浙江省桐庐县人民法院
执 行 裁 定 书
(2015)杭桐执异字第16号
案外人邵铁峰。
委托代理人（特别授权）孙建平，浙江××××律师事务所律师。
申请执行人中国光大银行股份有限公司杭州分行（以下简称“光大银行”）。住所地浙江省杭州市拱墅区。
负责人郑学筠，行长。
委托代理人（特别授权）范万兵、周尚檬，浙江××和律师事务所律师。
被执行人浙江桐庐鑫马车业有限公司（以下简称“鑫马车业”）。住所地桐庐县。
法定代表人许晨亮。
被执行人许晨亮。
第三人杭州市桐庐县富汇小额贷款股份有限公司（以下简称“富汇公司”）。住所地桐庐县。
法定代表人胡晓明，董事长。
委托代理人（特别授权）陈一群，浙江××律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司桐庐支行（以下简称“农业银行”）。住所地桐庐县。
负责人吴丹红，行长。
委托代理人（特别授权）陈文剑，浙江××律师事务所律师。
本院在执行申请执行人“光大银行”与被执行人“鑫马车业”、许晨亮申请实现担保物权一案中，案外人邵铁峰对执行标的提出书面异议。本院于2015年11月5日受理后，依法组成合议庭于2015年11月25日公开进行了听证，案外人邵铁峰的委托代理人孙建平、申请执行人“光大银行”的委托代理人范万兵、被执行人“鑫马车业”的法定代表人许晨亮、被执行人许晨亮、第三人“农业银行”的委托代理人陈文剑、第三人“富汇公司”的委托代理人陈一群出席参加听证。本案现已审查终结。
案外人邵铁峰异议称，其于2014年3月1日与“鑫马车业”、许晨亮签订《商业用房租赁协议书》一份，约定：“鑫马车业”和许晨亮将其所有的位于桐君街道富春路333号的房屋出租给邵铁峰，租赁期限15年，租金数额为390万元，承租人于租赁协议签订之日支付定金30万元（到租赁期满时返还），于2014年10月31日前付清15年的房屋租赁费。租赁协议签订当日，邵铁峰支付给出租方定金30万元，并于2014年9月17日、10月15日、10月20日分三次共支付给出租方租金390万元。2014年5月30日，双方又签订了《补充协议》一份，对案涉房屋的交付时间进行了补充约定：“鑫马车业”于2014年5月30日前将租赁房屋已清退原租户部分移交给邵铁峰，移交房屋面积为4775平方米；尚有原租户未清退的20平方米房屋和200平方米“鑫马车业”职工居住的房屋至迟于2014年12月底前交付给邵铁峰。《补充协议》签订时4775平方米租赁房屋已经移交邵铁峰，邵铁峰收到租赁房屋后即安排装修。2014年6月1日，邵铁峰与江中伟签订《工程承包合同书》，于2014年6月10日进场装修施工。
案外人邵铁峰认为其与“鑫马车业”间的租赁合同系双方真实意思表示，该租赁合同真实有效；且已按约支付全部租金和于2014年5月30日交付了绝大部分租赁房屋（95%）。根据浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第一条的规定，其租赁涉案房屋的租赁合同的签订及租赁物的交付均早于抵押设立时间（2014年7月30日），其租赁权应当依法予以保护。为此案外人邵铁峰向本院提出书面异议，要求本院在处置案涉房屋时依法保护其合法的房屋租赁使用权。
案外人邵铁峰为支持其异议主张，向本院提供了以下证据材料：1、《商业用房租赁协议书》及其《补充协议》各一份，拟证明案外人邵铁峰对案涉房屋享有合法的租赁权且该租赁权的设立早于抵押权设立的事实。2、《收条》二份、《付款凭证》三份，拟证明案外人邵铁峰已付清全部租金的事实。3、《工程承包合同书》及其《施工预算单》各一份、《收款收据》一份、《银行转帐凭证》三份和桐庐聚富实业有限公司情况说明一份，拟证明案外人邵铁峰于抵押设立前已经占有案涉房屋并对案涉房屋进行了装修的事实。4、（2015）杭桐商特字第10号民事裁定书一份，拟证明案涉房屋设立抵押的时间为2014年7月30日以后，租赁房屋的交付时间早于抵押时间的事实。5、《商业用房租赁协议书》一份、华夏银行《转帐支票存根》和《个人取款回单》各三份，拟证明案外人邵铁峰至今仍占有案涉房屋，并已将案涉房屋转租赁给桐庐聚富实业有限公司使用的事实。6、《房屋租赁合同》、《收款收据》各30份，身份证复印件29份，拟证明桐庐聚富实业有限公司将从案外人邵铁峰处租赁的案涉房屋分搁为商铺租赁给各个经营户（许玉新、宋月芳、雷松、钟淑、徐群霞、潘欢欢、徐忠芳、钟煜婷、雷燕、钱彩琴、方友风、章正、沈铅铨、王培军、郑云、李晓芬、徐彩英、周ＸＸ、雷法妹、沈垚、金恺、陈春妹、徐碧川、徐惠芳、朱小玲、钟晓燕、郑云芳、张军洪、姜凌燕、徐丁龙30人）使用的事实。
