云南省石林彝族自治县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)石民初字第554号
原告娄七生，男，1974年2月26日生，汉族，云南省石林彝族自治县人，现住石林彝族自治县。
诉讼代理人王成宝，公平法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被告董绍芬，女，1974年11月17日生，汉族，云南省石林彝族自治县人，现住石林彝族自治县。
被告罗文灿，男，1971年11月27日生，苗族，贵州省晴隆县人，住晴隆县，现住石林彝族自治县。
二被告共同诉讼代理人龙忠林，石林彝族自治县司法局西街口法律服务所法律工作者。特别授权代理。
原告娄七生诉被告董绍芬、罗文灿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月10日受理后，依法由审判员裴岚适用简易程序，于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告娄七生及其诉讼代理人王成宝，被告董绍芬、罗文灿的诉讼代理人龙忠林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告娄七生起诉称：原告与二被告协商由二被告租用原告位于石林县西街口镇北召公路西街口村路段的房屋。之前双方协商约定合同期限为八年，每年租金为2,500.00元，先付租金后使用。后被告罗文灿说要在石林县注册登记企业，怕在石林县工商局不好办理营业执照，要求原告将租期由八年改为五年，其他事项按原合同约定履行。2009年9月20日，原告与二被告再次签订《租房协议》。合同签订后原告将房屋交付二被告使用，二被告已付清五年租金。合同期限于2014年9月20日届满后，二被告不仅不腾还房屋反而用打印的假合同欺骗原告，现诉请：由二被告立即腾还原告位于石林县西街口镇北召公路西街口村路段的房屋，并支付自2014年9月20日起至腾还房屋之日止的租金2,500.00元。
被告董绍芬、罗文灿共同答辩称：第一，原告所诉的事实与客观事实不符。2009年7月23日，原告将尚未开工即将建盖的房屋提前与被告罗文灿签订《租房协议》约定，租期为八年，每年租金为2,000.00元。2013年原告将建好的房屋正式交付被告罗文灿使用，而被告罗文灿支付原告的租金，应以原告亲笔书写并按捺的收条为准，现被告罗文灿已付清原告2013年4月3日起至2016年4月3日止三的租金，故原告无权剥夺被告罗文灿对租赁房屋的使用权。第二，被告董绍芬从未亲自或委托他人与原告签订租期为五年的《租房协议》，也未向原告支付租金，而未经被告董绍芬知情或者授权签订的协议，应为无效。原告起诉要求被告董绍芬和被告罗文灿共同支付租金2,500.00元，与客观事实不符。第三，2015年4月7日，原告擅自将车辆开到租赁房屋前堵住影响被告罗文灿的正常经营，经石林县西街口派出所民警的劝说，原告才将车辆开走，后到派出所接受民警询问相关情况时，被告罗文灿出示与原告签订的租期为八年的《租房协议》时，原告之妻当着民警将协议原件撕毁。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
综合诉辩意见，本案争议的焦点是：原、被告之间的租赁合同期限是八年还是五年。
庭审中，原告针对所诉的事实，举证如下:
1、石林县鑫灿钢结构有限公司设立登记材料1份（注：包含2009年7月23日《租房协议》复印件1份，产权证明复印件1份）；
2、2009年9月20日《租房协议》1份，证明1份，照片1张。
原告欲证实二被告系夫妻；2009年7月23日《租房协议》，是被告罗文灿为申请注册登记石林县鑫灿钢结构有限公司，而向石林县工商局提交的伪造协议，上面的签名和手印不是原告本人的；租赁房屋系原告合法所有；2009年9月20日，原告与被告罗文灿签订《租房协议》约定，被告租用原告位于石林县西街口镇北召公路西街口村路段的房屋，租期为五年，每年支付租金2,500.00元，并对其他事项进行约定，被告罗文灿在“乙方：董绍芬”处按捺，并用圆珠笔在《租房协议》写明“乙方自己重建的钢结构房子及广告架，甲方同意拆走”；租赁房屋的现状的事实。
经质证，二被告对证据1的三性无异议，但认为不能证明原告的举证目的，被告罗文灿经营的企业项目属于石林县西街口镇政府2009年招商引资的项目，被告罗文灿在石林县工商局申请注册登记企业是合理的，其中2009年7月23日《租房协议》与被告持有的原件一致，而石林县西街口镇西街口村民委员会无权出具产权证明；对证据2中的《租房协议》认为被告董绍芬本人未与原告、亦未授权他人签订协议，上面的签名和手印不是被告董绍芬本人的，对证明认为石林县西街口镇西街口村民委员会无权出具证明，产权证明应当由石林县房管所或者石林县土地管理局出具，对照片的真实性无异议，认为能证实微型车停放处的小厨房和房屋前的场地是二被告出资建盖。
本院认为，二被告对原告提交的证据1及证据2中的照片无异议，本院予以采信，并作为认定案件事实的依据。证据2中的证明能证实租赁房屋属于原告所有；2009年9月20日《租房协议》，本案结合本案案情综合认定。
庭审中，被告董绍芬、罗文灿针对辩称的事实，举证如下：
1、2009年7月23日《租房协议》1份；
2、收条3份，出警经过1份。
二被告欲证实原告与被告罗文灿于2009年7月23日签订《租房协议》，约定被告租赁原告房屋，租期为八年；原告于2013年将建盖好的房屋交付被告使用，被告罗文灿开始支付租金，已付清2013年4月3日起至2016年4月3日止三年的租金；2015年4月7日，原告向石林县西街口派出所报警，称有人租他房屋不付租金，民警刘涛、万觐德到达现场后，原告出具一份租期为五年的《租房协议》，被告罗文灿出具一份租期为八年的《租房协议》，原告之妻见状后情绪激动将被告的《租房协议》当场撕毁，后经民警了解，被告每年支付原告租金为2,500.00元的事实。
