上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三(民)初字第1764号
原告上海鹏跃置业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人李华，董事长。委托代理人苏天慧，上海市君悦律师事务所律师。委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。被告朴胜福，男，1973年11月27日生，朝鲜族，住上海市闵行区。委托代理人顾帅，上海市昆仑律师事务所律师。委托代理人王群辉，上海市昆仑律师事务所律师。原告上海鹏跃置业有限公司(以下简称“鹏跃公司”)诉被告朴胜福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2015年5月6日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，于2016年3月15日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢锟、苏天慧、被告朴胜福及其委托代理人顾帅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鹏跃公司诉称，2013年6月，原、被告就上海卓越商务中心1层7号楼望园南路XXX号(以下简称“系争房屋”)签订了《卓越商务中心租赁合同》，约定由被告承租系争房屋，租赁期限5年。租赁合同第四条约定，第一个租约年每月租金为人民币(以下币种同)10,155.21元，后续租金支付标准采取在固定租金基础上逐年递增。租金支付方式为先付后用，每两个月支付一次，被告应于每个计租期的最后一个月25日前向原告付清下个计租期租金。合同第十条约定，被告应当自计租日起向原告缴纳该房屋的物业服务费。合同第十九条约定了逾期支付违约金及原告享有合同解除权。租赁合同签订后，原告依约将系争房屋交付给被告，被告在系争房屋开设经营“韩满堂”餐饮店。但被告一直未按租赁合同第五条约定办理法人资格的经营主体。除支付首期租金外，被告至今未向原告支付系争房屋租金和物业服务费，经原告多次催讨未果。被告已经严重违约，达到合同约定解除条件。原告遂诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的上海市奉贤区卓越商务中心1层7号楼望园南路XXX号《卓越商务中心租赁合同》；2、被告将上海市奉贤区卓越商务中心1层7号楼望园南路XXX号房屋恢复原状并搬离，返还原告；3、被告向原告支付自2014年1月28日起至合同解除之日止的租金(暂计至2015年4月27日为111,707.31元)，以及逾期付款违约金(按日万分之五计算)；4、被告向原告支付自2013年7月15日起至实际搬离日止，按每月每平方米6元计算的物业服务费(暂计至2015年5月31日为15,010.43元)，以及逾期付款违约金(按日万分之五计算)；5、被告向原告支付月租金2倍的违约金20,310.42元；6、被告向原告支付2013年7月15日起至2013年8月27日、2013年8月28日至2013年10月27日、2013年11月28日至2013年12月27日、2014年2月28日至2014年3月27日、2014年5月28日至2014年6月27日、2014年8月28日至2014年9月27日、2014年11月28日至2014年12月27日，共7个月免租期租金，共计85,776.75元。庭审中，原告变更第2、3、4项诉讼请求为：2、被告将上海市奉贤区卓越商务中心1层7号楼望园南路XXX号房屋按现状返还原告；3、被告向原告支付自2014年1月28日起至合同解除之日(2016年3月15日)的租金223,019.58元，以及逾期付款违约金42,471.23元；4、被告向原告支付自2013年7月15日至2016年3月15日的物业服务费22,021.7元，以及逾期付款违约金5,730.03元。原告鹏跃公司针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、《卓越商务中心租赁合同》1份，旨在证明原、被告租赁关系及约定双方权利义务和违约责任的事实；2、收款收据1份，旨在证明原告缴纳两个月租金和履约保证金的事实；3、收款通知书、收款通知书回执、告知函、律师函及邮寄凭证，旨在证明原告多次催讨租金，并告知不付租金应承担后果的事实；4、一期开业优惠方案1份，旨在证明实际开业日期为2013年8月28日的事实；5、照片，旨在证明被告擅自停业的事实；6、租赁合同3份，旨在证明原告履行招商义务与多户商家签订合同的事实。被告朴胜福辩称，同意解除合同并且搬离，但对于原告要求给付租金、违约金、物业费等诉讼请求，均不予同意。理由为：第一，原告在被告入住时承诺有麦当劳、全家等知名商铺入住，但至今知名商铺均未入住，在原告虚假招商规划和承诺的情况下，双方签订了高标准的租金，二期商户入住没有门槛，租金也远低于一期租金，所以被告的租金应按照情势变更原则进行调整，被告也一直积极与原告协商，但因原告内部管理混乱，双方尚未达成协议，故一直未支付租金，责任在于原告；第二，原告于2014年12月8日停水停电，导致被告无法正常经营，故之后的租金不应支付；第三，关于物业管理费，原告在被告入住后没有提供任何物业服务合同；第四，原告承诺7月开业，但实际拖至9月28日开业，原告存在违约。综上，请求法院合理调整租金，关于装饰装修损失被告在本案中不提起反诉，但保留诉权。