广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)柳市民一终字第1211号
上诉人（一审被告）某家居集团股份有限公司，住所地：上海市浦东新区，组织机构代码：6624XXXX-X。
法定代表人车建兴，该公司董事长。
上诉人（一审被告）上海某品牌管理有限公司，住所地：上海市浦东新区，组织机构代码：6854XXXX-X。
法定代表人车建芳，该公司总经理。
上诉人（一审被告）上海某品牌管理有限公司柳州分公司，住所地：柳州市飞鹅路，组织机构代码：6927XXXX-X。
负责人王伟。
三上诉人共同委托代理人张飞，北京大成（上海）律师事务所律师。
三上诉人共同委托代理人姚兟，北京大成（上海）律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）臧某生，男，1959年1月4日出生，汉族，住柳州市。
诉讼代表人彭某，男，1972年11月12日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。
诉讼代表人赖某月，女，1962年4月23日出生，汉族，住柳州市城中区。
诉讼代表人钟某涓，男，1944年12月30日出生，汉族，住柳州市鱼峰区。
诉讼代表人许某斌，男，1968年10月11日出生，汉族，住湖南省衡阳县。
诉讼代表人谢某月，女，1966年5月16日出生，汉族，住柳州市柳南区。
一审被告广西某置业发展有限公司，住所地：广西桂林市秀峰区，组织机构代码：6670XXXX-X。
法定代表人邓春霖，该公司董事长。
委托代理人涂志，北京市奕明律师事务所律师。
委托代理人刘琪，北京市奕明（广州）律师事务所律师。
一审第三人柳州市某贸易有限责任公司，住所地：柳州市飞鹅路，组织机构代码：7451XXX-X。
法定代表人刘召红，该公司总经理。
委托代理人陈火金，柳州市某贸易有限责任公司法务人员。
上诉人某家居集团股份有限公司（以下简称红星公司）、上海某品牌管理有限公司（以下简称品牌公司）、上海某品牌管理有限公司柳州分公司（以下简称红星分公司）因与被上诉人臧某生、一审被告广西某置业发展有限公司（以下简称贯通公司）、一审第三人柳州市某贸易有限责任公司（以下简称鼎达公司）物权保护纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2012）南民初（一）字第1426号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后,依法组成由审判员司英华担任审判长，审判员曾庆斌和代理审判员侯海丽参加的合议庭，于2015年12月11日公开开庭审理了本案。代书记员卓柳宾担任记录。上诉人的委托代理人张飞、姚兟，被上诉人的诉讼代表人赖某月、彭某、钟某涓、许某斌、谢某月，一审被告贯通公司的委托代理人涂志、刘琪，一审第三人鼎达公司的委托代理人陈火金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，（一）贯通公司与红星公司签订协议经营案涉商场方面的事实
柳州市银兴商业城、富荣城商场中共计2162间商铺，总面积34884平方米，其中诉至该院要求返还商铺的业主名下商铺共计212间，共计面积3090.28平方米。臧某生名下的商铺为柳州市银兴商业城地面二层商场一区6号，建筑面积为12.17平方米，臧某生于2000年5月11日办理取得房屋产权证。
2009年7月9日，贯通公司与红星公司就案涉商场签订《合作合同》一份，其中载明，贯通公司拟对柳州市柳南区飞鹅路123号“银兴商业城”进行投资改造建设为家居商场，贯通公司拟委托红星公司按“红星美凯龙”家居连锁商场的要求和标准经营管理经营物业，并为此目的委托红星公司提供改造设计、装饰以及招商的资源和咨询等服务，并且红星公司愿意接受贯通公司的该等委托；合同第二条中载明：贯通公司对柳州市柳南区飞鹅路123号“银兴商业城”，拥有合法使用权，建设面积约45000平方米，共地上三层；合同第三条3.1中载明：贯通公司应向红星公司支付项目咨询服务费300万元；3.2中载明：有关经营物业开业前的招商工作由贯通公司委托红星公司全面负责，贯通公司应提供必须的招商办公场地和设备、设施等条件。在红星公司依约提供相应材料报贯通公司确认之后，贯通公司应保证按确认的内容提供配合和本合同约定支付招商佣金以及招商过程中发生的费用；贯通公司应向红星公司支付300万元的招商佣金，经营物业开业日前的招商过程中发生的费用由贯通公司承担；第四条4.1中载明有：贯通公司现有全体股东已同意在签订本合同后30日内，将贯通公司的3%股权作价100万元人民币转让给红星公司，并按相关规定办理有关工商变更登记手续，红星公司按照签署的股权转让协议、股东协议以及公司章程的约定，享有优先分配贯通公司经营利润的权利；该条4.2中载明：由管理公司独立对经营物业进行品牌经营和管理（管理公司指红星公司在经营物业所在地的同一行政区域内设立的“红星美凯龙”品牌管理实体。）