中华人民共和国吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民三初字第718号
原告（反诉被告）：延边华银商贸有限公司。住所地：中华人民共和国吉林省延吉市新兴街***号。
法定代表人：赵美花，董事长。
委托代理人：田丰，吉林延大律师事务所律师。
被告（反诉原告）：延边佑利经贸有限公司。住所地：中华人民共和国吉林省延吉市参花街*******号。
法定表人：崔佑利，总经理。
委托代理人：黄昌林，吉林金达莱律师事务所律师。
被告：延吉市巴依可因饭店。住所地：中华人民共和国吉林省延吉市公园街园辉社区。
经营者：朱炫美，女，1985年1月1日出生，朝鲜族，住中华人民共和国吉林省延吉市。
委托代理人：黄昌林，吉林金达莱律师事务所律师。
第三人：（株）餐饮业群体。住所地：大韩民国京畿道高阳市一山区大禾洞2203-1。
法定代表人：赵伦熙，代表理事。
委托代理人：王晶莹，吉林常春（延边）律师事务所律师。
原告（反诉被告）延边华银商贸有限公司（以下简称延边华银公司）与被告（反诉原告）延边佑利经贸公司（以下简称延边佑利公司）、延吉市巴依可因饭店、（株）餐饮业群体房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告延边华银公司法定代表人赵美花及其委托代理人田丰、被告延边佑利公司法定代表人崔佑利及其委托代理人黄昌林、被告延吉市巴依可因饭店委托代理人黄昌林，第三人（株）餐饮业群体的委托代理人王晶莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
延边华银公司诉称，2011年10月31日，原告与延边佑利公司、（株）餐饮业群体签订了营业场所经营合作《合同书》。2012年6月12日，原告与延边佑利公司、延吉市巴依可因自助餐厅签订了《补充协议书》。合同签订后，延吉市巴依可因自助餐厅现更名为延吉市巴依可因饭店，业主从崔佑利更名为朱炫美，但始终使用原告场所并经营餐厅。原告依合同约定全面履行义务，但被告从2013年1月起至今拒不履行交纳房屋使用费、水电费、取暖费等义务，根据双方签订的合同，目前被告拖欠房屋使用费及滞纳金共计3004357.6元。根据合同第七条违约责任第4款被告未按期付款已构成违约应支付滞纳金，同时被告逾期付款已超过3个月，符合合同约定的解除合同条件。请求判令解除2011年10月31日签订的合同及2012年6月12日签订的补充合同；判令被告共同给付截止到2014年6月30日拖欠的房屋使用费等费用合计2428283.56元，并承担逾期滞纳金576074.04元；判令被告立即腾出房屋，承担诉讼费用。原告在诉讼中增加诉讼请求，请求判令第三人（株）餐饮业群体与被告共同承担民事责任，向原告支付欠款2603098.73元（至2014年6月30日为止，不包括2014年1月起至6月之间的水、电费），以及违约金304322.38元（按日万分之七计算）。
延边佑利公司辩称，原告起诉的诉讼请求不成立，应驳回其诉讼请求。（一）起诉对象错误，与原告签订合同的主体是被告及（株）餐饮业群体，因此被告及（株）餐饮业群体才是符合法律规定的适格被告。巴依可因饭店根本没有与原告签订合同，根据合同相对性原则，不能成为本案的被告。还有，原告也很清楚合同的真正投资人是（株）餐饮业群体，被告只是接受（株）餐饮业群体的委托负责经营管理的，因此（株）餐饮业群体必须成为本案的被告。（二）被告认为双方签订的合同性质不是租赁合同，而是合作协议，双方之间的关系是合作经营关系。还有诉争合同第四条明确约定原告按营业额的百分比来提取房屋使用费及有关的税费。而且原告方派出员工在被告经营的场所实际参与了被告的经营管理，合作经营双方应共担风险。（三）原告起诉称双方签订的补充协议纯属伪造的，被告根本没有签订过该协议，该协议不存在。（四）本合同是天宇集团的招商引资项目，原告单位原法定代表人田浩的父亲曾亲自表示过天宇集团公司的用餐均在被告处，还有签订合同前该大厦就存在消防安全问题，原告答应给解决，但迟迟不给解决的情况下，被告自己找各种关系解决了一部分。原告承诺的诸多事项均未履行，严重影响了被告的经营，造成被告的收入无法达到签订合同时双方预计的数额。被告认为原告不顾合同条款的前因后果，只要求被告履行义务是违背平等互利互惠的原则。何况原告所主张的13万元是以被告使用7、8、9、10楼为前提签订的，因此原告所主张的数额也不准确。（五）被告在本项目上投入的资金达1500多万人民币，如果解除合同会严重损害被告的合法权益及经济利益。除此之外，被告就原告已收取被告的电费、水费结算问题上存在分歧。综上，被告不同意解除合同。
