湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
(2015）鄂江汉民二初字第01571号
原告（反诉被告）：武汉市硚口区奇奇乐园电子娱乐城，经营场所武汉市硚口区解放大道387号南国西汇城市广场*期第**层第**号商铺。
经营者：张朝阳，男，1974年3月11日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区，
委托诉讼代理人：肖艳祥，湖北东之风律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：武汉新民众乐园有限公司，住所地武汉市江汉区中山大道704号。
法定代表人：WONGCARWHA，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周静雯，湖北万泽律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：郑向前，湖北万泽律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告武汉市硚口区奇奇电子娱乐城（以下简称奇奇娱乐城）与被告武汉新民众乐园有限公司（以下简称新民众乐园）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告新民众乐园向本院提起反诉，本院依法与本诉合并审理。原告奇奇娱乐城的经营者张朝阳及其委托诉讼代理人肖艳祥、被告新民众乐园的委托诉讼代理人周静雯和郑向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告奇奇娱乐城向本院提出诉讼请求：1、解除原告奇奇娱乐城与被告新民众乐园之间于2011年9月5日签订的《房屋租赁合同》（合同编号MLEAS-2059-A-2011-IC0030）；2、被告新民众乐园赔偿原告奇奇娱乐城各项经济损失共计人民币14911012.8元（包括设备损失、装修损失、停业利润损失、停业期间员工工资损失、搬迁及仓储费用、评估费用等）；3、被告新民众乐园承担本案一切诉讼费用；4、被告新民众乐园返还原告奇奇娱乐城租赁合同保证金158382.84元。事实和理由：2011年9月5日，原告奇奇娱乐城与被告新民众乐园签订一份《房屋租赁合同》（合同编号MLEAS-2059-A-2011-IC0030）。该合同约定：原告奇奇娱乐城租赁被告新民众乐园位于武汉市江汉区中山大道704号“凯德民众乐园”04层04∕05号房屋，用作经营“奇奇乐园电动游戏中心”，房屋面积1180.20平方米，不得擅自改变用途；租赁期限2011年8月5日至2015年10月20日；并约定了每年的租金（含物业费）。合同签订后，原告奇奇娱乐城按经营需要对房屋进行了装修并购置电游设备进场经营。2013年4月，被告新民众乐园单方决定对民众乐园进行整体封闭改造装修。在改造前，被告新民众乐园未能与原告奇奇娱乐城就停业期间补偿及合同后续履行等系列问题达成一致。随后，被告新民众乐园单方于2013年7月1日展开整体封闭改造装修，致使原告奇奇娱乐城被迫停业。因原告奇奇娱乐城租赁房屋系顶层，被告新民众乐园在改造过程中未安全施工导致房屋漏水，致使原告奇奇娱乐城电子游戏设备遭雨淋受损。2014年5月1日，民众乐园经被告新民众乐园改造后重新开业。此后，原告奇奇娱乐城多次找到被告新民众乐园，请求清点设备并赔偿各项损失，便于原告奇奇娱乐城尽快重新开业，但被告新民众乐园以各种理由拖延不决，造成原告奇奇娱乐城重大损失，故原告奇奇娱乐城提出上述诉讼请求。
被告新民众乐园辩称：1、其对凯德民众乐园整体改造系应政府相关职能部门要求，且有合同依据，不属于侵权行为，亦不属于故意违约行为；2、双方未能就改造期间补偿达成一致的原因在于原告奇奇娱乐城，原告奇奇娱乐城拒绝开业缺乏依据；3、凯德民众乐园改造完成后，原告奇奇娱乐城不重新开业，构成严重违约，被告新民众乐园据此解除租赁合同合法有效；4、原告奇奇娱乐城所主张的损失明细缺乏事实及法律依据。请求驳回原告奇奇娱乐城的全部诉讼请求。
