贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔01民终1035号
上诉人（原审原告）:贵阳官房承汇物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区鹿冲关路欣歆园小区。
法定代表人：杨杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王义奇，贵州黔成起智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴启刚，贵州黔成起智律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陶彪，男，1964年6月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上诉人贵阳官房承汇物业管理有限责任公司（以下简称官房承汇物业公司）因与上诉人陶彪物业服务合同纠纷一案，双方均不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2017)黔0103民初4549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
官房承汇物业公司上诉请求：1、依法撤销贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初4549号民事判决书，并进一步查明事实的基础上改判陶彪向官房承汇物业公司支付2007年6月28日至2017年6月30日期间的物业服务费11379.4元和利息3413.8元；2、陶彪承担一审、二审诉讼费。事实及理由：一、房屋墙面渗水一般都是房屋质量问题，房屋质量的保障义务主体不是官房承汇物业公司，本案中也没有任何证据能表明陶彪房屋墙面渗水是因为官房承汇物业公司物业服务不到位导致，且官房承汇物业公司对陶彪的渗水墙面已经协助处理，故一审判决以官房承汇物业公司未协助陶彪处理其房屋墙面长期渗水情况认定官房承汇物业公司对于陶彪物业服务不到位是错误的。二、官房承汇物业公司已经充分履行了物业管理职责，并不存在违约情形，而陶彪房屋墙面渗水是房屋质量问题，不能成为减免物业服务费的抗辩理由，一审法院在陶彪没有提出反诉的情况下，对官房承汇物业公司提起诉请的2007年6月28日至2017年6月30日期间物业服务费全部扣减30%，并免除陶彪因违约对官房承汇物业公司造成的利息损失缺乏事实基础和法律依据。陶彪没有按期交纳物业服务费，明显存在违约行为，应当按照《欣歆园小区物业管理公共契约》第十二条的约定，向官房承汇物业公司支付相应的利息损失，官房承汇物业公司要求陶彪支付欠款金额的30%即3413.8元的主张应得以支持。故一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法支持官房承汇物业公司的诉讼请求。
陶彪答辩称，其不存在违约行为，因此谈不上支付违约金。
陶彪上诉请求：1、依法撤销贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初4549号民事判决，2、改判驳回官房承汇物业公司的诉讼请求。事实及理由：陶彪于2003年5月22日购买现居住地后，按照当时的规定签订了相关入住的物业管理协议，但官房承汇物业公司在欣歆园小区提供的物业服务质量较差，对陶彪的漏水房屋一直未履行该公司承诺的维修义务，陶彪作为小区业主有权拒绝官房承汇物业公司不符合质量要求的物业服务，官房承汇物业公司不应再向陶彪收取物业服务费用，故请求二审法院改判驳回官房承汇物业公司的诉讼请求。
官房承汇物业公司辩称，一审法院关于陶彪欠付物业费的认定正确，但是以墙面渗水为由并错误认定物业公司没有处理，从而克扣30%物业费于法无据。墙面渗水属于质量问题，不是物业公司的问题，也不是物业服务不到位导致，且陶彪也认可物业公司至少三次协助处理过墙面渗水问题，因此墙面渗水不能作为扣除物业费的依据。
官房承汇物业公司向一审法院起诉请求：一、陶彪向官房承汇物业公司支付2007年6月28日至2017年6月30日期间的物业服务费共计11379.40元；二、陶彪向官房承汇物业公司支付利息3413.80元;三、判令陶彪承担本案诉讼费、公告费。
