山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁民终1095号
上诉人(原审被告、反诉原告):贾长飞,男,1972年2月15日出生,汉族,户籍所在地内蒙古鄂尔多斯市东胜区,现住济南市历下区。
委托诉讼代理人:刘建鑫,国浩律师(济南)事务所律师。
委托诉讼代理人:李源,国浩律师(济南)事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告):项辉,男,1980年10月6日出生,汉族,户籍所在地浙江省临海市,现住济南市历下区。
委托诉讼代理人:杨照乐,山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人:付延栋,山东齐鲁律师事务所律师。
上诉人贾长飞与被上诉人项辉房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院(2016)鲁01民初1639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日受理后,依法组成合议庭,开庭审理了本案。上诉人贾长飞及其委托诉讼代理人刘建鑫、李源，被上诉人项辉的委托诉讼代理人杨照乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贾长飞上诉请求:1.撤销一审判决第一项和第��项,改判自2014年9月20日起支付房屋租金,并改判支持贾长飞的反诉请求;2.诉讼费用全部由项辉承担。事实与理由：（一）一审根据案涉房屋第三层济南历下杭海湾海鲜楼的消防验收情况认定案涉房屋的公共消防工程于2014年1月21日即已达消防验收条件,并进而认定应自2014年1月22日起支付租赁费，严重违背了消防工程分楼层验收的客观事实和消防验收评定规则。根据公安部《建设工程消防验收评定规则》,对多层建筑物每一层单独使用的消防工程的检验,均须一并核验与之配套和关联的公共消防设施。该规定意在保证每一个单独区域的消防工程检验时,与之联动的公共消防部位均须处于质量合格、功能正常的状态。即便同一楼座的其他楼层，如三楼的杭海湾海鲜楼已经验收合格,在对五楼的鲁大影验收时,仍应对与之相关联的消防泵房等公共消防部位重新核验。因此,一审判决根据三楼杭海湾海鲜楼的消防验收情况推定五楼鲁大影城已达消防验收条件是错误的,违背了消防验收的事实和规则。本案中,虽然济南市公安消防支队历下区大队于2014年3月21日向杭海湾海鲜楼出具了“公众聚焦场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”,但根据贾长飞提供的“山东省广安消防技术服务中心建筑自动化消防系统检测情况反馈表”显示,与五楼鲁大影城消防工程相关联的消防泵房等多处公共消防部位在2014年7月8日仍不合格,导致无法通过消防验收。此后经过整改,直至2014年9月19日,济南市公安消防支队方确认鲁大影城消防验收合格。直到此时,贾长飞所租赁的房屋才具备使用条件,因此应当以2014年9月20日作为支付租赁费的起算点。这一时点与一审认定的济南嘉和兴实业有限公司(甲方)与山东鲁大影城管理有限公司(乙方)草拟的《补充协议》(原审判决书第9页第“14”)所证明的事实也一致。该份补充协议虽然没有签订,但协议内容显示“房租从2014年9月9日起计算”,可见双方对于租金的起算点曾进行过磋商,该起算点与山东鲁大影城管理有限公司于2014年9月通过消防验收的事实吻合。（二）一审认定贾长飞于2011年7月12日支付的45万元租金中包含16万元保证金错误。贾长飞向项辉支付的该45万元租金中并不包含16万元保证金。根据双方2011年7月11日签订的《房屋租赁合同》约定,第一次房租缴纳时间为2011年9月13日,但合同签订后的第二天即2011年7月12日,项辉即以资金紧张为由要求贾长飞预先付一部分钱,考虑到双方合作刚刚开始,本着能顺利合作的想法,贾长飞就提前向被上诉人支付了45万元租金,项辉出具的收据中也载明为“房屋租赁费45万元”,并不包含保证金。双方合同第十二条第6款关于保证金的约定为乙方应于缴纳第一期租金的同时向��方缴纳保证金。可见,保证金属于另外缴纳的范围,项辉无权从租金中扣除。因此一审判决认定该45万元租金中包括16万元保证金并将该16万元从贾长飞已经支付的租金中扣除没有依据。（三）一审对项辉反诉主张的装修、设备折旧损失不予支持没有依据且程序违法。因项辉在房屋租赁合同履行过程中严重逾期交付房屋,导致贾长飞遭受了巨大损失。贾长飞在一审中已举证证实,已于2011年12月1日即完成了影城的装修,但由于项辉对房屋进行拆改,导致影城一直到2014年9月时仍无法营业投入使用。在长达两年零七个月的闲置过程中,切实造成了贾长飞投入的装修和设备设施价值贬损以及有效使用时间缩短,这是贾长飞所遭受的实际损失。而鲁大影城的营业利润损失,则属于可得利益损失。至于具体主张何种损失,以及先主张哪种损失、后主张哪种损失,这均是贾长飞的权利,有权自行决定。一审认为贾长飞应主张电影放映的营业利润损失,而非装修、设备的折旧损失,这不仅是对事实的错误认定,而且是对贾长飞诉权的非法干涉。根据《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第二十五条的规定,在诉讼过程中,当事人主张的法律关系的性质与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的,人民法院应当履行释明义务,告知当事人可以变更诉讼请求。