广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江新法民一初字第776号
原告江门天佑城置业有限公司。
法定代表人卢启威。
委托代理人黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。
委托代理人邓燕琼，广东宏骏律师事务所律师。
被告江门市新会区长江万货商场有限公司。
法定代表人李子江��
委托代理人陈灼庭。
原告江门天佑城置业有限公司（以下简称原告）诉被告江门市新会区长江万货商场有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月30日受理立案后，依法由审判员李嘉亮适用简易程序于2013年7月17日第一次公开开庭进行审理本案。原告的委托代理人黎伟贤、邓燕琼，被告的法定代表人李子江及其委托代理人陈灼庭到庭参加诉讼。本案在审理过程中，因案情复杂，当事人争议较大，不宜适用简易程序继续进行审理，本院于2013年11月14日裁定本案转为普通程序审理。本院于2013年11月25日依法组成合议庭第二次公开开庭进行审理本案。原告的委托代理人黎伟贤、邓燕琼，被告的法定代表人李子江及其委托代理人陈灼庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我司与被告于2010年12月30日签订《租赁合同》1份，合同约定：我司将位于江门市新会区会城西门路口金沙广场内首层A区2345平方米、地库750平方米的物业出租给被告作经营超市及仓库用途，租赁期限为临时，每月租金为8500元，设备租用费为12641元，管理费为4252元，每月10日前被告以转账或双方协商确认的方式支付当月租金；租赁期内的电费等费用由被告承担；若我司由于对金沙广场物业进行改造或处置而要求被告撤离，必须提前30天通知被告，被告无条件予以配合，本合同自我司向被告发出通知当日视为终止；被告向我司支付人民币22000元履约保证金（含卫生间恢复押金），该保证金在合同终止、被告不违约时，被告结清租金、电费及有关费用后，由我司在10天内不计利息退回给被告；被告支付租金最长不能超过约定交租日后的第三日，如逾期未交的，我司按应收租金总额，每天加收5‰的滞纳金，滞纳金的计算，从约定交租日后的第���日起计算至交费日止；如逾期超过20天，则视被告违约，我司有权单方面终止合同，履约保证金作为违约金归我司所有。
上述《租赁合同》签订后，我司按约定向被告交付了其所租赁的物业，被告也于2010年12月27日向我司支付履约保证金（含卫生间恢复押金）22000元。但被告自2012年10月开始拖欠租金等各项费用。我司因对金沙广场进行改造的需要，2012年11月30日向被告等租户发出书面《离场通知》，要求被告等租户于2013年1月1日前撤离金沙广场。被告收到离场通知后，于2012年12月27日撤离了租赁物业，但尚欠2012年10月至2012年12月的租金、设备租用费、管理费及水电费合共91611元未缴付。我司多次催收无果。
我司认为，双方签订上述的《租赁合同》合法有效，被告应按协议约定向我司缴交租金、管理费、设备租用费及缴付水电费，被告拖欠租金等费用的行为已构成违���，按照《租赁合同》的约定，被告所缴纳的履约保证金（含卫生间恢复押金）22000元应作为违约金归我司所有。
综上，我司为维护自身的合法权益，依法向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即向我司支付拖欠的租金25500元、设施租用费37923元、管理费12756元、电费15432元，共91611元（各项自2012年10月起计至2012年12月）；2.确认被告所交纳的履约保证金22000元归我司所有（以上金额合计共113611元）；3.本案的诉讼费由被告承担。
被告辩称：我司答辩意见如下：
一、原告主张的事实不属实。我司与原告于2010年12月30日签订《租赁合同》1份，合同约定原告将江门市新会区会城西门路口金沙广场首层A区2345平方米及地库750平方米出租给我司，但合同没有约定租赁期限，只约定是临时，若原告改造或处置，要求我司撤离，须提前30天通知我司。合同签订后，2012年9月初，原告的经理口头通知我司，因涉租场地要进行改造，通知我司要及时离场。由于时间紧迫，货物较多，我司无奈将全部的货物搬至地库并于2012年10月初已将首层交回原告使用，根本没有拖欠原告两个月的租金。即使我司没有交回涉租场地给原告，因原告于2012年10月已进场改造，将建筑垃圾、施工设备堆放在广场门口，被告也无法继续使用涉案场地，因此，被告也无须支付2012年10月后的租金。（具体证据详见相片）
