广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终15456号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨娅卿，住所地：湖南省芷江侗族自治县。
委托代理人：王友生，广东安国律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州裕生红基房地产实业发展有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：邓裕宁，职务：总经理。
委托代理人：高彩虹，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人杨娅卿、广州裕生红基房地产实业发展有限公司（以下简称裕生红基公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初1612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
杨娅卿上诉请求：1.撤销原审判决第四项，改判裕生红基公司向杨娅卿返还收取的首月租金9648元及首月物业服务费1447.2元。2.撤销原审判决第三项，改判裕生红基公司立即向杨娅卿赔偿装修损失48754元。3.撤销原审判决第五项，改判驳回裕生红基公司的全部诉讼请求。4.撤销原审判决第六项，改判驳回裕生红基公司的全部诉讼请求。5.裕生红基公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。裕生红基公司提供的铺位不能满足使用条件，无法投入使用，也不具备起租条件，过错在裕生红基公司，杨娅卿无需缴纳租金及管理费。另杨娅卿只是在2015年11月份应裕生红基公司要求试营业不到一个月的时间，并未一直使用涉案商铺，一审法院未查明涉案商铺的具体使用时间，导致判决错误。二、一审法院查明事实不清，错误分配举证责任。关于涉案商铺的装修问题，杨娅卿已经提供了相应的证据包括装修合同及收据、装修方案等证明杨娅卿对诉争铺位的装修情况，已经完成了自己的举证责任。在裕生红基公司对于杨娅卿装修情况不认可的情形下，应由其举证证明装修费用的多少，否则应由其承担“举证不能”的不利后果。一审法院均酌情按照50％认定杨娅卿的装修损失既无法律依据，也不符合案件客观情况，应判令裕生红基公司按照100%的标准赔偿杨娅卿的装修损失。三、一审法院在裕生红基公司未能完成举证责任证明杨娅卿拖欠水电费的情况下，判令杨娅卿支付水电费，没有法律和事实依据。
裕生红基公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判杨娅卿、裕生红基公司按各自责任比例（杨娅卿80%、裕生红基公司20%）承担租赁保证金19296元、物业服务保证金2894.4元、装修保证金1000元、公共装修费18000元、水电费预付款1000元（上述费用共计42190.4元），即改判裕生红基公司返还8438.8元（42190.4元×20%）。2.撤销原审判决第三项，改判驳回杨娅卿此项诉讼请求。3.撤销原审判决第七项，改判杨娅卿、裕生红基公司按责任承担比例（杨娅卿80%、裕生红基公司20%）支持裕生红基公司在一审反诉请求中的第三项、第四项、第六项、第七项，即改判杨娅卿向某红基公司支付91772.84元。4.一、二审诉讼费用按照责任分担比例由裕生红基公司和某卿各自承担。事实和理由：一、一审法院认定裕生红基公司构成根本违约，导致合同目的不能实现，是错误的。事实上，双方对此均有责任。1.涉案商铺的消防安全检查及消防验收申请的责任和义务在于杨娅卿，裕生红基公司仅有协助义务。涉案商铺不具有使用用途，完全是因为杨娅卿未履行申请消防验收义务，其行为已经构成根本违约。2.涉案商铺的使用条件的确需要商场的公共通道，但裕生红基公司已经积极履行了对商场公共通道的消防验收申请责任，并在一审诉讼中通过验收合格，合同不能履行的因素已经消除，并且在验收合同前也保证了消防安全，未发生消防事故。