四川省三台县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川0722民初973号
原告（反诉被告）：刘述富，男，1968年5月13日出生，汉族，住四川省三台县。
原告（反诉被告）：邹秀芳，女，1970年10月22日出生，汉族，住四川省三台县。
委托诉讼代理人：郭小强，三台县梓州法律服务所法律工作者，系二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人。
被告（反诉原告）：银希洪，男，1961年11月15日出生，汉族，住四川省三台县。
委托诉讼代理人：樊官禄，男，1958年12月8日出生，汉族，住四川省三台县，系银希洪朋友。
委托诉讼代理人：石涛，三台县芦溪法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：银希平，男，1964年8月29日出生，汉族，住四川省三台县。
委托诉讼代理人：石涛，三台县芦溪法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）刘述富、邹秀芳诉被告（反诉原告）银希洪、银希平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案受理后，银希洪、银希平提出反诉，由审判员代洪明适用简易程序于2018年4月9日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）刘述富、邹秀芳及其委托诉讼代理人郭小强、被告（反诉原告）银希洪及其委托诉讼代理人樊官禄、石涛、被告（反诉原告）银希平的委托诉讼代理人石涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘述富、邹秀芳向本院提出诉讼请求：1.判决被告恢复原告营业用房的供电；2.由被告赔偿原告损失40万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月9日，原告与二被告签订了《房屋改建置换补充完善合同》，合同第六条约定：“甲乙双方多次协商以下事实条款，乙方全权承担：1、房屋配套费；2、房产证、土地使用证费；3、原有水、电、气恢复费……等。”合同签订后原告按约定支付了相关费用，2016年6月份二被告将置换营业房交付给了原告。但至今被告没有按合同约定恢复营业置换房的电力供应，致使原告原有的经营活动受限，给原告造成了巨大损失。现起诉来院，要求被告恢复供电并赔偿损失。
被告（反诉原告）银希洪、银希平辩称，1.原告诉讼主体不适格，本案案涉房屋系众多街坊拆旧房建新房，新房由银希平、吴邦华等人合伙修建，但原被告2016年7月9日签订的补充完善合同中无吴邦华参与，补充完善合同对吴邦华无约束力，现原告未起诉吴邦华，遗漏合同相对方，诉讼主体不对；2.原告诉称不实，诉状中称2016年6月二被告已向原告交付了新建的置换房，2016年7月才签订补充完善合同，与常理不符；3.二被告无任何违约行为，不应赔偿损失。
被告（反诉原告）银希洪、银希平向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判决刘述富、邹秀芳赔偿反诉人银希洪、银希平违约金100万元；2.由刘述富、邹秀芳立即向银希洪、银希平交付芦溪镇油房街16号的原产权证并配合反诉人办理新证，逾期交付则请求人民法院判决该原产权证作废；3.由刘述富、邹秀芳赔偿银希洪、银希平因非法占用其修建的两个门面和三楼营业用房的租金损失费120000元；4.本案反诉费由刘述富、邹秀芳承担。事实和理由：2015年7月，刘述富、邹秀芳与银希洪、银希平及建筑商吴邦华签订了《合伙建房协议》，由刘述富、邹秀芳将其自有的芦溪镇油房街16号（原奶茶吧）房屋拆除后与银希洪、银希平的“银都大酒店”及其他住户一起修建电梯房，协议签订后，刘述富、邹秀芳多次反悔，对原协议多次进行修改、补充、变更，在新建房屋主体即将封顶时，才与银希洪、银希平于2016年7月9日签订《房屋改建置换补充完善合同》。同年底，刘述富、邹秀芳在未向银希洪、银希平给付芦溪镇油房街16号原房产、土地使用证，也未办理接房手续的情况下，即非法占有了银希洪、银希平修建的门面房两个和三楼929.77平方米的营业用房，并将之装修为歌厅，取名“东方唛霸”非法进行经营，同时在未经供电部门允许的情况下私自在“银都大酒店”搭电经营歌厅。由于刘述富、邹秀芳严重违约，一直拒不交出原油房街16号的房产、土地两证，致使包括银希洪、银希平在内的二十余户置换房和购买该楼层住户无法办理新证，给银希洪、银希平造成巨大经济损失。2017年12月15日，银希洪、银希平曾向法院起诉，要求刘述富、邹秀芳配合办理新房产证，三台县人民法院以“银希洪等人所建房屋无建筑用地许可证和施工许可证”为由不予立案，现提出反诉，要求刘述富、邹秀芳配合办理房产证、赔偿违约金等。
原告（反诉被告）刘述富、邹秀芳针对被告（反诉原告）银希洪、银希平的上述反诉请求辩称，1.要求我们赔偿违约金100万元于法无据，根据双方最后签订的补充合同，仅约定经济损失100万元，并不是明确的违约金条款；2.若银希洪、银希平严格按照双方签订的合同履行，我方将积极配合办证，其提出的若逾期未交付由法院判决旧房产证作废，于法无据；3.
