江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)赣09民终350号
上诉人（原审原告）邹新华，男，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。
委托代理人：邹维，江西鸿韵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宜春市袁州区天龙五金塑料制品厂，住所地：宜春市袁州区。
负责人：余朝容，该公司投资人。
被上诉人（原审原告）邹世林，男，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。
上诉人邹新华与被上诉人宜春市袁州区天龙五金塑料制品厂、邹世林房屋买卖合同纠纷一案，不服宜春市袁州区人民法院（2015）袁民一初字第201号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员郭琳担任审判长，审判员周传华、龙琴参加的合议庭进行了审理，书记员卢建艳担任记录。本案现已审理终结。
原审法院查明：天龙五金厂系个人独资企业，成立日期为2008年5月14日，负责人为邹世林，2015年1月21日变更为余朝容。2014年初，邹新华通过朋友介绍认识邹世林。2014年9月，邹世林向邹新华借款周转，邹新华于2014年9月4日通过建设银行转账汇款400000元至邹世林账户上，9月26日通过工商银行转账汇款300000元给邹世林。2014年10月20日，邹世林无力偿还向邹新华的借款，原审原、被告遂签订《房屋买卖协议》，约定天龙五金厂以其新建厂房第一层、第二层以单价800元/m2，面积约2600m2，总价款2080000元出售给邹新华。协议约定，签订本协议之日止，邹新华已累计付款1680000元，其中转账700000元，现金980000元，余款400000元待天龙五金厂在2015年元月1日前办理好产权过户后一次性付清。如天龙五金厂违约，应在三天之内返还已付款1680000元，并按月利率3%支付利息，同时承担已付款20%的违约金。在签订该《房屋买卖协议》当天，邹新华声称邹世林在其国际商贸城商会办公室将原借款借条变更为收条，收条详情为：2014年9月1日收到100000元，9月8日收到80000元，9月10日收到90000元，9月15日收到60000元，9月19日收到90000元，9月23日收到70000元，9月28日收到80000元，10月2日收到50000元，10月8日收到80000元，10月11日收到130000元，10月15日收到80000元，10月20日收到70000元。此后，因天龙五金厂、邹世林并未按《房屋买卖协议》履行，邹新华遂诉至本院。
原审法院认为：本案的立案案由为房屋买卖合同纠纷，房屋买卖系以商品房为标的物，但庭审证明，原审原、被告的经济往来属借贷关系，《房屋买卖协议》系邹世林无力偿还借款后准备以天龙五金厂的厂房抵偿，双方并无房屋买卖的真实意思表示，故本案的案由应更正为民间借贷纠纷。关于本案的借贷金额，邹新华通过银行转账支付的700000元，应予确认。因邹世林未到庭参加诉讼，但其电话可以接通，参与与邹世林及其妻子余朝容案件交流，邹世林认可其中无转账凭证的借款100000元，且邹新华在2014年9月6日银行卡有100000元的取款记录，故对无转账记录的100000元本院予以确认。邹世林在电话中也认可双方对利息有约定，并支付了部分利息。参考双方在《房屋买卖协议》约定月利息3分，但该利率约定过高，对于超过年利率24%的部分不予支持，原审原、被告的借款总金额为800000元。利息的起算以借款实际发生之日起，对于无转账凭证的借款利息自起诉之日起计算。对于金额880000元无取款凭证或转账凭证的收条，因邹新华现有的证据不足以形成闭合的证据链，证据还不够确实充分，天龙五金厂、邹世林亦未到庭参加诉讼，该部分事实无法查清。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定：人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。故对无法查清的事实，本院暂不作出处理，待邹新华有其他证据佐证足以证明借贷事实时可再另行诉讼。此外，本案系民间借贷纠纷，借贷双方当事人系邹新华与邹世林，天龙五金厂并非本案借款人，对邹世林的借款不承担偿还责任。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十三条之规定。判决：一、限邹世林于本判决生效后五日内清偿邹新华借款本金80万元及利息（利息300000元部分自2014年9月26日起、及400000元部分自2014年9月4日起、及100000元部分自2014年12月31日起均按年利率24%计算至清偿之日止）。二、宜春市袁州区天龙五金塑料制品厂在本案中不承担清偿责任。案件受理费24268元，由邹新华负担12000元，邹世林负担12268元。
