江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)赣11民终500号
上诉人（原审被告）：谢少青，男，1957年8月15日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。
委托诉讼代理人：陈锡全，江西红源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶盛波，江西红源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：夏杰，男，1969年3月18日生，汉族，江西省九江县人，住江西省九江市九江县。
委托诉讼代理人：陈锡全，江西红源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶盛波，江西红源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘德英，女，1957年7月5日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。
委托诉讼代理人：陈锡全，江西红源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶盛波，江西红源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：林建美，女，1963年7月1日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。
委托诉讼代理人：陈锡全，江西红源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶盛波，江西红源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：石健男，男，1982年9月23日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。
委托诉讼代理人：陈锡全，江西红源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶盛波，江西红源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑兰凤，女，1961年3月10日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。
委托诉讼代理人：郑刚，江西时空律师事务所律师。
原审被告：洪芳，女，1960年5月19日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。
上诉人谢少青、夏杰、刘德英、林建美、石健男与被上诉人郑兰凤、原审被告洪芳因租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市广丰区人民法院（2017）赣1103民初2675号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
谢少青、夏杰、刘德英、林建美、石健男上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院认定事实严重错误。（一）上诉人从未向被上诉人支付过租金，原审法院如判决上诉人支付租金，那租金支付的起始日应当为2013年11月29日，负有缴纳租金义务的是上饶市广丰区金鼎国际影城有限公司；（二）上诉人提供的证据充分证明自2014年6月16日公司成立起，上诉人签订租赁合同的权利义务都由公司承担和享有，被上诉人作为公司的法定代表人应当明知。二、原审法院判决适用法律错误。原审法院以《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款的规定，确认被上诉人有选择被上诉人或者金鼎公司承担责任的权利严重错误。该条款系对设立中法人部分民事权利以及责任承担的规定，而金鼎公司从成立至今已达三年之久，并非设立中的法人，因此本案相关问题的认定不能适用上述法条，被上诉人无权选择由上诉人承担合同责任。故本案应由实际享有合同权利的金鼎公司承担合同责任。
郑兰凤辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉的主要理由是应由公司承担责任，而不应由个人承担责任，但相关法律均没有规定合同相对人在公司设立以后不能对设立人在公司设立之前以自己名义从事民事行为产生的民事责任承担责任，均赋予法人和自然人以选择权，因此，原审法院认定本案设立人是适格被告正确。
