四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终6648号
上诉人（原审被告）：田从施，男，汉族，1953年11月15日出生，住四川省简阳市。
上诉人（原审被告）：陈祥启，女，汉族，1952年6月19日出生，住四川省简阳市。
委托诉讼代理人：马文清，简阳市石盘法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：田大义，男，汉族，1963年12月15日出生，住四川省简阳市。
委托诉讼代理人：王浩博，男，1982年11月21日出生，系田大义女婿，住四川省成都市武侯区。
上诉人田从施、陈祥启因与被上诉人田大义房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2016）川2081民初3645号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合���庭进行了审理，本案现已审理终结。
田从施、陈祥启上诉请求：请求二审法院撤销四川省简阳市人民法院（2016）川2081民初3645号民事判决，改判驳回田大义的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。关于事实查证方面，一审法院没有查明买卖关系建立的主体是哪些、相关权利人是否参与、房屋交付情况、房屋占用情况、抵押情况、房间数量、是否全部卖出及交易面积等事实。因上述情况没有查清，故导致一审判决错误。关于重审环节，一审法院认识错误。田从施、陈祥启全家于1996年外出做生意离开户籍住所，1996年将房屋借用给田大义，1998年才产生了买卖。一审法院忽视1996年将房屋借用田大义的事实。田从施背着妻子陈祥启在98年12月，通过口头协议的形式以13600元价格将房屋卖给田大义。致使陈祥启2008年起诉田��义时才知道房屋被悄悄卖掉。期间，田大义从未要求变更过户。一审法院推断陈祥启同意或知情与事实不符。讼争房屋是田从施、陈祥启、田科家庭共有财产，处分应当取得三人的共同意思表示。仅有田从施许可的情况下，不能认定三人均同意出卖。从夫妻共同财产处分的角度，田从施背着陈祥启私自出卖，违背了夫妻财产的处分原则。十年中，虽没有证据证明陈祥启有意见，但也不能认定陈祥启默示同意。作为卖房这一重大财产处分必须权利人签字认可方能实施。田从施实施的卖方系无权处分。根据法律规定，上述行为并未取得权利人陈祥启追认。讼争房屋在出卖前设置抵押系事实，根据法律相关规定，处分权也应受到限制。从1997年至2011年，讼争房屋处于抵押担保状态。此外，陈祥启2012年12月才收到发回重审的裁定，而一审法院拖延到2016年才启动重审程序，违反法律规定。且开庭审理时，审判人员与《告知合议庭组成人员通知书》载明人员不一致，但一审法院未事前告知。且一审法院未组织双方进行调解。一审法院仅凭相关收条认定双方口头合同成立系适用法律错误。相关收条缺乏数量、范围等约定。一审法院忽略了田大义不是善意第三人，属适用法律错误。并且，讼争房屋是农村房屋，一审法院判决将导致陈祥启、田从施、田科丧失宅基地使用权，判决缺乏社会效果。
田大义辩称，田从施、陈祥启提交的相关抵押的证据显示时间为2009年1月1日，该时间在其申请再审时间之前，明显存在恶意诉讼的情况。田从施、陈祥启主张案涉房屋是部分买卖没有事实依据，也不符合交易习惯。田从施、陈祥启主张儿子田科是房屋共有人，但未提交证据证明。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。
田大义向一审法院起诉请求：判令陈祥启、田从施履行协助其办理所购房屋产权过户的办证义务并支付诉讼产生的交通费、证人出庭产生费用等1029元。
一审法院认定事实：田从施、陈祥启系夫妻，二人均系简阳市养马镇田家坝村7组村民，于1978年1月1日登记结婚。1998年12月3日，田从施因外出务工离开户籍地，与田大义达成口头协议，将名下位于简阳市养马镇天家村七组的房屋（其中砖木结构平房5间、穿斗结构平房1间，房屋产权证号：简农房权字第××号，建筑面积：105.81㎡）,以13600元的价格卖给田大义。同日，在同村干部田从佐的见证下，田大义支付田从施10000元购房款后，出具收条一张，载明：“受到田大义给田从施买房子的钱10000元，欠3600元。”田大义购买该房屋后一直居住、使用至今，双方未办理房屋产权过户手续。一审法院另查明，田从施在转让讼争房屋钱，于1997年10月15日向四川简阳农村商业银行股份有限公司养马支行办理了35000元小额农户信用贷款，银行收存了田从施提供的该房屋所以权证原件，并于2011年10月7日退还。
