山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁08民终6157号
上诉人（原审被告）：张良福，男，汉族，1977年3月25日出生，住济宁市太白湖新区。
被上诉人（原审原告）：宋德朝，男，汉族，1976年10月1日出生，住济宁市建设路鲁塑花园B区。
委托代理人：张曼曼，泰和泰（济南）律师事务所律师。
原审被告：杨文磊，男，汉族，1981年9月19日出生，住济宁市高新区。
上诉人张良福因房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初5053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月07日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人张良福上诉请求：1、请求撤销(2017)鲁0811民初5053号民事判决书，并予以改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。一审法院认定事实不清，适用法律不当，理由如下：1、被上诉人的主张己超过法律规定的诉讼时效。按照法律规定延付或拒付租金的诉讼时效为一年，被上诉人一审时主张解除合同的时间是2015年8月23日，主张上诉人搬出房屋的时间为2016年4月20日，而被上诉人向一审法院提起诉讼的时间为2017年5月26日。退一步讲，即使按照被上诉人所述，上诉人搬出的时间为2016年4月20日，被上诉人向法院提起诉讼时也已超过了法律规定的一年的诉讼时效。一审法院一方面认定了上诉人从被上诉人房屋搬出的时间为2016年4月20日，另一方面又认定被诉人提起诉讼没有超过诉讼时效，属认定事实错误。2、一审法院认定上诉人搬出被上诉人房屋的时间为2016年4月20日于法无据。被上诉人主张的上诉人搬出房屋的时间为2016年4月20日与事实不符，上诉人实际搬出的时间为2016年1月底。被上诉人一审时为了证实自己的主张提供了电话录音，但电话录音并非被上诉人与上诉人之间的电话录音，与本案没有关联性，不能证实被上诉人主张的上诉人搬出时间为2016年4月20日。因此，一审法院以被上诉人自认时间来认定上诉人搬出的时间为2016年4月20日，于法无据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人宋德朝答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当依法维持原判。一、本案未超过诉讼时效。《民法通则》第一百三十六条虽规定延付或拒付租金的的诉讼时效为一年，但本案并非单一的租金纠纷，因此不适用上述一年诉讼时效的规定。即便适用该上述法律规定，在答辩人诉至法院前，双方的房屋租赁合同还未解除，因此诉讼时效并未起算。另外，在一审庭审时，答辩人也已经向法庭提交了（2016）文律函字第018号律师函及被答辩人与案外人的录音，可以证实答辩人一直不间断的向被答辩人主张租房款，被答辩人也一直答应付款，诉讼时效一直在中断。2017年4月3日，答辩人已向济宁市任城区人民法院提起诉讼，但因未能送达至被答辩人，法院驳回了答辩人起诉。即便一年诉讼时效从2016年4月20日起算，本案也未超过诉讼时效。二、一审法院认定事实正确。根据答辩人一审庭审提交的电话录音、两份律师函、济宁市任城区人民法院出具（2017）鲁0811民初2738号民事调解书，可以认定被答辩人因设立公司需要，同时租赁了答辩人与案外人时念村的房屋，因被答辩人一直拖欠房租，在答辩人多次催促下被答辩人于2017年4月20日搬出承租房屋。被答辩人虽辩称录音不是其本人，但是并未申请鉴定，因此应当以答辩人提交的证据为准，认定被答辩人于2017年4月20日搬出承租房屋。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告杨文磊在二审中没有提交书面答辩意见。
被上诉人宋德朝向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2015年8月23日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的租金、物业费、水电费、违约金等费用暂计59725.69元（违约金计算至2017年2月28日，2017年3月1日之后按合同约定计算，包括违约金每日千分之三及解除合同违约金）；3、诉讼费由被告承担。
