安徽省广德县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖1822民初380号
原告（反诉被告）：杨世田，男，住安徽省广德县。
委托代理人：陈继，安徽渊源律师事务所。
委托代理人：刘丹，安徽渊源律师事务所。
被告（反诉原告）：刘自力，男，住安徽省广德县。
被告（反诉原告）：张念翠，女，住安徽省广德县。
两被告共同委托代理人：罗永胜，安徽宣广律师事务所。
原告杨世田诉被告刘自力、张念翠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月29日立案受理后，2016年2月24日刘自力、张念翠反诉杨世田房屋买卖合同纠纷一案我院亦予以受理。本院依法适用普通程序组成合议庭于2016年3月11日对两案公开开庭进行了审理。杨世田及委托代理人陈继、刘丹，刘自力、张念翠委托代理人罗永胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杨世田诉称：2013年9月29日，原告与被告签订《房地产买卖契约》，合同约定两被告将其位于广德县桃州镇太极大道东河巷XXX号的房屋及随房附属设施车库，出售给原告。价款为人民币80万元，付款方式为：签订该协议时，原告付定金5万元，此定金用于抵扣购房款，在被告经房屋产权证书办理完毕后，原告再支付25万元，同时约定办理按揭贷款时，被告需将原告支付的30万元拿出用于垫付首付款，原告在申请办理按揭贷款当天支付被告首付房款32万元，余款48万元由原告向银行办理按揭贷款，被告配合并同意等待银行放款，银行放款时直接发放到被告账户，两被告应于2015年6月31日前搬迁完毕，交付给原告使用。合同同时对违约责任进行了约定，即若被告未按约定时间交房，则每日应按购房价款3‰支付违约金。合同签订后，原告先后共支付购房款78万元，但是，被告却没有按照合同的约定于2015年6月30日交付房屋，经原告多次催促，两被告于2015年12月20日才将房屋交付给原告。原告在使用车库时，被告知该车库并非被告所有，而是由被告租赁使用，原告多次找到被告协商，要求被告按合同约定支付逾期交房违约金并赔偿因无法交付车库给原告造成的相应损失。但是截至起诉之日，两被告未采取有效措施解决上述问题。为维护原告合法权益，特诉至法院要求：1、判令两被告按房屋价格10%赔偿原告损失8万元；2、判令两被告支付原告逾期交房违约金2万元；3、判令两被告承担本案诉讼费用。
刘自力、张念翠辩称：一、原被告双方签订的《房地产买卖契约》约定，被告交付房是在原告付清全部购房款的同时履行。契约第三条“双方的权利义务”第一项约定：“在乙方付清全部购房款的同时，甲方须将该房（房屋所有权证、土地使用证）及其他相关证件以及该房屋钥匙交与乙方。”因此，被告交付房屋与原告付清全部购房款属于合同的同时履行。二、根据《合同法》第六十六条之规定，被告在原告未付清全部房款前，有权拒绝交房。合同约定购房款80万元，原告仅支付78万元，其中3万元原告连收条也没有，被告本着诚信原则予以认可，但至今原告仍尚欠被告购房款2万元，故根据合同法同时履行抗辩权原则，被告有权拒绝按期交房。需要说明的是，在原告未付清全部购房款的情况下，被告已于2015年12月20日交付了房屋给原告。三、被告已将随房附属设施（车库）交与原告。原被告签订的《房地产买卖契约》买卖的标的物是位于桃州镇太极大道东河巷XXX号的房地产权，占地面积195㎡，整个合同的内容中价款、权利义务、违约责任等均不涉及车库，仅仅是在合同末尾附注：“随房附属设施：车库。”，可见所谓的车库仅仅是房屋的附属设施，而这一附属的车库被告已经在交付房屋当天一并完成了交付，该车库就在房屋的院内，原告接受房屋及车库时并未提出异议，且原告已经在实际使用，原告诉称该车库并非被告所有而是被告租赁而来没有事实根据。综上所述，请求驳回原告杨世田对两被告的诉讼请求。
刘自力、张念翠反诉称：2013年9月29日，原、被告签订一份《房地产买卖契约》，约定两原告将其地处广德县桃州镇太极大道东河巷XXX号的房地产权以80万元价格出售给被告，签订合同时被告支付购房定金5万元，被告在申请办理按揭贷款当天支付首付款（含定金）32万元，余款48万元由被告向银行按揭贷款支付。在被告付清全部购房款同时，原告须将该房钥匙交与被告。被告逾期不购买该房地产和逾期未付清全部房款的，原告不退还被告的购房定金，视为违约金，合同签订后，被告于2013年12月19日交付首付款32万元（含合同签订时支付的定金5万元），于2014年7月9日通过银行按揭贷款支付购房款43万元，2015年2月份被告支付现金3万元，另原告于1999年11月23日取得出售房屋的国有土地使用权证，于2013年12月6日取得出售房屋的房屋所有权证，原告于2014年4月8日将出售房屋国有土地使用权证变更至被告名下，原告于2014年4月9日将出售房屋的房屋所有权证变更至被告名下，由于被告通过银行按揭贷款支付的购房款仅为43万元，尚欠原告购房款2万元，原告多次要求被告支付，但被告却拒不履行，2015年12月20日，原告向被告交付房屋后，被告仍旧拒不履行付款义务。综上所述，反诉原告认为，被告未按合同约定付清购房款，应当承担违约责任，被告不仅应付清拖欠的购房款2万元，而且被告支付的购房定金5万元依约应视为违约金，故提起反诉要求：1、判令反诉被告支付原告购房款2万元，违约金5万元，合计7万元。2、本案反诉费由反诉被告承担。
