海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终1283号
上诉人（原审原告）:日出东方太阳能股份有限公司，住所地江苏省连云港市海宁工贸园。
法定代表人：徐新建，该公司董事长。
委托诉讼代理人：翟广绪，江苏云港律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:海南盛达房地产开发有限公司，住所地海口市白龙南路73号白龙大厦B903号。
法定代表人：庄学添，该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐海涛，黑龙江诺成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:三亚华皓房产超市有限公司，住所地海南省三亚市凤凰路汇丰国际商铺2-5、6、7号。
法定代表人：吴迪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵福臣、汤尚濠，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。
上诉人日出东方太阳能股份有限公司（以下简称日出东方公司）因与被上诉人海南盛达房地产开发有限公司（以下简称盛达公司）、三亚华皓房产超市有限公司（以下简称三亚华皓公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初1253号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
日出东方公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持日出东方公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、关于逾期交房违约金是否应当计算至竣工备案之日。本案三方当事人在庭审中对合同约定的交付时间及实际交付时间均无异议，争议在于实际交付的房屋尚未竣工验收备案，不符合合同约定的交付条件，是否应当计算逾期交房违约金。上诉人认为，商品房买卖合同第八条约定交房的条件为”该商品房经政府主管部门验收合格”。理由为：1、我国《建筑法》第六十一条第二款规定：”建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:”房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”从我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》关于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用。即使双方约定可以将未经验收合格的房屋交付使用也属于违反法律强制性规定的无效约定，故盛达公司将未经政府主管部门验收合格的房屋交付给日出东方公司为无效交付行为。2、日出东方公司对于未经验收合格的房屋予以接收并不能视为对盛达公司逾期交房违约责任的放弃。如前所述，我国法律法规明确规定商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格，该基本交付条件由国家通过立法予以强制干预，即使当事人协商约定的交付条件低于标准，则该约定因排除适用法律强制性规范而无效。而日出东方公司接收该未经验收合格的房屋时仅是表示同意接收盛达公司交付瑕疵标的物，但并没有明确表示同意以交房条件进行变更，更没有放弃对盛达公司的瑕疵交付违约的放弃。3、盛达公司交付未经验收合格的房屋仍应当承担逾期交房的违约责任。根据我国《合同法》第一百五十五条规定：”出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”而《合同法》第一百一十一条规定：”质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。”在本案中，双方在商品房合同中约定”逾期交房”是指逾期交付质量验收合格和竣工验收合格的房屋，其包含了两个层面的内涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期。