广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终1476号
上诉人（原审原告）：鲁清华，住广东省江门市蓬江区。
委托诉讼代理人：司徒健芳，广东金浓律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李锡桃，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：陈鉴铭，广东金泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄健嫦，广东金泽律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：许祥裕，住广东省江门市蓬江区。
上诉人（原审被告）：彭永畅，住广东省江门市蓬江区。
上述上诉人许祥裕、彭永畅的共同委托诉讼代理人：黎繁松，广东广能律师事务所律师。
上诉人鲁清华因与上诉人李锡桃、徐祥裕、彭永畅房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
鲁清华上诉请求：1、撤销原审判决书第一项，改判李锡桃、许祥裕、彭永畅支付从2009年12月1日至2015年12月31日的房屋租赁税合共41500.24元。2、撤销原审判决书第四项，改判李锡桃、许祥裕、彭永畅支付租金（从2015年8月开始计至交还铺位之日止，暂计至2016年3月31日为30156元）给鲁清华。3、由李锡桃、许祥裕、彭永畅承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原审法院认定本案租赁合同在2015年8月1日前终止，不支持鲁清华提出的租金及部分房屋租赁税的请求，属于事实认定错误。当时鲁清华与李锡桃、许祥裕、彭永畅协商解除合同，对方承诺将商铺的楼梯恢复，并且铺好楼梯的地砖，安装好商铺的防盗网，重新安装二楼大门及恢复二楼的卫生间等，并且结清全部租金、租赁相关的税收及水电费等，双方再商量合同解除的问题，对方当时也同意，但至今商铺的楼梯地砖未铺好，二楼大门及二楼卫生间也没有恢复，对方也未将钥匙归还鲁清华，因此合同并未正式解除，对方应当支付从2009年12月1日至2015年12月31日的房屋租赁税合共41500.24元。鲁清华的租金损失正是由于对方拒不履行合同义务，不交纳租赁税以及没有将商铺的设施及装修恢复而引起，对方支付铺位的租金及房屋租赁税给鲁清华，更有利于保护鲁清华的合法权益，也符合公平的原则。
李锡桃对鲁清华的上诉答辩称，一、按照涉案租赁协议第八条的有关规定，李锡桃对于涉案房屋只需恢复楼梯和楼梯间，其他没有在协议上明确作出约定的设施内容，不应当由李锡桃承担恢复义务。二、在李锡桃拟租赁涉案房屋并与鲁清华签订租赁协议之时，鲁清华、许祥裕、彭永畅均没有就租赁税费的问题向李锡桃作出明确说明，所以涉案房屋的租赁税费不应当由李锡桃承担。
许祥裕、彭永畅对鲁清华的上诉在其上诉意见中一并作出答辩。
李锡桃上诉请求：1、改判李锡桃无须返还鲁清华房产税、城镇土地使用税及滞纳金等款项16323.23元。2、改判李锡桃无须支付鲁清华违约金9000元。3、本案一审及二审诉讼费由鲁清华负担。事实和理由：一、原审法院认为出租方和承租方作为平等民事法律关系主体可以依合同约定税款的交纳方式，与国家法规对纳税人的确认没有冲突是法律的适用错误。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的相关规定，房产税、城镇土地使用税、滞纳金及个人所得税的法定义务缴纳者应为鲁清华，不能以李锡桃与鲁清华签订的民事合同去违反法律、法规的强制性规定。特别是房产税、个人所得税和营业税属于鲁清华经营租赁业所得利润而需交纳的税款，不应违法转嫁到由李锡桃承担。二、原审法院对“租任税”解释为是因房屋租赁引起的房产税、城镇土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、个人所得税属查明事实不清。涉案《租赁协议书》是由许祥裕、彭永畅一方转让给李锡桃，其中第六条约定的“租任税”并无明确指代属于何种税种。在李锡桃受让该合同条款时，鲁清华及许祥裕、彭永畅均没有向李锡桃就含义不清且加重李锡桃责任的条款进行明确的解释说明，因此，该条款对李锡桃不产生法律效力。原审庭审过程中，许祥裕、彭永畅也当庭指出承租方经营商铺引起的税费，并不是原审法院认定的因房屋租赁引起的房产税、城镇土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、个人所得税。因此，徐祥裕、彭永畅转让的合同权利义务中的“租任税”亦应按照许祥裕、彭永畅所述内容而确认为承租方经营商铺引起的税费，故本案不应在约定不明、未尽解释说明义务的情况下迳行将原审认定的所有税费的交纳义务强加给李锡桃承担。三、原审法院认为李锡桃没有支付租赁税属违反合同约定的行为，从而判令李锡桃支付违约金，这是缺乏事实与法律依据的。因涉案房屋的租赁税应由鲁清华承担，李锡桃并没有构成违约，故而无须向鲁清华支付违约金。
