广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）粤高法审监民再字第28号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：广州市白云区农业机械供应公司
委托代理人：梁文卿、阮防，均系广东合盛律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：广州市恒安房地产开发有限公司
委托代理人：赵宏彬，广州金鹏律师事务所律师。
委托代理人：李巧毅，广东金轮律师事务所律师。
一审第三人：广州市白云第二建筑工程有限公司
一审第三人：吴春旭
申请再审人广州市白云区农业机械供应公司（简称农机公司）因与被申请人广州市恒安房地产开发有限公司（简称恒安公司）、一审第三人广州市白云第二建筑工程有限公司（简称白云二建）、吴春旭合作开发房地产合同纠纷一案，不服本院（2011）粤高法民二终字第109号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2012年10月29日作出（2012）民申字第545号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2004年12月13日，一审原告农机公司起诉至广州市中级人民法院称，1997年10月8日，农机公司与广州侨冠房地产开发有限公司（简称侨冠公司）签订《合作建房合同书》，约定双方共同合作开发建设若干栋住宅办公综合楼及附属配套设施，由农机公司提供归其所有的位于黄埔大道西天河村地段的历史用地作为建设用地，侨冠公司提供项目开发所需的一切资金及补办用地手续的一切费用；侨冠公司于办好施工许可证之日起18个月内，完成本项目的施工任务，并经验收合格交付给农机公司使用，双方约定了明确的违约责任。1997年10月29日，侨冠公司与恒安公司签订《合作开发补充协议》，约定将侨冠公司在《合作建房合同书》中所有权利义务一并转让给恒安公司，据此，恒安公司应提供项目开发所需的一切资金及补办用地手续的一切费用，并承担开发建设的所有工作。农机公司与恒安公司确认了侨冠公司将在《合作建房合同书》中的所有权利义务全部转让给恒安公司的事实，并依约以农机公司的名义先行办理了有关报建、施工等手续，同时向广州市国土局申请办理了恒安公司作为合作建房项目用地单位的加名手续。1999年下半年，广州市国土局同意了恒安公司作为合作建房项目用地的加名申请，并与农机公司、恒安公司共同签定了《土地使用权出让合同》，即只要恒安公司按时交纳土地出让金，就可以取得合作开发用地的《建设用地批准书》等合法手续，但恒安公司仅交纳了第一期土地出让金，导致项目的《建设用地批准书》至今无法批出。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款之规定，因恒安公司的过错导致合同生效条件不成就的，应当视为条件成就，故合作建房合同应依法认定为合法有效。按照《合作建房合同书》的约定，恒安公司承担合作建房的所有开发建设工作及费用，后因施工过程中，恒安公司认为工程质量存在问题等原因而拒付工程款，施工单位提出仲裁申请，广州仲裁委员会裁决由恒安公司支付工程款及利息、农机公司承担连带清偿责任。裁决生效后，恒安公司拒绝履行仲裁裁决的义务，致使法院强制执行，拍卖了双方合作开发的项目用地和地上建筑物，导致农机公司在《合作建房合同书》约定应分得的9394.686平方米房屋无法取得，合同目的根本不能实现，给农机公司造成巨大损失。据此，农机公司请求判令：1、解除农机公司与恒安公司签订的《合作建房合同书》，恒安公司赔偿农机公司房屋等值款56368116元（按照与广州市黄埔大道广利路75号相同地段，以《合作建房合同书》中约定的装修标准的房屋9394.686平方米×6000元／平方米计）；2、恒安公司支付违约金（从合同约定交付房屋之日1999年10月8日起计至恒安公司支付赔偿款之日止，其中1999年10月8日至2000年1月8日按1000元／天的标准计算，2000年1月8日至恒安公司实际支付赔偿款之日止按2000元／天的标准计算，暂计至2004年12月8日为363万元）。
一审被告恒安公司答辩称，一、恒安公司与农机公司之间是合作建房关系，合作项目被拍卖的风险和责任应由双方共同承担，现农机公司要求恒安公司独自承担全部风险，没有法律依据。农机公司对于合作项目被拍卖亦负有责任。根据广州仲裁委作出的（2002）穗仲案字第289号《裁决书》，恒安公司应向白云二建支付工程款、农机公司负连带清偿责任。白云二建向一审法院申请强制执行及合作项目最终被拍卖的原因是恒安公司与农机公司均未履行付款义务，因此，该后果理应由双方共同承担。在合作项目拍卖过程中，农机公司不但没有采取相应措施尽量减少损失，反而主动为拍卖制造条件，并故意向恒安公司隐瞒真相，私下与白云二建达成协议，促使合作项目在合作双方权益没有得到保障的情况下被拍卖，而农机公司无偿取得了合作项目中7层住宅的产权。农机公司的上述行为严重损害了恒安公司的权益，此外，农机公司为合作投入的土地使用权是划拨土地，农机公司自始至终都没有向合作项目投入过资金。二、恒安公司在签约后，依照合同约定进行了大量的工作，农机公司称恒安公司没有按合同约定在规定的时间内开工、竣工，这是由于恒安公司无法预知、无法控制的外界原因造成的，如地铁建设、与白云二建之间的质量纠纷等，对于合作开发过程中出现的上述问题，恒安公司均及时通知了农机公司，农机公司对此非常清楚，恒安公司在此过程中并无过错，不应承担责任。恒安公司拒付工程款是为了合作项目的建设安全，是为了维护合作双方的共同利益，恒安公司对此并无过错，不应承担违约责任。此外，从1999年10月8日至农机公司提起诉讼已长达五年，农机公司主张违约金已超过诉讼时效。故恒安公司同意解除《合作建房合同书》，但不同意农机公司的其它诉讼请求。
