重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
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(2016)渝0106民初4550号
原告陈佳星，女，1975年5月5日出生，汉族，重庆荣恒电气设备有限公司职工，住重庆市渝中区。
委托代理人廖荣，重庆中联世同律师事务所律师。
委托代理人颜锦国，重庆中联世同律师事务所律师。
原告刘永芳，女，1952年12月14日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝北区。
委托代理人廖荣，重庆中联世同律师事务所律师。
委托代理人颜锦国，重庆中联世同律师事务所律师。
被告钟明宏，男，1981年8月17日出生，汉族，重庆市永川区某村村民，住重庆市永川区。
委托代理人孟显荣，重庆国彦律师事务所律师。
委托代理人邓兰，重庆国彦律师事务所律师。
原告陈佳星、刘永芳与被告钟明宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，被告钟明宏在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议。2015年6月3日，本院作出（2015）沙法民管异初字第00218号民事裁定书，裁定驳回被告的管辖权异议。被告不服该裁定，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2015年8月26日，重庆市第一中级人民法院作出（2015）渝一中法民管异终字第01160号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员李勤独任审理，适用简易程序并于2016年3月17日、4月11日、7月5日公开开庭进行了审理。原告陈佳星、刘永芳及其委托代理人廖荣，被告钟明宏及其委托代理人孟显荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈佳星、刘永芳诉称，2014年7月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于沙坪坝区天星桥正街***号附**号、附**号租赁给被告使用，租赁期间为2014年7月3日起至2015年7月3日止。月租金22000元，从每年的6月1日起递增租金10%，以此类推，每季度3号前交租金一次。乙方在合同期满后，门面外墙装饰和门面内墙装饰不能损坏，动力电（包括新增的）、天然气不能拆走，保持通电、通气、通水完好无损坏，乙方向甲方办交接，如任何一方违约将赔付对方损失费20000元。合同签订后，原告全面履行了合同义务。2015年4月7日，被告口头告知原告陈佳星，因生意不好要求解除《房屋租赁合同》。陈佳星当日出具解除《房屋租赁合同》说明一份给被告，同意于2015年4月12日解除《房屋租赁合同》，但原告于2015年4月12日至出租房屋办理交接时，发现被告违反合同约定将房屋内动力电（含照明设备、设施）、天然气以及通水管道全部予以拆除，还损坏了门面内外装饰，导致原告不能接房。为此，原告多次要求被告立即将租赁房屋修复后交接未果。现原告请求人民法院判令：1、解除原、被告于2014年7月3日签订的房屋租赁合同。2、被告立即将位于重庆市沙坪坝区天星桥正街125号附13号、重庆市沙坪坝区天星桥正街125号附12号房屋归还原告。3、被告从2015年4月13日起至被告交付房屋之日止，按每月24200元向原告给付房屋占用费。并以被告每月应付房屋占用费为本金，从2015年5月13日起至被告交付房屋之日止，以央行同期贷款利率按月计付房屋资金占用利息，本清息止。4、被告赔偿原告为恢复涉案房屋的修复费129690元，并以修复费129690元为本金从判决生效之日起至付清之日止，以央行同期贷款利率按月计付资金占用利息，本清息止。5、被告支付原告违约金20000元。6、被告支付2015年4月至2016年2月欠缴的水费640元、电费77元、燃气费用171.68元、物业服务费5368元、开锁换锁费165元，合计6421.68元。7、被告返还水电气缴费卡，如不能返还，请求判令被告支付1000元的补卡费。8、诉讼费及评估等费用由被告承担。
被告钟明宏辩称，原、被告已与2015年3月14日就解除房屋租赁合同协商达成一致。虽然原告刘永芳未在告知书上签字，但陈佳星作为出租一方，有权利就合同的解除作出明确意思表示。同日，被告结清了2015年4月之前的房屋租金。2015年4月13日，被告将涉案房屋和水电气卡、房屋钥匙交还给了原告，并结清了4月12日前的水电气、物管等费用。被告没有违约，不应承担违约责任，也不应重复交付房屋及钥匙等物品和重复支付相关费用。交付房屋时被告曾向原告说明愿意对房屋损坏部分进行恢复，但原告不同意，坚持要求被告赔偿损失。被告认为，原告是故意以修复为由扩大损失，并将损失强加到被告身上。鉴定书中有很多项目不属于恢复的范围，且鉴定费用过高。合同签订时，被告交纳了房屋保证金13650元，在合理合法的基础上就合同约定的应当由被告承担的修复费用，在冲抵保证金以及装修装饰折扣费的基础上可以适当考虑经济赔偿，但不同意原告其他的诉讼请求。
