北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0112民初13044号
原告（反诉被告）：北京马驹桥火红红仓储服务中心，经营场所北京市通州区马驹桥镇北门口村***号。
经营者：罗爱军，经理。
委托诉讼代理人：陆岩，北京和广律师事务所律师。
被告（反诉原告）：鲍洪干，男，1962年2月28日出生，住江苏省沭阳县。
委托诉讼代理人：段莹，北京市京悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴静，北京市京悦律师事务所律师。
原告北京马驹桥火红红仓储服务中心（经营者：罗爱军；以下简称：火红红仓储中心）与被告鲍洪干房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告火红红仓储中心的经营者罗爱军及其委托诉讼代理人陆岩、被告鲍洪干的委托诉讼代理人段莹、吴静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
火红红仓储中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告补交拖欠的房屋租金160000元；3、判令被告赔偿损失100000元；4、由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2015年4月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于北京市通州区马驹桥镇北门口村的一幢面积约400平方米的门面房租给被告，租赁期限为十年，自2015年4月26日起至2025年4月26日止。前三年年租金为200000元，从第四年开始，每三年递增当年年租金的10%；先支付租金后使用房屋，第一年按季度付款，每季度应支付50000元，从第二年开始每半年支付一次。合同对双方的权利义务等做了较为明确的约定。合同签订后，被告开始在租赁场地经营薪釜山烤肉馆。从2016年4月底，也就是从第二年租期开始至2016年底，被告一共支付了40000元。2016年12月31日夜间，被告将烤肉馆内所有值钱的东西，比如空调、冰柜、煤气罐、大堂吊灯、电磁炉以及各种餐饮设备等全部拉走。2017年1月1日下午，原告知道后立即报警，但时至2017年4月底，被告既不露面也不与原告协商善后事宜。为此，原告诉至法院，请法院依法维护原告的合法权益。
被告鲍洪干辩称：一、我不同意原告请求法院判令解除《房屋租赁合同》的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案租赁的房屋因没有取得规划许可证，应为无效合同。即使《房屋租赁合同》有效，被告早以其实际行为通知解除，我腾退房屋后，客观上《房屋租赁合同》已经解除，无需法院再判决解除。根据《房屋租赁合同》的约定，原告出租场地保证我正常营业，可知，我承租房屋的用途为商业经营，但承租房屋无法办理营业执照。签合同时，原告承诺暂用其营业执照营业，因相关营业执照早在2003年就被工商局吊销，该承诺也不能兑现。在我方经过一系列努力仍无法实现经营目的，并被美团等多家外卖、团购的第三方平台拒绝后，曾多次与原告协商未果，我被迫停业。2016年12月30日，原告擅自将租赁房屋锁上，当日我方及腾退房屋，房屋已经由原告实际控制。由此可见，双方签订的《房屋租赁合同》早已解除，因此，不同意原告的第一项诉讼请求。二、我方不同意原告要求补交拖欠房屋租金160000元的诉讼请求。2016年7月26日至2017年1月25日期间的租金我方已支付，我方有相应证据证明。三、我方不同意原告要求我方赔偿损失的诉讼请求，原告的该项请求没有事实、法律依据。
鲍洪干向本院提出反诉诉讼请求：1、请求火红红仓储中心退还鲍洪干租金11111.11元；2、请求火红红仓储中心承担本案的诉讼、反诉费用。事实和理由：2015年4月26日，双方签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：房屋租期为2015年4月26日至2025年4月26日，租金每年20万元，租金从第四年开始递增，付款方式为先付后用原则，火红红仓储中心保证鲍洪干正常经营。上述合同签订后，我方投入巨资对房屋进行了装修。因房屋始终无法办理营业执照，而火红红仓储中心承诺使用的营业执照也早已吊销，导致我方无法正常营业，最后被迫停业。2016年12月30日，火红红仓储中心将房屋收回，以此时间计算我方使用房屋的时间为1年8个月零5天，现因火红红仓储中心提供的房屋不符合合同约定的目的，导致合同无法履行。我方已按合同约定的“先付后用”原则支付了房屋租金，租金相对应的房屋可使用时间超过了2016年12月30日，故火红红仓储中心应当退还我方多支付的租金。
火红红仓储中心就反诉辩称：一、鲍洪干要求我中心支付装修损失没有事实和法律依据。鲍洪干承租涉诉房屋后无法办理营业执照的责任不在我中心。我中心从未承诺过协助鲍洪干办理营业执照。鲍洪干在租赁涉诉房屋之前就知道该地块的房屋都是办不了营业执照的。我中心营业执照至今正常，不存在吊销的情形。鲍洪干无法正常营业，单方搬离涉诉房屋的原因并非是因为没有营业执照。鲍洪干在租赁期内单方搬离租赁房屋，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其行为已经构成根本违约，其应当就其违约行为赔偿我中心损失。二、鲍洪干要求我中心退还租金的反诉请求同样没有事实依据。鲍洪干声称已经支付了全部租金，但实际上除第一个租赁期外，鲍洪干在第二个租赁期中只支付了40000元租金，尚欠租金160000元。鲍洪干所提供的所谓租金的来源及目击证人，根本不能准确反映交纳租金的实际情况。事实上，被鲍洪干从实际使用租赁房屋开始，就从来没有按照合同约定的期限和时间交纳过租金，每次都是拖欠。每次都要经过多次催要。很多情况下，被答辩人支付的租金并非当期的租金，而是补交的以前拖欠的租金。综上，我中心不同意鲍洪干的反诉请求，请法庭予以驳回。