3.杨娅卿租赁涉案商铺的用途是销售零食，根本不属于餐饮功能，不涉及环评意见中的商场不设餐饮功能的问题。4.杨娅卿不履行合同的真正原因是因为受到其他商户的影响，不愿意承担现状的商业经营风险。二、一审法院存在判断错误。【2016】穗荔法消验字第0009号《建设工程消防验收意见书》里明确验收的范围是“首、二层的局部，即用于商场公共通道使用”。而公共通道部分根本没有包括涉案商铺。三、一审判决对基本事实认定错误，在判决书中阐述与本案无关的事实和理由。四、裕生红基公司、杨娅卿均有违约行为，违约责任应当按照责任比例承担，对于造成的损失也应当按照责任比例承担。一审判决有失公平合理，应予纠正。
针对杨娅卿的上诉请求，裕生红基公司辩称：不同意杨娅卿的上诉请求、事实和理由，请求法院予以驳回。1.本案争议焦点关于涉案租赁物装修之后的消防责任该由谁承担的问题。涉案租赁物装修之后的消防验收责任根据双方补充协议物业管理合同约定应当由杨娅卿承担，裕生红基公司只有协助义务，并且一审期间由裕生红基公司负责申报消防验收的租赁物，只有公共通道部分，且该通道部分已经通过消防验收。即使在涉案租赁物、公共通道未通过消防验收期间，裕生红基公司保证了租赁物消防安全，并未影响涉案租赁物的正常经营，也并未受到消防机关的行政处罚。通过涉案商场的其他租户，广州哲炬影城管理有限公司申请消防验收合格的实例，以及向广州市政务中心咨询取证结果可以证明涉案租赁物的消防验收工作由杨娅卿承担，且公共通道是否消防验收合格并不影响涉案租赁物消防验收合格的，裕生红基公司已申请法院向广州市政务中心消防科调取相关资料以证此事。2.合同无法履行的根本原因在于杨娅卿拖欠租金，擅自停业、撤场，且杨娅卿在经营理念上急功近利，企图将商业风险转嫁给裕生红基公司，因此杨娅卿严重违反双方签订的补充协议物业管理公约，严重违反合同法的规定，使合同目的无法实现。3.杨娅卿在双方签订补充协议之后至一审期间长达一年的时间，未曾就租赁物不符合交付标准事宜提起过任何异议，在此表明杨娅卿在实际经营过程中对裕生红基公司交付的租赁物是符合标准的。4.涉案商铺不经营餐饮或经营的餐饮符合法律规定，无需进行环评审批。
针对裕生红基公司的上诉请求，杨娅卿辩称：不同意裕生红基公司的上诉请求。1.保证金、物业管理费、水电费已交给裕生红基公司，在合同解除后应全额返还。2.裕生红基公司收取免租期的租金以及物业管理费的差额没有法律依据。裕生红基公司所提供的铺位不具备使用条件，违反国家强制性法律规定，因此其无权收取任何的租金。3.裕生红基公司并非专业的物业服务公司，不具备相应的资质，因此无权收取物业服务费。4.关于合同解除之后的占用费与租金的意见一致。且合同解除是因裕生红基公司违约造成的，当时小业主是要求搬离物品，但遭到出租方人员的阻止，杨娅卿无需支付占用费。5.裕生红基公司所出租的铺位所在广场不具备使用条件，因此无需缴纳租金和物业服务费，也不存在拖欠滞纳金的情况，且杨娅卿一审也提出了该滞纳金标准过高，远远超过法律规定的标准。6.裕生红基公司要求收取3月15日之后的物业服务费没有任何事实依据。在合同解除之后，承租户并没有享受到相应的物业服务，因此不需要交物业服务费。
杨娅卿向一审法院起诉请求：一、裕生红基公司返还收取的各项费用包括水电费预付款1000元、物业服务费保证金及首月服务费4341.6元、租赁保证金及首月租金28944元、装修押金3000元及利息（利息自起诉之日按照银行同期贷款利率计算）。二、裕生红基公司返还收取的整体装修费18000元。三、解除杨娅卿、裕生红基公司双方签订的《租赁合同补充协议》，裕生红基公司赔偿杨娅卿装修损失48754元。四、裕生红基公司承担本案的全部诉讼费用。
