广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1302民初4882号
原告陈友江，男，汉族，1971年6月14日出生，身份证住址为深圳市福田区。
委托代理人林志浩、叶燕灵，系广东惠泰律师事务所律师。
第一被告杨烽誉，男，汉族，1966年10月21日出生，身份证住址为惠州市惠城区。
委托代理人薛敏平、蔡义，系广东凯扬律师事务所律师。
第二被告广东东海王集团有限公司，住所地：惠州市惠城区东坡路11号华庭阁2层03号之一。
原告陈友江诉被告杨烽誉、广东东海王集团有限公司民间借贷纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行审理，原告委托代理人林志浩、叶燕灵、第一被告的委托代理人薛敏平到庭参加诉讼，第二被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告陈友江诉称，2014年8月12日，第一被告杨烽誉以生意周转为由向原告借款10000000元。第一被告为此与原告签订了《借款合同》，合同约定：借款本金为人民币壹仟万元整，借款月利率为1.7%，借款期限为12个月，即从2014年8月13日至2015年8月12日止。月息于每月25日前支付当月利息。第二被告广东东海王集团作为保证人为借款承担连带保证责任。该《借款合同》签订当日，原告通过合同约定的银行转账方式将借款付至第一被告杨烽誉指定的银行账户。2014年10月13日，被告杨烽誉向原告偿还了人民币5000000元。此后，第一被告杨烽誉依照合同约定付息至2015年5月12日止。因为第一被告杨烽誉停止付息的行为，原告要求其必须作出还款承诺，于是，两被告于2015年9月12日向申请人出具了《还款承诺函》，该承诺函确认了第一被告杨烽誉截至2015年8月12日尚欠本金人民币5000000元。并且，对于该笔借款自愿分两期进行偿还。第一期本金2700000元以及2015年5月13日至9月12日期间的4个月利息在2015年9月30日前清偿，如未完全做到，则自2015年8月13日起按月息3.4%计息；第二期本金2300000元在2016年3月31日前结清，利息仍按《借款合同》约定的月息1.7%支付。以上《还款承诺函》出具后，第一被告陆续偿还了部分款项，但是截至起诉之日仍欠本金4041120元以及利息约300000元。原告在起诉前多次催促两被告还款均无果，故原告诉至法院，请求判令：一、第一被告偿还原告借款本金4041120元以及利息（其中本金1741120元按月息2%计，本金2300000元按月息1.7%，均从2016年1月15日计至还清之日，暂计至起诉之日约为300000元）；二、第二被告对以上借款本息承担连带清偿责任；三、本案诉讼费用、保全费用由两被告共同承担。合计：4341120元。
第一被告杨烽誉答辩称，第一被告承认有欠原告借款的事实，但对原告诉请偿还的借款本金4041120元及相应利息有异议，截至目前，第一被告欠原告借款本金为人民币330万元，利息的计算应该按照实际前款本金为基数，按月利率1.7%计算；被告一是于2015年12月左右将自身名下的房产直接过户到原告指定的第三人陈友源的名下，用于抵消该笔借款本金，至于抵消本金的数额，原、被告双方还在协商中，原告在本案中诉请偿还的金额未抵消上述债权金额。
第二被告广东东海王集团有限公司未到庭参加诉讼，亦未作答辩。
查明的案件事实
经审理查明，2014年8月12日，第一被告杨烽誉、第二被告广东东海王集团有限公司与原告签订《借款合同》，约定：第一被告向原告借款人民币1000万元，借款期限自2014年8月13日起至2015年8月12日止，借款月利率为1.7%，每月25日前付当月利息；款项由原告委托广东润民建安工程有限公司惠州分公司转账至第一被告指定的惠州市惠城区东海王海味行；第二被告对上述借款承担连带责任，第一被告作为借款人、第二被告作为担保人在《借款合同》上签字确认。2014年8月13日，原告按照《借款合同的约定》将上述借款转账至第一被告指定的银行账户，同日，第一被告向原告出具《收条》，确认收到上述款项。
