江苏省徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏0311民初968号
原告：徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行，住所地徐州市泉山区建国西路129-9号人民家园3#-102室。
负责人：冯敏，该支行行长。
委托诉讼代理人：刘雅婷，女，1991年4月16日生，汉族，该公司员工，住徐州市云龙区。
委托诉讼代理人：桑宝莉，女，1984年3月25日生，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区。
被告：吴方，男，1980年11月29日生，汉族，个体工商户，住徐州市泉山区。
被告：雷延，女，1981年1月10日生，汉族，个体工商户，住徐州市鼓楼区。
以上二被告共同委托诉讼代理人：李宪民，徐州市云龙区新生法律服务所法律工作者。
被告：江苏德力金属矿产有限公司，住所地徐州市泉山区矿大科技大厦305室。
法定代表人：柳洋，该公司经理。
被告：江苏名铸国际贸易有限公司，住所地徐州市泉山区解放南路矿大科技园科技大厦709、710、712、713号。
法定代表人：李光，该公司经理。
原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行与被告吴方、雷延、江苏德力金属矿产有限公司（以下简称“德力公司”）、江苏名铸国际贸易有限公司（以下简称“名铸公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案后，依法适用简易程序，由审判员赵增尧独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行的委托诉讼代理人刘雅婷、桑宝莉，被告吴方、雷延的共同委托诉讼代理人李宪民到庭参加诉讼，被告德力公司、名铸公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行向本院提出诉讼请求：1、被告吴方、雷延偿还原告贷款本金835454.66元、2018年1月29日前的利息61844.59元，及2018年1月29日至清偿完毕之日的利息（含罚息、复利）；2.被告德力公司、名铸公司对上述债务承担连带保证责任；3.本案诉讼费用、评估费等实现债权费用由被告承担。事实和理由：原告与被告吴方、雷延签订个人房产按揭贷款合同，借款金额918151元，期限自2015年8月21日至2025年8月12日，年利率5.94%。同时，吴方、雷延与原告签订抵押合同，抵押物位于蓝湾商务广场北区x室。后原告与德力公司、名铸公司签订最高额保证合同，德力公司、名铸公司为该笔借款承担连带保证责任。因被告不履行合同义务，原告起诉。
庭审中，原告将利息请求变更为2018年3月12日前的利息61844.59元及2018年3月12日至实际清偿之日的逾期利息、罚息。
被告吴方、雷延辩称，其认可原告的诉讼请求，但复息和罚息过高，请法院依法调整。其无力偿还余款，同意变卖抵押房产以抵债。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据原被告双方的举证、质证，本院认定如下事实：2015年8月13日，原告与被告吴方、雷延签订（43）铜信房借字[2015]第xxxxxx号《个人房产按揭借款合同》。双方约定，吴方、雷延向原告借款918151元，用于个人商业用房贷款，房屋坐落于蓝湾商务广场（北区）x室，建筑面积94.05平方米，总价1984455元；贷款期限120个月，自2015年8月20日至2025年8月12日；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率，上浮10%，据此确定利率为5.94%，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后基准利率和上浮10%的比例确定并执行新的利率；按月等额本息还款法偿还贷款本息；贷款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还本息的，借款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；借款人未按约定偿还的贷款（包括被宣布提前到期），贷款人有权按照罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为约定利率基础上加收50%；贷款人为实现债权所产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；借款人自愿以涉案房产作抵押，抵押担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同还约定了其他权利义务。
同日，被告名铸公司、德力公司与原告签订《最高额保证合同》，为原告与吴方、雷延之间的上述借款合同提供最高额保证。合同约定：保证人名铸公司、德力公司自愿为吴方、雷延与原告之间的贷款本金（最高余额918151元）自2015年8月13日至2025年8月12日止提供最高额（918151元）连带保证责任担保；保证担保的范围包括借款合同项下的全部债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿，实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、鉴定费、律师费、差旅费等）；保证期间为借款合同约定的债务人履行债务期限届满之日起两年；债务人提供了物的担保后，债务人不履行到期债务或发生抵、质押担保合同中约定的实现担保物权的情形，债权人就该担保物权实现债权前要求保证人承担全部债务的保证责任时，保证人不予抗辩。合同约定了其他权利义务。
被告吴方、雷延与原告签订《不动产抵押合同》，约定为确保上述借款合同的履行，吴方、雷延愿意以其位于徐州市泉山区蓝湾商务广场(北区x室的合法房地产抵押给原告。抵押担保数额为918151元。双方于2015年8月14日为涉案房产办理了编号为苏（2015）徐州市不动产证明第xxxxxx号的预告抵押登记。
上述贷款手续齐备后，原告依约履行了出资义务，但被告吴方、雷延未按约偿还本息。截至2018年3月12日，原告尚有本金835454.66元、利息68035.7元未受偿。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案所涉《个人房产按揭借款合同》、《最高额保证合同》、《徐州市不动产抵押合同》系缔约双方真实意思表示，且不违反法律规定，原被告均应按照约定履行自己的义务。现被告吴方、雷延未按约还本付息，被告德力公司和名铸公司亦未履行保证责任，原告有权要求被告吴方、雷延依法、依约偿还借款本金835454.66元、2018年3月12日前的利息61844.59元及2018年3月12日至实际清偿之日的逾期利息、罚息，被告德力公司和名铸公司对上述债务承担连带保证责任。被告德力公司、名铸公司在承担保证责任后，有权向债务人吴方、雷延追偿。因涉案抵押房产仅进行了预告登记，并未办理正式抵押登记，抵押权尚未有效设立，故对原告要求就涉案房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿的诉讼主张，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴方、雷延应于本判决生效之日起十日内向原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行偿还借款本金835454.66元、2018年3月12日前的利息61844.59元及2018年3月12日至实际清偿之日的逾期利息、罚息（按双方合同约定利率计算）；如被告在2018年3月13日后有相应还款的，该款项可按合同约定的清偿顺序予以折抵；
二、被告江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司对被告吴方、雷延的上述债务在最高额918151元的范围内承担连带偿还责任；
三、驳回原告徐州铜山农村商业银行股份有限公司福源支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费12770元，减半收取6385元，由被告吴方、雷延、江苏德力金属矿产有限公司、江苏名铸国际贸易有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 赵增尧
二〇一八年三月三十日
书记员 柳娇宏
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定期间返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中国人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。