因此,即便一审认为贾长飞应主张营业利润损失而非装修、设备的折旧损失,也应向贾长飞进行释明,以保障贾长飞的诉讼权利,而非直接驳回。因此,一审直接驳回贾长飞的反诉请求程序违法。还需说明的是,一审过程中,贾长飞曾经书面要求合议庭对涉案房屋进行现场勘验,以了解涉案房屋的现状,但一审法庭草率处理了贾长飞的这一请求。（四）一审判决驳回了贾长飞要求被上诉人承担律师费的反诉请求错误。本案租赁合同履行过程中,正是由于项辉对租赁房屋进行拆改才导致了纠纷的产生,贾长飞支出的律师费是因项辉违约给贾长飞造成损失的一部分,项辉应予赔偿。虽然贾长飞也存在欠付租金行为,但这是因贾长飞严重违约在先,且在影城开业后又出现恶意断电等新的违约行为所致,且从房屋具备使用条件的2014年9月20日开始计算,贾长飞欠付的租金已所剩无几。因此,即使贾长飞也存在欠付租金的违约行为,但违约程度远远低于项辉的严重违约。一审仅以双方均存在违约为由即对贾长飞主张的律师费损失全部不予支持,于法无据且严重违背了公平原则。综上所述,一审判决认定的基础事实出现了严重错误,判决导致利益严重失衡。现依法提起上诉,恳请二审依法纠正错误,维护贾长飞合法的权利。
项辉辩称，一、关于房租起算时间。首先，双方在租赁合同中明确载明贾长飞已实地检��租赁房屋的情况，租赁房屋按现状交付，而案涉大楼原为年久失修的综合训练馆而非商业用房，双方签订合同时案涉大楼没有任何符合商业用房使用条件的基础消防设施，这是双方明知的，因此双方在此基础上明确约定了由双方根据自己实际需求对房屋承租部分以及相应的水、电、消防等设施进行装修改造，也正是根据此基础约定了相应的租金标准，因此，项辉并没有义务向贾长飞提供消防设施。其次，退一步讲，即便按照一审法院的认定，项辉一方应该负责公共消防工程，则按照案涉大楼三层已于2014年3月21日领取“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”的情况来看，可以证实案涉楼座的公共消防工程也在2014年3月21日前即已经符合验收条件。考虑到消防报验程序及实际验收程序需要较长时间，一审法院酌情认定涉案楼座的公共消防工程达到验收条���的时间为2014年1月21日并无不当。再者，项辉与贾长飞经营行业不同，贾长飞所经营的电影行业在进行消防时需要满足的具体条件项辉并不知情，而且具体到电影院规模、容积率等因素不同，即便同是电影行业，其消防设施要求也会存在不同。因此，项辉在对涉案大楼基础消防设施进行施工时，不可能严格按照贾长飞所经营的五楼影院的消防验收需求而进行，项辉所提供的基础消防设施能够符合基本的商业用房需求就已经完成了己方义务，而通过本答辩状第二条可以看出，项辉早已于2014年1月21日前履行完成了这一义务。在贾长飞将其五楼电影院进行消防报验时，其五楼电影院本身的消防设计及施工符合验收要求是其能够通过消防报验的前提条件（根据贾长飞提供的证据材料显示，直到2014年7月8日其多项消防装修设施仍不合格），而后在其提起消防报验程序后双方根据消防部门的整改要求而对消防系统进行细微整改，这既是完全正常的消防报验程序，也是正常的装修商业风险。因此贾云飞所主张的其五楼电影院于2014年9月19日才经消防验收合格完全系项辉所致没有事实依据，更不存在贾云飞所谓的需要其电影院完全经消防验收合格后才应该计收房租的说法，合同中从没有过关于需要其五楼电影院消防验收合格后才开始计收房租的表述，其该观点没有合同及法律依据。二、关于保证金问题。根据合同约定，贾云飞应当于交纳第一期租金的同时交纳保证金，而非约定需交纳租金后另外交纳保证金，并未区分明确的先后交纳顺序，而且金钱为种类物而非特定物，因此一审判决认定没有错误。三、关于贾云飞反诉主张的装修、设备的折旧损失。因双方所签订的房屋租赁合同，约定的用途系电影放映，不论其是否正常经营均会产生合理的装修、设备的折旧损失，并非项辉所致，因此其主张上述损失没有法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。一审法院查明的双方为房屋租赁法律关系，与双方诉争的房屋租赁合同纠纷法律关系并无不一致之处，之所以驳回其反诉请求是因为其请求没有法律依据，而非查明的法律关系与其主张不一致，因此一审不存在程序违法之处。
项辉向一审法院起诉请求:1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》;2、判令贾长飞立即支付所欠项辉房屋租金5155453.8元(计算至2015年1月15日);3、判令贾长飞向项辉支付自2015年1月16日起至实际交房之日止的房屋租金,租金标准按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算;4、判令贾长飞承担本案全部诉讼费用。本案审理过程中,项辉放弃要求判令被告贾长飞向项辉支付自2015年1月16日起至实际交房之日止的房屋租金的诉讼请求��
贾长飞向一审法院反诉请求:判令项辉赔偿装修和设备折旧损失1118806.88元、律师费233500元,共计1352306.88元。
