浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙01民终7161号
上诉人（原审被告）：夏才福，男，1952年5月23日出生，汉族，住杭州市滨江区。
上诉人（原审被告）：俞利英，女，1957年9月12日出生，汉族，住杭州市滨江区。
上诉人（原审被告）：夏芳，女，1980年9月29日出生，汉族，住杭州市滨江区。
上诉人（原审被告）：夏某1，女，2002年1月19日出生，汉族，住杭州市滨江区。
法定代理人：夏芳，女，1980年9月29日出生，汉族，住杭州市滨江区，系夏某1母亲。
上诉人（原审被告）：夏某2，男，2007年3月3日出生，汉族，住杭州市滨江区。
法定代理人：夏芳，女，1980年9月29日出生，汉族，住杭州市滨江区，系夏某2母亲。
上诉人（原审被告）：俞立中，男，1974年12月5日出生，汉族，住杭州市滨江区。
以上六上诉人共同委托诉讼代理人：吴建峰，浙江钱江潮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈国桥，男，1971年3月25日出生，汉族，住杭州市滨江区。
委托诉讼代理人：陈春鸿，杭州市天官法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：占立成，男，1974年9月6日出生，汉族，住杭州市下城区。
上诉人夏才福、俞利英、夏芳、夏某1、夏某2、俞立中因与被上诉人陈国桥、占立成房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初2268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审判决认定：2009年2月23日，占立成（即甲方、房屋之出让人）与陈国桥（即乙方、房屋之受让人）签订《房屋买卖合同之预合同》一份，合同约定：双方就将来签订×幢×单元×室房屋买卖合同，特此订之预约合同；甲方全家因其私房被拆迁及杭州市农村多层公寓建设的政策规定，现已从政府分得×幢×单元×室房屋；根据有关规定政府部门将依法核发该幢房屋所有权证给予甲方，房屋取得上市交易条件，甲方在取得房屋所有权证后一个月内与乙方订立房屋买卖合同；该房屋建筑面积80.79平方米，结构为多层砖混式，单价4455.997元/米，价款总计360000元，双方订立房屋买卖合同应遵守以上价格条款，但办理过户交易的手续费、契税由乙方承担，其他费用根据国家规定办理，具体数额及细节由双方在本约合同中另作约定；双方在订立本协议后，乙方暂扣肆万元整作为押金，等办证过户后再由乙方一次性支付给甲方；另外叁拾贰万元今天一次性付给甲方；签字后，甲方对本房屋的使用权同时让与乙方等约定。当月，陈国桥支付占立成320000元，占立成将房屋交付陈国桥使用至今。
另查明，2008年6月17日，占立成与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心签订《征用集体所有土地房屋拆迁户购房协议书》，涉案房屋系该协议书中拆迁安置房。夏才福户申购人员为占立成、夏才福、俞利英、夏芳、夏某1、夏某2、俞立中。目前，涉案房屋已具备产权登记条件。陈国桥于2016年5月5日诉至原审法院，请求判令：1.确认陈国桥、占立成签订的房屋买卖合同有效；2.夏才福、俞利英、夏芳、夏某1、夏某2、俞立中协助陈国桥办理滨江区西兴街道白马湖小区白鹤苑×幢×单元×室房屋产权过户登记；3.由夏才福、俞利英、夏芳、夏某1、夏某2、俞立中承担本案诉讼费用。在审理过程中，陈国桥撤回第3项诉讼请求，自愿承担本案诉讼费用。
