云南省蒙自市人民法院
民 事 判 决 书
(2016)云2503民初1115号
原告红河州帝苑大酒店。
法定代表人刘某某，职务总经理。
委托代理人ＸＸ，云南金湖律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人焦某某，男，汉族，系红河州帝苑大酒店员工。代理权限为特别授权。
被告秦某某，男，汉族，农民。
委托代理人潘海涛，云南锡都律师事务所律师。代理权限为特别授权。
第三人马某某，女，回族，个体户。
委托代理人马某2（系马某某丈夫），男，回族，农民。代理权限为特别授权。
原告红河州帝苑大酒店（以下简称帝苑酒店）与被告秦某某、第三人马某某租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理，在诉讼过程中，本院依法追加马某某作为本案第三人参加诉讼，于2016年5月9日、2015年5月17日依法由审判员陈玉莹适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告红河州帝苑大酒店诉称，2011年11月6日原、被告签订《帝苑酒店餐厅租赁合同书》，被告租赁帝苑酒店餐厅房屋和设施、设备经营“湘云轩餐厅”，合同约定，未经原告书面同意，被告转租、转借承租房屋场地，原告有权解除合同，收回出租房屋，同时约定违约金为200000元，任何一方违约需向对方支付违约金等。合同签订后，原告按照合同约定将餐厅和设施、设备交由被告使用。2015年3月，被告经营的“湘云轩餐厅”改为经营回族餐厅，原告问及情况时，被告告知其与马某某合伙经营回族餐厅。2016年3月，原告得知被告并未与马某某合伙经营，而是将餐厅房屋设施、设备转租给马某某，原告随即向马某某经营的伊天阁清真餐饮服务有限公司发出《收房通知》。2016年4月5日法院受理的秦某某诉马某某租赁合同纠纷一案更进一步证明了被告未经原告书面同意将原告餐厅房屋和设施、设备转租给马某某经营的事实，现请求人民法院判决：一、解除原告帝苑酒店与被告秦某某签订的《帝苑酒店餐厅租赁合同书》；二、被告秦某某向原告帝苑酒店支付违约金200000元，并立即交还租赁餐厅的房屋、设施、设备。
被告秦某某辩称，首先，被告与第三人马某某之间签订的是承包合同，承包合同属于无名合同，被告与第三人之间不是转租关系，根据原、被告之间签订的合同，并没有禁止原告与第三人签订承包合同。其次，原、被告在合同履行过程中，原告配合第三人马某某办理工商登记及提供了产地使用证明及收取被告租金的行为，足以证明原告以其行为表示认可了被告将餐厅承包给马某某经营的事实，且原告在六个月内未提出异议。再次，被告起诉马某某亦是按承包关系起诉，案由是法院确定的。综上，原告的起诉没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人马某某述称，被告未经原告同意私自将帝苑大酒店的餐厅转包给第三人经营是事实。签订合同之初，被告称第三人的经营行为与原告无关，现原告需要收回餐厅，导致第三人无法经营，要求法院判令被告秦某某赔偿第三人的经济损失。
根据原、被告诉辩主张及第三人陈述，本案争议焦点是：一、被告秦某某与第三人马某某之间是否存在房屋转租关系？二、被告秦某某的行为是否违反2011年11月6日签订的《帝苑酒店餐厅租赁合同书》约定的内容？三、原告帝苑酒店是否以其行为认可被告秦某某与第三人马某某签订的《餐厅承包协议》内容？
原告帝苑酒店对其诉讼主张向本院提交了以下证据：
一、《营业执照》、《法定代表人身份证》复印件各一份、《法定代表人证明书》原件一份，欲证明原告基本情况及诉讼主体资格。
第二组：《帝苑酒店餐厅租赁合同书》及《补充协议》原件各一份，欲证明：1．被告租赁原告帝苑酒店餐厅的范围、租期、租金及对违约金的约定；2．原、被告明确约定未经原告书面同意，被告转租、转借承租房屋场地，原告有权解除合同。
第三组：《收房通知》复印件一份，欲证明原告得知被告将帝苑大酒店餐厅房屋和设施、设备转租给马某某经营回族餐厅后，及时行使合同权利的事实。
