湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂2802民初1865号
原告(反诉被告)四川金世纪房产开发有限公司，住所地：四川省达州市通川小区小北街61号。统一社会信用代码：91511702720892596B。
法定代表人熊亭喜，该公司总经理。
委托代理人张淑美，该公司利川西站项目部负责人。特别授权代理。
被告（反诉原告）倪远培，男，生于1973年9月18日，土家族，湖北省利川市人，居民，户籍地：利川市，现住利川市。
委托代理人蹇守林，湖北情怀律师事务所律师。特别授权代理。
原告四川金世纪房产开发有限公司（以下简称四川金世纪公司）诉被告倪远培商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月11日作出（2017）鄂2802民初3180号民事判决书。因原告不服判决提出上诉，恩施土家族苗族自治州中级人民法院于2018年3月9日作出（2018）鄂28民终110号民事裁定书，裁定撤销上述判决并将本案发回本院重审。本院依法另行组成由审判员李清华担任审判长，人民陪审员黄美才、李明祥参加的合议庭，于2018年4月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张淑美，被告倪远培到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告于2005年11月27日与原告签订《商品房买卖合同》一份，约定购买原告位于利川市××大道××号“利川西站农贸城”D栋一单元六层B号房屋一套，建筑面积162.13平方米，单价848.00元每平方米，总价款137486.00元。因被告欠房款82000.00元，经原告多年多次催讨未果，被告的行为构成严重多次违约。1、被告从2005年11月27日与原告签订《商品房买卖合同书》之日起到2013年6月30日，被告应付购房尾款82000.00元，违约时间超过2770天，共计应付违约金113570.00元；2、逾期超过30日后，被告应按累计应付款的20%向原告支付违约金，其超期违约金为39114.00元【（113570+82000）×20%】，至2013年6月30日止，被告前期应付尾款及违约金共计234684.00元；3、被告于2013年7月1日要求继续履行合同，同时要求原告为其办理房屋土地使用权证和房屋产权证，并承认马上支付完原合同所规定的违约金及购房款，为此，原告再次同意了被告的请求。原告为被告办理了相关证件，但被告继续违约，至今未支付购房尾款及违约金。从2013年7月1日起至2017年8月30日共计违约1521天，按照合同约定每天按应付款的万分之五支付违约金应为117.342元，其违约金为178477.18元，加前期应付款及违约金234684.00元，被告应付款共计413161.18元。
被告反诉并辩称：被告与原告于2005年11月27日签订《商品房买卖合同》属实，签订合同的当天，被告依照约定向原告支付了房屋首付款55486.00元，尚欠余款82000.00元，约定办理银行按揭。前述合同约定，原告应当在2006年1月31日前，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付给被告使用，并约定了相关违约责任。原告于2006年9月15日才将涉案房屋交付给被告入住使用，并于同日办理完毕个人结算户银行按揭手续。2006年9月22日，原告向被告收取了契税等共计8660.00元。涉案房屋登记手续等相关事宜办理完毕后，利川市人民政府、利川市住房和城乡建设局于2007年前依法给被告办理了涉案房屋国有土地使用权证[证号：（2006）997]和房屋产权证（证号：S602260）以及他项权证（证号：26870），至此，被告依法取得了涉案房屋的不动产物权。嗣后，原告的法定代表人张淑利长期下落不明，不知去向，致使被告无法将尚欠购房余款一次性支付给原告，亦无法向原告获取涉案房屋的国有土地使用证和房屋产权证，其违约责任应由原告承担。
2015年12月18日，原告向被告送达了《解除合同通知书》，被告接到通知书后，于2016年1月8日以短信方式向原告及其代理人提出了异议，要求双方应按合同履行。原告于2016年1月25日向被告送达了《退房催告函》，被告接到该函后，又以短信方式向原告提出了异议，要求双方按合同履行。2016年3月22日，利川市人民法院受理了原告诉被告商品房销售合同侵权之诉纠纷案，被告依法提起了涉案商品房应继续履行合同的反诉。经该院审理，判决涉案《商品房买卖合同》应继续履行，被告向原告支付购房款82000.00元。原告不服该判决提起上诉，恩施州中级人民法院于2016年8月8日立案受理。经二审法院审理，认为被告享有涉案房屋的物权，涉案合同没有解除，双方均应按照合同约定，诚实履行各自的义务。据此撤销了一审判决，驳回了原告的诉讼请求和被告的反诉请求。