一审法院认定事实：官房承汇物业公司为贵阳市云岩区鹿冲关路欣歆园小区物业管理服务方，陶彪为该小区22幢1单元20号房业主（该房属多层住宅，房屋面积为135.79㎡）。2003年5月29日陶彪在官房承汇物业公司处办理收房入住并与官房承汇物业公司签订了《欣歆园小区物业管理公共契约》，该协议中约定“第一条经委托，贵阳市官房承汇物业管理有限责任公司是本住宅区的物业管理机构，依照国家法律、行政法规对住宅的房屋公共设施、居住秩序等事务行使管理，住户及物业管理公司必须履行本契约内容；第十二条按规定向房屋业主、使用人收取综合管理服务费（收费标准详见本手册《综合管理服务费收费标准》）。对逾期不缴纳者，每天处以交款额5%的滞纳金。对拒交或无理取闹的，经物业管理公司宣传、劝导无效者，双方可通过法律手段进行解决。入住时按一年收取综合管理服务费。其中，《综合管理服务费收费标准》规定多层住宅的收费标准为0.5元/㎡/月，高层住宅的收费标准为0.85元/㎡/月，且备注目前为暂定价，最终以贵阳市物价局审定的收费标准执行，暂定价若高于物价局所核标准，多收部分退赔；暂定价若低于物价局所核标准，第二年再作调整。”2008年10月29日，贵阳市物价局向官房承汇物业公司颁发《贵州省经营服务性收费许可证》，载明：“收费单位：贵阳官房承汇物业管理有限责任公司；收费项目：欣歆园商住小区物业服务费。多层住宅收费标准为0.65元/㎡/月，电梯住宅收费标准为0.98元/㎡/月”。2014年7月8日，贵阳市发展和改革委员会发出《关于暂停执行<贵州省经营服务性收费许可证>管理制度的通知》，暂停年审《贵州省经营服务性收费许可证》，各收费单位要继续实行收费公示，在收费场所的显著位置设置公示牌，将服务内容、收费标准、批准机关、收费文件的发文字号、12358价格举报电话等内容进行公示。官房承汇物业公司于2002年开始为欣歆园小区提供管理服务，除与小区业主签订有上述《欣歆园小区物业管理公共契约》，未签订其他物业服务合同。庭审中，官房承汇物业公司主张其于2016年1月1日开始调整了物业服务费标准为步梯房0.97元/㎡/月，电梯房1.48元/㎡/月，并提交了官房承汇物业公司于2015年12月17日出具的《关于欣歆园小区物业服务费调整的测算公示》（其中载明经测算步梯房的物管费为0.97元/㎡/月，电梯房的物管费为1.48元/㎡/月，执行日期从2016年1月1日执行，并将于2015年12月21日入户征询业主意见）、《关于调整欣歆园小区物业服务费的备案情况说明函》、《关于调整欣歆园小区物业服务费的意见征询表》、官房承汇物业公司于2016年1月10日出具的《关于“欣歆园小区”物业费调整相关情况的说明》（其中载明经过对同意物业费收费标准调整方案业主所代表的建筑面积的计算、统计，同意物业费调整方案业主所代表的建筑面积也已超过小区总建筑面积的一半）。陶彪对此质证意见为存在伪造可能。庭审中，陶彪表示其房屋渗水情况严重，官房承汇物业公司一直不来处理，并提交了屋内外照片予以佐证，官房承汇物业公司对此质证意见为漏水无异议，但是漏水情况需要核实是物管问题还是房开商问题。陶彪因房屋墙面渗水而对官房承汇物业公司的服务不满，从2007年6月28日起未再缴纳物业服务费。双方就物业服务费缴纳问题协商未果，官房承汇物业公司遂诉至法院。一审法院认为，官房承汇物业公司为贵阳市云岩区鹿冲关路欣歆园小区物业管理服务方，陶彪是该小区22幢1单元201号房业主，双方签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。官房承汇物业公司从该小区交房之日起一直为该小区提供物业管理服务至今，陶彪应当按照合同约定支付物业服务费。官房承汇物业公司作为欣歆园小区的物业管理机构，对小区房屋公共设施、居住秩序等事务进行维护和管理，业主应当交纳物业管理服务费。陶彪从2007年6月28日之后未再向官房承汇物业公司支付物业服务费，其拒付物业服务费是对按时支付物业服务费业主的不公平，并可能使物业公司资金难以周转，从而使物业服务陷入恶性循环。陶彪从2007年6月28日至2017年6月30日拖欠的物业管理费为11373.77元（其中2007年6月28日起至2015年12月31日止按照0.65元/㎡/月计算为9002.88元，从2016年1月1日开始至2017年6月30日按照0.97元/㎡/月计算为2370.89元）。鉴于陶彪房屋墙面长期渗水情况属实，官房承汇物业公司一直未协助陶彪处理，应认定官房承汇物业公司对于陶彪物业服务不到位，双方纠纷具有特殊性，故酌情支持由陶彪支付拖欠的物业管理费的70%即7961.64元，对官房承汇物业公司主张陶彪支付利息3413.8元不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，判决：一、被告陶彪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贵阳官房承汇物业管理有限责任公司支付拖欠的物业服务费7961.64元；二、驳回原告贵阳官房承汇物业管理有限责任公司的其余他诉讼请求。案件受理费170元，减半收取85元，由被告陶彪负担50元，由原告贵阳官房承汇物业管理有限责任公司负担35元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，官方承汇物业公司向本院提交了二组证据。第一组证据为贵阳市中级人民法院（2017）黔01民终6647号民事判决书1份，欲证明该生效判决已确认官方承汇公司对欣歆园小区的物业费调价是合法的。第二组证据为照片若干，欲证明官房承汇物业公司协助处理过陶彪家墙面渗水问题。经质证，对第一组证据，陶彪不认可该组证据的证明目的。对第二组证据，陶彪不予认可，称仅从照片很难看出是否就是陶彪家外墙。