重庆市武隆县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0232民初590号
原告重庆市辉煌物业管理有限公司,住所地重庆市武隆县巷口镇龙湖路57号,统一社会信用代码91500232080193219H。
法定代表人文容，该公司总经理。
委托代理人应在华，重庆星空律师事务所律师。
委托代理人刘菊，该公司职工。
被告刘文芬,女,1975年2月23日出生,住重庆市武隆县。
委托代理人刘远均，重庆剑直律师事务所律师。
委托代理人陈刚（被告丈夫），男，1973年1月25日出生，住重庆市武隆县。
原告重庆市辉煌物业管理有限公司（以下简称辉煌物业公司）与被告刘文芬物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月22日受理后，依法由审判员陈华适用小额诉讼程序独任审判,于同年3月24日、4月21日、5月5日公开开庭进行了审理。原告辉煌物业公司的委托代理人应在华、刘菊，被告刘文芬的委托代理人刘远均、陈刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告辉煌物业公司诉称：被告刘文芬系武隆县XX镇XX广场XX楼XX房屋的业主。2014年10月1日，原告与被告刘文芬所在的武隆县XX镇XX广场业主委员会签订《物业服务合同》，该合同第四章第六条第1款约定：“双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算，不含电梯和公摊费）（1）住宅：0.5元/月.平方米；（2）商业物业：0.8元/月.平方米。”该合同第七章第十五条约定：“本合同期限为5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止。”以及该合同第二十二条规定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应当按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”原告按约为被告提供了物业服务，被告刘文芬从2015年3月至2015年12月期间应向原告缴纳物业服务费625元、路灯分摊费47.50元、电梯费260元。被告拖欠费用，原告多次催收未果。因此，原告起诉至人民法院，请求：1.依法判令被告支付原告物业服务费625元、路灯分摊费47.50元、电梯费260元，共计932.50元；2.判令被告支付违约金562.50元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告刘文芬答辩称：被告系与诚信物业公司成立物业服务合同关系；原告所称2014年10月1日与XX广场业主委员会签订物业服务合同，被告并不知情，被告所在小区XX广场的业主委员会未依法成立，其签订的前述物业服务合同无效，该合同对被告及小区所有业主不具有约束力，原告无权向被告收取物业服务费、违约金；原告未经业主大会同意，将公共部分出租获利，违反法律规定；原告收费属于包干制收费，无权以酬金制的方式主张收费；原告服务质量差，管理不规范，卫生、绿化、消防等工作没有做好，即便依照其诉称的合同约定其也存在违约，也不应当按照其主张的标准收取物业服务费；原告从未向被告催收过物业服务费。综上所述，依法应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明:被告刘文芬系武隆县XX镇XX广场XX楼XX号房屋的业主，其房屋建筑面积为124.52平方米。
2014年9月25日，武隆县XX镇XX广场业主委员会向武隆县国土资源和房屋管理局报送《XX广场小区选聘物业公司决议》进行备案，该决议载明：“一、2014年10月1日起不再聘用诚信物业有限公司作为XX广场小区的物业管理公司；二、2014年10月1日起聘用重庆辉煌物业管理有限公司作为XX广场小区的物业管理公司。三、将XX广场小区选聘物业公司的决议报武隆县国土局物业科备案。四、即日起按规定办理聘用和交接的相关手续。”
2014年10月1日，武隆县XX镇XX广场业主委员会（甲方）与原告辉煌物业公司（乙方）签订物业服务合同，该合同第一条“物业基本情况”载明：“物业名称：武隆县XX镇XX广场；物业类型：住宅、商业；座落位置：武隆县XX镇XX路X号X-
X栋……。”该合同第三条“甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为”载明：“1、物业共用部分的日常维修、养护和管理……。2、物业共用设施、设备的维护、养护、运行和管理……。3、市政公用设施（不属于市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维护、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通运输和车辆停放的管理。8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。”该合同第六条约定，物业服务收费方式为包干制，物业服务费用按月收取，收取标准为（按建筑面积计算，不含电梯和公摊费）：“（1）住宅：0.5元/月.平方米（2）商业物业：0.8元/月.平方米（3）其他物业：住改非物业服务费参照商业物业服务费收取”。该合同第七条载明：“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收”。该合同第八条载明：“业主应于从本合同生效之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。