江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)吴江民初字第1933号
原告陆欣。
委托代理人钱华，江苏法凯律师事务所律师。
被告许文蕾。
原告陆欣与被告许文蕾民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理，依法由审判员范君、人民陪审员郑乾坤、沈舜心组成合议庭适用普通程序于2016年1月15日公开开庭进行了审理。原告陆欣的委托代理人钱华到庭参加诉讼，被告许文蕾经本院公告送达传票及诉状副本等材料，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆欣诉称：2014年7月22日，被告许文蕾与原告签订抵押借款合同，约定被告向原告借款40万元，年利息14.5%，借款期限12个月。并以被告名下房产作为抵押。合同期满后，双方又续签一年，续签合同中双方约定利率调整为年息15%，之后被告按约定支付了两个季度（2015年1月23日前）的借款利息，剩余本息经原告多次催讨未果。请求判令：1、判令被告立即归还借款400000元及利息（自2015年的1月24日至2015年3月20日的利息按年息15%计算，2015年3月21日至实际还款之日止的逾期利息按银行同期同档贷款利率的四倍计算）；2、判令被告赔偿原告律师费18000元；3、如被告未能履行上述债务的，则将抵押于原告处位于苏州市工业园区古娄二村36幢101室的房屋变卖、拍卖或折价后由原告优先受偿；4、诉讼费由被告承担。
被告许文蕾未作答辩，亦未提供证据。
经审理查明：2013年7月23日，借款人（抵押人）许文蕾与出借人（抵押权人）陆欣签订抵押借款合同一份，约定：借款金额为人民币肆拾万元整；借款期限为12个月，从2013年7月23日至2014年7月22日止；借款利率为年息14.5%，如借款本金逾期，借款期限外的逾期利率按银行同期同档贷款基准利率四倍计算。利息每季度支付一次，第一次还息日为2013年10月20日，之后依次为2014年1月20日、2014年4月20日、2015年7月22日。该合同第六条约定了借款人迟延违约责任：1、如在借款到期时不能清偿本金，自到期之日起每日本金按万分之六计算违约金，由借款人承担。另外逾期利息按银行同期同档贷款基准利率四倍计算。2、如未按约定日期清偿利息，自利息应付之日每日按利息的千分之六计算违约金，延期清偿利息超过30天时，本合同提前在该日期到期并终止，终止之后的本金的利息及本金的违约金按本条第1款约定计算。该合同第八条约定，出借人通过诉讼途径追究借款人违约责任的，借款人应赔偿出借人为实现债权支付的相关费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等。该合同同时约定，抵押人以位于古娄二村36幢101室的房地产（房产证号：苏房权证园区字第××号；土地证号：苏工园国用（2010）第406**号）作为履行该合同的担保，担保范围为本合同项下的借款本金、利息、逾期利息、违约金、诉讼费、执行费、律师费用等实现债权的所有费用。2013年7月24日，许文蕾与陆欣办理了房屋他项权证，证号为苏房他证园区字第002263**号。他项权证登记债权数额为人民币40万元。2013年7月25日，陆欣出具委托书，委托沈利春将上述借款本金向许文蕾支付，同日，沈利春通过银行向许文蕾指定的许泉明账户转入40万元，同日许文蕾出具收条、借款借据，确认收到借款40万元。2014年7月24日，借款人（抵押人）许文蕾与出借人（抵押权人）陆欣签订续借协议一份，就原抵押合同补充约定：由于借款人的原因不能按时归还本金40万元，借款双方协商一致同意将借款本金期限延长12个月，即借款期限为：2014年7月24日至2015年7月23日合同终止。借款利率为年息15%，第一次还息日为2014年8月20日，之后依次为2014年11月20日、2015年2月20日、2015年5月20日，本金于2015年7月23日归还。若利息逾期一个月不支付则合同自动终止。其他事宜仍按原抵押借款合同执行。
另查明：陆欣为本起诉讼，聘请江苏法凯律师事务所律师代为诉讼，并支付代理费18000元。
以上事实，有原告提交的《抵押借款合同书》、取款单、收条、借款借据、他项权证、续借协议、委托代理协议及原告的当庭陈述等证据予以证明。
本院认为：原告陆欣提供的证据及所作陈述，因被告许文蕾未到庭质证，也未提出答辩意见，应视为对原告陆欣提供的证据及所作陈述，放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果应由被告承担。借款人（抵押人）许文蕾与出借人（抵押权人）陆欣之间违约金标准约定外成立合法有效的借款合同关系及抵押合同关系。被告许文蕾在向原告陆欣借款后应按约定及时支付利息。双方在续借协议中约定，若利息逾期一个月不支付则合同自动终止。被告第三次付息日为2015年2月20日，至原告陆欣起诉时，二被告仍未支付利息，已构成违约，故原、被告签订的借款合同于2015年3月20日终止。被告应于终止之日返还原告本金，并支付自2015年3月21日起计算的逾期利息。被告应就其抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款，在其担保范围之内优先清偿被告对原告所负债务。借款合同虽有本金违约金、利息违约金的约定，但该约定超过规定上限，原告主张按银行同期贷款利率的四倍计算逾期利息，本院予以支持。关于被告房产所担保债权的数额，双方登记的他项权证显示为40万元，故抵押人许文蕾就其抵押房产折价、或拍卖、变卖所得价款在总额40万元内优先清偿其所担保的债务。原告主张被告支付律师费损失，符合双方约定，且律师费损失并已实际发生，主张的标准不违反有关规定，本院予以支持。被告未提供债务已清偿的证据，经本院合法传唤未到庭抗辩及质证，视为放弃相应诉讼权利，本院依法进行缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告许文蕾于本判决生效之日起十日内返还原告陆欣借款本金40万元，并支付利息、逾期利息（以40万元为本金，自2015年的1月24日至2015年3月20日的利息按年息15%计算，2015年3月21日至实际还款之日止的逾期利息按银行同期同档贷款利率的四倍计算）。
二、被告许文蕾于本判决生效之日起十日内支付原告陆欣律师费损失18000元。
三、如被告许文蕾未履行上述第一、二项义务，原告陆欣有权就被告许文蕾位于古娄二村36幢101室的房地产（房产证号：苏房权证园区字第××号；土地证号：苏工园国用（2010）第406**号；他项权证号：苏房他证园区字第002263**号）折价或拍卖、变卖所得价款在400000元之内优先受偿。
（上述款项如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，帐号：0706678011120100001793）
如果被告许文蕾未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8318元、公告费560元，共计8878元由被告许文蕾承担，于本判决生效之日起十日内给付原告陆欣，原告陆欣预交的诉讼费用8318元本院不再退还。被告许文蕾就其抵押的位于古娄二村36幢101室的房地产折价或拍卖、变卖所得价款对被告许文蕾负担的案件受理费在与应付本金、利息、逾期利息、律师费之和不超过400000元的范围内承担优先清偿责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号：10555301040017676），并将已交上诉费凭证提交我院。
审 判 长 范 君
人民陪审员 沈舜心
人民陪审员 郑乾坤
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 陈 洁