三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
(2016)琼0271民初8800号
原告：李亚军，女。
被告：三亚开泰实业有限公司。
法定代表人：卢文忠，该公司经理。
被告：卢文忠，男。
第三人：羊明育，男。
第三人：羊以德，男。
第三人：羊美香，女。
原告李亚军与被告三亚开泰实业有限公司(简称开泰公司)、卢文忠，第三人羊明育、羊以德、羊美香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李亚军，被告开泰公司的法定代表人卢文忠，被告卢文忠，第三人羊明育、羊以德到庭参加诉讼。第三人羊美香经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李亚军向本院提出讼诉请求：1、开泰公司、卢文忠更换购房订购协议书为正式商品房购房合同;2、开泰公司、卢文忠限期将办理房屋权属登记所需由其提交的全部材料及所需费用交付行政主管部门，并办理商品房产权证;3、开泰公司、卢文忠将三亚市某某社区南三巷某某公寓*楼***房过户到李亚军名下，确认所有权;4、第三人羊明育、羊以德、羊美香协助办理过户登记手续。事实和理由：李亚军于2009年与开泰公司签订《“某某公寓”订购协议书》，开泰公司将其开发建设的“某某公寓”中的商品房出售给李亚军。该合同对商品房买卖合同的签订，价款、面积、付款方式作出明确约定。李亚军与开泰公司签订的订购协议书中约定，开泰公司应提供正式的《商品房买卖合同》，并口头协议由开泰公司提供资料到产权登记机关备案并办理产权登记。但李亚军支付房款后始终未取得《商品房买卖合同》及产权登记证书，李亚军为此多次向开泰公司、卢文忠催办未果。李亚军认为双方签订的《“某某公寓”订购协议书》合法有效，开泰公司违反合同约定，其应继续履行协议书，将三亚市某某社区南三巷某某公寓*楼***房过户到李亚军名下。
开泰公司辩称，因涉案房屋已经经过规划报建，盖房程序合法。开泰公司也积极办理房产权证，但政府相关部门要求将房产证办至第三人羊明育、羊以德、羊美香名下，开泰公司也与羊明育、羊以德、羊美香进行沟通，但无结果。
卢文忠辩称，卢文忠的答辩意见和开泰公司的一致，但卢文忠不承担责任。
羊明育述称，羊明育同意协助开泰公司办理房产证，但办不了房产证是开泰公司的原因。
羊以德的陈述意见和羊明育的相同。
羊美香未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并查明如下事实：“某某公寓”的土地使用者分别是羊明育[土地证号：河西国用(1993)字第01***号]、羊以德[土地证号：三土房(2007)字第2***号]、羊美香[土地证号：河西国用(1991)字第0***号]，土地用途是住宅用地，土地使用权类型是划拨。2008年4月14日，羊以德、羊美香、羊明育与卢文忠签订《合作建房契约书》，约定：羊以德、羊美香、羊明育提供土地，卢文忠出资兴建建筑面积为1540㎡、地上五层的私人住宅楼;羊以德分得一楼的36㎡、二楼的154㎡，羊美香分得一楼的118㎡，羊明育分得一楼的115㎡、二楼的77㎡(位置见附图)，其余部分归卢文忠所有;卢文忠负责全部所有建筑费用及房屋建成后的测量、验收和办理羊以德、羊美香、羊明育房产证等费用;羊明育、羊以德、羊美香共同委托卢文忠向三亚市规划建设局报建并得到批准;因属于卢文忠的房屋登记在羊以德、羊美香、羊明育房产证下，羊以德、羊美香、羊明育须分别与卢文忠签署授权委托书，便于卢文忠可以自由销售属于羊以德、羊美香、羊明育的房屋;在卢文忠为买房者办理房产证时，羊以德、羊美香、羊明育须积极配合等。该契约书附有“楼层和位置分布图”。当天，羊以德、羊美香、羊明育与卢文忠签订《授权委托书》，约定：羊以德、羊美香、羊明育授权卢文忠出售上述住宅楼一楼的一个单间、二楼的两个单间、整个三至五层楼，羊以德、羊美香、羊明育无权销售上述房屋;卢文忠可自行办理房屋权属变更事宜，所得房款与羊以德、羊美香、羊明育无关等。
