安徽省淮南市大通区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖0402民初816号
原告：崔淮多，男，1966年10月31日生，汉族，初中文化，安徽造纸厂内退工人，现住安徽省淮南市大通区。
委托诉讼代理人：毛振龙，安徽信智律师事务所律师。
被告：淮南金丰易居置业投资有限公司，住所地安徽省淮南市大通区田大路东方城市花园二期35号楼,统一社会信用代码91340400779095807F。
法定代表人：许世钗，该公司执行董事长。
委托诉讼代理人：俞波，安徽国屏律师事务所律师。
原告崔淮多诉被告淮南金丰易居置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年9月8日立案后,依法适用简易程序。后因案情复杂，于2016年11月28日依法转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔淮多及其委托诉讼代理人毛振龙，被告淮南金丰易居置业投资有限公司委托诉讼代理人俞波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔淮多向本院提出诉讼请求：1、要求被告淮南金丰易居置业投资有限公司立即履行合同、交付房屋，办理该四套房屋的产权证；2、判令被告淮南金丰易居置业投资有限公司立即赔偿违约金22,078元（398万元×日万分之一×60日）从2016年7月29日至2016年9月29日止，直至履行交房之日止；3、要求被告淮南金丰易居置业投资有限公司承担本案保全申请费5,000元及本案诉讼费用。事实与理由:2015年5月21日，崔淮多与淮南金丰易居置业投资有限公司签订商品房买卖合同四份，一次性付款购买坐落于淮南市大通区易居东方城一期第7幢1-2层101、102号房屋及第5幢1-2层105、106号房屋，该四份合同于当日生效。双方约定，崔淮多付清房款，淮南金丰易居置业投资有限公司应在2016年6月28日前交付房屋。崔淮多已于合同签订之日付清上述四套购房款，但淮南金丰易居置业投资有限公司未按期交房，经多次催促，拖延至今未交房，故诉至法院。
被告淮南金丰易居置业投资有限公司辩称:双方房屋买卖合同不真实，事实是民间借贷。崔淮多实际借款发生额是288万元，房屋买卖只是作为借贷的抵押担保部分，根据最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律的若干问题的规定，本案买卖关系不能成立。在民间借贷事实发生中，双方约定的借款月利率4%，超过国家规定的标准，对于超过部分依照法律规定，已给付的部分应当冲抵借款本金；2013年8月31日实际借款为288万元，已支付利息216万元，双方借贷关系的事实客观存在，房屋买卖关系的事实没有发生。原告崔淮多至今没有变更诉讼请求，应当驳回其要求买卖关系成立的诉讼请求。
原告崔淮多针对其诉讼请求提交以下证据并经被告淮南金丰易居置业投资有限公司质证。
证据1、原告崔淮多的身份证。证明原告的主体身份情况。
淮南金丰易居置业投资有限公司无异议。
证据2、商品房买卖合同四份；2015年5月21日的收款收据四份。证明双方于2015年5月21日在淮南金丰易居置业投资有限公司的接待中心签署了4份商品房买卖合同，合同分别约定了崔淮多一次性付款901,810元购买易居东方城一期第5幢105室，出资900,000元购买易居东方城一期第5幢106室，出资1,344,140元购买易居东方城一期第7幢102室，出资834,050元购买易居东方城一期第7幢101室。4份合同约定被告淮南金丰易居置业投资有限公司应在2016年6月28日交付。四份收据均有被告淮南金丰易居置业投资有限公司财务专用章，原告崔淮多按约支付了合同款项，双方商品房买卖合同依法成立。
被告淮南金丰易居置业投资有限公司认为四份商品房买卖合同不真实，不是事实，不是当事人的真实意思表示，不具有相应的法律效力；只是民间借贷中签订的买卖合同，不具有证明买卖关系成立的关键性要素。不真实是因为虽然开具了收据，但原告崔淮多并没有真正地实际支付购房款。根据原告崔淮多2015年5月21日写的申请，可以反映双方的借款协议本金300万元，利息98万元；原告崔淮多要求将总金额转化为房源，承诺签订买卖合同之日起互不找补，请求出具网上备案单，请领导批准。该申请可以证明当时签订的买卖合同不是当事人真实意思表示；体现在4套房屋是门面房，市场价在每平方12,000元左右，而在与崔淮多的合同中最高每平方7,000元，价格悬殊说明双方意思表示不真实。不具有相应的法律效力体现在双方借款发生时的利率超过国家规定，不具有合法的基础，将门面房低于市场价销售并没有网上备案，说明商品房买卖合同不具有合法依据。所以，四份商品房买卖合同不能作为合法买卖发生的依据。
证据3、2015年3月6日借款协议，证明一年一结算。
被告淮南金丰易居置业投资有限公司无异议，系展期。
