上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第12290号
原告(反诉被告)上海沸点餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人徐斌，总经理。委托代理人金村，上海坤禾律师事务所律师。委托代理人江家红，上海坤禾律师事务所律师。被告(反诉原告)上海钱瑞娱乐有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人连福财，董事长。委托代理人刘昌美，上海中夏旭波律师事务所律师。第三人上海久元置业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人刘伟，总经理。委托代理人叶贞汝，女。原告(反诉被告)上海沸点餐饮管理有限公司(以下简称沸点公司)诉被告(反诉原告)上海钱瑞娱乐有限公司(以下简称钱瑞公司)以及第三人上海久元置业经营管理有限公司(以下简称久元公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年5月27日、2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托代理人金村、江家红、被告(反诉原告)的委托代理人刘昌美、第三人的委托代理人叶贞汝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沸点公司诉称，2013年6月及2014年3月，原、被告签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)及《房屋租赁合同补充协议》(以下简称补充协议)，约定被告将承租的浦东新区浦城路XXX号地下一层01区A1区的房屋及增加的35.50m2(以下简称系争房屋)转租给原告使用，租期至2023年7月14日止并得到原出租人的同意，合同约定保证金人民币(以下币种相同)16万元，同时对于被告提前要求原告退租的违约金和损失赔偿作出约定。2015年1月28日、2015年1月30日，被告两次发函通知原告解除租赁合同。2015年1月30日，被告与原出租人提前解除了包含转租部分的整体租赁合同。故原告起诉来院，要求：1、判令被告返还租赁保证金16万元；2、判令被告支付原告提前解除房屋租赁合同给原告造成的各项损失1,447,248.70元。被告钱瑞公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告仍在系争房屋内正常经营。导致合同解除的责任在原告，保证金不同意退还，损失也无从谈起。反诉原告钱瑞公司诉称，2007年11月，反诉原告向第三人久元公司承租了系争房屋所在A区建筑面积为4,700平方米的房屋。2013年5月及2014年2月，反诉原告经第三人同意将系争房屋转租给反诉被告。2015年1月，反诉原告因经营不善，经与第三人协商一致，提前解除了租赁合同。反诉原告与第三人的合同已经于2015年2月28日终止。但反诉原告与反诉被告始终未达成终止租赁的一致意见，故反诉原、被告间的租赁协议继续有效。反诉被告至今仍在继续经营，但自2015年1月起就未向反诉原告支付过水电煤和租金。故反诉原告起诉要求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签署的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2、反诉被告立即向反诉原告支付自2015年2月起至合同解除日止的租金及使用费，按每月8万元的标准计算；3、反诉被告支付反诉原告2015年1月、2月、3月水电煤气费用共计31,232.32元；4、反诉被告立即搬离系争房屋并将系争房屋交给给反诉原告。反诉被告沸点公司辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。双方租赁合同及补充协议在诉讼前已经解除，无法法院判令解除。2015年3月1日起，反诉被告的房屋使用费已经交给大房东。同意支付2015年1-3月份的水电煤气费，同意搬离系争房屋。第三人陈述，2015年3月1日开始，反诉被告直接将系争房屋场地使用费交付给第三人，标准参照反诉原、被告之间的租金标准，但没有签订正式的租赁合同。第三人与反诉原告的租赁合同在2015年2月28日终止，反诉原告清场时已经将系争房屋2015年1-3月份的水电煤费用全部支付完毕。经审理查明，系争房屋所在A区块房屋均系上海久大置业有限公司所有。上海久大置业有限公司授权第三人全权代理系争房屋的出租、经营和管理。2008年12月2日，被告与第三人就系争房屋所在A区块4,700平方米建立租赁关系。2013年6月1日，原告(承租人、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定：1.1甲方将上海市浦东新区浦城路XXX号地下一层01区A1区的房屋转租给乙方；3租期从2013年6月1日到2023年7月14日；3.1月租金74,065元，租赁期间每两年租金递增6%，从2015年6月1日起以每月80,798.80元开始递增；5.1甲方交付租赁场地之前，乙方应当向甲方提供租赁保证金，金额为16万元；7.3房屋租赁期间，乙方有下列行为的，甲方有权通知解除合同，立即收回出租房屋，并要求赔偿损失：1、未按约定支付房租和水、电等费用，经甲方书面通知后，三十日内仍不支付的……；8.3租赁期间涉及需与物业管理公司交涉的事务，均由乙方自行与其对接解决，甲方负责协助，乙方如有与物业管理公司之间所产生的问题矛盾或相关费用与甲方无关；9.1乙方非因违反本合同第八条第三款项下义务，甲方不得要求乙方退租，否则甲方应退还乙方的租赁保证金，并赔偿同等金额的租赁保证金作为违约金，且赔偿乙方所支付的装修费用，装修费用按每年15%的折旧率扣除；乙方如有其他损失的，甲方应当负责赔偿。