四川省达州市通川区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川1702民初733号
原告达州市大昌实业有限责任公司。
法定代表人向荣，董事长。
组织机构代码：21032725-5。
住所地四川省达州市通川区西外镇阳平路**号。
委托代理人（特别授权）陈颖，四川衡平律师事务所律师。
被告达州市通川区金塬商贸有限公司。
法定代表人何军，经理。
组织机构代码：56760377-7。
住所地四川省达州市通川区西外罗浮阳光**栋***号。
原告达州市大昌实业有限责任公司诉被告达州市通川区金塬商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘小科适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告达州市大昌实业有限责任公司的委托代理人陈颖，被告达州市通川区金塬商贸有限公司的法定代表人何军，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年11月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于罗浮阳光小区2A、2B幢商业物业。合同约定租赁面积约9318.79平方米，租赁期限10年。并约定了租金标准及交纳时间等，同时明确约定了违约责任。但是被告自2014年起，拖欠原告租金，拒不支付。经双方协商，原、被告于2015年2月12日达成《补充协议》，约定2014年11月20日至2015年11月19日期间的租金减少为80万元，被告在2015年2月11日支付20万元，2015年5月31日支付60万元。但时至今日，被告仍不全面履行补充协议约定的义务。被告的行为构成违约，其应按照《房屋租赁合同》第十四条约定承担35万元的违约金，无条件退场等。为维护原告的合法权益，请求判决解除原、被告的租赁合同关系，并判令被告从解除租赁关系之日起3日内从案涉租赁房屋无条件退出；判令被告向原告支付拖欠的租金60万元；判令被告向原告支付违约金35万元；判令被告支付至实际退出案涉租赁房屋时止的租金；判决被告支付2014年11月20日至2015年7月22日的物业管理费和保洁费130832元。
原告为证明其主张的事实，其提交如下证据：
1、原告的营业执照和被告的工商登记信息复印件，证明原、被告身份信息；
2、房屋���赁合同复印件及补充协议复印件，证明双方租赁关系、租赁面积、租期、租金支付方式等以及原告在租金和时间上作出了大幅让步的事实；
3、2015年7月22日，原告出具的书面通知照片打印件及票据复印件，证明被告于2015年2月10日、11日共计支付租金20万元，以及原告催收租金的事实；
4、被告与陈联、张飞签订的租赁合同书复印件两份，证明被告违反双方租赁合同约定，在没有原告书面同意的情况下，擅自转租，构成违约的事实。
被告辩称，因原告设施收费栏杆、张贴催收租金的通知、未解决市场进出口等，致商家流失，被告无法正常收取租金，不同意支付租金。租赁房屋多处漏水，原告不予赔偿，被告被迫在应收商家租金中扣减，故从2013年1月后未在支付物业管理费，房屋漏水损失应从租金或物业管理费中扣减。因原告阻碍被告收取���金，致使被告无法按期向原告交付租金，不应支付违约金，且原告主张违约金过高。被告再三提出不租赁房屋，原告要求给付判决后到搬出去期间的占用房屋的租金理由不成立，且被告在2015年10月后也没有再收取商家租金。被告同意解除合同并搬出租赁场所，应驳回原告其它诉讼请求。
被告为证明其主张的事实，其提交如下证据：
1、被告经营市场进出口位置的说明及照片，证明原告没有解决其租赁房屋进出口问题，致使被告无法继续经营和履行合同的事实；
2、（2015）通川民初字第2695号民事判决书复印件，证明被告市场没有进出口，无法继续经营的事实；
3、被告于2015年6月29日向原告协商的《请示》，证明被告希望原告协调解决大门进出口问题，但原告不解决，导致市场人心浮躁，商家拒绝交付房租的事实；
4、被告向原告发出的《函告》、《退租函告》以及双方短信、通话录音等，证明被告明确说明不再租赁房屋的事实；
5、被告对原告催收租金通知的回复，证明原告没有解决被告相应的回复内容，导致被告无法缴纳房租的事实；
6、原告组织商家开会收取房租的录音及证明，证明多数商家由于原告通知，不再向被告交付房租，导致被告无法向原告交付相应租金的事实；
7、被告于2015年8月13日向达州市通川区商务局请示，证明被告曾请示解决相应问题的事实；
