湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂民再391号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：上海驿居酒店管理有限公司。住所地：上海市徐汇区漕宝路***号*号楼。
法定代表人：孙坚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：肖作武，该公司员工。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：宜昌晶品物业管理有限公司。住所地：湖北省宜昌市开发区发展大道。
法定代表人：梅汉林，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：秦建周，湖北民基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱启萌，湖北民基律师事务所律师。
再审申请人上海驿居酒店管理有限公司（简称驿居公司）因与被申请人宜昌晶品物业管理有限公司（简称晶品公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市中级人民法院（2016）鄂05民终892号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年9月18日作出（2017）鄂民申2147号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理本案。再审申请人驿居公司的委托诉讼代理人肖作武，晶品公司的委托诉讼代理人秦建周、钱启萌��到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
驿居公司申请再审请求：1、请求撤销一、二审判决；2、请求依法改判因租赁合同解除驿居公司应向晶品公司支付的违约赔偿金；3、一、二审诉讼费根据再审判决结果重新分配。事实与理由：（一）原审判决认定租赁合同解除给晶品公司造成损失的事实认定有误、缺乏证据证明。1、租赁合同提前解除没有给晶品公司造成实际损失。在租赁合同关系中，因承租人违约导致租赁合同被提前解除的，给出租人造成的直接损失主要是闲置损失（再次出租前的空置期的租金损失），如转租的，预期收益主要为转租利差收益。本案中，在驿居公司将租赁房屋归还晶品公司之前，晶品公司已经于2016年9月2日向小业主发函解除与小业主之间的租赁合同，其对租赁房屋不再具有租赁权，客观上也导致其并无闲置损失，而晶品公司从小业主处租赁房屋为售后返租，晶品公司在一、二审庭审中均明确，为实现开发商对租赁房屋的销售利润，其在转租过程中并无转租利差，相应的，双方租赁合同提前解除也并未造成晶品公司预期收益损失。2、晶品公司在与小业主的租赁合同纠纷案中应对小业主承担的违约责任，不能作为晶品公司在本案中的损失进行主张。首先，晶品公司与驿居公司的租赁合同纠纷、晶品公司与小业主之间的租赁合同纠纷，为不同案件，不同法律关系，晶品公司与驿居公司的租赁合同提前解除，并不必然导致晶品公司与小业主之间的租赁合同被提前解除；且在驿居公司将租赁房屋归还晶品公司之前，晶品公司已经于2016年9月2日向小业主发函解除与小业主之间的租赁合同，故晶品公司与驿居公司租赁合同的解除与晶品公司与小业主租赁合同的纠纷没有任何必然的联系和互为因果关系。其次，即便晶品公司与驿居公司的租赁合同、晶品公司与小业主之间的租赁合同有一定关联性，也不能简单的将晶品公司与小业主租赁合同纠纷案件中晶品公司应向小业主承担的违约责任作为其在本案中的损失。再次，晶品公司与小业主之间的租赁合同纠纷案件中，晶品公司应向小业主承担的违约责任截止目前并不明确，且未实际发生，自然不能直接作为本案晶品公司的损失。另在晶品公司与驿居公司租赁合同提前解除的情况下，作为转租人的晶品公司理应积极招租，减少房屋闲置损失，并防止损失的进一步扩大，但其未采取任何措施防止损失扩大，反而在驿居公司还未归还租赁房屋之前（2016年9月2日）就向全体小业主发出解除租赁合同的通知；同时，在驿居公司已于2016年9月14日向晶品公司支付了2016年9月14日之前的全部租金的情况下，晶品公司时至今日仍未向小业主��付相应期间的租金；故晶品公司在与小业主的租赁合同纠纷案件中应向小业主承担的违约责任，属于未采取措施防止损失扩大的部分，理应由其自行承担，而不能作为本案中租赁合同提前解除给晶品公司造成的损失。最后，晶品公司从小业主处租赁房屋为售后返租，在该过程中，开发商已实现其销售利润，且为实现开发商销售利润，其指定的转租人即晶品公司在转租行为中并无转租利差，故相比普通的转租人而言，晶品公司或开发商应尽更高的义务，采取各种措施，保障租赁合同的有效履行，否则有违诚实信用原则，但上述义务不能转嫁给作为普通次承租人的驿居公司。（二）原审判决适用法律错误。1、双方在租赁合同解除过程中，均存在违约行为，驿居公司逾期支付租金，晶品公司未保障驿居公司正常使用租赁房屋，故租赁合同并非完全是单方原因造成，租赁��同解除后，晶品公司并不能依据双方租赁合同第10-2条的约定向驿居公司主张违约赔偿，而应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，由驿居公司赔偿晶品公司的实际损失，但本案中晶品公司未提供任何证据证明其实际损失及大小。2、驿居公司在本案中的违约行为只是拖欠租金，针对驿居公司这一违约行为，晶品公司在起诉状中既要求驿居公司按拖欠租金0.3‰支付违约金，又要求按年租金的双倍支付违约金；对驿居公司同一违约行为进行两次重复的损害赔偿主张，明显适用法律错误。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二、七条：人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体��形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。根据上述法律规定，即便合同明确约定了违约金的计算标准，也应把这种约定限制在法律许可的范围内。如合同约定的违约金过高，不符合法律规定，法院不应予以支持，而应依法予以调整。一审判决未适用上述法律规定，属于适用法律错误。
