徐州市泉山区人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)苏0311民特4号
申请人：上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市泉山区淮海西路29号。
负责人：张志宁，该行行长。
委托诉讼代理人：孙克，江苏东恒（徐州）律师事务所律师，
委托诉讼代理人：袁方方，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。
被申请人：徐州正德置业集团有限公司，住所地徐州市风华南路1号富泊湾广场AB区商业楼。
法定代表人：刘德义，该公司经理。
委托诉讼代理人：李汪洲，男，1989年7月1日生，，住江苏省铜山区。
申请人上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行与被申请人徐州正德置业集团有限公司申请实现担保物权纠纷一案，本院于2017年2月17日受理后，于2017年3月14日组织听证。申请人上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行的委托诉讼代理人孙克、袁方方，被申请人徐州正德置业集团有限公司的委托诉讼代理人李汪洲到庭参加听证。本案现已审理终结。
申请人上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行（以下简称浦发银行徐州分行）向本院提出以下申请：1、请求法院裁定拍卖或变卖被申请人徐州正德置业集团有限公司所有并抵押给申请人的位于云龙区正德君城商铺1号楼，富泊湾广场B区商业2号楼共计7套商业地产；拍卖或变卖所得价款在被申请人担保的范围内优先受偿债权本金54989371.03元及利息（暂计算至2017年2月14日，利息、罚息、复息为4834157.66元，利息、罚息、复息按合同约定的利率计算至被申请人实际清偿完毕之日止）；2、实现担保物权的费用由被申请人承担。
事实和理由：2015年10月15日，债务人徐州德雅商贸有限公司（以下简称德雅公司）与申请人签订《融资额度协议》，约定由申请人向债务人德雅公司提供融资额度5500万元，融资业务分别为流动资金贷款、银行承兑汇票、国内信用证、商票保贴、保理等，《融资额度协议》为主合同，主合同项下的债权分别由债务人德雅公司提供保证金担保，被申请人徐州正德置业集团有限公司提供最高额抵押担保。同日，被申请人与申请人签订《最高额抵押合同》，约定主合同项下的债务人为德雅公司，债权确定期间自2015年10月15日至2018年10月15日，主合同为债务人德雅公司与申请人签订的《融资额度协议》。抵押合同约定由被申请人名下位于云龙区正德君城的5套商业房地产及富泊湾广场B区的2套房地产为上述借款提供抵押担保，最高额抵押担保金额分别为26179390元、28600000元。抵押合同约定：担保范围除了主合同项下的主债权、主债权产生的利息（包括利息、罚息和复利）外，还包括但不限于违约金、损害赔偿金、手续费、诉讼费、律师费、差旅费等其他实现债权的费用。
2015年10月27日，债务人德雅公司与申请人签订《开立银行承兑汇票业务协议书》，约定由申请人向其出具银行承兑汇票三张。汇票出票人均为德雅公司，收款人均为徐州润舒商贸有限公司；汇票金额分别为1000万元、1000万元、858万元；汇票到期日均为2016年4月26日；保证金质押比例均为30.02%，质押金额为858万元，由债务人德雅公司汇入保证金账号。汇票到期后，债务人德雅公司并未按时支付申请人垫款，申请人按照《保证金质押合同》约定扣除了质押的保证金及产生的利息。2015年10月30日，债务人德雅公司与申请人签订《流动资金借款合同》，约定由申请人向德雅公司提供短期流动资金贷款3500万元，借款到期日为2016年10月30日；期内年利率为5.22%，借期内利率不变；双方对罚息利率、结算方式等事项作了约定。后原告向债务人发放了贷款。借款到期后，债务人德雅公司未按时偿还申请人的借款本息。截至2017年2月14日，债务人德雅公司拖欠申请人流动资金借款本金3500万元，利息、罚息、复利共计1885725.43元。依据抵押合同的约定，申请人实现抵押权的条件已经成就，可以依法实现抵押权，为此，特向法院提出申请，请求支持申请人所请。
