福建省沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沙民初字第1391号
原告罗昌木，男，1980年2月10日出生，汉族。
原告杨春燕，女，1983年6月11日出生，汉族。
原告委托代理人倪友贤，福建万天律师事务所律师。
原告委托代理人傅发彪，福建万天律师事务所实习律师。
被告三明市华龙房地产开发有限公司，住所地福建省沙县华龙世纪花园一号楼三楼。
法定代表人张远辉，董事长。
被告委托代理人曹翔，福建竞成律师事务所律师。
原告罗昌木、杨春燕与被告三明市华龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月22日立案受理。依法组成合议庭，由审判员俞隆彬担任审判长、审判员曹阿光、人民陪审员林红参加评议，于2013年12月12日、2014年3月11日依法开庭审理了本案，原告的委托代理人倪友贤、被告的法定代表人张远辉及其委托代理人曹翔到庭参加诉讼，审理期间，原、被告向本院申请庭外调解时间四个月。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年3月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》。合同中约定：1.原告购买位于沙县华龙世纪花园8号楼1203室房产，建筑面积共120.166平方米，其中，套内建筑面积98.84平方米，公共部分共有分摊建筑面积21.326平方米；2.单价为每平方米5811元；3.原告签订合同时支付30%购房款218285���，70%购房款48万元以银行按揭贷款方式支付；4.如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按照原告已付款的0.01%向原告支付违约金。
原告已经依约支付了购房款，被告于2011年12月31日将钥匙交给原告。被告同时向原告收取了专项维修资金6008元、购房税费12054元、三年的物业管理费3461元、电梯维保费1000元、燃气安装费340元、垃圾清运费300元、水电周转金200元、楼道墙体粉刷费100元。
由于被告至今未向房屋权属登记机构办理房屋所有权登记致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书。双方合同中虽然约定每日违约金为0.01%，但该违约金低于原告损失，原告要求被告按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金。
被告向原告收取的电梯维保费1000元没有法律依据，原告使用的电梯有两年的免费保修期，被告无权收取该款项。被告收取燃气安装费、楼道墙体粉刷费同样没有法律依据。对于这三项费用，被告应当返还给原告。
被告占用原告的专项维修资金、购房税费、电梯维保费、燃气安装费、楼道墙体粉刷费近两年，对原告的资金占用损失，被告应当承担赔偿责任。为此，特向法院起诉要求：1.依法判令被告为原告办妥产权过户登记手续，并将所领房地产权属证书交付给原告。2.依法判令增加被告逾期办证违约金。并判令被告支付给原告逾期取得房屋权属证书违约金76991元（从逾期日至2013年5月1日，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准）。3.依法判令被告返还给原告电梯维保费1000元、燃气安装费340元、楼道墙体粉刷费100元。4.依法判令被告支付给原告专项维修资金、购房税费、电梯维保费、燃气安装费、楼道墙体粉刷费的资金占用损失1411元（按银行同期贷款利率标准）。5、依法判令被告承担本案的诉讼费用。
原告为证实其主张，向本院提交下列证据：
1.原告身份证1份，用以证实原告的身份。
2.商品房买卖合同、面积误差单、个人购房担保借款合同，证明原、被告房屋买卖合同中约定的权利与义务和按揭情况。
