陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕01民终7981号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西七星实业发展有限公司，住所地西安市曲江新区芙蓉南路曲江兰亭7号楼4单元7层40702室。
法定代表人：白海龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：薛琪武，陕西许小平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：聂亚涛，男，1981年5月18日出生，汉族，员工，住。
上诉人（原审被告、反诉原告）：西安雅迪实业发展有限公司，住所地西安市尚德路56号。
法定代表人：张会秦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王旗，陕西大秦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵文娟，陕西大秦律师事务所律师。
原审第三人：赵长武，男，1943年6月12日出生，汉族，西安铁路局东车辆段退休工人，住西安市新城区，现住西安市。
上诉人陕西七星实业发展有限公司（以下简称七星公司）因与上诉人西安雅迪实业发展有限公司（以下简称雅迪公司）、原审第三人赵长武租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2015)未民初字第05524号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人七星公司委托诉讼代理人薛琪武、聂亚涛，上诉人雅迪公司委托诉讼代理人王旗、赵文娟，原审第三人赵长武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
七星公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项；撤销一审判决第三项，改判为雅迪公司赔偿其装修残值损失562745.18元；一、二审诉讼费用由雅迪公司负担。事实和理由：一审以其未交纳保证金以及累计拖欠房屋租金超过合同约定的30天为由，判决定其承担涉案《房屋租赁合同》解除40%的责任错误。本案导致双方租赁合同解除的原因系雅迪公司违约造成。雅迪公司在未取得赵长武50平方米房屋的合法出租权的情况下，将该房屋出租给其，导致赵长武多次到其店里维权，干扰其正常经营。其对此问题多次向雅迪公司反映，但雅迪公司不予解决，放任赵长武上述行为，使其无法继续经营，损失严重，致使合同目的无法实现。2015年7月19日，雅迪公司指派20余人到其店里殴打其员工并剪断供电电缆（西安市未央区公安分局谭家派出所已按寻衅滋事罪立案），致使其店内员工8人住院治疗，直接导致其不能继续经营而停止，其停业责任完全是雅迪公司的违法违约行为造成的。其未交纳保证金及在交纳第二个半年（2015年1月15日至7月14日）的租金时存在延期是双方在合同实际履行中协商一致予以变更的结果，且上述行为并非导致合同解除的原因。其已交纳租金至2015年7月14日，之后未按约交纳租金是因为雅迪公司在未取得赵长武50平方米房屋的合法出租权的情况下将该房屋出租给其，赵长武多次到其店内维权，其向雅迪公司反映无果，并书面函告雅迪公司对争议店面退租，故其暂缓交纳房租系行使不安抗辩权。其停业至法院委托评估结束期间的房屋占用费不应由其承担40%。该期间其并未实际占有使用涉案房屋。本案因雅迪公司拒不赔偿装修损失，为避免损失进一步扩大，导致委托评估，该期间涉案房屋一直处于空置状态。一审计算房屋占用费的依据和基数错误。即使计算房屋占用费也应按照雅迪公司承租业主房屋的价格计算，即第一至第三年的月租金为每平米76元，第四年至第六年的月租金为每平米80.56元。一审按每平米月租金120元至140元计算，未考虑房屋空置，以及空置原因，仍以雅迪公司可获得房租差价利益的数额进行计算，显失公平，且该租金中还包含雅迪公司无权出租的50平方米的房租。雅迪公司反诉中请求其支付房屋占用费130980元（自2015年7月15日至2015年9月1日），一审认定涉案房屋占用费为2015年7月15日至2017年1月13日1265400元，但一审法院未在庭审中明确告知其该反诉请求，且雅迪公司未交纳该部分诉讼费用，程序违法。一审认定马路牙钢坡道25螺纹钢、50角钢、花纹钢板，花坛入口铺广场砖5.06*6.3，消防喷淋管改造和地面玻璃钢格栅，属于未形成附合的装饰装修物，应由其自行搬离或处理错误。“附和”作为添附的一种主要形式，是指不同所有人的物密切结合在一起而形成新的物，对原物虽然尚能分辨，但无法分离或分离后会大大降低新物的价值。本案中马路牙钢、广场砖等均是根据特定的地形及用途定制并安装的，虽然理论上可以拆除，但拆除后无法再次使用，价值将大大降低，喷淋管改造等更属于房屋消防设施的一部分。