鲁清华对李锡桃的上诉答辩称，一、我国法律并没有禁止平等民事主体之间通过协商方式对税负进行约定。纳税义务与民事主体之间就税负分担所产生的债权债务并不必然要求重合。平等的民事主体之间，可以通过合同对税费的缴纳进行分配。现李锡桃、许祥裕、彭永畅主张租赁合同的约定与税收征管法律法规相抵触，进而主张合同条款无效，该主张并无法律依据，因此涉案的房屋租赁税费应当由李锡桃、许祥裕、彭永畅负担。二、按照双方合同第六条的约定，租赁税费应当由承租人负担，从该合同条款的文义以及行文分析，相应内容是双方通过列举加兜底的方式约定所有的税费交由承租人负担，因此，在李锡桃、许祥裕、彭永畅不能充分举证推翻前述合同约定的情况下，其应当承担相应的税费责任。税费的概括性表述并不影响合同的实际履行。三、本案的违约责任应当由李锡桃、许祥裕、彭永畅承担。正是由于李锡桃、许祥裕、彭永畅拒绝缴纳相应的税费，也没有对商铺的设备设施进行恢复，其没有完全履行合同义务的行为导致违约。鲁清华的商铺因为李锡桃、许祥裕、彭永畅的行为而无法出租，其应当承担支付违约金的责任。
许祥裕、彭永畅对李锡桃的上诉答辩称，由涉案的租赁协议可以看出，这是旧的承租关系结束，新的承租关系建立的一个协议，而各方因为操作便利而使用了一致的合同文本。许祥裕、彭永畅、李锡桃与鲁清华分别之间存在独立的法律关系，因此，许祥裕、彭永畅、李锡桃没有承担连带责任的基础。
许祥裕、彭永畅上诉请求：1、撤销原审判决，驳回鲁清华的诉讼请求。2、由鲁清华承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决许祥裕、彭永畅向鲁清华返还2009年12月1日至2012年4月14日的房产税、城镇土地使用税及滞纳金等款项合共11777.52元没有法律依据。1、鲁清华与许祥裕、彭永畅之间，并没有就房产税、城镇土地使用税应当由谁承担的问题作出明确、清晰的规定。房产税、城镇土地使用税不能与《租赁协议书》第六条所约定的“租任税”直接等同。首先，两者之间在字面上的理解存在明显不同。其次，从上下文用语可以看出，《租赁协议书》中多次出现“租赁”字样，不存在把“租赁”误写为“租任”的错误书写之说。再次，根据法律规定或日常生活习惯，房产税、城镇土地使用税都是由出租方承担。2、即使将“租任税”理解成为“租赁税”，各方关于“租赁税”的约定也违反了法律法规的强制性规定，属于无效的合同条款。我国税收征管的各项法律均规定，因出租房屋获取租金而应缴纳的各项税费，其纳税义务人是收取租金的出租人。租赁双方约定由承租人负担该费用，实际上是将纳税义务转给承租人，相应约定违反税收征管规定，根据我国《合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该合同条款无效。二、原审判决许祥裕、彭永畅、李锡桃应向鲁清华支付违约金9000元、已交纳的保证金3000元归鲁清华所有，鲁清华无需退还没有事实和法律依据。1、许祥裕、彭永畅与鲁清华之间的租赁关系在2012年4月15日经鲁清华同意转让给李锡桃而终结，双方的权利义务关系已履行完毕，要求许祥裕、彭永畅承担违约责任，显然没有依据。2、原审判决认定“许祥裕、彭永畅、李锡桃没有支付租赁税，违反合同约定，应承担相应的违约责任”同样没有事实依据。（1）租赁税的承担者为鲁清华，理由如上。（2）即使租赁税应由许祥裕、彭永畅、李锡桃承担，《租赁协议书》也未约定许祥裕、彭永畅应当承担违约责任。（3）《租赁协议书》第七条关于违约责任的约定（没收保证金及三倍保证金罚款）的条款，只适用于违法违约解除租赁合同的情形，这是对特定违约行为之责任承担的约定，并不适用于所有的违约行为。由《租赁协议书》第七条的约定内容可知，该条款并不是租赁关系中各方违约责任的概括性约定，即不是所有的违约行为都适用于“没收保证金和三倍保证金罚款”，而是对租赁双方就合同终止或解除之权利义务关系的约定。该条款中的“违约”仅特指违约解除或终止合同，“没收保证金和三倍保证金罚款”也仅适用于违约或违法解除或终止合同应该承担的违约责任，是对特定违约行为所规定的违约责任而非对租赁协议中所有违约行为所规定的违约责任。原审法院据此要求许祥裕、彭永畅、李锡桃向鲁清华支付三倍保证金9000元作为违约金，属于对合同条款的曲解。三、即使许祥裕、彭永畅确需支付违约金，承担9000元的违约金也明显过高，请求二审给予调整。1、本案中，未缴纳房产租赁税的情况并没有导致鲁清华实际损失或预期利益损失。未缴纳房产租赁税所导致的损失只是产生滞纳金，原审判决既然要求许祥裕、彭永畅承担滞纳金，则除此之外不应产生其他赔偿责任。2、在原审判决要求许祥裕、彭永畅承担房产租赁税滞纳金并没收3000元保证金的前提下，再要求许祥裕、彭永畅承担9000元违约金，实属没有法律和事实依据。根据最高院《关于适用于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条的规定给予调整，应当按照不超过本案实际损失即房产租赁所导致的滞纳金30%的标准确定违约金的数额。
