天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津01民终5930号
上诉人(原审被告):高秀强,男,1972年2月13日出生,汉族,无职业,住天津市南开区。
委托诉讼代理人:伊兵,天津四方君汇律师事务所律师。
上诉人(原审被告):周润利,女,1974年4月21日出生,汉族,无职业,住天津市南开区。
委托诉讼代理人:高秀强(夫妻关系),男,无职业,住天津市南开区水上公园路龙滨园6-3-202。
委托诉讼代理人:伊兵,天津四方君汇律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):陈宝国,男,1967年12月6日出生,汉族,农民,住天津市蓟县。
委托诉讼代理人:王占伟,天津玛迎律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张慧,天津玛迎律师事务所实习律师。
原审第三人:招商银行股份有限公司天津分行,住所地天津市河西区广东路255号。
负责人:毛国英,行长。
委托诉讼代理人:韦朗杰,天津建嘉律师事务所律师。
上诉人高秀强、周润利因与被上诉人陈宝国、原审第三人招商银行股份有限公司天津分行房屋买卖合同纠纷一案,不服天津市南开区人民法院(2016)津0104民初6064号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年09月13日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人高秀强并作为周润利的委托诉讼代理人、上诉人高秀强、周润利的委托诉讼代理人伊兵,被上诉人陈宝国的委托诉讼代理人王占伟、张慧,原审第三人招商银行股份有限公司天津分行委托诉讼代理人韦朗杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人高秀强���周润利上诉请求:1、撤销一审判决,不同意给付被上诉人因逾期交付房屋产生的损失225000元或将此案发回重审;2、两审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议有效属于适用法律错误。双方签订的房屋转让协议约定了上诉人高秀强以卖房款入股被上诉人的采石场,并以诉争房屋产权证作为上诉人高秀强与被上诉人合作经营玉田采石场的抵押手续,因此该房屋转让协议是双方合作采石开矿的合作合同关系的一部分,是双方合作采石开矿的合同中的附属协议。根据法律规定,上诉人高秀强与被上诉人未取得采矿许可证,违法合作从事采石行为,双方合作合同关系为无效,作为筹集合作入股款项的附属协议房屋转让协议也应无效。二、一审判决认定被上诉人的损失为每月9000元,缺乏事实根据。1、2014年3月至2016年4月两年多的时间,��审法院一概按照2016年的询价认定损失缺乏客观性,租房价格是随着房价上涨而上涨的,近两年房价都呈上涨趋势,2016年上半年更是达到了顶点,这是众所周知的事实,一审法院以偏概全,以顶点价格计算两年的损失明显不合理。2、民事诉讼谁主张谁举证,一审法院代替被上诉人完成询价举证工作,偏离中立审判的地位,其认定的损失没有客观性。3、一审法院仅凭向两家房屋中介公司询价和上网查询就主观臆断租金标准,得出的结论不能令人信服,应当由相关鉴定部门对同时期房屋租金出具鉴定结论。
被上诉人陈宝国辩称,同意一审判决,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。其理由:上诉人上诉的事实与理由是错误的,上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议经过三次审理,2013年被上诉人就将上诉人起诉到一审法院,要求上诉人协助被上诉人办理涉诉房屋转移登记手续,一审法院作出(2013)南民初字第3932号民事判决,认定该房屋转让协议有效,并判令上诉人协助被上诉人办理涉诉房屋转移登记手续,当时上诉人周润利提起了上诉,在二审审理过程中,上诉人周润利在原审第三人招商银行股份有限公司天津分行办理了抵押贷款,之后二审法院作出了(2014)一中民四终字第60号民事判决,驳回上诉、维持原判,被上诉人申请强制执行,在执行过程中才发现上诉人周润利办理了抵押贷款,造成该案至今无法执行。经被上诉人向周边业主及中介询问,诉争房屋出租市场价格在每月12000-15000元之间,此次被上诉人一审起诉是按照出租市场价格每月10000元起诉的。
原审第三人招商银行股份有限公司天津分行表示服从一审判决。
被上诉人陈宝国向一审法院起诉请求:要求二被告赔偿原告自2014年3月18日至2016年4月18日期间因二被告逾期交房而造成的���失250000元并承担诉讼费用。
一审法院认定事实:2010年1月6日,原告与二被告签订《房屋转让协议》,约定:原告以3500000元购买被告周润利名下天津市南开区水上北路大安翠微园8-201房屋,建筑面积197平方米;被告高秀强给付原告2100000元入股石场;被告高秀强应于2009年底春节前将涉诉房屋交付原告。合同签订后,原告先后给付二被告1200000元房款,另有2100000元作为被告高秀强与原告合伙经营石料场的入伙资金。
2013年,原、被告双方因履行合同产生纠纷,原告于一审法院起诉要求确认与二被告签订的《房屋转让协议》有效,由二被告履行涉诉房屋转让手续的义务等。一审法院做出(2013)南民初字第3932号民事判决书,判决:确认上述《房屋转让协议》有效;判令二被告协助原告办理涉诉房屋所有权转移登记手续,所有权人变更为原告,过户产生的营业税由原告、被告各负担��半,契税、个税及其他费用由原告负担;涉诉房屋所有权转移登记手续办理同时,原告给付二被告房屋余款200000元。被告周润利不服判决提出上诉,天津市第一中级人民法院于2014年3月18日做出(2014)一中民四终字第60号民事判决书,判决:驳回上诉,维持原判。现该案仍在执行阶段,原告于2016年5月27日将剩余房款200000元交至一审法院执行庭。
