广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤1202民初1664号
原告：李镜荣，男，1964年10月10日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。
委托代理人：李敏怡（原告女儿），女，1991年1月17日出生，汉族，住址同上。
被告：肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区信安路东侧109区，统一社会信用代码914412006947684861。
法定代表人：何昶明。
原告李镜荣与被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序，于同年6月27日公开开庭进行了审理。原告李镜荣及其委托代理人李敏怡到庭参加了诉讼。被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还因房屋减少面积4.11平方米的购房款25639.99元及利息6968.46元(按2012年7月银行3-5年贷款年利率6.4%计算，暂计至2017年5月20日，以后利息另计至还清日止）；2、被告向原告支付未按合同约定办理房屋产权登记的违约金3224.96元（644992元×0.5%=3224.96元)；3、本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，双方约定原告购买被告开发的位于端州区109区信安路东侧骏景湾豪庭第Ｘ幢第ＸＸ层之ＸＸＸ房，建筑面积126.73平方米，套内建筑面积103.39平方米，该商品房按套内建筑面积计算，单价为每平方米6238.44元，总金额为644992元，原告按合同约定支付了首期款394992元，剩余25万元银行已在2013年2月20日支付给被告，至此原告已支付全部房款给被告。后来，由于被告迟迟未按合同约定为原告办理房屋产权登记，原告为此到不动产权局查询得知，原告所售的房屋面积与合同约定面积不符，差异率达3.9752%，被告的行为已构成违约。
诉讼中，原告明确其诉讼请求1请求的利息从2013年2月21日起计算。
被告没有派员到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。
本院经审理认定事实如下：2013年2月20日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××路东侧“××”××房预售商品房××套，合同约定建筑面积126.73㎡，其中套内建筑面积103.39㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.34㎡。其中合同第四条“计价方式与价款”约定,该商品房属预售,按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币6238.44元/㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币5089.5元/㎡，总金额为人民币644992元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定(当事人选择按套计价的，不适合本条约定),该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异的双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房,选择退房的,出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息(以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算)；面积差异百分比=（产权登记套内建筑面积-
合同约定计价套内建筑面积）/合同约定计价套内建筑面积×100%。合同第六条“付款方式及期限”约定,买受人选择第3种方式按揭贷款付款：买受人已付首期款394992元，余款250000元办理银行按揭，自签订本合同之日起三日内办理好银行按揭申请手续，并按照银行规定的按揭方式付款。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定,出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。此外，在合同附件一“房屋平面图”标注了房屋套型等，但并未标注误差尺寸及误差范围。合同附件二“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”则为空白。合同附件四“合同补充协议”第十条关于办理《房地产权证》的补充约定：“买受人委托出卖人办理房地产权证，自买受人交付全部办理登记的资料、支付办理房地产权登记所需的契税、印花税、登记费等政府部门收取的一切税费之日起365日内，出卖人向登记部门提交完整的登记资料。提交资料的时间以登记部门的收件单的日期为准。出具房地产权证的时间由登记部门确定”。合同附件四第十四条约定“本补充协议与本合同正文有冲突时，以补充协议为准”。
合同签订后，原告依约于2013年3月8日办理银行按揭，向被告支付了房款余款250000元。此后被告将案涉商品房交付给原告使用。2015年6月28日、2015年7月21日，2016年3月25日，原告分别向住建部门、被告、税务部门缴纳了案涉商品房的维修基金9758.21元、商品房产权办证费500元和契税及印花税4663.88元。期间，原告发现所购的商品房存在面积差异，遂向有关职能部门核查，根据肇庆市不动产登记中心出具的《不动产权权属证明书存根》(证明书号码201××××0498)及所附的“房屋确权登记对应户列表”，原告发现肇庆市××州区××号天誉花园第Ｘ幢之ＸＸＸ房的建筑面积、套内建筑面积和分摊面积分别为122.02㎡、99.28㎡、22.74㎡，与《商品房买卖合同》约定的套内面积减少了4.11平方米。原告因房屋面积差异以及被告未能办理房屋产权证等，于2017年5月12日诉至本院。诉讼中，原告确认其于2015年7月1日办理收楼手续。
又查明，本院因受理了骏景湾豪庭业主与肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司（被告）商品房预售合同纠纷的系列案件曾向肇庆市不动产登记中心发函了解被告开发的“骏景湾豪庭”有关情况。肇庆市不动产登记中心函复本院：1、位于肇庆市××州区××号天誉花园，曾用地址为肇庆市端州区信安路东侧109区骏景湾豪庭；2、我中心出具的《不动产权权属证明书存根》所附的“房屋确权应户列表”中所载房屋的建筑面积、套内面积为确权面积。