3.收据，用以证明原告于2011年12月31日向被告缴纳楼道墙体粉刷费100元。水电周转金300元、垃圾清运费200元、三年的物业管理费3461元、装修保证金1000元、电梯维保费1000元、预收购房税费12054元、专项维修资金6008元、燃气安装费340元的事实。
4.购房发票，用以证明原告向被告交纳预收购房首付款218285元的事实。
5、房屋登记询问记录，证明原告于2011年3月14日应被告要求已经协助被告办好了申请所有权登记的材料的事实。
6.所有权（预告）登记申请书，证明被告于2013年9月30日才向房屋产权登记部门申请办证，申请书中2013年9月30日不是被告本人书写是被告办证人员自行填写的。
7.权属转移涉税证明，证明被告向税务部门交纳税费的时间是2013年9月29日结合原告交付给被告税费时间是2011年12月31日这一事实，可以证明被告逾期办证这一事实
8.三明市住宅专项维修资金缴存凭证，证明被告向相关部门交纳专项维修资金的时间是2012年9月24日，结合原告交付给被告专项维修资金时间是2011年3月16日这一事实，可以证明被告逾期办证这一事实。
9.预告登记申请书，证明房屋预登记情况。
10.房屋转移登记审批表，证明被告2013年10月11日才领证的事实。
被告辩称：（一）被告没有为原告办理房屋权属登记的合同义务，原告要求被告为其办妥产权过户登记手续，缺乏合同依据，不能成立。本案中原告并没有书面委托被告代办权属登记，因此，被告没有为原告办理产权过户登记手续义务。（二）原告要求被告支付逾期办证违约金，缺乏事实和法律依据，不能成立。由于被告没有为原告办理房屋权属证书的合同义务，因此，也就不存在所谓的“逾期办证”的问题，更谈不上“逾期办证违约金”。（三）假如本案中原告所主张的不是“逾期办证违约金”，而是《商品房买卖合同》第十四条所约定的违约金，原告的主张也不能成立。本案中，原告逾期取得房屋权属证书，是多方面的原因造成，并非被告单方的原因。原告对逾期取得房屋权属证书，也存在过错。因此，被告不应当承担违约责任。具体理由如下：被告未能在商品房交付使用后60日内办结房屋初始预登记，存在多方面的原因。首先，电力公司未能按时完成8号楼的二级负荷供电工程是造成该幢楼无法办理初始登记的直接原因。根据2011年3月18日被告与沙县供电公司签订的《新建住宅供配电设施工程建设合同》第5条第10项约定：“供电公司应当在被告第二次付款并具备供配电设施工程建设施工条件后，60个工作日内组织施工，并通过竣工验收”。被告于2011年4月6日支付给供电公司300万元后，供电公司同意开始施工，并委托福建银桥电力工程有限公司负责具体施工事宜。而银桥公司施工进展缓慢，直至2012年10月份才基本完工。被告申请沙县公安消防大队对华龙世纪花园6、7、8号楼进行消防验收，2012年10月9日沙县公安消防大队出具了一份消防违法通知书，认为6、7、8号楼未按二级负荷要求进行供电，不符合消防规定。被告立即与银桥公司沟通，才发现是由于供电公司在委托银桥公司施工时遗漏了二级工程。根据供电公司的规定，若要继续对该工程进行施工，供电公司须重新立项报省公司审批，为了加快进度，只能由被���重新委托银桥公司对遗漏的二级负荷供电工程进行施工。为此，双方于2013年4月3日签订了一份《工程承建合同》。该工程于2013年6月初完工。2013年6月14日，沙县公安消防大队对6、7、8号楼复查后，出具了消防备案复查意见书，认为复查合格，可以恢复使用。被告于次月办理了竣工备案和初始登记手续。被告提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》可以证明，世纪花园6、7、8号楼早在2011年12月19日就已通过竣工验收，由于供电公司未能按时完成二级负荷供电工程，导致消防验收无法通过，直接造成6、7、8号楼无法办理竣工验收备案手续，进而导致初始登记手续无法办理。被告2011年4月6日支付给供电公司300万元后，供电公司本应在2011年6月6日完成全部的供配电设施工程建设，而事实上该工程直至2013年6月初才完工，延误时间达二年之久，该段时间的���误责任不在被告。被告不应为此承担责任。其次，《商品房买卖合同》是有福建省建设厅、省工商局制定的格式范本，时间60日太短，实践中根本无法做到。