新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民三初字第５７０号
原告：乌鲁木齐三元天宇贸易有限公司，住所地：乌鲁木齐市天山区翠泉路69号5-2-702号。
法定代表人：韦荣，该公司总经理。
委托代理人：索玉新，新疆世源律师事务所律师。
委托代理人：李新建，新疆世源律师事务所律师。
被告：新疆维吾尔自治区通信产业服务有限公司营销服务分公司，住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区黄河路191号。
负责人：吴本娜，该分公司总经理。
委托代理人：吕萍，新疆邦本律师事务所律师。
委托代理人：麻小军，新疆邦本律师事务所实习律师。
被告：新疆汇嘉时代百货股份有限公司，住所地：乌鲁木齐市高新技术产业开发区北京南路钻石城5号1栋23层。
法定代表人：潘锦海，该公司董事长。
委托代理人：时晓萍。
原告乌鲁木齐三元天宇贸易有限公司（以下简称三元天宇公司）与被告新疆维吾尔自治区通信产业服务有限公司营销服务分公司（以下简称通信营销分公司）、新疆汇嘉时代百货股份有限公司（以下简称汇嘉时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月5日受理后，依法由代理审判员刘萌独任审判，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告三元天宇公司的委托代理人李新建，被告通信营销分公司的委托代理人吕萍、麻小军，被告汇嘉时代公司的委托代理人时晓萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告三元天宇公司诉称：2014年5月1日，三元天宇公司与通信营销分公司签订租赁合同，通信营销分公司将位于新市区北京路汇嘉时代卖场一楼部分房屋出租给三元天宇公司作为“三星售后服务区”，期限一年，自2014年5月1日至2015年4月30日止，租金19167元/月。合同签订后，三元天宇公司按照三星公司要求和标准对承租房屋进行了店面装修，共花费405172元。合同履行至2014年10月28日，因通信营销分公司原因三元天宇公司承租的场地营业用电关停至今。给三元天宇公司造成了巨大的营业损失、装修损失及人员工资损失。故诉至法院，请求判令解除双方之间的租赁合同，要求通信营销分公司、汇嘉时代公司赔偿三元天宇公司营业损失273414元、装修损失202586元，并承担本案诉讼费及邮寄送达费。
被告通信营销分公司辩称：三元天宇公司的诉讼请求无事实及法律依据。1、通信营销分公司与三元天宇公司签订的租赁合同已于2015年4月30日到期，合同已经终止，不存在解除合同的情形。2、通信营销分公司在履行合同期间不存在违约情形，没有给三元天宇公司造成损失，不应该赔偿三元天宇公司所主张的损失。3、三元天宇公司所主张的损失是因为营业场所停电，该行为不是通信营销分公司所为，与通信营销分公司没有关系。4、根据双方签订的租赁合同，三元天宇公司的装修在合同终止或解除后，三元天宇公司应该负责自行拆除，未拆除部分，通信营销分公司不予任何赔偿。故通信营销分公司已经全面履行了合同义务，请求法院维护通信营销分公司合法权益。
被告汇嘉时代公司辩称：1、三元天宇公司起诉汇嘉时代公司没有任何事实及法律依据，位于北京路汇嘉时代卖场一楼的房屋所有权属于汇嘉时代公司，任何人未经过汇嘉时代的准许或书面同意，不得对使用权进行交易，如果交易，该行为系无处分权而无效。2、三元天宇公司主张汇嘉时代公司和通信营销分公司承担连带责任没有事实依据，汇嘉时代公司是将涉案商铺出租给中国电信股份有限公司乌鲁木齐分公司（以下简称电信公司），在合同中明确约定作为承租方不得转移使用权或转租，同时在合同中约定水电安装独立计价器。汇嘉时代公司履行了合同义务，没有进行任何超越合同义务的行为，至今作为承租方的电信公司还欠汇嘉时代公司100多万的租赁费，故三元天宇公司没有任何事实和法律依据要求汇嘉时代公司承担责任。3、三元天宇公司的诉讼请求涉及的转租关系是在2015年6月10日向我们送达诉状的时候我们才知情。通信营销分公司和三元天宇公司租赁关系已经履行完毕了，故应驳回三元天宇公司的诉讼请求。
