上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第463号
上诉人(原审原告)上海诗馨酒店管理有限公司。法定代表人桑张潮。委托代理人李鑫棠，上海市国和律师事务所律师。委托代理人彭宪东，上海市国和律师事务所律师。上诉人(原审被告)上海荣德投资管理有限公司。法定代表人颜勇。委托代理人朱小锋，上海千志律师事务所律师。原审第三人上海医药分销控股有限公司。法定代表人楼定波。委托代理人庄鲍林，上海市金茂律师事务所律师。上诉人上海诗馨酒店管理有限公司(以下简称“诗馨公司”)、上诉人上海荣德投资管理有限公司(以下简称“荣德公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人诗馨公司的委托代理人李鑫棠、彭宪东，上诉人荣德公司的委托代理人朱小锋、原审第三人上海医药分销控股有限公司(以下简称“医药分销公司”)的委托代理人庄鲍林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年8月7日，诗馨公司(乙方)与荣德公司(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》，约定：甲方将上海市峨眉路XXX号一楼、三楼、四楼的房屋(以下简称“系争房屋”)出租给乙方，一楼建筑面积为271.5平方米，三、四楼共计2,772平方米，房屋用途为商办，房屋类型为商住、办公；乙方向甲方承诺租赁该房屋作为宾馆使用；甲、乙双方约定，甲方于2009年8月15日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2009年8月15日起至2019年3月16日止；该房屋一楼租金为每日每平方米建筑面积人民币(以下币种均为人民币)2.50元，三、四楼租金为每日每平方米建筑面积2.10元，月租金总额197,706元；该房屋租金一年内不变；甲方交付房屋时乙方应向甲方支付房屋租赁保证金593,118元；租赁期间，乙方发现该房屋及甲方供水电设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的10日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；甲方提供乙方满足营业用电、水、排污等设施；乙方的装修方案须报甲方审核同意后方可实施；甲方同意乙方有3.5个月免租装修期。2009年8月11日荣德公司将盖有“上海市医药股份有限公司”公章的《转租证明》交与诗馨公司。当日，诗馨公司将房屋租赁保证金593,118元及房屋租金593,118元支付给荣德公司。2009年9月1日，荣德公司方颜勇言明其收到诗馨公司交给其布丁酒店设计图一套。嗣后，荣德公司将系争房屋交与诗馨公司进行装修。同年10月10日，诗馨公司经工商批准成立，经营范围为酒店管理、酒店咨询。2010年2月，诗馨公司申请变更经营范围，同年3月12日，经批准诗馨公司的经营范围增加了旅店住宿。2009年11月16日、11月25日、12月7日，诗馨公司就系争房屋施工过程中出现的水电接通等问题多次向荣德公司发出《联系单》，由荣德公司的法定代表人颜勇签收了上述《联系单》，但未予解决。2009年11月20日，诗馨公司取得《关于上海诗馨酒店管理有限公司建设项目环境影响登记表的审批意见》。同年12月9日，诗馨公司向荣德公司发出《紧急事项通知函》，要求荣德公司按时完成水电到位及提供排污管开挖方式，由颜勇签收该函。2010年1月2日，荣德公司向诗馨公司发出同意施工通知书，同意诗馨公司接驳临时用水管。2010年1月18日，诗馨公司取得《上海市公共场所卫生许可证》。2月11日，诗馨公司取得《上海市特种行业许可证》。2010年3月1日，诗馨公司装修完毕后开始营业。2011年7月28日，诗馨公司取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。原审法院另查明，系争房屋的权利人为上海市医药股份有限公司(以下简称“医药股份公司”)。