上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三(民)初字第1741号
原告上某甲，住所地上海市嘉定区。法定代表人冯某某，执行董事。委托代理人王润华，上海志道律师事务所律师。委托代理人王葵，上海志道律师事务所律师。被告上某乙，住所地上海市嘉定区。法定代表人盛某某，总经理。委托代理人姜某某。原告上某甲与被告上某乙间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王润华，被告的委托代理人姜某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年1月13日，原、被告签订一份《工业厂房出租合同》，约定原告将位于上某丙厂房出租给被告。租赁期限为五年，自2011年6月1日至2016年5月31日，年租金为90万元，每半年支付一次，先付后用。自2014年6月1日起至2016年5月31日止的租金调整为120万元/年。被告逾期支付租金的，应承担应付租金每日2%的滞纳金。签约后，原告即将房屋交付被告使用。被告支付租金至2015年2月28日，被告于2015年9月30日搬离承租房屋(实际搬迁时间为2015年11月底，但原告只主张至2015年9月30日)，尚拖欠租金700,000元。经原告多次催讨，均未果。现起诉要求：一、被告支付自2015年3月1日至2015年9月30日的租金700,000元；二、被告支付至2015年10月31日的逾期付款违约金106,000元；三、被告支付自2015年11月1日至付清之日的逾期付款违约金(以700,000元为基数，按每天0.6575‰的标准计算)。审理中，原告撤回了第二、三项诉讼请求。被告答辩称，不同意原告的诉讼请求。一、在承租期间，被告收到动迁告知书，即自2014年7月开始寻找新的办公地点，并于2014年9月找到新厂房。2015年1月30日，被告搬离了承租厂房，现被告支付的租金已付至2015年2月28日，故不存在拖欠原告租金的情况。二、被告从未签订过120万元/年租金的合同，认可租金为90万元/年。要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年1月13日，原、被告签订一份《工业厂房出租合同》，约定原告将其所有的位于上某丙(下称“系争房屋”)出租给被告。租赁期限为五年，自2011年6月1日至2016年5月31日。年租金为90万元，每半年支付一次，先付后用。其中2011年6月1日至2014年5月31日的租金不变，2014年6月1日至2016年5月31日的租金按市场的变化而调整。2013年3月25日，双方又签订一份《工业厂房出租合同》，约定原告将其另外的厂房一幢(原模具车间及办公、住宿楼)出租给被告，租赁期限为三年，自2013年4月10日至2016年4月9日(该部分房屋租赁合同纠纷已由本院另案处理)。2014年7月，系争房屋因涉及动迁而进入评估程序。2014年10月8日，原告法定代表人冯某某出具一张收条，确认收到被告支付的自2014年10月9日至2015年4月9日的租金125,000元。该收条同时注明“如在此期间，上某乙提前搬走，房东会退还余款”字样。2015年8月18日，原、被告签订一份《关于评估内容、评估值、停产停业补偿确认书》，双方确认：1、被告应得补偿款为1,467,231元；2、原告获得的所有项目的征收补偿与被告无关。2015年8月31日，被告(乙方)与案外人上某A房屋土地征收工作领导小组(甲方，以下简称征收工作组)签订一份《动迁补偿协议书》，约定甲方向乙方支付补偿费共计2,012,560元(一次性包干费用)。乙方应于2015年10月8日前搬迁完毕。甲方应于协议书生效之日起15个工作日内支付1,212,560元，余款80万元应于交接完成后15个工作日内支付。此后，因原告认为系争房屋的租金被告仅支付至2015年2月28日，此后至2015年11月底被告实际搬离期间的租金未付，故原告诉至法院。庭审中，被告向本院提交了一份由案外人征收工作组于2015年12月15日出具的《证明》，载明因上某A项目的建设需要，被告已于2015年1月30日搬离系争房屋。原告对该《证明》的真实性不予认可，认为征收工作组不具备出具该份《证明》的主体资格，该《证明》内容与被告所签订的《动迁补偿协议书》约定的搬离时间相互矛盾，且被告并未与原告办理房屋的交接手续，无法证明被告于2015年1月30日搬离系争房屋。另查，1、2015年10月16日，原告(乙方)与征收工作组(甲方)签订一份《动迁补偿协议书》，约定甲方向乙方支付补偿费共计36,099,703元(一次性包干费用)。乙方应于2016年1月30日前搬迁完毕。2、关于出租标的，原、被告一致确认被告在本合同项下承租的厂房包括2号、3号、4号、5号有证房屋以及部分无证房屋及大棚，其中有证房屋面积大于无证房屋、大棚。3、关于租金，原、被告一致确认本合同项下的租金实际支付至2015年2月28日；对于2014年6月1日之后的租金标准双方意见不一，原告认为合同中已经明确2014年6月1日之后的租金标准可按照市场行情调整，双方协商后确定按120万元/年的租金标准执行，并提交了2014年6月1日至2015年2月28日期间被告支付租金的凭证,以证明该期间被告实际按此标准支付了租金；被告对该证据的真实性认可，但认为30万元并非3个月的租金而是3个半月的租金，且表示原、被告曾经协商好实际搬离前租金3个月一付、每次支付30万。以上事实，有《上海市房地产权证》、《工业厂房出租合同》、关于评估内容、评估值、停产停业补偿确认书、《动迁补偿协议书》、收条、证明、租金支付凭证及当事人的陈述等证据证实，事实清楚，证据确凿，本院依法予以认定。本院认为，原、被告签订的《工业厂房出租合同》中，由于部分租赁物未经审批建造，未取得建设工程规划许可证，违反有关法律规定，故导致涉及该部分租赁物的合同无效，因此双方签订的《工业厂房出租合同》部分有效、部分无效。因此，对于有效部分的租赁合同，被告应当按照双方约定的租金标准向原告支付租金；对于无效部分的租赁合同，被告实际占有使用房屋的，亦应当参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。关于租金标准，被告虽辩称租金仍为90万元/年，但对于2014年6月1日至2015年2月28日期间实际支付的租金金额90万元予以确认，并称双方协商确认在搬离前租金为3个月一付，每次付30万元，因此，2014年6月1日之后，原、被告双方实际履行的租金标准应为120万元/年。关于被告的搬离时间问题，根据《关于评估内容、评估值、停产停业补偿确认书》的签约时间2015年8月18日、被告与征收工作组签订的《动迁补偿协议书》的签约时间2015年8月31日以及该协议书约定的被告搬离时间2015年10月8日前，可以确认被告在2015年8月31日尚未搬离系争房屋，该日期与被告提交的《证明》中确定的搬离时间2015年1月30日存在矛盾之处，应以《动迁补偿协议书》约定的搬离时间为准，即2015年10月8日前。考虑到被告在签订《动迁补偿协议书》后需一定的搬离时间，故原告认可的被告搬离时间在2015年9月30日应属合理，本院予以采纳，故被告理应向原告支付自2015年3月1日至2015年9月30日的租金及房屋占用使用费，房屋占用使用费的标准亦参照租金的标准计算。考虑到系争房屋在被告承租期间发生了动迁事宜，对被告的使用产生一定影响，故本院根据本案的实际情况酌情按照原租金标准的50%计算租金及占用使用费，即5万元/月，故被告应支付2015年3月1日至2015年9月30日期间的租金及房屋占有使用费35万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：被告上某乙应于本判决生效之日起十日内向原告上某甲支付自2015年3月1日至2015年9月30日的租金及房屋占有使用费人民币350,000元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币10,800元，减半收取5,400元，由原告负担2,700元，被告负担2,700元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 史建颖
二〇一六年四月五日
书记员 杨晓燕
附：相关法律条文
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……。