广东省恩平市人民法院
执 行 裁 定 书
���2017）粤0785执异7号
异议人：刘超群,女,汉族,1972年5月18日出生,住恩平市，现住恩平市。
委托诉讼代理人：胡伟宁，广东星辉律师事务所律师。
申请人：张津源，男，汉族,1992年6月5日出生，住恩平市。
被申请人：李碧容，女，汉族,1976年9月5日出生，住恩平市。
本院在审理原告张津源与被告梁玩进、李碧容民间借贷纠纷一案中，2017年6月27日，异议人刘超群对本院作出的（2017）粤0785执保64号执行裁定书查封李碧容名下的位于恩平市东升街91号龙晖豪苑9座303号的房屋〔产权证号：00013358〕在人民币52000元范围内予以查封，期限为三年的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2017年8月9日作���（2017）粤0785执异4号执行裁定书，异议人刘超群不服该裁定向江门市中级人民法院申请复议，江门市中级人民法院于2017年10月19日作出（2017）粤07执复41号执行裁定书，裁定撤销本院（2017）粤0785执异4号异议裁定，发回本院重新审查。本院于2017年10月30日重新受理了本案，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人刘超群称，请求法院撤销（2017）粤0785执保64号执行裁定书，解除对异议申请人位于恩平市××街××号房屋的查封。事实与理由：其与李碧容订立房屋买卖合同，约定李碧容将登记在自己名下的位于恩平市××街××号的房屋转让给其，其按约定支付全部价款给李碧容，双方到房产登记部门办理登记变更手续，其也按房产登记部门通知到税务局缴纳相关税款，房产登记部门对双方过户手续已审核完毕，核准登记，于2017��6月19日将收件回执交给其，等候出证。但恩平市人民法院于2017年6月20日对该房屋进行查封。异议申请人认为，其与李碧容的房屋买卖合同依法成立，合法有效，其已支付全部价款，李碧容已将房屋交付给其，该房屋的所有权已转移到其名下，且过户手续已经房产登记部门审核完毕，准予登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条：“人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。”、第十七条：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，法院不能将已属于刘超群所有的该涉案房屋查封，已查封的，属于侵犯他人财产，应依法解封。况且，张津源起诉标的仅5万元，该房屋价值几十万元，本裁定属于超标查封，是违法的，应予解除查封。
申请人张津源、被申请人李碧容经本院合法通知，未参加听证。
本案听证过程中，本院出示涉案房屋所在龙晖豪苑楼盘和周边楼盘二手房网上交易价格以及本院办理有关案件中此类楼盘房屋的委托评估报告2份：广东信利土地房地产评估咨询有限公司广东信利房评字[2017]第A1711-73号和江门市中望房地产评估有限责任公司江中评字(2017)J170255号报告，以上资料显示此类二手房价格在4000元/㎡左右。
本院查明,本院在审理张津源与梁玩进、李碧容民间借贷纠纷一案[案号（2017）粤0785民初804号]，张津源于2017年6月7日提出财产保���申请，申请对李碧容名下位于恩平市××街××号的房屋予以查封。本院审查后于2017年6月8日作出（2017）粤0785民初64号民事裁定，准许了张津源的申请。同年6月16日，本院作出（2017）粤0785执保64号执行裁定书，对被申请人李碧容名下位于恩平市××街××号的房屋〔产权证号：00013358〕在人民币52000元范围内予以查封，期限为三年，并于2017年6月20日在恩平市国土资源局办理了查封登记。本院于2017年8月30日作出（2017）粤0785民初804号民事判决,判决被告梁玩进、李碧容应在本判决生效之日起十日内偿还借款本金50000元及利息（截止2017年5月20日止的利息为2000元，从2017年6月7日起至还清借款日止以本金50000元为基数按年利率24%计付利息）给原告张津源。该判决书现已发生法律效力。
又查明，刘超群丈夫吴远棠于2017年5月19日通过银行转帐255000元给李碧容。李碧容与刘超群于2017年6月16日在恩平市国土资源局签订房地产买卖合同，双方约定：李碧容自愿将坐落于恩平市××街××号的房屋〔产权证号：00013358〕出售给刘超群；双方约定上述房地产成交价格为200000元，刘超群于2017年8月1日前一次性全款付清给李碧容；双方同意于2017年8月1日前交付上述房屋。刘超群于2017年6月19日向恩平市国土资源局申请办理房屋所有权转移登记（买卖），恩平市国土资源局给刘超群出具了不动产登记收件收据，刘超群于2017年6月19日在恩平市地方税务局办理了有关涉税事宜。2017年6月22日，恩平市国土资源局向刘超群出具不予登记告知书，告知其申请属于法律、行政法规规定不予登记的其他情形，根据《不动产登记暂行条例》决定不予登记。具体情况如下：上述房屋的登记权利人为李碧容，产权证号为00013358号，房屋建筑面积95.73平方米,该宗房屋所有权于2017年6月20日被恩平市人民法院查封。