一审中，恒安公司曾提出反诉请求，后恒安公司以对其构成侵权的主体不仅仅是农机公司，其客观损失在该案反诉中得不到有效赔偿为由，申请撤回反诉。农机公司述称对此不发表意见。
在一审庭审中，农机公司和恒安公司均确认侨冠公司和广东省华侨房产建设公司没有实际参与涉案项目工程的建设。2005年8月15日，广东省华侨房产建设公司出具《证明》称：该公司虽在1997年10月8日的《合作建房合同书》上加盖了印章，但该公司并非该合同的当事人，不享有该合同的权利，亦不承担该合同的任何义务与责任。
一审期间，根据农机公司的申请，一审法院委托广东南泰房地产估价有限公司对农机公司依与恒安公司签订的《合作建房合同书》应分得的位于广州市天河区广利路75号地段同等质量的房屋在2000年6月7日及现时市场价值进行评估。经评估单位评估，按合同约定农机公司应分得9399.672平方米房屋计算，基准日为2000年6月7日（合同约定交付房屋之日）时的房屋市场总价为50340586万元，基准日为2006年8月25日时的房屋市场总价为62656085元。其中9399.672平方米房屋的计算办法：7层楼宇的房屋建筑面积根据广州市房地产测绘所2000年3月20日测绘的房地产平面附图（测字：C4905）计，24层楼宇的房屋建筑面积根据穗规建字（1998）第919号《建设工程规划许可证》所附报建图计算，农机公司所得房屋的建筑面积以《合作建房合同书》中约定的标准计算，房屋用途以广州市城市规划局出具的《建设工程报建审核书》穗规建字（1998）第919号文为准。评估结果出来后，农机公司表示可在恒安公司支付给其司的赔偿款62656085元中扣除其司取得的7层楼在建工程折价款487万元和法院拍卖涉案项目后其司取得的剩余款项1337946.29元，则农机公司应得赔偿款为56448138.71元。
广州市中级人民法院一审认为，农机公司于1997年10月8日与侨冠公司、广东省华侨房产建设公司签订《合作建房合同书》，约定由农机公司提供项目建设用地，侨冠公司负责项目的投资和开发运作，该合同内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。在同年10月29日，农机公司又与侨冠公司签订《合作开发补充协议》，约定案涉项目改由恒安公司投资开发，但《合作建房合同书》的双方名称不变，该合同中应由侨冠公司履行的条款由恒安公司负责履行。之后恒安公司在2002年1月28日致农机公司的函件中确认其司承接侨冠公司、广东省华侨房产建设公司在《合作建房合同书》中的权利义务，农机公司亦于2002年2月1日复函恒安公司表示同意侨冠公司、广东省华侨房产建设公司将《合作建房合同书》的权利义务全部转让给恒安公司。从上述证据可以证明，侨冠公司、广东省华侨房产建设公司经农机公司同意已将《合作建房合同书》中的债权债务概括转让给恒安公司，该合同的主体已变更为农机公司和恒安公司。在案涉项目的建设过程中，该项目的建设单位白云二建以发包人拖欠工程款为由申请仲裁，广州仲裁委员会裁决恒安公司向白云二建支付工程款8913365.95元和利息，农机公司对此承担连带责任。后因恒安公司和农机公司均未履行该裁决，白云二建遂申请强制执行，导致案涉项目被执行拍卖。按照《合作建房合同书》的约定，恒安公司负责提供案涉项目开发所需的一切费用和运作，即上述建设工程款应由恒安公司负责支付，因此，案涉建设工程项目因拖欠工程款被拍卖的过错责任在恒安公司，恒安公司的行为构成根本违约，由于《合作建房合同书》已不可能继续履行，农机公司的合同目的无法实现，故农机公司主张解除合同合法合理，农机公司和恒安公司签订的《合作建房合同书》应从农机公司起诉之日予以解除。恒安公司认为农机公司对案涉项目被拍卖亦有责任缺乏事实依据，对其抗辩不予采纳。
涉案土地原为政府规划部门批准给农机公司使用的建设用地，从《合作建房合同书》的约定内容看，农机公司提供涉案土地使用权的对价是预期取得达到一定装修标准的新建房屋，并不承担开发过程中的风险，恒安公司负责对农机公司原使用的房屋进行拆迁安置、进行项目的开发建设并向农机公司交付新建房屋，在签订上述合同后，恒安公司办理了建设用地的加名手续，因此，该合同内容名为合作建设，但并不符合合作建房共同投资、共同经营、共享利润、共担风险的法律特征，双方当事人实为土地使用权转让关系，农机公司约定取得的对价实为转让土地使用权的补偿。恒安公司认为双方是共担风险的合作建房关系与双方的真实意思不符。因本案合同解除之后，土地使用权不可能回转至农机公司名下，农机公司亦无法取得新建房屋，由此产生经济损失，恒安公司应予赔偿，现农机公司主张恒安公司赔偿合同约定其司应分得房屋的等值款项合法合理，应予以支持。