北京市延庆区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京0119民初1990号
原告孙立京，男，1975年2月21日出生。
委托代理人黎晨杰，北京市延庆区延庆镇法律服务所法律工作者。
被告王宝环，女，1968年6月3日出生。
委托代理人刘世斌，北京刘世斌律师事务所律师。
原告孙立京与被告王宝环农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王得存独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙立京及其委托代理人黎晨杰；被告王宝环及其委托代理人刘世斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙立京诉称，2013年11月，原、被告双方经人介绍认识，原告将归其所有的位于××市××区××镇××村北房7间、西房两间以780000元的价格卖与被告并签订了《房屋转让协议》。现原告因住房困难，意欲收回该房屋。根据法律规定，原、被告双方之间签订的《房屋买卖协议》违反了法律、法规的强制性规定，系属无效协议。原告为了维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求，具体如下：1、请求法院判令原、被告之间签订的《房屋买卖协议》无效；2、请求法院判令被告返还房屋（北房七间、西房两间）及院落，原告方退还被告购房款78万元，被告新建房屋我方同意按照评估价款补偿被告：3、请求法院判令由被告承担本案诉讼费用。
被告王宝环辩称，我方不同意原告的诉讼请求。理由如下：首先，本案案由是有瑕疵的，农村自有房屋才可以买卖，现在原告并非本村村民，所有案由不对；其次，我方认为双方签订的房屋买卖协议是有效的，本案涉诉房屋最早是老印刷厂，不是属于农村自有房屋，土地涉及的不是宅基地而是农村集体建设用地。故不符合农村房屋买卖的相关政策和法律规定，所以合同应属有效。原、被告之间存在一定的亲属关系，当时买卖也是高于市场价格的，另外，我方买房之后进行了搭建，拆除西房两间，并建上下两层楼（每层各六间）格局的南房一处，还有地下室，北房在原有房屋七间的基础上又加盖了二层七间房屋。再次，当时我与原告进行房屋买卖的时候是2013年，现在土地价格已经上涨，加之考虑我们双方之间签订的《房屋转让协议》有效，且原告亦非王庄村村民，故原告的主张无法律依据，况且房子亦不是原告所建，是村委会及印刷厂所建，不属于农村宅基地范畴，故我方与原告方签订的《房屋转让协议》有效；最后，我方已对北房七间房屋进行了装修，并且西房两间已经拆除，故我方坚持不同意原告方诉讼请求，请求法院在查明事实基础上，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，本案诉争的位于××市××区××镇××村委会后面的宅院（该院落内现有北房上下两层各七间、南房上下两层各六间、地下室，宅院四至为：东至南北路、西至车军家、南至新大队后墙、北至老大队；该处宅院从未发放过《集体土地建设用地使用证》，亦未登记过门牌号码）源自上世纪70年代上下为“知青”住宿所用的宿舍，该宿舍亦是由××村村委会所建造；后来国家取消“知青”上山下乡政策，原住在宿舍的知青走了以后，该处房屋收回××镇××村村委会所有（作为大队部办公之用）。上世纪80年代，××村村委会响应国家关于乡（镇）、村办企业以繁荣经济的号召，于1980年前后在知青住宿用过的房屋院落范围内由村委会盖起了村办印刷厂，当时建造情况如下：北房七间属于印刷厂办公室及工厂生产之用，三间西房系库存纸张等物资之用。2000年上下因村办印刷厂经济不景气而倒闭解散。后××村委会将该处院落内西房一间作为大队部。后王庄村村委会新建大队部，办公条件得以改善，故原大队部搬至现在办公地址。为了偿还外债以及提高村民福祉待遇等，××镇××村村民委员会决定将归其所有的位于××县××镇××村委会后面的老印刷厂及院落予以出售，当时××村村民无一人愿意购买。2011年6月17日，××县××镇××村民委员会与家住上××村的村民孙立京签订了《房屋买卖协议》，协议约定主要内容如下：一、甲方王庄村委会自愿将其所有的、位于××县××镇××村委会后的老印刷厂（包括北房七间、西房两间及院落）卖与乙方孙立京。该院落四至范围为：东至南北路、西至车军家、南至车间北、北至老大队。