山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁01民终3207号
上诉人（原审原告、反诉被告）：济南华舜物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：隋阳，总经理。
委托诉讼代理人：林世军，山东才有律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）:吕永兴，男，1966年2月9日出生，汉族，济南市某区某局干部，住济南市。
上诉人济南华舜物业管理有限公司（以下简称华舜公司）与上诉人吕永兴物业服务合同纠纷一案，双方均不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华舜公司委托诉讼代理人林世军、上诉人吕永兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华舜公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2、一、二审诉讼费由吕永兴负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，华舜公司按照每户业主分摊640度电计350元向吕永兴收取分摊电费有合同依据。1、2001年8月1日，华舜公司与某小区的开发商济南经济房地产开发中心签订《物业服务委托合同》，该合同己经一审法院认定为合法有效的合同。而该合同第12条第2款约定:华舜公司负责向业主或使用人代收、代缴水、电费(水、电费误差由使用人分摊)，依据本条约定电费误差分摊应当由小区业主承担。2、华舜公司己经将收取电费误差分摊的《通知》、《2011年1月至2013年9月电费误差情况说明》、济南供电公司出具的《2011年1月至2013年10月济南经济房地产开发中心电量电费明细》、该小区内每户业主的电表费用清单等在小区内公示了一年多的时间，小区业主有将近90%的业主都已经交纳了，交纳该费用的业主已经远远的超过了三分之二。在刚开始收取该费用时有部分业主对收费有异议，他们曾向该区物价局、房管局及市政府12345都打过电话并到上述部门反应过收费的事情，上述部门都认为华舜公司的收费不存在违法违规的情形。华舜公司收取该费用是按照合同的约定并结合实际产生的电费误差，在华舜公司及有关单位承担超过二分之一电费误差费用的前提下，剩余的费用由小区的全体业主分摊。吕永兴如果认为收费不合法、不合理，应当提交由相关部门出具的证明，吕永兴在诉讼过程中未提交相关证据，其应当承担640度电计350元的误差分摊费用。3、华舜公司与该小区的开发商签订的《前期物业服务合同》第17条第8款约定，欠费人自欠费当日起承担日3%的违约金，吕永兴按照合同约定应当向华舜公司承担日3%的滞纳金。二、一审判决适用法律错误。华舜公司2013年10月13日在小区内张贴催收电费误差分摊费用的通知，吕永兴于2014年1月12日向华舜公司交纳该费用，吕永兴已经认可了交纳电费误差分摊一事，双方之间的合同已经完成。而吕永兴在本案开庭时才主张要求退还误差分摊费用，吕永兴行使的是一种撤销权，该撤销权其应当在2015年1月11日之前行使，而吕永兴在2016年3月23口开庭时要求华舜公司返还350元电费误差分摊，此时已经超过一年的除斥期间，其权利已经丧失。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法判如所请。
吕永兴上诉请求：1、撤销一审2005年1月1日至2010年12月31日的物业费的判项；2、一、二审诉讼费由华舜公司负担；3、驳回华公司对吕永兴2012年、2014阁楼收费的请求；4、判令华舜公司返还收取的800元水电押金。事实和理由：1、2002年1月份，吕永兴凭与济南市经济房地产开发公司签订的购房合同和交接房通知单与华舜公司签订物业合同，按照合同约定履行了权利和义务，按时缴纳（水电押金800元，每户必须交，不交此费不办理房屋交接手续）物业费，合同是统一的制式，对每个业主都具有约束力，不存在一部分收押金一部分不收押金的问题，该物业为独立法人，自负盈亏，收取的押金不可能再交给开发商，因时间久远吕永兴找不到押金条不代表没有交，缴纳800元押金是合同的一部分，合同对此都有约束力，华舜公司应当退还800元押金。