广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终9941号
上诉人（原审原告、反诉被告）：严福祥，男，住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：梁敏杰，广东国慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹帆，广东国慧律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：苏焕南，女，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：陈仲英，广东粤企律师事务所律师。
原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市番禺支行。住所地：广东省广州市番禺区南城路***************号。
负责人：廖萃扬，行长。
委托诉讼代理人：陈蔓琼，女，该行职员。
委托诉讼代理人：殷翩，女，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市分行职员。
严福祥与苏焕南、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市番禺支行（以下简称邮政银行番禺支行）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人严福祥、苏焕南均不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初2103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
严福祥上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判苏焕南向严福祥支付违约金人民币478625元（2015年9月15日起暂算至2017年3月15日止为547天，逾期一天按房价875000元的千分之一计算547天金额为478625元）；2.判令本案的诉讼费由苏焕南承担。事实与理由：苏焕南存在违约事由，应当按约定向严福祥承担支付违约金责任。一审判决驳回严福祥的违约金诉请有误。首先，违约责任条款约定的违约金给付责任，双方在签订合同时即可预见，约定违约金不应以守约方是否实际发生损失作为支付条件，违约方存有约定违约事由，守约方即可提出诉求。本案严福祥与苏焕南签订的《房屋买卖合同》第十条约定“卖方逾期交付该物业，或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交的千分之一向买方支付违约金”。本案苏焕南编造各种理由拒绝履行合同义务，其行为已构成违约，应当按约定向严福祥支付违约金。其二，苏焕南逾期履行合同义务实际损害了严福祥利益。严福祥与苏焕南签订的《房屋买卖合同》约定严福祥购买涉案房屋的付款方式为贷款购房，因苏焕南拒绝履行合同义务，导致严福祥需要将付款方式变更为一次性支付，已实际损害了严福祥权益。另外，严福祥向苏焕南主张权利亦实际发生了误工费、交通费、律师费、诉讼费、担保费等损失，据此苏焕南亦应承担违约金的赔偿责任。
苏焕南二审答辩：不同意上诉人的上诉请求。
苏焕南上诉请求：一、撤销一审判决，改判为：1.判令解除苏焕南与严福祥于2015年6月25日签订的《房屋买卖合同》；2.判令严福祥向苏焕南支付房屋占有使用费40000元（暂按照周边同等房屋租赁价格2000元/月，自2015年10月30日起计算至2017年6月30日，合共20个月）；3.驳回严福祥其余诉讼请求。二、请求判决严福祥承担本案的诉讼费用。事实与理由：苏焕南与严福祥签订补充协议，约定严福祥需向苏焕南另行支付还贷资金26万元，但一审法院认定还贷资金中的26万元即为首期款26万元，明显属于认定事实错误，应当依法予以改判。首先，苏焕南与严福祥于2015年7月13日签订《补充协议》，协议约定严福祥需先向苏焕南支付26万元还款资金。该协议上只字未提作为还款资金的26万元即为首期的26万元。从该协议书的合理性而言，苏焕南与严福祥于2015年6月25日签订的《房屋买卖合同》第4条第2款中已明确约定：“于2015年7月15日前交付楼款（含定金）人民币贰拾陆万元整（￥260000元），卖方收款当日须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续10天内协助买方完成申请银行贷款手续。”上述条款已对交易过程中出卖人申请提前还贷及买受人申请银行贷款的具体内容有明确约定。在原合同已有明确具体约定的前提下，苏焕南与严福祥又何须多此一举地就首期款的用途另行特别约定？