西藏自治区拉萨市城关区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)藏0102民初857号
原告：西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆，营业场所拉萨市。
负责人：卓嘎，系该宾馆总经理。
委托诉讼代理人：曹务阳，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。
委托诉讼代理人：袁溥钰，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。
被告：李阳，女，汉族，1972年5月8日出生，四川省大英县人，经商，现住拉萨市。
被告：海阳土特产，经营场所西藏拉萨市。
经营者：李阳，女，汉族，1972年5月8日出生，四川省大英县人，经商，现住拉萨市。
原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆（以下简称拉威宾馆）与被告李阳，被告海阳土特产房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告拉威宾馆的委托诉讼代理人曹务阳、袁溥钰，被告李阳，被告海阳土特产经营者李阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
拉威宾馆向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《拉威宾馆门面房屋租赁合同》中2017年12月31日至2020年3月31日的部分无效；2.判令解除原、被告之间签订的《拉威宾馆门面房屋租赁合同》，并返还租赁房屋；3.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金15053.6元及水电费536.8元；4.判令被告向原告支付违约损失15480.72元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由���原告与被告于2013年4月1日签订了《拉威宾馆门面房租赁合同》，合同约定：原告将位于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房37号的房屋出租给被告，租期为2013年4月1日至2020年3月31日，年租金为45161元，按月支付，押金为10105.3元等相关必要事项。合同签订后，原、被告双方一直履行合同约定的义务，相安无事。被告于2017年1月份开始拒交水电费，并于4月份起拒交租金，依据合同约定，被告的行为已构成违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。现原告为维护自身合法权益，故依法提起诉讼。
李阳辩称，按照双方形成的交易习惯先由原告于每月15日左右派人抄录水电数后，向商户送达缴费通知单，商户按照其缴费通知单缴纳租金及水电费；至今未收到原告的缴费通知单；在此期间商户曾主动去原告处缴纳租金、水电费，但未得到原告的任何回应。故商户不存在任何违约，请求原告继续履行合同。
海阳土特产答辩意见与被告李阳的意见一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《拉威宾馆门面房租赁合同》一份，原告拉威宾馆用于证明原、被告之间的租赁合同关系以及租金支付时间、违约责任等事项均有具体约定的事实。被告李阳，被告海阳土特产对该合同的真实性予以认可，但不认可其证明目的。本院认为该证据客观、真实，与本案有直接的关联性，具有相应的证明力，故本院对此予以采信；2.2017年6月14日拉萨晚报登报通知一份，原告拉威宾馆用于证明已履行了通知被告缴纳拖欠租金及水电费的义务，且被告至今仍未缴纳租金的事实。被告李阳，被告海���土特产认为其通知不符合双方合同履行的交易习惯，未收到原告出具的缴费通知单；且未看到报纸上的通知。本院认为该证据能够相互印证被告拖欠原告租金及水电费至今未支付的事实，且该证据真实、合法、有效，有相应的证明力，故本院对此予以采信；3.林廓北路商品水电明细表一组，原告拉威宾馆用于证明被告拖欠水电费用的事实。被告李阳，被告海阳土特产认可该证据的真实性，但不认可其证明目的。本院认为被告至今仍在使用案涉房屋，且被告认可该份证据的真实性。故本院对该组证据的证明目的予以采信；4.收据一份，原告拉威宾馆用于证明截至2016年12月份被告向其缴纳的水电费及疏通费是按照水费3元/立方、电费1.6元/度、疏通费3元/立方标准交纳的事实。被告李阳，被告海阳土特产对收据的真实性予以认可。本院认为该证据客观、真实，与本案有直��的关联性，具有相应的证明力，可以证实原、被告在履行双方签订的租赁合同过程中，对其被告应交的水费、疏通费单价进行了变更，变更为水费3元/立方、疏通管道费2元/立方的事实。故本院对此予以采信；5.关于解除不定期租赁合同的协议、承诺书各一份，原告拉威宾馆用于证明其所享有的出租权截止到2017年12月31日，因此与被告之间签订的租赁合同中超出权限部分为无效的事实。被告李阳，被告海阳土特产认为其系原告与学校之间的内部事宜，对该组证据的证明目的不予认可。本院认为该证据客观、真实，与本案有直接的关联性，具有相应的证明力，故本院对此予以采信；6.