四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0703民初3124号
原告：夏功琼，女，汉族，1961年5月10日出生，住四川省绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：胡彬，绵阳市涪城区城郊法律服务所法律工作者。
被告：四川魏兴实业集团有限公司，住所地：绵阳市涪城区安昌路56号。
法定代表人：魏伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林峰，该公司员工。
原告夏功琼与被告四川魏兴实业集团有限公司（以下简称：魏兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏功琼及其委托诉讼代理人胡彬，被告魏兴公司的委托诉讼代理人林峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还收取原告的代收登记费及贴花税150元、代办证费200元、代收契税6904.2元、维修基金5098.5元（共计12352.2元），并按银行同期贷款利率承担利息至被告实际退款之日时止（利息算至起诉之日共8893.58元）；2、判决被告按房屋买卖合同约定承担违约金74184.06元。（违约金起算时间：2011年7月-2017年6月）；3、判决被告赔偿原告损失73000元（土地使用证年限不符和律师代理费）；4、判决被告向原告支付办证时，原告为被告垫付的不动产税费6252.29元及房管局办证房产手续费407.8元；5、判令被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，原、被告签订的买卖合同因未办理商品房预售许可证无效，原告履行的是和平政九组签订的买卖合同。逾期办证是政府强制性文件和政府调整等不可抗力造成，被告不应承担责任。逾期办证是平政九组造成，被告不应承担责任。原告不存在损失。原告不是为被告公司垫付的不动产税费和房产手续费，被告不应承担以上费用。
本院经审理认定，2009年12月18日，平政九组（甲方）与四川东金房地产开发有限公司（乙方）签订《联合开发平久小区商住楼房地产协议书》一份，约定：甲方提供已批准规划好的出让土地4.4亩供乙方开发平久小区商住楼，乙方负责办理平久小区开发所需的所有规定手续和组织销售商住楼二层至六层、负责办理甲方和购房户的过户手续并承担相应的费用，甲方协助乙方办理平久小区商住楼立项报建产权过户等有关手续。
2009年12月30日，平政九组作为甲方与四川东金房地产开发有限公司签订《补充协议书》，载明因按城建规划局有关规定，必须以平政九组的名义报建一切手续，才能办理相关证件。
2010年5月26日，原告夏功琼（乙方、买方）与四川东金房地产开发有限公司（甲方、卖方）签订了《房地产买卖合同》及补充协议，约定：乙方购买甲方位于绵阳市高水南街的平久小区2幢2单元5层501号（暂定）房屋一套；建筑面积102.56平方米；单价为3302.85元每平方米，购房款338740元，一次性付款；土地使用年限2010年1月1日至2059年12月31日。甲方在2010年9月30日前向乙方交付房屋；如因甲方责任，乙方未能在房地产交付之日起九个月内取得国有土地使用证、房屋所有权证书，如乙方不退房的，则自乙方应当取得国有土地使用证、房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得国有土地使用证、房屋所有权证书之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之壹的违约金。乙方同意委托甲方代交契税及办证一切手续费、甲方代办费，并在接收该房地产的同时将上述税费交给甲方。乙方同意委托甲方向权属登记机关申请办理国有土地使用权、房屋产权过户登记手续，委托费用200元。合同签订后，原告向四川东金房地产开发有限公司交纳了购房款338740元。2010年12月5日，原告向四川东金房地产开发有限公司交纳了税费共计6904.2元、两证代办费200元、代收登记费等150元、维修基金5098.5元，四川东金房地产开发有限公司向原告出具了《收据》。四川东金房地产开发有限公司亦按约向原告交付了房屋。
2012年1月5日，四川东金房地产开发有限公司企业名称变更为绵阳市兴魏友业房地产开发有限公司。
2012年2月20日，绵阳市兴魏友业房地产开发有限公司向原告作出《承诺》一份，承诺在2012年7月底为原告办理好国有土地使用证、房屋所有权证书。
