新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)新01民终2375号
上诉人(原审被告、反诉原告)：浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司,住所地浙江省杭州市萧山区。
法定代表人：来尧章，浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司董事长。
委托诉讼代理人：范正刚，男，1978年9月8日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：田美蓉，女，1987年5月15日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐县。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：新疆水清木华置业投资有限公司,住所地乌鲁木齐市水磨沟区南湖南路66号。
法定代表人：丁永凤，新疆水清木华置业投资有限公司董事长。
委托诉讼代理人：邱锦才，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江敏卿，女，1993年4月7日出生，汉族，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所实习律师，住乌鲁木齐市新市区。
上诉人浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司（以下简称豆捞公司）因与被上诉人新疆水清木华置业投资有限公司（以下简称置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2016)新0105民初3584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人豆捞公司的委托诉讼代理人范正刚，被上诉人置业公司的委托诉讼代理人邱锦才、江敏卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
豆捞公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回置业公司一审的诉讼请求，判令我公司不予支付置业公司2016年3月11日至8月31日期间的房屋租赁费658347.95元、不予支付违约金36916.2元，改判置业公司返还我公司物资或赔偿1122271元；2、本案的诉讼费由置业公司承担。事实和理由：一、我公司提供的录音、照片、公证书及申报扣款明细等证据能证明置业公司锁闭房屋的事实。诉争房屋于2015年8月28日被置业公司强行锁闭并控制，租赁合同无法正常履行，我公司未使用房屋，一审法院认定我公司应支付2016年3月11日至8月31日期间的租金及违约金有误。二、关于我公司要求返还财物或赔偿的问题，由于诉争房屋突然被锁，我公司不可能有时间及条件对屋内的财产进行盘点。我公司提供的2015年7月的盘点单、管家婆系统查询记录、鱼缸工程款计算单等证据足以反映诉争房屋内我公司的财产，具有证明力。一审法院认定事实有误、适用法律不当，应予改判。
置业公司辩称，豆捞公司承租我公司房屋，未按期交纳房租，其经营不善导致停业。豆捞公司不能证明我公司实施了锁闭涉诉房屋的行为。我公司向豆捞公司送达的公证书能证明房屋并不在我公司控制之下。生效判决书认定豆捞公司应向我公司支付2015年8月11日至2016年3月10日期间的租金，故豆捞公司称涉案房屋自2015年8月28日被锁闭，其不应支付租赁费的理由不能成立。豆捞公司应向我公司支付2016年3月11日至8月31日期间的租赁费及违约金。关于豆捞公司要求我公司返还财物或赔偿损失的请求，我公司认为其提交的证明是关于2015年的物资设备的，并不能证明与其欠交2016年房租期间的涉案房屋内物品一致。请求驳回上诉，维持一审判决。
置业公司向一审法院起诉请求：1.判令豆捞公司按照合同约定支付2016年3月11日至2016年8月31日房租663634.02元。2.判令豆捞公司支付违约金265.2万元；3.依法判令双方解除《房屋租赁合同》。
豆捞公司向一审法院反诉请求：判决置业公司返还财务或赔偿1122271元。
一审法院认定事实：2009年6月11日，置业公司为甲方与豆捞公司为乙方签订《房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的商铺位于乌鲁木齐市水磨沟区南湖路水清木华商铺B1、B2座一、二层。租赁期限自2009年6月11日起至2019年9月30日止，共十年，其中，2009年6月至2009年10月1日期间为免租期，不收取租金，如乙方在2009年10月10日前才能开业则免租期顺延至2009年10月10日。租金及支付方式：该商铺第一年至第二年租金为1200000元，第三年至第四年租金递增5%，金额为1260000元，第五年至第六年租金递增5%，金额为1323000元，第七年至第八年租金递增5%,金额为1389000元，第九年至第十年递增5%，金额为1458000元。租金、费用的支付期限与方式：租金按季度支付。第一、二年按300000元/季度支付。