四川省邛崃市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0183民初258号
原告邛崃市建设投资集团有限公司，住所地：邛崃市临邛镇文昌街121号。
法定代表人曹映友。
委托代理人张云霞、袁梅，四川光时律师事务所律师。
被告祝桂英，女，1966年12月16日出生，汉族，住邛崃市。
委托代理人古芝贵，邛崃市临邛地区法律服务所法律工作者。
第三人雷庆林，女，1969年10月18日出生，汉族，住邛崃市。
本院于2017年1月20日立案受理了原告邛崃市建设投资集团有限公司诉被告祝桂英房屋租赁纠纷一案。审理中，依照被告祝桂英的申请，本院依法通知雷庆林为本案的第三人参加诉讼。本案依法由审判员茹敏适用简易程序于2017年3月23日和2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁梅，被告祝桂英及其委托代理人古芝贵到庭参加诉讼，第三人雷庆林经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年7月30日，原、被告签订了《营业用房租赁合同》，约定原告将其位于邛崃市××小区××号营业用房、建筑面积约292.91平方米租赁给被告，承租期限从2015年7月5日至2016年7月4日止，租金每年38100元。合同另约定，租赁自然期满后，原告有权收回出租房屋，被告应如期腾空交还不得迟延，如未及时搬迁造成原告产生费用和损失，被告应予全额赔偿。现合同约定的租期届满，被告拒不腾退也未续缴租金。鉴于本案已追加了房屋实际占用人雷庆林为第三人参加诉讼，故原告请求判令被告祝桂英、第三人雷庆林立即腾退位于邛崃市××小区××号房屋给原告，并共同支付租赁房屋从2016年7月5日起至实际腾退房屋之日止的占用费（占用费计收标准参照《营业用房租赁合同》中的约定标准计算）。
被告辩称，原告在诉状中陈述均不属实。一、2012年7月5日，被告租赁了原告邛崃市××小区××号营业房开“东星茶房”，双方在《营业用房租赁合同》第三条中约定：租期为2年，合同两年一签，租金一年一交。本次合同签订的租赁时间为2012年7月5日至2014年7月4日。合同签订后，被告按约缴清了当年房租29877元和保证金4000元。2013年7月30日前，被告又按约定一次性付清了原告第二年的租金31371元，之后，在合同到期之前，被告又与原告续签了租房合同，将租期续到2015年7月4日，并依约付清了原告第三年租金。二、2014年10月11日，被告将租赁的“东星茶房”转让给了第三人雷庆林，双方于当日签订了《转包东星茶房协议书》,该协议书第3条中约定：祝桂英与邛崃市建投集团有限公司签订的租房合同证件原件由祝桂英交给雷庆林备案。协议书第4条中约定：祝桂英与雷庆林签订的转包协议到期后，有关事宜由雷庆林与邛崃市建投集团有限公司房东直接商议，祝桂英无权干预。之后，被告将转包情况告知了原告，并将转包协议复印件交原告。三、2015年7月4日，转包茶房协议到期后，第三人雷庆林提前向原告交纳2015年7月5日至2016年7月4日的房租38100元，后因签约时间紧迫和原告内部审批手续麻烦，原告要求第三人通知被告协助其于2015年7月30日以被告名义再续签1年的租赁合同，将租期延长至2016年7月4日。当天三方言明，今后该租赁房与被告再无关系。到期后由原告和第三人直接签约。此后，涉案租赁房屋一直由第三人占用至今。四、2015年7月30日，被告协助第三人与原告签订的《营业用房租赁合同》第2条约定：租赁期限为一年（2015年7月5日至2016年7月4日）。第10条第（4）款约定：租赁期满合同自然终止。五、2016年7月4日租赁最后期限到期后至今，原告从未找被告续签合同或与租赁房屋相关的租金等事宜，相反原告在租期届满前的2016年6月底主动找到其工作人员，再次告知该房屋的实际租赁人是第三人雷庆林，并要求原告退还被告交付的保证金4000元。综上，原、被告之间的合同关系已在2016年7月4日“自然终止”，争议房屋由第三人雷庆林占有使用，且为原告明知，故原告应向第三人主张权利。请求驳回对被告的诉请。
第三人未作陈述。
经审理查明，2012年7月5日，经原、被告协商，原告将位于邛崃市临邛镇洪川小区A14幢2层1-5号营业用房（面积约292.91平方米）租赁给被告开设“东星茶坊”，双方签订《营业用房租赁合同》租赁期限为两年（2012年7月5日至2014年7月4日），合同两年一签，租金一年一交，租赁自然期满，出租方有权收回出租用房，租赁方应如期腾空交还不得拖延。合同还约定了“未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租营业用房”，并就租金、保证金及交付期限进行了书面约定。合同签订后，原、被告均如实履行了合同。之后，从2014年7月5日至2015年7月4日，原、被告双方继续按原合同履行房屋租赁。