吉林高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)吉0291民初618号
原告（执行案外人）：吉林市荣德物流有限公司，住所：吉林市龙潭区金珠工业区银顶街5号。
法定代表人：魏洪刚，经理。
委托代理人：魏艳辉，该公司财务。
委托代理人：高越，吉林鑫美律师事务所律师。
被告（申请执行人）：关英芙，女，1971年5月16日生，满族，永吉县教育局教科所职员，住吉林省吉林市丰满区。
委托代理人：贾广御，男，汉族，1973年3月7日生，住吉林省吉林市龙潭区。
被告（被执行人）：吉林市龙华电力技术有限公司，住所：吉林高新区工业二区兴隆街西侧1819号。
法定代表人：谷知音，经理。
委托代理人：孙永贵，职员。
委托代理人：苗胜平，职员。
原告吉林市荣德物流有限公司（以下简称荣德物流）诉被告关英芙、吉林市龙华电力技术有限公司（以下简称龙华公司）案外人执行异议之诉一案。本院于2016年7月6日受理，于2016年8月22日、2016年11月10日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。荣德物流委托代理人魏艳辉、高越，被告关英芙及其委托代理人贾广御，龙华公司委托代理人孙永贵、苗胜平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荣德物流向本院提出诉讼请求：1.请求法院撤销（2016）吉0291执异4号执行裁定书中对吉林高新区工业二区兴隆街西侧1819号房屋所占用土地使用权的查封；2.停止执行。事实与理由：1.原告与龙华公司买卖合同合法有效，且成立在法院查封之前；2.原告已在法院查封之前就合法占有该土地，并办理了地上房屋的产权证；3.原告已支付了全部价款，并且并非是股东的股权冲抵该土地的对价，而是切实出资购买。虽原告与龙华公司签订《房地产转让协议》第二天约定准备以股东之一魏艳辉的股权冲抵对价款，但是实际履行情况并非如此。从工商登记的股东份额、实际款项往来记录，以及代偿龙华公司的钱款，以及该地抵押权的凭证等客观证据来看，均可证明原告是切实出资购买，并非以股东出资份额冲抵该土地的对价款的抽逃资金行为。法院对合同价款的给付情况的认定应以实际履行情况为准；4.原告就该涉案土地在被法院查封之前，就已缴纳了土地增值税，正在办理过户登记手续，所以并非买受人自身原因怠于办理过户登记。根据《执行异议规定》第二十八条，《关于查封扣押冻结的司法解释》第十七条，法院应当认定原告的主张成立，能够排除执行，撤销对该案土地的查封行为。
关英芙辩称：1.关英芙诉龙华公司民间借贷纠纷一案是2015年1月12日立案，2015年4月10日作出判决，2015年4月29日送达给龙华公司，龙华公司在诉讼期间转移财产，明显是与荣德物流恶意串通，不存在真实的买卖关系，系虚假交易。
2.魏艳辉系龙华公司股东，同时也是荣德物流的公司股东，两家系关联公司，进一步证明双方是恶意转移财产，为虚假交易。
3.龙华公司2015年3月24日股东决议中，只是决定将房屋及土地转让给荣德物流，并写明具体面积，但未明确写明转让价格，正常股东会议不可能只同意转让而不写明价格，明显不符合常理，因此足以证明双方是虚假交易。
4.原告并未向龙华公司实际付款。
第一、原告在执行异议案件中提举工商银行的电子回单证明其给龙华公司款项，农业银行借记卡明细对账单记载的时间为2014年6月10日前，工商银行付款时间为2014年11月11日、11月18日，该款项均发生在龙华公司2015年3月24日股东会议之前，并且付款单位为滕泰公司非原告，且九笔汇款总额为60万元。
第二、原告在执行异议案件中提举的龙华公司出具的收款凭证，该证明出具时间为2014年7月27日，内容为2014年收到魏艳辉购买房款130万元。从该证据出具的时间及记载内容均发生在龙华公司2015年3月24日之前，故原告并未真实付款。
第三、原告在执行异议案件中提举的房地产转让协议中第三条付款方式中已明确写明“在合同签订同时交清130万元”，该合同签订时间为2015年3月24日，原告在执行异议案件中提举的银行凭证均系发生在2014年，与合同中约定矛盾，如果2014年的款项确系付购房款，则应在房地产转让协议中载明130万元已经给付，而不应写明“在合同签订同时交清130万元”，综上原告未向龙华公司给付购房款。
