天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初25338号
原告:王钰华,女,1991年3月10日出生,汉族,自由职业,住河北省沧州市南皮县。
委托代理人:王瑾玢,天津多闻律师事务所律师。
被告:付晓,女,1982年9月22日出生,汉族,天津港盛港物流有限公司职员,住天津市滨海新区。
委托代理人:刘家佃,被告之夫,1980年5月13日出生,汉族,天津特种设备监理公司工程师,住天津市滨海新区。
第三人:天津市兴居房地产经纪有限公司,住所地天津自贸区(中心商务区)千间七段1-1-203,办公地点新港三号路近开里19栋604,组织机构代码07311125-4。
法定代表人:李之辉,董事长。
委托代理人:李国兴,男,1988年11月2日出生,汉族,天津市兴居房地产经纪有限公司职员。
原告王钰华与被告付晓、第三人天津市兴居房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷(以下简称兴居经纪公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年7月18日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王钰华的委托代理人王瑾玢、被告付晓及其委托代理人刘家佃、第三人兴居经纪公司的委托代理人李国兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王钰华向本院提出诉讼请求:1、依法解除原、被告之间的《房屋买卖合同》;2、判令被告退还原告向其支付的定金20000元人民币;3、判令被告向原告支付违约金35500元;4、诉讼费用由被告承担。事实和理由:2016年5月25日原、被告签订《房屋买卖(置换)合同》,约定原告购买被告坐落于天津市滨海新区和睦里××号房屋,价格为710000元,过户的费用由原告承担,信息服务费为7100元,当日应交付定金20000元,剩余房款分别以部分现金存入天津市公积金管理中心账户内的方式和办理公积金贷款的方式向被告支付。合同签订后,原告依约给付被告定金20000元,并向第三方支付信息服务费、评估费等,积极履行合同约定。后,原告通过第三方通知并多次催促被告与其共同去滨海新区房屋管理局办理过户手续,但被告均不配合,并表示不再将上述房屋出售给原告。依据合同约定,被告的行为已构成违约,应当向原告承担违约责任。
被告付晓辩称,不同意原告诉请,依据合同法规定,我方退还定金前提是我方违约,但我方没有违约。合同约定2016年7月6日之前打协议,但是中介跟我说的2016年7月7日打协议,违反了合同约定。原告断章取义理解合同,原告擅自更改合同,将房屋买卖合同定为7月7日的时候没有和被告商议。我方同意解除合同。
第三人兴居经纪公司述称,被告委托我公司出卖其所有的坐落于塘沽区××房屋,2016年5月25日原、被告在我公司处签订了房屋买卖合同。合同约定是原告将于2016年7月6日前将首付款存入天津市房屋交易资金监管中心账户内,其余办理贷款。但是至房管局处交首付、办贷款、打协议需要预约,我们预约的时间是2016年7月7日,我们于2016年6月22日告知被告打协议的时间,被告当即明确表示不履行合同,后来预约打协议的当天即2016年7月7日被告也没去。
本院经审理认定事实如下:坐落于塘沽区××房屋登记在被告付晓的名下。2016年5月25日,原告王钰华作为买方(乙方),被告付晓作为卖方(甲方),与第三人兴居经纪公司作为居间方(丙方)签订《房屋买卖(置换)合同》,合同约定:房屋基本情况:1、甲方自愿将座落在塘沽区仕嘉花园和睦里XX的房屋出售给乙方,乙方对该房屋已作充分了解并实地看房,对该房屋现状无异议,愿意购买该房屋。第二条约定:成交价格:甲、乙双方协商后的实际成交价格为:人民币710000元整,该房屋产权或租赁权过户的相关费用由乙方承担,该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担,在该房屋的个人所得税部分由乙方承担。第三条约定:甲、乙、丙三方签订本合同同时:甲方、乙方须向丙方交纳房屋信息服务费7100元。第四条约定:原告以贷款方式支付房款,签订合同当日交付定金20000元,房款175000元原告将于2016年7月6日前存入天津市房屋交易资金监管中心账户内,房款515000元整原告委托第三人办理公积金/按揭贷款,具体贷款审批金额与资金监管、税收金额以银行和房管局为准。