新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)新01民终841号
上诉人（原审原告，反诉被告）：新疆亿通达国际物流仓储有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路429号。
法定代表人：王飞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：羊山东，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：乌鲁木齐市嘉豪国际物流有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区温泉西路。
法定代表人:雷广德，该公司总经理。
委托诉讼代理人：任小琴，女，1966年1月19日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市天山区前进路。
委托诉讼代理人：徐同，新疆德洋律师事务所律师。
上诉人新疆亿通达国际物流仓储有限公司（以下简称亿通达公司）因与被上诉人乌鲁木齐市嘉豪国际物流有限公司（以下简称嘉豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2016）新0102民初4519号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月8日受理后，开庭进行了审理。上诉人亿通达公司的委托诉讼代理人羊山东，被上诉人嘉豪公司的委托诉讼代理人任小琴、徐同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人亿通达公司的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决第四项，改判嘉豪公司向其支付扩建库房、办公室、混凝土地坪、库房改建及花墙建设费用1,048,391.14元；2、请求判令嘉豪公司承担本案的诉讼费用。事实及理由：一审法院认定，我公司未支付租金导致双方合同不能履行，故双方合同解除的过错方是我公司，则扩建费用应由我公司承担系认定事实错误，嘉豪公司未能履行合同约定的办理新建、扩建库房的规划手续、未按合同约定对库房通水系根本违约，且双方2015年8月25日签订的解除合同的协议是双方协商解除，搁置争议另行主张，一审法院认定系我方违约致使双方合同解除，无事实依据，且我公司认为，双方诉争的扩建库房、办公室均无规划房产手续，涉及此部分补充协议应当认定无效。故一审判决驳回我方要求嘉豪公司支付扩建费用的诉讼请求有误，请求二审法院予以纠正并支持我方的上诉请求。
被上诉人亿能达公司辩称，首先我公司认为一审判决的认定事实清楚使用法律正确。嘉豪公司一直所称扩建的库房没有手续的原因在我公司，但在双方签订的合同中，我公司的义务仅仅是协助，手续还是应该由嘉豪公司办理。双方的补充协议和合同约定的很清楚，我们也提供了上水，双方进行了现状的交接和认可，嘉豪公司以库房的通水问题指责我公司违约，没有事实依据。嘉豪公司不能依约向我公司支付租赁费用，导致双方合同不能履行，过错责任应由嘉豪公司承担，请求二审法院驳回嘉豪公司的上诉请求。
上诉人亿通达公司向一审法院起诉请求：1.请求判令嘉豪公司向其支付扩建库房、办公室、混凝土地坪、库房改建及花墙建设扩建造价费用1,048,391.14元（2012年1月7日至2017年2月28日合计1879天，2014年6月27日至2017年2月28日合计977天，扩建造价费用评估总价2,016,301.9元，应付价款为977天÷1,879天×2,016,301.9元）；2.请求判令嘉豪公司向其退还100万元的租赁保证金；3.请求判令嘉豪公司承担本案的诉讼费用。
