南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)溧民初字第148号
原告南京宏昌建设工程有限公司，住所地在南京市溧水区永阳镇栖凤中路399号。
法定代表人孙先保，该公司董事长。
委托代理人武继寿，该公司项目经理。
委托代理人魏冬华，江苏方胜律师事务所律师。
被告南京航空瑞华置业有限公司，住所地在南京市白下区太平南路333号1幢12J室。
法定代表人程希杰，该公司董事长。
被告上海宝通房产经纪有限公司，住所地在上海市东新路236号。
法定代表人姜银来，该公司董事长。
原告南京宏昌建设工程有限公司（下称宏昌公司）与被告南京航空瑞华置业有限公司（下称航空瑞华公司）、上海宝通房产经纪有限公司（下称宝通公司）案外人执行异议之诉及所有权确认纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告宏昌公司的委托代理人魏冬华到庭参加诉讼，被告航空瑞华公司、宝通公司经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告宏昌公司诉称，原告承建了被告航空瑞华公司开发的商品房，航空瑞华公司因无钱支付工程款，就与原告协商，将13套商品房折价5220766元抵给原告。因原告欠部分民工工资和材料款，原告与航空瑞华公司达成一致意见后，就与部分民工和材料供应商协商，将13套房抵给部分民工和材料供应商。随后，原告与航空瑞华公司、13位愿意以房抵债者签订了连环抵债协议，约定航空瑞华公司将13套房屋抵给原告，原告再抵给13位愿意以房抵债者，此后航空瑞华公司与宏昌公司、宏昌公司与13位愿意以房抵债者之间的相应债务全部抵销。连环抵债协议签订后，航空瑞华公司与13位愿意以房抵债者签订了房屋订购合同，出具了收到房款的收据。之后，航空瑞华公司将13套房交付业主，其中2位业主将房屋在房管部门登记备案，另外11套房屋未登记。13位业主接受上述房屋后，随即对以上房屋进行了装修，并已入住。
此后，因该楼盘在银行设定了抵押，贷款未能及时归还，银行不愿解押，以致购房者的房屋不能过户等，航空瑞华公司负责人及员工为回避问题，就全部撤离溧水，去向不明。航空瑞华公司撤离后，众多购房者到当地政府上访，有关部门介入协调，将银行抵押予以解除。
2013年初，��案涉及的2幢402室、403室及3幢403室、502室4位购房者到房管部门办理过户手续时，发现上述4套房屋已被溧水区法院查封，申请执行人为宝通公司。原告及4位业主因此诉至法院，法院告知原告及4位业主应当先向法院执行部门提起执行异议，如不服执行异议裁定，才能提起执行异议之诉。原告因此向法院执行部门提出了执行异议，但执行部门裁定认为上述房屋登记在航空瑞华公司名下，法院查封符合规定，故驳回了原告的异议请求，并告知可提起执行异议之诉。之后，为阻却以上房屋被执行，原告提起了民事诉讼。
在原告与4位购房者谁主张权利问题上，原告及4位购房者已同意由原告先行主张权利，待以上房屋过户到原告名下后，原告再将以上房屋过户到购房者名下。
原告认为，原告与航空瑞华公司签订的施工合同是有效的，航空瑞华公司欠原告工程款，原告对上述工程的拍卖或协议折价价款享有优先受偿权。宝通公司对航空瑞华公司的债权系普通的合同之债，不能对抗以上优先受偿权，即使宝通公司对案涉房屋进行了查封，该查封也不能对抗原告依法享有的优先受偿权。部分民工及材料供应商接受上述房屋后，已对上述房屋进行装修且已入住多年，现要求该部分业主搬出也不符合实际情况。宝通公司因上述债权多次诉讼，第一次起诉后又申请撤诉，上述抵债协议发生在宝通公司第二次诉讼前，故上述抵债协议发生在有效的查封措施之前。另外，在上述过程中，原告按市场价进行抵债，不能及时过户的原因也不在原告。基于以上，原告要求：确认原告对上述4套房屋享有优先受偿权；对上述4套房屋停止强制执行；确认上述4套房屋归原告所有；二被告应协助将上述4套房屋的土地所有权、使用权过户到原告名下。
被告航空瑞华公司、宝通公司未答辩。
经审理查明，2008年9月18日，原告宏昌公司与被告航空瑞华公司签订协议，约定：由宏昌公司承建航空瑞华公司开发的溧水天胜花苑小区01-07幢土建、水电安装及消防工程；承包范围为包工包料；资金由建设方自筹；合同价款为1988.7万元，执行可调价；单幢工程内外粉刷、装饰工程及水电安装结束，支付单幢合同价85%的价款；全部验收合格，审计结束后三个月内，支付毛决算总额的95%，余款5%作为质保金，在竣工后两年内付清等。
