上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三(民)初字第936号
原告帅亭羽，女，1979年12月4日生，汉族，住上海市长宁区。委托代理人付忠文，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托代理人田志林，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告徐薇，女，1966年1月30日生，汉族，住江苏省苏州市。委托代理人蔡建伟，江苏诚鑫律师事务所律师。第三人徐达，男，1996年12月4日生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托代理人李青，女，1968年1月14日生，汉族，住上海市长宁区。第三人徐承之，男，1933年3月2日生，汉族，住江苏省苏州市。第三人胡佩丽，女，1941年8月29日生，汉族，住江苏省苏州市。上述两第三人共同委托代理人金嫄雅，江苏诚鑫律师事务所律师。原告帅亭羽诉被告徐薇及第三人徐达、徐承之、胡佩丽所有权确认纠纷一案，于2015年5月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员胡桂霞独任审判，后因案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理，并报院长审批延长审理期间三个月。本案于2015年11月20日、2016年1月27日公开开庭进行了审理。原告帅亭羽及其委托代理人付忠文、田志林、被告的委托代理人蔡建伟、第三人徐达的委托代理人李青以及徐承之、胡佩丽的委托代理人金嫄雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帅亭羽诉称，原告与徐建明(2014年12月21日去世)为夫妻关系，徐达与徐建明为父子关系，徐承之、胡佩丽为徐建明的父母，被告徐薇系徐建明的妹妹。徐建明生前表示，本市长宁区黄金城道555弄10号1002室房屋(以下简称系争房屋)虽登记在徐薇名下，但系自己所有。系争房屋的房地产权证一直由徐建明管理与控制，房屋也实际由徐建明居住。原告与徐建明自2011年12月登记结婚后便搬入系争房屋与徐建明共同生活。系争房屋的银行贷款也由徐建明实际偿还。原告认为系争房屋系徐建明的个人合法财产，现徐建明过世，且生前未立遗嘱，故根据我国法律规定，系争房屋应归原告与三位第三人共有。故原告提起诉讼，请求判令本市长宁区黄金城道555弄10号1002室房屋为原告与第三人徐达、徐承之、胡佩丽共有；被告徐薇配合原告及第三人徐达、徐承之、胡佩丽办理上址房屋的产权变更登记手续，将上址房屋的产权变更登记至原告及徐达、徐承之、胡佩丽名下。后原告变更诉讼请求，要求确认上址房屋归徐建明所有。被告徐薇辩称，系争房屋是被告购买的，被告支付了首付款并与银行签订贷款手续，之后的还款也是被告偿还的，系争房屋应归被告所有，故不同意原告的诉讼请求。第三人徐达述称，徐达是李青与徐建明的非婚生子女，1996年徐达出生后与徐建明及李青一起共同生活，2006年12月李青与徐建明解除同居关系，后儿子被徐建明带走；同意被告的观点，系争房屋应归被告所有。第三人徐承之、胡佩丽述称，同意被告的观点，系争房屋应归被告所有。经审理查明，原告与徐建明(身份证号码为XXXXXXXXXXXXXXXXXX)于2011年12月2日登记结婚。徐达系徐建明之子。徐承之、胡佩丽系徐建明的父母。徐建明生前系帮人投资理财，主要收入来源于理财收入及代人理财的佣金。2004年7月30日，徐建明取得了本市古北路XXX弄XXX号XXX室房屋(简称古北路房屋)的产权。2004年3月12日，徐建明与开发商签订房屋预约单，约定徐建明向开发商预约保留本市长宁区黄金城道555弄华丽家族古北花园XXX号XXX室房屋(以下简称华丽家族10号801室)，徐建明在签订预约单时支付诚意金人民币(下同)4,000元，开发商将前述房屋保留至2004年3月15日，届时徐建明与开发商办理正式的认购手续。2004年3月14日，徐建明多次与开发商签订房屋预约单，约定徐建明以分别支付诚意金5,000元的方式换得开发商保留华丽家族15号701室、13号701室至徐建明于2004年3月26日前与开发商签订正式的认购手续。