黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0108民初1451号
原告（反诉被告）哈尔滨普洛斯哈南仓储有限公司，统一社会信用代码，住所地哈尔滨市哈南工业新城核心区。
法定代表人莫志明，该公司董事长。
委托代理人叶全峰，该公司员工。
委托代理人王秋瑞，上海市锦天城律师事务所律师。
被告（反诉原告）哈尔滨诸葛天下信息技术有限公司，统一社会信用代码，住所地哈尔滨市道里区。
法定代表人王帅，该公司总经理。
委托代理人许立明，该公司员工。
委托代理人谭永世，黑龙江鼎凡律师事务所律师。
被告诸葛天下（北京）信息技术股份有限公司，统一社会信用代码，住所地北京市通州区。
法定代表人祁庆，该公司董事长。
委托代理人李久霖，黑龙江学楷律师事务所律师。
原告（反诉被告）哈尔滨普洛斯哈南仓储有限公司(以下简称普洛斯公司）与被告（反诉原告）哈尔滨诸葛天下信息技术有限公司(以下简称哈尔滨诸葛公司)、被告诸葛天下（北京）信息技术股份有限公司（以下简称诸葛北京公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）普洛斯公司于2016年8月15日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年2月15日公开开庭审理此案。原告（反诉被告）普洛斯公司的委托代理人王秋瑞，被告（反诉原告）哈尔滨诸葛公司的委托代理人许立明、谭永世，被告诸葛北京公司的委托代理人李久霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）普洛斯公司诉称：2015年11月19日，普洛斯公司与哈尔滨诸葛公司、诸葛北京公司共同签署了《房屋预留预租租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定普洛斯公司将位于哈尔滨市哈南工业新城哈南十二大道1号的普洛斯哈南物流园的房屋A、房屋B、房屋C出租给哈尔滨诸葛公司，诸葛北京公司在合同中盖章并书面确认，同意为哈尔滨诸葛公司在本合同项下的支付义务及其他债务向普洛斯公司提供连带责任保证。保证期间为本合同生效之日起至哈尔滨诸葛公司的支付义务及其他履行期限届满之日起两年。《租赁合同》项下的房屋A位于项目B5号库U1号单元，计租面积为6,457.56平方米；房屋B位于项目B5号库U2号单元，计租面积为5,328.42平方米；房屋C位于项目B5号库U3号单元，计租面积为5,328.42平方米。房屋A、房屋B、房屋C的租赁期限均为3年，自2016年1月23日至2019年1月22日。《租赁合同》第24.1条规定，承租人没有支付本合同要求的任何一期的到期租金或任何其他到期款项，并且该等款项自应付日起（包括应付日在内）7个工作日内仍没有支付的，构成承租人在本合同项下的违约事件。根据《租赁合同》第25.1条，一旦发生任何一种违约事件且只要该违约事件仍在继续，出租人可以选择：（1）要求承租人继续并全面履行其在本合同项下的义务；或（2）暂停承租人使用整个房屋或其任何一部分或其任何的设施；或（3）终止本合同或本合同项下房屋租赁的任何一部分并且立即收回房屋或其相关部分的占有权。除此之外，出租人还有权寻求法律上的任何其它救济。2015年11月20日，普洛斯公司将符合《租赁合同》规定的物业交给哈尔滨诸葛公司，哈尔滨诸葛公司对此予以书面确认。但是，哈尔滨诸葛公司连续拖欠2016年5月份至7月份的租金、综合管理费及水电费等款项。虽经普洛斯公司多次提醒、催告，哈尔滨诸葛公司、诸葛北京公司均未支付该拖欠款项。为此，普洛斯公司分别于2016年7月20日和26日向哈尔滨诸葛公司、诸葛北京公司发送了催款通知函和律师函，限期三日内立即支付所欠款项，否则普洛斯公司将终止《租赁合同》。尽管有此明确书面要求，但是哈尔滨诸葛公司、诸葛北京公司仍未支付任何拖欠款项。根据《租赁合同》约定，普洛斯公司于2016年7月31日向哈尔滨诸葛公司、诸葛北京公司同时发送了《终止合同通知》，主张《租赁合同》于2016年7月31日终止，同时提出立即支付拖欠款项、综合管理服务费、水电费及相应滞纳金等拖欠款项，限哈尔滨诸葛公司于终止日后的3天内全部搬离房屋，并将房屋恢复原状返还给普洛斯公司，以及追究哈尔滨诸葛公司、诸葛北京公司的违约责任并索赔损失和相关费用的全部权利。普洛斯公司认为，哈尔滨诸葛公司、诸葛北京公司的上述行为，严重违反了三方共同签署的合同约定，并已严重影响到普洛斯公司的合法、正常运营。