广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终3845号
上诉人（原审原告）：吕维克，男，1954年7月1日出生，汉族，住湖北省恩施市，
被上诉人（原审被告）：惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所地广东省惠东县稔山镇边马（稔山镇镇政府大院三楼）。
法定代表人：杨文杰
委托诉讼代理人：周旭龙、朱昱祯，系该公司职员。
上诉人吕维克因与被上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司（以下简称惠东碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人吕维克上诉请求：一、撤销广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民初1683号民事判决并依法改判由被上诉人因逾期交房承担违约金17140元；二、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由如下：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第18页中第五条第三款的内容属于典型的格式合同，并在订立合同时未与上诉人进行协商，限制了上诉人的权利，免除了开发商的责任，对消费者的不公平，属于不合理的规定。因此，该条款应视为无效条款。二、被上诉人反复强调涉案房屋是质量瑕疵问题，事实上涉案房屋存在严重的问题，反反复复修了123天，不能用瑕疵来掩饰。三、被上诉人开始就给上诉人提供了存在严重问题的商品房，不可能还没收房就要保修。四、被上诉人称其于2017年5月11日与上诉人签署了《物业及资料移交书》及《商品房质量保证书》、《入住登记表》确认涉案商品房于2016年12月30日完成交付，这是被上诉人瞒天过海，耍花招。事实上，上诉人于2017年5月11日当日才拿到《物业及资料移交书》、《商品房质量保证书》、《入住登记表》和涉案房屋的钥匙并签字，并且被上诉人提供的《入住登记表》上明明写着实际收楼时间为2017年5月11日。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判并依法改判。
被上诉人惠东碧桂园公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法予以驳回上诉人全部诉讼请求。二、上诉人与被上诉人所签订的涉案房屋《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。三、被上诉人已于2017年5月11日与上诉人签署物业及资料移交书及商品房质量保证书，确认涉案商品房于2016年12月30日完成交付。
原审原告吕维克向一审法院起诉请求：一、判令被告因逾期交房承担违约金17140元整。二、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告吕维克（买受人）与被告惠东碧桂园公司（出卖人）于2016年4月15日签订了编号为0078385的商品房买卖合同及附件一“房屋平面图”、附件二“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”、附件三“装饰、设备标准”、附件四“合同补充协议”、“附录：委托办理权属登记协议书”，约定将惠东碧桂园山林海2号楼3单元17层01号房带装修出售给原告吕维克，房屋总价款为464571元，约定付款方式为非银行分期付款：第一期楼款46452元在签订商品房买卖合同时支付，第二期楼款139371元在2016年4月16日前支付，余款278748元分12期支付，每一个月为一期，每期支付23229元整，首期支付日期为2016年5月15日前，之后每期于该期限届满之日前支付。附件四“合同补充协议”第五条第（三）项约定：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。保修期限内，在正常使用情况下，发生买卖双方另行签订的《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由出卖人负责保修；因买受人使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，由买受人承担责任，因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，出卖人不承担责任。在任何阶段，不管任何原因导致出卖人应承担保修、修补责任，且出卖人在履行保修、修补责任过程中，需要买受人配合、协助的，买受人应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若买受人不进行配合、协助而导致出卖人无法履行保修、修补责任的一切法律后果，出卖人不承担。”