反诉被告杨世田辩称：一、本案中，该车库属于该房地产买卖契约的重要组成部分，房屋及车库应当一并交付，此后被告才算完整的履行了合同义务。现在因被告出售的车库并非其本人所有，导致原告的合同目的无法实现。根据合同法第67条规定，被告未及时将车库过户并交付给原告，已经构成根本违约。原告有权拒绝其相应的履行要求，原告并未构成违约。二、2015年6月30日被告未按合同约定将房屋交付给原告，到2015年8月在原告的多次催促下，双方经协商，被告提出以原告尚未支付的2万元购房款，用于抵扣被告未及时搬迁，返租原告房屋的租金。因此原告方认为双方口头上达成租赁协议后，原告的全部购房款已经支付完毕。被告未将车库及时过户给原告，已经构成根本违约。所以综上，原告认为应当驳回反诉原告的反诉请求，依法支持原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年9月29日，杨世田（乙方）与刘自力、张念翠（甲方）签订《房地产买卖契约》，合同约定甲方将其位于广德县桃州镇太极大道东河巷XXX号的房地产权出售给乙方。价款为人民币80万元，并定于2015年6月30日前搬迁完毕、交付乙方使用。付款方式为：签订该协议时，乙方付购房定金5万元，此定金以后用于抵扣购房款，乙方在申请办理按揭贷款当天支付首付款（含定金）32万元，余款48万元由乙方向银行按揭贷款支付。甲方配合并同意等待银行放款，银行放款时直接发放到甲方账户。在乙方付清全部购房款同时，甲方须将该房（房屋所有权证、土地使用证）及其他相关证件以及该房屋钥匙交与乙方。该合同同时对违约责任进行了约定。合同附注随房附属设施：车库。合同签订后，杨世田于2013年12月19日向刘自力、张念翠支付首付款32万元（含合同签订时支付的定金5万元），于2014年7月9日通过银行按揭贷款支付购房款43万元，于2015年2月份支付现金3万元。杨世田分别于2014年4月4日和2014年4月15日取得该房屋的国有土地使用证和房地产权证。2015年12月20日被告将房屋钥匙交给原告。
以上事实有《房地产买卖契约》、收条、银行贷款借据、录音、照片、国有土地使用证、房地产权证及双方当事人的庭审陈述记录等证据材料在案佐证。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告方是否需支付购房尾款2万元及被告方是否逾期交房。二、被告方是否根据合同约定交付了车库。关于焦点一，原、被告于2013年9月29日签订的《房地产买卖契约》第一条约定被告应于2015年6月30日前搬迁完毕、交付乙方使用。该约定与第三条第一款原告付清全部购房款同时，被告将该房及其他相关证件以及房屋钥匙交与原告的约定并不矛盾。根据录音材料和庭审调查，原告方2万元购房尾款并未实际支付给被告，并同意被告多居住两个月（7月和8月），故原、被告已经就迟延交房和折抵房款达成合意。后被告方要求再住一段时间（9月和10月），并向原告方支付4000元租金，原告方亦接受该款。就最后居住的11月和12月，原告方在录音中最后也表示“算了”，既表示不再追究多住两个月的费用。故本案中被告虽未按照书面合同约定交付房屋，但在后来与原告达成新的合意，同时根据被告方居住时间和抵扣加支付的费用，其标准亦相对合理。原告现诉请要求被告支付逾期交房违约金违背诚实信用原则，同时被告反诉要求原告支付购房款2万元及违约金的理由亦不能成立。故对原告要求被告支付逾期交房违约金2万元和被告反诉要求原告支付购房款2万元及违约金5万元的诉请请求，均不予以支持。关于焦点二，原告方认为《房地产买卖契约》中约定的车库被告并不拥有产权，现无法交付，要求按照房屋价格10%赔偿原告损失8万元，被告方认为合同中约定的附属设施车库指房屋院内的停电瓶车、摩托车的“车库”。本院认为《房地产买卖契约》中的占地面积与国有土地使用证上相符，且《现代汉语词典》中关于“车库”的解释为：专用来存放汽车等的房屋。本案中涉及的房屋院内停放电瓶车、摩托车位置的面积并不足以停放汽车。故该合同附注随房附属设施车库应不是指房屋院内的停电瓶车、摩托车的地方，而是原告提供的照片及录音中所提及的房屋院外的车库。而该车库被告并无土地使用权，且在签订合同时并没有向原告进行说明，导致原告方现行使权利受阻，被告方的行为违背了诚实信用原则和合同约定，应承担赔偿对方损失的责任。鉴于合同中对于该车库并无价值的说明，且综合考虑到该车库的建造结构、材质、位置等情况，本院酌定由被告方赔偿原告损失4万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第七十七条之规定判决如下：
一、被告（反诉原告）刘自力、张念翠赔偿原告（反诉被告）杨世田车库损失人民币4万元，此款定于本判决生效之日起五日内付清；
二、驳回原告（反诉被告）杨世田的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）刘自力、张念翠的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2300元，由杨世田负担1300元，由刘自力、张念翠负担1000元。反诉受理费780元，由刘自力、张念翠负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 朱泽芳
人民陪审员 周承安
人民陪审员 张世敏
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 彭友成
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
(一)假借订立合同，恶意进行磋商;
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;
(三)有其他违背诚实信用原则的行为。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。