退一万步而言，假如《补充协议》中约定的用于提前还贷的26万元即为首期款，严福祥又如何监管该26万元的用途？假如苏焕南收到该26万元后没有用于偿还贷款，而是以其他资金偿还了银行贷款，又是不是表示苏焕南违反了《补充协议》的约定？可见，苏焕南与严福祥根本无需画蛇添足地特别约定首期款26万元的用途。因此，一审法院认定《补充协议》中的26万元即为首期款的26万元明显属于认定事实错误。其次，熟知本次交易过程的中介方广州市盛誉地产代理有限公司（以下简称盛誉公司）已向一审法院出具证明，证明《补充协议》中约定的26万元为严福祥需另外支付的还贷资金。但是一审法院却认定苏焕南是盛誉地产的员工，因此判定该证明没有效力。苏焕南在一审庭审过程中已明确提出工商登记证明、工作证明、社保证明等证据，充分显示苏焕南早于2014年2月开始就到其他单位工作，并且一直没有再到盛誉公司工作，只是盛誉公司没有就登记信息进行变更。而且苏焕南并不是只在盛誉公司投放房屋出卖信息，苏焕南在其他中介公司也有投放出卖信息，只是盛誉公司刚好能促成本次买卖而已。一审法院拒绝承认苏焕南提交的工作证明并判定苏焕南为盛誉公司的员工，认定盛誉公司的证明没有效力明显属于认定事实错误。再次，在本案合同交易过程中，严福祥曾向苏焕南表示由于其家庭存在婚姻矛盾可能需要离婚，并表示希望在其婚姻问题处理好后再与苏焕南办理相关房产交易手续。因此在签订《补充协议》时仅约定了严福祥先向苏焕南支付还贷资金，而并未约定其余款项的交付时间或返还时间。然而本次合同交易过程中，虽然由于严福祥自身问题及中介方疏忽的原因而未能完善约定其余房款的支付方式或还贷资金的返还方式。但按照一般交易习惯，买方垫资为卖方赎回房产证交易行为大量存在。一般在买方收到银行划扣的购房款后，再将买方垫付的还贷资金返还给买方。而本案中由于苏焕南缺乏资金，亦只能在收到银行划扣的购房款后，再向严福祥返还还贷资金。正是由于上述返还方式是唯一方式，因此在《补充协议》中亦无进行特别约定。并且，《补充协议》上也明确约定了卖方收到赎房产证资金后，应履行于2015年6月25日所签的房屋买卖合同。其意思表示苏焕南在收到严福祥支付的还贷资金并赎回房产证后再将涉案房屋过户给严福祥。其约定与一般交易习惯一致，也不影响原《房屋买卖合同》的履行。但是一审法院认定“《补充协议》未约定剩余房款的金额及支付条件，不合常理。”明显属于认定事实错误，应当依法予以改判。然后，严福祥无法合理解释作为“首期尾款”的5000元是属于何种性质的款项。根据原合同约定，严福祥只需支付首期款26万元（含定金）即可，无须另外再支付其他款项。但是严福祥在支付完首期款26万元后，又于2015年10月30日向苏焕南支付5000元。该付款行为明显与原《房屋买卖合同》中的约定不符。然而事实上，该5000元是《补充协议》上约定的还贷资金的一部分。但一审法院认定该5000元是购房款的一部分，明显属于认定事实错误。最后，在涉案《房屋买卖合同》至今已逾两年，苏焕南的手机已换过数次，而且苏焕南本着诚实信用的原则与严福祥交易，并未刻意保留苏焕南与中介方的聊天记录，但该主张并未得到一审法院认可，因此一审法院明显属于认定事实错误，应当依法予以改判。
严福祥二审答辩：不同意上诉人的上诉请求。
原审第三人邮政银行番禺支行称：对两上诉人的上诉主张不发表意见，对涉案房屋享有抵押权，对一审判决设置的处理程序无异议。
严福祥于2017年3月17日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.苏焕南及邮政银行番禺支行协助严福祥办理将广州市番禺区东环街东环路xxx号侨基花园x座xxx房变更登记至严福祥名下的过户手续；2.苏焕南向严福祥支付违约金478625元（2015年9月15日起暂计至2017年3月15日止547天，逾期一天按房价875000元的千分之一计算）；3.本案诉讼费由苏焕南承担。
苏焕南提出反诉，请求：1.解除苏焕南与严福祥于2015年6月25日签订的《房屋买卖合同》；2.严福祥向苏焕南支付违约金175000元（按照合同交易总额875000的20%计算）；3.严福祥向苏焕南支付房屋占有使用费40000元（暂按照周边同等房屋租赁价格2000元/月，自2015年10月30日起计算至2017年6月30日，合共20个月）；4.严福祥承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理，认定事实如下：
涉案房屋位于广州市番禺区东环街东环路xxx号侨基花园x座xxx，建筑面积83.7㎡，权属人登记为苏焕南，抵押权人登记为邮政银行番禺支行。
因苏焕南未按时还款，邮政银行番禺支行起诉至法院，案号为（2016）粤0113民初8716号，2016年10月14日，一审法院以该案查封了涉案房屋，后该案以双方达成调解协议结案。2017年3月17日，严福祥向一审法院申请诉讼保全，一审法院于2017年3月27日以本案轮候查封涉案房屋。2017年5月2日，一审法院以（2017）粤0113民初1878号案件轮候查封涉案房屋。
