山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁09民终675号
上诉人（原审原告）：泰安市泰山区泰前街道办事处下峪村民委员会，住所地：泰安市泰山区���前街道办事处下峪村。
法定代表人：徐来刚，村主任。
委托诉讼代理人：刘鹏，山东泰山法正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东岱银服饰有限公司，住所地泰山区泰前街道办事处下峪村。
法定代表人：赵焕臣，董事长。
委托诉讼代理人：宋其岩，山东泰诚律师事务所律师。
上诉人泰安市泰山区泰前街道办事处下峪村民委员会（以下简称下峪村委）因与被上诉人山东岱银服饰有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2017）鲁0902民初934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人下峪村委的上诉请求：请求撤销原审判决书第二项，改判为：解除双方当事人于2012年8月10日签订的土地租赁合同，判令被上诉人山东岱银服饰有限公司将租赁的位于泰安市泰山区泰前街道办事处下峪村南土地（东西宽67米，南北长120米，面积8040平方米）返还上诉人下峪村；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1.涉案土地租赁合同第六条第3项约定，被上诉人逾期60日未支付租金的，上诉人有权解除合同；2.一审法院以涉案土地上的厂房归属有争议为由不予解除合同、腾退土地没有法律依据，厂房归属争议不应为双方合同解除的法律障碍；3.2004年10月13日就本案所涉租赁土地，上诉人下峪村委与韩资企业泰安禧爱国际服饰有限公司签订土地租赁合同，后禧爱服饰公司在土地上建设厂房设���等开始生产经营，直到2012年8月10日上诉人与被上诉人又就该土地签订土地租赁合同。法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设等等，前后两份土地租赁合同的签订履行均导致上诉人集体所有的土地被非法用于非农业建设，严重违反《土地管理法》的强制性规定，故上诉人认为前后两份土地租赁合同应为无效合同，涉案土地上的厂房设施应为违反建筑，被上诉人山东岱银服饰有限公司与禧爱服饰公司2012年8月8日签订的厂房购买合同也应为无效合同。
被上诉人山东岱银服饰有限公司辩称，1.双方未结算租金是上诉人下峪村委的原因所致。本案合同约定年租金36000元或者43200元，每次支付两年租金，即一次支付72000元-86400元。国务院《现金管理暂行条例》对现金的使用范围、限额作出明确规定��违反则被处罚。根据该条例第五条规定，超过1000元结算起点的支付必须通过银行转账方式进行，本案不能使用现金结算租金。合同签订后，被上诉人山东岱银服饰有限公司就催促上诉人提供租金发票和银行账号以便支付租金，至今上诉人既没有向被上诉人提供租金发票，也没有告知其开户账号，同时由于上诉人基层组织频繁更迭，就一直拖了下来，显然，没有支付租金是由于上诉人的原因造成的，不能成为解除合同的理由；2.上诉人要求解除合同的主张还损害经济发展、破坏社会稳定。被上诉人承租上诉人下峪村委的土地，原由泰安禧爱国际服饰有限公司承租，禧爱公司投资建设的厂房和设备以240万元价款转让给被上诉人后，被上诉人又投资435万元整修厂房、完善生产设施，形成了有职工260人，2016年生产销售收入26000万元、交税1710万元规模的一家外向型生产基地��违法解除合同势必导致工厂关闭，工人下岗，不但造成巨大经济损失，而且工人失业，给社会增添不安定因素；3.本案租赁合同是承继上诉人与泰安禧爱国际服饰有限公司原租赁合同，租赁期限就是原合同剩余期限。禧爱公司投资建设的厂房和购置设备以240万元转让给被上诉人，有厂房购买合同、付款转账凭证、收据发票等书证在卷佐证。本案诉争的土地符合土地规划用途，按照政策集体所有制建设用地无需再办理使用手续，况且被上诉人租赁的是已经建成厂房的建设用地。上诉人至今也没有拿出本案诉争土地的土地证书，证明归其所有；4.本案租赁土地系集体建筑用地，并且已经实际使用，并不是农用地转为建设用地，按照有关规定无需再办理其他手续。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，应予维持，请求上级人民法院驳回上诉，维持��判。
