广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1546号
上诉人（原审原告）深圳市宝安康发实业有限公司（以下简称康发公司），住所地：深圳市宝安区。
法定代表人康明，董事。
委托代理人常洁，广东淳锋律师事务所律师。
委托代理人林佳鹏，广东淳锋律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）深圳市中冠嘉洲实业有限公司（以下简称中冠嘉洲公司），住所地：深圳市福田区。
法定代表人陈敬晓，总经理。
委托代理人刘艳艳，广东卓建律师事务所律师。
委托代理人杨成名，广东卓建律师事务所实习律师。
上诉人（原审第三人）郑妙娟，女，汉族，住所地：深圳市福田区。
委托代理人刘艳艳，广东卓建律师事务所律师。
委托代理人杨成名，广东卓建律师事务所实习律师。
上诉人康发公司因与上诉人中冠嘉洲公司、郑妙娟合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第671号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2010年12月18日，康发公司和中冠嘉洲公司双方签订《工业区物业整体出让合同书》，约定将康发公司向中冠嘉洲公司转让位于深圳市宝安区大浪街道办大浪北路东侧a科技园的物业及配套设施，包括土地及土地上的建筑物、定着物、附着物等不动产，连同打包出售。
关于交易所涉标的物，合同约定转让标的物为a科技园内的土地和地上建筑物。土地分为有土地使用权证书和无土地使用权证书两部分，其中有土地使用权证书的土地宗地号为a844-0086，面积为25，076.3㎡，土地性质为工业用地，取得方式为协议出让，使用期限为50年，从1991年10月1日至2041年9月30日；无土地使用权证书的土地面积为2，850㎡。地上建筑物分为有房地产证和无房地产证两部分，其中有房地产证部分为标准厂房4栋、工人宿舍3栋，建筑面积36，101㎡；无房地产证的宿舍2栋，建筑面积约13，000㎡。有房地产权证的部分，权属有抵押登记之限制，抵押权人为深圳农村商业银行宝安支行，抵押债权（贷款本息）余额约为6，500万元。
关于交易价格、款项支付、交易费用承担和资金监管的办理。合同约定交易净价格为12，200万元，中冠嘉洲公司承担并支付赎楼担保费、挂牌拍卖的税费和在规划国土部门做产权变更手续时所发生的税费以及中介单位所收取的费用，以及未列明但因交易而实际发生的其他一切税费。合同就交易款项的支付约定如下：一、中冠嘉洲公司须于合同签订之日起五个工作日内向康发公司支付定金1，000万元；二、以中冠嘉洲公司名义从银行贷款7，000万元，先出银行贷款承诺函给康发公司，而后由中冠嘉洲公司负责转入监管账号，以归还担保公司的赎楼款；三、在实际开始赎楼日之前的三个工作日内，康发公司、中冠嘉洲公司双方共同到深圳农业银行开立以康发公司为户主的资金监管账户，并与银行签订共同委托该银行对该账户资金监管的三方协议书，中冠嘉洲公司还应在此期间内将该交易的剩余价款约4，200万元按时足额存入规定的银行账户，由康发公司、中冠嘉洲公司和委托银行三方监管。在交易物业产权过户（有产权手续）到中冠嘉洲公司名下及无产权手续房产的更名手续完成之日起三个工作日内，中冠嘉洲公司应从监管账户划出转让款3，940万元（合同中大写为贰仟万元）给康发公司；四、在监管账户上的剩余出让款260万元留作履约保证金。康发公司须配合完成中冠嘉洲公司与承租方签订新的租赁合同，同时将承租方已交康发公司之租赁押金、保证金及预交租金（若有）转交给中冠嘉洲公司，中冠嘉洲公司即时起享有康发公司在原租赁合同项下之权利义务。康发公司须结清与标的物相关的费用、迁走康发公司物品（动产，不包括入墙物品）、撤离工业园管理人员（除中冠嘉洲公司留用人员外）等，在康发公司已履行上述义务之日起三个工作日内，中冠嘉洲公司应当一次性将该履约保证金（剩余出让款，多退少补）全部划款支付清给康发公司。自此视为中冠嘉洲公司已支付了上述物业的全部出让款。
关于赎楼。康发公司在收到定金之日起五个工作日内与担保公司签署一切赎楼所需文件并同时提供与之相关的一切资料，如康发公司逾期或无法履行，视为康发公司违约。合同约定赎楼工作须在担保公司将赎楼资金转入银行并实际开始赎楼之日起三十个工作日内完成，且赎出康发公司红本房产证原件，如逾期，视为中冠嘉洲公司违约。以中冠嘉洲公司名义从银行贷款7，000万元，先出银行贷款承诺函给康发公司，而后由中冠嘉洲公司负责转入监管账号，以归还担保公司的赎楼款，担保公司的费用应由中冠嘉洲公司在赎楼前预先支付，赎楼期内赎楼期间内所产生的利息由中冠嘉洲公司承担。
