重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0119民初2977号
原告（反诉被告）陈刚，男，1970年3月6日，汉族，户籍地重庆市南川区，现住重庆市南川区。
原告（反诉被告）郑传会，女，1969年8月5日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
被告（反诉原告）赵兵，男，1970年3月10日出生，汉族，户籍地重庆市南川区，现住重庆市南川区。
原告（反诉被告）陈刚、郑传会与被告（反诉原告）赵兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法由代理审判员王勤勤独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）陈刚、郑传会，被告（反诉原告）赵兵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告陈刚、郑传会诉称：2014年3月6日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将坐落在南川区XXXXXX号楼X号门面及XX号楼X楼X-
X-X、X-X-
X两套住宅租赁给被告，租赁期限为六年，自2014年3月6日起至2020年3月5日止。合同签订后，原告按合同约定即日交房于被告使用，在被告租赁使用过程中，大约2016年2月初被告要求调整房租费，经原告、被告充分协商后约定从20163月6日至2017年3月5日止，租金由原每月6515元人民币调整为6000元人民币，2017年3月6日后的租金按原合同内容执行。被告在交租金过程中，不按合同约定按月足额交纳，合同约定房租费6个月交一次，被告从2015年9月6日至2016年3月6日，按每月房租费5900元人民币、租期为6个月，应交房租费35400元人民币；又从2016年3月6日至2016年5月6日止两个月，每个房租费为6000元，应交房租费为12000元，总计从2015年9月6日至2016年5月6日止，欠房租为47400元人民币，减去2015年9月6日预支付16500元，到2016年5月6日止实欠房租费为30900元人民币，原告经多次催收，被告多次借故没有现金进行推诿、不接电话。现原告起诉至人民法院，请求判决被告支付原告租金30900元（诉讼中变更为44500元）；判决被告支付所欠的电费190元，气费152元（诉讼中变更为169元），物管费3713.6元（诉讼中变更为4177.8元），光纤费，水费；由被告承担本案诉讼费用。在庭审过程中，二原告增加诉讼请求，如果法院认定双方合同解除，则由被告承担违约责任，支付原告房屋待租损失30000元，并要求被告将机顶盒交还原告。
被告赵兵辩称：1.被告租赁原告的房屋属实。2.被告认为不再欠原告的任何租金，原告要求支付的水费是三月以后发生的，被告认为不应当再支付，请求法庭驳回原告的诉讼请求；对物业费的欠费只能计算至2016年2月；对气费，被告只承担2016年1月份和2月份的，是169元；对电费，被告是结清了的；对光纤费，是用一个月交纳一个月的，后面没有用就不用交的；机顶盒在出租房屋内。3.被告认为，在2016年1月7日双方已经解除了租赁合同，理由是在2016年1月7日被告给原告郑传会明确表示解除租赁合同，被告提前一月告知原告，最迟解除租赁合同的时间为2016年2月7日，被告认为双方已经解除了租赁合同。4.被告交纳了20000元的保证金，双方对租金标准进行了重新约定，被告于2015年9月5日交纳的16500元是三个月的房租，每个月的房租是5500元，付到12月，2016年的房租每个月是5000元，被告愿意用保证金中的10000元支付2015年12月5日至2016年2月5日的租金。5.对于原告起诉要求被告承担违约责任，支付损失30000元，被告要求原告另案起诉。
反诉原告赵兵诉称：2014年3月6日，反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同，反诉原告租赁反诉被告XXXXXX号楼X号门面及两套住房用于经营茶楼。在经营过程中，尤其是从2015年开始，由于经济萧条及政策因素等各种条件的制约，茶楼生意惨淡，每月都处于亏损状态。面对如此状况，经合伙人研究同意，反诉原告决定不再经营茶楼。2016年1月6日，反诉原告给反诉被告陈刚打电话洽谈返还出租房的事情，但没有达成一致意见。当天晚上，反诉原告召开合伙人会议，并邀请反诉被告郑传会也参加了会议，一致决定不再租赁该房屋，并提前30天告知反诉被告，由反诉被告收取至2月6日之前的租金10000元，反诉原告在租赁房屋时交纳的保证金20000元，由反诉被告退还10000元，双方解除租赁合同。反诉被告郑传会也同意，并答应回家告诉陈刚。但在1月7日，反诉原告给郑传会打电话时，反诉被告不愿意与反诉原告见面，与其丈夫互相推诿。无奈之下，反诉原告将与反诉被告郑传会的电话进行录音，并明确告知反诉被告：从2016年1月7日开始提前30天告知反诉被告，不再租赁其房屋，双方解除租赁关系，反诉原告将房屋交还反诉被告，并要求反诉被告收取至2月6日止的房屋租金10000元，退还保证金10000元，但反诉被告拒绝接房。该租赁房屋从1月6日起一直关门至今，反诉被告也拒绝接房。