广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民四终字第482号
上诉人（一审原告、反诉被告）桂林市南园宾馆，住所地广西壮族自治区桂林市象山区中山南路**号。
法定代表人宋涛，该公司总经理。
委托代理人���文，广西古方律师事务所律师。
委托代理人林春慧，广西古方律师事务所实习律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）北京东方文苑宾馆有限公司，住所地北京市东城区帅府园胡同20号南楼。
法定代表人黄琳，该公司董事长。
委托代理人田邦毅，北京市康德律师事务所律师。
委托代理人郑雨，北京东方文苑宾馆有限公司员工。
上诉人桂林市南园宾馆（以下简称南园宾馆）与上诉人北京东方文苑宾馆有限公司（以下简称文苑公司）因租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2014）象民初字第1375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月20日受理后，依法组成由审判员王治斌担任审判长，审判员陆建华和代理审判员周丽参加的合议庭，于2015年9月14日公开开庭审理了本案。书记员秦��担任记录。上诉人南园宾馆的法定代表人宋涛及其委托代理人陈文、林春慧，上诉人文苑公司的委托代理人田邦毅、郑雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年10月，广西宏桂资产租赁有限公司受原告委托，就南园宾馆整体招租事宜对外发出公告。2013年11月24日，被告文苑公司与广西宏桂资产租赁有限公司签订《资产竞价协议书》，其参与南园宾馆的招租竞价，并向广西宏桂资产租赁有限公司支付了199217元的中介服务费与咨询服务费。最终，被告通过现场公开竞价，以租金2390000元／年的成交价获得南园宾馆的租赁权，次日，广西宏桂资产租赁有限公司与被告文苑公司正式签署《挂牌公开竞价交易成交确认书》。同时，原告以补充说明的形式，告知被告文苑公司，由于历史原因，南园宾馆餐厅、歌舞厅、桑拿三个部门分包合同尚未���期，虽现已停业，但该三部门将于2013年12月31日到期后才能交付；其中歌舞厅和桑拿厅有意续租，具体事宜由新的承租人决定。
2014年1月27日，原告南园宾馆（甲方）与被告文苑公司（乙方）正式签订《南园宾馆场地租赁合同》，双方约定：租赁物地址为南园宾馆，位于桂林市象山区中山南路23号；租赁建筑物范围为南园宾馆主楼（南北楼）5743.15平方米，地上五层，以及附属建筑175平方米；租赁期限为10年，即2014年3月1日至2024年2月28日；甲方应在乙方交付押金之日起三日内交付租赁场所，包括加盖产权方公章的租赁场地合法房屋产权证复印件、建筑平面、房屋结构图及配套设施，以及租赁场地的消防合格验收文件原件，上述内容以双方盖章确认后视为正式移交与接收；甲方给予乙方六个月的装修免租期，即从2014年3月1日至2014年8月31日；2014年9月1日至2015年2月28日，租金为119.5万元；此后每年租金为239万元，第四年开始，租金每年递增3%；租金按月支付，每月25日前缴纳下月租金；合同签订之日，乙方交付甲方119.5万元作为押金；乙方在承租期内聘用甲方在编人员19人，薪金及社保等费用由甲方支付，绩效工资由乙方支付；因员工原因导致不适合乙方工作的，乙方可退回甲方，不再向退回员工发放退养费，否则乙方按绩效工资的50%发放退养生活费；乙方承诺投资不低于600万元人民币对酒店进行改造，合同期内租赁物内外观装修、修理、水电管线维护与保养的费用由乙方自行承担；乙方在租赁期间负责租赁物及内部设施设备的保养、年审，并保证在合同终止时酒店相关设施设备正常运行，但对房屋主体结