四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川07民终926号
上诉人（原审原告）：四川富临物业服务有限公司，住所地：四川省绵阳市长虹大道南段41号。
法定代表人：张丽华，总经理。
委托诉讼代理人：邹淇曲，四川众城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王志信，四川众城律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：游旭，男，1976年11月19日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：游克义，男，1948年10月19日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区，系上诉人之父。
上诉人四川富临物业服务有限公司（简称富临物业公司）与上诉人游旭因物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703民初5277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人富临物业公司的委托诉讼代理人邹淇曲，上诉人游旭的委托诉讼代理人游克义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
富临物业公司上诉请求：1.撤销绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703民初5277号民事判决第一项，改判游旭向上诉人支付下欠的物业服务费本金5603.53元以及违约金1681.06元，合计7284.59元；2.一、二审诉讼费由游旭承担。事实和理由：一、一审法院未采信上诉人所举证的向游旭催收欠缴物业费的证据，属认定事实错误。理由如下：1.上诉人为“西蜀名居”小区2000多户业主提供的是24小时连续不断的物业服务，绝大部分业主对此予以认可并按时足额缴纳了物业费，故意拖欠物业费的业主只是少数人。游旭欠缴物业费，上诉人总是积极与其沟通、上门催收，还多次以打电话、发短信等方式向其催缴欠费。2.日常生活中，业主总是以各种各样莫须有的理由拖欠物业费，物业公司工作人员亲自登门催收让其签字，业主都拒签。物业公司与业主是平等的民事主体，物业公司无法也不可能强制业主签字。游旭以其未在催费通知上签字为由抗辩，明显不符合日常生活经验准则。3.上诉人因年度结算需要，每年12月初就向游旭发出催费通知，并将催费通知张贴于游旭所在的小区门口、公告栏、电梯口及住宅等处，要求其在当月20日前交清欠费。二、上诉人与游旭所在“西蜀名居”小区的业主委员会签订了物业服务合同，双方之间的物业服务合同关系依法成立，受法律保护。2006年8月至2015年12月31日期间，上诉人一直为游旭等业主提供连续不断的物业服务，有权收取物业服务费，而游旭等业主有义务缴纳物业服务费，这就是同一债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，上诉人于2015年12月31日从“西蜀名居”小区撤场，并于2016年3月向所有欠费业主催收物业服务费，显然在诉讼时效之内，并未超过诉讼时效。三、根据《民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”、第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持”之规定，游旭的抗辩理由全部不成立，依法应当驳回。四、游旭欠缴了2008年12月1日-2012年9月30日、2014年12月1日-2015年12月31日期间，共计59个月的物业费，故意拖欠物业费长达四年多，欠费本金高达5603.53元，已严重违约，依法应当承担违约金，且应按欠费本金总额的30%承担违约金1681.06元，而一审法院将违约金调整为自2015年12月31日起至付清之日止按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的130%计算，于法无据，应予纠正。
游旭针对富临物业公司上诉请求辩称，上诉人没有任何证据证明在法定期限内向我们主张了权利，也没有任何证据证明在法定期限内向人民法院主张过权利，其起诉超过了诉讼时效。
