福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)闽0981民初5686号
原告：林嵩，男，1982年6月20日出生，汉族，住福安市。
委托诉讼代理人：郭光榕，福建人文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖春花，福建人文律师事务所律师。
被告：苏宝梅，女，1969年8月11日出生，汉族，住浙江省玉环县龙溪乡梅岱村永平巷29号，现住福安市。
被告：邵贤何，男，1968年8月4日出生，汉族，住浙江省玉环县。
被告：邵明建，男，1996年3月30日出生，汉族，住浙江省玉环县龙溪乡梅岱村永平巷29号，现住福安市。
原告林嵩与被告苏宝梅、邵贤何、邵明建民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林嵩的委托诉讼代理人肖春花到庭参加诉讼，被告苏宝梅、邵贤何、邵明建经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林嵩向本院提出诉讼请求：1.苏宝梅偿还借款本金40万元及利息（按月利率2%标准计算，从2015年11月12日起计至实际还款之日止）；2.林嵩对苏宝梅坐落于福安市城北街道新阳路486号的房地产享有优先受偿权；3.邵贤何、邵明建对上述第一项的款项承担连带偿还责任。事实和理由：2015年3月3日，苏宝梅与林嵩签订《借款抵押合同》，约定苏宝梅向林嵩借款40万元，借款期限3个月，借款年利率18%。借款由苏宝梅提供坐落于福安市城北街道新阳路486号房地产作为抵押担保，并于2015年3月6日办理抵押登记手续。同日，邵贤何、邵明建向林嵩出具担保函，承诺为借款提供连带责任保证担保。2015年3月11日，林嵩向苏宝梅转账交付借款40万元。现还款期限已过，各被告拒不还款，为此，具状起诉。
苏宝梅、邵贤何、邵明建未作答辩。
林嵩围绕诉讼请求依法提交了《借款抵押合同》、他项权利证书、担保函、转账凭证等证据。上述证据，客观真实、合法有效，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定本案主要事实如下：
2015年3月3日，林嵩与苏宝梅签订《借款抵押合同》，约定苏宝梅向林嵩借款40万元，借款期限自2015年3月3日至2015年6月3日，借款按年利率18%计算，苏宝梅以坐落于福安市城北街道新阳路486号房地产设立抵押担保。合同第四条明确约定了，如逾期还款，林嵩有权要求苏宝梅按照拖欠金额日千分之二标准计算迟延履行金。借款抵押登记手续于2015年3月6日办理。林嵩取得了他项权利证书。同日，邵贤何、邵明建均向林嵩出具了担保函，承诺就苏宝梅的上述借款提供连带责任保证担保。担保范围宝借款本息、违约金等。该承诺书还明确了借款即使有其他的担保（包括抵押、保证等），林嵩均可以直接向邵贤何、邵明建主张保证责任，邵贤何、邵明建不得提出抗辩。2015年3月11日，林嵩通过转账方式向苏宝梅交付借款3万元、37万元，合计交付40万元。借款后，苏宝梅按约付息至2015年11月3日，此后未还款。林嵩遂诉至本院，提出上述诉讼请求。
本院认为，林嵩与苏宝梅之间的民间借贷关系，客观真实，合法有效，受法律保护。苏宝梅未依约按期偿还借款40万元，仅付息至2015年11月11日，构成违约。林嵩有权要求苏宝梅偿还借款本金40万元及逾期还款利息。合同中约定了“拖欠金额日千分之二标准计算迟延履行金”，该约定实质属于逾期还款利息的约定。现林嵩主张按月利率2%标准计算逾期利息，不违反法律规定，可予以支持。借款由苏宝梅以坐落于福安市城北街道新阳路486号房地产设立抵押担保，并办理了登记手续，抵押权依法设立。林嵩有权对该抵押物优先受偿。邵贤何、邵明建为该借款提供连带责任保证担保，故应对苏宝梅的上述债务承担连带偿还责任。邵贤何、邵明建在承担担保责任后，有权向苏宝梅追偿。
综上所述，林嵩的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。苏宝梅、邵贤何、邵明建经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、苏宝梅在本判决生效之日起五日内偿还林嵩借款本金40万元及相应利息（按照月利率2%标准计算，从2015年11月12日起计至实际还款之日止）；
二、林嵩对苏宝梅坐落于福安市城北街道新阳路486号房地产（他项权证号：安房他证福安字第××号）享有优先受偿权；
三、邵贤何、邵明建对上述第一项的款项承担连带偿还责任。
四、邵贤何、邵明建在承担担保责任后，有权向苏宝梅追偿。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7300元，由苏宝梅、邵贤何、邵明建共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取福建省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤诉处理。）
审 判 长 杨 胜
代理审判员 叶 林
人民陪审员 陈锐强
二〇一七年五月十一日
本件与原本核对无异
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书记员张夏溦
附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行（包括案件受理费）。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
法条附注：
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条第二款未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
2.《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）、建筑物和其他土地附着物；
（二）、建设用地使用权；
（三）、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）、生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）、正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）、交通运输工具；
（七）、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
3.《中华人民共和国担保法》
第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带保证责任。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。