晶品公司辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。晶品公司解除与驿居公司的《房屋租赁合同》以及原审认定的违约金均具有合同依据和法律依据。因驿居公司违约，导致晶品公司与小业主之间的合同无法继续履行，且业主房屋需要进行大量的恢复、整改后才能使用，晶品公司因驿居公司违约行为实际遭受的损失与原审认定的违约金相当。各小业主因租金和房屋使用问题，多次引发冲突，地方政府亦要求通过司法途径解决。目前原审判决结果已经基本被小业主接受，如果本案启动再审程序，将再度引发业主情绪反弹，导致新的矛盾和不稳定因素。驿居公司的再审申请事项缺乏事实和法律依据，请求依法驳回驿居公司的再审申请。
晶品公司向湖北省宜昌市三峡坝区人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1、判令驿居公司立即腾退承租的位于宜昌市发展大道××号的房屋；2、判令驿居公司将房屋恢复至正常使用状态或支付因恢复房屋所需的费用2841069.25元；3、判令驿居公司向晶品公司支付拖欠租金75.50万元（按2016年度租金226.50万元的标准，自2016年4月1日计算至2016年7月31日��，并按226.50元/天的标准，自2016年4月11日起支付延期付款违约金至实际付清之日止（截止2016年9月14日违约金计算为35334元）；4、判令驿居公司按合同约定的标准（即年度租金453万元）向晶品公司支付自2016年8月1日至实际腾退房屋期间的场地使用费;5、判令驿居公司向晶品公司支付违约金453万元。截至晶品公司起诉之日，驿居公司应支付7120509.92元（扣除驿居公司已支付的1031833.33元）;6、本案诉讼费、保全费由驿居公司承担。
一审法院认定事实：2006年5月18日，驿居公司（乙方）与晶品公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，该合同2-1条约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于湖北省××发展大道××号，该房屋出租面积约为9930平方米（以实测为准，包括19-27层全部、底层大堂约300平方米），房屋用途为公寓式酒店。合同4-3条约定：该房屋首个租赁期为20年，自2007年3月1日至2027年2月28日。合同5-1条约定：租金支付方式为阶段递增，第1-2年为190万元/年，第3-4年为200万元/年，第5-7年为210万元/年，第8-10年为220.5万元/年，第11-13年为231.525万元/年，第14-16年为243.10万元/年，第17-19年为255.26万元/年，第20年为268万元/年；租金采用先付费后使用原则，乙方每三个月交付一次租金；付款期限为每季中第一个月开始后10日内，如每逾期一日支付，则乙方需按逾期支付租金的0.3‰向甲方支付违约金。合同8-1条约定：在租赁期满或合同解除后，乙方应在15日内返还房屋，返还房屋时，装修残值归甲方所有。合同8-2条约定：乙方返还该房屋应当符合正常使用的状态，返还时，应经甲方验收书面认可，并结清各自应当承担的费用。合同第10-2条第五款约定：乙方逾期不支付租金累计超过三个月的，甲方可书面通知乙方解除合同；违约方应向另一方按年租���的双倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同11-4条约定：租赁期限内，非本合同规定的情况，乙方擅自退租的，乙方应按剩余年限的租金的50%向甲方支付支付约定补偿金。合同11-5条约定：租赁期满或合同解除后，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，乙方应按租赁期满前一年或合同解除当年租金的二倍向甲方支付该房屋占用期限的使用费。合同12-5条约定：双方在履行本合同过程发生争议，应友好协商解决；协商不成，任何一方均可通过该房屋所在地人民法院诉讼解决。驿居公司、晶品公司于2006年6月6日又签订《补充协议》将底层大堂租赁面积增加至421平方米，租金在原基础上每年增加6万元。随后，双方开始执行合同并友好履行至2015年年底。2016年1月，驿居公司未按照约定期间支付2016年第一季度租金，经晶品公司多次催告，驿居公司方分三次支付了2016年第一季度的租金。驿居公司应于2016年4月10日前支付第二季度租金而未支付。2016年7月15日，晶品公司按照约定行使合同解除权，并委托律师以邮寄的方式致《律师函》给驿居公司，通知解除与驿居公司的《房屋租赁合同》并要求驿居公司履行相关合同义务。驿居公司于2016年7月16日16时17分收到晶品公司的《律师函》。2016年8月26日晶品公司收到驿居公司2016年8月22日的《退租函》载明驿居公司以小业主闹事导致其酒店无法正常经营被迫停业为由，通知晶品公司提前退租，并定于2016年8月31日上午9时办理交接手续。2016年9月9日驿居公司收到晶品公司委托律师出具的《关于〈退租函〉的回函》，晶品公司在此函件中再次提到合同已于2016年7月16日收到《律师函》之日已解除，并要求驿居公司按照双方合同���定履行相关义务。2016年9月13日，晶品公司收到驿居公司《撤场交接函》，驿居公司称其拟在2016年9月14日搬离承租房屋，届时会将房屋钥匙邮寄交付晶品公司。2016年9月14日，晶品公司收到驿居公司1031833.33元款项。2016年9月21日驿居公司将房屋钥匙寄给晶品公司，并办理了宜昌市公证处（2016）鄂宜昌证字第5579号的邮寄钥匙的公证。
