重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)渝五中法民终字第05571号
上诉人(原审原告)邓敏，男，1961年6月7日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人张炼，重庆学苑律师事务所律师。
委托代理人张永嵩，重庆百君律师事务所律师。
上诉人(原审被告)施文龙，男，1970年10月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人刘星，重庆海力律师事务所律师。
委托代理人赵国，重庆海力律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)冯红军，女，1970年5月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人刘星，重庆海力律师事务所律师。
委托代理人赵国，重庆海力律师事务所律师。
上诉人邓敏与上诉人施文龙、被上诉人冯红军房屋租赁合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2015年5月27日作出(2014)九法民初字第01633号民事判决，邓敏、施文龙对该判决均不服，于2015年8月31日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭审理了本案，上诉人邓敏及其委托代理人张炼、张永嵩，上诉人施文龙及被上诉人冯红军共同的委托代理人刘星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明:2012年6月15日，原告邓敏与被告施文龙签订房屋租赁合同，约定由甲方（邓敏）将位于重庆市九龙坡区渝成街158号附1号面积196.4平方米的房屋出租给乙方（施文龙）；租期为八年，自2012年7月15日至2020年7月15日止；租金为人民币10000元/月；租金按每年递增方式调整，第二年递增幅度为上一年度租金基础上增加5%，第三年递增幅度为上一年度租金基础上增加6%，第三年以后到第八年的租金，以同等地段的市场涨幅比例作为依据的价格；租金的支付方式，乙方（被告）在合同签订后支付首期租金30000元（2012年7月15日至2012年10月15日），以后每季度支付一次，在应付费租期起始日之前七天，必须将租金叁万元整支付给甲方（原告）；5.4,、乙方（被告）提出的装修方案或要求，须得到甲方（原告）书面同意，乙方（被告）未经甲方（原告）书面同意而私自装修的，甲方（原告）没有提出异议的不视为甲方认可；8.3、如乙方（被告）因故需提前终止本合同，应提前三个月通知甲方（原告），并经过甲方书面同意，未经甲方书面同意乙方提前终止本合同的，视为乙方违反本合同约定单方解除合同；8.4、本合同期限届满或中途终止或因乙方（被告）违约导致提前解除合同时，乙方不得要求甲方对该承租店面的装修作出补偿或赔偿。甲方（原告）有权选择要求乙方依现状交还店面或恢复原状；赔偿金的计算方法为，自违约终止合同之日起至合同约定期限终止日期间，依照合同规定应当缴纳租金的150%。
另查明，被告施文龙与被告冯红军系夫妻关系。房屋租赁合同签订后，被告对承租的位于重庆市九龙坡区渝成街158号附1号的房屋进行装修并以“好味当”餐厅名义进行经营。庭审中，原告与被告均陈述案外人冯哲系“好味当”餐厅日常经营负责人。2013年10月16日，被告向原告缴纳2013年10月16日至2014年1月15日期间的房屋租金。
