天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津02民终5313号
上诉人(原审第三人):中国农业银行股份有限公司天津北辰支行,住所地天津市北辰区京津公路370号北辰区政府南。
负责人:张敬涛,行长。
委托诉讼代理人:李楠,女,中国农业银行股份有限公司天津分行职员。
委托诉讼代理人:姚健强,男,该公司职员。
被上诉人(原审原告):马大鹏,男,1981年8月17日出生,汉族,自由职业。
委托诉讼代理人:吴向红,北京市京师律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):天津星耀投资有限公司,住所地天津市津南区八里台镇工业园区。
法定代表人:颜语,董事长。
上诉人中国农业银行股份有限公司天津北辰支行因与被上诉人马大鹏、天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一案,不服天津市津南区人民法院(2016)津0112民初4460号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月14日立案后,依法组成合议庭,于2016年10月28日公开开庭进行了审理。上诉人中国农业银行股份有限公司天津北辰支行的委托诉讼代理人李楠、姚健强,被上诉人马大鹏的委托诉讼代理人吴向红到庭参加诉讼,被上诉人天津星耀投资有限公司经本院传票传唤,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国农业银行股份有限公司天津北辰支行上诉请求:依法撤销一审民事判决书第二项和第六项,改判驳回被上诉人一审诉讼请求第五项。主要理由:1、一审法院在起诉时将上诉人直接列为第三人无法律依据,一审判决不仅没有纠正,反而在判决中处理了上诉人的法定权利,属于明显的诉讼主体及诉讼程序上的错误。根据民事诉讼法第五十六条的相关规定,无论是有独立请求权的第三人还是无独立请求权的第三人,都是在诉讼开始后,通过主动提起诉讼、申请参加或法院通知的方式参与到已经开始的诉讼中。上诉人的诉讼地位可以做为被告被起诉,可以做为原告起诉,也可以是有独立请求权的第三人主动参与诉讼,唯独不可能是以第三人的身份被动加入诉讼。?2、购房合同与贷款合同属于不同的法律关系,本案中不存在可以合并审理的法定条件,不应在购房合同纠纷的案件中一并审理贷款合同,?除非担保权人主动提出解决贷款合同纠纷的诉讼请求,购房人、开发商和法院都无权要求将购房纠纷与贷款纠纷合并审理。3、一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条解除贷款合同属于明显的适用法律错误,目前贷款合同未满足应当解除的条件。?4、一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款,决定仅由开发商返还本息,违背贷款合同的约定,属于适用法律错误。综上,一审判决在程序和实体都存在明显错判,侵犯了上诉人的合法权益。同时,一审判决还传达了一种“贷款卖房,房子不要了,贷款就不用还了”的理念,如果被广泛传播解读,必将对借款人形成一种误导,客观上助长了个人贷款逃废债务的不良风气,将严重损害金融秩序。为保护国有债权的安全,依法维护上诉人的合法权益,请贵院驳回原判,依法改判。
被上诉人马大鹏辩称,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,请求驳回上诉,维持原判。
被上诉人天津星耀投资有限公司未出庭应诉,亦未提交书面答辩意见。
马大鹏向一审法院起诉请求:1、判令解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》。2、判令被告返还原告交纳的首付款713375元并赔偿利息损失501672.05元(计算至2016年7月6日,要求支付至实际给付之日止)。3、判令被告给付原告偿还的银行贷款(具体数额以第三人核实的为准)并赔偿产生的利息损失145739.69元(计算至2016年8月29日,支付至实际支付之日止)。4、判令被告退还原告支付的税费94614.25元并赔偿利息损失66536.29元。其他费用85元并赔偿利息损失44元。5、判令解除原告和第三人签订的抵押贷款合同,剩余的银行贷款由被告予以偿还。诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实:原、被告于2011年2月27日签订了《天津市商品房买卖合同》,约定:“原告购买被告开发的天津市××镇××情××城××楼××商品房××套房一套,房款2363375元,其中首付款713375元于2011年2月27日付款,剩余款项办理银行贷款。被告于2012年6月30日前交付房屋”。合同签订后原告于2011年2月27日交纳了首付款713375元和契税、维修基金、登记费共计94614.25元。原告于2011年3月31日交纳了贷款开卡费5元。原告于2011年4月27日和第三人签订了购房担保借款合同并交纳了抵押登记费80元,由原告向银行贷款1650000元。第三人于2011年4月29日将原告办理的银行贷款1650000元给付被告。被告至今未通知原告办理房屋入住手续。现原告呈讼一审法院,提出如上诉请。另查明,原告至2016年8月29日共计偿还第三人款项597939.44元,其中偿还贷款本金136207.8元,偿还利息461731.64元。