申请执行人“光大银行”答辩称，一、案外人邵铁峰与“鑫马车业”、许晨亮间并不存在真实的租赁关系，案外人邵铁峰提供的租赁合同及相关材料系虚假证据。1、案外人邵铁峰提交的所谓支付租金的三份支付凭证中载明的“用途”为“借款”，由此可见案外人邵铁峰与“鑫马车业”、许晨亮之间是民间借贷关系，而非租赁关系。2、案外人邵铁峰并未实际占用和使用房屋，其主张的已经占有使用房屋的《补充协议》和《工程承包合同》也是为本次异议而签订的。其理由：（1）《补充协议》系伪造。从租赁协议可以看到房屋本来应于2015年1月1日才交付，且案外人邵铁峰于2015年7月23日提交的异议申请中也陈述房屋是于2015年1月1日交付，是答辩人针对该异议答辩异议人是否占有房屋发表意见后所以才有了这一份《补充协议》，并将交付期限改为了2014年5月30日，同时为了自圆其说，案外人邵铁峰解释为2014年5月30日是绝大部分交付，很显然在第一次提出执行异议时，案外人邵铁峰应当已经签署了《补充协议》并实际占有房屋，为什么只字未提呢？这样明显的自相矛盾，改变事实陈述的行为，漏洞百出，明显不具有真实性。（2）《工程承包合同》及相关支付凭证均是其为证明占有房屋的证据，系伪造。同理，该合同是在2014年6月1日签订，但案外人邵铁峰在第一次提出异议时没有提交这份合同及支付凭证，其中的原因不难推测。根据案外人邵铁峰的说法，装修公司应当在2014年6月10日进场施工，装修期为6个月，即应在2014年12月初完工，但事实上至今房屋未见任何装修痕迹，此前无论是答辩人、保全法官、评估机构，还是执行法官均多次到过现场，房屋一直空置。另外，所谓装修费用支付凭证，其支付主体为“桐庐聚富实业有限公司”，该公司与案外人邵铁峰并非同一主体，且其用途为“工资”，可见这些支付凭证并非案外人邵铁峰履行《工程承包合同》的表现，因此，该证据与本案无关。综上，从案外人邵铁峰的举证表现看，存在大量移花接木，张冠李戴的情形，是虚假诉讼，扰乱诉讼秩序的表现形式，其证据不仅不能支持其请求，相反只能作为其虚假诉讼的证据。二、假定案外人邵铁峰提供的租赁合同为真实合同，其租赁权也得不到保护。理由：1、因案外人邵铁峰未实际占有而无法得到保护。省高院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第三条规定，审查租赁合同是否签订于案涉房屋抵押、查封前的主要标准：抵押或查封前是否办理了租赁登记备案手续、或就租赁关系提起诉讼或仲裁的、或是否办理租赁合同公证、是否缴纳税金等；第四条规定了审查在抵押、查封前是否已经占有且至今占有房屋的标准：在案涉房屋内生产经营、领取营业执照且至今未变更住所、已经支付水电、物业管理费用或已经实际装修等，结合本案实际情况，均不具备，所以案外人邵铁峰的请求无法得到支持。2、因答辩人抵押权设定在前而无法得到保护。涉案房屋自2012年至2015年以来连续三年无间隙抵押给答辩人，且抵押人曾在书面或借款合同中明确保证其未对抵押物设定租赁权。根据《中华人民共和国物权法》第190条明确规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
申请执行人“光大银行”为支持其异议主张，向本院提供了以下证据材料：桐房他证（2014）字第116040、116041、116042、116043号四本他项权证复印件，拟证明案涉房屋从2012年2月起连续三年抵押给“光大银行”的事实。
被执行人“鑫马车业”、许晨亮答辩称，此前，我向案外人邵铁峰借款390万元是事实，借款为临时调用，借款后因一时还不上，为了对该借款有保障，案外人邵铁峰向我提出要求双方签订房屋租赁合同，我想反正欠他借款是事实，欠款总是要归还的，所以我就按案外人邵铁峰要求签了上述《商业用房租赁协议书》，但是我们只是签订了书面协议，没有实际履行，我没有收到过案外人邵铁峰租房定金30万元和租金390万元，这390万元就是我欠他的借款；我与案外人邵铁峰也没有办理过涉案房屋的交接；而且该《商业用房租赁协议书》落款时间是倒签的，实际签订时间是在借款后，是在“光大银行”抵押登记后大概是在2014年10月份后，具体时间记不清了。
