贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔27民终4号
上诉人（原审被告）：惠水县永利房地产开发有限公司，住所地惠水县和平镇惠兴路（金惠大酒店），统一社会信用代码91522731775335201M。
法定代表人：杨小丽，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周兴益，男，汉族，1988年11月2日出生，该公司职工，住贵定县，
委托诉讼代理人：杨青，贵州威驰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张瑜锋，男，1980年10月9日出生，汉族，现住余庆县，
被上诉���（原审原告）：成丽枫，女，1987年7月23日出生，汉族，现住余庆县，
上诉人惠水县永利房地产开发有限公司（以下简称永利公司）因与被上诉人张瑜锋、成丽枫商品房预售合同纠纷一案，不服惠水县人民法院（2017）黔2731民初1040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
永利公司上诉请求：撤销一审判决第一项内容并依法改判。事实和理由：本案争议的焦点在于违约金的认定，一审确定的违约金数额过高，请二审针对违约金的具体数额予以调整降低。首先，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，永利公司有权请求调整降低违约金的数额；其次，根据���最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错、合同履行的逾期效益。本案中，张瑜锋、成丽枫并未举证证实因此遭受的具体损失是多少，从客观情况看，张瑜锋、成丽枫的损失应以中国人民银行同期贷款利率计算更为客观公正。本案涉案房屋已经修建完毕，不能按期交房并非永利公司的主观意图造成，而是因为惠水县相关政府部门修建白果变电站导致无法给永利公司正常供电造成，且永利公司也在报纸上进行公告，请求张瑜锋、成丽枫的谅解。永利公司一直遵守诚信原则，并没有过失。根据公平原则，永利公司不应承担过高的违约金。永利公司另提交书面补充意见称：一审对违约金的起算时间计算错误。张瑜锋、成丽枫履行完付款义务的时间是2016年5月6日，违约金的起算时间应在履行交付义务之日起推后两个月起算，即2016年7月6日。
张瑜锋、成丽枫二审共同辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律准确，责任确定合理，程序合法，应予以维持；二、永利公司在二审诉讼中提出要求调低违约金的理由不能成立。1.《商品房买卖合同》是永利公司提供的格式合同，且对于违约金的约定系双方真实意思表示，永利公司在一审中并未对合同约定的日万分之三违约金提出异议，永利公司在二审中主张合同约定的违约金过高有失诚信；2.不认可永利公司提出的按银行利息计算违约金的主张；3.不认可永利公司提出的其曾在报纸上进行公告的主张；4.永利公司称不能按期交房与政府修建变电站有关不属实，永利公司出售的房屋至今未验收合格，电梯、入户电、消防等问题仍未解决，政府修建变电站、消防不合格都不是不可抗力，永利公司应按合同约定承担违约责任。请求二审驳回上诉，维持原判。
原审原告张瑜锋、成丽枫向一审法院起诉请求：1.永利公司及时履行合同约定交付质量验收合格的房屋；2.永利公司支付逾期交房至起诉之日的违约金59156.88元【364491元×0.0003×541天（2015年12月31日至2017年6月26日共计541天）】；3.永利公司如不能及时交房后续违约金按每日109.347元（364491元×0.0003×1天）支付到交房日为止；4.本案诉讼费由永利公司承担。
一审法院认定事实：张瑜锋、成丽枫与永利公司于2015年8月25日签订《商品房买卖合同》，该合同约定：张瑜锋、成丽枫购买永利公司开发的位于惠水县和平镇惠明路的惠水县永利·首座楼盘2栋8楼1号房，该房屋的建筑面积为98.51平方米，总价款为364491元，永利公司应于2015年12月30日前交付该房屋。合同还对违约金作出了约定。合同签订后，张瑜锋、成丽枫按照约定付清房款，但永利公司所开发的房屋至今未能达到交房的条件。双方经多次协商未果。为此，张瑜锋、成丽枫诉至法院，请求判如所请。一审另查明：张瑜锋、成丽枫于2015年8月25日向永利公司支付购房首付款184491元，按揭贷款180000元于2016年5月6日付清。
