重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)渝二中法民终字第00627号
上诉人（原审被告）重庆市万州区欣宏房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区枇杷坪玉安村三组，组织机构代码71160249－7。
法定代表人刘啟英，董事长。
委托代理人潘祝，重庆索通（万州）律师事务所律师。
委托代理人张小微，重庆索通（万州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵君莉，女，土家族，1988年9月19日生，住重庆市石柱县。
委托代理人谭鹏，男，系赵君莉之夫，土家族，住址同上，1987年7月7日生。
上诉人重庆市万州区欣宏房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2014)万法民初字第09556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院查明，2013年3月6日，赵君莉（乙方）与重庆市万州区欣宏房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发建设的位于重庆市万州区（天城）摩天巷某号2幢1单元负202室（北山花园2号楼）现售商品房一套，建筑面积105.15平方米，单价4498.2元/平方米，总成交金额为472986元，签订合同时支付141986元，余款331000元申请银行按揭贷款支付；甲方应在乙方办理完银行按揭手续至银行房款后10日内，将商品房交付乙方使用；自合同签订之日起30日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，由甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金；合同对逾期交房及乙方逾期付款的违约责任、交房手续的办理及面积差异处理等权利义务进行了相应约定。合同履行期间，原告按约定的付款方式付清了全部购房款。2013年4月16日双方办理了房屋交接手续。赵君莉于2013年3月8日交纳了本案商品房的物业专项维修资金。被告于2013年11月16日通过口头方式通知原告交纳涉案房屋契税，后原告于2013年11月16日向被告交纳了本案商品房房屋契税，后被告于2013年11月26日为原告取得涉案房屋契税完税证明。2014年10月30日，被告为原告赵君莉办理取得了本案商品房产权登记业务受理单。
重庆市万州区欣宏房地产开发有限公司开发建设的北山花园商品房楼盘所属国有土地4611平方米使用权系其2004年11月18日依法取得[国有土地使用权证号（2004）字第452号]，权利证书记事栏注明“工程竣工验收后，以实测面积变更登记”。2009年9月29日，被告公司报送的北山花园2号楼设计方案由万州区建设委员会审查通过；2010年4月7日，被告公司取得北山花园2号楼《建设工程规划许可证》；2009年9月29日，被告公司取得北山花园2号楼《建设工程设计方案审查意见书》；2010年7月6日，取得北山花园2号楼《建设工程施工许可证》；2011年10月13日，取得北山花园2号楼《商品房预售（预租）许可证》。2013年1月31日，取得北山花园2号楼B栋（4单元）、C栋（5单元）、D栋（6、7单元）《建设工程竣工验收备案登记证》；2013年3月1日取得北山花园2号楼A栋（1、2、3单元）《建设工程竣工验收备案登记证》。2014年9月30日，房地产登记机构为被告开发的北山花园2号楼办理了房屋所有权初始登记（301房地证2014字第25096号房地产权证）。
赵君莉在一审中诉称：2013年3月6日，我与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将坐落于重庆市万州区（天城）摩天巷某号2幢1单元负202室商品房卖给我，总成交金额472986元。被告应在房屋实际交付之日起60日内为我办理房地产权证，否则按合同第十三条第4款承担违约责任。后我付清了购房款并接收房屋，履行了全部合同义务，被告至今没有为我办理产权登记证，严重影响了我对房屋的使用及处理，构成违约。依照《中华人民共和国合同法》相关规定及双方签订的《商品房买卖合同》约定，请求判令被告按照合同约定办理房屋产权证；判决被告支付我逾期办理房屋产权证的违约金28521元[72986×1o/ooo×603天（2013年3月6日起至2014年10月30日止）]
重庆市万州区欣宏房地产开发有限公司在一审中辩称：双方签订合同属实，房屋买卖性质为现售。根据合同约定，办理产权证是双务行为，我方只有协助办理产权证的义务，我方不是相关行政部门，没有办理产权证的权利，且我方已为原告办理取得涉案房屋的产权登记受理单，故请求驳回其要求我方按照合同约定办理产权证的诉讼请求。在履行合同约定的办证过程中，我方已经按照合同约定提交了相应的办证资料，但原告在2013年11月16日才交纳契税，因此逾期办理房屋产权证并不能全归责于我方。另外，原告购房款大部分是通过按揭贷款方式支付，其对房屋的处分权受到一定限制，我方已经将房屋交付原告占有和使用，我方逾期办理房屋产权证并没有给原告造成实际损失。对于违约金的起算点应从原告缴纳契税完税之日起开始计算，合同约定逾期办证违约金的给付标准过高，请求人民法院依法调整。