按照合同约定，农机公司应得房屋9399.672平方米，恒安公司依约应在1998年12月7日取得施工许可证后的18个月内，即在2000年6月7日前交付房屋给农机公司，经评估单位评估，此时农机公司应得房屋的市场总价为50340586元，在恒安公司无法交付房屋的情况下，应予作价赔偿，由于农机公司至今无法取得房屋，经评估单位评估，现时农机公司应得房屋的价值已经升值至62656085元，即农机公司要购置相同地段同等标准的房屋需多支付12315499元，此为农机公司的损失，恒安公司应一并予以赔偿，则恒安公司应赔偿农机公司共计62656085元，鉴于农机公司在诉讼中自愿表示可在恒安公司支付的赔偿款扣除其司取得的7层楼在建工程折价款487万元和法院拍卖涉案项目后其司取得的剩余款项1337946.29元，则其司主张赔偿款为56448138.71元，此意见属于当事人对自己权利的处分，并无不当，应予以支持。
对于农机公司主张恒安公司支付逾期交付房屋违约金的请求，因上述赔偿款项远远高于农机公司主张的违约金，足以弥补农机公司的损失，故农机公司的该项请求，应不予支持。
对于恒安公司撤回反诉的申请，属当事人自主行使诉讼权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十六条的规定，应予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款之规定，广州市中级人民法院于2007年2月14日作出（2005）穗中法民四初字第9号民事判决：一、农机公司与恒安公司签订的《合作建房合同书》于2004年12月13日解除；二、恒安公司在该判决发生法律效力之日起十五日内向农机公司赔偿56448138.71元；三、驳回农机公司的其它诉讼请求。一审本诉受理费310001元，保全费30519元，评估费65000元，合计405520元，由农机公司负担24535元，恒安公司负担380985元。一审反诉受理费74162元，减半收取37081元，由恒安公司负担。
恒安公司不服一审判决，向本院提起上诉。本院经审理认为，一审判决认定事实不清，证据不足，且遗漏必须参加诉讼的当事人。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（四）项之规定，本院于2008年11月6日作出（2007）粤高法民一终字第220号民事裁定：一、撤销广东省广州市中级人民法院（2005）穗中法民四初字第9号民事判决；二、本案发回广东省广州市中级人民法院重审。
广州市中级人民法院重审本案时，依法通知白云二建、吴春旭作为第三人参加诉讼。重审中，农机公司提出的诉讼请求为：1、解除农机公司、恒安公司的《合作建房合同书》，恒安公司交付给农机公司同地段同等质量的房屋9394.686平方米或赔偿给农机公司等值款项103341546元；2、恒安公司返还农机公司因完善7层楼工程而支付的相关费用共5299760.61元；3、恒安公司按合同约定支付违约金（违约金从合同约定交付房屋之日的1999年10月8日起计至其实际交付房屋或支付赔偿等值款项给农机公司之日止，暂计至2004年12月8日为363万元）；4、恒安公司承担该案诉讼费用。农机公司提出上述第1、3、4项诉讼请求的事实和理由与其一审时提出的基本一致。农机公司就其新提出的上述第2项诉讼请求补充事实理由如下：由于恒安公司不履行（2000）穗仲案字第289号生效裁决书，一审法院在（2002）穗中法仲执字第381号执行案件中委托拍卖了涉案项目，农机公司在征得一审法院同意后，与买受人协商受让了涉案项目的其中一幢未完工的7层楼工程。该7层楼工程的建筑面积约3500平方米，农机公司的受让价为487万元。农机公司受让7层楼工程后，先后投入了4989004.91元对7层楼工程进行土建、水、电报装、消防安装、补交土地出让金及滞纳金、补交市政配套建设费、建设工程验收、装修等多项工作。而且，在办理该7层楼房屋产权登记之时，仍需补交未足额缴纳的土地出让金约210065元（3520.13平方米-3100平方米=420.13平方米×约500元／平方米）和支付办理产权证的综合办证费100690.70元（按7层楼造价10069069.91元=487万元＋5199069.91元的1％计算）共310755.70元。农机公司在庭审中表示，如果其第一项诉讼请求全部得到支持，则第二项诉讼请求可以撤回；如果第一项诉讼请求没有得到支持，例如将7层楼面积及款项扣除了，农机公司则坚持要求恒安公司赔偿7层楼后续费用。
针对农机公司的诉讼请求，恒安公司答辩称，一、农机公司与恒安公司签订的《合作建房合同书》无效。该合同必须取得政府及相关部门的批准，但至今该合同没有经过政府及相关部门审批同意，故《合作建房合同书》应为无效。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同无效后需要根据双方当事人的过错来判断财产的处理，本案合同无效的过错在于农机公司，因此相关的损失应当由农机公司承担。二、农机公司所提的全部诉请均不能成立。农机公司提出的解除合同及交付9394.686平方米的房屋或等值赔偿款项，恒安公司认为基于双方的合同是无效的，因此双方不存在合同上的可得利益，而且对于涉案项目的灭失恒安公司也没有过错，因此农机公司主张可得利益的赔偿主张是没有依据的。