四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民终843号
上诉人（原审被告、反诉原告）:成都宏瑞实业有限责任公司，住所地四川省成都市温江区柳城镇西外达通桥。
法定代表人:唐昌智，董事长。
委托诉讼代理人:李志勇，北京尚衡（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李振宇，北京尚衡（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:成都方圆房地产营销置业有限公司，住所地四川省成都市锦江区牛沙路19号3幢1楼2号。
法定代表人:周思泽，董事长。
委托诉讼代理人:ＸＸ，泰和泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人:牟桃，泰和泰律师事务所律师。
上诉人成都宏瑞实业有限责任公司（以下简称宏瑞公司）因与被上诉人成都方圆房地产营销置业有限公司（以下简称方圆公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2014）成民初字第2961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宏瑞公司的委托代理人李志勇、李振宇，被上诉人方圆公司的委托代理人ＸＸ、牟桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏瑞公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回方圆公司全部诉讼请求,诉讼费用由方圆公司承担。事实与理由：一、一审判决关于宏瑞公司未及时足额向方圆公司支付佣金，导致方圆公司行使解除权的认定错误。1.方圆公司向宏瑞公司开具的发票金额为6701245元，宏瑞公司已经支付的佣金总额为6601245元。在《全程策划及销售代理合同》（以下简称《销售代理合同》）补充协议中双方明确“在乙方向甲方提供合法的正式发票后的5个工作日内支付乙方上月的代理佣金”，宏瑞公司收到发票后才需支付佣金。2.宏瑞公司实际已经支付的佣金数额是以现金方式支付的6001245元加抵扣的保证金700000元，为6701245元。3.关于佣金的计算标准。一审判决认定由于别墅和26层产品中的商业部分，双方未约定佣金的计算方式，故“对于26层产品中的商业部分按照26层的净保底均价计算佣金，以双方对26层产品约定的溢价款计算方式计算溢价款”。属于滥用解释权，违反合同本意，侵害宏瑞公司权利。首先，双方并未约定将在商业部分的销售中实施与住宅物业相同的溢价分成制度。其次，在双方没有任何意思表示的情况下，一审法院将均价近20000元的商铺与均价不到5000元的电梯住宅适用统一保底价标准，超出部分方圆公司分取20%，严重侵害宏瑞公司权利。4.内部封房形式销售的物业只能按照0.3％的标准计算佣金。二、截止方园公司单方解除合同之日，溢价款未满足支付条件。截止方圆公司退场之日，其完成的住宅销售面积尚不足70%，方圆公司以宏瑞公司违约为由解除合同不能成立，溢价奖励的支付条件不能因方圆公司恶意解除合同而成就。三、关于销售款未能全额收取是否满足佣金支付条件上，一审判决在举证责任以及合同权利义务确认上错误。1.根据补充协议中应当收取全部房款方结算代理佣金的约定，有部分房屋尚有部分房款未收到，该部分房屋不应计算佣金。一审判决认为未全额收取房款的举证责任应当由宏瑞公司承担错误。2.一审判决认定即便存在有部分房款未收取的情况，该情况也不应归责于方圆公司错误。根据合同约定，方圆公司应确保全额收取购房款，否则将不满足代理佣金的支付条件。四、溢价款约定违法。
方圆公司答辩称:一、宏瑞公司长期拖欠方圆公司佣金，且经宏瑞公司自己盖章确认的回函也多次承认拖欠佣金的事实。宏瑞公司在整个合作过程中从未提出过因方圆公司开具发票不足而拒绝付款的问题。1.佣金的具体金额应当按照合同约定进行结算。即使按照一审法院依据净保底均价来计算，宏瑞公司应付的佣金金额也应当为8241758元。方圆公司已向宏瑞公司开具的发票金额为6701245元，但宏瑞公司实际已付款的金额仅为6601245元。经多次催告，在宏瑞公司未足额付款前，方圆公司不可能再继续向宏瑞公司开具发票。开具发票只是合同的附随义务，宏瑞公司不得以方圆公司未开具发票为由拒绝付款。2.宏瑞公司并未向方圆公司返还过保证金。对于宏瑞公司未实际支付的款项不可能视为已付款，方圆公司更不可能对未付的700000元开具发票。3.根据约定，宏瑞公司须在销售现场未对客户进行初始登记前书面确认并函告方圆公司关系客户名称及内部封房事宜。宏瑞公司从未向方圆公司履行任何告知义务。二、溢价款不违法。11层小高层产品早已销售完毕，达到合同约定的溢价结算条件。合同约定的溢价结算的另一个条件是合同终止或解除之日后的30个工作日。因宏瑞公司长期拖欠佣金及溢价奖励，方圆公司经多次催告无果的情况下，不得不按照合同约定行使解除权。三、对于是否收到客户支付的房款、收款的金额应该由宏瑞公司承担举证责任。并且，因宏瑞公司违约，方圆公司行使了解除权，双方也应当办理最终的结算。
方圆公司向一审法院起诉请求:1.确认双方于2010年1月13日签订的《销售代理合同》及补充协议已解除；2.宏瑞公司向方圆公司支付欠付的代理佣金3018112元；3.宏瑞公司向方圆公司支付欠付的溢价奖励18162929元；4.宏瑞公司向方圆公司退还保证金300000元及资金占用利息21685元（资金占用利息按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年9月13日起计算至宏瑞公司付清之日止，暂计算至2014年11月14日）；5.宏瑞公司向方圆公司支付逾期支付代理佣金期间的违约金7351478元（违约金从2013年11月起计算至宏瑞公司付清应付而未付代理佣金之日止，暂计算至2014年11月14日）；6.宏瑞公司向方圆公司支付逾期支付溢价奖励期间的违约金203424元（违约金从2014年9月20日起计算至宏瑞公司付清应付而未付溢价奖励之日止，暂计算至2014年11月14日）；7.宏瑞公司承担本案的全部诉讼费用、保全费用。