雅迪公司辩称，涉案《房租租赁合同》解除系因七星公司根本违约导致，而七星公司所称系因其对涉案房屋存在权利瑕疵所致，七星公司应当对合同解除承担全部责任。双方《房租租赁合同》约定，如果七星公司拖欠房租累计超过30天，则其有权解除合同、收回房屋。而七星公司累计拖欠租金时间已超过30天，故其有权根据合同约定解除合同。另外，关于七星公司逾期支付租金和保证金，双方并未就七星公司的上述违约行为进行过任何协商，七星公司应当承担违约责任。七星公司将涉案房屋擅自转租给七星车友北辰分公司使用，违反了合同约定，其有权解除合同。其与经全部业主授权的业委会签订《房屋租赁合同》，该合同具体约定了房租租赁的期限、租金等信息，系一个独立的合同，其生效并不以其与包括赵长武在内的42名业主签订单独的租赁合同为条件，业主委员会与其签订的《房屋租赁合同》对赵长武具有法律约束力，其据此已合法取得涉案房屋的承租、使用与出租权。赵长武是看到七星车友北辰分公司张贴的转租房屋布告后，才到涉案房屋进行摆摊。本案中并不存在所谓的寻衅滋事。因涉案《房屋租赁合同》系因七星公司原因解除，且七星公司直到2017年1月13日才将涉案房屋交还给其，故七星公司应向其支付房屋占用费。其于一审提起反诉时，已经明确提出要求判令七星公司支付2015年7月15日计算至9月11日的房屋占用费130980元，并要求支付此后至实际交房日的房屋占用费。在后续的庭审中，其也已经明确向法庭提出，要求七星公司支付截至2017年1月13日的房屋占用费，并向法庭提交了书面的费用计算表。诉讼费用属于人民法院依职权决定的事项，不属于当事人可以上诉的事项和理由。经七星公司申请，鉴定机构已根据各方当事人陈述、现场实际情况，对涉案房屋中财产是否属于已形成附合的财产进行了专业的判断，一审据此认定马路牙钢等财产不属于装修损失范围并不违反事实和法律规定。请求驳回七星公司上诉。
赵长武述称，业委会和雅迪公司大合同包含其所有的50平米。雅迪公司没有单独与其签订过合同。50平米出租给七星公司。雅迪公司与业委会的大合同中称是实体经营，其没有见到实体经营，所以其才没有与雅迪公司签订租赁合同。
雅迪公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判为七星公司向其支付租金及占用费1265400元；撤销一审判决第三项、第六项判决，依法改判为七星公司支付其违约金17343.84元；一审、二审诉讼费及评估费全部由七星公司负担。事实和理由：其对涉案房屋拥有合法使用权、出租权，一审关于其未取得合法出租权的认定错误，其在合同履行中不存在违约行为，七星公司违约将房屋转交他人、拖欠保证金和房租是导致合同解除的唯一原因。涉案房屋的经营主体为案外人七星车友，第三人赵长武的摆摊行为引起的赵长武与七星车友之间的法律关系，与本案租赁合同双方无关，七星公司无权以案外人之间的纠纷向其主张权利，一审判令其向七星公司赔偿不属于后者权利范围的装修损失，没有事实和法律依据。七星公司未能如约付款，其有权主张违约责任，且其已向一审法院提交了违约金计算依据和方法，一审判决驳回其该项诉请没有依据。
七星公司辩称，导致涉案《房屋租赁合同》解除的责任在于雅迪公司将赵长武的50平方米的房屋出租给其，且始终未向赵长武交纳房屋租金，导致赵长武多次维权，致使其无法经营。2015年7月19日，雅迪公司指派20多人额殴打我方员工，8人入院治疗，断电，导致七星无法继续履行和经营。赵长武于一审中出具的《证明》可以证明雅迪公司与赵长武没有依据合同签订正式的租赁合同，雅迪公司无权对该部分房屋进行出租，雅迪公司已构成严重违约。七星公司与七星车友北辰分公司为关联公司，股东相同，在一审庭审中七星车友北辰分公司向法庭提交了声明，七星公司全权代表七星车友北辰分公司向雅迪公司要求赔偿和提起诉讼，雅迪公司在开给七星公司的收据中交款人是七星车友北辰分公司，在停业之前，雅迪公司从未就七星车友北辰分公司的经营提出过异议。因此雅迪公司认可七星公司签订合同后以七星车友北辰分公司的名义经营。房屋保证金合同中有约定，但七星公司及七星车友北辰分公司在经营中雅迪公司从未要求缴纳过保证金，是双方口头协商一致，雅迪公司无证据证明其催要过房屋保证金。请求驳回雅迪公司上诉。