一审法院认为，陈国桥与占立成签订的《房屋买卖合同之预合同》系双方真实意思的表示，不违反有关法律效力强制性规定，合法有效。陈国桥支付房款并实际使用涉案房屋，现涉案房屋的产权证已经能够办理的情况下，占立成应当办理好房屋的产权登记，并协助陈国桥办理相应的转移登记手续。陈国桥与占立成签订合同时，涉案房屋未进行房屋产权登记，拆迁户购房协议书系占立成与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心签订，陈国桥有理由相信占立成有权代表其他申购成员行使处分权，故其他申购成员也应当受到该合同的约束。综上，一审法院对陈国桥的诉讼请求予以支持。陈国桥自愿负担本案诉讼费，不违反法律规定，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认陈国桥与占立成在2009年2月23日签订的《房屋买卖合同之预合同》合法有效；二、占立成、夏才福、俞利英、夏芳、夏某1、夏某2、俞立中于判决生效之日起七日内办理坐落于杭州市滨江区××小区白鹤××单元××室房屋产权登记手续，并在办理完该登记手续之日起十五日内协助陈国桥办理上述房屋的产权转移登记手续。案件受理费6700元，诉讼保全申请费2320元，由陈国桥负担。
宣判后，夏才福、俞利英、夏芳、夏某1、夏某2、俞立中不服，向本院提起上诉称：一、关于案涉房屋的相关情况。夏才福与俞利英系夫妻关系，夏芳为双方女儿；夏芳与占立成于2001年4月17日登记结婚，于2007年3月1日协议离婚，夏某1为双方女儿；夏芳与俞立中于2007年3月20日登记结婚，夏某2为双方儿子。根据滨江区拆迁安置补偿政策，夏才福、俞利英、夏芳、夏某1、夏某2与占立成在夏才福户房屋拆迁时分别可以获得50平方米的安置面积。夏芳与占立成在协议离婚时约定，男方、女方及女儿夏某1今后申购的安置面积全部归女儿夏某1所有。考虑到当时占立成无地方居住的客观情况及夏某1作为占立成女儿到时需要共同居住的原因，夏才福、俞利英、夏芳、夏某1、夏某2同意将占立成50平方米安置面积和夏某130平方米安置面积共计80平方米安置面积予以申购后交给占立成居住使用。但当时与占立成明确言明将来该房屋做产权证时必须做夏某1的名字。同时，因占立成与夏芳离婚时，尚欠夏才福借款6万元未予归还，该房屋申购时缴纳的购房款56145.96元由占立成支付。因夏才福、俞利英、夏芳、夏某1、夏某2、俞立中与占立成此后没有往来，夏才福、俞利英、夏芳、夏某1、夏某2、俞立中对占立成将上述房屋转让的事实一直不知情。
二、一审判决认为陈国桥与占立成签订的《房屋买卖合同之预合同》系双方真实意思的表示，不违反有关法律效力强制性规定，合法有效，是错误的。1.本案案涉房屋包含了占立成50平方米安置面积和夏某130平方米安置面积。根据夏芳与占立成离婚协议的约定，该房屋应归属夏某1所有，占立成无权转让该房屋。根据我国《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。也就是说，无权处分行为是否发生效力，取决于权利人追认或处分人是否取得处分权。而本案占立成在签订合同时并未取得处分权，在签订合同以后也并未取得处分权，合同应归于自始无效。2.我国《民法通则》第18条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产和其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”也就是说，监护人在管理和保护被监护子女的财产时，除了出于未成年子女的生活和教育等方面合理需要外，不得随意侵犯和处理未成年子女的财产。本案案涉房屋为夏某1的财产，占立成不得处理。现占立成买卖的房屋中，本来就包含了夏某130平方米安置面积，如果这样的买卖合同有效，那将置未成年人合法权益的保护于何地，未成年人的生存权、居住区如何保护？
