四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终11400号
上诉人（原审被告）：成都优高投资有限公司。住所地：成都市锦江区总府街**号。
法定代表人：董祖芬，董事长。
委托诉讼代理人：秦蓉清，四川典章律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蔡丹红，女，1968年9月7日出生，汉族，住成都市青羊区。
委托诉讼代理人：张恒，北京尚衡（成都）律师事务所律师。
上诉人成都优高投资有限公司（以下简称优高公司）因与被上诉人蔡丹红租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第3600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人优高公司委托诉讼代理人秦蓉清、被上诉人蔡丹红委托诉讼代理人张恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
优高公司上诉请求：1.依法撤销成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第3600号民事判决；2.依法改判驳回蔡丹红的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审认定事实不清，司法鉴定程序违法。首先，蔡丹红当庭提交证明大业路39号大业大厦17层办公用房建筑面积为677.7平方米，拟证明17层全部建筑面积为677.7平方米。但实际上该产权证只能证明产权证上载明的建筑面积为677.7平方米，并不能证明17层全部面积为677.7平方米。原判在未能查明本案事实的基础上，直接认定17层全部建筑面积为677.7平方米，存在错误。其次，一审确认大业路39号大业大厦17层分为B型方和西侧，并未查明清楚究竟蔡丹红出租房屋的建筑面积是多少，而是直接采用四川省川建勘察设计院出具的《房产测绘成果报告》上的套内面积换算建筑面积414.06平方米。优高公司对次《房产测绘报告成果》结论当庭明确表示不予认可，因为出具该《房产测绘成果报告》时，优高公司不在现场，无法得知鉴定机构如何确定面积，且现场实际已经被破坏，鉴定机构人员在优高公司在场的情况下，以蔡丹红的指认划分分界线，确定的结论不具备合法性、真实性，其鉴定结论不能采信。2.蔡丹红违背诚信原则，其诉讼请求不应得到支持。首先，《房屋租赁合同》是双方经协商后签订的，客观上双方以商定租金金额而非面积确定。其次，出租案涉房屋前，优高公司将装修完毕的案涉房屋交给被蔡丹红使用，就已履行了符合合同约定的义务，合同建筑面积表述错误，只属双方当事人的缔约时未尽注意而产生的失误，并不影响租赁合同中任何条款的效力。最后，蔡丹红作为对合同有审查义务的一方当事人，缔约时就应当知道建筑面积不可能517平方米，即应当早就知道合同表述建筑面积有误，却在长达三年的履约过程中没有提出任何异议。证明双方在签订合同时均未对特定房屋建筑面积有特别要求，证明合同约定的租金标准为固定数额。
蔡丹红辩称，委托鉴定机构程序合法，结果准确，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
蔡丹红向一审法院起诉请求：1.解除蔡丹红与优高公司之间签订的《房屋租赁合同》；2.优高公司返还履约保证金25850元；3.优高公司返还租金237000元（按多收158平方米×50元/平方米/月×30个月）。
一审法院认定事实：2009年4月1日，优高公司与成都大业国际投资股份有限公司(以下简称大业国际投资公司)、成都大业物业管理有限责任公司(以下简称大业物管公司)签订一份《房屋租赁合同》，约定鉴于优高公司承继了大业国际投资公司原与成都金府钢材城有限责任公司于2007年8月7日签订的关于大业大厦地下一层至地上五层的房屋租赁合同，各方就上述房屋租赁事宜重新达成如下协议：大业国际投资公司将成都市锦江区大业路39号大业大厦地下一层至地上五层的全部面积出租给优高公司使用。租赁房屋总建筑面积11630平方米。房屋使用性质商业，大业国际投资公司拥有上述租赁标的合法产权，房屋产权证号为蓉房权证成房监字第××号。租赁期限鉴于优高公司的签约品牌商家与优高公司的合同条款均在十五年以上，因此本合同租赁年限为十八年。自装修期满之日起，至届满十八年(216个月)的对应日止。装修期自2009年5月30日交房日起计算满155日止。装修期内免租费。交房日期为2009年5月30日。租费标准为2009年11月5日起至2012年11月5日止，每年年租费为税前玖佰万元整；2012年11月5日起至2014年11月5日止，每年年租费为税前玖佰肆拾伍万元整等。