广东省湛江市赤坎区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0802民初875号
原告：黄凯。
原告：利玉洁。
二原告共同委托诉讼代理人：周莉莉，广东大展律师事务所律师。
被告：湛江市君浩房地产开发有限公司。
法定代表人：劳君明，经理。
委托诉讼代理人：梁栋，广东粤海律师事务所律师。
原告黄凯、利玉���与被告湛江市君浩房地产开发有限公司(下称君浩公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄凯、利玉洁的共同委托诉讼代理人周莉莉、被告君浩公司的委托诉讼代理人梁栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄凯、利玉洁向本院提出诉讼请求：1、被告按《商品房买卖合同》约定，支付违约金38462.68元（645347元×0.2‰×298）（违约金暂计至2017年4月25日，之后计至被告将验收合格的房屋交给原告之日止）；2、被告按《商品房买卖合同》约定，为原告办理房屋所有权证；3、被告赔偿原告损失449元（3个月的物业管理费）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的位于湛江市××路××楼××房，购房金额为645347元，原告已经按照合同约��履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2015年12月31日前验收合格的商品房交付原告使用。双方又于2016年2月28日签订《装修协议书》，约定将“《商品房买卖合同》中所约定的毛坯房交房标准改为装修房标准交付”，房屋交房时间更改为2016年6月30日前。2015年12月25日，被告向原告发送《收楼通知书》，通知原告所购房屋已符合交房条件，并要求原告于2016年1月24日前办理收楼手续。原告验收房屋时，发现整栋2号楼并未达到交付条件。为此，原告和其他业主多次与被告交涉，部分业主于2016年3月15日向被告发出《催告函》要求被告将房屋验收手续办理完毕。2016年3月29日，被告在回复的《关于2号楼部分买受人所反映问题的复函》中表明“截止2015年12月31日，尚未取得政府相关部门的对商品房验收合格的手续”，同时承诺“该楼在尚未达到双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定之前，物业公司不收取买受人的物业管理费。”由于被告的催促，原告于2017年1月25日接收该商品房，并向湛江市华盛物业服务有限公司预付了3个月的物业管理费共计449元（如果不缴交物业管理费，该公司拒绝办理收楼手续）。直至起诉之日，该商品房仍未经验收合格。原告认为，被告的行为已构成严重违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告有权要求被告继续履行交付经验收合格的商品房和办理房屋所有权证的义务，并承担支付违约金的法律责任。同时，根据相关法律规定和被告的承诺，商品房在竣工验收合格前，物业服务费由作为开发商的被告承担，被告应依法赔偿原告被湛江市华盛物业服务有限公司收取的3个月物业管理费。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。
被告辩称：一、原告已于2017年1月25���对涉案房屋进行了验收，满意后才接收了该房屋，原告无权要求被告承担实际交付之日起至具备合同约定交付条件日止的违约金。虽然原被告双方约定：被告应在2015年12月31日前将验收合格的涉案房屋交付给原告使用，但原告已于2017年1月25日对涉案房屋进行了验收，满意后接收了该房屋，即原告在房屋尚不具备合同约定交付条件的情形下实际接受房屋，视为合同变更，是原告对其原有权利的放弃，根据相关法律“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，故被告已在2017年2月25日履行了交付房屋的义务，原告无权要求被告承担实际交付之日起至具备合同约定交付条件日止的违约金。二、涉案房屋未能在《商品房买卖合同》约定的2015年12月31日前交付使用，是因为涉案房屋所在的绿桂园工程项目遭受了自然灾害。根据上述合同约定，被告交付房屋的日期应从2015年12月31日起延后5个月，即应从2016年6月1日起计算逾期交付房屋的时间。2015年10月，湛江遭受了超强台风“彩虹”带来的自然灾害，整个湛江市的房地产在建项目都被破坏，损失惨重，其中包括被告在建即将交付涉案房屋所在的绿桂园工程项目。为此，湛江市人民政府同意了湛江市房产管理局报送的关于湛江市在建的房产项目可延期2个月交付业主的请示。被告的绿桂园项目工程遭受损失特别严重，经过与工程监理单位评估，恢复正常生产需时5个月，比湛江市房产管理局作出的整体评估还需多3个月。根据《商品房买卖合同》的相关约定，被告交付房屋的日期应从2015年12月31日起延后5个月，即应从2016年6月1日起计算逾期交付房屋的时间。本案中，被告逾期交付房屋的起止日期是从2016年6月1日起至2017年1月25日止。因此，原告请求被告向其支付从2015年12月31日起至被告将验收合格房屋交给原告之日止的违约金是错误的，请法院予以核减。三、被告为涉案房屋办理权属登记的期限未到，原告无权请求被告为其办理房屋所有权证。根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，涉案房屋在2017年1月25日交付使用后，出卖人在2018年1月20日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案都是符合合同约定的，但是原告在2017年4月已向法院就该项请求提起了诉讼，而此时被告在办理权属登记的问题上不存在违法行为，故原告在本案中无权请求被告为其办理房屋所有权证。