江苏省连云港市中级人民法院
行 政 判 决 书
(2016)苏07行终373号
上诉人（原审原告）陶彩萍，女，1964年6月7日生，汉族，无固定职业，住连云港市连云区。
委托代理人朱琰，江苏明亮律师事务所律师。
委托代理人李玉龙，江苏明智达律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）沈浩然（曾用名沈士毕），男，1963年4月27日生，汉族，住海南省五指山市。
被上诉人（原审被告）连云港市国土资源局（原系连云港市住房保障和房产管理局），住所地在连云港市海州区朝阳中路21号。
法定代表人孔令泰，该局局长。
委托代理人王东京，连云港市住房保障和房产管理局事业发展科副科长。
被上诉人（原审第三人）张毅，男，1978年8月28日生，汉族，住连云港市经济技术开发区。
被上诉人（原审第三人）单景伟（张毅妻子），1986年7月7日生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审第三人）连云港强华房地产开发有限公司，住所地在连云港市赣榆区青口镇文化路28号。
被上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司连云港分行，住所地在连云港市海州区海昌北路49号。
法定代表人张凯军，该行行长。
委托代理人郑吉强、朱健，该行员工。
上诉人陶彩萍、沈浩然与被上诉人连云港市国土资源局（以下简称市国土局）（原系连云港市住房保障和房产管理局，以下简称市住房局）、张毅、单景伟、沈浩然、连云港强华房地产开发有限公司（以下简称强华公司）、中国建设银行股份有限公司连云港分行（以下简称建行连云港分行）房屋登记一案，不服连云港市连云区人民法院（2015）港行初字第00140号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，涉案房屋位于连云港市××区××路××单元××室，系第三人强华公司开发建设，强华公司将其冲抵第三人沈浩然工程款。2002年，沈浩然与其表妹陶彩萍口头协议将涉案房屋转让与陶彩萍。同年3月26日，陶彩萍与强华公司签订商品房买卖合同，合同中约定强华公司以101700元价格将涉案房屋出售与陶彩萍，并向其出具收据，收据中载明收款方式为转账。陶彩萍未实际支付该房款与强华公司。该商品房买卖合同一直由沈浩然持有。同年8月，强华公司将涉案房屋交付陶彩萍，并签订了业主公约、装修合约，陶彩萍向强华公司缴纳装修保证金500元、垃圾处理费100元。同年，陶彩萍装修涉案房屋后，居住至今。2005年1月5日，陶彩萍缴纳了强华公司为连云港市物业管理中心代收的维修基金2954元。2009年4月28日，第三人沈浩然与强华公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同，强华公司以242248元的价格将涉案房屋出售与沈浩然，合同载明交付期限为同年5月3日。
2009年5月8日，沈浩然向市房管局申请房屋登记，并提交了连云港市房屋所有权登记申请表、强华公司与沈浩然商品房买卖合同、No0029030中华人民共和国契税完税证、建筑业统一发票、连云港房产分户图、沈浩然身份信息等材料。市房管局审查后于同日为沈浩然办理了房屋登记，并颁发了连房权证连字第××号房屋所有权证。陶彩萍发现市房管局将涉案房屋登记在沈浩然名下后，向连云港市公安局连云分局报案，该局于2009年8月26日作出连云公刑立字[2009]212号立案决定书，决定对陶彩萍被诈骗案立案侦查。该局在侦查中对沈浩然、张毅、强华公司负责人孙建华、韩莲、邵宝金、石荣宗等人进行了询问，并作了询问笔录。