关于涉案物业过户登记。合同约定中冠嘉洲公司负责办理交易物业产权过户工作，且在赎出房产之日起一个半月以内完成，产权过户所需税费均由中冠嘉洲公司承担，康发公司须予以配合。有产权手续的，在规划国土部门办理；没有房地产权手续的部分，由康发公司负责中冠嘉洲公司与深圳市大浪新经济发展有限公司办理更名等手续（即康发公司在2002年10月24日所签订的《土地使用协议书》的权利和义务均由本合同中冠嘉洲公司承继）。
关于交易物业的移交、租赁合同的转签、员工的安置等。合同约定，康发公司须提前做好该园区物业出租合同、使用情况、人员配置的清理登记工作，并予分别造表，且在康发公司收到上述物业出让款（除履约保证金外）后三天内移交完毕给中冠嘉洲公司。对交易物业范围内的不动产，在中冠嘉洲公司全部付清出让款后归乙方所有，上述物业范围内的动产（不包括入墙的物品），则归甲方所有，并在收清上述物业的出让款（除履约保证金外）后三日内迁走。以交易物业不动产办理产权过户手续之日为管理、使用、收益交易物业产生的债权债务风险负担分界点，此日（含当日）以前，对交易物业范围内的不动产的收益、所产生的债权债务，由康发公司负责并处理；此日（不含当日）以后，对上述物业范围内的不动产的收益、所产生的债权债务，则由中冠嘉洲公司负责并处理。员工的工资、福利、社保亦按照上述规定的原则处理，康发公司方员工除中冠嘉洲公司书面要求留用的以外，均由康发公司安置或补偿。康发公司收取的承租方的租金，在结清风险分界点以前的房租及其他债权债务后，在将出租合同转给中冠嘉洲公司的同时，转给中冠嘉洲公司。中冠嘉洲公司不得用承租方所交押金冲抵交易物业出让款，但康发公司须负责中冠嘉洲公司收到承租方与原来等额的押金。
关于违约责任。合同约定康发公司如未能在合同约定的期限内实际完成约定的事项，自逾期之日起以总转让款为基数向中冠嘉洲公司支付日万分之八的滞纳金，逾期达十五个自然日的，视为康发公司违约，中冠嘉洲公司可责令康发公司即时双倍返还定金并解除合同。中冠嘉洲公司如未能在本合同约定的期限内支付款项或约定的事项，自逾期之日起以总转让款为基数向康发公司支付日万分之八的滞纳金，逾期达十五个自然日的，视为中冠嘉洲公司违约，中冠嘉洲公司无权取回定金，并且康发公司可即时解除合同。任何一方违反合同约定，除按合同的违约条款处理外，如若给另一方造成任何损失，违约方还应赔偿守约方的所有损失。
合同签订的当日，康发公司出具两份《收款收据》，确认收到中冠嘉洲公司支付的定金1，000万元，注明为转账支票。康发公司出具《承诺函》，承诺在该合同履行过程中，如因康发公司未能提供该定标物的书面放弃优先购买权的承诺函引起一切责任所造成的损失均由康发公司承担。
2010年12月20日，康发公司收到中冠嘉洲公司转账支票定金200万元。
2010年12月24日，康发公司收到中冠嘉洲公司转账支票定金800万元。
2011年，康发公司、中冠嘉洲公司双方签订了《补充协议》，双方约定将《工业区物业整体出让合同书》中第四条第3项“以中冠嘉洲公司名义从银行贷款7，000万元，先出银行贷款承诺函给康发公司，而后由中冠嘉洲公司负责转入监管账号，以归还担保公司的赎楼款，担保公司的费用应由中冠嘉洲公司在赎楼前预先支付，赎楼期内赎楼期间内所产生的利息由中冠嘉洲公司承担”变更为“中冠嘉洲公司从银行以承诺函的形式贷款7，000万元，该款项直接转入担保公司账户，而后由担保公司担保将其中的6，529万元用于赎楼，余款471万元由康发公司出具授权委托书给担保公司在赎楼后转入中冠嘉洲公司银行账户，房产证成功赎出之日起一个月内，由中冠嘉洲公司将（除监管4，200万元款项）余款471万元一次性支付给康发公司。但担保公司的赎楼费用应由中冠嘉洲公司在赎楼前预先支付，赎楼期内所产生的担保利息亦由中冠嘉洲公司承担；康发公司、中冠嘉洲公司双方确认，此赎楼款和余款两笔款项当作中冠嘉洲公司支付给康发公司出让款项的一部分”。
2011年4月19日，中冠嘉洲公司向康发公司转账支付了4，759万元，用于赎楼。
2011年4月22日，康发公司、中冠嘉洲公司双方完成了有产权证部分房地产的过处登记手续，产权人变更为郑妙娟。
2011年6月7日，中冠嘉洲公司向康发公司支付了120万元。