一审法院认为，一、依法成立的合同应受法律保护，本案中，张瑜锋、成丽枫与永利公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示且没有违反法律或行政法规的强制性规定，故合同成立并生效。张瑜锋、成丽枫按照合同约定支付了全部购房款项履行了合同义务，永利公司未按照合同约定交付房屋，违反合同约定，应当承担相应的法律责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第二款约定：出卖人不能如期交付房屋，可延���60日内交房，延期后，不能交房的，出卖人每日按照买受人已付房屋价款的万分之三计算违约金。庭审中，永利公司对双方的违约金约定及计算方式予以认可，但认为根据上述合同条款的约定永利公司可以延期60日交房，同时，要求分段计算违约金，故本案购房首付款共计184491元违约金的起算时间为2016年3月1日，按揭贷款180000元违约金的起算时间为2016年5月6日。因《商品房买卖合同》第十三条第二款明确约定被告可延期60日交房，故违约金的时间计算起点应为2016年3月1日。该合同条款亦明确约定以“已付房价款”作为违约金的计算基数，而本案的已付房价款为364491元，故永利公司要求分段计算违约金没有法律依据。据此，法院确定永利公司应支付张瑜锋、成丽枫的违约金为：以购房总价款364491元为基数按照日万分之三的标准计算2016年3月1日至2017年6月26日期间的违约���即364491元×0.0003×483天﹦52814.75元；并按照上述标准计算2017年6月27日至实际交房之日期间的违约金。二、关于张瑜锋、成丽枫要求永利公司及时交房的请求能否得到支持的问题，本案中，张瑜锋、成丽枫要求永利公司及时交付质量合格的房屋，因该楼盘整体未经相关部门验收合格，而房屋的验收具有科学性、专业性和规律性，故对房屋何时验收合格的时间无法确定。因房屋的质量、消防等验收工作属于房管、消防等机构的工作责任，不属于人民法院的主管范围，交房的条件也应以房管、消防等机构的验收合格为前提，在交房条件尚未成就的情况下，张瑜锋、成丽枫要求人民法院判决永利公司及时交付房屋没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百三十四条第（八）项；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、惠水县永利房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付张瑜锋、成丽枫2016年3月1日至2017年6月26日期间的违约金人民币五万二千八百一十四元七角五分并以购房总价款三十六万四千四百九十一元为基数按照日万分之三的标准计算2017年6月27日至实际交房期间的违约金；驳回张瑜锋、成丽枫的其余诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千二百八十元，减半收取六百四十元，由惠水县永利房地产开发有限公司承担五百元，张瑜锋、成丽枫承担一百四十元。
本院二审期间，双方当事人均向本院提交了新的证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
永利公司二审提供的证据有：1.关于“惠水县永利房地产开发有限公司永利·首座项目供电情况说明”，拟证实：逾期交房是因供电原因造成，应减轻永利公司的违约责任；2.刊登在2016年7月7日黔南日报第4版上的《逾期交房公告》，拟证实：系因供电原因导致永利公司未能及时交房。
张瑜锋、成丽枫质证认为：对于1号证据，出具的时间是在一审庭审之后，其真实性存疑。供电问题和房屋整体验收、消防验收没有关联性。永利公司认为供电问题是老百姓阻工导致，但永利公司在房屋开盘销售时对此应当是明知的，永利公司未将该情况告知业主，不认可永利公司提供该份证据的证明目的；对于2号证据，该份公告是在预期交房半年之后才发出，应在合同约定的交房期限届满前告知业主。永利公司保留有业主的联系方式，未主动联系业主就进行公告，明显推脱责任。黔南日报覆盖面较小，不能说明永利公司尽到了告知义务，不认可永利公司提供该份证据的证明目的。
张瑜锋、成丽枫二审提供的证据有：1.投资计划书，拟证实购买该房屋的目的是作为电商办公室使用；2.（2015）长民初字第727号民事判决书、（2016）黔27民终431号民事判决书，拟证实双方约定的违约金比例并不高，同时也请二审参考同类案件的判决，统一裁判尺度。
永利公司质证认为：对于1号证据，与本案不具有关联性；对于2号证据，违约金比例是否过高，应根据过错程度来确定，本案逾期交房主要是受到政府修建变电站项目的影响，应相应调减违约金。
综合双方当事人的举证、质证意见，本院认为：永利公司二审提交的关于“惠水县永利房地产开发有限公司永利·首座项目供电情况说明”、刊登在2016年7月7日黔南日���第4版上的《逾期交房公告》具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采纳并作为本案的定案依据；张瑜锋、成丽枫二审提交的投资计划书不足以证实永利公司逾期交房给其造成的实际损失情况，与本案不具有关联性，本院不予采纳。另外，（2015）长民初字第727号民事判决书、（2016）黔27民终431号民事判决书虽按日万分之三标准计算逾期交房违约金，但上述判决主要争议的是天气原因是否作为不可抗力以及对违约天数的认定上，与本案争议的违约金是否过高没有关联性，本院不予采纳。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审另查明：本案诉争房屋因受就近供电线路不能承载、新建变电站受阻工等客观原因，至今未能达到交付使用条件。本案双方当事人约定的交房日期届满后，永利公司于2016年7月7日在黔南日报第4版刊登了《逾期交房公告》，载明“因惠水县人民政府建设白果变电力通道事宜致使永利·首座项目未能正常通电，不能交房……请各位业主谅解”。