一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示,合法有效,双方均应恪守。原告依约缴付了购房款,被告应按约定于2012年6月30日前将房屋交付原告。关于原告的诉请,现分析、认定如下:1、迄今为止,被告仍不能交付房屋,被告迟延履行交付房屋的义务已经四年有余,且仍不能明确具体的交房期限,属于迟延履行合同主要义务,被告的行为已经构成了根本违约,致使原告购买房屋的合同目的无法实现。根据法律的相关规定,房屋买卖履行过程中,一方当事人构成根本违约的,守约方有权解除合同。故原告要求解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》,一审法院应予以支持。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持,据此,原告要求解除与第三人签订的《个人购房担保借款合同》,一审法院予以支持。3、合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同解除后,被告应将原告支付的首付款返还原告,并赔偿原告因此所产生的损失,故原告要求被告返还已付购房首付款713375元,一审法院予以支持。4、由于系被告的缘故造成合同无法履行,故被告应赔偿原告首付款利息损失。原告主张首付款利息损失按银行同期贷款利率加50%的罚息计算,于法无据,一审法院不予支持。一审法院按银行同期贷款利率计算利息损失。经计算,被告应支付原告2011年2月27日至2016年7月6日的首付款利息损失240696.53元。现原告主张利息损失501672.05元,数额过高,一审法院不予全部支持。原告主张利息损失支付至实际给付之日不妥,如一审法院判决后被告方未按判决书指定的日期履行其义务,应按照执行罚的规定进行处理,故一审法院支持的利息损失期限至本判决生效指定的履行之日。5、原告要求被告给付原告偿还的银行贷款(具体数额以第三人核实的为准)并赔偿产生的利息损失145739.69元。经核实,原告截止至2016年8月29日共计偿还第三人银行贷款597939.44元(其中偿还贷款本金136207.8元,偿还利息461731.64元),故被告应支付原告截止至2016年8月29日偿还的银行贷款597939.44元,一审法院对原告的该诉请予以支持。原告要求被告支付银行贷款产生的利息损失145739.69元,于法无据,一审法院不予支持。6、原告要求被告退还或者赔偿已交纳的税费、维修基金等共计94614.25元和其他费用85元(含开卡费和抵押登记费),符合规定,一审法院予以支持。被告应赔偿原告占用上述款项期间的利息损失共计31951.04元。7、原告要求判令剩余的银行贷款(含本金和贷款利息)由被告予以偿还,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告要求被告向第三人支付尚未偿还的剩余贷款本金及利息的请求,一审法院予以支持。第三人称根据借款合同约定,如开发商不能偿还银行贷款,原告也有义务偿还银行贷款。由于开发商以后偿还银行贷款的情况不明确,故第三人现无权要求原告继续偿还银行贷款。被告经一审法院传唤,未到庭参加诉讼,视为其放弃抗辩权,对此应承担相应的法律后果。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条第四款、第九十七条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决:一、原告马大鹏与被告天津星耀投资有限公司就天津市津南区八里台镇枫情阳光城74号楼-1-1701号商品房签订的《商品房买卖合同》(合同编号为2009-0114471)于本判决生效之日起解除。二、原告马大鹏与第三人中国农业银行股份有限公司天津北辰支行签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号为12020520110004837)于本判决生效之日起解除。三、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后十日内返还原告马大鹏交纳的首付购房款713375元并赔偿原告2011年2月27日至2016年7月6日的首付购房款利息损失240696.53元。利息损失支付至本判决生效指定的履行之日(本金为713375元,按银行同期贷款利率计算)。四、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后十日内给付原告马大鹏截止至2016年8月29日偿还的银行贷款(含本金和贷款利息)597939.44元。五、被告天津星耀投资有限公司于本判决书生效后十日内给付(或赔偿)原告马大鹏已交纳的税费、维修基金等款项共计94699.25元并赔偿占用上述款项期间的利息损失共计31951.04元。六、被告天津星耀投资有限公司于本判决生效后负责向第三人中国农业银行股份有限公司天津北辰支行偿还原告马大鹏自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款。七、驳回原告马大鹏的其他诉讼请求。如果被告天津星耀投资有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11846元,由原告负担2428元,被告负担9418元。
本院二审期间,当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为,二被上诉人签订房屋买卖合同,双方均应依约履行合同,因被上诉人天津星耀投资有限公司一直未能向被上诉人马大鹏交付房屋,天津星耀投资有限公司的行为已经构成了根本违约,致使马大鹏购买房屋的合同目的无法实现,故一审法院判令双方解除合同并无不当,据此,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定马大鹏与上诉人签订的《个人购房担保借款合同》亦应解除,一审法院将上诉人列为第三人合并审理并无不当。上诉人主张将其列为第三人无法律依据,且本案不应合并审理买卖合同和担保借款合同,本院不予支持。关于上诉人与马大鹏之间因《个人购房担保借款合同》解除而产生的相应权利义务,上诉人可另行解决。综上所述,上诉人的上诉请求不能成立,一审法院认定事实清楚,适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费80元,由上诉人中国农业银行股份有限公司天津北辰支行承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
代理审判员 李宝罡
代理审判员 曹 静
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 李珊珊