广东省广州市���级人民法院
民 事 判 决 书
(2018）粤01民终7792号
上诉人（原审被告）：杨永成，男，1967年10月5日出生，汉族，住广州市花都区。
上诉人（原审被告）：杨坤成，男，1979年4月30日出生，汉族，住广州市花都区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：宋立，广东经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市住宅建设发展有限公司，住所地广州市越秀区环市东路476号之一10-17层。
法定代表人：卢志瑜，职务：董事长。
委托诉讼代理人:潘思波、黄丽丽，均为该公司的员工，通讯地址。
上诉人杨永成、杨坤成因与被上诉人广州市住宅建设发展有限公司（以下简称住宅建设公司）物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人杨永成、杨坤成上诉请求：1、撤销一审判决，驳回住宅建设公司诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由住宅建设公司承担。事实与理由：一、本案属于合作分配纠纷，涉案房屋是住宅建设公司应分成给杨永成、杨坤成的财产。二、涉案房屋是住宅建设公司合作期间分配给杨永成、杨坤成的，杨永成、杨坤成系合法占有使用涉案房屋，并非恶意侵占。三、本案涉及房屋使用人之一苏好女的利害关系，应该追加苏好女为案件当事人。二审庭审中，上诉人杨永成、杨坤成补充上诉意见：一、本案是因为合作协议履行过程中占有涉案房屋，并非无故非法侵占，截至目前，双方并没有对合作进行清算，而且根据我方的清算结果，杨永成、杨坤成对涉案房屋是享有占有使用的权利，所以本案不��该对物权作出侵权认定，而应该是合作协议纠纷。二、涉案房屋的实际使用人之一即杨永成、杨坤成的母亲苏好女实际占有使用该房屋，一审应当把苏好女作为被告或者第三人予以追加，但一审却没有同意我方的追加请求，导致本案相关事实没有查清，处理不公。
被上诉人住宅建设公司二审答辩称：涉案房屋是我方的物业，有之前的证据房产证证明，根据物权法规定，不动产权属是以不动产登记簿为准的，所以对于涉案房屋我方是其物权的所有人，我方在2017年5月对公司物业进行清查，发现涉案房屋被杨永成、杨坤成侵占使用，我方在5月15日报案时有明确说明。关于杨永成、杨坤成提出的本案不是物权保护的案由，我方认为杨永成、杨坤成提交的证据没有提及涉案房屋是作为收益给白云四建的，也没有就涉案房屋签订相关协议，杨永成、杨坤成也没有提��任何协议证明白云四建把房屋给杨永成、杨坤成使用，所以杨永成、杨坤成使用房屋没有任何依据，其主张没有依据。根据5月15日我方报案的具体情况已经表明该房屋的实际使用人是本案的杨永成、杨坤成，因此我方不同意追加其母亲苏好女作为本案被告或第三人。
住宅建设公司于2017年8月14日向一审法院提起本案诉讼称：广州市海珠区南村路万乐里2号X房是属于住宅建设公司所有的物业；2017年5月，住宅建设公司对公司物业进行清查，发现涉案房屋被他人侵占使用；2017年5月15日住宅建设公司向派出所报案房屋被侵占，经派出所民警调查，涉案房屋由杨永成、杨坤成使用；住宅建设公司发函杨永成、杨坤成要求他们立即停止侵权、腾空迁出并支付房屋使用费，但杨永成、杨坤成收函后仍然置之不理。故起诉要求判令：1、杨永成、杨坤成立即停止侵权，将广州市海珠区南村路万乐里2号X房腾空按现状交吉给住宅建设公司；2、杨永成、杨坤成向住宅建设公司支付广州市海珠区南村路万乐里2号X房从2015年5月22日至实际搬迁之日的房屋使用费101899.2元（暂定3919.2元/月，实际价格以评估为准）；3、本案的诉讼费用由杨永成、杨坤成承担。
