温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）温鹿民初字第4620号
原告（反诉被告）：温州××商业管理有限公司，住所
地：温州市××××场。
法定代表人：翁某某。
委托代理人：王某某。
被告（反诉原告）：陈甲。
委托代理人：姜某某、陈乙。
原告温州××商业管理有限公司（以下简称丹璐××）
为与被告陈甲房屋租赁合同纠纷一案，于2008年10月21日向本
院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭。在诉讼过程中
，因被告陈甲提出反诉，本院决定合并审理。因被告（反诉原
告）陈甲向本院提出申请，要求对其承租的丹璐广场二环商业
街b区一层b-
1c002号商铺（参海缘）的装修价格进行评定并要求由本院指
定鉴定机构，本院于2008年12月22日依法指定温州瓯江资产评
估有限公司进行鉴定，鉴定部门于2009年9月27日向本院送达
了鉴定文书。本院于2009年11月4日公开开庭审理了本案。原
告（反诉被告）丹璐××委托代理人王某某，被告（反诉原告
）陈甲的委托代理人姜某某、陈乙到庭参加��讼。温州瓯江资
产评估有限公司注册资产评估师刘某出庭接受质询。本案现已
审理终结。原告（反诉被告）丹璐××诉称：2007年9月9日，被告
同原告签订《商铺租赁经营合同》，合同约定：1.被告承租温
州市江滨西路355号丹璐广场二环商业街b区一层b-
1c002号商铺及其设施，该商铺建筑面积670.543平方米。商铺
租赁期限自2007年12月6日起至2014年10月27日止。同时约定
，自预定交付日起，被告可享有不多于90日的装修免租期。2.
被告承租的商铺，仅可用于餐饮业经营。3.租金的计算，第一
年每月每平方米标准租金为25元，合计每月16764元；···
··双方在签订合同后三日内，被告须向某告预缴第一个月租
金16764元，以后租金的支付方式为：每月20日前预缴付下月
租金。租金从2007年12月6日起计算。4.被告在签订本合同后
三日内一次性缴付人民币10万元作为履约保证金。5.综合管理
中约定，被告应向某告缴纳的综合管某某（不包含公摊电费）
标准为：按被告承租商铺的建筑面积每月每平方米30元计算，
合计每月为20116元；被告应缴纳的公摊电费标准为：按被告
承租的建筑面积每月每平方米25元计算，合计每月为16764元
；综合管某某（包含公摊电费）的起算日为商铺交付之日；7.
双某某诚实履行本合同约定了相关的违约责任。
合同签订后，原告于规定的时间将商铺交付给被告使用
，被告于2007年9月10日向某告支付了履约保证金10万元，并
没有预缴第一个月的租金和相关的综合管某某。在2007年11月
份，被告向某告申请���装电话，原告向有关部门申报后在被告
经营场所安装了号码为88022227和88022229的二部电话，被告
向某告缴纳了2000元电话押金。2007年11月14日，双方又签订了《仓库租赁合同》，原
告将位于温州市××区××楼××号仓库免费给被告使用，使
用期限为2007年11月18日至2008年11月17日止。
被告承租商铺后，按约定入驻商铺进行装修并开张经营
，但并未及时缴纳租金和综合管某某等费用，经原告多次催讨
，被告支付部分款项后，即均置之不理，在2008年9月份，被
告无故停业，原告无奈向法院起诉。
综上，原告认为，原告同被告签订《商铺租赁经营合同
》及《仓库租赁合同》，原告将商铺出租给被告使用，而被告
在使用过程中仅缴纳了部分款项后，即未缴纳任何费用，也未
说明任何理由，无故拖欠租金等费用至今，已严重违反双方之
间签订的合同条款，构成根本违约。故请求判令：一、解除原
、被告双方签订的合同编号为dl-
sg1201096《商铺租赁经营合同》和《仓库租赁合同》；二、
被告立即腾空坐落于温州市鹿城区××街××区××及××区
××楼××号仓库；三、被告支付租金（暂计算2008年1月1日
至2008年10月15日）合计人民币117640元（租金按每月每平方
米25元计算至被告腾空完毕之日为止）；四、被告支付某某管
某某（含公摊电费）（暂计算2007年9月29日至2008年10月15
日）合计人民币450967.06元及滞纳金暂计算20万元（管某某
按每月每平方米30元、电费按每月每平方米25元及滞纳金计算
至被告腾空完毕之日为止）；五、被告向某告支付水某1815.5
5元、电费24214.12元；六、判令被告消费的电话费887.1元从
其缴纳的2000元电话费押金中扣除；七、请求法院依法判令被告支付的履约保证金人民币10万元为违约金归原告所有；八、
本案受理费由被告承担。
为证明诉称事实，原告（反诉被告）丹璐××向本院提
交了如下证据：1.营业执照、居民身份证、证明各一份，证明
原告主体资格；2.《商铺租赁经营合同》、《仓库租赁合同》
各一份，证明双方签订的租赁条款以及合同规定的相关租金、
