山东省青岛市崂山区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁0212民初3244号
原告隋桂芳，女，汉族，1941年1月16日出生，住青岛市。
委托代理人韩巍、法挺，山东森嵘律师事务所律师。
被告徐喜德，男，汉族，1933年1月17日出生，住辽宁省。
被告于澄波，女，汉族，1938年10月31日出生，住辽宁省。
以上二被告共同委托代理人钟莹，辽宁王善忠律师事务所律师。
原告隋桂芳诉被告徐喜德、于澄波房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告隋桂芳之委托代理人法挺，被告徐喜德、于澄波之委托代理人钟莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年4月26日，原、被告签订协议书，约定原告购买被告所有的位于青岛市的房产。协议签订后原告支付全部购房款，被告在签订合同时即将房产证和房屋交付原告，原告一直居住至今，但被告拒绝与原告办理上述房产的过户手续，故请求判令：1、被告履行双方签订的关于涉案房屋的协议书、履行办理权属登记变更需由被告履行的义务；2、诉讼费由被告承担。
被告徐喜德辩称，于澄波签订卖房事情徐并不知情，二被告多年来一直在大连居住，徐一直以为房子是出租给原告的，直到2016年上半年通过朋友得知青岛要更换房产证才委托儿子并办理了公证手续来到青岛要更换房产证。之后在青岛更换房产证时被原告知晓，原告这时找到二被告家中，徐在这时才知道房子被于卖了，但徐不同意。物权法规定了处分共有不动产应经全体共有人同意，而最高院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第89条、婚姻法司法解释一第17条第二项均有相关规定。本案来看被告于澄波擅自处分了婚姻存续期间的共有房产，事后未经被告徐喜德追认，其签订的房屋买卖合同应属于无效，且原告占有该房屋并没有办理过户，也不符合善意取得的条件，故原告不应取得涉案房屋的所有权，也不属于善意第三人。原告作为完全民事行为人，签订合同时知道二被告系夫妻关系，却只让其中一人签订合同，存在主观��误。另，城市房地产管理法37条第四项也有相关的规定，该条属于法律强制性规定，当事人之间违反此条属于合同无效的条款。综上，二被告认为被告不应取得涉案房屋所有权，请求依法驳回原告诉请。
被告于澄波辩称，于澄波签订合同时并没有经过丈夫徐喜德的同意，徐喜德一直以为房子被于出租给原告，直到2016年原告起诉之前才知道这件事，但徐喜德不同意变卖涉案房屋。
经审理查明，2002年4月26日，被告于澄波作为甲方、原告隋桂芳作为乙方签订协议书。载明青岛大学基建处原副处长徐喜德同志，年事已高，已移居大连儿女处定居，其原有住房青岛大学东院宿舍二号楼一单元402户房屋一套，拟想出售。青岛大学财务处原处长隋桂芳同志想购买徐喜德同志原有住房，以便和儿女住的较近，晚年有所照顾，双方本着友好、平等、协商的原则，签订协议书如下：一、徐喜德同志原有住房一套以拾肆万元的价格售给隋桂芳同志，甲方售出原居住房屋后，其房产权（包括房产证）归乙方所有，乙方购甲方房屋后，其房屋可以永久居住，也可以儿女继承。二、付款方式：经双方商议，乙方在1-3年中将全部购房款付给甲方，甲方收款后给乙方收款证明。首次付款期为2002年6月底，2003-2004年全部付清，因拖延付款而使甲方付出的贷款利息由乙方承担。
另查明，上述协议书项下房屋系被告徐喜德与售房单位青岛大学签订公有住房（成本价）买卖合同书购得，系二被告夫妻共同财产；2001年7月被告徐喜德取得该房屋所有权证，证载建筑面积75.86平方米，坐落于崂山区香港东路7号2号楼3-402户，原、被告均认可该产权证所载房屋即本案争议房屋。