……物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日至25日内履行交纳义务。”该合同第九条载明：“乙方利用属于全体业主所有的广场，及其他共用部位、共用设施设备进行经营（如：设置商业广告招牌），征得甲方同意，所得收益按四六比例分摊，40%归乙方管理服务成本和佣金，剩余60%归全体业主所有，根据业主公约的规定纳入物业专项维修资金进行管理。”该合同第十二条“乙方的权利义务”载明：……乙方应履行的义务：……5、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；……。”该合同第十五条载明：“本合同期限为5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止”。该合同第二十二条载明：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费时，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”。该合同第二十三条载明：“双方约定，以下条件下所致的损害，可构成对乙方的免责事由：……2.因物业本身固有的瑕疵造成的损害……。”该合同签订后，原告进场提供了物业服务。
2015年12月4日，武隆县国土资源和房屋管理局出具物业服务合同备案证明[（2015）006号]，证明前述物业服务合同已报备案。
被告刘文芬从2015年3月起一直未向被告交纳物业服务费、电梯费和分摊的电费。2016年2月12日，原告起诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查明，武隆县XX镇XX广场业主委员会与原告辉煌物业公司签订的物业服务合同涉及XX广场X、X、X号楼，每一栋楼有住宅业主84户，X栋楼共计252户。该3栋楼住宅部分总面积为31450.16平方米，商业部分总面积为40463.85平方米，其中商业部分负一层为永辉超市，面积为7796.31平方米。永辉超市的商业、消费用电系独立计费，该三栋楼其余商业部分和住宅部分的消防用电系共用同一电表。消防电费及住宅路灯电费实行每两个月收取一次。该小区2014年10月至2016年1月的消防、路灯用电情况如下表：
计费区间
（年.月）
|
消防电 费（元）
|
路 灯 费（元）
|
路灯费（元 /月）
按252户分摊
---|---|---|---
XX楼
|
XX号楼
|
XX号楼
2014.10-2014.11
|
1764
|
791
|
467
|
455
|
3.40
2014.12-2015.01
|
1356
|
1075
|
546
|
562
|
4.33
2015.02-2015.03
|
1629
|
1098
|
588
|
414
|
4.17
2015.04-2015.05
|
1491
|
865
|
646
|
495
|
3.98
2015.06-2015.07
|
2005
|
893
|
707
|
653
|
4.47
2015.08-2015.09
|
2013
|
934
|
783
|
689
|
4.77
2015.10-2015.11
|
1101
|
797
|
938
|
738
|
4.90
2015.12-2016.01
|
1339
|
747
|
895
|
748
|
4.74
原告与武隆县XX镇X广场业主X委员会签订的前述物业服务合同中未对电梯费的收费标准进行约定，被告与武隆县诚信物业管理有限公司签订的前期物业服务合同中约定：“按以下标准收取每月每户电梯费：20元起以3楼为基数。每增加一层增加0.5元。以此类推。此项规定收费包括电梯年检费、维保费、电梯运行、养护费、二百元以内的维修费，二百元以上由业主分摊”。
再查明，原告在提供物业服务过程中，存在过门岗管理不规范，对物业服务区域影响环境的行为（如噪音污染）制止不及时的情况。
以上事实，有原、被告双方的陈述，有原告提供的物业服务合同、前期物业服务合同、电费发票、水费发票、物业服务合同备案证明、住宅明细、商业明细、房地产面积测算报告书、电表照片等证据，以及有被告提供的前期物业合同、业主手册、现场视频等证据在案佐证。以上证据，本院经审查认为具有真实性、合法性、关联性，因此予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点为：一、武隆县XX镇XX广场业主委员会与原告辉煌物业公司签订的物业服务合同是否有效；二、原、被告双方是否均构成违约；三、原告主张的各项费用应如何确定。对此，本院作如下评判：
一、武隆县XX镇XX广场业主委员会与原告辉煌物业公司签订的物业服务合同是否有效。
从武隆县国土资源和房屋管理局对武隆县XX镇XX广场业主委员会报送的物业服务合同和《XX广场小区选聘物业公司决议》进行备案的情况分析，可以确认该业主委员会在形式上是合法的。被告刘文芬辩称该业主委员会系非依法成立，但未提供证据证明，本院不予采信。
《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”根据该规定，本院认为，武隆县XX镇XX广场业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，且原告有理由相信该业主委员会系代表业主执行业主大会决议与其订立合同。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告辩称武隆县XX镇XX广场业主委员会未依法通过业主大会作出选聘物业服务企业的决议，其与原告签订物业服务合同违反了法律强制性规定，应为无效，本院认为其提供的证据、理由均不充分，不予采信。武隆县XX镇XX广场业主委员会与原告签订的前述物业服务合同，并无证据证明存在法律规定的无效情形，该合同应为有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，本院认为被告作为武隆县XX镇XX广场小区的业主，前述合同对其具有约束力。
