广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书
(2014)惠东法祝民初字第129号
原告：俞颂华，男，1958年10月19日生。
委托代理人：朱伟良，广东集盛律师事务所律师。
被告：蔡锡兴，男，1984年5月24日生。
原告俞颂华诉被告蔡锡兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告俞颂华的委托代理人朱伟良、被告蔡锡兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告俞颂华诉称：原、被告双方于2012年4月26日签订了一份《厂房出租合同书》，原告作为出租方将位于多祝镇增光圩田螺塘厂房一栋面积2300平方米(帮房属原告所有)，出租给被告，租赁期限五年，前三年每年租金l0万元。合同签订后，原告将厂房交付被告使用，同时被告支付了10万元押金给原告。2012年12月被告违反合同第十四条的约定，擅自拆除厂房供电设备及电线，并口头告知单方解约。被告未支付租金，原、被告双方也未办理解除合同手续，对于被告单方解约的行为，原告已向惠东县多祝镇司法所报告，该所工作人员也曾到现场拍照取证，保存了被告单方毁约的证据。根据合同法及相关法律法规的规定，原、被告双方所签订的《厂房出租合同书》合法有效，受法律保护。被告违反了合同第十四条的约定，已构成严重违约，应负违约责任。被告应支付履行期7个月的租金(扣除已付2万元)，并按合同第六条的约定支付违约金(押金不予退回)。同时应将拆走的供电设备及电线等恢复原状，或按其价值折价赔偿。折价数额为人民币10万元。据此，原告向法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付拖欠的七个月的厂房租金38100元（已扣除已支付的2万元）给原告。二、被告支付原告2012年5月至2012年12月止水费共19740元。三、将被拆的厂房供电设备、电线恢复原状，或折款人民币10万元折抵赔偿。1至3项合计157840元。
被告蔡锡兴答辩称：租赁房屋时口头约定是有免租期的，合同没有改过来，我不知道原告是如何计算租金的。原告交付厂房前，什么都没有，厂房的水电都是我安装的。我支付了原告10万元押金，4万元的电表是我安装的。租赁期间，我估计厂房每月用水30方左右。我没有缴交过水费，水厂也未向我催收过水费。在解除合同时，我拆除了注塑机器设备及附属大电线，所拆除的是工业电线，并没有拆除照明线。我所拆除的物件并不是合同第十四条约定的设备。据此，我无需赔偿原告。
经审理查明：原告俞颂华与被告蔡锡兴双方于2012年4月26日签订了一份《厂房出租合同书》，原告作为出租方（甲方）将位于多祝镇增光圩田螺塘面积为2300平方米的厂房一栋，出租给被告（乙方）。合同首部载明：“围墙大门和厂房值班室的铝窗齐全租给乙方使用。”该合同写明：租赁期限5年，从2012年5月1日起至2017年4月30日止。前三年，即从2012年5月1日起至2015年4月30日止，每年租金为10万元整。第四年租金为12万元，第五年租金为14万元。合同第五条写明：“定合同时乙方付给甲方的租屋押金10万元人民币，到合同期满后甲方才付还给乙方。”第六条写明：“双方约定好的每年租金在当年1月15日前交清。如超期贰拾天没有交清，甲方有权收回乙方房屋的使用权并没收全部押金，即时终止合同。”第七条写明：“在合同期内，乙方不准以任何方式把房屋转租给他人或中途不租退出，如有违反本合同的条款，甲方有权收回乙方房屋的使用权及没收全部押金，即时终止合同。”第八条写明：“定合同时乙方付给甲方人民币肆万元作为甲方安装三相电和自来水管到厂房墙外的费用，不足资金由甲方负责。但室内水电安装、加装铁门的全部费用均由乙方自负。”第十一条写明：“乙方经营期间的所有证照、消防、税收、水、电费等全部由乙方负责。在合同期满时所有的费用乙方必须全部交清，如未付清，甲方有权在乙方押金中扣除。”第十四条写明：“乙方如需要装修，必须在甲方同意下方可进行，所装修的一切不动产(包括门、窗、水、电安装等)乙方不准拆除，全部归甲方所有，甲方不作任何补偿给乙方。”第十五条写明：“乙方所投放的动产。合同期满后归乙方所有。”合同书背面载明：“承诺书，三箱电户名是蔡锡兴，但权属属业主俞颂华所有。期满时过户。承诺人：蔡锡兴。2012年6月28日。”
合同签订后，被告蔡锡兴支付了原告俞颂华押金10万元，安装三箱电用去4万元，支付原告租金2万元。2012年6月6日，惠东县增光镇自来水厂为上述租赁厂房安装了自来水设备及水表，收取原告安装自来水款2300元，入户设置费1500元。签订合同时，原、被告双方并未对新安装的水表进行校验。2012年12月初，被告以无法继续经营为由向原告提出解除合同，原、被告双方口头约定2012年12月15日解除合同，被告于2012年12月13日将租赁的厂房交回原告。解除合同时，双方亦未对水表进行抄表核对，被告未向供水部门缴纳经营期间水费。2013年1月20日，惠东县增光镇自来水厂向原告发出缴费通知单，催缴水费19740元。原告于2014年5月19日向惠东县增光镇自来水厂缴纳水费19740元，收款发票项目说明载明“2012年6月至12月份水费”。据此，原告向法院提起诉讼，提出上述诉称时的诉讼请求。
