宁波海事法院
民 事 判 决 书
（2016）浙72民初906号
原告（反诉被告）：舟山通洲船务有限公司。住所地：舟山市定海区环城南路***号环南综合大楼*楼。
法定代表人：袁信军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张艳杰，北京隆安（杭州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：舟山海峡大桥发展有限公司。住所地：舟山市定海区人民中路***号。
法定代表人：董海明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐杰，舟山市秉拯法律服务所法律工作者。
第三人：舟山市定海区涨次船舶修造有限公司。住所地：舟山市定海区岑港镇涨次村。
法定代表人：夏继怀，该公司总经理。
原告舟山通洲船务有限公司（以下简称通洲公司）诉被告舟山海峡大桥发展有限公司（以下简称大桥公司）海事海商纠纷一案，于2016年4月14日诉至本院。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，并于2016年6月7日、12月2日两次公开开庭进行了审理。因查明案件事实需要，审理中本院依法追加舟山市定海区涨次船舶修造有限公司（以下简称涨次公司）为本案第三人。在第一次开庭审理中，原告的原委托诉讼代理人毛宝伦、陈江峰、被告的委托诉讼代理人邵汉军、唐杰到庭参加诉讼。之后，原告解除了其与毛宝伦、陈江峰的委托代理关系，并委托张艳杰作为其新的诉讼代理人。第二次开庭审理中，原告的委托诉讼代理人张艳杰、被告的委托诉讼代理人邵汉军、唐杰、第三人的法定代表人夏继怀到庭参加诉讼。审理中，被告提出反诉，本院予以准许，并合并审理。审理中，原告通洲公司提出鉴定申请，本院经审查认为原被告均已对鉴定对象提供了的鉴定报告，根据本案实际情况，没有必要启动新的鉴定程序，故未予准许。本案现已审理终结。
原告通洲公司向本院提出诉讼请求：1．被告大桥公司补偿原告通洲公司损失23709791.91元；2．本案诉讼费用、评估费用由被告大桥公司承担。事实和理由：位于舟山市定海区岑港街道涨次村的原岑港船厂为大桥公司所属。2007年9月27日，大桥公司与通洲公司签订《合同协议书》，由通洲公司承租原岑港船厂，约定：租赁期限自2007年11月9日起至2015年11月8日止，租金合计2028万元。双方还对租赁期内承租方对现有设施、船坞、建筑物进行改造的条件、程序等进行了约定。合同生效后，成立了由通洲公司持股50%的涨次公司出面经营船厂，通洲公司按约支付租金。2008年7月1日，定海区安监局发出通知，要求对原小船坞进行整改，经通洲公司申请，大桥公司复函同意扩建小船坞，并明确：扩建部分属通洲公司承租期间投入的设施，合同到期后，若新承租人需要该设施，则由通洲公司同新承租人协商转让价格。之后，经专业机构论证评估设计，有关部门批准，通洲公司耗资近3000万元，将原500吨级船坞扩建成5000吨级船坞，建设了相应配套设施，取得海域使用权，使用权至2059年8月12日。2009年4月3日，大桥公司复函同意通洲公司在船厂内新增车间及其他设备设置，通洲公司据此增建车间及其他设备耗资数百万元。2011年4月7日，政府拟在富翅岛××××次村之间建造连岛大桥，发布船舶限行公告，并对涨次公司码头限泊，造成涨次公司损失数百万元。通洲公司多次要求大桥公司调减租金未果。2015年4月7日，大桥公司以《关于岑港船厂租赁合同到期收回的函》通知通洲公司：租赁期满后，租赁合同即终止，船厂将不再对外出租，予以收回。租赁合同期满终止，涨次公司需要向职工支付经济补偿金100余万元。通洲公司认为，出租方的小船坞存在安全隐患，本应由大桥公司履行维修义务，因维修影响通洲公司使用的，应相应减少租金或延长租赁时间。通洲公司扩建船坞、添置船厂设施等对船厂不动产所作的投入，是因预期合同到期后，船厂仍将继续对外招租，在租赁合同期内能满足自身需要，租赁期满后，如果通洲公司继租，相应投入会继续发挥作用，如由他人承租，可以合理价格转给新的承租人。现合同期满，大桥公司不再对外招租，通洲公司在租赁期间的投入不能以合理的价格转让给新的承租人，该损失是大桥公司造成的，应按评估重置价，由大桥公司向通洲公司给予补偿。通洲公司委托评估机构评估，按重置成本折算的总价值为23709791.91元。此外，对政府限行限泊所致的损失，根据公平原则，大桥公司应适当调减租金，因通洲公司失去承租船厂的机会，致使涨次公司需向职工支付经济补偿金，应由大桥公司向通洲公司适当补偿。因双方协商未果,现通洲公司诉至本院。
