广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）粤高法民一提字第10号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广州龙昌房地产开发有限公司。
法定代表人：程国栋，该公司总经理。
委托代理人：张晓莉，广东洛亚律师事务所律师。
委托代理人：萧钟艳，广东洛亚律师事务所实习律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：欧剑群。
委托代理人：刘玉芳，广东红棉律师事务所律师。
再审申请人广州龙昌房地产开发有限公司（以下简称龙昌公司）与被申请人欧剑群因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第2376号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年12月18日作出（2013���粤高法民一申字第1147号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭对本案进行了审理。再审申请人龙昌公司的委托代理人张晓莉、萧钟艳、被申请人欧剑群的委托代理人刘玉芳到庭参加诉讼。现已审理终结。
当事人一审的意见
2012年6月14日，欧剑群向广州市天河区人民法院提起诉讼，请求：1.龙昌公司向欧剑群支付延迟交楼违约金（以已付房款2689419元为本金，按每日万分之五的标准，从2011年7月1日计至实际交付房屋之日止）；2.龙昌公司承担本案诉讼费。主要理由为：2010年10月25日，欧剑群和龙昌公司签订了《商品房预售合同》，约定欧剑群购买龙昌公司开发的坐落于广州市天河区御兰街119号1001房。合同约定龙昌公司应于2011年6月30日前将该经竣工、质量、人防、消防、规划、煤气、永水、永电、永久通邮验收合格的上述房屋交付给欧剑群，逾期��日按照欧剑群已付房款的万分之五支付违约金，按照上述日期将经验收合格的公用设施及附属配套项目交付给欧剑群使用，逾期按照合同第十四条约定承担违约责任。合同签订后，欧剑群按照约定支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但是，龙昌公司至今未通知欧剑群收楼，至今尚未取得该房屋的验收合格文件，未提供合乎约定的商品住宅交楼书，且房屋存在许多质量问题，无法达到约定和法定的条件，未通过公用设施及附属配套项目验收，龙昌公司应依合同约定承担违约责任。
龙昌公司一审辩称：龙昌公司愿意支付迟延交楼违约金，但不同意欧剑群所述违约金的具体金额。龙昌公司认为欧剑群提出的违约金过高，超过了欧剑群实际损失的30％，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人��法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，龙昌公司请求法院对违约金予以调整。龙昌公司实际上已经取得合同第十四条、第十五条规定的案涉房屋验收所应具备的相关资料，但是按照法院以前的判例，必须以取得竣工验收备案表作为交楼条件，龙昌公司取得竣工验收备案表的时间为2012年2月20日。由于龙昌公司取得备案之后，已经于2012年2月29日向欧剑群发出了收楼通知，所以，逾期交楼违约金的截止时间仅能计算到2012年2月29日。按照合同约定的标准，计算至2012年2月29日，龙昌公司应付的违约金仅为328109．21元。尽管如此，龙昌公司仍认为违约金过高，远远超过欧剑群的损失。龙昌公司认为欧剑群的损失要么为其所需租赁同地段的房屋所应支付的租金损失，要么为龙昌公司逾期交楼导致其无法将房屋出租的租金损失。经过龙昌公司了解，同地段同类型的房屋一个月租金不超过10000元，若以10000元为标准进行计算，从2011年7月1日到2012年2月29日共八个月，欧剑群的损失才80000元。上述违约金是上述租金损失的三倍以上，远远超过了欧剑群实际损失的30％，龙昌公司认为违约金明显过高，请求法院予以调整。
一审查明的事实
广州市天河区人民法院经审理查明：位于广州市天河区岑村机场以北、草乔岗东南面地段的华南御景园12幢住宅楼工程（自编3CA－1-3栋）是龙昌公司所开发建设的商品房，已取得编号为穗房预（网）字第20090409号《商品房预售许可证》，获准销售上述房屋。
2010年10月25日，欧剑群（乙方，下同）与龙昌公司（甲方，下同）签订《商品房预售合同》（编号为201010290348）（以下简称《合同》），约定：欧剑群所购买的商品房为华南御景园12幢住宅楼工程（自编3CA－1-3栋）第自编3CA－1栋（119号）幢10层1001号房（房屋地址：天河区御水街119号自编3CA－1栋（4）1001房）（以下简称案涉房屋），该商品房的用途为住宅，层高3米；该商品房约定的建筑面积共178.12平方米，其中套内建筑面积156.96平方米，共有分摊面积约21.16平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计价，单价为每平方米17134.42元，总金额2689419元；乙方同意自本预售合同网上签订之日支付全部房价款的40.51%即1089419元作为首期款，剩余房款1600000元须于2010年11月25日前申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款；（第十二条）交