庭审中，原告举示餐厅停气申请、商业用电情况说明、注销税务账号申请表、停业后处理意见通知、快递截图、情况说明等证据并陈述二被告于2013年12月30日在未通知原告的情况下擅自停业餐厅并搬走餐厅内部分物品；2014年1月2日，二被告通知原告餐厅无法继续经营要求进行租赁房屋清算，原告与“好味当”餐厅日常经营负责人冯哲协商后双方一起在租赁房屋处更换门锁；后原告通知二被告协商处理房屋租赁相关事宜，但双方一直未达成一致意见。另被告举示餐厅厨房设备购销及安装合同书、票据、工资发放清单、餐厅停业后处理意见、纠正违约行为通知、快递签收单、公证书等证据并辩称原告于2014年1月2日在未经被告允许的情况下擅自安装卷闸门并更换餐厅门锁导致被告无法正常使用承租房屋经营餐厅，原告的上述行为违反双方租赁合同约定，应由原告承担违约责任；被告因原告的上述违约行为故拒付2014年1月15日之后的房屋租金。本案审理过程中，经该院在租赁房屋所在地重庆市九龙坡区石桥铺渝州交易城现场走访调查并询问证人杨昌江、邓伟、付成梅、谭诗会，上述证人均陈述被告经营的位于重庆市九龙坡区渝成街158号附1号的“好味当”餐厅在2013年年底至2014年年初期间停业并有搬离物品的情况，另证人谭诗会陈述“好味当”餐厅日常经营负责人冯哲与原告邓敏在2014年年初到谭诗会与其丈夫案外人余万云经营的“梅花锁店”要求更换“好味当”餐厅卷闸门及餐厅门锁并由冯哲支付相关费用，门锁更换后钥匙留在“好味当”餐厅。
一审中原告邓敏诉称，原告与二被告于2012年6月15日签订房屋租赁合同，约定由原告将位于重庆市九龙坡区渝成街158号附1号的房屋出租给被告用于经营餐馆。2013年7月15日被告未按照合同约定按时向原告支付房屋租金，后被告于2013年8月15日补交租金。2013年10月15日被告向原告支付下一季度租金。2013年12月30日，被告在未通知原告的情况下擅自停业并搬走物品。2014年1月2日，被告通知原告要求进行清算。原告分别于2014年1月9日和2014年1月16日与被告协商房屋租赁事宜，但双方未达成一致意见。被告擅自停业、擅自搬离物品、拒付租金的行为违反了原告与被告签订的房屋租赁合同约定。为维护原告的合法权益，现起诉至法院请求：“一、判决解除房屋租赁合同，要求被告返还租赁房屋；二、判决二被告连带支付原告赔偿金，支付期限从2014年1月15日起至本案判决生效之日后三个月，每月标准10500元；三、判决二被告承担恢复房屋原状的连带责任，并支付原告调查费用10000元；四、判决诉讼费用由二被告承担。
被告施文龙辩称，原告要求被告支付赔偿金的诉讼请求于法无据；被告从未以任何形式要求单方解除合同；单方解除租赁合同的责任在原告；原告关于被告擅自搬离租赁房屋的陈述不符合事实；原告关于其在更换门锁后将钥匙交给餐厅管理人员冯哲的陈述不符合事实；原告诉称被告将水、电、气、税办停并以此主张被告单方面解除房屋租赁合同系原告主观臆断且与事实不符，被告只是停业装修而非终止餐厅经营；被告于2013年10月15日前按照合同约定缴纳下一季度租金至2014年1月15日，但原告在2014年1月2日未经被告同意擅自安装租赁房屋的卷帘门并更换餐厅门锁，导致被告的餐厅无法继续经营并被迫关闭；原告上述行为违反双方签订的房屋租赁合同约定；租赁房屋从2014年1月2日起由原告实际占有，原告主张要求被告返还租赁房屋不符合事实；原告举示的调查费相关证据与本案无关联性；被告装修租赁房屋提升房屋价值，且不存在合同约定的恢复房屋原状的条件，故原告诉请要求被告恢复房屋原状没有事实依据，被告不予认可；被告同意解除与原告签订的房屋租赁合同；请求驳回原告的其他诉讼请求。
被告冯红军辩称，其不是本案涉诉租赁合同的当事人；虽然被告施文龙、被告冯红军系夫妻关系，但根据合同相对性原则，被告冯红军不应对本案租赁合同权利义务承担相应责任；被告冯红军的其他答辩意见同被告施文龙的答辩意见一致。
一审认定上述事实，有当事人的陈述、租赁合同、收条、餐厅停气申请、商业用电情况说明、注销税务账号申请表、停业后处理意见通知、快递截图、情况说明、餐厅厨房设备购销及安装合同书、票据、工资发放清单、餐厅停业后处理意见、纠正违约行为通知、快递签收单、公证书等证据在卷为凭。
