告对涉案房屋不享有所有权，法院有权强制执行。三、原告与红枫房产公司之间并无真实的房屋买卖意思表示，系“名为买卖，实为借贷”。原告并未提供能够证明其与红枫房产公司之间存在真实房屋买卖关系的证据。从原告提供的《商品房购销合同（补充协议）》等证据看，其与红枫房产公司约定的回购条款，属于非典型的担保。故原告与红枫房产公司之间系融资借贷，而非房屋买卖。四、原告不享有依据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十七条所规定的排除执行的实体权利，本案应当继续执行。首先，原告并未支付全部价款。原告与红枫房产公司之间并无真实的房屋买卖意思表示，原告也未就其已经实际支付全部购房款提供证据加以证明。其次，涉案房屋尚不具有占有使用之条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款之规定，竣工验收是房屋交付之法定前提，红枫房产公司尚未办理竣工验收手续，且根据中信信托公司提供的现场公证书来看，涉案房屋不仅不符合交付的约定条件，也不具备正常使用条件。因此，涉案房屋根本不具备占有使用之条件。再次，原告提交的《房屋交付确认书》签订时间在法院对涉案土地及地上建筑物依法查封后，且涉案房屋尚未办理竣工验收，不具备交付的法定前提。因此，该《交付确认书》不具备法律效力，实质是为了对抗本案之执行。综上，原告不享有阻却执行的实体权利，中信信托公司有权申请强制执行，请求驳回原告的诉讼请求。
被告红枫房产公司答辩称，原告与红枫房产公司之间是借贷关系，而非房屋买卖合同关系。原告与红枫房产公司所签订的《商品房购销合同》实际是对该借贷行为的抵押担保。请求驳回原告的诉讼请求。
经本院审理查明，2010年10月29日，红枫房产公司开发建设的昆山市巴城镇湖滨南路1098号红枫苑1-17#商品房屋取得（2010）预售准字第301号商品房屋预售证书。红枫房产公司与昆山东方云顶广场有限公司（以下简称东方云顶公司）系关联公司，红枫房产公司的法定代表人胡方云与东方云顶公司的法定代表人单建珍系夫妻关系。
（一）关于红枫房产公司与蒋大红之间签订与履行商品房买卖合同的事实
1、合同签订情况。
（1）红枫房产公司与蒋大红签订了一份《商品房购销合同》，约定：红枫房产公司将其开发的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑别墅602号房屋出售给蒋大红，该商品房的用途为低层住宅，住宅建筑面积共569.35平方米，套内面积548.651平方米，储藏室156.31平方米。合同双方约定按建筑面积计算该商品房价款，住宅单位每平方米12000元，金额6832200元；储藏室单价每平方米12000元，金额1875720元；总价款为8707920元。第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之七（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条关于房屋交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同于2011年9月16日在昆山市住房与城乡建设局办理了网签备案登记。对该合同真实性各方当事人均不持异议，本院予以认定。
（2）红枫房产公司（甲方）与蒋大红（乙方）签订《＜商品房购销合同＞补充协议》（无签订日期），约定：鉴于甲方将其开发的红枫苑别墅602（房产面积725.66平方米、购房合同编号2011023779）出售给乙方，并签订《商品房购销合同》（网签备案），经各方协商一致达成如下补充条款：一、甲方考虑到各方因素，登记备案的合同所显示的房屋价格为每平方米单价12000元，但双方实际成交的房屋总价为该套402万元，备案登记的房屋销售价格不再适用，差额部分甲方自愿作为折扣让与乙方。甲方指定收款人单建珍，账号：农行石牌支行6228480403034762910，房款收到后甲方向乙方开具收受房款收据。二、甲方应在2013年1月31日前交房，同时履行甲方其他卖房义务，甲方如未能在2013年1月31日前交房的，则乙方有权选择解除《商品房购销合同》。乙方选择解除合同的，甲方应将购房款和补偿款合计552万元在乙方提出解除合同之后3日内支付给乙方。甲方迟延支付该款项的，乙方有权要求甲方继续履行《商品房购销合同》并有权追究甲方的违约责任。如甲方征得乙方同意解除合同并足额支付上述款项后，乙方须及时配合甲方注销房屋登记备案手续。三、若甲方违反《商品房购销合同》及本补充协议约定的，应向乙方支付本补充协议价款20%的违约金，并承担乙方向甲方主张权利而产生的包括但不限差旅费、诉讼费、财产保全费、律师费（按照房款及违约金总额的8%计算）等相关损失。四、……乙方的通信地址：江苏国瑞投资发展有限公司，甲方书面信函向上述地址邮寄即视为送达。该补充协议加盖了红枫房产公司及其法定代表人胡方云的印章，并由蒋大红签名。被告中信信托公司虽对其真实性提出异议但未提供反驳证据，故本院对其真实性予以认定。
