陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕07民初5号
原告（反诉被告）：汉中市龙江建筑有限责任公司。住所地：汉中市汉台区。
法定代表人：张得顺，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：殷璇，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：谢勇，男，该公司员工。
被告（反诉原告）：陕西荣都房地产开发有限公司。住所地：汉中市汉台区。
法定代表人：郝成军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张庆荣，陕西锐博律师事务所律师。
原告（反诉被告）汉中市龙江建筑有限责任公司（以下简称龙江建司）与被告（反诉原告）陕西荣都房地产开发有限公司（以下简称荣都房产公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年7月8日作出（2015）汉中民一初字第00003号民事判决，宣判后原告龙江建司不服，向陕西省高级人民法院提出上诉。陕西省高级人民作出（2016）陕民终670号裁定，撤销本院（2015）汉中民一初字第00003号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙江建司的法定代表人张得顺及其委托诉讼代理人殷璇、谢勇，被告(反诉原告)荣都房产公司的委托诉讼代理人张庆荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）龙江建司诉称：2011年4月28日，原告龙江建司与被告荣都房产公司签订建设工程施工合同，原告承建被告开发的荣都华府住宅小区建设工程施工项目。2011年9月项目部进驻工地开工，但被告未按合同约定按期、按时支付工程进度款，致工程施工无法正常进行。2012年7月25日双方签订了建筑工程施工补充合同，约定：甲方因资金困难不能按期支付乙方工程款，使该工程项目不能按照合同约定竣工时间顺利交工，双方通过协商，甲方一次性补偿乙方80万元违约金以弥补乙方损失。该款支付时间为2013年1月25日之前，并约定甲房卖房由乙方监管，以保证售房款用于支付乙方工程款。2013年5月9日，双方再次签订补充协议，对被告拖欠乙方工程进度款作了进一步的完善和补充，但被告均未按两份补充协议履行付款义务。由于被告长期不按约定时间支付工程进度款，致工程施工延迟到2014年初才达到竣工条件。2014年4月，双方对工程进行了初验，原告向被告和监理部门递交了《竣工报告》及整改、自检合格后的《单位竣工验收申请书》。被告为了拖延支付工程款，故意不做正式验收，背着原告销售房屋，并陆续违法将尚未竣工验收的一层营业用房和部分住宅交付购房人开始装修、居住、使用。被告的行为已严重违背建设工程法律、法规的规定。工程总造价为23918000.95元，减去已付款15135226元，下欠原告工程款8782774.95元。请求判令被告：一、支付下欠工程款8782774.95元、退还保证金1500000元，合计10282774.95元；二、按每日万分之三支付逾期利息至付清之日；三、承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）荣都房产公司答辩称：1、2011年4月28日，双方签订建设工程施工合同。因国家对建设工程实行招标管理，2011年6月10日，龙江建司通过建设工程招投标办公室中标，双方重新签订了在南郑县建设局备案的陕西省建设工程施工合同。约定固定总价款2197.09万元，合同还对工期、进度款支付等进行了约定。2011年11月15日开工后，被告发现合同认定的有资质的项目经理李祖来从未到过现场，原告将工程转包给个人挂靠其资质承建。施工中不按规范施工，多次被南郑县质监站要求停工整改。2012年9月至10月，主体完工封顶时，监理单位进行例检，发现设计图纸要求的26根构造柱（GZ1）根本未做，同时存在外墙脚手架眼洞封堵不符合要求等问题，工程存在极大的安全和外墙漏水隐患，属于严重质量问题。原告对监理单位发出整改通知置若罔闻，主体工程无法达到合格标准。此后原告以催要工程款为由，不按双方约定随意停工，对工程存在的质量问题不闻不问。南郑县质监站、监理公司对查出的问题多次要求限期整改，尽快竣工验收，原告均不理睬，致使2013年3月应当达到竣工验收交付的工程，至今无法验收；2、按照合同约定，主体工程合格完成到封顶后，被告才应付65%工程款，截止2014年7月，被告已支付原告工程款15339226元，达到合同价款的70%，已超过合同约定。工程图纸是工程施工唯一依据，不经设计单位和建设部门图审办的同意不得进行任何更改，但后期原告不按图施工，存在严重的质量问题，无法竣工验收，依约不能付款且应承担违约责任，赔偿因此给被告造成的所有损失。综上，原告提出的支付合同价款及利息的请求没有任何合法的事实和法律依据，应予以驳回。