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，��足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮证明文件；（第十三条）甲方应当在2011年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方，交付后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金；（第十五条第一款）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供���关该商品房的下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（第四项）供水、供电、供气、通邮的永久使用证明材料，（第五项）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（第六项）《房地产（住宅）质量保证书》，《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》；（第十五条第二款）上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（第十五条第三款）上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；（第十六条）乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；（第十七条）乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方，甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；（第二十四条）甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进��进行建设并至验收合格等等内容。该合同的附件七《本合同补充协议》约定：（第一条第2款）本合同第十二条“交房条件”所列内容中删除“建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》”和“环保部门出具的认可文件或准许使用文件”。（第一条第3款）本合同第十五条“房屋交付时的有关资料”所列内容中甲方应当向乙方提供有关该商品房的资料中删除“环保部门出具的认可文件或准许使用文件”；（第二条第1款）在本合同约定物业交付使用日前，除有特别约定外，乙方必须按照本合同第八条的规定付清所有应付房款（合同第八条中约定的商品房价款不含专项维修资金，乙方应当按照本合同第二十六条约定另行缴交），以银行按揭方式支付款项的，乙方须办理完毕银行按揭所须的全部手续（包括银行要求提交的书面文件，须签署的按揭贷款合同以及银行放款所必须签署的其他所有文件等）；（第三条）本合同所列乙方的通讯地址，联系电话（传真）为甲方联系乙方的唯一联络方式，乙方、甲方履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料，均以前述地址或传真送达，一方如果迁址或者变更电话应当书面通知对方，当面交付文件的，在交付时视为已送达，通过传真方式的，在发出传真时视为已送达，以邮寄方式的，挂号信寄出或者投邮当日为送达，否则，导致甲方无法送达书面文件而产生的任何不利后果均由乙方承担；（第五条）本合同补充协议为本合同的有效组成部分，如与本合同有冲突的，则以本补充协议为准，本协议与本合同具有同等法律效力，本合同约定与认购须知、认购书的约定不一致的，以本合同为准；本合同没有约定的则按认购须知、认购书的有���约定执行等等内容。该合同上载明的欧剑群通讯地址为“广州市天河区瘦狗岭路491号702房”。
上述合同签订后，欧剑群依约向龙昌公司支付了全部房款2689419元，并取得相应的购房款发票。
2011年1月7日，龙昌公司与案外人广州邮政投递局天河区投递部就天河区御水街97号至119号地址签订《邮政延伸投递服务协议书》。
2011年3月16日，龙昌公司取得华南御景园三期A区煤气管道工程的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，该工程于2011年3月14日竣工验收合格。
2011年9月7日，广州市城市规划局核发了《广州市建设工程规划验收合格证》［（编号为穗规验证（2011）858号）］，确认龙昌公司开发建设的华南御景园12幢住宅楼工程（自编3CA1～3栋）符合城乡规划要求，验收合格。
2011年9月30日，欧剑群向龙昌公司邮寄���达《拒绝收楼通知书》一份，主要内容为：欧剑群于2011年7月10日到现场验房，要求龙昌公司按照《合同》第十五条约定提供符合收楼条件的全部资料，但龙昌公司未提供《建设工程规划验收合格证》，故欧剑群拒绝收楼，要求龙昌公司在案涉房屋符合合同约定的交楼条件并具备全部收楼文件后再向欧剑群交楼。龙昌公司确认其已于2011年10月4日签收上述通知书。
2011年11月23日，欧剑群向龙昌公司送达手写材料一份，主要内容与上述《拒绝收楼通知书》一致，并要求龙昌公司承担逾期交楼违约责任。龙昌公司确认其已于2011年11月24日签收上述材料。
2012年2月20日，龙昌公司取得华南御景园三期的《竣工验收备案表》，该备案表中“工程竣工验收备案文件目录”一栏显示：1、建设工程竣工验收报告，……6、规划、公安消防、环保部门出具的认可文件���者批准使用文件……。
