上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四(民)初字第3119号
原告黄山。原告丁晓雯。两原告共同委托代理人王孝，上海国创律师事务所律师。两原告共同委托代理人吴佳豪，上海国创律师事务所律师。被告郑幸鲲。第三人招商银行股份有限公司上海大木桥支行。负责人陈华。委托代理人张家喻。原告黄山、丁晓雯诉被告郑幸鲲，第三人招商银行股份有限公司上海大木桥支行(以下简称“招行大木桥支行”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月5日受理后，依法适用简易程序，于2014年12月1日公开开庭进行了审理。后追加招行大木桥支行为本案第三人参加诉讼。后本案转入普通程序，并于2015年6月8日公开开庭进行了审理。原告黄山、丁晓雯及其委托代理人王孝、吴佳豪，被告郑幸鲲，第三人招行大木桥支行的委托代理人张家喻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄山、丁晓雯诉称,2004年2月23日，原、被告经上海德佑房地产经纪有限公司居间介绍，就原告购买被告所有的上海市徐汇区南昌路XXX号XXX幢XXX室房产(以下简称“系争房屋”)签订房地产买卖合同。合同约定了房屋转让款为人民币(下同)730万元，原告支付被告首期房款260万元，被告应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额，须于前述本合同后5个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时间内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成系争房屋的抵押登记注销手续。现原告已支付被告房款366万元，但被告未按照约定偿还抵押权人的借款，没有注销系争房屋的抵押登记，导致房产不能继续交易。故原告提起诉讼，请求本院判令：一、被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，将上海市徐汇区南昌路XXX号XXX幢XXX室过户到原告名下；二、被告支付原告违约金(按每日总房价的万分之五计算，自2014年3月1日计算至判决生效之日止)。被告郑幸鲲辩称，被告同意过户，房屋也已经交付。但违约金过高，要求调低，原告没有实际损失。按照双方的合同约定，原告应于2014年2月28日前完成首付款240万，但由于原告的贷款资质问题，直到2014年5月7日才完成最后的首付款支付。2014年5月31日后，被告财务状况恶化，无法先行还贷，但出于继续履约的诚意，先行将系争房屋交付给了原告，同时积极筹措对银行的还款事项。双方于2014年9月11日达成补充协议，由原告配合被告以转按揭的方式，由原告转按揭280万元用于支付被告的贷款还款及交易中心税费以完成合同的履行。被告当场支付10万元作为转按揭的费用，并由原告签收。故要求原告按照2014年9月11日达成的补充协议继续履约，或者商定新的履约方案。第三人招商银行股份有限公司上海大木桥支行述称，对原、被告双方的事宜不清楚，但如欲我行撤销对系争房屋的抵押权，需先结清我行的贷款，同时对于该笔贷款我行现行政策不支持转按揭的相关操作。经审理查明，2014年1月17日，原告黄山、被告在上海德佑房地产经纪有限公司居间下，就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，主要内容为：原告为表示对第三人居间提供的房地产之购买诚意，向上海德佑房地产经纪有限公司支付意向金50,000元；如被告签署本协议，则原告黄山同意将意向金转为定金，在被告签订本协议三个工作人内，原告应补足定金至20万元；房屋坐落上海市徐汇区南昌路XXX号XXX幢XXX室；建筑面积103平方米；房价款730万元；贷款余额约260万元。原被告同意在本协议签订后28日内签订《上海市房地产买卖合同》。当日，上海德佑房地产经纪有限公司出具收款收据，收到系争房屋意向金5万元。2014年1月21日，原告黄山通过转账汇款方式向被告支付购房定金15万元。2014年2月23日，两原告(乙方)、被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，系争房屋转让价款为730万元，付款方式和付款期限为，首期房价款：乙方已在双方签订本合同前通过居间方或直接转付甲方定金20万元。乙方应于本合同后五日内直接支付甲方部分首付房价款240万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款260万元。甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额(若有不足，甲方自行补足)，须于签署本合同后5个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。乙方通过贷款方式支付第二期房价款460万元，待甲方收到第二期房价款后三日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，乙方并向甲方支付尾款10万元。同时，双方在合同内约定了甲方的账号户名及账号。甲乙双方确认，在2014年5月31日前，甲方双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。违约责任方面，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并继续履行。2014年2月24日，两原告分别向被告转账支付了房款160万元和20万元。