被执行人“鑫马车业”、许晨亮未向本院提供证据。
第三人“富汇公司”答辩称，首先，同意“光大银行”的答辩意见，我们认为案外人邵铁峰与“鑫马车业”、许晨亮之间不存在租赁关系，他们之间其实是借贷关系。其次，涉案房屋为商业用房，面积共计4995平方米，据许晨亮讲涉案房屋中的一至三层此前出租给家友超市经营，年租金达200万元，而案外人邵铁峰《商业用房租赁协议书》租期15年，15年租金总共只有390万元，平均每年租金只有26万元，这明显是不合理的低价承租。再者，涉案房屋的大部分是一直抵押给“光大银行”，还有一部分是抵押给“农业银行”，而且从2013年起就二次抵押给信力担保公司，期间没有间断过，如果案外人邵铁峰的租赁是真实的，也不能得到支持。
第三人“富汇公司”为支持其异议主张，向本院提供了以下证据材料：桐房他证（2013）字第103620、103621号和（2014）字第118330、118331、118332、118333号房屋他项权证六本，许晨亮与程小飞夫妻于2013年4月11日、2014年11月6日出具的《房屋抵押反担保未出租承诺书》各一份，拟证明涉案房屋从2013年起就二次抵押给信力担保公司，期间没有间断过和涉案房屋未出租给他人的事实。
第三人“农业银行”答辩称，首先，我们同意“光大银行”和“富汇公司”的答辩意见。其次，案外人邵铁峰与许晨亮的租赁关系不真实、案外人邵铁峰未实际占有租赁房屋：1、本代理人同住在江北，经常路过该房屋，自家友超市搬走后，该房屋就一直空置着，也没见案外人邵铁峰进行装修。2、涉案房屋总面积为4995平方米，按照周边环境、地理位置及市场，15年租金仅仅只有390万元，这严重违背了市场行情。再者，涉案房屋中的101室和102室房产于2013年4月11日抵押给我行，而案外人邵铁峰与许晨亮签订租赁时间是2014年3月1日，该租赁关系发生在抵押登记之后，故法院依法处置被执行人财产，不需保护租赁关系。
第三人“农业银行”为支持其异议主张，向本院提供了以下证据材料：本院（2015）杭桐商初字第451、712号二份民事判决书，许晨亮与程小飞夫妻于2013年4月11日和2014年4月10日出具的《抵押财产未出租声明书》各一份，拟证明涉案房屋抵押登记给“农业银行”是在案外人邵铁峰租赁前和被执行人就涉案房屋抵押“农业银行”时承诺该房屋未出租他人的事实。
对案外人邵铁峰提供的证据，申请执行人“光大银行”质证如下：对证据1、2、3的真实性、合法性均有异议，首先，协议双方对协议的签订时间问题、租金问题、房屋的交付及租赁关系的是否真实存在陈述不一致，即《租赁协议》及其《补充协议》非双方真实意思表示。其次，《租赁协议》及其《补充协议》都是事后补签，其目的是为了借款有保障，支付凭证中载明的“用途”为“借款”，所谓的租金390万元实际上是借款，而非租金，还有定金不同与保证金，保证金在合同履行完毕后是要返还的，但定金是在合同履行中冲当款项的，无需返还。第三，在第一次提出执行异议时，案外人邵铁峰为什么对《补充协议》只字未提？也没有提交承包合同及支付凭证。事实上至今房屋未见任何装修痕迹，此前无论是答辩人、保全法官、评估机构，还是执行法官均多次到过现场，房屋一直空置。另外，所谓装修费用支付凭证，其支付主体为“桐庐聚富实业有限公司”，该公司与案外人邵铁峰并非同一主体，且其用途为“工资”。综上，证据1、2、3都是虚假的伪造的。对证据4没有异议，裁定中所述的抵押登记时间是最后一次办理时间，但不能否认此前已经办理抵押登记的事实。对证据5、6，认为是伪造的证据。
对案外人邵铁峰提供的证据，第三人“富汇公司”质证如下：首先，同意“光大银行”质证意见。其次，补充二点：1、《租赁协议》对具体租赁房屋及面积没有明确，只是约定详见房产证，但没有把房产证作为附件。2、《补充协议》甲方乙方处只有“鑫马车业”盖章，没有许晨亮的签字。第三，既然《租赁协议》是伪造的，不真实的，那么后面的《补充协议》、《装修合同》、《转租合同》就都是不真实的。
