四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终11859号
上诉人（原审原告）：李林，男，1980年8月5日出生，汉族，住四川省射洪县。
委托诉讼代理人：刘杰，四川应天缘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭俊，女，1962年12月16日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托诉讼代理人：郑果，北京德恒（成都）律师事务所律师。
上诉人李林因与被上诉人郭俊租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李林上诉请求：1、撤销（2016）川0104民初139号民事判决，改判郭俊立即退还李林保质金（押金）30000元及多交的第三栋房屋租金7000元，合计37000元；2、本案的一、二审诉讼费用由郭俊承担。事实与理由：1、李林于2016年1月18日向锦江区人民法院提起诉讼，此后该院进行了多次开庭，到2017年6月份才判决，此时离李林上诉时间是近18个月，李林认为该案应属于适用简易程序的案件，根据民事诉讼法应该在立案之日起三个月内审结，一审严重超审限，程序违法。2、李林与郭俊于2012年4月6日签订了房屋租赁合同，双方在签订时未约定相互交付房屋的特别方式，因此是按一般方式即人们日常生活中的交钥匙作为交付方式，李林已将房屋腾退给郭俊。李林于2015年4月23日向郭俊交付房租3万元，郭俊向李林出具的收条注明了租赁时间为2015年4月6日至2015年6月止，说明李林在2015年4月6日前的三幢房屋的租金在本次交租金前已经交清。3、李林是2013年10月29日租赁郭俊第三幢房屋的，保质金1万元，租金为一年一交，因此李林在2014年10月29日前交付的租金，应使用到2015年10月29日，李林在2015年4月23日支付3幢房屋的3万元租金时重复支付了第三栋两个月房屋租金计7000元，郭俊应退还多收的7000元租金。4、一审以李林有对房屋改建的违约行为，不退还保质金3万元是错误的。在房屋租赁合同中约定李林对案涉租赁物可以进行各种改动及改建。李林在对房屋改建时是经郭俊同意的，因此改建行为非是违约行为。综上，请求依法改判。
郭俊辩称，一、李林在承租房屋期间存在两项重大违约的事实：1.合同到期后未向郭俊办理退还房屋的手续，并且也未按合同约定提前向郭俊进行续约，导致郭俊与案外人签订了合同，向案外人承担了赔偿责任。2.李林未经郭俊同意，擅自对租赁房屋其中八间房屋进行了拆除，与郭俊在上诉状中所称的“改建”是不同概念，并且李林拆除的八间房屋未进行郭俊同意。3.双方在签订租赁合同时，郭俊所收取的李林支付的保证金2万元，其实是作为李林履行合同的保证金，由于李林未按合同约定履行义务，存在严重违约行为，郭俊有权按照合同法及租赁合同的约定，不予退还2万元的质保金。李林所称的第三栋房屋的1万元质保金，郭俊并未收到。二、关于李林主张多交的7000元的问题不成立。双方的租赁关系按照合同约定到2015年4月5日届满，如果李林要续约应当提前三个月提出续约，之后李林提出要继续使用两个月，3万元的性质是李林继续使用郭俊出租房屋期间的租金，是双方关于房屋租赁达成的一个新的标准，不存在李林所主张的7000元是多交的问题。李林在一审中也未提交证据证明7000元是多交的，按照民事诉讼法的举证规则，李林应当承担举证不能的责任。三、房屋租期届满后，李林未将房屋交给郭俊，李林所主张的交钥匙就等于交房，不符合目前房屋交付的租赁习惯，交付后应当有一个书面的予以确认的交付的手续，郭俊也未收到上诉方交钥匙的任何通知。案涉房屋在上半年是通过派出所强行将钥匙打开的，李林所述事实与实际不符。综上，请求维持原判。
李林向一审法院起诉请求：1、判令郭俊立即退还房屋租赁保质金（押金）30000元及多交的租金7000元，合计37000元；2、本案诉讼费用由郭俊承担。
