重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2013)渝五中法民终字第04684号
上诉人（原审被告）：阳光照，男，汉族。
委托代理人：杨胤龙，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆市江津区山奇物业管理有限公司，住所地：重庆市江津区几江东门转盘山奇商贸城，组织机构代码78420493—2。
法定代表人：陈敬，经理。
委托代理人：胡美燕，重庆君策律师事务所律师。
上诉人阳光照与被上诉人重庆市江津区山奇物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市江津区人民法院于2013年9月2日作出（2013）津法民初字第02777号民事判决，阳光照对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月30日询问审理了本案，上诉人阳光照的委托代理人杨胤龙和被上诉人重庆市江津区山奇物业管理有限公司的委托代理人胡美燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审经审理查明，2008年8月26日，阳光照（乙方）因经营“双虎家私城”的需要，与原重庆市山奇房地产开发有限公司（甲方）（现已更名为重庆市山奇诚臻实业有限公司）签订了《商场租赁协议》，协议约定：一、乙方租赁甲方所属山奇农贸汽配综合楼A区2楼整体（含甲方现租赁给保险公司面积约480平方米）和1楼临街双门面及新开楼梯间（面积约360平方米以上，包括公摊面积），总面积共约4100平方米。地址：重庆市江津区东门转盘山奇商贸城A区2楼（具体位置见附图：面积以房产证为准）。…九、乙方租赁商场所产生的物管、水、电等费用和经营产生的税费由乙方自行承担…。2006年3月，重庆市江津区山奇物业管理有限公司作为该小区的物业服务企业进行物业服务，重庆市江津区山奇物业管理有限公司和阳光照对物业服务及物业服务费用均无异议至2010年4月12日，双方单独签订了物业管理服务合同，约定阳光照每年向重庆市江津区山奇物业管理有限公司缴纳物业服务费5000元正，合同期限为2010年1月1日起至2011年1月1日止。2010年11月26日，重庆市江津区山奇物业管理有限公司（乙方）与江津区山奇商贸城业主委员会（甲方）重新签订物业服务合同，对物业服务费用在合同的第四章第六条约定：…写字楼、商业物业按每平方米0.6元/月进行收费…；第八章第二十六条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按每日百分之五的标准向乙方支付违约金。
阳光照因经营的“双虎家私城”在江津区山奇商贸城小区内，在2011年1月1日前，阳光照每月25日按双方单独签订的物业服务合同交纳了物管费用，双方无争议。此后，阳光照自愿在每月25日交纳给重庆市江津区山奇物业管理有限公司的物业服务费为666元，重庆市江津区山奇物业管理有限公司也按月收取，就交款时间双方无异议，交至2013年1月25日。2010年11月26日，重庆市江津区山奇物业管理有限公司和江津区山奇商贸城业主委员会重新签订物业服务合同对物业服务价格重新约定，阳光照与重庆市江津区山奇物业管理有限公司单独签订的物业服务合同到2011年1月1日已经到期，双方没有重新约定，阳光照从2011年1月起未按重庆市江津区山奇物业管理有限公司和江津区山奇商贸城业主委员会重新签订的物业服务合同所约定的物业服务费用的标准来缴纳物业服务费用，双方发生争议，重庆市江津区山奇物业管理有限公司经多次追收无果，遂起诉要求被告支付2011年1月25日至2013年3月25日物业服务费用共计51882.48元，并以51882.48为基数按中国人民银行同期贷款利率计算利息，算至2013年3月25日止，利随本清。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。撤销的诉讼时效为一年。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
本案中，阳光照与现重庆市山奇诚臻实业有限公司签订商场租赁协议，约定阳光照租赁重庆市山奇诚臻实业有限公司所属山奇农贸汽配综合楼A区2楼整体和1楼临街双门面及新开楼梯间，总面积共约4100平方米，其租赁商场所产生的物管、水、电等费用和经营产生的税费由阳光照自行承担。该合同合法有效，阳光照应按合同约定向商场所在小区（江津区山奇商贸城）的物管公司交纳物管费用。2006年3月，重庆市江津区山奇物业管理有限公司为该小区的物管企业，重庆市江津区山奇物业管理有限公司与阳光照于2010年4月12日签订的物业服务合同，约定阳光照从2010年1月1日至2011年1月1日止，阳光照每年交纳物业服务费5000元。合同顺利执行至2011年1月1日后终止，双方未续签又无重新约定。2010年11月26日，重庆市江津区山奇物业管理有限公司和江津区山奇商贸城业主委员会重新签订物业服务合同，对物业服务价格重新进行约定，阳光照在法定的诉讼时效内未行使撤销权，该合同合法有效，对阳光照具有约束力。阳光照应从2011年1月25日起按每平方米0.6元/月计算，每月应交纳4100平方米×每平方米0.6元/月为2460元。从2011年1月25日至2013年1月25日，阳光照每月已交纳的物业服务费为666元/月，每月欠重庆市江津区山奇物业管理有限公司物业服务费为2460元减去666元为1794元，共为44850元。2013年2月25日至2013年3月25日二月的物业服务费为4920元，阳光照至2013年3月25日共欠重庆市江津区山奇物业管理有限公司物业服务费为49770元。根据合同的约定，阳光照应向重庆市江津区山奇物业管理有限公司交纳。重庆市江津区山奇物业管理有限公司要求按阳光照实际租赁的面积计算物业服务费为51882.48元，根据阳光照与重庆市山奇诚臻实业有限公司签订的租赁合同，阳光照租赁面积只有4100平方米，且租赁面积有重复的地方，故对重庆市江津区山奇物业管理有限公司计算的超出部分不予支持。