目前全县乃至全省各地绝大多数的开发商都难以按照上述期限办理房屋初始预登记。沙县房地产管理也出具了相关证明予以证实上述期限内办理房屋初始预登记有些困难。再次，（1）办理房屋初始登记需要的材料繁多，且涉及多个部门，而相关部门业务量大，人手不足、办事效率不高，多方面原因造成被告不能在交房后60日内办理房屋初始登记。对此，沙县房地产管理所也出具了相关证明予以证实。（2）原告未按规定提供计划生育证明，也是造成原告未能及时取得房屋权属证书的原因。（3）按照目前置换中心与沙县房管所办理房屋权属登记所需时间，即使在初始登记已办结，且所有的办证资料齐全的情况下，���告仍然无法在交房后60日内取得房屋权属证书。（4）退一步说，即使被告存在违约行为，因原告并未遭受实际损失，被告也有权要求减少违约金，甚至免除违约金。
（三）关于原告要求被告返还电梯维保费1000元、燃气安装费340元、楼道墙体粉刷费100元的问题。1.电梯维保费，被告提供的电梯维保费支出票据可以证明，而且今后仍然将产生相关的费用。为公共利益，该项费用目前不能返还给原告。等待华龙世纪花园的业主委员会成立后，被告同意将剩余款项移交给业主委员会。2.关于燃气安装费。原告所交纳的340元燃气安装费是用于支付原告所购商品房内原告自用燃气表的安装费，该安装应当由原告承担。3.关于楼道墙体粉刷费。被告在交房后已不再负有对楼道墙体在装修过程中出现的破损承担粉刷费或者修补费用义务。该方面的支出只能由业主共同承担。被告为��业主的公共利益，向业主收取少量费用便于今后需要，待业主委员会成立后，被告同意在扣除实际已产生的费用后，将剩余款项转付给业主委员会。
（四）原告要求被告支付专项维修资金、购房税费等专项的资金占用损失，于法无据，不能成立。1.关于专项维修资金，被告向原告代收该项费用，是根据政府文件的要求，属于合理行为。被告依照沙县房管所的通知已将该项费用转入沙县房管所指定的专项维修资金账户。被告的行为属于代收代付，原告要求被告支付资金占用损失，于法无据。2.关于购房税费。原告自愿委托被告代交购房税费，双方并没有约定这些费用在被保管期间，被告需要向原告支付资金占用费。而且被告为原告代交购房税费，必须先由置换中心向税务部门进行税务申报。在此之前，被告无法交纳相关费用。原告认为被告故意延迟交纳购房税费，完全不符合事实。3.至于电梯维保费等其他费用。被告收取这些费用是用于合理开支，而且当时原告亦无异议。综上所述，原告已委托沙县诚信置换中心代办房屋权属登记，被告并无为原告办理房屋权属登记的义务。原告要求被告为其办妥产权过户登记手续，并支付逾期办证违约金的主张，于法无据，不能成立。原告要求被告返还电梯维保费等费用，以及要求被告支付资金占用损失等方面的诉讼请求，同样缺乏依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告为证实其主张，向本院提交下列证据：
1.被告营业执照、组织机构代码证，证明被告营业执照和组织机构代码证登记情况。
2.法定代表人身份证明，证明被告法定代表人情况。
3.委托书。证明原告委托沙县诚信住房置换中心代办房产权、土地证。
4.华龙世纪花园客户清单，证明被告向沙县诚信住房置换中心移交��户办证材料的情况。
5.代办华龙房地产开发有限公司产权登记手续合作协议，证明被告的初始登记与购房户的产权登记均由沙县诚信住房置换中心负责代办。
6.沙计生领（2010）16号文件、沙县房地产管理所出具的证明，证明2010年12月20日起，办理房屋初始登记、转移登记手续，应当提供计划生育证明。
7.沙政（2008）379号文件，证明按文件要求，商品房销售时，购房户应交纳的住宅专项维修资金由售房单位代收。
8.沙县诚信住房置换中心出具的证明。证明办理房屋产权登记应当提供婚姻状况证明、计生证明等材料；被告代客户提交材料应当批量提供；办证税费待沙县诚信住房置换中心进行申报后，被告方代交等事实。
9.电梯维保费支出票据，证明电梯维保费支出情况。
10.商品房初始登记审批表。证明华龙世纪花园6、7、8号楼办理初始登记情况。
