浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初5520号
原告（反诉被告）：杭州捷力展示器材有限公司，住所地：杭州市江干区九堡镇九横路15号103室。
法定代表人：郑苏，执行董事兼总经理。
委托代理人：徐伟平，浙江浙联律师事务所律师��
委托代理人：夏羽，浙江浙联律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州科凡电子有限公司，住所地：杭州市余杭区余杭经济技术开发区昌达路116号。
法定代理人：陈某，执行董事兼总经理。
委托代理人：麻策，浙江腾智律师事务所律师。
委托代理人：喻伟东，浙江腾智律师事务所律师。
原告杭州捷力展示器材有限公司（以下简称捷力公司）与被告杭州科凡电子有限公司（以下简称科凡公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月25日立案受理，依法由审判员冯妍独任审判并于2016年11月27日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭进行审理并于2017年2月17日公开开庭进行了审理。在审理过程中，科凡公司提起反诉，本院予以合并审理。原告捷力公司的委托代理人徐伟平、夏羽，被告科凡公司的委托代理人麻策、喻伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
捷力公司起诉称：2012年10月17日，捷力公司与科凡公司签订《厂房租赁合同书》（以下简称“租赁合同”）一份，约定由捷力公司向科凡公司承租位于杭州市余杭区余杭经济开发区昌达路116号的厂房，租期为2012年12月1日至2015年11月30日。租赁合同第3.1条约定合同的租赁保证金为人民币50000元。此外，根据租赁合同第4.1条第2款约定：“租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交换承租的租赁���等本合同所约定的责任后10日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金。”租赁合同第十六条约定税费按照相关规定各自承担。合同签订当天，捷力公司向科凡公司交付了租赁保证金人民币五万元。2015年11月30日，租赁合同到期，捷力公司在租赁合同到期前已全部搬离租赁厂房，并按租赁合同约定完成了清理打扫工作。现该租赁厂房已由科凡公司接管。但科凡公司至今仍未向捷力公司返还租赁保证金。租赁保证金扣除捷力公司应承担的2015年10月、11月水电费后尚余33633.75元。此外，捷力公司在承租厂房期间一共向科凡公司支付租金人民币4066000元，该笔款项科凡公司一直未向捷力公司开具合法有效的发票。在租赁期间，科凡公司一直以每度电0.9元的价格向捷力公司收取电费，并且未开具任何发票。而事实上当地电力部分实际收取的不含税的电费单价最高也仅为0.84元。捷力公司认为，一、科凡公司一直拒绝向捷力公司返还租赁保证金，应予以返还；二、科凡公司未能向捷力公司开具合法有效的发票，导致捷力公司无法凭该部分发票抵扣相应税费，造成捷力公司财产损失，应由科凡公司承担；三、科凡公司一直多收取捷力公司的电费，没有相应的事实和法律依据，应当返还。科凡公司的以上行为严重违反了双方所签订的租赁合同以及国家开具发票的相应法律法规，已属违约，侵害了捷力公司的合法利益。现起诉，请求判令：1.科凡公司向捷力公司返还租金保证金人民币33633.75元；2.科凡公司向捷力公司赔偿因无法开具租金增值税发票给捷力公司造成的财产损失人民币813200元；3.科凡公司向捷力公司支付多收取的电费人民币26035.79元。
科凡公司答辩称，一、捷力公司未履行合同义务，科��公司无需返还租赁保证金，根据合同书第4.1条第2款约定……，实际上捷力公司不仅未付清租金，还拖欠物业款费、滞纳金等费用。此外，在租赁期间，由于捷力公司使用不当，租赁房屋的墙体、地面、绿化等受到不同程度破坏，且捷力公司在搬离时遗留大量垃圾未进行清理，根本不具备退还租赁保证金的条件。二、捷力公司主张未开具增值税发票造成损失无依据。捷力公司主张的所谓的“财产损失人民币590786.32元”没有说明是如何构成的，不能证明其合理性。科凡公司收取的租金及水电费都不含相应税价，如需开具相关票据，相应税费应由捷力公司承担。浙江省全面推开营业税改征增值税试点工作是在2016年5月1日，在此之前厂房出租缴纳的是营业税，而科凡公司与捷力公司签订的厂房期限是2012年12月1日至2015年11月30日，因此假设需要开具票据，也不存在增值税。捷力公司在付款之后直到2016年4月6日之后，都没有要求科凡公司出具票据，即使存在损失，也超过诉讼时效。三、科凡公司从未向捷力公司多收取电费。科凡公司一直按照《余杭区供电局非居民用户电费复核单据》核定价格缴纳电费、结合对应的增值税专用发票可知，基本价格都在1元/度，而向捷力公司以每度0.9元价格收取，并没有多收取任何费用。科凡公司一直按照0.9元/度的价格向捷力公司收取电费，其从未提出异议，双方已形成交易惯例。案涉厂房的变压器的购买、增容、维护、保养等费用均由科凡公司承担，科凡公司所收电费之差价系分摊该费用。