原审法院再查明，医药分销公司因荣德公司转租未经其确认及欠付租金等原因，起诉至原审法院【(2010)虹民三(民)初字第1742号】。该案审理查明：一、2009年3月，医药股份公司与荣德公司签订《房屋租赁合同》，将上海市峨眉路XXX号房屋共计10,324平方米出租给荣德公司；峨眉路XXX号房屋的用途为办公及商业用途，该大楼的办公用途由医药股份公司授权荣德公司自行出租，用作商业部分的出租，在出租用途上须经医药股份公司书面同意后方可出租；二、2010年1月，医药股份公司向荣德公司等发出律师函，要求荣德公司支付欠租，同时提出荣德公司将房屋出租给他人开设宾馆，与合同目的不符，且未办理相关手续，要求荣德公司整改，但荣德公司未予理睬。2010年4月6日，医药股份公司向荣德公司发出《关于终止峨眉路XXX号整幢(房屋租赁合同)的通知》，医药分销公司与荣德公司均确认医药股份公司与荣德公司间的《房屋租赁合同》于2010年4月8日解除；三、2010年4月，医药股份公司更名为上海医药集团股份有限公司。2010年8月，医药股份公司将峨眉路XXX号房屋租赁合同的权利转让给医药分销公司；四、诗馨公司以荣德公司给其的租赁面积与实际不符，一楼面积不足271.5平方米，以及水、电未通等，致使其实际于2010年3月才开始营业，故应自2010年3月计租等为由，未向荣德公司支付租金；五、2009年8月7日，荣德公司出具情况说明，将峨眉路XXX号一楼的105室约7.5平方米出租给诗馨公司用于办公，诗馨公司据此向工商部门申请成立公司。同年9月27日,医药股份公司出具转租证明,同意荣德公司出租峨眉路XXX号XXX-
XXX室房屋,用于开设诗馨公司。据此，法院作出判决，确认医药股份公司与荣德公司签订的《房屋租赁合同》于2010年4月8日解除；诗馨公司支付医药分销公司2010年4月30日至2012年3月20日的水费、电费及2010年4月30日至2012年3月31日的房屋使用费；诗馨公司迁出系争房屋；诗馨公司支付医药分销公司自2012年4月1日至实际迁出之日止的房屋使用费。判决后，诗馨公司不服，提出上诉【(2012)沪二中民二(民)终字第1211号】。该案二审中，诗馨公司提出,根据与荣德公司签订的合同附件显示,诗馨公司所承租房屋的三、四楼面积比约定的少234.28平方米,同时,在诗馨公司承租的一楼部位中,有102.75平方米被荣德公司另行出租给了其他单位,故要求在其应承担的租金和使用费中作相应扣除，对此医药分销公司表示同意。据此，上海市第二中级人民法院作出判决对诗馨公司应承担的房屋使用费进行了改判调整。判决生效后，诗馨公司于2012年12月底迁出了系争房屋，但其物品仍在系争房屋内。2011年5月，医药分销公司对系争房屋所在顶层进行了维修。2013年11月11日，诗馨公司与医药分销公司对系争房屋内的固定资产进行了盘点，制作了《固定资产盘点表》。因诗馨公司认为荣德公司造成其巨大经济损失，故起诉至原审法院，要求判令：1、荣德公司归还诗馨公司房屋租赁保证金593,118元；2、荣德公司归还诗馨公司多支付的房屋租金593,118元；3、荣德公司赔偿诗馨公司装修残值3,766,916元；4、荣德公司赔偿诗馨公司漏水维修费137,629元；5、荣德公司赔偿诗馨公司设备损失费等1,551,775.40元；6、荣德公司赔偿诗馨公司其它损失121,370元(品牌加盟费70,000元、设计费35,000元、污染源监测技术服务费4,670元、房屋面积测量费11,700元)；7、荣德公司支付诗馨公司结算审核费(装修残值等)79,500元。原审审理中，法院依法委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对系争房屋的装修残值及渗漏维修费进行了鉴定，鉴定结论为：“1、峨眉路XXX号一楼271.5平方米，三楼、四楼共计2,772平方米房屋的装修残值鉴定金额3,766,916元；2、按诗馨公司要求，根据诗馨公司提供的现场照片，结合现场察看的维修情况，我司对四楼装修工程因渗漏维修费用进行了审核，审核金额为137,629元，由于维修前的实际状况只能依据诗馨公司提供的照片，实际维修工程量为估算，维修工程审核金额仅供参考。”