甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)甘0102民初2046号
原告：兰州居然建材市场有限公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人：梁爱云，该公司董事长。
委托诉讼代理人：康小林，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李菲尔，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。
被告苏军强，男，1974年12月22日出生，汉族，住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：张莉，甘肃融通律师事务所律师。
被告孙花花，女，1981年12月16日出生，汉族，住兰州市城关区。
原告兰州居然建材市场有限公司（以下简称居然建材）与被告苏军强、孙花花返还原物纠纷一案，本院于2017年3月29日受理后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告居然建材委托诉讼代理人康小林、李菲尔、被告苏军强均到庭参加诉讼。被告孙花花经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
居然建材向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告立即向居然建材腾交位于”汇金金融广场”一层商铺626.12平方米及地下一层983.90平方米并恢复原状；2、依法判令二被告赔偿因其非法占有商铺及地下一层的损失1,574,243元（自2016年4月24日至2017年3月23日期间，一层商铺损失按每月每平方米租金150元计算应为1,033,098元；地下一层损失按每月每平方米租金50元计算，应为541,145元），并以该标准赔偿自2017年3月24日至实际返还一层商铺及地下一层之日止的损失；3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：其单位在兰州高新区雁滩园区开发建设了”汇金金融广场”项目并对外发售。该项目于2016年4月19日竣工验收。在尚未交付使用的情况下，2016年4月23日上午8时45分左右，二被告带领数十人撬开”汇金金融广场”2区南段四个卷闸门，拆除一层隔墙，抢占一层商铺626.12平方米及地下一层983.90平方米，并致其单位几名工作人员受伤。二被告强行占有上述商铺后进行装修并对外出租营利。虽经其单位多次要求二被告停止侵害、返还原物并恢复原状，但二被告均置之不理。二被告严重侵权行为给其单位造成重大财产损失。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。
苏军强辩称，其与居然建材系房屋买卖法律关系，不存在侵害居然建材物权的事实。依买卖合同约定，其购买了居然建材开发建设的”汇金金融广场”地下一层5000平方米商铺，实际面积以登记机关测绘为准。依合同约定居然建材还应于2013年12月31日竣工时向其交付使用。由于居然建材迟延交付商铺，致其无法向案外承租人交付商铺，从而造成巨大经济损失。因此，居然建材同意其使用”汇金金融广场”一层商铺以补偿迟延交付商铺造成的相关损失。依上述理由，其占有商铺的行业对居然建材不构成侵权，居然建材主张返还案涉商铺的诉讼请求，人民法院依法应予以驳回。居然建材主张赔偿损失无事实依据，因居然建材违约在先，且其主张租金损失证据不足，故请求人民法院依法驳回居然建材的该项诉讼请求。
孙花花未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院依法对居然建材提交的证据认定如下：1、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、兰州高新技术产业开发区管理委员会兰高新管发[2013]42号《关于兰州居然建材市场有限公司建设”汇金金融广场”项目予以备案的通知》、备案申请表、竣工验收备案表、”汇金金融广场”效果图。居然建材拟证明其单位开发建设了”汇金金融广场”项目，该建设项目包括南楼（设计图上载明为Ⅰ号楼和北楼（Ⅱ号楼），规划总建筑面积24516.60平方米。