黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黑0109民初1148号
原告（反诉被告）：辛月亮，男，1988年9月21日出生，汉族，瑞斯康达科技发展股份有限公司销售人员，住哈尔滨市利民开发区。
委托诉讼代理人：贾兴华，黑龙江鼎铎律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘松令，男，1963年10月17日出生，汉族，哈尔滨市锅炉厂工人，住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：李志滨，黑龙江富祺律师事务所律师。
被告（反诉原告）：哈尔滨百嘉信房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市松北区世纪花园B区44号楼1-2层6号商服。
法定代表人：张洋，职务总经理。
委托诉讼代理人：王铁志，黑龙江晟义律师事务所律师。
原告（反诉被告）辛月亮与被告（反诉原告）刘松令、被告（反诉原告）哈尔滨百嘉信房地产经纪有限公司（以下简称百嘉信公司）房屋买卖合同纠纷三案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用普通程序进行审理。2016年9月1日，本院受理刘松令提出的反诉请求。2017年1月22日，本院受理百嘉信公司提出的反诉请求。2017年1月22日、2017年3月2日两次公开开庭进行了审理。辛月亮及其委托诉讼代理人贾兴华、刘松令及其委托诉讼代理人李志滨、百嘉信公司委托诉讼代理人王铁志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
辛月亮向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除辛月亮、刘松令、百嘉信公司之间签订的房地产买卖合同（合同编号为0000291）；2.刘松令返还定金20,000元；3.刘松令及百嘉信公司承担诉讼费用。事实和理由：2016年4月23日，买方辛月亮与卖方刘松令、居间方百嘉信公司签订房地产买卖合同。三方就位于哈尔滨市××开发区学院路××、Ｃ工程住宅C栋5层1号房屋买卖及居间服务事项达成一致。辛月亮向百嘉信公司支付定金10,000元。在合同履行期间内，刘松令未能提供房屋土地使用证，导致合同无法顺利完成，给辛月亮造成巨大的经济损失。现辛月亮起诉至法院。
刘松令辩称，不同意辛月亮的诉讼请求。辛月亮在签订房地产买卖合同时已知晓该房屋未办理土地证的事实，该事实刘松令已向百嘉信公司进行说明，在三方签署合同时，百嘉信公司及刘松令均向辛月亮进行示明。三方基于该事实在签订合同时作出了约定。本案所涉房产可以正常办理过户，系辛月亮未按约定将首付款交付居间方，辛月亮违约在先而导致合同不能继续履行。综上，辛月亮要求解除合同无事实及法律依据，要求双倍返还定金不应予以支持，请求法院驳回辛月亮的诉讼请求。
百嘉信公司辩称，不同意辛月亮的诉讼请求。辛月亮及刘松令在百嘉信公司居间介绍的情况下，签订房地产居间合同，由刘松令向辛月亮出售案涉房产。合同签订时，刘松令及百嘉信公司均向辛月亮示明案涉房产暂无房屋土地使用证，并因此在合同中明确约定如不能正常交易合同自动解除，三方免责。三方带着案涉房屋的房产证至房屋交易中心咨询，经询，案涉房产可以正常买卖交易。此后，三方签订合同，辛月亮交付定金。但辛月亮未履行合同约定的付款义务及办理相关手续的义务导致合同无法继续履行。辛月亮存在违约行为，其要求解除合同及返还定金的诉讼主张，无事实和法律依据。
刘松令向本院提出反诉请求：1.判令解除《房地产买卖合同》；2.判令辛月亮赔偿刘松令总房款10%的违约金66,250元；3.辛月亮承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月23日，刘松令、辛月亮通过百嘉信公司签订《房地产买卖合同》，合同约定刘松令将位于哈尔滨市××开发区学院路××、Ｃ工程住宅5层1号房屋以662,500元的价格转让给辛月亮；辛月亮以贷款方式付款，应当在合同签订15日内将首付款212,500元交给居间方百嘉信公司；如因辛月亮延期办理或者不能正常办理手续的，则辛月亮应当向刘松令赔偿总房款10%的违约金。现由于辛月亮在合同约定期限内既不交付首付款，亦不配合办理贷款，导致剩余价款至今未予支付，辛月亮应承担违约责任。