大业国际投资公司另向优高公司提供位于大业大厦17楼的面积约300-500平方米的办公场地作为优高公司经营管理用途使用，该场地免交租金及物管费五年，从第六年起按市场价另行计收租费。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2010年12月8日，蔡丹红与优高公司签订《房屋租赁合同》一份，约定优高公司将位于成都市的房屋出租给蔡丹红使用，出租房屋建筑面积517平方米，出租房屋的使用性质为办公室，租赁期限叁年，自2011年1月1日起至2013年12月30日止。房屋租金为人民币50元整每平方米/月(伍拾元整每平方米/月)，合同履约保证金为一个月租金，计人民币25850元(贰万伍仟捌佰伍拾元整)。(均不含税)。租金支付方式为蔡丹红每次提前10天支付下半年度的使用租金，首次支付应于2010年12月10日前一次性支付半年租金、物管费以及履行保证金，合计人民币196460元整(壹拾玖万陆仟肆佰陆拾元整)，支付方式为现金或转账至优高公司指定账户。租赁期间，双方协商一致可提前终止或者解除本合同。任何一方在对方无违约行为的前提下，提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，并经双方协商签订终止合同书后本合同方可解除。在终止合同书签订前，本合同仍然有效。一方收到对方提出终止合同的书面通知之日起满两个月，仍未达成终止协议的，本合同继续履行。合同还对违约责任等进行了约定。上述合同签订后，蔡丹红通过银行转账方式向优高公司支付履约保证金25850元、2011年1月1日至2011年6月30日(半年)租金155100元和物管费15510元、合计196460元。优高公司收款后向蔡丹红出具加盖公司财务专用章的收款收据并将房屋交付给蔡丹红使用。后蔡丹红按约向优高公司每半年支付租金155100元，共支付2011年7月1日至2013年6月30日期间合计30个月的租金620400元。自2013年7月1日起蔡丹红未再使用租赁的涉案房屋。另查明，成都中院于2011年1月24日作出《民事裁定书》，裁定将成都大业(集团)有限责任公司(简称大业公司)抵押给中国建设银行股份有限公司成都第七支行等债权人的大业大厦房屋用于抵偿银行贷款。中国建设银行股份有限公司成都第七支行等债权人取得裁定抵偿的大业大厦房屋所有权后，委托拍卖公司公开拍卖，罗明娟、杜玉蓉于2012年12月28日竞拍成功，并于2013年9月24日取得涉案房屋的所有权证，该证载明成都市锦江区大业路39号17层办公用房建筑面积677.7平方米。另查明，2011年12月7日，大业公司与成都娇兰佳人贸易有限公司(以下简称娇兰佳人公司)签订《房屋租赁合同》，约定大业公司将成都市锦江区大业路39号大业大厦17层B型房屋出租给娇兰佳人公司，租赁期一年，自2011年12月10日起至2012年12月9日止，租用面积367平方米，房屋租金总价14680元/月。合同期满后，双方又签订一份《房屋续租合同》，约定将租期延至2013年12月9日。成都市锦江区大业路39号大业大厦十七层房屋分为B型和西侧，其中B型房屋自2011年12月10日起、西侧房屋自2013年7月1日起全部是由娇兰佳人公司使用。西侧房屋即为优高公司向蔡丹红出租的大业路39号大业大厦十七层的部分房屋，优高公司交付房屋时双方没有对涉案房屋面积进行测量，蔡丹红接收的房屋系经过改造的房屋。2013年11月15日，罗明娟、杜玉蓉作为出租人与作为承租人的娇兰佳人公司签订《租赁协议》一份，约定罗明娟、杜玉蓉将成都市锦江区大业路39号大业大厦十七层房屋（含B型和西侧）租赁给娇兰佳人公司，其中B型房屋建筑面积为367平方米，西侧房屋建筑面积为310.69平方米，租赁期限为2013年7月1日至2014年12月31日。再查明，本案原审案件上诉至成都中院后，成都中院于2015年3月16日组织本案双方当事人至案涉房屋现场会同物管公司进行测绘，制作询问笔录一份，笔录记载审判人员询问双方对如下事实是否确认，即“优高公司向蔡丹红出租房屋的产权证内套面积为302平方米，公摊39%，建筑面积为495平方米。双方争议的产权证外的包含厕所等套内面积51平方米，建筑面积83平方米”。优高公司认可上述数据，蔡丹红未予认可。一审法院依职权对案涉蔡丹红当时租赁的成都市锦江区大业路39号17层进行面积测绘，四川省川建勘察设计院出具《房产测绘成果报告》一份，载明报告系2016年7月19日由项目作业人员进行实地测量后作出。根据现场测量及内业计算，案涉建筑现状套内总面积489.9平方米，含原卫生间及走道55.06平方米，489.9平方米－55.06平方米＝434.84平方米，成都市房管局所登记套内面积为410.43平方米，由此推断现场除卫生间及走道外还做了其他扩大套内面积的改造，原产权证所载共有面积减少，本报告不能引用原产权证公摊系数进行测算，仅反应建筑物现状。