广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第1233号
上诉人（原审被告）：广州市实力房屋拆迁有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：杨锦粤，董事长。
委托代理人：马启斌、陈婧婧，均系广东国声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈燕玲，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：周盈，住广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：周文洛，住广州市越秀区。
三被上诉人共同委托代理人：何伟基，广东神朗律师事务所律师。
上诉人广州市实力房屋拆迁有限公司（下简称实力公司）因与被上诉人陈燕玲、周盈、周文洛房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2014)穗云法民四初字第1086号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈燕玲是周盈、周文洛的母亲。陈燕玲的丈夫周耀发及家人原居住的广州市越秀区吉祥路的房屋属于市政府大院地段的拆迁范围。周某与案外人广州工程承包总公司（下简称工程公司）签订《房屋拆迁安置协议》，由该公司拆除其居住的房屋，并将西湾路华德大厦第九层64平方米的房屋安置给周某使用。1999年１月５日，实力公司与广州市人民政府办公厅签订《吉祥路市政府大院委托拆迁合同》，由广州市人民政府办公厅委托实力公司接手办理其征用广州市吉祥路市政府大院地段的拆迁补偿安置工作，及向政府有关部门办理上述地段的拆迁、补偿安置审批、拆除全部房屋、平整场地等工作。2000年9月29日，实力公司（甲方）与陈燕玲、周盈、周文洛（乙方）签订《购房协议书》，约定：乙方向甲方购买原租住的房屋-
广州市西槎路297号～299号华德大厦九楼912房（面积79.8186平方米）；该房地产的用途为住宅，甲方以优惠的价格每平方米1275元同意乙方购买产权，成交总价为（大写）壹拾万零壹仟柒佰陆拾捌元柒角壹分；甲、乙双方签订本协议后，十五天内，乙方支付总购房金额的首期，即60000元，余下的第二期41768.71元，乙方必须在2000年12月25日前付清；该房地产应由甲方负责向市房管局办理房产证，政府规定收取的费用由甲、乙双方按规定各自支付等。合同签订当日，陈燕玲、周盈、周文洛向实力公司交付了首期款60000万，同年12月28日，陈燕玲、周盈、周文洛向实力公司交付第二期房款41768.71元，实力公司分别向陈燕玲、周盈、周文洛开具两期收款收据。2009年3月12日，原审法院对实力公司起诉广州市人民政府办公厅、工程公司委托拆迁合同纠纷一案作出（2009）云法民四初字第38号民事判决书，判决广州市人民政府办公厅、工程公司协助实力公司办理涉案房屋在内的11套房屋产权过户至实力公司的登记手续。2010年10月12日，涉案房屋登记到实力公司名下。但实力公司至今未为陈燕玲、周盈、周文洛办理涉案房屋产权过户手续。
另查，涉案房屋一直由陈燕玲、周盈、周文洛居住使用。
陈燕玲、周盈、周文洛于2014年9月19日向原审法院起本案诉讼，请求判令：１、实力公司协助陈燕玲、周盈、周文洛办理广州市西槎路297号华德大厦九楼912房的房地产权过户手续；２、实力公司向陈燕玲、周盈、周文洛支付延期办理房地产权手续的违约损失121862元（违约损失以总房款101768.71元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，2001年1月1日至2004年１月１日前按每日万分之二点一的利率计算为23401元，2004年１月１日至2014年９月１日按年利率6%加收50%计算为98461元，共121862元）；３、实力公司承担本案的诉讼费用。
实力公司在原审中答辩称：请求驳回陈燕玲、周盈、周文洛的诉讼请求，并判令本案诉讼费由陈燕玲、周盈、周文洛承担。