一审法院认定事实：双方当事人对下列证据无异议:1、项辉提交的山东体院实业开发总公司与济南嘉和兴实业有限公司签订的《房屋租赁合同》、济南嘉和兴实业有限公司与项辉签订的《房屋租赁合同》、项辉与贾长飞签订的《房屋租赁合同》、山东体育学院向济南市建委装饰办出具的证明、济南嘉和兴实业有限公司向济南市城乡建设委员会装饰管理办公室出具的“改、扩建及二次装修装饰工程质量监督登记表”、“改、扩建及二次装修装饰工程安全报监书”、济南市城乡建设委员会装饰管理办公室出具的“建筑装饰工程办理告知书”、济南市公安消防支队历下区大队向济南历下杭海湾海鲜楼出具的“建设工程消防设计备案结果通知书”、��公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”、济南市公安消防支队历下区大队向济南嘉和兴实业有限公司出具的文化西路10号沿街房地上一层及二层西侧“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”。2、贾长飞提交的山东鲁大影城管理有限公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、山东泰和经贸有限公司企业变更情况登记表及营业执照复印件;济南市公安消防支队向山东泰和经贸有限公司出具的《建设工程消防设计违法通知书》、济南市公安消防支队向山东鲁大影城管理有限公司出具的《建设工程竣工验收消防备案凭证》、济南市公安消防支队向山东鲁大影城管理有限公司出具的《建设工程消防验收备案结果通知书》；《补充协议》。原审法院对以上证据予以确认并在卷佐证。根据上述证据,一审法院认定事实如下:
1.2011年3月30日,山东体院实业开发总公司(甲方)与济南嘉和兴实业有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》一份。约定山东体院实业开发总公司将位于济南市文化西路10号综合训练馆一幢出租给济南嘉和兴实业有限公司使用。租赁期限为15年,自2011年3月30日起至2026年9月26日止(含六个月装修期)。
2.2011年5月15日,济南嘉和兴实业有限公司(甲方)与原告项辉(乙方)签订《房屋租赁合同》一份,约定济南嘉和兴实业有限公司将位于济南市历下区文化西路10号山东体育学院训练馆楼五楼出租给原告项辉使用,租赁期限10年,自2011年5月15日起至2021年5月14日。合同约定“乙方可根据经营需要将租赁房屋对外招租、转租。
3.2011年7月11日,原告项辉(甲方)与被告贾长飞(乙方)签订《房屋租赁合同》一份,约定原告项辉将位于济南市文化西路10号山东体育学院训练馆楼五楼出租给被告贾长飞,用于电影放映。合同第三条约定,租赁期限共玖年,甲方自2011年7月10日起将出租房屋交付乙方装修及作开业准备(60天不计算房租),自2011年9月9日至2020年9月8日计算租期,2020年9月9日至10日内收回房屋。第四条约定租金的交纳方式为:半年支付一次租金,2011年9月9日至2014年9月8日半年租金为803456.5元人民币,2014年9月9日至2017年9月8日半年租金为883802元人民币,2017年9月9日至2020年9月8日半年租金为972182.5元人民币,先交租金后用房,每次租金应提前1个月交纳,第一次的房租交纳时间为2011年9月13日。第五条租赁房屋的交付约定,乙方已实地检查租赁房屋的情况,包括房屋现状,周边环境及水、电等设施,租赁房屋按现状交付,乙方自行对租赁房屋及水、电等设施装修改造。第六条租赁房屋的装饰装修约定,乙方的装饰装修应配套完善消防设施,达到消防验收的标准。第十二条违约责任约定,“5、如乙方未按时交纳租金,则每逾期一天按应交未交数额的万分之五向甲方交纳违约金,逾期超过十天,终止合同。如乙方未按期交纳水、电费等费用,则乙方应按相关部门的规定,补交费用并接受处罚;6、为保证本合同的履行,乙方应于交纳第一期租金的同时向甲方交纳保证金160000元。如乙方全面履行合同,于合同期满后,甲方将上述保证金不计息退还乙方,如乙方出现违约现象或欠交水、电费等费用的情况,甲方有权从上述保证金中扣除,并多退少补。7、如因一方违约,则违约方应承担守约方实现债权的费用,包括由此发生的诉讼费、执行费、律师代理费等。”2011年7月12日,原告项辉出具收条一份,载明:收到贾长飞预交房屋租赁费45万元。
4.山东体育学院于2011年10月8日向济南市建委装饰办出具证明一份,以证明山东体育学院所出租的房屋没有办理房产证,但是产权归山东体育��院所有。山东体院实业开发总公司系山东体育学院下属单位,负责该房屋的对外出租工作。
5.济南嘉和兴实业有限公司于2012年5月15日向济南市城乡建设委员会装饰管理办公室进行备案“改、扩建及二次装修装饰工程质量监督登记表”、“改、扩建及二次装修装饰工程安全报监书”,该登记表载明工程名称是“山东体育学院综合训练馆二次装修”。工程装修范围是“一至四层室内地面镶贴;墙面抹灰;顶蓬吊顶;墙面、顶蓬刷乳胶漆,外墙刷乳胶漆。一至四层水、电安装”。计划开工日期:2012年5月18日,计划竣工日期:2012年8月18日。
6.济南市城乡建设委员会装饰管理办公室于2012年5月16日出具“建筑装饰工程办理告知书”,载明山东体育学院综合训练馆二次装修工程,已办理建筑装饰装修工程质量安全报监手续。
7.济南市公安消防支队历下区大队于2013��10月23日向济南历下杭海湾海鲜楼出具“建设工程消防设计备案结果通知书”,载明济南历下杭海湾海鲜楼装修工程位于济南市历下区文化西路10号第3层,备案结果为抽查合格。
8.济南市公安消防支队历下区大队于2014年3月21日向济南历下杭海湾海鲜楼出具文化西路10号山东体育学院综合楼地上第三层“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”。
9.济南市公安消防支队历下区大队于2014年7月12日向济南嘉和兴实业有限公司出具文化西路10号沿街房地上一层及二层西侧“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”。
