北京市第三中级人民法院
**民事判决书** ****
（2017）京03民终1874号
上诉人（原审被告）董×，女，1989年10月13日出生。
委托代理人王晓玉，北京王晓玉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）古×，男，1986年3月30日出生。
原审被告李×，女，1963年11月3日出生。
委托代理人王晓玉，北京王晓玉律师事务所律师。
上诉人董×因与被上诉人古×、原审被告李×房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初9576号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董×、被上诉人古×、原审被告李×及董×与李×之共同委托代理人王晓玉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
古×在一审中起诉称：古×与董×、李×于2015年8月17日签订房屋买卖合同，董×将北京市顺义区×园×号楼×单元×号房屋以138万元卖给古×，合同签订后古×按合同约定如期交付了定金10万元及首付款28万元，共计38万元，但因古×需公积金贷款，在2016年7月3日之前办理，故古×与董×、李×多次协商，董×、李×拒绝配合，并想违约，无奈古×为维护自己的合法权益，诉至法院，要求：1.判令董×、李×共同履行古×和董×签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，古×支付董×、李×房屋尾款100万元，董×、李×配合古×办理房屋登记过户手续；2.判令董×、李×按照《补充协议》中第二条第五项及第四条第一项，按日赔偿古×房屋总款138万元的万分之五的违约金，自2016年8月10日计算至房屋过户手续办理完毕之日止；3.诉讼费由董×、李×负担。
李×、董×在一审中答辩称：此合同与李×无任何关系，应当撤销对李×的起诉。买卖合同是古×与董×签订的，房子的产权也登记在董×名下，与李×没有任何关系。对古×的第一项诉讼请求我方不同意。因为涉诉房屋是董×的家庭成员共五六人在拆迁时所享有的优惠平米数拆迁所得，后登记在董×名下，当时约定由董×出资，只允许住不允许卖。我方认为涉诉房屋的实际所有人包括邓×（董×姥姥）、李×1（董×舅舅）、白凤霞（董×舅妈）、殷×（董×表妹）、李×2（董×表妹）。涉诉房屋是定向安置房，根据《北京市住房和城乡建设委员会北京市国土资源局关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》规定，定向安置房五年之内强制规定不允许上市交易，五年之后方可上市交易，因为古×、董×在2015年8月17日所签订的房屋买卖合同是在五年之内，不符合法律规定。中介是由古×方找的，当时古×、董×、李×去中介公司，中介公司明确跟古×和董×、李×表示古×现在交定金，但是房子必须拖到满五年之后过户，这样可以偷税漏税，我方认为根据民事诉讼法和合同法的规定，当事人恶意串通造成国家损失和第三人受损失的应该确认该合同无效，所以我方不同意继续履行合同，同意退还古×方所给付的定金及首付款共计38万元。
一审法院经审理查明：董×系位于北京市×园×号楼×层×单元×号房屋（以下简称涉诉房屋）的所有权人，涉诉房屋的性质是商品房。李×系董×之母。
2015年8月17日，董×（出卖人）与古×（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》，约定：董×将涉诉房屋出售给古×，建筑面积89.46平方米；房屋成交价格为138万元；古×拟贷款金额为100万元，其于签订合同当日支付定金10万元，于2015年9月15日前支付首付款；双方于2015年9月15日前将涉诉房屋交付；双方于2016年7月3日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方于2016年8月10日前共同办理房屋所有权转移登记手续等内容。关于违约责任，《补充协议》第四条第1款约定：双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应当按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
2015年8月17日，古×向董×支付定金10万元。2015年9月11日，古×向董×支付首付款28万元，同日双方签订网签合同。董×于2015年9月将涉诉房屋交付给古×。
一审庭审中，古×主张董×、李×以涨价为由不继续履行《买卖合同》，并提交电话录音予以证明。根据录音内容，李×于2016年4月20日表示如古×涨价几十万就继续履行《买卖合同》，否则就不卖房了，于2016年6月28日表示要违约。董×于2016年6月29日表示其没时间处理房屋买卖事宜，全交由李×处理。