经质证，原告对证据1认为与其提交的复印件一致，系被告为申请注册登记企业而伪造的，双方之间已协商将租期由八年改为五年；对证据2中的收条无异议，但认为被告是支付2011年至2014年三年的租金，而2009年至2010年两年的租金被告已付清，但原告未出具收条，现被告已付清五年的租金；对出警经过的真实性无异议，但认为不能证实被告的举证目的。
本院认为，原告对二被告提交的证据2、3无异议，本院予以采信，并作为认定案件事实的依据。证据1，本院结合本案案情综合认定。
本院确认如下法律事实：被告罗文灿和董绍芬系夫妻。被告罗文灿持有的落款时间为“2009年7月23日”《租房协议》载明：“兹有石林县西街口镇西街口村村民娄七生（以下简称甲方）有两间出租房，面积有50平方米，出租给鑫灿钢结构有限公司罗文灿（以下简称乙方），经双方协商达成如下协议：1、甲方将两间房屋出租给乙方做办公使用场所，租金每年2,000.00元（贰仟元整），租期为八年；2、在八年内甲方无条件上调租金，付款方式每年年底一次付清；···”。原告持有的落款时间为“2009年9月20日”《租房协议》是他人代笔书写，写好后原告在“甲方：娄七生”处按捺，并于2009年9月20日拿着《租房协议》找到被告罗文灿，被告罗文灿在“乙方：董绍芬”处按捺，并用圆珠笔在《租房协议》上注明“乙方自己重建的钢结构房子及广告架，甲方同意拆走”的内容。落款时间为“2009年9月20日”《租房协议》载明：“西街口村娄七生家现有200平方米房屋出租，经娄七生和董绍芬两家商量，达成协议，把200平方米房屋出租给董绍芬家作为加工修理店，每年租金2,500.00元（贰仟伍佰元整），付款方法每年付清，租期为五年。、、、、、、甲方：娄七生，乙方：董绍芬”。合同履行过程中，被告罗文灿一直按每年租金2,500.00元的标准支付原告租金。被告罗文灿已付清五年（即2009年9月20日起至2014年9月20日止）租金，原告仅就后三年的租金向被告罗文灿出具收条。现原告以二被告租期届满后不腾还房屋为由诉至本院。
另查明，被告罗文灿租赁原告的房屋，位于石林彝族自治县西街口镇北召公路西街口村路段，共四间，系原告所有。
本院认为：虽落款时间为“2009年9月20日”《租房协议》的尾部写明“甲方：娄七生，乙方：董绍芬”，但被告董绍芬本人未按捺，亦未授权他人按捺，而被告罗文灿与董绍芬系夫妻，实际是被告罗文灿在“乙方：董绍芬”处按捺。基于被告罗文灿提交的落款时间为“2009年7月23日”《租房协议》的合同相对方为原告与被告罗文灿，根据意思自治原则，本院认定落款时间为“2009年9月20日”《租房协议》的合同相对方也应为原告与被告罗文灿。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定。被告罗文灿使用原告的房屋，并支付租金，双方之间形成房屋租赁合同关系。被告罗文灿以其持有的落款时间为“2009年7月23日”的《租房协议》辩称原、被告之间的租赁合同期限为八年，而原告以其持有的落款时间为“2009年9月20日”的《租房协议》主张原、被告之间的租赁合同期限为五年。基于被告罗文灿持有《租房协议》的形成时间早于原告持有《租房协议》的形成时间以及被告罗文灿一直按原告持有《租房协议》的约定支付原告租金，且被告罗文灿认可原告持有《租房协议》是原告写好后找到被告罗文灿，被告罗文灿才在上面按捺并注明“乙方自己重建的钢结构房子及广告架，甲方同意拆走”的内容，能证实被告罗文灿是知晓并认可协议内容。原告与被告罗文灿在原告持有《租房协议》按捺，应视为双方就租赁房屋的事项形成新的合同，双方应当按照该协议约定履行各自的义务。被告罗文灿同时辩称于2013年才搬入租赁房屋开始经营，并仅支付2013年起至2016年止三年的租金，因其未提交证据证实，而原告认可被告已付清五年（即2009年9月20日起至2014年9月20日止）租金，基于签订租赁合同几年后出租人才开始使用租赁物，不符合交易习惯和常理，对被告罗文灿的辩解，本院不予采纳。故本院认定原告与被告罗文灿之间房屋租赁合同期限为五年，自2009年9月20日起算至2014年9月20日止。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定。被告罗文灿租赁原告房屋的期限已届满，双方未就续租事宜达成一致意见，被告罗文灿应当履行返还租赁房屋的义务。故原告要求被告罗文灿腾还位于石林县西街口镇北召公路西街口村路段的房屋的请求，本院予以支持。现被告罗文灿在租期届满后一直使用租赁房屋，应向原告支付其继续使用房屋期间的租金，本院认定由被告罗文灿按照年租金2,500.00元计算支付原告娄七生自2014年9月21日起至本判决确定的履行期限届满之日止的租金。因被告董绍芬不是本案租赁合同的相对方，故原告要求被告董绍芬腾房并支付租金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二百一十二条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：
一、由被告罗文灿于本判决生效之日起十五日内将位于石林彝族自治县西街口镇北召公路西街口村路段的房屋腾还给原告娄七生，并按照年租金2,500.00元计算支付原告娄七生自2014年9月21日起至本判决确定的履行期限届满之日止的租金；
二、驳回原告娄七生对被告董绍芬的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50.00元，减半收取人民币25.00元，由被告罗文灿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 裴 岚
二〇一五年七月一日
书记员 汪云春