北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第05098号
上诉人（原审被告）北京今风古韵餐饮有限公司，住所地北京市西城区阜成门内大街171号。
法定代表人石岭。
委托代理人屈炜，北京市赵晓鲁律师事务所律师。
委托代理人李伟，北京市赵晓鲁律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）勤以行（北京）投资管理有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼1442A房间。
法定代表人张��，执行董事。
委托代理人张玉良，北京市金洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国佛教协会，住所地北京市西城区阜内大街25号。
法定代表人传印，会长。
委托代理人尚婉婷，北京金诚同达律师事务所律师。
上诉人北京今风古韵餐饮有限公司（以下简称今风古韵公司）、勤以行（北京）投资管理有限公司（以下简称勤以行公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第23021号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年9月，中国佛教协会（以下简称佛教协会）起诉至原审法院称：2005年6月30日北京市白塔寺管理处（出租方）与今风古韵公司签订《房屋租赁合同》，约定出租方将由其管理的坐落于北京市西城区×××内大街171号北京市白塔寺管理处西跨院出租给今风古韵公司使用，���屋用途为商业用途；租赁期限为二十年，自2005年7月1日至2025年6月30日；除非双方另有约定外，今风古韵公司需要事先征得北京市白塔寺管理处书面同意，方可在租赁期内将该房屋转租给他人；今风古韵公司有下列情形之一的，北京市白塔寺管理处有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按约定支付租金超过60日的、2、欠缴各项费用达30万元的、5、擅自将该房屋转租给第三人的；今风古韵公司有上述约定的情形之一的，应按年租金的百分之百支付违约金。合同签订后，北京市白塔寺管理处积极履行了合同约定的各项义务，但今风古韵公司未经书面同意，擅自将租赁房屋进行部分转租，并从2013年下半年起开始欠付租金，至今仍未支付。根据《房屋租赁合同》的约定，2013年下半年的租金为37.5万元，2014年上半年的租金为37.5万元。根据2013年3月22日中共中央统战部《关于切实解决全国性宗教团体项目建设有关问题的会议纪要》以及2013年6月4日北京市人民政府协调会议定事项，北京市白塔寺管理处的上级主管单位北京市文物局与国家宗教事务局签订《移交协议》，将包括《房屋租赁协议》约定出租房屋在内的文物建筑的产权移交给国家宗教事务局所属的原告管理使用。该《移交协议》已于2013年8月19日生效，相关资产已于2013年9月正式移交。根据《移交协议》约定，移交后北京市白塔寺管理处不再享有权利，亦不再承担义务，在与今风古韵公司履行合同的过程中，出现纠纷由佛教协会、今风古韵公司协商解决。现佛教协会诉至法院，要求解除2005年6月30日北京市白塔寺管理处与今风古韵公司签订的《房屋租赁合同》，今风古韵公司及勤以行公司勤以行公司向佛教协会腾退房屋；今风古韵公司支付2013年7月1日至2014年6月30日欠付��房屋租金75万元；今风古韵公司支付违约金75万元；本案诉讼费由今风古韵公司承担。
勤以行公司述称，我公司现在使用的房屋是今风古韵公司租赁房屋中靠北的一个院子。我公司与今风古韵公司签订的租赁合同是有效的，在我公司与今风古韵公司签订合同时，今风古韵公司给我公司出示过北京市白塔寺管理处出具的同意转租的文件，我公司使用该房屋北京市白塔寺管理处是知道的，也未就此事提出异议。北京市白塔寺管理处将房屋移交给佛教协会的时候，我公司也曾向相关部门提交了方案。现我公司希望继续使用该房屋，故不同意腾退房屋。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，北京市白塔寺管理处与被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的���实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。此后，北京市文物局与国家宗教事务局签订《移交协议》，佛教协会与北京市白塔寺管理处依据该协议对包括涉案房屋在内的相关区域进行了移交。依据上述事实及国家宗教事务局办公室出具的授权书，佛教协会有权对上述区域内因法律纠纷引起诉讼相关的一切事宜进行处理。按照《移交协议》的约定，对于涉案房屋2013年7月1日以后的租金北京市白塔寺管理处不再收取，北京市白塔寺管理处亦已将此情况告知今风古韵公司，但国家宗教事务局及佛教协会至本案起诉时均未收到今风古韵公司2013年7月1日以后的租金。同时，《房屋租赁合同》中明确约定除双方另有约定以外，今风古韵公司需事先征得出租方书面同意，方可在租赁期内将房屋转租他人。