重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝01民终4499号
上诉人（原审被告）：上诉人（原审被告）：雷定刚。
委托代理人：向小波，重庆乾乙律师事务所律师。
委托代理人：余水清，重庆乾乙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐启寿。
委托代理人：唐厚渊，重庆渝韬律师事务所律师。
原审被告：雷国本。
上诉人雷定刚与被上诉人唐启寿原审被告雷国本农村房屋买卖合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2016年2月25日作出（2015）合法民初字第06312号民事判决，雷定刚对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员陈瑜担任审判长并主审，与审判员赖生友、代理审判员闫信良组成合议庭，对本案进行了审理，雷定刚的委托代理人向小波、唐启寿及其委托代理人唐厚渊、雷国本到庭参加了询问。本案现已审理终结。
唐启寿一审诉称，唐启寿、雷定刚系同村邻居，雷国本与雷定刚系父子关系。2003年9月，雷国本通过雷国明（雷国明与雷国本系兄弟关系，与唐启寿系战友关系）多次找到唐启寿，希望将其位于重庆市合川区小沔镇斑竹村1组40号的乡村房屋出售给唐启寿。唐启寿基于对战友雷国明的信任，加上自身也有改善居住条件的愿望，双方便达成了房屋买卖协议书一份，约定雷定刚雷国本将位于重庆市合川区小沔镇斑竹村1组40号乡村房屋以1.2万元的价格卖给唐启寿。协议签订后，唐启寿随即向雷国本支付了全部购房款，雷定刚也将房屋搬空腾给唐启寿居住使用至今。在办理房屋过户登记手续时，雷定刚雷国本声称交易房屋的房产证已经遗失，唐启寿便找到时任村长唐远明出具证明材料并委托其代为办理房屋过户登记手续。由于雷定刚隐匿房产证并且拒不配合过户，时任村长唐远明便代表唐启寿以五十年代自建房未确权发证为由向合川区国土资源和房屋管理局申请办理所有权登记，该局于2003年12月12日向唐启寿颁发了编号0000022064乡村房屋所有权证。唐启寿取得房屋所有权证后，因保管不慎将原雷定刚双方签订的房屋买卖合同遗失。
2014年11月25日，雷定刚以唐启寿采用虚假承诺书骗取合川区国土资源和房屋管理局的信任并为唐启寿颁发0000822004号乡村房屋所有权证侵害其合法权益为由，将合川区国土资源和房屋管理局列为雷定刚、唐启寿列为第三人诉至合川区人民法院，要求判令合川区国土资源和房屋管理局撤销2003年12月12日向唐启寿颁发的编号0000822004乡村房屋所有权证书。合川区人民法院经过审理后认为，2003年9月，雷定刚的父亲雷国本将雷定刚上述房屋卖给第三人唐启寿，当时雷定刚未在家，第三人唐启寿办理了契税手续，唐启寿使用该房屋至今。雷定刚的父亲雷国本将雷定刚的房屋卖与第三人唐启寿，第三人唐启寿以五十年代自建房未确权发证为由向合川区国土资源和房屋管理局申请办理购买雷定刚房屋的乡村房屋产权登记，合川区国土资源和房屋管理局却未经严格审查，在未注销雷定刚房屋产权登记及唐启寿购买雷定刚房屋契税的情况下，办理了该房屋初始登记，其产权登记行为不当，于2015年1月30日作出（2014）合法行初字第00173号行政判决，判决撤销重庆市合川区国土资源和房屋管理局作出的编号0000022064乡村房屋所有权证房屋登记。判决后，合川区国土资源和房屋管理局以及唐启寿均不服上诉至重庆市第一中级人民法院，该院经过审理后认为，唐启寿获取被诉《乡村房屋所有权证》记载的113.8㎡房屋的方式为买卖，而非自建。合川区国土房局在雷定刚持有的编号12-07-05-1242号《乡村房屋所有权证》并未依法注销的情况下，仅根据唐启寿的申请和提交的材料，按照初始登记程序为其办理了被诉《乡村房屋所有权证》，导致同一处房屋设立了两个登记行为，于2015年5月13日作出（2015）渝一中法行终字第00238号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。
综上所述，唐启寿虽已遗失了房屋买卖合同，但合川人民法院和重庆市第一中级人民法院均在其生效判决中认定唐启寿取得重庆市合川区小沔镇斑竹村1组40号乡村房屋系从雷定刚雷国本处购买所得，因雷国本与雷定刚系父子关系，其卖房时虽未出示书面授权委托，且房屋买卖后雷定刚知晓该事实但并未提出异议，对购买方唐启寿来说，其有理由相信雷国本具有代理权，依法构成表见代理，其代理行为的后果应由雷定刚承担。雷定刚在房屋出售后，明知其父雷国本已将其房屋出售且唐启寿已实际居住该房屋，在长达十余年间都没有对此提出异议，也构成了没有代理权的表见代理。雷定刚提起行政诉讼，即为否认其父亲雷国本出售其房屋的合同效力。为维护唐启寿的合法权益，特诉至人民法院，请求人民法院确认唐启寿与雷定刚签订的房屋买卖合同有效并由雷定刚承担本案的受理费。
