广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法审监民再字第147号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：广州市宜达发展有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区。
法定代表人：潘文汉。
委托代理人：陈进杰。
委托代理人：张军。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：广州市天河区前进街前进第一股份合作经济社。住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：刘业坤。
委托代理人：谢儒浩。
申请再审人广州市宜达发展有限公司（以下简称宜达公司）因与被申请人广州市天河区前进街前进第一股份合作经济社（以下简称前进街前进一社）农民集体土地使用权租赁合同纠纷一案，不服本院于2013年5月10日作出的（2013）穗中法民五终字第1063号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2014年5月15日作出（2014）粤高法民二申字第102号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
前进街前进一社于2010年12月24日向广州市天河区人民法院起诉，请求判决：（一）解除前进街前进一社与宜达公司签订的《合同书》，前进街前进一社收回该场地使用权。（二）宜达公司向前进街前进一社支付拖欠租金581970.3元。（三）宜达公司向前进街前进一社支付罚金663433.2元（截止至2010年12月30日）。（四）宜达公司承担本案诉讼费用。具体理由：前进街前进一社于2000年4月27日与宜达公司签订土地出租《合同书》约定，前进街前进一社将位于天河区东圃镇前进一社（名称村北）的5297平方米空地租给宜达公司使用，由宜达公司出资做商贸城，租期从2000年5月1日至2028年4月30日。租金为不含税每月每平方米4元，每隔三年递增10％，每月15日交纳当月租金。合同生效后，前进街前进一社按约定交付场地，宜达公司也依约建设商贸城，每月正常交租至2006年10月。从2010年7月起，宜达公司末依约交付租金，前进街前进一社多次催促其补交租金，宜达公司仍无动于衷，拒绝支付租金。依照前进街前进一社与宜达公司签订的《合同书》第七条第2款，乙方不按时交租金，每逾期一天计罚千分之三，如超过三个月仍未交的，甲方有权单方面解除合同，收回该场地使用权。另外，据前进街前进一社查证，宜达公司所建商贸城系未经合法报建，证照不齐的经营场地，该做法违反国家有关法律法规，也违反了《合同书》中第六条第2款，乙方在承租期内必须依法经营之规定，构成了对该土地租赁合同的严重违约，依法应该解除合同。前进街前进一社作为土地出租人，长期被宜达公司拖欠租金，严重损害了前进街前进一社所在的前进村全体村民的经济权益，给前进街前进一社造成巨大负面影响。
宜达公司辩称：（一）前进街前进一社诉称不符合事实，宜达公司从没有不交租的故意，宜达公司使用涉案场地以来一直按合同交租。但是，自2006年12月后，他人强行将宜达公司赶出涉案场地，在该场地使用权发生争议，宜达公司无法使用和要求前进街前进一社依约解决未果的情况下宜达公司未交租不构成违约。按照双方2000年4月27日签订《合同书》第五条第4项“该场地使用权如与其它第三者发生争议，由甲方负责解决。”宜达公司原本一直正常交租给前进街前进一社，但是，自2006年12月起涉案场地被前进街前进一社社员霸占，强行赶走宜达公司，宜达公司不能使用场地。为此，宜达公司不但多次报警要求处理，前进街前进一社相关人员也到场，宜达公司要求前进街前进一社协助处理，可是，当地派出所和前进街前进一社置之不理，实属前进街前进一社明知宜达公司是该场地使用权人的情况下，不愿按合同负责解决，当地派出所却禁止宜达公司进场。从前进街前进一社诉状可印证，宜达公司被强占场地使用权期间，前进街前进一社并没有损失，因为宜达公司无法使用场地。在2010年4月宜达公司交租给广州市前进置业发展有限公司时，其负责人和财务表示一直收到租金，宜达公司不欠租金。但是，宜达公司此后强烈要求收回场地管理时，一切都变了，这是多方联合掠夺财产的行为。（二）宜达公司在场地使用期间一直依法经营，不构成违约。依据双方合同“第五条甲方的责任：1、甲方负责该土地的违章建筑物的清拆。2、甲方必须提供有效证明给乙方办理有关手续，费用由乙方负责。3、甲方要协助乙方妥善解决好该项目的有关办证工作。4、该场地使用权如与其它第三者发生争议，由甲方负责解决。”可见，土地属于前进街前进一社，双方明知该情况，有关建设的手续约定由前进街前进一社负责。再者，从合同第六条约定乙方的责任：乙方使用该场地只能建商业设施，不能改变用地用途，由乙方负责单方面投资该商业城。前进街前进一社明确限定宜达公司建设商业设施。此外，宜达公司投资庞大（当初达380万元），使用多年没有任何不合法经营行为，宜达公司没有违约。请求驳回前进街前进一社的诉请。
