福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽0103民初1880号
原告：福建东百物业管理有限公司，住所地福州市八一七北路84号，统一社会信用代码91350100154438742D。
法定代表人：XX，总经理。
委托诉讼代理人：蔡文明，女，原告公司职员。
委托诉讼代理人：陈婷，女，原告公司职员。
被告：曾毅，男，1972年1月19日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：张国贤、朱国辉，福建汇成律师事务所执业律师。
原告福建东百物业管理有限公司（以下简东百物业公司）与被告曾毅物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东百物业公司的委托诉讼代理人蔡文明、陈婷，被告曾毅的委托代理人张国贤、朱国辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告东百物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付自2015年11月1日起至2016年6月7日止所拖欠的物业管理费100709.7元，按日万分之七的标准向原告支付自2015年11月11日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金，暂计至2017年4月14日为30026.4元；2、被告立即向原告支付自2015年8月1日起至2015年12月30日止所拖欠的水电费、煤气费共计173532.3元，并按日万分之七的标准向原告支付自2015年9月11日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金，暂计至2017年4月14日为63974.9元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月26日，原被告双方签订了《物业服务合同书》，约定：被告承租位于东百元洪广场XX的场地，原告为被告在该租赁场地提供物业服务；物业管理费按每月13923元计，被告应于每月十日前向原告支付当月费用；水费按每月均水价另加10%损耗计费，电费按每度1.35元计，煤气按每立方4.45元计，被告应在收到原告的缴费通知书三日内向原告缴纳；如逾期缴纳本合同约定款项的，每逾期一日应按未付款项总额的千分之三向原告支付违约金；如因《房屋租赁合同》提前终止的，本合同亦予以终止；双方因合同履行发生争议的，均可向物业所在地有管辖权人民法院提起诉讼。被告自2015年9月起开始逾期缴纳物业合同项下的款项，经原告工作人员及出租方福建东百元洪购物广场有限公司多次催款仍拒不缴清欠款。因被告拖欠租金等违约行为，福建东百元洪购物广场有限公司于2016年6月7日向其送达解除租赁合同的通知书，原被告之间的《物业服务合同》因此提前终止。在合同终止后，被告仍不补缴欠款，原告委托律师于2016年6月8日向其寄送《关于要求立即缴纳房屋租金、物业服务费及违约金的律师函》，但被告至今仍未补缴欠款。原告认为，被告拒不支付拖欠的物业费、水电费等费用的行为已构成根本违约，严重侵害原告的合法权益，原告有权根据双方物业合同的约定，要求被告支付拖欠的物业费等费用及相应违约金。鉴此，原告诉至法院，提出上述诉讼请求。
被告曾毅辩称：1、对于2014年5月26日被告以福州港龙餐饮投资管理有限公司发起人身份与原告签署的物业服务合同的真实性无异议，签订合同后，被告已向原告交付了装修保证金10000元，物业保证金45000元，合计55000元，该保证金应当在计算被告实际拖欠的金额后予以抵扣，若有剩余，原告应返还给被告；2、关于物业费，被告实际自2015年11月1日起没有支付物业费用，但案外人东百元洪广场有限公司已于2016年1月26日采取了停水停电强制锁门等措施，收回了讼争店铺，基于此，被告至多拖欠原告物业费共计39523元（11月为13923元，12月为13923元，2016年1月是11677元）；3、关于水电煤气费，2015年10年15日被告通过转账汇至东百元洪广场账户，支付了111036.84元，包含2016年9月租金70734元及2016年8月水电费，扣除租金后，还剩4032.8元，2015年10月27日、28日，共计向东百元洪广场汇款10万元，扣除2016年10月份租金后，缴纳29266元水电煤气费用，即便按照原告提供的缴费明细表，被告也仅拖欠2016年9月份水电煤气费用9382元，而后，基于原告提供的2016年11月交费明细表，双方存在争议，但其后，被告分别于2015年11月4日和2015年12月11日，分别向元洪东百广场支付了水电煤气费用5万元和45715.69元，合计95715.69元，对于上述被告已支付的费用，均应当在计算实际拖欠的水电煤气费用后予以扣除，假设原告提高的所有交费明细数额均无误，被告合计仅拖欠8247.77元的水电煤气费；4、关于违约金，物业服务合同第三条第6点，明确约定了对于被告如果拖欠物业费和其他费用，应当在保证金中优先扣除，因此，原告主张违约金应当驳回，按照上述金额统计，原告共计收取被告保证金55000元，而被告仅拖欠物业费及水电煤气费用共计4770.77元，原告还应返还被告7229.23元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月26日，被告曾毅与出租人福建东百元洪购物广场有公司（以下简称东百元洪公司）签订《房屋租赁合同书》，并开始实际使用本案讼争的东百元洪1F-09铺位作为“港龙巴士茶餐厅”的营业场所。