广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
(2015)东一法堂民一初字第96号
原告胡寿宜（反诉被告，以下统称原告），男，汉族，XX年XX月XX日出生，住XXX，身份证号码：XXX。
委托代理人廖笔锋，广东莞彰律师事务所律师。
被告吴四明（反诉原告，以下统称被告），男，汉族，XX年XX月XX日出生，住XXX，身份证号码：XXX。
委托代理人周国辉，广东文国律师事务所律师。
委托代理人杨彬，广东文国律师事务所律师助理。
原告胡寿宜诉被告吴四明以及被告吴四明反诉原告胡寿宜土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法由代理审判员周玉婷适用简易程序，分别于2015年5月12日、2015年5月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人廖笔锋，被告吴四明及其委托代理人周国辉、杨彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年3月13日，双方签订了《土地使用合同》，约定原告将东莞市中堂镇三涌村辖区内（土名为胡屋洲尾）的土地租赁给被告使用；租赁期限为3年，租金为25000元/月，被告应于每月10日前支付。被告自2013年8月开始拖欠原告租金，至今拒绝支付。期间原告曾多次要求被告解除《土地使用合同》归还租赁土地，但被告却置若罔闻。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉，请求判令如下：一、解除原告与被告签订的《土地使用合同》；二、被告立即向原告支付拖欠的租金（按25000元/月的标准从2013年8月起计算至合同解除时止）；三、由被告承担本案诉讼费用。第二次庭审中，原告请求将诉讼请求二中租金的计算期限变更为从2013年10月1日起计算至2015年3月30日止，本院予以准许。
被告辩称，原、被告签订的《土地使用合同》无效，原告诉求支付租金没有依据，案涉土地属于东莞市中堂镇三涌村村委会所有，没有取得建设用地使用权，不能出租用于工业用途，且原告不能证明其有权出租该土地；2013年8月份之前，双方已经口头确认不再履行《土地使用合同》，被告所办工厂已经于2013年8月初从所承租的土地上搬迁，搬迁后原告及案外人胡振球在东莞市中堂镇三涌工业园另找了一块地给被告，故案涉土地不产生2013年8月以后的租金；请求法院依法判决。
被告反诉称，2012年3月13日原、被告双方签订了《土地使用合同》，约定出租使用的土地位于东莞市中堂镇三涌村委会辖区内，属于农民集体所有的土地。被告在案涉土地上搭建铁棚并添置设备开办了一家收购纸厂废料废渣进行清洗加工的加工厂。双方签订的合同违反了土地管理法的强制性规定，且原告对案涉土地无合法使用权，故《土地使用合同》无效。原告收取的50000元保证金，应当依法退还给被告。故被告特提起反诉，请求判令：一、确认原、被告签订的《土地使用合同》无效；二、原告退还合同保证金50000元给被告；三、本案诉讼费由原告承担。
原告对被告的反诉辩称，《土地使用合同》应为有效，案涉土地是东莞市中堂镇三涌村委会出租给原告并允许原告转租的，被告应该支付租金；保证金50000元应提供相应的证据证明；反诉费应由被告自行承担。
经审理查明：2012年3月13日，原告与被告签订一份《土地使用合同》，约定：1、原告将位于东莞市中堂镇三涌辖区内的一块土地（土名胡屋洲尾）（以下简称“案涉土地”）租给被告兴建工业厂房使用，如在合同期内需改变约定用途，须经原告书面同意；土地权属三涌村委会集体所有；2、租期为三年，从2012年3月15日至2015年3月30日；3、原告以每平方米5.5元/月的价格租给被告4500平方米的土地，每月租金总计25000元；4、原告从2012年4月1日起于每月10日前向被告收取租金，逾期超过5天缴租，按被告违约处理；5、被告在签订合同时向原告预付两个月的租金作为保证金，合同期满后保证金无息退回，如被告违约，原告将没收其保证金。庭审中原告称未收到被告交纳的合同保证金50000元。
原告提供了一份案涉土地的地形图以及一份东莞市中堂镇三涌股份经济联合社出具的《证明》，《证明》记载：兹有东莞市中堂镇三涌股份经济联合社辖区土地一块，位于胡屋村的洲尾，土地面积约10.55亩，于2006年5月12日出租给原告使用。原告主张案涉土地所有权人同意原告将土地转租给被告，并确认案涉土地没有办理土地使用权证或建设用地许可证。