同时，因签订合同销售的部分房屋到交房期不能交付，部分业主抢占房屋，给被告也造成了无法弥补的损失。为达按期完工的目的，被告不得不自行完成136.17万元的水、电安装及装饰装修工程。因原告对质量问题拒绝修复，合同已不能履行，对应整改部分的返工修复费用应予赔偿。工程延期至今未交，应承担违约和损失至实际竣工验收交付日。因主体工程不合格尚未完工，应返还多付工程款及履约补偿款。被告反诉请求：1、继续全面履行2011年6月10日签订的陕西省建设工程施工合同、2011年4月28日签订的建设工程施工合同；2、按鉴定结论修复方案，修复和返工重做不合格工程，并在返工重做修复合格后十日内提供完整的工程资料及签章工程备案表，进行竣工验收；3、承担逾期交付的违约金，从2013年4月1日起按合同总价款日万分之三支付至达到竣工验收合格交付日（至2016年4月1日为962万元）；4、返还多支付工程款142万元、补偿款80万元；5、承担因工程质量不合格，导致申请人无法按预售合同给买受人交房承担的逾期交房损失100万元；6、承担因工程质量不能按期交工，逾期四年导致开发项目失败、致申请人可得利益、累计负债及承担融资利息损失1200万元；7、承担因返工和修复必然产生的退房、搬迁、误工和赔偿等所有费用。并请求判令龙江建司在返工重做和修复施工前，与各购房户签订协议，以免造成群体上访、诉讼和围攻；此后报南郑县建设局同意，申请开工令，并向法院或南郑县建设局交纳3000万元的保证金，用以赔偿重做及修复时产生的购房户退房、退款损失、应承担的违约责任损失；以及赔偿修复和重做时损坏购房户装饰装修部分及由施工的百叶窗毁损损失部分；8、承担因保全错误，造成查封申请人二十套房屋（价值710万元）和冻结180万元账户损失（按日0.5‰至2016年1月31日为65万元）；9、承担本案的诉讼费用及鉴定费用。
原告（反诉被告）龙江建司针对被告的反诉答辩称：1、合同约定的义务已全面履行完毕，原告没有继续履行合同的义务；2、原告已按约定于2014年4月29日向监理提出竣工验收申请，对方没有答复，应视为竣工验收完毕，竣工验收的责任不应当由原告承担；3、原告已将工程施工修建完毕，被告擅自使用，最早能确定到2014年1月1日，且双方在合同中有记载，被告多次拖延工程进度款，导致施工周期延长，责任不在原告；4、要求返还142万工程款的事实不存在，另补偿款双方有书面合同约定，是对前期没有按照约定支付进度款的补偿；5、原告没有逾期交房，所以要求承担逾期交付的损失100万的理由不能成立；6、要求承担1200万融资利息损失不成立；7、因为没有逾期交房，所以被告反诉对龙江建司设定的多项义务不成立；8、即使保全错误，也应当另案处理。9、诉讼费用应由被告承担。综上，应驳回被告的全部反诉请求。
原告龙江建司提交下列证据：第一组:1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书；2、2011年4月28日双方签订的建设工程施工合同、招标发包范围、荣都华府工程施工招标发包范围及工程量清单计价说明；3、2012年1月19日荣都房产公司承诺书、2012年7月25日的建筑施工补充合同、2013年5月9日的建设工程施工合同补充协议。第二组：1、2012年8月31日五方均签字同意主体验收的会签表以及主体结构验收合格的五方签字记录；2、2012年10月28日荣都公司整改通知单，称构造柱未做，外墙保温未按要求执行。监理通知回复单，载明2012年12月29日龙江公司称已按要求整改；3、住宅质量分户验收汇总表、工程竣工报验单；4、南郑县墙改办单项验收报告单，检验外墙合格，同意验收。5、分户验收汇总表，验收结论合格，施工方和监理方签字签章，其中建设单位签章处有项目负责人签字；6、监理签字的施工质量单、工程竣工验收单。第三组：1、工程签证单6份；2、增加地板砖、墙面砖工程补充协议、3、楼房3层、8层、12层、封顶批验合格资料；4、文件发文薄、工程款支付申请表；5、工程收款清单及票据；6、价格一览表；7、结算书；8、交纳保证金票据。第四组：1、2014年6月26日龙江建司《关于对南郑县“荣都华府”工程竣工初验所存在的问题经复查后还需整改事宜》的回复；2、单位工程竣工验收申请书；9、竣工验收申请书。
被告荣都房产公司提交证据：第一组：1、营业执照；2、机构代码证；3、法人代表证；4、法人代表身份证复印件。第二组：1、中标通知；2、施工许可；3、施工合同；4、备案施工合同。第三组：1、支付工程明细表；2、付款票据复印件。第四组：1、住建局停工通知单；2、2014年12月11日住建局整改通知单；3、2012年9月19日监理公司整改通知单003-1；4、2014年6月13日监理公司就竣工初验存在问题整改事宜；5、2013年5月7日荣都公司工作联系函；6、2014年5月18日荣都公司工作联系函。第五组：建筑工程施工补充合同。第六组：1、设计图应有54根构造柱；2、国标砌体结构设计规范；3、现场照片。第七组：1、设计变更通知；2、监理建司整改通知；3、现场照片6张；7、玻化微珠保温墙体对照照片1张。第八组：开工令。第九组：1、监理建司004、005整改通知。第十组：1、置换协议12户；2、置换赔偿表12户；3、徐书文协议与判决；4、周磊安置协议与判决。第十一组：1、建设局协调会议记录，证明初验发现了外墙保温问题，也发出了整改通知，但龙江建司未整改；2、投资融资情况表及借条，证明其实际损失超过1800万元；3、查封账户相关情况，证明查封账户及房产共计900万，到目前损失为600万。
