山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁02民终830号
上诉人（原审原告）：毕冰。
委托诉讼代理人：焦春艳，山东诚功（即墨）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：焦春艳，山东诚功（崂山）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王永梁。
委托诉讼代理人：庞瑜，山东鲁宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何士林，山东鲁宁律师事务所律师。
原审第三人：青岛三本包装机械有限公司。
法定代表人：王永梁，职务董事长。
上诉人毕冰与上诉人王永梁、原审第三人青岛三本包装机械有限公司（以下简称三本公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第3987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
毕冰上诉请求：撤销一审判决，依法改判王永梁赔偿经济损失83万元。其上诉的主要理由是：一、在本案起诉之前，涉案房屋早已由王永梁取得合法产权，并非原判决中所认定“系承租的公房”。王永梁于2007年1月通过公房出售取得了涉案房屋的私有产权。在毕冰起诉时，该房屋产权已经不具有公房性质，应按私有产权房屋的市场价值赔偿毕冰的损失；二、一审法院参照涉案房屋市场价值的75%判决王永梁赔偿毕冰损失，对毕冰显失公平。王永梁以不合理低价将涉案房屋转让给案外人，严重损害毕冰的合法权益。一审法院行使自由裁量权参照涉案房屋市场价值的75%判决王永梁赔偿毕冰经济损失，不能完全弥补毕冰受到的损失；三、毕冰的上诉请求仅针对诉请的标的额830000元与一审判决的622500元之间的差额，即207500元。一审法院仍然按照毕冰一审诉讼请求收取上诉费不当，对于多收的上诉费应当予以退还。
王永梁上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回毕冰的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由毕冰承担。其上诉的主要理由是：一、王永梁主体不适格，不应被列为原审被告，原审判决不应判令王永梁承担赔偿责任。本案所涉《协议书》是毕冰与三本公司签订的，王永梁不是协议主体，不应承担相应责任。王永梁系三本公司的执行董事及法定代表人，在《协议书》中签字是履行职务行为，《协议书》中所附条件均与三本公司经营有关，与王永梁个人无关；二、原审判决认定本案所涉《协议书》有效系错误认定案件事实。签订《协议书》时，王永梁及三本公司对涉案房屋均无处分权，此时该协议效力待定。《协议书》有效期内，王永梁并未取得涉案房屋的所有权，因此，该协议应属无效协议，原审判决不应以王永梁事后取得涉案房屋所有权为由认定协议有效；三、原审判决对毕冰是否具备办理涉案房屋过户手续的全部条件未予查明认定。根据《协议书》约定毕冰应同时具备以下条件，方可办理涉案房屋的过户手续，即“在三本公司处工作满5年；经董事会研究通过；一次性支付人民币壹万元；工作期间无重大责任事故，未给三本公司造成经济损失等”。而原审未查明毕冰是否获得董事会研究通过及是否向王永梁支付一万元，毕冰提交的证据也不足以证明其在三本公司工作满5年，毕冰工作过程中存在重大过失且给三本公司及王永梁造成重大经济损失；四、原审判决判令王永梁赔偿毕冰损失无事实及法律依据。《协议书》约定的有效时间届满前，毕冰未要求办理涉案房屋的过户手续，其怠于行使权利，导致损失不断扩大，原审对毕冰存在的过错未予认定。若计算毕冰的损失，仅能计算到2005年7月27日合同期满，其后的损失不应计算，原审判决以案外人卖出涉案房屋的价值为基础，并按75%计算毕冰的损失无任何依据。
上诉人毕冰与上诉人王永梁针对对方的上诉请求均辩称：对方上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回对方上诉，支持自己的上诉请求。
原审第三人三本公司未作陈述。
毕冰向一审法院起诉请求：1、王永梁协助毕冰办理青岛市市北区姜沟路50号202户房屋产权转移登记手续；2、王永梁赔偿毕冰经济损失20000元；3、案件受理费、财产保全费、律师代理费由王永梁承担。后毕冰撤回诉讼请求第一项，变更诉讼请求第二项为：王永梁赔偿毕冰经济损失900000元。
