广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民再134号
再审申请人(一审原告、二审上诉人)：李锦坚，住广州市黄埔区。
委托诉讼代理人：郑镇茂、刘涓，均为广东粤通律师事务所律师。
被申请人(一审被告、二审上诉人)：苏铨斌，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：张小勇、廖嘉俊，均为广东国政律师事务所律师。
再审申请人李锦坚因与被申请人苏铨斌租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）穗中法民五终字第4465号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年7月13日作出（2016）粤01民申111号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，审理了本案。李锦坚及其委托诉讼代理人郑镇茂、苏铨斌及其委托诉讼代理人张小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李锦坚不服二审判决，向本院申请再审，请求：一、撤销（2014）穗萝法民三初字第485号及（2015）穗中法民五终字第4465号民事判决；二、判决苏铨斌赔偿李锦坚损失5289166.67元；三、一、二审诉讼费用由苏铨斌负担。事实和理由：一、原审认定事实不清。（一）原审诉讼中，李锦坚提交了土地使用权人广深铁路股份有限公司的档案材料，足以证明李锦坚签订《租赁意向书》时对涉案地块权属的认识正确。（二）原审没有查明东群实业公司对涉案地块是否具有第三人行使委托管理权的权限，及其《委托书》是否真实、具有法律效力的事实。（三）原审对于李锦坚在一审提交的证据9及证据13没有进行审核认定。（四）原审对苏铨斌在得知出租场地的使用权被改变后，是否按照《租赁意向书》第十一条约定进行协调、及“协调失误”，没有查明。（五）原审认定“李某承建的硬化地面的工程结算价是643万元，原告实际支付446万元”，明显与事实不符。二、原审判决适用法律明显不当，应予纠正。（一）在案证据充分证明，苏铨斌已经根本违约，应当承担赔偿李锦斌全部损失的责任；（二）李锦斌无过错也不存在违约，不应当承担50%的损失责任；（三）原审判决驳回李锦坚的其他诉讼请求，包含197万元的诉讼请求，严重侵害了李锦坚的合法权益。
苏铨斌答辩称，再审应依法驳回李锦坚的全部再审请求。一、依据《城乡规划法》相关规定，李锦坚在明知用地手续未能完善的情形下，未经报建未经审批，擅自对涉案土地进行水泥硬化工程，其行为违法，由此造成的损失，依法应由李锦坚承担全部责任。广州市城管局萝岗分局的强拆执法行为，也说明李锦坚在涉案土地施工的违法性。二、依照合同法的有关规定，应由李锦坚向苏铨斌承担恢复涉案土地原状或赔偿损失的法律责任。三、根据《租赁意向书》第八条的约定，只有苏铨斌、铁路公司征用（收回）地块，则由苏铨斌补偿投资的费用损失，而涉案土地是因历史原因导致用地手续未能完善而致权属发生改变，被萝岗街长平社区收回。四、涉案土地出现权属纠纷后，苏铨斌积极参与了协调，对合同被提前终止，苏铨斌并不存在过错。五、苏铨斌不应当承担50%的责任，应当承担次要、较小的责任。因苏铨斌已尽到对涉案土地权属的审查义务，在《租赁意向书》中注明了用地手续未能完善，手续完善前按临租价格；李锦坚擅自对场地进行水泥硬化，对苏铨斌要求停止的制止行为置之不理，又擅自将场地转租，加大硬化成本，加重损失，对损失扩大负有完全责任。六、在李锦坚未提供任何工程数据、凭证，也未做司法鉴定的情况下，一审仅以其提供的报价书及证人证言就采信其自称的造价，不客观，不公正。七、李锦坚提供的收据疑点重重，不能证明已向是公认支付过合同约定的工程款：以现金支付大额工程款不符合情理；无银行取款凭证；收款收据连号无间隔，笔迹极其相似；2013年下旬至2015年7月近两年中，李锦坚未支付后续197万元工程款给李某，却在一审判决后转账一次性全部付清。
