广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终9942号
上诉人（原审被告）：张益民，男，住广东省深圳市宝安区。
上诉人（原审被告）：季申芒，女，1住广东省广州市天河区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：田党胜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：区瑞荣，男,住广东省广州市黄埔区。
委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁靖宇，国信信扬（南沙）律师事务所实习律师。
原审第三人：广州市中链房地产代理有限公司。住所地：广东省广州市增城区新塘镇陈家林路***号*号。
法定代表人：邹立忠，总经理。
上诉人张益民、季申芒因与被上诉人区瑞荣、原审第三人广州市中链房地产代理有限公司（以下简称中链公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初6512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张益民上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回区瑞荣全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由区瑞荣承担。上诉理由：一、一审法院认定涉案房屋买卖合同不能继续履行的责任在于张益民，张益民对此应承担违约责任。一审判决张益民向区瑞荣返还定金及支付违约金缺乏事实和法律依据。1、区瑞荣在签订广州市增城区××翡翠绿洲森林半岛街××房（以下简称涉案房屋）买卖合同及办理按揭事宜时知悉涉案房屋存在网签情况，其愿意承担网签可能存在的法律风险。涉案房屋于2016年4月17日由广州英腾房地产有限公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同，广州英腾房地产有限公司未经张益民确认和同意擅自办理网签手续，广州仲裁委员会（2016）穗仲案字第11476号决定书认定：季申芒以张益民名义与柳怀刚以及广州英腾房地产有限公司签订的《房地产买卖合同》为无效合同。张益民在2016年9月中旬回国才知道网签情况，其对涉案房屋网签没有过错，不应承担法律责任。区瑞荣于2016年8月22日签订涉案房屋买卖合同时知道房屋存在网签手续，其在一审中亦陈述2016年8月在按揭公司办理事宜时，查询到网签情况。中链公司作为专业的房屋买卖中介机构，应该尽到对买卖双方告知的义务，其提供居间服务必须查询房屋产权情况、有无查封和是否存在网签等限制交易情况。根据二手房交易惯例和常理可以证实区瑞荣签订涉案房屋买卖合同时对网签情况是知情的，况且2016年9月中旬区瑞荣仍然与张益民签署相关按揭材料，表明其愿意自行承担房屋网签可能存在的法律风险。2、涉案房屋存在网签手续并不影响区瑞荣办理银行按揭贷款，且网签可以解除，并不影响合同继续履行，一审判决认定涉案房屋买卖合同不能继续履行的责任在于张益民没有事实和法律依据。二、一审判决对区瑞荣未按期支付首付款、未如期签订《购房抵押贷款合同》等违约行为没有作出认定，认定事实错误。根据涉案房屋买卖合同附件第（二）条第3款B项的约定，区瑞荣须在2016年10月20日前支付首期楼款（不含定金）30万元。一审法院认定张益民与区瑞荣确认涉案房屋买卖合同未对何时办理按揭贷款进行具体约定与事实不符。涉案房屋买卖合同附件载明买方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后的25天内签订《购房抵押贷款合同》，2016年9月21日已办理银行涂销抵押，即区瑞荣应在2016年10月16日前签订《购房抵押贷款合同》，但其没有如期签订贷款合同。区瑞荣未按合同履行上述义务，已构成根本违约，故张益民于2016年10月31日向区瑞荣发出《解除合同通知书》，张益民要求解除合同合法有据。三、原审判决对诉讼费用的分担适用法律错误、明显不当。