综上，捷力公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。
关于税费问题，其实捷��公司已经向科凡公司出具保证书，要求科凡公司将发票开给捷力公司的相应公司及杭州恒雄展示器材有限公司（以下简称恒雄公司），科凡公司已经开票了，不存在捷力公司所说的没开票的事实。
科凡公司反诉称，2012年10月17日，捷力公司与科凡公司签订《厂房租赁合同书》，科凡公司将位于杭州市余杭区余杭经济开发区昌达路116号相关房屋场地出租给捷力公司，租赁期限从2012年12月1日至2015年11月30日。每年租金为1386780元整，租赁合同书还对物业管理费及滞纳金、相关税费、设施设备使用等内容作了约定。同时约定因捷力公司使用不当造成租赁物损坏捷力公司应负责维修，且租赁期满后捷力公司应当将租赁物清扫干净，搬迁完毕等。然租赁合同到期后，科凡公司发现租赁房屋、绿化及相关设施设备等已遭到不同程度的毁损，因捷力公司原因，房屋亦未按约清理，捷力公司持续占用，同时在租赁期间未按时支付租金、物业管理费及相关税费，捷力公司应予支付。现起诉，请求判令：1.捷力公司向科凡公司赔偿房屋、绿化、设施设备毁损损失62940元；2.捷力公司向科凡公司支付租金、占有使用费、物业管理费及滞纳金，以及相关税费1262980.52元；（占有使用费明确为租金损失）以上暂计为1325820.52元。
捷力公司答辩称，科凡公司的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回：一、双方之间的《厂房租赁合同》约定因捷力公司使用不当造成租赁物损坏捷力公司应负责维修。捷力公司一直正常使用租赁厂房，科凡公司没有证据证明厂房、绿化、设施设备的损坏是由捷力公司使用不当造成的。对于两者之间的关联性，如果科凡公司未请求对此进行司法鉴定的话，应当认��举证不能，由其承担不利后果。关于电梯费用，事实上捷力公司腾退租赁厂房时5号楼的电梯还是完好的，而4号楼的电梯在租赁期间一直未使用。科凡公司没有证据证明电梯损坏的事实以及电梯损坏是由捷力公司造成的，没有理由要求捷力公司承担。
二、关于租金，捷力公司实际支付的金额确实是4066000元，原因是科凡公司在实际交付租赁物时未能及时交付宿舍，给捷力公司造成了一定的损失，经双方协商，科凡公司同意减少租金数额。退一步讲，即使科凡公司的理由成立，我国法律规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为1年，捷力公司的全部租金诉请已经超过了诉讼时效（12年10月19日-13年3月7日共支付130万元，13年11月8日-14年1月14日共支付1386000元，14年11月6日-14年11月20日共支付138万元）合同约定每年的10月15日支付下年租金，因此��后一笔租金诉讼时效的起算点应为2014年10月16日。此外，所谓迟延支付租金的滞纳金也超过了诉讼时效。
三、关于占用使用费。捷力公司在租赁合同到期后就立刻腾退了租赁厂房，并进行了合理的修补与打扫，并未再占用该租赁厂房。科凡公司完全可以自行打扫后重新出租，但是其却没有如此操作，因此科凡公司主张的无法再行出租完全是自身原因造成的，属于其自行扩大的损失，不应由捷力公司承担。此外，捷力公司也根本没有证据证明无法出租与科凡公司之间存在任何因果关系。
四、虽然双方之间的合同约定了出租房的物业费由捷力公司承担。但是，科凡公司本身不具备提供物业服务的资质与能力，物业费也是属于代收代付的费用。科凡公司未提供任何已支付物业公司物业费的证据，没有���捷力公司收取物业费的任何依据。事实上双方之间随后签订了另一份合同，约定由科凡公司统一寻找垃圾清运公司，双方各自支付各自的清运费。此后，捷力公司也是自行委托个人从事租赁厂房的垃圾清运工作，不存在科凡公司收取物业费的可能。因此，也不存在支付物业费滞纳金的基础前提。
五、关于房产税及土地使用税。这两个税种本来按照法律规定就应由科凡公司作为物业业主自行承担，故其要求捷力公司承担没有事实和法律依据。
六、关于开票税金的条款，涉及到合同主体之外的第三方恒雄公司，是违反了合同的相对性，是无效的。此外，科凡公司未经同意单方面开具了发票，从未交付给恒雄公司或是捷力公司，不能以此为依据来向捷力公司主张税金。
原告捷力公司为支持其本诉诉请主张及反诉抗辩意见，提供并陈述了下列证据材料：
1.厂房租赁合同书一份，用以证明双方之间签订厂房租赁合同，并就租赁保证金的收取与返还、税费各自承担等事宜进行约定的事实；
2.收条一份，用以证明科凡公司于2012年10月17日收到捷力公司保证金人民币50000元的事实；