2015年6月25日，苏焕南（卖方）、严福祥（买方）、盛誉公司（经纪方）三方签订《房屋买卖合同》，约定：涉案房屋按套出售给买方，成交价为875000元，不因房管局测绘面积的变动而变动，成交价已包含物业维修基金、煤气初装费、有线电视初装费、收楼费等一切相关费用，本次交易所产生的税费由买方支付；卖方应在办理交易过户手续前将涉案房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕；第10条约定，卖方不能按照本合同约定或违约无法出售涉案房屋给买方，应向买方支付成交价的20%作违约金，卖方并退回买方已付的所有费用，卖方逾期交付房产或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按涉案房屋成交价的千分之一向买方支付违约金；买方不能按本合同约定买入涉案房屋，或者因违约而无法买入的，应向卖方支付房产成交价的20%作违约金；买方于签订合同当天支付50000元作为购房定金，于2015年7月15日前交付楼款260000元（含定金），卖方收款当日须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档等手续10天内协助买方完成申请银行贷款手续；剩余楼款615000元于交易完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号，交易手续于2015年9月15日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延；等等。同日，严福祥向苏焕南支付定金50000元。
2015年7月10日，涉案房屋办理网签手续。
2015年7月13日，苏焕南、严福祥签订《补充协议》，约定：因涉案房屋在邮政银行番禺支行有贷款，贷款余额为540000元，卖方到银行办理提前还贷手续的同时，需买方先支付260000元给卖方作为还款资金，为卖方赎回房地产权证，款项到账之日生效，卖方收到以上述赎房产证资金后，不得作为他用，或不得再次出售给他人，应履行于2015年6月25日所签署的房屋买卖合同所有条款。同日，严福祥向苏焕南支付210000元。苏焕南于同日出具《收款收据》，载明收到严福祥购买涉案房屋之“剩余首期楼款”210000元。
2015年10月30日，苏焕南出具《收款收据》载明收到严福祥首期尾款5000元。同日，苏焕南将涉案房屋交付给严福祥，双方签订《物业交接确认书》。庭审中，双方确认涉案房屋现由严福祥使用。
严福祥提供与盛誉公司工作人员张艳芳的部分微信聊天记录，载明自2015年12月1日，严福祥多次通过张艳芳催促苏焕南履行合同义务。庭审中，苏焕南确认一直通过张艳芳进行联系，但以自己手机保存的张艳芳的微信头像与严福祥提交的不一致为由，否认严福祥提供的与张艳芳微信聊天记录的真实性。一审法院责令苏焕南提交其与张艳芳之间的微信聊天记录，苏焕南以手机内存原因无法显示为由未向法庭提交。
庭审中，邮政银行番禺支行确认苏焕南曾于2015年向银行申请提前还贷，苏焕南没有按时将提前还贷款项存入扣款账号；同时确认严福祥于2015年7月24日向该行申请110000元的二手房贷款，申请已获批并出具同贷书，但严福祥没有提交后续资料，同贷书已失效。
双方争议焦点集中在《补充协议》约定的260000元是指向原《房屋买卖合同》约定的首期楼款，还是另行再多支付的首期楼款。严福祥认为，《补充协议》是为了防止苏焕南将首付款挪作他用而签订的，并非再行支付260000元，故没有约定具体的支付时间，而签订《补充协议》当天，严福祥即向苏焕南支付210000元，加上定金50000元，即为首期楼款260000元。苏焕南则认为，2015年7月份，苏焕南尚欠贷款余额530000元左右，与签订《补充协议》时估算的540000元大致相当，故双方约定再由严福祥另行支付260000元首期房款，合共首期楼款520000元用作还贷资金，由于协议未约定另行支付260000元的时间，导致严福祥一直未支付该款项，苏焕南因此无法还贷协助办理过户手续。苏焕南为证明其上述主张，提供盛誉公司于2017年6月23日出具的《证明》，载明：本单位是涉案房屋买卖中介方，严福祥、苏焕南签订《房屋买卖合同》后，由于苏焕南缺乏资金赎回房产证，故双方于2015年7月13日另行签订还需向苏焕南支付260000元还贷资金用于返还银行贷款，并约定该260000元不得挪作他用。严福祥认为苏焕南本身就是上述中介公司的工作人员，提供经纪人大全网上查询资料，载明苏焕南于2013年12月3日入行，所属公司为“盛誉地产”，同时提供2017年6月28日查询的盛誉公司企业信用信息，载明苏焕南为该公司监事。