原审法院认为：陈燕玲、周盈、周文洛与实力公司于2000年９月29日签订的《购房协议书》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应依合同约定履行各自的义务。根据双方签订的《购房协议书》，陈燕玲、周盈、周文洛应向实力公司付清购房款，实力公司应负责办理房产证。陈燕玲、周盈、周文洛早已向实力公司付清购房款，并一直居住使用涉案房屋。实力公司在签订合同时虽未取得涉案房屋的产权，但在2010年10月12日取得涉案房屋产权后却一直没有履行办证的义务，已构成违约，实力公司应承担继续履行办证的义务。现陈燕玲、周盈、周文洛要求实力公司协助办理涉案房屋产权过户手续的请求合理合法，予以支持。因陈燕玲、周盈、周文洛在签约时已知悉实力公司并未取得产权，协议中亦未约定办证期限，且双方亦非一般的商品房买卖关系，故陈燕玲、周盈、周文洛要求实力公司支付违约损失的请求缺乏理据，不予支持。实力公司以其在合同订立时，还未取得涉案房产产权，直到2010年10月才取得涉案房产产权时，房价及税费已发生了重大变化，属情势变更，再履行将对其不公平为由要求解除《购房协议书》的意见，显属悔约而非《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定的情形。相反，实力公司不能因其未履行义务，反而可获得解约得益并令陈燕玲、周盈、周文洛丧失应得财产的更不公平的结果。因此，对实力公司的上述意见不予采纳。至于实力公司抗辩陈燕玲、周盈、周文洛隐瞒安置人员人数骗取实力公司多购面积，要求解除《购房协议书》的理由，因本案的购房协议与安置协议是两个不同的法律关系，实力公司以此抗辩无理，亦不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，于2014年12月15日作出判决：一、在本判决生效之日起三十日内，实力公司协助陈燕玲、周盈、周文洛按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理位于广州市西槎路297号华德大厦九楼912房地产的产权登记及过户手续；二、驳回陈燕玲、周盈、周文洛的其他诉讼请求。本案受理费1469元，由陈燕玲、周盈、周文洛负担1419元，实力公司负担50元。
判后，实力公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审严重违反法定程序，判决不公。陈燕玲、周盈、周文洛提起本案诉讼要求实力公司继续履行《购房协议书》的过户义务，但是如实力公司继续履行过户手续，则实力公司于2014年时要承担的过户税费已高达约133685元，远远高于陈燕玲、周盈、周文洛交付的101768.71元房款，所以继续履行《购房协议书》对实力公司极不公平，实力公司即以情势变更为由提起解除《购房协议书》之诉，案号为（2014）穗云某四初字第1206号（下简称1206号案），并多次以“《购房协议书》的解除与否是其能否履行的前提，所以本案要以1206号案的审理结果为依据”为由，申请终止本案审理。但原审经办法官不但不依法中止审理本案，反而于2014年12月15日作出判决并于2014年12月24日送达实力公司，严重违反了《民事诉讼法》第一百五十条的规定；二、原审判决认定事实错误不清，判决不公。其一，本案完全符合情势变更原则，实力公司主张解除《购房协议书》的请求合法合理。实力公司接手工程公司未完成的拆迁工作后，以自有资金支付了弃产款给原花园角6号的华侨业主，交换了包括涉案房屋在内的11套房屋的产权。但是，虽然实力公司支付了弃产款，由于11套房屋是工程公司所建的永迁房，实力公司与工程公司之间无任何合同关系，只能依赖于拆迁委托方广州市人民政府办公厅解决房屋产权问题。所以实力公司与陈燕玲、周盈、周文洛签订《购房协议书》时对涉案房屋根本无支配权和处分权，根本无法预见涉案房屋等11套房屋的产权办至实力公司名下需多长时间，陈燕玲、周盈、周文洛对此是明知的。从实力公司提交的证据可证实，广州市人民政府办公厅一直来坚持不懈地与工程公司、房管部门、拆迁办、市人大等部门协调将11套房屋过户至实力公司名下，由于工程公司不理睬、不配合，实力公司才不得不于2009年提起诉讼，这些都是实力公司不可预见的过户办证时间，实力公司对此无任何过错。