构、房屋安全性能由甲方负责保养维修；租赁期满，乙方改造的设备、装修、装饰物等固定的附属设施、设备无偿归甲方，乙方不得拆除；甲方应积极协助乙方办理各项证照及装修报批（包括消防验收等）各项手续；乙方应对经营中所有相关人员的人身安全、工商、消防、卫生、税务等事项全权负责；乙方租赁经营期间产生的相关营业税及附加、相关水电、煤气和所使用设备的设施设备年检和保养及其它相关费用均由乙方承担；乙方拖欠支付租金30天以上，甲方有权单方解除合同没收押金，并要求乙方按本合同约定支付违约金及赔偿损失，乙方在租赁物所添附的一切固定设施、设备、装饰灯财产归甲方所有；若甲方提供给乙方使用的包括房屋在内的租赁房屋标的物低于本协议规定的面积或不按本合同条款规定按时交付房屋、物品、人员、证件（本协议约定提供的）等，迟延一天按年租金的1‰向乙方支付违约金，同时相应减少租金，如甲方累计30天未交付乙方有权解约；甲、乙��何一方如未按本合同的条款履行导致本合同被解除或提前终止，并且不具有约定或法定的免责事由，违约方则应承担人民币壹佰万元的违约金，本合同对该违约行为约定有其他违约责任的，违约方仍需承担；甲方的通讯地址为广西桂林市中山南路23号南园宾馆，乙方的通讯地址为北京市东城区帅府园胡同20号南楼文苑宾馆，以上通讯地址如有变更，应及时书面通知对方，未通知导致送达不到的，视为已经送达等内容。当日，双方就合同未尽事宜，又签订《补偿协议》一份，双方约定：因乙方办理营业执照需要一定时间，在乙方未办理好营业执照之前，甲方给乙方暂使用南园宾馆营业执照开展经营活动，并移交具有经营资格的相关证照，直至乙方办理好营业执照为止，甲方不收取证照使用费；甲方授权乙方行使南园宾馆企业法人法定代表人的权利，包括任免企业中、��层管理人员、聘用和辞退职工的权利，有职工工资、福利待遇和奖罚的决定权，有决定企业利润分配和处分财产的权利，有决定企业经营方向和重大事项，即企业人、财、物全面管理的权利（房屋除外），有权在合同有效期内（以全部租赁财产）对外签订包括但不限于合作经营、部分房屋租赁在内的各项合同；自本协议生效后3日内，甲方应向乙方移交使用包括但不限于《企业法人营业执照》、《税务登记证》、《组织机构代码证》及IC卡、《特种行业许可证》、《卫生许可证》、《统计证》等与经营相关证照原件和企业财产等。乙方在证照使用中受甲方监督，甲方应确保证照正常使用，不影响乙方经营；本协议生效前发生的债权、债务由甲方享有、承担；本协议生效后发生的与南园宾馆经营相关的债权债务，需经乙方确认后由乙方享有、承担；本协议期限届满后发生的债权债务，乙方将不再承担等内容。2014年1月28日，被告缴纳119.5万元押佥。同年2月9日，被告与桂林华蓝空间设计有限公司签署《南园宾馆装修设计合同》，随后桂林华蓝空间设计有限公司向被告出具收据两张，载明其已收取被告69000元设计费。2014年2月19日，被告与桂林市宏丰装饰有限责任公司就南园宾馆主供水管道的安装签订《南园宾馆工程安装合同》一份，双方约定，桂林市宏丰装饰有限责任公司包工包料，被告则应于施工人员及机械进场后3日内给付工程款22000元，在施工结束并经验收合格后十日内给付17600元，尾款4400元应在第二次付款届满3个月后3日内付清。2014年2月28日，原告将宾馆大堂，餐厅，南北楼的客房、消毒间、工作间、会议室，大门保卫室、配电房、发电机房、维修工作间、柴油锅炉房、工程部办公室及其它大型设备移交给被告，双方在对应��移交确认单上盖章确认。同日，被告拟对宾馆主供水管道进行增建、拆除和改造，由桂林华蓝空间设计有限公司承办设计、桂林市宏丰装饰有限责任公司进行施工，被告依约致函原告后获得同意。随后，桂林市宏丰装饰有限责任公司完成了该改造项目，该公司于2014年2月22日为南园宾馆开具22000元的收据一份，验收后又开具17600元的收据一份，2014年6月11日再开具4400元收据一份。