一审法院另认定：位于宜昌市发展大道××号晶品·国际楼盘19层-27层系公寓式格局（其中有的房间已出售给各业主但尚未办理产权证、有的尚未出售），晶品公司对业主已购买的房间予以承租，并约定业主与房屋开发商签订购房合同及付清房款时，业主与原告签订的租赁协议生效；租赁期满或解除租赁关系时，晶品公司应在15日内向业主返还房屋。返还房屋的状态，有的约定为：返还时房屋的现状及酒店装修使用后的残值；有的约���为：正常合理使用的状态；有的业主尚未诉至本院，对返还房屋状态的约定不得而知。晶品公司提供《工程施工合同（附：阳光丽景（晶品国际）改造工程项目及报价表》、阳光丽景（晶品国际）改造工程项目及报价表（补充备注说明），以期证明对租赁房屋进行恢复原状需花费2841069.25元。
一审法院认为，一、晶品公司与驿居公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方理应据此履行。在晶品公司起诉驿居公司时，驿居公司只支付租金至2016年3月31日，驿居公司拖欠晶品公司租金累计达三个月有余，按照合同约定晶品公司可以解除合同、且已于2016年7月16日通知驿居公司解除合同，驿居公司也于2016年8月22日回应晶品公司解除合同，即双方有解除合同的意思表示，即双方合意解除了合同，因此根据合同约定确认驿居公司于2016年7月16日签收晶品公司的《律师���》之日晶品公司通知驿居公司解除了合同，双方应据合同约定承担各自的合同义务。二、驿居公司应承担2016年4月1日起至2016年7月16日期间的租金，因合同约定以每三个月为支付周期、在每三个月的第一个月的前10日内支付，因此2016年4月1日起至2016年6月30日期间的租金为226.50万元/年÷365天/年×91天=564698.63元，并承担逾期支付租金的违约金且以564698.63元为基数、从2016年4月10日起按日0.3‰计算至实际支付之日2016年9月14日止为564698.63元×0.3‰×156天=26427.90元；同理，2016年7月1日起至2016年7月16日期间的租金为93082.19元、违约金为1815.10元。三、合同约定在租赁期满或合同解除后，驿居公司应在15日内返还房屋。驿居公司应在收到晶品公司《律师函》15日内即2016年7月31日前向晶品公司返还房屋，而驿居公司于2016年8月26日将其载明的因小业主闹事导致其酒店无法正常经营被迫停业而提前退租、并定于2016年8月31日上午9时办理交接手续的《退租函》邮寄给晶品公司；2016年9月13日，驿居公司又给晶品公司送达《撤场交接函》载明拟在2016年9月14日搬离承租房屋，届时会将房屋钥匙邮寄交付晶品公司。尽管驿居公司实际离场为2016年9月17日，9月21日以宜昌市公证处（2016）鄂宜昌证字第5579号公证邮寄的形式将钥匙邮寄给晶品公司。双方在2016年8月31日上午9时未完成交接手续的责任在哪一方？庭审时各执一词，但结合驿居公司的一系列行为及一般生活常理判断：驿居公司通知了晶品公司于2016年8月31日返还租赁物，至于其返还的租赁物是否符合合同的约定，不影响晶品公司应前往办理交接手续，而晶品公司不配合办理交接手续，则承担相应的法律后果，即晶品公司主张的2016年8月31日至9月21日期间的租赁物占用费不予支持，而只支持2016年7月31日至8月31日���间的租赁物占用费，按合同约定驿居公司应当按照226.50万元/年这一标准的两倍向晶品公司支付2016年7月31日起自2016年8月31日期间的房屋占用费226.50万元/年×2÷365天/年×31天=384739.73元。四、合同约定违约方应向另一方按年租金的双倍计付违约金，因驿居公司违约，晶品公司按照合同约定主张违约金226.50万元/年×2=453万元并无不当，理应得到支持。驿居公司辩称的违约金过高并请求予以调整的辩解意见，不予采纳。因为驿居公司违约不继续履行合同，给晶品公司造成的租金损失是可预见的损失，且合同还约定一方擅自中途退租，按剩余租期租金的50%向对方支付违约金。虽然合同对违约金的约定有两个计算标准，但晶品公司选择按年租金的双倍计付违约金，该违约金尚不足以填补剩余租期的租金这是其一；其二，虽然因驿居公司违约不必然导致晶品公司对各业主违约���承担相应的违约责任，而客观上晶品公司未及时支付业主租金而应承担相应的违约责任，因此不宜认定该约定的453万元违约金过高。故对晶品公司的这一诉讼请求即支付违约金453万元予以支持。五、关于恢复租赁物原状的问题，合同约定返还租赁物的状态为：正常使用状态。“正常使用状态”可以理解为驿居公司返还租赁物时，应满足整体租赁物中的每个房间能独立使用；也可以理解为返还的租赁物只要整体能满足第三方接手继续经营酒店所需。如何理解本案合同约定的“正常使用状态”是解决争议的关键。第一、从合同的内容来看，涉案的租赁物位于宜昌市发展大道××号晶品·国际楼盘19层-27层系公寓式格局（其中有的房间已出售给各业主、有的尚未出售），晶品公司对已出售的房间予以承租，并约定租赁期满或解除租赁关系时，晶品公司向业主返还房屋。返还房屋的状态，有的约定为：返还时房屋的现状及酒店装修使用后的残值、有的约定为：正常合理使用的状态等约定来看，晶品公司与各业主约定的房屋返还状态不是必须满足单独的水表、电表、门锁等可独立使用的状态，而是返还时房屋的现状及酒店装修使用后的残值或正常合理使用的状态。晶品公司系将已出售的房屋及尚未出售的房屋整体出租给了驿居公司，晶品公司必须在驿居公司返还了的前提下，才能再返还给业主。