；该条4.3中载明：贯通公司委派一名副总、一名财务人员负责财务监督，贯通公司委派的财务人员负责经营过程中的所有按本合同约定可由贯通公司直接收取的款项的收取和监督，其他工作人员由管理公司根据具体经营管理另行聘用；该条还约定管理公司的各种规章制度、物业的装修改造由贯通公司与红星公司协商确定，管理公司每月向贯通公司通报上月经营情况；该条4.4中载明：管理公司经营成本由贯通公司承担，红星公司向贯通公司提交下一年度管理公司经营成本的财务预算，由贯通公司将管理公司经营成本根据年度财务预算按季度拨付给管理公司；该条4.5中载明：由贯通公司、管理公司共同与租户签订租赁合同，租金和物业管理费等费用由租户在支付时按约定分别汇入贯通公司和物业服务公司专用账户；合同第五条中载明：贯通公司每年应向红星公司支付人民币300万元委托经营费，同时，贯通公司根据经营物业年平均收益价格为基数向红星公司支付经营奖励金；第六条中载明：管理公司应向贯通公司送财务报表备案，贯通公司可以对管理公司财务及经营状况进行审计；合同第七条中载明：贯通公司拥有经营物业租金等收益的所有权和支配权，对管理公司人员根据表现提出调整、撤换建议；该条7.2中载明：贯通公司保证其有权开发和经营物业，并在本合同有效期内其持续合法地拥有上述经营物业的所有权和经营权。
其后，案涉商场上开业经营了“柳州红星美凯龙全球家居生活广场”商场，该商场正面有“GT贯通”的标志。2009年8月6日广西新闻网曾报道了以《柳州从义乌签回8个项目总投资额达50亿元》的信息，其中载明：柳州红星美凯龙全球家居广场项目由上海红星美凯龙企业管理有限公司投资２.６亿元，建设集中高档品牌家具、品牌建材、家饰用品于一体的一站式家居直销购物广场，该项目落户于柳南区。
在本案审理中，红星公司、品牌公司、红星分公司均认可对案涉商场的运作系红星公司负责签订协议，红星品牌公司负责实际运作，柳州分公司是根据与贯通公司签订的协议设立的管理公司。红星公司、品牌公司、红星分公司与贯通公司均认可商场的分割设置、装修改造是由贯通公司进行的，商场经营业主的租金是交给红星公司，由红星公司按照合同约定与贯通公司结算，扣除相应费用后剩余费用给贯通公司，平时管理中红星公司负责商场铺面的全部管理运营，商户只和红星公司接触，贯通公司在商场里面设有办公室负责审核贯通公司应当收取的钱款。与经营户的合同签订是三方协议，即贯通公司作为出租方，红星公司作为管理方，经营户作为承租方。
对于案涉商场的投资，红星公司称该公司在前期的招商运营中有投资，但主要是在设立红星分公司之后红星公司进行了人员、运营等方面的投资，具体是根据与贯通公司的合作协议确定的经营模式进行的。红星公司与贯通公司均认可前期装修中贯通公司投入了8000万，后期的宣传、经营是贯通公司与红星共同合作出资维护的。
另确认，2011年6月21日，桂林市工商行政管理局准予广西某投资担保有限公司名称变更为广西某融资性担保有限公司，2012年12月18日，桂林市工商行政管理局准予广西贯通融资性担保有限公司名称变更为广西某置业发展有限公司。
（二）关于案涉商场租赁的相关事实
在本案审理过程中，贯通公司提交了2009年3月17日以臧某生名义与贯通公司签订的《银兴商业城商铺租赁合同》以及《补充协议》各一份，《银兴商业城商铺租赁合同》中载明臧某生将其在案涉商场中的商铺出租给贯通公司，其中第二条第（三）项载明：不经臧某生同意，贯通公司不得擅自将一、二、三层商场的全部权利和义务整体转让给第三人，否则臧某生有权单方面解除合同；第三条第（一）项中载明：商铺租赁期为十五年，自商铺移交之日起算，移交日由贯通公司与商场业主委员会共同书面确定；第（五）项中载明有：贯通公司应当于每月5日前（节假日顺延）向臧某生交纳租金，贯通公司将租金汇入臧某生指定的账号即为交付；第五条中载明：贯通公司应当向臧某生预先交纳一个月的租金，作为租赁保证金，作为合同履行保证，此保证金应于本合同签订前由业主委员会代收，签订并移交商铺后交给臧某生;第七条中第（一）项中载明：臧某生应于合同签订时，同时提交商铺的产权证书复印件给贯通公司备案，交付前的清场由臧某生与业主委员会共同进行，交付日由业主委员会与贯通公司共同书面确定。在《补充协议》中，载明臧某生每月应当取得总额为57.20元的补贴款。
贯通公司还提交了加盖柳州市银兴商业城业主委员会公章的2009年3月的信函复印件及桂林市商业银行电汇凭证复印件各一份，信函中柳州市银兴商业城业主委员会向广西贯通担保投资公司表示：“我商场业主委员会与贵公司经友好协商就商场承租事宜已基本达成共识，现就商场散户承租押金事宜协商如下：1.贵公司于2009年3月13日前将押金款119328元汇至本商城业主委员会账户（账号：33×××84，户名：赵某祥，开户行：建行柳州火车站支行）。另支付预留款960元；2.以上押金款均为散户部分押金款，散户部分的商场建筑面积约为5299平方米；押金款总额119328元中由贵公司支付部分为87644元，由贵公司代商场大户垫付部分为31684元。预留款用途为机动用途，由业主委员会按需支配；3.合同签订后可根据情况调整。”2009年3月13日的桂林市商业银行电汇凭证复印件载明邓某霖于当日向赵某祥电汇了120288元，电汇凭证的“附加信息及用途”中载明：“广西贯通投资有限公司银兴商业城商场小业主押金”。