且农机公司提出其损失包括9394.686平方米房屋的计算没有依据，双方的合作批出总面积是15700平方米，并不是18300平方米，而且农机公司主张的9394.686平方米没有扣除其已取得7层楼面积。此外，在合同无效情况下，不存在违约责任的问题，且农机公司已按照市场价主张应分得房产的损失，足以弥补其损失。三、农机公司在诉状中提出的事实和理由与客观事实不符。农机公司称广州市国土局当时同意了农机公司、恒安公司的加名申请，并已签订了土地出让合同，与事实不符。事实上，广州市国土局至今都没有同意恒安公司的加名申请，也没有签订出让合同。该事实关系到双方的合作关系是否有效问题。农机公司依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定主张《合作建房合同书》已生效，属适用法律错误，因为双方签署的《合作建房合同书》是要式合同，需要政府部门批准才能生效。《合作建房合同书》的性质是合作建房，而不是土地使用权的转让。恒安公司在开发涉案项目过程中拒付工程款是为了双方的共同利益，因工程质量存在问题恒安公司与白云二建的代理人吴春旭签署了《退场协议》，按照《退场协议》只有在白云二建退场及将工程、工程资料交付给恒安公司后，恒安公司才有付款的义务，因此恒安公司不是无理拒付工程款。且按照仲裁裁决恒安公司和农机公司均有付款义务。而在恒安公司已另行起诉白云二建主张违约责任的情况下，农机公司却与白云二建进行串通，导致项目被拍卖灭失，所以农机公司对此负有主要过错。据此，请求驳回农机公司的全部诉讼请求。另外，恒安公司于2009年6月22日向一审法院提起反诉，请求：1、确认恒安公司与农机公司所签订的《合作建房合同书》无效；2、判令农机公司返还恒安公司工程信用金150万元及其利息（利息的计算方法：从1998年1月15日起计算至实际返还之日止，按照同期银行贷款利率计算，判决生效后逾期支付的，按照民事诉讼法的规定双倍给付利息）；3、判令农机公司赔偿恒安公司损失21103055.68元及利息损失（利息自恒安公司实际支出之日起计至农机公司实际支付之日止，利率按同期银行贷款利率计算；法院判决后逾期支付的，双倍计付利息）；4、判令农机公司赔偿恒安公司涉案7层楼（面积为3516平方米）一半产权的价值8583769.02元及利息损失（利息自2004年1月20日起计至农机公司实际支付之日止，利率按同期贷款利率计算；法院判决后逾期支付的，双倍计付利息）；5、本案诉讼费用由农机公司承担。
白云二建答辩称，一、根据合同相对性原则，农机公司与恒安公司签订的《合作建房合同书》，对白云二建不具有约束力，白云二建既非本案适格主体，也非本案之责任主体。二、白云二建与农机公司、恒安公司之间就建设工程施工合同所发生的纠纷，已通过法律程序依法解决，且有生效法律文书确认就涉案工程已再无其它争议。因此，白云二建就涉案工程已再无任何责任可言。三、恒安公司是否存在违约行为及是否应该承担违约责任，与白云二建没有任何关联。四、农机公司与恒安公司拒不履行广州仲裁委员会（2000）穗仲案字第289号裁决书，以致涉案项目被拍卖，是导致农机公司与恒安公司所签《合作建房合同书》无法履行的关键原因。因白云二建在本案中没有任何责任，请求人民法院依法驳回农机公司、恒安公司针对白云二建的主张。
吴春旭答辩称，在农机公司、恒安公司合作开发项目过程中，吴春旭并没有参与，其对农机公司、恒安公司之间的情况毫不知情。本案的争议之所以产生是由于农机公司、恒安公司拒不履行已发生法律效力的仲裁裁决书而导致涉案项目被拍卖，这个责任应当由农机公司、恒安公司承担，吴春旭不应承担责任，且吴春旭也不是适格主体。
广州市中级人民法院重审查明，1997年4月24日，广州市城市规划局核发穗规地证字（1996）第516号《建设用地规划许可证》给农机公司，该证载明用地项目名称：办公（C1），用地位置：黄埔大道西天河村地段，用地面积4114平方米。
1997年10月8日，农机公司作为甲方、侨冠公司作为乙方与广州市天河区沙河镇杨箕村民委员会作为丙方签订《合作建房合同书》，约定共同合作开发建设位于黄埔大道西天河村地段的若干栋住宅办公综合楼及附属配套设施；合作方式为农机公司提供本项目开发所需的属于农机公司所有的历史用地作为建设用地，侨冠公司提供本项目开发所需的一切资金及补办用地手续的一切费用；由农机公司负责提供穗规地证字（1996）第516号《建设用地规划许可证》的土地作为项目建设用地，协助侨冠公司用农机公司的名义办理本项目立项、投资许可、拆迁、规划、用地报建、设计、勘探、施工等有关手续的报批和具体运作，并及时出具合法有效的文件，为侨冠公司办理上述手续提供方便；对于农机公司负责事项的有关费用原则上应征得侨冠公司同意，或由农机公司和侨冠公司双方商定；侨冠公司负责及时提供本项目开发所需的一切费用和补办用地及其他一切手续的税费，负责本项目开发的一切运作；本合同生效后三个月内，侨冠公司负责在天河村或杨箕村附近提供27套每套面积不少于60平方米的两房一厅住房，供农机公司拆出临时安置使用，使用期限至本项目竣工验收合格，交付使用一个月内（全部费用由侨冠公司负担）；合同生效后三个月内侨冠公司负责在天河区区域内提供1800平方米交通方便、质量合格的仓库供农机公司作临时仓库使用，使用期限至本项目竣工验收合格交付农机公司使用后一个月内（全部费用由侨冠公司负担）；本合同生效后三个月内，