山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁06民终25号
上诉人（原审第三人）：陈锟，男，1987年6月18日出生，汉族，住烟台市莱山区。
被上诉人（原审原告）：孙玉桂，女，1950年1月14日出生，汉族，住莱阳市。
委托诉讼代理人：姜志军，山东元德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：莱阳建通房地产开发有限公司。住所地：莱阳市和平小学综合办公楼*楼。
法定代表人：王海军，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘生涛，山东孙一海律师事务所律师。
上诉人陈锟因与被上诉人孙玉桂、莱阳建通房地产开发有限公司（以下简称建通公司）合同纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院(2017)鲁0682民初24号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
上诉人陈锟上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判位于万融凯旋城一期1-2-901号房屋所有权归上诉人所有；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、2014年11月21日，上诉人与被上诉人建通公司签订了合同编号：2011200296号《商品房买卖合同》，由被告建通公司将涉案的房屋即位于万融凯旋城第0001幢2单元901号房产出卖给上诉人。上诉人已经按照合同约定付清房款，并在莱阳市房产管理局办理了网签备案。二、被上诉人孙玉桂诉状中所称，2013年6月1日，被上诉人孙玉桂与莱阳市城厢街道办事处西至泊村签订拆迁补偿协议，上诉人作为房屋的买受人在签订上述商品房买卖合同时根本不知情，也不可能知情。拆迁补偿协议不能对抗不知情的第三人即本案的上诉人。三、被上诉人建通公司的补偿安置房屋不能办理预售许可证，不能在莱阳市房产管理局办理网签备案，即涉案的房屋性质不属于补偿安置房。涉案的房屋具备预售许可证，并能在莱阳市房产管理局办理网签备案，即涉案的房屋性质属于公开买卖的商品房。四、一审判决中称“……应认为原告作为××，对该栋房屋的债权属特种债权，具有物权属性。”上诉人认为，这种债权也属于普通债权，是否具有物权属性并无法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“解释”）第七条第一款“××与××按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定××以位置、用途特定的房屋对××予以补偿安置，如果××将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，××请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，现实中，对于特定用途的拆迁安置房屋都具有独立区域，并且政府部门不予颁发预售许可证，亦不可进行公开买卖。公开买卖的商品房，具有政府部门颁发的预售许可证，不属于《解释》所指“用途特定的房屋”。为此，一审法院不应依据该《解释》条款予以判决，适用法律不当。上诉人《商品房买卖合同》与被上诉人孙玉桂《拆迁补偿协议》都系有效合同，判决书中提到“被上诉人建通公司法定代表人王海军，承诺自2015年7月13日起十个工作日内为被上诉人孙玉桂办理好房屋产权登记手续，即在莱阳市房产管理部门网上进行网签备案”，但上诉人于2014年11月21日就已经在莱阳市房产管理部门办理了网签备案登记，因此，应认定上诉人优先取得涉案房屋的所有权。
二审中，上诉人补充上诉理由：上诉人作为善意第三人，在不知情的情况下，被上诉人建通公司一房二卖，上诉人是受害者，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，上诉人要求被上诉人建通公司返还购房款并承担已付房款一倍的赔偿责任。
被上诉人孙玉桂答辩称，一审判决正确，程序合法，请求二审法院维持原审判决，保护孙玉桂的合法权利。
被上诉人建通公司答辩称，对一审判决没有异议，与上诉人之间实际上是担保借款法律关系，公司也同意偿还借款，最近双方一直在保持联系，协商还款的事宜。
原审原告孙玉桂向一审法院起诉请求：1、确认原告对万融凯旋城1-2-901号补偿安置房屋享有所有权；2、判令被告自2013年10月3日起承担违约金10万元；3、判令被告给原告办理房屋不动产产权登记证书；4、诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2013年6月1日，原告（××）与莱阳市城厢街道办事处西至泊村村民委员会（××）签订旧村改造房屋拆迁补偿安置协议书一份，约定原告拆除自有的房屋一栋（集体土地使用权证号：莱集用【2005】第020056号、房屋产权证号：莱字第××号），置换万融凯旋城一期1-2-901号房屋，等等。协议签订后，原告向万融凯旋城小区的物业管理公司武汉嘉嘉顺物业管理有限公司莱阳分公司交纳了装修保证履约金2000元及水电预交费1000元，后又向被告建通公司交纳了公共维修基金15351元。装修完成后，原告入住万融凯旋城一期1-2-901号房屋。2015年7月13日，因无法为包括原告在内的19户回迁户办理房屋产权登记证书，被告建通公司法定代表人王海军在莱阳市城厢街道办事处工作人员孙明武、孙勇的见证下签署承诺书一份，承诺自2015年7月13日起十个工作日内为19户拆迁户办理好房屋产权登记手续，即在莱阳市房产管理部门网上进行网签备案；以上承诺如做不到，愿意每拖延一天每户赔偿一万元人民币。承诺书后附有19户回迁户名单及房号，其中本案原告的房号即为万融凯旋城一期1-2-901。
