河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）焦民三终字第00063号
上诉人（原审原告）��相福，男，1957年10月30日生，汉族，住焦作市山阳区。
委托代理人赵柱，河南敬事信律师事务所律师。
委托代理人马欣欣，河南敬事信律师事务所（实习）律师。
被上诉人（原审被告）赵国平，男，1971年9月2日出生，汉族，住焦作市马村区。
委托代理人王小三，焦作市山阳区焦东法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）焦作市广安房屋开发有限公司，住所地焦作市工业路东段路北299号。
法定代表人李玉芬，该公司董事长。
上诉人刘相福因与被上诉人赵国平、焦作市广安房屋开发有限公司（下称广安开发公司）第三人撤销权纠纷一案，刘相福于2013年5月16日向山阳区人民法院提起诉讼，请求：撤销该院（2011）山民初字第2196号民事判决。山阳区法院于2014年12月18日作出（2013）山民一初字第00411号民事判决。刘相福不服原判，于2015年1月21日向本院提起上��，本院受理后依法组成合议庭，于2月3日公开开庭审理了本案。上诉人刘相福的委托代理人赵柱、马欣欣，被上诉人赵国平的委托代理人王小三到庭参加诉讼。被上诉人广安开发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明，广安开发公司系焦作市工业东路299号百和园别墅的发包人（开发商），刘相福施工队承包了其中部分别墅施工工程。工程完工后，广安开发公司未依约支付上述工程款，刘相福因此并未交付全部工程，持续占用其中39号别墅的房产堆放建筑工具、材料等。2007年3月23日，广安开发公司向刘相福出具承诺，表示其所欠刘相福施工队工程款数额以决算为准，当日支付8万元，由刘相福将其所占房产1套腾出并将钥匙交出，广安开发公司再于5月1日前支付工程款5万元，剩余工程款于当年12月底付清。若不能付清则以35万元��价格给付刘相福面积300平米的别墅一套。但此后双方纠纷并未解决，刘相福至今仍继续占用该别墅。
另查明，2006年12月20日，赵国平与广安开发公司签订房地产买卖合同，赵国平购买了上述该39号别墅房产，面积460平米，价款合计36万元。双方约定广安开发公司于当日交付房产。当天赵国平依约支付了全部房款，因该房产由刘相福占用，广安开发公司收取房款后并未依约交付房屋。2011年9月3日，赵国平率人将刘相福该房内财产扔出，刘相福报警后被制止。当年10月赵国平向山阳区法院起诉，要求广安开发公司交付上述房产。在案件审理过程中，刘相福向该院提交了上述承诺书。2012年6月，该院依法作出（2011）山民初字第2196号民事判决，判决广安开发公司于该判决生效后十日内向赵国平交付上述39号别墅的房产。判决生效后，赵国平向该院申请执行，当年8月该院发出���行公告，9月7日刘相福提出书面异议，该院驳回后刘相福向焦作市中级人民法院申请再审。2013年3月15日焦作中院立案审查，当年5月20日刘相福撤回再审申请，又向山阳区法院起诉酿成纠纷。
原审法院认为，赵国平、广安开发公司之间的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，上述买卖合同依法成立并有效。刘相福主张属于违规建房、违章建筑等未经相关行政机关等依法确认，不能成立，同时，刘相福施工队（承包人）与广安开发公司（发包人）之间存在建设工程施工合同。建设工程承包人依法享有建设工程价款优先受偿权，该优先受偿权依法优于抵押权和其他债权，但消费者交付购买商品房的全部价款后，承包人该优先权尚不得对抗买受人。承包人投资建设（垫资）可以依照约定要求返还，但对所建工程并不享有所有权。除上述外，留置权标的物仅限动产。刘相福主张自己对房产享有留置权与法相悖，不能成立。同时，广安开发公司虽承诺给付300平米别墅1套，但明确了以决算数额为前提，双方至今也未达成以刘相福所占有的房产折抵工程价款的合意，刘相福据此主张自己拥有该房产所有权不能成立。综上，作为第三人刘相福未参加诉讼享有起诉的资格，但该院（2011）山民初字第2196号民事判决内容并不存在错误，更未损害刘相福的民事权益，其诉讼请求不能成立，依法应当予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百六十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回刘相福的诉讼请求。案件受理费100元，由刘相福负担。
