上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三(民)初字第138号
原告(反诉被告)上海搏蛟工贸有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人柴波蛟，职务总经理。委托代理人张立，上海宝申理律师事务所律师。被告(反诉原告)上海外服空港汽车维修有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人孟迅，职务总经理。委托代理人史培杰，上海市华荣律师事务所律师。委托代理人吕卉，上海市华荣律师事务所实习律师。原告(反诉被告，以下简称“原告”)上海搏蛟工贸有限公司诉被告(反诉原告，以下简称“被告”)上海外服空港汽车维修有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月15日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱佳伟独任审判，于2015年2月3日公开开庭进行了审理，被告上海外服空港汽车维修有限公司随后提起反诉，本院受理被告上海外服空港汽车维修有限公司的反诉后，因案情及工作需要，本院依法组成合议庭，并于2015年5月26日、9月15日、11月26日公开开庭进行了审理，原告上海搏蛟工贸有限公司的委托代理人张立，被告上海外服空港汽车维修有限公司的委托代理人史培杰、吕卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海搏蛟工贸有限公司本诉诉称，2011年7月18日，原、被告签订了《房屋场地租赁合同》，约定：被告将上海市迎宾二路XXX号房屋场地(合同附图红线覆盖区域，以下简称“系争房屋”)出租给原告，租金为人民币15万元/年，租赁期5年，自2011年8月1日起至2016年7月31日止。合同第七条第1款约定，被告应保证租赁房屋场地本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。合同签订后，原告依约履行，被告却于2014年4月26日致函原告的法定代表人，称：“因我公司内部股权发生变化及其他主客观原因，而无法履行协议”，要求原告搬离现有租赁场地，原告认为，双方所签订的租赁合同，系双方契约，合同中未赋予被告单方解除合同的权利，被告无权单方解除，故不同意搬离。2014年12月24日，被告未经原告同意，擅自中断了上述房屋场地的水、电供应，造成原告公司无法营业，损失巨大(原告2014年度每月平均开票营业额为32万元)。原告认为，原、被告双方所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，被告应按合同约定履行基本义务，即：保证租赁房屋场地本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。现被告擅自中断水、电供应，属于违约行为，应立即停止，并赔偿原告营业损失。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判令：1、被告立即恢复原告承租的系争房屋的水、电供应，使该房屋场地处于能够正常使用状态；2、被告赔偿原告自2014年12月24日起至2015年1月15日止的营业损失230,000元(按每日1万元暂计至上述日期，实际以被告恢复供应水、电之日为损失计算截止日)；3、本案诉讼费由被告承担。被告上海外服空港汽车维修有限公司本诉辩称及反诉诉称，被告于2002年6月24日与案外人上海机场(集团)有限公司(以下简称“上海机场公司”)签订《土地租赁合同》，约定将上海虹桥国际机场迎宾二路XXX号东侧入口处的土地租赁于被告，租期自2002年6月24日至2017年6月23日。其后，被告与原告于2011年7月18日签订《房屋场地租赁合同》，约定将系争房屋租赁给原告，租赁期5年。然而，2014年3月上海机场公司口头通知被告认为被告私自将系争房屋转租的行为严重影响上海机场公司资产的管理与安全，要求被告立即解除原、被告间的《房屋场地租赁合同》并收回系争房屋。被告于2014年4月26日致函原告解除合同，且原告在收到解除函后未在3个月内提出异议。被告认为上述合同已经解除。且原告自2011年8月起便使用系争房屋，但原告实际在2012年3月才支付第一笔租金。而在此后的租赁期间，每次支付租金均延迟支付。在租金支付上，原告已严重违约。