三、一审判决认为陈国桥与占立成签订合同时，案涉房屋未进行房屋产权登记，拆迁户购房协议书系占立成与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心签订，陈国桥由理由相信占立成有权代表其他申购成员行使处分权，故其他申购成员也应当受到该合同的约束。一审法院援引我国法律有关表见代理的相关规定作出上述认定完全错误。表见代理是指善意相对人通过被代理人的行为足以相信无权代理人具有代理权，并依据这种信赖与无权代理人进行订立合同的行为。表见代理需要具备以下条件：第一、行为人实施了无权代理行为；第二、相对人依据一定事实，相信或认为行为人具有代理权，在此基础上才与行为人签订合同；第三、相对入主观为善意且无过失；第四、无权代理人代理被代理人与相对人签订的合同具备有效合同的一般条件。而具体到本案，第一、拆迁户购房协议书虽然是占立成签字，但该协议书上明确载明户主系夏才福，占立成代表夏才福去申购安置面积，与占立成有权代表其他申购成员行使处分权，完全不能等同。一审判决以此认为陈国桥由理由相信占立成有权代表其他申购成员行使处分权，依据的是什么规定，什么理由？第二、陈国桥明知购买的房屋是拆迁安置房，而安置户的户主为夏才福，即使陈国桥认为户主可以代表家庭户来行使处分权，也应当找夏才福来签订合同，更何况，这样的拆迁安置房的转让，本就应当由该户全部的家庭成员来签订买卖合同。陈国桥在明知案涉房屋的实际情况，并在具备找夏才福、俞利英、夏芳、夏某1、夏某2、俞立中来签订合同的情况下，没有找夏才福、俞利英、夏芳、夏某1、夏某2、俞立中签约，甚至没有通知夏才福、俞利英、夏芳、夏某1、夏某2、俞立中，主观上并非善意且无过失。第三、根据我国法律规定，具备产权证书的房屋才能买卖交易，陈国桥明知案涉房屋未进行房屋产权登记，在签订预合同时就应更加谨慎，而案涉房屋买卖合同仅从形式上看就存在明显瑕疵。而且，陈国桥明知占立成自身可得的安置面积就是50平方米，而案涉房屋有80平方米，肯定还有其他人员的安置面积在一起，如此情况下，陈国桥不予核实情况或者采取谨慎的签约方式，主观上并非善意且无过失。因此，一审法院援引我国法律有关表见代理的相关规定作出上述认定完全错误。综上所述，案涉房屋为夏某1的财产，陈国桥与占立成签订的《房屋买卖合同之预合同》系无效合同，对于该无效合同的签订陈国桥与占立成均存在重大过错。综上，请求撤销一审判决，改判驳回陈国桥一审全部诉讼请求；诉讼费用由陈国桥、占立成承担。
被上诉人陈国桥辩称：一、占立成有权处分买卖的房屋。根据滨江区农转居安置政策，占立成享有50平方米安置房屋。房屋的买卖是通过见证人王某介绍的，转让房屋的购房协议书是占立成与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心签订的，房款也是由占立成自己付的，买卖的房屋是80平方米户型，占立成享有50平方米，还有30平方米是夏芳补偿给占立成的，补偿的原因是占立成与夏芳为了小孩的问题闹了离婚。占立成与夏芳是在2007年3月1日自愿离婚，夏某2是过了二天即在2007年3月3日出生的，所以30平方米是夏芳补偿给占立成的。上述情况是在得到占立成确认并看了房屋后，陈国桥才与占立成签订了房屋买卖之预合同。在一审庭审中，夏才福、夏芳也同意占立成享有50平方米安置房屋是可以卖的。合同签订后，陈国桥对房屋进行了装修并一直居住，近八年来，夏才福等未提出过任何异议。陈国桥认为，占立成完全有权处分买卖的房屋。
二、占立成与陈国桥签订的房屋买卖合同之预合同，意思表示真实，合法有效。根据占立成与陈国桥签订的房屋买卖合同之预合同约定的内容来看，合同中对买卖房屋的座落位置、面积，价款、付款时间、违约责任以及过户手续的办理都作了明确的约定，符合买卖合同的法律特征。双方的意思表示真实，合同也没有违反相关的法律规定，并且得到了实际履行，房屋买卖合同之预合同具有法律效力。至于买卖房屋未进行产权登记以及未签订正式合同的问题。滨江区农转居拆迁安置房屋是在2012年9月1日开始可以办理房屋产权证的，占立成与陈国桥签订的合同是在2009年2月23日，当时还不能办理房屋产权证。在签订合同的时候，对房屋过户需要具备哪些条件当时都是不清楚的。但为了保险起见，在合同第一条约定占立成取得房屋所有权证后一个月内与被上诉人订立房屋买卖合同。双方的意思表示是房屋过户时，根据房管部门的需要，按照原合同约定的内容，再签订过户用的合同，所以当时签订了一个房屋买卖合同之预合同，实际上这个预合同就是一个完整的房屋买卖合同，除非是名称不同而己。房屋产权证可以办理后，陈国桥已多次要求占立成领取房产证，协助办理过户手续，因户内情况复杂，一时无法办理。在无奈的情况下，陈国桥才诉诸了法院。因此案涉房屋买卖合同之预合同符合法律规定，合法有效。
