贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黔04民终274号
上诉人（原审被告）令狐光明。
委托代理人张霞，罗莎莎，贵州黔平律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）龙建仁。
被上诉人（原审原告）龙建民。
被上诉人（原审原告）龙建设。
被上诉人（原审原告）龙建红。
被上诉人（原审原告）龙建中。
上述五被上诉人的共同委托代理人游绍龙，安顺市平坝区中心法律服务所法律工作者。代理权限为特别代理。
上诉人令狐光明与被上诉人龙建仁、龙建民、龙建设、龙建红、龙建中房屋买卖合同纠纷一案，因不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2015）平民初字第1111号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
龙建仁、龙建民、龙建设、龙建红、龙建中在原审诉称：2003年3月10日，五原告之父龙顺国与被告签订了房屋《卖契》，被告自愿将其位于平坝县城关镇北门口即环城北路老税务局宿舍一单元二楼的房产证为114**号的住房一套以18600元的价格出售给龙顺国，龙顺国交清房款，被告当即将11407号房产证及房屋钥匙交给龙顺国。同年10月，龙顺国病故。2006年7月5日，原告对父母遗产进行分割，其中，龙建仁分得该套房屋，后龙建仁将房屋委托陈红看管使用，便外出打工。2010年8月10日，因原告龙建仁急需资金周转，用11047号房屋产权证作抵押，向王启芳借款20000元，后龙建仁偿还了王启芳的借款及利息，王启芳不是将房屋产权证返还给原告龙建仁，而是与被告恶意串通，暗地里将房产证以27000元的价格以“赎回”的名义出卖给被告。2013年4月27日被告持11047号房产证在平坝县房产管理局重新办理了“平房权证城关字第0069**号”房屋所有权证。被告违反了诚实信用的原则，侵害了原告的合法利益。为此，特向法院提起诉讼，请求：1、判决被告与五原告父亲龙顺国签订的房屋《卖契》合法有效；2、判决被告在一个月内协助原告龙建仁办理房屋产权过户相关手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。
令狐光明原审辩称，被告与五原告的父亲龙顺国签订的卖契合法有效，但房屋为不动产，不动产所有权的转移应当以登记为要件，未办理过户登记，房屋的所有权仍由被告享有。龙顺国享有的权利应当系合同而产生的债权请求权。协议签订时间为2003年3月20日，原告起诉经超过了诉讼时效。同时，龙顺国已经去世，继承人不能取代被继承人成为合同的当事人，被继承人以合同当事人的身份起诉主体不适合。龙顺国未履行交付房款的义务，被告代原告龙建仁偿还27000元本息，故被告明确表示不再履行合同。
原审经审理查明，2003年3月10日，五原告的父亲龙顺国与被告令狐光明签订了《卖契》，约定令狐光明以18600元钱的价格，将坐落于平坝县城关镇北门口即环城北路老税务局宿舍一单元二楼砖混结构私有住房一套（房产证为114**号）的房屋转让给龙顺国，同时双方在《卖契》中注明“经济全部付清，不欠分文。”。后令狐光明将11407号房产证交付龙顺国，至今龙顺国及其子女仍对该房屋实际占有、使用。另查明，龙顺国之妻杨啟秀已故，其八个子女有龙建芬、龙建丽、龙建新、龙建红、龙建民、龙建仁、龙建中、龙建设现均健在。龙顺国去世后，龙建丽、龙建新、龙建芬放弃了上述房屋的继承权。2006年7月5日，龙建红、龙建民、龙建仁、龙建中、龙建设在房屋分割协议中约定，该房屋由原告龙建仁分得。房屋分割后，原告龙建仁将该房屋出租给陈红管理使用。再查明，2010年8月10日，原告龙建仁用11407号房产证正、副本作“抵押”交付案外人王启芳，向王启芳借款，后令狐光明于2012年12月18日从王启芳处取得11407号房产证。2013年4月27日，令狐光明在平坝县房产管理局将11407号房产证更换为新证，新证产权证号为平房权证城关字第0069**号房权证。又查明，2013年7月30日，令狐光明以陈红为被告向本院提起民事诉讼，诉请陈红返还本案诉争房屋，本院经审理于2013年9月29日作出（2013）平民初字第579号判决，判决认为不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，以令狐光明所提供的《房屋产权登记申请审批表》及《房屋所有权证》确认了诉争房屋的所有权人为令狐光明，而陈红未提供证据证实006978号房屋系龙建仁所有及租赁关系的存在，故判令陈红搬出诉争房屋并将该房屋返还给令狐光明。
