吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)吉24民终1924号
上诉人(一审被告)：杨丽丽，女，汉族，1982年1月1日生，个体工商户，住吉林省延吉市北山街。
委托诉讼代理人：李洪龙（系杨丽丽丈夫），男，汉族，1978年11月18日生，教师，住吉林省延吉市北山街。
被上诉人（一审原告）：延边益众物业管理有限公司，住所地：吉林省延吉市秋韵雅园南区1单元101室。
法定代表人：李焕春，总经理。
委托诉讼代理人：张宇，该公司职员。
上诉人杨丽丽因与被上诉人延边益众物业管理有限责任公司（以下简称益众物业）之间物业服务合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初2859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨丽丽上诉请求：撤销（2017）吉2401民初2859号民事判决；依法改判驳回益众物业的诉请，并由益众物业承担全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定上诉人违约并支付巨额违约金无事实和法律依据，就业主临时规约的内容并未对上诉人进行任何明示和说明，不具有法律约束力。因上诉人的窗改门并未给被上诉人造成任何损失，判令我方支付15000元明显过高。上诉人在改动前首先征求了左邻右舍的意见，同时也向州建设局进行了改动安全的鉴定。窗户下改门的位置不是承重结构，经鉴定无任何安全隐患，我家在门上方安装了摄像头利于协助物业保护业主安全。小区只有一个大门，开南门后利于小区安全疏散。我们购买的房屋是商业用房，卖五金建材和日杂用品，可以方便小区其他业主购物、搬运。并未对小区其他业主造成损害或妨碍小区物业提供物业服务。
益众物业辩称：上诉人的违约行为有书面的合同约定，该合同系上诉人阅读认可后签字，该合同是双方真实意思表示，权利义务约束双方。对于违约金部分有明确条款约定，不存在无事实无依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求依法不能成立，请依法驳回上诉人的上诉请求。
益众物业向一审法院诉讼请求：1、判令杨丽丽支付违约金15000元；2、对其擅自改变的建筑物外立面恢复原状；3、本案诉讼费用由杨丽丽承担。
一审法院认定如下事实：2012年12月1日，延边合宝房地产开发有限公司与益众物业签订《前期物业管理委托合同》，由益众物业为延边合宝房地产开发有限公司开发的延吉市秋韵雅园小区北区（A区）、南区（B区）的房地产业主提供前期物业管理服务。2013年1月4日，杨丽丽与延边合宝房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，杨丽丽购买了位于秋韵雅园B区2号楼1层108号面积为116.98平方米的门市房。《商品房买卖合同》第十条第2项已经明确约定：“该商品房所在楼宇的外墙面使用权由物业公司统一管理和使用”。杨丽丽购买房屋后，于2015年1月19日与益众物业签订《秋韵雅园业主临时规约》，规约第八条约定：“按规划设计使用门市房，在使用中不得擅自改变使用用途，不得擅自在封闭式小区内开设后门…”，第十二条约定“本物业管理区域内禁止下列行为，如有违约则违约人承诺向本小区物业支付违约金；1、损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途，应交违约金；1万元以上。2、占用和毁坏及改动物业共用部位、供用设施设备及相关场地，应交违约金：5000元，并负责修复后恢复原状”。2017年3月12日，杨丽丽委托延边州住建工程质量检测鉴定中心鉴定一层南侧窗下墙体拆除，对其结构安全性进行鉴定，鉴定结论如下：一层南侧窗下墙体拆除后，房屋主体结构安全；2、为保证安全，拆除墙应制定可靠施工方案，加固支护后方可进行施工。杨丽丽于2017年3月14日开始将其门市房一层南侧窗下墙体拆除后将窗户改为出入门。另查，延边合宝房地产开发有限公司的股东为李焕成及葛英修，延边益众物业有限公司股东为李焕春及葛英修。