裕生红基公司一审提出反诉，请求判令：一、解除裕生红基公司与杨娅卿于2015年5月14日签订的《租赁合同补充协议》；二、杨娅卿立即将位于广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层逸彩新世界项目第二期C区（西湾荟购物广场）自编号140A铺的租赁场所腾空并归还给裕生红基公司；三、杨娅卿向某红基公司支付免租期间2015年6月10日至2015年6月24日的租金差额4824元；四、杨娅卿向某红基公司支付2015年11月1日至归还租赁商铺给裕生红基公司之日止的租金（暂计至2016年3月31日租金为46372.60元）和物业管理费（暂计至2016年3月31日的物业服务费为5508.60元），2016年2、3月电费122.85元，以及滞纳金（滞纳金以欠缴费用总额为本金，按照每日百分之三的标准，从2015年11月6日开始，计算至付清所有费用止）；五、杨娅卿所缴纳的租赁保证金19296元、物业服务费保证金2894.40元、水电费预付款1000元归裕生红基公司所有；六、杨娅卿向某红基公司支付违约金19296元；七、本案的所有诉讼费用由杨娅卿承担。
一审法院认定事实：广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层大楼是广州芳村-
新世纪房地产发展有限公司开发建设的，该大楼的土建工程消防验收在2011年1月28日经消防部门验收合格。裕生红基公司向开发商承租了上述物业，租赁期限为2014年8月16日至2026年8月15日，开发商同意裕生红基公司对上述物业进行分租或转租。
2015年5月14日杨娅卿、裕生红基公司签订了《租赁合同补充协议》约定：裕生红基公司将广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层逸彩新世界项目第二期C区（西湾荟购物广场）自编号140A铺出租给杨娅卿作商业用途使用，商铺面积为48.24平方米，现状是毛坯，经营房屋是进口零食、酒水。租赁期限为2015年6月10日至2017年6月9日，装修免租期是2015年6月10日至2015年6月24日，每月租金为9648元。商铺交付日期为2015年6月10日，故因裕生红基公司原因责任致使在租赁期限起算日未能交付该商铺的，租赁期限相应顺延。裕生红基公司应在签订协议当日支付水电费预付款1000元，在租赁期满时，杨娅卿结清应缴费用并伍违约行为的，裕生红基公司30日内无息退回给杨娅卿。租赁期内，物业服务费按照建筑面积计算每平方米30元，杨娅卿应付物业服务费为每月1447.2元。在签订协议当日，杨娅卿应支付物业服务费保证金2894.4元和一个月的物业服务费。租金、物业服务费和水电费按月结算，杨娅卿须在每月的5日前主动交纳。逾期交纳的每逾期一日，杨娅卿需按应付未付款项总额百分之三的标准向某红基公司支付滞纳金。作为履行本协议的担保，杨娅卿应在签订协议时交纳租赁保证金19296元。在租赁期满时，杨娅卿结清应缴费用并无违约行为时，裕生红基公司30日内无息退回。如杨娅卿需进行装修，装修费用由杨娅卿承担。杨娅卿在装修前应向某红基公司交纳装修押金3000元。杨娅卿需足额缴交了装修押金后方可动工。如杨娅卿没有违反本协议即有关装修规范的规定，与装修期届满且经裕生红基公司及有关部门验收合格后，并取得政府消防部门颁发的消防合格证书后一个月内，裕生红基公司向杨娅卿无息返还装修押金等。严格按商铺的使用性质使用该商铺，如杨娅卿需要增加其它用途的（包括但不限于餐饮），应向某红基公司提出书面申请并经裕生红基公司同意。除本协议约定杨娅卿可经营餐饮行业外，杨娅卿不得在商铺内预备食物和饮料，也不得使用器具煮或加热任何食物。租赁期内裕生红基公司无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，或由于裕生红基公司的违约行为导致杨娅卿依约解除协议的，裕生红基公司应无息退回租赁保证金、物业服务保证金、水电预付款和某卿已交但未发生的费用，还应向杨娅卿支付相当于月租金两倍的款项作为违约金。租赁期内杨娅卿无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，或由于杨娅卿的违约行为导致裕生红基公司依约解除协议的，杨娅卿自始不享受任何装修期优惠，需按每月9648元的标准计算2015年6月10日至2015年6月24日的装修期租金，且应于合同解除日向某红基公司补缴租金差额，杨娅卿还应向某红基公司支付相当于租金两倍的款项作为违约金，并且裕生红基公司要求没收租赁保证金、物业服务费保证金、水电费预付款。