被告大桥公司答辩称：原被告的租赁合同关系因合同约定租赁期限届满而自然终止，原告通洲公司要求对其投入的财产予以补偿，不符合双方约定和法律规定；原告通洲公司的损失系经营过程中正常的可预见风险范围，应当由其自行承担；原告通洲公司投入的资产对于被告而言，无任何可利用价值，只能作为废旧物资处理，如要求被告大桥公司变相购买，既不符合双方签订合同的本意，也有悖法律规定；原告通洲公司诉请的船坞扩建费用等补偿对象均非其自有的损失，该损失与其不存在法律上的直接利害关系，原告通洲公司主体不适格。综上，请求驳回原告通洲公司的诉讼请求。
本案审理中，被告大桥公司向本院提起反诉:1、原被告在2007年9月27日签订的《合同协议书》终止；2、原告通洲公司在租赁期间的所有投入资产（包括扩建的船坞及配套设备设施、机器设备、房屋、海域使用权等）无偿归大桥公司所有；3、原告通洲公司立即向被告大桥公司支付2015年度剩余租金198万元及自2015年11月9日起至实际腾退交付租赁场地之日止按年租金2535000元计算的租赁物占用费；4、原告通洲公司立即向被告大桥公司支付违约金2535000元；5、本案诉讼费用由原告通洲公司承担。事实和理由：2007年9月27日，原被告签订合同协议书，约定大桥公司将位于定海岑港涨次村的船厂及厂内设施出租给通洲公司经营船舶修造业务。租期8年，从2007年11月9日至2015年11月8日，租金共计2028万元，支付方式为先付后租，每年支付一次。若通洲公司逾期支付租金，除仍应补交租金外，并按1000元每天支付违约金。逾期支付超过7日，或本合同期满未经被告大桥公司同意继续使用承租船厂的，则大桥公司有权单方面终止合同并收回船厂，通洲公司在此期间的投入均属大桥公司无偿所有，由此引起的一切损失由通洲公司承担。合同签订后，大桥公司按约交付租赁物。2014年11月12日，通洲公司向大桥公司提交《关于要求分期上缴2015年租赁费的报告》，2014年12月1日，大桥公司同意原告通洲公司分期上缴2015年租金，具体为2014年12月31日前支付80万元、2015年3月31日前支付60万元、2015年6月30日前支付60万元、2015年9月30日前全部付清。但通洲公司至今仍欠198万元租金未付。2015年4月7日，大桥公司向通洲公司送达《关于岑港船厂租赁合同到期收回的函》，明确在租赁期满后将不再出租，予以收回。但通洲公司不但未按约交还租赁物，继续占有使用租赁场地已达半年之多。故大桥公司向本院提出反诉。
原告通洲公司就被告大桥公司的反诉诉请答辩称：原被告签订的《合同协议书》已期限届满,不存在请求司法机关确认终止的需要,被告大桥公司的第一项诉请缺乏法律依据;第三人涨次公司在租赁期间投入的资产可以归大桥公司所有,但前提是被告大桥公司应予以合理的补偿,否则该诉请应予驳回;尚欠租金198万元属实,但被告大桥公司同意在补偿款中予以抵扣,故并非原告通洲公司故意逾期不付所欠租金,而是合理的履约抗辩,且合同到期后涨次公司已及时停止经营并交还了租赁场地,不存在逾期腾退的事实,被告大桥公司的该项主张没有依据;原告通洲公司虽然在签订合同两年后提供履约担保,但是被告大桥公司对此予以接收,且将原告通洲公司招投标时的担保金予以了返还,可见被告大桥公司对原告通洲公司提供的履约担保并无异议,故原告通洲公司无违约行为,不需要承担违约责任。综上，请求法院驳回被告大桥公司的全部反诉请求。
第三人涨次公司关于本案本诉和反诉的意见均与原告通洲公司一致。
根据上述起诉,反诉及答辩，本案当事人之间的争议焦点为：1、通洲公司的原告主体是否适格；2、原告通洲公司要求被告大桥公司赔偿是否有事实和法律依据；3、原告通洲公司是否拖欠被告大桥公司的租金并承担相应违约责任。
原告通洲公司为证明其本诉诉请和反诉抗辩，向本院提供了以下证据材料：
证据一、合同协议书，用以证明原被告就原岑港船厂成立了租赁关系；
证据二、变更争议解决方式协议书，用以证明原被告就解决争议的方式予以了约定；
证据三、涨次公司章程及营业执照，用以证明租赁合同生效后，通洲公司与舟山瑞邦投资有限公司共同出资，各持股50%，成立涨次公司，出面经营船厂；
证据四、承诺书，用以证明涨次公司向通洲公司出具承诺书，其同意由通洲公司以涨次公司名义向法院起诉并主张涉案的相关权利；
证据五、证明及资产清单，用以证明涨次公司以154万元对价从原承租人处受让部分船厂设备设施；
证据六、关于要求修建小船坞的报告，用以证明2007年12月，舟山市定海区岑港船厂向大桥公司报告，因为定海区安监局实地检查，认为现在的500吨级小船坞不符合安全生产条件必须整改，要求扩建小船坞到8000吨级干船坞，将投入700万元。自筹资金及办理申报手续，承包期结束后，扩建部分的资金归已方所有；
证据七、关于要求修建小船坞的复函，用以证明大桥公司于2008年2月18日向通洲公司复函，同意通洲公司对500吨级小船坞进行扩建；
证据八、岑经[2008]5号文件，用以证明2008年2月27日岑港镇经济贸易发展办公室向定海区经济贸易局提交报告，涨次公司决定对500吨级船坞进行改造扩建，投资700万元，拟建5000吨级干船坞；
