江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)赣08民终323号
上诉人（原审原告）：章茜，女，1984年8月12日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，现住江西省吉安市吉州区。
委托代理人：刘伟兰，江西律星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：秦冬苟，男，1971年11月27日出生，汉族，住江西省吉安市青原区。
被上诉人（原审被告）：欧阳红华，女，1973年1月3日出生，汉族，住江西省吉安市青原区。
上述两被上诉人委托代理人：蔡峰，江西钧略律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐成德，男，1980年8月9日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
被上诉人（原审被告）：刘丹玲，女，1984年12月10日出生，住江西省吉安市青原区。
上诉人章茜因与被上诉人秦冬苟、欧阳红华及徐成德、刘丹玲执行异议之诉纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院(2015)吉民二初字第306号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人章茜及其委托代理人刘伟兰，被上诉人欧阳红华及其委托代理人蔡峰到庭参加诉讼，被上诉人秦冬苟及徐成德、刘丹玲经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年12月22日，吉州区法院受理了章茜与徐成德、刘丹玲民间借贷纠纷一案，同年12月29日，章茜提出财产保全申请，吉州区法院作出(2015)吉民一初字第53-1号民事裁定，并查封了徐成德、刘丹玲所有的位于吉安市青原区青原大道东侧和济春天2栋1-201号房屋。秦冬苟、欧阳红华以案外人身份提出执行异议，经审查，吉州区法院裁定中止对徐成德、刘丹玲所有的位于吉安市青原区青原大道东侧和济春天2栋1-201号房屋查封的执行。
另查明，吉安市青原区青原大道东侧和济春天2栋1-201号房屋的所有权人为徐成德、刘丹玲，该房建筑面积为125.53平方米。2014年11月21日，徐成德、刘丹玲（甲方）与秦冬苟、欧阳红华（乙方）签订了一份房屋买卖协议并进行了公证，约定乙方购买甲方所有的和济春天2栋1-201号房屋，成交价格400000元。付款时间：2014年11月7日付定金60000元，2014年11月21日付第二笔房款340000元。过户时间2017年8月8日之前，如国家税务政策调整，产生新的费用，由甲方承担。同日，徐成德、刘丹玲还签署一份公证委托书，委托欧阳青华（系欧阳红华妹妹）在2017年8月8日之前办理出售和济春天2栋1-201号房屋的相关手续（包括房屋所有权过户登记手续、办理土地证及土地证过户手续、水、电、煤气、有线电视的过户等一切相关事宜）。受托人欧阳青华在办理上述委托事宜过程中所签署的一切法律文件，委托人均予承认并承担相应法律责任。秦冬苟、欧阳红华分别于2011年11月7日和11月21日通过银行转帐付清了购房款40万元。收款后，徐成德、刘丹玲将房屋交付给秦冬苟、欧阳红华。2015年5月25日，吉州区法院作出(2015)吉民一初字第53号民事判决，判令被告徐成德、刘丹玲共同偿还原告章茜借款70万元及利息。
原审法院认为：原告因与被告徐成德、刘丹玲民间借贷纠纷一案，向吉州区法院申请财产保全，吉州区法院依法查封了吉安市青原区青原大道东侧和济春天2栋1-201号房屋，该房屋的所有权人虽登记为徐成德、刘丹玲，但在本院查封之前，徐成德、刘丹玲已将该房出售，买受人秦冬苟、欧阳红华付清了全部购房款，并实际占有了房屋，且两人对未办理房产过户手续并无过错，其对该房产所享有的权利能够排除执行，故原告诉请判决许可对吉安市青原区大道东侧和济春天2栋1-201室的查封、执行，依法不予支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决：驳回原告章茜的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。
上诉人章茜不服一审判决，向本院上诉称：1、被上诉人徐成德于2014年11月将房屋贱卖给被上诉人秦冬苟、欧阳红华，过户时间却从2014年8月拖至2017年8月。从《房屋买卖协议书》内容来看，被上诉人徐成德迟延过户的目的就是为了助人逃税。被上诉人徐成德助人逃税行为不仅违反国家法律，也损害社会公共利益。2、四被上诉人之间不存在真实房屋买卖交易。（1）被上诉人秦冬苟、欧阳红华无购房之需。首先，其无居住购房之需。被上诉人秦冬苟、欧阳红华系农村村民，在农村有宽大的住房。除此之外，又在吉安市市区内购买了商品房。因此，其住房条件十分充足，无需再购买房屋。其次，其无投资购房之需。涉案房屋位于吉安市青原区河东镇，属二手楼，有近十年的楼龄；并且选离吉安市市区，远离被上诉人秦冬苟、欧阳红华住所，位置并不好，无任何投资价值。（2）《房屋买卖协议书》及《委托书》是虚假制作。《房屋买卖协议》及《委托书》系四被上诉人私下制作，而对其进行公证只要花钱就可以办到。因此，两者的真实性均不可靠，不能以此证明存在真实的房屋买卖交易。