重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝03民终1376号
上诉人（原审被告）：安良吉,男,汉族,1956年11月3日出生,住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：曹婉洁,女,汉族,1979年8月24日出生,住重庆市南川区。
委托诉讼代理人：李袁，重庆百哲千行律师事务所律师。
上诉人安良吉因与被上诉人曹婉洁房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2017）渝0119民初2422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
安良吉上诉请求：撤销原判，改判解除曹婉洁与安良吉于2015年12月19日签订《房屋买卖合同》，由曹婉洁承担违约金8万元。理由为：曹婉洁与安良吉签订房屋买卖合同后，未按合同约定在3日内向安良吉支付10万元定金，构成违约。根据合同约定，曹婉洁应当承担总房款40万元20%的违约金。
曹婉洁答辩称：1、安良吉在一审中没有提起反诉，其二审要求曹婉洁支付违约金8万元的请求，不应审理。2、在双方签订合同的第2日，曹婉洁就向安良吉支付了首付款10万元，由于安良吉无法给曹婉洁办理相关手续，故曹婉洁才起诉请求解除合同。一审判决正确，请求二审法院维持原判。
曹婉洁一审起诉请求：解除曹婉洁与安良吉于2015年12月19日签订《房屋买卖合同》，由安良吉返还保证金10万元，并承担违约金8万元。
一审法院认定：曹婉洁与安良吉于2015年12月19日签订《房屋买卖合同》约定：1、安良吉将位于重庆市南川区民主乡XX村3组一楼一底，门面三间的房屋（渝房权证304鸣玉字第0001**号，建筑面积304.7平方米房屋，包括张朝书、杜长英所有部分）卖给曹婉洁进行改建。2、房屋价款为40万元，曹婉洁在合同签订后3日内支付10万元，剩余30万元以建成房屋后的售房款支付。3、安良吉在收到首期购房款10万元后，将房屋（包括房地产权证和钥匙）交付曹婉洁，同时向曹婉洁交付建设工程规划许可证、建设用地使用批准证书，并配合曹婉洁将安良吉、杜长英的房屋腾空交付曹婉洁。4、如因安良吉的原因或违约行为导致曹婉洁不能建房或建房后不能对外销售，安良吉应向曹婉洁支付合同总金额20%的违约金；如曹婉洁擅自终止或单方解除合同，应向安良吉支付合同总金额20%的违约金。2015年12月21日，曹婉洁向安良吉转账付款10万元，但安良吉未按合同约定向曹婉洁交付房屋以及相关的产权证书和改建审批证书。
一审法院另查明：1、2016年5月26日，一审法院在执行（2015）南川法民初字第04057号民事判决时，将位于重庆市南川区民主乡文福村民主食品点中属张朝书、杜长英所有的房屋腾空后交付给安良吉。2、安良吉之子安国泉分别于2017年3月2日和2017年3月18日向曹婉洁之夫李强转账3万元和2万元。一审中，曹婉洁自愿将违约金8万元降至从付款之日（2015年12月21日）起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算资金利息损失。
一审法院认为，本案的争议焦点是：一、曹婉洁与安良吉签订的《房屋买卖合同》是否应当解除。二、安良吉之子安国泉向曹婉洁之夫李强转账的5万元是否属于安良吉向曹婉洁返还的保证金5万元以及本案的违约损失如何计算。
关于焦点一，曹婉洁与安良吉于2015年12月19日签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，双方均应按合同内容履行自己的义务。曹婉洁与安良吉在合同中约定出售的房屋包括案外人（张朝书、杜长英）所有部分，但出售该部分房屋至今没有取得张朝书、杜长英的同意，导致安良吉不能按照约定向曹婉洁交付房屋，致使合同不能履行，同时，安良吉也没有按照约定向曹婉洁交付建设工程规划许可证、建设用地使用批准证书，故对曹婉洁主张解除合同的诉讼请求，予以支持。
关于焦点二，虽安良吉之子安国泉向曹婉洁之夫李强转账5万元属实，但二人均非本案《房屋买卖合同》的合同当事人，曹婉洁也未认可该转账系退还保证金，安良吉也未提供证据证明曹婉洁与安良吉有约定可以由他人代为收取退还的保证金，故对安良吉已经返还保证金5万元的辩解意见不予采纳。关于安国泉向李强账户转账5万元的事宜，安国泉可以另行主张权利。关于违约损失，曹婉洁与安良吉均明知出售房屋包括张朝书、杜长英所有部分但又未取得张朝书、杜长英的同意，导致合同无法履行，对合同的解除双方均有一定的过错；鉴于曹婉洁已经于2015年12月21日向安良吉支付了10万元购房款，其资金利息损失客观存在，故曹婉洁主张从付款之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算资金利息损失符合法律规定，依法予以支持。
综上，曹婉洁与安良吉签订的《房屋买卖合同》解除后，曹婉洁可以要求安良吉返还购房款10万元，并有权要求安良吉赔偿资金利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法法>若干问题的解释（二）》第二十二条之规定，判决：由安良吉在判决生效后立即向曹婉洁返还保证金10万元，并从2015年12月21日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算资金利息至还清之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3900元，减半交纳1950元（曹婉洁已预交），由安良吉承担。
在二审中，曹婉洁提交其丈夫李强的银行账户交易明细，其中显示：2015年12月20日，李强以其在中国农业银行南川支行开设的640101100520107账户向安良吉的开设的6228480470851161716号账户转账支付10万元。曹婉洁称该款为向安良吉支付的首期购房款，安良吉辩称没有收到该款；其后又称其子安国泉代其向曹婉洁之夫李强分别返还了3万元、2万元，共计5万元。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，安良吉与曹婉洁均同意解除双方于2015年12月19日签订《房屋买卖合同》，本院予以准许。由于安良吉未在就要求曹婉洁承担违约金8万元提起反诉，故其这一上诉请求，不属本案二审审理范围，本院对此不予评判。本案的争议焦点为：1、曹婉洁是否在合同成立后向安良吉支付了首期购房款10万元。2、安良吉之子安国泉向曹婉洁之夫李强转账支付的5万元是否能够认定为安良吉向曹婉洁返还的部分购房款。
对争议焦点1。曹婉洁与安良吉于2015年12月19日签订了《房屋买卖合同》，该合同中约定了曹婉洁应当在合同签订后3日内向安良吉支付首期购房款10万元，次日，曹婉洁之夫李强即向安良吉支付了10万元；安良吉在诉讼中称委托其子安国泉向曹婉洁退还了5万元，故上述事实能够印证曹婉洁向安良吉支付10万元首期购房款的事实。安良吉辩称未收到曹婉洁支付的10万元首期购房款，其对李强支付的10万元款项系其他用途未作合理说明，故其辩解理由不能成立。
对争议焦点2。在安良吉之子安国泉分别于2017年3月2月、18日向曹婉洁之夫李强转账支付共计3万元、2万元时，曹婉洁与安良吉就案涉合同的解除事宜尚未达成协议，此时安良吉自愿返还给曹婉洁首期购房款5万元缺乏合理性，且安良吉亦未提交其他证据证明曹婉洁委托其夫代为处理与安良吉的购房合同事宜，再者，安国泉与李强又系朋友，双方之间亦存在其他经济往来的可能性，安良吉主张其子安国泉代其向曹婉洁返还购房款5万元的上诉理由，证据不充分，故对其这一上诉请求，本院不予支持。
综上，安良吉的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3900元，由上诉人安良吉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
审 判 员 张 艳
代理审判员 郑 煜
二〇一七年九月四日
书 记 员 洪 燕