3.打款凭证一份，用以证明捷力公司授权代表张建国向科凡公司指定人员打款（厂房租金人民币4066000元，水电费454487元）的事实；
4.收据二张，用以证明捷力公司以现金形式支付科凡公司2015年9月份的水电费的事实；
5.收据八张，用以证明科凡公司收到捷力公司支付的2015年1月-9月水电费后开具收据的事实（收据和打款凭证的数额基本一致，打款凭证是抹去零头的）；
6.科凡2014、2015年水电费汇总表一份，用以证明：1.科凡公司以每度电0.9元的价格向捷力公司收取电费；2.捷力公司2014年用电度数为228253度、2015年用电度数为205676.8度的事实；
7.函一份
8.EMS返单一份
证据7、8共同用以证明捷力公司于2016年1月29日向科凡公司发函，要求退还保证金及开具厂房租金发票的事实及科凡公司收到前述函件的事实；
9.律师函一份
10.EMS返单一份
证据9、10共同用以证明：捷力公司委托律师向科凡公司催讨保证金等；科凡���司收到律师函的事实；
11.浙江省电网销售电价表一份、金华市发展与改革委员会网站打印件一份，用以证明大工业用电收费标准的事实；
12.浙价资[2015]94号《浙江省物价局关于电价调整有关事项的通知》一份，用以证明2015年4月20日起，大工业用电1-10千伏的分时电价调整为尖峰1.1146元、高峰0.9326元、低谷0.4486元的事实；
13.浙江省地方税务局机打发票存根联一份，用以证明在租赁期间，科凡公司只开具过这三张发票，未向捷力公司开具任何发票，也未向捷力公司或恒雄公司交付发票的事实；
14.合同一份，废物清运协议一份，用以证明科凡公司与捷力公司签订合同，约定由科凡公司统一联系环保公司清运垃圾，双方分别直接付���给清运单位，不走对方财务，因此，不存在科凡公司有权向捷力公司收取物业费的情况的事实；
15．收据一份，用以证明捷力公司自行向环保公司支付清运费的事实；
16．租房协议及附件一份，用以证明结合科凡公司提供的《保证书》，可以证明恒雄公司为办理工商注册登记与科凡公司签订房屋租赁合同的事实；
17.电梯设备维护保养合同一份及领付款凭证一张，用以证明在租赁期间，捷力公司自行进行电梯设备维护保养的事实。
被告科凡公司为证明其本诉诉讼请求及反诉答辩意见，提供并陈述了下列证据：
1.《浙江省增值税专用发票》一组，《余杭区供电局非居民用户电费复核单据》一��，用以证明科凡公司一直根据余杭供电局核定的单价自行交纳电费，不存在多收取捷力公司电费的情况，捷力公司所称每度电最高为0.84元的说法没有任何依据的事实。
2.厂房租赁合同书一份
3.房产信息查询记录七份
证据2、3共同用以证明：1.2012年10月17日，科凡公司与捷力公司签订《厂房租赁合同书》，科凡公司将位于杭州市余杭区余杭经济开发区昌达路116号相关房屋场地出租给捷力公司，租赁期限从2012年12月1日至2015年11月30日，每年租金为1386780元整；2.租赁合同书还对物业管理费及滞纳金、相关税费、设施设备使用等内容作了约定。同时约定因捷力公司使用不当造成租赁物损坏捷力公司应负责维修，且租赁期满后科凡公司应当将租赁物清扫干净，搬迁完毕等���3.捷力公司在租赁期间从未交纳物业管理费，故应予以支付并承担滞纳金；4.科凡公司是案涉房屋之所有权人，有权利出租房屋的事实。
4.建设工程施工合同及结算书各一份
5.竣工验收备案表一份
6.绿化工程承包合同及票据一份
7.照片若干
8.视频、照片
9.说明一份（绿植损失）
证据4-9共同用以证明：1.案涉房屋在交付给捷力公司时系新造房屋，不存在任何毁损情况，而捷力公司在使用和腾退房屋过程中未尽注意义务，导致科凡公司房屋损坏严重，其应予以赔偿；2.案涉房屋由科凡公司花费大量资金进行了绿化改造，但捷力公司在使用、腾退过程中导致绿化损坏严重，其应予以赔偿的事实。
10.电梯费用证明一份，用以证明根据合同电梯应由科凡公司维护，但目前电梯无法运行，此项费用应由捷力公司承担的事实。
11.租金支付明细一份，用以证明根据租赁合同，捷力公司应当支付的总租金为4160340元（1386780元/年*3年），而科凡公司实际仅支付了4066000元，尚欠94340元租金未付的事实。
12.复函一份
13.快递单及快递记录一份
14.科凡公司寄送的快递单一份
15.招租广告一份
证据12-15共同用以证明：科凡公司曾致函要求捷力公司履行合同的腾退义务，但捷力公司一直未予以处理，违反了合同关于腾退的义务，同时由于案涉房屋受到大量破坏，导致科凡公司无法再行出租，因此而发生的占用使用费捷力公司应予以赔偿，占用使用费应计算至2016年2月29日为止的事实。
16.2013年至2015年反诉人交纳城镇土地使用税和房产税的凭证三份，用以证明：1.科凡公司在2013年至2015年期间交纳城镇土地使用税和房产税共计1387989.7元；2.结合证据2-3，可知双方租赁合同约定房产税和土地使用税应由科凡公司向捷力公司据实收取，捷力公司应承担该笔费用；3.结合证据3，可知科凡公司租赁房屋面积占比总建筑面积，应承担税款为455717元的事实。