被上诉人嘉豪公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令亿通达公司支付占用使用费599,931.51元及利息74,823.24元；2.请求判令亿通达公司将其拆除、改建的四间库房按照相邻库房面积高度规格恢复原状；3.请求判令亿通达公司承担本案的全部反诉诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年7月6日，亿通达公司与嘉豪公司的前身乌鲁木齐市物资回收公司天山区分公司签订《租赁合同》，约定：“甲方（嘉豪公司）将其合法拥有的库房出租给乙方（亿通达公司）使用，甲方出租给乙方的库房坐落于乌鲁木齐市天山区花儿沟路（门牌号红雁路267号），宗地号0101500730；甲方在此院落先行建设第一批封闭式库房，库房共计40间，每间约108平方米，共计4320平方米，在此基础上，甲方还需建设以下设施供乙方无偿使用：办公所需办公室6间，海关二次查验库及必备的二次查验封闭停车区，库房院内停车所需的停车场地；库房租赁期限自2011年10月1日至2016年9月30日止，租期5年，库房租金每年200万元，乙方在库房交付使用前，向甲方支付库房租赁保证金100万元，租金自2011年10月开始乙方在合同期内租金按月均摊支付（即16万元/月，差额部分年底一次补请），每月5号前支付；合同期满乙方如续租，保证金延用，不续租乙方在合同期满提前半年通知甲方，该保证金转为合同期内最后六个月的租金；合同执行期内，如因乙方业务扩大需增加库房间数，应报告甲方，由甲方负责增建库房；租赁期间甲方需保证该库房及其附属设施（上、下水、电、采暖等）处于正常的可使用及安全状态；乙方需增设附属设施及设备需征得甲方同意”。2012年1月7日，双方签订《补充协议》，约定“甲方（嘉豪公司）与乙方（亿通达公司）双方于2012年1月6日就红雁路267号建设施工完毕的库房及其附属院落做现状交接，双方确认交接完毕后该库房及其附属院落的自主经营管理权、使用权、租赁权在合同执行期内归乙方拥有，库房经营期间涉及的税费由乙方承担；合同顺延至2017年2月28日终止，使用费期限仍为5年；就红雁路267号库房建设现状，每年乙方支付甲方库房使用费200万元，分两次付清，每年6月30日和12月30日之前；乙方在合同期内，须根据此宗土地的规划设计条件进行库房的设计、建设，三年内（即2015年3月1日前），院内新建设面积约为10000平方米；乙方在未来的库房建设过程中，甲方须协助乙方办理库房规划设计手续及市政配套至建设红线内，乙方自行建设的库房在合同执行期内归乙方无偿使用，不再给甲方支付任何费用，产权归甲方所有”。签订补充协议的同时，双方办理了交接资料，包括租赁物土地规划条件复印件、宗地图复印件、土地证复印件、库区平面示意图、库区配电示意图、库区地下排水示意图。亿通达公司开始占有使用租赁场地及库房。期间，亿通达公司支付嘉豪公司租金90万元。2012年9月26日，亿通达公司将嘉豪公司诉至乌鲁木齐市中级人民法院要求确认未按规划条件建设的25间库房的出租行为无效，其余租赁合同部分继续履行，请求法院从200万元中核减租赁期内25间房屋无法使用的年租金125万元，被告负责建设租赁物上下水、供暖设备及消防设施或承担由此产生的费用，被告承担逾期交付房屋、不履行合同义务的违约金200万元。2012年12月10日，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2012）乌中民四初字第83号民事判决书，判决：1.亿通达公司与嘉豪公司签订的租赁合同及补充协议中关于25间库房的租赁协议部分无效，租赁合同及补充协议其他部分继续履行；2.驳回亿通达公司其他诉讼请求；3.亿通达公司向嘉豪公司返还25间房屋。该判决生效后，2013年3月28日，亿通达公司将25间房屋中的21间退还给嘉豪公司。后，嘉豪公司又将亿通达公司诉至本院，要求亿通达公司支付2012年1月7日至2012年12月31日的租金110万元及利息55,000元，亿通达公司提起反诉，要求嘉豪公司赔偿亿通达公司损失35万元，并承担查验库使用费244,233元。2013年6月8日，一审法院作出（2013）天民三初字第226号民事判决书，判决亿通达公司给付嘉豪公司自2012年1月7日至2013年1月7日期间的租金110万元及利息50,700元，驳回亿通达公司的反诉请求，该案现已生效。2014年6月27日，亿通达公司又将嘉豪公司诉至法院，要求与嘉豪公司解除合同，嘉豪公司承担违约金100万元。