盛达公司虽于签订合同后实际交付了未经竣工验收合格的房屋，没有”逾期交房”第一个层面的违约行为。但由于其所交付的房屋未经竣工验收合格，故其仍存在”逾期交房”第二个层面的行为即竣工验收合格逾期。故并不能免除其逾期交房的违约责任。一审法院对于该案的重要法律适用没有说理，仅以”原告认为涉案房屋的交付条件必须是该商品房经政府主管部门验收合格没有事实和法律依据”为由一带而过，明显是避重就轻。另外，一审法院已判决的2016琼02**民初4307号一案中已经做出盛达公司因实际交付的房屋不符合交付条件而支付逾期交房违约金的判决，对于盛达公司出售的同一小区的住宅，案情均一致，仅是买受人主体不同，一审法院在日出东方公司已提交相关案例的情况下，不作任何说理就作出同案不同结果的判决，显然让作为外地方的日出东方公司作出一审法院偏袒盛达公司和三亚华皓公司，存在地方保护的合理怀疑。二、关于对承诺函的理解。一审法院完全按照盛达公司的答辩做出不合逻辑和常理的理解，显然有悖司法公正。日出东方公司认为：1、对于”如未能履行上述承诺”如何理解。盛达公司和三亚华皓公司共同承诺的第一项内容主要包括四个条件，一是盛达公司于2016年2月底完成竣工备案验收手续；二是2016年4月底办妥项目产权总证；三是2017年1月前办理日出东方公司所购房屋的产权证书并交付；四是2018年1月将办理国有土地使用权证。第二款中约定的”如未能履行上述承诺”应当理解为如未能完全履行上述承诺中的四点，而不是只要履行一点就没有违约，类似于分期付款的约定，不能说只要最后一期履行就不构成违约。如按此理解，盛达公司已于2016年2月1日完成竣工备案验收手续，后面内容都未完成也不构成违约了。另外，也不能将上述四点看成一个整体，只要最后一点履行就符合约定。盛达公司、三亚华皓公司出具该承诺的背景是因双方在税收上扯皮导致商品房迟迟不能验收备案，已远远超出合同的约定期限，且盛达公司与三亚华皓公司多次口头承诺办证期限均不能兑现，故为了进一步把控办证的过程，日出东方公司要求盛达公司、三亚华皓公司不能仅承诺最后的办证期限，还要承诺办证的过程中的分项期限，这样才能控制办证的进度。基于上述原因，盛达公司、三亚华皓公司才做出上述四点承诺，该四点承诺是根据办证的不同进度，类似于分期付款的承诺，如果双方的本意如盛达公司所说，那么就没有必要约定承诺四个期限，只需要约定办理产权证的期限就可以。现盛达公司仅按承诺约定在2016年2月办理竣工验收备案，但没有在2016年4月底办妥项目总证，也没有在2017年1月前办理房屋所有权证，应当按承诺的约定承担违约责任。本案事实也证明，正是日出东方公司在2017年2月向一审法院提起诉讼后，盛达公司与三亚华皓公司才将涉案房屋的税款缴纳，积极推进办证进度。2、关于一审法院对两证合一后应当认定办理产权证期限至2018年1月的意见。首先，对于是否两证合一在全国各地政策不一致，日出东方公司作为江苏的公司在海南买房且委托盛达公司办理权属手续，不可能去了解海南办证政策，日出东方公司所在地区在2016年时均是分别办理房产权证和土地使用权证，而盛达公司作为房地产开发商，其应当明知海南乃至三亚地区办证政策，其作出2017年办理产权证，2018年办理国有土地使用证的承诺，日出东方公司作为购房人肯定不会质疑办证政策。况且，日出东方公司在海口地区购房，海口房地产开发公司也作出先办房屋权属证书后办国有土地使用权证书的承诺（目前房屋权属证书已经办理，国有土地使用权证书尚未办理），这也映证了盛达公司的承诺应当是可信的。其次，即使三亚已实现两证合一，其办理期限也应当理解为2017年1月，而不是2018年1月。众所周知，国有土地使用证在商品房建成后意义并不大，购房者更多的关心房屋权属证书而不关心国有土地使用证书，甚至许多购房者并不办理国有土地使用证书，日出东方公司要求盛达公司和三亚华皓公司出具承诺的主要目的是办理房屋权属证书，以应对上市公司的审计制度和办理融资贷款。而对于国有土地使用权证书的办理时间并不关心，即使盛达公司承诺国有土地证书在2028年甚至更长时间办好，日出东方公司也有可能同意。所以双方合意的真实意思表示是办理房屋所有权证书，盛达公司、三亚华皓公司企图利用海南地区两证合一制度曲解双方的合同本意，逃避违约责任，不应得到法院的支持。最后，退一步讲，如果盛达公司明知两证合一，还承诺分别办证，则该承诺对日出东方公司则构成了欺诈，一审法院按盛达公司的理解将办证日期推后至2018年1月，实则保护作出欺骗性承诺的不诚信一方，有违诚信原则。