8、被告工作人员与原告工作人员的谈话录音，证明被告希望原告解决市场相应问题，但其一直不予理会的事实；
9、照片3张，证明原告设置收费栏杆，影响被告市场正常运作，造成商家不给被告缴纳租金的事实；
10、2015年5月6日，被告要求原告拆除收费栏杆���函告复印件，证明被告要求原告拆除收费栏杆的事实；
11、被告向原告的再次函告复印件、通话录音、证明等，证明被告再次要求原告拆除其收费栏杆，以及收费栏杆导致被告公司损失204943.92元的事实；
12、租赁房屋漏水情况的说明复印件，证明被告租赁房屋多次漏水，一直没有解决，造成被告收取租金困难和商家流失，以及漏水损失为119600元的事实；
13、函告、市场漏水赔偿情况材料、艾高漆门市漏水的说明等，证明被告告知原告其租赁房屋漏水情况，损失明确，原告物管知道相关情况的事实；
14、关于用水问题的函告复印件，证明因原告原因导致被告多支付水费5638.11元。
经审理查明，2010年11月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，甲方将其所有罗浮·阳光2A/2B栋商业部分一楼至四楼房���租赁给乙方用于装饰材料市场；租期：2010年11月20日至2022年11月19日；租赁交付：双方签订合同之日，视为甲方已将租赁物现状交付给乙方，乙方以查看现场并予以认可；租金：按每月每平方米9元计算，第一年租金1006429元，从第三年开始每年递增8%，但从签订合同之日起至2012年5月19日期间不计租金之列，由乙方完善消防、楼梯、水电等各种设施的安装及装修，合同期满或乙方违约终止合同，乙方装修设施归甲方所有，乙方不得损坏；租金支付方式：每年11月20日前付清下一年度租金；物业管理费缴纳：物业管理费每年44730.19元，从2010年11月20日起支付，由甲方收取转交物管公司或甲方委托物管公司收取；装修及消防等：乙方承租房屋需增设楼梯，需报管理部门批准，并自行承担相关责任及费用，甲方可以配合，楼梯所有权归甲方所有；房屋维修：租赁期间如因漏���、脱落等房屋本身质量的损坏或者存在的缺陷，甲方应及时负责修复，如不及时修复产生的费用由甲方承担或者在租金中扣除，如乙方自身问题造成的损坏，由乙方自行承担；转租事宜：未经双方协商一致，双方均不得转租或部分转租；违约责任：租赁期间，若乙方违约，乙方向甲方支付违约金25万元，如乙方未按期支付租金、水电费、物业管理费及其费用，甲方有权采取通告、停水、停电等措施催促乙方支付款项，且乙方每逾期一年，应当按照当年租金每天5%另向甲方支付惩罚行违约金。若乙方超出应付款期限三个月，除应当承担违约责任外，甲方有权单方面终止合同，乙方应无条件退场等。嗣后，双方按照合同履行，被告交付了2014年11月19日之前的租金。此后，被告未按照约定给付租金。2015年2月12日，原、被告签订《补充协议》，约定2014年11月20日至2015年11月19日期间的租金减少至80万元，被告定于2015年2月11日支付20万元，2015年5月31日付清剩余的60万元，被告如再拖延，乙方应按照原租赁合同约定承担违约金。同时约定，以后年度的租金由双方另行协商。被告按照约定支付20万元后，未支付剩余的60万元租金。2015年5月28日，原告向被告下达催收租金的通知，要求被告及时交清租金。2015年7月22日，原告在案涉房屋张贴《再次通知》，催收租金。为此，被告通过电话、书面函告等方式，告知原告，因原告在进出口设施收费栏杆、张贴催收租金的通知、未解决市场进出口等，致商家流失，且无法正常收取租金，被告一直亏损，无力支付租金，无法继续经营等，希望协商解决市场进出口等问题或解除合同。嗣后，双方协商无果。现原告起诉来院，请求判决解除原、被告的租赁合同关系，并判令被告从解除租赁关系之日起3日内从案涉租赁房屋无条件退出；判令被告向原告支付拖欠的租金60万元；判令被告向原告支付违约金35万元；判令被告支付至实际退出案涉租赁房屋时止的租金；判决被告支付2014年11月20日至2015年7月22日的物业管理费130832元。
同时查明，被告租赁的房屋原系清水房屋，装修过程中未专门设置进出大门。被告在使用过程中，其与达州骨康医院签订租赁合同，租赁罗浮阳光底楼门市32平米（该房屋由原告租赁给达州骨康医院）作为进出大门。后被告与达州骨康医院产生纠纷，达州骨康医院收回出租给被告的房屋。在本案庭审中，被告称曾计划修建增设到二楼的楼梯，因原告不同意未果。对此，原告予以否认，被告未提交证据。另租赁房屋旁有块空置区域及绿化，可以用于停放车辆，属原告区域。2015年2月，原告在该空置区域口设置收费栏杆，收取停车费。