承租铺位当日，被告曾毅作为商铺使用人（乙方）直接与物业管理人，即原告东百物业公司（甲方）签订了《物业服务合同书》。该合同约定：一、物业基本情况，物业坐落位置为东百元洪XX铺位，建筑面积449.1平方米，其中套内面积为305.5平方米，公共分摊面积为143.6平方米（公共分摊按32%计算）……三、综合物业管理费、其他费用及支付方式：1、综合物业管理费1.1综合物业管理费每月每平方米31元，每月合计为13923元；……1.3综合物业管理费自计费日开始计收，综合物业管理费及其他应由乙方支付的费用，除另有约定外，均按物业的建筑面积计价，2014年6月1日为乙方计费日，乙方应于计费日起五日内向甲方缴纳第一个月综合物业管理费，……以后每月费用乙方应于每月10日前足额交清……。2、其他费用乙方独立计量承担租赁范围内发生的水、电、煤气等费用……水费按每月均水价另加10%损耗计费，电费按每度1.35元计，煤气按每立方4.45元计，由甲方代收代缴；甲方负责独立安装的水、电表具体水电费以甲方提供的数据为准，按实计价，若乙方有异议的，双方可另行核实，但乙方必须在收到甲方的缴费通知书三日内提出，否则视为乙方认可甲方提供的数据及费用；乙方应在收到甲方的缴费通知书三日内向甲方缴纳，合同期内乙方不得以任何理由拖延交纳该费用；……5、装修押金乙方应于进场或经营中进行装修前向甲方缴纳押金人民币10000元，如乙方及其所雇佣之装修人员违反甲方制定的物业管理规章中有关装修工程之规定，甲方有权视情况没收押金，如乙方装修时对物业有任何损坏，甲方将从该押金中扣除乙方应当承担的赔偿费用，该押金在乙方装饰装修工程竣工，经甲方验收合格后七天内无息退还；6、履约保证金乙方应在签订本合同之日，向甲方支付三个月综合物业管理费作为履约保证金，共计人民币45000元，若乙方未能按照本协议约定向甲方支付综合物业管理费、其他费用或违约金，以及违反甲方指定的各项规章制度导致罚款、赔偿金及维修费用，甲方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交费用。履约保证金不足以冲抵前述费用的，甲方有权向乙方追索。履约保证金冲抵后，乙方应在接到甲方书面通知后5日内将履约保证金补足，否则按照本协议第七条有关约定承担违约责任。本协议终止后，若乙方完全履行本协议规定的义务，甲方应在30日内将履约保证金余额无息退还乙方。……四、甲方权利、义务4、甲方有权对乙方及乙方聘用人员和顾客违反物业管理法规政策、甲方制定的各项规章制度（包括本物业相关的管理规定）及本协议的行为进行处理，包括但不限于责令停止违法违规行为，要求乙方承担赔偿责任。对不按时足额缴纳有关费用或拒不改正违章行为者，有权依法中止或停止提供物业服务（包括但不限于公共秩序维护、保洁、空调、货品出入、照明、停车、供水、停止乙方商业经营、关闭乙方营业场等），并采取符合本协议约定的催缴催改措施。……七、合同终止1、本合同应下列原因而自动终止：（1）双方协商一致终止本合同；（2）《房屋租赁合同》期满；（3）《房屋租赁合同》因任何原因提前解除的。2、本合同终止后，双方应结清本合同项下相关费用。若因乙方原因导致《房屋租赁合同》提前解除而使本合同自动终止的，乙方还应按本合同第八条第3款约定承担违约责任。八、违约条款1.……2.乙方逾期支付本合同约定款项的，每逾期一日，乙方须按未付款总额的千分之三向甲方支付违约金；超过十五日（含十五日）仍未足额支付费用及违约金的，甲方有权提前解除合同；3.因上述原因导致本合同解除的，甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金，且要求乙方赔偿因此给甲方造成的损失；4.甲方因追索债券支出的诉讼费、律师费、差旅费等费用由乙方承担。
上述合同签订之后，被告依约向原告支付了装修押金10000元，履约保证金45000元。此后，被告依约使用商铺，并按照每月13923元/月的标准实际缴纳物业费至2015年10月，自2015年11月1日起未缴纳物业费。2016年1月26日，因被告拖欠租金、物业费等，出租人东百元洪公司及原告的工作人员对讼争铺位采取了停水、停电闭锁商铺等措施，被告停止营业。2016年6月8日，出租人东百元洪公司以及本案原告委托律师向被告发出《关于要求立即缴纳房屋租金、物业服务费及违约金的律师函》。2016年6月9日，被告家人代收该函。2017年4月19日，原告至本院起诉，提出上述诉讼请求。