被告淮南金丰易居置业投资有限公司针对答辩提交的证据及崔淮多的质证。
证据1、原告崔淮多与被告淮南金丰易居置业投资有限公司2014年3月6日签订的借款合同复印件。借款金额300万元，约定月利率4%，淮南金丰易居置业投资有限公司以易居东方城一期5#01、02、05、06商业用房（建筑面积581.93平方米）提供抵押担保，抵押期限至2015年3月5日。证明借贷关系客观存在，借款实际发生额288万元，借款利率不合法，借款人有权请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息；易居东方城一期的房屋实际用于该借款的抵押担保。
原告崔淮多认为借款协议存在，但抵押的期限至2015年3月5日止，买卖合同于2015年5月21日签订，在抵押有效期外，其证明观点不能成立。
证据2、转账单复印件。原告崔淮多2013年8月31日实际转账汇给淮南金丰易居置业投资有限公司288万元。证明借贷关系客观存在，借款实际发生额288万元，借款利息应按288万元本金结算，借贷月利率4%不合法，借款人有权请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息。
原告崔淮多认可转款288万元。
证据3、淮南金丰易居置业投资有限公司自2013年9月30日，每月按300万本金月利率4%，付利息12万元，共计18个月；转账凭证18张，原告崔淮多共收到利息216万元。证明借款本金实际为288万元。按月利率3%计算，第一个月利息为84,600元；实际支付120,000元，其中实际归还本金35,400元，剩下的本金为284.46万元。以此类推，实际剩余借款本金已不多。
原告崔淮多认为2013年8月6日转款288万元给淮南金丰易居置业投资有限公司，按借款习惯扣除利息。即使利息超过36%的部分可以要求返还，但是把超出部分直接从本金中扣除的计算方式不合法。法律规定借款人可以要求返还超过部分的利息，但没有规定超出部分抵扣本金。
证据4、2015年5月21日，淮南金丰易居置业投资有限公司工作人员许照卿的情况说明及崔淮多申请复印件；证据5及证据6、均为崔淮多申请。2015年5月21日的申请为借款本金300万元，利息98万元转化为易居东方城一期的7#01、02，5#05、06商业用房，单价每平方米7,000元、6,382.69元、6,674.08元。许照卿在情况说明写有“若公司本金利息付齐，房屋退回公司，无法付齐，另行商定”；淮南金丰易居置业投资有限公司明确签订买卖合同作为抵押担保，借款到期不能还款，应当按借款合同审理，合同签订后没有网备，也没有开具房屋关系交接的凭证，交易价格悬殊，有回购违反担保法和物权法关于禁止流质流押的规定。证明不是真实的购买商业用房。
崔淮多认为2015年2月以后，3月开始公司拒绝支付本金和利息，到5月份双方商定用房屋抵消债务，本金300万元，2015年3月、4月两个月的利息24万元没付，不可能达到98万元，另支付现金，总金额398万元。许照卿在情况说明与实际不符；申请是公司打印好的内容，让崔淮多签字的；申请的内容是淮南金丰易居置业投资有限公司的真实意思表示。双方的借贷关系已经结束，签订的买卖合同不是借款合同的抵押担保，合同有公司合同专用章及执行董事许世钗的私印，是双方真实意思表示，合法有效。因公司是向房管部门网备的主体，没有网备只能证明其违约。该房未能交付，所以不可能有交接凭证。故此原告起诉。
证据7、淮南金丰易居置业投资有限公司与案外人许建中2015年10月8日签订的房屋买卖合同中，易居东方城一期5#02商业用房单价每平方米11,412元，6#101-102商业用房每平方米12,272.03元、5#114-214商业用房每平方米12,272元。与案外人徐修俊2014年3月31日签订的房屋买卖合同中5#109、209、110、210每平方米11,412元，5#111、211每平方米12,426.4元。证明房屋交易价格明显过低，不符合交易习惯，不应作为公平正义的保护对象。
崔淮多认为这些合同与本案无关，与本案合同无可比性。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审中举证、质证，对当事人认可真实性、无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。