本案审理中，被告申请对涉案工程构造柱及外墙保温层质量等问题进行鉴定。本院委托陕西信远建筑工程司法鉴定所鉴定，该鉴定所出具鉴定意见：（一）、“荣都华府”商住楼，外承重墙飘窗两侧施工的28根GZ1构造柱，其配筋，混凝土强度等级不符合施工有关规范和图纸设计要求；飘窗和空调平台处悬挑墙端部26根构造柱施工时未做，不符合图纸设计要求，必须采取加固处理措施。（二）、外墙外膨胀玻化微珠保温层厚度、干密度，不符合有关规范和图纸设计要求。由于保温层厚度已无法补做，建议将1-16层所有外墙保温层铲除，后按原设计单位的设计方案新做外墙保温层。鉴定意见同时提出建议性方案，处理意见为：（一）、外承重墙飘窗两侧构造柱建议处理方案：○A轴线○3-○8开间、○8-○11开间、○16-○21开间、○25-○27开间、○31-○36开间、L轴线○30-○33开间，W轴线○7-○9开间，○2轴线○V-○W开间，3轴线○B-○C开间，○D-○G开间、○L-○M开间，各层所有外墙做法为：铲除外墙内粉刷层和外墙外玻化微珠保温层，后采用φ6＠150（双向）钢筋网片，φ8＠100（双向）置筋（置于剪力墙内150），φ8＠1000（双向）拉结筋（加气混凝土砌块墙体）；30厚C25豆砂混凝土粉刷。网片竖向钢筋在各层楼面现浇板处打洞穿过。后恢复墙体内粉刷层和墙外玻化微珠保温层。（二）、飘窗、空调悬挑墙处理方案：由于各层飘窗、空调悬挑墙端部GZ1构造柱未做，其100厚加气混凝土墙体做法为：铲除墙体两面原粉刷层，后采用φ6＠150（双向）钢筋网片φ8＠1000（双向）拉结筋；30厚C25豆砂混凝土粉刷。网片竖向钢筋在各层悬挑现浇板处打洞穿过。后恢复墙体原装饰层。（三）、商住楼外墙外膨胀玻化微珠保温防火砂浆处理方案：原施工的商住楼外墙外玻化微珠保温层厚度、干密度，不符合有关规范和设计要求。由于保温层厚度已无法补做，另外墙和悬挑墙钢筋网片粉刷加固已铲除了一部分外墙保温层，未铲除部分因打凿震动粘结力已收到影响；建议底层至顶层所有外墙外玻化微珠保温层全部铲除后新做。做法采用重庆市轻工业设计院2011年6月8日工程设计变更施工方案。
本案在原一审中，原告提交书面申请，请求被告提供施工场所，但被告未能实施。本次重审中，原告于2017年8月申请对上述质量问题的修复费用进行鉴定，本院委托陕西信远建筑工程司法鉴定所鉴定，鉴定意见：1、外承重墙飘窗两侧28根GZ1构造柱修复造价为：124575.95元；2、飘窗和空调平台悬挑墙端部26根GZ1构造柱修复造价为：173114.47元；3、外保温层修复造价为：823310.92元。合计1121001.34元。
经庭审质证，被告对原告证据中涉及构造柱、外墙保温质量部分的证据、决算书以及刘小燕签收竣工申请不认可。原告对被告提交证据质证意见：第四组5、6号联系函未收到，第七组证据中外墙保温施工不规范的证据不认可，第十组与本案无关，即使有损失也与原告无关；第十一组证据2、3证明目的不认可。双方对鉴定意见无异议。
本院经审查对上述证据认证如下：原告提交的证据与本案有关，符合证据形式的真实性、合法性要求，本院予以采信。被告提交的第四组证据5、6，没有签收依据，不予采信。第十组证据、第十一组证据2、3能否支持其反诉请求，本院在判决理由中予以概述，其他证据予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月28日，原告龙江建司与被告荣都房产公司签订建设工程施工合同，被告将其开发的荣都华府住宅小区（坐落于南郑县周家坪新华巷南端）的建设工程发包给原告施工修建。合同约定，房屋主体工程按每平方米1395元计算，工程完工后以实际建筑面积为准。节能保温工程一次性发包给承包方，由承包方包工包料，按每平方米60元计价结算，计价约96.00万元。本合同承包总价约为2328.00万元。当本合同约定价格与本项目中标价格不一致时，双方均一致表示以本合同约定价格为准等内容。
涉案工程此后通过招投标程序，被告于2011年5月27日签发中标通知书。双方于2011年6月10日签订陕西省建设工程施工合同，并于2011年6月14日在南郑县住房和城乡建设规划局进行了备案。合同约定：工期480天，工程建筑面积为15760平方米，总价款2197.09万元；工程施工至三层完工后七日内支付工程总造价款的30%，施工至八层完工后七日内，支付合同价款的10%；主体工程至十二层完工后七日内支付工程总价款的10%；施工至主体封顶七日内支付15%，装饰阶段支付15%，在竣工验收合格、变更增减审定后30日之内支付至决算审定价款的97%（工程总价3%的保修金除外）；补充条款约定，本工程按招标中标价计算测定，实行平方米包干，每平方米为1395元，竣工结算按实做建筑面积计算工程造价。工程变更超出招标范围时，另行计价。节能保温工程一次性另行支付工程款96.00万元。合同还对工期奖罚，工程预付款、进度款、竣工结算的违约责任执行《建设工程价款结算暂行办法》等进行了约定。
