湖南省衡阳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)湘04执异105号
异议人（被执行人）江西康富置业有限公司，住所地江西省南昌市青山湖区南京东路108号。
法定代表人孔祥川。
委托代理人吴元锋。
申请执行人(变更后)中国华融资产管理股份有限公司湖南分公司，住所地湖南省长沙市开福区五一大道976号。
法定代表人柳庆红。
委托代理人柳阗。
委托代理人徐娇娇，湖南桃花江律师事务所律师。
原申请执行人中国建设银行股份有限公司衡阳市分行，住所地湖南省衡阳市蒸湘区蒸湘北路35号。
法定代表人尹向东。
被执行：衡阳泰豪置业有限公司，住所地衡阳市蒸湘区衡祁路74号。
法定代表人徐石峰。
委托代理人卿云强。
本院在执行原申请执行人中国建设银行股份有限公司衡阳市分行（简称建行衡阳市分行）与被执行人衡阳泰豪置业有限公司（简称泰豪公司）、江西康富置业有限公司（简称康富公司）金融借款合同纠纷一案过程中，拟执行拍卖被执行人康富公司涉案土地使用权。康富公司不服，向本院提出执行异议。本院于2017年9月14日作出(2017)湘04执异84号执行裁定，康富公司不服，向湖南省高级人民法院申请复议。湖南省高级人民法院于2017年12月25日作出(2017)湘执复173号执行裁定，将本案发回本院重新审查。本院依法重新组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
异议人康富公司提出异议称：被执行人泰豪公司为其在建行衡阳市分行最高额5086.3万元贷款内提供了抵押担保并登记，抵押物足以清偿所欠贷款本息，法院查封异议人名下资产属于超标的查封。根据物权法第一百七十六条之规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案应先处置该债务人自己的抵押物，不足部分再执行异议人。另，康富公司名下的涉案土地权属发生变更，康富公司并非该土地的实际权益人。请求本院停止对康富公司所有的，座落于江西省南昌市丹霞路以北地块、证号为洪土国用登郊（2010）第340号的国有土地使用权的拍卖。
本院查明，2016年12月19日，本院对原告建行衡阳市分行与被告泰豪公司、康富公司金融借款合同纠纷一案作出（2016）湘04民初97号民事判决，判决：……二、被告泰豪公司偿还原告建行衡阳市分行贷款本金2667万元、2016年3月21日前的利息408652.86元及直至贷款完全清偿之日的利息，限在本判决生效之日起十日内付清；三、如被告泰豪公司不能在规定的期限内清偿上述债务，原告建行衡阳市分行可以被告泰豪公司位于衡阳市蒸湘区衡祁路74号一宗土地使用权（证号为衡国用〔2008A〕第402180号）及其开发的“香榭丽舍II伴山公馆”5、6、22、23、24栋在建工程抵押登记的房产（登记权证编号为：衡房建蒸湘区字第08006729-08006733、08006735-08006749、08006751、08006752、08006759、08006761号）折价或变卖所得价款优先受偿；四、被告康富公司对泰豪公司上述债务承担连带责任。康富公司承担保证责任后有权向泰豪公司追偿。……判决生效后，建行衡阳市分行向本院申请强制执行。二〇一七年三月二十九日，本院依法向被执行人泰豪公司、康富公司发出执行通知书、报告财产令。同日，本院作出（2017）湘04执78号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人泰豪公司、康富公司银行存款2667万元及利息、诉讼费177817元和公告费780元、执行费96400元，或查封、拍卖其价值相当的财产。同年4月13日，本院向江西省南昌市不动产登记中心送达（2017）湘04执字第78号协助执行通知书，要求查封被执行人康富公司所有的证号为洪土国用登郊（2010）第340号的国有土地使用权，查封期限三年。受本院委托，2017年6月1日，衡阳明诚土地评估有限公司向本院出具《土地估价报告书》，对上述涉案土地使用权进行评估的评估价值为35110.72万元。同年6月8日，本院向国通信托投资有限责任公司发出（2017）湘04执字第78号通知，通知主要内容：本院发现康富公司以座落于江西省南昌市丹霞路以北地块、证号为洪土国用登郊（2010）第340号的国有土地使用权作为抵押，向你公司借款3亿元。本院拟对该涉案土地进行评估处置，为保障你公司合法权益，请向本院提交相关材料及还款情况，逾期未交，后果自负。