依据本案查明的事实法院亦无法认定今风古韵公司��转租房屋前已经征得北京市白塔寺管理处同意。综上，今风古韵公司的上述行为已构成违约，现佛教协会要求解除合同，于法有据，法院予以支持。鉴于涉案房屋中靠北侧的院落现由勤以行公司实际使用，其余部分由今风古韵公司使用，故对佛教协会要求腾房的主张，法院将判令今风古韵公司及勤以行公司共同向佛教协会腾退房屋。因今风古韵公司拖欠2013年7月1日以后的房屋租金，现佛教协会要求今风古韵公司支付2013年7月1日至2014年6月30日期间的房屋租金75万元，同时按照合同约定支付违约金75万元，理由正当，法院予以支持。今风古韵公司经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩的权利，法院依法缺席判决。勤以行公司关于北京市白塔寺管理处同意转租房屋的陈述缺乏相关证据支持，法院不予采信。据此，原审法院于2014年12月判决：一���解除北京今风古韵餐饮有限公司于二〇〇五年六月三十日与北京市白塔寺管理处签订的《房屋租赁合同》。二、自判决生效之日起十五日内，北京今风古韵餐饮有限公司及勤以行（北京）投资管理有限公司将北京市西城区×××内大街171号北京市白塔寺管理处西跨院（即白塔寺西路中部旅游餐饮服务区）的房屋腾空交中国佛教协会收回，腾空房屋时不得损坏房屋原有设施。三、自判决生效之日起十五日内，北京今风古韵餐饮有限公司给付中国佛教协会二〇一三年七月一日至二〇一四年六月三十日期间的房屋租金七十五万元。四、自判决生效之日起十五日内，北京今风古韵餐饮有限公司给付中国佛教协会违约金七十五万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，今风古韵公司、勤以行公司不服，提出上诉。今风古韵公司以原审法院非法缺席判决、佛教协会诉讼主体不适格、遗漏主体及其公司不存在不交租金的违约行为等为由提出上诉，要求本院依法改判驳回佛教协会起诉；勤以行公司以其公司承租房屋合法有效为由提出上诉，要求本院依法改判驳回佛教协会要求其腾退房屋的诉讼请求。佛教协会同意原判。
本院经审理查明：2005年6月30日，北京市白塔寺管理处（甲方）与今风古韵公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方坐落于北京市西城区×××内大街171号北京市白塔寺管理处西跨院（附件一：《租赁范围示意图》）的房屋，房屋用途为商业经营；租赁期限自2005年7月1日至2025年6月30日，租金及支付方式为：第一年至第三年每年人民币25万元，第四年至第六年每年人民币35万元，第七年至第九年每年人民币75万元，第十年至第十二年每年人民币85万元……；租金支付时间：每年的一月份交纳上半年的租金，六月份缴纳下半年的租金；支付方式为甲方直接收取乙方支付租金；租赁期满或合同解除后，乙方付清所有费用后方可搬出该房屋；除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋转租给他人；乙方不支付或者不按照约定支付租金达60日的，或者欠缴各项费用达30万元的，或者擅自将该房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，乙方应按年租金的100%向甲方支付违约金。
2013年3月1日，今风古韵公司与勤以行公司签订《租赁合同》，今风古韵公司将其租赁的涉案房屋中靠北侧的书园（书园为今风古韵公司租赁后自命名场地）房屋及部分设施设备出租给勤以行公司，用作勤以行公司办公场所。
2013年8月19日，��京市文物局（甲方）与国家宗教事务局（乙方）签订《移交协议》，该协议载明：妙应寺又称白塔寺，其西路分三个区域，一是西路北侧地上的办公区及社教功能区，二是西路中部的旅游餐饮服务区，北京市白塔寺管理处与餐饮公司已签订了租赁合同，三是西路南侧，为多年形成的居民菜市场和商铺等，本次移交涉及西路北侧地上区域和西路中部区域，不包括西路北侧地下文物库房和西路南侧区域；甲方将西路北侧地上部分和西路中部旅游餐饮服务区移交乙方；2005年6月30日，北京市白塔寺管理处与今风古韵公司就旅游餐饮服务区签订了《房屋租赁合同》，双方同意北京市白塔寺管理处按照上述合同约定，收取2013年6月30日之前今风古韵公司应给付的租金；移交后，北京市白塔寺管理处不再享有上述合同的权利，亦不再承担义务，乙方作为上述合同的一方当事人，继���相应权利义务；移交后在合同履行过程中发生纠纷，由乙方与今风古韵公司协商解决；移交后，如乙方将移交范围转交佛教协会具体使用，乙方应确保其严格遵守本协议中的乙方各项义务；其他未尽事宜，由北京市白塔寺管理处与佛教协会另行协商解决，并签订书面协议。
2013年9月24日，佛教协会与北京市白塔寺管理处签订《白塔寺西路交接协议》，约定北京市白塔寺管理处将西路北侧管理业务用房地上部分和西路中部旅游餐饮服务区总面积3870.88平方米移交佛教协会，移交日期为2013年9月24日；自交接之日起，佛教协会按《移交协议》承担移交区域内的责任与义务。