11.沙县房地产管理所出具的说明，证实60天内办理初始登记是不可能的，各部门审核通常要一年左右。
12.燃气公司费用说明，用以证明燃气IC表金额为每只340元的事实。
13.专项维修资金缴存清册、缴存票据，证实被告根据沙县房管所通知，缴存了原告专项维修资金。
14.房屋转移登记审批表一份，证实原告的房屋所有权证在2013年10月8日已办理完毕。
15.交房手续单一份，证实2012年1月9日原、被告双方办理了交房手续。
16.沙县房地产管理所于2013年12月11日出具的一份证明，证实被告于2013年7月27日到沙县房地产管理所办理华龙世纪花园6#、7#、8#楼总证的初始登记相关事宜，其中包括2012年7月19日做出的7#楼房屋建筑面积测量计算报告。
17.房屋建筑面积测量计算报告，证实沙县城乡规划勘测设计室在2012年7月19日做出华龙世纪花园8#楼《房屋建筑面积测量计算报告》，并经审验合格。
18.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证实华龙世纪花园8#楼竣工验收备案手续已在2013年7月26日办理完毕。
19.新建住宅供配电设施工程建设合同，用以证明被告委托沙县供电有限公司负责华龙世纪花园的供配电设施工程建设。
20.沙县消防大队建设工程竣工验收消防违法通知书，用以证明因沙县供电有限公司未及时完成二级负荷供电设施建设，造成华龙世纪花园6、7、8号楼无法通过消防验收。
21.工程承建合同、工程项目设计合同，证明因沙县供电有限公司未按合同约定完成华龙世纪花园应急电源工程，导致被告不得不另行委托其他单位进行应急电源的设计和施工。
22.付款票据、凭证，证明被告支付供电设施工程款、材料费等费用的情况。
23.沙县消防大队建设工程竣工验收消防备案复查意见书，证明经整改后，华龙世纪花园6、7、8号楼最终于2013年6���14日通过消防验收。
结合双方庭审陈述，以及庭审举证、质证、认证，本院对案件事实证据认定如下：
1.被告对原告提供的上述证据中的第1、2、3、4、6、7、8、9、10组真实性无异议，本院予以确认。
2.原告提供的第5组证据，用以证明原告于2009年4月30日应被告要求已经协助被告办好了申请所有权登记的材料的事实；被告认为，该组证据是沙县诚信住房置换中心的工作人员制作的，证明原告委托沙县诚信住房置换中心代为办理房屋所有权登记，并不能证明被告有义务为原告办理房屋权属手续；本院认为，该组证据只能证实沙县诚信住房置换中心的工作人员曾于2009年4月30日，有对原告的个人身份情况进行询问和原告对自已的身份情况真实性进行承诺。
3.原告对被告提交的第1、2、4、7、9、10、13、14、15组证据的真实性无异议，本院予以确认。
4.被告提供的第3组证据，用以证实原告委托沙县诚信住房置换中心代办房屋权属证书；原告认为，委托书是签购房合同时，被告要求原告签的，属办证的手续材料，原告委托办证的是被告而不是沙县诚信住房置换中心。原告提交办证材料已两年多，作为被告应告知原告需提交什么材料，而被告并未告知原告，因此，被告应承担责任；本院认为，该组证据仅能证明原告有签一份了办证所需的委托书给被告用于办证用，并不能证明原告有委托被告代为办证。
5.被告提供的第5组证据，用以证实被告初始登记与购房户产权登记均由沙县诚信住房置换中心代办的事实；原告认为，该合作协议只是一份转委托性质的协议，不论逾期办证沙县诚信住房置换中心是否存在过错，均应由被告承担责任；本院认为，该组证据可以证实被告将有关办证事宜委托给沙县诚信住房置换中心办理。
6.被告提供的第6组证据，用以证明自2010年12月20日起办理房屋登记，需提交计划生育证明的事实；原告认为，沙县计划生育工作领导小组不属法律、法规设定的机构，无权对房屋登记设定限制性规定；本院认为，该组证据仅能证实在沙县办理房屋登记与提交计划生育证明的事实。
7.告提供的第8组证据，用以证实被告代原告提交办证材料应当批量提供，办证税费应待沙县诚信住房置换中心进行申报后，被告方能向税务部门代交的事实；原告认为，对真实性和合法性均有异议，办证需提交计生证明没有法律依据。原告已将办证税费预交给被告，被告拖延向税务部门交纳应承担违约责任；本院认为，该组证据仅能证明沙县诚信住房置换中心在办理房产证过程中的流程。
