湖北省竹山县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鄂0323民初1008号
原告（申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司竹山县支行，住所地：湖北省竹山县城关镇人民路37号。
法定代表人：丁章斌，行长。
委托诉讼代理人：董超，湖北文润律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代为上诉、反诉及代收法律文书等特别授权。
委托诉讼代理人：叶宜华，该行职工。代理权限：一般代理。
被告（案外人）：殷栋梁，男，1986年8月7日出生，汉族，居民。
被告（案外人）：蔡琴（被告殷栋梁母亲），女，1963年4月12日出生，汉族，居民。
被告（被执行人）：何建安，男，1969年12月25日出生，汉族，居民。
被告（被执行人）：徐梅（被告何建安之妻），1973年8月6日出生，汉族，居民。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司竹山县支行（以下简称竹山邮政银行）与被告殷栋梁、蔡琴、何建安、徐梅申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年6月28日立案受理后，依法组成由审判员高发清担任审判长并主审，审判员马翔、吕光平参加的合议庭，于2016年8月23日公开开庭进行了审理。原告竹山邮政银行法定代表人丁章斌的委托诉讼代理人董超、叶宜华，被告殷栋梁到庭参加诉讼，被告蔡琴、何建安、徐梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告竹山邮政银行向本院提出诉讼请求：准予执行竹山县人民法院（2015）鄂竹山执字第00777号执行裁定书中查封三楼被告殷栋梁、蔡琴提出执行异议的房屋。事实与理由：被告何建安、徐梅与他人合伙在竹山县官渡镇街道村3组建造了一栋一个单元六层的房屋，其中靠官渡小河下河方向半个单元系被告何建安、徐梅所有。2013年12月1日，被告何建安、徐梅在原告处借款650000.00元，并以上述房屋等作抵押，因被告何建安、徐梅未能按期还款，原告依法向竹山县人民法院提起诉讼，要求被告何建安、徐梅偿还借款并要求对抵押物享有优先受偿权。诉讼过程中，经竹山县人民法院主持调解，双方达成调解意见后，竹山县人民法院作出了（2015）鄂竹山民初字第01289号民事调解书。因被告何建安、徐梅未按期履行调解书确定的义务，原告依法申请强制执行。竹山县人民法院在执行过程中，于2016年1月20日作出（2015）鄂竹山执字第00777号执行裁定书，依法查封了被告何建安、徐梅抵押的四套房屋，其中包括被告殷栋梁、蔡琴提出执行异议的房屋。被告殷栋梁、蔡琴以人民法院查封的三楼房屋在抵押之前已由其买受为由，向竹山县人民法院提出执行异议。竹山县人民法院经审查后，于2016年6月16日作出（2016）鄂0323执异13号执行裁定书，裁定中止对被告殷栋梁、蔡琴所购买房屋的执行。基于以上事实，原告认为，竹山县人民法院作出的（2016）鄂0323执异13号执行裁定书，仅是按照法律规定进行了程序上的审查，未对合同是否合法等进行实体审查。为保护原告的合法权益，特具状起诉。
被告殷栋梁辩称，被告殷栋梁现住房屋是被告殷栋梁、蔡琴在被告何建安、徐梅向原告办理抵押贷款之前，从被告何建安、徐梅处以80000元价款购买，且被告殷栋梁在2012年春将该房屋装修好后，搬入该房屋一直居住至今。被告何建安、徐梅办理所建房屋房产总证的时间是在被告殷栋梁、蔡琴购买房屋之前，办房产总证是按地方政府统一规定办理的，没有下达正式文件。
被告蔡琴、何建安、徐梅未出庭应诉，亦未向本院提交任何答辩意见和证据材料。被告蔡琴、何建安、徐梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应视为其对自己应诉、答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利的自动放弃。
本院经审理认定事实如下：被告何建安、徐梅与他人合伙在竹山县官渡镇街道村3组建造了一栋一个单元六层的房屋，其中靠官渡小河下河方向的半个单元系被告何建安、徐梅所有，并取得了一至四楼房屋所有权证（房产证号为01××77，建筑面积为486.62㎡）。2011年3月27日，被告何建安、徐梅夫妇作为甲方（出卖方），被告殷栋梁、蔡琴母子作为乙方（购买方），双方签订《房屋买卖协议》一份，约定被告何建安、徐梅夫妇将其所有的三楼一套房屋以80000元价款出卖给被告殷栋梁、蔡琴，被告殷栋梁、蔡琴在十日内付清房款。合同签订后，被告殷栋梁、蔡琴在协议约定的期限内分两次付清了购房款80000元，并于2012年春将该房屋装修后入住至今。2013年12月1日，被告何建安、徐梅夫妇因经营缺乏资金，在未告知被告殷栋梁、蔡琴的情况下，用房屋所有权证号为01××77号的四套房产作抵押，在原告竹山邮政银行处借款650000.00元。因被告何建安、徐梅未能按期向原告竹山邮政银行偿还借款，原告竹山邮政银行依法向本院提起诉讼，要求被告何建安、徐梅偿还借款并要求对抵押物享有优先受偿权。诉讼过程中，经本院主持调解，双方达成调解意见后，本院于2015年10月13日作出了（2015）鄂竹山民初字第01289号民事调解书。因被告何建安、徐梅未按期履行调解书确定的义务，原告竹山邮政银行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年1月20日作出（2015）鄂竹山执字第00777号执行裁定书，依法查封了被告何建安、徐梅抵押的包括被告殷栋梁、蔡琴所购买的房屋在内四套房屋。被告殷栋梁、蔡琴知晓其所购房屋被法院查封后，遂以本院查封的四套房屋中的三楼房屋系其在抵押之前所购买为由向本院申请执行异议，要求中止本院（2015）鄂竹山执字第00777号执行裁定书的执行，并解除对其购买房屋的查封。本院经审查后，于2016年6月16日作出（2016）鄂0323执异13号执行裁定书，裁定中止对被告殷栋梁、蔡琴所购买的三楼一套房屋的执行。原告竹山邮政银行对该裁定不服，遂依法具状起诉。
本院认为，被告何建安、徐梅与被告殷栋梁、蔡琴于2011年3月27日签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不损害国家、集体和第三人的合法权益，亦不违反我国法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，被告殷栋梁在房屋登记抵押给原告竹山邮政银行之前已付清全部购房款且实际占有居住，虽未能办理房屋产权过户手续，但并非被告殷栋梁、蔡琴自身原因所致。被告殷栋梁、蔡琴有权依据《房屋买卖协议》约定和法律规定要求被告何建安、徐梅协助其办理房屋产权过户手续，查封执行该房屋有损被告殷栋梁、蔡琴的合法权益。
综上所述，原告竹山邮政银行主张继续执行在被告何建安、徐梅抵押担保之前已由被告殷栋梁、蔡琴所购买并占有居住的房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司竹山县支行的诉讼请求。
本案诉讼费100元，由原告中国邮政储蓄银行股份有限公司竹山县支行
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。湖北省十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；账号：17×××01；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行。通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审判长 高发清
审判员 马 翔
审判员 吕光平
二〇一六年十二月二十二日
书记员 柯 涛
附：本判决所适用的相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。