被告延吉市巴依可因饭店辩称，原告起诉对象错误，与原告签订合同的主体是答辩人及（株）餐饮业群体，因此答辩人及（株）餐饮业群体才是符合法律规定的适格被告。巴依可因饭店没有与原告签订合同，根据合同相对性原则，不能成为本案的被告，故请求驳回原告的起诉。
第三人（株）餐饮业群体未予答辩。
延边佑利公司提起反诉称，2011年10月，佑利经贸有限公司和韩国（株）餐饮业群体与华银商贸有限公司三方签订合作经营合同，约定由华银商贸有限公司提供延吉市公园街星宇广场（原爱得百货楼）7、8、9、10层作为经营场所，由佑利经贸有限公司和韩国（株）餐饮业群体共同投资经营练歌厅、自助餐厅、婚礼厅等项目，合同期五年（自2012年1月11日至2016年12月30日）。由于华银商贸有限公司提供的上述经营场所没有消防许可手续，合作经营项目还没有开业就被消防管理部门确定为消防隐患重点单位，在被挂牌警示的同时，每次都成为消防安全检查的重点对象，年年收到限期整改通知书和罚款单，使佑利经贸有限公司的正常经营受到严重影响。华银商贸有限公司不尽其对经营场所维护保养义务，导致经常发生电梯故障和停水、停电事故，还把大楼前停车位出租给露天小商贩在门前叫卖，导致婚车无法靠近大楼，新郎新娘无法拍摄婚礼场景等，致使经常发生推掉订单的现象，严重影响合作项目的正常经营和餐饮企业的良好声誉。华银商贸有限公司还没有兑现自己曾向佑利经贸有限公司曾反复承诺过的彻底解决经营场所消防安全隐患问题、给大楼更换大容量电梯问题、在楼前建设停车场问题和保证天宇总公司所属18个分公司到合作经营场所就餐而解决客源不足问题等，致使佑利经贸公司无法完成预定营业额而不能按期缴纳房屋使用费等情况。华银商贸有限公司还违反合同约定，编造所谓的补充合同书，擅自把原定经营练歌厅的大楼七层租给第三方以外的他人，造成练歌厅的经营项目完全落空。利用代收、代缴佑利经贸公司水电费的便利条件，采取改变佑利经贸公司的用电量和用水量数据或水、电单价等欺诈手段，多收取佑利经贸公司电费16.5万元和水费3万多元。华银商贸有限公司还单方提前20个月强行解除三方订立的合作经营合同，不履行按照营业额的8％提取房屋使用费等约定，单方决定按照固定金额计算提取额，产生无法缴纳相关费用等后果。佑利经贸公司认为，华银商贸有限公司的上述种种违约行为，给本案合作相对方的投资经营活动造成很大的消极妨害作用，最后又单方提前两年强行解除三方订立的合作经营合同，已经严重侵害了佑利经贸公司的合法权利，给佑利经贸公司造成了装饰投入损失和预期经营利益等巨大经济损失。请求判令华银商贸有限公司赔偿佑利经贸公司合同违约金及造成的各类经济损失（暂定10万元，待鉴定后最终确认），案件受理费由华银商贸公司承担。诉讼中，被告（反诉原告）延边佑利公司又明确提出原告（反诉被告）延边华银公司赔偿其在诉争房屋内装修的剩余价值及经营损失300万元。
延边华银公司对延边佑利公司的反诉请求辩称，延边佑利公司提起反诉的时间已过法律规定的条件法庭辩论终结之前，因此不应在本案中进行审理。佑利经贸有限公司的反诉请求不成立，延边华银公司不存在违约行为，故不应赔偿延边佑利公司经济损失。
延吉市巴依可因饭店辩称，对佑利经贸有限公司的反诉主张没有异议。
第三人（株）餐饮业群体述称，根据三方的合作合同第五条第4、5小项的约定，反诉被告应负责大厦内部设施的维护及维修，包括电梯、货梯的正常运营，以及周边良好的社会治安、消防安全和环境卫生。反诉被告只有在充分履行了上述约定义务的前提下，才有按照第四条收取营业额的权利。在合作期间，第三人投入了设备及装修及人员后，反诉被告提供的营业场所却不符合合同的约定，造成了饭店的运营出现了困难，反诉被告不仅不去积极的解决在经营过程中因经营场所附属设施存在的隐患，而单方提出解除2011年10月31日签订的合同要求，因此反诉被告应赔偿合同中乙方的投入及合作期间的预期收益。
当事人为证实各自主张，在庭审中提供了以下证据
原告延边华银公司提交的证据有：