另查明，本院（2017）黔01民终6647号民事判决书“本院认为”部分载明：“因刘庆宪（即该案业主）诉讼中对官房承汇物业公司上调欣歆园小区物业服务费收费标准的合法性提出异议，官房承汇物业公司二审中又补强提供了《欣歆园小区接房通知单》、自2016年1月1日之后按照新收费标准交纳物业费的855户业主的交费票据、《贵阳市物业服务企业市场行为监督检查申报表》等证据。从官房承汇物业公司诉讼中提供的证据来看，该公司具有合法的物业管理资质和收费许可资质。官房承汇物业公司在拟上调诉争的此次贵阳欣歆园小区物业服务费的收费标准之前进行了测算公示，并采取书面形式征询了欣歆园小区业主对于调价的意见，亦按程序进行了行政备案，履行了相关的告知义务。虽然刘庆宪诉讼中对官房承汇物业公司提供的《关于调整欣歆园小区物业服务费的意见征询表》的真实性不予认可，但官房承汇物业公司二审中所提供的与原件核对的交纳物业费的855份票据，可直接证明贵阳欣歆园小区有855户业主自2016年1月1日起先后按照上调的物业服务费的收费标准交纳了物业服务费。因贵阳欣歆园小区现有1085户业主，故该交费票据亦可证明该小区约有78.80%的业主认可了本案所争议的物业服务费的上调收费标准。因此，根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项”、第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”、第三款“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定,结合本案情况，可认定官房承汇物业公司上调贵阳欣歆园小区物业服务费收费标准的事项作为条例规定的其他事项已取得该小区“双过半数”业主的同意。而官房承汇物业公司二审中提供的《贵阳市物业服务企业市场行为监督检查申报表》可证明官房承汇物业公司上调物业服务费收费标准的行为得到贵阳市住建局××云岩区住建局以及贵阳市物业管理协会的认可且已经办理备案手续。至于刘庆宪诉讼中所提2003年签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》所依据的建设部33号《城市新建住宅小区管理办法》已于2007年9月21日被建设部发布的161号令明令废止，官房承汇物业公司未与刘庆宪另行签订物业服务合同的问题，因自贵阳官房房地产开发有限公司于2002年7月19日作出《关于欣歆园小区委托管理的决定》明确选聘官房承汇物业公司负责贵阳欣歆园小区在销售期间和后续的管理问题至今，官房承汇物业公司一直为欣歆园小区提供物业服务，刘庆宪亦按照电梯住宅0.98元/㎡/月的收费标准交纳了该户2015年12月31日之前的物业服务费，其实际认同了与官房承汇物业公司之间所形成的新的物业服务关系，因此刘庆宪的该项抗辩理由不能成立，本院不予采信。故综合以上情况，原判认定官房承汇物业公司的此次物业服务费上调的程序合理有据，对该公司要求刘庆宪按照调整后的1.48元/㎡/月标准交纳所欠物业费共3784.5元的诉请予以支持并无不当，本院予以维持。”该判决已生效。还查明，2003年，贵阳市物价局作出筑价房（2003）6号文，并向官房承汇物业公司颁发《贵州省经营服务性收费许可证》载明：“收费单位：贵阳官房承汇物业管理有限责任公司；收费项目：欣歆园商住小区物业服务费。多层住宅收费标准为0.65元/㎡/月，电梯住宅收费标准为0.98元/㎡/月。”除此之外，二审经审理查明的其余事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于陶彪应否交纳物业服务费的问题。本案中，陶彪与官房承汇物业公司于2003年5月29日签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》对双方的权利义务进行了约定，故在官房承汇物业公司对欣歆园小区的房屋公共设施、居住秩序等事务进行管理、提供服务的情形下，原判认定陶彪作为享受权利及接受服务的小区业主应当支付相应的物业服务费并无不当，本院予以维持。关于应交纳物业服务费的数额问题。陶彪与官房承汇物业公司签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》约定物业服务费按《综合管理服务费收费标准》收取。《综合管理服务费收费标准》规定，多层住宅的收费标准为0.5元/㎡/月，高层住宅的收费标准为0.85元/㎡/月，且备注目前为暂定价，最终以贵阳市物价局审定的收费标准执行，暂定价若高于物价局所核标准，多收部分退赔；暂定价若低于物价局所核标准，第二年再作调整。2003年，贵阳市物价局作出筑价房（2003）6号文，并向官房承汇物业公司颁发《贵州省经营服务性收费许可证》载明：“收费单位：贵阳官房承汇物业管理有限责任公司；收费项目：欣歆园商住小区物业服务费。多层住宅收费标准为0.65元/㎡/月，电梯住宅收费标准为0.98元/㎡/月。”