山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁01民终3315号
上诉人（原审被告）：济南东拓置业有限公司，住所地济南。
法定代表人：刘金辉，总经理。
委托诉讼代理人：王玉亮，北京市观韬（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：樊兆杰，山东豪才律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马淑琴，女，1963年5月12日出生，汉族，居民，住济南市。
被上诉人（原审原告）：刘洪伟，男，1986年9月26日出生，汉族，居民，住济南市。
以上两被上诉人委托诉讼代理人：仪江勇，山东康桥律师事务所律师。
以上两被上诉人委托诉讼代理人：张敏，山东康桥律师事务所律师。
上诉人济南东拓置业有限公司（以下简称东拓置业）因与被上诉人马淑琴、刘洪伟房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第2051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
东拓置业上诉请求：1.依法改判调减一审判决第二项认定的逾期交付车位违约金3282.69元；2.撤销一审判决第三项，改判驳回马淑琴、刘洪伟关于逾期办证违约金的诉求；3.一、二审诉讼费用依法分担。事实和理由：一、一审判决以东拓置业未对涉案车位租赁费申请司法鉴定等为由没有支持东拓置业要求调减逾期交付车位违约金的主张适用法律错误。在马淑琴、刘洪伟没有提供证据证明逾期交付车位实际损失的情况下，应当按照法定损失作为认定约定违约金是否过高的依据。关于法定损失的确定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，并不是只有评估机构评定的租金标准可以作为依据，有关主管部门公布租金标准也可以作为依据。依据济南市物价局、市住房保障和房产管理局于2012年8月1日实施的济价费字[2012]77号文件公布的住宅小区车位租赁费的价格，涉案车位租赁费的实际损失没有司法鉴定的必要。因此，本案逾期交付车位违约金应按照该文件指导价即每日8.07元/个×1.3倍作为计算调减违约金的依据。二、一审法院对马淑琴、刘洪伟就涉案房屋进行违法建设的事实未依法查明，且该事实与东拓置业无法办理房屋所有权初始登记存在法律上的因果关系。1.一审中，东拓置业已提交了龙园小区物业部门的装修整改通知证实马淑琴、刘洪伟在收房后违反规划对房屋进行建设，对此，物业部门曾要求其限期恢复原状并上报给了城管执法部门，一审法院对此并没有依法审查。2.东拓置业因客观原因无法调取城管执法部门的责令限期整改通知，故依法申请调取，一审法院未依法调取适用法律错误。3.依据《济南市房屋登记条例》第十四条、十六条、二十七条规定及《山东省实施＜房屋登记办法＞细则》第二十八条规定，因存在违法建设的房屋，东拓置业无法申报办理房屋所有权初始登记，也就无法通知业主进行房产证办理，两者存在法律上因果关系。因此，马淑琴、刘洪伟因违建原因导致房产证无法办理责任不应归属于东拓置业，故其逾期办证违约金的诉求应当予以驳回。三、马淑琴、刘洪伟诉求超过诉讼时效。
马淑琴、刘洪伟辩称，一、一审法院关于逾期交付车位违约金的认定是正确的。1、上诉人与被上诉人签订的《地下车位使用权转让协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，而且该合同是上诉人单方提供的格式文本，违约金的计算方式也是其主动写在合同上的，上诉人作为专业的房地产开发商，在签订合同时应当预见到自己逾期交付车位应当承担的违约责任。2、上诉人在上诉理由中所述逾期交付车位损失应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定是错误的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”而本案逾期交付车位有明确约定的违约金计算方法，不应该参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。上诉人意图依据《济南市物价局、市住房保障和房产管理局关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》来降低车位违约金没有事实和法律依据。二、一审法院关于逾期办证违约金的认定是正确的。1、《商品房买卖合同》第15条明确约定，上诉人应当在房屋交付后270天内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报登记机关备案并书面通知被上诉人向房管部门申请办理房屋所有权证，否则上诉人自逾期第一天起按日向被上诉人支付已交付房价款万分之一的违约金。