刘相福上诉称，1、涉案房屋系上诉人出资建造，至今该房屋一直由上诉人合���占有，被上诉人广安开发公司从未占有过该房屋，也未取得该房屋的任何权属凭证。《民法通则》第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”广安开发公司法定代表人李玉芬于2007年3月23日向上诉人书面承诺，若不支付工程款就给上诉人别墅一套。因此，上诉人应为该房屋的所有权人。2、《城市房地产管理法》第三十八条规定：“权属有争议的；未依法登记领取权属证书的，该房产不得转让。”《合同法》五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。广安开发公司没有取得建设工程规划许可证、房屋的土地使用证、房产证等，故二被上诉人所签订的房屋买卖合同无效，其行为侵犯了上诉人的合法权益，请求二审撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。
赵国平当庭口头辩称，驳回上诉，维持原判。
根据当事人的诉辩意见，并征求其同意。本院归纳本案的争议焦点是：上诉人主张的事实、理由是否成立，其请求应否支持。
针对焦点，当事人均未提供新的证据。上诉人认为我方的理由成立，根据《城市房地产管理法》第38条和最高院关于审理商品房买卖合同的解释的规定，二被上诉人签订的房屋买卖合同是非法交易，应无效。原审认定有效侵害了上诉人的合法权益；上诉人作为房屋的承建人，因广安公司没有支付相应的工程款，我们留置占了两套房屋没有交付，一直占有。2007年广安公司将其中一套卖给了他人，要求我腾出一套，如广安公司不支付工程款，其承诺抵一套别墅。我认为工程款没有支付，房子就抵给我们了，房屋属于我的。原判错误，侵犯了我的权利。另，二被上诉���说是2006年底签订的合同，但到2011年都没有人去过问，说明协议是补签的。赵国平的代理人认为上诉请求不能成立，应依法驳回。上诉人与广安公司系建筑合同关系，应通过诉讼等其他程序解决，不应非法占有属于赵国平的别墅；广安公司在百合园小区开发了大约100套别墅，别墅情况和本案基本相似，没有土地证和房产证，如果买卖协议被认定为无效，势必会造成社会的不稳定。而提出或者认定房屋买卖无效的主体应当是合同买卖双方，不应是本案的上诉人（施工方）；承诺书并没有写明卖给赵国平的别墅给了上诉人，当时有两套别墅上诉人不要，执意要工程款现金。不存在买卖合同补签的问题。原判正确，应予维持。
经本院审理查明的案件事实与原审查明的一致。另查明，就涉案房屋广安开发公司作为开发企业（开发商、出卖人），至今未取得商品房预售许可���明，也没有取得建设工程规划许可证、房屋的土地使用证等。
本院认为，由于广安开发公司作为焦作市工业东路299号百和园别墅的开发企业，又系百和园别墅（其中包括涉案房屋）的出卖人，至今未取得出售百和园别墅（商品房）的预售许可证明，不具有出卖涉案房屋的资格，故其与赵国平签订的涉案房屋买卖合同，违背了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。上诉人刘相福作为涉案房屋的出资承建人，在广安开发公司未支付其相应工程款的情况下，先期占有了包括涉案房产在内的两套别墅，未向广安开发公司交付。为此，广安开发公司与刘相福于2007年3月23日达成协议，广安开发公司承诺支付工程款，如果违约愿意折抵一套300平米的别墅，后刘相福腾出了其中一套别墅。虽然广安开发公司没有明确承诺将涉案房产折抵给刘相福，但也没有要求刘相福从��房产中搬出，默认了刘相福占有该房产，双方以房产折抵工程款的行为不违反法律法规的强制性规定，应当有效。山阳区法院（2011）山民初字第2196号民事判决，认定广安开发公司与赵国平签订的涉案房屋买卖合同有效，并判决广安开发公司将涉案房屋交付赵国平，不仅违反了法律、行政法规的强制性规定，且该案裁判结果与刘相福存在直接利害关系，该院应依职权依法追加刘相福为当事人参加诉讼，以便查清事实，但该院未追加其参加诉讼，程序不当。刘相福未参加该案诉讼并非自己原因，其发现该院裁判侵害自己利益时，有权以第三人身份提起诉讼，维护自己的权益。原审认定该房屋买卖合同有效，违反了法律、行政法规的强制性规定，侵犯了刘相福的财产权利，属认定事实错误，判决错误，应予纠正。刘相福主张依法撤销（2011）山民初字第2196号民事判决的��求，符合法律规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第五十六条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》五十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
撤销山阳区人民法院（2013）山民一初字第00411号民事判决及（2011）山民初字第2196号民事判决。
一、二审案件受理费各100元，均由广安开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王国星
审 判 员 程全法
代理审判员 金 莹
二〇一五年四月十三日
书 记 员 申慧洁