证据九、通洲船务[2008]1号文件，用以证明通洲公司向涨次公司发文，将大桥公司的复函转发，并提出相关要求；
证据十、定安监[2008]40号文件，用以证明2008年7月1日定海区安监局向岑港船厂发出限期整改通知书，认为该产船坞底淤泥堆积，两侧壁沿倾斜，气体储存库不符合安全储存标准，要求整改；
证据十一、关于要求修建改造小船坞的请示，用以证明2008年7月7日通洲公司向大桥公司提出将小船坞扩建为5000吨级船舶的请求，总投资1200万元；
证据十二、关于要求修建改造小船坞的复函，用以证明大桥公司于2008年7月23日向通洲公司复函，同意船坞扩建；
证据十三、舟山市定海区企业投资项目备案通知书，用以证明涨次公司的小船坞扩建工程向相关主管部门予以了备案；
证据十四、舟山海事局关于涨次公司小船坞改扩建工程岸线使用的意见，用以证明该工程已经通航安全评估，基本符合通航水域岸线安全使用的相关要求，原则同意该工程建设；
证据十五、岑经[2009]7号文件，用以证明岑港经贸发展办公室向定海区安监局汇报，涨次公司的船坞扩建工程已基本完工，原隐患已基本排除；
证据十六、定安办[2009]25号及证明，用以证明2009年6月1日定海区安全生产委员会办公室对涨次公司区级重大事故隐患整改情况进行了核销，认为经现场审查，该公司原500吨级船坞原存在的问题和隐患已不存在；
证据十七、关于办理岑港涨次船厂海域使用权证的说明，用以证明2009年6月17日，大桥公司向舟山市海洋与渔业局发文，建议由涨次公司出面办理涉案船厂海域使用权；
证据十八、海域使用权证，用以证明涨次公司取得海域使用权，使用权至2059年8月12日；
证据十九、关于船厂内新建车间及其它设备的复函，用以证明2009年4月3日，大桥公司发函给通洲公司，同意通洲公司在船厂内新增车间及其他设备、设置。合同到期后，按合同第五条第4款及第八条第3款规定执行；
证据二十、关于岑港船厂租赁合同到期收回的函，用以证明2015年4月7日，大桥公司向通洲公司发函，告知双方的租赁合同于2015年11月8日到期，合同终止，此后不再继续对外出租，予以收回；
证据二十一、资产评估报告书，用以证明宁波市敬德资产评估有限公司接受涨次公司委托，对船坞及附属设施、设备进行价值评估，评估价值23709791.91元；
证据二十二、关于要求确认拟拆除设施状况的函，用以证明2016年3月16日，通洲公司向大桥公司发函，对部分拟先行拆除的设备设施进行现场拍照，测量，并以此作为诉讼评估的依据；
证据二十三、原涨次船厂1座船坞（不动产扩建部分）资产评估报告书，用以证明2016年3月2日，大桥公司委托舟山安达会计师事务所对原涨次船厂1座船坞（不动产扩建部分）进行资产评估，评估价值为1444.5万元；
证据二十四、舟山市大桥建设管理局[2016]2号会议纪要，用以证明2016年3月18日下午，在该局会议室，局主要领导、分管领导、承租方代表及双方律师就岑港涨次船厂租赁合同到期收回补偿事宜谈判，形成会议纪要。1）我方（即被告大桥公司）提出《船厂租赁协议》于2015年11月8日到期属于自然终止，按照合同条款，到期收回且不予补偿。2）对方提出的船坞补偿要求与我方无法达成共识；3）终止谈判，由法院判决；
证据二十五、船坞造价计算表，用以证明通洲公司向委托的评估机构提供了船坞价值的具体构成；
证据二十六、船坞改扩建施工图、位置图，用以证明船坞改建工程原始施工图；
证据二十七、舟山市大桥建设管理局发出的关于岑港船厂租赁合同到期收回的函，用以证明2015年4月7日，大桥公司的主管部门也向通洲公司发函，载明双方签订的船厂租赁合同将于2015年11月8日期满终止，将不再对外出租，予以收回；
证据二十八、舟山市大桥建设管理局[2015]1号会议纪要，证明2015年12月8日，原被告双方及该局相关人员召开谈判会，形成初步意见：1）补偿依据。由于建设大桥需要不再对外租赁，租赁合同到期收回，对承租方在经营期间投入的不动产部分，双方由于对扩建费用的承担未予以明确约定，且船坞扩建经过出租方同意后实施的，参照我国相关司法解释的规定，该扩建部分的不动产价值，出租方可酌情根据不动产的合法性、可利用性等情况对承租方投入的扩建不动产予以适当补偿。2）补偿范围。经出租方同意后的方案所扩建的不动产，不包括不动产相配套的设备、设施等。3）补偿金额。根据评估机构对补偿范围内不动产部分的残值出具的评估报告，再协商确定实际补偿金额。4）如对补偿金额存在异议，协商不成提请舟山市仲裁委员会仲裁。5）本会议内容仅表示协商过程中，任何意见、建议均不得作为日后通过诉讼或仲裁等司法程序处理的依据；
证据二十九、履约担保函，用以证明由舟山瑞邦投资有限公司于2009年7月7日出具的履约担保函已交付给大桥公司，大桥公司也已认可，大桥公司反诉状所述与事实不符；
证据三十、现场照片，用以证明租赁合同期满，通洲公司已将租赁船厂移交给大桥公司作为富翅门大桥工地使用，通洲公司扩建的船坞、取得海域使用权填海场地也已移交给大桥公司。