另查明，江苏国瑞投资发展有限公司注册地在昆山，法定代表人为蒋大红，股东为蒋大红、吕成娟。蒋大红与吕成娟系夫妻关系。
2、款项支付情况。
（1）2011年9月16日、2011年9月20日，蒋大红分别向单建珍6228480403034762910的账号转账1000万元、420万元；2012年6月4日，蒋大红向红枫房产公司转账2625030元。同日，红枫房产公司按照网签备案价格向蒋大红开具602号房屋的销售发票。蒋大红主张其与吕成娟、王少甫一起购买了四套房屋，王少甫将其购房款交给蒋大红后，由蒋大红将四套房屋的购房款统一给付红枫房产公司。其中2625030元是四套房屋的税款，本应由开发商承担，其三人为了拿到发票办理房产证才多交了税款。
（2）2011年10月15日、2011年11月15日，单建珍分别向蒋杰的账户汇款69万元、80万元；2012年1月12日，单建珍向蒋大红的账户汇入两笔80万元，共计160万元；2012年2月27日，李丽丽向蒋杰的账户汇入795813.1元。
红枫房产公司提交上述证据用以证明，原告与该公司之间是借贷关系，该公司支付了借款利息。中信信托公司予以认可。蒋大红质证认为红枫房产公司支付给蒋杰的款项与其无关。对于单建珍于2012年1月12日向其支付的160万元，蒋大红先称是红枫房产公司与其个人其他方面的往来，与买房无关；但在法庭要求其说明具体往来项目时，其又称160万元是对几套房屋的优惠返款。
3、房屋交付情况。
经查明，蒋大红购买的涉案房屋至今未办理竣工验收手续。蒋大红提供了红枫房产公司于2012年12月31日向其出具的《房屋交付确认书》，约定：蒋大红向红枫房产公司购买的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑602室，红枫房产公司已向蒋大红提供《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》复印件。双方约定红枫房产公司将房屋以现状交付给蒋大红，并承诺交房后三月内完成外墙装饰等剩余工程，如无法完成，由蒋大红自行完工，完工所需工程费用由红枫房产公司承担。该房屋的交付手续全部办理完毕，风险责任从即日起由红枫房产公司转移给蒋大红。该确认书中仅有红枫房产公司加盖印章，蒋大红未签名。蒋大红称红枫房产公司向其提供的确认书，其予以认可，故未签名。中信信托公司认为，对交付确认书不予认可，截止交付确认书载明的交付日期，涉案房屋尚未竣工验收，不符合交付的条件。
（4）本院依职权调查的情况。
本案审理过程中，本院就涉案别墅的情况向昆山市住房和城乡建设局的工作人员进行了调查，该局工作人员称“2011年左右地上地下500㎡的别墅，1000万元是好卖的，当时红枫房产公司要卖1500万元是卖不掉的。”
本院还依法调取了温州市鹿城区人民法院（2014）刑初字第782号朱连平、周建胜非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪一案的相关卷宗材料：1、朱连平日记账载明：2011年9月16日昆山投资公司借入1000万元，2011年9月20日昆山投资公司借入500万元，付出80万元。温州市公安局鹿城分局委托温州普润会计师事务所出具的温普会专审字（2014）020号专项审计报告中列明，朱连平审计项目
--
债权人本金及利息情况表（昆山投资公司），2011年9月16日借入1000万元，2011年9月20日借入420万元、80万元、利息支出80万元。2、朱连平在接受温州市公安局鹿城区分局讯问时称，通过胡方云老婆介绍，抵押出去三套别墅，借款1500万元，月利息80万元，当月的利息预先扣除了，所以实际打给其的只有1420万元，并认可2011年9、10月份曾以网签等形式向黄国勤、金育平、胡国莲、王少甫、蒋大红、朱平等6人做抵押，借了4300万元，利息在4.5分-5.5分之间。朱连平还称，涉案别墅2011年11月准备开盘时因为房地产市场不景气，别墅的单价确实有下跌，别墅单价有3万元/㎡到4万元/㎡不等，如果是直接现金购买，别墅单价是2.9万元/㎡。3、胡方云在温州市公安局鹿城区分局接受询问时称，朱连平向王少甫、蒋大红各借款750万元共计1500万元，每月利息80万元，朱连平以预售网签等形式做抵押。
蒋大红对上述两组证据形式上的真实性没有异议，但认为购房价格不是由房屋主管部门确定，而是由开发商与购房者议定，当时涉案别墅的市场价约为1万元/㎡；上述卷宗材料与本案不具有关联性，其与朱连平、周建胜均不相识，双方没有经济往来。中信信托公司、红枫房产公司质证认为，上述笔录、日记账、审计报告均发生在本案发生前，可以证明涉案房屋购买价格不合理，蒋大红收取了利息，足以证明吕成娟、蒋大红、王少甫与红枫房产公司之间是借贷关系。