庭审中原告称：首期租金是到次年的1月15日前交清，但被告中途解除合同，只能按照实际租赁的时间计算租金。被告所交的押金不予退回。
庭审中被告称：解除合同时，我只拆除注塑机械设备和随机大线，并没有拆除照明线。押金问题，我认为我违约，故不要求退回，就没有其他事情。
经本院于2014年10月16日向惠东县增光镇自来水厂进行调查，该水厂称：俞颂华所有的位于多祝镇增光圩田螺塘厂房于2012年6月6日安装了供水设备及一个表底度数为零的全新水表。俞颂华上述厂房用水是农用水，正常情况下2至4个月抄一次水表，但有些地方一年才抄一次表，大型厂房设施也有一年抄一次表的。俞颂华是2013年1月20日叫我厂去抄表，抄表度数为9870方，每方按2元计，共19740元。被告蔡锡兴对水厂的上述陈述无异议。但认为其工厂每月根本不可能用这么多水，经营期间每月厂房用水应是100元至200元的幅度，可能是水表出问题，其最多负担5000元水费。
另查，惠东县多祝镇综治维稳中心于2012年12月18日对被告蔡锡兴作了询问笔录，被告蔡锡兴在笔录中称：电线不是我拆的，是误会。我租赁厂房经营项目为真空镀膜。租赁期限按合同是5月份开始，但因装修未完善，原告口头同意免除一个月房租，即从6月份开始计算房屋租金。我停止经营转让机器设备给我朋友时，因朋友不知情，在搬迁设备时认为电线有用才拆的，我完全不知此事，待我发现后立即制止，没有再拆。我没到现场，具体拆除多少我不知道。被告蔡锡兴对多祝镇综治维稳中心上述询问笔录无异议。原告对被告提出的原、被告口头约定免除一个月租金问题没有认可。
以上事实，有原告俞颂华提供的民事起诉状、身份证、《房屋出租合同书》、《询问笔录》、照片、缴费通知书、安装自来水收据、水费发票及本院的现场勘查照片、调查笔录、质证笔录、庭审笔录等在卷为据。
本院认为，原告俞颂华与被告蔡锡兴以书面形式订立房屋租赁合同，符合合同要件，该合同成立有效。合同部分履行后，原、被告双方约定于2012年12月15日解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，届时合同解除，合同的权利义务终止。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，合同中对租金结算、水电费、设备等约定仍应按合同相关条款处理。
合同约定前三年每年租金为10万元，被告实际租赁期间从2012年5月1日至2012年12月15日，为7.5个月。据此，租金可计：10万元÷12个月×7.5个月＝62500元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，原告请求被告支付拖欠的租金，理由充分，本院予以照准。被告已支付的2万元租金予以扣除，原告请求被告支付拖欠的厂房租金38100元，未超出租金计算范围，予以照准。
关于租赁期间水费问题。合同第十一条约定被告经营期间的水费由被告负责。原告请求被告支付其经营期间所产生的水费，理由充分，本院予以支持。被告经营期间并未向供水部门缴交过水费，期间所产生的水费为19740元，经水厂催收后已由原告代为缴交，原告请求被告支付原告水费19740元，予以支持。被告提出水费过高，远远超出实际用水幅度的抗辩，并未提供相应的证据予以证实，本院不予采信。
关于原告请求被告将拆除的厂房供电设备、电线恢复原状，或折款人民币10万元赔偿原告问题。原告未提供证据证明厂房供电设备、电线原状具体情况，亦未提供被告不应拆除的供电设备、电线的具体情况，不能确定具体损失价值。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，对原告该项主张，本院不予支持。
原告诉请及被告辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十一条、第九十三条、第九十八条、第二百二十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定判决如下：
一、被告蔡锡兴于本判决生效之日起7日内支付拖欠原告俞颂华的厂房租金38100元。
二、被告蔡锡兴于本判决生效之日起7日内支付原告俞颂华水费19740元。
三、驳回原告俞颂华的其他诉讼请求。
案件受理费3457元，由原告俞颂华负担2190元，由被告蔡锡兴负担1267元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 林 峰
审 判 员 黄惠忠
人民陪审员 邱祝光
二〇一五年五月二十八日
书 记 员 邹远青
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