2014年10月13日，第一被告向原告偿还借款本金人民币500万元，2015年9月17日，两被告向原告出具《还款承诺函》，确认尚欠原告借款本金500万元及3个月利息（5月13日至8月12日），并承诺：在2015年9月30日前向原告偿还本金270万及4个月利息（月利率1.7%，计息期间为5月13日至9月12日），若未完全做到，则在2个工作日内提供房产作为抵押物，并自8月13日起按月利率3.4%付息，直至结清应付利息；剩余本金230万元在2016年3月31日前结清，利息按原合同约定按月支付。第一被告在承诺人处签名确认，第二被告在担保人处盖章确认。
2015年9月30日，第一被告分五次共向原告偿还120万元，2015年10月9日、2016年1月14日、2016年1月27日分别偿还10万元，2016年1月27日偿还20万元。
双方确认，2015年11月4日，第一被告将位于惠州市惠阳区秋长高岭村东方新城145幢B单元17层02号房转让给原告指定的案外人，并签订了《房地产买卖合同》用于偿还借款，且于2015年12月9日办理变更登记，交易金额为931190元，被告对交易金额有异议，称系为了避税降低了交易价格，为此，第一被告于2016年12月1日向本院提交《房产评估申请书》，请求对涉案房屋的现时段价格进行评估，本院认为，用房产抵扣借款的行为及房屋交易的行为均发生在2016年11月4日，应以交易时间段的房产价值作为抵扣借款的金额。经本院摇珠确定广东惠正资产评估与房地产土地估价有限公司作为本案的评估机构，本院于2016年12月5日向广东惠正资产评估与房地产土地估价有限公司出具《司法鉴定委托书》，委托其对上述房产2015年11月4日的市场价值进行评估鉴定，其于2016年12月20日作出惠正房地评字【2016】第12295号《房地产估价结果报告》，估价结果为：市场价值4484.00元／㎡，面积231.87㎡，总价1039700元。为此，原告支付评估费5100元。
2016年5月16日，原告向本院申请诉前财产保全，本院于2016年5月16日作出（2016）粤1302财保452号民事裁定书，裁定查封了第二被告名下位于惠州市东坡路19号天烽天鹅湾4号楼1层06号（证号：1100261420号，建筑面积684.69平方米）房产，查封价值以人民币430万元为限。为此，原告支付保全费5000元。之后，原告向本院提交追加保全申请，本院于2016年5月25日作出（2016）粤1302财保452-1号民事裁定书，裁定查封第二被告在惠州仲恺东盈村镇银行麦地支行账号70×××58内存款人民币61万元，但在查封时银行告知该账户已于2013年5月17日办理了销户。
以上事实有当事人身份证、营业执照、借款合同、收条、转账凭证、还款承诺函、开庭笔录等在案佐证，可以认定。
裁判理由与结果
本院认为，本案系民间借贷纠纷。本案争议的焦点是偿还的借款是先用于偿还本金还是利息，以及用于抵扣本案借款的涉案房产应当抵扣的借款金额。
首先，2015年9月17日签订《还款承诺函》，确认第一被告至2015年9月12日尚欠原告借款本金人民币500万元及4个月利息（2015年5月13日至2015年9月12日），并承诺分两笔向原告偿还借款，第一笔在2015年9月30日前偿还本金人民币270万元及4个月利息，逾期则自8月13日起按月利息3.4%支付利息；第二笔应在2016年3月31日前偿还本金230万元，利息按月利率1.7%计算，对此本院予以确认。第一被告应按照《还款承诺函》的约定向原告支付本金及利息。
其次，第一被告在2015年9月30日向原告偿还120万元，并未按照《还款承诺函》的约定还款，根据《最高人民法法院关于适用
再次，关于利息的计算标准问题。第一被告承诺在2015年9月30日前偿还本金人民币270万元及4个月利息34万元（500万元×1.7%／月×4个月），逾期则自8月13日起按月利息3.4%支付利息，而第一被告未按照约定足额向原告偿还借款本金270万元及利息，第一被告应按照约定向原告支付利息，但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”的规定，对于超过年利息36%的超出部分，应视为偿还了本金，第一被告在2015年9月30日向原告偿还120万元，扣除34万元利息，其中86万元用于偿还本金，即，剩余本金为184万元。因第一被告未按约定清偿债务，故自2015年8月13日起至2016年1月27日应按月利率3%扣减利息。即至2015年10月13日，扣除双方约定的34万利息后，第一被告应向原告支付的利息为11.822万元{184万元×（3%-1.7%）／月×1个月+【270万元-（120万元-34万元）】×3%／月×1个月+230万×1.7%／月×1个月}。第一被告于2015年10月9日向原告支付10万元，不足以支付已产生的利息，即至2015年10月12日第一被告尚欠原告利息1.822万元（11.822万元-10万元）。