第一组证据、原告方的营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明各一份。证明原告符合诉讼主体资格。
被告及第三人对该证据无异议。
第二组证据、2011年10月31日签订的合同书及2012年6月12日签订的补充合同书复印件各一份。证明根据原告与二被告签订的合同内容，原告与二被告之间存在租赁关系。两份合同双方约定了支付房屋租赁费用及支付方式。补充合同的内容中租赁范围为8、9、10楼等权利义务关系。
二被告对该证据质证意见为：对第一份合同真实性无异议，对证据证明目的有异议。该合同第四条规定该合同是双方合作经营协议不是租赁合同。对补充合同的真实性有异议。主张该补充合同没有启封章，很难证明签字盖章的部分对第一页内容的承认。该协议甲乙双方盖章与落款不符，签订主体存在问题。
第三人对2011年10月31日签订的合同真实性没有异议，对证明目的有异议。认为双方是合作经营协议，原告只有在充分履行了合同当中的义务后才有按照合同第四条获得营业额的权利。补充合同我方并未签章，也未授权他人签章，不认可补充合同的约定。
第三组证据、2013年6月17日关于降低租金的请求报告复印件一份。证明根据合同内容原告与二被告是租赁关系。
二被告对证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。
第三人对该证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。主张双方的权利义务应根据协议的内容确定，不能依据被告二的请求报告来确定。
第四组证据、2013年3月31日、2013年12月24日对账明细复印件一份。证明被告拖欠原告租金及其他费用共计1892098.73元。根据合同约定被告拖欠三个月以上租金，原告方有权解除合同。
二被告及第三人对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。认为该明细中的金额是双方对被告应交纳计提营业额部分有异议的情况下算出来的，所以对数额由异议。而且双方之间关于对合同条款的变更问题一直在协商当中，不应成为解除合同的理由。由于原告方至今未向我方提供相应的水电费收据，不能以该证据作为已向原告缴纳水电费证据。
第五组证据、延边佑利经济贸易有限公司工商档案一份。证明崔佑利签订补充协议时是该公司法定代表人。
二被告及第三人对该证据无异议。
第六组证据、延吉市巴依可因自助餐厅的工商档案一份。证明崔佑利签订补充协议前一天在延吉市工商局注册该餐厅为个体工商户，当时所用材料是双方签订的合同书及原告的房屋产权证复印件。因此在崔佑利签订补充合同时是佑利公司法定代表人及巴依可因饭店业主的双重身份，而且登记的场所是从我处租赁的星宇广场的产权证。2012年10月29日崔佑利将巴依可因餐厅的业主更名为朱炫美，将名称变更为巴依可因饭店。
二被告对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。认为该组证据不能证明巴依可因饭店业主朱炫美是本案适格被告的问题。
第三人对真实性没有异议，但对证明目的有异议。认为该组证据与第三人没有关联性。
第七组证据、2013年12月26日催款通知书复印件一份。证明我方向被告催过款。
二被告对证据的真实性没有异议，对证据目的有异议。认为该证据恰恰证明了被告与原告之间是联营关系。
第三人对该证据的真实性没有异议，认为该通知书中明确了双方之间的权利义务关系联营合同。
第八组证据、2014年1月至2014年6月份水电费目录表。证明被告所用的水电数量，并已经由对方签字认可。2014年1月份之前的水电费已经包含在双方在2013年12月24日的对账明细当中，该明细包括租金、水费、电费等各项费用。
二被告对该组证据中的部分签字及证据内容存在涂改提出异议。认为该证据不能证明原告的目的，应由水电费收取单位的正规发票来确认。
第三人认为原告不是收缴水电费的主体，其应提供向水电部门缴纳相关费用的凭证。
被告延边佑利公司提交的证据有：
第一组证据、延边佑利经济贸易有限公司营业执照、法人代表证明书、身份证复印件各一份。证明被告主体资格。
原告对该证据没有异议。
第二被告及第三人对该证据没有异议。
第二组证据、2011年10月31日签订的合同书一份。证明原被告之间是联营关系。
