汉中市汉台区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕0702民初875号
原告：王毅，男，生于1966年12月24日，汉族，住陕西省汉中市汉台区。
原告：张红卫，女，生于1965年8月12日，汉族，住陕西省汉中市汉台区，系原告王毅之妻。
被告：汉中市汉江物产房地产开发有限责任公司。
住所地，汉中市汉台区西环路中段。
法定代表人赵连田，该公司执行董事。
委托诉讼代理人丁彩云，该公司法律顾问。
被告：汉中市鼎盛联华商贸有限公司。
住所地，汉中市汉台区三里村桂园小区*号楼**层。
法定代表人何新建，该公司总经理。
委托代理人韦鹏学，陕西锐博律师事务所律师。
原告王毅、张红卫与被告汉中市汉江物产房地产开发有限责任公司（以下简称汉江物产公司）、汉中市鼎盛联华商贸有限公司（以下简称鼎盛联华公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2018年3月8日受理后，依法由审判员张妍适用简易程序独任审判,于同年3月27日公开开庭进行了审理，原告王毅、张红卫，被告汉江物产公司委托代理人丁彩云，被告鼎盛联华公司委托代理人韦鹏学、张译艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王毅、张红卫诉称，原告于2015年5月8日从被告汉江物产公司购买由被告鼎盛联华公司租赁使用的位于汉台区三里村桂园小区负一层C4、C5、C6号商铺，共计面积72.9平米，并办理了房屋产权证。二被告原租赁合同约定：租赁期限10年，自2014年10月1日至2024年9月30日，其中2014年10月1日至2017年9月30日三年租金320万元。被告鼎盛联华公司于2014年7月向被告汉江物产公司缴纳定金100万元，2015年8月交付剩余220万元。并约定以后每年9月1日交付下一年租金，第四年租金168万元，后每年递增8万元，直至第十年租金为216万元。被告汉江物产公司已于2014年8月1日交付被告鼎盛联华公司首层全部商铺3200平方米（含地下部分200平方米）。该合同合法有效并已实际履行至今。因该租赁合同约定前期的320万元为三年租金，原告以下简称为“三年合同”。2015年5月8日，原告费尽周折，在被告汉江物产公司法人代表赵连田及其工作人员赵小梅的协助下终于拿到了房产证，赵连田在原房屋租赁合同复印件上签署“此合同复印件真实有效”并签名盖上公章。原告拿到房产证后，多次和被告鼎盛联华公司沟通，请求按照二被告之间原房屋租赁合同条款，增加原告为出租方或被告鼎盛联华公司与原告单独签订租赁合同以索要房屋租金，但被告以各种理由推脱拒绝。2016年春节后未通知原告的情况下，二被告私自变更原租赁合同，将所谓前期分批次交纳的320万元三年房屋租金期限改为五年，而且有意将后五年租金及缴纳方式改为待定，并将签订时间故意增添为原告买房之前的2014年10月1日，其余条款几乎一字未动。因此被告这份更改的租赁合同前期的320万元三年租金摇身一变为五年租金，原告以下简称为“五年合同”。原租赁合同改了之后，原告两年的房屋租金不但凭空蒸发缩水，而且后五年租金以《中华人民共和国合同法》第61条、第62条第二款之规定大大降低,由每平米500元降为每平米200元，降幅达百分之六十或因被告约定为待定而无法预知，原告合理租金遥遥无期！同时《中华人民共和国民法通则》第58条规定：恶意串通，损害第三人利益的行为无效；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所做的民事行为无效。《中华人民共和国合同法》第52条对恶意串通，损害第三人利益的合同为无效合同的情形也做了明确规定，基于上述事实，被告变更后的租赁合同完全符合这两部法律规定，为无效合同。故原告诉至法院，请求判令：1、二被告私自变更原房屋租赁合同，擅自处分原告财产的行为无效。原房屋租赁合同中对应原告部分，对原、被告继续合法有效。2、本案诉讼费由被告承担。
被告汉江物产公司辩称，原告购买我公司开发的商铺属实，在原告办理房产证之前，二被告履行的确实是“2014年10月1日至2017年9月30日三年租金为320万元的那份合同”。2016年年初，鼎盛联华公司和汉江物产公司又签了一份租赁合同，合同内容变更320万元租金管五年。二份合同都是真实的，二被告现在履行的是320万元租金管五年的合同。
