江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8023号
上诉人（原审被告）：南京市永嘉年华住宅小区业主委员会，住所地南京市鼓楼区江东北路209号永嘉年华公寓1410室。
负责人：马劲峰，该业主委员会副主任。
委托诉讼代理人：袁巍，江苏天淦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南京瑞丽安物业管理有限公司，住所地南京市玄武区中山东路311-2号A区211室。
法定代表人：张冠成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张芳，江苏宁诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江苏永嘉置业有限公司，住所地南京市建邺区江东中路305号2004室。
法定代表人：陆锦元，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张棋友，该公司职工。
委托诉讼代理人：成为鹏，该公司职工。
上诉人南京市永嘉年华住宅小区业主委员会（以下简称业委会）、南京瑞丽安物业管理有限公司（以下简称瑞丽安公司）因与被上诉人江苏永嘉置业有限公司（以下简称永嘉公司）物权保护纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
业委会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回永嘉公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由永嘉公司承担。事实与理由：一、本案中永嘉公司基于案涉商铺的物权而产生的使用收益权利应受到法院司法查封效力的冻结和限制，故其主张的受侵害利益并不存在，也没有事实和法律依据。1.根据一审法院认定的事实，永嘉公司案涉商铺的使用收益等权利自2010年8月起就已经受到法院司法查封的限制，在没有查封法院明确司法准许的情况下，永嘉公司主张的2012年2月18日对涉案商铺的租赁处分行为己明显违反法律规定及司法裁判效力，该行为应属无效，永嘉公司基于无效行为所产生的利益及诉求自然没有任何事实和法律依据。2.一审法院以2012年4月19日作为时间节点，将南京市中级人民法院（以下简称南京中院）对案涉商铺进行张贴封条并张贴公告的行为认定是对涉案商铺两种不同的司法查封效力，该认定不符合事实，也是对相关法律的错误适用。本案中南京中院对案涉全部商铺的司法查封自2010年8月起即完整的产生查封的法律效力，并一直延续至今，在这过程中，南京中院也从未就该司法查封状态进行过变更或撤销。一审法院将本案中完整连续的司法查封状态及法律效力进行人为的分割并在判决书中就同一查封行为作出两种法律效力截然不同的裁判认定是错误的。3.一审法院将查封形式区分为禁止使用房屋的查封（死封）和仅限制产权过户但可以在法院监督之下合理使用的查封（活封）；并据此认定2012年2月18日至2012年4月19日期间永嘉公司涉案商铺的查封属于“活封”并可以使用；即便按照一审法院对查封效力的界定标准，本案中，永嘉公司也没有任何证据证明其在案涉商铺“活封”期间是在法院监督之下进行的合理使用。一审法院对该事实的认定显然是错误的。二、一审判决要求业委会恢复案涉商铺的供水、供电设施，属于认定事实不清、适用法律错误。1.一审法院就停水停电事实的查明未查清。永嘉公司没有证据证明停水停电的侵权行为系由业委会及瑞丽安公司所致，一审法院仅凭永嘉公司提供的一份真实性合法性均无法确定的书面证人证词就认定了该事实，没有依据。2.一审法院对案涉小区进行了现场勘查，并对五年前的侵权事实进行认定，没有客观性和真实性。同时，一审法院将业委会与永嘉公司有争议的情况描述作为认定业委会侵权的事实依据，无视业委会及瑞丽安公司对于现场客观情况的事实描述，不符合事实情况。3.根据一审法院曾作出的(2012)鼓民初字第3446号判决书中针对涉案停水停电商铺的现场勘查描述：“一至三层商铺内一层有供水，一至三层的照明灯及应急灯均亮，亦无独立的水、电计量表。”永嘉公司没有证据证明其对案涉商铺内供水供电系统享有专属权利，也没有缴纳商铺水电费用的证据，而本案中业委会当庭向一审法院提交了缴纳案涉商铺水电费的凭证，说明涉案商铺的水电是私自使用小区公共水电，永嘉公司一直在侵害小区全体业主的合法权益，一审法院对该事实未查清。三、一审判决要求拆除小区规划红线范围内的围栏、铁栅栏没有法律依据。1.本案是因侵权行为引发的物权保护纠纷，由于永嘉公司主张保护的案涉商铺的使用收益等物权受到限制，诉争的物权利益并不存在，没有受侵害的权益客体，所谓的侵权行为自然也不存在。一审法院将案涉小区铁栅栏的存在与永嘉公司的受侵害权益相关联，没有事实和法律依据。2.案涉小区铁栅栏作为小区公共设施设备，关系到小区全体业主的人身和财产安全，符合全体业主利益。而案涉商铺作为专有物权，其使用收益与小区公共部位的设施存在并没有任何必然联系，紧邻商铺的就是小区正门，行人通行及车辆通行都是畅通无阻的，永嘉公司认为小区公共部位的铁栅栏侵害其权益，没有事实和法律依据。3.一审法院以铁栅栏的建设及存在不符合行政规划及审批手续为由，来认定本案中的侵权事实，是错误的将行政许可规定关联到本案民事纠纷的处理上。4.一审法院适用物权法第七十八条的规定来判决本案，属于法律适用错误。该规定是针对相关决定或决议赋予业主一年除斥期间的撤销权，在本案中并不适用。四、对于本案中涉及到前任业委会所参与的行为，应当查明设立围栏的行为是否召开业主大会，进行过全体业主的投票授权的法定授权形式。如果程序合法，上届业委会所做的行为应当由继任业委会作为组织对外承担法律责任；但本案中没有相关的证据予以佐证，因此该行为不应当由本案现有小区业委会代表全体业主承担可能发生的法律后果。