本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人争议的主要事实在于，鲍洪干是否向火红红仓储中心支付了位于北京市通州区马驹桥镇北门口村的一幢面积约400平方米的门面房（以下简称：涉诉房屋）2016年7月26日至2017年4月25日的租金。
火红红仓储中心称2016年6月之前的房租鲍洪干均已支付清，自2016年7月26日至2017年4月25日的租金的共计160000元鲍洪干应向其支付但尚未支付。鲍洪干则辩称，其并不拖欠火红红仓储中心的租金，其租金已经交至2017年1月25日。鲍洪干为证明其辩解意见，向本院提交了《房屋租赁合同》、证人倪某的证言、微信转账及聊天记录、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、证人柴某的证言、中国建设银行及平安银行信用卡对账单、北京婷美丽美发厅出具的证明、证人周某的证言。火红红仓储中心对鲍洪干提交的《房屋租赁合同》、微信转账及聊天记录、中国工商银行借记卡账户历史明细清单真实性不持异议，对证人倪某的证言、证人柴某的证言、中国建设银行及平安信用卡对账单、北京婷美丽美发厅出具的证明、证人周某的证言真实性均不予认可。鲍洪干提交的《房屋租赁合同》、微信转账及聊天记录、中国工商银行借记卡账户历史明细清单，因火红红仓储中心对其真实性不持异议，故本院对其真实性予以认定。鲍洪干所提供的证人倪某的证言、证人柴某的证言、中国建设银行及平安信用卡对账单、北京婷美丽美发厅出具的证明、证人周某的证言，能够相互佐证，与鲍洪干的陈述也能够基本吻合，故本院对其真实性予以认定。通过双方之间的《房屋租赁合同》可以认定，双方约定，先付租金后使用房屋。通过倪某、柴某的证言可以认定，在2016年4月底，鲍洪干在涉诉房屋向火红红仓储中心支付了2016年4月26日至2016年7月25日的租金50000元，支付租金时，鲍洪干还因涉诉房屋楼上装修影响其经营与罗爱军发生了争执；通过倪某、柴某的证言、中国建设银行及平安信用卡对账单、北京婷美丽美发厅出具的证明可以认定，在2016年7月底，鲍洪干向火红红仓储中心支付2016年7月26日至2016年10月25日的租金45000元，因涉诉房屋楼上装修用电问题，经罗爱军同意减少租金5000元；通过周某的证言、笔记、微信转账记录、中国工商银行借记卡账户历史明细清单可以认定，在2016年10月底，鲍洪干向火红红仓储中心支付2016年10月26日至2017年1月25日的租金40000元，因办不了营业执照影响正常经营，少交了10000元租金。
本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
涉诉房屋位于北京市通州区马驹桥镇北门口村一宅基地上，整个楼房有三层，无相应建设工程规划许可证，故火红红仓储中心与鲍洪干于2015年4月26日签订《房屋租赁合同》应被认定为无效。因此，本院对于火红红仓储中心请求解除双方之间所签订的《房屋租赁合同》的主张不予支持。
2016年12月30日，鲍洪干从涉诉房屋撤离，罗爱军将涉诉房屋上锁控制了涉诉房屋，故可以认定，鲍洪干自2016年12月30日起不再占有使用涉诉房屋。鲍洪干应参照双方约定的租金标准支付涉诉房屋自2016年4月26日至2016年12月30日期间的占有使用费。根据鲍洪干所提供的证据，综合本案相关事实，本院认为，鲍洪干所述租金支付情况的存在具有高度可能性，故认定相关事实存在。根据本院认定的事实，鲍洪干已按照《房屋租赁合同》约定及双方对于变更租金数额的口头约定，向火红红仓储中心支付了2016年7月26日至2017年1月25日的租金95000元，故对于火红红仓储中心要求鲍洪干向其支付上述期间租金的请求本院不予支持。根据本院查明的事实，鲍洪干向火红红仓储中心支付了2016年10月26日至2017年1月25日的租金共40000元，而参照双方之间《房屋租赁合同》约定的每季度支付50000元租金的标准，鲍洪干应向火红红仓储中心支付的2016年10月26日至2016年12月30日的房屋占用费为35869.57元（计算方法：66日/92日*50000元≈35869.57元)，也就是说鲍洪干实际多支付的金额为4130.43元。因鲍洪干实际向火红红仓储中心支付的租金已超过其应付的占用使用费，故本院对火红红仓储中心要求鲍洪干向其支付2016年10月26日至2017年1月25日租金的诉讼请求不予支持。相反，对于鲍洪干请求火红红仓储中心返还租金11111.11元的主张，其中未超过4130.43元的部分本院予以支持。
因涉诉房屋无相应建设工程规划许可证，双方之间的《房屋租赁合同》系无效合同，且火红红仓储中心并未举证证明其损失，故本院认为火红红仓储中心请求鲍洪干赔偿其损失100000元的主张缺乏相应事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：
一、原告北京马驹桥火红红仓储服务中心与被告鲍洪干于2015年4月26日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、驳回原告北京马驹桥火红红仓储服务中心的诉讼请求；
三、原告北京马驹桥火红红仓储服务中心于本判决生效之日起七日内退还被告鲍洪干房租4130.43元；
四、驳回被告鲍洪干的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2600元，由原告北京马驹桥火红红仓储服务中心负担（已交纳）。
反诉案件受理费923元，由被告鲍洪干负担898元（已交纳），由原告北京马驹桥火红红仓储服务中心负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 李宏印
二〇一七年十一月九日
书记员 栾舒彤