原告对真实性没有异议。对证明目的提出异议，认为根据合同内容双方是租赁合同关系而不是联营关系。
第二被告及第三人对该证据没有异议。
第三组证据、田浩、崔佑利、朱炫美、崔淑子、原告公司的金经理2014年5月28日上午9点录音证据一份、2014年6月25日延吉市消防大队限期改正通知书三份、爱得大厦前摆地摊照片8张。证明原告没有履行在签订合同前承诺过诸多承诺事宜，如电梯老化问题、停车场问题、地摊占用停车场的事实，天宇公司总部及18个分公司到被告处就餐的问题，没有保障消防安全问题等事项。照片虽然没有日期但是可以明显看出背景有巴依可因的价格牌，所以该照片是在经营期间拍摄的。
原告对上述证据提出消防大队限期改正通知书是复印件，没有原件所以对该证据的真实性有异议。因为照片没有拍摄时间，所以对该证据的有异议。对录音真实性没有异议，但证明目的有异议，该录音不能证明我方存在停车场问题、摊位占用影响经营等事项。
第二被告及第三人对该证据没有异议。
第四组证据、2011年8月30日的“协议书（朝文版）”和汉文翻译稿各一份、2011年10月23日的“合同书”和2011年10月31日签订的“合同书”各一份、崔淑子的证人证言、授权委托书、外国人就业许可证书、合同书等、确认书1份、2011年10月30日田浩出具的保证书1份。证明三方合同性质为合作经营合同而不是房屋租赁合同。反诉被告派员参与经营管理，本案反诉原告申请的第三人相关职员韩国人到中国参加工作时是由反诉被告提供就业许可证等相关证件，以上证据足以证明反诉被告参与经营管理，进一步证明了本案三方所签订的合同性质是合作经营合同而不是房屋租赁合同，保证书证明合同书是合作合同，三个双方之间签订的合同的当事人包括本案的第三人。
原告对真实性没有异议，但证明目的有异议。主张2011年10月31日双方签订的合同为双方最终达成的协议，但该合同为租赁合同关系。被告在反诉中提出合作经营合同关系是没有依据的。
第二被告及第三人对该证组据没有异议。
第五组证据、证人崔淑子在第四次开庭笔录中证言，证明原告方派人参与经营的事实，以及第三人参与投资及共同经营的事实。
原告对该证据有异议，认为证人与本案当事人有利害关系，是第二被告的会计，因此她的证言应不予采信，且她也是反诉人法定代表人的会计。原告方租赁期间派人员收取租赁费，而不是参与经营。
第二被告及第三人对该组证据没有异议。
第六组证据、证人崔淑子关于经营场所停电情况的证人证言及相关书证；照片8张（大楼前露天小商贩叫卖的场景）等。证明反诉被告不尽设备维护保养义务而经常发生电梯故障和停水停电事故的事实和把楼前停车位出租给露天小商贩叫卖，影响营业的事实。
原告认为该组证据中的照片上没有日期，无法确认拍摄的时间是在租赁期间。
第二被告及第三人对该组证据没有异议。
第七组证据、补充合同书和鉴定书各1份。证明原告自制补充合同书，把大楼七层出租给他人，导致练歌厅项目落空的事实。
原告对该证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。主张通过鉴定，证明补充合同中崔佑利签字是其本人书写，该合同是真实有效的。
第二被告及第三人对该组证据没有异议。
第八组证据、原告及第一被告对账明细表等共8张（复印件）。证明原告未按约定的营业额8%计算提取比例，而是按保底标准计算计提金额的事实。该计提标准显失公平，合同约定双重计提标准，原告只享有权利不承担风险，当事人之间权利、义务不对等的事实。
原告对该证据的真实性没有异议，证明目的有异议。主张双方签订的是租赁合同，我方是根据合同约定收取了租赁费，经营是由反诉人承担经营，我方没有义务公担风险。
第九组证据、2015年1月15日延边华银公司的通知1份、2015年2月9日延边华银公司的通知1份和三项费欠缴明细表及房租费欠缴明细表各1份、2015年2月10日的回复函、2015年2月11日调解意向书稿件1份和2015年2月17日延边华银有限公司的通知1份、2015年3月11日延边华银公司单方签名盖章的调解书1份、2015年3月23日延边华银公司的关于停电停水有关事宜的通知1份。证明原告单方强行解除合作合同的事实。
