西安市高陵区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0117民初1070号
原告中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行（以下简称建行高陵支行），住所地：西安市高陵区南街43号。
负责人支宇宏，该支行行长。
委托代理人赵栋，陕西沐邦律师事务所律师。
委托代理人石邵磊，陕西沐邦律师事务所律师。
被告ＸＸ，农民。
委托代理人王伟，居民。
被告郭向静，农民。
被告陕西嘉园置业有限公司（以下简称嘉园置业公司），住所地：陕西省商洛市商州区街道办事处东店子村。
法定代表人吕长江，该公司总经理。
委托代理人李志，陕西秦南律师事务所律师。
原告建行高陵支行诉被告ＸＸ、郭向静及嘉园置业公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告建行高陵支行委托代理人赵栋、被告ＸＸ及其委托代理人王伟、被告郭向静及被告嘉园置业公司委托代理人李志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告建行高陵支行诉称，2012年6月23日被告ＸＸ与陕西嘉园置业有限公司签订《商品房买卖合同》（备案号为2012-4202），购买被告开发的位于西安市高陵区泾河工业园区北区渭阳东侧西高路南侧蓝湖九郡小区8幢2单元19层21903室（以下简称涉诉房屋）。为支付涉诉房屋购房款，被告ＸＸ向原告申请个人住房按揭贷款。2013年7月24日，原、被告各方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告ＸＸ向原告申请贷款金额为人民币贰拾万元（小写：200000元），贷款期限为壹佰捌拾个月；贷款利率约定，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率日调整当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。罚息利率，约定本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同约定担保方式为抵押加保证，被告ＸＸ自愿以涉诉房屋向原告提供抵押担保。陕西嘉园置业有限公司自愿为涉诉房屋抵押登记手续办理完毕且抵押财产的他项权利保证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日前产生的所有被告ＸＸ应付款项承担连带保证责任。同时对违约责任和违约救济措施进行了约定：第十六条“（一）借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按合同约定按足额偿还借款本息或其他应付款项；”第十七条“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：…2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人借贷关系；…6、对于借款人未按时还清的人以一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利”。借款合同签订后，原告全面履行了合同约定的贷款发放义务。但被告ＸＸ却未按照合同约定还本付息，截止2015年12月21日，被告ＸＸ发生连续的未按期归还本息行为，且多次拖欠，且行为已构成严重违约，被告陕西嘉园置业有限公司在被告ＸＸ违约情况下也未完全承担连带保证担保责任。综上所述，原告现为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1.宣布原告与被告ＸＸ、郭向静贷款立即到期，解除原告与被告ＸＸ、郭向静的借贷关系；2.被告ＸＸ、郭向静立即清偿拖欠原告的贷款本金7413.93元、利息7359.34元以及罚息复利925.64元，共计15698.91元（截止2016年8月13日之前）；3.被告ＸＸ、郭向静立即清偿贷款余额178140.85元按照合同约定利息率承担利息直至完全清偿（利息自2016年8月13日开始起算）；4.被告陕西嘉园置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5.确认原告对被告所提供位于西安市高陵县泾河工业园区北区渭阳东路东侧西高路南侧蓝湖九郡小区8幢2单元19层21903室享有抵押权，若被告一、二、三未履行还债义务，原告有权在被告所欠总款项的范围内就该抵押房产进行协议折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；6.二被告承担本案诉讼费用及律师费。
被告ＸＸ辩称，被告ＸＸ已就其与被告嘉园置业公司商品房买卖合同纠纷一案诉至西安市高陵区人民法院，要求被告嘉园置业公司退还购买款和相应利息，并解除双方的商品房买卖合同，高陵法院已立案受理，法院应将两案合并审理。在2015年11月10日之前，ＸＸ已归还银行每月按揭贷款和相应的利息，由于嘉园置业公司违约在前，且2015年11月10日之后法院已经立案，故应由被告嘉园置业公司承担2015年11月10日至本案审理完毕之日ＸＸ与建行高陵支行贷款所产生的利息与罚息。