宏瑞公司反诉请求：1.确认方圆公司解除《销售代理合同》及补充协议违约；2.方圆公司支付违约金35000000元；3.方圆公司赔偿宏瑞公司经济损失5000000元；4.确认方圆公司未按《销售代理合同》补充协议约定履行合同义务，属于违约；5.方圆公司承担本案的全部诉讼费用、保全费用。
一审法院认定事实：
2010年1月13日，宏瑞公司（甲方）与方圆公司（乙方）签订《销售代理合同》以及补充协议，主要约定以下内容：1.宏瑞公司委托方圆公司全程策划及代理销售宏瑞公司所开发的“宏瑞·世纪滨江”项目。2.宏瑞公司委托方圆公司代理销售的商品房（产品）为：（1）住宅部分：建筑面积为156599.04平方米；（2）商业部分：建筑面积为5391.82平方米；（3）地下停车位部分：建筑面积为38444.09平方米；以上（1）-（3）之和为委托方圆公司代理销售该项目开发产品的代理总销售任务。3.本项目的销售任务为：自本项目具备开盘条件之日起计算在38个月内达到各类物业（产品）的可销售面积的95%，且6+1层的产品实际销售均价不低于4750元/㎡，11层的电梯产品实际销售均价不低于4500元/㎡，26层的电梯产品实际销售均价不低于4400元/㎡。上述各类价格产品销售的净保底均价，未经宏瑞公司同意，他人无权变更。地下停车位及商业部分的销售周期、销售价格及销售目标任务考核，在此部分物业正式销售前由双方另行协商。4.项目销售条件：项目物业正式开盘销售前应取得《商品房预售许可证》。5.项目产品正式销售后，按合同约定各类价格的产品销售的净保底均价总金额的1.4%计提代理佣金，代理佣金计提不含更名费、客户违约金和溢价。代理佣金的结算条件为：（1）付款方式为按揭的，结算的充分条件为：首付款已付清，按揭资料齐全，通过了银行审批并与银行签订了按揭贷款合同，按揭贷款已到甲方指定账户上。结算金额均按实际销售该类物业的净保底均价的金额计提代理佣金。（2）付款方式为一次性的，结算条件为：销售合同金额全款付清。结算金额均按实际销售该物业的净保底均价的金额计提代理佣金。代理佣金每月结算一次，由方圆公司于次月的15日向宏瑞公司提交书面的代理佣金结算书，结算时间为每月的20日，宏瑞公司确认后及时告知方圆公司。在方圆公司提供合法的正式发票后的5个工作日内支付方圆公司上月的代理佣金。如果宏瑞公司对方圆公司提交代理佣金结算书有异议，应在收到代理佣金结算书的次日起3个工作日内提出异议。宏瑞公司超过3个工作日未对代理佣金结算书提出书面异议，视为宏瑞公司同意该营销佣金结算书。若宏瑞公司未按约定时间支付方圆公司代理佣金，则宏瑞公司按代理佣金对应的销售合同金额的万分之二（按日计算）向方圆公司支付逾期付款违约金，直至付清之日止。6.对于宏瑞公司关系户（含内部封房），方圆公司按销售合同总价款的0.3%计提代理佣金。宏瑞公司原则上须在销售现场未对客户进行初始登记前书面确认并函告方圆公司关系客户名单及内部封房的事宜。宏瑞公司住宅部分关系户及内部封房面积不得超过本项目住宅部分可销售面积的10%；商业部分及地下停车位部分的关系户及内部封房面积比例由双方另行协商。7.实际销售合同均价超过该类物业形态双方约定的销售净保底均价，其超出部分视为平均溢价。溢价奖励在任意一种物业形态产品销售任务全部完成或本合同终止或解除之日后的三十个工作日内。总溢价金额=实际销售面积的合同总销售金额-（净保底均价×实际销售面积）；当实际销售合同均价超过双方约定的销售净保底均价时，甲方按下列约定考核和比例奖励乙方：6+1层的产品平均销售价格超过人民币4750元/平方米以上的，11层的产品平均销售价格超过人民币4500元/平方米以上的，26层的产品平均销售价格超过人民币4400元/平方米以上的，其所对应的总溢价金额按8:2的比例由甲乙双方分成：甲方8成、乙方2成。若宏瑞公司未按约定的时间支付方圆公司销售奖励，则宏瑞公司应按销售奖励的万分之二（按日计算）向乙方支付逾期付款违约金，直至付清之日止。8.方圆公司应向宏瑞公司缴纳保证金人民币1000000元。保证金不计息，支付和返还方式为：合同签字之日起10个工作日内交纳300000元；自项目正式销售之日起，每月扣除0.4%代理佣金作为保证金，直至扣满700000元为止。在未发生扣减的情况下，宏瑞公司分3次返还方圆公司1000000元保证金。第一次，在扣满方圆公司所欠保证金700000元的前提下，且方圆公司完成本项目住宅总建筑面积的45%时，返还200000元；第二次，在方圆公司完成本项目住宅总建筑面积的70%时，返还300000元；第三次，方圆公司完成本项目住宅总建筑面积的95%时，返还500000元；至此，宏瑞公司退还完方圆公司1000000元保证金。9.宏瑞公司审核房屋销售合同并进行备案；收取客户购房定金（订金）、房款、维修基金和其他相关费用；配合方圆公司销售工作，在销售现场设置专人，负责：房款收取、合同审核及用章管理、银行按揭相关事宜、处理双方的有关协调事宜，以及根据营销方案参与促销活动等；依据合同规定，按时支付方圆公司代理佣金。10.方圆公司根据合同约定，在宏瑞公司授权范围内，开展全程策划和代理销售事务；提供专业销售团队，负责现场接待、推介和销售工作；协调客户关系，收集、整理客户档案，确保齐全完整，并交予宏瑞公司。客户档案包括但不限于：客户姓名、房号、合同金额、付款方式、款项支付情况、优惠情况、特殊承诺、联系方式等；负责向客户收齐办理按揭、产权证（含国土使用证）和他项权证等所需资料，协助客户办理银行按揭手续和权属证书，并协助宏瑞公司催收购房客户应交纳的各项费用。11.在违约事件发生之时，在不妨碍守约方任何其他可以获得的权利主张和司法救济的前提下，守约方可以书面通知违约方，且要求违约方在收到该等书面通知之后的30日内采取措施以纠正和补救该等违约事件。如果该等违约事件在前述30日内未能获得充分和完全的纠正或补救，守约方可以终止本合同，且守约方无需因此而向违约方承担任何形式的责任。