下峪村委向一审法院起诉请求:1.依法解除原告与被告于2012年8月10日签订的土地租赁合同；2.被告将租赁的位于泰安市泰山区泰前街道办事处下峪村南土地（东西宽67米，南北长120米，面积8040平方米）返还原告；3.被告支付租金177217.65元（计算至2017年2月16日）；4.被告赔偿经济损失30002.71元（计算至2017年2月16日）；5.被告自2017年2月17日起按照每天118.35元向原告支付租金至土地返还之日；6.本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月10日，原被告签订土地租赁合同，由原告将其位于村南土地一块出租给被告使用，该土地东西宽67米、南北长120米，面积8040平方米。双方约定租赁期限自2012年10月13日至2024年10月12日止，共计12年；前两年每年租金为36000元，后10年每年租金为43200元。租金支付方式为预付，每两年支付一次，第一次���付时间为合同签订后30天内，以后每次支付时间为上一次支付时间顺延两年等等。合同签订后，原告即按约定将土地交付被告使用，但被告一直未按约定支付租金，原告曾多次要求被告支付租金或者返还租赁土地未果。被告的行为严重违反双方合同约定和相关法律规定，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。
一审法院认定事实：2012年8月10日，原告和泰安雷诺服饰有限公司签订土地租赁合同一份，约定由原告将其位于村南土地一块出租给泰安雷诺服饰有限公司使用，该土地东西宽67米、南北长120米，面积8040平方米；租赁期限自2012年10月13日至2024年10月12日止，共计12年；前两年每年租金为36000元，后十年每年租金为43200元；租金支付方式为预付，每两年支付一次，第一次支付时间为合同签订后30天��，以后每次支付时间为上一次支付时间顺延两年；泰安雷诺服饰有限公司逾期60日未支付租金的，原告有权解除合同。合同签订后，原告按约定将土地交付被告使用，但泰安雷诺服饰有限公司未按约定支付租金。
庭审中，关于涉案土地上厂房的归属，被告提交厂房购买合同一份、收据五份、转账凭证五份、发票六份，证明被告在2012年8月8日花费2400000元购买了泰安禧爱国际服饰有限公司厂房设备。原告质证称原告不是该合同的当事人，对该合同的真实性无法确认，该合同签订时间早于原被告双方土地租赁合同签订时间，该合同所约定的内容也与原被告签订的合同无关联性。再一点，该厂房购买合同应为房地产买卖合同，而合同所涉厂房位于下峪村集体土地之上，而双方合同当事人均不是下峪村集体内部的成员，因此该厂房购买合同即使属实，也是无效的。原告同时称，在原告和泰安禧爱国际服饰有限公司租赁合同终止后，厂房是原告的。原被告均未提交其他证据证实该厂房的建设和归属情况。
另查明，2013年5月13日，泰安雷诺服饰有限公司变更名称为泰安岱银服饰有限公司，2017年3月3日又变更为山东岱银服饰有限公司。
诉讼中，原审法院向泰安市国土资源局泰山区分局核实涉案土地的性质和规划用途，其工作人员答复因泰安市泰山区泰前街道办事处下峪村是城中村，土地规划为建设用地，但需办理相应手续，未查到该块地办理建设用地相关手续的记录。
一审法院认为，原告和泰安雷诺服饰有限公司签订土地租赁合同后，泰安雷诺服饰有限公司变更名称为山东岱银服饰有限公司，其债权债务应由更名后的山东岱银服饰有限公司承继。原告依据土地租赁合同向山东岱银服饰有限公司主张债权，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”据此，在法律、行政法规明确规定批准、登记才生效时，批准、登记应该是生效要件。但如果法律、行政法规只是规定应当办理批准、登记手续，而未规定为生效要件时，批准、登记自然不能成为影响合同效力的条件，故在土地租赁中，出租方未办理建设用地审批手续并不必然导致合同无效。本案中，案涉土地租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照协议约定履行各自的权利义务。原告主张在原告和泰安禧爱国际服饰有限公司租赁合同终止后，厂房是原告的，原告并未提交相关证据予以证实，对此原审法院不予采信。