山东省青岛市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)鲁02执异135号
案外人青岛仁智行房地产顾问有限公司，住所地青岛市兴安11号3号楼101室。
法定代表人高绪忠，经理。
案外人青岛德海置业有限公司，住所地青岛市兴安路11号3号楼101室。
法定代表人高连绪，经理。
申请执行人中国核工业中原建设有限公司，住所地北京西城区车公庄大街12号核建大厦。
法定代表人查小东，董事长。
委托代理人王琦、张扬，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。
被执行人青岛文化产业开发有限公司，住所地青岛市市北区兴安路11号。
法定代表人张睿，董事长。
本院在执行申请执行人中国核工业中原建设有限公司与被执行人青岛文化产业开发有限公司建筑工程施工合同纠纷【执行案号（2011）青执字第190号】一案中，裁定查封了被执行人青岛文化产业开发有限公司的位于青岛市市北区兴安路11号艺苑大厦房屋共计18套（1号楼1单元101户、201户；1号楼2单元101户、102户、201户；1号楼3单元101户、102户、202户；2号楼1单元202户、402户、601户；2号楼2单元102户、201户；2号楼3单元201户、202户、203户、301户；3号楼101户），期限为三年。案外人青岛仁智行房地产顾问有限公司、青岛德海置业有限公司向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人称，被执行人青岛文化产业开发有限公司因欠案外人销售代理费，于2009年将青岛市市北区兴安路11号艺苑大厦1号楼101室房屋交由案外人使用，并由案外人缴纳房产税。2015年案外人与被执行人达成协议，租用该房产，以被执行人给案外人造成的损失数额抵顶房屋租金至项目结算结束。目前该房产被案外人实际占有使用，物业、水电等费用均由案外人交纳。案外人是该房产的实际承租人，请求法院解除对该房产的查封并确定被执行人与案外人的房屋租赁合同有效。
申请执行人中国核工业中原建设有限公司质证，案外人自述其与被执行人约定以无偿使用涉案房产冲抵被执行人拖欠其款项，该法律关系系合同之债，并非出租人与承租人的房屋租赁关系，即使双方存在租赁协议，也不能对抗申请执行人，案外人的异议请求应予驳回。
本院查明，申请执行人中国核工业中原建设有限公司与被执行人青岛文化产业开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2010年3月4日作出的（2008）青民一初字第79号民事调解书，该调解书载明：本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、确认应付工程款总额：以司法鉴定、双方对帐、双方都同意作一定程度的让步为基础，确认中国核工业中原建设有限公司完成的艺苑大厦项目工程款总额为人民币叁仟捌佰万元整（￥38,000,000.00元），扣除已支付中国核工业中原建设有限公司部分，青岛文化产业开发有限公司尚应支付中国核工业中原建设有限公司贰仟零肆拾玖万玖仟陆佰肆拾肆元壹角玖分（￥20,499,644.19元）。其中：在已支付部分中，房屋折抵工程款部分为在签署本协议之前青岛文化产业开发有限公司已经交付中国核工业中原建设有限公司的项目办公用房（位置图以附件图纸为准，最终面积以产权登记面积为准），青岛文化产业开发有限公司承诺于双方办理完毕该项目房屋验收手续及中国核工业中原建设有限公司完成项目之日起120日内为中国核工业中原建设有限公司办理产权证，税费由中国核工业中原建设有限公司负担，需要中国核工业中原建设有限公司办理相应的配合手续事宜，由中国核工业中原建设有限公司应根据青岛文化产业开发有限公司书面通知办理。双方确认，如果青岛文化产业开发有限公司按照本协议约定支付工程款，则工程款不计算利息；如果青岛文化产业开发有限公司未按期支付工程款，则青岛文化产业开发有限公司应另行按照中国建设银行一年期贷款利率标准的两倍向中国核工业中原建设有限公司计算支付与逾期付款金额相对应的延期付款滞纳金，但因中国核工业中原建设有限公司原因造成时间顺延除外。双方确认，自本协议生效之日起5个工作日内，青岛文化产业开发有限公司应书面通知中国核工业中原建设有限公司履行办理房屋验收手续的有关配合义务。中国核工业中原建设有限公司在收到青岛文化产业开发有限公司书面通知之后，应于10个工作日履行完相关配合义务。双方共同配合于本协议生效之日起30个工作日内完成房屋验收手续，如因中国核工业中原建设有限公司原因造成房屋验收手续未按期完成，则本协议约定的青岛文化产业开发有限公司付款期限起算点相应顺延，如因政府机关原因导致房屋验收手续未能按期完成，则本协议第三条约定的青岛文化产业开发有限公司付款期限起算点相应顺延；如仅因青岛文化产业开发有限公司原因造成房屋验收手续未能按期完成，则前述期限届满应视为本条第三款、本协议第三条所指房屋验收手续已完成，并起算青岛文化产业开发有限公司开始付款的期限。二、青岛文化产业开发有限公司关于以商业网点房作为履行调解协议的担保的承诺：青岛文化产业开发有限公司以艺苑大厦项目商业网点房作为付款担保，可申请法院查封上述网点，在青岛文化产业开发有限公司履行完调解协议3日内中国核工业中原建设有限公司应协调、配合法院予以解封。青岛文化产业开发有限公司承诺：在签署本协议之前，青岛文化产业开发有限公司并未以任何方式向任何机构及/或人士转让与上述第二条所述商业网点房有关的任何权利或利益、未设定抵押。