四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终11397号
上诉人（原审被告）：黄嫚，女，1985年10月18日出生，汉族，住成都市高新区。
委托诉讼代理人：单勇，四川诚伦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：四川省成都市青羊区国家税务局，住所地：四川省成都市青羊区万和路11号。
负责人：文献，局长。
委托诉讼代理人：陈铸，四川运逵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷蕾，四川运逵律师事务所律师。
原审被告：王礼，女，1985年4月24日出生，汉族，住成都市新都区。
原审第三人：覃清华，女，1970年9月28日出生，汉族，住四川省射洪县。
上诉人黄嫚因与被上诉人四川省成都市青羊区国家税务局（以下简称青羊国税局），原审被告王礼，原审第三人覃清华房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初4065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月15日公开开庭审理了本案，上诉人黄嫚及其委托诉讼代理人单勇，被上诉人青羊国税局委托诉讼代理人陈铸、雷蕾到庭参加诉讼，原审被告王礼，原审第三人覃清华经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未向本庭说明不到庭的理由，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。
黄嫚上诉请求：1.请求撤销（2016）川0105民初4065号民事判决，依法改判驳回青羊国税局的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由青羊国税局承担。事实和理由：一审认定事实不清。1.黄嫚提交的与覃清华的《店铺转让合同》能证明案涉房屋从2013年4月1日起就已经转让给覃清华使用，并由覃清华支付租金，青羊国税局默认了黄嫚的转租行为，只是因为从2015年3月后，覃清华未支付租金，才对转租行为不予认可。2.覃清华未到庭只是放弃其举证、质证等权利，不能因为其未到庭就否认转租行为的真实性，而且结合黄嫚提交的《店铺转让合同》及案涉店铺的经营照片等均能证明店铺不是黄嫚在使用，而且从2013年4月1日至2015年3月27日均是覃清华使用房屋并且支付租金，故《店铺转让合同》是合法有效的，青羊国税局应该向覃清华主张租金。综上，请求二审法院依法判决。
青羊国税局辩称，1.青羊国税局没有同意黄嫚转租给覃清华，青羊国税局对转租是不知情的。2.依据双方签订的合同，应当由黄嫚承担租金及占用费。3.青羊国税局没有收到过覃清华缴纳的租金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王礼未到庭，亦未提交书面陈述意见。
覃清华未到庭，亦未提交书面陈述意见。
青羊国税局起诉请求：1.判令黄嫚、王礼返还青羊国税局所有的房屋，结清返还青羊国税局房屋之前的水、电、气、物管等费用；2.判令黄嫚、王礼支付2015年3月28日至2015年9月28日共6个月的房租28113.78元；3.判令黄嫚、王礼支付所欠租金的违约金107672元（从2015年5月1日至2016年5月17日期间）；4.判令黄嫚、王礼支付青羊国税局从租赁期满之日起至返还青羊国税局房屋之日止的房屋占用费（计算至2016年4月27日，占用费的计算参照房屋租赁合同约定的第三年的月租金）；5.判令黄嫚、王礼承担本案诉讼费用。庭审中，青羊国税局将第1项诉讼请求明确为：判令黄嫚、王礼支付水、电、气、物管费用至实际搬离之日止。
一审法院查明，对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的证据，一审法院认证如下：
1.青羊国税局提交的青羊国税局与黄嫚签订的《房屋租赁协议》一份，内容为青羊国税局将案涉商铺租赁给黄嫚使用。黄嫚、王礼均对该证据的真实性无异议，但认为合同上仅有黄嫚签名，与王礼无关。覃清华未到庭，也未发表质证意见。一审法院认为，双方对该证据的真实性均无异议，一审法院对该证据真实性予以采信，另，但是，虽然上述合同文本在承租人处打印有黄嫚、王礼两人的姓名，但仅有黄嫚签名确认，故对王礼不发生法律效力。