2009年12月8日，航空瑞华公司与宏昌公司签订协议，约定：航空瑞华公司以13套房屋折价5220766元抵付宏昌公司工程款；上述房屋已抵押给银行，待上述房产解押并具备过户条件时，航空瑞华公司将上述房屋过户到宏昌公司名下。
关于以上抵债房屋，双��对房号、面积、抵债价款确定如下：
2幢：402室，面积130.07平方米，价款417655元；403室，面积130.07平方米，价款417655元。
3幢：403室，面积130.07平方米，价款414793元；502室，面积184.58平方米，价款435576元。
4幢：102室，面积130.67平方米，价款40万元；203室，面积126.38平方米，价款401888元；402室，面积130.07平方米，价款396859元；403室，面积130.07平方米，价款401916元。
5幢：602室，面积132.61平方米，价款31万元；604室，面积135.16平方米，价款31.6万元；606室，面积168.5平方米，价款39.4万元。
6幢：105室，面积98.14平方米，价款242024元；502室，面积179.08平方米，价款41.86万元。
除房屋外，还有4幢1号储藏室，价款13800元；7号储藏室，价款35000元；1号车库，价款8万元；3幢7号储藏室，价款35000元；2幢8号车库，价款9万元。
2010年1月27日，上述01-06幢单位工程竣工验收合格。
2010年3月16日，航空瑞华公司、宏昌公司又与徐菊香、徐双凤、邱张辉、张福青签订连环抵债协议，约定：航空瑞华公司将上述4套房抵给宏昌公司，宏昌公司再将4套房分别抵给徐菊香等4人（2幢402室抵给徐菊香；2幢403室抵给徐双凤；3幢403室抵给邱张辉；3幢502室抵给张福青），价格与上述抵债协议中相同；实际操作时，由航空瑞华公司直接交付给4位业主；航空瑞华公司与宏昌公司、宏昌公司与4位业主相应的债务抵消等。随后，航空瑞华公司分别与4位购房者签订了房屋订购单，该定购单上对房号、面积、价款、付款方式（抵付工程款）等事项均有记载；还向4位购房者出具了收款收据，收据上收款金额与上述抵债协议中各房折价款相等。之后，航空瑞华公司将上述房屋直接交付给了4位购房者。4位购���者接受房屋后，已分别进行了装修，且分别于2011年5-7月开始入住。
2011年3月20日，航空瑞华公司、宏昌公司签订协议，确认：天胜花苑01-07幢工程决算价为2129万元、附属工程决算价为160万元，合计2289万元。
另查明，2009年11月23日，本院受理了宝通公司与南京隆鑫物业管理有限公司（下称隆鑫公司）、第三人航空瑞华公司商品房委托销售合同纠纷一案。该案中，宝通公司诉称，宝通公司为航空瑞华公司及隆鑫公司包销天胜花苑房屋，航空瑞华公司、隆鑫公司应付宝通公司佣金及溢价款140余万元；该公司还向本院申请财产保全，本院于2009年11月25日作出（2009）溧民初字第3338号民事裁定，查封了航空瑞华公司位于天胜花苑02幢402室、403室和03幢403室、502室房屋。后宝通公司向本院申请撤诉，本院于2010年1月12日解除了诉讼保全措施。2010年1月8日，宝通��司再次诉来本院，案号为（2010）溧民初字第300号，该案中，宝通公司再次要求诉讼保全，本院对上述房屋再次进行查封。上述案件一审判决后，南京中院二审作出（2010）宁民终字第4656号民事裁定书，裁定撤销一审判决，将该案发回本院重审。2011年4月14日，本院立案重审，案号为（2011）溧民初字第815号，案件审理中，本院于2012年1月11日裁定对上述房产保全。2012年9月10日，本院作出（2011）溧民初字第815号民事判决，判决航空瑞华公司支付宝通公司销售佣金及溢价款1448782元。上述判决生效后，宝通公司申请执行，本院于2014年1月3日作出（2012）溧执字第1213号民事裁定，对上述房屋继续查封。上述案件执行中，宏昌公司提起了执行异议，要求对上述房屋停止执行，本院裁定如下：本案所涉房屋登记在航空瑞华公司名下，属航空瑞华公司所有，以上查封符合规定，航空瑞华公司不得处分；驳回宏昌公司的异议请求。
再查明，在宝通公司与隆鑫公司、航空瑞华公司商品房委托销售合同纠纷一案中，宝通公司提交了天胜花苑商品房销售代理协议，该协议约定：宝通公司包销天胜花苑的住宅；平均底价为2800元/平方米，其中2号楼402室、403室底价409302元、公开价417655元，3号楼403室底价406497元、公开价414793元，502室底价432801元、公开价440445元。
还查明，至2016年1月14日，上述4套房屋在房管部门登记情况显示，上述讼争房产产权人为航空瑞华公司，南京市溧水区、江宁区法院对以上房屋进行过查封，溧水区法院查封措施在前。