10.被告贾长飞系山东鲁大影城管理有限公司法定代表人、总经理。该公司住所地为济南市历下区文化西路10号,经营范围包括电影放映。该公司原名为山东泰和经贸有限公司,于2014年4月3日变更为山东鲁大影城管理���限公司。
11.2011年11月28日,济南市公安消防支队出具济公交消设【2011】0455号建设工程消防设计违法通知书,载明涉案房屋工程消防设计存在以下问题:提供建筑总平面图;提供该建筑整体火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消防水泵房及消防水池设计图纸;本楼消防应整体联动,消防报警主机应设置在第一层;落实高位消防水箱处楼体结构,是否能满足高位消防水箱承重要求。
12.济南市公安消防支队于2014年9月5日向山东鲁大影城管理有限公司出具济公消竣备字[2014]第182号《建设工程竣工验收消防备案凭证》。
13.济南市公安消防支队于2014年9月19日向山东鲁大影城管理有限公司出具济公消验备[2014]第0138号《建设工程消防验收备案结果通知书》。载明位于济南市历下区文化西路10号的鲁大影城装修改造工程抽查合格。
14.济南嘉和兴企��有限公司(甲方)与山东鲁大影城管理有限公司(乙方)草拟《补充协议》一份,协议载明的日期为2015年1月6日,该《补充协议》打印部分载明,房租从2014年9月9日起计算,第一期交纳房租的时间为2014年9月9日至2015年3月9日,租金为803456.50元人民币。乙方已预交给甲方房租45万元,双方协商扣除根据合同约定的押金16万元,余款29万元抵扣第一期房租费后乙方还需交纳房租费513456.50元。《补充协议》手写部分载明,2011年7月11日至2014年9月9日房租双方另行协商,甲方同意乙方应向甲方交纳的房租直接打入体院账户。该《补充协议》各方均未签字盖章。
项辉对贾长飞提交的下列证据有异议:
证据一、山东省广安消防技术服务中心出具的山东省建筑自动消防设施安装质量检验报告,载明工程名称为鲁大影城装修改造;受检单位为山东鲁大影城管理有限公司;检验性质为验收检��;工程地址为济南市文化西路10号,建筑面积1650平方米;建筑层数5层;检验结论为合格;签发日期为2014年9月1日。
证据二、山东鑫业安全技术有限公司出具的建筑电气防火技术检验报告,载明工程名称为鲁大影城;委托单位为山东鲁大影城管理有限公司;工程地址为历下区文化西路10号;检验结论为合格;批准日期为2014年7月11日。
证据三、涉案楼房改造前(1988年)、后(2012年)的图纸各一份。
证据四、山东太禾经贸有限公司与星玛电梯有限公司2011年11月签订的电梯销售合同(合同约定金额为125000元);2013年11月26日的电梯安装竣工交接单(载明电梯竣工移交时间为2013年11月26日)、星玛电梯有限公司2012年4月19日出具的信函(载明电梯于2012年2月29日运到现场,由于钢结构电梯井道框架未完成,导致电梯无法安装)、收款条各一份。
证据五、工商银行经十路分理处的转帐记录一份,该转帐记录载明2011年11月14日从6222081602000826403账户向43×××04账户内转款5万元。
证据六、现场施工照片17张;
证据七、山东鲁大影城管理有限公司于2015年3月19日出具的证明,内容为:“山东体院实业开发总公司贾长飞,于2011年7月11日租赁了山东体育学院山东体院实业开发总公司租赁给项辉的位于济南市文化西路10号体育学院训练馆第五层的楼房,项辉于2011年5月份开始对山东体育学院训练馆组织工程改造,因工程施工致使贾长飞2011年10月份计划正常营业的条件不具备(包括楼梯、电梯改造以及消防设施改造、一楼大厅改造等),项辉改造项目全部完工后,2014年9月30日贾长飞经营的山东鲁大影城管理公司开始对外试营业。特此证明”。山东体院实业开发总公司在该证明上加盖公章,王霄航在该证明上签字，落款日期3.20。
证据八、���南锐城钢结构工程有限公司于2015年4月12日出具的证明,主要内容为:“我单位于2011年与项辉就山东体育学院临街训练馆改造工程签订过施工合同,工程负责人是宫华超。我们单位先是与项辉签订的一楼改造合同,之后又签订了二楼的改造合同。再后来又签订了一楼扩建工程合同,扩建工程包括新增楼梯、电梯、门厅外扩等工程,之后又签订了外墙改造协议,并对建筑物两侧疏散楼梯进行了改造。另外,对山东体育学院临街训练馆强电和排水进行了改造。施工期间,因项辉没有对该工程施工向有关单位进行报建审批,致使济南市执法局多次勒令停工,外扩的工程一直没有获得审批。一楼门厅老楼梯是在2011年9月7日开始拆除的,新增电梯的主体结构部分是在2012年9月份由我们负责安装完毕的。一楼门厅装修是在2013年3月施工完毕的。消防泵房及水池用强电电缆也是按照项辉要求由我们��设的,在2012年9月份施工完毕。改造前老楼的配电量约为300千瓦,在我们施工前不能满足整栋楼商业用电负荷要求,经项辉与体院协商,由体院推荐施工单位将电负荷增容至1000千瓦。配电室一开始建在一楼,后来改在二层,整楼的电路设计也经过了多次变更,电路施工时间很长,主要原因是项辉无法提供各楼层准确的用电量和施工范围。以上是我单位与项辉2011年签订了施工合同后工程施工的基本情况,目前项辉未对我单位施工内容进行结算,仍欠我单位工程款。另外,我单位施工期间拍摄了大量的施工照片,提供给贾长飞17张。特此证明!证明人宫华超”。