许祥裕、彭永畅在二审调查过程补充认为：一、许祥裕、彭永畅与鲁清华之间，李锡桃与鲁清华之间是两个独立不同的租赁关系，对于不同的租赁关系，相应的承租人应当各自承担权利义务，而不存在任何需要共同承担责任的情形。原审判令由许祥裕、彭永畅、李锡桃作为共同承租人，进而共同承担责任不符合客观事实。二、《租赁协议书》第七条关于违约责任的约定不适用于本案。1、经各方当事人一致确认，有关合同的权利义务全部由李锡桃承担，故本案不存在违法解除之说。2、鲁清华与许祥裕、彭永畅的租赁合同关系在2012年4月15日已经结束，其在2016年才提起诉讼，明显已经过诉讼时效。由此也可推知，鲁清华与许祥裕、彭永畅之间的租赁合同关系不存在违约行为的。3、同上所述，《租赁合同协议》第七条的违约责任仅适用于特定的违约行为。
鲁清华对许祥裕、彭永畅的上诉，答辩内容与上文对李锡桃所作答辩一致。
李锡桃对许祥裕、彭永畅的上诉答辩称，李锡桃无需承担违约责任，如果确需承担违约责任，则应当由许祥裕、彭永畅与李锡桃共同承担连带责任。李锡桃同意许祥裕、彭永畅关于违约责任适用的意见。且李锡桃系与鲁清华协商一致解除合同，双方合同实际于2015年7月30日解除，因此，李锡桃不存在违约行为。
鲁清华原审起诉请求李锡桃、许祥裕、彭永畅共同支付：1、从2015年8月1日起至鲁清华与李锡桃、许祥裕、彭永畅签订的《租赁协议书》解除之日止的租金（其中从2015年8月1日至2015年11月30日的租金按每月3625元计算，从2015年12月1日起至《租赁协议书》解除之日止的租金按照每月3915元计算）。2、从2009年12月1日起至2015年12月31日止的房屋租赁税（包括房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税、地方教育附加、营业税、印花税、个人所得税、教育费附加等税款及相应滞纳金）41500.24元。3、违约金12000元。4、本案诉讼费用。庭审过程中，鲁清华明确上述第3项诉讼请求为判令鲁清华有权没收保证金3000元，李锡桃、许祥裕、彭永畅应共同支付违约金9000元给鲁清华。
原审法院认定事实：江门市蓬江区ＸＸ二路48号之十五首层A-C＋1.5M4-6-5.15M轴和二层-2.50M＋A-D1-4＋1.65M轴房屋登记权属人为鲁清华。2009年11月30日，鲁清华（甲方）与许祥裕、彭永畅（乙方）签订《租赁协议书》，合同载明“一、出租地点：江门市ＸＸ二路48号之15二楼商铺面积约135平方米（含首层楼梯商铺）。二、租赁期限：从2009年12月1日起至2017年11月30日止，租赁期为捌年。三、租金问题：2009年12月1日至2010年11月30日2665元，以后月租金每年递增8%。四、交租时间：双方签约后，乙方必须在每个月的10号前交租，逾期不交租，甲方有权没收乙方的保证金，并收回出租商铺。五、乙方在合同签订后，须向甲方交缴人民币3000元作为租赁商铺的保证金（不计息），待租赁期结束后，甲方应如数退还给乙方，乙方租赁期满后可优享有续租权。六、工商，营业税等费用由乙方自理，如有违反治安、防火、防盗等安全规定，一概由乙负责。乙方在租任期内负责铺位的租任税，环卫，环保，治安等部门的相关收费。七、一方如要求提前终止本合同，必须提前1个月通知对方。经双方同意后可终止本合同，如甲方违约，乙方有权向甲方追讨金额为保证金的叁倍；如乙方违约，甲方可没收乙方的保证金，并向乙方追赔保证金叁倍的罚款。八、租任期满乙方要恢复楼梯及楼梯间”等内容。签订合同后，许祥裕、彭永畅向鲁清华支付了保证金3000元，鲁清华将房屋交给许祥裕、彭永畅使用，许祥裕、彭永畅用来经营网吧并按月支付租金给鲁清华。
2012年4月15日，许祥裕、彭永畅与李锡桃协定将网吧转让给李锡桃经营，并将《租赁协议书》的权利义务转让给李锡桃。鲁清华、李锡桃、许祥裕、彭永畅在《租赁协议书》上签名确认“甲方同意将此合同转让给李锡桃承租经营，合同条款不变”。签名后，鲁清华将房屋交给李锡桃使用，李锡桃用来经营网吧并按月支付租金。
2015年年中，李锡桃向鲁清华提出终止合同，鲁清华要求恢复房屋原状。李锡桃支付租金、水电费至2015年7月30日，并在恢复了楼梯和楼梯间后将房屋交回给鲁清华。
2015年11月2日，鲁清华向蓬江区地方税务局缴纳了2009年12月1日至2015年12月31日房产税及滞纳金28238.36元，2009年12月1日至2015年12月31日城镇土地使用税及滞纳金1928.62元，2015年10月1日至2015年10月31日城市维护建设税、地方教育附加、营业税、印花税、个人所得税和教育费附加共11333.26元，合共41500.24元。2016年1月6日，鲁清华以上述税费应由李锡桃、许祥裕、彭永畅缴纳为由提起本案诉讼。