被告朴胜福针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：1、招商手册，旨在证明原告将小区规划成高档生活街区，并承诺有知名商铺入住，但现实与该规划完全不符的事实；2、照片，旨在证明目前商铺入住率低，市场萧条，知名商铺未入住，原告违约在先的事实；3、业主维权照片和报道，旨在证明原告单方更改规划，导致市场人流量不足的事实；4、一期开业优惠方案，旨在证明原告违约在先，至2013年7月10日，原告尚未办理大产证，导致被告无法办理营业执照的事实；5、照片，旨在证明原告停水停电，导致被告无法正常经营，原告也未提供物业服务的事实；6、邮件，旨在证明被告发邮件给原告，因原告未将排风设施安装好，导致被告无法开业的事实；7、2012年10月25日邮件及附件，旨在证明原告曾承诺将涉案区域打造成高档小区，故租金、物业费标准也较高的事实；8、营业状况及流水表，旨在证明原告擅自停水停业导致被告无法经营的事实；9、手机通话记录，旨在证明被告一直与原告就承租事宜进行沟通的事实；10、收款通知书，旨在证明原告提供的收款通知书与发给被告的不一致的事实；11、一期全体商户情况及商铺出租行情，旨在证明现一期商铺大多处于歇业或关门状态，租金应予以调整的事实；12、营业执照及上海市房地产登记薄，旨在证明原告延期办理大产证，导致被告营业执照等证件亦延期办出的事实。庭审中，被告申请证人陈某出庭作证，陈某表示涉案商圈开业时间大概在2013年9月28日，原告宣传的知名商铺均未入住，租金标准过高，人流量不足，也未提供物业服务，管理混乱，还擅自停水停电导致其无法正常经营。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、4、5、6的真实性无异议，但认为证据1属格式合同，存在不公平，证据4实际的开业时间为9月28日，证据6的证明内容不认可。对证据3认为告知函没有收到，其他都收到。原告对被告提供的证据1、4、12真实性无异议，但关联性及证明内容不认可；对证据2、3、5、6、7、8、9、11真实性不认可，对证据10表示可能系原告当时面交给被告的，而不是原告邮寄给被告的。对上述证据，本院认证如下：原告提供的证据1、2、4、5、6及证据3中收款通知书、律师函，被告提供的证据1、4、10、12，相对方对真实性无异议，本院予以确认。被告提供的证据5，结合原告认可采取停水停电的事实，本院予以确认。被告提供的证据2、3、6、7、8、9、11，与本案不具有关联性，本院不予采纳。关于证人证言，本院对其关联性不予确认。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2013年6月14日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《卓越商务中心租赁合同》，约定乙方租赁系争房屋，套内建筑面积111.29平方米。租赁期限5年，自计租日起至次年当月当日的前一天止为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。从进场日至第九条所述开业日前一日为免租装修期。免租装修期内，乙方应当承担支付物业服务费等费用的义务，按房屋内套内建筑面积计算，每月每平方米9元，从进场日计算至计租日。计租日为开业日。关于租金支付：租金采用固定租金基础上逐年递增的方式，第一个租约年每月每平方米3元，每月10,155.21元。甲方为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，在第1个租约年前4个季度中，每季度免除乙方第一个月租金，即前4个季度乙方每季度实际需交纳2个月的租金，共20,310.42元/季。第二个租约年，前2个季度中，每季度免除乙方第一个月租金，即前2个季度乙方每季度实际需交纳2个月的租金，共20,310.42元/季。第1-2租约年每日每平方米3元，第3-4个租约年每日每平方米3.2元，第5个租约年每日每平方米3.5元。租金支付先付后用，以2个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前向甲方或甲方指定银行账号内，一次性足额汇入下个缴租期租金。还约定，本合同签署五个工作日内，乙方应当向甲方支付20,310.42元作为履约保证金。合同第九条约定，本合同项下开业日暂定为2013年8月10日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。关于物业服务费，乙方应当自计租日起向甲方缴纳物业服务费(免租装修期内物业服务费按合同第3.1款计算和收取)。物业服务费每平方米每月9元。每3个月为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费。合同第十九条还约定，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间提前终止本合同，不予返还乙方的履约保证金，并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用，并合法的提前收回该房屋或其任何部分，同时乙方应按月租金的2倍的标准向甲方支付违约金，给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵扣甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金差额部分：……(2)乙方无故逾期向甲方支付租金以及本合同约定的应由乙方向甲方或甲方指定管理公司、公用事业单位支付的任何一项费用累计超过三十(30)日的；……。合同第二十条约定违约责任，乙方迟延缴纳或补足本合同项下履约保证金、租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的逾期付款违约金，违约金应当支付至实际补足约定的金额或本合同解除之日止。