该建设项目已竣工交付使用。苏军强除对该组证据中竣工验收备案表有异议外，对其他证据之真实性、合法性无异议，但质证认为该组证据不能证明案涉项目居然建材依法取得了所有权。其出资购买了该项目中地上和地下之部分房产，故其占有的行为未对居然建材构成侵权。苏军强认为居然建材提交的竣工验收备案表没有公章，无法确认其真实性。本院认为，该组证据中除竣工验收备案表外均符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉项目是否符合建设规划许可、工程建设规模等事实具有关联性，本院予以采信。该组证据中的竣工验收备案表，虽无兰州市建设工程安全质量监督管理站的公章及同意备案的意见，但该证据中载明了案涉建设项目的勘察、设计、施工、监理及建设单位签署的”兰州居然汇金金融广场Ⅰ区、Ⅱ区验收合格”的意见，该内容可以证明案涉建设项目已经过了工程竣工验收，虽未办理完毕工程竣工备案手续，但参与工程的勘察、设计、施工、监理及建设方均签署了”合格”的验收意见，可以确定工程质量合格，并不妨碍工程交付使用，故该证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉工程是否具备交付使用条件具有关联性，本院予以采信。2、2013年5月16日居然建材与苏军强和戴君胜签订的房屋认购协议。该组证据主要内容：认购书中首先写明了居然建材在位于兰州高新区雁滩园区[兰国用（2011）第GX0036]、[兰国用（2011）第GX0037]两宗地块上进行商业开发，项目名称暂定为”汇金广场”，该项目相关行政审批事项正在报批审核之中。在此前提下，双方约定苏军强、戴君胜认购”汇金广场”地下一层，建筑面积5000平方米（面积最终以政府部门最后核定数为准）。经优惠后，每平方米售价3300元，总价款暂定为16,500,000元。付款方式及期限为协议签订后15日内苏、戴二人向居然建材支付认购金5,000,000元，地下室封顶后15日内支付8,000,000元，裙楼主体封顶后15日内支付2,000,000元，剩余款项在房屋权属证书办理完毕后15日内付清，并签订房屋销售合同。房屋的交付方式及期限为地下室封顶后，居然建材将地下一层交付苏军强、戴君胜，其二人可以进行装修，但不得影响整体建设项目的验收。待”汇金广场”建设工程整体竣工验收后，居然建材向苏军强、戴君胜交付房屋。双方还约定，虽然认购书项下的房屋尚不具备出售条件，但居然建材不得撤销本认购书并在符合出售条件时仍依认购协议的约定履行售房义务。居然建材应推进项目建设，必须在2013年12月31日竣工并交付使用。双方还约定了其他事宜。居然建材拟证明其向苏军强、戴君胜售出的地下一层的面积、价格以及苏、戴二人履行支付购房款的方式及期限等义务。依该认购协议的约定，苏军强未依约支付相应的购房款构成违约。苏军强对该证据的真实性无异议，但质证认为其与戴君胜就地下一层各自购买多少平方米约定不明，双方只是约定苏军强为南楼地下一层，戴君胜为北楼地下一层，且其依约支付了购房款。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实苏军强购买案涉”汇金金融广场”地下一层的面积、价格及付款方式和期限、苏军强是否迟延支付购房款而构成违约等具有关联性，本院予以采信。3、戴君胜承诺书、许松伟与居然建材签订的房屋认购协议书、戴君胜和许松伟支付北楼地下一层购房款的原始凭证及收据。该组证据主要内容：戴君胜和苏军强共同与居然建材就”汇金金融广场”项目中的地下一层签订上述认购协议后，二人协商由戴君胜实际购买”汇金金融广场”北楼的地下一层，面积约2600平方米，戴君胜遂支付购房款6,800,000元。之后，戴君胜将其所购北楼地下一层转让给许松伟，居然建材遂与许松伟签订了认购协议。居然建材拟证明虽苏军强和戴君胜共同购买了地下一层，但实则二人进行了分割，戴君胜认购北楼地下一层，苏军强认购南楼地下一层，面积约为2400平方米。苏军强对该组证据的真实性无异议，但质证认为其未迟延支付购房款，且与戴君胜就地下一层虽约定分别购买而就面积约定不明。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实苏军强实际购买”汇金金融广场”南楼地下一层的部分具有关联性，本院予以采信。4、苏军强支付南楼地下一层购房款的付款原始凭证及收据。居然建材拟证明苏军强就南楼地下一层的购房款实际支付了7,200,000元。