瑞丽安公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回永嘉公司对瑞丽安公司的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由永嘉公司承担。事实与理由：一、业委会有权代表全体业主决定小区内的相关事项，代表的是全体业主的共同利益，不因个别业主的反对和利益为转移。本案中所涉及的水、电、栅栏门等均系业委会有权决定处理的事项，代表的是全体业主的共同利益。二、瑞丽安公司没有实施任何侵权行为，不应当承担任何责任。1.案涉的商铺没有独立的供水管道，没有独立的水表、电表，也从未交纳过水电费，不具备用水、用电的资格，无需恢复。法院主持的多次现场查勘中，永嘉公司连自己的水、电表及管线在哪均无法确定，也拿不出交纳过相关费用的凭据。瑞丽安公司又处于供水管线的末端，从客观上来说，瑞丽安公司根本无法切断永嘉公司的水源。2.在(2012)鼓民初字第3446号及(2015)鼓商初字第97号案件的审理中，主审法官均到现场进行过查验，案涉商铺的水、电从未断过，且现场可以看出渗水严重；水阀在外，包括永嘉公司在内的人可以自行开关；商铺的1-3层应急照明均亮，可以打开。本案一审现场勘验时，瑞丽安公司早已撤离该小区，相关的水、电等具体情况也与瑞丽安公司无关。现场情况应以(2012)鼓民初字第3446号及(2015)鼓商初字第97号案件中的勘查结果为准。3.无论是现场勘验，还是一审庭审，瑞丽安公司否认关停相关的水、电，同时永嘉公司也没有任何证据证明这些行为是瑞丽安公司所为。一审法院认定的证人书面证词系孤证，没有其他的客观证据予以佐证，且证人未出庭接受双方当事人质询，不能作为认定案件事实的依据，所以一审法院以此认定上诉人断水断电是错误的。4.铁围栏的安装是业委会与第三方签订合同，由第三方进行施工安装，此事实有施工合同及当时经办的业委会主任的调查笔录予以证实。瑞丽安公司只是受托提供服务的企业，所有服务内容均在物业合同中有约定，业委会是代表全体业主行使权利的组织，瑞丽安公司作为提供服务的一方，无权干涉业委会代表全体业主行使权利。对于铁围栏的安装，瑞丽安公司并未出钱或出力，一审法院认定瑞丽安公司配合业委会实施侵权行为，没有事实基础和法律依据。三、永嘉公司所谓的侵权结果（租赁损失）并不存在。1.根据法院多次勘验，涉案商铺的水、电可以自行开关和处理，不存在侵权行为和结果。栅栏门是业委会代表全体业主实施的行为，政府相关部门对此是知晓，并未阻止。2.涉案商铺自2005年起就一直处于查封拍卖状态，尽管一审法院认为只是在2012年4月19日发布公告，但是在公告中明确指明，南京中院对案涉商铺的查封时间是自2005年11月起，且事实上多年来案涉房屋就处于查封状态，无论是业主还是永嘉公司对此均是清楚的。一审法院在判决书中也确认自2005年11月起就对案涉商铺进行了查封拍卖，查封的目的是为了债权人实现债权而进行拍卖，所以在4月19日发布公告前是处于查封拍卖状态，不允许永嘉公司对该房有任何处置的行为，否则无法进行拍卖，所以永嘉公司的损失并不成立。3.即使法院认为损失成立，依照永嘉公司提供的合同认定每天每平方米2.5元明显过高，也没有合法依据。四、关于诉讼时效问题，永嘉公司主张的是侵权损害赔偿，即使物权请求权不受时效限制，但是对于损害的结果主张赔偿应受诉讼时效限制。五、一审判决瑞丽安公司与业委会承担连带赔偿责任，没有法律依据。根据法律规定，只有两人以上共同实施侵权行为造成损害的，才应当承担连带赔偿责任，而以上的证据材料和客观事实，瑞丽安公司并没有实施任何侵权行为，所以一审法院判决错误。
永嘉公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、业委会的上诉理由不能成立。永嘉公司出租商铺不违反法院查封裁定的内容，也不影响债权人的利益。1.法院对永嘉公司房屋的查封仅仅是限制所有权的变更和抵押，并不禁止使用房屋及获取租金等收益，并不导致永嘉置业对房屋使用权的丧失。法院从未在永嘉公司门上张贴过封条，永嘉公司仍可以使用房屋及获取租金收益。永嘉公司对外出租也是为了配合法院执行，尽快履行被执行人的义务，不违反法律规定。因法院是对部分商铺查封，客观上也无法对全部商铺查封和贴封条。2.法院公告在此期间，任何单位、个人不得设置妨碍债权人实现债权的用益物权和其他行为。物权法中的用益物权是指土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地及使用权、自然资源使用权等，不包含租赁权。法院公告是为了保证拍卖，但拍卖至今未执行，债权人利益未受到任何影响，永嘉公司出租是为了以租金还债，减少债权人的损失，符合法院的执行目的。3.永嘉公司与江苏夫子庙大世界商贸有限公司（以下简称大世界公司）的合同早于法院公告两个月，在时间上与法院的公告并没有冲突。上述情况说明业委会的侵权行为已造成永嘉公司对第三人的违约责任，应当予以赔偿。永嘉公司出租商铺不违反法律规定及法院裁定或公告，因业委会侵权产生的损失应当得到赔偿。即便永嘉公司出租行为不合法，也不能得出业委会侵权行为合法的结论。假设商铺属于违建，也没有人可以任意侵占、损害而不承担任何责任。在司法实践中，法院查封的房产、车辆仅是限制产权的转移、转让，并没有禁止使用，当事人申请财产保全，并不意味着一定能胜诉，在保全期间由权利人合理使用是为了避免产生不必要的损失，所以永嘉公司的合法权益应当受到法律的保护。二、瑞丽安公司的上诉理由不能成立。业委会修建围栏系瑞丽安公司出资，瑞丽安公司收取停车费，并对案涉房屋断水断电是事实，瑞丽安公司所称的鼓楼法院3644号判决书已被南京中院撤销。综上，请求驳回上诉，维持原判。
