湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江汉民一初字第00367号
原告（反诉被告）：武汉市江汉区万松园路小学。
法定代表人：应兰，校长。
委托代理人：文锦，湖北华平律师事务所律师。特别授权。
被告（反诉原告）：林书惠，男，1966年4月16日出生，汉族。
原告（反诉被告）武汉市江汉区万松园路小学（以下简称万松园路小学）诉被告（反诉原告）林书惠物权纠纷一案，本院于2013年6月18日立案受理后，依法由审判员马佳适用简易程序，公开开庭进行了审理。林书惠当庭向本院提起反诉，本院受理后合并进行了审理。万松园路小学的委托代理人文锦及林书惠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万松园路小学诉称，2006年12月19日，万松园��小学与林书惠签订租赁合同，约定万松园路小学将位于万松园路小学体育馆靠左旁二层临时建筑及属万松园路小学的土地面积约1000平方米租赁给林书惠进行体育项目经营；同意林书惠根据所需建筑结构用途，自筹资金进行改建；鉴于林书惠前期对该建筑要进行较大规模改建，万松园路小学无偿提供2007年元月至2007年12月改建期，租赁期限从2008年1月1日至2012年12月31日。合同签订后，林书惠开始对承租场地进行改建，并拆除地上二层临时建筑，因不能办理经营体育项目建设规划许可手续，万松园路小学、林书惠签订的租赁合同无法继续履行。双方于2007年6月15日重新签订租赁合同，约定万松园路小学将上述场地租赁给林书惠自主经营，租赁期从2007年12月1日至2012年11月30日，总租金300000元。合同期满后，双方未续签租赁合同，林书惠继续使用租赁场地，且自2012年12月起未向万松园路小学缴纳租金。林书惠所承租的场地经评估，租赁价格为年租金200000元。林书惠拒绝按年租金200000元续租，同意解除双方租赁关系，但要求万松园路小学赔偿经济损失。现万松园路小学认为林书惠在租赁期满后继续使用租赁物，其后经万松园路小学通知，双方的不定期租赁关系已经解除，林书惠应返还租赁物，并支付拖欠的租金，故万松园路小学诉至法院，请求判令：1、确认万松园路小学与林书惠间关于学校体育馆侧边占地面积1000平方米用地（含临时门面）的租赁关系解除；2、林书惠立即腾退返还租赁物及地上新增设施交由万松园路小学管理；3、林书惠向万松园路小学支付拖欠的租赁物租金人民币30000元（以每年60000元为标准，从2012年12月1日至2013年5月30日止）；4、判决林书惠向万松园路小学支付至租赁关系解除之日至腾退之日的租赁物使用费（以租��评估价格每年200000元为标准计算）；5、本案的诉讼费用由林书惠承担。
万松园路小学对林书惠的反诉事实和反诉请求无异议，由于万松园路小学的违约行为导致林书惠无法实现2006年所签订的租赁合同的合同目的，因林书惠有大额的前期投入，给林书惠造成了巨大的损失。对于损失金额已经相关咨询机构进行评估，万松园路小学予以认可。同意赔偿林书惠损失1382241.23元。
林书惠答辩并反诉称，万松园路小学所诉基本属实。2006年12月19日，万松园路小学与林书惠签订租赁合同后，林书惠为改建承租的临时建筑建设室内运动馆，投入大量资金进行施工，在包括桩基施工的土建工程全部完工，准备安装地上H型钢构立柱时，万松园路小学通知林书惠因建设手续等问题，要求将羽毛球馆停建，待以后时机成熟后再修建。林书惠被迫停止施工，于2007年6月15日再次与万松园路���学签订租赁合同，并将羽毛球馆改建为洗车房。2012年11月30日租赁期满后，万松园路小学称要按照国资评估价年租金200000元与林书惠续租，林书惠无力承担高额租金，故放弃续租，同意解除双方不定期租赁合同。期间，林书惠曾向万松园路小学上级单位江汉区教育局递交书面情况说明，要求按原租赁价格承租，江汉区教育局后委托湖北中冠投资咨询有限公司对万松园路小学羽毛球馆桩基础工程造价进行评估，经评估预算造价为1382241.23元。现林书惠认为由于万松园路小学的违约行为导致林书惠无法实现2006年12月19日租赁合同中兴建羽毛球馆进行经营的目的，万松园路小学应承担向林书惠赔偿的责任。且2007年6月所签订的租赁合同到期后，万松园路小学单方面大幅度增加租金，剥夺了林书惠的优先承租权，导致林书惠无法弥补损失，此外万松园路小学的上级部门对工程���价委托咨询机构进行评估，亦是对林书惠损失的认可。林书惠对万松园路小学诉讼请求无异议，但针对其损失，现向法院提起反诉，要求万松园路小学赔偿林书惠损失1382241.23元。
