山东省青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）城民初字第3213号
原告（反诉被告）青岛嘉都丽时装有限公司。
法定代表人西田清美。
委托代理人李智明，山东中苑律师事务所律师。
委托代理人李彦彬，山东中苑律师事务所律师。
被告（反诉原告）青岛中天印刷包装有限公司。
法定代表人王珍清。
委托代理人江春瑞，山东亚和太律师事务所律师。
原告（反诉被告）青岛嘉都丽时装有限公司（以下简称“嘉都丽公司”）与被告（反诉原告）青岛中天印刷包装有限公司（以下简称“中天印刷公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉都丽公司委托代理人李智明、李彦彬与被告中天印刷公司法定代表人王珍清及其委托代理人江春瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉都丽公司诉称，原告因青岛市重庆路改造项目欲整体搬迁，原、被告于2011年7月29日签订《租赁合同》，约定原告租赁被告位于青岛市城阳区丹山工业园华夏路东、华岭路北面的房屋，房屋总面积10050平方米，占地面积9245.6平方米，原告租赁该房屋主要用于服装生产车间，租赁期限5年，从2011年7月29日至2016年7月28日止，第一年房租1404500元，被告应于收到租金之后30日内向原告提供等额的租赁发票，拖欠租金或发票的，应自最后款项支付日或提供发票日起，根据拖欠天数按1天应付款或发票金额的千分之一计算支付拖欠款项或发票的违约金。被告保证该房屋通过验收后，积极办理房地产权证，如本合同签订之日起5个月内，被告无法交付该房屋，被告必须赔偿相当于一个月租金的费用给原告，如房屋交付日起7个月内被告无法办理房地产权证手续，原告有权立即解除合同，并且被告必须赔偿原告装修、搬迁等造成的损失。合同签订后，原告先后支付被告房屋1404500元。原告支付被告房租后，被告迟迟不给原告开具发票，原告多次向被告催要，被告置之不理。被告交付原告房屋后迟迟不办理房地产权证。现重庆路改造项目政府规划变更，原告无需搬迁，原、被告签订的《租赁合同》不能继续履行，被告不开具发票，不办理房屋验收、房地产权证的行为已经违反了双方《租赁合同》的约定。特向贵院提起民事诉讼，请求判令：1、确认原、被告《租赁合同》已解除；2、被告返还原告租赁保证金234500元；3、被告为原告开具房屋租赁费的等额发票；4、被告支付原告违约金414327元；5、诉讼费用由被告承担。
被告中天印刷公司辩称，1、原告所述与事实不符，本案违约方为原告，并非被告，被告积极履行了合同义务，在合同约定时间内取得了建设工程竣工规划验收合格证，所租赁的房屋具备了交房条件，租赁厂房之所以未能取得房产证，原因在原告，根据合同约定，对租赁厂房内配电、电梯的安装义务为原告，原告未履行该义务，房屋无法通过消防验收。原告要求解除合同的原因是原告现在厂房不需要拆迁，合同不能履行的过错在于原告；2、根据合同约定，原告要求被告对厂房进行前期改造，费用由原告处承担，被告实施了改造，原告未支付改造款，该保证金应先行支付改造款；3、双方约定的年租赁费为140.45万元，合同签订后原、被告达成了一个新的意向，将租赁合同拆为两部分，最终双方确定的是一份90.45万元的租赁合同及一份50万元的物业管理服务合同。原告对该两份合同的条款做了确认，但一直不予签章生效，致使被告无法向原告提供发票，原告所诉违约金不成立；4、涉案合同解除是原告因为其自身原因不能履行合同，该解除事由并非法定或者合同约定可以立即解除的情况，也不属于不可抗力，原告给被告造成巨大损失，应给予被告赔偿。
为支持其主张，原告嘉都丽公司向法庭提供如下证据：
一、《租赁合同》1份，证明：1、原、被告双方存在房屋租赁关系，该租赁合同条款对双方具有约束力；2、被告应于收到租金之后30日内向原告提供等额的发票；3、被告未如期向原告提供等额的发票，应承担违约责任414327元；4、如房屋交付日起7个月内被告无法办理房地产权证手续，原告有权立即解除本合同。被告对该证据真实性无异议，认为合同虽约定了逾期出具发票应承担的违约责任，但双方在合同签订后对合同进行了变更，原告迟迟不肯签订变更合同，使被告无法开发票，故责任不在被告；被告虽然取得房屋的建设工程竣工规划验收合格证，具备了交付条件，但原告一直没接收厂房，厂房未交付，不存在办理房产证的起算时间，被告未办理房产证并未违约，根据双方合同第3.3.3条约定，厂房内配电设施及电梯由原告负责安装，原告不履行安装义务，致使厂房无法验收，未办证责任在原告，原告拒不接收厂房表明其将不履行合同义务，原告行为已经构成根本违约。
二、交付通知1份，证明房屋已于2011年9月11日交付，被告未办理房屋产权证书已经超过七个月。被告对该证据真实性无异议，但认为该证据证明了被告已履行合同义务，房屋在合同约定时间内具备了交房条件，即取得了建设工程竣工规划验收合格证，被告通知原告接收房屋，但该证据不能证明房屋已经交付，事实上，原告无需搬迁，拒绝接收房屋，房屋并未交付，故被告依据合同办理房产证的起算日并不存在，其主张不成立。
