四川省南充市嘉陵区人民法院
民 事 判 决 书
（（2018）川1304民初224号
原告（执行案外人）：任敏，女，1971年12月28日出生，汉族，现住四川省南充市顺庆区。
委托诉讼代理人：杜琳，四川皓宇律师事务所律师。
被告（申请执行人）：西充茂源生态农业发展有限公司，住所地：四川省西充县晋城镇安汉大道三段，统一社会信用代码91511325MA6294XK3X。
法定代表人：宋江，公司总经理。
委托诉讼代理人：胥文，四川泰宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘青，四川英特信（南充）律师事务所律师。
被告（被执行人）：四川省南充市恒兴房地产开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区陈寿路，统一社会信用代码91511300731625792B。
法定代表人：刘文奇，公司董事长。
原告任敏诉被告西充茂源生态农业发展有限公司（以下简称“茂源农业公司”）、四川省南充市恒兴房地产开发有限公司（以下简称“恒兴房产公司”）执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员杜灵担任审判长，与人民陪审员王素琼、张林组成合议庭，于2018年3月1日公开开庭进行了审理。原告任敏的委托诉讼代理人杜琳，被告茂源农业公司的委托诉讼代理人胥文到庭参加了诉讼，被告恒兴房产公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告任敏向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告恒兴房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于南充市嘉陵区住宅房（产权证号：00××98）一套归原告所有；2、判令立即停止对原告购买的位于南充市嘉陵区住宅房（产权证号：00××98）一套的强制执行，并解除对该房屋的查封；3、判令被告恒兴房产公司立即协助和配合原告办理其购买的位于南充市嘉陵区住宅房（产权证号：00××98）一套产权过户手续；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告于2006年9月28日与被告恒兴房产公司签订了《商品房买卖合同》，按合同约定，被告恒兴房产公司将位于南充市嘉陵区住宅房（产权证号：00××98）一套出售给原告，总房款为65万元，原告以向南充市商业银行按揭贷款方式购买。该合同并于同年12月7日在南充市房地产管理局办理了合同登记备案。原告按合同约定于2006年12月11日向被告恒兴房产公司缴纳购房首付款325000元，原告从2007年1月起每月向南充市商业银行偿还房贷款，2007年3月被告恒兴房产公司将原告所购商品房交付给原告占有使用至今，至2016年12月25日止，原告已偿还清银行购房贷款本息，该房尚未办理房屋权属过户手续。2017年11月，原告通过嘉陵区人民法院公告获悉，被告茂源农业公司在向嘉陵区人民法院申请执行被告恒兴房产公司借款合同纠纷一案中，以（2017）川1304执918号之一执行裁定书查封了原告购买的位于南充市嘉陵区住宅房（产权证号：00××98）。2017年11月20日，原告向嘉陵区人民法院提出书面执行异议书，要求立即解除对原告所购房屋的查封，同年12月嘉陵区人民法院以（2017）川1304执异57号执行裁定书裁定驳回了原告的异议请求。
综上所述，原告与被告恒兴房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，依法应当予以保护。根据我国《合同法》第六十条、第一百三十条、《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押”之规定，原告签订合同后按约定缴清了全部房款，也已实际取得并占有案涉商品房，在此期间原告无任何过错，故查封原告所购商品房的行为与法律相悖，应当予以解除，现为保护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求依法裁决。
