浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）金义廿三里商初字第542号
原告：义乌市××工艺品有限公司。
×溪××号。
法定代表人：楼某某。
委托代理人：吴某。
委托代理人：施某某。
被告：义乌市××工艺品有限公司。
×工业××号。
法定代表人：顾某某。
委托代理人：方某某。
委托代理人：郭某。
第三人：厉某某。
第三人：傅某某。
原告义乌市××工艺品有限公司。
某）诉被告义乌市××工艺品有限公司（以下简称老爷车有限
公某）排除妨害纠纷一案，本院于2010年9月25日立案受理后
，依法由代理审判员ＸＸ独任审判，于2010年10月22日公开开
庭进行了审理。后本案依法追加厉某某、傅某某作为第三人参
加本案诉讼，并于2010年12月10日转为普通程序并依法组成合
议庭，于2011年1月28日再次开庭审理。原告扬航有限公某的
委托代理人吴某、施某某（第二次开庭未到）、被告老爷车有限公某的委托代理人方某某、郭某到庭参加诉讼。第三人厉某
某、傅某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已
审理终结。
原告扬航有限公某起诉称：义乌市洪业箱包有限公某系
义乌市东某某业园A-
33号房屋原所有人，该公某于2010年6月18日注销。被告于200
9年3月底向义乌市洪业箱包有限公某租用该房屋，租期一年。
原告于2010年1月向义乌市洪业箱包有限公某购买义乌市东某
某业园A-
33号房屋，房产所有权于2010年1月19日变更手续登记完毕。2
010年3月初，原告通知被告该月月底前腾空上述房屋，被告声
称第二年的租金530000元已付给义乌市洪业箱包有限公某。原
告即询问义乌市洪业箱包有限公某，公某股东厉某某承认其在
2010年2月份（2009年农历年底）有收到被告的股东陈某某银
行转账来的530000元，但对被告要求继续租赁一事，因房产已
转让给原告，义乌市洪业箱包有限公某未作认可，厉某某之后
通知被告退款，被告不同意。原告之后再次与被告商谈腾空房
屋一事，被告又称其朋友潘某与厉某某在2009年1月份签订
过一份五年的租房协议，被告要求代为履行这个协议。原告对
此无理要求不予认可，而被告至今未予腾空。现原告起诉要求
：1、判令被告义乌市××工艺品有限公司立即腾空义乌市东
某某业园A-
33号房屋。2、判令被告义乌市××工艺品有限公司支某某告
逾期腾空房屋占有使用费每日1450元（按年租金530000元计算，自2010年4月1日起计某某际腾空之日止）。庭审中，原告补
充陈述：房屋租赁合同是2009年4月3日签订，租期2009年4月3
日到2010年4月2日，为此，原告第二次庭审中变更第二项诉讼
请求：房屋占有使用费的起算时间为2010年4月3日。
被告老爷车有限公某答辩称：原告的起诉有部分与事实
不符，有以下几点：1、原告起诉声称2009年3月底向洪业箱包
公某租一年与事实不符，实际是五年，时间是2009年3月1日至
2014年3月1日。2、原告诉状中第二页称厉某某通知退款与实
际不符，厉某某没有通知过被告退租金，因为当时没有与原告
发生法律关系。3、潘某不仅是被告法定代表人的朋友，而
且是被告的厂长，其与厉某某签订的合同，他所代表的是被告
与洪业箱包公某签订的合同，从事实上来说，他一个打工的人
也不需要租用这么大的厂房。4、原告称2009年3月底签订的租
期为一年租赁，该租赁合同未成立，双方也未履行租赁合同。
原被告双方当事人签订及履行的是2009年1月2日签订的租赁协
议书，且实际履行。原告的起诉均没有事实与法律依据，本案
双方的租赁关系合法有效。请求法院查明事实依法判决。
第三人厉某某、傅某某未作答辩也未提供证据。
原告扬航有限公某为证明自己的主张，向本院提供以下
证据：
1、房屋所有权证复印件及房产档案证明各一份，证明本
案涉案房屋于2010年1月19日已归原告所有。
经质证，被告老爷车有限公某对该证据的真实性没有异
议。第三人厉某某、傅某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。本院对该证据的真实性予以
确认。
被告的工商登记证明一份，证明：1）被告是本案所涉房
产的使用人。2）公某的股东是顾某某、陈某某。
经质证，被告老爷车有限公某对该证据的真实性没有异
议，但对证明对象有异议，被告的股东是顾某某，陈某某不是
股东。第三人厉某某、傅某某经本院合法传唤，无正当理由未
