云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第466号
上诉人（原审原告）高黎，男，1971年2月17日出生，汉族。
委托代理人徐立伟，云南滇石律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）刘小平，男，1969年3月16日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）陈玉萍，女，1977年2月10日出生，汉族。
上诉人高黎因与被上诉人陈玉萍、刘小平房屋买卖合��纠纷一案，不服云南省石林彝族自治县人民法院（2014）石民初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月18日受理后，依法组成合议庭于2014年12月2日对本案公开开庭进行了审理，上诉人高黎的委托代理人徐立伟到庭参加诉讼。被上诉人陈玉萍、刘小平因下落不明，经本院依法公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：涉案房屋即位于石林彝族自治县鹿阜街道办事处东城区六号地22幢内22-51号证号为石林县房权证鹿阜镇字第2012023**号车库（建筑面积27.31平方米）和位于石林彝族自治县鹿阜街道办事处东城区六号地22幢外22-92号证号为石林县房权证鹿阜镇字第2012023**号商铺（建筑面积18.78平方米）于2012年6月5日登记在陈玉萍名下。2013年8月12日，高黎通过银行以转账方式交付刘小平20万元，��通过银行分两次存款18万元（一次6万元，一次12万元）至案外人殷超账户中。同日，双方在《房屋转让协议》上签字，协议载明甲方（陈玉萍、刘小平）将涉案商铺及车库一次性作价40万元转让给乙方（高黎）。2013年12月19日，高黎以陈玉萍、刘小平未将涉案商铺及车库过户至其名下，违反了房屋转让协议为由诉至一审法院，请求：一、确认双方签订的房屋买卖合同合法有效；二、判令陈玉萍、刘小平继续履行合同，将位于石林彝族自治县鹿阜街道办事处东城区六号地22幢外22-92号商铺和位于石林彝族自治县鹿阜街道办事处东城区六号地22幢内22-51号车库的产权变更登记到高黎名下；三、判令陈玉萍、刘小平将上述房屋交付高黎管理使用。一审庭审中，高黎陈述涉案铺面及车库已经由其实际管理。
一审法院认为：合同成立是各方当事人意思表示真实、一致的结果，当��人意思表示真实且就合同的主要条款达成合意是合同成立的基础。高黎认为双方签订了房屋转让协议，陈玉萍、刘小平已将涉案商铺及车库转让给高黎，但房屋买卖属于当事人之间的重大财产处分行为，高黎提供的《房屋转让协议》仅有甲方（陈玉萍、刘小平）将车库及商铺一次性作价40万元转让给乙方（高黎）这一条款，不符合交易习惯；高黎庭审中陈述自己和陈玉萍、刘小平是多年朋友，由此可以推定高黎应当清楚陈玉萍、刘小平的实际状况。即便高黎陈述的陈玉萍、刘小平于2013年8月29日因较多民间借贷为躲避债务而联系不到，在明知陈玉萍、刘小平实际状况的情况下，双方签订房屋转让协议后的十多天内，既不办理过户手续，也不办理任何公证手续不符合常理和社会经验法则。综上所述理由，一审法院不能得出“高黎与陈玉萍、刘小平签订的房屋转让协议是双方真实意思表示”的结果，双方签订的房屋转让协议因意思表示不真实而不成立。合同不成立，不存在合同效力的评判和履行的问题。故对高黎要求确认房屋转让协议合法有效，并由陈玉萍、刘小平协助办理相关过户手续等主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百一十八条第一款以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：“驳回原告高黎的诉讼请求”。案件受理费7300.00元，公告费250.00元，共计7550.00元，由高黎负担。
一审判决宣判后，高黎不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销云南省石林彝族自治县人民法院（2014）石民初字第50号民事判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求，即确认上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》有效，判令被上诉人履行协助办理房屋产权变更登记手续的义务，将房屋产权变更登记至上诉人名下；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：首先，一审法院认定事实有误。本案双方达成协议后，上诉人当即交付2万元定金，支付定金后双方才起草并签订了房屋买卖合同，涉案房屋已经交付并由上诉人实际管理、使用、收益。此外，向案外人支付的购房款系按照刘小平指示支付。本案双方系多年朋友，双方签订《房屋转让协议》后，被上诉人将房屋所有权证交付上诉人，房屋亦交付上诉人管理，但因此时房屋处于出租状态，故双方口头约定出租收益归上诉人享有，租赁期限届满后由上诉人收回房屋。同时，上诉人支付了房款，至此，双方已履行合同的主要义务。上诉人向法庭提交的证据已经形成证据锁链，共同证实房屋转让协议已成立、生效并履行完毕，故上诉人的原审诉讼请求均应当得到支持。其次，一审法院适用法律错误，涉案合同已经履行完毕，办理公证及过户手续并非合同生效的要件，但一审法院却认定合同未成立。综上所述，请求二审法院依法改判支持上诉人的各项诉讼请求。
