安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖18民终1159号
上诉人（原审原告）：陈邦华，男，1962年9月14日生，汉族，农民，户籍地安徽省宣城市宣州区，经常居住地安徽省泾县。
委托诉讼代理人：赵金波，安徽征帆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：芜湖市民强融资担保（集团）有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区皖江财富广场A1#楼702室。
法定代表人：古国梁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王聿旭，安徽吉和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽省泾县腾达房地产开发有限公司，住所地安徽省泾县泾川镇红星路120号128室。
诉讼代表人：安徽明泉律师事务所，该公司管理人。
法定代表人：李祎，该公司管理人的负责人。
委托诉讼代理人：陈飞飞，安徽明泉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乐娟，安徽明泉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄金明，男，1963年6月2日生，汉族，居民，住安徽省泾县。
被上诉人（原审被告）：卫香香，女，1968年6月17日生，汉族，居民，住安徽省泾县。
被上诉人（原审被告）：丁学飞，男，1957年3月19日生，汉族，居民，住江苏省常熟市。
被上诉人（原审被告）：朱卫琴，女，1965年7月24日生，汉族，居民，住江苏省常熟市。
上诉人陈邦华与被上诉人芜湖市民强融资担保（集团）有限公司（以下简称民强公司）、安徽省泾县腾达房地产开发有限公司（以下简称腾达公司）、黄金明、卫香香、丁学飞、朱卫琴房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省泾县人民法院（2016）皖1823民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年1月15日审理了本案。本案现已审理终结。
陈邦华上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判。2.一、二审诉讼费、公告费由民强公司、腾达公司、黄金明、卫香香、丁学飞、朱卫琴负担。事实和理由：一、案涉房屋买卖合同真实合法，该房屋已实际交付近十年，未办理产权登记的过错不在于陈邦华；二、案涉《个人抵押反担保合同》系恶意串通，损害了陈邦华的合法权益，应系无效合同；三、案涉房屋并不仅仅是营业用房，也是住宅房；四、民强公司提供的判决书不能作为本案证据。
腾达公司辩称，案涉房屋所有权人是黄金明、丁学飞，腾达公司只是受黄金明、丁学飞委托对涉案房屋进行相关处分，并非所有权人，本案与腾达公司并无关联。
民强公司辩称，1.涉案房屋于小市场的门面房，不具有住房的性质，是作为商业用房进行使用；2.民强公司为黄金明、丁学飞进行担保时，履行了抵押担保程序，到现场进行房屋实地查看，在房产部门进行查询，该房屋进行反担保抵押合法有效，不存在恶意串通；3.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
黄金明、卫香香、丁学飞、朱卫琴未予答辩。
陈邦华向一审法院起诉请求：1.请求确认黄金明、卫香香、丁学飞、朱卫琴以泾县太平湖商业楼第3幢24号房屋为腾达公司向民强公司借款提供的抵押担保无效；2.请求判令民强公司、腾达公司、黄金明、卫香香、丁学飞、朱卫琴立即为陈邦华购买的泾县太平湖商业楼第3幢24号房屋办理国有土地使用证、房地产权证并承担违约金167元；3.诉讼费用由民强公司、腾达公司、黄金明、卫香香、丁学飞、朱卫琴承担。一审诉讼中，陈邦华变更第2项诉讼请求为：请求确认陈邦华享有优先权，优先办理泾县太平湖商业楼第3幢24号房屋的国有土地使用证和房地产权证。
一审法院认定事实：黄金明、丁学飞系安徽省泾县太平湖腾达商贸区1#、3#房屋产权所有人，并于2004年7月27日办理了权证字号为房地权泾川字第××号《房地产权证》，于2008年7月7日办理了土地使用人为黄金明的泾国用（2008）第1620号《国有土地使用证》。2004年8月9日、8月26日，丁学飞与朱卫琴（双方系夫妻关系）、黄金明与卫香香（双方系夫妻关系）分别出具委托书，委托腾达公司为全权代理人，代理将安徽省泾县太平湖腾达商贸区1#、3#房屋等财产进行相关处分，代理权限为：一、将上述房屋进行开发销售、转让、出租；二、办理上述房屋的产权及土地使用权的过户变更手续；三、将上述房屋及土地使用权向相关银行进行抵押贷款；四、其他一切合法的房地产经营活动。2008年12月30日，陈邦华向泾县太平湖综合市场腾达商贸区交纳商贸区3#楼24号门面房购房款166783元。次日，陈邦华与腾达公司签订《商品房买卖合同》，约定陈邦华购买位于安徽省泾县项英路（太平湖商业楼）第3幢24号营业房，建筑面积44.82㎡，总房价166783元；出卖人应当在2009年1月2日前，将经验收合格及分期综合验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，一切办证费用由买受人自负。陈邦华于合同签订当日交纳水电开户费1000余元。腾达公司于合同签订当日将所售营业房交付陈邦华，但一直未办权属转移登记。2015年11月10日，法院受理了腾达公司的破产清算申请。2016年3月22日，腾达公司的管理人解除了与黄金明、卫香香的处理位于泾县××＃、××＃楼的委托关系。
