重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)碚法民初字第05346号
原告重庆中安房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路168号中安国际大厦，组织机构代码62192584-X。
法定代表人范锡标，系该公司董事长。
委托代理人刘彦希，重庆索通律师事务所律师。
委托代理人徐浩然，重庆索通律师事务所律师。
被告黄海洋，男，汉族，1963年3月出生。
委托代理人刘瑛，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托代理人魏娜，北京大成（重庆）律师事务所律师。
第三人重庆翡翠湖物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区童家溪镇同兴村，组织机构代码74287351-3。
法定代表人周亮，系该公司董事长。
委托代理人陈丽霖，该公司员工。
原告重庆中安房地产开发有限公司（以下简称中安房地产公司）与被告黄海洋、第三人重庆翡翠湖物业管理有限公司（以下简称翡翠湖物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵红媚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中安房地产公司的委托代理人刘彦希，被告黄海洋的委托代理人魏娜，第三人翡翠湖物业公司的委托代理人陈丽霖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中安房地产公司诉称：2007年8月16日，被告与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的坐落于重庆市北碚区××镇××路××号商品房1套。根据合同约定，若因被告原因未能按期交付房屋的，按原告书面通知中确定的办理交房手续的最后期限即为房屋交接日。自此物管费等费用开始由被告承担。合同签订后，原告全面履行了自己的合同义务，并在约定交房期限届满前向被告发出了接房通知，但被告以各种理由拒不接房。后因被告尚未办理接房手续，原告依照《物业管理条例》的相关规定，向第三人支付了涉案房屋拖欠的物业服务费、公摊电费及滞纳金。原告认为，被告应当依照合同约定的时间到原告处办理接房手续。被告拒不接房属于合同约定“因买受人原因不能接房”的情况，依照双方购房合同的约定，上述由原告代缴的费用应当由被告承担，原告代为支付后有权向被告追偿。故起诉来院，请求法院判令被告立即偿还由原告代为支付的物业费30741.48元和滞纳金5285.21元，并从2014年7月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计付资金占用损失至付清时止。
被告黄海洋辩称：首先，因被告在原告处购买的房屋存在质量问题，至今原告并未将涉案房屋交付被告，故被告不应承担该房的物业管理费。其次，原告于2011年为被告办理了房屋产权证，但并未将房屋产权证交付被告。被告至今没能收到房屋产权证。被告也未收到过催收物管费的相关通知，故即使被告应承担物业管理费也已经过了诉讼时效。滞纳金按千分之三计算标准过高，不应该支付。且被告并未要求原告代为支付，不应该支会资金占用损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人翡翠湖物业公司述称：被告从2009年5月起至今未向第三人交纳物业管理费，现已由原告代为支付。
经审理查明：2007年8月16日，中安房地产公司（甲方卖方）与黄海洋（乙方买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由中安房地产公司将其开发的中安·××项目中坐落于重庆市北碚区××镇××路××号住宅商品房1套（建筑面积为330.56平方米）预售给黄海洋。该合同第六条交房期限及交付条件第二款约定：“属预售商品房的，甲方应当在2007年11月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”第七条交房手续的办理约定：“商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、以甲方由书面方式发出的《交房通知》中约定该次办理交房手续时间的最后期限，为甲乙双方已办理完毕该房屋交接手续的时间。即日起（1）视作该房屋已由乙方接收；（2）该房屋风险及物业管理费用等开始由乙方承担；（3）甲方开始承担该房屋相应的保修责任;（4）该房屋如需由甲方承担质量整改的义务自此日起满30天后自行免除。”
2007年8月30日，北碚区××镇××路99号工程经竣工验收；2007年9月30日，中安房地产公司取得该工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字[碚2007]49号）。
