山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鲁民提字第304号
抗诉机关：山东省人民检察院。
申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：威海市环翠区鲸园房地产开发有限公司，住所地威海市。
法定代表人：陈立中，董事长。
委托代理人：王立业，山东英良泰业律师事务所律师。
申诉人（一审第三人、二审上诉人）：隋如璋。
被申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：司月兰。
委托代理人：李孝群，山东鹏华律师事务所律师。
申诉人威海市环翠区鲸园房地产开发有限公司（以下简称：鲸园公司）、隋如璋因与被申诉人司月兰房屋租赁合同纠纷一案，不服威海市中级人民法院（2012）威民再终字第26号民事判决，向检察机关申诉。山东省人民检察院作出鲁检民抗（2014）37000000070号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年9月25日作出（2014）鲁民抗字第50号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派检察员范培河、孙玲出庭。申诉人鲸园公司的法定代表人陈立中及其委托代理人王立业，申诉人隋如璋，被申诉人司月兰及其委托代理人李孝群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2005年6月10日，鲸园公司诉称，鲸园公司与司月兰签订了一份租赁合同，合同签订后，司月兰只支付了2005年7月10日至2007年7月9日的租金，2007年7月10日至今的租金一直未付，为此，鲸园公司特提起诉讼，请求依法判令解除双方之间的租赁合同，判令司月兰支付鲸园公司自2007年7月10日至2008年12月31日的租金295900元，违约金200000元，所欠租金利息13406元，共计509306元。司月兰承担本案诉讼费用。
司月兰辩称，其不同意鲸园公司主张的解除双方间租赁合同的请求，且鲸园公司要求的租金及违约金的请求也是不成立的。双方之间确实签订了租赁合同，2007年在合同的履行过程中，因为涉案房屋双方发生过纠纷，经过威海市环翠区人民法院（2007）威环民一初字第1568号民事判决进行过处理。由于在解决这一纠纷的过程中，鲸园公司对该租赁房屋进行了停水停电及更换了外面的门，致使司月兰没有正常使用该租赁房屋，所以司月兰认为鲸园公司应该履行义务。在鲸园公司没有履行义务的情况下，鲸园公司要求司月兰履行相关义务是没有法律根据的，其诉讼请求是不能成立的。基于鲸园公司停水停电，司月兰不能使用租赁房屋的事实，造成了实际损失，司月兰当庭提出反诉，要求鲸园公司赔偿给司月兰造成的损失55万元，并承担违约金20万元。
威海市环翠区人民法院一审查明，2005年6月10日，双方经协商一致，就司月兰租用鲸园公司新威路35号楼4层、5层、6层、7层办公楼达成协议，主要内容如下：鲸园公司为出租方，司月兰为承租方，司月兰租用鲸园公司房屋位置：新威路35号楼4层、5层、6层、7层办公楼，租用面积约1600平方米。租用时间自2005年7月l0日至2010年7月9日止，租用费用每年为200000元人民币，付款方式为自合同签订之日起付清第一年房租贰拾万元整，后四年房租即每年的6月10日前付清下年房租，直到租期满止，如果司月兰不能按合同规定日期付清房租，每拖一年付给鲸园公司直接损失费、间接损失费、违约金伍仟元整及所欠租金利息（月利率6.6‰），鲸园公司有权出租此房。司月兰租期内水、电费及税款由司月兰负责。水费每吨4.50元，电费每度1.00元由鲸园公司收缴有关部门（如果水费损耗每吨价格超出4.50元、电费损耗每度价格超出1.00元则按照超出价格收缴）。双方租期五年内，双方不得中途违约。任意一方违约赔偿对方损失贰拾万元整。如果司月兰不能按时交纳租金及水电费，鲸园公司有权收回此房，并断水断电，后果由司月兰自负。司月兰在租期内不能随意转租，如果转租需经鲸园公司同意，否则鲸园公司有权收回此房，并不退还司月兰所剩的租金。
2006年1月23日，双方又签订补充租房合同书一份，达成补充协议如下：双方于2005年6月10日签订的租房合同中第十四条修改为司月兰在租期内可以出租转让，水电费及房租由司月兰负责收齐再交给鲸园公司。本补充协议与2005年6月10日签订的租房合同具有同等效力。
2007年8月16日，鲸园公司曾以司月兰未按期交纳房租为由将司月兰诉至法院，要求解除合同并要求司月兰赔偿损失。2007年10月19日，威海市环翠区人民法院作出（2007）威环民一初字第1568号民事判决书认定司月兰未能按时交纳租金的原因系因鲸园公司拒收，因此驳回鲸园公司的诉讼请求。该判决同时查明，司月兰将承租的房屋及鲸园公司自有的新威路三层的房屋一并转租给了第三人隋如璋，年租金55万元，三层房屋租期2006年3月1日至2016年2月29日止，四至七层租期为2006年3月1日至2010年7月10日。后鲸园公司不服一审判决，向威海市中级人民法院提起上诉。