现反诉原告提起反诉，要求反诉被告退还房屋租赁保证金10000元；诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告陈刚、郑传会辩称：反诉原告要求反诉被告退还保证金10000元人民币及承担诉讼费用的诉讼请求不成立，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。理由：1.反诉原告交纳保证金20000元，是对房屋租赁合同第三条租赁期限的保证作用。2.“2016年1月6日，反诉原告给反诉被告陈刚打电话洽谈返还出租房的事情，但没有达成一致意见。当天晚上，反诉原告召开合伙人会议，并邀请反诉被告郑传会也参加了会议，一致决定不再租赁该房屋，并提前30天告知反诉被告，由反诉被告收取至2月6日之前的租金10000元，反诉原告在租赁房屋时交纳的保证金20000元，由反诉被告退还10000元，双方解除租赁合同。反诉被告郑传会也同意，并答应回家告诉陈刚。”这一段内容反诉被告认为是反诉原告纯属乱编，没有法定依据及事实。3.反诉被告反对“反诉被告拒绝接收房屋，该租赁房从1月6日起一直关门到近，才导致这次诉讼”的这一说法，反诉被告在2016年4月8日、4月30日通过短信、电话联系反诉原告催收房租费，告知反诉原告如果到时不支付，就采取司法途径维护合同约定，这才是导致这次诉讼的原因。4.合同未终止，反诉原告与反诉被告没有达成终止合同的协议，反诉原告可以采取司法途径解决，但反诉原告为什么不诉讼，反诉原告存在违约行为。
经审理查明：陈刚与郑传会系夫妻关系。2014年3月6日，陈刚、郑传会（甲方）与赵兵（乙方）签订了《房屋租赁合同》，由原告将位于南川区XXXXXX号楼X号门面及XX号楼X-
X-X、2-2-3两套住宅出租给被告经营使用。该合同约定：1）甲乙双方经充分协商，甲方将属于自己享有独立产权的商业门面和住房租赁给乙方使用，现双方就房屋租赁事宜自愿达成如下协议：2）该房屋坐落于南川区XXXXXX号楼X号门面及XX号楼楼层2楼X-
X-X、2-2-3两套住宅；甲方将上述房屋租赁给乙方经营使用。（门面、住房的门牌号及面积以商品房买卖合同为准）。3）租赁期限从2014年3月6日至2020年3月5日止，租期为陆年。4）租金：2014年3月6日至2015年3月5日的租金为每月5330元；2015年3月6日至2016年3月5日的租金为每月5900元；2016年3月6日至2017年3月5日的租金为每月6000元；2017年3月6日后的租金参照当时同地段同类型的房屋的租金进行合理的调整，调整后签订补充协议。租金每6个月支付一次，甲方出具收条给乙方为凭。5）承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、物管费等各种费用。……10）乙方在签订合同时已经支付保证金人民币贰万元给甲方，如乙方不再租赁甲方的门面及房屋，甲方应无条件退还乙方贰万元；甲方退还保证金时，该款不计利息。双方各自出具收条为凭。11）在合同租赁期限内，如甲方收回该租赁房屋，甲方应赔偿乙方全部经济损失。该合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，赵兵向陈刚、郑传会支付保证金20000元，赵兵承租房屋用于经营茶楼。2015年9月5日，赵兵向郑传会预付租金16500元，之前的房租已经结清。2016年1月6日，赵兵给陈刚打电话，赵兵明确提出不再承租房屋及门面，要求解除租赁合同，陈刚表示要继续收取房租，并不退还保证金，双方未能达成一致意见；当天晚上，赵兵及其合伙人、郑传会在茶楼中协商解除合同事宜，双方达成初步意见，将茶楼关闭15天，对外宣传转租，看能否转租出去。2016年1月7日，赵兵给郑传会打电话，确认郑传会与陈刚商量双方解除合同的结果，郑传会表示自己做不到数，最后，赵兵表示，如果郑传会与陈刚商量好了再给赵兵结果。2016年4月8日，陈刚发送短信给赵兵，催促赵兵结清截止2016年4月6日的租金，共计25500元；同月9日，赵兵给陈刚回复短信，称“……16500元是交的的三个月的房租，每个月是5500，交到12月。从2016年起每个月房租是5000，这是我们和你老婆商量确定的。我们在2016年春节前就关门不做了，并且多次给你打电话要求退还保证金2万元，然后我们把房子交给你，双方解除合同。但是你自己不愿意退保证金，说用房租抵扣保证金（你说的这些我是有录音的），所以我们才一直没有交房给你。现在，你说我们差你房租，你啥子意思？”。2016年4月30日，陈刚再次发送短信给赵兵，让赵兵结清截止2016年5月6日的租金，共计30900元。
另查明，赵兵承租的两套住宅建筑面积分别为75.5㎡，门面面积为27.8㎡，每月物管费按照每平方1.3元收取，2016年1月和2月的燃气费及滞纳金为169元。赵兵于2016年春节左右关闭茶楼不再经营，于2016年7月14日将房屋钥匙交还给陈刚、郑传会。
在庭审过程中，陈刚、郑传会放弃要求赵兵支付水费及返还机顶盒的诉讼请求；经本院释明后，陈刚、郑传会增加诉讼请求，要求赵兵承担违约责任，支付违约损失30000元。赵兵表示其于2016年3月底将东西搬走。
上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，房屋租赁合同，收据，欠物业费统计单，催缴气费通知书，燃气费交纳历史记录，录音资料，短信，证人证言等证据在案佐证，并经庭审质证核实，可以作为定案的依据。
本案争议焦点：一、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是否已解除以及解除前的租金和相关费用的计算问题。二、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合同解除后的效力问题。