2、因吕永兴阁楼是开发商依双方合同赠送的，且阁楼上生活设施不完善，买房时约定不收物业费，2005年1月以前都是按109.51平方米收取的，2013收费标准是在彼此达成其口头协议的前提下，为了更好地支持物业工作缴纳的，故对2013年的物业费不应再收取。3、2003年3月吕永兴因与济南经济房地产开发公司延期交房违约金问题将其起诉至法院，本人要求华舜公司帮助提供交接房通知单，以便让法院确定准确的赔偿时间，但华舜公司拒绝提供，使本人无法拿到准确时间的交接房证据，导致本人在此案中造成9000多元的经济损失。经多次与当时华舜公司法人代表交涉，要求用物业费抵扣本人的损失，其法人代表王某某经理自知理亏默认，从2005年1月开始到2010年12月再也未主动给本人要过物业费，更没有书面催缴过，期间是否交过物业费因年代久远也记不清楚了。华舜公司更换法定代表人隋阳后，又向吕永兴收取上述期间的物业费，不合情理，且根据民法通则及最高法院关于物业纠纷的有关物业规定，此期间的物业费从来没有书面催缴过，早已超过了诉讼时效，一审法院不应支持其相关诉讼请求。4、2014年3月吕永兴接到一审法院的电话通知后，及时到华舜公司协商并说明与该公司原法定代表人王某某培矛盾纠纷等情况，双方达成如下口头协议:（1）2012年的物业费有水电押金800元抵扣。（2）交清2013年的全年物业费用。（3）以后积极配合物业管理工作，不参与对华舜公司一切不利的活动。（4）以前的费用不再追究。（5）华舜公司撤回起诉。此口头协议的是彼此真实意思的表示，吕永兴按约定履行了协议，随后华舜公司亦提出撤诉。后因华舜公司不能为业主提供满意的服务，2014年11月被业主逐出小区，华舜公司现在又起诉2010年12月31日以前的物业费违背了诚实信用的原则，且已过诉讼时效。请求二审法院支持吕永兴的反诉请求。6、本案的跨度时间长久复杂，理应给与彼此调解的机会，但是一审法院没有给彼此调解的机会就给予判决，有失公平。
华舜公司向一审法院起诉请求：1、吕永兴支付物业费8463.26元；2、吕永兴按日支付3%违约金；3、吕永兴承担诉讼费用。
吕永兴向一审法院反诉请求：1、判决华舜公司返还水电押金800元；2、退还未使用的电费455度；3、退还2013年收取的阁楼物业费半价的费用；4、退还违规收取的350元改一户一表的电表费用；5、愿意补交2014年应该缴纳的物业费；6、提供2003年至2013年交费和未交费的清单；7、反诉费用由华舜公司负担。
一审法院认定事实：济南市该小区坐落于济南市某区某街91号，济南市经济房开发中心为该小区的开发单位。2001年8月1日，济南市经济房地产开发中心作为委托方（甲方）与受委托方即华舜物业（乙方）签订《物业服务委托合同》一份，约定甲方将该小区委托给乙方实行专业化的物业服务，建筑面积为42388.56平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托服务事项包括保修期外房屋建筑公共部位的小修。养护、保修期外共用设施和附属建筑物，构筑物的小修、养护、公共绿地养护、公共环境卫生、协助维护小区公共秩序等。委托管理期限为自2001年8月1日起至该小区业主委员会成立并于物业公司签署《物业服务合同》时止。合同中在“双方的权利和义务”中“乙方权利和义务”处约定有“8、对连续欠缴物业费三个月以上（含三个月）的业主或物业使用人，乙方有权直接向甲乙双方任意一方所在地的人民法院提起诉讼。欠费人自欠费当日起承担日3%的滞纳金。法律诉讼所产生的一切费用由败诉方承担”。合同还对服务标准等内容进行了约定。物业服务费用约定按房产证或房屋购买合同上载明的建筑面积，居民住宅0.54元/平方米/月；商业用房及居民用房改变其使用性质的（包括仓库、办公室等）0.60元/平方米/月；缴费方式为业主或物业使用人按季度向乙方交纳物业服务费，实行先交费后服务的方式，即每季度的第一个月的1-10日向乙方交纳本季度的物业费。合同中还另对双方的违约责任、附则进行了约定。
