重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝05民终820号
上诉人（原审被告）：范治强。
委托诉讼代理人：曾斌，重庆钧睿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王宗群。
委托诉讼代理人：陈洁晶，重庆金牧锦扬律师事务所律师。
上诉人范治强因与被上诉人王宗群租赁合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2016）渝0104民初2750号民事判决，向该院提起上诉。该院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经本院通知，上诉人范治强的委托诉讼代理人曾斌、被上诉人王宗群及其委托诉讼代理人陈洁晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
范治强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王宗群的一审诉讼请求。主要事实与理由：1、一审法院判决上诉人向被上诉人支付房屋使用费，属于适用法律错误。按照合同法与租赁合同纠纷司法解释的规定，只有违法建筑修建人，才能参照租金标准主张房屋使用费。而被上诉人不是产权人，不是违法建筑修建人，无权主张房屋使用费。其次，被上诉人只能在代替上诉人支付房屋使用费后，才有权利向上诉人行使追偿权。现在被上诉人没有支付房屋使用费就请求上诉人给付，违反法律规定。2、一审判决上诉人与被上诉人的转租协议有法律效力属于适用法律错误。被上诉人与重庆市大渡口区新社商贸有限责任公司（以下称“新社商贸公司”）的租赁合同已被判决无效，而本案双方当事人的转租合同未经新社商贸公司同意，且是违法建筑，同样也是无效的。3、一审法院的两份判决书自相矛盾。被上诉人与新社商贸公司的判决书已发生法律效力，判决被上诉人支付房屋使用费后，可以向上诉人主张权利。而本案一审判决却判决被上诉人可以在不支付新社商贸公司房屋使用费后，向上诉人主张权利。
王宗群答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。但是被上诉人也认为王宗群与新社商贸公司的租赁合同以及王宗群与范治强的转租合同均应无效，因上诉人实际占有使用房屋，应当判决由范治强直接给付新社商贸公司，而不应当由王宗群负担。但是因王宗群与新社商贸公司的租赁合同纠纷案已生效，对于各方当事人均有法律效力，尽管租赁合同与转租合同均无效，但有关租金的计算和给付是各方真实意思表示，按约定计算是通行的做法，一审判决范治强承担房屋使用费是合法的。
王宗群向一审法院起诉请求：1、范治强立即向王宗群支付截至2016年4月的房屋占用费328774元（2014年11月至2015年11月的占用费为236962元，2015年12月1日至2016年4月占用费为91812元）；2、范治强承担（2015）渡法民初字第03109号判决王宗群承担的滞纳金5000元及案件受理费1969元；3、范治强承担王宗群向新社商贸公司缴纳的履约保证金105000元；4、本案诉讼费、保全费等由范治强承担。
一审法院认定事实：2008年7月17日，新社商贸公司与重庆市建桥工业园区建设开发有限公司签订《土地租赁协议》，租用建桥工业园区C区4220平方米土地修建临时建筑物。新社商贸公司修好房屋后，于2014年1月1日与王宗群签订《房屋租赁合同书》，将其中的1457.27平方米租给王宗群，每月租金为17488元，按季度收取，租金每年上涨5%。王宗群于合同签订时向新社商贸公司支付了105000元履约保证金。合同同时约定，如未按合同约定支付租金及相关费用，每逾期一天需按应付租金的2%支付滞纳金。如逾期支付租金超过10天，新社商贸公司有权解除合同。合同还约定，未经新社商贸公司同意，范治强不得将房屋转租第三方。