被告新民众乐园向本院提出反诉请求：1、确认原告奇奇娱乐城与被告新民众乐园于2011年9月5日签订的《房屋租赁合同》（合同编号MLEAS-2059-A-2011-IC0030）已于2014年12月1日解除；2、原告奇奇娱乐城立即将非法占用的房屋恢复原状并腾退给被告新民众乐园；3、原告奇奇娱乐城向被告新民众乐园支付租金、电费及违约金共计1190319.86元（自2014年5月1日至2014年12月1日租金831492.78元；电费22126.00元；违约金336701.08元，暂计算至2015年8月17日，后续违约金一直计算至原告奇奇娱乐城款项支付完毕之日止）；4、原告奇奇娱乐城向被告新民众乐园支付自2014年12月2日至2015年8月17日，共计259天的房屋占用费3142306.12元（后续房屋占用费一直计算至原告奇奇娱乐城实际返还房屋之日止）；5、原告奇奇娱乐城承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2011年9月5日，被告新民众乐园与原告奇奇娱乐城签订《房屋租赁合同》一份。原告奇奇娱乐城承租被告新民众乐园位于凯德民众乐园04层04/05号房屋，用于商业经营，房屋面积1180.20平方米，租赁期限自2011年8月5日至2015年10月20日。2013年4月，被告新民众乐园在多次向包括原告奇奇娱乐城在内的全体租户发出整体改造的通知后，应相关政府职能部门要求，于2013年7月1日正式实施整体改造，并于2014年5月1日完成改造整体重新开业。凯德民众乐园重新开业前后，虽经被告新民众乐园多次联系，但原告奇奇娱乐城拒不开业，且未向被告新民众乐园支付房屋租金亦未将房屋腾退给被告新民众乐园。被告新民众乐园在多次沟通无果的情况下，为了避免损失进一步扩大，于2014年11月26日向原告奇奇娱乐城发出《解除合同通知函》，通知原告奇奇娱乐城解除《房屋租赁合同》，并要求原告奇奇娱乐城于2014年12月5日前支付尚欠租金，且将房屋返还给被告新民众乐园。原告奇奇娱乐城于2014年12月1日收到《解除合同通知函》，涉案合同于当日即正式解除。原告奇奇娱乐城在收到被告新民众乐园所发出的《解除合同通知函》后，未能及时支付尚欠租金，应依约承担相应的违约责任，亦未能按时腾退房屋，其应依约支付房屋占用费。故被告新民众乐园提出上述反诉请求。
原告奇奇娱乐城针对被告新民众乐园的反诉辨称：1、被告新民众乐园请求确认涉案合同已于2014年12月1日解除不能成立，单方解除无效；2、原告奇奇娱乐城在履行涉案合同期间不存在违约的事实和行为。相反，在原告奇奇娱乐城正常营业期间，被告新民众乐园单方装修致原告奇奇娱乐城停业并在装修时致原告奇奇娱乐城设备损坏及房屋漏水受损，不仅导致原告奇奇娱乐城直接的财产损失，还导致原告奇奇娱乐城预期收益的损失，致使原告奇奇娱乐城无法重新正常营业。故被告新民众乐园的反诉请求不能成立。请求依法驳回被告新民众乐园的全部反诉请求。
原告奇奇娱乐城围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、新民众乐园封闭改造通知书及楚天都市报2013年4月13日A11版、奇奇乐园配合改造的方案、2013年11月18日被告新民众乐园致原告奇奇娱乐城函、关于解除与武汉新民众乐园有限公司《租赁合同》的损失说明、2014年8月1日被告新民众乐园致原告奇奇娱乐城函、四楼奇奇乐园游艺机检查结果确认表、解除合同通知函、告知函、2014年1月16日、2月8日、1月12日、1月29日原告奇奇娱乐城发给被告新民众乐园的函件及签收单、湖北省武汉市中星公证处（2014）鄂中星内证字第9197号《公证书》、购销合同及付款收据、湖北众联资产评估有限公司鄂众联评咨字[2015]第132号《评估咨询报告》、施工合同、工程预算单、工程结算单、付款收据、收入明细表（2011年10月1日至2013年6月30日）及机打小票、工资表、视听资料、租赁保证金支付凭证、协议书和交接确认单及搬迁电玩设备清单、证人熊某的《情况说明》以及当庭所作的证人证言等证据。被告新民众乐园提交了《房屋租赁合同》、新民众乐园封闭改造通知书、2013年5月31日停车场停止使用通知书、公告照片、2013年4月13日、7月2日《楚天都市报》、《物业租赁合同补充协议二》、联系函、快递单、签收单、解除合同通知函、关于解除与武汉新民众乐园有限公司《租赁合同》的损失说明、武汉市江汉区奇奇乐园电子游艺中心工商营业执照及工商咨询报告、申请函、广告位申请、奇奇乐园商铺营业额统计表、照片、收款通知单、电费收费汇总表、协议书和交接确认单及搬迁电玩设备清单等证据。