庭审中，嘉豪公司提起反诉要求亿通达公司支付使用费1,828,356.08元及利息9万元，案件审理中，亿通达公司撤回本诉，反诉继续审理。经一、二审审理，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2015）乌中民四终字第181号民事判决书，判决亿通达公司支付嘉豪公司2013年1月8日至2014年1月8日期间的租金1,177,260.27元及利息63,684.86元。在该案的审理过程中，亿通达公司与嘉豪公司于2014年8月25日就解除合同事宜签订《解除租赁合同交接书及后续经济问题解决确认书》，约定：“双方同意在该诉讼案中先行解除合同及补充协议（即2011年7月6日签订的租赁合同、2012年1月7日签订的补充协议）；甲方（亿通达公司）在乙方（嘉豪公司）院落内投资建设的十九间库房，一并提前交付给乙方，由甲方出资建设的露天场地的地面混凝土硬化面积土地一并提前交付给乙方；由甲方出资进行维修建设的临时花墙现也完整地交付给乙方，维修花墙头长度为100米，墙高2米左右，建设材料为红砖及混凝土砂浆建设，现一并提前交付给乙方；以上所述由甲方建设的房产及地面建设及花墙建设所涉及的建设费用及所有经济纠纷问题，双方同意在解除租赁合同及补充协议后，另案或另行进行解决；双方解除合同日期为双方交接日期”。同日，亿通达公司与嘉豪公司进行现场交接确认，载明：“嘉豪公司所建两间库房被亿通达公司拆除，嘉豪公司所建两间库房被亿通达公司改建（改建成多间办公室），移交方所建库房及办公室在交付接收方后，于2014年8月25日后接收方对该库房的使用不需给移交方支付使用费用”。
一审法院认为，亿通达公司与嘉豪公司签订的《租赁合同》、《补充协议》及《解除租赁合同交接书及后续经济问题解决确认书》均系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定当属有效，双方应严格依约履行。合同签订后，嘉豪公司将涉案库房及场地交付给亿通达公司，亿通达公司出资对其中4间库房进行了改建，并修建了19间库房、6间办公室，对办公室前的地面进行硬化，并修建了花墙。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。根据诚实信用原则，嘉豪公司知道亿通达公司存在违约行为后，应当通过当场制止、解除合同收回房屋等措施防止改扩建行为对房屋造成进一步损坏，现嘉豪公司至本次诉讼均未以亿通达公司违约扩建为由主张权利，故应当视为嘉豪公司同意亿通达公司进行改扩建。根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方当事人对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，亿通达公司在修建库房及办公室时未办理合法的修建手续，亿通达公司与嘉豪公司在履行合同过程中，发生了多次诉讼，在亿通达公司起诉嘉豪公司要求确认25间库房租赁关系无效的案件中，仅要求确认合同部分无效，并未提出解除合同，在其他案件中，亿通达公司多次主张违约赔偿，均未得到支持，以上事实可以证实，导致合同无法继续履行的原因在于亿通达公司未能按合同约定时间支付租金，亿通达公司迟延支付租金的行为导致合同解除，其行为存在过错，扩建费用应当由其自行承担，故对亿通达公司要求嘉豪公司支付投资扩建库房、办公室、混凝土地坪、库房改建及花墙建设扩建造价费用1,048,391.14元的诉讼请求，不应予以支持。根据合同约定不续租亿通达公司在合同期满前半年通知嘉豪公司，该保证金转为合同期内最后六个月的租金，现亿通达公司与嘉豪公司协商一致于2014年8月25日解除合同，嘉豪公司在反诉中亦已主张了2014年1月8日至2014年8月25日期间的使用费，故嘉豪公司应将保证金100万元退还亿通达公司，一审法院对亿通达公司的该项诉讼请求予以支持。2013年3月28日，亿通达公司仅将25间库房中的21间退还给嘉豪公司，其余四间虽然经民事判决书认定为无效，但亿通达公司将这四间库房改建后至2014年8月25日前一直占有使用，故嘉豪公司向亿通达公司主张上述四间库房自2014年1月9日至2014年8月25日占有使用期间的费用合理有据，应予以支持。