2002年1月8日，华舜公司作为甲方，吕永兴作为乙方，双方签订《物业管理合同书》一份，约定甲方受济南经济房地产开发中心委托，对该小区实行物业管理，合同对管理项目和内容、双方的权利和义务等内容做了约定。对于物业管理费约定为分享单列，综合收取，按政府下达文件收取公共设施维修基金，按房屋套内建筑面积每平方米每月0.6元收取综合服务费。自签订物业管理合同之约定起一次收至本年年底，以后每年的物业管理费在每年1月15日以前交齐。水电天然气费按时市价收取，每户预交800元。以上预付金，每季度收缴一次，如住户上季度费用超出800元，本季按1000元预收，多余部分转入下季。以上收费标准以维持实际收支平衡为原则，管理部将根据实际情况按物价上涨幅度进行调整。违约责任约定有“3、业主如延期缴纳应交管理费、服务费、供气费、水、电费、供暖费以及有关押金、赔偿金、罚款等费用的，处以每日3%的滞纳金；无正当理由超过两个月不交的，管理部可采取停水、停电、停气等催缴措施”
华舜物业主张吕永兴居住于该小区某号楼某单元602号，房屋面积为165.85平方米，单价为0.54元，其说明于2014年11月19日退出该小区，要求吕永兴支付物业费人服务费是2005年1月1日-2010年12月31日、2012年全年、2014年1月1日-11月15日期间的合计费用8463.26元；其还说明要求吕永兴支付的违约金为自2014年11月15日起至2015年11月14日止，按日3%标准计算。
吕永兴辩称对于是否交纳过2005年1月1日-2010年12月31日的物业服务费其已经记忆不清楚，2012物业服务费在双方达成口头协议后已经用水电押金800元予以抵销，2014年1月1日-11月15日的物业服务费尚未交纳。同时，其认为在购买涉案房产时，开发商承诺买房送阁楼，因此，阁楼面积不应计入物业服务费收费面积内，本案收费面积应为房屋面积109.51平方米。为证实其答辩主张，吕永兴提供2003年4月2日协议书一份，济南经济房地产开发中心为甲方，其为乙方，载明乙方购置甲方该房屋一套，现交接完毕。期间，由于政府政策变动及其他种种客观原因，致使交房时间拖延，造成合同违约，给乙方造成诸多不便，双方达成协议：一、赔偿乙方违约金15000元，以现金支付，免开天然气开户费；二、双方互不再追究；三、本协议双方签字后生效；四、乙方向法院提出撤诉。吕永兴另提供一审法院（2014）槐民初字第852号民事裁定书一份，显示华舜公司曾诉吕永兴物业服务合同纠纷一案中，后华舜公司于2014年3月28日撤回了上诉。吕永兴还提供2014年4月18日收据一份，显示其向华舜公司交纳了2013年全年物业费1074.70元。
华舜公司对以上证据真实性没有异议，但认为协议书与本案没有关联性。同时，其说明在2014年其诉吕永兴物业服务合同纠纷一案中，双方的确曾达成过口头协议，但内容并非吕永兴所述，而是吕永兴强调经济紧张，待发工资后一次性支付2012年、2013年及2015年的物业服务费。
吕永兴在审理中明确第一项反诉请求华舜物业返还水电押金800元，是指其于2002年1月8日交付该笔款项后，华舜公司向其出具收据，但该收据已经丢失。其在反诉状中用括号注明愿意补交2012年的物业费是指华舜公司不予返还，其就认为是抵销了2012年的物业服务费。华舜公司对此不予认可，认为当时并非每个用户都交纳了该项费用，吕永兴应该提供收据证明交纳事实，且其不认可该笔费用与2012年的物业服务费相抵销。吕永兴在审理中明确第二项反诉请求要求华舜公司退还电费455度是指退还455度数产生的电费520.25元（按单价0.55/度计算），并提供用电卡一张，华舜公司认可用电卡的真实性，认为仅凭该卡无法体现用电度数，其在改造电表时对每户的剩余电量进行过统计，待核实结余电量以后同意按照度数乘以0.55元/度的计算方式退还剩余电费。但其后为向法院反馈落实吕永兴结余电量的情况。
吕永兴在审理中明确第三项反诉请求要求华舜公司退还2013年收取阁楼物业费半价的费用是指华舜公司退出后，新换的物业按照半价收取阁楼的物业服务费用，其在2013年全年针对阁楼面积交纳物业服务费为365.08元，华舜公司应返还已经收取的阁楼部分的物业费182.54元。华舜公司对此不予认可，认为按照半价收取阁楼的物业费用没有依据。
