四川省甘孜藏族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川33民终86号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：中国人民解放军四川省九龙县人民武装部，住所地四川省九龙县呷尔镇团结下街21号。
法定代表人：高强，部长。
委托诉讼代理人：李伟，四川法之识律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李辕东，四川法之识律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：李琪，女，1991年7月3日出生，住西藏自治区达孜县。
原审第三人：邓邦旭，男，1975年9月20日出生，住四川省冕宁县。
原审第三人：王家国，男，1972年10月10日出生，住四川省九龙县呷。
上诉人中国人民解放军四川省九龙县人民武装部（以下简称九龙县人武部）因与被上诉人李琪、原审第三人邓邦旭、王家国房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省九龙县人民法院(2018)川3324民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人九龙县人武部委托诉讼代理人李伟、李辕东到庭参加诉讼；被上诉人李琪、原审第三人邓邦旭、王家国经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人九龙县人武部上诉请求：一、请求撤销四川省九龙县人民法院（2018）川3324民初9号民事判决书，并依法改判；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定九龙县人武部一审委托诉讼代理人对部分事实的认可导致对方诉讼请求成立系事实错误及法律适用错误。九龙县人武部一审委托诉讼代理人非法定代表人，且其代理权限为一般授权。九龙县人武部的委托诉讼代理人在未得到特别授权的情况下在一审庭审过程中对租金占用损失、赔偿方式、适用利率进行认可，且对上述部分的认可并不导致对方诉讼请求成立。一审法院在明知委托诉讼代理人为一般授权的情形下，对其超出授权范围自认的事实进行确认，并最终导致被上诉人诉讼请求成立系事实认定错误及法律适用错误；2.一审法院判令九龙县人武部支付被上诉人资金占用利息系适用法律错误。一审法院判令九龙县人武部支付资金占用利息所依据的法律关系存在混同；资金占用利息不应由九龙县人武部一方承担。中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》及中国人民解放军四川省甘孜军分区下发的传真电报导致合同解除，对此一审法院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，合同履行过程中出现的上述解除事由系不可抗力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，九龙县人武部不应承担合同解除后被上诉人李琪已付租金的资金占用利息。上诉人与被上诉人双方意思表示真实，达成合意并签订《出售门面使用权合同》，合同约定“出售50年门面使用权”，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，合同部分无效并非上诉人单方过错，依照《中华人民共和国合同法》第八十五条的规定，应当由合同双方各自承担相应的责任。
被上诉人李琪辩称，双方于2004年8月1日签订合同，被上诉人向九龙县人武部支付租金130,000元，九龙县人武部占有被上诉人多支付的36年租金总计93,600元,合同已履行14年，被上诉人请求九龙县人武部返还资金及产生的收益合情合理。上诉人发出出售门面50年使用权的要约，对超出20年无效部分负有全责。原审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回九龙县人武部上诉请求，维持原判。
原审第三人邓邦旭、王家国未提交书面陈述意见。
九龙县人武部向一审法院起诉请求：1.请求判决原、被告双方解除《出售门面使用权合同》，被告腾退返还九龙县民兵训练基地底楼③-④、⑥-⑦轴门面2间；2.请求判决被告承担本案的全部诉讼费用。
李琪向一审法院反诉请求：1.判令九龙县人武部退还多收的房屋租金93,600元(130,000元-130,000元÷50年×14年)；2.判令九龙县人武部支付退还租金的占用利息：以93,600元为基础，按照年利率6%的标准，从2004年8月1日起至2018年3月31日共计76,752元，并支付2018年4月1日起至本息实际付清为止的利息；3.判令九龙县人武部承担反诉人无法履行合同向第三人邓邦旭、王家国支付的损失170,000元（违约金60,000元＋40,000元＝100,000元、门面装修费用35,000元＋15,000元＝50,000元、搬迁安置费用10,000元＋10,000元＝20,000元）；4.诉讼费用全部由九龙县人武部承担。