三、关于三亚华皓公司是否应当承担责任。三亚华皓公司应当承担民事责任，虽承诺函第一条仅写明系盛达公司应当履行相关义务，但出具承诺函的主体是盛达公司和三亚华皓公司，两公司作为共同承诺人向我公司出具承诺，三亚华皓公司也应当为盛达公司的民事责任承担连带责任。关于承诺函第三项系三亚华皓公司与盛达公司内部责任的划分，与我公司无关。四、即使一审法院按原合同认定逾期办证违约金，也应当对合同约定的过低的违约金进行调整。本案对于逾期办证违约金主要争议是围绕盛达公司、三亚华皓公司出具的承诺函，对于是否按原商品房买卖合同的约定承担逾期交房的违约责任，日出东方公司与盛达公司、三亚华皓公司均未形成争议焦点，一审法院在庭审过程中也未对该争议焦点作出归纳。一审法院认为，承诺函的条件尚未成就，应当按原商品房买卖合同的约定认定盛达公司承担逾期办证的违约责任。但商品房买卖合同中逾期办证承担万分之一违约金的标准明显过低，对于盛达公司于2012年2月签订合同，直至一审法院判决时仍未能办理产权证书，长迖五年多未办理产权证的严重违约行为只认定1万余元的违约金，明显与给日出东方公司造成的损失严重失衡。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，未办理产权证给买受人造成的损失起码应当按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于日出东方公司在诉状中主张按日万分之二的标准主张违约金的诉讼请求应当视为主张调整违约金，再退一步讲，即使不能视为主张调整违约金，一审法院在双方均未对该争点展开辩论时应当履行释明义务，询问日出东方公司是否对该违约金标准申请调整后再作出判决。综上所述，一审法院适用法律严重错误，没有履行释明义务剥夺了日出东方公司的法定权利，请求二审法院依法予以纠正。
盛达公司辨称，一、关于逾期交房违约金是否应当计算至竣工备案之日问题。逾期交房违约金应当计算至实际交房或上诉人实际接收诉争房屋之日止，而非竣工备案之日止。其一、鉴于日出东方公司和盛达公司均对2011年8月1日的实际交房时间和实际占用使用至今的事实予以认可，依据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。现因盛达公司业已将诉争房屋实际交付日出东方公司占有使用至今，故而实际交房之日起即2011年8月1日之后，不能视为盛达公司逾期交房，亦不能继续计算逾期交房违约金，原审判决对此认定并无不当。其二、交付条件是对日出东方公司依据合同约定对是否同意接收房屋的条件，亦是对接收房屋的质量安全保障，并非法律、行政法规规定的效力性的强制性规定。故而，日出东方公司实际接收未经政府主管部门验收合格的诉争房屋行为，应视为合法有效。此外，房屋实际交付不符合约定的交付条件，应认定为是日出东方公司对房屋交付条件的变更，或是对房屋质量安全保障前提审查权利的放弃，依法不应由盛达公司承担违约责任。二、关于《承诺函》的理解问题。盛达公司认为，《承诺函》约定内容不明确，部分内容基于政策或行业管理规定限制而无法实际履行，盛达公司承诺办证的最后期限没有届满，盛达公司承担违约责任的附条件尚未成就，日出东方公司无权提起诉讼并主张权利。其一、按照《承诺函》约定，依据日出东方公司要求盛达公司和三亚华皓公司承诺的目的在于最终于2018年1月31日前办证完毕，即先后领取《房屋权属证书》和《土地使用权证书》。现因海南房产和土地两证合一，只需最后领取《不动产权证书》即可达到目的。即从违约角度上看，只有盛达公司在2018年1月31日之后交付《不动产权证书》的，盛达公司才应承担违约责任。现因《不动产权证书》交付最后期限未到，日出东方公司无权提起诉讼。其二、《承诺函》第二条约定的承担违约责任的前提条件是”如未能履行上述承诺，则向贵司支付......逾期办证违约金”，而非是”如未能履行上述任一承诺，则均向贵司支付......逾期办证违约金”。鉴于盛达公司承担违约责任系附条件，且承担违约责任的条件是《承诺函》约定的第一条全部内容，而非某一句话或一段落，故而应视为条件尚未成就，日出东方公司无权主张权利。三、关于逾期办证违约金问题。盛达公司认为，《承诺函》约定的办证条件尚未成就，应当按照原合同的约定执行，原审依据公平和诚实信用原则认定盛达公司承担合同违约责任，盛达公司予以接受。