现诉请：1、确认原告哈尔滨普洛斯哈南仓储有限公司与被告哈尔滨诸葛天下信息技术有限公司、被告诸葛天下（北京）信息技术股份有限公司签订的《房屋预留、预租、租赁合同》于2016年7月31日解除；2、判令被告哈尔滨诸葛天下信息技术有限公司向原告哈尔滨普洛斯哈南仓储有限公司支付：2016年5月的综合管理服务费37,138.25元、水电费41,242.87元及以41，242.87元为基数，按万分之五/日的标准，从2016年5月1日起至哈尔滨诸葛天下信息技术有限公司实际支付之日止的滞纳金；2016年6月1日租金359，402.40元、综合管理服务费35,940.24元、水电费398，003.54元及以398,003.54元为基数，按万分之五/日的标准，从2016年6月1日起至哈尔滨诸葛天下信息技术有限公司实际支付之日止的滞纳金；2016年7月1日的租金464,228.10元、综合管理服务费371,382.25元、水电费2,202.97元，及以2,202.97元为基数，按万分之五/日的标准，从2016年7月1日起，至哈尔滨诸葛天下信息技术有限公司实际支付之日止的滞纳金；2016年8月1日至2016年9月30日水电费3,973.31元，上述费用基数合计947,810.76元；3、判令被告哈尔滨诸葛天下信息技术有限公司向原告哈尔滨普洛斯哈南仓储有限公司交还房屋，并返还原告哈尔滨普洛斯哈南仓储有限公司向被告哈尔滨诸葛天下信息技术有限公司移交的15把钥匙；4、判令被告哈尔滨诸葛天下信息技术有限公司按日租金两倍的标准（32,346.22元/日），从2016年8月1日计起至按合同要求实际交还房屋之日止向原告哈尔滨普洛斯哈南仓储有限公司支付延期占有房屋使用费；5、判令被告哈尔滨诸葛天下信息技术有限公司向原告哈尔滨普洛斯哈南仓储有限公司支付房屋物品清理、拆除及房屋恢复原状的必要费用（暂预估为人民币10万元，以实际发生金额为准）；6、判令被告哈尔滨诸葛天下信息技术有限公司按501,366.39元/月的标准，自2016年8月1日计起，至房屋再行租赁之日止，向原告哈尔滨普洛斯哈南仓储有限公司支付房屋空置期间“租金现值”，并向原告哈尔滨普洛斯哈南仓储有限公司支付将房屋再次出租所产生的费用；7、判令被告哈尔滨诸葛天下信息技术有限公司向原告哈尔滨普洛斯哈南仓储有限公司支付律师费60,000.00元，并承担本案诉讼费用；8、判令被告诸葛天下（北京）信息技术股份有限公司对被告哈尔滨诸葛天下信息技术有限公司在上述诉请上的支付义务及债务承担连带承担。
被告（反诉原告）哈尔滨诸葛公司对本诉部分答辩称：一、1、2016年7月1日书面通知解除，故此无须再行确认，其次哈尔滨诸葛公司针对合同的效力存在异议，因普洛斯公司在出租房屋时存在违反消防法第10、15条的相关法律规定，且该规定属于法律强制性禁止性规定；二、针对五月份的综合管理费无异议，但针对其主张的水电费及滞纳金有异议，因普洛斯公司没有提交五月份水电费的实际发生票据，故该金额无法核实，关于滞纳金的计算方法，哈尔滨诸葛公司认为明显过高，请求法院予以调整；六月份租金及综合管理费无异议，针对水电费及滞纳金有异议，意见同上；三、关于普洛斯公司主张要求哈尔滨诸葛公司交还房屋，并返还移交的15把钥匙，哈尔滨诸葛公司有异议。1、首先，普洛斯公司要求哈尔滨诸葛公司交还房屋的诉讼主张，与客观事实不符，无事实和法律依据，哈尔滨诸葛公司不予认可。2016年8月19日普洛斯公司负责人娄波、普洛斯公司园区物业经理崔明亮办理了《退租工作清单》，并针对所需要修复的情况、所需更换的物品进行清点，并于2016年9月14日签署了《房屋交接验收单》，现场人员早已撤离，不存在普洛斯公司诉讼再行向其交还房屋事宜，故此，普洛斯公司要求哈尔滨诸葛公司交还房屋的诉讼主张无事实和法律依据，哈尔滨诸葛公司不予认可。2、其次，普洛斯公司要求哈尔滨诸葛公司移交15把钥匙的诉讼主张，与客观事实不符，普洛斯公司负责人娄波签署的《普洛斯哈南仓储物流园钥匙交接记录》中载明，普洛斯公司已实际接收了全部钥匙。综上所述，普洛斯公司已经实际接管和控制该园区，故此，不存在再向普洛斯公司交还房屋这一请求，恳请贵院依法予以驳回；四、关于普洛斯公司主张的要求哈尔滨诸葛公司按日租金两倍的标准，从2016年8月1日计起，至哈尔滨诸葛公司实际交还房屋之日止，向普洛斯公司支付延期占有房屋使用费的诉请，与客观实际情况不符，无事实和法律依据，哈尔滨诸葛公司不予认可。1、首先，如哈尔滨诸葛公司上文所述，哈尔滨诸葛公司已于2016年9月份将所承租的房屋及钥匙交接给普洛斯公司，哈尔滨诸葛公司的工作人员早已实际撤离，现由普洛斯公司实际接管和控制该园区，不存在哈尔滨诸葛公司延期占有普洛斯公司房屋问题，对于哈尔滨诸葛公司在办理撤离工作时，必然会需要一个合理的期限，而普洛斯公司仅考虑自身的利益，未考虑实际撤离工作所需的合理期限，故此无需向普洛斯公司支付所谓的延期占有房屋使用费的问题。2、其次，普洛斯公司所主张要求哈尔滨诸葛公司按日租金两倍的标准，从2016年8月1日计起，至哈尔滨诸葛公司实际交还房屋之日止的延期占有房屋使用费也不应予以支持。普洛斯公司要求哈尔滨诸葛公司向其支付延期占有房屋使用费的性质，应属于违约金的性质，既然属于违约金条款，那么违约金的数额应以普洛斯公司的实际损失为限。根据《中华人民共和国合同法》第114条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条之规定及结合本案普洛斯公司主张的两倍延期占有房屋使用费可知，假使哈尔滨诸葛公司未向普洛斯公司交还房屋，那么普洛斯公司的实际损失应为正常出租房屋的租金，而普洛斯公司要求哈尔滨诸葛公司按照正常承租房屋租金的两倍标准进行支付违约金的行为，严重超过其实际所遭受的损失，不应予以支持；五、关于普洛斯公司主张的要求哈尔滨诸葛公司支付房屋内物品清理、拆除及房屋恢复原状的必要费用（暂预估人民币10万元，以实际发生金额为准）的主张，与客观实际情况不符，无事实和法律依据，哈尔滨诸葛公司不予认可。