苏军强对该组证据的真实性无异议，但对付款数额有异议，其质证认为由于居然建材对其所付款额中1,200,000元未出具收据，实则其所付款额为8,400,000元。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实苏军强是否支付购房款具有关联性，本院予以采信。5、”汇金金融广场”南楼和北楼地下一层竣工图纸及南楼现状照片、南楼一层竣工图纸及现状照片、房屋面积预测绘成果报告书。居然建材拟证明苏军强非法占有南楼地下一层的建筑面积981.30平方米并已对外出租经营超市；苏军强砸毁南楼一层的隔墙，强行占有南楼一层建筑面积626.12平方米对外出租经营餐厅。苏军强非法占有居然建材合法财产已构成侵权。苏军强对该组证据的真实性不予认可，质证认为其占有南楼地下一层因其购买而属合法占有，其占有南楼一层系居然建材负责人同意以补偿其迟延交房，故不构成侵权。本院认为，该组证据中的照片和竣工图经本院实地踏勘应系案涉南楼地下一层和地上一层的照片及竣工图，符合证据的真实性、合法性，与本案待证实案涉房屋建筑面积如何确定及被苏军强实际控制的房产面积多少具有关联性，本院予以采信。6、居然建材与马莉就南楼一层中236平方米签订的房屋租赁合同及马莉预付租金的银行转账凭证及收据、居然建材与徐定江就北楼一层196.48平方米签订的房屋租赁合同。居然建材拟证明因苏军强非法占有案涉房屋给其造成的损失可参考该租赁合同约定的租金计算。苏军强以承租人未出庭为由对该组证据的真实性不予认可。本院认为，该组证据中因马莉已预交了租金，且为银行转账凭证，故居然建材与马莉所签房屋租赁合同及付款凭证符合证据的真实性、合法性，可以证明同处一栋楼的苏军强所占一层的租金市场价，与本案待证事实损失如何确定具有关联性，本院予以采信。居然建材与徐定江所签房屋租赁合同没有证据证明已实际履行，故本院对其真实性不予采信。7、报案材料、兰州市公安局城关分局不予立案通知书。居然建材拟证明在苏军强非法占有案涉房屋时曾向公安机关报案，兰州市公安局城关分局经审查认为不构成犯罪，遂作出兰公（城）刑不立字（2016）38号不予立案通知书。苏军强质证认为该组证据反证证明其不构成侵权。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实苏军强何时占有案涉房屋具有关联性，本院予以采信。
对苏军强提交的证据，本院认定如下：1、苏军强和戴君胜与居然建材签订的房屋认购协议（该证据主要内容上文已述）、2014年2月21日居然建材与甘肃金浩商贸有限公司（以下简称金浩公司，该公司苏军强任法定代表人）签订的房屋认购协议、支付购房款的原始凭证及居然建材出具的收款收据、兰州市公安消防支队作出的兰公消验字[2016]第0025号建设工程消防验收意见书。该组证据中金浩公司与居然建材签订的认购书双方约定：金浩公司购买”汇金金融广场”南楼二层整层，每平方米售价18,000元，总房价暂定为35,640,000元。双方约定的付款方式及期限为协议签订前5日内向居然建材支付定金1,000,000元；30日内先付10,000,000元，5月30日前支付7,000,000，定金转为购房款；剩余50%的购房款由金浩公司以银行按揭贷款方式支付。居然建材在楼房整体封顶时交付金浩公司可以装修，但不能影响项目的整体验收。双方还约定了其他事宜。该组证据中的消防意见书中载明案涉房屋地下一层为车库，二层为办公室、会议室。苏军强拟证明居然建材在立约时隐瞒了案涉房屋的使用性质，且迟延交付房屋致其损失700余万元。其已付清南楼地下一层的购房款，故其占有地下一层并不构成侵权。居然建材对该组证据的真实性、合法性无异议，但质证认为苏军强未付清购房款，且非法占有其地下一层981.30平方米和一层建筑面积626.12平方米。消防验收意见书与本案无关。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实苏军强购买房屋的面积、价格、支付购房款的方式及期限、案涉房屋的功能、苏军强实际支付购房款的数额等具有关联性，本院予以采信。2、苏军强的报案材料、兰州市公安局作出的兰公（经）立字[2016]385号立案告知单、受案回执及立案决定书。苏军强拟证明居然建材法定代表人梁爱云涉嫌合同诈骗，兰州市公安局决定立案，本案应中止审理。