2009年11月3日，沈浩然经公证委托石荣宗办理涉案房屋过户及相关事宜。同月10日，沈浩然（甲方）与第三人张毅、单景伟（乙方）签订房地产买卖契约，沈浩然以378144元的价格（实际价格为280000元）将涉案房屋卖与张毅、单景伟，协议中载明，乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买；双方同意于次日由甲方将涉案房屋交付乙方。同年12月30日，张毅、单景伟向市房管局申请房屋转移登记，并提交了连云港市房屋所有权登记申请表、房地产买卖契约、契税完税证、销售不动产统一发票、连房权证连字第××号房屋所有权证、海南省昌江黎族自治县公证处于2009年11月3日作出的（2009）昌证字第109号公证书、张毅、单景伟及沈浩然身份信息等材料。市房管局审查后于2010年1月7日办理了房屋转移登记，并向张毅、单景伟颁发了连房权证连字第××号房屋所有权证。同月19日，张毅、单景伟与第三人建行连云港分行签订了个人住房借款合同，并以涉案房屋作为抵押签订了房地产抵押合同。同日，双方至市房管局办理了房屋抵押登记，期限为2010年1月19日至2030年1月19日。之后，建行连云港分行按合同支付张毅、单景伟借款260000元。后因张毅、单景伟未按合同约定偿还借款，建行连云港分行诉至连云港市海州区人民法院，经该院判决后张毅、单景伟未按判决履行，建行连云港分行遂申请强制执行，该院于2015年裁定终结执行。
2010年3月3日，张毅、单景伟以陶彩萍侵占其合法取得的涉案房屋，拒不迁让为由诉至原审法院，请求判令陶彩萍迁让房屋，赔偿自2010年1月至迁让房屋为止的每月房租损失1700元，原审法院于次日受理。同年9月2日作出（2010）港民初字第0302号民事判决书，判决陶彩萍于判决生效之日起十日内搬离涉案房屋，并支付张毅、单景伟自2010年1月起至搬出涉案房屋止的房租损失，每月按800元计算。陶彩萍不服，上诉至连云港市中级人民法院，该院以原审认定事实不清为由，于同年12月13日作出（2010）连民终字第1221号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。2011年8月31日，原审法院将该案移送连云港市公安局连云分局。
原审法院另查明，2010年12月27日，连云港市地方税务局受江苏云台山律师事务所委托，对沈浩然办理房屋登记时提交市房管局的建筑业统一发票进行鉴定，鉴定结论为此发票为假发票。第三人强华公司于1992年12月24日注册成立，法定代表人为李维，该公司于2009年1月6日被吊销营业执照，至今未按照规定办理注销登记。
原审法院认为，根据《房屋登记办法》第四条的规定，市房管局作为市级人民政府设置的房屋登记机构，具有房屋转移登记、房屋抵押登记的法定职权。第三人沈浩然于2009年5月8日向市房管局申请房屋登记，并提交了房屋所有权登记申请表、强华公司与沈浩然商品房买卖合同、建筑业统一发票等材料，市房管局审查后于同日为沈浩然办理了房屋登记，并颁发了连房权证连字第××号房屋所有权证，符合《房屋登记办法》关于房屋登记的规定。原审法院确认市房管局已尽到了合理审慎的审查义务。第三人张毅、单景伟于同年12月30日，向市房管局申请房屋转移登记，并提交了连云港市房屋所有权登记申请表、房地产买卖契约、张毅、单景伟及沈浩然身份信息等材料。市房管局审查后于2010年1月7日办理了房屋转移登记，并向张毅、单景伟颁发了连房权证连字第××号房屋所有权证，符合《房屋登记办法》关于房屋转移登记的规定。
《房屋登记办法》第八十一条规定：司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒事实情况，提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。本案中第三人沈浩然在办理涉案房屋权属登记时提供了虚假发票并隐瞒权属存在争议的真实情况，根据上述规定，该房屋登记应当予以撤销，但因涉案房屋已办理转移登记至第三人张毅、单景伟名下，且第三人张毅、单景伟和建行连云港分行已就涉案房屋在市房管局处办理了抵押权登记，而对于第三人张毅、单景伟、建行连云港分行是否为善意第三人，双方存在争议，根据本案中双方提供的证据材料，尚不足以认定涉案房屋权属及张毅、单景伟、建行连云港分行为非善意第三人，判决撤销将有可能给第三人权益造成损害，据此应确认原登记行为违法。对陶彩萍要求撤销市房管局颁发的连字第××号房屋所有权证及登记行为、连字第××号房屋所有权证及登记行为的诉讼请求，不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决：一、确认连云港市住房保障和房产管理局于2009年5月8日为第三人沈浩然办理的房屋登记行为违法。二、驳回陶彩萍的其他诉讼请求。案件受理费50元，公告费800元，合计850元，由第三人沈浩然承担，因陶彩萍已预交，沈浩然于判决生效之日起十日内给付陶彩萍。