方圆公司于2010年1月21日向宏瑞公司支付300000元的保证金。
2011年2月22日，宏瑞公司取得“宏瑞·世纪滨江”项目第16、17、18、20幢的预售许可证，证号为：成房预售温江区字第850号，“宏瑞·世纪滨江”项目于2011年3月开始销售；2011年6月16日，宏瑞公司取得“宏瑞·世纪滨江”项目第11、15、19幢的预售许可证，证号为：成房预售温江区字第883号；2011年9月9日，宏瑞公司取得“宏瑞·世纪滨江”项目第13幢的预售许可证，证号为：成房预售温江区字第917号；2012年1月13日，宏瑞公司取得“宏瑞·世纪滨江”项目第8、14幢的预售许可证，证号为：成房预售温江区字第956号；2012年1月13日，宏瑞公司取得“宏瑞·世纪滨江”项目第6幢的预售许可证，证号为：成房预售温江区字第966号；2012年7月9日，宏瑞公司取得“宏瑞·世纪滨江”项目第12幢的预售许可证，证号为：成房预售温江区字第999号；2012年9月29日，宏瑞公司取得“宏瑞·世纪滨江”项目第4幢的预售许可证，证号为：成房预售温江区字第1029号；2013年4月3日，宏瑞公司取得“宏瑞·世纪滨江”项目第1幢的预售许可证，证号为：成房预售温江区字第1072号；2013年6月27日，宏瑞公司取得“宏瑞·世纪滨江”项目第5、7、10幢的预售许可证，证号为：成房预售温江区字第1103号；2014年1月28日，宏瑞公司取得“宏瑞·世纪滨江”项目第2幢的预售许可证，证号为：成房预售温江区字第1173号；2014年6月24日，宏瑞公司取得“宏瑞·世纪滨江”项目第3幢的预售许可证，证号为：成房预售温江区字第1221号。截止一审法庭辩论终结前，“宏瑞·世纪滨江”项目车位未取得预售许可证。
2011年3月始至2014年7月，“宏瑞·世纪滨江”项目由方圆公司进行独家代理销售。方圆公司共计完成“宏瑞·世纪滨江”项目1379套商品房的销售，销售总金额为687096934元。其中：26层产品销售612套，销售金额为296168229元；6+1层产品销售244套，销售金额为148755130元；11层产品销售519套，销售金额为235731476元；别墅销售4套，销售金额为6442099元。上述房屋数量及金额不包含11层产品中的19幢3单元901号房屋。
经方圆公司与宏瑞公司双方盖章确认的2011年6月、2011年7月、2011年8月、2011年9月、2011年10月、2011年11月、2011年12月共计七份“世纪滨江”代理佣金结算表中均载明：“结算按销售合同金额计算代理费”。
自2011年6月2日起至2014年8月15日止，宏瑞公司分21次累计向方圆公司支付6601245元。付款时间及金额分别为：2011年6月2日支付127084元、2011年7月6日支付249123元、2011年10月20日支付400000元、2012年1月11日支付200000元、2012年4月10日支付173235元、2012年5月30日支付200000元、2012年6月21日支付318973元、2012年9月6日支付200000元、2012年9月25日支付200000元、2012年11月9日支付300000元、2012年12月26日支付258400元、2013年1月16日支付300000元、2013年3月12日支付400000元、2013年5月29日支付474430元、2013年10月17日支付300000元、2013年11月28日支付500000元、2014年1月13日支付400000元、2014年3月11日支付500000元、2014年4月4日支付500000元、2014年7月4日支付300000元、2014年8月15日支付300000元。自2011年6月13日起至2014年4月9日，方圆公司累计向宏瑞公司开具了总金额为6701245元的代理费发票。
2012年10月29日，宏瑞公司向方圆公司发送《关于坚持执行开发商拟定销售底价的函》，主要内容为：因物业形态较原虚拟物业形态的品质有大幅提高，且自2010年起建筑行业人工费大幅上涨，因此方圆公司应放弃合同约定的保底销售均价，放弃溢价计利指标。2012年11月9日，方圆公司向宏瑞公司发送《关于坚持执行开发商拟定销售底价的函的回复》，主要内容为：《销售代理合同》及补充协议系双方在平等、自愿、互利的基础上经友好协商所签订，双方均应严格按照合同约定履行合同义务。宏瑞公司所提出的物业形态品质提高和建筑行业人工费用上涨等问题不属于法定或约定方圆公司应放弃溢价计利指标的条件，宏瑞公司单方面要求方圆公司放弃溢价计利指标，没有任何法律依据和事实依据，方圆公司要求宏瑞公司严格按照《销售代理合同》及补充协议的约定支付代理佣金和销售奖励。2013年8月26日、2014年3月10日、2014年4月29日、2014年5月23日，方圆公司四次向宏瑞公司发函，要求宏瑞公司支付已达到结算条件的应付未付佣金、溢价结算及退还保证金。其中，2013年8月26日、2014年3月10日的函件由宏瑞公司授权代表康克荣签收，2014年4月29日、2014年5月23日的函件由方圆公司通过邮寄的方式送达宏瑞公司。2014年5月9日，宏瑞公司针对方圆公司2014年4月29日的函件进行回复；2014年6月3日，宏瑞公司针对方圆公司2014年5月23日的函件进行回复。