2、办证的前提是上诉人先将办理权属登记的资料报登记机关备案并书面通知被上诉人向房管部门申请办证，而上诉人至今没有履行备案和通知义务，上诉人连最基本的购房发票都没有开具，更不用说去备案了。3、龙园小区物业部门发给业主的装修整改通知书与本案无关联性，业主不存在乱搭建的行为，物业公司不管业主是否存在乱搭建的行为，都给每户业主都下发了一份通知书，济南市房屋登记条例第17条规定房屋登记机构对不符合登记条件的，不予登记，并书面告知理由，也就是说本案中若由于业主违法建设导致不能办证，房屋登记机构会给业主下发书面通知予以说明，而不是由物业公司给业主下发整改通知书，是否符合办证条件不是物业城管部门鉴定的，而是房管部门鉴定的。4、关于时效的问题，上诉人逾期交房，被上诉人多次向上诉人主张权利，要求上诉人支付违约金，上诉人均未答复，也未采取任何合理方式处理该事项，被上诉人于2014年向高新区人民法院起诉，但高新区法院因涉及到上诉人是国企不予立案，导致被上诉人客观上无法提起诉讼，直至施行立案登记制度之后，被上诉人才在法院得以立案，因此该案并未过诉讼时效。
马淑琴、刘洪伟向一审法院起诉请求：1、判令东拓置业支付逾期交房违约金144118元；2、判令东拓置业支付逾期交付车位违约金5832元；3、判令东拓置业支付逾期办理房屋所有权证的违约金至东拓置业将办理权的登记费资料报产权登记机关备案并书面通知马淑琴、刘洪伟向房管部门申请办理房屋所有权证止（暂计算至2015年7月13日止为121581元）4、判令东拓置业承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2011年9月28日，马淑琴、刘洪伟（买受人）与东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）xx）一份，约定马淑琴、刘洪伟购买东拓置业开发的位于高新区“龙园”小区xx商品房及储藏室；建筑层数地上4层，地下1层；该商品房建筑面积共247.7平方米，储藏室建筑面积125.52平方米；该商品房每平方米6635元，金额1643569元；储藏室每平方米2656元，金额333356元，以上总价款共计1976924元。合同第五条约定：买受人应在本合同签订之日一次性付清房屋总价款1976924元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、因政府部门对项目进行调整造成工期顺延的；3、市政府配套设施批准与安装的延误（因出卖人过失的除外）；4、因政府行为或法律法规发生变化等非出卖人的原因造成工期延长的。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：（1）逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则，若买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，双方在附件四：补充协议中第三条第二款中约定：在产权登记测量完成后，出卖人将向买受人出示产权登记测量结论，双方应当按照该测量结果办理面积差异款结算手续。该结算手续完成后，买受人才有权要求出卖人交付房屋和协助办理产权登记。同日，马淑琴、刘洪伟（买受人）与东拓置业（出卖人）签订《地下车位使用权转让协议》一份，协议约定买受人向出卖人购买xx号车位使用权；地下停车位以个为单位进行计价，停车位单价80000元/个，总价为80000元。协议第三条约定：本协议签订时，买受人一次性付清全部车位款。协议第四条约定：出卖人应当在买受人付清全部价款后，于2012年6月30日前将地下车位交付买受人使用。届时双方办理交接手续。如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力如地震、水灾等导致工期延长；2、遭遇非技术所能解决的问题导致工期延长；3、经规划部门批准或设计单位同意的变更导致工期延长；4、因政府部门对项目进行调整造成工期顺延的；5、市政配套设施的批准与安装的延误（因出卖人的过失除外）；6、因政府行为或法律法规发生变化等非出卖人原因造成工期延长。协议第八条约定：买受人逾期付款的违约责任适用双方签订的《商品房买卖合同》第六条的计算方式处理，出卖人逾期交付该车位的违约责任适用双方签订的《商品房买卖合同》第九条的计算方式处理。马淑琴、刘洪伟、东拓置业签订上述合同后，马淑琴、刘洪伟依约向东拓置业付清房价款1976924元，车位款80000元。
2012年9月27日，济南高新技术产业开发区管理委员会建设局对涉案房产所涉工程予以竣工验收备案。