经审理查明，2014年7月3日，陈佳星、刘永芳（甲方）与钟明宏（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将自己的沙坪坝区天星桥正街***号附**号、**号门面出租给乙方作为经营性场地，门面为334平方米，租赁时间从2014年7月3日至2015年7月3日止，月租金22000元，从每年的6月1日起，租金递增10%，以此类推，每季度3号前交租金一次。乙方在合同期满后，门面外墙装饰和门面内墙装饰不能损坏，动力电（包括新增的）、天然气，不能拆走，保持通电、通气、通水完好无损坏，乙方向甲方办交接。乙方在营业期间所发生的营业性费用（含税、水、电、气费、物管费、电话费等）自行承担。乙方承租经营期间，应付甲方保证金13650元，乙方在合同期满后三日内甲方退还乙方保证金。如任何一方违约将赔付对方损失费20000元。
随后，钟明宏向陈佳星、刘永芳交纳保证金13650元，并在涉案房屋处经营餐饮。
2015年3月14日，陈佳星出具《告知书》一份，载明：“甲乙双方就沙坪坝天星桥***号附**-**号门面，乙方2015年4月12日交还此门面，甲方已同意，其余按合同执行”。钟明宏之妻谭平也在该告知书上签字。
同日，陈佳星还向钟明宏出具《收条》一份，载明：“今收到3月3日-4月2日房租费￥24200.00”。
2015年4月13日，钟明宏、刘永芳在对涉案房屋进行交付的过程中，因刘永芳认为房屋内墙、地、水电气设施、线缆等受到损坏不愿接房，双方发生争议且协商未果。钟明宏于当日自行搬离涉案房屋。
2015年5月12日，涉案房屋所在小区物业服务企业重庆敦宇物业管理有限公司出具《情况说明》一份，载明：“2015年4月13日下午1:30左右，天星桥正街***号附**号、**号两个门面进行了交接。两个门面的水电气物管费交清于4月份为止，两个门面的钥匙也当场已交付给了业主刘永芳本人。当时，我物管处工作人员在场进行了见证。之后，该门面的业主多次向外出租，并有人多次来看门面，但至今未租出去”。重庆敦宇物业管理有限公司经理鄢洪波作为经办人也在该说明下签字。
另查明，2011年7月3日，陈佳星、刘永芳与钟明宏签订房屋租赁合同，约定陈佳星、刘永芳将涉案房屋出租给钟明宏，租赁期间至2013年7月2日届满。合同签订当日，陈佳星、刘永芳即将涉案房屋交付给钟明宏。租赁期间届满后，钟明宏继续使用涉案房屋，并按合同约定向陈佳星、刘永芳支付了租金，直至2014年7月3日，双方重新签订前述《房屋租赁合同》。
现陈佳星、刘永芳向本院提起诉讼，要求判如所请。庭前证据交换过程中，陈佳星、刘永芳陈述，原、被告确于2015年3月14日达成解除合同的合意。庭审过程中，刘永芳又认为其未在《告知书》上签字，《告知书》不能发生合同解除的法律效力。
审理中，本院组织双方当事人于2016年2月18日对涉案房屋现状进行勘验。因双方当事人均认为房屋钥匙在对方手里，自己未占用涉案房屋，涉案房屋房门上锁无法打开，故本院告知陈佳星、刘永芳自行雇请锁匠打开门锁。陈佳星、刘永芳为此产生开锁费165元。经勘验，钟明宏已腾空并搬离涉案房屋，但房屋内水、电、气设施、设备及墙、地、顶均有损坏。现场勘验结束后，本院告知陈佳星、刘永芳自行保管涉案房屋。
根据陈佳星、刘永芳的申请，本院委托重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司对位于沙坪坝区天星桥正街***-**、**号房屋修复原有水、电、气设施、设备及墙、地、顶所需费用进行评估。2016年2月24日，重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司作出谛威资产评报字（2016）第29号资产评估报告，评估结论为：评估对象的总价值为129690元。
2016年5月27日，重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司作出《关于<重庆市沙坪坝区人民法院受理陈佳星、刘永芳与钟明宏房屋租赁合同纠纷一案涉及的房屋装修损失修复费用评估项目>的补充说明》，其中载明：“1、对于装修损失修复费用评估明细表中的第20项-大厅、包房、厨房及厕所插座及开关经核实其原单价为700元/个，系报告形成过程中的笔误（该部分已向承办法官及原被告双方进行当面解释），经司法鉴定机构及人员复核，其大厅、包房、厨房及厕所插座及开关的单价为70元/个，其数量为70个，故该部分价值为4,900.00元。2、对于2016年4月11日当庭听证后新增的范围，我公司鉴定人员与承办法官及原被告双方进行了现场复核及范围签字确认，其主要新增为洗手间墙面（含水管）、厨房地砖、油烟机、厨房地砖、大灯（方）、大灯（圆）等（新增部分具体为装修损失修复费用评估明细表第25-35项，另对于燃气及供水开户费用经沟通协商不纳入本次新增范围）。对于新增调整后的装修损失修复费用评估价值合计为106.608.00元，大写：人民币壹拾万零陆仟陆佰零捌元整。详见《装修损失修复费用评估明细表》”。
