广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第3643号
上诉人（原审原告）：广州市海珠区南洲街三滘第十二经济合作社，住所地广州市海珠区。
法定代表人：陈景波，该社社长。
委托代理人：李凯樱，广东经国律师事务所律师。
委托代理人：陈婉姗，广东经国律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市宏进汽车贸易有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：黄务，该公司董事。
委托代理人：林子崇，该公司经理。
委托代理人：黄绍贵，广东红棉律师事务所律师。
上诉人广州市海珠区南洲街三滘第十二经济合作社（以下简称十二合作社）、广州市宏进汽车贸易有限公司（以下简称宏进公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于广州市海珠区南洲路商北侧（南洲路33号）地段，土地所有权人为广州市海珠区南洲街三滘第十二经济合作社。十二合作社提供的穗集有（2005）第560007号土地所有权证记载，面积为0.2836公顷，建设用地。十二合作社、宏进公司确认讼争土地在上述地块范围内。2007年1月5日，甲方（十二合作社）与乙方（宏进公司）签订《合作经营协议书》约定：“甲、乙双方通过充分协商，一致选址位于南洲路商北侧（南洲路33号）地段合作开办南州商业城企业，合作期为（从2005年1月1日至2014年12月30日止）；二、本项目由甲方以提供上述地段2678平方米地场地……三、鉴于甲方对本企业经营管理人力不足及资金有限……由乙方对本合作企业独立承包，承包期与合同期限相同。在乙方承包开办期间，由乙方自行投资兴建和开办。企业实行独立核算，自负盈亏，固定每月向甲方缴交承包管理费头五年每月交17701.58元；以后每五年递增15%计交，计租时间从2005年7月1日开始，每月10号前由乙方向甲方交缴当月承包费，逾期交缴乙方应向甲方多交资金占用费3%日计……七、本协议期内，甲、乙双方都要遵守，不论双方人事或机构变更，本协议期内照常生效，在正常执行协议中，单方不能撕毁，若乙方撕毁本协议，视为违约。如甲方违约时，由甲方赔偿乙方损失。如乙方违约，甲方可没收乙方财产，多收乙方六个月的承包管理费。八、本合作期满，该场地上的固定建筑物归甲方所有。乙方在限期内搬迁完毕，但不能拆毁建筑物。若拆毁视作违约，如乙方需继续合作，乙方需在合作期满前三个月内向甲方提出，在当时的同等条件下，甲方可优先考虑与乙方继续合作”。
十二合作社于2015年2月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.宏进公司将位于广州市海珠区南洲路商北侧（南洲路33号）2678平方米的土地及地上建筑物交还给十二合作社管理;2.宏进公司向十二合作社支付违约金122140.92元（20356.82元/月×6个月）;3.宏进公司向十二合作社支付土地占用费（按20356.82元的标准，自2014年12月31日起计某进公司实际交还土地及地上建筑物之日止，暂计至起诉日为30535.23元）。
原审庭审中，十二合作社、宏进公司一致确认宏进公司最后一期向十二合作社交缴租金的时间是2014年12月30日，交缴租金标准为20356.82元/月，宏进公司确认未缴纳2015年1月之后的租金。同时十二合作社确认与宏进公司合同期满后已直接收取涉案租赁地南洲路33号之一、之二、之三的三个商铺的租金共计12320元。对此宏进公司确认2015年之后没有再收取上述三个商铺的租金，要求在十二合作社的诉请金额中扣除宏进公司每月应收取的上述三个商铺的租金每月12000元，2015年1、2月的租金共计24000元。十二合作社则主张合同期满后，由于双方没有实际办理交接，理应由其直接收取商铺租金，因此不同意宏进公司要求扣除上述金额的主张。
原审另查明，十二合作社提供了三份通知书，并附有交寄邮件收据，上述通知显示十二合作社曾于2014年9月25日、2015年2月13日通知宏进公司搬迁。2015年2月4日，南洲街道曾组织双方调解，但未达成协议。
原审法院认为：十二合作社与宏进公司签订的《合作经营协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。根据合同约定，十二合作社将其权属的位于广州市海珠区南洲路商北侧（南洲路33号）地段与宏进公司合作开发南洲商业城企业，合作期为2005年1月1日至2014年12月30日止。期间由宏进公司对合作企业独立承包，自2005年7月1日始固定每月向十二合作社交缴承包管理费。合作期满，该场地上的固定建筑物归十二合作社所有。宏进公司在限期内搬迁完毕，但不能拆毁建筑物。若拆毁视作违约。现合同期满，十二合作社要求宏进公司按合同的约定交还涉案土地及地上建筑物管理权，符合双方协议约定，原审法院予以支持。
