新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)兵12民终86号
上诉人（原审被告）:哈密春天房地产开发有限公司，住所地新疆哈密市大营房。统一社会信用代码91652200595934856E。
法定代表人：金辉，经理。
委托诉讼代理人：杨燕，新疆君始律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:姚桂荣，女，1978年7月31日出生，住新疆哈密市。
上诉人哈密春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）因与被上诉人姚桂荣房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院(2016)兵1202民初1541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人春天公司的委托诉讼代理人杨燕，被上诉人姚桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
春天公司上诉请求：撤销原判，改判：1、上诉人退还房款变更为228960元；2、上诉人不承担利息；3、上诉人仅承担违约金33440.5元；3、被上诉人仅对变价后的所得价款在房款228960元、违约金33440.5元的范围内优先受偿。事实与理由：1、上诉人在2016年7月29日向被上诉人支付的20000元应认定为购房款而不是违约金，故上诉人应退还的房款为228960元。2、一审法院判定上诉人返还被上诉人2016年10月31日至判决确定给付之日止，按本金82987元，年利率4.75%计息；自2016年12月1日至本判决确定给付之日止，按本金82987元，年利率4.75%计息；自2016年12月31日至本判决确定给付之日止，按本金82986元，年利率4.75%计息的利息没有任何依据，判决缺乏相关证据支撑。况且上诉人已经抵押给被上诉人房屋一套，本身就是对被上诉人的一种补偿，对上诉人来讲抵押房屋不能进行任何处置，本身就是一种损失，因此上诉人不应承担相关利息。3、一审判决认定违约金66881元明显过高。上诉人与被上诉人签订的两份协议均是在上诉人迫于众多购房户多次聚众上访、威胁的情况下被迫签订的，并非是上诉人真实自愿的。另根据有关法律规定，违约金过高可向法院主张减少，减少的标准为“造成的损失的30%”，而逾期交房的损失，应按逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，同地段同类房屋租金每年约为1万元，显然《抵押协议》中的违约金远远超过房租的30%。上诉人认为减半承担较为合适，应为33440.5元。4、由于一审法院在计算利息和违约金方面明显有误，所以抵押房产所得价款优先受偿的金额应相应下调，即优先受偿金额为未退房款228960元，违约金33440.5元。综上，请求二审依法改判。
姚桂荣辩称：1、上诉人在2016年7月29日支付的20000元的性质属违约金，不应认定为已退房款。2、双方所签《退房协议》、《抵押协议》系在有关部门主持下协商签订，不存在胁迫情形，其中的违约金数额及计���依据均源自双方所签《商品房买卖合同》及相关协议的明确约定；合同签订后，我方便一次性交清房款430933元，春天公司占用该房款至今未能全额退还，致使我方蒙受巨大经济损失，故66881元的违约金不应当减半。3、春天公司未能按期退还剩余房款，理应承担逾期付款利息。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
姚桂荣向一审法院起诉请求：1、被告退还原告剩余房款248960元；2、被告向原告支付违约金66881元；3、被告向原告支付利息40815.95元（从2014年1月2日起至2016年12月31日止，按中国人民银行同期贷款利率5.39％计算）；4、依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；5、本案诉讼费、送达费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年1月2日，原告姚桂荣与被告春天公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告姚桂荣购买被告春天���司开发的位于哈密市迎宾路红星国际城小区的XX号楼X单元XXX号房，面积为133.22平方米，房屋总价为430933元，并约定于2015年10月30日前交房。