诉讼过程中，严福祥表示可以一次性支付房款。2017年11月2日，严福祥将剩余房款610000元提存至一审法院，同时提交广州市番禺区不动产登记中心出具《购房资格证明》，载明截止2017年9月26日止，严福祥具备本市住房限购区域内住房购买资格。
一审法院认为：
严福祥和苏焕南签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有约束力，当事人应当诚实信用履行合同约定的义务。
关于《补充协议》中约定的260000元是否为增加的首期楼款的问题。首先，该协议未明确260000元是有别于《房屋买卖合同》中约定的首期楼款260000元之外应另行支付的款项，只约定了该款项的用途为还赎资金，苏焕南不得作为他用。其次，双方如约定为另行支付首期款260000元，则相应的剩余房款也发生变更，协议未约定剩余房款的金额及支付条件，不合常理，相反，协议还强调双方应履行2015年6月25日双方签订的《房屋买卖合同》。再次，从严福祥支付款项、贷款的情形可知，严福祥于2015年6月25日、7月13日分别支付了房款50000元、210000元，合共260000元，其后，严福祥向邮政银行番禺支行申请贷款110000元获批，申请公积金贷款500000元获批，贷款金额共610000元，因约定房价为875000元，扣除上述述260000、610000元，尚有5000元，后严福祥于2015年10月30日补缴了该5000元，苏焕南在收款收据中注明属“首期尾款”，因此，严福祥已付房款与贷款金额的总额与合同约定的房屋价款相符。另外，苏焕南提供的盛誉公司的证明因苏焕南与盛誉公司之间的用工关系不能单独作为证据使用，苏焕南除此之外未提供其他相反证据，应承担举证不能的责任。因此，一审法院确认《补充协议》中约定的260000元与《房屋买卖合同》约定的首期楼款260000元是同一笔款项，严福祥已依约支付。
关于合同应当解除还是继续履行的问题。首先，苏焕南主张合同解除的理由有两个，一是以严福祥未支付《补充协议》约定的赎契资金260000元为由要求解除合同，如前所属，《补充协议》约定的260000元与《房屋买卖合同》约定的首期房款260000元为同一笔款项，而严福祥已依约支付完毕，不存在违约行为，故苏焕南以此为由要求解除合同，缺乏事实依据，一审法院不予支持。同理，苏焕南以此为由要求严福祥支付违约金，理据不足，一审法院亦不予支持。苏焕南还以涉案房屋被另案查封存在履行障碍为由请求解除合同。经查，涉案房屋的首轮查封案件即为邮政银行番禺支行因苏焕南未按时还贷引发的诉讼，严福祥现已将剩余房款610000元提存至法院，并同意在该款项中向邮政银行番禺支行垫付苏焕南未清偿贷款，邮政银行番禺支行对此不持异议，故涉案房屋首轮查封案件能够得到合法解决，不阻碍合同继续履行，而本案查封为二轮查封，在首轮查封案件解除查封后，本案则成为首轮查封，具有查封的效力，此后的轮候查封案件不影响本案的处理，因此，苏焕南以此为由请求解除合同，一审法院亦不予支持。
其次，关于合同是否具备继续履行的条件。房屋买卖合同中，作为购房人的主要义务是支付房款，出售方的主要义务是协助办理过户手续并交付房屋。本案中，虽然合同约定的付款方式为向银行申请贷款，但在合同约定的履行期限均已过期的情况下，双方未能就新的履行条件达成一致协议，严福祥现愿意以一次性付款方式支付房款，以证明自己的购房能力，且其实际已将剩余房款610000元提存至法院，该方式显然更有利于交易的继续，实现合同目的，况且，涉案房屋已于2015年10月30日交付严福祥占有使用至今，因此，在严福祥已经支付完毕合同约定的房价款的情况下，严福祥作为购房者的主要义务已经履行完毕，根据等价有偿原则，苏焕南作为出卖方亦应当履行其协助房屋过户的义务。另外，涉案房屋目前仍然为抵押、查封状态，抵押权人邮政银行番禺支行在实现抵押权后，应协助办理抵押涂销及解除查封的手续。严福祥提存至法院的610000元扣除苏焕南应支付给邮政银行番禺支行的未清偿贷款的本息后，苏焕南在履行完协助义务后可向一审法院申请领取余款。
关于苏焕南是否应支付违约金的问题。严福祥主张苏焕南未在合同约定的2015年9月15日前完成过户手续，依据合同第10条约定支付相应违约金。一审法院认为，违约金的性质以补偿为主，惩罚为辅，一审法院既支持严福祥继续购入涉案房屋，严福祥因房价上涨已获取了相应的利益，且已实际使用涉案房屋，不存在其他实际损失，根据公平合理原则，对严福祥要求苏焕南支付违约金的请求，一审法院不予支持。
