辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2014]沈中民二终字第612号
上诉人（原审被告）：沈阳女人街房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区浑南四路1号富腾国际大厦A座2001室。
法定代表人：程君玲，该公司董事长。
委托代理人：聂诚，男，1963年9月22日出生，汉族，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：李雪娇，女，1972年8月11日出生，汉族，无业，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：卢海保，辽宁万嘉律师事务所律师。
原审被告：沈阳女人街商业发��有限责任公司，住所地沈阳市浑南新区。
法定代表人：王爱芹，该公司总经理。
委托代理人：李丹丹，女，1985年11月15日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人沈阳女人街房地产开发有限公司（以下简称“女人街房产公司”）因与被上诉人李雪娇、原审被告沈阳女人街商业发展有限责任公司（以下简称“女人街发展公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院[2013]东陵民二初字第608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月4日受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员贾宏斌（主审）、代理审判员朱丹参加评议的合议庭，于2014年3月10日对本案进行了公开开庭审理。上诉人女人街房产公司的委托代理人聂诚、被上诉人李雪娇、原审被告女人街发展公司的委托代理人李丹丹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查��：2006年1月24日，原告与第二被告签订一份商品房买卖合同，原告购买了第二被告开发的位于浑南新区营盘北街5号B区2层C019号商铺，面积为17.93平方米，价格为179234元。双方约定交房日期为2006年9月30日。同日，原告又与第一被告就该商铺签订了一份商铺租赁协议，每月每平米租金为109.6元，每月租金为1965.28元（税前）。租赁期限：租期为2007年1月1日至2009年12月31日为免租期，2010年1月1日至2012年12月31日为有偿租赁期。租金支付方式：自租赁起算日起，每六个月为一个结算周期。在本结算周期的第一个月内支付本期租金，以此类推（上打租）。在承租期内，甲方（原告）只享有该商铺的所有权及相应的租金收取权，其它一切权益均由乙方（被告）所有。甲方（原告）的权利义务：1、甲方同意：该商铺由乙方（被告）以自营、与第三者联营或者将该商铺转租给第三方使��的方式经营，甲方（原告）不得以任何理由进行干预。乙方（被告）的权利义务：租赁期届满后，如乙方（被告）继续承租，则甲方应同意，并由乙方（被告）决定续租期限及不低于总房款10％的年租金标准。具体条款由双方另行签订续租协议等内容。2010年，被告支付原告2010年1月1日至2010年6月30日期间的租金11791.68元。2012年11月8日，被告曾召开业主大会商讨解决租金事宜，没有结果。原告因租金一事多次向第一被告主张权利，被告均以各种理由未付。原告诉至法院。
原审法院另查明：2012年1月1日，第二被告将包含原告所有商铺在内的整体商铺租赁给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司。
原审法院认为：关于合同效力问题，原告与被告沈阳女人街商业发展有限责任公司签订的商铺租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，因而应认定有效。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。被告辩解合同无效的理由不足，不予支持。关于原告诉请的解除合同问题，因合同第六条规定“乙方（原告）只享有该商铺的所有权及相应的租金收取权”、第九条规定“租赁期限届满后，如乙方（被告）继续承租，则甲方（原告）应同意，并由乙方（被告）决定续租期限及不低于总房款10％的年租金标准。具体条款由双方另行签订续租协议。”本案中，因被告未提出解除合同，则合同应继续履行；且经庭审查明，该商铺现已被第一被告租赁给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司，现该商铺由沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司实际占有和使用。故原告解除合同的诉讼请求因案件处理结果涉及他人利益，其请求不予支持。
关于租金数额问题，原告诉请2010年8���1日起至2012年12月31日止租期内的租金58958.4元，因每月租金1965.28元，每年租金为23583.36元（1965.28元×12个月），2010年1月1日起至2012年12月31日止的租金为70750.08元（1965.28元×36个月），被告仅付原告六个月租金11791.68元（1965.28元×6个月），尚欠租金58958.4元，予以确认。对租赁期届满后的2013年1月1日起至2013年6月30日期间的占有使用费问题，因被告没有将商铺交还原告，继续使用该商铺，应按原租赁合同标准给付原告占用期间（2013年1月1日至6月30日）的占有使用费11791.68元（1965.28元×6个月）。因被告已实际支付原告2010年1月1日起至6月30日止6个月的租金11791.68元，也协助原告交纳了2010年一年租金的税款，业主大会纪要内容能够证明原告一直就租金问题向被告主张权利，原告并未超过诉讼时效。被告辩解原告并未交付房屋给被告使用及租金已超过诉讼时效，原告无权请求租��的抗辩意见没有事实和法律依据，其辩解不予支持。
关于原告请求的利息问题，依合同法规定，由于被告未按合同约定履行，应向原告承担违约责任。由于双方在租赁合同中未对违约标准作出约定，故被告依法应按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息。因双方合同约定租金支付方式为六个月是一个付款周期，六个月租金为11791.68元（1965.28元×6个月）。由于付款日期为每六个月周期的第一个月内，故付款日期应为每年的1月30日前及7月30日前，故利息应按11791.68元自每年的2月1日、8月1日起按中国人民银行同期贷款利率自2010年8月1日起计算至2013年6月30日止。