以上事实，由建设工程施工合同、单位工程竣工验收证明书、连环抵债协议、《天胜花苑》房屋订购单、收款收据、（2009）溧民初字第3338号案件诉讼保全裁定书及撤诉裁定书、解除诉讼��全裁定书、（2010）溧民初字第300号案件立案审批表、诉讼保全裁定书、当事人陈述等证实。
本院认为,本案争议涉及到宏昌公司、航空瑞华公司、宝通公司及4位购房者。4位购房者与本案有利害关系，已同意由宏昌公司先行主张权利，待宏昌公司主张得到实现后，再由宏昌公司将房屋过户到4位业主名下。宏昌公司及4位业主以上行为未损害他人利益，还维护了国家税收利益，故宏昌公司为适格原告。
宏昌公司承建上述工程后，航空瑞华公司无能力按时支付工程款时，宏昌公司有权依法留置上述工程，并与航空瑞华公司协议将该工程折价，也可以申请法院将该工程依法拍卖，建设工程价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。宏昌公司以上权利为优先受偿权，是法定权利，优先于一般债权。宝通公司与航空瑞华公司之间系商品房委托代理销售关系��宝通公司的债权为普通的合同之债，为一般性债权。本院根据宝通公司申请，于2009年11月25日对上述4套房屋进行查封，该查封是就普通合同纠纷而进行的查封，因该案债权不能对抗上述优先受偿权，故与该案配套的查封措施也不能限制宏昌公司行使优先受偿权。2009年12月8日，宏昌公司为行使优先受偿权，与航空瑞华公司签订了以房抵债协议，该协议约定价格与宝通公司代理航空瑞华公司销售房屋的底价及对外公开价相比，未低于底价，与对外公开价相当，故在航空瑞华公司无能力偿还债务情形下，航空瑞华公司以上述4套房这一特定物向宏昌公司抵债时，该特定物上除与所抵债务相当的价值外，并没有多余价值可供宝通公司分配，故上述以房抵债行为并未损害宝通公司利益。
上述以房抵债中，各方之间实质上的关系仍是房屋买卖合同关系，只是付款方式��以此前已经存在的债权冲抵房款。以上工程由宏昌公司于2008年开始承建，至法院首次查封前，宏昌公司对航空瑞华公司在欠付进度款范围内已产生优先受偿权，故可认定宏昌公司在案涉房屋被查封前已支付全部房款并实际占有该房。另外，民事诉讼中，当事人的撤诉行为会导致以下后果：诉讼程序完结；撤诉以后，视为自始即未起诉。上述（2009）溧民初字第3338号案件于2009年11月23日立案，于2009年11月25日进行诉讼保全，于2009年12月15日裁定撤诉，于2010年1月7日向宝通公司送达撤诉裁定书。（2009）溧民初字第3338号案件撤诉后，宝通公司又于2010年1月8日诉来本院，该案中，本院根据宝通公司的申请再次对案涉房屋进行了诉讼保全。按照以上情形，宝通公司第一次起诉的案件撤诉之后，该案即视为自始并未发生，依附于该案的诉讼保全措施被解除后，该保全措施对当事���及利害关系人并不产生效力，故应认定上述以房抵债行为发生于宝通公司此后的有效诉讼保全措施之前。
关于不能及时过户，案涉房屋除被法院查封外，还因航空瑞华公司在银行设定的抵押未及时解押等，故不能及时过户的原因也不在原告。
综上，结合上述4位购房者已对案涉房屋进行过装修且已入住多年等情形，对以上4套房屋应停止执行并确认所有权属于宏昌公司为妥，宝通公司可通过其他途径实现以上债权。另外，优先受偿权为债权实现方式中的权利，原告已对案涉房屋主张物权，就不能再同时主张优先受偿权，故该请求不应支持。关于过户的请求，该请求属于给付之诉，不能在执行异议之诉中一并提起，本院对此不予处理。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉��法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、对位于南京市溧水区永阳镇栖凤路天胜花苑02幢402室、403室和03幢403室、502室的房屋停止强制执行。
二、上述4套房屋属于原告宏昌公司所有。
三、驳回原告宏昌公司的其他诉讼请求。
本案受理费19967元，原告宏昌公司已预交100元，缓交19867元，加上公告费600元，合计20467元，由被告航空瑞华公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费19967元。南京市中级法院开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76。逾期未预缴上诉费，按自动撤回上诉处理。
（以下无正文）
审 判 长 杨先木
人民陪审员 杨先珍
人民陪审员 刘红梅
二〇一六年一月二十八日
见习书记员 朱 虹