经审理查明：2014年5月1日，三元天宇公司与通信营销分公司签订一份《房屋租赁合同》，约定由三元天宇公司租赁通信营销分公司位于新市区北京路汇嘉时代卖场一楼做“三星售后区”使用，建筑面积126平米，租赁期一年，自2014年5月1日至2015年4月30日，租金7670元/月。租赁期内的物业费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由三元天宇公司自行缴付，不纳入租金中。租金由三元天宇公司在每半年第一个月的5日前以现金方式缴付下一结算周期的租金给通信营销分公司。因使用需要，三元天宇公司可自费对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔），室内装修或增加设备，三元天宇公司在对房屋进行装修、改善、增设他物等添附时，不得破坏房屋的主体结构，并应遵守国家有关建筑、消防、环境保护和卫生防疫等方面的法律、法规、规章及其他约束性规定。并且三元天宇公司从事前述行为必须事先书面向通信营销分公司申请并经通信营销分公司同意，通信营销分公司有权对工程进行监督。同日，双方又签订了一份管理协议，有效期自2014年5月1日至2015年4月30日止。双方约定三元公司实际支付给通信营销分公司的入场费用50000元，柜台使用费50000元，上架费18000元，广告促销费10000元，展示费10000元，合计138000元。三元天宇公司按每月11500元分次通信营销分公司支付，并在每月1-5日前付清。经营地址所产生的水、电等费用按实际发生数由三元天宇公司承担。合同签订后，三元天宇公司依约缴纳了2014年5月到10月的租金及摊销管理费。2014年4月25日，三元天宇公司向通信营销分公司递交了书面的装修通知，通信营销分公司工作人员张文海在该装修通知上签字。三元天宇公司对承租的店面按照三星公司要求和标准进行了装饰装修。“三星售后区”经营至2014年10月28日，汇嘉时代卖场一楼466平米场地整体停电，“三星售后区”无法营业。2014年12月底恢复照明供电，但柜台灯未通电店铺仍无法营业，该情况一直持续的双方租赁合同到期。三元天宇公司与通信营销分公司就损失赔偿协商未果，故诉至法院。根据三元天宇公司申请，本院通过乌鲁木齐市中级人民法院统一摇珠，委托新疆昊天利华价格评估有限公司对装修进行鉴定，三元天宇公司租赁的“三星售后区”的2014年10月30日至2015年4月30日期间的装修残余价值为202586元，三元天宇公司支付鉴定费6077元。三元天宇公司自行委托新疆昊天利华价格评估有限公司对营业损失进行鉴定，营业损失273970元（含2014年10月30日至2015年4月30日期间的房屋租赁费7670元/月*6月，摊销管理费11500元/月*6月及人员工资158950元）。
另查明，三元天宇公司租赁的位于新市区北京路汇嘉时代卖场一楼126平米“三星售后区”系汇嘉时代公司所有。2013年8月14日，汇嘉时代公司与电信公司签订租赁合同书，约定由电信公司承租汇嘉时代公司位于乌鲁木齐市北京中路147号汇嘉时代卖场一楼466平米，租赁期限三年，自2013年8月15日至2016年8月14日止。双方同时约定未经汇嘉时代公司书面同意，电信公司不得转租、委任、或特许第三方经营和管理该商铺。后电信公司委托通信营销分公司对该场地进行管理、使用。三元天宇公司承租的“三星售后区”位于该场地内，汇嘉时代卖场一楼466平米共用一块电表。2014年12月15日，电信公司向汇嘉时代公司发送了“关于申请解除租赁合同的函”。
再查明，三元天宇公司未向通信营销分公司缴纳2014年11月至2015年4月间的租金及摊销管理费。三元天宇公司证人曹斌、李兆岩出庭证实“三星售后区”停电不能经营的事实及该店共有5名员工，至2015年1月底只剩3名员工负责售后。三元天宇公司向其员工发放工资至2015年1月份。