宏瑞公司在回复中对拖欠佣金的事实予以确认，并表示拖欠佣金的原因为资金周转困难。2014年7月16日，方圆公司通过邮政特快专递的方式向宏瑞公司寄送了《关于世纪滨江项目解约及撤场安排》的函，宏瑞公司于2014年7月17日签收该函件。2014年8月6日，宏瑞公司向方圆公司寄送了《函复贵司撤场事宜》的函，要求方圆公司将房屋销售档案及与之相关的资料进行移交。同月14日，方圆公司向宏瑞公司寄送了《关于<函复贵司撤场事宜>的回复函》，表明因宏瑞公司的违约导致方圆公司行使合同约定解约权而非方圆公司单方违约撤场，且方圆公司已完成了合同约定的工作。2014年9月12日至2014年9月14日期间，方圆公司与宏瑞公司办理了“宏瑞·世纪滨江”项目资料移交手续。2014年9月16日，宏瑞公司向方圆公司发送《急告函》，要求方圆公司在2014年9月25日前完成资料移交。同月25日，方圆公司回函表示：在撤场前已按照宏瑞公司要求收集齐全资料，在方圆公司撤场后导致的资料遗失方圆公司不承担责任。
一审法院另查明：1.宏瑞公司于2011年3月23日与买受人王娟就“宏瑞·世纪滨江”项目17幢4单元903号（该房属于11层产品）签订了《商品房买卖合同》，后因在交房时房屋存在钢筋外露无法修复的质量问题，宏瑞公司同意买受人王娟换房，并另行与王娟就“宏瑞·世纪滨江”项目19幢3单元901号（该房属于11层产品）签订《商品房买卖合同》。宏瑞公司提交的由成都市城乡房产管理局出具的备案表显示，17幢4单元903号房屋在2015年1月19日仍处于可售状态。方圆公司在本案中未主张19幢3单元901号房屋价款的佣金及溢价款。2.“宏瑞·世纪滨江”项目给予了老带新客户物业费优惠。方圆公司在撤场前给予客户的物业费优惠单经宏瑞公司盖章或宏瑞公司授权代表康克荣签字同意。3.“宏瑞·世纪滨江”项目18幢2单元601号买受人周胜甦的全套资料，方圆公司已移交给宏瑞公司，并由宏瑞公司的授权代表刘杰签收。4.庭审中，方圆公司与宏瑞公司均确认《销售代理合同》及补充协议已于2014年7月17日解除。5.宏瑞公司已另行委托纬烨公司代理销售“宏瑞·世纪滨江”项目，纬烨公司于2014年8月进入“宏瑞·世纪滨江”项目售楼现场开始代理销售工作。
一审法院认为:
方圆公司与宏瑞公司签订的《销售代理合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
一、关于方圆公司解除《销售代理合同》以及补充协议的行为是否违约的问题。按照双方签订的《销售代理合同》关于“在违约事件发生之时，在不妨碍守约方任何其他可以获得的权利主张或司法救济的前提下，守约方可以书面通知违约方，且要求违约方在收到该等书面通知之后的三十日内采取措施以纠正和补救该等违约事件。如果该等违约事件在前述三十日内未能获得充分和完全的纠正或补救，守约方可以终止本合同，且守约方无需因此而向违约方承担任何形式的责任”的约定，宏瑞公司未按照合同约定以及方圆公司提交的付款申请书及催款函付款，其行为已构成违约。在此情况下，方圆公司向宏瑞公司发送解除通知，宏瑞公司授权代表康克荣签收，且在本案诉讼中，双方均确认合同已经解除。故一审法院认为，双方签订的《销售代理合同》以及补充协议已于2014年7月17日解除。宏瑞公司辩称，方圆公司解除合同属于违约行为。对此一审法院认为，因双方签订的合同中对解除条件进行了约定，方圆公司行使约定解除权符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，宏瑞公司未依照合同约定及时足额支付款项，其行为构成违约。方圆公司按照双方签订的《销售代理合同》的约定解除合同，具有法律依据和合同依据。宏瑞公司提出的抗辩理由不能成立，方圆公司解除《销售代理合同》及其补充协议的行为不构成违约。
二、关于方圆公司是否已经完成合同约定的销售任务、是否存在违约行为的问题。方圆公司与宏瑞公司在《销售代理合同》中约定：“本项目的销售任务为自本项目具备开盘条件且开盘之日起计算在38个月内达到各类物业（产品）的可销售面积的95%，且6+1层的产品实际销售均价不低于4750元/平方米，11层的电梯产品实际销售均价不低于4500元/平方米，26层的电梯产品实际销售均价不低于4400元/平方米”。故一审法院认为，认定方圆公司是否按照约定完成销售任务，应从两个方面进行分析：第一是如何认定开始销售的时间；第二是在销售时间内是否完成了任务。关于第一个问题。商品房楼盘的开盘条件，应当按照原建设部《城市商品房预售管理办法》第六条“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”的规定执行。本案中各楼栋是分别分期取得预售许可证，且时间跨度较长，故应以每一栋楼取得预售许可证的时间作为开始计算销售任务的时间。按照宏瑞公司的主张从取得第一个预售许可证且第一次开盘时间计算38个月的任务周期，实际无法履行。如高层3栋的预售许可证取得时间为2014年6月24日，已超过第一个楼栋（6栋）取得预售许可证38个月。而截止于本案辩论终结前，车位仍未取得预售许可证。若按照宏瑞公司主张的销售任务的计算方式，方圆公司实际不可能完成销售任务。商品房代理销售合同实际履行过程中，实际开盘销售时间也会晚于预售许可证取得的时间。故一审法院认为，应当按照每一楼栋取得预售许可证的时间分别计算实际销售时间。关于第二个问题。其一，宏瑞公司提交的预售备案价格资料中除双方认可的11层产品外，其余房屋未区分产品类型，故一审法院无法根据宏瑞公司提交的证据计算和确认26层产品、6+1层产品是否已经完成销售任务。其二，对于11层产品，双方均认可原可售数量为520套，且诉讼中查明因17幢4单元903号房屋存在质量问题导致客户要求退换，故一审法院认为11层房屋实际可销售数量为519套，方圆公司对11层产品实际完成销售比例为100%。其三，按照双方《销售代理合同》约定，完成95%的销售任务的时间是在38个月的销售周期内。但本案中因宏瑞公司未按约及时足额支付款项，导致方圆公司在销售周期届满前依照《销售代理合同》约定解除了合同，方圆公司解约并撤场时销售周期尚未届满，故不应认为方圆公司存在违约行为。