一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。原告邓敏与被告施文龙签订的租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，系合法有效的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。庭审中，被告冯红军辩称其不是本案争议的房屋租赁合同签订人，故其不是本案适格被告。该院认为，根据合同相对性原则，本案争议的房屋租赁合同权利义务的享有与承担者应为在合同上签字捺印的原告邓敏与被告施文龙，被告冯红军虽与被告施文龙系夫妻关系，但被告冯红军并不是本案争议合同的当事人，故就原告主张应由被告施文龙、被告冯红军对本案争议的房屋租赁合同承担连带责任的诉求，不予支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，被告辩称原告于2014年1月2日在未经被告允许的情况下擅自安装卷闸门并更换餐厅门锁导致被告无法正常使用承租房屋经营餐厅。但根据该院在租赁房屋所在地重庆市九龙坡区石桥铺渝州交易城现场走访调查并询问证人杨昌江、邓伟、付成梅、谭诗会出具的询问笔录，可以认定“好味当”餐厅日常经营负责人冯哲与原告邓敏在2014年年初时一同到谭诗会与其丈夫案外人余万云经营的“梅花锁店”要求更换“好味当”餐厅卷闸门及餐厅门锁并由冯哲支付相关费用，门锁更换后钥匙留在“好味当”餐厅。故就被告施文龙关于原告邓敏未经被告施文龙同意擅自更换租赁房屋门锁导致餐厅无法继续经营的抗辩，不予采信。
承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告于2013年10月16日向原告缴纳2013年10月16日至2014年1月15日期间的房屋租金，此后一直以原告违约为由拒付房屋租金。该院认为，被告关于原告擅自更换门锁导致被告餐厅无法继续经营的抗辩与事实不符，故被告主张的原告违约行为不成立。被告应按照双方签订的房屋租赁合同约定于每季度支付应付费租期起始日之前七天即2014年1月8日前支付2014年1月16日至2014年4月15日期间的租金。被告未按照合同约定的期限支付租金，且在原告起诉至该院后仍然拒付租金，故就原告主张解除与被告施文龙签订的房屋租赁合同的诉求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故就原告主张要求被告返还租赁房屋的诉求，予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。该院认为，原告按照租赁合同约定将租赁物交付承租人被告施文龙，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告拒付租金的行为违反双方签订的房屋租赁合同约定，应由被告对原告的实际损失承担相应的赔偿责任。就原告主张从2014年1月15日起至本案判决生效之日后三个月按照10500元/月支付赔偿金的诉求，根据双方签订的房屋租赁合同合同关于租金、赔偿金的约定以及房屋实际占用损失情况，该院认为，被告施文龙应从2014年1月16日起至本案判决生效之日止按照10500元/月标准向原告邓敏支付赔偿金。至于原告主张要求被告支付10000元调查费用的诉求，因原告举示的调查费用相关证据与本案房屋租赁合同纠纷的关联性无法确认，故就原告主张的10000元调查费，不予支持。
承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。该院认为，根据原告与被告签订的房屋租赁合同中关于：乙方（被告）提出的装修方案或要求，须得到甲方（原告）书面同意，乙方（被告）未经甲方（原告）书面同意而私自装修的，甲方（原告）没有提出异议的不视为甲方认可；本合同期限届满或中途终止或因乙方（被告）违约导致提前解除合同时，乙方不得要求甲方对该承租店面的装修作出补偿或赔偿。甲方（原告）有权选择要求乙方依现状交还店面或恢复原状的相关内容，因被告未举示对租赁房屋进行装修经原告书面同意的相关证据，故就原告关于要求被告恢复租赁房屋原状的诉求，予以支持。
