广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3199号
上诉人（原审被告）：广州运达运城果品贸易有限公司，住所地：广州市白云区。
法定代表人：吕留运，该公司董事长。
委托代理人：刘金友，北京���斌明录律师事务所律师。
委托代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市白云区松洲街槎龙经济联合社（原广州市白云区石井镇槎龙村经济联合社），住所地：广州市白云区。
法定代表人：何润森，该社社长。
委托代理人：王井云，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：李芳芳，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人广州运达运城果品贸易有限公司（以下简称运城公司）因与被上诉人广州市白云区松洲街槎龙经济联合社（以下简称槎龙联社）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第238号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：槎龙联社原为广州市��云区石井镇槎龙村经济联合社、广州市白云区松洲街槎龙村经济联合社。位于广清公路东侧，增槎路段280542㎡的土地是槎龙联社所有的集体土地。2004年4月2日，广州市城市规划局出具穗规函（2004）1160号批准将其中105750.6㎡作为临时果品市场用地。
1998年9月1日，槎龙联社（甲方）与山西省运城运达贸易有限公司（乙方，以下简称山西运城公司）签订《场地使用合同》，约定：甲方提供座落在广清公路东侧，增槎路段的自用场地第一期2000㎡、第二期5500㎡给乙方使用，使用期为15年，即自1999年1月1日起至2014年1月31日止；场地使用费标准，每月每平方米7.5元，场地使用费每三年递增一次，每次递增的幅度为上期场地使用费的12%；乙方如需在该场地进行建筑及安装水、电时，甲方协助乙方办理有关手续，其他一切费用由乙方负责支付；在本合同期满时，乙方��资的建筑物由乙方自行处理等。
2001年3月28日，槎龙联社（甲方）与山西运城公司（乙方）签订《补充租赁协议》，约定：双方同意在原来《场地使用合同》的基础上再续租4966㎡，全部土地租赁时间至2014年1月31日止为合同期满；在经营有效期内正常经营，经营期满后，该项目土地上所建全部不动产归甲方所有，如乙方继续续签合同，合同期内以上不动产继续归乙方所有等。
上述合同和协议签订后，槎龙联社向山西运城公司交付了场地共计12466㎡。槎龙联社确认山西运城公司使用场地期间未欠缴场地租金。2000年8月15日，山西运城公司注销。2001年3月15日运城公司注册成立，该公司法定代表人与山西运城公司法定代表人同为吕留运。上述12466㎡的租赁场地由运城公司实际使用。
2002年4月，槎龙联社（甲方）与运城公司（乙方）签订《场地使���合同》，约定：甲方提供属自身所有的座落在广清公路东侧，增槎路段自用场地约13万㎡给乙方使用（按实际丈量面积计算）；使用期为20年，即自2002年起至2022年止；甲方给乙方建设期限1年，以场地划拨红线后并完善了报建手续为计算时间，建设期间免收场地使用费；场地使用费标准，乙方首期按每月每平方米4.3元计算缴场地使用费给甲方，场地使用费每三年递增一次，每次递增的幅度为首期场地使用费的12%；在签订本合同后10日内，乙方须向甲方缴交履约保证金100万元，该款在本合同期满时由甲方如数退还给乙方或抵缴最后一期场地使用费的相同金额；在合同期间乙方须在每月15日前缴清当月场地使用费给甲方，若延期缴付，则每延期一天，加缴应付场地使用费的1‰作为赔偿金给甲方，若延期缴款达3个月，则乙方自动放弃在本合同中的一切权利（包括放弃��回履约保证金），甲方除继续追收乙方未缴付的场地使用费和赔偿金外，甲方有权收回及另行处理该场地；乙方如需在该场地进行建筑及安装水、电时，甲方协助乙方办理有关手续，其一切费用由乙方负责支付；该项目土地所有权属甲方所有，合同期内土地使用权归乙方所有，乙方可以联营、自营、承包经营和转租；在该项目土地上所建全部不动产的处理，经营期满全部不动产归甲方所有，续签合同期内不动产归乙方所有等。
2004年4月15日，槎龙联社（甲方）与运城公司（乙方）签订《补充合同》，约定：……有关场地划拨红线及报建手续乙方正在办理中。现因甲方提出收取其中甲乙双方第三次、第四次、第五次丈量的场地使用费，经双方协商达成如下补充合同：一、甲乙双方第三次、第四次、第五次共同丈量的甲方场地，面积合计33592.5㎡。每平方米每��场地使用费4.3元。经双方友好协商，乙方自2004年7月1日起，每月按144447.75元向甲方缴纳场地使用费。（附：第三次丈量面积9516.78㎡、第四次丈量面积1877.93㎡、第五次丈量面积22197.79㎡）；上述第一条款为原2002年4月甲乙双方签订的《场地使用合同》第二条款的补充合同。原《场地使用合同》的其他条款不变等。
2004年10月14日，槎龙联社（甲方）与运城公司（乙方）继续签订《补充合同》，约定：……现因甲方提出收取第六次丈量的场地使用费，经双方友好协商达成如下补充合同：一、甲乙双方第六次共同丈量的甲方场地，面积合计25826.85㎡。每平方米每月场地使用费4.3元。经双方友好协商，乙方自2005年1月1日起，每月按111055.45元向甲方缴纳场地使用费（附：第六次丈量面积25826.85㎡）……原《场地使用合同》的其他条款不变等。