关于严福祥应否支付占有使用费的问题。在一审法院支持严福祥继续购买涉案房屋的前提下，合同约定涉案房屋交付使用的时间为苏焕南收齐楼款当天，而双方实际已于2015年10月30日交付涉案房屋，对此，苏焕南未提供证据证明双方约定严福祥需对提前使用涉案房屋支付其他费用，也未提供证据证明其在严福祥使用涉案房屋期间向严福祥主张过占有使用费，苏焕南对此应承担举证不能的责任，因此，苏焕南自愿提前将涉案房屋交付给严福祥使用，属于其自行处置民事权益的范畴，其要求严福祥支付涉案房屋的占有使用费，理据不足，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2017年11月9日作出一审判决：一、严福祥在本判决发生法律效力之日起十日内代苏焕南归还欠中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市番禺支行的抵押贷款本息；二、苏焕南、中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市番禺支行在严福祥支付完毕上述第一项内容起十日内涂销广州市番禺区东环街东环路xxx号侨基花园x座xxx房的抵押登记手续；三、苏焕南于上述房屋办理完涂销抵押登记手续后十日内将广州市番禺区东环街东环路xxx号侨基花园x座xxx房过户给严福祥；四、驳回严福祥的其余诉讼请求；五、驳回苏焕南的全部反诉请求。本案一审案件受理费16983元，由严福祥承担6005元，苏焕南承担10978元；诉讼保全费1520元，由苏焕南承担；反诉费7305元，由苏焕南承担。
本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，涉案《房屋买卖合同》第六条约定，卖方交付物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天。二审诉讼中，双方当事人对严福祥向邮政银行番禺支行申请贷款110000元获批、申请公积金贷款500000元获批的事实并无异议，对严福祥该两项贷款，苏焕南均予配合完成。苏焕南另提供一份盛誉公司张艳芳的证明，称交易过程中严福祥因为自身婚姻问题导致交易流程的迟延、严福祥除了支付买卖合同中的260000元之外还需支付补充协议的260000元，但苏焕南表示张艳芳不肯到庭作证。严福祥对此表示张艳芳陈述的内容与事实不符，其拒绝作证即可予以印证。严福祥表示《补充协议》仅有一份，由其持有，苏焕南称《补充协议》有两份，其已遗失所持有的那份。苏焕南表示2015年7月13日其所收210000元属《房屋买卖合同》约定的首期楼款。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的主要问题是：苏焕南、严福祥是否通过《补充协议》约定首期楼款还需增加支付260000元。
考察《补充协议》的内容，如依苏焕南所述严福祥所付首期楼款还需增加支付260000元，因该数额与《房屋买卖合同》约定的首期楼款相同，依常理应对再行支付的意思作出明确表示，以示区别，还应对增加支付260000元的时间予以明确，此后苏焕南也应关注增加支付的260000元的付款并予以催促。但苏焕南并未提供充分证据其向严福祥催收该款项，苏焕南于《补充协议》签订当日出具的《收款收据》，载明收到“剩余首期楼款”210000元，并无严福祥还有首期楼款未付的意思。严福祥依《房屋买卖合同》约定于2015年7月15日前交付楼款（含定金）260000元，苏焕南协助严福祥2015年7月24日向邮政银行番禺支行申请110000元的二手房贷款，也未提出严福祥应支付520000元首期楼款的异议。此外，苏焕南将涉案房屋交付给严福祥时，如认为严福祥还需支付260000元首期楼款，苏焕南完全可依《房屋买卖合同》的约定表示拒绝。苏焕南2015年10月30日出具《收款收据》载明收到严福祥“首期尾款”5000元，该5000元作为严福祥的购房款，一审法院认定严福祥已付房款与两笔贷款金额的总额与合同约定的房屋价款相符，确认《补充协议》中约定的260000元与《房屋买卖合同》约定的首期楼款260000元是同一笔款项，严福祥已依约支付，并无不当。苏焕南所提相关上诉主张，本院不予支持。
需要明确的是，苏焕南并没有依其申请按时将提前还贷款项存入扣款账号，《房屋买卖合同》约定的提前偿还贷款手续未能完成，已构成违约。在严福祥已将剩余房款610000元提存至法院以一次性支付房款的情况下，一审判决设置邮政银行番禺支行在实现抵押权后，协助办理涉案房屋的抵押涂销及解除查封手续，由苏焕南向严福祥履行产权过户手续的处理，本院予以维持。
关于严福祥所提苏焕南承担违约金的请求，一审判决基于违约金的性质，结合严福祥已实际使用涉案房屋、其产权过户要求已获支持等因素，所作不予支持的处理，符合本案实际情况，无明显不妥。
综上所述，严福祥、苏焕南的上诉请求，理由均不充分；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21429元，由严福祥负担8479元、苏焕南负担12950元。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年六月二十五日
书记员 杨仁义
冯镇辉