证据九、济南锐城钢结构工程有限公司于2015年4月24日出具的证明,载明:“证明宫华超,男,汉族,1974年6月5日出生,住济南市工业北路13号11号楼4单元502室,身份证号370102197406054118.该同志系我单位职工,2011年至2013年期间受我单位���派具体负责山东体育学院综合训练馆整体改造工程。特此证明。证明人:济南锐城钢结构工程有限公司”。
证据十、济南锐城钢结构工程有限公司于2015年4月24日出具的证明,载明:“我单位与项辉签订合同后在2011年至2013年7月份之间组织了对济南市文化西路10号山东体院训练馆的改造施工工程,除一楼门厅及门厅前地面改造、楼梯改造、电梯井架安装等工程外，还包括消防工程主电源线铺设以及各楼层(除五楼外)主电源铺设,具体包括训练馆消防控制室、消防水池、泵房、给排水系统相配套的电气设备、设施的用电线路铺设。施工过程中,我单位按照图纸要求将配电室建设在一层，因部分线路无法改动及在大堂整体效果，应项辉要求，又将配电室改回二楼,在项辉对整栋楼做总电量增容之后,2013年6月份我单位将消防用电以及经营用电铺设完毕。2013年6月28日应贾长��的要求我单位将2012年8月份山东文孚建筑设计有限公司设计的《山东体育学院训练馆改造工程消防控制室、消防水池及泵房施工图设计》电子文本通过电子邮箱发送给了一个叫孙某的人,2015年1月30日我单位将2012年1月份山东文孚建筑设计有限公司设计的山东体育学院训练馆改造工程图纸通过电子邮件发送给了贾长飞。上述两份图纸均系我单位在对山东体育学院训练馆改造工程施工过程中由山东文孚建筑设计有限公司提供。特此证明”。
证据十一、山东鲁大影城管理有限公司于2015年3月19日出具的《关于山东鲁大影城临时用电的证明》,载明:“山东体院实业开发总公司贾长飞(身份证号码)于2011年7月11日始租赁了山东体院实业开发总公司租赁给济南嘉和兴实业有限公司的位于济南市文化西路10号山东体育学院训练馆第5层(原三层羽毛球馆)的楼房,项辉于2011年5月份��始对山东体育学院训练馆组织工程改造,因工程施工致使贾长飞正常营业用电不能满足要求,贾长飞于2011年9月3日开始从体育学院使用临时用电至2014年5月27日,期间贾长飞向体育学院缴纳电费。山东鲁大影城管理有限公司2015年3月19日”。山东体院实业开发总公司在该证明上加盖公章,王霄航签名并书写日期3月20日。
证据十二、山东鲁大影城管理有限公司于2014年12月26日出具的《项辉停止给鲁大影城供电证明》、济南百税财务咨询有限公司于2014年12月26日出具的证明、万鼎商贸出具的电费收据,山东鲁大影城管理有限公司的员工赵旻、朱晓蕾两人就项辉不向贾长飞卖电一事的证人证言,主要内容是:项辉于2014年12月份对贾长飞租赁房屋停电。
证据十三、北京红鲤鱼数字电影院线有限公司于2015年3月27日出具的证明,载明:“兹证明我院线旗下山东鲁大影城管理���限公司于2014年9月30日正式开业并上报票房。特此证明。北京红鲤鱼数字电影院线有限公司2015年3月27日”。
证据十四、山东黄河经济区工业工程有限公司营业执照副本、资质证明各一份,载明该公司具有消防工程的施工资质。该公司于2015年4月出具的证明,载明孙某系该公司项目经理,负责鲁大影城室内消防工程事宜。
证据十五、证人孙某出庭作证的证人证言。证人孙某称:其公司大约2011年10月份和泰和经贸有限公司签订影城室内消防工程施工合同,于2012年1月份施工完毕,一直等大楼的消防设施的供水,直到大约2013年12月才实现与四楼消防水对接口的对接,四楼消防水对接口应由房东预留上口,其只负责影院室内部分。
项辉在原一审过程中对上述证据的质证意见如下:1、证据一、二只能说明贾长飞是在2014年7月和9月自身租赁部分通过了验收,但是��辉有证据证明该楼其他的楼层已早于该时间完成消防验收,这也说明贾长飞没有完成消防验收的原因在其自己。2、对证据三改造前的图纸没有异议,对改造后的图纸有异议。3、项辉从来没有承诺负责贾长飞主张的电梯安装,证据四与项辉无关。4、对证据五不予认可,因为收款人不明,同时没有项辉要求打款的指令,不具有证据效力。5、证据六的照片无法确认拍摄时间,且从拍摄时间为2011年10月2日的照片看,当时改造工程已经基本完成,其余都属于项辉内部装修改造,与贾长飞无关。6、对证据七载明的鲁大影城的开业时间无异议,但鲁大影城不能通过消防验收,不能开业的原因在于贾长飞,因贾长飞租赁房屋的特殊性,其消防更加严格,其未通过消防验收的责任应当由贾长飞负担。7、对证据八、九、十,无法确认宫华超确系施工人。8、对证据十一、十二不予认可,用电一直由体育学院供应,不存在临时用电的问题,只是对电缆进行改造,不存在无法满足其用电需求的事实;电路系统改造后,贾长飞应当向项辉插卡买电,但贾长飞没有充电费,责任不在项辉;贾长飞拖欠租金,项辉要求贾长飞交纳租金后再充电费是合理的。9、对证据十三载明的鲁大影城开业时间没有异议。10、对证据十四、十五,项辉不知道进行施工的是什么人员,因此,对孙某的证人证言的真实性不予认可。
被告贾长飞在重审过程中又补充提交了如下证据:
证据十六、济南锐城钢结构工程有限公司出具的情况说明,载明:“我单位于2011年与项辉签订了山东体育学院训练馆改造工程施工合同,我单位主要负责的施工项目包括一楼门厅及门厅前的地面改造、楼梯改造、电梯井架安装等工程,另外,我单位还对消防泵房和消防水池配套的强电电缆按照项辉的要求进行铺设,但消防泵房和消���水池等消防基础设施由其他单位具体施工建设,并非我单位承担建设,特此说明。”
