湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂2801民初58号
原告：恩施市瑞祥物业管理有限公司，住所地：恩施市土桥路65号。统一社会信用代码：9142280179591549X5。
法定代表人：龚道锋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李斌，湖北施南律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：邓美艳，女，1989年9月29日出生，土家族，湖北省巴东县人，户籍地为湖北省巴东县。系恩施市瑞祥物业管理有限公司工作人员。
被告：恩施市东源房地产有限公司，住所地：湖北省恩施市舞阳大街78号。统一社会信用代码：91422801685641651T。
法定代表人：林彩龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人:周平，女，1991年11月20日出生，苗族，湖北省宣恩县人，住恩施市。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人:林华平，男，1979年10月6日出生，汉族，浙江省临海市人，户籍地为浙江省临海市。系恩施市东源房地产有限公司工作人员。代理权限：特别授权。
原告恩施市瑞祥物业管理有限公司诉被告恩施市东源房地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法于2018年6月14日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恩施市瑞祥物业管理有限公司的委托诉讼代理人李斌、邓美艳、被告恩施市东源房地产有限公司的委托诉讼代理人周平、林华平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业服务费336957.08元,停车服务费15900元,合计352857.08元。
2、被告支付自2017年8月1日至实际付清之日的物业服务费、停车服务费(物业服务费按每月28079.76元标准支付,停车服务费按每月1450元支付)。3、由被告承担诉讼费。事实与理由:2016年5月11日,原告通过招投标与恩施市东源锦华苑小区业主委员会签订了《东源锦华苑小区物业服务合同》,合同约定由原告对恩施市东源锦华苑小区物业提供物业服务,合同期限自2016年5月11日至2018年5月10日,服务费收取标准为住宅1.1元/平方米.月,商业2.0元/平方米.月,停车服务费按物价管理规定收取。被告系恩施市东源锦华苑小区的开发商和业主,在业主委员会就物业公司招投标选聘原告为小区的物业服务公司征求业主意见时,表示了同意。自2016年8月1日至2017年7月30日,被告欠原告商业物业服务费216413.52元,欠原告住宅服务费120543.56元,停车服务费15900元。根据相关法律规定,被告应当承担欠交物业服务费、停车服务费的民事责任,原告为维护自身合法权益,向人民法院提起诉讼。
被告恩施市东源房地产有限公司辩称：1、对停车服务费17000元没异议；2、还建户我们只认77户，共中有一户唐静不在我们交纳范围内；3、商业区的物业服务不到位，商业区内的共公通道等处原告没有提供服务，且该商业区我们已出租给盈昌商业有限公司了，原告应当向盈昌商业有限公司收取物业管理费，而不是向我们公司收取；4、不计容地下层2122.29平方米的物业服务费我们也不交纳，因为该区域目前根本就没有使用，原告在该区域也没有提供物业服务；
根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月11日,原告通过招投标与恩施市东源锦华苑小区业主委员会签订了《东源锦华苑小区物业服务合同》,合同约定由原告对恩施市东源锦华苑小区物业提供物业服务,合同期限自2016年5月11日至2018年5月10日,服务费收取标准为高层住宅1.1元/平方米.月,商业物业2.0元/平方米.月,其中还建户在此期间的物业费亦由被告恩施市东源房地产有限公司承担，停车服务费按物价管理规定收取。被告恩施市东源房地产有限公司系恩施市东源锦华苑小区的开发商兼业主，其所属的商业区域为：地上一楼商铺面积为3272.83平方米，地上二楼商铺面积为3622.11平方米，不计容地下层为2122.29平方米。自2016年8月1日起算物业服务费，而被告恩施市东源房地产有限公司未向原告瑞祥物业管理有限公司交纳物业服务费，致原告诉至法院并提出如上诉讼请求。
诉讼期间，本案原告要求被告支付自2016年8月1日起至2017年7月30日的物业服务费总额明确为353957.08元（其中停车服务费17000元、住宅物业服务费120543.56元、商业物业服务费216413.52元）。第二项诉讼请求暂不主张。被告对停车费17000元无异议。原告对还建户剔除唐静户亦无异议。
本院认为，本案原告诉讼请求总额在诉讼期间明确为353957.08元，其具体包括三项收费项目：1、停车服务费17000元；2、住宅物业服务费120543.56元；3、商业物业服务费216413.52元。其中停车服务费17000元，双方无争议，本院予以确认；住宅物业服务费中唐静的物业服务费645.74元从总额中予以剔除，双方亦无争议，即住宅物业服务费应为119897.82元（120543.56元-645.74元），双方无异议，本院予以确认。本案争议的焦点在于商业区域的物业服务费数额的确定，原告起诉时要求被告支付商业区域物业服务费为216413.52元（其中包括地上一楼商铺3272.83平方米的物业服务费78547.92元、地上二楼商铺3622.11平方米的物业服务费86930.64元、不计容地下层2122.29平方米的物业服务费50934.96元），庭审中，原告表示不计容地下层2122.29平方米的物业服务费，因被告恩施市东源房地产有限公司并未实际使用，自愿对该不计容地下层2212.29平方米的物业服务费予以放弃，系对原告享有的权利依法予以放弃，本院予以采纳。故本案的核心争议焦点在于地上一楼商铺、地上二楼商铺共计6894.94平方米的物业服务费165478.56元被告是否应当交纳。针对该核心争议焦点，本院作如下评述：
恩施市东源锦华苑业主委员会与原告恩施市瑞祥物业管理有限公司于2016年5月11日签订的《东源锦华苑小区物业服务合同》合法有效。业主委员会是全体业主选举产生，代表全体业主的意志。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此该合同对作为该小区业主的被告恩施市东源房地产有限公司具有法律上的约束力。该合同第五条约定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.1元/平方米.月，商业物业：2元/平方米.月。而本案被告恩施市东源房地产有限公司所属地上一楼商铺、地上二楼商铺共计6894.94平方米，故依《东源锦华苑小区物业服务合同》第五条的约定，被告恩施市东源房地产有限公司每月应向原告恩施市瑞祥物业管理有限公司支付商业物业费为13789.88元，一年的商业物业费则为165479.56元。被告恩施市东源房地产有限公司辩称其已将该商铺出租于案外人恩施市盈昌商业管理有限公司，但被告恩施市东源房地产有限公司与案外人恩施市盈昌商业管理有限公司所签订的租赁合同只对合同双方具有约束力，对本案原告并无约束力，故原告恩施市瑞祥物业管理有限公司向被告恩施市东源房地产有限公司主张物业服务费并无不当，对被告的该辩称意见，本院不予采纳。被告恩施市东源房地产有限公司辩称其商铺内的公共面积原告恩施市瑞祥物业管理有限公司没有进行物业服务而拒绝交纳物业服务费，而该辩称意见在合同中并无约定，客观上原、被告双方可能在物业服务的范围、物业服务的内容存在分歧，双方可以在今后的合作过程中进一步细化和具体，但被告恩施市东源房地产不得以此拒交物业服务费，故被告恩施市东源房地产有限公司的该辩称意见本院亦不予采纳。
综上，被告恩施市东源房地产有限公司应向原告恩施市瑞祥物业管理有限公司交纳2016年8月1日至2017年7月30日止的物业服务费共计302376.38元，其中停车服务费17000元、住宅物业服务费119897.82元、商业物业服务费165478.56元。
据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告恩施市东源房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告恩施市瑞祥物业管理有限公司交纳物业服务费共计302376.38元。
二、驳回原告恩施市瑞祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费3980元，减半收取计3490元，由被告恩施市东源房地产有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄功凤
二〇一八年六月二十五日
书记员 黄小龙