2007年4月9日，槎��联社（甲方）与运城公司（乙方）签订《协议书》，约定：根据甲方恳切要求乙方支持甲方的“城中村改造工程”工作，甲方想将甲方一些村、社厂房搬迁到乙方停车场。经双方友好协商，就有关事宜达成如下协议：一、乙方坚决支持甲方的“城中村改造工程”将现乙方已划红线的，北至江南市场路中，南至乙方C区后续楼往北15米处，共计172米长，东至规划路中往西59米，共计10148㎡（附图），交回甲方“城中村改造工程”使用。甲方“城中村改造工程”，所建房屋除甲方村民自用外，剩余房屋全部出租给乙方，不能出租给江南市场或由其他人经营变相的配套给江南市场使用与服务，否则，视为甲方违约。除满足乙方需求外，剩余不租赁部分甲方可向增槎路沿客户公开招租；二、甲乙双方签订的所有场地使用合同、补充租赁协议、补充协议所涉及使用期限均变更为从2007年4月1日开始到2027年3月31日止，期限20年。本期场地使用费按每平方米4.3元计算，递增幅度为首期场地使用费的12%，每三年递增一次……；三、丈量场地从2007年7月1日起开始交纳场地使用费，本期面积40867.86㎡。从2007年7月开始在付清当月场地使用费后，再还历史所欠的场地使用费每月10万元等。
槎龙联社与运城公司签订上述合同及协议后，槎龙联社根据双方丈量的面积向运城公司交付场地面积共计112753.21㎡。运城公司接收上述场地后，租赁场地上陆续建成上盖建筑物并由运城公司开办市场分租给他人进行商业经营。另运城公司承租经营期间，与内部承包人设立了承包关系，现双方另有诉讼［（2013）穗云法民二初字第1571号］正在审理过程中，该案为运城公司被诉要求提供会计财务账册资料等给承包人之一查阅复制。租赁期间，运城公司持续欠租，2011年7月16日，运城公司在槎龙联社递送的《至2011年6月底山西欠租情况表》上盖章确认“以上数据无误、相符”，该表记载2004年10月至2011年6月累计欠租为30159963.75元。对该30159963.75元欠租，运城公司于2012年12月24日支付了15万元给槎龙联社，尚欠30009963.75元。另运城公司未交纳2012年8月至2013年11月21日的场地租金，按合同约定及双方确认履行《欠交租金情况表》交纳标准（一期12466㎡，单价7.5元；二期33592.5㎡，三期25826.85㎡，四期40867.86㎡，统一单价为4.3元。统一每三年递增一次，递增率为12%）计算共计10615503元。
槎龙联社于2013年1月18日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除双方于1998年9月1日签订的《场地使用合同》、2001年3月28日签订的《补充租赁协议》、2002年4月签订的《场地使用合同》、2004年4月15日签订的《补充合同》、2004年10月14日签订的《���充合同》、2007年4月9日签订的《协议书》；2、运城公司将13万平方米的场地交还给槎龙联社管业；3、运城公司支付拖欠的租金（暂计至2011年6月30日止30159963.75元）。
原审诉讼中，槎龙联社于2013年11月21日，在涉案市场大门口、运城公司办公楼、档口等处张贴《解除合同通知书》，通知运城公司解除双方签订一系列场地租赁合同。同日，槎龙联社组织大批人员将运城公司在市场内的工作人员驱离，然后另行指定案外人直接对涉案租赁场地的市场继续经营。同日，运城公司工作人员向广州市公安局白云区分局松洲派出所报案，对此原审法院在诉讼期间往松洲派出所调查，公安部门目前没有对槎龙联社收场行为作出违法的认定。松洲派出所2013年11月21日相关的询问笔录反映，运城公司负责人李某、保安陈某报称，槎龙联社组织约30名身穿迷彩服的人员到果品市��的办公楼撬开运城公司办公室的玻璃门，并抱走办公室的监控主机。在驱赶运城公司员工离开市场时未发生人员打斗，未造成人员损伤。
槎龙联社于2013年11月21日强行收回涉案场地，故于2013年11月28日庭审中变更前述第一项诉请为“请求确认双方的租赁合同关系于2013年11月21日解除”，并增加以下诉讼请求：1、判令自合同解除之日（即2013年11月21日槎龙联社通知解除之日）起13万平方米（约13万平方米，以槎龙联社最终出租给运城公司的面积总额为准）场地的经营管理权归属于槎龙联社；2、运城公司向槎龙联社支付冷库租金2525734元（暂自2012年11月1日计至2013年11月31日止，以实际拖欠数额为准）；3、运城公司向槎龙联社支付违约赔偿金25726449.08元（暂以原诉讼请求30159963.75元为基数，自2011年7月1日计算至2013年10月31日，每日千分之一，暂计853天）。
2013年12月9日、12月13日槎龙联社最终确定其变更后的诉请为：1、确认槎龙联社与山西运城公司分别于1998年9月1日签订的《场地使用合同》、2001年3月28日签订的《补充租赁协议》以及槎龙联社与运城公司分别于2002年4月签订的《场地使用合同》、2004年4月15日签订的《补充合同》、2004年10月14日签订的《补充合同》、2007年4月9日签订的《协议书》、2008年1月17日签订的《冷库项目合作合同》自2013年11月21日起解除；2、确认自2013年11月21日起运城公司实际承租的112753.21㎡场地的经营管理权归属槎龙联社；3、运城公司支付2004年10月至2013年11月30日租用场地的租金共计40838401.75元（其中2004年10月至2011年6月30日租金为30009963.75元，2012年8月1日至2013年11月30日租金为10828438元）；4、运城公司支付2012年11月1日至2013年11月30日的冷库租金2525734元；5、运城公司支付2004年10月至2013年11月的场��租金违约金（2004年10月至2011年6月30日的违约金以30009963.75元为本金，从2011年7月1日起计至实际支付之日止。2012年8月1日至2013年11月30日的违约金以每月欠缴租金为本金，从每月应缴租金之日起计至实际支付之日止。上述违约金均以每逾期一日按1‰计付的标准计算）；6、运城公司支付2012年11月至2013年11月的冷库租金违约赔偿金（以每月所欠冷库租金为本金，按每日1‰的标准，从每月应缴租金之日起计算至实际支付之日止）。