1、哈尔滨诸葛公司已于2016年8月19日与普洛斯公司负责人娄波、普洛斯公司园区物业经理崔明亮办理了《退租工作清单》，并针对所需要修复的情况、所需更换的物品进行清理，同时针对所需恢复原状的部位事前经普洛斯公司园区经理确认的情形下，哈尔滨诸葛公司雇佣人员予以施工恢复，并于2016年9月14日与普洛斯公司园区经理签署了《房屋交接验收单》，该交接单中明确载明房屋交接验收时各部位的现状，对于需要修复的部分也一一列明，已由哈尔滨诸葛公司实际恢复完毕，并由普洛斯公司园区经理签字确认表明“已修复”。故此，哈尔滨诸葛公司认为，无需再向普洛斯公司支付该项费用。2、其次，对于普洛斯公司要求哈尔滨诸葛公司支付恢复原状的费用，暂预估人民币10万元，以实际发生金额为准的诉请，也无法客观评判，假使哈尔滨诸葛公司未恢复原状，该部分费用也不能任由普洛斯公司预估价值进行评判，而应依法委托有资质的第三方鉴定机构予以确认恢复原状的价值，才能作为有效的诉请依据。综上所述，在哈尔滨诸葛公司已经实际恢复完毕的情况下，普洛斯公司再行要求哈尔滨诸葛公司向其支付恢复原状的费用于法无据，与客观实际情况不符，恳请贵院依法予以驳回；六、关于普洛斯公司主张的要求哈尔滨诸葛公司按月租金的标准，自2016年8月1日计起，至房屋再行租赁之日止，向普洛斯公司支付房屋空置期间“租金现值”并向普洛斯公司支付将房屋再次出租所产生的费用的主张，于法无据，哈尔滨诸葛公司不予认可。1、首先，哈尔滨诸葛公司认为普洛斯公司依据双方签订的《租赁合同》第25.2条的规定主张房屋空置期间“租金现值”条款本身系显示公平条款，明显违反民法的公平原则。所谓的显失公平，是指合同一方当事人利用自身优势，或者利用对方没有经验等情形，在与对方签订合同中设定明显对自己一方有利的条款，致使双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡，明显违反公平原则。结合本案分析，普洛斯公司要求自涉案房屋交还给普洛斯公司至普洛斯公司再行出租之日止期间内的房屋空置期间“租金现值”及再次出租所产生的费用，从客观实际情况来看，是哈尔滨诸葛公司无法控制的风险，也是无法承受的风险。假使普洛斯公司在收回涉案房屋后，始终不再另行出租给他人，那么根据双方签订的《租赁合同》第25.2条的规定，哈尔滨诸葛公司需要向普洛斯公司永无止境的支付租金，且哈尔滨诸葛公司还无权使用该涉案房屋，如此不可防控的风险让哈尔滨诸葛公司承担，明显不公平，严重违反了民法下的公平原则。2、其次，哈尔滨诸葛公司认为，普洛斯公司依据双方签订的《租赁合同》第25.2条的规定主张房屋空置期间“租金现值”，该条款的性质应属违约条款，该条款所产生的费用应归属于违约金。既然属于违约金条款，那么违约金的数额应以普洛斯公司的实际损失为限（目前已有第三方承租此仓库的一部分业务）。根据《中华人民共和国合同法》第114条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条之规定及结合本案客观情况可知，在哈尔滨诸葛公司已将涉案房屋实际交还给普洛斯公司的情况下，普洛斯公司对此不存在实际遭受损失的问题，那么在普洛斯公司没有损失的情况下，要求主张如此高额的违约金明显违反法律规定，不应予以支持。3、普洛斯公司依据双方签订的《租赁合同》第25.2条的规定主张房屋空置期间“租金现值”，该条款的性质应属违约条款，该条款所产生的费用应归属于违约金。而普洛斯公司主张的“要求支付延期占有房屋使用费”的第四项诉诉讼请求本身性质也属于主张违约金，即存在双重主张违约金的诉请，明显不符公平原则，应不予支持；七、关于普洛斯公司主张的要求哈尔滨诸葛公司支付律师代理费6万元，无相关证据证明，哈尔滨诸葛公司不予认可。因普洛斯公司未向法院提交有关普洛斯公司委托代理律师合同及普洛斯公司实际向代理律师支付6万元的凭证或收据。故此，对于普洛斯公司委托律师代理该案件所发生的律师代理费的收费标准及金额无法确定，没有相关证据予以证明，哈尔滨诸葛公司不予认可；八、哈尔滨诸葛公司并非涉案仓储的真正履行主体，仅为名义承租方的代签人，此仓储真正使用人为诸葛北京公司及其新设成立的哈尔滨诸葛云仓储服务有限公司。涉案承租合同的发起人是哈尔滨诸葛公司及诸葛北京公司，实际履行承租合同的主体为普洛斯公司、诸葛北京公司及其新设成立的哈尔滨诸葛云仓储服务有限公司。因普洛斯公司与诸葛北京公司在发起该项目时，原意由诸葛北京公司成立新公司后与普洛斯公司进行签署此承租合同，但因急于提前开展该项目，故此，寻找哈尔滨诸葛公司作为涉案合同名义承租人，待诸葛北京公司将新设的哈尔滨诸葛云仓储服务有限公司成立后，将名义承租方的哈尔滨诸葛公司剔除，由普洛斯公司、诸葛北京公司及其新设成立的哈尔滨诸葛云仓储服务有限公司重新签署补充协议进行转移至真正的承租方名下。此承租合同签署后，在实际履行过程中，哈尔滨诸葛公司并没有实际参与经营和管理承租的仓库，均由诸葛北京公司及其新设成立的哈尔滨诸葛云仓储服务有限公司进行实际经营和控制承租的仓库，因承租此仓库所发生的的业务及所得收入均纳入诸葛北京公司新设成立的哈尔滨诸葛云仓储服务有限公司账目中，哈尔滨诸葛公司没有获得一分的利益。此项目中，哈尔滨诸葛公司仅作为名义代签承租方主体，并不是此承租合同的真正履行主体，根据《合同法》第402条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，故此，普洛斯公司应向此承租合同的真正合同主体主张权利和义务，不应向哈尔滨诸葛公司主张。综上所述，作为设立公司仅有50万注册资本的哈尔滨诸葛公司来讲，从根本上没有履行此合同的能力和实力，也无力承担此笔债务，普洛斯公司应向真正该仓储使用人和经营人主张，对于普洛斯公司所主张合理的诉讼请求，哈尔滨诸葛公司愿意配合普洛斯公司处理，但对于不合理的主张，哈尔滨诸葛公司不予认可，恳请贵院依法作出公正的判决。