三、收款收据3份，证明原告已向被告缴纳保证金234500元，合同约定合同终止时被告应将保证金退还给原告。被告对上述证据真实性无异议，认可被告收到了原告的保证金，但原告存在诸多违约行为，且已经构成根本违约，给被告造成了重大损失，保证金应用于赔偿被告损失，不应退还。
四、解除《厂房租赁合同》及相关事宜通知书、EMS快递详单回执各1份，证明原告通知被告因政府行为情势变更无需搬迁，特通知被告解除租赁合同。被告对上述证据真实性无异议，但认为本案的事实是原告因老厂区无需搬迁而要求解除合同，并非原告所述是被告未办理房产证而解除，是否拆迁改造是原告单方原因，该原因不是不可抗力，也不属于双方合同约定可以解除合同的情况。
被告中天印刷公司反诉称，2011年4月7日，原、被告签订《厂房租赁意向书》，就原告承租被告位于青岛市城阳区丹山工业园华夏路东、华岭路北面厂房事宜达成了意向。被告积极履行该《意向书》的约定，对待完工厂房按照原告的要求进行了变更改造。2011年7月29日，原、被告以意向书为基础签订了《租赁合同》，租赁期限为5年，自2011年7月29日至2016年7月28日。《意向书》和《租赁合同》约定被告对厂房进行改造的费用由原告承担，被告为此支付的费用为1606406.49元，原告一直没有支付。另第一年租赁期限已于2012年7月28日届满，根据合同约定，原告应当于“下一租赁年度开始前30日内”支付下一年房租，但原告至今没有支付，现已经逾期超过三个月，原告应当支付被告到期房租351123元。原告违反合同约定，致使合同不能继续履行，给被告造成巨大损失。根据双方合同第14.3条约定，原告应向被告额外支付7个月的房租，以赔偿被告因其违约造成的房屋损失。另外，被告为履行租赁合同，按照原告要求对厂房进行了改造，现原告要求解除合同，则被告需要对改造后的房屋进行恢复施工，由此产生的工程款是原告给被告造成的损失，该恢复工程所需工程款1445773.08元应由原告承担。特诉至贵院，请求判令：1、原告支付被告到期房租351123元；2、原告支付被告房屋前期改造费1606406.49元；3、原告赔偿被告房屋租赁费损失819287元；4、原告赔偿被告对房屋前期改造进行恢复的工程款1445773.08元；5、本案反诉费由原告承担。
原告嘉都丽公司辩称，1、《厂房租赁意向书》第14.3条约定正式租赁合同签订后，本意向书作废。《意向书》只是双方的初步意见，并不代表最终的意思表示。被告用作废的协议主张无事实法律依据，《租赁合同》第11.0、11.1条并没有约定委托被告对厂房进行改造，被告的前期准备只是单方意思表示，并不代表原告委托了被告装修，双方也没有签订装修合同；2、从几份邮件来看，zhongtianyinshua@163.com邮箱曾给weixiaofan的邮箱发过几封邮件，所显示的都是被告单方发给weixiaofan的邮件，而没有得到weixiaofan邮箱的任何答复及承诺，只是被告单方意思表示，《厂房改造、装修合同书》第八条内容为“合同生效：本合同一式四份，甲乙双方各执两份。经双方盖章、签字后生效”，说明双方明确约定是以书面形式订立合同，而不是以数据电文的形式，且原告没有在任何时间做过任何承诺，被告的要约不生效，合同不成立，被告单方认为合同成立无事实与法律依据，对于zhongtianyinshua@163.com邮箱发给weixiaofan邮箱的装修图及其附件，weixiaofan的邮箱已经明确回复“王总，附件中是新大陆设计出来最后提供的设计图，后来已经提交给你们继续设计了，但没有把有变化的设计图给我们，请参考。”《合同法》第二十一条规定“承诺是受要约人同意要约的意思表示”，而上述邮件附件回复仅是请参考，并没有作出任何同意承诺，被告只凭单方的意思表示就认为合同已经成立是不合法律规定的。被告为原告装修是自己的单方意思表示，没有得到原告的认可，仅凭几封没有承诺的要约来证明合同成立没有任何法律依据，也只有原告明确作出承诺合同才能成立，既然装修合同不成立，被告单方出具的改造费用明细及工程恢复项目费用更是无稽之谈。综上所述，被告反诉请求无事实法律依据，请求依法驳回被告的反诉请求。
为支持其主张，被告中天印刷公司向法庭提供如下证据：
一、《租赁合同》1份，证明原、被告于2011年7月29日签订《租赁合同》，约定原告租赁被告所有的位于城阳区丹山工业园房屋（用途：厂房，房屋面积：10050平方米，占地面积9245.6平方米），租赁期限5年，自2011年7月29日起2016年7月28日止，取得建设工程竣工规划验收合格证视为符合交付条件，交付时间为合同签订之日起5个月内，原告负责按照250KWA×2的配置安装配电设施（变压器）及安装电梯设备，同时约定了合同解除、终止且双方无须承担责任的四种情形及原告在租赁期限内擅自提前终止合同的，应提前六个月通知被告并取得被告同意，并向被告支付一个月租金的赔偿金。原告对该证据真实性无异议，认为：1、该合同明确约定如房屋交付日起7个月内被告无法办理房地产权证手续，原告有权立即解除本合同，并且被告必须赔偿原告装修、搬迁等造成的损失，被告在合同约定的时间内没有办理房地产权证手续，违约在先，原告已经履行了合同约定的义务；2、该合同明确约定被告建筑应符合国家消防要求，消防验收达标，说明消防验收是被告义务，而非原告义务，原告租赁被告厂房，被告交给原告的厂房应符合通水通电的建筑基本要求，基本的配电设备应由被告负责安装，原告只是负责按照自己的设计增加或变更配电设备，故被告无法取得房产证与原告无关，被告没有取得房产证构成违约，原告有权立即解除合同。