天河区人民法院一审查明：2000年4月27日，前进街前进一社与宜达公司签定《合同书》，约定：一、甲方（广州市天河区东圃镇前进第一股份合作经济社，后变更名称为广州市天河区前进街前进第一股份合作经济社，即前进街前进一社）将位于东圃镇前进一社（土名称为村北）5297平方米空地租给乙方（即宜达公司，下同），由乙方出资做商贸城（下称涉案房屋），鉴于乙方投资庞大，本着互利的原则，甲方同意将场地交给乙方使用28年，即租期从2000年5月1日起至2028年4月30日止。二、甲方同意给乙方2个月的免租期。三、租金为不含税每月每平方米4元，每隔三年递增10%，每月15号交纳租金。四、本合同签订之后，乙方向甲方交纳按金5万元。五、甲方责任：2、甲方必须提供有效证明给乙方办理有关手续，费用由乙方负责。本合同签订后五天内甲方将场地交给乙方。3、甲方要协助乙方妥善解决好该项目的有关办证工作。4、该场地使用权如与其它第三者发生争议，由甲方负责解决。六、乙方责任：1、乙方使用该场地只能建商业设施，不能改变用地用途，由乙方负责单方面投资该商业城。七、违约责任：1、甲方不得无理收回该场地，侵犯乙方经营权利或违反本合同其他条款，甲方应负违约责任，违约金为乙方在该场地投资总额的双倍。2、乙方不按时交纳租金，每逾期一天计罚千分之三，如超过三个月仍未交的，甲方有权单方面解除合同，收回该场地的使用权。
2000年4月27日宜达公司向前进街前进一社支付了合同押金5万元，当天前进街前进一社出具了收到合同押金5万元的《收款收据》给宜达公司。从2000年7月至2006年10月宜达公司一直按合同约定按时交付租金给前进街前进一社。宜达公司称自2006年12月起至今宜达公司无法进入涉案场地经营。不交租金的原因是涉案场地存在被他人侵占的事实，根据《合同书》第五条第4项约定：该场地使用权如与其它第三者发生争议，由前进街前进一社方负责解决。因前进街前进一社没有解决场地被他人侵占的问题，宜达公司一直未能进入场地，未能正常使用场地，不存在欠租的违约行为，前进街前进一社不能随意解除合同。前进街前进一社称合同书生效后，前进街前进一社按约定交付场地给宜达公司，宜达公司也依约建成商贸城，每月正常交租至2006年10月。前进街前进一社不知道宜达公司是否在涉案场地经营，如果宜达公司与其他人就使用涉案场地发生纠纷，与前进街前进一社无关，如果是侵权，应按有关法律处理。涉案场地的使用权属前进街前进一社，前进街前进一社把涉案场地出租给宜达公司，合同书也是有效的，如果宜达公司按时交租金，宜达公司是可以使用涉案场地的。
前进街前进一社明确宜达公司所建商贸城房屋没有办理报建手续。宜达公司为证明涉案房屋办理了报建手续，提供了广州市天河区《建筑工程许可证》“天建字第00785号”复印件（宜达公司无法提供原件核对），内容为：工程项目：龙步商贸城，工程地点；龙某后，报建单位；前进一社，承建单位：车陂建筑队等。经质证，前进街前进一社对《建筑工程许可证》复印件的真实性不予确认。为核实宜达公司提供的《建筑工程许可证》真实性，一审法院向广州市规划局天河分局发出协助调查函，要求该局查询：位于东圃镇前进一社（土名称村北）“龙步商贸城”是否有规划报建手续，并提供广州市宜达发展有限公司提交的《建筑工程许可证》复印件（内容：工程项目：龙步商贸城，工程地点；龙某后，报建单位；前进一社，承建单位：车陂建筑队）给该局核查。2013年1月7日广州市规划局天河分局向我院发出穗规天河（2013）7号《关于协助查询的复函》复函内容：一、根据你院提供的建筑物位置和现场相片，我分局人员到现场核对确认后，在档案系统中查无该建筑物相关规划报建手续。二、我分局根据资料提供的证号“天建字第00785”在我局档案系统查，无法查到此证。经质证，前进街前进一社对该复函的真实性、合法性、关联性无异议。宜达公司对该函的真实性无异议。
前进街前进一社起诉宜达公司具体欠前进街前进一社租金的情况：2009年1月至4月每月租金为25637.48元共4个月，租金为102549.92元（25637.48元×4个月），2009年5月至12月共8个月、2010年4月至12月共9个月上述合计17个月按每月租金28201.23元计，租金为479420.91元（28201.23元×17个月），以上租金前进街前进一社要求宜达公司支付租金581970.3元。宜达公司认为上述时间不交租金的原因是因为涉案场地被案外人侵占，无法经营。
前进街前进一社确认自2011年6月份前进街前进一社将涉案场地交由其社员刘某甲经营，并由刘某甲向前进街前进一社支付租金。
宜达公司称在2010年4月宜达公司交租给广州市前进置业发展有限公司时，其负责人和财务表示一直收到租金，宜达公司不欠租金，宜达公司对此辩称没有举证证明，前进街前进一社对此亦予以否认。