对于赵某祥曾经收取的钱款，所有臧某生等人均表示，臧某生没有委托授权任何人处分其私产，故也与本案无关。
贯通公司同时还提交2009年6月21日的《商场移交协议书》复印件一份，其中载明：银兴商贸城业主委员会经过长时间商业谈判，最终优选确定由广西某担保投资有限公司整体启动运营银兴商贸城一、二、三层闲置商场。银兴商贸城业主委员会组织各位小业主（产权面积500平方米以下者）在与租赁方及业主大户充分协商的基础上，拟定了小业主商铺租赁租金方案，于2009年3月16日在《柳州晚报》刊登广告，并采取电话联系、互相转告等方式通知各业主与租赁方签订租赁合同。现经长时间的签约工作，绝大部分业主已愉快地与广西某担保投资有限责任公司签订了租赁协议，但仍有个别商铺的产权所有人因未能联系上业主等各种原因尚未签订租赁协议。为保证银兴商业城能得以整体经营，确保众多业主的利益，银兴商贸城业主委员会决定于2009年6月21日对已签订租赁合同并将此生效合同代表的商铺正式移交给广西某担保投资有限公司；该协议书第2点中载明：商场公有及固定的设施、设备按现状整体移交（商铺、仓库、营业场所的商品物资及装饰装修由所有人自行处置），广西某担保投资有限公司、柳州市某贸易有限责任公司无保证其正常使用的责任，亦不负责维修及修缮；协议书第3点中载明：商场移交后，因联系不到，尚未签订租赁协议的小业主应获得的租赁收入由业主委员会代收代管，在其补签协议后向业主委员会领取应得的租金收入。联系不上的小业主由业主委员会多做工作；第4点中载明：商场移交后，如有尚未签订租赁协议的小业主对租赁协议有关内容提出异议，可与广西某担保投资有限公司协商，也可向银兴商贸城所在地人民法院提起诉讼，法院裁定后，所有补偿、赔偿责任由广西某担保投资有限公司承担；第6点中载明：柳州市某贸易有限责任公司承诺负责促成并落实杨玉珉、赖某月、廖金玉与广西某投资担保有限公司的租赁协议签署事宜，柳州市某贸易有限责任公司有义务并仅限于原定的租金标准向杨玉珉、赖某月、廖金玉给付租金，无论该协议因除广西某投资担保有限公司原因外的任何原因而未能签署，从而导致广西某投资担保有限公司不能完整经营、使用商场，由柳州市某贸易有限责任公司负责赔偿广西某投资担保有限公司相关损失，柳州市银兴商业城业主委员会不承担责任；第9点中载明：柳州市银兴商业城业主委员会、广西某投资担保有限公司承诺于2009年6月30日前督促已签约的小业主完成商场内商铺、仓库等的清理清空工作，从2009年7月1日起，广西某投资担保有限公司有权自处置商场内的遗存物资，其中的有价物资广西某投资担保有限公司有权变卖用于冲抵广西某投资担保有限公司清理场地的人工费用，广西某投资担保有限公司不负赔偿责任。鉴于柳州市银兴商业城业主委员会不属于经济实体，柳州市银兴商业城业主委员会、广西某投资担保有限公司共同要求柳州市某贸易有限责任公司对清场工作中可能产生的经济纠纷承担经济责任，柳州市某贸易有限责任公司接受并愿意承担此项责任义务。柳州市某贸易有限责任公司、广西某投资担保有限公司以及柳州市银兴商业城业主委员会均在该份协议书上加盖其公章，柳州市银兴商业城业主委员会的公章处的“代表签字”一栏中，有“赵某祥”的签字。
2009年3月16日的柳州晚报上曾刊登银兴商业城业主委员会的通告一份，其中载明：请各位业主务必在本通告刊登之日起十五日内，到商业城五楼511号房招商委员会登记签约，如有个别业主未能按时到场的，则视同本人同意，将由商场业主委员会代为签约，并代为保管签约保证金及租金。2010年7月19日的柳州晚报上刊登了广西某投资担保有限公司的公告一份，其中载明：广西某投资担保有限公司与银兴商业城业主签订的《银兴商业城商铺租赁合同》，现因部分业主未提供接收租金的账号或提供的账号有误，且未提供联系方式，贯通公司无法履行交付租金的义务，特公告如下：1.尚未收到租金的业主请于2010年7月21日前至飞鹅路123号银兴商业城五楼财务部办公室领取当期租金，同时提供接收租金的账号，以便贯通公司如期将租金打入你们的账号；2.逾期未领取租金的，贯通公司将依法办理提存。2010年8月1日的柳州晚报上刊登了广西某投资担保有限公司的通知一份，其中载明：“张小文、李琦、徐桂文、刘芳、黄敏红、苏绚阳各位业主：我公司按与您签订的《银兴商业城商铺租赁合同》的约定需向你支付2010年7月21日至8月21日的租金，现因之前您所提供的接收租金的银行账号显示已取消而导致我公司无法向您支付租金，为此特通知如下：请您于2010年8月20日之前到柳州市“银兴商业城“五楼我公司财务部办公室接收租金。”
在本案审理中，臧某生等人均表示在案涉事发前，臧某生是准备以其他经营方式经营商铺，对现在红星公司的经营表示不满意，认为经营现状低于其预期值。
