福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽02民终2711号
上诉人（原审被告）：厦门市博视眼镜有限公司，住所地福建省厦门市海沧区新阳街道阳明路555号201-202室。
法定代表人：肖士华，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：厦门嘉煜光学有限公司，住所地福建省厦门市海沧区海沧大道893号2308单元之一。
法定代表人：苏加发，该公司总经理。
上诉人厦门市博视眼镜有限公司（以下简称博视公司）因与被上诉人厦门嘉煜光学有限公司（以下简称嘉煜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院(2017)闽0205民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
博视公司上诉请求：撤销原判，改判博视公司支付嘉煜公司6500元；一、二审诉讼费用由嘉煜公司承担。理由如下：原审判决缺乏事实依据和法律依据，依法应当予以撤销。首先，嘉煜公司拖欠博视公司租金长达两个月以上，按照双方之约定，属于嘉煜公司构成违约，双方之间的租赁合同解除。其次，鉴于嘉煜公司之违约行为，其押金依法应当予以没收。再者，嘉煜公司与博视公司签订租赁合同时所涉及的转让费35000元为一次性转让费，不存在返还的问题；双方签订合同之时博视公司已将上述出租厂房及办公设备实际转让给嘉煜公司使用，且嘉煜公司已经使用一段时间，不存在因为双方存在违约或其他情节导致返还转让费之情形，更何况嘉煜公司违约在先。最后，嘉煜公司至今未能证实其存在装修损失5000元。
嘉煜公司答辩称：嘉煜公司与博视公司对账后，双方确认博视公司应返还嘉煜公司20400.48元，抵扣样品后博视公司应返还嘉煜公司17100.48元。
嘉煜公司向原审法院起诉请求：1.博视公司退还押金7000元；2.博视公司退还转让费35000元；3.博视公司赔偿嘉煜公司装修损失5000元；4.诉讼费用由博视公司承担。
原审法院认定事实：博视公司向爱特鸥公司租赁厂房，其中包含厦门市海沧区新阳街道阳明路555号2楼办公室（以下简称案涉厂房），期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止。2016年6月30日，嘉煜公司（承租方、乙方）与博视公司（出租方、甲方）签订一份《租赁合同》，约定：乙方租赁甲方的案涉厂房，租期自2016年7月16日至2018年10月1日。甲方一次性收取乙方35000元转让费，作为乙方对甲方办公室装修的补偿；乙方缴纳押金7000元给甲方，甲方收取后开立收据给乙方。甲乙双方在租赁期内，任何一方都不得借故终止合同，否则违约一方应赔偿对方一切经济损失。合同签订后，2016年6月30日，苏加发转账35000元支付至博视公司的法定代表人肖士华的账户。2016年7月6日，博视公司出具收据，载明收到嘉煜光学公司35000元。2016年7月20日，苏加发转账支付7000元至博视公司的法定代表人肖士华的账户。2016年7月20日及2016年8月2日，苏加发向甘大勇账户分别转账1000元及4000元。
原审另查明，博视公司于2016年11月经原审法院主持调解后已将其租赁的厂房包含案涉厂房返还爱特鸥公司，嘉煜公司、博视公司双方确认2016年11月房租7504.94元、2016年12月租金7534.44元，2017年1月1日至2017年1月5日租金1178.31元，嘉煜公司表示同意进行抵扣。
原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。嘉煜公司与博视公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因案涉厂房已返还爱特鸥公司，导致《租赁合同》无法履行。《租赁合同》约定，在租赁期内，任何一方都不得借故终止合同，否则违约一方应赔偿对方一切经济损失。博视公司无法提供继续履行合同的厂房，属于违约，应承担违约责任。嘉煜公司有权要求博视公司返还交付的押金和转让费。因此，嘉煜公司请求博视公司退还押金7000元及转让费35000元，有相应的合同依据和法律依据，原审法院予以支持。关于装修损失问题，嘉煜公司与博视公司双方在《租赁合同》中明确相应的装修期间，且嘉煜公司有提供相应的转账记录、与装修工人当时的微信记录加以证实，予以认定。因此，嘉煜公司请求博视公司赔偿装修损失5000元，原审法院予以支持。嘉煜公司同意2016年11月至2017年1月5日的租金合计16217.69元予以抵扣，原审法院予以认可。博视公司认为系嘉煜公司因注册问题与爱特鸥公司协商未果导致搬出案涉厂房，证据不足，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、厦门市博视眼镜有限公司向厦门嘉煜光学有限公司返还押金7000元、转让费35000元及赔偿装修损失5000元合计47000元，抵扣未付的2016年11月至2017年1月5日的租金16217.69元后，剩余30782.31元厦门市博视眼镜有限公司于判决生效之日起十日内支付；二、驳回厦门嘉煜光学有限公司的其余诉讼请求。案件受理费975元减半收取487.5元，由厦门嘉煜光学有限公司负担168.5元，厦门市博视眼镜有限公司负担319元。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据。
经审理查明，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。
二审另查明，博视公司曾于2016年12月26日提供一份嘉煜公司的费用明细表，载明嘉煜公司应付金额合计21599.52元、博视公司收取嘉煜公司合计42000元，以上费用抵减后博视公司应返还嘉煜公司金额20400.48元；嘉煜公司对该费用明细表无异议。以上事实，有嘉煜公司原审提供的聊天记录以及双方当事人的陈述为证。
本院认为，上诉人博视公司与被上诉人嘉煜公司签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效合同。因博视公司已将其租赁的厂房返还爱特鸥公司，其中包括嘉煜公司向博视公司承租的案涉厂房，导致案涉《租赁合同》无法继续履行。根据查明的事实，双方当事人已于2016年12月26日就博视公司应返还嘉煜公司的金额达成一致，即，博视公司应返还嘉煜公司金额20400.48元。该金额可作为本案认定确定博视公司应返还嘉煜公司金额的依据。原审中，嘉煜公司同意抵扣2017年1月1日至2017年1月5日的租金1178.31元，该费用于双方当事人对账之后发生，故应从对账金额中予以抵扣。据此，本案博视公司应返还嘉煜公司的金额为19222.17元（对账金额20400.48元-2017年1月租金1178.31元=19222.17元）。嘉煜公司提出的装修损失问题，因双方当事人在对账过程中并无该项费用，现嘉煜公司要求博视公司赔偿装修损失5000元缺乏依据，不予采纳。至于博视公司与嘉煜公司之间关于样品事宜，因不在本案审理范围，本院不作处理。综上，嘉煜公司的上诉意见本院予以部分采纳，其余部分予以驳回。原审认定博视公司应返还嘉煜公司的金额不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销福建省厦门市海沧区人民法院(2017)闽0205民初122号民事判决；
二、厦门市博视眼镜有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门嘉煜光学有限公司返还19222.17元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回厦门嘉煜光学有限公司的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费975元，减半收取487.5元，由厦门嘉煜光学有限公司负担288元，厦门市博视眼镜有限公司负担199.5元。二审案件受理费407元，由厦门嘉煜光学有限公司负担212元，厦门市博视眼镜有限公司负担195元。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 伟
审 判 员 郑文雅
审 判 员 龙 辉
二〇一七年八月十四日
代书记员 巫粤峰
附本案适用的相关法律：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。