永嘉公司一审诉讼请求：1.判令业委会、瑞丽安公司立即依照建设规划拆除围栏、恢复原状，排除商铺门前通道场地中的所有障碍（拆除一楼商铺前阻挡通行和正常营业的铁栅栏）；按原状修复停车碾压造成的一楼商铺门前损坏地面；2.立即恢复南京市江东北路209号永嘉年华公寓一至三楼商铺供水供电；3.赔偿因侵权行为导致永嘉公司无法履行永嘉年华公寓一至三层的商铺租赁（及地下车位转让使用）合同而产生的租金损失481.91836万元及违约金10万元，共计491.91836万元；4.承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：南京市鼓楼区江东北路209号永嘉年华公寓（地上21层，地下1层）系由永嘉公司开发建设的高层商住综合楼，2006年1月经竣工验收合格。该楼房共划分为商业（一至三层）、住宅（四至二十一层）和地下室（负一层）三部分，总建筑面积为29060.64平方米（其中计入分摊面积的建筑面积7835.92平方米，人防面积2093.65平方米）。
2007年2月，南京市国土资源局向永嘉公司核发了永嘉年华公寓地下建筑及地上一至三层的土地使用权分割转让证，该分割转让证记载地下建筑的实际用途为住宅，地上一至三层的实际用途为商业，一至三层的使用权面积及分摊面积分别为：87.4平方米、133.6平方米、133.5平方米。永嘉公司未对外出售该一至三层商铺即涉案商铺，以及负一层的地下室，但四至二十一层的有关住宅部分已经出售。涉案商铺总建筑面积为5463.07平方米。
经规划核准，永嘉年华公寓在本市江东北路西侧人行道旁的围栏处设有三个出入口，其中最南侧的出入口为小区主出入口，该出入口的旁边系进出负一层地下停车场的通道；中间出入口系与涉案商铺相对应，原建有台阶；北侧的出入口为消防通道，小区供水总表设在该出入口北侧靠围墙处。永嘉年华公寓的四周均系通道，包括在小区围栏与涉案商铺之间的通道（以下简称涉案通道）。
永嘉年华公寓竣工交付之后，永嘉公司委托南京永嘉物业管理有限公司提供前期物业服务。2011年9月，业委会经本市鼓楼区人民政府江东办事处备案正式成立。2011年10月23日，业委会（甲方）与瑞丽安公司（乙方）签订了一份《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为永嘉年华公寓提供物业管理服务；乙方在物业管理区域内，提供物业管理服务；停车管理服务费主要用于停车场共同车位和共同部位的维修养护费用，停车场配套的设施设备的维修养护费用、运行能耗费用，停车场的日常管理和环境清洁卫生费用等；小区公用部位广告、车位经营所取得的收益，按甲方七、乙方三分成；委托管理期限为二年，自2011年11月1日起至2013年10月31日止等等。
2011年10月24日，业委会书面通知永嘉公司，前期物业服务合同已于2011年9月1日自动终止，请于2011年10月31日前办理移交等等。2011年11月1日，瑞丽安公司进驻永嘉年华公寓小区。
2011年11月，瑞丽安公司安排人员将小区的一至三层商铺的供水水表关掉，并将一至三层商铺的末端电线断开。永嘉公司曾向自来水公司申请维修，自来水公司表示在表后不予处理。永嘉公司多次要求瑞丽安公司恢复供水、供电，未果。
2011年11月18日，业委会在永嘉年华公寓内张贴公示，内容为：为将本小区建设成安全、和谐、文明、环境优美的小区，业委会讨论决定对小区实施封闭管理，对小区东面沿街进行围挡建设，现将规划图及报价公示，请全体业主审阅，并提供合理化建议，三天内无异议，将与供应商签约实施建设等等。
2011年11月23日，业委会（甲方）与南京度恒铁艺经营部（乙方）签订了一份《建筑安装合同范本》，约定安装工程名称为本市江东北路209号小区围栏安装，当月30日前完成安装工程等等。2011年12月1日，业委会（甲方）与南京跃远技优电子技术科技服务有限公司（乙方）签订了一份《道闸及门禁系统安装合同》，约定工程项目为道闸机一套（栅栏）、人行道门、自动闭门系统及刷卡器等等。
业委会张贴上述公告后，在瑞丽安公司配合下，沿该小区东面沿街路面建设了一排围栏，将小区与沿街路面之间形成隔离，并封闭了小区临街北侧、中间两个出入口，仅留南侧一个出入口，并在南侧出入口内附近建造了一个车辆道闸系统，对进入车辆进行收费管理。2011年12月起，永嘉公司张贴公告，称决定转让部分地下车库使用权，价格28万元至35万元不等，但未有业主认购。
2011年12月18日，永嘉公司曾就与业委会、瑞丽安公司之间的地下车库被占、小区围栏施工、停水停电等争议，向本市鼓楼区江东派出所报警，双方协商未果。
2012年2月18日，永嘉公司（甲方）与大世界公司（乙方）签订了一份《租赁协议书》，约定甲方将涉案商铺整体出租给乙方用于经营，租期10年，自2012年2月18日至2022年2月17日；租赁房屋总套内建筑面积为4952.53平方米，租金平均价格为2.5元/平方米/天，年租金为4519183.6元；甲方向乙方有偿提供60个地下车库停车位10年使用权；乙方已于2012年2月6日向甲方支付租赁商铺诚意金5万元，同月13日支付地下车库停车位诚意金5万元等等。