在租赁期间，宜达公司称被前进街前进一社社员刘业祥侵占涉案房屋，发生场地使用权纠纷，致使宜达公司不能正常使用房屋。宜达公司已于2010年8月9日向一审法院起诉刘某乙，要求法院判决：1、立即停止侵权，将宜达公司承租的位于天河区东圃镇前进第一股份合作经济社的5297平方米的土地使用权及建筑在该土地范围内的龙埗商贸城返还给宜达公司。2、赔偿宜达公司经济损失308万元（2006年12月1日-2010年7月31日止）。案号为（2010）天法民一初字第2064号，该案尚在审理中。
天河区人民法院一审认为：前进街前进一社、宜达公司签定《合同书》，约定由前进街前进一社将空地出租给宜达公司，由宜达公司出资建商贸城，再由宜达公司向前进街前进一社支付租金。合同书签订后，前进街前进一社已按约将场地交给宜达公司，宜达公司已按约在涉案土地上建成商贸城，自2000年7月至2006年10月宜达公司也按约支付租金给前进街前进一社。因此，前进街前进一社与宜达公司之间是房屋租赁合同关系。前进街前进一社明确涉案商贸城所建房屋没有办理报建手续，宜达公司提供的《建筑工程许可证》复印件，前进街前进一社对《建筑工程许可证》复印件的真实性不予确认，经一审法院向广州市规划局天河分局发出协助调查函，调查《建筑工程许可证》是否真实，广州市规划局天河分局答复称在档案系统中查无该建筑物相关规划报建手续，“天建字第00785”在该局档案系统查，无法查到此证。因此，对宜达公司提供的《建筑工程许可证》复印件，一审法院对其真实性不予确认。由于前进街前进一社、宜达公司均无法提供涉案房屋的规划报建手续，因此，涉案房屋属违法建筑。因此，前进街前进一社、宜达公司签订的《合同书》属无效合同。由于双方签的《合同书》无效，前进街前进一社要求终止该合同书的履行，一审法院予以支持。
关于租金问题，根据宜达公司陈述，从2006年12月起案外人刘某乙强占涉案商贸城，造成宜达公司无法经营，对此造成的损失，应由宜达公司向刘某乙追偿，宜达公司已另案起诉刘某乙，应由该案处理。宜达公司没有向前进街前进一社支付2009年1月至4月每月租金为25637.48元共4个月，租金为102549.92元（25637.48元×4个月），2009年5月至12月共8个月、2010年4月至12月共9个月上述合计17个月按每月租金28201.23元计，租金为479420.91元（28201.23元×17个月），以上租金共581970.83元，前进街前进一社要求宜达公司支付上述租金581970.3元，一审法院予以支持。宜达公司辩称在2010年4月宜达公司交租给广州市前进置业发展有限公司时，其负责人和财务表示一直收到租金，宜达公司不欠租金，对此，宜达公司没有举证证明，其辩称一审法院不予采纳。
因前进街前进一社与宜达公司签订的《合同书》属无效合同，造成合同无效，前进街前进一社、宜达公司双方均有同等责任。故前进街前进一社要求宜达公司支付罚金663433.2元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、终止原告广州市天河区前进街前进第一股份合作经济社与被告广州市宜达发展有限公司于2000年4月27日签订的《合同书》。二、被告广州市宜达发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市天河区前进街前进第一股份合作经济社支付租金581970.3元。三、驳回原告广州市天河区前进街前进第一股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20053元，由原告广州市天河区前进街前进第一股份合作经济社负担10434元，被告广州市宜达发展有限公司负担9619元。
前进街前进一社与宜达公司不服一审判决，均向本院提起上诉。
前进街前进一社上诉称：一审法院认定事实有误，二审法院依法应当予以纠正，支持我社在一审中的其他诉讼请求。宜达公司应当支付违约金。首先，我社依据《合同书》收取出租土地的租金，而宜达公司使用了我社的土地进行经营，应当交纳租金，但宜达公司从2006年11月始，一直拖延不交租，致使我社未能得到出租土地的收益。因法律规定以及诉讼成本原因，我社之主张了2009年1月至今的租金。而这些租金收益的丧失同时造成我社丧失了运用这些收益造福社员的机会，这些损失理应由宜达公司来承担。其次，根据《合同书》约定，我社将地块（土名：村北）的空地出租给宜达公司用于建设商贸城，我社只负责清拆空地上的违章建筑物，协助宜达公司妥善解决好其项目的办证工作，帮助其解决土地使用权的纠纷。而场地的建设，经营活动，债权债务关系都由宜达公司自己负责。可见，造成合同无效的责任在宜达公司，我社有权获得因宜达公司拖延交租而产生损失的赔偿。我社作为土地出租人，长期以来宜达公司拖欠租金，严重损害了我社的经济权益，并造成巨大负面影响。请求判决：1、宜达公司支付我社违约金581970.3元；2、宜达公司承担本案诉讼费用。