一审法院认定事实：2004年8月1日，九龙县人武部与李琪签订《出售门面使用权合同》。双方在合同中载明：“第一条：甲方（九龙县人武部）将新建民兵训练基地底楼③-④、⑥-⑦轴门面的使用权以壹拾叁万整人民币出售给乙方（李琪），使用年限为50年；第二条：门面产权属于九龙县人民武装部，乙方仅有使用权。使用年限为50年（从二○○四年八月一日起至二○五四年七月三十一日止）；第十条：本合同期满，乙方将门面无条件归还甲方。门面内的装修费用等甲方概不给乙方补偿费用；第十一条：在合同期内，若发生政府行为或军事行动，按照国家（政府）、军队有关规定执行等”。合同签订后，李琪交纳两间案涉门面使用费130,000元。九龙县人武部按照合同约定将案涉门面交李琪使用。现案涉两间门面转租给第三人邓邦旭、王家国，邓邦旭系③-
④轴门面实际使用人，王家国系⑥-
⑦轴门面实际使用人。2016年2月16日中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号）文件，要求全军和武警部队停止对外开展有偿服务活动。2017年11月16日中国人民解放军四川省甘孜军分区下发《传真电报》，明确武警部队于2018年6月底前完成房地产租赁活动停止任务。2017年11月25日九龙县人武部以书面形式告知李琪关停案涉门面。2017年12月4日李琪向九龙县人武部书面提出案涉门面收回补偿要求。2017年12月28日九龙县人武部书面答复，不同意李琪提出案涉门面补偿要求。双方就关停门面补偿事宜，未达成一致意见。庭审中,九龙县人武部和李琪确认，合同已履行14年；九龙县人武部确认，以应返还李琪租金为基数，按照年利率6%支付租金占用期间的利息，租金占用时间为14年；李琪确认，同意解除双方签订的合同。
一审争议焦点：1.九龙县人武部与李琪签订的《出售门面使用权合同》是否系租赁合同？2.九龙县人武部应退还李琪租金及租金占用利息是多少？3.第三人邓邦旭、王家国的损失是多少？应由谁负担？
一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”规定，出租人让与租赁物的使用权是为了收取租金。本案中，九龙县人武部与李琪签订《出售门面使用权合同》，九龙县人武部出售门面使用权并收取使用费。同时，根据双方签订《出售门面使用权合同》“第二条：门面产权属于九龙县人民武装部，乙方仅有使用权。使用年限为50年（从二○○四年八月一日起至二○五四年七月三十一日止）”的约定，案涉门面九龙县人武部享有所有权，李琪享有使用权。因此，九龙县人武部认为双方签订的《出售门面使用权合同》系租赁合同的主张，一审法院予以采纳。九龙县人武部与李琪之间的房屋租赁关系是双方真实意思表示，合法有效，双方都应按照合同的约定，全面履行自己的义务。一、关于《出售门面使用权合同》是否解除、李琪及第三人邓邦旭、王家国返还租赁门面的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，九龙县人武部提交的中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》及中国人民解放军四川省甘孜军分区下发的《传真电报》，证明军队已明确禁止对外有偿服务，要求军队和武警部队全面关停租赁房屋。同时，依照双方在《出售门面使用权合同》第十一条中约定：“在合同期内，若发生政府行为或军事行动，按照国家（政府）、军队有关规定执行”。九龙县人武部的主张符合合同约定及法律规定，且李琪确认同意解除合同。对李琪及第三人邓邦旭、王家国返还租赁门面的问题，因本案涉及的租赁合同，解除条件已成就，现涉案门面实际使用人是第三人邓邦旭、王家国，李琪及第三人邓邦旭、王家国，应将其承租的门面返还给九龙县人武部。故九龙县人武部要求解除与李琪签订的《出售门面使用权合同》，李琪及第三人邓邦旭、王家国返还民兵训练基地底楼③-④、⑥-⑦轴门面2间的诉讼请求，一审法院予以支持。二、关于租金返还多少及租金占用利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在《出售门面使用权合同》第一条约定：“甲方（九龙县人武部）将新建民兵训练基地底楼③-④、⑥-⑦轴门面的使用权以壹拾叁万元人民币出售给乙方（李琪），使用年限为50年”。一审法院认为，双方约定“李琪交纳130,000元门面使用费，九龙县人武部出售50年门面使用权”，该约定系双方真实意思表示。因此，九龙县人武部认为租赁期限以20年计算的主张，一审法院不予采纳。双方自2004年8月1日至2018年7月31日止,合同履行期是14年，李琪在庭审中确认合同已履行14年，是对自己权益的处分，一审法院予以确认。因此，九龙县人武部应退还李琪门面租金为93,600元（130,000元-130,000元÷50年×14年），故对李琪要求九龙县人武部退还租金93,600元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于租金占用损失，九龙县人武部在庭审中确认，以应退还租金为基数、按照年利率6%、已履行合同14年为标准，计算租金占用损失，是对自己权益的处分，一审法院予以确认。对李琪主张“支付2018年4月1日起至本息实际付清为止的利息”，一审法院认为，双方合同已履行14年的期限为2004年8月1日至2018年7月31日止，现双方合同履行期未满14年。李琪亦未提供证据证明超过14年未退还租金的事实，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。因此，九龙县人武部应支付李琪租金占用利息为78,624元（93,600元×6%×14年），超过部分一审法院不予支持。