上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一(民)初字第34436号
原告(反诉被告)上海威恪木业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人胡宏威，总经理。委托代理人顾涛，上海市新闵律师事务所律师。委托代理人颜一峰，上海市新闵律师事务所律师。被告(反诉原告)上海港宇木制品厂，住所地上海市浦东新区。法定代表人朱国娟，厂长。被告(反诉原告)朱国娟，女，1962年3月17日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两被告共同委托代理人潘轶中，男，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)潘轶中，男，1981年8月30日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)上海威恪木业有限公司(以下简称威恪公司)诉被告(反诉原告)上海港宇木制品厂(以下简称港宇厂)、朱国娟、潘轶中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月4日、2016年1月21日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)威恪公司的法定代表人胡宏斌及其委托代理人顾涛，被告(反诉原告)(被告港宇厂、朱国娟的委托代理人)潘轶中到庭参加了诉讼。审理中，威恪公司申请司法评估。本案现已审理终结。原告威恪公司诉称，2015年4月6日，原告与潘轶中签订了厂房租赁合同，合同项下出租方为港宇厂，原告为承租人。合同约定的租赁期自2015年4月6日起至2018年10月6日止，年租金人民币(以下币种相同)8万元。原告按约支付了第一笔租金并入场使用，该厂房原告用于加工及存放家具制品、原料等。原告在入场之初即发现厂区内下水管道有严重堵塞情况，原告及时向厂区管理人及被告潘轶中反映该情况，被告虽答应疏通但始终没有行动。2015年8月23日凌晨起，本市开始大面积降雨，由于厂区下水管道严重阻塞导致雨水在半小时内迅速淤积，雨水灌入厂房致使原告存放于厂房内的加工成品、原料及部分电器加工设备浸水，大量木制品报废，给原告造成巨大经济损失。原告认为，出租人提供的租赁厂房应当是完好并符合正常使用。同时，合同约定双方必须严格遵守合同，如有一方违约必须承担另一方经济损失。现被告拒绝与原告协商解决此事，故诉请判令：1、解除双方间的租赁合同；2、被告赔偿原告物品损失10万元。被告港宇厂、朱国娟、潘轶中共同辩称，对三被告作为涉案租赁合同的出租人主体无异议，不同意原告的诉请，请求驳回原告的全部诉请。本市2015年8月23日所遇的降雨为百年一遇的特大型暴雨，雨量远超市政排水设施设计的排水能力，属自然灾害，构成不可抗力。原告在2015年4月至8日承租期间一直正常使用租赁物，期间曾遇梅雨季，原告未曾通知过被告房屋不能正常使用，证明在非极端天气下，租赁物可以正常使用。对于8月23日的降雨，原告未能妥善管理租赁物，没有应急预案，是其遭受重大损失的主要原因。原告长期从事木制品家具生产经营，理应对防火防水有较强的意识，原告在制作木制品过程中，产生大量木屑，未能及时清理的话，势必会堵塞下水管道。租赁物周边厂房在8月23日也遭受了大量进水，但并未受到重大损失。由于原告主观防范意识不足，才造成其财物受损失。被告不同意解除合同，也不同意承担赔偿责任。原、被告在租赁合同中约定租金每年分2次支付，原告尚未支付被告2015年10月6日起应支付的租金4万元，反诉请求判令：1、被反诉人支付反诉人拖欠的2015年10月6日至2016年4月5日期间的租金4万元；2、被反诉人支付反诉人逾期支付租金的滞纳金，自2015年10月6日起，按每日800元为计算标准，计算至判决生效之日止。针对反诉，威恪公司辩称，反诉人违约在先，提供的租赁物在排水设施上存在重大瑕疵，造成被反诉人无法正常使用，不同意支付租金。即使需要支付租金，也不应当支付滞纳金，而且合同约定的滞纳金标准过高，请求予以调整。经审理查明，系争房屋系被告朱国娟自案外人处某让取得。2015年4月，以港宇厂为甲方，威恪公司为乙方，签订厂房租赁合同，约定乙方为了生产经营需要，租赁港宇厂的南车间厂房。厂房地址，万祥镇三三公路XXX号。厂房面积800平方米。租赁期限为3年，从2015年4月6日起至2018年10月6日。租金每年8万元。付款方式，每年分2次支付，第一次为4月6日支付4万元，第二次为10月6日支付4万元，全额付清，如有拖欠，每拖欠一日的费用按每日800元(年租金8万元的1%)计算，逾期15日未交租金，甲方有权取消本合同，收回厂房，另收取5,000元作为滞纳金。甲方责任，根据乙方需要，提供如下服务：厂房的供电、供水；在现有厂房的现状下，进行房屋的维修，保证厂房不漏水等。合同另对其他事项作了约定。合同尾部甲方由潘轶中签字，乙方由胡宏威签字。合同签订后，被告向原告交付了租赁物，原告支付被告租赁押金5,000元，原告已付租金至2015年10月5日。原告承租房屋用于经营木制品加工、存储等。2015年4月2日，潘轶中、胡宏威书写收据一份，载明收租金4万元中3万元，另1万元等房子屋顶修完支付。2015年8月23日，本市受台风影响，凌晨起出现强降雨，当天上午原告发现租赁厂房内由于室外积水(雨水)倒灌，厂房内存放的家具等物品浸水受损，此后原告自行排除屋内积水。2015年10月4日，被告退还原告5,000元，原告法定代表人出具收条，载明收到退万五厂房订金5,000元。后原、被告就受损物品处理之事协商未成，原告起诉来院，诉请如前。审理中，原告申请对租赁物内因2015年8月23日进水受损的木制品家具价值进行评估，经法院委托，上海申威资产评估有限公司向本院出具了司法鉴定评估报告，评估结论为涉案标的物在评估基准日2015年8月23日的市场价值为95,335元。经庭审质证，原告认为对评估报告采用的成本计价法有异议，应当采用收益法计算价格。