在该案二审过程中，2007年12月14日，鲸园公司向司月兰及隋如璋下发通知函一份，内容为：司月兰暨隋如璋关于租赁新威路35号楼四至七层办公楼事宜，因你方的违约已构成合同约定解除条件。为避免我公司损失扩大，特通知你在2008年1月14日前搬出。我公司已给你方一个月时间清点物品及搬出时间了。届时公司将对该办公楼管理。你方可以对自己物品清点成单，择地方存放，也可以放弃。我公司对遗留财物将不再负有管理责任。隋如璋在该通知上签名，并注明：此函已收到。
2008年1月14日，鲸园公司与隋如璋签订交接协议一份，内容为：关于交接威海市新威路35号楼四至七层办公楼事宜，从今日起该楼的实际管理权交付给鲸园公司。因隋如璋未按期搬出，鲸园公司将从今日起停水停电，并派人接管该办公楼的所有设施。隋如璋可以继续清点财物并安排搬出事宜。该交接协议上有鲸园公司盖章及第三人隋如璋的签字。后经法院询问鲸园公司为何要与第三人隋如璋签订该份协议时，鲸园公司称其与司月兰之间有纠纷，司月兰未能交纳房租与水电费，鲸园公司要求解除合同，遂给隋如璋下发了通知并与其签订协议，但当时隋如璋只是签了字，是否同意并未表态。
2008年12月17日，鲸园公司向威海市中级人民法院撤回上诉。在此期间，司月兰仍未给付2007年7月10日后的租金。同日，鲸园公司向司月兰邮寄催款通知书一份，要求司月兰在接到通知之日起五日内向鲸园公司付清2007及2008年的租金，并要求司月兰支付违约金，逾期鲸园公司将解除合同。但司月兰未在五日内向鲸园公司交纳租金，鲸园公司遂于2008年12月25日诉至法院，要求解除双方之间的租赁合同，并要求司月兰支付租金及违约金。
司月兰在庭审中称其并不是不愿意支付房租，而是因为鲸园公司对涉案房屋进行了停水停电并更换了大门，司月兰无法继续经营，因此才没有支付租金。
对于是否对司月兰租赁的房屋进行停水停电，鲸园公司予以否认。2009年2月25日，法院组织双方当事人进行现场勘察。双方认可新威路35号楼三层系司月兰自有房屋，四至七层系司月兰承租鲸园公司的房屋。现场情况为：三楼水箱外门打开，内水阀被铁丝绕缠，无水，该水阀可控制四至七层水管，水箱外门平时未锁。鲸园公司工作人员持有一楼总配电室钥匙，配电室内有分闸可控制四至七层电源。现场四至七层有电，四层楼梯间分电箱外门打开，分电箱内电闸打开。四至七层各房间门均上锁，未能正常经营，双方称该房屋系第三人隋如璋实际租用，隋如璋现不知去向，双方均无各房间钥匙，无法入内查明水电情况。
为了证明涉租的四至七层楼房在2008年1月14日后处于停水停电状态，司月兰提供证人出庭作证。证人刘某出庭证实，2008年开庭的头一天（具体的日期记不清楚），物业把涉案房屋的水停了，把电闸也拉了，且至今也未恢复。对此证人证言，鲸园公司称其单位根本没有物业公司，即使停水停电也不是鲸园公司所为。司月兰又向法院申请请调取威海市中级人民法院（2007）威民一终字第525号卷宗笔录，称笔录中对停水停电的事实有记载。
应司月兰申请，法院依法调取了威海市中级人民法院（2007）威民一终字第525号卷宗笔录。该案的调查笔录中记载如下：“鲸园公司：为了避免损失扩大，鲸园公司向司月兰以及实际管理人发出了通知函，要求其在2008年1月14日前搬出。2008年1月14日，鲸园公司与涉案房屋的实际经营人达成了交接协议，所争议的楼房已搬出，现已停水停电，鲸园公司也已实际管理。该证据说明该合同已实际解除，因为司月兰的原因，按照合同约定解除，且已形成事实。隋如璋是涉案房屋的实际经营人。有关财产已经清点了，现在在那放着……司月兰的住址就在新威路35号。以前我们送通知都是送到新威路35号。我们认为隋如璋是司月兰雇佣或者聘请的，司月兰我们也无法找到她。停水事实是在2008年1月14日早晨，司月兰如果在新威路35号住，她当然知道这个事实。在一审向法庭提供的三份通知，司月兰也分别都收到了，依照惯例，我们相信她也应当收到了……”。
对于水电费的收取方式，庭审中，司月兰称在实际的履行过程中，是由鲸园公司到当时的租赁房屋的实际经营方隋如璋处直接收取的，司月兰没有相关的交纳水电费单据，司月兰称事实上根本没有欠鲸园公司的水电费，但对2008年1月14日至今的水电费，司月兰承认其未向鲸园公司交纳过，至于隋如璋是否交纳，司月兰不清楚。对此鲸园公司予以否认，称其没有直接从隋如璋处收取水电费，是要由司月兰直接交给鲸园公司的，但是在此期间司月兰没有给鲸园公司交付水电费。
在本案审理过程中，鲸园公司撤回要求司月兰支付租金利息13406元的诉讼请求，对于鲸园公司向司月兰主张20万元违约金的请求，鲸园公司陈述因司月兰没有交纳2007年7月至今的房租和水电费，鲸园公司因此按双方所签订合同的约定向司月兰主张该违约金。
另查，司月兰提起反诉，但未在法院规定的期间内向法院交纳反诉费。
威海市环翠区人民法院一审认为，双方签订的租房合同及补充租房合同书是当事人的真实意思表示，又不违反法律规定，应认定为合法有效，双方均应守信履行。在本案中，鲸园公司将房屋租赁给司月兰使用，鲸园公司有义务在租赁期间保持租赁房屋符合约定用途，司月兰也理应按期向鲸园公司交付房租。