运城公司原审答辩称：不同意槎龙联社的全部诉讼请求。一、槎龙联社要求解除双方签订的系列合同收回场地，不符合双方履行合同的实际。1、槎龙联社一直未依约向运城公司交清场地数量；2、上述系列合同关于交租时间、数额等约定，都是一份不符合实际的预约，双方通过实际的履行改变了合同关于交租时间和数额的约定，并一直在商谈解决合同履行过程中的一系列问题，从未收到过槎龙联社催缴租金的通知。二、槎龙联社诉请2011年6月30日前的租金已超过诉讼时效。三、槎龙联社以运城公司为诉讼对象，要求解除槎龙联社与山西运城公司签订《场地使用合同》和《补充租赁协议》是错误的，应追加山西运城公司作为本案的当事人参加诉讼。四、槎龙联社在履行合同的过程中存在违约行为，并造成了运城公司损失，导致欠租。1、槎龙联社违反2007年4月9日协议书的约定，没有将城中村改造工程中所建房屋给运城公司使用，五年来至少给运城公司造成了3525多万元的损失。2、槎龙联社违反约定，将本应租赁给运城公司的8万㎡场地出租给“江南蔬菜市场”，致使运城公司的市场规模减少40%以上，造成运城公司直接经济损失9000万元以上。3、运城公司持续投入资金对C3仓的交易区升级改造，但由于��龙联社不配合办理市场的报建手续，导致工程投入300多万元后，因手续不全，政府部门禁止运城公司施工，而闲置长达两年之久，运城公司两年的损失累计至少造成1000多万元损失。4、槎龙联社违反合同约定，致使运城公司向槎龙联社多缴纳场地使用费1057万多元。根据双方签订的2002年4月签订的《场地使用合同》约定：使用期为二十年。甲方给乙方建设期限1年，以场地划拨红线后并完善了报建手续为计算时间，建设期间免收场地使用费。但槎龙联社实际均提前向运城公司收取了租金。据此，因为运城公司缴纳场地使用费的时间有误，并向槎龙联社多缴纳场地使用费共10578155.3元。五、运城公司不同意槎龙联社要求确认双方的场地租赁关系和冷库租赁关系于2013年11月21日予以解除的意见。1、槎龙联社在2013年11月21日的解除合同是在违反法律、藐视法庭的情况下实施的，槎龙联社在法院未开庭审理作出判决前强行将运城公司的人员驱逐出场，并强行将运城公司的物品予以封存，解除通知在市场各个方面张贴，唯独没有运城公司的工作人员或法定代表人签收，该解除合同的通知实际上不符合法律的规定，送达的行为与方式不符合法律规定。2、根据相关法律规定，合同解除必须有催告期，在催告期结束后，才能行使解除，槎龙联社的行为明显不当。3、冷库租赁关系与场地租赁关系是两个不同的法律关系，且槎龙联社发出的解除合同通知书并没有要求对冷库的合作合同予以解除，故槎龙联社要求确认2013年11月21日的行为视为解除冷库的租赁关系没有依据。六、双方之间是基于场地而发生的租赁关系，而运城公司在取得场地的承租权后，在场地上成立了市场，且与案外人签订了一系列的租赁合同，并对市场进行经营和管理，经营管理和场地租赁是两个截然不同的法律关系，故槎龙联社要求确认双方的租赁合同关系解除后经营管理权归其所有不符合法律逻辑和规定。且若经营管理权要归属槎龙联社，租赁场地的案外人也应该参与到本案的诉讼中来。七、果品市场已于2009年8月发包给王某、林某、洪某等人承包经营，该内部承包人亦承诺由其向槎龙联社承担所有债务，故应追加上述内部承包人为本案运城公司。八、因冷库是双方的合作行为，与本案的场地租赁是两个不同的法律关系，故运城公司认为该诉请应另案处理。九、由于槎龙联社主张的租金诉请不成立，槎龙联社计算的租赁场地包括了山西运城公司使用的面积，该费用由运城公司承担不合理，故运城公司不同意向槎龙联社支付赔偿金，而且赔偿金的计算标准也过高，希望法庭予以调整。根据法律规定违约金不得超过本金的30%，运城公司仅同意按照人民银行同期同类贷款利息计算。综上所述，运城公司请求驳回槎龙联社的全部诉讼请求。
2013年12月13日，运城公司对槎龙联社向原审法院提起另案诉讼［案号：（2013）穗云法民四初字第1368号，以下简称1368号］，要求判令槎龙联社于2013年11月21日张贴的解除合同通知无效；槎龙联社立即撤出并交还非法控制的租赁场地，双方的合同继续履行。
原审另查明，槎龙联社、运城公司就相关事实争议提交的证据及陈述意见如下：
1、关于槎龙联社向运城公司实际交付场地面积问题。槎龙联社主张其已向运城公司交付的场地面积共计112753.21㎡，其中包括运城公司从山西运城公司持续使用的12466㎡和槎龙联社、运城公司签订的一系列合同中丈量的场地100287.21㎡。槎龙联社为此提交：《丈量图》，显示槎龙联社与运城公司的代表依次丈量并确认上述补充协议约定场地面积的情况，第二至六次的丈量均有双方代表的签名确认；《市场总平面图》，显示槎龙联社向运城公司承租场地面积的构成和场地平面情况；《至2010年10月底欠交租金情况表》，显示运城公司对欠112753.21㎡场地租金情况进行盖章确认。运城公司认为丈量图和《市场总平面图》仅是草图；对《至2010年10月底欠交租金情况表》的真实性予以确认，对其中12466㎡的欠租情况不予确认，但未作解释。运城公司否认槎龙联社主张的交付场地实际面积，但其亦未能明确槎龙联社实际交付的场地面积。