合同签订后，新社商贸公司按约提供了房屋，王宗群承租房屋用于茶楼经营。此后，王宗群在未经新社商贸公司同意的情况下将茶楼转租给了范治强。双方签订了《转租合同协议》，该协议载明：王宗群自愿将新社商贸公司租赁房屋位于重庆市大渡口区建桥工业C区供销社综合大楼第三层明靖轩茶座转租合同和十万零五千元（105000元正）押金转租给范治强，明靖轩茶座从2014年1月8日开业到2015年6月29日一直由范治强经营，收入也归他一人所有。但范治强必须把所欠下的房租债全部付清，新社商贸有限责任公司才能合法转租，如以后有所债务纠纷法律责任与王宗群无关。王宗群与范治强自愿签协议后任何纠纷与新社商贸责任公司无关。此后，自2014年11月起，王宗群未支付租金。新社商贸公司于2015年8月向重庆市大渡口区人民法院提起诉讼，请求判令解除新社商贸公司与王宗群签订的《房屋租赁合同书》，王宗群及范治强返还房屋；王宗群支付2014年11月至判决生效之日止的房屋占用费以及滞纳金5000元。该案经重庆市大渡口区人民法院审理后，作出了（2015）渡法民初字第03109号民事判决书，判决：王宗群于该判决生效之日起五日内支付新社商贸公司2014年11月至2015年11月的房屋占用费236962元；王宗群自2015年12月1日起至范治强搬离建桥工业园区C区供销综合大楼之日止，按每月18362.40元的标准向新社商贸公司支付占用费；王宗群于判决生效之日起五日内支付新社商贸公司滞纳金5000元；范治强于判决生效之日起五日内搬离建桥工业园区C区供销综合大楼并返还新社商贸公司；驳回新社商贸公司的其他诉讼请求；该案受理费1969元，由王宗群负担。该判决现已生效，并已进入执行程序。另查明，本案所涉租赁房屋没有相关产权证明，也未经规划部门办理批准手续。范治强在庭审中陈述其于2014年1月至2016年3月7日一直在使用本案所涉房屋。本案涉案房屋自2014年1月至2014年10月期间的占用费系范治强直接向新社商贸公司进行了给付。
一审法院认为，王宗群与新社商贸公司于2014年1月1日签订《房屋租赁合同书》，约定王宗群租赁新社商贸公司在建桥工业园区C区的临时建筑物（房屋）1457.27平方米。王宗群就该租赁的房屋享有占有使用权。由于该房屋没有相关产权证明，也未经规划部门办理批准手续，因此王宗群与新社商贸公司签订的《房屋租赁合同书》无效，但王宗群应按约向该公司支付房屋占用费。此后王宗群未经新社商贸公司同意，与范治强签订协议，将租赁的房屋转租给范治强进行经营使用。范治强于2014年1月开始占有使用该房屋，并从该月起直接向新社商贸公司支付房屋占用费，直至2014年10月。此后范治强仍继续占有使用该房屋，但未再支付房屋占用费用。新社商贸公司自2014年11月起，未收到约定支付房屋占用费，因此将王宗群、范治强诉至法院。该案经法院审理后，判决王宗群承担2014年11月至2015年11月的房屋占用费236962元。但该房屋王宗群已经转租给了范治强，上述期间均为范治强在占有使用。根据王宗群与范治强《转租合同协议》中的约定，范治强必须把所欠下的房租债全部付清，新社商贸有限责任公司才能合法转租，如以后有所债务纠纷法律责任与王宗群无关。范治强在占用使用涉案房屋后，按约向重庆市大渡口区新社商贸有限责任支付了截止2014年10月的房屋占用费，足见王宗群与范治强已经按《转租合同协议》的约定开始履行各自的义务，该协议对王宗群与范治强已经发生法律效力。王宗群与范治强《转租合同协议》的前述约定足以表明，王宗群不承担范治强实际占用房屋后的产生的任何法律责任，相应责任应由实际使用人范治强承担。然而王宗群因范治强未履行给付房屋占用费之义务而被法院判决承担：1、2014年11月至2015年11月的房屋占用费236962元；2、自2015年12月1日起至范治强搬离建桥工业园区C区供销综合大楼之日止，按每月18362.40元的标准向新社商贸公司支付占用费；3、向新社商贸公司滞纳金5000元；4、承担案件受理费1969元。