辛月亮辩称，刘松令未提供土地使用权证构成违约，辛月亮并非违约方。辛月亮与刘松令之间所签订合同明确约定刘松令应提交房产权属证及相关权属证明，辛月亮按照合同约定支付定金后，刘松令未提交土地使用权证，导致合同目的无法实现，故违约方系刘松令。刘松令主张总房款10%的违约金无依据，根据合同第六条约定，即便辛月亮构成违约，其应按已付定金数额作为赔偿，刘松令无继续追究责任或者要求赔偿的权利。刘松令所主张的10%的违约金系合同十一条之约定，该条款的适用前提是买方在贷款办理过程中因买方原因导致无法办理时的违约责任。本案并未涉及贷款办理阶段，因此该条款在本案中并不适用。综上，刘松令的行为构成违约在先并导致最终合同目的无法实现，故请求法院驳回刘松令的反诉请求。
百嘉信公司述称，辛月亮构成违约，应承担违约责任。百嘉信公司的居间义务已经履行完毕。
百嘉信公司向本院提出反诉请求：1.判令辛月亮支付百嘉信公司居间服务费玖仟元整，并在已收款中先予执行；2.反诉费用由辛月亮承担。事实和理由：2016年4月23日，辛月亮、刘松令、百嘉信公司签订房产居间合同。合同约定辛月亮以662,500元的价格购买刘松令所有的位于哈尔滨市××开发区学院路××、Ｃ工程住宅C栋5层1号住宅一套，定金20,000元；签订合同时交付定金10,000元，签订合同后2日内将定金余额补齐；付款方式为贷款，合同签订之日起15日内支付首付房款212,500元；居间费用9000元由辛月亮承担。合同签订后，辛月亮仅支付10,000元，拒不履行合同约定的支付及配合办理相关手续的义务。百嘉信公司多次催告，并于2016年5月20日向辛月亮出具了律师函，促使其履行合同约定的相关义务。辛月亮拒不履行，并歪曲事实将刘松令及百嘉信公司起诉至法院。因百嘉信公司已经履行居间义务，辛月亮应按合同约定支付居间费用，并在已经收取的款项中先予执行。
辛月亮辩称，居间合同系居间人向委托人提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。在居间合同中只有居间人的居间活动达到目的的，委托人才负有给付报酬的义务。如果没有达到居间合同的目的，居间人仍然不能请求报酬，委托人有权不予支付报酬。因为报酬是居间人服务成果的对价，没有促成合同成立，则不得请求支付报酬。本案中，三方签订的购房合同中明确约定，百嘉信公司作为居间方代为办理交易过户等手续、贷款手续并因此收取居间服务费。在合同履行过程中，因刘松令的违约行为导致合同目的无法实现，合同予以解除，故居间方在此过程中并没有完成居间服务义务，无权收取居间费。如因本合同产生了必要的费用，也应由合同违约方刘松令承担。
辛月亮、刘松令、百嘉信公司围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了质证。对本案的证据，本院认定如下：房地产买卖合同、定金收据、房产证收据、房屋所有权证及个人购房抵押借款合同，均内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院均予以采信。
根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：
2016年4月23日，刘松令作为卖方、百嘉信公司作为居间方、辛月亮作为买方签订《房地产买卖合同》。合同三方就房地产买卖合同及居间服务达成协议如下：1.合同约定买卖双方通过居间方出售及购入位于哈尔滨市××开发区学院路××、Ｃ工程住宅C栋5层1号，权属为哈房权证利民字第××号。建筑面积164.09平方米（房屋具体面积与地址以房产证及相关证实法律文书上的记载为准）。卖方在签署本合同当日须将房屋产权证及相关权属证明原件放于居间方处，并在当日内将其他过户文件交予居间方。卖方在签署本合同后3日内，将过户及贷款手续交予居间方。买方对该房屋状况已充分了解并愿意购买，故买方签署后不得以房屋状况为由拒绝交易。2.双方同意房屋售价为人民币662,500元，买方需要按照下列方式付款：定金20,000元整，交易完成后可冲抵房款，支付方式为买方在签署本合同同时交部分定金10,000元整予以居间方。且卖方同意由居间方代为保管定金。买方在卖方签署本合同后2日内需将定金余额补齐，定金以实际支付数额为准。定金外的付款方式为公积金贷款，拟定贷款金额450,000元整。买方于本合同签订之日起15日内，将约定首付房款人民币212,500元交由居间方代为保管。6.