一审法院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，合同约定的条款并不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效受法律保护。原告已按合同约定付清购房款，被告应当按照合同约定自签订合同之日起30日内（2013年4月5日前），通知原告提交相关办证资料，履行协助办证义务，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原告虽于2013年11月16日才交纳房产契税，但被告并未提交相关证据证明其在此之前已通知过原告交纳房屋契税，且原告何时交纳税对被告取得北山花园2号楼的房地产权初始登记并无影响。换言之，无论原告何时缴纳契税，被告均不能在其取得北山花园2号楼的房地产权证（2014年9月30日）之前履行协助办证义务。据此被告抗辩主张应从原告交纳房屋契税完税之日起开始计算违约金不能成立，该院不予采信，其应从2013年4月5日起至2014年10月30日承担逾期办证的违约责任。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条对合同违约金的调整原则。结合本案具体情况，买受商品房已实际交付，商品房买卖方式为按揭贷款购买，其房产所有权在贷款还清前理应受到一定的限制（如处分权），但无论办证与否，均不影响原告对房产行使占有、使用和收益的财产权利。基于以上法律规定和客观原因，兼顾合同履行情况及被告的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则衡量，该院酌情调整合同约定逾期办理房地产权证违约金的支付标准，以原告已付购房款为基数，按日万分之零点五支付逾期办证违约金较为公平合理。被告要求调整合同违约金给付比例于法有据，该院予以采纳。故本案被告应从2013年4月5日至2014年10月30日（共计573天）支付原告逾期办证的违约金13551元（472986×573×0.5o/ooo）。对原告要求被告按照合同约定办理房屋产权证的诉讼请求，因被告已于2014年10月30日为原告办理取得涉案房屋产权登记受理单，履行了合同约定的协助办证义务，故对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回原告赵君莉要求被告重庆市万州区欣宏房地产开发有限公司按照合同约定办理房屋产权证的诉讼请求；二、被告重庆市万州区欣宏房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告赵君莉逾期办理北山花园2幢1单元负202室房屋产权登记的违约金13551元；三、驳回原告赵君莉在本案中的其他诉讼请求。案件受理费514元，减半收取257元，由被告重庆市万州区欣宏房地产开发有限公司负担。
重庆市万州区欣宏房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，并由被上诉人承担诉讼费用。主要事实及理由：1、我方已在2013年2月25日之前向相关主管行政机关提交了办证所需的资料，完全履行了自己的义务；2、本案争议涉及的2号楼盘建房手续齐全，至今未办证不是我方的责任和原因，被上诉人没有按合同约定和法律规定缴纳契税，是导致迟延办证的一大原因；3、被上诉人是按揭购房，并且双方已按约定办理了房屋交接手续，被上诉人对房屋已经占有、使用，即便迟延办证，对其影响和造成的损失也是微乎其微；4、如果认定我方违约，关于违约金的起算时间点也不应是一身所确定的2013年4月5日，而是应从被上诉人纳税完成的2013年11月26日之后的60天即2014年1月26日起算。
被上诉人答辩称：1、合同约定的违约金并非以实际损失发生为前提，只要存在违约行为即应支付违约金；2、上诉人能否为购房人及时办理产权登记单与我方是否缴纳契税无必然联系，并且契税是上诉人从我方收取后代为缴纳，上诉人也没及时通知我方；3、上诉人只向国土局提交了资料，没有及时向房屋登记机构提交，明显是违约，一审确定的违约行为持续天数是正确的。
本案二审过程中，双方当事人均无新证据提交，本院二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，上诉人作为专门的房地产开发企业，对于其所售商品房办理房屋产权登记所需的条件以及办证流程等方面所掌握的信息量远非一般购房者可比，而其在与被上诉人赵君莉签订商品房买卖合同以及此后将房屋事实交付给赵君莉时，应知其所售房屋所在楼盘尚未办理产权初始登记。根据现行商品房屋产权登记事项的相关规定，在本案争议所涉及的北山花园2号楼办理房屋所有权初始登记之前，被上诉人赵君莉所购房屋不具备办理房屋产权登记的前提条件。上诉人开发的上述楼盘在2014年9月30日经主管行政机关才办理产权初始登记是导致被上诉人所购房屋办证迟延的根本原因。简言之，上诉人在其所售房屋尚不具备办证的基本条件情况下，不能以被上诉人缴纳契税的迟延作为其免责的有效抗辩理由。同时，上诉人也未举示确实充分的证据证明存在其他法定的免责情形，故应根据双方合同约定对被上诉人承担违约责任。关于违约金的计算问题，一审根据当事人申请予以调整，有明确的合同法依据，也属于自由裁量权的范围，应当予以尊重。关于违约行为持续天数的计算问题，根据双方当事人的合同约定内容和本案基本事实，一审判处正确。
综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费139元，由上诉人重庆市万州区欣宏房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 言
审 判 员 肖 毅
代理审判员 杜 抗 洪
二〇一五年五月十日
书 记 员 欧阳星宇