上述事实有房屋租赁合同、管理协议、租赁合同书、装修通知、鉴定报告书、录音资料、转款记录、申请函、发票、证人证言以及庭审笔录等存卷为证。
本院认为，本案三元天宇公司与通信营销分公司所签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，汇嘉时代公司作为该场地的所有权人在知道或应当知道该转租关系的六个月内未提出异议，故该租赁合同合法有效。双方应按约定行使权利、履行义务。三元天宇公司主张之日起双方租赁合同已到期，租赁合同事实上已经终止，三元天宇公司再行主张解除该房屋租赁合同于法无据，故本院对该项诉讼请求不予支持。
在租赁合同履行过程中三元天宇公司依约缴纳租赁费用，通信营销分公司应当履行保障出租房屋设施正常使用义务。自2014年10月28日至2015年4月30日期间，三元天宇公司承租的“三星售后区”柜台灯一直处于停电状态。“三星售后区”从事三星电子产品销售及售后服务，柜台灯停电店铺无法营业，通信营销分公司的违约行为致使租赁合同目的不能实现。我国法律规定承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。依据新疆昊天利华价格评估有限公司评估装修残余价值为202586元，故本院对三元天宇公司主张通信营销分公司赔偿装修损失202586元的请求本院予以支持。
三元天宇公司主张通信营销分公司赔偿营业损失273414元，其主张的营业损失含2014年11月至2015年4月间的租金及摊销管理费，该二项费用三元天宇公司并未缴纳即未实际发生，故本院对该项请求不予支持。通信营销分公司的违约行为发生后，三元天宇公司不可预见何时恢复供电而发生的员工工资支出损失，有三元天宇公司转款记录及工资发放表为证，本院以“三星售后区”5位员工实际发放工资额酌情计算一月较妥即21200元[（3500元/月+3500元/月×+4200元/月+4000元/月+6000元/月）×1月]。
三元天宇公司与汇嘉时代公司不存在合同的权利义务关系，三元天宇公司亦未提供其损害结果与汇嘉时代公司存在因果关系的证据，故三元天宇公司主张汇嘉时代公司承担连带责任无事实和法律依据，本院对该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、被告新疆维吾尔自治区通信产业服务有限公司营销服务分公司赔偿原告乌鲁木齐三元天宇贸易有限公司装修残值损失202586元；
二、被告新疆维吾尔自治区通信产业服务有限公司营销服务分公司赔偿原告乌鲁木齐三元天宇贸易有限公司营业损失21200元[（3500元/月+3500元/月×+4200元/月+4000元/月+6000元/月）×1月]；
三、驳回原告乌鲁木齐三元天宇贸易有限公司对被告新疆维吾尔自治区通信产业服务有限公司营销服务分公司的其他诉讼请求；
四、驳回原告乌鲁木齐三元天宇贸易有限公司对被告新疆汇嘉时代百货股份有限公司的诉讼请求。
以上款项合计223786元，通信营销分公司应于本判决生效之日起十日内一次性给付三元天宇公司，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的金额476000元，确认给付金额为223786元，给付金额占诉讼标的金额的47.01%。本案案件受理费8440元，减半收取，退还三元天宇公司4220元，其余4220元由三元天宇公司负担52.99%即2236.17元，通信营销分公司应负担47.01%即1983.83元。司法鉴定费6077元，由三元天宇公司负担52.99%即3220.20元，通信营销分公司应负担47.01%即2856.80元；邮寄送达费40元，由通信营销分公司负担。通信营销分公司应负担的诉讼费、鉴定费、送达费可在履行义务时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
代理审判员 刘萌
二〇一五年九月二日
书 记 员 郑媛