二、房地产产权证1份，证明被告于2008年5月9日即取得了涉案房屋所在土地的土地使用权证书。原告无异议。
三、建设工程规划审查函复意见书1份，证明涉案房屋于2008年11月4日取得了青岛市城阳区城市规划建设管理局的建设工程规划许可，建设工程规划许可证证号为青城规建管字（2008）0095号。原告无异议。
四、建设工程施工许可证1份，证明涉案房屋建设工程于2010年8月26日经审查符合施工条件准予施工。原告无异议。
五、建设工程竣工规划验收合格证1份，证明涉案房屋建设工程于2011年8月17日取得建设工程竣工规划验收合格证。原告对该证据真实性无异议，但认为《租赁合同》第3.1条明确约定如房屋交付日起7个月内被告无法办理房地产权证手续，原告有权立即解除本合同，被告没有在合同约定的时间内办理房地产权证手续，违约在先，原告已经履行了合同约定的义务。
六、说明1份，证明青岛法尔消防科技服务有限公司工作人员于2011年12月20日到涉案厂房进行建筑工程电气检测，因厂房未安装配电设施，不符合检测条件，该单位未予检测合格。原告对该证据真实性无法确认，认为《租赁合同》第3.3.6条明确约定被告建筑应符合国家消防要求，消防验收达标，说明消防验收是被告义务，而非原告义务，消防不合格是被告责任，与原告无关。
七、（2012）青市中证民字第006717号《公证书》1份，第一封邮件证明原告向被告确认将租赁合同分为租赁合同及物业管理合同两部分，按照90元每平米的价格另行签订《租赁合同》，合同金额为90.45万元，另外签订《物业管理合同》，合同金额为50万元，原告提供了其主张为最终的《租赁合同》和《物业管理合同》条款，但因原告不予盖章，合同不能生效，被告无法确定开具发票的具体内容和金额，故没有按照合同约定时间开具发票并非被告违约；第二封邮件证明原告委托被告对厂房进行组织改造和装修，双方约定委托方式为包工包料，工期自2011年6月10日至9月10日共计181天，工程款总计4073012元，其中厂房土建部分工程价款743964.21元，厂房改造部分价款311057.64元，厂房装修工程价款3017990.49元，付款方式为合同签订后3日内付30%，2011年8月10日前付30%，验收后付35%，余款5%验收满一年付清，第七条第3款约定擅自解除合同方应按合同金额的20%作为违约金付给对方；第三封邮件证明原告要求被告对厂房进行改造、装修的施工内容；第四封邮件证明工程预算书分三部分，三部分款项和《厂房改造、装修合同书》内三部分金额一致，预算书对土建、改造、装修的内容、工程量和工程单价均作了具体和详细的约定。原告对该证据真实性无异议，但认为：1、韦晓凡系原告处员工，负责同被告联系，执行原告安排的事务，不能代表原告同被告作出任何决定，只是通过邮箱同被告就租赁厂房事宜进行协商，邮箱的邮件只是同被告来往的协商意见，不代表原告的最终意见，应以原、被告签订的最终《租赁合同》为准，同时对被告提交的互联网信息不予认可；2、公证书表述仅就王珍清上述现场操作本处计算机及附属设备浏览、打印互联网上相关网页页面的行为过程的真实性及本公证书附件与行为所得打印件内容相符进行证明，也就是对其操作过程进行公证，不能代表对协商过程合同的确认，邮件只是证明原、被告协商的过程，而原、被告是采用书面形式签订的合同，《合同法》第十四条规定要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当表明经要约人承诺，要约人即受该意思表示约束，邮件中原告明确表示“请看内容是否合适”，其意思表示很明确没有经原告承诺，并不是要约，不成立合同关系，被告以此为由不开具发票理由不成立，而《租赁合同》第15.3条明确约定本协议自双方签署之日起生效，表明双方是采用书面形式签订合同，并非数据电文形式，且《合同法》第三十二条规定当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
八、韦晓凡名片及企业基本信息网页打印件各1份，证明韦晓凡是原告管理部部长代理，也是涉案房屋租赁事宜中代表原告和被告进行联系的负责人，weixiaofan@quadrille.com.cn是韦晓凡的邮箱，原告在互联网“中国商品网”注册的企业信息显示原告企业网址为：http：／／www.quadrille.com.cn，韦晓凡邮箱后缀和该网址后缀一致，证明韦晓凡使用的是原告企业邮箱，证明发送该邮件系韦晓凡代表原告的职务行为。原告对该证据真实性有异议，认为韦晓凡系原告处员工，负责同被告联系，执行原告安排的事务，但不能代表原告同被告作出任何决定，只是通过邮箱同被告就租赁厂房事宜进行协商，邮箱的邮件只是同被告来往的协商意见，不代表原告的最终意见，应以原、被告签订的最终《租赁合同》为准，同时对被告提交的互联网信息不予认可。