被告郭向静辩称，借款属实，但其与被告ＸＸ已经离婚，且离婚时约定房子及贷款均归被告ＸＸ。
被告嘉园置业公司辩称，原告诉称ＸＸ及郭向静于2013年7月24日签订《个人住房借款合同》及答辩人提供办理了该房屋抵押登记他向权证书属实，2012年6月23日与ＸＸ与被答辩人签订《个人住房借款合同》，贷款200000元，贷款期限180个月，被告ＸＸ用该房屋提供抵押担保，被告公司协助办理完房屋抵押登记他向权证书及抵押证明等。因此该抵押权成立，生效；原告诉讼请求第四项请求答辩人承担债务连带责任没有法律依据。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第二款规定：“同一债权既有保证人又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”。该规定确立了物的担保优于保证的债务代偿原则，即当债务人不履行债务时，物的担保人首先承担担保责任，其承担责任后尚未满足债权的余额，才由保证人来负责清偿。如果债权人放弃了物的担保权利，那么保证人对物的担保范围内的债务不负有代为清偿的义务。该规定一方面是保护担保人利益，另一方面也是在警惕债权人要慎重对待自己的权利，不能随意抛弃放弃，原告主张连带责任没有任何法律依据；根据《中华人民共和国物权法》相关规定，如原告放弃抵押权，被告公司在其范围内免除连带责任，根据原告第五项请求，被告公司同意拍卖该房屋行使抵押优先权。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任。因此根据以上法律规定及原告第五项请求，被告公司同意行使抵押权优先权，被告公司在拍卖该房屋不足部分承担保证责任。基于以上事实，ＸＸ与原告签订《个人住房借款合同》并办理了抵押他向权登记，根据法律规定抵押权优先，本案原告如放弃抵押权，被告嘉园置业公司不承担连带责任，根据原告第五项请求，被告嘉园置业公司同意原告行使抵押优先权拍卖该房屋，被告公司在原告行使抵押责任后尚未满足债权的余额才由答辩人补足责任。
经审理查明，2013年7月24日被告ＸＸ与被告嘉园置业公司签订《商品房买卖合同》（备案号为2012-4202）一份，由被告购买被告嘉园置业公司开发的位于西安市高陵区泾河工业园区北区渭阳路东侧西高路南侧蓝湖九郡小区8幢2单元19层21903室房屋。为支付上述房屋购房款，被告ＸＸ向原告建行高陵支行申请个人住房按揭贷款。2013年11月6日，原、被告各方共同签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：被告ＸＸ向原告建行高陵支行借款200000元整，借款期限为180个月（即2013年11月6日至2028年11月6日）。贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率日调整当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。罚息利率约定为借款合同项下借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。被告嘉园置业公司对以上借款承担担保责任，保证期间为上述借款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同第五条（二）项约定:“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保……，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议”。合同第十六条约定“借款人发生下列任一情况，均构成违约：1.借款人不按合同约定按足额偿还借款本息或其他应付款项；……”第十七条约定“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：…2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人借贷关系；…6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利”。借款合同签订当日，原告建行高陵支行又与被告ＸＸ、郭向静签订高陵县（现西安市高陵区）房地产抵押合同，约定被告ＸＸ、郭向静提供其购买的位于西安市高陵区泾河工业园区北区渭阳路东侧西高路南侧蓝湖九郡小区8幢2单元19层21903号房屋作抵押，担保上述借款合同的履行。其后，原告建行高陵支行于2014年2月13日依约向被告ＸＸ指定的账户发放了贷款，被告ＸＸ起先均正常还款，但至2015年12月21日还款日，当月账户余额仅为0.02元，再未按合同约定还款。截止2016年8月13日，累计拖欠本金7413.93元，拖欠利息7359.34元，罚金累计925.64元，尚欠贷款余额178140.85元。庭审中，原告主张本案的律师费，但并未提交相应的证据证明其支出的费用。被告嘉园置业公司称其已将本案所涉房屋的抵押登记已办妥且该房屋的他项权利证书、抵押登记证明文件及其它权利证书交由原告，但其仅提供了该房屋的抵押登记备案证明，并未提交相应的他项权利证书或原告建行高陵支行的收执证明，原告建行高陵支行对此不予认可。
