上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第15453号
原告朱宏伟。原告龚雪美。委托代理人朱宏伟。被告王天义。委托代理人陈明，上海陈明律师事务所律师。被告朱璐。委托代理人王天义。原告朱宏伟、龚雪美诉被告王天义、朱璐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月27日受理后，依法适用简易程序，于2015年6月9日、7月21日公开开庭进行了审理。原告朱宏伟、龚雪美、被告王天义及其委托代理人陈明、王天义并作为被告朱璐的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱宏伟、龚雪美共同诉称，2014年12月13日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将位于上海市浦东新区南泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给被告，房屋转让价为人民币(以下币种相同)1,780,000元。合同约定双方于2015年2月28日前办理产权过户手续，如被告购房贷款额度不足申请的额度，不足部分要在办理产权过户手续当日支付给原告。被告申请1,230,000元贷款，银行批准1,092,000元，被告于2015年3月30日才将贷款不足部分138,000元支付给原告。因被告未准备好贷款不足部分的资金，致使双方未能按约在2015年2月28日办理产权过户手续，客观上造成原告收到银行贷款1,230,000元以及房屋尾款10,000元时间的延迟。根据合同约定，被告逾期付款，应按被告逾期未付款日万分之四标准向原告支付违约金，逾期15日，还应按照房屋总价款的20%标准支付违约金。现向法院起诉要求：一、判令被告支付逾期付款违约金363,440元(其中以1,240,000元为本金，自2015年3月1日起按照日万分之四标准计算至2015年3月15日止；按照房屋总价款1,780,000元的20%计算共计356,000元；二、诉讼费由被告负担。被告王天义、朱璐共同辩称，根据合同第十一条约定，合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款第2条约定，双方在被告办妥贷款申请手续及纳税申报手续后5个工作日内办理产权过户手续，故过户时间应以补充条款约定为准。贷款审批通过时间为2015年3月18日，纳税申报手续于2015年3月29日办理，且居间方于2015年3月26日向原、被告双方发出《过户催告函》，通知双方办理过户手续。原、被告于2015年3月30日办理产权过户手续，被告于当日支付给原告贷款不足部分款项138,000元，被告如实履行合同义务，不存在违约行为。另原告主张违约金标准过高，要求法院予以调整。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。2014年12月13日，朱宏伟、龚雪美(甲方)与王天义、朱璐(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区南泉路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给乙方，房屋转让价为1,780,000元。合同第六条约定，双方确认在2015年2月28日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条第三款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，乙方还应承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%；甲方可从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。第十条第三款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接、户口迁出及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交房期限之第二日起算至实际交房之日止；逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，甲方还应承担违约责任，违约金为房屋总价款的20%；甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。第十一条约定，经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款(一)第2条约定：甲、乙双方应于乙方办妥贷款申请手续及纳税申报手续后5个工作日内至上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋过户手续；若该房屋产权交易过户���，房东有拖欠的房产税未缴纳的，则由甲方完税后办理过户。第3条约定，甲方于款清2日内将该房屋交付乙方，交付标志为甲乙双方签订《房屋交接书》。第7.1条约定，若乙方的实际购房贷款额度不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日直接支付给甲方。第12条约定，甲方承诺该房屋不存在任何形式的抵押情况及第三人可主张债权的情形，且该房屋内无违章搭建。附件三约定：1、乙方于2014年12月13日支付甲方定金20,000元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方于签订本买卖合同后于2014年12月13日前，将房款300,000元直接支付给甲方；甲、乙双方应将《佣金确认书》所约定的双方各自的佣金按约定的支付方式支付予居间方，任何一方不得因国家政策或税费调整而损害另一方、第三方或居间方的利益。