由于工程公司只是办理了涉案房屋所在物业的大确权，并未领取房地产权证，广州市白云区人民法院（2009）云法民四初字第38号民事判决只是判决广州市人民政府办公厅和工程公司协助实力公司办理11套房屋的过户手续，该判决生效后一年多才执行，也是等到工程公司取得涉案房屋的房地产权证，才能将涉案房屋产权过户至实力公司名下。因此，涉案房屋办至实力公司名下时已是2010年，此时实力公司对涉案房屋才有支配权和处分权，与陈燕玲、周盈、周文洛签订的《购房协议书》才生效。但由于情势变更原因，此时的房价已经大幅暴涨，实力公司要承担的过户税费已经高达12万多元，远高于所收的全部房款，在双方就补交房款或税费承担协商不成的情况下，实力公司有权要求解除《购房协议书》。其二，原审认定“本案的购房协议与安置协议是两个不同的法律关系”错误。根据《拆迁安置协议》的约定，回迁安置的人口是五人，如果陈燕玲、周盈、周文洛实际没有五人的安置人口，则不可能取得相应面积的回迁安置房，即不可能迁入79.8186平方米的涉案房屋。原审法院也认定“双方亦非一般的商品房买卖关系”，但之后又认定两者是不同法律关系，显属前后矛盾。在原审庭审中，陈燕玲、周盈、周文洛坚称苏永勤是空挂户，并无实际居住，即陈燕玲、周盈、周文洛当年骗取了15.964平方米的回迁安置面积，故其更加无权购买涉案房屋的全部面积，实力公司主张解除《购房协议书》合法有理，相反，原审法院支持三人购买涉案房屋全部面积，侵犯和剥夺了另一被安置户的合法权益，显属错误。综上，实力公司上诉请求撤销原审第一项判决，将本案发回重审或改判驳回陈燕玲、周盈、周文洛的全部请求，并判令本案一、二审受理费由陈燕玲、周盈、周文洛承担。
被上诉人陈燕玲、周盈、周文洛答辩称：一、原审程序公正合法。陈燕玲、周盈、周文洛早于2014年9月19日向原审法院起诉，要求实力公司履行《购房协议书》中约定的办理房屋过户手续的义务。实力公司为了拖延时间，以及打击陈燕玲、周盈、周文洛维权的精力和意志，竟然在陈燕玲、周盈、周文洛起诉后，基于相同的当事人以及同一法律事实关系，向原审法院另行提起了解除合同之诉(原为合同效力之诉，后变更诉求为解除合同之诉)，即1206号案，妄图中止陈燕玲、周盈、周文洛所提起的诉讼。在陈燕玲、周盈、周文洛提起的本案诉讼中，法院有权且有能力对《购房协议书》的效力、是否应继续履行、是否具备解除条件等法律事实予以查清，根本无须以另一案件的审理结果为依据。实力公司另行起诉，实质上是基于同一法律事实和法律关系重复起诉，这样不仅增加双方当事人的诉讼成本，浪费诉讼资源，亦会损害法院裁判的权威性，甚至导致诉讼程序混乱，因此另一案件最终也裁决驳回了实力公司的起诉。由此可知，原审法院不中止诉讼的做法合法有理；二、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案不具备情势变更原则的要件，不应适用这一原则。其一，在1206号案中，关于《购房协议书》没有约定办理房产证期限这一问题，实力公司曾解释“是由于在签订《购房协议书》时根本不清楚什么时候能够办理房产证，因此在合同中没有约定办证期限”，由此可知实力公司在合同成立前就对办理房产证的难度有所预见。此外，实力公司和陈燕玲、周盈、周文洛签订《购房协议书》时，实力公司根本尚未取得涉案房屋的所有权，其也无法确定办理产权证的时间，在当时也根本无法确保能顺利地办理房地产权证。其二，所谓的“情势变更原则”，要求合同双方对情势变更的结果没有过错。在本案中，实力公司存在以下过错：(1)实力公司尚未取得涉案房屋的所有权就与陈燕玲、周盈、周文洛签订了《购房协议书》，而且并没有告知陈燕玲、周盈、周文洛这一事实；(2)实力公司对“情势变更”所带来的影响的延长、扩大负有过错，实力公司早就有权通过诉讼方式取得涉案房屋产权，但其一直拖延至2008年12月才向法院提起诉讼；(3)实力公司恶意不予办理过户手续。陈燕玲、周盈、周文洛多年来一直催促实力公司办理房地产权证，但实力公司在2010年10月取得房屋产权后根本没有告知陈燕玲、周盈、周文洛这一事实，而且在陈燕玲、周盈、周文洛得知后还拒绝办理房地产变更手续，直接导致了过户税费的提高。