上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第3560号
原告胡引新。委托代理人陆菊华，上海市律和理律师事务所律师。委托代理人方红，上海市律和理律师事务所律师。被告孙传健。委托代理人肖荣华，上海东炬律师事务所律师。第三人上海市青浦区盈浦街道办事处，住所地上海市青浦区环城东路128号。负责人徐孝芳，主任。委托代理人蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。原告胡引新诉被告孙传健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理后依法由审判员徐冬梅适用简易程序审理。本案于2015年9月10日第一次公开开庭进行审理，原告胡引新及其委托代理人陆菊华、被告孙传健及其委托代理人肖荣华到庭参加诉讼。本院于2015年10月30日依法组成合议庭适用普通程序审理本案。因上海市青浦区盈浦街道办事处（以下简称盈浦街道）与案件处理结果存在法律上的利害关系，本院于2015年11月30日依法追加其为第三人参加诉讼。本案于2015年12月31日第二次公开开庭进行审理，原告胡引新及其委托代理人陆菊华、被告孙传健及其委托代理人肖荣华、第三人盈浦街道委托代理人蒋海芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡引新诉称：2000年1月18日原告出资购得上海市青浦区城西村明济桥北的原副业公司老哺坊和城西村电灌站西100米左右的老种鸭棚。2005年8月16日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将上述房屋出租给被告使用，租赁期限为十年，年租金为人民币（以下币种均为人民币）38,000元。十年到期后，原告要求收回房屋，被告却拒不搬离，故原告委托律师于2015年7月24日发送律师函，要求其五日内搬离。被告于2015年7月25日签收该律师函，但不予理睬，继续占用租赁房屋至今。原告认为被告强占租赁房屋的行为违反了合同约定及法律规定，故诉至本院要求：1、判令被告立即搬离租赁房屋，并将租赁房屋交还原告；2、判令被告支付自2015年7月2日起至实际搬离日止的房屋使用费，按照市场价每月1万元标准支付；3、判令被告已付押金1万元作为违约金由原告没收；4、本案诉讼费由被告承担。被告孙传健辩称：不同意原告诉请。1、系争房屋出租时是危房，且房屋和土地属农村集体所有，不符合办学要求，故双方签订的房屋租赁合同是无效合同。被告保留因双方签订的无效租赁合同导致相关损失的诉权，本案中不提出反诉。系争房屋已纳入拆迁范围，目前只剩下被告设立的琴文幼儿园尚未与拆迁单位谈妥，若谈妥则不向原告主张相关赔偿，若不能谈妥则向原告主张赔偿。2、系争房屋和土地现属于第三人盈浦街道的集体资产，原告不是适格主体，无权要求被告搬离。3、2010年琴文学校变更为目前的琴文看护点，以前招收的小学生和现在招收的看护对象都是征得教育局和街道同意的。第三人上海市青浦区盈港街道办事处述称：原告诉请与第三人无关。原被告间所涉地块是青浦区支31路东侧绿地工程的用地范围，将来肯定要拆，但目前没有进行建设的具体时间，也未进行正式的动迁程序，近期也不会开始实施动迁。因动迁尚未启动，因此第三人也从未正式通知过原告，仅是与原告协商过动迁方案。若现在愿意配合动迁的话可以和第三人进行协商，但第三人仅与动迁户即本案原告商谈；若不愿意配合动迁，目前未进行正式动迁程序亦无具体建设的时间。据第三人了解，该地块的建筑物没有产权证，系违章搭建，即使进行动迁协商也是给予补偿，如果将来动迁时双方不能达成一致意见的，政府会采取强制的拆违手续进行强拆。经开庭审理查明：2005年8月16日，原告（甲方）以青浦区城西村抬头、被告代表上海市社会力量办希望工程琴文学校（乙方，以下称琴文学校），双方签订《房屋租赁协议》，约定：一、甲方将座落在青浦镇城西村明济桥北的私有闲置房屋（630平方左右面积）共四排房子和玻璃钢棚一处，出租给乙方办学校，乙方在办学校过程中必须教育孩子遵纪守法和安全意识，如有意外和违法行为均由乙方自行负责，甲方不承担任何责任。二、租赁期内的水、电、电话等费用和场地，室内装潢等一切费用均由乙方自理，甲方不作任何补偿给乙方。三、租赁年限从2005年7月1日开始至2015年7月1日，暂定十年。四、乙方在承租办学校期间内，不得私自转租房屋给他人使用，一经发现甲方有权收回房屋，租赁协议立即失效，已交租金和押金作违约处理，损失由乙方自负。