5.关于魏艳辉在执行异议案件中主张龙华公司于2014年5月30日撤销其股东资格的承诺问题，其在龙华公司2015年3月24日股东会议中签字，如其撤销股东就不需要签订，所以该承诺系虚假的。另外魏艳辉与龙华公司之间的承诺是否撤销股东的行为不能对抗第三人，因工商部门登记股东为魏艳辉。
6.原告提供的房地产转让协议中，写明原告购买房地产以魏艳辉在龙华公司的700万股本金及现金130万元作为购买款，而《公司法》第三十五条规定“公司成立后，股东不得抽逃出资。”依据该规定，魏艳辉以其股本金顶房屋购房款无效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十二条规定“公司成立后，公司、股东或者公司债权人以相关股东的行为符合下列情形之一且损害公司权益为由，请求认定股东抽逃出资的，人民法院应予支持：（一）制作虚假财务会计报表虚增利润进行分配；（二）通过虚假债权债务关系将其出资转出；（三）利用关联交易将出资转出；（四）其他未经法定程序将出资抽回的行为。”魏艳辉以股权购买地产属于利用关联交易将出资转出，为无效行为。综上，原告主张给付龙华公司购房款的事实不能成立，原告未向龙华公司真实付款。依据该规定第十四条“股东抽逃出资，公司或者其他股东请求其向公司返还出资本息、协助抽逃出资的其他股东董事、高级管理人员或者实际控制人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。公司债权人请求抽逃出资的股东在抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任、协助抽逃出资的其他股东、董事、高级管理人员或者实际控制人对此承担责任的，人民法院应予支持；抽逃出资的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。”之规定，如果龙华公司不能履行给付答辩人借款，答辩人将依法要求魏艳辉等股东承担连带责任。如果原告继续拖延导致龙华公司不偿还答辩人的借款，答辩人将依照《中华人民共和国刑法》第一百五十九条“发起人、股东违反公司法的规定未交付货币、实物、或者未转移财产权，虚假出资，或者在公司成立后又抽逃其出资，数额巨大、后果严重或者有其他严重情节的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处虚假出资金额或者抽逃出资金额百分之二以上百分之十以下罚款。单位犯前款罪的，对单位处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役。”之规定，追究魏艳辉抽逃资金的刑事责任。
7.因土地是不可分物，故不存在超标的查封问题。
8.房屋更名不影响土地的查封和执行，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”原告购买行为本身是虚假的，即便是真实的，房屋更名不影响土地查封，因依据该规定只是房屋占用的土地同时转让，而不是房屋使用范围内的土地同时转让，对房屋占用以外的厂区（院）并不同时。
9.依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对其登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，排除执行必须具备该条款中规定的四项条件，缺一不可。本案中龙华公司与原告虚假交易，不能支持原告的诉讼请求，退一步说，虚假购买是真实的，也因为原告没有全额付款而不能排除执行权利。
综上，答辩人认为原告的主张不能成立，法院应驳回原告的诉讼请求。
龙华公司辩称：魏艳辉原来是龙华公司的债权人，后来因为龙华公司资金链断了，这些债权人都变成股东。龙华公司注册资本为1000万元，魏艳辉占股份为27.2%，即股本金为272万元。龙华公司欠一个小贷公司借款，其中本金650万元，利息490667元。魏艳辉出资把小贷公司钱还了，前提是把江南的房子分给魏艳辉，房屋按评估作价为1530万元，原告偿还小额贷款公司6990667元，给付龙华公司130万元，加上魏艳辉享有的对龙华公司债权700万元（包括债转股的272万元）。另外龙华公司欠银行1500万的贷款，魏艳辉给付龙华公司的钱都偿还了银行贷款，从2014年年初到2015年10月份我们一共偿还吉林市环城商业银行22个月的利息，2015年10月份公司没有钱了，就未再偿还银行贷款。