季申芒上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回区瑞荣全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由区瑞荣承担。上诉理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，判决季申芒向区瑞荣支付违约金232000元没有事实和法律依据。一、一审法院认定涉案房屋买卖合同不能继续履行的责任在于张益民，张益民对此应承担违约责任，判决季申芒、张益民向区瑞荣支付违约金缺乏事实和法律依据。季申芒以张益民委托代理人的身份与区瑞荣、中链公司签署涉案房屋买卖合同，季申芒与区瑞荣之间不存在房屋买卖合同关系。根据合同相对性原则，合同责任应由合同当事人承担，对于合同当事人之外的第三人无约束力。本案房屋买卖的合同主体是张益民与区瑞荣，季申芒不是房屋买卖合同关系的当事人，一审判决季申芒向区瑞荣支付违约金没有合同依据，季申芒无需向区瑞荣承担违约责任。二、一审法院依据我国《合同法》第406条规定认定季申芒作为无偿受托人，因其重大过失致使合同无法继续履行，季申芒应对此承担赔偿责任。一审判决适用法律存在明显错误。本案中，委托人系张益民，受托人系季申芒，季申芒与张益民之间构成委托合同关系。《合同法》第406条是对受托人过错致委托人损失的责任规定，一审法院依据该条规定判决季申芒向区瑞荣支付违约金适用法律存在明显错误。三、一审判决对诉讼费用的分担适用法律错误、明显不当，请求二审法院改判区瑞荣承担全部诉讼费。
区瑞荣二审答辩：张益民在签订案涉合同前已知晓案涉房屋早已存在网签，而且在交易过程中没有积极采取措施，消除案涉房屋存在的网签，张益民存在重大过错。二、张益民违约在先，区瑞荣行使先履行抗辩权，不存在违约情形。三、季申芒明知房屋存在网签事实，仍违法出售案涉房屋，应当承担连带责任。不同意两上诉人的上诉请求，同意一审判决处理。
中链公司二审陈述：不同意两上诉人的上诉请求，同意一审判决处理。
区瑞荣于2016年11月15日向一审法院提起本案诉讼，请求：一、解除买卖双方签订的《房地产买卖合同》的房屋买卖关系；二、张益民、季申芒向区瑞荣返还定金50000元；三、张益民、季申芒向区瑞荣支付违约金232000元；四、案件受理费由张益民、季申芒承担。
一审法院经审理查明：
位于广州市增城区××翡翠绿洲森林半岛街××房于2009年9月29日登记在张益民名下，2016年9月21日，办理银行涂销抵押。
2016年8月22日，季申芒以张益民（卖方）委托代理人的身份与区瑞荣（买方）及中链公司（经纪方）签署一份《房地产买卖合同》，约定“买卖双方分别独家委托经纪方就买卖位于增城区××翡翠绿洲森林半岛街××房提供中介服务。……二、买卖双方同意该物业总楼价壹佰壹拾陆万元整……四、签订本合约之同时，卖方同意交付伍仟元整于经纪方保管作为该物业之杂费、保证金。……六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则……（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任，双倍返还定金或没收定金作为违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款于解除合同发出之日起五天内退还。……合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内为履行期限。……”，合同附件载明“……按揭付款1、伍万元须在2016年8月22日支付作为定金。2、……买方按揭付款的，买方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后的25天内签订《购房抵押贷款合同》。3、首期楼款（不含定金）叁拾万元须在交易过户时直接支付卖方，须在2016年10月20日前支付。4、楼价余款：贷款银行批准按揭的金额81万元，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。……5、买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后7天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请办理转名过户手续。……7、如由于买方或卖方原因而导致该物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于总楼价的20%违约金……”。
签订合同后，区瑞荣向张益民的账户汇入45000元。季申芒向区瑞荣出具一份收款收据，确认收到区瑞荣交来的定金50000元并在收据上备注“以银行到账为准”。