另查明：鲁清华提供的《税收缴款书》显示税种对应的品目名称分别是房产税为“其他房屋出租”及“滞纳金”，城镇土地使用税为“城市土地使用税等级1”及“滞纳金”，营业税为“房屋租赁”，城市维护建设税为“市区（营业税附征）”，地方教育附加为“营业税地方教育附加”，教育费附加为“营业税教育费附加”，个人所得税为“个人房屋出租”，印花税为“财产租赁合同”。
原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。本案焦点有：一、《租赁协议书》第六条中“租任税”如何理解。二、《租赁协议书》的效力如何。三、许祥裕、彭永畅、李锡桃要否支付2015年8月1日之后的租金。四、鲁清华能否依据《租赁协议书》第六条主张许祥裕、彭永畅、李锡桃返还2009年12月1日至2015年12月31日期间的房产税、城镇土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、个人所得税。五、鲁清华能否没收保证金3000元，许祥裕、彭永畅、李锡桃要否支付违约金9000元。
关于焦点一。从《租赁协议书》第六条关于“乙方在租任期内负责铺位的租任税”的词句分析，“租任税”应为笔误，应为“租赁税”。鲁清华与李锡桃、彭永畅对第六条中租赁税有不同的解释，鲁清华主张解释为其已缴纳的因房屋租赁引起的房产税、城镇土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、个人所得税，但李锡桃、彭永畅主张解释为承租方经营商铺引起的税费。原审法院认为，双方在第六条既约定了营业税由承租方承担，又约定了租赁税由承租方承担，可见双方约定的租赁税并非承租方经营商铺引起的税费，而是因房屋租赁引起的相关税费，双方将因房屋租赁引起的相关税费简称为租赁税与日常生活习惯相符，故原审法院采信鲁清华主张将第六条租赁税解释为其已缴纳的因房屋租赁引起的房产税、城镇土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、个人所得税的意见。
关于焦点二。李锡桃以《租赁协议书》第六条中约定由承租方承担因房屋租赁引起的房产税、城镇土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、个人所得税与税收法律、行政法规的规定相抵触为由抗辩该条条款无效。房产租赁税费的纳税义务人由税务机关依照国家的法律及行政法规确认，税务机关和纳税义务人之间的法律关系属于国家税法等行政法规所调整的范畴，而出租方和承租方作为平等民事法律关系主体可以依合同约定税款的交纳方式，与国家法规对纳税义务人的确认没有冲突，故原审法院对李锡桃上述抗辩意见不予采信。
鲁清华与许祥裕、彭永畅在2009年11月30日签订的《租赁协议书》没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。
关于焦点三。许祥裕、彭永畅在2012年4月15日将《租赁协议书》的权利义务一并转让李锡桃得到了出租人鲁清华的确认，没有违反国家法律法规的强制性规定，原审法院予以确认。由于许祥裕、彭永畅在2012年4月15日将《租赁协议书》中的权利和义务一并转让给李锡桃，故鲁清华与许祥裕、彭永畅的租赁合同关系在2012年4月14日终止。
而鲁清华与李锡桃的租赁合同关系，因李锡桃在2015年年中提前与鲁清华协商解除合同，并已恢复楼梯和楼梯间、结清2015年7月30日前的租金、水电费、交付房屋给鲁清华，李锡桃主张在2015年7月30日解除《租赁协议书》符合合同约定，原审法院予以采信。至于鲁清华以李锡桃没有恢复商铺二楼的防盗网、大门、楼梯瓷砖，没有结清税费为由主张《租赁协议书》没有解除，李锡桃不同意，原审法院认为合同约定需要恢复楼梯及楼梯间，鲁清华主张修复防盗网、大门、楼梯瓷砖并结清税费是合同解除的条件，但其未能提供证据证明，鲁清华该意见缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。
由于鲁清华与许祥裕、彭永畅的租赁合同关系以及鲁清华与李锡桃的租赁合同关系在2015年8月1日前已终止，鲁清华又未能举证证明许祥裕、彭永畅、李锡桃在2015年8月1日之后仍有使用租赁房屋，故鲁清华主张许祥裕、彭永畅、李锡桃支付2015年8月1日之后的租金，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于焦点四。鲁清华与许祥裕、彭永畅、李锡桃在《租赁协议书》中约定因房屋租赁引起的房产税、城镇土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、个人所得税由承租方承担，许祥裕、彭永畅、李锡桃作为承租方没有依约履行，鲁清华在交付后要求许祥裕、彭永畅、李锡桃返还，符合合同约定。