被告茂源农业公司辩称，1、原告请求房屋归其所有没有事实和法律依据，房屋应以登记为准，仅仅因为合同有效就要求确认所有权是没有法律依据；2、案涉房屋现登记在恒兴房产公司名下，我公司申请强制执行是合法的；3、原告请求被告协助、配合办理产权过户手续不应在本案中审理；4、本案的诉讼费用不应该由茂源农业公司承担；5、原告所举证据没有完全达到证明其支付完房款以及实际占有的事实，故其不应当排除执行。合同效力存在只是原告享有债权，法律并不认可享有债权就直接享有物权。原告主张适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，该规定发布于2004年，已经被最高人民法院2014年公布2015年实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》这一新规定代替，该规定第二十九条明确的限定了买卖双方的身份即房产企业和消费者，也明确限定了所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，根据本案实际情况，即使保护原告居住期待权，也只是限于唯一住宅，如果有其他住宅，应该只是保护债权。
被告恒兴房产公司未到庭，也未提交书面答辩意见和证据。
原告任敏在举证期限内向本院提供的证据及被告茂源农业公司质证情况：证据1，原、被告双方的基本信息复印件，证明原、被告诉讼主体资格；证据2，《商品房买卖合同》一份（该复印件与原件核对无异）；证据3，房地产销售收款通用凭证（该复印件与原件核对无异）、南充商业银行股份有限公司贷款账单及业务回单（补充借款合同、抵押合同）；证据4，（2017）川1304执918号之一、（2017）川1304执异57号执行裁定书；证据5，（2016）川1304民初1727号案件档案材料；证据6，送达回证三份。证明原告是案涉商品房的合法购买人，现因二被告之间的借贷关系导致原告的合法财产被查封。被告茂源农业公司质证认为，对证据1不持异议；对证据2的真实性有待核实，虽原告持有《商品房买卖合同》原件，但没有其他房屋登记机关的证据佐证，在关联性上达不到原告的证明目的，不能当然的获得案涉房屋的物权；对证据3中的房地产销售收款通用凭证不能证明原告支付了案涉房屋的首付款，南充商业银行股份有限公司贷款账单及业务回单也不能证明该笔按揭贷款是用于支付案涉房屋的房款，即不能证明该按揭款与案涉房屋有直接关系；对证据4、6的三性不持异议；对证据5的真实性、合法性没有异议，其与本案没有关联性，不管另案诉讼中茂源农业公司或者案外人天府银行对案涉房屋是否设置抵押，并不影响茂源农业公司依法执行恒兴房产公司名下的财产。
被告茂源农业公司在举证期限内向本院提供的证据及原告质证情况：南充市房地产档案馆出具的房屋登记信息查询结果单三份，证明原告在本市顺庆区文化路、驻春路及白土坝处均有住宅房的事实，有完全权属的住宅的事实。原告任敏质证认为，对该份证据的真实性、合法性没有异议，但与本案不具有关联性。
被告恒兴房产公司未到庭应诉，视为放弃其质证的权利，应承担不利法律后果。
对原告提供的证据1、4、6，被告茂源农业公司无异议，本院予以认可。对原告提供的证据2、3，被告茂源农业公司不认可，本院认为，被告茂源农业公司作为原告任敏与被告恒兴房产公司商品房买卖行为外的第三人，对原告任敏所举证据的事实不知情、不认可，为客观原因所限，但原告所举该证据对原告与被告恒兴房产公司交易的事实形成了一个完整的证据锁链，且被告茂源农业公司未举出能够否定上述证据真实性有效性的有效证据，故本院认为原告提供的该两组证据真实、合法，与本案具有关联性，予以采信。对原告提供的证据5，具有证据的三性，本院予以采信。
对被告茂源农业公司提供的证据，具有证据的三性，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合庭审笔录，本院确认案件事实如下，2006年9月28日，恒兴房产公司（出卖人）与任敏（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买由出卖人开发的位于南充市嘉陵区房屋（即涉案房屋），该房屋套内建筑面积228.25平方米，房屋总价款650000元，首付325000元已于签订合同时付清，余款由银行实行按揭，出卖人应当在2007年12月30日前将商品房交付买受人使用。2006年12月7日，该份合同在房管部门进行了备案登记。2006年12月11日，恒兴房产公司向任敏出具一份销售预收款通用凭证票据，收取“恒兴城市花园”购房款（22栋），金额为325000元。2006年12月25日，任敏在南充市商业银行按揭贷款，缴清剩余购房款325000元。嗣后恒兴房产公司已将诉争房屋交付于原告任敏。
