江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)吴江震民初字第00968号
原告严凌琳。
委托代理人朱魏，江苏颐华律师事务所律师。
委托代理人费莉萍，江苏颐华律师事务所律师。
被告周建。
被告张国琴。
被告周某。
被告周某的法定代理人周某甲（系被告周某之父）。
被告周某的法定代理人张某（系被告周某之母）。
被告周建、张国琴、周某的共同委托代理人丁浩，浙江秦国光律师事务所律师。
原告严凌琳与被告周建、张国琴、周某民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月4日公开开庭进行了审理。原告严凌琳的委托代理人朱魏,被告周建、张国琴、周某的共同委托代理人丁浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严凌琳诉称：2014年1月3日，被告方向原告借款800000元，并签订了抵押借款合同，约定借款期限自2014年1月3日至2015年1月2日。抵押借款合同中约定：1、利息的计算方法与支付方式；2、借款人迟延违约责任；3、合同的终止条件；4、被告方为确保借款合同的全面履行，自愿将位于苏州市滨河路1088号1幢××室的房地产提供抵押担保，担保范围包括合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、违约金、诉讼费、执行费用、律师费、公证费、公告费、评估费、误工费、交通费、不良资产处置费等实现债权的所有费用。合同签订后，原告按约履行了付款义务，并就抵押房产办理了抵押登记手续。2015年1月3日，原、被告双方签订续借协议，约定被告在2015年1月3日归还100000元本金，其余700000元进行展期，即延长借款期限一年，自2015年1月3日至2016年1月2日。然被告方不仅没有归还本金100000元，且此后也没有按照续借协议的约定履行。被告方应于2015年2月20日支付展期后的第一次利息，但被告方未能按期履行，该合同已于2015年3月22日提前到期终止。合同终止后，被告方亦未归还借款本息。现诉来法院，请求判令：1、被告方立即归还借款本金800000元并支付原告利息、逾期还款利息、违约金（计算方法：1、以本金700000元，按年利率24%，自2015年4月4日起计算至被告方实际履行之日止；2、以本金100000元，按年利率24%，自2015年1月4日起计算至被告实际履行之日止）；2、被告方支付原告律师费27763元；3、本案诉讼费用由被告承担；4、确认原告对被告方名下位于苏州市滨河路1088号1幢××室的房地产折价或变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权。
被告周建、张国琴共同辩称：本案借款人是被告周建、张国琴，被告周某系被告周某甲、张某的女儿，对此借款并不知情，也没有在任何文件上签字，并非借款人。被告周建、张国琴与原告也并不熟悉，是与陆欣联系的，款项也是陆欣汇过来的。2015年1月3日，双方签订了续借协议，被告周建、张国琴据此协议于2015年4月29日将96500元汇入陆欣银行帐户中，用于归还本案借款，该笔款项应当在本金中予以扣除。对于利息部分，原告主张按年利率24%计算过高，应当按照合同约定的年利率15%计算。关于抵押，被告周建、张国琴认为，该抵押的房产系作为未成年人的被告周某所有，占90%的比例，当时，被告周某只有12周岁，属于未成年人，本次抵押也并非为了未成年人的利益，被告周某甲、张某作为监护人无权处分被监护人的财产，该抵押应当认定为无效。
被告周某辩称：被告周某并非借款人，对本次借款及抵押均不清楚。直到收到诉状后，才知道自己名下的房产被他人抵押，被告周某系未成年人，办理抵押登记时，原告是在明知该房产系未成年人的房屋，所设抵押也非为未成年人利益的情况下，还在该房产上设立抵押，应当认定为无效。被告周某甲、张某作为监护人也无权处理该房产，请求法院判令该抵押无效，以保护未成年人的利益。
经审理查明：2014年1月3日，原告与三被告签订了抵押借款合同书1份，合同约定：“由三被告向原告借款800000元，借款期限为12个月，自2014年1月3日起至2015年1月2日止；一年月利率为12.5‰,即年利率15%,利息总计人民币120000元,如借款本金逾期,借款期限外的逾期利率按银行同期同类贷款利息四倍计算；借款人如在借款到期时不能清偿本金，自到期之日起每日本金按万分之六计算违约金，由借款人承担，另外计算逾期利息；延期清偿利息超过30天时，本合同提前在该日到期并终止，终止之后的本金的利息及本金的违约金按合同约定计算；出借人通过诉讼或仲裁途径追究借款人违约责任的,借款人应赔偿出借人为实现债权支付的相关费用,包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、公告费等；为了确保上述借款的全面履行，抵押人自愿以其合法房地产的权利抵押给抵押权人，作为履行该合同的担保。