上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三(民)初字第1820号
原告沈根发，男，1948年12月28日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托代理人沈慧，女，1976年10月25日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。被告上海东兴置业(集团)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人唐雪明，总经理。委托代理人虞建良，男。被告陆文娣，女，1970年3月13日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托代理人丁明荣，男，1970年12月15日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告沈根发诉被告上海东兴置业(集团)有限公司(以下简称“东兴公司”)、陆文娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。本案于2014年6月4日第一次公开开庭进行了审理，原告沈根发及委托代理人沈慧、被告东兴公司委托代理人虞建良、被告陆文娣的委托代理人丁明荣到庭参加诉讼。本案于2014年6月17日第二次公开开庭进行了审理，原告沈根发、被告东兴公司委托代理人虞建良、被告陆文娣的委托代理人丁明荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈根发诉称：2003年8月19日，原告与被告东兴公司签订《购房协议》，约定被告东兴公司将青浦城东新村商12号404室房屋出售给原告，总价为人民币74,460元。被告东兴公司由于种种原因不能交房，故调换坐落于青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋给原告，面积75.09平方米，优惠后总房价184,460元，协议并约定了其他权利义务。后原告依约履行了义务，并实际使用、控制至今，现根据相关政策房屋已经可以办理过户，但是由于被告东兴公司原因导致系争房屋预购权利人为被告陆文娣，原告无法办理过户。故原告诉至法院请求判令：1、撤销被告陆文娣在上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋上的预告登记；2、被告上海东兴置业(集团)有限公司将上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。被告东兴公司辩称：同意原告诉请。1、当初原告先向被告东兴公司购买了青浦区城东新村商XX号XXX室房屋，并支付了购房款74,460元，但因被告东兴公司无法交付房屋，故与原告达成调房协议，将本案系争房屋调换给原告，房屋总价184,460元，原告已经付清全部房款，系争房屋也交付原告使用；2、两被告之间没有真实的房屋买卖关系。系争房屋上被告陆文娣的预告登记是因为被告东兴公司借用被告陆文娣名义办理银行抵押贷款，所得贷款实际由被告东兴公司使用，并由被告东兴公司归还。目前贷款已经还清，抵押已经撤销。被告陆文娣辩称：不同意原告的诉请。1、2000年9月25日，被告陆文娣已经登记为系争房屋的预购权利人；2、原告通过2003年8月19日的《购房协议》和2004年8月17日的《调房协议》取得系争房屋的实际控制权是非法的，侵害了被告陆文娣的合法权益；3、被告陆文娣已经履行了合法登记手续，原告控制系争房屋，给被告陆文娣造成了巨大经济损失。经开庭审理查明：2003年8月19日，原告与被告东兴公司签订《购房协议》一份，由原告向被告东兴公司购买青浦区城东新村商12号楼404室房屋，房屋建筑面积为37.23平方米，每平方米2,000元，总价为74,460元。同日，原告支付被告东兴公司购房款80,000元，被告东兴公司开具收据，后被告东兴公司退还原告5,540元。2004年8月17日，原告与被告东兴公司签订《调房协议》，约定原告原购买的城东新村商XX号XXX室房屋，因被告东兴公司种种原因不能交房，现将房屋调至蓬莱XX号楼XX室，面积为75.09平方米，两房面积相抵后，多余面积按每平方米3,000元结算，被告东兴公司最终同意差价款按照11,000元计算，原告支付了差价款11,000元，被告东兴公司出具收据。协议签订后，原告收取系争房屋并装修入住使用至今。2014年6月4日，上海掌心物业管理有限公司出具证明，表示沪青平公路XXX弄XXX号楼105室物业管理费由沈根发从掌心物业接管开始2005年10月至2014年6月已全部交清。另查明，2000年9月，系争房屋上以被告陆文娣为权利人设立了预购权利登记，登记证明号：(文件)青XXXXXXX**。