天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终1014号
上诉人(原审被告)刘一,男,1958年12月1日出生,汉族,无职业,住山东省邹城市。
上诉人(原审第三人)赵敏,女,1961年10月12日出生,汉族,退休工人,住山东省邹城市。
被上诉人(原审原告)李汝成,男,1950年2月1日出生,汉族,退休工人,住天津市静海县。
委托代理人李树营(父子关系),男,1976年9月19日出生,汉族,无职业,住天津市静海县。
上诉人刘一、赵敏因房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市静海县人民法院(2014)静民重字第26号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
原审判决查明,2004年9月8日,被告刘一因为自己及两个儿子(刘硕、刘昂)办理天津市蓝印户口,与天津市升华房地产开发有限公司签订天津市商品房买卖合同,从开发商处购买坐落于天津市静海县××北侧××公寓××室,价款为183731元。2006年4月1日被告刘一与原告李汝成通过物业介绍签订了《房屋买卖合同》,合同约定:原告为乙方,被告为甲方,合同主要内容为:1、甲方将坐落于静海县静海镇桃园路北侧金山公寓1号楼3门502室出售于乙方。2、房屋价款为22万元,该房屋产权过户的相关费用由乙方承担,办理此房的房产证费用由甲方承担。3、乙方于2006年4月1日付给甲方21万元整,首付款到位后甲方把该房屋的所有相关手续及发票、钥匙等交给乙方保管,过户时甲方应积极配合,余款待过户后付给甲方,以收条为准。原告李汝成的儿子李树营于2006年3月31日已将房款21万元给付被告刘一。被告收到房款后将其购买房屋的商品房买卖合同、购房契税发票等相关手续及钥匙交付原告。2006年4月1日原告进入该房屋居住至今,期间原告对该房屋进行了装修,并因居住交纳了物业、水电等费用。2007年2月5日,被告将房屋产权证办理完毕之后交付给原告,该房地产权证显示权利人为刘一。因被告的儿子刘昂在天津市××中学读高中,需要蓝印户口,经双方协商,暂未将房屋过户到原告名下。2009年2月6日,被告刘一和第三人赵敏协议离婚,其中甲方为刘一,乙方为赵敏,离婚协议中第三项约定:“夫妻现有天津阳光100住房11号楼101号,现价值140万元,现协商归甲方所有;鲍店矿南区5-3-102现有房屋折价10万元归乙方所有;甲方自愿给付乙方现金45万元,5年内还清,并按照利息每月每元1分支付给乙方;剩余现金70万元存款分给乙方55万元,甲方15万元。其他甲方如有隐瞒,一经发现全部归乙方所有;剩余其他等财产归乙方所有”。2009年,因被告儿子上学问题,原告曾将房屋产权证交付被告使用,2011年,原告将该产权证从第三人赵敏处取回。2012年7月,被告的儿子刘昂高中毕业后,原告要求被告协助办理房屋过户手续,被告不予配合。原告于2014年3月10日起诉至天津市静海县人民法院请求判令被告提供办理房屋所有权转移登记的相关手续,协助原告办理位于天津市静海县××北侧××公寓1-3-502房屋的过户手续,天津市静海县人民法院于2014年5月8日开庭审理了此案,在庭审中,被告申请第三人赵敏出庭作证,证实房屋不卖了,属共有财产。天津市静海县人民法院于2014年7月3日作出(2014)静民初字第1203号民事判决书判决被告协助原告过户,并将判决书送达原、被告。被告刘一不服向天津市第一中级人民法院提起上诉。被告提出上诉后,于2014年9月5日与第三人赵敏达成离婚协议书补充说明,内容为“甲方刘一,乙方赵敏,双方关于夫妻共同房屋的说明2009年甲乙双方签订的离婚协议书中的剩余其他财产归乙方所有包含天津市静海县静海镇桃园路北侧金山公寓1号楼3门502室的全部产权”。被告刘一和第三人赵敏签订离婚协议补充说明后,被告刘一挂失了自己2007年2月5日取得的天津市房地产权证书,并协助第三人赵敏办理了转移登记申请。2014年9月12日,天津市静海县房地产管理局将静海县静海镇桃园路北侧金山公寓1-3-502房屋的权利人登记为第三人赵敏。2014年10月14日,天津市第一中级人民法院作出(2014)一中民四终字第759号民事裁定书以遗漏当事人为由裁定撤销(2014)静民初字第1203号民事判决书,将该案发回原审法院重审。原审法院在审理过程中,原告于2015年4月22日向原审法院提出了财产保全申请要求对天津市静海县××北侧××公寓1-3-502房屋进行查封,原审法院于2015年4月22日做出裁定对天津市静海县××北侧××公寓1-3-502房屋进行查封。