到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。本院对该证据的真实性予
以确认。
3、房屋租赁合同一份，该租赁合同系从工商局调取，证
明被告从原来的业主那里租赁了房产，时间从2009年4月3日到
2010年4月2日，租期一年。对租赁合同作如下说明：租赁合同
的租金他们当时口头协议是530000元，但租赁合同里面写的是
50000元，为何写50000元，是考虑税费的问题。
经质证，被告老爷车有限公某对上述证据的三性均有异
议，承租人的签名不是被告的法定代表人所签，也没有他的公
章，且那么大的一个厂，租金50000元不符情理，与事实不符
，并且与原告的陈述相互矛盾。同时，被告认为上述合同从法
律意义上来讲没有成立也没有履行。这份合同是为了办理工商
营业执照所签的合同，因为办理工商执照需要相应的房产或租
赁房屋的证明，该租赁合同一直都没有认可或履行。该租赁合
同对本案没有任何的证明效力。第三人厉某某、傅某某经本院
合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。
本院认为：被告认为该合同承租人处签名非被告法定代表人所签且无公章，但庭审中被告认可系委托他人办理了公某
工商登记，且该份合同亦存于被告工商登记档案信息中，表明
被告办理工商登记时已对该份合同进行了追认，故即使该签名
非被告法定代表人所签，该份合同亦是经被告授权而签订，本
院确认该份合同的真实性。
针对该合同承租人处被告法定代表人的签名真实性问题
，被告申请笔迹鉴定，本院认为该签名是否为被告法定代表人
所签，并不影响该合同的真实性，故对其笔迹鉴定本院不予准
许。
4、义乌市洪业箱包有限公某的工商登记情况及其公某的
证明各一份，证明：1）厉某某是公某的股东；2）洪业箱包公
某原来的业主对厉某某和潘某签订的租赁合同是不认可的，
他们认可的是2009年4月3日到2010年4月2日的那份租赁合同。
经质证，被告老爷车有限公某对工商登记的真实性没有
异议，对原告提供的“证明”有异议，首先，从形式上来说，
这份证明应当归入证人证言，按照最高院的解释，证人应出庭
作证；其次，被告与当时的公某股东厉某某签订的是五年的合
同，签订合同的时候，厉某某是该公某的法定代表人，她不需
要公某追认或授权，她的行为是代表洪业箱包公某。所以说该
证明的证明效力不应当认定。同时洪业箱包公某所出具的证明
与洪业箱包公某在2009年1月2日所签订的房屋租赁合同是相互
矛盾的，所以被告认为该份证明不真实。第三人厉某某、傅某
某经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质证
的权利。本院对上述证据的真实性予以确认，但对于厉某某签订合同的行为是否代表洪业箱包公某，本院将结合其他证据予
以说明。
5、律师函及快递函各一份，证明2010年8月份原告通过
律师发函，原告行使权利催促被告搬迁，但被告拒不搬迁。
经质证，被告老爷车有限公某认为对上述证据的真实性
没有异议，但是对律师函的内容及证明目的有异议，主要表现
在：1、律师函第二页倒数第二行陈述与事实不符，潘某是
公某厂长，不是没有任何关系。2、原告也承认，2010年2月被
告支付给洪业箱包公某530000元的租金，是厉某某所收。3、2
010年2月被告要求续租与事实不符，这是履行合同。4、2009
年3月贵公某与洪业箱包公某达成租期一年不符，实际租期是
五年。律师函中陈述潘某与厉某某曾签订租赁房屋协议，且
租赁期限为五年没有异议。第三人厉某某、傅某某经本院合法
传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。本院
对该证据的真实性予以确认。
被告老爷车有限公某为证明自己的主张，向本院提供以
下证据：
1、厉某某与潘某于2009年1月2日签订的租赁房屋协议
书一份，证明本案被告与洪业箱包公某在2009年1月2日就本案
所涉房产达成为期五年的房屋租赁合同。
经质证，原告扬航有限公某认为：对上述证据的真实性
没有异议，对其法律效力、证明目的及关联性有异议，被告方
陈述厉某某与被告签订，但是协议书中没有一点显示是与被告
有关的，也没有显示出潘某代表他人签订，因此与被告无关。而且协议中没有公某的公章，厉某某的签订应有公某的认可
，而且这份协议没有履行。补充一点：通过与洪业箱包公某或
厉某某了解，厉某某是签订过协议，为何没有履行，因为洪业