宜达公司答辩称：违约的不是我司，而是前进街前进一社，前进街前进一社早就知道甚至参与涉案土地经营使用权的抢夺，因此按照双方合同的约定，在我司不能使用土地时，前进街前进一社有合同的义务解决，而本案存在我司对涉案土地不能正常的使用。因此，我司不存在违约。第二，前进街前进一社所说的其将空地出租给宜达公司，其只负责清拆违章物，与事实不符，前进街前进一社是指定我司建设商贸城，且其负责有关项目的办证，有关证件的提供也应是前进街前进一社，上盖报建或承租的商铺的经营场地需要出租相关手续都是需要前进街前进一社出具。我司从2002年开始追前进街前进一社的报建手续以及营业执照手续，但前进街前进一社一直没有办下来，没有尽到相应的协助义务。因此前进街前进一社违约在先。本案产生的原因不在我司，而前进街前进一社有合同义务负责解决。应予驳回前进街前进一社的所有诉讼请求。按照合同第七条，前进街前进一社应以建筑物的价钱赔偿给我司，但前进街前进一社也没有赔，直到后来我司进不了场了，还是追偿不了。
宜达公司上诉称：（一）一审判决认定基本事实不清，未能查明本案基本事实，判决不公：1、双方于2000年4月27日签订的《合同书》第五条第4项“该场地使用权如与其它第三者发生争议，由甲方负责解决”。可见，在该场地使用权与第三者发生争议，我司不能使用场地的情况下，我司不但不构成违约，且前进街前进一社有解决第三人使用场地的合同义务。2、我司一审提交证据5证明，我司委托广州上富物业管理有限公司不能进入涉案场地的《证明》，印证了本案真相是因为我司不能使用涉案场地，前进街前进一社社员刘某乙阻饶并长期侵占至今，场地使用权发生了争议，该情况有当地派出所的调查处理。3、我司一审提交证据6、证据7证明，当时的羊城晚报等媒体报道涉案场地发生争议我司不能进场的采访报道，媒体遵循客观的采访和记录清楚的反映了前进街前进一社社员侵占涉案场地，且前进街前进一社当时负责人承认我司不能使用涉案场地并表示不能解决的事实记录。4、我司从没有不交租故意，事实是，我司正常使用场地至2006年底，此后，前进街前进一社社员刘某乙强抢涉案场地并收取场地各商户租金，与我司发生场地使用权争议，且在我司已经先起诉该社员侵占涉案场地财产侵权纠纷一案［案号：（20l0）天法民一初字第2064号案件］的情况下，为达到阻止我司进场及侵占我司权益的非法目的，前进街前进一社才提起本次诉讼，涉案场地的商户在交租的情况下前进街前进一社一直有收取其场地租金。前进街前进一社在自身起诉状中已经明确表明“从2010年7月起，被告未依约交付租金”（前进街前进一社己经自认的事实不应随意推翻）。且我司在2010年4月向前进街前进一社支付2010年1-3月租金时，我司是携带支票与前进街前进一社核对所欠租金只差3个月后填写支票交租，期间，前进街前进一社当时负责人亲口表示我司不欠租金。按惯例，如果拖欠以前租金是需先补齐前期租金的，前进街前进一社也从未通知我司交租。我司在一审期间依法提出了《调查收集证据申请书》，依法申请一审法院调查，但一审法院却未调查收集，偏听偏信。（二）一审判决超出前进街前进一社诉讼请求，前进街前进一社的诉讼请求为“判决解除原告与被告签订的《合同书》”，一审判决以“原告要求终止该合同书的履行，本院予以支持”并作出第一项判项，显然有违法律规定。前进街前进一社的诉讼请求始终是解除合同关系，何来一审判决的前进街前进一社要求终止该合同书的履行，一审判决更换诉讼请求不当，超出了当事人的诉讼请求。再者，我司不是合同违约方，过错和违约方是前进街前进一社。（三）前进街前进一社在没有通知我司解除合同，在本案进入一审审理尚未判决前，突然在庭审时声称合同已经解除并表示己安排社员经营涉案场地的行为，显然有悖于其诉讼请求和双方合同约定，是一种严重违反诚实信用原则的行为，是公然的掠夺他人财产权益，不但与其第一项诉讼请求发生矛盾，同时也严重干扰了诉讼活动，该行为恶意干预和企图阻止法庭的审理和难以查明事实真相，应予制裁和纠正。前进街前进一社急于改变事实的行为昭然凸显其企图毁灭有关证据，隐瞒真相的目的，法庭应予慎重对待，查明事因和真相。（四）一审认定《合同书》无效，并认为造成合同无效，双方均有同等责任不当。我司认为，一审认定为房屋租赁合同关系不当，本案的管辖异议在广州市中级人民法院2011年5月5日的（2011）穗中法立民终字第278号民事裁定已经认定为土地租赁合同纠纷。我司是明确得悉前进街前进一社经过民主程序后与我司签订合同，我司是严格遵循其村民会议决议和双方合同约定履约，投入巨资，何来过错。依据双方合同“第五条甲方责任：1.甲方负责该土地的违章建筑物的清拆。2．甲方必须提供有效证明给乙方办理有关手续，费用由乙方负责。3．甲方要协助乙方妥善解决好该项目的有关办证工作。4．该场地使用权如与其它第三者发生争议，由甲方负责解决。”可见，土地属于前进街前进一社，有关建设的手续约定由前进街前进一社负责。合同“第六条乙方责任：1．乙方使用该场地只能建商业设施，不能改变用地用途，由乙方负责单方面投资该商业城。”前进街前进一社明确限定我司建设商业设施，我司为此投资庞大（当初达380万元），使用多年没有任何不合法经营行为，何来我司违约和过错责任。再者，一审判决一面认定合同无效，无视前进街前进一社的过错，却又按有效合同认定租金，也自相矛盾。综上，双方合同明确约定各自责任的情况下，前进街前进一社先没有按合同履行，我司不构成违约。前进街前进一社在我司被迫无法使用场地，要求收回场地使用的情况下，为阻止我司收回场地隐瞒事实，企图无偿获得我司的巨大投入，应予制止，以彰显法律的公正和公平。综上所述，请求：1、撤销一审判决；2、驳回前进街前进一社的诉讼请求；3、由前进街前进一社承担本案全部诉讼费用。