九、2011年11月7日函件1份，证明被告就原告不按照约定安装配电和电梯，致使无法进行消防验收及原告不提供合同无法开具发票事宜向原告进行催告，但原告仍未能履行合同义务，可以证明被告一直积极履行合同义务，但原告却拒不履行合同义务。原告对真实性无法确认，称需要回去落实，认为消防验收是被告义务，被告提交给原告的厂房基础设施配电应该到位，原告只是在配电原基础上办理增加或变更配电设备，消防验收不是原告义务，故被告消防无法验收与原告无关，根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》、《山东省建筑工程消防监督管理办法》规定，建筑交付竣工及消防验收内容包括很多方面，并不是被告所指的配电唯一方面，双方合同明确约定办证期限为7个月，消防验收也由被告办理，被告交付房屋时仅取得规划验收合格证，其后应于7个月内办理房产证，原、被告已签订《租赁合同》，原告也已支付了被告房屋租金，被告就应当出具发票，该函件明确了被告装修只是“双方就装修一事已经达成由中天印刷负责装修工程的意向”，并未达成协议或签订合同，且该函抬头部分的“意向”明确显示双方并未达成协议并签订合同。
十、设计图1份，证明合同履行过程中，原告又追加要求对室外地面进行硬化，此部分工程是厂房改造的一部分。原告对该证据真实性有异议，认为该证据与本案无关，原、被告并未签订任何装修改造协议，不存在硬化改造。
十一、《房屋租赁意向书》1份，证明原、被告2011年4月7日签订《房屋租赁意向书》，就原告租赁被告位于丹山工业园厂房事宜达成意向，意向书第3.2条约定“对于乙方提出对建筑设计的变更和追加部分，乙方委托甲方统一施工”，第11.1条约定“租赁期限内如乙方需要对租赁物进行装修、改建，改建装修费用由乙方承担”，被告2011年4月份已经开始为履行和原告的房屋租赁合同作了准备和投入。原告对该证据真实性无异议，认为《厂房租赁意向书》第14.3条约定“正式租赁合同签订后、本意向书作废”，被告用作废的协议主张无事实法律依据，意向书只是双方的初步意见，并不代表最终的意思表示，《租赁合同》第11.0、11.1条并没有约定委托被告对厂房进行改造，被告的前期准备只是单方意思表示，并不代表原告委托了被告装修，双方也没有签订装修合同。
十二、《嘉都丽丹山工业园工厂工程前期改造费用明细》1份，证明被告按照合同约定和原告要求，对厂房进行了前期改造，产生改造费1606406.49元，应当由原告支付被告。原告对该证据真实性有异议，认为双方在邮件往来中，只是协商装修过程，并未达成装修改造合同或者协议，假设被告进行了改造、装修，也与原告无关。
十三、《嘉都丽丹山工业园工厂改造工程恢复项目费用》1份，证明被告按照原告要求对厂房进行改造的部分，因合同解除，被告需要恢复原设计以便于使用，恢复费用为1445773.08元，此部分费用为原告给被告造成损失，应当由原告承担。原告对该证据真实性有异议，认为该证据与原告无关，对该费用不认可，因被告违约在先，即使产生费用也应由被告承担。
十四、《夏庄工场现场会议备忘录》1份，证明：1、该证据形成时间为2011年4月22日，与会方：嘉都丽、中天印刷、新大陆；2、被告为履行和原告的租赁合同，在当时便已经按照原告的要求对厂房进行了改造；3、会议纪要所附照片及内容均证明，按照原告的要求开始改造和装修时，被告厂房没有完全完工便和原施工单位停工；4、原告委托被告对厂房组织改造和装修，用的是新大陆设计的图纸，费用由原告承担。原告对该证据真实性有异议，认为该证据不能反映被告所称会议纪要，原、被告对现场进行过多次查看及协商，并未委托被告进行装修施工。
十五、《室内装饰工程施工承包合同》1份，证明被告按照原告2011年6月所发邮件中《厂房改造、装修合同书》的要求，将工程发包给焦某的公司，于2011年6月10日与焦某的青岛鑫泰装饰装潢工程有限公司签订了施工合同，施工内容、价格、工期均和原告《厂房改造、装修合同书》的要求一致。原告对该证据真实性无法确认，认为原、被告未签订任何书面装修合同，也并未委托被告进行装修，被告与该公司签订的合同与原告无关，施工合同标的额是400多万元，但双方现场查看并没有合同包括的内容。
十六、收条1份及收款收据3份，证明被告已经分三次支付给施工方焦某的青岛鑫泰装饰装潢工程有限公司工程款160万元，被告已经实际履行了与原告的《厂房改造、装修合同书》，组织了改造和装修，并且按照合同约定的价款对外支付了工程款。原告对上述证据真实性无法确认，认为上述证据与本案无关，也与原告无关。
十七、证人焦某出庭作证，证明：1、原告要求由被告发包给焦某的公司对涉案厂房进行改造、装修的，费用由原告承担；2、焦某进场时厂房原施工内容没有完全完工，被告为履行和原告的合同，单方解除了与原来施工单位的大包合同，因为原告承诺投入1000多万，被告则承诺对解除合同承担一切责任；3、装修和改造的方案、图纸、合同、报价都是原告报给被告的，委托被告按照这些要求来做，被告按照原告的要求发包给了焦某的公司。原告对该证人证言有异议，认为该证人是被告装修合同的相对方，存在利害关系，且还有款项未支付，其证言不应得到采纳。
十八、电子邮件4份，证明原告与焦某对涉案厂房装修改造直接进行确认，进一步证明原、被告通过电子邮件对厂房装修改造的事宜由焦某实际履行。原告对该证据真实性无异议，但认为该证据发生在双方签订租赁合同前，仅能体现原告与收件人焦某公司协商的过程，不能证明双方已正式确认，也不能证明已正式实施。