原告李汝成向原审法院提起诉讼,请求法院判令被告刘一继续履行房屋买卖合同,判令被告刘一和第三人赵敏协助原告办理过户手续,过户费用判由被告刘一承担,案件受理费及其他费用判由被告刘一承担。
原审法院认为,民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。而这一原则在合同纠纷中,更应该深入的诠释,因为合同本身就是双方当事人达成的一纸契约,贯彻这一基本原则是充分实现契约自由、维护交易安全的体现。本案中,原告李汝成与被告刘一于2006年4月1日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示,且没有违反法律规定,应为合法有效的合同。双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。原告李汝成依照合同约定已向被告刘一交付了房屋首付款21万元,被告刘一亦将房屋的相关手续、票据、钥匙交付于原告,双方均履行了部分合同义务,因原告于2006年4月1日即搬入该房屋居住,并对房屋进行了装修,已经实际占有了该房屋,该房屋已完成交付。且被告刘一已于2007年2月5日取得天津市房地产权证书,在被告之子于2012年7月高中毕业后,过户的条件已经成就,被告刘一应按照合同的约定履行协助原告过户的义务。原告亦应承担房屋过户费用,并在房屋过户手续办理完毕后支付给被告剩余房款10000元。被告刘一拒不履行协助原告过户的行为,阻碍了原告物权合法转移的实现,违反了合同义务,应承担违约的法律后果。第三人赵敏与被告刘一原系夫妻关系,涉诉房屋虽系被告与第三人在婚姻关系存续期间购置,但商品房买卖合同及2007年2月5日权利人均为被告刘一,原告有足够的理由相信该房屋被告有完全处分的权利,且原告在购置房屋时和被告素不相识,其以合理的价格购置该房屋,不存在其以被告串通损害第三人赵敏权益的事实。而原告购买房屋的时间系2006年4月1日,原告诉讼被告履行过户义务的时间为2014年3月10日,被告及第三人在近八年的时间内均未通过有关部门向原告主张权利,庭审中被告刘一、第三人赵敏对曾协商出售该房屋的事实无异议,且第三人赵敏认可原告于2011年从其处取走权利人为刘一的天津市房地产权证书的事实,综上,可以认定第三人赵敏对被告刘一于2006年4月1日向原告李汝成出售静海县静海镇桃园路北侧金山公寓1-3-502房屋是知情和同意的。第三人赵敏与被告刘一2009年2月6日的离婚协议中第三项列举了财产分割情况,其中先是“夫妻现有天津阳光100住房11号楼101号,现价值140万元,现协商归甲方所有;鲍店矿南区5-3-102现有房屋折价10万元归乙方所有;甲方自愿给付乙方现金45万元,5年内还清,并按照利息每月每元1分支付给乙方”,后是“剩余现金70万元存款分给乙方55万元,甲方15万元”,在不动产的分割处,并未提及本案诉争房屋。而被告和第三人在原审判决后,被告上诉期间,以达成的离婚协议补充说明将该房屋过户到第三人名下,该行为明显存在恶意,损害了原告的合法权益,离婚协议补充说明应认定为无效,虽诉争房屋现登记的权利人为赵敏,但因权利人变更所依据的基础债权协议无效,故该物权实质上并未发生变动。而被告和第三人的行为,对原告实现物权合法转移构成了现实的障碍,应承担侵权的法律后果,故本案中,第三人亦有义务协助原告办理诉争房屋的过户手续。被告刘一抗辩称合同的乙方主体不是原告,庭审中,原告认可签订合同及交付房款系其授权其儿子李树营所为,被告在原审中亦未提出异议;被告刘一抗辩称原告强行住进被告房屋,但未提供证据证实;对上述被告抗辩主张,原审法院不予采信。