涉案房屋所在建筑竣工验收后，原告经被告通知于2016年12月21日前往被告处办理收楼手续，原告认为被告交付的房屋存在如下质量瑕疵：大厅推拉门下返潮；大阳台天花多处水印（小阳台天花水印）；卫生间淋浴杆生锈；主卧窗左上角水印；小阳台灯不亮；厨房台面石打白胶收工；卫生间天花不平；卫生间门把手生锈；主卧门刮底；主卧门吸位置不对；次卧窗前木地板泡水起鼓；主次卧窗边木地板与地脚线打胶收工；大阳台两边墙砖阳角勾缝差；大阳台飘沿底水印、脱皮；入户门门吸松劲，遂要求被告予以维修。2017年4月6日，原告再次验收，仍认为存在如下质量瑕疵：卫生间镜子不贴墙、大厅过道灯座边天花粗糙不平；过道、次卧灯不亮；大阳台飘边阳角水印；厨房天花、小阳台天花粗糙不平；卫生间天花阳角污染；大阳台墙砖污染；卫生间洗手盆下水管漏水；主卧窗右侧墙面粗糙（窗框右侧）。直至2017年5月11日，原告才在惠东碧桂园物业及资料移交书、商品房质量保证书及商品房质量保证书补充协议等相关文件上签名。
被告惠东碧桂园公司提交的商品房质量保证书及商品房质量保证书补充协议载明：“屋面防水”、“墙面、厨房和卫生间地面、地下室渗漏”、“墙面、顶棚抹灰层脱落”、“地面空鼓开裂、大面积起砂”、“门窗翘烈、五金件损坏”、“卫生洁具”、“灯具、电器开关”、“管道堵塞”、“电气管线、给排水管道”、“乳胶漆、涂料”、“木地板”、“入户门、房门、卫生间门及厨房门”、“橱柜”等系保修项目。
一审法院认为，本案双方争议的焦点在于被告惠东碧桂园公司是否存在违约延迟交房的行为。原告吕维克与被告惠东碧桂园公司自愿签订的商品房买卖合同及其附件、附录，系双方自愿自治的体现，且不违反法律法规的强制性效力性规定，上述合同及附件、附录依法成立并生效，原、被告双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。原告主张被告因为房屋质量问题并未按照合同约定的日期交付房屋，已构成违约，但是被告认为房屋验收记录表中所记载的问题应当认定为质量瑕疵，属于工程保修的范围，被告已经依照合同约定完成交付及承担保修责任，不构成违约。被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、收楼通知书显示，涉案房屋所在建筑已经竣工验收并办理备案，被告也已在合同约定的交楼日期之前通知被告收楼。原、被告于2016年4月15日签订的合同补充协议第五条第（三）项约定：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担……。”被告已在合同约定的交楼日期前通知原告收楼，原告虽在验收过程中发现存在质量瑕疵，但按照合同约定原告不能据此拒收房屋，应当视为房屋已完成交付，况且被告也根据合同约定承担了保修责任，被告的行为并不构成违约。如原告认为被告在承担保修责任期间影响其实际入住并造成损失，可另行提起民事诉讼。综上，原告要求被告承担延迟交付的违约责任理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回原告吕维克的全部诉讼请求。案件受理费120元（已减半收取），由原告吕维克负担。
本院二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实：原审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案件，二审应围绕上诉人的上诉请求与事实理由进行审理，不得超出本案的审理范围，综合本案上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本案二审争议焦点是被上诉人惠东碧桂园公司是否存在迟延交房的行为。
上诉人与被上诉人签订的《合同补充协议》第五条第（三）项约定：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担……。”，该条文是被上诉人事先拟定提供的格式条款，被上诉人已采用黑体加粗字的方式提请上诉人注意免除或者限制其责任的地方，且该条款既有约定上诉人的权利，又有约定被上诉人的义务，并没有加重上诉人责任、排除上诉人主要权利，因此，《合同补充协议》第五条第（三）项条款合法有效。被上诉人在一审庭审时提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、收楼通知书显示，涉案房屋所在建筑已经竣工验收并办理备案，具备交付房屋的条件。被上诉人在合同约定的时间前通知了上诉人收楼，上诉人接到收楼通知后于2016年12月21日前往被上诉人处办理收楼手续，上诉人在收楼过程中发现房屋存在质量问题，要求被上诉人进行维修，被上诉人按照上诉人的要求进行了维修。因此，被上诉人行为不构成违约，无需承担违约责任。
综上所述，上诉人吕维克的诉请主张缺乏事实和法律依据，本院予以驳回；原审判决认定的事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。如上诉人认为被上诉人在承担保修责任期间影响其实际入住并造成损失及对物业管理费的支付问题，可另行提起民事诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费120元，由上诉人吕维克负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 饶来新
审 判 员 温永宏
代理审判员 罗 帅
二〇一七年十一月二十七日
法官 助理 黄日新
书 记 员 赵 昕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。