原审认为，2003年3月10日，五原告之父龙顺国与被告令狐光明之间签订的《卖契》系双方的真实意思表示真实，不违反相关法律规定，属合法有效的合同。龙顺国已交付房款，并实际使用、管理了房屋，且没有其他违法行为，虽买卖手续不完善，但应认定该房屋买卖有效，且应补办房屋买卖手续。关于本案是否超过诉讼时效的问题。因令狐光明已将房屋交付，且原告方对房屋实际占有多年，其要求被告协助办理产权过户手续，该请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。关于五原告主体是否适格的问题。本案合同的标的是房屋的所有权而非债权，本案诉争房屋属于龙顺国个人的合法财产，继承从被继承人死亡时开始，故龙顺国过世后，其子女享有原告的主体资格。关于被告认为《卖契》存在重大瑕疵，原告未履行付款义务且被告代原告龙建仁偿还了王启芳借款2.7万元，故明确表示不再履行该合同的问题。本院认为《卖契》中涂改的部分不影响合同成立及生效；《卖契》中明确约定：“经济全部付清，不欠分文”，故该合同已经履行完毕；原告龙建仁将房产证抵押给王启芳系其对房屋的处分，被告令狐光明未经原告龙建仁同意向王启芳还款并取回房产证，系被告令狐光明与王启芳之间的行为，不能对抗原告。据此，被告明确表示不再履行合同，本院不予支持。关于关于原告认为本案涉及确认房产权属的法律行为发生在2003年，因《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）于2007年10月1日施行，依据法不溯及既往的原则，故本案不适用物权法的问题的问题。本案确认房产权属的行为虽发生在2003年，但本案的诉讼发生在物权法实施后，且涉及该行为的原相关法律法规与物权法第十七条的精神基本一致。同时，虽不动产登记簿是确认物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有不动产的证明，但不动产登记簿或不动产证书并非确定不动产物权的唯一根据，在不动产权属证书和不动产登记簿上记载的物权状况与真实权利状况不一致的情况下，应当根据实际情况确定物权的归属。五原告的父亲龙顺国与被告令狐光明之间的房屋买卖合同是在平等，自愿、等价有偿的条件下订立的，被告已将房屋及产权证交给龙顺国，龙顺国已付清房款，且龙顺国及其子女自2003年起，实际占有、使用房屋已达10余年之久，被告令狐光明在此期间并未提出异议，五原告提交的证据比被告提交的证据更具优势，因此五原告的诉讼主张成立，被告令狐光明负有协助其办理房屋产权证的义务，现被告拒绝办理房屋产权过户手续，违反了民法诚实信用的原则。五原告在房屋分割协议中约定诉争房屋由原告龙建仁所有，龙顺国其余的继承人也表示放弃本案诉争房屋的分割，现五原告在本案诉请中要求被告协助原告龙建仁办理房屋产权过户相关手续，本院予以支持。对于办理过户手续中所产生的各类费用，因双方《卖契》中未作约定，可由买受人一方即原告方负担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十二条、第一百三十五条，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条之规定，判决：1、五原告之父龙顺国与被告令狐光明于2003年3月10日签订的房屋《卖契》合法有效。2、被告令狐光明于本判决生效之日起三十日内协助原告龙建仁办理位于贵州省平坝县城关镇环城西路房屋（产权证号为平房权证城关镇字第0069**号）的过户手续。案件受理费265元，由令狐光明承担。