东西长22.87米、南北长14.4米；二、双方议定上述房产及附属建筑物总价款为人民币29万元整；三、乙方孙立京在协议签订后3日内将房款一次性交与甲方××村委会；四、甲方××村委会保证该房产合法、权属清晰，有合法的土地使用权；五、甲方××村委会应在30日内将该房产交付乙方孙立京；六、本合同签订后，甲乙双方任何一方均不得以任何理由解除本合同；七、甲乙双方自签订本合同后，该房产所有权随之转移，日后如遇国家征占、拆迁等与甲方无关；八、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字（盖章）后生效。该《房屋买卖协议》上有甲方××县××镇××村村民委员会以及××县××镇××村党支部盖章、签字（签字人为时任党支部书记的李×以及村主任车××），乙方孙立京签字确认，日期为2011年6月17日。另外经本院核实，××村委会在将其所有的该处院落以及院落内房屋卖与本案原告孙立京的过程中，曾召开了××村村民代表大会以及××村党员代表大会和××村“两委”班子会议，研究决定将本案诉争的老印刷厂及院落卖与××村村民即本案原告孙立京；当时村民代表以及党员代表和“两委”成员一致同意将上述院落及房屋出售给孙立京；只因时间久远，加之村委会换届频繁，上述会议记录未能保存下来。合同签订后，孙立京依约向××村委会交纳了房款；王庄村委会亦将该院落及房屋交与孙立京居住之用。孙立京在使用该处院落及房屋过程中，将西房两间进行了翻建，北房七间没有进行改扩建。2013年12月16日，为了筹资原告孙立京将自己拥有的位于××市××区××镇××村原老印刷厂院落及房屋（北房七间、西房两间及院落，四至范围为：东至南北路、西至车军家、南至新大队后墙、北至老大队）卖与××镇××村村民即本案被告王宝环，双方签订了《房屋转让协议》，该协议主要内容如下：一、甲方孙立京将归其所有的位于××市××区××镇××村的房产（包括北房7间、西房2间及院落一处）转让给乙方王宝环；二、上述房产转让价格为人民币780000元；三、甲方孙立京应在收到转让款后当日内将上述房产交付乙方王宝环，甲方孙立京应保证无欠费、该房产无任何纠纷，如有纠纷，由甲方孙立京负责；四、乙方王宝环自接受该房产后，该房产所有权发生转移，之后该房产的任何损失、纠纷应由乙方王宝环负责，而与甲方孙立京无关，今后如遇国家征占、拆迁等亦与甲方孙立京无关；五、违约责任：若甲方违约应赔偿乙方违约金50万元；若乙方违约应赔偿甲方违约金50万元；六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份具有同等法律效力，自双方签字之日起本协议生效。该协议上有甲方孙立京签字加印指纹以及乙方王宝环签字加印指纹，日期为2013年12月16日。合同签订后，原告孙立京依约交付了本案诉争房屋及院落，被告王宝环向原告孙立京支付了房款780000元。后原告孙立京以该《房屋转让协议》的签订及房屋、院落买卖违反我国现行法律的强制性规定为由诉至本院，请求法院查明事实，依法判令：1、原、被告双方签订的《房屋转让协议》无效；2、被告返还本案诉争的房屋（北房七间、西房两间）及院落，原告方退还被告购房款78万元；3、被告新建房屋同意按照评估价款补偿给被告：4、由被告承担本案诉讼费用。本院在审理过程中，原告孙立京曾于2017年3月16日向本院递交书面的《房产评估申请书》，申请事项如下：申请法院委托评估机构对位于××市××区××镇××村“老印刷厂”院内房屋进行重置成新价评估。被告王宝环针对原告提出的评估申请，于2017年4月14日向本院出具书面的《不同意进行房产评估的意见》，载明被告在现阶段不同意并不配合法院对本案诉争房屋及院落进行重置成新价评估的意见与立场。鉴于此，本院向原、被告双方释明，关于重置成新价评估问题以及房屋（院落）补偿问题双方可自行协商处置或通过另行起诉的方式予以妥善处理；鉴于本案中双方对诉争房产的性质、法律适用等均持有截然相反之观点，本院只对双方签订的《房屋转让协议》之法律效力以及原有房屋及院落的归属进行裁决；至于被告王宝环在本案诉争院落内翻建的房屋以及新建的房屋等，可待相关准备工作到位后另行处理。另查明，被告王宝环系××市××区××镇××村村民；其在购买原告孙立京的本案诉争的“老印刷厂”院落内房产后对其进行了一定程度的改扩建，即拆除了原有的两间西房，并在原北房七间的基础上又加盖了一层房屋；另外，在宅院内新建南房两层楼结构（上下各六间），另加一地下室。本案诉争的院落及房屋占用的土地系属××区××镇××村宅基地范畴，××村委会在当年为“知青”建造宿舍以及后来盖村级企业“老印刷厂”过程中，均未对该土地性质进行变更。本案在审理过程中，因双方争议较大、各执己见，故未能协商解决。