证据十七、山东省广安消防技术服务中心建筑自动消防系统检测情况反馈表,载明:“第六检测队于2014年7月8日对鲁大影城装修改造工程的建筑自动消防系统进行了检测,现将检测情况反馈如下:一、火灾自动报警系统:1、未按设计安装CRT显示器;2、火灾漏电报警系统设计不明确;3、部分线路穿管不到位;4、泵房未安装电话分机,不符合要求;三控制室直接启动消防泵、正压送风机、排烟机控制装置功能不正常;二、消防给水灭火系统:1、湿式报警阀延时器无排水措施;2、湿式报警阀无明显标志;3消火栓泵、喷淋泵及其稳压泵泵组吸水管条数不符合要求;4、未提供稳压泵参数,如安装与设计不符则自动列入本反馈意见;5、消火栓泵、喷淋泵吸水管管径与设计不符;6、消火栓泵、喷淋泵主备泵型号不符;7、消火栓泵、喷淋泵出水管未安装放水阀门;8、消火栓系统、喷淋系统水泵接合器不方便测试且无明显分区标志;9、消火栓箱箱门无明显标志;10、部分消火栓按钮不牢固;11、末端放水实验装置置于顶棚内,不符合要求。”
证据十八、山东省广安消防技术服务中心检验报告,载明:工程名称为鲁大影城装修改造,工程地址为济南市文化西路10号,受检单位为山东鲁大影城管理有限公司;检验结论为合格,签发日期为2014年9月1日。
证据十九、济南市历下区人民法院于2015年10月8日出具的(2015)历商初字第495号民事判决书,该判决书第六页载明,济南嘉和兴实业有限公司自认涉案楼房消防设施直至2013年7月才施工完毕。
证据二十、公安部颁布的《建设工程消防验收评定规则》,载明:“单项验收内容包括建筑内部装修防火、安全疏散与消防电梯、消防水源、消防电源、防烟排烟系统。局部验收应符合下列条件:局部投入使用部分的安全出口、疏散楼梯符合消防技术标准要求;消防水源、消防电源均满足消防技术和消防设计文件要求;取得局部投入使用部分的各项消防设施技术检验合格报告,并保证其独立运行;消防安全布局合理,消防车通道能够正常使用。”
项辉对证据十六至证据二十的质证意见如下:1、证据十六在证据形式上应属证人证言,证人应当出庭接受原告的质询,否则不应当具有证据效力。2、对证据十七,因为项辉没有参与山东省广安消防技术服务中心的消防检测,因此对于情况反馈表的真实性无法予以核实及确认。即使该情况反馈表真实,从情况反馈表的内容也可以看出该表的第一大项中的1、2、3项以及第二大项的第1、2、4、5、6、7、8、9、10、11项安装工程应当属于被告方自己施工的内容,截止2014年7月8日��告前述施工内容仍不合格,责任在于贾长飞,与项辉无关。3、对证据十八的真实性无法确认,且该证据仅仅能够证明其消防报验的相关内容及时间,与项辉没有关系。4、对于证据十九,嘉和兴实业公司在该案件中有所表述,该房屋即涉案的训练馆,当时是没有任何消防设施的,所有消防设施均系项辉自己投资建设的。关于贾长飞主张的嘉和兴实业公司自认2013年7月才施工完毕这一时间结点,是因为嘉和兴实业公司在原审中为了减轻自己的租金交付义务所作的单方陈述,并没有被历下区法院予以认可,但是贾长飞提到的该证据恰恰能够证明本案双方签订房屋租赁合同时涉案房屋的现状是没有任何的消防配套设施。5、证据二十属于法律适用的范畴,不属于证据。
一审法院受理贾长飞的反诉后,贾长飞为支持自己的反诉请求,又提交了如下证据:
证据二十一、鲁大影城现状照片一宗,反映鲁大影城的现状。
证据二十二、山东太禾经贸有限公司鲁大影城与济南市天桥区天雅地毯经销处于2012年4月1日签订的《地毯买卖合同》一份,载明合同金额为40977元。
证据二十二、贾长飞与中凯豪门于2011年12月7日签订的购买实木复合门的合同,载明合同金额20400元。
证据二十四、购买卫生间隔段的《订货(加工)合同》一份,载明订货日期2012年3月27日,合同金额16800元。
证据二十五、购买塑胶地板的《协议书》一份,载明签订日期为2011年12月29日,合同金额30800元。
证据二十六、贾长飞与北京环都人工环境科技有限公司于2011年9月6日签订的《购销合同》一份,载明购买信新风气机等,合同金额5800元。
证据二十七、购买防火门的《供货协议》一份,载明签订时间为2011年12月7日,合同金额38810元。
证据二十八、山东太禾经贸有限公司鲁大影城与山东鑫华邮信息科技有限公司于2012年4月24日签订的《销售合同》一份,载明购买DVD,合同金额2900元。
证据二十九、2011年10月20日《强弱电施工承包协议》一份,合同预计金额90750元,工期2011年10月20日至2012年1月30日。
证据三十、贾长飞与崔家禄签订的《包工协议》四份,其中三份《包工协议》分别约定崔家禄为贾长飞进行鲁大影城施工,工期自2011年7月15日至2011年9月19日,合同金额分别为211320元、845100元、341240元。崔家禄于2016年12月28日出具的说明一份,载明贾长飞按照合同支付了工程款,约200万元多一点,施工过程中,帮贾长飞购买了浴室柜等材料,价款约23000元、购买地毯价款4万余元,订购加工复合门价款2万元、卫生间隔断价款约16000元、塑胶地板30000元、防火门将近4万元等等。
证据三十一、购买浴室、��便器、边柜、龙头的协议,签订时间为2011年12月9日,合同金额为23100元。
证据三十二、山东太禾经贸有限公司与莱州市星光银幕有限公司于2011年12月23日签订的《电影影幕购销合同》,合同金额为115732.8元,约定于2011年12月30日前交工验收。莱州市星光银幕有限公司于2016年12月28日出具的说明一份,载明贾长飞按照合同约定向其公司支付了全部价款。