抵押期限为2014年1月3日起至2015年1月2日止，抵押房地产为位于苏州市滨河路1088号1幢××室房地产，房地产权利相应证号分别为房证号苏房权证新区字第××号、共有证号苏房权证新区字第××号，地证号苏新国用（2007）第××××××号，建筑面积127.97平方米，用地面积17.23平方米，土地使用权取得方式为出让，现用途为住宅”，该合同落款处借款人栏由被告周建、张国琴签名，被告周某由被告周某甲、张某代签。同日，该借款合同已在江苏省苏州市苏城公证处办理了公证。同日，原、被告就上述抵押房产在苏州高新区房产管理局办理了苏房他证新区字第××××号房屋他项权证，债权数额800000元，该抵押房产系三被告共有，其中被告周建、张国琴占10%，被告周某占90%。2014年1月3日，原告出具委托书，委托苏州双威投资咨询有限公司沈利春将借款800000元支付给三被告，2014年1月4日，被告周建、张国琴向原告出具借款借据及收条各1份，确认已收到了原告支付的借款人民币800000元。
2015年1月3日，原、被告又签订了续借协议1份，该协议约定：“1、由于借款人的原因不能按时归还本金800000元，借款双方协商一致同意借款人于2015年1月3日归还100000元整，剩余700000元整将借款期限延长12个月即借款期限为2015年1月3日至2016年1月2日合同终止；2、借款利息为年利率15%，利息按四次支付，付款利息调整为第一次还息日为2015年2月20日，第二次为2015年5月20日，第三次为2015年8月20日，第四次为2015年11月20日。本金于2016年1月2日归还。若利息逾期一个月不支付则合同自动终止。（每季度利息26250元），还息账号为：陆欣，农业银行吴江城南支行6228480409247189171；3、其他事宜仍按原抵押借款合同执行；4、有效送达地址为苏州高新区滨河路1088号金河国际1幢××号，邮寄至以上地址即为送达，邮件退回或拒收也视为送达。该补充协议和原合同具有同等法律效力。借款期限外的逾期利息按同期同类银行利息四倍计算，本协议一式三份”。该协议落款处借款人、抵押人栏由被告周建、张国琴签名，被告周某由被告周某甲、张某代签。
2015年8月6日，原告就本案借款需对三被告提起诉讼，与江苏颐华律师事务所签订委托代理协议1份，协议约定代理费为27763元。2016年2月24日，江苏颐华律师事务所向原告开具了金额为27763元的江苏增值税普通发票。
审理中，原告确认已收到三被告给付的2014年1月3日抵押借款合同书中约定的借款期内的全部利息120000元及续借协议中700000元展期后的第一季度利息26250元，其中2014年1月3日抵押借款合同书中约定的借款期内第四季度的利息30000元及续借协议中700000元展期后的第一季度利息26250元是在2015年4月29日由被告方支付给原告的。被告方则表示2014年1月3日抵押借款合同书中约定的借款期内的全部利息120000元在签订续借协议前已全部付清，另外在2015年4月29日被告方通过案外人吴联环的银行帐户将款项96500元汇入陆欣名下的工商银行账户用于偿还其欠原告的借款，三被告为此向本院提供了情况说明1份、中国工商银行自助终端凭条1份、借记卡账户历史明细清单1份。
原告质证后发表如下质证意见：在苏州双威投资咨询有限公司介绍下，本案原、被告发生了借款关系，陆欣为苏州双威投资咨询有限公司的员工。2015年4月29日，陆欣确曾收到过该96500元，但具体是谁付进来的，我们这边无法查询，该款项收到后分配如下：1、其中30000元是三被告用于归还原告2014年1月3日抵押借款合同书中约定的借款期内第四季度的利息30000元；2、其中26250元是支付700000元展期后的第一季度的利息；3、其中11250元是用于支付被告周建、张国琴结欠（2015）吴江盛民初字第1067号案件中原告俞清的续借协议中的第一期的利息，该款项已实际由俞清领取，本案原告代理人朱魏也是（2015）吴江盛民初字第1067号案件中原告俞清的特别授权代理人，由于在（2015）吴江盛民初字第1067号案件庭审中，原告代理人没有提及该笔利息11250元，故该款当时没有在该案中扣除，现经确认，应在（2015）吴江盛民初字第1067号案件中予以扣除；4、其中11342元是用于支付未续期的100000元借款的2015年1月4日至2015年4月29日期间的利息，因三被告未按期归还该100000元，根据合同约定三被告应承担利息、违约金的金额已超过年利率36%，故应按年利率36%计算，计算方式：115天*100000元*年利息0.36/365=11342元；5、其中17658元，我方同意在未展期的借款本金100000元中予以扣除。综上，对于原诉讼请求中“以本金100000元，按年利率24%，自2015年1月4日起计算至被告实际履行之日止”减少为“以本金82342元，按年利率24%，自2015年4月30日起计算至被告实际履行之日止”，其余诉讼请求没有变化。