一审法院审理查明，2015年7月16日，原告宋朝德与被告张良福、杨文磊签订《房屋租赁合同》，原告将位于济宁市万达中心的房屋出租给被告使用，房屋面积111.34平方米，租赁期三年，自2015年8月1日至2018年7月31日止。第四条第1项约定前两年租金每平米每天1.2元；第三年租金根据市场行情调整；支付方式为按每半年支付一次；第一期房租于合同签订7个工作日内交清；以后房租在每个交租期开始时提前7天支付。第2项约定物业管理费每建筑平方米每月人民币9.5元。第4项约定，租赁期间，除建筑物及附属设施维修基金由甲方承担外，其他如使用该房屋所发生的水、电、暖、煤气、通讯、设备费、被告自身经营发生的各种税费以及物业费等各类费用均由被告承担。第九条第2项约定，被告未按合同约定支付租金的，原告出具催款通知书后逾期超过7个工作日，第8个工作日起每天按月租金的千分之三支付逾期的违约金，逾期超过1个月的，按被告擅自解除合同处理。第6项约定，租赁期满，被告应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日，应向原告支付1.5倍的原日租金。合同签订后，被告共向原告支付了20000元后，未再向原告交纳房租。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律的限制性规定，应依法认定为有效。原告主张确认《房屋租赁合同》已于2015年8月23日合法解除，但在2015年8月23日后，被告向原告交纳了20000元，应视为双方对合同的继续履行。因此，原告主张确认《房屋租赁合同》已于2015年8月23日解除的请求，本院不予支持。对于被告主张本案超过诉讼请求的抗辩，因被告在2016年4月19日，与案外人的通话中认可，原、被告为确定让被告搬离房屋的时间进行过沟通，因此，从此时至起诉并未超过诉讼时效。被告向原告《房屋租赁合同》的承租方由张良福、杨文磊共同签字确认，二被告应依约履行合同义务，共同向原告支付租金。被告未及时履行支付租金的义务，构成违约。二被告应当向原告支付拖欠房屋租金。对于被告搬出的时间，被告主张是在2016年4月20日前，但未提供相应证据证实。因此，应以原告自认的时间为准，即：2016年4月20日，被告从原告房屋搬出。被告实际租用原告房屋263天，根据合同约定，共计产生房租35138.90元（111.34㎡*1.2元/㎡*263天）。扣除被告已交纳的20000元，被告下欠租金15138.90元。对于原告要求的违约金的诉讼请求，因该标准已经超过延迟交纳租金，给原告带来的损失，且被告主张该标准过高。因此，以同期银行贷款利率计算为宜。原告要求被告返还垫付物业费、水电费的主张，虽《房屋租赁合同》对物业费、水电费的负担约定明确，但因原告提供的证据或不能证明物业费产生时间或为案外人交纳，该证据不能证明与其主张存在关联性，本院对该诉讼请求不予支持。被告杨文磊经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、最高人民法院关于《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定。判决如下：一、被告张良福、被告杨文磊于本判决生效后十日内向原告宋朝德支付2015年8月1日至2016年4月20日的拖欠租金15138.90元，并支付违约金（以15138.90元为基数，按照同期银行贷款利率，从2016年4月20日起计算至实际付款之日）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1294元，减半收取计647元，由原告承担468元，被告张良福、被告杨文磊负担179元。
二审查明的事实与一审查明的相一致。
本院认为，本案争议的焦点问题为，被上诉人请求上诉人支付租金是否超过诉讼时效。经本院审查，上诉人张良福与被上诉人宋朝德、原审被告杨文磊于2015年7月16日签订《房屋租赁合同》，宋朝德将位于济宁市万达中心的房屋出租给张良福、杨文磊使用，房屋面积111.34平方米，租赁期三年，自2015年8月1日至2018年7月31日止，双方签订合同后，上诉人张良福向宋朝德交纳租金20000元。对于以上事实，双方均没有异议。对于上诉人何时搬出租赁的房屋，上诉人称是在2016年4月20日前，但上诉人没有提供证据证明该主张。结合被上诉人在原审中提交的上诉人与案外人的录音，以及被上诉人的自认，原审法院认定能够证实上诉人于2016年4月20日从租赁的房屋搬出并无不当。上诉人称被上诉人提供的电话录音并非被上诉人与上诉人之间的电话录音，与本案没有关联性，不能证实被上诉人主张的上诉人搬出时间为2016年4月20日。由于上诉人在原审中对该录音没有申请鉴定，该录音的内容涉及到本案所租赁的房屋，原审法院对该证据予以确认符合法律规定。上诉人与案外人于2016年4月19日的通话录音，足以证实上诉人与被上诉人就让上诉人搬离房屋的时间进行过沟通，因此，被上诉人提起诉讼未超过诉讼时效。综上，上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费178元，由上诉人张良福负担。
本判决为终审判决。
审判长 张阿梅
审判员 王衍琴
审判员 张 婕
二〇一八年一月十一日
书记员 翟梦若