8.被告提供的第11组证据，用以证实60日内办理房屋初始登记是不可能的，实际操作过程需一年左右；原告认为，对该证据���内容有异议，是为了推脱逾期办证的责任；本院认为，该证据系沙县房地产管理所自己出具的说明，不能因此而推翻被告违约办理初始登记的责任。
9.被告提供的第12号证据，用以证实燃气IC表金额为每只340元；原告认为，该项费用应包含在购房款中，原告不需再另行交纳；本院认为，根据沙政办（2007）128号文相关规定，该费用属于住房开发建设成本，被告不应向原告收取，应予返还原告。
10.被告提供的第16号证据，证明被告在2013年7月27日到房管所申请华龙世纪花园6、7、8号楼初始登记相关事宜，并递交预审资料，其中包含2012年7月19日做出的华龙世纪花园7号楼房屋建筑面积测量计算报告；原告认为，对真实性有异议，且自相矛盾，说明该份材料系虚假的；本院认为，该份证据可以证实2013年7月27日被告有到房管部门申请办理初始登记并提交预审材料。
11.被告提供的17号证据，证实沙县城乡规划勘测室曾于2012年7月19日做出华龙世纪花园6号楼《房屋建筑面积测量计算报告》，并经审验合格；原告认为，其对真实性有异议，材料系虚假的；本院认为，该份证据可以证实沙县城乡规划勘测室曾于2012年7月19日做出华龙世纪花园6号楼《房屋建筑面积测量计算报告》，并经审验合格。
12.被告提供的18号证据，证明华龙世纪花园6号楼的竣工备案手续及办理初始登记所需发票均己在2013年7月26日办理完毕；原告认为，该份证据与本案无关；本院认为，该份证据仅能证明办理初始登记的一个过程。
13.被告提供的19、20、21、22、23号证据，证实由于供电公司的原因没有按时完成二级负荷供电工程导致消防验收无法通过，进而导致初始登记迟迟无法办理，被告不应为此承担责任；原告认为，真实性无法核对，且我方不是合同当事人。该组证据���本案无关，是被告与供电公司之间的合同关系，被告若因此造成损失，被告有权向电力公司要求赔偿，并不能成为被告逾期办证的理由；本院认为，该组证据只能证实被告和沙县电力公司之间有关供配电设施工程建设之间的约定和被告重新委托银桥公司对遗漏的二级负荷供电工程进行施工的经过。
本案在审理过程中，经庭审举证、质证，原、被告双方对以下事实无争议，本院予以确认：
1.2011年3月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》。合同中约定：原告购买位于沙县华龙世纪花园8幢1203室房产，建筑面积共120.166平方米；单价为每平米人民币5811元；原告签订合同时支付30%购房款218285元，70%购房款480000元以银行按揭贷款方式支付；合同面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；合同第八条约定：出卖人应在2011年12月30日前，���照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；该合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列的第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。
2.合同签订后原告依约向被告支付了首付购房款，余款办理银行按揭贷款方式支付，2012年1月9日被告向原告交付合同中约定的位于沙县华龙世纪花园8幢1203室商品房一套。