吕永兴在审理中明确第四项反诉请求华舜公司退还改造电表水电费用350元是2014小区改造电表时向其收取350元，但出具的收据显示小区改造电表分摊费，改造电表不应该收费，小区用电是先付费后使用，电费差价分摊给业主没有法律依据。为此，其提供收据一张。该份收据显示吕永兴于2014年1月12日向华舜公司交付电表、电差分摊费用350元。华舜公司对收据没有异议，但认为2011年1月-2013年9月小区总电表和各户的电表数差额是205753.6元，其已经承担了10万元，剩余费用经公司研究决定每户分摊640度电合计每户350元，该项费用不应退还。华舜公司就此费用的收取提供2013年10月13日的《通知》、《该小区2011年1月至2013年9月电费误差情况说明》，载明该小区2011年1月至2013年9月电费误差为205753.60元；提供2013年10月25日加盖济南供电公司印章的《2011年1月至2013年10月济南经济房地产开发中心电量、电费明细》，载明自2011年1月至2013年10月期间每月的电量、电费数额，其还提供该小区内各楼梯电表费用清单。
吕永兴当庭撤回了第五项、第六项反诉请求。
吕永兴对华舜物业提供的《2011年1月至2013年10月济南经济房地产开发中心电量电费明细》真实性没有异议，对以上其他证据不予认可。
一审法院认为:华舜公司与该小区的开发单位济南经济房地产开发中心于2001年8月1日签订的《物业服务委托合同》，吕永兴于2002年1月8日签订《物业管理合同书》，此时该小区尚未成立业主委员会，该两份合同应为前期物业服务合同。就合同内容而言，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效。据此，可以认定华舜公司在玉景家园小区提供物业服务，与吕永兴之间存在着物业服务合同关系。
华舜公司主张其于2014年11月19日退出了该小区，并要求吕永兴交纳2005年1月1日-2010年12月31日、2012年全年、2014年1月1日-11月15日期间的物业服务费用。吕永兴辩称记忆不清楚是否交纳了2005年1月1日-2010年12月31日的物业服务费，其没有对此予以否认，也没有证据提供证实其已经交纳该期间的费用，据此，一审法院认为华舜公司主张吕永兴未交纳该期间相应物业服务费的事实予以认定。吕永兴辩称双方达成口头协议后，以水电押金800元抵销了2012年的物业服务费，其对双方达成口头协议及其协议内容没有提供直接证据予以证实，其为此提供的与开发商之间的协议书、民事裁定书和2013年缴费收据也均不能证实抵销的主张，故法院不予采纳，对于其欠付此间的物业服务费，应予以认定。吕永兴认可其未缴纳2014年1月1日-11月15日的物业服务费，对该项自认法院应予以确认。综上，一审法院确认吕永兴应交物业服务的时间为7年零10.5个月。因吕永兴居住房屋有阁楼，双方在本案审理中就物业费的收取标准产生了争议。对此，一审法院认为吕永兴曾于2014年4月18日向华舜公司缴纳过2013年全年的物业服务费1074.70元，此交纳标准可以借鉴采用。以此并结合吕永兴居住的房屋的面积和其交纳物业服务费的标准，华舜公司要求其交纳上诉期间的物业服务费合计8464.26元符合合同约定，一审法院对此予以支持。吕永兴辩称阁楼面积不应计入收费面积，该意见与其实际缴纳2013年物业服务费的数额不服，一审法院不予采纳。
吕永兴辩称华舜公司要求其支付2005年至2012年3月之前的物业服务费的请求已经超过诉讼时效的意见，因华舜公司一直在为小区提供物业管理服务直至2014年11月19日退出，此服务过程具有长期性和持续性的特点，华舜公司现在主张的物业服务费用系合同期内整体债权的一部分。华舜公司于2014年11月19日退出玉景家园小区，于2016年1月18日提起诉讼，并未超过法定诉讼时效期间。吕永兴的该项答辩意见缺乏法律根据，不予采纳。
