广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终17491号
上诉人（原审被告)：广州市福鹰有限公司（以下简称福鹰公司），住所地广州市越秀区。
法定代表人：郭达才，该公司董事长。
委托诉讼代理人：欧阳强，广东金羊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余健鹰，广东金羊律师事务所职员。
被上诉人（原审原告)：广州市越秀区第四房屋管理所（以下简称越秀第四房管所），住所地广州市越秀区。
法定代表人：陈进旺，该所所长。
委托诉讼代理人：姚伯进、邝永坚，该所职员。
原审第三人：广州市越秀区华仁大药房（以下简称华仁大药房），住所地广州市越秀区。
经营者：周丽频，住江西省九江市武宁县。
上诉人福鹰公司因与被上诉人越秀第四房管所、原审第三人华仁大药房租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2913号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人福鹰公司的委托诉讼代理人欧阳强及被上诉人越秀第四房管所的委托诉讼代理人姚伯进、邝永坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人福鹰公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项。事实和理由：1、上诉人与被上诉人越秀第四房管所的纠纷是因被上诉人在毫不协商的情况下，单方、机械的套用《2013年广州市房屋租金参考价》，强迫上诉人接受完全脱离市场实际的租金而起，一审判决仍强制上诉人接受不符合市场价值的租金价格，显属不当；2、涉案房屋是上诉人投资建设，约定按公房租金标准长期租赁使用，原约定按合理的租赁价格继续租赁的约定应不变。综上，请求责成被上诉人按照市场评估的租金，继续租赁给上诉人使用涉案房屋。
被上诉人越秀第四房管所辩称：我方是根据政府认可的评估公司认定的租金价格来定租金，对每期调租金的情况都有告知上诉人福鹰公司，不同意上诉人的上诉请求。
原审第三人华仁大药房经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加庭询。
2015年12月24日，被上诉人越秀第四房管所向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除越秀第四房管所、福鹰公司就广州市越秀区东川路8号首层房屋的租赁合同关系；2.福鹰公司及华仁大药房立即将该房屋腾空交还越秀第四房管所；3.福鹰公司向越秀第四房管所补交2014年12月1日至2015年12月31日期间的租金差额599820元，并支付自2016年1月1日起至腾空交还房屋之日止的租金（按照2013年同地段商业用房租金参考价428元/平方米×125平方米=53500元/月计付）。
一审法院认定事实：2013年9月4日，越秀第四房管所（出租人、甲方）与福鹰公司（承租人、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方同意将坐落在越秀区东川路8号首层的房地产出租给乙方作商铺用途使用，建筑面积125平方米，租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日，月租金额7360元等。该合同尾部“双方约定其他事项”处手写注明：“本合同到期后，房屋的租金按市房管局的管理规定执行，原《无偿投资广州市东川路8号地下铺位长期使用权合同》及其它房屋租赁合同作废”。
2015年1月30日，越秀第四房管所向福鹰公司发出《关于调整房屋租金的通知》，称越秀第四房管所、福鹰公司签订的租赁合同已于2014年6月30日期满，根据市国土房管局关于非住宅直管房的租赁管理规定，现决定按《2013年广州市房屋租金参考价》的标准调整上述房屋租金后续租两年；如福鹰公司有意愿继续承租上址房屋的，请于该通知送达之日起十个工作日内到越秀第四房管所处办理调整租金和续租的手续；逾期未办，按自愿弃租处理，越秀第四房管所将收回房屋等。
因越秀第四房管所、福鹰公司双方就租金标准无法协商一致，故未续签租赁合同。福鹰公司继续按7360元/月的标准向越秀第四房管所支付了截止至2015年12月31日的租金。因福鹰公司不同意按越秀第四房管所主张的标准支付租金，越秀第四房管所自2016年1月1日起未再收取福鹰公司租金。
2015年10月9日、2015年11月9日及2015年12月16日，广州市越秀区房屋管理局分别向福鹰公司开具租金发票，其中载明：租户名称福鹰公司，房屋地址东川路8号[首层]，公产，月租金7360元，租金所属时期为2015年10月、11月、12月共3个月，合计22080元。
一审中，各方共同确认涉案东川路8号首层房屋现由华仁大药房经营使用。福鹰公司和华仁大药房均称双方签订有书面租赁合同，租赁期限至2016年9月30日，但该合同不作为本案证据提交。
福鹰公司为证明其对涉案房屋有长期使用权，向一审法院提交了原广州市东山区房地产管理局东川房管站（甲方）与福鹰公司（乙方）签订的《无偿投资广州市东川路8号地下铺位长期使用权合同》（以下简称长期使用权合同）复印件作为证据。该合同载明：广州市东川路8号地下铺位是甲方管辖的公房，甲乙双方一致同意乙方向甲方以无偿投资形式取得该铺位约125平方米的长期使用权；无偿投资的价格是每平方米7500元人民币，乙方出资937500元作为向甲方无偿投资广州市东川路8号地下约125平方米铺位的费用，取得该铺位的长期使用权，具体细则按房管部门公房的有关条例执行；该铺位计划于1997年8月30日交付给乙方使用，准确日期以甲方通知为准；铺位的租金每月每平方米订为22.30元，计租标准从铺位交付使用之日起计算，甲方不能随意调整、递增，以后调整递增按房管部门的有关规定执行，但必须以此为基数，并按最低、最优惠的方式处理调整；乙方使用的铺位作商业用途，在按有关公房管理条例规定下可按所需改变经营性质，并有使用支配权，乙方如因发展需要或特殊情况，有权向他方联营合作，租赁铺位的使用权，甲方应同意并协助办理有关手续，甲方不得向乙方收取额外的费用等。越秀第四房管所和华仁大药房对该证据真实性无异议，但越秀第四房管所认为现在法律上已没有长期合同，且该长期使用权合同已由越秀第四房管所、福鹰公司约定废止。