3.2009年12月21日，三明市华龙房地产开发有限公司与沙县诚信住房置换中心签订《代办华龙房地产开发有限公司产权登记手续合作协议》，协议约定：��告与购房户签订购房合同后的按揭鉴证及房产证、土地证办证等一切所有手续均有沙县诚信住房置换中心办理，三明华龙地产有限公司在与购房者签订购房合同时，必须告知购房者提供并收集产权办理的必备材料，其中，a、夫妻双方身份证复印件三份或户籍证明原件一份及复印件三份；若有用曾用名的户口簿复印件三份；b、婚姻状况证明三份；c、已备案购房合同复印件一份；d、不动产金额款发票原件一份、复印件两份。沙县诚信住房置换中心提供的服务事项有：A、办理开发商预售申请；B、办理开发商初始登记；C、办理产权登记及见证；D、办理购房转现房抵押及登记；E、办理土地证正式登记。
4.2013年7月27日被告向沙县房地产登记机关提交办理沙县华龙世纪花园6、7、8幢商品房总证的初始登记材料。
5.2011年12月31日，原告向被告交纳了电梯维保费1000元、燃气安装费340元、楼道墙体粉刷费100元。
6.2011年3月14日，原告向被告交纳预购房税费12054元。
本案争议的焦点为：1.关于被告是否应当支付逾期办证违约金和违约金按何标准及违约时间如何计算以及电力工程施工拖延的时间能否从被告办证时间中扣除的问题。2.关于被告是否返还原告电梯维保费、燃气安装费、楼道墙体粉刷费的问题。3.关于被告是否支付原告专项维修资金、购房税费、电梯维保费、燃气安装费、楼道墙体粉刷费的资金占用损失的问题。
1.关于被告是否应当支付逾期办证违约金和违约金按何标准及违约时间如何计算以及电力工程施工拖延的时间能否从被告办证时间中扣除的问题
原告认为：原告已按合同约定履行支付购房款义务，被告于2011年12月31日将房屋交付原告使用，但被告至今未向房屋登记机构办理房屋所有权登记，致使原告不能在商品房交付使用��90日内取得房屋权属证书，因此，被告应承担逾期办证的违约责任。虽然原、被告的合同中约定按交款总额每日0.01%计算违约金，但是违约金的约定远远低于原告的损失。原告有权要求被告按照已交购房款总额参照金融机构计收逾期贷款利息的标准（即年利率6.65%×150%）支付违约金。按合同约定，原告应在2012年4月1日前取得房产证，因此违约金应从2012年4月1日起按（年利率6.65%×150%）计算至取得房屋权属证之日止。电力工程施工合同是被告与第三方沙县电力公司之间的合同关系，且我方不是合同当事人。被告若因此造成损失，被告有权向电力公司要求赔偿，并不能成为被告逾期办证的理由。
被告认为：原告所主张的逾期办证违约金并不是《商品房买卖合同》第十四条所约定的违约金，该条款只约定被告负有办理房屋所有权的初始登记，以及将办理权属登记需由被告��供的资料交付原告的义务，并没有约定被告负有为原告办理房屋权属证书的义务。原告逾期取得房屋权属证书，是多方面的原因造成，并非被告单方面的原因造成；由于供电公司的原因没有按时完成二级负荷供电工程导致消防验收无法通过，进而导致初始登记迟迟无法办理，被告不应为此承担责任；被告已委托沙县诚信住房置换中心代办房屋初使预登记，但该住房置换中心没有及时办理，也是造成初始登记延迟的原因。按照目前房置换中心与沙县房管所办理房屋权属登记所需的时间，即使在初始登记办结，且所有办证村料齐全的情况下，原告仍无法在交房后90日内取得房屋权属证书。因此，被告不应向原告支付违约金。
本院认为：原告已按合同约定，履行了支付购房款的义务，原告并未违反合同约定的付款义务。被告于2012年1月9日将原告所购的房屋交付原告使用��但被告并未按《商品房买卖合同》第十四条的约定，在交房后60日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，致使原告无法在商品房交付后90日内取得房屋所有权证，而是到了2013年7月27日，被告才向房屋登记机关提交了办理房屋所有权总证初始预登记的相关材料，因此，被告已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称将华龙世纪花园的供配电设施工程委托给沙县供电公司施工建设，在建设施工中遗漏二级负荷供电设施建设，无法通过消防验收，进而导致初始登记延误办理的事实。鉴于目前建筑市场电力工程施工单位的现状，因施工单位的工程进度等原因，造成的时间拖延，并非是被告主观原因，但不存在法定扣除天数的情形。其违约时间计算应从2012年4月10日至2013年7月27日，共计473天，根据违约金的性质，以补偿性为主，兼具惩罚性。根据本案的实际，原告未提供证明造成实际损失，以惩罚性计算违约金即其违约金应按双方合同的约定自逾期之日起每日按原告已付款的0.003%计算，违约金总额为{（218285元＋480000元）×473天×0.003％}＝9908元。