原告对该组证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。主张上述证据均是原告在提起诉讼后为了尽快解决双方之间的纠纷，拿出诚意与对方进行调解的过程，不是单方面强行解除合同，且根据合同约定，反诉原告未支付租金已超过租赁期限三个月，我方有权解除合同。
第二被告及第三人对该组证据没有异议。
第十组证据、消防安全隐患重点单位警示牌照片、限期整改通知书、罚款单等。证明原告向被告提供了没有消防安全许可手续的经营场所，已构成根本违约行为的事实。
原告对该证据的真实性有异议，主张该证据不是原件，故不予质证。
第二被告及第三人对该组证据没有异议。
第十一组证据、建设工程施工合同书1份。证明（株）餐饮业群体与反诉原告共同装饰装修华银大厦的8、9、10楼，反诉原告方要求返还损失的依据，所以要求鉴定。
原告主张对该证据的真实性无法确认，且与本案无关。没有必要进行鉴定，因为我方不存在过错。本案是我方根据合同约定在反诉人存在违约的情况下提起诉讼解除合同，我方不存在任何过错，因此我方认为反诉人主张返还损失没有事实理由和依据。
第二被告及第三人对该组证据没有异议。
第十二组证据、报纸2份、照片6张。证明巴依可因饭店开业时当地报纸等媒体对此的报道，原告与被告方是共同合作经营巴依可因饭店的，照片中有当时延边华银商贸的总经理文京南。
原告对该证据的真实性没有异议，但证明目的有异议。认为证据不能证明我方与被告之间有联营关系，即使有原告当时的总经理文京南的照片，但也不能证明双方是联营关系，仅是参加了开业典礼。
第二被告及第三人对该组证据没有异议。
第二被告延吉市巴依可因饭店及第三人（株）餐饮业群体未向法庭提交证据。
经本院审理查明，2011年8月30日，延边华银公司与（株）餐饮业群体、崔佑利（延边佑利公司）签订了一份协议书，就延边华银公司所有的星宇大厦经营、装修、费用支付等事宜进行了约定。2011年10月31日，延边华银公司（甲方），与延边佑利公司、（株）餐饮业群体（乙方）签订了一份合同，合同约定主要内容为：第一条，甲方将位于吉林省延吉市公园街星宇广场（原爱得百货）7楼、8楼、9楼、10楼（面积为4800平方米）与乙方进行商业合作。7楼为练歌厅，8、9楼为自助餐厅，10楼为婚宴大厅。第二条，经营期限为5年，自2012年1月11日起至2016年12月30日止。合同期满，乙方如有意继续经营，本合同期限自动延续三年。但合同条件经甲、乙双方协商而定。第三条，甲方于2011年11月9日前拆除、清理现场，保证乙方2011年11月10日起开始装修施工。乙方装修期限为2个月，自2011年11月11日起至2012年1月10日止，如因甲方未能及时拆除清理现场，导致乙方无法按期施工，装修期限顺延，装修期内甲方不得收取乙方任何费用，包括约定的计提营业额。装修费用由乙方承担。合同期满，固定物的装修归甲方所有，室内其他设施、设备归乙方所有。第四条，经营过程中，甲方按计提营业额的方式用以冲抵房屋使用费及房屋有关的税费（包括房产税及土地税）；计提方式为甲方自开业之日提取每月营业额的8％，自开业之日起九个月内乙方保证甲方收入不低于13万元；第十个月起保证月收入不低于15万元；涉及婚宴收入营业额的提取仅限于餐饮部分，不包括其他服务项目（参照延吉市其他婚宴厅附带服务项目）的收入；每日收款明细甲、乙双方各执一份，每月30日进行结算。第五条，甲方的权利义务为在管理方式上，甲方不干涉乙方在经营期限内的一切合法的经营活动；为乙方提供现有的经营场所；保证乙方经营所需的水、电正常供应（大厦内设备、水、电部分）；负责大厦内部设施的维护及维修，包括电梯、货梯的正常运营；甲方必须保证乙方经营范围内周边良好的社会治安、消防安全和卫生环境；甲方委派收款员、收款员工资由甲方支付。收款员统一接受乙方业务管理和培训。甲乙双方共同核对当日的营业额收入并对收银过程共同监管，对收款账目任何一方不得舞弊作假。第六条，乙方的权利义务为：设施设备的增添、更新由乙方自行负责，所有权归乙方所有；认真做好食品卫生、消防安全用工等方面的工作，确保安全；装修必须达到消防安全标准；因乙方的过错造成的损失，由乙方承担赔偿责任；服从甲方大厦内的物业管理；经营期限内所发生的与经营有关的税费由乙方承担（包括营业场所内水、电、取暖费）；5、根据星宇广场物业管理收取基准，确定乙方物业费为每一层每月2000元；乙方以其在星宇广场投入的设备为甲方提供违约风险保证。