江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2013)连民终字第1265号
上诉人（原审被告）王都福，农民。
委托代理人潘长城，江苏衡信达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赣榆县黑林镇兴隆村村民委员会。
法定代表人高之伟，该村委会主任。
委托代理人王浩，江苏四季青律师事务所律师。
上诉人王都福因与被上诉人赣榆县黑林镇兴隆村村民委员会（以下简称兴隆村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服赣榆县人民法院(2013)赣民初字第1862号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年9月4日立案受理。本院依法组成合议庭审理了本案。
一审中兴隆村委会诉称，2008年1月1日，双方签订土地租赁协议，兴隆村委会将集体所有的52.3亩耕地租给王都福开办以生产建材为主的企业以及开采青沙，但王都福并未将企业开办起来，也没有按期缴纳土地租赁费，经催告，王都福仍置之不理。因王都福租赁的土地属于耕地，该协议违背了法律的强制性规定，属于无效协议，请求依法判决确认双方于2008年1月1日签订的土地租赁协议无效。
一审中王都福辩称，黑林镇人民政府招商引资，我投资了上千万元办厂，我正常交纳了费用，后兴隆村委会没有按照约定履行义务，兴隆村委会曾承诺王都福垫付的修路、修桥费用93113元冲抵土地租赁费，但没有给予冲抵。本案租赁土地的性质为建设用地并非耕地，双方签订的租赁协议并不违反法律强制性规定，合法有效，请求驳回兴隆村委会的诉讼请求。
一审法院经审理查明，王都福因黑林镇政府招商引资的需要，由其到黑林镇兴隆村投资办企业，2008年1月1日，王都福与兴隆村委会签订土地租赁使用协议一份，协议约定：兴隆村委会将村集体所有的位于界河子大坝下东至农户承包田，西至界河西南北路，南至东西路，北至大坝子的50亩土地租赁给王都福作为兴建兴隆新型建材有限公司的生产经营场所，使用年限为50年，租赁费75万元。协议签订后，王都福在租赁的土地上建造了厂房，进行了生产经营。因兴隆村委会租赁给王都福的土地属于兴隆村集体农业用地，2008年8月18日，赣榆县国土局对兴隆村委会租赁该地给王都福建厂的行为作出行政处罚决定，兴隆新型建材有限公司至今未取得土地使用权证。
一审法院认为，兴隆村委会租赁给王都福的土地属于农业用地，兴隆新型建材有限公司至今未取得工业用地或建设用地使用许可，根据土地管理的相关法律规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。双方于2008年1月1日签订的土地租赁使用协议违反了《中华人民共和国土地管理法》的禁止性及强制性规定，应属无效。王都福辩称该地属于建设用地，证据不足，对王都福辩解的观点不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条之规定，判决：赣榆县黑林镇兴隆村村民委员会与王都福于2008年1月1日签订的土地租赁使用协议无效。案件受理费80元，由兴隆村委会承担。
宣判后，王都福对上述判决不服，向本院提起上诉称：一、一审认定双方协议违反法律的禁止性规定，属无效合同，是错误的。一审判决中适用《土地管理法》相关规定，属于管理性禁止规定，而不是效力性禁止规定，本案当事人未办理批准手续不影响合同是否生效，更不影响合同的效力。一审判决违反合同法的规定。二、被上诉人以上诉人作为被告起诉，系主体不适格，依法应当驳回起诉。上诉人系赣榆县兴隆新型建筑材料有限公司的法定代表人，从《土地租赁使用协议》和《投资合同书》可以看出，上诉人租赁土地是为了投资建立企业。上诉人签订合同是在履行合同，依法应当由赣榆县兴隆新型建筑材料有限公司承担法律责任。三、上诉人系被上诉人和赣榆县黑林镇人民政府招商引资，到被上诉人处投资办企业，按照约定应由被上诉人和赣榆县黑林镇人民政府为上诉人的公司办理审批等手续。上诉人按约缴纳租赁费用，并投资千万元建厂、购买设备等，至今已经生产五年之久。被上诉人和赣榆县黑林镇人民政府未按约为上诉人公司办妥审批手续，违约在先，在无理要求提高租赁费未果情况下，即以公司未办理有关审批手续为由，恶意提起诉讼要求认定土地租赁协议无效。请求二审法院撤销一审判决，发回重审直接改判，上诉费用由被上诉人承担。