2.关于被告是否返还原告电梯维保费、燃气安装费、楼道墙体粉刷费的问题
原告认为：电梯有两年的免费保修期，被告无权收取该款项，被告提交的证据无法证明其为原告电梯维修、维护所花费用的合法性及与原告应当承担多少费用；燃气安装费已经取消，被告无权向原告收取该款项，财政部取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、热、道路以及其他各种名目的专项配套费；楼道墙体粉刷费是被告的建筑成本，包括在原告所交的房价中，被告无权收取该费用。
被告认为：电梯维保费，电梯维保费支出票据可以证明，而且今后仍然将产生相关的费用。为公共利益，该��费用目前不能返还给原告。待华龙世纪花园的业主委员会成立后，被告同意将剩余款项移交给业主委员会；燃气安装费，原告所交纳的340元燃气安装费是用于支付原告所购商品房内原告自用燃气表的安装费，该安装费应当由原告承担；楼道墙体粉刷费，被告在交房后已不再负有对楼道墙体在装修过程中出现的破损承担粉刷费或者修补费用义务。该方面的支出只能由业主共同承担，被告为了业主的公共利益，向业主收取少量费用便于今后需要，待业主委员会成立后，被告同意在扣除实际已产生的费用后，将剩余款项转付给业主委员会。
本院认为：在小区业主委员会成立前，其实是由开发商代行业主委员会的职责进行物业管理，其所收取的楼道墙体粉刷费、电梯维保费是用于楼道墙体在装修过程中出现的破损承担粉刷费或者修补费用义务以及电梯维护保养等开支，属���小区物业管理开支，属物业服务合同法律关系，与本案无关；原告有向被告所交纳燃气安装费340元，根据沙政办（2007）128号文相关规定，该费用属于住房开发建设成本，被告不应向原告收取，且被告同意退还，因此，该项费用应予返还原告。
3.关于被告是否支付原告专项维修资金、购房税费、电梯维保费、燃气安装费、楼道墙体粉刷费的资金占用损失的问题。
原告认为：被告占用原告的专项维修资金、购房税费、电梯维保费、燃气安装费、楼道墙体粉刷费近两年，对原告的资金占用损失，被告应当承担赔偿责任。
被告认为：专项维修资金是根据政府文件的要求向原告代收该项费用属于合理行为；购房税费是原告自愿委托被告代交，双方并没有约定这些费用在被告保管期间被告需要向原告支付资金占用费；电梯维保费等其他费用，被告收取是用于合理开支，而��告当时亦无异议。因此原告要求支付资金占用损失缺乏依据。
本院认为，专项维修资金是被告根据沙政（2008）379号文件和相关的法规规定代为收取的，被告代为收取后，已将该费用存进指定专户，该资金系专用资金，属专款专用，原告要求被告支付占用资金损失，缺乏法律依据；购房税费是原告自愿委托被告代交的，双方没有约定何时交纳，因此，不存在资金占用；电梯维保费、楼道墙体粉刷费是用于电梯维护保养等开支以及楼道墙体在装修过程中出现的破损承担粉刷费或者修补费用，属于小区物业管理开支，可待小区业主委员会成立后，由被告和小区业主委员会进行交接，故也不存在资金占用；燃气安装费并不是依据合同约定收取的，属于公共基础设施建设开支，该费用属于住房开发建设成本，被告不应向原告收取，且被告同意退还。因此，被告应向原告支付支付燃气安装费340元的资金占用损失（按银行同期贷款利率计算）的请求，本院予以支持。
