江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0205民初5413号
原告董华昌，男，1990年3月14日生，，汉族，住江西省抚州市乐安县。
委托代理人姚美玉，江苏金渠律师事务所律师。
被告沈平，男，1983年4月18日生，，汉族，住无锡市新区。
被告周志娟，女，1984年6月2日生，，汉族，住无锡市新区。
委托代理人王向阳，北京盈科（上海）律师事务所律师。
原告董华昌与被告沈平、周志娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案受理后，依法由审判员钱丹俊独任审判，于2016年12月28日公开开庭进行了审理，原告董华昌及其委托代理人姚美玉、被告沈平及委托代理人王向阳到庭参加诉讼；后经依法裁定转为普通程序组成合议庭进行审理，于2017年6月20日公开开庭进行了审理，原告董华昌及其委托代理人姚美玉、被告沈平及委托代理人王向阳到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告董华昌诉称：2016年8月18日，其通过顺驰中介绍，与沈平、周志娟及中介公司签订了房屋居间合同。合同约定，沈平、周志娟将位于无锡市××区××10-2701，房屋所有权证编号为201409120129，面积为103.73平方米的住宅出卖给其本人，其于签订合同当日支付定金30000元。此后，其筹集好首付款，沈平、周志娟却拒绝履行合同，经多次协调未果，故故董华昌诉至法院，请求判令沈平、周志娟继续履行2016年8月18日签订的房屋买卖居间合同，协助董华昌办理房屋过户登记手续，同时判令沈平、周志娟承担逾期履行房屋买卖合同按房屋总价的10%的违约金。
被告沈平辩称，不同意继续履行合同。根据原告在诉状上陈述，其已经明确拒绝继续履行合同，且根据房屋买卖居间合同第三条，能够确认双方就此合同约定了相应的定金，定金为300000元，根据相关法律规定，接受定金一方可以以双倍返还来解除合同。
被告周志娟辩称，本房屋买卖居间合同没有征得本人同意，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：下列房地产，不得转让：（四）共有房地产未经其他共有人书面同意；根据《物权法》97条规定：处分共有的不动产或者动产，以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。据此，本案所涉合同为无效合同，其不同意房屋买卖，请求驳回董华昌的诉讼请求。
经审理查明：位于无锡市××区××10-2701，房屋所有权证编号为201409120129的房屋系沈平、周志娟共同共有，沈平在提供了该房屋共有人的身份资料的基础上，委托居间人无锡顺驰不动产网络有限公司(以下简称顺驰公司)出售。2016年8月18日，沈平、董华昌和顺驰公司经现场看房和协商(协商期间沈平与其妻周志娟进行了电话沟通)的情况下，沈平、董华昌和顺驰公司签订了一份房屋买卖居间合同，出售方(甲方)沈平、周志娟，买受方(乙方)董华昌，居间方(丙方)顺驰公司，由沈平、周志娟将无锡市××区××10-2701出卖给董华昌，合同约定：二.1、经甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交价人民币958000元净价；三.1、乙方于2016年8月18日支付甲方人民币30000元作为购买该房屋的定金，定金自动转为房款；十二.2、甲方沈平承诺在出售该房屋时已经取得其他产权人周志娟的同意和委托，并能保证到场办理过户面签手续，如产生问题而导致合同无法履行，违约责任由甲方沈平承担。周志娟未在房屋买卖居间合同上签字。房屋买卖居间合同签订后，董华昌当日支付定金30000元。2016年8月30日，沈平不同意继续履行合同，双方发生争议，董华昌遂诉至法院，提出上述诉请。
上述事实，由房屋买卖居间合同，周志娟的身份资料、收条，顺驰公司的情况说明，证人证言等证据在卷佐证，并经庭审质证，双方当事人均无异议，对此事实本院予以确认。
审理中，本院依法向原告董华昌行使释明权，告知买卖人董华昌可以主张解除合同并主张损害赔偿，或要求出卖人承担违约责任，董华昌在规定的期限内未变更诉讼请求。
本院认为：房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买卖人支付价款的行为。本案的争议焦点为，出售方(甲方)沈平、周志娟，买受方(乙方)董华昌之间签订的房屋买卖合同是否合法有效，是否应当继续履行。
本院综合双方提供的证据及质证情况认定，沈平、周志娟和董华昌之间签订的房屋买卖合同合法有效，理由如下：1、沈平作为周志娟的配偶，向顺驰公司出具了房产信息、共有人身份信息，并委托顺驰公司出售；2、在董华昌、沈平和顺驰公司三方现场看房后，沈平与周志娟进行了电话沟通；3、房屋买卖居间合同第十二条第2项明确载明：甲方沈平承诺在出售该房屋时已经取得其他产权人周志娟的同意和委托，并能保证到场办理过户面签手续，如产生问题而导致合同无法履行，违约责任由甲方沈平承担。综上，虽然在家庭重大财产的处分上不适用夫妻日常家事代理权，但是董华昌作为善意且无过错的买受人有理由相信沈平作为房屋的共有人之一有代理权，该代理行为应当有效，虽然房屋共有人周志娟未在房屋买卖居间合同上签字，该房屋买卖居间合同仍然合法有效。沈平、周志娟提出房屋买卖居间合同无效的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。
关于该房屋买卖居间合同是否应当继续履行的问题，本院认为：虽然房屋买卖居间合同合法有效，但是没有证据证明沈平的代理权得到了周志娟追认，周志娟亦未在房屋买卖居间合同上签字，沈平的表见代理行为实际上是没有代理权或超越代理权，沈平的行为系无权处分行为，现涉案房屋未交付过户，沈平未取得共有人同意致使标的物的所有权不能转移，依据法律规定，该房屋买卖居间合同不适用继续履行，董华昌可以要求房屋出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。董华昌要求继续履行的诉讼请求不符合法律的规定，经本院依法释明后，董华昌未能在规定的期限内未变更诉讼请求，故本院依法驳回董华昌要求继续履行的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第一百一十条、第一百三十条、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条之规定，判决如下：
驳回董华昌的诉讼请求。
案件受理费6690元，由董华昌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 钱丹俊
代理审判员 张 洋
人民陪审员 张晓蕾
二〇一七年八月十六日
书 记 员 华 敏
本案援引法律条款
《中华人民共和国民法通则》：
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》：
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》：
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。