2、关于运城公司拖欠租金问题。槎龙联社主张运城公司拖欠2004年10月至2011年6月及2012年8月至2013年11月的租金。为此提交了：2007年9月28日经双方盖章的《确认书》、《至2010年10月底欠交租金情况表》、《至2011年6月底山西欠租情况表》、发票等证据证���。其中《确认书》显示运城公司2003年10月至2007年8月底拖欠租金累计10289126.85元；《至2010年10月底欠交租金情况表》显示运城公司2004年6月至2010年10月底欠租累计27931690.75元；《至2011年6月底山西欠租情况表》显示运城公司2004年10月至2011年6月底欠租累计30159963.75元；发票显示运城公司向槎龙联社支付2011年7月至2012年7月全部场地租金、2012年8月场地租金10万元及2012年12月24日向槎龙联社支付2004年至2011年6月的场地租金15万元的情况，上述发票均盖有“广州石井槎龙仓库”的印章。运城公司对《确认书》和《至2011年6月底山西欠租情况表》认为没有其法定代表人的签名，故对盖章的真实性不予确认；对《至2010年10月底欠交租金情况表》予以确认、认为发票上的“广州石井槎龙仓库”与本案无关联，不予确认。槎龙联社表示石井槎龙仓库是其下属单位，因开发票问题，收租时���该仓库代开发票，故租金发票有“广州石井槎龙仓库”盖章。运城公司否认槎龙联社主张的上述欠租数额，但没有举证证明其已向槎龙联社支付过上述欠租。
3、关于槎龙联社主张运城公司2011年6月前欠租诉讼时效问题。运城公司认为槎龙联社主张2011年6月前欠租已超过诉讼时效。槎龙联社为证明在运城公司欠租期间，曾多次催缴，提交了：运城公司于2011年1月25日出具的《关于运城市场欠租情况说明》、槎龙联社于2012年6月11日向运城公司及其内部承包人发出的《催收租金通知书》、运城公司于2012年9月19日向槎龙联社发出的传真件等证据。其中《关于运城市场欠租情况说明》主要内容为：运城公司向槎龙联社说明市场经营竞争加剧，支付租金有困难，正在研究市场转型，以逐步还清欠租；传真件主要内容为：运城公司向槎龙联社说明因种种原因造成市场发���了员工工资、欠租等局面，但董事会已召开多次会议，研究解决贵村交纳租金的办法，并希望槎龙联社不要再组织村民到市场闹事等。传真件附2012年8月31日运城公司领导班子讨论如何清偿欠租问题的会议纪要。该传真件落款处有运城公司法定代表人吕留运的签名；《催收租金通知书》收件人处盖有“广州山西运城果品市场承包经营管理章”。运城公司对《关于运城市场欠租情况说明》认为落款处没有其法定代表人的签名，故对盖章不予确认；对《催收租金通知书》认为槎龙联社未向其送达，且落款的盖章是其内部承包人伪造的章，故不予确认；对传真件认为不是原件，故不予确认。槎龙联社表示《催收租金通知书》之所以仅有内部承包人盖章，是因双方之间已就欠租问题存在较大矛盾，运城公司不愿意签收，才由运城公司内部承包人签收。
4、关于槎龙���社于2013年11月21日解除合同通知效力问题。槎龙联社为证明上述解除行为有效，提交了：日期为2013年11月18日的《解除合同通知书》、《快递凭证》、《照片》、2013年12月19日运城公司内部承包人出具的《证明》等证据证实，其中《解除合同通知书》的主要内容为因运城公司所欠租金越积越多，经多次催讨无效，故依据合同约定和合同法的相关规定，即日起解除双方的租赁关系，场地归还槎龙联社经营管理等；《快递凭证》显示收件人为吕留运，但未显示运城公司签收情况；《照片》显示槎龙联社在市场门口、运城公司办公楼（运城公司的注册地址）等多处张贴《解除合同通知书》的情况；《证明》主要内容为运城公司的内部承包人确认槎龙联社于2013年11月18日向其递交了《解除合同通知书》，并向运城公司相关人员进行了汇报。运城公司对《解除合同通知书》和《快递凭证》的真实性不予确认，认为该通知书违法，快递凭证上没有签收的情况；对《照片》的真实性不予确认，认为没有参照物无法辨认张贴的位置；对《证明》认为证明人没有出庭作证，对真实性不予确认，且其未收到内部承包人反映槎龙联社解除合同的报告，并认为槎龙联社未给予催告期，该解除行为无效。另运城公司在1368号案中确认槎龙联社是于2013年11月21日在其办公楼门口（运城公司的注册地址）等处张贴了《解除合同通知书》，并在当天下午被槎龙联社驱离市场时看到了该解除通知书，但认为双方的租赁合同不符合解除条件，应该继续履行。为此还提出了以下意见：（1）双方的租赁合同具有连续性和长期性的特点，合同约定欠租3个月即解除合同显失公平。（2）运城公司在场地上的投资价值超过欠槎龙联社租金价值的10倍，解除合同将破坏双方给付的��值性，导致过度保护槎龙联社的利益，有损其合法权益和社会公共利益，与合同法公平正义的价值背道而驰。（3）双方表面是“场地租赁合同”纠纷，实质涉及“山西运城市人民政府”与“广州市人民政府”的宏观政策调整，市场的创建在于解决山西百万果农卖果难问题，具有社会公益价值，判决结果应当考虑法律效果与社会效果的统一。（4）行使解除权是有期限的，合同已约定行使解除权为欠租的3个月，槎龙联社一直没有要求解除合同，故槎龙联社已丧失了解除权。
5、关于槎龙联社主张2013年11月21日涉案场地经营管理权归属槎龙联社的问题。槎龙联社表示其之所以在向法院起诉后先自行收回了租赁场地，是因其属于农民集体经济组织，租赁场地的租金是村民重要的生存来源，由于运城公司长期拖欠巨额租金，导致村民的收益受到严重影响，且运城公���通过管辖异议的手段故意拖延诉讼长达8个月时间，造成了槎龙联社进一步的损失。故于2013年11月21日向运城公司送达《解除合同通知书》后，派人将运城公司的工作人员驱离，并控制了市场。经释明，槎龙联社明确其收回涉案场地经营管理权，不要求租赁场地内的实际使用人向其交回场地。另运城公司对槎龙联社收回场地的行为在1368号案中提出以下意见：（1）合同法第九十六条赋予了合同另一方对解除合同有异议权。在运城公司对槎龙联社的解除行为有异议，且法院判决未作出前，合同不产生解除的效力，合同继续有效，槎龙联社抢占市场的行为当然无效。（2）槎龙联社抛开司法通过暴力抢占市场的极端做法，违反了民诉法第一百一十七条的规定，故抢占行为无效，且相关人员依法应当移交侦查机关查处。