鲸园公司主张司月兰没有交纳2007年7月起至今的房租，但经法院（2007）威环民一初字第1568号民事判决书认定司月兰曾积极向鲸园公司交纳房租，但鲸园公司予以拒收，且在司月兰积极交纳租金的前提下，鲸园公司对租赁房屋停水、停电的行为影响合同目的的实现，因此驳回了鲸园公司的诉讼请求。后鲸园公司虽提起上诉，但最终撤回上诉，因此法院（2007）威环民一初字第1568号民事判决书已经发生法律效力，双方间的租赁合同仍未解除，且在本案的审理中，双方均认可本案争议的租赁房屋钥匙仍在第三人隋如璋处，隋如璋及司月兰并未向鲸园公司交付房屋，司月兰仍负有向鲸园公司交纳房租的义务。但在2008年l2月17日鲸园公司又通知司月兰交纳租金时，司月兰未能按时交纳，并以鲸园公司对涉租房屋进行停水停电为由拒绝给付。
由此，本案的争议焦点在于鲸园公司是否对涉租房屋进行了停水停电以及若停水停电事实成立，司月兰是否即享有拒付房租的抗辩权。
尽管庭审中鲸园公司对停水停电的事实予以否认，但从法院调取的（2007）威民一终字第525号卷宗笔录中，鲸园公司已承认停水停电的事实，且结合2008年1月14日鲸园公司与实际承租人隋如璋签订的交接协议及证人刘某的证言可以看出，以上证据前后关联，已形成完整的证据链，可以认定鲸园公司对涉租房屋进行停水停电的事实。鲸园公司又辩称即使停水停电事实成立，也系因司月兰未能按期交纳房租及水电费。法院认为，在司月兰未交纳房租的情况下，鲸园公司是否享有停水停电的抗辩权，因停水停电时间为2008年1月14日，而此时（2007）威环民一初字第1568号案件还在上诉审过程中，而在一审已认定并非司月兰未交纳房租，而是鲸园公司拒收，且最终该案鲸园公司撤诉，一审判决生效，由此可以认定鲸园公司以司月兰未交纳房租为由停水停电理由不当，法院不予支持；至于鲸园公司是否可以以司月兰未交纳水电费为由停水停电，首先要看交付水电费履行义务的责任在鲸园公司还是司月兰。根据双方签订的租赁合同约定，司月兰不能交付水电费，鲸园公司可以断水断电，双方签订的补充租房合同书中也约定，水电费及房租由司月兰负责收齐后再交给鲸园公司，由此可见交付水电费义务在司月兰，但司月兰却未能提供其交纳水电费的单据。司月兰又称在实际经营过程中是由鲸园公司到当时的实际承租人隋如璋处直接收取的，但鲸园公司予以否认，且即使司月兰陈述属实，按双方合同约定，按时交纳水电费系承租方的义务，其举证义务也在司月兰。现其未能提交证据，司月兰抗辩理由不成立，故可认定司月兰未交付水电费，鲸园公司可以此行使停水停电的抗辩权，司月兰仍应支付拖欠鲸园公司的房租。
关于双方签订的租赁合同，鲸园公司是否可以行使解除权，按双方租赁合同的约定，如司月兰不能按时交纳租金及水电费，鲸园公司有权收回房屋，并断水断电，后果由司月兰自负。在司月兰未能提交2008年1月14日前交纳水电费证据的情况下，鲸园公司不仅可以行使停水停电的抗辩权，亦可以根据合同约定收回房屋。且按照2007年12月17日鲸园公司给司月兰发送催款通知书，司月兰仍未能按期交纳所欠租金。因此，根据《中华人民共和国合同法》的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
至于鲸园公司是否有权要求司月兰支付违约金200000元，按双方合同约定，双方租期五年内，不得中途违约，任意一方违约赔偿对方损失二十万元整。本案中，司月兰未能提供交纳水电费的证据，也未在鲸园公司于2008年12月17日发出通知书中规定的期限内交纳租金，故认定鲸园公司有权向司月兰主张该请求。
对于司月兰提出的反诉请求，因其未在本院规定的时间内交纳诉讼费，对司月兰的反诉请求法院不予受理，司月兰可另行起诉处理。
威海市环翠区人民法院于2009年4月28日作出（2008）威环商初字第2155号民事判决：一、解除鲸园公司与司月兰双方签订的房屋租赁合同；二、司月兰支付鲸园公司2007年7月10日至2008年12月31日的房屋租金295900元；三、司月兰支付鲸园公司违约赔偿金200000元。案件受理费8994元，财产保全费5000元，鲸园公司负担237元，司月兰负担13757元。
司月兰不服上诉称，1、合同实际履行过程中，水电费是由鲸园公司到实际承租人隋如璋处直接收取，隋如璋并不欠鲸园公司水电费。鲸园公司也从未向司月兰主张过水电费。此外，鲸园公司停水停电的时间是2008年1月份，当时双方当事人因房屋租赁产生的第一次诉讼正在审理中，鲸园公司一直以司月兰欠房租为由进行诉讼，从未提过水电费的事宜。并且鲸园公司一直主张其未停水停电。既然鲸园公司认为自己没有停水停电，也就说明没有发生能使鲸园公司实施停水停电的理由。所以一审法院认定鲸园公司以司月兰未付水电费为由，行使停水停电的抗辩权成立，是错误的。2、即使司月兰欠鲸园公司的水电费，在司月兰能够履行交付水电费义务的情况下，一审法院判决解除合同错误。
鲸园公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审诉讼期间，法院组织双方当事人对租赁房屋现场进行了勘验，房屋内所有的宾馆经营设施原封不动，没有腾空。
威海市中级人民法院二审认定的其他案件事实与一审相同。