该工程于2011年10月1日开工建设。2012年1月19日，被告向原告出具一份承诺书，主要内容为：由于我司资金未按照合同约定支付，下欠工程款为460万元，该部分工程款承诺即日起支付违约金额利息，月息3%，并且承诺偿还时间为2012年3月15日前。若不能按时偿还，则以荣都房产公司公示的现行房价下浮20%价格由龙江建司销售，待销售金额达到合同约定的总金额为止。
2012年7月25日，双方签订建筑施工补充合同，内容为：甲方（被告荣都房产公司，下同）因资金困难不能按期支付乙方（原告龙江建司，下同）工程款，使工程不能顺利施工，为使该项目尽量能按照竣工时间顺利交工，经双方充分协商达成以下条款：甲方一次性补偿给乙方800000.00元作为违约金补偿给乙方，乙方应保质保量加快施工速度，不得有意停工闹事，尽量按照合同工期完成双方签订的建筑施工合同。合同还约定了部分工程款、材料款的支付方式、房屋出售价格以及售房款拿出80%资金支付乙方工程款，乙方按合同范围施工达预验收标准，甲方未能按合同付款，乙方有权选择房屋进行抵押，抵押价格按成交价格的80%计算等内容。
2012年8月31日，涉案工程主体结构经五大责任主体进行验收，结论为：合格，同意验收。
2012年10月14日，岳存海以监理人员名义，向原告项目部发出编号为004的整改通知单，内容为：砌体工程（填充墙）中部分门窗洞口（宽度大于2米）未按图纸及规范设置构造柱（GZ）。通知原告项目部必须在2日内按图纸及规范要求实施整改。同月28日，郝成华以监理人员名义，向原告项目部发出编号为005的整改通知单，内容为：一、龙江建司项目部在该工程各立面竖向线条（各立面百叶窗侧部）端部处，未按图（GS-1）上的要求做GZ1。二、外墙保温层施工过程中，1、玻化微珠保温砂浆在配置中严禁掺加水泥与细沙，龙江建司项目部有掺加水泥与细沙行为；2、未按方案要求设置分割线条。现通知龙江建司项目部必须在2日内按图纸及规范要求实施整改。2012年12月28日，原、被告及曾水文、郝成华、南郑县建筑节能与墙体材料改革办公室等，对工程墙体节能进行验收后，在施工质量验收技术资料通用表上分别签署同意验收的意见，其中曾水文、郝成华签署了检查评定合格，同意验收的意见。
2012年12月29日，龙江建司报送监理工程师通知回复单，内容：我方接到编号为005的监理工程师通知，已按要求完成了整改工作。请予复查。详细内容：1、已按要求整改，在工程各立面竖向线条（各立面百叶窗侧部）端部处，按结施图（GS-10）上的要求做GZ1；2、外墙外保温施工，严格按照施工方案执行，玻化微珠保温砂浆按原厂配比施工，并按方案要求，设置分割线条。回复单下栏载明，复查意见：符合要求。加盖监理项目部印章，曾水文在监理栏签字，日期为2012年2月29日。
2013年5月9日，双方签订建设工程施工合同补充协议，内容为：甲方（被告荣都房产公司，下同）由于资金不足，影响工程无法正常施工，导致停工待料。为减少双方经济损失，尽快开工建设，双方协商一致签订本协议。1、本协议签订之日，甲方给付乙方（原告龙江建司，下同）进度欠款100万作为工程启动资金，款到次日必须开工。2、2013年8月30日前完工并竣工验收，售楼款优先用于支付工程欠款，乙方负责监督售房情况。否则乙方有权停工，并追诉停工损失。3、甲方应做好配合及配套工作，确保分包项目不影响整体工程施工进度，确保工程竣工及时验收等内容。
2014年4月1日，被告项目负责人刘庆安、曾水文以总监理工程师名义、原告项目经理李祖来共同签署了住宅工程质量分户验收汇总表，验收结论：符合设计及规范要求。2014年4月9日，曾水文以监理工程师名义在荣都华府工程预检、预验收报验单签署同意验收的意见。2014年4月10日，原告填制工程竣工报验单及竣工报告。曾水文以总监理工程师名义分别签署了同意验收和经初步验收，该工程符合我国现行法律、法规要求，符合我国现行工程建设标准，符合设计文件要求，符合施工合同要求的内容等意见。原告提交的记载工程过程资料的发文薄记载，2014年4月29日，原告向被告提交了单位工程竣工验收申请书。
2014年8月20日，南郑县住房和城乡建设管理局、南郑县劳动监察大队召集原告及曾水文、郝成华等，召开荣都华府项目工程款及有关问题协调会议，会议记载内容摘录：原告方工作人员陈述，甲方提出的验收前需整改的问题，原告公司已经处理，双方争议的部分空调板两边构造柱问题，当时施工时施工方和设计方沟通后进行了变更。监理单位陈述，现竣工未验收问题的焦点是施工单位擅自改变设计空调板未设构造柱，外墙涂料施工时未粉刷底漆，对该房屋外墙防水造成隐患。我们监理单位的意见是将上述问题整改到位后同意验收。会议上主管部门提出要求各方责任主体应积极配合尽快组织竣工验收，建设方应积极主动。对质量问题的整改，施工单位要征得建设单位认可等。会议还协调了农民工工资问题。
2014年12月11日，南郑县住房和城乡建设管理局向被告发出建设工程质量安全检查整改通知单。内容为，你单位建设的荣都华府商住楼工程，存在以下问题：因个别部位未按图纸施工而出现纠纷，至今未组织竣工验收，部分房屋已交付入住。决定，由你单位负责书面征求设计单位意见，按设计单位意见处理完毕后，尽快组织竣工验收。征求意见限10日内完成，2015年1月20日前组织竣工验收，完成备案。郝成军在该通知单上签名。