诉讼中，原告向本院提交了港龙巴士应交费用明细表，被告当庭对于原告提交应缴费用明细中列出的2015年8月至2015年12月的水、电及煤气费用的用量和金额予以确认，但认为表格中的加总数据存在计算错误的情况，故不予确认。原告亦承认加总数额有误。按照原告的抄表和被告确认的数据情况，本院认定被告应当缴纳2015年8月电费29916元、水费1629.14元、煤气费8757.7元，2015年9月的电费30024元、广告牌电费43.74元、水费1643.62元、煤气费6981.34元，2015年10月电费26892元、水费1247.4元、煤气费7498.3元、广告牌电费为47.25元，2015年11月电费23760元、水费911.82元、煤气费4903.9元，广告牌电费50.76元，2015年12月电费23918元、水费881.1元、煤气费4469.4元。
被告陈述的水、电及煤气费缴费情况如下：2015年10月15日汇款111036.84元，该款扣除9月租金70734元后，其余款项用于支付为8月的水费、电费及燃气费40302.84元。2015年10月27日、28日被告汇款支付10万元，该款扣除10月的租金70734元后，剩余29266元用于支付水电煤气费用；2015年11月4日被告汇款支付水电煤气费50000元；2015年12月11日被告汇款支付水电煤气费45715.69元。对此，原告向本院提交了福州市中级人民法院于2017年9月27日作出的（2017）闽01民终3522号民事判决书作为证据，该判决第11页提及“曾毅应向元洪购物广场支付2015年11月至2016年6月9日的租金417843.8元（20734×2+70734×5+75686÷30×9）”，原告认为，曾毅应交的月租金为70734元，但该判决将11月租金计算为20734元，显然表示已经将被告于2015年11月4日转账的50000元归入租金的范畴，故该同一笔款项不应再在本案中用于抵扣水电煤气费。被告对于原告的该主张虽不认同，但没有提出相反证据予以反驳，故本院对于原告的该主张予以采纳。原告对于被告的其他付款情况也不予确认，但未说明理由，故原告的其他付款陈述应予以采信。据上，经核算，被告共应缴纳2015年8月至12月的水电及煤气费用共计173582.5元，被告实际已经支付115284.5元，尚欠费58298元。
本院认为，被告曾毅是与出租人东百元洪公司（以下简称东百元洪公司）签订《房屋租赁合同书》后，以其作为商铺使用人的身份与物业管理人，即原告东百物业公司直接签订《物业服务合同书》。该物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力，双方均应依约履行。被告承租使用商铺，实际享受了原告提供的物业管理服务，应当向原告支付物业费。原告按照每月每平方米31元的标准向被告主张物业管理费，符合双方合同的约定，且被告亦照此标准支付物业费至2015年10月，故本院对该收费标准予以认可。承租使用铺位期间，由于被告存在欠缴租金和物业费等其他费用的情况，而东百元洪公司与原告东百物业公司又有一定关联关系，原告遂同出租人东百元洪公司一起，于2016年1月26日对被告商铺采取了停水、停电和闭锁铺位的措施。依据《物业服务合同书》第四条第4款的约定，原告作为物业管理人对不按时足额缴纳有关费用或拒不改正违章行为者，有权依法中止或停止提供物业服务（包括但不限于公共秩序维护、保洁、空调、货品出入、照明、停车、供水、停止乙方商业经营、关闭乙方营业场等），并采取符合本协议约定的催缴催改措施。据此，原告采取措施闭锁铺位的行为，依约应认定为原告已于2016年1月26日中止为被告提供物业管理服务，此后，被告商铺并未恢复营业，原告对被告的物业服务至2016年1月26日已经终止，故，被告向原告支付的物业费应当计算至2016年1月26日止。被告已实际缴纳物业费至2015年10月，还应当向原告支付2015年11月1日至2016年1月26日止的物业费39523元【13923元×（2+26/31）个月】。原告既已行使其中止或停止向被告提供物业服务的合同权利，并实际参与闭锁被告商铺的行为，却仍要求被告支付物业费至2016年6月9日（租赁合同解除之日），缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
原告请被告支付2015年8月1日至12月30日期间拖欠的水电煤气费用。诉讼过程中，本院组织原被告双方核算被告实际用水、用电及用煤气的情况和被告实际缴纳水电煤气费用的情况。双方对于被告在2015年8月1日至12月30日期间共应缴纳水电煤气费用173582.5元没有异议，本院予以确认。对于被告陈述的其实际已付费的情况，原被告双方仅就其中被告于2015年11月4日支付的50000元是租金还是水电费用产生了争议，由于福州市中级人民法院于（2017）闽01民终3522号民事判决书中，已经将该笔费用作为被告支付的租金进行计算，故此款项在本案中不宜归入被告缴纳的水电煤气费用的范畴。据此，本院认定被告已经缴纳该期间的水电煤气费用115284.5元，尚欠水、电及煤气费用58298元。