对原告通洲公司提供的证据，被告大桥公司质证认为：证据一合同协议书的三性无异议，但不能作为通洲公司要求补偿的依据，相反根据该合同约定，可以证明大桥公司不需要向通洲公司作任何补偿；证据二变更争议解决方式协议书、证据三涨次公司章程及营业执照、均无异议，且根据合同相对性原则，通洲公司与涨次公司是两个独立的法人，涨次公司对通洲公司享有合同权利；证据四涨次公司承诺书真实性无异议，该性质是权利转让，但是涨次公司对大桥公司无权主张权利；证据五对船厂设备设施以154万元转让的证明虽然是原件，但是对其内容真实性有异议，仅是证人证言，通洲公司没有提供价款支付凭证、转让合同等相应证据，不能作为定案依据；证据六关于要求修建小船坞的报告真实性无异议，但也可证明通洲公司明知合同期限，基于市场、合同期等原因自行决定扩建船坞，且报告显示扩建费用为700万元左右，与其主张的2000多万元存在矛盾；证据七复函系复印件，不能作为定案依据，且内容中大桥公司已明确告知通洲公司，船坞费用处理原则是自行承担；证据八岑经[2008]5号文件真实性无异议，但说明船坞扩建总投资为700万元；证据九通洲船务[2008]1号文件，与本案无关联性；证据十定安监[2008]40号文件真实性无异议，但根据原被告合同约定，安全隐患整治是承租人的义务，与本案赔偿不具有关联性；证据十一通洲船务[2008]5号文件真实性无异议，但是这里金额变更为1200万元，且本身仅能证明承租人向出租人履行了告知义务，不能作为补偿依据；证据十二舟桥函[2008]2号文件真实性无异议，但证明意义上仅能说明大桥公司履行了管理义务，而不能作为补偿的依据；证据十三备案通知书、证据十四海事局关于岸线使用意见、证据十五岑经[2009]7号文件、证据十六定安办[2009]25号文件的真实性无异议，但与本案无关联性；证据十七被告大桥公司关于办理海域使用权证的说明真实性无异议，但是这是大桥公司应通洲公司要求而出具，与同意补偿没有关联性，通洲公司对海域使用权的使用期限到合同期届满终止；证据十八海域使用权证真实性无异议，海域使用权不是本案租赁物，且属于涨次公司所有，不能转让，且至2015年8月12日已自然终止；证据十九大桥公司的复函系复印件真实性有异议，且这是大桥公司行使管理的权利，且该复函明确对新增的设备等按合同执行，是指应当恢复原状，而非同意补偿；证据二十大桥公司关于租赁场地到期收回的函真实性无异议，且证明大桥公司提前半年告知，履行了告知义务，相关损失应由通洲公司自行承担；证据二十一资产评估报告书真实性无异议，但系涨次公司单方委托，对评估金额有异议；证据二十二关于拟拆除设施的函真实性无异议，但仅是对拆除现状的固定，不涉及损失补偿；证据二十三评估书及测算表真实性无异议，但大桥公司委托评估仅是为协商中作为参考，不具有其他证明作用；证据二十四会议纪要，真实性合法性无异议；证据二十五造价计算表系原告通洲公司为委托而单方制作，不能作为定案依据；证据二十六施工图等真实性不能确定，且扩建过不等于大桥公司应当赔偿；证据二十七真实性无异议，证明大桥公司的主管部门也履行了告知义务；证据二十八会议纪要真实性合法性无异议，但仅表示双方协商过程，与本案处理无关联性；对证据二十九履约担保函的真实性无异议，但与签订合同间隔两年，已失去效力，与本案待证事实无关联性；证据三十现场照片真实性无异议，认可原告通洲公司已将租赁场地已返还的事实。
第三人涨次公司就证据方面的意见与原告通洲公司一致。
本院经审查认为，证据一合同协议书系原件，与本案有关联性，予以认定；证据二变更争议解决方式协议书与本案待证事实无关联性，不予认定；证据三涨次公司的相关材料由主管部门盖章，予以认定；证据四涨次公司承诺书是原件，与本案有关联性，予以认定；证据五系原岑港船厂法人贺海敏签名的载明第三人涨次公司以154万元转让资产的证明，法人身份不能证明，且无相应的合同、付款凭证等佐证，被告质证有理，不予认定；证据六系岑港船厂向大桥公司出具的要求修建小船坞的报告，虽系复印件，但大桥公司作为收文方对真实性予以了认可，予以认定；证据七系大桥公司向通洲公司出具的关于要求修建小船坞的复函，虽系复印件，但大桥公司作为发文方对其内容真实性未作否定，且与证据六的报告具有连贯性，能相互印证，予以认定；证据八至证据十六系相关文件，或系原件、或由发文单位对其真实性予以了认可，予以认定；证据十七是大桥公司向舟山市海洋与渔业局出具的关于办理海域使用权证的说明，与本案待证事实无关联性，不予认定；证据十八海域使用权证系原件，予以认定；证据十九的复函系由大桥公司出具给通洲公司，虽无原件，但大桥公司作为函件的出具方未对其内容提出异议，予以认定；证据二十关于岑港船厂租赁合同到期收回的函，大桥公司无异议，予以认定；证据二十一系涨次公司单方委托的评估报告书，对其表面真实性予以认定，对其证明效力将在后文综合判断；证据二十二系关于拟拆除设施的函，大桥公司无异议，予以认定；证据二十三系大桥公司委托的评估书，对其表面真实性予以认定，对其证明效力将在后文综合判断；证据二十四会议纪要系原件，予以认定；证据二十五为造价计算表系原告单方制作，不符合证据形式，不予认定；证据二十六施工图系原件，予以认定；证据二十七系舟山市大桥建设管理局向通洲公司出具的函，大桥公司无异议，予以认定；证据二十八至三十的会议纪要、履约担保函、现场照片，被告对其真实性无异议，予以认定。对以上证据的证明内容将结合全案进行综合判断。