鲁清华交付了2009年12月1日至2015年12月31日共73个月的房产税及滞纳金28238.36元，2009年12月1日至2015年12月31日共73个月的城镇土地使用税及滞纳金1928.62元，合共30166.98元。由于原审法院认定鲁清华与许祥裕、彭永畅的租赁合同关系从2009年12月1日至2012年4月14日，鲁清华与李锡桃的租赁合同关系从2012年4月15日至2015年7月30日，故许祥裕、彭永畅应向鲁清华返还2009年12月1日至2012年4月14日的房产税、城镇土地使用税及滞纳金11777.52元（30166.98元×（28.5个月÷73个月）】，李锡桃应向鲁清华返还2012年4月15日至2015年7月30日的房产税、城镇土地使用税及滞纳金16323.23元（30166.98元×（39.5个月÷73个月）】，鲁清华请求超出该数额部分原审法院不予支持。
至于2015年10月1日至2015年10月31日城市维护建设税、地方教育附加、营业税、印花税、个人所得税和教育费附加共11333.26元，由于该段时间不在鲁清华与许祥裕、彭永畅、李锡桃的租赁关系存续期间，鲁清华请求返还缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于焦点五。由于许祥裕、彭永畅、李锡桃没有支付租赁税，违反合同约定，应承担相应的违约责任，鲁清华请求没收保证金3000元和支付违约金9000元，符合合同约定，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：
一、许祥裕、彭永畅应向鲁清华返还2009年12月1日至2012年4月14日的房产税、城镇土地使用税及滞纳金等款项合共11777.52元，李锡桃应向鲁清华返还2012年4月15日至2015年7月30日的房产税、城镇土地使用税及滞纳金等款项合共16323.23元；
二、许祥裕、彭永畅、李锡桃应向鲁清华支付违约金9000元；
三、许祥裕、被告彭永畅、李锡桃已交纳的保证金3000元归鲁清华所有，鲁清华不需退还；
四、驳回鲁清华的其他诉讼请求。
上述一、二项在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1590元，减半收取795元，保全费820元，合共1615元，由鲁清华负担615元，由许祥裕、彭永畅、李锡桃负担1000元。
二审中，鲁清华为其陈述提供了照片7张，以证明李锡桃、彭永畅、许祥裕未将租赁铺位的设施及装修恢复。许祥裕、彭永畅为其陈述提供了如下证据：1、核准变更登记通知书3份、工商查询资料2份，以证明涉案房屋从1997年至目前为止用于网吧经营，期间经历多次转让。2、收据、信函、补充意见各一份，以证明涉案房屋的茶水间、卫生间、天花在2007年已经拆除，李志宇曾支付6500元补偿费给鲁清华。3、《租凭协议书》1份，以证明涉案房屋的楼梯在2007年5月25日前就已经拆除。李锡桃没有提供新证据。本院依法组织各方当事人对前述证据进行了证据交换和质证。经审查，鲁清华提供的证据与本案事实查明有关，本院将综合本案其他证据予以认定。许祥裕、彭永畅提供的证据：1、证据1与本案没有直接联系，对最终处理结果也不产生实质性影响，本院不予采纳。2、证据2中信函、补充意见没有原件可供核对，相应证据的真实性无法确认；收据与本案缺乏必要联系，对最终处理结果也无实质性影响，故本院对证据2不予采纳。3、证据3无原件可供核对，对最终处理结果也不产生实质性影响，本院不予采纳。
本院经审理查明，原审查明的事实除关于“2015年年中，李锡桃向鲁清华提出终止合同，鲁清华要求恢复房屋原状。李锡桃支付租金、水电费至2015年7月30日，并在恢复了楼梯和楼梯间后将房屋交回给鲁清华”的部分欠妥之外，其余部分基本属实，本院予以确认。
另查明，2015年7月期间，李锡桃向鲁清华提出终止合同的请求，并在结清涉案房屋2015年7月30日之前租金和水电费之后自行腾退涉案房屋。经鲁清华原审庭审过程确认，李锡桃在腾退前已经修复涉案房屋的楼梯和楼梯间，而鲁清华系在2015年9月份收回涉案房屋。
还查明，鲁清华缴纳的租赁税及滞纳金按《税收缴款书》显示时间分区间统计情况如下：1、2009年12月至2012年4月款项共计14708.16元【（2009年12月和2011年全年）12964.96元＋（2012年1月至4月）5229.59元÷12个月×4个月】；2、2012年5月至2015年9月款项共计14601.82元【（2012年5月至12月）5229.59元÷12个月×8个月＋（2013年、2014年全年）8544.43元＋（2015年1月至9月）3428元÷12个月×9个月】。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原审判决将本案定性为租赁合同纠纷不够贴切，本院予以纠正。结合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、涉案租赁合同是否已被协议解除，李锡桃应否继续支付2015年8月之后租金的问题。二、涉案房屋的租赁税应当如何分担，李锡桃、许祥裕、彭永畅对此应否承担连带责任的问题。三、鲁清华能否没收涉案保证金3000元，李锡桃、许祥裕、彭永畅应否连带支付违约金9000元的问题。