2013年4月7日，马淑琴、刘洪伟（乙方）与东拓置业（甲方）签订《房屋及车位交接单》一份，载明：“乙方购买“龙园”xx室商品房（以下简称该商品房），xx号车库xx车位，现乙方自愿办理该商品房及车位的交接手续，签订本交接单，并确定如下事宜：1、乙方确认该商品房及车位已具备交付条件；2、甲方承诺在商品房交付乙方后，依据《住宅质量保证书》承担保修义务；3、甲方已经向乙方交付商品房及车位，乙方已经接受并承担自接收之日起作为该房屋所有权人及车位使用权人所应承担的权利义务”。
本案审理过程中，马淑琴、刘洪伟明确逾期交房天数自2012年7月1日至2013年2月28日，逾期共计243天。逾期交房违约金为144118元（1976924元×243天×3/10000）；逾期交付车位天数为自2012年7月1日至2013年2月28日，逾期共计243天。逾期交付车位违约金为5832元（80000元×243天×3/10000）；逾期办证违约金自2013年3月1日起，扣除270天，按日万分之一计算至东拓置业将办理权属登记的资料报产权登记机关备案并书面通知马淑琴、刘洪伟向房管部门申请办理房屋所有权证止。东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。
诉讼中，东拓置业提出鉴定申请，要求对马淑琴、刘洪伟的实际损失进行鉴定。本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东中新资产评估有限公司对2012年1月1日至2016年6月30日期间，济南市高新区龙园小区B区同地段同类房屋每天每平方米租金价格进行了评估。该评估结论为：一、2012年房地租金日租金年度区间价格为0.42-0.69元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.34-0.59元/日/平方米（所在楼层3、4）。二、2013年房地租金日租金年度区间价格为0.45-0.73元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.36-0.63元/日/平方米（所在楼层3、4）。马淑琴、刘洪伟对该鉴定结论不予认可，但对东拓置业东拓置业因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失未向一审法院提供相关证据。
一审法院认为，马淑琴、刘洪伟与东拓置业于2011年9月28日所签订的《商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。马淑琴、刘洪伟依照合同约定履行了支付购房款、车位款的合同义务，东拓置业亦应依照合同约定于2012年6月30日前将本案房屋及车位交付于马淑琴、刘洪伟。东拓置业于2013年4月7日将涉案房产及车位移交给马淑琴、刘洪伟，已构成违约。马淑琴、刘洪伟主张东拓置业支付逾期交房及车位违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院应予支持。依据合同第九条约定，逾期交房违约期限应自“自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，本案中马淑琴、刘洪伟主张自2012年7月1日起计算至2013年2月28日止，共计243天，系对其权利的自行处分，一审法院予以确认。马淑琴、刘洪伟要求东拓置业按照合同约定支付其违约金，东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，马淑琴、刘洪伟、东拓置业双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，马淑琴、刘洪伟主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因东拓置业的违约，造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在马淑琴、刘洪伟未能举证证明其实际损失的情况下，经东拓置业的申请，一审法院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东中新资产评估有限公司对2012年1月1日至2016年6月30日期间，济南市高新区龙园小区B区同地段同类房屋每天每平方米租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：一、2012年房地租金日租金年度区间价格为0.42-0.69元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.34-0.59元/日/平方米（所在楼层3、4）。