经审理查明，原告位于青岛市李沧区重庆中路522号，为加快重庆路快速路工程拆迁工作进展，青岛市城乡建设委员会、青岛市发展和改革委员会下发的青建函字（2010）262号文件载明原告已初步被列入拆迁范围。2011年4月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房租赁意向书》，主要约定：甲方将位于青岛市城阳区丹山工业园华夏路东、华岭路北面的厂房租赁给乙方，厂房总面积10050平方米，土地面积9245.6平方米，乙方租赁该厂房主要用于服装生产经营及办公，租赁期限为5年，即自2011年6月1日起至2016年5月31日止，厂房年租金1407000元，租赁保证金234500元，同时约定对于乙方提出对建筑设计的变更和追加部分，在征得甲方同意后，乙方委托甲方统一施工，费用以双方认可的方式结算，相关工程应当在2011年6月1日前完成，并符合设计要求；租赁物占地范围内道路及院内由甲方负责于2011年6月1日前完成硬化，费用由甲方负责；乙方负责按照315KWA×2的配置安装配电设施，费用由乙方负担；正式租赁合同签订后，本意向书作废。
2011年6月3日9时54分，被告通过电子邮箱zhongtianyinshua
@163.com向原告处管理部部长代理韦晓凡官方电子邮箱weixiaofan@quadrille.com.cn发出主题为“预算报价书”的电子邮件，韦晓凡于2011年6月3日14时45分作出主题为“答复：预算报价书”的电子邮件，该电子邮件内容为“你好，把装修的预算整理了一下，请看一看。晚一些再电话联系。”该电子邮件附件中的文件名称为“嘉都丽装修工程预算2011-6-3”，该Excel格式文件包括《装修报价比较表》（注：新大陆总报价4073955元，中天总报价4073012元）、《嘉都丽丹山工业园工厂土建，装修工程预算报价书》（包括电梯改造工程项目，一层新设卫生间工程项目，一层新设洗手间工程项目，一层新设茶水间工程项目，一层新设精密仪器室工程项目，一层新设实验室工程项目，一层新设恒温恒湿房工程项目，一层新设染色房工程项目，一层新设灶间工程项目，一层新设餐厅工程项目，塑钢窗改造项目，给排水工程项目工程总值743964.21元）、《嘉都丽丹山工业园工厂土建、装修工程预算报价书》（包括二层新设卫生间工程项目，二层新设洗手间工程项目，二层新设茶水间工程项目，二层新设换片室工程项目，二层新设试衣间工程项目，二层新设保全室工程项目工程总值311057.64元）、《嘉都丽丹山工业园工厂土建、装修工程预算报价书》（包括办公区地面工程项目，车间地面工程项目，一层办公区、车间墙体工程项目，一层办公区、车间吊顶工程项目，二层办公区、车间地面工程项目，二层办公区、车间墙体工程项目，二层办公区、车间吊顶工程项目，三层办公区工程项目，楼梯间工程项目，原有卫生间工程项目工程总值3017990.49元）四份表格。
2011年6月8日10时7分，被告通过电子邮箱zhongtianyinshua
@163.com向原告处管理部部长代理韦晓凡官方电子邮箱weixiaofan@quadrille.com.cn发出主题为“装修合同-
嘉都丽”的电子邮件，韦晓凡于2011年6月9日8时31分作出主题为“答复：装修合同-
嘉都丽”的电子邮件，该电子邮件内容为“合同和明细”。该电子邮件附件中的两份文件名称为Word格式“中天厂房改造、装修合同-
嘉都丽6.9”和Excel格式“嘉都丽装修工程预算2011-6-7”，其中“中天厂房改造、装修合同-
嘉都丽6.9”内容为一份《厂房改造、装修合同书》，该合同书载明甲方（原告）决定委托乙方（被告）对厂房统一组织改造和装修，乙方应按照相关规定，进行项目变更审批，安排具备相关资质的单位和人员负责具体施工内容，施工内容为合同附件（一）《土建、装修工程预算报价书》和施工图、附件（二）《土建、装修工程预算报价书》和施工图、附件（三）《室内装修工程预算报价书》和施工图，委托方式为包工包料，按实际工程量结算，厂房土建和改造部分由乙方负责组织施工，厂房装修部分由乙方组织、新新集团公司施工，施工工期自2011年6月10日至9月10日，共计181天，工程价款总计4073012元，其中：厂房土建部分工程价款743964.21元；厂房改造部分价款311057.64元；厂房装修工程价款3017990.49元，付款方式为土建、改造、装修工程款由甲方统一支付给乙方；“嘉都丽装修工程预算2011-6-7”，内容为一份《嘉都丽丹山工业园工厂室内装修工程预算报价书》（包括办公区地面工程项目，车间地面工程项目，一层办公区、车间墙体工程项目，一层办公区、车间吊顶工程项目，一层办公区、车间吊顶工程项目，二层办公区、车间地面工程项目，二层办公区、车间墙体工程项目，二层办公区、车间吊顶工程项目，三层办公区工程项目，楼梯间工程项目，原有卫生间工程项目工程总值3007444.41元）。
2011年7月18日12时56分，原告处管理部部长代理韦晓凡通过其官方电子邮箱weixiaofan@quadrille.com.cn向被告电子邮箱zhongtianyinshua@163.com发出主题为“装修图”的电子邮件，该电子邮件内容为“王总，附件中是新大陆设计出来最后提供的设计图。后来已经提交给你们继续设计了，但没有把有变化的设计图给我们。请参考。”该电子邮件有关于装修、给排水设计图纸的四个附件。