2007年9月20日，中安房地产公司向黄海洋邮寄《收楼通知书》，告知房屋已具备收楼条件，但黄海洋一直以房屋存在质量问题拒绝接房。后中安房地产公司又于2007年11月19日和2009年7月2日向黄海洋寄出接房通知，但黄海洋一直没有接房。中安房地产公司于2014年7月5向翡翠湖物业公司交纳了D-17号房屋2009年5月—2014年6月期间的物管费30741.48元（按330.56平方米、每平方米1.50元，计算62个月）、滞纳金5285.21元、公摊电费1363.17元。
另查明：2006年5月15日，中安房地产公司与翡翠湖物业公司签订《中安·××别墅前期物业服务合同》，合同约定中安房地产公司将其开发的位于重庆市北碚区××镇中安·××别墅住宅委托给翡翠湖物业公司实施前期物业管理。该合同第十七条甲方权利义务第8款约定：“当业主/物业使用人不按规定交纳物业服务费时，协助乙方催交或以现金方式偿付。”第二十一条约定：“物业服务费，包括管理、设备运行、维护公共秩序、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费。物业交付业主前，物业服务费由甲方承担，按照本市规定执行；物业交付业主后，由业主承担。1、本物业服务费，由乙方按以下收费标准收取（按建筑面积计算）。（1）住宅：3.00元/月·平方米……2、逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。”
上述事实，有原告、被告、第三人等提供的《中安·翡翠湖别墅前期物业服务合同》、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《收楼通知书》、收据及原告、被告、第三人等的当庭陈述等证据载卷为据，经庭审质证，足以认定。
本院认为，处于前期物业管理期间的物业，前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的物业服务费用应由建设单位承担，物业交付以后的物业服务费用应由业主承担。对于物业服务费的承担以物业交付为界线，而物业交付又分为了实际交付和视为交付两种情况。对于物业服务企业来说，其判断物业交付只能以实际交付为依据，而视为交付系商品房买卖合同双方对于交付的一种约定，这种约定效力只及于合同当事人。因此，相对于物业服务企业来说，其判断谁是物业服务费交纳义务人是以实际交付物业为准，而对于物业服务费的最终由建设单位还是业主承担，则是以视为交付为准。
根据本案查明的事实，中安房地产公司至今也没有将房屋实际交付给黄海洋，因此，在实际交付房屋之前，对于物业服务企业来说，交纳物业服务费的义务人为中安房地产公司。所以，不管是否给予前期物业服务合同的约定，在房屋未实际交付之前，中安房地产公司系该房屋物业服务费的交纳义务人。现在中安房地产公司已经交纳了，最终由谁承担则应看中安房地产公司是否按照合同约定将房屋交付给了黄海洋。根据中安房地产公司与黄海洋签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，涉案房屋的交房时间应在2007年11月16日前。涉案房屋于2007年8月30日竣工验收，2007年9月30日取得该工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，达到了交房条件。2007年9月20日，中安房地产公司向黄海洋邮寄《收楼通知书》，告知房屋已具备收楼条件，符合合同约定的交房时限，但黄海洋一直以房屋存在质量问题拒绝接房。黄海洋提出案涉房屋的质量问题并不属与中安房地产公司约定的交房条件范围内，且也未举示充分证据证明房屋不符合交付条件，故黄海洋拒绝接房行为不符合《重庆市商品房买卖合同》的约定。因案涉房屋未进行交接责任在黄海洋，故本院认定合同约定的最晚交房时间2007年11月16日视为黄海洋应当接房之日。根据前述分析，视为接房后的物业服务费则应由黄海洋最终承担。因此，对中安房地产公司要求黄海洋支付其已经交纳的物业服务费和资金占用损失的请求，予以支持。由于在房屋实际交付之前，向物业服务企业交纳物业服务费是中安房地产公司的义务，因为对于延期交纳产生的滞纳金也应由中安房地产公司自己承担。关于黄海洋提出的时效抗辩，因为中安房地产公司在交纳了物业服务费后就及时起诉要求由黄海洋承担，故不存在超过时效的问题。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、由被告黄海洋于本判决生效之日起十日内支付给原告重庆中安房地产开发有限公司物业服务费30741.48元，并从2014年7月6日起，按中国人民银行同期贷款利率计付资金占用损失至付清时止。
二、驳回原告重庆中安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费735元，减半收取367元，由原告重庆中安房地产开发有限公司负担83元，由被告黄海洋负担284元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 赵红媚
二〇一五年十月二十五日
书记员 王新亮