郑兰凤向一审法院起诉请求：1.请依法判决解除原告郑兰凤与被告谢少青、夏杰、刘德英、林建美、石健男、洪芳于2013年11月29日签订的《房屋租赁合同》；2.请依法判决被告支付自2017年4月1日至2017年9月30日之间的租金516,648元；3.依法判决被告按房屋租赁合同约定的租金标准，支付原告自2017年10月1日起至租赁物实际返还之日止的租金；4.本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年4月16日，原告郑兰凤与被告刘德英、夏杰召开第一次股东会，筹备在本区永丰街道月兔广场东面金豪大厦三楼原郑兰凤向广丰月兔实业总公司承租来的金鼎皇宫国际会所的场地合伙开办金鼎国际影城，经营电影业务，郑兰凤占股40%，刘德英、夏杰各占股30%，并进行分工。同年5月1日，郑兰凤、刘德英、夏杰签订《金鼎国际影城入股投资合同》，确认三人共同投资金鼎国际影城，郑兰凤为法人代表，占股49%，刘德英占股38%，夏杰占股13%，三股东名下产生子股东。同年9月17日领取《广丰县金鼎国际影城》营业执照。同年10月7日，确认三合伙人名下子股东转为股东，郑兰凤继续出任法人代表，占股40%，刘德英21%，洪芳12%，夏杰10%，林建美5%，谢少青3%，石健男9%，注册资金960万元。同月28日，七股东召开会议，制定《广丰县金鼎国际影城股东章程》，并确认夏杰10%的股份转让7%给谢少青，占股3%，谢少青占股10%。同年11月21日，七股东开会研究影城相关工作，郑兰凤表态金豪大厦三楼月兔集团房租（2013年5月1日至2015年4月30日）月38元/㎡，2015年后每㎡41.8元以内。同月29日，以郑兰凤为甲方，以刘德英、谢少青、石健男、洪芳、林建美、夏杰、郑兰凤为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定：第一条，甲方同意将位于广丰县月兔广场边、工商银行大厦对面金豪大厦三楼西北方向2060㎡商城建筑物租赁给乙方经营影视业务使用；第二条：该房屋租赁期限为2013年5月1日至2023年12月31日；第三条：1、按租赁面积（含公摊）每月38元/㎡计算租金，年租金为939,360元，自2015年5月1日起租金按每月41.8元/㎡计算，年租金为1,033,296元；2、租金支付：原则上每半年支付一次租金，即2013年4月22日，乙方已向甲方交付2013年5月1日至10月30日租金，乙方自合同签订日起，支付2013年11月1日至2014年4月30日租金，2014年4月30日交付2014年5月1日至10月30日租金，后续年度按此日期以此类推，直至合同终止；3、乙方已于2013年4月22日一次性向甲方支付保证金10万元，保证金不计利息，如乙方无违约行为，则合同期满后退回；4、乙方不得拖欠甲方租金，如遇特殊情况，甲、乙双方另行协商，否则按日万分之三计算滞纳金。第四条：2017年4月30日之前，甲方必须承担向本房屋的所有权者妥善处理好续租事项。乙方以每月41.8元/㎡以内租金（含41.8元/㎡）承租，因市场波动等原因出现意外情况（即甲方向房屋所有权者租赁价格超过41.8元/㎡时，另行协商）；否则，甲方应按总投资额和投资年限的相应比例承担乙方影院投入的损失。2014年5月26日，全体股东开会确定将金鼎国际影城变更为股份制有限责任公司，名称定为广丰县金鼎国际影城有限公司。同年6月16日，办理金鼎公司营业执照，法人代表郑兰凤。同年7月10日，七股东开会通过《金鼎公司章程》。同年10月10日，七股东开会决定洪芳退出股份，其12%的股份由股东内部接收，刘德英接收2%，夏杰接收2%，谢少青接收8%，确认郑兰凤占股40%，刘德英占股23%，谢少青占股18%，石健男占股9%，夏杰占股5%，林建美占股5%，同意实行全额承包制。2014年10月26日，六股东签订《金鼎公司承包经营合同》，约定由郑兰凤承包经营二年，即自2014年10月1日至2016年9月30日，每年承包金为90万元。郑兰凤承包期间完全履行了承包合同。2016年10月14日，六股东重新签订《金鼎公司承包经营合同》，约定由乙方夏杰承包经营一年，期限为2016年10月1日至2017年9月30日，年承包金为95万元，每月支付7.9万元，2017年9月支付8.1万元，在次月的10日前支付上月承包金，由乙方支付给公司，公司按股份比例直接转账给股东。金鼎公司场地租金及电梯使用费由夏杰比照郑兰凤承包的租金额及支付方式履行。