被告诸葛北京公司对本诉部分答辩称：一、普洛斯公司、哈尔滨诸葛公司之间订立的《租赁合同》是无效合同，普洛斯公司向哈尔滨诸葛公司主张租金、逾期支付违约金、逾期腾房违约金及空置费没有法律依据。本案所涉争议房屋的建筑面积总计约17,114.4平方米，属于人流、物流聚集场所。是《消防法》第十五条规定的使用、营业前必须经过消防检查的特种建筑。然而该楼房在使用、营业前却未经消防安全检查，消防设施、消防批文均未达到法定条件。《消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(六)不符合安全标准的;(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》(民一他字[2003]第11号)中的精神，关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题规定，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定(新法变更为第十五条)的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定《租赁合同》无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从本案情况来看，造成普洛斯公司、哈尔滨诸葛公司所签定的《租赁合同》无效的过错方是普洛斯公司，因此普洛斯公司向哈尔滨诸葛公司主张租金、逾期支付违约金、逾期腾房违约金及空置费没有法律依据；二、普洛斯公司违约在先，依法不能支持其诉求。普洛斯公司房屋租赁给哈尔滨诸葛公司使用后，限制并妨碍被告对租赁房屋的使用，哈尔滨诸葛公司的客户拉运货物往返运输，普洛斯公司不允许出入，进去不让出来，出来不让进去，无法实现哈尔滨诸葛公司租房的真正目的。客户纷纷与哈尔滨诸葛公司断绝了业务联系，哈尔滨诸葛公司就普洛斯公司这种斩断别人生路的做法，一再提出交涉和抗议，但普洛斯公司都是置若罔闻。哈尔滨诸葛公司客户在忍无可忍、情急之下竟将普洛斯公司的道闸杆儿撞坏，普洛斯公司立即揪住哈尔滨诸葛公司客户司机去了公安派出所，把这种纠纷打到了公安派出所。普洛斯公司以客户是哈尔滨诸葛公司客户，就要哈尔滨诸葛公司修复赔偿，哈尔滨诸葛公司无奈就进行了修复赔偿，这就是普洛斯公司诉讼中还提到赔偿道闸杆儿损失而哈尔滨诸葛公司认为是重复索赔的原因，当庭普洛斯公司基于哈尔滨诸葛公司原已恢复道闸杆，所以当庭撤销了该项诉请。此外，普洛斯公司的供暖室温永远不达标，普洛斯公司声称仅室内天窗采暖即可达0度以上的说法完全是泡影。事实是库房空间经常是零下30度。普洛斯公司承诺的给哈尔滨诸葛公司单开一个道口通行不给开，承诺提供专线拉通勤客车，也不兑现。为此，逼迫哈尔滨诸葛公司不能再继续租用普洛斯公司之房了，哈尔滨诸葛公司不交租金是督促普洛斯公司履行承诺而行使《合同法》第六十七、六十八条的不安抗辩权；三、即使普洛斯公司、哈尔滨诸葛公司之间订立的租赁合同有效以及普洛斯公司率先违约可以不予追究，但普洛斯公司主张的逾期腾房违约金太高，不应成立；普洛斯公司于2016年7月31日书面通知哈尔滨诸葛公司解除其双方于2015年11月19日签订的《租赁合同》后，哈尔滨诸葛公司也同意了普洛斯公司的解除动意，同意除道闸杆维修更换费、办公区防火门锁更换费外向普洛斯公司支付至2016年7月31日应付而未付的租金、综合管理服务费、水电费，积极配合普洛斯公司办理了解除后的退租交接事宜，于2016年8月19日与普洛斯公司园区物业负责人娄波、普洛斯公司园区物业经理崔明亮签署了《退租工作清单》，于2016年9月份将所承租的房屋及钥匙交还给了普洛斯公司，于2016年9月14日签署了《房屋交接验收单》。哈尔滨诸葛公司已经腾退了房屋，不存在普洛斯公司再向哈尔滨诸葛公司诉求交还房屋的情况。在这种情况下，普洛斯公司还主张自2016年8月1日起至哈尔滨诸葛公司实际交房之日止，哈尔滨诸葛公司应按日租金两倍（32,346.22元）的标准向普洛斯公司交付延期占房使用费。这种逾期交房的违约金明显超过实际损失，应依法进行调整；《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《合同法》解释二第二十九条第2款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据最高人民法院的司法观点，合同履行中迟延履行债务的损失一般指利息损失，而产生的损失赔偿额的计算方法，应按中国人民银行发布的同期、同类贷款利率计算。《最高人民法院关于修改<最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复>的批复》规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。