广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第5963号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市诚越服务有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：蔡东升，该公司总经理。
委托代理人：郝志国，北京大成（广州）律师事务所律师。
委托代理人：张文婕，广东环球经纬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市天河区国家税务局，住所地广州市天河区。
法定代表人：任辉平，该局局长。
委托代理人：王寅娜、邢娜，该局干部。
上诉人广州市诚越服务有限公司（以下简称诚越公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年5月，诚越公司（乙方，承租方）与广州市天河区国家税务局（以下简称天河区国税局）（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。甲方出租给乙方的房屋位于广州市天河区下塘西路75号，出租房屋为一栋九层，建筑面积共3058平方米。甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、法人代码证等文件，乙方应提供法人代码证、营业执照、税务登记证、法人身份证明等文件，双方验证后可复印对方文件备存，所有复印件仅供本次租赁使用。租期共十年，自2005年5月1日起至2015年4月30日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为本公司办公使用（其中一楼为便利店及大堂，二楼为写字楼，三楼至九楼为公寓），并保证经营活动合法。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。租金及支付方式：房屋按每平方米每月租金前三年为15元，第四年至第六年（递增6%）为15.90元，第七年至租赁期满（递增6%）为16.85元（注：租金为税后价，发票由乙方自行到地税局代开后，税票复印件交给甲方备案）。房屋租金支付方式如下：合同签订之日交付20000元保证金，9月1日起租前交齐6个月租金275220元，以后在每年的3月和9月的10日前提前缴齐半年的租金。在租赁期间内，乙方应保证出租房屋的使用安全，在完成该楼的消防报建许可手续后方可装修、施工。房屋装修需符合国家有关规定，外观门面必须满足市容市貌要求，尽可能做到美观大方，设计方案事先报甲方备案，申报手续及工程费用由乙方自行负责，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方如改变房屋的内部结构、装修或安装对房屋结构有影响的设备，其设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先书面征求甲方的意见，并经甲方书面同意后方可施工。除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有。乙方如转租、转借该承租房屋，须事先书面征求甲方的意见，在征得甲方书面同意后方可转租、转借该承租房屋，乙方必须保证承租、承借方经营活动合法。第九条合同的变更、解除与终止：1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住。（2）甲方不能提供有效行政性文件，或因固定资产权属不清，房屋被定性违章建筑而被强拆的。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（3）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（4）利用承租房屋存放危险物品或进行违法经营活动或出现承租（借）方拖欠员工工资等违法违规行为的。（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用。（6）拖欠房租一个月以上。