一审法院认定事实：青岛市市北区姜沟路50号202户房屋原系王永梁承租的公房。2000年7月28日毕冰作为乙方，王永梁作为甲方签订协议书一份，约定：甲方将姜沟路50号22楼202号外贸抽纱厂宿舍建筑面积约70平方米个人住房，暂借给乙方居住；乙方在三本包装机械有限公司工作满五年后，经董事会研究通过后，可将甲方借给乙方的上述住房产权转让过户给乙方，但乙方要一次性付给甲方人民币10000元购买费；如乙方在三本包装机械有限公司工作不满五年，或者因工作失误发生重大责任事故，给公司造成重大经济损失等，甲方有权收回住房；乙方在三本公司工作期间，未违反上述第三条中之内容，甲方不能随意收回其住房；本协议经甲乙签字生效，有效时间为五年。该协议上有见证人签字，并加盖三本公司公章，协议载明，甲方王永梁系三本公司董事会董事长，乙方毕冰系三本公司销售副总经理。
2007年1月，王永梁与中国抽纱山东进出口公司签订《青岛市公有住房买卖合同书》，王永梁购得涉案房屋，并于2007年3月取得该房屋产权证。2015年6月，王永梁与案外人矫田中签订《青岛市存量房买卖合同》，以400000元的价格将涉案房屋转让给矫田中。2015年7月，矫田中又与案外人张希辉签订《青岛市存量房买卖合同》，以830000元的价格将该房屋转让给张希辉。在矫田中与张希辉所签订的合同中，王永梁之女王文彦代矫田中签字。
庭审中，毕冰称王永梁于1999年底将涉案房屋交付毕冰居住使用，毕冰在该房屋内一直居住至2015年6月7日，毕冰搬离涉案房屋的原因系案外人矫田中强行撬开毕冰门锁并将室内物品搬走，毕冰发现后报警，矫田中以已取得房屋产权为由要求毕冰搬出。王永梁代理人称对此不清楚，需要庭审后落实，后未将落实情况告知法院。
毕冰为证实已在三本公司工作满五年，提交如下证据：
1、三本公司工商登记信息查询结果一份，用以证明三本公司成立于2000年3月9日，毕冰作为公司创始人之一，自公司成立之初即在公司工作。王永梁对该证据真实性无异议。
2、2001年12月招用职工登记表复印件、2003年至2005年期间毕冰与三本公司签订的劳动合同复印件，用以证明毕冰已在三本公司工作满五年。王永梁、三本公司认为毕冰提交的证据均系复印件，无法证明毕冰的主张。招用职工登记表记载毕冰自1999年起即在三本公司工作，但三本公司当时尚未成立，这充分表明登记表记载内容与事实不符，不应采信；且该登记表显示2001年12月26日三本公司同意录用毕冰，合同期限是2002年1月1日开始，这充分表明毕冰系2002年1月1日起在三本公司工作的。
3、青岛市社会保险事业局市北分局出具的毕冰社保缴纳记录。经审查，该记录显示，毕冰在2001年1月至2005年6月期间的社会保险系通过三本公司进行缴纳。在此之前毕冰是通过青岛日清食品机械有限公司缴纳社会保险，缴纳至1998年3月。在此之后，自2005年7月起毕冰是通过青岛大本包装机械有限公司缴纳社会保险。王永梁认为该证据显示毕冰从三本公司缴纳社会保险不足五年，不能证明毕冰在三本公司工作满五年。
4、张国蔚、王爱宗、赵永、车德美证人证言公证书四份，四位证人在证言中均称系三本公司股东，均知晓毕冰系三本公司的原始股东之一，自该公司设立时起就为该公司工作，四位证人均认为毕冰符合房屋过户的条件。王永梁质证称，公证处是对证人证言的内容是本人书写予以公证，公证范围不包括证人证言的内容，因此证人证言的内容不应直接采信。对于张国蔚、王爱宗、赵永三人证言，根据毕冰提交的三本公司工商登记信息，该三证人是在2003年8月1日成为三本公司股东，也就是说证人对于2003年8月1日之前的事情并不清楚，其所述内容不能采信。对车德美的证人证言，根据工商登记显示其不是公司股东，毕冰也未提交证据证明其在公司任职，因此对于其证言所述内容不应采信。综上，对于证人证言所述内容应由有效证据予以证明才能采信，且证人应当到庭接受质证，否则其所述内容不能采信。
5、三本公司工商登记信息两页，证明三本公司是由青岛精艺包装机械有限公司更名而来，精艺公司是1999年6月21日登记设立的，王永梁及三本公司所述的三本公司是2000年3月9日设立与事实不符。王永梁对该证据真实性无异议，认为该证据显示2000年7月28日精艺公司更名为三本公司，本案所涉协议书也是2000年7月28日签订，王永梁成为公司股东也是同一日，在2000年7月28日之前毕冰的工作状况与本案无关，协议约定工作满五年的起算点为2000年7月28日。
