四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终1856号
上诉人（一审被告)：林建飞，男，1984年2月17日出生，汉族，住杭州市滨江区。
上诉人（一审被告)：袁丽美，女，1984年9月19日出生，汉族，住杭州市下城区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：潘琼华，浙江泰杭律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：陈燕青，浙江泰杭律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：周伟，男，1963年7月1日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托诉讼代理人：韩伟，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许涛，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。
原审被告：谭宜，男，1971年2月6日出生，汉族，住杭州市上城区。
委托诉讼代理人：付敬德，重庆王华律师事务所律师。
原审被告：盛吉红，女，1974年3月21日出生，汉族，住杭州市上城区。
委托诉讼代理人：付敬德，重庆王华律师事务所律师。
上诉人林建飞、袁丽美因与被上诉人周伟、原审被告谭宜、盛吉红申请执行人执行异议之诉一案，不服成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初2842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人林建飞、袁丽美上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，依法改判停止对案涉房屋的执行，并解除对该不动产的查封措施；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定错误。1.在法院查封之前，上诉人就已通过房产中介公司向出让人谭宜、盛吉红出具转账支票且相关银行已实际向出让人支付了该支票票面中载明的金额；2.在谭宜、盛吉红收到房屋首付款之后且法院查封之前，谭宜、盛吉红已将该房屋交付给上诉人，并办理了物业交割手续，之后上诉人居住其中。
被上诉人周伟辩称，上诉人的上诉理由不成立，应当维持原判。
原审被告谭宜、盛吉红辩称，上诉人与原审被告所签订的买卖合同是真实的，不能执行诉争房屋。
周伟向一审法院起诉请求：1.判令准许对位于浙江省杭州市江干区的执行标的物予以执行；2.由林建飞、袁丽美、谭宜、盛吉红承担本案的诉讼费用。
一审法院经审理查明，2014年8月20日，林建飞、袁丽美作为买方，谭宜、盛吉红作为卖方签订《杭州市房屋转让合同》，约定：林建飞、袁丽美购买谭宜、盛吉红位于杭州市江干区房屋（建筑面积107.56平方米，所有权证号：杭房权证江移字第××号、09××19号）；房屋转让总价为1510000元；双方同意委托杭州银行股份有限公司官巷口支行（75×××65）账号对交易资金进行监管支付；付款方式为贷款付款，林建飞、袁丽美于2014年8月30日前支付首期款453000元至双方约定的第三方监管账户；余款1057000元，林建飞、袁丽美申请银行贷款，须于2014年8月30日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料；银行贷款1057000元发放至双方约定的第三方监管账户，双方同意在合同签订时从转让总价款中预留1057000元，作为交房保证金，此款在谭宜、盛吉红实际交付房屋及完成房屋权属转移登记时进行结算；交房方式为银行放贷后2个工作日内将房屋交付林建飞、袁丽美；双方同意于2015年3月6日前，向房屋登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同载明，双方房屋转让合同的居间人为浙江原创房地产顾问有限公司（简称原创公司）。同日，林建飞、袁丽美与谭宜、盛吉红签订《房屋转让补充合同》，约定：房屋在交易过程和产权过户中所产生的交易税费及委托代理费由林建飞、袁丽美承担；林建飞、袁丽美将购房首付款打入双方约定的代理方银行监管账户，林建飞、袁丽美同意谭宜、盛吉红拿到首付款后，用此首付款偿还该房屋剩余贷款，此首付款不得用于其他用途。双方同意，待钱款到账、双方资料齐全且林建飞、袁丽美办理银行按揭申请手续后7个工作日内划付给谭宜、盛吉红。
2014年，林建飞、袁丽美、谭宜、盛吉红与原创公司签订《委托代理合同》，约定林建飞、袁丽美与谭宜、盛吉红共同委托原创公司办理房屋过户事宜，林建飞、袁丽美与谭宜、盛吉红于签订房屋转让合同3天内支付中介服务费用各10000元，原创公司预先代收谭宜、盛吉红交易税费26259元，预先收取林建飞、袁丽美交易税费324元。
2014年9月2日，袁丽美通过招商银行向原创公司（账号：75×××65）支付上述房屋首付款453000元。
另查明，2015年1月12日，一审法院受理周伟与谭宜、盛吉红民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，周伟向一审法院提出财产保全申请，申请对谭宜、盛吉红所有的位于杭州市江干区房屋予以查封。2015年1月13日，一审法院作出（2015）锦江民保字第79号民事裁定，裁定对上述房屋予以查封。2015年5月15日，一审法院作出（2015）锦江民初字第1016号民事判决，判决谭宜、盛吉红返还周伟借款190万元，并支付资金占用利息。该判决发生法律效力后，周伟向一审法院申请执行。2016年11月22日，一审法院作出（2015）锦江执字第1360－2号执行裁定，对上述房屋继续予以查封。在执行过程中，林建飞、袁丽美向一审法院提出执行异议，请求解除对浙江省杭州市魅力之城x幢x单元x室房屋的查封。2017年3月16日，一审法院作出（2017）川0104执异5号民事裁定，裁定中止对浙江省杭州市江干区的执行。周伟在法定期间内提起本案诉讼。
