辽宁省抚顺市东洲区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽0403民初1179号
原告：中国农业银行股份有限公司抚顺东洲支行，住所地抚顺市东洲区东洲大街3号。
负责人：周世君，该银行行长。
委托诉讼代理人：王茁，该银行风险经理。
委托诉讼代理人：韩志明，该银行客户经理。
被告：薛迎春，住址抚顺市新宾满族自治县。
被告：抚顺嘉宸房地产开发有限公司，住所地清原镇新村街。
法定代表人：张雷，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张靖琳，该公司经理。
原告中国农业银行股份有限公司抚顺东洲支行（以下简称农行东洲支行）与被告薛迎春、抚顺嘉宸房地产开发有限公司（以下简称嘉宸房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行东洲支行的委托诉讼代理人王茁、韩志明，被告薛迎春、嘉宸房地产公司的委托诉讼代理人张靖琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.依法认定原告与薛迎春签订的《个人购房担保借款合同》有效；2.认定原告与薛迎春签订的《个人购房担保借款合同》有效，确认原告对贷款抵押物享有优先受偿权；3.确认原、被告薛迎春签订的《一手房贷款业务银企合作协议》有效，第二被告承担连带保证责任；4.判令第一被告偿还贷款本金282,274.12元及利息12，378.56元、罚息118.23元、复利347.69元（计算至2017年9月12日）并承担9月13日至贷款本金全部清偿之日的利息、罚息、复利；5.第二被告承担连带保证责任；6.诉讼费由被告承担。事实与理由为：2014年9月10日，第一被告薛迎春与第二被告签订《抚顺市商品房买卖合同》，约定薛迎春426,360的价格购买第二被告开发的位于抚顺市东洲区绥化路“富甲之邦”小区5号楼2单元301号房屋，薛迎春在9月11日支付136,360元首付款后，向原告申请个人住房按揭贷款，经原告调查、审批后，9月22日原告与被告薛迎春签订了《个人购房担保借款合同》，约定向其发放个人住房贷款人民币贰拾玖万元整，借款期限360个月，年利率6.6155%，用位于抚顺市东洲区东洲北街5号楼2单元301室、建筑面积129.2㎡的住房抵押。合同签订后，原告在办妥预告登记依约履行了放款义务。贷款发放后，被告薛迎春因个人原因，从2015年10月开始频繁欠期欠息。截至2017年5月23日，被告薛迎春已经拖欠贷款本息6期。原告多次电话催收，借款人均未履行还款义务。原告2016年8月23日向第一被告宣布与其签订借款合同项下的借款提前到期，宣布提前贷款金额284,199.35元。2012年10月22日，原告与第二被告签订了《一手住房贷款业务银企合作协议》，约定第二被告对其开发的“富甲之邦”小区购买房屋并在原告办理个人住房按揭贷款的客户提供阶段性保证担保，保证期间至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押人的抵押登记手续。现该抵押房产尚未取得房地产权利证书。
被告薛迎春辩称，原告所述属实，但暂时还不上钱。同意按合同履行。
被告嘉宸房地产公司辩称，同意按合同履行。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的个人信贷业务申请表、担保人股东会决议、承诺书、《个人购房担保借款合同》、公证书、预售商品房抵押登记、《一手住房贷款业务银企合作协议》等，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年9月10日，买受人薛迎春与出卖人嘉宸房地产公司签订《抚顺市商品房买卖合同》，约定薛迎春购买嘉宸房地产公司开发的位于抚顺市东洲区绥化路“富甲之邦”小区5号楼2单元301号房屋，除首付款外的29万元，由薛迎春办理商业按揭贷款。10月9日，薛迎春向农行东洲支行出具《同意房产抵押承诺书》同意以其所有的位于东洲区东洲北街5号楼2单元301室房产为购买该一手住房提供抵押担保。9月22日，借款人薛迎春与贷款人农行东洲支行、保证人嘉宸房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，主要约定：薛迎春向农行东洲支行借款29万元用于购买位于东洲区东洲北街5号楼2单元301室、建筑面积129.2㎡的房屋，借款期限360个月，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮1%，利率调整以12个月为一个周期；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利；嘉宸房地产公司对该借款采用阶段性保证加抵押的担保方式至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人债务承担连带保证责任。合同签订后，原告于2014年11月3日依约履行了放款义务。贷款发放后，被告薛迎春按照等额本息还款方式偿还部分款项，后开始拖欠偿还贷款本息，经原告催收，被告从2016年12月3日开始拒绝履行还款义务。至2017年9月12日，被告薛迎春尚欠原告贷款本金282，274.12元及利息12，378.56元、罚息118.23元、复利347.69元。
另查，2012年10月22日，农行东洲支行与嘉宸房地产公司签订《一手住房贷款业务银企合作协议》，约定嘉宸房地产公司开发的“富甲之邦”B区商住项目；为农行东洲支行向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以农行东洲支行为抵押权人的抵押登记手续。2014年10月9日，嘉宸房地产公司对涉案房屋办理了以薛迎春为权利人的预购商品房预告登记。当日，薛迎春对该房办理了以农行东洲支行为权利人的预购商品房抵押权预告登记。至本案法庭辩论终结前，原告尚未取得上述房产的房屋他项权证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定履行义务，否则应当承担违约责任。本案原告农行东洲支行与被告薛迎春签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告已按照合同约定发放贷款，被告亦应按合同约定履行还款义务，其以无偿还能力为由表示拒绝还款，原告有权依合同约定要求被告薛迎春提前清偿借款本金及利息，同时对逾期借款本息按照合同约定的罚息利率计收罚息、复利。截至2017年9月12日，被告薛迎春尚欠原告贷款利息12，378.56元、罚息118.23元、复利347.69元。原告农行东洲支行要求被告偿还借款本金并支付利息、罚息、复利的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告薛迎春承诺用位于东洲区东洲北街5号楼2单元301室房产为该贷款提供抵押担保并已办理预告登记，该抵押有效，在薛迎春未能依约履行偿还贷款本息义务的情况下，原告有权处分被抵押房产，优先清偿其贷款。故原告主张对被告用于抵押的上述房产享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。原告农行东洲支行与被告嘉宸房地产公司签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》系经过嘉宸房地产公司股东会决议通过，亦系双方真实意思表示，合法有效。被告嘉宸房地产公司以保证人名义在《个人购房担保借款合同》上加盖公章及法定代表人名章，该保证内容与《一手住房贷款业务银企合作协议》内容相符，不违反法律规定，应予有效。被告嘉宸房地产公司在被告薛迎春取得涉案房屋权属证书，办妥以农行东洲支行为抵押权人的抵押登记手续前，对被告薛迎春上述贷款承担连带保证责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条之规定，判决如下：
一、原告中国农业银行股份有限公司抚顺东洲支行与被告薛迎春签订的《个人购房担保借款合同》有效；
二、被告薛迎春于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告偿还借款本金282，274.12元及截至2017年9月12日，利息12，378.56元、罚息118.23元、复利347.69元；自2017年9月13日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准给付；
三、如被告薛迎春不履行上述第二项判决主文所确定的债务，原告中国农业银行股份有限公司抚顺东洲支行有权处置被告薛迎春位于东洲区东洲北街5号楼2单元301室房屋，并对该抵押物所得价款优先受偿；
四、原告中国农业银行股份有限公司抚顺东洲支行与被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》有效，被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司对上述薛迎春的债务承担连带保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5656元（原告已预交），由被告薛迎春负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
审 判 长 李晓洁
审 判 员 杜晓光
人民陪审员 孙思尧
二〇一七年九月十三日
书 记 员 陈冬卉