浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0402民初6393号
原告：陈丽君，女，1972年12月6日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。
委托代理人：徐惠玲、蒋加佳，浙江中禾律师事务所律师。
被告：赵树森，男，1981年12月24日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。
原告陈丽君因与被告赵树森房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年11月2日受理后，依法由代理审判员邱双双独任审判，于2016年12月7日公开开庭审理了本案，原告陈丽君的委托代理人徐惠玲、被告赵树森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈丽君起诉称，被告自2011年10月起承租原告的嘉兴市华庭街N110营业用房用于开小吃店，在原租赁期限即将届满的2014年9月28日，原、被告又签订《租房协议》一份，约定租赁期限从2014年10月28日至2017年10月27日，共三年；租金分别为108000元(第一年)、116640元（第二年）、125971元（第三年）；租金每六个月支付一次，需提前一个月支付；被告如需提前终止协议，应提前二个月告知原告，并支付原告二个月的房屋租金作为补偿（详见租房协议）。2016年9月底，被告口头通知原告提前终止协议，10月中旬被告在未通知原告的情况下将该店内装修全部拆除，并于2016年10月28日将租赁房屋钥匙交还给原告。原告认为，被告提前终止租房协议，应按协议约定补偿原告二个月的房租损失，但被告至今未付。故原告诉请判令：一、被告补偿原告损失20995.17元；二、本案诉讼费由被告承担。
被告赵树森答辩称，一、被告认为原告方应该将原告的丈夫秦冈作为共同原告，因为秦冈是本合同的直接洽谈人、起草人和合同的签字人之一（合同首页最上面原告姓名系秦冈所写，租金涂改部分也有秦冈签名），所以被告认为秦冈也应为原告之一。反之，被告认为打印错误的、并经秦冈随意涂改过并签字的合同应视为无效合同；二、被告在向原告讨要押金6000元时，秦冈已明确告知被告，押金6000元作为一次性违约补偿金（有秦冈录音为证）；三、原告诉状中陈述2016年9月底被告口头通知提前终止协议，被告认为原告说法不成立。被告在一年前已经电话告知原告，因被告餐饮生意惨淡，无法继续承担如此高的房租，原告在电话中也明确表示，如果被告不租还给原告就行了；四、原告所陈述的被告在未通知原告的情况下将该店内装修全部拆除的事实不成立。原告在最初把店面租给被告时，为单层结构的普通店面房，还有一大队垃圾，清除垃圾费用一千余元由被告承担。后被告对店面进行装修改造，花费76000余元。在装修前被告也曾告知原告装修事宜，原告表示无异议。2016年10月初，被告在拆除装修前主动和秦冈交谈过，秦冈当时也同意被告全部拆除装修；五、被告在2016年10月28日交完店面钥匙后，原告和秦冈到被告所开饭店内大吵大闹，当时正值用餐高峰，给被告生意造成极其恶劣影响，原告也曾多次电话恐吓被告。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
针对自己的主张，原告陈丽君提供了下列证据：
1.店面租赁合同及租房协议各一份，证明原被告之间租赁的事实及合同中对于租金的约定，在2014年9月28日签订的租房协议中明确约定被告提前终止协议应支付原告二个月的房屋租金。
2.房屋所有权证，证明本案所涉租赁房屋系原告所有。
被告赵树森对原告陈丽君提供的证据1、证据2均没有异议。
针对自己的抗辩，被告赵树森提供录音光盘一份，该光盘系秦冈与被告及被告合伙人的录音资料，证明秦冈当时明确表示押金不退，作为一次性违约金。一年前被告就曾告知原告无法继续承担如此高的房租，原告在电话中也明确表示，如果被告不租还给原告就行了。