据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定判决：“一、解除原告邓敏与被告施文龙签订的房屋租赁合同；二、被告施文龙于本判决生效之日起三十日内恢复租赁房屋原状；三、被告施文龙于本判决生效之日起三十日内将租赁房屋返还原告邓敏；四、被告施文龙于本判决生效之日起十日内支付原告邓敏从2014年1月16日起至本判决生效之日止按照10500元/月标准计算的赔偿金；五、驳回原告邓敏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15633元、财产保全费5000元由原告邓敏负担案件受理费12000元、财产保全费4000元，由被告施文龙负担案件受理费3633元、财产保全费1000元（此款原告已预交，被告施文龙在支付本判决第二项款项时一并支付给原告）。”
邓敏不服一审判决，向本院提起上诉，请求:1、维持原判第一、二、三项；2、撤销原判第四、五项；3、改判施文龙立即支付邓敏从2014年1月16日起至本案判决生效之日后三个月按照10500元/月标准计算的赔偿金；4、改判冯红军对施文龙应履行的恢复租赁房屋原状、给付赔偿金义务承担连带责任；5、本案一、二审诉讼费全部由施文龙、冯红军承担。主要事实和理由：1、施文龙存在违约行为系客观事实，邓敏依法有权解除租赁合同和要求赔偿损失。施文龙存在擅自装修、擅自搬离租赁房屋、拒付租金的违约行为。2、诉争赔偿金系租金损失赔偿，计算至判决生效后三个月符合邓敏一方租金损失实际情况。2014年1月16日起至本案判决生效之日止的赔偿金，实质是施文龙应当支付的合同解除前的租金。如按一审判决执行，则施文龙的违约行为未得到任何惩罚，邓敏的实际损失也未得到弥补。若施文龙未在30日内恢复房屋原状并返还房屋，邓敏将可能损失30日的租金甚至更多，并且即使施文龙履行判决，邓敏也存在寻租期间的租金损失，邓敏主张的三个月时间符合合同约定也属合理期间；3、施文龙应承担的义务属于与冯红军的夫妻共同债务，冯红军应承担连带责任。针对施文龙上诉，邓敏认为，施文龙存在多个违约行为。施文龙单方提出终止合同并办理停业相关手续，显示其有提前终止合同的实际行为。换锁是双方协商的结果，房屋及设施设备仍在施文龙控制之下。施文龙一审虽同意解除合同，但双方对解除合同理由和条件意见并不一致，故应综合评判合同是否解除。在本案判决生效前该租赁合同效力仍在持续中。
施文龙不服一审判决，向本院提起上诉，请求:1、撤销一审判决；2、改判驳回邓敏的全部诉讼请求；3、由邓敏承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、一审查明的事实不清。1、施文龙从未与邓敏协商更换租赁房屋门锁，施文龙工作人员也未向任何人支付过租赁房屋安装卷帘门及更换门锁的相关费用，协商更换是邓敏杜撰的谎言。法院询问的证人与邓敏存在亲属、邻居关系，证言大量使用猜测、推断或评论性语言，证明力有明显主观倾向性，且证人未出庭接受质询，证言不应采信。2、租赁房屋门锁更换是邓敏所为，从2014年1月25日邓敏给施文龙的回函可以确认，一审法院无视该证据，采信证据矛盾。二、一审中邓敏在举证期限届满后变更诉讼请求，申请调取证据等违反相关证据规定，一审法院未依法裁决也未给施文龙新的举证期限，违反法定程序，侵犯施文龙诉讼权利。三、一审认定事实错误。1、邓敏于2014年1月2日已实际控制租赁房屋，施文龙没有义务交纳2014年1月2日之后的租金。邓敏自认2014年1月2日更换门锁，并要求施文龙可照相或同清单来说明存放物品。施文龙为此于2014年1月23日发函通知邓敏纠正违法行为。邓敏于2014年1月25日回函确认更换门锁。施文龙多次要求邓敏归还室内物品，邓敏置之不理。邓敏已实际控制房屋且扣留施文龙物品，施文龙无法取回物品也无法履行归还租赁房屋的义务。2、判决恢复原状没有客观依据。根据《房屋租赁合同》第8.4条的约定，本案合同解除并非该条约定情形，而是由邓敏擅自更换门锁并加装卷帘门致施文龙无法正常经营造成。且邓敏无法证明房屋租赁之前的状况及恢复原状具体标准，恢复原状于法于理无据。庭审中施文龙补充上诉认为，涉案合同已于2014年5月6日开庭时解除，一审法院继续判决解除合同不符规定。针对邓敏上诉，施文龙认为，双方合同已于2014年5月6日确定解除且房屋实际已由邓敏控制，请求驳回邓敏的上诉请求。