2012年2月29日，龙昌公司通过EMS按照《合同》约定的欧剑群通讯地址向欧剑群发出《关于再次催请收楼的函》一份，称案涉房屋已完全具备交付条件，并催请欧剑群尽快到龙昌公司处办理收楼手续。一审庭审中，欧剑群称其未收到上述函件；龙昌公司则称欧剑群收到上述函件后没有向龙昌公司作出回应，视为欧剑群已经同意收楼，并提供广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的《妥投证明》（其上显示上述EMS邮件于2012年3月1日由本人签收）证明欧剑群已签收上述函件。
另，龙昌公司在本案中提交了案涉房屋的《广州市商品住宅质量保证书、使用说明书》。
关于案涉房屋是否具备永久用电条件及龙昌公司是否取得相应的证明文件问题，龙昌公司称案涉房屋具备永久用电条件，并认为《合同》第十五条第五���中约定的永久用电证明文件是指案涉房屋所在小区即华南御景园的整体的负荷柜安装情况材料即《广州天河供电局工程验收通知单》。为证明其上述主张，龙昌公司提供了《广州天河供电局工程验收通知单》（广州天河供电局于2009年10月10日出具；其上显示工程地点为天河岑村机场以北草乔岗东南面地段；用户名称为龙昌公司；工程主要内容一栏中的施工内容显示在华南御景园御水街50号开关房加装负荷柜一台等内容，但案涉房屋的地址未在该栏中出现）。欧剑群则认为《合同》第十五条第五项中约定的永久用电证明文件是指能够反映案涉房屋所在的门牌号楼宇的《广州天河供电局工程验收通知单》、案涉房屋一户一电表安装完毕的证明及华南御景园的供电合同；其对上述《广州天河供电局工程验收通知单》真实性无异议，但对关联性有异议，认为其上载明的工程���址是御水街50号等，案涉房屋所在地址是在御水街119号，该工程内容不是案涉房屋所在的楼宇，即使案涉房屋已经具备永久用电的条件，按照《合同》第十五条的约定，龙昌公司应该向欧剑群出示这些材料，在龙昌公司未出示这些材料之前欧剑群都有权拒绝收楼。
关于案涉房屋是否具备永久用水条件及龙昌公司是否取得相应的证明文件问题，龙昌公司称案涉房屋具备永久用水条件，并认为《合同》第十五条第五项中约定的永久用水证明文件是指案涉房屋所在小区即华南御景园的总水表安装完毕的材料，即该总水表于2005年10月26日安装完毕并取得《永久水表安装完毕报告表》，自此开始，整个华南御景园的用水都是永久用水，即使案涉房屋所在的华南御景园三期的建设时间晚于2005年10月26日，因为广州市自来水公司把水管接到华南御景园边上时，其提供的水就是整个华南御景园永久用水。为证明其上述主张，龙昌公司提供了《永久水表安装完毕报告表》（广州市自来水公司于2005年10月26日出具，其上显示工程项目编号0503-037，开发建设单位为龙昌公司，用水地点为岭村华南植物园东侧华南御景园，装表口径DN300×1电磁流量计表，用水类别为生活，装表口径DN100×2，用水类别为消防、绿化，同意装表时间为2005年10月11日，说明部分为……2、本表仅作已安装水表证明用）。欧剑群认为《合同》第十五条第五项中约定的永久用水证明文件是指案涉房屋一户一表的水表安装完毕和华南御景园的供水合同，其对龙昌公司提供的上述《永久水表安装完毕报告表》真实性无异议，但对关联性有异议，认为该报告表显示同意装表时间是2005年10月11日，案涉房屋建设的时间是2009年以后，所以不可能在2005年就已经安装了2009年的水表，该报告表只是华南御景园第一期楼房的永久用水文件；而且水表应是一户一表的；即使案涉房屋已经具备永久用水条件，但龙昌公司至今未能向欧剑群提供永久水电的文件。
在本案审理过程中，一审法院依龙昌公司申请分别向供电、供水的公共服务部门发函查询案涉房屋的永久用电、永久用水情况，具体内容如下：（一）一审法院于2012年10月17日向广州供电局有限公司发函，查询案涉房屋永久用电情况。该协助查询函所列的调查问题包括：1.案涉房屋何时具备永久用电？2.案涉房屋具备永久用电的判断标准为何？3.案涉房屋具备永久用电的证明文件应以何材料为准？4.附件《广州天河供电局工程验收通知单》能否证明案涉房屋具备永久用电？5.龙昌公司称由于华南御景园小区内的公变房不是在每栋门牌号的楼房单独设立一个公变房，而是贵局根据实际情况设立公变��，因此《广州天河供电局工程验收通知单》中显示的公变房地址虽然不包含案涉房屋地址，但案涉房屋使用的公变房已经包含在“工程主要内容”一栏中，故该《广州天河供电局工程验收通知单》仍可作为案涉房屋具备永久用电的证明文件。上述龙昌公司的所称内容是否属实？广州供电局有限公司于2012年11月23日复函称：案涉房屋具备永久用电时间为2011年4月8日；案涉房屋是以供电局电能表安装投运为具备永久用电的判断标准；案涉房屋是以供电局电能表安装的时间记录作为具备永久用电的证明；《广州天河供电局工程验收通知单》仅为外部供电工程验收记录，不能作为案涉房屋具备永久用电的依据；由于华南御景园小区内的公变房属外部工程，因此《广州天河供电局工程验收通知单》不能作为案涉房屋具备永久用电的证明材料，应以供电局电能表安装投运为具备���久用电的依据。（二）一审法院于2012年10月17日向广州市自来水公司发函查询案涉房屋永久用水情况，该协助查询函的所列调查问题包括：1.案涉房屋何时具备永久用水？2.案涉房屋具备永久用水的判断标准为何？3.案涉房屋具备永久用水的证明文件应以何材料为准？4.附件《永久水表安装完毕报告表》能否证明案涉房屋具备永久用水？5.