一、关于涉案租赁合同是否已被协议解除，李锡桃应否继续支付2015年8月之后租金的问题。
（一）关于涉案租赁合同是否已被协议解除的问题。
对于鲁清华的原审诉请，李锡桃提出了其与鲁清华于2015年7月期间协议解除合同的抗辩事由。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条关于“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，鉴于鲁清华对此解除事实不予确认，故李锡桃仍应承担相应的举证责任。经审查，李锡桃在原审过程中并无围绕双方的协议事实进行充分举证，其关于合同已被协议解除的法律关系主张故此缺乏事实支撑，本院不予采纳。鲁清华主张合同未被协议解除较为符合现有证据所反映的事实，本院依法予以支持。
（二）关于李锡桃应否继续支付2015年8月之后租金的问题。
承上所述，由于涉案租赁合同未被协议解除，故李锡桃仍应依照约定支付使用对价。鉴于鲁清华在原审过程中确认其于2015年9月期间实际收回涉案房屋，则李锡桃起码应当继续支付2015年8月和9月期间的租金7250元（3625元／月×2个月=7250元）。但是，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定可以推知，出租人享受对价利益应以交付使用之主合同义务的实际履行为前提，当事人另有约定的除外。鲁清华既然承认在2015年9月已经收回涉案房屋，则其作为出租人的主合同义务也已不再履行，故此，其请求李锡桃继续支付房屋收回之后的使用对价，显然既不合理，也不合法，故本院对其超过前述期间的租金请求部分依法不予支持。
至于许祥裕、彭永畅对前述租金应否承担连带责任的问题。经查，许祥裕、彭永畅在经鲁清华同意并实际由李锡桃接手涉案房屋之后，已经退出涉案房屋租赁合同关系，因此，鲁清华请求其二人承担退出之后发生的租金责任没有合同依据。事实上，许祥裕、彭永畅在鲁清华主张的租金计付期间也没有参与李锡桃对租赁物的使用和收益，故鲁清华请求许祥裕、彭永畅与李锡桃承担连带责任亦无事实基础和法律依据。据此，本院对鲁清华的相应主张不予支持。
二、关于涉案房屋的租赁税应当如何分担，李锡桃、许祥裕、彭永畅对此应否承担连带责任的问题。
涉案房屋租赁合同第六条规定“工商，营业税等费用由乙方自理，如有违反治安、防火、防盗等安全规定，一概由乙负责。乙方在租任期内负责铺位的租任税，环卫，环保，治安等部门的相关收费”。结合该合同前后文判断，“租任税”指代的应为租赁税。由上述约定内容可见，合同相对人对于租赁税的客观产生已有预见，对税费的内部分担也有前述特别约定，其应当遵守和执行。
李锡桃、许祥裕、彭永畅抗辩主张前述约定违反法律的强制性规定，故对本案当事人不产生法律约束力。但由其列举适用的法规内容可见，相应条文均只反映出租人有缴纳租赁税费的法定义务，而无关于税款须由纳税义务人自资缴交的强制性规定，有关法律法规更加没有禁止民事活动主体之间通过平等协商而作出税费的内部分担约定，因此，李锡桃、许祥裕、彭永畅主张前述约定违反法律的强制性规定明显不符合本案事实，进而以约定无效为由排除返还税费和滞纳金的义务，理由不能成立，本院均不予支持。
从现有税收征管法规以及租赁行业惯例来看，租赁税不是法定的独立税种，而是对出租房屋应缴各项税种的统称和通称，故此，租赁合同未对具体税种和内容进行一一列明实质上并不影响其中所约定的租赁税范畴的认定，前述条款于此不属约定不明的情形。由于涉案租赁合同并非法律意义上的格式合同，相应条款也非格式条款，故订约主体相互之间也没有必要专门为此作出提示和说明。李锡桃主张非经解释相应条款不发生法律效力缺乏必要的事实支撑和法律依据，本院不予支持。
前述条款应系概括赋予出租人只享受租赁收益，无需承担任何与出租有关税费的特别权利之约定。因此，鲁清华主张李锡桃、许祥裕、彭永畅返还占用期间租赁税符合本案实情，本院予以支持。但是承上所述，李锡桃与许祥裕、彭永畅只是合同转让而非转租关系，前后合同的权利义务相互独立，合同的履行时间段实质上也不重合，因此，李锡桃与许祥裕、彭永畅没有连带返还租赁税及滞纳金的事实基础和法律依据。鲁清华的连带责任主张至此不能成立，本院不予支持。
