江苏省无锡市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)苏02执复6号
复议申请人（被执行人）：江苏省天马置业有限公司。
委托诉讼代理人：王瑞成，江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：耿宗程，江苏三法律师事务所律师。
申请执行人：沈小强，男，1968年10月29日生，汉族，住宜兴市。
委托诉讼代理人：戴山源，江苏谋盛律师事务所律师。
被执行人：钱春强，男，1966年10月16日生，汉族，住宜兴市。
被执行人：范细刚，男，1974年3月3日生，汉族，住宜兴市。
被执行人：张裕，男，1973年5月29日生，汉族，住宜兴市。
复议申请人江苏省天马置业有限公司（以下简称天马公司）不服宜兴市人民法院（以下简称宜兴法院）（2016）苏0282执异41号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年3月14日举行了听证，天马公司委托诉讼代理人王瑞成、耿宗程，申请执行人沈小强及委托诉讼代理人戴山源，被执行人钱春强参加了听证。本案现已审查终结。
宜兴法院查明：原告沈小强与被告天马公司、钱春强、范细刚、张裕民间借贷纠纷一案，宜兴法院于2013年4月25日作出（2012）宜民初字第3661号民事判决：一、钱春强于判决发生法律效力之日起十日内归还沈小强借款1000万元并承担该款相应利息及沈小强为实现本案债权而支出的律师费18.46万元。二、沈小强对天马公司分别座落宜兴市丁蜀镇赵庄村宜他项（2012）第601077号面积16081.6平方米的土地及宜房他证宜城字第××号的房屋分别在债权1000万元、60万元的范围内行使优先受偿权。三、天马公司、范细刚、张裕对上述钱春强所负债务在天马公司物的担保不足清偿部分范围内承担连带共同保证。天马公司、范细刚、张裕承担保证责任后有权向债务人钱春强追偿。判决生效后，被执行人未能履行相应义务，沈小强申请执行。嗣后，宜兴法院分别于2015年7月9日和2015年7月30日查封了天马公司名下位于丁蜀镇赵庄村的房产（权证号：1000075043、1000075042、1000075041、1000075040、1000075039、B0014538、B0014540）和土地（土地证号：20××00），并于2016年3月26日提交院鉴定办选定评估机构。2016年5月3日宜兴市价格认定中心出具关于房产、土地资产的认定结论书，载明对于天马公司所有位于宜兴市丁蜀镇赵庄村的房产、土地资产价值进行价格认定，在基准日的认定价格为7516.7763万元（房屋7幢认定价格472.6830万元、构筑物115.0538万元、土地6929.0394万元，单位面积地价1604元/平方米，设定有抵押权的D幢别墅297.13平方米的认定为534834），其中土地估价中考虑区域因素第三项写明“环境条件：宗地周围尚未形成商业区段，距丁蜀镇商业中心距离较远，商服配套较差”，个别因素第三项写明：“整幅宗地出证后未进行实质性开发，根据2006年10月宜兴市建设局丁蜀规划管理办公室原则同意的规划意见：整幅宗地为酒店公寓、KTV夜总会、美食城综合娱乐城，土地资产价格为6929.0394万元。”2016年5月27日，宜兴法院向天马公司、钱春强直接送达了上述评估报告。2016年6月23日，宜兴法院作出（2013）宜执字第1890号执行裁定书，裁定拍卖天马公司所有的坐落于宜兴市丁蜀镇赵庄村的房产、土地使用权、构筑物等财产用以清偿债务。2016年6月28日提交司法拍卖中心进行拍卖，现为停止状态。
另查明，天马公司作为被执行人在宜兴法院有三起执行案件，分别是（2013）宜执1890号、（2013）宜执2727号、（2015）宜执5669号，合计执行标的近2415多万元（不含逾期利息），该三起案件目前均未能执行到位。
再查明，宜兴市价格认证中心的资质范围包括在所属行政区内具有民事纠纷财物（包括土地、房地产等物）的价格鉴定，估价人员许彤、洪兴伟均为国家注册价格鉴证师。
天马公司异议称：一、法院查封其公司名下房产、土地系超标的查封。理由如下：1、法院判决天马公司的土地、房产分别在1000万元、60万元的范围内行使优先受偿权，而根据江苏苏地行土地房产评估有限公司于2011年12月9日的评估结果其评估价值为4968.31万元，已远超本案的执行价款。2、范细刚已实际支付了部分担保款项。3、根据相关评估公司分别对上述土地的预评估以及其公司周边地块其他商服用地的成交价格，其公司土地的价格实际远高于评估价格，即使按评估的整体资产的价格也远高于本案的执行标的。二、法院评估拍卖的标的错误，程序违法，要求法院中止对整体资产的评估拍卖，撤销拍卖裁定。理由如下：1、评估拍卖标的错误，天马公司提供的抵押物面积为16081.6平方米的土地及293.17平方米的商业用房的评估价格已远高于本案的执行价款,无需以整体资产进行评估拍卖。2、公司收到法院选择评估机构通知书的时间为2013年11月8日，已超过通知的时间，法院在公司未在场的情况下，单方面委托宜兴市价格认证中心评估，且最终评估内容与通知书上评估内容不一致，也不符合法律规定。3、宜兴市价格认证中心的评估师没有提供国家注册土地评估师资格，其评估结果也明显失实，在网拍具体描述中介绍土地系工业用地，不是“其他商服用地”，影响拍卖成交。