租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满一个月前书面通知甲方，如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。租赁期满合同自然终止。乙方应于租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。乙方应在合同签订前对甲方提供的具有出租权的有效证明及房屋报建、设计图纸、房屋结构质量等审核无误可以承租后，双方再签订本合同。如甲方不能提供本合同约定房屋的，每逾期一日，须按月租金的2%，向乙方支付违约金。乙方违约责任：1、由于乙方未能通过消防报建和验收，造成本合同不能继续履行的，订金不予退还，并按实际发生的时间缴交月租金。2、租赁期间，乙方有违反第九条第三款行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的3%向甲方支付违约金。3、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按日租金的两倍支付甲方滞纳金。4、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金的3%向甲方支付违约金。5、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方每日须按日租金的两倍支付滞纳金，逾期达30天的视乙方违约，甲方可以采取必要的合法措施，直到收回所欠租金及违约金。6、租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期交还，则每逾期一日，每日向甲方支付日租金两倍的滞纳金。本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款，补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力等。合同签订后，天河区国税局将涉讼场地移交给诚越公司使用。2005年5月18日，诚越公司向天河区国税局支付了承租上址房屋的订金20000元。
2005年6月，诚越公司（乙方，承租方）与天河区国税局（甲方，出租方）签订《补充合同》，内容为：天河区国家税局：我司于2005年5月13日与贵局签了房屋租赁合同，并于5月26日到登峰街出租屋管理中心备案。根据合同第十条，甲方保证租赁房屋及其附属设施、设备在移交时处于能够正常使用状态，交接时由于没有供水、供电、及消防设施图纸，所以没有一个执行标准，鉴于这种情况我司先要完善这些图纸，完善后交回一套图纸给贵局备案。要完成这些图纸需时13天，消防报批需时15个工作日（即20天），因此我司请求房屋租赁合同执行日期顺延33天，即6月3日开始（原5月1日），特此申请。本函作为合同附件等。
2005年7月21日，经诚越公司申请，广州市公安消防局出具《关于对下塘西路75号住宅楼消防设计的审核意见》（穗公消审[2005]第1272号）。2006年10月，广州市公安消防局向诚越公司出具《消防业务受理回执》，申报事项为验收。
2006年10月26日，诚越公司向天河区国税局发送《关于请贵局尽快解决下塘西路75号租赁问题的函》，提出因天河区国税局未依约向诚越公司提供房产证（或具有出租权的有效证明）等相关文件，导致该物业无法办理租赁合同备案，使一、二层处于闲置之中，无法正常使用，请天河区国税局重视并解决此事。2006年11月1日，天河区国税局向诚越公司发送《关于我局下塘西路75号物业租赁事项的复函》，提出：我局与贵司在05年5月签订《房屋租赁合同》之前就已明确表示，该物业属宅基地性质，均无房地产证等文件，由于历史原因，也缺失各类建筑报建图纸，当时双方洽谈租赁时已非常清楚表明，我局只能协助办理相关租赁手续，同时多次提醒贵公司在租赁前慎重考虑，贵公司的法人代表蔡东升也清楚此事的来龙去脉，并表示能够解决，因此，目前只能由贵公司自行解决该问题。该物业《租赁合同》签订已有一年多，时至今日，贵公司仍未办妥消防报建和验收手续，为确实提高消防意识，消除安全隐患，我局特此敦促贵司认真履行合同承诺，尽快办理消防验收手续，否则，我局将按合同有关规定进行处理等。2008年期间，诚越公司、天河区国税局双方因电梯年审问题也曾多次有函件往来。
