重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终3707号
上诉人（原审原告）：重庆中地物业管理有限公司，住所地重庆市杨家坪西郊三村（广厦经典小区），统一社会信用代码：915001076220342721。
法定代表人：李勇刚，职务：经理。
委托诉讼代理人：张栓，重庆志和智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘渝，重庆志和智律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王四川，男，1973年4月5日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
上诉人（原审被告）：王雯漪，女，1998年12月19日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
王四川、王雯漪共同委托诉讼代理人：陈仲余，重庆佳昂律师事务所律师。
上诉人重庆中地物业管理有限公司（以下简称中地公司）与上诉人王四川、王雯漪物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初5056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。原中地公司的委托诉讼代理人张栓、刘渝，王四川以及王四川、王雯漪的共同托诉讼代理人陈仲余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中地公司向本院提出上诉请求：改判从2015年4月由对方支付物业费及公摊费用，判决对方按照日千分之三支付违约金。事实与理由：上诉人出示新证据证明2017年2月7日已经投递催款通知，并应当适用民法总则规定的3年诉讼时效。对方聚众闹事，拒交费用，应当支付违约金。
王四川、王雯漪上诉请求：发回重审，物业费用应当打七折。主要事实与理由：2016年时王雯漪还未成年，其母亲应当进入诉讼。对方管理严重不负责任，其没有证据证明达到约定服务标准。收费未备案，对方并非水电公摊部分的缴费主体，无权主张公摊费用。
中地公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2015年4月至2018年1月的物业管理费共计7650元；2、判令被告立即支付2015年4月至2018年1月的水电公摊费共计191元；3、判令被告支付截至2018年2月11日（不含当日）之前的违约金共计12232.35元，2018年2月11日（含当日）起以7650元为基数，按每日千分之三的标准支付违约金至物业管理费付清时止；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院经审理认定事实如下：二被告系父女关系，被告王雯漪系九龙坡区九龙镇广厦城7号6幢2单元4-2号房屋产权人，被告王四川在2017年3月成为该房屋共有人，该房屋建筑面积为124.99平方米。原告系该房屋所在小区的物业服务单位。原告原名为广厦重庆第一物业管理有限公司，2012年更名为重庆中地物业管理有限公司。2003年6月6日，原告与广厦重庆置业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：由原告为广厦城（二期）提供物业服务，物业管理费的执行标准，由物管公司按物价局批准的物业收费标价表标准收取，公共区域的水电费按业主房屋户数和实际用量进行分摊，业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应交纳费用0.3‰的滞纳金；委托服务期限自2003年6月6日起至业主委员会成立后与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自然终止等。该合同已进行备案登记。2009年9月1日，原告与被告王四川签订了《前期物业服务合同》，合同签订时被告王雯漪系未成年人。合同约定由原告为被告房屋所在的广厦城·洛卡庄园小区提供物业服务，住宅物业管理费1.80元/平方米·月，公摊水电费据实分摊，业主应当于每月1-10日交纳当月物业管理费及其他代收代缴费用，未能按时如数缴纳物业管理费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。此后，被告王雯漪按1.80元/平方米·月的标准向原告交纳了2015年4月以前的物业管理费。
原告举示了2015年4月至2018年1月期间的电费发票、案外人重庆中地置业发展有限公司的《情况说明》以及转账记录，电费发票显示自2015年4月至2016年8月，涉案小区公摊费缴费户名为“重庆中地置业发展有限公司”，2016年8至今为原告“重庆中地物业管理有限公司”。《情况说明》主要证明：在2016年8月前，因重庆中地置业发展有限公司原因，一直未将上述公摊费缴费户名过户到原告名下，但实际是由原告在支付和收取共同区域电费。原告于2017年8月11日诉至一审法院，向被告主张2015年4月至2017年6月期间的物业管理费及公摊费。同时，原告举示了律师函、中国邮政快邮寄快递单，拟证明原告在2016年12月向被告发函催收2015年4月至2016年12月的物业管理费及公摊费。被告王四川陈述原告是寄给被告王雯漪的，并且两被告并未收到原告的律师函。