杨永成、杨坤成一审辩称：杨永成、杨坤成不同意住宅建设公司诉请；本案不属于侵权事件，杨永成、杨坤成占有涉案房屋是因住宅建设公司、杨永成、杨坤成之间合作开发该地块所产生；本案是因为双方合作纠纷的过程中因未结算引起，本案案由应当为合同纠纷；按双方合作协议约定涉案房屋的产权属于分配给杨永成、杨坤成的部分，另还需现金补偿；本案应当追加该房屋的使用人之一，即杨永成、杨坤成的母亲苏好女为第三人或被告，因为苏好女现在使用涉案房屋，房屋的搬迁���其有利害关系；《物权法》第245条规定，占有物的返还请求权的时间为一年，未行使则消灭，本案的除斥期间远超一年，本案属于合作纠纷，希望住宅建设公司、杨永成、杨坤成能进行结算，对涉案房屋及其价款进行多退少补。
一审法院经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局于2006年1月5日出具的粤房地证字第××号《房地产权证》显示：住宅建设公司系海珠区南村路万乐里2号X房的权属人，房屋建筑面积为97.98平方米，用途为居住用房，房屋所有权来源为分割；等。
住宅建设公司于2017年7月14日提起本案诉讼。
一审诉讼中，住宅建设公司为证明其诉讼请求还提交了以下证据：
1、编号为20170100495、日期为2017年5月5日的《报警回执》，拟证明住宅建设公司发现涉案房屋被杨永成、杨坤成使用并报警处理。
2、住宅建设公司于2017年5月24日根据涉案房屋地址向杨永成、杨坤成寄送《关于停止侵权、立即迁出万乐里2号X房的通知》的快递单及投递证明，《关于停止侵权、立即迁出万乐里2号X房的通知》载明涉案房屋是登记在住宅建设公司名下的不动产，要求杨永成、杨坤成立即停止侵权、腾空迁出涉案房屋并按照市场价支付涉案房屋的房屋使用费等。拟证明住宅建设公司发函杨永成、杨坤成要求他们立即停止侵权、腾空迁出并支付房屋使用费。
3、住宅建设公司于2005年11月28日根据涉案房屋地址向住户寄送《律师函》的快递单及投递证明，其中投递证明显示该邮件因多次投递无人而退回。拟证明住宅建设公司曾发律师函给杨永成、杨坤成要求停止侵权、立即搬出并承担相应的责任。
杨永成、杨坤成质证表示对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，但本案应为合作纠纷，并不属于侵权或侵占；对证据2的真实性没有异议，但合法性、关联性有异议，住宅建设公司所称的侵权事实不成立，且也不应当支付房屋的使用费；对证据3中的《律师函》的真实性、合法性、关联性均有异议，住宅建设公司所述的事实不属实，且该证据在收件人一栏写的是住户，没有明确杨永成、杨坤成收件，因此该律师函发出的对象不明确，导致投递不成，在该律师函中住宅建设公司把X房也称为住户；对证据3中的快递单及投递证明的真实性、合法性、关联性均没有异议，但该投递由于住户不明被退回，没有签收，没有起到追溯效果。
杨永成、杨坤成为证明其抗辩主张还提交了以下证据：
1、签订日期为1992年6月5日、甲方处盖章为广州市住宅建设公司劳动服务公司、乙方处盖章为广州市白云区第四建筑工程公司的《协议书》，载明���方委托乙方负责万乐里工程的拆迁和土建施工等。
2、签订日期为1992年8月20日、甲方处盖章为广州市住宅建设公司万乐里工程筹建办公室、乙方处盖章为广州市白云区第四建筑工程公司的《协议书》复印件，载明：甲方委托乙方负责万乐里工程的拆迁工作（由九二年六月一日开始），在现有可建面积8100㎡内，乙方保证甲方可售商品房3800㎡；如超过，甲方奖励乙方1000元/㎡，可建面积超过8100㎡，按第7条执行；如乙方能使报建面积超过8100㎡，超过部分，按实际收益4.5：5.5分成；乙方占4.5，甲方占5.5；等。
证据1、2拟证明住宅建设公司、杨永成、杨坤成合作建房。
3、签订日期为1994年3月21日、甲方处盖章为广州市住宅建设公司万乐里工程筹建办公室、乙方处盖章为广州市白云区第四建筑工程公司的《万乐里开发工程补充协议》，载明甲方���本工程大楼土建及销售工作完成一个月内，按照一九九二年八月二十日《协议书》商定的内容和额度，付清或收回前多预付给乙方报建超面积收益分成款和动迁节约面积款，以多退少补办理结算等。拟证明杨永成、杨坤成履约过程。
