辽阳市宏伟区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)辽宏民一重字第00002号
原告（反诉被告）辽阳宏运达木业有限公司，住所地辽阳市宏伟区兰家镇兰家街（亚达化工厂院内）。
法定代表人徐硕，该公司经理。
委托代理人刘伟丽，女。
被告（反诉原告）孙旭，女。
委托代理人王冰，辽宁德远律师事务所律师。
原告（反诉被告）辽阳宏运达木业有限公司为与被告（反诉原告）孙旭租赁合同纠纷一案，原经本院于2014年12月25日做出（2014）辽宏民二初字第1号民事判决书，判决后原告（反诉被告）辽阳宏运达木业有限公司不服提出上诉。辽阳市中级人民法院于2015年3月27日做出（2015）辽阳民一终字第00074号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2015年9月8日公开开庭进行了审理，原告辽阳宏运达木业有限公司委托代理人刘伟丽、被告孙旭及委托代理人王冰参加诉讼。2015年11月5日被告孙旭（反诉原告）提出反诉申请，本院受理后于2016年1月12日、1月19日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）辽阳宏运达木业有限公司法定代表人徐硕、被告（反诉原告）孙旭及委托代理人王冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）辽阳宏运达木业有限公司诉称：2008年3月13日我与被告（反诉原告）孙旭达成合伙经营协议，我方场地、车间由孙旭经营使用，孙旭给在职工人开工资每月15,000.00元作为租金。2008年孙旭如实履行了承诺兑现了租金，2009年孙旭却出现了不履行现象，至该年底欠租金89,000.00元。孙旭于2010年3月23日做出保证：每月15号前满付租金，剩余租金在3个月内还清，如还不清，设备归宏运达所有，4月15日之前如不给租金，无条件撤出。写完保证后，孙旭至2010年底尚欠7.6万元租金，2011年欠14.6万元，2012年欠16.9万元，2013年6月前欠9万元，合计尾欠租金57万元。由于被告（反诉原告）孙旭不信守承诺，使双方租赁协议没有实现目的可能，虽经我与被告（反诉原告）孙旭协商，但孙旭根本不兑现其所做出的保证和承诺，亦无继续合作的诚意，故原告（反诉被告）提起诉讼，请法院依法判决：1、终止协议；2、要求给付2009年至2014年6月30日止拖欠的租金，合计为75万元；3、诉讼费用由被告（反诉原告）承担。
被告（反诉原告）孙旭辩称：一、租赁协议仍在有效期内，原告（反诉被告）无权要求解除合同。根据该协议书第三条约定，甲方若有政策性变故（如动迁、国资委收购、转让等），乙方应无条件退出，原告（反诉被告）要求终止协议，没有法律和事实依据。根据合同法规定当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。二、我并未拖欠原告（反诉被告）租金。未经我同意，擅自将租给我的部分场地和锅炉房租赁给他人使用长达五年，徐硕答应我租金会相应减少，徐硕一直推脱。我多次为原告（反诉被告）职工直接发放工资，总额45,950元。支付其它费用2.5万元。支付租金23.9万元。为原告（反诉被告）支付税金122,400元。
被告（反诉原告）孙旭反诉称：签订租赁协议时，原告（反诉被告）隐瞒厂房年久失修的事实，我接受租赁物后，就发现厂房严重漏雨，甚至发现房盖多处出现腐烂的情况，无法使用房屋，我每年维修厂房都支出很多费用。应根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定：“出租人应当履行维修义务，但当事人另有约定的除外”。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”双方并未对租赁房屋的维修内容有相应约定，只约定厂房设备由我负责，因此，请依法驳回原告的诉讼请求；要求原告（反诉被告）偿还我房屋维修费用27万元；原告（反诉被告）在合理期限内维修租赁的房屋；诉讼费用由原告（反诉被告）承担。
原告（反诉被告）辽阳宏运达木业有限公司反诉辩称：我不同意被告（反诉原告）的反诉请求，协议书中已经约定维修等一切费用由孙旭负责，房屋出租时是好的。被告反诉的程序违法，应当在举证期限届满前提出，依法不应得到法律的支持。反诉的请求没有针对本诉，不具备反诉法律要件，反诉应依法驳回。