被申请人徐州正德置业集团有限公司（以下简称正德公司）辩称，一、被申请人不清楚徐州弘辉物资贸易有限公司、徐州德雅商贸有限公司的财务状况，更不清楚这两个公司在申请人处的贷款本息是否偿还。二、徐州弘辉物资贸易有限公司、徐州德雅商贸有限公司是贾玉龙实际控制的公司，只有贾玉龙才了解情况，要求追加贾玉龙为本案被告。三、贾玉龙长期以来向被申请人及其他企业或人员发放高利贷，按照其“利滚利”的算法，贾玉龙认为被申请人尚欠其高利贷约9200万元。迫于其种种压力，被申请人为贾玉龙的这些贷款提供了房产抵押。从2011年6月至2015年10月，贾玉龙累计借给被申请人高利贷本金16亿元，其已从被申请人处累计收回资金18.32亿元，其中利息3.2亿元，平均年息高达48%以上；被申请人并不欠贾玉龙的款项，反而是此人单独或联合他人至今仍霸占着被申请人金额巨大的的股权、商铺、货权等，贾玉龙的行为已导致被申请人的生产经营业务无法正常进行。四、弘辉公司、德雅公司的实际控制人贾玉龙套取贷款，然后高利转贷，侵吞企业资产。在贾玉龙的盘剥下，被申请人资金链断裂，企业经营陷入困境。请求法院查清事实真相，综合考虑多方面因素，依法驳回申请人的诉讼请求，判本案所涉债权由贾玉龙偿付。
申请人浦发银行徐州分行为支持其申请，向本院提交如下证据:
1、①《融资额度协议》1份;②《流动资金借款合同》1份；③《借款凭证》（日期为2015年10月30日）1张；④上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行贷款发放交易流水1份；⑤《开立银行承兑汇票业务协议书》1份；⑥《票据信息查询单》3张；⑦《保证金质押合同》1份；⑧浦发银行商业汇票管理系统截屏3张；⑨逾期未还款查询单（日期为2017年2月15日）2张。
证明：2015年10月15日，债务人徐州德雅商贸有限公司与申请人签订《融资额度协议》，约定由原告向其提供融资额度5500万元，融资业务分别为流动资金贷款、银行承兑汇票、国内信用证、商票保贴、保理等。《融资额度协议》为主合同，主合同项下的债权分别由债务人德雅公司提供保证金担保，被申请人提供最高额抵押担保。2015年10月30日，债务人德雅公司与申请人签订《流动资金借款合同》，约定由申请人向其提供短期流动资金贷款3500万元，借款到期日为2016年10月30日；双方对利率、罚息、结算方式等事项作了约定。后申请人向债务人发放了贷款。借款到期后，债务人德雅公司并未按时偿还申请人借款本息。截至2017年2月14日，债务人德雅公司拖欠申请人流动资金借款本金3500万元、利息、罚息、复息共计1885725.43元。2015年10月27日，债务人德雅公司与申请人签订《开立银行承兑汇票业务协议书》，约定由申请人向其出具银行承兑汇票三张。汇票出票人均为徐州德雅商贸有限公司，收款人均为徐州润舒商贸有限公司；汇票金额分别为1000万元、1000万元、858万元；汇票到期日均为2016年4月26日；保证金质押比例均为30.02%，质押金额为858万元。汇票到期后，债务人德雅公司并未按时支付申请人垫款，申请人按照《保证金质押合同》的约定扣除了质押的保证金及产生的利息。截至2017年2月14日，债务人德雅公司拖欠申请人承兑汇票垫款本金19989371.03元、罚息2948432.23元。
2、①《最高额抵押合同》2份；②苏（2015）徐州市不动产证明、苏（2015）徐州市不动产证明证明书2份。
证明：2015年10月15日，被申请人与申请人签订《最高额抵押合同》，约定主合同项下的债务人为德雅公司，债权确定期间自2015年10月15日至2018年10月15日，主合同为债务人德雅公司与申请人签订《融资额度协议》。抵押合同约定由被申请人名下的相关房产为上述借款提供抵押担保，最高额抵押担保金额分别为26179390元、28600000元。抵押合同第1.3款约定了担保范围。上述抵押担保均在徐州市不动产登记局办理了抵押登记，申请人领取了苏（2015）徐州市不动产证明、苏（2015）徐州市不动产证明证明书，因此申请人对上述抵押物享有优先受偿权。同时，根据抵押合同第4.1款的约定，申请人实现抵押权的条件已经成就，可以依法实现抵押权。
被申请人正德公司质证认为，对申请人提供的证据真实性没有异议，但对于德雅公司借款用途的真实性存在异议，要求法院调查德雅借款用途的真实性。
被申请人正德公司未向本院提交相应证据。
经审查本院认为，申请人所提交的证据客观真实、来源合法，能够证明案件的相关事实，且被申请人对于申请人提交的所有证据的真实性均不持异议，本院对申请人提交的证据予以确认并在卷佐证。
