辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽01民终11609号
上诉人（原审被告）：李琢，男，1974年4月16日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
被上诉人（原审原告）：沈阳福来居物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区方文路2号。
法定代表人：梁冬云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高畅军，女，1973年4月3日出生，汉族，该公司办公室主任，住沈阳市沈河区。
上诉人李琢与被上诉人沈阳福来居物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初3369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李琢上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判我不支付物业费；二、本案一审、二审诉讼费用由沈阳福来居物业管理有限公司承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、沈阳福来居物业管理有限公司移交的合同造假；二、沈阳福来居物业管理有限公司不具有相关资质；三、未经庭审质证的证据，不能作为判案依据；四、沈阳福来居物业管理有限公司与我之间的合同无效。
沈阳福来居物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
沈阳福来居物业管理有限公司一审起诉请求：1、依法判令李琢立即支付物业管理费人民币2530.36元并承担违约责任；2、依法判令李琢承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：沈阳福来居物业管理有限公司成立于2004年6月30日，资质等级三级。2014年8月11日起，沈阳福来居物业管理有限公司资质等级升级为二级。2006年9月28日，沈阳福来居物业管理有限公司与辽宁晟益房屋开发有限公司签订《御龙逸城一期前期物业服务合同》，负责管理御龙逸城一期建筑面积18.487万平方米前期物业。2007年9月25日，沈阳福来居物业管理有限公司与辽宁晟益房屋开发有限公司签订《御龙逸城二期前期物业服务合同》，负责管理御龙逸城二期建筑面积13.914万平方米前期物业。2008年4月18日，经沈阳市玛盛物业招投标代理有限公司确定，沈阳福来居物业管理有限公司为御龙逸城二期项目中标单位。
2007年10月26日，沈阳福来居物业管理有限公司与李琢签订《前期物业管理服务协议》，约定由沈阳福来居物业管理有限公司对李琢所有并居住的沈河区方圆街7-2号121，建筑面积90.37平方米房屋进行物业服务，物业费按建筑面积每月每平方米1元，电梯运行服务费12元/月/每使用人。协议自双方签字之日起生效，至业主大会召开（业主委员会成立）并与物业服务企业签订《物业管理服务委托合同》后废止。同日，李琢签订入户登记表。御龙逸城小区于2011年11月16日成立业主委员会，并至沈河区东陵街道办事处备案。业主委员会成立后未与沈阳福来居物业管理有限公司签订《物业管理服务委托合同》。李琢从2014年11月3日至2017年3月的物业费人民币2530.36元，至今未付。沈阳福来居物业管理有限公司因此起诉到法院。
一审法院认为，2007年10月26日，沈阳福来居物业管理有限公司与李琢签订《前期物业管理服务协议》，该协议系沈阳福来居物业管理有限公司、李琢双方的真实意思表示，对沈阳福来居物业管理有限公司、李琢双方均具有约束力，且沈阳福来居物业管理有限公司已按合同约定向李琢履行物业服务义务，李琢已接受该物业服务。因此，李琢应当向沈阳福来居物业管理有限公司缴纳物业服务费及电梯运行服务费。
关于李琢抗辩称物业公司不具备物业服务资质，《前期物业管理服务协议》无效问题。根据《物业服务企业资质管理办法》第十九条之规定，物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。李琢对沈阳福来居物业管理有限公司的物业服务资质等级有异议，可以向相关的行政部门主张，或召开业主委员会重新选定物业公司，不能因此导致《前期物业管理服务协议》无效，从而拒付物业费。因此，对李琢的该项抗辩理由，不予采纳。
关于中标日期与签订合同日期不符，合同虚假问题，根据《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第五十七条之规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，但应当采用招投标的方式选聘具备相应资质的物业服务企业，违反该规定未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。沈阳福来居物业管理有限公司、李琢双方签署的《前期物业管理服务协议》早于沈阳福来居物业管理有限公司的中标时间，沈阳福来居物业管理有限公司方未提供合理的解释，李琢可以要求行政机关予以处理。李琢据此拒交物业费，缺乏依据，不予支持。
关于物业服务质量问题，通过沈阳福来居物业管理有限公司、李琢双方当庭陈述，提供的证据以及我院现场勘验，李琢所居住的御龙逸城小区内，存在门禁开放外来人员随意出入、园区栅栏及单元门损坏未能及时修理、多处管线裸露无人修理、地砖墙皮多处脱落、垃圾堆放等情形，沈阳福来居物业管理有限公司履行物业服务确有瑕疵。根据收取费用与服务相适应的原则，沈阳福来居物业管理有限公司要求李琢全额支付物业费并不公平，一审法院认为应由李琢按欠费金额的80%向沈阳福来居物业管理有限公司缴纳物业服务费。沈阳福来居物业管理有限公司要求承担违约责任，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第五十七条，《物业服务企业资质管理办法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决：一、李琢于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性给付沈阳福来居物业管理有限公司自2014年11月3日至2017年3月期间的物业服务费2024.29元（90.37平方米×1元/月﹒平方米×28个月×80%）；二、驳回沈阳福来居物业管理有限公司其他诉讼请求。李琢如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由李琢承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：上诉人李琢提交了照片七组，用于证明沈阳福来居物业管理有限公司物业服务不到位。被上诉人沈阳福来居物业管理有限公司对该证据的真实性存在异议。本院认为，该组证据能证明沈阳福来居物业管理有限公司的物业服务存在一定的瑕疵。被上诉人沈阳福来居物业管理有限公司提交了小区办答复意见、社区物业纠纷调解相关政策恳谈会、市小区办关于御龙小区答复意见书，用于证明沈阳福来居物业管理有限公司是合法公司。上诉人李琢对该证据的真实性存在异议，认为社区意见是不真实的。本院认为，该组证据能证明沈阳福来居物业管理有限公司的物业服务存在一定的合法性。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于李琢上诉称沈阳福来居物业管理有限公司不具备物业服务资质、《前期物业管理服务协议》无效的问题。根据《物业服务企业资质管理办法》第十九条之规定，物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。李琢对沈阳福来居物业管理有限公司的物业服务资质等级有异议，可以向相关的行政部门主张，或召开业主委员会重新选定物业公司，物业服务资质等级问题不能导致《前期物业管理服务协议》无效。
关于中标日期与签订合同日期不符、合同虚假的问题，根据《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第五十七条之规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，但应当采用招投标的方式选聘具备相应资质的物业服务企业，违反该规定未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。沈阳福来居物业管理有限公司、李琢双方签署的《前期物业管理服务协议》早于沈阳福来居物业管理有限公司的中标时间，沈阳福来居物业管理有限公司对此未提供合理的解释，李琢可以要求行政机关予以处理。李琢据此拒交物业费，依据不足，不予支持。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《前期物业管理服务协议》系沈阳福来居物业管理有限公司与李琢的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。该合同对包括李琢在内的小区内全体业主均具有法律约束力。现沈阳福来居物业管理有限公司对案涉园区提供物业服务，李琢理应按照案涉《前期物业管理服务协议》的约定交纳物业费，故一审判令李琢继续履行交纳物业费的义务并无不当。
关于李琢提出沈阳福来居物业管理有限公司的物业服务存在不做为、园区管理混乱等问题的上诉主张，本院认为，即便园区存在上述问题，也只能说明沈阳福来居物业管理有限公司的服务存在瑕疵，并未构成根本违约，李琢不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与沈阳福来居物业管理有限公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。故本院对李琢的该项上诉主张不予支持。
综上所述，李琢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李琢负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 鑫
审判员 姜会军
审判员 丁广昱
二〇一七年十一月十七日
书记员 齐 萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。