合同签订后，原告姚桂荣于2014年1月2日一次性交纳了房款430933元。后由于该房屋一直未完工，2016年3月21日，原告姚桂荣作为乙方与被告春天公司签订了一份《退房协议》，该协议书约定：1、双方自愿解除2014年1月2日签署的《商品房买卖合同》；2、乙方需配合甲方到银行办理撤销按揭手续。并不得利用保留的《商品房买卖合同》原件办理抵押、落户等相关事宜；3、退款方式：甲方于2016年6月30日前将乙方交纳的购房款430933元及10％的违约金43093.30元全部退还，如逾期未能退还的，按照合同约定每日按购房款的0.3‰向乙方支付违约金；……。退房协议签订后，被告于2016年7月1日向原告退还房款82986元。2016年7月28日，被告春天公司出具一份承诺书，该承诺书载明：购房者购买红星国际城房屋，双方友好协商达成退款协议，由于开发商的第二次退款未能如期退还，开发商将于2016年7月29日前支付50万元保证金，现和购房者本人协商，开发商承诺于2016年8月22日18时前退还第二次房款，如逾期未退还房款，50万元保证金将以每户为单位平均分配的形式，支付给购房者作为违约金。如开发商于2016年8月22日18时前退还第二次房款，此保证金自动转为第三次退款保证金，开发商将于2016年8月31日18时前退还第三次房款，如开发商如期退款此保证金自动冲抵退房款。此协议由包括原告在内的25名购房者及被告春天房产签名盖章确认。同年7月29日，原告收到了被告退还的20000元。2016年8月30日，原被告双方在十三师大营房城管委的见证下签订了一份《抵押协议》，该抵押协议约定：甲方（姚桂荣）购买了乙方（春天公司）开发的红星国际城一期XX号楼X单元XXX室的房屋，按照购房合同约定在2015年10月30日前交房，未能如期交房且延期已超过60日，依据购房合同责任认定，乙方违约同意退房，乙方退还甲方购房款430933元，违约金66881元，乙方于2016年8月27日前已退回房款98986元，剩余房款331947元双方约定乙方自2016年9月28日起至2016年12月30日止，每月30日前分四次每次退还剩余房款的25％到丙方（十三师大营房城管委）的账号中，违约金于2016年12月30日前一次性退还到丙方指定的账号中。为保证此协议的履行，乙方愿意以其所有的红星国际城未卖出无抵押房屋作为抵押物抵押给甲方，为明确双方权利义务，经甲乙双方协商一致，特订立本协议，丙方见证。一、抵押物：红星国际城一期XX号楼X单元XXX号房屋，总房款478898元；二、抵押物由房管局出具抵押物相关手续，证明抵押物手续合法；三、���方在2016年9月至12月，每月30日前未按时足额退回剩余房款，甲方有权向法院提起诉讼依法拍卖、变卖乙方抵押物，并以所得价款优先受偿。四、甲方在2016年12月30日，乙方最后一笔退房款和全部违约金到达丙方指定账户后，配合乙方办理撤销备案及退房手续，手续办完，丙方才可允许甲方提取账户资金。五、乙方不得拿抵押物再次作为其他用途。七、本协议签订后，原甲乙双方签订的红星国际城一期XX号楼X单元XXX号房屋《退房协议书》作废，如乙方提前退完剩余房款，此协议提前终止，甲方有权把抵押物另作他用。八、乙方不得以交房为理由拒绝退还所剩房款。协议签订后，双方到新疆生产建设兵团第十三师房产管理局办理了《房屋他项权证》。2016年9月30日，被告春天房产公司向原告姚桂荣支付了房款82987元。2016年10月31日，原被告共同签署一份《红星国际城项目���款确认单》，确认被告向原告退款82987元。但原告姚桂荣于2016年11月7日在承兑被告开具的转账支票时，因被告的账户被查封，未能将该款兑现。为此，原告姚桂荣向一审法院提出诉讼。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原被告双方经协商一致，达成了一份《商品房买卖合同》，约定由原告姚桂荣购买被告春天公司开发的房屋，该合同是双方当事人真实意思的表示，该院予以确认。在该协议的履行过程中，因被告方未能按期交房，经双方协商，达成了一份《退房协议》，该协议是双方当事人在自愿协商一致下达成的，其内容并不违反有关法律及行政法规之规定，该院予以确认。该协议中明确约定了被告应退还原告的数额，后被告未按期退款，双方又签订了一份《抵押协议》，该协议对被告未退还的房款明确载明为331947元，后被告在抵押协议签订后退款82987元，现尚有248960元未退还，对原告要求被告退还房款248960元的诉讼请求，该院予以支持。对被告方认为原告姚桂荣在2016年7月29日领取了20000元房款，该款应当折抵房款的辩解意见，因双方在承诺书中明解约定开发商在2016年8月22日18时前退还第二次房款，如逾期未退还房款，50万元保证金将以每户为单位平均分配的形式，支付给购房者作为违约金。