上述协议签订后，裕生红基公司将商铺交付给杨娅卿。杨娅卿向某红基公司支付租赁保证金19296元、首月租金9648元、物业服务保证金2894、40元、首月物业服务费1447.20元、水电押金1000元、装修保证金1000元、公共装修费18000元（合同没有约定该款项）。之后杨娅卿对房屋进行了装修，还向某红基公司交纳了2015年6月28日至2015年8月31日的物业服务费1519.56元、2015年11-12月50%的物业服务费共1447.2元。因杨娅卿从2015年11月后没有交纳租金，裕生红基公司向杨娅卿发出缴费通知单及律师函催收。因双方为合同能否继续履行产生纠纷，杨娅卿在起诉前已没有在商铺经营。诉讼期间（7月15日）杨娅卿、裕生红基公司双方自行办理了商铺交接手续。
一审另查，讼争大楼经广州市环境保护局进行了竣工验收，验收意见为：大厦项目不设中央空调和餐饮，项目竣工环保验收合格。2016年1月21日裕生红基公司向消防部门申请对西湾荟1-2层公共通道装修工程进行验收，消防部门在2016年2月21日作出穗公某消验字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》，结论为建设工程现场与消防设计不相符、申请资料部分内容不准确，综合评定为消防验收不合格；你单位应当进行对存在问题进行整改，整改完毕后重新申报验收；该工程未经验收合格不得投入使用。诉讼过程中，裕生红基公司再次对西湾荟1-2层公共通道装修工程申请验收，消防部门于2016年6月6日作出荔消验字[2016]第0022号《建设工程消防验收意见书》，结论为工程消防验收合格。
2016年广州市荔湾区综合行政执法局向讼争大楼芳兴路16号自编130A铺广州渡兴餐饮有限公司发出《行政处罚事先告知书》，内容为因违反《建设项目环境保护管理条例》第十六条、第二十三条的规定，拟责令立即停止餐饮项目的生产并处罚4万元。2016年广州市荔湾区综合行政执法局向讼争大楼芳兴路14号自编219-222铺经营者龚芙蓉发出《行政处罚决定书》。
一审庭审中，杨娅卿认为自己存在装修损失，向一审法院提供了一下证据：一、2015年6月25日高秋妙书写的装修材料和人工收据，价格为34500元。二、2015年8月5日广州市荔湾区创成广告招牌工艺收款收据一张，金额为4300元。三、2015年8月3日、8月4日购买装修材料费收据3张，金额为3244元。四、2015年8月27日广州老乡网络科技有限公司的安防监控项目收据，金额为4200元。五、2015年9月30日室外广告设计费收据一张，金额为500元。上述五项合共46744元。裕生红基公司对杨娅卿提供的证据均不予认可，认为这不是正式发票，也没有装修合同相互印证。由于裕生红基公司对杨娅卿所主张的装修损失不予确认，而经一审法院释明，征询双方是否申请对装修物价值进行评估以作为装修损失的依据，双方当事人均表示不愿意对店铺装修进行评估。
在水电费方面，裕生红基公司主张杨娅卿未缴纳2016年1月及2月电费，并以缴费通知单为证，2016年1月电费87.75元，2月电费35.1元。杨娅卿认为电费已结清，但未作相关举证。