二、租赁合同约定的费用分三个项目：1、租金每月8500元；2、设备租用费每月12641元；3、管理费每月4252元。合同签订后，被告均按上述三项的总额25393元向原告支付相关费用至2012年9月底。我司看场地时，发现涉租场地有中央空调、货运电梯及人行电梯等设备，但我司入场后，发现上述设备已全部拆除或损坏不能使用，即涉租场地无任何设备可供我司使用，租用的设备根本不存在，故设备租用费用我司无须支付，至于我司已多交的设备租用费用，我司保留追讨的权利。
三、自签订合同至我司撤离场地，我司均按合同交纳租金，不存在违约，保证金原告应退回给我司。原告委托律师发出的律师函已收到，但我司也向原告复函了，并认为被告不存在违约，要求原告退回保证金。
综上所述，我司与原告所签订的《租赁合同》有效，但因没有约定租赁期限，我司按原告的要求按期交回涉案场地给原告，不存在拖欠租金及违约问题，原告应及时退回保证金给我司，原告的主张实属无事实依据，其主张目的是不想退回保证金，恳请法院予以驳回，并责令原告及时退回保证金。
原告为证明其主张的事实在举证期限内向本院提供如下证据：
证据1.《原告企业执照》、《原告组织机构代码证》、《被告企业机动读档案登记资料》各1份，��明原、被告的诉讼主体资格。
证据2.《租赁合同》、《收据》（NO.4017913）各1份，证明原、被告双方在2010年12月30日签订《租赁合同》，约定：由被告承租原告位于金沙商场地下A区等，作为经营超市和仓库，租赁期限为临时，租金为每月8500元等；被告支付20000元保证金，合同终止时，如被告没有违约，原告十天无息退还给被告；被告应于每月10日前支付当月的租金，如果迟交租金，每月计收千分之十的滞纳金；出租物业的维修以及相关费用由被告负责；被告逾期20天交租，作为被告违约，原告有权单方终止合同，保证金作为违约金，归原告所有。《收据》证明了被告在2010年10月17日租赁原告的卫生间，向原告支付2000元，故保证金合计为22000元。
证据3.《房产证》、《（2001）江中法执字第214-218号恢字1号之3执行裁定书》、《协助执行通知书》各1份，证明原告通过拍卖的方式取得租赁物的业权，对于租赁物有权出租。
证据4.《离场通知》1份，证明原告在2012年11月30日因为金沙广场需要升级改造，向租户发出通知，要求在2012年12月撤离租赁场地，租金交到2012年12月份。
证据5.《长江万货欠款明细表》1份、《金沙广场客户电费收费单》2份，证明到2012年11月，被告所欠原告的电费、租金等合计91611元。
证据6.《律师函》、《EMS快递详情单》、《签收情况网上查询》各1份，证明原告就被告欠费的事宜，于2013年4月向被告发出追收的通知，而且被告也已签收了。
证据7.《金沙广场清拆工程施工合同》1份，证明案涉租赁标的物即金沙广场是于2013年3月底才开始进行改造的，也印证了原告于2012年11月30日向被告等租户发出的通知中要求被告等于2013年1月1日前撤出租赁场地的事实，而并非被告所述的于2012年10月份开始改造。
证据8.《意外死��赔偿协议书》，证明案涉租赁标的物即金沙广场是于2013年3月底才开始进行改造的，也印证了原告于2012年11月30日向被告等租户发出的通知中要求被告等于2013年1月1日前撤出租赁场地的事实，而并非被告所述的于2012年10月份开始改造。
被告江门市新会区长江万货商场有限公司为证明其主张的事实在举证期限内向本院提供《照片》7张，证明原告的改造将建筑垃圾扔到超市门前，令我方不能正常经营。
经庭审质证，被告对原告的证据发表如下质证意见：
对于证据1至证据6的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。其中《租赁合同》是在2010年12月30日签订的，该《合同》第四条约定有设备租用费，而当时也有中央空调、电梯、货梯供被告使用。但到2012年3月、4月就没有上述设备可供使用了，被告向原告提出异议，原告也同意处理，但一直拖延不处理，导致被告经营困难。对于《律师函》，该函件是被告在4月收到的，被告也回复过原告，原告的老板在电话中与被告协商，被告要求原告给一段时间让被告处理。原告搞改造，令被告的仓库被水淹了，被告的损失200多万元。对于《离场通知》，我方并没有收到过。对证据1至证据6中的其他证据的关联性没有意见。
对于证据7的关联性不予确认，金沙广场顶层渗水比较严重，所以在很早之前已经开始楼顶的修复，并且广场的其他经营场所也已经开始拆迁，原告提供的证据只是金沙广场的墙体等工程的清拆，该工程只是金沙广场清拆工程的一部分，实际整个工程于2012年8月份已经开始。
对于证据8不予质证，该证据与本案无关，事故在被告离场后才发生的。
经庭审质证，原告对被告提供的证据发表如下质证意见：照片没有显示拍照的时间，所显示改造的事实是没有异议，改造是2013年3���开始的，印证了我方通知被告离场时间是2012年11月。