也就是说晶品公司返还到各业主的各个单间的房屋最终状态为房屋的现状及酒店装修使用后的残值或正常合理使用的状态，所以本案合同约定的“正常使用状态”不能理解为驿居公司返还租赁物时应满足整体租赁物中的每个房间能独立使用，只能理解为返还的租赁物只要整体能满足第三方接手继续经营酒店所需即可。第二、从租赁物的构成来看，���居公司是整体租赁晶品公司有使用权的、公寓式酒店设计、位于宜昌市发展大道××号晶品·国际楼盘19-27层全部、底层大堂经营酒店；业主出租给晶品公司的涉案房屋系向房屋开发商购买用于出租收益，在业主与房屋开发商签订购房合同及付清房款时，业主与晶品公司签订的租赁协议生效，晶品公司与业主的协议没有描述涉案房屋的状态，涉案房屋的原状是否有单独的水表、电表、门锁等满足独立使用条件，晶品公司应提供证据予以证实而未证实，依法应承担不利的后果。退一步说即便晶品公司证实了业主的房屋有单独的水表、电表、门锁等满足独立使用条件，应予以恢复。该恢复义务也不能转嫁给驿居公司，因为驿居公司返还的租赁物只要整体能满足第三方接手继续经营酒店所需即满足了合同约定的“正常使用状态”。第三、从生活常识及法理来看，各业主购买租赁物中的房屋主要是用于出租收益，业主将房屋出租给晶品公司、晶品公司将房屋转租给驿居公司，这两个独立的合同因驿居公司对晶品公司已退租，都不能继续履行，业主就要收回房屋。晶品公司在返还业主房屋时一般也是依据双方间的合同约定予以返还，不可能依据驿居公司返还给晶品公司是什么状态、晶品公司就以什么状态返还给业主。虽然独立的水表、电表和门锁等是房屋最重要的配套设施，直接影响到业主能否正常使用自己的房屋；走廊及电梯对业主房屋的正常使用有重要影响，但晶品公司不能因此而超出合同的约定主张驿居公司将租赁物中的每个房间恢复至一般可居住使用的常态。从客观上讲，目前涉案租赁物再整体出租的可能性很小，晶品公司将租赁物中业主已购买的房间返还业主时，最佳效果是满足可单独居住使用的常态。而依晶品公司与驿居���司的合同约定返还的状态，且不说存疑的房屋开发商有没有对每个单间房屋安装单独的水表、电表、门锁等，仅就走廊及电梯的现状都影响着业主对房屋的正常使用。为解决这一矛盾，将本案合同约定的“正常使用状态”曲解为驿居公司返还租赁物时应满足整体租赁物中的每个房间能正常的、不受任何不利影响的独立使用，可租赁物中当时尚未出售的房间状态不明是其一；其二，既然是恢复原状，何来装修残值，这与合同约定的“返还房屋时，装修残值归甲方所有”明显不符。从法理上看，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法，尽管本案合同约定的违约金有“乙方逾期不支付租金累计超过三个月的，甲方可书面通知乙方解除合同；违约方应向另一方按年租金的双倍支付违约金；��对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分”、也有“租赁期限内，非本合同规定的情况，乙方擅自退租的，乙方应按剩余年限的租金的50%向甲方支付约定补偿金”，不论是违约金、还是补偿金从法理上讲都是补偿性的，既然晶品公司选择了主张453万元的违约金、且该违约金大于晶品公司所称的恢复租赁物所需的284余万元费用，晶品公司又主张驿居公司恢复租赁物原状，这本身就与法不符，更何况驿居公司返还的租赁物符合合同的约定，对晶品公司的这一诉讼请求不予支持。
据此，一审法院作出（2016）鄂0591民初794号民事判决：1、驿居公司在判决生效之日起十日内向晶品公司支付4568930.22元（2016年4月1日起至2016年7月16日期间的租金564698.63元及逾期支付租金的违约金26427.90元、2016年7月1日起至2016年7月16日期间的租金为93082.19元及逾期支付租金的违约金1815.10元、2016年7月31日至8月31日期间的租赁物占用费384739.73元及合同解除的违约金4530000元，合计5600763.55元，扣减驿居公司已支付的1031833.33元）。2、驳回晶品公司的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费30822元，由晶品公司负担7700元、由驿居公司负担23122元。
晶品公司和驿居公司均不服一审判决，向湖北省宜昌市中级人民法院（以下简称二审法院）提起上诉。
晶品公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，判决驿居公司将房屋恢复至正常使用状态或支付因恢复房屋所需的费用2841069.25元；2、一、二审��讼费用均由驿居公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，晶品公司要求驿居公司将租赁房屋恢复至正常使用状态或支付由此所需费用，有事实依据和法律根据。1、“符合正常使用状态”是指应满足每个独立产权房的正常使用状态。双方明确约定返还房屋时应符合正常使用的状态。晶品公司将房屋交给驿居公司时，每个产权房均是独门独户，具备独立使用的功能。以何种方式使用、收益，完全在于独立产权人的自我选择，将房屋整体交第三方接受经营酒店并不是产权人的必然、唯一之选。一审法院将“正常使用状态”推断为“整体满足第三方接手继续经营酒店所需”，明显无任何依据，不符合一般常识。2、若驿居公司无法将房屋恢复至“正常使用状态”，在驿居公司已经承担合同约定违约金的情况下，驿居公司仍应承担房屋恢复至正常使用状态���费用。一审法院认为晶品公司选择主张违约金，同时主张恢复租赁物原状的费用，与法不符，并不予支持的判决理由，无任何依据。晶品公司主张453万元违约金，是基于驿居公司存在违约支付，导致合同解除的情形，而晶品公司主张房屋恢复费用，是基于合同约定返还应具备“正常使用状态”的房屋。二者相互独立，均有合同依据和法律根据。