另查明，2013年5月13日，黄金明、丁学飞（作为甲方）与民强公司（作为乙方）签订《个人抵押反担保合同》，约定鉴于主债务人芜湖四宝堂艺术品有限公司与乙方签订了《担保业务合同》，甲方同意为乙方所承担的担保责任提供反担保；设立抵押的抵押物为泾川镇项英路1幢23号、3幢14、15、16、24、25号房（产权证书号为泾川字第××号）。腾达房地产公司作为授权代理人在该合同甲方处盖章。双方在房管部门办理了抵押登记。后因主债务人芜湖四宝堂艺术品有限公司未按期偿还借款，民强公司于2014年6月6日代偿了借款本息3015942.66元，黄金明归还了民强公司代偿款13万元，余款未付。2015年11月16日，民强公司向芜湖市镜湖区人民法院提起诉讼，要求对位于泾县太平湖腾达商贸区的1#、3#房屋（房地权泾川字第××号）等财产拍卖款优先受偿。2016年4月11日，芜湖市镜湖区人民法院作出（2015）镜民二初字第02086号民事判决，确定民强公司有权就黄金明、丁学飞共有的位于泾县太平湖腾达商贸区的1#、3#房屋（房地权泾川字第××号）等财产折价或拍卖、变卖所得价款在该判决主文第一、二、三项债务范围内优先受偿。该判决已生效并进入执行阶段。
一审法院认为，陈邦华与黄金明、丁学飞、卫香香、朱卫琴的委托代理人腾达公司签订关于泾县太平湖腾达商贸区3#楼24号房屋的《商品房买卖合同》后，一直未办权属转移登记，陈邦华也未举证证明办理了预告登记，该24号房物权未发生变动，仍属于黄金明、丁学飞。陈邦华对该24号房的权利属债权，不享有物权。后黄金明、卫香香、丁学飞、朱卫琴与民强公司签订《个人抵押反担保合同》，又将该房作为反担保抵押物抵押给民强公司，且办理了抵押登记。陈邦华不能证明黄金明等人与民强公司签订的抵押反担保合同具有合同法规定的无效情形，故其要求确认该抵押反担保合同无效的请求，不予支持。民强公司对本案24号房享有的抵押权属物权，其效力优先于陈邦华享有的债权，在该抵押登记未涂销时不能要求办理房屋转移登记，且陈邦华所购房屋系营业用房，而非住宅，故对陈邦华确认其享有优先权并优先办理房屋国有土地使用证及房地产权证的请求，亦不予支持。综合上述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条第一款、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回陈邦华的诉讼请求。案件受理费80元、公告费300元，合计380元，由陈邦华负担。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
经对一审证据的审查，结合当事人陈述，本院对原审证据采信及查明的基本事实予以认定。
本院认为，一、案涉房屋登记所有权人为黄金明、丁学飞，黄金明、丁学飞委托腾达公司全权代理该房屋的销售、转让、出租、过户、抵押及其他相关经营活动，并到公证部门进行了公证，故腾达公司与陈邦华签订房屋买卖合同行为系受托行为，实际权利义务主体为黄金明、丁学飞。二、黄金明、丁学飞将案涉房屋出售给陈邦华，但未为陈邦华办理产权过户手续，后黄金明、丁学飞又将该房屋抵押给民强公司，因该房未办理房屋登记手续，所有权人仍为黄金明、丁学飞。加之民强公司不知道该房屋已经出售给陈邦华，陈邦华也无证据证明民强公司与黄金明、丁学飞之间恶意串通，故民强公司与黄金明、丁学飞签订的《个人抵押反担保合同》合法有效，民强公司对该房屋享有抵押权。陈邦华上诉称该抵押合同无效，没有法律依据，本院不予支持。另，房屋买卖合同显示，该房系商业经营用房，陈邦华主张确认其享有优先权，无事实和法律依据，对其该节上诉请求亦不予支持。黄金明、卫香香、丁学飞、朱卫琴经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，陈邦华的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定基本事实清楚，判决结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，公告费650元，由上诉人陈邦华负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 烈
审判员 马庆松
审判员 汪令璋
二〇一八年一月二十三日
书记员 孙 文
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……