上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三(民)初字第19号
原告上海固龙实业有限公司。法定代表人顾永清。委托代理人陆月辉，上海东炬律师事务所律师。委托代理人赵易凡，上海东炬律师事务所律师。被告上海振地实业有限公司。法定代表人陆春林。委托代理人陆勤林。第三人陆勤林。原告上海固龙实业有限公司诉被告上海振地实业有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2015年1月14日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。起诉时，原告向本院申请财产保全，本院依法采取了保全措施。审理中，被告申请追加案外人陆勤林为本案第三人，本院依法予以准许。本案于2015年7月13日、12月18日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵易凡、被告委托代理人陆勤林及其作为第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海固龙实业有限公司诉称：原、被告双方曾于2003年8月20日签订《租房协议书》一份，该协议书约定由原告将位于某路某号、面积为1,052平方米的房屋租借给被告使用，并约定了租金为每年人民币13.5万元。由于原告租赁给被告使用的上述房屋无任何产权证明或审批手续，属于违法建筑，故根据《合同法》相关规定，双方签订的《租房协议书》为无效合同。其后，原告依照《租房协议书》约定，在2003年9月1日至2008年8月31日期间内将该房屋交由被告使用，但被告在上述使用期间内共拖欠了原告房屋使用费575,000元。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，今原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告双方于2003年8月20日签订的《租房协议书》无效；2、被告支付原告房屋使用费575,000元。被告上海振地实业有限公司辩称：被告不同意支付房屋使用费。2003年租房时被告不清楚系争房屋是违章搭建，后来要办公司需要提供房产证，才知道系争房屋是违法建筑。自2003年租房，被告没有支付过租金，被告在系争房屋内进行了装修，投入了一大笔钱，并将装修费用折抵了租金，原告也没有向被告要。现在原告重新要算，被告不清楚是何原因。被告不清楚付的10万元是什么钱，2008年8月31日到期后没有再用系争房屋，之前一直是被告公司在使用。第三人陆勤林述称：第三人以前是被告公司的法定代表人，后被告公司法定代表人在2008年之前变更为第三人的弟弟陆春林，第三人现在是上海多艺服装厂的法定代表人，2008年8月31日，原、被告之间的租赁合同到期后由上海多艺服装厂进行租赁，租赁的厂房地址及面积与系争房屋的地址及面积是一致的。上海多艺服装厂一直经营到2014年10月系争房屋拆除为止。2008年1月28日支付的10万元系上海多艺服装厂提前支付给上海蟠鹭实业有限公司的租金。经开庭审理查明：原告是蟠龙社区居委会下属的公司，2003年8月20日原、被告之间签订了租房协议书一份，协议约定，原告将所辖范围的某路某号面积为1,052平方米房屋租赁给被告使用，租赁期限为5年，自2003年9月1日至2008年8月31日，租金每年13.5万元，先付后租。合同另对其他事项作了约定。另查明，系争房屋未办理房屋产权证及建设规划、施工许可证等合法建造手续，现已经被拆除。以上查明的事实，有原、被告及第三人陈述，租房协议书等证据材料为证，并经当庭出证质证，本院予以确认。审理中，原告认为被告租赁房屋5年总计应付房屋使用费67.5万元，被告仅支付了10万元，剩余57.5万元未付。租期届满后，2008年8月31日被告将系争房屋交付给原告，租期已经履行完毕，原、被告没有续签租赁合同。关于租赁期间的房屋使用费，原告认为曾口头催讨过，但没有相关证据。2008年10月20日，系争房屋由上海蟠鹭实业有限公司与上海某服装厂另行签订租赁协议，约定从2008年8月31日之后由上海某服装厂承租，上海某实业有限公司与原告公司同属于蟠龙社区居委会下属公司，而上海某服装厂则与被告公司原系同一法定代表人，协议履行至2014年10月系争房屋拆除为止。为此，原告提供了解除合同协议书及租赁协议书等证据为证。被告及第三人认可租房协议无效，被告没有支付过房屋使用费。2008年1月28日支付的10万元系上海某服装厂提前支付给上海蟠鹭实业有限公司的租金。被告原法定代表人与第三人上海多艺服装厂法定代表人虽然系同一人，但两者是相互独立的主体，上海蟠鹭实业有限公司与原告公司也是相互独立的主体，被告与原告之间租房协议已经履行完毕，现原告主张房屋使用费已经超过诉讼时效，被告也不同意支付。原告认为租房协议应属无效，不应受诉讼时效的限制。根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，因系争房屋未办理房屋产权证及建设规划、施工许可证等合法建造手续，对此，原、被告双方均无异议。原、被告签订的租房协议书违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效，但协议无效并不影响原、被告之间的结算，就原、被告之间房屋使用费结算，应属于原、被告之间的债权债务关系，根据我国民法通则的相关规定，债权人向人民法院请求保护其民事权利的诉讼时效为二年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。在本案中，原、被告之间租房协议约定的租期至2008年8月31日已届满，另约定房屋使用费的支付方式为先付后租。如诉讼时效无中断等情形，原告主张房屋使用费诉讼时效应从2008年8月31日开始计算至2010年8月31日止，但原告并未有证据证明曾向被告主张过该笔债权，至本案起诉时已超过法定二年的有效诉讼期间，按照我国法律的有关规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效的限制。现被告以原告诉讼请求已超过诉讼时效为由，不愿履行付款义务。因原告在诉讼时效期间怠于行使权利，已丧失法定二年的诉讼时效，故本院对原告主张被告支付房屋使用费的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十八条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告上海固龙实业有限公司与被告上海振地实业有限公司双方于2003年8月20日签订的《租房协议书》无效；驳回原告上海固龙实业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币9,550元，财产保全费人民币3,395元，合计诉讼费用人民币12,945元，由原告上海固龙实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 高金登
代理审判员 林 青
人民陪审员 杨锡明
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 王 菲
附：相关法律条文
附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十八条超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。