湖南省绥宁县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)湘0527民初173号
原告周姬连（曾用名周姬余），女，1962年7月3日出生，汉族，农民。
委托代理人刘衍雄，湖南振绥律师事务所律师。
原告秦玉斌（曾用名秦裕彬），男，1953年2月21日出生，苗族，农民。
被告苏友生（曾用名苏进和），男，1949年9月29日出生，苗族，农民。
被告苏秀莲，女，1954年12月28日出生，苗族，农民。
被告苏文俊，男，1975年5月12日出生，苗族，农民，系被告苏友生、苏秀莲之子。
三被告的共同委托代理人刘任申，湖南三行律师事务所律师。
三被告的共同委托代理人陆安伟，湖南三行律师事务所律师。
原告周姬连与被告苏友生、苏秀莲所有权确认纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理。2016年7月25日，本院依法追加秦玉斌作为原告、追加苏文俊作为被告参加诉讼。2016年9月6日，本院依法适用普通程序，公开开庭对本案进行审理后，于2016年10月17日作出(2016)湘0527民初356号民事判决，判决驳回原告周姬连、秦玉斌的全部诉讼请求，案件受理费80元，由原告周姬连、秦玉斌负担。周姬连不服该判决，向邵阳市中级人民法院提出上诉。邵阳市中级人民法院审理后于2017年2月7日作出（2016）湘05民终1738号民事裁定，以原审对苏新栋与本案双方于1994年7月30日签订的《遗产契约》的性质等事实认定不清，证据不足，可能影响本案公正审理为由，裁定撤销本院作出的(2016)湘0527民初356号民事判决，将本案发回本院重新审理。本院于2017年3月7日重新立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告周姬连诉称：原告周姬连与被告苏秀莲系共奶奶的堂姐妹关系。1993年农历3月份，因两被告之子苏文俊驾驶慢慢游发生交通事故，无力赔偿受害人经济损失，被告苏秀莲之父苏新栋（已故）便向原告借钱，因当时原告无现金和存款可借，为维系亲情关系，原告便向银行贷款5000元借给叔父苏新栋。后苏新栋、两被告及苏文俊无力偿还原告借款，遂于1994年7月30日与原告就借款归还事宜达成协议，立具《遗产契约》一份，约定：苏新栋、两被告、苏文俊同意将其居住房屋中的厨房一座、猪栏屋一座、三排两间仓楼一座的所有权归原告所有以抵偿借款。协议签订后，苏新栋、两被告将上述房产交给原告使用和管理。原告靠卖小菜偿还了银行贷款本息。1994年8月17日。苏新栋及两被告将其居住房屋正屋的一半转让给村民苏进军并办理了土地变更登记手续。最近几年，两被告不断制造矛盾，以房产未过户为由欲收回已归原告所有的诉争房产。原告为维权多次向乡政府及国土部门要求处理未果。综上所述，原、被告双方就本案诉争房产已达成协议，且原告对该房产已使用并管业多年，现两被告的行为已侵害了原告的财产所有权。请求依法确认以被告苏友生名义登记的坐落于长铺子苗族乡大寨村四组上团房屋中的厨房一座、猪栏屋一座、三排两间仓楼一座的所有权归原告所有。
在庭审中，原告就起诉状中的事实与理由部分的内容变更如下：1、苏新栋于1994年7月30日与原告达成协议，立具《遗产契约》一份；2、《遗产契约》约定：苏新栋同意将其居住房屋中的厨房一座、猪栏屋一座、三排两间仓楼一座的所有权归原告周姬连所有，原告支付的4800元作为苏新栋的养老费；3、协议签订后，苏新栋将上述房产交给原告使用和管理；4、原告与苏新栋就本案诉争房产已达成协议；5、1994年8月17日，苏新栋将其居住房屋正屋的一半转让给村民苏进军并办理了土地变更登记手续，但苏新栋一直未履行协议为原告办理上述房产的过户变更登记手续；6、苏新栋是看原告孝顺、尊重他，为奖励她就把房屋的一半作为遗产留给她，被告苏友生、苏秀莲、苏文俊已在《遗产契约》上签名确认。原告当庭将诉讼请求变更为：1、依法确认原告周姬连与苏新栋签订的《遗产契约》合法有效；2、依法确认以被告苏秀莲名义登记的坐落于长铺子苗族乡大寨村四组上团房屋中的厨房一座、猪栏屋一座、三排两间仓楼一座的所有权归原告周姬连。
原告秦玉斌未到庭，亦未提交证据。