驿居公司辩称，1、按照驿居公司与晶品公司之间的租赁合同约定，租赁物用于酒店经营，租期届满后租赁物按酒店使用后的状态返还。而晶品公司与小业主之间约定，晶品公司将房屋现状退租交还小业主，驿居公司向晶品公司交还房屋符合合同约定。2、即便按照原状返还房屋，晶品公司也没有提供证据证明房屋出租前的原状，晶品公司主张按《阳光丽景（晶品国际）改造工程项目及报价表》作为赔偿标准，但该工���报价没有实际履行，其主张恢复费用无相应证据支持。综上，晶品公司的上诉理由不能成立，请求二审依法予以驳回。
驿居公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法予以改判或发还重审；2、一、二审诉讼费用由晶品公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。（一）晶品公司对租赁合同解除存在过错，租赁合同解除日期应为2016年9月9日。1、《中华人民共和国合同法》第九十六规定“当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。驿居公司实际办公地址与注册地址不一致，其注册地址无办公人员，驿居公司也未收到晶品公司寄送的《律师函》。驿居公司在2016年8月22日致函晶品公司要求退租之前，始终不知晓晶品公司2016年7月16日向驿居公司发送《律师函》之事，晶品公司也未提供证据证明驿居公司当日收到了���除合同通知，故租赁合同在2016年7月16日并未解除。2、双方在《房屋租赁合同》中明确约定通讯地址为上海市延安西路1088号，而不是驿居公司的注册地址中国（上海）自由贸易试验区新灵路106号8101室。租赁关系存在期间，晶品公司多次将相关文件邮寄至上海市延安西路1088号。晶品公司明知驿居公司实际办公地址和注册地址不一致，仍将解除合同通知邮寄到无办公人员的注册地址，未尽到基本注意义务，由此产生的不利后果应由晶品公司承担。3、驿居公司租赁房屋经营酒店连年严重亏损，在租金未及时交付期间，驿居公司一方面与晶品公司诚意协商延付租金方案，一方面继续经营履行合同。2016年7月下旬，部分小业主到酒店闹事，晶品公司明知却不采取措施保障驿居公司正常使用房屋，导致酒店被迫停业。无奈之下，驿居公司于2016年8月22日致函晶品公司要求退租��后于2016年9月9日收到晶品公司主张解除租赁合同的回函，故合同解除日期是2016年9月9日。上述事实证明，驿居公司拖欠租金，晶品公司未能保障驿居公司正常使用房屋，双方均存在违约行为，对合同解除均有过错。（二）一审判决驿居公司支付房屋租金、逾期支付租金的违约金、租赁物占有费有误，晶品公司主张驿居公司因逾期支付租金而产生的违约金没有依据。晶品公司未按驿居公司《退租函》通知时间2016年8月31日收房，驿居公司于2016年9月5日再次致函晶品公司，说明驿居公司将于2016年9月14日搬离房屋。经双方协商确认，因合同提前解除，驿居公司将租金支付至2016年9月14日。晶品公司于2016年9月13日向驿居公司开具了1031833.33元的租金发票，发票对应租期为2016年4月1日至2016年6月30日566250元、2016年7月1日至2016年9月14日465583.33元。驿居公司已按合同约定并经双方确��向晶品公司支付了租赁期间的全部租金，晶品公司主张拖欠租金、租赁物占用费和逾期支付租金违约金的诉讼请求应予驳回。即便晶品公司仍可就驿居公司拖欠支付租金主张逾期支付违约金，则根据租赁合同约定，应按各期租金额的日万分之三计算至2016年9月14日，逾期支付违约金合计30407.63元。按一审判决观点，否定驿居公司2016年9月14日支付的1031833.33元租金是双方真实意思表示。双方租赁合同应于2016年8月26日或2016年9月9日解除，租金应付止于合同解除日，1031833.33元已明显超过应付租金及该部分租金的逾期支付违约金。无论上述哪一日期作为租金合同解除日，根据约定，合同解除后承租人还有15日的免租腾房时间，晶品公司未按驿居公司通知的2016年8月31日收房，驿居公司可继续占有房屋至2016年9月21日，且无需向晶品公司支付租赁物占有费。即使认定租赁合同在2016年7月16日解除，扣除上述腾房时间，也应在2016年8月1日计算租赁物占用费至2016年8月31日。同时由于小业主闹事导致酒店停业，因晶品公司原因使驿居公司未正常使用房屋，如按合同约定以日两倍租金标准计算租赁物占有使用费明显过高，显失公平。（三）《房屋租赁合同》第10-2条违反法律规定，一审据此判决驿居公司赔偿晶品公司违约金453万元属适用法律错误，造成显失公平的后果。即便晶品公司有权依据上述条款约定向驿居公司主张赔偿，但该违约金明显高于驿居公司违约行为给晶品公司造成的损失，违反法律规定，驿居公司对解除合同承担的违约赔偿不应以此条款为准，而应按法律规定进行。1、合同法及司法解释规定当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，属过分高于造成的损失。2、驿居公司因违约产生的赔偿责任应以给晶品公司造成的实际损失为准。本案房屋建造完成后即出租给驿居公司，小业主以售后返租形式购买租赁房屋，晶品公司在转租行为中并未获得转租利差。即便合同解除系驿居公司违约所致，晶品公司也未因此损失转租利差，对其造成的主要损失是租赁房屋产生的闲置损失，且不应超过6个月。3、晶品公司对租赁合同解除存在过错，应承担相应责任。4、晶品公司并未采取任何措施防止损失扩大。5、涉案租赁合同第10-2条明显违反合同法规定，一审法院据此判决适用法律错误。