其一、《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约金系买卖双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定的效力性的强制性规定，应认定该条款合法有效。依据海南省高级人民法院关于参照执行《全省民事审判工作会议（2016)纪要》第20条的处理意见，对于逾期办证违约责任的确定，合同有约定的，从约定。故而，原审判决对此认定并无不当。其二、《不动产权证书》于2017年1月18日制作后，盛达公司积极履行为日出东方公司办理分证的义务，但由于日出东方公司延迟提供相关办证资料，拒绝同意盛达公司代为办理，导致其证照手续迟迟不能推进办理。现日出东方公司又于2017年9月27日同意由盛达公司继续办理，但需自行派员到场协办。截止答辩之日，只要日出东方公司提供相关手续原件并补缴面积实测差价，即可进行下一步的房产证照办理工作。否则，日出东方公司的诉争房屋仍然无法继续办理并最终领取《不动产权证书》。对此盛达公司重申，因日出东方公司拒绝或延迟配合和协助等行为，导致《不动产权证书》无法办理的一切法律后果和责任，均由日出东方公司自负。
三亚华皓公司辨称，1、关于逾期交房行为性质的问题，本案经过一审，三方对交付的时间没有争议，既然交房的时间没有争议，那么盛达公司、三亚华皓公司是否是按照合同约定实际交付了房屋，如果实际交付了，交付以后至起诉期间应当不主张逾期交房违约金，转移占有，视为交付。日出东方公司提出没有经过验收，属于无效交房的观点有违背最高院的司法解释。验收时程序，质量是目的，本案的房屋是先实际交付，后验收实际合格。三亚华皓公司认为实际交付，实际占有，是有效交付。2、关于对盛达公司和三亚华皓公司共同出具的承诺函如何理解的问题，是本案的争议焦点，本承诺函是华皓的单方承诺，我们认可，单方承诺已经转化为双方合意。三亚华皓公司认为承诺函是盛达公司、三亚华皓公司共同承诺，承诺函的内容、事项以及前后逻辑不清楚，不明确，不能按照承诺函去实现，原因是承诺人承诺的事项要收到当地政府的有关部门的行政制约，这个承诺函从一定意义上说是不能实现的。3、本承诺函虽然三亚华皓公司签字盖章，但三亚华皓公司于日出东方公司的基础法律关系不是商品房买卖，而是委托被委托的居间服务关系，三亚华皓公司不是商品房买卖合同的签约人出卖人，承诺函如何核实办证这种承诺，三亚华皓公司是无权承诺的。4、即便三亚华皓公司承诺，但是三亚华皓公司的承诺内容就特定的，三亚华皓公司向日出东方公司承诺17年1月底前办完产权分证，如果因为税收问题导致约定时间不能办证承担责任，无论分证和总证都不是三亚华皓公司的法定义务，纳税也不是三亚华皓公司的法定义务，三亚华皓公司不是商品房的出卖人。关于承诺函，约定不明，并违反法律规定，三亚华皓公司不应该承担办证违约责任。三亚华皓公司依法依约都不承担办理分证的违约责任。5、违约金的问题，关于违约金的过低和起止时间的问题，最高院有明确规定，本案对逾期办证违约金如何计算已经明确。违约金过低是实际给日出东方公司造成损失，无论一审还是二审，日出东方公司没有出具实际损失的举证。三亚华皓公司认为日出东方公司的上诉请求均不应得到法院支持。
日出东方公司向一审法院起诉请求：1、请求判决海南盛达房地产开发有限公司承担逾期交房违约金2125671.2元（以12851700元为基数，自2011年7月23日起至2016年2月1日，按日万分之一计算）；2、请求判决海南盛达房地产开发有限公司与三亚华皓房产超市有限公司连带给付逾期办证违约金，以12851700元为基数，自2011年8月1日起至房屋所有权及国有土地使用权证办理完毕之日时止，按日万分之二计算（截至2017年1月31日时的违约金为5156102元）；3、请求判决海南盛达房地产开发有限公司承担逾期办证资金占用利息（以289336.3元为基数，自2011年8月1日起至房屋所有权证及国有土地使用权证办理完毕之日时止），按年利率6%计算，截止2017年1月31日时的利息为95409.6元；4、请求判决由盛达公司、三亚华皓公司承担本案的诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：2011年7月23日，日出东方公司与盛达公司共同签订《商品房买卖合同》，合同约定日出东方公司购买盛达公司开发的位于三亚市××路第1#1层商铺02号，价款为8567800元，房屋建筑面积共1183.85平方米，套内面积1003.46平方米。