本院经审理认定事实如下：2013年8月始，崔淮多与淮南金丰易居置业投资有限公司发生借贷关系，双方签订的借款协议约定借款本金叁佰万元（3,000,000元），约定月利率4%，借款到期一次性偿还本金，按月预付利息。崔淮多按借款协议实际转款2,880,000元，淮南金丰易居置业投资有限公司自2013年9月按月利息120,000元，支付至2015年2月28日。双方2015年3月6日签订最后一份借款协议期限至2015年4月20日止，并约定淮南金丰易居置业投资有限公司以易居东方城一期5#01、02、05、06号商业用房（合计面积581.93平方米）作为抵押，抵押时间至2015年4月20日止。2015年5月21日崔淮多向淮南金丰易居置业投资有限公司提出申请，将崔淮多与淮南金丰易居置业投资有限公司签署的借款协议的本金3,000,000元，利息980,000元，总金额人民币3,980,000元转为易居东方城一期房源：7#101，预测建筑面积119.15平方米，每平方米7,000元，总款834,050元；7#102，预测建筑面积192.02平方米，每平方米7,000元，总款1,344,140元；5#105，预测建筑面积141.29平方米，每平方米6,382.69元，总款901,810元；易居东方城一期第5#106，预测建筑面积134.85平方米，每平方米6,674.08元，总款900,000元。经淮南金丰易居置业投资有限公司确认借款本金3,000,000元，利息980,000元转为购房款，同日双方签订商品房买卖合同四份，分别为易居东方城一期第5幢105室1-2层，面积141.29平方米，每平方米6,382.69元，总款901,810元，商品房预售许可证号为：淮房预售证字第20131009号；易居东方城一期第5幢106室1-2层，面积134.85平方米，每平方米6,674.08元，总款900,000元，商品房预售许可证号为：淮房预售证字第20131009号；易居东方城一期第7幢101室1-2层，面积119.15平方米，每平方米7,000元，总款834,050元，商品房预售许可证号为：淮房预售证字第20141004号；易居东方城一期第7幢102室1-2层，面积192.02平方米，每平方米7,000元，总款1,344,140元，商品房预售许可证号为：淮房预售证字第20141004号。淮南金丰易居置业投资有限公司财务分别按合同向崔淮多出具易居东方城一期第5幢105室房款901,810元，易居东方城一期第5幢106室房款900,000元，易居东方城一期第7幢101室房款834,050元，易居东方城一期第7幢102室房款1,344,140元收据四份，合计3,980,000元。约定的房屋交付日期为2016年6月28日。目前尚未竣工验收。
本院认为，根据当事人陈述，答辩和庭审中确认的争议焦点：1、本案的房屋买卖合同是否成立，是属于房屋买卖法律关系还是民间借贷法律关系；2、转化为购房款结算的具体情况。
（一）本案中，双方当事人对在签订《商品房买卖合同》前存在借贷关系均不持异议。双方在借款协议中约定由淮南金丰易居置业投资有限公司以易居东方城一期5#01、02、05、06号商业用房（合计面积581.93平方米）作为抵押，抵押时间至合同到期日2015年4月20日止；但在期限2015年4月20日届满后，淮南金丰易居置业投资有限公司在不能偿还借款本息的情况下，双方就借款的债务的清偿，2015年5月21日采取由崔淮多提出申请，经淮南金丰易居置业投资有限公司审批，对借款本息进行确认后将借款本息数额转为购房款，并由淮南金丰易居置业投资有限公司财务出具收据确认，用于崔淮多购买淮南金丰易居置业投资有限公司易居东方城一期的四套商业用房；于2015年5月21日签订购买易居东方城一期5#105、106号，7#101、102号商业用房四份的《商品房买卖合同》，是通过将淮南金丰易居置业投资有限公司的商品房出售给债权人崔淮多的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排；基于借贷关系而发生的债权债务，但因设立新的商品房买卖合同法律关系而归于消灭。淮南金丰易居置业投资有限公司提交的工作人员许照卿的“情况说明”，与其同时提交的2015年5月21日崔淮多向淮南金丰易居置业投资有限公司提出申请的内容不一致；不能证明四份的《商品房买卖合同》为双方之间在借款协议中约定的抵押担保。故当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形；亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定的适用情形，双方当事人之间系商品房买卖法律关系。
淮南金丰易居置业投资有限公司依据与他人签订《商品房买卖合同》的成交价格远高于本案的合同约定的买卖价格，价格悬殊，且没有网备，认为交易价格不是真实意思表示，不能作为合法买卖发生的依据，不应保护。但淮南金丰易居置业投资有限公司提交的崔淮多提出申请，淮南金丰易居置业投资有限公司的审批及财务出具收据、四份《商品房买卖合同》；均表明崔淮多具有实际向淮南金丰易居置业投资有限公司购买案涉房屋的真实意愿，淮南金丰易居置业投资有限公司亦具有向崔淮多出售该房屋的真实意愿。淮南金丰易居置业投资有限公司公司的证据，不足以证明其抗辩；且若淮南金丰易居置业投资有限公司认为该交易价格显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，应依法行使撤销权，故淮南金丰易居置业投资有限公司认为《商品房买卖合同》不能作为合法买卖发生的依据，不应保护的辩解，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