证据三十三、山东太禾经贸有限公司与山东黄河经济区工业工程有限公司签订的《建筑消防设施安装施工合同》,签订日期为2011年10月24日,约定工程款为30万元。孙某于2016年12月12日出具的情况说明一份,载明:其系山东黄河经济区工业工程有限公司的工作人员,2011年10月24日,由我代表我公司与贾长飞签订了建筑消防设施安装施工合同,约定由我施工鲁大影城的室内消防工程,合同约定一次性包死价格30万元。之后我方按照合同全部进行了施工,工程施工属实,工程造价属实。
证据三十四、山东太禾经贸有限公司与肖勇设计顾问(北京)有限公司于2011年8月1日签订的《设计委托合同》,约定涉及鲁大影城VI系统,交付时间为2011年8月31日,合同金额10万元。肖勇设计顾问(北京)有限公司于2017年1月3日出具的说明一份,载明肖勇设计顾问(北京)有限公司收到了贾长飞的合同款项。
证据三十五、济南鲁大影院项目美的中央空调设备采购合同,载明合同金额为39万元,合同签订时间为2011年9月20日。济南泉之韵家用电器有限公司于2017年1月5日出具的《关于鲁大影城中央空调的说明》,载明贾长飞向其公司支付了全部款项。
证据三十六、国浩律师事务所2016年5月9日的《法律服务委托协议》,约定国浩律师事务所指派两位律师作为贾长飞本案二审阶段代理人,代理费9万元;兴业银行2016年5月12日的收款回单,载明国浩律师事务所收到9万元;国浩律师事务所2016年5月16日开具的发票,载明交款人为贾长飞,金额9万元。
证据三十七、国浩律师事务所2016年9月12日的《法律服务委托协议》,约定国浩律师事务所指派两位律师作为贾长飞本案一审(发回重审阶段)代理人,代理费8万元;补充协议,载明暂收反诉代理费13500元。
证据三十八、贾长飞与北京市隆安(济南)律师事务所签订《委托代理合同》,约定北京市隆安(济南)律师事务所指定两位律师为贾长飞与项辉之间的诉讼提供代理服务,代理费48000元。北京市隆安(济南)律师事务所发票一份,金额30000元。
证据三十九、梁章园于2016年12月30日出具的证明一份,载明其系河北省雄县神鹤座椅有限公司的法定代表人,2011年10月公司与贾长飞签订座椅加工定做合同,贾长飞为鲁大影城采购了座椅,共计货款258300元。贾长飞通过银行转账支付了该款项。
项辉对上述证据的质证意见如下:1、照片没有形成时间,无法反映贾长飞的反诉主张,不能够证明其装修完成时间。2、因鲁大影城装修所签订的合同项辉并未参与,因此对于这些合同真实性无法确认;以上合同仅仅为签订的合同文本,无法体现上述合同的履行情况,无法证实贾长飞主张的损失情况;上述合同的签署时间自2011年7月14日延续至2012年5月份,可以说明项辉并没有影响贾长飞的装修以及施工进度,因为其装修施工是不间断进行的,最起码至2012年5月份贾长飞是不具备营业条件的,因此其主张期间的损失也就没有事实依据;通过贾长飞提交的强弱电施工承包合同以及建筑消防施工合同可以看出，在涉案房屋租赁合同履行过程中，贾长飞以及项辉双方均是各自负责其承包部分的水电消防等设施安装;有关付款的证明材料均为部分个人以及公司出具的证明,因为出具相关证明的主体并未到庭接受项辉的质询,因此对这部分证据均不予认可。3、对贾长飞提交的支付律师费转帐凭证以及发票不予认可,该费用应当由其自行承担。
针对双方当事人争议的问题,一审法院结合上述证据分析认定如下:
1.项辉完成公共消防工程(包括消防水池、消防泵房等)改造的时间。一审法院认为,一座大楼每一层的消防工程是否验收合格取决于整座楼的公共消防工程是否符合条件和每一层的单独消防工程是否符合条件两个方面。其中,公共消防工程应由出租人负责完成,各层的消防工程应由各层的承租人负责完成。本案中,项辉作为出租人,将涉案房屋出租给贾长飞,其对完成单层消防验收需要的公共消防工程何时符合验收条件负有举证责任,但项辉并未举证证实公共消防工程符合验收条件的具体时间,应当承担举证不能的法律后果。因济南市公安消防支队历下区大队于2014年3月21日向济南历下杭海湾海鲜楼出具文化西路10号山东体育学院综合楼地上第三层“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”,可以证实涉案楼座的公共消防工程在2014年3月21日前即已经符合验收条件,考虑消防报验程序及实际验收程序需要较长的时间,原审法院酌定验收时间为两个月,故原审法院认定涉案楼座的公共消防工程达到验收条件的时间为2014年1月21日。
2.双方之间的《房屋租赁合同》是否符合解除条件。一审法院认为,虽然双方之间于2011年7月11日签订的《房屋租赁合同》中,对房屋租赁的期限、租赁费交纳的起算点和不同时间段应交纳的房屋租赁费用以及何种情况下有权提前终止合同的问题,均作出了明确的约定,并约定了房屋交付的条件,即按现状交付。但双方签订合同后,因��辉对涉案房屋进行全面改造施工,在改造过程中,不仅拆除了原有的室内步行楼梯,亦对消防配套设施进行了改造,由此说明,项辉的行为已改变了原来的交付现状,不仅导致贾长飞无法正常通行,也影响了贾长飞所经营的影院消防改造项目完成后与原告项辉所提供的合格的消防基础设施对接后进行消防验收的问题。上述事实,直接影响到双方之间签订的《房屋租赁合同》的实际履行,且从贾长飞提供的补充协议所反映的情形看,可充分说明一个问题,即双方对房屋租赁费交纳的时间曾产生分歧,虽然该补充协议因未加盖公章亦无双方的签字而未生效,但可证明双方针对租赁费如何进行交纳曾进行过协商的事实,因此,综合本案分析,贾长飞未交纳房租的行为尚不足以满足《合同法》第九十四条规定的合同解除条件及合同约定的解除条件。
