西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0103民初360号
原告：陕西金叶科教集团股份有限公司。
法定代表人：袁汉源。
委托代理人：程伟，陕西乐友律师事务所律师
委托代理人：李阳，陕西乐友律师事务所实习律师。
被告：陕西思伟投资股份有限公司。
法定代表人：薛思伟。
委托代理人：王杰，北京大成（西安）律师事务所律师。
原告陕西金叶科教集团股份有限公司（以下简称陕西金叶公司）与被告陕西思伟投资股份有限公司（以下简称思伟投资公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告陕西金叶公司委托代理人程伟、李阳，被告思伟投资公司委托代理人王杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年1月26日，原、被告签订了《房屋租赁合同》。约定原告将自有房屋出租给被告作为其办公用房，合同约定月租金为66500元，被告每六个月向原告支付一次租金，计399000元，租金每次提前15日支付。合同期限为2011年3月1日至2014年2月28日。合同签订后，原告依约履行了交房义务，被告却累次拖欠房租。2013年7月17日，原告将被告诉至西安市碑林区人民法院要求被告支付拖欠的房租，后法院作出民事调解书，双方纠纷得以解决。合同期满后，原告与被告按照原合同规定的权利义务继续履行，直至2015年1月13日被告搬离。但被告却自2014年2月起又开始拖欠房租，经原告催要，被告于2014年12月24日向原告书面确认共拖欠房屋租金707981.50元，并承诺于2015年4月1日前全部支付。经原告多次讨要，被告却拒不履行，给原告造成了巨大的经济损失，请求判令：1、被告向原告支付房屋租金707981.50元，逾期滞纳金212667元（月租金66500元，每日按3‰计算，从2014年3月1日起计算至2014年12月31日），共计920648.50元；2、被告承担本案诉讼费用
被告辩称，其已向原告支付了租金788888.50元，不拖欠原告的租金。原告主张的租金中有42981.50元是法院调解处理过的，根据一事不再理的规定，对原告的这部分请求应当驳回。根据双方签订的合同，原告收取了保证金66500元，应当向其返还。租赁合同到期后，双方未约定按照原租赁合同继续履行，即便在合同到期后其继续使用原告的房屋，房屋租金价格及合同其他内容也不能按照原合同的约定履行。原告主张滞纳金没有合同及法律依据，即使其应承担责任，比照合同法关于违约金的约定，该项金额也过分高于其损失，应予以减少。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年1月26日，原告陕西金叶公司与被告思伟投资公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将其自有房屋租赁给被告作为办公用房使用，建筑面积1877.52平方米；关于租金及支付方式约定为：每月租金为66500元，因原告加盖部分面积未在房产证中体现，经双方友好协商，同意按1900平方米计算出租面积。物业费按每月每平方米10元收取；租金每6个月（半年）支付一次，三十九万九千元整（399000元）；租金每次提前15日支付，先付后租，第一次租金在原告向被告交付房屋时支付；原告须向被告按合同金额出具合法的房屋租赁发票，否则视为原告严重违约，被告有权拒绝付款并解除合同；该房屋租金在本合同约定租赁期内不得增加；原告应给被告1个月装修期，即自原告实际向被告交付房屋之日起计算，该装修期内免收租赁费用。关于保证金约定为：保证金66500元整，原告将租赁房屋向被告交付使用时，由被告交付予原告；该保证金不可视为被告预付的租金，原告应于租赁期满或解除合同时，被告迁空交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、采暖费等费用后当天无息返还被告；被告如有拖欠与租赁房屋有关的应付款项，经原告书面催告后在合理时间内仍未履行时，原告有权从该保证金中先行偿付，已偿付部分，被告应立即补足。关于被告的义务及违约责任约定为：被告应按时交付租金。若逾期交付房租，则每逾期一日，由原告按月租金金额的3‰收取滞纳金。如被告拖欠租金达15日，则视为被告自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，原告即可终止本合同。另外合同还对双方的义务及违约责任、被告的优先权等作了约定。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋。合同签订当日，被告向原告支付了保证金66500元。
在合同履行过程中，因被告拖欠原告租金，原告于2013年7月23日将被告诉至本院，原告诉称被告自2012年3月起拖欠租金，请求解除双方签订的房屋租赁合同，被告向其支付拖欠的房租及违约金1225528.50元。2013年10月15日，原、被告双方达成调解协议，本院作出（2013）碑民三初字第01290号民事调解书，确认原、被告双方签订的房屋租赁合同继续履行，被告分期支付原告房屋租金共1225528.50元，上述租金支付至2014年2月28日止。
租赁合同期限届满后，被告继续使用租赁房屋，双方未签订新的房屋租赁合同。2014年12月24日，被告向原告出具了质押担保书，确认其承租原告所有的金叶信息大厦五层房产，至2014年12月31日，尚欠房租707981.50元未付（不含利息），另外其还付给原告66500元押金。现将其公司收藏的三块石头、一颗玉白菜作为欠原告的质押担保，并于2014年12月26日交付原告。其承诺在2015年4月1日前向原告支付所欠的租金，到期未清偿的，同意由原告通过法律手段处置上述质押物，处置所得优先清偿原告的租金；如处置后还欠原告租金，承诺在2015年12月31日前还清所有欠款。2014年12月26日，被告将三块石头及一颗玉白菜交付原告。2015年1月13日被告搬离租赁房屋，双方办理了房屋交接手续。庭审中，原告称被告拖欠2013年9月1日至2014年2月28日的房屋租金42981.50元，拖欠2014年3月1日至2014年10月1日的租金665000元，合计707981.50元。
以上事实有原、被告举证材料，当事人陈述及庭审笔录存卷为据。
本院认为，原、被告2011年1月26日签订的房屋租赁合同意思表示真实，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定条款履行。租赁合同期限届满后，被告继续使用租赁房屋，原告亦没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2015年1月13日被告搬离租赁房屋，双方办理了房屋交接手续。原、被告之间的房屋租赁合同已经解除。被告在履行合同过程中，拖欠原告房屋租金，并向原告出具了质押担保书，确认至2014年12月31日，尚欠原告租金707981.50元未付。原告认可被告拖欠的租金707981.50元中包括2013年9月1日至2014年2月28日被告应支付的房屋租金42981.50元，因2014年2月28日以前双方的房屋租赁合同纠纷关于租金问题已经法院调解处理，原告可另案解决，本案不予涉及。被告应向原告支付拖欠的房屋租金665000元。原、被告双方在合同中约定被告如有拖欠与租赁房屋有关的应付款项，经原告书面催告后在合理时间内仍未履行时，原告有权从该保证金中先行偿付。被告辩称原告应向其返还保证金，本院不予采纳。被告向原告交纳的保证金在折抵应支付给原告的房屋租金后，被告还应向原告支付房屋租金598500元。质押担保书系原、被告双方对债务的确认，被告承诺在2015年4月1日前向原告支付所欠的租金，在此之前不存在逾期滞纳金，故对原告请求被告支付逾期滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、本判决书生效后七日内，被告陕西思伟投资股份有限公司支付原告陕西金叶科教集团股份有限公司房屋租金598500元。
二、驳回原告陕西金叶科教集团股份有限公司其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费13006元，由原告陕西金叶科教集团股份有限公司负担3006元，被告陕西思伟投资股份有限公司负担10000元（此款原告已预交，被告负担部分由被告在本判决书生效后三日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 朱绍清
代理审判员 王 珍
人民陪审员 李秀茹
二〇一六年四月十三日
书 记 员 毕士钊