审理中，经被告新民众乐园申请，本院委托，湖北衡平资产评估有限公司作出的《武汉市江汉区人民法院司法诉讼所涉电玩设备价值评估项目资产评估报告》（鄂衡平评报字[2016]第077号），湖北省科学技术咨询服务中心作出的《湖北省科学技术咨询服务中心技术鉴定意见书》（鄂科咨[2016]技鉴字第11号），湖北寰宇工程造价咨询有限公司作出的《关于中山大道704号凯德民众乐园04/05号房屋装修原值工程造价鉴定意见书》（鄂寰咨报字[2016]第053号）和及《关于中山大道704号凯德民众乐园04/05号房屋装修原值鉴定意见书的调整说明》（鄂寰咨报字[2016]第053号调）。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年9月5日，原告奇奇娱乐城（乙方）与被告新民众乐园（甲方）签订了一份合同编号为MLEAS-2059-A-2011-IC0030凯德民众乐园—武汉（04-04/05）的《房屋租赁合同》，该合同由第一部分通用条款、第二部分专用条款、第三部分补充条款、租赁房屋平面图、业主交房标准、凯德商用武汉新民众物业收费一览表构成。该合同约定：被告新民众乐园将位于武汉市江汉区中山大道704号“凯德民众乐园”04层04／05号、租用面积1180.2平方米的房屋租赁给原告奇奇娱乐城从事经营“奇奇乐园电动游戏中心／儿童游戏中心”；租赁期限自2011年8月5日至2015年10月20日，共计4年2个月16天：租金（含物业管理费）标准：2011年8月5日至2012年10月20日月租金每平方米74.5元，月保底租金为87924.9元；2012年10月21日至2013年10月20日月租金每平方米94.5元，月保底租金为111528.9元；2013年10月21日至2014年10月20日月租金每平方米99.2元，月保底租金为117075.84元；2014年10月21日至2015年10月20日月租金每平方米104.2元，月保底租金为122976.84元；乙方同意在下述情况下，甲方对所发生的损失没有责任：（1）因对该房屋或其相邻房屋或商场进行维修、保养或因按本合同规定的程序对该房屋或其相邻房屋进行装修、增建或改建，致使公用设施临时性停止使用，或导致该房屋水、电、电话、传真或其他相关服务或供应临时性中断，从而使乙方或其相关人员发生损失的；乙方向甲方支付房屋租赁保证金122976.84元、水电保证金35406元、共计158382.84元；乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前，向甲方预付一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方每月第一个工作日或之前向甲方付清；乙方应于每月5日前向甲方提供乙方该房屋上月每日营业额数据及所有与营业额有关的资料（包括但不限于所有营业额记录），乙方向甲方提供的前述营业额数据应由乙方被授权人签字并加盖乙方公章或财务章；乙方承诺第一年每个日历月营业额不低于40万元的最低预定指标额；第二年每个日历月营业额不低于45万元的最低预定指标额；第三年每个日历月营业额不低于48万元的最低预定指标额；第四年每个日历月营业额不低于52万元的最低预定指标额。该合同还约定：甲方应按本合同规定的条件向甲方提供可以正常使用的房屋；在合同期内，甲方如拟在该房屋内对其所有的设施设备进行维修，须事先通知乙方；甲方不得对乙方正常合理使用该房屋进行干扰或妨碍；乙方逾期支付租金和／或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；若乙方需于本合同19.4条约定的商场营业时间内暂停或停止营业，乙方应事先书面通知甲方并获得甲方的书面同意后方可暂停或停止营业。乙方擅自停止营业达到十天（含）以上的，视为乙方擅自中途退租，需按本合同12.2条承担违约责任；甲、乙双方同意有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（4）合同期内，甲方需要对商场或任何其他部分拆除或重建时影响到该房屋经营的，届时双方协商解决；甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还需支付甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：（4）逾期支付租金或其它任何应付款项超过一个月的；（5）按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的；（12）任何一个租赁年度连续满六个月未达到本合同第21.7条约定的该租赁年度营业额之预定指标额的；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同第13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米人民币10.28元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。
