广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终4259号
上诉人（原审被告）：北京文薮堂文化发展中心，住所地：北京市西城区。
法定代表人：袁道仕，经理。
委托代理人：张小兵，系该公司职员。
委托代理人：张华，广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市白云山明珠楼游览区管理处，住所地：广东省广州市。
法定代表人：吴建党，处长。
委托代理人：李跃，广东纵横天正律师事务所律师。
委托代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。
上诉人北京文薮堂文化发展中心（下简称文薮堂中心）因与被上诉人广州市白云山明珠楼游览区管理处（下简称明珠楼管理处）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第584号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市白云山明珠楼茶厂（下称明珠楼茶厂，系涉案场地）位于广州市白云山风景区内。根据广州市国土局房管局于1996年11月19日核发的编号为穗房地证字××号《房地产证》登载：广州市白云山风景区，用地面积为20987494平方米，权属人为广州市白云山风景名胜区管理局，权属来源为市规划局城地批字（91）第286号划定，土地权属性质为国家所有。
2012年12月1日，明珠楼管理处（甲方、业主方）与文薮堂中心（乙方、合作方）签订了《茶厂合作协议书》，甲乙双方约定：一，前提条件。……（二）乙方是经合法登记的法人，经过参加由甲方委托广州市圣达拍卖公司组织的广州市白云山明珠楼茶厂场地经营权项目的公开招标，成为广州市白云区明珠楼茶厂场地经营权项目的中标者。（三）甲、乙双方经友好协商，甲方同意将广州市白云山明珠楼茶厂场地的经营权以收取合作收益方式与乙方合作经营。三，标的的概述。明珠楼茶厂占地面积约为6993平方米，其中房屋建筑面积1562平方米，空地面积5431平方米。四，标的的用途。该标的的用途为文化艺术类产品展示及销售。五，标的装修和对设施的改动。（一）合作标的的改造方案须由乙方报甲方以及白云山管理局书面同意后，并征得规划、消防等部门的许可，乙方方可进场改造。乙方负责所有施工手续的申报，甲方给予协助办理。合作标的的装修改造期自双方签订合作协议之日起一年内完成。如果乙方未按期完成合作标的的装修改造并正常营业的，甲方有权没收乙方缴纳的改造保证金；如果乙方超过规定期限半年仍未完成合作标的的装修改造的，甲方有权没收该合作标的的合作经营权，并对乙方不做任何补偿；如果由于乙方拖延装修改造等原因对甲方造成损失的，甲方有权要求乙方给予相应的赔偿。装修改造期间，免收乙方半年的合作经营收益。（二）乙方认可并承诺按照合作标的现有质量、房地产证列示的房屋结构、交付使用时的依附于合作标的装修装饰状况和指定用途进行经营和使用，不得擅自改变合作标的结构和使用用途。……（四）合作方不得拆除厂房主体结构，只可在原有建筑物的基础上进行翻新改造（改造费用投入参考价：人民币980万元以上，此项费用须在协议签订前交业主方代管，作为装修改造专款专用），……六，合作期限。本合作协议书期限自2012年12月1日起至2027年11月30日止，合作期限为十五年。七，费用支付。该标的的年合作固定收益费由三部分组成，其中：场地费占固定收益费的40%；绿化、卫生补偿费各占固定收益费30%。第一年合作固定收益费为510000元/年，从第二年起，在上一年费用基础上，每年递增按5%计算。合作收益支付方式：合作收益按季度结算，乙方将在合作协议签订之日起5个工作日内支付2012年的合作固定收益，此后每年每季度的第一个月10日前向甲方一次性支付该季度的合作固定收益。协议期间如与国家或政府相关部门的租赁政策调整，导致甲方成本发生重大变化，甲方将有权依据上述政策，提前1个月书面通知乙方调整固定收益费，并作为合同补充条款执行，或在乙方拒绝调价后终止协议。八，履约保证金。（一）乙方应在签订本协议书起5个工作日内向甲方支付相当于甲方首个季度固定收益数额的履约保证金……。（四）由于乙方出现违反相关协议及合同关于违约责任约定的情形。甲方依约解除合作协议的，或者乙方提前解除合作协议的，甲方有权不予退换履约保证金。九，交付及返还。（一）交付。乙方将在合作协议签订之日起5个工作日内支付2012年的合作固定收益和根据本协议约定以现金或支票方式向甲方支付履约保证金。甲方收到款项后10个工作日，甲方应及时向乙方移交标的及其附属设施，此时应当视为标的正式交付乙方使用。