五、租金每年为38,000元，实行先付后使用的原则，全年分两次付款，即每学期开学前必须付清半年租金，如遇到乙方租金不到位，本协议自动失效，视作违约处理，造成的一切损失均由乙方自负。六、租金押金为1万元，在双方自愿解除租赁协议后，甲方退还乙方。以上协议如有未尽事宜由甲乙双方协商解决。同日，双方签订《房屋租赁补充协议书》，约定：一、如遇到国家征用土地，政府扩建工程，双方一律服从，甲方不做任何经济赔偿给乙方，未到期租金退还乙方。二、在国家征用土地后实施的经济补偿中，甲方原简单装修房屋四排约630平方，包括水泥场地，玻璃钢棚一处，道路等归甲方所有。三、乙方在办校过程中（2005年7月后）增添的建筑面积（不包括原玻璃钢棚改建的房屋），拆迁费归乙方所有，新增室内装潢补偿80%归乙方所有，20%归甲方所有。四、在国家征用土地后，国家补偿给乙方的搬迁费，办校损失费的85%归乙方所有，15%归甲方所有。五、甲方考虑到乙方办校要求和教室不足，甲方把原有新卫哺坊车间出租给乙方，因哺坊经济投入较大，改为教室后对甲方造成较大损失，甲方要求恢复哺坊生产乙方应积极配合，服从甲方要求。另查明，上述协议签订后，被告支付原告押金1万元、并陆续支付租金至2015年7月1日。被告租赁系争房屋后开设了收费式民办制“琴文学校”。2010年7月，应教育部门统一要求，收费制民办学校须转制为不收费式学校，“琴文学校”学生转校至周边学校，原“琴文学校”转制为幼儿园性质的学前教育看护点，正常使用至今，目前仍有小孩在此处受看护。2015年7月24日，原告委托律师发函至被告及“琴文学校”，告知双方签订的《房屋租赁协议》已于2015年7月1日到期，原告要收回协议项下的租赁房屋，要求被告在收到此函后五日内搬离，并通知原告接收房屋，否则原告将通过法律程序，并追究违约责任。被告签收该函件后与原告进行了沟通，但协商未果。原告遂于2015年8月诉至本院作如上诉请。又查明，第三人盈浦街道表示：根据沪青府土[2012]154号青浦区人民政府土地管理文件《关于批准上海淀山湖新城发展有限公司新建支三十一路东侧绿地工程办理建设用地供地的通知》，建设支三十一路东侧绿地项目已经青浦区发改委批准，用地范围已由青浦区规划和土地管理局核发建设用地规划许可证。系争房屋即位于上述地块之上，属于该工程动迁范围，但具体实施时间未定，目前尚无实际动迁行动，近期不会实施动迁。以上事实，由原、被告、第三人的陈述，房屋租赁协议、房屋租赁补充协议书、收条、律师公函、沪青府土[2012]154号文等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。庭审中，原告表示：原、被告签订的合同合法有效，且已实际履行完毕。现租赁期限已届满，被告拒不搬离仍恶意招生，属于违约行为，要求被告搬离、支付占用费并没收押金。2005年原告交付的房屋是合法可用的，并不是危房；事实上被告开办学校也并未因为所谓危房而受到阻碍，也未因房屋性质影响使用。被告称2006年房屋被鉴定为损害房屋并由其进行了修复，原告对此并不知情，若房屋被鉴定为危房也是被告使用所致，不是原告的原因。被告可能为使用之需进行了内部装修，但未曾进行主体整体改建，对于被告的添附，不可拆除的归原告且不予补偿，可拆除的由被告自行拆除，租赁补充协议也约定了租赁期结束后翻建物归原告所有。为此，原告提供：2000年1月18日与上海青浦工业园区副业公司（以下简称副业公司）签订的协议书、土地使用证遗失证明，证明系争土地及房屋所有权都属于原告，原告有权处理。对此被告表示真实性有异议，认为2008年副业公司被上海江奥体育设施有限公司（以下简称江奥公司）替代，不可能2013年副业公司出具该协议；协议写明系争土地属于农业用地，是集体所有制土地，按规定该土地和房屋都不能作为办学使用；副业公司2001年才转制为私有企业，该协议未经集体资产部门评估，也未经批准进行资产交割，存在私分集体资产之嫌。第三人对证据真实性无异议。同时，被告表示：原被告签订的合同无效，合同的违约条款也无效，不仅是因为改变了农业地、农业房的用途，还因交付的是危房，原告也不是权利人，无权主张权利。房屋之所以能满足300多人就学及之后幼儿教学要求，是因被告对房屋进行了改建扩建，使房屋增值，面积也远远超过了约定的630平方米，这些是被告做出的贡献，且在该期间被告从未拖欠过租金，故改建及附属设施等均应归被告所有。系争地块已纳入动迁范围，有关部门尚未动迁不影响双方对补偿的约定。违约的原因不在被告，且原被告之间的补充协议约定了翻修改建部分应在拆迁时处理。为此，被告提供：1、上海市青浦区人民政府53号批复、产权转让交割单，产权转让合同，证明副业公司在2001年6月之后才转制，原告2000年的转让合同属于内部员工私分集体合同。