6、对于运城公司主张槎龙联社先行违约的事��问题。运城公司主张槎龙联社的违约导致市场的经营氛围受到影响，造成其经营困难，导致其欠租和多向槎龙联社支付1000多万元租金。槎龙联社反驳运城公司：（1）2007年4月9日签订的《协议书》涉及的城中村改造用地是尚未出租给运城公司使用的土地，且协议中关于改造后的部分房屋出租给运城公司使用是意向性的约定。房屋建成后，双方还需就承租事宜另行签订租赁合同，但因双方就租金问题未达成一致协议，故运城公司未承租城中村改造所建房屋，且运城公司未承租的房屋亦未专门出租给江南市场使用。（2）槎龙联社从未承诺过将租赁场地之外的8万㎡场地出租给运城公司使用。（3）槎龙联社将场地出租给运城公司后，对市场的建设、审批手续均由运城公司负责完成，槎龙联社只是根据运城公司的需求提供配合，槎龙联社已经履行了相关的配合手续。（4）关于给运城公司1年建设期限，以场地划拨红线后并完善了报建手续为计算时间，建设期间免收场地使用费是2002年4月《场地使用合同》的约定。在此后签订一系列补充合同中，又对每期场地使用费的起算时间和数额进行了重新约定，为此双方已经对收取场地使用费的时间进行了合意变更，故以补充协议中约定的时间收取场地使用费符合双方的约定，并未多收取。对此，运城公司未提供证据证明槎龙联社曾经承诺过向运城公司出租除租赁场地外的其他8万㎡场地。运城公司未能明确槎龙联社应配合其办理报建手续的具体行为，亦未能举证证实因槎龙联社未提供相应手续导致政府部门禁止施工。
原审再查明，2008年1月17日，槎龙联社、运城公司签订《冷库项目合作合同》，约定在运城公司向槎龙联社承租的场地内，合作开发建设总建筑面积约12000㎡的低温冷库，由���龙联社根据运城公司对项目的需要和委托建设物业，并按建筑面积出租给运城公司。合同签订后，由槎龙联社建成冷库并交付给运城公司使用。但冷库建筑物未办理合法报建手续。双方在履行该合同过程中，槎龙联社自2012年5月开始按每月208981元向运城公司收取冷库租金。运城公司自2012年11月起开始拖欠部分冷库租金，至2013年11月21日止共拖欠冷库租金2463039.7元。运城公司对槎龙联社主张拖欠的冷库租金不予确认，运城公司没有举证证明其已向槎龙联社支付欠交冷库租金。
槎龙联社明确因2004年10月至2011年6月30日是累计欠租，且运城公司于2012年12月24日支付了该期间的欠款15万元，故该期间的违约金以欠租总额30009963.75元为本金从2011年7月1日开始计算至实际支付之日止。
原审诉讼中，对双方签订的《冷库项目合作合同》因涉及租赁的建筑物未经报��故依法无效问题，经向槎龙联社释明，槎龙联社坚持不变更诉讼请求。另对于履行双方土地租赁关系期间，运城公司在租赁土地上可能存在的投入建设损失问题，经向运城公司释明，运城公司表示待本案作出裁判后再行考虑主张。
以上事实，有《场地使用合同》、《补充租赁协议》、《协议书》、《补充合同》、《冷库项目合作合同》、规划图纸、复函、欠租情况表、承诺书、确认书、证明、《解除合同通知书》、快递单、照片、租赁意向书、收据、发票、电子发票记账清单以及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，槎龙联社与运城公司签订的《场地使用合同》、《协议书》、《补充合同》均是在双方当事人平等自愿基础上签订的，合同有效，双方应恪守履行。
一、关于槎龙联社向运城公司实际交付场地面积问题。首先，槎龙联社提交《丈量图》、《市场总平面图》中的丈量面积，与槎龙联社和运城公司签订的上述一系列合同中约定的丈量面积相对应，且有槎龙联社与运城公司的代表确认，故可以认定槎龙联社曾与运城公司丈量过应交付给运城公司的面积共100287.21㎡。其次，运城公司已对场地所欠租金进行确认，印证了运城公司已实际使用场地。再次，虽然运城公司认为没有使用山西运城公司12466㎡场地，但其无法解释在未使用山西运城公司原使用的12466㎡场地的情况下，对该部分场地的租金进行确认的矛盾。而且由于山西运城公司已注销，也不存在山西运城公司对场地使用的事实。故原审法院对槎龙联社实际向运城公司交付场地共计112753.21㎡（包括山西运城公司原使用的12466㎡和槎龙联社与运城公司签订上述合同后丈量的100287.21㎡）的主张予以采纳。
二、关于运城公司欠租数额的问题。双方合同约定的场地使用费实为租金。首先，虽然运城公司对槎龙联社提供的《确认书》和《至2011年6月底山西欠租情况表》认为没有其法定代表人的签名而不确认盖章，但因槎龙联社、运城公司之间并未有关于运城公司盖章需有其法定代表人签名的约定，即使运城公司内部有规定或约定也不能对抗槎龙联社。且根据上述《确认书》、《至2010年10月底欠交租金情况表》、《至2011年6月底山西欠租情况表》，在欠租时间、欠租数额上相互衔接，能够形成2007年开始，运城公司曾多次与槎龙联社确认2003年10月至2011年6月间累计拖欠槎龙联社场地租金情况，并于2011年7月确认2004年10月至2011年6月累计欠租30159963.75元，及运城公司于2012年12月24日向槎龙联社支付15万元用于偿还2004年10月至2011年6月历史欠款的完整证据链。故原审法院对运城公司累计拖欠槎龙联社2004年10月至2011年6月场地租金30009963.75元的意见予以采信。其次，槎龙联社提供了运城公司支付2011年7月至2012年8月场地租金的发票，确认运城公司已向其支付2011年7月至2012年7月的全部场地租金和已支付2012年8月的10万元场地租金。虽然运城公司对槎龙联社提供的交纳租金的发票不予确认，但该发票是对运城公司有利的证据，且槎龙联社亦对运城公司的质疑作出合理解释，故原审法院对槎龙联社提供的发票的真实性予以确认。另外，虽然运城公司否认槎龙联社主张的2012年8月后的欠租数额，但运城公司并无举证证明其2012年8月后向槎龙联社交租情况，故原审法院对槎龙联社提出运城公司拖欠2012年8月至2013年11月场地租金的主张予以采信。由于运城公司已支付2012年8月的场地租金10万元，故根据合同关于每期场地使用费计算标准的约定及双方履行的交纳标准，计算2012年8月至2013年11月的租金应为10828438元。又因槎龙联社于2013年11月21日已将涉案场地收回，故涉案场地的租金实际应计至2013年11月21日。据此，运城公司欠槎龙联社2012年8月至2013年11月21日的场地租金共计10615503元。综上，槎龙联社要求运城公司支付2004年10月至2011年6月的场地租金30009963.75元和2012年8月至2013年11月21日的场地租金共计10615503元的主张合理合法，原审法院予以支持，多计部分，原审法院不予支持。