龙昌公司称《永久水表安装完毕报告表》（出具时间为2005年）中的永久水表为华南御景园小区的总水表，由于案涉房屋位于华南御景园小区内，属于该小区内最后一期房屋，即使案涉房屋于2012年才取得竣工验收备案表，但《永久水表安装完毕报告表》仍可作为案涉房屋具备永久用水的证明文件。上述龙昌公司的所称内容是否属实？广州市自来水公司于2012年11月2日复函称：龙昌公司依据穗天规建证（2003）51、86号及穗规建证（2003）1342���于2005年3月28日向我公司申请用水地址为华南御景园自编A8-A14、C1-C5、D1-D5、M1-M3栋的居民生活、消防、绿化用水；从我公司供水管理角度，华南御景园小区内上述房屋于2005年10月26日具备永久居民生活用水，我公司出具的《永久水表安装完毕报告表》作为永久水表安装完毕的证明文件；因我公司非竣工验收备案管理单位，我公司无法判断龙昌公司所述是否属实。（三）一审法院又于2013年1月24日向广州供电局有限公司天河供电局发函查询案涉房屋永久用电情况，该协助查询函的所列调查问题包括：1.供电局电能表安装的时间记录是否属于贵局内部文件？2.如是贵局内部文件，开发商能否取得该时间记录？3.如不能取得，开发商应当以何种材料作为案涉房屋具备永久用电的证明文件？4.广州供电局有限公司于2012年11月23日向一审法院回复的广供电函（2012）867号函件能否作��案涉房屋具备永久用电的证明文件？广州供电局有限公司于2013年2月20日复函称：案涉房屋的电能表安装时间记录属于我局内部工作记录；我局与龙昌公司签订《供用电合同》生效日期为2011年3月18日；我局于2012年11月23日向贵院回复的复函不能作为案涉房屋具备永久用电的证明文件，应以《供用电合同》作为永久用电的证明文件。（四）一审法院于2013年1月24日再次向广州市自来水公司发函查询案涉房屋永久用水情况，该协助查询函的所列调查问题包括：1.案涉房屋是否具备永久用水？如具备，其具备永久用水的时间为何时？2.案涉房屋如果需要具备永久用水，是否必须以向贵司提出永久用水申请为前提？3.案涉房屋是否曾经向贵司提出永久用水申请？如有，贵司的处理情况为何？4.龙昌公司称：“我司所开发的华南御景园小区，由于开发初期地处市郊，2003年开工时没���市政自来水管网。后经我司争取，于2005年10月26日一次性接通整个小区的永久生活用水的主管道和主水表。之后小区各期开发的楼房采用小区二次供水的方式供水。每户水表由施工单位到自来水公司买表安装后，和建筑工程一起完成验收。交楼后，由物业公司统一将抄表入户工作移交天河供水所。整个华南御景园小区的永久性生活用水在2005年10月26日起就已具备。具体每一户的永久性生活用水开始使用的时间，由该户入住后并实际使用自来水后，由供水所开始抄表，正式启用并缴交水费。以上是有关供水的工作程序，特此说明。”龙昌公司上述陈述中与贵司有关的内容是否属实？龙昌公司上述所称其“于2005年10月26日一次性接通整个华南御景园小区的永久生活用水的主管道和主水表”的陈述是否属实？龙昌公司上述所称“小区二次供水方式”能否使案涉房屋在没有��贵司申请过永久用水的情况下，实现具备永久用水？5.案外人广州联嘉建设监理有限公司称：“由我司进行工程建设施工监理的龙昌公司华南御景园小区，其市政生活永久用水工程由市水电公司负责施工并在2005年10月26日施工完毕并通水使用，整个小区的生活供水采用二次加压供水方式供水，分别在华观路1385号及华观路1409号设置两个加压泵房，御水街55号至119号由华观路1409号泵房同一加压泵组加压供水，御水街97栋至119栋的室内生活用水是在2010年10月份接表通水使用，并通过单项及综合验收。”案外人上述陈述中的“市水电公司”是否为贵司？案外人上述陈述内容是否属实？广州市自来水公司于2013年2月27日复函称：根据《广州市城市供水用水条例》第二十九条第二款规定：“用户需要供水企业供水、增加供水量、变更用水类别的，应当事先向所在地的供水企业提出申请。”龙昌公司依据穗天规建证（2003）51、86号及穗规建证（2003）1342号于2005年3月28日向我公司申请用水地址为华南御景园自编A8-A14、C1-C5、D1-D5、M1-M3栋的居民生活、消防、绿化用水；如果需要具备永久用水，必须以向我公司提出永久用水申请为前提，若案涉房屋地址在上述龙昌公司申请用水地址范围内，则具备永久用水，反之，则不具备永久用水；我公司未单独收到案涉房屋的永久用水的申请；龙昌公司称：“2005年10月26日一次性接通整个小区永久生活用水的主管道和主水表之后小区各期开发的楼房采用小区二次供水的方式供水。”龙昌公司于2005年10月26日接通当时申请的用水地址华南御景园自编A8-A14、C1-C5、D1-D5、M1-M3栋的主管道和主水表；“市水电公司”不属于我公司，其所陈述的属于小区二次用水设施，不属于我公司管理范围，因此无法确定其陈述是否属实���另，龙昌公司在本案中确认案涉房屋所在的华南御景园住宅楼自编3CA-1栋楼宇并不是华南御景园自编A8-A14、C1-C5、D1-D5、M1-M3栋中的任何一栋楼宇。
一审法院的处理意见
广州市天河区人民法院一审认为：欧剑群、龙昌公司所签订的《合同》及其附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。