威海市中级人民法院二审认为，根据合同约定，缴纳水电费系司月兰的合同义务。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。因此，在司月兰与鲸园公司对司月兰是否缴纳水电费的事实发生争议的情况下，司月兰负有举证责任。诉讼中，司月兰既未提供缴纳水电费的书面证据，其申请出庭作证的证人也未到庭作证。因此，司月兰主张其已付清水电费的上诉理由不能成立。
合同约定，“如果司月兰不能按时交纳租金及水电费，鲸园公司有权收回此房，并断水断电，后果由司月兰自负”。根据该约定，鲸园公司以司月兰未缴纳水电费为由停水停电，抗辩权成立。既然如此，司月兰就不能再以鲸园公司停水停电为由拒付租金。同时，根据该合同约定，在司月兰不能及时交纳租金及水电费的情况下，鲸园公司有权收回租赁房屋，也就是其有权解除本案诉争的租赁合同。鲸园公司的此种合同解除权系约定解除权，只要合同约定的合同解除条件具备，一方当事人就有合同解除权，不需要符合法律规定的法定解除权所必须具备的法定要件。因此，司月兰认为即使其欠鲸园公司水电费属实，在其能够履行缴纳水电费义务的情况下，法院不应判决解除合同的上诉理由不能成立。
在2008年1月14日交接协议中，鲸园公司明确表示“今日起该楼的实际管理权交付给威海市鲸园房地产开发公司”。在2008年1月16日，（2007）威民一终字第525号一案的调查笔录中，鲸园公司陈述“所争议的楼房已搬出，现已停水停电，鲸园公司也已实际管理。……有关财产已经清点了……”。根据该交接协议的内容以及上述鲸园公司的庭审陈述，租金只能计算至2008年1月14日。但是，从二审现场勘验情况看，交接协议记载的内容和鲸园公司的上述陈述，与实际情况不一致，隋如璋并没有将经营设施清点搬出，没有腾空房屋，将房屋交付鲸园公司。因此，一审法院将租赁费计算至起诉之时并无不当。
二审诉讼中，司月兰以其已起诉隋如璋索要租金为由，申请对本案中止审理。法院认为，隋如璋是否拖欠司月兰的租金，与本案的处理没有必然的关联性，本案不是必须以司月兰与隋如璋拖欠租金纠纷一案的审理结果为依据。因此司月兰中止审理的申请，不符合法律规定，法院不予准许。综上，司月兰的上诉理由不能成立，原审判决正确，应予维持。威海市中级人民法院于2009年8月14日作出（2009）威商终字第262号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8994元，由司月兰负担。
司月兰不服，申请再审称，现司月兰提供新证据证实已向鲸园公司交纳了水电费，鲸园公司出具的收到水电费的收款收据6份能够证实司月兰不欠水电费的事实。另外，鲸园公司停水停电的时间是2008年1月14日，当时司月兰与鲸园公司因房屋纠纷诉讼正在审理中，鲸园公司一直主张司月兰未交纳租金，从未提及过欠水电费的事情。原审判决认定司月兰不能提供交纳水电费的单据，因而，鲸园公司可以进行停水停电，有权收回房屋，解除租赁合同是错误的。上述6份收款收据作为新证据，足以推翻原判决认定的事实。
鲸园公司辩称，1、司月兰在一审、二审程序中没有提供证据证明其已经交纳2008年1月l4日前的水电费的情况下，鲸园公司有权停水停电，司月兰再以鲸园公司停水停电为由拒付租金不能成立。2、司月兰从2007年12月28日至今仍未交纳水电费。3、即使司月兰提供新证据证明其已经交纳水电费，鲸园公司仍有权解除合同。鲸园公司于2008年12月17日向司月兰发出通知，要求其在接到通知之日起5日内付清2007年与2008年的租金，并要求支付违约金，逾期解除合同，司月兰没有交付租金。租赁合同约定，不按时交纳租金的事实存在，是出租人解除租赁合同的约定事由，因此，原审判决解除合同正确。
本院再审认为，原一、二审判决认定事实不清，证据不足。于2010年10月18日作出（2010）鲁民提字第225-1号民事裁定，一、撤销威海市中级人民法院（2009）威商终字第262号民事判决及威海市环翠区人民法院（2008）威环商初字第2155号民事判决；二、本案发回威海市环翠区人民法院重审。
鲸园公司诉称，2005年6月10日，鲸园公司与司月兰签订了一份租赁合同，合同签订后，司月兰只支付了2005年7月10日至2007年7月9日的租金，2007年7月10日之后的租金一直未付。故鲸园公司特提起诉讼，请求依法判令解除双方之间的租赁合同，判令司月兰支付鲸园公司自2007年7月10日至2008年12月31日的租金295900元及利息，支付违约金200000元。
司月兰辩称，鲸园公司要求租金及违约金的请求是不成立的，2007年在合同的履行过程中，因为涉案房屋双方发生过纠纷，经过威海市环翠区人民法院（2007）威环民一初字第1568号民事判决进行过处理。由于在解决这一纠纷的过程中，鲸园公司对该租赁房屋进行了停水停电及更换了外面的门，致使司月兰没有正常使用该租赁房屋，所以司月兰认为鲸园公司应该履行相关的义务。在鲸园公司没有履行义务的情况下，鲸园公司要求司月兰履行相关义务是没有法律根据的，其诉讼请求是不能成立的。基于鲸园公司停水停电，司月兰不能使用租赁房屋的事实，造成了实际损失，司月兰提出反诉，要求鲸园公司赔偿给司月兰造成的转租损失35万元，并承担违约金20万元。