被告大桥公司为反驳原告通洲公司的诉讼请求，并证明其反诉诉请，向本院提供了下列证据材料：
1、合同协议书，证明原被告就涉案的租赁船厂关于租期、租金、支付方式、逾期支付租金和逾期交还租赁物违约责任等予以了约定的事实；
2、关于要求分期上缴2015年租赁费的报告及复函，证明原被告就2015年租金支付达成了新的约定，但通洲公司未按约履行，构成违约的事实；
3、关于岑港船厂租赁合同到期收回的函，证明大桥公司已在合同届满前半年通知到期不再出租而予以收回的事实。
对被告大桥公司提供的证据，原告通洲公司质证认为：对以上三份证据的真实性无异议，但证据2不能证明通洲公司存在违约，通洲公司是合法正当行使履约抗辩的权利。第三人涨次公司对上述证据的意见与原告通洲公司一致。
本院经审查认为，被告大桥公司的上述三份证据均系原件，对其真实性予以认定，对其证明内容将结合全案证据进行综合判断。
本案审理中，应原告通洲公司的申请，本院向相关行政管理部门调查取证，依法取得舟山市定海区国土资源局下属的舟山市定海征地管理所出具的舟山市大桥建设管理局舟山市富翅门大桥工程项目规划定点范围图一份，证明涉案地块与国家征地规划范围的关系。原告通洲公司质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，但与本案待证事实无关联性；被告大桥公司质证认为，对该证据的三性无异议，且该证据证明涉案租赁场地在国家征地规划的范围以外，大桥公司并未就该地块获得国家的任何补偿，涉案租赁场地本身的性质也是国有土地，并不存在征地补偿等问题。退一步讲，即使得到了赔偿款，也与承租人无关。本院认为，该证据证明了涉案租赁场地并不在国家征地规划范围之内的事实，与涉案租赁场地系国有性质的事实相结合，可以证明被告大桥公司不存在就该地块及其上附着物取得国家补偿款的事实。
本院根据各方当事人的陈述及确认的有效证据，认定下列事实：2007年9月，被告大桥公司与原告通洲公司签订《合同协议书》一份，被告大桥公司（甲方）将其所属的坐落于舟山市定海区岑港镇涨次村的船厂出租给原告通洲公司（乙方）作船舶修造使用，双方约定，租赁期8年，自2007年11月9日至2015年11月8日，租金2028万元，支付方式为先付后租，每年支付一次。在责任方面，合同第四条第4款规定：承租期满，乙方应将甲方资产恢复承租前原状（甲方批准改造的除外）或令甲方满意的状态，否则甲方有权委托他人实施，由此发生的一切费用从乙方履约担保中抵扣。第6款规定：乙方在租赁期间如需对现在设施、船坞、建筑物进行改造，则应书面报甲方批准，改造设计方案必须委托具有设计资质的专业设计单位设计并经甲方同意，同时必须报相关主管单位审批同意符合基本建设程序后方可实施。第五条第4款规定：承租期满，乙方应将甲方资产恢复承租前原状（甲方批准改造的除外）或令甲方满意的状态，否则甲方有权委托他人实施，由此发生的一切费用从通洲公司履约担保中抵扣。在合同终止方面,第六条第1款规定:租赁期内船厂如市政府统一规划建设需要（商业开发除外），则合同无条件终止，租金按实际使用时间以日计算，多退少补，合同终止后甲方根据乙方实际投入给予适当的经济补偿。在其他事宜方面,第八条第3款规定:原承租人添置的设施、设备，由甲方协助乙方与原承租人协商处理，如转让价格适当的，乙方愿意受让，如价格无法接受，甲方应责令原承租人按原合同相关条款处理。
合同签订后，被告大桥公司按约向原告通洲公司交付了租赁场地。2008年1月30日，原告通洲公司与案外公司舟山瑞邦投资有限公司共同出资成立涨次公司，从事涉案租赁场地的船舶修造经营。2007年12月，原告通洲公司以舟山市定海区岑港船厂的名义，向被告大桥公司提出要求修建小船坞的报告，提出所租赁的船厂经定海区安监局实地检查，小船坞不符合安全生产条件，必须整改，要求将现有的500吨级小船坞扩建为8000吨级干船坞，拟投入700万元，资金自筹解决，手续自行办理，但承包期结束后，扩建部分的资金归已方所有。2008年2月，被告大桥公司向原告通洲公司复函，同意扩建，并明确扩建须遵循合同协议书约定执行，船坞扩建所需费用均由原告通洲公司承担。之后，原告通洲公司着手办理相关扩建手续。2008年2月27日，定海区岑港镇经济贸易发展办公室向定海区经济贸易局发文报告了涨次公司决定对所租赁的500吨级船坞扩建为5000吨干船坞的相关事宜。