另查明，被告ＸＸ与被告郭向静原系夫妻关系，双方于2011年10月27日登记结婚，2015年6月2日经陕西省富平县人民法院调解离婚，双方在离婚协议中约定，本案所涉房屋的按揭贷款由被告ＸＸ负责偿还。
以上事实，有双方当事人的陈述、《个人住房（商业用房）借款合同》、《商品房买卖合同》、个人贷款支付凭证、《房地产抵押合同》、贷款对账单及民事调解书等相关证据在卷佐证。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告之间签订的《个人住房借款合同》系双方当事人真实意思表示，该合同有原、被告签名盖章，且未违反法律规定，合法有效。被告ＸＸ作为借款人，应依约向原告偿还借款本息，但截至2016年8月13日其已累计拖欠原告本金7413.93元，拖欠利息7359.34元，罚金累计925.64元，被告嘉园置业公司作为担保人也未代其偿还本息，依据双方所签订的借款合同第十六条、第十七条的约定，被告ＸＸ上述行为已构成违约，原告诉请宣布贷款立即到期，并解除原告与被告ＸＸ、郭向静的借贷关系，合理合法，本院予以支持；原告诉请被告ＸＸ、郭向静支付本金余额178140.85元并按照合同约定利率承担利息直至完全清偿（利息自2016年8月13日开始起算）合乎约定，于法有据，本院予以支持；被告郭向静虽已与被告ＸＸ离婚，但以上欠款发生在其夫妻关系存续期间，双方在离婚时虽就该债务承担进行了约定，但双方的约定不得对抗债权人，即本案原告，故被告郭向静之抗辩理由本院不予采信；被告嘉园置业公司对被告ＸＸ的上述借款承担连带责任保证，约定的保证期间为上述借款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。庭审中，被告嘉园置业公司称其将本案所涉房屋的抵押登记已办妥且该房屋的他项权利证书、抵押登记证明文件及其它权利证书已交由原告，但其仅提供了该房屋的抵押登记备案证明，并未提交相应的他项权利证书或原告建行高陵支行的收执证明，原告建行高陵支行对此不予认可，应视为其保证期间未届满，上述借款本金余额、利息及罚息及相关费用均属于保证范围，故被告嘉园置业公司依法应承担连带清偿责任；被告ＸＸ、郭向静自愿以其所有的位于西安市高陵区泾河工业园区北区渭阳路东侧西高路南侧蓝湖九郡小区8幢2单元19层21903室房屋为原告设定抵押权，原告有权要求对上述房屋在拍卖、变卖的范围内享有优先受偿权。原告建行高陵支行为实现其债权，既约定了人保，又约定了物保，但双方在合同中明确约定无论原告对借款合同项下的债权是否拥有其他担保，保证人在合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议，故原告建行高陵支行要求被告嘉园置业公司承担连带责任系其按照约定实现债权，被告嘉园置业公司的抗辩理由本院不予采信；此外，原告主张由被告承担本案的律师费，但其并未提交相应的证据，本院对此不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行与ＸＸ、郭向静、陕西嘉园置业有限公司于2013年11月6日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、ＸＸ、郭向静于本判决生效后十日内一次性支付中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行拖欠的借款本金人民币7413.93元、利息7359.34元以及罚息复利925.64元，共计15698.91元；
三、ＸＸ、郭向静于本判决生效后十日内一次性支付中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行借款本金余额人民币178140.85元，并按照合同约定利率承担利息直至完全清偿（利息自2016年8月13日开始起算）；
四、陕西嘉园置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
五、中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行对ＸＸ、郭向静所提供的位于西安市高陵区泾河工业园区北区渭阳路东侧西高路南侧蓝湖九郡小区8幢2单元19层21903室房屋在拍卖、变卖的范围内享有优先受偿权；
六、驳回中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行的其它诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4100元，由被告ＸＸ、郭向静共同承担，被告陕西嘉园置业有限公司对该费用承担连带责任，原告中国建设银行股份有限公司西安高陵区支行已预交4100元，被告在履行本判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 吴 凯
代理审判员 武祎峰
人民陪审员 付锦超
二〇一六年十二月一日
书 记 员 赵 楠