三、关于第三人邓邦旭、王家国的合同损失由谁负担的问题。一审法院认为，根据合同相对性原则，只有合同当事人一方能够向合同另一方当事人基于合同提出诉讼请求。本案中，九龙县人武部与李琪的租赁合同、李琪与第三人邓邦旭、王家国的房屋租赁合同以及第三人邓邦旭、王家国与案外人的装修合同，系关联但相互独立的法律关系。同时，依照《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，李琪只提供了双方签订的合同及收条，未提供其他证据加以证明第三人的实际损失以及应由九龙县人武部承担的证据。因此，由李琪承担举证不能的法律后果。故李琪要求九龙县人武部承担对第三人邓邦旭、王家国的合同损失170,000元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部与被告（反诉原告）李琪签订的《出售门面使用权合同》；二、被告（反诉原告）李琪及第三人邓邦旭、王家国于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部民兵训练基地底楼③-④、⑥-⑦轴门面；三、原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）李琪租金人民币93,600（大写玖万叁仟陆佰元整）；四、原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）李琪租金占用利息人民币78,624元(大写柒万捌仟陆佰贰拾肆元整)；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回被告（反诉原告）李琪对原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院基本一致。
另查明，九龙县人武部与李琪对以下事实无异议：案涉《出售门面使用权合同》是由李琪母亲杨某某以女儿名义与九龙县人武部签订；房屋租赁合同年租金为2600元(130,000元÷50年)；合同已履行期限为14年整，租金的利息按年利率6%计算。
再查明，应返还租金93,600元分为两部分：合同解除后应退还6年的租金本金为15,600元；合同无效部分应退还的租金本金为78,000元。
本案争议焦点：一、一审判决认定九龙县人武部一审委托诉讼代理人对部分事实认可导致对方诉讼请求的成立，是否属认定事实及适用法律错误；二、房屋租赁合同的效力认定及租金占用损失的计算和承担问题。
一、关于一审判决认定九龙县人武部一审委托诉讼代理人对部分事实认可导致对方诉讼请求的成立，是否属事实认定及适用法律错误的问题。
九龙县人武部认为，一审判决在明知一审委托诉讼代理人为一般授权的情形下，对其超出授权范围自认的事实进行确认，并最终导致李琪诉讼请求成立系事实认定错误及法律适用错误。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条第二款“……诉讼代理人代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，必须有委托人的特别授权”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第三款：“当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；......”的规定，一审庭审时，九龙县人武部一审委托诉讼代理人的代理权限为一般授权，结合一审庭审笔录，其在庭审答辩时认可以应退还租金为基数，按照年利率6%和14年整年计算租金占用损失，但不认可李琪主张的租金按50年计算以及占用利息计算至实际付清为止的反诉请求，因此，其对年利率的计算标准和计息期限的承认并没有导致直接承认对方的诉讼请求，且在二审中九龙县人武部的委托诉讼代理人对应退还的租金金额、利息的计算标准、租金占用的计算时间并无异议。故，一审判决对九龙县人武部一审委托诉讼代理人上述承认认定为九龙县人武部承认李琪主张的租金占用利息的反讼请求属于认定事实错误和适用法律错误。
二、房屋租赁合同的效力认定及租金占用利息的计算和承担问题。
（一）房屋租赁合同的效力认定问题。九龙县人武部认为，房屋租赁合同中存在部分解除和部分无效情形，一审法院对此未进行区分，系适用法律错误。本院认为，案涉《出售门面使用权合同》约定房屋使用年限为50年，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，则前20年(2004年8月1日至2024年7月31日止）租赁期限为有效期，超出20年的租赁期(从2024年8月1日起至2054年7月31日止)因违反法律的强制性规定自始无效，该合同属于部分无效合同。一审判决认定九龙县人武部与李琪之间的房屋租赁合同是双方真实意思表示、合法有效属于适用法律错误。九龙县人武部该项上诉理由于法有据，依法予以支持。一审法院判决将解除合同后剩余6年的租金、利息以及无效部分的租金、利息混淆一并予以支持，属于适用法律错误，依法予以纠正。