2008年7月1日定海区安监局向岑港船厂发出限期整改通知书，认为该产船坞底淤泥堆积，两侧壁沿倾斜，气体储存库不符合安全储存标准，要求整改。2008年7月7日，原告通洲公司再次向被告大桥公司发出“关于要求修建改造小船坞的请示”。同月23日，被告大桥公司予以复函，同意扩建5000吨级船坞一座。2009年5月8日，定海区岑港镇经济贸易发展办公室向定海区安监局发文汇报，涉案船坞扩建项目已基本完工，符合安全标准。2009年6月17日，被告大桥公司向舟山海洋渔业局发出“关于办理岑港涨次船厂海域使用权证的说明”，建议由涨次公司出面办理海域使用权证。2015年4月7日，被告大桥公司及其主管部门舟山市大桥建设管理局分别向原告通洲公司发出“关于岑港船厂租赁合同到期收回的函”，载明原被告于2007年9月27日签订的船厂租赁合同将于2015年11月8日租赁期满，该合同即终止，被告大桥公司将不再继续对外出租，予以收回。2015年12月8日、2016年3月18日，原被告及被告的主管部门等先后两次召开谈判会，就涉案船厂到期收回补偿事宜进行谈判，未果。2016年3月20日，宁波市敬德资产评估有限公司向委托方涨次公司出具报告书，对涨次公司所有的资产按重置成本法进行市场价值评估，评估价值为23709791.91元，其中房屋802119.86元，船坞19738144.05元，机器设备467500元，海域使用权2430600元，原接收设施设备271428元。2016年3月2日，舟山安达会计师事务所向委托方被告大桥公司出具报告书，对原涨次船厂1座船坞（不动产扩建部分）按照重置成本法进行市场价值的资产评估，评估价值为1444.5万元。
庭审中，原告通洲公司向本院确认涉案租赁场地不存在还有必要拆回的设施和设备,本院对该事实予以认定。
本院认为，被告将其所属场地出租给原告使用，双方成立租赁合同关系。原被告约定了租赁期限，现租赁期间已届满，原告也已向被告交还了租赁场地，双方租赁关系终止。
根据各方当事人的起诉、反诉和答辩意见，本院对本案的争议评析如下：
一、关于通洲公司的原告主体是否适格的问题。本院认为，原被告签订了合同协议书，系租赁合同关系的相对方，原告系承租方，被告系出租方。《合同协议书》第八条第2款约定，大桥公司同意由通洲公司控股与他人合作成立有限公司，由有限公司出面经营船厂。故原告为经营涉案租赁场地的需要，与其他公司共同出资成立涨次公司，由涨次公司作为经营方，出资并实施租赁场地内小船坞的扩建、新增车间及设备、设置等行为，均符合原被告合同的约定，现涨次公司出具承诺书，同意其上述出资及所实施行为所产生的法律后果由通洲公司承担，该承诺系通洲公司与涨次公司双方的真实意思表示，应当对大桥公司也具有法律约束力，现大桥公司对原告主体资格提出异议有违其之前的明知和承诺，综上，本院对被告大桥公司关于原告主体不适格的抗辩不予采信，通洲公司作为本案原告主体地位适格，可以作为出租方向被告大桥公司主张权利。
二、关于原告通洲公司要求被告大桥公司赔偿是否有事实和法律依据的问题。通洲公司诉请中要求大桥公司补偿其损失共计23709791.91元，共包括5项，海域使用权2430600元、从原承租人处受让的坞门等大船坞配套设施271428元、配套机器设备467500元、房屋建筑物802119.86元、扩建的船坞19738144.05元。本院对该5项主张予以分析：
1、关于海域使用权。本案中涨次公司共取得两份海域使用权证，其中小船坞扩建工程码头透水构筑和港池用海的证书记载，终止日期至2015年8月12日，自2009年9月28日起逐年缴纳13831元，至2015年8月13日共缴纳6年。另一份小船坞扩建工程船坞非透水构筑物用海的证书记载，终止日期至2015年8月12日，2009年9月28日一次性缴纳海域使用金144450元。我国实行海域有偿使用制度，涨次公司经营船舶建造维修业务，必须以取得海域使用权为前提，故上述费用的支付是其经营开支，不应作为补偿依据。原告通洲公司对涉案两处海域使用权进行价值鉴定，评估价值为2430600元。该两处海域使用权虽由被告大桥公司授权后由涨次公司出面所办理取得，但因涨次公司的经营场地系租赁所取得，其并不能因此获得永久性的该海域使用权的所有权，租赁期间届满，涨次公司对该海域使用权的权利理应同时终止，故原告通洲公司要求对海域使用权获得补偿的主张本院不予支持。
2、关于从原承租人处受让的配套设施。原告通洲公司提供了一份由原岑港船厂法人贺海敏签字的证明，用以证明其从原承租人处有偿转让得船坞坞门等资产，在证据认定中，本院对该证据已不作认定，对原告主张的该事实亦不予认定，退一步讲，即使原告从他人处有偿转让得该资产属实，根据原被告的合同约定，在租赁期间届满后，也不属于出租人应当补偿的范围，故对原告的该主张本院不予支持。