还约定，乙方迟延缴纳本合同项下租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。2013年6月14日，被告签署了房屋交接验收确认书，拿到钥匙。并于该日缴纳了40,620.84元(包括租赁保证金20,310.42元及两个月租金20,310.42元)。2013年7月10日原告通知被告2013年8月28日为开业日，同时提供开业优惠方案，免去一个月租金。2014年9月25日、2014年11月13日，原告分别向被告发出《收款通知书》，言明被告所欠的租金金额及缴款时间和方式。2014年10月16日，原告再次委托律师致函被告，告知被告在2014年10月24日前支付所欠租金71,086.41元，若拒不支付，由此造成不利后果，包括但不限于停水、停电、支付违约金、解除合同等，由被告承担。庭审中，原告自认因被告经催告后仍拒绝缴纳租金和物业费，由深圳市卓越物业管理有限公司上海分公司于2015年1月元旦后对系争房屋采取了停水停电的措施。另被告于2016年3月15日庭审中明确表示就本案系争房屋及房屋中属于被告的物品，原告均可自行处置，被告无需搬离任何物品。原告亦表示同意。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订租赁合同，系双方真实意思表示、合法有效。现双方对提前解除合同均无异议，且被告在第二次庭审中明确表示系争房屋及室内物品原告可自行处置，原告也同意按现状接收，故本院确认双方的合同已于2016年3月15日解除，被告已就本案系争房屋向原告履行了返还义务，原告要求被告返还的诉请本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审中，被告辩称由于附近商铺租金较低，原告招商时承诺的知名商户亦未入住，要求适用情势变更原则，对租金进行调整。但本院认为，情势变更是当事人订立合同时所不可预见并不可避免的，而被告签约时对周边商铺租金情况应进行了解，被告作为经营者对于商业经营风险也应予以预知，故对被告要求调整租金的辩称，本院不予采信。被告还辩称，停水停电期间不应支付租金，合同约定的格式条款无效。本院认为，上述条款并未免除一方责任，加重对方责任，故对被告此项辩解本院不予采信。被告未按时支付租金，致使合同解除，应当支付拖欠的租金、物业费，并承担相应违约责任。第一，关于被告拖欠租金的支付：被告对原告开业通知书没有异议，本院按开业通知书通知开业时间2013年8月28日作为起租日。被告辩称，原告停水停电至今，无法使用租赁房屋，故其无需支付停水停电后的租金。原告自认，停水停电在2015年1月，由于被告租赁商铺即为经营所用，暂停其全部能源供应，其合同目的无法实现，无法开展经营活动。综合被告违约行为、停水停电时间等，本院对于原告暂停能源供应后租金酌情确定为原约定物业费的40%。故被告共拖欠原告2013年8月28日至2014年12月31日的租金72,440.50元(10,155.21*7+10,155.21/30*4)、2015年1月至2015年8月27日的租金32,090.46元(10,155.21*7*40%+10,155.21/30*27*40%)、以及2015年8月28日至2016年3月15日的租金28,741.52元(10,832.23/30*4*40%+10,832.23*6.5*40%)，共计133,272.48元。第二，拖欠的物业费。原告自愿调整为6元每月每平方米，并自2013年7月15日起计算，于法无悖，本院予以确认。对于原告暂停能源供应后物业费酌情确定为原约定物业费的40%。故被告共拖欠原告2013年7月15日至2014年12月31日的物业费为11，685.45元(111.29*6*17.5)，2015年1月1日至2016年3月15日的物业费为5,809.34元(111.29*9*40%*14.5)，共计17,494.79元。第三，对于违约金：原告要求被告支付逾期支付违约金及解除合同违约金。本院认为，上述两项违约金系被告在不同情况下所应承担的违约责任的约定，现原告选择解除合同进而要求被告承担违约责任，则应适用解约违约金的约定，因此逾期付款违约金和解约违约金不应并用。被告辩称解约违约金约定过高，本院在原告不返还保证金的前提下，对于免租期租金及约定的月租金2倍违约金，酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告上海鹏跃置业有限公司与被告朴胜福于2013年6月14日签订的《卓越商务中心租赁合同》已于2016年3月15日解除；二、被告朴胜福于本判决生效之日起十日内支付原告上海鹏跃置业有限公司2013年8月28日至2016年3月15日止的租金人民币133,272.48元；三、被告朴胜福于本判决生效之日起十日内支付原告上海鹏跃置业有限公司2013年7月15日至2016年3月15日止的物业费人民币17,494.79元；四、被告朴胜福于本判决生效之日起十日内支付原告上海鹏跃置业有限公司违约金人民币40,620.84元；五、驳回原告上海鹏跃置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,683元，财产保全费人民币4,791元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长倪黎明审判员裴孙英人民审判员顾秀英二○一六年四月二十二日书记员沈严
审 判 长 倪黎明
审 判 员 裴孙英
人民陪审员 顾秀英
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 沈 严
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。