十，维修养护。（三）乙方使用的水电设施、空调设备、外部通讯、室内环卫、防火、治安、房屋修缮、绿化维护等管理工作由乙方自行负责。十一，甲方的责任和义务。（一）甲方为乙方办理有关经营证照手续提供协助，但不承担是否办妥的风险责任。（二）甲方应在本协议生效，并在乙方按照要求缴交履约保证金后10日内，向乙方移交标的的场地和有关财产。（五）甲方应保障乙方的经营自主权。十二，乙方责任和义务。（三）合作方须于合作项目正式营业前内自行办妥经营证照的相关手续，依法应由业主方提供有关资料办理的，业主方协助提供，逾期未办妥经营证照的，业主方有权单方解除合作协议，合作方不得以办理经营证照为由向业主方追究有关法律责任和索取任何补偿，同时需在开业前将以上有关经营证照复印件报送甲方备案。十五，协议解除。经双方协商一致，或因以下原因导致合作协议不能履行的，合作双方可提前终止协议而不须承担违约责任：（一）因公众利益或景区规划建设需要，或根据国家法律法规、规章或地方行政主管机关及其授权机构制订的规范性文件，该标的的主体部分或全部被征用、收回或列入拆迁范围；……甲方严重违约，导致乙方单方提前终止协议并追索甲方违约责任的先决条件为：（一）未按照约定时间交付物业逾期达30工作日；（二）所交付标的不符合协议约定，以致严重影响乙方使用……。十九，其他。（一）履约保证金。在本协议依法解除或期满之日，根据双方就返还作出的约定，甲方应将履约保证金无息退还给乙方。（二）违约金。违约金按照下列公式由守约方向违约方计收：违约发生当时的欠租（费）额×0.5%×违约天数……。
上述合同签订后，文薮堂中心于2013年2月17日交纳了保证金427500元、2012年12月份的固定收益费42500元，于2013年12月25日交纳了2013年7月至12月的固定收益费255000元，于2014年6月5日交纳了2014年1月至6月的固定收益费269875元。文薮堂中心此后未再向明珠楼管理处交纳固定收益费。
2013年3月，文薮堂中心委托广东省惠州七五六地质测绘工程公司对涉案场地房产进行测量。2013年3月15日，文薮堂中心委托广州胜力房屋安全鉴定有限公司对涉案场地内的房屋进行房屋结构可靠性检测鉴定，鉴定结果显示涉案场地内房屋的可靠性等级评定为IV级，可靠性不满足I级要求，严重影响结构安全。处理意见为对部分房屋结构进行加固处理，对楼面砖拱板、屋盖做拆除重做处理等。2013年5月15日，文薮堂中心委托广州省集美设计工程公司出具《广州白云山茶厂旧址改造设计方案》，明珠楼管理处收到该份方案。
2013年6月13日，广州市白云山风景名胜区管理局向明珠楼管理处发出白字〔2013〕260号《关于文薮堂改造建设方案的批复》，对有关情况批复如下（摘录）：“一、同意对原茶厂的旧房及周边环境进行升级改造。二、改造过程中不得对原有建筑面积和高度进行扩大，必须对原有建筑结构进行加固……。三、……在规划利用上，要清楚各建筑物的功能定位，明确对市民游客开放的具体区域，对展览用房和公共活动空间要保证足够的面积，施工图必须通过有资质的单位审查合格后，方可正式实施；……。四、调整大门和围墙的设计方案，弱化建筑体量、增强通透性，强调其在景区内公众场所属性等。五、保护好原有区域的水体，合理规划，不得截留或随意改道；处理好供水供电问题，确保使用安全，应配备完善的排水排污设施……。”
2014年7月9日，明珠楼管理处向各内联单位、各小卖部（经营店）发出文号为明字〔2014〕30号《关于进一步规范景区公共资源管理的通知》，主要内容如下：“严禁任何与公园（景区）公益性及服务游人宗旨相违背的经营行为，禁止以开发、合作、合资或者其他方式，将公园（景区）用地改作他用。现结合明珠楼辖区实际，就相关事项通知如下：一、凡是存在出租公园（景区）房屋及设施给私人经营，违规建立为少数人服务的餐馆、会所、茶楼等行为的，要坚决取缔……。”
2014年11月24日，文薮堂中心向明珠楼管理处发出文号为北文函〔2014〕011号《关于茶厂合作事宜的函》，主要内容如下：“我中心通过投标的方式取得了贵处茶厂场地经营权，成为广州市白云山明珠楼茶厂经营权项目的中标者，双方于2012年12月1日就此签订了《茶厂合作协议书》，协议签订后，我中心投入约165万元对茶厂旧房进行了危房鉴定、测量、设计等。2013年4月，我中心根据贵处和广州市白云山风景名胜区管理局多次修改要求完成了原茶厂旧房改造建设方案……方案功能划分中明确确定近马路边部分建筑物功能为文化艺术类产品展示及销售，靠山建筑物功能分别为：创作区、办公区、休息区和饭厅等。2013年6月13日，白云山管理局复函同意我中心改造建设方案，我中心积极投入建设前期工程，完成了地质勘探、施工图设计、施工单位选定、材料订购等。2013年底，贵处会议通知，因中央相关部门下发通知，要求整治公共风景区，绝不允许公共风景区沦为少数人的‘会所花园’为少数人服务。贵处明确要求我中心必须修改改造建设方案，所有建筑物均须完全自由开放。千般无奈，我中心唯有停止改造。……我中心标的物的主要功能之一是创作，文艺创作的环境最基本要求就是‘静’，故我中心创作室和休息室无法达到开放要求。”就此，文薮堂中心根据《茶厂合作协议书》第十五条，向明珠楼管理处提出要求提前终止协议的申请。明珠楼管理处对该函件的真实性予以确认。
