北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京03民终12668号
上诉人(原审被告)：陈学东，男，1964年8月13日出生，居民，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：李玉清，北京市星元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵建国，男，1969年10月22日出生，住北京市怀柔区。
上诉人陈学东与被上诉人李玉清合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈学东的委托诉讼代理人李玉清，被上诉人赵建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈学东上诉请求：撤销一审法院判决，驳回赵建国的全部诉讼请求。事实及理由：一审判决适用法律错误。一、该案为侵权之诉。双方《转让协议》签订于2010年8月30日，其起诉日期为2016年12月15日，时隔六年半之久，应适用民法通则第135条规定，且不存在诉讼时效中止或中断的法定情节。一审庭审中陈学东提出诉讼时效的法定理由，赵建国只以收款条上“余款参拾万元2016年12月31日前交清”进行抗辩，但原审法院未作任何调查或说明。二、一审判决认定涉案《转让协议》无效的理由是歪曲事实，理解法律错误。首先，一审法院认定陈学东将自己承租的院落转让给赵建国，并承诺协助其做好转让过户手续，并收取转让费就是房屋买卖。原审法院认定了陈学东与郭家坞村委会之间是租赁关系，既而认定“乙方在租赁期间，若乙方因故需转租给第三者时甲方应同意转租”，可以让陈学东之行为不违背出租方的意愿。但仅将“转租”写为“转让”，一审法院就认为是将使用权的转租变成了买卖。但法律没有规定租赁的使用权不能转租或转让，转租或转让都是使用权的让渡，不能改变其性质，是否收费只是有偿与无偿的区别，并非收费就是买卖。其次，一审法院认定农民集体所有土地依法属于农民集体所有集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租于非农业，这是两个概念的问题。其一集体所有土地只有所有权不得出让、转让的法律强制性规定，而对使用权没有。其二，出租用于非农建设是法律禁止的，但本案不涉及类似问题。从一审判决可以看出，陈学东所租赁的院落并非农业用地而是工业用地；且出租方明确“原化工厂院内闲置厂房。。。共计1128平米租赁给乙方使用”；乙方在取得使用权后对原有厂房年久失修无法使用，故需重新翻建，费用由乙方负担。这些均说明不存在一审判决中认定的事实，就不能认定《转让协议》无效。综上，一审法院判决应予撤销。
赵建国辩称，同意一审判决，不同意陈学东的上诉意见。
赵建国向一审法院起诉请求：1.判令解除赵建国、陈学东双方签订的《转让协议》；2.返还赵建国交纳的转让费260000元。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。2000年3月7日，陈学东作为乙方与甲方原怀柔县怀柔镇郭家坞村民委员会签订《租赁协议》，约定：甲方将村东路北原化工厂院内闲置厂房（石棉瓦北房五间、石棉瓦南房一间、石棉瓦棚子四间）包括院内使用面积东西长27米、南北长41.8米、共计1128平方米租赁给乙方使用；租期为20年，即2000年3月7日起至2020年3月7日止；年租金共计1700元……；乙方在取得使用权后，由于原有厂房年久失修无法使用，乙方需从新翻建，建房所需费用由乙方承担，对原有厂房拆除及院内土地平整由乙方负责施工费用自理；乙方在租赁期内，若乙方因故需转租给第三者时，甲方应同意转租，但乙方需通知甲方；合同还约定了其他内容。
2009年2月20日，陈学东作为乙方与甲方北京市怀柔区怀柔镇郭家坞村村民委员会签订《租赁协议补充条款》，约定：为了稳定村内经济发展，提高承包户的积极性，经村党支部、村委会讨论决定，将我村村东承包户陈学东的租赁期限延长30年……乙方陈学东于2000年3月8日于村委会签订的承包协议终止日期至2038年12月31日止；原协议条款不变，双方履行的权利义务不变；本协议所延长年数部分租金按每亩1500元向甲方交纳承包费；本协议补充条款与原协议具有同等法律效力。