另查明，一、关于工程价款方面。1、2016年5月18日，原告方施工人员与被告法定代表人郝成军书面确认荣都华府工程建筑面积以15784.42平方米为准；2、备案合同专用条款第51条补充条款约定，支付配合费3万元、节能保温工程另行支付工程款96万元；3、工程签证单6份，增加人工、机械费用10719.80元，砼19.72立方米，单价为每平方米300元，计5916元；3、2013年7月15日双方签订的增加地板砖、墙面砖工程补充协议约定每平方米75元单价；4、2016年2月23日，双方共同对公共部分地面及墙面贴砖工程量测量后出具现场勘察报告书，确认面积1227.99平方米。二、被告已支付的款项情况。经双方对账和本院审查，被告已付原告各类款项计15851226元，其中：1、转账、电汇、现金方式支付25笔计8927500元；2、代付钢材、商混、其他材料、人工费等7笔计5433604元；3、房屋抵账3笔计1185030元；4、应扣水电费7笔计29092元；5、配合费30000元；6、其他42000元；7、支付截止2012年3月20日工程欠款利息204000元。三、保证金。2011年5月5日原告向被告交纳工程保证金200万元，2011年12月12日被告退还原告50万元。四、工程款支付明细表记载，自2011年11月16日起至2012年7月25日止，被告共计支付原告工程款3643500元。五、被告没有委托监理公司实施监理。六、2016年2月23日，双方共同对公共部分地面及墙面贴砖工程量测量后出具现场勘察报告书载明，住宅部分入住48套、商铺入住6套。七、陕西和顺物业有限公司负责人周文兵证实，2013年与荣都房产公司签订物业服务合同，荣都华府项目小区内原有旧楼一栋，2014年3月物业公司入驻荣都华府项目，2014年新楼入住有十来户，主要是因原回迁安置户过了交房时间，经集体协商，交装修钥匙，只装修不入住，当时已告知没有竣工验收不能入住。2015年又入住二三十户，其中一户要撬门强行入住，经协商交付装修钥匙装修。新楼从2014年到2015年共入住五六十户；
上述另查明的事实部分，有相关证据在卷佐证，经当庭审核双方无异议，本院予以确认。被告提出六份签证单涉及的量价应当包含在双方确认的面积中，不应再另行计算。关于被告该项主张是否成立，本院在判决理由中予以概述。
本院认为，本案争议的焦点是：一、双方签订的建设工程施工合同及施工过程中签订的补充合同、协议等效力问题；二、工程总价及下欠工程款的数额确定问题；三、被告是否应当支付下欠的原告工程价款及利息问题；四、被告反诉请求原告承担违约责任、赔偿损失及履行相关行为义务是否应当支持问题；五、原告是否应当返还被告工程款142万元及补偿款80万元问题；六、保证金及保修金的处理问题；七、被告要求原告赔偿因保全错误造成其损失的请求是否成立、支持问题。
关于第一个争议焦点，双方签订的建设工程施工合同及施工过程中签订的补充合同、协议等效力问题。本院认为，依据《中华人民共和国招标投标法》第三条规定，“大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目，必须进行招投标”。《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第三条规定的关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围中，包括商品住宅。依据上述法律、法规的规定，涉案工程属于必须招标投标的工程范围。
原告龙江建司和被告荣都房产公司就涉案工程在招投标前签订了建设工程施工合同，对工程单价、质量、结算、违约责任等内容进行了约定。此后，经过招投标程序，双方另行签订了建设施工合同。《中华人民共和国招标投标法》第四十三条规定，“在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判”。原、被告招投标前签订施工合同，属于串标及违规谈判的行为。依据《中华人民共和国招标投标法》第五十五条规定，“招标人违反规定，与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判，影响中标结果的，中标无效。”依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条（三项）规定，“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效:……；（三）建设工程必须进行招标而未招标或中标无效的”。原、被告双方分别于2011年4月28日、6月10日签订的建设工程施工合同、陕西省建设工程施工合同，违反法律法规效力性规定无效。
施工过程中，因工程款项支付、合同约定的工程范围之外的工程项目等问题，被告于2012年1月19日向原告出具承诺书，以及双方于2012年7月25日签订的建筑施工补充合同、2013年5月9日签订的建设工程施工合同补充协议、2013年7月15日签订的增加地板砖、墙面砖工程补充协议等，系双方当事人自愿协商形成，虽然与上述合同有关联，但补充协议、合同等解决的是工程施工中的其他具体问题，具有相对独立性，不违反法律、法规禁止性规定，为有效合同。