被上诉人冯红军答辩称，其非合同当事人，不应承担民事责任，其他意见与施文龙意见一致。
本院查明，双方房屋租赁合同第八条“合同的终止或解除“第8.7约定“乙方未经甲方书面同意而提前擅自搬走的，视为乙方违约解除本合同，甲方有权追究乙方违约责任，对乙方拖欠的款项甲方有权追索，对该店面甲方有权另行出租。”施文龙与赵小荭同日对本案房屋楼上的三楼住房签订的房屋租赁合同第一条约定：“本出租房屋做为2楼原配套厨房使用……”十二条规定：其余未尽事宜参照二楼合同履行。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案争议焦点是：一、本案施文龙、邓敏是否构成违约。二、更换门锁的事实认定及更换门锁和邓敏、赵小荭发出《关于“好味当”餐厅停业后处理意见的通知》法律后果。三、租赁合同解除后的责任承担。四、冯红军作为施文龙的配偶是否对施文龙的民事责任承担连带责任。
一、关于2014年1月2日前双方履行合同情况的评价。
1、施文龙2014年1月2日前交纳租金及装修房屋行为不构成根本性违约。本案中，施文龙已交纳至2014年1月15日的房屋租金，且其下次租金的缴纳时间即至2014年1月8日尚未届至，虽然施文龙此前曾有稍微迟延交纳租金的情况，但从合同持续履行情况看施文龙并不存在不交或拖延交纳租金而影响租赁合同目的实现的情况，即至2014年1月2日施文龙交纳租金方面不构成根本性违约。双方均明确租赁房屋用于做餐馆，施文龙虽无书面证据证明其装修得到出租人邓敏的书面同意，但综合合同目的、合同期限、合同中对装修问题约定所在条款、“好味当”餐厅已经营一年有余等事实，应当认定装修房屋未得到邓敏的书面同意，不属于合同应当终止或解除的情形，不构成根本性违约。
2、2013年12月30日施文龙搬离物品行为是否违约的认定。
双方房屋租赁合同第八条“合同的终止或解除“第8.7约定“乙方未经甲方书面同意而提前或擅自搬走的，视为乙方违约解除本合同，甲方有权追究乙方违约责任，对乙方拖欠的款项甲方有权追索，对该店面甲方有权另行出租。”邓敏认为施文龙搬离物品行为属于“未经甲方书面同意而提前或擅自搬走”行为，施文龙违约；施文龙认为其房租交到2014年1月15日，下次交纳时间1月8日尚未届至，施文龙系合同期间停业装修，其正与合作伙伴协议购买相关设施，因更换门锁行为致其设施不能进场，邓敏构成违约。
本院认为，根据法院现场查勘情况、一审法院对“好味当”餐厅周边人员的询问笔录，足以认定2013年12月30日施文龙搬离“好味当”餐厅部分物品。施文龙已交纳至2014年1月15日的房屋租金，其下次租金的缴纳最晚时间2014年1月8日尚未届至，至2014年1月15日施文龙仍属合法承租人，有权控制和使用租赁房屋，有权停业装修。虽然施文龙搬离部分物品不当然表明其将提前终止合同履行，但其搬离物品行为确属“未经甲方书面同意而提前或擅自搬走”情形，根据合同约定，应视为施文龙构成违约。施文龙虽辩称搬离物品并无终止合同履行的意思，其不构成违约，但未提交充分可信证据证明其主张，其意见本院不予支持。
二、关于更换门锁的事实及更换门锁和邓敏、赵小荭发出《关于“好味当”餐厅停业后处理意见的通知》法律后果。
1、关于更换门锁事实认定。邓敏认为，更换门锁是与冯哲协商后经冯哲同意且冯哲主动实施的，施文龙违约终止合同履行，不想履行恢复原状义务，更换门锁是邓敏自救行为。施文龙认为，更换门锁是邓敏单方行为。在其大量投入情况不可能搬离投入的情况下，其不可能逃离；装修期间其正与合作伙伴协议购买相关设施，因更换门锁行为致其设施不能进场，邓敏构成违约。