原审法院宣判后，邹新华不服判决，向本院提出如下主要上诉理由：1、双方当事人就房屋买卖自愿签订了《房屋买卖协议》，被上诉人在一审诉讼中对该协议未提出异议或提供证据否认买卖行为的真实性，原审否认该买卖行为的合法性无据。双方当事人签订的协议属各方真实意思表示，应当认定合法有效。2、被上诉人一审未参加诉讼，也未进行答辩，更未提供任何证据。原审法院在庭外与其的通话内容不能作为定案依据，原审法院以该内容作为否认现金收条的真实性欠妥。3、上诉人向被上诉人交付房款，法律未规定必须要以银行转账方式交付，以现金交付方式并不违法，原审法院以上诉人没有实施银行转账交付房款而否认现金收条的真实性错误，况且邹世林在诉讼中认可了存在现金10万元交付的情形，据此恰能证明双方存在现金交付房款的事实。被上诉人向上诉人出具388万元的现金收条，该收条有邹世林的签名，在诉讼中也未提供证据否认该收条的真实性。请求二审法院纠正一审法院的错位认定，以现金收条为据确认上诉人以现金交付方式向邹世林交付房款88万元的事实。
上诉人为证明其有以现金交付方式向邹世林交付房款的能力，提供了如下证据：
1、袁州区城西今世缘珠宝店《个体工商户营业执照》。
2、2014年8月26日至10月31日珠宝店出售金银及珠宝票据。
经本院合法传唤邹世林及宜春市袁州区天龙五金厂塑料制品厂未到庭，对上述证据未表述质证意见。
本院认为：邹新华是珠宝店的经营人，共提供的营业执照及销售票据均与经营行为相关联，对其真实性予以确认；从其销售收入可以证明其有支付涉案房款的能力，该证据与邹新华在一审诉讼中提供的现金收据及银行取款记录形成了证据链，对此证据予以采信，能够作为邹新华向被上诉人交付房款的依据。
经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院结合双方当事人在诉讼中提供的证据及对案件事实的陈述再确认如下事实：原审法院对本案进行了三次开庭审理，邹世林均未参加诉讼，但宜春市袁州区天龙五金塑料制品厂（下称天龙公司）参加了前二次庭审，双方当事人在庭审中主要对购房合同是否有效的问题发生争议，及对邹新华是否以现金交付方式交付了98万元房款发生争议。邹新华主张邹世林在无力归还借款的情形下，主动提出以房抵借款的方式解决问题，并据此签订房屋买卖协议，且依据该协议将原发生的借款凭据改为交房款的凭据，邹新华为证明其主张，在诉讼中提供银行转账凭据、取款记录、购房合同、房款收条、珠宝店销售凭据等证据；邹世林和天龙公司则主张是受邹世林被邹新华限制人身自由两天签订的房屋买卖合同及出具的房款收据，并为此向公安部门进行了报案，因此其主张购房合同不是真实意思的表示，该合同属无效合同，但其在诉讼中提供相关证据，在诉讼中也申请撤销房屋买卖合同及房款收据。房屋买卖协议中约定的购房款为208万元，邹新华主张交付了房款168万元，天龙公司确认银行转账的70万元及2014年9月4日交付的现金15万元，共计85万元，邹新华确认银行转账的70万元及2014年9月4日交付的现金10万元（是原审法院电话通话方式向邹世林调查的结果，但未制作笔录），对其他购房款主张未交付，其购房款收条是在受到邹新华胁迫的情形下出具的。
本院认为：关于本案定性问题，邹新华与被上诉人是以借贷关系发生的经济往来，该行为属借贷关系。当被上诉人无力偿还借款的情形发生之后，被上诉人提出了以房抵借款的解决方式，并被邹新华所接受，为此双方当事人签订了房屋买卖协议，并将原有的借款凭据改为交付房款的凭据，据此可以确认双方当事人的行为发生变更，既由原借贷关系变更为房屋买卖关系此后双方当事人的权利义务发生变化，即邹新华从原有借款出借人变更为房屋买卖人，从原权利人变更为支付房款的义务人；被上诉人则从原借款人变更为房屋出让人，从原归还借款的义务人变更为收取房款的权利人，双方当事人的法律关系属房屋买卖关系，不属于民间借贷关系，邹新华是基于房屋买卖关系发动的本案诉讼，原审法院也是据此受理本案，在诉讼中邹新华未变更诉讼请求，原审法院以民间借贷关系处理本案无据，对此本院予以纠正，本院将按房屋买卖关系处理本案。
