天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终6605号
上诉人(原审被告):天津华润超级市场有限公司,住所地天津自贸试验区(天津港保税区)海滨六路78号B-305-1室。
法定代表人:沈彤,董事长。
委托诉讼代理人:黄巍,男,该公司法务部职员。
被上诉人(原审原告):李树河,男,1952年2月26日出生,汉族,原天津市河北区蔬菜副食公司退休工人,住天津市宝坻区。
上诉人天津华润超级市场有限公司因与被上诉人李树河房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市河北区人民法院(2016)津0105民初4773号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
天津华润超级市场有限公司上诉请求:1、请求法院判决上诉人不支付被上诉人2015年10月1日至2016年7月31日期间的房屋租金192300元;2、请求法院判决上诉人不支付被上诉人2015年10月1日至2016年7月31日期间迟延给付房屋租金的滞纳金6158.41元;3、请求法院判决上诉人不支付被上诉人2016年8月20日至2016年9月19日期间的房屋使用费19230元;4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:上诉人自2014年起就不再占有使用诉争房屋,诉争房屋的实际占有使用人为案外人褚瑞祥,被上诉人作为诉争房屋的所有权人应当对案外人褚瑞祥提起诉讼。上诉人并未实际占有使用房屋,故不应支付相应的租金及使用费。
李树河辩称,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人陈述的房屋实际使用人为案外人褚瑞祥,但褚瑞祥使用该房屋系上诉人向褚瑞祥出租所致,与被上诉人无关。
李树河向一审法院起诉请求:1、依法判令被告支付2015年10月1日至2016年7月31日止的房屋租金共计192300元;2、依法判令被告支付2015年10月1日至2016年7月31日止的房屋滞纳金6158.41元;3、依法判令被告支付逾期迁离房屋的一个月租金;4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实:坐落于天津市河北区新大路164号商业用房的产权人为天津市河北区蔬菜副食品公司,经房产权利人天津市河北区蔬菜副食品公司证明,上述房屋已于2001年整体转让于原告。2006年7月15日,原告与被告就上述房屋签订了《房屋租赁合同》,内容包括:被告租用原告出租房屋年限为10年,自2006年8月1日始至2016年7月31日止;第一至第二个计租年的月租金12820元;第三至第五个计租年的月租金为13621元;第六至第十个计租年的月租金为19230元;双方签约之日后15个工作日内被告向原告支付六个月的租金,该租金为自计租日起六个月的租金,即自2006年10月1日至2007年3月31日;租金为每六个月支付一次,被告应于应付租金月份的10日内支付当期房屋租金,原告应在收到当期房屋租金3个工作日内向被告提供合法的房屋租金发票;无故拖欠租金超过三十日的,应支付滞纳金,滞纳金的金额为拖欠天数乘以拖欠金额的万分之二点一;原告同意被告将出租房屋的部分面积转租或开展各种形式的合作经营活动;原、被告双方没有达成续租合同或合同提前解除等原因而终止的,被告于租赁期届满或合同终止之日起十五(15)个工作日内迁离出租房屋。此期间被告无须向原告支付任何租金,但不免除按本协议第7.2条规定由被告承担之费用。如被告逾期迁离出租房屋的,则原告有权按终止合同前一个月的租金标准向被告收取逾期日的租金。如任何一方严重违反本合同并且未能及时纠正,另一方有权要求违约方继续全面正确地履行本合同,或解除本合同并要求违约方赔偿其因此而产生的损失;就履行本合同发生纠纷,协商解决不成,任何一方可向房屋所在地人民法院起诉。上述《房屋租赁合同》签订后,原、被告依约履行。后被告将承租原告房屋中的150平方米房屋转租给案外人褚瑞祥,租期为2006年9月13日至2009年12月31日。被告与案外人褚瑞祥在履行双方签订的合同中出现纠纷并成讼,业经一审法院(2007)北民初字第5040号民事判决和本院(2010)一中民一终字第268号民事判决解除了被告与案外人褚瑞祥的房屋租赁关系,并判令案外人褚瑞祥在判决生效后的十日内将所租赁的房屋腾交给被告等。上述判决目前尚未执结。2015年2月28日,原告以被告欠付租金为由向一审法院提起诉讼,一审法院于2016年6月25日作出(2015)北民初字第933号民事判决,判决被告给付原告2014年10月1日至2015年9月30日的房屋租金230760元、滞纳金10273元,该判决业已生效。被告自2015年10月至今未给付原告房屋租金,亦未腾交讼争房。
一审法院认为,本案的争议焦点为被告是否应当向原告支付2015年10月1日至2016年7月31日期间的房屋租金及滞纳金,以及逾期搬离房屋一个月的租金,原告的主张是否有法律依据或合同依据。原、被告就坐落于天津市河北区新大路164号的商业用房所签订的《房屋租赁合同》意思表示明确,且不违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效,对双方均具有法律约束力。被告未向原告交付2015年10月1日至2016年7月31日的房屋租金,且已超过三十日,故被告理应按照合同约定履行给付房屋租金义务,同时按照违约责任的约定给付迟延给付房屋租金期间的滞纳金。原、被告约定被告于租赁期届满或合同终止之日起15个工作日内迁离出租房屋,此期间被告无须向原告支付任何租金。但被告至今并未向原告腾交讼争房屋,已超过合同约定期限近两个月,故原告要求被告支付逾期搬离房屋一个月的房屋租金的诉讼请求,予以支持。
一审法院判决:一、判决生效后,被告立即给付原告2015年10月1日至2016年7月31日期间的房屋租金192300元;二、判决生效后,被告立即给付原告2015年10月1日至2016年7月31日迟延给付房屋租金期间的滞纳金6158.41元;三、判决生效后,被告立即给付原告2016年8月20日至2016年9月19日期间的房屋使用费19230元;四、原告在收到被告给付的上述房屋租金、使用费和滞纳金款项后三个工作日内,向被告提供合法的房屋租金和滞纳金发票。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4269元,减半收取2134.5元,由被告负担。
二审中,当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院认定事实无异议,本院予以确认。
本院认为,上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,当事人双方均应遵照履行。由于上诉人未依约支付2015年10月1日至2016年7月31日的房屋租金,且已超过三十日,故一审法院判决上诉人依约支付此期间的房屋租金及承担违约责任支付滞纳金正确。由于上诉人未依约在租赁期满后15个工作日内迁离承租房屋,故一审法院判决其支付逾期搬离房屋一个月的使用费正确。上诉人虽主张涉案房屋未予腾退及拖欠租金是案外次承租人原因导致,但基于合同的相对性,且上诉人选定的次承租人对涉案房屋不予腾退,故上诉人应对租金拖欠及涉案房屋未予腾退的事实向被上诉人承担违约责任。
综上所述,上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费4565元,由上诉人天津华润超级市场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏庆松
审 判 员 王宗新
代理审判员 王福群
二○二○一六年十一月二十三日
书 记 员 刘振铭
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
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