3、关于配套机器设备及房屋建筑物。原告通洲公司提供证据十九，被告大桥公司向原告通洲公司出具的关于船厂内新建车间及其它设备的复函，以此证明被告对原告新增车间及其他设备、设置予以了同意。该复函同时载明，合同到期后，均按合同第五条第4款及第八条第3款规定执行。第五条第4款规定：承租期满，通洲公司应将大桥公司资产恢复承租前原状（大桥公司批准改造的除外）或令大桥公司满意的状态，否则大桥公司有权委托他人实施，由此发生的一切费用从通洲公司履约担保中抵扣。第八条第3款规定：原承租人添置的设施、设备，由大桥公司协助通洲公司与原承租人协商处理，如转让价格适当的，通洲公司愿意受让，如价格无法接受，大桥公司应责令原承租人按原合同相关条款处理。本案中原被告之间的租赁关系系合同期满后自然终止，也不存在新的承租人，故按上述规定，通洲公司有义务将新建车间及其他设备等资产恢复到令大桥公司满意的状态，被告大桥公司对此所作的抗辩有理，被告大桥公司同意原告通洲公司新建车间及添置其他设备系其作为出租人所行使的管理权利，不应作为被告大桥公司同意补偿的依据，被告作为出租人并不需要向原告作出赔偿或补偿，对原告通洲公司的该项主张本院不予支持。
4、关于扩建的船坞。因船坞扩建的金额巨大，就此问题的争议也是本案最大的焦点，结合合同约定、船坞扩建经过等事实以及原被告的意见，现重点分析如下：
首先，《合同协议书》是原被告的真实意思表示，尊重契约精神，以合同约定作为判断基础应是民事司法的基本准则。原告通洲公司于2007年12月，以小船坞不符合安全生产条件，必须整改为由，向被告大桥公司提出扩建船坞。2008年2月18日被告大桥公司复函，同意扩建，并提出四个条件，一是船舶扩建须遵循合同协议书第五条第6款(即:原告通洲公司在租赁期间如需对现有设施、船坞、建筑物进行改造，则应书面报告被告大桥公司批准，改造设计方案必须委托具有设计资质的专业设计单位设计并经被告大桥公司同意，同时必须报相关主管单位审批同意符合基本建设程序后方可实施)执行，扩建部分属原告通洲公司承租期间投入的设施，合同到期后，若新承租人需要该设施，则由原告通洲公司同新承租人协商转让价格；若新承租人不需要该设施，则按合同协议书第五条第4款执行(即:承租期满，原告通洲公司应将被告大桥公司的资产恢复承租前原状,大桥公司批准改造的除外;或令被告大桥公司满意的状态，否则被告大桥公司有权委托他人实施，由此发生的一切费用从原告通洲公司履约担保中抵扣)；二是船坞扩建所需费用均由原告通洲公司承担；三是船坞扩建所需各项审批手续，均由原告通洲公司办理；四是修建方案须报被告大桥公司批准后，方可实施。从上述约定可以明确以下几方面内容:一是原被告均同意，租赁期间，原告通洲公司如需要扩建船坞，应当报被告批准,因此，被告大桥公司的批准行为并非其同意赔偿或补偿的依据；二是原告通洲公司扩建船坞，其费用应由原告通洲公司承担,因此扩建船坞的费用由原告通洲公司承担是双方一致的意思表示;三是原被告对合同租赁届满后,新承租人需要或不需要该扩建船坞均有预估,并商定了解决方案,而方案的内容均并不需要被告大桥公司从中担责,虽然租赁届满后实际是被告大桥公司收回租赁场地，从而不存在新承租人的问题，但是对此原被告在《合同协议书》第五条第4款的约定也是明确的，即承租期满，通洲公司应将大桥公司资产恢复承租前原状（批准改造的除外）或令大桥公司满意的状态。因此，不论从上述哪一点约定看，通洲公司要求获得相应补偿都没有合同上的依据。
其次、原告通洲公司提出，依据我国民法添附理论，被告大桥公司对经其批准改善、增设的船坞、配套机器设备、房屋等形成附合的添附物应进行补偿，从而取得该部分添附物的所有权，以平衡利益受损的原告的利益。根据最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第八十六条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返时附属物如何处置有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。如果把本案原告通洲公司的扩建行为理解为添附，则本案符合该规定的第一种情形，被告大桥公司同意原告通洲公司增添，而双方已就财产返还时附属物的处置予以了约定，即经被告同意扩建的设施设备，在租赁期届满后，原告通洲公司应当恢复到令被告大桥公司满意的状态。同时，从利益平衡的角度考虑，从已查明情况看，被告大桥公司并未就该扩建船坞获得国家补偿或补贴，且被告大桥公司是以舟山市交通国有资产经营有限公司为唯一股东的国有公司，在签订时原告通洲公司也明知被告大桥公司并不具备经营船坞的资质，原被告在签订合同时显然都明知如果租赁期满，从500吨船坞扩建至5000吨船坞对被告而言，均并不具备实际使用价值的增加，因此该扩建的船坞设施对被告大桥公司而言，也并不存在客观上的实际受益。综上，从添附理论的角度，也并不能得出被告大桥公司应当对原告通洲公司在租赁期内自行决定扩建的船坞予以补偿的结论。