对案外人邵铁峰提供的证据，第三人“农业银行”质证如下：同意“光大银行”和“富汇公司”质证意见。
对案外人邵铁峰提供的证据，被执行人“鑫马车业”、许晨亮质证如下：协议我是签的，是应案外人邵铁峰要求事后补签的。汇款390万元是事实，我也收到过的，但这只是借款，而不是租金。对《装修合同》和案外人邵铁峰《转租合同》等相关材料，我都不清楚。
对申请执行人“光大银行”提供的证据，案外人邵铁峰质证如下：该证据只能证明三个抵押登记的时间节点，不能确认三个抵押是连续、无缝隙的抵押行为。说明最后一次抵押登记是2014年7月31日，应该是在前面的抵押解除后再办理的。
对申请执行人“光大银行”提供的证据，被执行人“鑫马车业”、被执行人许晨亮、第三人“富汇公司”、第三人“农业银行”质证均无异议。
对第三人“富汇公司”提供的证据，案外人邵铁峰质证如下：对《他项权证》的真实性没有异议，但是其中的四份他项权证时间是在案外人邵铁峰签订及履行租赁合同之后。对《房屋抵押担保无出租承诺书》有异议，涉案房屋在这之前事实上已经租赁给案外人邵铁峰，这是事实。
对第三人“富汇公司”提供的证据，申请执行人“光大银行”、被执行人“鑫马车业”、被执行人许晨亮、第三人“农业银行”质证均无异议。
对第三人“农业银行”提供的证据，案外人邵铁峰质证如下：对判决书没有异议，对《抵押无出租声明书》有异议，涉案房屋在这之前事实上已经租赁给案外人邵铁峰，这是事实。
对第三人“农业银行”提供的证据，申请执行人“光大银行”、被执行人“鑫马车业”、被执行人许晨亮、第三人“富汇公司”质证均无异议。
本院审查查明，“光大银行”与“鑫马车业”、许晨亮申请实现担保物权一案，本院受理后于2015年6月17日作出（2015）杭桐商特字第10号民事裁定，裁定：一、对“鑫马车业”名下的位于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路333号二、三、五层房产（担保财产）[房屋所有权证号：桐房权证城转字第××号；国有土地使用权证号：桐土国用（2000）字第012684号]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，“光大银行”对变价后所得款项在“鑫马车业”尚欠的借款本金17999586.59元及相应利息、罚息、复利（暂计算至2015年5月20日止的利息为606413.31元，2015年5月21日起的利息、罚息、复利按《流动资金贷款合同》的约定计算至本金还清之日止）的范围内优先受偿。二、对许晨亮名下的位于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路333号103室、104室、桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路家友超市房产（担保财产）[房屋所有权证号：桐房权证城转字第××、03××02、04××31号；国有土地使用权证号：桐土国用（2000）字第01－2675、01－2672号、桐土国用（2003）字第0134号]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，“光大银行”对变价后所得款项在“鑫马车业”尚欠的借款本金17999586.59元中的10120000元以及相应利息、罚息、复利（10120000元的利息、罚息、复利从2015年1月21日起按《流动资金贷款合同》的约定计算至本金还清之日止）的范围内优先受偿。三、本案申请费66726元由“鑫马车业”、许晨亮负担。
裁定生效后，因“鑫马车业”、许晨亮未按裁定履行义务，“光大银行”于2015年7月10日向本院申请执行，本院于当日立案执行[执行案号为（2015）杭桐执民字第2212号]。
在该案执行过程中，因被执行人“鑫马车业”、许晨亮未按执行通知履行义务。2015年7月14日，本院决定对上述本院（2015）杭桐商特字第10号民事裁定所确定的“鑫马车业”、许晨亮名下的抵押房地产进行评估、拍卖。同日发布公告，责令“鑫马车业”、许晨亮于2015年7月30日前迁出上述房地产，并责令房屋内的其他财产权利人应于2015年7月30日搬离上述场所。估价作业日期为2015年7月23日至同年8月5日。根据仲衡[2015]（房估）他字第581508043号《房地产估价报告》中现场实物照片显示和本案承办人员现场勘查，位于桐庐县桐君街道富春路333号原家友超市房屋第一、二层室内已安装格铁框架、第三层原样空置，门面壁（临街面）已安装格铁框架和部分玻璃及搁板包壁。