如买方未能履行本合同条款导致本合同无法顺利完成，则已付定金将支付给卖方作为赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人，但卖方不可再为此向买方进一步追究责任或者要求赔偿损失。7.如卖方未能履行本合同条款导致本合同无法顺利完成，则卖方同意将买方已付的定金退还另支付相当于定金数额的违约金给买方作为违约赔偿，但买方不可再为此向卖方进一步追究责任或者要求赔偿损失。8.基于居间方已提供服务，买方须向居间方支付人民币9000元整居间费，该费用涵盖中介费7000元、代办费2000元。该居间费于本合同签订之日交付居间方。9.如买卖双方未按照本合同约定时间履行义务，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于总房款×0.10%的滞纳金，逾期七日视为自动放弃本合同，按本合同6、7、8条予以赔偿，三方另有约定除外。15.其他约定事项为此房有尾贷，买方自行解贷；经买卖双方协商，双方约定待房产局出买方名下房产证当日三方消费交接；三方约定居间方同买方到房产局处咨询，如此房产不能正常交易或者非正常商品房，此合同自动解除，三方免责，互不追究违约责任。
本院认为，本案所涉《房地产买卖合同》包含买卖合同与居间合同两种法律关系。就买卖合同关系而言，辛月亮与刘松令之间建立的买卖合同关系是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行。辛月亮以刘松令未按照合同约定提供相关权属证明原件即土地使用证为由要求解除合同，但该相关权属证明系该《房地产买卖合同》中的格式条款，并非明确要求必须提供土地使用证。同时，辛月亮与刘松令就房产不能正常交易或非正常商品房的情形在合同尾部进行了明确约定，双方对此存有顾虑并极其注意。可见，双方合同的重点在于能否正常交易完成。另外，双方就权属纠纷、抵押等可能存在情形下，辛月亮的权利保护进行约定。辛月亮在确定可以正常交易的情况下，以刘松令未提交土地使用证为由要求解除合同的理由并不充分，其拒付首付款的行为构成违约，故辛月亮要求解除合同及返还定金的诉讼请求，本院不予支持。因辛月亮不履行主要义务，故刘松令可以要求解除买卖合同。辛月亮应按照合同约定将已付定金10,000元作为赔偿。刘松令主张的66,250元的违约金系适用于办理贷款期间的违约责任，与本案的争议情形不符，故本院不予支持。就居间合同而言，百嘉信公司与刘松令、辛月亮之间构成居间合同关系，百嘉信公司已向刘松令及辛月亮报告订立合同的机会并提供订立合同的媒介服务，促成刘松令与辛月亮之间买卖合同成立，百嘉信公司有权按照合同约定要求报酬。刘松令与辛月亮要求解除的《房地产买卖合同》中的居间合同已经成立并履行完毕，无解除之基础及必要。合同中约定居间费包括中介费7000元、代办费2000元，因百嘉信公司并未履行代办义务，故本院支持居间费即中介费7000元。因合同约定居间费用由辛月亮负担，且辛月亮系违约方，故辛月亮应支付百嘉信公司7000元。百嘉信公司要求在保管定金中先行扣留的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，辛月亮的诉讼请求，本院不予支持；刘松令及百嘉信公司的反诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第四百二十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除2016年4月23日签订的《房地产买卖合同》中辛月亮与刘松令之间的买卖合同关系；
二、辛月亮于本判决生效之日起五日内支付哈尔滨百嘉信房地产经纪有限公司居间费用7000元；
三、哈尔滨百嘉信房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内将其保管的定金10,000元交付刘松令；
四、驳回辛月亮、刘松令、哈尔滨百嘉信房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1228元（辛月亮预付400元、刘松令预付778元、哈尔滨百嘉信房地产经纪有限公司预付50元），由辛月亮负担550元，由刘松令负担678元。辛月亮须于本判决生效之日起五日内给付刘松令100元、哈尔滨百嘉信房地产经纪有限公司50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 邵玉凤
人民陪审员 高 贺
人民陪审员 姚玉珍
二〇一七年十一月六日
书 记 员 肖梓萱