游旭上诉请求：1.撤销绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703民初5277号民事判决书；2.驳回富临物业公司全部诉求；3.判令富临物业公司履行《物业管理条例》法定义务，履行《西蜀名居物业服务合同》义务和《富临西蜀名居物业管理方案》的承诺，维修小区的A3栋房屋，解决上诉人房屋漏水问题，维修小区道路、设施，整修区内花木、草坪，拆除区内乱搭乱建设施，保障小区治安、环境卫生达标；4.判令富临物业公司从2006年8月起至其维修整改义务履行验收完毕期间按维修费总额1‰/天计算向上诉人支付维修金，逾期加倍支付。事实和理由：一、富临物业公司全部诉求均超过了诉讼时效期，原审裁判应当撤销，富临物业公司的诉求应当驳回。1.上诉人于2008年起拒绝支付物业管理费，因富临物业公司违反维修房屋的承诺，上诉人再次从2014年10月9日起拒绝支付物业管理费，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条和《民法通则》第一百三十五条的规定，富临物业公司全部诉求已超过诉讼时效期。2.《民事诉讼法》第一百二十五条规定：人民法院应当在立案之日起5日内将起诉状副本发送给被告，上诉人于2017年7月14日收到富临物业公司起诉状副本，应当认定富临物业公司的民事诉状并非是2016年10月18日交付法院的，而是2017年5月5日左右交付法院的，诉讼请求早已超过诉讼时效期。二、原判决事实认定错误，富临物业公司违约铁证如山，上诉人的诉求应当支持。1.《物业管理条例》第二条规定，维修房屋、道路、保障物业小区环境卫生、治安秩序，制止乱搭乱建是物业服务企业的法定责任。2.上诉人房屋漏水、区内道路严重破损、公共绿化区被非法占用、乱搭乱建的事实，从富临物业公司取得西蜀名居小区物业管理服务权到其离开一直存续，富临物业公司违反合同约定的责任不能免除。3.富临物业公司违约行为发生在其服务期内的事实铁证如山，不能否认，原审判决事实认定错误。三、上诉人房屋漏水事件发生在富临物业公司物业服务期内，富临物业公司根本没有为上诉人联系维修人员，富临物业公司联系的维修人员也未给包括上诉人居住的房屋在内的A3栋10层以上房屋进行过维修。
富临物业公司针对游旭上诉请求辩称，我们在物业服务期间按照合同约定提供了物业服务，上诉人至今未举证证明我们提供的物业服务没有达标的事实。
富临物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业服务费本金5603.53元以及违约金1681.06元；2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告于2017年对名称进行了工商变更登记，由“四川绵阳富临物业管理有限责任公司”变更为“四川富临物业服务有限公司”。
2005年12月10日，四川绵阳富临物业管理有限责任公司（乙方）与绵阳市涪城区西蜀民居业主委员会（甲方）签订《西蜀民居物业管理服务合同》，约定乙方为甲方提供物业服务；期限为2006年1月1日至2008年12月31日；收费标准为高层住宅0.65元/月/平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费1‰/天交纳滞纳金。
2006年8月7日被告（甲方）与四川绵阳富临物业管理有限责任公司（乙方）签订了《富临西蜀民居费用收缴协议》，约定甲方A3幢14楼6室业主游旭向乙方缴纳物业管理服务费，若延期缴付，乙方可每天按应缴费用总额1%的比例向甲方收取滞纳金。
2008年12月30日，四川绵阳富临物业管理有限责任公司（乙方）与绵阳市涪城区西蜀民居业主委员会（甲方）签订《西蜀民居物业管理服务合同》，约定乙方为甲方提供物业服务；期限为2009年1月1日至2009年12月31日；收费标准为高层住宅0.65元/月/平方米；每月8日前交清上月产生的水、电、气费和当月的物业管理费，逾期将按所欠金额的1%/天收取滞纳金。
2009年12月27日，四川绵阳富临物业管理有限责任公司（乙方）与西蜀民居第二届业主委员会（甲方）签订《西蜀民居物业服务合同（正本）》，约定甲方将西蜀民居委托给乙方实行有偿物业服务；委托期限为2010年1月1日起至2010年12月31日止；收费标准为高层住宅0.65元/月/平方米；业主或物业使用人按月缴费，每次交费的时间为每月8日前交清当月的物业服务费和上月产生的水、电、气费。合同签订之日起，逾期将按所欠金额的1‰/天收取滞纳金。
2011年1月30日，四川绵阳富临物业管理有限责任公司（乙方）与西蜀民居第二届业主委员会（甲方）签订《西蜀民居物业服务合同（正本）》，约定甲方将西蜀民居委托给乙方实行有偿物业服务；委托期限为2011年1月1日起至2012年12月31日止，收费标准、缴费时间、逾期缴费滞纳金的约定不变。
2013年4月16日，西蜀民居第三届业主委员会（甲方）与四川绵阳富临物业管理有限责任公司（乙方）签订了《西蜀民居物业服务合同（正本）》，委托期限为2013年1月1日起至2014年12月31日止；收费标准为高层住宅0.85元/平方米/月，缴费时间、逾期缴费滞纳金的约定不变。