上述事实，有原告提供的抵押借款合同书1份、公证书1份、续借协议1份、他项权证1份、借款借据1份、收条1份，委托书1份、江苏增值税普通发票1份、被告方提供的情况说明1份、中国工商银行自助终端凭条1份、借记卡账户历史明细清单1份及本院的庭审笔录等证据予以证实。
本院认为：原、被告之间的借贷关系有效并成立。三被告结欠原告借款本金800000元的事实，有原告提供的上述证据予以证实，被告方理应按照合同约定履行还款义务，故引起本案纠纷的责任在被告方。原、被告在合同中约定了合同终止的条件，因三被告未按约履行合同义务导致了合同终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。原告要求三被告归还借款本金及支付利息、逾期还款利息、违约金的诉讼请求，在法律规定的范围以内，本院予以支持。三被告以其名下的位于苏州市滨河路1088号1幢××室的房地产为其中800000元的债务进行抵押，并且办理了抵押登记，原告据此要求以抵押物优先受偿，符合法律规定，应予支持，但不动产抵押登记的担保债权数额为800000元，而不动产抵押登记的担保债权数额具有公示效力，故原告针对抵押不动产享有优先受偿权的债权数额应限定于800000元，超出800000元的债权部分，原告无权要求优先受偿。对原告主张的律师费27763元，因原、被告在借款合同中对此进行了约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，且原告主张的律师费金额也不违反相关法律规定，故本院依法予以支持。被告周某为已满十周岁的未成年人，为限制民事行为能力人，在本案中，其民事活动在其法定代理人即被告周某甲、张某代理的情况下，应认定有效，故对被告方的该项抗辩，本院不予采纳。对2015年4月29日陆欣收到的96500元，原告认为其中30000元用于归还2014年1月3日抵押借款合同书约定的借款期内第四季度的利息，被告方虽辩称2014年1月3日抵押借款合同书约定的借款期内第四季度的利息在签订续借协议前已全部付清，但举证责任在被告方，因被告方未提供证据予以证明，故因证据不足，本院不予采信，对原告的主张本院予以支持；对96500元中的其余部分，原告的质证意见符合法律规定及合同约定，本院予以采信。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、第八十四条、第九十条，《中华人民共和国合同法》第四十七条、第九十一条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零九条、第二百一十条、第二百一十一条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条，《中华人民共和国担保法》第三十八条、第四十一条、第四十二条、第五十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、第三十条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告周建、张国琴、周某于本判决生效之日起十日内归还原告严凌琳借款本金782342元并支付原告利息、逾期还款利息、违约金（利息、逾期还款利息、违约金计算方法：1、以本金700000元，按年利率24%，自2015年4月4日起计算至被告方实际履行之日止；2、以本金82342元，按年利率24%，自2015年4月30日起计算至被告实际履行之日止）。
二、被告周建、张国琴、周某赔偿原告严凌琳律师费损失27763元，于本判决生效之日起十日内履行。
三、被告周建、张国琴、周某至期如不能履行上述付款义务，则以苏州市滨河路1088号1幢××室（房屋所有权证号：苏房权证新区字第××号、国有土地使用证号：苏新国用（2007）第××××××号）的房地产折价或变卖、拍卖所得价款在800000元限额范围内优先清偿给原告严凌琳,不足部分由被告周建、张国琴、周某继续清偿。
（上述付款如采用转账方式支付，请汇入原告方指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）
四、驳回原告严凌琳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13654元，诉讼保全费1020元，公告费260元，合计14934元，由被告周建、张国琴、周某负担并于本判决生效之日起十日内直接给付原告严凌琳。原告已预交的诉讼费用，本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（交至苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审 判 长 吴一非
人民陪审员 李圣楹
人民陪审员 凌轶伦
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 钟 莹