《土地使用合同》签订后，被告称其在案涉土地上搭建了简易的工棚，添置了一些机械设备，开办一家从事废料废渣收购清洗的加工厂。2012年9月17日、2013年2月27日、2013年3月1日以及2013年5月28日，东莞市环境保护局以被告未经环保部门审批同意擅自开工建设，主体工程已投入使用，需要配套建设的污染防治设施未经环保部门验收合格，废水未经处理直接排放，违反《建设项目环境保护管理条例》第二十三条的规定为由，分别对被告作出停止在案涉土地的生产，停止使用所有生产设备以及罚款60000元的处罚。后东莞市环境保护局向本院提出申请，要求强制执行其对被告作出的停止生产，停止使用所有生产设备的决定。本院以被告所经营的工厂已经搬迁，不具备执行条件为由，于2013年7月9日作出（2013）东一法行非诉审字第1442号行政执行裁定书，裁定不准予强制执行东莞市环境保护局于2012年9月17日作出的东环违改字［2012］741号《责令改正违法行为决定书》。后本院又于2013年10月21日作出（2013）东一法行非诉审字第2318号行政执行裁定书，裁定准予强制执行东莞市环保局于2013年3月1日作出的东环违改字［2013］187号《责令改正违法行为决定书》。2014年7月3日，本院制作《执行笔录》，载明经到被告经营场所了解，被告经营的工厂已搬走，强制执行完毕。
原、被告双方确认被告的物品已经从案涉土地上搬清，但对于被告从案涉土地上搬迁的时间，双方存在争议。原告主张，被告因环保部门执法无法经营开始陆续搬迁，其在案涉土地上的物品并非一次性搬清，直至2015年2月份春节前还有一车辆放置在案涉土地上；原告未定期巡视案涉土地，故不清楚被告是何时搬清所有物品的。被告主张，其在案涉土地上经营的工厂多次被环保部门查处，无法继续经营，2013年8月初环保部门到场执法，被告当时就把案涉土地上的物品搬清了。被告向本院申请了两名证人出庭作证，证人黄锡忠及证人熊初菊均陈述2013年8月环保部门到案涉土地进行执法，被告于是把工棚、设备等搬到东莞市中堂镇三涌工业园内。原告确认证人证言的真实性，但认为不能证明被告是2013年8月搬迁完毕的。另，本院依法向东莞市环境保护局及东莞市环境保护局中堂分局调取了现场执法检查笔录、询问笔录、照片以及一份由东莞市环境保护局中堂分局及东莞市中堂镇袁家涌村村民委员会共同出具的《证明》，《证明》记载：2013年3月29日被告的工厂已经关闭、搬迁。原告确认现场执法检查笔录、询问笔录、照片、《证明》的真实性，但认为当时只是环保部门进行整顿，被告并未搬清物品，不能以此认定《土地使用合同》已经解除。被告称《证明》上记载2013年3月工厂已经关闭，但当时未搬清物品，至2013年8月才将案涉土地上的物品全部搬迁完毕。
关于《土地使用合同》是否无效或解除，双方存在争议。原告主张，案涉合同是有效的；被告从案涉土地上搬迁后，基于土地位置良好要求原告为其保留案涉土地，口头承诺继续支付租金；基于对被告的信任，原告一直没有要求解除合同，也没有采取收回土地的措施；由于被告一直拖欠租金，原告才于2015年1月31日要求被告解除合同，但被告一直不同意办理解除合同的书面手续；因此，虽然被告不在案涉土地上经营，且案涉土地目前是空地，但被告依然在行使土地的使用权，合同并未解除。被告主张，案涉合同无效；即使案涉合同有效，2013年8月其从案涉土地上搬迁时，已经与原告口头协商解除合同并将案涉土地返还给原告，案涉土地没有被告的物品或人员，被告无法占用，合同已经解除；搬迁后原告及另一名案外人将东莞市中堂镇三涌工业园内的另一块土地租给被告使用。
关于租金或使用费的支付情况。原告主张其一直有向被告催收租金，但被告于2015年1月31日才将2013年9月的剩余租金5000元向原告支付，故被告拖欠的租金应从2013年10月起计算至《土地使用合同》的期限届满之日即2015年3月30日止。被告主张，其已经付清了案涉土地至2013年8月的租金，之后的租金因合同已经解除被告无需再支付；原告于2015年1月31日之前一直未要求过被告支付租金，其主张的租金已经超过了诉讼时效。原告提供了一份银行明细对帐单，证明被告于2015年1月31日向原告支付了46200元，其中包含案涉土地2013年9月租金5000元。被告确认其向原告支付了46200元，但不确认其支付的款项中包含案涉土地的租金。
另查明，本院依法到东莞市公安局中堂分局潢涌派出所调取了2014年1月26日的询问笔录。原、被告确认，2014年1月25日晚，原告打电话给被告称案涉土地隔壁工厂没电，要求被告去检查一下案涉土地的电缆，被告发现案涉土地的电线、电缆被盗后报警，被盗物品属于原告所有。被告主张因当时案涉土地上的电表用户名仍是其本人，搬迁后未及时更改，所以才应原告的要求去检查。原、被告确认，2014年7月左右，原告将案涉土地上的电表用户名从被告更改为东莞市中堂众磊土石方工程部，之前拖欠的以及之后的电费都由原告负责缴纳。