西蜀民居第三届业主委员会（甲方）与四川绵阳富临物业管理有限责任公司（乙方）签订《西蜀民居物业合同补充协议》，约定甲方委托乙方按照2013年双方签订的西蜀民居物业服务合同对西蜀民居进行物业服务，期限为自2015年1月1日起至2015年10月31日止，收费标准、缴费时间、逾期缴费滞纳金的约定不变。
2015年11月10日，西蜀民居第三届业主委员会（甲方）与四川绵阳富临物业管理有限责任公司（乙方）签订《西蜀民居物业服务合同延期补充协议》，约定合同延期时间为2015年11月1日0:00时起至2015年12月31日24:00时止，收费标准、缴费时间、逾期缴费约定以2013年4月16日签订的合同为准。
上述协议签订后，原告为西蜀民居小区提供了物业服务。庭审中，被告陈述2004年至2016年期间原告系西蜀民居小区的物业公司。
2016年3月20日，原告制作了《四川绵阳富临物业管理有限责任公司（西蜀民居小区）欠费催告函》及《欠费明细表》。庭审中，原告陈述其张贴在小区大门口、公告栏等处。被告陈述其是在庭审中第一次看见，在本案起诉之前，原告未向其催收过物业费，且因原告未处理被告房屋漏水一事，原告的工作人员也不好意思找被告催收。
此后，被告未缴清物业费，故原告起诉来院，请求判如所请。
另查明：案涉房屋的面积为141.33㎡。
庭审中，被告提交了小区环境、公共墙裂缝、被告房屋室内漏水的照片，并陈述照片的形成时间为2017年7月1日申请法院调取证据后，用以证明小区环境脏乱差、公共墙裂缝未得到修理，被告房屋漏水未得到处理。原告称无法看出照片的时间、无法确认拍摄的是案涉小区，故对本组证据三性均持有异议。
庭审中，被告陈述被告购买的二手房，买来房屋就漏水，2006年尚在质保期内就向原告反映，一直未得到处理。2012年建筑方来维修小区其他房屋时却未对被告的房屋进行维修。过了质保期以后，原告动用维修资金进行了维修。故被告也交过一段时间的物业服务费。但维修后，依旧漏水。被告继续向原告反映，维修方来看了以后说无法处理，原告的工作人员说找不到人没有办法维修。
上述事实，有原告的陈述、《西蜀民居物业服务合同（正本）》、《西蜀民居物业合同补充协议》、《西蜀民居物业服务合同延期补充协议》、催告函、企业名称变更核准通知书、照片等证据经庭审核实，在卷佐证。
一审法院认为，原告与被告所在小区的业主委员会签订了物业服务合同，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，被告以其未与原告签订合同为由，辩称物业服务合同对其不具约束力，不符合法律规定，不予采信。故案涉的物业服务合同对被告具有约束力。
原告主张被告支付2008年12月1日-2012年9月30日、2014年12月1日-2015年12月31日的物业服务费，被告辩称已过诉讼时效。原告陈述《四川绵阳富临物业管理有限责任公司（西蜀民居小区）欠费催告函》及《欠费明细表》粘贴在大门口、公告栏等处，不能证明被告已收到该催告，原告应当自行承担举证不力的后果；且被告不认可原告向其催收过，故认定原告未向被告催收物业费。本案于2016年10月21日立案受理，2009年12月27日及此后的物业服务合同约定每月8日缴纳当月物业费，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，原告关于被告承担2014年11月之前物业费的主张不能成立，依法予以驳回。故被告应当承担2014年11月1日起至2015年12月31日的物业费1681.83元（141.33㎡×0.85元/平方米/月×14个月）。
被告主张原告未尽服务义务，故其不应当缴纳物业费。被告提交的照片的形成时间，系原告撤场以后的照片，不能反映原告服务期间的情况，不能作为本案定案的依据。即便被告房屋漏水发生在原告服务期间，被告陈述原告联系过维修人员，原告履行了物业服务的义务。被告未说明房屋漏水应当由原告负责的依据并提供相应的证据，应当自行承担举证不力的后果。故被告关于原告未尽服务义务的主张，不予采纳。
原告还主张被告承担违约金。双方约定按逾期缴费总额的0.01‰/天计收滞纳金，约定过高。酌情调整为被告承担1681.83元从2015年12月31日起至付清之日止按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款利率130%计算的利息。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告游旭于本判决生效后三日内向原告四川富临物业服务有限公司支付物业费1681.83元，并承担相应的利息。计算方法为：以本金1681.83元为基数，按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的130%进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告四川富临物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由被告游旭负担。