三、关于运城公司抗辩槎龙联社主张2011年6月前欠租超过诉讼时效的问题。首先，虽然运城公司对槎龙联社提供的2011年1月25日运城公司出具的《关于运城市场欠租情况说明》认为没有其法定代表人的签名而不确认盖章，如前所述，运城公司以此抗辩不能成立。且情况说明涉及运城公司欠租的缘由，外部竞争环境，内部经营、体制改革等内容，能够与运城公司提供的《确认书》���《至2010年10月底欠交租金情况表》等证据中显示的欠租情况相印证，故原审法院对上述情况说明由运城公司出具予以采信。其次，槎龙联社提供的2012年9月19日的传真件落款有运城公司法定代表人的签名，从其内容看，反映了槎龙联社在催促运城公司交租未果后，村民曾到果品市场闹事，运城公司为缓解双方矛盾，向槎龙联社作出回应，并开会研究清还欠租问题的情况，故原审法院对上述传真件由运城公司向槎龙联社发出予以采信。虽然运城公司表示未收到《催收租金通知书》，但从上述情况说明和传真件的内容，均能反映槎龙联社曾有催促过运城公司支付租金的事实。另运城公司在其答辩意见中也表示双方一直对交租问题处于协商状态。由此可见，对2011年6月前租金的诉讼时效，因槎龙联社向运城公司催缴租金，运城公司分别在2011年1月25日和2012年9月19日作出回复的行为而发生了中断，故槎龙联社向运城公司主张2011年6月前的租金诉讼时效应在2012年9月后重新计算。槎龙联社于2012年12月24日向原审法院递交起诉状要求支付上述欠租并未超过诉讼时效，故运城公司的上述抗辩意见缺乏依据，原审法院不予采纳。
四、关于槎龙联社要求确认双方签订的一系列租赁合同及协议于2013年11月21日解除的诉请。
首先，因运城公司长期欠缴租金总额达40625466.75元，特别是在2012年8月至2013年11月及诉讼中的长达1年多的时间内未交纳任何租金，严重损害了槎龙联社的集体利益，其行为已构成根本违约。不论是根据双方签订的《场地使用合同》关于“在合同期间乙方须在每月15日前缴清当月场地使用费给甲方，若延期缴付，则每延期一天，加缴应付场地使用费的1‰作为赔偿金给甲方，若延期缴款达3个月，则乙方自动放弃在本合���中的一切权利（包括放弃收回履约保证金）”的约定，还是《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，均可认定槎龙联社已有权行使合同解除权。至于运城公司提出的催告问题，即使不论多次的欠租确认已表明了催收之意，直至槎龙联社已将欠租追讨问题起诉至法院后，催收的意愿正式而明确，运城公司再认为槎龙联社没有催告的抗辩已显属无理。
其次，对于槎龙联社行使解除权向运城公司送达《解除合同通知书》的效力问题。槎龙联社向运城公司法定代表人邮寄的通知未能显示已经送达，在运城公司否认收到通知的情况下另向运城公司内部承包人送达的方式亦不能产生送达给运城公司的效力，故槎龙联社所述的上述两种送达方式，原审法院均不予确认。但对槎龙联社在涉案市场门口、运城公司办公楼门口（运城公司的注册地址）张贴的上述解除通知书，因运城公司确认槎龙联社于2013年11月21日当天的张贴行为，亦表示在当天下午槎龙联社收场时知悉该通知书，故应认定槎龙联社已经通过现场张贴的方式将《解除合同通知书》送达运城公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方当事人有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，因槎龙联社的解除行为属于有权解除，故双方签订的一系列合同在2013年11月21日槎龙联社解除通知送达运城公司后发生了解除的效力。
另外，运城公司提出的其它不同意解除合���抗辩意见，原审法院认为：（1）关于合同约定逾期履行超3个月即解除合同显失公平的意见，运城公司不能以合同签订后的情况变化质疑平等自愿签订合同时的条款，而且也没有在法定期限内主张撤销其认为显失公平的合同条款，故此抗辩原审法院不予采纳。（2）运城公司提出的建设投入潜在巨大损失问题，由于相关建筑物的权利是产生于槎龙联社出租给运城公司的土地使用权，如果运城公司真正在意此衍生权利，就应积极履行交租义务，避免租赁合同的终止，而不是利用在土地上添附的利益绑架及拖欠槎龙联社的合法应得权益。现租赁合同被提前终止是运城公司的严重违约所造成，相应的建设连同土地一同被收回也是必然后果，运城公司应当预见及承担。至于运城公司认为确有相关损失的，其亦表示另行解决，故本案对此不予调处。（3）另运城公司提出的其经营市场所包含的公益价值问题，即使运城公司的经营具备该要素，也应该是在其良好运营，不损害出租方的基本利益前提下再作进一步考虑。运城公司此理由不足以支持合同继续履行，当不予采纳。（4）双方合同并没有约定该解除权的行使期限，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，在运城公司未对槎龙联社行使解除权进行催告的情况下，运城公司的解除权并未消灭。