三、关于离婚协议书约定占立成安置房归女儿所有的问题。农转居拆迁安置房屋属家庭共同共有财产，不属于夫妻共有财产，房屋产权也做不到未成年人名下，也不符合滨江区农转居拆迁安置房产权证办理的政策规定，该条款是无效条款。综上，一审法院认定事实清楚、程序合法、适用法律正确、说理充分，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人占立成辩称：案涉房屋是占立成和夏芳离婚的时候补偿给占立成的，虽然当时没有协议，但是是双方约定的。之后占立成就把房子卖掉了，双方没有约定过把房子给女儿，不存在帮占立成垫付安置房屋的购房款五万余元的情形，占立成同意陈国桥的答辩意见。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人陈国桥、占立成未向本院提交新证据，上诉人夏才福、俞利英、夏芳、夏某1、夏某2、俞立中向本院提交离婚协议书，欲证明下方与占立成协议约定拆迁安置分得的房屋全部归女儿所有的事实。
对上诉人夏才福、俞利英、夏芳、夏某1、夏某2、俞立中提交的证据材料，被上诉人陈国桥认为该证据不属于二审新证据，在此前提下对证据真实性没有异议，协议第二条是无效的，案涉房屋属于家庭共有。被上诉人占立成认为该协议是在案涉房屋分下来之前签订的。本院认为，该协议系占立成与夏芳之间签订，陈国桥签订案涉合同时对此并不知情，该协议不能约束占立成与夏芳之外的第三人。
本院经审理认定的事实与原审认定一致。
本院认为：占立成与陈国桥于2009年2月23日签订的《房屋买卖合同之预合同》上有占立成与的签名和捺印，该合同系双方真实意思的表示，亦无违反国家法律和行政法规的情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”夏才福、俞利英、夏芳、夏某1、夏某2、俞立中上诉称案涉房屋包含了50平方米的安置面积和夏某130平方米的安置面积，根据约定案涉房屋应归属夏某1所有，占立成无权转让该房屋，该协议侵害未成人的权益，且占立成无权代理，案涉房屋未进行房屋产权登记等，故案涉合同应属无效。本院认为上诉人陈述的理由均不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，案涉合同中虽只有占立成的签名，经查，包括案涉房屋在内的《征用集体所有土地房屋拆迁户购房协议书》系占立成代表签订，且协议签订后案涉房屋也已经交付，并由陈国桥使用至今，陈国桥有理由相信占立成有权有权代表签订合同行使处分权，故《房屋买卖合同之预合同》应属有效，一审法院认定并无不当。占立成合同签订后各方均应依约履行，现陈国桥已依约支付购房款，现行政策也已经允许案涉房屋性质的房屋在履行完相关手续后上市交易，故夏才福、俞利英、夏芳、夏某1、夏某2、俞立中及占立成应依约协助陈国桥办理案涉房屋的相关权属证书的过户手续。综上所述，夏才福、俞利英、夏芳、夏某1、夏某2、俞立中的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6700元，由夏才福、俞利英、夏芳、夏某1、夏某2、俞立中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 盛 峰
代理审判员 毕克来
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 赖雪珂