四川省巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1902民初2911号
原告：巴中汇鑫发展有限公司（以下简称“汇鑫公司”）。
法定代表人：孙国荣，该公司董事长。
委托代理人：朱晓光，四川砝鼎律师事务所律师。
被告：李东平，男，生于1978年，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区。
委托（特别授权）代理人：陈泓辉，男，生于1971年，汉族，大学文化，巴中市民营经济维权中心工作人员，住巴中市巴州区。
原告巴中汇鑫发展有限公司与被告李东平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告汇鑫公司的委托代理人马绍金，被告李东平的委托代理人陈泓辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汇鑫公司诉称：从巴中市巴州区农技中心（以下简称：巴州区农技中心）承租了位于巴中市巴州区门市（房屋产权证编号：房权证巴州南字第××号，建筑面积：38.5平方米），用于经营宏达钢木家具。2011年9月14日，巴州区人民政府办公室以[2011]56号批复巴州区国资办：将划转到区国资办的包括涉案门市在内的企业改制作为实收资本注入到原告汇鑫公司，原告汇鑫公司据此取得前述门市经营管理权。2012年9月20日，包括前述门市在内的南池地段纳入巴州区政府棚户区改造项目。鉴于实施该项目需要一定时间，2014年5月21日，贵方通过协商方式达成如下协议：原告将案涉门市租赁给被告，租期二年，自2014年5月21日起至216年5月21日止第一年租金30000元，第二年租金上涨13%，既33900元。被告于2015年5月4日缴纳第一年度租金，拒绝缴纳下余年度租金，也拒不搬离涉案门市。虽经原告多次催收，但被告置之不理。为维护原告合法权益，诉至法院请求：1、判令被告立即腾空并搬离原告所有的、位于巴中市巴州区门市（房屋产权证编号：房权证巴州南字第××号，建筑面积：38.5平方米）。庭审中，原告还主张解除其与被告口头达成的租赁合同。2、判令被告支付欠付原告的租金33900元，并以33900元/年的标准，支付2016年5月21日至实际腾空搬离涉案房屋之日止的房屋占用费。3、案件受理费由被告承担。
被告李东平辩称：一、巴中汇鑫发展有限公司不是本案适格原告。1、巴中汇鑫发展有限公司不是与我的《房屋租赁合同》相对人。包含我在内的共计8家，均系南池家居门市经营户。我们均承租的巴州区农技中心房屋，从事小家具销售。巴州区农技中心与我们这些经营户，均签订了《租房协议》，签约时间分别从2009年至2011年开始不等。2、机构改革后，巴州区农技中心隶属农业局。其资产，也一并由农业局统筹。3、巴中汇鑫发展有限公司能在2015年预收我们的房租，系事出有因。当时，不仅有拆迁公司的“特别助手”，还有自称是“政府职能部门”的公职人员。迫于淫威，只好暂时屈从。每户预交3万至5万不等的房租。4、预交房租后，经了解才知道“巴中汇鑫发展有限公司”不是适格的房东。我们也找过该公司退钱（预交的房租），但遭到拒绝。二、我们这些承租户，均不存在拒缴和欠缴房租的情况。1、从2009年起，才统一调整为7000元/门市/年。2、每租用年度内，我们都是先缴付房租后使用房屋。3、截止2015年，巴中汇鑫发展有限公司以房东名义来代收房租时，我们均不欠房租。由于该公司一次性要我们预付3万至5万不等的房租，后在“高压”下预付了。按平均每户3万元，每个门市7000元/年的标准，我们要到2020年才会续付房租。三、房东未尽到“房东责任”。1、由于我们所承租的房屋系公房，再加之几次机构改革后，人事变动较大，以至于无人出面履行“房东责任（义务）”。2、更由于房屋年久失修，租赁房屋存在不同程度的毁损和安全隐患（如：漏雨导致墙体基础排水不畅等）。3、基于租赁房屋系“公房”的特质，现在的情况是：房租，有单位和个人争着收取；房东责任（义务），无一人（单位）出面负责。四、因系拆迁房屋，导致承租户正常经营受阻。1、由于所承租房屋，位处拆迁区。时不时地，就被通知“拆迁”。2、基于随时可能被“拆迁”而与经营户“争利”，从而导致经营户经营利润微薄。五、汇鑫公司故意怠于行使房东权利，属于对国有资产的恶意侵害。1、汇鑫在2012年就取得了涉案房屋的物权，但其却既不向承租人告知物权所有人已发生变动的事实，也不向承租人主张房东权利。2、截止2015年6月30日，以前的房屋租金，一直仍然由原房东（巴州区农技中心）收取。六、汇鑫公司涉嫌欺诈本案被告在内的承租人。1、以现实正当的方式（虚假承诺），收取承租人的房租预付款。2、以事后反悔的直接行为，违背合同（口头）订立时的约定。3、对含本案被告承租人在内的，可期待的信赖利益，构成了实质侵害。七、被告应享有的拆迁补偿应由原告，及时转付。八、不同意原告解除合同的补充诉求。1、合同履行期未届满。2、双方当时口头约定的“租赁期间”（即：政府拆迁令到达且施工单位开始拆迁时）尚未来临。九、本案涉诉费用，应由原告汇鑫公司承担。
经审理查明，2005年，被告李东平因经营需要与巴中市巴州区农技推广中心签订了租赁合同，租期至2013年。后因案涉门市产权发生变更，被告于2014年3月22日与原告汇鑫公司达成口头协议继续承租案涉门市。
2014年4月9日，被告李东平向原告汇鑫公司交付了南池南路278号的租金5000元，并由原告出具《巴中汇鑫发展有限公司收据》，在该《收据》备注栏处批注有“（租期2014年3月22日-2014年5月21日）此门市到期无条件搬离并不向公司主张任何费用”。2015年5月7日，被告交付租金30000元，亦由原告向被告出具《巴中汇鑫发展有限公司收据》，且在该收据备注栏批注有“租期截止到2016年5月21日”。现案涉门市仍由被告占有并经营宏达钢木家具。庭审中，原告称其与被告约定第一年租金30000元，每月租金2500元，第二年租金上浮百分之十三，但无证据佐证。被告称双方口头约定租金7000元/年且对两张收据备注栏的内容均不予认可，但未提交证据佐证。