2012年2月29日，大世界公司向永嘉公司发函，称涉案商铺断水断电，门前车辆围堵，正门和安全通道处铁栅栏封死，地下车库停车位被他人占用，要求解决等等。同日，永嘉公司申请对涉案商铺前的涉案通道被人使用、部分设施损害、中间出入口被封等情况进行证据保全公证，南京市南京公证处对此进行了摄像并出具了公证书，其中涉案通道被车辆占用，地面有破损，中间及北侧出入口被铁栅栏封闭等等。
2012年3月18日、20日，永嘉公司向瑞丽安公司发函，要求立即停止涉案商铺门前围铁栅栏，恢复涉案商铺水、电供应，停止侵占地下车库侵权行为，否则承担一切损失等等。2012年3月29日，永嘉公司向业委会、瑞丽安公司发出一份告示，要求在本月底前拆除涉案商铺门前的铁栅栏，清空商铺门前围划的停车场车辆，返还地下车库等等。
对于停水停电问题，永嘉公司提供了瑞丽安公司原水电工季桂艮于2012年12月10日出具的一份书面证词加以证明，内容为2011年11月至2012年6月证人任公司水电工，当月瑞丽安公司的永嘉年华管理处周主任安排其将涉案商铺彻底停电，原先已停水停电，具体将每层配电箱的电线全部挑掉，一楼的水龙头用闷头堵掉，至其离开时涉案商铺都被公司永嘉年华管理处停水停电等等。业委会、瑞丽安公司对此持有异议。
因与案外人存在债权债务纠纷，永嘉公司的涉案商铺中的有关房屋被南京中院司法查封。2012年4月19日，南京中院在涉案商铺发布公告，称因永嘉公司未履行已生效民事判决书所确定的还款义务，自2005年11月至2010年8月止，分别对永嘉公司名下位于本市鼓楼区江东北路209号永嘉年华公寓01幢一层的101-108室和二层的201-208、210-210、222-223室及三层的301-308、310-312、314、316、318、320-324室房地产进行了查封，现仍处于查封状态，并已经司法评估进入强制拍卖程序中。在此期间，任何单位、任何个人，不得设置妨害债权人实现债权的用益物权和其他行为，影响人民法院查封效果；不得阻扰、妨害人民法院强制执行。否则将承担相应的经济责任和法律后果。
经核实，永嘉年华公寓地上一至三层及地下一层建筑未申报产权，其中一至三层建筑目前处于被南京中院司法查封状态。
2012年6月30日，大世界公司与永嘉公司签订了一份《终止合同协议书》，解除了双方签订的商铺租赁等合同，永嘉公司为此支付大世界公司10万元违约金。
2012年9月，永嘉公司曾另案诉至鼓楼法院(案号为2012鼓民初字第3446号)，要求判令瑞丽安公司、业委会：1、立即恢复本市鼓楼区江东中路209号永嘉年华公寓一至三楼商铺供水供电，拆除一楼商铺前阻铁栅栏并修缮商铺门前地面，排除商铺门前通道场地中的所有障碍；2、立即迁出清空并返还非法占有的地下车库；3、支付永嘉公司因其侵权行为造成的损失401598.63元；4、偿付永嘉公司其非法处分、收益的永嘉公司资产189750元等等。2013年5月，鼓楼法院对该案作出一审判决书，驳回永嘉公司的诉讼请求。永嘉公司不服上述判决，提起上诉。2013年11月，南京中院对该案作出（2013）宁民终字第2531号民事裁定书，撤销原判，发回鼓楼法院重审。在重审过程中，因业委会换届改选，处于无人应诉状态，永嘉公司撤回对业委会的起诉，并将诉讼请求变更为：1.确认永嘉公司对永嘉年华地下人防车库享有管理权、收益权；2.判令瑞丽安公司立即退出对涉案车库的管理及收益行为；3.判令瑞丽安公司按每天750元返还自2011年12月17日起至给付之日的非法处分永嘉公司资产收益；4、判令瑞丽安公司支付自2011年12月17日起至给付之日的非法处分永嘉公司资产收益的同期银行贷款利息。
2014年9月，鼓楼法院对上述案件作出（2014）鼓民初字第362号民事判决书，判决如下：一、永嘉公司对于坐落于南京市鼓楼区江东北路209号永嘉年华公寓防空地下室享有平时管理权、收益权；二、瑞丽安公司于判决发生法律效力之日起十日内退出对上述永嘉年华公寓防空地下室的物业管理；三、瑞丽安公司于判决发生法律效力之日起十日内按每月6300元的标准给付永嘉公司自2011年12月17日起至退出管理之日止的租金收益；四、驳回永嘉公司的其他诉讼请求。
瑞丽安公司对上述判决不服，提起上诉。2014年11月，南京中院对该案作出（2014）宁民终字第4420号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2014年12月，永嘉公司申请对该案强制执行，2015年7月29日，鼓楼法院张贴公告，责令瑞丽安公司将地下车库前的围栏及道闸立即拆除等等。后在执行过程中，鼓楼法院依法将人防车库前的围栏及道闸等障碍排除，交还永嘉公司，2015年9月鼓楼法院出具（2014）鼓执字第3267号执行裁定书，终结该次执行程序。
2015年8月，业委会对南京中院（2014）宁民终字第4420号民事判决书不服，向南京中院起诉永嘉公司、瑞丽安公司第三人撤销之诉，2015年10月，南京中院对该案作出（2015）宁民撤初诉字第6号民事裁定书，不予受理该案。业委会不服该裁定，向江苏高院提起上诉。2016年1月，江苏高院作出(2015)苏民撤终诉字第8号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。
瑞丽安公司对南京中院（2014）宁民终字第4420号民事判决书亦不服，向江苏高院申请再审。2016年2月江苏高院对此作出(2015)苏审三民申字第00773号民事裁定书，驳回再审申请。