我方并未与银希洪、银希平建立承租关系，要求我方赔偿租金损失120000元于法无据，我方使用的房屋系根据置换协议应当置换得来的私有财产，属于正当使用。综上，请求法院驳回银希洪、银希平的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年，银希平、银希洪等人先后与三台县芦溪镇油房街的街坊签订建房置换合同，拆旧房、建新房并进行置换，新建房屋取名为银都花园，但并未按照相关法律规定，在房屋建设前完善建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等手续，采取房屋建成后补办的形式。
三台县芦溪镇油房街16号的房屋产权人邹秀芳、刘述富也与银希平、银希洪等人协商房屋置换事宜，并先后几次签订置换协议，调整、完善房屋置换项目。其中2015年7月20日邹秀芳（甲方）与银希平、银希洪、吴邦华（乙方）签订的《合伙建房置换协议》的主要内容有:1、甲方自愿将位于三台县芦溪镇油房街16号、新建二楼房屋（约170平方米）等房屋交由乙方拆除、修建和进行置换；2、由甲方支付修建费用每平方米1000元；3、甲方原有的水、电、气户由乙方负责安装并承担费用，新增的水、电、气立户费由甲方承担，乙方负责安装；4、乙方新建房屋必须在2016年11月30日前将房屋交付给甲方……后刘述富、邹秀芳依约将其所有的三台县芦溪镇油房街16号房屋交由银希洪、银希平等人拆除、修建新房，并先后于2015年10月、2016年1月、2016年2月等支付了部分修房款共计100万元。
2016年7月9日，刘述富、邹秀芳（甲方）与银希洪、银希平（乙方）再次签订《房屋改建置换补充完善合同》，就之前签订的《合伙建房置换协议》中相关事项，双方达成新的合意，主要内容有：1、乙方返还给甲方一楼两个门面和营业用房三楼合计面积630平方米（不含公摊，以测绘为准），余下三楼甲方以每平方米1900元购买；2、乙方全权承担置换房屋的房屋配套费、房产证、土地使用证费用、原有水、电、气恢复费等费用；3、合同经双方协商达成共识，不得违反和违约，违约方支付守约方各项经济损失100万元；4、以前所签合同因矛盾极不完善，双方自愿认定全部作废……
银都花园建设完成后，2017年刘述富、邹秀芳在银都花园中应置换给其的三楼营业用房中，经营东方唛霸歌厅，并选取了6楼、9楼的部分住房。后因刘述富、邹秀芳与银希洪、银希平因房屋置换价款找补数额等产生分歧，2017年9月、2017年10月、2017年12月银都花园项目部曾多次以置换房屋及选购房屋已具备交房条件，要求刘述富、邹秀芳携带原房屋房产证、土地使用证原件等手续前往项目部办理接房手续，刘述富、邹秀芳一直未办理接房手续。
2018年2月，银希洪、银希平以根据电力公司相关规定，营业用电和生活用电必须分清等为由，停止给刘述富、邹秀芳的三楼营业用房（用于经营东方唛霸歌厅）供电，仅保障了其选取的6楼、9楼的住房的生活用电。当月，刘述富、邹秀芳与银希洪、银希平就停止供电影响经营、提交原拆迁房屋房产证配合办理新建房屋产权等问题多次协商，当地政府、社区、电力部门也参与调解，但均未能协议。
2018年3月，刘述富、邹秀芳起诉来院，要求银希洪、银希平按照合同约定保障供电并赔偿其营业损失，银希洪、银希平向本院提起反诉，要求刘述富、邹秀芳配合办理新建房屋产权证、赔偿违约金并支付因非法占用营业用房的租金损失。案经审理中多次调解，双方均坚持己见，刘述富、邹秀芳坚持要求恢复供电、理清置换面积、价款等才提交原拆迁房屋产权证，银希洪、银希平坚持要求由刘述富、邹秀芳先提交原拆迁房屋产权证，并算清房屋补差款才能处理后续用电等问题，未能达成协议。
另查明，截止2018年3月9日，银都花园中案涉房屋都未能办理建设工程规划许可证、未在有权机关竣工备案，取得建设工程规划验收合格证。
以上事实，有身份证复印件、《合伙建房置换协议》复印件、《房屋改建置换补充完善合同》、收据、告知函、相关民事判决书、证人证言、当事人陈述等证据经庭审质证后在卷证实。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。刘述富、邹秀芳与银希平、银希洪签订的《房屋改建置换补充完善合同》真实、合法、有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。根据该合同约定，之前签订的合同因不完善，因置换房屋引发的争议以本合同为准。同时该合同第六条约定，由银希平、银希洪完全承担原有水、电、气的恢复费用。即明确在修建银都花园项目中由银希平、银希洪负责银都花园项目的水、电、气三通。刘述富、邹秀芳接收的房屋应当同时符合法定交房条件和双方约定交房条件。
因至今案涉房屋尚未办理《建设用地规划许可证》，也未办理竣工备案，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。银都花园在未取得规划许可证的情形下，亦无法办理竣工验收备案等相关手续，因此，无论是银希洪、银希平默许刘述富、邹秀芳入住、使用置换房屋或刘述富、邹秀芳实际占有置换房屋的行为均不能构成法律意义上的商品房交付，故刘述富、邹秀芳在置换房屋尚未交付条件的情况，提前要求银希平、银希洪履行保障供电义务，于法无据，本院不予支持。