该案本院于2015年7月22日对上述抵押房地产进行查封[其中国有土地使用权证号为桐土国用（2000）字第012684号的土地使用权由杭州市拱墅区人民法院首封]
2015年7月24日，本院发布公告，要求各承租人在2015年7月31日前携带租赁合同、租金支付凭证、身份证明等材料书面向本院执行局211室申报租赁情况，逾期将视作无租赁，并强制执行。
2015年7月下旬，案外人邵铁峰向本院提出书面执行异议，其主张富春路333号的房屋已租赁给其使用，租期15年，全部租金390万元已付清，并已支付了定金30万元，出租方已于2015年1月1日将出租房屋交付给承租人使用，要求本院拍卖时带租拍卖，以确保其租赁使用权。仅提交了《商业用房租赁协议书》、定金30万元收条、15年租金390万元收条各一份。
对此，“光大银行”于2015年8月上旬答辩称，一、根据“鑫马车业”、许晨亮分别与“光大银行”签订的《最高额抵押合同》第十条规定，抵押人“鑫马车业”、许晨亮声明和保证：除该合同设定的抵押外，抵押物（即涉案房屋）不存在包括租赁在内的任何形式的所有权和处分权方面的争议、瑕疵或任何限制。二、租金、租赁期限的不合情理：1、2014年3月1日至同年12月31日长达10个月的租赁期间（占租赁期限的1／18），供“鑫马车业”、许晨亮腾空房屋。2、《收条》中390万元租金的往来无相应打款凭证佐证。3、该房产位于桐庐县中心地段，共计4000多平方米整体出租15年，而总租金仅为390万元。一般商业用房租赁期限往往不会长达15年，即使长期租用，其租金价格往往会约定调整幅度。三、《商业用房租赁协议书》的效力问题。根据“鑫马车业”、许晨亮于2013年8月1日与“光大银行”签订的《最高额抵押合同》第十、十二、三十二条的约定，抵押人“鑫马车业”、许晨亮未经抵押权人“光大银行”书面同意，不得与其他人签订涉及抵押物转移占有的合同。案外人邵铁峰所提交的《商业用房租赁协议书》即使真实的，亦是在“鑫马车业”、许晨亮明知合同约定和案外人邵铁峰明知房产抵押的情况下签订的，显然可知该协议双方为恶意串通，损害抵押权人的利益，根据《合同法》第52条的规定，该协议无效。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，案外人邵铁峰无论其租赁合同是否真实有效，其并未在该房产查封（贵院于2015年2月首次另案查封）之前占有使用该执行标的，故其主张的抵押物租赁使用权依法不应当得到支持。综上，案外人邵铁峰所提出的异议不具有真实性、合法性，请求法院依法驳回其异议。
2015年8月下旬，案外人邵铁峰以相同事由再次向本院提出书面执行异议，要求本院拍卖时带租拍卖，以确保其租赁使用权。本院执行实施机构经审查后，于2015年9月1日作出（2015）杭桐执民字第2212号告知书，以其与“鑫马车业”、许晨亮之间的租赁关系不得对抗申请执行人为由，告知案外人邵铁峰对其提出的保护租赁权的申请不予认可。
2015年10月15日，案外人邵铁峰向本院提出本次执行异议。并已向本院提供了前述六组证据，其中：证据1、《商业用房租赁协议书》及其《补充协议》各一份。《商业用房租赁协议书》约定“鑫马车业”、许晨亮自愿将位于桐庐县桐君街道富春路333号，总计面积为（空白）平方米房屋整体租赁给案外人邵铁峰开办服装、食品等综合体超市使用（具体详见房产证）。租赁期为15年（从2014年3月1日起至2029年2月底止）。租金为整体15年共计390万；本协议签订之日支付定金30万元，该定金于租赁期满返还；应于2014年10月31日前付清15年的房屋租赁费。考虑到“鑫马车业”、许晨亮的实际情况，自本协议签订之日起，案外人邵铁峰给予“鑫马车业”、许晨亮10个月的时间清退完所有原承租户并处理完涉及出租房屋的相关事项，并于2015年1月1日将商业用房毫无瑕疵地移交给案外人邵铁峰使用。并约定案外人邵铁峰在租赁期内可转租所租赁的商业用房。落款时间为2014年3月1日（打印）。