上述事实，有双方当事人的陈述，《房屋买卖协议》、《房屋转让协议》、村委会证明、派出所证明、照片等证据材料及谈话笔录、庭审笔录等在案佐证。
本院认为，根据我国现行的《土地管理法》等法律、法规的相关规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住，故此宅基地使用权较之其他用益物权具有自身明显的特征：1、主体资格限定性，即只能是集体经济组织的成员。宅基地使用权与集体经济组织成员身份挂钩，具有较强的人身依附属性；2、用途受限性，即仅限于建造房屋及附属设施；3、数量有限性，即实行严格的“一户一宅”制度。我国《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；4、初始取得无偿性，即初始取得宅基地使用权除交纳数量极少的税费外，无需交纳其他费用，原则上属无偿取得；5、功能福利性，即为保障农民“居者有其房”而设立，具有社会保障职能。在我国，实行“房地一体”主义：宅基地是房屋存在的基石和载体，房屋是宅基地存在的目的和意义，二者是相互关联、互相依存、密不可分的整体。房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，农村房屋买卖必然涉及农村宅基地使用。而农村房屋买卖合同的效力问题是司法理论界争议热点问题，同时亦是司法实务界审判争议焦点所在。
针对本案而言，双方争议焦点以及本院审判难点在××村委会与原告孙立京签订的《房屋买卖协议》的法律效力问题以及原告孙立京与被告王宝环签订的《房屋转让协议》的法律效力问题。针对以上两个审判重点问题和争议焦点问题，本院以庭审查明的事实为依据，以我国相关法律、法规的规定为准绳分别加以阐释。
一、××村委会与本案原告孙立京签订的《房屋买卖协议》合法有效。裁判理由如下：其一，××村村委会有权代表王庄村集体经济组织以及村民全体对属于农民集体所有的土地（包括本案涉诉的宅基地范畴内的院落及房屋占用的土地）行使经营、管理等权利。依据《中华人民共和国物权法》第一百五十一条之规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照《土地管理法》等法律规定办理；《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。该法第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。故此，宅基地使用权作为用益物权的一种存在形式，其取得、行使以及转让等，应按照“物权法定”的基本原则和相关法律法规、规定进行。而从我国现行的《土地管理法》第八条第二款看，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，故针对本案而言，本案诉争的位于××市××区××镇××村村委会后面的原“老印刷厂”占用范围内的土地因属宅基地性质，应属于××村村民集体所有；该法第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。故××村村委会有权代表村民全体对外行使有关宅基地的取得、转让、交易等法律行为；其二，××村村委会在提议召开村民代表会议以及党员代表会议和“两委”会议并一致表决通过将本案涉诉宅基地范畴内的房屋及院落（“老印刷厂”）转让给本案原告孙立京这一过程中，法律程序完备、所议事项合法、村民权益未受侵害。依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条之规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。针对本案而言，诉争宅基地转让给本案原告孙立京系通过召开村民代表会议以及党员代表会议和“两委”会议等方式共同表决通过的，故程序合法；另外本案所涉宅基地对非集体经济组织成员即本案原告孙立京进行转让系在全村村民无一人愿意将该诉争宅基地留下的前提下进行的，这项议题符合该条第一款第（六）项和第（九）项的规定，因此所议事项符合法律规定，且未有损害国家、集体或第三人利益之情形，当属有效；其三，本案所涉宅房屋（含院落）范围内的宅基地所有权与房屋建筑物等所有权集于××村村委会（代表全体村民行使集体所有土地的经营、管理）一身，其当然有权对该宅基地范畴内的使用权以及房屋所有权进行处分。