江苏省盐城市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)苏09民终3063号
上诉人（原审被告）：吕干虎，男，1975年1月21日出生，汉族，个体工商户，住所地盐城市大丰区。
委托诉讼代理人：刘健，江苏信直诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐春香，男，1963年2月3日出生，汉族，盐城市亭湖区盐东镇国土资源管理所职工，住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：沈文彪，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律工作者。
原审第三人：蔡俊山，男，1963年9月22日出生，汉族，住盐城市亭湖区。
原审第三人：吴萍，女，1964年11月23出生，汉族，住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：蔡春林（系吴萍之子），男，1988年2月17日出生，汉族，住盐城市亭湖区。
上诉人吕干虎因与被上诉人徐春香、原审第三人蔡俊山、吴萍申��执行人异议之诉一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2017）苏0902民初1240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吕干虎上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：1.上诉人吕干虎与原审第三人于2014年6月20日签订了书面的房屋买卖协议并实际交付房屋，在使用一段时间后，于2015年5月将该房屋以自己的名义挂在二手房网上进行出卖，后于2015年10月3日将讼争房屋卖给了案外人张永生，收取了定金并交付房屋，2016年1月15日一审法院根据徐春香的申请查封了讼争房屋。上述事实有借据、协议、网页剪页及第三人的陈述等证据证明。2.一审判决适用法律错误。一审判决在未援引法律出处的前提下，片面认为上诉人与原审第三人蔡俊山、吴萍之间签订的以房��抵债的买卖协议，不符合农村集体土地房屋买卖的相关法律规定，系无效协议，遂判决准许对讼争房屋的查封执行。上诉人认为，一是一审法院对讼争房屋的买卖确认无效的法律依据没有作出明示，二是一审如判决支持被上诉人的请求，同样是因债权纠纷要处理第三人的房屋，对上诉人来说明显是不公平的，三是一审判决与盐城市中级人民法院（2016）苏09民终2400号的民事判决明显相悖。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人无法接受，请求二审法院依法审理，撤销一审判决，发回重审或依法改判。
徐春香辩称：1.本案房屋涉及农村土地使用权转让，而上诉人吕干虎与原审第三人蔡俊山不是同一集体成员，吕干虎与蔡俊山签订的以房抵债的协议无效，违反了法律强制性规定。2.本案一审法院查封的时候，吕干虎并未���际占有该房屋，一审判决准许对案涉房屋执行并无不当。
吴萍述称：当时房屋是卖给吕干虎的，房产证和土地使用证等以后统一办理，目前没有办理。这个情况因徐春香是国土所的工作人员是明知的，请求二审法院依法处理。
蔡俊山未作陈述。
徐春香向一审法院起诉请求：请求法院继续查封执行案涉房屋。
一审法院认定事实：徐春香与蔡俊山、吴萍民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年10月31日作出（2015）亭东民初字第00729号民事判决书，判决：蔡俊山、吴萍于判决生效后十日内共同偿还徐春香借款人民币349000元，并支付利息（从2013年12月17日起以35000元为本金、从2014年1月21日起以29000元为本金、从2014年2月11日起以190000元为���金、从2014年2月18日起以25000元为本金、从2014年2月26日起以70000元为本金，均按年利率12%计算至判决生效确定的履行义务之日止）。该判决生效后，蔡俊山、吴萍均未履行判决义务。徐春香于2015年12月5日向一审法院申请执行。一审法院立案执行后，于2015年12月18日作出（2015）亭执字第2926号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人蔡俊山、吴萍在金融机构的存款或在其他单位的收入352270元及相应利息，或查封、扣押其价值相等的财产。