居然建材对该组证据的真实性、合法性无异议，质证认为与本案所涉南楼地下一层及一层是否被苏军强非法占有的待证事实无关。本院认为，该组证据虽符合证据的真实性、合法性，但与本案所涉苏军强当否返还南楼一层及地下一层部分面积无涉，故该组证据不能作为定案依据。3、金浩公司与石道旺签订的案涉南楼地下一层的房屋租赁合同、补充协议书及确认书、兰州市公安局对石道旺、梁爱云、许旻婉的询问笔录。该组证据主要内容：2014年6月3日，金浩公司与石道旺签订房屋租赁合同，金浩公司将南楼地下一层建筑面积约3400平方米出租给石道旺经营超市，租期10年，第一年租金1,224,000元，以后逐年递增，双方还约定了其他事宜。2016年5月30日，金浩公司与石道旺以居然建材迟延交付房屋为由，双方商议上述租赁合同租期顺延至2026年7月31日，且金浩公司向石道旺赔偿违约金600,000元，并以该款项折抵次年租金。石道旺对公安机关的询问内容与该租赁协议及补充协议相同。梁爱云认可石道旺承租南楼地下一层经营超市的事实。苏军强以该组证据拟证明居然建材迟延交房，致其向石道旺赔偿违约金的事实。居然建材质证认为，该组证据反证证明苏军强就南楼地下一层非法占有900余平方米的事实，且由于苏军强将地下车库改变使用性质，妨碍其整个项目的验收工作。在苏军强没有其他证据佐证的情况下，不能仅凭苏军强与石道旺之间的协议确定苏军强损失600,000元的事实。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实苏军强实际占有南楼地下一层多少面积及对外租赁经营具有关联性，本院予以采信。4、案涉建设项目《建设用地规划许可证》申报表、兰州市城乡规划局兰州高新技术产业开发区分局作出的兰规高发[2013]20号文件《兰州居然建材市场有限公司”汇金金融广场”项目建筑设计方案审查会会议纪要》、兰州高新区建设和房地产管理局文件兰高新建管字[213]13号《关于兰州居然建材市场有限公司兰州居然”汇金金融广场”项目初步设计的批复》、兰州市建筑工程设计方案核定通知书、图纸。苏军强拟证明居然建材出售的地下一层在规划设计时面积尚未确定，故而与其签订的认购协议中的面积亦未确定，不存在其非法占有地下一层的事实。居然建材对该组证据质证认为其欠缺证据来源的合法性，故不予认可。本院认为，在居然建材没有反证证明该组证据系伪造，且其来源和形式不合法的情况下，该组证据因与本案待证事实”汇金金融广场”建设项目的行政报批等内容有关联，故本院予以采信。4、电费收据。苏军强拟证明居然建材收取其电费的行为表明其占有使用南楼地下一层是合法的，并未对居然建材构成侵权。居然建材质证认为，苏军强将南楼地下一层及地上一层对外租赁营利，其交付电费是应当的，并不能证明其占有房屋的合法性。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实苏军强是否占有南楼地下一层及地上一层具有关联性，本院予以采信。5、居然建材与毛中元签订的商铺租赁合同、兰州冠荣工贸有限公司与周博东签订的商铺租赁合同。苏军强以该二份合同中约定的租金每平方米未超过120元为由，拟证明居然建材主张赔偿损失没有依据。居然建材质证认为，被苏军强非法占有的南楼一层的租金每平方米市场价就是150元，如苏军强腾交房屋，其可按每平方米120元计算损失。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉房屋的租金市场价的确定具有关联性，本院予以采信。
本院对戴君胜所作的调查笔录。主要内容：戴君胜认可其和苏军强共同与居然建材签订了房屋认购协议，认购”汇金金融广场”地下一层建筑面积5000平方米，并与苏军强口头约定其认购北楼地下一层，苏军强认购南楼地下一层，具体面积以政府部门的测绘为准，购房款亦是各自分别向居然建材支付，但其中苏军强给其支付购房款500,000元，居然建材就该500,000元的收款收据已向其开具。居然建材对该调查笔录没有异议。苏军强质证认为其未替戴君胜支付房款500,000元。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年8月11日，居然建材取得了位于兰州高新区雁滩园区商业用地二宗的土地使用权，证号为兰国用（2011）第GX036和兰国用（2011）第GX037号。2013年4月25日，居然建材拟投资建设26300平方米的”汇金金融广场”项目通过了兰州高新技术产业开发区管委会的备案，该管委会通知居然建材据此办理土地、规划、环保、消防等相关审批手续。