珠海市香洲区人民法院文件稿纸
主送当事人核稿人意见领导批示抄送拟搞时间：2015年10月14日文件编号：（2015）珠香法民三初字第1120号发文编号：承办人：张从和拟稿人：
广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第1120号
原告：朱敦华，男，汉族，住珠海市香洲区。
委托代理人：闫婷，广东友邦方达律师事务所律师。
委托代理人：唐娟，广东友邦方达律师事务所律师。
被告：李春升，男，汉族，住珠海市香洲区。
被告：杨津敏，女，汉族，住珠海市香洲区。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张从和适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人闫婷，被告李春升、杨津敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2013年10月15日，两被告承租原告位于珠海市香洲区紫荆路327号xxx房（以下简称涉案房屋）一套，面积为173平方米，用于住宿，租赁期间为3年，即2013年10月15日至2016年10月14日止，每月租金为人民币5000元，水电费、管理费等由两被告自行承担，双方签署了《出租屋转让合同》。
同日，原告与两被告又签署了一份《关于平台违建房拆除的补充条款》，就涉案房屋平台7间违建房问题作出补充约定。因珠海市创文需要，城管已于2013年9月拆除3间，余下违建房如非乙方原因在2013年10月15日至2014年10月14日期间导致被政府统一拆除，则从实际拆除之日起至2014年10月14日止，原告每月降租2000元作为补偿，按实际月计算，超过半月，按月计算，不满半月，不计月数。
2014年3月27日，余下4间违建房被珠海市政府统一拆除。原告同意按合同约定，自2014年4月1日至2014年10月14日止每月降租2000元。但两被告自2014年4月1日起至今，每月仅支付2000元租金，显然违反了合同的约定。原告多次与两被告协商，要求按照合同约定交纳房租，即两被告自2014年4月1日至2014年10月14日每月交纳房屋3000元，2014年10月14日至合同期满每月交纳租金5000元，但两被告均不予理会。
原告故提起诉讼，请求判令：1.两被告向原告支付房屋租金差额33000元（自2014年4月暂计至2015年6月）；2.两被告自2015年7月至2016年10月14日租赁期满按合同约定每月支付租金5000元；3.两被告承担本案全部诉讼费用。
原告就其起诉提供了如下证据：1.出租屋转让合同；2.关于平台违建房拆除的补充条款；3.房地产权证；4.农行金穗借记卡明细对账单；5.收条及添置设备的明细附表；6.责令限期改正违法行为通知书。
被告李春升答辩称，一、原告在与被告签订合同之初，存在故意隐瞒事实，欺骗行为。
第一，原告至今并未向被告出示任何关于其已收到的违章建筑的拆迁函，并且再三保证房屋不会被拆除。为使被告相信，顺利签订合同，其主动起草和提出签署《关于平台房违建拆除的补充条款》。
第二，原告在合同和起诉状中说涉案房屋平台有7间违建房，城管已于2013年9月拆除3间，即合同签订时应剩余4间违建房。而实际上涉案房屋平台实有10间违建房，城管2013年9月拆除3间后，于2014年3月26日又拆除了6间，现仍剩余1间违建房未拆除。关于拆除违建房的情况在相关部门都有记录和档案。其中多拆除的2间违建房屋主体和整栋大厦的外墙体装修一致，导致被告误以为是属于原告自有房屋，并且在签订合同时原告也表示这2间房屋不是违建房，是属于合法房屋。直至拆除当日，相关拆除人员拿来涉案房屋建筑原始图纸进行确认，确认这2间房屋为违建房屋，被依法拆除。
所以，被拆除的违建房屋同涉案房屋的房间数量已严重与当初签署的《出租屋转让合同》及《关于平台违建房拆除的补充条款》合同标的物不符。
二、被告支付完原告6万元转让费及5000元押金后，原告承诺给涉案房屋进行装修及办理相应经营手续，但至今其未履行和完成承诺。
三、在承租期间，当涉案房屋平台上的违建房屋被拆除后，被告积极与原告进行沟通解决方案，但原告在双方协商过程中多次采取威胁、恐吓、骚扰被告及被告租客和深夜非法入侵等不正当手段，严重影响到被告的正常工作生活，存在恶意逼退的违约行为。
四、原告在起诉书中诉被告违反合同约定，应按合同约定交纳房租，而根据合同法第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。并且被告暂以每月2000元支付房屋租金是在经由第三方协调人在场的情况下双方商定的结果。
