陕西省宝鸡市金台区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0303民初2161号
原告宝鸡市金台区农村信用合作联社陈仓信用社,住宝鸡市金台区大庆路，统一社会信用代码91610303709928631T。
负责人郑建辉，该信用社负责人。
委托代理人呼春晖，陕西国文律师事务所律师，特别授权。
委托代理人刘凤霞，该信用社员工。
被告陕西十万大山实业股份有限公司,住所地宝鸡市金台区中山东路,组织机构代码29420485-X。
法定代表人柳奎尧，该公司执行董事。（已病故）
副董事长蒲新民。
委托代理人ＸＸ，该公司员工，特别授权。
委托代理人杜兆鵾，该公司员工。
第三人宝鸡市致尚商贸有限公司,住所地宝鸡市金台区高家坪，统一社会信用代码91610303567131466U。
法定代表人朱琳，该公司执行董事。
委托代理人张松梅，该公司监事，特别授权。
委托代理人高小娟，该公司员工。
原告宝鸡市金台区农村信用合作联社陈仓信用社诉被告陕西十万大山实业股份有限公司及第三人宝鸡市致尚商贸有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案受理，依法由审判员周瑾适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人呼春晖、刘凤霞，被告委托代理人ＸＸ、杜兆鵾，第三人的委托代理人张松梅、高小娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝鸡市金台区农村信用合作联社陈仓信用社诉称，原告、被告于2004年8月4日签订两份《抵押担保借款合同》均约定由原告给被告各贷款200万元，期限均为从2004年8月4日起至2006年8月4日止，月利率6.8625‰，被告以其位于宝鸡市渭滨区金渭路8号1-2层（面积1219.55㎡）的办公用房和金渭路8号3-6层（面积1863.12㎡）的办公用房分别为上述两笔贷款提供抵押担保。2005年1月25日原、被告又签订《抵押担保借款合同》约定由原告给被告贷款140万元，期限从2005年1月25日起至2007年1月25日止，月利率7.68‰，被告以其位于大庆南路（面积14206.88㎡）的土地使用权为该笔贷款提供抵押担保。上述合同签订后，在依法对上述抵押物办理完抵押登记后，原告依约向被告发放了共计540万元的贷款。但在贷款到期后被告除于2007年9月6日归还了用土地抵押的贷款本金100万元外，对剩余贷款本金440万元未能归还。截止到2016年6月29日被告仍欠原告贷款本息共9685327.20元不能偿还。另查，被告于2013年5月在未经原告同意的情况下，将抵押给原告的位于渭滨区金渭路8号1-2层及3-6层的房屋出售给第三人，原告认为原告抵押权的实现和第三人有法律上的利害关系。现请求判令：1、被告归还原告贷款本金440万元及利息（从2004年9月9日起以本金400万元按月利率6.8625‰算至2006年8月4日；从2006年8月5日起以本金400万元按月利率10.29375‰算至款清之日；从2005年2月17日起以本金140万元按照月利率7.68‰算至2007年1月25日；从2007年1月25日起以本金140万元按月利率11.52‰算至2007年9月6日；从2007年9月6日起以本金40万元按月利率11.52‰算至款清之日，截止到2016年6月29日共欠息5285327.20元）。2、确认原告对被告位于宝鸡市渭滨区金渭路8号1-2层（1219.55㎡）的房屋和3-6层（面积1863.12㎡）的房屋享有优先受偿权。3、诉讼费及实现债权的其他费用由被告承担。
原告为证明诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、抵押担保借款合同，证明原告和被告之间有三笔借款事实。
2、借款借据三份，证明原告给被告发放借款540万元，被告归还了本金100万元。
3、货款催收通知书，证明原告对被告的借款催收及检查情况。
4、抵押他项权证，证明被告用其自有的两处房产及一块土地为本案的三次借款提供抵押担保。
5、委托代理合同及发票，证明原告为债权的实现所支出的费用。
被告陕西十万大山实业股份有限公司承认原告在本案中所主张的借款事实，但辩称与第三人只是签订了金渭路8号1-2层（1219.55㎡）的房屋和3-6层（面积1863.12㎡）的房屋转让协议，合同没有实际履行，同时对欠款没有偿还能力。
被告未向本院提交证据。
第三人宝鸡市致尚商贸有限公司陈述称，原告诉称被告在未经原告同意的情况下，将抵押给原告的位于渭滨区金渭路8号1-2层及3-6层的房屋出售给第三人，对此第三人有异议，第三人和被告签订了该楼房房屋转让协议，但合同没有实际履行，第三人只是给被告支付了35万元的定金。
第三人向本院提交如下证据：
1、房屋产权转让协议书，证明被告和第三人签订房屋产权转让协议。
2、收款收据2张，证明第三人给被告支付房屋转让定金35万元整。
对原告提交的证据，被告及第三人均不持异议，本院依法认定，对第三人提交的证据，原告及被告均不持异议，本院依法认定。
经过对原告、第三人证据的举证、质证及原、被告和第三人陈述，审理查明：