由于宏进公司并没有依照约定搬迁完毕并将场地上的固定建筑物交归十二合作社所有，因此十二合作社要求宏进公司依照合同期满前20356.82元/月承包费支付自2014年12月31日起至宏进公司实际搬迁完毕并将场地上固定建筑物交归十二合作社之日止的使用费合法合理，原审法院予以支持。但考虑到十二合作社确已收取涉案地块南洲路33号之一、之二、之三的三个商铺2015年1月、2月期间租金共计12320元。而该三个商铺本就包含于宏进公司承包经营范围内。因此宏进公司要求扣除十二合作社已收取租金的主张，原审法院予以采纳。对于宏进公司要求扣除上述三个商铺租金共计24000元的主张由于宏进公司并未提供证据予以证实，原审法院不予支持，因此扣除数额应以十二合作社已确认收取且提供收据的12320元租金为依据。十二合作社作为讼争物业的土地所有权人及双方合同的当事人，在合同期满后有权选择是否与宏进公司继续续签合同，宏进公司以要继续与十二合作社签订合作合同为由不同意搬迁，理由不足，原审法院不予支持。
关于违约金。十二合作社要求依照约定由宏进公司多支付六个月承包费作为违约金。但根据双方签订的《合作经营协议书》中第七条明确规定的是协议期内，如宏进公司违约，十二合作社可没收宏进公司财产，多收宏进公司六个月的承包管理费。因此该条属于双方在协议期内的违约责任约定。而且双方已在《合作经营协议书》中第八条中约定，本合作期满，该场地上的固定建筑物归十二合作社所有。宏进公司在限期内搬迁完毕，但不能拆毁建筑物。若拆毁视作违约。因此十二合作社所主张的六个月承包管理费不应认定为合作期满后的违约责任条款。故对于十二合作社该主张，原审法院不予支持。
为此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条、第一百一十七条；《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百一十三条的规定，于2015年4月29日作出如下判决：一、广州市宏进汽车贸易有限公司自本判决生效之日起10日内搬出广州市海珠区南洲路商北侧（南洲路33号），并将场地上的固定建筑物交还给广州市海珠区南洲街三滘第十二经济合作社，搬迁时广州市宏进汽车贸易有限公司可将自己可移动的自用物品搬走，但不得损害房屋的结构；二、广州市宏进汽车贸易有限公司在本判决生效之日起10日内支付广州市海珠区南洲路商北侧（南洲路33号）场地的使用费（从2014年12月31日起至实际搬迁完毕并将场地上固定建筑物实际交还之日止，按20356.82元/月标准计算。支付的使用费总额应扣除广州市海珠区南洲街三滘第十二经济合作社已直接收取的2015年1月、2月使用费共计12320元）给广州市海珠区南洲街三滘第十二经济合作社；三、驳回广州市海珠区南洲街三滘第十二经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1727元，由广州市海珠区南洲街三滘第十二经济合作社负担1342元、广州市宏进汽车贸易有限公司负担385元。
判后，十二合作社、宏进公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人十二合作社上诉称：一、原审判决认定事实错误，宏进公司应支付的土地占用费中不应扣除十二合作社已收取的租金12320元。虽然十二合作社已收取涉案地块中的三个商铺2015年1、2月期间的租金12320元，但该部分商铺本来就应当于2014年12月31日交还给十二合作社管业，十二合作社直接向商户收取租金合法合理。相反，宏进公司在《合作经营协议书》期满终止后仍然恶意霸占涉案土地拒不交还，宏进公司自2014年12月31日起对涉案土地不享有占有使用收益的权利。二、原审判决认定“十二合作社所主张的六个月承包管理费不应认定为合作期满后的违约责任条款”事实错误。《合作经营协议书》第七条约定是整份合同里面唯一关于违约责任的约定，并未限定“协议期内”才适用。双方的违约责任不仅限于协议内的违约情形，凡与本合同有关的一切违约情形（包含合同期满终止后的违约情形）均适用该条款确定违约方的违约责任。宏进公司在协议期满后拒不交还土地及地上建筑物，构成违约，理应据该条约定承担相应的违约责任，即宏进公司应向十二合作社多支付六个月的承包管理费。综上所述，十二合作社上诉请求：1.撤销原审判决第二判项，改判：宏进公司向十二合作社支付场地占用费（按20356.82元/月的标准，自2014年12月31日起计某进公司实际交还土地及地上建筑物之日止）；2.撤销原审判决第三判项，改判:宏进公司支付违约金122140.92元（20356.82元/月×6个月）。
针对十二合作社的上诉，宏进公司答辩称：不同意十二合作社的上诉请求。理由如下：一、涉案部分土地、房屋实际已由十二合作社收回管理并收取租金，该土地、房屋属于原土地承包经营的一部分，应视为十二合作社已取得该部分收益。基于公平原则，原审法院予以扣除是正确的。二、多收取六个月的承包管理费的问题，该约定是指在承包合作经营期限内存在违约责任的按此约定承责，而宏进公司在此期间内并没有违反约定，不应支付违约金。
