重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终4705号
上诉人（原审被告）重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司，
被上诉人（原审原告）梁明霞
上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司（以下简称五洲五金公司）与被上诉人梁明霞商品房预售合同纠纷一案，重庆市荣昌区人民法院作出（2015）荣法民初字第05626号民事判决，五洲五金公司对该判决不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明：梁明霞与五洲五金公司于2012年2月11日签订《重庆市商品房买卖合同》（下称“合同”）及《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》(下称“补充协议”)，约定：“甲方（五洲五金公司）将座落于重庆市荣昌县昌州街道迎宾大道南段3号4幢1-21号的商业用房以总金额271398元的价格出售给乙方（梁明霞）。该房为预售商品房，用途为非住宅商业用房，付款方式为一次性付款：乙方在签订合同时已支付房款271398元整。”
对于产权登记的办理，《合同》第十三条第二款约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。《合同》第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”《补充协议》第七条关于接房的约定，五洲五金公司将房屋交付梁明霞的前提为梁明霞付清了全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料、办理物业相关手续等。
梁明霞按照约定支付了购房款。2012年12月22日，梁明霞与五洲五金公司及荣昌县五洲物业管理有限公司签订了《房屋交接书》，约定委托经营管理起租日期为2012年9月28日。2013年1月31日，该房屋竣工验收。2013年5月28日，五洲五金公司出具《手续完清通知单》，通知物业公司梁明霞已完清接房相关手续，具备交房条件，同时向梁明霞出具《消防安全责任书》和《质量保证书》。2014年12月29日梁明霞所购房屋取得房地产权证。梁明霞认为按照合同约定，五洲五金公司应当在房屋实际交付之日起60日内，为梁明霞向房地产权部门申请办理房地产权证，五洲五金公司逾期办证的行为损害了梁明霞的合法权利，遂向一审法院提起诉讼。
诉讼中梁明霞、五洲五金公司均认可在签订《消防安全责任书》、《承诺书》、《手续完清通知单》当天梁明霞完清了相关接房手续，五洲五金公司应从该日起60日内为梁明霞申请办理房地产权证；同时双方认可《房地产权证》登记日期上面的十五位数业务编号中的前八位数为五洲五金公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单日期。
梁明霞一审诉称，2012年2月11日，梁明霞、五洲五金公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，房屋总价款为271398元，梁明霞按约履行了付款义务。五洲五金公司于2012年12月22日才将房屋交付给梁明霞，2014年12月29日才取得房屋产权登记，按照合同约定：“……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。五洲五金公司的行为损害了梁明霞的合法权益，为维护梁明霞的合法权益，请求法院判令：一、请求判令五洲五金公司支付延期办理房屋产权证违约金54713.80元；二、本案诉讼费由五洲五金公司承担。
五洲五金公司一审辩称，五洲五金公司已取得房屋的初始登记，并不当然负有为梁明霞申请办理房产证的义务，违约金的计算应当截止到五洲五金公司申请办理初始登记取得受理通知单止。同时，梁明霞主张的违约金按每日万分之三比率计算过高，按照法律规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑。逾期办证不影响梁明霞对房屋的使用与收益，也未给梁明霞造成实际损失，请求法院予以调低。梁明霞的诉讼请求部分已经超过二年诉讼时效，对超过诉讼时效部分，五洲五金公司不再承担赔偿责任，请求法院对超过诉讼时效的部分予以驳回。
一审法院认为，梁明霞、五洲五金公司签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，一审法院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。
对于梁明霞要求五洲五金公司承担逾期办证违约金的诉讼请求。原五洲五金公司双方均认可在签订《消防安全责任书》、《承诺书》、《手续完清通知单》之日起60日内，五洲五金公司应为梁明霞申请办理诉争房屋的产权登记。一审法院认为，其是双方当事人共同意思表示，符合相关法律规定，五洲五金公司应在双方签订上述文书之日起60日内申请办理房地产权证，逾期五洲五金公司应承担逾期办证违约金。原五洲五金公司于2013年5月28日签订上述文书，逾期则应从2013年7月27日起承担违约责任。梁明霞的诉讼请求符合法律规定，也符合当事人的约定，一审法院予以支持。对五洲五金公司主张梁明霞的诉讼请求有部分已经超过二年的诉讼时效，超过二年的部分不应再承担赔偿责任的抗辩意见。根据有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，诉讼时效的期间从履行期限届满之时起计算。梁明霞、五洲五金公司签订的合同约定，在五洲五金公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向梁明霞支付违约金，双方均认可《房地产权证》登记日期上面的十五位数业务编号中的前八位数为五洲五金公司取得登记受理单日期，即2014年12月13日，在此时间后30日内五洲五金公司应向梁明霞支付违约金，30日届满后诉讼时效才开始起算。梁明霞于2015年10月26日向一审法院提起诉讼，尚未超过二年诉讼时效。五洲五金公司的抗辩理由不成立，一审法院不予采信，五洲五金公司应从2013年7月27日起承担违约责任。
对于违约金计算的终止时间，五洲五金公司主张根据其提交的《重庆市土地房屋权属登记申请表》，五洲五金公司已经取得了荣昌县昌州街道迎宾大道本案房屋的产权初始登记，但梁明霞购买五洲五金公司出售的房屋以办理所购房屋房地产权证为目的，该《申请表》不能证实五洲五金公司已申请为梁明霞办理房地产权证的事实，五洲五金公司该项抗辩意见不成立，一审法院不予采信。梁明霞请求按房屋所有权证载明的登记日期为违约金计算的终止时间，但因原五洲五金公司均认可《房地产权证》登记日期上面的十五位数业务编号中的前八位数为五洲五金公司取得登记受理单日期，即2014年12月13日五洲五金公司取得了土地房屋登记机构出具的登记受理单，至此，五洲五金公司已履行完毕其办证义务，之后应由土地房屋管理部门依行政职权办理《房地产权证》，所以对梁明霞请求按房屋所有权证载明的登记日期为违约金计算的终止时间一审法院不予支持。一审法院依法确认2014年12月12日为违约金的终止时间。综上，五洲五金公司违约期间共计504天。