合同第八条、第九条约定盛达公司应当在2011年6月25日前将具备该商品房经政府主管部门验收合格条件的商品房交付给日出东方公司使用，逾期交付房屋的，自合同规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，按日向日出东方公司支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定盛达公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，超过上述期限，若买受人不退房，盛达公司按已付房价款的0.1%向日出东方公司支付违约金。合同签订之前，日出东方公司于2011年4月11日支付房款定金1万元、2011年7月27日支付房款846.78万元，共向盛达公司支付购房款856.78万元。2011年3月23日，盛达公司与三亚华皓公司签订《授权书》，盛达公司授权三亚华皓公司以下事项：1、以三亚华皓公司名义对外销售盛达公司所有的涉案揽海听涛小区项目；2、以三亚华皓公司名义与购房者签署相关购房协议，并收取房款；3、如购房者为批量购房，批量房源最终分配到个人后，由个人与盛达公司签署正式的《商品房买卖合同》。2011年4月7日，日出东方公司与三亚华皓公司签订《委托购房协议》，并于2011年7月26日将部分房款4283900元以服务费的名义交给三亚华皓公司。综上，日出东方公司共支付购房款12851700元。盛达公司于2011年8月1日向日出东方公司交付上述商铺，该商铺于2016年2月1日通过备案验收。因盛达公司迟迟未交房，日出东方公司于2015年10月向盛达公司发出《律师函》，要求盛达公司支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。盛达公司亦向日出东方公司发出《律师函复函》，回复认为不存在逾期交房的问题以及逾期办证的原因等问题。因双方协议未果，2016年1月12日，盛达公司、三亚华皓公司共同向日出东方公司出具《承诺函》，承诺如下：1、盛达公司于2016年2月底前完成项目竣工验收备案手续，于2016年4月底前办妥该项目产权总证，2017年1月前将涉案房产的房产权属证书办理完毕并交付日出东方公司，2018年1月前国有土地使用权证书办理完毕并交付日出东方公司；2、如未能履行上述承诺，则向日出东方公司支付自02号商铺与02号公寓交付之日起至办理房产权属证书之日止的逾期办证违约金（以02号商铺与02号公寓的全部房款为基数，按每日万分之二计算），如按期履行承诺，双方就相应办证纠纷问题全部了结。3、如2016年4月底前办妥该项目产权总证，由盛达公司承担以上全部责任和经济损失；如因项目税费未交清而造成2017年1月前未办妥产权分证，由三亚华皓公司按三方协议约定承担以上全部责任和经济损失，由盛达公司承担连带责任。另，三亚华皓公司以盛达公司的名义以办证为由于2011年8月1日向日出东方公司收取办证费用289336.3元，盛达公司于2013年3月4日代日出东方公司交纳商铺的印花税和契税合计262406.01元。日出东方公司认为盛达公司、三亚华皓公司没有依约交付房屋及办证，盛达公司、三亚华皓公司抗辩称已经向日出东方公司交付房屋且《承诺函》约定的时间未到期，无须承担违约责任，日出东方公司遂诉至法院，请求判如所请。另查明，因涉案小区项目存在骑楼违建的问题，经政府部门处理，2015年5月9日，三亚市综合执法局对涉案小区业主骑楼违建进行强制拆除，2015年5月27日恢复原状。该项目于2015年6月30日重新验收。2016年2月1日，盛达公司取得由三亚市住房和城乡建设局颁发的《工程竣工验收备案证》。2017年1月18日，盛达公司取得涉案项目1号楼的房产总证。