合同签订后，被告新民众乐园交付了租赁房屋，原告奇奇娱乐城进场装修，购置设备，2011年10月1日原告奇奇娱乐城开业经营。2011年11月9日，原告奇奇娱乐城经案外人熊某同意，以熊某名义并以涉案房屋为住所办理了个体工商户营业执照，字号为武汉市江汉区奇奇乐园电子游艺中心，实际由原告奇奇娱乐城经营。审理中，熊某明确表示，原告奇奇娱乐城系涉案合同的签订者和实际经营者，涉案合同涉及事项由原告奇奇娱乐城享有和承担。熊某不愿以原告或第三人身份参加诉讼。被告新民众乐园也未在本案中向熊某主张权利。故本院未追加熊某为本案当事人参加诉讼。
2013年4月12日，被告新民众乐园向凯德民众乐园所有租户（含原告奇奇娱乐城）发出《新民众乐园封闭改造通知书》，决定于2013年7月1日起全园封闭改造暂停营业，预计整体改造期限1年并要求所有租户与被告新民众乐园协商新商铺租赁、续租事宜。2013年4月13日《楚天都市报》发布了整体改造消息。2013年7月2日被告新民众乐园在《楚天都市报》B03版发布新民众乐园升级招商的广告。原告奇奇娱乐城收到通知后，多次与被告新民众乐园就停业后的损失、补偿以及改造期间的配合等相关事项进行了协商，但未能达成一致。2013年7月1日，被告新民众乐园对民众乐园进行封闭开始全面改造装修，原告奇奇娱乐城经营场所停业。装修期间，因水渍导致涉案房屋及原告奇奇娱乐城设备部分受损。2014年5月1日，被告新民众乐园的整体改造装修完成，凯德民众乐园开园营业。但原告奇奇娱乐城未能重新营业直至其2016年9月19日从涉案房屋中腾退。
在被告新民众乐园封闭改造装修期间，原告奇奇娱乐城向被告新民众乐园表示其电玩设备受损。2014年8月8日，双方清查后，制作一份《四楼奇奇乐园游艺机检查结果确认表》。后双方多次协商处理涉案合同履行及赔偿相关事宜未果。
2014年11月26日，被告新民众乐园向原告奇奇娱乐城发出一份《解除合同通知函》称：“改造后，我司已于2014年5月1日正式开业，期间我司亦通知贵方同步进行开业，但贵方至今尚未营业。根据租赁合同的约定，贵方超过10日未正常营业的，我司有权解除合同，并要求贵方承担违约责任。我司现正式通知贵方，根据租赁合同的约定，从解除通知发出之日起解除与贵方签订的租赁合同并保留追究贵方违约责任的权利。请贵方在2014年12月05日前将所欠租金偿还完毕，支付完毕后将店铺所有物品搬离，将店铺恢复原状归还我司；逾期未搬离贵方承担逾期腾退房屋占用费，并且我司随时有权将店铺内物品清除，所有一切法律后果由贵方承担。”
2014年12月5日，原告奇奇娱乐城以《告知函》书面形式回复被告新民众乐园。该告知函称：“一、首先声明，我方从2011年8月与贵司签订《租赁合同》后至今，在履行合同过程中，不存在任何违约行为。双方《租赁合同》租期未满，贵司单方通知解除合同不发生效力。二、租赁有效期内，贵司在没有与我方达成一致的情况下，于2013年7月1日单方开始对整个大楼（含我方租赁物业）的改造行为已经构成实质违约，造成我方营业中断，贵司应承担我方停业至今的全部损失。三、在改造过程中，贵司未尽保护义务，导致我方设备受雨水等侵蚀造成损害，应赔偿我方损失。四、2014年5月1日贵司改造完工后，我方即与贵司多次沟通，就停业损失和改造侵害要求赔偿进行了协商，并准备恢复营业。其间，贵司还派第三方专业人员对我方设备损害情况进行了清点，并制作了清单，但贵司不在上面签字认可，也不确认补偿和赔偿，致使至今无法恢复营业。五、我方已经付清了改造前的所有租金，其后的一切损失和责任应由贵司承担，故不存在我方拖欠贵司租金的事项。基于上述事实和理由，我方郑重告知如下：请贵司预先支付我方人民币壹佰万元的搬迁费用，并在2014年8月8日双方制作的《奇奇乐园游艺机检查确认表》上签字盖章。收到搬迁费和贵司签字盖章确认书后我方将在10个工作日内搬迁完毕，我方即解除与贵司的租赁合同。如贵司不愿意如此操作，我方不同意解除与贵司的租赁合同。我方再次请求贵司履行支付违约补偿和侵权赔偿的义务。”此后，原告奇奇娱乐城与被告新民众乐园未就上述事宜达成一致。故原告奇奇娱乐城诉至本院。起诉前，原告奇奇娱乐城授权湖北东之风律师事务所委托湖北众联资产评估有限公司对涉案电玩设备价值进行评估，并支付评估费用2万元。
