江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏10民终16号
上诉人（原审原告、反诉被告）：扬州华海油脂有限公司,住所地扬州市泰安镇夏桥村。
法定代表人：徐华杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：尤堂震，江苏楚汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范丽丽，江苏楚汇律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：扬州市万瑞达旅游用品有限公司,住所地扬州市泰安镇夏桥村。
法定代表人：王林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁强，江苏尚鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹君，江苏尚鼎律师事务所律师。
上诉人扬州华海油脂有限公司（以下简称华海公司）因与上诉人扬州市万瑞达旅游用品有限公司（以下简称万瑞达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院(2017)苏1002民初1261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
华海公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判万瑞达公司向华海公司支付拆迁补偿款25万元、驳回万瑞达公司一审反诉请求；2.由万瑞达公司负担诉讼费用。事实和理由：1.双方签订的厂房出租合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应遵照履行，华海公司依合同约定有权向万瑞达公司主张拆迁补偿款25万元。华海公司不应承担租金、管理费及水电费。
万瑞达公司辩称，1.万瑞达公司与华海公司已就拆迁补偿达成合意，由万瑞达公司向华海公司支付45000元补偿款，后续拆迁款均与华海公司无关。2.停产停业补助是根据房屋面积定着物及装修总额的20%计算，如果华海公司主张享有其应提供证据，具体量化，同时也应结合华海公司实际剩余的租期以及租用面积的比例酌定。3.提前搬迁奖励是对房屋所有人万瑞达公司的奖励，该项补偿与华海公司无关。4.华海公司租赁至2016年10月1日，其管理费、水电费均未结算。
万瑞达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判本诉部分由万瑞达公司补偿45000元，反诉部分支持万瑞达公司的反诉请求。2.由华海公司负担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.双方就拆迁补偿事宜已经达成合意，但一审法院无视当事人合意，酌定补偿款，属认定事实错误。2.一审法院酌情减少租金，未支持水电的判决是错误的。
华海公司辩称，1.万瑞达公司主张的双方已达成补偿协议的事实不存在。2.华海公司主张停产停业补助、搬迁费用、装修补助、有合同约定，也有法律依据。3.在万瑞达公司签订拆迁补偿协议后，华海公司并未正常使用万瑞达公司的房屋，未造成万瑞达公司房屋损失。
华海公司向一审法院起诉请求：判令万瑞达公司履行房屋租赁合同，给付拆迁补偿款279631元。
万瑞达公司反诉请求：判令华海公司给付房租14580元、管理费2200元、水电费1500元，合计18280元及利息。
一审法院认定事实：2014年8月14日，华海公司与万瑞达公司签订厂房出租合同一份，承租万瑞达公司在扬州市××（现××镇）××村的厂房1200平方米，用于生产经营。租期自2014年10月1日至2017年9月30日，年租金10万元，每年9月1日前支付。还约定租赁期间使用厂房发生的水电煤气电话等费用自负，在收到收据或发票三天内付款。物业管理费年1000元。如遇政府拆迁，华海公司享受政府补贴的任何费用（包括搬家费、误工费、装修等等），与万瑞达公司产权无关的费用。
2016年1月14日，万瑞达公司收到华海公司2015年10月1日至2016年10月1日的房租款5万元，并由万瑞达公司人员王琴出具收条一份，同时备注房租每年7万元。
2016年11月8日，万瑞达公司与拆迁实施单位泰安镇人民政府达成补偿协议书，就其1939.48平方米营业用房合计获得3592962.60元补偿款，具体包括房屋补偿2205061.5元、定附着物补偿326643元、装修补偿257683元、企业搬迁费38789.60元、停产停业补助557877.5元、提前搬迁奖励193948元、三相电补偿12960元。拆迁评估材料显示在2016年9月评估公司已受委托方要求，进场评估，并出具该时点的估价。
另查明，该厂区内从事生产经营活动的企业有两家，即华海公司和万瑞达公司。华海公司实际租用的厂房为拆迁平面图中S1号房的一层部分，实测面积395.43平方米。租金按每年7万元的标准交纳至2016年10月1日。租用期间，华海公司曾在原厂房内进行过部分的改造和装修，拆迁时一并纳入补偿。
诉讼中华海公司自认，在2016年12月初全部搬离租赁地点。
一审法院认为，案涉的厂房租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，均应遵照履行。
