福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽01民终2326号
上诉人（原审原告）:林柳菁，女，1975年10月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：周荣烈、马丁丁，福建凯峰律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：阮雪芳，女，汉族，1965年6月15日出生，住福建省福安市。
委托诉讼代理人：谢萍萍，福建世好律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：阮玲智，男，汉族，1954年9月30日出生，住福建省福安市。
上诉人林柳菁因与被上诉人阮雪芳、阮玲智房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院(2015)台民初字第238号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
林柳菁上诉请求：1.撤销原判；2.依法改判并支持林柳菁的一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由阮雪芳、阮玲智承担。事实与理由：一审判决以“房屋买卖合同效力待定”为由，判决驳回上诉人的诉讼请求，适用法律不当，应予纠正。理由如下：首先，根据《担保法》第四十九条之规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《物权法》第一百九十一条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。但《担保法司法解释》第六十七条和《物权法》第一百九十一条也规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。本案双方当事人在《房屋买卖合同》第4条有明确约定：“甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。”也就是说，本案双方当事人以约定的方式将先行解除抵押权的义务赋予了阮雪芳、阮玲智，该约定既保障了抵押权人的利益，也不妨害抵押人和受让人的利益，与《担保法》、《物权法》和《担保法司法解释》的立法本意和制度设计不相抵触，同时也符合《合同法》的意思自治和合同自由原则，应当认定讼争的《房屋买卖合同》合法有效，阮雪芳、阮玲智依约应诚信履行先行解除抵押权的义务。其次，根据《物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。双方签订的《房屋买卖合同》作为房屋转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非房屋转让的物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。因为当事人可以在合同约定中完善物权转让的条件，使其转让行为符合法律规定，本案属于此种情形。
阮雪芳答辩称：一、一审法院以本案房屋买卖行为效力待定为由，驳回林柳菁的诉讼请求是正确的。本案诉争房屋均登记抵押，抵押权人为兴业银行西湖支行，设定抵押时间为2006年3月1日至2016年3月1日。《担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”同时根据《物权法》的规定，在抵押期间，若未经抵押权人同意或抵押权未消灭，不得转让抵押财产。因此，一审判决认定本案房屋买卖合同效力待定，驳回林柳菁的诉讼请求是正确的。二、阮雪芳与林柳菁签订本案《房屋买卖合同》的真实意思是为166万元借款提供担保，双方不具有买卖诉争房屋的真实意思。2012年3月份，阮雪芳因资金周转困难，向案外人杨逢六借款190万元，月利息为4.3％。杨逢六是专业从事高利贷的放贷人员，其放贷的190万元资金多来源于林柳菁及其父亲。2012年3月7日，应案外人杨逢六要求，阮雪芳在林柳菁和另一产权人阮玲智不在场的情况下，单方签订了本案的《房屋买卖合同》和另一份以江南水都房屋（坐落仓山区上渡街道燎原路180号江南水都五、六期6E#楼103单元）为标的的买卖合同，为该190万元的借款提供担保（其中借款166万部分以本案诉争房屋作为担保，另外24万元以江南水都的房屋作为担保）。本案的《房屋买卖合同》约定，涉案两个店面的出售总价仅为177万，而该两店面，在2012年时的市场价值远超过合同约定的价款。另阮雪芳与林柳菁之间素不相识，素未谋面，也未经任何房屋中介服务机构，也无任何房屋买卖洽谈的过程，此外林柳菁却到了2014年12月才起诉，也有悖常理。杨逢六是居间介绍双方进行借款，以从中抽取利益。总之，本案存在诸多不合常理之处，双方的真实意思并非进行房屋买卖，而是作为民间借贷的担保，双方实际是民间借贷关系。三、双方具有签订《房屋买卖合同》为借款提供担保的交易习惯。阮雪芳与杨逢六、林柳菁不是第一次以这种房屋买卖的形式进行担保借款。四、此次借款190万元之后，阮雪芳及委托的人员袁若华、袁郑辉分别向林柳婧和杨逢六偿还借款及利息达1740500元。本案借款之后，阮雪芳陆续已向杨逢六偿还了本息170多万元。大部分款项系通过袁郑辉和袁若华二人转账支付，阮雪芳已向在一审中提交了相关的转账凭证。该二人知晓阮雪芳向杨逢六借款，阮雪芳用房产作为担保的事实，并且已经多次还款。该两位证人均向一审法院提交了书面证词。五、因涉案房屋为阮雪芳和阮玲智的共同财产，即使阮雪芳与林柳菁签订了本案的《房屋买卖合同》，但因涉案房屋为阮雪芳和阮玲智的共同财产，本案的《房屋买卖合同》未经阮玲智本人签字，是不生效的，不具有法律效力。
林柳菁向原审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋买卖合同》有效；2.阮雪芳、阮玲智将福州市台江区鳌峰街道福光南路379号武夷绿洲1#楼06、07店面过户给林柳菁，并协助林柳菁办理过户登记手续；3.阮雪芳、阮玲智向林柳菁交付福州市台江区鳌峰街道福光南路379号武夷绿洲1#楼06、07店面；4.阮雪芳、阮玲智向原告支付违约金100000元；5.本案诉讼费由阮雪芳、阮玲智承担