之后原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：被告承租面积在原有基础上增加35.50平方米，增加面积的承租期从2014年3月1日开始计到2023年7月14日止；从2014年3月1日起，乙方每月支付8万元/月，每2年递增6%，从2015年6月1日起以86,734元/月的基数递增6%。原告落款处有代表张健签字。久元公司在合同尾部盖章确认同意转租。2013年8月13日，原告支付给被告保证金16万元。2015年1月26日，原告发函给被告要求索赔因被告撤店导致的原告损失。2015年1月28日，被告发函给原告称，由于原告长期侵占被告的营业面积，被告于2014年12月29日发函解除了原、被告之间的租赁关系，并称被告与第三人协商一致于2015年2月28日终止租赁合同。2015年1月30日，被告发函给原告，要求原告于2015年2月10日迁出。2015年2月2日，原告回函给被告，称被告无权单方解除原、被告的租赁关系，原告没有侵占被告的营业面积，要求被告赔偿损失。2015年1月30日，被告(乙方)与第三人久元公司(甲方)签署《解约协议书》，约定：甲、乙双方租赁合同有效期至2015年2月28日终止。《解约协议书》另对清场和返还事宜做出约定。2015年2月11日，原告向第三人出具承诺函，称：原告继续承租系争房屋，2015年2月17日前支付给第三人16万元保证金；2015年2月28日后，按80,000元/月向第三人支付费用；第三人可单方解除原告承租部分的租赁合同关系且无需承担任何形式的违约及赔偿责任，原告以现状交房。另查明，2016年1月19日，原告将系争房屋现状交付第三人，双方签署《房屋交接确认书》。庭审中，根据原告的申请，法院依法委托上海第一测量师事务所有限公司对系争房屋的装修及固定设施的价值进行司法审价。鉴定结论为：1、原告租赁该物业时有争议的装修造价为485,686元；2、原告租赁后第一次局部装修的造价为29,550元；3、原告租赁后第二次局部装修的造价为88,005元；4、原告租赁后第二次局部装修有争议项目造价为5,887元。鉴定费用28,500元，原告预缴。原告对于上述鉴定结论的真实性无异议，鉴定金额无异议。但认为，没有鉴定桌椅等可移动物品的价值，且上述四点鉴定结论所述价值均为原告装修投入。被告对上述鉴定结论的真实性无异议，但认为第一项中的税前补差应当放在第二部分，被告认可上述鉴定结论中的第二、三以及税前补差部分属于原告装修投入，其余有争议装修造价属于被告交付给原告房屋之前被告自有装修部分，但是空调、卡座等税前补差额在初稿中体现为七万多，终稿体现是134,790元。针对原、被告的质证意见，鉴定机构答复如下：1、可移动物品不属于装修价值评估，不应当在本次审价范围内；2、认可被告对第一项税前补差应调整至第二项的陈述，但对于初稿和终稿的数额差别，鉴定机构称系笔误。将鉴定结论第一项有争议部分价值调整为350,896元，将空调、卡座等税前补差计算在第二项无争议部分，即鉴定结论第二项原告第一次局部装修造价164,340元；3、从现场勘验来看，无法区分哪些属于被告原有装修，哪些属于原告后续的装修，也无法区分装修的新旧程度和是否拆除重建；4、鉴定报告中第二次局部装修有争议的造价是指一块单独造型墙的批白。原告认为原告对该造型墙整体批白，被告认为原告只是局部批白，但是鉴定机构无法分别是整体批白还是局部批白，故按照整体批白计算造价并列入有争议部分。关于装修的情况，被告表示，2007年被告租赁系争房屋开始就已进行了装修，当时被告是经营KTV的，装修包括厨房、墙面、地面、水电等都可以直接使用，被告总共承租了4,700多平均进行了装修，目前从现场看，原告现有装修有些跟被告周边遗留的装修风格和材质是一致的。原告表示，被告交付给原告时确实有一部分装修，但被告是做KTV的，与原告做餐饮不搭，所以原告将被告的装修全部拆除掉后重新装修的。第三人表示，2007年被告承租后自行经营KTV一段时间，从现场原告租赁情况看，能看得出以前被告装修过的痕迹。鉴定部门陈述，从现场看，系争房屋的墙面大理石、地砖等的确与旁边的装修风格接近，其他分辩不出来。另外，原、被告双方一致确认，关于装修价值的折旧，要求按照双方合同的约定，装修费用按每年15%的折旧率扣除。为进一步核实系争房屋装修情况，法院组织原、被告双方及鉴定人员于2015年12月1日前往系争房屋现场勘验。勘验结果为：系争房屋内部装修与外部被告其他承租区域整体风格一致的区域有：1、小贝壳餐饮内部一柱三面马赛克，对应鉴定结论中审价书第19项，编号为10-2-70，总价2,277元；2、小贝壳餐饮前厅部分的地砖，对应鉴定结论中审价书第7项，编号为7-4-45，但该项囊括了总体地砖的工程价款，根据鉴定人员现场测量，前厅面积为43.68平，前厅地砖报价应当为6,199.07元；3、小贝壳餐饮一柱三面的银灰色壁纸，对应第16、17、18项，总造价为4,738元。对于上述整体风格一致的三个区域，原告表示，认可第一个区域即马赛克区域属于被告原有装修，但其他两个区域属于原告自有装修，并在原告方的《建筑装饰工程施工合同》及报价单中有体现。