另查明，2017年6月27日，湖南省衡阳市蒸湘区人民法院受理泰豪公司申请破产重整一案，案号为（2017）湘0408破1-1号。2018年4月11日，泰豪公司管理人向本院作出书面说明：一、建行衡阳市分行债权本金2667万元及相应利息，管理人已依法书面通知其申报债权，建行衡阳市分行至今没有申报，也未提供债权转让相关情况证明材料。二、为建行衡阳市分行债权设定抵押的特定财产属破产财产，建行衡阳市分行对该特定财产享有优先权。三、建行衡阳市分行债权虽设定了特定财产抵押，但优先于抵押权的债权数额暂无法确定，且该特定抵押财产的处置价值要待破产财产变价处置后才能知道，因此，建行衡阳市分行债权受偿数额现无法确定，须待破产财产处置后分配前才能基本确定。
还查明，本案原申请执行人建行衡阳市分行的上级机构中国建设银行股份有限公司湖南省分行于2017年9月18日与中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司(以下简称华融公司)签订资产转让合同，将本案债权转让与华融公司，并进行了公告通知暨债务催收。华融公司向本院申请变更其为本案申请执行人，本院认为华融公司的申请符合法律规定，于2018年4月20日作出(2017)湘04执78-1号执行裁定：变更华融公司为本案的申请执行人。
本院认为，一、关于异议人提出应先处置债务人自身的抵押物，不足部分再执行异议人的问题。被执行人泰豪公司向法院申请破产重整并已被受理，申请执行人可受偿的债权数额尚无法确定。且泰豪公司以其土地及相关房产为申请执行人提供了抵押担保，在泰豪公司破产案件中，申请执行人的债权亦可优先偿，不足部分再由康富公司承担连带清偿责任。故异议人这一异议理由成立，本院予以采纳。二、关于异议人提出本院查封其名下资产属于超标的查封处置问题。由于申请执行人可受偿的债权数额尚无法确定，仍然存在被执行人泰豪公司的财产不足以清偿全部债务的可能性，故本院对异议人名下财产采取查封措施并无不当。虽然涉案土地使用权评估价值约为3.5亿元，但被执行人康富公司曾以该涉案土地使用权作为抵押担保向第三人国通信托投资有限责任公司贷款3亿元，第三人依法可对拍卖价款优先受偿，且该地块系一个整体，不宜分割处理。评估价值3.5亿元系一个参考数额，综合本案异议人所欠第三人和申请执行人贷款的本金及利息数额，本院的查封并未明显超过执行标的。三、关于异议人提出其名下土地已经发生权属变更，其非实际权益人问题。涉案土地使用权至今仍登记在异议人康富公司名下，异议人称其不是该土地的实际权益人与事实不符。即使异议人将该权益转让给了案外人，但没有办理过户登记手续，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封被执行人名下的不动产。综上，异议人提出的部分异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条(一)、(三)项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款之规定，裁定如下：
一、暂缓对异议人江西康富置业有限公司名下座落于江西省南昌市丹霞路以北地块、证号为洪土国用登郊（2010）第340号的国有土地使用权的拍卖。
二、驳回异议人江西康富置业有限公司的其他异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖南省高级人民法院申请复议。
审判长 尹 驰
审判员 杨丹慧
审判员 张 健
二〇一八年五月十四日
书记员 龙政旭
校对责任人：杨丹慧 打印责任人：龙政旭
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
……
(三)异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
……
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
……