2011年7月12日，康发公司、中冠嘉洲公司双方办理了《土地使用协议书》更名手续，将无产权证部分的土地使用权人由康发公司变更为中冠嘉洲公司。
2011年7月15日，康发公司、中冠嘉洲公司双方签署了《康发工业园文件移交清单（声明书）》，中冠嘉洲公司确认于2011年7月15日收到康发公司交来的康发工业园之报建所有文档资料及土地使用协议书、声明书、确认书、收款收据、租客放弃优先购买权全部等相关文件。
2011年7月20日，中冠嘉洲公司向康发公司支付了350万元。
2011年7月21日，郑妙娟向康发公司支付了涉案交易的全部剩余款项5，971万元。康发公司、中冠嘉洲公司双方对此事实均予以认可。
上述事实，有康发公司、中冠嘉洲公司当庭陈述及康发公司提供的工业区物业整体出让合同书、补充协议、产权资料电脑查询结果表、深圳农村商业银行网上银行转账单（2010年12月20日、2011年4月19日）、浙商银行银行进账单（2010年12月24日）、平安银行银行进账单（2011年6月7日、2011年7月20日）、农业银行个人借款凭证（2011年7月21日）；中冠嘉洲公司提供的深圳市农村商业银行交易清单（2011年4月19日，4份）、收据（2011年4月19日）、承诺函、康发工业园文件移交清单（2011年7月15日）、土地使用权协议书、确认书、农业银行个人购房担保借款合同、农业银行个人借款凭证（2011年7月21日）在卷证实，并经庭审举证质证，原审法院予以确认。
庭审中，康发公司、中冠嘉洲公司双方对定金的支付、交易款项已全部付清、有房地产证部分物业已经过户、没有产权证部分的物业已经办理更名并移交的事实均予以认可，没有争议。双方争议的为：康发公司主张中冠嘉洲公司负责赎楼，中冠嘉洲公司没有按照合同约定在房地产证赎出之日起一个月内向康发公司支付471万元，在物业产权过户后亦没有按照合同约定从监管账户中向康发公司支付3，940万元；中冠嘉洲公司主张因康发公司没有找到担保公司，双方已经实际上变更了付款条件及时间，中冠嘉洲公司依据诚信原则直接向康发公司支付了款项用于赎楼，并全面履行了交易义务，合同中约定的付款条件和时间不能作为康发公司主张违约责任的依据。
康发公司在原审的诉讼请求：一、中冠嘉洲公司向康发公司支付违约金829.6万元（自2011年4月27日起至2011年7月21日止，以合同总转让款12，200万元为基数按日万分之八计算）；二、本案诉讼费由中冠嘉洲公司承担。
原审庭审中，康发公司增加一项诉讼请求，请求判令第三人郑妙娟承担补充清偿责任，并变更第二项诉讼请求为判决本案诉讼费由中冠嘉洲公司和第三人郑妙娟承担。
原审法院认为，康发公司、中冠嘉洲公司双方签订的《工业区物业整体出让合同书》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，但康发公司并未取得无产权证部分的土地使用权证书，亦未取得有批准权的人民政府同意转让的文件，涉案合同关于无产权证部分土地使用权转让的约定违反了法律和行政法规的规定，该部分无效，但不影响合同其他部分的效力。康发公司、中冠嘉洲公司双方已经按照合同约定履行了义务，有产权证部分的房地产已经过户登记到中冠嘉洲公司名下，该部分土地面积为25，076.3㎡，房产建筑面积为36，101㎡，占合同交易房地产面积的79.42％，交易价格为9689.5914万元；无产权证部分的土地已经办理了更名手续，该部分土地面积为2850㎡，房屋建筑面积为13000㎡，占合同交易房地产面积的20.58％，交易价格为2510.4086万元。
双方当事人争议的实质为交易款项的应付时间。根据合同约定，交易款项分为三部分：一是定金1，000万元，该部分康发公司、中冠嘉洲公司双方没有争议；二是中冠嘉洲公司贷款7，000万元，其中6，529万元支付给担保公司用于赎楼，剩余471万元在房地产证成功赎出之后一个月由中冠嘉洲公司支付给康发公司；三是在实际开始赎楼日之前的三个工作日内，中冠嘉洲公司应将4，200万元存入原中冠嘉洲公司双方办理资金监管账户，中冠嘉洲公司在有产权证部分物业过户及无产权证部分物业更名完成之日起三个工作日内从监管账户中支付3，940元给康发公司，剩余260万元用于实际完成交付物业及相关事项的保证金，待康发公司履行全部义务后三日内支付给康发公司。原审法院认为，根据合同约定，康发公司负有与担保公司签署赎楼所需文件并提供相关资料的义务，中冠嘉洲公司负有办理贷款承诺函并确保最终赎出房地产证及向担保公司支付赎楼款的义务，同时中冠嘉洲公司应当在赎出房产证时已经筹齐全部交易款项。