四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终1809号
上诉人（原审胡毅）：胡毅，男，1983年8月29日出生，汉族，住四川省成都市金牛区长福街*号。
被上诉人（原审被告）：邱小勇，男，1984年10月26日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县。
委托诉讼代理人：王绍澜，四川路石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：夏玉妹，女，1962年8月8日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县。
委托诉讼代理人：王绍澜，四川路石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：四川九鼎圣地投资管理有限公司。住所地：成都市金牛区一环路北三段**号**幢第*层。
法定代表人：华自力，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王绍澜，四川路石律师事务所律师。
上诉人胡毅因与被上诉人邱小勇、夏玉妹、四川九鼎圣地投资管理有限公司（以下简称九鼎公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2015）青白民初字第3625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡毅上诉请求：一、依法改判九鼎公司赔偿胡毅损失68356.5元；二、本案诉讼费由邱小勇、夏玉妹、九鼎公司承担。事实与理由：一、案涉商铺所在商业中心没有经过相关部门的规划许可和施工许可，也没有经过竣工验收和消防验收。因案涉商铺建设没有取得《建设工程规划许可证》违反法律规定，故九鼎公司存在重大过错。二、案涉商铺所在商业中心建筑配套的卫生设施不符合标准，存在重大卫生安全隐患。三、案涉商铺所在商业中心建筑没有取得合法有效的权属登记。四、九鼎公司和夏玉妹、邱小勇签订了《联合投资协议》，是涉案商铺的投资权益人，是九鼎公司的虚假宣传行为导致胡毅与邱小勇、夏玉妹签订租赁协议。加之九鼎公司后期施工停止，导致配套设施一直未完工，故九鼎公司应当对胡毅承担赔偿损失的责任。
邱小勇、夏玉妹、九鼎公司共同答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
胡毅向一审法院起诉请求：1、判决解除胡毅与邱小勇、夏玉妹签订的《商铺租赁合同》；2、判令邱小勇、夏玉妹退还押金22753元；3、判令九鼎公司赔偿损失68356.50元。
一审法院查明，2009年6月19日，四川建院成都校区迁建项目经成都市青白江区发展和改革局批复立项。该项目通过了四川省环境保护局、四川省国土资源厅的审批。2013年4月7日，成都市青白江区城乡规划管理局就“四川建院体育中心、标准运动场工程规划设计方案”作出编号为2013-3-016的审查意见：一、原则同意该规划设计方案。二、按程序报建，若六个月内未开工建设，该建设方案自行失效。2016年4月8日，成都市青白江区城乡规划管理局就案涉工程项目颁发了建字第510113201630018号《建设工程规划许可证》。2015年2月15日，四川建院取得成都市青白江区城乡建设局颁发的建筑工程施工许可证。2016年1月14日，四川建院取得成都市青白江区规划管理局颁发的建设用地规划许可证。
2012年11月29日，四川建院与九鼎公司签订“体育运动中心工程项目BOT模式投资协议”，四川建院提供土地，九鼎公司提供资金，九鼎公司为四川建院建设体育运动中心，体育运动中心的产权属于四川建院。九鼎公司在项目建成后，四川建院赋予其享有商业部分唯一特许经营权和经营收益权，特许经营期38年。
2015年5月11日，夏玉妹、邱小勇作为合资人（乙方），与投资方（甲方）九鼎公司签订联合投资协议，协议约定：乙方在四川建院体育运动中心项目中作为甲方的内部隐名合作方，出资1295789元获得B区1楼20号商业房屋142.41平方米的特许经营使用权，经营期为38年。