对于吕永兴要求华舜公司返还水电押金800元的请求，虽然华舜公司认可有些业主交纳了该项费用，但认为需要吕永兴举证证明已经实际交纳。因吕永兴在诉讼中陈述收据已经丢失，不能提供相应证据，对于其该项请求，法院不予支持，其还说明如华舜公司不予返还，其就认为是抵销了2012年的物业服务费。对此，一审法院认为，一是已如此前分析，吕永兴提供的证据不足以证实双方达成口头协议以水电押金与2012年的物业服务费相抵销的主张；二是，根据此推定抵销事实也没有事实和法律依据。其对该项请求，法院不予支持。
对于吕永兴要求华舜公司退还电费250.25元的请求，华舜物业对该项事实进行了确认，并在本案开庭审理时说明落实具体数额向法院反馈，但后其为予反馈。对此，一审法院认为，华舜公司对吕永兴所述该项事实予以确认，并且能够确认相应数额，但在法院限定期限内未予反馈，故法院对吕永兴的该项数额予以认定，对其该项主张予以支持。
对于吕永兴要求华舜公司退还2013年收取阁楼物业费182.54的请求，前面已经说明其该主张没有合同依据和法律根据，一审法院不予支持。
对于吕永兴要求华舜公司退还改造电表费用350元的请求，华舜公司在审理中说明该项费用分摊予以认可，其并就收取该费用的依据提供了2013年10月13日的《通知》、《2011年1月至2013年9月电费误差情况说明》、2013年10月25日《2011年1月至2013年10月济南经济房地产开发中心电费电量明细》、该小区内各楼电表费用清单等证据，对此一审法院认为，一是提供的证据多为其登记表，本身并不能确认电量损耗电费的数额，二是即使存在着电量损耗，其作为物业服务企业要求将电费分摊给业主也缺乏依据；且其是否将分摊收取小区业主的该项费用转交给了供电部门仅凭其现提供的证据也不能认定。故一审法院确定华舜公司收取该项所谓的电改费用没有依据，对吕永兴的该项反诉请求予以支持。
华舜物业还要求吕永兴按照日3%支付违约金，鉴于本案审理查明吕永兴未交纳物业服务费存在着以上的相应理由，一审法院对于华舜物业的该项诉讼请求不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院民事诉讼法证据的若干规定》第七十五条规定，判决：一、被告（反诉原告）吕永兴于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）济南华舜物业有限公司支付物业费8463.26元；二、原告（反诉被告）济南华舜物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）吕永兴返还250.25元；三、原告（反诉被告）济南华舜物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）吕永兴返还“电改分摊费”350元；四、驳回原告（反诉被告）济南华舜物业管理有限公司要求被告（反诉原告）吕永兴支付违约金的诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)吕永兴要求原告（反诉被告）济南华舜物业管理有限公司返还水电押金800元的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）吕永兴要求原告（反诉被告）济南华舜物业管理有限公司返还2013年阁楼物业费半价182.54元的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，原告（反诉被告）济南华舜物业管理有限公司负担20元，被告（反诉原告）吕永兴负担5元；反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）济南华舜物业管理有限公司负担10元，被告（反诉原告）吕永兴负担15元。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。另，济南经济房地产开发中心与华舜公司签订的《玉景家园物业服务委托合同》第12条第二款约定：华舜公司负责向业主或使用人代收、代缴水、电费(水、电费误差由使用人分摊)。