第四组：2011年11月12日《帝苑酒店餐厅租赁合同书》复印件一份，欲证明：1．该合同书复印件存放于蒙自市市场监督管理局；2．根据合同签订的时间，足以证明该合同属于虚假合同，不能证明帝苑大酒店同意秦某某将餐厅房屋、设备、设施转租给第三人马某某；3．原告股东于2011年12月进行变更，刘某某于2011年12月担任原告法定代表人，不可能在未担任法定代表人时就同意秦某某将餐厅转包给马某某。
第五组：2015年3月17日《合伙经营协议》复印件一份，欲证明被告为了隐瞒转包的事实，向原告提供虚假的《合伙经营协议》的事实。
第六组：2007年8月1日《房屋租赁合同》、2011年12月12日《补充协议》，2011年12月16日《股份转让协议》、2011年12月13日《帝苑酒店经营情况告知书》，2011年12月27日《帝苑大酒店经营情况告知书》原件各一份，蒙国用（2006）第2031号《国有土地使用权证》复印件一份欲证明：1．原告已经依法取得了帝苑酒店房屋的使用权；2．原告对帝苑酒店具有经营权以及对帝苑酒店餐厅享有使用权利和处分权；3．原告具有本案的诉讼主体资格。
对原告帝苑酒店提交的证据，被告秦某某质证认为，对第一组证据真实性、合法性、关联性均无异议。第二组证据，对证据真实性无异议，但根据合同约定，并未禁止被告将餐厅承包给他人经营。第三组证据属复印件，对证据真实性不予认可。第四组、第五组证据已超过举证期限，不予以质证。第六组证据，对2007年8月1日《房屋租赁合同》真实性无异议，但与被告向蒙自市工商局调取的证据2007年8月1日《房屋租赁合同》，除了租金金额不一致，其余内容均一致，对证据合法性由法院认定；对2011年12月22日《补充协议》、2011年12月16日《股份转让协议》真实性、合法性、关联性均予以认可；对2011年12月13日《帝苑酒店经营情况告知书》真实性、合法性无异议，但对原告的证明目的不予认可；对2011年12月27日《帝苑大酒店经营情况告知书》真实性、合法性、关联性予以认可，同时能证明帝苑酒店房屋产权人及原告均认可被告和第三人之间的承包行为；对蒙国用（2006）第2031号《国有土地使用权证》真实性、合法性无异议。
第三人马某某质证认为，对第一组、第二组证据真实性、合法性、关联性均无异议。对第三组证据真实性无异议。第四组证据，认为第三人并未在该份证据中进行过签名、捺印。第五组证据，认可证据中“马某某”是其签名，但认为是按被告的要求所签，当时不清楚协议内容，且双方并未按协议内容履行。第六组证据，其不清楚原告与产权人之间的关系，证据与其无关。
被告秦某某为证明其主张，向本院提交以下证据：
第一组：《身份证》复印件一份，欲证明被告的诉讼主体资格。
第二组：《帝苑酒店餐厅租赁合同书》及《补充协议》复印件各一份，欲证明：1．原、被告双方就租赁本案的标的物所达成的协议内容；2．原、被告双方因该协议而产生的具体权利义务关系；3．租赁物的范围仅限于约1700平方米的场地，并没有设备、设施。
第三组：《餐厅承包协议》、《楼面盘点表》、《厨房盘点表》原件各一份，欲证明被告与第三人马某某是承包关系而非转租关系；餐厅的设备、设施等用具所有权属于被告。
第四组：2011年11月12日《帝苑酒店餐厅租赁合同书》复印件一份，欲证明：1．原告认可被告将餐厅承包给第三人马某某的事实；2．原告不仅认可被告将餐厅承包给第三人马某某的事实，而且还配合被告为第三人马某某向工商局出具场地使用证明，使第三人马某某能够在该场地合法经营。
第五组：《企业登记证照颁发及归档登记表》复印件一份，欲证明红河州伊天阁服务有限公司于2015年4月2日获准工商注册登记。
第六组：《收款收据》复印件二份，欲证明原告不仅认可被告将餐厅承包给马某某的事实，并且以实际行为表明与被告继续履行双方的租赁合同。
第七组：证人胡跃昆证言，欲证明：1．被告与第三人马某某签订合同时已征得证人同意；2．被告对餐厅进行了装修；3．证人交代焦某某配合被告为第三人办理营业执照变更登记。
原告帝苑酒店质证认为，第一组证据真实性、合法性、关联性无异议。第二组证据，与原告提交的第二组证据一致，对证据真实性无异议，但是对被告的证明目的不予认可，并认为餐厅的设施、设备并非全部是被告的，其中一部分属于原告。第三组证据，对证据真实性、合法性、关联性无异议，但对被告的证明目的不予认可。第四组证据，对证据真实性、合法性、关联性均不予认可，证据中合同签订的时间在被告与马某某签订的合同之前，不符合日常生活逻辑，而且证据中所捺的手印是对证据进行复印以后再捺印。第五组证据，对证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但是对被告的证明目的不予认可。第六组证据，对证据真实性、合法性、关联性予以认可，能证明原、被告双方正常履行租赁合同的事实，但不能证明被告的证明目的。第七组证据，根据证人所作陈述，不能证明被告的证明目的。