五、自涉案房屋平台违建被拆除后，被告在经济上遭受到很大损失，被告一直积极主动与原告进行沟通协商并努力寻求一个合理的解决办法，但原告均不予理会或避而不见。
综上所述，请求法院在查清事实的基础上裁定驳回原告的起诉或判决驳回其诉讼请求，以维护被告的合法权益。
被告杨津敏答辩称，同意被告李春升的答辩意见。
被告李春升、杨津敏就其答辩共同提供了如下证据：1.照片；2.温馨提示；3.责令限期改正违法行为通知书。
经审理查明，涉案房屋建筑面积173.34平方米，登记的所有权人为原告。2013年10月15日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订《出租屋转让合同》，约定：甲方将涉案房屋住房一套，面积为173平方米，大小房间15间，厨房2间，卫生间2间，自有休闲平台2**平方左右租给乙方作为住宿房使用；转让费6万元，一次性付清；租期3年，自2013年10月15日起至2016年10月14日止；每月租金5000元，押金5000元。
上述合同签订同日，双方又针对平台上的违建房订立了一份《关于平台违建房拆除的补充条款》，约定：“平台上实有违建房7间，因珠海市创文所需，城管已于2013年9月拆除3间，余下违建房如非被告原因于2013年10月15日起至2014年10月14日止被政府统一拆除，则自拆除之日起至2014年10月14日止，原告每月降租2000元，按实际月计算，超过半月，按月计算，不满半月，不计月数。”原告主张违建房本不在合同约定的标的物范围内，但鉴于违建房具有实际使用价值，原告故与二被告达成上述条款，已经照顾了二被告，只是二被告未按上述条款履行。
原告提供了珠海市城市管理行政执法局香洲分局作出并向其送达的落款时间为2013年3月6日的《责令限期改正违法行为通知书》（编号：XZNo.0008126），载明：“经查原告于2013年3月6日在涉案房屋实施了如下违法行为：未经审批擅自建设砖墙铁皮定建筑物，面积39平方米（5×7＋4），责令原告限期7日内自行拆除上述违法建筑物。”二被告亦提供该局向原告留置送达的落款时间为2013年6月14日的《责令限期改正违法行为通知书》（编号：XZNo.0000193），载明：“经查原告于2013年6月14日在涉案房屋实施了如下违法行为：未经审批擅自建有旧临时建筑39平方米，责令原告限期2013年6月17日前自行拆除上述违法建筑物。”
2014年3月26日，珠海市城市管理行政执法局香洲分局拆除了平台上的违建房。双方均确认《关于平台违建房拆除的补充条款》中约定的平台上剩余的4间违建房已经于2014年3月26日被依法拆除。二被告主张除上述4间违建房外，该局还拆除了与主体外墙装饰一致的2间违建房，并主张原告欺诈二被告，当时订立合同时二被告以为是上述2间与主体外墙装饰一致的违建房为合法房产，后政府部门经核对建筑图纸确认该2间房屋为违建房而依法拆除。二被告为此提供了该2间违建房的照片，照片显示该2间违建房的外墙装饰与主体外墙的装饰基本一致。
双方均确认平台上的违建房用于出租。原告主张订立合同时将平台上的违建房配套赠送二被告使用，不计租金。二被告不予认可原告上述主张，主ＸＸ台上的违建房是作为合同的标的物计收租金的，否则原告也不会与二被告订立《关于平台违建房拆除的补充条款》对租金作相应减免。
双方均确认涉案房屋及平台范围内现存2间违建房，分别为平台上搭建的一个简易厨房和紧挨厨房的一间住宿房。
原告陈述合同约定的大小房间15间包括室内11间房（其中1间房同时作为厨房，安放上下床），平台上开门的3间房，以及1间办公室。二被告不予认可原告上述主张，主张室内只有10间房，厨房不计入大小房间15间的范围内，办公室不能单独作为其中1间房，实际上15间房间包括室内10间房，平台上开门的3间房，以及与主体外墙装饰一致的2间违建房。拆除该2间违建房后合同约定的大小房间15间已经减少为13间，其中还包括1间违建房。
本院组织双方查看了现场，涉案房屋内的厨房未见有安放上下床，卫生间隔为2间，平台上违章搭建了简易厨房，厨房旁尚有1间违建住宿房，办公室与室内1间住宿房之间有一道门，开门即相通，另有1间玻璃房。
原告提供了一份2013年11月的收条及添置设备的明细列表，二被告对其真实性认可。上述材料反映有编号的住宿房为18间，另有主卧室1间，玻璃房1间，以及办公室1间。