晶品公司辩称，1、关于合同解除时间。晶品公司于2016年7月16日向驿居公司登记注册地发送解除合同通知，事后得知该地址是驿居公司的分支机构所在地，驿居公司明确表示收到此函件，一审对本案合同解除时间认定正确。2、关于违约金问题。双方在合同中约定逾期不支付租金，违约方向另一方按年租金的双倍支付违约金，同时还约定擅自退租的，按剩余年限租金的50%支付约定补偿金。晶品公司按就低不就高的原则选择主张年租金双倍的违约金，应当予以支持。合同解除后，酒店房屋交给小业主一直无法使用，支持的违约金不足以弥补房屋无法使用产生的损失。综上，驿居公司的上诉理由不能成立，请求二审依法予以驳回。
二审法院认为，一、关于本案违约认定和合同解除时间问题。庭审查明，驿居公司未按照《房屋租赁合同》约定支付2016年4—6月的租金，至晶品公司向法院起诉时，驿居公司仍未支付租金，违反了合同履行期限约定，构成根本违约。驿居公司提出因小业主到酒店闹事，晶品公司未采取措施保障驿居公司正常使用房屋，导致酒店被迫停业，晶品公司对合同解除存在过错的上诉理由，并未就此提供相应证据证明，且驿居公司违约行为在先，认定晶品公司对合同解除存在过错的理由不足，不予采纳。晶品公司将解除合同通知以《律师函》的形式邮寄驿居公司登记注册地址“中国（上海）自由贸易试验区新灵路106号8101室”，收寄信息显示该函于2016年7月16日签收。虽然双方在《房屋租赁合同》中约定了驿居公司的通讯地址为“上海市延安西路1088号”，但该约定并不排除晶品公司按照驿居公司的注册登记地址邮寄函件。经当庭电话询问，晶品公司发函给驿居公司的收件电话为如家酒店集团，驿居公司认可其为如家酒店集团下属单位。结合驿居公司曾以“如家吴江结算中心”“如家酒店集团”等寄件地址向晶品公司发函，说明驿居公司事实上收到了该《律师函》，晶品公司已履行解除合同通知义务。一审认定合同解除时间为2016年7月16日并无不当。驿居公司提出晶品公司未按约定通知，驿居公司不知晓晶品公司发函解除合同，合同解除时间应为2016年9月9日的上诉理由，不予采纳。
二、关于晶品公司主张租金、房屋占用使用费、违约金及恢复房屋原状损失的认定问题。1、关于租金、逾期支付违约金、房屋占用使用费的认定问题。双方在《房屋租赁合同》中约定“租金付款期限为每季中的一个月开始后10日内，驿居公司逾期支付租金的，每逾期一日按逾期支付租金的0.3‰向晶品公司支付违约金”。一审法院以各期实际欠付租金（2016年4月1日至2016年6月30日为564698.63元、2016年7月1日至2016年7月16日为93082.19元）为基数，自2016年4月10日起按0.3‰的标准分别计算逾期支付违约金至驿居公司实际转账付款之日（2016年9月14日）符合双方约定。双方还约定“合同解除后15日内返还房屋，逾期返还按租赁期满前一年或合同解除当年租金的二倍支付房屋占用期限使用费”，即驿居公司应在2016年7月31日前腾退房屋。驿居公司发《退租函》给晶品公司要求在2016年8月31日办理交接，因晶品公司不能举证证明其按期履行了接受房屋义务，对于2016年8月31日后的租赁物占用费一审法院不予支持。驿居公司提出其在2016年9月14日支付的1031833.33元，是经双方确认此前应付的全部租金，晶品公司起诉主张租金、租赁物占用费和逾期支付租金的违约金诉讼请求不能成立，一审认定费用过高的上诉理由，其并未提供充分的证据证明双方对1031833.33元均确认为租金，晶品公司放弃了其他违约损失。一审按照合同约定予以支持并无不当，该上诉理由不予采纳。2、关于晶品公司主张驿居公司按年租金的双倍承担违约金的诉讼请求。驿居公司提出一审确定的该违约金明显高于给晶品公司造成的损失，晶品公司对合同解除有过错，一审判决错误的上诉理由。二审法院认为，涉案房屋为公寓式格局，晶品公司与各小业主之间通过分别签订租赁合同，取得了房屋的整体使用权，晶品公司将房屋出租给驿居公司用于经营酒店，双方约定首租期为20年，如合同届满后则自动顺延。对于晶品公司而言，通过履行该合同获取经营利润是一个长期的过程，其对20年首租期所产生的租金收益完全可以预见，且其同时对各小业主负有相应的租金给付义务。驿居公司不能按约履行合同，晶品公司不仅丧失了靠正常履行所产生的可得利益，还要向各小业主承担违约责任。对此，双方在订立合同时应当预见合同不能履行所产生的损失后果。综合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，一审法院支持晶品公司主张按当年租金的双倍计付违约金，并无不当。对驿居公司针对违约金提出的上诉理由，不予采纳。3、关于晶品公司主张恢复原状损失的问题。��房屋租赁合同》约定“在租赁期满或合同解除后，驿居公司应在15日内返还该房屋，返还房屋时，装修残值归晶品公司所有。驿居公司返还该房屋应当符合正常使用的状态”，以上合同内容说明，房屋装修改造主要由承租人完成，合同终止时装修残值归出租人所有，因此“符合正常使用状态”应理解为承租人按房屋现状移交给出租人。虽然晶品公司在一审提交了《阳光丽景（晶品国际）改造工程项目及报价表》证明将现有房屋整体恢复至独立使用状态所需要支付的相关费用，但双方在《房屋租赁合同》中并未明确约定该笔费用由驿居公司承担，同时晶品公司与各小业主之间约定的房屋返还状态也仅是装修残值或使用现状交付，且本案违约金实际也体现了对此项损失的弥补，故晶品公司提出驿居公司应承担将租赁房屋恢复至正常使用状态或支付恢复费用2841069.25元的诉讼请求，不予支持。
据此，二审法院作出（2016）鄂05民终892号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费91172.55元，由晶品公司负担29528.55元，由驿居公司负担61644元。
再审期间，晶品公司向本院提交三组证据：