合同同时约定了违约责任,即如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同,均由违约方向本合同的其他方(丙方除外)分别支付本合同第二条确定的房屋实际成交价5%的违约金。实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿。原告方于合同签订当日交付被告定金20000元。2016年6月22日,居间方通知被告于2016年7月7日至房管局处办理首付款及贷款相应手续,被告拒绝继续履行合同。对于双方当事人没有争议的事实,本院予以确认。对于有争议的证据和事实,本院认定如下:1、原告提供的证据一,经被告质证对其真实性没有异议,对证明目的有异议,被告的质证意见为首付款原告没有打到我的帐户里面,原告混淆了首付款、贷款的概念,且合同履行还没有到过户的环节。经本院核实,依据双方约定,首付款须存入天津市天津市房屋交易资金监管中心账户内,原告方完成此项合同义务需要与房管局预约。中介方与房管局预约的时间为2016年7月7日,是双方约定的履行期限的后一天,被告方因此拒绝履行合同有违诚实信用原则。对于原告的证明目的本院予以采信。2、原告提供的证据三,经被告质证对其真实性没有异议,对证明目的有异议,被告的质证意见为2016年6月22日被告明确向原告及第三人表示拒绝履行合同,原告明知不可能继续履行合同,原告属于继续扩大损失。经本院核实,被告在2016年6月22日知晓去房管局存入首付款的时间为2016年7月7日后即表示不履行合同,有违诚实信用原则,原告方筹措首付款,履行自身合同义务的行为并不属于被告所称的扩大损失。3、原告提供的证据四,经被告质证对其真实性没有异议,对证明目的有异议,被告的质证意见为6月22日被告就明确表示不履行合同了。经本院核实,2016年6月22日,原告告知被告于2016年7月7日至房管局处交易,被告方当即表示不履行合同且最终也未履行合同的行为构成违约。对此证据的证明目的本院予以采信。4、原告提供的证据五,经被告质证对其真实性有异议。经本院核实,该房屋评估报告书为原件,并且有评估机构的签章,该证据能够证明原告为履行涉诉合同所做的准备。本院认可其真实性与证明目的。5、原告提供的证据五,经被告质证对其真实性有异议。因原告方是否缴纳中介费与本案并无关联,本案的焦点在于被告是否构成违约。本院对该证据不予评判。
本院认为,本案原、被告及第三人作为居间方签订的《房屋买卖(置换)合同》系当事人真实意思表示,且不违反相关法律禁止性规定,合法有效,当事人应依照约定全面履行己方义务。原告方要求解除合同,被告方当庭表示同意,依据合同法93条“当事人协商一致,可以解除合同”之规定,本院确认双方签订的《房屋买卖(置换)合同》已解除。合同既已解除,依据合同法97条,被告应返还原告定金20000元。同时,依照双方签订的《房屋买卖(置换)合同》第六条违约责任之约定,应由违约方承担违约责任。对于原告要求被告支付违约金35500元的诉讼请求,被告辩称,合同约定2016年7月6日之前打协议,但是通知其2016年7月7日打协议,违反了合同约定,属于原告违约。本院认为,被告应基于诚实信用原则,在必要限度内,协助相对人履行合同义务。按照通常的交易习惯,办理交付首付款、办理贷款及打印正式协议的时间须与房产交易机构进行预约,在本案中,预约的时间为双方约定的履行时间之次日,此非因原告主观故意造成,被告于2016年6月22日知晓后,当即因此拒绝履行合同的行为属于滥用权利,显失公平,有违诚实信用原则。同时,原告所提交的证据能够证明其在合同约定的履行期限届至前,已筹齐首付款且对房屋价值进行评估,积极履行合同义务。因此,造成合同解除的过错在于被告,被告应承担违约责任,给付原告违约金35500元。因此,对于原告的诉讼请求,本院予以支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定,判决如下:
一、确认原告王钰华与被告付晓于2016年5月25日签订的针对坐落于塘沽区和睦里XX房屋《房屋买卖(置换)合同》已解除;
二、被告付晓自本判决生效之日起十日内返还原告王钰华房屋定金20000元;
三、被告付晓自本判决生效之日起十日内给付原告王钰华违约金35500元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1188元,减半收取后为594元,由被告负担(原告已预交,被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院(递交上诉状后,应在上诉期内向天津市第二中级人民法院预交上诉费,上诉期限届满后七日内仍未交纳的,视为放弃上诉)。
代理审判员 张 钡
二〇一六年九月一日
书 记 员 龙孟燕