前进街前进一社答辩称：（一）一审法院把事实基本查清，且宜达公司的上诉状中所提出的问题一审法院都进行了查证，也调取了相关的笔录，双方当事人都有相关的笔录进行印证，而查证出来的事实并非是上诉人宜达公司所陈述的那样。（二）关于宜达公司所陈述的合同第5条第4项，在土地使用权争议的情况下，确实是由我社负责，但对于某公司所租赁的土地完全使用了其权利，在此土地上建设了商贸城且经营，在经营期间没有第三人对我们双方提出过涉案土地使用权方面的主张。关于宜达公司认为有物业管理公司不能进场及媒体报道的事实证明，但媒体报道的事实是否属实应当通过法院、法律来确认，而所摄的图片以及报道都是基于记者当时的看法，并不能真实反映情况。宜达公司从2006年开始已经没有向我社缴纳过租金，直至2010年4月只缴纳1-3月份的租赁，我社的主张有对方缴纳租金的票据与单据予以证明，本案拖了一年多，宜达公司都没有进行相关的举证，我社经过几任社长催促宜达公司缴纳租金，但遭到宜达公司的拖延，在两年内也没有收到宜达公司的租金，在没有办法的情况下，提起诉讼来维护我社的损失，在起诉后把涉案土地交予本社社员经营是为了减少损失，最大程度维护我社的利益。合同义务已写明，我社是协助宜达公司办证，而并非由我社去办证，且我社的协助是基于宜达公司的要求才去。但我社从来没有收到宜达公司的要求，所以并不能认定我社违约。综上，宜达公司无故拖欠租金超过一年，我社为了挽回自己的损失，请求法院解除合同，终止合同进行，是合情合理的。我社作为土地的所有权人，将土地租赁给宜达公司，我社认为此租赁合同是合法有效才提出解除合同，但一审法院说未报建所以合同无效。我社认为，我社为何要求宜达公司支付所欠租金等额的罚款（即违约金），是基于合同对违约金的约定。合同有详细列明且明确约定的。我社的责任仅仅是限于土地所有权人的责任，包括提供证明给予宜达公司办理手续，我社与宜达公司仅仅是租赁关系，如果因为使用权发生纠纷由我社负责，而其他事情是由宜达公司负责。
本院二审经审理查明一审法院查明事实属实，并予以确认。
在二审审理过程中，宜达公司提出书面申请，请求本院调查收集：1、向前进街前进一社和广州市前进置业发展有限公司自2006年12月起对涉案土地的收租情况，包括租金发票、金额、交租人，及前进街前进一社与广州市前进置业发展有限公司的关系；2、向前进街前进一社负责人刘某丙和财务刘某丁了解自2006年12月起涉案土地的租金实际交付人和实际使用人；3、向涉案土地地上自编商贸城1-43号经营商户自2006年12月起承租商铺的租赁合同、商户的身份资料、交租凭证。
本院二审认为，前进街前进一社与宜达公司于2000年4月27日签订《合同书》，约定由前进街前进一社将空地出租给宜达公司，由宜达公司出资建商贸城，再由宜达公司向前进街前进一社支付租金。合同书签订后，前进街前进一社将涉案场地交给宜达公司，宜达公司在涉案场地上建成商贸城。关于涉案场地所建房屋有否办理报建手续的问题，宜达公司在一审中提供了《建筑工程许可证》复印件，前进街前进一社对《建筑工程许可证》复印件的真实性不予确认，经一审法院向广州市规划局天河分局发出协助调查函，调查《建筑工程许可证》是否真实，广州市规划局天河分局答复称在档案系统中查无该建筑物相关规划报建手续，“天建字第00785”在该局档案系统查，无法查到此证。因此，对宜达公司提供的《建筑工程许可证》复印件，一审法院对其真实性不予确认。由于前进街前进一社、宜达公司均无法提供涉案场地所建房屋的规划报建手续，因此，涉案场地所建房屋属违法建筑。因此，前进街前进一社、宜达公司签订的《合同书》属无效合同。由于双方签的《合同书》无效，前进街前进一社要求终止该合同书的履行，一审法院予以支持，并无不当，本院二审予以维持。
关于租金问题，根据宜达公司陈述，从2006年12月起案外人刘某乙强占涉案场地，造成其无法经营，对此造成的损失，应由宜达公司向刘某乙追偿，宜达公司已另案起诉刘某乙，应由该案处理。宜达公司没有向前进街前进一社支付2009年1月至4月每月租金为25637.48元共4个月，租金为102549.92元（25637.48元×4个月），2009年5月至12月共8个月、2010年4月至12月共9个月上述合计17个月按每月租金28201.23元计，租金为479420.91元（28201.23元×17个月），以上租金共581970.83元，按照双方《合同书》的约定，宜达公司应向前进街前进一社支付租金，因此，前进街前进一社要求宜达公司支付上述租金581970.3元，一审法院予以支持，处理正确。宜达公司辩称在2010年4月宜达公司交租给广州市前进置业发展有限公司时，其负责人和财务表示一直收到租金，宜达公司不欠租金，对此，宜达公司没有举证证明，该主张一审法院不予采纳，并无不当，二审法院均予维持。