其余15间库房，经乌鲁木齐市中级人民法院（2015）乌中民四终字第181号民事判决书判决，亿通达公司支付租金至2014年1月8日，故亿通达公司还应支付15间库房自2014年1月9日至2014年8月25日期间的占有使用费，综上，亿通达公司应支付嘉豪公司19间库房自2014年1月9日至2014年8月25日期间的占有使用费593,424.66元（200万元÷40间×19间÷365天×228天）。合同约定，每年亿通达公司支付嘉豪公司库房使用费200万元，分两次付清，每年6月30日和12月30日之前，现亿通达公司延期支付使用费的行为造成嘉豪公司的利息损失，故亿通达公司还应支付嘉豪公司利息70,953.29元【（95万元÷365天×172天（2014年1月9日至2014年6月30日）×4.875‰×26个月，自2014年6月30日至2016年8月30日）＋（95万元÷365天×56天（2014年7月1日至2014年8月25日）×4.875‰×20个月，自2014年12月30日至2016年8月30日）】，嘉豪公司主张超出部分，不应予以支持。关于嘉豪公司要求亿通达公司将其拆除、改建的四间库房按照相邻库房面积尺度规格恢复原状的诉讼请求，一审法院认为，嘉豪公司在修建这四间库房时并无合法建设手续，该四间库房系违法建筑，违法建筑是违法状态的物化，不应受到法律保护，故对嘉豪公司的该项反诉请求，不应予以支持。故判决：一、乌鲁木齐市嘉豪国际物流有限公司返还新疆亿通达国际物流仓储有限公司保证金100万元；二、新疆亿通达国际物流仓储有限公司支付乌鲁木齐市嘉豪国际物流有限公司使用费593,424.66元（200万元÷40间×19间÷365天×228天，自2014年1月9日至2014年8月25日）；三、新疆亿通达国际物流仓储有限公司支付乌鲁木齐市嘉豪国际物流有限公司利息70,953.29元【（95万元÷365天×172天×4.875‰×26个月，自2014年6月30日至2016年8月30日）＋（95万元÷365天×56天×4.875‰×20个月，自2014年12月30日至2016年8月30日）】；四、驳回新疆亿通达国际物流仓储有限公司其他诉讼请求；五、乌鲁木齐市嘉豪国际物流有限公司其他反诉诉讼请求。
二审中，双方当事人没有提供新证据。嘉豪公司在二审对亿通达公司一审中向法庭提交的由新疆隆信工程造价咨询有限公司制作的新隆造审字[2016]010号鉴定报告的形式不予确认,但对于鉴定中室外地坪工程结算造价183,971.47元，花墙结算造价17,437.81元；改建费用87,104.98元的结果予以确认。
本院认为，亿通达公司与嘉豪公司所签订的《租赁合同》、《补充协议》经双方诉讼确认，部分有效、部分无效，后经双方协商，对有效部分己解除,现双方在二审中争议的焦点是亿通达公司在诉争租赁场地中所自建的19间库房、6间办公室，混凝土硬化处理，花墙，改建4间库房所产生的费用嘉豪公司是否应当承担。嘉豪公司对亿通达公司所主张的以上扩建事实予以认可，结合双方当事人解除合同后进行场地交接的证据可以认定，诉争的以上扩建内容，亿通达公司己移接给嘉豪公司，现由嘉豪公司管理使用。因双方诉争的扩建部分所涉及的《补充协议》己经法院生效判决确认有效，现亿通达公司认为双方签订《补充协议》中涉及无手续的扩建部分的内容无效的意见，本院不予处理。
一审法院认为根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方当事人对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。而本案中双方当事人合同解除的过错方系亿通达公司，故扩建费用应当由亿通达公司承担。对此本院认为，对此司法解释的应用前提应当是双方当事人对扩建费用没有约定。
现就亿通达公司提出的各项扩建费用具体分析如下：
1.扩建的库房和办公室的费用