一审法院查明，2012年4月6日，李林因开厂需要，其作为承租方与作为出租方的郭俊签订《房屋租赁合同》一份，约定：郭俊将位成都市锦江区组的两幢房屋（即大院进门左右侧各一幢）出租给李林，从2012年4月6日起计租，每幢每年租金42000元，两幢每年租金共84000元；每幢房屋的保质金为10000元，两幢共计20000元；第一年应付租金和保质金合计为104000元，此款于2012年4月6日一次性付清；租赁期为三年，租期未满前三个月若双方仍保持租赁状态，李林应提前三个月交付下一年租金，否则李林应提前三个月告之郭俊；三年租期满后李林具有优先租赁权；李林在承租期内承担应承担的房屋水电、道路、花木环境等的维护及保养；李林在租赁期内不得转让及转租，对环境保护应遵守国家的有关法律法规，不得违反有关规定；对现有房屋进行的各种改动及改建，应保持完好及安全性在租赁结束后不得拆除及损坏；未尽事宜协商解决。该合同签订后，郭俊向李林交付了两幢案涉房屋，李林在承租期内依约支付了两幢房屋的保质金20000元及相应租金。
2013年10月29日，李林又向郭俊另行租赁一幢房屋（即大院进门对面一幢），双方未签订书面租赁合同。之后，郭俊将该幢房屋交付给李林使用，李林亦支付了相应租金。
李林在租赁上述房屋期间，对前两幢房屋所属的部分房间曾进行过结构上的改建。在前两幢房屋租赁期限届满后，李林未与郭俊签订新的租赁协议，但仍继续使用该两幢案涉房屋。2015年4月23日，郭俊为李林出具《收条》一张，载明：“今收李林房租叁万元正，房屋租时为二0一五年四月六日至二0一五年六月五日止。”
现李林以郭俊拒绝退还其房屋租赁保质金30000元及多交的两个月租金7000元为由，向一审法院提起诉讼。庭审中，李林陈述双方协商约定案涉第三幢房屋的保质金及租金交纳标准与前两幢房屋一致，租期为2013年10月29日起至2015年10月29日止，并已按约交纳了保质金10000元及相应租金。而郭俊对李林以上所述提出异议，认为该幢房屋的保质金及租金交纳不应按照前两幢房屋标准执行，实际租期也应截止到2015年4月5日，并表示对李林是否交纳了该幢房屋的保质金10000元不予确认。另外，李林称其在改建前两幢房屋时经过了郭俊的同意且符合双方约定，但郭俊对此予以否认，认为系李林擅自拆除，违反了合同约定和法律规定。
以上事实的认定，有李林提交的李林、郭俊的身份证复印件、《房屋租赁合同》、2014年3月18日《收条》、2015年4月23日《收条》、照片复印件等证据，郭俊提交的《房屋租赁合同》复印件、照片复印件、申请出庭的证郑某秀雷某霞的证言等证据以及双方当事人的庭审陈述在案为证。关于李林提交的银行转账凭证，因均系复印件，无其他相关证据相印证，且郭俊均不予认可，故一审法院不予采纳。关于郭俊提交的其与案外人苗国荃签订的《房屋租赁合同》、收款条，因仅凭上述证据尚不足以证明郭俊所主张的因李林违约致其重大经济损失的事实，且其也未提交其他相关证据对此予以印证，故一审法院不予采纳，对其主张的事实不予确认；关于郭俊提交的《厂房原貌情况证明》，因该份证明虽以锦江区三圣乡红砂村村委会名义出具，但并未加盖该村委会的公章，也无相关负责人的签名。部分村民在该证明上签字的行为应系证人证言性质，但雷某霞外其他村民均未出庭作证，且无其他证据相印证，故一审法院对该证据不予采纳。
一审法院认为，李林、郭俊之间于2012年4月6日书面签订的关于案涉两幢房屋的《房屋租赁合同》，以及于2013年10月29日口头订立的关于案涉第三幢房屋的租赁协议，均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。概言之，郭俊作为出租人，其负担的主要合同义务在于交付适租的房屋并保障房屋的正常使用；李林作为承租人，其负担的主要合同义务在于善用承租房屋并依约支付租金。前两幢房屋租赁合同约定的租赁期限届满即2015年4月5日后，双方未续签合同，但李林继续使用案涉房屋并向郭俊支付租金至2015年6月5日，双方已转为不定期租赁关系。而案涉第三幢房屋租赁协议，双方自始未采用书面形式，且实际租赁期限已达六个月以上，其本身就构成不定期租赁关系。因此，案涉三幢房屋的原租赁协议继续有效，但在2015年4月5日之后的租赁状态均为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，作为不定期租赁合同关系的当事人，可随时主张解除合同。