二被告以月租金2000元的标准交纳了2014年3月15日至2015年6月14日期间的租金，主张该标准是经第三方协调人在场的情况下原、被告双方协商的结果。原告不予认可二被告以上主张，主张其多次要求二被告按约定交纳租金。
本院认为，双方订立的《出租屋转让合同》的标的物范围为涉案房屋及自有休闲平台，合同约定了转让费及租金，平台上的违建房具有使用价值，实际作为住宿房使用。同时，双方订立的《关于平台违建房拆除的补充条款》对平台上的违建房被拆除时的租金调整标准作出了约定。以上情形表明平台上的违建房并非原告主张的配套赠送二被告使用，而是有偿转让出租。原告相应主张理据不充分，本院不予采纳。
根据原、被告双方的陈述及本院查看现场的情况，结合原告提供的2013年11月的收条及添置设备的明细列表，本院认定办公室不能单独作为1间房，双方订立合同时涉案房屋及平台范围内实有房间19间，玻璃房1间，厨房2间，以及卫生间2间。其中上述的19间房间包括由涉案房屋隔成的12间以及平台上的违建住宿房7间。由此，可以认定合同约定的大小房间15间中包括了违建房3间，即厨房旁尚存的1间违建住宿房以及已经被依法拆除的与主体外墙装饰一致的2间违建房。对被告相应主张，本院予以采纳。因此，原告关于办公室为独立1间房，室内厨房同时作为其中1间房计入合同约定的大小房间15间范围内，以及与主体外墙装饰一致的2间违建房不作为合同约定的大小房间15间范围内的主张，与事实不符，本院不予采纳。
原告隐瞒了涉案房屋违建的基本情况，使二被告作出错误意思表示，应当承担相应责任。在大小房间15间范围内的2间违建房被依法拆除后，双方达成的补充条款所约定的租金调整标准应当随之调整。而且原告承诺的降租补贴是按实际月份计算，并非按自然月计算。综合上述分析，原告关于依照合同及补充条款的约定，二被告应按月租金3000元的标准支付2014年4月至2014年9月的租金差额，按月租金5000元的标准支付2015年10月至2015年6月的租金差额，以及按月租金5000元的标准向其支付自2015年7月至租赁期间届满之日即2016年10月14日租金的相应主张，理据不足，本院不予支持。二被告主张以月租金2000元的标准交纳租金是经第三方协调人在场的情况下原、被告双方协商的结果，但并未提供证据加以证明，且原告不予认可二被告上述主张，本院不予采纳。虽然合同约定的标的物包含违章建筑，涉及违章建筑部分的约定无效，但二被告一直依照合同占有使用涉案房屋及平台，应当参照相应标准支付租金。由于不可归责于二被告的事由，导致涉案租赁物部分灭失，二被告要求减少租金的主张，本院予以采纳。
综合本案实际情况，本院酌情确定二被告按照月租金2500元的标准支付2014年3月15日至2014年10月14日期间的租金，按照月租金4000元的标准支付2014年10月15日之后的租金。根据二被告已付租金的情况，二被告应当支付原告自2014年3月15日至2014年10月14日的租金差额3500元（500×7），自2014年10月15日至2015年6月14日期间的租金差额16000元（2000×8），即二被告应支付原告自2014年3月15日至2015年6月14日的租金差额19500元（3500＋16000）。由于合同标的物尚包含违章建筑，合同能否正常履行存在不确定性，而且被告应承担的本案判决之日即2015年10月15日之后的租金给付义务的履行期限尚未届满，因此，本院仅确定二被告应支付原告2015年6月15日至2015年10月15日期间的租金16000元（4000×4），对2015年10月15日至原告主张的2016年10月14日期间的租金不予审处，如果双方因此发生纠纷，可另循法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李春升、杨津敏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱敦华自2014年3月15日至2015年6月14日期间的租金差额人民币19500元；
二、被告李春升、杨津敏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱敦华自2015年6月15日至2015年10月14日期间的租金人民币16000元；
三、驳回原告朱敦华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取人民币1230元，由原告朱敦华负担人民币330元，被告李春升、杨津敏共同负担人民币900元。
如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