2.青羊国税局提交的其委托四川运逵律师事务所向黄嫚、王礼催告返还案涉租赁房屋及支付欠付房租及占有使用费的律师函，以及送达该律师函的现场照片。黄嫚、王礼均主张从未收到过上述律师函，现场照片中的受送达人也非黄嫚、王礼。覃清华未到庭，也未发表质证意见。一审法院认为，青羊国税局提交的照片中的受送达人不能证明系黄嫚、王礼，仅以此不能证明上述律师函已送达黄嫚、王礼，故对该项证据一审法院不予采信。
3.黄嫚、王礼共同提交黄嫚与覃清华签订的《店铺转让合同》，内容为黄嫚将案涉铺面转租给覃清华。青羊国税局对该证据不认可，认为真实性无法核实，且与本案无关。覃清华未到庭，也未发表质证意见。一审法院认为，该合同的真实性无法核实，且黄嫚也未提交证据证明青羊国税局同意其转租，故对该证据一审法院不予采信。
4.黄嫚、王礼共同提交的案涉铺面的照片一张，证明案涉商铺由覃清华实际经营。青羊国税局对该证据不予认可，认为真实性无法核实，且与本案无关。覃清华未到庭，也未发表质证意见。一审法院认为，该照片的拍摄时间无法核实，且仅以该证据亦不能证明覃清华实际经营案涉商铺，故对该证据一审法院不予采信。
根据上述采信的证据及当事人陈述，一审法院查明事实如下：
2012年10月9日，青羊国税局与黄嫚签订《房屋租赁协议》，约定青羊国税局将位于成都市草堂北路7号附3-4号，面积为50平方米的营业房出租给黄嫚使用，租期三年，自2012年9月28日至2015年9月28日，租金每平方米每月85元，逐年递增5%，第一年月租金4250元，第二年月租金4462.5元，第三年月租金4685.63元。黄嫚应一次性支付第一年年租金51000元。每半年的第一个月付一次租金，如未在规定时间内缴纳租金的，黄嫚应向青羊国税局按日交纳所欠租金总额1%的违约金。租赁期间的水、电、气、物管、房屋维修等费用及其它费用由黄嫚自行承担，黄嫚应于租赁协议终结前结清以上费用。租赁期满后，黄嫚若需要续租房屋，应提前30天向青羊国税局提出申请，参与同等条件下续租者优先的“公开招租”竞争。
合同签订后，青羊国税局按约将案涉租赁房屋交由黄嫚继续使用，但黄嫚仅支付房租至2015年3月27日，之后未再支付房屋租金，合同到期后，黄嫚未与青羊国税局重新签订租房合同，也未支付任何租金的情况下继续占有使用案涉房屋至今。
一审法院认为，黄嫚与青羊国税局签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。
关于房租。《房屋租赁协议》签订后，青羊国税局按约向黄嫚履行了房屋交付义务，但黄嫚仅支付房租至2015年3月27日，尚欠2015年3月28日至2015年9月28日的房租共计28113.78元（4685.63×6），故对青羊国税局主张黄嫚支付欠付的租金28113.78元的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于违约金。因黄嫚上述欠付租金的行为已经构成违约，根据《房屋租赁协议》约定，黄嫚应从第二年开始，于每半年的第一个月付一次租金，故黄嫚应自欠付租金的第二个月的第一日，即2015年4月28日起，按日交纳所欠租金总额1%的违约金，现青羊国税局自愿仅主张自2015年5月1日起至2016年5月17日期间共383天的违约金，此系青羊国税局自行处分自身权利，一审法院予以支持，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”之规定，一审法院认为，青羊国税局未提供证据证明其实际损失，且黄嫚对违约金作出了违约金过高的抗辩，故一审法院依法予以适当调整。因黄嫚的违约行为给青羊国税局造成的主要是资金利息损失，以利息损失为基准，考虑黄嫚的违约情节、违约持续时间等因素，酌定将违约金调整为2153.51元（28113.78元×1%×383×2%），故对青羊国税局主张黄嫚支付违约金107672元的诉讼请求一审法院部分予以支持。
关于房屋返还及占有使用费。因案涉《房屋租赁协议》到期后，青羊国税局在未与黄嫚就续租达成一致的情况下，黄嫚继续占有使用案涉房屋，且未支付任何占有使用费用，故青羊国税局有权要求黄嫚返还案涉租赁房屋，并参照合同第三年每月4685.63元的租金标准向青羊国税局支付房屋占有使用费，从合同到期之次日，即2015年9月29日起，至黄嫚实际向青羊国税局返还房屋之日止，故对青羊国税局提出的黄嫚返还案涉租赁房屋，并参照合同约定的第三年月租金的标准支付自租赁期满之日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求一审法院予以支持。