2014年2月28日，原告黄山向被告转账支付房款55万元。2014年3月1日，原告黄山向被告转账支付购房款5万元。为协助原告办理贷款，被告于2014年3月19日通过转账方式返还原告50万元，后截止2014年5月7日，原告将该笔款项全部打回被告账户。同年6月12日，原告丁晓雯向被告转账支付房款96万元，同年7月29日，被告出具收据，收到两原告尾款10万元。综上，两原告总计向被告支付购房款366万元。2014年7月14日，原告向被告发出催告函，要求被告在2014年7月16日前，办理银行还款，否则将追究被告的法律责任。2014年7月29日，原、被告签订房屋交接书，双方于2014年7月29日就系争房屋的交接验收事宜达成确认，经原告验收后认为被告的交付行为完全符合买卖合同所规定的交付时间、条件及标准，原告同意接受。2014年8月22日，居间方上海德佑房地产经纪有限公司向被告再次发函，要求被告务必于2014年8月28日12时前，前往抵押权人处全额还清尚欠的贷款余额。2014年9月11日，原、被告签订补充协议，内容为：就系争房屋，出售方郑幸鲲未能按时偿还房屋抵押贷款，导致房屋不能按时办理过户手续，为进一步办理房屋过户，在中介见证下，原、被告约定，被告支付原告10万元，作为办理银行贷款转按揭手续费；金额为280万元，其中230万元用于支付银行贷款，50万元用于支付交易中心税费，其具体金额以实际支付为准。另查明，就系争房屋的贷款，被告至今未结清，系争房屋上的抵押至今未涤除。系争房屋尚无法办理相应的过户手续。截止至2015年3月3日，就系争房屋，被告在招行大木桥支行贷款本金共计2,299,135.34元，相应的利息、罚息、复息共计125,944.2元，需结清金额共计2,424,079.54元。以上事实，除当事人陈述外，另有《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、银行转账凭证、收据、上海市房地产登记簿、房屋交接书、催告函、通知函、补充协议、庭审笔录等在卷证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守。按照房屋买卖合同的约定，原告向被告支付首期房款后，应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额。但被告未能在合同约定的期限内涤除系争房屋上的抵押，导致房屋买卖合同无法继续履行，两原告亦无法取得系争房屋的所有权，因此被告已属违约。现被告表示同意继续履行合同，本院予以认可。但被告以原告在2014年5月7日才完成最后首付为由，认为原告支付首付款已过合同期限，原告违约在先的答辩意见，本院难以采信。根据查明的事实，原告在2014年2月28日前，即合同约定的支付首付款的最后期限前，已累计向被告支付房款255万元，2014年3月1日，原告又向被告支付了房款5万元，虽然迟延了一日，但不足以影响被告应按合同约定涤除系争房屋上抵押的义务。因此，原告于2014年3月1日已完成了首付款的支付义务，被告认为原告2014年5月7日才完成首付的答辩意见并事实与法律依据。至于原告所主张的赔偿金的诉请，根据双方的合同约定，被告应在签署买卖合同后5个工作日内办理相应的涤除抵押手续，因此相应赔偿金应自2014年3月1日起算，按合同约定标准为总房款的万分之五，即每日3650元。被告认为原告主张的赔偿金过高应予调整，本院以原告方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，调整违约金为80万元。为避免讼累，被告根据补充协议向原告支付的10万元，原告应予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告黄山、丁晓雯与被告郑幸鲲所签《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、原告黄山、丁晓雯于本判决生效之日起十日内代被告郑幸鲲向第三人招商银行股份有限公司上海大木桥支行清偿上海市徐汇区南昌路XXX号XXX幢XXX室房产项下贷款，具体数额以第三人出具的结算单据为准(截止至2015年3月3日，该贷款本金、利息、罚息等共计2,424,079.54元)；三、自本判决第二项债务清偿后十日内，被告郑幸鲲与第三人招商银行股份有限公司上海大木桥支行共同涤除上海市徐汇区南昌路XXX号XXX幢XXX室设定的抵押权；四、自本判决第三项抵押权涤除后十日内，原告黄山、丁晓雯向被告郑幸鲲支付购房余款，支付金额为原告尚未支付的房款364万元扣除原告代被告涤除抵押所支付钱款的差额；五、被告郑幸鲲于自本判决第四项履行完毕之日，配合原告黄山、丁晓雯共同办理系争房屋的过户手续，将上海市徐汇区南昌路XXX号XXX幢XXX室房产过户登记至原告黄山、丁晓雯名下；六、原告黄山、丁晓雯应于本判决生效后十日内，返还被告郑幸鲲10万元；七、被告郑幸鲲应于本判决生效后十日内，向原告黄山、丁晓雯支付违约金80万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费68,500元，财产保全费5000元，合计73,500元，由被告郑幸鲲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 李成栋
人民陪审员 陈 渭
人民陪审员 郑誉华
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 朱 烨
附：相关法律条文
???一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。