江苏省高级人民法院
行 政 判 决 书
(2015)苏行终字第00235号
上诉人（原审原告）王世云。
委托代理人杨在明、纪召兵，北京在明律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)徐州市泉山区人民政府，住所地徐州市泉山区解放南路延长段26号。
法定代表人吴君，该区区长。
委托代理人韩可，该区副区长。
委托代理人孙涧，徐州市泉山区人民政府法制办主任。
上诉人王世云因诉徐州市泉山区人民政府（以下简称泉山区政府）房屋行政补偿一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）（2014）徐行初字第00050号行政判决，向本院提起上诉。本院2015年4月7日立案受理后依法组成合议庭，并于2015年5月12日公开开庭审理了本案。上诉人王世云及其委托代理人杨在明、纪召兵，被上诉人泉山区政府的委托代理人韩可、孙涧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，泉山区政府于2014年初启动金山东路东延（七里沟棚改）建设项目，并进行入户调查。该征收项目符合徐州市国民经济和社会发展规划、徐州市土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。4月16日，泉山区政府对涉案项目的房屋调查结果予以公示，并将《金山东路东延（七里沟棚改）项目安置补偿方案》进行通告，公开征求被征收人的意见。4月17日，泉山区政府作出选定评估公司的公告并张贴，告知被征收人在5日内选定涉案项目的房屋征收评估机构。在被征收人投票选定一家评估公司后，泉山区政府于4月23日通过组织抽签的方式选定了另两家评估公司，并对抽签结果进行了公证。同日，泉山区政府对涉案项目房屋征收评估公司的选定结果进行了公告。5月10日，泉山区政府对涉案征收项目进行了社会稳定风险评估。5月21日，涉案征收项目的征收补偿资金专户存储。5月23日，泉山区政府作出徐泉征字[2014]第5号房屋征收决定（以下简称5号《房屋征收决定》）并进行了公告，对东至迎宾大道、西至奎河、北至七里沟办事处、南至姚庄工业园改造范围线（具体范围详见选址范围图）内的房屋进行征收，征收期限自2014年5月23日至2014年6月21日止，同时公告了该征收项目的安置补偿方案，补偿安置方案有货币安置或产权调换，产权调换安置房为新泉佳苑定销商品房。王世云的房屋（征收编号为1-20）在此次征收范围内。5月26日，上述选定的评估公司针对王世云的房屋作出了估价报告，评估时点为“2014年5月23日”。后泉山区政府对被征收人的分户估价报告进行了公示。7月2日，泉山区政府向王世云送达了房屋征收估价报告。王世云在此后十日内未对该估价报告提出异议，亦未提出复核申请。因王世云在5号《房屋征收决定》规定的征收期限内未能与房屋征收部门达成补偿协议，泉山区政府于7月22日对王世云作出泉房征补字[2014]第92号房屋征收补偿决定书（以下简称92号《房屋补偿决定》），并于7月23日向王世云送达。8月4日，徐州中院作出（2014）徐行初字第00021号行政判决书，认为5号《房屋征收决定》符合法律规定，判决驳回涉案征收项目中另一被征收人的诉讼请求，该判决现已生效。10月19日，王世云以92号《房屋补偿决定》违法为由提起行政诉讼。
原审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”据此，泉山区政府具有作出房屋征收决定及补偿决定的法定职责。金山东路东延（七里沟棚改）建设项目符合徐州市国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。该建设项目可改善征收范围内的交通条件和居住环境，属于旧城区改建范畴，且绝大多数被征收人现已签订了补偿安置协议。故该征收项目符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的公共利益需要。已生效的（2014）徐行初字第00021号行政判决书对泉山区政府作出的5号《房屋征收决定》的合法性亦予以确认。从本案的有效证据看，泉山区政府在作出5号《房屋征收决定》前，就该征收项目的补偿安置补偿方案向被征收人征求了意见，组织被征收人选定了房屋征收评估机构并进行了公证和公告。因王世云在5号《房屋征收决定》规定的征收期限内未能与房屋征收部门达成补偿协议，泉山区政府委托已选定的评估机构对王世云的房屋进行了评估，该估价报告评估时点正确，估价报告并不存在明显违法情形。王世云在收到房屋估价报告后未在法定期限内对估价报告提出异议，亦未申请复核。92号《房屋补偿决定》确定的补偿数额、补偿标准、安置地点及补差价格等内容均有相应的依据。目前，尚无有效证据证明92号《房屋补偿决定》的补偿金额明显低于该地区类似房地产评估的价值，亦无有效证据证明该征收补偿决定存在显失公正的情形，涉案征收项目同一批次被征收人执行的补偿标准统一。王世云所谓的该征收项目并非基于公共利益、92号《房屋补偿决定》认定事实不清、行政程序违法、补偿方案显失公平、房屋估价报告不合法等诉讼理由依法不能成立。原审法院依据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回王世云的诉讼请求。
