依安县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)依商初字第582号
原告依安县蓝天供热有限公司，住所地：黑龙江省齐齐哈尔市依安县依安镇东北街A-42。组织机构代码证号55133719-5。
法定代表人朱剑英，该公司总经理。
委托代理人田振平，公民身份号码×××，住黑龙江省齐齐哈尔市。
被告黑龙江润鑫房地产开发有限公司，住所地：黑龙江省哈尔滨市道外区三棵头道街。组织机构代码证号55132997-X。
法定代表人李兆杰，该公司总经理。
委托代理人代兴贵，公民身份号码×××，住黑龙江省拜泉县。
原告依安县蓝天供热有限公司与被告黑龙江润鑫房地产开发有限公司供用热力合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告依安县蓝天供热有限公司委托代理人田振平、被告黑龙江润鑫房地产开发有限公司委托代理人代兴贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告依安县蓝天供热有限公司诉称：2011年，被告黑龙江润鑫房地产开发有限公司在依安县依安镇东北街开发建设完成名仕国际小区楼房。住户进户时，被告收取了住户的当年的热费。供热前，被告向原告提供了该小区建设楼房的面积测绘报告和户型图，双方各自派出人员对热费金额进行了计算，达成了一致结果。以后每年取暖前双方财务人员都对热费进行核对（没有售出楼房热费由开发商交纳）。2011年第一年取暖期，被告以资金紧张为由，只交20万元热费。原告多次催缴，被告要求暂缓给付。2011年至2012年度被告欠热费771086元。2013年1月10日交热费30万元，1月12日交热费20万元，2012年至2013年度没有售出楼房欠热费违约金2986元。2014年至2015年度未售出楼房欠热费72，954元。另外还有三户楼房，被告说顶账给他人，未提供售楼的相关资料，原告无法向房主主张权利，故这三户楼房热费应由被告承担。根据《黑龙江省城市供热条例》的规定，请依法判决被告偿还欠原告热费1，105，055元和违约金906，486元，合计2，011，541元。在庭审中，原告要求变更诉讼请求，要求被告给付热费964,377元,并依照人民银行同期贷款利率计算违约损失202,132元。
原告为证明自己主张的事实成立，向本院举示了如下证据：
证据1：《测绘报告》、《户型图》及《表格》等，用以证明依安县依安镇东北街名仕国际小区楼房系黑龙江润鑫房地产开发有限公司建设，并拖欠热费及热费数额计算依据。
证据2：《热费催缴通知单（存根）》3份，用以证明原告公司向被告黑龙江润鑫房地产开发有限公司索要热费的事实。
证据3：《欠热费面积、位置及违约金计算明细》。用以证明热费及违约金数额计算方式。
证据4：依政办发（2013）61号《依安县人民政府办公室关于调整供热价格的通知》，用以证明热费的收费标准及依据。
证据5:《收据》，用以证明被告已分期交纳热费90万元。
证据6：《物业办关于报停的通知》，用以证明被告未售出的车库和商服楼不符合报停条件，并且被告未申请过报停。
证据7:《2011年锅炉运行原始记录》，用以证明原告从2011年11月17日开始供热。
证据8:证人周某某、孙某甲（二证人为原告公司的催收员），用以证明原告多次向被告索要热费的事实。
被告黑龙江润鑫房地产开发有限公司辩称：1、原告起诉的热费与被告实际欠费数额不符，被告实际欠热费79089元。公司已分四次向原告交90万元热费。2、原告所诉要求违约金无法律依据，根据《黑龙江省城市供热条例》第45条及《齐齐哈尔市中级人民法院关于审理民事商事案件问题解答150例》第94例的规定，被告楼盘开盘后没有与原告签订供热合同，不存在违约。3.2011年12月15日，供热公司接的主管线，应在总额中减去二个月的热费；4.2011年开始供热时，被告每年均向原告申请停止供热，被告每年按停热标准交纳停止供热运行费。5.自供热以后，原告没有向被告催要过热费，故已超过诉讼时效。
被告举示了《齐齐哈尔市中级人民法院关于审理民事商事案件问题解答150例》第94例，用以证明原告主张违约金无法律规定。
通过以上诉辩双方举示的证据，经庭审质证，本院对证据做如下分析与认证：
1、对原告举示的证据1（《测绘报告》、《户型图》及《表格》），用以证明依安县依安镇东北街名仕国际小区楼房系黑龙江润鑫房地产开发有限公司建设，并拖欠热费及热费数额计算依据。被告对其真实性无异议，对证明的内容有异议，提出“该证据不能证明被告欠热费的数额。”因被告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。该证据可作为热费数额计算依据。
2、对原告举示的证据2《热费催缴通知单（存根）》，被告对其真实性和证明内容均有异议，提出该证据系原告自己制造，该证据不能证明原告向被告索要过热费。对原告举示的证据8（证人周某某、孙某乙的证言材料）有异议，提出原告公司没有催要过热费。原告陈述向被告送达《热费催缴通知单》时，被告的工作人员拒绝在通知单上签名，而原告每年都向被告主张权利，被告一直拖欠热费，未全部给付。
周某某和孙某乙系原告公司的催收员，二人证实多次向被告索要热费未果的事实，与证据2相互印证，可以证明原告的主张，故对此证据2、8的真实性予以确认。
3、原告举示的证据3：《欠热费面积、位置及违约金计算明细》，被告对商服面积数和住宅办公室的面积数无异议，对合计热费总额有异议，提出（1）应当减去二个月的热费；不同意给付违约金。（2）2012年至2013年度，被告承认的商服面积是4626.92平方米，热费价格37元/平方米，商服热费总额应为171196.04元；住宅面积8056.33平方米，热费价格27元/平方米，住宅总额217520.91元。应按总额的20%交费，理由是在2012年供暖期前一个月被告已口头申请停止供热；违约金不符合法律规定，不同意给付。（3）2013年-2014年热费，实际面积是4502.1平方米，价格40元/平方米，被告认可的欠热费数额为总额的20%，违约金不符合法律规定，被告不同意给付。（4）没有车库欠热费。（5）对于2014年，商服是1739.6平方米，40元/平方米，总额为69584元，乘以20%是被告认可的欠热费数额，违约金不符合法律规定，被告不同意给付。