被告鼎盛联华公司辩称，一、本案争议的原《房屋租赁合同》系真实、合法、有效的，所谓“三年”合同是不存在的，“五年”合同才是真实的；二、原告诉状所称事实缺乏法律依据；三、原告曾采取各种非法手段阻挠答辩人正常经营，给答辩人造成了重大的经济损失。请法院依法驳回原告的诉讼请求。
二原告为支持其诉讼请求提供以下证据，1、原告房屋所有权证复印件6份（汉中市房权证汉台区字第17XX**号，汉中市房权证汉台区字第17XX**号，汉中市房权证汉台区字第17XX**号，汉中市房权证汉台区字第17XX**号，汉中市房权证汉台区字第17XX**号，汉中市房权证汉台区字第17XX**号）；2、《房屋租赁合同》复印件两份，一份合同主要约定：320万租金管三年即2014年10月1日至2017年9月30日（所谓三年合同），另一份合同中约定320万元租金管五年即2014年10月1日至2018年9月30日（所谓五年合同）；3、被告汉江物产公司书证一份；4、原告与被告鼎盛联华公司录音资料一份；5、被告汉江物产公司租金收款收据复印件一份，共五页，总计320万元；6、被告鼎盛联华公司支付租金银行流水账复印件6份，共计189万元；7、原告户籍、身份证及结婚证复印件。
被告汉江物产公司质证认为，证据1的6份房产证复印件没有异议；证据2的两份租赁合同没有异议，都是存在的；证据3-7的真实性均无异议。
被告鼎盛联华公司质证认为，证据1无异议；证据2的三年合同不认可，被告汉江物产公司与被告鼎盛联华公司之间执行的是五年合同；对证据3的真实性及关联性不予认可；证据4的录音资料不认可，当时打电话没有明确表示要录音，语音内容与合同内容不一致，其效力低于书证效力；证据5、6没有异议，鼎盛联华已经通过银行转账或者现金的方式向汉江物产付清了320万元的租金。
被告汉江物产公司提供《商品房买卖协议》一份，证明原告购买了汉江物产公司的商铺。
二原告对被告汉江物产公司提供的该证据无异议。
被告鼎盛联华公司对被告汉江物产公司提供的该证据无异议。
被告鼎盛联华公司为支持其辩解理由提供以下证据，第一组，营业执照、房屋租赁合同、收据复印件、账户明细及存款对账单明细，证明：1、被告的身份；2、被告于2014年10月1日与汉江物产公司签订了《房屋租赁合同》，合同真实有效；3、被告按照房屋租赁合同的约定已经按时向汉江物产公司足额缴纳了五年（2014年10月1日至2019年9月30日）的房屋租金320万元。第二组证据，房地产买卖契约、销售不动产发票复印件，证明原告购买争议房屋的付款方式为现金支付，不存在其所述贷款一事。第三组证据，（2016）陕0702民初2704号民事裁定书复印件、（2017）陕0702民初248号民事裁定书复印件、视频截图照片复印件，证明原告在多次起诉索要租金未果后撤诉，且原告采取非法手段阻挠被告鼎盛联华的正常经营活动。
二原告质证认为，对第一组证据的真实性没有异议，但是被告提供的这份合同（即原告举证的五年合同）是做了变更的，变更后的合同对我们不产生效力，在我方买房之前，被告仅向汉江物产支付了189万租金；第二组第三组证据是真实的，但是与本案无关，不予认可。
被告汉江物产公司对被告鼎盛联华提供的证据均无异议。
上述证据原被告双方无异议的，本院予以确认；原告提供的证据4录音资料中关于房屋租赁合同变更一节与被告汉江物产公司的陈述一致，能够形成完整的证据链，本院予以确认；被告鼎盛联华公司提供的第二组证据与本案无关，本院不予采信。
经审理查明，被告汉江物产公司与被告鼎盛联华公司曾签订《房屋租赁合同》一份，合同约定“出租方甲方汉中市汉江物产房地产开发有限责任公司，承租方乙方汉中市鼎盛华联商贸有限公司，甲方将产权属于自己的房产A区1号至60号；B区1号至45号；C区1号至31号出租给乙方。第一条：出租房坐落天汉大道北段财富城7号楼首层，建筑面积3200平方米（商铺内面积3000㎡，广场下商铺使用面积200㎡）产权所有人：汉中市汉江物产房地产开发有限责任公司。第二条：租赁期限10年，自2014年10月1日至2024年9月30日。第三条：租金缴纳及条件：1、2014年10月1日至2017年9月30日三年租金为人民币320万元，乙方于2014年7月缴纳定金100万元，2014年8月交付剩余220万元，甲方于2014年8月1日交付乙方首层全部商铺3200平方米（含地下部分）。