一审法院认为，日出东方公司与盛达公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。一、关于盛达公司是否逾期交房的问题。根据双方证据的显示且日出东方公司与盛达公司均认可合同系先交房款后签合同，按照2011年7月23日双方签订的合同约定，盛达公司向日出东方公司交房的时间为2011年6月25日，双方合同约定的交房日期早于合同签订之日，显然按照合同约定及市场交易惯例，无法履行，也不符合常理。故，一审法院认为，在此情况下，以双方就各自的权利义务进行明确约定之时，也就是双方签订合同之时即2011年7月23日认定为约定的交房时间，符合客观情况。诉讼中，双方均对实际交房时间即2011年8月1日予以认可，一审法院予以确认。按照《最高人民法院管理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外的规定”,盛达公司将涉案商铺交付给日出东方公司占有、使用，日出东方公司在庭审中也明确认可其在2011年8月1日实质接收了该商铺，视为履行了房屋交付义务。日出东方公司认为涉案房屋的交付条件必须是该商品房经政府主管部门验收合格没有事实和法律依据。因此，盛达公司逾期交房的时间为2011年7月23日至2011年8月1日共7天。结合商铺房款总价为856.78万元和2011年4月11日、2011年7月27日分别支付1万元和846.78万元房款，以及因盛达公司授权于三亚华皓公司，日出东方公司于2011年7月26日向三亚华皓公司支付的房款4283900元应视为支付给盛达公司的购房款的事实，依据合同第九条第一款第一项之按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金的约定，盛达公司应承担诉争商铺的逾期交房违约金按照已交房款1万元逾期7天、846.78万元逾期4天、428.39万元逾期3天的总额为4679.29元。二、关于盛达公司是否应当承担逾期办证违约金的问题。日出东方公司基于《承诺函》的内容要求盛达公司、三亚华皓公司承担逾期办证的违约责任。根据承诺函第一条的约定，盛达公司应当在2016年4月底办妥该项目产权总证，2017年1月前办理房产权属证书，2018年1月前办理国有土地使用权证。第二条约定如未能履行第一条约定的承诺，盛达公司应支付逾期办证违约金。第三条约定如2016年4月底前盛达公司未办妥项目产权总证，则承担全部责任，如因项目税费未交清而造成2017年1月前未办妥产权分证，则由三亚华皓公司按三方协议约定承担全部责任。一审法院认为该《承诺函》约定的内容不明确，且部分内容基于实际问题无法履行。第一，因海南省房产政策实施国有土地使用权证书和房屋所有权证两证合一，按照《承诺函》约定，是否按照2017年1月底作为截止日期，还是按照2018年1月底作为截止日期并不明确。第二、《承诺函》第二条约定的承担违约责任的前提条件是”如未能履行上述承诺，则向贵司支付......逾期办证违约金”，而非是”如未能履行上述任一承诺，则均向贵司支付......逾期办证违约金”。鉴于盛达公司承担违约责任系附条件，且承担违约责任的条件是《承诺函》约定的第一条全部内容，而非某一时间节点。因为各方当事人的最终的目的是取得涉案房产的房屋产权证书，中间的办证均是为最后取证做铺垫，是否严格按照该时间节点取得并不会对日出东方公司造成实际的损失。照此种理解，承诺的最后期限应当为2018年1月，日出东方公司于2017年2月7日提起诉讼的行为，应视为条件尚未成就。第三、三亚华皓公司承担责任的前提是项目税费未交清导致2017年1月前未办妥产权分证，且根据三方协议约定承担。这个约定因第一点所约定的时间不明确而不明确，且三方协议的内容是什么亦不清楚。综上，《承诺函》约定的内容不明确，因与实际情况不相符导致约定无法履行，各方当事人对约定内容理解不一致又没有补充条款，不能认定为依据当事人真实意思表示而做出。因此，一审法院对日出东方公司按照《承诺函》的约定来计算逾期办证违约金的主张不予认可。但是，根据公平原则和诚实信用原则，盛达公司从2011年7月23日签订合同，至2017年1月18日才取得涉案项目1号楼不动产权证书总证，且在本案一审辩论终结前尚未办妥房屋所有权分证，其应当承担《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约责任。即根据合同第十五条的约定向日出东方公司支付逾期办证违约金12851.7元（12851700元×0.001）。对日出东方公司主张超出部分，不予支持。根据合同相对性原则，三亚华皓公司不承担违约赔偿责任。三、关于逾期办证资金占用利息的问题。三亚华皓公司以盛达公司的名义以办证为由于2011年8月1日向日出东方公司收取办证费用289336.3元，盛达公司于2013年3月4日代日出东方公司交纳商铺的印花税和契税合计262406.01元。