案经审理查明：2010年12月30日，原、被告签订《租赁合同》1份，约定：被告向原告承租座落于江门市新会区会城西门路口的金沙广场首层A区（2345平方米）以及地库（750平方米）用于经营超市以及仓库；租赁期限为临时，如原告对金沙广场物业进行改造或处置从而要求被告撤离，必须提前30天通知被告，被告应无条件予以配合，本《租赁合同》自原告发出通知当天终止；被告应每月十日前向原告支付租金8500元、设备租用费12641元、管理费4252元；签订合同后，被告即付20000元履约保证金给原告，本《租赁合同》终止时、被告不违约时，被告结清租金、电费以及有关费用后，原告10天内不计息退回给被告；如被告逾期超过20天支付租金，原告有权单方面终止合同，履约保证金作为违约金归原告所有；被告租用场地范围���的电费由被告负责；租赁期间标的物维、保养由被告负责承担。上述《合同》签订前，被告已于2010年12月27日向原告交纳保证金20000元以及卫生间恢复押金2000元。
2012年11月30日，原告向被告发出《离场通知》，该《通知》载明：请各租户结清租金、水电费和各项费用后在2013年1月1日前撤离金沙广场，各租户租金和水电费交到2012年12月份。被告于2012年12月27日彻底搬离金沙广场。2013年4月1日，原告与案外人李烈标签订《金沙广场清拆工程施工合同》，双方约定：由李烈标拆除金沙广场负一层至四层指定位置之墙体、地面砖及四楼天花旧风管、吊顶物以及清除外场绿化带植物；施工期限为2013年3月25日至2013年5月2日；所有拆除后的建筑废料垃圾要求全部使用车辆运走，不得留置金沙广场任何范围内。
另查明，被告自2012年10月起没有向原告交纳租金、设备租用费以及管理费；被告自2012年11月起没有向原告支付租用场地的电费。被告租用场地的2012年9月至12月的电费分别为13713元、9190元、9054元、6378元。
2013年5月30日，原告认为被告至今拖欠租金、设备租用费、管理费以及电费，应承担相应责任，遂向本院提起诉讼，请求判令：1.被告立即向原告支付拖欠的租金25500元、设施租用费37923元、管理费12756元、电费15432元，共91611元（各项自2012年10月起计至2012年12月）；2.确认被告所交纳的履约保证金22000元归原告所有（以上金额合计共113611元）；3.本案的诉讼费由被告承担。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。
关于原告主张被告偿还拖欠租金、设备租用费、管理费76179元的问题。被告自2010年12月30日起向原告承租座落于江门市新会区会城西门路口的金沙广场首层A区以及地库用于经营超市以及仓库，上述事实有原告提供的有原、被告签章确���的《租赁合同》及当事人陈述予以佐证，形成完整的证据链，足以证实证明了原、被告之间成立房屋租赁合同关系的事实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间成立的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，应当认为双方之间的房屋租赁合同依法具有法律效力。原告把上述房产实际交付给被告使用后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”以及第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”之规定，被告作为承租人应依照约定按期每月向原告支付租金、设备租用费、管理费。根据《租赁合同》的约定，被告应每月支付租金8500元、设备租用费12641元、管理费4252元，合计为25393元（8500元＋12641元＋4252元）。被告其至今拖欠2012年10月1日至12月27日的上述费用，故其共应向原告支付��金、设备租用费、管理费73639.70元（25393元／月×2个月＋25393元／月÷30天×27天】。原告主张超出本院依法核实的部分，缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。
被告辩称原告因涉租场地要进行改造，于2012年9月初口头通知被告离场，而被告亦于当月搬离首层并在2012年10月初把首层交回原告使用。同时，因原告在2012年10月已改造并把建筑废物堆放在金沙广场门口导致被告无法经营，故被告无须支付原告所诉租金、管理费。对此，本院认为：
首先，被告没有提供任何证据证明原告在2012年9月通知其离场以及其于当月搬离首层的事实，且原告对此也不予确认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主��的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”以及第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”之规定，本院对被告此项答辩意见不予采信。
