辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
[2016]辽01民再54号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赵珊玉，女，1977年12月26日出生，汉族。
委托代理人：孙永成，辽宁英泰律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：辽宁报业衡臻房地产开发有限公司。
法定代表人：曲波，该公司董事长。
委托代理人：徐亮，男，1981年9月25日出生，汉族，该公司销售经理。
委托代理人：苗兴东，辽宁合朔律师事务所律师。
一审第三人：中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行。
负责人：刘刚，该支行行长。
委托代理人：张荣旭，女，1974年11月15日出生，汉族，该行职员。
委托代理人：李昂飞，男，1977年8月25日出生，汉族，该行职员。
再审申请人赵珊玉与被申请人辽宁报业衡臻房地产开发有限公司（简称衡臻房地产公司）、一审第三人中国建设银行股份有限公司沈阳融汇支行（简称建行融汇支行）商品房销售合同纠纷一案，沈阳市苏家屯区人民法院于2015年6月29日作出[2015]苏民二初字第232号民事判决。宣判后，赵珊玉不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日作出[2015]沈中民二终字第2108号民事判决。该判决发生法律效力后，赵珊玉向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2016年3月28日作出（2016）辽民申498号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成由审判员韩鹏担任审判长，审判员戈利利（主审）、安一凌参加的合议庭，于2016年6月21日公开开庭审理了本案。再审申请人赵珊玉及委托代理人孙永成，被申请人衡臻房地产公司的委托代理人徐亮、苗兴东，一审第三人建行融汇支行的委托代理人张荣旭、李昂飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵珊玉于2015年4月3日向沈阳市苏家屯区人民法院起诉称，赵珊玉与衡臻房地产公司于2014年8月14日签订《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市苏家屯区南京南街1033-1号1-2-1房屋一套，房屋面积为85.99平方米，总价款为人民币462945元，赵珊玉向衡臻房地产公司支付首付款142945元，向建行融汇支行贷款32万元，赵珊玉一直依据贷款合同的约定向建行融汇支行履行还款义务。根据商品房买卖合同的约定，衡臻房地产公司需于2014年12月31日之前交付所购房屋，逾期30日以上，赵珊玉有权解除合同。本案截止到起诉时，所购房屋仍然不符合交付条件。因此赵珊玉于2015年2月3日到衡臻房地产公司售楼处递交书面退房申请，但至今未收到衡臻房地产公司答复意见。赵珊玉认为，因衡臻房地产公司未按照合同约定履行房屋交付义务，赵珊玉有权依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定行使合同解除权。同时，因衡臻房地产公司的违约行为，导致赵珊玉遭受了较大经济损失，损失数额已经远远超出了合同约定的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因此，应当按照赵珊玉遭受的实际损失确定衡臻房地产公司的赔偿责任，在解除合同时判令衡臻房地产公司一并赔偿。现赵珊玉诉至法院，请求判令：1、解除赵珊玉与衡臻房地产公司于2014年8月14日签订的商品房买卖合同；2、衡臻房地产公司返还首付款42945元及利息5000元（按照中国人民银行同期贷款利息计算）；3、衡臻房地产公司返还银行贷款320000元及利息损失9037.75元（损失计算日期至2015年1月27日，以后损失按照建行实际收取贷款利息计算至衡臻房地产公司支付之日）；4、衡臻房地产公司赔偿赵珊玉向建行融汇支行提前还贷款的违约金(按照衡臻房地产公司返还贷款时赵珊玉剩余贷款本金数的5‰计算)；5、衡臻房地产公司赔偿代办费1050元；6、衡臻房地产公司赔偿购房优惠款3000元；7、衡臻房地产公司赔偿房屋租金损失2550元；8、本案诉讼费由衡臻房地产公司承担。
衡臻房地产公司辩称，1、房屋买卖合同约定在2014年12月31日前交房。逾期30日以上，赵珊玉有权提出解除房屋买卖合同。衡臻房地产公司在2014年12月25日即已登报告知全体业户（包括赵珊玉）新居开始办理入住；2、衡臻房地产公司已经逐个通知业主（包括赵珊玉）入住，赵珊玉的同一栋楼的业主已经在合同约定期内入住，证明赵珊玉购买的房屋已经按期交付使用。赵珊玉没有入住是其个人不愿意办理入住手续导致；3、衡臻房地产公司已经在业主入住前办理完毕临时水、电手续，取得了所售房屋的水、电供应，房屋具备居住或装修的基本条件；4、赵珊玉没有证据证明衡臻房地产公司逾期交房。赵珊玉口头辩称没有收到入住通知缺少证据支持。依据众所周知的常识，同楼的业主已经按期入住，开发商没有道理不通知其他业户入住，这不符合衡臻房地产公司的商业利益。综上，衡臻房地产公司没有逾期超过30日交房，赵珊玉要求解除合同的条件不成就，请求依法驳回赵珊玉全部诉讼请求。
