福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0581执异33号
案外人：王爱建，男，1954年1月25日出生，汉族，住福建省石狮市。
委托代理人：吴俊猛、连细平，福建世礼（泉州）律师事务所律师。
申请执行人：福建石狮农村商业银行股份有限公司港塘支行，住所地福建省石狮市，统一社会信用代码913×××××71G。
法定代表人：陈昭旺，该支行行长。
被执行人：王忠锋，男，1957年6月10日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：吴丽婵，女，1961年8月22日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：王锦铭，女，1983年6月17日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：王锦清，女，1985年6月3日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：王金墩，男，1987年2月5日出生，汉族，住福建省石狮市。
本院在执行福建石狮农村商业银行股份有限公司港塘支行（以下简称农商银行港塘支行）与王忠锋、吴丽婵、王锦铭、王锦清、王金墩金融借款合同纠纷一案中，案外人王爱建于2018年5月9日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人王爱建称：2000年元月18日，案外人王爱建和被执行人王忠锋、吴丽婵夫妻签订一份《购店楼协议》，约定案外人向他们购买址在石狮市××、×××号（实际门牌号为××、×××号）两间店面。价款100万元。案外人向王忠锋、吴丽婵夫妻支付现金15万元，其余85万元以王忠锋尚欠案外人的工程款中抵扣。
案外人付清全部房款后，王忠锋、吴丽婵将两间店面交付给案外人，案外人进行装修后搬进入居住使用，并将剩余房产出租给他人使用，至今已经长达18年。
由于王忠锋、吴丽婵出卖给案外人的店面是属于村安置用地，办理房产证受到政策限制，王忠锋、吴丽婵一直跟案外人说房产证尚未办理，无法过户。案外人信以为真，也无从查证，导致至今仍未与王忠锋、吴丽婵办理过户手续。
2018年4月25日，案外人突然看到石狮市人民法院贴出的公告，通知案外人等人要搬离房产，案外人才知道该房产已被人民法院查封、扣押、冻结和拍卖。
案外人认为该房产早在18年前就已经付清全款向王忠锋、吴丽婵夫妻购买，且长期居住使用，没有办理产权过户并不是案外人的过错导致。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案诉争房产人民法院不得查封、扣押、冻结。请求人民法院裁定撤销(2017)闽0581执5610号《执行裁定书》中对址在石狮市××、×××号（实际门牌号为××、×××号）吴丽婵名下房产的执行，并解除对该房产的查封、扣押、冻结和拍卖。
经审查查明：原告农商银行港塘支行与被告王忠锋、吴丽婵、王锦铭、王锦清、王金墩金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月10日作出（2017）闽0581民初5071号民事判决书，判决：一、王忠锋应在本判决生效之日起十日内偿还拖欠福建石狮农村商业银行股份有限公司港塘支行截至2017年9月11日止的本息合计10269480.93元(其中借款本金970万元，利息、罚息、复息569480.93元)，并按双方签订的《借款合同》约定标准计算的利息、罚息、复息标准计付自2017年9月12日起至实际结清日止的利息、罚息及复息；二、福建石狮农村商业银行股份有限公司港塘支行对吴丽婵、王忠锋提供抵押的址于石狮市××村××路××-××号（狮房权证灵秀字第××号、狮灵国用（2004）第××号）的房产的折价或者拍卖、变卖款享有优先受偿权；三、吴丽婵、王锦铭、王锦清、王金墩应对上述债务承担连带保证责任。吴丽婵、王锦铭、王锦清、王金墩承担保证责任后，有权向王忠锋追偿。案件受理费83416元，减半收取计41708元，由王忠锋、吴丽婵、王锦铭、王锦清、王金墩负担。该民事判决生效后，农商银行港塘支行于2017年12月11日向本院申请强制执行，本院于当日立案受理，案号为（2017）闽0581执5610号。2017年12月11日，本院作出（2017）闽0581执5610号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押被执行人王忠锋、吴丽婵、王锦铭、王锦清、王金墩的财产（以执行标的额为限）。2017年12月26日本院向石狮市不动产登记中心送达（2017）闽0581执5610号协助执行通知书、（2017）闽0581执5610号执行裁定书，请求协助办理以下事项：一、查封登记在被执行人吴丽婵名下的址在石狮市××镇××号的房地产【权证号：狮房权证灵秀字第××号】；二、查封期限三年，自本协助执行通知书送达之日起算。石狮市不动产登记中心在送达回证上盖章，并在备考栏注明吴丽婵名下的址在石狮市××村××路××-××号房地产已于“福建石狮农村商业银行股份有限公司港塘支行”设定抵押关系，首封2017年12月8日石狮市人民法院（2017）闽0581执5447号。2017年12月30日本院作出（2017）闽0581执5610号执行裁定书，裁定：终结本案的执行。2018年3月21日本案恢复执行，案号：（2018）闽0581执恢86号。2018年3月21日，本院作出（2018）闽0581执恢86号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押被执行人王忠锋、吴丽婵、王锦铭、王锦清、王金墩的财产（以执行标的额为限）。2018年3月27日，本院作出（2017）闽0581执5610号之一执行裁定书，裁定：拍卖或变卖吴丽婵所有的址在石狮市××村××路××-××号的房地产。2018年4月25日，本院执行人员对被执行人吴丽婵所有的址在石狮市××镇××号房地产进行现场查封。案外人主张该房产早在18年前就已经付清全款向王忠锋、吴丽婵夫妻购买，且长期居住使用，没有办理产权过户并不是案外人的过错导致。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本案诉争房产人民法院不得查封、扣押、冻结，于2018年5月9日向本院提出书面异议。
另查明，本院作出的（2017）闽0581民初5071号民事判决书对下列事实予以认定：2016年8月30日，吴丽婵、王忠锋与农商银行港塘支行签订的《最高额抵押合同》，约定以登记于吴丽婵、王忠锋名下址于石狮市××村××路××-××号【狮房权证灵秀字第××号、狮灵国用（2004）第××号】房地产为王忠锋在2016年8月30日至2021年8月29日期间办理的各类业务所形成的债务提供抵押担保，担保的债权本金最高余额为人民币1407万元；抵押担保的范围包括主合同项下主债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。第十一条约定，主合同债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权行使抵押权。双方于2016年9月1日办理不动产抵押登记，不动产登记号为闽（2016）石狮市不动产证明第×××××号。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，人民法院对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人。据此，可以认定登记在被执行人吴丽婵、王忠锋名下的址于石狮市××村××路××-××号房地产的权利人为吴丽婵、王忠锋,本院对该抵押房屋的查封等执行并无不当。案外人王爱建与被执行人王忠锋、吴丽婵夫妻之间关于石狮市××、×××号（实际门牌号为××、×××号）两间店面的买卖是否真实有效，该两间店面是否归王爱建所有，应通过审判程序予以确认，对此，案外人可另行向本院提起诉讼，通过民事审判程序予以解决。综上，案外人的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人王爱建提出的执行异议。
如对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 曾文龙
人民陪审员 邱金望
人民陪审员 郑秋玉
二〇一八年五月十八日
书 记 员 郑 涵
附：本案引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。（一）案外人是否系权利人；（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
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