明珠楼管理处于2015年4月8日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除明珠楼管理处与文薮堂中心于2012年12月1日签订的《茶厂合作协议书》，文薮堂中心将涉案场地返还明珠楼管理处；2、文薮堂中心支付明珠楼管理处自2014年7月11日起至实际返还涉案场地之日止的涉案场地固定收益费及违约金（违约金以当季应缴租金为本金，按照每日千分之五的标准，自当季首月第11日计至实际付清之日止；3、本案诉讼费由文薮堂中心承担。
文薮堂中心在原审中答辩称：同意解除《茶厂合作协议书》，不同意支付明珠楼管理处固定收益费等费用。
原审诉讼中，关于涉案场地的交付问题，双方存在争议，明珠楼管理处主张在合同签订当日即将涉案场地交付文薮堂中心使用，文薮堂中心则抗辩明珠楼管理处从未向其交付场地。双方另就如下问题产生争议：关于明珠楼管理处有无配合文薮堂中心办理证照及申报用水用电的问题，文薮堂中心抗辩称明珠楼管理处从未向其提供涉案场地的房产证、建设用地规划许可证、建设消防意见书及建设工程规划许可证，导致文薮堂中心无法办理相关经营证照，也无法申报用水用电。明珠楼管理处主张文薮堂中心从未向其主张要求提供上述证照且涉案场地可满足文薮堂中心的用水用电，无需再行报装。文薮堂中心向原审法院提交《中国南方电网办证指引》，载明：办理用电申请需提供包括《房产证》、《房地产权证》、《集体土地房产证》等其中任一的物业权属证明；文薮堂中心向原审院提交《DN50及以上永久用水申请报装表》，载明：申报永久用水报装需提供《建设工程规划许可证》及其附图、建设工程审核书及建筑功能指标明细表复印件，或提供房产证复印件，复印件需加盖建设单位公章等。
明珠楼管理处向原审法院提供两组证据，第一组：1、合同编号为2012-（10）-002号《拍卖成交确认书》及其附件；2、《云山茶庄合作经营权拍卖标的清单及特别说明》；3、《云山茶庄合作协议书》；4、云山茶庄旧房改造项目前后对比照片；5、穗公山消安检字[2014]第01号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；6、20150205号《临时经营场所使用证明》。该组证据显示广州龙盈信息科技有限公司于2012年10月19日从广东圣达拍卖有限公司处拍得明珠楼管理处辖区内云山茶庄十年合作经营权。该司与明珠楼管理处就该茶庄签订合作协议后，对该茶庄内建筑进行相应升级改造并取得相应经营场所使用证明及消防安全验收证照的事实。第二组：1、合同编号为2012-（10）-003号《拍卖成交确认书》及《观赏园合作经营权拍卖标的清单及特别说明》；2、《观赏园合作协议书》；3、园艺观赏园旧房改造项目前后对比照片；4、穗公山消安检字[2014]第01号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；5、20150205号《临时经营场所使用证明》。该组证据显示广州市龙天软件科技有限公司从广东圣达拍卖有限公司处拍得明珠楼管理处辖区内园艺观赏园十五年合作经营权；该司与明珠楼管理处就该观赏园签订合作协议后，对该茶庄内建筑进行相应升级改造，并取得消防合格证及相应经营场所使用证明。明珠楼管理处向原审法院提交上述两组证据，拟证明其他通过招标形式与明珠楼管理处签订租赁合同的租户已对相应租赁物进行改造并正常投入经营使用的事实。原审法院在庭审中组织双方当事人交接场地，文薮堂中心表示要求明珠楼管理处返还保证金及相关费用后，才同意明珠楼管理处收回涉案场地。
2015年12月1日，原审法院组织双方当事人到涉案场地进行勘察，经查：涉案场地入门处有电房一间、距场地较远处有水池一个、与场地相隔马路边有消防栓若干，文薮堂中心对涉案场地无投入建设，无将合同约定的980万元装修改造款交付明珠楼管理处代管。明珠楼管理处认为上述电房及水池、消防栓可供应涉案场地的用水及用电，明珠楼管理处可提供租赁场地配套水电安装即可，文薮堂中心则抗辩涉案场地应具备市政用水用电安装条件。原审法院当天组织双方交接场地，明珠楼管理处同意收回，文薮堂中心未明确发表同意明珠楼管理处收回的意见。
