上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1772号
上诉人(原审被告)上海静安丽池商务酒店有限公司。法定代表人刘达。委托代理人周富毅，北京市京都律师事务所上海分所律师。委托代理人王众，北京市京都律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审原告)上海招商局广场置业有限公司。法定代表人陈明刚。委托代理人卢刚毅，上海市申中律师事务所律师。委托代理人徐恩泽，上海市申中律师事务所律师。上诉人上海静安丽池商务酒店有限公司(以下简称“丽池酒店公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2015)静民一(民)初字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2004年7月21日，上海招商局广场置业有限公司(以下简称“招商局公司”)与上海丽池投资管理有限公司(以下简称“丽池投资”)签订了一份《上海市房屋租赁合同》，约定，招商局公司将上海市静安区成都北路XXX号招商局广场五楼整层房屋(以下简称“系争房屋”，建筑面积2,311.31平方米)出租给丽池投资，由丽池投资用于经营桑拿会所及其配套的餐饮、休闲、娱乐使用，房屋租赁期为十年，自2004年8月16日至2014年8月15日。2004年9月24日，招商局公司、丽池酒店公司及丽池投资签订了一份《协议书》，内容为，原由丽池投资租赁的系争房屋转由丽池酒店公司承租，原租赁合同中承租人的权利及履行的义务全部转移给丽池酒店公司(包括并不限于丽池投资存放在招商局公司处的保证金)。合同期满后，招商局公司、丽池酒店公司于2014年8月21日签订了《上海市房屋租赁合同》，约定，租赁期限延长至2019年8月15日止；自2014年8月16日至2016年8月15日期间的月租金为251,500元，2016年8月16日至2017年8月15日期间的月租金为263,000元，2017年8月16日至2019年8月15日期间的月租金为277,000元；丽池酒店公司应于每月5日前向招商局公司支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则丽池酒店公司需按日租金的9%支付违约金；合同签订后三日内，丽池酒店公司向招商局公司支付相当于两个月租金及物业管理费的租赁保证金计576,000元，丽池酒店公司原已支付的租赁保证金将自动转为本合同的部分租赁保证金，不足部分由丽池酒店公司补足；租赁关系终止时，招商局公司收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由丽池酒店公司承担的费用外，剩余部分无息归还丽池酒店公司；除招商局公司同意丽池酒店公司续租外，丽池酒店公司应在本合同的租期届满后的次日内返还该房屋，未经招商局公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，丽池酒店公司应按8元/平方米向招商局公司支付该房屋占用期间的使用费；丽池酒店公司逾期不支付租金累计超过一个月的，招商局公司可书面通知丽池酒店公司解除本合同，丽池酒店公司应向招商局公司按月租金的三倍支付违约金。合同签订后，丽池酒店公司支付了租赁保证金576,000元。自2014年9月起，丽池酒店公司未按合同约定支付租金，并于2014年10月停止营业。2014年11月4日，招商局公司通过律师发函丽池酒店公司，要求丽池酒店公司于2014年11月10日付清全部租金及违约金。因丽池酒店公司未履约，招商局公司遂诉至法院，要求判令：1、招商局公司、丽池酒店公司签订的《上海市房屋租赁合同》于诉状副本送达之日(2015年1月9日)起解除；2、丽池酒店公司按每月251,500元的标准支付招商局公司至租赁合同解除之日的租金,暂计算至2014年11月30日为625,100元；3、丽池酒店公司按日租金的9%支付招商局公司逾期付款违约金，暂计算至2014年11月30日为100,919.62元；4、丽池酒店公司支付招商局公司合同解约违约金754,500元；5、丽池酒店公司自合同解除的次日起从系争房屋内搬离，将系争房屋返还招商局公司，逾期交还，按每日18,490.48元支付招商局公司房屋使用费。原审又查，截止2014年11月30日，丽池酒店公司欠招商局公司租金625,100元。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。