经审理查明，2005年6月10日，鲸园公司与司月兰就司月兰租用鲸园公司新威路35号楼4层、5层、6层、7层房屋达成协议，双方约定，租用时间自2005年7月10日至2010年7月9日止，租用费用每年为20万元人民币，付款方式为自合同签订之日起付清第一年房租20万元，后四年房租即每年的6月10日前付清下年房租，直到租期满止，如果司月兰不能按合同规定日期付清房租，每拖一年付给鲸园公司直接损失费、间接损失费、违约金伍仟元整及所欠租金利息（月利率6.6‰），鲸园公司有权出租此房。司月兰租期内水、电费及税款由其负责。水费每吨4.50元，电费每度1.00元由鲸园公司收缴有关部门（如果水费损耗每吨价格超出4.50元、电费损耗每度价格超出1.00元则按照超出价格收缴）。双方租期五年内，双方不得中途违约。任意一方违约赔偿对方损失贰拾万元整。如果司月兰不能按时交纳租金及水电费，鲸园公司有权收回此房，并断水断电，后果由司月兰自负。司月兰在租期内不能随意转租，如果转租需经鲸园公司同意，否则鲸园公司有权收回此房，并不退还司月兰所剩的租金。
2006年1月23日，鲸园公司与司月兰又签订补充租房合同书一份，双方达成补充协议：双方于2005年6月10日签订的租房合同中第十四条修改为司月兰在租期内可以出租转让，水电费及房租由司月兰负责收齐再交给鲸园公司。本补充协议与2005年6月10日签订的租房合同具有同等效力。
2006年2月25日，司月兰与案外人隋如璋签订一份租赁合同，约定司月兰将承租鲸园公司的房屋及其自有的第三层的房屋一并转租给了第三人隋如璋，年租金55万元，其中第三层租金为每年20万元，三层房屋租期自2006年3月1日至2016年2月29日止，四至七层租期为2006年3月1日至2010年7月10日。
鲸园公司与司月兰签订合同之后，鲸园公司将房屋交付司月兰使用，司月兰给付了第一年度和第二年度租金。
2007年8月16日，鲸园公司曾以司月兰未按期交纳房租为由将司月兰诉至法院，要求解除合同并要求司月兰赔偿损失。2007年10月19日，威海市环翠区人民法院作出（2007）威环民一初字第1568号民事判决，认定司月兰未能按时交纳租金的原因系因鲸园公司拒收，并据此驳回鲸园公司的诉讼请求。该判决同时查明了司月兰将承租鲸园公司的房屋及其自有的第三层房屋一并转租给了隋如璋的事实。鲸园公司不服该一审判决，向威海市中级人民法院提起上诉。在该案二审过程中，2007年12月14日，鲸园公司向司月兰及隋如璋发送通知函一份，内容为：司月兰暨隋如璋关于租赁新威路35号楼四至七层办公楼事宜，因你方的违约已构成合同约定解除条件。为避免我公司损失扩大，特通知你在2008年1月14日前搬出。我公司已给你方一个月时间清点物品及搬出时间了。届时我公司将对该办公楼管理。你方可以对自己物品清点成单，择地方存放，也可以放弃。我公司对遗留财物将不再负有管理责任。隋如璋在该通知上签名，并注明：此函已收到。
2003年1月14日，鲸园公司与隋如璋签订交接协议一份，内容为：关于交接威海市新威路35号楼四至七层办公楼事宜，从今日起该楼的实际管理权交付给威海市鲸园房地产开发有限公司。因隋如璋未按期搬出，威海市鲸园房地产开发有限公司将从今日起停水停电，并派人接管该办公楼的所有设施。隋如璋可以继续清点财物并安排搬出事宜。该交接协议上有鲸园公司盖章及第三人隋如璋的签字。鲸园公司称因其与司月兰之间有纠纷，司月兰未能交纳房租与水电费，鲸园公司要求解除合同，遂给隋如璋下发了通知并与其签订协议，但当时隋如璋只是签了字，其是否同意并未表态。
2008年12月17日，鲸园公司向威海市中级人民法院撤回上诉。在此期间，司月兰未给付2007年7月10日以后的租金。同日，鲸园公司向司月兰邮寄催款通知书一份，要求司月兰在接到通知之日起五日内付清2007及2008年的租金，并要求司月兰支付违约金，逾期鲸园公司将解除合同，但司月兰未在五日内向鲸园公司交纳租金。司月兰对此提出异议认为，司月兰已经于2008年12月19日向鲸园公司交纳租金，但鲸园公司拒绝接收，司月兰提供杜某某和刘某某的书面证言予以证实，鲸园公司对此提出异议认为，司月兰没有去交过租金，两位证人没有出庭作证，其证言不能采信。
对于是否对司月兰租赁的房屋进行停水停电，鲸园公司予以否认。2009年2月25日，法院组织双方当事人进行现场勘察。双方认可新威路35号楼三层系司月兰自有房屋，四至七层系司月兰承租鲸园公司的房屋。现场情况为：三楼水箱外门打开，内水阀被铁丝绕缠，无水，该水阀可控制四至七层水管，水箱外门平时未锁。鲸园公司工作人员持有一楼总配电室钥匙，配电室内有分闸可控制四至七层电源。现场四至七层楼梯间有电，四层楼梯间分电箱外门打开，分电箱内电闸打开。四至七层各房间门均上锁，未能正常经营，双方称该房屋系第三人隋如璋实际租用，隋如璋现不知去向，双方均无各房间钥匙，无法入内查明水电情况。
为了证明租赁的四至七层楼房在2008年1月14日后处于停水停电状态，司月兰方提供证人刘某出庭作证，该证人证实，物业把租赁房屋的水停了，把电闸也拉了，且至今也未恢复。对此证人证言，鲸园公司称其单位根本没有物业公司，即使停水停电也不是鲸园公司所为，虽然司月兰拒交房租鲸园公司有权停水停电，但鲸园公司并没有停水停电。