上诉人陶彩萍不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，依法改判。2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由：1、被上诉人市房管局颁发的连字第××号房屋所有权证违反法律、法规的相关规定，同时也未尽合理审慎的审查义务，请求二审法院查清事实，依法撤销连字第××号房屋所有权证。2、市房管局颁发的连字第××号房屋所有权证违反法律、法规的相关规定，同时也未尽合理审慎的审查义务，请求二审法院查清事实，依法撤销连字第××号房屋所有权证。3、本案第三人张毅夫妇是非善意取得了诉争房屋的所有权。4、建行连云港分行是非善意取得了诉争房屋的抵押权。
上诉人沈浩然不服原审判决，向本院提起上诉请求撤销原判，依法改判。理由：1、本案涉案房产是强华公司冲抵沈浩然工程款的，该房最初是上诉人的，上诉人去办理房产所有权证，合情合理，原审确认违法不当。2、张毅、单景伟取得房屋是恶意取得，其办理的房屋所有权证应当撤销。
被上诉人市国土局辩称，一、被上诉人的行为系依法行政，具有合法性，陶彩萍的诉讼请求因无事实和法律依据，依法应予驳回。2009年5月，第三人强华公司与沈浩然向被上诉人书面申请，要求将强华公司开发的位于连云区墟沟文教路9号1单元402室的房屋（丘号：05581007-8）登记至沈浩然名下，并颁发《房屋所有权证》。双方在申请同时，向被上诉人提供了《商品房买卖合同》、税票、发票、房产分户图、身份证明等文件，以证明办理房屋登记的合法性。被上诉人受理后，依据《房屋登记办法》的规定，为其办理了房屋登记并颁发L00125101号房屋所有权证。2009年12月，沈浩然与张毅、单景伟向被上诉人书面申请，要求将沈浩然名下的涉案房屋转移登记至张毅、单景伟名下，并颁发《房屋所有权证》。双方在申请同时，向被上诉人提供了《房地产买卖契约》、房屋所有权证、税票、发票、公证书、房产分户图、身份证明等文件以证明办理房屋转移登记的合法性。被上诉人受理后，依据《房屋登记办法》的规定，为其办理了房屋转移登记并颁发L00128688、X00128688G号《房屋所有权证》。二、因涉案房屋已由沈浩然名下转移登记至张毅、单景伟名下，原登记至沈浩然名下的具体行政行为已无法撤销，该诉讼请求应当依法予以驳回。三、2010年1月，张毅、单景伟与建行连云港分行达成协议，由张毅、单景伟向建行连云港分行借款26万元，以涉案房屋作为抵押担保，并向被上诉人申请办理了抵押登记。综上，被上诉人所作房屋登记之具体行为系严格依照相关法律、行政法规的依法行政行为，无违法事实存在。第三人在申请办理涉案房屋登记时向被上诉人提供的相关资料，能够证明办理房屋登记的合法性。如有当事人申报不实的情况发生，应由当事人自行承担相应的责任，与被上诉人无关。
第三人张毅、单景伟未到庭，未陈述意见，亦未提交证据。
第三人强华公司未到庭，未陈述意见，亦未提交证据。
第三人建行连云港分行述称，1、我行与张毅、单景伟签订个人住房借款合同、房地产抵押合同，对双方权利义务进行了明确的约定，并依法办理抵押登记手续，我行依照约定履行了发放贷款义务。2、张毅、单景伟房屋所有权证书是真实有效的。房屋登记不管是否有瑕疵，我行都是善意第三人，抵押权应当受到法律保护。我行不承担本案的任何费用。
原审审理期间，原审被告提交了以下证据、依据：第一组证据：证据1.连云港市房屋所有权登记申请表。证据2.强华公司与沈浩然商品房买卖合同。证据3.No0029030中华人民共和国契税完税证。证据4.建筑业统一发票。证据5.连云港房产分户图。证据6.沈浩然身份信息。证据7.L00125101号房屋所有权证存根。以上证据证明被上诉人依据沈浩然的申请，作出的房屋登记行为，程序合法、要件齐全。