原审法院认定事实：福州市公证处于2011年11月17日作出（2011）榕公证内民字第13948号《公证书》，该《公证书》载明：阮玲智、郑团珠、阮雪芳、缪建东于二〇一一年十一月十四日来我处，在公证员的面前，在前面的委托书上签名、捺手印。所附《委托书》主要内容：位于福州市台江区鳌峰街道福光南路379号武夷绿洲1#楼06店面（详见《房屋所有权证》榕房权证Ｒ字第××号、《房屋共有权证》榕房GR共字第0703502号），福州市台江区鳌峰街道福光南路379号武夷绿洲1#楼07店面（详见《房屋所有权证》榕房权证Ｒ字第××号、《房屋共有权证》榕房GR共字第0703503号）系委托人阮玲智、郑团珠夫妻，阮雪芳、缪建东夫妻共同产业，因委托人事务繁忙，特委托陈苏或张园园办理如下事项：……，6、受托人有权办理上述房产交易过户及交易缴税等相关手续；委托期限自委托之日起至2012年11月9日止。2012年3月7日，以被告阮雪芳、阮玲智为甲方（出卖方），原告林柳菁为乙方（××），双方签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将坐落于福州市台江区鳌峰街道福光南路379号武夷绿洲1#楼06店面（榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》、建筑面积26.43平方米）和07店面（榕房权证Ｒ字第××号《房屋所有权证》、建筑面积28.14平方米）出售给乙方；房屋售价金额为1770000元；乙方于合同签订之日向甲方支付定金人民币1660000元，余款110000元在2012年5月6日后结清，甲方授权委托张园园、陈苏办理本合同项下房屋过户等相关手续、将房产过户到乙方名下；甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任；如双方违反上述条款应向对方支付违约金100000元。原告林柳菁、被告阮雪芳在该《房屋买卖合同》上签名，被告阮雪芳代被告阮玲智签名，被告阮玲智的受托人张园园亦在该合同上代被告阮玲智签名。合同签订当天，林柳菁通过银行分四笔（三笔50万元、一笔40万元）转账给被告阮雪芳，合计190万元（林柳菁主张其中166万元为该讼争房产购房款，另24万元为双方之间另一处房产购房款，被告阮雪芳则主张该24万元款项性质与上述166万元一致，均系其以另一处房产作为担保的借款）。林柳菁现以阮雪芳、阮玲智未履行合同为由诉至原审法院。
诉讼中，被告阮雪芳确认其在本案中所主张的借款关系系其与案外人杨逢六之间产生的，系其向杨逢六借款。
另查明，本案讼争房屋均登记抵押，抵押权人为兴业银行西湖支行，设定抵押时间为2006年3月1日至2016年3月1日。
一审法院认为：因双方买卖的讼争房屋均设定抵押，而根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定，因双方均未提交双方就上述讼争房屋的买卖已告知抵押权人的证据，故现该房屋买卖合同效力待定。因此，对林柳菁现即诉请判令确认房屋买卖合同有效，以及在合同有效前提下提出的其他诉讼请求均缺乏依据，原审法院不予支持。被告阮玲智经合法传唤，无正当理由拒不到庭，原审法院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回原告林柳菁的诉讼请求。案件受理费9300元，财产保全费5000元，由原告负担。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定事实属实。
本院认为,涉案房产虽设定抵押，但阮雪芳、阮玲智仍为抵押物的所有权人，其有权对抵押物进行处分。而抵押人与××签订转让抵押财产合同的行为，仅是债权行为，并不引起抵押财产物权变动的结果，不会引起抵押权的消灭，抵押权人仍可以行使抵押权，故原审法院以未告知抵押权人为由认定涉案合同效力待定，并驳回林柳菁要求确认涉案合同有效的诉请不当，本院予以纠正。
阮雪芳、阮玲智主张本案名为买卖实为其向案外人杨逢六借款的担保，并主张本案购房款实际为借款，但阮雪芳、阮玲智提供的证据不足以证明其此项主张成立，故本院对此不予支持。涉案合同经林柳菁、阮雪芳及阮玲智的委托代理人张园园签字，其内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应属合法有效，林柳菁要求确认涉案合同有效的诉请予以支持。但因涉案房产已登记抵押，故林柳菁要求办理过户登记及要求阮雪芳、阮玲智交付涉案房产的诉请不予支持。
对于林柳菁要求阮雪芳、阮玲智的主张，涉案合同第4条约定：“甲方（阮雪芳、阮玲智）保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任”，第8条约定：“如双方违反上述条款应向对方支付违约金壹拾万元整”。因阮雪芳、阮玲智未办理解押手续，构成违约，林柳菁要求阮雪芳、阮玲智承担违约责任符合合同约定，应予支持，阮雪芳、阮玲智应向林柳菁支付违约金100000元。
综上所述，林柳菁的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销福州市台江区人民法院(2015)台民初字第238号民事判决；
二、林柳菁与阮雪芳、阮玲智于2012年3月7日签订的《房屋买卖合同》合法有效；
三、阮雪芳、阮玲智于本判决生效之日起十日内向林柳菁支付违约金100000元；
四、驳回林柳菁的其他上诉请求。
本案一审案件受理费9300元，财产保全费5000元，合计14300元，由林柳菁负担9650元，阮雪芳、阮玲智负担4650元；本案二审案件受理费9300元，由林柳菁负担4650元，阮雪芳、阮玲智负担4650元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
法官助理 刘 奕
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 段 薇
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