西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0113民初242号
原告：招商银行股份有限公司西安分行。
负责人：任莉，该分行行长。
委托代理人：张刘军，陕西锦园律师事务所律师。
委托代理人：张朝兵，陕西锦园律师事务所律师。
被告：董某。
被告：祁某。
被告：陕西华弘房地产开发有限公司。
法定代表人：朱金鹏，该公司总经理。
委托代理人：鲁超美，陕西华宝卓律师事务所律师。
原告招商银行股份有限公司西安分行与被告董某、祁某、陕西华弘房地产开发有限公司（以下简称“华弘公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人张朝兵、被告华弘公司委托代理人鲁超美到庭参加了诉讼，被告董某、祁某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告招商银行股份有限公司西安分行诉称，2011年12月21日，原告与被告董某、祁某签订《个人购房借款及担保合同》并约定，由原告向被告发放贷款共计53万元，用于被告购买合同中列明的位于西安市未央区玄武东路罗马嘉园第11幢1单元8层10808号房产，借款期限自2012年1月11日至2042年1月11日（360个月），在此期间被告应按照借款合同约定以等额还款的方式归还贷款本息。借款合同还约定，被告华弘公司自愿作为借款人的保证人，为借款合同项下的债务承担连带保证责任。同日，为确保上述借��合同的履行，原告与被告董某、祁某签订了《西安市房地产抵押合同》并向西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案，约定被告以抵押合同中列明的上述房产设定抵押担保其履行债务。上述合同签订后，原告依约向被告董某、祁某发放贷款人民币53万元。但自2014年12月15日开始，被告以种种理由不予归还借款，截止2015年10月29日已连续逾期8期，尚有本金人民币515065.68元，利息32070.4元，罚息289.27元，复息1533.86元，合计548959.21元尚未归还。被告的行为已构成合同约定的违约情形，故原告有权要求被告偿还截止2015年10月29日之前拖欠的贷款本息及2015年10月29日之后至贷款清偿之日新产生的利息、复息、罚息和实现债权的全部费用，并有权依据抵押合同以抵押房产折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。原告故诉至法院，请求依法判令：1、被告董某、祁某偿还原���本金人民币515065.68元，利息32070.4元，罚息289.27元，复息1533.86元，合计548959.21元（其中利息、复息、罚息计算至2015年10月29日；2015年10月29日以后的利息、复息、罚息按照合同约定计算至实际偿还借款之日）；2、原告对被告董某、祁某为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、被告华弘公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由三被告承担。
被告董某、祁某经本院合法传唤未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。
被告陕西华弘房地产开发有限公司辩称，其为被告董某担保属实，但本案既有物保又有保证，其愿对原告就被告董某、祁某提供的抵押房产拍卖后优先受偿不足部分承担还款责任；其承担保证责任后，对被告董某、祁某享有追偿权。
经审理查明，2011年12月21日，原告（贷款人、抵押权人）与被告董某（借款人、抵押人）、华弘公司（保证人）签订了《个人购房借款及担保合同》，约定董某向原告申请个人购房贷款用于购买位于西安市未央区辛家庙街道办玄武东路罗马嘉园第11幢1单元8层10808号房产，贷款金额530000元，贷款期限为360个月，从2012年1月11日至2042年1月11日止，借款年利率7.755%，借款期间遇国家调整利率的，自每年1月1日起执行最新国家贷款利率；借款人未按合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；借款人采用等额还款的方式归还贷款本息；借款人连续三个月或累计六次未按合同约定履行还款义务的，贷款人有权按照本合同规定要求借款人提前归还贷款的本息并要求支付费用；保证人自愿为��款人在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等，保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。同日，原告与被告董某、祁某签订《西安市房地产抵押合同》，约定抵押人愿意以其购买的位于西安市未央区辛家庙街道办玄武东路罗马嘉园第11幢1单元8层10808号房产进行抵押，向原告提供债务履行担保。2012年2月29日，该抵押房产取得抵押登记备案证明。该房产现尚��办理房屋他项权利证书。
合同签订后，原告于2012年1月11日向被告董某发放贷款530000元，并受被告委托将该笔贷款直接转入华弘公司的账户。根据原告提交的客户逾期清单，被告董某自2014年12月15日起连续三期以上未按时偿还借款，截止2015年10月29日，尚有借款本金515065.68元，利息32070.4元，罚息289.27元，复息1533.86元，合计548959.21元。另查，被告一、二在借款期间系夫妻关系。
上述事实，有《个人购房借款及担保合同》、《房地产抵押合同》、借款借据、抵押登记备案证明、客户逾期清单、结婚证及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证及核对，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原告与被告董某、华弘公司签订的《个人购房借款及担保合同》、原告与被告董某签订的《西安市房地产抵押合同》系当事人的真实意思表示，且未违反��律、行政法规的强制性规定，应当受法律保护。合同签订后，原告已于2012年1月11日向被告董某发放了贷款530000元，履行了合同义务，被告理应按照合同约定向原告按期偿还借款。合同履行期间，因被告连续三期以上未按期偿还借款构成违约，已达到合同约定的提前收回全部贷款本息的条件，故原告请求被告董某清偿剩余借款本金及利息的诉讼请求，符合双方合同约定，本院依法予以支持。该债务产生于董某和祁某夫妻关系存续期间，应当认定为被告董某和祁某的共同债务，故原告请求被告祁某对上述债务承担共同偿还责任的诉讼请求于法有据，本院予以支持。根据抵押合同约定，被告董某以购买的房屋提供抵押担保，被告董某未履行付款义务，原告主张对抵押物优先受偿于法有据，本院予以支持。被告华弘公司为该笔借款提供连带保证责任，并自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利，该约定系双方自愿达成，于法不悖，故原告要求被告华弘公司对被告董某的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告董某、祁某应当于本判决生效后十日内偿还原告本金人民币515065.68元，利息32070.4元，罚息289.27元，复息1533.86元（截止2015年10月29日），合计548959.21元，并按合同约定支付自2015年10月30日至实际给付之日止的利息、罚息及复息。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。
二、如被告董某、祁某不履行还款义务，原告有权以抵押物即位于西安市未央区辛家庙街道办玄武东路罗马嘉园第11幢1单元8层10808号房产拍卖、变卖等方式变现后所得价款优先受偿。
三、被告陕西华弘房地产开发有限公司对本判决第一项被告董某、祁某的债务承担连带清偿责任。被告陕西华弘房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告董某、祁某追偿。
本案案件受理费9290元，公告费260元，由三被告共同承担。因原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告。
如不服本判���，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 雷翕萍
人民陪审员 张居仁
人民陪审员 杨 莉
二〇一六年八月九日
书 记 员 丁丹丹