江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0211民初2677号
原告无锡荣巷历史街区投资管理有限公司，住所地无锡市鸿桥路879号23层。
法定代表人孙少庸，该公司董事长。
委托代理人殷晓钢，江苏太湖律师事务所律师。
被告江苏亿客嘉禾餐饮管理有限公司，住所地无锡市梁清路797号。
法定代表人张文群，该公司执行董事。
原告无锡荣巷历史街区投资管理有限公司（以下简称荣巷管理公司）与被告江苏亿客嘉禾餐饮管理有限公司（以下简称亿客嘉禾公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员盛婷独任审判，公开开庭进行了审理，原告荣巷管理公司委托代理人殷晓钢到庭参加诉讼，被告亿客嘉禾公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告荣巷管理公司诉称：2013年5月，被告与上海弘基商业经营管理有限公司无锡分公司（以下简称弘基公司无锡分公司）签订房屋租赁合同，承租无锡市滨湖区梁清路797号A区2楼111、112、113、211、212、213、302室房屋，房屋面积共计2103.15平方米。涉案房屋系由滨湖区城市投资发展有限责任公司（以下简称城投公司）开发。在被告租赁期间，城投公司与江苏省纺织集团有限公司（以下简称纺织公司）签订协议，将涉案房屋产权由弘基公司无锡分公司变更为纺织公司，并由纺织公司与被告重新签订租赁协议。租赁协议约定，被告的物业管理工作由原告负责，物业服务费按照9元/㎡/月的标准收取。另，合同约定，如被告逾期支付物业管理费用，每逾期一日，按应付金额的千分之三支付滞纳金。合同签订后，原告按照约定为被告提供了物业管理服务，但被告未能按约支付物业服务费，经原告多次催讨未果，遂诉至法院。请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费522316元（租赁面积2103.15平方米，自2013年12月1日起，按照9元/㎡/月，计算至2016年3月31日止，再扣除原告尚欠被告餐饮费7000元）；2、判令被告支付因逾期支付物业费所产生滞纳金748924元（物业费三月一付，每逾期一日支付应付金额的3‰，自2013年12月1日起分段计算至2016年3月31日止）。
被告亿客嘉禾公司在法定的答辩期内未提交答辩意见。
经审理查明：2013年5月21日，亿客嘉禾公司与弘基公司无锡分公司签订租赁合同，承租无锡市滨湖区梁清路797号A区2楼111、112、113、211、212、213、302室房屋，房屋面积共计2103.15平方米。荣巷管理公司提供涉案房屋物业服务，按照9元/㎡/月收取相关物业管理服务费用，该费用不包含在承租方即被告支付的租金范围内。承租方根据合同约定应缴纳之费用，先付后用。承租方逾期支付合同约定任何款项的，每逾期一日，承租方则按应付金额的千分之三支付滞纳金。合同签订后，荣巷公司即开始向亿客嘉禾公司提供物业服务。后于2013年11月28日，亿客嘉禾公司与弘基公司无锡分公司解除租赁合同。同日，亿客嘉禾公司与纺织公司重新签订租赁合同，约定继续承租上述房屋，承租面积仍为2103.15平方米。荣巷管理公司仍按照9元/㎡/月服务费用提供涉案房屋物业服务，承租方缴纳费用，先付后用。承租方逾期支付合同约定任何款项的，每逾期一日，承租方则按应付金额的千分之三支付滞纳金。合同签订后，荣巷管理公司继续按约履行物业服务至今。
另查明：亿客嘉禾公司于2013年5月21日至2016年3月31日期间一直租住在涉案房屋内，2013年5月21日至2013年12月1日的物业费亿客嘉禾公司已按约缴纳。荣巷管理公司尚欠亿客嘉禾公司餐饮费7000元，同意予以抵扣。
上述事实，有荣巷管理公司提交的弘基公司无锡分公司与亿客嘉禾公司的租赁合同、弘基公司无锡分公司与亿客嘉禾公司房屋租赁合同解除协议、纺织公司与亿客嘉禾公司租赁合同、当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：荣巷管理公司虽未与亿客嘉禾公司签订物业服务合同，但荣巷管理公司依据租赁合同中的物业服务条款提供物业服务，与亿客嘉禾公司之间形成的物业服务关系受法律保护。荣巷管理公司在亿客嘉禾公司租赁涉案房屋期间，按照合同约定提供物业服务，亿客嘉禾公司应根据合同约定，按时交纳物业服务费用并支付逾期付款违约金。关于物业费，按照租赁合同约定，亿客嘉禾公司自2013年12月1日至2016年3月31日欠缴的物业费为9元/㎡/月×2103.15㎡×28月，共计529993.8元。因荣巷管理公司尚欠亿客嘉禾公司餐饮费7000元，荣巷管理公司亦同意在物业费中予以扣除，故亿客嘉禾公司应向荣巷管理公司缴纳物业管理费为522993.8元。现荣巷管理公司主张亿客嘉禾公司支付拖欠的物业管理费为522316元，本院予以支持。关于滞纳金，实际为法律意义上的违约金。亿客嘉禾公司迟延支付物业费，属于违约，应按照合同约定支付违约金。荣巷管理公司陈述应依照物业费按季度收取，三个月一付的原则，每逾期一日按应付金额的3‰累计分段计算滞纳金。因分段计算违约金无证据证明且每逾期一日按应付金额的3‰方式计算违约金明显高于原告实际损失，故本院予以调整。亿客嘉禾公司应承担逾期支付物业费金额30%的违约金，即156898.14元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定判决如下：
一、被告江苏亿客嘉禾餐饮管理有限公司于本判决生效后立即向原告无锡荣巷历史街区投资管理有限公司支付拖欠的物业管理费522316元。
二、判令被告江苏亿客嘉禾餐饮管理有限公司向原告无锡荣巷历史街区投资管理有限公司支付因逾期支付物业管理费产生的违约金156898.14元。
如被告江苏亿客嘉禾餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16241元减半收取8121元，由原告无锡荣巷历史街区投资管理有限公司负担2825元，被告江苏亿客嘉禾餐饮管理有限公司负担5296元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
代理审判员 盛婷
二〇一六年七月十二日
书 记 员 徐璐
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。