天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)北民初字第4624号
原告天津市河北区金水畔小区业主大会,住所地天津市河北区金水畔小区。
负责人赵宝来,业主大会主任。
委托代理人薛涛,天津天允律师事务所律师。
被告天津市河北区环金安居建设有限公司,住所地天津市河北区。
法定代表人王天虹,总经理。
委托代理人马涛,该公司职工。
原告天津市河北区金水畔小区业主大会与被告天津市河北区环金安居建设有限公司合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托代理人薛涛、被告委托代理人马涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,原告为天津市河北区金水畔小区全体业主依法成立的天津市河北区金水畔小区业主大会,被告为该小区的开发建设单位。2008年6月6日,被告依据《天津市物业管理条例》作出《物业管理服务用房承诺书》,承诺“被告建设开发的坐落于河北区××××号的金水畔家园项目,总建筑面积7.9621万平方米,根据《天津市物业管理条例》有关物业服务用房3‰-4‰的规定,预留653.45平方米作为物业用房,该用房产权归全体业主所有”,并承诺“按照上述位置和面积提供物业管理服务用房,如有改变,造成的一切后果由被告承担责任”。目前原告作为依法成立的业主大会,其委托管理的物业公司至今没有物业服务办公用房,经多次协调不能解决。故为了维护原告自身的合法权益起诉,请求人民法院依法判令:1、被告履行《物业管理服务用房承诺书》的承诺,向原告交付坐落于地上的653.45建筑平方米的物业用房并办理产权登记;2、诉讼费由被告承担。
被告辩称,1、金水畔小区系经济适用房,我公司按照法律规定对金水畔小区进行建设。该小区建设过程中,由于当时的法律、法规并未对经济适用房的物业用房问题进行过规定,因此我公司于2006年11月3日承诺向小区业主提供面积371.68平方米、位于金水畔小区4号楼半地下室的物业用房。此外,我公司于2006年按照市房管局的要求,对金水畔小区该物业用房位置和面积均向天津市房管局进行了登记备案,天津市房管局也对此予以批准,并向我公司下发了登记备案证明和承诺书。2008年金水畔小区整体办理房屋初始登记时,我方再次向金水畔小区业主出具书面承诺书,承诺并提供了金水畔小区4-1-负101、5-1-负102、10-1-负102号房屋作为物业用房。我方认为,被告已经参照商品房物业用房占总面积3‰-4‰的标准,尽可能向金水畔小区业主提供物业用房,而且被告已经将承诺的物业用房交付了该小区物业公司,让其自行使用。2、现在被告只能提供上述金水畔小区4-1-负101、5-1-负102、10-1-负102号房屋作为物业用房,如果原告同意使用上述房屋,我方同意配合原告办理相关手续,并在合理合法的范围内尽量满足金水畔小区业主的要求。
经审理查明,天津市河北区金水畔小区坐落于天津市河北区××号,系经济适用房。原告系天津市河北区金水畔小区业主于2013年10月依法成立的业主大会。被告系该小区开发建设单位。
2006年11月3日,天津市国土资源和房屋管理局出具津物备(2006)第244号《前期物业管理备案证明》,载明:“天津市河北区环金安居建设有限公司将坐落于天津市××志××号,建筑面积7.9621万平方米,物业用房面积371.68平方米的金水畔家园(经济适用房)委托天津市顺通房地产物业管理中心进行前期物业管理,已经备案。附件:《物业管理服务用房承诺书》”。该《物业管理服务用房承诺书》中载明:“我公司(被告天津市河北区环金安居建设有限公司)开发建设的坐落于河北区××××号的金水畔家园项目,总建筑面积7.9621万建筑平方米。根据《天津市物业管理条例》有关物业管理服务用房3‰-4‰的规定,应提供面积为371.68建筑平方米的服务用房,该用房位于高层住宅4号楼半地下室。该用房产权归全体业主所有”。2008年6月6日,被告天津市河北区环金安居建设有限公司于办理小区房屋权属初始登记期间,再次出具《物业管理服务用房承诺书》,载明:“我公司开发建设的坐落于河北区××××号的金水畔家园(经济适用房)项目,总建筑面积7.9621万建筑平方米。根据《天津市物业管理条例》有关物业管理服务用房3‰-4‰的规定,应提供面积为238.86建筑平方米的服务用房,实际预留653.45建筑平方米,该用房位于金水畔家园4号楼1门-101室(367.45㎡)、5号楼1门-102室(143㎡)、10号楼1门-102室(143㎡)。该用房产权归全体业主所有”。