关于重庆市江津区山奇物业管理有限公司要求阳光照按照物业服务合同约定的标准支付违约金的请求，因合同约定的标准过高，故确定按中国人民银行同期贷款基准利率计算为宜。阳光照提出重庆市江津区山奇物业管理有限公司未尽到物业服务义务及楼上漏水导致被告损失，无充分证据证明，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第十二条、第二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、被告阳光照在本判决生效后五日内支付原告重庆市江津区山奇物业管理有限公司2011年1月25日至2013年3月25日期间的物业服务费共计49770元。二、被告阳光照在本判决生效后五日内向原告重庆市江津区山奇物业管理有限公司支付违约金，该违约金的金额以被告阳光照位于重庆市江津区山奇商贸城小区山奇农贸汽配综合楼A区2楼整体和1楼临街双门面及新开楼梯间，总面积共约4100平方米每月应支付的物业服务费为本金（2011年1月25日至2013年1月25日每月按1794元，2013年2月25日至2013年3月25日每月按2460元），自2011年1月起至2013年3月25日止，每月26日起按照中国人民银行同期贷款基准利率分别计算，至被告阳光照付清上述物业服务费止。三、驳回原告重庆市江津区山奇物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件诉讼费用1097元，由阳光照负担。
阳光照不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判。主要事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。阳光照并非小区业主，只是物业租赁人，故重庆市江津区山奇物业管理有限公司与江津区山奇商贸城业主委员会重新签订的物业服务合同效力不及于阳光照；江津区山奇商贸城业主委员会是否依法成立并无证据证实；阳光照按照原与被上诉人签订的物业服务合同实际履行到2013年1月，直至同年2月由被上诉人单方提出按照0.6元/平方米的标准交纳物管费，双方发生争议后才未继续交纳物管费，故阳光照并未拖欠被上诉人物管费。
被上诉人重庆市江津区山奇物业管理有限公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院二审另查明，阳光照与重庆市江津区山奇物业管理有限公司于2010年4月12日签订的《物业管理服务合同》约定合同履行期限为2010年1月1日至2011年1月1日，缴纳标准为5000元/年包干，阳光照已按约定履行完毕。从2011年1月至2013年1月25日，阳光照每月向重庆市江津区山奇物业管理有限公司缴纳物管费666元，合计每年实际缴纳7992元。重庆市江津区山奇物业管理有限公司于2013年3月25日按照其与江津区山奇商贸城业主委员会重新约定的物管费标准向阳光照发出催收物管费的书面函。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，上诉人阳光照与现重庆市山奇诚臻实业有限公司签订的商场租赁协议合法有效。根据该合同约定，阳光照虽然不是小区业主，但其租赁商场所产生的物管、水、电等费用和经营产生的税费由阳光照自行承担，故阳光照应向重庆市江津区山奇物业管理有限公司缴纳物管费。阳光照与重庆市江津区山奇物业管理有限公司于2010年4月12日签订的《物业管理服务合同》约定合同履行期限为2010年1月1日至2011年1月1日，缴纳标准为5000元/年包干，阳光照已按约定履行完毕。从2011年1月至2013年1月25日期间，双方虽未以书面形式订立物业管理服务合同，但阳光照每月向重庆市江津区山奇物业管理有限公司缴纳物管费666元，合计每年缴纳7992元，而重庆市江津区山奇物业管理有限公司也按月收取了阳光照缴纳的物管费，双方以其行为表明已对物管费标准重新达成合意并已实际履行完毕。虽然重庆市江津区山奇物业管理有限公司和江津区山奇商贸城业主委员会于2010年11月26日重新签订物业服务合同对物业服务价格重新进行了约定，但根据重庆市江津区山奇物业管理有限公司于2013年3月25日才向阳光照发出按照新标准催收物管费的书面函这一行为，也表明重庆市江津区山奇物业管理有限公司在阳光照停止缴纳物管费前并未提出异议，应视为认可双方约定的物管费收取标准。阳光照按照双方实际约定缴纳物管费至2013年1月25日，故对2013年1月26日至2013年3月25日期间的物管费应按重庆市江津区山奇物业管理有限公司和江津区山奇商贸城业主委员会于2010年11月26日重新签订的物业服务合同中物管费新标准缴纳，具体为4100平方米×每平方米0.6元/月×2个月=4920元，对违约金部分，因合同约定的标准过高，故确定按中国人民银行同期贷款基准利率计算。综上，上诉人阳光照的上诉理由部分成立，二审根据新查明的事实对一审予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条之规定，判决如下：
一、撤销重庆市江津区人民法院（2013）津法民初字第02777号民事判决；
二、阳光照在本判决生效后五日内支付重庆市江津区山奇物业管理有限公司2013年1月26日至2013年3月25日期间的物业服务费共计4920元，并在本判决生效后五日内向重庆市江津区山奇物业管理有限公司支付违约金（自2013年1月26日至2013年3月25日每月按2460元，每月26日起按照中国人民银行贷款基准利率分别计算，至阳光照付清上述物业服务费止）；
三、驳回重庆市江津区山奇物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费1097元，由阳光照承担。二审案件受理费2194元，由重庆市江津区山奇物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 芦明玉
代理审判员 陈 华
二〇一四年一月二十七日
书 记 员 谭 锐