但在实际履行中，康发公司、中冠嘉洲公司双方通过实际交易行为改变了合同中约定的赎楼方式，由中冠嘉洲公司向康发公司支付款项，康发公司赎出房地产证原件并过户给中冠嘉洲公司。但该变更事实是否当然的引起其他转让款支付条件及时间的变更，从而免除中冠嘉洲公司须按合同约定支付转让款的义务。原审法院认为，康发公司、中冠嘉洲公司双方在执行第二部分交易款项交易过程中变更的只是赎楼的方式，赎楼方式的变更并不当然免除、减少或延迟中冠嘉洲公司依据合同约定支付后续各阶段转让款的义务。在没有任何证据证明康发公司、中冠嘉洲公司双方曾就变更合同约定进行协商或达成协议的情况下，中冠嘉洲公司仅以双方变更了赎楼方式和康发公司接收中冠嘉洲公司转让款的事实主张康发公司同意变更全部交易款项支付时间和条件，并以此抗辩康发公司要求中冠嘉洲公司承担违约责任的主张，证据不足，原审法院不予采信，中冠嘉洲公司的迟延支付交易款的行为已构成违约，中冠嘉洲公司应当按照合同约定向康发公司支付违约金。第三人郑妙娟作为中冠嘉洲公司的股东，系涉案交易的实际获益人，康发公司关于要求第三人郑妙娟承担补充清偿责任的诉讼请求符合公平原则，原审法院予以支持。
关于违约金数额的确定。原审法院认为，合同约定以整个交易价格作为基数计算违约金的约定，实际上包括了无产权证部分的土地和建筑物，该部分约定无效，应当以有产权证部分的土地和建筑物的交易价格作为基数计算违约金。根据有产权证部分土地和建筑物的面积在整个交易物业中所占的比例，计算出违约金计算的基数应为9689.5914万元。根据合同约定，中冠嘉洲公司应当在有产权证部分的房产过户完成之日起三个工作日内支付转让款3，940万元，康发公司已于2011年4月22日完成了有产权证部分的房地产过户义务，但中冠嘉洲公司于2011年7月21日才付清该笔转让款。因此，违约金应当以9689.5914万元为基数，按照合同约定的日万分之八的标准从2011年4月28日起计算至2011年7月20止，并计算违约金为651.1405万元（9689.5914万×0.8‰／天×84天）。中冠嘉洲公司于2011年7月21日向康发公司支付转让款，本案诉讼时效于2011年7月21日中断，康发公司于2013年6月24日提起诉讼，其诉讼请求未超过诉讼时效。中冠嘉洲公司关于康发公司诉讼请求已超过诉讼时效的主张没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条的规定，判决如下：
一、深圳市中冠嘉洲实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市宝安康发实业有限公司支付违约金651.1405万元，第三人郑妙娟在深圳市中冠嘉洲实业有限公司自身财产不足以清偿本案债务的范围内承担补充清偿责任；
二、驳回深圳市宝安康发实业有限公司的其他请求。
深圳市中冠嘉洲实业有限公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费69，872元，由中冠嘉洲公司承担，受理费康发公司已预交。
康发公司、中冠嘉洲公司、郑妙娟均不服原审判决，向本院提起上诉。
康发公司上诉请求：一、变更原审判决第一项为被上诉人中冠嘉洲公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人康发公司支付违约金736.1718万元，第三人郑妙娟在被上诉人中冠嘉洲公司自身财产不足清偿本案债务的范围内承担补充清偿责任。二、一审、二审诉讼费由被上诉人中冠嘉洲公司及第三人郑妙娟承担。
事实及理由：康发公司与中冠嘉洲公司签署了《工业区物业整体出让合同书》，约定由中冠嘉洲公司受让位于深圳市宝安区大浪街道办大浪北路东侧名为“a科技园”的全部物业，上述物业可变更登记于中冠嘉洲公司或其股东（陈某及郑妙娟）名下。其中有产权部分的宗地面积为25076.3m2，无产权部分的宗地面积为2850m2，合同交易总价款为12200万元。在合同履行过程中，中冠嘉洲公司未按时支付合同交易价款，已构成严重违约。原审判决关于交易价格的认定有误，原审判决错误认定有产权部分房产占合同交易房地产面积的79.420，有产权部分房产实际占合同交易房地产面积的89.79%。无产权部分建筑因违反了相关法规，其建筑面积不应作为衡量建筑物价值的标准，但有产权和无产权部分建筑的土地使用权是康发公司合法取得的，而且是否合法取得土地使用权是决定建筑物价值的重要衡量标准，因此，有产权部分、无产权部分的交易价格应以有产权部分、无产权部分的宗地面积作为衡量标准，即有产权部分的交易价格为12200万元×25076.3÷（25076.3m2＋2850m2）=10954.9371万元，依据合同约定中冠嘉洲公司应向康发公司支付10954.9371万元×8‰×84=736.1718万元。