对此鉴定报告中涉及的四楼装修工程因渗漏维修费，医药分销公司称其维修的项目与报告中所列项目不重复。原审法院认为，根据生效民事判决书确定，虽然诗馨公司与荣德公司签订了租赁合同，由荣德公司出租系争房屋给诗馨公司用于开设酒店，但由于在荣德公司与医药股份公司的租赁合同中明确，若荣德公司将承租部位另行出租他人用于商业目的的，必须经医药股份公司书面同意，现诗馨公司并无证据证明其开设酒店经过了医药股份公司的书面同意，相反医药股份公司在2010年1月即向荣德公司发出过律师函，就荣德公司未经其同意对房屋进行改建开设宾馆提出异议，法院基于医药分销公司对诗馨公司与荣德公司的租赁合同不予认可等事实，解除了诗馨公司与荣德公司的租赁合同。现诗馨公司起诉要求荣德公司返还房屋租赁保证金，荣德公司亦在审理中同意返还，故该诉讼请求法院予以支持。对于诗馨公司起诉要求荣德公司返还租金一节，鉴于双方签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》约定了系争房屋由诗馨公司作为宾馆使用，以及荣德公司应满足营业用电、水、排污等设施，现根据诗馨公司发给荣德公司的联系单，以及荣德公司发给诗馨公司的《同意施工通知书》可以看出，在2010年3月前诗馨公司无法正常营业，故对于荣德公司收取的三个月的租金理应返还。但是考虑到诗馨公司自2010年3月起开始实际经营，之后其并未再实际支付租金，根据生效的判决，2010年3月至4月30日前租金诗馨公司仍应支付。至于荣德公司庭审时曾认为起租期应当从诗馨公司齐全四证之后开始计算，但因荣德公司在之后的庭审时否认这一说法，根据诗馨公司的实际使用情况及公平原则，荣德公司应返还诗馨公司一个月的租金。荣德公司认为通水通电仅涉及扩容部分，对此未提供相应依据，对此辩称意见不予采纳。而对于诗馨公司应支付的租金具体数额，因在(2012)沪二中民二(民)终字第1211号案件的审理中医药分销公司对出租面积进行了确认，故可按照医药分销公司确认的面积数额进行计算。对于诗馨公司主张的要求荣德公司赔偿装修残值、漏水维修费、品牌加盟费、设计费、污染源监测技术服务费、房屋面积测量费一节，荣德公司未经医药股份公司的书面同意，擅自将系争房屋出租给诗馨公司作为宾馆使用，构成违约，故对诗馨公司与荣德公司房屋租赁合同的解除负有主要责任。诗馨公司作为系争房屋的承租人，对系争房屋仅能作为办公是明知的，而其在租赁系争房屋时却与荣德公司约定作为宾馆使用，嗣后，诗馨公司又变更了经营范围，增加了旅店住宿内容，其对合同的解除亦负有一定责任。故对荣德公司应赔偿的上述费用的具体金额由法院根据双方的责任大小进行确定。至于诗馨公司提出的要求荣德公司赔偿设备损失费一节，考虑到诗馨公司提出的该项费用所涉及的均为可移动物品，故在合同解除后诗馨公司应将所涉设备搬离系争房屋。故对诗馨公司的该项诉讼请求不予支持。至于审价费7.95万元，由于该数额是依据诗馨公司提出的总费用为430万元计算得出，故法院将根据最后的审价结论及双方责任大小予以确定。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，上海荣德投资管理有限公司返还上海诗馨酒店管理有限公司房屋租赁保证金593,118元；二、自本判决生效之日起10日内，上海荣德投资管理有限公司返还上海诗馨酒店管理有限公司房屋租金242,301.69元；三、自本判决生效之日起10日内，上海荣德投资管理有限公司返还上海诗馨酒店管理有限公司装修残值3,013,532.80元；四、自本判决生效之日起10日内，上海荣德投资管理有限公司返还上海诗馨酒店管理有限公司漏水维修费110,103.20元；五、自本判决生效之日起10日内，上海荣德投资管理有限公司赔偿上海诗馨酒店管理有限公司其他损失97,096元；六、自本判决生效之日起10日内，上海荣德投资管理有限公司支付上海诗馨酒店管理有限公司审价费63,600元；七、上海诗馨酒店管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费59,715.34元，由上海诗馨酒店管理有限公司负担23,766.63元，由上海荣德投资管理有限公司负担35,948.71元。