其次，原告已提供《金沙广场清拆工程施工合同》、《意外死亡赔偿协议书》证明金沙广场清拆工程始于被告彻底搬离之后，而被告提供的照片仅为对金沙广场清拆状态的记录，但并未显示该状态存在的时间，该证据不足以推翻原告提供的上述的《施工合同》等证据，更不足以证实其关于原告在2012年10月已改造并把建筑废物堆放在金沙广场门口导致其无法经营的主张。退一步而言，即使原告确实堆放建筑废料在金沙广场门口导致被告无法经营从而搬离首层，被告亦并未提供证据证明在原告发出《离场通知》之日即2012年11月30日前，双方已协商��致终止《租赁合同》，故尽管被告没有使用首层，但该物业仍在被告的占有、控制之下，被告仍应按照《租赁合同》的约定支付相应的费用。
综上，本院对被告关于其无须支付原告所诉租金、管理费的答辩意见不予采信。
被告辩称中央空调、电梯、货梯不能使用，故无须支付设备租用费。对此，本院认为，被告并未提供证据中央空调、货梯分别于2011年年底以及2012年3月无法使用，亦未提供证据证明其因租用设备无法使用而向原告提出异议。此外，被告所承租的是金沙广场首层以及地库，电梯的使用与被告的经营没有直接关系。而被告并未提供证据证明电梯无法使用，即使电梯无法使用，被告亦未提供证据证明电梯无法使用直接导致其经营损失。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及第七十六条之规定，本院对被告的此项答辩意见��予采信。
关于原告主张被告向其支付电费15432元的问题。被告2012年11月以及12月的电费分别为9054元、6378元，合计15432元（9054元＋6378元）。根据《租赁合同》的约定，被告租用场地范围内的电费由被告负责，故依照中华人民共和国合同法》第六十条之规定，被告应向原告支付电费15432元，被告对此亦无异议。综上，原告的此项主张合法有据，本院予以支持。
关于原告主张本院确认被告交纳的履约保证金20000元以及卫生间恢复押金2000元归原告所有的问题。首先，对于原告主张本院确认被告交纳的保证金20000元归原告所有的问题，本院认为，如上文所述，被告自2012年10月起拖欠原告租金等费用超过20天至今未清偿的情况属实，被告的行为已违反双方签订的具有法律效力的《租赁合同》。依照《租赁合同》第五点第（3）项“如被告逾期超过20天支付租金，原告有权单方面���止合同，履约保证金作为违约金归原告所有”的约定并根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原告的此项主张合法有据，本院确认被告交纳的保证金20000元归原告所有。
其次，对于原告主张本院确认被告交纳的卫生间恢复押金2000元归原告所有的问题，本院认为，第一，原告并未提供证据证明被告没有履行卫生间恢复义务的事实；第二，原、被告双方签订的《租赁合同》并未把卫生间恢复押金纳入履约保证金的范围，更未对该押金的处理作出约定，而原告并未提供证据证明原、被告曾就该押金的处理作出补充协议，因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及第七十六条之规定，原告的此项主张缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，被告应向原告支付租金、管理费、设备租用费以及电费合计89071.70元（73639.70元＋15432元）。此外，本院确认被告交纳的保证金20000元归原告所有。
综上所述，现本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及第七十六条之规定，判决如下：
一、被告江门市新会区长江万货商场有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门天佑城置业有限公司支付租金、管理费、设备租用费以及电费合计89071.70元。
二、确认被告江门市新会区长江万货商场有限公司交纳的履约保证金20000元归原告江门天佑城置业有限公司所有。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2440元，由原告江门天佑城置业有限公司负担2342元，由被告江门市新会区长江万货商场有限公司负担98元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
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审 判 长 李嘉亮
代理审判员 温艳清
人民陪审员 卢波涛
二〇一四年一月十五日
书 记 员 周耀权