但本案中被告并未能按期退还第二次房款，因此该款应当作为违约金，且双方在后来签订的《抵押协议》中明确约定未退还的房款数额也不包括该20000元，因此双方均认可支付的20000元系违约金，对被告该辩解该院不予采纳。对原告方要求被告支付违约金66881元的诉讼请求，因双方签订的《抵押协议》明确约定，被告支付违约金66881元，且该违约金的计算并未超过法律规定，对原告该请求该院予以支持。对原告要求���告承担购房款利息40815.95元的诉讼请求（自2014年1月2日起至2016年12月31日止，按中国人民银行同期贷款年利率5.39％计息的诉讼请求，因双方在抵押合同中明确约定了退款的时间、金额、违约金……，根据法律规定，被告未按期退款，应当承担自逾期之日期间的利息，即协议约定的2016年9月30日至2016年12月30日，每月支付剩余款的25％，被告仅于2016年9月30日按协议约定退款82987元，剩余款再未退还，对未退还的房款应自违约之日起承担利息，利率应当按照中国人民银行同期贷款基准利率4.75％计息，对原告该请求该院予以部分支持。对原告要求依法处置被告的抵押房屋，所得款项优先清偿欠款的诉讼请求，因原被告双方签订了抵押协议，办理了《房屋他项权证》，并明确约定在被告未能足额退款时，原告有权向法院申请处置抵押物，对原告该请求该院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第（一）款、第四十一条之规定，于2017年4月19日作出判决如下：一、被告哈密春天房地产开发有限公司退还原告姚桂荣房款248960元及相关利息（自2016年10月31日至本判决确定支付之日止，按本金82987元，年利率4.75％计息；自2016年12月1日至本判决确定支付之日止，按本金82987元，年利率4.75％计息；自2016年12月31日至本判决确定支付之日止，按本金82986元，年利率4.75％计息），于本判决生效后十日内付清；二、被告哈密春天房地产开发有限公司承担违约金66881元，于本判决生效后十日内向原告付清；三、如被告未能在本院限定的期��内履行以上义务，则原告姚桂荣有权要求对被告哈密春天房地产开发有限公司所有的位于红星国际城1期16号楼2单元303室房屋采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告姚桂荣对变价后的所得价款在房款248960元及相关利息、违约金66881元的范围内优先受偿；四、驳回原告姚桂荣的其他诉讼请求。
本案二审中，双方当事人均没有提供新证据。
经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。
另查明，《抵押协议》载明违约金66881元包括：1.逾期交房违约金：已付房款430933元的10%即43093元；2.逾期退款违约金：自2016年7月1日至同年12月30日按已付房款430933元的日万分之三计算为23788元。
本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点问题为：一、.涉案《抵押协议》中所约定的违约金是否过高应予减少；二、2016年7月29日春天公司支付姚桂荣的20000元能否抵扣剩余房款或违约金；三、春天公司应否支付姚桂荣逾期退款利息。
一、关于涉案《抵押协议》中所约定的违约金是否过高应予减少的问题。根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。春天公司与姚桂荣签订的《商品房买卖合同》约定了违约金条款，后春天公司违约，双方相继签订《退房协议》、《抵押协议》，对合同解除、违约责任承担、违约产生的损失赔偿额的计算方法又进行了明确约定。春天公司对合同、协议约定的真实性无异议，但认为约定的违约金过高，并认为姚桂荣因逾期交房而造成的实际损失仅为涉案房屋所在地段房屋租金，要求法院对约定的违约金予���调整。本院认为，合同、协议中对春天公司应承担的违约责任之约定是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，双方理应受此约定之约束，春天公司须具充分之理由方可调整该违约金。审理中，春天公司对其该项上诉主张并未提供充分的证据予以证实，不足以认定违约金约定显失公平。且双方商品房买卖合同解除，被上诉人的损失不仅表现为涉案房屋所在地段房屋租金，还表现为占有、使用、收益、处分该房屋的多种权益、贷款利息损失、为交涉迟延交房、退款事宜耗费的人、财、物力等。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平��则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，以春天公司违约造成的损失为基准，结合春天公司应付的违约金总额、违约的时间、银行按揭贷款利率以及姚桂荣已按照合同约定全面履行了自己的义务、在本案中并无任何过错等具体情形综合考量，涉案《抵押协议》约定之违约金亦不存在过高，春天公司上诉主张将违约金标准调整为涉案房屋所在地段房屋租金计算之上诉理由，无事实依据，不能成立，本院不予支持。