2004年3月14日，徐建明与开发商签订预定协议书，约定徐建明预定系争房屋，并在签订协议时支付定金1万元，签订协议后7日内即2004年3月21日前与开发商签订商品房预售合同。2004年4月2日，徐建明与开发商签订房屋预约单，约定徐建明以分别支付诚意金5,000元的方式换得开发商保留前述华丽家族10号1102室以及1号401室房屋至徐建明于2004年4月5日前与开发商签订正式的认购手续。2004年3月12日，徐建明向华丽家族的开发商支付4000元。2004年3月14日，徐建明向开发商支付了2,000元。2004年3月15日，徐建明向开发商支付了4,000元。2004年3月24日，徐建明向开发商支付了1万元。2004年4月2日，徐建明划卡支出1万元。2004年3月26日，徐薇与开发商签订商品房预售合同，约定由徐薇以3,215,358元的价格购买系争房屋，在2004年3月26日前支付2万元，3月29日前支付335,358元，4月5日前支付40万元，剩余款项246万元以办理银行贷款的方式支付，开发商在2005年8月30日前将房屋交付给徐薇；开发商取得大产证后30日内，双方签订房屋交接书，房屋交接书签订后30日内双方至房地产交易中心申请领取小产证。该份合同由徐建明代徐薇签署，买方住所地填写的地址是徐建明所有的古北路房屋，留存的联系电话为徐建明的手机号XXXXXXXXXXX。被告陈述，当时徐建明陪同被告一起去购房，合同也是徐建明代签的。当日，开发商开具发票，表示收到徐薇支付系争房屋的房款2万元。2004年3月29日，开发商开具发票表示收到徐薇支付系争房屋的房款285,358元。次日，银行现金解款单显示开发商收到285,358元，款项来源为“徐薇房款”，但解款人一栏为空白。2004年3月30日，徐建明刷卡支出5万元。当日，开发商开具发票表示收到徐薇支付系争房屋的房款5万元。2004年4月9日，徐建明划卡支出4万元。2004年4月12日，银行现金解款单显示开发商收到“徐薇房款”5万元，解款人一栏仍为空白。2004年4月9日，开发商记账联显示收到徐薇房款10万元，开发商并于同日开具发票表示收到徐薇支付系争房屋的房款10万元。2004年5月14日，持卡人“刘某”刷卡30万元，当日开发商记账联显示收到徐薇系争房屋房款30万元，开发商也出具了发票。2004年5月19日，徐薇与交通银行上海浦东分行(以下简称交通银行)签订抵押借款合同，徐薇向交通银行借款225万元，贷款期限为20年，自2004年5月28日至2024年5月28日止，以系争房屋作抵押，徐薇委托交通银行将贷款划入开发商的帐户；徐薇选择按约等额本息还款法，当年每月偿还贷款本息为14,898.77元，并通过交通银行帐户(XXXXXXXXXXXXXXXXX)委托交通银行自动转账还本付息，还款日以交通银行制作的个人贷款还本付息计划表所载内容为准；双方约定，徐薇同意交通银行于每月二十号之前将还款凭证等以挂号信方式寄送给甲方通讯地址填写为徐建明的古北路房屋，联系电话也为徐建明的手机号。2004年5月28日，徐薇帐户转入开发商225万元。同年5月31日开发商记账联显示收到徐薇系争房屋房款225万元，开发商也出具了发票。2005年7月24日，徐建明以徐薇名义与开发商签订房屋交接书，确认了水、电、煤气等读数。系争房屋的维修联系单也是徐建明以徐薇的名义在业主一栏签章，所留联系电话为徐建明的手机号码。被告陈述是委托徐建明代办的。关于系争房屋取得后的实际使用情况，被告开始承认徐建明实际居住使用系争房屋，后又陈述为一直出租，为帮助徐建明，所得租金由徐建明收取。原告提供了系争房屋所在物业公司以及荣华伊犁南路干事站提供的居住证明两份，证明徐建明从2005年9月至2014年12月21日居住在系争房屋内，原告自2011年12月至2015年1月居住在系争房屋内。被告对于徐建明的居住证明没有异议，但认为原告在系争房屋内仅居住过两年。2004年7月31日，徐建明的帐户分别支出11万元和10万元。当日，开发商出具发票表示收到徐薇系争房屋的房款21万元。2009年11月27日，徐建明与被告共同签订商品房预售合同，约定共同购买本市毛家园路88弄华润外滩九里苑XXX号XXX室(简称毛家园路房屋)。该份预售合同徐建明与徐薇分别签名，并各留了联系电话。后毛家园路交付给徐建明与徐薇，两人分别在房屋交付确认书上签名确认。