综上，请求深圳市中级人民法院支持康发公司的诉讼请求，依法改判。
中冠嘉洲公司、郑妙娟上诉请求：1、依法撤销宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第671号民事判决，驳回康发公司的全部诉讼请求。
2、一、二审诉讼费用由康发公司承担。
事实及理由：一、原审法院存在越权裁判、严重干涉当事人意思自治等情形，依法应予纠正。
（一）原审法院关于涉案合同效力的认定属于越权裁判，违反法律不告不理原则。
康发公司在起诉状中清楚地陈述其提起诉讼的全部诉讼请求、事实和理由，并未提出请求法院判定合同无效的请求，庭审中，中冠嘉洲公司变更其诉讼请求及事实理由，康发公司亦未提出关于涉案合同效力的抗辩，更未涉及合同效力无效的抗辩事由，原审法院不应超出被上诗人的诉讼请求的范围、无限度地肆意扩大司法审查的范围。原审法院对中冠嘉洲公司、康发公司均未涉及的涉案合同部分无效事宜作出裁判，严重超过了涉案当事人的诉求范围，违反了民事诉讼法关于不告不理的基本法律原则，原审法院对于合同效力作出的裁判属于超范围审理和越权裁判。
（二）原审法院无权处理中冠嘉洲公司与康发公司间关于无产证部分权益的处理纠纷，无权对涉案房产的合同作出认定效力。
涉案合同系关于康发工业园的整体转让，包括有房产证的房产的转让，也包括未登记房产证房产的转让，其中关于未登记房产证房产部分系在涉案a844-0086土地上建成，暂未申请登记的房产，也包括在集体土地使用权上建设的房产，从本质上讲，关于未登记房产证房产的转让属于对土地使用权的处理，关于未登记房产证房产的权属争议本质上属于土地使用权权属争议。《中华人民共和国土地管理法》第16条规定，“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理……当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第5条“当事人因集体土地权属发生争议，向人民法院提起民事诉讼，主张集体土地权属的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉，并告知当事人向人民政府申请处理。”根据以上规定，原审法院无权对本质上属于土地使用权权属纠纷的未登记房产证房产的处理直接作出裁判，上述权属争议不属于人民法院受理的范围。
（三）原审法院对涉案房产单价的认定纯属主观豫断，缺乏事实和法律依据。
原审判决认为：“有产权证部分的房地产已经过户登记到被告名下，该部分土地面积为25076.3m2，房产建筑面积为36101m2，占合同交易房地产面积的79.42%”，交易价格为9689.5914万元…．，无产权部分的土地……占交易房地产面积的20.58%，交易价格为2510.4086万元。（原审判决第11页第二段），此认定完全系对当事人意思自治的强暴干预、偏袒康发公司。中冠嘉洲公司与康发公司签订的《工业区物业整体出让合同书》系对物业的整体购买，根本未对有产权、无产权物业进行单独定价，原审法院判定无产权部分房产交易价格的依据何在？法院有何权利定价？即使定价，也是在对当事人进行调查核实或者委托有资质的机构进行评估基础上做出的裁判，但是原审法院在庭审中未对涉案交易交割是否系按照交易面积单纯分割等事项进行核实，径自依据主观判决作出裁定，纯属主管臆断；另一方面，原审法院在对涉案房产价格进行定价时，除充分调查取证外，还应考虑不同房产属性对交易价格确定的影响，核实对房产定价具有权威的房产管理部门和税务部门关于涉案房产纳税的基数等问题，但是原审法院未对基本事实进行核查，无任何依据对当事人合同内容进行修改，完全是滥用职权，必须依法予以纠正。
二、原审法院关于无土地使用权及无房产证部分买卖认定无效没有事实及法律依据，依法应予以撤销。
原审判决关于“涉案合同关于无产权证部分土地使用权转让的约定违反了法律和行政法规的规定，该部分无效”以及“合同约定以整个交易价格作为基数计算违约金的约定，实际上包括了无产权证部分的土地和建筑物，该部分约定无效”的认定系法律适用错误。具体理由如下：
