江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏07民终4505号
上诉人（原审被告）：曹媛，女，1985年9月16日出生，汉族，住连云港市连云区。
上诉人（原审被告）：曹鲁，男，1982年4月15日出生，汉族，住连云港市海州区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：周必照，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：黄仁明，男，1970年2月4日出生，汉族，住连云港市海州区。
委托诉讼代理人：吕庆根，连云港市海州区宁海法律服务所法律工作者。
上诉人曹媛、曹鲁因与被上诉人黄仁明房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初3722号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曹鲁、曹媛上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判解除双方于2017年2月17日签订的房屋买卖合同，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：第一，一审判决认定上诉人滥用民事权利，损害他人合法权益的理由缺乏事实和法律依据。1.上诉人依法行使合同解除权既符合双方约定，也符合法律规定。根据合同约定，上诉人应该自合同生效之日起支付28万元，由于被上诉人没有在合同生效后向上诉人支付首付款，依据合同约定“甲、乙双方若有任何一方未按合同的约定全面履行自己的义务，逾期超过45个工作日，守约方有权单方面解除合同”，被上诉人的行为已经构成根本违约,上诉人有权行使合同解除权。2.合同解除权是形成权，自守约方解除通知告知之日起即生效。上诉人以电话通知的方式告知被上诉人解除合同的意思表示，上诉人在一审提交的电话录音可以证明，故上诉人已经履行了解除合同的告知义务。3.上诉人在合同履行过程中不存在滥用权力损害被上诉人利益的情况。“滥用权利”是指当事人一方在合同履行过程中存在数个违约行为，但各行为均不构成根本违约的情况下，向对方滥用合同解除权，致使合同终止履行的行为。本案中，被上诉人已经构成根本违约，上诉人当然享有合同解除权。4.上诉人行使合同解除权系来源于法律规定，而非房价上涨。上诉人出售房屋的目的是为了孩子上学，购买学区房作为置换房，由于被上诉人没有支付首付款同时也导致上诉人丧失了在同时间段购房的机会。上诉人的损失也是显而易见，一审法院不应以偏概全。第二，一审判决认定的部分事实缺乏证据支持。如一审判决认定“经曹鲁、曹媛同意后，黄仁明获得涉案房屋的钥匙，并进行了装修”。该事实上诉人在一审中并未认可，一审以推定的方式强行认定，为被上诉人不构成违约提供了借口。综上，一审判决在认定事实和适用法律存在不妥之处，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人黄仁明辩称，第一，一审判决认定事实清楚,适用法律正确，对双方行为的评价是客观公正的，应当依法予以维持。第二,上诉人的违约是过失的违约而不是主观故意违约。合同是中介公司提供的格式化合同，该合同对违约责任等以及履行期限没有重点的提示与提醒。上诉人及中介公司对双方履行合同义务要到期时没有善意的提醒和催要。中介公司与上诉人与被上诉人之间另有口头约定，在上诉人取得产权以后再行支付首付款，因该约定诱导了被上诉人，导致被上诉人疏忽履行合同的义务。从双方庭审提交的通话录音资料可以明显看出，因房屋价格升值，上诉人同意履行合同的前提是被上诉人另行支付其30多万元，故上诉人解约的恶意明显。请求驳回上诉，维持原判。
黄仁明向一审法院起诉，请求判令：1、曹鲁、曹媛依约履行双方2017年2月11日签订的《房屋买卖合同》；2、曹鲁、曹媛赔偿黄仁明违约金及损失22万元；3、曹鲁、曹媛承担本案诉讼费用。
一审法院查明事实：2017年2月17日，黄仁明与曹鲁、曹媛签订“房屋买卖合同”，其主要内容为：（一）甲方（曹鲁、曹媛）同意将坐落在连云港市海州区某路208号某小区12号楼二单元1701室及车库（约12平方米）出售给乙方（黄仁明）。（二）价款为110万元，本合同签订时，乙方支付7万元定金。（三）甲、乙双方同意本合同生效之日起，乙方支付28万元，购房定金在付款时冲抵。贷款部分82万元，由丙方（连云港市住家房地产经纪有限公司）代乙方办理贷款手续。（四）甲、乙双方中若有任何一方未按照合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过四十五个工作日，守约方有权单方面解除合同，同时违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金等。（五）在办理房屋买卖交易过程中，买卖双方各自承担交易税费。上述合同签订后，黄仁明已经实际支付给曹鲁、曹媛7万元定金，其余款项未付。黄仁明还支付给连云港市住家房地产经纪有限公司中介费1万元。曹鲁、曹媛也支付给连云港市住家房地产经纪有限公司中介费1万元。2017年6月19日，曹鲁、曹媛取得海州区某路208号某小区12号楼二单元1701室的所有权（不动产单元号320xxxx7，丘地号016xxx6-xxxx7）。
根据黄仁明、曹鲁、曹媛出示的证据，经对方质证后，一审法院经综合认证，依法确认以下事实：1、经曹鲁、曹媛同意后，黄仁明获得涉案房屋的钥匙，并进行了装修。2、房屋买卖合同于2017年2月11日签订，合同于2017年2月11日成立、生效。根据书面合同约定，黄仁明应当于合同生效后四十五个工作日支付28万元，但是黄仁明没有按照约定期限支付剩余首付款21万元。3、出庭证人王某证明，21万元首付款应当在曹鲁、曹媛取得房产证时（2017年6月19日）支付，此与合同约定不符。