此外，越秀第四房管所还提交了其作出的2015年6月18日《关于限期办理直管房租赁合同的通知》、2015年7月23日《关于终止房屋租赁关系并收回房屋的通知》及2015年11月22日《关于限期办理直管房租赁合同的通知》作为证据。福鹰公司和华仁大药房均称未收到上述各份通知。
另，福鹰公司认为越秀第四房管所主张的租金标准过高，一审法院询问其是否对此申请评估，福鹰公司坚持不申请评估。
一审法院认为：越秀第四房管所、福鹰公司自愿签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。该合同约定的租赁期限届满后，双方就继续租赁的租金标准未能协商一致，也未续签书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，属不定期租赁，越秀第四房管所有权随时解除合同。因此，越秀第四房管所要求解除与福鹰公司的租赁合同关系合法合理，予以支持。越秀第四房管所、福鹰公司之间的租赁合同关系解除后，华仁大药房继续使用涉案房屋缺乏合法依据，故应与福鹰公司共同将该房屋腾空交还给越秀第四房管所。至于福鹰公司以无偿投资获取房屋长期使用权的答辩意见，因双方已在《广州市直管房租赁合同（非住宅）》中约定长期使用权合同作废，故对其上述答辩不予采纳。
关于福鹰公司应否补交租金差额的问题。对于2014年12月1日至2015年12月31日期间的租金标准，越秀第四房管所、福鹰公司双方未有明确约定，但从实际履行方面来看，福鹰公司已按原租金标准向越秀第四房管所支付了该期间的租金，越秀第四房管所亦予以收取，且租金发票亦显示月租金额为原租金标准，可视为双方就该期间租金达成一致并已实际履行完毕。现越秀第四房管所主张按广州市房屋租金参考价补交差额依据不足，不予支持。
对于2016年1月1日以后的房屋租金及使用费，双方没有协商一致亦未实际履行，越秀第四房管所要求参照适用的房屋租金参考价是房管部门根据房屋的用途、地段、结构等标准，对市场交易数据统计分析后评估的某一时段的平均租金，一定程度上反映了该时期同地段同类房屋的市场租赁情况。福鹰公司认为房管部门公布的租金参考价过高，但未能提交反驳证据。因此，在双方对该期间租金标准没有约定且无法自愿协商一致的情况下，参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付租金符合公平合理、等价有偿原则，予以采纳，具体数额以不超越秀第四房管所诉讼请求主张的53500元/月为限。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十二条第（二）项、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定，于2016年7月28日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，原告广州市越秀区第四房屋管理所与被告广州市福鹰有限公司关于广州市越秀区东川路8号首层房屋的租赁合同关系解除；二、被告广州市福鹰有限公司及第三人广州市越秀区华仁大药房在本判决发生法律效力之日起两个月内，共同将广州市越秀区东川路8号首层（建筑面积约125平方米）腾空交还给原告广州市越秀区第四房屋管理所；三、被告广州市福鹰有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州市越秀区第四房屋管理所支付广州市越秀区东川路8号首层房屋2016年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（参照房管部门公布的广州市房屋租金参考价中同期同地段商业用房租金标准计付，并以不超过53500元/月为限）；自本判决发生法律效力之次日起至腾空交还房屋之日止的房屋使用费，由被告广州市福鹰有限公司继续按上述标准逐月支付给原告广州市越秀区第四房屋管理所；四、驳回原告广州市越秀区第四房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9798元，由原告广州市越秀区第四房屋管理所负担3681元、被告广州市福鹰有限公司负担6117元。
二审中，上诉人福鹰公司、被上诉人越秀第四房管所均对一审判决查明的事实无异议，亦均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，一审判决认定上诉人福鹰公司与被上诉人越秀第四房管所自愿签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》为有效合同正确，本院予以确认。
上述合同约定的租赁期限届满后，双方就继续租赁的租金标准未能协商一致，也未续签书面租赁合同，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，认定双方属不定期租赁、被上诉人越秀第四房管所有权随时解除合同正确。因此，一审判决认定被上诉人越秀第四房管所要求解除与上诉人福鹰公司的租赁合同关系合法合理、判决原审第三人华仁大药房应与上诉人福鹰公司共同将涉案房屋腾空交还给被上诉人越秀第四房管所正确，本院予以维持。
对于2016年1月1日以后的房屋租金及使用费，一审判决已就参照房管部门公布的广州市房屋租金参考价中同期同地段商业用房租金标准计租、并以不超过被上诉人越秀第四房管所诉讼请求主张的53500元/月为限的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院不再赘述，予以维持。
综上，上诉人福鹰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6117元，由上诉人广州市福鹰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一七年二月十三日
书记员 党春婷