代理审判员 张从和
二〇一五年十月十四日
书 记 员 陈少如
广东省珠海市香洲区人民法院
民事判决书
（2015）珠香法民三初字第1120号
原告：朱敦华，男，汉族，1955年12月10日出生，住珠海市香洲区。
委托代理人：闫婷，广东友邦方达律师事务所律师。
委托代理人：唐娟，广东友邦方达律师事务所律师。
被告：李春升，男，汉族，1981年9月15日出生，住珠海市香洲区。
被告：杨津敏，女，汉族，1982年12月3日出生，住珠海市香洲区。
上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张从和适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人闫婷，被告李春升、杨津敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2013年10月15日，两被告承租原告位于珠海市香洲区紫荆路327号604房（以下简称涉案房屋）一套，面积为173平方米，用于住宿，租赁期间为3年，即2013年10月15日至2016年10月14日止，每月租金为人民币5000元，水电费、管理费等由两被告自行承担，双方签署了《出租屋转让合同》。
同日，原告与两被告又签署了一份《关于平台违建房拆除的补充条款》，就涉案房屋平台7间违建房问题作出补充约定。因珠海市创文需要，城管已于2013年9月拆除3间，余下违建房如非乙方原因在2013年10月15日至2014年10月14日期间导致被政府统一拆除，则从实际拆除之日起至2014年10月14日止，原告每月降租2000元作为补偿，按实际月计算，超过半月，按月计算，不满半月，不计月数。
2014年3月27日，余下4间违建房被珠海市政府统一拆除。原告同意按合同约定，自2014年4月1日至2014年10月14日止每月降租2000元。但两被告自2014年4月1日起至今，每月仅支付2000元租金，显然违反了合同的约定。原告多次与两被告协商，要求按照合同约定交纳房租，即两被告自2014年4月1日至2014年10月14日每月交纳房屋3000元，2014年10月14日至合同期满每月交纳租金5000元，但两被告均不予理会。
原告故提起诉讼，请求判令：1.两被告向原告支付房屋租金差额33000元（自2014年4月暂计至2015年6月）；2.两被告自2015年7月至2016年10月14日租赁期满按合同约定每月支付租金5000元；3.两被告承担本案全部诉讼费用。
原告就其起诉提供了如下证据：1.出租屋转让合同；2.关于平台违建房拆除的补充条款；3.房地产权证；4.农行金穗借记卡明细对账单；5.收条及添置设备的明细附表；6.责令限期改正违法行为通知书。
被告李春升答辩称，一、原告在与被告签订合同之初，存在故意隐瞒事实，欺骗行为。
第一，原告至今并未向被告出示任何关于其已收到的违章建筑的拆迁函，并且再三保证房屋不会被拆除。为使被告相信，顺利签订合同，其主动起草和提出签署《关于平台房违建拆除的补充条款》。
第二，原告在合同和起诉状中说涉案房屋平台有7间违建房，城管已于2013年9月拆除3间，即合同签订时应剩余4间违建房。而实际上涉案房屋平台实有10间违建房，城管2013年9月拆除3间后，于2014年3月26日又拆除了6间，现仍剩余1间违建房未拆除。关于拆除违建房的情况在相关部门都有记录和档案。其中多拆除的2间违建房屋主体和整栋大厦的外墙体装修一致，导致被告误以为是属于原告自有房屋，并且在签订合同时原告也表示这2间房屋不是违建房，是属于合法房屋。直至拆除当日，相关拆除人员拿来涉案房屋建筑原始图纸进行确认，确认这2间房屋为违建房屋，被依法拆除。
所以，被拆除的违建房屋同涉案房屋的房间数量已严重与当初签署的《出租屋转让合同》及《关于平台违建房拆除的补充条款》合同标的物不符。
二、被告支付完原告6万元转让费及5000元押金后，原告承诺给涉案房屋进行装修及办理相应经营手续，但至今其未履行和完成承诺。
三、在承租期间，当涉案房屋平台上的违建房屋被拆除后，被告积极与原告进行沟通解决方案，但原告在双方协商过程中多次采取威胁、恐吓、骚扰被告及被告租客和深夜非法入侵等不正当手段，严重影响到被告的正常工作生活，存在恶意逼退的违约行为。
四、原告在起诉书中诉被告违反合同约定，应按合同约定交纳房租，而根据合同法第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。并且被告暂以每月2000元支付房屋租金是在经由第三方协调人在场的情况下双方商定的结果。