侨冠公司负责解决农机公司的临时经营商场，该商场地点必须在黄埔大道西附近、临街、首层面积不少于40平方米，租金费用农机公司、侨冠公司各负担一半，使用期限至本项目竣工验收合格交付农机公司使用一个月内；侨冠公司负责以农机公司的名义办理本项目的立项、投资许可、规划、用地、报建等有关手续（该项工作在合同生效后六个月内完成），负责本项目的土建工作、内水电工程、装饰工程、楼宇内部管道、小区道路绿化等工程的施工，该项目在侨冠公司办好施工许可证之日起18个月内完成，并经检验合格交付农机公司使用；侨冠公司应确保工程质量与工程进度，对于侨冠公司选定的施工队伍，在施工过程中发生的任何质量、安全事故，则完全由侨冠公司负责；侨冠公司应按时根据征地、拆迁及工程进度注入该项目开发所需要的资金和物资，否则，除承担由此引起的一切损失外，还应向农机公司交纳每天1000元的罚金，若一个月内（累积天数）仍未注入所需资金，则罚金升至每天2000元，三个月内（累积天数）仍未按规定投入所需资金，则属侨冠公司违约，农机公司有权单方面解除合同，一切损失由侨冠公司承担；广州市天河区沙河镇杨箕村民委员会就此合同的履行与约定的侨冠公司义务为侨冠公司向农机公司提供担保，同侨冠公司一起向农机公司承担不可撤销的无限连带责任；合同生效二个月内，侨冠公司向农机公司支付定金150万元，在本项目全部工程按期竣工交付农机公司使用后七天内，由农机公司向侨冠公司返还，逾期每日滞纳金1‰，如果侨冠公司违约，则定金不予返还；本项目的分配原则为实物分成，目前暂定项目容积率为3.5，总建筑面积为14000平方米，农机公司得5.5成，侨冠公司得4.5成，农机公司有优先选择座向、楼栋的权利，详细分配方案在报建图纸审批后，由双方另立的分配补充协议为准，若政府部门批出的容积率小于3.5，则总建筑面积相应的减少，农机公司投入不变，但必须保证农机公司应得的最低建筑面积不小于7000平方米，若将来因政策上的规定和其他原因需要建高层，即九层以上的楼宇时，超出十层（标准层距）以上含第十层的建筑面积分成农机公司占4.5成，侨冠公司占5.5成，若建有地下室，按地下室总面积分成，农机公司占3成，侨冠公司占7成；侨冠公司必须在办好施工许可证之日起18个月内，完成本项目的施工任务，并经验收合格交付给农机公司使用，否则，每逾期一日罚金1000元，超过三个月，属侨冠公司违约，罚款加至每日2000元，如因地质情况及人力不可抗拒的灾害影响施工进度时，经双方确认签证，工期相应顺延；农机公司支持侨冠公司办理本项目的加名手续，如能办成，则以农机公司、侨冠公司名义共同开发，倘加名不成，则按本合同约定，仍以农机公司名义单独开发，开发完成后，再由农机公司协助侨冠公司办理产权过户手续。该合同附件一是装修标准。广东省华侨房产建设公司在合同乙方处加盖了公章。另该合同的签章经律师见证，证明农机公司、侨冠公司与广州市天河区沙河镇杨箕村民委员会于1997年10月8日在该合同上签名、盖章，三方的印章属实。
1997年10月29日，恒安公司作为甲方与侨冠公司作为乙方签订《合作开发补充协议》，其内容为：侨冠公司与农机公司签订的《合作建房合同书》合作开发由广州市规划局穗规地证字（1996）第516号文批准建设的土地，恒安公司全额投入资金参与该项目投资开发，但原农机公司与侨冠公司签合同双方名称不变；侨冠公司与农机公司所签的《合作建房合同书》中的应由侨冠公司履行的条款均由恒安公司负责履行，侨冠公司不再承担该项目的投资风险责任以及有关税费等。
为履行上述合同，恒安公司于1997年10月5日与广州市天河杨箕物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将下列建筑物租赁给恒安公司使用及经营管理，租赁地点包括：1、广州市广利路92号住宅楼16套房屋，广利路45号住宅楼10套房屋，共26套住宅实按2492.94平方米计算租金；2、广利路47号铺位，实按1329.6平方米计算租金；住宅租金以每平方米建筑面积每月28元计算，整体月租金为69802.32元，商铺租金以每平方米建筑面积每月80元计算，整体月租金为106368元。
1998年1月5日，农机公司开具收款收据，内容为：收到恒安公司代广东华侨房地产建设公司交来工程信用金150万元。
1998年4月27日，广州市国土局向农机公司发出穗国土建用通字（1998）130号《广州市建设用地通知书》，同意农机公司使用上述地段土地作为建设办公项目用地。1998年7月，农机公司和恒安公司向国土部门申请办理用地加名手续。1998年12月7日，广州市白云区建设局就该建设项目核发了穗建（白）证字（98）第128号《施工许可证》，该证载明建设单位为农机公司，施工单位为白云二建。
1999年2月6日，农机公司致函侨冠公司称：农机公司与侨冠公司所签订的合作开发合同到现时还没有交涉过，只有投资方与农机公司联系，基于上述情况农机公司经过研究终止与侨冠公司签订的合作开发合同，由农机公司直接与投资方签订合作开发合同。侨冠公司于同月13日在该函下方注明“拟同意解除与农机公司合同，由林小姐自行与农机公司协商解决”。