本案中，2014年1月2日邓敏、赵小荭向施文龙发出的《关于“好味当”餐厅停业后处理意见的通知》载明“为了不至于进一步给甲方造成损失，甲方已于今天将二楼、三楼门锁进行更换”；2014年1月25日邓敏、赵小荭发出的《<关于纠正违约行为通知>的回函》“为了不使你们餐馆遗留财物丢失，在无奈之下才更换了钥匙，并将此情况书面通知你们”；邓敏、赵小荭2014年5月6日一审庭审中陈述“我们为了保证安全，购买锁，并且将钥匙交给被告工作人员，希望催收租金”；2014年12月29日一审庭审中亦陈述“原告更换钥匙是因被告擅自将餐厅搬离拒不履行恢复承租房屋原状责任情形下不得已的自救行为，且更换钥匙征得被告代理人冯哲同意”；“被告方在未将物管费缴清的情况下擅自搬离影响了原告的利益，故原告在采取自救行为是合理合情的行为”；“被告在2013年12月底，将餐厅重要的设施设备搬离，所有水电停用，意图逃避恢复承租房屋的责任，同时原告方担心被告擅自搬离后所欠物管费会影响原告的财务问题，故协商更换钥匙以权利自救，且被告方代理人冯哲也在场。故才有后来邮寄钥匙的行为”；2015年1月16日一审法官对谭诗会进行询问，谭诗会称“小冯（冯哲）当时找到我更换门锁，我和我丈夫余万云认为更换门锁必须要餐厅和房东双方同意才能更换。所以小冯联系了房东，之后小冯和餐厅的房东一起来找我和我丈夫余万云去更换好又当餐厅的卷闸门和门锁……”。
本院认为，法院对谭诗会的询问笔录形成于法院两次开庭之后；谭诗会的陈述具有证人证言性质，其未出庭作证接受质询；谭诗会在接受询问时的陈述更换门锁是冯哲的积极行为且钱系冯哲支付，与邓敏、赵小荭发出函件内容所表达出的意思不符，与邓敏、赵小荭在前两次开庭中的陈述亦不符。故谭诗会关于换锁经过的陈述证明力较弱，不应采信。邓敏、赵小荭关于更换门锁征得冯哲同意的事实主张依据不足，本院不予采信。综合前述证据及双方关于更换钥匙原因经过的陈述，结合更换门锁的目的及受益人情况，应当认定2014年1月2日更换门锁行为系邓敏、赵小荭基于施文龙违约或可能违约情况下积极实施的“权利自救行为”。
2、关于2014年1月2日邓敏、赵小荭更换门锁发出通知的性质和法律后果。
根据前述合同约定，施文龙违约擅自搬离行为应视为违约解除合同，邓敏、赵小荭有权追究施文龙违约责任，对该店面有权另行出租。本案中，2014年1月2日邓敏、赵小荭更换门锁，同时向施文龙发出《关于“好味当”餐厅停业后处理意见的通知》。《关于“好味当”餐厅停业后处理意见的通知》中四点意见主要是恢复房屋原状、费用结算、过户、物品管理处置问题，以上问题均是合同解除的后续问题，以合同解除为前提。该通知无要求施文龙撤回毁约的意思表示，也未要求施文龙继续履行，故应认定为邓敏、赵小荭接受施文龙违约终止合同履行之事实，行使单方解除权而发出的解除合同通知。邓敏、赵小荭更换租赁房屋门锁，客观上实现了对租赁房屋的控制，可以认定邓敏、赵小荭已收回房屋，终止出租方提供租赁房屋合同义务的履行。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
本案施文龙违约在先，邓敏、赵小荭行使合同解除权在后，邓敏、赵小荭更换门锁，终止合同履行具有正当性。施文龙虽租金交至2014年1月15日，但擅自搬离物品致违约和合同解除条件成就，施文龙未就其违约行为作充分合理解释，亦未在合理期间就继续履行问题提供充分的保证，未提起诉讼确认《关于“好味当”餐厅停业后处理意见的通知》的效力，本案诉讼中亦未请求法院确认前述通知无效，故《关于“好味当”餐厅停业后处理意见的通知》于2014年1月3日送达施文龙后，双方房屋租赁合同即告解除。施文龙2014年1月23日向邓敏、赵小荭发出的《关于纠正违约行为通知》中关于“更换门锁事件未得解决前，暂停支付租金”的先履行抗辩不能成立。2015年1月25日，邓敏、赵小荭向法院提起本案诉讼后再向施文龙发出《<关于纠正违约行为通知>的回函》无论施文龙是否收到，均属重新提出要约的行为，不能改变双方合同已通知解除和事实终止的事实。
基于以上分析，由于双方合同事实终止和通知解除，本院不必再行判决解除双方租赁合同。
三、关于租赁合同解除后责任承担。