建行融汇支行述称，本案是赵珊玉主动向我行递交的贷款申请及办理抵押贷款的全部手续及要件，我行也是依照赵珊玉的申请为其办理的贷款业务，并且在办理过程中我行是完全遵照法律法规的规定及内部规章制度和操作流程，不存在任何主、客观过错。其次，赵珊玉提出的关于解除商品房买卖合同的诉求，是为了维护自身的权益，我行对此表示理解，但是，法律讲原则，也讲求实效，本案具有一定的复杂性，姑且不论本案是否具备解除合同的条件，我行认为本案不宜解除商品房买卖合同，理由是：如果解除合同，对于衡臻房地产公司而言，一旦解除合同引发大规模诉讼，导致企业面临风险，如衡臻房地产公司资金流产生风险，赵珊玉也可能收不回退款，且我行不仅借款回收出现风险，抵押也有可能悬空，因此从维护各方权益以及讲求法律实效性的角度，我行反对解除商品房买卖合同，建议以调解方式处理此案。如果法院判处解除商品房买卖合同，我行要求先行清除我行全部贷款本息及违约产生的相关款项，进而涤除我行抵押权。
沈阳市苏家屯人民法院一审查明，2014年8月14日，赵珊玉、衡臻房地产公司签订了一份商品房买卖合同，合同主要约定赵珊玉购买衡臻房地产公司位于沈阳市苏家屯区南京南街1033-1号1-2-1房屋一套，建筑面积为85.99平方米，商品房单价为5383.71元/平方米，总金额为462945元。付款方式为2014年8月14日前交纳首期购房款142945元，余款32万元采用银行贷款方式支付，并于2014年9月14日前办理完毕。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超出30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。房屋交付期限，出卖人应当在2014年12月31日前将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第五种条件为单体验收合格、水暖电通。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。2014年8月27日，建行融汇支行向赵珊玉发放贷款32万元，赵珊玉以该房作为抵押。2014年12月25日，衡臻房地产公司在报纸发出公告，通知赵珊玉办理入住。衡臻房地产公司开发的格林喜鹊花园于2012年11月22日和2013年5月31日通水、通电。现赵珊玉、衡臻房地产公司因逾期交房问题未能达成一致，故赵珊玉诉讼来院。
沈阳市苏家屯区人民法院一审认为，赵珊玉、衡臻房地产公司签订的商品房买卖合同系在平等自愿基础上协商一致的结果，且内容不违反国家法律、行政法规禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应严格履行。关于衡臻房地产公司是否逾期交房问题，因衡臻房地产公司于2014年12月25日已在报纸上发出公告，通知赵珊玉办理入住，且与赵珊玉同一楼房的其他业主已办理了入住，赵珊玉购买的房屋已通水、通电，能够基本满足赵珊玉的生活需要。同时，符合合同约定的单体验收合格、水暖电通的标准，衡臻房地产公司不构成违约。为了维护房地产市场交易的稳定，赵珊玉的诉讼请求证据不足，均应予驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条之规定，判决：驳回赵珊玉的诉讼请求。一审案件受理费7054元，减半收取，由赵珊玉承担。
宣判后，赵珊玉不服，向本院提出上诉。上诉请求：请求依法撤销原审判决，改判解除双方之间的商品房买卖合同，判令衡臻房地产公司向赵珊玉支付各项损失，由衡臻房地产公司承担一、二审诉讼费用。上诉理由：1、2014年
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2015年并没有采暖，交房是在冬季，没有采暖的情况下根本不可能符合合同约定的水暖电通的交房条件，衡臻房地产公司构成了违约；2、原审法院认定房屋达到供电要求，明显证据不足；3、原审法院认定临时用水也符合双方合同约定的供水条件，明显证据不足；4、原审法院将报纸公告方式认定为合法的通知方式明显错误；5、原审法院将“单体验收合格”作为房屋交付标准，属于适用法律不当。
衡臻房地产公司辩称，同意原审判决，请求维持原判。
建行融汇支行述称，同意原审判决，请求维持原判。从法律的实效角度，我方不赞成解除商品房买卖合同，本案性质为合同纠纷，该纠纷并未上升到致使合同目的不能实现的程度。不论本案是否成立解除合同的条件，我方认为一旦解除合同，三方将同时面临各自风险。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
二审期间，本院于2015年10月10日到涉诉房屋所在园区进行现场勘察走访，现房屋已具备交付条件，并有业主已于2015年4月开始装修，7月正式入住。