17.保证书一份
18.2014年、2015年度、2016年度税费《发票》及《完税凭证》各一份，用以证明：1.捷力公司申请以恒雄公司名义开具统一租赁发票，并承诺所有上缴税金由捷力公司承担；2.科凡公司已根据捷力公司要求，缴纳税款共计206125.4元，该笔损失应由捷力公司承担的事实。
19.《电梯设备维护保养（修理）合同》一份
20.科凡公司因支付电梯维修费用产生的增值税专用发票一份
21.《电（扶）梯设备维护保养合同》一份
证据19-21，共同用以证明：1.因捷力公司未按合同约定对电梯进行保养导致电梯损坏，科凡公司支付电梯维修费人民币16260元；2.为了时电梯保持正常运行，科凡公司另行支付电梯保养费7400元的事实。
22.出警情况说明一份，用以证明科凡公司曾就租赁场地向捷力公���催要租金的事实。
23.杭州顺达电梯有限公司出具的《情况说明》一份，结合证据19-21，可知科凡公司因电梯维修支付修理费16260元的事实。
24.《亿帆装饰装修合同》一份
25.《工程单项（竣工）验收单》一份
26.《杭州科凡电子有限公司4号楼一二层楼墙面及顶面工程结算书》一份
27.《浙江增值税普通发票》一份
证据24-27共同用以证明科凡公司因维修4号楼一二层楼梯墙面支付工程款6713.5元的事实。
对原告捷力公司提供的证据，科凡公司经庭审质证，对证据1，真实性、合法性无异议，对它本身的证明内容无异议；对证据2，���性无异议；对证据3，三性无异议，这恰恰证明租金没有支付到位的情况；对证据4，内容为2015年9月水电费三性无异议；对证据5，2015年1-9月份三性无异议，但捷力公司提供的证据包括10月份、11月份水电费，对这两份证据真实性有异议，这两个月捷力公司未实际支付10、11月水电费；对证据6，说明10、11月水电费未缴纳；对证据7，科凡公司确实收到了这份函，但寄件人并不是以捷力公司名义发函的，而是以个人名义发函的，且发函地址并不是捷力公司的法定地址，未按照租赁合同要求寄送，所以捷力公司向科凡公司发函科凡公司能收到，但是科凡公司向捷力公司发函捷力公司收不到，捷力公司使用了假地址；对证据8，无异议；对证据9，科凡公司收到过该份律师函，无异议，但对部分内容表述有异议；对证据10，无异议；对证据11、12，真实性、合法性无异议，但是电���的销售价格是2015年标准，每年浙江省都会发布电网销售电价表，每年电价都波动，并不是完全如捷力公司所提的电价表一致，对证明目的有异议，电价并非恒定；对证据13，真实性、合法性无异议，证明目的有异议，根据捷力公司向科凡公司所出具的证明就可以明确捷力公司自己要求科凡公司在开票的时候是要开到捷力公司指定的另外一个公司去的，不存在科凡公司没有开具发票的事实，该证据也能证明捷力公司并没有向科凡公司主张过或者要求科凡公司向其交付发票；对证据14，合同的真实性予以确认，但是对证明目的有异议，该份证据并不足以证明捷力公司已经完全支付了物业费，物业费与垃圾清运是不同的概念，在物业服务中，跟垃圾有关的，第一是清扫，第二是搬运，该份合同只是证明了双方对最终完成卫生清扫工作之后垃圾清运的费用进行的分摊，这样做的目的只是为了减少垃圾清运中费用交接的复杂度，直接由捷力公司支付，比较简单明了，不能证明捷力公司的证明目的；对证据15，真实性无异议，但是该证据只是证明了捷力公司曾支付了2013年5月1日至10月31日这半年的垃圾清运的支出，不足以证明捷力公司支付了租赁期间全部的垃圾清运费用；对证据16，真实性无法确认，虽然有档案查询章，但是双方是否履行了该份合同，及合同目的无法确认，无法证明就是为了办理工商登记，且上面乙方签字是个人，是张闽国，不知道他与恒雄公司什么关系，复印件上也只是捷力公司公司的复印章，对于该章当时也无法确定是否是原件。附件真实性予以确认，证明目的不予确认；对证据17，合同形式真实性无异议，是否有维保行为科凡公司有异议，科凡公司反诉的时候也强调捷力公司没有尽到维保义务，也没有正式的发票，该合同是否实际履行，什么时候履行都不能明确，双方合同期限是三年，特种设备维修维保应该是一年一保，该份合同电梯是一台，但是交付的厂房里四号楼、五号楼共有两台电梯在运行，该份合同上不能明确维保电梯的具体的编号，维护保养单上都明确了每一台电梯唯一编号，该合同只是明确甲方和乙方之间有维保合同，但是没有说明电梯在哪里，并不是一定是在科凡公司厂房里的电梯。
本院经审查后，对捷力公司提供的证据1-4、5中2015年1-9月的收据，证据6-17真实性予以确认，并据证据内容作为认定本案相关事实的依据。对捷力公司提供的证据5中2015年10月、11月的电费收据因捷力公司在此后的函件中认可尚未支付2015年10月、11月的电费，故对该证据，本院不予认定。