根据前述客观事实、涉案合同约定以及一、二审法院判决所作出的认定，可以得知，原告的行为构成多次、多方面违约。原告采用前述多种方式拒绝接收被告支付购房余款，导致被告无法支付其所欠购房余款，拟达到原告解除涉案房屋合同的非法目的，其行为构成了根本违约，依法应承担违约责任。基于原告的违约行为，导致被告想积极支付购房余款的目的无法实现，因此，被告在本案中没有任何违约行为。请求法院支持被告的反诉请求，驳回原告在本诉中请求被告支付违约金的诉讼请求。
经审理查明：达州市金世纪房地产开发有限公司（现更名为四川金世纪房地产开发有限公司）利川西站项目部作为出卖人与倪远培作为买受人于2005年11月27日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告将其位于利川市西站商贸城Ｄ栋一单元六层Ｂ号商品房出售给被告，房屋单价为848.00元／㎡，建筑面积为162.13㎡，房屋价款为137486.00元；被告应向原告支付首付款55486.00元，余款82000.00元由原告配合被告办理银行按揭，如因被告的原因不能办理按揭，则转为一次性支付方式；此外，合同第六至九条分别就付款方式及期限、逾期付款的违约责任、交付期限、逾期交房的违约责任进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了首付款55486.00元。2006年9月15日，被告在利川市工商银行办理完毕个人结算户银行按揭手续。2006年9月22日，被告向原告支付了契税、印花税、维修基金、交易手续费等费用共计8660元。当日，原告将涉案房屋钥匙交付被告从而实现房屋交付。2007年11月15日，原告将涉案房屋进行了初始登记，设定该房屋所有权人为倪远培，并在利川市工商银行因按揭款82000.00元设立了抵押登记。此后，被告应付的购房款82000.00元并未通过按揭方式支付给原告。2013年6月，原告在利川西站商贸城张贴公告，授权张淑美代原告收取未付清购房款所涉业主的购房尾款，收款时间定于2013年6月22日至2013年6月23日。2013年9月13日，利川市工商银行向原告出具证明，称因被告不符合按揭贷款条件，未向其发放按揭贷款。2015年12月18日，原告以邮寄方式向被告送达了《解除商品房买卖合同通知书》。2016年1月8日，被告以手机短信方式回复原告，要求继续履行《商品房买卖合同》。2016年1月25日，原告以邮寄方式向被告送达了《退房告知函》，以《商品房买卖合同》已解除为由，要求被告退还涉案房屋。2016年1月30日，被告以手机短信方式回复原告，要求原告将涉案房屋产权证及土地使用权证交付给被告，被告自愿支付购房差额款82000.00元。2016年3月22日，原告向利川市人民法院提起诉讼，要求被告停止侵害、排除妨害、退还房屋并支付自2016年2月26日至实际退还之日期间的占用费。审理中，被告提起反诉，要求继续履行合同,由被告支付原告购房余款82000.00元，并由原告将被告的房屋产权证及土地使用权证交付给被告；判令原告向被告支付违约金16888.74元。2016年6月17日，本院作出（2016）鄂2802民初1088号民事判决书，判决如下：一、驳回原告金世纪公司的诉讼请求；二、倪远培与四川金世纪公司于2005年11月27日签订的《商品房买卖合同》继续履行；三、倪远培于本判决生效之日起十日内向四川金世纪公司支付购房款82000.00元；四、驳回倪远培的其他诉讼请求。原告对该判决不服，向恩施州中级人民法院提起上诉，该院于2017年6月29日作出（2016）鄂28民终1257号民事判决书，判决如下：一、撤销湖北省利川市人民法院（2016）鄂2802民初1088号判决；二、驳回四川金世纪房产开发有限公司的诉讼请求；三、驳回倪远培的其他反诉请求。2017年8月14日，原告再次起诉来院，请求判令被告立即支付所欠购房尾款82000.00元，及该《商品房买卖合同》所约定的违约金和按超期累计应付款的20%向甲方支付违约金，共计人民币413161.18元；被告承担诉讼费用。审理中，被告再次提起反诉，请求判令原告将S602260号房屋所有权证和（2006）997号土地使用权证交付给被告；确认原告违约、被告未违约，判令原告向被告支付违约金16888.74元人民币；驳回原告在本诉中请求被告支付违约金的诉讼请求；原告承担本案本诉和反诉的诉讼费用。经本院主持调解，双方未能达成调解协议。