二、2013年房地租金日租金年度区间价格为0.45-0.73元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.36-0.63元/日/平方米（所在楼层3、4）。马淑琴、刘洪伟虽对该鉴定结论不予认可，但对东拓置业的违约事实给其造成的实际损失并未向一审法院提供相关证据证实。山东中新资产评估有限公司系本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，一审法院予以采信。综合考虑东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合马淑琴、刘洪伟所购房屋的价格及实际损失等公平因素，一审法院参照上述鉴定意见，根据各楼层日租金价格取其平均值酌情确定东拓置业逾期交房给马淑琴、刘洪伟造成的实际损失为2012年日租金为0.56元/日/平方米；2013年日租金为0.59元/日/平方米。一审法院依据该标准，依法按照130%支持马淑琴、刘洪伟主张的逾期交房违约金。综上，一审法院认定东拓置业应向马淑琴、刘洪伟支付的逾期交房违约金为[2012年：（0.56元/日/平方米×373.22平方米×184天×130%）+2013年：（0.59元/日/平方米×373.22平方米×59天×130%）]=66882.89元。关于马淑琴、刘洪伟主张的逾期交付车位违约金，东拓置业辩称马淑琴、刘洪伟主张的逾期交付车位的违约金过高，应根据《济南市物价局、市住房保障和房产管理局关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》（济价费字[2012]77号）的有关规定，“住宅小区共用车库内的车位租赁费实行政府指导价。车位租赁费基准价格为220元/个.月，可上浮10%，下浮不限”，马淑琴、刘洪伟的逾期交付车位损失最高按照该标准上浮10%即242元/月计算，即每日不超过8.07元予以调整。一审法院认为，东拓置业提交的该份证据为复印件，且即便该规定真实存在亦是有关部门为规范物业部门的收费行为所制定的指导性文件。针对本案来讲，马淑琴、刘洪伟、东拓置业双方已在涉案的《地下车位使用权转让协议》第八条中就违约责任已作出约定，且东拓置业亦未申请对涉案地段车位租赁费申请司法鉴定，故对于东拓置业的该项抗辩，一审法院不予采纳。马淑琴、刘洪伟主张东拓置业逾期交付车位天数自2012年7月1日至2013年2月28日，逾期共计243天，系马淑琴、刘洪伟对自己诉讼权利的处分，一审法院予以支持。综上，一审法院认定马淑琴、刘洪伟的逾期交付车位违约金以80000元为基数，自2012年7月1日起至2013年2月28日止，按照日万分之三计算，共计5832元。东拓置业辩称根据购房合同补充协议第三条第2项约定，在双方未办理完结算手续前，马淑琴、刘洪伟无权要求东拓置业交付房屋及承担违约责任。一审法院认为，东拓置业未提交证据证实马淑琴、刘洪伟拒绝与其办理差异款结算手续，且东拓置业亦在2013年4月7日将房屋交付给马淑琴、刘洪伟。同时，该款项的约定并未否定主合同中关于房屋交付期限及违约责任的相关约定，故对于东拓置业的该项抗辩，一审法院不予采纳。东拓置业提出的诉讼时效应自东拓置业违约行为发生之日即2012年7月1日起计算，马淑琴、刘洪伟于2015年7月24日向法院提起诉讼，已过诉讼时效的抗辩理由，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中存在马淑琴、刘洪伟诉讼时效中断重新起算的情形，故对东拓置业的该抗辩理由，一审法院不予采纳。关于马淑琴、刘洪伟马淑琴、刘洪伟主张的逾期办证违约金，东拓置业虽辩称马淑琴、刘洪伟存在违章建筑等原因，导致东拓置业无法办理产权登记，但未提交证据证实马淑琴、刘洪伟对办理产权登记有过错，故一审法院对东拓置业提出的抗辩理由不予采信。依据合同第十五条之约定，东拓置业应在商品房交付之日后270日内，将需提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人办理相关手续，但东拓置业自2013年4月7日交付房屋后，至今未办理产权登记备案，故一审法院认定东拓置业的逾期办证违约期间应自商品房交付之日后270日的次日即2014年1月3日起计算。马淑琴、刘洪伟要求逾期办证违约金计算至东拓置业将办理权属登记费资料报产权登记机关备案并书面通知马淑琴、刘洪伟向房管部门申请办理房屋所有权证之日止，因至今尚未办理上述备案，逾期办证违约金的截止日期尚未确定，故一审法院认定马淑琴、刘洪伟的逾期办证违约金应以1976924元为基数，自2014年1月3日起至本判决生效之日止，按照日万分之一计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马淑琴、刘洪伟自2012年7月1日至2013年2月28日期间的逾期交房违约金66882.89元[2012年：（0.56元/日/平方米×373.22平方米×184天×130%）+2013年：（0.59元/日/平方米×373.22平方米×59天×130%）]。