上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第453号
原告上海叙北农工商工贸中心，住所地上海市青浦区。法定代表人王福华，经理。委托代理人李庆春，上海卿云律师事务所律师。被告陆建耀(第一被告)，男，1961年8月18日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托代理人王卫林，上海知者律师事务所律师。被告上海叙北园林绿化工程有限公司(第二被告)，住所地上海市青浦区。第三人青浦区华新镇叙中村村民委员会，住所地上海市青浦区。负责人姜靖，村长。委托代理人李庆春，上海卿云律师事务所律师。原告上海叙北农工商工贸中心诉被告陆建耀、上海叙北园林绿化工程有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理后，依法由代理审判员刘琳独任审判。因无法向第二被告送达诉讼文书，本案于2015年4月15日转为普通程序，由审判员徐冬梅、代理审判员刘琳、人民陪审员俞逸辉组成合议庭进行审理，并于同日向第二被告公告送达起诉状副本及开庭传票。本案于2015年7月17日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人李庆春、第一被告陆建耀到庭参加诉讼，第二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。为查明事实，本院于2015年9月18日依法追加青浦区华新镇叙中村村民委员会作为第三人参加诉讼。本案于2015年12月28日第二次公开开庭进行了审理，原告及第三人共同委托代理人李庆春、第一被告陆建耀及其委托代理人王卫林到庭参加诉讼，第二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海叙北农工商工贸中心诉称：2000年3月28日，原告与第一被告签订租赁协议，将位于青浦区华新镇叙中村(原叙北村)的73.18亩土地租赁给第一被告，约定租期20年，租金每年每亩300元，每五年递增10%，每年12月30日之前付清租金。后第一被告成立了上海叙北园林绿化工程有限公司即本案第二被告，(2006)青民一(民)初字第34号判决书确认原告与第二被告之间存在租赁关系，但实际经营、实际履行的都是第一被告，第二被告并未出现过。因两被告多年来一直未支付租金，故原告诉至法院请求：1、判令解除2000年3月28日签订的租赁协议；2、判令二被告立即迁出位于青浦区华新镇叙中村承租的土地；3、判令二被告支付原告截止至2015年12月31日的土地租金318,416元；4、判令二被告支付原告土地使用费(按每亩399.30元，自2016年1月1日起计算至二被告迁出之日止)。第一被告陆建耀辩称：虽然第一被告与原告签订土地租赁协议后成立了第二被告，但实际上由第一被告在使用系争土地，故应该是第一、第二被告共同租赁系争土地。原告要求解除合同的理由不成立，原告是第三人的村办企业，截止至2005年5月18日第三人欠第一被告工程款共计1,277,337.60元，相当于原告欠第一被告工程款1,277,337.60元。另，(2006)青民一(民)初字第34号民事判决书中判决原告支付第二被告因承租土地中部分土地回收产生的赔偿款共计60万元及案件受理费11,010元。上述原告欠第一、第二被告的欠款应与第一、第二被告欠原告的租金相抵扣。但本案诉讼前，双方并未就各自欠款进行结算，第一被告并不清楚欠原告多少租金，故不同意解除合同。第二被告上海叙北园林绿化工程有限公司未作答辩。第三人青浦区华新镇叙中村村民委员会述称：与原告意见一致。本院经庭审查明：2000年3月28日，原告与第一被告签订《租赁协议》，约定由第一被告向原告租赁青浦区华新镇叙北村73.18亩的土地，租赁期限为20年，自2000年3月28日至2020年3月28日止。租赁价格为每亩每年300元，(300元为净上交的租赁费，其他税费由第一被告自己负担，每五年递增10%)。第一被告应在每年的12月30日前付清当年度的租赁费。原告免收第一被告前两年的租赁费。2003年5月28日由上海市青浦区华新镇人民政府在该《租赁协议》上加盖公章，并注明同意在上述范围内申办园林绿化工程有限公司，5月29日由青浦区华新镇房屋土地管理所在该《租赁协议》上盖章。2003年8月，该租赁地块中的部分土地转工业用地，租赁面积减少43.50亩，由原告另补部分土地。对于因面积减少等事宜双方未签订书面合同。2005年12月，第二被告将原告诉至本院要求原告赔偿因土地减少造成的损失。2006年3月20日，本院作出(2006)青民一(民)初字第34号民事判决书，判决原告赔偿第二被告赔偿款60万元，受理费11,010元，由原告承担。另查明，《租赁协议》签订后，青浦区华新镇叙北村与中二村合并成叙中村。原告系叙中村村办企业，系争土地为集体所有。还查明，《租赁协议》签订后，第一被告陆建耀与其妻章秋玲出资成立上海叙北园林绿化工程有限公司即第二被告。2007年9月24日，陆建耀与章秋玲分别与案外人葛某某、顾某某签订《股权转让协议》将二人第二被告中股权分别转让给葛某某、顾某某。