经审查查明，2015年10月15日，案外人（债务人）徐州德雅商贸有限公司(以下简称德雅公司)与申请人浦发银行徐州分行签订《融资额度协议》，约定由申请人浦发银行徐州分行向债务人德雅公司提供人民币敞口5500万元的融资额度；额度使用期限自2015年10月15日至2018年10月15日止；额度可循环使用；融资业务分别为流动资金贷款、银行承兑汇票、商票贴现、开立信用证等；协议对其他事项亦作了相应约定。
同日，案外人徐州百老汇置业有限公司、徐州润阳置业发展有限公司、贾玉龙为申请人浦发银行徐州分行自2015年10月15日至2016年10月15日期间内与债务人德雅公司办理各类融资业务所发生的债权提供保证担保，并分别同浦发银行徐州分行签订了《最高额保证合同》，合同对保证人的保证方式、保证范围、保证期间等事项分别作了相应约定。
被申请人（抵押人）正德公司与申请人（被抵押人）浦发银行徐州分行分别签订《最高额抵押合同》两份，均约定：被申请人正德公司为债务人德雅公司的相关债务提供抵押担保，担保的主合同为债务人德雅公司与债权人浦发银行徐州分行按抵押合同第9.3条的约定办理各类融资业务而签订的一系列合同，以及债务人与债权人签署的《融资额度协议》。担保范围除了主合同项下的主债权、还及于主债权产生的利息（利息包括利息、罚息和复利）、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行本合同而发生的费用、以及抵押权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费）。
其中，《最高额抵押合同》第9.3条约定，本合同项下被担保主债权为：债权人自2015年10月15日至2018年10月15日的期间内与债务人办理各类融资业务所发生的债权，以及双方约定的在先债权（如有）。前述主债权余额在债权确定期间内以最高不超过等值人民币26179390元为限。被申请人正德公司与申请人浦发银行徐州分行同时签订《抵押财产清单（房地产抵押类）》1份作为该抵押合同的附件，约定被申请人正德公司提供其名下位于云龙区正德君城商铺1号楼、3号楼的房地产为债务人德雅公司的债务提供抵押担保，抵押财产价值26179390.03元，并约定最终应以实现抵押权时的价值为准。
后被申请人正德公司提供的上述5套房产于2015年10月21日在徐州市不动产登记局办理了抵押登记，申请人浦发银行徐州分行领取了苏（2015）徐州市不动产证明不动产权证明书。该证明书载明的最高债权额为26179390元。
《最高额抵押合同》第9.3条均约定，本合同项下被担保主债权为：债权人自2015年10月15日至2018年10月15日的期间内与债务人办理各类融资业务所发生的债权，以及双方约定的在先债权（如有）。前述主债权余额在债权确定期间内以最高不超过等值人民币敞口2860万元为限。
被申请人与申请人亦签订《抵押财产清单（房地产抵押类）》一份作为该抵押合同的附件，约定被申请人正德公司提供其名下位于泉山区三环南路南侧、风华南路东西两侧富泊湾广场B区商业2号楼的房地产为债务人德雅公司的债务提供抵押担保，抵押财产价值31431377.75元，并约定最终应以实现抵押权时的价值为准。
被申请人正德公司提供的上述2套房产于2015年10月21日在徐州市不动产登记局办理了抵押登记，申请人浦发银行徐州分行领取了苏（2015）徐州市不动产证明不动产权证明书。该证明书载明的最高债权额为2860万元。
2015年10月27日，债务人德雅公司与申请人浦发银行徐州分行签订《开立银行承兑汇票业务协议书》，约定由申请人向债务人出具银行承兑汇票三张。汇票出票人均为债务人徐州德雅商贸有限公司，收款人均为徐州润舒商贸有限公司；汇票金额分别为1000万元、1000万元、858万元，合计2858万元；汇票到期日均为2016年4月26日；开票手续费均为0.05%，垫款罚息利率均为日0.5‰；保证金质押比例均为30.02%，质押金额共计858万元。
对此，债务人德雅公司（出质人）与申请人（质权人）浦发银行徐州分行同时签订《保证金质押合同》，约定质押金858万元由债务人德雅公司汇入保证金，利率为0.3%；双方同时约定，质权人对质押财产有第一顺位的优先受偿权。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论质权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保权利，质权人均有权先要求出质人在本合同约定的担保范围内承担担保责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。若发生本合同约定的处分质押财产的情形，出质人在此确认质权人有权直接处分任何质押财产、扣划保证金账户中的资金，并以处分所得清偿或提前清偿质押财产所担保的全部债权或提存。