并且，青岛文化产业开发有限公司在此承诺：在签署本协议之后，至调解协议履行完毕之前，青岛文化产业开发有限公司也将不会未以任何方式向任何机构及/或人士转让与上述第二条所述网点房有关的任何权利或利益、或设定抵押，直至本协议约定的工程款支付完毕。三、工程款支付方式及付款担保：青岛文化产业开发有限公司承诺按照以下方式支付第一条约定工程款及提供担保：1、从青岛文化产业开发有限公司现有资金中优先安排支付给中国核工业中原建设有限公司。2、解除本协议第四条约定的查封及双方办理完毕该项目房屋验收手续后75日内青岛文化产业开发有限公司向中国核工业中原建设有限公司支付调解案款总额30%即6149893.26元；办理完毕该项目房屋验收手续后90日内青岛文化产业开发有限公司向中国核工业中原建设有限公司支付调解案款总额的40%即8199857.67元；办理完毕该项目房屋验收手续后120日内青岛文化产业开发有限公司向中国核工业中原建设有限公司支付调解案款总额30%即6149893.26元。3、以本协议第一条确定的应付工程款现金总额为限，从销售商品房收入中优先安排支付给中国核工业中原建设有限公司。为保证协议约定款项的确实履行支付，除原青岛文化产业开发有限公司双方约定的直接支付方式外，双方同意以下支付方式：由青岛文化产业开发有限公司与购房人变更房屋销售合同中按揭贷款账户，该按揭贷款帐户变更为中国核工业中原建设有限公司指定帐户，变更后的合同原件由青岛文化产业开发有限公司提供一份给中国核工业中原建设有限公司。在本调解协议约定青岛文化产业开发有限公司支付时间内，如青岛文化产业开发有限公司未能按照协议约定的期限支付中国核工业中原建设有限公司，则青岛文化产业开发有限公司在前述协议中对购房人的所有合同权利，自动转让给中国核工业中原建设有限公司，而无须另行确认，中国核工业中原建设有限公司认可上述款项的支付。4、青岛文化产业开发有限公司以中国核工业中原建设有限公司向青岛市中级人民法院申请查封的艺苑大厦项目一层商业网点房（即底商）的全部权益作为履行本协议的担保。如青岛文化产业开发有限公司未按照协议约定时间支付中国核工业中原建设有限公司款项，超过90日内向本协议第二条约定帐户支付剩余购房款的总金额不足第一条约定的工程款现金部分之总额，则中国核工业中原建设有限公司有权直接申请拍卖第二条约定的商业网点房，优先受偿。四、中国核工业中原建设有限公司承诺：中国核工业中原建设有限公司同意本协议生效后3日内，申请青岛市中级人民法院解除对除商业网点房之外的艺苑大厦房屋的诉讼保全措施。五、中国核工业中原建设有限公司进一步承诺：中国核工业中原建设有限公司同意本协议生效后，中国核工业中原建设有限公司应立即配合完成商品房销售的竣工验收、备案手续。六、关于发票：双方认可包括现金及办公用房,青岛文化产业开发有限公司支付中国核工业中原建设有限公司的艺苑大厦工程款合计3800万元,青岛文化产业开发有限公司按照本协议第三条第2项支付中国核工业中原建设有限公司第一笔工程款后，中国核工业中原建设有限公司应为青岛文化产业开发有限公司开具全部工程款发票。七、不得违约或欺诈：任何一方违反其在本协议中做出的承诺或确认，或者其声明具有欺诈性，即应对本协议另一方因此造成的损失承担全额赔偿责任。八、诉讼费用负担：双方确认，各方就处理本案事宜产生的律师费、差旅费等任何费用均由各方自行承担；法院收取的本案诉讼费141890.5元（案件本诉受理费264144元，减半收取132072元；反诉受理费19637元，减半收取9818.5元）、保全费5000元、鉴定费200000元，前述费用由双方各负担一半，在青岛文化产业开发有限公司开始支付工程款时相互折抵。
该调解书发生法律效力后，因被执行人未履行该调解书确定的义务，本案进入执行程序。2017年8月1日，本院作出（2011）青执字第190号之一执行裁定，查封被执行人青岛文化产业开发有限公司的位于青岛市市北区兴安路11号艺苑大厦房屋共计18套，其中包括本案涉案房产；2017年8月10日，本院作出（2011）青执字第190号之一公告，告知查封房产内住户对查封有异议可向本院提出，如存在已经签订购房合同，未交齐全部购房款的情况请将剩余购房款于2017年8月20日前交至本院。
另查明，案外人青岛仁智行房地产顾问有限公司与被执行人青岛文化产业开发有限公司于2006年签订《商品房销售代理合同》，合同履行过程中，因青岛文化产业开发有限公司未完全履行对青岛仁智行房地产顾问有限公司的付款义务，2009年，被执行人将其名下房产交由青岛仁智行房地产顾问有限公司无偿使用，以抵顶其对案外人不能偿还的债务，2009年5月12日，被执行人向市北区地税局出具证明：“将20m2临时房给青岛仁智行房地产顾问有限公司办公使用，属无偿使用。”2015年3月6日，被执行人青岛文化产业开发有限公司出具房屋权属证明，证明其将涉案房产租赁给青岛海德置业有限公司使用。
本院认为，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，法院对其名下的财产采取查封措施，符合法律规定。虽然本案的案外人以承租人的法律地位请求阻止对涉案标的的执行，但案外人所享有的承租权不能对抗法院对涉案房产的执行。执行法院对被执行人名下的涉案房产采取查封措施并无不当，案外人请求本院解除对涉案房产的查封没有法律依据，其异议请求本院不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：
驳回案外人青岛仁智行房地产顾问有限公司和青岛德海置业有限公司的异议。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。
审判长 伍亚荣
审判员 刁培峰
审判员 焦兴凯
二〇一八年五月十日
书记员 纪 祥