A1、包含3份证据：1、《关于“晶品国际”项目1楼、19至27层房屋转租收支表（2007年至2027年2月28日）》；2、《关于“晶品国际”项目1楼、19至27层房屋转租收支表（2016年7月16日至2027年2月28日）》；3、《代理协议》（146份）。拟证明：1、2007年至2027年2月28日，晶品公司的租金差额收益为1951184.85元。2、2016年7月16日（合同解除日）至2027年2月28日，晶品公司预期租金差额收益为1539830.25元。3、晶品公司因提前解除与小业主的合同,应支付的违约金为4301120元。
A2、包含五份证据：1、（2016）鄂0591民初787号、（2017）鄂05民终889号民事判决书；2、（2016）鄂0591民初788号、（2017）鄂05民终891号民事判决书3、（2016）鄂0591民初924号、（2017）鄂05民终888号民事判决书；4、（2016）鄂0591民初789号、（2017）鄂05民终890号民事判决书；5、（2017）鄂0591民初42号、43号、71号、72号、73号、74号、76号、77号、78号、79号、80号、81号、132号、175号民事调解书。拟证明：1、因驿居公司的违约行为,导致已有18位“晶品国际”小业主起诉晶品公司；2、18个生效裁判文书（4份判决书、14份调解书）已确认晶品公司应向各小业主支付“解除合同当年租金的两倍”的违约金。
A3、包含7份证据：1、涉案租赁物现场照片、部分需要恢复改造项目实况录像(光盘)；2、《“晶品国际”一户一表改造工程(施设)设计书》；3、《“晶品国际”一户一表改造工程勘测设计合同》；4、《新建住宅配电工程承包合同》；5、《���光丽景(恢复)改造工程施工合同书》；6、《配电室电缆沟排水防水工程施工协议》；7、《建设工程分包合同》。拟证明：1、驿居公司改变了涉案租赁物主体结构，比如每一层操作间所在的房屋墙体被拆除，1个电梯口被封闭，19楼会议室所在的4个独立产权房被拆除墙体打通，另外，涉案租赁物大堂、过道、水电，需要进行大量恢复、改造才能使用。2、截至2017年11月，涉案租赁物改造恢复费用25246939元：“一户一表”改造设计40000元、“一户一表”建设费562000元、1层大堂及19至28层主体恢复改造费18853339元、排水防水工程施工费14260元、电缆沟积水、防水处理等施工费23100元。
驿居公司质证认为，关于证据A1，不属于新证据。晶品公司拟证明目的与其在本案一、二审中的陈述是相矛盾的。在一、二审及申诉复查阶段的调查当中，晶品公司陈述转租行为中没有转租逆差收益，但晶品公司又提交证据主张有转租逆差。其提交的相关表格为自行制作，不能证明其存在转租逆差。晶品公司与小业主解除合同的违约责任不能作为晶品公司在本案中的损失主张。关于证据A2，真实性没有异议，但晶品公司因与小业主的合同提前解除要向小业主支付的违约赔偿金，不能作为晶品公司在本案中的损失主张。在驿居公司作为第三人参与的晶品公司与小业主的合同纠纷中，驿居公司曾经提出小业主主张2年的租金作为违约金过高，但是晶品公司就违约金过高事宜没有作出任何抗辩，这应当属于晶品公司对自己权利的放弃。另外，14份调解书是晶品公司与小业主双方之间形成的合意，不能作为损失来向驿居公司主张。关于证据A3，真实性不予认可，也无法核实。驿居公司归还的涉案房屋符合双方约定，一、二审判决也已经确认驿居公司不负有将涉案房屋恢复原样的义务。晶品公司拟证明涉案房屋恢复原样的费用，不能作为损失在本案中进行主张，与本案没有关联性。
本院审查认为，晶品公司提交的证据A1，因系晶品公司单方制作的清单、表格，且驿居公司不予认可，本院依法不予采信；证据A2系人民法院依法作出的4份民事判决书及14份民事调解书，真实性当事人并无异议，本院予以采信，其能否达到晶品公司证明目的，将在本院认为部分综合评述；证据A3，晶品公司并未提交证据证实上述证据与涉案纠纷存在的关联性，且相关协议的真实性以及是否履行完毕并无确实充分证据证实，本院依法不予采信。
再审查明，原一、二审认定事实属实，本院予以确认。
另查明，晶品公司于2016年9月13日向驿居公司开具了1031833.33元的租金发票，发票对应租期为2016年4月1日至2016年6月30日566250元���2016年7月1日至2016年9月14日465583.33元。晶品公司、驿居公司确认2016年9月14日晶品公司收到驿居公司的1031833.33元款项，系驿居公司支付的2016年9月14日撤场之前欠付的租金及场地占用费。
根据当事人申请再审意见及答辩意见，经当事人确认，本院归纳本案争议焦点为：驿居公司是否应承担违约责任以及合同约定违约金是否存在法定调整情形。具体评析认定如下：
一、关于驿居公司应否承担违约责任的问题
本院认为，晶品公司与驿居公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。各方当事人应当依照合同约定，忠实履行合同义务。
晶品公司提起诉讼主张驿居公司违约，驿居公司亦抗辩晶品公司违约，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条关于“当事��对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”的规定，由晶品公司、驿居公司分别对其主张事实承担举证责任。晶品公司一审向人民法院提交了《房屋租赁合同》以及晶品公司因驿居公司未按照合同约定支付租金多次催告的相关证据，经当事人质证并经人民法院确认，驿居公司确实存在未按照约定支付2016年第一季度、第二季度租金的事实。原审判决据此确认驿居公司未及时支付租金构成违约，具有事实依据。晶品公司根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿��失等违约责任”的规定以及《房屋租赁合同》第10-2条第五款关于违约责任的约定，要求驿居公司承担违约责任，具有事实和法律依据。