第二组证据：证据8.连云港市房屋所有权登记申请表。证据9.房地产买卖契约。证据10.张毅、单景伟中华人民共和国契税完税证。证据11.张毅、单景伟销售不动产统一发票。证据12.连云港房产分户图。证据13.连房权证连字第××号房屋所有权证。证据14.海南省昌江黎族自治县公证处于2009年11月3日作出的（2009）昌证字第109号公证书。证据15.张毅、单景伟及沈浩然身份信息。证据16.连房权证连字××号房屋所有权证存根。以上证据证明被上诉人依据张毅、单景伟及沈浩然的申请，为其办理房屋转移登记行为，要件齐全，程序合法。依据：《房屋登记办法》
原审原告陶彩萍向原审法院提交如下证据：
证据1.陶彩萍与强华公司签订商品房买卖合同、强华公司记账凭证和收据两份（该证据系原告从公安机关复印件）。
证明：1.原告于2002年3月26日从强华公司购得涉案房屋，并于当天交清全部购房款。2.合同上强华公司的印章是经过工商登记的印章，样式为椭圆形。
证据2.陶彩萍与强华公司的交房协议及业主公约、装修合约。
证明强华公司于2002年8月向原告交付涉案房屋。
证据3.装修保证金、垃圾处理费收据。
证明原告于2002年8月缴纳装修保证金500元，垃圾处理费100元，并于当月开始装修。
证据4.维修基金收据及连云港市物业管理中心出具的证明。
证明强华公司于2005年1月5日向原告代收维修基金2954元，且强华公司已将该维修基金缴纳到连云港市物业管理中心。
证据5.沈浩然承诺及陶彩萍的手机短信二条。
证明沈浩然曾数次向原告承诺要将诉争房屋的房产证短期内办到陶彩萍名下。
证据6.有关韩莲的调查笔录一份。
证明1.2002年秋，原告已交付沈浩然至少8万元的购房款。2.当时购房抵债房的惯例是房款给付受抵债人，出具房款收据的不是受抵债人，而是强华公司。
以上证据证明原告是诉争房屋的实际所有人，并居住至今。
证据7.沈浩然与强华公司签订的《商品房买卖合同》、江苏省连云港工商行政管理局企业吊销后未注销资料查询表、强华公司年检报告书首页。
证明1.强华公司工商登记的终止日期是2007年12月23日，于2009年1月6日被工商部门吊销营业执照，已无商品房营销资质，不具有申请商品房登记的主体资格。2.强华公司工商登记的印章样式为椭圆形。3.强华公司使用假印章（正圆形）与沈浩然于2009年4月28日虚构房号，虚签《商品房买卖合同》，且该合同不具有合法性、真实性。
证据8.沈浩然的房屋所有权证登记申请表、L00125101号房屋所有权证存根、No0029030中华人民共和国契税完税证、建筑业统一发票、连云港市地方税务局出具的发票鉴定报告书。
证明1.沈浩然伪造购房款发票，隐瞒客观事实，且未支付任何价款，申请骗得证号为L00125101的涉案房屋的所有权证。2.沈浩然向房管所提出涉案房屋虚假地址，房屋所有权证存根房屋地址和契税完税证的房屋地址不一致。3.完税凭证上所载的房屋价款和购房发票、商品房买卖合同所载的房屋价款不一致。
证据7、证据8证明：1.被告未尽到一般的审慎义务，存在明显的过错。2.被告核发的L00125101号房屋所有权证的主要证据不足。3.被告核发房屋所有权证违反法定程序即仅沈浩然一方的申请，依相关法律规定应由买卖双方申请。4.沈浩然明知强华公司无处分权，强华公司也明知房屋已被原告购得并实际使用，但双方恶意串通签订《商品房买卖合同》。5.沈浩然申报不实，被告依法有权注销其房产证。
证据9.海南省昌江黎族自治县公证处于2009年11月3日作出的（2009）昌证字第109号公证书、沈浩然委托书和行政起诉状一份。
证据10.沈浩然代理人与张毅、单景伟的《房地产买卖契约》，张毅、单景伟的房屋所有权登记申请表、L00128688房屋所有权证存根、销售不动产统一发票、契税完税证、《房地产评估报告》。
证据11.连云港市公安局连云分局墟沟派出所分别于2009年12月3日、2010年6月1日出具的证明、2010年5月28日西园社区委员会、墟沟派出所共同出具的证明一份。
证据12.沈浩然的代理人石荣宗出具的《情况说明》。
证据13.录音光盘一张（附录音笔录）。
证据14.连云港市公安局连云分局连云公刑立字（2009）212号立案决定书。
证据15.连云港市连云区人民法院（2010）港民初字第0302号民事判决书、连云港市中级人民法院（2010）连民终字第1221号民事裁定书。
证明张毅以涉案的房产证为依据，要求原告搬离涉案房屋，尽管一审法院予以支持，但是二审法院以事实不清为由发回重审。