2012年11月，瑞丽安公司曾另案向鼓楼法院起诉，要求永嘉公司支付涉案商铺物业管理费29.4万元等（案号为2012鼓民初字第4287号）。后中止审理。2015年6月，鼓楼法院对该案作出一审判决,判决永嘉公司支付瑞丽安公司物业管理费20.58万元等等。
2015年4月，业委会（第二届）登记备案成立。2015年9月，业委会主任辞职，后进行了增补。
2015年10月，永嘉公司诉至一审法院即本案，请求判如所请。审理中，经一审法院现场勘查：1.小区有两个供水系统，一个为一至三层房屋的直供水，一个为四层房屋以上用的二次加压供水，安装有水表计量；2.涉案商铺一至三层房屋现在空置，未通水、电，永嘉公司未进行经营，钥匙现在由永嘉公司保管，现场未发现张贴法院查封公告；3.涉案商铺水表被关闭的原因，瑞丽安陈述当时由于自来水公司通知用水不正常、用水量增加，一楼存在两个水管，一根是一楼的卫生间的水管，一根是物业用房的水管，后发现一楼的卫生间漏水，由于一楼的卫生间在永嘉公司控制区域且门已锁上，故瑞丽安公司将供水总阀门关闭；4.位于物业公司控制区域的一楼卫生间内的水管被关闭，经现场测试存在较大漏水现象，门被业委会、瑞丽安公司封闭；5.涉案商铺三层楼房内均有配电箱，电线被人拔出，永嘉公司称当时电线被瑞丽安公司的电工拔出之后永嘉公司曾报警，可以随时连接，但总电表所在的房间被瑞丽安公司加锁，总电表被关闭；6.永嘉年华小区总电表所在的房间，不在涉案商铺中，在物业公司控制区域，瑞丽安公司配置了房间钥匙。现场查看该房间未加锁，经测试总电表进线有电，出线被拔出；涉案商铺内的配电箱内现在不通电；7.永嘉公司控制的地下车库内的配电房内有六块电表，瑞丽安公司陈述供电公司抄两块总表和四个小表的总和计费，配电房钥匙现在物业公司手中；8.瑞丽安公司已经撤出该永嘉年华小区，其它物业公司已经进驻；9.永嘉年华小区北侧、中间出入口现被封闭，涉案商铺与围栏之间的通道内停放有部分车辆，道路有部分破损，业委会、瑞丽安公司原在南侧出入口设置的道闸系统现已被拆除等等。
业委会认为永嘉公司并非拥有独立产权的业主，涉案商铺与公共水、电设施连在一起，鉴于小区漏水，所以关闭总阀，电表没有分表，永嘉公司存在私拉电线的情况，不存在断电情况，没有侵犯永嘉公司权利。
2015年11月底，瑞丽安公司撤出了永嘉年华公寓小区，现在该小区由南京跨越物业管理有限公司提供物业服务。现涉案商铺的水表及阀门在公共部位，可以自行恢复，但未再恢复。涉案商铺的电表位于物业公司控制的公共区域，所在的房门未再加锁，永嘉公司亦可恢复，但未恢复。业委会、瑞丽安公司认为现在可以恢复供水供电，但主张此行为并非其义务。
一审法院认为，当事人依法享有的物权受法律保护，侵害物权或者妨害物权，权利人可以请求行为人承担排除妨害、赔偿损失等民事责任。
关于永嘉公司对涉案商铺是否享有合法物权的问题。根据法律规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。本案永嘉公司是包括涉案商铺在内的永嘉年华公寓商住综合楼的开发商，是该建设用地使用权人，永嘉公司基于合法建造行为而对该幢楼房享有初始物权，虽然永嘉公司对涉案商铺的建筑物区分所有权未进行房屋所有权初始登记，但由于永嘉公司至今未将该商铺出售，故该部分建筑物的所有权未转移，永嘉公司对该涉案商铺继续依法享有占有、使用、收益、处分等权益。业委会、瑞丽安公司认为永嘉公司未进行产权登记不应享有业主物权权利的主张，不符合法律规定，不予支持。
关于永嘉公司要求业委会、瑞丽安公司拆除涉案商铺门前有关围栏、恢复原状、排除障碍的问题。根据法律规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，但在行使建筑物区分所有权时不得侵害其他物权人的合法权益。业委会、瑞丽安公司在行使相应职权时亦负有相应义务，否则应当承担相应的法律责任。本案业委会系经业主选举产生并进行了备案登记，可以依法行使相应职权，属于民事诉讼的当事人，业委会认为其不能作为本案被告的抗辩理由，不符合法律规定，不予支持。业委会、瑞丽安公司在签订物业服务合同之后，应当依照法律规定和合同约定妥善履行各自义务。根据本案查明的事实，永嘉公司在建造永嘉年华公寓商住综合楼时，在涉案商铺之前的临街处建造了三个出入口，北面系消防通道，中间系进入涉案商铺的通道，南面系主出入口，上述出入口系经规划核准后建造，已通过竣工验收并交付使用，包括业委会、瑞丽安公司在内的其他主体在依法履行规划变更等手续之前，不得擅自改变或者封堵。2011年11月、12月，业委会与案外人签订了涉案商铺前的围栏、道闸等安装施工合同，在瑞丽安公司配合下，对上述北面、中间出入口进行围挡施工和封闭，导致原有建筑物及附属设施使用功能受到影响，损害了永嘉公司享有的合法权利。现永嘉公司要求业委会、瑞丽安公司拆除涉案商铺门前有关围栏、恢复原状、排除障碍的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。业委会、瑞丽安公司认为上述行为未侵害永嘉公司合法权利的抗辩理由，不符合法律规定，不予采纳。由于涉案商铺与围栏之间的道路为小区公共道路，属于全体业主共同所有，故有关业主在此停车导致地面破损的，并非业委会、瑞丽安公司侵犯永嘉公司物权权利，永嘉公司要求业委会、瑞丽安公司恢复该破损地面的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。