诗馨公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，诗馨公司与荣德公司签订的租赁合同明确约定租赁房屋作为宾馆使用，诗馨公司根据荣德公司提供的盖有医药股份公司公章的产权证及转租证明，完全有理由相信医药股份公司是同意荣德公司将房屋出租给诗馨公司开设宾馆使用的，原审法院认定诗馨公司明知房屋仅能用作办公而与荣德公司约定作为宾馆使用，对租赁合同解除负有一定责任，明显与事实不符，由于荣德公司在未经医药股份公司书面同意的情况下将系争房屋转租给诗馨公司开设宾馆，最终导致诗馨公司与荣德公司的租赁合同被判决解除，故租赁合同解除是由于荣德公司的违约行为所造成的，荣德公司应承担全部责任；在荣德公司与医药分销公司的生效判决中，没有涉及诗馨公司支付荣德公司房屋租金的情况，本案中荣德公司也没有提出反诉，要求诗馨公司支付租金，在诗馨公司于2010年3月开业后，就被告知要关门歇业，且系争房屋一直存在漏水问题，诗馨公司无法正常经营，故荣德公司应返还诗馨公司支付的三个月租金，原审法院判决荣德公司仅返还一个月租金缺乏依据。原审法院认定事实不清，证据不足，要求撤销原审判决第二、三、四、五、六、七项，发回重审或依法改判支持诗馨公司原审中的全部诉讼请求。荣德公司辩称，不同意诗馨公司的上诉请求。荣德公司不服原审法院判决，亦向本院提起上诉称，诗馨公司明知系争房屋仅能作为办公使用，仍与荣德公司签订租赁合同将系争房屋作为宾馆，与荣德公司负有同等过错责任，合同履行期间，由于诗馨公司未按约支付租金，这是租赁合同被解除的主要原因之一，原审法院未公平区分双方过错责任，认定荣德公司承担80%的责任不当；在荣德公司与医药分销公司的生效判决中，由于诗馨公司明确表示不愿继续履行合同，租赁合同才被解除，如果诗馨公司选择继续履行合同，其损失是完全可以避免的；装修残值鉴定存在重复计算等问题，且鉴定程序不当，鉴定结论与客观事实严重不符，不应作为审判依据，要求重新进行鉴定；根据租赁合同约定，诗馨公司应支付5个月租金，但诗馨公司仅支付了3个月租金，原审判决荣德公司返还诗馨公司租金错误；由于医药分销公司在收回房屋后是装修残值的实际获益者，理应给予一定补偿，原审法院根据估算金额判决荣德公司承担渗漏维修费，缺乏依据；荣德公司认为：1、租金不应返还，保证金应抵扣诗馨公司应付的2个月租金后返还；2、装修残值应按鉴定结论金额的一半计算，由双方各半承担；3、维修费用过高，且应由医药分销公司承担；4、房屋面积测量费应由诗馨公司自行承担，品牌加盟费、设计费及技术费应按3年使用年限折抵，由双方各半承担；5、审价费由诗馨公司承担。原审法院认定事实不清，审理程序违法，判决不公，要求撤销原审判决第一至六项，发回重审或依法改判。诗馨公司辩称，鉴定报告经双方质证，且程序合法，可以作为判决依据，诗馨公司的相关损失都是荣德公司的原因造成的，应由荣德公司承担全部责任，诗馨公司没有过错。原审第三人医药分销公司述称，尊重原审法院判决，诗馨公司与荣德公司的上诉理由均不能成立，荣德公司认为维修费应由医药分销公司承担缺乏依据，系争房屋当初交付荣德公司时是完好无损的，是荣德公司与诗馨公司的装修才造成漏水，责任应由诗馨公司与荣德公司自行承担。本院经审理查明，2009年9月1日，荣德公司的黄勇言明其收到诗馨公司交给其布丁酒店设计图一套，诗馨公司向荣德公司发出的《联系单》及《紧急事项通知函》，均由荣德公司的黄勇签收。原审法院其余认定事实无误，本院予以确认。本院认为，原审中诗馨公司要求返还房屋租赁保证金，荣德公司对此表示同意，原审法院据此判决荣德公司返还房屋租赁保证金并无不妥。诗馨公司与荣德公司的租赁合同在履行中，由于用水用电等问题，在2010年3月前，诗馨公司无法正常营业，而诗馨公司从2010年3月开始经营，但实际未支付租金，生效判决确定诗馨公司应承担自2010年4月30日起房屋使用费，而2010年3月至4月期间，系争房屋实际由诗馨公司占用使用，基于诗馨公司也曾要求自2010年3月开始计租，原审法院据此确定由荣德公司返还诗馨公司一个月的租金，具有合理性，本院予以认同。