江西省南昌市西湖区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)赣0103执异35号
异议人：万根，男，汉族，1965年8月29日生，住江西省南昌市。
委托代理人：徐静思，江西豫章律师事务所律师。
申请执行人：何昌兴，男，汉族，1958年2月7日生，住江西省南昌市西湖区。
被执行人：万光洪，男，汉族，1956年11月12日生，住江西省南昌市红谷滩新区。
本院在执行何昌兴与万光洪民间借贷纠纷一案中，案外人万根于2017年4月26日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人万根述称，南昌市西湖区人民法院在执行（2015）西民初字第2669号裁定书的过程中，查封了坐落于南昌市东湖区××大道××水××小区××＃住宅楼××单元××室的房产并以（2016）赣0103执968号执行裁定书裁定拍卖该房产，因该房产属于异议人万根所有，根据法律不得作为执行标的物。现提出书面异议，请求法院停止拍卖并解除对该财产的查封执行，理由如下：
首先，原申请执行人何昌兴因民间借贷纠纷一案于2015年12月起诉原被执行人万光洪之前，经南昌巽昌房地产营销有限公司居间代办，原被执行人万光洪已经于2015年9月14日将位于南昌市东湖区××大道××水××小区××＃住宅楼××单元××室房产转让（出售）给了异议人，明显早于涉案房屋被法院查封的时间。现法院将已属于异议人所有的涉案房屋进行拍卖查封，客观上已侵害了异议人的合法权益。
其次，在人民法院于2015年12月31日裁定查封涉案房屋之前，异议人与被执行人已签订了合法有效的书面买卖合同；异议人与被执行人签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法且不违反法律的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。
再次，在人民法院查封之前，异议人万根不仅已经与被执行人万光洪签订了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，还实际占有使用了该不动产。该房屋买卖合同签订后，被执行人已将与涉案房屋有关的所有材料实际交付给了异议人，异议人实际上已经合法占有、使用了该房屋，上述房屋合法占有所需缴纳的契税、维修基金、管道燃气、有线电视、物业费、水电费等后续费用均已由异议人万根缴纳、办理。
第四，在人民法院查封之前，异议人已经按照合同约定实际支付了该套房屋相应的转让价款五十五万八千元及相关按揭贷款、税费等，剩余按揭贷款亦实际一直由异议人万根遵循合同约定按期支付。
第五，异议人并非因自身原因未办理过户登记，异议人一直积极办理房产变更手续，并已缴纳契税，但涉案房产因开发商的手续问题不能于当时办理过户登记，直至今日开发商仍不能办理，非异议人自身原因导致。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。结合本案客观事实，异议人同时满足上述四条件，应对异议人进行保护，排除执行，实现实质正义。
综上，异议人恳请人民法院查明事实后，停止拍卖程序并依法解除对位于南昌市东湖区××大道××水××小区××＃住宅楼××单元××室房屋的查封。
申请执行人何昌兴称，房屋买卖的前提是出售方必须出具合法的权利证书，异议人没有南昌市东湖区××大道××水××小区××＃住宅楼××单元××室房屋的房权证，该房屋是登记在被执行人万光洪名下，不能随便成为异议人的房屋。异议人提出代偿银行按揭款是和被执行人万光洪串通好的，异议人也是案外人。申请执行人请求人民法院查明事实真相，依法驳回异议人万根的执行异议。
被执行人万光洪未到庭参加听证。
本院查明，申请执行人何昌兴与被执行人万光洪因民间借贷纠纷一案，本院于2015年12月31日以（2015）西民初字第2669号民事裁定书保全查封了万光洪向南昌水利投资发展有限公司购买且将商品房购买合同备案于南昌市房产管理局商化办的一套位于南昌市东湖区××大道××水××小区××＃住宅楼××单元××室房产，并于2016年7月10日作出（2015）西民初字第2669号民事判决书，判令被执行人万光洪于判决生效之日起十日内返还申请执行人何昌兴借款70元及利息7万元（该利息计算至2016年5月底，之后利息依照合同约定按月利率1.5%计算，直至本息结清止）。案件受理费11500元，诉讼保全费4520元，由被执行人万光洪承担。判决生效后，被执行人万光洪未自动履行，申请执行人何昌兴向本院申请强制执行，本院依法向被执行人万光洪送达执行通知书，责令被执行人万光洪将法律文书所确定的义务履行完毕，但被执行人万光洪至今未履行。2017年4月13日，本院作出（2016）赣0103执968号执行裁定书，裁定拍卖被执行人万光洪名下位于南昌市东湖区××大道××水××小区××＃住宅楼××单元××室房产。异议人万根遂向本院提出执行异议，要求停止对上述房产的拍卖程序并解除对上述房产的查封。