赵长武述称，同对七星公司陈述。
七星公司向一审法院起诉请求：⒈请求法院解除其与七星公司于2016年8月19日签订的《商铺合同》；⒉判令七星公司向其退还全部经营权使用费5万元，退还代收的天然气1001元，支付应返营业款1000元，赔偿设备损失费16442.3元，两个月的经营损失费1万元，共计78443.3元；⒊本案诉讼费由七星公司负担。
雅迪公司向一审法院反诉请求：⒈确认其与七星公司于2014年5月15日签订的《房屋租赁合同》已于2015年7月24日解除；⒉七星公司支付其130980元房屋占用费（自2015年7月15日计算至2015年9月11日，此后的费用另行计算），并承担17343.84元违约责任；⒊七星公司立即腾房搬离北辰路祥和居商业一号大厅K、L商铺，将租赁房屋交回其管理；⒋诉讼费由七星公司承担。诉讼过程中，因雅迪公司已于2017年1月13日收回涉案房屋，故雅迪公司撤回要求七星公司腾房搬离的诉请，同时明确要求七星公司支付从2015年7月15日至2017年1月13日的房屋占用费1284270元，并承担17343.84元违约金。
一审法院认定事实：2014年3月23日，祥和居安置小区商业一号大厅业主委员会（出租方、甲方）与雅迪公司（承租方、乙方）、西安新城城市建设投资管理有限责任公司（见证方、丙方）、陕西津迈物业有限责任公司（物业方、丁方）签订《房屋租赁合同》，约定出租方代表各业主出租给承租方的房屋是祥和居商业一号大厅一楼；建筑面积2770.33平方米；出租房屋系原被拆迁人安置房屋，一层为李刚、马慕洲、鲜昌毅、苗爱琴、贾雪荣等42户安置业主所有；本合同出租方已获得上述出租房屋业主的招商委托，有权签署本合同，合同一经签署，对各方具有同等约束力；本合同生效后，由承租方依照本合同主要内容与各业主正式签订房屋租赁合同。第三人赵长武系上述42户安置业主之一，在该大厅一楼享有建筑面积50平方米的安置房屋。雅迪公司与39户安置业主分别单独签订了房屋租赁合同，没有与第三人赵长武等3户安置业主单独签订房屋租赁合同。2014年5月15日，七星公司（乙方、承租方）与雅迪公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于北辰路祥和居商业一号大厅内编号为K、L商铺租赁给乙方作商业经营用途；甲方对所出租的商铺具有合法运营权，并出具有出租权的有效证明、公司营业执照等文件；乙方也应提供身份证明文件；甲方租赁给乙方的商铺建筑面积为555平方米；甲方将该商铺交付乙方使用时，商铺结构及配套设施为毛坯，承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰，若期满不续租，装修材料由乙方自行处理，若拆除，费用由乙方自理并恢复原貌；租赁期限自2014年7月15日起至2019年7月14日止；乙方未经甲方同意擅自将商铺转租、转让或转借给他人使用，或者乙方拖欠租金累计超过30天的，甲方有权提前中止合同，收回商铺；甲方不能提供房屋或提供房屋不符合条件，或者甲方未尽房屋修缮义务，严重影响经营的，乙方有权提前中止合同；商铺的常规租金为130元/月/平方米；租金自承租起第三年起为140元/月/平方米，第四年为150元/月/平方米，第五年为150元/月/平方米；合同承租期内第一年、第二年租金每六个月支付一次，合同签订一周内乙方支付第一次租金；从第三年开始按一年收付，乙方需提前30天将下一个支付周期的租金以现金或转账方式一次交付到甲方；甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；订立本合同后，乙方一次向甲方交纳保证金7万元，合同期满后无息退还；在租赁期的前两年，月租金优惠至120元/平方米，该优惠款项不影响递增基数；在租赁期的第二年第一个租金支付周期内，在总交付租金的基础上对乙方一次性免除66600元租金；甲方应保证所出租的商铺及配套设施在交付乙方使用时完好并能够正常使用；合同有效期内，乙方对所租赁的商铺及配套设施拥有合法使用权；任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约；若乙方违约，甲方有权提前解除合同，并无需退还已交纳的房屋租金；若甲方违约，乙方有权提前解除合同，且甲方必须双倍退还“租金支付周期”内乙方已交纳但未完成使用期限的全部租金；违约方逾期向守约方赔付违约金或逾期向守约方赔偿经济损失的，每逾期一天，守约方有权向违约方加收实欠违约金总额1%或（及）实欠赔偿金总额1%的滞纳金。