三、关于方圆公司诉请宏瑞公司支付佣金、溢价款的请求是否应予支持以及价款应当如何认定的问题。
1.关于佣金的金额认定。双方对于结算代理佣金的条件约定为“满足下列条件之一的，乙方可结算代理佣金：①付款方式为按揭的，结算的充分条件为：首付款已付清，按揭资料齐全，通过了银行审批并与银行签订了按揭贷款合同，按揭贷款已到甲方指定账户上。结算金额均按实际销售该类物业的净保底均价的金额计提代理佣金。②付款方式为一次性的，结算条件为：销售合同金额全款付清。结算金额均按实际销售该物业的净保底均价的金额计提代理佣金”。方圆公司在本案中提交了其销售的案涉房屋的销售清单及签订的房屋买卖合同；宏瑞公司对方圆公司提交的销售清单中载明的已销售房屋数量1379套以及每一套的面积、价款无异议。宏瑞公司提出，部分已出售房屋在2014年5月31日未足额收到房款，故尚未达到结算和给付佣金的条件。一审法院认为，根据双方补充协议约定，收取房款系宏瑞公司的权利，宏瑞公司与方圆公司在合同中也并未约定由方圆公司代为收取房款，故实际收取房屋款项的情况及具体金额应由宏瑞公司实际掌握和计算。宏瑞公司提出部分房款未收到，但其未举证证明存在房屋买受人迟延付款的证据证明其该项主张；即使存在有部分房款未收取的情况，该情况也不应归责于方圆公司。故方圆公司完成其合同义务、以及依约解除销售代理合同及补充协议后，均有权请求宏瑞公司给付佣金。方圆公司提出，在销售代理合同的履行过程中，方圆公司与宏瑞公司对佣金的结算方式进行了调整并实际履行，请求按照结算书中载明的按销售合同金额计算代理费。但一审法院认为，虽然宏瑞公司对前期的结算单进行了盖章，但宏瑞公司在结算书上盖章的行为不能视为对合同约定的结算方式予以变更，故双方未对变更结算方式的事项达成合意，双方仍应当依照销售代理合同约定以净保底均价计算佣金。故方圆公司请求按照销售合同金额计算代理费的理由不能成立，一审法院不予支持。关于方圆公司代理出售的别墅部分，双方在合同中未明确保底价及如何计算佣金，关于方圆公司代理出售的26层产品中的商业部分，双方也未约定佣金的计算方式。但上述两种产品的代理销售工作均由方圆公司完成。故一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，双方订立的销售代理合同约定由方圆公司代理销售宏瑞公司委托销售的房屋，在房屋销售后提取佣金和溢价款。宏瑞公司因方圆公司的代理销售行为获取收益，应当参照合同中关于佣金和溢价款的约定计算。因方圆公司已实际完成了别墅和26层产品中的商业部分销售工作，参照双方对佣金和溢价款的约定，一审法院对方圆公司代理销售的别墅按照合同约定以销售金额计算佣金；对于26层产品中的商业部分按照26层的净保底价计算佣金、以双方对26层产品约定的溢价款计算方式计算溢价款。按照方圆公司实际售出房屋（不含19幢3单元901号房屋）的数量、净保底价计算佣金为8241743.46元。具体方式如下表所示:
物业形态
净保底
均价
|
销售面积
（㎡）
|
金额
|
佣金
计提比例
|
应付佣金金额
（元）
26层
|
4400
|
54850
|
241340 000
|
1.40%
|
3378760
6+1层
|
4750
|
25435.55
|
120818862.5
|
1.40%
|
1691464.08
11层
|
4500
|
48910
|
220095000
|
1.40%
|
3081330
别墅
|
未约定
|
921.38
|
6442099
|
1.40%
|
90189.39
合计
|
130116.93
|
588695961.5
|
1.40%
|
8241743.46
2.关于宏瑞公司已付佣金金额的认定。在诉讼中双方均确认已付款金额为6601245元，该款应当视为宏瑞公司已付佣金。方圆公司应当获得的佣金数额8241743.46元扣除宏瑞公司已付款6601245元，宏瑞公司尚欠1640498.46元未付。方圆公司已向宏瑞公司开具发票的金额为6701245元，剩余部分款项的票据方圆公司尚未向宏瑞公司开具。但在本案诉讼中，宏瑞公司的反诉请求中未包含要求方圆公司开具剩余金额的发票，故一审法院在本案中对此不做处理。宏瑞公司还应向方圆公司支付佣金的金额为1640498.46元。
3.关于溢价款的金额认定。方圆公司与宏瑞公司签订的《销售代理合同》及其补充协议约定溢价款的给付时间和溢价款的计算方式为：“溢价奖励在任意一种物业形态产品销售任务全部完成或本合同终止或解除之日后的三十个工作日内”，“总溢价金额=实际销售面积的合同总销售金额-（净保底均价×实际销售面积）；当实际销售合同均价超过双方约定的销售净保底均价时，甲方按下列约定考核和比例奖励乙方：6+1层的产品平均销售价格超过人民币4750元/平方米以上的，11层的产品平均销售价格超过人民币4500元/平方米以上的，26层的产品平均销售价格超过人民币4400元/平方米以上的，其所对应的总溢价金额按8:2的比例由甲乙双方分成：甲方8成、乙方2成”。该约定系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。在本案中，方圆公司在解除《销售代理合同》及补充协议和撤场前已经销售完成11层产品实际可售数量的100%，且因宏瑞公司未及时足额向方圆公司支付佣金，导致方圆公司行使解除权，双方签订的《销售代理合同》及补充协议已经解除，故支付溢价款的条件已经成就。