2015年12月3日，文薮堂中心向原审法院提交函件，表示同意解除、终止与明珠楼管理处签订的《茶厂合作协议书》，涉案场地无需再行移交，同意由明珠楼管理处自行处理。原审法院收函后将该份函件送达明珠楼管理处，明珠楼管理处于2015年12月7日收到该份函件。2016年1月4日，原审法院引导明珠楼管理处自行收回涉案场地。
原审法院认为：双方签订的《茶厂合作协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。
关于涉案场地是否交付的问题，从现有证据显示，文薮堂中心曾向明珠楼管理处支付了2014年7月之前的部分租金，亦对涉案场地进行了测量、房屋安全鉴定及改造设计，在双方发生本案纠纷前，无证据显示双方曾对涉案场地的交付问题有异议，故对明珠楼管理处已依约交付涉案场地的事实予以确认。明珠楼管理处已将涉案场地交付文薮堂中心使用，文薮堂中心却自2014年7月11日起欠缴租金，文薮堂中心欠缴租金的行为已构成根本违约，应承担违约责任。明珠楼管理处要求解除与文薮堂中心签订的《茶厂合作协议书》的诉讼请求合理合法，予以支持。鉴于明珠楼管理处已在诉讼中收回了涉案场地，故明珠楼管理处要求文薮堂中心返还涉案场地的诉讼目的已达到，对此不再予以重复判处。
文薮堂中心经原审法院多次组织交接场地，直至2015年12月3日才向法院表明同意由明珠楼管理处收回涉案场地，明珠楼管理处在2015年12月7日收到相关函件，故应视为文薮堂中心同意明珠楼管理处收回涉案场地的意思于2015年12月7日到达明珠楼管理处，对此明珠楼管理处并无异议，故文薮堂中心应缴固定收益费应缴纳至2015年12月7日止，明珠楼管理处要求文薮堂中心支付自2014年7月11日至2015年12月7日的固定收益费合理合法，予以支持。固定收益费的标准为：自2014年7月11日至2014年11月30日止，按照44625元/月计算；自2014年12月1日至2015年11月30日止，按照46856.25元/月计算；自2015年12月1日至2015年12月7日止，按照49199.06元/月计算。
因文薮堂中心欠缴固定收益费已构成根本违约，明珠楼管理处要求文薮堂中心支付欠缴固定收益费违约金合理合法，予以支持。但鉴于《茶厂合作协议书》明确约定了明珠楼管理处负有配合提供协助文薮堂中心办妥经营证照的有关资料的义务，而现有证据显示，明珠楼管理处并未履行上述协助配合义务，故明珠楼管理处的履行行为亦存在瑕疵，要求文薮堂中心按照每日千分之五的标准支付违约金有违公允，酌情将文薮堂中心应付违约金减至按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算。《茶厂合作协议书》约定文薮堂中心应在每年每季度第一个月10日前向明珠楼管理处一次性支付该季度的合作固定收益，故文薮堂中心应缴违约金应以当季度欠缴固定收益费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，自当季度第一月第11日起计至实际付清本金之日止，并以本金为限。
关于文薮堂中心抗辩明珠楼管理处交付的房屋不符合安全标准的问题，根据《茶厂合作协议书》的约定，文薮堂中心是认可并承诺按照合作标的现有质量、房地产证列示的房屋结构、交付使用时的依附于合作标的装修装饰状况和指定用途进行经营和使用的。协议中也约定了文薮堂中心需投入980万元以上的款项对建筑物进行改造、加固等处理。由此可见，涉案场地的房屋在交付后，仍需经文薮堂中心加固、改造投入方可使用，这与白字【2013】260号批复中对于建筑物加固要求并不相违背。且根据文薮堂中心自行委托鉴定机构所作出的鉴定报告显示，涉案场地内房屋仅需部分加固，拆除重做部分楼板、屋盖即可，尚不需要将房屋作整体拆除重建处理，故文薮堂中心提出明珠楼管理处交付的房屋不符合安全标准、不符合合同约定的意见不能成立，文薮堂中心抗辩的上述房屋无法进行改造修复的意见无事实依据，不予采纳。
关于文薮堂中心抗辩明珠楼管理处要求涉案场地对外开放导致文薮堂中心的合同目的无法实现的问题。《茶厂合作协议书》明确约定，涉案场地的用途应为文化艺术类产品展示及销售，且文薮堂中心在该场地及附属设施所从事的一切活动，需遵守白云山风景名胜区的管理规定，这与明字【2014】30号通知载明的相关要求并不相左。在白字【2013】260号批复中亦明确要求调整涉案场地大门和围墙的设计方案，弱化建筑体量、增强通透性，强调景区内的公众场所属性等。无证据显示明珠楼管理处、文薮堂中心曾就涉案场地内可建造不宜对外开放的建筑达成协议。文薮堂中心主张其建设的创作室及休息室应具备“静”之要素，是处于其自身角度经营考虑，而并非合同约定的涉案场地应符合的租赁用途。文薮堂中心抗辩明珠楼管理处要求涉案场地对外开放导致文薮堂中心的合同目的无法实现理据不足，不予支持。另外，涉案场地并未被征用、收回或列入拆迁范围，文薮堂中心依据《茶厂合作协议书》第十五条约定内容行使合同解除权无事实与法律依据，不予采纳。