（二）关于中信信托公司与红枫房产公司签订公证债权文书及申请执行的相关事实
中信信托公司和红枫房产公司于2010年3月18日签订《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》）和《抵押合同》），约定由中信信托公司向红枫房产公司贷款，红枫房产公司以其拥有的部分房产及其对应的国有出让土地使用权作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保。上述合同均由当事人向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证书。中信信托公司于2010年3月29日起陆续向红枫房产公司累计发放了人民币552194200元，贷款期限为十二个月。后经红枫房产公司申请，中信信托公司同意就贷款期限展期至2012年9月29日，双方就此于2011年3月29日签订《人民币资金贷款合同之补充合同》。中信信托公司于2011年5月10日向红枫房产公司发放贷款人民币42910000元。中信信托公司累计向红枫房产公司发放贷款人民币595104200元。根据合同约定，截止2012年6月20日，红枫房产公司应向中信信托公司支付贷款利息人民币306294579.72元，但红枫房产公司只向中信信托公司支付贷款利息168936933.06元，尚欠贷款利息137357646.66元未按期向中信信托公司支付。为此，中信信托公司发函要求红枫房产公司立即偿还所有本息并承担抵押担保义务。因红枫房产公司未按照要求履行还款义务，中信信托公司遂向北京市方圆公证处申请执行证书，北京市方圆公证处于2012年7月3日作出（2012）京方圆内经证字第19478号执行证书。中信信托公司于2012年7月20日向本院申请执行，本院于2012年7月23日立案执行。
2012年8月1日、2日，本院通过昆山市住房和城乡建设局查封了登记在红枫房产公司名下的位于昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国用（2005）字第12005104051号面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（包括涉案房屋）。
2014年4月9日，本院作出（2012）苏执字第0006－4号执行裁定，拍卖被执行人红枫房产公司所有的位于昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国有（2005）字第12005104051面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（建筑面积合计21741.40平方米）。蒋大红于2014年6月13日对执行标的提出书面异议，本院受理后于2014年8月19日作出（2014）苏执异字第0011号执行裁定书，认为：案外人蒋大红认为其对涉案房屋已支付全款并实际合法占有，且对未过户登记无过错，因而其拥有实体权利足以阻却本院拍卖行为的异议理由无事实和法律依据，裁定：驳回案外人蒋大红的异议。蒋大红不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。
上述事实，有当事人提供的《商品房购销合同》、《＜商品房购销合同＞补充协议》、银行转账凭证、收款收据、发票、《房屋交付确认书》、中信信托公司和红枫房产公司签订的《贷款合同》与《抵押合同》、本院（2012）苏执字第0006－4号执行裁定书、（2014）苏执异字第0011号执行裁定书、庭审笔录、调查询问笔录等证据证实。
经当事人确认，本案争议焦点为：1、蒋大红起诉是否超过法定期限？2、红枫房产公司与蒋大红之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系？3、蒋大红有无排除执行的实体权利？本院根据事实与法律对上述争点作如下认定：
（一）关于蒋大红起诉是否超过法定期限的问题。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议，人民法院裁定驳回的，案外人对裁定不服，且其所提异议与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因此，十五日系提起执行异议之诉的法定期间，逾期起诉的，人民法院不予受理，已经受理的，应当驳回起诉。本案执行裁定于2014年8月19日作出，8月26日向原告送达，原告于9月4日将本案起诉状邮寄本院，故原告的起诉并未超过法定期限。
（二）关于红枫房产公司与蒋大红之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。