4、《电费储蓄户委托银行电脑代划电费合同》，其中用电户名为苏好女，签定日期为1997年10月28日，用户地址为河南万乐里16号X房等。拟证明杨永成、杨坤成使用涉案房屋得到住宅建设公司确认。
住宅建设公司的质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，由于证据2没有原件，故对真实性有异议，住宅建设公司、杨永成、杨坤成虽存在合作关系，但没有约定将房屋作为分成面积或收益；对证据3真实性没有异议，但该协议约定超面积报建是以支付金钱的方式给白云区第四建筑工程公司，并不是将房屋作为分成面积或收���；对证据4真实性予以确认，关联性不予确认，与涉案房屋并不是同一地址。
一审诉讼中，住宅建设公司、杨永成、杨坤成确认涉案房屋所在工程的拆迁及建筑工程已于1997年全部完成。此外，杨永成、杨坤成表示：1、在1997年9月入住涉案房屋，这是因为住宅建设公司、杨永成、杨坤成原约定的超过8100平方米之外的面积按45%分成给杨永成、杨坤成，合作建房实际的报建面积为11000平方米，所以住宅建设公司将涉案房屋分配给杨永成、杨坤成居住及办理拆迁使用；2、杨永成、杨坤成入住涉案房屋时房屋属于毛坯状态，杨永成、杨坤成入住后也没有装修，只是加装了防盗网，现由杨永成、杨坤成和苏好女在居住使用。住宅建设公司表示：1、从住宅建设公司提交的律师函可以看出杨永成、杨坤成于1993年私自侵占涉案房屋，具体原因不清楚，后因人员变动没��跟进，直至今年年初住宅建设公司进行资产清理时发现才报警并起诉；2、要求杨永成、杨坤成将涉案房屋清空后按毛坯状态交还给住宅建设公司，杨永成、杨坤成所加装的防盗网可由其自行拆走。
经一审法院释明，住宅建设公司表示坚持不追加案外人苏好女作为本案被告参加诉讼。
一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《房地产权证》显示住宅建设公司系海珠区南村路万乐里2号X房的权属人。住宅建设公司基于对涉案房屋享有的物权提起本案诉讼，故本案应为物权保护纠纷。杨永成��杨坤成主张涉案房屋的产权系住宅建设公司作为合作建房的报酬分配给杨永成、杨坤成的，但其所提交的协议书等材料未能证明杨永成、杨坤成该主张，且住宅建设公司、杨永成、杨坤成确认涉案房屋所在工程的拆迁及建筑工程已于1997年完工，涉案房屋在此后登记至住宅建设公司的名下，可见住宅建设公司并未将该房屋作为合作建房的报酬分配给杨永成、杨坤成。杨永成、杨坤成的抗辩依据不足，一审法院不予采纳。住宅建设公司要求杨永成、杨坤成将广州市海珠区南村路万乐里2号X房腾空并按毛坯状态交还给住宅建设公司，有理，一审法院予以支持。考虑到房屋搬迁需给予一定的期限，结合本案实际情况，该期限以三十日为宜。住宅建设公司作为涉案房屋的权属人，应对涉案房屋尽到谨慎管理的义务。鉴于住宅建设公司未能说明涉案房屋何时因何由杨永成、杨坤成入住，结合杨永成、杨坤成提交的证据，杨永成、杨坤成最初入住使用涉案房屋应属事出有因，故住宅建设公司主张的房屋使用费一审法院酌定为从2017年5月5日起计算至杨永成、杨坤成向住宅建设公司交还房屋之日止为宜，且房屋使用费按有资质的评估机构评定的广州市海珠区南村路万乐里2号X房的房屋租金参考价标准计算，并以住宅建设公司主张的每月3919.2元为限。至于杨永成、杨坤成所称的合作建房的工程结算问题与本案不属同一法律关系，本案不予调处。本案诉讼因杨永成、杨坤成拒绝向住宅建设公司交还涉案房屋而起，故本案受理费由杨永成、杨坤成共同承担。