1999年2月9日，广州市城市规划局核发穗规建字（1998）第919号《建设工程规划许可证》，准予农机公司在上述地段建设办公、住宅楼；车库、住宅楼各一幢，建设规模：办公、住宅楼二十四层（部分二、二十层及另有一层地下层）；车库、住宅楼七层（部分一层），地上15100平方米；地下600平方米，该证的附图及附件记载：1、建设工程审核书一份；2、有关施工设计图一份、二十四张（建筑面积以本附图核计为准）；3、建设工程管理放线验线、验收测量记录册一份。
1999年11月24日，广州市国土局建设用地处出具《关于评估土地出让金的通知》给广州市房地产估价所，对恒安公司、农机公司申请使用位于天河区黄埔大道西天河村边地段、面积4114平方米的土地兴建办公住宅（历史用地补办）项目，介绍给广州市房地产估价所办理土地出让金的评估手续。
2000年1月，农机公司、恒安公司作为乙方在穗国地出合（2000）64号《国有土地使用权出让合同》上签名盖章，该合同约定广州市国土局出让给农机公司、恒安公司的地块位于天河区黄埔大道西天河地段，面积4114平方米，土地出让金总额为6841590元，但合同落款处广州市国土局并未盖章，也无签名。
2000年1月，恒安公司向广州市国土局交纳了上述地块首期出让金1368318元和土地出让合同契税41050元，但之后未再缴纳第2、3期地价款共5473272元。2000年1月21日，广州市国土局房地产市场管理处向建设用地处发出穗国地出合（2000）064号《通知》称，用地单位农机公司、恒安公司已办理黄埔大道西天河地段4114平方米土地有偿使用手续，请建设用地处凭本通知及有关合同给予办理有关用地手续。
2002年1月28日，恒安公司向农机公司发出《关于广利路75号大院多层、高层办公住宅楼开发项目事宜的函》称：有关广利路75号大院的“高层办公住宅楼、多层住宅楼”项目因施工单位的施工质量及工程决算事宜发生仲裁纠纷，申请人白云二建将农机公司及恒安公司列入被诉人，对此，恒安公司同意农机公司的观点，即该项目系恒安公司继承侨冠公司、广东省华侨房产建设公司、杨箕村委会于1999年10月8日与农机公司签订的《合作建房合同书》的全部责任和义务，并由恒安公司投资和建设，有关经济责任和法律责任均由恒安公司承担。2002年2月1日，农机公司致恒安公司《权利、义务转让确认函》称：鉴于广利路75号大院地块从开始至今，一直是由恒安公司按照农机公司与侨冠公司签定的《合作建房合同书》的约定代替侨冠公司、省华侨房产建设公司来投资和建设的，因此，农机公司同意侨冠公司、广东省华侨房产建设公司将其在1999年10月8日与农机公司签定的《合作建房合同书》中的全部权利、义务转让给恒安公司，由恒安公司代替侨冠公司、广东省华侨房产建设公司在《合作建房合同书》中的全部权利、义务。
2002年6月13日，广州市国土局市场管理处致函用地处称，恒安公司和农机公司位于天河区黄埔大道西的用地，已签定土地出让合同，因遗失现正在补办出让合同。
2003年9月4日，农机公司和恒安公司共同向天河区国土资源和房屋管理局提交《关于白云农机公司建设用地问题的汇报》，其中提及1999年11月，由于施工单位在施工中使用不合格的钢筋，被天河区质检站勒令停工整顿，导致本项目的开发工作被迫停止，目前该工程质量案件正在一审法院诉讼之中，由于施工质量方面的原因，致使本项目停工至今，也干挠了本应按照办理该地块的相关《建设用地批准书》和《国有土地使用权证》等手续。
另查明，1999年2月28日，农机公司、恒安公司作为发包方共同与白云二建作为承包方签订《广州市建设工程施工合同》，约定发包方将天河区文利路7层一栋、24层一栋，建筑面积为18500平方米的办公住宅楼土建、安装工程发包给承包方以包工包料方式承建。合同签订后，多层住宅楼于1999年3月5日开工，高层办公、住宅楼于1999年4月22日开工。2000年2月2日，恒安公司为甲方与湛江市第十建筑工程公司广州分公司102吴春旭队为乙方在施工中途签订《白云农机公司多层、高层办公住宅楼工程施工中途退场协议书》，其内容为：多层住宅楼7层柱浇筑成形后，发现该层柱预留施工缝接口处，因乙方管理不善，造成局部质量不符合设计要求，须进行加固处理，高层办公住宅楼首层部分电梯井剪力墙、板、楼梯施工使用不合格Ⅱ级Φ12钢筋，按设计部门整改意见拆除重做，经质监及设计部门检测已符合设计要求，在上述二部分分项工程质量问题上双方互不追究经济责任；经双方协商，乙方同意停止施工中途退场，乙方须在2000年2月30日前办理好工程质量验评工作并移交给甲方进场施工，如工程验收质量达不到验评合格标准要求，所产生的一切责任由乙方承担；乙方不能超过原计划十天交出施工场地给甲方使用，否则每超过一天按总造价的3‰罚款，还款时间也相应推迟。
2000年10月27日，白云二建以恒安公司、农机公司拖欠工程款为由向广州仲裁委员会申请仲裁，要求恒安公司和农机公司向其司支付工程款8913365.95元和利息。广州仲裁委员会于2002年2月8日作出（2000）穗仲案字第289号《裁决书》，该裁决认定恒安公司和农机公司一直没有向白云二建支付工程款，白云二建是主张工程款的适格主体，由于恒安公司与湛江市第十建筑工程公司广州分公司、湛江市第十建筑工程公司广州分公司102吴春旭队签订的《建设工程施工合同》没有仲裁条款，故恒安公司与湛江市第十建筑工程公司广州分公司、湛江市第十建筑工程公司广州分公司102吴春旭队的纠纷不属仲裁范围，遂裁决恒安公司向白云二建支付工程款8913365.95元和利息等，农机公司对此承担连带责任。因恒安公司和农机公司都未履行仲裁裁决，白云二建申请强制执行，一审法院据此发出（2002）穗中法仲执字第381号之一《民事裁定书》，裁定查封涉案项目的土地使用权和在建工程。因恒安公司和农机公司仍不履行义务，一审法院对涉案项目在建工程和土地使用权进行拍卖，在评估单位出具的《估价结果报告》中，对在建工程的现状描述为：一幢设计为7层住宅楼主体工程已基本建好，内墙部分批荡，但尚未进行水电安装等，建筑面积为3516平方米，另一幢设计为24层办公住宅楼，现地下室及首层已建好，完成建筑面积为1356平方米，该报告内载明该部分房地产在评估基准日的建议拍卖保留价为1916.77万元（扣除尚欠土地出让金及滞纳金），其中地价按土地面积4114平方米，地上规划总建筑面积18530平方米，地下室472平方米核算。