通知一份，二被告用于证明原告未取得案涉房屋的租赁权仍向被告进行承租的事实。原告不认可该证据的真实性。本院认为，该证据系复印件，无法核对其真实性，且仅凭该证据无法证实被��所要证明的内容，故对该证据本院依法不予采信；7.通知、收据、拉威实业收费单一组，二被告用于证明案涉房屋的租金及水电费用的支付方式双方形成了由原告出具缴费通知单后被告才缴纳租金的交易习惯的事实。原告拉威宾馆对其证明目的不予认可。本院认为，二被告提交的该组证据无法证明其系双方当事人通常采用的支付方式；且双方租赁合同中亦未约定其支付方式。故本院对该组证据的证明目的不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月1日，原告拉威宾馆作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告李阳签订《拉威宾馆门面房租赁合同书》，该合同约定：”甲方将位于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房房号37号的房屋出租给乙方；本合同项下房屋租赁期共07年（大写柒年），自2013年4月1日起至2020年3月31日止。乙方向甲方承诺所租赁的本合同项下房屋的用途为土特产，未经甲方书面同意，乙方不得改变使用用途；在合同约定租赁期间内的定期性缴纳费用包括：租金、水电费、物业管理费；在本合同项下房屋的租金采取按月的方式支付，乙方应在本合同生效的当日内将（第一期）的租金人民币3763.41元（大写叁仟柒佰陆拾叁元肆角壹）一次性支付给甲方；其余租金的支付方式为现金，以此类推直至本合同约定租赁期满或本合同解除时止。乙方应按每度电人民币1.6元，每吨水人民币1.5元向甲方支付水电费；如遇电力和自来水公司调整电价或水价，甲方有权单方调整水、电费的标准。乙方应在每月最后一日内，向甲方支付水、电费。乙方按每月用水量收取（按表计量月）按每吨水人民币2元的标准向甲方缴纳管道疏通费，乙方应在每月最后一日内，向甲方支付管���疏通费；在本合同约定租赁期间内，乙方有下列行为之一时，甲方有权解除本合同：乙方未按照本合同及本合同的时间、金额按时足额向甲方支付一次性缴纳费用达五日；乙方未按照本合同及本合同的时间、金额按时足额向甲方支付定期性缴纳费用和临时性缴纳费用达十日；乙方逾期未向甲方支付一次性缴纳费用、定期性缴纳费用和、或者临时性缴纳费用等费用时，甲方除有权解除本合同外，且无论甲方是否解除本合同，乙方均应按每逾期一日向甲方支付未支付费用总金额的3%的损失，直至乙方付清为止。”该合同项下还就租赁期间的相关费用及房屋修缮和使用、合同的变更、解除与终止、违约责任及免责条件等事项进行了具体约定。该合同落款处甲方加盖有原告拉威宾馆的印章，乙方附有被告李阳的签字及捺印。被告李阳向原告交纳租金至2017年3月，水电费至2016年12月。
2016年12月31日，原告作为乙方与作为甲方的拉萨市实验小学签订了一份《关于解除不定期租赁合同的协议》，该协议上载明：”甲方不干涉乙方在2017年12月31日前对甲方房产出租的行为，但无论什么原因，乙方与第三人签订的出租甲方房屋的终止日不得晚于2017年12月31日。”同日原告向拉萨市实验小学出具了一份《承诺书》，该承诺上载明：”我公司同意双方议定的租赁物归还期为2017年12月31日。”
2017年2月22日，原告向被告出具一份《收据》，载明收到被告缴纳的2016年12月份水电费及管道疏通费。
2017年6月14日原告通过在报刊上刊登通知的形式向被告李阳告知催缴所拖欠的租金事宜。对于该报纸上刊登的通知，被告李阳及被告海阳土特产均称并没看到该通知。
另查明，���告李阳租赁[37]号房屋以个体工商户方式从事经营活动，且办理了相应的营业执照、营业执照上名称为”海阳土特产”，经营者姓名为李阳。在原告依法起诉李阳为本案被告后，本院依法追加海阳土特产为本案的被告。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。原告拉威宾馆对于涉案房屋所享有的承租期限截止到2017年12月31日。原告拉威宾馆将案涉房屋租赁给被告李阳的期间超过自己承租的剩余租赁期限，超过部分即2018年1月1日起至2020年3月31日房屋租赁期限的约定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六规定，合同部分无效，不影��其他部分效力的，其他部分仍然有效。故原告拉威宾馆与被告李阳签订的《拉威宾馆门面房租赁合同》中超过原告所享有的承租权部分的房屋租赁期限的约定无效，其他约定均系双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同有效部分的约定全面履行各自的义务。故对于原告请求确认其与被告李阳签订的《拉威宾馆门面房租赁合同》中超过2017年12月31日至2020年3月31日的部分无效的诉讼请求予以支持。依据庭审查明的事实，本案双方争议的主要焦点系：被告所辩解的意见即对案涉房屋的租金及水电费用的支付方式原、被告形成了由原告出具缴费通知单后被告才缴纳租金的交易习惯。针对该争议焦点，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条对合同法所称”交易习惯”这一概念进行了解释，规定了人民法院在案件审理中认定交易习惯的规则，确定了交易习惯的举证责任。