另关于文薮堂中心提出因明珠楼管理处无配合提供资料，导致其无法在涉案场地申请用电及办理永久用水的问题。明珠楼管理处、文薮堂中心签订的《茶厂合作协议书》视为租赁合同，文薮堂中心是涉案场地的承租人而非权属人，在明珠楼管理处能够保证涉案场地用水用电的前提下，并不必然需要文化管理中心办理涉案场地用电报装及永久用水手续。经原审法院至涉案现场勘查，发现涉案场地内配备电房、周边亦有供水，文薮堂中心可在明珠楼管理处提供的用电用水基础上安装配套水电设施，而无需再行向行政主管部门申请报装水电，文薮堂中心的本项抗辩意见理据不足，不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年1月25日作出判决：一、明珠楼管理处与文薮堂中心于2012年12月1日就广州市白云山明珠楼茶厂签订的《茶厂合作协议书》予以解除；二、判决生效之日起十日内，文薮堂中心支付明珠楼管理处自2014年7月11日至2015年12月7日的固定收益费及违约金（固定收益费标准为：自2014年7月11日至2014年11月30日止，按照44625元/月计算；自2014年12月1日至2015年11月30日止，按照46856.25元/月计算；自2015年12月1日至2015年12月7日止，按照49199.06元/月计算。违约金以当季度欠缴固定收益费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，自当季度首月11日计至实际付清本金之日止，并以本金为限）；三、驳回明珠楼管理处其他的诉讼请求。本案受理费11505元，由文薮堂中心负担。
判后，文薮堂中心不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，证据不足。
其一，原审认为文薮堂中心与明珠楼管理处签订的《茶厂合作协议书》合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，系认定事实不清，证据不足。
首先，白云山明珠楼茶厂场地(其中房屋建筑面积1562平方米，空地面积5431平方米)的用地、规划报建、竣工验收、权属登记等情况事实不清，证据不足。《茶厂合作协议书》第五条第(一)项明确约定明珠楼管理处应提供翻新改造、办理经营证照所需的证件资料，包括但不限于涉案标的白云山明珠楼茶厂场地的《房地产权证》、《房产证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程竣工验收合格证》等。文薮堂中心曾多次口头向明珠楼管理处要求提供前述用地、规划报建、竣工验收与权属登记资料，明珠楼管理处自始未提供。原审法院责令明珠楼管理处提交上述资料，但明珠楼管理处拒不提交。因此，白云山明珠楼茶厂场地(其中房屋建筑面积1562平方米，空地面积543l平方米)的所有权人是谁，是否依法办理用地、规划报建、竣工验收等事实不清，证据不足。
其次，明珠楼管理处是否享有白云山明珠楼茶厂场地(其中房屋建筑面积1562平方米，空地面积5431平方米)的租赁权事实认定不清，证据不足。第一，根据《茶厂合作协议书》第一条第(一)项约定，甲方(明珠楼管理处)签订《茶厂合作协议书》的前提条件是“经合法登记的法人，拥有广州市白云山明珠楼茶厂场地的使用权，有权行使对该项目的经营权。”根据《茶厂合作协议书》第三条约定，茶厂合作的标的为“广州市白云山明珠楼茶厂场地占地面积约6993平方米，其中房屋建筑面积1562平方米，空地面积5431平方米”。第二，穗房地证字××号《房地产证》登载的权属人为广州市白云山风景名胜区管理局，登载的对象为广州市白云山风景区，用地面积为20987494平方米。根据登载信息，无论是登载的权属人还是登载的对象，均与《茶厂合作协议书》第一条所列的前提条件、第三条约定的合作标的没有直接相关性。根据该《房地产证》，明珠楼管理处并不享有涉案标的白云山明珠楼茶厂场地使用权与经营权。明珠楼管理处主张其拥有涉案标的的使用权和经营权，其应当承担举证责任，但明珠楼管理处并未举证证明。第三，由于《茶厂合作协议书》涉及到房屋租赁，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”，同时，根据建设部1995年颁布的《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。”因此，在我国，依照法律、法规和规章的规定，房屋租赁只应该在两种情况下发生，第一种情况是房屋所有权人将房屋出租；第二种情况是在第一种情况的基础上，房屋的承租人经出租人书面同意，再将房屋转租给第三人。明珠楼管理处是否涉案标的房屋的所有权人、明珠楼管理处是否经出租人书面同意转租，原审法院对该事实认定不清，证据不足。
