广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第5154号
上诉人(原审原告):刘良妹，住广州市海珠区。
上诉人(原审原告)：郑柏生，住广东省汕头市潮南区。
两上诉人的共同委托代理人：郑静昊、盛雅琴，广东晟晨律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):广州市白云国有资产经营有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：李金波，职务董事长。
委托代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人刘良妹、郑柏生因建筑物区分所有权纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第722号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：刘良妹、郑柏生为广州市天河区先烈东路318号前座102房、后座102房及广州市天河区先烈东路318号前座103房、后座103房的登记权属人，上述房屋的共有分摊面积均为0平方米。
2007年3月29日，广州市白云国有资产经营有限公司向广州市中级人民法院执行局发出《关于保留我公司在广州沙河大饭店公共场地设施使用权的函》，函称：法院决定按现状公开整体变卖被执行人广州沙河大饭店位于广州市先烈东路318号前座101（建筑面积173.04平方米，实际为饭店的大堂）、后座101（建筑面积419.5216平方米，包括泵房、电房、消防通道）、前座106（建筑面积20.44平方米，实际是消防控制中心）等；上述房产是属大楼全体业主公共使用的；前座101（饭店大堂公共出入口）、前座106（大堂消防控制中心）、后座101（大楼配电房、生活水池、消防加压水泵房、公共消防疏散通道等）在变卖时必须明确买受人不能单独占有使用该公共物业等。广州市白云国有资产经营有限公司对上述函件的真实性予以确认，但认为不动产的归属及性质只能由房管局认定，广州市白云国有资产经营有限公司对相关房屋权属的认定仅为主观上的认为，上述函件不能证明相关房屋为公共用房。
2011年6月3日，广州市中级人民法院作出（2011）穗中法赔字第1号《赔偿决定书》，查明以下事实：该院在拍卖被执行人广州沙河大饭店财产的过程中，沙河大饭店的部分产权人提出不能变卖沙河大饭店前座101大堂等公共设施配套用房的问题，广州市国土资源和房屋管理局亦表示上述房屋已作大堂、消防控制中心、配电房、消防通道等公共设施使用，不宜单独处理；该院将变卖方案调整为：拟变卖的涉案物业变卖面积剔除沙河大饭店前座101房、前座106房以及后座101房等约500平方米的公共设施配套用房；等等。
2012年12月10日，广州市白云区国有资产监督管理委员会办公室及广州市白云区财政局向广州市白云国有资产经营有限公司发出《关于划拨原广州沙河大饭店物业的通知》，内容为将天河区先烈东路318号前座101房、前座106房、前座2-12楼、后座101房无偿划拨给广州市白云国有资产经营有限公司所有。广州市白云国有资产经营有限公司提交的《房地产权证》记载：广州市天河区先烈东路318号前座101房、前座106房、后座101房（以下简称案涉房屋）均于2013年8月15日登记在广州市白云国有资产经营有限公司名下，房屋所有权取得方式为划拨，共有情况均为单独所有，房屋建筑面积分别为173.04平方米、20.44平方米以及419.52平方米，共有分摊面积均为0平方米，前座101房及前座106房的城市规划房屋用途为饭店，后座101房的城市规划房屋用途为餐旅业。刘良妹、郑柏生提交的案涉房屋的《房地产登记簿查册表》亦与上述《房地产权证》记载的情况一致。
2013年4月27日，广州市规划局天河分局办公室向刘良妹出具《关于白云国有资产经营有限公司占用公共使用面积问题的复函》，该函就刘良妹反映的广州市白云国有资产经营有限公司占用先烈东路318号公共消防通道等问题进行回复：广州市白云国有资产经营有限公司没有向城市规划部门申请办理改变原使用功能的记录；关于影响消防安全及违建等问题建议分别向消防部门及城市综合执法部门直接反映等。
2014年9月4日，刘良妹、郑柏生向广州市房地产交易登记中心申请对案涉房屋进行异议登记，广州市房地产交易登记中心将刘良妹、郑柏生提出的异议事项记载于案涉房屋的房地产登记簿。
刘良妹、郑柏生以广州市白云国有资产经营有限公司隐瞒案涉房屋属于公共设施配套用房的事实将其登记到自己名下为由，于2015年4月23日向原审法院提起本案诉讼，要求判决：1、确认广州市天河区先烈东路318号前座101房、前座106房、后座101房为全体业主共有；2、由广州市白云国有资产经营有限公司承担本案的诉讼费用。