《补充协议》约定“鑫马车业”、许晨亮于2014年5月30日前将租赁房屋已清退原租户部分移交给案外人邵铁峰，具体移交房屋面积为4775平方米。移交房屋的位置为富春路333号第一至五层。本补充协议签订时前述租赁房屋已经移交给案外人邵铁峰。“鑫马车业”、许晨亮尚有出租房屋富春路333号第一层约20平方米（即出租给原租户开零食店的）和四、五层中四户“鑫马车业”职工住户约200平方米房屋没有移交给案外人邵铁峰，该部分房屋“鑫马车业”、许晨亮应尽快清退原租户，最迟不能超过2014年12月底。落款处有“鑫马车业”盖章和案外人邵铁峰签字，但没有许晨亮签字；落款时间为2014年5月30日（打印）。证据2中《银行支付凭证》中注明的用途为借款。证据5中的《商业用房租赁协议书》约定案外人邵铁峰自愿将位于桐庐县桐君街道富春路333号，总计面积为4995.09平方米房屋整体租赁给桐庐聚富实业有限公司使用（具体详见房产证），租赁期为14年，从2015年1月1日起至2028年12月底止。桐庐聚富实业有限公司应支付定金50万元，该定金于租赁期满返还。租金为每年80万元，本协议签订之日十日内支付定金50万元，本合同签订后10日内付清当年的房屋租赁费80万元。落款时间为2015年1月6日（手写）。
2015年10月15日，本院作出中止第一次拍卖的决定。
2015年11月19日，第三人“富汇公司”以其系“鑫马车业”、许晨亮债权人之一，其诉“鑫马车业”、许晨亮案件已有24件业经本院审判并已进入执行阶段，审理案号分别为（2015）杭桐商初字第1311至1313、1357至1377号，债权本金高达2460万元，另尚有（2015）杭桐商初字第1602号案件正在本院审理中，本执行异议的审查与其有利害关系为由，依法向本院提出书面申请，要求参加本执行异议案的审查。对此，本院予以准许。
2015年11月20日，第三人“农业银行”以其系“鑫马车业”、许晨亮债权人，其诉“鑫马车业”、许晨亮的本院（2015）杭桐商初字第451、712号民事判决已经发生法律效力，且其中的部分房屋为其贷款的抵押财产，本执行异议的审查与其有利害关系为由，依法向本院提出书面申请，要求参加本执行异议案的审查。对此，本院予以准许。
另查明，一、1、2012年2月16日，“鑫马车业”与“光大银行”签订《最高额抵押合同》，约定抵押人“鑫马车业”愿意以其有权处分的座落于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路333号2、3、5层的房屋及土地使用权[房屋所有权证号为桐房权证城转字第××号、土地使用权证号为桐土国用（2000）字第012684号]作为抵押物抵押给抵押权人“光大银行”（于当日办理抵押登记）。2、2012年2月16日，许晨亮、程小飞与“光大银行”签订《最高额抵押合同》，约定抵押人许晨亮、程小飞愿意以其有权处分的座落于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路333号103室、104室和富春路家友超市的房屋及土地使用权[房屋所有权证号为桐房权证城转字第××、03××02、04××31号、土地使用权证号为桐土国用（2000）字第01－2675、01－2672和桐土国用（2003）字第0134]作为抵押物抵押给抵押权人“光大银行”（于当日办理抵押登记）。
二、1、2013年8月1日，“鑫马车业”与“光大银行”签订《最高额抵押合同》，约定抵押人“鑫马车业”愿意以其有权处分的座落于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路333号2、3、5层的房屋及土地使用权[房屋所有权证号为桐房权证城转字第××号、土地使用权证号为桐土国用（2000）字第012684号]作为抵押物抵押给抵押权人“光大银行”（于次日办理抵押登记）。合同第十条抵押人声明抵押物不存在任何所有权和处分权方面的争议，除本合同设定的抵押外，抵押物上不存在任何形式的担保、租赁、托管、共有、其他任何争议、瑕疵或任何限制，抵押物未被查封、扣押、监管或采取诉讼保全措施；抵押人保证未经抵押权人书面同意，抵押人不得与其他人签订涉及抵押物转移占有的合同。