北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京02民终4103号
上诉人（原审被告）：张书根，男，1957年4月8日出生，汉族，户籍地江苏省阜宁县。
委托诉讼代理人：丁秀慧，北京誉洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱丽君，北京誉洲律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：北京市工商行政管理局大兴分局，住所地北京市大兴区市场路东。
负责人：高建明，局长。
委托诉讼代理人：陈国成，北京十颂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张黎明，河南师林律师事务所律师。
上诉人张书根因与被上诉人北京市工商行政管理局大兴分局房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初7237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张书根上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回北京市工商行政管理局大兴分局（下称工商大兴分局）要求我支付房屋占用费及违约金的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清或错误，对证据断章取义，适用法律错误。1.一审法院在我未到庭的情况下，认定双方签订的《终止租赁关系协议书》合法有效，但却对其内容断章取义，认定事实不清。我在2015年底支付2015年11月8日至2016年11月7日租金14万元。该终止协议于2016年6月17日签订，按照该协议第二条约定，协议签订之日起双方租赁关系终止，也就是说甲方租给乙方房屋的期限至6月17日，乙方支付给甲方的房租（占有使用费）也到6月17日止。6月17日至12月底前为乙方腾退房屋时间，双方无约定，乙方无需支付相应对价。甲方应当返还乙方多收的2016年6月17日至11月7日租金54833元。一审法院无视工商大兴分局多收我占有使用费的事实，反而作出让我另行支付相应费用的判决，违背法律规则。2.我已经按照协议约定时间腾退房屋，工商大兴分局拒绝签收验收书，导致损失应由工商大兴分局自行承担。
工商大兴分局辩称，同意一审判决，双方签订的终止租赁关系协议很明确，张书根并没有按照该协议书约定的时间搬离，至今仍占有使用租赁房屋。张书根只交纳了2016年11月7日之前的租赁费。2016年6月17日签订《终止租赁关系协议书》时考虑两个因素，一是张书根租金交到了2016年11月7日；二是张书根将部分房屋转租第三人，第三人开了个饭馆，不能马上搬离。鉴于这两个因素，我们将腾房的时间定在了年底。但张书根仍未按期腾房。案涉房屋没有合法产权，属于清退范围，被上级单位市工商局列为督办项目，我们怎么可能拒绝收房呢。
工商大兴分局向一审法院起诉请求：1.判令张书根立即搬离占用我单位位于北京市大兴区黄村镇东至滨河街、北至清源北里路口、南至核干院家属院东里1号楼的14间商业用房，并将上述房屋完好交与我单位；2.判令张书根向我单位支付自2016年11月8日起至搬离之日止期间的房屋占用费，按照每月11667元计算；3.判令张书根向我单位支付违约金42000元；4.本案的诉讼费由张书根承担。
一审法院认定事实如下：北京市工商行政管理局大兴分局后勤服务中心为北京市工商行政管理局大兴分局（下称大兴分局后勤中心）开设的机构。2010年11月8日，大兴分局后勤中心（甲方、出租方）与张书根（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将位于北京市大兴区黄村镇平房租给乙方使用，该房屋东至滨河街，西至清源北里农副产品市场，北至清源北里路口，南至核干院家属院东里1号楼；该平房院落有北房6间，南房6间，西房2间，共计14间商业用房，东西长20米，南北长19米，建筑面积380平方米；租赁期限为10年，即2010年11月8日至2020年11月7日，其中前五年每年租金13万元，后五年每年租金14万元，房屋租金按年支付；乙方必须在合同签订之日十日内一次性交齐全年房屋租金，上述款项，如未按规定日期交齐，逾期每日加收滞纳金1%，超过一个月后仍未交齐各项费用的，甲方有权终止租房合同，收回房屋。合同签订后，大兴分局后勤中心依约将房屋交付张书根经营使用。