关于永嘉公司要求业委会、瑞丽安公司恢复供水、供电的问题。永嘉公司作为涉案商铺的合法物权人，对有关供水、供电设施亦享有相应的权利。根据本院查明的事实，瑞丽安公司安排工作人员将涉案商铺的供水、供电设施关闭或者断开，构成对永嘉公司权利的侵害，应当承担恢复原状等责任。虽然瑞丽安公司现已撤出该小区，但其民事责任不能免除，且有关供水、供电设施可以恢复。故永嘉公司要求将关闭或者断开的有关供水、供电设施予以恢复的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。业委会、瑞丽安公司认为由于永嘉公司未缴纳费用、为保护己方权利才停水、停电等抗辩理由，不符合法律规定，不予采纳。
关于永嘉公司要求业委会、瑞丽安公司赔偿涉案商铺租金及履约违约金损失的问题。永嘉公司系涉案商铺的物权权利人，可以对涉案商铺依法行使占有、使用、收益、处分等权利，根据本案查明的事实，由于永嘉公司与案外人存在债权债务纠纷，南京中院自2005年11月起根据当事人申请对涉案商铺进行了多次司法查封，对于查封之后永嘉公司能否使用涉案商铺，应当结合查封形式来确定是禁止使用房屋的查封（又称“死封”），还是仅限制产权过户但可以在法院监督之下合理使用的查封（又称“活封”）。根据当事人提供的证据及法院查明的事实，2012年4月19日南京中院发布强制执行公告，明确告知当事人查封期间不得对涉案商铺中的有关房屋设置妨害债权人实现债权的用益物权和其他行为，影响人民法院查封效果，否则将承担相应的经济责任和法律后果。该公告明确限制了永嘉公司等当事人对涉案商铺的自由使用，明确不得设置妨害债权人实现债权的用益物权和其他行为，而本案永嘉公司在公告发布之后的司法查封及强制拍卖过程中，未经法院许可将涉案商铺出租给案外人使用，应认定系上述公告中明确禁止的其他行为。永嘉公司认为该公告系“活封”且不影响其在之后自由出租涉案商铺，但永嘉公司对该主张并未提供充分证据证明，在该公告发布之后永嘉公司亦未举证证明其出租行为获得了查封机关同意，故对永嘉公司该项主张不予支持。但在该公告发布之前，并无充分证据证明司法机关采用了张贴封条禁止使用房屋的查封方式，因此，在该公告发布之前，永嘉公司可以对涉案商铺进行不影响查封的合理使用，但在该公告发布之后，永嘉公司不得再采取有较大风险的出租给案外人使用而影响查封及拍卖效果的使用方式。
基于前述分析，由于业委会、瑞丽安公司采取妨害永嘉公司行使物权的相关侵权行为，导致永嘉公司2012年2月18日至2012年4月19日期间不能行使涉案商铺的收益权利，应当依法承担赔偿损失等民事责任。永嘉公司要求业委会、瑞丽安公司赔偿其相应损失的主张，符合法律规定，予以支持，参照永嘉公司与大世界公司约定的租金标准，确定该赔偿数额为767642元（=4952.53平方米×2.5元/平方米/天×62天）。对于永嘉公司要求业委会、瑞丽安公司赔偿2012年4月19日之后有关租金收益及违约金损失等其他诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。
关于诉讼时效问题。根据相关规定，当事人可以依法对债权请求权等提出诉讼时效抗辩，因物权受到侵害而依法主张相应物权权利的，则不受诉讼时效限制。本案永嘉公司行使的是物权请求权，其物权受到侵害处于持续状态，永嘉公司为此曾多次向司法机关主张权利，永嘉公司有关诉讼请求未违反诉讼时效规定，故对业委会、瑞丽安公司主张的诉讼时效抗辩理由，不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、第三十六条、第三十七条、第七十八条、第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、南京瑞丽安物业管理有限公司、南京市永嘉年华住宅小区业主委员会于判决生效之日起十日内，将在本市鼓楼区江东北路209号永嘉年华公寓一至三层商铺之前建造的围栏、铁栅栏予以拆除，恢复原状，排除妨碍；二、南京瑞丽安物业管理有限公司、南京市永嘉年华住宅小区业主委员会于判决生效之日起十日内，恢复江苏永嘉置业有限公司的本市鼓楼区江东北路209号永嘉年华公寓一至三层商铺的供水、供电设施；三、南京瑞丽安物业管理有限公司、南京市永嘉年华住宅小区业主委员会于判决生效之日起十日内，一次性赔偿永嘉公司江苏永嘉置业有限公司767642元；四、驳回江苏永嘉置业有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46153元，由永嘉公司负担38770元，业委会、瑞丽安公司共同负担7383元（永嘉公司已预交，业委会、瑞丽安公司在判决生效之日起十日内将上述款项一并给付永嘉公司）。
二审中，业委会对一审法院认定的以下事实提出异议：1.一审法院将本案中涉及的断水、断电问题描述成由瑞丽安公司安排人员进行，永嘉公司没有相应的证据予以证实；2.一审法院引用相关案件民事判决书中确认的事实，但该相关依据并未在法庭中进行确认；3.一审法院依据现场勘验的来认定五年前的事实没有依据。瑞丽安公司对一审法院认定的以下事实提出异议：1.一审法院认定瑞丽安公司断水断电没有依据；2.一审法院认定瑞丽安公司配合业委会建设围栏，没有依据；3.一审法院在本案现场勘验时主观认为道闸系统系瑞丽安公司和业委会设置，与事实不符。该份现场勘验记录是在瑞丽安公司撤场以后进行的，不具有客观真实性，也不能证明瑞丽安公司存在侵权行为。永嘉公司对业委会、瑞丽安公司提出的异议不予认可。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