被告称原告以欺骗的手段从赵敏处把房产证骗走,因自己出于生意用钱,自始至终未向第三人说明21万元首付款以及和李树营的交易关系,离婚时21万元未作分割,被告和第三人交代静海的房屋和其他房屋都租赁出去了,每年给第三人2万元租金,所以没有和第三人办理过户手续。对该抗辩主张,被告未提供证据证实,原审法院不予采信。关于被告提出的诉讼时效抗辩,原审法院认为,诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害之日起计算,本案中,被告称原告签订买卖合同后八年来始终未和被告打交道,未向被告主张房屋过户,该项抗辩主张明显不符合常理,关于过户的问题,双方应当存在着口头协商的事实,故原审法院认定原告知道其权利被侵害的时间为2012年7月即被告的第二个儿子高中毕业时,而原告起诉的时间为2014年3月,并未超过两年的诉讼时效期间。
原审法院判决:一、被告刘一、第三人赵敏于本判决生效后五日内协助原告李汝成办理坐落于静海县××北侧××公寓××室房屋的权属转移登记,转移登记的过户费用由原告李汝成承担。二、原告李汝成于本判决第一项履行完毕后三日内给付被告刘一剩余房款人民币10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元,诉讼保全费1620元,由被告刘一承担。
判决后上诉人刘一、上诉人赵敏不服,向本院提出上诉。刘一认为重审判决无事实和法律依据,李树营与上诉人签订合同,却签上他人的名字,合同与被上诉人李汝成无关,合同效力待定;房屋首付款是李树营交纳,入住房屋也是李树营,重审法院故意混淆李树营和李汝成两个当事人;赵敏对涉诉房屋出售不知情、不同意,涉诉房屋按照离婚协议约定应归赵敏所有;李汝成主张权利超过诉讼时效……综上理由,刘一请求撤销原审判决,改判驳回被上诉人原审诉讼请求,诉讼费用判由被上诉人承担。赵敏认为,本人不知道刘一处分涉诉房屋,刘一称是出租了,离婚时该房屋协议归本上诉人所有,本人认为房产证放哪里都没有关系,六年前离婚,离婚五年后办理产权转移手续合情合理合法,赵敏请求撤销原审判决,改判驳回被上诉人原审诉讼请求,诉讼费用判由被上诉人承担。被上诉人李汝成同意原审判决。
本院经审理查明,原审法院认定事实清楚,双方当事人均无异议,本院予以确认。诉讼中上诉人刘一主张与被上诉人签订的合同无效。
本院认为,案外人李树营代其父李汝成与刘一签署涉诉房屋买卖合同,根据相关法律规定,合同的性质为效力待定。签约后李树营代其父履行交付房款、交接房屋及相关手续等合同约定的权利、义务,实际居住使用涉诉房屋至今,李汝成并无异议,且本案诉讼中被代理人李汝成明示认可李树营的代理行为,故涉诉房屋买卖合同对签约双方李汝成、刘一,具有法律约束力。涉案房屋原为刘一、赵敏夫妻共同所有,刘一在其夫妻关系存续期间对外签约卖房,买受人李汝成有理由相信刘一与赵敏之间存在表见代理,赵敏在涉案合同签订并实际履行后,多年间从未主张房屋权利,在与刘一离婚协议中亦未将涉诉房屋列为夫妻共同财产,应当推定赵敏知道并同意刘一对外转让涉诉房屋。在本案诉讼期间,刘一、赵敏明知涉诉房屋为本案诉讼标的而故意转移房屋所有权,应当认定二上诉人恶意转移讼争财产。综上,刘一、赵敏现主张涉诉房屋买卖合同无效,理由和依据不足,二上诉人应当完成继续履行的义务,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费80元,由上诉人刘一承担;二审案件受理费80元,由上诉人赵敏承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 张 宇
代理审判员 张 莹
二〇一六年三月二日
书 记 员 王 孟
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
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