2010年1月21日开始，上述毛家园路房屋每月开始还贷7万余元，至2014年12月21日全部还清本息。2011年12月2日，原告与徐建明登记结婚。2012年1月18日，系争房屋的产权登记至徐薇名下。2014年12月21日，徐建明死亡。自2004年6月28日至2014年11月28日，系争房屋的贷款每月均正常还款，徐建明过世后，系争房屋的贷款由被告直接存款入还贷帐户还款至今。原告认为，从2011年4月至2014年12月徐建明去世之前，徐建明通过其银行卡向系争房屋的还贷帐户转入1,106,300元；从2006年3月至徐建明去世前，徐建明还通过上海的银行柜台或ATM机存入还贷帐户现金2,061,850元；从存款凭条的签名看，有部分系徐建明本人签名，有部分为刘某(系受徐建明委托付款)签名，还有部分虽签名为“徐薇”但并非徐薇笔迹。被告陈述本市黄金城道华丽家族4号802室房屋(简称4号802室)目前也登记在被告名下(被告确认该套房屋也是对外出租，租金由徐建明收取)，2010年前，该套房屋与系争房屋是一起还贷的，均由被告汇款给徐建明，再由徐建明还款；2010年以后一直到2014年12月，因为买了毛家园路的房屋，被告每月将三套房屋的还贷款12万元左右汇给徐建明，由徐建明还贷；从2008年2月至2014年8月，被告通过农行尾号为7673、2219、0317的三张卡汇给徐建明1670.99万元，用于支付购房款及偿还银行贷款；被告系在苏州开厂，时常帮助经济基础较差的哥哥徐建明。原告认为被告提供的证据不完整，不能证明钱款是被告自有的，也不能证明钱款汇给了徐建明以及与购买系争房屋有关；且多笔钱款的转入和转出有违常人的操作规则，如在被告尾号为0317的卡上尚有超过10万元资金存款的情况下，被告仍从其与股票帐户绑定的尾号7673的银行卡中转入10万，并在当日再转出给徐建明，故虽然被告汇款给徐建明达1000多万，但其来源均是在同一日有相同金额的钱款汇入并在同日汇出相同金额的款项汇入徐建明的帐户，无论被告的帐户是否存有需要汇出钱款的金额，可见被告的帐户只是一进一出的桥梁，是为了规避徐建明代人理财的风险，故名义上被告汇款给了徐建明，但实际上是徐建明的钱借被告的名义又还给了徐建明。另查明，1、徐建明在2008年曾因代人理财被诉赔偿理财损失。2、徐建明名下登记有凯宴越野车(保时捷)、拓速乐牌轿车(TESLA)、以及宝马等豪华进口车。上述事实，有预定协议书、银行刷卡单、结婚证、户籍证明、现金解款单、房屋交接书、商品房预售合同、发票、银行明细、居民死亡医学证明、商品房预售合同、还贷明细以及原、被告的陈述等为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。由于双方各执己见，致本案调解不成。本院认为，本案争议焦点为，登记在被告名下的系争房屋实际出资方是徐建明还是被告，系争房屋的产权应归属于徐建明还是被告。原告认为系争房屋的买卖合同是徐建明签署的，首付款及还贷均为徐建明的资金，实际也是徐建明一家居住使用，系争房屋是为了规避理财失败而登记在被告名下，实际应为徐建明所有。被告及第三人认为，预售合同明确是出售给被告，贷款合同也是被告签署，还款及首付款的资金均由被告所出，系争房屋应属被告所有。本院认为原、被告双方对于自己的观点均未有充分的证据予以佐证，本院从证据优势的角度，确认徐建明为出资人，系争房屋的产权应归属于徐建明所有。理由如下：徐建明有购买系争房屋的意愿。已查明的事实显示，徐建明曾签署包括系争房屋在内的多份房屋预约单，可见徐建明有购买系争房屋的意愿并已开始付诸行动。原、被告双方均明确预售合同是徐建明签署的，合同上留存的联系地址及电话均为徐建明的地址及电话。一般推理，巨金购房是家庭大事和投资大事，被告自述其以开设工厂为生，对于一个生意人来讲，到场后不签字却让兄长代签的，此举既有违常理，也与被告与兄长徐建明共同购买毛家园路房屋时被告亲自到场、亲自签订合同表现迥异。同时，如按照被告的陈述，其在上海的一切投资均由被告打理，但在购买毛家园路房屋时则留存了自己的电话，在交房时也亲自到场签名，而双方对于毛家园路房屋的产权是没有争议的，可见被告对自己购置财产是高度重视及充分关注的。反观被告在两套房屋购买上的行为差异，结合徐建明签订房屋预约单一节，以及徐建明曾因代人理财涉诉执业存在风险确有需以他人名义购房动机，原告解释系争房屋是徐建明借被告的名义购买，有几分可信度。