江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏01民终5440号
上诉人（原审原告、反诉被告）：南京海兴印务有限公司，住所地南京市江宁区东山街道工业集中区丰泽路99号。
法定代表人：石耀东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：田勇，男，汉族,1978年4月5日生,该公司员工，住江苏省江都市。
委托诉讼代理人：胡金春，女，汉族,1959年4月8日生,该公司员工，住江苏省南京市玄武区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京长宁欣食品贸易有限公司,住所地南京市秦淮区大明路135号-6。
法定代表人：吴爱珍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴长志，男，汉族，1959年5月16日生，住南京市建邺区。
上诉人南京海兴印务有限公司（以下简称海兴公司）与被上诉人南京长宁欣食品贸易有限公司（以下简称长宁欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2017)苏0104民初1161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人海兴公司上诉请求：撤销原判，改判发回重审或支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由如下：长宁欣公司与南京五四印务有限公司之间的《租赁协议》对权利义务有约定，长宁欣公司在搬离厂区前理应支付租金、管理费并承担违约责任。双方之间的《搬迁补偿协议》是五四公司对长宁欣公司的补偿方案，该协议并未书面提及五四公司放弃收到长宁欣公司租金、管理费及违约金。五四公司多次向长宁欣公司索要房屋租金，但长宁欣公司以各种借口予以回绝。为了保证拆迁进度，本着“求同存异”的方针，双方达成了搬迁补偿协议。长宁欣公司在协议中手写添加的退还押金的表述，并不能表明五四公司放弃收取租金。
被上诉人长宁欣公司辩称：五四公司与长宁欣公司在谈判中就明确，五四公司不再收取2016年9、10月份的租金。长宁欣公司也不要房屋、厂房的补偿，双方遂签订了《搬迁补偿协议》，且五四公司也按照补偿协议给付了补偿款。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
海兴公司向一审法院起诉请求：1、长宁欣公司立即支付房租及管理费欠款158520.77元；2、长宁欣公司立即支付违约金289300.41元；3、长宁欣公司承担本案的全部诉讼费用。
长宁欣向一审法院反诉请求：海兴公司返还房屋使用保证金5万元。
一审法院认定事实：南京市秦淮区××号土地系秦淮区红花街道红花村委会所有的集体土地，案涉房产未办理房屋产权证明，亦未取得规划、建设许可。2002年3月20日，红花村委会将案涉土地出租给同创集团南京五四印刷厂做生产厂房和场地使用，后该厂变更为南京五四印务有限公司（以下简称五四公司）。2013年8月，长宁欣公司向五四公司承租案涉房产，并支付房屋使用保证金5万元。2015年2月26日，五四公司（甲方）与长宁欣公司（乙方）签订《租赁协议》、《租赁协议（补充）》，约定：甲方厂房坐落于秦淮区××号，租赁期限自2015年2月26日至2016年8月25日止，租金476262元/年（一年一付），先支付后使用；本厂区有甲方安排门卫及公共场地的清洁、绿化、垃圾处理及收发工作等，乙方每年另付甲方相关管理费用25000元/年；甲方于签约时另外收取乙方5万元作为房屋使用保证金，为房屋装潢、附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保；协议期内乙方因经营需要而安装的冷库因投资金额较大，遇政府拆迁，拆迁补偿款中如明确有该项赔偿方案及具体金额的，甲方收取后支付给乙方；租赁期限内乙方未按协议规定交纳约定费用，每逾期一天按当年应付款5‰，承担违约责任；协议到期，不遇拆迁，甲方须续签协议7年，按约定租金2016年8月26日起，在现有租金基础上，每年递增2万元。长宁欣公司依约支付房屋使用保证金5万元，并依约支付相关费用至2016年8月25日。