报告还载明其中案涉成都市锦江区大业路39号大业大厦十七层西侧房屋(报告中载明2号房）套内面积为272.48平方米（包含卫生间及走道55.06平方米）。成都市锦江区大业路39号17层房屋产权证上载明，该17层房屋建筑面积677.7平方米，套内面积410.43平方米，公摊面积为267.27平方米。蔡丹红垫付司法鉴定测绘费1.8万元，自行委托测绘支付测绘费1万元。上述事实，有蔡丹红提交的《房屋租赁合同》、房屋所有权证、履约保证金收据、租金收据、收条、房屋所有权证（权2447193号）、2013年11月14日罗明娟、杜玉蓉与娇兰佳人公司签订的租赁协议，2013年10月21日罗明娟、杜玉蓉向娇兰佳人公司发出的律师函，罗明娟、杜玉蓉在第一次诉讼中向成都市锦江区人民法院出具的情况说明、2013年4月1日罗明娟、杜玉蓉出具的告知函、2011年12月7日大业公司与娇兰佳人公司签订的房屋租赁合同，后于2012年10月10日签订的房屋续租合同、测绘费票据，优高公司提交的2015年3月16日成都中院的询问笔录等证据，一审法院依职权委托鉴定，而由四川省川建勘察设计院出具的《房产测绘成果报告》以及双方的陈述在案为证。优高公司对蔡丹红提交的2013年11月14日罗明娟、杜玉蓉与娇兰佳人公司签订的租赁协议，2013年10月21日罗明娟、杜玉蓉向娇兰佳人公司发出的律师函，罗明娟、杜玉蓉在第一次诉讼中向成都市锦江区人民法院出具的情况说明，2013年4月1日罗明娟、杜玉蓉出具的告知函的三性不予认可，但却并未提出相反证据予以反驳，一审法院认为上述证据与本案存在关联性，故对其予以采纳。关于提供提交的自行委托测绘公司于2015年4月15日出具的建筑面积测绘成果报告，优高公司不予认可，且一审法院在诉讼中已依职权委托司法鉴定机构进行了重新测绘，故对该证据，一审法院不予采纳。关于蔡丹红提交的2015年10月15日刘毅出具的情况说明，系证人证言性质，因刘毅未出庭作证，故一审法院对该证据不予采纳。优高公司对四川省川建勘察设计院出具的《房产测绘成果报告》不予认可。认为该《房产测绘成果报告》不具备合法性、公正性，测绘报告反映出平面图系由蔡丹红提供，分界线由蔡丹红的代理人进行指认，报告没有反映公摊面积，作业声明第五条载明现场作了其他扩大套内面积的改造等。一审法院认为，此次现场测绘程序合法，内容真实，该报告能够反映案涉房屋的面积情况，故对其予采纳，对优高公司的上述意见不予确认。
一审法院认为，优高公司将大业国际投资公司为其提供位于大业大厦17楼面积约300-500平方米、用于经营管理的办公场所出租给蔡丹红，并与蔡丹红签订《房屋租赁合同》、交付租赁物，蔡丹红接收使用租赁房屋并向优高公司支付了30个月的房屋租赁费。双方当事人的上述行为均是双方当事人真实意思的表示，应属合法有效。但在《房屋租赁合同》履行过程中，因涉案房屋公开拍卖，房屋所有权人发生变更，变更后的房屋所有权人罗明娟、杜玉蓉已于2013年7月1日起将案涉房屋出租给娇兰佳人公司并实际交付使用，从而导致双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》事实上不能继续履行，蔡丹红自2013年7月1日起也未再使用所租赁的涉案房屋，且对双方合同关系的解除，优高公司也无异议，故可以认定双方事实上已解除了租赁合同关系。该合同关系的解除符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方对合同的解除均无过错。因双方合同关系已经终止，故蔡丹红再行通过诉讼方式要求解除其与优高公司之间已不存在的合同关系，于法无据，一审法院不予支持。双方合同关系解除后，因并无证据证明本案不符合退还履约保证金的条件，故优高公司理应将蔡丹红交纳的履约保证金退还。蔡丹红诉请要求优高公司退还履约保证金25850元，符合事实与法律，一审法院予以支持。关于优高公司应否返还租金的问题。蔡丹红按50元／平方米／月标准，以517平方米的租赁面积，向优高公司优高公司实际支付了30个月的租金共计775500元，而根据《房产测绘成果报告》中的结论，成都市锦江区大业路39号大业大厦十七层西侧房屋套内面积为272.48平方米（包含卫生间及走道55.06平方米），虽然《房产测绘成果报告》载明该报告载明其不能引用原产权证公摊系数测算建筑面积。但蔡丹红诉讼中表示同意以原产权证公摊系数测算建筑面积，该意思表示系其对自身权利的处分，不损害他人的利益，一审法院予以确认。