第七条，违约责任为在合同有效期内，合同一方无故意或过失违反合同现象，甲乙双方中的任何一方都不得擅自终止合同，终止合同视为违约，违约方应向守约方支付违约金100万元，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方造成的损失；甲方在租赁期内擅自转租或变相让他人经营的或中途终止合同，使合作合同无法继续履行的，甲方按合同第七条第一款的约定向乙方支付违约金，并赔偿乙方对装修的投资及设备的投入；乙方在合同期内未经甲方同意不得擅自转让经营权或中途终止合同，使本合同无法履行时，乙方按合同第七条第一款的约定向甲方支付违约金；如乙方在经营过程中未能按本合同第四条结算方式约定，按时支付当月计提款项的，每迟延一天按日千分之三支付滞纳金，连续3个月以上未能按时支付的或任何一方对收款账目有舞弊作假行为的，守约方有权终止合同，并赔偿由此给守约方造成的损失；甲方必须保证给乙方使用的房屋产权清晰，如因甲方原因影响乙方对该房屋的正常使用，乙方有权终止合同，由甲方向乙方支付违约金100万元，并赔偿乙方由此产生的各项损失。第八条，本合同在履行过程中未尽事宜可根据各方意见进行书面修改或补充，由此形成的补充合同，与本合同具有相同法律效力。对7楼练歌厅的有关经营过程中的法律、安全、消防以及责任等方面的合同在练歌厅正式营业之前签订补充合同。
2012年6月12日，延边华银公司与延边佑利公司签订了《补充合同》。合同主要内容为：乙方因种种原因，于2012年3月1日只开业了8、9、10楼，到目前为止没有开业7楼，给甲方造成一定的损失。根据合同书第七条第四款的规定甲乙双方协商决定，从补充合同签订之日起解除7楼商业合作联营，甲方收回7楼经营权自行处理。现将第四条结算方式中的计提取方式调整为：甲方自开业之日起提取营业额的8％，自开业之日起九个月内乙方保证甲方月收入不低于9.75万元；第十个月乙方保证甲方月收入不低于11.25万元等内容。崔佑利在该补充合同上签字，在诉讼中，延边佑利公司否认补充合同中崔佑利的签名是其本人书写，经鉴定，补充合同中的崔佑利签字系其本人书写。
被告延边佑利公司于2011年11月15日与吉林延边天宇建筑装饰有限责任公司签订了《建筑装饰工程施工合同》，对星宇广场8、9、10层进行了装饰装修。施工结束后，延吉市巴依可因自助餐厅在此经营餐饮及婚礼婚宴等服务项目。经营初期，原告延边华银公司曾派出工作人员参与延吉市巴依可因自助餐厅营业收款活动。被告经营期间，韩国员工的就业许可证以延边华银公司名义申请办理。
2013年3月31日，延边华银公司与延吉市巴依可因自助餐厅对双方往来款项结算后，在《截止2013年3月31日延边华银公司和巴依可因自助餐对帐明细》上加盖了公章，确定延边华银公司应收款为1209542.30元。2013年6月17日，延吉市巴依可因自助餐厅向延边华银公司发出了《关于降低租金的请求报告》，主要内容为：我巴依可因餐厅与华银商贸2011年10月31日合同结算方式上提取营业额的8％，自开业之日起九个月内乙方保证甲方收入不低于97500元（租金），第十个月起乙方保证收入不低于112500元（租金）。由于韩方不了解延边实际经济状况，每人午餐标准为68元，晚餐88元。随着价格的提高，销售计划、租金也定高了。经过15个月的实践每月97500元、112500元租金我企业根本承受不了。2012年3月至12月营业收入达660万元，每月平均收入66万元，10个月提租金99万元达销售收入的15％，水、电、物业费50万元，4项就占销售额的22.57％。2013年1月至5月营业额收入336万元，提取租金56万元，占销售额的16.67％，水、电、物业费23万元，4项费用就占销售额的23.5％。由此可见租金对我企业来讲负担太重，请求华银商贸领导从2013年1月开始按平均销售额70万元的10％交7万元租金，要是这样我企业保证每月26-30日内交完水、电、物业费。每月15日内交完租金。往来款6、7月交10万元，8-10月交30万元，11-12月交15万元，2014年1-5月为止交完全部往来款。
2013年12月24日，延边华银公司与延吉市巴依可因饭店在《截止2013年12月24日延边华银公司和巴依可因自助餐对账明细》上加盖公章。对双方往来款项结算后，确定延边华银公司应收款项为1892098.73元。2013年12月26日，延边华银公司向延吉市巴依可因自助餐厅发送了《催款通知书》，通知被告及时结清欠款，否则将按照双方签订合同的相关规定执行。延吉市巴依可因饭店在通知书上加盖了公章。