《合同》签订后，欧剑群已向龙昌公司付清了合同约定的全部购房款，已履行了合同的主要义务。龙昌公司作为案涉房屋的出卖人亦应依约履行将具备交付条件的案涉房屋交付欧剑群使用的义务。如因龙昌公司原因，造成案涉房屋逾期交付的，龙昌公司应按约承担相关的违约责任。现《合同》及其附件约定的交楼条件为：案涉房屋的项目工程竣工验收合格，并取得了规划、公安消防、人防部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮证明文件。从本案查明的事实看，案涉房屋所在的华南御景园三期在2012年2月20日前已取得相关部门核发的规划、公安消防、人防、供气及通邮的验收或证明文件。至于案涉房屋是否满足供水、供电等必要居住条件并取得公共服务单位出具的永久供水、供电证明文件的问题，欧剑群、龙昌公司各持异议。对此，一审法院认为，第一，关于案涉房屋是否满足供电必要居住条件并取得公共服务单位出具的永久供电证明文件的问题，从供电的公共服务单位即广州供电局有限公司的复函内容来看，案涉房屋具备永久供电的时间为2011年4月8日，相应的证明文件为供电局电能表安装的时间记录而非《广州天河供电局工程验收通知单》，从广州供电局有限公司天河供电局的复函内容来看，应以《供用电合同》作为永久用电的证明文件，且其建议以《供用电合同》生效时间即2011年3月18日作为案涉房屋具备永久供电的时间。上述两份供电的公共服务单位作出的复函关于案涉房屋具备永久用电的具体时间、标准、证明文件的问题存在不同意见，其中，关于案涉房屋具备永久用电的具体时间虽然不一致，但该两份复函均显示案涉房屋在2011年上半年时已经具备永久用电，且该时间明显早于龙昌公司取得案涉房屋的《广州市建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案表》等文件的时间，故在本案中，认定案涉房屋在2011年上半年时已经满足供电必要居住条件；至于案涉房屋具备永久供电的证明文件以供电局电能表安装的时间记录还是《供用电合同》为准的问题，因供电局电能表安装���时间记录属于供电部门的内部工作记录，龙昌公司作为开发商能否客观上取得该工作记录是不确定的，故应以龙昌公司客观上可取得的《供用电合同》作为案涉房屋具备永久供电的证明文件。
第二，关于案涉房屋是否满足供水必要居住条件并取得公共服务单位出具的永久供水证明文件的问题，首先，从供水的公共服务单位即广州市自来水公司的两份复函内容来看，案涉房屋具备永久供水的证明文件应为《永久水表安装完毕报告表》，且需要以向广州市自来水公司提出相关申请为前提，而从本案查明的情况看，龙昌公司未曾就案涉房屋所在的华南御景园住宅楼自编3CA-1栋楼宇向广州市自来水公司提出永久用水申请，因此，龙昌公司并未取得可作为案涉房屋具备永久供水的证明文件《永久水表安装完毕报告表》；其次，龙昌公司关于“案涉房屋所在小区即华���御景园的总水表安装完毕的材料，即该总水表于2005年10月26日安装完毕并取得《永久水表安装完毕报告表》，自此开始，整个华南御景园的用水都是永久用水，即使案涉房屋所在的华南御景园三期的建设时间晚于2005年10月26日，但因为广州市自来水公司把水管接到华南御景园边上时，其提供的水就是整个华南御景园永久用水”的陈述，一审法院已就此陈述两次函询广州市自来水公司，该司的两份复函对此均未予确认，而龙昌公司并未就此陈述提供充分证据予以证实，对此不予采信。综上，案涉房屋至今尚不符合《合同》第十二条约定的应“满足供水必要居住条件并取得公共服务单位出具的永久供水的证明文件”的交楼条件。在此情况下，即使龙昌公司履行了通知欧剑群收楼的义务，由于案涉房屋未达到《合同》第十二条约定的交楼条件，且欧剑群并未实际收楼，故���昌公司仍应当承担逾期交楼违约责任，向欧剑群支付迟延交楼违约金。
本案中，龙昌公司以违约金过高为由请求法院予以调整，因其并未提供证据证明其违约行为给欧剑群造成何种损失及其损失金额，其以租金收入作为调整损失的依据缺乏充分、合理依据，对此不予支持。
综上，欧剑群关于要求龙昌公司支付案涉房屋的逾期交楼违约金（以已付房款2689419元为本金，按每日万分之五的标准，自2011年7月1日开始计算）的诉讼请求，符合《合同》第十三条、第十四条的约定，依法予以支持，但鉴于欧剑群至今并未实际收楼，上述逾期交楼违约金计算的截止时间应以案涉房屋符合交楼条件且龙昌公司通知欧剑群收楼之日为准。且根据公平原则，上述逾期交楼违约金总额应以不超过已付房款总额2689419元为限。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第��十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2012年4月25日作出（2012）穗天法民四初字第1415号民事判决：龙昌公司于判决发生法律效力之日起10日内向欧剑群支付逾期交付天河区御水街119号自编3CA－1栋（119号）1001房的违约金（以2689419元为本金，按每日万分之五的标准，自2011年7月1日计至上述房屋符合交楼条件且龙昌公司通知欧剑群收楼之日止，违约金总额以不超过已付房款总额2689419元为限）。本案受理费13330元，由龙昌公司负担。
当事人二审的意见
龙昌公司不服一审判决，向广东省广州市中级人民法院提起上诉称：（一）一审法院查明事实错误。一审法院没有将案涉房屋已具备永久用水条件的最重要标志——由广州市自来水公司出具的案涉客户（欧剑群）的永久用水发票重要证据在一审判决中予以查明。该发票载明用水性质为居民，单价按统一的用水单价处理，且有独立的用户编号，根据广州市永久用水供水管理规定，只有在该户完全具备永久用水条件下，才出现入户抄表计费和用水发票。案涉小区永久用水工程在2012年2月20日案涉房屋取得《竣工验收备案表》之前已经完成。（二）一审判决适用法律错误，程序违法。本案中违约金约定过高并远远超过欧剑群的实际损失，欧剑群的实际损失是逾期收楼导致其无法入住而需要暂住其他房屋支付的租金损失，经龙昌公司了解，案涉房屋所在同地段的房屋一个月租金不超过10000元，按此计算，欧剑群的损失也只有80000元，然而以每日万分之五计算的违约金远远超过其租金损失的300%以上，而非法律规定的实际损失的30%，明显存在违约金过高。龙昌公司在一审中已经申请法院委托有资质的中介机构对案涉房屋进行租金评定，一审法院未接纳申请，造成龙昌公司未能举证证明欧剑群的租金损失，故一审法院程序违法。据此上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。
