四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终7937号
上诉人（原审被告）：四川鼎邦商业管理有限公司，住所地：成都高新区天泰路111号。
法定代表人：贾保国，执行董事。
委托诉讼代理人：姚永强，新疆金天信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于乐，女，1993年1月29日出生，住新疆沙湾县，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：岳秀娟，女，1983年11月25日出生，汉族，住四川省双流县。
委托诉讼代理人：曾祥宏，四川新开元律师事务所律师。
上诉人四川鼎邦商业管理有限公司（以下简称“鼎邦公司”）因与被上诉人岳秀娟房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鼎邦公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项履约保证金部分19665.6元，驳回岳秀娟要求支付履约保证金部分的诉讼请求。2、请求撤销一审判决第三项损失赔偿金部分124250元，驳回岳秀娟要求支付损失赔偿金部分的诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的《租赁合同》已经履行，鼎邦公司没有违约。二、由于鼎邦公司没有违约，故不应当赔偿岳秀娟实际损失。依据合同约定，鼎邦公司已如约履行了合同义务，故鼎邦公司没有违约，不应当承担实际损失以及履约保证金。
岳秀娟答辩称，岳秀娟认为一审法院认定事实清楚、适用法律正确。请求二审法院予以驳回。
岳秀娟向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的租赁合同；2、被告退还原告保证金19665.6元；3、被告赔偿原告装修费、加盟费损失共计164400元。
一审经审理查明，2013年5月14日，鼎邦公司作为甲方与作为乙方的岳秀娟签订关于双流润驰国际广场的租赁合同，约定：甲方是位于双流区航鹰东路6号的双流润驰国际广场的业主全权委托授权的招商、经营管理单位，有权将商业广场出租；甲方将商业步行街二层的部分区域出租给乙方使用；租赁场所建筑面积暂定81.94平方米；租赁场所的租赁用途为茶饮加饰品；合同租赁期限为3个租约年，具体租赁期限为2013年5月18日至2016年5月17日；乙方应在租赁期限届满的六个月前向甲方发出书面通知，并且与甲方协商续租期限及租赁条件，乙方未按约定发出续租通知，或双方未能在租赁期限届满前三个月前签署新的租赁合同的，视为乙方放弃续租和优先承租权，甲方不对乙方装饰装修等作任何包括但不限于经济补偿；进场装修日为2013年5月18日，甲方有权根据商业广场工程进展情况，在前述约定进场日30日前书面通知乙方调整进场日的具体日期，且甲方无需因前述调整向乙方作出赔偿或者补偿，但免租装修期的具体时间相应顺延；免租装修期为自进场日起算4个月，期限具体为2013年5月18日起至2013年9月17日止；租赁场所应在商业广场整体开业日（暂定2013年9月18日，具体日期以甲方书面通知为准）对外整体营业；第一至第二个租约年的月租金标准为72元/月/建筑面积平方米，从第三个租约年（含）起，每个租约年的租金标准在上一个租约年租金标准的基础上递增10%；乙方应在本合同签署后的7个工作日内，向甲方支付相当于2个月租金、广告位使用费及地面停车位使用费的履约保证金，金额共计19665.6元；若任何一方违反本合同项下的任何责任义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，在下列情况下，一方有权经书面通知另一方，立即解除合同并不被视为违约：……另一方停止或将要停止其业务，导致合同目的无法实现的；乙方因甲方违约依照约定解除合同（不可抗力除外）或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内退还履约保证金，且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收款项（如有）；如果本合同解除时，乙方租赁期限满2个租约年的，甲方除承担本合同第18.10.1条责任外，还应赔偿乙方相当于6个月租金的违约金。
同时查明，合同签订后，岳秀娟向鼎邦公司交纳履约保证金19665.6元。
2013年11月14日，岳秀娟与成都精雕火狐广告有限公司签订装修施工合同，合同约定：工程总金额为144600元。合同签订后，岳秀娟按照合同约定二次转账支付装修款共计115680元，现金支付28920元，成都精雕火狐广告有限公司出具收据144600元。装修明细中可再利用的为收银台、精品柜、边柜、角柜、橱窗柜、转角柜、眼镜柜、灯箱柜等共计30250元，其余为基础装修及固定不可再利用部分共计114350元。
2013年7月24日，岳秀娟（乙方）与湖南沃德福餐饮管理有限公司（甲方）签订“奶熊饮品站”特许品牌使用合同，约定经营地址为成都市润驰国际购物广场，未经甲方书面许可不可变更建筑物地址；乙方支付甲方品牌使用费为19800元，经营期限从2013年7月24日至2016年7月25日。湖南沃德福餐饮管理有限公司出具收据19800元。