另查明，2016年4月17日，季申芒以张益民的委托代理人的身份与柳怀刚以及广州英腾房地产代理有限公司就涉案房屋签订一份《房地产买卖合同》。2016年10月24日，广州仲裁委员会受理柳怀刚（申请人）与张益民（被申请人）关于房屋买卖合同的仲裁申请。2017年4月19日，广州仲裁委员会作出（2016）穗仲案字第11476号决定书。该决定书认定以下：申请人提供的《房地产买卖合同》没有被申请人签名，也没有申请人委托季申芒出卖涉案房屋的授权委托书。现被申请人对《房地产买卖合同》不予追认，也不确认其授权季申芒签订上述合同，该房屋买卖合同的必要手续没有完成；季申芒无权代理被申请人签订《房地产买卖合同》，且未经被申请人追认，该《房地产买卖合同》为无效合同；季申芒作为无权代理人应当依法承担法律责任；申请人对本案中《房地产买卖合同》无效的相关责任需提出的相关请求，可另行通过法律途径予以解决。据此，该决定书决定驳回申请人的仲裁申请。
为查实涉案房屋的相关情况，一审法院向广州市国土资源和规划委员会以及广州市房屋交易监管中心发函，广州市国土资源和规划委员会出具的复函载明“截止2017年8月11日，位于新塘镇翡翠绿洲森林半岛街××房无办理网签合同”，广州市房屋交易监管中心出具的复函载明“2016年4月17日，该房屋通过广州英腾房地产代理限公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号16040116639，见附件），2017年5月22日办理了撤下手续（仅限于存量房网上交易系统）。”，附件存量房买卖合同载明，卖方为张益民，买方为柳怀刚。
庭审过程中，一、区瑞荣与张益民确认以下事实：张益民委托季申芒出售涉案房屋；合同未对何时办理按揭贷款进行具体约定。
二、区瑞荣陈述以下，2016年8月在按揭公司办理按揭事宜时，查询到涉案房屋存在网签情况，当时中链公司的员工与季申芒联系，季申芒表示虽该房屋办理了网签但是可以解决的。2016年9月，张益民回国并签署了相关按揭材料，但经银行审核后发现张益民是离异的，因此要求张益民提供其婚姻状况以核实涉案房屋是否是其个人单独所有。但在合同约定的过户日期为止张益民未提供相关材料，涉案房屋的网签手续也未解除。
三、张益民陈述以下，（一）2016年9月中旬回国后与中链公司联系，中链公司告知按揭并不受网签的影响，与广州英腾房地产代理限公司联系，该公司表示支付款项就可解除网签。因此张益民认为涉案房屋虽然办理了网签，但在区瑞荣办理按揭手续期间，张益民可以解除网签的；对于网签事宜，其是回国后才知情的。（二）其与季申芒是朋友关系，季申芒未告知其与柳怀刚签订了合同，是广州英腾房地产代理限公司在2016年4月将此事告知张益民的；张益民答复广州英腾房地产代理限公司，季申芒的签名是无效的，广州英腾房地产代理限公司进一步咨询张益民对交易什么意见，张益民表示要先看看合同再说，但后来广州英腾房地产代理限公司一直未提供合同。（三）网签合同是广州英腾房地产代理限公司未经其同意擅自办理的，涉案房屋买卖合同无法继续履行的原因是区瑞荣没有按期支付首期款。
四、季申芒陈述以下，（一）其与张益民是朋友关系，张益民在国外，委托其管理涉案房屋，对于其与柳怀刚签署的合同，是广州英腾房地产代理限公司告知其已经与张益民达成一致意见，其才在合同上签名，其签合同时并未取得张益民的同意；在签订合同后第二天其就告知了张益民此事，当时张益民未提什么异议。（二）张益民告知季申芒，与柳怀刚的合同因未经张益民同意故合同是无效的，因此张益民委托季申芒继续出售涉案房屋，季申芒才与区瑞荣签订涉案房屋买卖合同。（三）季申芒只是代张益民签名售房，不获取任何利益，不须承担本案的任何责任。
五、中链公司在庭审结束后到庭接受询问并陈述以下，（一）确认区瑞荣向张益民支付了45000元定金，另外的5000元支付给中链公司，原因是涉案房屋存在转名手续，若房屋存在拖欠水电费物业费等情况，则该5000元用于支付前述费用后办理物业转名；若不存在上述欠费情况，则由中链公司支付给张益民。现该5000元仍是由中链公司收取，并未返还给区瑞荣或支付给张益民。（二）涉案房屋买卖合同无法继续交易的原因是，合同约定按揭付款，但在办理按揭过程中（签约后三天内），发现涉案房屋存在网签手续（锁盘时间为2016年4月17日），且业主未提供相关的财产证明。
一审法院认为：
区瑞荣、张益民及中链公司于2016年8月22日签署的《房地产买卖合同》是各方真实意思表示，且合同内容并无违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同对各方当事人均具法律约束力，各当事人应当按照约定履行自己的义务。