（三）案涉商场发生争议的相关事实
在“柳州红星美凯龙全球家居生活广场”商场经营期间，本案并案审理中的熊燕云等业主要求红星公司返还其名下的商铺并发生纠纷，中共柳南区委维稳办曾于2010年12月9日印发了《红星美凯龙公司纠纷协调会会议纪要》，其中载明于当日熊燕云等银兴商业城业主五位代言人参加了会议，业主代言人的主要诉求有两项：一是要求红星美凯龙公司对侵占他们铺面一年多的损失进行赔偿；二是赔偿完后再商谈铺面租赁问题。业主陈文雄、张祖强也曾在该期间到法院提交了案涉商场的相关证据。在本案审理中，臧某生等人均主张案涉铺面当时是被撬开清空而被侵占的。臧某生坚决不同意追加贯通公司为本案被告、鼎达公司为本案第三人，经该院依法释明后，臧某生仍然不予同意。
红星公司、品牌公司、红星分公司（以下简称红星三公司）称：红星公司是2009年底进驻管理案涉商城的，之前的商城所有事宜均由贯通公司进行负责，红星公司进入银兴商业城是政府招商引资项目，在红星公司和贯通公司合作前，贯通公司提交了一些文件，红星公司认为自己当时没有理由质疑贯通公司，当时整个商场都是处于贯通公司的控制之下，在红星公司于贯通公司签署的协议中，也约定贯通公司交付的商场具有合法权利，在进入商场前后，红星公司除了和政府、贯通公司有联系之外，没有与其他部门级企业有过联系。红星公司对柳州市场主要负责商场管理、维护，招商引资、产生的费用由贯通公司支付，贯通公司每年另外支付一部分管理费。
贯通公司称：同意红星三公司的上述意见，业主委员会所作出的决定对全体业主具有约束力，贯通公司是通过业主委员会代为发放租金，后来是业主自己来领取，有部分是转账，有部分是现金，有7个业主是按月转账形式领取的。具体是林艳、郑锦兰、韦秀群、张祖强、陈文雄、林慧群以及钟柳玲。
（四）关于案涉商铺占用费的评估相关事实
在本案审理过程中，经臧某生申请，广西信达友邦资产评估有限责任公司以2014年5月31日为评估基准日对案涉商铺2009年7月1日至2014年5月31日每年每平方米市场租金进行了评估，2014年6月27日，广西信达友邦资产评估有限责任公司按照现状作为红星美凯龙全球家居生活MALL持续正常经营条件下的市场租金，作出了评估报告。评估意见为：2009年7月1日至2009年12月31日租金每年每平方米为348元，共计2118元；2010年1月1日至2010年12月31日租金每年每平方米为756元，共计9201元；2011年1月1日至2011年12月31日租金每年每平方米为828元，共计10077元；2012年1月1日至2012年12月31日租金每年每平方米为912元，共计11099元；2013年1月1日至2013年12月31日租金每年每平方米为1008元，共计12267元；2014年1月1日至2014年5月31日租金每年每平方米为1104元，共计5598元；以上合计为50360元。臧某生支付了评估鉴定费1500元。
对于广西信达友邦资产评估有限责任公司对案涉商铺的评估报告，臧某生表示基本接受，红星三公司则表示其接受贯通公司的委托管理是在2009年12月底，评估报告的期限与该时间不一致；评估报告假设的条件是红星公司能够持续经营，但臧某生已经不认可红星公司的经营活动，而贯通公司的改建、红星公司对商城的管理都直接影响商铺租金，评估报告抹杀了贯通的投入以及红星公司的管理投入。
贯通公司认为，评估申请超出法定期限，原来的银兴商业城设施已经瘫痪多年，从商铺的特殊寻租、投资等因素来说，评估报告不能作为定案依据。
评估公司庭审中表示，评估是基于现状，对2009年7月1日之前的状况不在评估范围内，不包含特殊因素，如在更换经营模式的情况下，租金水平可能有变化。
（五）本案审理中臧某生的诉请变化
对于诉请，本案审理中臧某生明确其诉请为：1.停止侵占、排除妨碍、交还铺面给臧某生、向臧某生赔礼道歉；2.赔偿侵占期间给臧某生造成的经济损失直至返还铺面为止，2014年12月以后的赔偿按照2014年的评估标准进行计算；3.要求支付因侵占臧某生的铺面而延期支付赔偿金所应承担的利息，并支付至付清赔偿金时止，该利息以年度按同期银行贷款利率计算，即2009年赔偿利息从2010年1月1日起算，以此类推计算年度赔偿金利息；4.涉案铺面租金评估费用由红星三公司方承担；5.红星三公司承担本案的诉讼费用（含保全费）。
红星三公司、贯通公司及鼎达公司均表示臧某生增加诉请超过法定期限，故对此不予同意。
一审法院认为，根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、对案涉商场占有，红星公司、品牌公司、红星分公司与贯通公司之间的法律关系如何认定的问题；二、对案涉商场占有，贯通公司的法律责任如何认定的问题；三、对案涉商场占有，红星公司、品牌公司、红星分公司的法律责任如何认定的问题；四、对于鼎达公司的责任如何认定的问题；五、对于臧某生只要红星公司、品牌公司以及红星分公司承担责任，坚决不同意追加贯通公司、鼎达公司，如何确定本案的责任承担的问题；六、对于臧某生要求红星公司搬离铺面、向臧某生赔礼道歉的诉请是否应当支持的问题；七、对于案涉商铺被占用的损失赔偿如何确定的问题。