一审法院认为：杨娅卿与裕生红基公司签订的《租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。根据法律规定，出租方提供的租赁物需符合法律、行政法规有关房屋使用条件的规定及合同的约定。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。国务院颁布的《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定，建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。因讼争场地是大型商场，是人流聚集的公众场所，裕生红基公司作为场地的整体经营者，有义务对讼争场地整体经营所需进行的消防安全保护工作进行申报检查。根据穗公某消验字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》的结论，讼争商铺在出租时尚未通过消防安全检查，不符合投入使用经营的条件。因此，在裕生红基公司验收检查合格前（即2016年6月6日前）交付给杨娅卿的商铺并不符合使用的条件。在商场的环保验收方面，虽然讼争场地的环保验收合格，但环保验收意见书中已明确该商场不设置餐饮功能，行政管理部门也对经营餐饮的商户进行了处罚和责令停止营业或停止建设。在明知讼争场地不设置餐饮功能的情况下，裕生红基公司仍将部分商铺出租给小商户经营餐饮，存在明显的过错，也是导致合同无法履行的原因之一。由于讼争场地消防检查不合格，部分商铺不能作餐饮功能，导致合同无法进行履行，合同目的无法实现，杨娅卿因此提出解除合同符合法律规定，予以支持。由于裕生红基公司也同意解除合同，故一审法院确认是否签订的合同于起诉之日即2016年3月15日解除。合同解除后杨娅卿应将讼争商铺交还给裕生红基公司。鉴于杨娅卿、裕生红基公司双方在诉讼期间自行办理了商铺交还手续，裕生红基公司已收回了商铺，故一审法院对裕生红基公司反诉要求收回商铺的诉讼请求不作处理。对杨娅卿要求裕生红基公司返还已收取的各项费用问题，因杨娅卿客观上使用了裕生红基公司的商铺经营，也接受了裕生红基公司提供的物业服务，故杨娅卿应按合同约定支付起诉前产生的租金、物业服务费、水电费。对于杨娅卿已交纳的租赁保证金、物业服务费保证金、装修押金、整体公共装修费、水电费预付款，因裕生红基公司对合同无法履行存在过错，故裕生红基公司则应按约定返还给杨娅卿。杨娅卿要求裕生红基公司支付保证金、押金的利息缺乏合同依据，不予支持。对于杨娅卿提出的装修损失，因裕生红基公司对杨娅卿提供的装修单据不予认可，双方当事人均不申请评估，根据商铺事实上有进行装修的实际情况，一审法院根据杨娅卿提供的单据酌情按照50%认定杨娅卿的装修损失，即杨娅卿的装修损失为23372元。由于裕生红基公司有过错导致合同无法履行，故裕生红基公司应对杨娅卿的装修损失进行赔偿。对于裕生红基公司要求支付免租期的租金差额，因裕生红基公司对出租商铺有过错，故对裕生红基公司该项反诉请求，不予支持。对裕生红基公司要求支付2015年11月1日至归还商铺之日止的租金、物业服务费、水电费问题，如上所述，杨娅卿在起诉前已没有使用商铺，故该费用应支付到起诉之日止，之后的租金、物业服务费，不予支持。水电费是杨娅卿使用水电产生的费用，杨娅卿应返还给裕生红基公司。对裕生红基公司要求支付滞纳金和违约金问题，因合同无法履行的原因在于裕生红基公司，裕生红基公司是违约方，该诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四款）、第五十八条、第九十七条；参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》八条第三款的规定，于2016年8月26日作出如下判决：一、确认杨娅卿与裕生红基公司签订的《租赁合同补充协议》于2016年3月15日解除；二、自判决发生法律效力之日起七日内，裕生红基公司向杨娅卿返还租赁保证金19296元、物业服务保证金2894.40元、装修保证金1000元、公共装修费18000元、水电费预付款1000元；三、自判决发生法律效力之日起七日内，裕生红基公司向杨娅卿支付房屋装修损失赔偿款23372元；四、驳回杨娅卿的其它诉讼请求。五、自判决发生法律效力之日起七日内，杨娅卿向某红基公司支付自2015年11月1日至起诉之日即2016年3月15日的租金（按每月9648元计算）和物业服务费（按每月1447.2元计算）；六、自判决发生法律效力之日起七日内，杨娅卿向某红基公司支付2016年1月、2月电费122.85元；七、驳回裕生红基公司的其它诉讼请求。本案本诉受理费1100元由杨娅卿负担200元。裕生红基公司负担900元。反诉受理费2412元由裕生红基公司负担1819元，杨娅卿负担593元。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，裕生红基公司提交《申请法院调查取证申请书》，请求法院向广州市公安消防局调查核实商场内的各个商铺的消防验收手续是否需要商场的公共通道部分的消防验收合格材料。