关于刘述富、邹秀芳诉请要求银希洪、银希平赔偿经营损失40万元的诉讼请求，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，只有经登记合法取得房屋所有权，才能依法享有各项权利。虽然刘述富、邹秀芳在2017年银都花园建设完成后，就在应置换给其的三楼营业用房中经营歌厅，并据此认为其已取得了房屋的正当使用权等，但同上理，案涉房屋还不能构成法律意义上的商品房交付，也未办理产权登记手续，刘述富、邹秀芳还未实际取得置换房屋的所有权或使用权，其基于对房屋享有所有权或使用权才能享有的收益权也就不存在，故刘述富、邹秀芳要求银希洪、银希平赔偿其房屋经营损失40万元，理由不能成立，对其该项诉讼请求，本院不予支持。
关于银希洪、银希平要求刘述富、邹秀芳按照合同约定提供原房屋产权证协助办理银都花园相关手续并承担因延期提交产权证产生的违约金100万元的诉讼请求，根据《中华人民共和国建筑法》第七条之规定，建设工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。银希洪、银希平在银都花园开工前，即应当完善相应手续（如将旧的房屋产权及土地使用权证件交回给国土部门注销，再办理新的土地权属证并进行规划报建，开发建设），但银希洪、银希平却未严格按照审批流程，未完善施工建设审批手续就动工修建，待房屋建设完毕后才补办规划许可证等手续，并发生争议。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第二款之规定，房地产建设项目未取得建设工程规划许可证的，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。故银希洪、银希平在未取得建设工程规划许可证等前置手续的情况下，要求刘述富、邹秀芳提交原房屋产权证协助其办理银都花园相关手续，享受建设工程项目利益（如获得银都花园完整的产权、完善之前未审批就修建的手续），不符合相关法律规定，对其该诉讼请求本院不予支持。即使银希洪、银希平以签订合同时已经与刘述富、邹秀芳达成了合意，刘述富、邹秀芳应当依约交出原房屋产权证，协助办理新建房屋手续，否则将承担违约责任为由，综合全案，其诉讼请求也不应支持。有效的合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。为维护合同的稳定性，促进交易，可以允许补正合同效力，消除违法内容，但银希洪、银希平在事先未取得建设施工相应合法审批手续，以当事人事先知情而未经有权机关允许就擅自施工，这是规避审批程序。如支持其诉请请求，造成建设工程前置程序不合法却通过诉讼程序转化为合法化，不利于保护市场交易稳定。
关于银希洪、银希平要求刘述富、邹秀芳赔偿因非法占用营业用房等房屋给其造成的租金损失120000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条之规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。案涉房屋至今未通过竣工验收，不得交付使用，不管是房屋的承建人还是未来的买受人、所有权人等，在房屋未经验收前均不得使用，也不应产生租金收益，故对银希洪、银希平的该诉讼请求，本院不予支持。
本案应当指出的是，因银都花园已建设完毕，已有部分参与置换的房主给银希洪、银希平提交了相关产权证明，一部分房屋的《建设工程规划许可证》等手续也已办理完毕。证明银都花园具备补齐资料、完善产权的基础，鼓励交易是合同法的基本原则，为促进市场经济发展，允许补正合同效力，消除违法内容。当前，刘述富、邹秀芳与银希洪、银希平诉争来院最主要的矛盾焦点在于因置换房屋的面积、价钱找补等问题分歧较大，故银希洪、银希平在竣工验收前不办理刘述富、邹秀芳的供电，刘述富、邹秀芳也不交出原房屋产权证让银希洪、银希平补充完善相关手续，使银都花园合法化。经相关部门和本院多次组织调解，双方均未能达成协议。从当前银都花园的现状来看，刘述富、邹秀芳占有了拟置换的房屋却无法接通供电，营业受影响，银希洪、银希平在房屋完工后却无法补办相关手续，使建筑合法化。双方僵持不下，都给对方造成不便和伤害，这并不符合效益原则。司法的本质在于定纷止争，促进社会和谐稳定，诉讼不代表能处理所有的争议。双方都曾是油房街的街坊邻居，当初也是为了“互利共赢”的目的才签订房屋置换协议，建议双方互相体谅，本着诚实信用的原则，分清主次，妥善处理此次纠纷。建议双方先行处理供电和完善手续的问题，如对置换房屋的面积、价格找补等问题仍存在争议，也待保障供电和完善后续后再行协商或另行起诉解决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国建筑法》第七条、第六十一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、驳回原告刘述富、邹秀芳的诉讼请求；
二、驳回反诉原告银希洪、银希平的诉讼请求。
案件受理费7300元，减半收取计3650元，由刘述富、邹秀芳负担。
反诉案件受理费7000元，减半收取计3500元，由银希洪、银希平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 员 代洪明
二〇一八年四月二十三日
法官助理 王 凌
书 记 员 蒋金廷