如未按时支付，造成金鼎公司损失，由乙方即夏杰承担法律责任。夏杰承包期间，分别于2016年10月1日、2017年1月13日支付郑兰凤房屋租金各258,300元，合计516,600元。因夏杰未能按时支付原告郑兰凤2017年4月1日起的房屋租金，郑兰凤委托江西洪胜律师事务所周孝田律师于2017年6月19日向夏杰、谢少青、刘德英、石健男、洪芳、林建美发出（2017）洪律函字第309号律师函，要求其务必于2017年6月26日前付清拖欠的房屋租金，否则将通过司法程序追究相应的法律责任。该律师函到达各被告后，夏杰及其他被告均未向原告交纳拖欠的房屋租金，故原告郑兰凤诉至该院，提出前述诉讼请求。诉讼中，被告谢少青、夏杰、刘德英、林建美、石健男向该院提出申请，要求追加金鼎公司为共同被告。该院经审查认为，即使原告郑兰凤是为设立金鼎公司以自己的名义对外签订租房合同，但公司（2014年6月16日）成立后对该合同未予确认，亦未实际享有合同权利（租金不同），而是继续履行公司设立之前即2013年11月29日签订的《房屋租赁合同》。六被告向原告承租金豪大厦三楼2060㎡用于开办公司，经营影视业务，原告按约将租赁物交付六被告承租使用，是一种商业行为。原告以自己的名义对外签订的租房合同与原告同六被告签订的《房屋租赁合同》权利义务不一致，且签订《房屋租赁合同》当事人系原、被告双方，而非金鼎公司，根据合同相对性原则，本案无需追加金鼎公司为被告，从而裁定驳回谢少青、夏杰、刘德英、林建美、石健男要求追加金鼎公司为共同被告的申请。庭审中，被告要求继续履行合同，租金标准按25-26元/㎡的价格支付，而原告郑兰凤经该院做工作同意租金下调，要求按32元/㎡的价格每两年递增8%、9%、10%的标准支付，双方意见不一，调解未果。
一审法院归纳本案的争议焦点为：1.原告主体是否适格；2.案涉《房屋租赁合同》是否符合解除条件，能否解除；3.应该由谁承担履行《房屋租赁合同》的租金支付义务。关于第一个争议焦点。该院认为，被告谢少青、夏杰、刘德英、林建美、石健男共同委托的诉讼代理人主张，案涉租赁合同系为成立金鼎公司作准备，公司成立后一直由公司支付租金，足以表明金鼎公司对原告与各被告签订的《房屋租赁合同》予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”因此，原告诉请各被告解除租赁合同并支付租金的主体不适格，应予驳回。该院认为，最高人民法院的该规定其本意是为了防止发起人滥用权利损害公司利益，从而规定相对人可以请求公司承担合同责任。从本案来看，该合同相对人即为原告郑兰凤，郑兰凤有权请求公司承担合同责任。而《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款对此也作出了规定：“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”该规定赋予第三人“选择请求法人或者设立人承担责任的权利”，合同相对人一经选定发起人或者公司承担合同责任后，不得再行变更。本案合同相对人即原告既然已经选择设立人承担本案责任，于法有据，故被告委托诉讼代理人的该主张不能成立，该院不予采信。原告郑兰凤起诉的主体适格，可以提起本案诉讼。关于第二个争议焦点。该院认为，结合案件查明的事实，案涉合同的主要内容是原告郑兰凤将其向广丰月兔实业总公司承租来的位于广丰区月兔广场边金豪大厦三楼2060㎡商城建筑物租赁给被告谢少青、刘德英、林建美、夏杰、洪芳、石健男与原告郑兰凤合伙开办影院，经营电影业务，由承租方支付租金给郑兰凤，符合房屋租赁合同的法律特征，双方形成房屋租赁合同关系。后来各合伙人成立金鼎公司经营影院，在承租经营期间，由股东郑兰凤向金鼎公司承包了两年，完全履行了承包合同义务。2016年10月1日至2017年9月30日改为由股东夏杰承包，其承包经营期间，仅支付原告半年租金，尚欠半年租金516,648元未能按时支付，引起本案纠纷。原告委托律师向各被告发出律师函催告，夏杰及其他被告未依合同约定履行租金支付义务，也未在合理期限内支付2017年10月1日起的租金，显然已经违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。现各被告以租金较高为由，要求按25-26元/㎡租金支付，经该院做原告工作，原告自愿将租金降为32元/㎡，并按每2年8%、9%、10%递增，但各被告拒不接受。该院认为，租金标准高低，是一种商业行为，必须双方当事人合意，人民法院不能强制出租方下调租金标准，既然原、被告之间签订的合同对租赁面积、租赁期限、租金标准、支付方式均进行了约定，并经双方签字认可，理应按合同约定履行。