二、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马淑琴、刘洪伟逾期交付车位违约金5832元（80000元×3/10000×243天）。三、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马淑琴、刘洪伟逾期办证违约金（以1976924元为基数，自2014年1月3日起至本判决生效之日止，按照日万分之一计算）。四、驳回原告马淑琴、刘洪伟的其他诉讼请求。如果被告济南东拓置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
二审期间，东拓置业提交如下证据：1.济南市物价局、济南市住房保障和房产管理局于2012年7月25日印发的《关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》（济价费字[2012]77号）文件原件1份，欲证明济南市包括高新区住宅小区共用车库内的车位租赁费实行政府指导价，车位租赁费最高价为242元/个·月，即每个车位日租金为8.06元，应以此为据确定涉案逾期交付车位违约金并进行调整；2.济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局于2017年5月17日给本案业主下达的《责令限期拆除决定书》原件1份，欲证明东拓置业在一审中提交的龙园小区物业管理公司的《龙园装修整改通知书》的所证事实，即马淑琴、刘洪伟对涉案房屋存在违建的事实；3.济南市不动产登记中心于2017年5月24日出具的《不予登记通知单》，该通知单载明：高新区凤凰路4569号龙园住宅小区xx号楼因存在加建情形，不符合不动产登记的规定，无法为其正常办理登记手续。欲证明东拓置业无法为涉案房屋办理登记手续。4.照片3张，欲证明被上诉人购买房屋后存在违建的情况，以及同类房屋的规划的原貌。5.告知函，欲证明2016年5月份上诉人为了解决龙园B区用电问题，向业主包括被上诉人在内统一邮寄送达了关于违建问题的告知函、2014年5月16日上诉人给龙园B区所有业主发送的告知函，告知禁止违法规划进行装修，且告知如果出现一切不良后果由其承担。6.济南市中级人民法院（2014）济民一终字第304号民事判决书，欲证明根据该判决所适用的法律，对逾期交房违约金的调整参照的是商品房买卖合同司法解释第十七条的规定，该十七条中明确约定了调整违约金的依据包括政府主管部门公布的租赁价格，所以本案中逾期交付车位的违约金的调减，应依照济南市物价局济价费字[2012]77号文件所规定的车位的租赁价格进行调整。
马淑琴、刘洪伟对上述1至3号证据的真实性并无异议，但对证明目的有异议，证据1的文件不适用本案，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同无约定违约金数额或计算方式的才可能参照鉴定的租金或有关主管部门公布的租金，而本案逾期交付车位违约金的计算方式约定明确，因此不能参照该司法解释第十七条。证据2与本案无关，是否符合办证条件不是由城管执法部门界定，而应由房管部门来界定。证据3对真实性无异议，但对关联性有异议，申请首次登记的时间也晚于合同约定的办证时间，该证据并未载明是由房屋所有人加建，实际是由东拓置业改变规划所致，且东拓置业至今未履行办理权属登记提供材料报登记机关备案和通知义务。证据4不属于新证据，对该照片的真实性不予认可。该照片无法证实拍摄于被上诉人房屋，退一步讲是否存在违建，不是本案涉案房屋不能办证的真实原因。证据5对真实性无异议。但该证据与本案无关联性，本案涉案房屋是否能够办证原因的定性不是由物业公司或城管部门来定性。证据6对真实性无异议，但与本案无关联性。该判决书非龙园小区B区房屋户型，商品房买卖合同司法解释第十七条的规定不适用于本案，商品房买卖合同司法解释第十七条规定的是没有约定违约金或违约金计算方式的，适用于鉴定或政府指导价，而本案逾期交付车位的违约金是在合同中明确约定的，上诉人应当按照合同约定支付逾期交付车位违约金，且该违约金的约定每天24元并非过高。
本院经审查认为，东拓置业提交的证据1没有标明是本案涉案小区的车位使用费，在东拓置业未对涉案地段车位租赁费申请司法鉴定的情况下，本院难以认定该证据与本案具有关联性。因马淑琴、刘洪伟对证据2、3、5、6的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。对证据4，结合证据2、3及当事人陈述，本院对证据4的真实性予以采信。虽然东拓置业在一审中提交了龙园小区物业管理公司于2015年3月14日出具的《龙园装修整改通知书》，但该通知书中并无业主的签字确认，且物业管理公司与东拓置业具有利害关系，故本院认定马淑琴、刘洪伟对涉案房屋擅自加建的时间以济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局下达《责令限期拆除决定书》的时间（2017年5月17日）为准。