广州市白云国有资产经营有限公司则抗辩称刘良妹、郑柏生所有的房屋有独立的两条通道通往路面，无需经过案涉房屋。刘良妹、郑柏生为证明其主张还提交了案涉房屋的照片多张，拟证明广州市白云国有资产经营有限公司侵害整栋大楼业主共有部分。广州市白云国有资产经营有限公司对上述照片的真实性无异议，但认为广州市白云国有资产经营有限公司有权在自己拥有权属的房屋内进行使用用途的调整。另，广州市白云国有资产经营有限公司为证明其辩称还提交了先烈东路318号102、103房通往路面的通道照片两张及先烈东路318号上下楼楼梯照片两张，拟证明刘良妹、郑柏生所有的房产有独立的进出通道。刘良妹、郑柏生对四张照片的真实性不予确认，认为无法看出照片的形成时间及是否与现状相符。在本案庭审中，刘良妹、郑柏生明确其认为案涉房屋的性质为公共设施配套用房，属于业主的共有部分，因此提起本案诉讼，而刘良妹、郑柏生名下的后座102、103房由于广州市白云国有资产经营有限公司擅自改变案涉房屋用途而无法正常使用水电及消防。广州市白云国有资产经营有限公司则称案涉房屋为其单独所有，现其将案涉房屋用于经营服装批发市场，并表示经其代理人现场察看刘良妹、郑柏生所有的房屋仍能正常使用。
另查明，2013年11月7日，刘良妹及郑柏生向原审法院起诉广州市白云区财政局及广州市白云国有资产经营有限公司，要求撤销广州市白云区财政局于2012年12月10日作出的《关于划拨原广州沙河大饭店物业的通知》等，原审法院经审查于2013年11月7日作出（2013）穗天法立行初字第19号行政裁定书裁定对刘良妹及郑柏生的起诉不予受理。同日，刘良妹及郑柏生向原审法院起诉广州市国土资源和房屋管理局及广州市白云国有资产经营有限公司，要求撤销广州市国土资源和房屋管理局于2013年8月15日颁发给广州市白云国有资产经营有限公司的粤房地证穗字第××号《房地产权证》等，原审法院经审查于2013年11月7日作出（2013）穗天法立行初字第20号行政裁定书裁定对刘良妹及郑柏生的起诉不予受理。刘良妹、郑柏生主张称其已尝试通过行政诉讼的方式撤销广州市白云国有资产经营有限公司的房地产权证，但被法院裁定不予受理。
还查明，刘良妹、郑柏生就广州市白云国有资产经营有限公司改变案涉房屋用途而给原审法院等业主出入及经营留下安全隐患为由，向原审法院提起诉讼，要求广州市白云国有资产经营有限公司停止对案涉房屋的非法侵害等，原审法院以（2014）穗天法民四初字第1269号案立案受理，该案目前仍在一审审理之中。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。根据上述规定，案涉房屋的权属及规划用途应以《房地产登记簿查册表》及《房地产权证》记载的为准，案涉房屋的《房地产登记簿查册表》及《房地产权证》记载案涉房屋的权属情况为广州市白云国有资产经营有限公司单独所有，城市规划房屋用途分别为饭店及餐旅业。而刘良妹、郑柏生名下的广州市天河区先烈东路318号前座102房、后座102房及前座103房、后座103房的房地产权属证书亦显示刘良妹、郑柏生所有的上述房屋的共有分摊面积为0平方米，即刘良妹、郑柏生所有的上述房屋不具有大厦公共部位的共有分摊面积。刘良妹、郑柏生另提交了广州市白云国有资产经营有限公司出具的《关于保留我公司在广州沙河大饭店公共场地设施使用权的函》以及广州市中级人民法院作出的（2011）穗中法赔字第1号《赔偿决定书》拟证明案涉房屋为公共设施配套用房，上述文件中虽提及案涉房屋为公共设施配套用房，但其出具时间均在案涉房屋《房地产权证》核发之前，且核发在后的《房地产权证》已明确记载案涉房屋的权属情况为广州市白云国有资产经营有限公司单独所有，城市规划房屋用途分别为饭店及餐旅业，而并非公共设施配套用房。另，广州市白云国有资产经营有限公司在上述函件中作出的意思表示及广州市中级人民法院在《赔偿决定书》中所查明的事实均非广州市房屋管理行政部门对于案涉房屋的规划用途及性质等作出的变更或者认定。故刘良妹、郑柏生称案涉房屋为公共设施配套用房且属业主共有依据不足，原审法院不予采纳，故对刘良妹、郑柏生的相关诉请原审法院不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国物权法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年8月20日作出判决：驳回刘良妹、郑柏生的诉讼请求。案件受理费76165元，由刘良妹、郑柏生负担。