三被告辩称：1、从原告的诉状以及原告在庭审中补充变更的内容，可以看出本案的客观事实是：由于苏新栋借了周姬连的钱后无力偿还，故用房产抵借款。根据客观事实可以发现，双方的协议名为遗产契约，实为房屋买卖合同。2、苏新栋的房屋属于集体土地上的房屋，所以该房屋的买卖在我国有严格的限制性规定，只有本集体经济组织成员才能进行买卖。根据房地产相关法律的规定，房随地走，我国禁止买卖土地。3、双方当事人之间的合同违反国家强制性规定，属无效合同，周姬连没有权利取得涉案房屋所有权。另外周姬连没有对苏新栋养老送终。根据《物权法》规定，房屋所有权的行使直接受宅基地土地使用权的限制，本案的房屋转让合同无效。
本院经审理认定，二原告系夫妻关系，均系绥宁县原党坪苗族乡冻坡村2组村民，其户籍住址在该村组。2015年，党坪苗族乡被撤销后并入绥宁县长铺子苗族乡，二原告户籍住址变更为绥宁县长铺子苗族乡冻坡村2组。被告苏秀莲系苏新栋、王六凤夫妇的唯一子女，王六凤已于1973年离世。苏秀莲、苏友生系夫妻关系，被告苏文俊系苏秀莲夫妇之子，均系绥宁县长铺子苗族乡大寨村4组村民，户籍住址在该组。苏新栋之父丧偶后与同样丧偶的周姬连之祖母结为夫妇，两人婚后未生育子女。苏新栋与周姬连之父无血缘关系。
上世纪五、六十年代，苏新栋在绥宁县长铺子苗族乡大寨村四组修建了木质结构的正屋、仓楼、灶屋及猪栏屋。1988年9月22日，被告苏秀莲将其父所建前述房产申办了私字第599号房屋所有权证，房屋所有权人登记在苏秀莲名下。1989年，绥宁县国土管理部门在清理个人建房用地时，苏秀莲夫妇将苏新栋修建的上述房产的宅基地使用权登记在苏进和名下。《个人建房用地清理登记表》记载上述房产的占地四至为：东进和仓楼中点外延1米至苏文开屋丈为界址；西新坤厨房中点外延0米至小路为界址；北进和灶房中点外延1.9米至小路为界址；南正屋中点外延15.2米至为墙体为界址。自1990年起，周姬连开始借住在苏新栋修建的前述老宅。
上世纪八十年代，被告苏秀莲夫妇在大寨村4组上团修建一座新房。1993年7月11日，被告苏秀莲以其于八九年配建仓楼一座、移猪栏为由，填交《绥宁县土地登记申请审批书》，土地使用者栏填写“苏进和”姓名，地址为长卜乡大寨村四组，土地使用面积278.1㎡，其中建筑占地134㎡，土地用途为居住，地上物类别及权属栏标明“房屋属苏进和所有”，四至为东至：宅东南墙中点外延1.5m至空坪为界址；南至：畜西南墙中点外延0.7m至空坪为界址；西至：宅西北墙中点外延1.5m至空坪为界址；北至：宅东北墙中点外延6.0m至菜土为界址。原土地证号绥集建89字第002**号。1993年12月1日,绥宁县国土局为苏秀莲换发新证，新土地证号为（93）字第15**号。
1993年农历3月份，被告苏文俊驾驶“慢慢游”发生交通事故，撞伤他人后无力赔偿受害人经济损失，其祖父苏新栋便向原告周姬连借款，原告周姬连筹借人民币5000元后转借给苏新栋用于支付苏文俊致伤他人所产生的赔偿款项。后因苏新栋及三被告无力偿还原告借款，双方于1994年7月30日签订《遗产契约》，该契约由原告周姬连胞兄周良瑜（现名周良玉）执笔拟定，内容如下：遗产字人，叔父苏新栋，今因孙子车祸，经济困难，要钱急用，无从得出，父女儿郎孙子三代人议定，情愿将叔父苏新栋建造的家产给侄女周姬余和女儿苏秀莲各分一半，包括天地，居住为业，其中侄女周姬余分得仓楼一座，三排二间地面积，东至屋檐函坑止，南抵前方水沟墙为界，西抵正屋屋檐脚为界北抵猪栏、灶屋巷中止，灶屋连猪栏六排四间，包括天地，地面积东至屋檐函坑止南抵正屋屋檐脚为止，西抵正屋中心止，北抵屋檐函坑，但要养老费肆仟捌佰元正，其钱以管业证转好名后，办好手续，一次交清，无欠分文，恐口无凭，特立此继承遗嘱字。双方永远发达为据[注明继承人周姬余、秦玉斌、儿秦泽君]东、南、西、北以管业证为准。立遗产字人苏新栋苏秀连苏进和苏文俊继承房产字人秦玉斌周姬余作证明中人（空白，无人签名）执笔字人周良瑜一九九四年阳历七月三十日吉。签订契约时，双方未邀请被告所在村组干部到场，亦未征得被告所在村组同意。协议签订后，苏新栋将上述协议中的指定房产交给原告管理、使用。苏新栋未另行支付现金偿还所欠周姬连5000元借款，周姬连也未支付4800现金用于苏新栋养老费。