盛达公司并未无理由占用日出东方公司的资金，且双方并未约定盛达公司代缴税费的时间、金额以及违约责任等，按照代缴税费多退少补的交易习惯，日出东方公司应当诉求返还多交的税费，而非诉求资金占用利息，因此，日出东方公司诉求盛达公司支付资金占用利息没有事实和法律依据，依法应予驳回。判决：一、海南盛达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向日出东方太阳能股份有限公司支付逾期交房违约金4679.29元；二、海南盛达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向日出东方太阳能股份有限公司支付逾期办证违约金12851.7元；案件受理费63440元（日出东方公司已预交），由海南盛达房地产开发有限公司负担151元。由日出东方太阳能股份有限公司负担63289元。
二审中，日出东方公司提交该公司2016年4月6日海口市房屋所有权证1份，欲以证明海南省在2016年4月6日前可以单独办理房屋权证。经质证，盛达公司、三亚华皓公司认为该证和本案不具有关联性，三亚市执行两证合一时间与海口市不一致。本院认为，日出东方提交的是海口市的证书，与本案不具有关联性，不予采信。其他当事人未提交新证据。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：一、涉案房屋是否构成逾期交付及责任承担问题；二、涉案房屋是否构成逾期办证及责任承担问题。
一、涉案房屋是否构成逾期交付及责任承担问题
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，盛达公司将房屋交给日出东方公司占有、使用，视为履行了房屋交付义务。出卖人交付未经验收合格的房屋时，买受人有权拒绝接收房屋，并要求出卖人承担违约责任。但如果买受人已实际接收房屋，属于对自己权利的处分，其后，买受人又以出卖人没有提供未经验收合格的房屋，房屋不具备交付条件为由，要求出卖人承担逾期交房的违约责任，有违民法的公平和诚信原则，因此，对于日出东方公司主张出卖人承担因不具备交付条件而逾期交房违约责任，本院不予支持。
二、涉案房屋是否构成逾期办证及责任承担问题
按照《承诺函》约定，承担违约责任的条件是《承诺函》约定的第一条全部内容，该条约定目的在于2018年1月31日前为日出东方公司办证完毕，即先后领取《房屋权属证书》和《土地使用权证书》。现因国家政策调整房屋权证和土地使用权证两证合一，只需领取《不动产权证书》即可达到目的。由上可见在承诺函中约定的办证时间尚未到期，日出东方公司无权就此主张权利。《承诺函》约定的办证截止时间尚未到达，且双方对该承诺函约定内容不清无法履行，在此情况下，一审法院按照日出东方公司与盛达公司签订的《商品房买卖合同》的约定确定双方的权利义务，处理正确。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。日出东方公司主张商品房买卖合同中逾期办证承担万分之一违约金的标准明显过低，应调高违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条”当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，日出东方公司没有出具实际损失的举证，缺乏事实依据，对该主张本院不予支持。
综上所述，日出东方公司上诉请求无事实与法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费63440.28元（日出东方公司已预交），由上诉人日出东方公司负担。
本判决为终审判决。
审判长扆成塘
审判员李新建
审判员林道贤
二〇一七年十月三十日
法官助理蒋炯
书记员何莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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人民法院审理离婚案件，应当进行调解；如感情确已破裂，调解无效，应准予离婚。[ly] 有下列情形之一，调解无效的，应准予离婚：[ly]
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