判后，上诉人刘良妹、郑柏生不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决与本案事实不符，适用法律错误。理由如下：1、房地产登记薄登记的涉案房屋共有分摊面积为0平方米的原因，是根据房屋产权分割之前的房地产分户图进行产权变更登记，不能以此作为否定后来涉案房屋改变为公共设施配套用房的依据，只能证明广州市白云国有资产经营有限公司隐瞒事实将涉案房屋登记到自己名下的事实。广州市白云国有资产经营有限公司在2007年3月29日发文给广州市中级人民法院执行局，自认涉案房屋的用途属公共设施配套用房。广州市中级人民法院(2011)穗中法赔字第1号《赔偿决定书》认定涉案房屋为公共设施配套用房。广州市国土资源和房屋管理局亦表示涉案房屋已作大堂、消防控制中心、配电房、消防通道等公共设施使用，不宜单独处理，故广州市中级人民法院将涉案房屋予以剔除没有进行变卖。上述事实说明，涉案房屋是公共设施配套用房，属于共有分摊面积。广州市白云国有资产经营有限公司于2013年8月15日办理房地产权登记时，没有根据涉案房屋的公共设施用房性质进行产权变更登记，而是仍然沿用房屋产权分割之前尚未划分公共设施用途性质的2002年6月24日和2004年12月10日的房地产分户图进行产权变更登记，说明广州市白云国有资产经营有限公司隐瞒事实违法登记。2、刘良妹、郑柏生一审时已充分举证证明涉案房屋属于公共设施配套用房，广州市白云国有资产经营有限公司隐瞒涉案房屋属公共设施配套用房，将涉案房屋登记到自己名下的行为明显属违法，应依法予以撤销，变更登记为全体业主共有。请求法院判令：1、确认广州市天河区先烈东路318号前座101房、前座106房、后座101房为全体业主共有；2、本案一二审诉讼费由广州市白云国有资产经营有限公司承担。
被上诉人广州市白云国有资产经营有限公司答辩称：1、一审法院查明事实清楚，适用法律正确。涉案房屋通过广州市白云区国有资产监督管理委员会、广州市白云区财政局划拨，房地产行政主管部门出具权属证书记载为广州市白云国有资产经营有限公司单独所有的房产，共有分摊面积为0。刘良妹、郑柏生所有的房屋是2002年购买取得，房地产证显示共有分摊面积为0。涉案房屋历史上的使用功能不能决定房屋的属性。从该大厦建成至今，根据经营者的实际需要，水泵、供电设备多次移动到不同房屋内，不能因为这些设备的移动，就认定这些房屋属于公用部位。涉案房屋没有建筑物全体共有的特征，涉案房屋有构造上、利用上的独立性，独立的供水供电系统，与刘良妹、郑柏生的房屋有物理上的间隔。2、广州市白云国有资产经营有限公司并无事实骗取房地产证的行为。3、《关于保留我公司在广州沙河大饭店公共场地设施使用权的函》不是认定涉案房屋属性的法定依据，（2011）穗中法赔字第1号《赔偿决定书》所阐明的事实均不是广州市房屋行政主管部门对涉案房屋的规划用途以及权属性质等作出变更的认定。4、刘良妹、郑柏生认为如存在错误需变更登记，应首先申请变更登记，房地产行政主管部门如查明确有错误的情况下并拒绝变更登记，刘良妹、郑柏生可提起行政诉讼。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：刘良妹、郑柏生以涉案房屋属公共设施配套用房为由提起本案诉讼，要求确认涉案房屋为全体业主共有。广州市白云国有资产经营有限公司以涉案房屋并非共有部分且已依法办理产权登记为由提出抗辩。本案二审双方的争议焦点为：刘良妹、郑柏生主张涉案房屋归全体业主共有的理据是否成立。
本院分析如下：首先，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分：（1）具有构造上的独立性、能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他适用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。根据上述法律及司法解释的规定，房屋被认定为建筑物专有部分需符合一定的条件，除建筑物专有部分外的才有可能属于共有部分。本案中，刘良妹、郑柏生认为涉案房屋属于全体业主共有，实为主张涉案房屋属于建筑物的共有部分。从本案现有证据结合当事人的陈述分析，涉案房屋有具体的门牌号码，具有构造上的独立性，能够明确区分，且涉案房屋的产权已登记在广州市白云国有资产经营有限公司名下，则涉案房屋符合司法解释所规定的被认定为建筑物专有部分的条件，其应被认定为业主的专有部分，而并非共有部分。
其次，《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。现涉案房屋经登记所有权人为广州市白云国有资产经营有限公司，理应可认定涉案房屋的物权归属于广州市白云国有资产经营有限公司。刘良妹、郑柏生对此提出异议并主张涉案房屋属于全体业主共有的《关于保留我公司在广州沙河大饭店公共场地设施使用权的函》、（2011）穗中法赔字第1号赔偿决定书等证据，并非法律法规规定的物权归属的依据，也不能直接证明涉案房屋现不属于广州市白云国有资产经营有限公司。
据此，刘良妹、郑柏生主张涉案房屋归全体业主共有的理据不足，原审法院判决驳回其诉讼请求，合法有理，本院予以认可。
综上所述，上诉人刘良妹、郑柏生的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费76165元，由刘良妹、郑柏生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 谭碧婷
代理审判员 曹佑平
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 张 利