重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终5849号
上诉人（原审原告）唐珍绿，男，
被上诉人（原审被告）重庆市渝江混凝土有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新区，组织机构代码证号202860332。
法定代表人彭建铭，董事长。
被上诉人（原审被告）中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行，住所地重庆市江北区建新北路37号，组织机构代码证号778457992。
负责人屈蓉，行长。
委托代理人岑俭（一般代理），男，
上诉人唐珍绿因与被上诉人重庆市渝江混凝土有限公司、中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2015)南法民初字第09459号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告系重庆渝江建筑工程有限公司职工。重庆渝江建筑工程有限公司作为甲方与原告作为乙方于2001年6月29日签订《房屋买卖协议》，该主要合同约定：甲方将位于一套，卖给乙方，作价16.5万元。乙方分三次付房款给乙方，在签订协议时先付购房款11万元，在2001年12月30日支付4万元，尾款1.5万元待甲方通知办理过户手续时三天内付清。该房屋所有权从乙方付清房款之日归乙方所有。甲方在乙方付清房款后将房屋的房地产权证交乙方，房屋过户的一切费用由乙方支付，甲方代办过户手续。甲方交证给乙方时，乙方过户的一切费用交给甲方。原告于2001年6月30日、12月29日向重庆渝江建筑工程有限公司分别支付房款11万元、4万元，该公司分别向原告出具收据，并加盖财物专用章。该房屋现由原告占有、使用，至今没有办理过户登记。
第三人与重庆渝江建筑工程有限公司签订有《流动资金借款合同》、《最高额抵押合同》、（2011）抵押第3205号抵押合同，抵押合同被告和第三人于2004年10月11日办理抵押登记，抵押物位于重庆市，房号为12建筑面积分别为202.16平方米、198.2平方米，合计400.36平方米的房屋，抵押担保金额为54万元。后第三人至重庆市第一中级人民法院向被告提起借款合同纠纷案，该院于2006年7月27日作出（2006）渝一中民初字第267号民事判决书，判令被告在该判决生效后10日归还第三人借款本金1445万元以及利息和逾期利息；如被告到期未履行还款义务，第三人有对被告所有的包含讼争房屋在内的房屋享有优先受偿权。2006年9月13日第三人向重庆市第一中级人民法院申请执行，执行中，原告在内的案外人向该院提出执行异议，认为讼争房屋时案外人向被告购买，已经付清全部房款全部房屋价款并实际占有、适用，对未办理过户登记没有过错。第三人在抵押登记中，明知房屋已经出售给案外人，责任在第三人和被告，请求法院协调解决。重庆市第一中级人民法院于2007年8月24日作出（2007）渝一中法执异字第3009号民事裁定书，以原告没有付清房屋价款，其亦债权不能优先于第三人享有的抵押权为由，驳回包括原告在内的异议。后原告向重庆市高级人民法院提起复议，该院于2008年7月3日作出重庆市高级人民法院（2007）渝高法执复字第109号复议决定书，维持重庆市第一中级人民法院的民事裁定书。
后原告等人进行信访，2013年11月5日南岸区信访办召集南岸区人民法院、第三人就原告等人的信访问题召开专题会议，会议决定：为妥善处理该信访事项，维护社会稳定，本着“尊重事实，以人为本，互谅互让”的原则，购房人与抵押权人应在法院判决、裁定的基础上，进行友好协商处理，维护双方合法权益。2013年11月20日，该院向第三人出具关于（2009）南执字第791号案《关于重庆市渝中区文化街33号房屋执行的情况说明》，该文件载明：你行致我院的《关于加快我行诉渝江一案执行工作的函》已收悉。关于你行要求根据重庆市第一中级人民法院（2006）渝一中民初字第267号民事判决书所确定的内容，尽快对被执行人重庆市渝江混凝土有限公司位于重庆市渝中区文化街33号的抵押房屋提起司法处置的要求，现将本案在执行中查明的情况说明如下……鉴于上述抵押房屋已由权利人实际居住，根据“生存权大于债权”的执行理念，结合本案的实际情况，法院不宜进行司法处置。据此，该院于2011年7月裁定终结了本案未执行完毕部份的执行，在终结情形未消失以前，不能启动恢复执行程序。
另查明，号房屋于2004年10月9日设有抵押登记，抵押权人为第三人。现第三人对被告尚有利息债权未执行。现原告以前述诉讼请求起诉至法院。该院组织原告与第三人协调解决方案未果。