股权转让后，由顾某某担任第二被告公司的法定代表人。2010年12月20日，上海市工商行政管理局青浦分局作出行政处罚决定书吊销第二被告的营业执照。审理中，第一被告根据(2006)青民一(民)初字第34号民事判决书主张后补的面积为30亩。原告则主张后补的土地面积为40亩，因之前法院认定的30亩是估的面积，未经实际测量，原告起诉本案前，经村里实际测量为40亩。因原、被告双方对原告后补的土地面积无法达成一致，但双方一致均确认包括后补的土地，承租的全部土地已被第一被告用围墙围住。故本院根据原告的申请委托上海继拓土地规划设计勘测有限公司对围墙范围内的全部土地面积进行测量。2015年12月23日，上海继拓土地规划设计勘测有限公司出具测绘报告，确认围墙内面积共计46297.2平方米，即69.45亩。围墙至原有水泥道路西侧边线为590.30平方米，即0.88亩。原告为此支付测绘费39,042元。以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，租赁协议、民事判决书、青府办发【2002】75号文件、股权转让协议、出资人情况表、股东会决议、行政处罚决定书、测绘报告及测绘费发票、谈话笔录。上述证据已经庭审出证质证，本院予以确认。审理中，第一被告主张第一、第二被告所欠原告的土地租金已在原告所欠第一、第二被告的工程款及赔偿款内抵扣，故原告要求解除合同没有依据。原告认为原告从未同意抵扣，双方亦不存在抵扣的事实。对此，原告补充提供财务凭证一组，证明对于第三人拖欠第一被告的工程款，第三人已经全部付清。对于原告拖欠第二被告经法院判决的赔偿款，原告已经支付33万元，尚欠17万元。通过对账，第一被告对原告提供的财务凭证无异议，但认为第三人尚欠第一被告工程款20,400元，原告尚欠第二被告法院赔偿款17万元及受理费11,010元。第一被告未能指出本案租金在工程款及法院赔偿款中的具体抵扣情况。根据庭审确认的事实，本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，虽然原告与第一被告就华新镇叙中村部分土地于2000年3月28日签订《租赁协议》，但根据原、被告的陈述及在案证据，足以证明原告与两被告之间存在土地租赁关系，原告已将土地交付两被告使用，两被告理应按约向原告支付土地租金。第一被告主张本案土地租金已在工程款中抵扣，因缺乏事实依据且主体不符，原告与第三人均不予确认，故本院对第一被告的该主张不予采信。本案系租赁合同纠纷，两被告作为承租人其主要义务应为向原告支付租金，然自合同签订至今长达十几年，两被告从未向原告支付过土地租金，导致原告长期无法实现合同之目的，两被告的行为构成严重违约，原告有权就系争土地解除租赁协议。租赁协议解除后两被告应从系争土地中腾退，因两被告继续占用系争土地，原告有权要求两被告支付土地占有使用费。对于第一被告主张原告赔偿其在系争土地中种植的苗木，因原告不同意利用，故第一被告应将系争土地中的苗木予以迁出，将土地返还原告。原告与第一被告签订的《租赁协议》应自起诉状送达第一被告时解除。对于租赁面积，因原、被告一致确认以围墙范围内面积为准，故根据测绘报告，本院确认两被告实际租赁土地面积为69.45亩。第二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海叙北农工商工贸中心与被告陆建耀于2000年3月28日签订的《租赁协议》于2015年3月6日解除；二、被告陆建耀、被告上海叙北园林绿化工程有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退承租的位于上海市青浦区华新镇叙中村69.45亩的土地，将土地返还给原告上海叙北农工商工贸中心；三、被告陆建耀、被告上海叙北园林绿化工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海叙北农工商工贸中心截止至2015年3月6日的土地租金299,117元；四、被告陆建耀、被告上海叙北园林绿化工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海叙北农工商工贸中心土地占有使用费(以年租金25,210.35元为基数，自2015年3月7日起计算至两被告实际腾退之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,104.80元(原告预缴)，由原告承担1,317.10元，两被告承担5,787.70元；测绘费39,042元(原告预缴)，由原告承担5,000元，两被告承担34,042元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
代理审判员 刘 琳
人民陪审员 俞逸辉
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 朱 静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。…第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。