2013年8月20日，居然建材取得了该项目的建设用地规划许可证。同年11月25日，居然建材取得了建设工程规划许可证，该证载明居然建材建设的”汇金金融广场”项目的总建筑面积24516.60平方米，其中Ⅰ区（上文所述南楼）：地上四层，局部一层，地上建筑面积6546.6平方米；地下二层，地下建筑面积5049平方米。Ⅱ区（上文所述北楼）：地上四层，局部二层、一层，地上建筑面积6367.2平方米；地下二层，地下建筑面积6559.8平方米。2014年3月24日，居然建材取得了建筑工程施工许可证，该证载明合同开工日期2013年11月25日，合同竣工日期2015年1月2日。该项目实际开工日期是2013年9月10日，实际竣工日期是2016年4月19日。
又查明，2013年5月16日，居然建材和苏军强、戴君胜签订了前文所述内容的房屋认购协议。双方在该协议中明确约定苏军强、戴君胜认购”汇金金融广场”地下一层建筑面积约5000平方米，居然建材于2013年12月31日交付使用。苏军强和戴君胜口头约定，苏军强认购南楼地下一层部分，戴君胜认购北楼地下一层部分。该认购协议成立后即同年9月10日，居然建材开工建设”汇金金融广场”项目，2016年4月19日竣工验收。实际建成的”汇金金融广场”建筑面积与该项目建设工程规划许可证批准的建筑面积一致。依据兰州房地产测绘中心对南楼进行的预测绘结果，其中地下一层为车库，套内建筑面积2773.25平方米，分摊面积629.56平方米，建筑面积3402.81平方米，地下一层01#人防楼梯建筑面积51.29平方米，02#人防楼梯建筑面积46.31平方米。依据该测绘数据，可以计算出苏军强购买的南楼地下一层的套内建筑面积及四至，因南楼自东至西跨度宽为25.50米，故需计算出苏军强购买的南楼地下一层建筑面积2400平方米从北至南的跨度长,即可确定苏军强购买南楼地下一层的四至。具体为：先计算出公摊系数：18.50%=629.56平方米（分摊建筑面积）÷3402.81平方米（建筑面积），再计算出苏军强就南楼地下一层应分担的公摊面积：444.02平方米＝2400平方米（实际购买的建筑面积）×18.50%（公摊系数），还需计算苏军强所购南楼地下一层套内建筑面积：1955.97平方米＝2400平方米－444.02平方米，则该套内建筑面积对应的自北至南跨度长：套内建筑面积÷（地下一层的宽－两个半墙厚度），即1955.97平方米÷[25.50米－（0.15米×2）]＝77.62米。77.62米对应的轴线为自南楼南墙往北跨至N轴以北0.22米处。在此基础上，须扣除本层包含的电梯前室、风井、楼梯、电梯等12处公用设施所占面积300.80平方米，该面积300.80平方米÷25.20米宽对应的长为11.94米，即自N轴以北0.22米处再往北跨11.94米至R轴，就是苏军强应占有南楼地下一层的北界址。自南楼南墙至R轴处的套内建筑面积比上文计算的套内建筑面积1955.97平方米多出了1.15平方米，误差在±3范围内，故苏军强实际购买的南楼地下一层的四至为：北起R轴，南至南楼南面墙体；东起南楼东墙体，西至南楼西墙体，而R轴以北至北墙体的部分系苏军强、孙花花非法占有，即非法占有居然建材建筑面积3402.81平方米－2400平方米＝1002.81平方米。苏军强、孙花花非法占有居然建材南楼地上一层自G轴以南至E轴的102号房屋的一部分，建筑面积为249.78平方米，该面积中应减去楼梯和汽车升降机部分的面积84.18平方米，则苏、孙二人实际非法占有102号房屋249.78平方米－84.18平方米＝165.60平方米，再加上自E轴以南至南面墙体的101号房屋384.83平方米，总计非法占有南楼地上一层101号、102号商业用房建筑面积550.43平方米。
依”汇金金融广场”项目竣工图确定北楼地下一层的建筑面积，在不含北楼整栋楼的分摊面积的情况下，地下一层的建筑面积为2524.50平方米（长99米×宽25.50米）。戴君胜亦认可其实际占有的北楼地下一层的建筑面积约2600平方米。对此，苏军强无异议。苏军强将南楼地下一层整体出租给石道旺，石道旺将地下层作为商业用房经营综合超市,并在建筑规划红线外开通了进入超市扶梯形式的通道。在该租赁合同中双方约定租期10年，第一年年租金1,224,000元，第二、第三年年租金1,550,400元，第四、第五年年租金1,798,464元，第六、第七年年租金2,086,218元，第八、第九、第十年年租金2,420,012元。租期及租金均自2016年8月1日起算。居然建材就”汇金金融广场”北楼一层房屋对外出租时，其与承租人约定的租金每平方米每月在98元至120元之间，故在本案审理期间，居然建材提出如苏军强返还非法占有的房屋，其同意按每平方米每月120元的标准向苏军强主张赔偿南楼一层的损失。