其二，原审法院就涉案场地的交付事实认定错误，证据不足。
根据《茶厂合作协议书》第五条第(一)项的约定，“合作标的的改造方案须由乙方报甲方以及白云山管理局书面同意后，并征得规划、消防等部门的许可，乙方方可进场改造。”根据《茶厂合作协议书》第十一条第(二)项的约定，“甲方应在本协议生效，并在乙方按照要求缴交履约保证金后10日内，向乙方移交标的的场地和有关财产”。原审法院在双方均未提交直接证据证明涉案场地移交与否的情况下，以“文薮堂中心曾向某楼管理处支付了2014年7月之前的部分租金，亦对涉案场地进行了测量、房屋安全鉴定及改造设计”确认“明珠楼管理处已依约交付涉案场地”系典型的事实认定错误。文薮堂中心于2013年2月17日交纳了保证金427500元及2012年12月份的固定收益费42500元，但明珠楼管理处没有按照协议约定移交涉案场地和有关财产，涉案场地一直由明珠楼管理处实际控制，文薮堂中心就涉案标的开展的场地测量、房屋结构可靠性检测鉴定、拟定改造设计方案等前期工作，均是在明珠楼管理处许可和陪同下，由明珠楼管理处工作人员携带钥匙亲临现场进入涉案场地。该情况在2015年12月1日与原审法院就涉案场地的实地勘查中可资印证。同时，明珠楼管理处也没有提交任何直接证据证明已经移交涉案场地和有关财产的事实。由于明珠楼管理处自始至终实际控制涉案标的、从未移交涉案场地给文薮堂中心，其行为构成了根本违约，但为推动合同目的的顺利实现，文薮堂中心并未据此主张明珠楼管理处根本违约进而追究明珠楼管理处的违约责任，而是继续履行合同义务，于2013年12月25日交纳了2013年7月至12月的固定收益费255000元、于2014年6月5日交纳了2014年1月至6月的固定收益费269875元，并于2013年至2014年6月期间投入大量资金积极开展场地测量、房屋结构可靠性检测鉴定、拟定改造设计方案等前期工作。文薮堂中心向明珠楼管理处支付租金、投入巨额资金积极开展场地测量、房屋结构可靠性检测鉴定、拟定改造设计方案的行为证明了文薮堂中心通过积极的行为履行《茶厂合作协议书》的决心与事实。
其三，原审法院认为“文薮堂中心抗辩的上述房屋无法进行改造修复的意见无事实依据”系认定事实错误。文薮堂中心在原审中抗辩涉案标的房屋无法进行改造修复有如下事实证明：1、广州胜力房屋安全鉴定有限公司出具的《房屋结构可靠性检测鉴定报告》，该报告表明：涉案标的房屋的可靠性等级评定为IV级，可靠性不满足I级要求，严重影响结构安全，处理意见为对部分房屋结构进行加固处理，对楼面砖拱板、房盖做拆除重做处理等。因此，涉案场地内的房屋主体结构存在严重问题，包括但不限于房盖缺损、墙体裂缝严重、梁柱倾斜等。2、根据《茶厂合作协议书》第五条第(二)项约定，“乙方认可并承诺按照合作标的的现有质量、房地产证列示的房屋结构、交付使用时的依附于合作标的的装修装饰状况和指定用途进行经营和使用，不得擅自改变合作标的结构和使用用途”；(四)“合作方不得拆除厂房主体结构，只可在原有建筑物的基础上进行翻新改造，文薮堂中心不能拆除涉案场地内厂房的主体结构，只能在原有基础上进行翻新改造。”3、广州胜力房屋安全鉴定有限公司出具的《房屋结构可靠性检测鉴定报告》表明，通过简单的翻新改造无法达到房屋安全性要求，因此，文薮堂中心无法通过翻新改造达到对涉案场地进行使用、经营的合同目的。
其四，原审法院认为“文薮堂中心可在明珠楼管理处提供用水用电基础上安装配套水电设施，而无需再行向行政主管部门申请报装水电”系认定事实错误。根据《茶厂合作协议书》第五条第(四)项第(5)点的约定，文薮堂中心须“投入80万元以上，安装配套水电设施”。根据文薮堂中心向广州自来水公司96968热线电话的咨询，供水是否需要申请以自来水公司对市政总表授权情况不同而定，若自来水公司对用户的授权仅至市政总表一级，用户可在市政总表至用户范围内自行安装用水设施；若自来水公司对用户的授权至市政总表下的用户分表，则需办理新报装手续。明珠楼管理处并未提交其用水、用电报装授权证据，因此，明珠楼管理处对涉案标的房屋用水、用电授权情况不清；
二、原审法院确定文薮堂中心承担违约责任性质不当，明珠楼管理处与文薮堂中心签订的《茶厂合作协议书》应为无效合同。