异议人万根为支持自己的异议主张，向本院提供了如下证据：
第一组证据：1、（2015）西民初字第2669号民事裁定书，证明法院查封了已被异议人购买的房产的事实；
2、（2016）赣0103执968号执行裁定书，证明法院已裁定拍卖该房产。
第二组证据：3、2015年9月14日万光洪、万根、南昌巽昌房地产营销策划有限公司三方签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》；
4、2016年8月8日万根以万光洪名义缴纳契税的完税证明及缴费刷卡的银联商务签购单；
5、2015年9月14日南昌巽昌房地产营销策划有限公司出具给万根的购房中介服务费收款收据；
6、（2015）赣洪江证内字第4293号《公证书》；上述四份证据证明在人民法院查封之前，异议人已经签订合法有效的书面房屋买卖合同，万根以人民币1330000元的价格向被执行人万光洪购买了位于南昌市东湖区××大道××水××小区××＃住宅楼××单元××室房产。
第三组证据：7、2016年4月18日万根向南昌市水投物业管理有限公司缴纳2-1-202室2016年下半年及2017年2月25日万根向南昌市水投物业管理有限公司缴纳2-1-202室2017年的物业收费单；
8、2016年8月1日万根以万光洪名义缴纳南昌市住房专项维修资金的交存凭证；上述二份证据证明在人民法院查封之前，万根已实际入住诉争房产。
第四组证据：9、南昌巽昌房地产营销策划有限公司出具的万根支付了购房定金58000元的收款证明；
10、万光洪出具的收到万根交付承购物业之房款500000元的收款证明；
11、2015年9月12日万光洪与万根签订关于用万光洪按揭所购水天一色小区2#住宅楼一单元202室房产转卖给万根用于以房抵债的《协议》；
12、2014年10月28日万光洪出具给万根的《借条》；
13、付国兵、蒋斌等人银行账户转款给万光洪的银行转账回单；
14、户名为万根的6215581502003541471的借记卡账户历史明细清单；上述六份证据证明在人民法院查封之前，异议人万根已经支付了价款，万根向万光洪支付了首期购房款558000元，自2015年10月起至2017年3月按月汇入按揭还款，已累计还款233148.32元。
第五组证据：15、南昌水利投资发展有限公司水天一色项目部于2016年12月2日出具的《说明》，证明涉案房屋因开发商的问题不能办理过户登记，直至今日仍不能办理，非万根自身原因导致。
另查明，2016年6月26日，南昌水利投资发展有限公司向被执行人万光洪出具内容为万光洪购买江西南昌市青山北路外滩名座C座2001室房产、金额为1201890.54元、编号为NO11415329的江西增值税普通发票。
经审查，本院认为，本院依据人民法院生效法律文书，拍卖被执行人万光洪名下已经付清购房款并已缴纳交易契税及住房专项维修资金的预登记合同备案商品房，符合民事诉讼法的相关规定。异议人认为其在法院保全查封被执行人万光洪上述房产之前已经通过房屋中介公司签订合法有效的书面房屋买卖合同，向被执行人万光洪购买了位于南昌市东湖区××大道××水××小区××＃住宅楼××单元××室房产并实际入住诉争房产，要求根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除对执行人万光洪位于南昌市东湖区××大道××水××小区××＃住宅楼××单元××室房产的执行。对此，本院认为，本案中异议人万根与被执行人万光洪于2015年9月12日签订的《协议》内容是关于万光洪将按揭所购房产转卖给万根用于以房抵债，而该协议签订时间在本案申请执行人何昌兴即将因与万光洪民间借贷纠纷向法院起诉前夕，万光洪此时签订以房抵债《协议》是否有效应当综合判断；异议人以其交纳房屋物业费及以万光洪名义缴纳南昌市住房专项维修资金来主张其已实际入住诉争房产，而上述缴费均发生在本院对南昌市东湖区××大道××水××小区××＃住宅楼××单元××室房产诉讼保全查封之后，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关规定；异议人主张的其自2015年10月起按月向万光洪按揭贷款的银行偿还按揭贷款，也均是每次通过被执行人万光洪的银行账户由银行扣款，万光洪与按揭贷款银行之间的借贷合同关系也并未改变。综上，2015年9月14日万光洪、万根、南昌巽昌房地产营销策划有限公司三方签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》是否属于合法有效的书面买卖合同应经诉讼途径确认，在本案中尚不能排除人民法院的强制执行行为。综上所述，异议人万根的异议请求，本院不予支持。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人万根的异议请求。
本裁定送达后立即生效。审判长吴胜辉审判员章辉
审判员 李祥
二〇一七年八月十五日
书记员 邹婷