林建飞、袁丽美当庭表示，可将剩余房款按照法院要求交付执行。
一审法院认定上述事实，主要采信了双方当事人的当庭陈述及林建飞、袁丽美提交的《杭州市房屋转让合同》、《房屋转让补充合同》、《委托代理合同》、转账凭证及周伟提交的一审法院（2015）锦江民保字第79号民事裁定书、（2015）锦江民初字第1016号民事判决书、（2015）锦江执字第1360－2号执行裁定书、（2017）川0104执异5号民事裁定书等证据。
一审法院认为，关于双方争议的谭宜、盛吉红是否已向林建飞、袁丽美交付案涉房屋的问题。对此，林建飞、袁丽美向一审法院提交了2014年8月20日《房屋交接单》，但该《房屋交接单》既无房屋交付日期，也无谭宜、盛吉红与林建飞、袁丽美的双方签字，故一审法院不予确认。林建飞、袁丽美称，谭宜、盛吉红于签订合同当日即2014年8月20日将房屋交付林建飞、袁丽美，既未提供有效证据予以证明，也与双方签订的《房屋转让合同》中关于交房方式为银行放贷后2个工作日内将房屋交付的约定不符，故一审法院对林建飞、袁丽美主张的该事实不予认定。
关于原创公司是否通过银行监管账户将案涉房屋首付款向谭宜、盛吉红支付的问题。因林建飞、袁丽美未提交原创公司向谭宜、盛吉红支付首付款的转账凭证，也未提交谭宜、盛吉红确认收到林建飞、袁丽美首付款的收据，故一审法院确认无证据证明原创公司已通过银行监管账户将案涉房屋首付款向谭宜、盛吉红支付。
本案争议的焦点是周伟能否申请对案涉房屋予以执行。一审法院认为，案涉房屋登记在被执行人谭宜、盛吉红名下，在一审法院对案涉房屋查封之前，林建飞、袁丽美与谭宜、盛吉红签订合法有效的书面房屋买卖合同，林建飞、袁丽美已按约定向第三方监管账户支付案涉房屋的首付款，林建飞、袁丽美当庭表示，可将剩余房款按照法院要求交付执行。但因林建飞、袁丽美未提供有效证据证明在本院查封之前，其已合法占有案涉房屋，且已通过第三方监管账户将案涉房屋首付款向谭宜、盛吉红实际支付，故林建飞、袁丽美请求解除案涉房屋的查封，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的阻却执行的情形。综上，一审法院认为，林建飞、袁丽美作为案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，周伟要求对案涉房屋继续予以执行，一审法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决：准许对位于浙江省杭州市江干区的房屋执行。本案案件受理费7300元，由林建飞、袁丽美、谭宜、盛吉红承担。
二审中，为证明其上诉主张，上诉人向本院提交了以下证据：1.原创公司的转账凭证，拟证明原创公司已向一审被告谭宜支付了首付款；2.支付宝转款凭证，拟证明上诉人在入住后缴纳燃气费、电费等相关费用的事实；3、电信公司提供的客户登记单，拟证明上诉人在2015年已经安装电信宽带的事实；4.杭州公众文化科技有限公司与原创公司出具的《证明》拟证明两家公司所签署的合同系同一个买卖，只是对该买卖在居间过程中的分工不同而已。被上诉人周伟以及原审被告谭宜、盛吉红发表了质证意见。本院经审查认为，前述证据的真实性、合法性本院予以认可，但对其关联性以及能否达到排除执行的证明目的，本院将予以综合认定。
各方当事人对一审法院经审理查明的事实均无异议，本院对一审法院审理查明的事实予以确认。另查明，诉争房屋上设立有抵押登记，抵押权人为招商银行股份有限公司杭州天城路支行。上诉人于二审中陈述，上诉人购买房屋后，必须要将原告的抵押贷款归还，解除抵押后才能变更产权登记。因为谭宜、盛吉红没有钱还银行，所以一直拖着，后来被法院查封，目前抵押登记信息还在。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，买受人若要排除执行，前述四个条件应当同时满足。
本案中，虽然其在人民法院查封之前签订了合法有效的房屋买卖合同，同时根据其二审提交的证据能在一定程度上证明其在占有使用诉争房屋，并按照合同约定支付了相应价款，但在林建飞、袁丽美向谭宜、盛吉红购买诉争房屋之时，招商银行股份有限公司杭州天城路支行就已对诉争房屋享有抵押权，且该抵押权至今存在。二上诉人对因诉争房屋设定有他人的抵押权登记导致房屋买卖合同签订后，不能立即办理过户登记的后果与风险应充分了解，因此，林建飞、袁丽美对诉争房屋至今未办理过户登记具有过错，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。故二上诉人的主张并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能排除对诉争房屋的执行，一审法院准许对诉争房屋的执行符合法律规定，本院予以维持。
综上所述，上诉人林建飞、袁丽美的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人林建飞、袁丽美负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛玉洲
审判员 黄小华
审判员 邓凌志
二〇一八年三月二十八日
书记员 杨春容
速录书记员郑贵芬