天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初25979号
原告张帅帅,男,1987年6月22日出生,汉族,淄博通途石化技术有限公司职工,住。
委托代理人刘新伟,天津百博律师事务所律师。
被告杨继祥,男,1966年8月20日出生,汉族,无职业,住天津市滨海新区。
委托代理人郭光,天津耀达律师事务所律师。
被告王海龙,男,1988年11月10日出生,汉族,无职业,住天津市滨海新区。
被告天津昊景房地产经营有限公司,住所地天津市滨海新区塘沽杭州里2—4—202号。
法定代表人王建军,总经理。
委托代理人张永涛,男,1989年4月4日出生,汉族,天津昊景房地产经营有限公司职工,住。
原告张帅帅与被告杨继祥、王海龙、天津昊景房地产经营有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年8月3日立案受理后,依法由代理审判员赵志富适用简易程序于2016年10月12日公开开庭进行了审理。原告张帅帅委托代理人刘新伟、被告杨继祥委托代理人郭光、被告王海龙、被告天津昊景房地产经营有限公司委托代理人张永涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张帅帅向本院提出诉讼请求:1、判令被告王海龙、杨继祥连带赔偿原告违约金105000元、中介费8000元、评估费5125元、装修费16200元,合计134325元;2、判令被告昊景公司对定金10000元、中介费8000元、评估费5125元承担连带责任;3、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由:2016年3月4日,杨继祥授权王海龙与张帅帅签署关于塘沽首创伴山人家xxx号房屋买卖合同,总房款1050000元,合同第七条第7项约定,卖方逾期超过15日不交付该房屋,卖方应向买方支付房屋售价10%的违约金。3月4日,张帅帅支付昊景公司居间服务费8000元。4月8日杨继祥作为委托方,由天津同章评估房地产土地评估有限公司评估涉诉房屋价值为105万元,为此张帅帅支付评估费5125元。5月6日,张帅帅妻子朱琴作为借款人与招商银行签署关于涉诉房屋的借款合同、抵押合同。6月19日,王海龙出具书面承诺书,承诺张帅帅可以装修涉诉房屋,卖方违约导致房屋不能交易,卖方赔偿买方全部装修费用。6月25日张帅帅与天津南房万家兴装饰工程有限公司签订装修施工合同,原告向装修公司支付首笔装修款162000元。由于房主杨继祥不能办理房屋贷款的清偿,导致买卖合同不能实际履行,双方协商解除合同时,杨继祥称自己未收到定金,合同也不是自己签订的,否认双方交易的事实。原告认为王海龙代签合同行为以及昊景公司代收10000元定金行为,应当承担合同赔偿责任。原告为维护自身合法权益,故诉至法院,请求法院判如所请。
被告杨继祥辩称,在法庭查明当事人基本情况时被告王海龙提到其住所地是塘沽伴山人家xxx号是有错误的,该房产是杨继祥本人的房产,王海龙根本没有在此居住,杨继祥也没有允许王海龙在此居住。诉状中事实与理由第二行的事实有错误,杨继祥与原告根本就不认识,而且杨继祥也没有委托任何人将其房产出售给原告,2016年7月杨继祥通过其所居住的物业了解到其家正在装修,但当时杨继祥的房屋还没有卖,2015年11月29日杨继祥与案外人王治朋签订过房屋买卖居间合同,居间方是天津市房管家房地产经纪有限公司,此后杨继祥与王治朋就相关贷款的平贷及过户一直没有达成一致意见,因此该房产至今没有履行过户的相关手续,2016年7月物业给杨继祥打电话称其家中进行装修,及时给房管家房产经纪公司打电话,当时房管家的业务员刘学新到诉争房产看确实有人装修,并把此事反馈给杨继祥,杨继祥当时非常惊讶并要求刘学新制止该装修行为,因为装修时由于装修公司的操作问题将隔壁邻居的墙体损坏,造成楼上楼下漏水,此后刘学新及物业向装修公司及委托装修公司的业主进行了告知,此后该装修行为停止,杨继祥与原告根本不认识,也没有委托任何人出售该房屋,同时也没有向原告诉状所提到在2016年4月7日委托同章公司对诉争房屋进行价格评估,因此原告要求杨继祥赔偿相应款项没有任何事实依据,同时杨继祥保留对在其房屋中实施装修行为将该房屋墙体造成损坏以及给邻居造成相应财产损坏的行为起诉的权利。希望法庭驳回要求杨继祥承担法律义务的诉讼请求。
被告王海龙辩称,对第一项诉讼请求违约金105000元没有法律依据,被告本人没有出售房产的代理权限,导致合同不能成立,此事实在2016年3月4日签合同当天原告及昊景公司全部知晓,原告及昊景公司在合同签订过程中亦有过错,由昊景公司代收定金及中介费均可由昊景公司退还,评估费没有依据,被告去同章公司了解其收费为350元,装修费的数额亦不认可,原告并未对房屋进行实质装修,只是对墙体进行部分拆改。
