广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤1323民初518号
原告：陈群生，男，1958年12月22日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。
委托诉讼代理人：陈欣妮，女，1992年1月2日出生，汉族，广东省惠东县人，系原告陈群生之女，住惠东县。
被告：汪程程，女，1988年11月4日出生，汉族，广东省惠州市人，住惠州市惠阳区。
第三人：黄利红，女，1967年12月15日出生，汉族,广东省惠东县人，住惠东县。
委托诉讼代理人：彭若悦，女，1994年11月13日出生，广东省惠东县人，系第三人黄利红之女，住惠东县。
原告陈群生与被告汪程程、第三人黄利红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告陈群生的委托诉讼代理人陈欣妮，被告汪程程两次到庭参加诉讼；第三人黄利红的委托诉讼代理人彭若悦第一次开庭到庭参加诉讼，第三人黄利红第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
惠东县XXXX路X号的房屋出租给被告，租赁期限为3年，从2016年6月15日至2019年6月14日止，每月租金6000元，并约定每月10日前支付。另，合同约定了月租逾期不交按当月租金20%予以处罚，作为占用租金的补偿金。被告开始尚能按时缴纳租金，但从2016年11月份开始就没有支付租金及相应的水、电费。在原告知情的情况下，被告将该房屋的一楼三间门面转租给了第三人黄利红，但租金一直由被告收取。经原告多次向被告催要，被告均以各种理由拒不支付。根据《房屋租赁合同》第八条第二款约定，如超过两个月未缴纳租金，原告有权收回房屋，保证金不予退还（合同约定保证金30000元，被告只支付了10000元）。鉴于被告已经拖欠原告多个月的租金，侵害了原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。
被告汪程程辨称，原告的诉请我都看过了，但是涉案的店铺都是由我的前夫经营的，听我的前夫说过其经营至2016年11月份左右就没有再经营了，保证金等是不用偿还的，2016年10月份起至今的84000元租金包括1楼的1个门面、2到6楼都是我们经营的，一楼还有三个门面是由第三人经营的。我们的租金付到2016年10月份，第三人的租金也是付至10月份，我方从11月份没有再经营了。我已告知第三人的租金不要再交给我方，且我方亦没有收到第三人的租金。
第三人黄利红陈述，1、我方与被告签订合同是在原告知情的情况下签订的，合同期限至2019年8月9日，故我方有权继续使用该房屋；2、我方的租金交付至2017年4月份；3、我方与原告协商过合同续订等事项，但由于原告这边没有给予明确回复，故租金停止交付；4、我方要求被告赔偿一些费用，因被停电、停水等被告造成的原因，我方经营受到了影响，故要求被告赔偿一定的费用。
原告陈群生围绕诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1原告、被告身份证及第三人身份信息；证据2原告与委托诉讼代理人常住人口登记卡；证据3房屋租赁合同书；证据4房屋权属证明；证据5水、电费凭证；证据6手机录音。被告汪程程、第三人黄利红对原告提供的上述证据真实性无异议。
第三人黄利红提供拍摄水管的照片，证明其用水是从邻居处接的；另，第三人黄利红陈述要提供交付租金的清单，但至今未提供。
经质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。
结合当事人的诉辩和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈群生名下位于惠东县平山XXXX路X号有一栋6层房地产。2016年5月31日，被告汪程程因经营鞋厂需要，作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的原告陈群生签订《房屋租赁合同书》，租赁原告上述整栋房产。该《房屋租赁合同书》约定主要条款摘录如下：一、房屋座落位置。二、租用期限：自2016年6月15日起至2019年6月14日止，为期3年。三、租金交付方式：房屋月租6000元，乙方租用甲方房屋必须向甲方交纳租赁合同保证金30000元，每月十日前为乙方交纳租金期限，当月租金一次清付，甲方没开发票。