在执行拍卖过程中，农机公司于2003年3月12日致函一审法院执行庭提出：农机公司已将建成的一幢7层建筑物分配给职工，于2001年3月19日为职工办理了出售登记，该栋建筑物只是框架及间隔完工，其余外墙、内部装修等均未进行，农机公司请求先行完善7层楼的未完工程，让职工先行回迁；白云二建对案涉整项工程的投入经评估价890万元，事实上已是该项工程的投资主体，恒安公司已明确表示无偿还工程款的能力，农机公司建议由白云二建代位恒安公司与其进行合作建设。白云二建与农机公司于2003年11月25日签订《协议书》，其中约定如果24层综合楼所得拍卖款足以清偿拍卖费及白云二建垫付的土地出让金5473272元及（2002）穗中法仲执字第381号执行案的执行款，则7层楼由农机公司保留。广东景安拍卖有限公司（简称景安拍卖公司）作为见证方在该协议上签字盖章。2004年3月3日，景安拍卖公司与买受人广州阿宝龙电子科技有限公司（简称阿宝龙公司）签署《拍卖成交确认书》，确认拍卖成交价为2465万元。同日，阿宝龙公司作为甲方与农机公司作为乙方签订《协议书》，其中约定甲方同意广利路项目中共7层的多层楼宇折让保留给乙方所有，由乙方用于安置拆迁户，折让价格为487.06万元（已含7层楼土地出让金，未含滞纳金）。景安拍卖公司作为见证方在该协议上签字盖章。2004年3月5日，景安拍卖公司向一审法院出具粤景拍字1084号《拍卖结果报告》称：景安拍卖公司受法院委托对恒安公司和农机公司的财产天河区黄埔大道西天河村地段的在建工程项目及土地使用权进行公开拍卖，买受人为阿宝龙公司，成交价为2465万元，按照实际情况及约定，用作安置拆迁户的其中一幢已完成土建的7层回迁楼3165平方米，按评估价487万元售予被执行人农机公司，余款1978万元作出如下分配：5473272元直接划至原代缴单位白云二建，直划1000万元至一审法院账号，景安拍卖公司应收佣金38.15万元，余款392.5288万元当作预留款，完善过户手续包括支付过户税费、代缴营业税费等。2004年12月27日，阿宝龙公司又与农机公司签订《协议书》，明确涉案地块尚欠土地部门滞纳金，农机公司根据该地块建筑面积分摊应交纳滞纳金436007元，阿宝龙公司办理用地过户手续过程中，如涉及农机公司依法应承担的税费，农机公司同意阿宝龙公司和景安拍卖公司直接从拍卖预留的392.5288万元中支付。2005年7月11日，广州市国土局与阿宝龙公司签订穗国地出合（2000）64号的变更协议之一号《国有土地使用权出让合同变更协议》。2005年12月31日，广州市国土局与阿宝龙公司签订穗国地出合（2000）64号的变更协议之二号《国有土地使用权出让合同变更协议》。
2004年12月13日，农机公司向一审法院提起本案诉讼，案号为（2005）穗中法民四初字第9号。一审判决作出后，恒安公司不服，上诉至本院，本院于2008年11月6日作出（2007）粤高法民一终字第220号民事裁定，撤销一审判决，发回一审法院重审。
2007年11月30日，一审法院就原告恒安公司起诉被告白云二建、吴春旭、第三人农机公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2005）穗中法民四初字第15号民事判决，判决白云二建向恒安公司支付逾期交付场地的违约金。判后，恒安公司、白云二建均不服，上诉至本院，本院于2008年8月12日作出（2008）粤高法民一终字第29号民事调解书，调解的主要内容为：白云二建向恒安公司支付630万元，恒安公司和白云二建、吴春旭就涉案工程再无其他争议。
2009年10月26日，广州市国土局根据广州市越秀区人民法院（2009）越法行初字第311号行政判决，就恒安公司申请办理穗国土建用通字（1998）130号《建设用地通知书》项下用地的加名开发和土地使用权变更登记手续问题作出穗国房函（2009）1981号《关于广州市恒安房地产开发有限公司办理用地加名手续意见的复函》（简称穗国房函（2009）1981号《复函》），该函件称：1999年11月，农机公司与恒安公司持1997年双方签订的《合作开发兴建综合楼宇协议书》申请办理用地加名及土地有偿使用手续。当时，我局根据《市政府批转市国土局关于进一步加强土地管理工作请示的通知》（穗府（1998）88号）精神以及1999年11月颁布的《广东省实施﹤中华人民共和国土地管理法﹥办法》第四十二条的规定，依法不予办理加名申请事项。2005年，广州市中级人民法院以《协助执行通知书》［（2002）穗中法仲执字第381-5号］，请我局协助将上述土地使用权处置过户给其他权属人，我局已依法协助执行，现已不可能给你司办理加名手续。