二审中，杨娅卿向本院提交以下证据：1.房屋租赁登记备案证明，拟证明裕生红基公司至2016年7月30日前整个场地都是处于免租期，不存在任何所谓的租金损失。2.（2016）川律公证内民字第39645号公证书，拟证明裕生红基公司对外宣传招商过程中存在虚假宣传，宣称是可经营餐饮。裕生红基公司发表质证意见如下：1.该备案证明是出租人广州芳村新世届房地产发展有限公司与裕生红基公司之间租赁合同的备案情况，该租赁期限与本案无关。对证据1的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。2.对证据2的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，因为公证书只能证明申请人所作的内容，但不能证明网页是否真实，公证书截图内容的真实性也无法确认。
裕生红基公司向本院提交以下证据：1.荔湾区公安分局《建设工程消防设计审核申请受理凭证》穗公荔消审凭字[2015]第0034号，拟证明裕生红基公司早在2015年4月9日正式向公安局消防部门申请消防设计审核，积极履行商场的公共通道部分消防验收申请义务。2.《物业管理公约》，拟证明裕生红基公司与杨娅卿明确约定诉争商铺的消防验收申报责任在杨娅卿。3.中影南方国际影城的场地租赁合同、消防验收申请及合格证明，拟证明与杨娅卿同样属于裕生红基公司商场的租户，能够取得消防验收合格证明，杨娅卿从未履行诉争商铺的消防验收申请义务和责任。4.《店面租金减租申请》。5.《西湾荟二楼美食区租户协商关于降低亏损处理函》。证据4-5拟证明杨娅卿受到其他商户影响，对商铺经营失去信心，不愿承担商业风险，这才是合同解除的根本原因。6.广州哲炬影城管理有限公司的场地租赁合同、工商登记信息，拟证明与杨娅卿同样属于裕生红基公司商场的租户，能够取得消防验收合格证明，杨娅卿从未履行诉争商铺的消防验收申请义务和责任。商铺的消防验收和公共通道的消防验收无关。7.广州政务中心综合业务窗口及公众聚集场地使用或开业前的消防安全检查窗口排队短信截图。8.广州政务中心综合业务窗口及公众聚集场所使用或开业前的消防安全检查窗口排队公众号通知截图。证据7-8拟证明裕生红基公司代理律师在2016年11月8日到广州政务中心5楼的广州市公安局窗口咨询各商铺内部消防验收是否需要提交公共通道消防验收的合格证明，广州市公安局两个窗口的工作人员均回复无需提交，但无法向律师出具相关书面证明，因此裕生红基公司申请法院向广州公安消防局调查取证。9.杨娅卿将诉争商铺交还裕生红基公司的商铺交接确认书，拟证明杨娅卿确认将诉争商铺交还裕生红基公司的时间是2016年7月15日。
杨娅卿发表质证意见如下：1.对证据1真实性无法确认，关联性不予确认，只是设计验收。但可证明整个广场的消防验收责任在于裕生红基公司方。2.对证据2真实性、合法性确认，关联性不予确认，裕生红基公司不具备物业管理资质，也未提供相应的物业服务，其无权收取物业管理费用。3.对证据3三性不予确认，因杨娅卿不是合同当事人，且可以证明都必须在整个西湾荟购物广场消防合格后才能进行下一步小铺位的消防验收。4.对证据4三性不予确认，该证据无签名。5.对证据5三性不予确认，该证据无签名。6.对证据6-8的三性不予确认。7.对证据9的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。