再查明，苏军强支付南楼地下一层购房款的情况如下：2013年4月12日向居然建材支付定金300,000元，同年5月17日，付购房款1,600,000元，5月30日付款1,600,000元。2013年8月21日，苏军强向居然建材以转账形式付款1,200,000元，其中500,000元系苏军强替戴君胜所付购房款，居然建材给苏军强出具了700,000元的收款收据，向戴君胜出具了1,300,000元的收款收据。此情形乃因戴君胜同时还向居然建材付款800,000元，加上苏军强代付的500,000元，故居然建材向戴君胜出具了1,300,000元的收据，而向苏军强出了700,000元的收据。2013年12月3日，苏军强再次付款4,000,000元，其中3,000,000元系其支付地下一层的房款，1,000,000元系其支付金浩公司购买南楼二层房屋的购房款。苏军强就地下一层总计付款7,200,000元。
另查明：2016年4月23日上午8时45分左右，苏军强、孙花花夫妻带领多人撬开”汇金金融广场”南楼一层房屋的卷闸门后强行占有了该部分房屋，即竣工图载明的由南至北从A轴至G轴的范围。与此同时，又强行占有南楼地下一层，建筑面积3402.81平方米。居然建材与苏军强交涉无果后，当日，居然建材法定代表人梁爱云以苏军强、孙花花故意毁坏居然建材财物为由向兰州市公安局城关分局提出控告。在公安机关审查期间，苏军强将上述房产进行装修并对外招租。2016年7月15日，兰州市公安局城关分局对梁爱云的控告作出不予立案决定，并向梁爱云送达了兰公（城）刑不立字[2016]38号不予立案通知书。之后，虽经居然建材多次催告苏军强、孙花花返还被其占有的认购协议约定房屋面积之外的房产，但均未果。苏军强将上述占有居然建材的南楼地上一层和地下一层超过建筑面积2400平方米之外的房屋对外招商出租并全部正在营业中。
本院认为，本案争议焦点：1、居然建材与苏军强、戴君胜签订的认购协议之性质及效力，苏军强认购的面积应如何确定?2、苏军强、孙花花占有案涉南楼一层部分房屋及地下一层中2400平方米之外的房屋进而对他人出租的行为是否对居然建材构成侵权，应否返还?3、苏军强、孙花花侵害居然建材的物权，是否造成损害，当否赔偿损失且数额如何确定?
一、居然建材与苏军强、戴君胜签订的认购协议之性质及效力，苏军强认购的面积应如何确定?
就案涉认购协议性质及效力而言。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称买卖合同司法解释）第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本条是对预约的效力、违反预约的违约责任和违约救济的规定。依此法律规定，预约是指将来订立一定契约的契约，具有合意性、约束性、确定性和期限性的特征，预约具备合同成立的要件且成立之目的在于签订本约。如果当事人意思表示是有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容，那么，即使预约内容与本约已十分接近，或者通过合同解释，从预约中可推导出本约的全部内容，亦应尊重当事人意思表示，认定当事人之间为将来形成某种法律关系而进行预约。本案中，案涉认购协议在订立时，”汇金金融广场”项目的相关建设手续正在办理之中，双方虽明确约定了认购房屋所在位置、面积和价款，具备正式商品房买卖合同的主要内容，在协议成立后苏军强、戴君胜已各自支付了部分购房款，但因双方在认购协议中约定继续签约，表明双方一致认为在房屋交付、产权登记、违约责任等问题上需要进一步在将来订立的商品房买卖合同中予以明确，以最终确定双方之间的商品房买卖法律关系的具体内容，故就案涉认购协议而言，其性质应为预约，并具备合同成立的要件，即居然建材与苏军强、戴君胜均为适格的缔约主体，双方约定的内容合法，意思表示真实一致，合同形式合法，故案涉认购协议对双方具有法律上的拘束力。