另查明，2012年6月11日，延边佑利公司法定代表人崔佑利以其个人名义，向工商行政管理机关申请成立了延吉市巴依可因自助餐厅，企业类型为个体工商户。2012年6月11日，延边州公安消防支队为延吉市巴依可因自助餐厅颁发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2012年10月22日，延吉市巴依可因自助餐厅经工商管理机关审核后更名为延吉市巴依可因饭店。2012年10月29日，延吉市巴依可因饭店业主由崔佑利更换为朱炫美（朱炫美系崔佑利之女）。延吉市巴依可因自助餐厅及延吉市巴依可因饭店经营场所在原告延边华银公司所有的星宇广场8、9、10层内。
在合同履行期间，星宇大厦的其他业户曾在该大厦的周边摆放摊位从事经营活动。星宇大厦的货梯及电梯出现过故障情况。消防管理机关曾对星宇大厦下发过责令限期整改通知书，但消防管理机关未就消防安全问题通知被告及第三人停业进行整改，被告及第三人也未曾因消防原因停业。
本院认为，本案系涉外民事案件，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”，本案当事人订立的合同中未约定合同适用的法律，但是在本案审理中，当事人一致选择适用中华人民共和国法律作为处理本案争议的准据法，符合法律规定，本院依法确认中华人民共和国法律为审理本案争议的准据法。
本案中当事人之间签订的合同系真实意思表示，不违反法律关于合同效力的强制性规定，为有效合同。合同当事人应当各自履行合同约定的权利、义务，现当事人之间就合同履行产生纠纷，分别向本院提起诉讼及反诉，本院就当事人提出的诉讼请求评判如下：
一、关于原告延边华银公司提出的本诉请求
（一）双方当事人对于本案诉争的合同性质存在争议。判断合同性质及法律关系，应根据合同内容反映出的权利、义务关系和法律关系特征进行审查。本案当事人之间订立的合同中没有约定投资比例、盈亏承担、共同经营管理等联营合同应当具备的法律特征，双方之间的权利义务主要是围绕延边华银公司将其所有的房屋交付给被告及第三人使用，被告及第三人支付相应使用对价等进行约定，其法律性质符合租赁合同的特征，结合当事人履行合同的实际情况，亦不存在联营的法律事实，因此双方之间签订的合同性质实为房屋租赁合同。
（二）关于合同履行的义务人问题，双方当事人亦存在争议。2011年10月31日签订的合同当事人一方为延边华银公司，另一方为延边佑利公司、（株）餐饮业群体，因此上述签约人应确定为合同当事人。延吉市巴依可因饭店虽然未在合同上签字，但是根据查明的事实，延吉市巴依可因饭店在星宇大厦8、9、10层开业起即在此从事生产经营活动，均以合同一方的角度与延边华银公司就租赁合同履行进行交涉，并就房屋使用费用进行结算，已实际履行了房屋租赁合同，延边华银公司对此行为亦接受。所以尽管延吉市巴依可因饭店未在合同中签字，但因其已加入到合同的履行中，亦属合同一方当事人。
（三）延边佑利公司、（株）餐饮业群体、延吉市巴依可因饭店在租赁延边华银公司房屋后，截止到2013年12月24日为止，确定拖欠原告包括房屋租赁费在内的款项为1892098.73元，有对帐明系为凭。延边华银公司在明确房屋使用方拖欠的房屋使用费具体数额后，于2013年12月26日向延吉市巴依可因自助餐厅发送了《催款通知书》，但被告及第三人在此之后仍未履行支付房屋租赁费用的义务。被告及第三人的上述行为构成根本违约，同时其违约行为符合双方签订合同约定的解除合同条件。被告及第三人所抗辩不同意解除合同的理由事实及法律依据不足，本院不予支持。因此延边华银公司提出解除合同诉讼请求符合法律规定，本院依法解除当事人于2011年10月31日的合同及2012年6月12日签订的补充合同。被告及第三人在本院解除合同后应将租用原告的房屋交返还给原告。
（四）至2013年12月24日为止，延边佑利公司、（株）餐饮业群体、延吉市巴依可因饭店应付给延边华银公司拖欠房屋使用费等款项为1892098.73元。自2013年12月25日开始至2014年6月25日为止，按照补充合同约定的每月最低支付房屋使用费及物业费标准，应付给原告的费用为711000元（每月11.25万元房屋使用费＋每月6000元物业费，合计6个月期间）。被告及第三人至2014年6月30日为止应给付延边华银公司房屋租赁费用等合计2603098.73元。