对于水电费的收取，司月兰称在实际的履行过程中，是由鲸园公司到当时的租赁房屋的实际经营方隋如璋处直接收取的，重审过程中，司月兰又提供新的证据即水电费收据，证明司月兰实际交纳水电费至2007年12月底。
合同到期后，鲸园公司与司月兰于2010年8月15日对租赁房屋水电表止码进行了确认，同日，司月兰将租赁房屋钥匙交付鲸园公司。
以上事实，有书证及当事人陈述等证据在案证实。
威海市环翠区人民法院经审理认为，双方签订的租房合同及补充租房合同书均为当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为合法有效，双方均应信守履行。威海市环翠区人民法院生效的（2007）威环民一初字第1568号民事判决已经认定，司月兰未能按时交纳租金的原因系因鲸园公司拒收，而并非司月兰不予交纳，故司月兰在合同履行过程中不存在违约行为。鲸园公司于2007年12月14日发送解除合同通知函，要求在2008年1月14日前搬出，后司月兰与隋如璋又于2008年1月14日签订交接协议一份，致使合同终止了履行。司月兰将房屋转租给隋如璋后，鲸园公司未经司月兰同意，在不具有法定或约定合同解除权的情况下，单方解除与司月兰间的租赁合同，导致合同终止履行，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，鲸园公司违约解除合同的时间应为签订交接协议的2008年1月14日。
2007年7月10日至2008年1月14日经营期间的房租司月兰应当支付。但开始鲸园公司拒收房租，后双方因合同违约问题一直在诉讼中，双方的权利义务未最终确定，故鲸园公司请求司月兰支付租金利息，理由不当，法院不予支持。因鲸园公司违反与司月兰的合同约定，鲸园公司应当对司月兰承担相应的违约责任，双方约定违约金为20万元，该数额不足以弥补司月兰的转租收益损失，不足部分，司月兰仍有权要求鲸园公司承担。综上所述，鲸园公司的诉讼请求及司月兰反诉请求的合理部分，理由正当，法院予以支持。威海市环翠区人民法院于2011年8月2日作出（2008）威环商重字第2155号民事判决，一、司月兰支付鲸园公司2007年7月10日至2008年1月13日的房屋租金102192元；二、鲸园公司支付司月兰违约赔偿金373767元；三、驳回鲸园公司其他诉讼请求；四、驳回司月兰其他反诉请求。一、二审案件受理费各8994元，财产保全费5000元，反诉费4775元，共计27763元，鲸园公司负担18509元，司月兰负担9254元。
鲸园公司不服该判决，向威海市中级人民法院提起上诉。
威海市中级人民法院再审认为，原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决。威海市中级人民法院于2012年4月23日作出（2011）威商再终字第31号民事裁定，一、撤销（2008）威环商重字第2155号民事判决；二、本案发回威海市环翠区人民法院重审。
鲸园公司起诉并答辩称，2005年6月10日，鲸园公司与司月兰签订了一份房屋租赁合同，合同约定司月兰承租鲸园公司位于威海市新威路35号楼4-7层房屋，年租金20万元。合同签订后，司月兰仅付了自2005年7月10日至2007年7月9日的租金，自2007年7月10日以后的租金一直未能给付。2010年8月15日，鲸园公司与司月兰双方交接了房屋。因司月兰未能按时交纳租金的违约行为，鲸园公司有权解除合同并另行出租；但司月兰在2010年8月15日前一直占用房屋，给鲸园公司造成巨大经济损失。重审过程中，鲸园公司要求解除双方之间的租赁合同，司月兰给付自2007年7月10日至2008年12月31日的租金295900元并支付利息，支付违约金20万元；重审过程中，鲸园公司变更诉讼请求，请求司月兰支付自2007年7月10日至2010年8月15日期间的租金或房屋占用费619728元，逾期交纳房屋租金的利息151337元；增加诉讼请求，要求司月兰支付违约金及损失300万元，后又变更该项请求为要求司月兰支付违约金及损失20万元。针对司月兰的反诉请求，鲸园公司认为，2008年1月14日鲸园公司未对租赁房屋停水、停电，司月兰也并未将租赁房屋交还鲸园公司；从几次审理查明的事实，能够证实司月兰迟延交纳房屋租金及水电费的事实，司月兰构成违约而非鲸园公司违约，故要求驳回司月兰的反诉请求。
司月兰答辩并提起反诉称，鲸园公司于2008年1月14日对租赁房屋停水、停电，造成承租人无法使用房屋，且鲸园公司于该日与第三人隋如璋进行了交接，实际上已解除了合同，故其要求支付60万元的租金没有事实依据；基于鲸园公司停水、停电的违约行为，且司月兰在合同履行过程中没有违约，鲸园公司要求司月兰支付违约金、房屋占用费、利息等有事实依据，要求驳回鲸园公司的诉讼请求。同时，基于鲸园公司的违约行为，原重审过程中已提起反诉，要求鲸园公司赔偿其租金损失375000元，要求鲸园公司支付违约金20万元。本次重审过程中，增加诉讼请求，要求鲸园公司赔偿司月兰自有的第三层房屋的租金损失160万元，第四层及一楼大门、吊顶及地面装修损失28万元。