第三、四年按315000元/季度支付，第五、六年按330750元/季度支付，第七、八年按347250元/季度支付。第九、十年按364500元/季度支付，其中第一次租金于2009年10月1日支付，第二次租金于2010年1月1日一次性支付，以此类推。2、乙方应交纳以下费用：乙方应按时交纳水、电、暖费用及乙方私用该商铺而产生的其他相关费用（除物业管理费已经包含在租金以外）。合同的变更、解除与终止……3、商铺租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租商铺……（6）拖欠租金及相关费用累计三十天以上。违约责任：1、任何一方提出解除合同，视为违约，提出一方承担本合同总金额20%的违约金，并承担因此给对方造成的赔偿费用。2、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回商铺。乙方应按照合同总金额的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……（4）拖欠房租累计一个月以上的。乙方违反约定拖欠租金和其他费用的，除应及时如数补交外，还应承担相应的违约金，违约金按拖欠数额的千分之三乘以拖欠天数计算。合同签订后，豆捞公司对涉案房屋进行装修，并安装中央空调设备。该中央空调的造价为160000元其中设备款1492500元，工程安装材料及人工费为10750元。在合同履行至2015年7月，因豆捞公司未向置业公司支付2015年7月至2015年10月的租金，双方产生纠纷。置业公司将豆捞公司诉至法院，要求豆捞公司给付2015年7月至2015年8月10日的租金110250元，偿付滞纳金102530元，违约金2652000元，空调费33017.62元，水费19154.97元，返还房屋。针对置业公司的起诉，豆捞公司提起反诉，要求置业公司赔偿因锁门造成的食品损失90000元。员工工资损失144454.53元，营业损失1079891.02元，剩余租期的装修损失259374.5元及营业损失1092479.95元。经审理，一审法院作出（2015）水民三初字第1432号民事判决书，判决：“一、浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司给付新疆水清木华置业投资有限公司2015年7月11日至2015年8月10日房屋租赁费110250元；二、浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司给付新疆水清木华置业投资有限公司2015年空调费33017.62元；三、浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司给付新疆水清木华置业投资有限公司水费19154.97元；四、浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司偿付新疆水清木华置业投资有限公司违约金4043.31元；五、驳回新疆水清木华置业投资有限公司要求浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司偿付滞纳金102530元的诉讼请求；六、驳回新疆水清木华置业投资有限公司要求浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司返还承租房屋的诉讼请求；七、驳回浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司要求新疆水清木华置业投资有限公司赔偿全部各项损失的诉讼请求。”置业公司、豆捞公司双方对此判决不服上诉于乌鲁木齐市中级人民法院，提起上诉后，置业公司未在法定期限内交纳上诉费。乌鲁木齐市中级人民法院经审理，查明“法庭调查终结前，双方当事人均表示同意继续履行合同”，2016年8月8日，作出（2016）新01民终2522号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2016年4月21日，置业公司将豆捞公司诉至一审法院，要求豆捞公司支付2015年8月10日后的空调使用费20766.74元。2015年至2016年暖气费42259.14元；2、判令豆捞公司按照合同约定支付2015年8月11日至2016年3月10日的房屋租金898500元。一审法院经审理后作出（2016）新0105民初1433号民事判决书，判决“一、浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司给付新疆水清木华置业投资有限公司2015年8月11日至2016年3月10日期间的房屋租赁费898500元；二、浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司给付新疆水清木华置业投资有限公司空调费20766.7元；三、浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司给付新疆水清木华置业投资有限公司2015年至2016年暖气费42259.14元。”豆捞公司对此判决不服，上诉于乌鲁木齐市中级人民法院。
2016年11月26日，置业公司将本案涉诉房屋出租与案外人经营使用。