因前进街前进一社、宜达公司签订的《合同书》属无效合同，造成合同无效，前进街前进一社、宜达公司双方均有同等责任。故前进街前进一社要求宜达公司支付违约金581970.3元，缺乏法律依据，本院二审不予支持。
关于宜达公司在二审中提出书面申请，请求本院调查取证，本院二审认为，宜达公司申请调查的事项，属于当事人举证的范畴，并不属于人民法院依职权调查取证的范围，故宜达公司调查取证的申请，不符合法律规定，本院二审不予采纳。如上所述，宜达公司上诉主张驳回前进街前进一社的诉讼请求，理由不成立，本院二审不予支持。
综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，予以维持。前进街前进一社、宜达公司双方上诉理由均不成立，其上诉请求均予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费19220元，由上诉人广州市天河区前进街前进第一股份合作经济社负担9620元，上诉人广州市宜达发展有限公司负担9600元。
判决生效后，宜达公司不服，向广东省高级人民法院提出再审申请，请求：1、撤销（2013）穗中法民五终字第1063号《民事判决书》的判决，改判驳回前进街前进一社全部诉讼请求；2、本案一、二审及再审立案费由前进街前进一社承担。具体理由如下：（一）涉案合同应是土地租赁合同而非房屋租赁合同，原判决认定我司与前进街前进一社之间是房屋租赁关系错误。（二）涉案合同有效。根据法律规定，房屋租赁和土地租赁无效的法定事由完全不同，违法建筑租赁无效，属于房屋租赁合同无效的法定事由，前进街前进一社将空地租给我公司，而不是将违法建筑物租赁给我公司。商贸城是由我公司在租用空地后投资建设、自享权利并自行使用，产权只有到28年土地租赁期满才属于前进一社。即使是违法建筑也是由我公司承担经营风险和法律责任，与土地租赁合同效力完全无关。原判决将涉案合同书认定为房屋租赁合同的基础上，以我司投资建设的商贸城没有取得规划许可手续属于违法建筑为由，认定涉案合同无效属于明显的法律适用错误。虽然我司没有证据，但前进街前进一社应该已经办理了土地出租的相关手续，因此涉案合同有效。前进街前进一社也认为涉案合同有效，该社认为我司违约拖欠租金，符合合同约定的解除条件而主张解除合同，收回租赁场地，并未主张合同无效和终止，而一审法院在诉讼过程中并没有行使释明权让前进街前进一社变更诉讼请求，却判决认定涉案合同无效，在判项中直接判决终止涉案合同，显然超出了前进街前进一社的诉讼请求。（三）原判对宜达公司调查取证申请故意敷衍塞责。客观上未能调查证据。一审期间，宜达公司向法庭提交了一份由前进街前进一社所给的商贸城《建筑工程许可证》复印件，发证机关是天河区东圃镇建设委员会，但一审法院却去广州市规划局天河分局调查取证，天河规划分局当然没有该委员会的发证记录，于是回复法院没有对商贸城发过《建筑工程许可证》，一审法院据此认定商贸城是违法建筑。二审也维持了一审的认定。一、二审法院违反诉讼程序。（四）我公司不构成违约，不具备合同解除的事由：1、双方确认我公司在2010年4月前没有拖欠前进街前进一社的租金。双方对2006年12月以前我公司按时交租金的事实没有任何争议。前进街前进一社主张我公司从2007年1月至2010年7月未交租金与案件事实不符，实际上，在此期间内前进街前进一社一直在收租，没有任何损失。因为前进街前进一社在《民事起诉状》中的陈述“合同生效后，原告按约定交付场地，被告也依约建设商贸城，每月正常交租至2006年10月。从2010年7月起，被告未依约交付租金，……”按照前进街前进一社的上述自认，2006年10月至2007年7月，宜达公司不欠租金但不是每月正常交租，按照“自认原则”，原判应当认定前述交租事实，前进街前进一社后来单方面的否认意见应当不被法院采纳。我公司虽然因商贸城2006年底被刘某乙强行侵占经营而不能提交2006年12月至2009年12月前进街前进一社收租的租金收据，但事实上是这段时间刘某乙一直以宜达公司的名义向前进街前进一社交租，租金支付凭证和前进街前进一社开具的租金收据全部被刘某乙保管占有，我公司无法取得和举证。但有两点可以证实这一事实，一是2010年4月我公司到前进街前进一社处交付2010年1、2、3月的租金并核对2010年1月前是否欠租金时前进街前进一社开具了这三个月的租金收据，如果前进街前进一社在2010年1月前已经有三年没有收到租金了，前进街前进一社怎么可能只收2010年1、2、3月的租金而不催缴和收取前面三年的租金？二是如果前进街前进一社在2010年1月前已经有三年没有收到租金了，为何从没有向我公司催缴过租金？为何从来没有提过解除合同？为何这三年时间商贸城可以照常经营？2、我公司在2010年4月后，也没有拖欠前进街前进一社的场地租金。