2016年7月22日，南京市秦淮区人民政府发布公告，征收案涉房产。五四公司与长宁欣公司遂未续签租赁合同，但双方就长宁欣公司设施设备补偿、房屋使用费用支付、腾空返还案涉房产等事项迟迟未能达成一致。2016年11月23日，双方再次进行协商，为促进长宁欣公司搬迁，五四公司当日未向长宁欣公司主张房租等费用，当日双方达成《搬迁补偿协议》，约定：1、甲方（五四公司）给予乙方（长宁欣公司）100万元的搬迁补偿，协议签订后先支付80万元，剩余20万暂交红花工贸公司谷和杰保管，待乙方完成搬迁，并且经拆迁办验收合格后，由谷和杰转交乙方；2、乙方租赁甲方的大明路135-6号厂区现有的房屋、场地、水电冷库等建筑设备及设施，全部归甲方所有，不得拆除；3、乙方须在2016年12月8日前搬离甲方厂区；4、乙方不得拆除或破坏现有房屋、制冷设备及相关设施并承诺按约定时间完成搬迁；搬迁完甲方退还伍万元押金；等。2016年11月25日，长宁欣公司收到80万元；2016年12月14日，收到余款20万元。
2017年2月6日，五四公司与海兴公司签订权利转让协议书，约定五四公司将其催收长宁欣公司房租金、管理费及违约金的权利转让给乙方，海兴公司收到长宁欣公司的前述款项，应等额核减甲方欠乙方的金额；后将前述转让情况通知了长宁欣公司。
一审诉讼中，就收取长宁欣公司大明路135-6号厂区房屋场地使用费、管理费及违约金的权利转让事宜，海兴公司明确仅受让权利，并非一并受让权利义务。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉房产无产权证明，也未办理规划、建设许可，案涉房产租赁合同无效，但合同当事人应当参照租赁合同履行各自的义务。五四公司应当提供案涉房产供长宁欣公司使用，长宁欣公司应当支付房屋使用费、管理费及房屋使用保证金。现长宁欣公司使用五四公司经营管理的厂房、土地，支付房屋使用费、管理费至2016年8月25日，并支付5万元房屋使用保证金，担保合同的履行、租金的支付、房屋装潢设施设备及长宁欣公司应承担的有关费用。后案涉房产被征收，双方就长宁欣公司的设施设备补偿、后续的房屋使用费管理费、腾空返还等事项发生争议。协商后达成《搬迁补偿协议》，该协议系五四公司与长宁欣公司的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。长宁欣公司与五四公司签订《搬迁补偿协议》时，五四公司未向长宁欣公司主张房屋使用费等费用，且双方约定搬迁完五四公司退还该5万元保证金，结合房屋使用保证金的性质，应当认为双方已就房屋使用的费用支付、保证金返还等事项达成了一致，因此，五四公司无权向长宁欣公司主张房屋使用费、管理费或违约金。债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张，因此，海兴公司要求长宁欣公司支付房租金、管理费用、违约金的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。五四公司仅将权利让与海兴公司，并非权利义务一并转让，长宁欣公司向权利受让人海兴公司主张返还房屋使用保证金5万元，无合同和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、驳回南京海兴印务有限公司的本诉诉讼请求。二、驳回南京长宁欣食品贸易有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费8017元，减半收取为4008.5元，由南京海兴印务有限公司负担。反诉案件受理费525元，由南京长宁欣食品贸易有限公司负担。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，五四公司与长宁欣公司于2015年2月26日签订的《租赁协议》履行期限至2016年8月25日已届满。双方因涉案厂房被政府征收而未再续签租赁协议。双方在不能继续履行租赁合同的情况下就长宁欣公司的设施设备补偿、后续的房屋使用费管理费、腾空返还等事项发生争议。后双方达成《搬迁补偿协议》，且该搬迁补偿协议已履行完毕。长宁欣公司与五四公司签订《搬迁补偿协议》时，五四公司未向长宁欣公司主张房屋使用费等费用，该协议还约定搬迁结束后五四公司退还《租赁协议》约定的房屋使用保证金5万元。一审法院结合该保证金的性质，认定五四公司、长宁欣公司已就房屋使用费用的支付、保证金返还等事项达成了一致，有事实与法律依据。五四公司无权向长宁欣公司主张房屋使用费、管理费或违约金。故海兴公司作为权利受让人要求长宁欣公司支付欠款及违约金，不应予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8017元，由上诉人南京海兴印务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 张旭东
审判员 孙 伟
二〇一七年九月十一日
书记员 王 慧