诗馨公司上诉要求荣德公司返还3个月租金，理由不能成立，本院不予支持。荣德公司上诉不同意返还租金，并要求用租赁保证金抵扣诗馨公司应付的2个月租金后予以返还，缺乏相应依据，本院亦不予支持。诗馨公司在与荣德公司签订租赁合同已约定系争房屋作宾馆使用，而荣德公司又向诗馨公司出具盖有医药股份公司公章的转租证明的情况下，有理由相信医药股份公司同意将系争房屋转租给诗馨公司作为宾馆使用，而荣德公司在明知其与医药股份公司签订的租赁合同已约定用作商业部分的出租，需经医药股份公司书面同意情况下，却未经医药股份公司的同意，擅自将系争房屋出租给诗馨公司作为宾馆使用，直接导致诗馨公司与荣德公司的租赁合同的解除，故荣德公司应对租赁合同的解除承担全部责任，而诗馨公司因无过错无需承担责任。原审法院对诗馨公司与荣德公司过错责任的认定欠妥，本院予以调整。诗馨公司上诉主张其对合同解除不应承担责任，理由成立，本院予以采纳。荣德公司上诉认为诗馨公司对合同解除亦有过错，双方应各半承担责任，本院不予采纳。对于诗馨公司要求荣德公司赔偿的装修残值、漏水维修费，原审法院根据鉴定结论确定的金额判决由荣德公司承担，依法有据，荣德公司应按照鉴定结论承担全部赔偿责任。荣德公司上诉对鉴定结论提出异议，并主张维修费应由医药分销公司承担，缺乏相应依据，本院不予支持，荣德公司要求重新鉴定，本院不予准许。至于品牌加盟费、设计费、污染源监测技术服务费、房屋面积测量费系诗馨公司因合同解除而发生的损失，原审法院判决由荣德公司承担亦无不妥，荣德公司亦应对此承担全部赔偿责任。关于设备损失，原审基于该项费用涉及的均为可移动物品，故在诗馨公司可以搬离的情况下，判决对诗馨公司该项主张不予支持，亦无不当。诗馨公司上诉要求荣德公司赔偿设备损失，理由不能成立，本院不予支持。由于审价费与诗馨公司报审额有关，现鉴定结论与诗馨公司所主张装修残值等费用存在差异，审价费可根据鉴定结论所确定的金额予以分担，原审法院酌情确定荣德公司应承担的审价费数额，尚属合理，诗馨公司及荣德公司上诉均要求对方承担全部审价费用，本院不予支持。综上，本院对涉及装修残值、漏水维修费及其他损失的赔偿予以调整，原审判决的其余部分本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、维持上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第676号民事判决主文第一、二、六项；二、撤销上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第676号民事判决主文第三、四、五、七项；三、上诉人上海荣德投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付上诉人上海诗馨酒店管理有限公司装修残值人民币3,766,916元；四、上诉人上海荣德投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付上诉人上海诗馨酒店管理有限公司漏水维修费人民币137,629元；五、上诉人上海荣德投资管理有限公司应于本判决生效之日起10日内赔偿上诉人上海诗馨酒店管理有限公司其他损失人民币121,370元；六、对上诉人上海诗馨酒店管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币59,715.34元，由上诉人上海诗馨酒店管理有限公司负担人民币16,720.30元，由上诉人上海荣德投资管理有限公司负担人民币42,995.04元；二审案件受理费人民币59,175.34元，由上诉人上海诗馨酒店管理有限公司负担人民币16,720.30元，由上诉人上海荣德投资管理有限公司负担人民币42,995.04元。本判决为终审判决。
审 判 长 马全耀
审 判 员 周刘金
代理审判员 高 胤
二〇一五年八月三日
书 记 员 张黎明
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。