一、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是否已解除以及解除前的租金和相关费用的计算问题。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法应当合法有效。原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，虽然赵兵曾在2016年1月6日、2016年1月7日与原告协商合同解除事宜，但双方未就合同解除事宜达成一致意见。在合同未协商一致解除的情况下，虽赵兵停止经营，并在庭审过程中表示其已于2016年3月底将东西搬走，但其并未通知陈刚、郑传会接收该房屋并交还钥匙，同时赵兵在4月9日的短信回复中表示退还保证金2万元才交还房子，故本院视为赵兵继续占有该租赁房屋。在本案诉讼过程中，赵兵于2016年6月2日的庭审过程中提出反诉，认为双方租赁合同已解除，要求陈刚、郑传会返还保证金，该行为视为赵兵在将房屋腾空后向陈刚、郑传会提出正式的解除租赁合同的通知或要求。由于赵兵主张解除租赁合同不具备合同约定或者法律规定的情形，因此赵兵提出解除合同的行为已构成违约。又由于在房屋租赁合同中出租人并不具有要求承租人继续租赁房屋的强制性权利，因此陈刚、郑传会作为出租人，在赵兵腾空房屋并正式提出解除租赁合同的情况下，可要求赵兵因违约承担除继续租赁房屋之外的违约责任。在庭审过程中，陈刚、郑传会经法庭释明后，要求赵兵承担违约责任，支付违约损失30000元。故，本院认为双方租赁合同于2016年6月2日解除。对于合同解除之前的租金及相关费用，被告应当支付给二原告。至于租金标准，赵兵提出“与郑传会对租金标准进行了商量确定，其于2015年9月5日预付的16500元为截止2015年12月5日的三个月的租金，每个月5500元，并称二原告的收据与其本人所持收据不一致，2016年的租金为每个月5000元，其愿意用保证金中的10000元抵扣两个月的房租”的辩解意见，但二原告不予认可，同时赵兵未向本院提交充分证据予以证明，因此本院对该辩解意见不予采纳，租金仍按合同约定标准计算。因被告已于2015年9月5日预付租金16500元，并愿意用保证金中的1万元抵扣租金，故其所欠租金计算为26500元（5900元/月×6个月+6000元/月×2个月+6000元/月÷30天×28天-16500元-10000元）。关于原告要求被告支付物管费，结合物管出具的欠费统计，计算为3734.54元（75.5㎡×1.3元/㎡×16个月×2+75.5㎡×1.3元/㎡÷30天×2天×2+27.8㎡×1.3元/㎡×16个月+27.8㎡×1.3元/㎡÷30天×2天）。关于原告要求被告支付的燃气费169元，被告认可，故本院确认为169元。关于原告要求被告支付的光纤费、电费，因原告未举证证明被告实际欠费数额，被告也不予认可，故本院不予支持。庭审过程中，原告自愿放弃要求被告支付水费和返还机顶盒的诉讼请求，本院予以确认。
二、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合同解除后的效力问题。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到的或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。针对二原告要求被告支付解除合同后的违约损失30000元，由于双方合同约定租赁期限为6年，赵兵系在租赁合同期限届满之前提出解除合同，其行为已构成了违约，依法应当承担违约责任。二原告并未举证证明其实际损失，其在赵兵于2016年6月2日向其提出解除租赁合同时，应当采取适当措施，将该房屋对外进行出租，防止损失的扩大，但应当给予原告2-3个月左右的宽限期，故对原告的损失，本院酌情认定为15000元。针对反诉原告要求二反诉被告返还1万元保证金的诉讼请求，根据双方签订的《房屋租赁合同》第10）条约定，二反诉被告应无条件退还反诉原告贰万元。由于反诉原告愿意用保证金中的1万元抵扣租金，且本院已经采纳，故对反诉原告提出返还1万元保证金的反诉请求，本院予以支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、由被告赵兵在本判决生效后十日内支付原告陈刚、郑传会所欠的租金26500元。
二、由被告赵兵在本判决生效后十日内支付原告陈刚、郑传会所欠的物管费3734.54元、燃气费169元，以上共计3903.54元。
三、由被告赵兵在本判决生效后十日内支付原告陈刚、郑传会违约损失15000元。
四、由反诉被告陈刚、郑传会在本判决生效后十日内退还反诉原告赵兵保证金10000元。
五、驳回原告陈刚、郑传会的其他诉讼请求。
本判决第一、二、三项和第四项相抵后，被告赵兵应支付原告陈刚、郑传会35403.54元。
本案本诉案件受理费减半收取888元，由原告陈刚、郑传会负担378元，被告赵兵负担510元。反诉案件受理费减半收取25元，由反诉被告陈刚、郑传会负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费1826元，上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 王勤勤
二〇一六年七月二十七日
书 记 员 熊志宇