本案普洛斯公司主张的这种逾期交房违约金与约定租金相比是超一倍即100%，达到上述标准的20倍，明显超高，对哈尔滨诸葛公司不公平，请求法院给予调整，否则不应支持。以此方式计算出的违约金没有法律依据，也不应由诸葛北京公司承担连带担保给付责任；四、本案所谓普洛斯公司向哈尔滨诸葛公司主张其房屋空置费和再次租房费用是一个典型的伪命题，不值一驳。本案所谓空置费就是普洛斯公司诉称的索要自2016年8月1日起至房屋再行租赁之日止哈尔滨诸葛公司应向普洛斯公司支付每月501,366.39元的房屋空置费，即空置期间的“租金现值”，就是说哈尔滨诸葛公司虽不再使用争议房屋却要向普洛斯公司永无止境地支付争议房屋租金；所谓再次租房费用就是遇有普洛斯公司将争议房屋出租时因租房所产生的税费总和都要哈尔滨诸葛公司承担。一句话，哈尔滨诸葛公司既然与普洛斯公司发生了签约和租赁关系就堕入了万劫不复之地，争议之房未租出去哈尔滨诸葛公司要给空置费，出租出去哈尔滨诸葛公司要给再租费，空置期无期限、再租费无底数。正所谓上不封顶下不保底;在普洛斯公司看来，普洛斯公司似乎依据双方签订的《租赁合同》第25.2条的规定就可以主张房屋空置期间“租金现值”，但该条款是显失公平的条款，应当依法确认无效。让这样的合同条款生效，势必产生哈尔滨诸葛公司不享有租房之实而要永远支付租房租金、普洛斯公司无需出租房屋却不断享有租金来源的怪异结果。既有租金又无需租房，不劳而获，必将怂恿社会不去劳动务实、而是钻营务虚;显然本案合同是普洛斯公司提供的格式条款合同。依法提供格式合同条款一方应采取合理的方式提请另一方注意免除或者限制其责任的条款，否则该条款应视为未订入合同。根据我国《合同法》第三十九条，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”又根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条，“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别表示，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”本案中，普洛斯公司为提供格式合同一方，其在合同第25.2款中的约定“显然属于免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的的条款而未作合理说明，该条款应属无效。依据我国合同法第五十二条（三）项本条款属于“以合法形式掩盖非法目的”的条款，违背诚实信用原则，根据我国合同法第五十四条（二），本条款属于显失公平的条款，哈尔滨诸葛公司有权请求撤销；五、哈尔滨诸葛公司已向普洛斯公司支付了727,789,86元事实俱在，应将该款计算至哈尔滨诸葛公司应付而未付的租金、综合管理服务费、水电费总额之中。根据本案《租赁合同》中保证金事项的约定：“承租人支付给出租人的保证金数额应为1.5个月的本合同项下的租金和综合管理费之和，即人民币727,789,86元”以及合同第6.2条款关于保证金的认定和使用内容来看，普洛斯公司在本次起诉所主张的诉讼请求金额中，未将哈尔滨诸葛公司先行已支付的保证金予以扣除或优先冲抵其拖欠普洛斯公司的租金和综合管理费，由此，本案应当澄清此人民币727,789,86元的交付事实，将该款727,789,86元计算至哈尔滨诸葛公司应付而未付的租金、综合管理服务费、水电费总额之中去；六、哈尔滨诸葛公司主张的诉求支付房屋内物品清理、拆除及房屋恢复原状的必要费用10万元、支付律师代理费6万元以及诉求道闸杆维修更换费、办公区防火门锁更换费问题不应成立。如前所述，哈尔滨诸葛公司已于2016年8月19日与普洛斯公司负责人娄波、普洛斯公司园区物业经理崔明亮办理了《退租工作清单》，对于需要修复、更换的物品进行施工恢复、更换，于2016年9月14日与普洛斯公司园区经理签署了《房屋交接验收单》，不存在物品清理、拆除及房屋恢复及需支付费用问题，不存在道闸杆维修更换和办公区防火门锁更换及需支付更换费问题。另外普洛斯公司主张律师代理费于法无据，不能成立。综上所述，普洛斯公司、哈尔滨诸葛公司的合同无效，普洛斯公司违约在先，普洛斯公司无理由追究哈尔滨诸葛公司的巨额违约金，普洛斯公司将哈尔滨诸葛公司已向其支付的人民币727,789.86元隐匿起来是错误的。对普洛斯公司否认收到727,789.86元保证金的事，希望法庭给予调查核实；对于哈尔滨诸葛公司将房屋移交给普洛斯公司并进行了清点验收的问题重点进行调查核实，否则没办法进行诉讼。为维护诸葛北京公司的合法权益，恳请法院明察公断。
反诉原告哈尔滨诸葛公司反诉称：2015年11月19日，哈尔滨诸葛公司与普洛斯公司及诸葛北京公司共同签署《房屋预留、预租、租赁合同》（简称《租赁合同》），约定哈尔滨诸葛公司承租普洛斯公司位于哈尔滨市哈南工业新城哈南十二大道1号的普洛斯物流园的房屋A、房屋B、房屋C，诸葛北京公司在本合同项下的支付义务及其他债务向普洛斯公司提供保证责任。2016年7月31日，普洛斯公司向哈尔滨诸葛公司书面通知解除《租赁合同》，哈尔滨诸葛公司对此无异议，并配合普洛斯公司办理了房屋交接验收等手续。但普洛斯公司在诉讼哈尔滨诸葛公司的本诉请求中，未将哈尔滨诸葛公司已付保证金人民币727,789.86元予以折其拖欠普洛斯公司租金等费用，现双方已解除合同，客观情况下合同无法继续履行，合同目的无法实现。故哈尔滨诸葛公司依据双方签订的《租赁合同》约定，现反诉请求：1、请求人民法院确认《租赁合同》无效；2、依法判决普洛斯公司向哈尔滨诸葛公司返还已收取的保证金人民币727,789.86元。