雷定刚、雷国本一审辩称，雷定刚不是本案的适格被告。雷定刚从1995年3月到2013年12月一直在西藏拉萨做生意，雷定刚从没有与唐启寿签订买卖合同。唐启寿在诉状中陈述其是与雷定刚雷国本签订的房屋买卖合同，而雷国本并未与唐启寿签订房屋买卖合同，也没有收取唐启寿任何购房款，更没有将房屋腾空交由唐启寿使用。唐启寿向合川房管局申请办理房屋产权登记，雷定刚、雷国本并不知情，也没有说过房产证已经遗失，事实上房产证并未遗失。唐启寿诉称房屋买卖行为是发生在唐启寿与雷定刚雷国本之间，按照唐启寿的陈述，唐启寿明知雷国本对处分的房屋没有所有权和处分权，且用虚假承诺获取登记，存在过失，且不善意，故雷国本的行为系其个人行为，并不构成表见代理。综上，请求驳回唐启寿的诉讼请求。
一审法院审理查明，唐启寿、雷定刚系同村邻居，雷国本与雷定刚系父子关系。1991年10月12日，原合川县城乡建设委员会向雷定刚颁发了编号12-07-05-1242号乡村房屋所有权证，该证记载：房屋座落为八角乡斑竹村1社，产权性质私有，产权来源对换，修建时间80年代，建筑面积59.8平方米，四界为前后自墙，左与杨基共墙，右与集体堂屋共墙。1994年1月22日，原合川市八角乡斑竹村1社将与雷定刚相邻的集体公房1间卖与雷定刚，双方签订了房屋买卖协议，价款2100元，该房四界：东与雷定刚共墙、南滴水为界、西与王三芬共墙、北与雷定刚共墙。2003年9月，雷国本与唐启寿签订房屋买卖合同（该合同已经遗失）将雷定刚上述两处房屋一并出卖给唐启寿，出卖时雷定刚未在家。前述房屋出售给唐启寿后，唐启寿使用前述房屋直至该房被征地拆迁时止。同时查明，雷定刚的房屋被其父雷国本出售后至2013年之间雷定刚曾经回过家探亲。购买雷定刚房屋后，唐启寿以自建房未确权发证为由向重庆市合川区国土资源和房屋管理局申请办理所购买雷定刚房屋的乡村房屋产权登记，2003年12月12日，重庆市合川区国土资源和房屋管理局向唐启寿颁发了编号0000022064乡村房屋所有权证。此后，雷定刚于2014年提起行政诉讼，要求撤销唐启寿所有的编号0000022064乡村房屋所有权证，后唐启寿所有的编号0000022064乡村房屋所有权证因系在未注销雷丁刚房屋产权登记情况下办理了前述房屋的初始登记，产权登记行为不当，被人民法院依法予以撤销。唐启寿所有的编号0000022064乡村房屋所有权证被撤销后，唐启寿遂向该院提起诉讼，诉请如前。
一审法院认为，合法的合同关系应受法律保护。本案中，雷国本在雷定刚不在家时将位于原八角乡斑竹村1社农村房屋出售给唐启寿，并签订了房屋买卖合同（该合同已遗失）。此后，唐启寿长期使用该房屋。审理中雷定刚辩称其2013年12月前一直不知其房屋被出售，并举示有多人签名确认的证明一份证明其回家情况，但经该院依法核实该证明的客观性无法予以确认，而唐启寿举示证据证实雷定刚在房屋出售后至2013年前曾回家探亲，经该院依法核实雷定刚在房屋出售后至2013年前确曾回家。在唐启寿已经搬入前述房屋居住的情况下，雷定刚回家探亲时应当知道其房屋已经被其父亲出售。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：没有代理权、超越代理权或者代理行为终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。因此，雷定刚在雷国本出售其房屋并与唐启寿签订合同时虽并未在场，但雷定刚明知其房屋已被出售给唐启寿并由唐启寿使用的情况下而并未提出异议，其行为应当认定为雷定刚同意将其房屋出售给唐启寿，故雷定刚与唐启寿签订的房屋买卖合同应对雷定刚产生合同效力。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“原告唐启寿与被告雷定刚关于买卖位于原八角乡斑竹村1社农村房屋的买卖合同有效。案件受理费400元，由被告雷定刚负担，款限于本判决生效后10内向本院缴纳。”
不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：1、一审查明的事实不清、证据不足，雷国本与唐启寿从未签订任何房屋买卖合同，即使存在房屋买卖合同，其真实性也无法确认。2、假设房屋买卖合同存在，假设存在的房屋买卖合同是真实的，因唐启寿未举示房屋买卖合同，合同的具体内容将无法确认，被转让的房屋的位置、面积、转让价款、违约责任等内容均无法确认，一份无法确认具体内容的合同，不能确认合同有效，不能认定雷国本将雷定刚房屋一将出卖给唐启寿。3、假设房屋买卖合同约定雷国本将位于原告八角乡斑竹村1社农村房屋出卖给唐启寿，这一约定也违反了法律强制性规定而归于无效。4、假设合同存在且真实，合同内容约定也未违反法律强制性规定，但这份房屋买卖合同的主体是也只能是唐启寿和雷国本，与雷定刚无关，一审法院认定雷国本以雷定刚的名义出卖房屋，认定雷国本系代理行为缺乏依据。5、一审认定事实缺乏依据，适用法律错误。6、即使房屋买卖合同存在且真实，也未违反法律强制性规定，雷国本也系代雷定刚出售房屋的行为，但出卖涉案房屋未经其他房屋共有人同意，也归于无效。案涉房屋属于雷定刚与刘庭碧婚后共同财产，即使雷国本代雷定刚出售了涉案房屋，但未经房屋共有人的同意，依据《物权法》的规定，即使存在房屋房屋合同，也应无效。