审理中，被告新民众乐园向本院提出如下司法鉴定申请：1、对原告奇奇娱乐城在诉争房屋内的电玩设备原值、2014年12月1日的价值和现值进行鉴定和评估；2、对上述电玩设备受损原因进行鉴定；3、对原告奇奇娱乐城在诉争租赁房屋装修原值进行鉴定。
本院据此委托鉴定机构进行了相关鉴定，具体鉴定事项和鉴定意见如下：1、湖北衡平资产评估有限公司对电玩设备的原值和现值以及2014年12月1日的价值进行了鉴定，并作出《武汉市江汉区人民法院司法诉讼所涉电玩设备价值评估项目资产评估报告》（鄂衡平评报字[2016]第077号）。评估结论如下：评估对象在于2011年8月30日设备市场价值为7816290元；于2014年12月1日设备评估价格为900819元；于2016年3月22日的评估价格为489678元。2、湖北省科学技术咨询服务中心对电玩设备受损的原因进行了鉴定，并作出《湖北省科学技术咨询服务中心技术鉴定意见书》（鄂科咨[2016]技鉴字第11号）。鉴定意见是：在武汉新民众乐园4楼诉争房屋内存放的170台电玩设备中，以2014年8月8日申请人和被申请人共同检查确认的结果为分析基础，有80台电玩设备为正常状况。在其余的90台电玩设备中，有16台与水渍浸害有关；有26台与水渍浸害无关；有48台无法判断损害原因，根据故障特征分析，此48台电玩设备的损坏有水渍浸害、空气中水分侵蚀元器件老化和操作不当等多种原因存在的可能。3、湖北寰宇工程造价咨询有限公司对诉争房屋的装修原值进行了评估，并作出《关于中山大道704号凯德民众乐园04/05号房屋装修原值鉴定意见书》（鄂寰咨报字[2016]第053号）及《关于中山大道704号凯德民众乐园04/05号房屋装修原值鉴定意见书的调整说明》（鄂寰咨报字[2016]第053号调）。鉴定意见是：诉争房屋装修原值可确定部分877021.35元、未确定部分403955.28元（包括空调工程389068.28元、消防工程14887元）。上述金额共计1280976.63元。
审理中，原告奇奇娱乐城（乙方）与被告新民众乐园（甲方）于2016年9月14日签订一份《协议书》。该协议书约定：乙方将电玩设备等物品从甲方处搬离，乙方在搬离设备时，应对设备进行清点确认，且应签署设备交接确认书；乙方应在本协议签订之日起三十日内将所有电玩设备等物品全部搬离，逾期搬离的，乙方承担占用场地的租赁费用，标准按合同租金标准执行；本协议履行完毕后，乙方不得再就设备的二次损害及残值向甲方进行索赔。2016年9月19日，原告将其所有物品从涉案房屋中搬离，并腾退出涉案房屋交付被告新民众乐园。
本院认为：原告奇奇娱乐城与被告新民众乐园签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。双方当事人应依约享有权利和履行义务。被告新民众乐园在未与原告奇奇娱乐城协商同意的情况下，单方决定对包括涉案房屋在内凯德民众乐园封闭改造，时间从2013年7月1日至2014年5月1日，长达十个月。致使原告奇奇娱乐城无法正常使用涉案房屋。违反了涉案合同关于“甲方不得对乙方正常合理使用该房屋进行干扰或妨碍”的约定。被告新民众乐园的上述行为构成违约。封闭改造期间，因被告新民众乐园在施工过程产生水渍导致涉案房屋及原告奇奇娱乐城设备部分受损，从而导致原告奇奇娱乐城无法恢复正常经营。原告奇奇娱乐城据此拒绝向被告新民众乐园支付租金，符合《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定。原告奇奇娱乐城的上述行为不构成违约。被告新民众乐园的第3、4项诉讼请求中要求原告奇奇娱乐城支付租金、违约金和房屋占用费的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告新民众乐园主张其为原告奇奇娱乐城垫付的电费，原告奇奇娱乐城已实际支付被告新民众乐园，故被告新民众乐园要求原告奇奇娱乐城支付该款的诉讼请求，本院不予支持。
因涉案合同期限已于2015年10月20日届满，且经双方协商后达成协议，原告奇奇娱乐城于2016年9月19日腾退出涉案房屋并交付被告新民众乐园。故对于原告奇奇娱乐城要求解除涉案合同的诉讼请求及被告新民众乐园要求原告奇奇娱乐城将涉案房屋恢复原状并腾退的反诉请求，本院无需再行裁判。对于被告新民众乐园要求确认涉案合同已于2014年12月1日解除的反诉请求，催告对方履行的当事人应当是守约方，处于违约状态的当事人不享有基于催告对方仍不履行而产生的合同解除权。本案中被告新民众乐园属违约方，故其该项反诉请求，于法无据，本院不予支持。