另查明，2012年7月6日至2014年11月21日间，中国人民银行公布的金融机构三至五年（含五年）期人民币贷款基准利率为年利率6.4%。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。被告经传票传唤，既不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。对于原告提供的证据，因被告没有到庭对原告提供的证据进行核证和质证，且原告保证其所提供的证据真实，亦无影响证据证明效力的因素存在，本院予以采信。原、被告于2013年2月20日签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，主要内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应全面履行约定的义务。
关于案涉商品房是否存在面积差异问题及其处理。首先，关于面积差异的问题。合同约定的涉案的商品房的建筑面积为126.73㎡，套内建筑面积为103.39㎡。根据肇庆市不动产登记中心的复函，肇庆市不动产登记中心确认其所出具的《不动产权权属证明书存根》所附的“房屋确权登记对应户列表”中所载房屋的建筑面积、套内面积为确权面积。本案中，肇庆市不动产登记中心出具的《不动产权权属证明书存根》(证明书号码201××××0498)及所附的“房屋确权登记对应户列表”,案涉之房屋即肇庆市××州区××号天誉花园第Ｘ幢之ＸＸＸ房的建筑面积则为122.02㎡，套内建筑面积99.28㎡,与《商品房买卖合同》约定的建筑面积少了4.71㎡，套内建筑面积少了4.11㎡。而合同第五条对面积确认及面积差异处理方式作了明确约定，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。因此，涉案商品房的面积应为建筑面积122.02㎡，套内建筑面积99.28㎡,面积差异百分比达3.9752%。根据合同约定，面积差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于原告以自己的行为表明不选择退回所购的商品房，因此，被告理应依约退回涉案商品房多收取的面积差额款给原告。其次，关于面积差异的计价问题。根据合同第五条的约定，面积差异百分比是依据套内建筑面积进行计算，且我市城区近几年房地产市场的交易习惯亦是以套内建筑面积计价出售的，故面积差异的退款应以套内建筑面积进行计价，因此，依据合同第三条、第四条关于房屋面积及计价方式的约定，被告应根据套内建筑面积差异退回两原告面积差额款为25639.99元[（103.39㎡-99.28㎡）×6238.44元/㎡=25639.99元]。原告请求被告退回房屋面积差异款25639.99元，符合合同约定，本院予以支持。
关于原告要求被告支付占用原告多付的25639.99元房款的利息6968.46元（按2012年7月银行3-5年贷款年利率6.4%计算，暂从2013年2月21日起计至2017年5月20日，以后的计至还清日止）的请求。根据本院上述认定，由于合同约定计价面积与产权登记面积发生差异而致原告多交了房款25639.99元，原告自付清房款之日（2013年3月8日）至起诉之日（2017年5月12日）超过3年未满5年，故原告主张按2012年7月银行3-5年贷款年利率6.4%的标准计算利息合理合法，但原告主张自2013年2月21日起计算利息理据不足，本院不予采纳，应从2013年3月8日起算。因此，被告应以25639.99元为基准按年利率6.4%的标准从2013年3月8日计算利息至本判决确定给付之日届满时止。原告关于利息的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。
关于迟延办理房地产权证的违约金问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但在附件四“合同补充协议”第十条约定“买受人委托出卖人办理房地产权证，自买受人交付全部办理登记的资料、支付办理房地产权登记的契税、印花税、交易登记费等政府部门收取的一切税费之日起365日内，出卖人向登记部门提交完整的登记资料，提交资料的时间以登记部门的收件单的日期为准”，此应视为双方对办理房地产权登记期间的变更，本案应以“合同补充协议”第十条约定的期间来衡量违约情形。原告分别在2015年6月28日、2015年7月21日、2016年3月25日向被告及相关部门交缴了办理商品房产权登记所需的契税、印花税、登记费等，因此原告已于2016年3月25日向被告交付办理商品房产权证所需资料，被告理应根据附件四“合同补充协议”第十条的约定在365日内即2017年3月24日前向登记部门提交完整的登记资料，但被告至本案起诉时仍未履行该项义务，已构成违约。因此，原告根据合同约定主张逾期办理房产证违约金合理合法，本院予以支持。但其主张违约金的金额有误，应予纠正。逾期办理房产证违约金应为3096.76元[(644992元-25639.99元)×0.5%=3096.76元]。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下：
被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内退回面积差异的购房款人民币25639.99元给原告李镜荣。
二、被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日支付占用多付房款的利息给原告李镜荣（利息以25639.99元为基准按年利率6.4%的标准从2013年3月8日起计至本院指定履行义务届满之日止）。
三、被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力起七日支付逾期办理房产权属登记违约金人民币3096.76元给原告李镜荣。
四、驳回原告李镜荣其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币348元(已由原告预交)，由原告承担10元，被告承担338元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 黄卓贤
二〇一七年八月七日
书记员 卢诗瀚