对于争议焦点一，即对案涉商场占有，红星公司、品牌公司、红星分公司与贯通公司之间的法律关系如何认定的问题。本案中，臧某生主张是红星公司、品牌公司、红星分公司擅自占用案涉商铺，红星公司、品牌公司、红星分公司以及贯通公司则辩称是贯通公司委托红星公司、品牌公司管理案涉商场。该院认为，虽然红星公司与贯通公司签订的合同中载明了贯通公司委托红星公司经营管理物业，招商、日常管理中的费用也是由贯通公司负担，但是，从合同签订中双方的意思表示来看，在合同名称上，双方签订的是合作合同而非委托合同；在双方合同关系上，合作合同第四条约定了红星公司取得贯通公司的股份并进行收益，而取得股份则说明取得股东对贯通公司的决定参与权以及收益权，虽然无证据证明该股份得到实际转让，但至少证明双方有协议合作的真实意思存在，这与由受托人处理委托人事务的委托合同关系背道而驰。
从资金投入来看，虽然双方均认可贯通公司对案涉商场一直存在资金的负担，但庭审中，红星公司认可该公司在前期的招商运营中有投资，在设立红星分公司之后进行了人员、运营等方面更大的投资，具体是根据与贯通公司的合作协议确定的经营模式进行的，后期的宣传、经营是贯通公司与红星共同合作出资维护。而2009年8月6日广西新闻网的《柳州从义乌签回8个项目总投资额达50亿元》中也载明：柳州红星美凯龙全球家居广场项目由上海红星美凯龙企业管理有限公司投资２.６亿元。所以，以上这些证据相互印证，说明除了贯通公司的投资之外，红星公司在案涉商场也存在数目不小的投资，贯通公司与红星公司对案涉商场的经营实质上是根据合作协议共同注入资金。
从收益的获取来看，合作合同中约定每年贯通公司除了向红星公司支付固定的委托经营费之外，还根据经营物业年平均收益价格为基数向红星公司支付经营奖励金，而以经营收益为基数则更为符合合作经营中的收益分配特征。在实际运营中，案涉商场经营业主的租金也是交给红星分公司，再由红星分公司按照合同约定与贯通公司结算，所以，贯通公司与红星公司实质上是根据协议分配案涉商场的经营收益。
从商场经营管理运作来看，红星公司与贯通公司均认可是贯通公司根据红星公司的标准要求对经营物业进行的改造装修配置，这与受托人按照委托人授权进行活动的特征相反。合作合同第四条4.3中载明：管理公司中贯通公司委派一名副总、一名财务人员负责财务监督，该条还约定管理公司的各种规章制度、物业的装修改造由贯通公司与红星公司协商确定，管理公司每月向贯通公司通报上月经营情况。该条4.5中载明：由贯通公司、管理公司共同与租户签订租赁合同。以上事实说明虽然分工有所不同，但实际管理案涉商场的公司人员、制度、运营均是在红星公司与贯通公司之间共同合作完成。
综合以上分析，对于案涉商场，贯通公司与红星公司不但在签订合作合同时即具有了合作经营的明确意思表示，而且在经营中也是共同投资、共同管理经营、依约分享最终收益，两公司在案涉商场中具有共同经营利益，完全不符合受托人按照委托人指示为委托人办理事务，并按照约定收取委托费用的委托合同特征，故红星公司与贯通公司之间就案涉商场的经营实质上是合作经营，系共同占有案涉商场。
对于争议焦点二，即对案涉商场占有，贯通公司的法律责任如何认定的问题。该院认为，虽然贯通公司与臧某生曾经就案涉商铺签订有租赁协议，但在合法的租赁关系中，除了双方签订租赁协议之外，还应当有合法的履行行为，其中包括业主向承租人移交租赁物、承租人依约占有租赁物并支付相应租金的相应步骤。本案中，2009年3月17日以臧某生名义与贯通公司签订的《银兴商业城商铺租赁合同》第七条中第（一）项中载明交付前的清场由臧某生与业主委员会共同进行，交付日由业主委员会与贯通公司共同书面确定。但是，本案中并无证据证明曾经存在臧某生与业主委员会共同进行的清场行为，只有贯通公司提交的2009年6月21日的《商场移交协议书》，而且该《商场移交协议书》中也载明了仍有商铺的产权所有人未签订租赁协议，商铺、仓库、营业场所的商品物资及装饰装修由所有人自行处置，这就说明当时业主委员会、贯通公司都明知有业主没有签订租赁协议，商场尚有业主的物品未清理。同时，与本案并案审理的部分臧某生也在当时到相关部门表示其商铺被侵害，这些证据相互印证，足以证明本案中根本不存在依约进行的租赁物交付过程，系贯通公司擅自进入占有了臧某生的商铺。
贯通公司占有商铺至今，臧某生根本没有取得租金。而在本案庭审中，贯通公司辩称经贯通公司改造商场后已经不能确定臧某生的商铺位置，臧某生的所有权已经不存在，但合法租赁关系之下出租人的所有权应当依然存在，不可否认，占有人仅以其单方占有改造行为为由拒绝认可所有权人的所有权的，应当视为非法侵占，所以，无论从商铺的占有取得过程、租金支付还是从贯通公司对臧某生所有权的否认来说，贯通公司提交的租赁协议根本就没有得到实际履行，贯通公司系非法侵占了业主的商铺，臧某生有权提起本案诉请。