关于原告提出的应由第二被告沈阳女人街房地产开发有限公司承担连带责任的请求，因第二被告不是争议商铺的所有人、承租人，未经所有权人同意的情况下，将诉争商铺租赁给案外人兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司使用，侵害了原告的财产权利。依照民法通则的规定，第二被告应对2012年1月1日后的租金、占有使用费及利息承担连带责任，原告请求应予支持。对第二被告辩解意见，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》一百三十条之规定，判决如下：一、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李雪娇支付商铺租金人民币58958.4元（自2010年8月1日起至2012年12月31日止）。二、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李雪娇支付商铺占有使用费人民币11791.68元（自2013年1月1日起至6月30日止）。三、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李雪娇支付商铺租金及占有使用费70750.08元的利息（按本金11791.68元计算，自2010年8月1日起至2013年6月30日止，按中国人民银行同期贷款利率于每年的2月1日、8月1日起分段计付利息至2013年6月30日止）。四、被告沈阳女人街房地产开发有限公司对2012年1月1日以后应由被告沈阳女人街商业发展有限责任公司承担的义务负连带给付责任。五、驳回原告方其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2490元，由被告沈阳女人街商业发展有限责任公司负担。
宣判后，女人街房产公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决；被上诉人承担本案诉讼费用。上诉理由：一、原审法院认定商铺租赁协议有效是错误的。本案租赁协议中的租赁物不存在，租赁合同不可能履行。由于政府拆迁停建，被上诉人没有取得商铺，客观上也已不可能取得该商铺，被上诉人至今也未进行房屋所有权登记确立物权，实际上也不可能取得物权。房屋买卖合同中的商铺因客观上无法分割出四至范围并交付，无法进行测绘并登记确立物权，至于租赁权就更是空中楼阁，租赁合同事实上不可能实际履行。二、原审法院认定上诉人对2012年1月1日以后应由原审被告承担的义务负连带给付责任是错误的。上诉人出租给兴隆大奥莱租赁房产的所有权属于上诉人，一审法院认定上诉人将被上诉人的商铺对外租赁，这与事实不符。如前所述，被上诉人从未取得过房屋买卖合同中的商铺，更未经房屋所有权登记依法确立物权，客观上也已不可能根据商品房买卖合同约定的四至范围取得商铺。由于政府拆迁规划变更，这个商铺不存在，以后也不可能有，应另案解决。
被上诉人李雪��答辩称：一、本案涉案商铺是被上诉人从上诉人手中所购买，租赁合同也是基于被上诉人与上诉人之间的买卖合同签订，在被上诉人已经缴纳购买商铺全款的前提下，上诉人主张被上诉人没有取得商铺，只是证明上诉人作为商铺出卖人涉嫌刑事诈骗。事实上，租赁物不仅存在，而且承租人女人街商发展公司还向一部分业主支付过租金。上诉人在一审中主张和女人街发展公司没有关联，均为独立的法人单位，其无权请求审理租赁协议有效性。二、上诉人与被上诉人是商铺买卖关系，被上诉人交付购买商铺价款后，作为出卖人的上诉人应按照约定履行商铺所有权变更手续。上诉人在收取被上诉人购买商铺价款的同时，又主张被上诉人从未取得过房屋买卖合同中的商铺，只能表明上诉人一直未履行商铺买卖义务，属于主动承认自身违约，不能改变无权处分涉案商铺的本质，原审法院认为上诉人的行为属于侵权行为，适用法律正确。此外，被上诉人认为上诉人应该自始承担责任。
原审被告女人街发展公司述称：租赁协议没有发生法律效力，被上诉人无权要求支付租金及利息。被上诉人未交付房屋给女人街商发展公司使用，无需支付租金。支付租金的诉讼请求已经超过诉讼时效期间。商铺协议第五条约定租金支付方式为自租赁起算日起，每六个月为一个结算周期，在本结算周期的第一个月内支付本期租金。法律规定诉讼时效为一年。
上述事实，有《商铺租赁协议》、《租赁合同》及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：关于李雪娇、女人街房产公司、女人街发展公司三方之间的合同效力问题。李雪娇与女人街房产公司签订的《商品房买卖合同》，以及同日李雪娇与女人街发展公司签订的《商铺租赁协议》，均系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性、禁止性规定，皆合法有效，各方当事人均应依照合同约定履行自己的义务。李雪娇已经按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，女人街房产公司和女人街发展公司也应当按照合同约定履行各自的义务。女人街房产公司和女人街商发展公司以政府曾发出拆迁公告等为由，主张李雪娇没有取得商铺，客观上不可能取得商铺，商铺未办理物权登记等，缺乏事实依据，违背基本的诚实信用原则，本院不予支持。
关于上诉人女人街房产公司是否应当承担连带给付责任的问题。由于上诉人已将涉案商铺出售给李雪娇，在上诉人或女人街发展公司未与李雪娇签订新的租赁协议，亦未经李雪娇同意并授权的情况下，上诉人与案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司��订租赁协议，并将包括涉案商铺在内的整体商铺交付给其经营使用，明显侵害了李雪娇的合法权益，上诉人应当承担相应的法律责任。原审判决第四项正确，本院应予维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2490元，由上诉人沈阳女人街房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 贾宏斌
代理审判员 朱 丹
二〇一四年三月十九日
书 记 员 任 江
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。