山东省乳山市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁1083民初2600号
原告：威海金桥房地产开发有限公司，住所地：乳山市商业街75号。
法定代表人：丛培山，董事长。
被告：威海嘉信房地产开发有限公司，住所地：乳山市府前路6号。
法定代表人：王辉，董事长。
被告：乳山市恒达民间资本管理有限公司，住所地：乳山市府前路6号。
法定代表人：王辉，董事长。
被告：王辉，男，1970年11月14日出生，汉族，住乳山市。
三被告委托诉讼代理人：常大杰，山东北斗星辰律师事务所律师。
原告威海金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥公司）与被告威海嘉信房地产开发有限公司（以下简称嘉信公司）、乳山市恒达民间资本管理有限公司（以下简称恒达公司）、王辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人丛培山，三被告委托诉讼代理人常大杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金桥公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原被告双方签订的认购书有效，被告应继续履行房屋认购书，为原告办理房屋备案登记；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告王辉系被告嘉信公司、恒达公司的法定代表人，2014年原告因借被告恒达公司的款项未能偿还，2016年10月在恒达公司申请乳山市人民法院执行原告位于乳山市南黄镇【乳国用（2011）第0572号】土地时双方达成协议，该宗土地由被告王辉经营的乳山市林海园艺有限公司购得，由被告向原告补偿520万元，后双方协商以被告嘉信公司开发的房产抵顶上述欠款，但被告至今未能按约定履行。
嘉信公司辩称，一、原告提供的认购书系其伪造的，答辩人从未与原告签订该认购书，认购书的内容也不是答辩人的真实意思表示，应当是无效的。1、从形式上来看该认购书无答辩人的经办人或置业顾问签字，答辩人的制度要求所有签订的认购书必须有经办人签字，这与答辩人的管理制度、交易习惯是不相符的；该认购书上虽盖有答辩人的公章，但因答辩人在预售过程中的认购书都是预先在空白认购书上盖有公章的，不排除该预先盖有公章的空白认购书落入原告手中，原告对此进行伪造，以此对答辩人提起恶意诉讼。针对该情况答辩人已向乳山市公安局报警，但公安机关至今未给予一定的结论。2、从认购书的内容来看，该认购书约定抵顶价格为1500元/㎡，这与答辩人同期实际销售的约4000元/㎡的价格相差极大，而且1500元/㎡价格远远低于建筑成本价，所以这种认购书的签订有悖常理。3、该认购书实质是以房抵债协议，按照常理双方应当签订以房抵债协议，不可能用认购书来代替以房抵债协议。而且以房抵债的前提是有债务的存在，而实际上答辩人不存在欠原告所谓的土地款问题，原告提供证据一中还款协议及补充协议书应该是无效的，因为双方在签订协议书时所涉及的乳国用2011第0572号土地使用权正在被乳山市人民法院依法进行评估、拍卖程序之中，原告与答辩人之间无权对法院正在执行的财产约定如何处置，即使约定了也是无效的。二、即使答辩人确实欠原告的土地款，即使认购书是有效的，原告的诉讼请求也不应当得到支持。该认购书系以房抵债协议，以房抵债协议为实践性民事法律行为，当事人达成以房抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，因在未实际履行、物权未转移的情况下，以房抵债的行为尚未完成，法院应驳回其诉讼请求。本案中，即使认购书是有效的，因抵顶的房产没有办理过户登记并不产生物权转移的效力，房屋所有权仍属于答辩人，答辩人可以不履行该认购书。
恒达公司辩称，原告所陈述事实不符，涉案土地涉及多家法院轮候查封，因此原告无法定处分权，该土地经两次拍卖林海园艺公司以7930332元竞得该土地，环翠区法院因轮候查封扣划400972.98元。因原告未尽到告知义务，同时根据相关法律规定，原告与我公司的协议无效。
王辉辩称，我与丛培山、金桥公司所签订的协议是职务行为，与我个人无关。
本院经审理认定事实如下：2016年10月11日丛培山（甲方）、金桥公司（乙方）、恒达公司（丙方）三方签订还款协议书，协议约定：“甲方于2014年9月24日先后向丙方借款，乙方提供连带责任保证。借款期限届满后，因甲方未能还清丙方全部借款本金及利息，丙方诉至乳山市人民法院，三方纠纷经乳山市人民法院判决结案，现该案处于执行程序中，截止2016年10月9日，甲方尚欠丙方借款本金510万元及利息1693200元。现甲、乙、丙三方友好协商，达成如下协议：一、乙方以自己拥有的土地位于乳山市南黄镇岭上村，土地证号为乳国用2011第05**号，土地使用权面积为198954.5平方米。为保证该土地使用权的最大利用价值及不可分割性，乙方同意将该宗土地作价11993200元抵顶给丙方，用以承担自己的保证责任……”。2016年11月23日上述甲乙丙三方又签订补充协议约定：“2016年10月11日甲乙方因为所欠丙方借款本金及利息680万元达成了还款协议，现针对该还款协议作如下补充。一、甲乙双方以坐落于南黄镇岭上村南的土地（乳国用2011年第0572号）抵顶所欠丙方借款本息，同时丙方同意在该土地证过户到丙方名下后再一次性支付乙方人民币520万元，无论该宗土地评估、拍卖价格多少均以本协议所定价格1200万元为准，不作任何调整。二、该宗土地转让给丙方过户所产生的任何费用，都按规定各自承担各自费用。该宗土地的评估费、拍卖费由甲乙方承担。三、甲乙方因所欠丙方本金及利息所产生的诉讼费、保全费、律师费待土地证过户时，由甲乙方交付给丙方。”