李锦坚向一审法院起诉请求：1、苏铨斌赔偿各项损失5289166.67元；2、本案诉讼费用由苏铨斌承担。
一审法院认定事实：2013年5月5日，案外人朱某（出租方、甲方）与苏铨斌（承租方、乙方）签订一份《租赁意向书》，该意向书第一条约定：被租赁土地的四至为：东至宏远路28号广交物流仓库，南至宏远路，西至开创大道，北至广深铁路南岗旧车站宿舍前方以南等内容。第二条约定：在正式土地合同未完善的前期，该地块租赁价格为每月每平方2元（不含税），按实际丈量（连片使用）折后47775平方米计算。自2013年6月1日起计算，该用地手续未能完善前一直按临租价格，直到东群实业有限公司将该地块正式用地合同移交给甲方为准。第三条约定：该地块用地证实合同移交给甲方后，甲乙双方签订正式租赁合同，合同期为5年，租赁价格按每月每平方米6.5元（不含税）计算。从正式签订租赁合同时起，该地块租金每满两年递增5%。该合同签订后，苏铨斌于2013年6月3日向朱某支付租金款191100.28元，于2013年12月31日向朱某支付2013年8月、9月、10月、11月租金款共计382200.56元。
2013年5月6日，苏铨斌（甲方）与李锦坚（乙方）签订《租赁意向书》一份，该意向书第一条约定：被租赁土地的四至为：东至宏远路28号广交物流仓库，南至宏远路，西至开创大道，北至广深铁路南岗旧车站宿舍前方以南（以下简称涉案地块）。第二条约定：在正式土地合同未完善的前期，该地块租赁价格为每月每平方6元（不含税），按实际丈量（连片使用）折后20000平方米计算。自2013年6月1日起计算，该用地手续未能完善前一直按临租价格，直到东群实业有限公司将该地块正式用地合同移交给甲方为准。第三条约定：该地块用地正式合同移交给甲方后，甲乙双方签订正式租赁合同，合同期为5年，租赁价格按每月每平方米6.5元（不含租金发票）计算。从正式签订租赁合同时起，该地块租金每满两年递增5%。第五条约定：在甲乙方签订合同之日起，乙方需向甲方缴纳一个月租金作为保证金。押金在合同终止后无息退回给乙方。并因此甲方已确认乙方在该地块拥有自主经营的权利，乙方每月向甲方缴交租金。第八条约定：在租赁期内（包括临时租期），如贵司（甲方，包括铁路公司）征用该地块，应向我司（乙方）补偿一切投资的费用损失。第十一条约定：甲方有义务负责该地块在乙方正常使用时协调与地方及政府行政机构相关的各项事宜。如因甲方协调失误，就按本合同第八条执行。
该合同签订后，李锦坚向苏铨斌支付租赁保证金120000元。李锦坚于2014年3月31日、5月3日、8月31日向苏铨斌支付3月份、4月份、8月份租金各120000元。2014年8月10日，苏铨斌退回李锦坚租赁保证金120000元。
李锦坚陈述租赁该场地后，其开始对涉案土地进行平整硬化，2013年5月8日，广州萝岗区盈浩土石方工程队作为施工单位向李锦坚提供《报价书》一份，报价书显示该工程名称为：开创大道东侧外运东江仓码重柜场，预算价：6772859.63元。2013年5月10日，李锦坚与广州市萝岗区盈浩土石方工程队签订《工程承包合同书》一份，该合同约定工程名称为：开创大道东侧外运东江仓码重柜场，工程地点为南岗旧车站对面铁路地块（四至为：东至宏远路28号广交物流仓库，南至宏远路，西至开创大道，北至广深铁路南岗旧车站宿舍前方以南）。全部工程造价为6434216.65元，工程期为2013年5月15日至2013年7月14日。工程范围和内容为全部混凝土、围墙工程施工面积约21261.4平方米。李锦坚与广州市萝岗区盈浩土石方工程队于2013年9月25日进行工程结算，结算总价为6430000元。广州市萝岗区盈浩土石方工程队出具《收款收据》，确认已收到李锦坚工程款4460000元。