按照方圆公司实际销售的情况及双方约定宏瑞公司应支付的溢价金额计算方式，一审法院做如下认定：按照方圆公司出售的房屋（不含别墅、含26层产品商业部分）实际合同总销售金额，分别按照各类产品超过净保底均价的金额计算溢价款，具体如下：1.26层产品共计销售面积54850平方米，共计销售合同总金额为296168229元。以净保底均价4400元/平方米计算价款为241340000元，总溢价款为54828229元。方圆公司应得溢价款为10965645.8元。2.6+1层产品共计销售面积25435.55平方米，共计销售合同总金额为148755130元。以净保底均价4750元/平方米计算价款为120818862.5元，总溢价款为27936267.5元。方圆公司应得溢价款为5587253.5元。3.11层产品（不含19幢3单元901号房屋）共计销售面积48910平方米。共计销售合同总金额为235731476元，以净保底均价4500元/平方米计算价款为220095000元，总溢价款为15636476元。方圆公司应得溢价款为3127295.2元。总计上述三项，宏瑞公司应向方圆公司支付溢价款总金额为19680194.5元。在本案诉讼中，方圆公司就溢价款总金额的诉讼请求为18162929元。该诉讼请求系方圆公司对自身权益的处分，故一审法院确认宏瑞公司应向方圆公司支付溢价款的金额为18162929元。
4.在本案诉讼中，宏瑞公司提出存在内部封房的情况，应当对该类房屋所对应的佣金和溢价款金额进行扣除，并申请证人金大才、李伟、文华根出庭作证。对此一审法院认为：按照《销售代理合同》及其补充协议“对于甲方关系客户（含内部封房），乙方按销售合同总价款的0.3%计提代理佣金。甲方原则上须在销售现场未对客户进行初始登记前书面确认并函告乙方关系客户名单及内部封房的事宜”的约定，宏瑞公司应提交证据证明其按照合同约定已向方圆公司书面函告上述关系客户名单及内部封房的情况。虽宏瑞公司申请证人金大才、李伟、文华根出庭作证，但三位证人的证言不能证明其本人在签订房屋买卖合同前告知了方圆公司其系内部封房关系户，或宏瑞公司向三位证人提供了书面函告意见让其转交方圆公司。且三位证人购买的房屋价格均高于平均保底价，也高于方圆公司与宏瑞公司约定计算溢价款的金额，故金大才、李伟、文华根的证言不能达到宏瑞公司的证明目的。宏瑞公司的该项抗辩意见不能成立，宏瑞公司应当向方圆公司支付上述佣金和溢价款。
四、关于方圆公司诉请宏瑞公司支付延期支付佣金、溢价款的违约金的请求是否应予支持以及金额应当如何认定的问题。
1.关于佣金违约金。按照《销售代理合同》及其补充协议“若甲方未按本合同约定的时间支付乙方代理佣金，则甲方应按代理佣金对应的销售合同金额的万分之二（按日计算）向乙方支付逾期付款违约金，直至付清之日止”的约定，宏瑞公司未按约定向方圆公司支付佣金，则应当依照约定支付逾期支付佣金的违约金，方圆公司诉请宏瑞公司给付逾期支付佣金的违约金的请求具有合同依据，应予支持。在诉讼中，宏瑞公司提出其不存在逾期支付佣金的抗辩，可视为其提出对逾期支付佣金违约金金额过高的抗辩。一审法院酌情调整逾期支付佣金的违约金为：以应付佣金为本金，以中国人民银行同期贷款利率两倍计算至佣金实际付清时止。关于逾期时间的认定问题。因方圆公司未举证证明宏瑞公司多次支付佣金的时间均已超过对应的应付款时间，故一审法院认为宏瑞公司逾期支付佣金的违约金应从方圆公司与宏瑞公司解除合同后开始计算为宜。即：在2014年7月17日解除合同时，宏瑞公司应以合同解除时未支付的佣金1940498.46元为本金，从2014年7月18日起按中国人民银行同期贷款利率两倍计算至2014年8月15日；因宏瑞公司在合同解除后的2014年8月15日最后一次支付佣金300000元，故宏瑞公司应以1640498.46元为本金，从2014年8月16日起按中国人民银行同期贷款利率两倍计算至该款项实际付清时止。
2．关于溢价款违约金。本案中，方圆公司主张从2014年9月20日开始计算违约金，该主张系方圆公司对自身权利的处分，不违反法律规定，故一审法院确认宏瑞公司应当以溢价款18162929元为本金，从2014年9月20日起按照每日万分之二向方圆公司支付违约金至宏瑞公司实际付清溢价款之日止。
五、关于保证金退还的处理。一审法院认为，方圆公司向宏瑞公司给付保证金300000元，宏瑞公司应当退还该300000元保证金。在上述佣金价款的具体计算中，佣金部分的价款未包含700000元保证金的扣除，故直接以保底价计算佣金。按此计算方法，可以不再计算700000元保证金的扣除而直接返还300000元保证金。在双方解除合同后，宏瑞公司应向方圆公司退还保证金300000元。方圆公司与宏瑞公司的合同已于2014年7月17日解除，宏瑞公司则应当从合同解除之次日起向方圆公司支付该300000元未退还期间的利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率从2014年7月18日计算至该300000元保证金实际退还之日止。