另查明，2015年12月3日乳山市人民法院作出（2015）乳城商初字第84号民事判决：一、被告丛培山于本判决生效后十日内偿还原告恒达公司借款人民币5000000元及利息（其中3000000元自2015年5月31日按年利率24%计算至执行之日止，另外2000000元自2015年5月31日按年利率17.5%计算至执行之日止）；二、被告金桥公司对被告丛培山上述债务承担连带清偿责任；三、被告金桥公司在承担保证责任后有权向被告丛培山追偿。该案于2016年3月进入执行程序，2016年12月26日乳山市人民法院依法委托威海市华海拍卖有限公司公开拍卖登记在金桥公司名下的位于乳山市南黄镇岭上村：【乳国用（2011）第0572号】土地一宗，2017年1月20日乳山市林海园艺有限公司（统一社会信用代码91371083698070114R）以7930332.51元的最高价竞得。2017年3月24日乳山市人民法院作出（2016）鲁1083执567号执行裁定：一、登记在被执行人金桥公司名下的位于乳山市南黄镇岭上村【乳国用（2011）第0572号】土地一宗使用权归乳山市林海园艺有限公司所有。【乳国用（2011）第0572号土地一宗使用权自本裁定送达乳山市林海园艺有限公司时转移。】二、买受人乳山市林海园艺有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。原告称2017年4月2日嘉信公司与原告签订认购书，以嘉信公司开发的水岸绿景小区2号楼东单元39户商品房抵顶嘉信公司所欠的520万元及违约金，被告嘉信公司对认购书上的公章予以认可但认为不排除预先盖有公章的空白认购书落入原告手中，原告对此进行伪造。
本院认为，2016年10月11日丛培山（甲方）、金桥公司（乙方）、恒达公司（丙方）三方签订的还款协议书以及2016年11月23日签订的补充协议，原告同意以登记在自己名下南黄镇岭上村南的土地使用权（乳国用2011年第0572号）抵顶所欠恒达公司借款本息，同时恒达公司同意在土地证过户到恒达公司名下后再一次性支付金桥公司人民币520万元，但南黄镇岭上村南的土地使用权（乳国用2011年第0572号）经法院拍卖，由第三方竞得，最终该土地使用权未登记在恒达公司名下，因此该两份协议未最终得到履行，合同目的不能实现。其次，协议各方明知相关土地使用权（乳国用2011年第0572号）已被法院查封，正在按法律程序进行评估、拍卖，仍达成上述协议，而相关法律规定被查封的财产未经法院许可当事人不得擅自处分。再次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》以出让方式取得的国有土地使用权转让条件，除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：(1)按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权;(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。因此协议各方最终未按协议约定将（乳国用2011年第0572号）土地使用权过户至恒达公司名下，并且国有土地使用权的转让有严格的法律规定，同时当事人不得自行处分被查封财产，本案中两份协议未按相关法律规定执行，违反法律、行政法规的强制性规定，该两份协议属无效合同。
由于涉案认购书存在的基础在于上述协议，协议无效，认购所约定的付款方式无法履行，合同目的无法实现，认购书亦无效。商品房认购书是出卖人与买受人就订立商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，属于商品房买卖预约合同,而预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。
综上，金桥公司要求确认原被告双方签订的认购书有效，被告应继续履行房屋认购书，为原告办理房屋备案登记的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十四条、第四十八条之规定，判决如下：
驳回原告威海金桥房地产开发有限公司要求确认原被告双方签订的认购书有效，被告应继续履行房屋认购书，为原告办理房屋备案登记的诉讼请求。
案件受理费48200元，由原告威海金桥房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 汪超
代理审判员 孙丽
人民陪审员 姜玉
二〇一八年五月十六日
书 记 员 姜雪