湖南省宁乡市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘0124民初1338号
原告：彭浩，男，1982年10月17日出生，汉族，居民，住长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：文灿跃，湖南河清律师事务所律师。
被告：湖南好百宜房地产开发有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷麓天路8号四栋四楼468-1号。
法定代表人：肖凯初，公司董事长。
诉讼代表人：湖南好百宜房地产开发有限公司管理人。
委托诉讼代理人：郭祖云，男，1978年7月24日出生，汉族，居民，住湖南省澧县。
委托诉讼代理人：邓斌，男，1979年9月7日出生，汉族，居民，住长沙市雨花区。
第三人：谈志清，男，1963年8月28日出生，汉族，居民，住宁乡县。
委托诉讼代理人：刘再新，湖南光阳律师事务所律师。
原告彭浩与被告湖南好百宜房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理。2016年5月30日，本院根据原告的申请，依法追加谈志清作为本案第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人郭祖云、第三人委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2010年5月23日所签订的编号为20090444109、20090444111的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告为原告办理房地产权属登记手续；3、确认被告与第三人于2010年2月4日签订的编号为20090444109、20090444111的《商品房买卖合同》无效；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年5月23日，原告与被告签订编号为20090444109、20090444111的《商品房买卖合同》两份，约定由原告购买被告开发的位于宁乡县汪家冲（百宜华府）2幢109号、111号商铺两套。同日，原告按合同约定全额支付了两套商铺房款共计559064元，被告向原告出具了《销售不动产统一发票》两张；同时原告支付了办证费用共计88729元。随后双方办理了交房手续，但被告未按合同约定为原告办妥相关产权登记手续。而被告与第三人于2010年2月4日签订的编号为20090444109、20090444111的《商品房买卖合同》，而该出售房产的合同因违反法律的规定而无效。原告认为，双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律的强制规定，应当受到法律的保护，据此，原告依据《中华人民国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定具状你院，请依法判决。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
1、商品房买卖合同两份，拟证明原、被告就购买房产达成一致的事实；
2、销售不动产证发票，拟证明原告支付房款559064元的事实；
3、收据，拟证明原告支付办证费用的事实；
4、谈志清、钟志坚、肖凯初调查笔录，拟证明谈志清与好百宜之间的买卖合同实际为借贷关系而非买卖关系；
5、《广东诚安信司法会计鉴定所对肖凯初及其关联公司涉嫌非法集资相关事项的司法鉴定意见书》，收益明细表及资金往来汇总表，拟证明被告出售房屋给原告并收取购房款的事实；资金往来汇总表拟证明第三人谈志清涉案资金4000余万元的事实；
6、刑事判决书，拟证明肖凯初涉嫌集资犯罪的事实。
被告对证据1的真实性、关联性无异议，合法性请求法院予以确认，因为在签订在两份合同之前，就统一合同编号、同一标的物与谈志清签订了合同；对证据2、3无异议；对证据4的三性无法确定，请求法庭进一步核实确认。对证据5、6无异议。
第三人对证据1、2的真实性无异议，对合法性、关联性有异议；对证据3无异议；对证据4请法院依法认定，不发表质证意见；对证据5、6无异议。
被告辩称，一、关于答辩人与彭浩《商品房买卖合同》效力问题。1、彭浩在2010年5月23日与好百宜签订《商品房买卖合同》，支付了部分房款（具体为2栋109房支付首付款257702元，按揭款250000元未付；2栋111房支付首付款301362元，按揭款290000元未付）并支付了办证费用共计88729元。上述事实有《商品房买卖合同》2份、购房发票和票据、审计结论、谈话笔录等证据证明。2、目前，答辩人未发现彭浩与好百宜公司所签《商品房买卖合同》无效的依据，其合同效力由法院依法确认。二、诉争房屋存在权属争议且彭浩尚有房款未付清，彭浩要求办理诉争房屋权属登记手续没有事实及法律依据。1、答辩人就本案诉争房屋与谈志清于2010年2月5日签订了《商品房买卖合同》2栋109房总价款265313元，已一次性付清；2栋111房总价款309031元，已一次性付款，且已备案登记到谈志清名下（2010年2月5日办理备案手续）。谈志清虽已列入肖凯初涉嫌非法吸收公众存款罪集资户名单，但肖凯初刑事案件目前仍在二审中，生效刑事判决书并未送达。在肖凯初刑事生效判决书未送达、谈志清的《商品房买卖合同》未被依法确认无效、刑案对诉争房屋的查封手续未解除前，答辩人为彭浩办理诉争房屋权属登记手续没有法律依据。由于谈志清与本案确实存在利害关系，管理人已向法院申请追加谈志清为本案第三人以查清事实，明确诉争房屋的权属。2、彭浩尚有房款未付清，在对诉争房产付清购房款前，也无权要求答辩人为其办理房地产权属登记手续。
被告为支持其抗辩意见，向本院提供了如下证据：
1、《百宜华府情况说明》，拟证明诉争房屋已备案登记到谈志清名下；
2、谈志清身份证复印件以及谈志清《商品房买卖合同》2份；
拟证明谈志清与湖南好百宜房地产开发有限公司就诉争房屋与2010年2月4日签订了购房合同；
3、刑事判决书；
4、《广东诚安信司法会计鉴定所对肖凯初及其关联公司涉嫌非法集资相关事项的司法鉴定意见书》及资金往来明细表；
拟证明长沙市中级人民法院二审刑事判决确认谈志清为肖凯初非法吸收公众存款罪案的集资参与人；
5、湘天勤会所专字（2014）第005号《执行商定程序的专项财务报告》（摘录）,拟证明原告彭浩就诉争房屋（2套）仅支付了首付款共计559064元，银行按揭款共510000元未付，购房款未按约定付清。