本院于2015年6月9日到案涉土地现场勘查，原、被告对本院拍摄的照片的真实性予以确认。原告主张照片中的空地包括了原来由被告承租的案涉土地以及由三涌村委会使用的土地，不清楚照片中的垃圾是何时由何人堆放的，垃圾部分覆盖了原来由被告承租的案涉土地以及由三涌村委会使用的土地；被告则主张照片中的垃圾是被告退出案涉土地后原告将案涉土地再交给案外人使用而堆放的，被告之前承租的土地已经被垃圾覆盖。
庭审中，原告表示如果案涉《土地使用合同》无效，则将诉讼请求一变更为确认《土地使用合同》无效；将诉讼请求二中的租金变更为使用费，使用费计算标准参照《土地使用合同》中约定的月租金25000元，从2013年8月起计算至被告返还土地之日止。第二次庭审中，原告请求将诉讼请求二中使用费的计算期限变更为从2013年10月1日起计算至2015年3月30日止。
以上事实，有原告提交的《土地使用合同》、地形图、三涌村证明、报警回执、银行明细对帐表、客户电费清单、短信记录、短信清单、语言清单、情况说明两份，被告提交的东环违改字（2012）741号责令改正违法行为决定书、东环违改字（2013）187号责令改正违法行为决定书、东环罚告字（2013）105号行政处罚告知书、东环罚字（2013）495号行政处罚决定书、照片、转账回单、短信记录、书面回复，本院依法调取的现场执法检查笔录、询问笔录、照片、证明、（2013）东一法行非诉审字第1442、2318号行政执行裁定书、执行笔录、询问笔录、送达回证、现场勘查照片以及本院的庭审笔录、询问笔录等附卷为证。
本院认为，本案的争议焦点为：一、《土地使用合同》是否有效；二、租金或使用费计算至何时；三、合同保证金50000元是否需退回被告。
关于焦点一。由于原、被告均没有提交案涉土地的所有权证书，也没有证据证明《土地使用合同》符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”之规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，该合同应认定为无效合同。原告诉请解除《土地使用合同》，因该合同自始无效，故该诉讼请求本院不予支持。对原告诉讼请求以及被告反诉请求确认《土地使用合同》无效，本院予以支持。
关于焦点二。原、被告签订的《土地使用合同》虽为无效合同，但被告已实际使用了案涉土地，应向原告支付土地使用费。关于使用费的计算期限。第一，原告主张被告一直占用案涉土地，不同意返还，但没有提交证据证明被告存在实际占用或拒绝退还的行为。第二，原告称被告承诺在搬迁后继续支付使用费，让原告为其保留案涉土地，但被告实际上并没有继续按时向原告支付使用费，不能认为被告有继续使用案涉土地的意思表示。第三，原告认为被告是2013年8月起才陆续搬走的，但未提供有效证据证明被告实际占用土地至何时，原告提供的报警回执、银行明细对帐单、客户电费清单并不足以证明案涉土地实际上仍由被告使用或被告仍有继续使用的意思表示。被告主张其在案涉土地上的工厂于2013年3月关闭，2013年8月搬迁完毕，提供了责令改正违法行为决定书、行政处罚告知书、决定书，证人证言等佐证，与本院调取的现场执法检查笔录、询问笔录、照片、证明、行政执行裁定书、执行笔录能够互相印证；且中间相距5个月亦属于合理的时间范围；故对被告称于2013年8月从案涉土地上搬迁完毕的主张，本院予以采纳。综上，使用费应计算至2013年8月止，该部分使用费被告已经支付完毕，因被告2013年8月后未实际占用案涉土地，故无需支付之后的使用费。对原告要求被告支付2013年10月1日至2015年3月30日的使用费的诉讼请求，本院不予支持。
关于焦点三。因被告未能举证证明向原告缴纳了50000元保证金，原告对此亦不予确认，故对被告要求原告退还合同保证金50000元的诉讼请求，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告胡寿宜与被告吴四明于2012年3月13日签订的《土地使用合同》无效；
二、驳回原告胡寿宜的其它诉讼请求；
三、驳回被告吴四明的其它反诉请求。
本案本诉受理费4025元（原告已预交），由原告负担；反诉受理费525元（被告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 周玉婷
二〇一五年六月十六日
书 记 员 霍子敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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