据此，原告崔淮多主张的部分理由成立，本院予以采纳；淮南金丰易居置业投资有限公司认为本案应按照民间借贷法律关系予以审理的理由，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。本案的四份《商品房买卖合同》实际为商品房预售合同，系双方真实意思表示，不违反我国法律、法规的强制性规定，属合法有效。
（二）在确认四份《商品房买卖合同》真实有效的情况下，原则上应当按照合同约定确定双方当事人之间的权利义务关系。但在本案中双方当事人均认可在签订《商品房买卖合同》前存在借贷关系，在当事人将借款本金和利息转化为已付购房款，并请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订《商品房买卖合同》等方式，将违法高息合法化。
崔淮多与淮南金丰易居置业投资有限公司均认可在签订《商品房买卖合同》前存在的借贷关系中约定月利率4%，按月预付利息，实际出借本金为2,880,000元。淮南金丰易居置业投资有限公司认为购房款中980,000元是借款计算的利息。崔淮多认可其中利息为240,000元，另740,000元交纳的现金；但崔淮多未能举证证明其于2015年5月21日《商品房买卖合同》签订时交纳740,000元现金；对此不予采信。
由于法律保护的实际借款本金和利率明显低于双方当事人确认的数额。据此，对双方当事人确认的转化为购房款的借款本金3,000,000元及利息980,000元，本院依法不能予以确认。应当认为崔淮多作为《商品房买卖合同》的购房人，尚未足额支付合同约定的3,980,000元购房款。虽然《商品房买卖合同》明确约定了淮南金丰易居置业投资有限公司交付房屋的时间为2016年6月28日，但该交房义务系以崔淮多付齐购房款3,980,000元为履行前提。在崔淮多尚未足额支付购房款3,980,000元的情况下，淮南金丰易居置业投资有限公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。据此，崔淮多以淮南金丰易居置业投资有限公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求被告淮南金丰易居置业投资有限公司赔偿违约金22,078元（398万元×日万分之一×60日）从2016年7月29日至2016年9月29日止，直至履行交房之日止的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。淮南金丰易居置业投资有限公司部分理由成立，予以采信。
诉讼中双方当事人均未提出解除合同，且原告崔淮多要求履行合同，合同标的已保全，《商品房买卖合同》明确约定淮南金丰易居置业投资有限公司交付房屋的时间为2016年6月28日；双方应当依照合同约定全面履行。为利于交易和纠纷的解决，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条的规定，对双方当事人由2015年3月6日借款协议转化为购房款的本金3,000,000元及利息980,000元，按本金2,880,000元，年利率24%，2015年3月6日至2015年5月21日计算利息为14，4000元[2,880,000×（24%÷12）×2.5个月]；故确认崔淮多已付购房款为3,024,000元，尚应付购房款956,000元。崔淮多应按合同价款补齐购房款，淮南金丰易居置业投资有限公司在崔怀多补齐购房款后应按合同约定履行交付竣工验收合格的房屋。
双方在民间借贷的本金及利息转化为购房款前已实际支付利息的争议，可依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：
一、原告崔淮多于本判决发生法律效力之日起10日内向被告淮南金丰易居置业投资有限公司补交购房款956,000元；
二、淮南金丰易居置业投资有限公司收到崔淮多补交购房款956,000元后，于房屋竣工验收后10日内向崔淮多交付易居东方城一期5#105、106号，7#101、102号商业用房并办理该四套房屋的产权证；
三、驳回原告崔淮多其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费38,857元；由崔淮多负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 秦永玲
审 判 员 关 洪
人民陪审员 李 春
二〇一七年四月一日
书 记 员 贺文波
附：
《中华人民共和国合同法》
第8依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第8依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。