新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)兵1202民初65号
原告：李桂琴，女，1969年6月1日出生，住新疆哈密市。
被告：哈密春天房地产开发有限公司，住所地新疆哈密市大营房37栋3单元302室。统一社会信用代码91652200595934856E。
法定代表人：金辉，经理。
委托诉讼代理人：马超军，男，1979年11月8日出生，系该公司办公室主任，住新疆哈密市。代理权限特别授权。
原告李桂琴与被告哈密春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李桂琴、被告春天公司的委托诉讼代理人马超军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李桂琴向本院提出诉讼请求：1、请求被告退还原告剩余房款319780元。2、请求被告向原告支付违约金66173元。3、请求被告向原告支付购房款的利息费用（从2014年2月21日至判决之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、请求依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；5、本案诉讼费、送达费由被告承担。事实和理由:2014年2月21日，原告李桂琴与被告春天公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将红星国际城16幢2单元1002号房以426374元的价格卖给原告，并约定交房日期为2015年10月30日。2014年2月21日，原告向被告一次性交清了全部房款，被告却未按期交工。2016年3月25日，原被告双方达成了《退房协议》，约定被告于2016年6月30日前退还原告全部房款及10％的违约金。此后被告仍未按约定退还购房款及违约金，2016年8月30日，原被告双方在农十三师城管委和房产局协调下签署了《抵押协议》，协议约定被告若在2016年9月至12月，每月30日前未按时足额退回剩余房款，被告愿意以红星国际城X期X号楼X单元X号房屋作抵押，原告有权向法院提起诉讼依法拍卖、变卖抵押物，但被告自2016年9月30日退款106594元后再未向原告退还剩余房款，后原告多次向被告催要房款及违约金，被告一直置之不理，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
被告春天公司辩称，原告提出的尚未退还的房款数额是正确的。原告主张的违约金和利息，被告方认为属于重复计算。对原告要求的利息，应当按照剩余未退房款为基数，银行活期存款利率计息。
在庭审中，原告李桂琴向本院提交以下证据，用于证实自己的诉讼请求：
1、《商品房买卖合同》1份，证明2014年2月21日原告购买了被告位于红星国际城1期16栋2单元1002室的房屋，总价款426374元，约定2015年10月30日交房的事实。经质证，被告春天公司对该证据无异议。
2、退房协议1份，证明2016年3月25日经双方协商，被告同意于2016年6月30日前退还全部房款及违约金的事实；经质证，被告春天公司对该证据无异议。
3、抵押协议1份，证明2016年8月30日原被告在大营房城管委和房产局的调解下达成协议，被告将抵押协议中载明的一套房屋抵押给原告的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议。
4、他项权证复印件1份，证明被告给原告抵押的房屋已登记备案的事实；经质证，被告春天公司对该证据无异议。
5、退款确认单1张，证明被告春天公司于2016年9月30日给原告退款106594元的事实；经质证，被告对该证据无异议。
6、转账支票1张，退款确认单1张，证明被告开具空头支票，且银行无法承兑的事实。经质证，被告春天公司对该证据无异议。
在庭审中，被告春天公司未向本院提交证据。
本院经审理认定事实如下：2014年2月21日，原告李桂琴与被告春天公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告李桂琴购买被告春天公司开发的位于哈密市迎宾路红星国际城小区的16号楼2单元1002号房，面积为130.28平方米，房屋总价为426374元，并约定于2015年10月30日前交房。合同签订后，原告李桂琴于2014年2月21日一次性交纳了房款426374元。后由于该房屋一直未完工，2016年3月25日，原告李桂琴作为乙方与被告春天公司签订了一份《退房协议》，该协议书约定：1、双方自愿解除2014年2月21日签署的《商品房买卖合同》；……3、退款方式：甲方于2016年6月30日前将乙方交纳的购房款426374元及10％的违约金42637.40元全部退还，如逾期未能退还的，按照合同约定每日按购房款的0.3‰向乙方支付违约金；……。退房协议签订后，被告未按该协议向原告退还房款及违约金。