2004年8月4日，被告陕西十万大山实业股份有限公司和原告宝鸡市金台区农村信用合作联社陈仓信用社签订《抵押担保借款合同》，该合同第一条第一款第四项约定被告向原告借款200万元，借款期限为2年，从2004年8月4起至2006年8月4日止，第五项约定贷款利率是6.8625‰，第二条约定抵押人自愿以本人有权处分的财产，经协议后价值叁佰万元（明细见抵押物清单）作为抵押物，为借款人提供担保。第二条第一款第二项约定抵押担保的范围包括该笔贷款的本金、利息和实现债权的费用。第七条第一款第一项约定借款人不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日按贷款利率的50%加收利息。2004年8月4日被告和原告又签订了和如上内容完全相同的《抵押担保借款合同》，至此被告从原告处借款400万元整。2005年1月25日，被告和原告又签订了一份《抵押担保借款合同》，该合同除过借款期限（从2005年1月25日起至2007年1月25日止）和本金（140万元）、贷款利率（7.68‰）和抵押物价值（695万元）和前两份抵押担保借款合同有差别外，其余条款完全相同。在三份合同签订后，原告依约给被告发放了540万元的借款。
另查，被告以其位于宝鸡市渭滨区金渭路8号1-2层（面积1219.55㎡）的办公用房和金渭路8号3-6层（面积1863.12㎡）的办公用房分别为2004年8月4日的两笔贷款提供抵押担保。2004年8月27日，宝鸡市房屋产权管理处为原告办理了两份房屋他项权证书。被告以其位于大庆南路（面积14206.88㎡）的土地使用权为2005年1月25日的贷款提供抵押担保。2005年2月，宝鸡市金台区国土资源局为原告办理了土地他项权证。
被告向原告借款540万元，被告除于2007年9月6日归还了用土地抵押的贷款本金100万元外，对剩余贷款本金440万元及利息未能归还。原告在2008年、2010年、2012年、2014年、2016年分别向原告催款。
再查，2011年12月9日第三人宝鸡市致尚商贸有限公司与被告签订《房屋产权转让协议书》，依据该协议，被告将金渭路8号房屋产权以1600万元转让给第三人，并约定了其他转让事宜。第三人于2012年1月10日和2月3日分别给被告支付了20万元和15万元的定金。原告认为被告未经原告准许将抵押房屋转让给第三人，第三人和本案有利害关系，故原告将宝鸡市致尚商贸有限公司作为第三人提起诉讼。
本院认为，原、被告签订的三份《抵押担保借款合同》出自双方当事人真实意思表示，合法有效。本院对《抵押担保借款合同》的效力予以认定。依法成立的合同受法律保护，原告与被告均应依合同约定享有权利、履行义务，本案原告在合同签订后依合同约定给被告办理了借款手续，被告亦应按合同约定归还本金及利息，现被告在借款合同期满后，仅归还了100万元本金，未依合同约定偿还全部本金及利息，显属违约，对原告要求被告偿还其借款本金、罚息的主张本院依法予以支持。2004年及2005年被告分别为原告办理了两份他项权证书及一份土地他项权证书，原告请求依据两份他项权证书对宝鸡市渭滨区金渭路8号1-2层（1219.55㎡）的房屋和3-6层（面积1863.12㎡）的房屋享有优先受偿权符合法律规定，本院予以支持。对原告主张的为实现债权支出的其他费用，原告提交了陕西国文律师事务所的委托代理书及陕西增值税普通发票，用以证明原告为实现债权支出的代理费用，但依据《抵押担保借款合同》第二条的约定：“抵押担保的范围包括该笔贷款的本金、利息和实现债权的费用”之规定，实现债权的费用约定不明，故对原告的此项请求本院不予支持。对原告请求将宝鸡市致尚商贸有限公司作为第三人提起诉讼，鉴于第三人虽然和被告签订了《房屋产权转让协议书》并支付了35万元的定金，但该合同没有全面、实际的履行，故第三人宝鸡市致尚商贸有限公司在本案中不承担责任。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：
一、被告陕西十万大山实业股份有限公司归还原告宝鸡市金台区农村信用合作联社陈仓信用社贷款本金440万元及利息（从2004年9月9日起以本金400万元按月利率6.8625‰算至2006年8月4日；从2006年8月5日起以本金400万元按月利率10.29375‰算至款清之日；从2005年2月17日起以本金140万元按照月利率7.68‰算至2007年1月25日；从2007年1月26日起以本金140万元按月利率11.52‰算至2007年9月6日；从2007年9月7日起以本金40万元按月利率11.52‰算至款清之日）。
二、原告宝鸡市金台区农村信用合作联社陈仓信用社对被告陕西十万大山实业股份有限公司位于宝鸡市渭滨区金渭路8号1-2层（1219.55㎡）的房屋和3-6层（面积1863.12㎡）的房屋享有优先受偿权。
三、驳回原告宝鸡市金台区农村信用合作联社陈仓信用社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费79597元，减半收取39798.5元，由被告陕西十万大山实业股份有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审判员 周 瑾
二〇一六年九月二十六日
书记员 李会杰