重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)渝05执异275号
案外人:李应芝，女，1981年11月9日出生，土家族，住重庆市秀山县。
委托诉讼代理人：冉莉芳，女，1986年10月28日出生，土家族，住重庆市秀山县。
申请执行人：重庆市汇恒小额贷款有限公司（更名前为重庆市永川区汇恒小额贷款有限公司），住所地重庆市永川区人民东路31号。统一社会信用代码9150011868392448X1。
法定代表人：苏俊，该公司董事。
委托诉讼代理人：邓声超，男，1988年11月9日出生，汉族，住重庆市永川区。系该公司员工。
委托诉讼代理人：张智强，男，1985年11月23日出生，汉族，住重庆市永川区。系该公司员工。
被执行人：重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司，住所地重庆市秀山县中和镇建设路54号，组织机构代码70940816-9。
法定代表人：李秀莲。
被执行人：李秀莲，男，1954年8月17日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
被执行人：李小伟，男，1979年1月20日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
本院在执行重庆市汇恒小额贷款有限公司（以下简称汇恒小贷公司）与重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司（以下简称新动力公司）、李秀莲、李小伟借款合同纠纷一案中，案外人李应芝对执行新动力公司所有的位于重庆市秀山县xx街温州商业城一期F栋12-1号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人李应芝称，其于2007年2月11日在新动力公司定购住房一套，交纳了首付款36000元。2010年1月25日经双方协商又签订了《商品房买卖合同》，将原楼梯房换成高层电梯房，现已付清购房款并入住，其与被执行人签订的房屋买卖合同真实有效。请求贵院解除对上述房屋的查封并中止执行。
本院查明，汇恒小贷公司与新动力公司、李秀莲、李小伟借款合同纠纷一案，本院于2014年6月24日作出（2014）渝五中法民初字第00377号民事调解书，双方当事人自愿达成如下调解协议：1、新动力公司于调解协议签订之日（即2014年6月10日）向汇恒小贷公司偿还借款本金8000000元及利息（截止2014年4月16日的利息4345600元；从2014年4月17日起按年利率24%，以8000000元为本金计算利息至付清之日止）；2、李秀莲、李小伟对以上本金及利息的偿还承担连带责任；3、如新动力公司逾期未履行上述义务，汇恒小贷公司有权就新动力公司未支付的借款本金及利息以其位于重庆市秀山县xx街温州商业城一期F栋的总计72套房屋在建工程所有权（抵押权证号：房地证【押】317-2011字第0XXX9号）以及李秀莲在新动力公司的股权（股权数额为280.35万元，编号为：【秀工商】股质登记设字【2012】第0XXX4号）予以折价或者以变卖、拍卖后的价款优先受偿。新动力公司、李秀莲、李小伟未履行生效调解书，汇恒小贷公司向本院申请强制执行。本院在执行过程中于2018年3月2日作出（2017）渝05执恢201号执行裁定书：查封被执行人名下所有的位于重庆市秀山县xx街温州商业城一期F栋F-1-1、F-1-2、F-2-2、F-2-3、F-2-4、F-2-5、F-2-6、F-3-1、F-3-2、F-3-4、F-3-5、F-3-6、F-4-1、F-4-2、F-4-3、F-4-4、F-4-5、F-4-6、F-5-2、F-5-3、F-5-5、F-5-6、F-6-2、F-6-3、F-6-4、F-6-5、F-6-6、F-7-2、F-7-3、F-7-4、F-7-5、F-7-6、F-8-1、F-8-2、F-8-3、F-8-4、F-12-1、F-8-6、F-9-1、F-9-2、F-9-3、F-9-4、F-9-5、F-9-6、F-10-1、F-10-2、F-10-3、F-10-4、F-10-5、F-10-6、F-11-1、F-11-2、F-11-3、F-11-4、F-11-5、F-11-6、F-12-1、F-12-2、F-12-3、F-12-4、F-12-5、F-12-6、F-13-1、F-13-2、F-13-3、F-13-4、F-13-5、F-13-6、F-14-2、F-14-3、F-14-4、F-14-5共72套抵押在建房产。同月7日，本院以（2017）渝05执恢201号协助执行通知书查封了上述72套抵押在建房产。其中包括本案争议房屋F-12-1号，查封期限为3年，2018年3月7日至2021年3月6日止。
另查明，2010年1月25日，李应芝、胡天中与新动力公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：F栋12-1。主要约定：由李应芝购买温州商业城（一期）F-12-1号房屋一套，建筑面积107.52平方米，单价1345.45元／平方米，总成交金额144663元，同时约定了分期付款的时间及金额。新动力公司在甲方处加盖公司的印章，并加盖法定代表人印章“李秀莲印”。2007年2月11日、2015年12月8日，新动力公司向李应芝出具加盖其公司财务专用章的二张收据，其中2015年12月8日出具的收据载明：交款单位为李应芝、胡天中，F栋12-1房款已结清。新动力公司于2018年4月10日出具证明，载明：李应芝于2017年11月入住。
还查明，2011年1月18日，汇恒小贷公司与新动力公司签订《抵押合同》，新动力公司用其开发的重庆市秀山县xx街温州商业城一期F栋包括本案争议房屋在内的72套房屋用作向汇恒小贷公司借款的抵押，并于同日在房地产登记机关办理了抵押登记。
再查明，李应芝举示的重庆市XX国土资源和房屋管理局出具的《房地产登记查询证明》载明：李应芝目前在该县无任何房产登记信息。
上述事实，有李应芝举示并经本院确认的《商品房买卖合同》、《收据》、《证明》、《房地产登记查询证明》等相关证据证实。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定；申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，虽然申请执行人汇恒小贷公司对被执行人新动力公司名下“温州商业城（一期）”F幢12-1号房享有抵押权，但其签订抵押合同和办理抵押登记均晚于案外人李应芝签订买房合同，故该抵押权不能对抗李应芝对上述房屋所提出的异议。
另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人李应芝在本院查封前已就案涉房屋与被执行人新动力公司签订商品房买卖合同，已付清了购房款，其所购房屋系住宅，且其名下在购房所在地无其他用于居住的房屋，因此，案外人对案涉房屋享有足以排除执行的实体权利，其请求中止执行案涉房屋的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定，裁定如下：
中止对重庆市秀山县xx街温州商业城一期F栋12-1号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
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审判长 胡 蓉
审判员 余 梅
审判员 潘小美
二〇一八年八月八日
书记员 谭 锋