广州市萝岗区盈浩土石方工程队曾于2013年10月18日、12月25日向李锦坚发出过两次《催款函》，向李锦坚催收剩余工程款1970000元。2014年6月15日，李锦坚与广州市萝岗区盈浩土石方工程队达成一份《还款协议》，该还款协议约定广州市萝岗区盈浩土石方工程队同意李锦坚采用分期付款的形式支付剩余工程款，在2014年7月5日前支付1000000元，在2014年7月30日前支付500000元，在2014年8月31日前支付470000元。广州市萝岗区盈浩土石方工程队为个体工商户，经营者姓名为卢某，经营范围为土石方工程服务、绿化维护（涉及行政许可项目的除外）。
2013年5月19日，李锦坚还与广州市萝岗区盈浩土石方工程队签订另外一份《承包合同书》，该合同书约定的工程名称为开创大道东侧外运东江仓码重柜场铁丝网施工，工程地点与上份《承包合同书》一致，合同总造价为38000元。2013年8月5日，广州市萝岗区盈浩土石方工程队出具《收款收据》确认已收到李锦坚铁丝网施工费38000元。
双方当事人均未能提交涉案地块的权属文件。2011年12月15日，广深铁路股份有限公司同意其下属公司广州市广深铁路东群实业有限公司开发该地块。2012年1月5日，广州市广深铁路东群实业有限公司出具一份《委托书》，载明：“兹有我司位于广州市开创大道以东宏远路以北（南岗火车站前方）土地一块，现委托广州汇雕物业管理有限公司负责管理”。2012年4月19日，广州市广深铁路东群实业有限公司又出具《委托书》，载明：“兹有我司位于广州市开创大道以东宏远路以北（南岗火车站前方）土地一块，现委托朱某负责管理”。
2012年8月24日，广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局向萝岗街长平社区经济联合社出具《同意萝岗街长平社区使用土地通知书》，将位于开创大道以东、广园路以南面积约57010平方米土地（约85.15亩）划给长平社区经济联合社作为集体经济发展留用地。
2013年5月24日，广深铁路股份有限公司向广州开发区规划局发出《关于南岗旧站对面铁路土地经营权的申请函》，称该单位已于1986年取得南岗旧站对面铁路土地（四至为：东至宏远路28号广交物流仓库，南至宏远路，西至开创大道，北至广深铁路南岗旧车站宿舍前方以南）的使用权。2012年8月份，该地块却被广州开发区征用土地办公室规划给萝岗街长平社区经济联合社自留地和黄埔区荔联股份经营联合社自留地，并向广州开发区规划局声明该地块的使用权属方为该公司。
李锦坚是广州坚迅集装箱维修服务有限公司的法定代表人。2014年4月8日、5月4日，广州市萝岗区萝岗街长平社区经济联合社委托广东邦达律师事务所向广州坚迅集装箱维修服务有限公司发出两份《律师函》，称李锦坚租赁的涉案地块属长平社区所有，李锦坚非法侵占使用该土地构成侵权，要求李锦坚即刻搬移该地块，清空场地。
李锦坚于2014年5月28日向苏铨斌发出《缓交租金的函》一份，称其租赁的涉案土地在其经营的2014年4、5月期间，多次遇到萝岗街长平社区经济联合社的非法阻挠，要苏铨斌尽快协调处理好场地使用相关问题，确保合同继续履行，在苏铨斌未协调处理好期间，李锦坚继续缓交租金，待苏铨斌协调处理好相关事宜后，李锦坚将一次性补交。
一审李锦坚提交了多张照片，拟证明李锦坚退出涉案土地现场的前后情况对比。
一审法院于2015年1月16日前往涉案土地现场勘察，涉案土地现场正在施工中，现由萝岗区长平村管理。从现场勘查的情况来看，涉案土地的部分土地确实进行了平整及用水泥进行了硬化，土地四周尚存在一些铁丝网，李锦坚称现场看到的其投入的硬化的土地面积现剩余大概只有原来的百分之三十。经一审法院释明，李锦坚、苏铨斌均不申请对李锦坚在涉案土地上的投入进行评估。