另查明，万融凯旋城项目系被告建通公司开发。2014年11月21日，被告建通公司在明知已将万融凯旋城一期1-2-901号房屋置换给原告的情形下，又与第三人陈锟签订商品房买卖合同（合同编号为：2011200296），将该房屋以每平米2300元合计353188元的价格出卖给第三人。合同签订后，第三人通过银行转账形式向被告建通公司足额支付了购房款，双方在莱阳市房产管理部门办理了网签备案登记手续。
一审法院依据原告提交的房屋拆迁补偿安置协议书、三份收款收据、承诺书及19户回迁户名单、第三人提交的商品房买卖合同、银行转账凭条、产权登记查询证明以及原、被告、第三人的当庭陈述等证据认定上述事实。
一审法院认为：当事人的合法权益应受法律保护。从本案处理情况来看，本案争议焦点主要有二：一是谁可以优先取得本案所涉的万融凯旋城一期1-2-901号房屋；二是被告建通公司应否向原告支付违约金及违约金的具体数额。
对争议的焦点问题一，法院认为，原告与西至泊村村委签订的房屋拆迁补偿安置协议书系双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，亦未侵犯国家、集体或他人的合法权益，应认定为合法有效。原告依据该协议书对原自有房屋进行了拆除，置换为本案所涉的万融凯旋城一期1-2-901号特定房屋，交纳相关费用后进行了装修、入住，在此情形下，应认为原告作为××，对该栋房屋的债权属特种债权，具有物权属性，即原告可以优先取得该栋房屋。虽然被告建通公司后来又将该栋房屋出卖给了第三人陈锟并在房管部门办理了网签备案登记手续，但该行为只是基于普通债权的一种买卖行为，加之被告建通公司在出卖时明知已将该栋房屋置换给原告、被告建通公司与第三人陈锟签订商品房买卖合同的时间晚于拆迁补偿安置协议签订的时间，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“××与××按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定××以位置、用途特定的房屋对××予以补偿安置，如果××将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，××请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，同时考虑拆迁活动的特殊性及保障弱势群体合法权益的基本原则，法院依法认定原告可以优先取得涉案的万融凯旋城一期1-2-901号房屋。第三人陈锟与被告建通公司签订的商品房买卖合同虽然也系有效合同，但无法对抗原告作为××的优先权，第三人可另行主张自己的相关权利。对争议的焦点问题二，法院认为，公司法人代表履行职务行为所产生的法律后果，依法应当由公司承担。本案中，被告建通公司的法人代表王海军代表公司对外自愿签署了承诺书，其承诺的内容并不违反法律禁止性规定，亦未侵犯国家、集体或他人的合法权益，应认定为合法有效。承诺书中承诺的如不能按期办理房屋产权登记手续，愿每拖延一天每户赔偿一万元，该赔偿金的性质应理解为违约金。现原告在被告建通公司已严重违反承诺的情况下，依据该承诺书要求其支付违约金，事实清楚、于法有据，法院依法予以支持。但综合考虑本案情形，对被告提出的原告主张的10万元违约金过分高于其损失、应予调整的抗辩意见，法院予以采纳，法院酌情认定违约金以3万元人民币为宜。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款及其他相关民事法律法规之规定，一审法院判决：一、原告孙玉桂享有万融凯旋城一期1-2-901号房屋的所有权；二、被告莱阳建通房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助原告孙玉桂办理万融凯旋城一期1-2-901号房屋的不动产产权登记证书；三、被告莱阳建通房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告孙玉桂支付违约金3万元人民币；四、驳回原告孙玉桂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元、特快专递费50元，均由被告莱阳建通房地产开发有限公司负担。
二审中，当事人未提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1、案涉的房屋应归谁所有。2、上诉人要求被上诉人建通公司返还购房款并承担一倍房款的赔偿责任是否属于本案二审审理范围，应否支持其请求。
针对焦点一，案涉的房屋应归谁所有。被上诉人孙玉桂与莱阳市城厢街道办事处西至泊村村民委员会于2013年签订旧村改造房屋拆迁补偿安置协议书，约定孙玉桂拆除自有房屋后安置在涉案房屋内，该协议系双方真实意思表示，且未损害国家、集体、第三人的利益，协议真实有效，本院依法予以确认。上诉人主张其在2014年与被上诉人建通公司签订了购房合同，交纳了房款并在莱阳市房产管理局办理了网签备案，故涉案房屋应归其所有。本院认为，针对涉案房屋，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的法律规定及由被上诉人孙玉桂装修并居住的客观事实，判令涉案房屋归被上诉人孙玉桂所有，并无不当。上诉人主张涉案房屋并不属于补偿安置房屋，对此未提供证据证实，对其主张，本院依法不予支持。
针对焦点二，上诉人要求被上诉人建通公司返还购房款并承担一倍房款的赔偿责任，本院认为，上诉人作为第三人，在二审中提出新的诉讼请求，超出了本案的审理范围，上诉人的该请求本院依法不予审理，上诉人可另案解决。
综上，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人陈锟负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗春光
审判员 刘 腾
审判员 刘海波
二〇一八年二月二十四日
书记员 杨风华