在（2015）水民三初字第1432号案件诉讼过程中，置业公司请求保全豆捞公司的财产。一审法院作出（2015）水民三初字第1432号民事裁定书，保全了豆捞公司冰一夏制冰机一台、刨肉机一台、银都餐饮门冰柜三台、单开门冰柜一台、HYONDAI40寸电视机三台、YAIW-
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一审法院认为，本案的争议焦点是豆捞公司是否应当向置业公司支付租金663634.02元，支付违约金265.2万元及解除双方签订《房屋租赁合同》；置业公司是否应当向豆捞公司返还财务或者赔偿1122271元。
一、本诉部分。
置业公司与豆捞公司签订《房屋租赁合同》是当事人之间真实意思的表示，合法有效。在合同履行中双方均应履行各自的义务。豆捞公司未按合同约定履行2016年3月11日至2016年8月31日期间的房屋租赁费的给付义务，构成违约，因此对置业公司要求豆捞公司支付2016年3月11日至8月31日期间的房屋租金的诉讼请求，予以支持。根据合同约定，2016年度的租金为1389000元，故豆捞公司应向置业公司支付的租金为658347.95元（1389000元/年÷365天/年×173天=658347.95元）。对于置业公司要求豆捞公司偿付违约金2652000元的诉讼请求，豆捞公司认为违约金过高，对此置业公司未能提供有效的证据证明其实际损失数额，故对置业公司要求豆捞公司支付违约金按36916.2元【658347.95元×4.85%÷365天×422天（2016年3月11日至2017年5月7日）=36916.2元】予以支持。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现豆捞公司未支付租金已超过双方合同约定的期限，因此对于置业公司要求解除合同的诉讼请求，予以支持。对于豆捞公司关于合同已经解除置业公司锁闭涉案房屋大门，房屋占有使用费或租金损失应由置业公司承担的辩解意见,与生效判决审理查明的事实不符，且豆捞公司不能举证证明锁门行为是由置业公司实施，对其上述辩解意见，一审法院不予采信。
二、反诉部分。
合同解除后，豆捞公司在本案涉诉房屋中的财产应予返还，豆捞公司提交证据可证明《澳门豆捞乌鲁木齐南湖路店中央空调销售安装施工合同》中空调价格报表上的相关设备及一审法院《查封（扣押）财产清单》中所记载的财产是在涉案房屋中。因本案涉案房屋被锁闭后，豆捞公司未进入涉案房屋。现置业公司已将涉案房屋另行出租与案外人，上述财产应当向豆捞公司予以返还。对于豆捞公司要求返还的其他财产，因其提交的证据不能证明其主张的事实，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除新疆水清木华置业投资有限公司与浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司于2009年6月11日签订的《房屋租赁合同》。二、浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司给付新疆水清木华置业投资有限公司2016年3月11日至8月31日期间的房屋租赁费658347.95元（1389000元/年÷365天/年×173天=658347.9元）。三、浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司偿付新疆水清木华置业投资有限公司违约金36916.2元。四、新疆水清木华置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司返还冰一夏制冰机一台、刨肉机一台、银都餐饮门冰柜三台、单开门冰柜一台、HYONDAI40寸电视机三台、YAIW-
IHA电视机40寸三台、无品牌电视机40寸二台及澳门豆捞南湖路店格力中央空调报价表所记载的设备。
二审中，当事人未提交新证据。本院认定事实与一审法院认定事实一致。
另查明：豆捞公司不服一审法院作出（2016）新0105民初1433号民事判决书，上诉于本院后，本院作出二审判决，维持原判。该判决已生效。
本院认为，2009年6月11日，置业公司与豆捞公司签订房屋租赁合同，约定豆捞公司承租置业公司的房屋，租赁期限自2009年6月11日至2019年9月30日，双方形成租赁合同关系，应按约履行权利义务。在合同履行过程中，置业公司在本案一审诉讼时，提出解除上述租赁合同，一审法院予以支持，豆捞公司并无异议，豆捞公司作为承租人应当履行在租赁合同解除前交纳房屋租金的义务，并承担相应的违约责任，故豆捞公司要求不予交纳租金及不支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于豆捞公司要求置业公司返还财物或赔偿损失的上诉请求。因豆捞公司提供的证据不能证明其主张的全部财物均在置业公司处，故对其要求置业公司返还财物或赔偿1122271元的上诉请求，证据不足，本院不予支持。
综上所述，豆捞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费25653.08元（豆捞公司已预交），由豆捞公司负担。
本判决为终审判决。
审判员 黎 剑
审判员 王 宏
审判员 黄淑梅
二〇一七年八月二日
书记员 焦 玉