2016年8月30日，原被告双方在十三师大营房城管委的见证下签订了一份《抵押协议》，该抵押协议约定：甲方（李桂琴）购买了乙方（春天公司）开发的红星国际城一期16号楼2单元1002室的房屋，按照购房合同约定在2015年10月30日前交房，未能如期交房且延期已超过60日，依据购房合同责任认定，乙方违约同意退房，乙方退还甲方购房款426374元，违约金66173元，房款426374元双方约定乙方自2016年9月28日起至2016年12月30日止，每月30日前分四次每次退还剩余房款的25％到丙方（十三师大营房城管委）的账号中，违约金于2016年12月30日前一次性退还到丙方指定的账号中。为保证此协议的履行，乙方愿意以其所有的红星国际城未卖出无抵押房屋作为抵押物抵押给甲方，为明确双方权利义务，经甲乙双方协商一致，特订立本协议，丙方见证。一、抵押物：红星国际城X期X楼X单元X号房屋，总房款480082元；二、抵押物由房管局出具抵押物相关手续，证明抵押物手续合法；三、乙方在2016年9月至12月，每月30日前未按时足额退回剩余房款，甲方有权向法院提起诉讼依法拍卖、变卖乙方抵押物，并以所得价款优先受偿。四、甲方在2016年12月30日，乙方最后一笔退房款和全部违约金到达丙方指定账户后，配合乙方办理撤销备案及退房手续，手续办完，丙方才可允许甲方提取账户资金。五、乙方不得拿抵押物再次作为其他用途。……七、本协议签订后，原甲乙双方签订的红星国际城一期16号楼2单元1002号房屋《退房协议书》作废，如乙方提前退完剩余房款，此协议提前终止，甲方有权把抵押物另作他用。八、乙方不得以交房为理由拒绝退还所剩房款。协议签订后，双方到新疆生产建设兵团第十三师房产管理局办理了《房屋他项权证》。
2016年9月30日，被告春天公司向原告李桂琴退回了房款106594元。2016年10月31日，原被告共同签署一份《红星国际城项目退款确认单》，确认被告向原告退款106594元。但原告李桂琴于2016年11月7日在承兑被告开具的转账支票时，因被告的账户被查封，未能将该款兑现。为此，原告李桂琴向本院提出诉讼，请求判令：1、被告退还原告剩余房款319780元；2、被告向原告支付违约金66173元；3、被告向原告支付购房款的利息费用（从2014年2月21日至判决之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、依法处置被告抵押房屋，所得款项优先偿还原告上述款项；5、本案诉讼费、送达费由被告承担。上述事实，有双方当事人的陈述、原告提交的《商品房买卖合同》、《退房协议》、《承诺书》、《抵押协议书》、《退款确认单》等证据证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原被告双方经协商一致，达成了一份《商品房买卖合同》，约定由原告李桂琴购买被告春天公司开发的房屋，该合同是双方当事人真实意思的表示，本院予以确认。在该协议的履行过程中，因被告春天公司未能按期交房，经双方协商，达成了一份《退房协议》，该协议是双方当事人在自愿协商一致下达成的，其内容并不违反有关法律及行政法规之规定，本院予以确认。该协议中明确约定了被告应退还原告的数额，后被告未按期退款，双方又签订了一份《抵押协议》，该协议对被告未退还房款明确载明为426374元，后被告在抵押协议签订后退款106594元，现尚有319780元未退还，对原告要求被告退还房款319780元的诉讼请求，本院予以支持。对原告方要求被告支付违约金66173元的诉讼请求，因双方签订的《抵押协议》明确约定，被告承担违约金66173元，且该违约金的计算并未超过法律规定，对原告该请求本院予以支持。对原告要求被告承担购房款利息（自2014年2月21日起至判决之日止，按中国人民银行同期贷款年利率5.3％计息）的诉讼请求，因双方在抵押合同中明确约定了退款的时间、金额、违约金……，根据法律规定，被告未按期退款，应当承担自逾期之日期间的利息，即协议约定的2016年9月30日至2016年12月30日，每月支付剩余房款的25％，被告仅于2016年9月30日按协议约定退款106574元，剩余房款再未退还，对未退还的房款应自逾期之日起承担利息，利率应当按中国人民银行公布的同期贷款基准年利率4.75％计息，对原告该请求本院予以部分支持。对原告要求依法处置被告的抵押房屋，所得款项优先清偿欠款的诉讼请求，因原被告双方签订了抵押协议，办理了《房屋他项权证》，并明确约定在被告未能足额退款时，原告有权向法院申请处置抵押物，对原告该请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条第（一）款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告哈密春天房地产开发有限公司退还原告李桂琴房款319780元及相关利息（自2016年10月31日起至本判决确定给付之日止，按本金106594元，年利率4.75％计息；自2016年12月1日起至本判决确定给付之日止，按本金106594元，年利率4.75％计息；自2016年12月31日起至本判决确定给付之日止，按本金106592元，年利率4.75％计息），于本判决生效后十日内付清；
二、被告哈密春天房地产开发有限公司承担违约金66173元，于本判决生效后十日内向原告李桂琴付清；
三、如被告未能在本院限定的期限内履行以上义务的，则原告李桂琴有权要求对被告哈密春天房地产开发有限公司所有的位于红星国际城X期X号楼X单元X室房屋采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告李桂琴对变价后的所得价款在房款319780元及相关利息、违约金66173元的范围内优先受偿；
四、驳回原告李桂琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7089元，由被告哈密春天房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。
当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 闫瑞鹏
代理审判员 寇 雯
代理审判员 张继华
二〇一七年四月二十一日
书 记 员 马靖钊