房屋租赁纳税由双方负责（消防设备由乙方预付13000元整押金给甲方，合同期满后甲方需退还给乙方）。四、甲方出租的房屋门、窗配套完整，乙方承租后，应保证楼内及房屋门前的设施完好，卫生清洁，合同期满交付甲方时应按原状归还，乙方在租赁期间需室内安装水、电、电话等由乙方负责。五、房屋用途：乙方必须经甲方同意后用文字确定方可生效，否则，未经甲方同意乙方私自改变用途，按违约处理。六、乙方在租赁房屋合同期满，如甲方继续出租，乙方在同等情况下，可获优先，价钱按市价而定。七、乙方在租赁的房屋内必须合法经营，自觉服从工商、税务、劳动等主管部门的管理，自觉遵守国家法律、法令、维护治安秩序。八、违约处理：1、乙方租赁房屋，在合同期间，甲方提前终止，应提前三个月通知乙方，这三个月不收租金及退回乙方保证金。2、乙方租赁甲方商铺，必须依期交清当月租金，逾期不交由按当月租金之20%予以处罚，作为占用甲方房租补偿金，超过两个月未交者，甲方收回乙方承租房屋，以往所交保证金不予退还，同时乙方必须交清所欠房屋租款。3、乙方租赁房屋合同期满，甲方房屋需出售，乙方又无力承购的情况下，必须无条件搬迁，更不得借口其它原因拖延搬迁。4、乙方在租赁期间，如果因人为因素或者他人打架斗殴引起事端，酿成火灾，给甲方及他人利益造成经济损失，应由乙方承担赔偿责任，同时交由公安、法院政法部门依法追究刑事责任。九、合同的变更或解除：乙方在租赁期间，因改变经营要变更房屋用途，必须提前两个月通知甲方，经甲方文字同意后方得变更用途，因无力经营，需要转让他人承担，提前解除租赁合同，必须提前两个月通知甲方，或由甲方于第三者立新租赁合同后，乙方原租赁合同同时解除。十、保证金的返还：乙方在租赁房屋合同期满后，经验收房屋门窗、设施完整无损，遵守合同处罚，变更、解除合同的各项规定，保证金予以退还（不能计算利息）。十一、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，经双方签字后即行生效并具有法律效力，双方必须严格遵守执行，如有违反合同，由惠东县人民法院依法处理。
在合同履行过程中，被告汪程程缴纳了10000元保证金及13000元消防押金，尚欠20000元保证金未交，支付租金至2016年10月份，从2016年11月份开始没再支付租金。从租赁合同开始，被告汪程程从未缴交水费，电费从其银行卡直接划扣。2016年8月10日，被告汪程程将承租的房屋其中的一楼三间门面转租给第三人黄利红，并与第三人黄利红签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期间从2016年8月10日至2019年8月9日止；房屋月租为2400元，每月10日前交纳租金，须交纳保证金4800元。原告陈群生对被告汪程程的转租行为知情并同意，但对超过原租赁合同的时间段表示反对。第三人黄利红交纳了4800元保证金及支付了至2016年11月份的房租，此后未再支付房租。被告汪程程将所收取的保证金4800元其中的3000元转交给原告陈群生。原告陈群生于2017年1月1日开门换锁，实际占用了除第三人黄利红转承租的一楼三间门面外的其余被告汪程程所承租的房屋。原告提供的电费单据，除了一张金额为38.35元的发票的计费时段是在2016年11月4日至2017年1月4日的外，其他发票均为2017年1月4日之后产生的电费。原告提供租赁期间的水费发票合计金额309元。
本案在审理期间，经本院释明，原告陈群生增加了一项诉讼请求为：判令第三人黄利红腾退所占用的一楼三间门面。本院组织双方当事人第二次开庭。被告在庭审时要求对此款项予以冲抵拖欠的租金，原告亦表示同意。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告陈群生与被告汪程程签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，合同成立并生效，被告汪程程应按合同约定全面履行交付租金、水电费的合同义务，但被告未按合同约定全面履行交付租金、水电费义务，从2016年11月份起未再支付租金，已构成根本违约，原告诉请解除合同，理由充分，予以支持。按合同约定，该保证金不予退还。按合同约定，保证金为30000元，被告缴纳了10000元及转交从第三人黄利红处收到的保证金4800元中的3000元，合计13000元。合同约定的保证金是为了保证合同的顺利履行，维护原告的合法权益，在被告没有按合同约定全面履行交付保证金的义务时，原告应及时采取有效措施，但原告采取放任合同的继续履行，视为接受保证金由30000元变更为13000元的事实，现原告在主张解除合同的同时要求被告支付合同保证金20000元，理由不充分，不予支持。