对于原告奇奇娱乐城要求被告新民众乐园赔偿其各项经济损失14911012.8元及返还保证金158382.84元的诉讼请求，本院认为，被告新民众乐园在未与原告奇奇娱乐城协商一致的情况下，单方决定对包括涉案房屋在内凯德民众乐园封闭改造，时间从2013年7月1日至2014年5月1日，长达十个月。致使原告奇奇娱乐城无法正常使用涉案房屋。违反了涉案合同关于“甲方不得对乙方正常合理使用该房屋进行干扰或妨碍”的约定。被告新民众乐园的上述行为构成违约，应赔偿原告奇奇娱乐城因此而产生的经济损失。原告奇奇娱乐城的损失包括：1、设备折旧损失，2011年8月30日设备市场价值为7816290元，2016年3月22日的设备评估价格为489678元。上述期间设备折旧价值为7326612元。从2011年8月30日至2016年3月22日，共计1667天，其中从2011年8月30日至2013年6月30日共计671天为原告奇奇娱乐城正常经营使用设备时间，此期间的折旧损失应由原告奇奇娱乐城自行负担。从2013年7月1日至2016年3月22日共计996天为原告奇奇娱乐城无法正常经营使用设备时间，此期间的折旧损失应由被告新民众乐园赔偿。该损失为7326612元÷1667天×996天=4377507.83元。2、装修损失，根据鉴定报告，诉争房屋装修原值可确定部分877021.35元、未确定部分403955.28元。未确定部分包括空调工程389068.28元、消防工程14887元。因空调工程确系原告奇奇娱乐城所为，本院予以认定。而关于消防工程系原告奇奇娱乐城所为之证据不足，本院不予认定。综上，诉争房屋装修原值认定为1266089.63元。租赁期间从2011年8月5日至2015年10月20日共计1538天，其中从2011年8月5日至2013年6月30日共计696天为原告奇奇娱乐城正常经营时间，此期间的装修折旧损失应由原告奇奇娱乐城自行负担。从2013年7月1日至2015年10月20日共计842天为原告奇奇娱乐城无法正常经营时间，此期间的装修折旧损失应由被告新民众乐园赔偿。该损失为1266089.63元÷1538天×842天=693138.796元。上述损失共计5070646.62元，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告奇奇娱乐城主张的停业利润损失及停业期间员工工资损失，因证据不足，本院不予支持。原告奇奇娱乐城主张的搬迁及仓储费用没有合同和法律依据，本院不予支持。原告奇奇娱乐城主张的评估费用，系其起诉前单方委托而产生的费用，该结论本院不予采信，该费用应由原告奇奇娱乐城自行负担。原告奇奇娱乐城为履行合同向被告新民众乐园交纳的租赁合同保证金158382.84元，因涉案合同期限已届满，该款被告新民众乐园应予以退还。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条、第二百三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）武汉新民众乐园有限公司赔偿原告（反诉被告）武汉市硚口区奇奇乐园电子娱乐城损失5070646.62元；
二、被告武汉新民众乐园有限公司返还原告武汉市硚口区奇奇乐园电子娱乐城租赁保证金158382.84元；
三、驳回原告武汉市硚口区奇奇乐园电子娱乐城的其他诉讼请求；
四、驳回被告武汉新民众乐园有限公司的其他反诉请求。
上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费53000元、反诉案件受理费20730.5元、评估鉴定费117000元、其他诉讼费用80元，共计190810.5元由原告武汉市硚口区奇奇电子娱乐城负担35166.2元；由被告武汉新民众乐园有限公司155644.3（其中原告武汉市硚口区奇奇电子娱乐城已付53080元，被告武汉新民众乐园有限公司已付137730.5元，相互折抵后，被告武汉新民众乐园有限公司应给付原告武汉市硚口区奇奇电子娱乐城17913.8元，于本判决生效之日起十日内履行）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 付若林
二○二○一七年十月三十日
书记员 刘 唯