第三人马某某质证认为，对第一组、第二组证据真实性、合法性、关联性无异议。第三组证据，对证据真实性、合法性、关联性无异议，但第三人与被告是转租关系，不是承包关系。对第四组证据，认为第三人与原告之间并未签订过该份合同，证据中的“马某某”的名字并非第三人签字，手印也不是第三人的手印。对第五组证据真实性无异议。对第六组证据，对证据真实性、合法性、关联性无异议，但对被告的证明目的有异议，并认为被告向第三人隐瞒不得转租的事实。对第七组证据，认为被告与第三人之间没有合作关系，而是转租关系。
第三人马某某未向本院提交证据。
本院根据原告帝苑酒店的申请，依法从（2016）云2503民初字1008号案件中调取以下证据：
2016年4月5日《民事起诉状》、《民事答辩暨反诉状》、2015年3月17日《餐厅承包协议》、《楼面盘点表》、《厨房盘点表》复印件各一份，原告欲证明被告未经原告书面同意将帝苑大酒店餐厅房屋和设施、设备转包给马某某经营回族餐厅的事实。
对本院调取的证据，原告帝苑酒店质证认为，对证据真实性、合法性、关联性无异议，并能证明原告申请调证的目的；被告秦某某质证认为，对证据真实性、合法性、关联性无异议，但认为秦某某起诉马某某，其主张的是承包关系，因法院标准案由中没有承包合同纠纷这一案由，法院将该案的案由确定为租赁合同纠纷。第三人马某某质证认为，对证据真实性、合法性、关联性均无异议。
经审核，本院认为，一、对原告提交的证据，第一组证据系有权机关出具，能证明原告的身份情况，其证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信；对第三组证据真实性予以确认；第五组证据属复印件，但第三人对其签名无异议，故对证据真实性予以确认。第六组证据具有真实性、合法性、关联性，并能证明原告与产权人签订租赁合同的时间、租赁期限、租金及原告已将转租的事实、股东情况变化书面告知产权人的事实。二、对被告秦某某提交的证据，第一组证据系有权机关出具，能证明被告的身份情况，其证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信；第三组证据，其证据具有真实性、合法性、关联性，能证明被告将其向原告转租的房屋又转租给第三人经营的事实；第五组证据，对证据的真实性予以确认；第六组证据，证据具有真实性、合法性、关联性，能证明被告向原告支付租金的时间、金额；第七组证据，证据具有真实性、合法性、关联性，能证明被告对涉案房屋进行装修及未向证人如实告知其与第三人之间的关系的事实；三、1．原告提交的第二组证据《帝苑酒店餐厅租赁合同书》及《补充协议》与被告提交的第二组证据相同，其证据具有真实性、合法性、关联性，能证明原、被告签订合同的时间、租赁期限、租金及对违约责任的约定，予以采信。2．对原告提交的第四组证据，与被告提交的第四组证据相同，根据被告在审理中认可“马某某”签名系其代签及认可证人胡跃昆在证据中签名及加盖原告印章时均不清楚证据内容的事实，对证据合法性不予确认。四、根据原告申请对本院调取的证据用以证明的事实，本院予以确认。
经举证、质证及当事人陈述，本院确认如下法律事实：
2007年8月1日胡跃昆（合伙人孙会泽、阮平华）作为乙方，陈桂珠作为甲方，签订《房屋租赁合同》，胡跃昆向陈桂珠承租蒙自市兴盛路149号房屋正楼一幢七层、附楼一幢五层房屋及太阳能、电梯、车位、变电设施等附属设施。租期2007年8月1日至2026年12月31日。《房屋租赁合同》第十条载明“租赁期间乙方不可以整幢房屋转租或转包，如需部分房屋转租时乙方应向甲方提书面申请，待甲方同意后方可实施出租……”《房屋租赁合同》还对租金等事项进行了约定。2007年8月13日胡跃昆利用与陈桂珠承租的房屋成立帝苑酒店，帝苑酒店《营业执照》中登记的经营类型为个人独资企业，投资人为胡跃昆。