其一，明珠楼管理处不是签订《茶厂合作协议书》的适格主体，其签订的《茶厂合作协议书》应为无效合同。明珠楼管理处根据穗房地证字××号《房地产证》主张其拥有涉案标的的使用权和经营权。但穗房地证字××号《房地产证》登载的对象为广州市白云山风景区，用地面积为20987494平方米，并非其主张的涉案标的白云山明珠楼茶厂场地(其中房屋建筑面积1562平方米，空地面积5431平方米)；登载的权属人为广州市白云山风景名胜区管理局，而不是明珠楼管理处。同时，其也未提供证据证明自己拥有涉案标的的使用权和经营权。因此，明珠楼管理处既不是涉案标的中房屋的所有权人，也不是合法有效的、经出租入书面同意转租的房屋租赁合同的承租人。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项“违反法律或者社会公共利益的民事行为无效”的规定，其签订的《茶厂合作协议书》应为无效合同。
其二，明珠楼管理处出租涉案标的的行为违反了法律的强制性规定，其签订的《茶厂合作协议书》应为无效合同。首先，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”明珠楼管理处就在原审辩论终结前未能提供涉案标的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程竣工验收合格证》、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》等资料，其应当承担举证不能的法律后果。因此，涉案标的中的房屋是否经验收或者验收是否合格事实不清的责任应当由明珠楼管理处承担，其签订《茶厂合作协议书》的行为违反了国家法律的规定。其次，根据《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：“(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的。”广州胜力房屋安全鉴定有限公司出具的《房屋结构可靠性检测鉴定报告》表明：涉案标的房屋的可靠性等级评定为IV级，可靠性不满足I级要求，严重影响结构安全。因此，明珠楼管理处出租涉案标的的行为违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条(五)之规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”，其签订的《茶厂合作协议书》无效。文薮堂中心主张的相关证据正在通过申请政府信息公开、申请人民法院调取证据方式获得。
其三，明珠楼管理处未取得涉案标的中房屋的《建设工程规划许可证》或者未按照《建设工程规划许可证》的规定建设的房屋与文薮堂中心订立的《茶厂合作协议书》无效。明珠楼管理处在原审辩论终结前未能提供涉案标的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程竣工验收合格证》、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》等资料。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，因此，其与文薮堂中心订立的《茶厂合作协议书》无效。明珠楼管理处本项主张的相关证据正在通过申请政府信息公开、申请人民法院调取证据方式获得；
三、原审法院适用实体法不当。
由于明珠楼管理处在签订《茶厂合作协议书》的过程中存在主体不适格、违反法律的强制性规定、未取得涉案标的中房屋的《建设工程规划许可证》或者未按《建设工程规划许可证》的规定建设等导致合同无效的情形，原审法院应当依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的民事行为无效或者合同无效的规定，作出合同无效的认定。
综上所述，文薮堂中心上诉请求：1、撤销原审判决，改判或将本案发回重审；2、明珠楼管理处向文薮堂中心返文薮堂中心缴纳的装修改造保证金、履约保证金及已支付的合作固定收益合计994875.00元；3、明珠楼管理处赔偿文薮堂中心为改造涉案标的支付的测费量、鉴定费合计51400.00元；4、明珠楼管理处赔偿文薮堂中心为取得涉案标的支付的拍卖佣金25500.00元。
