重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝04民终474号
上诉人（原审原告）：吴琳，男，土家族，1981年7月16日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
上诉人（原审原告）：王翻，女，土家族，1983年2月22日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：廖珩翔，重庆市酉阳县桃花源法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：重庆黔龙阳光地产发展有限公司，住所地重庆市正阳工业园区金龙路，统一社会信用代码91500114745335382W。
法定代表人：徐江，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡静波，重庆汇润律师事务所律师。
上诉人吴琳、王翻因与重庆黔龙阳光地产发展有限公司（以下简称黔龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院(2017)渝0241民初4970号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。上诉人吴琳、王翻的委托诉讼代理人廖珩翔，黔龙公司的委托诉讼代理人胡静波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
吴琳、王翻上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持吴琳、王翻的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由黔龙公司负担。事实和理由：一审判决认定事实清楚，但一审判决计算违约金有误，违约金的计算应当依据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十二条、第十三条以及《合同补充协议》第四条的约定来计算，一审判决认定违约期间为2013年11月19日起至2015年11月10日止，但仅支持了吴琳、王翻从2014年11月2日起至2015年11月10日期间的违约金，其违约金计算错误，明显违背了关于诉讼时效的相关规定。
黔龙公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，其关于诉讼时效的起算时间是正确的，应予维持。此外，吴琳、王翻存在缴纳契税不足的事实，黔龙公司不应当承担违约责任。
吴琳、王翻向一审法院起诉请求：1.判令黔龙公司支付吴琳、王翻逾期办理登记受理单的违约金25595元；2.黔龙公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2012年5月12日，吴琳、王翻（乙方）与黔龙公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方开发预售的位于酉阳县玉柱社区黔龙阳光新世界1-××-×商品房一套，房屋总价款为308006元，采取按揭形式支付房款，签订本合同前交付房屋首付款62006元，剩余的246000元向银行申请按揭贷款。属于预售商品房的，甲方应当在2013年8月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条关于办理产权登记的约定：2.预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应当配合办理商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应当在签订本合同7日内，将办理本商品产权登记需乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方原因，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款和利息，并按乙方已付房价款1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方应按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5.如因乙方的原因，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。同时，双方签订的《合同补充协议》第四条约定：对买卖合同第十二、十三条作如下变更或补充：2.关于买卖合同第十二条预售商品房合同登记备案的时间，甲乙双方同意由合同签订之日起10日内变更为30日内办理。关于买卖合同第十三条产权登记的时间，属现售商品房的，甲乙双方同意由合同签订之日起30日内变更为90日内办理；属预售商品房的，甲乙双方同意由在本商品房交付使用之日起60日内变更为120日内办理。若受政策及政府相关部门有关规定、工作程序的影响，造成甲方不能按规定时间办理相关手续的，甲方不承担责任。3.乙方应在签订买卖合同之日起7日内，向甲方提交办理产权登记所需的所有相关资料。如乙方未按时提供办理产权登记所需的齐全资料或未付清已到期的银行贷款、相关税费、法律法规规定的物业维修基金等任何乙方之应付款项的，甲方有权拒绝按买卖合同第十三条的约定为乙方办理产权登记手续。如乙方未按时提交或提交的资料不符合要求，则乙方办理产权登记时间顺延。如乙方逾期10日仍未提交或提交的资料不符合要求的，则乙方应按日向甲方支付已付房款万分之一的违约金，且办理产权登记时间顺延。4.因乙方未按期总额支付购房款或其他应由乙方承担的费用的，甲方有权保留所售房屋的所有权，并有权不按买卖合同及《合同补充协议》约定时间办理合同登记备案及产权登记，且不承担买卖合同第十二、十三条的违约责任。第十三条约定：买卖合同及本《合同补充协议》所表示的“日”计算方式，是指扣除国家法定公休日、休息日的其他天数之和。第十四条约定:因政府、公用企业行为导致无法履行买卖合同或迟延履行的情况下，买卖合同的权利、义务双方互不追究责任。
另查明，双方实际履行合同过程中对房屋价款进行了协商变更，吴琳、王翻实际支付了购房款251000元、办证费用12320元、按揭费用2640元。黔龙公司于2013年5月30日将房屋交付吴琳、王翻使用，2015年11月10日，酉阳土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局为吴琳、王翻所购商品房办理了房地产权证号为315房地证2015字第03084号房地产权证。2013年5月21日，本案所涉房屋楼盘取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
再查明，2017年11月2日酉阳土家族苗族自治县人民法院立案受理了吴琳、王翻诉黔龙公司商品房预售合同纠纷一案，后该案指定一审法院审理。