关于2016年7月29日春天公司支付姚桂荣的20000元能否抵扣剩余房款或违约金的问题。2016年8月22日，春天公司未能如期退款，依2016年7月28日春天公司出具《承诺书》约定，其所支付姚桂荣的20000元理当认定为已支付的违约金。春天公司以其出具格式化退款确认单否定该20000元违约金性质，提出该20000元属已退房款应于剩余房款中折抵的意见，��在案事实不符，不能成立，不予采纳。另依据《承诺书》约定：“购房者购买红星国际城房屋，双方友好协商达成退款协议，由于开发商的第二次退款未能如期退还，开发商将于2016年7月29日前支付50万元保证金，现和购房者本人协商，开发商承诺……”，春天公司支付姚桂荣20000元违约金所基于的违约事实应为春天公司违反《退款协议》约定退款期限的违约行为。而在2016年8月30日，春天公司与姚桂荣又签订《抵押协议》，再次确认春天公司应承担自2016年7月1日至同年12月30日按已付房款日万分之三标准计算的违约金23788元，该违约金基于的违约事实同样为春天公司违反《退款协议》约定退款期限的违约行为。基于同一逾期退款违约行为，当事人双方约定了双重违约金，在春天公司提出违约金过高要求调整的情形下，二者不应重复计算，2016年7月29日春天公司向姚桂荣��付的20000元违约金，应认定为已付违约金，于春天公司应付其违约金66881元中予以扣减,故本案中春天公司向姚桂荣支付的违约金数额为66881元-20000元=46881元。一审未将春天公司支付姚桂荣的违约金中扣减20000元，属认定事实有误，本院予以纠正。
关于春天公司应否支付姚桂荣逾期退款利息的问题。本院认为，涉案《抵押协议》约定有自2016年7月1日至同年12月31日止的逾期退款违约金，而对2016年12月31日后逾期退款产生的损失未约定损失赔偿额的计算方法。鉴于春天公司至今未履行退款义务，姚桂荣要求春天公司支付自2016年12月31日之后的逾期退款利息，合理合法，而对于2016年12月31日前的逾期退款利息，因春天公司已按约定承担了相应的违约金，故不应再承担此期间的利息。据此，春天公司应支付姚桂荣自2017年1月1日起至本判决确定给付之日止，按本金248960元、年利率4.75％计算的逾期退款利息损失。一审判令春天公司在支付姚桂荣逾期退款违约金的基础上，再退还其2016年10月31日至2016年12月31日的利息的判项有误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人春天公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2016）兵1202民初1541号民事判决；
二、上诉人哈密春天房地产开发有限公司退还被上诉人姚桂荣房款248960元、支付违约金46881元，并赔偿自2017年1月1日起至本判决确定给付之日止以本金248960元，年利率4.75％计算的逾期付款利息，于本判决生效之日起十日内付清；
三、如上诉人哈密春天房地产开发有限公司未能在限定的期限内履行以上义务，则被上诉人姚桂荣有权要求对上诉人哈密春天房地产开发有限公司所有的位于红星国际城1期XX号楼X单元XXX室房屋采取拍卖、变卖等方式依法变价，并对变价后的所得价款在房款248960元、违约金46881元及逾期退款248960元之利息的范围内优先受偿；
四、驳回被上诉人姚桂荣的其他诉讼请求。
哈密春天房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6650元，由上诉人哈密春天房地产开发有限公司负担4655元，被上诉人姚桂荣负担1995元；二审案件受理费1136元，由上诉人哈密春天房地产开发有限公司负担795元，被上诉人姚桂荣负担341元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 杨 伟 新
审 判 员 买买提·吾尤甫
代理审判员 游 乐 然
二〇一七年七月二十四日
书 记 员 刘 培