隋如璋述称，其与司月兰签订了房屋租赁合同，按期支付给司月兰两年的租金共计110万元，并投入巨额资金进行了装修经营旅馆；在正常经营过程中，因鲸园公司与司月兰之间的矛盾和纠纷，导致隋如璋无法正常经营，损失惨重，故请求法院在查明事实后依法判决。
威海市环翠区人民法院经审理查明，2005年6月10日，鲸园公司（合同中的甲方）与司月兰（合同中的乙方）签订了一份《租房合同》，主要内容为：乙方承租甲方新威路35号楼4-7层办公楼，租赁面积约1600平方米，租期自2005年7月10日至2010年7月，租赁费用每年200000元，付款方式为合同签订之日付清第一年的租金200000元，后四年的房租为每年6月10日付清下年房租，如乙方不能按合同约定付清房租，每拖一天给付甲方直接损失费、间接损失费、违约金5000元及所欠租金利息（月利率6.63‰），甲方有权出租此房。租赁期内，水、电费及税款由乙方负担，水费每吨4.50元，电费每度1.00元，由甲方收取代缴；如乙方不能按时交纳租金、电费，甲方有权收回此房，并断水、断电，后果由乙方自负。租赁期间，双方均不得中途违约，如违约，需赔偿对方损失20万元。乙方在租赁期内必须保证不破坏甲方房间、地面、墙面等属于甲方的房产及公共设施，自行装修的一切费用由乙方负责，租期已满拆除费用也由乙方负责。乙方在租期内不能随意转租，如果转租需经甲方同意，否则甲方有权收回此房，且不退还乙方剩余租金。该合同签订后，鲸园公司与司月兰交接了租赁的房屋，司月兰亦按合同约定向鲸园公司交付了第一年的租金20万元。
2006年1月23日，鲸园公司（合同中的甲方）与司月兰（合同中的乙方）又签订了一份《补充租房合同书》，主要内容为：双方于2005年6月10日签订的《租房合同》中第十四条修改为乙方在租期内可以出租转让，水电费及房租由乙方负责收齐后再交给甲方；该《补充租房合同书》与2005年6月10日签订的《租房合同》具有同等法律效力。
2006年2月25日，司月兰（合同中的甲方）与隋如璋（合同中的乙方）签订了一份《租赁合同》，主要内容为：甲方拥有新威路35号第三层财产所有权，拥有4-7层房屋在2010年7月10日前的转租权。甲方将新威路35号3-7层全部租赁给乙方使用，用于乙方开设旅店、餐饮、办公；其中4-7层租赁期间为4年4个月零10天，即自2006年3月1日至2010年7月10日，第3层租赁期间10年，自2006年3月1日至2016年2月29日，年租赁费55万元其中第3层租赁费20万元，租赁费的交纳方式为第一年55万元分两次付清，2007年3月1日至2010年7月10日前租赁费于每年1月30日前一次性付清当年租金。乙方租赁期间，水、电费及有关费用由乙方承担；乙方如需装修，设计方案须经甲方同意后方可施工；甲方将所有经营物品提供给乙方使用，不收取折旧费。该合同签订后，司月兰即将合同约定的房屋及物品交付给隋如璋使用，隋如璋亦按合同约定向司月兰给付了第一年的租金55万元。
2006年6月，司月兰向鲸园公司付清了第二年的租金20万元；2007年1月，隋如璋亦向司月兰交清了第二年的租金55万元。
2007年8月16日，鲸园公司以司月兰未按期交纳房屋租金为由向法院提起诉讼，要求解除与司月兰的房屋租赁合同并赔偿损失20万元。2007年10月19日，法院依据相关证据认定并非司月兰不按时交纳租金，而是鲸园公司采取拒收租金等行为明确表示不想继续履行合同，致使出现司月兰未能按时交纳租金的结果，故以（2007）威环民一初字第1568号民事判决，驳回鲸园公司要求解除租赁合同并赔偿损失的请求。鲸园公司不服该判决，向威海市中级人民法院提起上诉。二审过程中，2007年12月14日，鲸园公司向司月兰及隋如璋发出《通知函》：“司月兰暨隋如璋：关于租赁威海市新威路35号楼4至7楼事宜，因你方的违约已构成合同约定解除条件。为避免我公司损失扩大，特通知你在2008年1月14日前搬出。我公司已经给你方一个月时间清点物品及搬出时间了。届时我公司将对该办公楼管理。你方可以对自己物品清点成单，择地方存放，也可以放弃。我公司对遗留财物将不再负有管理责任。”隋如璋在该《通知函》上签名，注明已收。
2008年1月14日，鲸园公司与隋如璋签订《交接协议》主要内容为：关于交接威海市新威路35号楼4至7层办公楼事宜，从今日起该楼的实际管理权交付给威海市环翠区鲸园房地产开发有限公司。因隋如璋未按期搬出，威海市环翠区鲸园房地产开发有限公司将从今日起停水停电，并派人接管该办公楼的所有设施。隋如璋可以继续清点财物并安排搬出事宜。审理过程中，隋如璋认可与鲸园公司签订上述《交接协议》，但并不认可鲸园公司提出终止合同的要求，实际亦未按照鲸园公司的要求搬走物品；因鲸园公司自2008年1月14日起即对租赁房屋停水、停电，并自该日起第九天将一楼大门更换，导致其无法经营。