综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1.双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金是否过高及是否应当依法进行调减；2.逾期交房违约金是否应当分段计算。
本院认为：永利公司与张瑜锋、成丽枫签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审确认该合同合法有效正确，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了房屋的交付时间和条件，但永利公司至今未将符合合同约定的房屋交付张瑜锋、成丽枫，已构成违约，依法应当承担支付违约金的责任。
关于双方约定的违约金是否过高及是否应当依法进行调减的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，永利公司上诉主张双方在合同中约定的按照全部已付款的日万分之三计算违约金过高，故其有权请求对违约金比例予以调整。另根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十��，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”，违约金的性质主要是以补偿性为主，逾期交房违约金主要的衡量标准就是逾期交房给购房者造成的损失。本案中，虽然双方均未举证证实永利公司的逾期交房行为给张瑜锋、成丽枫造成的损失是多少，但张瑜锋、成丽枫购买该套房屋的目的是为了自己使用，永利公司未按时交房给张瑜锋、成丽枫造成的损失主要体现为另行租房的费用。此外，从永利公司二审提交的“关于‘惠水县永利房地产开发有限公司永利·首座项目供电情况说明’”、《逾期交房公告》看，虽然永利公司逾期交房客观上受到了供电问题的一定影响，但供电问题仅是永利公司逾期交房的诸多因素之一，楼盘的整体验收、消防验收未能在合同约定的交房期限届满前通过也是永利公司逾期交房的客观原因，因此���本案逾期交房的原因是多种因素共同导致。永利公司虽主张逾期交房事出有因，但不能因此而免除其应当承担的违约责任。根据公平原则和诚实信用原则，并结合本案的客观实际，一审以双方合同约定的已付房款日万分之三的标准计算违约金，确已过分高于给张瑜锋、成丽枫造成的损失，本院酌定将双方的违约金比例依法调整为按张瑜锋、成丽枫已付购房款的日万分之一点五计算。一审对此认定不当，本院予以纠正。
关于逾期交房违约金是否应当分段计算的问题。本案双方约定的交房日期为2015年12月30日，在《商品房买卖合同》第十三条中，双方亦明确约定如永利公司不能如期交付房屋，可延期60日内交付房屋，延期后还不能交付房屋的，以“已付房价款”作为违约金的计算基数，而张瑜锋、成丽枫系在2015年8月25日、2016年5月6日两次向永利公司支付购房首付款184491元，按揭贷款180000元。根据上述事实，在双方约定的交房日期及可延期交房时间即2016年3月1日届满前，张瑜锋、成丽枫并未交清全部购房款，故，本案逾期交房违约金应按张瑜锋、成丽枫的实际付款时间分段计算为：从2016年3月1日起至2016年5月5日止，共计66天，以张瑜锋、成丽枫已付购房首付款184491元为基数按照日万分之一点五计算为1826.46元（184491元×0.00015×66天）；从2016年5月6日起至2017年6月26日止，共计417天，以张瑜锋、成丽枫已付购房款364491元为基数按照日万分之一点五计算为22798.91元（364491元×0.00015×417天），共计24625.37元。一审未分段计算逾期交房违约金不当，本院予以纠正。
综上所述，上诉人惠水县永利房地产开发有限公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持惠水县人民法院（2017）黔2731民初1040号民事判决第二项；
二、撤销惠水县人民法院（2017）黔2731民初944号民事判决第一项；
三、惠水县永利房地产开发有限公司于本于判决生效之日起十日内支付张瑜锋、成丽枫从2016年3月1日起至2017年6月26日止的违约金24625.37元，并以购房总价款364491元为基数按照日万分之一点五的标准计算从2017年6月27日至实际交房期间的违约金。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1280元，减半收取640元，按一审判决执行；二审案件受理费1120元，由惠水县永利房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李家荣
审判员 王 军
审判员 蔡云飞
二〇一八年三月十五日
书记员 杨 墨