2014年1月29日，天河区国税局向诚越公司发送《关于实施自检查、整改工作的通知》，提出：我方于2014年1月28日对下塘西路75号楼宇消防、卫生以及楼宇使用等情况进行检查，经检查有以下几项问题，须你方迅速予以自检查、整改、补够等。
2015年1月21日，天河区国税局向诚越公司发送《关于按期收回出租房屋的函》，内容为：你司承租我局越秀区下塘西路75号房屋，依双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议约定，租赁至2015年6月3日止，根据有关文件规定，我局不予续租，并于2015年6月4日收回房屋。按《房屋租赁合同》约定，于2015年3月（应交期限）交付租金应交未交租金，之后租金于《房屋租赁合同》终止日（即2015年6月3日）前全部结清等。诚越公司于2015年2月2日签收该函。
2015年2月10日，诚越公司委托广东天穗律师事务所向天河区国税局发送《律师函》，提出因天河区国税局未能向诚越公司提供房产证或具有出租权的有效证明，及未能提供房屋供水、供电及消防设施图纸，未能出具正式租金发票及完税证明等问题，导致在2007年2月至2011年11月期间，整个公寓项目完全无法正常运作等，已构成违约，无权收取违约状态存续期间的租金，并应赔偿诚越公司因此所蒙受的全部经济损失，请广州市天河区国家税务局在收到该函件之日起十日内，向诚越公司退还2007年2月至2011年11月期间的房屋租金共计2776052元等。天河区国税局于2015年2月12日签收该律师函。
2015年4月3日，天河区国税局向涉讼75号房产的承租方（使用方）发出《天河区国税局关于整幢收回广州市越秀区下塘西路75号房产不再对外出租的通告》，提出：根据我局与诚越公司签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》的约定，至2015年6月2日租赁期限届满，诚越公司应当向我局返还该房产，届时我局也将整幢收回该房产，不再对外出租。请诚越公司及该房产内的其他使用方，提前安排搬迁，按时归还房屋等。
2015年5月15日，天河区国税局向诚越公司发送《关于退还多交租金事宜的函》，内容为：按照你司与我局签订关于广州市下塘西路75号房产租赁合同及补充合同约定，租用我局该地段一栋九层房屋，租期十年，自2005年6月3日起至2015年6月2日止。按合同约定，租赁期共120个月，减去四个月免收租金，交付租金月数为116个月，十年租赁期租金应于2015年3月10日之前全部交付。经核，至2015年5月10日止你司尚欠租128855元。2015年5月11日收到你司转账资金309163.8元，扣除欠缴租金后，仍有余额180308.8元，因租期到2015年6月2日止，该房屋收回在即，请你司于合同终止日2015年6月2日前来我局办理多缴租金退回事宜（按实际结算数为准），并商讨房租到期收回相关事宜等。诚越公司确认收到该函件。
2015年6月1日，天河区国税局向诚越公司发送《关于房屋租赁期满办理交接手续的函》，提出：双方房屋租赁关系将于2015年6月2日终止，对于我单位将按时收回房屋，以及提醒贵公司按时做好交还房屋准备一事，我单位已多次告知。2015年6月3日上午10:00，我单位将指派工作人员与贵公司在广州市下塘西路75号办理交接房屋事宜，请提前做好房屋清理事项，并安排人员与我单位工作人员配合办理房屋交接事宜等。诚越公司确认收到该函件。
另查，2005年3月28日，诚越公司的法定代表人蔡东升曾某越公司名义发函给天河区国税局，内容为：自三月初介入贵局下塘西物业后，本人对用好管好该大楼做了很多准备工作，并于三月十八日回交了贵局给我的合同。为了让你们更放心的将大楼租给我司，在贵局给我租赁合同的基础上，如有对甲方保障不够的方面都可以调整，例如消防安全、环保、效益等……直至贵局认为合适为止。本人对装修策划有十二年的工作经验，现在是公司的法定代表人，公司业务也对外企提供后勤服务工作，所以对用好该大楼非常有保证，请放心交给我们等。