关于双方当事人签订的房屋买卖协议的效力问题：被上诉人支付借款的能力发生变化后，提出以房抵借款的解决方式，邹新华在借款合同目的难实现的情形下，为避免利益受损接受了以房抵借款的解决方式，为双方当事人签订了房屋买卖合同，据此可以确认双方当事人房屋买卖是其真实意思表示，符合民事行为自愿原则，合同中双方约定了每平方米800元的价格，符合当时建筑市场的成本放晴实际，双方当事人在约定价款方面遵循了等价有偿的原则；双方当事人约定的其他合同条款未违反法律规定，遵循了合法原则，双当事人签订的房屋买卖合同应当确认合法有效，对双方当事人具有约束力。
关于双方当事人签订的房屋买卖协议是可以解除的问题：双方当事人于2014年10月20日鉴定了房屋买卖协议，张新华并在此前向被上诉人支付了168万的购房款，履行主要合同义务，该合同的第四条约定：天龙公司应在2015年3月1日前办理转让房屋产权登记手续，向邹新华支付土地证、房屋证。邹新华协助办理。该协议的第五条约定：如天龙公司的原因导致本协议约定标的交易不成，天龙攻速应当三天之内返还邹新华已付的168万元购房款，向邹新华按已付款总额的月利率3%支付利息，且应向邹新华支付已付款总额20%的违约金。天龙公司在2015年元月1日前并未按约为邹新华办理房屋、土地过户手续，也未与2015年元月1日后按约返还购房款，据此行为可以确认其不履行房屋买卖协议。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定可以解除合同的情形，即：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人一方迟延履行债务或者有其违约行为致使不能实现合同目的”。从天龙公司既不办理房屋过户及不返还房款之行为，可以据此确认其不履行合同的意思表示，邹新华要求被上诉人返还房款符合该法律规定，其诉讼请求应当支持。
关于天龙公司是否构成违约的问题。双方当事人签订的房屋买卖协议中明确约定了天龙公司的交付房屋及办理房屋过户和违约后的退回房屋的义务，天龙公司在签订该协议后既未履行交房及办理房屋过户的义务，又未退回房款，其行为明显违约。由于其违约造成邹新华的合同目的长期不能实现，其行为损害了邹新华合法权益，造成了邹新华的损失，邹新华请求被上诉人返还房款及赔偿损失符合合同约定，也符合法律规定，其诉讼请求应当支持。
关于邹世林向邹新华出具的收条，能否确定的问题：邹新华在诉讼中提供了其与天龙公司签订的房屋买卖协议，邹世林出具的收条、银行转账凭证、银行取款纪律等证据，其在诉讼中具有证据强势，可以据此确认邹新华向天龙攻速交付房款的事实，本院据此确认邹新华向天龙公司交付房款168万元，天龙公司应向邹新华返还该款。邹世林在一、二审法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，不提供相关证据，应当承担举证不能的法律后果，其否认收条的效力无据。邹世林及天龙公司与邹新华强迫其房产交易及主张房屋买卖协议即收条无效，但其在诉讼中既未提供邹新华强迫交易房屋的证据，也未提出请求撤销房屋买卖协议及出具收条的行为。该协议及收条具有法律效力，被上诉人请求本院否认其效力无据。
综上所诉，邹新华的上诉理由成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第九十四条第一款第㈡、㈣项第一百零七条.第一百一十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项第㈡项之规定，判决如下：
一．撤销宜春市袁州区人民法院（2015）袁民一初字第201号民事判决；
二．由宜春市袁州区天龙五金塑料制品厂，邹世林于本判决生效后一个月内向邹新华返还购房款168万元，并支付自2015年1月1日起至付清该款止的利息，利息按月利率2%计算。
如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回邹新华的其他诉讼请求。
一审案件受理费24268元，二审案件受理费24268元，合计48536元，由宜春市袁州区天龙五金塑料制品厂、邹世林共同负担40000元，由邹新华负担8536元。
本判决为终审判决。
审判长 郭 琳
审判员 周传华
审判员 龙 琴
二〇一六年六月二十一日
书记员 卢建艳