浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)绍越民初字第3946号
原告绍兴市××人康复训练中心,住所地绍兴市东光路***号。
负责人戚金飞，系康复中心主任。
委托代理人（特别授权代理）严洪祥、刘胤，浙江大公律师事务所律师。
被告绍兴山石广告有限公司,住所地绍兴市东光路127号。
法定代表人谢永刚，系公司总经理。
被告浙江雄业建设有限公司,住所地绍兴市柯桥区柯岩街道彤山村。
法定代表人陈荣兴。
被告崔春梅。
原告绍兴市××人康复训练中心（以下简称××人康复中心）诉被告绍兴山石广告有限公司（以下简称山石公司）、浙江雄业建设有限公司（以下简称雄业公司）、崔春梅房屋租赁合同纠纷一案，于2014年10月31日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员田晖适用简易程序独任审判，于2014年12月11日公开开庭进行了审理。原告××人康复中心委托代理人刘胤、被告山石公司法定代表人谢永刚到庭参加诉讼，被告雄业公司、崔春梅经本院传票传唤仍未到庭。本案现已审理终结。
原告××人康复中心诉称，绍兴市××人联合会是本案诉争房屋绍兴市东光路127号房屋的所有人。2012年4月7日，原告将上述房屋出租给被告山石公司，双方订立房屋租赁合同，约定租期自2012年4月7日至2015年4月6日，租金第一年65000元，第二年起逐年递增5%。上述租赁行为以及签订的租赁合同，绍兴市××人联合会表示同意与认可。合同签订后，原告依约交付房屋，被告山石公司支付第一年租金，但第二年起，被告山石公司开始拖欠租金，经原告多次催要，2014年7月5日，被告山石公司向原告交付第二年部分租金30000元，剩余租金被告山石公司拖欠不付。此外，被告山石公司在未告知原告的情况下，违反合同约定，擅自将房屋转租给被告雄业公司和被告崔春梅。根据双方在租赁合同的第八条第1款中明确约定：若被告山石公司逾期缴纳租金、水电费、物业管理费和其他费用，逾期补足履约保证金的，除需补缴应缴款项外，每延期一日，应向原告支付欠缴款项0.5%的违约金，若延期30天以上，原告有权随时停止供电、供水，第八条第4款中列明的原告有权解除房屋租赁合同关系的情形，根据上述约定，原告有权要求与被告解除合同关系并且要求被告支付违约金。现原告故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告山石公司的房屋租赁合同；2、被告山石公司于租赁合同解除后十日内日腾退并返还原告绍兴市东光路127号房屋，被告雄业公司于上述租赁合同解除后十日内腾退127号房屋第三层房屋，被告崔春梅于上述租赁合同解除后十日内腾退127号房一层北向两间房屋；3、三被告支付自2013年4月8日起拖欠的租金109913元（若腾退日超过约定租期，还要求计算至实际腾退日所产生的占有使用费）；支付水电费5506.81元（暂时计算至2014年7月底，要求支付至实际腾退日止。）；4、被告山石公司支付违约金252017.9元；5、本案诉讼费用由三被告承担。
被告山石公司辩称：对于原告起诉的事实和理由无异议，诉
讼请求也没有异议，但认为违约金数额过高，要求调整。
被告崔春梅未到庭答辩，提交书面答辩意见如下：其使用原
告的房屋是由被告山石公司转租给其的，其已按约支付了租金，没有拖欠；其只租用了原告出租给其的一部分房屋，原告起诉要求其承担被告山石公司拖欠的全部租金缺乏事实及法律依据；根据合同相对性，原告无权要求其支付租金。综上，请求法院驳回原告对其的诉请。
被告雄业公司未作答辩。
经审理认定：绍兴市××人联合会是本案诉争房屋绍兴市东光路127号房屋的所有人。2012年4月7日，原告将上述房屋出租给被告山石公司，双方订立房屋租赁合同，约定租期自2012年4月7日至2015年4月6日，租金第一年65000元，第二年起逐年递增5%。租赁合同第八条第1款中还约定：若被告山石公司逾期缴纳租金、水电费、物业管理费和其他费用，逾期补足履约保证金的，除需补缴应缴款项外，每延期一日，应向原告支付欠缴款项0.5%的违约金，若延期30天以上，原告有权随时停止供电、供水；第八条第4款中列明在被告山石公司逾期支付租金超过30天等情形下，原告有权解除房屋租赁合同关系，合同因此解除的，原告所收租金及履约保证金不予退还，并有权要求被告山石公司赔偿其遭受的全部损失。上述租赁行为以及签订的租赁合同，绍兴市××人联合会表示同意与认可。合同签订后，原告依约交付房屋，被告山石公司支付租金至2013年4月7日，剩余租金被告山石公司拖欠不付。
以上事实由原告提供的绍市计中新（2002）61号文件1份，建设用地规划许可证和附图1份，情况说明1份，房屋租赁合同1份，保证书1份，任免通知1份及原、被告的庭审陈述予以证实。被告崔春梅、雄业公司经本院传票传唤仍未到庭，视为放弃质证权利。
本院认为，原告与被告山石公司之间的房屋租赁合同关系，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。被告山石公司拖欠原告租金的事实清楚，原告要求被告山石公司支付房屋租金及房屋使用费的诉请合法有据，本院予以支持，但计算结点应调整至实际腾退日止；根据合同约定，被告山石公司逾期支付租金超过30天等情形下，原告有权解除房屋租赁合同关系，解除合同后，被告山石公司应将房屋腾退并返还给原告，故对原告要求解除租赁合同并返还租赁房屋的诉请本院依法予以支持；原告关于违约金部分的诉请，根据原告陈述，原告的损失主要是被告逾期支付租金产生的损失；根据合同法相关规定，在当事人约定的违约金不足以补偿或者过分高于非违约方损失的时候，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加或者减少。原告主张违约金252017.9元较之损失相比，明显过高，故被告山石公司要求下调违约金符合法律规定，本院酌情调整为15000元。被告山石公司对原告要求其支付水电费的诉请没有异议，故对原告要求其支付水电费的诉请予以支持。原告未提供证据证明目前被告雄业公司及被告崔春梅实际占有使用上述租赁房屋，故其要求被告雄业公司及崔春梅腾退房屋的诉请本院依法不予支持；根据合同相对性原则，原告要求被告雄业公司及崔春梅支付房屋租金及使用费于法无据，本院亦不予支持。被告雄业公司及崔春梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权，本院依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告绍兴市残疾人康复训练中心与被告绍兴山石广告有限公司于2012年4月7日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告绍兴山石广告有限公司应于本判决生效后三十日内腾退座落于绍兴市东光路127号房屋（建筑面积约336.96平方米）并归还给原告绍兴市残疾人康复训练中心；
三、被告绍兴山石广告有限公司应按约定标准（2013年4月8日至2014年4月6日为68250元/年；2014年4月7日至实际归还日为71663元/年）支付给原告绍兴市残疾人康复训练中心自2014年4月8日起至实际归还原告上述租赁房屋日止的租金及房屋使用费，于本判决生效后三十日内履行；
四、被告绍兴山石广告有限公司应于本判决生效后三十日内支付给原告绍兴市残疾人康复训练中心水电费（计算至2014年7月底为5506.81元，此后据实结算）；
五、驳回原告绍兴市残疾人康复训练中心的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取3486元，由被告绍兴山石广告有限公司负担，于本判决生效后三十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 田 晖
二〇一五年一月十九日
书记员 刘婷婷
附引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
1、第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
2、第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
3、第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
4、第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。