2015年5月7日，证人李某、钟某出庭作证，并向一审法院提交《如实作证保证书》。根据证人的陈述，李某是借用卢某的营业执照及资格与李锦坚签订施工合同，并实际施工，钟某是李某的工人。李某承建的硬化地面的工程结算价是643万元，李锦坚实际支付446万元；铁丝网工程结算价是38000元，已经全部支付。李某陈述，因为该工程的结算无需开具发票，且现场工人及购销等都需要现金，所以整个工程的工程款都是现金支付，收到现金后分给了班组及供应商。钟某确认所有的款项都是其到李锦坚经营的公司领取。
本案一审开庭前一日，苏铨斌以查明事实为由，向一审法院申请追加广深铁路股份有限公司、广州市广深铁路东群实业有限公司、广州汇雕物业管理有限公司、朱伟雄作为本案第三人参加诉讼。
一审法院判决：一、苏铨斌于本判决生效之日起十日内向李锦坚赔偿各项损失共计2249000元；二、驳回李锦坚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48824元，由李锦坚负担28064元，苏铨斌负担20760元。财产保全费5000元，由李锦坚负担2874元，苏铨斌负担2126元。
李锦坚不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持李锦坚全部诉讼请求。3、一、二审诉讼费用由苏铨斌承担。
苏铨斌不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判苏铨斌无需向李锦坚承担赔偿责任，驳回李锦坚全部的诉讼请求；2、李锦坚承担本案一审、二审及财产保全的全部诉讼费用，苏铨斌无需承担诉讼费用。
二审法院认定事实：一审查明事实无误，二审法院予以确认。
二审另查明，涉案合同约定李锦坚承租涉案场地作集装箱堆场用。涉案土地上李锦坚委托他人所做的涉案土地水泥硬化工程已经被全部铲除了，李锦坚不同意二审接纳苏铨斌对涉案工程造价进行评估鉴定的申请。二审中，李锦坚述称其签订涉案合同时，其有向规划局了解涉案土地的权属是属于广深铁路公司的，其也看了红线图，根据图纸和其了解的情况，其相信涉案土地的权属是属于广深铁路公司，故才与苏铨斌签订涉案合同。苏铨斌和李锦坚均确认在涉案合同中没有对因涉案土地的产权人变更导致合同不能履行双方应承担的责任作出约定。
二审中，李锦坚向法院提交：证据1、工程款项结算协议，拟证明李锦坚与施工队最终结算情况；证据2、收款收据及汇款凭证，拟证明已经支付工程尾款197万元。苏铨斌质证后认为：证据1的三性无法确认；证据2收款收据的三性无法确认，汇款凭证的真实性没有异议，但凭证与本案的关联性不确认。上述两份证据涉及第三方，无法确认真实性。
二审庭后，苏铨斌于2015年10月9日向法院提交了《工程造价评估申请书》，要求对涉案租赁场地的水泥硬化工程造价进行评估，随后又提交了其自行委托广州市新正工程咨询有限公司作出的《开创大道东侧外运东江仓码重柜场工程工程造价评估报告》，该报告于2015年10月16日作出，该评估报告称涉案工程总价是3406940.36元。
二审法院认为，本案二审争议的焦点是因合同履行不能，苏铨斌应否赔偿李锦坚损失及该损失数额是多少。二审对此分析如下：一、对于大型的场地租赁，出租人苏铨斌负有确保涉案土地权属无争议的义务，承租人李锦坚亦负有审慎核实涉案土地权属的义务。李锦坚在苏铨斌不能提供涉案土地权属证明的情况下，自行去规划部门核实涉案土地的情况后，仍愿意与苏铨斌签订涉案合同，有失妥当。现因涉案场地权属发生变动，导致合同不能履行，双方对此均负有过错。二、涉案合同约定涉案场地是做集装箱堆场用，故苏铨斌应合理预见到李锦坚需对涉案土地进行水泥硬化，根据一审现场查看的情况，涉案场地确有水泥硬化工程，故该部分损失是客观存在的，苏铨斌应对李锦坚给予相应赔偿。三、李锦坚主张其对涉案土地其投入的费用有水泥硬化工程款6430000元和铁丝网费38000元，虽然其提供了报价书、工程承包合同书及收款收据等证据拟对上述费用予以证实，但李锦坚同时表示其一审支付的工程款4460000元，均是现金支付，无法提供转账凭证。对于高达几百万的款项均是现金给付，与常理相悖，且李锦坚在一审判决后又一次性汇款了1970000元给施工主体，该种做法亦不常见，结合涉案场地的水泥平整工程是由李某个人借用广州市萝岗区盈浩土石方工程队的营业执照所承包的工程，不宜完全按照李锦坚的主张确认涉案场地的投入费用。综上因素分析，二审法院酌定苏铨斌赔偿李锦坚的损失为2249000元。