同时查明，2012年4月11日，巴中市巴州区财政局发出巴区财资【2012】09号《巴中市巴州区财政局关于划转实物资产的通知》：“区社保局等单位：根据区人民政府巴州府发[2012]15号文《关于向国有公司划转实物资产的通知》的有关要求，现将你单位占用的用于经营的资产（详见附表，面积以实际测绘为准）划转给巴中汇鑫发展有限公司。请及时办理相关手续，并进行账务调整。”原告汇鑫公司于2012年8月18日取得了巴州区南池南路278号一楼的房屋所有权证（房权证巴州南字第××号，建筑面积38.5㎡）。
2012年9月30日，巴中市巴州区人民政府发放了巴州府发[2012]45号《巴中市巴州区人民政府关于原防疫站片区改造工程项目国有土地上房屋征收的决定》：征收范围为东起南池徐家坡梯步（区委老干部局），西至南池区国土局家属院，南接南龛玉佛寺，北达南池河北路。拟保留农馨小区新建楼、中天超市南池店楼。搬迁期限：自房屋征收补偿协议签订之日起十日内完成搬迁。巴中市巴州区原防疫站片区棚户区改造项目开发建设工程指挥部分别于2015年8月27日、2015年11月19日、2016年12月14日发出向原告汇鑫发出函告，要求原告将其位于南池南路区农业局底楼门市（14个）腾空，解除租户的租赁合同，以便实施旧房拆除。
上述事实，有原、被告身份信息，原告陈述，被告答辩，《巴中市巴州区财政局关于划转实物资产的通知》，《巴中市汇鑫发展有限公司收据》，《巴中市巴州区人民政府关于原防疫站片区改造工程项目国有土地上房屋征收的决定》及庭审笔录等证据佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。
本院认为，案涉门市原由被告与巴中市巴州区农技推广中心签订了案涉门市的房屋租赁合同，后因房屋产权发生转移，原告为案涉门市的产权所有人。原合同期限届满，被告即与原告达成口头协议，继续承租案涉门市用于经营宏达钢木家具，并向原告交付了租金。由此可见，原、被告口头达成的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法、有效。据巴中市巴州区人民政府发出的巴州府发[2012]45号《巴中市巴州区人民政府关于原防疫站片区改造工程项目国有土地上房屋征收的决定》及巴中市巴州区原防疫站片区棚户区改造项目开发建设工程指挥部向原告汇鑫发出函告，原、被告若想继续履行合同，但合同目的已明显不能实现，故原告主张解除与被告口头达成的的房屋租赁协议，本院予以支持。据《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失之规定，因截止本案法庭辩论终结（2017年10月24日）被告仍占有使用案涉门市，故合同解除后，被告应将案涉门市腾空并返还给原告。
对于被告欠付租金的问题。据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条第一款：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明之规定。原告举证了其分别于2014年4月9日、2015年5月7日收取被告李东平案涉门市租金5000元、30000元的收据，在该《收据》备注栏处分别批注有“（租期2014年3月22日-2014年5月21日）此门市到期无条件搬离并不向公司主张任何费用”、“租期截止到2016年5月21日”。庭审中，被告对该两笔批注内容不予认可并表示该批注内容并非其真实意思表示，双方口头约定年租金为7000元/年。但被告又未向本院提交足以推翻该收据批注栏所载明内容的反驳证据亦未提供，故其抗辩理由不成立，本院不予采信。故对于被告已交付了2014年5月21日至2015年5月21日租金3万元的事实，本院予以确认。庭审中，原告称其与被告约定第一年租金30000元，被告亦于2015年5月7日向原告交付了租金30000元，被告虽辩称该3万元租金为预交但又未向本院举证相关证据，本院不予采信。原告称双方约定第二年租金上浮13%但未向本院举证证明，本院亦不予采信。故对于被告欠付的2015年5月21日至2016年5月21日的租金亦应按此标准计算即3万元。由于案涉门市一直由被告占有使用，原告主张被告自2016年5月21日向原告支付房屋占用费至实际腾空办理之日止，本院予以支持，但应按82.19元/天标准据实计算。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告巴中汇鑫发展有限公司与被告李东平于2014年3月22日口头达成的《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》解除后30日内，被告李东平应将租赁使用的位于巴州区南池南路×号×楼的房屋（房屋所有权证号：房权证巴州南字第××号）返还原告巴中汇鑫发展有限公司。
二、由被告李东平在本判决生效后10日内向原告巴中汇鑫发展有限公司支付欠付租金30000元。2016年5月21日起至被告李东平实际返还租赁物期间的房屋占用费按照82.19元/天计算。
三、驳回原告巴中汇鑫发展有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费640元，由被告李东平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 何知梦
人民陪审员 张丛志
人民陪审员 赖金华
二〇一七年十一月十四日
书 记 员 张鑫媛