从广州市房屋交易监管中心出具的复函可知，涉案房屋于2016年4月17日由广州英腾房地产代理有限公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同，并直至2017年5月22日才办理撤下手续。因此涉案2016年8月22日的《房地产买卖合同》不能继续履行的责任在于卖方，卖方张益民对此应承担违约责任。张益民提出的区瑞荣未付款未办理按揭贷款等相关抗辩，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”，季申芒作为无偿受托人，因其重大过失致使合同无法继续履行，因此季申芒应对此承担赔偿责任。综上，区瑞荣主张要求解除2016年8月22日签署的《房地产买卖合同》的房屋买卖关系，要求张益民退还定金45000元以及张益民、季申芒支付违约金232000元，理据充分，一审法院予以支持。因区瑞荣向张益民支付定金的金额为45000元，因此区瑞荣要求返还上述定金金额以外的款项，一审法院不予支持。区瑞荣要求季申芒共同返还定金，并无依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院于2017年11月20日作出一审判决：一、解除区瑞荣与张益民于2016年8月22日签署的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；二、张益民在本判决发生法律效力之日起十日内向区瑞荣返还定金45000元；三、张益民、季申芒在本判决发生法律效力之日起十日内向区瑞荣支付违约金232000元；四、驳回区瑞荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15240元，由张益民、季申芒负担，诉讼保全费1930元，由张益民、季申芒负担。
本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，中链公司表示签订合同前其可以查询涉案房屋的网签情况，但需要业主的授权。张益民、中链公司均表示涉案《房地产买卖合同》签订前张益民已经提前清偿了其银行贷款。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：本案违约责任应如何认定。
现有证据表明，涉案房屋于2016年4月17日已经广州英腾房地产代理有限公司办理网签手续，2017年5月22日才办理撤下手续。中链公司作为提供居间服务的中介机构，未能善尽审查义务查明该项网签，对本案纠纷的发生存有责任。就涉案房屋买卖合同关系而言，该事实客观上造成了本次房屋买卖不能办理存量房网上交易手续的后果，确定不能在2016年10月20日前办理交易过户手续，这是涉案《房地产买卖合同》不能继续履行的主要原因。张益民上诉所提2016年9月回国才知网签情况、区瑞荣2016年8月办理按揭手续已查询到网签情况，并不能成为张益民作为房屋出卖方承担违约责任的正当抗辩。张益民上诉所提区瑞荣未在2016年10月20日前支付首期楼款30万元、未如期签订《购房抵押贷款合同》构成根本违约的主张，本院不予支持。
季申芒作为张益民出售涉案房屋的委托代理人，在广州英腾房地产代理有限公司所办网签手续并未撤销的情况下，仍出面与区瑞荣签订涉案《房地产买卖合同》，其后并未采取有效措施在2016年10月20日前消除交易障碍，对纠纷的发生存有直接责任。但其在代理权限内以张益民的名义实施的民事法律行为，对被代理人张益民发生效力，张益民应对季申芒的代理行为承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定适用于委托人要求受托人赔偿损失的情形，一审判决季申芒与张益民共同承担违约责任，处理不当，本院予以改判。
综上所述，张益民上诉请求不能成立，应予驳回；季申芒的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初6512号民事判决第一、二项及财产保全费的处理；
二、撤销广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初6512号民事判决第三、四项；
三、张益民在本判决发生法律效力之日起十日内向区瑞荣支付违约金232000元；
四、驳回区瑞荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15240元，由张益民负担。二审案件受理费20020元，由张益民负担15240元、区瑞荣负担4780元。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年六月二十六日
书记员 杨仁义
冯镇辉