箱包公某资金紧张所以厂房转让，如果租五年的话，那么这个
厂房是无法出让的，所以这份协议签订后，双方没有履行过的
。事后顾某某听到潘某说到这个厂房，他说一年一年租，所
以签订了一年租的租赁合同。第三人厉某某、傅某某经本院合
法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。本
院对上述证据的真实性予以确认。
2、工资领取登记一份，证明潘某是被告的员工。
经质证，原告扬航有限公某对上述证据的真实性有异议
，这是被告自己拟订的。对关联性有异议，我方认为如果是公
某的员工，那么最常见的应该有劳动合同。鉴于潘某与被告
的关系，其证明效力有异议。且证明目的与本案无关，是否是
公某员工，潘某是何身份均与本案无关。第三人厉某某、傅
某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质
证的权利。
针对原告的质证意见，被告补充陈述：潘某是公某的
厂长，是管理人员，管理人员的工资都是统一登记有本子上的
，而且该本子记载的是很多年的工资记录，不可能是补的。
本院认为：该证据不仅记载了潘某的工作时间、工资
计算方式、工资发放情况，还详细记载了其他人员的工资发放
情况，包括请假天数、奖金、工资预支情况，结合该份证据的
整体记载情况，本院确认该证据的证明力。3、洪业箱包公某的工商登记信息一份，证明签订合同时
厉某某是公某的法定代表人。
经质证，原告扬航工艺品有限公某没有异议。第三人厉
某某、傅某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃
抗辩和质证的权利。本院对该证据的证明力予以确认。
4、申请证人潘某出庭作证，证明潘某代表被告与洪
业箱包公某于2009年1月2日签订了租期为五年，前三年租金为
530000元，后二年租金为600000元的房屋租赁协议，且这份协
议也正在履行当中。
证人潘某证实：证人系被告的员工，是管理人员，200
9年1月2日证人与洪业箱包公某签订了房屋租赁协议书，该协
议书是受老板顾某某的委托去代其所签，协议内容是顾某某与
厉某某说好之后证人去签的，如果他们不说好的话，证人没有
权利去签的。该份租赁协议现在正在履行。当时与厉某某签订
协议时，没有委托手续给厉某某，是口头讲的。
经质证，原告扬航有限公某认为：对潘某的身份，证
人与被告之间本身关系比较近，他所作的证言真实性及证明效
力不应成立。签订房屋协议没有委托手续，签订的租赁名字又
是他本人，他所陈述的事实不符情理，如果是顾某某与厉某某
签订协议，为何要委托他人。第三人厉某某、傅某某经本院合
法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。
本院认为：证人潘某虽系被告的员工，与被告有直接
利害关系，但其在租赁房屋协议书承租人栏处签名，对该份租
赁协议签订的情况亦能做出较为客观、明确的陈述，本院对其关于系经被告授权签订协议的陈述真实性予以确认。
5、收条一份（房屋租赁协议书背面，第二次庭审时提供
），证明被告按照2009年1月2日的租赁协议约定的内容支付了
部分房屋租金。
经质证，原告扬航有限公某认为：对该证据真实性有异
议，原告无法确定是厉某某书写的，据原告联系厉某某，厉某
某是收到过租金的，对关联性有异议，这份房屋租赁协议书上
的租金及租赁协议书与被告无关。第三人厉某某、傅某某经本
院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质证的权利
。本院认为原告虽对该收条真实性提出异议，但其认可厉某某
曾收到过租金，且厉某某亦未到庭抗辩，本院对上述证据的真
实性予以确认。
根据上述认证意见，结合原、被告的庭审陈述，本院认
定以下事实：
义乌市洪业箱包有限公某系义乌市东某某业园A-
33号房屋原所有人，法定代表人原为第三人厉某某，后于2009
年8月6日变更为傅某某，公某股东为第三人厉某某、傅某某。
该公某于2010年6月18日经股东会决议解散并经工商登记注销
。顾某某系被告老爷车有限公某法定代表人，该公某于2009年
4月8日注册登记。
2009年1月2日，潘某受顾某某委托，与厉某某签订了
一份租赁房屋协议书，该协议以厉某某为甲方，以潘某为乙
方，约定：“一、甲方将座落在青口东苑××××号地块的房
屋租赁给乙方作为工厂之用。二、租期定为五年，即二零零九年三月一号至二零一四年三月一号，前三年每年租金为伍拾叁