本诉部分，该合同对拆迁发生时华海公司应享有的利益有明确约定，即与万瑞达公司无关的费用，包括搬家费、误工费、装修等等，结合拆迁发生时合同尚在履行期限之内的事实，华海公司按租赁面积占全部被拆迁面积的比例，主张分割拆迁协议中的搬迁费、停产停业补助、提前搬迁奖励等费用，有其一定程度上的合理性。但还应考虑到万瑞达公司是被拆除建筑的权利人，补偿协议是对万瑞达公司而作出，华海公司作为承租人的利益附属在万瑞达公司之下，是依合同或有关事实而产生，故不能等同按比例计算华海公司应享利益，在其主张的基础上予以酌情调整以示公平，认定为11万元。华海公司对承租厂房改造装潢的事实存在，拆迁协议中也有对装潢部分的补偿，但无法查明华海公司装潢部分的具体金额，酌定为2万元。以上合计华海公司应得13万元。鉴于万瑞达公司已取走大部分补偿款，其应履行直接给付华海公司款项之义务。
反诉部分，华海公司租金交至2016年10月1日，但其自认实际搬离在12月初，该期间房屋未交付拆迁实施单位，仍实际被万瑞达公司执管，故华海公司对于继续占用期间的两个月应向万瑞达公司支付使用费。鉴于该时期正是洽谈签订拆迁协议的时间，华海公司的正常生产经营不可避免受到影响，本院在双方之前年租金7万元标准的基础上酌情减低，认定为1万元。物业管理费每年1000元有合同约定，华海公司应当支付实际使用期间2年又2个月的费用，计算为2166元。水电费缺乏证据，不予支持。以上合计万瑞达公司应得12166元。利息部分可以按照年息6%标准支持自万瑞达公司反诉之日即2017年7月10日起至实际付清之日止的损失。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百三十三条的规定，判决：一、万瑞达公司在本判决生效后十日内给付华海公司13万元；二、华海公司在本判决生效后十日内给付万瑞达公司12166元，并按年息6%标准支付自2017年7月10日起至实际付清之日止的利息。案件受理费本诉部分减半收取2747元、反诉部分减半收取129元，案件保全费收取2020元，合计4896元，由华海公司负担2596元，万瑞达公司负担2300元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
万瑞达公司提交的证据是：扬州市苏中房屋征收服务有限公司动迁员田某到庭作证的证言：2016年大约10月左右，在万瑞达公司与泰安镇政府达成拆迁协议后三、五天的样子，证人到万瑞达公司收取房屋，问承租户什么时间可以清理掉，万瑞达公司说还没有和承租户谈。后来万瑞达公司的王总、华海公司法人的老婆、还有证人在华海公司租用的办公室谈，谈到清除承租户的费用，最终双方都同意的是4万多，万瑞达公司的王总写了一个条子。证人去过华海公司三、五次，问过老板娘大油罐10天是否可以处理掉，其说要半个月。华海公司质证认为，1.该证人与万瑞达公司存在利害关系；2.证人当庭陈述与在接受新浪潮律师调查时反映的内容存在多处矛盾，因此其证言不应采信。
对于当事人提交的证据，本院认定如下：证人田某当庭作证的证言不足以证实万瑞达公司与华海公司就案涉拆迁补偿款问题达成了由万瑞达公司向华海公司补偿45000元，华海公司放弃其余补偿款的协议。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审争议焦点为：1.万瑞达公司应支付给华海公司的补偿费用如何确定？2.万瑞达公司要求华海公司给付房租14580元、管理费2200元、水电费1500元是否具有依据？
本院认为，关于争议焦点1，万瑞达公司应向华海公司补偿13万元。理由如下：其一，双方房屋租赁合同对拆迁发生时华海公司应享有的利益有明确约定，即与万瑞达公司无关的费用，包括搬家费、误工费、装修等等。拆迁发生时租赁合同尚在履行期限之内，华海公司依合同有权取得相应补偿。华海公司主张按租赁面积占全部被拆迁面积的比例，分割拆迁协议中的搬迁费、停产停业补助、提前搬迁奖励等费用，一审法院考虑到万瑞达公司是被拆除建筑的权利人，拆迁补偿主要是针对万瑞达公司作出，故在华海公司主张的基础上予以酌情降低，调整为11万元，并无不当。其二，华海公司对承租的厂房进行过改造装潢，万瑞达公司与拆迁部门的拆迁协议中，补偿款也包含对装潢部分的补偿，但难以查明华海公司装潢部分的具体金额，一审法院将万瑞达公司应补偿给华海公司的装修补偿酌定为2万元，亦无不当。
关于争议焦点2，万瑞达公司有权要求华海公司支付使用费1万元、管理费2166元，并自万瑞达公司提起反诉之日起按年利率6%的标准承担利息，但万瑞达公司要求华海公司支付水电费1500元缺乏依据。理由如下：其一，华海公司租金交至2016年10月1日，但其自认实际搬离时间在12月初，10月1日至12月初期间，房屋未交付拆迁实施单位，仍实际被万瑞达公司执管，故华海公司对于继续占用期间的两个月应向万瑞达公司支付使用费及物业费，逾期应承担相应利息。鉴于上述时期正是万瑞达公司与拆迁单位洽谈签订拆迁协议的期间，华海公司的正常生产经营必然会受到影响，一审法院将使用费标准在合同约定租金的基础上酌情下调，确定为1万元，并无不当。合同约定管理费为每年1000元，华海公司实际使用房产的时间为两年加两个月，应交管理费2166元。其二，关于万瑞达公司主张的水电费1500元，因其未提交相应证据，故不予支持。
综上所述，上诉人华海公司、万瑞达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5150元，由扬州华海油脂有限公司负担2940元、扬州市万瑞达旅游用品有限公司负担2210元（已交）。
本判决为终审判决。
审判长 陈明霞
审判员 邱世国
审判员 陈少君
二〇一八年三月二十一日
书记员 王 媛