2014年10月11日，在原、被告租赁合同关系存续期间，被告在未征得原告书面同意的情况下又与第三人雷庆林签订《转包东星茶房协议书》，将原告租赁给被告的营业用房一并转租第三人，二人约定：1、甲方从2014年10月11日开始将茶房转包给乙方；2、从双方签订转包合同之日起，甲方所在茶房内外的一切设备，工商、税务娱乐等有关登记证件全归乙方使用所有；3、原甲方与建设投资集团有限公司签订的租房合同证件原件交给乙方备案；4、甲方与乙方签订的转包茶房协议期满后，有关事宜由乙方与建设投资集团有限公司房东直接商议，甲方无权干涉；5、转包茶房协议双方签字日之前涉及甲方茶房所欠的一切债权债务全由甲方自理负责，乙方不承担任何责任；6、双方协议转包费共计壹拾肆万元，双方签订合同时甲方出具收据，乙方一次性支付现金壹拾肆万元……。”转包协议签订后，被告向第三人交付了其承租的“东星茶房”。2015年7月30日，在前期合同约定的租赁期限届满后，原、被告又补签了对“洪川小区A14幢2层1-5号”营业用房的租赁进行了续签，该《营业用房租赁合同》约定：原告将位于洪川小区A14幢2层1-5号营业用房出租给被告祝桂英，该房建筑面积292.91平方米。租赁期限为一年（2015年7月5日至2016年7月4日），营业房仅作为茶楼使用。租赁自然期满，出租方有权收回出租营业用房，承租方应如期腾空交还不得迟延。租金为38100元一年（即每月3175元），签订合同后3日内一次性付清。保证金仍为4000元（已交纳），合同期满或合同解除时，承租方及时搬出承租的营业房并结清所有费用后，出租方在15日内无息退还保证金。在租赁期间，未经出租方书面同意，承租方不得转租、转借承租房屋。另外，合同还约定了“租赁期满合同自然终止”。2015年6月27日，被告祝桂英通过成都银行向原告提前支付了租金38060元。合同到期后，原告于2016年9月30日在涉案房屋处张贴通知，要求被告祝桂英退房并支付占用费。但从2014年10月11日起至今争议房屋一直由第三人实际占用，第三人也明知原、被告约定的租赁期限（合同原件由第三人保存）。诉讼中，第三人虽通过其他途径明确表示不再租赁争议房屋，但没有到庭作出任何陈述。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，《营业用房租赁合同》及《安全责任书》、《转包东星茶房协议书》、成都银行活期存入凭条、通知、调查笔录、录音资料等证据材料在案证实。
本院认为，原、被告签订的《营业用房租赁合同》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对原、被告具有约束力。根据合同约定的房屋租赁期限为一年，至2016年7月4日已经到期，到期后被告应当依约腾退房屋，但由于被告在与原告租赁合同有效期内又将涉案房屋转租第三人且至今由第三人实际占有，造成原告不能及时收回出租房屋。按照原、被告合同的约定，未经出租人书面同意，承租人不得转租、转借承租的营业用房，对此，被告的行为已构成违约，应当承担相应的法律责任。被告辩称涉案房屋租赁给第三人是经原告同意的，但从租赁合同和租金支付票据记载的情况看，均系被告的签名和以被告名义支付。因此被告的辩称意见证据不充分，本院不予采纳。被告与第三人签订的《转包东星茶房协议书》因违反了原、被告签订的《营业用房租赁合同》中约定的“不得转租”的禁止性条款，故该转包协议无效。在租赁合同期限届满的情况下，鉴于涉案房屋已经由第三人占有使用，原告依照合同主张由被告、第三人共同腾退房屋的意见合情、合理、合法，本院予以支持。关于涉案房屋的占用费支付问题，由于租赁房屋已于2016年7月4日租期届满，依照原、被告合同约定，租赁自然期满的，合同自然终止，承租人应如期腾退房屋。但被告在与原告租赁合同有效期内将承租房屋转包第三人，造成出租房屋至今未能收回，并由第三人实际占有使用，且至今未支付占用租赁房屋的相关费用，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，原、被告《营业用房租赁合同》期满自然终止后，第三人实际占用租赁房屋，其占用费在原告提出主张的情况下，第三人应当承担支付义务。被告违反与原告之间的合同约定，将房屋转包第三人，给原告造成损失，应当对占用费的支付承担共同清偿责任。房屋占用费的标准应参照《营业用房租赁合同》的租金标准计算，每年38100元（即每月3175元）。第三人经本院传票传唤无正当理由未到庭陈述其主张，不影响本院对案情的处理。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下：
被告雷庆林、祝桂英于本判决生效之日起十日内向原告邛崃市建设投资集团有限公司腾退邛崃市临邛镇洪川小区A14幢2层1-5号房屋，并支付从2016年7月5日起至实际交付房屋之日止的房屋占用费（按每年38100元，即按每月3175元计算）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费138元，由第三人雷庆林、被告祝桂英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 茹 敏
二〇一七年六月十六日
书记员 彭力家