瑞丽安公司向本院提交了以下证据：1.瑞丽安公司代理人对小区道闸、门禁系统经办人的调查笔录一份，证明涉案围栏系统的合同签订、实施均系业委会实施的行为，与瑞丽安公司没有任何关系，瑞丽安公司也没有任何配合的行为；2.2014年7月5日照片两张，证明涉案商铺在2014年7月时仍然有电，且有人在室内用电，一审法院认定的断电情况并不是客观事实。业委会认为调查笔录的真实性无法确认，调查笔录的内容也无法核实，且前届业委会是否实施该行为与本案无关，不应由现任业委会承担责任；对照片的真实性和证明目的无异议。永嘉置业认为调查笔录的真实性无法确认，但调查笔录的内容恰恰反映了业委会和瑞丽安公司配合的默契性；对照片关联性不予认可，认为照片拍摄不清楚，无法反映商铺内是有电的，且证明了商铺门口停了很多车，对其商铺有影响。本院认为，瑞丽安公司代理人所作的调查笔录应属证人证言，证人并未出庭作证，该调查笔录不足以证明围栏和道闸系统与瑞丽安公司无关；照片拍摄时间不明，不能直观反映商铺室内照明情况，亦不足以证明瑞丽安公司是否实施了断水断电行为。
永嘉公司向本院提交了以下证据：1.（2012）鼓民初字第3446号案件质证笔录，证明瑞丽安公司和业委会承认其断水断电的事实；2.（2012）鼓民初字第3446号案件中瑞丽安公司提交的答辩状，瑞丽安公司称停水停电、设围栏等侵权行为均有原因，其承认侵权行为事实的存在；3.（2013）宁民终字第2531号案件的谈话笔录、勘验笔录，证明业委会建设围栏、并称不能拆；4.（2013）宁民终字第2531号案件的结算单一份，该结算单“物业已垫付费用应从业委会收入扣除”栏目项下注明了围栏和门禁系统的安装费用，表明修建围栏的费用系瑞丽安公司支出，后又在瑞丽安公司与业委会的结算时进行了冲抵，证明修建围栏的行为是瑞丽安公司与业委会共同实施；5.2012年12月10日，瑞丽安公司水电工书面证明，证明瑞丽安公司实施了停水、停电的侵权行为；6.（2012）鼓民初字第4287号案件庭审笔录，证明瑞丽安公司实施了停水、停电侵权行为。业委会经质证认为：1.相关案件卷宗材料的来源请法庭核实；2.对于永嘉公司提交的源自（2012）鼓民初字第3446号案卷宗中的材料，该案已由南京中院裁定发回重审，并没有生效的法律文书，且永嘉公司提供的只是片断性的庭审笔录，无法从个别词语或句子中得出其证明目的，不能证明业委会实施了侵权行为，更不能直接推断出停水停电是业委会造成的；3.对于业委会建设围栏的笔录，该笔录只是曾经的第一届业委会就小区栅栏所发表的认识或评价，不能得出该栅栏的建设是由当时的业委会在经过全体业主合法授权之后实施的授权行为，不能得出该行为对永嘉公司造成侵权；4.对于结算单，该证据的原始出处是由永嘉公司或瑞丽安公司提供，业委会对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；5.对于水电工的证明和相应的庭审笔录，不足以证明永嘉公司的相关证明目的。瑞丽安公司经质证认为：1.永嘉公司提供的相关案件庭审、质证笔录中，瑞丽安公司未自认断水断电，案涉房屋由永嘉公司人员在内办公进行管理，总阀门并不在瑞丽安公司控制之下，永嘉公司诉称的侵权基础并不存在；2.对于答辩状的真实性予以认可，但在答辩状中，瑞丽安公司未承认过断水断电；3.对于（2013）宁民终字第2531号案件的谈话笔录、勘验笔录的真实性予以认可，但瑞丽安公司未参与，不发表质证意见；4.对于结算单的真实性予以认可，但从该表中足以反映出实际的付款人并不是瑞丽安公司，结合安装合同以及二审中递交了谈话笔录，进一步证明瑞丽安公司并没有参与围栏建设；5.对于水电工的情况说明不予认可，该内容与永嘉公司提交的2015年2月9日庭审笔录内容自相矛盾。在2月9日的庭审中证人陈述有保安在里面烧开水，说明是有水有电，证明永嘉公司主张的断水断电并不成立；6.对于（2012）鼓民初字第4287号案件庭审笔录的真实性予以认可，但不能证明永嘉公司的证明目的，因为保安在里面烧水值班，说明里面有水有电，永嘉公司主张的侵权行为并不成立。对此本院认为：1.永嘉公司提供的相关案件的庭审笔录、质证笔录、谈话笔录和勘验笔录，及其他相关证据材料，均系自相关案件卷宗中调取，真实性应予认定；2.关于瑞丽安公司断水断电的事实，相关笔录中瑞丽安公司曾陈述断过水电，但之后永嘉公司又予以了恢复，可以证明瑞丽安公司曾经采取过断水断电措施；水电工季桂艮在本案虽未出庭作证，但其在相关案件中曾出庭提供过同样的证人证言，各方当事人亦发表过质证意见，故季桂艮的证人证言符合证据要求，可以采信；3.关于围栏的修建，根据相关案件的笔录，能够证明当时的业委会委托案外人修建了小区围栏和门禁系统；4.关于结算单，瑞丽安公司对结算单的真实性并无异议，本院予以确认。该结算单能够证明围栏等设施的建设资金系由瑞丽安公司提供，只是在瑞丽安公司与业委会的内部结算中予以了抵扣。