1994年8月16日，苏新栋与本村村民苏进军签订《房屋产权转让协议书》，将其木质正屋的一半转让给苏进军，并办理了土地使用权变更登记手续。但《遗产契约》中载明由苏新栋分给周姬连的一半房产至今未办理好房产权属变更登记。
另查明，原告周姬连与其前夫秦昌俊于1988年6月17日经本院调解离婚。其再婚丈夫为原告秦玉斌。
再查明，周姬连在大寨居住期间，对叔父苏新栋颇多照顾。2000年5月，苏新栋离世，被告苏秀莲一家料理了苏新栋后事。
以上事实，有原、被告的身份信息资料、《遗产契约》、2009年苏秀莲出具的证明、房屋产权转让协议书、房屋所有权证、个人建房用地清理登记表及土地登记申请审批表、民事调解书、结婚证复印件、大寨村委会的证明、原、被告在庭审中认可一致的陈述等有效证据佐证，足以认定。对双方其他调查笔录等材料能相互印证上述事实的内容予以采信，对其他没有充分有效证据佐证的内容，均不予认定。
本院认为，本案争执焦点为涉讼《遗产契约》的法律性质及法律效力。涉讼《遗产契约》实际上是一份包含苏新栋与其女儿苏秀莲分家产以及苏新栋与周姬连协商处置其分给苏秀莲以外的家产的复合合同。原告周姬连与苏新栋之间没有买卖房产的意思表示，也没有买卖房产的事实，故该《遗产契约》依法不属于买卖合同。根据《中华人民共和国继承法》第三十一条“公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利”之规定，原告周姬连仅需支付叔父苏新栋养老费4800元即可，无需承担其生养死葬的义务，可见该《遗产契约》亦不属于遗赠扶养协议。根据《中华人民共和国继承法》第十六条第三款“公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。”第二十一条“遗嘱继承或者遗赠附有义务的，继承人或者受遗赠人应当履行义务。没有正当理由不履行义务的，经有关单位或者个人请求，人民法院可以取消他接受遗产的权利。”之规定，公民可以依法将自己的财产附义务遗赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。根据《遗产契约》的内容，以及原告周姬连与苏新栋的关系，《遗产契约》应属遗赠协议。该协议内容符合苏新栋老人当时感恩于周姬连的慷慨解囊，以解燃眉之急的好意，以及自己及女儿一家无力偿还借款后的无奈歉然，其唯有以自己辛苦建设的房产相遗赠，方能表达自己的感激之情。但考虑房产修建不易，附带要求原告周姬连承担部分养老费用，符合上述法律的相关规定。苏新栋与周姬连签订契约时具有相应的民事行为能力，其意思表示真实，协议内容又不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，且不属于我国合同法第五十二条所列情形，依法具有法律效力。苏新栋所欠原告5000元债务未清偿，其双方通过遗赠协议新设立一债权债务后，双方即互负债务，由于苏新栋欠债在先，应先履行，原告后负债务可依法抵消其应付苏新栋的债务。即原告已经依法履行了遗赠所附带的义务。根据契约载明的事实，可认定该讼争房产系苏新栋修建，其有权依法进行处分，被告苏秀莲等人在契约上签名是对契约中分家产以及苏新栋处理其余房产内容的认同与见证，由于苏新栋明确将讼争房产遗赠给周姬连，原告秦玉斌在契约上签名，同样只起见证作用。原告周姬连要求确认该《遗产契约》合法有效及讼争房产归其所有的诉讼请求合法，依法应予支持。但该讼争房屋所占用的土地所有权属于长铺子苗族乡大寨村所有，原告以后在该处改建或翻修新建房屋，须依法进行申请。
综上，本院依照《中华人民共和国继承法》第十六条第三款、第二十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、确认原告周姬连与被告苏秀莲之父苏新栋于1994年7月30日签订的《遗产契约》合法有效；
二、确认以被告苏秀莲名义登记的坐落于长铺子苗族乡大寨村四组上团的讼争厨房一座、猪栏屋一座、三排两间仓楼一座的所有权属于原告周姬连。
本案受理费80元，由原告周姬连负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 黄家俊
人民陪审员 唐文君
人民陪审员 陈香荣
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 刘 娜