福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0581执异35号
异议人（被执行人）：石狮一瑾彩印有限公司，住所地福建省石狮市，组织机构代码：61×××8-0。
法定代表人：陈昌镇。
申请执行人：厦门象屿资产管理运营有限公司，住所地中国（福建）自由贸��试验区厦门片区，统一社会信用代码：913×××××28H。
法定代表人：廖世泽，董事长。
被执行人：好来登（福建）服饰实业有限公司，住所地福建省石狮市，组织机构代码：79×××7-8。
法定代表人：林自力。
被执行人：陈昌盛，男，1969年5月31日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：纪雅频，女，1979年3月19日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：林俊龙，男，1971年8月17日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：陈旋旋，女，1971年4月22日出生，汉族，住福建省石狮市。
本��在执行厦门象屿资产管理运营有限公司与好来登（福建）服饰实业有限公司、石狮一瑾彩印有限公司、陈昌盛、纪雅频、林俊龙、陈旋旋金融借款合同纠纷一案中，查封被执行人石狮一瑾彩印有限公司所有的址于石狮市××科技园区的房地产，并裁定拍卖或变卖该房地产，异议人石狮一瑾彩印有限公司于2018年5月14日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人石狮一瑾彩印有限公司称：法院在办理申请执行人为厦门象屿资产管理运营有限公司与被执行人好来登（福建）服饰实业有限公司等人金融借款合同纠纷一案中，委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司对址于石狮市××科技园区（厂房、办公楼、宿舍楼）的工业房地产市场价值进行评估并做出闽建友估房字第××号《房地产��法拍卖估价报告》，评估的总价值为15647939元，认为该份估价报告存在错误，其所评估的价格远远低于市场价格，应当进行重新评估。异议人在收到评估报告书后在法定期限内提起异议，并就评估公司在评估过程中评估程序及评估行为的严重违法进行了阐述。具体如下：
一、评估报告不合理，没有相关项目的价格、具体计算方式及价格来源，估价过于笼统。评估报告中对于所评估的房产及土地仅做出的直接的价格结论，并未在评估报告中阐述或解释得出该些结论的相关过程、相关支项明细价格、相应的价格来源、计算过程等，在没有相关数据的支持下，估价机构所做的评估报告并不科学，所估价格过于笼统，也不具有参照性。二、估价方式不合理，采用成本法的方式进行估价，没有客观反映房地产的市场价格。估价机构在评估报告11页“九、估价方法”中表明其所采用的估价方法是成本法。根据成本法的定义，估价机构在未采用其他估价方法的情况下，仅能反映相应建筑物的建设成本等价值，并未能将目前该房产所在的地理位置及市场环境等综合因素考虑在内，无法客观的反映房地产的市场价格，而估价机构却在评估报告及评估结论中多次表述其所评估的是“市场价值”，显然是错误和自相矛盾的。此外，根据《中华人民共和国资产评估法》第二十六条“评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。”的规定，估价机构应当采取两种以上的评估方法对所涉房地产进行综合分析，本案的估价机构仅��用一种方法进行评估，明显是错误的，也无法正确、客观的反映相关房地产的市场价值。此外，根据异议人所提交的相关证据，也可以证明本案的评估机构评估错误，评估结果是违法的。三、评估报告中的注册房地产估价师未到现场进行勘察，现场勘察人员为无资格人员。估价机构在评估报告中明确体现其派遣了三名人员进行评估，分别为评估从业人员黄小燕、估价师胡艳红、估价师彭伟，但估价机构前往上述房地产勘察时，仅有无资格人员黄小燕到场，而在评估报告中签字的两名估价师胡艳红、彭伟均未到现场进行勘察，违反了相关的规定，也与该报告“估价师申明”相违背，严重违法。四、本案估价机构的选定过程中可能存在程序错误。根据《福建省高级人民法院司法评估拍卖工作规定（试行）》第二十七条“评估、拍卖机构的选定应通过随机摇号的方式确定。”及第三十一条“人民法院执行部门应当在摇号选择评估、拍卖机构之日的5日前书面通知当事人于摇号日到场。”的规定，异议人从未收到过法院相应的到场或摇号通知，异议人认为法院在选定评估估价机构的过程中可能存在程序错误，请求法院依法予以审查。
综合以上几点，评估公司的评估行为及评估程序均严重违法。异议人认为，评估报告是法院拍卖被执行人财产时确定保留价和起拍价的依据，对于异议人及各债权人影响重大，在异议人已经就评估公司的严重违法行为向法院提交了相应的异议书，而法院接收材料后仅要求评估公司进行回复却未依法委托其他评估机构对涉案房地产重新评估的情况下就径直将其挂网拍卖的行为严重违法，既侵害了异议人的合法权益，也侵害了本案债权人的合法权益。同时，根据异议人所提交的相关证据，本案评估公司的回复避重就轻，就异议人所提出的相关异议均未能予以明确回答，也未能提交相关证据。为了维护异议人及债权人的合法权益，现提出执行异议。申请事项：1、请求法院依法暂缓、中止对异议人名下址于石狮市宝盖科技园区（厂房、办公楼、宿舍楼）的房地产的拍卖；2、请求法院依法委托其他评估机构对异议人名下址于石狮市宝盖科技园区（厂房、办公楼、宿舍楼）的房地产价值进行重新评估。