另查,2005年9月18日起施行的《天津市物业管理服务用房管理办法》第二条规定:本办法适用于本市行政区域内新建商品房项目中物业管理服务用房的规划、设计、建设和使用等活动。第四条第四款规定:住宅小区的物业管理服务用房不得设置在地下。该管理办法于2009年10月1日废止。
2009年10月1日起施行的《天津市物业管理用房管理办法》第二条规定:本办法适用于本市行政区域内新建出售物业项目中物业管理用房的规划、设计、建设、权属登记和使用等活动。第五条第四款规定:住宅小区的物业管理用房不得设置在地下。该管理办法于2014年9月30日废止。
再查,经本院向天津市河北区国土资源和房地产管理局调取《天津市不动产登记簿查询证明》显示:河北区金水畔家园4-1-负101号房屋(建筑面积367.45㎡)、5-1-负102号房屋(建筑面积143㎡)、10-1-负102号房屋(建筑面积143㎡)登记的权利人为金水畔家园全体业主共同所有,共有情况为单独所有,登记日期为2008年12月5日。现原告起诉要求判如所请,被告以辩称理由进行抗辩。案经调解、未获协议。
上述事实,有原、被告陈述、庭审笔录、原、被告提交的证据以及本院调取的证据材料予以佐证,本院依法予以确认。
本院认为,针对原告要求被告重新交付653.45平方米地上物业用房的诉讼请求,首先,本案所涉的金水畔小区整体建设于2006年开工,2006年11月3日,被告承诺提供位于该小区高层住宅4号楼半地下室面积为371.68平方米的服务用房,并经天津市国土资源和房屋管理局登记备案。2008年6月6日,被告再次承诺向该小区提供4号楼1门-101室(367.45㎡)、5号楼1门-102室(143㎡)、10号楼1门-102室(143㎡),共计653.45平方米作为物业用房。由于原、被告双方均认可2008年6月6日被告出具的该份承诺书,因此被告同意向原告提供的物业用房的位置和面积应当以被告2008年6月6日承诺的内容为准。原告表示在被告提供的承诺书中-101室、-102室的表述应当理解为地上101室、102室而非地下负101室、负102室,无事实依据,本院不予认可。其次,2005年9月18日开始实施的《天津市物业管理服务用房管理办法》可以认定在涉案经济适用房金水畔小区建设并交付使用期间,有关法律法规仅对本市新建商品房项目中的物业管理服务用房作出了限制,而对经济适用房的物业管理服务用房并未作出规定。直至2009年10月1日起施行的《天津市物业管理用房管理办法》第二条、第四条才明确了本市新建出售物业项目中物业管理用房均不得设置于地下。根据《中华人民共和国立法法》第九十三条的规定,法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往。被告于河北区金水畔小区建设并交付期间向原告承诺并提供坐落于4号楼1门负101室、5号楼1门负102室、10号楼1门负102室的房屋作为物业用房,并不违反当时法律法规的有关规定。因此,2009年10月1日起施行的《天津市物业管理用房管理办法》不能作为原告要求被告重新交付坐落于地上物业用房的依据,原告的该项诉讼请求,事实和法律依据不足,本院不予支持。第三,针对原告要求被告办理重新交付的653.45平方米的地上物业用房产权变更手续的诉讼请求,由于被告于2008年向该小区承诺提供的三套物业用房已于2008年12月5日在天津市河北区国土资源和房地产管理局进行了所有权登记,登记的权利人为金水畔家园全体业主共同所有,故原告的该项诉讼请求已无事实和法律依据,本院对此亦不予支持。据此,依照《中华人民共和国立法法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决如下:
驳回原告天津市河北区金水畔小区业主大会的全部诉讼请求。
案件受理费80元,由原告自行负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 张岩
代理审判员 罗蕾
人民陪审员 郭颖
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 田野
附:本判决适用法律条文
一、《中华人民共和国立法法》
第九十三条法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往,但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,
或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查
收集。
人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。
三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。