2011年7月29日，原、被告签订《租赁合同》，主要约定：1.0租赁房屋简介：1.1甲方（被告）将位于青岛市城阳区丹山工业园华夏路东华岭路北面的厂房租赁给乙方（原告），厂房总面积10050平方米，土地面积9245.6平方米。1.1.1乙方租赁该厂房主要用于服装生产经营和办公及员工食堂，……2.0租赁期限：2.1租赁期限为5年，自2011年7月29日起至2016年7月28日截止。……3.0交付：3.2甲方保证该房屋通过验收后，积极办理房地产权证，如本合同签订之日起5个月内，甲方无法交付（取得建设工程竣工规划验收合格证视为符合交付条件）该房屋，甲方必须赔偿乙方相当于一个月租金的费用给乙方。……3.2装修与安装工程费用由乙方支付，具体事宜由甲乙双方协商，另行签订协议。3.3.1道路：该房屋占地范围内道路及院内的道路由甲方负责并于乙方搬迁前达到可以使用状态，且费用由甲方负担。……3.3.3电力及电梯：乙方负责按照250KWA×2的配置安装配电设施（变压器）及安装电梯设备，费用由乙方负担；……4.0相关租赁费：4.1租赁保证金为2个月的房租，签订意向书时的保证金转为本合同保证金。……4.3租赁期限届满乙方不再续租或合同中途终止时，乙方按本合同规定将该房屋返还甲方，且自结清本合同项下相关应付所有款项后10日内，甲方将保证金无息退还给乙方。……4.4租金4.4.1包括房屋租金和土地租金，年租金总计1404500元。5.0租赁费支付：5.1甲方应使该房屋达到本协议3.0所约定的交付条件，在该房屋交付之日起30个工作日内，乙方支付第一年租金1404500元，甲方应于收到租金之后30日内向乙方提供等额的租赁发票。但第一年的租赁费在合同签订时作为预付金先支付30%，交付时再支付70%，从第二年起开始每年的租金应于下一租赁年度开始前30日内支付，甲方于收到租金之后30日内向乙方提供等额的租赁发票。……5.3如果任何一方违反本合同5.1条款规定，拖欠对方租金或发票的话，应自最后款项支付日或提供发票日起，根据拖欠天数按1天应付款或发票金额的千分之一计算支付拖欠款项或发票的违约金……14.0违约责任：……14.3乙方在租赁期满前未根据本合同规定的情况擅自提前终止本合同的，应提前六个月通知甲方并取得甲方同意后，乙方在约定时间或六个月内按照13.3规定返还房屋，并应向甲方支付相等于一个月租金的赔偿金，甲方应将已经预交多余部分的房租应与租赁保证金一并返还乙方2011年9月28日，被告向原告出具三份收款收据载明收到房屋租赁费1404500元及租赁保证金234500元。
2011年8月24日16时51分，原告处管理部部长代理韦晓凡通过其官方电子邮箱weixiaofan@quadrille.com.cn向被告电子邮箱zhongtianyinshua@163.com发出主题为“租赁合同与物业管理合同以及补充协议”的电子邮件，该电子邮件内容为该电子邮件内容为“王总，按照原来的约定，把业务分为租赁合同和物业管理合同两部分。附件中，90元标准的租赁合同，内容与原租赁合同相同，仅价格和金额部分修改为90元的标准。物业管理合同，是按照网络找到的格式合同的基础上修改的。补充协议，里面已经规定了合同的执行，按照原租赁合同进行，以及原合同中13.3.2条的解释。”该电子邮件有三个附件，第一个附件为《补充协议》，第二个附件为《物业管理服务合同》，第三个附件为《租赁合同》。
涉案房屋于2011年8月17日取得青城规建验字（2011）0067号《建设工程竣工规划验收合格证》。2011年9月1日，被告向原告发出《交付通知》，载明：“按照我公司与贵公司签订的《租赁合同》规定，我公司出租给贵公司的房屋，已经按照合同第3.1条规定，取得了‘建设工程竣工规划验收合格证’，特此通知贵公司，我公司正式交付该房屋予贵公司，附‘建设工程竣工规划验收合格证’复印件，并请验明原件。请贵公司尽快安排房屋后续装修等事宜，并按照合同5.0条约定，支付第一年房租剩余70%部分。”
2011年11月7日，被告向原告发出通知书，载明：“贵公司于2011年7月与青岛中天印刷有限公司就租赁丹山工业园厂房签订租赁合同，按照合同约定，由贵公司进行装修及安装配电、电梯等设施，且双方就装修一事已经达成由中天印刷负责装修工程的意向。在合同签订过程中，我公司本着双方协调、节约的原则，对于贵公司在建筑物改造、装修方面有明确意见和要求的项目，已经按照贵公司意愿进行改造或施工，包括如下项目：1、给排水系统的改造。按照贵公司要求，增加卫生间、饮水室等用水点，我公司在施工过程中已经按照贵公司设计对给排水系统进行相应改造，以方便贵公司装修。2、地面施工改造和预留。一楼办公区域按照使用防静电地板的形式改造，食堂和卫生间等位置按照贵公司设计图纸预留地面，染色室位置预留排水沟等。3、窗户改造。为满足贵公司提出隔热保暖要求，将北侧窗玻璃由原设计的单玻更换为双玻，而且拟在装修中对南侧窗户通过封堵形式缩小一半以上。4、内墙涂料。按照贵公司服装生产用途，需要使用不含甲醛等有害物质的环保内墙涂料，我公司在内墙粉刷过程中已经将普通涂料更换为环保涂料。5、部分隔墙。为加快装修进度和施工需要，已经按照贵公司设计，将一楼仓库位置安装轻质隔墙。贵公司在合同签订后，迟迟未开始装修，包括约定由贵公司安装的配电、电梯等也未安装，因为消防验收需要配电安装完成后，以上延误已经影响到我公司厂房正常完成最终的验收。已经完工的厂房，因未全面装修，可以随意进出，我方不得不派人看守，作为已经交付给贵公司承租的厂房，这本是贵公司的义务。更为严重的是贵公司领导最近以来采取不接触、不联系、不沟通的态度，使我方对贵公司拖延的事实深感不安。虽然贵公司已经按规定支付了租金，但原来商定的开具发票的合同也一直未提供，以上为贵公司所做的改造和预留涉及的费用，贵公司均未支付，从交付至今已经半年，贵公司既不安排装修，也不计划搬迁，对我们双方都是很大的损失，希望贵公司能够正确对待已经签订的合同，正确处理双方的关系，对有关事宜通过及时、充分的沟通来解决问题。我方仍然保持极大的热情来配合贵公司装修、搬迁工作的需要。”同日，该通知书由韦晓凡签收并加盖了原告处公章。