本院审查查明：原告中国建设银行股份有限公司石狮分行与被告好来登（福建）服饰实业有限公司、石狮一瑾彩印有限公司、陈昌盛、纪雅频、林俊龙、陈旋旋金融借款合同纠纷一案，原告建行石狮分行于2015年8月10日向本院提出财产���全申请，请求立即查封被告一瑾公司名下的位于石狮市宝盖科技园区的房产及土地【土地证号为狮宝国用（2004）第**××号；房产证号为狮建房权证宝盖字第××号、狮建房权证宝盖字第××号、狮建房权证宝盖字第××号】，上述财产保全价值以1300万元为限。本院经审查后依法作出裁定，裁定：查封被告一瑾公司名下的位于石狮市宝盖科技园区的房产及土地【土地证号为狮宝国用（2004）第**××号；房产证号为狮建房权证宝盖字第××号、狮建房权证宝盖字第××号、狮建房权证宝盖字第××号）。上述财产保全价值以1300万元为限。期限三年。本院于2015年8月25日向石狮市不动产登记中心送达执行裁定书、请求协助查封。本院于2016年1月11日作出（2015）狮民初字第3814号民事判决书，判决：一、解除原告中国建设银行股份有限公司石狮分行与被告好来登（福建）服饰实业有限公司于2014年9月29日及2014年9月30日签订的编号为2014年建闽狮流贷字411号及2014年建闽狮流贷字412号的《人民币流动资金贷款合同》；二、被告好来登（福建）服饰实业有限公司应于本判决生效之日立即偿付原告中国建设银行股份有限公司石狮分行贷款本金人民币1100万元，并支付自2015年7月21日起至实际还清款项之日止以讼争《人民币流动资金借款合同》所对应的贷款本金为基数按各自约定的利息、罚息、复利标准计算的利息、罚息和复利；三、原告中国建设银行股份有限公司石狮分行有权以被告石狮一瑾彩印有限公司所有的址在石狮市宝盖科技园区的房产及土地【产权证号为狮宝国用（2004）第00××号；狮建房权证宝盖字第××、01××65、01××66号】折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；四、被告陈昌盛、纪雅频、林俊龙、陈旋旋应对被告好来登（福建）服饰实业有限���司的上述债务承担连带保证责任。被告陈昌盛、纪雅频、林俊龙、陈旋旋在承担保证责任后，有权向被告好来登（福建）服饰实业有限公司追偿。本案受理费88213元、保全费5000元，由好来登（福建）服饰实业有限公司、石狮一瑾彩印有限公司、陈昌盛、纪雅频、林俊龙、陈旋旋负担。该民事判决生效后，中国建设银行股份有限公司石狮分行向本院申请强制执行，本院于2016年9月6日立案，案号为（2016）闽0581执4596号。2016年9月8日本院作出（2016）闽0581执4596号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人好来登（福建）服饰实业有限公司、石狮一瑾彩印有限公司、陈昌盛、纪雅频、林俊龙、陈旋旋的财产（以执行标的额为限）。因债权转让，2017年7月12日本院作出（2016）闽0581执4596号之一执行裁定书，裁定：变更厦门象屿资产管理运营有限公司为���案的申请执行人。2017年8月20日本院作出（2016）闽0581执4596号之二执行裁定书，裁定：拍卖或变卖石狮一瑾彩印有限公司所有的址于石狮市××科技园区的房地产（厂房、宿舍、办公楼）。
另查明，本院委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司对石狮一瑾彩印有限公司址于石狮市宝盖科技园区（厂房、办公楼、宿舍楼）的工业房地产市场价值进行评估并做出闽建友估房字第××号《房地产司法拍卖估价报告》，评估的总价值为15647939元。
异议人石狮一瑾彩印有限公司认为该份估价报告存在错误，其所评估的价格远远低于市场价格，应当进行重新评估，为此，于2018年5月14日向本院提出书面异议。
本院认为：石狮一瑾彩印有限公司认为闽建友估房字第××号《房地产司法拍卖估价报告》存在错误，其所评估的价格远远低于市场价格，提出《异议申请书》，本院已将该《异议申请书》转交给评估机构，要求评估机构进行回复，评估机构也已就相关问题进行了回复。异议人请求对该房地产价值进行重新评估，理由不充分。异议人的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百四十四条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人石狮一瑾彩印有限公司提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福建省泉州市中级人民法院申请复议。
审 判 长 曾���龙
人民陪审员 邱 金 望
人民陪审员 郑 秋 玉
二〇一八年五月二十五日
书 记 员 郑 涵
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。
采取前款措施，人民法院应当作出裁定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定��决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
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