本案中，双方签订的租赁合同中并未约定原告向被告出具缴费单后，被告才交纳租金的支付方式；被告所提交的证据无法证明其辩解的内容；另交纳租金是被告作为承租人应履行的合同义务。故对被告的该辩解意见，本院依法不予采信。此外，仅凭被告辩解的意见不能证明原告拉威宾馆拒收租金的事实，且在庭审中李阳对2017年3月份之后的租金未向原告缴纳的事实未提出异议，其行为违反了《拉威宾馆门面房租赁合同》中关于按月支付租金的合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。针对被告未向拉威宾馆支付租赁费及水电费的行为，拉威宾馆有权依照《拉威宾馆门面房租赁合同��的约定解除合同。拉威宾馆要求解除与李阳之间签订的《拉威宾馆门面房租赁合同》的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，被告李阳应向拉威宾馆返还其因租赁合同所取得的房屋，故本院对拉威宾馆要求被告李阳返还案涉房屋的诉讼请求予以支持。另该租赁合同中的房屋由被告海阳土特产作为实际使用人无权继续占有使用租赁房屋，故本院对原告要求被告海阳土特产返还租赁物的诉讼请求予以支持。被告李阳存在逾期支付租赁费及水电费的违约行为，应向拉威宾馆承担继续履行的违约责任。拉威宾馆主张被告李阳支付2017年4月至2017年7月的租金15053.6元的诉讼请求，经本院核算，符合合同约定和本案事实，本院依法予以支持。拉威宾馆主张被告李阳支付2017年1月至2017年4月的水电费536.8元的诉讼请求，该笔费用应系被告李阳承租使用���涉房屋期间所实际产生的，且双方在实际履行合同过程中对水费、疏通费单价进行了变更，变更为水费3元/立方、疏通管道费2元/立方，经本院核算，符合合同约定和本案事实，本院依法予以支持。被告李阳存在逾期支付租赁费及水电费的违约行为，应向拉威承担支付违约金的违约责任。拉威宾馆要求被告李阳支付15480.72元违约损失的诉讼请求，本院审核后认为，被告李阳拖欠原告拉威宾馆的租金及水电费，即为原告拉威宾馆因被李阳的违约行为而受到的损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院酌情按照拖欠款项的30%确定违约金。经本院核算，违约损失为4677.12元【（15053.6元+536.8元）×30%】，故对该项诉请本院仅支持4677.12元。
综上所述，原告请求确认双方签订的《拉威宾馆���面房屋租赁合同》中超过2017年12月31日至2020年3月31日的部分无效的诉讼请求，本院依法予以支持；原告要求解除其与被告之间签订的《拉威宾馆门面房屋租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持；被告李阳，被告海阳土特产返还租赁房屋的诉讼请求，本院依法予以支持；原告要求被告向其支付拖欠的房屋租金15053.6元及水电费536.8元的诉讼请求，本院依法予以支持；原告要求被告向其支付违约损失15480.72元的诉讼请求，本院依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆与被告李阳签订的《拉威宾馆门面房屋租赁合同》中租赁期限2018年1月1日至2020年3月31日部分的约定无效。
二、解除原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆与被告李阳签订的《拉威宾馆门面房屋租赁合同》。
三、被告李阳，被告海阳土特产于本判决生效之日起十五日内向原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆返还位于西藏拉萨市林廓北路3号拉威宾馆门面房房号37号租赁房屋。
四、被告李阳于本判决生效之日起十五日内向原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆支付自2017年4月1日起至2017年7月31日止的房屋租金为15053.6元；
五、被告李阳于本判决生效之日起十五日内向原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆支付自2017年1月1日起至2017年4月30日止的水电费为536.8元；
六、被告李阳于本判决生效之日起十五日内向原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆支付违约损失4677.12元；
七、驳回原告西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆的其他诉讼请求。
如果被告李阳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费438.61元，减半收取计219.3元，由西藏拉威实业发展有限公司拉威宾馆负担76.25元；由李阳负担143.05元。（在履行上述给付义务时迳付给原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治���拉萨市中级人民法院。
审判员 格桑措姆
二〇一七年九月四日
书记员 洛丹次仁