综上，槎龙联社于2013年11月21日通知运城公司解除合同符合合同约定及法律规定。故槎龙联社要求确认双方签订的一系列土地租赁合同及协议于2013年11月21日解除的主张有据，原审法院予以支持。
五、关于槎龙联社要求确认自2013年11月21日起运城公司实际承租��涉案场地经营管理权归属槎龙联社的诉请。一方面，在槎龙联社通知解除合同生效后，槎龙联社亦当然有权将出租的土地向运城公司收回，现因运城公司基于承租土地而对相应场地实施经营管理，槎龙联社亦有权将附着于出租土地之上的场地经营管理权从运城公司处收回。现槎龙联社已将场地的经营管理权实际收回，故其该权利已实现并成为事实，不存在再行确认的问题，槎龙联社将此列为诉请不当，原审法院不再另行判处。
另一方面，通知解除后槎龙联社可要求运城公司尽快退场办理交接手续，但槎龙联社在合同解除当日即行派人将运城公司驱离，而未给予运城公司一定的退场交接准备时间，该行为确实欠妥，但槎龙联社的收场行为属于合同行为，而非诉讼行为，不属于运城公司所指妨害民事诉讼管制范畴，其手段是否属于违反刑事治安法规问题，运���公司亦有向公安机关报案，此问题不属本案民事诉讼处理范畴。至于对槎龙联社在收场过程中造成运城公司的其他财产损失，属另一法律关系，运城公司可另行主张。即使运城公司对槎龙联社解除合同有异议，不等于槎龙联社合法的解除合同通知不能生效，而只是需要在诉讼中由法院依法作出进一步确认，故运城公司认为槎龙联社2013年11月21日收回场地的行为无效的抗辩亦不能成立。
六、关于槎龙联社主张确认双方签订的《冷库项目合作合同》于2013年11月21日解除并要求运城公司支付冷库租金及违约金的问题。首先，该合同实为槎龙联社将其投资建成的房产出租予运城公司作冷库用途的租赁关系，而且冷库建设在运城公司向槎龙联社承租的土地之上，双方签订的一系列租赁合同解除后，运城公司应该向槎龙联社交还租赁场地，也必然涉及冷库的处理，故��龙联社要求在本案中处理冷库问题并无不妥。其次，因双方没有提供证明冷库建设取得合法报建手续的相关材料，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人未就取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方签订的《冷库项目合作合同》应为无效。经法院释明后，槎龙联社坚持要求确认《冷库项目合作合同》于2013年11月21日予以解除不当，原审法院不予支持。但因《冷库项目合作合同》无效，相应法律后果的处理与槎龙联社的其它相关诉请一致，故运城公司仍应向槎龙联社支付相当于租金的冷库使用费。虽合作合同并未明确约定冷库使用费标准，但槎龙联社提交了2012年5月至2012年11月运城公司交纳冷库使用费的收款收据，上述收款��据显示2012年5月至2012年10月期间，运城公司向槎龙联社支付每月冷库使用费均为208981元，运城公司亦无证据证明其它的使用费标准，故原审法院对运城公司每月应缴冷库使用费数额为208981元予以认定。另外，根据槎龙联社提供的证据显示，运城公司支付了2012年11月的冷库使用费191019元后，无证据证实另支付之后的冷库使用费，现由于槎龙联社于2013年11月21日已将涉案场地及冷库房产实际收回并占有，故槎龙联社要求运城公司支付2012年11月至2013年11月21日的冷库使用费合理合法，原审法院予以支持。结合运城公司已支付2012年11月的冷库使用费191019元的事实，按每月冷库使用费208981元计算，运城公司应向槎龙联社支付2012年11月至2013年11月21日的冷库使用费共计2463039.7元。因上述《冷库项目合作合同》无效，故槎龙联社要求运城公司支付逾期支付冷库使用费的违约赔偿金没���依据，原审法院不予支持。
七、关于槎龙联社与山西运城公司签订的《场地使用合同》和《补充租赁协议》的合同解除问题。现槎龙联社只是对运城公司提起诉讼，所追讨的欠租是山西运城公司使用期间之后发生的租金，在山西运城公司注销后，山西运城公司原租赁的12466㎡场地也已实际由运城公司使用并支付租金。故槎龙联社与山西运城公司之间的租赁关系和本案槎龙联社与运城公司间的租赁关系是两个不同的租赁关系，故槎龙联社针对运城公司要求确认其与山西运城公司签订的《场地使用合同》和《补充租赁协议》解除不当，本案不予调处。因此，也不存在追加山西运城公司的股东作为当事人参加诉讼问题。
八、关于运城公司抗辩槎龙联社先行违约行为的问题。运城公司认为槎龙联社存在的违约事实，未能举出充分证据予以证实，反而槎��联社的反驳意见均合情理，而且运城公司所提出其认为槎龙联社存在的违约情形，均不能构成运城公司分文不交租金的合理抗辩。故运城公司此项主张原审法院不予采纳。
九、关于槎龙联社要求运城公司计付违约赔偿金的诉请。首先，合同约定了运城公司逾期支付租金的违约责任，故槎龙联社要求运城公司支付逾期交纳场地租金的违约金有据，原审法院予以支持。其次，合同约定每逾期一日按1‰计付违约金的标准确属过高。从双方对欠租的数次确认及延缓来看，槎龙联社对运城公司的迟延行为亦有所宽容。故原审法院酌情将违约金标准调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另槎龙联社提出因2004年10月至2011年6月30日为累计欠租，故该段时间的违约金以欠租总额30009963.75元为本金从2011年7月1日开始计算至实际支付之日止的意见可行，原审法院予以采纳。而2012年8月后的欠租违约金，依约以每月欠缴租金为本金，从每月16日起计至实际支付之日止的意见有据，原审法院予以采纳。根据合同约定、双方履行的交纳标准结合运城公司支付场地租金的情况，欠租违约金计算基数如下：2012年8月为564424元，2012年9月至2013年3月分别为664424元，2013年4月至2013年6月分别为688042元，2013年7月至2013年10月分别为709784元，2013年11月为496849元。