庭审中，陈佳星、刘永芳放弃了要求解除原、被告于2014年7月3日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，并变更修复费的诉讼请求标的额为106608元。陈佳星、刘永芳还举示了陈佳星银行流水明细，以证明从2014年9月起至2015年2月，被告每月月初向其转账支付的房屋租金为24200元/月。钟明宏质证认为，该证据中仅能证明陈佳星有金额为24200元/月的款项收入，不能证明为钟明宏支付的租金。
钟明宏坚持认为，涉案房屋已于2015年4月13日交还原告，原告至今未能再次出租系原告自身问题造成，不应由被告承担房屋占用费。被告雇请他人撤出涉案房屋时，对涉案房屋造成一定损坏属实，被告愿意承担相应的赔偿责任，并以交纳的保证金进行冲抵。评估结论扩大了损失范围，且评估中未考虑涉案房屋系旧房，修复费用与新建房屋不一致的事实。若评估费用过高，被告同意自己修复。此外，钟明宏还认为，合同履行过程中，租金未按合同约定每年递增，被告一直以现金方式按照22000元/月的标准支付原告租金，一般是被告妻子谭平转账支付，也有现金支付，原告收取租金并未提出异议，原告于2015年3月14日出具的《收条》中，所载明收到被告的应为2015年3月3日至4月12日期间的租金，不能证明被告按24200元/月的标准实际交纳租金。钟明宏举示了其与案外人签订的装饰工程合同及施工图纸，以证明其在2012年5月出资对涉案房屋进行过装修，以及鉴定结果不实，鉴定单价过高；举示了证人鄢红波、庞艳兰、姜正琴证言，以证明被告已于2015年4月13日将涉案房屋交还给原告，双方仅对房屋修复问题未达成一致意见。陈佳星、刘永芳对装饰工程合同及施工图纸的真实性不予认可，但认可被告对涉案房屋装修的事实；对证人鄢红波、庞艳兰、姜正琴证言的真实性有异议，认为不能证明被告关于房屋已交付给原告的主张。
此外，双方均举示了发票、收据，以证明自己交纳了2015年4月13日前的物管、水、电等费用，上述票据中载明的交费人虽并非原、被告，但双方均认可系为涉案房屋交纳。经本院审查，上述发票、收据中均未载明相关费用对应的时间段。
上述事实，有陈佳星、刘永芳举示的《房屋租赁合同》、谛威资产评报字（2016）第29号资产评估报告、《关于<重庆市沙坪坝区人民法院受理陈佳星、刘永芳与钟明宏房屋租赁合同纠纷一案涉及的房屋装修损失修复费用评估项目>的补充说明》、收据、发票、银行流水明细，钟明宏举示的《房屋租赁合同》、《告知书》、《收条》、《情况说明》、发票、收据以及双方当事人的陈述等在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证并经本院审查，可以认定。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告陈佳星于2015年3月14日出具《告知书》，同意被告于2015年4月12日交还涉案房屋，被告对此亦予以认可。审理中，原告刘永芳虽反悔其关于认可原、被告达成了解除合同的合意的陈述，但未能举示充分证据推翻其做出的自认。故本院对原告刘永芳的反悔不予采信。该《告知书》足以证明，原、被告协商一致，达成了于2015年4月12日解除《房屋租赁合同》的合意。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，被告虽在租赁期间对涉案房屋进行了装修，但此次装修发生在2014年7月3日《房屋租赁合同》以前的租赁期间内。双方于2014年7月3日重新签订《房屋租赁合同》，此前的房屋租赁合同即告终止，被告在此份租赁合同期间内亦未重新对涉案房屋进行装饰装修。则双方于2014年7月3日签订《房屋租赁合同》时，被告向原告承租的房屋为已经装修的房屋，其状态与双方当事人约定解除时一致。原、被告经协商一致解除合同，被告应当按照约定或者租赁物的性质使用后的状态将涉案房屋交还原告。至于被告对涉案房屋装饰装修是否应得到相应补偿的问题，不属本案处理范围，被告可另案诉讼解决。
现被告虽腾空并搬离涉案房屋，但涉案房屋受到损坏。被告认为部分损坏不是其造成，不能举示充分证据证明，本院对被告的此一主张不予采信。被告损坏涉案房屋，违反了合同约定及法律规定，应当承担相应的违约责任。在双方当事人为房屋修复问题发生争议后至本案审理期间，被告曾表示愿意承担修复费用并以保证金相冲抵，则原告要求被告赔偿房屋修复费用，符合法律规定，本院予以支持。被告认为评估结论不实，评估费用过高，却未能举示证据进行反驳，故本院对被告的此一主张亦不予采信。对修复费用，本院采信评估结论确定为106608元。需要说明的是，双方当事人在合同中约定，如任何一方违约将赔付对方损失费20000元，该赔偿金额远远低于原告因被告违约而产生的损失，严重损害了原告权益。基于公平原则，本院认为以评估结论主张原告损失为宜。被告交纳的保证金13650元可与修复费用106608元相冲抵，冲抵后，被告尚应赔偿原告房屋修复费92958元。