诚越公司于2015年4月8日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：天河区国税局向诚越公司赔偿租赁期间的损失人民币1493762.5元（根据损失计算表计算，实际为要求天河区国税局返还2005年10月至2011年10月期间诚越公司已付的部分租金）。天河区国税局提起反诉，请求法院判令：1、天河区国税局与诚越公司签订的广州市下塘西路75号房屋租赁合同于2015年6月2日到期终止；2、诚越公司支付2015年6月3日至2015年9月30日期间房屋使用费（按同地段日租金标准4179.47元计算，该价格是房管部门公布的房屋租金参考价)；3、诚越公司支付租赁合同存续期间违反合同约定拖欠租金、变更房屋结构、私自转租的违约金共计人民币935773.93元（第一部分2014年1月至2015年6月期间，诚越公司延期173天支付房屋租金，按合同约定违约金每日按日租金的两倍即3435.15元计付，合计594280.95元。第二部分变更房屋结构的违约金，按照合同约定应按总租金5691549.6元的3%支付违约金170746.49元。第三部分未经许可转租的违约金，按合同总租金的3%计算为170746.49元）；4、诚越公司支付2015年6月2日租赁合同到期次日起至返还房屋之日止的逾期归还房屋的违约金（按合同约定日租金两倍，即3435.15元/日计算）。
在原审诉讼期间，天河区国税局向原审法院提起（2015）穗越法民三初字第2300号民事诉讼，提出要求诚越公司及涉讼大楼的其他实际使用人腾空交还房屋、支付自2015年10月1日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋使用费等诉讼请求。该案仍在审理过程中。
原审庭审中，诚越公司、天河区国税局确认：2015年6月3日，天河区国税局派员到涉讼大楼要求诚越公司腾空交还房屋，诚越公司认为双方因租赁合同纠纷在法院诉讼期间，要求待法院裁判处理，当日不同意交回房屋。涉讼房屋至今仍由诚越公司占有使用。诚越公司、天河区国税局双方确认截至2015年6月2日止，诚越公司已向天河区国税局缴纳的租金比应交的租金多203479元（含诚越公司支付的保证金20000元），天河区国税局表示除了保证金20000元需在诚越公司实际腾空交还房屋之日，按约定进行退还或其他处理，不要求在本案中予以处理外，其余诚越公司多交的183479元同意在本案天河区国税局反诉主张的房屋使用费及违约金中予以抵扣。
原审法院认为：诚越公司、天河区国税局签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》是双方当事人协商一致的真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同明确约定“租金为税后价，发票由乙方（诚越公司）自行到地税局代开后，税票复印件交给甲方备案”“乙方（诚越公司）应保证出租房屋的使用安全，在完成该楼的消防报建许可手续后方可装修、施工”、“乙方（诚越公司）应在合同签订前对甲方提供的具有出租权的有效证明及房屋报建、设计图纸、房屋结构质量等审核无误可以承租后，双方再签订本合同”等，结合诚越公司的法定代表人蔡东升于2005年3月发给天河区国税局的函件内容，及2006年11月1日天河区国税局向诚越公司发送的复函可见，诚越公司在与天河区国税局签订租赁合同前已对房屋状况进行充分、明确的了解，且最迟在收到天河区国税局于2006年11月1日发出的复函之日起就已清楚涉讼大楼属于宅基地、尚未通过消防报建许可手续、缺乏相关报建图纸等状况，并承诺由诚越公司自行申办相关手续、自行报税，且在此后一直按合同约定履行租赁合同，并未提出解除合同的主张。租赁期间，诚越公司一直承租使用涉讼大楼并按约定支付租金，2011年10月后，诚越公司也成功办理了租赁合同备案等相关手续。诚越公司未举证证明其在2011年10月至2013年10月期间，曾向天河区国税局提出因涉讼大楼未经消防验收、无法办理租赁合同备案及营业执照等原因而主张返还租金的请求，也未能提供证据证明在2010年8月至2012年8月期间，曾向天河区国税局主张因亚运穿衣戴帽工程而需减扣租金的请求，对于天河区国税局提出诚越公司的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，原审法院予以采纳。诚越公司在租赁合同关系存续的多年间，未对天河区国税局提出关于上述减扣租金的主张，却在收到天河区国税局关于合同期满终止租赁关系、收回房屋的通知后，通过发送律师函、提起诉讼等方式主张上述权利，显然是为了拖延交还涉讼物业的时间，违反了民事活动中诚实信用的基本原则，故对诚越公司的诉讼请求，原审法院不予支持。