2、2017年9月1日缴纳第四年度租金人民币168万元，以后每年9月1日交付下一年租金，每年租金分别为：第五年租金为人民币176万元；第六年租金为人民币184万元；第七年租金为人民币192万元；第八年租金为人民币200万元；第九年租金为人民币208万元；第十年租金为人民币216万元；……第四条：出租方与承租方的变更1、租赁期内，甲方如将房产所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必乙方同意，但甲方应提前两个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。……”合同履行过程中，二被告又于2016年年初签订《房屋租赁合同》一份，时间补签在“2014年10月1日”，对上一份《房屋租赁合同》内容作出部分变更，主要内容为：“出租方甲方汉中市汉江物产房地产开发有限责任公司，承租方乙方汉中市鼎盛华联商贸有限公司，甲方将产权属于自己的房产A区1号至60号；B区1号至45号；C区1号至31号出租给乙方。第一条：出租房坐落天汉大道北段财富城7号楼首层，建筑面积3200平方米。第二条：租赁期限10年，自2014年10月1日至2024年9月30日。第三条：租金缴纳及条件1、2014年10月1日至2019年9月30日五年租金为人民币320万元，乙方于2014年7月缴纳定金100万元，2014年8月交付剩余220万元，甲方与2014年8月1号交付乙方首层全部商铺3200平方米（含地下部分）；2、2019年9月1日缴纳第六年度租金时签订补充协议约定后五年租金及缴纳方式……第四条：出租方与承租方的变更1、租赁期内，甲方如将房产所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必乙方同意，但甲方应提前两个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。……”。二被告目前一直按合同履行。
原告王毅与张红卫系夫妻关系，2015年5月8日二原告取得了被告汉江物产开发的位于汉台区桂园小区7号楼-1层C4、C5、C6号商铺的所有权，并办理了产权变更登记。汉台区桂园小区7号楼-1层C4、C5、C6号商铺属于被告鼎盛联华公司承租被告汉江物产公司的房屋范围。
另查明，2014年7月4日至2014年11月20日，被告鼎盛联华公司分5次向被告汉江物产公司共计缴纳定金及租金合计320万元。
上述事实，有庭审确认的证据及庭审笔录载卷佐证。
本院认为，产权式商铺是房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理障碍，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主在包租期内不对商铺享有占有、使用、处分的权能，仅获取定期、定额回报的房地产销售模式。本案所涉的汉台区桂园小区7号楼-1层C4、C5、C6号商铺就属于产权式商铺，二原告取得所涉商铺所有权时虽未与被告汉江物产公司签订委托经营之类的合同，但是其认可汉江物产公司将天汉大道北段财富城3200平方米（包括本案所涉商铺）商铺出租给被告鼎盛联华公司的行为，视为其默认汉江物产公司对涉案商铺享有占有、使用、处分的权利。产权式商铺虽然权证上载明了商铺的具体位置、面积，明确了权属范围，但客观上众多商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确的界限。产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，在未形成总体使用规划的前提下，单个业主不宜独立使用。业主虽然享有所有权，但该权利行使既要遵循开发商、经营公司根据约定获得的使用权、管理权，也不能损害全体业主的共同利益，单个业主不宜单独使用和处分，也无法完全的行使所有权能。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告汉江物产公司与鼎盛联华公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。原告提供的证据并不能证明二被告之间有恶意串通损害其利益的行为，故对原告要求确认二被告变更原房屋租赁合同，私自处分原告财产的行为无效的请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
驳回原告王毅、张红卫的诉讼请求。
本案案件受理费100元，减半收取50元，由原告王毅、张红卫承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。
审判员 张妍
二〇一八年六月七日
书记员 江韬