其三，继续履行合同并不会导致“明显不公平”，解除合同才是对陈燕玲、周盈、周文洛的重大不公。法律所规定的明显不公平，必须是合同双方当事人的权利义务完全不对等，履行合同将使一方遭受重大损失而另一方却获得超过法律允许的利益。在本案中，若过户税费真如实力公司所述已大大升高，陈燕玲、周盈、周文洛所负担的部分也会相应升高，陈燕玲、周盈、周文洛并没有因此而获得任何额外的利益。实力公司在2000年已收取了陈燕玲、周盈、周文洛的全部购房款，至今已十多年。实力公司将现在的物价水平和2000年的物价水平相比是毫无意义的；三、在涉案房屋上存在的租赁关系与本案是两个独立的法律关系。《房屋拆迁安置协议》约定的是工程公司以租赁的方式将周某一家回迁安置至涉案房屋，也就是说工程公司与周某建立的是房屋租赁关系，而陈燕玲、周盈、周文洛与实力公司建立的是房屋买卖合同关系，两个法律关系的主体、性质完全不同，是两个独立的法律关系，因此《房屋拆迁安置协议》与本案无关。综上，请求驳回实力公司的上诉请求，维持原审判决。
二审过程中，实力公司向本院提交（2014）穗云某四初字第1206号《民事裁定书》、《上诉状》、《预交诉讼费通知单》及《上诉状收据》和《中国农业银行代收费凭证》，拟证明本案应中止诉讼。陈燕玲、周盈、周文洛表示对其真实性与合法性予以确认，但对其关联性不予确认。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：关于原审是否违反法定程序的问题。陈燕玲、周盈、周文洛基于双方于2000年9月29日签订的《购房协议书》提起本案诉讼，要求实力公司履行协助办理涉案房屋的房地产权过户手续等义务，故《购房协议书》是否继续履行属于本案的审理范畴，实力公司另案起诉要求解除《购房协议书》，《购房协议书》是否解除与是否继续履行系属同一性质的法律问题，故本案无需以另案审理结果为依据，实力公司以原审法院在另案未审结的情况下直接对本案作出实体判决为由，上诉认为原审违反法定程序，并申请本院中止本案诉讼，缺乏法律依据，本院不予采纳。
关于实力公司是否应当协助陈燕玲、周盈、周文洛办理涉案房屋产权转移登记手续的问题。双方签订的《购房协议书》并不存在法定的无效情形，应合法有效。而依据已查明的事实，双方在《购房协议书》之时，实力公司尚未取得涉案房屋的产权登记，实力公司应知其作为出卖人负有协助陈燕玲、周盈、周文洛办理涉案房屋产权转移登记手续的法定及约定义务，亦应知其取得涉案房屋的产权登记是其履行前述义务的前提，故在与陈燕玲、周盈、周文洛签订《购房协议书》之时，实力公司应当对其何时能取得产权登记及相应的法律后果存在合理预判，从双方在《购房协议书》中未明确约定办理房产证的期限一项亦可以反映双方在签订该《购房协议书》时即已对办理房产证的期限存在不确定性存在合理预见，故实力公司在事隔十多年之后方取得涉案房屋的产权登记并具备协助陈燕玲、周盈、周文洛办理产权转移登记手续的条件并未超出双方在签订《购房协议书》时合理预见的范畴，且实力公司与案外人之间的纠纷不构成实力公司免除对陈燕玲、周盈、周文洛所负合同义务的事由。因此，实力公司以其需承担的过户税费过高属于情势变更为由，上诉认为《购房协议书》应当解除，并据此认为其无需履行协助过户义务，缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。另《购房协议书》虽与《拆迁安置协议》存在一定的事实关联，但《购房协议书》独立于《拆迁安置协议》存在，双方基于《购房协议书》而建立的房屋买卖合同关系亦独立于拆迁安置补偿关系而存在，在《购房协议书》未被撤销的情况下，实力公司以陈燕玲、周盈、周文洛隐瞒事实导致《拆迁安置协议》的签订有误为由，主张解除《购房协议书》，理由不成立，本院亦不予采纳。
综上所述，实力公司的上诉请求及理由均不成立，本院予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人广州市实力房屋拆迁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一五年六月八日
书记员 王 健