备案登记和过户登记是房屋交易中必备的两道程序，也是房屋买卖交易真实存在的有效公示方式。然而，四被上诉人在订立《房屋买卖协议书》后，既无备案登记，亦无过户登记，因此，亦不能证明四被上诉人之间存在真实房屋买卖交易。（3）被上诉人秦冬苟、欧阳红华支付的不是购房款，请求二审法院对四被上诉人之间2014年11月至2015年8月间的银行往来进行调查，以查明“40万元购房款”已退回的事实。3、一审判决曲解司法解释，完全错误；即使现在证据不能证实四被上诉人房屋交易的虚假，四被上诉人仍无法掩盖未过户的过错及未实际占有涉案房屋的事实。（1）未过户双方存在共同过错，首先，《房屋买卖协议书》第五条的内容充分证明四被上诉人迟延过户的目的是为了逃税，也就是说，四被上诉人对未过户存在共同过错—故意之过错，更确切地说是恶意逃税的共同过错。其次，吉安市吉州区人民法院以（2015）吉民一初保异字第53-1号民事裁定书认定：“因被上诉人秦冬苟、欧阳红华购置该房时间不足5年，为了少交相关税费，双方在合同中约定过户时间在2017年8月8日前”。这一认定证明被上诉人秦冬苟、欧阳红华存在恶意逃税的过错。而2015年8月9日，吉州区人民法院的民事判决书却认定被上诉人秦冬苟、欧阳红华迟延过户，不存在过错。这是什么逻辑。（2）未实际占有交易的房屋。一审法院认定，交付了钥匙就是实际占有了房屋。显然，这一认定过于简单。本案中，四被上诉人是利益共同体，尤其还存在远亲关系，这就使得交付钥匙对他们来说只是易如反掌的事情。如果仅以交付钥匙作为实际占有房屋的标准，未免对实际占有理解过于简单。持有钥匙仅仅是对房屋名义上或形式上的占有，远不构成实际占有。以根据2015年5月5日最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，在本案中，只要存在“未办理过户手续买方有过错”、“未实际占有房屋”两项中的任何一项，人民法院就有权对交易待定的房屋进行查封。因此，吉州区人民法院依据（2015）吉民一初字第53-1号民事裁定查封涉案房屋完全正确。综上，四被上诉人之间不存在真实的房屋买卖交易，后退一步，即使本案证据暂时不能否认房屋交易的存在，被上诉人秦冬苟、欧阳红华也无法否认房屋未过户其存在的过错，以及未占有涉案房屋的事实。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人秦冬苟、欧阳红华答辩称：1、上诉人与徐成德、刘丹玲之间的债务纠纷与被上诉人秦冬苟、欧阳红华没有任何关系，不能推论徐成德没有诚信就推论我们的房屋买卖是虚假的。2、秦冬苟、欧阳红华与徐成德、刘丹玲之间的房屋买卖是有效的，秦冬苟、欧阳红华已经全额付款，上诉人认为被上诉人之间的房屋买卖是虚假的没有任何证据证明。3、秦冬苟、欧阳红华有购房之需，因为秦冬苟、欧阳红华是在农村，为了小孩子读书就购买了这套房，价格上也没有贱卖符合市场行情，而且秦冬苟、欧阳红华对房子也进行了装修，所以该房屋买卖是合法有效，依法受法律保护。4、秦冬苟、欧阳红华与徐成德、刘丹玲已在查封前签订了合同，而且支付了房款，已经实际占有了该房屋，没有过户不存在过错，并不是像上诉人所说的为了逃税，之所以没有过户，是因为秦冬苟、欧阳红华付清了房屋全款后没有钱过户,所以双方约定在2017年8月之前过户，因此上诉人所提出没过户是逃税不是事实。
根据上诉人的上诉理由以及被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、被上诉人秦冬苟、欧阳红华与被上诉人徐成德、刘丹玲之间是否存在真实的房屋买卖关系？2、被上诉人秦冬苟、欧阳红华是否实际占有了本案的涉案房屋？3、本案所涉房屋没有过户被上诉人秦冬苟、欧阳红华是否存在过错？
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，所涉房屋的所有权人虽登记为徐成德、刘丹玲，但在吉州区法院查封之前，徐成德、刘丹玲已将该房出售给了秦冬苟、欧阳红华，双方签订了房屋买卖合同，并经过了公证。在秦冬苟、欧阳红华付清了全部购房款后，徐成德、刘丹玲向秦冬苟、欧阳红华交付了房产证及房屋钥匙，秦冬苟、欧阳红亦对房屋进行了简单装修，可视为实际占有了房屋。但是，买受人秦冬苟、欧阳红华为了少交契税不及时办理过户，而是约定在2017年8月8日之前过户，在房屋不存在过户障碍的情况下，其怠于主张权利，在合理期限内未要求办理过户，明显存在过错。因此，秦冬苟、欧阳红华对该房产所享有的权利不能够排除执行，上诉人要求判决许可对本案诉争房屋的查封、执行的上诉理由成立，本院予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省吉安市吉州区人民法院(2015)吉民二初字第306号民事判决；
二、江西省吉安市吉州区人民法院可以对本案诉争的房屋即吉安市青原区大道东侧和济春天2栋1-201室进行查封、执行
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由被上诉人徐成德、刘丹玲及秦冬苟、欧阳红华共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖建文
审 判 员 宋 平
代理审判员 肖永兰
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 王 拯