6、证人陈某证言，证人陈某作证称，其于1999年8月至三本公司工作，证人去时毕冰已在三本公司工作，证人工作至2000年10月离开，三本公司未给证人交纳社会保险。王永梁质证称，该证人不能证明自己在三本公司工作过，且1999年8月份根本没有三本公司这个名称。
另查明，三本公司成立于2000年3月9日，该公司未设立董事会，王永梁系该公司执行董事、法定代表人，毕冰系该公司股东之一。
一审法院认为：2000年7月28日，毕冰、王永梁签订的协议书系双方真实意思表示，虽然协议签订时王永梁尚未取得涉案房屋的处分权，但王永梁在之后购买了涉案房屋产权，取得了对涉案房屋的处分权，故毕冰、王永梁签订的协议书应为有效。毕冰提交的证据可以证明毕冰已在三本公司工作满五年。毕冰也未发生重大责任事故给公司造成损失，王永梁应当在取得涉案房屋产权后履行协议约定，为毕冰办理涉案房屋的产权转移登记手续。王永梁未及时办理，并将房屋出售他人，违反了双方协议约定，应当向毕冰赔偿损失。鉴于毕冰、王永梁签订合同时涉案房屋系承租的公房，故损失赔偿标准不宜完全按照房屋市场价值确定，参照房屋市场价值的75%确定为宜。王永梁与矫田中签订的合同中，王永梁女儿曾代矫田中签字，故王永梁与矫田中之间的交易价格不宜作为房屋市场价值的参照。参照矫田中与张希辉的交易价格830000元，王永梁应赔偿毕冰损失622500元。毕冰要求王永梁赔偿经济损失900000元，超出部分法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：王永梁于判决生效之日起十日内赔偿毕冰损失622500元。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8103元，毕冰负担2499元，王永梁负担5604元；财产保全费5000元，由王永梁负担。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案双方争议的焦点为：1、2000年7月28日毕冰与王永梁签订的《协议书》的效力；2、王永梁应否赔偿毕冰的损失及依何种标准赔偿。
对于第一个诉争焦点，本院认为，2000年7月28日毕冰与王永梁签订的《协议书》中，王永梁为该协议的甲方，毕冰为该协议的乙方。尽管三本公司在该协议中盖章，但涉案房屋与三本公司并无关联。故，对于王永梁关于其签订协议系履行职务行为的主张，本院不予采信。该协议书系毕冰、王永梁的真实意思表示，且王永梁在此后通过公房出售取得了涉案房屋产权，因而双方合同合法有效。对于王永梁主张其合同有效期内未取得涉案房屋产权，《协议书》应为无效的问题，本院认为，该协议在所谓有效期内因王永梁未取得涉案房屋产权本身即为效力待定，直至王永梁取得涉案房屋产权该协议效力方得到补正，因此，对于王永梁关于合同无效的主张，本院亦不予采信。
对于第二个诉争焦点，本院认为，依据双方协议的约定，毕冰在三本公司工作满五年，经董事会研究通过，即应将涉案房屋过户至毕冰名下。根据毕冰一审提交的证据可以证实其在三本公司工作已满五年，而三本公司本身并无董事会，三本公司亦无证据证明毕冰在工作期间发生过重大责任事故或给公司造成损失。因此，王永梁应履行协议约定，为毕冰办理涉案房屋的产权转移登记手续。但王永梁不仅未履行协议约定，还将涉案房屋另行转让他人，致使毕冰与王永梁之间的协议无法继续履行，王永梁的行为系违约行为，王永梁应当赔偿由此给毕冰造成的损失。考虑到毕冰与王永梁签订合同时涉案房屋系承租的公房，原审通过自由裁量以房屋市场价值的75%来确定毕冰的损失，并无不当。
至于毕冰主张的诉讼费问题，因其系对一审未获支持的部分提起上诉，根据国务院《诉讼费用交纳办法》，应当根据其请求的标的额收取案件受理费，故其应预交的上诉费用为4412.5元。对于多收取的3690.5元，应当予以退还。
综上，两上诉人的上诉理由均不成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12515.5元，由上诉人毕冰负担4412.5元，由上诉人王永梁负担8103元。
本判决为终审判决。
审判长 马 喆
审判员 杨保国
审判员 龙 骞
二〇一七年八月十四日
书记员 庞连捷
书记员 王庆光