经审理查明：龙华公司2006年9月19日成立，注册资本1000万元。2014年6月16日龙华公司股东由范建武变更为魏艳辉等7人。魏艳辉用其享有的对龙华公司700万债权中272万元债权作为股本金，成为龙华公司的股东，所占股份为27.2%。2015年3月25日龙华公司（甲方）与荣德物流（乙方）签订房地产转让协议，约定：第一条转让标的物1.甲方同意将其坐落于高新区工业二区兴隆街西侧（街）1819号办公楼房屋及其占用土地使用权（含附属设施）一并转让给乙方，其中房屋建筑面积为3136.98平方米，结构为砖混，土地使用面积5812.17平方米。2.甲方所转让的房屋所有权证号分别为吉林市房权证高字第GX000004804、GX000004805、GX0000048**号，房屋土地使用权证号为吉市国用（2011）第220204001764号，土地性质为出让。第二条房屋价格及其他费用1.甲乙双方协商一致，甲方所转让的房屋总价款为捌佰叁拾万元整（830万元），包括股本金柒佰万元（700万元）、现金壹佰叁拾万元（130万元），该价款为乙方受让房屋、土地使用权、装修及附属设施的全部价款。2.该处房屋及土地转让及变更产权登记所产生的一切费用（包括但不限于税费、评估费、工本费等）由乙方支付。第三条付款方式双方约定，在合同签订时交清（人民币）壹佰叁拾万元整（130万元）。第六条其他约定1.本协议签订后乙方股东魏艳辉退出在甲方的全部股权及退出吉林格立特电气有限公司的全部股权份额，其退出股份额冲抵转让款，股权份额作价为700万元。荣德物流购买涉案房屋及房屋土地使用权支付款项为：1.替龙华公司偿还贷款公司借款700万元；2.支付给龙华公司130万元；3.魏艳辉对龙华公司享有的债权700万元（包括债转股的272万元）冲抵购房款。2014年7月27日龙华公司出具收款证明，内容：“一、在2014年王艳玲代龙华公司收到魏艳辉购买房款70万元；二、2014年期间魏艳辉为购买龙华公司的房打款20万元；三、2014年11月吉林市滕泰实业有限公司代替荣德物流为购买龙华公司的房产打款40万元。荣德物流（魏艳辉为荣德物流的大股东）为购买龙华公司所有的位于高新区工业二区兴隆街西侧（街）1819号办公楼房屋及其占用土地使用权（含附属设施）已经全部付清该款项。”2014年5月22日、5月28日、5月30日、7月18日魏艳辉代替龙华公司偿还小额贷款公司借款本金650万元及利息490667元。2015年5月15日荣德物流向吉林高新区地方税务局缴纳了吉林市房权证高字第GX000004805、GX000004806号房屋的税款。2015年7月7日荣德物流向吉林高新区地方税务局缴纳了吉林市房权证高字第GX000004804房屋的税款。2015年7月7日荣德物流向吉林高新区地方税务局缴纳了吉市国用（2011）第220204001764变更土地使用权的税款。吉林市房权证高字第GX0000048**号房屋已于2015年5月20日办理完变更登记手续，变更后房屋所有权人为荣德物流，产权证号为吉林市房权证高字第GX0000283**号，并颁发了房屋所有权证。
另查明，2014年1月17日龙华公司向关英芙借款50万元，并约定按月利2分5计算利息。关英芙诉龙华公司民间借贷纠纷一案本院于2015年1月12日立案，于2015年4月10日作出（2015）吉高新民一初字第9号民事判决，判决内容：被告龙华公司立即返还原告关英芙借款50万元并支付利息（利息的计算：自2014年1月17日起按中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍计算至本判决生效时止）。案件受理费8800元由被告龙华公司承担。该判决于2015年5月15日生效。2015年5月21日关英芙向本院申请强制执行，2015年7月21日本院作出（2015）吉高新执字第206-1号执行裁定，当日查封了吉林高新技术产业开发区工业二区兴隆街西侧1819号房屋所占用的土地。荣德物流向本院提出执行异议，本院于2016年5月16日作出（2016）吉0291执异4号执行裁定，裁定驳回案外人荣德物流的执行异议请求。