被上诉人明珠楼管理处答辩称：本案中，文薮堂中心是原审被告，其只能针对一审判决进行上诉，不能在二审中提出反诉请求，故文薮堂中心在二审阶段提出的第二、三、四项上诉请求没有法律依据。另，原审判决认定事实清楚，适用法律符合规定，同意原审判决，请求二审法院维持原判。文薮堂中心的上诉理由依据不足，也与事实不符，请求法庭予以驳回。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审庭询后，明珠楼管理处向本院出具《情况说明》称：我处在《茶厂合作协议书》签订后，按照该协议书第九条第（一）项的约定，已正式将涉案场地交付给文薮堂中心使用。但由于开始阶段文薮堂中心方面出入场地的人员比较多且不定时，为了便利其各类人员进出，同时也因文薮堂中心尚未安排工作人员进驻场内行使日常管理职责，我方出于对景区游客安全保障责任的考量，在经过双方共同商定后，由我方代文薮堂中心暂管钥匙……我方租赁给文薮堂中心使用的场地位于白云山明珠楼风景区范围内，其建筑物原建于上世纪六、七十年代，一直由我方管理使用或进行出租。明珠楼管理处另提交广州市白云山风景名胜区管理局出具的《证明》，该《证明》载明：广州市白云山明珠楼游览区管理处系广州市白云山风景名胜区管理局下设的直属单位（独立法人），根据《关于广州市白云山风景名胜区管理局基层单位机构编制等问题的批复》（穗编字[1997]25号）精神批准成立，核定事业编制80名，负责广州市白云山明珠楼游览区的维护与管理。
本院认为：关于《茶厂合作协议书》的效力问题。涉案场地位于广州市白云山风景区内，广州市白云区风景名胜区管理局系广州市白云区风景区的登记所有权人，明珠楼管理处系其下设的直属单位，从广州市白云区风景名胜区管理局向明珠楼管理处发出白字[2013]260号《关于文薮堂改造建设方案的批复》一项亦可推出广州市白云区风景名胜区管理局对明珠楼管理处将涉案场地出租给文薮堂中心一项知情且未提出异议，文薮堂中心并未举证证明因明珠楼管理处与他人就涉案场地的使用产生争议而导致其无法正常使用。另，从明珠楼管理处出具的《情况说明》反映，涉案场地上的建筑物为历史遗留建筑，且《茶厂合作协议书》约定的租赁物包括空地与上盖建筑物，而双方在《茶厂合作协议书》中亦约定了明珠楼管理处需办理相关行政许可手续对标的物进行翻新改造后方可投入使用。因此，文薮堂中心上诉主张双方签订的《茶厂合作协议书》无效理据不充分，本院亦不予采纳。
关于文薮堂中心是否构成违约的问题。文薮堂中心认为明珠楼管理处未依约向其交付涉案场地，但其一，文薮堂中心向明珠楼管理处支付固定收益费至2014年6月，其二，文薮堂中心未举证证明，在明珠楼管理处提起本案诉讼之前，其曾催告明珠楼管理处履行交付场地义务而遭明珠楼管理处拒绝，其三，文薮堂中心在本案中陈述答辩意见时亦未就明珠楼管理处未交付场地一项进行抗辩，结合文薮堂中心曾委托相关机构对涉案场地进行测量且文薮堂中心直至2015年12月3日才向原审法院表明同意由明珠楼管理处收回场地的事实，原审认定明珠楼管理处已交付涉案场地并无不当，文薮堂中心以明珠楼管理处未交付场地为由上诉认为其无需向明珠楼管理处支付收益费理据不充分，本院不予采纳。明珠楼管理处在二审中虽确认涉案场地的钥匙由其掌控，但同时对其暂管钥匙的行为作出了解释，结合涉案场地所处位置及周边环境的特殊性，明珠楼管理处的陈述可以合理采信。另，以文薮堂中心名义申办涉案场地的水电使用手续并非文薮堂中心正常使用涉案场地的必要条件，且从原审法院现场勘查的情况得知，涉案场地现场已具备用水用电条件，文薮堂中心也未举证证明其曾催告明珠楼管理处协助其办理水电报装手续而遭明珠楼管理处拒绝，故原审法院对文薮堂中心有关明珠楼管理处未提供相关资料协助其申办用水用电的抗辩意见不予采纳并无不当。此外，双方在《茶厂合作协议书》中明确约定文薮堂中心需投入资金对建筑物作改造、加固等处理，而文薮堂中心自行委托鉴定机构所作出的鉴定报告也显示涉案场地内房屋仅需部分加固或拆除重做，故原审法院对文薮堂中心有关明珠楼管理处交付房屋不符合安全标准的抗辩意见不予采纳亦无不当。综上，原审判决认定文薮堂中心欠缴租金的行为已构成违约，并据此判令双方签订的《茶厂合作协议书》解除、文薮堂中心向明珠楼管理处依约支付固定收益费及违约金并无不当，可予维持。
另，文薮堂中心在一审中未就明珠楼管理处返还装修改造保证金、履约保证金及已付固定收益费、赔偿测量费、鉴定费和拍卖佣金等提出反诉，而明珠楼管理处在二审中对在本案中一并处理提出异议，故本院对文薮堂中心前述上诉请求不予处理。
综上所述，北京文薮堂文化发展中心的上诉请求不成立，本院予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11505元,由上诉人北京文薮堂文化发展中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一六年五月十九日
书记员 杨思敏