本院认为：华舜公司与玉景家园小区的开发单位济南经济房地产开发中心于2001年8月1日签订《物业服务委托合同》后，吕永兴于2002年1月8日与华舜公司签订《玉景家园物业管理合同书》，由于此时该小区业主委员会尚未成立，故两份合同均应属于前期物业服务合同，且均系合同双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，当为有效合同。一审法院认定吕永兴欠缴华舜公司2005年1月1日至2010年12月31日、2012年全年、2014年1月1日至11月15日期间的物业服务费8463.26元及吕永兴预交电费250.25元证据充分，本院予以确认。由于吕永兴没有提交证据证实其已经交纳了2005年1月1日至2010年12月31日期间的物业费，一审判决吕永兴向华舜公司交纳上述期间的物业管理费并无不当。华舜公司虽然上诉主张对吕永兴要求返还预交电费250.25元不应支持，但亦未提交证据证实吕永兴所预交的电费已经用于其生活用电消费。故一审判决华舜公司向吕永兴返还其预交电费250.25元亦无不当，应予以维持。
华舜公司主张吕永兴应支付逾期缴纳上述物业服务费违约金，本院作出的已生效的(2015)济民一终字第133号民事判决认定华舜公司在涉案小区提供的物业服务存在一般瑕疵，并非吕永兴无故不缴纳物业费，故对华舜公司该项主张，一审法院未予支持正确。关于本案吕永兴要求华舜公司返还涉案小区电费误差分摊费350元问题。本院认为，首先，华舜公司与该小区的开发单位济南经济房地产开发中心签订的《物业服务委托合同》明确约定，华舜公司负责向业主或使用人代收、代缴水、电费(水、电费误差由使用人分摊)。根据该条约定，华舜公司有权代收涉案小区业主电费，并在产生电费误差的情况下将电费误差产生的费用分摊给物业使用人。其次，吕永兴向华舜公司缴纳电费误差分摊费用的行为，应视为其对涉案小区电费误差及业主分摊该项费用无异议并同意缴纳。据此，华舜公司向吕永兴收取涉案小区电费误差分摊费350元，有事实依据，且已实际履行完毕。因此，一审法院判决华舜公司向吕永兴返还电费误差分摊费350元不当，应予纠正。
关于上诉人吕永兴上诉主张其向华舜公司交纳的800水电押是否应予退还以及阁楼收费的标准问题。本院认为，由于吕永兴没有提交证据证实其已经实际交纳过800元的水电费押金，本院对于其主张返还该款项或者已经与2012年的物业费相抵销均难以支持。关于阁楼收费标准的问题，由于吕永兴与华舜公司签订的《物业管理合同》中并不有约定，且吕永兴曾于2014年4月18日向华舜公司交纳过2013年全年的物业服务费1074.70元，一审判决采用此交费标准，结合吕永兴住房面积和其交纳物业服务费的标准，一并计算并判决吕永兴向华舜公司交纳欠交的物业费8463.26元并无不当。关于华舜公司的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题，本院认为，华舜公司依据前述的前期物业服务合同为涉案小区提供物业服务，至2014年11月19日正式退出该小区，此服务过程具有长期性和持续性的特点，华舜公司现在主张的物业服务费用系合同期内整体债权的一部分。华舜公司于2014年11月19日退出玉景家园小区，于2016年1月18日提起诉讼，并未超过法定诉讼时效期间。吕永兴关于华舜公司的诉讼请求已经超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。综上所述，华舜公司的上诉请求部分成立，吕永兴的上诉请求均不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初836号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项及诉讼费的负担；
二、撤销济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初836号民事判决第三项；
三、驳回上诉人吕永兴要求上诉人济南华舜物业管理有限公司退还“电改分摊费”350元的请求；
二审案件受理费100元，由上诉人济南华舜物业管理有限公司负担50元，上诉人吕永兴负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴松成
审 判 员 翟 勇
代理审判员 程军玲
二〇一六年十月十日
书 记 员 李 环