关于被告提交的厂房购买合同，原告现明确提出该合同即使属实也是无效的抗辩意见，因涉及到厂房购买合同效力确认且与本案并非同一案由，故无法在本案中一并予以处理，应另案处理。鉴于原被告现对厂房归属有争议，原告在未能证实其主张的厂房归其所有前，仅要求解除合同、被告腾退土地，原审法院认为目前被告腾退土地的条件尚不具备，亦无法从根本上解决双方之间的纠纷，因此对于原告要求解除合同、被告腾退土地的诉讼请求，原审法院不予支持，原告可待条件成就后另行主张权利。对于被告关于诉讼时效的辩解，原审法院不予采信，被告应当按照合同约定的标准缴纳自2012年10月以来的租金。依据合同中关于租金的支付方式，被告现应当缴���截止到2018年10月12日的租金。关于原告主张的经济损失即利息，因原、被告之间对于土地租赁租金的支付方式约定为预付，故对原告要求被告给付利息的请求予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、被告山东岱银服饰有限公司于本判决生效之日起十日内按照合同约定的标准向原告泰安市泰山区泰前街道办事处下峪村民委员会支付自2012年10月13日至2018年10月12日的租金及利息（自合同约定的每期租金应缴纳之日，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至本判决确定的偿还租金之日）；二、驳回原告泰安市泰山区泰前街道办事处下峪村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期��的债务利息。案件受理费4420元，由原告泰安市泰山区泰前街道办事处下峪村民委员会负担2420元，由被告山东岱银服饰有限公司负担2000元。
二审中，上诉人下峪村委围绕上诉请求提交2004年10月13日其与禧爱公司签订的土地租赁合同，用以证明该合同所涉租赁土地与其与被上诉人之间签订的土地租赁合同中所涉土地是一致的，合同签订履行违反了土地管理法第四十三条、四十四条、六十三条的规定，应为无效合同。本院组织双方当事人进行质证。经质证，被上诉人山东岱银服饰有限公司认为，其并非该合同的当事人，真实性无法辨别，禧爱公司与上诉人签订有租赁合同，本案租赁合同就是延续原租赁合同的期限，租金也是按照原租赁合同约定的数额签订的，上诉人提交的这份合同不是本案当事人之间争议的对象，不属于二审法院审���的范围，无论这份合同真假，都不能支持上诉人的主张也不属于新证据的范畴。本院认为，该份证据上诉人主张系上诉人一直持有，一审期间并未提交，不应作为二审出现的新证据，且该份合同落款处乙方只有一个签名，辨别不清，上诉人主张签名系韩文，且没有上诉人主张的禧爱公司的单位盖章，故本院对该份证据不作认定。本院经二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案上诉人下峪村委的诉讼请求很明确，即要求解除双方当事人于2012年8月10日签订的土地租赁合同，并要求返还涉案租赁土地。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因涉案土地上建有厂房，上诉人主张与泰安禧爱国际服饰有限公���租赁合同终止后，涉案土地上的厂房应归其所有，被上诉人不予认可，现有证据亦无法证实其主张，被上诉人提交2012年8月8日其与泰安禧爱感觉服饰有限公司签订的厂房购买合同，用以证实其以240万元购买了后者厂房和设备的事实，现涉案土地上的厂房归属存在争议，上诉人以被上诉人逾期未支付租金为由请求解除合同，腾退土地，原审法院以目前被上诉人腾退土地的条件尚不具备，无法从根本上解决双方之间的矛盾为由不予支持上诉人的诉讼请求的处理并无不当，本院认为上诉人可待条件成就后另行主张权利。上诉人还主张双方当事人于2012年8月10日签订的土地租赁合同以及上诉人与泰安禧爱国际服饰有限公司签订的土地租赁合同均为无效合同，首先该上诉理由与其在本案的诉讼请求相悖，再者涉及合同效力的确认与本案并非同一案由，本案不作处理。
综上，上诉人下峪村委的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8840元由上诉人泰安市泰山区泰前街道办事处下峪村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 阎 鹏
审判员 张 岩
审判员 张晓丹
二〇一八年六月十一日
书记员 马 鑫