（一）原审法院认定无产权证部分土地使用权转让的约定违反了法律和行政法规的规定，该部分无效，但并未阐明适用何种法律判定该部分转让无效，也未说明理由，原审判决依据与事实并不充分。根据《合同法》第五十二条第五款之规定，只有违反法律法规强制性规定的情形，合同才能被判定无效，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条进一步明确，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，即并非违反法律法规的规定均可判定无效。我国《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第五条、第六条、第三十八条等上述规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易，属于管理性的禁止规范，并非效力性的禁止规范，该法律非《合同法》第五十二条“强制效力性法律规范”，故不能据此依据《合同法》第五十二条第五款“违反法律法规强制性规定”为由确定该部分买卖合同无效。
（二）原审法院认定无产证部分房产买卖无效的认定无事实及法律依据。
根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条的规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，故本案未办理房屋过户登记手续并不影响房屋买卖合同的效力。根据《物权法》第十五条“未办理物权登记的，不影响合同的效力”的规定，房屋买卖合同的效力独立于物权存在，不受物权合同能否变动、是否变动的影响，故无论该房产是否进行物权变更登记，并不影响房屋买卖合同的效力。
（三）原审法院在未查明土地状况及土地性质的基础上，径自认定该部分转让无效无事实依据。中冠嘉洲公司与康发公司之间关于无产权部分房产及土地的买卖经过了土地权属方深圳市大浪新经济发展有限公司的见证及确认，并完成相关的更名程序，土地开发使用权取得的程序合法，也未违反法律法规禁止性规定，原审法院在未查明土地状况及土地性质的基础上，径自认定该部分转让无效无事实依据。
关于无房产证部分房产，其中有一部分处于国土部门核定的土地使用权红线范围内，有一部分系康发公司在有房产证部分房产上加建及扩建的。根据《城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。处在红线范围内的土地使用权已经依法转让，根据房随地走原则，该区域范围内的建筑物权属也一并转让。原审法院未进行实地考察，未查明无产权房产的分布状况、面积等重大客观事实情况下，片面依据中冠嘉洲公司与康发公司间订立的《工业区整体出让合同书》对客观事实进行认定，不尊重客观事实，应予以撤销。
三、原审法院认定中冠嘉洲公司承担违约责任事实依据不足，法律适用错误，依法应予以撤销。
原审判决利用大量篇幅阐明“赎楼方式的变更不影响后续合同款支付的时间及条件，进而得出中冠嘉洲公司该主张证据不足，不予采信的结论”，中冠嘉洲公司从未将涉案合同转让款余款的支付条件与时间与赎楼方式的变更作为抗辩的主要理由，原审法院认定事实不清，具体理由如下：
（一）第二阶段即赎楼款的支付时间及条件已做变更，但不涉及合同余款支付问题，原审法院事实认定错误。
根据《工业区整体出让合同书》第四条第3款约定，第二阶段即赎楼款的支付时间及条件为，中冠嘉洲公司以自己的名义从银行贷款7000万元，先由银行出具保函给康发公司，而后中冠嘉洲公司将该款转让三方监管账号，以归还担保公司的赎楼款。该条款后经中冠嘉洲公司与康发公司之间签订的《补充协议》变更为：中冠嘉洲公司从银行以承诺函的形式贷款人民币7000万元，该款项直接打入担保公司账户，担保公司将其中的人民币6529万元用于赎楼，剩余的471万一次性支付给康发公司。实际上，银行的剩余按揭款是4759万而非6529万，后因康发公司未按照双方约定委托担保公司赎楼以及建立三方监管账户，中冠嘉洲公司冒着巨大的风险，应康发公司要求，将该笔赎楼款4759万直接打入康发公司账户代其赎楼，所以根本未产生原合同约定的余款人民币471万的问题，康发公司主张中冠嘉洲公司逾期支付471万的主张无任何事实及法律依据。赎楼方式的变更仅涉及第二阶段“赎楼款”的支付问题，与涉案交易余款的支付没有任何关联。
（二）第三阶段即涉案转让余款的支付时间及条件，涉案合同约走十分明确，也从未有任何变更。