对于贯通公司承担相应责任的起始时间，贯通公司提交的《商场移交协议书》载明银兴商贸城业主委员会决定于2009年6月21日对已签订租赁合同的商铺正式移交给广西某担保投资有限公司，柳州市银兴商业城业主委员会、广西某投资担保有限公司承诺于2009年6月30日前督促已签约的小业主完成商场内商铺、仓库等的清理清空工作，从2009年7月1日起，广西某投资担保有限公司有权处置商场内的遗存物资。同时，2009年7月9日贯通公司与红星公司就案涉商场签订《合作合同》，所以，臧某生主张的2009年7月以前贯通公司就占有商铺的事实应当成立。
至于本案证据中业主委员会的加盖公章行为以及业主委会、贯通公司在报纸上的公告行为，由于本案纠纷涉及的是商铺所有权，相关权利的行使不在业主委员会的合法权限范围内，而报纸的公告也无当事人的事前相应约定，故对于贯通公司、红星公司以业主委员会已加盖公章以及报纸公告为由进行的抗辩，该院不予采信，臧某生仍然有权就本案提起诉请。
对于争议焦点三，即对案涉商场占有，红星公司、品牌公司、红星分公司的法律责任如何认定的问题。该院认为，红星公司与贯通公司系合作占有经营案涉商场，对贯通公司未能完全合法取得案涉商场的事实，在双方协议合作的过程中，红星公司稍加审核即可从业主的产权登记、部分业主租赁协议的未能签订、商场交接手续等方面发现。在经营过程中，与本案并案审理的部分臧某生曾明确提出反对要求，也曾到相关部门表示其商铺被侵害，柳州晚报上还刊登了银兴商业城业主委员会、贯通公司通知未签订协议、未领取租金的业主到案涉商场签约、收取租金的通告，故经营过程中，红星公司对贯通公司的侵占事实也应当是明知的。所以，无论从协议过程还是从经营过程而言，红星公司对贯通公司的侵占事实应当是明知而仍然协议共同占有经营，故应当与贯通公司对因侵占有案涉商场产生的法律责任承担连带清偿责任。
红星公司辩称其是在2009年12月才进驻案涉商场。但在共同侵权中，只要任一共同侵权人基于共同的主观意思实施了侵权行为的，其他共同侵权人的侵权行为也应当起算。本案案涉商场的经营规模较大，红星公司在2009年7月9日与贯通公司签订合作协议，贯通公司在2009年7月以前就对案涉商场实施了侵占行为，在此之前双方之间必然已经进行了相当一段时间的协商筹备规划活动，对贯通公司未能完全合法取得案涉商场的事实，当时红星公司稍加审核即可发现，但红星公司仍然签订合作协议，进行商场规划设计、招商等活动直至进驻商场，所以，即使红星公司辩称的2009年12月才进驻案涉商场的事实成立，但臧某生主张从2009年7月26日起算也应当在合理范围内，红星公司、品牌公司以及红星分公司应当从2009年7月26日开始承担案涉责任。
对于红星公司、品牌公司以及红星分公司的责任承担，红星公司与品牌公司均认可案涉商场的进驻经营是由红星公司签协议，品牌公司负责实际运作，红星分公司系根据协议为经营案涉商场而设立运作，故红星分公司应当是代表品牌公司实际占有经营案涉商场的主体，品牌公司与红星公司对案涉商场系合作经营关系，案涉责任应当先由实际占有商场的红星分公司承担，不足部分由红星公司与品牌公司承担补充连带清偿责任。
对于争议焦点四，即对于鼎达公司的责任如何认定的问题，该院认为，数个行为人基于共同的主观意思共同实施了侵权行为，或者数个行为人基于共同的主观意思实分别实施了不同的侵权行为的，数个行为人都应当承担共同侵权责任。本案中，虽然鼎达公司辩称其仅是处理移交商铺中问题，但在2009年6月21日的《商场移交协议书》中，载明当时仍有个别商铺的产权所有人因各种原因尚未签订租赁协议，鼎达公司承诺负责促成部分业主与广西某投资担保有限公司的租赁协议签署事宜并向部分业主给付租金，鼎达公司接受并愿意承担对清场工作中可能产生的经济纠纷承担经济责任。同时，该协议书还载明，商场公有及固定的设施、设备按现状整体移交（商铺、仓库、营业场所的商品物资及装饰装修由所有人自行处置）。这些合同内容说明鼎达公司当时明知仍有部分业主尚未同意与贯通之间的租赁关系，当时的商铺中尚有部分业主的物品，也明知移交之后即为贯通公司取得占有商铺。在此情况下鼎达公司仍然与贯通公司达成一致的意思表示，同意处理商铺的移交事宜并对清场工作中可能产生的经济纠纷承担责任，这说明鼎达公司与贯通公司经过沟通交流，对侵占臧某生的商铺具有共同的预见，具有共同的主观意思，所以，虽无证据证明鼎达公司对案涉商城存在占有、收益的事实，但鼎达公司的移交行为属于共同主观意思之下行为的不同阶段，是案涉整个侵占行为其中之一部分，对于贯通公司取得商铺后与红星公司共同占有商铺产生的法律责任，鼎达公司应当承担连带责任。