上诉人王世云上诉称：1、原审法院未追加其他被征收人为第三人、未中止审理本案违反法定程序。2、涉案房屋征收不符合公共利益。3、被上诉人认定涉案房屋合法面积远远低于实际建筑面积违法。4、涉案房屋估价报告无效，依据无效的估价报告作出的92号《房屋补偿决定》违法。请求本院撤销原审判决，并依法改判。
被上诉人泉山区政府答辩称：1、涉案房屋征收决定已发生法律效力，且不属本案审查范围。2、被上诉人在作出5号《房屋征收决定》前，已对上诉人的房屋进行调查、认定和处理。3、涉案评估机构依法选定，上诉人收到涉案房屋估价报告后未提出异议，可以作为作出92号《房屋补偿决定》的依据。请求本院驳回上诉，维持原判。
上诉人王世云提起上诉后，原审法院将双方当事人在原审中提交的证据材料随案移送本院。
本院庭审中，上诉人王世云除对以下事实有异议外，对原审法院认定的其他案件事实无异议：1、原审判决认定泉山区政府启动涉案建设项目后入户调查，上诉人不清楚是泉山区政府作出5号《房屋征收决定》前的入户调查还是评估公司入户调查。2、涉案建设项目不符合土地利用总体规划、城乡规划等。3、原审判决认定泉山区政府于2014年4月16日对房屋调查结果予以公示错误。4、泉山区政府未提供证据证明其已对涉案项目补偿安置方案张贴公告。5、泉山区政府未提供证据证明其作出5号《房屋征收决定》前已进行社会稳定风险评估。6、泉山区政府未提供证据证明其作出5号《房屋征收决定》前，征收补偿费用已足额到位、专户存储、专款专用。7、原审判决认定泉山区政府作出选定评估公司的公告并张贴，告知被征收人在5日内选定评估机构错误。8、原审判决认定被征收人选定评估机构错误。9、原审判决认定泉山区政府对评估公司选定结果进行公示错误。10、原审判决认定泉山区政府向上诉人送达涉案房屋估价报告错误。11、原审判决认定泉山区政府对分户评估结果进行公示错误。12、原审判决对附属物的价格确定没有事实根据等。被上诉人泉山区政府对原审法院认定的案件事实无异议。关于上诉人王世云所提异议1至异议6，本院经审查认为，案外人郭友立对5号《房屋征收决定》提起行政诉讼，徐州中院作出（2014）徐行初字第00021号行政判决书，驳回郭友立的诉讼请求，该判决已发生法律效力，上述异议不属本案审查范围。关于上诉人王世云所提异议7至异议11，本院经审查认为，被上诉人泉山区政府提供的选定评估公司的公告及张贴照片、江苏省徐州市泉山公证处（2014）徐泉证民内字第210号公证书、评估机构选定结果公示及张贴的照片、涉案房屋征收估价报告、估价报告送达回执单、评估公司出具的被征收人对估价报告未提出异议的情况说明等证据证明上诉人王世云所提异议7至异议11依法不能成立。关于上诉人王世云所提异议12，本院认为不属事实认定问题。综上，原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。
庭审中，双方当事人围绕被上诉人泉山区政府作出的92号《房屋补偿决定》是否合法进行了辩论。
上诉人王世云在庭审辩论中除坚持其上诉意见外，还主张被上诉人泉山区政府选定评估机构的程序违法；上诉人房屋未被有权机关认定为违法建设，均应属于合法建筑，泉山区政府仅认定其中部分房屋为合法建筑错误；泉山区政府为上诉人安置定销商品房违法。
被上诉人泉山区政府在庭审辩论中仍坚持其答辩意见。
本院认为：
一、关于房屋征收评估机构选定是否合法的问题。
《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第五条规定，同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》第十条第一款第（五）项规定，采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。本案中，被上诉人泉山区政府公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单时，要求被征收人协商选定评估机构，并告知被征收人，如果在规定期限内不能协商选定，将采取抽签的方式确定评估机构。本次征收范围较大、被征收人户数较多，被征收人协商一致客观上存在困难，泉山区政府在公告协商选定评估机构届满之日，在被征收人未能协商选定评估机构的情况下，组织被征收人投票选定评估机构并无不当。经投票，仅有徐州通标土地房地产估价有限公司得票超过50%，故泉山区政府组织被征收人代表参与抽签确定另两家评估机构，并委托公证处进行公证，行政程序并无不当。在征收实施单位收回的选票中存在部分空白选票，应视为被征收人放弃选择评估机构的权利。泉山区政府公布的具有相应资质的10家房地产价格评估机构中，不仅有注册地在徐州市的评估公司，也有在徐州市设立分公司的注册地在外市的评估公司，且这些评估机构的资质在官方网站上查询确定具有评估资质，上诉人王世云认为泉山区政府公告的评估公司均为注册地在徐州市的评估公司、泉山区政府未提供证据证明其公告的评估机构具有评估资质等上诉理由依法不能成立。