本案在听证过程中，异议人的委托诉讼代理人向本院补充提交证据：1、不动产登记资料查询证明，证明被异议人李碧容出售涉案房屋给异议人，之前查档涉案房屋没有查封，只是抵押给中国邮政银行。2、房屋买卖合约和收据，证明异议人在2017年5月19日已经向李碧容付清购房款255000元。3、恩平市个人房屋查询结果，证明李碧容为了出售房屋配合异议人到国土局查询房屋的相关情况。4、异议人交税的凭证，证明涉案房屋的税费是由异议人支付。5、房产证，证明2017年5月19日异议人支付购房款之后由李碧容到中国邮政银行解除抵押登记手续，取回涉案房屋的房产证，并将其交给异议人保管。
本院认为，本案属案外人异议。本院根据张���源提出财产保全申请并提供担保的基础上于2017年6月16日作出（2017）粤0785执保64号执行裁定书对被申请人李碧容名下位于恩平市××街××号的房屋〔产权证号：00013358〕在人民币52000元范围内予以查封，期限为三年。异议人刘超群对该执行行为提出异议，申请本院撤销上述裁定，主要理据是购买了涉案的李碧容名下位于恩平市××街××号的房屋，并按约定支付了价款，已交纳税款，房产登记部门对双方过户手续已审核完毕，该房屋已属刘超群所有，依法不能查封。异议人为证明其主张成立，在本案听证过程中，又提供了异议人丈夫吴远棠与李碧容于2017年5月19日签订的《房屋买卖合约（全款购买）》和《收据》，其迟延提交的理由是异议人不熟悉法律，申请异议的时候没有委托代理人，不知道提供哪些证据比较合适，所以第一次遗漏了证据；申请复议时委托了代理人，但因为申请复议的时间比较紧迫，为了保证复议不过期，也遗漏此证据。对于吴远棠与李碧容签订的《房屋买卖合约（全款购买）》和《收据》本作为案件的重要证据，异议人在（2017）粤0785执异4号案以及向江门市中级人民法院申请复议过程中都没有提供及提及有此证据。且在（2017）粤0785执异4号案听证过程中，异议人与其丈夫吴远棠都参加听证，异议人明确陈述在2017年6月16日与李碧容签订房屋买卖合同，在被异议人张津源提出质疑下，异议人及其丈夫吴远棠都没有提及曾于2017年5月19日与李碧容签订了《房屋买卖合约（全款购买）》和《收据》。因李碧容自始至终没有参加听证，本院无法确认《房屋买卖合约（全款购买）》和《收据》的真实性，对此证据本院不予采纳。同时，本院通过对比涉案小区及周边同类二手房交易价格，均远远高于李碧容与异议人签订的��格。从异议人与李碧容的交易行为来看，有异于正常二手房交易习惯，不符合常理。本院在办理（2017）粤0785民初804号案过程中，被告李碧容无到庭应诉，而在本案听证过程中，异议人代理人陈述异议人夫妻与李碧容是关系比较密切的朋友，明确其在办理房屋买卖过程中亦即本院（2017）粤0785民初804号案件审理期间可以与李碧容正常联系。本院从双方关系和交易行为、交易价格分析判断，李碧容与异议人以明显低于市场价格进行房屋买卖，不排除李碧容是为了逃避债务而与异议人串通，损害其他债权人利益。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条:“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过��登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结……”，经查，异议人在向恩平市国土资源局申请办理所有权登记时被告知不予登记，也即该涉案房屋在本院作出（2017）粤0785执保64号执行裁定书并送达登记机关时，登记机关并未为该涉案房屋办理相关过户登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款:“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记��不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”，据此，涉案房产并未变更登记至刘超群名下，尚未产生物权变动的效果，故刘超群尚未取得房产所有权。综上所述，异议人的异议理据明显不成立，本院不予支持。
依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人刘超群的异议申请。
本案的案外人、当���人不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 黄潮新
审判员 吴艳明
审判员 陈婷婷
二〇一八年一月十一日
书记员 陈慕贞