反诉被告普洛斯公司对反诉部分答辩称：收到反诉状的时间已超出法律规定期限，法庭不应受理。在保留该意见的前提下，对哈尔滨诸葛公司提出的反诉进行答辩，首先，双方合同合法有效，合同当中没有任何法律规定属于无效的情形。其次关于哈尔滨诸葛公司以及诸葛北京公司共同所指的消防验收问题不存在，本案当中的房屋无论建设过程中还是在实际运营后均符合消防法律法规的要求，房屋是否符合消防法规并不是由哈尔滨诸葛公司或是诸葛北京公司空口无凭来认定，本案中没有任何证据证明房屋存在消防违规的情形。根据质证情况没有任何证据证明哈尔滨诸葛公司或是诸葛北京公司向普洛斯公司支付过任何数额的押金，哈尔滨诸葛公司自称的押金证据是复印件，主体无法对应，根本不存在押金返还的问题。在合同效力方面按照哈尔滨诸葛公司提交的反诉状已经以书面的形式确认，对于2016年7月31日普洛斯公司书面通知解除《租赁合同》，对该事实无异议，现在又当庭口头不予承认合同效力，根据民事诉讼法的规定应以书面陈述为准。哈尔滨诸葛公司、诸葛北京公司所谓的消防问题没有任何证据，该房屋是取得合法产权证，如果建设过程中或是登记过程中存在消防不合格的问题不可能进行产权登记，这一事实本身可以证明房屋消防没有任何问题。哈尔滨诸葛公司、诸葛北京公司完全凭主观意测来污蔑。
反诉被告诸葛北京公司对反诉部分答辩称:一、关于本案反诉期限是否超期问题，诸葛北京公司认为没有超期，根据新民诉法规定在辩论之前均可提出反诉；二、普洛斯公司认为是否有消防部门对其进行违规认定及处罚的问题不存在，这种认识错误，诸葛北京公司同意哈尔滨诸葛公司反诉合同无效的诉求，诸葛北京公司在建筑物建筑的时候需要做消防审批，需要做消防验收，建筑物用于租赁的时候还要做消防审批，没有这些法定要件普洛斯公司不得租赁，普洛斯公司认为没有消防处罚和违规认定其建筑物就可以随意租赁，这是错误的；三、诸葛北京公司同意哈尔滨诸葛公司关于返还727789.86元的保证金的诉求，有证据表明已经汇给普洛斯公司，普洛斯公司现在拒不承认收到该款是错误的，因为普洛斯公司举证的2016年7月31日律师函明确承认普洛斯公司扣留哈尔滨诸葛公司的727,789.86元保证金，现又不承认是错误的，如果普洛斯公司坚持没有收到该笔钱，诸葛北京公司请求中止本案的审理，由齐凤革单独向普洛斯公司诉讼错付他人的问题。
原告（反诉被告）普洛斯公司为证明其主张的事实成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：
证据一、普洛斯公司与哈尔滨诸葛公司、诸葛北京公司于2015年11月19日共同签订的《房屋预留、预租、租赁合同》（简称《租赁合同》）（共计28页，复印件，与原件核对无异）。意在证明：1、三方就租赁物、租金及其支付、违约及其违约责任等事项的具体约定；2、对于哈尔滨诸葛公司在合同项上的支付义务及其他债务，诸葛北京公司向普洛斯公司提供连带责任保证。
证据二、哈尔滨诸葛公司出具的租赁物《移交函》及《普洛斯哈南仓储物流园钥匙交接记录》（2页，复印件，与原件核对无异）。意在证明：1、2015年11月20日，普洛斯公司将符合《租赁合同》约定的房屋移交给哈尔滨诸葛公司，其对此予以书面确认；2、普洛斯公司向哈尔滨诸葛公司移交租赁物所用钥匙15把。
证据三、哈尔滨诸葛公司《恢复原样承诺书》（复印件，与原件核对无异）。意在证明：哈尔滨诸葛公司书面承诺，普洛斯要求拆除、调整后加设施、设备、标识改变原有设计时，哈尔滨诸葛公司将无条件无任何理由服从普洛斯公司的要求，在15日内拆除位于B5-1-3单元的该些设施、设备、标识，恢复原样至普洛斯公司验收合格为止，无论是否经过普洛斯公司同意，亦自行承担所有费用和损失。
证据四、普洛斯公司于2016年7月26日向哈尔滨诸葛公司、诸葛北京公司发送的律师函（2页）（复印件）及其发送凭证（2页复印件，与原件核对无异）、EMS邮件查询单（2页，复印件）。意在证明：普洛斯公司向哈尔滨诸葛公司、诸葛北京公司书面催告，否则普洛斯公司将终止租赁合同。
证据五、普洛斯公司于2016年7月31日向哈尔滨诸葛公司、诸葛北京公司同时发送《终止合同通知》（2页，复印件）、EMS邮寄单（2页，复印件，与原件核对无异）、EMS查询单（2页，复印件）。意在证明：1、普洛斯公司主张《租赁合同》于2016年7月31日（终止日）终止；2、普洛斯公司提出立即支付所有拖欠款项；3、限哈尔滨诸葛公司终止日后的3天内搬离房屋，并将房屋恢复原状返还普洛斯公司；4、普洛斯公司主张追究哈尔滨诸葛公司、诸葛北京公司的违约责任并索赔损失和相关费用的全部权利。
证据六、租赁房屋现场照片（4张，复印件）。意在证明：哈尔滨诸葛公司至今仍占用着普洛斯公司租赁房屋未完成搬迁，也未交还房屋的义务。
证据七、律师费发票（1份，编号为29561151，复印件，与原件核对无异）。意在证明：因哈尔滨诸葛公司违约导致成搬迁发生的律师费。