被告及第三人未按合同约定支付房屋使用费用，属于违约，应承担违约责任。延边华银公司主张被告及第三人按照日万分之七的标准支付违约金，没有超过合同约定的违约金标准，应予支持。违约金支付应自2013年12月25日双方确定具体应付1892098.73元次日起开始计算至2014年6月30日止。
二、关于延边佑利公司反诉请求
延边佑利公司在本案中对延边华银公司提起反诉，主张延边华银公司违约，应承担违约给其造成的经济损失300万元，并赔偿因提前解除合同而造成在星宇大厦房屋内装饰装修的残值损失。
（一）关于延边佑利公司提出延边华银公司多项违约情形，因此应赔偿其经营所受损失300万元主张。
延边佑利公司主张延边华银公司未按承诺给大厦更换大容量电梯、修建停车场地、案外人天宇公司及下属企业到延吉市巴依可因饭店进餐违约问题。当事人订立的合同中对上述内容没有约定，延边佑利公司提供的录音等证据也无法证实双方之间就上述问题在签订书面合同之后又达成协议。延边佑利公司的此项反诉主张没有事实依据，本院不予支持。
延边佑利公司主张延边华银公司未按合同约定履行将星宇大厦的第7楼房屋交付的问题。双方当事人于2011年10月31日签订的合同中约定租赁范围包括星宇大厦7楼，但在2012年6月12日补充合同中已就此7楼的房屋变更原约定内容，双方不再租赁7楼房屋。因此延边佑利公司主张延边华银公司此项违约的事实不存在，该反诉请求本院不予支持。
延边佑利公司主张其租赁的房屋经常发生停水、停电违约问题。双方在履行合同中星宇大厦存在停水、停电的情况，但是延边佑利公司对停水、停电的原因、给其造成损失的数额及依据均未提供明确说明和证据，因此本院无法认定延边华银公司违约事实及延边佑利公司所受损失的数额，故对该请求不予支持。
延边佑利公司主张延边华银公司利用代缴水、电费的机会，利用欺诈手段，多收取水、电费问题。延边佑利公司在诉讼中提供的证据无法证明该主张，且延边华银公司予以否认。故对该请求不予支持。
延边佑利公司主张延边华银公司擅自出租星宇大厦周边摊位，给其经营造成损失问题。由于延边华银公司所有的星宇大厦有其他承租人，其他承租人摆放在大厦周围摆放的摊位，并不是在延边佑利公司承租的房屋独占的用地范围内，而是大厦的公共用地，且双方订立的合同中并未对星宇大厦公共用地的使用进行约定，延边佑利公司对其因此所受到的损失也没有提供具体的数额及依据，故本院对该请求不予支持。
延边佑利公司主张延边华银公司出租的房屋没有消防手续，给其经营造成损失。根据查明的事实，延边佑利公司并未因此停业，也未提供因消防手续不全给其造成损失的依据。故本院对该请求不予支持。
（二）关于延边佑利公司提出因延边华银公司强行提前解除合同，使其在租赁的房屋装饰、装修无法按约定使用，造成的损失应由延边华银公司赔偿，并请求对其在房屋内装饰装修的剩余价值进行鉴定并依此数额赔偿主张。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任…。由于当事人之间的合同解除是因延边佑利公司、（株）餐饮业群体、延吉市巴依可因饭店违约原因所致，而且延边华银公司不同意利用装饰装修物，故延边佑利公司的该请求没有法律依据，对其提出的鉴定申请及反诉请求不予支持。
综上，延边佑利公司的反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，经本院审判委员会2016年第十二次会议研究决定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）延边华银商贸有限公司与被告（反诉原告）延边佑利经贸有限公司、延吉市巴依可因饭店、第三人（株）餐饮业群体之间于2011年10月31日签订的合同及补充合同。
二、被告（反诉原告）延边佑利经贸有限公司、被告延吉市巴依可因饭店、第三人（株）餐饮业群体于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）延边华银商贸有限公司支付房','2018-10-03
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