上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一(民)初字第2630号
原告史培兴，男，1975年4月11日生，汉族，住上海市青浦区。原告史某某，男，2012年1月12日生，汉族，住上海市青浦区。法定代理人史培兴。上列两原告共同委托代理人赵凤英，上海耶林律师事务所律师。被告上海新城金郡房地产有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人王振华，董事长。委托代理人赵鹏，男。委托代理人梁言，女。被告江苏新城物业服务有限公司，住所地江苏省常州市。法定代表人戚小明，董事长。被告江苏新城物业服务有限公司上海分公司，住所地上海市青浦区。负责人黄丽萍，总经理。上列两被告共同委托代理人张尚，男。上列两被告共同委托代理人刘雅静，女。原告史培兴、史某某诉被告上海新城金郡房地产有限公司(以下简称“金郡房产公司”)、江苏新城物业服务有限公司(以下简称“新城物业公司”)、江苏新城物业服务有限公司上海分公司(以下简称“新城物业分公司”)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理，依法由代理审判员朱雯博独任审判。本案于2014年11月5日第一次公开开庭进行了审理，原告史培兴(并作为史某某法定代理人)及原告史培兴、史某某的共同委托代理人赵凤英，被告金郡房产公司的委托代理人赵鹏、符迪，被告新城物业公司、新城物业分公司的共同委托代理人梁言到庭参加诉讼。审理中，原告申请对涉案房屋地下室污水倒灌原因及受损财产进行评估。本案于2015年5月18日第二次公开开庭进行了审理，原告史培兴(并作为史某某法定代理人)及原告史培兴、史某某的共同委托代理人赵凤英，被告金郡房产公司的委托代理人赵鹏，被告新城物业公司、新城物业分公司的共同委托代理人张尚、刘雅静到庭参加诉讼。根据案情，本院于2016年4月5日依法适用普通程序组成合议庭进行审理。本案于2016年4月22日第三次公开开庭进行了审理，原告史培兴(并作为史某某法定代理人)及原告史培兴、史某某的共同委托代理人赵凤英，被告金郡房产公司的委托代理人赵鹏、梁言，被告新城物业公司、新城物业分公司的共同委托代理人刘雅静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史培兴、史某某诉称：2012年5月31日，两原告共同购买了被告金郡房产公司位于上海市青浦区盈浩路XXX弄XXX号XXX室房屋，后装修入住。被告新城物业分公司系小区物业公司，被告新城物业分公司是被告新城物业公司的分公司。2014年7月12日，原告一家外出，晚上9点多回家，发现自家地下室已被污水淹了。经查，原来是地下室储藏室内一根管道污水倒灌到室内，造成储藏室装修及其他室内财产受损。事发后，原告向被告方报告，被告方也对漏水的管子做了处理，但就损失的赔偿无法达成一致意见。被告金郡房产公司对原告造成侵权，应承担侵权责任，被告新城物业公司、新城物业分公司作为小区物业管理公司，没有尽到相关告知义务，应承担连带责任，故请求判令被告金郡房产公司赔偿原告经济损失人民币109,634元；被告新城物业公司、新城物业分公司对被告金郡房产公司的赔偿承担连带责任。被告金郡房产公司称：被告金郡房产公司向原告交付符合合同约定的房屋，公司开发的房屋及附属设施与图纸一致，按时取得了验收证明及相关许可证，不存在任何质量问题。被告金郡房产公司已完全履行了商品房买卖合同中的义务，不存在任何侵权行为。原告主张侵权损失，其应明确侵权行为系被告金郡房产公司故意造成，并且举证证明其损失及该损失与房屋质量有因果关系。退一步讲，根据双方签订的商品房预售合同补充协议第九条第四款第四项的约定，买方同意出卖人根据本合同及补充协议等向买受人应承担之违约金、赔偿金、补偿金、其他损害赔偿等总额最高不得超过买受人实际支付合同总价款的1%，所以如果法院判定被告金郡房产公司承担赔偿责任，赔偿总额应不超过合同总价款的1%。被告新城物业公司、新城物业分公司辩称：原告认为物业公司有告知义务，但该管道属原告专有部分，而物业公司仅承担公共部分的，物业公司已经尽到公共设施的维护义务，定期对排污井进行检查，因此物业公司的行为完全符合合同约定，无违约行为。且与原告结构相同的其他业主并未出现污水倒灌情况。原告提出系侵权造成，要求原告证明侵权行为系物业公司造成，并证明因果关系。另外，在反水发生后，物业公司第一时间提供了清污工作，避免了损失扩大化，避免了更多损失出现。