（二）房屋租赁合同有效部分依法解除后应返还租金占用利息的计算和承担问题。针对房屋租赁合同的有效部分，九龙县人武部认为，由于中央下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》及中国人民解放军四川省甘孜军分区下发的《传真电报》导致合同解除，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定属于不可抗力，部分或者全部免除责任，合同有效租期20年扣除已履行租期14年，上诉人应退还剩余6年租期的租金为15,600元，但不应承担资金占用利息。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，双方当事人约定的房屋提前解除租赁关系的条件已成就。一审法院判决认定合同的解除属于约定解除情形并无不当，依法予以维持；九龙县人武部的此项上诉理由缺乏事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，九龙县人武部应将剩余6年的租金予以退还，九龙县人武部对此无异议。约定解除是一种事前行为，是当事人在订立合同时在合同条款中事前约定其合同解除的条件，若条件成就时，一方或双方当事人都可以行使合同解除权，且双方当事人在签订合同时约定租金一次性支付，也就允许上诉人占用租赁期间内的租金，且在合同中对租金占用的利息未进行约定，结合该合同的履行情况、解除情形，九龙县人武部并非存在过错，李琪主张九龙县人武部承担6年租金的占用利息缺乏事实和法律依据。九龙县人武部的此项上诉理由成立，依法予以支持。
（三）房屋租赁合同无效部分应返还租金占用利息的计算和承担问题。针对房屋租赁合同后30年租赁期限无效部分，九龙县人武部认为，合同部分无效并非上诉人单方过错，应当由双方各自承担相应的责任。本院认为，我国是成文法国家，所有的正在有效实施的法律法规均已经对社会公布，在我国范围内从事民事活动的一切组织和个人均有知晓并遵守法律的义务，当事人不得以不知晓法律为由，主张对合同无效不存在过错。李琪就其不存在过错的事实也未能提供其他有效证据予以证明。依照《中华人民共和国合同法》第八十五条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，九龙县人武部与李琪对合同部分无效均存在过错，本院酌定九龙县人武部和李琪各承担50%的责任。合同无效部分租金占用利息损失为65,520元(78,000元×6%×14年)，九龙县人武部、李琪各自承担32,760元。九龙县人武部此项上诉理由成立，依法予以支持。
综上所述，上诉人九龙县人武部的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八十五条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条第二款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第三款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条规定，判决如下：
一、维持四川省九龙县人民法院（2018）川3324民初9号民事判决第一项：“解除原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部与被告（反诉原告）李琪签订的《出售门面使用权合同》”；
二、维持四川省九龙县人民法院（2018）川3324民初9号民事判决第二项:“被告（反诉原告）李琪及第三人邓邦旭、王家国于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部民兵训练基地底楼③-④、⑥-⑦轴门面”；
三、维持四川省九龙县人民法院（2018）川3324民初9号民事判决第三项：“原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）李琪租金人民币93,600元（玖万叁仟陆佰元整）”;
四、撤销四川省九龙县人民法院（2018）川3324民初9号民事判决第五项：“驳回被告（反诉原告）李琪对原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部的其他诉讼请求”；
五、变更四川省九龙县人民法院（2018）川3324民初9号民事判决第四项:“原告（反诉被告）中国人民解放军四川省九龙县人民武装部于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）李琪租金占用利息人民币78,624元(柒万捌仟陆佰贰拾肆元整)”为:“上诉人中国人民解放军四川省九龙县人民武装部于本判决生效之日起七日内支付被上诉人李琪租金占用利息人民币32,760元(叁万贰仟柒佰陆拾元整)”；
六、驳回被上诉人李琪对上诉人中国人民解放军四川省九龙县人民武装部的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费100元（中国人民解放军四川省九龙县人民武装部已预交100元），由李琪负担；一审反诉案件受理费依照国务院《诉讼费用交纳办法》第十八条规定减半收取3202.5元，由中国人民解放军四川省九龙县人民武装部负担1182.5元，由李琪负担2020元（已预交6405元）。二审案件受理费1765.6元，由中国人民解放军四川省九龙县人民武装部负担735.6元（已预交100元），由李琪负担1030元。
本判决为终审判决。
审判长 段内惠
审判员 吴 杰
审判员 黄 鹏
二〇一八年六月二十七日
书记员 郑三奇