一审法院认为，该案争议焦点之一为双方房屋买卖合同是否有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批转。”及第六十三条“农民集体所以的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定，国家并未禁止农村房屋买卖，而仅对农村宅基地使用权的流转进行了限制。该案中，当事人双方均属同一集体经济组织成员，双方自愿达成农村房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，依法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，双方的房屋买卖合同依法再成立时已经生效，是否办理产权过户登记不影响合同效力。至于陈祥启关于田从施将其夫妻共有的案涉房屋私自转让，本人不知情也不同意，系无权处分，房屋买卖合同系无效的主张。一审法院认为，案涉房屋虽登记在其一方名下，但系陈祥启、田从施夫妻共有财产，该案所涉房屋转让行为并非《中华人民共和国合同法》第五十一条所规定的的恶意或误认处分他人财产的行为，不属于上述法律规定的范围。且田从施将登记在其名下的房屋转让给田大义居住至诉前长达十年时间，双方之前并未发生任何争议，陈祥启也未向田大义主张任何权利。结合田从佐证言，应认为陈���启对涉案房屋买卖知情。根据当时农村买卖交易习惯，田大义有理由相信该房屋转让为陈祥启、田从施共同意思表示。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的相关规定，田从施转让房屋的行为并非法律规定的无权处分行为。陈祥启的抗辩理由不成立，不予采纳。关于陈祥启辩称案涉房屋于1997年10月15日已经作为抵押物抵押，处分权依法受到限制。但相关房屋产权证原件作为信用贷款担保被银行收存并在田从施归还贷款后退还，案涉房屋并未依法设置抵押权。田从施有权处分房屋。对陈祥启的抗辩不予采纳。该案争议另一焦点之为陈祥启、田从施是否应当协助田大义办理产权过户手续。因双方房屋买卖合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照约定全面履行合同义务。该案中，双方未约定办理过户的期限，但陈祥启、田从施也应在归还银行贷款取得案涉房屋所有权证原件后，及时协助田大义办理过户登记手续。故对田大义请求陈祥启、田从施协助办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求，予以支持。但田大义要求陈祥启、田从施支付该案诉讼产生的交通费、证人出庭等费用的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中国人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之���定，判决：陈祥启、田从施于判决生效之日后十日内协助田大义办理位于简阳市养马镇田家坝村7组的房屋（房屋产权证号：简农房权字第××号，建筑面积：105.81㎡）产权过户手续；驳回田大义的其他诉讼请求。案件受理费200元，由陈祥启、田从施负担。
本院二审期间，当事人未向法院提交新的证据。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点为：1、一审法院是否存在程序违法的问题；2、田从施、陈祥启与田大义之间是否就本案所涉房屋存在房屋买卖合同；3、如果存在房屋买卖合同，是否合法、有效；4、如果房屋买卖合同有效，陈祥启、田从施是否应当协助田大义办理相关产权过户手续。对此，本院做如下评述：
关于一审法院是否存在程��违法的问题。就陈祥启、田从施主张的一审法院启动重审程序时间存在违法的问题而言。经本院核实，一审法院在该案审理过程中，田大义以相关发回重审裁定违法为由，向资阳市人民检察院提起纠错申请。资阳市人民检察院也决定受理该民事诉讼监督案。因此，一审法院认为本案须以资阳市人民检察院民事监督案处理结果为依据，裁定中止审理，并在资阳市人民检察院作出不支持监督申请决定书后恢复审理符合法律规定。就陈祥启、田从施主张的一审法院合议庭成员变更的问题而言。本案中，一审法院向陈祥启、田从施送达的《告知合议庭组成人员通知书》所载明的合议庭人员与审理该案的合议庭人员确有不一致的地方。但在首次开庭过程中，一审法院已将合议庭成员变更的原因及变更后具体组成人员当庭告知陈祥启、田从施，陈祥启、田从施未提出异议也未依法申请回避。因此，一审法院审判组织构成符合法律规定。就陈祥启、田从施主张的一审法院未组织调解的问题而言。一审庭审中，一审法院明确征询了双方是否达成了调解协议。田大义代理人明确表示未达成调解协议。且因双方争议较大，不具备调解基础，一审法院依法作出判决不违反法律规定。综上，经本院核实，一审法院不存在程序违法问题。