租赁合同签订后，鼎邦公司未按合同约定于2013年9月18日开业，并将开业时间推迟至2013年12月23日，后又将开业时间推迟至2014年7月15日。现该广场仍未整体营业。
上述事实，有双方身份信息、岳秀娟当庭陈述、租赁合同、装修施工合同、“奶熊饮品站”特许品牌使用合同、收据、银行转账凭证等证据在案佐证，以上材料经一审法院审查，具有证据的合法性、真实性、关联性，一审法院予以采信。
一审法院认为，合同约定的租赁期限为2013年5月18日至2016年5月17日，租赁期届满后，岳秀娟仍然继续使用涉案商铺，鼎邦公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。案涉商铺属于润驰国际广场项目的组成部分，依赖于该商业综合体正式开业所形成的商圈效益，按照一般社会经验法则，若商业综合体未如期正式开业，必然严重影响其内场所的经营。由于鼎邦公司至今未正式开业，导致岳秀娟租赁的商铺无法正常营业，鼎邦公司的行为已构成违约，岳秀娟要求解除合同的诉讼请求一审法院予以支持。现岳秀娟要求鼎邦公司退还履约保证金19665.6元，由于合同解除，该费用应当退还岳秀娟。
由于鼎邦公司的违约行为，岳秀娟商铺无法正常营业，鼎邦公司应当赔偿岳秀娟实际损失。岳秀娟于2013年7月24日获得“奶熊饮品站”品牌使用权，却于11月14日后才进店装修，由于自身原因造成加盟费的部分损失。一审法院结合鼎邦公司的过错程度、合同实际履行情况、商铺装修情况、岳秀娟经营风险等酌情确定实际损失费用为装修费114350元、加盟费9900元共计124250元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除岳秀娟与鼎邦公司于2013年5月14日签订的双流润驰国际广场的租赁合同。二、鼎邦公司于判决生效之日起十日内向岳秀娟退还履约保证金19665.6元。三、鼎邦公司于判决生效之日起后十日内向岳秀娟支付损失赔偿金共计124250元。四、驳回岳秀娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2091元，由四川鼎邦商业管理有限公司负担。
本院二审审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据材料。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本案二审争议的焦点是：鼎邦公司是否存在违约行为，进而鼎邦公司应否向岳秀娟承担违约责任以及一审判决认定的违约金数额是否恰当。现就上述争议焦点的认定分述如下：
本院认为双方合同约定的租赁期限为2013年5月18日至2016年5月17日，租赁期届满后，岳秀娟仍然继续使用涉案商铺，鼎邦公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，岳秀娟因鼎邦公司未按期开业、甚至至今仍未开业的严重违约行为，致使岳秀娟签订案涉租赁合同的目的不能实现，岳秀娟行使合同解除权。依据鼎邦公司于2014年7月15日向与岳秀娟同在案涉润驰国际广场经营的李路阳等商户所发函件，内容系告知“由于阶段性原因目前步行街暂不能对外正式开业，目前仅属于试营业阶段”，该函件能够证明截止2014年7月15日之时，案涉商铺所在商业综合体项目仍未正式开业的事实。故鼎邦公司未按期开业的违约行为客观存在。本院认为，案涉商铺属于润驰国际广场项目的组成部分，依赖于该商业综合体正式开业所形成的商圈效益，按照一般社会经验法则，若商业综合体未如期正式开业，必然严重影响其内场所的经营。由于鼎邦公司至今未能举证证明该综合体已经正式开业的事实，该情形属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，一审判决据此认定鼎邦公司存在违约行为、案涉租赁合同应予解除正确，本院予以维持。根据前述分析，鼎邦公司上诉主张其已将案涉商铺交付岳秀娟，故不存在合同目的不能实现的理由不成立，本院不予支持。
根据约定，案涉租赁合同解除时，若岳秀娟的租赁期限满2个租约年的，鼎邦公司除应承担退还履约保证金等责任外，还应赔偿岳秀娟相当于6个月租金的违约金。本院认为鼎邦公司抗辩主张鼎邦公司未违约，不应退还履约保证金及承担违约责任不能成立，并且我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。原审中，岳秀娟提交了其与成都精雕火狐广告有限公司就案涉商铺签订的装饰装修工程施工合同及支付装修费凭证，上述证据能够证明岳秀娟在承租案涉商铺后已进行装修并支出相关费用的事实。由于鼎邦公司的违约行为致使合同解除，岳秀娟已投入的房屋装修费用应属其实际损失，故根据公平原则和诚信原则，原审法院结合鼎邦公司的过错程度、合同实际履行情况，认定其应承担的违约金数额并无不当，本院予以维持。
综上所述，鼎邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4182元，由上诉人四川鼎邦商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛宇健
审判员 陈进梅
审判员 罗健文
二〇一七年八月二十四日
书记员 胡 盼