本院二审认为，赵珊玉与衡臻房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。双方应全面诚信履行各自的权利义务。根据双方合同约定，出卖人应当在2014年12月31日前，将具备单体验收合格，水暖电通条件的商品房交付买受人使用，在合同履行过程中，衡臻房地产公司于2014年12月25日已在报纸上发出公告，通知包括赵珊玉在内的房屋买受人办理入住，且与赵珊玉同一楼房的其他业主已办理了入住，涉诉房屋已通水、通电，基本符合合同约定的单体验收合格、水暖电通的标准，基本能够满足赵珊玉的生活需要，衡臻房地产公司的履约行为虽存在一定的瑕疵，但并不构成根本违约。为维护房地产市场交易的稳定，赵珊玉以衡臻房地产公司逾期交房为由主张解除双方商品房买卖合同的理由均不能成立。至于赵珊玉所主张的衡臻房地产公司在履约过程中存在的瑕疵问题对其造成损失，可另行主张。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7054元，由赵珊玉负担3527元，辽宁报业衡臻房地产开发有限公司负担3527元。
赵珊玉申请再审称，1、衡臻房地产公司以报纸公告的方式通知入住既不符合法律规定，也不符合合同约定，赵珊玉从未收到可以办理房屋入住的通知，原审认定衡臻房地产公司以报纸公告方式即履行了通知义务明显存在错误；2、衡臻房地产公司办理入住时没有达到《商品房买卖合同》约定的水电暖通标准。该公司冬季交房，给业主配备桶装水、小太阳、外接电源，交付的房屋既没有采暖也没有稳定水电，根本不符合合同约定的水电暖通的交房条件；3、衡臻房地产公司交付的房屋无法达到合同约定的交付条件，且逾期交房期间已经超出合同约定的解除期间，该行为属于合同违约行为，赵珊玉行使解除合同权的条件成立；4、衡臻房地产公司与赵珊玉签订的《商品房买卖合同》约定的“单体验收合格”标准违反国家法律强制性规定，应为无效条款。根据相关法律规定，商品房交付的条件为竣工验收与消防验收合格，衡臻房地产公司并未提供消防机构的备案证明，故应认定该公司交付的房屋并未达到交房标准。综上，赵珊玉认为其所购房屋不能按期达到合同约定及法律规定的交付条件，应当认为其与衡臻房地产公司约定的解除权成就，赵珊玉有权依据约定行使合同解除权，并由衡臻房地产公司承担相应的赔偿责任。
衡臻房地产公司辩称，1、衡臻房地产公司办理入住时，已通过登报、短信、电话等多种方式对赵珊玉等业主进行了通知，已履行了告知交房的义务；2、衡臻房地产公司办理入住时，涉案房屋有临时水电，因入住的业主少，暖气开栓成本较高，故用电暖气解决了部分散户的供暖问题。衡臻房地产公司与赵珊玉签订的《商品房买卖合同》中约定，单体验收合格，水、电、暖通，即达到交房条件，但对此并无特别约定，临时水电也符合合同约定，电暖气也是供暖的一种途径，故衡臻房地产公司已履行了交付房屋的义务。本案赵珊玉因个人原因未办理入住手续，其后果应当自行承担。衡臻房地产公司不存在违约行为，涉案商品房买卖合同也不具备解除的条件，请求维持原审判决。
建行融汇支行述称，建行融汇支行根据涉案商品房买卖合同发放个人住房商业贷款，借款人亦按期履行还款义务。如果涉案商品房买卖合同解除，建行融汇支行与借款人的贷款合同也没有存在的意义，故恳请法院判令由衡臻房地产公司承担尚拖欠的贷款本金及利息，并以涉案房产提供担保优先受偿。
本院再审认为，关于涉案商品房是否符合合同约定的交付条件问题。根据衡臻房地产公司与赵珊玉签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备单体验收合格，水暖电通，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。由此表明，衡臻房地产公司与赵珊玉约定的商品房交付条件为“单体验收合格，水暖电通”。衡臻房地产公司再审期间对此陈述该公司履行了交付义务，交付的商品房有临时水电，但因入住的业主少，暖气开栓成本较高，故用电暖气解决了部分散户的供暖问题。从衡臻房地产公司的上述陈述可以认定，衡臻房地产公司2014年12月31日通知交付商品房时，涉案商品房尚未达到《商品房买卖合同》约定的“水暖电通”的交付条件，故原审认定涉案商品房基本符合《商品房买卖合同》约定的交付条件不妥。在衡臻房地产公司交付的商品房不符合合同约定的交付条件的情况下，衡臻房地产公司虽在交房期限前通知赵珊玉交房，但赵珊玉以商品房不符合交付条件为由，拒绝收房符合相关法律规定，故不能认定衡臻房地产公司已经履行了交付房屋的义务。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”同时根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案衡臻房地产公司未按合同约定的期限将符合合同约定交房条件的涉案商品房交付给赵珊玉，其行为是否构成违约，赵珊玉解除合同的主张应否得到支持，重审时对此应重新进行认定。另涉案商品房系赵珊玉以按揭贷款的方式购买，原审时建行融汇支行亦作为第三人参加了本案诉讼，赵珊玉与衡臻房地产公司签订的《商品房买卖合同》如若解除，其与建行融汇支行签订的《个人住房（商业住房）借款合同》如何处理。对此问题，重审期间可向涉案各方予以释明，一并解决纠纷。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定：
一、撤销本院[2015]沈中民二终字第2108号民事判决及沈阳市苏家屯区人民法院[2015]苏民二初字第232号民事判决；
二、本案发回沈阳市苏家屯区人民法院重审。
审判长 韩 鹏
审判员 戈利利
审判员 安一凌
二〇一六年七月二十二日
书记员 王 龙
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。