2015年8月，夏玉妹、邱小勇作为甲方（出租方），与乙方（承租人）胡毅签订商铺租赁合同，胡毅承租四川建筑职业技术学院商业中心B区1楼20号物业，出租建筑面积为142.41平方米，物业作为经营餐饮用途。合同约定：租赁期间2015年9月5日至2020年9月4日，租金标准为80元/月/㎡，起始年租金136713元，从第四年起年租金比上一年度递增10%；乙方同意合同签订时一次性支付147898元给甲方，其中22753元作为租赁押金，其余125145元作为第一年度预付租金（共计11个月租金，不含装修期）；合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金；乙方在合同履行过程中确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方需缴清应缴费用及相应赔偿，并保持租赁商铺最后经营装修状态，由甲方验收后方能撤场，乙方所交保证金无偿归甲方。合同签订后，胡毅支付租金及押金共计147898元。
庭审中，胡毅陈述夏玉妹、邱小勇已于2016年9月4日将案涉商铺租赁给他人使用；夏玉妹、邱小勇陈述，由于胡毅提出不想继续承租案涉商铺，2016年9月5日，夏玉妹、邱小勇就案涉商铺与案外人签订租赁合同，将案涉商铺租赁他人使用。
一审法院认为，虽案涉商铺在施工过程中、完工后及双方签订租赁合同时，该工程仍未取得建设用地规划许可证，但之前有关部门对该工程的规划作出了书面答复，且之后也取得了建设用地规划许可证，因此不能认定四川建院商业中心工程违反规划许可的相关规定；案涉商铺的整体工程是否进行竣工验收和消防验收均不影响胡毅承租商铺后的有关证照的办理和正常的经营活动，不会造成胡毅不能实现合同目的的后果，故胡毅与夏玉妹、邱小勇所签商铺租赁合同应属有效。现案涉商铺已租赁他人使用，客观上胡毅与夏玉妹、邱小勇所签商铺租赁合同已无继续履行的可能，故对于胡毅要求解除其与夏玉妹、邱小勇所签租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。
合同履行过程中，夏玉妹、邱小勇与案外人签订租赁合同，将案涉商铺租赁案外人使用，现有证据不能证明案涉商铺租赁给案外人是由于胡毅违约不想继续履行合同所致，故对胡毅要求夏玉妹、邱小勇退还押金的诉讼请求，一审法院予以支持。
虽九鼎公司与夏玉妹、邱小勇就案涉商铺签订了联合投资协议，但与胡毅签订商铺租赁合同的相对人是夏玉妹、邱小勇，九鼎公司与胡毅之间无直接合同关系，对胡毅要求九鼎公司赔偿损失的诉请，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除胡毅与夏玉妹、邱小勇于2015年8月签订的商铺租赁合同；二、夏玉妹、邱小勇于一审判决生效之日起十日内退还胡毅押金22753元；三、驳回胡毅的其他诉讼请求。
若夏玉妹、邱小勇未按照一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2499元，由夏玉妹、邱小勇负担499元，胡毅负担2000元。
二审中，胡毅提交建字第510113201630018号《建设工程规划许可证》复印件，拟证明商铺未取得工程规划许可，同时提交其拍摄于2017年11月的照片两张，拟证明商铺周边截止2017年11月尚未完工，导致其经营损失。
夏玉妹、邱小勇、九鼎公司共同质证认为，上述证据均不予认可，不能达到其证明目的。
本院经审查认为，一审已经认定成都市青白江区城乡规划管理局就案涉工程项目颁发了建字第510113201630018号《建设工程规划许可证》，而胡毅的照片与本案没有关联性，对胡毅提交的照片不予采信。
二审中，胡毅及夏玉妹、邱小勇、九鼎公司均认可案涉商铺与小球馆是一体的，但胡毅主张商铺与小球馆的功能是独立的。其他经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，由于各方当事人均认可案涉商铺与小球馆是一体的，而一审已经认定成都市青白江区城乡规划管理局就案涉工程项目颁发了建字第510113201630018号《建设工程规划许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，一审认定夏玉妹、邱小勇与胡毅签订的《商铺租赁合同》合法有效并无不当。根据上诉人胡毅的上诉意见和被上诉人夏玉妹、邱小勇、九鼎公司的答辩意见，本案的争议焦点在于：九鼎公司应否赔偿胡毅损失。本院对此评述如下：
胡毅是与夏玉妹、邱小勇签订《商铺租赁合同》，九鼎公司并非该合同的相对方。即使九鼎公司与夏玉妹、邱小勇存在合同关系，该合同约束九鼎公司与夏玉妹、邱小勇。胡毅依据其与夏玉妹、邱小勇建立《商铺租赁合同》关系而在本案中向九鼎公司主张赔偿损失没有合同依据。故一审判决对胡毅要求九鼎公司赔偿损失的诉请不予支持并无不当。
综上所述，胡毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费1509元，由上诉人胡毅负担。
本判决为终审判决。
审判长 田 笛
审判员 王 果
审判员 赵 韬
二〇一八年四月十二日
书记员 余海洋