对于天河区国税局的反诉请求，首先，根据诚越公司、天河区国税局的合同约定，涉讼物业的租赁期限自2005年6月3日起至2015年6月2日止，天河区国税局亦于2015年1月书面通知诚越公司租赁期满不再续租，要求诚越公司按时交还房屋。故对天河区国税局请求确认诚越公司、天河区国税局之间的租赁合同于2015年6月2日到期终止的反诉请求，原审法院予以支持。因诚越公司未履行租赁期满按时交还房屋的合同义务，故对天河区国税局主张诚越公司按涉讼物业同时段的租金参考价标准计付自2015年6月3日起至2015年9月30日止的房屋使用费的反诉请求，原审法院予以支持。诚越公司在明知租赁期限至2015年6月2日止届满的情况下，仍于2015年5月11日一次性向天河区国税局支付了半年的租金，且在天河区国税局通知其领回多缴的租金后并未领回，超出天河区国税局应收租金部分的剩余费用183479元理应在上述房屋使用费中予以抵扣。关于保证金20000元的问题，因租赁合同中未对该保证金的退还问题进行约定，根据日常生活经验法则及租赁惯例，保证金应在双方的权利义务结清后再行处理。现诚越公司仍未腾退房屋给天河区国税局，相关费用也未结清，且天河区国税局已另行起诉要求诚越公司搬迁，故该保证金应在另案处理，本案不予调处。
关于天河区国税局反诉要求诚越公司支付因拖欠租金、变更房屋结构、私自转租的违约金问题，首先，关于逾期支付租金的违约金问题，按照合同约定，诚越公司在2014年1月至2015年6月期间，应分别于2014年3月10日前、2014年9月10日前、2015年3月10日前向天河区国税局支付半年的租金，但诚越公司实际分别于2014年5月8日、2014年11月7日、2015年5月11日才支付租金，合共逾期176天，已构成违约，应按合同约定每日按日租金1717.58元的两倍支付违约金合共604588.16元。其次，关于诚越公司变更房屋结构、私自转租的问题，因租赁期长达十年，十年期间天河区国税局亦不时对涉讼物业进行检查，据现有证据表明，天河区国税局在2014年1月期间对涉讼物业进行全面检查并向诚越公司提出相关的整改意见，当时亦未对诚越公司的装修及转租问题提出异议，可见天河区国税局是清楚诚越公司的装修及转租情况的。根据合同约定，诚越公司若存在变更房屋结构、私自转租的行为，天河区国税局有权终止合同，收回房屋，诚越公司并按总租金的3%向天河区国税局支付违约金。而天河区国税局在明知诚越公司的装修及转租情况下，在租赁合同存续期间并未因此主张终止合同及要求诚越公司支付违约金，现双方租赁合同已期满终止，故对诚越公司要求天河区国税局就变更房屋结构、私自转租问题而支付违约金的反诉请求，原审法院不予支持。
对于天河区国税局要求诚越公司支付自2015年6月3日起至实际交还房屋之日止的逾期归还房屋违约金的问题，虽然租赁合同约定租赁期满诚越公司逾期交还房屋的，每逾期一日，每日向天河区国税局支付日租金两倍的滞纳金。诚越公司现提出该计算标准过高，且在其已支付房屋使用费的情况下，天河区国税局的损失已得到弥补，不应再计付违约金的抗辩意见，原审法院认为，违约金的性质应以弥补损失为主，在原审法院支持天河区国税局向诚越公司主张房屋使用费的情况下，诚越公司的损失已得到弥补，在此基础上再计算违约金没有事实和法律依据，故对天河区国税局的该项反诉请求，原审法院不予支持。
本案纠纷是因诚越公司的违约行为所致，故本案诉讼费用应由诚越公司承担。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，于2015年10月28日作出判决：一、确认广州市诚越服务有限公司与广州市天河区国家税务局就广州市越秀区下塘西路75号房屋的租赁合同关系于2015年6月2日期满终止；二、广州市诚越服务有限公司应在判决发生法律效力之日起10日内，一次性向广州市天河区国家税务局支付自2015年6月3日起至2015年9月30日止的房屋使用费（建筑面积按3058平方米计算，按房管部门公布的同期房屋租金参考价标准计付，其中扣除广州市诚越服务有限公司已向广州市天河区国家税务局多付的租金183479元）；三、广州市诚越服务有限公司应在判决发生法律效力之日起10日内，一次性向广州市天河区国家税务局支付自2014年1月起至2015年6月止的逾期交租违约金604588.16元；四、驳回广州市诚越服务有限公司的诉讼请求。五、驳回广州市天河区国家税务局的其他反诉请求。本案受理费18244元、反诉费12383.40元，均由广州市诚越服务有限公司负担。