董×未依照《买卖合同》约定的日期配合古×办理涉诉房屋贷款申请手续及所有权转移登记手续。一审庭审中，董×、李×表示《买卖合同》约定房本满五年再办理涉诉房屋的过户手续系偷税漏税，故在2016年4月20日表示如古×当时给付房屋尾款100万元，即可办理房屋所有权转移登记手续，因古×无法给付，所以董×不同意继续履行合同。现董×、李×认为《买卖合同》存在偷税漏税行为，合同无效，故不同意继续履行。
一审庭审中，董×提交其与案外人刘立智签订的《北京市房屋租赁合同》，主张其于2015年3月1日将涉诉房屋出租给刘立智，并于当日将涉诉房屋交付，租期为15年。关于为何在已将涉诉房屋出租并交付给刘立智的情况下、又将涉诉房屋出售并交付给古×，董×表示其在签订《买卖合同》时忘了已将涉诉房屋出租，而李×对此并不知情，另因刘×长期不在涉诉房屋内居住，刘×将钥匙交给董×，后李×将涉诉房屋交付给古×。
关于违约金，古×主张因董×、李×不继续履行《买卖合同》，不配合办理公积金贷款手续及过户手续，故根据合同约定主张违约金。关于实际损失，古×表示因董×、李×不配合办理公积金贷款，现古×使用抵押贷凑齐剩余房款，为此多支付利息，另有咨询律师产生的费用。董×、李×表示不同意支付违约金，并认为违约金数额不合理，要求法院予以调整，另因涉诉房屋已经交付给古×，故古×并没有产生实际损失。
一审法院判决认定：古×与董×签订的《买卖合同》与《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律法规的规定，故为有效合同。董×、李×主张《买卖合同》无效的辩称，无事实及法律依据，法院不予采信。
合同签订后，当事人均应履行各自权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。古×依约履行了交付定金、首付款之义务。董×未按合同约定配合古×办理贷款申请手续以及房屋所有权转移登记手续，并且在庭审中明确表示拒绝继续履行合同，董×构成违约，应当承担相应的违约责任。现古×主张继续履行合同，并同意全额支付剩余房款100万元，法院予以支持。古×支付房款后，董×应协助古×办理涉诉房屋的所有权转移登记手续，故对于古×的该项诉讼请求，法院予以支持。关于古×主张的违约金，董×提出计算标准不合理，请求予以调整。法院认为董×承担的违约金应以古×的实际损失为限，现古×就此未提供证据证明，故法院视本案具体情况就该违约金金额酌情确定，对于古×该项请求的合理部分予以支持，过高部分不予支持。关于古×请求李×继续履行合同、赔偿违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、古×与董×继续履行双方于二○一五年八月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，古×于判决生效之日起十五日内向董×支付剩余购房款一百万元，董×于收到上述购房款当日协助古×将位于北京市顺义区佳和宜园52号楼5层3单元501号房屋的所有权转移登记至古×名下；二、董×按每日一百八十一元的标准给付古×违约金，自二〇一六年八月十一日起计算至办理完毕位于北京市顺义区×园×号楼×层×单元×号房屋的所有权转移登记手续之日止，于判决生效之日起十五日内履行；三、驳回古×的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
董×不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回古×的诉讼请求。上诉理由是：1.涉诉房屋为回迁安置房，涉及案外人利益，上诉人的无权处分行为导致涉诉的房屋买卖合同无效；涉诉房屋为定向安置房，五年内不得上市交易；被上诉人无任何损失，故一审就被上诉人损失的判决错误。2.一审未通知案外第三人参加庭审，损害第三人合法权益，违反法定程序。
李×同意董×的上诉意见。
古×同意一审法院判决。针对董×的上诉，古×答辩称：房屋买卖合同真实有效，不同意上诉人的请求，请求维持一审法院判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。
本院认为：综合查明的事实，本案主要争议焦点为，其一，涉诉的房屋买卖合同及补充协议是否有效；其二，董×是否存在违约行为。
关于争议焦点一，涉诉房屋的产权证书显示为商品房，董×亦未提供充分证据证明房屋出售存在强制性限制。关于董×上诉所称房屋因拆迁所得涉及家庭其他成员权益一节，本院认为房屋产权证书具有公示性，上述属性亦是维护市场交易稳定的基础，且董×未就其上述理由提交证据支持，故本院不予采信。
关于争议焦点二，结合在案的录音证据和庭审陈述，董×拒绝履行合同，且缺乏法定理由，其行为有违诚信和合同约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。故一审判决合同继续履行及在综合查明事实的基础上确定的违约金数额并无不当。
综上，本院认为，董×的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17220元，由董×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
代理审判员 史智军
代理审判员 薛 源
二〇一七年二月二十二日
法官助理 邱 江
书 记 员 王秋岩