对被告的质证意见，原告认为被告所述的报停，应按总额20%计算欠热费数额，是不真实的。因为2012年楼房是刚竣工，保修期二年，根据《黑龙江省供热条例》第三十五条，竣工两年之内不允许报停，被告未向原告申报报停。车库是物业用房，产权是被告公司，应向被告索要热费。原告反驳被告质证意见的理由合法合理，故对其举示的证据3予以确认。
4、原告举示的证据4（《依安县人民政府办公室关于调整供热价格的通知》），被告无异议，对此证据予以确认。该证据可作为热费的收费标准及依据。
5、原告举示的证据5《收据》，被告无异议，对此证据予以确认。该证据证明了被告已分期交纳热费90万元的事实。
6、原告举示的证据6（《物业办关于报停的通知》），被告对其真实性无异议，对证明内容有异议，认为被告未售出的车库和商服楼符合报停条件，并且在规定的期限内向原告口头申请报停。该证据系物业公司的规定，无法律依据。
被告没有证据证明其向原告提出报停，故被告的质证意见不予采信；被告对该证据的真实性无异议，故对该证据予以确认。
7、对原告举示的证据7《2011年锅炉运行原始记录》，用以证明原告从2011年11月17日开始供热。被告对证据的真实性和证明问题均有异议，提出该记录是原告自制的记录，不能作为证据使用，也不能证明实际供热时间。
该证据虽为原告自制，但记录事件清晰，具有真实性、客观性，被告虽陈述供热时间为12月份，但无相应的证据证实，故对该证据予以确认。
8、对于被告举示的《齐齐哈尔市中级人民法院关于审理民事商事案件问题解答150例》第94例，原告提出应按照《黑龙江省供热条例》执行。
因原告与被告无书面供用热合同约定违约责任，未明确约定违约金。依照《齐齐哈尔市中级人民法院关于审理民事商事案件问题解答150例》第94例，原告变更诉讼请求，要求按人民银行同期贷款利率计算违约金（即违约损失）应予以支持。
通过原、被告陈述及对证据的分析与认证，认定如下事实：
黑龙江润鑫房地产开发有限公司开发的依安县依安镇东北街名仕国际小区面积170.86平方米的6#03号商服楼，自2011年11月开始该小区由依安县蓝天供热有限公司供热取暖。黑龙江润鑫房地产开发有限公司应交2011年至2012年热费864680元；2012年至2013年热费666407元；2013年至2014年热费195035元；2014年至2015年热费72954元；还有一未进户楼房欠2012年至2015年热费65301元，共计应交热费1864377元。
被告于2012年12月18日给付热费200000元；2013年1月10日给付热费300000元；2013年1月12日给付200000元；2013年2月4日给付热费200000元，共计给付热费900000元。
综上，被告欠原告热费964377元。
本院认为：依安县蓝天供热有限公司已向黑龙江润鑫房地产开发有限公司供热多个供暖期，原、被告之间存在事实合同关系。被告对原告提交的欠热费的房屋面积无异议，提出欠热费数额应按报停的比例给付，被告没有证据证明其向原告口头报停，原告又不认可，故对此辩解意见不予采纳；被告提出在2011年12月15日开始供热，应在总额中减去二个月的热费没证据支持，原告有供热记录，记录中记载2011年11月17日开始供热，故以2011年11月17日开始供热计算热费。被告提出“自供热后，原告没有向被告催要过热费，已超过诉讼时效。”原告与被告一直保持供用热关系，被告于2012年12月18日至2013年2月4日给付热费900000元，系给付2011年至2013年度热费的部分交纳。被告拖欠热费，并以多次提出报停的请求，未得到原告准许为由，拒不交纳热费。可证明双方一直在商谈此事。原告催收员多次向被告索要热费的事实存在，本案未超过诉讼时效。被告的欠热费行为，违反供用热合同的供热缴费基本内容，原告主张按人民银行同期贷款基准利率标准计算违约损失，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十四条，《黑龙江省城市供热条例》第二十五条第四款，第四十一条第二款、第四十四条、第四十五条的规定，判决如下：
一、被告黑龙江润鑫房地产开发有限公司于本判决生效后5日内向原告依安县蓝天供热有限公司支付2011年至2015年期间拖欠热费964,377元。
二、被告黑龙江润鑫房地产开发有限公司于本判决生效后5日内向原告依安县蓝天供热有限公司支付违约损失（1.以631087元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2011年1月1日起至2011年12月31日止；2.以81466元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2012年1月1日起至本判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止；3.以118239.48元为基数，按上述利率自2013年1月1日起至本判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止;4.以44673元为基数，按上述利率自2014年1月1日起至2014年12月31日止;5.以33980元为基数，按上述利率自2015年1月1日起至本判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15299元，由被告黑龙江润鑫房地产开发有限公司负担，与上款一并履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。
如当事人在规定的期限内未提出上诉，本判决书即发生法律效力。权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年，上述期限从本判决书规定的履行期间的最后一日起计算（对于分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算）。逾期申请执行
的，人民法院不予受理。
审 判 长 陈岩
代理审判员 刘佳
人民陪审员 高萍
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 倪楠