2、2013年8月1日，许晨亮、程小飞与“光大银行”签订《最高额抵押合同》，约定抵押人许晨亮、程小飞愿意以其有权处分的座落于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路333号103室、104室和富春路家友超市的房屋及土地使用权[房屋所有权证号为桐房权证城转字第××、03××02、04××31号、土地使用权证号为桐土国用（2000）字第01－2675、01－2672和桐土国用（2003）字第0134]作为抵押物抵押给抵押权人“光大银行”（于次日办理抵押登记）。合同第十条抵押人声明抵押物不存在任何所有权和处分权方面的争议，除本合同设定的抵押外，抵押物上不存在任何形式的担保、租赁、托管、共有、其他任何争议、瑕疵或任何限制，抵押物未被查封、扣押、监管或采取诉讼保全措施；抵押人保证未经抵押权人书面同意，抵押人不得与其他人签订涉及抵押物转移占有的合同。
三、1、2014年7月30日，“鑫马车业”与“光大银行”签订《最高额抵押合同》，约定抵押人“鑫马车业”愿意以其有权处分的座落于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路333号2、3、5层的房屋及土地使用权[房屋所有权证号为桐房权证城转字第××号、土地使用权证号为桐土国用（2000）字第012684号]作为抵押物抵押给抵押权人“光大银行”（于次日办理抵押登记）。合同第十条抵押人声明抵押物不存在任何所有权和处分权方面的争议，除本合同设定的抵押外，抵押物上不存在任何形式的担保、租赁、托管、共有、其他任何争议、瑕疵或任何限制，抵押物未被查封、扣押、监管或采取诉讼保全措施；抵押人保证未经抵押权人书面同意，抵押人不得与其他人签订涉及抵押物转移占有的合同。2、2014年7月30日，许晨亮、程小飞与“光大银行”签订《最高额抵押合同》，约定抵押人许晨亮、程小飞愿意以其有权处分的座落于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路333号103室、104室和富春路家友超市的房屋及土地使用权[房屋所有权证号为桐房权证城转字第××、03××02、04××31号、土地使用权证号为桐土国用（2000）字第01－2675、01－2672和桐土国用（2003）字第0134]作为抵押物抵押给抵押权人“光大银行”（于次日办理抵押登记）。合同第十条抵押人声明抵押物不存在任何所有权和处分权方面的争议，除本合同设定的抵押外，抵押物上不存在任何形式的担保、租赁、托管、共有、其他任何争议、瑕疵或任何限制，抵押物未被查封、扣押、监管或采取诉讼保全措施；抵押人保证未经抵押权人书面同意，抵押人不得与其他人签订涉及抵押物转移占有的合同。
四、2013年4月11日，“农业银行”与许晨亮签订《最高额抵押合同》，约定在2013年4月11日起至2016年4月10日期间，许晨亮用其所有的位于桐庐县桐君街道富春路333号101室、102室的房地产（房屋所有权证号为桐房权证城转字第××、03××04号）为“农业银行”与“鑫马车业”签订的一系列业务合同所形成的债权提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记手续（他项权证号为桐房他证2013字第1032**、103214号）。
五、1、2013年4月24日，许晨亮将其名下的位于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路333号101室和102室房产（房产证号为桐房权证城转字第××、03××04号）最高额抵押给桐庐信力担保有限公司（余值抵押），他项权证号为桐房他证2013字第1036**、103620号。2、2014年11月7日，许晨亮将其名下的位于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路333号103室、104室房产和桐庐镇富春路家友超市房产（房产证号为桐房权证城转字第××、03××02、04××31号）最高额抵押给桐庐信力担保有限公司（余值抵押），他项权证号为桐房他证2014字第1183**、118332、118331号。3、2014年11月7日，“鑫马车业”将其名下的位于桐庐县桐君街道（原桐庐镇）富春路333号二、三、五层房产（房产证号为桐房权证城转字第××号）最高额抵押给桐庐信力担保有限公司（余值抵押），他项权证号为桐房他证2014字第1183**号。