因此被告新城物业公司、新城物业分公司不应承担赔偿责任经开庭审理查明：原告史培兴、史某某于2012年5月31日向被告金郡房产公司购买位于上海市青浦区盈浩路XXX弄XXX号XXX室房屋，并于2012年12月接收上述房屋，上述房屋经装修后两原告并入住。被告新城物业分公司系上述房屋所在小区的物业服务公司，系被告新城物业公司的分公司。2014年7月12日，上述房屋地下室墙上一根属于房屋建造时预埋的管子因口子未封堵发生漏水(污水倒灌)，漏水蔓延致室内装潢等财产受损。事发后，原告方向物业管理公司进行了报修，漏水管子的口子进行了封堵，后未发现上述房屋地下室有漏水情况。两原告为上述房屋地下室漏水的财产损失请求索赔，遂诉于本院。审理中，两原告申请对上述房屋地下室漏水原因进行鉴定。本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对原告的上述申请进行鉴定，鉴定机构经现场踏勘后认为漏水管子无相应的工程图纸，且管子埋于地下，现场不具备开挖条件等情况，认为本案中两原告的上述申请不具备司法鉴定条件。根据两原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对上述房屋因漏水受损的修复工程造价进行司法鉴定，鉴定确定该房屋地下室修复的工程造价为48,035元，两原告为此支付鉴定费1,800元。以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的商品房预售合同、房屋交接书、物业管理费发票、鉴定意见书、鉴定费发票，被告金郡房产公司提供的商品房预售合同，被告新城物业公司、新城物业分公司提供的物业服务合同，本院出示的鉴定情况说明等，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告认为，上述房屋交付时，地下室漏水的管道是开放式，管子口子未封堵，加上窨水井堵塞或不通畅，造成了本次漏水事故并致两原告财产受损，被告金郡房产公司和被告新城物业分公司构成共同侵权，应承担连带赔偿责任，被告新城物业分公司系被告新城物业公司的分公司，被告新城物业公司应承担连带责任。对此，被告金郡房产公司在第一次庭审时确认房屋交付时漏水管道是开放式的，后又表示漏水管子的口子在房屋交付时是封堵的，不排除原告使用不当或装修不当等其他原因造成管子损坏并导致漏水事故的发生。被告金郡房产公司认为，根据其提供的商品房预售合同的补充协议约定，房屋买受人或实际使用人在使用及装修过程中的不当行为(包括但不限于上述列明情形)等造成房屋质量受损或其他业主或实际使用人损失的，由不当行为人自行承担相应责任，房屋出卖人不承担责任。合同并规定了特别告知，出售的商品房及所在楼宇可能存在以下不利因素：部分住宅地下室/一层有配电间、弱电电机房及管道等。被告金郡房产公司另提供了竣工图纸、竣工验收备案证书、新建住宅交付使用许可证、资料、钥匙签收表等，证明被告金郡房产公司向原告交付的房屋及附属设施是符合合同约定的，没有质量问题。所以被告金郡房产公司对原告的漏水损失不承担责任。退一步讲，如果法院判定被告金郡房产公司承担赔偿责任，根据商品房预售合同补充协议约定，赔偿总额应不超过合同总价款的1%。被告新城物业公司、新城物业分公司认为，原告主张管子漏水原因中的房屋交付时漏水管子未封堵原因与己无关，窨水井堵塞或不通畅则不予认可，要求原告举证证明。被告新城物业公司、新城物业分公司还认为，物业公司仅对公共部位的设施进行维护，而原告的漏水管道系原告专有管道，不属物业公司维护范围，且自己已按物业服务合同履行了相应服务义务，原告地下室管子漏水与己无关，被告新城物业公司、新城物业分公司不应承担赔偿责任。被告新城物业公司、新城物业分公司为此提供物业服务合同、业主临时管理规约及承诺书、排水系统示意图、公共污水井疏通记录、公共污水井疏通照片及客户投诉会总表等证据。两原告对被告金郡房产公司提供的证据的真实性均无异议，对证明内容认为两原告在使用过程中不存在不当行为，特别告知内容也仅告知地下室有管道，没有告知管道的功能，其他的证据不能证明房屋没有质量问题。对于预售合同补充协议中的赔偿条款，则仅针对房屋买卖合同解除的情况，此格式条款是无效的。两原告对被告新城物业公司、新城物业分公司提供的物业服务合同、排水系统示意图无异议，其他证据则不完全认可，且认为不管物业公司对污水井有无疏通，事发时窨水井是堵塞或不畅通的。被告金郡房产公司和被告新城物业公司、新城物业分公司对对方提供的上述证据均无异议。两原告还认为，地下室漏水造成两原告除了要求赔偿的装潢损失48,035元外，还要求赔偿的其他物品损失，具体为：沙发、茶几6,500元、电视柜2,500元、跑步机2,500元、音响1,799元、电视机6,100元、藤桌椅3,800元、画6,000元、包1,000元、橡木桌椅2,000元、茶具600元、四角柜8,800元及酒20,000元，合计61,599元。