被告科凡公司提供的证据��捷力公司经庭审质证，对证据1，真实性、关联性、证明对象有异议，合法性无异议，科凡公司提供的发票及电费附合单据，只是部分，缺少2013年5月到2014年4月，及2015年整个年度的发票及电费附合单据，2014年以前的多收取电费本身就不在捷力公司的诉请中，整体来看，该组证据无法证明科凡公司不存在多收取捷力公司电费的事实；对证据2-3，三性无异议，证明对象有异议，仅凭租赁合同无法证明捷力公司需要向科凡公司缴纳物业费，物业费是代收代付的款项，科凡公司并未提供其已支付物业费的任何凭证，无法证明待证事实；对证据4-5，关联性和证明对象有异议，仅仅只能证明竣工当时状态，且竣工时没有质量问题不代表厂房没有一定的潜在的质量瑕疵。竣工验收备案表上可以看到科凡公司将厂房交付给捷力公司时，厂房尚未竣工，充分说明科凡公司交付时宿舍��在问题是有依据的，而捷力公司提出的因宿舍交付问题科凡公司同意免除捷力公司部分租金也是合理的；对证据6，三性及证明对象均有异议，绿化合同是科凡公司与第三方签订，捷力公司完全不知情，是否实际履行也不得而知，而且花费金额与本案无关联。同时也没有证据证明绿化是捷力公司损坏的；对证据7-8，关联性及证明对象有异议，照片本身无法判断是什么时候拍的，也不能证明捷力公司腾退时房屋内的状况；对证据9，关联性及证明对象有异议，函件是捷力公司以协商解决为前提向科凡公司提出的解决方案，并不代表捷力公司承认绿化损失实际上因由捷力公司承担，后双方协商不成，该份函件不能作为对捷力公司不利的证据；对证据10，三性及证明对象均有异议，该份证明纯粹为手写，无法判断由何方制作，也不能证明电梯是由捷力公司损坏的；对证据11，三性无异议，证明对象有异议，事实是因科凡公司在交付厂房时未能及时交付宿舍，经双方协商科凡公司同意减少租金数额，如果不是有这样的约定，捷力公司没有必要拖欠这么小金额的租金，而科凡公司也不会一直没有进行催讨，这是不合常理的，租金的支付时间，涉及到诉讼时效问题；对证据12，形式真实性无异议，实质真实性、关联性、证明对象均有异议，捷力公司不同意其中描述的内容，同时这份函件中也没有提到捷力公司拖欠租金的情况，这里提到的租金滞纳金是科凡公司认为捷力公司在这之前迟延交付租金产生的，这恰恰说明科凡公司一直认为捷力公司之后没有拖欠任何租金；对证据13、14，关联性、证明对象有异议。从快递记录来看，快递单尾号为3011的快递是2016年1月30日签收，而前面的证据12所署的日期是2月1日，无法形成关联，快递单号2418的快递，最后显示的状态是退回妥投，无法证明捷力公司已经收到这份函件；对证据15，三性及证明对象均有异议，招租广告无法显示日期，且从照片上判断，只能证明在厂房门口悬挂了横幅，无法证明悬挂多久，同时悬挂时是否已实际出租也不得而知，整体上而言，该组证据仅仅是科凡公司的单方行为，无法证明因捷力公司的原因导致案涉厂房无法出租；对证据16，关联性及证明对象有异议，按照法律规定及租赁合同约定，该部分税金本来就应该由科凡公司承担，至于具体科凡公司支付了多少与本案无关，结合租赁合同该份证据无法证明税金应由捷力公司承担；对证据17、18，关联性及证明对象有异议，证据17的保证书中一直提到此次租赁，应该是指恒雄公司与科凡公司之间签订房屋租赁合同，可以看出这份租赁合同也仅仅是为了恒雄公司工商注册登记所使用，事实上并未履行，捷力公司事实上从未收到过证据18这三张发票；对证据19、20、21，关联性及证明对象均有异议，捷力公司一直正常使用电梯，腾退时电梯处于完好状态，根本不需要特意去维保，电梯维保完全可能是因为在捷力公司退租后维保期限届至，才必须进行维保，根据生活常识可知，电梯到了一定的使用年限，本身就是需要进行维保的，科凡公司无法证明电梯是否损坏，以及损坏是否由捷力公司造成，应承担不利后果；对证据22，形式上的真实性无异议，实质上的真实性、关联性及证明对象均有异议，公安出警并不会对报警人所称的情况进行具体的核实，因此这终究只是报警人的一面之词，即使退一万步，科凡公司经理确实催讨过租金，那么该份证据中也未明确租金具体指向，并不能以此认定科凡公司催讨过租金。此外，根据捷力公司的核实，该次出警并没有任何的报警记录和内部流程文件，该份情况说明仅仅只是出警人员根据大半年之前的会议所写，根本不具有可靠性。科凡公司如真的要催讨租金完全可以通过其他形式，没有必要通过引起纠纷的方式来催讨，但科凡公司在自己所发的函中根本没有提及，这也是不合常理的；对证据23，三性和证明对象均有异议，情况说明不属于法定的证据形式，如果是证人证言则应由承办人员出庭作证，而且顺达公司系并没有利害关系的第三人，其与电梯维保这一行为之间存在利害关系，其出具的情况说明证明力存在疑问，如真的需要证明电梯存在问题完全可以通过自行摄影或者公证等手段，没有必要由维修公司出具情况说明；对证据24-27，关联性及证明对象有异议，仅仅能证明科凡公司支付了工程款的事实，不能证明该维修是因为捷力公司的原因，也就是说对造成损坏的因果关系没有证据证明。