被告举示《关于反馈并要求解决洛卡庄园物业管理存在的问题的函》、重庆市大渡口区公证处公证书、视频、（2017）渝0107民初17109号开庭笔录、照片一组，证据原告物业服务质量差，未按照合同提供物业服务。原告认为，被告举示的证据不能达到其证明目的，并举示了保洁排班表、清洁绿化合同、巡查签到表、在岗执勤表、来访人员登记表、照片等证据，拟证明其履行了合同义务。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故原告与广厦重庆置业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》对包括被告在内的全体业主产生约束力。原告与被告王四川签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。原告对被告所在小区提供了物业管理服务，根据权利和义务相一致的原则，被告应当按合同约定向原告支付物业管理费。结合双方合同约定及被告王雯漪在2015年4月以前的物业管理费交纳情况，可以认定物业管理费的标准为1.80元/平方米·月并按月支付。
关于公摊费的认定问题。根据合同约定，被告应当支付公摊费。根据原告提供证据，可以认定原告已支付2016年5月至2016年8月期间的公共区域电费，且原告主张的公摊费数额符合客观实际情况，因此，一审法院对于原告主张的该部分公摊电费的金额予以确认。
关于被告的诉讼时效抗辩问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。参照《中华人民共和国民法通则》的规定，在2017年9月30日前已经过了两年诉讼时效的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告虽然在2016年12月向被告邮寄律师函催收物业管理费，但原告未举示证据证明被告收到上述函件，故不能产生诉讼时效中断的效力，原告主张的2015年4月至2015年8月期间的物业管理费及公摊费已过诉讼时效，不予支持。原告于2017年8月11日诉至一审法院，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定，权利人提起诉讼的，诉讼时效中断。综上，原告主张的2015年9月至2018年1月期间的物业管理费6524.48元及公摊电费165.94元，未过诉讼时效，一审法院予以支持。
关于被告提出的物业服务存在瑕疵是否构成其拒交物业费之正当抗辩理由的问题。一审法院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，服务的优劣，有其客观性，但也是业主自身的一种主观感受。物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。本案中，原告依照合同约定向被告所在小区提供了物业服务，虽有一定瑕疵，但不足以免除被告缴纳义务。原告主张的物业管理费6524.48元及公摊电费165.94元一审法院予以支持。关于违约金的问题。根据被告举示的证据，原告在物业服务过程中存在一定瑕疵，故对于原告主张的违约金，一审法院不予支持。
关于被告王四川的责任承担问题。业主和物业使用人应当支付物业管理费。被告王四川于2017年3月成为涉案房屋的共有人，故其应当承担2017年3月以后的物业管理费及公摊费。综上，对于2015年9月至2017年2月期间的物业管理费4049.68元、公摊电费96.67元由被告王雯漪承担。对于2017年3月至2018年1月期间的物业管理费2474.80元、公摊电费69.27元由被告王四川、王雯漪负担。
据此，一审判决如下：一、被告王雯漪在本判决生效之日起十日内支付原告重庆中地物业管理有限公司2015年9月至2017年2月期间的物业管理费4049.68元、公摊电费96.67元，合计4146.35元；二、被告王四川、王雯漪在本判决生效之日起十日内支付原告重庆中地物业管理有限公司2017年3月至2018年1月期间的物业管理费2474.80元、公摊电费69.27元，合计2544.07元；三、驳回原告重庆中地物业管理有限公司的其它诉讼请求。本案案件受理费减半收取为150元，由原告重庆中地物业管理有限公司负担125元，由被告王四川、王雯漪负担25元（此款原告已预缴，由被告在本判决生效后十日内支付原告）。
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，原告实际为小区提供物业服务，收费经过备案，并且之前被告也交纳物业费，因此原告收取服务费的标准可以确定。物业服务企业起诉业主交纳费用，不因业主抗辩服务不达标便要求原告证明其各项服务达到合同约定，因为服务的内容繁杂、范围广、时间长，证明过程将浪费各方巨大时间与精力。应当由业主证明其服务不达标。根据被告对有关部门公众网站的信息公证情况，应当认定原告服务有较大瑕疵。但因为有关部门的描述较原则，没有具体呈现原告物业服务的哪些主要内容有重大瑕疵，不足以达到减少物业费标准的程度，因此，业主要求七折计费本院不予支持。物业服务有不足是常态，通常情况下不以此为由减少费用。可以由业主方面要求其改正，直至解除合同。对此，一审判决未主张违约金，已经体现对服务有不足的不利后果。反之，原告要求按照日千分之三的标准主张违约金，该标准法院不予支持。原告物业管理有瑕疵，业主拒交管理费用并非完全是业主无理拒交，此种情况下法院可以不主张违约金。诉请物管费应当按期计算诉讼时效，本案涉及费用系在民法总则施行前，应当适用当时的法律即民法通则，适用2年的诉讼时效。原告在二审中出示的催收证据，属于传来证据，没有原始的签收记录，不能证明其已经向被告催收，一审对超过时效的部分不予主张正确。被告王雯漪在诉讼时已经成年，一审程序并无不当。物业企业代交公摊费用是惯例，原告凭有关单据向业主分摊费用应当得到主张，虽以开发商的名义交纳，但并无证据是由开发商交纳，且单据在原告处保管，应当认定系其缴纳无误。综上，本院对双方的上诉请求均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由双方各自负担300元。
本判决为终审判决。
审判长 胡智勇
审判员 陈 华
审判员 芦明玉
二〇一八年六月二十七日
书记员 李 艺