关于第二个争议焦点，工程总价款及下欠工程款的数额确定问题。本院认为，涉案工程总价参照双方招标前的合同及备案合同约定和工程施工的实际情况，包括:主体工程价款、工程配合费、外墙保温工程费、增加的工程项目费用等。两份合同约定的单价等内容一致，双方同意按备案合同计算，本院予以确认。一、主体工程造价。2016年5月18日，被告法定代表人郝成军与原告施工人员书面确认荣都华府工程建筑面积以15784.42平方米为准，本院予以认定。参照双方备案合同约定的每平方米1395元单价计算，即主体工程计价为15784.42平方米×1395元/平方米=22019265.90元；二、工程配合费、外墙保温工程费参照双方备案合同约定的30000元、960000元认定；三、增加的工程项目费用包括：1、六份签证单确认的人工、机械、材料费用计16635.80元。被告关于该部分量已经包含在主体工程计价范围内，不应当另行再计算的主张，因双方在确定主体工程面积的书面清单中，对该签证部分增加的量并没有约定包含，故该部分签证涉及的量价应当计入工程造价范围。2、公共部分地面及墙面贴砖，按照双方确认的面积计算工程费用为1227.99平方米×75元/平方米即92099.25元，本院予以确认。以上合计工程总价款为23118000.95元。被告已付原告的各类款项15851226元，其中被告于2012年3月20日支付给原告的204000元款，系被告按照2012年1月19日给原告出具的承诺，支付给原告的工程款利息，不应计入原告已收工程款。依据双方对账情况和上述确认的计算原则，被告已实际向原告支付工程价款为15647226元，扣除该部分已付款项后，被告下欠原告工程款7470774.95元，本院予以确认。
关于第三个争议焦点，被告是否应当支付下欠的原告工程款及利息问题。本院认为，涉案工程竣工后，被告委托的监理人员在原告提交的竣工报告上签署同意验收的意见后，原告申请被告组织竣工验收，被告以工程存在质量问题不予组织竣工验收，至2014年12月11日，南郑县住房和城乡建设管理局向被告发出建设工程质量安全检查整改通知时，涉案工程部分房屋的权益人已经入住。被告未能及时按照建设行政主管部门的整改要求实施，以及对工程施工质量先认可后又否定的做法，是工程不能进入竣工验收，并发生实际使用的原因。因此无论是权益人强行入住或者是被告主动或被动交付房屋，对此后果，被告负有过错责任，应视为工程已经擅自使用。根据本案工程竣工后双方发生争议、工程出现质量问题的原因，以及被告怠于履行义务的实际情况，可酌情认定此时间节点被告擅自使用了涉案工程，视为交付。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”。被告以工程未经验收，质量不合格为由，不予支付原告下欠工程对价款的抗辩意见，本院不予支持。原告请求被告支付工程款及利息的请求，本院予以支持。但原告应当在涉案建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
关于下欠工程款的利息问题。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷适用法律问题的解释》第十七条规定，“当事人对欠付工程价款利息给付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息”。因双方在施工过程中对欠付工程款利息标准没有约定，依据该规定，以及本院确定的以建设主管部门整改通知的时间为工程交付时间点，欠付工程款利息应当自2014年12月11日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息至实际履行完毕之日止。原告提出的按照每日万分之三的标准支付工程款利息的诉讼请求，无事实法律依据，本院不予支持。
关于第四个争议焦点，被告反诉请求原告赔偿相关损失及履行相关行为义务是否应当支持问题。该问题涉及以下两个方面，对此本院结合案件事实及法律规定分项认定论述如下：
1、工程质量存在问题以及未能按原定计划工期进行竣工验收的责任。
关于存在的质量问题的责任。依据鉴定意见，涉案工程外承重墙飘窗两侧施工的28根GZ1构造柱配筋、混凝土强度等级不符合施工有关规范和图纸设计要求；飘窗和空调平台处悬挑墙端部26根构造柱施工时未做；外墙外膨胀玻化微珠保温层厚度、干密度，不符合有关规范和图纸设计要求等问题。依据本案查明的事实，造成工程上述质量问题及双方发生争议的主要原因认定如下：第一，原告没有严格按照设计图纸及施工规范进行施工；第二，在没有设计单位变更设计的情况下，原告没有证据证明存在相关责任主体协商变更的事实，可认定属于擅自取消工程施工项目；第三，被告没有依法委托有资质的第三方监理单位，事实上是自己在进行监督。而且施工过程中，以监理工程师名义监理工程的人员，对应当验收的分部、分项工程，在验收中、整改后分别签发的相关工程技术资料中，签署的意见是合格或同意验收。在相关工序进行后，又以存在质量问题与原告产生争议，对施工行为、工序的检验、验收不严谨，存在随意性，被告对此现象亦没有合理的解释。上述三个方面，是造成涉案工程发生鉴定意见确定的质量问题的直接原因。本院认为，原、被告双方作为建设工程的责任主体，其行为存在违反《中华人民共和国建筑法》、国务院颁布的《建设工程质量管理条例》等法律、法规和诚实信用的原则，对造成工程存在的质量问题，双方均有过错。虽然被告在检验、验收过程中有不规范的行为，而且工程发生实际使用的事实和现状，但原告作为建筑施工企业，依法应当对施工质量负责。因此对鉴定意见确定的质量问题，原告亦应当承担相应的责任。