2008年12月17日，鲸园公司就上述民事判决书向威海市中级人民法院撤回上诉。同日，鲸园公司向司月兰邮寄催款通知书，要求司月兰在自接到本通知之日起五日内付清2007年、2008年的租金及违约金，逾期将解除合同。司月兰收到后未在通知要求的期限内向鲸园公司交纳租金及违约金。2008年12月25日，鲸园公司再次以司月兰未交纳自2007年7月10日以后租金构成违约为由向法院提起诉讼，要求解除双方之间的赁合同，支付租金295900元（自2007年7月10日至2008年12月31日）、违约金20万元。审理过程中，司月兰答辩不同意鲸园公司要求解除合同的诉讼请求，并要求鲸园公司承担司月兰的经济损失。2009年2月25日，法院组织双方当事人进行现场勘察，勘察笔录显示：双方均认可新威路35号楼三层：司月兰自有房屋，四至七层系司月兰承租鲸园公司的房屋。现场情况三楼水箱外门打开，内水阀被铁丝绕缠，无水，该水阀可控制四至七层水管，水箱外门平时未锁。司月兰工作人员持有一楼总配电室钥匙，配电室内有分闸可控制四至七层电源。现场四至七楼楼梯间有电，四层楼梯间分电箱外门打开，分电箱内电闸打开。四至七层各房间门均上锁，未能正常经营，双方称该房屋系隋如璋实际租用，隋如璋现不知去向，双方均无各房间钥匙，无法入内查明水电情况。
2010年7月10日，鲸园公司与司月兰之间的租赁合同、司月兰与隋如璋之间的租赁合同期限均届满，鲸园公司向隋如璋发出通知，要求隋如璋在两日内搬出所有物品。2010年8月2日，司月兰与隋如璋办理租赁房屋的交接，隋如璋搬出所有自有物品，将房屋钥匙交还司月兰。2010年8月13日，司月兰向鲸园公司发出通知，要求鲸园公司与其在2010年8月15日上午9时进行交接。同年8月15日，双方对租赁房屋水电表止码进行确认，司月兰将房屋钥匙交还鲸园公司并交接了租赁房屋。
另查，关于司月兰在租赁期间是否拖欠应承担的水电费的问题。在审理过程中，司月兰提供了隋如璋向鲸园公司交纳水电费单六份，可以证实实际交纳水电费至2007年12月，不存在欠鲸园公司水电费的事实。审理过程中，对司月兰反诉要求鲸园公司赔偿司月兰自有的第三层房屋的租金损失160万元的反诉请求，法院已明确告知其属侵权之诉，与本案审理的合同之诉不属同一法律关系，不宜合并审理，司月兰可另行提起诉讼。以上事实，有当事人陈述、书证等在卷为证。
威海市环翠区人民法院审理认为，鲸园公司与司月兰所签订的《租房合同》和《补充租房合同书》、司月兰与隋如璋所签订的《租赁合同》均系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。合同履行过程中，司月兰已依约向鲸园公司交纳了第一、二年度的租金；在向鲸园公司交纳第三年度租金时，鲸园公司拒收，但之后却又以司月兰拒不交纳租金为由向法院提起诉讼，要求解除合同，为此，双方酿成纠纷。鲸园公司之解除合同的理由尚未得到法律确认之前，鲸园公司于2008年1月14日又向司月兰及隋如璋提出解除合同的意思表示，隋如璋与鲸园公司签订了《交接协议》，停止了利用房屋开设旅馆的经营；审理过程中司月兰认为鲸园公司自2008年1月14日已对租赁房屋接收管理，租赁合同已解除，故应认定鲸园公司与司月兰之间的《租房合同》已因鲸园公司提出的解除合同的意思表示而无法继续履行，该合同事实上已于2008年1月14日解除。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据该条法律规定，合同解除后，对合同解除前司月兰尚欠鲸园公司之租金，司月兰仍负有给付义务，故鲸园公司要求司月兰支付自2007年7月10日至2008年1月14日期间的租金，理由正当，法院予以支持。2008年1月14日合同解除后，承租人应依法律之规定及时返还租赁物，但司月兰或隋如璋占用租赁房屋直至2010年8月15日才最终返还鲸园公司，在此期间对鲸园公司造成的房屋占用费损失，司月兰及隋如璋应依各自占用的租金标准、各自过错向鲸园公司承担赔偿责任，即司月兰应承担2010年8月3日至同年8月15日期间的房屋占用费，第三人应承担2008年1月15日至2010年8月2日期间的房屋占用费。但鲸园公司在与隋如璋签订《交接协议》解除合同、接管房屋之时，其对隋如璋占用房屋的行为本应采取措施要求隋如璋及时搬走物品，防止损失的扩大，但其听任隋如璋仍占用租赁房屋，本身亦有过错，依法应减轻隋如璋的赔偿责任。鲸园公司与司月兰在租赁合同中虽约定后四年的租金为每年6月10日前交纳，但在司月兰依合同约定向鲸园公司交纳第三年度租金时，鲸园公司拒收，该事实已由威海市环翠区人民法院作出的（2007）威环民一初字第1568号民事判决作出认定。2008年1月14日鲸园公司提出解除合同，司月兰在此前不存在任何违约行为，故要求司月兰支付逾期交纳房屋租金之利息151337元及支付违约金200000元的理由均不当，法院均不予支持。
关于司月兰的反诉请求。如前所述，司月兰在合同履行过程中不存在违约行为，但鲸园公司在履行过程中提出解除合同并致合同在事实上解除，造成司月兰与隋如璋之间的转租合同亦无法履行，司月兰之可得利益损失是客观存在的；隋如璋与鲸园公司于2008年1月14日签订了《交接协议》，应视为同意鲸园公司解除合同之请求；审理过程中，司月兰答辩称事实上双方的合同','2018-10-03
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