因商贸城一直被案外人刘某乙非法霸占经营，我公司一直在维权想收回经营权但未能成功，刘某乙为了保证商贸城可以正常经营，一直在向前进街前进一社交租，前进街前进一社从来没有租金损失，所以到前进街前进一社提起本案起诉前，从来没有向我公司催缴过租金。这种局面如果维持下去，利益受损害的是我公司，前进街前进一社永远也不会向我公司催交租金，更不会起诉我公司解除合同，因为前进街前进一社没有任何租金损失，可能还能从刘某乙处得到非法利益。直到我公司为了维权于2010年8月份到天河法院起诉刘某乙侵权后，显然前进街前进一社与刘某乙经串通后，前进街前进一社以我公司拖欠2010年7月以后的租金为由，起诉我公司，要求解除场地租赁合同，而且起诉时间选择在2010年12月，从7月份算起超过3个月时间。（五）前进街前进一社至今不履行合同主要义务，拒绝提供有效证明给我公司办理商贸城的有关手续，已构成严重违约和，并违约在先，依法应承担违约责任。即使我公司真的欠交租金，也属于合法正当的合同履行抗辩行为，前进街前进一社也无权主张解除场地租赁合同。涉案合同第五条明确规定前进街前进一社的主要合同义务是必须提供有效证明给我公司办理有关手续，协助我公司妥善解决好该项目的有关办证工作。涉案合同签订后投资建设商贸城前，我公司依合同规定和依法规定要求前进街前进一社提供有效证明给我公司办理商贸城的建设手续，前进街前进一社提供了1994年2月8日由广州市天河区东圃镇建设委员会发证的、编号为天建字第00785的广州市天河区《建筑工程许可证》复印件，我公司凭此证完成了商贸城的建设，有关验收、办证手续尚未办理。但在诉讼中前进街前进一社竟然否定该许可证的真实性。这说明前进街前进一社从未向我公司提供办理商贸城建设的有效证明，或者向我公司提供过虚假、无效办理商贸城建设的证明；前进街前进一社从开始至今拒绝向我公司提供过办理商贸城建设的有效证明。（六）合同约定是空地租赁，我公司在十多年前就投入近四百万元的巨资建设商城，经过数年的经营，到2006年底商贸城才给我公司的投资带来回报。眼见商贸城有利可图，同属于前进街前进一社的社员刘某乙强行霸占商贸城，当我公司起诉刘某乙维权收回场地时，前进街前进一社紧接着起诉我公司解除合同，在诉讼中又称已经将场地租给本村社员经营，很明显前面的商贸城被霸占和本案的诉讼，完全是前进一社与案外人恶意串通、意图非法侵占我公司商贸城的投资和经营成果的恶意行为，从公平合理、维护交易安全性和稳定性、维护我公司合法权益角度考虑，本案都不宜解除合同。
前进街前进一社答辩称：（一）我社认为涉案合同为土地租赁合同，且合同有效，土地租赁实际执行中农民认为土地属于他们，他们就有权出租。一审法院查明事实清楚，关于法律适用问题由法院认定。（二）关于建筑工程许可证的问题，原审法院已查明认定清楚。而我国建筑工程许可证有两种，一种是《建筑工程规划许可证》，由规划部门发出，一种是《建筑工程施工许可证》，由县级以上建设管理部门发出，根据1999年国土资源部《建筑工程施工管理办法》，本案中《建筑工程许可证》抬头存疑，是不存在的行政文件。而所谓发证机关不存在，机构撤并后现在不存在，无法考证，若存在也无权发证。（三）关于宜达公司交租的问题。宜达公司在2010年缴纳了三个月的租金后又有三个月以上没有交租，我社以此作为合同解除的依据起诉宜达公司。我社因为租金的诉讼时效只有一年，因此起诉要求宜达公司支付租金581970.3元。根据民事诉讼法规定，谁主张谁举证，因此应由宜达公司提交证据而不能靠推断。交租情况一、二审已查清楚，宜达公司抗辩称其无法交租是由案外人霸占场地造成，而该案已经被驳回，宜达公司在申请书中还提及此事，有污蔑我们社员的嫌疑。（四）关于宜达公司认为我社拒不履行合同主要义务的问题。我社认为我社的主要义务是交付出租的场地，该义务我社已经履行，其他义务是次要义务，且是在宜达公司提出要求的情况下才有协助配合的义务，而宜达公司没有证据证明其向我社曾提过协助要求。按照合同约定，宜达公司三个月不交租，我社可单方解除合同，我社依据合同解除了合同，于2011年6月将涉案地块交给案外人（本社社员）经营，从维护交易稳定性考虑，我社不可以解除此合同。
本院再审查明：宜达公司在一审提交的《建筑工程许可证》载明：发证日起：1994年2月。注意事项：……（2）此证悬挂在施工现场当眼处，有效期为六个月，逾期失效。