2011年6月8日，一审法院向农机公司、恒安公司释明《合作建房合同书》无效，询问农机公司是否变更其诉讼请求，农机公司表示不变更其诉讼请求。2011年6月9日，恒安公司向一审法院递交《撤诉申请书》，以一审法院已经对《合作建房合同书》的法律效力作出无效的释明，恒安公司需根据无效合同的处理方式重新核实和计算其损失以进一步明确恒安公司的诉讼主张为由，申请撤回反诉。
广州市中级人民法院重审认为，1997年10月8日，农机公司与侨冠公司、广州市天河区沙河镇杨箕村民委员会签订《合作建房合同书》，后由恒安公司承接了侨冠公司在合同中的权利义务。根据合同的约定，农机公司提供涉案土地使用权，恒安公司提供开发建设所需的资金，在合作开发建设项目完成后，农机公司取得部分面积的房屋。合同内容反映一方提供土地使用权，另一方提供建设所需资金，共同分配合作建设房屋，符合共同投资、共同享有合作利益、共同承担合作风险的合作建房的法律性质，故农机公司与恒安公司签订的《合作建房合同书》系合作建房的法律性质。
农机公司是以提供土地作为合作的条件，农机公司提供的用地为历史用地，根据当时实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，以划拨用地用于合作开发应办理土地有偿使用出让手续及合建的审批手续。农机公司虽提供了穗国地出合（2000）64号《国有土地使用权出让合同》以及交纳第一期土地出让金等证据，欲证实农机公司、恒安公司已经与广州市国土局签订了《国有土地使用权出让合同》，办理了土地有偿使用手续。但穗国地出合（2000）64号《国有土地使用权出让合同》中广州市国土局没有盖章，广州市国土局在穗国房函（2009）1981号《复函》中也明确指出，农机公司、恒安公司当时申请办理恒安公司的加名手续因不符合相关的规定，没有办理加名手续。由此可见，广州市国土局否认有与农机公司、恒安公司签有穗国地出合（2000）64号《国有土地使用权出让合同》，否认对农机公司与恒安公司合作建房的申请给予批准。再从穗国地出合（2000）64号《国有土地使用权出让合同》的履行情况看，虽然恒安公司交纳了第一期土地出让金，但在涉案项目被拍卖前并没有交纳全部的土地出让金，因此也不足以认定穗国地出合（2000）64号《国有土地使用权出让合同》已经履行完毕，不足以认定农机公司、恒安公司对国有土地有偿使用的出让手续办理完毕。至于拍卖后涉案土地使用权转让给阿宝龙公司，是通过司法强制执行而履行，广州市国土局是协助法院执行生效法律文书，该协助执行行为不能视为是对穗国地出合（2000）64号《国有土地使用权出让合同》的确认。农机公司以土地使用权作为合作方式，由于土地使用权均未由农机公司、恒安公司依法取得，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”的规定，应认定《合作建房合同书》无效。合同无效农机公司、恒安公司均有过错。
合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定应该做返还处理，但双方合作的涉案项目已经被拍卖，无法予以返还，由此产生的损失应根据双方的过错承担相应的责任。涉案项目被拍卖是因为农机公司、恒安公司均不履行广州仲裁委员会（2000）穗仲案字第289号裁决而进入强制执行程序被依法拍卖的。由于裁决书裁决恒安公司、农机公司对欠付白云二建工程款均有付款义务，因此农机公司不能以其与恒安公司的合作关系拒绝履行其作为《广州市建设工程施工合同》发包人的合同责任。恒安公司虽对仲裁裁决持有异议，但按照法律规定，对于生效的法律文书当事人有自觉履行的义务，且恒安公司作为被执行人、合作投资方，在开发项目已经交由恒安公司的情况下，理应对开发项目负有保护的义务，积极与农机公司、白云二建协商解决，但恒安公司未妥善解决仲裁裁决案的执行问题，导致涉案合作项目被依法拍卖。对此农机公司、恒安公司对涉案项目被拍卖均负有过错责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，一审法院对于《合作建房合同书》的效力向农机公司、恒安公司进行了释明，并询问农机公司是否变更诉讼请求，农机公司坚持不变更其诉讼请求。由于农机公司的诉讼请求均是建立在合同有效、恒安公司违约的基础上主张的，在一审法院已经认定合同无效而农机公司又不变更其诉讼请求的情况下，一审法院对其诉讼请求难以支持，故对其全部诉讼请求予以驳回。
恒安公司在一审法院释明《合作建房合同书》效力后，申请撤回反诉，属于其自行处分其民事诉讼权利，应予准许。一审法院另行出具民事裁定书，裁定准予恒安公司撤回反诉。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，广州市中级人民法院于2011年7月5日作出（2009）穗中法民五重字第2号民事判决：驳回农机公司的诉讼请求。一审案件受理费618056.53元，财产保全费30519元，评估费65000元，合计713575.53元，均由农机公司负担。
农机公司、恒安公司均不服，向本院提起上诉。
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