从首付款的支付情况看，徐建明付款的时间节点、金额均较符合预售合同的约定，应认定为徐建明支付。在2004年3月14日徐建明签订购买系争房屋预定协议书至系争房屋预售合同3月26日签署之前，徐建明共支付给开发商2万元，尽管该2万元未写明是就系争房屋支付的，但从支付节点及金额上看，应当认定为徐建明为系争房屋支付或转为系争房屋的款项。预售合同约定2004年3月29日前支付335,358元，徐建明的卡在同年3月30日支出5万元，同日开发商出具对应金额发票，由此推论徐建明支付了部分房款。对于4月5日前购房人应支付的40万元，原告以案外人刘某在5月14日划款30万元以及4月9日徐建明划卡支出4万元等证据证明该笔款项为徐建明支付。在原告已经提供初步证据证明其出过资的情况下，被告若抗辩款项系其所出，应负有进一步举证的义务，如该笔资金来源何处，是否有银行取款凭证等。在双方对出资主体有争议的情况下，被告仅凭一张发票及无解款人备注的现金解款单无法证明系其实际出资。对于2004年7月31日，徐建明帐户支出11万元和10万元，当日开发商开具发票表示收到被告的房款，同上面的分析，本院也认定为徐建明所出。银行贷款应认定为徐建明在偿还。被告以自己的名义申请贷款并绑定还贷帐户。徐建明生前，系争房屋一直正常还贷。双方的争议在于还贷资金是原告所有还是徐建明所有。从还贷帐户的明细看，部分资金系每月28日还贷日左右从徐建明的卡直接转入还贷帐户，部分资金也是在还贷日左右在上海的银行柜台或ATM机存入现金。现金存入的部分有徐建明自行存入，其余部分均在上海的银行柜台或ATM机上存入，每月如此，被告不可能每月从苏州来上海存款，可以推定款项为徐建明方存入或代为存入。被告辩称，其从2008年2月至2014年8月共汇给徐建明1000多万元，即使前述的所有款项系徐建明支出，也是受被告所托而代其支付的，对此，本院认为，姑且不论被告未提供2004年购房至2008年这几年间的明细，就其提供的2008年后的汇款明细也不完整，不能有效确认其是汇款给徐建明；汇款中存在多笔从被告甲帐户转入被告乙帐户，同日再从被告乙帐户全额转出的“奇怪”操作，不排除被告甲帐户的资金实际并不属于被告所有的可能；退一步讲，即使钱款能证实是汇给徐建明，且是来源于被告的自有资金，也无法从时间和金额推出是为了购房和还贷。考虑到徐建明生前代人理财并曾涉诉被追责，被告所述汇款买房还房贷的可信度较原告陈述徐建明以被告名义购房自己还贷以规避执业风险的可信度要低。至于徐建明过世后，系争房屋的还贷款，相关当事人可在本案确权纠纷解决后另案处理。4、房屋的实际居住使用也为徐建明。徐建明与开发商进行了交接，徐建明以被告的名义签署房屋交接书，取得了系争房屋的钥匙，并实际使用系争房屋至其过世。如被告所述系争房屋是其购买，按照一般常理，系争房屋应由其实际掌控，或自行使用或出租获益，然被告或陈述其将系争房屋出租，为照顾徐建明生活由徐建明收取租金，或陈述让徐建明无偿实际使用房屋，不仅如此，对于原告与徐建明结婚后搬入系争房屋居住也无异议，被告所述明显违背常理。且被告虽然一直强调其有远超徐建明的收入，但本院几次延长举证期间，被告并未提供其开厂或纳税等与收入相关的证明；原告却提供了徐建明名下持有的多套物业以及进口豪车等拥有雄厚经济实力的证据，故本院对被告的陈述不予采信。综上所述，徐建明生前有购买系争房屋的意愿，签署了系争房屋的预定协议书，并支付了首付款，按月清偿贷款，并实际居住使用系争房屋，原告提供的证据基本能证实上述事实，现原告要求确认系争房屋归徐建明所有的诉讼请求，本院予以准许。故依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：登记在被告徐薇名下的上海市长宁区黄金城道555弄10号1002室房屋归徐建明所有。财产保全费人民币5,000元，由原告帅亭羽与被告徐薇各半负担。案件受理费人民币81,800元，由被告徐薇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
人民陪审员 牟世荣
人民陪审员 杨耀丰
二〇一六年二月二十一日
书 记 员 刘彬华
附：相关法律条文
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