就苏军强认购的面积如何确定而言。本院认为，基于上述分析，案涉房屋认购协议对苏军强具有法律上的拘束力。依此，苏军强、戴君胜拟购买居然建材开发建设的”汇金金融广场”地下一层的建筑面积应依该认购协议约定的5000平方米为限。认购协议成立后，苏、戴在向居然建材支付购房款的过程中，二人协商的苏军强购买南楼地下一层部分，戴君胜购买北楼地下一层部分，并在房屋竣工后其二人实际亦按此各自占有地下一层，因戴君胜占有北楼地下一层的建筑面积约为2600平方米，故苏军强购买南楼地下一层的建筑面积应为5000平方米－2600平方米＝2400平方米。苏军强辩称其与戴君胜未明确约定各自购买的地下一层的面积，且房屋交付后的面积以房屋登记机关测绘的面积为准而未多占南楼地下一层面积的理由不能成立。因为：一因案涉”汇金金融广场”项目设计为南楼、北楼两幢，南楼地下一层实际建设面积3402.81平方米，北楼地下一层约为2600平方米，故从案涉建筑物的结构并结合苏、戴二人商定分割内容，可以确定苏军强实际购买的南楼地下一层的建筑面积应为2400平方米。二因即使苏军强认购了南楼地下一层的整层，在南楼竣工时实际建筑面积3402.81平方米而超出苏军强拟购买面积的情况下，依交易习惯，商品房合同项下约定的面积与实际交付面积不符的情况亦应在±3的范围内，而本案所涉南楼地下一层实际建筑面积超出双方订立的预约合同约定面积近1000平方米的情况，大大超出±3范围，就超出的面积是否继续出售给苏军强应由双方协商而定，并不能当然地认为近1000平方米是苏军强认购的面积。三因双方签订的认购协议系预约合同性质，在”汇金金融广场”竣工后，双方并未签订本约即商品房买卖合同，居然建材就南楼地下一层多出2400平方米的部分并未作出继续向苏军强销售的意思表示，苏军强单方认为南楼地下一层均系其认购的意见有违买卖合同应遵循的平等自愿原则。故苏军强的辩称与事实不符，本院不予采纳。
二、苏军强、孙花花占有案涉南楼一层部分房屋及地下一层中建筑面积2400平方米之外的房屋进而对他人出租的行为是否对居然建材构成侵权，应否返还?
就苏军强、孙花花占有案涉房屋而言。本院认为，有本权的占有为有权占有，反之为无权占有。所谓本权是指基于法律上的原因，可对物进行占有的权利。依此及上文所述之理，苏军强、孙花花基于认购协议约定及其与戴君胜的口头约定这一法律事由，其有权占有的部分仅为南楼地下一层的建筑面积2400平方米，而其实际还占有南楼一层部分及地下一层超出建筑面积2400平方米的部分并非合法取得，应属没有本权的占有。且因苏军强、孙花花没有证据证明就南楼一层部分及地下一层超出建筑面积2400平方米的部分被其现实占有存在有权占有所要求的法律事由，故其二人构成无权占有。
就苏军强、孙花花无权占有且对他人出租是否对居然建材构成侵权，应否返还而言。本院认为，物权法第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。依据该条规定权利人主张所有物返还请求权的要件有二：一是请求权人须为所有人；二是被请求权人须为无权占有或违背所有权人的意思而取得其物之占有。物权法第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。为加强对物权保护，该条设制了权利推定制度，依此法律规定，居然建材因对案涉”汇金金融广场”合法建造的事实行为，自案涉房屋建设竣工后即产生了事实上的所有权，且不以登记作为权利取得的要件，故居然建材系案涉房屋的所有权人，此为符合请求权人须为所有人的要件。依上文所述之理，苏军强、孙花花占有南楼一层部分及地下一层超出建筑面积2400平方米的部分系无权占有，此为符合被请求权人须为无权占有的构成要件。苏军强、孙花花作为民事主体，未依照法律规定和其与居然建材的认购协议之约定，履行交付购房款的义务，亦在”汇金金融广场”建设项目竣工后未与居然建材签订房屋买卖合同的情况下，没有法律上的事由强行占有并对他人出租的行为对居然建材房屋构成侵权，故居然建材主张苏军强、孙花花返还南楼一层部分及地下一层超出建筑面积2400平方米的部分的诉讼请求于法有据，本院予以支持。苏军强、孙花花非法占有居然建材南楼地下一层套内建筑面积816.13平方米，即苏军强、孙花花应返还居然建材南楼地下一层南起R轴中线至北面墙体部分及南楼地上一层自G轴中线以南至南面墙体部分。
三、苏军强、孙花花侵害居然建材的物权，是否造成损害，当否赔偿损失且数额如何确定?