故反诉要求判令：1、解除原、被告签订的《房屋场地租赁合同》；2、原告立即迁出系争房屋，将房屋交还给被告；庭审中，被告又增加诉请3、原告按租金标准向被告支付房屋占用费(自2014年7月26日起至原告实际迁出之日止)。原告上海搏蛟工贸有限公司反诉辩称，首先，根据被告与上海机场公司签订的合同，约定的是被告不得擅自将土地使用权转让而不是转租。即便是不得转租，在原告实际租赁过程中，上海机场公司从未对转租行为提出异议，实际已经默认转租。至今原告从未收到上海机场公司任何书面通知要求停止转租。上海机场公司实际是同意的，否则其可以终止合同收回租赁场所，被告称的无权转租不成立。其次，关于租金的支付。第一，2014年被告发出解约函没有得到原告同意是单方行为。被告在2014年8月也收取了房租158,000元。该行为在事实上推翻了被告自己单方解除合同的意思表示，双方实际继续履行合同。第二，原告从未拖欠过租金，被告也从未向原告催讨过租金。在最初被告的函件中也未提起拖欠租金而要解约。第三，合同中没有约定原告多长时间不付租金，被告即可单方解约。本案也不适用合同法关于法定解约的标准。况且，即使原告在2012年即拖欠租金，目前也过了诉讼时效。综上，被告的反诉没有事实和法律依据，要求法院驳回其反诉诉请。经审理查明，2002年上海机场(集团)有限公司与被告签订《土地租赁合同》，约定将位于上海虹桥国际机场迎宾二路、近东侧入口处的土地(系争房屋属于该租赁面积之内)出租给被告。租期自2002年6月24日至2017年6月23日止。合同另约定，被告不得擅自将承租土地使用权以任何形式转让给第三方，一旦发生上海机场(集团)有限公司有权立即终止合同，并有权收回土地。2011年7月18日，原告(乙方)与被告(甲方)就系争房屋签订《房屋场地租赁合同》，约定原告承租系争房屋，租赁期限自2011年8月1日至2016年7月31日止。租金每年15万元，房租每季度支付一次(9月2日、12月2日、3月2日、6月2日)，租赁满3年(2014年8月1日)时，第四年租金上浮10%。合同另约定，甲方应保证租赁房屋场地本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。此外，合同未对延付租金的违约责任有过约定。合同签订后，被告将系争房屋交付给原告使用，原告称实际于2012年3月才拿到系争房屋，并自2012年3月起按约向被告支付租金。2014年4月26日，被告致函原告称，双方签订的租赁合同因被告内部股权发生变化及其他主客观原因，而无法履行协议，因此要求原告在接到通知后三个月内搬出现有租赁场地，期间免收场地租金。原告收到该函后并不同意解除合同，故未予搬离。2014年12月24日被告对原告承租的系争房屋采取停水停电措施，目前尚未恢复水电。原告另陈述，由于系争房屋被停水停电，场地无法正常使用，但此后原告仍在经营零部件的销售。关于租金的支付情况，2012年3月27日，原告向被告付款75,000元，支票载明房租费：4月1日至9月30日；2012年11月7日，原告向被告付款75,000元，支票载明房租费：2012.10-2013.3；2013年4月9日，原告向被告付款75,000元，支票载明房租费4月-9月；2013年11月15日，原告向被告付款75,000元，支票载明房租费10月-3月；2014年8月18日，原告向被告付款158,000元。原告称该笔款为2014年4月1日至2015年4月30日的租金15万元及水电费8,000元。2014年12月25日，原告向被告支付房租75,750元，但该笔款于次日被被告退回。庭审中，经原告申请，我院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心，对出票日期为“2013年4月9日”、支票号为“XXXXXXXX”的《中国工商银行支票存根》中所有手写字迹是否均在2014年3月之前书写形成进行了鉴定。经鉴定，支票存根“用途”一栏中填写的“4月-9月”与其余黑色墨水笔字迹的墨迹色泽和光谱特性有明显差异，两者系用不同书写工具书写形成。检验未发现与时间相关的墨迹材料变化规律，故无法判断检材上所有手写字迹是否均在2014年3月之前书写形成。另据本院向上海市闵行区国税局查明，原告2014年申报收入总额3,323,393.95元，2014年度缴纳税费情况为：增值税54,138.35元，企业所得税26,836.28元，个人所得税237元，城建税2,706.91元，河道费541.38元。截止2014年12月底，企业财务报表报送申报，资产负债表反映未分配利润-2,787,389.66元，2014年度利润表净利润-137,525.42元。经本院释明，原告表示不申请对其公司的营业利润状况进行审计。