综合管某某（公摊电费）、滞纳金、违约金、履约保证金等条
款情况。3.商铺进场验铺表一份，证明被告进场经营的情况及
综合管某某包括公摊电费的起止时间。4.水某抄表情况，电费
抄表情况，电���安装使用流转表、申请书、话费情况三份，证
明被告使用水某、电费、电话费的情况，及未缴纳相关费用的
情况。5.被告缴纳费用的收据六份，证明被告已缴纳各种费用
的情况。6.电力部门和水利部门的发票十四份，证明原告代为
被告垫付的水、电费情况。7.温州欧洲城建项目环境影响报告
书、温州市环境保护局文件温环建（2004）107号各一份，证
明原被告提供的房屋经有关部门论证符合餐饮娱乐要求。8.会
议纪要一份，证明原告出租的商铺符合开设餐饮企业的硬件要
求和环保的要求，及审批的相关事宜。被告未取得环保证件并
非原告提供的商铺不符合环保部门的要求，而是部分业主持不
同意见所导致的事实。
被告（反诉原告）陈甲辩称：1.原告诉称的��告未付租
金，构成违约不成立。被告已经支付部分款项，履行了合同，
原告应当依约提供符合餐饮经营的店铺，被告因未能取得环保
证件及营业执照，最终被迫停止营业。租赁合同中明确规定，被告承租的商铺用于餐饮业经营，原告应保证商铺能够作为该
用途适用，配合被告申办相关证照。原告提供的不仅仅是一个
场所，而且应当符合经营餐饮业店铺的条件。被告至今未取得
相关手续，并非被告自身的原因造成，而是因原告方的原因造
成。在原告没有履行合同义务之前，被告可以行使抗辩权，维
护自身的合法权益。2.原告诉称被告未说明理由拖欠租金、无
故停业违背客观事实。被告得知原告的店铺不符合合同的约定
能够用于餐饮业经营，就已经告知原告，说明了拒绝支付租金
的理由。被告不存在无故停业，被告为店铺投入了大量资金，
由于无证经营被工商部门查处，无奈之下才停止营业，被告停
止营业完全是因原告方原因造成的。综上，原告的起诉缺乏事
实依据及理由，请求法院依法驳回其起诉。
被告（反诉原告）陈甲反诉称：根据《商铺租赁合同》
的约定，反诉原告承租的商铺，仅可用于餐饮业经营，反诉被
告保证商铺能够作为该用途使用。合同签订后，反诉原告依约
向反诉被告支付了履约保证金10万元和一个月的租金及综合管
某某。之后即投入了巨额资金对租赁房屋进行装修，并置办了
饮食应具备的有关设备。然而在2007年11月份，反诉原告向环
保部门办理相关餐饮环保审批手续时，由于承租的店铺在���计
建造时没有被规划用于餐饮用途而无法取得环保部门的审批，
反诉原告也因此不能申请工商营业执照。2008年9月11日，反
诉原告被温州市工商行政管理局鹿城分局以从事“无照经营中
式餐”行为为由责令改正违法行为。反诉原告只能停止营业。
由于反诉被告未提供符合餐饮业经营用途的店铺，使得反诉原告无法取得环保审批和申请工商营业执照，已导致反诉原告的
合同目的无法实现，反诉被告的行为已构成根本违约。故请求
判决：一、解除反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁经营合
同》及《补偿协议》；二、反诉被告退回反诉原告缴纳的租金
14060.13元及综合管某某30931.61元；三、反诉被告退回反诉
原告缴纳的10万元履约保证金、5万元预付款及2000元电话费
押金；四、反诉被告赔偿反诉原告餐具卫生检测费、燃气工程
设计费、燃气报装费、见证取样检测费、环保工程设计费等损
失共计75264元；五、反诉被告赔偿反诉原告赔偿厨房设备及
餐饮用具费用137230元，评估费35000元，店铺装修费721900
元，合计894130元；六、本案诉讼费用由反诉被告承担。
为证明辩称及反诉的事实，被告（反诉原告）陈甲向本
院提供了如下证据：1.浙江省统一收款收据二份，证明反诉人
于2007年9月10日向被反诉人交纳10万元履约保证金；反诉人
于2007年11月13日向被反诉人交纳2000元电话押金。2.收款收
据一份，证明反诉人于2008年8月22日向被反诉人交纳5万元预
付款。3.温州市公安局鹿城分局建筑工程消防审核意见书二份
。4.温州市公安��鹿城分局建筑工程消防验收意见书一份。证
据3-
4共同证明反诉人委托温州市云艺建筑安装设计院对店铺进行
施工设计；店铺经装修已通过消防验收。5．参海缘无国籍料
理装饰工程预算书八份，证明反诉人店铺装修工程总造价为12
82542元。6.委托检验协议书一份。7.餐具消毒效果检测报告
书一份。证据6-7共同证明反诉人委托温州市鹿城区疾病预防控制中心对店铺
餐具进行检测并因此支付检测费2664元。8.收款收据一份，证
明反诉人为店铺支出燃气工程设计费2000元。9.建筑业统一发
票一份，证明反诉人为店铺支出燃气报装费45800元。10.中国
人民武装警察部队通用收费票据一份（与证据3相互印证），
证明反诉人为店铺支出见证取样检测费2800元。11.环保工程
委托书一份，证明反诉人委托温州市瓯海环保设计研究所设计
店铺油烟、餐饮废水治理方案并因此支出设计费22000元。12.