2008年5月30日，羊明育、羊以德、羊美香取得《建筑工程施工许可证》，被批准建设1栋五层住宅楼，竣工日期为2008年10月29日。卢文忠随后出资兴建“某某公寓”，该住宅楼经过设计，工程已竣工，并经过验收合格。卢文忠和羊明育、羊以德、羊美香依约对上述住宅楼进行了分配。2010年8月28日，羊明育、羊以德、羊美香取得《建筑工程规划许可证》，总建筑面积1545.75㎡，但尚未办理房屋产权证。开泰公司成立于2008年6月13日，经营范围包括房地产营销策划等，法定代表人是卢文忠。开泰公司随后将卢文忠分得的上述房屋对外宣传销售。2009年1月13日，开泰公司与李亚军签订《“某某公寓”订购协议书》，约定：李亚军向开泰公司预定其开发的“某某公寓”项目*层***号房，建筑面积37㎡，单价6486.48元/㎡，总房款240000元，签订正式《商品买卖合同》时实际成交总价将依据订购协议书中确定的具体销价和付款方式、销售面积进行计算，定金10000元;在本协议签订当日付房款10000元，2009年1月20日前付清房款230000元;总价款并未包括商品房的一切相关税费，商品房办理产权证所产生的税费由双方各自承担相应部分的费用;正式《商品房买卖合同》应由李亚军本人或开泰公司法定代表人亲自签署，签署正式《商品房买卖合同》后本协议即告作废。
2009年1月13日，李亚军向开泰公司支付购房定金10000元，2009年1月15日支付购房款90000元，1月23日支付购房款100000元。开泰公司随后将房屋钥匙交给李亚军。因李亚军至今未取得不动产权证，李亚军遂提起诉讼。
各方当事人对对方提供的证据均无异议。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，三亚市规划局批准羊以德，羊美香、羊明育建设的是住宅楼，系城市私有房屋。开泰公司和李亚军签订的《“某某公寓”订购协议书》，其法律关系的性质是房屋买卖合同，系双方真实意思表示，李亚军已经向开泰公司支付大部分购房款，开泰公司已经将房屋交付李亚军，该合同已经履行。虽然开泰公司向李亚军转让的是城市私有房屋，但涉案房屋的建设已经取得施工许可证、工程规划许可证，已经验收合格，并不存在其它违法行为等，并且羊以德、羊美香、羊明育授权卢文忠出售涉案房屋，故开泰公司和李亚军签订的《“某某公寓”订购协议书》认定为有效合同，是对双方当事人具有法律约束力的合同，开泰公司应继续履行合同，将涉案房屋办理过户登记至李亚军名下。羊以德，羊美香、羊明育和卢文忠签订的《合作建房契约书》约定，卢文忠可以自由销售所分得的房屋，在卢文忠为买房者办理房产证时，羊明育、羊以德，羊美香予以配合。因此，羊明育、羊以德，羊美香有义务协助开泰公司为李亚军办理过户登记手续。《“某某公寓”订购协议书》约定“总价款并未包括商品房的一切相关税费，商品房办理产权证所产生的税费均根据政府相关规定由双方各自承担。”因涉案房屋的土地使用权类型是划拨地，在办理产权证过程中涉及到缴纳土地出让金和有关税、费等，李亚军和开泰公司均应按照合同约定各自承担相应部分的费用。
因涉案房屋目前是城市私有房屋，而不是商品房，李亚军请求判令开泰公司更换“购房订购协议书”为“商品房购房合同”不符合法律规定。将“办理房屋权属登记由其提交的资料及费用交付行政主管部门”，已经包括在办理房屋过户登记的过程中，故对李亚军的第2项诉讼请求不再处理。依据房屋买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，而物权的变动必须依赖物权变动中的公示，即标的物的登记。李亚军尚未取得涉案房屋的不动产权证，即涉案房屋尚未登记在李亚军名下，李亚军在本案中请求确认所有权不符合法律规定。开泰公司的法定代表人是卢文忠，法律规定企业法人对其法定代表人的经营活动承担民事责任，卢文忠和羊明育、羊以德、羊美香进行的经营活动应由开泰公司承担，并且与李亚军签订《“某某公寓”订购协议书》的相对人是开泰公司，故卢文忠不承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条规定，判决如下：
一、被告三亚开泰实业有限公司于本判决生效之日起60日内，将位于三亚市天涯区某某村南三巷第三人羊明育、羊以德、羊美香住宅楼的*楼***号房办理过户登记至原告李亚军名下。第三人羊明育、羊以德，羊美香协助被告三亚开泰实业有限公司办理过户登记手续;
二、驳回原告李亚军的其他诉讼请求。
案件受理费4900元(李亚军已预缴)，由被告三亚开泰实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数、或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审判长 邢增秀
审判员 王海军
审判员 单 宇
二〇一七年五月五日
书记员 林丹丹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。