关于晶品公司是否存在违约行为，驿居公司在一、二审期间主张因小业主到酒店闹事，晶品公司未采取措施保障驿居公司正常使用房屋，导致酒店被迫停业，晶品公司构成先行违约。但驿居公司在案件审理过程中，除作出上述主张外，并未向人民法院提交确实、充分的证据予以证实，依法应由其承担举证不能导致的法律后果。原审法院对驿居公司该主张不予采信，具有法律依据。
二、关于晶品公司主张驿居公司支付欠付租金违约金及解除合同违约金是否具有依据的问题
本院认为，晶品公司的起诉请求中关于违约金部分为“判令驿居公司向晶品公司支付拖欠租金75.50万元（按2016年度租金226.50万元的标准��自2016年4月1日计算至2016年7月31日），并按226.50元/天的标准，自2016年4月11日起支付延期付款违约金至实际付清之日止（截止2016年9月14日违约金计算为35334元）、判令驿居公司向晶品公司支付违约金453万元”，即关于欠付租金的违约金部分和解除协议的违约金部分。上述诉讼请求的合同依据为《房屋租赁合同》第5-1条“。付款期限为每季中第一个月开始后10日内，如每逾期一日支付，则乙方需按逾期支付租金的0.3‰向甲方支付违约金”、第10-2条第五款“。乙方逾期不支付租金累计超过三个月的，甲方可书面通知乙方解除合同；违约方应向另一方按年租金的双倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。”
因我国违约金的性质体现为损失弥补原则为主、惩罚性为辅，故当存在约定违约金过高的情形，且一方当事人就此提出抗辩的情况下，人民法院依法应当予以调整。对于上述情形，《中华人民共和国合同法》在第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》在第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”，分别予以体现。对于如何界定“约定的违约金过分高于造成的损失”，《最高人民法院关于适用〈中华人���共和国合同法〉若干问题的解释（二）》在第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”
本案中，因驿居公司认为租赁合同解除仅存在转租利差和空置期闲置损失，但晶品公司在与驿居公司解除合同前已经与小业主解除了合同，故涉案合同解除晶品公司不存在损失，且以合同约定违约金过高为由提出抗辩，故晶品公司应当对其因合同解除产生的损失的组成承担举证责任。再审期间，经本院向晶品公司核实，晶品公司陈述其损失构成为4项：1、剩���租期的预期转租利差（1539830.25元）；2、因解除合同导致其向小业主承担违约金；3、解除合同后租赁物空置期损失（六个月租金）；4、房屋恢复原状的修复费用（25246939元）。晶品公司认为，上述损失合计金额已经超过合同约定违约金即年租金的两倍，故其仅以合同约定主张违约金并不存在过分高于损失的情形。
针对晶品公司主张的损失构成，结合晶品公司在再审期间向本院提交的证据，本院分析认为：1、关于转租利差部分。晶品公司在原审及本案申诉复查阶段均陈述不存在转租利差，但在本案再审期间却以自行制作清单拟证明其存在转租利差损失，其陈述在前后存在矛盾之处。但如晶品公司确有证据证实本案再审之前其陈述不实，亦可提交证据在再审中予以认定。再审中，晶品公司除提交自行制作清单外，关于转租利差形成的事实及组成依据，均未��交证据予以证实。故晶品公司关于存在转租利差损失的主张，因缺乏证据支持，本院不予采信。2、关于因小业主解除租赁协议承担的违约金部分。依据合同的相对性原则，晶品公司与小业主关于违约金约定的效力仅及于合同签订人，并不能约束合同以外的第三人。晶品公司要求以其与小业主关于违约金的约定来界定其在本案中的实际损失，缺乏法律依据。在小业主起诉晶品公司的18件案件中，形成判决的仅有4件案件，其余为调解结案。经查明，晶品公司在该4件案件中未对合同约定违约金是否过高提出抗辩，应系晶品公司对自己诉讼及实体权利的自由处分，该民事判决确定晶品公司承担的违约责任，不能作为其因解除与驿居公司租赁协议产生的实际损失的依据。另14件案件的调解书，为晶品公司与小业主合意形成之调解意见，系当事人就实体权利自行处分，亦不能��为本案认定晶品公司实际损失的依据。另关于欠付部分租金的违约责任问题。违约责任的承担应当以实际损失作为考量依据。当事人虽然就欠付租金行为约定了两款违约责任，但晶品公司关于两款违约责任应当并处的主张，客观会导致违约方就同一违约行为反复承担违约责任，从而导致承担的责任超过合同相对方实际损失的情形，有违公平原则。3、关于解除合同后租赁物空置期损失（六个月租金）。房屋租赁关系中，如合同如约履行，出租方可以在租赁合同到期前寻找新租户，以便避免房屋空置；而当承租方违约造成合同终止时，由于出租方事先无法寻找新租户，将造成房屋空置，其本可收取的租金无法收取，从而产生了损失。本案截止到合同解除，双方约定的租期仍有十余年，但基于房屋租赁市场的开放性和流动性，即使承租人提前解除合同，在房屋退还给出��人后，出租人在一定期限内完全有可能找到其他的承租人。对于房屋再次出租前的空置期内的损失，可以认定为出租人的实际损失。结合本案租赁房屋的面积、用途、结构以及重新招租、发租需要的宽限期限，酌情认定空置期为六个月较为合理。根据双方当事人约定的2016年度年租金226.5万元/年，空置期损失应为113.25万元。4、关于房屋恢复原状的修复费用（25246939元）。经查明，晶品公司一审起诉请求中的第二项即为“判令驿居公司将房屋恢复至正常使用状态或支付因恢复房屋所需的费用2841069.25元”，而一、二审法院均对此作出认定并判决驳回其该项诉讼请求。终审判决发生法律效力后，晶品公司未申请再审，故本院对晶品公司该项损失主张，不予支持。
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