被告表示，上述三个区域均为被告原有装修，另有其他多处区域，虽然风格不一致，但也属于被告装修，但未提供相应证据佐证。对于原告提供的《建筑装饰工程施工合同》，被告另向法院提供原告公司设立登记申请书、股东出资信息、股权转让协议、工商档案机读材料等证据，用以证明，原告与被告2013年6月份签署《房屋租赁合同》时，是个人张健代表原告签字。张健于2013年10月设立一人有限公司，公司名称为原告。2014年12月，通过股权变更的方式将一人公司变更为有限责任公司，张健的股权也转让给另外两个股东。原告提供的《建筑装饰工程施工合同》中原告方签字人洪峰系2014年底股权变更后的原告公司的监事，不可能代表原告在2013年签署该施工合同，故被告对该施工合同真实性有异议。原告表示，洪峰在2013年实际上也投资了该公司，只是用了张健的名义。庭审中，原、被告双方一致确认，2014年12月29日，被告首次发送解除通知函，但原告拒收；2015年2月份开始，原告没有向被告支付过租金；2015年1月、2月、3月水电煤气费共计31,232.32元原告没有缴纳并同意支付给被告。原告与第三人一致确认，2015年3月起，原告向第三人支付系争房屋的使用费。上述事实，由原、被告以及第三人提供的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》、保证金收据、往来函件、《解约协议书》、鉴定结论、现场勘验笔录等证据以及原、被告及第三人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，产权人与承租人的合同解除时，承租人与次承租人的合同相应解除。本案中，第三人与被告的合同于2015年2月28日解除，故原、被告之间的租赁合同关系于2015年2月28日相应解除，无需法院另行判决。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，导致原、被告租赁合同解除的原因在于被告，故原告要求被告返还保证金，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告赔偿各项损失共计1,328,491元，其中桌椅家具、柜式空调、IT设备、打印机及交换机等系动产设备，原告可自行搬走，该部分损失本院不予支持。关于装修损失，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应于支持。系争房屋内的装修价值已由鉴定机构出具鉴定结论，该鉴定程序合法、结果客观，双方的异议也由鉴定人员当庭以及庭后现场勘验作出了合理的解释，可以作为定案依据。结合鉴定结论的质证、庭后勘验笔录、被告与原告合同解除后，原告实际使用了一段时间并考虑到装修折旧，法院酌情判令被告赔偿原告装修损失30万元。反诉部分，鉴于反诉原告与第三人的租赁合同已经解除，反诉被告已经将系争房屋交付第三人，反诉原告要求返回房屋的诉请，已无事实依据，本院不再支持；反诉原告要求支付自2015年2月起的房屋租金，鉴于2015年3月份开始，反诉被告的场地使用费已直接支付给第三人，故本院据此判决反诉被告支付反诉原告2015年2月份的租金；反诉原告要求反诉被告支付2015年1月、2月、3月水电煤气费用共计31,232.32元，反诉被告同意支付，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海沸点餐饮管理有限公司与被告(反诉原告)上海钱瑞娱乐有限公司于2013年6月1日签署的《房屋租赁合同》于2015年2月28日解除；二、被告(反诉原告)上海钱瑞娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告(反诉被告)上海沸点餐饮管理有限公司租赁保证金16万元；三、被告(反诉原告)上海钱瑞娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告(反诉被告)上海沸点餐饮管理有限公司装修损失30万元；四、原告(反诉被告)上海沸点餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日支付被告(反诉原告)上海钱瑞娱乐有限公司租金8万元；五、原告(反诉被告)上海沸点餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日支付被告(反诉原告)上海钱瑞娱乐有限公司2015年1月到3月份水、电、煤气费用共计31,232.32元。六、驳回被告(反诉原告)上海钱瑞娱乐有限公司其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费19,265元，减半收取计9,632.50元，保全费5,000元，鉴定费28,500元，共计43,132.50元，由原告(反诉被告)上海沸点餐饮管理有限公司负担14,032.50元，由被告(反诉原告)上海钱瑞娱乐有限公司负担29,100元；反诉案件受理费减半收取计2,684元，由原告(反诉被告)上海沸点餐饮管理有限公司负担1,262元，由被告(反诉原告)上海钱瑞娱乐有限公司负担1,422元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 孙 闫
二〇一六年二月三日
书记员 尹俐媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。