本院经审查后，对科凡公司提供的证据1-5、9、11-14、16-22，24-27，真实性予以确认，并据证据内容作为认定本案相关事实的依据。对证据6、7、8、10、15、23，因科凡公司未提供进一步证据证明其关联性及待证事实，故本院不予确认。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2012年10月17日，科凡公司与捷力公司签订《厂房租赁合同书》一份，约定科凡公司将自己所有的位于杭州市余杭区余杭经济开发区昌达路116号的厂房、宿舍、仓库租赁给捷力公司使用。合同的主要内容为：租赁面积为114499.2平方米。本租赁物的功能为厂房。租赁期限为三年，从2012年12月1日至2015年11月30日。科凡公司的电梯按现状交付给捷力公司使用，且捷力公司同意��租赁物及设施的现状承担，维修费用由捷力公司承担。本出租合同的租赁保证金为50000元。租金第1年至第3年标准价格：宿舍价格每月13元/平方米，一楼厂房价格为每月12元/平方米，楼层价格每月9元/平方米，每年租金共人民币1386780元。注：（1）六号楼宿舍第四层共1098.8平方米，宿舍价格每月13元/平方米（2）四、五楼厂房共八层共平方数室10400.4平方米，底层面积共2559平方米，价格每月12元/平方米；（3）楼层面积共7841.4平方米，价格为每月9元/平方米。出租房的物业费由捷力公司全部承担。捷力公司应于本合同签订之前，向科凡公司支付租赁订金人民币700000元，在2012年10月22日前向科凡公司一次性支付，进场之前付300000元，剩下余款在年底之前全部付清。在租赁期限届满，在捷力公司已向科凡公司交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费��，并按本合同规定承担向科凡公司交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后10日内，科凡公司将向捷力公司无条件退还租赁保证金。捷力公司应于每月15日或该日以前按第4.3条的约定向科凡公司支付物业管理费。逾期支付物业管理费，应向科凡公司支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴物业管理费总额的50%。捷力公司在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给科凡公司。如捷力公司归还租赁物时不清理杂物，则捷力公司对清理该杂物所产生的费用由捷力公司负责。在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费超过一个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担。合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期届满之日迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。出租房的物业管理费由乙方全部承担。按国家及杭州市有关规定，因本合同缴纳的印花税、登记费、公证费及其他有关税项及费用，按有关规定应由甲方作为出租人、乙方作为承租人分别承担。房产税、土地使用税按实际收取，有关登记手续由甲方负责办理。合同还就其他事项进行了约定。
合同签订后，捷力公司向科凡公司交纳保证金50000元。捷力公司共计向科凡公司交纳租金4066000元。捷力公司在《厂房租赁合同》履行过程中，一直按每度0.9元向科凡公司支付电费，付至2015年9月，合计支付电费454487元。2015年10月、11月的电费未交纳。捷力公司亦确认其每月的用电度数。浙江省电网销售电价大工业用电1-10千伏的分时电价为1.123元，高峰0.941元、低谷0.457元。2015年4月20日起，大工业用电1-10千伏的分时电价调整为尖峰1.1146元、高峰0.9326元、低谷0.4486元。捷力公司所用电系单独安装电表，整个厂房的电费系科凡公司按期向电力部门交纳。捷力公司按期向科凡公司交纳电费时，科凡公司未提出异议。
2013年4月18日，捷力公司（乙方）与科凡公司（甲方）签订合同一份，约定：经过友好协商，本着搞好园区环境卫生的宗旨，由甲方统一联系环保公司处理双方生活垃圾，现就分摊垃圾清运费用达成如下协议：一、付款标准：按甲乙双方公司员工总人数比例承担清运费用，��甲方支付费用=清运总费用╳甲方人数/（甲方人数+乙方人数）；乙方支付费用=清运总费用╳乙方人数（甲方人数+乙方人数）。每半年支付一次，合同签订后10天内，甲方支付4950元；乙方支付1650元；下半年前10天前，甲方支付4950元，乙方支付1650元。甲乙双方的清运费分别直接支付给垃圾清运单位，不走对方账户。双方负有共同监督清运单位做好清运工作的责任。2013年5月1日，科凡公司与杭州钱凯环保服务有限公司签订废物清运协议一份，约定：废物清运处理费为13200元/年，服务期为一年，即2013年5月1日至2014年4月30日。保证每天及时清运废物，同时打扫现场，保证园区内无生活垃圾。