二、原、被告双方是否均构成违约。
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本院认为，根据双方合同约定，因物业本身固有的瑕疵造成业主损害的不应认定物业服务企业违约。本案中，被告所在小区处于交通干道，所属小区的广场与市政道路相连且未作明确区隔，环境复杂，管理难度大。原告在提供物业服务过程中，虽然存在过门岗值班不规范、环境管理不及时的情况，但综合考虑前述客观情况，本院认为属于物业服务瑕疵，被告据此主张不支付物业服务费或降低支付标准，理由不充分，故本院不予采纳。
物业服务企业应当对物业服务合同约定的收费项目和收费标准进行公示。本案中，原告提供的证据不足以证明其在适当场所进行了公示，且其提供的证据也不足以证明向被告进行过催收。因此，原告主张被告未及时交纳物业服务费构成违约，证据、理由均不充分，本院不予采纳。
《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……。”原告已提供了物业服务，且承诺对物业服务瑕疵进行改进，被告应当按约向原告支付物业服务费。
三、原告主张的各项费用应如何确定。
物业服务费：根据前述物业服务合同的约定，按照建筑面积0.5元/月.平方米计算，原告所在房屋的面积为124.52平方米，其2014年12月至2015年12月应交纳的物业服务费为622.60元（0.5元/月.平方米×124.52平方米×10个月）。
电梯费：《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行……。”，
武隆县XX镇XX广场业主委员会与原告签订的前述物业服务合同中对电梯费的收取标准未作明确约定，即便按照该合同第七条共用的专项设备费用处理，合同对如何据实分摊也约定不明确。对该项费用，原告主张参照前期物业服务合同的电梯收费标准计算，本院认为符合实际，予以采纳。因此，该项费用应当计算为260元[（20元+0.5元×12）×10]。
路灯及消防电费，根据约定应据实分摊，原告主张对住宅部分按户分摊，具有合理性，本院予以确认。本院认为，在没有明确约定的情况下，对于消防电费的分摊应当综合考虑设备设置、使用范围等因素予以确定。考虑到被告所在小区住宅部分总面积（31450.16平方米）与商业部分总面积（除永辉超市外为32667.54平方米）相当，且该部分费用的总量相对较低，本院认为原告主张对住宅部分按照二分之一的比例收取具有合理性，故予以采纳。对被告所在小区2014年10月至2016年1月消防用电发生的电费，住宅业部分业主每月应分摊的数额作如下确认（见表格）：
计费区间（年.月）
|
消防电费（元）
|
住宅分摊（元）
|
按252户分摊（元 /月）
---|---|---|---
2014.10-2014.11
|
1764
|
882
|
1.75
2014.12-2015.01
|
1356
|
676
|
1.34
2015.02-2015.03
|
1629
|
814.50
|
1.62
2015.04-2015.05
|
1491
|
745.50
|
1.48
2015.06-2015.07
|
2005
|
1002.50
|
1.99
2015.08-2015.09
|
2013
|
1006.50
|
2.00
2015.10-2015.11
|
1101
|
550.50
|
1.09
2015.12-2016.01
|
1339
|
669.50
|
1.33
被告从2015年3月至2015年12月应分摊的消防电费应计算为16.07元[（1.48元+1.99元+2.00元+1.09元）×2+1.62元+1.33元]；（2）路灯电费，按照住宅业主252户据实分摊，被告从2014年12月至2015年12月应分摊数额为57.98元[（3.98元+4.47元+4.77元+4.90元）×2+4.17元+4.74元]。以上路灯及消防分摊的电费共计51.68元，原告主张为47.50元，以其主张为准。
违约金，如前所述，被告的行为具有合理性，不构成违约，故不予支持。
综上，被告应当向原告交纳物业服务费622.60元、电梯费260元、路灯及消防用电的电费47.50元，合计930.10元。
本院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十二条，《物业管理条例》第十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告刘文芬在本判决生效之日起五日内向原告重庆市辉煌物业管理有限公司支付2015年3月至2015年12月的物业服务费622.60元、电梯费260元、路灯及消防用电的电费47.50元，合计930.10元；
二、驳回原告重庆市辉煌物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告负担10元，由被告刘文芬负担15元。
本判决为终审判决，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 陈华
二〇一六年六月七日
书记员 钱伟