关于田从施、陈祥启与田大义之间是否就本案所涉房屋是否存在房屋买卖合同的问题。本案中，田大义自1998年底至今该占有、使用并在案涉房屋居住系事实。对于上述事实状态存在的原因，田从施、陈祥启相关主张存在不一致的地方。田从施、陈祥启在上诉状陈述，案涉房屋系先借给田大义使用，之后于98年产生的买卖。在二审庭审中又主张1996年出去做生意，叫田大义帮忙看房屋，把房屋和家��交田大义使用，案涉房屋没有卖给田大义。首先，田从施、陈祥启上述主张前后矛盾；其次，田从施、陈祥启未提交相关证据证明案涉房屋系让田大义照看；再次，田从施、陈祥启上述主张也与经双方质证认可的《收条》所载明的内容矛盾。因此，田从施、陈祥启关于案涉房屋系田大义照看的主张无事实依据。从本案所涉收条看，相关收条明确载明了款项性质即“买房子的钱”，也明确载明了购房款的具体金额，田从施在一审庭审中也明确承认收到了收条载明的款项。上述收条，既是田大义与田从施就房屋买卖相关事宜经协商达成一致结果的客观载体，也反映了双方就案涉房屋买卖相关事宜协商的过程。结合田从佐、田华冶、张世孝等人证言，足以证明田大义与田从施就案涉房屋买卖经协商达成了一致，田大义按约支付购房款的事实。因此，田从施与田大义虽未就案涉房屋签订书面的房屋买卖合同，但根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”的规定和查明事实，足以证明双方以口头形式就案涉房屋买卖订立了买卖合同，且田大义已经按照口头合同的约定履行了房款支付义务，田从施、陈祥启也履行了案涉房屋的交付义务。双方约定的房屋价款金额也符合当时、当地同等房屋的价格水平。
关于案涉房屋买卖合同是否有效的问题。本案所涉房屋买卖合同不违反法律、行政法规禁止性规定。因此，除存在法律规定的，一方以胁迫、欺诈订立合同损害国家利益、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益等合同无效的情形外，案涉房屋买卖合同为合法、有效的合同，对双方具有约束力。田从施、陈祥启主张房屋买卖前，案涉房屋已经抵押给银行。首先，该主张并非案涉房屋买卖合同无效的法定事由。其次，根据查明事实，案涉房屋产权证原件虽曾经作为信用贷款担保被银行收存，但田从施归还贷款后已经退还，案涉房屋并未依法设置抵押权。故田从施、陈祥启关于案涉房屋买卖前存在抵押，处分权受限的主张无事实和法律依据。陈祥启还主张对房屋买卖不知情，田从施无权处分案涉房屋。首先，陈祥启与田从施系夫妻，双方自1978年结婚共同生活至今。对于双方曾经共同居住的房屋，在长达近十年的时间段内由他人居住的事实状况，陈祥启是清楚的。如上所述，陈祥启关于房屋系交由田大义照看的主张无事实依据。因此，一审法院根据陈祥启与田从施系夫妻、双方长期共同生活的事实，结合证人证言等，认定陈祥启对案涉房屋买卖知情并无不当。退一步讲，即便如陈祥启所主张，本人对田从施卖房一事确不知情。但根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的任务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。”的规定，应由陈祥启举证证明田大义在订立相关房屋买卖合同时非善意。一方面，陈祥启与田从施系夫妻。按常理，田大义有理由相信田从施处分房产的行为系陈祥启知晓、同意。结合田大义长期居住在案涉房屋的事实，不能因陈祥启未出具书面认可的文书就推定田大义系恶意购买案涉房屋的事实；另一方面，陈祥启也未提交证据证明田大义系恶意���买案涉房屋。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，陈祥启应承担举证不能的不利后果。此外，陈祥启、田从施主张一审法院未查清案涉及房屋系全部买卖或部分买卖的事实。首先，陈祥启、田从施主张上述主张不符合交易习惯看；其次，从田大义支付房屋价款金额看，符合当时、当地同等房屋价格水平；再次，陈祥启、田从施若主张房屋系��分买卖，也应提交证据证明。而陈祥启、田从施未提交证据证明双方口头订立的房屋买卖合同仅涉及部分房屋。综上，陈祥启、田从施相关主张均无事实和法律依据。一审法院认定双方订立的房屋买卖合同合法、有效并无不当。在双方订立的房屋买卖合法有效的情况下，一审法院根据双方未约定办理过户的期限，但陈祥启、田从施已取得案涉房屋所有权证原件的事实，认定陈祥启、田从施应协助田大义办理过户登记手续也无不当。本案中，陈祥启、田从施在外出务工之时将案涉房屋出卖，现返回户籍地无房屋居住，依法也不能再申请宅基地，生活有一定困难系事实。但陈祥启、田从施作为完全民事行为能力人，理应知晓本人所作的民事行为的法律意义和可能产生的后果。若因其生活境遇变更而否定原先作出的民事行为的效力，不仅有违诚实信用原则，也有违双方约定和法律规定，也将损害合法民事关系相对方依约、依法所享有的权利。
综上所述，陈祥启、田从施的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人陈祥启、田从施负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏旭东
审判员 范艾玓
审判员 冯 燕
二〇一七年八月二十二日
书记员 宋沁蔚