2011年11月6日帝苑酒店作为甲方，秦某某作为乙方，共同签订《帝苑酒店餐厅租赁合同书》，将蒙自市兴盛路149号酒店主楼二楼、一楼原餐厅使用部分、七楼从电梯上去的左边全部副楼一（电工维修房除外）、二、三层全部出租给被告秦某某。《帝苑酒店餐厅租赁合同书》载明“第一条：租赁地点、面积……第二条：租赁费用、付款方式……2013年2月1日至2017年1月31日，每年租金188000元整（大写：壹拾捌万捌仟元整）……第三条：租赁期限、用途：1．租期自2012年2月1日至2026年止（因不计装修时间，如本合同2026年最后一年的期限不足一年，以甲方和房东租赁的最终房屋租赁期限为准）……第六条：合同的变更、解除与终止：……3．房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋场地。……第八条：违约金及违约责任：1．违约金人民币贰拾万元整（￥200000.00元），甲、乙双方任何方违约需向对方支付违约金”。《帝苑酒店餐厅租赁合同书》还对其他事项进行了约定。2011年11月15日帝苑酒店与秦某某签订《补充协议》，协议约定甲方将帝苑酒店大堂靠近餐厅窗口的场地全部归乙方使用，租期与原合同时间一致，同时约定该场地租金12000元/年。合同签订后，被告秦某某在该房屋场地经营餐饮，经营性质为个体工商户，名称为湘云轩餐厅。
2011年12月13日孙会泽、阮平华将刘艳华、刘某某入伙帝苑酒店的情况书面告知陈桂珠，2011年12月16日孙会泽、阮平华与刘艳华、刘某某签订《股份转让协议》，孙会泽、阮平华将在帝苑酒店的份额转让给刘艳华、刘某某。2011年12月27日刘艳华、刘某某对2011年11月6日帝苑酒店与秦某某签订《帝苑酒店餐厅租赁合同书》的情况书面告知陈桂珠，并告知陈桂珠若三天之内不提出异议，视为陈桂珠已知道并认可帝苑酒店已将部分房屋转租给被告秦某某经营的事实。2012年5月帝苑酒店法定代表人变更登记为刘某某。
2015年3月17日被告秦某某作为甲方，马某某作为乙方，签订《餐厅承包协议》，并载明“一、承包期5年，从2015年4月1日至2020年3月31日止。二、承包费用及付款方式……三、乙方支付甲方设施、设备，餐具，桌椅，物件等保证金壹拾万元整（以出单据为准），期满办清一切手续时，如数归还（不计利息）。签订协议时保证金一次性付清。承包期满，盘点，清查如造成损坏或流失从乙方保证金中扣除（附有清单明细）。四、乙方在经营期间所有投入的装修，期满归甲方所有。五、承包期间所产生的工商、税务、卫生、消防、水、电等其他杂费由乙方负责，于甲方无关。注（水、电费按管理部门向酒店收取价格的基础上加收5%和7%的损耗）。六、乙方应诚信经营，依法纳税，做好物价，卫生，食品安全，防火防盗，保卫等工作，如造成的损失与甲方无关，所涉及的一切法律责任由乙方负责。八、承包期间双方不得违约，如那方违约支付另一方违约金壹拾万元整……”。2015年3月23日，被告秦某某将餐厅内的物品移交给第三人马某某，并签订了《楼面盘点表》、《厨房盘点表》，对移交物品进行了确认。
2015年3月29日被告秦某某向原告帝苑酒店支付2015年2月1日至2016年2月1日租金100000元，2016年1月26日被告秦某某向原告帝苑酒店支付2016年2月1日至2017年2月1日租金200000元。
2015年3月被告秦某某注销了湘云轩餐厅的个体工商户营业执照，2015年4月2日第三人马某某在该房屋场地成立红河州伊天阁清真餐饮服务有限公司，《营业执照》中登记的经营类型为个人独资企业，投资人为马某某。2016年3月20日帝苑酒店向红河州伊天阁清真餐饮服务有限公司发出《收房通知》，责令红河州伊天阁清真餐饮服务有限公司立即停止一切经营活动，尽快腾房交回帝苑酒店。
2016年4月5日秦某某起诉马某某，要求马某某按照2015年3月17日《餐厅承包协议》履行义务，立即支付尚欠的2015年承包费100000元及2016年应支付的承包费420000元，并支付违约金100000元。2016年4月25日马某某提起反诉，要求确认2015年3月17日签订的《餐厅承包协议》无效，并返还房屋租金300000元、物品保证金100000元及赔偿装修损失200000元。