协议签订后，申请人依约开具了承兑汇票，债务人德雅公司在汇票到期后并未按时支付申请人垫款，申请人依据约定扣除了德雅公司质押的保证金及产生的利息。截至2017年2月14日，债务人德雅公司尚拖欠申请人承兑汇票垫款本金19989371.03元、罚息2948432.23元。
2015年10月30日，债务人（借款人）德雅公司与申请人（贷款人）再次签订《流动资金借款合同》，约定由申请人向德雅公司提供短期流动资金贷款3500万元，借款期限自2015年10月30日至2016年10月30日；期内利率为每笔贷款发放时按发放日贷款人公布的一年的贷款基础利率加90BPs即年利率为5.22%；借款期限内利率不变；结息方式为按季结息，每季的末月的二十日为结息日；逾期罚息利率按计收罚息日适用的贷款执行利率加收30%执行。后申请人根据《流动资金借款合同》项下提款申请书上债务人德雅公司的指示，向债务人发放了3500万元贷款。借款到期后，债务人德雅公司并未按时偿还申请人借款本息。截至2017年2月14日，债务人德雅公司拖欠申请人流动资金借款本金3500万元、利息、罚息、复息共计1885725.43元。
本院认为，申请人浦发银行徐州分行与债务人德雅公司签订的《融资额度协议》、《开立银行承兑汇票业务协议书》、《流动资金借款合同》、《保证金质押合同》，以及申请人与被申请人正德公司签订的《最高额抵押合同》，系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自义务。被申请人虽辩称签订的抵押合同系受案外人贾玉龙的胁迫，但对此并未提供相应证据，对于该辩称本院不予采信。本案中，申请人已按照合同约定发放了贷款，债务人应按时还款，现债务履行期已届满，因债务人未按约履行还款义务，抵押人即被申请人正德公司应以其抵押物承担担保责任。被申请人以其名下的位于徐州市云龙区正德君城以及富泊湾广场的7套房地产为涉案债务提供最高额抵押担保，且已办理房屋抵押登记，抵押权已成立。抵押证明载明的最高债权额分别为26179390元、28600000元，因此申请人依法享有在该房产登记的债权数额范围内的优先受偿权，对于超过该数额部分不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
一、准许拍卖、变卖被申请人徐州正德置业集团有限公司名下的位于徐州市云龙区正德君城商铺1号楼、3号楼的5套房地产，申请人上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行对该房地产拍卖、变卖后所得款项在最高担保限额26179390元范围内优先受偿。
二、准许拍卖、变卖被申请人徐州正德置业集团有限公司名下的位于徐州市泉山区三环南路南侧、风华南路东西两侧富泊湾广场B区商业2号楼的房地产，申请人上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行对该房地产拍卖、变卖后所得款项在最高担保限额28600000元范围内优先受偿。
三、驳回申请人上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行的其他申请。
案件受理费80元，由被申请人徐州正德置业集团有限公司负担（申请人已预交，被申请人于本裁定送达后十日内给付申请人）。
本裁定为终审裁定。
审判员 孙 浩
二〇一七年三月十六日
书记员 石晶晶
附：法律条文
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为××，债权人为××，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十七条为债务人抵押担保的第三人在××实现抵押权后有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
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