2013年7月12日，科凡公司（甲方）与杭州恒雄展示器材有限公司（筹）（乙方）签订租房协议一份，约定：一、经双方商定：甲方将位于地址��杭区余杭经济开发区昌达路116号的房屋（场地）出租给乙方开设杭州恒雄展示器材有限公司（筹）使用，租用时间3年，即从2013年7月12日至2016年7月11日止。二、出租房屋（场地）年租金为641480元，面积为5345.67m2，付款方法为：由乙方在每年7月12日汇入甲方指定账户。该合同未实际履行。
2013年7月31日，捷力公司向科凡公司出具保证书一份，内容为：根据原租房单位捷力公司要求协助新设立杭州恒雄展示器材有限公司注册在余杭经济开发区昌达路116号和杭州工商行政管理局办理公司名称核准营业执照之目的，捷力公司特向科凡公司申请协助办理以下手续：一、杭州恒雄展示器材有限公司与科凡公司租房协议之加盖公章；二、租赁企业安全生产责任书之加盖公章；三、入驻余杭开发区的制造企业承诺书之加盖公章；四、租赁厂房入驻��请书之加盖公章。捷力公司在此郑重承诺：以上手续办理完毕之后，捷力公司与科凡公司租房协议仍将有效，当事双方仍然以2012年12月1日签订的租房协议为准，自觉履行相应的权利与义务。此次签订房屋租赁合同，我方需按税法在余杭区地税局申请开具统一租赁发票，所上缴的租金由承租方承担。此次加盖公章仅限于杭州恒雄展示器材有限公司在余杭区行政管理局注册法人营业执照所使用，不得用于其他用途，今后出现的一切法律风险都由捷力公司承担。
2013年4月3日，科凡公司向杭州市余杭区地方税务局交纳城镇土地使用税及生产用房税费376465.89元；2014年8月15日，科凡公司向杭州市余杭区地方税务局交纳土地使用税及生产用房房产税497080.48元；2015年9月1日，科凡公司向杭州市余杭区地方税务局交纳土地使用税及生产用房房产税514443.36元。
2014年5月22日，科凡公司开具付款方名称为杭州恒雄展示器材有限公司的发票一张，金额为300000元，经营项目为房租2014年1月1日至2014年6月30日，备注5345.67平方米，税金为31800元。2015年7月22日，科凡公司开具付款方名称为杭州恒雄展示器材有限公司的发票一张，金额为341480元，经营项目为房租2014年7月1日至2014年12月31日，备注5345.67平方米，税金为60783.44元。2016年4月22日，科凡公司开具付款方名称为杭州恒雄展示器材有限公司的发票一张，金额为341480元，经营项目为房租2015年1月1日至2015年12月31日，备注5345.67平方米，税金为113541.96元。以上税金合计206125.4元。以上三张发票科凡公司均未交付给捷力公司及恒雄公司。
涉案房屋捷力公司腾退的时间为2015年11月30日。
2016年1月4日，捷力公司向科凡公司发送函件一份，内容为：捷力公司已于2015年11月30日前全部搬出了厂房，并按照贵公司的要求对厂房、员工宿舍的地面、门窗、卫生环境等等均已进行了合理的修补及清理并已移交。故请贵公司按照合约，将本次交付的保证金于2016年1月7日前退还，保证金金额为50000元，扣减部分10月份水电费13195.35元，11月份水电费3170.9元，绿植7000元，返还余额为26633.75元。
2016年1月29日，捷力公司向科凡公司发送函一份，内容为：一、我公司与贵公司签订房屋租赁合同，从2012年12月1日起至2015年11月30日已到期，我公司已经在合同到期后，于2015年11月30日前全部搬离，并按照租赁合同完成了清理打扫工作，现该房屋已于贵公司接管。二、请贵公司按照合同规定，在约定的期限内，将保证金五万元如数退还我司���退还日期：2016年2月19日前。三、请贵公司向我公司出具三年已支付的租金414万元相对应的法律规定发票。
2016年2月1日，科凡公司向捷力公司发送函一份，内容为：双方于2012年10月17日签订的《厂房租赁合同书》现履行期已届满。但合同期届满后，你方未严格按照合同约定，在拆除相关设施设备过程中严重损坏租赁场地（墙壁、地面等）且未清理干净，你方亦未按约将场地恢复原状后归还甲方，相关费用亦未交纳，由此而导致我方至今未能重新出租，现就相关善后事宜致函，请予尽快处理：1.请在2016年2月19日前清理场地，并对租赁场地被损坏的区域进行修理并重新粉刷。若你方逾期处理，则我司垫付的包括但不限于评估费、修理费、清运费等费用将由你司承担，同时，你司应当承担相关租金占有使用损失。2.请在2016年2月19日前按��向我司支付租赁期间的安保费用、物业管理费用、水电费用、机器设备损失费用、租赁滞纳金等共计80万元。我司在发函前已经多次要求你司积极沟通处理，但你司一直未予重视，故，若你司认为仍需沟通的，请务必在2月6日前和我司沟通协商。
另查明，科凡公司未向捷力公司提供涉案厂房租赁费用的发票。