同时，考虑蔡丹红接收的房屋系经过改造的房屋，在合同签订时双方未对房屋建筑面积进行测算，而致其后对租赁面积发生争议，但该争议的发生并非任意一方所致，双方均存在一定的过失，故基于公平原则，一审法院认为参考成都市锦江区大业路39号17层房屋产权证上反映的公摊面积标准计算建筑面积，符合情理，一审法院确定以《房产测绘成果报告》中测量的套内面积272.48平方米扣除卫生间及走道面积55.06平方米后，参照原产权证公摊系数来测算建筑面积，计为359平方米，再加上其实际使用的卫生间及走道面积55.06平方米，以414.06平方米（359平方米＋55.06平方米）计为案涉房屋租赁面积。优高公司辩称因双方签订《房屋租赁合同》时均未对租赁面积进行确认，故应由蔡丹红当时确认使用的实际面积收取租金。但《房屋租赁合同》中却明确约定了计租标准，即租赁房屋面积为517平方米、租金为每月每平方米50元，月租金以面积与每月每平方米租金标准相乘得出为25850元，故《房屋租赁合同》中约定的租金金额的来源显然是基于确定的面积来计算。现已有证据证明租赁面积存在差异，优高公司理应将按租赁面积计算多收取的租金退还蔡丹红。其应退还金额按一审法院上述确定的计租面积414.06平方米，计算确认为154410元(按多收102.94平方米×50元／平方米／月×30个月）。一审法院对蔡丹红的主张，予以部份支持。一审法院依职权委托测绘，蔡丹红垫付测绘费1.8万元，基于公平原则，该款项应由双方各承担一半。蔡丹红自行委托测绘支出的鉴定费1万元，由其自行负担。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款之规定，判决：一、成都优高投资有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向蔡丹红退还履约保证金25850元；二、成都优高投资有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向蔡丹红返还多收取的租金154410元；三、驳回蔡丹红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6530元，由蔡丹红负担3020元，成都优高投资有限公司负担3510元；本案所涉司法鉴定测绘费1.8万元，由蔡丹红负担9000元，成都优高投资有限公司负担9000元。
本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：据2016年8月11日一审开庭审判笔录记载：审判员：测绘当天，法院已通知被告到场，被告为何未到场。被告：代理人当天2016年7月19日在贵州省高级人民法院开庭未能到场，公司工作人员也未能到场。审判员：测绘当天法院工作人员、原告代理人、测绘机构人员均到场，并已通知被告到场。现向各方告知。原告：属实。被告：当天因特殊情况，被告未能到场。以上事实有庭审笔录在案为证。
本院认为，本案争议焦点在于：1.一审司法鉴定程序是否合法。2.优高公司是否应当向蔡丹红退还履约保证金和相应的租金。
关于第一个争议焦点，一审法院在诉讼中依职权委托司法鉴定机构对双方争议的案涉房屋建筑面积进行了测绘。优高公司对四川省川建勘察设计院出具的《房产测绘成果报告》不予认可。认为该《房产测绘成果报告》不具备合法性、公正性，主要是测绘系在优高公司不在场的情况下，分界线由蔡丹红的代理人进行指认。本院认为，根据一审法院庭审笔录显示，测绘当天法院工作人员、蔡丹红委托诉讼代理人张恒、测绘机构人员均到场，而优高公司经法院依法通知到测绘现场，而无正当理由拒不到现场，其应当承担相应的法律后果，一审司法鉴定程序合法。一审法院认定鉴定报告内容真实，能够反映案涉房屋的面积情况予以采纳正确。故优高公司的关于一审司法鉴定程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，案涉租赁合同系双方当事人真实意思的表示，应属合法有效。案涉租赁合同明确了计租标准，蔡丹红按50元／平方米／月标准，以517平方米的租赁面积，向优高公司优高公司实际支付了30个月的租金共计775500元。后优高公司、蔡丹红事实上已解除了租赁合同关系，一审法院对蔡丹红要求优高公司退还履约保证金25850元的诉讼请求予以支持正确，本院予以支持。一审法院依据《房产测绘成果报告》，参照原产权证公摊系数来测算建筑面积确定了案涉房屋建筑面积，并要求优高公司将按租赁面积计算多收取的租金退还蔡丹红并无不当，本院予以支持。
综上所述，优高公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5243元，由成都优高投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾光勇
审判员 冯 璐
审判员 曹 洁
二〇一六年十二月十四日
书记员 龙春光