再审期间，宜达公司提交（2013）穗中法民一终字第4759号民事判决，该判决载明：“上诉人广州市宜达发展有限公司因与被上诉人刘某乙侵权纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2010）天法民一初字第2064号民事判决，向本院提起上诉。……原审判决：驳回广州市宜达发展有限公司的诉讼请求。……广州市宜达发展有限公司上诉请求：1、撤销原判；2、改判刘某乙立即停止侵权，将广州市宜达发展有限公司承租的位于天河区东圃镇前进街前进一社的5297平方米的土地使用权及建筑在该土地范围内的龙埗商贸城返还给广州市宜达发展有限公司。3、改判刘某乙赔偿经济损失308万元（自2006年12月1日起暂计至2010年7月31日，实际金额应计至刘某乙停止侵权行为不再对广州市宜达发展有限公司造成经济损失之日止）。……根据本院二审实地走访的结果来看，同样不能证实商贸城实际由刘某乙侵占。广州市宜达发展有限公司在原审提供的《羊城晚报》报道，根据其内容可知，该报道是由记者以电话形式采访业祥公司的负责人刘某乙。因刘某乙二审否认曾接受过羊城晚报的电话采访，故其真实性存疑。即使采信该报道内容，因所谓的负责人‘刘某乙’在采访中所述的内容也只能反映广州市宜达发展有限公司与业祥公司因共同开发商贸城而产生纠纷，故同样不足以认定该‘刘某乙’或所谓的业祥公司存在侵占商贸城的行为。因此，对广州市宜达发展有限公司主张的侵权事实，本院不予采信。其由此提出的各项要求，本院亦不予支持。……驳回上诉，维持原判”。
前进街前进一社提交了穗集有（2012）第09000227号《中华人民共和国集体土地所有证》，该所有证载明：土地所有权人：广州市天河区前进街前进股份合作经济联社农民集体。地址：广州市天河区前进街前进股份合作经济联社。地号：440106011007JA00001。农用地﹨，耕地﹨，园地﹨，林地﹨，牧草地﹨，其它﹨，建设用地﹨，未利用地﹨。前进街前进一社还提交了盖有“广州市天河区人民政府前进街道办事处”、“广州市天河区前进街道前进股份合作经济联社”印章的证明，该证明载明：兹有位于天河区前进龙步土名“村北”的场地物业，现名为“龙步商贸城”，该土地在《集体土地所有证》号码穗集有（2012）第09000227号范围内，该证登记土地所有权人为广州市天河区前进街前进股份合作经济联社农民集体，实际使用权属于我联社属下广州市天河区前进街前进第一股份合作经济社，该场地属于集体发展用地。宜达公司对上述土地所有证及证明的真实性、合法性、关联性均无异议，并确认其公司在与前进街前进一社签订涉案合同时知道涉案土地为农村集体用地。
前进街前进一社自认其将涉案土地出租给宜达公司时没有办理《集体土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》，没有向相关的人民政府土地行政主管部门提出出租涉案土地的申请。宜达公司陈述称前进街前进一社向其公司出租涉案土地时没有向其公司出示上述三证，也没有出示土地所有证及土地出租相关的批准文件。
原审查明的其他事实本院再审予以确认。
本院再审认为：经本院再审查明涉案土地属于农民集体所有，根据前进街前进一社与宜达公司签订的涉案合同及陈述说明，双方按照涉案合同约定，前进街前进一社将涉案土地出租给宜达公司建商贸城使用。综上，本案为农民集体土地使用权租赁合同纠纷。宜达公司称该公司与被申请人前进街前进一社签订的案涉《合同书》非房屋租赁关系的主张本院再审予以支持。原审认定宜达公司与前进街前进一社之间是房屋租赁合同关系不当，故本院再审予以纠正。
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”涉案土地属于农民集体所有，而前进街前进一社将涉案土地出租给宜达公司建商贸城并未经县级以上地方人民政府批准，也不属于上述法律规定中土地使用权可以依法发生转移的除外的情形，由此，前进街前进一社与宜达公司签订的涉案《合同书》违反了《土地管理法》的强制性规定，依法属无效合同。
因涉案《合同书》被确认无效，该合同对双方当事人自始没有法律约束力，故前进街前进一社请求判令宜达公司支付租金581970.3元于法无据，但宜达公司应支付其占用土地的使用费。宜达公司称2006年12月后，其公司被前进街前进一社的社员刘某乙侵占了涉案场地导致其无法使用场地，但该公司诉刘某乙侵权案已被法院根据查明的事实，依法驳回其诉请，同时宜达公司也没有提交其他证据证明其主张，故宜达公司上述主张依据不足，据此，本院再审认定宜达公司在2009年1月至2010年12月使用了涉案土地，由于前进街前进一社与宜达公司均确认宜达公司已经支付了2010年1月至3月的租金，故宜达公司应支付2009年1月至12月、2010年4月至12月相应的使用费581970.3元。
宜达公司称前进街前进一社的诉求是解除案涉《合同书》，并未主张合同无效和终止，一审在诉讼过程中没有行使释明权让该社变更诉讼请求，而判决却认定《合同书》无效，在判项中直接判决终止合同，超出了该社的诉求。经本院再审查明，一审法院在2013年1月21日庭审时已经释明合同无效问题，并询问前进街前进一社如认为合同被认定无效是否变更诉请，而前进街前进一社明确表示不变更诉请。宜达公司也表明合同书是否有效由法院认定，故宜达公司的上述主张不能成立，但是一审法院认定前进街前进一社要求终止合同书的履行有误，并判决终止涉案合同不当，本院再审予以纠正。
前进街前进一社自认2011年6月其已将涉案场地交由其社员刘某甲经营，即前进街前进一社已于2011年6月将涉案土地使用权收回，故在本案中对前进街前进一社请求','2018-10-07
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