另查明，被执行人“鑫马车业”、许晨亮在本院涉及被执行案件较多，执行标的额达几千万元。被执行人许晨亮因涉嫌刑事犯罪现被羁押于桐庐县看守所。
本院认为，案外人邵铁峰所提执行异议存在诸多不合情理之处：第一、《商业用房租赁协议书》及其《补充协议》双方当事人就《协议》签订日期、租赁关系的真实性、是租金还是借款、标的物是否交付等租赁关系的根本性问题意见不一致。被执行人自认其与案外人系借款关系，由于借款一时还不上，为了对借款有保障，根据案外人的要求双方事后补签了《商业用房租赁协议书》。第二、租赁物不明确。被执行人“鑫马车业”名下位于桐庐县桐君街道富春路333号有二、三、五层房地产（房产证号为桐房权证城转字第××号），被执行人许晨亮名下位于桐庐县桐君街道富春路333号有101室、102室、103室、104室和桐庐镇富春路家友超市房地产（房产证号为桐房权证城转字第××、03××04、03××03、03××02、04××31号）。但《商业用房租赁协议书》中对如此大面积、大标的的租赁物未明确，仅为详见房产证，却既未附房产证，又未注明房产证号。第三、《商业用房租赁协议书》约定案外人邵铁峰用头10个月的租赁时间给出租人腾空房屋。案外人邵铁峰所提供支付租金的《银行支付凭证》注明用途为借款。《补充协议》中仅有“鑫马车业”盖章，却没有许晨亮签字。第四、《商业用房租赁协议书》约定租赁房屋应于2015年1月1日移交，而《补充协议》确定租赁房屋绝大部分（4775平方米）已于2014年5月30日移交完毕。但案外人邵铁峰在2015年7月和2015年8月二次书面异议中却均主张“出租方已于2015年1月1日将出租房屋交付给承租人使用”。《补充协议》对租赁房屋的面积和交付等重大事项作了补充和变更，是《商业用房租赁协议书》重要组成部分，如此重大事项案外人邵铁峰在前二次书面异议中为何只字未提？第五、租赁期限、租金的确定和交付不合情理。涉案房屋为商业用房，总面积4995平方米，且位于桐庐县县城繁华地段，对于商业用房一般交易习惯为一年一租或几年一租，租金为半年一付或一年一付，而且后期租金会在前期租金的基础上有一定的浮动幅度，但本案中却一租15年，15年租金一期支付共计390万元（年平均租金26万元）。据被执行人许晨亮称，此前就一至三层房屋（不包括一楼另出租他人开零食店约20平方米的房屋）租赁给家友超市经营，年租金190万元。其次，从案外人邵铁峰所提供的证据5中的《商业用房租赁协议书》，载明案外人邵铁峰将涉案房屋整体租赁给桐庐聚富实业有限公司使用，租赁期为14年，年租金80万元。再者，结合本院（2015）杭桐执异字第17号案，据该案案外异议人许丹华等五人与被执行人“鑫马车业”和许晨亮称，已于2013年8月30日将桐庐县桐君街道富春路房屋333号1－3层出租给案外异议人许丹华等五人，租赁期限7年（自2013年9月1日至2020年8月31日止），租金按年支付，第一年租金150万元，以后每年租金均在前一年租金基础上上浮10%。此外，经向周边走访了解，涉案房屋西边有一间街面房（二层，开有一面馆一足浴会所），纵深面积约200多平方米，年租金20多万元。综上，即使本案租赁关系真实，显然“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的涉案房屋”。根据《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二条规定“执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。故案外人邵铁峰所提执行异议的主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人邵铁峰的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 陆如有
审 判 员 姚平生
人民陪审员 金 辉
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 郑燕华