就苏军强、孙花花侵害居然建材物权，是否造成损害，当否赔偿损失而言。本院认为，物权法第三十七条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，当居然建材开发建设的”汇金金融广场”竣工即将交付使用时，苏军强、孙花花组织他人非法占有双方签订的房屋认购书约定的认购面积之外的南楼地上一层部分及地下一层2400平方米之外的房屋，并进而非法出租他人使用至今的行为，系侵害居然建材物权的侵权行为，该侵害物权的行为与居然建材无法出租该部分房屋收取房租的损害结果具有因果关系。苏军强、孙花花在认购书约定的购房款尚未付清以及双方未签订房屋买卖合同本约的情况下，组织他人抢占认购书约定面积之外的房屋的行为系故意积极为之，其二人明知认购面积仅为2400平方米的情况下，仍组织他人强行占有，进而不法处分出租他人收取租金，其二人非法占有、出租居然建材房屋的行为存在严重过错，并给居然建材造成物权收益之损害。因此，居然建材主张苏军强、孙花花因侵害其物权赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。
就苏军强、孙花花侵害居然建材物权损失如何确定而言。本院认为，对侵害物权，造成权利人损害的，应当适用全部赔偿的原则。本案中，苏军强、孙花花作为侵权人应当以自己的财产赔偿物权人居然建材的全部经济损失，这种经济损失系正常情况下居然建材对案涉房屋出租收益能够得到的可期待利益，由于苏军强、孙花花的侵权行为而无法获得。本院酌定该租金收益可参照同类地段、相同层数的房屋之租金市场价格作为损失赔偿的依据。具体为：1、南楼地上一层损失为单位时间增值效益×影响效益发挥的时间，即550.43平方米×120元（每月每平方米租金）×12个月（自2016年4月23日至2017年4月23日）＝792,619.20元；2、南楼地下一层损失为1002.81平方米×360元（依苏军强第一年收取石道旺的租金标准计算的每年每平方米租金）×1年（自2016年4月23日至2017年4月23日）＝361,011.60元。居然建材主张的损失超过部分本院不予支持。另，居然建材请求苏军强、孙花花返还房屋的同时恢复原状，本院考虑到本案在审理过程中就恢复原状是否必要、恢复原状所需费用居然建材尚无证据证明，如直接判令苏军强、孙花花恢复原状强制执行不具有操作性，亦有可能造成不必要的财富浪费，故居然建材的该项请求待确有必要恢复原状或费用确定后再行主张。
综上所述，苏军强、孙花花占有居然建材南楼地上一层部分和地下一层部分房屋的行为没有合法事由，其行为具有严重的违法性，且其违法行为已经给居然建材造成严重财产损失，符合侵权责任法关于侵权责任的构成要件，且无免除和减轻责任的情形。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第八条、第十五条第一款第一项、第四项、第六项、第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、苏军强、孙花花共同于判决生效后立即返还兰州居然建材市场有限公司位于”汇金金融广场”南楼一层自G轴以南至南墙体的房屋（如本判决书所附地上一层平面图，建筑面积550.43平方米）；
二、苏军强、孙花花共同于判决生效后立即返还兰州居然建材市场有限公司位于”汇金金融广场”南楼地下一层自R轴以北至北墙体的房屋（如本判决所附地下一层平面图）；
三、苏军强、孙花花共同于判决生效后立即赔偿兰州居然建材市场有限公司南楼地上一层自2016年4月23日至2017年4月23日的损失792,619.20元；并以建筑面积550.43平方米为基数，按每平方米每月120元标准，赔偿自2017年4月24日起至返还房屋之日止的损失；
四、苏军强、孙花花共同于判决生效后立即赔偿兰州居然建材市场有限公司南楼地下一层损失自2016年4月23日至2017年4月23日的损失361,011.60元；并以建筑面积1002.81平方米为基数，按每平方米每年456元（依苏军强收取石道旺2017年度的租金计算）标准，赔偿自2017年4月24日起至返还房屋之日止的损失。
五、驳回兰州居然建材市场有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18,968元，由苏军强、孙花花共同负担（于判决生效后立即向兰州居然建材市场有限公司付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。
审 判 长 李春彦
审 判 员 丁雨宁
人民陪审员 曹乃心
二〇一八年五月十日
书 记 员 陈丽丽
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