判后，上诉人诚越公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、天河区国税局提供的租赁物一无规划验收、二无消防合格、三无产权资料，系法律所禁止租赁物。2005年10月至2006年11月期间，诉争的租赁合同因违反法律禁止性规定而属于无效，根据《合同法》第58条的规定天河区国税局基于无效合同取得的租金收益应当返还给诚越公司。依合同本意和生活经验，承租人应负担的消防报建仅指装修工程的消防即二次消防，而非一次消防，因诚越公司的投入而使涉案物业的消防手续完善，天河区国税局已基于诚越公司的行为获益，如还要收取此段无效期间的租金有违等价有偿和公平原则。天河区国税局未能向诚越公司提供规划验收合格证、房产证或具有出租权的有效证明，导致诚越公司无法正常使用租赁房屋用于经营，2005年10月至2011年11月期间诚越公司长期无法办理租赁合同备案，一、二楼租户也无法办理营业执照，并最终导致一、二楼闲置丢空。2010年3月至8月亚运穿衣带帽工程期间，诚越公司已经自行承担了相应的经营亏损和成本，天河区国税局理应承担期间的租金损失，无论依据公平原则还是依据租赁合同约定，天河区国税局均应当退还此期间的租金。二、一审法院判令诚越公司按照“房管部门公布的同期房屋租金参考价”向天河区国税局支付2015年6月3日至2015年9月30日租金，既无事实和法律依据，兼且无法确定具体金额，难以执行。天河区国税局起诉要求支付房屋租金，原审法院判决变更为房屋使用费错误。天河区国税局起诉要求支付2015年9月30日之前的租金，应当按照合同约定的租金标准计付，原审法院调整双方约定的计租标准没有依据。依公平和填平原则，房屋使用费应与其可得租金损失相一致，天河区国税局收回涉案物业也无法出租获利，租金参考价不具有参考性，不能用作确定天河区国税局损失的依据。房管部门作出的租金参考价中虽有“同心圆公寓”的租金参考价，但这是诚越公司因经营对外出租公寓房间时的参考价格，诚越公司对涉案物业进行了巨额投资才使该物业租赁价值升值。三、原审法院判决诚越公司支付逾期交租违约金没有事实和法律依据。天河区国税局原审的诉讼请求是594280元，原审法院调整为604588元，违反不告不理原则。诚越公司缴纳租金虽与合同不符，但不构成违约。双方因为消防报建等一系列争议导致租赁期限的顺延以及交租延后，其后双方一直按照年中前及年尾前分别支付半年租金的方式在履行合同，直至2015年6月，天河区国税局未提出任何异议，诚越公司与天河区国税局已经用实际履行行为变更了书面的合同约定。即使构成违约，违约金也过高应予调整。四、原审法院未居中审判，多有偏帮天河区国税局。原审法院驳回天河区国税局的大部分诉讼请求却认定其无需承担诉讼费没有依据。请求法院判令：1、撤销原审判决；2、改判天河区国税局向诚越公司赔偿租赁期间的损失1493762.5元；3、驳回天河区国税局的全部反诉请求；4、天河区国税局承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人天河区国税局答辩称：一、诚越公司关于“赔偿租赁期间的损失”的请求无事实和法律依据，且已过诉讼时效。按时办理消防验收、办理租赁合同备案是诚越公司的义务，天河区国税局没有违约行为，没有过错，没有义务对诚越公司从涉案物业中取得经济利益承担保证责任，不应赔偿诚越公司的损失。亚运会“穿衣戴帽工程”不能免除诚越公司交纳租金的义务。“穿衣戴帽工程”期间，诚越公司继续保持占有、使用涉讼房产的状态，不存在租赁合同不能继续履行的情况，应当支付租金。诚越公司主张的违约赔偿均已超过2年诉讼时效，不应予以支持。二、天河区国税局在诉讼过程中明确主张诚越公司应支付合同到期之后的房屋使用费。天河区国税局多次申明租赁期满后不再续租涉讼房屋，诚越公司明知合同到期终止仍拒绝交还房屋。天河区国税局主张诚越公司支付房屋使用费，标准参考房管部门公布的同期房屋租金参考价标准，因该参考价具体、明确、公开，且便于执行。