再查明，原告隋桂芳与被告徐喜德原均系青岛大学职工。
庭审中，原告提交银行汇款凭证4份及收条1份,主张1、2002年8月1日，原告配偶姜在富向被告指定的收款人梅漫雪汇款人民币45000元，梅漫雪在交通银行工作，是被告二儿媳妇，同日原告直接给付协议中约定的拖延付款利息现金1000美元，被告于澄波出具收条；2、2003年，原告分三次向梅漫雪汇款95000元，原告已按协议约定将全部购房款支付被告。经质证，二被告对汇款凭证真实性无异议，梅漫雪确系二被告二儿媳妇，但这是姜在富支付给梅漫雪的款项，被告徐喜德不知晓原告与于澄波签订过卖房协议，收条中的签字系被告于澄波所签，因签订卖房协议前原告与被告于澄波曾达成租房协议，约定每月租金700元，每年于澄波到青岛，原告��把当年租金以现金形式交付，该1000美元系租金。
原告提交《房屋过户申请书》及《关于青岛大学原退休职工隋桂芳购买房屋的证明》,主张1、2014年9月，原告向青岛大学资管部门申请办理过户手续，青岛大学同意办理过户；2、涉案房屋自交易后一直由原告女儿居住至今，整个交易事实青岛大学均知晓，现该房屋可以办理过户手续，但需要被告的配合，申请书、证明下方的签字是盖章机关的负责人。经质证，二被告对证据真实性无法确认，主张该二份证明与本案无关，案涉房屋属于二被告私有房产，办理过户不需要经过青岛大学同意，且青岛大学无权证明原告已经付清房款。
原告提交2016年7月25日原告与徐喜德的通话录音，主张被告徐喜德认可房屋出售事实。经质证，二被告认可该录音系原告与��喜德的通话录音，但主张徐喜德并未表示同意于澄波卖房，只是说这事已经委托儿子办理，让原告与其儿子谈，不能证明原告主张。
二被告提交2016年7月5日公证书一份，该公证书系对二被告给徐立明出具委托书的公证，载明“我们（徐喜德，于澄波）系夫妻关系。青岛大学房管处分配给徐喜德房屋为青岛大学宿舍二号楼一单元402室，现上述房屋相关证文件及证件丢失。因我们不便亲自前去办理上述房屋相关手续，特委托我们的儿子徐立明办理以下事项：一、到青岛大学房管处补办徐喜德本人的房屋相关证明、证件；二、到青岛市崂山区不动产登记中心办理徐喜德本人房屋产权……”，二被告主张徐喜德委托其儿子徐立明办理了该份公证书用于补办徐喜德本人的房屋相关手续以��办理徐喜德的产权，并不是像原告陈述的用于办理和原告的过户手续。该份公证书作出是在原告起诉之前，证明徐喜德不知晓涉案房屋被出售给原告以及徐喜德不知晓并不同意配合原告将涉案房屋过户的事情。经质证，原告对真实性无异议，主张1、该公证书是否是原告提交的录音中体现的公证书，无法核实。2、该公证书中载明被告主张涉案房屋的相关证件丢失与事实不符，根据原告提交的协议书中明确房产证的原件交由原告，对此被告于澄波是明知的，被告徐喜德也应知晓。结合原告付款给被告二儿媳妇的事实，被告的整个家庭对房屋的出售情况均是知晓，却又作出该份公证，显然存在恶意违约的情形。另，在原告提交的录音中存在被告徐喜德训斥其儿子的情况，且录音中被告徐喜德明确表示应原告的要求办理了过户的公证委托授权，对该份公证到底是否是被告���喜德的真实意思表示，原告深表怀疑。