第四，关于涉案房产抵扣借款金额的问题。2015年11月4日，第一被告将位于惠州市惠阳区秋长高岭村东方新城145幢B单元17层02号房产用于抵扣本案借款，因双方对抵扣借款的金额存在争议，本院认为应按照交易时的市场价进行抵扣，经司法鉴定，涉案房产交易时市场价为103.9700元，扣除2015年11月份的借款利息11.252万元（184万元×3%／月×1个月+230万元×1.7／月×1个月+1.822万元），本金剩余91.282万元【184万元-（103.9700万元-11.252万元）】。2016年1月，第一被告共向原告偿还40万元，扣除2015年11月13日至2016年1月12日的利息13.29692万元（91.282万元×3%／月×2个月+230万元×1.7／月×2个月），本金剩余64.57892万元【91.282万元-（40万元-13.29692万元）】，即，自2016年1月13日起，第一笔款项第一被告应按本金64.57892万元支付利息，关于利息的计算标准，根据双方的约定及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的规定，第一被告应按月利率2%向原告偿还利息至债务清偿之日止。
第五，《还款承诺函》确认第二笔款项230万元应在2016年3月31日前清偿，但至法庭辩论终结前被告未向原告偿还该笔借款，故，第一被告应向原告偿还借款本金230万元及利息（按本金230万元，自2016年1月13日起按月利率1.7%计至债务清偿之日止），原告诉请利息自2016年1月15日起计付，故本案利息自2016年1月15日起计算。
最后，关于第二被告的责任问题。《借款合同》约定，第二被告对第一被告的本案借款承担连带责任，《还款承诺函》中第二被告亦以担保人的名义盖章确认，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，第二被告应对第一被告的本案借款在主债务届满之日起六个月内承担连带清偿责任，经查实，《还款承诺函》约定的第一笔270万元的还款期限为2015年9月30日、第二笔230万元的还款期限为2016年3月31日，原告于2016年6月2日向本院提起诉讼，第一笔款项已过担保期限，第二笔款项仍在担保期限内，故，第二被告应对第一被告的230万元的借款及利息承担连带清偿责任，原告诉请第二被告对第一笔借款承担连带清偿责任无事实和法律依据，本院不予支持。庭审时，第二被告未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。
综上，根据《最高人民法法院关于适用
一、第一被告杨烽誉应在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告陈友江支付借款本金64.57892万元及利息（按本金64.57892万元，自2016年1月15日起按月利率2%计至债务清偿之日止）；
二、第一被告杨烽誉应在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告陈友江支付借款本金230万元及利息（按本金230万元，自2016年1月15日起按月利率1.7%计至债务清偿之日止）；
三、第二被告广东东海王集团有限公司应对第一被告的上述第二项责任承担连带清偿责任；
四、驳回原告陈友江的其他诉讼请求。
本案受理费41529元（原告已预交），由原告陈友江负担10000元，由第一被告负担31529元，第二被告在25000元范围内承担连带责任；评估费5100元，由原告负担3100元，第一被告负担2000元；财产保全费5000元，由第一被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 李艳琳
审判员 赖素霞
审判员 蒋海霞
二〇一七年二月二十八日
书记员 郭 淼