李林主张其已于2015年6月5日按郭俊要求将所租赁的三幢房屋交还给郭俊并搬离案涉房屋，郭俊对此予以否认。一审法院认为，李林的主张实质是建立在双方租赁合同关系已经解除的基础之上，但其并未提供任何证据证明双方曾向对方主张过解除案涉不定期租赁合同，亦未提供任何证据证明其已于2015年6月5日办理了案涉房屋的交接手续且已实际搬离的事实。故本案难以认定李林已将案涉房屋实际交还郭俊且已由郭俊实际占有控制。同时，依据一审法院查明的事实，李林在租赁案涉房屋期间，对前两幢所属的部分房间确曾进行过结构上的改建。虽李林称其对房屋的改建经过了郭俊的同意且符合双方约定，但其提供的证据尚不足以证明其主张的事实，且郭俊对此亦不予认可。因此，可以认定李林在履行本案租赁协议中的上述行为，违反了合同约定和法律规定。而双方约定的保质金在法律性质上应理解为李林保证履行租赁合同所约定的义务而提供的一种担保。基于上述理由，一审法院对李林要求郭俊退还保质金的诉请，不予支持。
至于李林主张其在2015年4月23日支付租金时重复支付了第三幢房屋两个月租金共计7000元，郭俊对此亦予以否认。一审法院认为，如前所述，李林、郭俊双方在2015年4月5日之后关于案涉三幢房屋的租赁合同关系均为不定期租赁。而李林在2015年4月23日支付的租金系案涉三幢房屋在2015年4月6日至6月5日期间的租金，正是属于不定期租赁阶段的租金。因当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但李林在本案中所提供的证据尚不足以证明其在2015年4月5日前对案涉第三幢房屋租金的具体支付情况，亦不足以证明其在2015年4月23日重复支付了该幢房屋两个月租金共计7000元的事实。故李林对此应当承担举证不能的不利后果，一审法院对其主张的相应事实不予确认。李林以此为由诉请要求郭俊退还其多交的租金7000元，缺乏充分的事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十五条、第二百一十七条、二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回李林的诉讼请求。本案案件受理费减半收取363元，由李林承担。
二审中，双方当事人未提供新证据，二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，针对双方争议的焦点问题，作如下评析：
一、关于是否退还案涉租赁房屋保质金问题。从双方当事人签订的《房屋租赁合同》第七条“对现有房屋进行的各种改动及改建，应保持完好及安全性在租赁结束后不得拆除及损坏。未尽事宜协商解决”的约定内容看，李林虽可以对租赁物进行改动或改建，但是否可以拆除部分房屋双方并没有约定，而李林在租赁期间将郭俊的部分房屋予以拆除，应当将拆除情况事先通知郭俊并征得郭俊同意后实施其拆除行为。从双方陈述的情况看，郭俊否认同意李林拆除部分房屋的事实，按照谁主张谁举证的原则，李林应提供郭俊同意拆除部分租赁物的证据，但李林未提供相关证据来证明其主张，按照《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，李林返还的租赁物不符合合同的约定，而双方在租赁合同中约定的保质金具有为保证履行合同所约定义务而提供担保的作用，故李林请求退还保质金没有事实和法律依据，本院予以驳回。
二、关于是否存在多交两个月租金7000元问题。在实际履行过程中，双方当事人对前两栋房屋有书面的租赁合同，对第三栋房屋没有书面协议，只是口头约定，双方在前两栋房屋的租期到后也未签订书面协议，针对到期后续租的问题，双方达成从2015年4月6日到2015年6月5日止支付30000元租金的意见。李林认为在2015年4月6日支付30000元租金时多支付了第三栋房屋两个月租金7000元，请求郭俊退还。本院认为，双方对到期后租金标准各执一词，李林认为已付的租金中存在多支付第三栋房屋租金7000元，应当提供相关证据来证实。从郭俊2015年4月23日出具的《收条》内容看，记载的内容明确具体，李林未提供存在多支付的证据，故李林要求郭俊退还7000元的租金没有事实依据，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费726元，由上诉人李林负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐云国
审判员 尹 英
审判员 袁晟翔
二〇一七年十二月二十二日
书记员 谭小雨