2013年10月11日，北京市白塔寺管理处向今风古韵公司发出《关于将餐饮服务区移交宗教局的通知》，告知今风古韵公司，北京市白塔寺管理处将西路中部旅游餐饮服务区移交宗教局，北京市白塔寺管理��与今风古韵公司签订的《房屋租赁合同》项下北京市白塔寺管理处的全部权利义务，已由宗教局概括继受，北京市白塔寺管理处不再履行该合同。今风古韵公司已于当日收到上述通知。
现佛教协会诉至法院，要求解除2005年6月30日北京市白塔寺管理处与今风古韵公司签订的《房屋租赁合同》，今风古韵公司及勤以行公司向佛教协会腾退房屋；今风古韵公司支付2013年7月1日至2014年6月30日欠付的房屋租金75万元；今风古韵公司支付违约金75万元。勤以行公司以其答辩意见，不同意佛教协会要求腾退房屋的诉讼请求。审理中，经法院现场勘验，《移交协议》中涉及的西路中部旅游餐饮服务区即为北京市白塔寺管理处与今风古韵公司签订的《房屋租赁合同》中的西跨院，其中靠北侧的院落现由勤以行公司实际使用，其余部分由今风古韵公司使用。
另查，关于佛教协会提交��《房屋租赁合同》及《移交协议》，经法院与北京市白塔寺管理处核实，北京市白塔寺管理处对上述《房屋租赁合同》及《移交协议》的真实性予以确认，同时表示《房屋租赁合同》原件现在该处保存，2013年6月30日后的房屋租金已由国家宗教事务局概括继受。
再查1，佛教协会作为本案原告的依据系国家宗教事务局办公室出具的授权委托书，该委托书载明：根据中央统战部《关于切实解决全国性宗教团体项目建设有关问题的会议纪要》和北京市有关会议精神，国家宗教事务局与北京市文物局2013年8月19日签署了《移交协议》，正式接收白塔寺西路作为中国佛教协会办公场所。兹授权中国佛教协会管理使用白塔寺西路区域，就该区域因法律纠纷引起诉讼相关的一切事宜由中国佛教协会全权处理。
再查2，今风古韵公司未交纳2013年7月1日至今的房屋租金。
另查，在原��法院审理期间，今风古韵公司经原审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未委托代理人参加诉讼、未向原审法院提交书面答辩意见。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、移交协议、白塔寺西路交接协议、催收房屋租金函件、关于将餐饮服务区移交宗教局的通知、现场照片、工商查询信息等证据材料在案佐证。
本院认为：根据查明的事实，北京市白塔寺管理处与今风古韵公司之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。此后，北京市文物局与国家宗教事务局签订《移交协议》，佛教协会与北京市白塔寺管理处依据该协议对包括涉案房屋在内的相关区域进行了移交。依据上述事实及国家宗教事务局办公室出具的授权书，佛教协会有权对上述区域内因法律纠纷引起诉讼相关的一切��宜进行处理。故依据上述情形，佛教协会作为原告起诉属于主体适格，今风古韵公司上诉所提佛教协会原告主体不适格及遗漏诉讼当事人的主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
关于今风古韵公司上诉所提原审法院违法缺席判决的主张，经查，在原审法院审理期间，今风古韵公司经传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未委托代理人参加诉讼，此后亦未向原审法院提交书面答辩意见，故原审法院据此视为今风古韵公司自动放弃答辩的权利并缺席判决，该处理是符合相关法律规定及本案实际情况的，并无不当。今风古韵公司该项上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
关于今风古韵公司是否存在违约的问题。经查，北京市白塔寺管理处与今风古韵公司签订的《房屋租赁合同》中约定，今风古韵公司不支付或者不按照约定支付租金达60日的，或者欠缴各项费用达30万元的，北京市白塔寺管理处有权单方解除合同，收回该房屋，今风古韵公司应按年租金的100%向北京市白塔寺管理处支付违约金。而根据本案查明的事实，国家宗教事务局及佛教协会至本案起诉时均未收到今风古韵公司2013年7月1日以后的租金。故今风古韵公司的上述行为已经构成违约，佛教协会要求解除合同、支付违约金及腾退房屋的请求符合法律及合同约定，应予支持。原审法院所作认定并无不当。今风古韵公司该项上诉主张缺乏充足事实及法律依据，本院不予采信。同时，因涉案房屋中靠北侧的院落由勤以行公司实际使用，其余房屋由今风古韵公司使用，原审法院判令今风古韵公司及勤以行公司共同腾退房屋并无不当，符合本案的实际情况。勤以行公司以其与今风古韵公司签订的转租租赁合同合法有效为由而不同意腾退房屋的抗辩意见缺乏法���依据，本院不予采信。
综上，原审法院审理本案的程序符合相关法律规定，根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9150元，由北京今风古韵餐饮有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费18300元，由北京今风古韵餐饮有限公司、勤以行（北京）投资管理有限公司各负担9150元（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 王军华
代理审判员 胡珊珊
二〇一五年七月十七日
书 记 员 张 雯