李锦坚二审庭后提交的证据，并不影响本案处理结果，二审法院对该证据不予审查。苏铨斌二审庭后申请对涉案场地水泥硬化工程造价进行评估，因苏铨斌在一审期间明确表示不申请评估，二审庭询还坚持不申请评估，二审庭后提出该申请，超出了法律规定的期限，且双方在二审中均确认涉案工程现已被铲平，不复存在，故二审法院对此申请不予接纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚，虽考虑欠妥，但案件处理结果并无不当，二审法院予以维持。李锦坚、苏铨斌的上诉主张均缺乏充分依据，二审法院予以驳回。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费79945.3元，由李锦坚负担31121.3元，由苏铨斌负担48824元。
本院再审查明：一、二审查明事实属实，本院再审予以确认。
再审期间，李锦坚、苏铨斌均确认未见过涉案土地的权利证书。
本院再审认为，本案再审争议的焦点为苏铨斌应否对李锦坚因合同履行不能所造成的损失承担赔偿责任及赔偿数额是多少。首先，因涉案土地权属问题导致合同无法履行，双方当事人都存在一定过错。对于大型的场地租赁，出租人苏铨斌负有确保涉案土地权属无争议的义务，承租人李锦坚亦负有审慎核实涉案土地权属的义务。苏铨斌及其前手出租、转租人均未能提供涉案土地的权利证书，亦未获得涉案土地权利人的授权或认可，苏铨斌在此情况下将涉案土地转租给李锦坚，最终因为苏铨斌及其前手均无涉案土地相关权利而导致李锦坚无法继续使用该土地并造成投入损失，苏铨斌对此应承担相应的赔偿责任。李锦坚在苏铨斌不能提供涉案土地权利证书的情况下，未去相关土地行政主管部门核实涉案土地权属情况，仍与苏铨斌签订涉案合同，并对场地进行大额投入，其对涉案损失的发生及扩大亦具有一定的责任。其次，苏铨斌对李锦坚涉案损失的赔偿数额，原则上应根据李锦坚对涉案场地实际投入的费用中合法合理部分、并按照苏铨斌所应承担的责任比例大小予以确定，而李锦坚对涉案损失的大小负有举证责任。从本案一、二审程序中李锦坚为证明其对涉案土地投入的费用向法院提供的证据来看，其中大部分支付凭证仅有笔迹极其相似、连号的收款收据，无该工程实际施工的相应数据予以佐证；而其中高达四百多万元的工程款均是现金给付，且其中单笔金额多数高达几十万元，有悖常理。故李锦坚所举证据不足以客观反映其对涉案场地实际投入的费用大小。而苏铨斌二审期间向法院提交的《开创大道东侧外运东江仓码重柜场工程工程造价评估报告》，乃苏铨斌自行委托评估公司对涉案场地工程造价进行评估所得，也不能单独作为认定涉案场地投入费用的依据。在根据双方当事人提供的证据仍无法确定涉案场地的实际投入费用、而双方当事人均确认涉案损失客观存在却未能就损失的大小达成一致意见、涉案工程又已经不具备评估条件的情况下，本案已经无法按照上述原则确定苏铨斌对李锦坚涉案损失的赔偿数额。有鉴于此，二审法院本着公平、合理的原则，综合考量，酌定苏铨斌赔偿李锦坚的损失为2249000元并无不当，再审予以维持。李锦坚认为二审判决确定赔偿数额时适用比例不当且有遗漏的再审主张，理据不足，再审不予支持。
综上所述，李锦坚的再审请求理由不成立，本院再审予以驳回。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
维持本院（2015）穗中法民五终字第4465号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 张尚清
审判员 叶惠莲
审判员 汤 琼
二〇一七年二月二十二日
书记员 龚 珏
周夏如