以上事实由东拓置业在一、二审提交的证据、二审调查笔录等在案为凭。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，东拓置业与马淑琴、刘洪伟签订的《商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。本案争议的焦点问题：一是逾期交付涉案车位的违约金问题；二是逾期办理涉案房屋产权初始登记的违约金问题。
关于焦点问题一，逾期交付涉案车位的违约金问题。本院认为，马淑琴、刘洪伟与东拓置业于2011年9月28日签订的《地下车位使用权转让协议》中对2012年6月30日前交付车位的时间及出卖人逾期交付车位的违约责任均作出明确约定。逾期交付车位自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。东拓置业于2013年4月7日逾期交付涉案车位，应当按约定向马淑琴、刘洪伟承担违约责任。在上述合同对逾期交付车位违约金进行明确约定，且东拓置业亦未对涉案地段车位租赁费申请司法鉴定的情况下，其主张逾期交付车位违约金的计算方式根据济南市物价局、济南市住房保障和房产管理局公布的济价费字[2012]77号通知内容来计算，证据不足，本院不予支持。
关于焦点问题二，逾期办理涉案房屋产权初始登记的违约金问题。本院认为，根据马淑琴、刘洪伟与东拓置业于2011年9月28日签订的《商品房买卖合同》关于办理产权登记的约定，马淑琴、刘洪伟依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，东拓置业理应依合同约定于双方交付房屋后270日内，将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案并书面通知马淑琴、刘洪伟向房管部门申请办理房屋所有权证。而东拓置业未在规定期限内通知马淑琴、刘洪伟办理房屋产权登记，已构成违约，应承担违约责任。东拓置业在二审中提交了济南高新技术产业开发区城市管理行政执法局于2017年5月17日下达的《责令限期拆除决定书》、济南市不动产登记中心于2017年5月24日出具的《不予登记通知单》，《责令限期拆除决定书》中载明涉案房屋业主存在擅自建设，限期拆除等内容。《不予登记通知单》中载明涉案楼实际现状存在加建情形，不符合不动产登记的制度，无法为其正常办理登记手续。因此，东拓置业应按照合同约定承担2014年1月3日起至2017年5月16日期间（共计1230天）因未办理房屋产权登记手续的违约责任，即逾期办理房屋产权初始登记的违约金为243161.65元（1976924元×1／10000×1230天）。2017年5月17日后仍不能办理涉案房屋的所有权登记手续的原因系马淑琴、刘洪伟存在擅自加建的情形所致，在该情形消除之前，马淑琴、刘洪伟将涉案房屋不能办理所有权登记手续的原因全部归责于东拓置业与事实不符，本院不予支持。
关于东拓置业在二审诉讼中提出本案超过诉讼时效的问题。本院认为，因马淑琴、刘洪伟于2015年7月24日向一审法院提起本案诉讼之前，存在诉讼时效中断而需重新起算的事实，故一审法院认定本案未超出诉讼时效并无不当，本院予以确认。
综上所述，东拓置业的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第2051号民事判决第一、二项；
二、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第2051号民事判决第三、四项及诉讼费负担部分；
三、济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付马淑琴、刘洪伟逾期办理房屋产权初始登记的违约金243161.65元（以1976924元为基数，自2014年1月3日起至2017年5月16日止，共计1230天，按照日万分之一的标准计算）；
四、驳回马淑琴、刘洪伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5373元，由马淑琴、刘洪伟负担1100元，济南东拓置业有限公司负担4273元；二审案件受理费2797元，由济南东拓置业有限公司负担2647元，马淑琴、刘洪伟负担150元。
本判决为终审判决。
审判长 吴松成
审判员 翟 勇
审判员 王立强
二〇一七年七月十七日
书记员 李 环