1、损失确定及承担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的违反合同可能造成的损失。第一百一十九条规定：当事人一方违约后对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
本案中，双方合同第9.1条对违约责任进行了约定，该约定明显高于施文龙一方违约导致合同解除所造成的损失。邓敏先要求按合同约定赔偿损失后变更诉讼请求要求施文龙赔偿租金损失符合法律规定，应予准许。
本院认为，合同自2014年1月3日解除后，尚未履行的，终止履行。根据履行情况和合同性质，邓敏可以要求施文龙恢复原状、赔偿损失。本案中，双方合同自2014年1月3日解除，自此双方均未利用该房屋，该房屋处于空置状态。施文龙租金交至2014年1月15日，2014年1月3日至2014年1月15日期间，邓敏并无损失。从2014年1月16日开始邓敏的房屋空置损失产生。根据前述法律规定，施文龙对房屋空置损失的承担应在预见和可以预见的损失范围内承担，不应对扩大的损失承担赔偿责任。本案中，合同解除后恢复原状期间及合理寻租期间均属施文龙违约应预见的损失，本院酌情确定6个月时间为前述合理期间，该期间损失应由施文龙赔偿。邓敏2014年1月24日提起本案诉讼后，尤其是在2014年5月6日一审开庭施文龙明确表示同意解除合同后，双方未积极采取措施避免损失扩大，消极等待法院判决，故扣除合理期间后的空置损失由任何一方承担均显失公平。该部分损失由双方分担为妥，本院酌情确定该部分房屋空置损失由双方各负担一半，截止时间本判决生效之日。
2、关于恢复原状。双方合同解除后，施文龙应当恢复房屋原状。虽然房屋原状双方有争议，具体情况不完全明确，双方可以在执行中协商处理或按合同约定的适租状态恢复，一审判决并无不当，应予维持。
3、关于返还房屋，因邓敏已实际控制房屋，故不必再判决返还。
四、关于冯红军的责任。根据合同相对性原则，本案房屋租赁合同权利义务的享有与承担者应为在合同上签字捺印的邓敏与施文龙。冯红军虽与施文龙系夫妻关系，但冯红军并不是本案争议合同的当事人，故冯红军不应在本合同纠纷中承担民事责任。邓敏关于冯红军应与施文龙对本案争议的房屋租赁合同承担连带责任的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，施文龙的上诉理由部分成立；邓敏的上诉理由不能成立。一审判决认定事实部分有误，适用法律部分不当。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:
一、维持重庆市九龙坡区人民法院(2014)九法民初字第01633号民事判决第二项即“被告施文龙于本判决生效之日起三十日内恢复租赁房屋原状”；
二、撤销重庆市九龙坡区人民法院(2014)九法民初字第01633号民事判决第一、三、五项；
三、变更重庆市九龙坡区人民法院(2014)九法民初字第01633号民事判决第四项“被告施文龙于本判决生效之日起十日内支付原告邓敏从2014年1月16日起至本判决生效之日止按照10500元/月标准计算的赔偿金”为：“被告施文龙于本判决生效之日起十日内支付原告邓敏从2014年1月16日起至本判决生效之日止按照10500元/月标准计算的赔偿金中6个月的赔偿金（即63000元）以及6个月之外期间赔偿金的二分之一；
四、驳回邓敏的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费负担维持不变；二审案件受理费4922元，由施文龙负担3445元，邓敏负担1477元。（施文龙已预交15633元，邓敏已预交587元，本院决定收取邓敏预交的诉讼费587元、施文龙预交的诉讼费4335元。施文龙多预交的诉讼费11228元，本院予以退还，施文龙多负担的诉讼费由双方在执行时进行品迭。）
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 倪洪杰
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 杨 静