由于涉案租赁合同约定承租人于每月10日前交纳当月租金，而前述转让协议的签订日期又晚于当月的约定交租日，故许祥裕、彭永畅据上分析应向鲁清华返还2009年12月至2012年4月期间的租赁税和滞纳金14708.16元。对于李锡桃的相应责任部分，因本案只能认定李锡桃在2015年10月1日之后已经不再占用涉案房屋，故该日期之前产生的租赁税和滞纳金返还义务同理应由李锡桃据实承担，之后产生的费用则与李锡桃无关。因此，李锡桃应向鲁清华返还2012年5月至2015年9月的租赁税和滞纳金共计14601.82元。鲁清华请求的超出部分，本院依法不予支持。
三、关于鲁清华能否没收涉案保证金3000元，李锡桃、许祥裕、彭永畅应否连带支付违约金9000元的问题。
如上分析所述，许祥裕、彭永畅已将合同转让给李锡桃，则此前缴纳的保证金及其后应履行的恢复义务也应一并由李锡桃承受；进而，本案的保证金处理及恢复义务的履行只与李锡桃有关而与许祥裕、彭永畅无关，前后合同相对人之间没有连带责任。
对于鲁清华所提未履行约定恢复义务和未缴纳租赁税的违约事由主张，本院具体分析认为：首先，承上所述，恢复义务应由李锡桃负担，许祥裕、彭永畅在本案中对此并无责任。鲁清华在原审既已确认涉案楼梯及楼梯间被李锡桃修复的事实，则合同约定的修复义务至此履行完成。鲁清华主张李锡桃另有其他设备设施未予恢复，但对应的恢复义务未见相关的书面约定佐证，本案也无充分证据证明双方另已达成口头约定，故此项违约主张不能成立。其次，涉案租赁合同对租赁税费应何时及如何缴交并无明确约定，且鲁清华对外作为纳税义务人本身也有相应的注意和提醒的义务，因此，李锡桃、许祥裕、彭永畅在鲁清华举证证明实际支出款项之后再据实予以返还并无明显不当，不构成违约。再次，涉案租赁合同第七条关于没收保证金和支付违约金的约定，仅适用于合同相对人违约终止履行的特定情形，即使鲁清华的此项违约主张成立，本案也不能迳行适用该项约定。综上，鲁清华此点违约事由和责任主张不能成立，本院不予支持。
但考虑到李锡桃确实在未与鲁清华最终达成一致的情况下单方终止履行合同，并且因此拖欠了两个月的租金，相应行为构成违约，鲁清华有权依照前述协议第七条约定没收涉案保证金3000元和请求李锡桃支付违约金9000元。鉴于前述保证金和违约金金额共计仅为12000元，与涉案房屋现阶段租金相比，前者仅略高于后者的三倍，故李锡桃在此金额范围之内承担违约责任，没有过分高于鲁清华因李锡桃单方终止合同所引致的实际损失和可得利益损失，故本院对原审没收李锡桃保证金3000元及判令其支付违约金9000元的处理结果不再作出调整。许祥裕、彭永畅一方则如上分析所述，对合同转让之后李锡桃的违约终止履行问题不承担连带责任。
对于许祥裕、彭永畅二审所提诉讼时效问题。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条关于“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，鉴于许祥裕、彭永畅在原审无作诉讼时效抗辩，其在二审期间提出且无新证据可予充分支撑，故本院对此不予支持。
综上所述，原审判决认定事实基本属实，适用法律有误，处理结果欠妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定，判决如下：
一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初127号民事判决；
二、许祥裕、彭永畅应在本判决生效之日起十日内向鲁清华返还2009年12月至2012年4月期间合同所约定的租赁税及滞纳金14708.16元；
三、李锡桃应在本判决生效之日起十日内向鲁清华返还2012年5月至2015年9月期间合同所约定的租赁税及滞纳金14601.82元，并支付租金7250元和违约金9000元；
四、确认李锡桃已交纳的保证金3000元归鲁清华所有，鲁清华无需予以退还；
五、驳回鲁清华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费1590元，减半收取为795元，保全费820元，合共1615元，由鲁清华负担520元，由李锡桃负担763元，由许祥裕、彭永畅负担332元。二审受理费1590元，由鲁清华负担513元，由李锡桃负担751元，由许祥裕、彭永畅负担326元。
本判决为终审判决。
审判长 李立辉
审判员 李雁羽
审判员 陈侃伦
二〇一六年十二月八日
书记员 刘现流
广东省江门市中级人民法院
民事判决书
（2016）粤07民终1476号
上诉人（原审原告）：鲁清华，男，1950年7月18日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
委托诉讼代理人：司徒健芳，广东金浓律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李锡桃，女，1966年3月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：陈鉴铭，广东金泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄健嫦，广东金泽律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：许祥裕，男，1977年4月11日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