关于工程未能按计划进行竣工验收的责任。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁布的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收”。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”。按照法律、法规的规定，组织竣工验收既是发包人的权利，也是发包人的义务。
被告委托的岳存海、郝成华等以监理人员身份履行监理职责的人员，于2012年10月向原告发出监理整改通知，原告于12月回复已经整改并经上述人员签署同意意见。至2014年4月工程经过分户验收，曾水文在原告提交的工程竣工报验单、竣工报告上分别签署了同意验收等意见后，原告申请竣工验收，此时被告本应依法及时组织五大责任主体验收，以通过竣工验收程序，准确、及时的发现和界定是否存在质量问题以及存在哪些方面的质量问题，以此明确各自的责任。尤其是2014年8月20日，在南郑县住房和城乡建设管理局召开协调双方争议问题的座谈会议、以及同年12月11日南郑县住房和城乡建设管理局向被告发出建设工程质量安全检查整改通知单上，均给出了解决争议的方法，并要求被告及时履行义务。但此后被告未能按建设行政主管部门的整改意见及时地履行主体责任，而是以工程质量存在问题为由，要求原告整改。在原告不予认可整改要求的情况下，被告应当及时采取有效的方法，或者通过自己实施整改解决，然后依法解决争议，防止损失扩大。因此，事实上被告采取了消极的方式对待和处理争议，该行为是导致涉案工程不能进行竣工验收程序的主要原因。同时，从双方签订的补充合同、协议、付款凭证及明细表证实，由于因被告的工程建设资金投资存在短缺问题，造成被告在工程修建过程中，不能按时支付原告工程款且数额较大，尤其是在主体工程修建阶段，因原告需要垫资大量资金修建，势必造成施工不能正常进行，并发生停工待料的情形，客观上导致了工期无法正常控制和确定的事实。该情形的发生依法不可归责于原告。综上，被告应当对工程未能按原来计划的时间进行竣工验收承担过错责任。
2、存在的质量问题应当如何解决及双方各自应当承担的义务问题。国务院《建设工程质量管理条例》第三十二条规定，“施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修”。原告作为施工主体，应当对鉴定意见确定的质量问题，负有返修的义务。但由于涉案工程发生擅自入住的事实后，应视为被告对工程存在的质量问题的认可和接受，除过主体结构质量和地基基础工程外，工程存在的质量责任风险因转移给被告，质量缺陷的修复义务应当由被告自行承担。本院为了促进涉案工程质量问题得以及时解决，以保障购房权益人的利益，维护和构建房地产开发、建筑施工领域的正常秩序，依据建筑工程质量管理法律法规的规定，结合质量问题的种类、发生的原因，以及双方各自的过错，确定由原告支付给被告修复费用，修复费用的负担，在下文中论述认定。被告应在征求设计单位意见制定修复方案后，及时组织施工。
关于修复费用的负担问题。工程质量问题涉及构造柱、外墙保温两个方面。构造柱系建筑物二次主体结构，是在承重外墙窗洞口大于一定值时必须设置的，属于国家强制性设计要求。涉案工程的部分构造柱施工了，但施工不符合设计要求及技术规范，部分构造柱在没有设计变更的情况下未作，该部分质量问题的修复费用合计297690.42元，原告应当承担；外墙保温在单项验收时为合格，虽然可认定被告当初对外墙保温层的施工质量是认可的，但依据鉴定意见，因对构造柱采取加固处理措施时需铲除部分保温层，未铲除部分因打凿震动粘结力会受到影响，需要重新做保温层的实际情况，故外墙保温质量问题的返修费用，应当根据本案工程形成质量问题的原因，原、被告的过错，单项验收情况等综合因素酌定。对外墙保温层的处理费用，本院酌情确定由原告承担60%，即823310.92元×60%=493986.60元，其余由被告负担。原告应当承担的两项修复费用合计为791677.00元。