美宝橱柜订货单一份，证明反诉人为店铺购置橱柜支出8120元
。13.厨房固定资产折旧清单二份，证明反诉人为店铺安装厨
房工作台等共支出35900元。14.温州银鹰酒店用品设备有限公
司销货清单十一份，证明反诉人为店铺购置厨房用具等支出25
232元。15.实物入库凭单、采购入库单、温州品味咖啡商行销
售清单六份，证明反诉人为店铺购置餐饮用具等支出47978元
。16.温州市工商行政管理局鹿城分局责令改正通知书一份，
证明2008年9月11日店铺因无法取得环保审批进行无证经营被
温州市工商行政管理局鹿城分局责令改正的事实。17.核查证
明���份，证明被告证明陈甲已经向环保局提出申请，未得到审
批是因为涉案店铺本身不具备环保的功能，遭到周围部分群众
的反对。18.补充证据八份，共同证明反诉人已经将环保所需
的材料交环保部门审批，并且已经提交给被反诉人，由其向环
保部门申请审批，但至今都未得到环保部门的审批。19.温工
商（2008）150号函，证明餐饮业办理工商执照之前必须要取
得环保部门的审批。20.资产评估报告书一份，证明涉案店铺装修的价值为721900元。
原告（反诉被告）丹璐××针对被告（反诉原告）陈甲
的反诉答辩称：1.同意反诉原告提出的第一项诉讼请求，请求
解除租赁合同。2.请求法院驳回反诉原告提出的其他反诉请求
。理由为：（1）反诉被告已经按照合同约定履行了自己��义
务，商铺的功能符合约定，反诉原告未取得相关证件是其自身
原因造成，而不是因为被反诉人的店铺不符合条件。（2）反
诉原告并不是不能取得证件，环保部门不是不予审批，而是暂
缓审批。根据现有的条件，反诉原告再申办，是可以通过审批
的。（3）反诉原告没有通过有效的途径维护其合法权益，而
将责任推给反诉被告是不能成立的。
对原告（反诉被告）丹璐××和被告（反诉原告）陈甲
提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：
对原告（反诉被告）丹璐××提供的证据1、3、5，被告
（反诉原告）陈甲均无异议，本院予以确认。
对原告（反诉被告）丹璐××提供的证据2，被告（反诉
原告）陈甲对其真实性没有异议，但对其合法性有待查证，对
其关联性有异议。合同约定丹璐××提供的店铺是用于餐饮的
，丹璐××不仅要提供用于餐饮的场所，还要能够办理相关证
件。丹璐××无法证明其提供的店铺具有合法性，即无法证明
该店铺能够通过相关部门的审批。该商铺在被告自身经营条件
成熟的情况下仍无法取得相关证件，所以该证据无法证明其具
有合法性，与本案不具有关联性，不能证明其待证事实。本院
认为，根据《商铺租赁经营合同》的约定，丹璐××保证的是涉案商铺在硬件设施上能够用于餐饮业经营，而不是保证承租
人通过各项行政审批，故被告（反诉原告）陈甲所提的异议不
成立，上述证据对待证事实具有证明力，且与本案具有关联性
，本院予以确认。
对原告（反诉被告）丹璐××提供的证据4，被告（反诉
原告）陈甲对其真实性有异议，认为水电费抄表并没有被告的
签字。本院认为，上述证据不能证明被告未缴水某、电费的情
况。故对上述证据中的水某、电费抄表情况不予确认，对电话
安装使用流转表、申请书、话费帐单，因对待证事实具有证明
力，且与本案具有关联性，本院予以确认。
对原告（反诉被告）丹璐××提供的证据6，被告（反诉
原告）陈甲认为不是针对涉案的水电费，而是针对丹璐广场总
的水电费情况，不能证明待证事实。本院认为，被告所提的异
议成立，对上述证据，本院不予认定。
对原告（反诉被告）丹璐××提供的证据7，被告（反诉
原告）陈甲认为与本案没有关联性，在出具报告书的时候，欧
洲��还没有建，只是可行性的报告，并没有经过测评确定，反