证据八、2016年5-7月，哈尔滨诸葛公司水电表记录（6页，复印件，与原件核对无异）。2016年8-9月被告哈尔滨诸葛天下公司公司水电表记录（4张，8月水费、电费各一张、9月水费、电费各1张）（复印件，与原件核对无异）。意在证明：哈尔滨诸葛公司于2016年5-7月实际使用水电量。意在证明：哈尔滨诸葛天下公司2016年8-9月水电表字数，数额3,973.31元。
证据九、房屋产权登记证书（复印件，与原件核对无异）。意在证明：涉案房屋的所有人系普洛斯公司。
证据十、哈公消竣复字（2014）第0001号建设工程竣工验收消防备案复查意见书（复印件，与原件核对无异）。意在证明：涉案房屋是经过消防验收合格。
经庭审质证，被告（反诉原告）哈尔滨诸葛公司对原告（反诉被告）普洛斯公司举示的证据质证认为，对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明的问题有异议。1、哈尔滨诸葛公司仅为该合同的名义代签承租人；2、合同有关约定违约责任条款，约定明显过高，请求人民法院基于本案事实依法做出调整；对证据二无异议；对证据三真实性、合法性无异议，对关联性及证明的问题有异议。双方实际在后续办理退租工作过程中已经完成了恢复原状；对证据四的真实性、合法性无异议，对关联性及证明的问题有异议。针对普洛斯公司所计算的有关综合管理费、租金无异议，但对其他费用金额需在普洛斯公司明确计算标准和金额基础上再次明确。此外，针对普洛斯公司表示哈尔滨诸葛公司存在违约拖欠租金和综合管理费前提是因为普洛斯公司自身在履行合同过程中存在违约行为，具体违约事由待哈尔滨诸葛公司举示相关证据予以证明；对证据五的真实性、合法性无异议、对关联性及证明的问题有异议。普洛斯公司单方要求三日内搬离，并将房屋恢复至原状系普洛斯公司单方意思表示，根据涉案房屋厂地和现场实际情况，三日内无法做到全部撤离，故此，对于普洛斯公司要求三日内搬离，哈尔滨诸葛公司不予以认可；关于普洛斯公司主张租金等其他费用待普洛斯公司出具详细的计算明细及标准后再定；对证据六的真实性、合法性、关联性及证明的问题均有异议。1、照片为复印件，照片应当提供所照照片的原始载体；2、照片无法显示拍摄的时间；3、假始上述所显示的材料或物品没有搬离，根据合同约定应由普洛斯公司自行处理；对证据七的真实性、合法性无异议、对关联性及证明的问题均有异议。1、增值税普通发票并不能代表双方之间存在真实的支付律师代理费的行为；2、关于律师代理费收费标准没有正式的民事委托代理合同，无法确定其计算律师收费标准及标准是否合理，故此哈尔滨诸葛公司对普洛斯公司主张的律师费不予认可；对证据八的真实性、合法性、关联性均有异议，哈尔滨诸葛公司于2016年6月末已全部撤离，不存在后续继续使用普洛斯公司场区水费、电费的问题，且实际上普洛斯公司也曾与哈尔滨诸葛公司办理过移交手续，同时该证据八无法体现普洛斯公司要证明的数额，且普洛斯公司也未提交其向水电部门代缴水费电费的凭证；对证据九无异议；对证据十无异议。
经庭审质证，被告诸葛北京公司对原告（反诉被告）普洛斯公司举示的证据质证认为，对证据一的真实性无异议、合法性及关联性、证明的问题均有异议。首先合同25条2款违背了法律的相关规定，属于明显的格式条款，是普洛斯公司故意夸大和加重对方的责任而免除自己的责任这样的条款，普洛斯公司的规定是无限期的追索对方控制费，显失公平，应当依法予以变更或撤销；关于腾退房屋逾期的双倍房租问题明显违反法律关于违约金的规定，应当撤销或变更，鉴于这些问题，诸葛北京公司同意哈尔滨诸葛公司要求法庭据实调整的意见；对证据二无异议；对证据三真实性、合法性、关联性及证明的问题均有异议。这是普洛斯公司单方出具的制式承诺书，所谓的无条件、无任何理由只符合普洛斯公司要求，显失公平，恢复原样到普洛斯公司验收合格为止，也显失公平，这个标准由普洛斯公司来定，事实证明哈尔滨诸葛公司已经恢复原样了，该证据从三性来看均不成立，诸葛北京公司均不认可；对证据四律师函的真实性、合法性、关联性均有异议，律师函系复印件，普洛斯公司邮寄的诸葛北京公司并没有看到，律师涵是单方自制证据，不能起到证明效力；对证据五的真实性、合法性、关联性及证明的问题均有异议。该证据系复印件，邮寄诸葛北京公司未收到，是属于普洛斯公司单方自制证据，不能作为定案依据；对证据六的真实性、合法性、关联性及证明的问题均有异议。1、照片为普洛斯公司单方自制证据；2、照片没有时间和地点的届定，不能看出在什么时间、什么地点拍摄；3、照片不能显示物品是谁的，不能作为本案的定案依据，不能作为查证属实的证据介入本案；对证据七的真实性、合法性、关联性及证明的问题均有异议。1、该票据是普洛斯公司及其代理人单方自制的证据，该票据想怎么开就怎么开，想什么时间开就什么时间开，只要把税务局的税收交足，开100万也可以，不能证明发生了这样一笔律师费；2、律师费应否针对本案，本案是否应当发生这样一笔律师费很难界定，因而不能作为证明普洛斯公司该项主张成立的证据，也不能作为查定属实的证据认定本案；对证据八的真实性、合法性、关联性及证明的问题均有异议。水表交接及电表交接记录都是普洛斯公司自制表格，写了一个所谓的佟彤，诸葛北京公司对这样的证据认为证据效力不足，可以把普洛斯公司交费的单据附上，说明什么年月是他交的，现在的单据附上，这个时间产生了多少，而不能用一个普洛斯公司自制的表格让诸葛北京公司认定，不能作为支持普洛斯公司该项诉请的合法依据和查证属实的合法证据。对普洛斯公司补充证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均有异议，水费记录表是普洛斯公司单方自制证据，不能与实际交费票据相互印证，其没有提出实际交费的票据，所以不能证明普洛斯公司要证明的问题，且哈尔滨诸葛公司已陈述2016年6月末已经停止房屋使用，再产生8、9月费水费记录没有任何道理；对证据九真实性无异议；对证据十真实性无异议，对关联性有异议。该批件是建筑验收批准件不是经营许可批准件，普洛斯公司用建筑验收批准文书证明取得了经营许可的消防验收批准件是错误的，普洛斯公司还应提交仓库经营消防验收批准文书，否则其出租仓库的经营行为没有消防验收的批准文书，违反国家法律的强制性规定，出租合同应属无效。