2016年6月17日，经协商，大兴分局后勤中心（甲方）与张书根（乙方）签订《终止租赁关系协议书》。该协议书主要内容如下：一、自本《终止租赁关系协议书》签订之日起，双方租赁关系终止，原《租赁合同》失效；二、自本《终止租赁关系协议书》签订之日起，12月底，乙方应全部搬离租赁房间（包括人员及物品），超出上述时间，留存在租赁房间内物品视为乙方自动放弃所有权，由甲方任意处置；三、解除《租赁合同》，终止租赁关系，甲乙双方互不承担责任；四、如乙方未按照本协议第二条约定的时间搬离承租房间，视为乙方违约，甲方有权强制乙方搬离，并要求乙方承担违约责任；五、乙方搬离过程中甲方应予配合，乙方应结清租赁费、水费、电费、供暖费等有关的全部费用。办理过程中，乙方不得对承租房间造成破坏，甲方签收验收书后视为乙方搬离。
张书根已支付租金至2016年11月7日，但至今未对案涉房屋进行腾退。
经询问，工商大兴分局表示案涉房屋未取得产权证，也未取得相关部门颁发的准建证。
一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中张书根经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。工商大兴分局作为大兴分局后勤中心的开设机构，作为权利主体提起诉讼并无不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。工商大兴分局未能提交案涉房屋的准建手续，故大兴分局后勤中心与张书根签订的《房屋租赁合同》应属无效。前述合同无效，张书根仍应参照前述租赁合同支付房屋占有使用费，张书根已支付租金至2016年11月7日，故工商大兴分局要求张书根支付自2016年11月8日起至搬离之日止期间房屋占用使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，具体数额由本院参考双方签订的前述租赁合同予以酌定。虽前述租赁合同无效，但大兴分局后勤中心与张书根签订的《终止租赁关系协议书》中关于张书根搬离承租房屋事宜的具体约定，系双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，该约定属合法有效。张书根应按照前述协议约定时间搬离房屋，向工商大兴分局交还房屋。现张书根未搬离承租房屋，故工商大兴分局要求其搬离所占用房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院于2017年12月缺席判决：一、于判决生效后三十日内，张书根从二〇一〇年十一月八日与北京市工商行政管理局大兴分局后勤服务中心签订的《房屋租赁合同》中所承租的房屋（具体位置为：位于北京市大兴区黄村镇的14间商业用房，东至滨河街、北至清源北里路口、南至核干院家属院东里1号楼）中搬离，并向北京市工商行政管理局大兴分局交付前述房屋；二、于判决生效后十日内，张书根向北京市工商行政管理局大兴分局支付自二○一六年十一月八日起至实际搬离之日止的占有使用费（按照每月11667元计算）；三、驳回北京市工商行政管理局大兴分局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审一致。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。工商大兴分局未能提交案涉房屋的准建手续，故大兴分局后勤中心与张书根签订的《房屋租赁合同》应属无效。前述合同无效，张书根实际占有使用承租房屋获利应参照租赁合同约定的租金标准向工商大兴分局支付房屋占有使用费，张书根已支付租金至2016年11月7日可折抵占有使用费，故工商大兴分局要求张书根支付自2016年11月8日起至搬离之日止期间房屋占用使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，张书根上诉不同意支付2016年11月8日起至搬离之日止期间房屋占用使用费与法相悖，本院不予支持。
虽双方租赁合同无效，但大兴分局后勤中心与张书根签订的《终止租赁关系协议书》中关于张书根搬离承租房屋事宜的具体约定，系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，为有效协议。张书根应按照前述协议约定时间搬离房屋，向工商大兴分局交还房屋。现张书根未搬离承租房屋，故工商大兴分局要求其搬离所占用房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。张书根上诉称其交还房屋，工商大兴分局拒收。工商大兴分局对此不予认可，张书根未就其工商大兴分局拒收房屋的主张提供证据，本院对其该主张不予采信。
综上所述，张书根的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2222元，由张书根负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李蔚林
审判员 王军华
审判员 曹 雪
二〇一八年四月二十七日
书记员 孙国栋