3、乙方于签订本买卖合同后于2014年12月20日前，将房款220,000元直接支付予甲方。4、乙方于甲、乙双方至上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款1,230,000元支付予甲方。5、尾款：待房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房屋产权证》且甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后且甲方迁出该房屋内的全部户口后，由乙方将房款10,000元于当日内直接支付予甲方。合同签订后，被告于2014年12月7日支付定金20,000元，2014年12月13日通过中国工商银行转账支付房款300,000元，2014年12月20日通过中国工商银行转账支付房款220,000元。2015年3月18日，中国工商银行股份有限公司上海市分行消费信贷管理中心批准发放贷款。2015年3月26日，上海九间伴���地产经纪有限公司向被告发送《过户催告函》催告其办理产权过户手续。2015年3月29日，被告缴纳税款。2015年3月30日，原、被告到房地产交易中心办理系争房屋产权过户手续，被告通过中国工商银行转账支付房款138,000元。2015年4月13日，被告取得系争房屋房地产权证。2015年5月12日，被告支付房款尾款10,000元。次日，通过银行放贷支付房款1,092,000元。原告先后收到房款共计1,780,000元。以上事实由经庭审质证的上海市房地产买卖合同、定金收据、中国工商银行转账凭证、房屋状况及产权人信息、沪房地浦字(2015)第022482号房地产权证、消费信贷管理中心审批意见书、税收缴款书、个人贷款业务客户谈话笔录、同意售房声明、过户催告函等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。针对原告朱宏伟、龚雪美的诉请，本院分析如下：首先,被告抗辩根据合同第十一条约定，合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款第2条约定，双方在被告办妥贷款申请手续及纳税申报手续后5个工作日内办理产权过户手续，故过户时间应以补充条款约定为准。贷款审批通过时间为2015年3月18日，纳税申报手续于2015年3月29日办理，故应在此后的5个工作日内办理产权过户手续。本院认为，根据合同第六条约定，双方在2015年2月28日前办理产权过户手续。结合合同前后条文理解，双方应在被告办妥贷款申请手续及纳税申报手续后5个工作日内，但最迟不晚于2015年2月28日办理产权过户手续。根据合同补充条款(一)第7.1条约定，若实际购房贷款额度不足申请的额度，则��何不足的部分均由被告在办理产权交易过户手续当日支付。本案中，被告自认在2015年2月28日贷款未审批下来情况下，未准备好现金补足。因被告原因致使双方逾期办理产权过户手续，客观上造成原告收到银行贷款以及房屋尾款时间的延迟。2015年3月30日，被告支付贷款不足部分的房款138,000元，亦超过约定付款期限。因被告延期付款，理应按约承担相应违约责任。其次，原告认为，根据合同约定，被告逾期付款，应按被告逾期未付款日万分之四标准向原告支付违约金，逾期15日，还应按照房屋总价款的20%标准支付违约金。本院认为，根据合同第九条第三款约定，被告未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向原告支付违约金，违约金应按照被告逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；逾期超过十五日后被告仍未���款的，除被告应向原告支付十五日的违约金外，被告还应承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%；原告可从被告已付款中扣除违约金，余款返还被告，已付款不足违约金的，被告应在接到书面通知之日起十日内向原告支付。根据合同条文理解，按照逾期未付款日万分之四标准计算的是逾期付款违约金，而按照房屋总价款20%计算的是解约违约金。本案在审理过程中，原告表示要求继续履行合同，故对原告要求被告按照房屋总价款1,780,000元的20%标准支付违约金356,000元的诉讼请求，本院难以支持。因被告延期付款，理应按约承担相应违约责任。被告认为按照日万分之四计算违约金的标准过高，要求法院予以调整，本院综合考虑双方的违约情况、实际损失等因素，认为该标准不高，不予调整。经本院释明后，原告仍坚持起诉时的诉讼请求，故对原告要求被告支付���1,240,000元为本金，自2015年3月1日起按照日万分之四标准计算至2015年3月15日止的逾期付款违约金的诉讼请求符合合同约定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王天义、朱璐在本判决生效之日起十日内支付给原告朱宏伟、龚雪美以人民币1,240,000元为本金，自2015年3月1日起按照日万分之四标准计算至2015年3月15日止的逾期付款违约金。二、驳回原告朱宏伟、龚雪美的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,751元，减半收取计人民币3,375.50，由原告朱宏伟、龚雪美共同负担人民币3,325.50元，被告王天义、朱璐共同负担人民币50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨怡霖
二〇一五年七月二十八日
书记员 胡贤君
附：相关法律条文
???一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应��加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。