合同约定的租金标准是2005年5月的租金水平，而租赁合同终止后，诚越公司强行占有、使用涉案物业，违背天河区国税局对房屋的处置意愿，且当前的房产租赁价格标准及消费水平发生了明显变化，如仍按照十年前的租金标准才是显失公平。如按照合同约定的租金标准计算房屋使用费将减少诚越公司的违法成本。三、诚越公司对其逾期交纳租金行为应依法承担违约责任。天河区国税局从未同意调整交纳租金的时间，违约金的设定标准是双方的真实意思表示。四、天河区国税局明确表示不接受与诚越公司对“房屋占有期限”上的调解，立场从未改变。五、诚越公司所称的装修设计、消防报建等均属于其应履行的合同义务，其所作的房产维护是获取经济收益的成本投入。双方合同第七条约定依附于房屋的装修归天河区国税局所有，且诚越公司使用十年，装修及相应资产已超过或接近折旧或摊销年限。诚越公司所称的涉案房产增值是市场经济规律作用下房屋整体价格水平的提升。诚越公司拒绝交还房屋违背诚实信用和禁止权利滥用原则。请求驳回诚越公司的全部上诉请求。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
原审期间，天河区国税局提交《天河区国税局收到诚越公司款项统计表》，记载诚越公司2005年-2015年支付租金的时间和金额，其中2014年5月8日、11月7日、2015年5月11日支付租金均为309163.8元。诚越公司未对支付时间和金额提出异议。
本院认为：诚越公司与天河区国税局签订的《房屋租赁合同》、《补充合同》是双方真实意思表示，诚越公司已使用涉讼物业多年，未举证证明因涉讼物业系违法建筑而收到行政主管部门的处罚或整改通知，现诚越公司主张合同无效依据不足，本院不予支持。关于诚越公司主张的2005年10月至2006年11月期间未通过消防验收的损失以及2005年10月至2011年10月期间无法办理租赁备案期间的损失问题。双方合同明确约定诚越公司应在合同签订前对房屋情况审核无误可以承租后再签订合同，结合诚越公司的法定代表人发给天河区国税局的函件可见，诚越公司在签订合同前应该并且已对房屋情况进行了充分的了解；在合同履行过程中，诚越公司也未以消防验收或租赁备案问题为由向天河区国税局提出解除合同、扣减租金的主张。诚越公司在合同期满后提出扣减租金的主张缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于亚运穿衣戴帽工程期间应否扣减租金的问题。双方合同约定因不可抗力造成的损失双方互不承担责任，诚越公司据此要求天河区国税局对诚越公司在亚运穿衣戴帽公司期间的损失承担责任与合同约定不一致；此外，诚越公司未在合同关系存续期间提出该主张，双方对此亦无达成一致意见，故原审法院驳回诚越公司的诉讼请求并无不当。在租赁合同期内承租人应支付租金，合同期满后承租人仍占用租赁物的应支付占用期间的房屋使用费，诚越公司在合同期满后未交还涉讼房屋，原审判决诚越公司按照房管部门公布的同期房屋租金参考价支付租赁期满后的房屋使用费并无不当，本院予以维持。关于逾期支付租金的违约金问题。诚越公司其未举证证明天河区国税局同意其变更交租时间，天河区国税局也明确表示不同意，诚越公司关于双方以实际行为改变租金支付时间的主张不成立，诚越公司逾期交租构成违约。原审期间天河区国税局提交《天河区国税局收到诚越公司款项统计表》，诚越公司对其逾期交租的时间及金额无提出异议，其实际逾期交租时间经计算为176天，原审法院以该证据计算诚越公司逾期交租的时间与事实一致，按照日租金的两倍计算逾期交租违约金与合同约定相符，违约金也未超过逾期支付租金总额，诚越公司主张逾期交租违约金过高依据不充分，本院不予支持。诚越公司关于诉讼费部分的上诉理由有理，本院相应予以调整。诚越公司的其他上诉理由依据不充分，本院不予采纳。审查原审认定事实清楚，唯对诉讼费的处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉受理费18244元，由广州市诚越服务有限公司负担；反诉受理费10773元，由广州市诚越服务有限公司负担6443元，由广州市天河区国家税务局负担4330元；二审案件受理费24687元，由上诉人广州市诚越服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年三月二日
书 记 员 张 利