六、关于方圆公司是否应当向宏瑞公司给付违约金35000000元及经济损失5000000元的问题。对于该35000000元违约金，宏瑞公司在诉讼中主张由以下几个方面组成：1.方圆公司对房屋买受人乱承诺导致宏瑞公司损失的违约金141000元。一审法院认为方圆公司在与房屋买受人签订购房合同后、按照流程完善手续符合双方在实际履行销售代理合同中的交易惯例流程，且宏瑞公司提交的证据不足以证明该141000元的损失实际发生，故一审法院对宏瑞公司的该项主张不予支持。2.方圆公司未完成销售任务的违约金68000元。因宏瑞公司未及时足额向方圆公司支付佣金导致方圆公司行使解除权、且案涉楼盘分批开盘销售，至方圆公司解约时销售期间尚未届满，故方圆公司不存在违约行为。宏瑞公司的该项主张不能成立，一审法院不予支持。3.方圆公司未履行资料收集义务的违约金34791000元。对此一审法院认为：第一，宏瑞公司与方圆公司签订的《代理销售合同》及补充协议未约定资料丢失应当承担违约责任以及违约金如何计算，故宏瑞公司主张方圆公司给付违约金34791000元并无合同依据；在诉讼中宏瑞公司也未提交相关证据证明其损失的具体组成、该违约金如何计算的依据。第二，宏瑞公司在诉讼中申请纬烨公司及纬烨公司工作人员出庭作证，但纬烨公司系宏瑞公司后期聘请的销售代理公司，与宏瑞公司存在利害关系，故纬烨公司及纬烨公司工作人员的陈述一审法院不予采信。第三，纬烨公司工作人员出庭的陈述中，也说明了大部分客户资料后来已经补齐。第四，方圆公司提交的资料移交清单中，逐一证明宏瑞公司认为未移交的资料都已向宏瑞公司移交。故宏瑞公司提交的证据不足以证明方圆公司丢失客户资料、宏瑞公司因此存在损失以及损失的具体金额，一审法院对宏瑞公司的该项主张不支持。
宏瑞公司另提出，方圆公司应赔偿因其违约给宏瑞公司造成的经济损失5000000元。一审法院认为，宏瑞公司另行委托销售代理公司并支付代理费，系因其自身未及时足额向方圆公司支付佣金等款项，导致方圆公司行使解除权所造成。方圆公司撤场后宏瑞公司另行委托销售代理公司的费用不应认定为方圆公司的行为所导致。对其他案外人的付款因与本案无关联性，宏瑞公司也未提供证据证明该部分费用的发生与方圆公司有关，故对宏瑞公司的该项反诉请求一审法院不予支持。
宏瑞公司提出因方圆公司向买受人收集的资料不齐全，导致宏瑞公司存在对房屋买受人承担逾期办证违约责任。宏瑞公司提供的证据为与周胜甦签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。对此一审法院认为，方圆公司与宏瑞公司双方签字确认的资料交接清单显示，方圆公司已全部收齐并移交该买受人的资料给宏瑞公司。在本案庭审中，宏瑞公司申请出庭的证人纬烨公司的工作人员对此问题不能明确说明，故纬烨公司的工作人员出庭作出的证言不能达到宏瑞公司的证明目的，一审法院对宏瑞公司的该项诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百五十二条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、方圆公司与宏瑞公司于2010年1月13日签订的《全程策划及销售代理合同》及补充协议于2014年7月17日解除；二、宏瑞公司于本判决生效之日起十日内向方圆公司支付佣金款项1640498.46元以及逾期支付佣金的违约金（违约金的计算方式：以1940498.46元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率2倍为标准从2014年7月18日始计算至2014年8月15日止；以1640498.46元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率2倍为标准从2014年8月16日始计算至本判决确定的本金给付之日止,若未按本判决确的给付之日给付本金，该违约金计算至本金付清之日止）；三、宏瑞公司于本判决生效之日起十日内向方圆公司支付溢价奖励款18162929元以及逾期支付溢价奖励款的违约金（违约金的计算方式：以18162929元为本金，从2014年9月20日始计算至本判决确定的给付之日止，以每日万分之二计算；若未按本判决确定的给付之日给付本金，该违约金计算至本金付清之日止）；四、宏瑞公司于本判决生效之日起十日内向方圆公司退还保证金300000元以及支付逾期退还保证金的利息（利息的计算方式：以300000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2014年7月18日计算至本判决确定的给付之日止；若未按本判决确定的给付之日给付本金，该利息计算至本金付清之日止）；五、驳回方圆公司的其他诉讼请求；六、驳回宏瑞公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费187088.14元，由宏瑞公司负担146602.27元，由方圆公司负担40485.87元（本诉案件受理费已由方圆公司预交，宏瑞公司在履行本判决第二项给付义务时将146602.27元支付给方圆公司）；反诉案件受理费减半收取为120900元，保全费5000元，由宏瑞公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
宏瑞公司提交了以下证据：第一组：宏瑞公司内部封房情况明细表及资料。拟证明宏瑞公司在销售中存在内部封房的情况，该部分销售佣金应按0.3％计提。方圆公司质证认为：不属于新证据，无法确认真实性，不符合合同约定的内部封房程序。合同中没有明确内部封房不计算溢价款。股东购房部分证据系复印件无法质证。第二组：1.2014年7月8日前宏瑞公司商铺收款明细表。2.已收款商铺商品房买卖合同摘要。拟证明宏瑞公司在方圆公司撤场前已销售商铺面积及收款情况，商铺不能计算溢价。方圆公司质证认为：方圆公司并没有主张商铺溢价款。第三组：1.2014年7月8日到2014年8月30日收款明细表2.2014年7月8日到2014年8月30日收款房屋备案表及付款凭证。3.余倩、傅淑琼退房申请。拟证明：1.方圆公司在撤场前未完成合同约定的义务，不应按合同约定标准计提佣金。2.余倩、傅淑琼两户己退房，不能计提佣金。方圆公司质证认为：不是新证据。不清楚退房的真实原因，合同约定方圆公司的义务是卖房，不是收款。应该按照诉讼时完成的销售量计算。该组证据反而证明对方已经收到钱款。第四组：1.四川省成都市温江公证处（2016）成温证内民字第5255号公证书，拟证明《内部封房明细表》中宋久保等人系宏瑞公司员工。2.以周亮等人名义购买的以房抵工程款的收据原件，拟证明以房抵工程款的真实性。3.加盖工商局企业登记档案专用章的宏瑞公司章程，拟证明《内部封房明细表》中股东身份。以上证据系补强第一组证据。4.四川省成都市温江公证处（2016）成温证内民字第5254号公证书。拟证明部分房屋的备案时间在解除合同之后，方圆公司没有完成销售任务。以上证据系补强第三组证据。方圆公司质证认为，都不属于新证据，不予质证。不符合双方内部封房的约定。根据合同约定备案由宏瑞公司负责，是否备案不影响佣金支付。