再查明，2011年6月10日，被告与案外人青岛鑫泰装饰装潢工程有限公司（以下简称“鑫泰公司”）签订《室内装饰工程施工承包合同》，主要约定被告将涉案厂房土建改造、室内装修承包给鑫泰公司施工，合同价款4073012元。被告分别于2011年6月11日、2011年8月31日及2011年11月11日共计支付鑫泰公司工程款160万元。鑫泰公司董事长焦某出庭作证证实原告委托被告对厂房进行装修及改造的有关事项、施工价格及内容的形成过程为：1、涉案厂房的土建项目未完工的情况下，原告到被告处要求租赁厂房，新大陆装饰咨询公司给原告整个工程做的设计、施工及预算，后新大陆没有施工资质，将工程让给被告，被告又找了他（焦某）；2、施工内容是整个厂区一至三楼的粉刷、内墙吊顶、门窗更换、所有的水、电、暖气、给水、排水、强电、弱电、配电室室内门窗、防盗卷帘、室内所有后勤服务（化验室、机修车间、染坊、电梯房、卫生室、卫生间、食堂、灶间）、整个室外硬化、室外污水排放、外墙粉刷、建筑周边的消防通道及绿化、进厂门主干线、主干道、大门、一至三楼静电地板、仓库、针织车间，该些内容都是按照原告要求做的；3、总工程款400万元左右，仅支付100多万元。另查明，韦晓凡分别于2011年3月21日12时8分、2011年3月21日14时57分、2011年3月31日15时56分、2011年4月8日17时7分通过其官方电子邮箱weixiaofan@quadrille.com.cn向鑫泰公司电子邮箱jin_yimeng@2009163.com发过四封电子邮件，邮件内容及附件均与涉案厂房改造、装修设计有关。
还查明，2012年3月28日，原告向被告发出《解除﹤厂房租赁合同﹥及相关事宜通知书》，载明：“因青岛市重庆路改造项目本公司欲整体搬迁，2011年7月29日本公司与贵公司签订《租赁合同》，合同约定租赁贵公司的厂房，租赁期限5年，从2011年7月29日开始到2016年7月28日截止。第一年租金1404500元，我公司已全部支付第一年的租金。现重庆路改造项目政府规划变更，本公司无需搬迁，故此本公司与贵公司签订的《租赁合同》不能继续执行。为避免双方损失的扩大，根据租赁合同的约定，特通知贵公司解除2011年7月29日双方签订的《租赁合同》，并尽快就善后事宜进行协商。”被告于2012年3月29日签收上述解除通知书。经被告书面申请，本院于2012年12月7日依法到李沧区拆迁办、京中华评估所进行调查，证实原告曾因涉案厂房改造装修损失向政府提出过索赔要求并已进行评估。
另根据被告书面申请，本院依法委托山东大信工程造价咨询有限公司（以下简称“大信公司”）对涉案被告按照原告要求对厂房改造费用及被告将厂房恢复至原设计状态所需费用进行鉴定，被告垫付司法鉴定费41636元，大信公司为此出具了鲁大信鉴字（2014）第01005号《司法鉴定报告书》，鉴定结论为：（一）鉴定范围无争议部分：1、厂房改造工程造价为1173679.64元；2、厂房恢复工程造价为：1310585.23元；合计2484264.87元。（二）鉴定范围有争议部分为厂区内硬化地面工程，造价为291526.84元。对此，原告认为被告作为出租人，应该将厂房园区内地面硬化后才能出租，所以不应将硬化地面作为原告的恢复项目，不应计算厂区地面的硬化费用；被告认为是原告租用厂房并对园区地面硬化提出具体要求才将地面硬化，这是为原告服务项目，故应该计算厂区地面的硬化费用。原告在本院指定期限内针对该《司法鉴定报告书》提交书面异议称，大信公司对此进行了书面答复。被告未在本院指定期限内针对该《司法鉴定报告书》提交书面异议。原告质证意见为对真实性无异议，但对内容有异议，认为评估机构没有坚持独立、客观、公正的评估原则，对原告明显不公平，1、原、被告对设计及清单价格的互相来往邮件是相互协商，并且原告给被告的邮件中已经明确回复“王总，附件中是新大陆设计出来最后提供的设计图，后来已经提交给你们继续设计了，但没有变化的设计图给我们，请参考”、“看内容是否合适”，原告并未做出同意的承诺，双方没有合同关系，双方是否形成事实合同并不是由评估机构来裁判的，评估机构超出其职责范围做出裁判，对原告显失公平；2、地面硬化不是争议项目，是被告应尽的职责，无论哪家租赁厂房都会进行硬化，并不是因原告租赁了厂房才产生硬化；3、厂房并未闲置已久，原告并没有使用过该厂房就已支付给被告一年的厂房租金，原告也损失巨大，对厂房由原、被告哪一方拆除，最终应由法院裁判，并不是同某一方沟通就能确定的，评估机构带有明显的倾向性，违反了公平、公正的原则，由哪一方拆除应由双方协商，协商不成才应由法院裁决，并不是在裁判前诉讼中来确定的，这样对原告明显不公平。被告质证意见为真实性无异议，但认为鉴定结论第一项厂房改造工程造价117万余元低于被告已实际支付焦某鑫泰公司的160万元；对于厂房恢复的费用，被告认可鉴定报告的价格，虽然被告实际支出的费用高于此价，但考虑到尽快结案，被告同意鉴定价格；关于争议的厂区硬化地面29万余元，根据被告提交的证据十，即原告提供给被告的路面硬化设计图纸能够证明实际工程费用应由原告支付，而不应列为争议项。另在大信公司2013年4月26日最后一次鉴定勘查现场时，为避免双方经济损失进一步扩大，法庭建议由被告先行修复厂房。