五、自涉案房屋平台违建被拆除后，被告在经济上遭受到很大损失，被告一直积极主动与原告进行沟通协商并努力寻求一个合理的解决办法，但原告均不予理会或避而不见。
综上所述，请求法院在查清事实的基础上裁定驳回原告的起诉或判决驳回其诉讼请求，以维护被告的合法权益。
被告杨津敏答辩称，同意被告李春升的答辩意见。
被告李春升、杨津敏就其答辩共同提供了如下证据：1.照片；2.温馨提示；3.责令限期改正违法行为通知书。
经审理查明，涉案房屋建筑面积173.34平方米，登记的所有权人为原告。2013年10月15日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订《出租屋转让合同》，约定：甲方将涉案房屋住房一套，面积为173平方米，大小房间15间，厨房2间，卫生间2间，自有休闲平台2**平方左右租给乙方作为住宿房使用；转让费6万元，一次性付清；租期3年，自2013年10月15日起至2016年10月14日止；每月租金5000元，押金5000元。
上述合同签订同日，双方又针对平台上的违建房订立了一份《关于平台违建房拆除的补充条款》，约定：“平台上实有违建房7间，因珠海市创文所需，城管已于2013年9月拆除3间，余下违建房如非被告原因于2013年10月15日起至2014年10月14日止被政府统一拆除，则自拆除之日起至2014年10月14日止，原告每月降租2000元，按实际月计算，超过半月，按月计算，不满半月，不计月数。”原告主张违建房本不在合同约定的标的物范围内，但鉴于违建房具有实际使用价值，原告故与二被告达成上述条款，已经照顾了二被告，只是二被告未按上述条款履行。
原告提供了珠海市城市管理行政执法局香洲分局作出并向其送达的落款时间为2013年3月6日的《责令限期改正违法行为通知书》（编号：XZNo.0008126），载明：“经查原告于2013年3月6日在涉案房屋实施了如下违法行为：未经审批擅自建设砖墙铁皮定建筑物，面积39平方米（5×7＋4），责令原告限期7日内自行拆除上述违法建筑物。”二被告亦提供该局向原告留置送达的落款时间为2013年6月14日的《责令限期改正违法行为通知书》（编号：XZNo.0000193），载明：“经查原告于2013年6月14日在涉案房屋实施了如下违法行为：未经审批擅自建有旧临时建筑39平方米，责令原告限期2013年6月17日前自行拆除上述违法建筑物。”
2014年3月26日，珠海市城市管理行政执法局香洲分局拆除了平台上的违建房。双方均确认《关于平台违建房拆除的补充条款》中约定的平台上剩余的4间违建房已经于2014年3月26日被依法拆除。二被告主张除上述4间违建房外，该局还拆除了与主体外墙装饰一致的2间违建房，并主张原告欺诈二被告，当时订立合同时二被告以为是上述2间与主体外墙装饰一致的违建房为合法房产，后政府部门经核对建筑图纸确认该2间房屋为违建房而依法拆除。二被告为此提供了该2间违建房的照片，照片显示该2间违建房的外墙装饰与主体外墙的装饰基本一致。
双方均确认平台上的违建房用于出租。原告主张订立合同时将平台上的违建房配套赠送二被告使用，不计租金。二被告不予认可原告上述主张，主ＸＸ台上的违建房是作为合同的标的物计收租金的，否则原告也不会与二被告订立《关于平台违建房拆除的补充条款》对租金作相应减免。
双方均确认涉案房屋及平台范围内现存2间违建房，分别为平台上搭建的一个简易厨房和紧挨厨房的一间住宿房。
原告陈述合同约定的大小房间15间包括室内11间房（其中1间房同时作为厨房，安放上下床），平台上开门的3间房，以及1间办公室。二被告不予认可原告上述主张，主张室内只有10间房，厨房不计入大小房间15间的范围内，办公室不能单独作为其中1间房，实际上15间房间包括室内10间房，平台上开门的3间房，以及与主体外墙装饰一致的2间违建房。拆除该2间违建房后合同约定的大小房间15间已经减少为13间，其中还包括1间违建房。
本院组织双方查看了现场，涉案房屋内的厨房未见有安放上下床，卫生间隔为2间，平台上违章搭建了简易厨房，厨房旁尚有1间违建住宿房，办公室与室内1间住宿房之间有一道门，开门即相通，另有1间玻璃房。
原告提供了一份2013年11月的收条及添置设备的明细列表，二被告对其真实性认可。上述材料反映有编号的住宿房为18间，另有主卧室1间，玻璃房1间，以及办公室1间。
二被告以月租金2000元的标准交纳了2014年3月15日至2015年6月14日期间的租金，主张该标准是经第三方协调人在场的情况下原、被告双方协商的结果。原告不予认可二被告以上主张，主张其多次要求二被告按约定交纳租金。