原告唐珍绿诉称，原告系重庆渝江建筑工程有限公司职工。2001年6月29日原告与重庆市渝江建筑工程有限公司签订《房屋买卖协议》，该公司将位于渝中日归原告所有，由公司代办过户手续。原告分别于2001年6月30日、12月30日分别向重庆市渝江建筑工程有限公司支付了11万元和4万元，并于同年入住了该房，但公司未给原告办理产权过户手续。2002年重庆市渝江建筑工程有限公司向第三人借款，第三人在清楚原告等职工已购买该房屋的事实，仍将上述房屋办理抵押。2006年重庆渝江建筑工程有限公司由经营不善申请破产，南岸区法院接收其破产清算一案，并将原告购买的房屋列入拍卖清单中，后原告提出异议，2010年公司清算完毕，并以其他房产所获价款偿还了第三人的所有贷款。后南岸法院执行局协调原告与第三人办理过户之事未果。现重庆渝江建筑工程有限公司已变更为重庆渝江混凝土有限公司，原告起诉至法院，请求判令1、被告和第三人协助原告，将位于房屋产权过户至原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。
被告重庆市渝江混凝土有限公司未出庭，未答辩。
第三人中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行认为，第三人与重庆渝江建筑工程有限公司自1999年开始有贷款关系，2006年该公司变更为被告名称。后第三人因借款合同纠纷一案在重庆市第一中级人民法院提起民事诉讼，该院判决第三人对讼争房屋享有优先受偿权。在重庆市第一中级人民法院执行程序中原告提出执行异议，被该院裁定驳回。后原告向重庆市高级人民法院申请复议，该院维持重庆市第一中级人民法院的民事裁定书。后2013年11月27日南岸区信访办就原告等人问题进行过专题协调。因被告尚有债务未向第三人清偿，第三人抵押权暂未解除，不同意办理过户手续。
一审法院认为，原告以被告已将讼争房屋出售给自己为由，请求法院判令被告及第三人协助将讼争房屋办理至原告名下的诉讼请求不能成立。理由如下：其一，原告虽已向被告付清大部分房款，但房款尾款并未向被告缴付完毕，《房屋买卖协议》第3条亦约定，房屋所有权从原告付清房款之日起归原告所有。第二，即使原告向被告付清全部房款，其与被告之间产生的债权，根据物权高于债权的民法原理，亦不能对抗第三人经过登记的抵押权。且重庆市第一中级人民法院（2006）渝一中民初字第267号生效民事判决书，亦确认第三人对讼争房屋享有优先受偿权。第三，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现原告方未清偿被告所欠第三人债务，其要求办理讼争房屋过户的诉讼请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第一百七十九条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告唐珍绿的诉讼请求。
宣判后，唐珍绿不服一审判决，向本院提起上诉，认为本案涉诉房屋在抵押前，已由其购买，上诉人支付了相应合同对价，对标的房屋占有使用长达十余年，按照物权法实施之前的交易习惯及生存权优先的法理，本案应判决对标的房屋过户，故此，请求相应撤销原判，依法改判支持其诉讼请求。
被上诉人重庆市渝江混凝土有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被上诉人中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，本案系房屋买卖合同履行引发的纠纷。综合诉辩意见，二审争议焦点为涉诉标的房屋是否符合过户条件。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案涉诉合同约定的所有权转移时间为买受人付清价款之日，且标的房屋已由被上诉人中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行设定抵押，依法无法完成权利交付，上诉人上诉主张过户于法无据，本院不予采信。综上，上诉人上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人唐珍绿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王伯文
代理审判员 钱昳心
代理审判员 邓 瑀
二〇一六年十月二十七日
（院印）
书 记 员 汪腊梅