还查明，被告以租赁房屋漏水造成损失为由，从2013年1月起未再向原告支付物业管理费。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方理应按约履行。被告未按约定支付租金、物业管理费，违反合同约定，应依法承担相应的违约责任。原告要求被告支付2015年度租金60万元、物业管理费及违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告主张2014年11月20日至2015年7月22日期间的物业管理费130832元，而双方合同约定物业管理费每年44730.19元，原告主张期限内的物业管理费应为29820元，对原告请求超过金额，本院不予支持。原告主张违约金35万元，被告辩称因原告阻碍被告收取租金，无法按期向原告交付租金，不应支付租金，且原告主张违约金过高。本院认为，被告未按约���支付租金，其依法应承担相应的违约责任。同时，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合双方的合同约定和合同履行实际情况，违约金按原告主张租金损失的30%计算为宜，即被告应承担的违约金为18万元。本案审理过程中，被告表示同意解除租赁合同，并愿意退出租赁房屋，原告请求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。同时，被告应��付2015年11月20日至解除合同期间的房屋租赁费，以及解除合同后至其实际退出租赁房屋期间的房屋占有使用费。前述费用，原告主张按《房屋租赁合同》约定的基础租金、递增标准计算。本院认为，原、被告签订《补充协议》约定2015年度租金为80万元，以后年度的租金另行协商，该约定系对《房屋租赁合同》中关于租金约定的变更。因双方未对2015年11月20日以后的租金另行协商，后期租金及房屋占有使用费，参照2015年度租金80万元计算为宜，即每日2191.8元（80万元/年÷365天）。被告辩称因原告设施收费栏杆、张贴催收租金的通知、未解决市场进出口等，致商家流失，被告无法正常收取租金，不同意支付租金。本院认为，案涉租赁物中，并未包含租赁物旁空置场地，原告设置收费栏杆管理、收益，系其行使自身权利的行为，被告以此为由，拒不支付租金，理由不成立。原告张贴通知催收租金，系合同约定的催收租金方式之一，其行为并无不当。租赁房屋进出口问题，双方签订合同时，被告理应知道租赁房屋进出口现状，合同中明确约定被告报管理部门批准，可增设楼梯，现被告以原告未解决市场进出口门头为由，不支付租金，理由不成。本案审理过程中，被告称其曾计划修建增楼梯，因原告不同意未果；原告对此予以否认，且被告未提交相应证据佐证，本院不予采信。关于被告主张因租赁房屋漏水造成损失119600元，故从2013年1月后未在支付物业管理费，要求从租金或物业管理费中扣减损失。本院认为，被告提供的证据不足以证明漏水造成的实际损失数额，即便漏水损失11万余元，原告未主张2013年1月至2014年11月19日期间以及2015年7月23日后的物业管理费，基本能够弥补租赁房屋漏水造成的损失，故被告的该主张不成立，本院不予支���。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告达州市大昌实业有限责任公司与被告达州市通川区金塬商贸有限公司于2010年11月13日之间签订的《租赁合同》；限被告达州市通川区金塬商贸有限公司在本判决生效后第十五内退出租赁房屋；
二、限被告达州市通川区金塬商贸有限公司在本判决生效后第十五日向原告达州市大昌实业有限责任公司一次性支付2015年度租金60万元及2014年11月20日至2015年7月22日期间的物业管理费29820元；
三、限被告达州市通川区金塬商贸有限公司在本判决生效后第十五日一次性向��告达州市大昌实业有限责任公司支付违约金18万元；
四、从2015年11月20至被告达州市通川区金塬商贸有限公司实际退出租赁房屋之止，按每天2191.8元计算的房屋租赁费（房屋占有使用费），限被告于实际退出租赁房屋之日付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13300元，减半收取6650元，由被告达州市通川区金塬商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审判员 刘小科
二〇一六年五月二十日
书记员 廖海洋