四、原告主张被告应赔偿原告预付的3个月的物业管理费449元，缺乏事实和法律依据，法院应予驳回。首先，物业管理费并不是被告收取的，根据合同相对性原理，谁收取应向谁主��；其次，原告在2017年1月25日收房时，在《房屋验收交接书》上同意物业公司开始计收物业服务费。因此，原告认为商品房在竣工验收合格前，物业管理费由开发商承担的理由不成立。综上所述，原告计算逾期交房违约金的起止时间错误，导致其请求的违约金过高，请法院予以核减。原告提出的被告为其办理房屋所有权证及赔偿物业管理费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年12月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。约定：一、原告向被告购买位于湛江市××路××楼××房，总购房款为645347元。二、商品房交付条件：该商品房已验收合格。三、被告应于2015年12月31日前向原告交付房屋。四、1、逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万��之二的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。
另查明，原、被告双方于2016年2月28日签订了《装修协议书》，约定：双方在《广东省商品房买卖合同》中约定的毛坯房交付标准修改为精装房交付标准，交付时间从2015年12月31日前延后六个月，即该涉案商品房应于2016年6月30日前交付原告使用。
合同签订后，原告已向被告付清全部购房款645347元。原告与被告于2017年1月25日办理了涉案楼房的交付手续。2017年8月28日，涉案建设��程取得《竣工验收备案表》。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应遵照履行。原告已依约向被告付清全部购房款，根据《商品房买卖合同》及《装修协议书》的约定，被告应在2016年6月30日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用。但是，在合同履行过程中，湛江于2015年10月4日发生了“彩虹”的特大台风，对于该台风的发生，被告不能预见、不能避免并不能克服，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规��，“彩虹”台风的发生应属不可抗力，且该不可抗力确实对建筑工程施工进度造成影响，故被告据此主张交房时间应予延长，本院予以采纳。但被告以湛江市房产管理局文件及湛江市人民政府办公室文件呈批表、文件处理表为证据，主张房屋的交房时间可延长二个月，依法无据，本院不予采纳。综合考虑“彩虹”台风对建筑工程行业造成的影响，本院酌情确定交房时间可延长一个月，即被告应于2016年7月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用。被告没有按照合同约定交付房屋，因此，原告请求被告支付逾期交房违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但原告请求从2016年7月1日起计算违约金，本院不予支持。违约金应从本院确定交房之日即2016年7月31日之次日即2016年8月1日起计算，至2017年1月25日的违约金应为22974.35元（645347元×0.2‰×178天）。关于原告主张收房之后的逾期交房违约金，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，被告已完成交付义务，原告主张被告交付的房屋未经验收合格，不符合法律规定及合同约定的问题，被告该违约责任属于瑕疵交付的违约责任，而不属于逾期交房的违约责任。原告如认为涉案商品房不具备交付条件造成其损害，可另行主张权利。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，被告办理房产权属证是其法定附随的义务，被告应当履行。因此，被告应当协助原告办理位于湛江��××路××楼××房的过户登记手续。
关于原告请求的物业管理费损失。该物业管理费是原告于2017年1月25日接收涉案商品房后向物业公司支付的，并非被告逾期交房所造成的损失，故原告该请求缺乏法律和事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告湛江市君浩房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金22974.35元给原告黄凯、利玉洁。
二、被告湛江市君浩房地产开发有限公司须于本判决生效之日起三十日内协助原告黄凯、利玉洁办理湛���市赤坎区金城路198号绿桂园2号楼1203房的过户登记手续。
三、驳回原告黄凯、利玉洁的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费772.80元，由原告黄凯、利玉洁负担316.52元,被告湛江市君浩房地产开发有限公司负担456.28元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄龙飞
人民陪审员 林卫武
人民陪审员 程 兵
二〇一七年十一月八日
书 记 员 林 敏
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。