2016年1月1日起，欣歆园小区的物业服务费标准调整为步梯房0.97元/㎡/月，电梯房1.48元/㎡/月。陶彪的住房属多层住宅，房屋面积为135.79㎡，从2007年6月28日起陶彪户未再交纳该户物业服务费。陶彪上诉称官房承汇物业公司在欣歆园小区提供的物业服务质量较差，对陶彪的漏水房屋一直未履行该公司承诺的维修义务，陶彪作为小区业主有权拒绝官房承汇物业公司不符合质量要求的物业服务，官房承汇物业公司不应再向陶彪收取物业服务费用。同时，官房承汇物业公司上诉称该公司已经充分履行了物业管理职责，不存在违约情形，而陶彪房屋墙面渗水是房屋质量问题，不能成为减免物业服务费的抗辩理由，一审判决在陶彪没有提出反诉的情况下，对官房承汇物业公司提起诉请的2007年6月28日至2017年6月30日期间物业服务费全部扣减30%不当。对此，应作如下认定：物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，陶彪长期未交纳物业服务费的行为必然将影响小区公共秩序和官房承汇物业公司的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，若陶彪认为官房承汇物业公司提供的服务质量与合同约定不符，陶彪可以向物业公司另行主张赔偿损失等违约责任，而非拒绝交纳物业服务费。同时，因官房承汇物业公司与陶彪签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》并未明确约定当官房承汇物业公司提供的物业服务存在瑕疵时，业主可以通过不交纳或者少交纳物业服务费来维护自己的权益，且陶彪房屋漏水是房屋质量本身的问题还是物业服务不到位所致并无明确的结论，故原判以官房承汇物业公司一直未协助陶彪处理其房屋墙面长期渗水情况而酌情对官房承汇物业公司主张的物业服务费仅支持70%不当，本院予以纠正。因此，陶彪应向官房承汇物业公司支付自2007年6月28日至2017年6月30日期间的物业服务费数额共计11373.77元（其中，2007年6月28日至2015年12月31日按照0.65元/㎡/月标准共计交纳102个月的物业服务费：0.65元/㎡/月×135.79㎡×102个月=9002.88元，2016年1月至2017年6月按0.97元/㎡/月标准共计交纳18个月的物业服务费：0.97元/㎡/月×135.79㎡×18个月=2370.89元，合计9002.88元+2370.89元=11373.77元）。官房承汇物业公司的该项上诉请求超出部分，本院不予支持。陶彪的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。关于官房承汇物业公司要求陶彪支付利息的请求应否得以支持的问题。因官房承汇物业公司与陶彪签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》并无利息的相关约定，原判不予支持官房承汇物业公司主张支付利息的诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于官房承汇物业公司提出关于滞纳金的约定即为主张利息损失的依据，而非无利息约定的上诉理由，根据《中华人民共和国行政强制法》第四十五条“行政机关依法作出金钱给付义务的行政决定，当事人逾期不履行的，行政机关可以依法加处罚款或者滞纳金。加处罚款或者滞纳金的标准应当告知当事人。加处罚款或者滞纳金的数额不得超出金钱给付义务的数额”的规定，滞纳金仅对逾期不履行金钱给付义务行政决定的相对人适用，不适用于民事合同的平等主体之间。故滞纳金与违约金（利息）并非同一概念，性质亦不相同，官房承汇物业公司的该项上诉理由无法律依据，本院不予采信。另，因对一审判决陶彪应向官房承汇物业公司支付物业服务费的金额予以改判，一审判决第二项“驳回原告贵阳官房承汇物业服务有限公司的其余诉讼请求”的内容和范围发生变化，故应撤销一审判决该判项，重新作出驳回官房承汇物业公司其余诉讼请求的判项。
综上，官房承汇物业公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；而陶彪的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初4549号民事判决第二项；
二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初4549号民事判决第一项为：陶彪于本判决生效之日起十日内支付贵阳官房承汇物业管理有限责任公司拖欠的物业服务费11373.77元；
三、驳回贵阳官房承汇物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费170元，减半收取85元，由陶彪负担65元，贵阳官房承汇物业管理有限责任公司负担20元。二审案件受理费170元，由陶彪负担130元，贵阳官房承汇物业管理有限责任公司负担40元。
本判决为终审判决。
审判长 邱兴权
审判员 谌致华
审判员 邓 艳
二〇一八年四月四日
书记员 陈 燕