上诉人宏进公司上诉称：一、十二合作社属于村集体组织，涉案土地属于集体所有。根据《合作经营协议书》内容认定本案属于土地承包经营合同纠纷，而非租赁合同纠纷。涉案《合作经营协议书》未经法定程序获得批准，根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款的规定属无效协议。二、若合同是有效的，宏进公司则有权继续使用涉案土地，没有义务立即将涉案土地及地上建筑物返还给十二合作社。《合作经营协议书》第八条约定，合作期满，在同等条件下，宏进公司有权要求与十二合作社继续合作，有权继续使用涉案土地。三、十二合作社原审确认已收取涉案地块上的三个商铺租金，足以认定涉案土地及地上建筑物的部分物业已在十二合作社控制之下，原审判决对此未作区分，一揽子判决返还不妥。四、十二合作社收取了涉案地块33号之一、之二、之三的三个商铺2015年1、2月租金24000元，该租金应予抵扣，原审判决仅抵扣12320元，明显处理不公。综上所述，宏进公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回十二合作社原审全部诉请。
对于宏进公司的上诉主张，十二合作社答辩称：一、涉案《合作经营协议书》是有效合同，该协议不是土地承包经营合同，而是合作协议，不适用《土地管理法》中集体土地承包经营的条款。二、关于优先续约的问题，宏进公司未在约定期限内提出续约，且在收到十二合作社提前通知期满不再续约的情况下也未提出异议。因此宏进公司的优先续约权在合作期期满时已经消灭。另外，优先续约权同等条件除了租赁价格、租金支付方式、租赁期限等附加条件，还应当考虑合作方的诚信度等。三、虽十二合作社曾收取了其中3个商铺两个月的租金，但包括该商铺在内的整片涉案场地都处在宏进公司大门及围墙内，仍由宏进公司占用。四、宏进公司主张十二合作社收取24000元租金，与事实不符，宏进公司应承担举证不能的责任。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实，二审期间双方均无证据提交。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。据此，针对十二合作社、宏进公司的上诉主张，认定如下：
一、原审法院对十二合作社、宏进公司签订的《合作经营协议书》性质及效力认定合法有据，不作赘述。宏进公司对此提出的上诉主张，于法无据，不予采信。关于宏进公司是否在合同期满后交还涉案场地问题，宏进公司主张十二合作社已经收取南洲路33号之一、之二、之三商铺2015年1、2月份的租金，商铺已经在十二合作社的控制之下。事实上，双方合同约定的租赁场地是广州市海珠区南洲路商北侧（南洲路33号），即使十二合作社收取了部分场地的租金也不能认定宏进公司已交还场地，原审判令宏进公司迁出涉案场地并交还给十二合作社并无不妥。
二、宏进公司主张其在双方合同届满后享有优先承租权的问题。根据《合作经营协议书》第八条约定“如乙方需继续合作，乙方需要在合作期满前3个月向甲方提出，在当时的同等条件下，甲方可以考虑与乙方继续合作”。宏进公司未提供证据证明其在约定期限内向十二合作社主张过优先承租涉案场地，且十二合作社作为场地权属人享有决定是否继续合作的权利。宏进公司该项上诉主张依据不足，本院不予支持。
三、十二合作社收取的租金是否应予扣除的问题。十二合作社承认收取涉案地块南洲路33号之一、之二、之三的三个商铺2015年1、2月期间的租金共计12320元。宏进公司并未在此期间使用并获得此三个商铺的收益，原审判令宏进公司应支付的占用费中扣除12320元，公平合理。十二合作社上诉主张不应扣除此款项，于法无据。宏进公司主张十二合作社收取此三个商铺2015年1、2月期间的租金应为24000元，其未能提供相应证据佐证，本院不予支持。
四、十二合作社上诉主张宏进公司未在限期内交回场地存在违约应向其多支付六个月承包管理费的问题。《合作经营协议书》第七条约定“本协议期内，甲乙双方都要遵守，……若一方撕毁本协议，视为违约。……如乙方违约，甲方可没收乙方的财产，多收乙方六个月的承包管理费”。据此，原审认定该条款属于十二合作社、宏进公司在“协议期内”的违约责任约定，并无不妥。双方《合作经营协议书》约定的合作期限于2014年12月30日届满，在此期间，宏进公司并不存在违约行为。十二合作社以宏进公司在协议期满未及时交付使用费及交还场地并依据上述合同约定主张宏进公司向其多支付六个月承包管理费，与约定不符，本院不予采纳。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；十二合作社、宏进公司的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6908元，由上诉人广州市海珠区南洲街三滘第十二经济合作社负担3454元、上诉人广州市宏进汽车贸易有限公司承担3454元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 璩方慧