兴隆村委会答辩称：一、一审法院认定的农民集体所有土地不得出让等是一个强制性规定，双方签订合同并无办理土地转移手续，土地现在是耕地性质，目前合同无效是正确的。二、签订合同是被上诉人个人，因此，主体是被上诉人个人是适格的。三、虽然上诉人是通过政府招商引资，但是上诉人没有依法办理合法手续，私自占用土地，没有缴纳土地相关费用，且企业非法建设以后占用土地没有生产，给村民集体以及当地政府带来重大损失。上诉人上诉理由不成立，请求维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以认定。
本院另查明，当事人双方土地租赁使用协议对于土地使用金的缴纳约定，签订土地租赁使用协议后，2008年1月1日至2011年1月1日分四年向兴隆村委会交纳全额土地租赁费，2008年1月1日上缴第一个20年30万元，2009年12月31日上缴第二个10年15万元，2010年1月1日上缴第三个10年15万元，2011年1月1日上缴第四个10年15万元。协议同时约定了其他条款。
2012年12月26日，兴隆村委会向王都福发出《关于催缴土地使用金的通知》，主要内容为：本村委会与你2008年1月1日签订的土地租赁使用协议中约定，土地租赁费于2008年1月1日上缴30万元，2009年12月31日上缴15万元，2010年1月1日上缴15万元，2011年1月1日上缴15万元。土地租赁费合计78.45万元，已交36.8604万元，尚欠41.5896万元。请你在接到本通知10日内上缴以上款项。王都福收到通知后，在通知上注明：因厂子没有经营，资金困难，年底付给5万元，明年付清剩余款项。
二审调解过程中，王都福认为其已付款账目没有对清，其另已付兴隆村委会1.6万元和修桥修路费93113元。对于尚欠租赁费用其愿意支付并按年息10%承担逾期利息。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王都福因黑林镇政府招商引资的需要，到黑林镇兴隆村投资办企业，并于2008年1月1日与兴隆村委会签订土地租赁使用协议一份，该合同内容不违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同。王都福上诉认为双方协议为有效合同的上诉理由，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，当事人双方约定的土地使用租赁期限五十年，超过了法律规定的期限，该超过部分期限无效。
依据按兴隆村委会向王都福发出《关于催缴土地使用金的通知》，能够确认王都福在2012年12月26日已经缴纳土地使用费36.8604万元，即兴隆村委会在起诉前已认可王都福已经交纳了第一个20年土地租赁使用费30万元。兴隆村委会起诉认为王都福没有按期缴纳土地租赁费，该理由并不导致双方合同为无效合同的法律后果，且兴隆村委会该理由亦不能达到双方解除合同的条件。
关于王都福上诉认为其不是适格的被告问题。对此，本院认为，王都福虽然是赣榆县兴隆新型建筑材料有限公司的法定代表人，但其是《土地租赁使用协议》签订人，依合同相对关系，兴隆村委会以其为被告起诉，并无不当。
关于王都福投资办企业，相关审批手续办理问题。本院认为，王都福作为企业投资人，应依法办理企业设立、生产等相关手续。王都福认为应由地方政府和兴隆村委会为其办理审批手续的理由，不符合法律规定。该上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，一审判决确认兴隆村委会与王都福于2008年1月1日签订的土地租赁使用协议无效，该认定不妥，本院予以纠正。王都福认为合同为有效合同的上诉理由，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销赣榆县人民法院(2013)赣民初字第1862号民事判决。
二、驳回赣榆县黑林镇兴隆村村民委员会要求确认其与王都福于2008年1月1日签订的土地租赁协议为无效协议的诉讼请求。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，由赣榆县黑林镇兴隆村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 伏广超
代理审判员 刘永红
代理审判员 张 奇
二〇一三年十二月二日
书 记 员 朱培培