经审理查明，2006年12月19日，万松园路小学与林书惠签订一份《租赁合同》，约定万松园路小学将万松园路小学体育馆靠左（侧）旁二层临时建筑及属该校使用的土地面积（操场围栏外）约1000m2租赁给林书惠进行体育运动项目经营。租赁期五年，从2008年1月1日至2012年12月31日，每年租金130000元。考虑到林书惠前期对该建筑物要进行较大规模改建，万松园路小学无偿提供2007年1月至2007年12月改建期。合同还约定在林书惠办理供电、供水、改建和营业执照等手续过程中，万松园路小学应协助林书惠并提供相关手续。合同签订后，林书惠将万松园路小学羽毛球馆工程发包给湖北广元岩土工程有限��司施工，工程造价暂定为1800000元。在施工过程中，因相关手续无法办理，导致合同无法继续履行。2007年6月15日，万松园路小学与林书惠又签订了一份《租赁合同》，约定：在2006年12月19日签订的租赁合同的履行过程中，原二层临时建筑拆除后，在改建过程中由于种种原因，造成原合同无法继续履行。现经双方友好协商，在互不承担责任的前提下，重新签订新合同。万松园路小学将学校体育馆侧边占地面积1000平方米用地（含临时门面）给林书惠进行自主经营使用，租赁期为五年，从2007年12月1日至2012年11月30日，总租金为300000元。合同期满后，鉴于林书惠前期投资有较大损失，同意林书惠享有优先续约权。林书惠若需要在此用地上增设经营所需的设施，必须符合有关方面的法律法规，并自行办理相关手续。合同期满后若双方不再续约，则林书惠增设的设施归万松园路���学所有。合同中还约定此合同生效当日，万松园路小学与林书惠双方于2006年12月9日签订的关于万松园路小学体育馆旁（操场围栏外）约1000平方米用地及其用地上二层临时建筑租赁给林书惠进行体育项目经营的合同同时解除、废止。该合同签订后，林书惠在其承租的土地上建成洗车场，进行经营，并按约缴纳租金。
租赁合同期限届满后，双方未续签租赁合同，林书惠继续使用承租场地，但未缴纳相应费用。万松园路小学于2013年3月29日向林书惠发出《优先租赁征询函》，告知林书惠因租赁物为国有资产，按江汉区国有资产管理规定，经国资管理部门委托评估，租赁物的评估租赁价格为年租金200000元。现依约向林书惠征询，万松园路小学以年租金200000元的价格优先向林书惠出租租赁物，签订租赁合同。如林书惠同意，请于收到本函10日内到万松园路小学处办理租赁合���签订手续，租赁期限从2012年12月1日起算。如林书惠不同意，视为放弃优先续约权。同日，林书惠签收了该函。同年4月1日，林书惠回复万松园路小学称，万松园路小学与林书惠曾于2006年12月19日签订租赁合同后，在工程施工拆除原二层临时建筑，桩基础施工完成后，因周边居民反对投诉，工程未继续建设。林书惠实际投资建设费用130余万元，损失巨大。现万松园路小学大幅度提高租金，提出按年租金200000元的价格与林书惠续签租赁合同，超过林书惠的支付能力，林书惠不能接受。林书惠要求按原租赁价格续签租赁合同，如万松园路小学不同意，林书惠要求万松园路小学立即赔偿林书惠建设万松园路小学羽毛球馆桩基础工程的建设费用。同年5月9日，万松园路小学向林书惠发出《解除租赁关系立即腾退返还租赁物的通知》，称因林书惠原因，双方未能继续签订租赁合���，特通知林书惠从2013年6月1日起解除与林书惠关于万松园路小学体育馆侧边占地面积约1000平方米用地（含临时门面）租赁物的租赁关系，请林书惠于2013年6月1日前腾退租赁物返还万松园路小学。林书惠收到该通知后，于同月15日向万松园路小学发出《要求赔偿投资损失的回复》，称因万松园路小学单方提高租金，导致双方不能续签合同。林书惠同意从2013年6月1日起解除与万松园路小学关于体育馆旁约1000平方米用地（含临时门面）租赁物的租赁关系，要求万松园路小学赔偿林书惠的投资损失1382241.23元。后双方就林书惠要求赔偿事宜未达成一致，林书惠未腾退出承租场地，引起本案诉讼。
另查明，2013年1月21日，林书惠向武汉市江汉区教育局提交《情况说明》一份，陈述承租万松园路小学场地的情况，表明林书惠已投入大量资金，且洗车场经营状况不佳，无力承担每年200000元租金，请求仍按每年60000元标准继续承租万松园路小学场地。武汉市江汉区教育局遂委托武汉建诚工程技术有限公司及湖北中冠投资咨询有限公司对林书惠的投入的工程量及总金额进行检测和评估。检测结果为在林书惠所承租场地共检测4根工程桩，工程的预算造价为1382241.23元。
上述事实，有双方当事人陈述及国有土地使用权证、租赁合同、优先租赁征询函、回复、解除租赁关系立即腾退返还租赁物的通知、要求赔偿投资损失的回复、施工合同书、检测报告、工程造价咨询报告、情况说明等证据材料均经庭审质证后予以证实。