一审法院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系签约双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。根据双方约定的合同内容，吴琳、王翻的主要义务为交付房款及相应税费并向黔龙公司提交办理产权登记所需的所有相关资料，黔龙公司的主要义务为交付房屋和向土地房屋登记机构提交办理房地产权证的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同签订后，吴琳、王翻依约向黔龙公司支付了购房款251000元、办证费用12320元、按揭费用2640元。黔龙公司于2013年5月30日将商品房实际交付给吴琳、王翻。双方在《重庆市商品房买卖合同》第十三条中对办理产权登记进行了约定，《合同补充协议》亦对权属办理进行约定，可以认定双方通过补充协议对权属办理约定的权利义务进行了变更及补充约定。结合双方在合同及补充合同中的约定，黔龙公司应在本商品房交付使用之日起120个工作日内，向土地房屋登记机构提交相关的办理产权登记的资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。涉案房屋于2013年5月30日交付给吴琳、王翻，则黔龙公司应于2013年5月30日起120个工作日内，即2013年11月19日之前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案中虽黔龙公司抗辩吴琳、王翻未履行提交办证的资料义务及尚欠部分办证费用未交纳，因此不承担违约责任。但黔龙公司已于2013年5月30日将房屋实际交付给吴琳、王翻使用，酉阳土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局亦于2015年11月10日为吴琳、王翻办理了房地产权证书，黔龙公司也未提供证明向吴琳、王翻催要过相关资料及费用，对此抗辩不予采信。且黔龙公司抗辩因政府等有关部门政策等原因未能按时取得土地及整体开发、规划，与本案房屋无直接关联性，不予采信。综上，可以认定，吴琳、王翻已经按照合同的约定履行了支付全部购房款及税费等义务，房地产权证未能办理的原因系黔龙公司的违约行为所致。现该房屋于2015年11月10日才取得房地产权证书，黔龙公司未提交土地房屋登记机构出具的登记受理单，亦没有证据证明其向吴琳、王翻出示或者告知过已取得登记受理单及取得的具体时间，故黔龙公司未按照约定时间取得登记受理单的行为已构成违约，违约的期间为从合同约定的取得登记受理单的时间即2013年11月19日起计算至办理房屋房地产权证即2015年11月10日止。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，由于黔龙公司违约导致房地产权证未能按时办理，其理当按照约定向吴琳、王翻支付逾期办理房地产权证的违约金。同时，吴琳、王翻于2017年11月2日向酉阳土家族苗族自治县人民法院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起以及义务人之日起起算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，黔龙公司抗辩吴琳、王翻主张逾期办证违约金请求已过诉讼时效，因此对于吴琳、王翻超出诉讼时效期间的逾期办证违约金不予支持，则吴琳、王翻主张的自2014年11月2日起至2015年11月10日止期间的逾期办证违约金的请求应依法予以支持，具体计算方式为以吴琳、王翻已付房款251000元为基数，按照每日万分之一的标准，从2014年11月2日起计算至2015年11月10日止，金额为9387.4元。对于吴琳、王翻超出该金额部分的诉讼请求，不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决：一、重庆黔龙阳光地产发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付吴琳、王翻逾期办理房地产权证的违约金9387.4元；二、驳回吴琳、王翻的其他诉讼请求。案件受理费439元，减半收取219.5元，由吴琳、王翻承担130元，重庆黔龙阳光地产发展有限公司承担89.5元。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案二审争议的焦点在于：吴琳、王翻请求判令黔龙公司支付从2013年11月19日至2015年11月10日止每日按已付房价款万分之一支付违约金的上诉请求能否成立，现就此评述如下：
案涉房屋实际交付使用之日为2013年5月30日，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第2款、《合同补充协议》第四条第3款、第十三条的约定，黔龙公司应于2013年5月30日起120个工作日内（即2013年11月19日之前）取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但该房屋于2015年11月10日才取得房地产权证书，且黔龙公司认可该房屋并未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，故黔龙公司逾期办理产权登记的行为已构成违约，违约的期间为2013年11月19日起计算至2015年11月10日取得房屋房地产权证之日止。一审判决认定的违约起算期间正确，本院对此予以确认。至于黔龙公司主张吴琳、王翻存在缴纳契税不足的抗辩理由，吴琳、王翻已经缴纳了12320元的办证费用，该金额与双方对真实性认可的《商品房买卖预算清单》中交房前应交办证费用12320元的金额一致，且黔龙公司也未提交证据证明其通知了吴琳、王翻补交相应契税，故黔龙公司的该项抗辩理由不能成立，本院不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项的约定，违约金支付的时间为黔龙公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内，鉴于黔龙公司并未取得登记受理单，故黔龙公司应当在案涉房屋取得房地产权证书（即2015年11月10日）之日起30日内向吴琳、王翻支付违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”由于双方约定了该违约金的履行期限，在该期限成就之前，违约方可凭此抗辩守约人的违约金支付请求，在此情况下不能以每个个别的债权分别计算诉讼时效，故吴琳、王翻对该迟延履行违约金支付请求权的诉讼时效期间应从2015年12月10日计算至其于2017年11月2日提起本案诉讼之日止，并未超过诉讼时效，黔龙公司应当依照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项的约定向吴琳、王翻支付违约金，具体计算方式为以吴琳、王翻已付房款251000元为基数，按照每日万分之一的标准，从2013年11月19日起计算至2015年11月10日止，其共计721天，即违约金为18097元，对于吴琳、王翻超出该金额部分的诉讼请求，不予支持。一审判决仅支持吴琳、王翻从2014年11月2日起至2015年11月10日止期间的逾期办证违约金不当，系适用法律错误，本院对此予以纠正。
综上所述，吴琳、王翻的部分上诉请求成立，一审判决适用法律错误，应予改判。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院(2017)渝0241民初4970号民事判决；
二、重庆黔龙阳光地产发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付吴琳、王翻逾期办理房地产权证的违约金18097元；
三、驳回吴琳、王翻的其他诉讼请求。
一审案件受理费439元，减半收取219.5元，由重庆黔龙阳光地产发展有限公司负担155元，吴琳、王翻负担64.5元；二审案件受理费205元，由重庆黔龙阳光地产发展有限公司负担145，吴琳、王翻负担60元。
本判决为终审判决。
审判长 谭中宜
审判员 何 玉
审判员 王 宏
二〇一八年四月十六日
书记员 简 鑫