欧剑群二审答辩称：（一）案涉房屋申请永久用水应适用《广州市城市供水用水条例》的有关规定，且案涉房屋在没有取得土地使用权及《建设工程规划许可证》的情况下，不可能取得永久用水许可。龙昌公司在2005年3月28日向广州市自来水公司申请永久用水依据是一期的《建设工程规划许可证》，而案涉房屋是在2008年5月2日才取得三期的《建设工程规划许可证》。（二）自来水公司的用水发票不能作为永久用水的证明文件，且该用水发票的来源不合法。案涉房屋可以使用自来水，但是并不能证明是永久用水，案涉房屋至今未收楼，也未申请开通用水，何来用水发票。案涉房屋永久用水至今���符合约定的交楼条件，即使龙昌公司通知收楼，欧剑群也有权拒绝收楼。（三）违约金标准是双方约定，不违反法律强制性规定，应予遵守。已有生效判决也要求龙昌公司按照每日万分之五的标准支付逾期交楼违约金。请求驳回上诉，维持一审判决。
二审法院查明的事实
二审法院确认一审法院查明的事实。
二审中，龙昌公司提交如下证据：1、2005年5月12日广州市自来水公司与龙昌公司签订的《广东省城市供用水合同》，用水的地址为天河岑村路华南植物园东侧，用水四至范围是32-46-12（11），拟证明案涉房屋已经取得了永久用水；2、《华南御景园三期规划设计图》，该图里面的编号就是供水合同里面所提到的四至图号32-46-12（11），拟证明《广东省城市供用水合同》中的供水范围就是整个华南御景园第三期及案涉房屋所在的楼宇；3、��南御景园A区住宅房产证登记表，拟证明欧剑群在2013年7月领取了案涉房屋的房产证，并签收确认，可见案涉房屋已经具备普通居民所必须具备的居住条件；4、2002年9月13日广州市城市规划局所出具的《岑东花园修建性详细规划给水燃气管线规划图》，拟证明整个小区的供水工程是在2005年已经过规划局批准。针对上述证据，欧剑群质证后认为：确认上述证据的真实性，但是《广东省城市供用水合同》签订在前，《华南御景园三期规划设计图》出图在后，且《广东省城市供用水合同》的用水四至范围图号是32-46-12（11），但是欧剑群从房管局网站公开信息查询到图号为32-46-11、12的土地为华南御景园一期、二期用地，而华南御景园三期用地建设用地批准书的图号是32-46-8（7），可见《广东省城市供用水合同》并非案涉房屋的供用水合同。此外，《岑东花园修建性详细规划��水燃气管线规划图》亦与案涉房屋无关。
欧剑群提交如下证据：1、《广东省城市供用水合同》，拟证明用水合同真实性，用水四至范围为32-46-12（11）；2、《广州市自来水公司会客单》，拟证明永久用水档案中没有龙昌公司二审中提交的《华南御景园三期规划设计图》，只有一、二期的图；3、房管局公开查询资料，拟证明华南御景园一、二期建设用地批准书图号是32-46-11、12，三期建设用地批准书图号是32-46-7、8；4、申请回执，拟证明欧剑群的代理人在广州市城市规划局查询事宜；5、《建设用地批准书》，拟证明三期建设用地批准书图号是32-46-7、8；6、穗规建（2008）1459号总平面图，拟证明华南御景园三期于2008年5月2日取得《建设工程规划许可证》。针对上述证据，龙昌公司质证后认为，确认上述证据的真实性，但是与本案无关。《广东省城市供用水合��》用水四至是32-46-12（11），但是供水系统是整个华南御景园小区，不仅指三期。
二审法院依据龙昌公司的申请，向广州市自来水公司调查情况，询问案涉房屋有用水发票，发票上有明确的客户编号，且用水性质载明为城市居民，是否可以据此认定该发票对应的用水为永久用水。广州市自来水公司表示为了落实惠民措施，永久用水和临时用水都会安装独立水表，不能根据有发票就认定对应的用水为永久用水，即便发票中有明确的客户编号和用水性质载明为城市居民，也不能认定为永久用水。龙昌公司认可该调查情况的真实性，但认为整个小区有正常用水，故应属永久用水；欧剑群确认调查情况的真实性和合法性。
二审法院的处理意见
广东省广州市中级人民法院二审认为，本案二审争议的焦点是案涉房屋是否具备永久用水。从广州市自��水公司给一审法院的复函可知：广州市自来水公司认为案涉房屋是否具备永久用水，必须以向其司提出永久用水申请为前提，龙昌公司于2005年3月28日向其司申请用水地址为华南御景园自编A8-A14、C1-C5、D1-D5、M1-M3栋的居民生活、消防、绿化用水，故如果案涉房屋地址在上述申请用水地址范围内，则具备永久用水，反之则不具备；其司从未单独收到案涉房屋永久用水的申请。龙昌公司亦确认案涉房屋并非华南御景园自编A8-A14、C1-C5、D1-D5、M1-M3栋楼宇中的房屋。故一审法院认定案涉房屋不具备永久用水，不符合合同约定的交楼标准并无不当，予以维持。龙昌公司上诉提出案涉房屋有独立水表，且对应的用水发票有独立的用户编号即应认定案涉房屋具备永久用水，对此，由于广州市自来水公司明确表示不能根据上述情况认定案涉房屋已经具备永久用水，故对于龙昌公司该��诉理由不予支持。