本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人随时可以解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，万��园路小学与林书惠之间的租赁合同期限于2012年11月30日已届满，其后林书惠仍继续使用该承租场地，万松园路小学并未提出异议，双方形成不定期租赁关系。直至2013年5月9日，万松园路小学在与林书惠协商续约无果的情况下，向林书惠发函要求从2013年6月1日解除双方不定期租赁合同，林书惠在收到函时同意解除不定期租赁合同，因此万松园路小学与林书惠不定期租赁从2013年6月1日解除，万松园路小学要求确认原、林书惠间位于万松园路小学体育馆侧边占地面积1000平方米用地（含临时门面）的租赁关系解除的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。租赁合同解除后，林书惠应向万松园路小学返还租赁物，返还的租赁物应当符合合同的约定。万松园路小学与林书惠在租赁合同中约定，合同期满后若双方不续约，则林书惠增设的设施归万松园路小学所有，故万松园路小学要求林书惠腾退返还租赁物并将地上新增设施交由万松园路小学管理的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。林书惠从2012年12月1日起未向万松园路小学缴纳租金，万松园路小学要求林书惠按照原合同约定的年租金60000元的标准，缴纳不定期租赁期间（从2012年12月1日至2013年5月31日）的租金30000元，本院予以支持。万松园路小学要求林书惠按照年租金200000元的标准，从2013年6月1日开始支付租赁物使用费，但未能提供年租金200000元的依据，故本院认定林书惠按照原租赁合同中年租金60000元的标准向万松园路小学支付从2013年6月1日至实际腾退之日的使用费。
万松园路小学与林书惠2006年12月19日租赁合同签订后，林书惠拆除原临时建筑物建设羽毛球馆，投入了资金（仅桩基础工程一项造价经评估为1382241.23元）。由于万松园路小学的原因无法办理相应手续，导致原租赁合同��法继续履行，因此万松园路小学应承担违约责任，赔偿林书惠的损失。嗣后万松园路小学与林书惠经协商后，约定在互不承担责任的前提下，于2007年6月15日重新签订了《租赁合同》，合同约定了，期满后林书惠享有优先承租权。双方均认可该合同是在万松园路小学承诺在条件成熟时，林书惠可以进行施工兴建羽毛球馆进行经营的情况下所签订的。但该合同五年租赁期满后万松园路小学要求将年租金提高至200000元，被林书惠拒绝，导致双方无法续签租赁合同。现林书惠提出要求万松园路小学应赔偿其前期投入损失，万松园路小学当庭表示愿意按照评估报告中桩基础造价1382241.23元向林书惠赔偿损失，该赔偿系万松园路小学对自己私权利的合法处分，没有违反法律、法规的强制规定，本院予以照准。故林书惠要求万松园路小学赔偿损失1382241.23元的反诉请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）武汉市江汉区万松园路小学与被告（反诉原告）林书惠间关于武汉市江汉区万松园路小学体育馆侧边占地面积1000平方米用地的租赁关系于2013年6月1日解除。
二、被告（反诉原告）林书惠于本判决生效之日起十五日内将武汉市江汉区万松园路小学体育馆侧边占用1000平方米土地及土地上新增设施交还原告（反诉被告）武汉市江汉区万松园路小学自管。
三、被告（反诉原告）林书惠于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）武汉市江汉区万松园路小学支付租金30000元。
四、被告（反诉原告）林书惠于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）武汉市江���区万松园路小学支付土地使用费。（按照每年30000元标准，从2013年6月1日计算至实际腾退之日止）。
五、驳回原告（反诉被告）武汉市江汉区万松园路小学其他诉讼请求。
六、原告（反诉被告）武汉市江汉区万松园路小学于本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）林书惠损失1382241.23元。
双方如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取本诉案件受理费1400元，反诉案件受理费8620元，邮寄费46元，合计10066元，由原告（反诉被告）武汉市江汉区万松园路小学负担8620元，由被告（反诉原告）林书惠负担1446元。（该款万松园路小学已预付本院1146元，林书惠已预付本院8620元，万松园路小学将7174元随上述判决款项一并支付给林书惠）。
如不服本判决，��在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 马 佳
二〇一三年九月十日
书记员 林飞翔