原被告间的《物业费服务合同书》第八条第二款的规定，被告逾期支付本合同约定款项的，每逾期一日，须按未付款总额的千分之三的标准向原告支付违约金。被告逾期支付上述费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告所负的为金钱给付义务，逾期付款给原告造成的损失应为利息损失，原合同约定的日千分之三的违约金标准过高，原告自愿将其调低为日万分之七，已臻于合理，本院对此计算标准予以照准。
根据上述《物业服务合同书》第三条的约定，物业管理费“应于每月10日前足额交清”，因此，被告逾期支付物业费的违约金应以各月所欠金额为基数，按照日万分之七的标准，自每月的11日起，逐笔累计算至被告实际付清费用之日止。
对于原告诉请被告支付逾期支付水电煤气费违约金的请求，本院分析认为：第一，被告的水、电、煤气的费用均系依据原告的抄表和计算的金额支付，原告已经承认其向被告发出的部分应缴费用明细表存在金额有误的地方，客观上会导致争议和付款迟延；第二、原告诉请被告自每月11日起支付逾期支付水电费用违约金，但未举证证明被告实际收到各月应缴费用明细表的日期，导致所诉违约金的具体起算时点难以确定；第三、原告作为证据提交的其于2016年1月26日向被告发出的《催款通知》，对于被告截至2016年1月25日欠费数额计算为310924.9元，其计算结果明显有误，可见原告的财务对于被告已经缴纳的费用没有进行及时准确的核算或者核算结果有误；第四、被告虽有逾期支付水电煤气费用的情况，但大部分款项已经支付，未给原告造成太大的实际损失。基于上述几点考虑，以及被告确实存在欠缴水电煤气费用的事实，本院判定被告逾期支付各月水电煤气费用的违约金均自2016年1月27日（讼争商铺被关闭的次日）起算，以所欠总额58298元为基数，按照日万分之七的标准计算至付清之日止。
关于被告提出的以其缴纳的履约保证金抵扣所欠的物业、水电及煤气费用的主张。本院认为，涉案的《物业服务合同书》第三条第6点约定“乙方应在签订本合同之日，向甲方支付三个月综合物业管理费作为履约保证金，共计人民币45000元，若乙方未能按照本协议约定向甲方支付综合物业管理费、其他费用或违约金，以及违反甲方指定的各项规章制度导致罚款、赔偿金及维修费用，甲方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交费用”，据此，是否将履约保证金用于抵扣相关欠费属原告的权利，原告即使行使该项冲抵权利，仍有权要求被告承担补足履约保证金的义务。现原告已经于庭审中明确其并未行使“冲抵”的权利。此外，从《物业服务合同书》第七条第2款和第八条约定的内容来看，因被告原因导致《房屋租赁合同》解除，或者被告逾期支付本合同约定款项超过十五日，均可导致本案《物业服务合同书》提前解除，原告依约有权没收乙方缴纳的履约保证金。承租商铺过程中，被告确实存在逾期支付合同项下费用超过十五日的情形，也确是因被告原因导致《房屋租赁合同》提前解除，原告有权不予退还履约保证金。被告要求用履约保证金抵扣其欠缴的费用，缺乏合同依据，本院不予采纳。
至于被告提出装修押金10000元充抵上述所欠费的问题。《物业费服务合同书》第三条第5款的约定，装修押金在被告装饰、装修工程竣工，经验收合格后七天内无息退还。而原告在被告营业期间内并未对讼争商铺装饰装修工程提出异议，故该项装修押金10000元依约应当由原告向被告无息退还。现基于被告提出冲抵上述欠费，本院予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告曾毅应于本判决生效之日起十日内向原告福建东百物业管理有限公司支付拖欠的物业费39523元及逾期支付物业费违约金（其中，以13923元为基数自2015年11月11日起，以13923元为基数自2015年12月11日起，以11677元为基数自2016年1月11日起，均按照日万分之七的标准，逐笔累计算至实际付清该月物业费用之日止。被告曾毅已缴纳的装修押金10000元用于抵扣上述款项）。
二、被告曾毅应于本判决生效之日起十日内向原告福建东百物业管理有限公司支付拖欠的水电煤气费用58298元及逾期支付水电煤气费用违约金（违约金以58298元为基数，自2016年1月27日起，按照日万分之七的标准，计算至实际付清之日止）。
三、驳回原告福建东百物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4389元，由原告福建东百物业管理有限公司负担2556元，由被告曾毅负担1833元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 林 铃
人民陪审员 郭昭仪
人民陪审员 魏宝珍
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 郭楚楚
附：本案适用的主要法律条款：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。