当事人对一审法院认定的其他事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，永嘉公司系包含案涉商铺在内的永嘉年华公寓商住综合楼的建设单位，因案涉商铺未进行建筑物所有权登记，永嘉公司亦未将商铺转售他人，故永嘉公司基于合法建造行为而对案涉商铺享有初始物权，其依法享有案涉商铺占有、使用、收益和处分的权益。永嘉公司因在另案中与案外人发生诉讼，导致案涉商铺自2005年起被本院司法查封。对于司法查封的效力，各方当事人存在争议，对此本院认为，案涉房屋的司法查封系本院以裁定的形式作出，并在房屋管理部门进行了限制房屋产权交易的登记，并未采取清空房屋，加贴封条的形式禁止房屋权利人使用房屋，故永嘉公司在司法查封后仍应享有案涉商铺占有、使用和收益的权利。事实上，从当事人举证情况看，在(2012)鼓民初字第3446号案件审理过程中，一审法院承办法官曾至现场进行勘验，业委会、瑞丽安公司亦在本案及相关案件中主张过案涉商铺内有永嘉公司人员职守，均说明案涉商铺并未被人民法院限制使用，案涉商铺始终处于永嘉公司的占有之中。再从2012年4月19日的公告内容来看，该公告明确表示案涉商铺处于查封状态，并已经司法评估进入强制拍卖程序中，任何单位、个人不得设置妨害债权人实现债权的用益物权和其他行为，影响人民法院查封效果，亦未明确限制房屋权利人占有使用房屋。综上可见，案涉房屋虽然被人民法院司法查封，但并未禁止房屋权利人占有、使用和收益，故永嘉公司在人民法院明确限制相应的权利前，仍享有房屋占有、使用和收益的权利。业委会、瑞丽安公司认为案涉商铺被司法查封后，永嘉公司即不再享有案涉商铺的物权权利，缺乏法律依据，本院不予采纳。
案涉商铺门前的道路虽系业主共同共有，但系案涉商铺使用人的主要通行道路，符合规划设计要求，业委会未经规划部门审批并征得案涉商铺权利人的同意，擅自改变小区规划，在商铺门前建设围栏，将公共道路改建为小区停车场，显然影响到案涉商铺使用人的通行便利，损害了案涉商铺权利人的合法权益，应当承担相应的民事责任。业委会认为其系新成立的业委会，上届业委会的建设行为并未征得小区业主大会的同意，不应由本届业委会承担责任。本院认为，业委会于2011年底与案外人签订合同，其修建围栏、改建停车场的行为均系公开实施，小区业主出入时均能看到，但并没有业主提出异议，且永嘉公司在2012年提起侵权之诉时，当时的业委会亦是代表全体业主应诉，并未主张其建设围栏系业委会个别成员的个人行为，现业委会在换届后否认前届业委会的行为，并未提供证据证明，亦有违诚信原则，故对业委会此项抗辩意见，本院不予采纳。
瑞丽安公司认为其作为小区的物业管理公司，无权干涉业委会的行为，不应对业委会的行为承担连带赔偿责任。对此本院认为，瑞丽安公司作为小区的物业管理公司，应当知晓业委会建设围栏、铁栅栏、改建停车场等行为势必会侵犯案涉商铺权利人的利益，但其仍然为业委会的侵权行为提供资金，该资金虽然在之后与业委会的结算中予以了抵扣，但其提供资金的行为应属为业委会的侵权行为提供帮助；此外，瑞丽安公司还参与了对改建后的停车场管理，分取停车收益，其行为同样对案涉商铺权利人构成侵权，故一审法院判令瑞丽安公司与业委会共同承担侵权赔偿责任，符合法律规定，瑞丽安公司认为其不应承担赔偿责任的上诉意见，本院不予采纳。
关于侵权赔偿的数额，瑞丽安公司认为永嘉公司没有损失，即便损失成立，一审法院认定每天每平方米2.5元也明显过高。本院认为，2012年4月19日本院发布强制执行公告，表明案涉商铺的执行工作已经司法评估进入强制拍卖程序中，任何单位和个人不得设置妨害债权人实现债权的用益物权和其他行为，影响人民法院查封效果，不得阻扰、妨害人民法院强制执行。案涉商铺的租赁权虽不属于用益物权，但租赁事实的存在可能影响司法拍卖的效果，大世界公司与永嘉公司的租赁合同如正常履行，亦会因成立于司法查封之后，而面临被人民法院强制迁出的可能，故一审法院认定永嘉公司自该公告发布后不应再采取有较大风险的出租行为并无不当。但在公告前，永嘉公司基于其合法物权所享有的收益权并不因司法查封而灭失，永嘉公司因业委会和瑞丽安公司的侵权行为而无法履行与大世界公司之间租赁合同，相应的损失应当由业委会和瑞丽安公司承担。一审法院认定的每天每平方米2.5元系参照永嘉公司和大世界公司约定的租金标准，有事实和法律依据，瑞丽安公司虽主张该标准过高，但并未提供证据证明，本院不予采纳。
关于断水断电的情况，业委会、瑞丽安公司均否认其对案涉商铺实施过断水断电行为，但从当事人在(2012)鼓民初字第3446号案件中的陈述来看，瑞丽安公司曾表示关过商铺内的总阀，业委会也表示其曾让季桂艮把水停了，还把1楼配电箱的电线切掉，均说明瑞丽安公司、业委会曾经实施过断水断电的侵权行为。瑞丽安公司虽主张其断水后，永嘉公司就自行予以了恢复，但从季桂艮的证人证言来看，其关停水电并非一次，其曾在瑞丽安公司周经理的安排下，将案涉商铺的水电彻底停掉，可以印证瑞丽安公司确曾存在断水断电的侵权行为。业委会、瑞丽安公司还认为现场水电情况应当以(2012)鼓民初字第3446号案件中的现场勘验记录为准，经查，(2012)鼓民初字第3446号案件中一审法院曾至现场进行勘验，当时一至三层商铺内一层有供水，一至三层的照明灯及应急灯均亮，三层商铺内均未见有独立的水、电计量表，该勘验记录能够反映出案涉商铺存在部分水电的事实。但从本案现场勘验情况来看，瑞丽安公司认可其关掉了总阀的事实，只是主张其是发现卫生间漏水，而永嘉公司将门锁了，其才关闭了总阀；小区的总电表在物业公司控制区域内，经现场测试，进线有电而出线被拔出，案涉商铺内的配电箱无电。对比两次勘验记录，可见断水断电的事实客观存在，但并不是处于持续的断水断电状态中，考虑到总电表在物业公司控制区域，现场勘验时的情况并不能完全反映平时水电供应的真实状况，结合双方因水电问题发生的往来函件及相关案件的诉讼情况，一审法院判令由瑞丽安公司和业委会共同承担案涉商铺的水电恢复责任并无不当。瑞丽安公司、业委会认为其不存在断水断电的行为，依据不足，本院不予采纳。瑞丽安公司、业委会还认为永嘉公司未交纳过水电费用，没有独立水电管路，永嘉公司使用小区公用水电系侵犯小区全体业主的利益。因水、电供应是居民生活的','2018-09-20
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