综上所述，本院认为：原告罗昌木、杨春燕与被告三明市华龙房地产开发有限公司于2011年3月15日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，属于合法有效。被告应当按合同约定在2011年12月30日前将房屋交付原告使用，在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。被告虽能按合同约定的时间交房，但被告未能按合同约定时间完成房屋初始登记，致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，被告按约应当承担违约责任。但被告是由于电力工程的原因造成办理初始登记延误，该延误时间虽并非被告主观原因但不存在法定扣除情形。违约金的性质具有二重意思，一是以补偿性质为主，二是带有惩罚性质为���。本案被告逾期办理初始登记，原告未提供证据证明造成实际损失。因此，本院酌定以惩罚性计算本案违约金即本案违约金的计算标准为原告己付购房款的每日万分之0.3计算；原告主张因被告逾期取得房屋权属证书造成原告损失，要求被告按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算支付违约金的请求，缺乏事实依据，是用于电梯维护保养和楼道墙体在装修过程中出现的破损修补等开支，待业主委员会成立或聘选物业服务企业后，由被告根据实际使用情况进行移交。因此，原告主张要求被告返还原告电梯维保费、楼道墙体粉刷费及资金占用损失的主张，本院不予支持；被告向原告收取燃气安装费340元，该费用属于住房开发建设成本，被告不应向原告收取，且被告同意退还。因此，原告要求被告返还燃气安装费340元及资金占用损失的诉求，本院予以支持��购房税费是原告自愿委托被告代交的，且双方亦未约定占用利息；专项维修资金是被告根据沙政（2008）379号文件规定代收的，被告已将该费用存进指定专户，该资金系专用资金，原告要求被告支付购房税费和专项维修资金的占用资金损失，缺乏法律依据，因此，原告的该项主张，本院亦不予支持；依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告三明市华龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告罗昌木、杨春燕支付逾期办理初始登记违约金9908元。
二、被告三明市华龙房地产开发有限公司应于本判决生效之日内退还原告罗昌木、杨春燕燃气安装费340元及占用利息（从2012年1月1日起至还款之日止按银行同期贷款利率计算）。
三、被告三明市华龙房地产开发有限公司应在本判决生效之日将沙县新城西路北侧华龙世纪花园8幢1203室房屋所有权证交付给原告罗昌木、杨春燕。
四、驳回原告罗昌木、杨春燕要求被告三明市华龙房地产开发有限公司支付给逾期取得房屋权属证书违约金76991元（从逾期日至2013年5月1日，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准）的诉讼请求。
五、驳回原告罗昌木、杨春燕要求被告三明市华龙房地产开发有限公司返还给原告电梯维保费1000元、楼道墙体粉刷费100元的诉讼请求。
六、驳回原告罗昌木、杨春燕要求被告三明市华龙房地产开发有限公司支付专项维修资金、购房税费、电梯维保费、燃气安装费、楼道墙体粉刷费的资金占用损失1411元（按银行同期贷款利率标准）的诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1896元，由原告罗昌木、杨春燕负担1846元，由被告三明市华龙房地产开发有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 俞隆彬
审 判 员 曹阿光
人民陪审员 林 红
二〇一四年四月四日
书 记 员 蔡伟凤
附：一、本判决所依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
���法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应
当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合��的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
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