审理中，原告帝苑酒店、被告秦某某及第三人马某某一致认可第三人马某某经营回族餐厅使用的房屋范围与原告帝苑酒店与被告秦某某签订的《帝苑酒店餐厅租赁合同书》及《补充协议》确定的范围相同，现第三人马某某仍在继续经营使用该房屋。被告秦某某与第三人马某某均认可，原告帝苑酒店出具的2015年3月17日签订的《合伙经营协议》的姓名为其所签名，但未按照《合伙经营协议》履行，双方实际履行的合同为2015年3月17日《餐厅承包协议》。同时，被告秦某某认可与第三人马某某签订《餐厅承包协议》未经原告帝苑酒店书面同意，并认可其为了第三人马某某成立红河州伊天阁清真餐饮服务有限公司，要求帝苑酒店合伙人胡跃昆在2011年11月12日《帝苑酒店餐厅租赁合同书》中签名及加盖帝苑酒店印章，但胡跃昆不清楚该合同内容及签订合同的目的。
本院认为，一、关于被告秦某某与第三人马某某之间是否存在转租关系的问题。房屋转租合同是指房屋承租人将承租的房屋部分或者全部租赁给第三人，由第三人向承租人支付租金的合同，其转租房屋以房屋租赁合同为基础。本案中，根据查明事实，被告秦某某以与原告帝苑酒店于2011年11月6日签订的《帝苑酒店餐厅租赁合同书》为基础，将与原告帝苑酒店承租的蒙自市兴盛路149号帝苑酒店主楼二楼、一楼原餐厅使用部分、七楼从电梯上去的左边全部副楼一（电工维修房除外）、二、三层及帝苑酒店大堂靠近餐厅窗口的场地全部交给第三人马某某使用，并且成立了红河州伊天阁清真餐饮服务有限公司独立经营，未以被告秦某某或湘云轩餐厅的名义经营，被告秦某某也不对第三人马某某的经营行为承担风险，故应认定被告秦某某与第三人马某某之间名为承包，实为转租，对被告秦某某称与第三人之间属于承包关系，不属转租关系的主张，无充分证据证实，不予支持。二、关于被告秦某某的行为是否违反2011年11月6日签订的《帝苑酒店餐厅租赁合同书》约定的问题。原告帝苑酒店与被告秦某某签订的《帝苑酒店餐厅租赁合同书》第六条第3项明确约定，未经原告帝苑酒店书面同意，被告秦某某转租、转借承租房屋场地，原告帝苑酒店有权解除合同。本案中，被告秦某某认可与第三人马某某签订《餐厅承包合同》未经原告帝苑洒店书面同意，故被告秦某某的行为违反了2011年11月6日签订的《帝苑酒店餐厅租赁合同书》约定，已构成违约。三、原告帝苑酒店是否以其行为认可对被告秦某某与第三人马某某签订《餐厅承包协议》内容。审理中，被告秦某某认可帝苑酒店合伙人胡跃昆在用于第三人马某某成立红河州伊天阁清真餐饮服务有限公司场地证明的2011年11月12日《帝苑酒店餐厅租赁合同书》中签名及加盖帝苑酒店印章时，均不清楚合同内容及合同目的，故其提交的证据不足以证明原告帝苑酒店以其行为表示认可被告秦某某与第三人马某某签订的《餐厅承包合同》内容，且秦某某与马某某的纠纷已另案处理。综上，原告帝苑酒店要求解除2011年11月6日签订的《帝苑酒店餐厅租赁合同书》的请求合法有据，予以支持，且2011年11月15日原告帝苑酒店与被告秦某某签订的《补充协议》属于《帝苑酒店餐厅租赁合同书》的一部分，应一并解除。对原告帝苑酒店要求被告秦某某支付违约金200000元的主张，其违约金约定过高，本院以原、被告约定的2013年2月1日至2017年1月31日每年的租金188000+12000=200000元为基数，支持20%，即违约金为200000×20%=40000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、解除原告红河州帝苑大酒店与被告秦某某于2011年11月6日签订的《帝苑酒店餐厅租赁合同书》及2011年11月15日签订的《补充协议》。
二、第三人马某某于本判决生效之日起三十日内腾房并将租赁房屋及附属设施交还给原告红河州帝苑大酒店。
三、被告秦某某于本判决生效之日起三十日内向原告红河州帝苑大酒店支付违约金人民币40000元。
四、驳回原告红河州帝苑大酒店的其他诉讼请求。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，减半收取计2150元，由被告秦某某负担（原告已垫交，由被告在履行上述义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向本院申请强制执行。
审判员 陈玉莹
二〇一六年九月六日
书记员 陈 霞