两原告表示上述物品均是本次漏水事故造成的损失，未获得保险公司赔付。两原告主张的赔偿价格均是物品购买时的价格，物品损失不申请价值评估，由法院酌定。为此，原告提供手机录像光盘、永安保险公司保单复印件及该保险公司的现场查勘报告照片打印件、部分物品的发票、收据等证据证明。三被告除了对财产投保的事实予以确认外，对其他证据均不予确认，不确认两原告主张的物品损失。根据庭审确认的事实，本院认为：公民的合法财产受法律保护。行为人有过错造成他人合法财产损失应承担赔偿责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，两原告房屋地下室一根在房屋建造时预埋的管子因口子未封堵发生漏水(污水倒灌)，致两原告室内装潢等财产受损。因该管子埋于地下，具有污水倒灌等安全隐患，作为普通公民的两原告在通常情况下很难认识到该管子存在的隐患，而被告金郡房产公司作为房产开发商，在向两原告出售房产时有义务向作为房产买受人的两原告特别告知该管子的功能、可能存在的隐患，并在交付房屋时将该管子的口子进行封堵。根据被告金郡房产公司提供的现有证据，尚不能证明被告金郡房产公司在向两原告交房时履行了上述特别告知义务和对管子的口子进行了封堵，况且被告金郡房产公司在第一次庭审时也曾确认过管子是开放式的，污水倒灌的管子又是在发生本次事故后才被封堵。故此，被告金郡房产公司对本次事故的发生有过错，应对两原告在本次事故中的损失承担全部赔偿责任。被告金郡房产公司提供的商品房预售合同不能证明是两原告不当使用管子致事故发生，特别告知也仅能证明告知两原告地下室有管子，未能进一步证明其告知了管子的功能和隐患等。被告金郡房产公司提供的竣工图纸等其他证据也不能证明具体的个体房屋的质量问题，故本院对被告金郡房产公司以此证明本次事故应由两原告自己担责的主张不予采信。关于被告金郡房产公司提出其即使赔偿，赔偿额依据合同约定也应不超过合同总价款1%的主张，因两原告本案中选择的是侵权之诉，并非合同违约之诉，故被告金郡房产公司的该主张本院不予采纳。被告新城物业分公司、新城物业公司在本次事故中是否应承担责任也是本案争执焦点。根据被告新城物业分公司、新城物业公司提供的物业服务合同规定，物业公司仅对公共部位的设施进行维护，而漏水管子所处位置系两原告房屋的专有部位，不属被告新城物业分公司维护范围，且漏水原因不具备司法鉴定条件，两原告又未举证证明是由于被告新城物业分公司疏于对污水管道的维护，且疏于维护造成污水管道或窨井堵塞或不畅通，又与两原告地下室管子漏水有因果关系，故两原告主张被告新城物业分公司对两原告家地下室的漏水事故构成侵权缺乏依据，本院不予采信，对两原告要求被告新城物业分公司、新城物业公司承担财产受损的赔偿请求不予支持。本案中，就两原告主张的损失金额，地下室的修复损失，本院根据鉴定意见书关于地下室修复的工程造价金额予以确定。两原告主张的其他物品的损失，因三被告对两原告主张的物品损失及提供的证据均不予确认，而两原告的证据无论从证据的形式上，还是证明内容上，均难以证明其证明目的，且两原告对物品的损失价值又不申请评估，故本院对两原告主张的其他物品损失的赔偿请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第六项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告上海新城金郡房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告史培兴、史某某地下室修复损失48,035元；二、驳回原告史培兴、史某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,492.68元，由原告史培兴、史某某负担1,491.80元，被告上海新城金郡房地产有限公司负担1,000.88元，鉴定费1,800元，由被告上海新城金郡房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴海明
人民陪审员 杨锡明
人民陪审员 许丽英
二〇一六年六月三十日
书 记 员 侯瑞娜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：……（六）赔偿损失；……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。