经双方当事人核对，亿通达公司在履行合同期间，自行建设的库房19间、办公室6间。对此双方当事人在《补充协议》中约定：亿通达公司自行建设的库房在合同执行期内归亿通达公司无偿使用，不再给嘉豪公司支付任何费用，产权归嘉豪公司所有。由此本院认为，亿通达公司在涉案场地上的扩建库房及办公室是同一扩建内容，此扩建行为系嘉豪公司准许的行为，均应认定为协议约定的扩建范围之内，因该条约定的期限为合同执行期内，故应当视为亿通达公司在合同执行期间无偿使用扩建的库房和办公室，且不支付使用费用，费用由亿通达公司自行承担，现双方合同及协议均己解除，合同执行期满，扩建部分应当交由嘉豪公司，扩建费用应由亿通达公司自行承担。亿通达公司要求嘉豪公司承担其扩建库房及办公室费用的上诉请求，本院不予支持。
2.改建费用、室外地坪费用、花墙的费用
双方在履行合同过程中，亿通达公司将嘉豪公司向其交付的部分库房进行了改建并对室外的地坪进行了混凝土硬化，还修建了花墙，根据双方之后多次的诉讼来看，嘉豪公司要求亿通达公司就改建的库房和办公室向其支付了使用费用，可以认定嘉豪公司对亿通达公司的改建行为是认可并同意的，而双方解除合同的移交清单中嘉豪公司对地坪及花墙均予以接受，并在庭审中认可，现其正使用，双方当事人对以上费用没有进行约定，但对于亿通达公司提供的其自行进行鉴定产生的鉴定结论中对改建、混凝土硬化、花墙修建的所花费费用的数额表示认可，对此本院认为，亿通达公司改建、新建以上内容后其自行使用受益，双方合同解除后改建后的库房、办公室、地坪、花墙均己交由嘉豪公司使用受益，根据公平原则，嘉豪公司对此项目的投入双方均受益，故对此项费用双方应当予以分担，考虑双方使用的期限，亿通达公司自行承担30%的费用即86,554.28元（87,104.98元+183,971.47元+17,437.81元×30%），嘉豪公司应承担70%的费用即201,959.98元（87,104.98元+18,3971.47元+17,437.81元×70%）为益。
亿通达公司提出应由嘉豪公司承担扩建、改建、新建费用的上诉请求，合理部分，本院予以支持。
鉴于双方当事人对一审法院判决的嘉豪公司向亿通达公司返还的保证金、亿通达公司向嘉豪公司支付的使用费及利息的内容、数额，及驳回嘉豪公司的其他反诉请求，均未提出异议，对此本院予以确认。
综上，一审判决全部驳回亿通达公司要求嘉豪公司承担扩、改建费用不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》六十条、一百零七条、一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市天山区人民法院（2016）新0102民初4519号民事判决第一、二、三、五项，即乌鲁木齐市嘉豪国际物流有限公司返还新疆亿通达国际物流仓储有限公司保证金100万元；新疆亿通达国际物流仓储有限公司支付乌鲁木齐市嘉豪国际物流有限公司使用费593,424.66元（200万元÷40间×19间÷365天×228天，自2014年1月9日至2014年8月25日）；新疆亿通达国际物流仓储有限公司支付乌鲁木齐市嘉豪国际物流有限公司利息70,953.29元【（95万元÷365天×172天×4.875‰×26个月，自2014年6月30日至2016年8月30日）＋（95万元÷365天×56天×4.875‰×20个月，自2014年12月30日至2016年8月30日）】；乌鲁木齐市嘉豪国际物流有限公司其他反诉诉讼请求；
二、被上诉人乌鲁木齐市嘉豪国际物流有限公司返还上诉人新疆亿通达国际物流仓储有限公司库房改建费用，地坪、花墙修建费用共计201,959.98元。
以上款项双方需于本判决发生法律效力后十日内一次付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费23,187.13元，亿通达公司预交，嘉豪公司负担13,606.21元，亿通达公司负担9,580.92元；一审反诉案件受理费5,273.77元，嘉豪公司预交，由嘉豪公司负担81.22元，亿通达公司负担5,192.55元；二审案件受理费14,235.52元，亿通达公司己预交，由嘉豪公司负担2,741.76元，亿通达公司负担11,493.76元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 琛
审判员 曾 敏
审判员 冯 宁
二〇一七年四月二十七日
书记员 石晓峰
袁洁