在审理过程中，科凡公司申请本院对涉案厂房的损坏的因果关系及损坏损失价值进行鉴定，本院依法移送相应的鉴定机构进行鉴定，但是科凡公司未在规定期限内交纳鉴定费用，鉴定机构将本案退回本院。
本院认为：捷力公司与科凡公司签订的《厂房租赁合同书》系双方真实意思表示，双方均应按合同约定享受权利、承担义务。本诉部分，关于捷力公司的第一项诉讼请求，捷力公司向科凡公司交纳了50000元保证金，双方合同约定，在捷力公司已向科凡公司交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向科凡公司交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后10日内，科凡公司将向捷力公司无条件退还租赁保证金。捷力公司于2016年1月4日向科凡公司发函中自认应扣除2015年10月、11月水电费及绿植损坏费7000元，故本院对其自认的上述款项予以扣除。关于捷力公司的第二项诉讼请求，要求科凡公司向捷力公司赔偿因无法开具租金增值税发票给捷力公司造成的财产损失人民币813200元，因双方合同并未约定科凡公司需向捷力公司开具增值税发票，且捷力公司向科凡公司出具保证书，要求科凡公司将发票开给杭州恒雄展示器材有限公司，故双方协商一致要求科凡公司开票给捷力公司指定的第三人，并非因为科凡公司未开具增值税发票导致了捷力公司损失，由此，对捷力公司该项诉讼请求，本院不予支持；对捷力公司的第三项诉讼请，要求科凡公司退还捷力公司已经收取的电费，因捷力公司一直按0.9元每度电向科凡公司支付电费，且未提出异议，应视为双方已经形成交易习惯，科凡公司已经替捷力公司向电力部门交纳了电费，捷力公司应将电费按双方的交易习惯支付给科凡公司。由此，捷力公司要求科凡公司退还多收取的电费的诉讼请求，因依据不足，本院不予支持。
反诉部分，关于科凡公司的第一项诉讼请求，因科凡公司曾就该损失申请鉴定，后未在规定期限内交纳鉴定费用，应承担相应的不利后果。且本院已按捷力公司自认的绿植费用在捷力公司已交纳的保证金中予以扣除，故对科凡公司该部分费用，本院���予支持。关于电梯保养费用，因科凡公司未举证证明捷力公司存在损坏电梯的事实，故对该部分费用，本院不予支持。
关于科凡公司的第二项诉讼请求中租金，因每期租金属于独立的债权，诉讼时效应分别计算，科凡公司主张的租金已经超过了诉讼时效，科凡公司的诉讼请求无法得到支持。关于科凡公司的第二项诉讼请求中的占有使用费损失，因科凡公司提供的证据不足以证明捷力公司实际腾退时间，故对科凡公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于科凡公司的第二项诉讼请求中的物业管理费，因涉案厂房未聘请物业公司进行管理，且捷力公司支付了垃圾清运费，故对该诉讼请求，本院不予支持。关于科凡公司的第二项诉讼请求中的开具发票的税费，按捷力公司向科凡公司出具的保证书，应理解为由捷力公司承担科凡公司向��雄公司开具发票的税费，该税费应视为科凡公司为捷力公司指定的恒雄公司开具发票的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，科凡公司未将发票交付给捷力公司或恒雄公司，且在捷力公司未承担税费后且发票未交付的第二年、第三年继续开具发票，第二年、第三年科凡公司开具发票的行为应属在捷力公司违约后没有采取适当措施致使损失扩大的部分，对于其扩大的损失，应自行承担责任。由此，捷力公司未向科凡公司支付税费的违反保证书的行为给科凡公司造成了损失，对第一年科凡公司向恒雄公司开具发票的税款，由捷力公司承担，其余损失由科凡公司自行承担。关于科凡公司的第二项诉讼请求中的房产税、土地使用税，双方合同约定按国家及杭州市有关规定，因本合同缴纳的印花税、登记费、公证费及其他有关税项及费用，按有关规定应由甲方作为出租人、乙方作为承租人分别承担，房产税、土地使用税按实际收取，有关登记手续由甲方负责办理。本院认为，按双方合同约定，并未约定应由捷力公司负担。房产税、土地使用税按实际收取的意思应为相关部门按实际收取，且房产税、土地税并非因出租房屋产生的税费，应由出租人交纳，故对科凡公司该诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，对捷力公司合理的诉讼请求，本院予以支持，对捷力公司不合理的诉讼请求，本院不予支持。对科凡公司合理的反诉请求，本院予以支持，对科凡公司不合理的反诉请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共���国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百十二条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼去》第六十四条第一款之规定，判决如下：
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