综上所述，被告关于因工程质量逾期四年不能交工，导致其项目开发失败的主张不能成立，其反诉请求原告承担逾期交工违约责任，承担可得利益、累计负债及承担融资利息损失1200万元，以及要求原告缴纳3000万元保证金负责实施修复等反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于第五个争议焦点，原告是否应当返还被告工程款142万元及补偿款80万元问题。本院认为，从双方2012年7月25日签订的建筑施工补充合同，2013年5月9日签订的建设工程施工合同补充协议内容看，被告未能按照双方实际履行的备案合同，按时、足额支付原告工程进度款，且与原、被告各自提交的工程款收款、付款明细表及凭证等相互印证。从工程质量控制资料表显示，2012年5月13日主体工程封顶，按备案合同约定应付工程进度款为合同价款总价款2197.09万元的65%，即约1428万元。对原、被告提交的工程款支付明细表统计，截止2012年7月25日，被告实际分次支付原告工程款为3643500元，仅约占合同价款的17%，欠付工程款约1064万元。故该补充合同、协议，是针对被告未按约定给付工程进度款，双方自愿协商确定的被告承担补偿损失的违约责任。因备案合同无效，违约责任条款不能适用，但因被告未及时给付工程款，原告垫资修建，必然产生资金利益的损失。如果被告不承担该项损失，就会产生被告因无效合同获利的情形，显失公平。因此，在被告不能按时支付原告工程款的情况下，原、被告另行签订承担由被告承担未按时付款的违约责任合同，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定。
从被告2012年1月19日因未按时支付进度款向原告出具按月息3分支付违约金承诺后，至3月20日被告已支付了该阶段204000元利息的事实看，2012年7月25日协议应认定为被告因继续未能按期支付工程款，双方约定向原告支付的2012年3月21日至7月25日期间的违约损失800000元。经本院审查双方提交的工程款支付、收入明细，该笔款项被告并未实际支付，被告反诉请求返还无事实依据。参照施工进度和进度款付款节点、比例，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率分段计算原告2012年3月21日至7月25日期间的垫资利息，远远低于双方协议约定的80万元违约金。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决的规定精神，本院以该阶段原告垫资的资金利息为原告实际损失，并以该实际损失为基础，考虑市场融资的实际情况，酌情确定由被告支付违约金240000元，超出部分不予支持。同时，被告主张的已经多支付142万元工程款的事实显然不能成立，故其该项反诉请求，本院亦不予支持。
关于第六个争议焦点，保证金及保修金的处理。本院认为，原告按照双方备案合同约定缴纳履约保证金200万元，除被告已经返还50万元，剩余150万元，被告应当予以返还，并应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2014年12月11日起支付利息至实际清偿之日止；关于质量保修金，双方合同约定为659127元，质保期约定为：一般土建工程为二年，屋面防水工程五年，该约定符合法律法规的规定。其中防水、防漏工程占保修金的20%，即131825.40元，自2014年12月11日起算，质保期尚未届满，故应从工程款中预留。
关于第七个争议焦点，被告要求原告赔偿因保全错误造成其损失的请求是否成立、支持问题。本院认为，本案审理过程中，原、被告双方均向本院申请财产保全，原告申请保全的标的金额为1100万元。本院裁定后，执行机构实际查封了涉案工程中尚未办理商品房备案登记的16套房屋和两间车库，经本院审查，实际价值并未超过请求范围，而且被告负有支付原告剩余工程款、返还履约保证金等义务。因此，原告申请财产保全符合《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。被告关于原告申请保全错误的理由不能成立，其该项反诉请求本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国招标投标法》第三条，《中华人民共和国建筑法》三十一条、五十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第三项、第十三条、第十四条第三项、第十七条、第十八条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告陕西荣都房地产开发有限公司支付原告汉中市龙江建筑有限责任公司工程款7470774.95元，返还原告履约保证金1500000元，支付逾期付款违约金240000元，合计9210774.95元，扣除质保金131825.40元，实际应当支付9078949.60元，并自2014年12月11日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息至实际偿付之日止；
二、原告汉中市龙江建筑有限责任公司支付被告陕西荣都房地产开发有限公司修复费用791677.00元，由被告对鉴定意见确定的质量问题履行修复义务；
三、驳回原告汉中市龙江建筑有限责任公司其他诉讼请求；
四、驳回被告陕西荣都房地产开发有限公司的其他反诉请求。
（上列有执行内容的款项，限本判决书生效后十五日内履行完毕）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
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