本案中原老印刷厂占用范畴内的土地系属宅基地性质，所有权归××村村民集体所有（由村委会代行该权利），其上的建筑物（房屋）系由××村委会所建造，故××村村委会有权利将上述宅基地的使用权以及对应建筑物（房屋）的所有权对外加以处分，任何人无权加以干涉；其四，王庄村村委会与本案原告孙立京签订《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性、禁止性规定，亦不存在欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解、显失公平以及有损国家、集体或第三人利益之情形，故该协议合法有效；进一步讲，××村村委会代表王庄村村民全体在履行了法律规定的民主程序之后，将村民集体所有的宅基地院落及房屋予以处置，是其依据《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定履行职务的行为，该行为于法有据、于情合理、与村集体成员有利，应以认定有效为宜；其五，××村委会与本案原告孙立京签订《房屋买卖协议》后双方已经已约定全面履行了各自合同义务：作为出卖方王庄村委会，将所涉宅基地院落以及房屋交与孙立京居住之用；作为买受方孙立京，依约向××村委会支付了价款并履行了其他附随义务；故该合同条款已经履行完毕，作为××村非集体经济组织成员的本案原告孙立京，已经通过《房屋买卖协议》获得本案诉争宅院院落的使用权以及地上物（房屋）的所有权；作为代表××村全体村民利益的××村委会行使集体所有土地（宅基地）使用权流转以及地上物（房屋）所有权转让的行为已达到预期效果。综合上述本院的论述，足以认定王庄村委会与本案原告孙立京签订的《房屋买卖协议》合法有效，本院依法予以认可。
二、原告孙立京与被告王宝环签订的《房屋转让协议》因违反法律、法规等强制性和禁止性规定而无效。裁判理由如下：其一，本案中原告孙立京与被告王宝环分属两个不同的集体经济组织，原、被告之间的农村房屋买卖行为违反我国现行法律的强制性规定。本案而言，原告孙立京系属××镇××村民，被告王宝环系属于××镇××村民，分属两个集体经济组织。而宅基地使用权的获取与使用权人的身份属性直接挂钩，非集体经济组织成员无权获得宅基地使用权。针对本案诉争的宅基地院落使用权以及其上的房屋所有权而言，房屋买卖必然涉及宅基地买卖（宅基地使用权转让从广义上而言亦是一种用益物权的交易行为），而宅基地买卖是我国现行法律、法规所明确禁止的。依据我国现行的《土地管理法》之规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会负责经营、管理。故本案原告孙立京与被告王宝环之间的《房屋转让协议》无效；其二，从广义的角度而言，原告孙立京私自处分坐落于××市××区××镇××村村委会后面的由该村村民集体所有的宅基地使用权这一行为，因未得到该村全体村民或村民代表法定人数一致表决同意而属于无效民事行为，故原、被告双方签订的《房屋转让协议》因未得到真正权利人事后追认以及履行相关法定程序而自始无效。本案中原告孙立京在与××村委会签订《房屋买卖协议》并依约履行了各自合同义务之后，孙立京仅获得了本案诉争宅基地的使用权以及对应房屋的所有权，而涉诉宅基地的所有权依然由××村全体村民集体所有；在孙立京向王宝环转让本案诉争宅院院落以及建筑物（房屋）的过程中，因未得到王庄村全体村民或村民代表法定人数一致同意或追认，其仅享有处置诉争宅基地上房屋所有权的权利，但不享有处分宅基地使用权的权利；在我国实行“房地一体”主义的原则下，原告孙立京欲通过与被告王宝坏签订《房屋转让协议》的方式转让房屋所有权以及宅基地使用权，必然无情不通、无法无据，且这一交易行为侵害了××村集体经济组织的合法权益，应当依法认定无效；其三，虽然原告孙立京与被告王宝环签订《房屋转让协议》系属双方真实意思表示，且不存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等情形，但该行为因违反国家有关禁止性或强制性规定而自始无效，不能产生《合同法》意义上的合同效果。依据我国《合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中原、被告之间签订的《房屋转让协议》因违反该条第（五）项之规定而应认定无效；其四，虽然本案原、被告双方已于2013年12月16日签订了《房屋转让协议》，并且双方已经已约履行了各自义务：原告孙立京已经将本案涉诉宅院及房屋交付给被告王宝环占有使用；被告王宝环亦依约向原告支付了合同价款780000元，但依据我国《合同法》第五十六条之规定，无效的合同或者被撤销的合同应属自始无效，即自双方签订合同之际便没有法律约束力，故本案原、被告双方签订的《房屋转让协议》不因签订日期的长短以及履行合同的程度而改变其自始无效的强制规定；其五，本案原、被告双方签订《房屋转让协议》后，被告在居住过程中将宅院内的房屋布局改变以及对原有房屋进行改建、翻建、扩建等行为，不应成为阻却合同无效的理由和情节。