目前系争房屋上除被告陆文娣的预购权利登记外，无其他限制或抵押。以上事实，由原、被告的陈述、原告提供的购房协议、调房协议、收据、上海市房地产登记簿、证明、水电煤发票等证据予以佐证，并经庭审出证、质证，本院予以确认。审理中，原告认为：1、原告与被告东兴公司之间存在真实的房屋买卖关系，原告已经支付了全部房款，并且已经居住使用至今，被告理应协助原告办理过户手续；2、被告东兴公司与被告陆文娣之间不存在真实的房屋买卖关系，被告陆文娣没有支付过房款，且原告居住使用期间其从未向原告提出异议。原告起诉前曾找被告陆文娣协商过，其当时要求原告补偿一万元，原告认为数额较大，没有协商成功。被告东兴公司认为：1、被告东兴公司将系争房屋出售给原告，原告已经付清房款，并居住使用至今，被告东兴公司同意协助原告办理过户手续；2、两被告之间没有真实的房屋买卖关系，仅仅是借用被告陆文娣的名义向银行办理抵押贷款，贷款实际由东兴公司使用和归还，被告陆文娣没有支付过任何房款。被告陆文娣认为：1、被告陆文娣的预购权利登记在先，应当受到保护；2、被告东兴公司当初找其帮忙办理银行抵押贷款，系争房屋上的预告登记手续是被告东兴公司办理的，银行贷款也是由被告东兴公司使用和归还的。申请贷款后，其提出欲以10万元购买系争房屋，东兴公司表示至少11万，其表示同意并以现金方式支付了房款11万元，被告东兴公司法定代表人唐雪明出具欠条一份。因收房需要缴纳相关费用，其购房系争房屋是用来投资的，考虑另行出售时让下家承担费用，故一直没有催促被告东兴公司交房。过了两年其发现系争房屋已经有人居住，找到被告东兴公司法定代表人唐雪明，唐雪明表示房屋已经出售给他人，承诺另行换一套房屋，其表示同意，所以之后也没有找过原告。现因被告东兴公司无法兑现承诺，所以不同意撤销预告登记。为此，被告陆文娣提供了欠条一份，内容为“暂借人民币壹拾壹万元整”，被告东兴公司法定代表人唐雪明在欠条上签字。原告认为该欠条真实性无法认定，即使是真实的，也仅是与唐雪明个人之间的借款关系，且欠条上出借人、日期均没有，与本案系争房屋无任何关系。被告东兴公司认为，该份欠条与本案购房无任何关系，且东兴公司早已现金归还了欠款，由于是熟人，还款后没有及时收回欠条。根据庭审查明的事实，本院认为：被告陆文娣认可开始其并没有打算购买系争房屋，是被告东兴公司找其帮忙办理银行抵押贷款而签订了相关合同并办理了预告登记，预告登记手续也是东兴公司办理的。故此预告登记对应的并非真实房屋买卖关系。被告陆文娣认为申请银行贷款后，被告东兴公司同意系争房屋以11万元价格进行出售，但是双方没有另行签订购房合同，从其提供的欠条来看，对出借人、借款时间、借款事由均未提及，且内容表述也仅仅是借贷关系，无法证明是系争房屋的房款，被告东兴公司否认欠条与系争房屋有关，被告陆文娣也无其他书面证据予以证明，故对其陈述的购房事宜及已经支付了系争房屋房款11万元的主张本院难以采信。被告陆文娣与被告东兴公司之间如有其它债权债务关系，可以通过其他法律途径进行主张。基于此，本院认为两被告之间名义上的房屋买卖合同关系因属合法形式掩盖非法目的，并非真实买卖关系而被确认为无效。藉此，两被告理应撤销上述预购房屋权利登记。原告与被告东兴公司之间就系争房屋签订的《购房协议》和《调房协议》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，依法应当被确认为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行各自义务。现原告已经付清所有房款，且房屋具备了过户的条件，被告东兴公司理应将系争房屋过户至原告名下，故对原告的请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告上海东兴置业(集团)有限公司、被告陆文娣应于本判决生效之日起十日内办理上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋上的预购房屋权利登记(青XXXXXXX**)撤销手续；二、被告上海东兴置业(集团)有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告沈根发办理上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将上述房屋产权过户至原告沈根发名下。本案受理费人民币160元，减半收取计人民币80元，由被告上海东兴置业(集团)有限公司、被告陆文娣各负担人民币40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 金 艳
二〇一四年六月二十日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。