证据9-证据15证明：1.被告核发的L00128688号房屋所有权证的主要证据不足。2.被告核发的L00125101号房屋所有权证违法法定程序即转移登记共有房产，应由共有人共同申请。3.张毅非善意取得诉争房屋。4.张毅以明显不合理的低价购买房屋。5.张毅申报不实，被告依法有权注销其房产证。
证据16.异议登记申请书及邮寄回执。
证明涉案房屋目前处于异议登记状态。
证据17.第三人沈浩然2015年4月12日出具的证明。
证明张毅在购买涉案房屋未付房款，也未到涉案房屋查看，张毅知道原告一直居住在房里。沈浩然委托书、公证书的地址与房产证的地址不符，委托书和公证书不能作为房屋过户的依据。
证据18.连云港市海州区人民法院（2015）海执字第1126-2号执行裁定书。
证明建行连云港分行申请执行张毅、单景伟的借款合同纠纷一案，已经被法院裁定终结执行。
证据19.公安机关对张毅、石荣宗、韩莲、邵宝金、孙建华的讯问笔录（原告申请法院调取）。
张毅、石荣宗、邵宝金的笔录证明张毅以28万元的价格购买涉案房屋，在购买之前已经知晓房屋有纠纷，未去查看房屋；对其他内容不予认可。韩莲笔录证明涉案房屋由原告购得。孙建华的笔录证明原告与强华公司之间签订过买卖合同。房屋的产权是被沈浩然骗走的，原告持有的原件应当在沈浩然手中。
原审第三人张毅、单景伟、沈浩然、建行连云港分行未向原审法院提交证据。
上诉人提起上诉后，原审法院已将上述证据和依据随卷移送本院。本院经审查，原审法院对证据的认证意见正确，本院依法予以确认。
根据确认的证据，本院二审认定的案件事实与原审认定事实相同。
本院另查明，自2016年5月3日起，市区各类不动产登记业务统一由连云港市不动产登记中心负责。原涉及房屋登记的职责调整归连云港市不动产登记中心行使。连云港市不动产登记中心为市国土局所属事业单位。鉴于此，本院依法变更本案原审被告为市国土局。
本院认为，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。依据《房屋登记办法》的规定，原审被告依法赋有对辖区内房屋进行登记的法定职权。被上诉人依据沈浩然和强华公司的申请及其提供的《商品房买卖合同》、税票、发票、房产分户图、身份证明等文件材料，为沈浩然办理了房屋登记并颁发连字第××号房屋所有权证。后沈浩然将该房屋买卖给原审第三人张毅、单景伟，原审第三人持双方的买卖合同申请房屋转移登记，也按规定提供了书面申请及《房地产买卖契约》、房屋所有权证、税票、发票、公证书、房产分户图、身份证明等文件材料，被上诉人为第三人张毅、单景伟办理了房屋转移登记并颁发连字××号房屋所有权证。被上诉人在上述履职过程中，依据《房屋登记办法》中房屋登记的相关规定，履行了相应的审查义务，可以认定其已尽合理审慎的审查义务。
依据《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒事实情况，提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”本案中沈浩然在办理涉案房屋权属登记时提供了虚假发票并隐瞒权属存在争议的真实情况，根据上述规定，该房屋登记应当予以撤销，但因涉案房屋已办理转移登记至第三人张毅、单景伟名下，且第三人张毅、单景伟和建行连云港分行已就涉案房屋在市房管局办理了抵押权登记，而对于第三人张毅、单景伟、建行连云港分行是否为善意第三人，双方存在争议，判决撤销将有可能给第三人权益造成损害，据此原审法院确认原登记行为违法并无不当。上诉人陶彩萍以及上诉人沈浩然的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人陶彩萍、沈浩然的上诉请求及理由依法不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陶彩萍、沈浩然各负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 宋建霞
审判员 戴立国
审判员 周文元
二〇一七年十一月十七日
书记员 李昕格
法律条文附录
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；