黄仁明已经向一审法院交纳了房屋首付款的剩余部分21万元。
一审法院认为，黄仁明、曹鲁、曹媛之间签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法成立且有效。双方应当按照约定履行各自的义务。本案一审的争议焦点为：曹鲁、曹媛是否能够行使合同约定的解除权。对此一审法院认为：1、根据黄仁明、曹鲁、曹媛签订的买卖合同约定，黄仁明应当于合同生效后四十五个工作日，向曹鲁、曹媛支付剩余首付款21万元。虽然黄仁明向一审法院举证出庭证人证言，欲证明首付款应当在曹鲁、曹媛取得房产证明时支付，但是根据书证优于证人证言的证据规则，一审法院对黄仁明的质辩不予采信。黄仁明没有在四十五个工作日内支付首付款，存在违约行为。2、在黄仁明违约的前提下，曹鲁、曹媛本可以依据合同约定的解除权行使解除合同的权利。但是一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，民事主体不能滥用民事权利损害他人合法权益。本案的事实是黄仁明存在部分违约的前提下，曹鲁、曹媛因房屋价格大幅上涨，不再出售房屋、恶意违约，黄仁明的违约程度与曹鲁、曹媛的违约程度明显不成比例，曹鲁、曹媛不能行使约定解除权。3、结合全案证据，因为合同是格式条款，其实黄仁明对于在四十五个工作日支付剩余首付款也不是明知的，其不存在故意违约的情形，最多也是过失违约。综上，一审法院根据禁止权利滥用的原则，依法认定曹鲁、曹媛不能行使约定解除权。
综上所述，因为黄仁明已经向一审法院交纳了首付款剩余21万元，目前继续履行房屋买卖合同已经没有障碍，故一审法院对黄仁明要求继续履行合同的诉讼请求予以支持，但是对于黄仁明要求违约金和赔偿损失的请求不予支持。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条的规定，判决：曹鲁、曹媛于判决生效后十日内，继续履行与黄仁明所签订的“房屋买卖合同”。（履行事项一审法院归纳为：曹鲁、曹媛协助黄仁明将房屋过户，同时黄仁明以房屋抵押形式办理银行贷款，向曹鲁、曹媛支付剩余房款82万元。如因不可归责于黄仁明、曹鲁、曹媛的原因而不能向银行贷款，除非黄仁明直接支付剩余82万元房款履行合同，否则黄仁明、曹鲁、曹媛可再次按照相关合同约定和法律规定行使各自权利）。案件受理费4600元，由黄仁明负担600元，曹鲁、曹媛负担4000元（曹鲁、曹媛在判决生效后，将诉讼费4000元给付黄仁明）。
本院二审期间经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为:被上诉人未于合同生效之日支付首付款的行为是否构成根本违约；上诉人主张解除合同是否成立；涉案合同是否应当继续履行？
对于合同解除权行使的问题，曹鲁、曹媛认为在黄仁明未按合同约定于合同生效后45日内交付21万元首付款，已构成根本违约的情况下，其有权行使合同第四条约定的合同解除权。本院认为，曹鲁、曹媛主张其行使合同解除权合法的前提为黄仁明未按约履行交纳首付款的义务。双方合同第三条约定“甲、乙双方同意本合同生效之日起日内，乙方将人民币（小写￥280000）支付给甲方”，该条款未明确约定首付款的支付时间。在此情况下，结合一审中上诉人提交的其与连云港市住家房地产经纪有限公司工作人员钱进的微信聊天记录表明曹鲁认可是在过户前付首付，以及证人王某的证言，可以认定双方当事人真实意思表示为黄仁明于过户之日支付剩余21万元首付款。同时，对于上诉人在二审庭审中主张的应于合同签订当日付首付款，本院认为，从涉案合同的实际履行情况以及微信聊天记录、录音材料表明，上诉人在2017年2月11日合同签订当日并未要求被上诉人交纳首付款，从微信聊天记录表明上诉人至2017年3月19日才向中介公司工作人员钱进提出因为着急用钱，要求中介联系买家付首付款，否则就要求停止装修，以上事实表明双方当事人在签订合同时并未约定在合同签订当日交纳首付款。因此，曹鲁、曹媛关于黄仁明未于合同签订后四十五个工作日内支付首付款构成根本违约的主张，不能成立，黄仁明并未违约，曹鲁、曹媛无权行使合同解除权。一审法院认为黄仁明未于合同生效后四十五个工作日内支付首付款21万元构成违约，该部分事实认定错误，本院予以纠正。既然双方当事人之间的合同并未解除，黄仁明亦已向一审法院交纳了剩余的21万元首付款，涉案合同应继续履行。根据一审中中介公司工作人员钱进与曹鲁的微信聊天记录以及二审中上诉人代理人陈述“签订合同当天将涉案房屋钥匙交于中介，中介交给黄仁明”，可以认定曹鲁、曹媛对于黄仁明装修房屋的事实是明知的，故一审判决认定黄仁明经过曹鲁、曹媛同意后获得钥匙并进行装修并无不当。曹鲁、曹媛关于一审法院认定黄仁明经两上诉人同意后装修系事实认定错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，曹鲁、曹媛的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实部分错误，但适用法律正确，判决结果得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由上诉人曹鲁、曹媛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万子榕
审 判 员 何 平
审 判 员 严伟晏
二〇一八年五月七日
法官助理 韩增丽
书 记 员 张 丹
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。