唐启寿答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
二审中，雷定刚举示下列证据：1、雷定刚与唐启寿的房屋照片，证明雷定刚与唐启寿的房屋相邻，雷定刚从1995年去西藏后就没有居住使用过了，房屋早已年久失修，房屋并未上锁，唐启寿是否使用该房屋是否存放东西，其并不知情，也从未同意唐启寿使用涉案房屋，更不能因唐启寿使用了涉案房屋就说明该房屋就已经出售给了唐启寿。2、举示其与刘庭碧的结婚登记档案资料，证明其与刘庭碧的结婚于1985年6月1日登记结婚，其于1991年10月12日、1994年1月22日取得的两处房屋，因此涉案房屋属于夫妻共同财产。3、举示调查笔录一份，证明其与唐启寿同村村民并不知道唐启寿买了其房屋；雷定刚去西藏后只是2002年回来过一回；一审承办人与唐启寿有利害关系；一审承办法院在对唐远明等人做调查笔录时存在严重渎职行为；证明证人徐某作了伪证。
唐启寿质证认为，照片不是新证据，形成时间在一审辩论前，但没有在一审结束前提交，不具有新证据证明效力。结婚登记资料，也是一审前就已经形成，不是新证据，二审法院不应采信。调查笔录，不是新证据，在一审是可以去调查的，但没有去调查。调查笔录本质是证人证言，不是法院依职权形成的笔录，是由律师调查的，按规定应当出庭接受质询，对其真实性合法性关联性均不予认可，二审法院不应采信。
雷定刚举示的照片，不能证明案涉房屋的买卖状况，本院不予采信。结婚登记资料系行政部门出具，唐启寿对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。调查笔录所载明的内容并无证人出庭予以证实，本院不予采信。
二审中，本院询问雷国本：向你宣读上诉状、一审原告的诉讼请求，关于斑竹村一社房屋的买卖有无此事？雷国本：不清楚。本院再询问:卖还是没卖，有无此事，请想一下。雷国本：不知道。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案争议的焦点问题是唐启寿与雷定刚之间的房屋买卖合同是否有效。
首先，案涉房屋是否通过雷国本卖与唐启寿。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款规定：对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。二审中，本院就案涉房屋买卖状况向雷国本询问，雷国本的陈述符合前述法律规定的情形，应视为其承认案涉房屋经其卖与唐启寿。再结合（2014）合法行初字第00173号行政判决载明的内容，本院确认案涉房屋已经通过雷国本卖与唐启寿。
其次，唐启寿与雷定刚之间的房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：没有代理权、超越代理权或者代理行为终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。雷国本与雷定刚系父子关系，一审查明雷定刚在房屋出售后至2013年曾回家，至2014年止，在长达10余年里，没有提出任何异议，也未作出否认合同效力的意思表示，应视为雷定刚同意将案涉房屋卖与唐启寿并认可涉案房屋买卖合同效力的。
雷定刚上诉称其从不知案涉房屋已卖与唐启寿，本案系农村房屋买卖纠纷，房屋是自然人特别是农村人口家庭重要的财产，雷定刚称长达十几年时间不清楚房屋状况显然不符合生活经验法则。雷定刚称唐启寿系邻居，对案涉房屋的占有是其他理由，其该主张既无明确的事实主张也无证据予以证明，本院不予采纳。雷定刚还上诉主张即使买卖合同存在且真实，但涉案房屋系与妻刘庭碧的夫妻共同财产，但出卖涉案房屋未经其他房屋共有人同意，房屋买卖合同也应当归于无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。依据该条规定，即使雷定刚的妻子不同意出售案涉房屋，其该项主张亦不能成立，本院不予支持。
唐启寿提出的一审法官与当事人之间的关系问题，并未举证证明，本院不予支持。
综上，唐启寿与雷定刚之间的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。雷定刚的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人雷定刚负担。
本判决为终审判决
审 判 长 陈 瑜
审 判 员 赖生友
代理审判员 闫信良
二〇一六年七月十八日
书 记 员 吉昌福