对于争议焦点五，即臧某生只要红星公司、品牌公司以及红星分公司承担责任，坚决不同意追加贯通公司、鼎达公司，如何确定本案的责任承担的问题。该院认为，连带责任的责任人对外具有连带关系，债权人有权要求债务人中的任何一个人承担全部或部分责任，这些连带责任人在承担责任后，有权对权利人没有起诉的责任追索。《中华人民共和国侵权责任法》第十三条也规定，法律规定承担连带责任的，被侵权人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。所以，虽然本案审理中依法追加了贯通公司以及鼎达公司参与诉讼并进行了相应释明，但基于臧某生坚持要求只判决红星公司、品牌公司以及红星分公司承担全部责任，故本案中只判决红星公司、品牌公司以及红星分公司承担案涉全部责任。
对于争议焦点六，即臧某生要求红星公司搬离铺面、向臧某生赔礼道歉的诉请是否应当支持的问题。该院认为，分割型商铺中商铺业主权利不能以独立商铺的权利同等论处，应当保证物业整体功能的发挥，必须受到其他商铺业主整体意志的限制。本案中，案涉商场中共计2162间商铺，总面积34884平方米，其中诉至法院要求返还商铺的臧某生等人名下共计有212间商铺，总面积3090.28平方米，起诉的商铺在商场总商铺数量中占9.81%，起诉总面积占商场总面积的8.86%，起诉的商铺数量与面积在案涉商场中只是极为少数，且该商场已经长时间处于红星分公司统一稳定的经营之下，返还商铺将违反大部分商铺业主的意愿，损害整体商场的功能发挥，故对于臧某生要求返还商铺的诉请，该院不予支持。对于赔礼道歉的诉请，本案系物权保护纠纷，臧某生提交的证据都在于证明是否应当返还物权以及赔偿损失，故对于该项诉请该院也不予支持。
对于争议焦点七，即案涉商铺被占用的损失赔偿如何确定的问题。该院认为，贯通公司、红星公司、品牌公司以及红星分公司均辩称臧某生商铺无四至固定界限，无法独立使用，不享有物权法意义上的专有权。但臧某生名下的商铺系分割型商铺，其构造上具有相对的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；且臧某生的商铺已经登记成为臧某生特定的所有权客体，故臧某生的商铺构成了物权的专有部分，对于贯通公司、红星公司、品牌公司以及红星分公司的该项辩称该院不予采信，基于臧某生的诉请要求，红星分公司、红星公司、品牌公司应当支付占用商场期间的相应损失赔偿责任。
对于赔偿数额，根据当事人的陈述、举证及诉辩意见该问题涉及四方面：（一）即对于贯通公司的装修投入价值、红星公司的经营管理以及品牌效应是否应当在赔偿数额中予以折抵的问题；（二）案涉评估报告是否采信的问题；（三）对于赵某祥已经收取的钱款如何认定的问题；（四）臧某生诉请中的损失赔偿截止时间如何确定的问题。
（一）对于贯通公司的装修投入价值、红星公司的经营管理以及品牌效应是否应当在赔偿数额中予以折抵的问题。该院认为，该部分价值不能从其应当赔偿的数额中进行抵扣，因为：
第一，非所有权人对不动产占有并进行添附、经营的，应当取得所有权人的同意或者所有权人授权的其他人在授权范围内的同意，否则占有人应当自己承担相应的添附、经营价值投入。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案系非法占有案涉商铺，与合法租赁关系相较而言，非法占有人对擅自添附的价值更不可能要求折抵支付；
第二，臧某生主张案涉事件发生时商场业主正在商讨招租经营的问题，贯通公司未对此提出异议，这也符合当时该商场的实际情况，所以，即使不是贯通公司与红星公司合作经营该商场，该商场也不可能一直荒废至今。假如扣除装修、经营、品牌的价值就等于假设该商场一直荒废至今无商家的进驻经营。虽然红星公司的品牌、经营取得了较好的效果，但也不能即确定是其他商家无法达到的效果。同时，基于一般存在的商场招租模式，商家进驻装修、经营，支付业主租金均在合理范围，基本不存在租金中要扣除进驻商家的装修、经营、品牌价值的问题，承租经营者的装修、经营价值应当在其经营利润中取得。对于一般惯例中经营初期的租金优惠期，由于初期租金优惠幅度以及是否优惠均在于双方的自愿协商，在本案纠纷中已经无法对此进行确定，且鉴定已经分年度状况从低到高进行了评估，故本案中的鉴定意见应当视为已经包括该因素在内。
（二）对于评估报告是否采信的问题。臧某生对评估报告得出的各时间段租金收入数额基本无异议，红星三公司、贯通公司则认为评估价值过高，其中的装修、红星公司的经营以及其品牌的价值没有扣除。该院认为，经上述分析，案涉商场中的装修、红星公司的经营以及其品牌的价值不应当予以扣除。虽然，该评估报告系依据案涉商场现状评估得出，存在高于同地段平均租金的可能。但是，该院对臧某生要求返还商铺的诉请不予支持，臧某生拥有的所有权被非法侵占而不能得到返还，从双方利益均衡的角度出发，本案不宜按照同地段的折中平均租金予以支付，鉴于评估是相对于案涉商场现在可以达到的租金，故已经不能如愿取回自己所有的商铺业主应当享有该利益，评估价值应当予以采信。
（三）对于赵某祥已经收取的钱款如何认定的问题。该院认为，对于案外人赵某祥收取的资金，本案中并无证据证明臧某生曾经委托赵某祥收取资金，赵某祥单方基于自认为有效存在的租赁合同自行收取的合同约定的资金，与臧某生无关，贯通公司另案可向赵某祥要求返还，故对于该部分资金在本案中不予处理。
