上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四(民)初字第1631号
原告郑小英。委托代理人赵少林，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告上海名启投资管理有限公司。法定代表人徐岭松。委托代理人陈志高。原告郑小英诉被告上海名启投资管理有限公司(以下简称名启公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈娟娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑小英及其委托代理人赵少林、被告名启公司之委托代理人陈志高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑小英诉称，原告因扩大经营需要，于2014年5月请中原地产经纪人傅某介绍符合条件的临街商铺，傅某给推荐了被告正在招商引资的波阳路XXX号工业园区的相关商铺，原告实地查看后，看中了波阳路XXX号工业园区大门左侧的店面，并于2014年6月9日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告出租给原告使用的商铺系位于波阳路XXX号工业园区大门左侧的店面，具体是大门左侧，楼上楼下两层，各10米长10米宽，每层100平方米，共计200平方米，谈好的价格是每平方米每日租金人民币(以下币种均为人民币)2.78元，每月租金16,800元。因被告刚开始招商，商铺改造尚未竣工，被告口头承诺房屋交付时间为2014年10月，最迟在2014年年底之前。合同签订后，被告先后两次向原告收取保证金10万元，该业务成功后，原告支付中原地产经纪费用4,000元。2015年1月初，被告通过傅某通知原告交房，原告于1月3日到现场时，被告先让原告签《房屋交接书》，后验房交钥匙。原告签字后，被告才告诉原告当初约定的楼上楼下两层每层100平方米的房子没法提供，因为楼上又租给其他人，只有楼下了。原告认为被告违反合同约定，当场明确表示不接受被告单方面变更合同的行为，坚持要求按合同约定履行。经中介协调，双方数次协商，但未能协调成功。2015年3月19日，被告负责招商引资的经理梁厚武打电话给原告并短信确认于3月20日再次见面协商商铺租赁事宜。3月20日，梁厚武来到原告政立路商铺协调，原告坚持要求按合同约定的具体房屋位置、面积及价格交房，但被告提出原约定的二楼没房可出租，楼下的面积也不够200平方米，且要求加价。2015年4月，被告委托律师发函给原告通知解除合同并要求原告承担违约责任。原告认为，被告未按约定交付房屋，违背诚实信用原则，且造成原告重大损失，故诉至法院：1、请求判令被告返还保证金100,000元；2、请求判令被告赔偿经济损失108,000元；3、判令被告支付律师费15,000元；4、判令被告支付违约金201,600元；5、诉讼费由被告承担。被告上海名启投资管理有限公司辩称，原、被告确实在2014年6月9日签订的租赁合同，但是在看房的时候，双方对于房屋的结构、现状都是十分清楚的。交房的时候，双方是非常愉快的，没有任何争议的，在2015年1月1日交房时先让原告看了143平米加上上面73平米的房子以及大门口左侧的房屋，原告明确要大门口左侧的门面，然后就签了房屋交接书；在1月11号到13号之间，我们一直在和原告沟通装修方案，后来原告提出要求下层房屋面积有100平米，我们希望能够协商解决此事，所以提出旁边143平米的门面；我们在发律师函之前，多次与原告协商沟通，但是原告既不付租金也不表示继续履行合同，被告为了不扩大损失，所以向原告发了律师函。故全部不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2014年6月9日，名启公司(甲方)与郑小英(乙方)签订《房屋租赁合同》约定，甲方出租给乙方的房屋座落在上海市杨浦区波阳路XXX号波阳创业园波阳路沿街铺位(部位：波阳路大门左侧上下二层)，该房屋建筑面积200平方米，租赁期为四年，每平方米月租金为84元。甲乙双方约定，乙方应于本合同签署日缴纳租赁合同履约保证金100,000元。合同十条约定了解除合同的条件：1、双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：…..2、双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违约方应向守约方按年租金的壹倍支付违约金；给对方造成损失的，支付违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1)、乙方擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的；2)、因乙方原因造成房屋主体结构损坏；3)、乙方擅自转租、转让该房屋承租权，与他人交换各自承租的房屋或擅自要求扩大、减少承租面积的；4)、乙方擅自组织其员工在租赁场地住宿或留宿外来人员的；5)、乙方逾期不支付租金累计超过1个月的；6)、租赁期间，乙方未征得甲方书面同意，或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的。