被上诉人陈玉萍、刘小平未到庭答辩。
二审中，上诉人向法庭提交如下证据：一、上诉人与案外人杨明洲于2013年8月20日订立的《房屋租赁合同》一份，欲证实涉案房屋已经实际交付上诉人使用并收益；二、中国建设银行转账凭条一份，欲证实上诉人于2013年8月12日向被上诉人刘小平转账支付20万元；三、信用社取款凭证两份，欲证实上诉人及其妻徐彬于2013年8月12日取现18万元转存至被上诉人刘小平指定的案外人殷超账户以支付购房款。四、《建设工程施工合同》一份，欲证实刘小平的九晟公司与石林凯鸿建筑工程有限公司就一个建设工程发生纠纷并被凯鸿公司诉至石林县法院，该份合同的真实性已经法院确认，进而证明涉案《房屋转让协议》中刘小平签名的真实性。
被上诉人陈玉萍、刘小平未到庭发表质证意见。
本院认为，上诉人二审中向法庭提交的证据一至三可形成证据锁链，证实上诉人的证明目的，故对于上诉人二审中向法庭提交的上述证据依法作为定案证据予以采信。至于证据四，因未经专业鉴定机构进行笔迹鉴定，故本院依法不作为认定本案事实的证据予以采信。
经审理，上诉人认为一审法院遗漏认定其于房屋转让协议签订当天交纳2万元定金的事实，同时认为其向案外人支付款项是在被上诉人刘小平授意下，所付款项就是用于购买涉案房屋。此外，房屋已由上诉人实际管理并非其单方陈述，有房屋承租人杨明洲予以证实。被上诉人陈玉萍、刘小平未到庭就一审法院确认案件事实发表意见。
上诉人对于一审法院确认案件事实的异议及补充将在其后作为本案争议焦点进行评述。
综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：本案双方就涉案房屋的买卖合同关系是否成立。
本院认为：上诉人向法庭提交的《房屋转让协议》、《收条》及相应的付款凭证可证实本案双方就涉案房屋达成了买卖的合意，上诉人并于当日付清购房款项。上述《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合上诉人自认房屋已由其实际管理使用及二审中提交房屋所有权证供法庭核对等相应情况，上诉人一、二审中所提交证据可形成证据锁链，共同证实双方的《房屋转让协议》的主要义务已经履行完毕。此外，虽然上诉人主张其于协议签订当天以现金方式支付2万元定金及向案外人殷超支付18万元购房款系在被上诉人刘小平授���下所为并无直接证据予以证实，但结合被上诉人刘小平出具的《收条》，可认定涉案房屋的购房款已经支付完毕，故对于上诉人主张的该部分事实予以确认。而上诉人主张其已实际管理使用涉案房屋属其自认，承租人并未到庭作证，故由于该事实并无相应证据予以证实，依法不作为本案法律事实予以确认。现上诉人诉至法院，请求由被上诉人协助办理房屋过户手续，被上诉人就本案相关事实未到庭进行答辩并举证，系其对自身权利的放弃。虽双方在《房屋转让协议》对于过户并未作出明确约定，但该请求属于房屋买卖合同的附随义务，被上诉人理应将其出售给上诉人的房屋办理所有权变更登记至上诉人名下，以保证上诉人享有完整的所有权权能。
综上所述，上诉人的上诉理由成立，一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，应当依法予以改判。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决如下：
一、撤销云南省石林彝族自治县人民法院（2014）石民初字第50号民事判决；
二、上诉人高黎与被上诉人陈玉萍、刘小平于2013年8月12日订立的《房屋转让协议》有效；
三、由被上诉人陈玉萍、刘小平继续履行合同，于本判决生效之日起十日内将被上诉人陈玉萍名下的云南省石林县东城区六号地22幢外22-92号商铺及云南省石林县东城区六号地22幢内22-51号车库办理所有权变更登记至上诉人高黎名下；
四、驳回上诉人高黎一审其他诉讼请求。
一审案件受理费7300元、公告费250元，二审案件受理费7300元，由被上诉人陈玉萍、刘小平承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 郑会利
审 判 员 蔡 芸
代理审判员 符圆圆
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 廖均龙