蒋大红主张，其与红枫房产公司签订的《商品房购销合同》具备房屋买卖的全部要件，双方存在合法有效的房屋买卖关系。中信信托公司、红枫房产公司则主张，尽管蒋大红与红枫房产公司签订了《商品房购销合同》，但双方并不存在真实的商品房买卖合同关系，而是借贷关系。本院认为，红枫房产公司与蒋大红之间法律关系的性质名为房屋买卖实为民间借贷关系。理由是：
1、双方约定的购房价格不符合市场行情。蒋大红与红枫房产公司签订的补充协议中约定602号别墅总价为402万元，单价仅为5539.78元/㎡。而从本院调查情况及各方陈述来看，红枫房产公司、中信信托公司、朱连平主张的涉案别墅同期市场价均在2.9万元/㎡以上，本院向昆山市住房与城乡建设局工作人员了解的市场价为2万元/㎡，蒋大红自己陈述市场价为1万元/㎡。由此可见，即便按照蒋大红自认的市场价计算，涉案房屋的购买价格也仅相当于同期市场价的一半，严重偏离了市场行情，有违常理。
2、本案的款项往来情况更符合借款的特征。在蒋大红向红枫房产公司支付1420万元款项后的近四个月，单建珍又于2012年1月12日向蒋大红账户转账160万元。蒋大红先称该款项与本案无关，系其与红枫房产公司的其他往来，但在本院要求其说明具体往来事由后，其又辩解160万元是红枫房产公司对几套别墅的优惠返款。本院认为，补充协议中双方已明确红枫房产公司将备案合同与补充协议的差价作为折扣让与蒋大红，双方对于购房优惠事项已经确认，且如前所述最终购房价格已经远低于市场行情，红枫房产公司再次优惠返款160万元，不符合市场交易的斟酌规律。蒋大红的解释前后不一，未提供相应证据加以证明，且与其所称2012年6月4日蒋大红又向红枫房产公司支付税款的事实相互矛盾，故本院对其主张不予采信。中信信托公司、红枫房产公司认为该160万元系借款利息的主张更加可信。
3、朱连平刑事案件材料也印证了本案借款事实。朱连平在公安机关的供述及胡方云在公安机关的陈述均发生在本案诉讼前，内容均指向了朱连平曾经向王少甫、蒋大红借款1500万元，预扣利息80万元，并以涉案别墅作为抵押。虽然蒋大红对于上述内容不予认可，但朱连平原始日记账中载明的昆山投资公司借款及利息支付情况、温州普润会计师事务所温普会专审字（2014）020号专项审计报告、本案中蒋大红的付款时间及数额、蒋大红在昆山开办江苏国瑞投资发展有限公司及蒋大红在补充协议中将该公司作为自己的通信地址等证据，均与朱连平、胡方云的陈述内容相吻合。上述证据形成了完整的证据链，可以证明蒋大红与红枫房产公司之间并非真实的房屋买卖合同关系，实为借贷关系。
综上，本院认为，综合本案的证据进行分析，红枫房产公司与蒋大红签订商品房买卖合同的真实目的是借贷融资而非买卖房屋，双方签订的商品房买卖合同以及相关补充协议仅是为了担保民间借贷的债务履行而采取的一种非典型担保方式。
（三）关于蒋大红有无排除执行的实体权利问题。
本案中，蒋大红以最高人民法院《查扣冻规定》第十七条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）第一条、第二条作为依据，主张其对涉案房屋享有停止执行的实体权利。本院认为，无论是《查扣冻规定》或《优先受偿权批复》的相关规定，其适用的前提均是案外人需与被执行人建立房屋买卖关系，其必须具备房屋购买人的身份。而本案中，如前所述，蒋大红与红枫房产公司之间属于民间借贷关系而非房屋买卖关系，因此，蒋大红不具备买房人的身份，只能依据借贷关系向红枫房产公司主张债权，而不享有物权期待权，亦不享有排除强制执行的实体权利。
综上，本院认为，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应由当事人的真实意思与合同的真实权利义务关系来决定。本案中，红枫房产公司与蒋大红的真实意思是建立借款关系，双方签订的商品房买卖合同及补充协议仅仅是作为债务履行的一种非典型担保方式。在双方不具备房屋买卖关系的前提下，蒋大红并不具备买房人的身份，其以最高人民法院《查扣冻规定》或《优先受偿权批复》等相关规定主张享有排除强制执行的实体权利不能成立，对其主张停止执行的诉讼请求应当予以驳回。蒋大红诉请要求确认其对所购涉案房屋享有的权利优先于中信信托公司的抵押权和其他债权也缺乏相应事实基础和法律依据，亦应予以驳回。蒋大红提出的公证债权文书的合法性问题不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予理涉。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告蒋大红的诉讼请求。
案件受理费72756元，由原告蒋大红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向最高人民法院预交上诉案件受理费，最高人民法院（中央财政汇缴专户）账号11×××07，开户行系农行崇文支行前门分理处。
审 判 长 杨晓蓉
代理审判员 潘军锋
代理审判员 陈 丽
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 闫 朋