上诉人（原审被告）：彭永畅，男，1970年7月25日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
上述上诉人许祥裕、彭永畅的共同委托诉讼代理人：黎繁松，广东广能律师事务所律师。
上诉人鲁清华因与上诉人李锡桃、徐祥裕、彭永畅房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
鲁清华上诉请求：1、撤销原审判决书第一项，改判李锡桃、许祥裕、彭永畅支付从2009年12月1日至2015年12月31日的房屋租赁税合共41500.24元。2、撤销原审判决书第四项，改判李锡桃、许祥裕、彭永畅支付租金（从2015年8月开始计至交还铺位之日止，暂计至2016年3月31日为30156元）给鲁清华。3、由李锡桃、许祥裕、彭永畅承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原审法院认定本案租赁合同在2015年8月1日前终止，不支持鲁清华提出的租金及部分房屋租赁税的请求，属于事实认定错误。当时鲁清华与李锡桃、许祥裕、彭永畅协商解除合同，对方承诺将商铺的楼梯恢复，并且铺好楼梯的地砖，安装好商铺的防盗网，重新安装二楼大门及恢复二楼的卫生间等，并且结清全部租金、租赁相关的税收及水电费等，双方再商量合同解除的问题，对方当时也同意，但至今商铺的楼梯地砖未铺好，二楼大门及二楼卫生间也没有恢复，对方也未将钥匙归还鲁清华，因此合同并未正式解除，对方应当支付从2009年12月1日至2015年12月31日的房屋租赁税合共41500.24元。鲁清华的租金损失正是由于对方拒不履行合同义务，不交纳租赁税以及没有将商铺的设施及装修恢复而引起，对方支付铺位的租金及房屋租赁税给鲁清华，更有利于保护鲁清华的合法权益，也符合公平的原则。
李锡桃对鲁清华的上诉答辩称，一、按照涉案租赁协议第八条的有关规定，李锡桃对于涉案房屋只需恢复楼梯和楼梯间，其他没有在协议上明确作出约定的设施内容，不应当由李锡桃承担恢复义务。二、在李锡桃拟租赁涉案房屋并与鲁清华签订租赁协议之时，鲁清华、许祥裕、彭永畅均没有就租赁税费的问题向李锡桃作出明确说明，所以涉案房屋的租赁税费不应当由李锡桃承担。
许祥裕、彭永畅对鲁清华的上诉在其上诉意见中一并作出答辩。
李锡桃上诉请求：1、改判李锡桃无须返还鲁清华房产税、城镇土地使用税及滞纳金等款项16323.23元。2、改判李锡桃无须支付鲁清华违约金9000元。3、本案一审及二审诉讼费由鲁清华负担。事实和理由：一、原审法院认为出租方和承租方作为平等民事法律关系主体可以依合同约定税款的交纳方式，与国家法规对纳税人的确认没有冲突是法律的适用错误。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的相关规定，房产税、城镇土地使用税、滞纳金及个人所得税的法定义务缴纳者应为鲁清华，不能以李锡桃与鲁清华签订的民事合同去违反法律、法规的强制性规定。特别是房产税、个人所得税和营业税属于鲁清华经营租赁业所得利润而需交纳的税款，不应违法转嫁到由李锡桃承担。二、原审法院对“租任税”解释为是因房屋租赁引起的房产税、城镇土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、个人所得税属查明事实不清。涉案《租赁协议书》是由许祥裕、彭永畅一方转让给李锡桃，其中第六条约定的“租任税”并无明确指代属于何种税种。在李锡桃受让该合同条款时，鲁清华及许祥裕、彭永畅均没有向李锡桃就含义不清且加重李锡桃责任的条款进行明确的解释说明，因此，该条款对李锡桃不产生法律效力。原审庭审过程中，许祥裕、彭永畅也当庭指出承租方经营商铺引起的税费，并不是原审法院认定的因房屋租赁引起的房产税、城镇土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、个人所得税。因此，徐祥裕、彭永畅转让的合同权利义务中的“租任税”亦应按照许祥裕、彭永畅所述内容而确认为承租方经营商铺引起的税费，故本案不应在约定不明、未尽解释说明义务的情况下迳行将原审认定的所有税费的交纳义务强加给李锡桃承担。三、原审法院认为李锡桃没有支付租赁税属违反合同约定的行为，从而判令李锡桃支付违约金，这是缺乏事实与法律依据的。因涉案房屋的租赁税应由鲁清华承担，李锡桃并没有构成违约，故而无须向鲁清华支付违约','2018-10-07
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