结合王宗群与范治强《转租合同协议》的约定，王宗群承担之上述责任应由范治强承担。故对王宗群诉请判令范治强立即向王宗群支付截至2016年4月的房屋占用费共计328774元，以及王宗群承担的滞纳金5000元、案件受理费1969元的诉讼请求，该院应予支持。诉讼过程中，范治强辩称其已经于2016年3月7日搬离了涉案房屋，但其并未提交相关证据予以证实，故该院对其此项辩称不予采信。王宗群诉判令范治强承担王宗群已经向新社商贸公司交纳的履约保证金105000元。由于该笔保证金系王宗群与新社商贸公司在《房屋租赁合同书》中进行的约定，并由王宗群按约定向新社商贸公司进行了交纳。因此该笔保证金的退还与否王宗群应依《房屋租赁合同书》进行依法主张，而该项法律关系与本案范治强无关。故对王宗群的此项诉讼请求，该院不予支持。范治强在诉讼过程中辩称王宗群的主张已经超过诉讼时效。该院认为，本案之法律关系并非租金给付之诉，而是基于王宗群与范治强《转租合同协议》中关于债务承担约定而引发的诉讼，因此本案不应适用延付或者拒付租金的诉讼时效规定，而应适用一般诉讼时效的规定。王宗群之主张并未超出诉讼时效，对范治强的此项辩，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定判决：一、范治强于本判决生效之日起五日内支付王宗群截至2016年4月的房屋占用费328774元（2014年11月至2015年11月的占用费为236962元，2015年12月1日至2016年4月占用费为91812元）；二、范治强于本判决生效之日起五日内给付王宗群因（2015）渡法民初字第03109号民事判决书判决王宗群承担的滞纳金5000元及案件受理费1969元；三、驳回王宗群的其他诉讼请求。一审案件受理费7911元、公告费800元，共计8711元，由范治强承担8711元。
本院二审对一审判决认定事实予以确认。
本院认为，王宗群与新社商贸公司签订的《房屋租赁合同书》无效，王宗群应向该公司支付房屋占用费。此后王宗群未经新社商贸公司同意，与范治强签订转租协议，将租赁的房屋转租给范治强进行经营使用，王宗群与范治强签订的《转租合同协议》亦为无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。范治强于2014年1月开始占有使用涉案房屋，并从该月起直接向新社商贸公司支付房屋占用费，直至2014年10月。此后范治强仍继续占有使用涉案房屋，但未再支付房屋占用费用。新社商贸公司自2014年11月起，未收到约定支付的房屋占用费，因此将王宗群、范治强诉至法院。该案经法院审理后，判决1、2014年11月至2015年11月的房屋占用费236962元；2、自2015年12月1日起至范治强搬离建桥工业园区C区供销综合大楼之日止，按每月18362.40元的标准向新社商贸公司支付占用费；3、向新社商贸公司滞纳金5000元；4、承担案件受理费1969元。由于涉案房屋系范治强在实际占用使用，故王宗群承担之上述责任理应由范治强承担。故一审判决对王宗群诉请判令范治强立即向王宗群支付截至2016年4月的房屋占用费共计328774元，以及王宗群承担的滞纳金5000元、案件受理费1969元的诉讼请求予以支持，符合法律规定。范治强要求在其支付的占用费中抵扣105000元保证金，由于范治强在一审中并未就此提出抗辩也未提起反诉，该请求属另一法律关系，且保证金的交纳与退还还涉及到王宗群与重庆市大渡口区新社商贸有限责任公司《土地租赁协议》及王宗群与范治强《转租合同协议》的约定，本案不应直接抵扣，范治强的该项请求本院不予支持。综上，范治强的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7911元，由范治强负担。
本判决为终审判决。
审判长 段晓玲
审判员 苏致礼
审判员 樊仕琼
二〇一八年三月二十一日
书记员 赵中雪