2016年1月15日一审法院查封了位于盐城市亭湖区南侧，由南向北第三排，由东向西第二幢房屋。查封过程中，该房屋有蔡俊山儿子蔡春林部分生活用品。对此，案外人吕干虎向一审法院提出异议，要求解除对上述房屋的查封。再查明：2013年9月20日借款人陈正涌向吕干虎、李健出具借据一份，载明：“今借到吕干虎、李健人民币壹佰零伍万伍仟元整，归还时间2014年元月19日，担保人蔡俊山”。同日蔡俊山向吕干虎、李健出具还款承诺书一份，载明：“本人自愿为陈正涌同志向吕干虎、李健借款壹佰零伍万伍仟元整提供担保，承担连带还款责任，到期陈正涌不能归还，该借款的本息由本人自愿全额归还。逾期不还按银行同期贷款利息4倍计息”。2014年6月20日“蔡俊山、吴萍、蔡春林、葛西月（甲方）”，与吕干虎（乙方）签订购买协议一份，约定：今甲方在盐城市亭湖区，现卖给乙方，本着公平、公正、互利的原则，经双方协商一致达成协议如下：“甲方拥有的别墅两层大约210.5平方，现自愿卖给乙方，抵以往甲方借乙方的钱款，甲方在2010-2013年期间多次向乙方借款，到协议签订日止共差乙方借款为壹佰万元，甲方一家四口决定把别墅卖给乙方抵借款，价格为壹佰万元。乙方把所有甲方借条都要还给甲方，甲乙双方债务两清；甲方别墅里的所有家电、家具一样不动地留在别墅内，不得搬走；协议签订后，甲方须把别墅所有钥匙全部交给乙方；此笔购买业务一旦生效，甲方必须保证该房产没有任何外来债务，不能一房两卖否则乙方将追究甲方的法律责任；此协议一式三份，双方签字即生效，任何一方不得反悔，不得违约，否则违约方支付违约金20万元给另一方。”另查明，位于盐城市亭湖区南侧，由南向北第三排，由东向西第二幢房屋原系蔡俊山户居住，房屋所在宅基地在第二次全国土地调查时显示姓名为蔡俊山，但因蔡俊山户籍不在该房屋所在地，宅基地未在国土部门办理相关宅基地批准手续，也未登记发证。经盐城市亭湖区盐东镇建设和环境保护局出具证明显示蔡俊山户未在该局办理建设工程规划许可证。
一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案诉争房屋系农村集体土地房屋，吕干虎与第三人之间以房抵债的买卖协议，不符合农村集体土地房屋买卖的相关法律规定，与上述合法买卖的规定不符合，��此，法院执行查封诉争房屋并无不当，徐春香诉讼请求应予以支持。据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条之规定，判决：准许对诉争房屋（位于盐城市亭湖区南侧，由南向北第三排，由东向西第二幢）的查封执行。案件受理费6540元，由吕干虎负担。
本院二审期间，当事人未提交证据。一审查明的事实，有相关证据印证，本院予以确认。
二审另查明：位于盐城市亭湖区南侧，由南向北第三排，由东向西第二幢房屋的宅基地原属于李灶村村民刘广才，刘广才系因S331省道的拆迁户，2009年7月刘广才将该宅基地转让给了陈宇。2010年4月12日，陈宇与蔡俊山签订一份协议，陈宇将新建的别墅一幢卖给蔡俊山。
本院认为���《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据《中华人民共和国土地管理法》及《江苏省土地管理条例》相关规定，集体所有土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员或者是城市居民，均不享有农村的宅基地使用权。本案中，蔡俊山并非涉案房屋所在地集体经济组织的成员，故陈宇与蔡俊山间买卖房屋的协议违反了我国法律强制性规定及相关土地政策，应认定为无效，蔡俊山不能合法取得该农村的宅基地使用权。同时，案涉房屋宅基地未在国土部门办理相关宅基地批准手续，未登记发证，蔡俊山户也未在该局办理建设工程规划许可证。根据相关规范性文件，如执行标的存在不具备建设工程规划许可证等违法情形，人民法��对该执行异议之诉案件应当不予受理，已经受理的，应当裁定驳回起诉。综上，一审法院判决准许对诉争房屋的执行，无事实和法律依据。本院予以纠正。徐春香的起诉应予裁定驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销盐城市亭湖区人民法院（2017）苏0902民初1240号民事判决；
二、驳回徐春香的起诉。
一审案件受理费6540元，退还徐春香；上诉人吕干虎预交的二审案件受理费6540元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 荀玉先
审判员 杨曦希
审判员 吕伟平
二〇一八年六月二十五日
书记员 严海文