上述事实，有《房屋场地租赁合同》及附件、2014年4月26日被告函件、房租发票、银行电子回单、发票汇总表、支票存根、电子缴款凭证、增值税发票、《土地租赁合同》及附件、交通银行进账单、地块示意图、照片、涉税证明等证据以及双方当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，原、被告双方就系争房屋订立的《房屋房屋场地租赁合同》为双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应本着诚实信用的原则依约履行。关于被告的转租权，被告与上海机场公司签订的租赁合同中没有明确被告不得转租；且在数年租赁过程中，上海机场公司也未对原告承租房屋提出异议。原告根据其与被告签订的租赁合同使用系争房屋并无不当。本案的争议焦点为原告是否有延付租金的违约行为，以致被告可以单方解除租赁合同。被告称2011年8月即将系争房屋交付给原告使用，但原告实际于2012年3月才支付第一笔租金，此后均延迟支付租金。原告则称2012年3月支付租金时才开始使用系争房屋，租金一直正常支付。本院认为，首先，被告辩称原告多年拖欠租金，如按被告所称，原告每次支付租金均迟延半年，显属重大违约。但实际在数年租赁过程中，被告从未提出异议，或向原告催讨过租金，被告此举有悖常理。其次，根据被告向原告发出的解约函，被告并未提出原告违约的情况，或原告拖欠租金的情况。而是以公司股权发生变化为由要求解约。再次，如原告在2011年8月便使用系争房屋，原告作为汽修单位应有相应的水电缴费及使用凭证，但被告对此并无相关证据证明原告当时的水电缴费情况。综上，本院无法确认原告有延付、拖欠租金的违约行为。即便有拖欠租金行为，被告的实际行动也对此予以了默认，改变了原合同的约定，使合同正常履行。既然原告并无违约行为，被告便无法享有合同的解除权。被告在2014年4月单方提出解约即无法律及事实依据。在双方就解约未协商一致的前提下，本院无法确认被告的解约函发生效力，以致合同解除。原告租金已支付至2015年4月30日，即原告起诉之后，并无拖欠租金等其他违约行为。被告反诉要求解除合同并要求原告搬离的反诉诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。同时，由于合同继续履行，不存在合同解除后房屋使用费的问题，故对被告反诉要求原告支付房屋使用费的诉请，本院同样无法支持。由于被告无权单方解除合同，双方的租赁合同应继续履行。根据合同约定，被告应保证系争房屋及附属设施、设备处于正常使用状态，故被告应恢复系争房屋的水、电供应。原告的此项诉请于法有据，本院予以支持。关于原告营业损失赔偿的诉请。原告主张的赔偿标准是每天的营业额，本院认为，赔偿损失的标准应参考原告的利润收入而并非原告的全部营业额。经本院释明，原告已表示不申请相关审计。根据本院向税务部门调查的相关情况，原告2014年度利润为负值。另一方面，原告并无证据证明原告2014年的相关利润、成本情况。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故关于原告主张营业损失的诉请，本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海外服空港汽车维修有限公司应于本判决生效之日起十日内恢复上海市长宁区虹桥机场迎宾二路XXX号房屋场地的水、电供应；二、驳回原告(反诉被告)上海搏蛟工贸有限公司其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)上海外服空港汽车维修有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费人民币3,300元，由被告(反诉原告)上海外服空港汽车维修有限公司负担。本诉案件受理费人民币4,830元，由原告(反诉被告)上海搏蛟工贸有限公司负担人民币2,415元，被告(反诉原告)上海外服空港汽车维修有限公司负担人民币2,415元。反诉案件受理费人民币1,440元，由被告(反诉原告)上海外服空港汽车维修有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
代理审判员 朱佳伟
人民陪审员 杨耀丰
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 王 宁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。