《工业区整体出让合同书》第四条第5款“在上述物业产权过户（有产权手续）到乙方名下及无产权手续房产的更名手续完成之日起，三个工作日以内，乙方应从三方监管的银行账户划出让款人民币3940万元给甲方”（注：甲方系康发公司，乙方系中冠嘉洲公司），该笔转让款的支付有两个条件：一是有产权房产完成过户；二是无产权手续房产更名完成。二者缺一不可，任一条件未成就，中冠嘉洲公司则无付款义务，在康发公司未履行上述约定之义务的情形下，中冠嘉洲公司享有先履行抗辩权。原审法院将原本整体交易人为的分割为有效部分及无效部分，在不尊重双方当事人意思表示真实且合法有效的情况下，直接将“无效部分”的“无产权手续房产更名”的付款条件剔除，忽视“无效部分”在整个交易中对定价、付款条件及时间、违约责任的影响，交易的整个不利后果判定由中冠嘉洲公司承担，不符合相关事实方面的认定，也有违司法公正，对中冠嘉洲公司明显不公平，应予以撤销。
（三）即使法院认定合同部分无效，也应先查明中冠嘉洲公司与康发公司在无效合同中的责任及承担比例，根据过错原则承担相应责任。
根据我国《民法通则》第61条和《合同法》第58条都规定，合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原审法院无视上述法律规定，未查明及判定康发公司在无效合同中的责任，却判决中冠嘉洲公司向康发公司承担巨额赔偿金，于法无据，应予以撤销。
四、原审法院关于违约金数额的确定无法律依据，应予以撤销。
（一）合同约定的违约金过高，原审法院机械按照合同判定明显对中冠嘉洲公司不公平。《工业区整体出让合同书》第八条第二款约定中冠嘉洲公司承担违约金的标准以交易总价款为基数自违约之日起万分之八。本案中，即使不考虑上述上诉理由的情况下中冠嘉洲公司已经支付了近6000多万转让款，却因为不完全过错行为需要向同样存在过错的康发公司承担以整个转让款为计算基数的违约责任（按照原审法院判定部分合同无效的思路），明显属于违约金过高，明显对中冠嘉洲公司不公平。
（二）原审法院未对合同约定的违约金计算标准应中冠嘉洲公司请求而进行调整，而是径行按照明显不公平的约定进行裁判。根据《合同法》114条及相关司法解释，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。即使中冠嘉洲公司存在逾期付款进而需承担违约责任，在不考虑对方过错因素的情况下，康发公司的损失也只是未付款部分的利息损失，即6700万＊中国人民银行同期短期贷款利率＊逾期时间，违约金金额不应高于以上利息损失金额的30%，原审法院不顾违约金过高的事实，径自判决中冠嘉洲公司承担全部违约责任，明显有失公平，应予调整。
五、原审法院关于诉讼时效起算点的认定错误，应予以撤销。本案中冠嘉洲公司不存在任何违约情况，不需向康发公司承担任何违约责任，不具有适用诉讼时效的基础。即便按照原审法院的判定，抛开无产权部分转让对剩余转让款的影响，按照原审法院查明之事实，中冠嘉洲公司房款余款“应在有产权证部分的房产办理过户完成之日起三个工作日内支付转让款3940元，康发公司已于2011年4月22日完成了有产权证部分的房地产过户义务”，也就是说中冠嘉洲公司应于2011年4月27日支付剩余转让款，本案的诉讼时效在2013年4月26日以内有效。而中冠嘉洲公司于2013年6月2日向原审法院提起诉讼。显然已经过了诉讼时效。原审法院未考虑我方对于诉讼时效的抗辩，仍错误认定事实，错误适用法律，应予以撤销。
六、原审法院判定“郑妙娟”承担补充赔偿责任无事实及法律依据，应依法予以撤销。原审法院认定“第三人郑妙娟作为被告的股东，系涉案交易的实际获益人，原告关于要求第三人郑妙娟承担补充清偿责任的诉讼请求符合公平原则，本院予以支持”完全无事实依据，也无法律依据，依法应予以撤销，具体理由如下：
（一）原审法院从未调查核实“郑妙娟”与中冠嘉洲公司有何种关联，即作出“郑妙娟”系中冠嘉洲公司股东的结论，依据何在？在未查明郑妙娟与中冠嘉洲公司有何关系的情况下，原审法院作出郑妙娟需承担补充清偿责任无任何事实依据。
（二）原审法院以公平原则判定郑妙娟承担补充清偿责任无法律依据。根据我国《公司法》，股东承担清偿责任的情形均有明确规定，即股东出资瑕疵、资产混同、侵害公司财产、违法解散公司、滥用人格独立等情形下才承担连带清偿责任，在公司人格独立和股东有限责任的立法司法理念下，股东未存在过错的情况下，未有因股东系交易的实际获益人，依据公平责任判定承担责任的法定情形。原审法院根据“公平责任”挑战《公司法》的现行规定及公司法伦理，无任何法律依据。