原审宣判后，令狐光明不服向本院上诉称：1、被上诉人没有全部付清购房款，协议中18600元的房款“其中包括院内煤棚在内，从签字盖章之日起生效，经济全部付清不欠分文”是合同条款，不能作为付清房款的依据。签订合同时的在场人唐惠平证实在当时被上诉人未支付房款，有谈话笔录和录音相证实。2、被上诉人没有履行支付房款义务，其无权占有房屋。依照物权法的规定，未变更登记不享有物权。其享有的债权请求权已超过诉讼时效。房屋买卖发生在2003年，被上诉人2006年对房屋进行分割，现事隔八年已超过诉讼时效。3、一审遗漏当事人，被上诉人提供的3份放弃继承申明中，有2个是放弃对房屋的继承，并没表示放弃对合同权利的继承。请求二审改判驳回被上诉人的诉讼请求。
上诉人二审中提供了：唐惠平身份证复印件及其照片、视频光碟，拟证被上诉人父亲龙顺国未付清购房款，且合同没有涂改。被上诉人认为该录音系诱导谈话方式取得，形式不合法，且达不到证人证明目的。
龙建中等人二审答辩称：1、答辩人父亲向被答辩人购买房屋时已付清18600元，若价款尚未付清，《卖契》就不会写“经济全部付清不欠分文”，被答辩人也不可能签字，不可能将房产证交给答辩人之父，更不可能在长达十余年的时间都不向答辩人之父主张权利。其一审关于唐惠平的证言是假证，如果该证言是真实的，则答辩人之父付给被答辩人的价款不是18600元，而是23600元。2、本案房屋交易行为系在《物权法》颁布前，根据法不溯及既往原则，本案不适用《物权法》规定。答辩人之父从交付房屋及房产证时已取得房屋所有权。被答辩人2013年4月27日办理新房产证损害答辩人权益后，答辩人便于2014年初诉至法院，答辩人的起诉没有超过诉讼时效。3、答辩人之父有八个子女，其中三个女儿也嫁到外地，其明确表示放弃争议房屋的继承权，原审法院没有遗漏当事人。请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理，确认一审查明的事实。
本院认为：上诉人2003年将其房屋卖给被上诉人之父龙顺国的事实客观存在，双方签订的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应当按照合同全面履行各自义务。合同注明“经济全部付清不欠分文”，且龙顺国在与上诉人签订合同后即取得房产证，龙顺国及其家人也实际对房屋管理使用多年，应予认定双方已履行完毕合同。现上诉人主张被上诉人未付清房款，提供了其委托代理人与唐惠平的谈话笔录及视频录音资料，唐惠平证实了上诉人拿房产证抵押在其处借了5000元，上诉人说拿房屋卖给龙顺国，叫龙顺国代上诉人偿还5000元给唐惠平，当天，龙顺国付了2400元给唐惠平，唐惠平将房产证给龙顺国，后龙顺国及家人陆陆续续付清了5000元。证人唐惠平并陈述了其作为“在场人”签名时协议没有涂改，也没有当着证人的面支付购房款。本院认为，协议是否涂改不影响合同条款的其他效力，证人唐惠平陈述买卖双方当事人未当着其面支付房款，该证言不能达到上诉人主张的房款没有付清的证明目的，故对该证据本院不予认定。若上诉人认为房款没有付清，应当通过合法途径主张权利，而不应背着被上诉人“赎回”房产证，故上诉人主张房款没有付清的理由不足，证据不充分，本院依法不予支持。因本案买卖行为发生在《中华人民共和国物权法》施行以前，根据“法不溯及既往”原则，本案不适用《中华人民共和国物权法》的相关规定处理，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”之规定，被上诉人之父龙顺国在取得房产证并实际占有房屋时即取得争议房屋的所有权，上诉人主张依照物权法规定，房屋产权未变更其仍享有物权的上诉理由不能成立。上诉人2012年12月通过其他途径取得房产证并换新证，被上诉人知道后即提起诉讼主张权利，且物权请求权不受诉讼时效的限制，故上诉人主张被上诉人起诉超过诉讼时效的上诉理由不能成立。对于是否遗漏当事人的问题，龙顺国有八个子女，其中三个女儿放弃对房屋的继承，其余五被上诉人作为原告起诉符合法律规定，一审程序并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费265元，由上诉人令狐光明负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖 美 娟
审判员 黄 光 美
审判员 黎 福 伟
二〇一六年五月十一日
书记员 黎奉琼（代）