现各被告虽当庭表示愿意继续履行合同，但在合理期限内仍未履行，该违约行为已经导致《房屋租赁合同》的目的不能实现，故原告主张解除合同，符合法定的解除条件，该院依法予以支持。关于第三个争议焦点。该院认为，根据本案查明的案件事实，2016年10月14日被告夏杰与金鼎公司签订了《金鼎公司承包经营合同》，2016年10月1日至2017年9月30日由夏杰承包经营金鼎公司的影院，在其承包期间，仅支付了半年租金，尚欠半年租金至今未能支付，根据合同约定，夏杰有义务支付其承包经营期间的房屋租金，该租金支付责任在夏杰，应由被告夏杰支付其拖欠的半年租金516,648元，但自2017年10月1日起至租赁物返还原告之日止的租金，理应由各股东即原告郑兰凤、被告谢少青、刘德英、夏杰、林建美、石健男按其股份比例共同支付。被告洪芳于2014年10月10日经全体股东大会一致同意，将其持有的12%股权转让给其他股东，已经退出合伙，因此其不应承担租金支付义务及与金鼎公司有关的一切责任，原告要求其承担租金责任之诉求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款之规定，判决如下：一、依法解除原、被告之间于2013年11月29日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告夏杰自本判决生效之日起立即支付原告郑兰凤房屋租金516,648元；三、由原告郑兰凤、被告谢少青、刘德英、林建美、石健男、夏杰按其股份比例支付自2017年10月1日起至租赁物实际返还原告郑兰凤之日止的房屋租金（按租赁房屋面积2060㎡，月租金41.8元/㎡计算）；四、驳回原告郑兰凤要求被告洪芳承担房屋租金的诉讼请求。案件受理费8,966元，由被告夏杰负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，郑兰凤于2013年11月29日与刘德英、谢少青、石健男、洪芳、林建美、夏杰、郑兰凤签订的《房屋租赁合同》以及六股东于2016年10月14日签订的《广丰区金鼎国际影城有限公司承包经营合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，为有效合同。根据该《广丰区金鼎国际影城有限公司承包经营合同》第五条第一款的约定，承包经营期间的房屋租金由承包方夏杰按约定的时间和金额支付。由于夏杰仅支付了半年租金，尚欠半年租金516,648元未付，故其依约应承担支付所欠房屋租金的民事责任；对于夏杰承包期满后至返还出租方之日止的房屋租金，应由其他股东按照各方于2013年11月29日签订的《房屋租赁合同》的约定按股份比例支付。故原审判决正确，本院予以维持。关于上诉人提出的支付房屋租金的主体是金鼎公司的上诉理由，本院认为，涉案《房屋租赁合同》的签订主体是郑兰凤与上诉人，郑兰凤依据合同的相对性向合同相对人主张房屋租金并不违反法律规定，本院对上诉人的该上诉理由依法不予采信。上诉人还提出原审判决超出当事人的诉讼请求，应发回重审的理由，经查，郑兰凤原审提出的诉讼请求是：1.请依法判决解除原告郑兰凤与被告谢少青、夏杰、刘德英、林建美、石健男、洪芳于2013年11月29日签订的《房屋租赁合同》；2.请依法判决被告支付自2017年4月1日至2017年9月30日之间的租金516,648元；3.依法判决被告按房屋租赁合同约定的租金标准，支付原告自2017年10月1日起至租赁物实际返还之日止的租金；4.本案的诉讼费由被告承担。本案的判决并未超出郑兰凤的诉讼请求，故上诉人提出的该理由依法不能成立，本院亦不予采纳。
综上所述，谢少青、夏杰、刘德英、林建美、石健男的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8,966元，由谢少青、夏杰、刘德英、林建美、石健男负担。
本判决为终审判决。
审 判 长
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周 立 峰
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审 判 员
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姜 一 珉
审 判 员
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夏 旭 莉
二○一八年五月十八日
书 记 员
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林 炜