关于租金问题。按合同约定月租金6000元，被告从2016年11月份开始没交租金，根据合同“乙方租赁甲方商铺，必须依期交清当月租金，逾期不交由按当月租金之20%予以处罚，作为占用甲方房租补偿金，超过两个月未交者，甲方收回乙方承租房屋，以往所交保证金不予退还，同时乙方必须交清所欠房屋租款。”的约定，原告在被告超过两个月未交租金的情况下，为避免损失的进一步扩大，事实上已在2017年1月1日行使了收回承租房屋的权利，但因第三人黄利红占用了一楼的三间门面而导致这部分的房屋没有收回。综合被告与第三人签订《房屋租赁合同》约定的月租金2400元的事实及本案案情，从2016年11月至12月的两个月租金计为12000元，从2017年1月份起的租金按2400元计，原告诉请租金从2016年11月份起计至房屋归还之日止，理由充分，予以支持，但诉请租金暂计至起诉之日为84000元，理由不充分，本院予以支持暂计至2016年12月份的租金为14400元（12000元+2400元），从2017年1月起的租金按2400元计至房屋归还之日止。
关于违约金问题。根据合同第八条款第2项的约定分析，按当月租金之20%予以处罚的适用条件是2个月内未交房租的，超过2个月未交房租的，则适用“甲方收回乙方承租房屋，以往所交保证金不予退还，同时乙方必须交清所欠房屋租款。”因此,不能同时适用违约金与没收保证金，原告已经没收了被告交纳的保证金，再主张违约金，理由不充分，不予支持。
关于水电费问题。原告提供的有效时间段的电费发票为38.35元、水费发票为309元，合计347.35元。原告诉请661.43元，理由不充分，不予全额支持，予以支持的此项诉请为347.35元。
关于消费保证金问题。原告根据合同约定收取了被告交纳的13000元消防保证金，根据合同“消防设备由乙方预付13000元整押金给甲方，合同期满后甲方需退还给乙方”的约定，原告应在合同期满后退还给被告，现原告诉请解除合同，本院予以支持原告此项诉请，原告应予以退还该13000元消防保证金，被告在庭审时要求对此款项予以冲抵拖欠的租金，原告亦表示同意，故本院在实际履行中予以冲抵。
关于房屋腾退的问题。被告所承租的房屋，除第三人占用的一楼三间门面外，其余的房屋已被原告收回，故被告仍需协同第三人黄利红腾退房屋给原告。本院予以支持原告诉请解除与被告签订的《房屋租赁合同书》，且不同意第三人黄利红继续使用该三间门面，第三人再占有该三间门面已没有法律依据，虽原告同意被告的转租行为，但《房屋租赁合同书》已经解除，第三人黄利红抗辩认为合同没有到期的理由不充分，不予采纳。原告诉请被告和第三人黄利红腾退一楼三间门面，理由充分，予以支持。至于被告汪程程与第三人黄利红之间的转租租赁关系引发的纠纷，可另行提供有效证据主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第一款第二项、第一百一十九条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：
一、解除原告陈群生与被告汪程程于2016年5月31日签订的《房屋租赁合同书》；
二、被告汪程程于本判决发生法律效力之日起10日内支付暂计至2016年12月份的租金14400元及从2017年1月起至其协同第三人黄利红将一楼三间门面腾退给原告之日止按月租金2400元计付的租金（在实际履行过程中，应予扣除被告预交的13000元消防保证金）给原告陈群生；
三、被告汪程程于本判决发生法律效力之日起10日内支付水电费347.35元给原告陈群生；
四、被告汪程程和第三人黄利红于本判决发生法律效力之日起10日内将占用的原告陈群生名下位于惠东县平山XXXX路X号一栋6层房地产中的一楼三间门面腾退给原告陈群生；
五、驳回原告陈群生的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1365元，由被告汪程程负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 员 杨光辉
二〇一八年五月八日
法官助理 李 琦
书 记 员 范连军
第11页，共11页