北京市第三中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)京03执异163号
案外人：李宏立，男，1975年5月6日出生。
案外人：韩志彤，女，1975年5月10日出生。
委托代理人：李宏立（韩志彤之夫，同案外人李宏立）。
申请执行人：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦。
法定代表人：陈一松，董事长。
委托代理人：蔺楷毅，北京市金杜律师事务所律师。
委托代理人：刘斌，北京市金杜律师事务所律师。
被执行人：内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司，住所地呼和浩特市新城区兴安北路5号（商品交易中心一层）。
法定代表人：石晓军。
被执行人：内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区新华西街47号（回民区大区服务中心）。
法定代表人：石晓军。
被执行人：内蒙古科建房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区海东路仁和小区商业楼A区2号4楼。
法定代表人：侯跃华。
被执行人：呼和浩特市富源房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区海西路富城家园3号商业楼。
法定代表人：刘强。
被执行人：内蒙古万合商贸股份有限公司（原公司名称：内蒙古金石蒙荣商贸股份有限公司），住所地呼和浩特市赛罕区新桥靠北街青城人家小区1号楼5单元801室。
法定代表人：哈斯青格利。
被执行人：石晓军，男，1968年1月7日出生。
被执行人：哈斯苏亚拉，女，1969年12月8日出生。
在本院执行中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）与内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司、内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司、内蒙古科建房地产开发有限公司（以下简称科建公司）、呼和浩特市富源房地产开发有限公司、内蒙古万合商贸股份有限公司以及石晓军、哈斯苏亚拉公证债权文书一案中，案外人李宏立、韩志彤向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。案外人李宏立、韩志彤与申请执行人中信信托公司到庭参加了听证，被执行人科建公司经本院传票传唤，未到庭发表意见。本案现已审查终结。
案外人李宏立、韩志彤称，2015年1月30日，我们与科建公司签订了《商品房买卖合同》，科建公司将金石·香墅嶺×××号房（以下简称701号房）出售给我们，该房用途是住宅，建筑面积111.12平方米，房屋总价872647元，我们已支付全部购房款，且名下无其他用于居住的房屋。2017年5月法院以（2017）京03执407号执行裁定书查封了科建公司名下金石·香墅嶺在建工程，查封范围包括我们购买的701号房，法院误将我们的财产当作被执行人的财产予以查封，现依据民事诉讼法第227条规定提出执行异议，请求解除查封，中止对701号房的执行。
申请执行人中信信托公司称，我公司对涉案房屋享有合法有效的抵押权，依法应受到保护。案外人未能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，不符合法律规定的足以排除强制执行的条件。理由如下：1.在法院查封前，没有签订合法有效的书面买卖合同。2013年12月26日，我公司与科建公司签订了《抵押合同Ⅱ》并陆续签订多份补充协议，约定科建公司以其持有的呼国用（2011）第00071号国有土地使用权证对应的49076.56平方米国有土地使用权以及金石·香墅嶺项目在建工程提供抵押担保。2014年1月10日，我方取得了他项权利证明书并陆续取得在建工程抵押登记证明，抵押范围包括案外人涉及的房屋。科建公司未经我方同意，与案外人签订商品房买卖合同，违反了物权法第一百九十一条规定，应属无效。2.涉案房屋现为在建工程，在法院查封之前，案外人未实际占有房屋，不符合最高法院在执行异议复议规定中“已合法占有该不动产”的法定情形。3.案外人未充分证明其已经实际支付全部购房款。4.案外人消极行使登记权利，对涉案房屋未办理预售网签登记、产权登记存在过错，不符合“非因买受人原因未办理过户登记”的法定情形。5.案外人未证明其名下没有其他用于居住的房屋。综上，请求法院驳回案外人的异议。
被执行人科建公司经本院传票传唤，未到庭发表意见。
本院查明，2017年5月，中信信托公司依据北京市方圆公证处作出的（2013）京方圆内经证字第51056号、51058号、51059号、51060号、51061号、51062号、51063号、51064号、51065号、51066号、51067号、51068号公证书、（2014）京方圆内经证字第09899号、23927号、23928号、09900号公证书、（2015）京方圆内经证字第24456号、24457号、00871号、00872号公证书和（2016）京方圆执字第0107号执行证书向本院申请强制执行，本院以(2017)京03执407号立案执行。2017年5月22日，本院查封科建公司名下土地使用权[国有土地使用权证为呼国用（2011）第00071号]以及该国有土地使用权证对应的位于金石•香墅嶺项目在建工程（查封2-8号楼、S1-S4号楼、S6号商业楼、地下车库共855户），查封期限三年，自2017年5月22日起至2020年5月21日止。
根据呼他项（2014）京008号土地他项权利证明书显示，座落于新城区呼哈铁路西侧国有土地使用权已设定抵押[呼国用（2011）第00071号]，土地他项权利人为中信信托公司，义务人为科建公司，抵押面积49076.56平方米，抵押期限2013年12月26日至2018年12月26日。2014年12月10日，中信信托公司向呼和浩特市住房保障和房屋管理局出具的证明：“科建公司用位于新城区呼哈铁路西侧，国有土地使用证编号为[呼国用（2011）第00071号]，使用面积为49076.56平方米的土地在我公司做抵押，现我公司同意科建公司办理在上述抵押土地上开发建设的‘金石·香墅嶺（翠海名座）项目’2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#住宅楼及仓储和商业S1、S2、S3、S4、S5、S6号的预售许可证。”2014年12月12日，中信信托公司向呼和浩特市房地产产权市场管理处出具证明，同意办理科建公司开发建设的金石•香墅嶺项目住宅2#-8#楼及商业S1、S2、S6#楼预售许可证。
2015年1月30日，科建公司与李宏立、韩志彤签订《商品房买卖合同》，由李宏立、韩志彤购买科建公司开发建设的新城区呼哈铁路西侧金石•香墅嶺(翠海名座)×××号房，房屋总价款为872647元。2015年3月16日，李宏立、韩志彤与华夏银行股份有限公司呼和浩特乌兰察布路支行签订《个人房屋抵押借款合同》，约定李宏立、韩志彤借款52万元用于购买701号房，并用该房屋抵押担保。同日，内蒙古自治区公证处出具（2015）呼北证内字第3445号公证书，对上述借款合同赋予强制执行效力。科建公司于2015年6年9日出具的《销售不动产统一发票》显示，科建公司收到李宏立、韩志彤701号房预收购房款872647元。呼和浩特市不动产登记中心出具的“无房证明”显示：“李宏立、韩志彤及家庭成员无房屋信息查询结果”。
以上事实，有听证会笔录、谈话笔录、公证书、执行证书、本院（2017）京03执407号执行裁定书及协助执行通知书、呼他项（2014）京008号土地他项权利证明书、中信信托公司出具的同意科建公司办理房屋预售许可证的证明、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、购房发票、无房证明等材料在案佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，李宏立、韩志彤在本院查封前已与科建公司签订《商品房买卖合同》，并已支付合同约定的全部价款，且其名下无其他用于居住的房屋，其异议理由符合上述规定，本院予以支持。中信信托公司虽主张其对涉案房屋享有抵押权，未经其同意出售房屋无效，但其已向呼和浩特市有关部门出具证明，同意办理涉案房屋的预售许可证，故对其主张，本院不予支持。中信信托公司提出的其他抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
中止对呼和浩特市新城区呼哈铁路西侧金石•香墅嶺(翠海名座)×××号房屋的执行。
如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 金 星
审 判 员 高 可
代理审判员 李 畅
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 孙国梁