另查明，案涉土地至今登记在绵阳市涪城区城郊乡平政社区居民委员会九组名下。2016年1月1日，原告为了办理房屋产权证和土地证，与被告平政九组签订了一份《房地产买卖契约》，并于2016年7月20日办理了涪城房权证监证字第xxxxx**号房屋产权证书。原告向绵阳涪城区城郊乡平政社区居民委员会交纳了办证费6252.29元、向绵阳市涪城区住房和城乡建设局交纳房产登记费、手续费共计487.8元，因案涉土地的商业用地和居民安置用地没有区划开，至今案涉房屋没有办理土地使用权证书。该地块的土地使用权依然登记在绵阳市涪城区城郊乡平政社区居民委员会九组的名下，土地使用权证号为：绵城国用（2007）第06437号，记载土地使用权终止日期为：2047年7月3日。2016年5月9日，绵阳市兴魏友业房地产开发有限公司变更为四川魏兴实业集团有限公司。
还查明，包括原告在内的案涉小区业主多次要求被告魏兴公司为其办证，并常年向有关部门反映，均未果。
本院认为，被告魏兴公司与平政九组签订的《联合开发平久小区商住楼房地产协议书》中约定由被告魏兴公司负责为购房户办理房产证和土地证，且原告是与被告魏兴公司签订的房屋买卖合同，原告也是向被告魏兴公司交纳的房款及税费。虽然之后原告与平政九组签订了一份《房地产买卖契约》，但该协议是为了办证使用，并非双方的真实意思表示。因此，被告辩称违约责任应由平政九组承担，本院不予采信。案涉房屋逾期未办理房产证、至今未办理土地使用权证书是因案涉土地的商业用地和居民安置用地没有区划开，该地块的土地使用权依然登记在绵阳市涪城区城郊乡平政社区居民委员会九组的名下，但以上情形是可以预见、可以避免的，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力的情形，因此被告主张不能办证系不可抗力造成的理由，本院不予采信。本案中被告修建的房屋经竣工验收合格，并已向原告交付使用，被告仅以该房屋未取得商品房预售许可证主张合同无效，本院不予支持。原告与被告魏兴公司签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告向被告支付购房款及维修基金，被告出具《收据》，被告魏兴公司应当按照合同约定办理房屋权属证书，被告魏兴公司未按照约定时间办理房屋产权证、至今未办理土地使用权属证书，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，应当承担相应的违约责任。双方在《房地产买卖合同》中约定：“甲方在2010年9月30日前向乙方交付房屋”、“如因甲方责任，乙方未能在房地产交付之日起九个月内取得国有土地使用证、房屋所有权证书，如乙方不退房的，则自乙方应当取得国有土地使用证、房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得国有土地使用证、房屋所有权证书之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之壹的违约金”，被告应向原告支付自2011年7月1日起至起诉时止按日万分之一的标准计算资金利息。被告收取了原告交纳的税费共计6904.2元、两证代办费200元、代收登记费等150元，但未给原告办理权属证书，应当将以上税费退还给原告，并承担自交费之日起相应的利息损失。维修基金系原告应交纳的费用，其要求被告返还，本院不予支持。原告通过绵阳涪城区城郊乡平政社区居民委员会办理房产证交纳了相关办证税费，原告未举证证明以上税费应由被告交纳，并且按照原、被告签订的《房地产买卖合同》约定，契税及办证费用应由原告交纳。原告主张要求被告赔偿本院不予支持。虽然原、被告在合同中约定的土地使用年限与土地使用权证上的土地使用年限不符，但依照《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。因土地使用权限届满之后的土地使用权续期的损失尚不能确定，对于原告的该项主张，本院不予支持。原告主张律师代理费由被告支付，但合同中未作约定，本院不予支持。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告四川魏兴实业集团有限公司在本判决生效后十日内向原告夏功琼返还税费6904.2元、两证代办费200元、代收登记费等150元，并承担以7254.2元为基数，从2010年12月5日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的资金占用利息；
二、被告四川魏兴实业集团有限公司在本判决生效后十日内向原告夏功琼支付违约金，计算方法为：以338740元为基数，从2011年7月1日起至2017年6月13日止，按照日万分之一的标准进行计算；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告夏功琼的其他诉讼请求。
案件受理费1901元，由被告四川魏兴实业集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 张莉
二〇一七年九月二十二日
书记员 陈静