十、因槎龙联社明确仅要求收回租赁场地的经营管理权，不要求市场内的次承租人交回租赁场地，故运城公司认为应追加租赁场地内的次承租人为本案第三人参加诉讼的意见纯属累讼，原审法院不予采纳。至于运城公司与其内部承包人的关系，亦应由其自行解决，与槎龙联社无关，亦与槎龙联社、运城公司之间的租赁纠纷没有法律上的关联，故运城公司要求市场的内部承包人作为被告参加本案诉讼的意见不当，原审法院不予采纳。
综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第五十八条、第九十三条第二款、第九十四条第四款、第九十五条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2014年5月21日作出如下判决：一、广州市白云区松洲街槎龙经济联合社与广州运达运城果品贸易有限公司于2002年4月签订的《场地使用合同》、于2004年4月15日签订的《补充合同》、于2004年10月14日签订的《补充合同》、于2007年4月9日签订的《协议书》于2013年11月21日解除；二、本判决生效之日起十日内，广州运达运城果品贸易有限公司向广州市白云区松洲街槎龙经济联合社支付2004年10月至2011年6月的场地租金30009963.75元、2012年8月至2013年11月21日的场地租金10615503元，以上共计40625466.75元；三、本判决生效之日起十日内，广州运达运城果品贸易有限公司向广州市白云区松洲街槎龙经济联合社计付场地租金违约金（2004年10月至2011年6月30日的租金违约金以30009963.75元为本金，从2011年7月1日起计至实际付清之日止；2012年8月至2013年11月21日的租金违约金以每月欠缴租金（其中2012年8月以564424元、2012年9月至2013年3月分别以664424元，2013年4月至2013年6月分别以688042元、2013年7月至2013年10月分别以709784元、2013年11月以496849元）为本金，从每月16日起计至实际付清之日止。以上违约金标准均按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算］；四、本判决生效之日起十日内，广州运达运城果品贸易有限���司向广州市白云区松洲街槎龙经济联合社支付2012年11月至2013年11月21日止的冷库使用费2463039.7元；五、驳回广州市白云区松洲街槎龙经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费375960元，由广州市白云区松洲街槎龙经济联合社负担99485元，广州运达运城果品贸易有限公司负担276475元；诉讼保全费5000元，由广州运达运城果品贸易有限公司负担。
判后，上诉人运城公司不服原审判决，上诉请求撤销原审判决第一、二、三、四项内容，发回重审或查实后依法改判系列《场地租赁合同》继续履行。上诉事实理由如下：一、场地租赁后历经运城公司十多年投资建设规模化市场的基本事实，客观反映政府主导创建的农贸���市，具有公益性、涉群、涉农、涉民生大局的性质，不宜轻率判决解除合同。（一）1995年8月8日，由时任山西省领导批示，经两地政府协调，双方签订系列《场地租赁合同》，约定由运城公司承租涉案场地创建果品市场，解决山西运城百万果农卖果难的问题，市场命名为“广州·山西运城果品市场”。（二）历经十多年的投资建设，涉案果品市场固定资产达3.1亿多元，占地面积10万余平方米，颇具规模，年成交量超过30多亿公斤，彻底解决了运城市乃至山西省百万果农“卖果难”及大量农村剩余劳动力就业问题，为槎龙联社及当地经济的发展做出了重大贡献。运城果市成为落实惠农富民政策的战略工程，具有十分重要的公益性质，还发挥着类似于丝绸之路的功能和社会效益，并获得多项高级别荣誉。（三）2009年运城公司进行内部经营机制转变，将果品市场发包给林���某等人经营，确实因林某某等人拖欠租金造成矛盾升级，并与槎龙联社勾结抢夺果品市场经营权，引发本案争端，实质侵害了运城公司及百余员工及家属的合法权益。二、槎龙联社武力侵占果品市场，解约行为违法无效。2013年11月21日，双方纠纷尚在诉讼阶段，槎龙联社非法组织当地百余联防人员武力侵占果品市场，严重影响社会稳定，损害行为波及到广大果农、果商的切身利益。“11·21”恶性事件发生后，运城公司提交《中止诉讼将案件移送公安机关立案查处》的书面意见，并提请先予执行。原审法院避重就轻，将运城公司三亿多元的资产和十三年经营权以裁判方式奉送给槎龙联社。无论槎龙联社有多少理由，因其在诉讼程序进行中强制索债，决不能简单地归为“确有不妥”。“11·21”解约行为并非独立于暴力侵占而存在，原审法院将非法行为认定为“合法行为”，是完全错误的。三、原审判决对以下客观事实认定错误。（一）槎龙联社从未向运城公司发送过解约通知，“解约通知”实际是槎龙联社的“暴力到达”，而不是“通知到达”。（二）槎龙联社违约将特别约定“绝对不给江南”的运城公司四至范围内7万多平方米场地划给江南市场；槎龙联社违约将城中村改造的特别约定村民自用外的200多间绝对不租给江南市场的房屋租给了江南市场，构成根本性违约，使运城公司每年减少上千万元的收入，造成付租困难。依据合同法规定，运城公司有权提出延付租金的抗辩，槎龙联社无权首选或直接采取“解约”方式处理争端。（三）双方明确约定在合同履行期内，地上建筑物所有权归运城公司所有。根据评估报告证实，运城公司投资建成的固定资产价值高达3亿多元，相对于槎龙联社的租金相差近10倍，槎龙联社暴力侵占市场以及强行解约实际上是利用解约权损害运城公司的合法权益。（四）原审有意隐匿槎龙联社损害社会','2018-10-06
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