欧剑群主张龙昌公司按已付房款每日万分之五的标准承担逾期交楼违约金，符合合同约定，一审予以支持并无不当。龙昌公司要求调整违约金的计算标准，理据不足，不予支持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。龙昌公司的上诉请求理据不足，不予支持。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，于2013年10月30日作出（2013）穗中法民五终字第2376号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13330元，由上诉人广州龙昌房地产开发有限公司负担。
当事人再审阶段的意见
龙昌公司申请再审称：（一）一、二审判决均认定案涉房屋尚不具备永久用水明显有误。
1.双方签订的《合同》中关于“满足供水、供气、供电及通邮等必要条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮证明文件”的约定，目的在于约束龙昌公司在交楼时应当保证房屋具备实际居住使用功能，而并非为了强调文件种类名称，二审法院不考虑合同约定的本意和案涉房屋的实际状态，一味以抠字眼的方式判断双方权利义务的做法断章取义，也不符合商品房买卖的交易习惯。
2．华南御景园三期的《竣工验收备案表》中“工程竣工验收备案文件目录”一栏显示第5项内容为“市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料”，根据《市政基础设施工程施工技术文件管理规定》、《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》等文件的规定，市政基础设施是指城市道路、公共交通、供水、排水……公共设施及附属设施的土建、管道、设备安装工程。这说明案涉楼盘的供水设施已经过竣工验收合格，质量和功能均符合要求。
3．龙昌公司在案涉小区开发前期的2002年6月，即已获批整个小区的《修建性详细规划》（穗规批（2002）74号文，其限定了总户数为2094户），小区分三期开发，一期开发计361户，故二、三期开发的总户数不能超过1733户。针对一期住户的用水需求，龙昌公司已与供水部门签订0408-054号《供用水合同》。2005年5月签订的0503—037号《供用水合同》实际为华南御景园二、三期的供水合同，签订该合同的时候，由于龙昌公司当时只取得二期西区的《建设工程规划许可证》，故只有二期西区的自编A8一A14、C1-C5、DD5、M1一M3栋共477户的楼号，由于二期东区和三期未办理《建设工程规划许可证》而没有自编楼号，在申请用水资料中也因此未能列明。但从实际来看，这份供水合同的供水量为足够18O0户使用（按设计规范）的2333立方米／日，可见该份供水合同并非单纯只是为了申请资料列明的477户用水需求，而是后期全部住户的用水所需，供水量完全能满足楼盘后期开发（包括案涉房屋）的全部住户日常使用。2005年签订的供用水合同和永久水表安装报告表，实质上体现的是后期楼盘的总用水，相当于预装，第三期的《建设工程规划许可证》虽然于2008年取得，但是开发商已经从供水部门购买分户水表并为住户进行安装，且已由广州市自来水公司天河供水管理所（以下简称天河供水所）对住户用水统一管理，并出具供水部门发票，二者并不存在矛盾。
4.华南御景园远离市区，2005年的时候市政供水管网尚未铺设至华南御景园，龙昌公司自行投入巨资建设了华南御景园供给水管网，硬件及软件均符合永久用水的要求。“华南御景园”二、三期用地大部分在2005年5月12日签订的05O3-037号《广东省城市供用水合同》中用水地址所列的1：500地形图号32-46-12（11）（方格图，其上可为二家用地也可为多家用地）上；且图号后括号标明可列详图，该详图请见楼盘设计单位广州市规划设计研究院出具的“华南御景园三期规划设计图”，该图上也标明了相同的地形图号32-46-12（11）。此外，自来水公司2005年10月26日出具的《永久水表安装完毕报告表》列明用水地点为岭村华南植物园东侧华南御景园，“华南御景园”并非特指二期，也就不能把三期排除在外，更何况供用水合同的四至范围已将案涉住户包含在内，这印证了永久用水的合法正当性。
5、案涉房屋现有的自来水均接自于2005年10月26日安装的工程项目编号0503—037的DN300×1电磁流量计表（华南御景园二、三期专用永久总水表），该项电磁流量计表所通过的水量足以满足华南御景园全部居民的正常用水，其水质、水量、水压和水价均与小区内其他居民永久用水一样，从2005年来一直正常供水，这也是十年来没有一户住户对供水的质量、流量、水压等进行投诉的原因；供水部门也从没有任何的查处或异议。此实际情况可向最了解现场情况的小区物业公司或天河供水所了解。
（二）二审法院对违约期限、违约金的计付方式处理不当。1.龙昌公司在2012年2月20日取得案涉房屋所在楼盘的《竣工验收备案表》，于2012年2月29日向欧剑群发出正式的收楼通知书，至此，龙昌公司已完成了通知欧剑群收楼的义务。即使龙昌公司存在违约的情况，违约期限也仅应计算至2012年2月29日止。
2、欧剑群故意延迟收楼，目的是向龙昌公司索要巨额违约金，有悖社会道德规范。按常理，逾期交楼，意味欧剑群的损失要么是逾期收楼导致其无法入住，其需租赁相同地段的房屋暂住而支付租��损失，要么是因逾期收楼所导致其无法将房屋出租而产生租金收入的损失。根据深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司于2013年10月25日出具的《房地产估价报告》，案涉房屋市场租金价值为3314元／月，如违约金按合同约定的标准计算，得出的数额远远超过前述两种损失的30％，故请求再审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定予以调整。