本院二审期间，富临物业公司提交四川省绵阳市中级人民法院（2017）川07民终2873号民事判决书一份，拟证明起诉没有过诉讼时效。游旭质证认为，判决书与我们无关，不能证明富临物业公司在法定期间内主张过权利。本院认为，该民事判决书审查的是富临物业公司与西蜀名居小区业主李小强之间的物业服务合同纠纷，与本案法律关系一致，具有高度关联性，予以采信。游旭提交西蜀名居业委会证明一份、业主证明一份、原富临物业公司管理人员古健证明一份、情况说明一份，拟证明富临物业公司没有履行合同约定义务以及应当承担违约责任。富临物业公司质证认为，对游旭所提交证据不予认可，房屋漏水应当属于开发商管理范围，物业公司只是负责保修。本院认为，业主及管理人员证明实质为证人证言，因证人未出庭作证，故不予采信；西蜀名居业委会证明内容反映了房屋维修情况，因西蜀名居业委会不承担维修房屋的义务，不是维修房屋的实际执行人，其对维修情况的陈述的真实性无法确认，故不予采信;对于情况说明，因四川长城恒昶物业服务有限公司系富临物业公司之后的接管人，与西蜀名居小区业主存在利害关系，其出具的情况说明也只能反映接管时的状态，故不予采信。
富临物业公司于2018年5月14日向本院提交《放弃部分诉讼请求申请书》一份，申请书载明：“申请人（本案上诉人）四川富临物业服务有限公司与游旭（本案被上诉人）物业服务合同纠纷一案，已由贵院受理。为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业服务行业健康发展和社会和谐，申请人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律法规的规定，自愿放弃向游旭主张违约金的诉讼请求。”
本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案争议焦点为：一、本案诉讼时效应如何计算；二、上诉人游旭是否应向上诉人富临物业公司支付物业服务费及违约金。
关于诉讼时效的问题。富临物业公司在西蜀名居小区大门口及小区宣传栏处张贴了《（西蜀名居小区）欠费催告函》、《欠费明细表》，已完成对业主的书面催交；且富临物业公司提交的照片也表明，其一直不间断地向游旭进行书面催交。故本院认为，富临物业公司向游旭提供的物业服务处于连续状况，诉讼时效的起算，应从服务结束时，即2015年12月31日开始计算。一审法院对富临物业公司主张过权利的证据不予认定，系采信证据不当，本院对此予以纠正。
关于物业费的问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”之规定，游旭作为“西蜀名居”的业主，应当按照已生效的《西蜀名居物业服务合同》及补充协议、《西蜀名居物业服务合同延期补充协议》的约定，向富临物业公司交纳物业服务费。游旭认为富临物业公司提供的物业服务有瑕疵，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，游旭可以要求富临物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒交物业服务费。故本案中，游旭应按照其与富临物业公司签订的协议约定向富临物业公司支付下欠的物业服务费5603.53元。
关于违约金的问题。二审审理过程中，富临物业公司自愿放弃对游旭追索违约金的诉讼请求，富临物业公司对其权利的处分不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。故本案中，游旭因富临物业公司自愿放弃违约金的诉请而无需向富临物业公司支付相应的违约金。
关于游旭在二审中所提要求富临物业公司履行义务、承诺及支付维修金等请求，系游旭在二审中新增加的诉讼请求，本案不予处理。
综上所述，富临物业公司的上诉请求部分成立；游旭的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2016）川0703民初5277号民事判决；
二、上诉人游旭于本判决生效之日起五日内向上诉人四川富临物业服务有限公司支付物业服务费5603.53元；
三、驳回上诉人四川富临物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由游旭负担。二审案件受理费100元，由游旭负担。
本判决为终审判决。
审判长 田 苑
审判员 赵 志
审判员 陈兴旺
二〇一八年五月十五日
书记员 杨 薇