申请执行人沈小强辩称，一、法院随机选择鉴定机构以及鉴定机构出具的评估报告合理合法。二、其作为申请执行人的本案执行标的加上逾期利息的话已逾2000多万，而天马公司作为被执行人还有其它执行案件在宜兴法院执行，所欠的债务金额达到四、五千万元，仅凭抵押资产可能不足以偿还债务，而且天马公司土地证仅有一张，无法将地上房产与土地分割拍卖，因此法院执行评估拍卖天马公司的房屋、土地合法。要求驳回异议人的异议请求。
审查中，天马公司为证实自己的主张提供如下证据：1、2011年12月9日江苏苏地行土地房产评估公司所做的房地产价值预评估结果说明一份、宜兴法院委托的宜兴市价格认证中心出具的评估报告一份，以证明抵押物的价值已经可以涵盖沈小强执行案件的执行标的，另外价格认证中心的估价人员许彤、洪兴伟没有国家认证的土地评估师资格，不能对土地房产进行评估估价。2、法院的选择评估机构通知书和EMS邮寄单，主要载明法院曾于2013年10月31日邮寄通知天马公司到庭随机选择评估机构，无故缺席的将随机选择确定评估机构，以证明异议人收到法院选择评估机构通知书时已过通知时间。3、国务院2016年6月8日发文【国发{2016}35号】《关于取消一批职业资格许可和认定事项的决定》，以证明国务院关于取消注册价格认证师资质已经被取消了。4、2012年10月11日江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司出具的预评估结果、2014年4月3日江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具的预评估结果、2014年11月7日南京德威资产评估事务所出具的预评估结果、鉴定天马公司的整体土地评估市场价为16538万元，2016年5月30日由宜兴市恒泰房地产土地评估有限公司出具的预评估结果、以证明各评估结果的评估价格远高于宜兴市价格认证中心的价格。5、宜兴市挂（2014）2号成交公示，以证明相邻两公里另一地块其成交价格上亿，可以作为天马公司所在地块的价格参考。6、司法拍卖平台拍卖标的调查情况，以证明宜兴法院司法拍卖平台上关于标的物的表述中土地是工业用地是错误的，将会影响天马公司的拍卖价值。7、2016年9月16日由宜兴市发展和改革委员会出具的《关于核准江苏省天马置业有限公司宜兴荷花潭广场建设项目》的通知，主要载明“宜兴市发展和改革委员会已经核准天马公司建设荷花潭广场项目，建设场址在丁蜀镇赵庄村（项目占地面积43198.5平方米、建筑面积54550平方米），资金由项目建设单位自筹”以证明宜兴价格认证中心在评估时还没有下达这个通知，现在评估价值应该有了变动，应当重新评估。
对上述证据，申请执行人沈小强质证认为：对于天马公司单方面委托咨询公司所作的预评估结果只是其单方面的行为，且不是正式的评估报告，没有参考价值，而另一地块的成交价格也不能直接证明其地块的价值，与本案没有关联性；关于法院司法平台的表述错误，现在拍卖是停止的，可以予以改正；对天马公司宜兴荷花潭广场项目的通知，与本案没有关联性。综上，要求法院按照已评估的价值依法拍卖。
上述事实，由宜兴市价格认定中心的房产、土地评估报告、异议人提供的预评估结果、邮寄回单、通知等，以及法院相关法律文书、听证笔录等证据在卷佐证。
本案的争议焦点为：一、法院查封被执行人天马公司房屋、土地的执行行为是否违法；二、法院对被执行人天马公司名下所有坐落于宜兴市丁蜀镇赵庄村的土地、房产进行整体拍卖的执行行为是否违法？
原审法院审查后认为，本案中，天马公司除承担物的担保责任外，对不足清偿部分范围内还承担连带共同保证，鉴于申请执行人沈小强对天马公司所有的座落宜兴市丁蜀镇赵庄村宜他项（2012）第601077号面积16081.6平方米的土地及宜房他证宜城字第××号的房屋分别在债权1000万元、60万元的范围内享有优先受偿权，而天马公司的国有土地使用权证仅有一张，即宜国用（2007）第00020号，面积为43198.5平方米，且被抵押房屋并无单独的土地使用权证，为便于今后的执行，法院对天马公司的土地、房产一并查封的执行行为合法。至于对上述查封财产启动评估、拍卖程序，根据我国物权法规定，土地使用权转让时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。根据“地随房走、房随地走”的原则，法院为实现物的担保，且考虑到天马公司尚有其它债务在法院一并执行，涉案金额较大，因此对天马公司所有的位于丁蜀镇赵庄村的房产（权证号：1000075043、1000075042、1000075041、1000075040、1000075039、B0014538、B0014540）和土地（土地证号：20××00）一并进行评估、拍卖，该执行行为并无不当。至于天马公司对评估报告提出异议，认为国务院已取消注册价格认证师资质，但经审查该文件系2016年6月8日发文，在评估报告出具之后，且该文件的目的是为了取消不必要的职业资格许可和认定事项，并未否定已有注册价格认证师资质所作出的评估内容的效力，而天马公司又未提交其他充分证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，故作出（2016）苏0282执异41号裁定：驳回天马公司异议请求。