综上所述，龙昌公司认为二审判决查明事实不清、适用法律错误，请求再审判决：1.撤销广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初第1415号民事判决及广东省广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第2376号民事判决；2.龙昌公司向欧剑群支付迟延交楼违约金26512元（按案涉房屋市场租金价值3314元／月，自2011年7月计至2012年2月）。
欧剑群再审辩称：（一）龙昌公司从未就案涉房屋向广州自来水公司提出永久用水申请。依《广州市城市供水用水条例》（生效同期：2008年1月1日）第二十九条规定：“用户需要供水企业供水、增加供水量、变更用水类别的，应当事先向所在地的供水企业提出申请。供水企业应当自受理之日起二十日内办理完毕。”依该规定，用水企业如果需要永久用水，必须以向广州市自来水公司提出永久用水申请为前提。广州市自来水公司2013年2月27日复函也明确载明“如果需要具备永久用水，必须以向我公司提出永久用水申请为前提。”广州市自来水公司用水档案中只有华南御景园一、二期房屋的永久用水申请书和一、二期规划附图，根本没有华南御景园三期的永久用水档案。
（二）依广州市自来水公司于2012年11月2日向广州市天河区人民法院出具的复函，明确说明《永久水表安装完毕报告表》作为永久水表安装完毕的证明文件。而华南御景园三期（案涉房屋所在楼栋）根本没有《永久水表安装完毕报告表》。
（三）双方签订的《合同》第十五条约定：“房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：……（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。”龙昌公司至今未按合同约定提供永久用水证明给欧剑群。在双方对一、二审查明的事实双方均没有异议的情况下，可以明确证明龙昌公司在此期间均不具备永久用水。
（四）龙昌公司的新证据根本不能证明案涉房屋具备永久用水。理由如下：1.天河供水所不是法定的永久用水的证明机构。天河供水所是广州市自来水公司的非法人分支机构，不具备永久用水的审查、审批资格。
2.水属于特殊资源，不可能凭空而来，且水质、水价与永久用水相同不能证明是永久用水。首先，依《广州市城市供水用水条例》第二十三条规定：“城市自来水供水企业和自建设施供水单位应当按照国家或者地方有关水质、水压的标准和规范向用户供水。禁止以临时供水等方式将建筑施工用水作为居民生活用水。本条例实施前居民用户使用临时供水，其用水水质、水压不符合标准的，城市供水行政主管部门应当采取措施予以处理，相关行政管理部门应当予以配合��”依上述规定可知，居民用水是居民生活所必需，自来水公司不能提供不符合居民饮用的自来水，故天河供水所陈述的水质与永久用水相同，没有任何意义。其次，对于水价，依据二审法院的调查，水价仅是惠民政策，市物价局（2005）239号文件、穗价函（2012）281号文件是市物价局关于水价的收费批复，仅分为居民用水、非居民用水和特种用水，即只要是居民用水，均执行同一用水价格，与是否永久用水、临时用水没有关系。可见，天河供水所陈述的案涉房屋水价与永久用水相同，没任何意义。
（五）根据《合同》第十四条约定，双方仅约定每日按总房价的0.05％的标准向欧剑群支付违约金，并没有约定以房款总额为限，双方本应当严格遵守合同。一、二审均判决以房款总额为限已考虑公平原则，龙昌公司主张违约金过高并要求予以调整缺乏事实和法律依���，请求法院予以驳回。
综上所述，请求驳回龙昌公司的再审申请。
本院再审查明的事实及判决理由和结果
再审期间，双方当事人对案涉房屋是否具备永久性用水及相关证明文件一节存在争议，对二审法院认定的其它事实无异议，本院予以确认。
在再审审查及再审审理期间，龙昌公司提供以下与本案有关的证据：
（1）天河供水所于2013年11月8日出具的《关于咨询有关华南御景园居民永久用水情况的复函》，载明：“广州华昌物业管理有限公司：贵公司《关于咨询有关华南御景园居民永久用水情况的函》（华昌咨询字（2013）已收悉，经我所查核，现回复如下：华南御景园二期、三期用水来源是我所DN300mm（工程项目编号：0503-037）电磁流量计水表，其水价、水质与永久性用水相同”。拟证明：案涉房屋用水来源是编号���0503-037《广东省城市供用水合同》对应的DN300水管，水价和水质与永久用水相同。
（2）天河供水所2014年3月12日出具的《关于华南御景园用水情况的复函》，内容为：“贵公司《再次咨询有关“华南御景园”居民永久用水情况的函》（华昌咨询字（2014）0219已收悉，经我所查核，现回复如下：华南御景园二期、三期现已办齐申报资料，其用水来源是我所DN300电磁流量计水表，现已具备永久用水。华南御景园小区内用户共用用水设施产权属于业主共同所有，其维护及管理责任由业主承担。特此函复。”拟证明：案涉房屋用水来源是根据2005年5月12日签订的编号为0503-037《广东省城市供用水合同》所安装的DN300电磁流量计水表，从2005年就具备永久用水。
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