2010年8月30日，陈学东作为甲方与乙方赵建国签订《转让协议》，约定：经甲乙双方协商，甲方将郭家坞村东路北一院落转让给乙方，院落包括正房8间、西厢房6间、自来水井以及照明用电、三相电等设施，为了维护甲乙双方的合法权益制定协议如下：甲方愿意将自己承租的郭家坞村东一处院落转让给乙方，甲方协助乙方做好转让过户手续，乙方愿意接受此处院，转让费为五十六万元整，经协商乙方先付甲方二十六万元整，作为定金，如甲方违约甲方愿意退还定金二十六万元，并赔偿乙方二十六万元整，乙方违约定金不退；办理转让手续由乙方承担，但甲方有义务协助乙方办理有关转让手续事宜；办理转让手续所产生各种费用由乙方负担；甲方在承租期内每年需向郭家坞村委会交纳土地租赁费2550元/年，现甲方已交到2011年，之后每年的租赁费由乙方交纳（待乙方与村委会签好转让协议后本条同时作废）；甲方收到乙方交来足额转让费后10日内将房屋内物品腾清同时将钥匙交给乙方，甲方不再干涉院内所有事项，院落所有权、使用权由乙方拥有；本合同甲乙双方签字生效后因此院落所产生的一切法律纠纷及各种瓜葛由乙方承担，甲方不承担任何责任；本协议甲乙双方签字生效，本协议甲方双方各执一份；余下的三十万元整，2010年12月31日前交清。赵建国、陈学东均签字捺印确认。
同日，陈学东向赵建国出具一张收条，载明：“今收到赵建国交来房屋转让费定金计贰拾陆万元正（整），余款叁拾万元2016年12月31日前交清。”陈学东辩称收条中的“2016”系笔误，按照转让协议约定，余款30万元应于2010年12月31日前交清，故应该以转让协议为准；且收条和转让协议是同一天签的，如果双方协商将付款期限改为2016年，则转让协议应该一并修改。但赵建国主张因陈学东表示暂时无法办理“小产权房”的相关手续，故余款可在2016年12月31日前付清。
本案审理过程中，陈学东主张其在签订《转让协议》后曾多次联系赵建国，但一直未能联系上，故于2015年在涉案院落的北房上加盖了一层彩钢棚，并新建了南房。
一审法院认为，陈学东与赵建国签订的《转让协议》中明确约定“甲方愿意将自己承租的郭家坞村东一处院落转让给乙方，甲方协助乙方做好转让过户手续”、“转让费用为五十六万元整”等内容，该协议实际是涉及农村集体土地的房屋买卖，根据房地不可分原则，房屋的买卖必然涉及到集体土地。但农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，故陈学东与赵建国签订的《转让协议》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，亦无适用解除之余地。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现赵建国要求陈学东退还已收取的260000元于法有据，一审法院予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条规定，判决：一、陈学东于判决生效后10日内退还赵建国款项260000元；二、驳回赵建国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方均未提交新证据。
本院另查明，赵建国与陈学东均非北京市怀柔区怀柔镇郭家坞村村民。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三规定的内容：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。涉案房屋系陈学东从郭家坞村民委员会租赁而来，根据陈学东与赵建国签订的《转让协议》约定的内容，该协议约定内容包括办理转让过户手续事宜、“院落所有权、使用权由乙方拥有”、“签字生效后因此院落产生的一切法律纠纷及各种瓜葛由乙方承担”的相关约定内容，故该协议实质为涉及农村集体土地的房屋买卖。陈学东在上诉意见中主张该协议系关于租赁权的转让，其该主张与协议约定内容明显不符，且陈学东亦未就此进一步举证，在此情形下，根据房地一体原则，一审法院认定涉案《转让协议》实质系涉及农村集体土地的房屋买卖，并认定该协议无效并无不当。
综上所述，陈学东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9400元，由陈学东负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张印龙
审 判 员 石 煜
审 判 员 张 慧
二〇一七年十一月一日
法官助理 常 欣
书 记 员 邸 硕