而可以证明被告方的观点，其只是可行性的报告，所以与本案
没有任何关系，不能证明待证事实。本院认为，虽然该两份证
据是在丹璐广场建成之前出具的，但结合被告（反诉原告）陈
甲出具的食品卫生许可证、消防验收意见书，可证明涉案商铺
在硬件设施上能够作为餐饮业经营，故对上述证据，本院予以
确认。
对原告（反诉被告）丹璐××提供的证据8，被告（反诉原告）陈甲认为恰恰证明餐饮店确实没有经过环保部门的审批
，同时也驳斥了原告的观点，原告认为没有通过审批是被告自
身的原因是不能成立的。本院认为，上述证据对待证事实具有
证明力，且与本案具有关联性，本院予以确认。
对被告（反诉原告）陈甲提供的证据1－4、8、9、11、1
6，原告（反诉被告）丹璐××无异议，本院予以确认。
对被告（反诉原告）陈甲提供的证据5，原告（反诉被告
）丹璐××认为预算书没有公司的签字，也没有被告本人的签
字，对其真实性有异议。本院认为，丹璐××所提的异议成立
，对上述证据，本院不予认定。
对被告（反诉原告）陈甲提供的证据6－7，原告（反诉
被告）丹璐××对该协议与本案的关联性有异议，其乙方名字
并非本案被告陈甲。本院认为，协议书及报告书都是针对参海
缘料理店（即涉案商铺）的，上述证据可证明待证事实，故予
以确认。
对被告（反诉原告）陈甲提供的证据10，原告（反诉被
告）丹璐××称由于被告方无法提供材���证明取样费用的合理
性，对其关联性存在异议。本院认为，上述证据对待证事实具
有证明力，本院予以确认。
对被告（反诉原告）陈甲提供的证据12，原告（反诉被
告）丹璐××对其真实性存在异议，真实性有异议，没有被告
签字，无法确认，也没有出售公司的签字或盖章认可。本院认
为，原告所提的异议成立，对上述证据，本院不予认定。
对被告（反诉原告）陈甲提供的证据13－15，原告（反诉被告）丹璐××对真实性有异议，认为均没有相关的公司或
人员的签字认可。本院认为，原告所提的异议成立，对上述证
据，本院不予认定。
对被告（反诉原告）陈甲提供的证据17，原告（反诉被
告）丹璐××对其真实性没有异议，认为被告遭到周围群众强
烈投诉，该周围群众是否是欧洲城的群众，应当提供相应的身
份证明来核实。同时也证明了申请人在遭到暂缓审批以后，并
未再重新申报，根据现有的会议纪要，被告如再申请可以获得
相关证件，是被告自身原因，未再审批。在遭到暂缓审批以后
，没有通过有效的司法途径要求环保部门颁发证件，也说明该
店铺是符合相关硬件设施的，未经过审批是由于群众的投诉。
本院认为，核查证明只能证明被告（反诉原告）陈甲曾去环保
窗口申请环保审批，后因周边群众的投诉而暂缓审批的事实，
而不能证明涉案店铺本身不具备环保功能的事实。故上述证据
不能证明待证事实，本院不予认定。
对被告（反诉原告）陈甲提供的证据18，原告（反诉被
告）丹璐××未提实质性异议，称原告只是协助办理。本院认
为，上述证据能够证明涉案商铺至今未通过环保审批的事实，
故予以认定。
对被告（反诉原告）陈甲提供的证据19，原告（反诉被
告）丹璐××对被告取得该证据的来源有异议，针对被告开设
中餐需要取得环保部门审批意见没有异议。本院认为，原告对
该证据的证明目的没有异议，故予以认定。
对被告（反诉原告）陈甲提供的证据20，原告（反诉被告）丹璐××对其内容的真实性、合理性均存在异议，认为鉴
定程序上存在违法，对其评估的结果有异议。庭审中，注册资
产评估师刘某对原告所提的异议一一作答。本院要求原告于庭
审后五天之内确定是否需要重新鉴定，如果逾','2018-09-21
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