合同十一条约定了违约责任：1、甲方的违约责任：甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。2、乙方的违约责任：……2014年5月9日，郑小英支付押金20,000元。2014年11月27日，郑小英支付押金80,000元。审理中，证人傅某出庭作证称，因原告要找店面，我就和原告说了波阳路招商的事，原告就去看了房子，当时园区还只有大块的规划，没有细节的规划，所以我们谈的也比较粗，我陪原告大概去看过2、3次，原告自己可能也去看过，签合同的时候被告说这块盖好了由原告随便挑，原告一直挑的是靠门卫的门面，谈的时候是约定楼上楼下加起来200平方左右，楼上楼下面积基本接近，当场就签了合同。原告是属于在招商过程中比较早的，当时谈的价格优惠是比较大的，后来招商的过程中价格是在不断上涨的，我觉得被告觉得给原告的价格亏了，虽然嘴上没说，但是行动上表现出来了，没有让原告按照她的意愿挑房子，而是框定了几间房子让她挑，我后来去过一次协调，被告就是捣糨糊。审理中，被告向本院陈述，签订合同时，门房间这块底楼面积不规则，且老租户还在里面，被告计划把柱子清除，把面积扩大，当时是无法确定租赁面积的，200平方米是原、被告双方协商的结果，并非房屋正好是200平方米。签合同时原告的要求是紧靠大门左侧，但是我们不能确定，也有可能要过去两间。审理中，被告提交2015年1月1日的房屋交接书，以证明已经将房屋交给了郑小英。2015年3月19日，名启公司招商经理梁厚武发短信给原告郑小英，“郑小姐你好，我是波阳创业园负责招商业务这块的，我姓梁，等你电话”，郑小英回复“这样吧。明天中午时间11：30政立路XXX号。”梁厚武回复“好的。”原告提供的录音证据中，梁厚武陈述“我说被动就是说……当初想要的这个位置，有可能最终不一定保证得了。”、“有可能很多时候先招进来再说……民营企业老板总归说利益最大化，或者说这样最合理，对我最有利。他永远是站在自己的角度上考虑问题……”、“这已经定掉了，剩下的二楼全部没有了，……二楼整体已经有安排了……”、“楼上肯定是没有办法的，就是说按照当初约定的这个东西肯定是无法满足了。”、“我看能不能谈妥，如果实在谈不妥的话，老板又不做出让步，有可能我们原先签的这份协议不履行的话，不履行就照不履行的解决方式，是钱给你们还是怎么样……”、“如果说一定要把这个责任归纳起来的话，我认为我们占到了70%责任，这是无可非议的，我们占到很大的责任。”审理中，被告认为录音编辑前后混乱，曲解了梁厚武的意思，且梁厚武的意思并不能代表被告公司的真实意思。审理中，原告主张参照合同第十条第2点要求被告支付违约金201,600元，被告认为对于原告要求参照合同第十条主张违约金没有异议，但认为违约金约定过高，要求法院予以调整。以上事实由原告提供的房屋租赁合同、证人证言、短信、录音，被告提供的房屋交接书及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，出租人应按照约定将租赁物交付承租人。名启公司作为出租方，在园区改造尚未完成，租赁房屋位置及面积均无法确定的情况下，即与原告签订租赁合同并收取了保证金，且根据傅某的证词及梁厚武的录音证据可以看出，名启公司事后亦未将符合原先与原告口头协商约定的房屋交付给原告，故应认定为名启公司存在过错，原告要求被告返还保证金并支付违约金之诉讼请求，本院应予支持。关于被告提出在2015年1月1日即已将房屋交给原告之抗辩意见，因被告公司招商经理梁厚武直至2015年3月尚在与原告协商具体的房屋交付方式，故本院对此不予采信。至于违约金的金额，虽然合同并未就此违约情况规定具体的违约责任承担方式，但被告对于原告参照合同第十条第2点计算违约金并无异议，故本院参照该条规定核定违约金。因被告提出违约金过高，本院适当予以调整。原告郑小英作为承租方，亦应对合同约定负有审慎注意义务，且本院已经判决被告支付违约金，故原告要求被告赔偿实际损失108,000元之诉讼请求，本院不再支持。原告要求被告赔偿律师费，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告上海名启投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告郑小英保证金人民币100,000元；二、被告上海名启投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郑小英违约金人民币100,000元；三、原告郑小英之其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3,835元(已减半收取)，由原告郑小英负担人民币2,029元，由被告上海名启投资管理有限公司负担人民币1,806元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 陈娟娟
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 季 宇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条……
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。