第三人赵长武的50平方米安置房屋在该K、L商铺555平方米之中。合同签订后，雅迪公司向七星公司交付了房屋，七星公司未交纳保证金。之后，七星公司的关联企业陕西七星车友汽车服务有限公司（以下简称车友公司）装修了房屋并开始经营北辰祥和店。期间，2014年8月，车友公司与雅迪公司就涉案的K、L商铺签订《房屋租赁合同》，该合同仅用于车友公司申请登记其西安北辰大道分公司使用。七星公司交纳租金情况为：2014年5月9日，交纳定金5000元（后转为租金），2014年5月下旬交纳394600元，以上合计399600元为第一个半年（2014年7月15日至2015年1月14日）的租金。第二个半年（2015年1月15日至2015年7月14日）的租金依约应于2014年12月15日前交纳，七星公司于2014年12月16日交纳10万元，2015年2月26日交纳15万元，2015年4月3日交纳83000元，双方协商减免了第二个半年中一个月的租金。七星公司交纳租金至2015年7月14日。北辰祥和店营业期间，第三人赵长武以其未与雅迪公司签订租赁合同、未收取租金为由，先后几次到其50平方米安置房屋摆摊维权。2015年6月2日，七星公司向雅迪公司发函，称有声称L商铺的所有人到店面摆摊，影响正常经营，故要求退租涉纠纷的L商铺（计325平方米）。2015年7月15日，七星公司再次向雅迪公司发函要求退租L商铺。2015年7月19日晚上，雅迪公司将涉案房屋断电，七星公司将涉案房屋锁门、停业。2015年7月23日，雅迪公司向七星公司邮寄《合同解除函》，称合同签订后，其依约交付租赁房屋，七星公司持续使用至今；七星公司依约应于2015年6月15日交付房租399600元，但七星公司迟迟不予履行；鉴于七星公司的上述违约行为以致合同目的根本无法实现，故致函七星公司，自七星公司接函之日起租赁合同解除，请七星公司在接函后7日内交还房屋。2015年7月24日，七星公司收到该函件。2015年12月20日，车友公司出具《声明》，称其与七星公司为关联公司，其公司股东均为七星公司的股东，其公司对涉案房屋室内外装修现值评估的事项予以认可。应七星公司申请，本院委托西安市中级人民法院对涉案房屋室内外装修现值进行评估。经评估，涉案房屋装修价值为464098元，含双方对可否搬迁有争议的装修项目的评估价值15343.08元（具体为：《评估报告》中评估明细表第71项2.297平方米的木工板柜子、第72项180个小方灯、第73项182个筒灯、第74项35个射灯、第75项7个工矿灯、第76项3个格栅灯600*600、第77项1个方灯300*300、第78项3个换气扇、第79项4个造型灯d=270、第80项5个造型灯d=130）；后确定贴膜间灯箱为遗漏项，评估价值为747.18元，双方对该项可否搬迁有争议。双方就部分项目的价值达成一致：马路牙钢坡道25螺纹钢、50角钢、花纹钢板计3000元，花坛入口铺广场砖5.06*6.3计3000元，消防喷淋管改造计2400元，地面玻璃钢格栅计8000元。关于该4项，七星公司认为属于装饰装修部分，应列入评估范围；雅迪公司认为属于可以搬走的非添附物，不应列入房屋装修价值评估范围，应由七星公司搬离或自行处理。除了以上已经确定了价值的物品项目外，双方一致同意剩余物品项目的价值为81500元，应列入房屋装修价值。之后，七星公司于2017年1月13日将涉案房屋交回雅迪公司。