原告对证据1、2的真实性无异议，合法性有异议，我们认为谈志清签订了买卖合同，是钟志坚借款给肖凯初，其真实意思是借贷关系而非房屋买卖关系；对证据3、4、5无异议。
第三人对被告提供的证据无异议。
第三人述称，房屋应该是归第三人所有，原告的损失应该由被告承担，且原告签订的合同是在第三人之后。
第三人为支持其陈述意见，向本院提供了如下证据：
1、《商品房买卖合同》两份及预告登记，拟证明涉案的房屋谈志清2010年2月4日与被告签订商品房买卖合同，先于原告；
2、收据，拟证明第三人履行合同的依据。
原告对证据的合法性有异议，是第三人与被告名为买卖关系实为借贷关系，是钟志坚以谈志清的名义与被告发生的关系。
被告对证据的真实性、关联性无异议，对合法性请法院依法确认。
本院认证如下：原告提供的证据1、2、3、4、5，被告提供的证据1、2、5，第三人提供的证据，经审查，内容客观真实，来源合法，且与本案有关联，确认为能够证明案件事实的有效证据；原告提供的证据6，被告提供的证3、4，与本案无关。
根据采信的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2010年5月23日，原、被告签订了编号为20090444109、20090444111的《商品房买卖合同》，合同编号为20090444109的《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设的位于宁乡县的“百宜华府”第二栋109号房，商品房总金额为507702元，首付金额257702元整于签订合同当日付清，余额250000元整采用银行按揭。合同编号为20090444111的《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的位于宁乡县的“百宜华府”第二栋111号房。商品房总金额为591362元，首付款301362元整于签订合同当日付清，余额290000元整采用银行按揭。买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预许可证号为2009-0444。商品房的交付期限为2010年7月31前，出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还对买受人逾期付款和出卖人逾期交房的违约责任以及双方交接等事项等进行了约定。2010年5月23日，原告向被告缴纳了109房首付金额257702元和111号房的首付款301362元，同时原告按约定向被告缴纳了2-109号商铺的办证费用41213元和2-111号商铺的办证费用47516元。被告将房屋交付给原告使用，但被告没有按合同约定为原告办理产权登记手续，涉案房屋所有权原仍登记在被告名下。
2010年2月4日，被告就上述涉案房产亦与第三人签订了合同编号为20090444109、20090444111的《商品房买卖合同》，其中合同编号为20090444109的《商品房买卖合同》约定，“百宜华府”第二栋109号房商品房总金额为265313元，付款方式为一次性付款。合同编号为20090444111的《商品房买卖合同》约定，“百宜华府”第二栋111号房商品房总金额为309031元，付款方式为一次性付款。被告与第三人签订的两份商品房买卖合同在宁乡县房地产市场信息管理服务中心进行了备案登记。
在审理中，原告于2018年4月10日向本院申请撤回要求被告为原告办理房地产权属登记手续的诉讼请求。
本院认为，本案系典型的“一房二卖”，即出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。就本案而言，被告同原告以及同第三人订立《商品房买卖合同》后，均未办理房屋过户登记手续，因此商品房所有权仍由被告享有。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，未办理物权登记的，不影响合同效力，因此，被告同原告以及同第三人订立的《商品房买卖合同》的效力不受房屋是否履行过户登记手续的影响，作为合同的买受人均处于平等债权人的地位，并无位序差别，成立在先的债权也不具有对抗成立在后债权的效力，因此，成立在后的原告同被告订立的《商品房买卖合同》之效力不受成立在先的被告同第三人订立的《商品房买卖合同》的影响。尽管被告与第三人就商品房进行了备案登记，但该备案登记的目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，而非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力，因此，该备案登记仅在被告与第三人之间产生合同上的效力，原告同被告签订的《商品房买卖合同》之效力不受此影响。此外，备案登记也并非商品房买卖合同生效的必要条件。综上，被告分别同原告以及同第三人订立的《商品房买卖合同》均系双方真实的意思表示且不存在违反法律法规、行政法规的强制性规定、公序良俗之情形。因此，本院确认原告与被告于2010年5月23日所签订的编号为20090444109、20090444111的《商品房买卖合同》合法有效，而原告要求确认被告与第三人于2010年2月4日签订的编号为20090444109、20090444111的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求本院不予支持。原告撤回被告为原告办理房地产权属登记手续的诉讼请求是当事人对其诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告彭浩与被告湖南好百宜房地产开发有限公司于2010年5月23日签订的编号为20090444109、20090444111的《商品房买卖合同》合法有效；
二、驳回原告彭浩的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由被告湖南好百宜房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 黄金友
人民陪审员 袁俊明
人民陪审员 胡 毅
二〇一八年四月十日
书 记 员 张美娟
附相关法律条文:
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。