二、关于涉案房屋面积和性质的认定是否正确的问题。
在房屋征收补偿决定中，房屋面积和性质的认定是否正确直接关系到被征收人合法权益是否能够得到保障。根据庭审查明事实，王世云被征收的涉案房屋为其在国有土地上自建房屋，未办理国有土地使用证等任何审批手续，亦未办理房屋所有权证。至本案审理期间，王世云仍未能提供证据证明其国有土地使用权面积和房屋面积。泉山区政府在作出5号《房屋征收决定》前，已对涉案土地上的房屋进行调查、认定，并对王世云的国有土地使用权面积予以认定，王世云对认定的结果并未提出异议。目前涉案房屋位于徐州市城市规划区范围内，在王世云无证据证明土地权属来源为出让的情况下，泉山区政府按照国有划拨土地予以评估补偿正确。在王世云没有被征收房屋及用地权属证明的情况下，泉山区政府参照江苏省建设主管部门制定和修订的《江苏省城市规划管理技术规定》中关于低层居住建筑容积率规定（最高上限为1.1），以王世云实际使用国有土地使用权面积为基数，按1.4容积率计算并确认王世云涉案房屋的合法建筑面积并无不当。
三、关于涉案房屋估价报告是否合法的问题。
涉案房屋评估机构及作出涉案估价报告的估价师具备相应资质。该评估机构根据房屋征收部门提供的资料，通过现场勘查，在估价技术报告中详细说明了评估结论形成的过程和根据，估价师出庭接受质询，估价行为符合《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定。涉案房屋评估结论形成后，征收实施单位依法进行了公示，公示期满后，将估价报告依法向王世云送达，王世云在法定期限内未提出异议。泉山区政府依据涉案房屋评估报告作出92号《房屋补偿决定》正确。
四、关于搬家费、临时安置补偿费及室内装饰装修等附属物补偿是否正确的问题。
《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。但在征收人与被征收人对房屋补偿安置协商差距较大、被征收人不配合的情况下，采取评估方式确定被征收房屋室内装饰装修价值及搬迁费用难以实现。泉山区政府在不能委托评估机构对装饰装修价值及搬迁费用进行评估的情况下，参照原徐州市建设局2005年2月1日制发的徐建发[2005]13号《徐州市市区城市房屋拆迁附属物补偿和搬迁补助标准》确定对王世云搬家费、临时安置费、附属物补偿标准虽然不当，但从王世云被征收房屋合法面积、区位及环境等因素看，结合徐州市搬家费用、房屋租赁实际市场价格，搬家费按合法建筑面积每平方米10元计算，临时安置费按合法建筑面积8元每月、每平方米计算是合理的，不损害王世云合法权益。关于王世云被征收房屋室内装饰装修等补偿，泉山区政府确定为合法面积每平方米80元，应认定为暂定补偿价值，王世云如认为低于实际价值，可以申请评估，泉山区政府应在王世云搬迁后，组织清点丈量，委托有资质评估机构进行评估，根据评估结果予以补差。
五、关于安置房屋价值确定是否合法、合理的问题。
《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条规定，除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。本案中，用于安置的房屋是徐州市人民政府根据《徐州市棚户区改造实施方案》提供的定销商品房。根据徐政发[2007]24号《徐州市市区定销商品房建设管理暂行办法》的规定，定销商品房是指为妥善安置被拆迁人，由政府主导、市场化建设，以确定的销售价格、套型向被拆迁人定向销售的商品住宅。根据该《办法》附件1《徐州市市区定销商品房建设实施细则》，定销商品房的价格是由市物价部门会同房管、建设、国土部门依据定销商品房所在区域同等类型普通商品房市场价格，按15-20%的优惠幅度确定。泉山区政府提交《徐州市市区定销商品房供用意见书》也表明涉案安置房价格是按市场价格优惠15%确定。泉山区政府按照《徐州市市区定销商品房供用意见书》核定的定销商品房价格确定安置房价值，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条规定。
六、关于原审法院未中止本案审理是否合法的问题。
案外人郭友立对5号《房屋征收决定》提起行政诉讼，请求法院撤销该房屋征收决定。徐州中院于2014年8月4日作出（2014）徐行初字第00021号行政判决，判决驳回郭友立的诉讼请求。该判决已发生法律效力。后王世云对92号《房屋补偿决定》提起行政诉讼。在案件一审期间，王世云申请中止案件的审理。因5号《房屋征收决定》已由生效行政判决的效力所羁束，故原审法院未予中止审理正确。
综上，泉山区政府作出的92号《房屋补偿决定》，认定事实清楚，适用法律正确，行政程序合法。上诉人王世云的上诉理由和请求依法不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人王世云承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 军
代理审判员 沙永梅
代理审判员 张世霞
二〇一五年六月十日
书 记 员 崔 雪