因茂源农业公司与恒兴房产公司、第三人何明、四川天府银行股份有限公司营业部借款合同纠纷一案，本院于2017年5月4日作出（2016）川1304民初1727号民事判决书，判令：“一、确认原告西充茂源生态农业发展有限公司于2013年1月15日向第三人四川天府银行股份有限公司营业部借款3,000万元中的2,400万元由被告四川省南充市恒兴房地产开发有限公司实际使用；二、被告四川省南充市恒兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告西充茂源生态农业发展有限公司为其垫付的利息5,154,475.37元(截止2015年10月21日)，并从2015年10月22日起以本金5,154,475.37元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算利息至款项还清之日止；三、被告四川省南充市恒兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告西充茂源生态农业发展有限公司为其办理贷款垫付的费用33,600元；四、驳回原告西充茂源生态农业发展有限公司的其他诉讼请求。”判决生效后，被告茂源农业公司向本院申请强制执行，2017年9月7日，本院作出（2017）川1304执918号之一执行裁定书，查封了诉争房屋。原告任敏向本院提出异议，本院于2017年12月1日作出（2017）川1304执异57号执行裁定书，以任敏的异议请求不能成立为由驳回任敏的异议请求。原告任敏收到该裁定后，在法定期限内向本院提出异议之诉。
另查明，原告任敏于2016年12月25日还清按揭款，因被告恒兴房产公司欠付税款无法办理诉争房屋过户手续。原告任敏在顺庆区君汇上品27幢12层3号处购有住房。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，根据该规定及民法公平原则，买受人享有的因房屋转让所产生的债权是特定物给付的特殊债权。本案中原告任敏作为诉争房屋的买受人，现有证据均证实原告任敏于法院查封之前即已交付了全部价款，并已实际占有该诉争房屋，其与恒兴房产公司签订有正式的《商品房买卖合同》，并经房管部门登记备案，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该《商品房买卖合同》合法有效，双方虽未办理过户手续，但不动产转让未办理过户手续后果是不能对抗善意取得第三，而本案中的申请执行人即被告茂源农业公司是因借贷关系而与被告恒兴房产公司产生的债权关系，是一般债权人，即普通金钱债权人，并非是因购买被告恒兴房产公司的该诉争房屋而产生的特殊债权关系，显然不存在善意取得该房屋所有权第三人的情形。综上，原告的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条的规定，故原告请求对诉争房屋停止执行的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告任敏提出了对诉争房屋解除查封的诉请，但解除查封属于申请行为，不应作为诉讼请求在诉讼中提出。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告任敏购买被告恒兴房产公司开发的商品房，其为双方当事人的真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定。被告茂源农业公司作为原告任敏与被告恒兴房产公司商品房买卖行为外的第三人，对该商品房交易行为的真实性存有怀疑情有可原，但需用证据加以证明自己的观点，而被告茂源农业公司提供的现有证据亦不能证明该转让行为存在恶意串通转移可供执行财产而损害申请执行人的利益之无效情形。该诉争房屋至今虽未办理过户登记，但其不影响原告任敏与被告恒兴房产公司之间的商品房买卖行为的效力，但是因为该诉争房屋因被告恒兴房产公司的原因不能办理产权过户，而不动产的所有权以登记为准，故原告请求确认对诉争房屋享有所有权的请求，依法不能成立，本院不予支持。原告任敏请求被告恒兴房产公司协助和配合办理诉争房屋产权过户手续不属于执行异议之诉案件的审理范畴，原告任敏可另行提起诉讼解决。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、依法确认原告任敏与被告四川省南充市恒兴房地产开发有限公司于2006年9月28日签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、不得执行位于南充市嘉陵区住宅房（产权证号：00××98）；
三、驳回原告任敏的其他诉讼请求。
案件受理费5150元，由被告西充茂源生态农业发展有限公司承担，原告任敏已预交，此款在本判决生效后十日内由被告西充茂源生态农业发展有限公司直接向原告任敏支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
本院（2017）川1304执异57号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 杜 灵
人民陪审员 张 林
人民陪审员 王素琼
二〇一八年三月十四日
书 记 员 张新宇