另查,一审法院于庭审后分别向天津链家宝业房地产经纪有限公司、天津中原物业顾问有限公司询问天津市南开区水上公园路大安翠微园小区197㎡左右房屋2016年租金情况,链家公司回复该面积三室月租金在8000元-10000元之间,四室在10000元-12000元之间,如果装修较差最低7000元。中原公司回复该小区该面积房屋月租金在8000元-12500元之间,10000元以上比较普遍。一审法院另在2016年7月28日登陆房天下网站查询该小区租房情况,登记的一套面积为200���的房屋报价月租金为11000元。
庭审中,二被告表示,曾将涉诉房屋交付原告,原告交与其朋友居住,后因房屋维修,原告朋友自行搬出,涉诉房屋空置,因此二被告才于2013年夏季重新控制涉诉房屋至今,并在2016年6月签订租赁合同将涉诉房屋出租。原告表示原告朋友确曾在涉诉房屋居住两个月,但二被告利用社会闲散人员将原告朋友逐出。
一审法院认为,原告与二被告签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,亦经生效判决确认合法有效。双方均应依照合同内容行使权利、履行义务。依据原、被告双方庭审陈述,虽然二被告曾将涉诉房屋交付原告使用,但自2013年夏季至今,二被告又实际控制涉诉房屋,致使原告使用涉诉房屋的目的不能实现,二被告的行为构成违约,应承担相应的违约责任。《房屋转让协议》虽未约定逾期交���的违约责任,但原告使用涉诉房屋的合同目的不能实现,必然产生相应的损失,依据一审法院询问相关中介公司对涉诉房屋所在小区房屋租赁情况的结果,综合考虑2014年至2016年期间租房市场行情,酌定原告不能使用涉诉房屋的损失为每月9000元。原告主张2014年3月18日至2016年4月18日共25个月的损失,一审法院予以支持。一审法院判决:
一、本判决生效后十五日内,被告高秀强、被告周润利赔偿原告陈宝国因逾期交付房屋产生的损失225000元;二、驳回原告陈宝国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元,减半收取2525元,由原告陈宝国负担253元,被告高秀强、被告周润利负担2272元。二被告负担部分于本判决生效后十五日内交付一审法院。
本院二审期间,上诉人提交一份租赁合同,证实上诉人已将诉争房屋出租案外人、订立合同时间为2016年9月20日至2017年9月19日,出租的价格为每月6200元。被上诉人不认可该份证据的真实性,是上诉人单方找案外人做的协议,诉争房屋的出租市场价格为12000元。被上诉人没有提交新证据。
另查:本院依职权于2016年10月17日咨询天津链家宝业房地产经纪有限公司关于讼争房屋每月租金一节,该公司证实讼争房屋每月租金为8000—10000元。本院依职权于2016年10月18日到天津市南开区水上北路大安翠微园8-201房屋勘查诉争房屋,经询问案外人现租户得知其承租该房屋的价格为每月租金6200元。后走访该房屋附近的链家地产(凯祥公寓店,位于南开区水上公园北道)、中原地产(云际道店,位于南开区云际道翠泉公寓底商)、我爱我家(云际道店,位于南开区云际道翠泉公寓底商)、链���地产(水上公园店,位于南开区云际道翠泉公寓底商)、中房置换(云际道店,位于南开区云际道翠湾花园底商)共五家房地产中介机构进行询价。经询问,各中介机构对所涉房屋租金估价均在每月7000
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10000元不等,且均认为所涉房屋每月6200元的租金低于市场报价。上诉人对上述报价不认可,仍坚持租金6200元,被上诉人对上述报价予以认可。原审第三人提出中介报价比实际租房价略高。
再查,上诉人周润利于2014年3月18日将诉争房屋在原审第三人招商银行股份有限公司天津分行办理了抵押贷款,贷款3000000元,并办理他项权证。
又查明,一审法院查明认定的事实无误,本院予以确认。
本院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当��供证据加以证明。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审法院依照生效的天津市南开区人民法院(2013)南民初字第3932号民事判决书及天津市第一中级人民法院(2014)一中民四终字第60号民事判决书内容,认定上诉人与被上诉人之间签订的房屋转让协议合法有效,双方当事人均应按该协议内容行使权利、履行义务是正确的。上诉人曾将涉诉房屋交给被上诉人,但自2013年夏季至今,上诉人又实际控制涉诉房屋,因此被上诉人使用涉诉房屋的目的不能实现,对此一审法院认定上诉人的行为构成违约,应当承担违约责任,由此产生的违约损失,判由上诉人承担是正确的。关于损失数额计算一节,一审法院依照审判职权,对房屋中介机构进行询问,比照2014年至2016年期间租房市场行情,酌定被上诉人不能使用涉诉房屋的损失为每月9000元,事实清楚,处理妥当,本院应予维持。二审期间,关于上诉人提出被上诉人未取得采矿许可证,违法从事采石行为,上诉人与被上诉人双方合作关系为无效行为,作为筹集合作入股款项的附属房屋转让协议也应无效一节,因房屋转让协议问题已有生效法律文书,双方均应遵照执行即可;关于上诉人提出一审判决认定被上诉人的损失为每月9000元,缺乏事实根据一节,因二审期间上诉人提交的出租房屋的证明材料,尚不足以推翻一审法院查明的事实和二审期间本院咨询及调取的证据材料,因此上诉人提出改判或发回的上诉请求,证据不足,本院不予支持。
综上,上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回;一审法院判决事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费4675元,由上诉人高秀强、周润利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秀云
代理审判员 张玉洁
代理审判员 王晓乐
二〇一六年十一月四日
书 记 员 王思睿
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项:
第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
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