关于青羊国税局提出的黄嫚结清返还青羊国税局房屋之前的水、电、气、物管等费用的诉讼请求。因青羊国税局并未对主张黄嫚支付的水、电、气、物管等费用的具体金额予以明确，且因黄嫚目前仍占有使用案涉房屋，上述费用仍不确定，故对青羊国税局的该项诉讼请求一审法院不予支持，青羊国税局可在黄嫚实际返还房屋后对上述费用另行主张。
关于青羊国税局提出的由王礼就黄嫚的上述债务承担共同支付义务的诉讼请求。一审法院认为，《房屋租赁协议》系由青羊国税局与黄嫚签订，王礼不是该合同的签订方，青羊国税局也未提交其他证据证明王礼与黄嫚系案涉商铺的共同承租人，故对青羊国税局的该项主张一审法院不予支持。
关于黄嫚提出的其已于2013年将案涉房屋转租给了覃清华，在转租之后一直由覃清华向青羊国税局支付相关费用，故黄嫚不应承担责任的抗辩。一审法院认为，黄嫚提交的其与覃清华签订的《店铺转让合同》真实性无法核实，且青羊国税局当庭表示从未同意黄嫚转租案涉商铺，而黄嫚也未提交其他有效证据证明其上述主张属实，故对其该项抗辩一审法院不予支持。
综上，青羊国税局的诉讼请求部分成立，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、黄嫚于判决生效之日起十日内向四川省成都市青羊区国家税务局返还位于成都市草堂北路7号附3-4号的房屋；二、黄嫚于判决生效之日起十日内向四川省成都市青羊区国家税务局支付欠付的租金28113.78元；三、黄嫚于判决生效之日起十日内向四川省成都市青羊区国家税务局支付违约金2153.51元；四、黄嫚于判决生效之日起十日内向四川省成都市青羊区国家税务局支付房屋占有使用费（按每月4685.63元的标准计算，自2015年9月29日起，支付至黄嫚实际返还上述房屋之日止）；五、驳回四川省成都市青羊区国家税务局的其余诉讼请求。如黄嫚未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向四川省成都市青羊区国家税务局支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3672元，公告费600元，合计4272元（已由四川省成都市青羊区国家税务局预交），由四川省成都市青羊区国家税务局承担3154元，由黄嫚承担1118元，由黄嫚承担的部分由其在履行前述支付义务时一并支付给四川省成都市青羊区国家税务局。
二审中，黄嫚提交一组房屋现状照片，拟证明案涉房屋已经腾空，请求确认从调查之日起（2017年11月15日）案涉房屋已经腾空并交付给青羊国税局。青羊国税局质证认可房屋由2017年11月15日收回，并表示房屋实际已于2017年9月26日收回。本院认为，案涉房屋已于2017年9月26日实际交付给青羊国税局。
二审查明的事实与一审相同。
本院认为，本案争议的焦点为案涉房屋是否存在经青羊国税局同意转租的事实。根据黄嫚、青羊国税局2012年9月28日签订的《房屋租赁协议》第一条“……乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同并收回房屋，追缴所欠租金：1.擅自将房屋转租转让或转借的；……”之约定，黄嫚提供的，2013年4月1日黄嫚与覃清华签订的《店铺转让合同》并无青羊国税局的盖章确认，从青羊国税局提交的2014年4月10日、2014年10月20日的两张收据上载明交款人为黄嫚，说明青羊国税局对黄嫚的转租行为不知情，没有认可黄嫚的转租行为，即使黄嫚将案涉房屋转租给覃清华，该转租行为对青羊国税局也不产生效力，黄嫚应按照其与青羊国税局签订的《房屋租赁协议》履行支付租金等义务，故黄嫚认为青羊国税局默认了转租行为，应由覃清华缴纳房屋租金、房屋占有使用费及违约金等的主张没有事实依据，本院不予支持。关于黄嫚主张与覃清华之间存在转租关系，与青羊国税局主张的租赁关系是不同合同主体之间的关系，黄嫚可另行主张权利。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3672元，由上诉人黄嫚负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐云国
审判员 尹 英
审判员 袁晟翔
二〇一七年十二月二十日
书记员 谭小雨