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、第三十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杨永成、杨坤成在本判决生效之日起三十日内搬出广州市海珠区南村路万乐里2号X房，将该房屋腾空并按毛坯状态交还给原告广州市住宅建设发展有限公司；两被告搬出时，不得破坏房屋主体结构；二、被告杨永成、杨坤成在本判决生效之日起三十日内共同向原告支付从2017年5月5日起至两被告交还上述房屋之日止的房屋使用费（按有资质的评估机构评定的广州市海珠区南村路万乐里2号X房的房屋租金参考价标准计算，并以原告主张的每月3919.2元为限）；三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2338元，由两被告共同负担。
经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。
另查明，在一审庭审中，一审法院对杨永成、杨坤成进行告知，住宅建设公司以涉案房屋的产权证记载其为所有权人提起本案诉讼是基于物权提出诉讼请求，至于杨永成、杨坤成所述合作结算属于合作纠纷，与本案不属同一法律关系，杨永成、杨坤成所主张合作结算另案处理。杨永成、杨坤成表示清楚。
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。
根据《房地产权证》记载，涉案房屋广州市海珠区南村路万乐里2号X房的权属人为住宅建设公司。《中华��民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。住宅建设公司作为涉案房屋的权属人提起本案诉讼，而涉案房屋由杨永成、杨坤成使用，故一审将案由定为物权保护纠纷，并无不当。需要说的是，对住宅建设公司在本案中主张杨永成、杨坤成侵占涉案房屋，一审法院并无作出认定，并无采纳住宅建设公司该主张。杨永成、杨坤成认为本案案由应为合作分配纠纷，理由不成立，本院不予采纳。杨永成、杨坤成在本案中一、二审主张涉案房屋的产权是住宅建设公司作为双方合作关系的面积分成分配给杨永成、杨坤成的，因杨永成、杨坤成所称的合作结算问题与本案不属同一法律关系，一审认为在本案中不予调处，并无不当，杨永成、杨坤成如需主张可另行提起诉讼。据此，对杨永成、杨坤成在本案中的上述主张，本院不予审查。一审对涉案房屋是否为住宅建设公司应分给杨永成、杨坤成的合作的面积分成进行审查认定，显属不当，本院予以纠正。
住宅建设公司作为涉案房屋的权属人，有权要求杨永成、杨坤成交还涉案房屋，故住宅建设公司在本案中要求杨永成、杨坤成腾空并按现状交还涉案房屋，理由成立，本院予以支持。住宅建设公司的诉请并无要求按毛坯状态交还，一审法院判决杨永成、杨坤成按毛坯状态交还涉案房屋，也属不妥，本院也予纠正。关于杨永成、杨坤成主张涉案房屋目前由其母亲苏好女居住、应将苏好女追加为当事人的问题，因住宅建设公司经一审法院释明表示坚持不��加苏好女作为本案被告参加诉讼，一审没有追加苏好女追加为当事人，并无不当。
综上所述，经审查，杨永成、杨坤成上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7290号民事判决第二、三项以及受理费负担的决定；
二、变更广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7290号民事判决第一项为：杨永成、杨坤成在本判决送达之日起三十日内搬出广州市海珠区南村路万乐里2号X房，将该房屋腾空并按现状交还给广州市住宅建设发展有限公司；杨永成、杨坤成搬出时，不得破坏房屋主体结构。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百��十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案二审受理费2338元，由上诉人杨永成、杨坤成负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 黄 嵩
审判员 姚伟华
二〇一八年五月二十五日
书记员 陈婷婷