上述事实，由原、被告提交的证据，本院依法在李沧区拆迁办调取的《租赁合同》及电力设计费发票，鲁大信鉴字（2014）第01005号《司法鉴定报告书》及书面异议回复函，调查笔录，询问笔录及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原、被告于2011年7月29日签订的《租赁合同》合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。本案原、被告双方争议的焦点问题为是否存在装饰装修合同关系。本院认为，从原、被告双方签订的《租赁意向书》、韦晓凡给被告和鑫泰公司分别所发的电子邮件、证人焦某证言、被告与鑫泰公司所签《室内装饰工程施工承包合同》、2011年11月7日被告向原告所发通知书及本院调查取证的证据来看，上述证据已形成完整的证据链条，足以证实原告因政府规划需要搬迁，与被告达成租赁意向，找新大陆公司负责设计施工，后因故新大陆公司未实际施工，而是委托被告组织的厂房改造、装修施工，被告又将该工程承包给鑫泰公司，被告已按照原告要求进行了施工，实际履行了主要合同义务，原告在重庆路改造项目政府规划变更后，曾就涉案厂房改造装修损失向政府提出过索赔要求并已进行评估。另根据《中华人民共和国合同法》第十一条规定，合同书面形式包括数据电文，而电子邮件系数据电文的一种形式，结合《中华人民共和国合同法》第三十七条关于“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，被告根据原告要求进行厂房改造、装修，已实际履行主要义务，原告在履行过程中并未提出异议，应为接受，故本院依法认定原告2011年6月9日所发出的电子邮件所附《厂房改造、装修合同书》成立，原、被告双方存在装饰装修合同关系。
综合原、被告诉辩主张和本案查明事实，本院对原告本诉请求及被告反诉请求分别评判如下：
关于原告本诉请求。一、原告以重庆路改造项目政府规划变更无需搬迁为由，于2012年3月28日向被告发出《解除﹤厂房租赁合同﹥及相关事宜通知书》，但因双方《租赁合同》第14.3条约定原告存在提前六个月通知义务，而被告2012年3月29日签收该解除通知书，故本院依法确认双方《租赁合同》于2012年9月29日解除。二、如上所述，根据原、被告《租赁合同》第4.3条和第14.3条约定，被告应在合同终止时将租赁保证金一并返还原告，故原告要求被告返还租赁保证金234500元，理由正当，本院予以支持。三、开具发票属于行政法律关系，不是民事法律关系，故原告要求被告开具房屋租赁费的等额发票，本院对此不予处理。四、原、被告《租赁合同》第5.3条约定，拖欠对方租金或发票应承担违约责任，被告收到房屋租赁费1404500元后，未依约为原告开具房屋租赁费发票，导致原告不能将该房屋租赁费以正规发票税前列支，客观上给原告造成了经济损失，鉴于该经济损失不存在继续扩大的情况，本院根据《中华人民共和国企业所得税法》第四条、第八条规定，酌情支持被告支付原告违约金351125元，其计算方法为：（1404500元×25%）=351125元。被告主张原告2011年8月24日通过电子邮件将原《租赁合同》分为《租赁合同》和《物业管理服务合同》，原告不签章导致无法开具发票，但从双方租赁费实际履行情况看，被告于2011年9月28日为原告出具的三份收款收据并未区分物业管理费和房屋租赁费，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。
关于被告反诉请求。一、如上所述，双方《租赁合同》于2012年9月29日解除，原告仅支付了被告2011年7月29日至2012年7月28日期间的房屋租赁费，故原告还应支付被告2012年7月29日至2012年9月28日期间的房屋租赁费，被告要求原告支付到期房屋租赁费351123元，本院予以部分支持，其计算方法为：（1404500元÷12个月×2个月）=234083.34元。二、原、被告双方存在装饰装修合同关系，被告根据原告要求对厂房进行改造、装修，原告应予支付厂房改造费，经本院依法委托大信公司对涉案厂房改造费用进行评估，大信公司根据现场勘察情况依法评估涉案厂房改造工程造价为1173679.64元，原告对此虽有异议，但未提交有效证据予以反驳，本院对此评估结论予以采信，但鉴定范围内有争议的厂区内硬化地面工程造价291526.84元，本院认为，原、被告电子邮件往来中的改造、装修','2018-10-03
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