（四）臧某生诉请中的损失赔偿截止时间如何确定的问题。在本案起诉时，臧某生要求赔偿侵占期间给臧某生造成的经济损失(2009年7月26日到2012年10月31日，以后另行计算)。而臧某生当庭表示要求红星三公司赔偿损失计算至返还商铺，并要求计算该利息按同期银行贷款利率计算。红星三公司则以臧某生增加诉请超过法定期限为由不予认可。该院认为，臧某生的原诉请中除了计算出至2012年10月31日的损失数额之外，还载明“以后另行计算”，所以，臧某生要求红星三公司赔偿损失计算至商铺返还并未超出原诉请范围，红星三公司应当支付的商铺占用费为：2009年7月26日至2009年12月31日共计1827.92元；2010年1月1日至2010年12月31日共计9201元；2011年1月1日至2011年12月31日共计10077元；2012年1月1日至2012年12月31日共计11099元；2013年1月1日至2013年12月31日共计12267元；合计44471.92元。对于2014年1月1日以后的占用费，臧某生要求按照2014年的评估标准支付至商铺返还为止，鉴于案涉商铺的租金在评估报告中呈逐年上涨趋势，这也符合案涉商铺周边环境的租金变化状况，故该院对臧某生诉请予以支持。各方当事人认为因经营状况发生变化应当调整占用费标准的，可另行起诉要求。
对于利息，红星三公司占用商铺并拒付占用费期间，占用费相应的利息必然在损失的合理范围内，其附随于占用费本身，在臧某生明确要求的情况下，不宜分离处理，臧某生主张按照每年赔偿金以年度计算利息，这在合法合理范围，故相应利息应当从2010年1月1日开始，以上一年总计应当支付的占用费累计计算本金，利率按照银行同期贷款利率，从每年的1月1日开始计算支付至付清占用费为止。
对于案涉商铺的评估鉴定费，该费用已由臧某生预先支付，由于该院采信了该评估意见，故相应费用由红星三公司负担。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第八条、第十三条、第十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、上海某品牌管理有限公司柳州分公司向臧某生支付2009年7月26日至2013年12月31日期间占用柳州市银兴商业城地面二层商场一区6号商铺的占用费共计44471.92元以及逾期付款利息（逾期付款利息以上一年总计应当支付的占用费累计计算本金，即2009年7月26日至2009年12月31日本金共计1827.92元；2010年1月1日至2010年12月31日本金共计9201元；2011年1月1日至2011年12月31日本金共计10077元；2012年1月1日至2012年12月31日本金共计11099元；2013年1月1日至2013年12月31日本金共计12267元，利率按照银行同期同类贷款利率，从2010年1月1日开始，从每年的1月1日开始计算上一年应当支付的占用费利息，支付至付清占用费为止）。二、上海某品牌管理有限公司柳州分公司向臧某生支付从2014年1月1日起至返还柳州市银兴商业城地面二层商场一区6号商铺为止的占用费及逾期付款利息（占用费按照每年每平方米1104元计算，逾期付款利息以上一年总计应当支付的占用费累计计算本金，从2015年1月1日开始，从每年的1月1日开始计算上一年应当支付的占用费利息，支付至付清占用费为止）。三、上海某品牌管理有限公司柳州分公司向臧某生支付鉴定费1500元。四、某家居集团股份有限公司、上海某品牌管理有限公司对上述第一、二、三项中上海某品牌管理有限公司柳州分公司的支付责任承担补充连带清偿责任。五、驳回臧某生的其他诉讼请求。一审案件受理费1471元，保全费649元，共计2120元（臧某生已预交），由臧某生负担100元，上海某品牌管理有限公司柳州分公司负担2020元并径付臧某生。某家居集团股份有限公司、上海某品牌管理有限公司对上海某品牌管理有限公司柳州分公司应当支付的受理费、保全费承担补充连带清偿责任。
上诉人红星公司、品牌公司、红星分公司不服一审判决，共同上诉称，一、一审判决基本事实认定不清。（一）侵权起始时间认定事实不清。一审判决中的“2009年7月9日，贯通公司与红星公司就案涉商场签订《合作合同》一份…”。该节侵权起始时间事实不清。首先，一审确认的众多证据均显示2009年3月-8月期间涉案的业主物权已经移交贯通公司或者说被贯通公司侵占，而2009年7月红星公司才由柳州市政府从义乌引入并引荐给贯通公司。其次，涉案商场原为烂尾楼，开业尚须时日，即红星公司实际管理贯通公司移交的商场至少在2009年年底。从侵权认定的时间上，一审判决该基本事实不清。红星公司不存在于贯通公司共同侵权的时间点，更没有共同侵权的故意。（二）入股认定和收益获取认定事实不清。一审判决中的“《合作合同》…第四条4.1中载明有：贯通公司现有全体股东已','2018-09-21
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