再查明，荣德物流成立于2012年6月13日，2015年1月21日荣德物流法定代表人由魏艳辉变更为魏洪刚，荣德物流的股东分别为魏艳辉、魏洪刚。
认定上述事实的证据：房地产转让协议、房屋所有权证书、吉林银行汇款流水凭证、工商银行流水查询凭证、借条、吉林银行电子银行凭证、工商银行流水、同意还款承诺书、收款证明、价格认定结论书、工商档案税收缴款书、不动产发票、（2015）吉高新民一初字第9号民事判决书、法律文书生效证明、（2016）吉0291执异4号民事裁定书及原被告当庭陈述。
本院认为，首先，荣德物流与龙华公司不存在真实的房屋买卖合同关系。荣德物流股东魏艳辉享有对龙华公司的债权，魏艳辉与龙华公司约定用涉案厂房抵顶欠款，但因涉案厂房价值远远超出魏艳辉对龙华公司享有的债权，双方约定由魏艳辉代替龙华公司偿还小额贷款的借款本金及利息，另由魏艳辉给付龙华公司现金130万元。从以上事实可以看出，龙华公司将涉案厂房名为出售给魏艳辉，实则是用厂房抵顶欠款，即以物抵债。因涉案厂房土地为工业用地，魏艳辉以荣德物流的名义与龙华公司签订“房地产转让协议”，已达到以物抵债的目的。债具有平等性，以物抵债不得损害国家、集体及第三人利益，本案中，魏艳辉系龙华公司股东，龙华公司以自己的财产抵顶公司对股东的债权，且该债权不具有优先受偿权，在龙华公司尚有未履行的其他债权存在的情况下，该抵偿行为损害了其他债权人利益，其抵债行为应为无效；其次，即使“房地产转让协议”是真实的房屋买卖合同，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十二条规定“公司成立后，公司、股东或者公司债权人以相关股东的行为符合下列情形之一且损害公司权益为由，请求认定股东抽逃出资的，人民法院应予支持：（一）制作虚假财务会计报表虚增利润进行分配；（二）通过虚假债权债务关系将其出资转出；（三）利用关联交易将出资转出；（四）其他未经法定程序将出资抽回的行为。”本案中，魏艳辉是龙华公司股东，也是荣德物流股东，所谓的购房款包含魏艳辉在龙华公司享有的27.2%的股权，即以房屋买卖的形式将其在龙华公司的出资转出，其行为属于利用关联交易抽逃出资。《公司法》第三十五条规定“公司成立后，股东不得抽逃出资。”魏艳辉的行为违反法律强制性规定，应属无效；第三，《执行异议规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”司法解释赋予未办理过户登记的房屋买受人优先权的充分必要条件有四个，四个条件缺一不可，缺乏其一，不能成立优先权。本案中，荣德物流未向龙华公司支付价款，其主张的价款来源为魏艳辉的债权（包括债转股），魏艳辉代替龙华公司偿还小额贷款公司的借款及魏艳辉给付龙华公司130万元，魏艳辉与荣德物流是两个独立的主体，二者行为不得混淆，不能认定魏艳辉的个人行为即是荣德物流行为。且因股东不得抽逃出资，魏艳辉出资在工商部门办理了登记，该登记具有法律效力，同时对外也具有公示力，魏艳辉作为龙华公司工商登记的出资人，依法应以其登记的出资额272万元对公司债务承担责任，故魏艳辉用其股本272万抵顶房款不能认作已付款。故不能认定荣德物流已支付全部价款，不符合四个必备条件，荣德物流的诉讼请求，不应支持。
综上，依照《中华人民共和国公司法》第三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十二条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告吉林市荣德物流有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告吉林市荣德物流有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 吴志奇
人民陪审员 付永海
人民陪审员 蒋新民
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 崔世佳