关于被告是否已将涉案房屋返还原告的问题。本院认为，双方当事人约定在2015年4月12日进行涉案房屋的交付，实际在2015年4月13日才实际履行交付约定。交付过程中，双方当事人为房屋受损及赔偿问题发生争议且协商未果。证人鄢洪波等的证言仅能证明双方在房屋交付的过程中发生了争议，不能证明被告完成了房屋交付的全部过程，且证人鄢红波也证明原告刘永芳拒绝接房的事实。重庆敦宇物业管理有限公司《情况说明》系根据证人鄢洪波所知道的情况出具，不能完整反映原、被告交付的全部过程，不能作为证明原告于2015年4月13日接房的证据。本院认为，原、被告因房屋受损及赔偿问题发生争议后，原告拒绝接房，被告在协商未果的情况下自行搬离涉案房屋，双方并未完成交付的全部过程，更加贴合生活常理及本案客观情况。因此，本院对被告关于其已将涉案房屋返还给原告的主张不予采信。审理过程中，本院于2016年2月18日组织双方当事人进行现场勘验后，涉案房屋已交原告保管并由原告实际占有使用，故对原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付从2015年5月13日起的房屋占用费，符合法律规定，本院予以支持，房屋占用费应计算至2016年2月18日止。至于被告是否应赔偿此后原告因房屋受损而产生的租金损失，原告可以另案诉讼。
关于房屋占用费的计算标准的问题。原告陈佳星于2015年3月14日出具《收条》，载明收到被告租金24200元。原告认为该租金为2015年3月3日至4月2日期间租金，足以证明被告实际按照24200元/月交纳租金。被告则认为该租金系2015年3月3日至4月12日期间租金，租金标准为22000元/月。双方对此争议较大。本院认为，该《收条》字迹虽较潦草，但不能作出载明的租金时间段为2015年3月3日至4月12日的判断，且按照被告主张的租金标准及时间段，亦无法计算出被告所主张时间段内应支付租金金额为24200元的结果。对此，被告并未提供证据证明其主张与证据相矛盾之处。因此，对被告关于《收条》中租金时间段为2015年3月3日至4月12日的主张，本院不予采信。结合双方在合同中关于租金的约定，以及原告同意被告于2015年4月12日交还房屋的事实，本院认为，该《收条》仅能证明被告按24200元/月标准支付了原告2015年3月3日至4月2日期间租金的事实，不能证明原告关于被告在租赁期间内实际按24200元/月标准交纳租金的主张，也不能证明双方在履行过程中变更了合同中关于从2015年6月1日起租金递增10%。则房屋占用费应按双方合同约定的租金标准计算为宜，其中2015年5月13日至2015年5月31日期间按22000元/月计算，2015年6月1日至2016年2月18日期间按24200元/月计算。
则被告应支付原告从2015年5月13日起至2016年2月18日止的房屋占用费222989.59元（其中2015年5月13日至2015年5月31日期间为22000元/月*12个月/365天*19天，2015年6月1日至2016年2月18日期间为24200元/月*12个月/365天*263天）
原告要求被告支付违约金、房屋占用费资金占用利息、房屋修复费资金占用利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
原告要求被告支付2015年4月至2016年2月欠缴的水、电、燃气、物业服务费，以及返还水电气缴费卡，缺乏事实和法律依据，本院对原告的上述诉讼请求，依法不予支持。
原告要求被告赔偿开锁换锁费165元，符合法律规定，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告钟明宏于本判决发生法律效力后3日内赔偿原告陈佳星、刘永芳房屋修复费92958元。
二、限被告钟明宏于本判决发生法律效力后3日内支付原告陈佳星、刘永芳从2015年5月13日起至2016年2月18日止的房屋占用费222989.59元。
三、限被告钟明宏于本判决发生法律效力后3日内赔偿原告陈佳星、刘永芳开锁换锁费165元。
四、驳回原告陈佳星、刘永芳的其他诉讼请求。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1550元，减半交纳775元，评估费30000元，财产保全费4020元，合计34795元（原告已预交），由被告钟明宏负担。此款限被告钟明宏于本判决发生法律效力后3日内给付原告陈佳星、刘永芳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判员 李 勤
二〇一六年八月二十日
书记员 张玲玲