2、企业名称变更预先核准书，证明2008年7月15日副业公司已经更名为江奥公司，不可能出具原告提供的2013年11月的证明。3、2006年7月停止办学告知书，证明2006年有关部门现场检测系争房屋属于危房，不能作为教学使用。4、发票、改建修缮工程决算书，证明被告2006年改建修缮系争房屋实际花费420,593元，实际开票20多万元。5、2006年8月房屋质量检测报告，证明经改建装修，系争房屋经过安全质量检测，符合办学需要。6、2010年9月结算书、发票，证明2010年应教育部门要求将琴文学校转制至幼儿园，对相关的教学设施等进行改建，共花费533,612元。7、2005年5月16日转让合同，证明原告从上家受让学校，支付转让费7万元。8、房屋买卖合同、房产转让合同，证明被告为了翻造系争房屋将自己的房屋出售筹资。9、许可证、工作备忘录，证明被告办学得到有关部门的认可，是合法办学。10、警示，系原告在被告办学点周围张贴，影响被告诚信，且原告承认系争房屋多年未修是危房。11、受案回执，证明在诉讼过程中原告的儿子带人到学校断电为此被告进行了报案；另外原告还采取断水措施，被告自己到自来水公司重新申请。12、上海市政府城乡规划管理文件、本案地块地图，证明2009-2010年本案地块已经纳入控制性的规划范围，不允许建不允许其他用途，而是用于改建绿地的用途。对于被告提供的上述证据，原告认为：1、真实性无异议，但与本案无关。2、真实性无异议，因房屋动迁等事情还需要以副业公司的名义，故副业公司的章还在公安部门备案保留。3、真实性无法确认，2005年原告交房时房屋是完好无损的。4、真实性无法确认，只能说明被告为满足开办学校的要求装修系争房屋，不能说明系争房屋是危房。5、真实性无异议，2006年8月7日房屋合格，但不能证明之前的是危房。该报告是被告开办学校必须要做的，与本案无关。6-7、真实性无法确认，与本案无关。8、与本案无关，不认同被告的证明内容。9、无异议。10、不是原告张贴的。11、真实性无异议，但是无法体现被告的陈述，其上写的是经济纠纷，与本案无关。12、真实性无异议，但与本案无关。第三人对证据1、2、12真实性无异议，其他证据不清楚，真实性不认可。第三人盈浦街道则表示：系争地块尚未有具体动迁措施和程序实施，也无明确的时间进度。协商动迁时，动迁户需拿出房屋所有权凭证，没有凭证且协商不能的，政府会进行是否违章搭建的认定，发通知强制拆除。第三人根据2000年副业公司与原告的协议，认定原告有动迁资格，并曾与原告谈过，但因被告不愿意搬出及价格问题，未能协商一致。根据庭审确认的事实，本院认为：根据2000年1月18日原告与副业公司签订的协议，以及原告实际管理处分系争房屋的事实，本院有理由相信原告或基于买受或基于委托均对系争房地产具备出租收益的处分权利。原、被告于2005年8月16日签订的《房屋租赁协议》及《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，现租赁协议约定的租赁期限已届满，且原、被告未就续租达成一致，故被告理应在租赁合同期满终止后及时搬离系争房屋并将房屋交还给原告。现被告尚未搬离，原告主张被告支付自合同期限届满后至实际搬离日止的房屋使用费，于法无悖，本院予以支持，使用费标准参照租赁协议约定的租金标准。原告主张被告违约而没收1万元押金，没有合同与法律依据，本院不予支持，此1万元押金在被告应付使用费中予以抵扣。对于被告抗辩系争房屋已列入动迁范围，理应按照动迁享受利益；但根据第三人的陈述和解释，系争地块并未实施具体动迁程序和措施，本案租赁合同期限内原被告正常履行了租赁合同项下的全部权利义务，并未因纳入动迁范围而致使租赁合同无法履行。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告孙传健应于本判决生效之日起三十日内搬离位于上海市青浦区城西村明济桥北的四排房屋及玻璃钢棚，并将上述房屋返还给原告胡引新；二、被告孙传健应于本判决生效之日起三十日内支付原告胡引新房屋使用费（按年租金人民币38,000元，自2015年7月2日起算至实际搬离日止）；三、原告胡引新的其余诉讼请求不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币130元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐冬梅
人民陪审员 王 瑜
人民陪审员 钱 江
二〇一六年二月六日
书 记 员 杨 洁
附：相关法律条文
附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。