天马公司向本院申请复议称：一、评估程序违法。1、公司收到法院选择评估机构通知书时间为2013年11月8日，已超过通知要求时间11月5日，法院在天马公司未在场的情况下，单方面委托评估，程序存在严重违法。2、2016年重新评估时，法院亦未通知当事人重新选定评估机构，径直委托原评估机构，程序亦违法。3、宜兴市价格认证中心不具备房地产评估资格，其从业人员洪兴伟虽有房地产估价师资质，但其执业单位为江苏兴业房地产估价咨询有限公司，该行为违反资产评估法规定。二、法院对天马公司的房地产，未区分抵押部分和未抵押部分分别评估进而进行拍卖，导致无法确认天马公司作为物保和人保所分别承担的债务数额，无法确定各保证人应承担的数额，以及天马公司向其他保证人追偿的份额，损害天马公司利益。三、本案涉及的土地在设定抵押权时，整幅土地已经经过国土职能部门批成七幅宗地，可分别办理土地证、房产证。天马公司只是将其中一块土地及地上建筑物进行抵押，且根据评估报告，粗略估算抵押财产已足够清偿1000万元债务及利息，无需将天马公司全部房地产进行查封并处理。综上，请求撤销宜兴法院（2013）宜执字第1890号、（2016）苏0282执异41号执行裁定，解除对其公司其余房产及土地的超标的查封，重新选择评估机构对其公司抵押担保部分评估处置。
沈小强辩称：宜兴法院评估程序合法。天马公司作为被执行人的案件在宜兴法院不只本案一件，且天马公司土地使用权证只有一张，无法分割处理，故宜兴法院对其整体资产进行处置是符合法律规定的。请求驳回天马公司的复议。
在复议听证审查中，天马公司另提供债权转让通知及EMS邮寄单以及和解协议，证明申请执行人沈小强已将本案债权转让给汤伟军、范细刚并已通知债务人钱春强，且各方已达成和解协议，并愿意按和解协议继续履行，本案执行程序应终结。
本院认为：天马公司对钱春强的债务既要承担物的担保责任，又要和范细刚、张裕一起承担天马公司物的担保不足清偿部分的连带保证责任是生效判决确定的义务。而天马公司提供的抵押物16081.6平方米的土地是其拥有的宜国用（2007）字第00020号面积为43198.5平方米的土地使用权中的一部分，并不具备独立的土地使用权证，提供抵押的房产坐落在该地块上，亦不具备相应独立的土地使用权证，因此，宜兴法院在无法分割处理的前提下对天马公司上述房地产一并进行执行处置并无不当。至于抵押部分和未抵押部分的区分问题，根据评估报告相关数据，技术上可分别计算出各部分相应的价值，并不会影响各保证人承担责任份额的确定。关于评估程序问题，宜兴法院在2013年进行评估时，发出选择评估机构通知书时间为2013年10月31日，现天马公司提供的邮寄单载明的钱春强签收时间为11月8日，确实晚于法院要求到庭时间，因而错过了选择评估机构，但法院随机确定了评估机构，并将评估报告送达了天马公司，天马公司为此亦提出异议，因此，天马公司未能到场选择评估机构，仅是程序上的瑕疵，并未严重侵害天马公司的相关权利，不构成违法。至于天马公司称宜兴价格认证中心以及其评估人员无房地产评估资质问题，并未提供相关证据加以证实，本院不予采信。另关于天马公司提出申请执行人沈小强已将本案债权转让给汤伟军、范细刚，并在复议审查期间各方已达成和解协议，本案执行程序应终结问题，不属本案复议审查范围，应由执行法院在执行程序中进一步审核处置。综上，对于天马公司的复议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回天马公司的复议请求，维持宜兴法院（2016）苏0282执异41号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 孙晓敏
审 判 员 俞 彤
代理审判员 杨 曦
二○二○一七年四月七日
书 记 员 张 萍
本案援引法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；
（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；
（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；
（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；
（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。
除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。
人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。