第三、原告通洲公司还认为，其对租赁场地附近建造新大桥无法预见，投资扩建无过错，可以依据合同约定享有合理预期，根据公平、诚实信用原则获得相应实偿。分析原被告《合同协议书》的具体约定，不仅在第五条第4款对承租期满原告通洲公司应承担的责任作出了约定，同时还在第六条对由于市政府规划建设需要而提前终止合同或其他提前终止合同的情形予以了约定，可见，原告通洲公司虽然不一定对租赁场地附近造新大桥的特定事实有预见，但是作为具有完全民事行为能力的法人主体，对租赁期届满后，被告大桥公司可能不再与其续租这个基本事实不应该没有预见和判断，同时，被告大桥公司在租赁期届满后收回租赁场地，这也是其作为财产所有权人应享有的物权，被告大桥公司还在租赁期届满的前半年就通知了原告其不再继租的决定，因此，对被告大桥公司没有可归责的理由。相反，对于原告通洲公司而言，其作为承租人，在有固定期限的租赁场地上所作的任何投资均应理性，应充分考虑到租赁期届满后投资与回报是否适当等，这是作为以经营获益为目的承租人理应承担的谨慎注意义务，因此，原告通洲公司要求按评估重置价获得2300多万元补偿的主张也并不符合民法意义上的公平和诚信原则。
第四、原告通洲公司提出，被告交付的租赁物存在严重安全隐患，构成违约。从船坞扩建过程看，原告通洲公司系因安全条件不符合要求而要求扩建船坞，根据相关整改意见，原小船坞存在的主要问题在于：船坞底淤泥堆积、船坞两侧壁倾斜、气体储存库不符合安全标准等。可以看到，原告通洲公司如果要消除安全隐患，只需要针对问题予以整改即可，并不以将500吨小船坞扩建为5000吨干船坞为必须，根据原告通洲公司提供的相关文件，原预计项目建成后，年产值增加1000万元，新增就业岗位50人，因此，原告通洲公司扩建船坞不仅出于安全需要，也出于对扩大经营的需要，出于对市场需求、企业发展的判断，由此所投入的资金应当主要由原告通洲公司自行承担相应的商业风险。但是考虑到租赁期内，为原告提供良好的经营环境也系原告之义务，原被告虽然在合同第五条第3款约定，原告应对租赁期间船厂的设施、设备加以维护，但是船坞系原告经营船厂的基础条件，被告所交付的船坞存在安全隐患，从根本上不能满足原告开展经营需要，而双方对此未作明确约定，根据我国合同法关于租赁合同的相关规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此，原告通洲公司出于消除小船坞安全隐患而支出的相应费用，理应由被告大桥公司酌情承担。涨次公司对扩建小船坞的费用评估价值为19738144.05元，被告大桥公司对扩建小船坞的费用评估价值为1444.5万元。从双方约500万元的价格差距分析，双方评估报告都采用的是重置价值评估法，但前者以钢筋砼的长度和宽度为基础进行价值评估，后者是对船坞分项分别进行了价值评估。因原被告仅对对方的评估结论提出异议，对评估机构资质、评估方法等合法性均未有异议，为节约诉讼成本，且因该5000吨船坞价值本身也非认定被告承担费用的基础，本案审理中决定不予重新启动鉴定。综上，本院参考该两个评估结论，并同时考虑到附属物事实上已归属于大桥公司的结果,从公平、合理的角度综合评判，酌定被告大桥公司承担300万元的场地维修费用。
三、原告通洲公司是否拖欠被告大桥公司租金并承担相应违约责任的问题。被告大桥公司反诉主张原告通洲公司尚欠其租金198万元，原告通洲公司予以认可,本院对该事实予以认定。关于违约责任的问题，被告大桥公司共提出两项主张，一是租赁物占用费。原告通洲公司认为其在租赁期届满时已按期返还了租赁场地，被告大桥公司认可租赁场地已返还,但认为存在半年逾期。因被告大桥公司不能提供逾期的证据，本院对其提出的逾期返还租赁场地事实不予以认定，并据此对被告大桥公司提出的租赁物占有费主张不予支持；二是违约金2535000元。被告大桥公司依据双方《合同协议书》中关于逾期支付租金和履约担保的约定而提出，原告通洲公司抗辩,其未及时支付租金系行使履约抗辩权,且已征得被告大桥公司同意在补偿款中抵扣租金。履约担保虽然在合同签订两年后向对方提供,但对方予以接收,且返还了原告通洲公司招投标时的担保金，说明原告通洲公司所提供的履约担保已经得到了原告大桥公司认可,不构成违约。本院认为,从已查明情况看,原被告在租赁期届满后曾就补偿事宜多次进行协商,虽对于租金问题在会议纪要中一直并未涉及,但是原告通洲公司提出的在可得补偿中予以抵扣租金的理由合情也合理,另外从本院审理的结论看,被告大桥公司也确实尚需支付原告通洲公司补偿款，故对原告通洲公司的抗辩意见予以采信,对被告大桥公司提出的该违约金主张，本院不予支持。
综上，原告通洲公司租赁被告大桥公司所有的场地，双方租赁关系成立，并至租赁期限届满时租赁关系终止。租赁存续期间，原告通洲公司作为承租人、被告大桥公司作为出租人都应按照约定全面履行自己的','2018-10-11
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