3.关于用电的问题。一审法院认为,双方签订的合同中明确约定,按现状交付,双方在合同中并未对贾长飞五楼影院用电做出特别的约定,从贾长飞提供的山东体院实业开发总公司与山东鲁大影城管理有限公司共同出具的《关于山东鲁大影城临时用电的证明》的情况看,贾长飞对当时山东体育学院训练馆的用电负荷状况应当是十分清楚的且该证明中明确载明于2011年9月3日贾长飞开始从体育学院使用临时用电至2014年5月27日,期间贾长飞向山东体育学院缴纳电费。由此说明在此期间山东鲁大影城管理有限公司系与山东体院实业开发总公司单独建立的用电合同关系,项辉对山东体育学院训练馆整体改造的行为,并未影响山东体院实业开发总公司与山东鲁大影城管理有限公司之间用电合同的履行,故贾长飞主张因项辉不能向其提供正常用电,从而导致其无法正常营业的理由与事实不符,其该抗辩理由不成立,一审法院不予采纳。
4.贾长飞所主张的装修、设备折旧损失。一审法院认为,项辉与贾长飞签订的房屋租赁合同,约定的用途系电影放映,贾长飞实际上亦是将涉案房屋交由鲁大影城进行电影放映经营,贾长飞的损失应当系电影放映的营业利润损失,而非装修、设备的折旧损失,其所反诉主张的装修、设备的折旧损失不应支持,故对贾长飞因为反诉提交的相关证据,原审法院不予分析认定。
5.贾长飞所主张的律师费损失。一审法院认为,项辉在向贾长飞交付涉案房屋后,进行装修改造,改变了交付现状,对贾长飞使用涉案房屋造成了一定影响,且未能及时提供完善消防公共设施,导致贾长飞经营的鲁大影城未能及时通过消防验收,系违约行为,但是贾长飞未能在消防公共设施达到验收条件后及时交纳房租,亦存在违约行为,因此,双方当事人均存在违约行为,并非一方违约,故贾长飞主张律师费损失,原审法院不予支持,对其提交的有关律师费的证据,原审法院不予分析认定。
一审法院认为,项辉作为出租人,应向承租人交付具备使用条件的房屋,由于涉案房屋在公共消防工程方面存在问题,导致贾长飞经营的鲁大影城无法及时进行消防验收,无法进行经营,故在公共消防工程符合验收条件前,贾长飞不应向项辉交纳房租。一审法院已经认定涉案楼座的公共消防工程达到验收条件的时间为2014年1月21日,故贾长飞应当自2014年1月22日起向项辉支付房租,房租支付的标准应以双方之间签订的合同中所约定的计算方式进行计算,截止于2015年1月15日的租赁费的数额为1588611.9元(803456.5元÷180天×45天+803456.5+883802元÷180天×119天),扣除贾长飞已交纳的房租29万元(预交45万元-16万元保证金),贾长飞应向项辉支付租赁费1298611.9元。由于贾长飞未交纳房租的行为尚达不到合同解除的���定条件和约定条件,项辉要求解除合同的诉讼请求不能成立,一审法院不予支持。关于贾长飞的要求赔偿装修、设备折旧以及律师费损失的反诉请求,本判决前文已经予以分析说明,一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定,判决如下:一、被告贾长飞于本判决生效之日起10日内向原告项辉支付自2014年1月22日至2015年1月15日期间的租赁费1298611.9元；二、驳回原告项辉的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告贾长飞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47888元,由原告项辉负担35888元,由被告贾长飞负担12000元。反诉案件受理费8475元,由反诉原告贾长飞负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的��实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题有三个，一是一审认定案涉楼房的公共消防工程于2014年1月21日即已达到消防验收条件,并进而认定贾长飞应自2014年1月22日起支付租赁费是否正确；二是一审认定贾长飞于2011年7月12日支付的45万元租金中包含16万元保证金是否正确；三是一审对贾长飞的反诉请求不予支持是否正确。
一、关于一审认定案涉楼房的公共消防工程于2014年1月21日即已达到消防验收条件,并进而认定贾长飞应自2014年1月22日起支付租赁费是否正确的问题。项辉虽未举证证实公共消防工程符合验收条件的具体时间,但根据贾长飞在一审答辩时的陈述和其提交的证据十的内容，本案楼房的公共消防工程项辉于2011年7、8月份开始施工，于2013年7月份施工完毕，结合济南市公安消防支队历下区大队于2014年3月21日向济南历下杭海湾海鲜楼出具��本案楼房地上第三层“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”、济南市公安消防支队历下区大队于2014年7月12日向济南嘉和兴实业有限公司出具的本案楼房地上一层及二层西侧“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，可以证实本案楼房的公共消防工程在2014年3月21日前已符合验收条件，可以与每一层的单独消防工程一同进行消防验收；即使在验收过程中发现公共消防工程存在问题，经过整改，也可以通过消防验收。因此，一审法院综合考虑消防报验程序及实际验收程序需要一定的时间等情况,酌定消防验收时间为两个月、本案楼房的公共消防工程达到验收条件的时间为2014年1月21日、并认定贾长飞自2014年1月22日起支付租赁费并无不当。贾长飞所举录音等证据不能充分证明案涉楼房迟延办理消','2018-10-07
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