经审理查明，2008年3月13日，辽阳宏运达木业有限公司（甲方）与孙旭（乙方）双方签订一份《协议书》，协议约定：1、“甲方场地、车间租赁给乙方经营使用，租金为每月15,000.00元；2、在经营期间的一切税款、费用均由乙方负责；3、甲方若有政策性变故（如动迁、国资委收购、转让等），乙方应无条件退出；4、厂房设备的维修、维护均由乙方负责，经营期间厂房要维持原貌，若有变动，合同结束后应恢复原样……”。合同签订当日被告（反诉原告）孙旭即使用租赁该场地车间至今。
2010年3月23日被告（反诉原告）孙旭向原告（反诉被告）辽阳宏运达木业有限公司出具“保证材料”一份，内容：“保证每月15号前满付租金，剩余房租在3个月之内还清，如还不清，设备归宏运达所有，4月15日之前如不开，无条件撤除”。
双方均已承认从2008年3月起至2012年4月止，已给付租金39万元。截止2014年6月,被告（反诉原告）孙旭尚欠原告（反诉被告）辽阳宏运达木业有限公司租金75万元。
另查明，大连宏业建筑工程有限公司经原告（反诉被告）同意自2008年底起至2013年10月份使用了租赁的部分场地及锅炉房,被告（反诉原告）孙旭在庭审中陈述：一个叫黄辉找到徐硕，徐硕找到我说放几天，我当时同意了，后来放着不走了。被告（反诉原告）孙旭自2009年至2013年向大连宏业建筑工程有限公司收取电费。
以上事实有协议书、保证书、收据、情况说明、电费收据、照片、付款明细、证明书及收条、设备清单、收款收据、收条明细、维修房屋人工费、材料款收据、双方当事人庭审笔录在卷佐证，证明材料已经庭审质证和本院的审查，予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人所签订的租赁场地车间的协议书和“保证材料”是双方在友好协商的基础上自愿签订，系真实意思表示，合法有效，本院予以确认。对原告要求与被告解除协议的诉请，因被告（反诉原告）孙旭在2010年3月23日向原告（反诉被告）出具保证：“保证每月15号前满付租金，剩余房租在3个月内还清，如还不清，设备归宏运达所有，4月15日之前如不开，无条件撤除”，基于当事人的意思，被告（反诉原告）孙旭未按保证履行义务显属违约，故对原告的诉请，本院予以支持。对原告要求被告给付拖欠租金75万元的诉请，双方均已承认从2008年3月起至2012年4月止，已给付租金39万元。截止2014年6月,被告（反诉原告）孙旭尚欠原告（反诉被告）辽阳宏运达木业有限公司租金75万元，故对原告（反诉被告）诉被告（反诉原告）给付租金75万元的请求，本院予以支持。对被告（反诉原告）孙旭提出原告（反诉被告）违约将部分场地及锅炉房租赁他人使用，还称与原告（反诉被告）法定代表人口头协商减免租金的辩称，因原告（反诉被告）法定代表人徐硕对口头协商减免租金这一事实予以否认，且被告（反诉原告）在2010年3月23日向原告（反诉被告）出具“保证材料”时提出，保证每月15号前满付租金，剩余房租在3个月内还清，该保证内容并未有减少租金之意，现被告（反诉原告）无充分证据证明原告（反诉被告）同意减少租金这一事实，故本院对此不予采信。对被告辩称为原告职工直接发放工资，因证据不足，本院不予采信。对被告辩称为原告支付税金额、其它费用，因双方协议书中约定：“在经营期间一切税费、费用均由乙方负责”，双方应按协议履行，故对被告（反诉原告）该答辩意见，本院不予支持。对被告（反诉原告）反诉称为原告垫付了房屋维修费用27万元，因双方在协议书中约定，厂房设备的维修、维护均由乙方负责，双方应按协议履行，故对被告孙旭的反诉请求本院不予支持。原告（反诉被告）反诉辩称，被告（反诉原告）反诉程序违法，根据法律规定，当事人提出反诉应在法庭辩论终结前提出，本庭第一次庭审后对于是厂房租赁还是企业租赁未能查清，即使被告（反诉原告）未提出反诉，本案需二次开庭，查清是否企业租赁这一事实，故被告（反诉原告）第一次庭审后提出反诉，不违反法律规定，故对原告（反诉被告）提出的反诉程序违法的答辩意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、二百三十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）辽阳宏运达木业有限公司与被告（反诉原告）孙旭于2008年3月13日签订的《协议书》。
二、被告（反诉原告）孙旭于本判决发生法律效力后三日内一次性支付截止2014年6月30日之前拖欠原告（反诉被告）辽阳宏运达木业有限公司租金75万元。
三、驳回反诉原告孙旭的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11,300.00元（辽阳宏运达木业有限公司预交）、反诉费5,350（孙旭预交），均由被告（反诉原告）孙旭负担。
审 判 长 孙春延
审 判 员 付娇华
人民陪审员 祁淑娟
二O一六年一日二十日
书 记 员 王 冰