本案中被告在与原告签订《房屋转让协议》后，依约向原告支付了房屋（含院落）价款，并在该宅院内将原有的西房两间拆除，将北房加盖一层并且新建二层小楼南房一处（上下层各六间），除此之外还建造了一个地下室等等，这些事实行为虽然真实存在，但不能成为阻却《房屋转让协议》无效的理由；至于被告后来在该诉争院落内新建造的房屋等，被告当然享有占有使用等权利（但是否具有合法所有权，尚应待相关行政部门予以确权），但这些房屋等建筑物所占用范围内的宅基地所有权以及使用权依然不归属于被告，故依据“房地一体”的格局规定，被告在与原告签订《房屋转让协议》后至今，其仅对本案诉争宅院内自己建造的上述建筑物享有所有权，而宅基地所有权归属××村村民集体享有，在该宅基地上原存在的北房七间加之对应范围内的宅基地使用权以及宅院因《房屋转让协议》无效应返还本案原告孙立京；其六，鉴于本案案由系农村房屋买卖合同纠纷，原告孙立京主张的诉讼请求包括确认原、被告之间签订的《房屋转让协议》无效、要求被告返还北房七间西房两间以及院落、由原告向被告返还房屋价款780000元，而且主张在委托评估机构对被告新建房屋进行重置成新价评估作价基础上对被告加以补偿等，本案审查的重点应在于认定双方签订的《房屋转让协议》之法律效力方面以及由此确认如若合同无效双方应互相返还的标的等；至于原告主张的因被告新建房屋应进行重置成新价评估从而确定原告应给与被告补偿额等问题，鉴于庭审中被告明确以书面形式反对对本案诉争宅院内房屋进行评估鉴定，本院考虑到案件审判程序严谨性问题以及鉴定评估需要双方互相配合等现实问题，结合本院已向双方释明相关法律规定以及法律后果，故本院综合认定有关被告在本案诉争宅院内新建房屋重置成新价鉴定问题可另行通过诉讼或双方私下协商解决，本院在本案中以不作具体处理为宜。现因原告主张的诉争宅基地范畴内西房两间已由被告拆除，原告主张返还西房两间这一诉讼请求，实属客观上履行不能，故本院对此不予支持，原告若认为其利益受损，可待双方协商解决或通过另行起诉解决新建房屋重置成新价评估鉴定（涵盖原有北房七间装修一节）过程中予以一并处理，在本案中本院以暂不做进一步处理为宜。
综上阐述，鉴于本案原、被告双方签订的《房屋转让协议》自始无效，故依据我国《合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告孙立京应向被告王宝环返还房屋价款780000元；被告王宝环应向原告孙立京返还位于××市××区××镇××村村民委员会后面北房一层七间及对应的宅院（四至为：东至南北路、西至车军家、南至新大队后墙、北至老大队）。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十一条、第一百五十二条、第一百五十三条；《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条；《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条；《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告孙立京与被告王宝环签订的《房屋转让协议》自始无效。
二、原告孙立京返还被告王宝环房屋价款七十八万元整，于本判决生效后七日内履行。
三、被告王宝环返还原告孙立京本案诉争的、位于××市××区××镇××村村民委员会后面北房一层七间及对应的宅院（四至为：东至南北路、西至车军家、南至新大队后墙、北至老大队），于本判决生效后七日内履行。
四、驳回原告孙立京的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千八百元，由原告孙立京负担二千九百元，已交纳；由被告王宝环负担二千九百元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉但拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审判员 王得存
二〇一七年五月十二日
书记员 张 旭