万元整，后两年每年租金为陆拾万元整，五年租金共计人民币
贰佰柒拾玖万元整。付款方式以年为单位，第一年在二零零九
年四月三十日之前付清。以后每年三月一日前付当年租金，到
期后如不续租要提前两个月通知甲方。三、租赁期间，房产税
均有甲方负责交纳，其他一切费用均由乙方交纳……”。协议
签订后，被告老爷车有限公某支付了第一年的租金530000元并
使用涉案房屋。2009年4月3日，义乌市洪业箱包有限公某与被
告老爷车有限公某签订房屋租赁合同一份，约定：“一、租赁
房屋坐落在义乌市××东苑工业园A-
33、间数拾间、建筑面积1800㎡、房屋质量良好。二、租赁期
限从2009年4月3日至2010年4月2日。三、租金：伍万元／年。
四、租金的支付期限与方式：现金交付，一年一次性付清……
”。
2010年1月，原告扬航有限公某向义乌市洪业箱包有限公
某购买了义乌市东某某业园A-
33号的房屋，并于2010年1月20日办理了房产变更登记手续。2
010年2月，被告老爷车有限公某支付530000元租金给义乌市洪
业箱包有限公某原法定代表人厉某某并继续使用涉案房屋。20
10年8月10日，原告扬航有限公某委托律师就本案所涉房屋事
宜致函被告老爷车有限公某，认为：“本年度租期届满贵司即
应按时向扬航公某完整交付上述房产，请贵司在收到本函后十
日内与我所或者扬航公某作书面答复”。2010年9月25日，原
告诉至本院。本院认为：本案的争议焦点在于本案所涉房屋存在两份
租赁合同，该两份租赁合同哪一份是签订合同双方当事人的真
实意思表示。一、关于落款日期为2009年1月2日的租赁合同，
首先，签约当时出租人厉某某系义乌市洪业箱包有限公某的原
法定代表人，其有权代表公某出租公某房产，故应认定其代表
了义乌市洪业箱包公某签署合同；承租人潘某系被告老爷车
有限公某的员工，经公某法定代表人顾某某授权签署了合同，
其权利义务由委托人即被告承受，实际承租人为被告。其次，
合同签订之后，被告系房屋实际使用者，同时被告亦按照该份
合同约定的租金数额支付了两年的租金，被告以自己的行为向
义乌市洪业箱包有限公某表明了其为潘某的委托人，如义乌
市洪业箱包有限公某不认可被告作为合同当事人，则完全可以
要求被告腾空或者退还租金，但义乌市洪业箱包有限公某对此
并未提出异议，应认定义乌市洪业箱包有限公某认可了被告作
为合同当事人，该合同直接约束被告与义乌市洪业箱包有限公
某。二、关于落款日期为2009年4月3日的租赁合同，该份合同
当事人也是被告与义乌市洪业箱包有限公某，但对于该份合同
，被告并未按照该份合同约定支付租金，根据原告自认，租金
写成年租金50000元系为了规避税费，同时从租用的房屋间数
以及房屋用途来看，50000元年租金显与房屋的市场价值不符
，与常理相悖，该份合同也未实际履行。被告实际按照年租金
530000元予以支付，该支付方式与数额均与落款日期为2009年
1月2日租赁合同的约定相吻合，故应认定2009年1月2日的租赁
合同系双方真实意思表示，为有效合同。2009年1月2日租赁合同约定租赁期限为2009年3月1日至2014年的3月1日，根据“买
卖不破租赁”的法律原则，租赁物在租赁期限发生所有权变动
的，不影响租赁合同的效力，该租赁合同继续有效，被告有权
按照合同约定继续租用涉案房屋。原告要求被告腾空房屋并支
付占有使用费的主张，依据不足，本院不予支持。第三人厉某
某、傅某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺
席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第
四百零三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷
案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共
和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
驳回原告义乌市××工艺品有限公司的诉讼请求。
案件受理费4998元，由原告义乌市××工艺品有限公司
负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费4998元
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