一审法院认为，七星公司与雅迪公司于2014年5月15日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，雅迪公司虽向七星公司交付了房屋，但雅迪公司未依据其与祥和居安置小区商业一号大厅业主委员会签订的《房屋租赁合同》与第三人赵长武正式签订房屋租赁合同，雅迪公司在对涉案房屋中的50平方米未取得合法出租权的情况下，将涉案房屋出租给七星公司，显系违约，应承担违约责任。七星公司应依约交纳保证金、租金，七星公司称经雅迪公司同意未予交纳保证金，但未向法庭提交经雅迪公司同意免交的证据；且从七星公司每次交纳租金的金额及时间来看，七星公司拖欠租金累计已经超过合同约定的30天，故七星公司亦构成违约，应承担违约责任。现双方均要求解除合同，予以准许，2015年7月19日晚上，雅迪公司断电、七星公司锁门停业，故双方合同于2015年7月19日解除。七星公司于2017年1月13日将涉案房屋交回雅迪公司。参照合同约定的2014年7月15日至2016年7月14日租金为120元/月/平方米、2016年7月15日至2017年7月14日租金为140元/月/平方米，经计算，涉案房屋2015年7月15日至2015年7月19日的租金为11100元、2015年7月20日至2017年1月13日的占用费为1254300，合计1265400元。关于涉案房屋的装饰装修，《评估报告》中评估明细表第71项至第80项以及贴膜间灯箱，应属于装饰装修部分。马路牙钢坡道25螺纹钢、50角钢、花纹钢板，花坛入口铺广场砖5.06*6.3，消防喷淋管改造和地面玻璃钢格栅，属于未形成附合的装饰装修物，应由七星公司自行搬离或处理。故涉案房屋的装饰装修残值损失应确定为546345.18元（464098元+747.18元+81500元）。双方对于合同的解除均负有责任，且主要责任在雅迪公司，故应由七星公司承担40%、雅迪公司承担60%的责任。即涉案房屋的租金及占用费1265400元由七星公司承担506160元、雅迪公司承担759240元；涉案房屋的装饰装修残值损失546345.18元由七星公司承担218538.18元、雅迪公司承担327807元。七星公司要求雅迪公司赔偿营业损失20万元，但未向法庭提交相关证据，本院不予支持。雅迪公司要求七星公司承担17343.84元违约金，但未明确计算的依据和方法，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、原告陕西七星实业发展有限公司与被告西安雅迪实业发展有限公司2014年5月15日签订的《房屋租赁合同》于2015年7月19日解除;二、原告陕西七星实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告西安雅迪实业发展有限公司租金及占用费506160元;三、被告西安雅迪实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陕西七星实业发展有限公司装饰装修残值损失327807元;四、原告陕西七星实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内将马路牙钢坡道25螺纹钢、50角钢、花纹钢板，花坛入口铺广场砖5.06*6.3，消防喷淋管改造和地面玻璃钢格栅自行搬离或处理;五、驳回原告其余的诉讼请求;六、驳回被告其余的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17410元（陕西七星实业发展有限公司已预交），由陕西七星实业发展有限公司负担6964元、西安雅迪实业发展有限公司负担10446元，于上述付款时间一并给付陕西七星实业发展有限公司。案件反诉费1833元（西安雅迪实业发展有限公司已预交），由西安雅迪实业发展有限公司负担1100元、陕西七星实业发展有限公司负担733元，于上述付款时间一并给付西安雅迪实业发展有限公司。评估费13000元（陕西七星实业发展有限公司已预交），由陕西七星实业发展有限公司负担5200元、西安雅迪实业发展有限公司负担7800元，于上述付款时间一并给付陕西七星实业发展有限公司。
二审中，当事人没有提交新证据。一审事实认定属实，本院予以确认。另查明，一审法院于庭审中已向七星公司释明雅迪公司变更反诉请求为要求七星公司支付从2015年7月15日至2017年1月13日涉案房屋占用费1284270元；七星公司当庭表示对雅迪公司变更该项诉讼请求无异议。雅迪公司已将涉案房屋再次出租给其他汽车服务公司，涉案马路牙钢坡道25螺纹钢、50角钢、花纹钢板、花坛入口广场砖，消防喷淋管、地面玻璃钢格栅由现承租人使用。