宏瑞公司申请了证人李维,胡安平出庭作证。二人为“宏瑞·世纪滨江”业主，证言的主要内容为方圆公司销售人员蒋丹峰、蔡行存在私自向购房人收取购房款的行为。拟证明方圆公司在代理过程中存在私自收款、管理混乱等违约行为违约在先，不具备解除权。方圆公司质证认为不是新证据，只是证人单方面的说法，无法查证，没有其他证据佐证，并且与本案争议焦点无关。
本院对证据及证人证言综合全案证据评述。
二审审理中，对一审法院查明的事实，除宏瑞公司对销售金额以及数量有异议，认为销售套数应为1377套，9-2-102别墅和4-1-106商业楼房未完成销售，还有款项没有支付完毕就退房的外，对于一审法院查明的其余事实双方当事人无异议。对原审法院已查明且当事人无异议的事实本院予以确认。
另查明：一审中，一审法院组织双方当事人对销售套数和金额进行了核对，宏瑞公司对销售套数1379套没有异议，对方圆公司提交的明细表中所载明的实际成交房价也没有异议。二审中，宏瑞公司认为销售套数应为1377套。4-1-106商业房和9-2-102别墅没有销售。经询问，双方确认4-1-106商业房已经销售，9-2-102别墅合同上有购买人签字，宏瑞公司未签字盖章。
本院认为：
一、关于宏瑞公司是否欠付方圆公司佣金，宏瑞公司是否违约，方圆公司是否有权解除合同的问题。
二审审理中，经双方确认，9-2-102别墅商品房买卖合同有购买人签字，未加盖宏瑞公司印章。宏瑞公司主张该套房屋不应当计算在已销售套数中,方圆公司主张应算作已销售房屋。本院认为，因9-2-102房屋仅有买受人签字，并无宏瑞公司盖章予以确认，该房屋的商品房买卖合同关系尚未成立。方园公司也并无证据证明已经达到支付佣金的条件，故此处应扣减佣金24352元。
宏瑞公司上诉主张一审法院“对于26层产品中的商业部分按照26层的净保底均价计算佣金”违反合同本意，侵犯宏瑞公司权益。本案中，因双方未约定26层产品中商业部分的保底均价，仅约定“6+1层的产品实际销售均价不低于4750元/㎡，11层的电梯产品实际销售均价不低于4500元/㎡，26层的电梯产品实际销售均价不低于4400元/㎡。地下停车位及商业部分由双方另行协商”。因“按合同约定各类价格的产品销售的净保底均价总金额的1.4%计提代理佣金”，一审法院以较低的26层产品中住宅部分的保底均价计算26层产品中商业部分的佣金并未损害宏瑞公司利益。宏瑞公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
宏瑞公司主张其不拖欠佣金，系因为方圆公司未出具发票才未支付佣金。虽双方约定在方圆公司出具发票后宏瑞公司支付佣金，但事实上根据宏瑞公司2012年10月29日要求方圆公司放弃溢价指标以及双方到2014年6月的函件往来的内容中看，宏瑞公司在回复中对拖欠佣金的事实予以确认，并表示拖欠佣金的原因为资金周转困难。因此方圆公司不可能在宏瑞公司拖欠佣金的情况下继续开具发票。并且开具发票系合同附属义务，是否开具发票不影响宏瑞公司依约支付佣金。在宏瑞公司向方圆公司支付佣金后，可以要求方圆公司开具发票。
宏瑞公司上诉还认为，宏瑞公司实际支付的佣金数额应当是以现金方式支付的6001245元加上抵扣的保证金700000元。因双方对一审法院查明的宏瑞公司逐笔支付佣金的事实并无异议，故宏瑞公司以现金方式支付的佣金在合同解除前是6301245元，加上解除合同后支付的300000元，一共是6601245元。至于700000元保证金，根据合同约定在佣金中以预扣的形式收取后再返还，因双方已经解除合同，宏瑞公司主张以其没有实际支出的保证金作为已支付的佣金金额的理由不能成立。并且即便是加上预扣的700000元保证金，宏瑞公司仍然欠付方圆公司根据销售情况应当收取的佣金。
宏瑞公司还认为，有部分已销售房屋在销售代理合同解除后才收到房款，还有退房的情况，并举出宏瑞公司2014年7月8日到2014年8月30日收款房屋备案表及付款凭证、余倩、傅淑琼退房申请、《2014年7月8日-2016年8月30日收回方圆经办未收款》以及四川省成都市温江公证处（2016）成温证内民字第5254号公证书为证。本院认为，宏瑞公司、方圆公司双方在一审中对已销售套数进行了核对，根据合同约定，“宏瑞公司审核房屋销售合同并进行备案”，方圆公司无法控制房屋备案时间。《2014年7月8日-2016年8月30日收回方圆经办未收款》以及四川省成都市温江公证处（2016）成温证内民字第5254号公证书也证明事后宏瑞公司已经收到了房款。宏瑞公司主张根据合同约定房款要全额收到后才能算销售任务完成，但该约定系正常履行合同前提下的约定，因宏瑞公司欠款不付，双方提前解除合同，故不应当适用该条件，因房屋在销售代理合同解除前已经销售，宏瑞公司已经完成其合同义务，方圆公司应当收取佣金及溢价款。关于两户退房，发生在方圆公司与宏瑞公司解除合同并撤场之后并非方圆公司能够控制，同理，方圆公司应收取在其退场之前完成销售的佣金及溢价款。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"杨森、王峰岭等与付海渤、齐婷婷劳务合同纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2016-12-29\\\\\",\\\\\