另查明，2013年1月7日、3月6日、6月19日原告在其开发的利川西站商贸城公共通道多处醒目位置以张贴公告的形式向涉案房地产项目2006年前全体购房户（包括倪远培）催讨了购房尾款，期间被告在本市胜利路开办门市经销摩托车，被告及其家人居住于涉案房屋内。涉案房屋所有权证现置于利川市住房和城乡建设局处，未被他人领取；案涉房屋因办理房屋按揭手续已抵押给中国工商银行利川支行，且办理了房屋他项权证，该证现由四川金世纪公司持有。此外，账号为18×××01、户名为倪远培的中国工商银行活期一本通存折系因案涉房屋银行按揭而专门办理，一直使用至今。
上述事实，有经庭审质证的《商品房买卖合同》、公告照片、首付款收据、契税等收据、按揭贷款申请表、房改房、商品房共有土地使用权登记审批明细表、利川市房屋所有权初始登记审批表、抵押登记审批表、利川市人民法院（2016）鄂2802民初1088号民事判决书、恩施州中级人民法院（2016）鄂28民终1257号民事判决书及原、被告的陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告于2005年11月27日签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿基础上达成的一致协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反相关法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。就合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当信守合同约定。故原告要求被告支付购房尾款82000.00元，符合法律规定，本院依法予以支持。关于原、被告是否违约以及是否给付违约金的问题。结合涉案合同约定的房屋交付时间以及原告将案涉房屋实际交付被告的时间分析，原告逾期交房的违约事实成立，显然构成违约。根据普通人的判断标准，被告自签订房屋按揭借款合同至2015年12月18日原告给其邮寄《解除合同通知书》止，银行未从被告上述账户扣款，作为银行卡或者存折的持有人，被告知道或者应当知道其申请办理的银行按揭未成功；同时，原告于2013年1月7日、3月6日、6月19日分三次在被告经常居住地即涉案房屋所属利川西站商贸城公共通道多处醒目位置以张贴内容相同的公告之形式向被告催讨购房尾款，该事实无可争辩。据此，被告未按合同约定支付购房尾款的违约事实十分清楚。鉴于合同当事人双方都存在违反合同之情形，应当各自承担相应的责任，互不给付违约金。同时，原告自涉案合同签订之日至2016年3月22日因案涉商品房销售合同纠纷首次诉讼至本院，原告因怠于行使自己的权利，未及时向被告催收购房余款，其后果理应由原告自行承担。倪远培反诉称，原告的法定代表人张淑利长期下落不明，不知去向，致使被告无法将尚欠购房余款一次性支付给原告，亦无法向原告获取涉案房屋的国有土地使用证和房屋产权证，其违约责任应由原告承担。不管张淑利是否下落不明，这并非被告无法将所欠购房尾款支付给原告的正当理由，因此本院不予采纳该主张。故对原、被告各自要求对方给付违约金的请求，本院均不予支持。关于被告反诉原告要求将涉案房屋的权属证件交付给被告的问题。原告以张贴公告的形式向被告催讨了购房尾款，在被告未足额交纳购房款之前，原告暂扣案涉房屋的权属证明属行使合同法规定的先履行抗辩权，因此被告的该项反诉请求于法无据，本院依法不予支持。基于相同道理，反诉原告要求给付违约金于法无据，本院当然不予支持。对于反诉原告要求解决本诉中所涉违约金以及诉讼费的问题，因该请求不属于反诉审理的范围，故本院在反诉中不宜处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：
一、被告倪远培（反诉原告）于本判决生效之日起三日内向原告四川金世纪房产开发有限公司（反诉被告）支付购房余款人民币82000.00元。
二、驳回原告四川金世纪房产开发有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告倪远培的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7497.00元，由原告四川金世纪房产开发有限公司负担5998元，由被告倪远培负担1499元。反诉案件受理费111.00元，由反诉原告倪远培负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李清华
人民陪审员 黄美才
人民陪审员 李明祥
二〇一八年六月二十一日
法官 助理 何 雷
书 记 员 杨 倩