招商局公司、丽池酒店公司签订的《上海市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。支付租金是承租人基本的合同义务。丽池酒店公司自2014年9月起未按约支付租金，至2014年11月30日，已经欠付招商局公司租金625,100元，构成根本性违约，招商局公司有权解除租赁合同，但应当通知丽池酒店公司。本案诉状副本于2015年1月9日送达丽池酒店公司，故租赁合同于2015年1月9日解除。丽池酒店公司未按合同约定支付租金，招商局公司要求丽池酒店公司支付欠租，合法有据，予以支持，故丽池酒店公司应支付招商局公司2014年9月至2015年1月9日的欠租951,016元(625,100元+251,500元+251,500元×12÷365×9)。丽池酒店公司自2014年9月起未按约付清当月租金，构成违约，应按合同约定按日租金的9%支付逾期付款违约金，招商局公司请求丽池酒店公司自2014年9月6日起计算逾期付款违约金，予以支持。因丽池酒店公司违约致合同提前解除，丽池酒店公司应当承担提前解约的违约责任，招商局公司据此向丽池酒店公司主张提前解约的违约金754,500元，予以支持。合同解除后，丽池酒店公司应当及时搬离租赁房屋，并将房屋交还招商局公司。由于丽池酒店公司继续占用系争房屋,造成招商局公司经济损失，丽池酒店公司应当支付招商局公司自2015年1月10日起至实际搬离之日止的房屋使用费。招商局公司要求丽池酒店公司按每日18,490.48元支付房屋使用费(8元×2,311.31平方米)，符合合同约定，也予以支持。丽池酒店公司辩称招商局公司主张的逾期付款违约金、合同解约违约金及房屋使用费过高,与事实不符,不予采信。招商局公司上海招商局广场置业有限公司收取的租赁保证金576,000元应于合同届满后返还丽池酒店公司，该款与丽池酒店公司应支付招商局公司的费用相抵。据此，原审判决如下：一、上海招商局广场置业有限公司与上海静安丽池商务酒店有限公司之间的《房屋租赁合同》于2015年1月9日起解除；二、上海静安丽池商务酒店有限公司应于判决生效之日起十日内搬出上海市静安区成都北路XXX号招商局广场五楼整层房屋，将房屋归还上海招商局广场置业有限公司；三、上海静安丽池商务酒店有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海招商局广场置业有限公司租金951,016元，并自2015年1月10日起按每日18,490.48元支付上海招商局广场置业有限公司房屋使用费至实际搬离之日止；三、上海静安丽池商务酒店有限公司应于判决生效之日起十日内按照日租金的9%支付上海招商局广场置业有限公司2014年9月6日起至清偿止的逾期付款违约金；四、上海静安丽池商务酒店有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海招商局广场置业有限公司提前解约违约金754,500元(与上海静安丽池商务酒店有限公司支付的租赁保证金576,000元折抵)。上诉人丽池酒店公司不服原审判决，向本院提起上诉称，丽池酒店公司在系争房屋内还有大量的设施，丽池酒店公司积极组织重整，准备再开业。丽池酒店公司因经营原因拖欠租金，并未构成根本性违约。丽池酒店公司在招商局公司处还有60万元保证金，该保证金足以抵扣部分租金，丽池酒店公司仍有继续经营的可能性。丽池酒店公司请求撤销原判，依法改判。被上诉人招商局公司辩称，丽池酒店公司严重拖欠租金，构成根本性违约，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院判决查明的事实并无不当，本院予以确认。本院认为，支付租金是承租人最主要的合同义务。丽池酒店公司自2014年9月欠租至今，原审法院认定丽池酒店公司构成根本性违约，判决解除双方的《房屋租赁合同》；丽池酒店公司支付欠租及违约金并无不当，本院予以维持。丽池酒店公司以公司正在重组，并有继续经营的可能性为由，要求继续履行租赁合同，理由牵强，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14,965元，由上诉人上海静安丽池商务酒店有限公司承担。本判决为终审判决。
审判长 顾继红
审判员 虞恒龄
审判员 张 松
二〇一五年七月二十四日
书记员 王 磊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。