本院认为，双方订立的《出租屋转让合同》的标的物范围为涉案房屋及自有休闲平台，合同约定了转让费及租金，平台上的违建房具有使用价值，实际作为住宿房使用。同时，双方订立的《关于平台违建房拆除的补充条款》对平台上的违建房被拆除时的租金调整标准作出了约定。以上情形表明平台上的违建房并非原告主张的配套赠送二被告使用，而是有偿转让出租。原告相应主张理据不充分，本院不予采纳。
根据原、被告双方的陈述及本院查看现场的情况，结合原告提供的2013年11月的收条及添置设备的明细列表，本院认定办公室不能单独作为1间房，双方订立合同时涉案房屋及平台范围内实有房间19间，玻璃房1间，厨房2间，以及卫生间2间。其中上述的19间房间包括由涉案房屋隔成的12间以及平台上的违建住宿房7间。由此，可以认定合同约定的大小房间15间中包括了违建房3间，即厨房旁尚存的1间违建住宿房以及已经被依法拆除的与主体外墙装饰一致的2间违建房。对被告相应主张，本院予以采纳。因此，原告关于办公室为独立1间房，室内厨房同时作为其中1间房计入合同约定的大小房间15间范围内，以及与主体外墙装饰一致的2间违建房不作为合同约定的大小房间15间范围内的主张，与事实不符，本院不予采纳。
原告隐瞒了涉案房屋违建的基本情况，使二被告作出错误意思表示，应当承担相应责任。在大小房间15间范围内的2间违建房被依法拆除后，双方达成的补充条款所约定的租金调整标准应当随之调整。而且原告承诺的降租补贴是按实际月份计算，并非按自然月计算。综合上述分析，原告关于依照合同及补充条款的约定，二被告应按月租金3000元的标准支付2014年4月至2014年9月的租金差额，按月租金5000元的标准支付2015年10月至2015年6月的租金差额，以及按月租金5000元的标准向其支付自2015年7月至租赁期间届满之日即2016年10月14日租金的相应主张，理据不足，本院不予支持。二被告主张以月租金2000元的标准交纳租金是经第三方协调人在场的情况下原、被告双方协商的结果，但并未提供证据加以证明，且原告不予认可二被告上述主张，本院不予采纳。虽然合同约定的标的物包含违章建筑，涉及违章建筑部分的约定无效，但二被告一直依照合同占有使用涉案房屋及平台，应当参照相应标准支付租金。由于不可归责于二被告的事由，导致涉案租赁物部分灭失，二被告要求减少租金的主张，本院予以采纳。
综合本案实际情况，本院酌情确定二被告按照月租金2500元的标准支付2014年3月15日至2014年10月14日期间的租金，按照月租金4000元的标准支付2014年10月15日之后的租金。根据二被告已付租金的情况，二被告应当支付原告自2014年3月15日至2014年10月14日的租金差额3500元（500×7），自2014年10月15日至2015年6月14日期间的租金差额16000元（2000×8），即二被告应支付原告自2014年3月15日至2015年6月14日的租金差额19500元（3500＋16000）。由于合同标的物尚包含违章建筑，合同能否正常履行存在不确定性，而且被告应承担的本案判决之日即2015年10月15日之后的租金给付义务的履行期限尚未届满，因此，本院仅确定二被告应支付原告2015年6月15日至2015年10月15日期间的租金16000元（4000×4），对2015年10月15日至原告主张的2016年10月14日期间的租金不予审处，如果双方因此发生纠纷，可另循法律途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李春升、杨津敏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱敦华自2014年3月15日至2015年6月14日期间的租金差额人民币19500元；
二、被告李春升、杨津敏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱敦华自2015年6月15日至2015年10月14日期间的租金人民币16000元；
三、驳回原告朱敦华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取人民币1230元，由原告朱敦华负担人民币330元，被告李春升、杨津敏共同负担人民币900元。
如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
代理审判员张从和
二O一五年十月十四日
书记员陈少如