七、原审法院判定中冠嘉洲公司承担本案全部受理费于法无据，且对中冠嘉洲公司不公平，应予以撤销。康发公司提出的第一项诉讼请求金额为829.6万元，而原审法院支持的金额为651.1405万元，康发公司存在部分胜诉、部分败诉的情形。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。按照原审法院判决的逻辑，无效合同部分的合同设定成就条件自始不成为付款的条件，那么也应具体考虑康发公司在无效部分合同中的具体过错及责任。综上，原审法院忽视康发公司部分胜诉、部分败诉的事实且未予考虑康发公司在案件中的具体过错情况，径自判决中冠嘉洲公司承担全部诉讼费，于法无据，也明显对中冠嘉洲公司不公平，应予以撤销。
综上，原判决未尊重当事人真实交易，错误适用法律，判定无产权部分转让无效。同时，在判定无产权转让无效时并未查明及划分具体责任以及此部分在双方交易中对于定价、付款时间等因素的影响，径直判定中冠嘉洲公司向康发公司承担巨额违约责任；原审判决未对违约条款进行合法审查，也未按照中冠嘉洲公司的请求予以合法调整，违约金数额的标准及数额的认定对我方明显不公平，也不符合相关法律规定；原审判决忽视康发公司的诉讼请求已经超过诉讼时效期限的事实，依据事实错误，适用法律错误；原审判决未查明郑妙娟与中冠嘉洲公司关系的情况下，径直以公平原则认定郑妙娟承担补充清偿责任无任何事实及法律依据。请上诉法院依法查明事实，正确适用法律，依法撤销原审判。
中冠嘉洲公司和郑妙娟答辩：涉案的《工业区物业整体出让合同书》是针对涉案房产的整体性概括转让，且是按照涉案物业当前的产权状态进行转让。国有土地使用权部分已经办理变更登记，集体土地使用权部分的变更亦已经过大浪社区委员会的见证，涉案房产的转让均为按现状的合法转让，不存在区分有产权部分和无产权部分分别转让的情形。原审判决按照有产权部分的土地面积及建筑面积计算相应的交易价格，及康发公司按照宗地面积计算所有的有效转让部分的价格均不具有事实和法律依据。康发公司的上诉请求应予驳回。
康发公司答辩：一、《中华人民共和国房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。根据上述规定，《工业区物业整体出让合同书》中涉及无产权部分并未取得权属证书，依法不得转让，该转让行为当然无效。二、康发公司与中冠嘉洲公司已经通过行为变更了赎楼方式，改为由中冠嘉洲公司向康发公司支付款项，赎楼方式的变更并未免除中冠嘉洲公司的赎楼义务，亦不影响赎楼款项、交易款项的支付时间，中冠嘉洲公司违反合同约定，应根据合同承担相应的违约责任。三、康发公司对违约金数额亦有异议，原审判决对违约金的基数计算有误，康发公司的上诉状中有陈述。违约金不存在过高情形，当事人在签署合同时应合理预见违约的后果。四、康发公司诉讼时效内提起诉讼。中冠嘉洲公司的违约行为一直持续至2011年7月21日，康发公司在2013年6月2日提起诉讼，并未超出诉讼时效期间。五、第三人郑妙娟作为中冠嘉洲公司的股东，公司出资购买的房产却登记为股东所有，公司与股东人格、财产混同，且第三人作为实际获益人，其承担补充清偿责任，符公平原则和公司法的相关规定，公司法第十六条规定了股东要承担连带责任。六、诉讼费应该由败诉一方承担，本案是由于中冠嘉洲公司违约所造成，因此康发公司追偿违约金所产生的费用应该由中冠嘉洲公司承担，包括诉讼费在内。
经本院审理查明：原审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为合同纠纷。康发公司、中冠嘉洲公司双方签订的《工业区物业整体出让合同书》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，由于涉案合同的标的物包括a科技园内的土地和地上建筑物，双方对无产权证部分土地使用权转让的约定违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律和行政法规的规定，该部分无效，但不影响合同其他部分的效力','2018-10-03
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：[ly][ly]
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