本院认证意见为，普洛斯公司举示的证据二，哈尔滨诸葛公司、诸葛北京公司均无异议，本院予以采信；普洛斯公司举示的证据一、三、四、五、七、八、九、十，均具备证据的真实性，本院对其真实性均予以确认；普洛斯公司举示的证据六其来源不具备证据的合法性、关联性，本院不予采信。
被告（反诉原告）哈尔滨诸葛公司为证明其抗辩理由成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：
证据一、《房屋预留/预租/租赁合同》（28页，复印件，与原件核对无异）。意在证明：1、证明合同约定保证金为人民币727,789.86元；2、证明在发生违约下，保证金可用于折抵到期租金、综合管理服务费、滞纳金等费用。
证据二、中国工商银行网上银行转账凭证（1份，复印件）、收据（1份，复印件）。意在证明：普洛斯公司已实际收到合同项下约定的保证金人民币727,789.86元。
补充证据二、中国工商银行网上银行转账凭证（1份，复印件，与原件核对无异）、收据（1份，复印件，与原件核对无异）。意在证明：普洛斯公司已实际收到合同项下约定的保证金人民币727,789.86元。
证据三、退租工作清单（1页，复印件，与原件核对无异）。意在证明：1、证明2016年8月19日办理了涉案房屋的退租工作，并将已完成事项一一载明。其中，涉案房屋交接验收工作已经实际交接完毕，房屋控制权已交还至普洛斯公司；2、对于交接过程中所产生的遗留问题已经处理完毕，即需要修复的已经修复完毕，未修复的已赔付；3、涉案房屋钥匙已交还至普洛斯公司。
证据四、地面施工方案、施工合同、B5库验收说明（各1份，共3页，复印件，与原件核对无异）。意在证明：1、证明涉案房屋需要恢复原状部分，在征求普洛斯公司同意的情况下，进行恢复；2、证明为恢复涉案房屋原状而自行雇佣第三方进行修复的事实。证明涉案房屋恢复原状已得到普洛斯公司的验收和认可。
证据五、房屋交接验收书（4份，复印件，与原件核对无异）。意在证明：在办理涉案房屋交接验收过程中，针对交接时的涉案房屋状态进行验收，并针对需要修复的部分予以明确，并已于2016年9月14日签署《房屋交接验收书》时确认，对于验收载明所需恢复的部分实际修复。
证据六、收条（3份，复印件，与原件核对无异）。意在证明：1、证明在配合普洛斯公司办理涉案房屋退租交接时，对于消防疏散指示标牌（6个：左指2个，右指4个）、消防疏散应急照明（24个）损坏需要更换的物品进行更换，并于2016年9月7日将上述物品交付给普洛斯公司，履行了退租验收工作中的恢复义务；2、证明在配合普洛斯公司办理涉案房屋退租交接时，已完成如下恢复及交还义务：（1）更换B5-2办公室区旁逃生门门锁1份，5把钥匙已交付普洛斯公司；（2）更换B5-3办公室区旁逃生门门锁1份，5把钥匙已交付普洛斯公司；（3）更换B5-1后侧逃生门钥匙2把已交付普洛斯公司，截止至2016年9月7日，已将B5库所有钥匙交接完毕，履行了交还钥匙及更换的义务；3、证明在配合普洛斯公司办理涉案房屋退租交接时，已完成如下恢复及更换义务：（1）自行购买龙翔品牌的四公斤干粉灭火器19具，上述物品为B5-1缺失4具、B5-2缺失1具、B5-3缺失14具；（2）提供暖气阀门2个。
证据七、记账凭证、发票、道闸杆赔偿说明（各1份共3页，复印件，与原件核对无异）。意在证明：普洛斯公司所提出的要求，已经处理完毕，道闸杆的费用已处理完毕；
证据八、微信聊天记录（3张，打印件）及邮件往来记录（5页，打印件）。意在证明：哈尔滨诸葛公司仅为涉案合同的名义承租人，此事在承租合同签署时当事人三方均知晓，并同意由哈尔滨诸葛公司代诸葛北京公司作为名义承租人，合同的实际履行主体为普洛斯公司和诸葛北京公司，待诸葛北京公司成立新公司（哈尔滨诸葛云仓储服务有限公司）后，将哈尔滨诸葛公司剔除名义承租人的身份这一事实。
证据九、授权书及交接单（各1份，均系复印件）。意在证明：哈尔滨诸葛云仓储服务有限公司于2016年5月在哈尔滨注册成立，哈尔滨诸葛云仓储服务有限公司的实际投资和控制人为诸葛北京公司。2016年11月19日，为审计需要哈尔滨诸葛云仓储服务有限公司的各项资质证件及税务凭证等材料移交给诸葛北京公司控制。
证据十、木托盘采购合同书及合同权利义务转移声明（各1份共4页，复印件，与原件核对无异）。意在证明：为涉案仓储所发生的业务（包括采购合同、租赁合同、服务合同等），哈尔滨诸葛公司仅为合同名义代签人，实际操控和使用涉案仓储的权利人为诸葛北京公司和其控制的哈尔滨诸葛云仓储服务有限公司，','2018-09-27
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