一审法院认为：被告关于原告不具备诉讼主体资格，没有权利要求支付违约金且恢复原状的抗辩意见，因被告将其房屋的窗户改为出入门处理，原告作为合同相对人，属于与本案有利害关系的主体，对其此种抗辩意见，本院不予支持。被告关于《商品门市房买卖合同》的部分条款、《前期物业管理委托合同》、《业主临时规约》无效的抗辩意见，经审查，平等、自愿、真实的意思表示，未违背有关法律规定，是有效的协议，对其此种抗辩意见，本院不予支持。小区业主应当遵守小区的物业规划，保持小区物业整体的安全。杨丽丽与延边合宝房地产开发有限公司签订的《商品门市房买卖合同》、益众物业与延边合宝房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》、益众物业与杨丽丽签订的《业主临时规约》不违背法律及行政法规的强制性规定，双方都应当遵守。杨丽丽在《商品门市房买卖合同》和《业主临时规约》上签名的行为视为其对物业管理服务协议及业主公约内容的认可。物业管理服务协议及业主公约内容对杨丽丽具有约束力，杨丽丽应遵守物业管理服务协议及业主公约约定，履行自己的义务。杨丽丽将其门市房一层南侧窗下墙体拆除后将窗户改为出入门的行为构成违约，故应承担支付违约金恢复原状的违约责任。杨丽丽主张均不能对抗《业主临时规约》，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条之规定，判决：一、杨丽丽于本判决生效之日向延边益众物业管理有限公司支付违约金15000元；二、杨丽丽于本判决生效之日起十日内将其房屋一层南侧窗户恢复原状。案件受理费175元（原告已预交），由被告杨丽丽负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。另查明，益众物业称杨丽丽擅自进行窗改门后，益众物业向延吉市城市管理行政执法局进行举报要求对其违法行为进行处理，后来因为杨丽丽有延边州住建工程质量检测鉴定中心出具的鉴定报告，行政执法局的执法人员就不管了。益众物业认可该小区内一楼秋雅美发门市房在杨丽丽之前已擅自将其外墙改为出入门，同时该小区还有其他门市房在杨丽丽之后也存在擅自改建行为，对上述其他业主的擅自改建行为益众物业并未进行制止或起诉。
本院认为：一、关于杨丽丽应否支付合同约定的违约金15000元的问题。本案中杨丽丽基于对其所有的经营性用房的使用需要，为方便其经营和生活，在经过延边州住建工程质量检测鉴定中心鉴定拆除其房屋南侧窗户下墙体改为出入门并无损房屋主体结构安全后，杨丽丽将其房屋南侧窗户改为出入门。该被拆除的墙体的外墙面属区分所有建筑物的共有部分，杨丽丽作为共有权人虽然违反了按照共有部分本来的用途或管理规约规定的用途使用共有部分的合同义务，但该违约行为并未损坏房屋承重结构、主体结构，也未因此而改变房屋的经营用房使用用途及对房屋总体外貌构成破坏，且该被拆除部分的外墙面也并非小区物业的共用部位、供用设施设备及相关场地。故益众物业以此要求杨丽丽支付《业主临时规约》约定的违约金15000元，无合同和法律依据，本院不予支持。
二、关于益众物业要求杨丽丽恢复原状的诉请应否支持问题。建筑物区分所有权的业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，可以无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分，但这种利用不得违反法律、法规、管理规约，损害他人的合法权益。处理不动产相邻权利人之间权利冲突的原则是有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。杨丽丽擅自进行窗改门的行为，虽然违反了其与小区物业公司签订的《业主临时规约》的合同约定，但该违约行为并未危及建筑物的安全及对建筑物之总体外观造成破坏，现也无证据证明该行为已损害了小区其他业主的合法权益，或对社会公共利益、管理秩序造成损害。益众物业一审中也称其进行举报后，延吉市城市管理行政执法局并未认为杨丽丽的这一行为构成违法而应受行政处罚。该小区的其他门市房业主在杨丽丽之前也已出现擅自改建出入门的情况，益众物业并未进行制止或起诉，对在杨丽丽之后的其他一楼门市房业主的擅自改建行为，益众物业也未进行制止或起诉。现仅要求杨丽丽恢复原状，既不利于发挥物之效能、有利生产、方便生活，也非能为一般社会公众的公平合理观念所接受。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项关于债务的标的不适于强制履行，不得强制实际履行的规定，对益众物业提出的恢复原状之诉请，本院不予支持。
综上，杨丽丽的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十二条、第八十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销延吉市人民法院（2017）吉2401民初2859号民事判决；
二、驳回延边益众物业管理有限责任公司的诉讼请求。
一审案件受理费175元，二审案件受理费175元，合计350元，由延边益众物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张新颜
审判员 金春秋
审判员 崔 玉
二〇一七年十一月二十八日
书记员 金 美