对于五洲五金公司应承担的违约金额，《合同》约定按照梁明霞已付房款的万分之三每日计算，根据该约定，年利率为10.95%，并不畸高，五洲五金公司认为违约金约定过高，要求调减违约金的意见不能成立，一审法院不予支持。综上，五洲五金公司应赔偿梁明霞延期办证违约金41035元（271398×3÷10000×504）。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、荣昌县五洲五金装饰城有限公司在本判决生效后十日内支付梁明霞逾期办证违约金41035元；二、驳回梁明霞的其他诉讼请求。本案案件受理费1168元，由梁明霞负担292元，五洲五金公司负担876元。梁明霞已预交584元，由五洲五金公司支付292元给梁明霞，五洲五金公司还应承担的584元直付一审法院。
五洲五金公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销荣昌区人民法院（2015）荣法民初字第05626号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。其主要上诉理由：1、一审认定的事实证据不足。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十三条和《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》第八条，由上诉人与被上诉人共同申请办理产权登记，被上诉人并未委托上诉人提出办理房屋权属登记申请，且在一审中被上诉人没有举证证明其已经履行了相关义务和委托上诉人提出办理房屋权属登记申请，上诉人不存在违约和过错行为。2.一审法院适用法律错误，合同约定上诉人按日向被上诉人支付已付房价款万分之三的违约金明显过高。被上诉人未遭受直接的或间接损失，且上诉人与被上诉人在合同中并未直接明确违约金金额是多少，被上诉人又无法举示其具体的损失，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被上诉人可主张的违约金应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3.被上诉人所称“支付违约金”的诉讼请求已过2年的诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。
梁明霞答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，上诉人应按双方合同约定按照万分之三每日向被上诉人支付违约金，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
二审审理查明，“荣昌县五洲五金装饰城有限公司”经重庆市工商行政管理局荣昌区分局准予变更名称为“重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司”。二审查明的其他案件事实与一审查明的案件事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人五洲五金公司是否应当为被上诉人梁明霞向土地房屋登记机构提出办理其所购房屋《房地产权证》的申请及是否应当承担逾期办证违约责任；2.当事人双方约定的违约金是否过高；3.被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求是否已过2年诉讼时效。现评判如下：
一、根据上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二项约定，预售商品房的，在实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；第十三条第四项约定，如因甲方责任逾期申请办理《房地产权证》超过30日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。《补充协议》第七条第一项目约定，甲方将商品房交付乙方使用的前提为乙方办理收房手续时，应付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金（如有）、契税、公共维修基金、办理产权的相关费用，提供物业服务费的收据凭证，提供委托代办产权证和抵押登记所需要的资料并办理相关手续等，否则甲方有权将该商品房交付乙方的时间顺延至乙方履行完毕全部义务之日。在一审中上诉人与被上诉人均认可在签订《消防安全责任书》、《承诺书》、《手续完清通知单》当天被上诉人完清了相关接房手续，上诉人应从该日起60日内为被上诉人申请办理房地产权证；同时双方认可《房地产权证》登记日期上面的十五位数业务编号中的前八位数为上诉人取得土地房屋登记机构出具的登记受理单日期。被上诉人梁明霞已经按照《合同》以及《补充协议》的约定履行了支付全部房款、契税、办理产权的相关费用、提供委托代办产权和抵押登记的资料等合同义务，上诉人负有为被上诉人申请办理房地产权证的合同义务，一审法院关于上诉人承担逾期办证违约责任的认定并无不当。
二、上诉人五洲五金公司和被上诉人梁明霞在合同中约定，因上诉人责任逾期申请办理《房地产权证》超过30日，上诉人按日向被上诉人支付已付房价款万分之三的违约金。根据该约定，年利率为10.95%，一审法院将当事人约定的违约金计算为年利率予以判断，“并不畸高”的判断在法律规定的范围内，故上诉人要求调减违约金的意见不能成立。
三、诉讼时效期间应当从当事人知道或者应当知道权益被侵害时起算。双方签订的合同约定，在上诉人实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向被上诉人支付违约金，双方均认可《房地产权证》登记日期上面的十五位数业务编号中的前八位数为被上诉人取得登记受理单日期，即2014年12月13日，一审法院关于被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求未过2年诉讼时效的法律适用正确无误。
综上，原审事实清楚，适用法律正确，上诉人五洲五金公司关于一审认定事实不清、证据不足、适用法律错误的上诉理由不能成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1168元，由上诉人重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司承担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 肖 琴
代理审判员 刘恋砚
代理审判员 史大贤
二〇一六年九月二日
书 记 员 张 玲