原告另提交2016年7月1日原告和被告于澄波的录音，主张当日原告告知二被告可委托他人前往青岛办理过户及相关手续，公证费用等由原告负担，于澄波表示可委托其子办理。结合原告与被告徐喜德的录音，证明二被告知晓房屋买卖事实且原本同意配合原告办理过户手续，后被告儿子介入导致二被告拒绝过户。经质证，二被告对证据真实性无异议，但主张1、该录音内容并不能证明是二被告要委托其儿子前往青岛办理过户事宜，恰恰证实二被告委托儿子办理的是更换房产证的事宜，与公证书内容一致。录音中原告明确说了要办理房产证更换，并不是过户。2、无法证明二被告知晓房屋买卖，也无法证明什么时间知晓，是签订合同之时还是2016年7月后，如2016年7月那就是被告徐喜德才知道这件事，��并没有答应，不等于徐喜德追认。录音中2分15秒于澄波说了是租，证实徐喜德只知道涉案房屋是租出去，并不是卖出去了。3、录音中1分52秒证实于澄波没有答应原告主张的意思，她说不明白要问问儿子。故该录音反驳不了公证书的内容，也证实不了徐喜德知道并追认了房屋买卖的事。
上述事实，有上述证据及原告提供的协议书、青岛市崂山区公有住房（成本价）买卖合同书打印件、青崂房改售字第ZI769号房屋所有权证等，以及当事人的陈述、庭审笔录在案为凭，业经开庭质证，可以采信。
本院认为，本案争议焦点为原告是否有权要求二被告履行协议。一方面，被告于澄波与原告就案涉房屋签订协议书，将案涉房屋出售给原告，约定房产权（包括房产证）归原告所有，房产证现亦确实在原告处，而被告于澄波在明知上述事实的情况下仍在公证书中房屋相关证件丢失，并委托其儿子补办，明显存在矛盾；关于购房款支付问题，根据原告提交的银行凭证、收条，原告方2002年8月1日向二被告儿媳梅漫雪汇款45000元，被告于澄波于同日出具收条认可收到45000元，结合梅漫雪与二被告的亲属关系，原告主张梅漫雪系被告指定的收款人，可以采信，故原告2003年分三次向梅漫雪汇款95000元，与协议书约定的房款数额、付款时间一致，可以认定原告已依约付清房款；关于房屋过户问题，根据原告提交其与被告于澄波的录音，原告提出过户及办理二代房产证，被告于澄波表示“我告诉我儿子了，他给弄”，未提及因被告徐喜德不知晓房屋买卖而不能办理或者其自身不同意办理。
另一方面，根据原告提交的其与被告徐喜德的录音，原告提到房屋买卖及过户等事宜，被告徐喜德并未表示其不知晓或不同意出售房屋，而是认可由其儿子代理办理过户手续；且二被告系夫妻关系，2002年被告于澄波与原告签署协议书出售房屋、收取房款、将房产证交付原告，涉及共同财产的重大变动，被告徐喜德主张其直至2016年才知晓房屋出售，亦与常理不符。
因此，二被告提出的被告徐喜德不知晓出售房屋的主张，不予采信，被告徐喜德虽未在2002年签署协议书，但对于出售房屋给原告应当是知晓并认可的。原告已经依约付清购房款，在案涉房屋内居住多年，结合原告提交的、青岛大学资产与实验管理处出具的《房屋过户申请书》及《关于青岛大学原退休职工隋桂芳购买房屋的证明》，二被告作为案涉房屋的出售方，应全面履行合同义务，配合原告办理相关的案���房屋过户手续，原告诉请具有事实和法律依据，应予支持，具体办理时间以20日为宜。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告徐喜德、于澄波于本判决生效之日起20日内协助原告隋桂芳办理位于青岛市崂山区青岛大学东院宿舍二号楼一单元402户房屋（房产证记载为崂山区香港东路7号2号楼3-402户）的过户手续。
案件受理费100元，保全费5000元，共计5100元，由二被告负担（此款原告已预交，二被告将其承担部分于本判决生效后10日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
根据《诉讼费用交纳办法》第22条规定，上诉人应于上诉期内到本院预交案件受理费，最迟可以在上诉期届满后七日内预交案件受理费，在上诉期届满后七日内仍未预交的，本院将不再催收，按未提起上诉处理。
审 判 长 侯一佳
人民陪审员 许 珊
人民陪审员 辛 辉
二〇一七年六月六日
书 记 员 张 雪