被告认为不同区域适用的产品价格不一样，价格存在地区差别，故对评估价格有异议。评估单位向本院陈述，涉案受损木制品家具虽然是成品，因为没有进入市场，是库存产品，故本次鉴定是按照成本法进行评估，且该成品已受损，无法进入市场，原告企业开业未满三年，不适用市场法。评估机构在本市不同区域选取规模产品差不多的几家工厂的成本价进行测算，得出了本次鉴定的评估价格，价格组成包括成本和人工以及合理利润。审理中，被告提供了网上查阅的有关2015年8月23日特大暴雨的官方媒体报道以及相关视频，证明当天本市道路等多处出现积水，该日天气属于自然灾害；2015年10月被告对租赁场内拍摄的照片，证明原告对承租区域疏于管理，窨井旁杂草重生，窨井内有堆积的垃圾木屑，造成租赁区域内排水不畅；证人证言，证明位于租赁物隔壁的租户当天也遭受了灾害，但由于该租户及时采取了防御措施，损失较小；上海市水务局和海洋局的官网截屏，证明今年梅雨季节本市也存在多次暴雨，租赁物在梅雨季节未出现异常，符合使用要求。经庭审质证，原告认为2015年8月23日的暴雨不属于不可抗力事件，窨井内确实存在泥沙，但没有木屑，原告无法自行疏通窨井，证人未到庭，证言不予认可。对于租赁场地内的排水管道是否符合使用要求，原告向本院提出鉴定申请，经本院委托后，原告认为鉴定费用太高，撤销了鉴定申请，产生前期工作及现场踏勘鉴定费2,000元。被告表示其不申请鉴定。审理中，被告同意解除合同，原告的受损家具仍存放于租赁物内，要求原告搬离并返还租赁物，租金按照合同标准支付至返还租赁房屋之日止。原告同意将受损家具搬离租赁物。以上事实，由当事人提供并经庭审质证的厂房租赁合同、收据、损失清单、照片、流转协议书、民事判决书、网页截屏、证人证言等证据以及当事人的当庭陈述、谈话笔录、资产评估报告等在案佐证，查证属实。本院认为，原、被告对双方间就涉案租赁物建立的租赁合同关系均无异议，双方签订的租赁合同符合平等互利、协商一致的原则，未违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。被告作为出租方，对租赁物是否符合正常的租赁使用要求负有瑕疵担保的义务。2015年8月23日本市出现的暴雨天气并非不能预见、不能避免并不能克服的情况，不属于不可抗力。因此，被告认为本次事件属于自然灾害、不可抗力，造成损失不应由其承担责任的观点，本院不予采纳。租赁物区域内由于遇暴雨天气而不能及时排水，造成承租人损失的，出租方应当承担相应责任。涉案租赁合同履行过程中遇灾害天气，并非不可预见，相关的气象预告部门已对本次暴雨天气作出预警，原告作为承租人，未对遇暴雨天气作出相应的预防措施，也是造成其损失的直接原因之一。现受损物品的价值已经司法评估确定，评估结论具有科学性，原、被告虽对评估结论持有异议，但没有足以推翻该结论的合理依据，故本院对该评估结论予以采纳。诉讼过程中，原、被告对租赁物的排水设施是否符合正常的使用要求以及对下水管道堵塞的原因均不申请鉴定。因此，本院依据前述责任分担，依照公平原则，确定原、被告对损失金额各半承担47,667.50元。关于被告的反诉请求，原告在其物品受损失后，未曾支付被告自2015年10月6日起的租金，由于租赁物遇暴雨后发生室内物品受损毕竟有一定的偶然性，且原告陈述其在2015年8月23日当天即排除了室内积水。即使租赁物存在一定瑕疵，原告完全可以通过要求出租人维修或自行维修以达到承租使用目的。在没有证据证明租赁物存在原告完全不能使用的情况下，原告不具有单方解除合同的权利，故对于2015年10月6日以后的租金，原告仍应向被告支付。诉讼中被告同意解除合同，双方间的租赁合同关系应予解除。合同解除以后，原告应将租赁物返还被告。对于逾期付款的违约金，合同约定的违约金标准属过高，原告提出予以调整，本院予以准许。依照合同的履行情况，当事人的过错程度等，本院酌情确定按同期欠款4万元的银行同期贷款利率的二倍为计算标准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条，第六十条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海威恪木业有限公司与被告(反诉原告)上海港宇木制品厂、朱国娟、潘轶中签订的《厂房租赁合同》；二、被告(反诉原告)上海港宇木制品厂、朱国娟、潘轶中于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海威恪木业有限公司损失47,667.50元；三、反诉被告上海威恪木业有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区万祥镇三三公路XXX号厂房，并将房屋返还反诉原告上海港宇木制品厂、朱国娟、潘轶中；四、反诉被告上海威恪木业有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海港宇木制品厂、朱国娟、潘轶中自2015年10月6日起至返还租赁房屋之日止的租金及使用费，按每月6,666.67元为计算标准；五、反诉被告上海威恪木业有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海港宇木制品厂、朱国娟、潘轶中逾期付款违约金，按欠款4万元为计算基数，自2015年10月6日起，按中国人民银行同期贷款利率的二倍为计算标准，计算至本判决生效之日止。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由原告上海威恪木业有限公司负担580元，被告上海港宇木制品厂、朱国娟、潘轶中负担570元。反诉案件受理费减半收取计400元，由反诉被告上海威恪木业有限公司负担。评估费3,000元，由原、被告各半负担1,500元。鉴定费2,000元，由原告上海威恪木业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 何绍辉
二〇一六年五月三十日
书记员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。