被告天津昊景房地产经营有限公司辩称,签订合同时当时是说房屋转手卖的,也就是说出售房屋的人不是房主本人,是转手出售的,现在已经走完银行预审,原告的贷款资质已经审核完毕,杨继祥的公证委托书也已经签完字了,走贷款的预审是因为贷款还没有平贷,先办理不了过户手续,所以为了节省时间先走的预审,定金10000元是我公司收取的,评估费已经发生,评估报告在原告手中,因为当时就告知不是房主签订的合同,是转手卖的,就因为走了预审手续,原房主已经认可了这个买卖事实。对原告主张的第二项诉讼请求中介费和评估费不同意承担连带责任,对定金是被告代王海龙收的,现原告要求返还定金只要王海龙同意被告同意返还。
本院经审理认定事实如下:坐落于滨海新区塘沽伴山人家xxx号房屋登记在被告杨继祥名下,杨继祥于2015年11月29日与案外人王治朋签订了《房屋买卖居间合同》一份,约定由王治朋购买被告杨继祥名下的诉争房屋,合同价款103万,其中合同第十一条约定,卖方同意买方王治朋将本房屋产权过户至第三人。2016年3月4日,被告王海龙以被告杨继祥的名义与原告签订了《房屋买卖居间合同》,约定由原告购买被告杨继祥名下的诉争房屋,合同价款105万,合同第四条第1项约定买方向卖方交付10000元定金,合同第五条第1项约定“卖方承诺于过户手续完毕后7日内将该房屋及钥匙交付买方使用,同时承诺该房屋转让的附属设施(本合同第一条约定)齐全、完好、无欠费。”合同第七条第1项约定“如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成,则卖方须返还双倍定金于买方,买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方、居间方履行合同。”合同第七条第7项约定“卖方逾期交付该房屋,每逾期一日,应向买方支付该房屋售价的千分之一作为违约金,逾期超过十五日卖方仍不交付该房屋,卖方应向买方支付该房屋售价10%作为违约金,并承担相应的法律责任”。合同签订后,原告向被告天津昊景房地产经营有限公司交纳了10000元定金及8000元中介费、5125元评估费。被告昊景公司将诉争房屋钥匙交付原告,原告随即对该房屋进行了部分装修,后经被告杨继祥反对,装修停止。2016年6月19日,被告王海龙向原告出具承诺书一份,载明“关于伴山人家42-2-501号房屋买卖,卖方承诺允许买方于2016年6月20日起对房屋进行装修,若房屋办理过户手续中因卖方原因导致不能正常完成,则卖方赔偿买方全部装修费用,具体金额以实际票据为准,若因买方原因,则责任由买方自己承担。承诺人:王海龙。”以上事实双方没有争议,本院予以确认。
本院认为,因被告王海龙未得到被告杨继祥的授权,故被告王海龙以被告杨继祥代理人的名义与原告签订的房屋买卖合同效力待定,被告杨继祥在案件审理过程中明确表示不追认该合同,根据我国合同法第48条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任”之规定,应由被告王海龙承担责任。因原告主张被告承担违约责任,故该合同约定的违约责任应由被告王海龙承担,原告主张被告应承担因延迟交房违约而产生的105000元违约金,但根据合同第五条第1项,双方约定卖方承诺于过户完毕后七日内交付房屋,故原告主张被告延迟交房的条件尚未成就,原告无权就此主张违约金。原告要求被告承担中介费8000元、评估费5125元,因双方在签订合同之时,被告昊景公司知悉被告王海龙并无杨继祥的明确授权,二被告对合同无法继续履行均存在过错,故本院认定二被告各承担二分之一中介费、评估费的返还责任,对于原告主张的装修费16200元,因该费用尚未最终结算,原告的装修损失暂时无法确定,被告王海龙自愿给付原告5000元装修损失,不违反法律规定,本院予以照准。被告昊景公司同意返还原告10000元定金,本院予以确认。对于原告的其他诉讼请求,无事实或者证据支持,本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
一、被告王海龙于本判决生效后十日内给付原告张帅帅中介费4000元、评估费2562.5元、装修费5000元,合计11562.5元;
二、被告天津昊景房地产经营有限公司于本判决生效后十日内返还原告定金10000元、中介费4000元、评估费2562.5元,合计16562.5元;
三、驳回原告其他的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1593元,由原告负担1441元(已交纳),由被告王海龙负担45元(原告已预交,二被告于本判决生效后十日内给付原告),由被告天津昊景房地产经营有限公司负担107元(原告已预交,二被告于本判决生效后十日内给付原告)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院(由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费,上诉期限届满后七日内仍未交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理)。
代理审判员 赵志富
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 仝 娜
附:法律释明
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。