本院认为，2014年5月15日，七星公司与雅迪公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，雅迪公司在未取得涉案房屋中的50平方米合法出租权的情况下，将涉案房屋出租给七星公司。雅迪公司上述行为违反合同约定，依法应承担相应的责任。七星公司称，其未交纳保证金及延付租金系双方在合同实际履行中协商一致予以变更的结果，但未提交证据证明，本院依法不予采信。七星公司拖欠保证金、租金的行为构成违约，应承担违约责任。本案中，双方均要求解除《房屋租赁合同》，与法不悖，应予准许。经查，2015年7月19日晚，雅迪公司断电、七星公司锁门停业，故双方合同于2015年7月19日解除。一审按照合同约定计算得出涉案房屋2015年7月15日至2015年7月19日的租金为11100元、2015年7月20日至2017年1月13日的占用费为1254300，合计1265400元。七星公司称雅迪公司反诉中请求房屋占用费130980元（自2015年7月15日至2015年9月1日），但一审认定涉案房屋占用费为2015年7月15日至2017年1月13日1265400元，一审未在庭审中明确告知其该诉请，且雅迪公司未交纳相关诉讼费用等。经查，一审法院于庭审中已向七星公司释明雅迪公司变更反诉请求为要求七星公司支付从2015年7月15日至2017年1月13日涉案房屋占用费1284270元；七星公司当庭表示对雅迪公司变更该项诉讼请求无异议。故一审综合本案具体情况，对雅迪公司变更后的诉讼请求予以受理，并无不妥。涉案房屋装修价值经评估为464845.18元。一审审理中，双方同意剩余物品项目价值为81500元，应列入房屋装修价值；另，双方对部分项目价值达成一致：马路牙钢坡道25螺纹钢、50角钢、花纹钢板计3000元，花坛入口铺广场砖5.06*6.3计3000元，消防喷淋管改造计2400元，地面玻璃钢格栅计8000元。因雅迪公司已将涉案房屋再次出租给其他汽车服务公司，上述项目部分和地面玻璃钢格栅由现承租人在使用，为有利于生产生活，本院认为该部分亦应列入房屋装修价值。故涉案房屋装修残值损失应确定为562745.18元（464845.18元+81500元+3000元+3000元+2400元+8000元）。七星公司、雅迪公司对涉案《房屋租赁合同》的解除均负有责任，一审根据查明的案件事实，认由定雅迪公司承担主要责任，即60%的责任，由七星公司承担40%的责任，于法不悖，亦无不妥。根据双方当事人的责任划分，涉案房屋的租金及占用费1265400元由七星公司承担506160元、雅迪公司承担759240元；涉案房屋的装饰装修残值损失562745.18元由七星公司承担225098元、雅迪公司承担337647.18元。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，七星公司主张雅迪公司赔偿营业损失20万元，未提交相关证据证明，依法不予支持。雅迪公司主张七星公司承担17343.84元违约金，未明确计算的依据和方法，一审对雅迪公司的该主张不予支持，于法有据，并无不当。
综上所述，七星公司的上诉请求部分成立，予以支持。雅迪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持西安市未央区人民法院(2015)未民初字第05524号民事判决第一项、第二项；
二、撤销西安市未央区人民法院(2015)未民初字第05524号民事判决第四项、第五项、第六项；
三、变更西安市未央区人民法院(2015)未民初字第05524号民事判决第三项为西安雅迪实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陕西七星实业发展有限公司装饰装修残值损失337647.18元;
四、驳回陕西七星实业发展有限公司其他诉讼请求;
五、驳回西安雅迪实业发展有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17410元，由陕西七星实业发展有限公司负担6964元，由西安雅迪实业发展有限公司负担10446元；案件反诉费1833元，由西安雅迪实业发展有限公司负担1100元，由陕西七星实业发展有限公司负担733元；评估费13000元，由陕西七星实业发展有限公司负担5200元，由西安雅迪实业发展有限公司负担7800元。二审案件受理费20993元，由陕西七星实业发展有限公司负担9000元，由西安雅迪实业发展有限公司负担11993元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 赵羽嘉
代理审判员 林 瀚
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 张小赛