二审庭审中，杨娅卿表示：同意原审判决第一、二项，不同意原审判决第三项，对于原审判决要求杨娅卿给付物业管理费、租金、水电费的判项均不同意。裕生红基公司表示：不同意原审判决第二项，应当按照责任进行分担。原审判项中判决承租人向某红基公司支付物业管理费的判项均同意。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕双方提出的上诉请求进行审查。
关于杨娅卿与裕生红基公司租赁合同无法履行的责任归属问题。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场地所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。裕生红基公司于2015年5月14日将位于广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层西湾荟购物广场内的涉案商铺出租给杨娅卿使用，应确保涉案商铺及其公共部位符合房屋使用条件强制性规定。但根据2016年1月21日穗公某消验字【2016】第0009号《建设工程消防验收意见书》内容显示，西湾荟1-2层公共通道装修工程消防验收不合格，消防部门要求裕生红基公司应当对存在问题进行整改，该工程未经验收合格不得投入使用。为此，原审法院认定裕生红基公司在公共通道装修工程消防验收合格前交付给杨娅卿的商铺不符合房屋使用条件正确，裕生红基公司对由此导致合同无法履行的结果负有过错责任。裕生红基公司上诉提出涉案商铺内部的消防责任应由杨娅卿负责，意在混淆其作为出租方负有的确保商铺公共部位消防验收合格、适于使用的合同责任，本院不予采纳。原审法院认定裕生红基公司对合同无法继续履行负有责任，判令裕生红基公司退还杨娅卿支付的租赁保证金、物业服务费保证金、装修保证金、公共装修费、水电预付款的处理并无不当，本院予以维持。裕生红基公司以杨娅卿违约导致合同解除为由主张杨娅卿应支付免租期间的租金差额以及违约金、滞纳金等，均缺乏必要的事实基础和合同依据，一审法院予以驳回处理并无不当，本院予以维持。裕生红基公司二审提出的调查取证申请已超过法律规定的期限，且待证事实与本案处理无关联，本院不予接纳。
关于房屋装修损失的问题。杨娅卿提交了相关收据等证据主张其装修损失为48574元，裕生红基公司认为杨娅卿提交的证据不是合法有效的票据,不具有合法性,对该收据不予认可，且双方当事人均不申请评估，因此杨娅卿依据收据认为其装修损失为48574元，本院不予采信，但是鉴于杨娅卿对涉案商铺事实上有进行装修，原审法院根据杨娅卿提供的单据显示的金额酌情按照50%认定杨娅卿的装修损失为23372元属原审法院的自由裁量,在没有相反证据推翻的情况下,本院予以维持。如前所述，裕生红基公司有过错导致合同无法履行，原审法院认为裕生红基公司应对杨娅卿的装修损失进行赔偿，本院予以支持。杨娅卿认为其装修损失为48754元及裕生红基公司主张装修损失不应由其承担均缺乏充分理据，本院不予采纳。
关于租金等相关费用的问题。虽然裕生红基公司对导致合同无法履行负有过错，但杨娅卿客观上使用涉案商铺，也接受了裕生红基公司的物业服务，其主张其仅仅试营业了一个月，但并未举证予以证实，原审法院支持杨娅卿按合同约定支付起诉前产生的租金、物业服务费、电费并无不当，杨娅卿要求返还已收取的争议租金和物业服务费没有依据,本院不予采信。至于裕生红基公司主张杨娅卿支付合同解除之日至实际腾空交还物业的占用费及物业服务费等相关费用，未能举证证明自合同解除之日起杨娅卿仍在经营使用涉案商铺，故裕生红基公司主张杨娅卿支付该期间的相关费用，理据不足，不应支持。
杨娅卿、裕生红基公司二审提交的证据，因均不能支持其上诉主张，本院均不予采纳。
综上，杨娅卿、裕生红基公司的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5241元，由杨娅卿负担1963元，由广州裕生红基房地产实业发展有限公司负担3278元。
本判决为终审判决。
审判长 张 怡
审判员 余 盾
审判员 李 静
二〇一六年十二月二十九日
书记员 邹文芳
游瑞娜