原告陈丽君对被告赵树森提供的证据认为录音资料没有明确的时间，该录音资料中秦冈并未表示放弃合同中约定的应由被告承担的违约金，原告的证明内容不能成立。被告陈述一年前曾告知原告欲终止协议，系被告单方面说法。且即使被告一年前告知过原告，被告并未终止协议而是一直承租房屋至2016年10月28日。原告也并未表示同意提前终止协议。即使原告同意提前终止协议，也未表示同意免除违约责任。
本院认证如下：一、原告提供的证据均系原件，能够证明本案相关事实，本院均予以认定；二、被告提供的证据真实性本院予以认定，对于证明内容本院不予认定。
本院经审理，认定案件事实如下：嘉兴市华庭街购物中心N区营业用房N110室房屋所有权人为原告陈丽君。2011年10月28日，原、被告签订店面租赁合同，原告将华庭街N110室营业用房出租给被告使用，租赁期限为2011年10月28日至2014年10月27日。2014年9月28日，原、被告签订租房协议一份，将华庭街N110室营业用房出租于被告使用。租赁期限自2014年10月28日起至2017年10月27日止，共计三年，租金每年递增8%。该协议第三条约定为“租金金额为第一年人民币拾陆万伍仟元整（108000）”，该“拾陆万伍仟元整”被划掉，改为壹拾万零捌仟元，秦冈（原告配偶）在该涂改处签名。第二年租金为116640元，第三年租金为125971元。房租金每六个月交一次，需提前一个月支付给原告。被告需付装修、水、电、物业管理等保证金6000元。租赁期满后原告应根据被告实际用量，多余的水、电、物业管理等保证金原告应无条件返还被告。被告如由于经营问题需提前终止本协议时，应提前二个月告知原告，并支付给原告二个月的房屋租金作为补偿原告的租赁损失。原告陈述被告于2016年9月底口头通知原告提前终止协议，10月中旬在未通知原告的情况下将该店内装修全部拆除。2016年10月28日，被告将租赁房屋钥匙交换给原告。
本院认为，2014年9月28日签订的租房协议中载明的甲方和乙方为原告陈丽君和被告赵树森，秦冈作为原告配偶，虽然在拟定租房协议时对条款进行了修改，但原被告双方事实上均按照修改后的条款履行了该协议，且最终协议签订双方也为原被告，故本院认为该协议的当事人应为原、被告。被告辩称该协议无效，但并未就此提供相应的证据，且其提出的无效理由也不符合合同法关于合同无效的规定，故该抗辩本院不予采信。原告与被告签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照协议全面履行自己的义务。该协议第六条中明确约定被告提前终止协议时应支付给原告二个月的房屋租金作为补偿原告的租赁损失，被告辩称原告曾同意以其交纳的保证金6000元作为一次性违约赔偿金，但从被告提供的录音资料中并未听到原告或其配偶明确作出过该意思表示，且被告在回答法庭提问时陈述原告没有明确表示过不要二个月的房屋租金作为违约金，故综合被告提供的证据及被告在庭审中的陈述，对于被告的该抗辩本院不予采信。对于提前终止协议被告需支付原告的损失，协议中仅约定为二个月的房屋租金，原告认为前两年的租金已经支付完毕，被告应以第三年的租金标准支付，被告认为租金约定过高应以市场价支付，本院认为，该协议中的租赁损失应理解为因被告提前终止协议而导致原告本可预期的租金损失，被告前两年的租金已经支付完毕，原告实际损失的期间为租房协议中租赁日期的第三年，故应以第三年的标准（年租金为125971元）计算，被告应支付原告20995.17元。原、被告双方均同意被告已经交纳原告的保证金6000元可以在判决中予以扣除，故被告实际需再支付原告14995.17元。对于被告在答辩状中提出的装修拆除问题及原被告在被告店内发生争执给被告造成的损失问题，因双方并未在本案中提出相应的主张，本院不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告赵树森于本判决生效后七日内支付原告陈丽君租赁损失14995.17元。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取162元，保全费180元，合计342元，由被告赵树森负担，于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 邱双双
二〇一六年十二月二十五日
书 记 员 王 欢