2014年3月6日，被告与广西卓越电器工程有限公司就宾馆空调及热水机组安装、系统调试项目，签订《空调工程合同》一份，广西卓越电器工程有限公司负责设备安装及调试，被告则应于合同签订三日内给付65400元，设备安装完毕给付109000元，整体工程验收合格给付32700元，余款10900元在验收合格一年后的30日内付清，许克平作为广西卓越电器工程有限公司的法定代表人代表该公司在合同落款处签字盖章。2014年3月15日，被告致函原告，申请对北楼中央空调与整体供热系统进行整体更换改造；另外，被告在函中请求原告尽快移交相关证照；原告收到后，在确认函中批注同意并盖章。随后，广西卓越电器工程有限公司完成了设备安装，广西卓越电器工程有限公司于2014年3月11日出具64500元的收条一份，并注明收款人为许克平；2014年4月11日，桂林市卓越制冷设备有限公司开具收据一份，载明收到南园宾馆交来空调款109000元；2014年9月7日，案外人陈彦伊通过个人账户转款32700元给许克平，当日陈彦伊以“空调第三笔款”为由向被告填报了费用报销单。
2014年3月19日，被告再次致函原告，将南园宾馆局部总平面功能布置图交原告审核批准；另，被告要求原告尽快移交歌舞厅、桑拿等相关房屋，以便开展全面设计工作；原告同意设计方案，并批注要求被告尽快与桑拿方确定经营方式。此外，被告为经营南园宾馆，购置了电脑、保险柜等物品，维修保养了电梯、电视、分体式空调等设备，升级了酒店管理系统与旅业治安管理信息糸统，更新了部分电灯、插座等酒店设施。2014年4月初，被告未对宾馆做进一步的改造装修即开始对外营业，但原告一直未将相关宾馆的营运证照交付被告使用，经营期间宾馆的水电、通讯、洗涤、宽带、有线电视、人工等相关运营费用均由被告支出。2014年4月29日，原告通过邮寄通知的方式告知被告，原告变更营业执照经营范围，将原来的住宿、餐饮、桑拿、零售、停车服务等项目变更为自由房屋租赁。2014年8月7日，被告致函原告称，因被告多次催要后，原告仍未交付经营证照、移交全部租赁房屋和消防安全等设施设备，桂林市象山区公安消防大队认定南园宾馆存在严重安全隐患，要求被告停业整改，���被告要求原告在接到函后5日内交付相关证照和全部房屋、宾馆物品及设施设备；同月11日，原告时任法定代表人蒋垂明签收了上述函件。2014年8月15日，原告复函称，合同签订后，原告按约定将租赁物及设施设备一并交付被告，但被告在未按约定对酒店进行改造及未办理经营证照的情况下进行经营活动，产生的一切后果由被告自行承担，且原告在函中向被告催收下月租金199166.67元；原告按合同中被告确认的通讯地址邮寄复函，但因收件人不在指定地址，邮件被退回。2014年8月18日，被告以原告未按时按量全面交付租赁房屋、物品与经营所需证照，以及擅自改变经营范围为由，向原告发函要求解除合同，并通知原告于2014年8月23日办理房屋及物品的交接手续。原告南园宾馆2014年8月20日收到《解除合同通知书》后复函被告，原告表示不同意解除合同，并要求被告继续履约���但函件邮寄后再次因同一事由被退回。2014年9月19日，被告再次致函原告，指明因原告未到场办理房屋交接手续，所产生的风险责任应由原告承担，被告就之后产生的管理费用保留追偿权利。事后，双方无法就争议达成一致，故原告于2014年10月31日诉至该院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《南园宾馆场地租赁合同》并返还租赁场地；2、被告支付租金至被告返还租赁场地止（从2014年3月1日暂计至2014年10月31日租金为1593333元）；3、合同押金119.5万元归原告所有；4、被告支付违约金100万元；5、本案诉讼费由被告承担；6、被告赔偿原告支付的律师费63200元。尔后被告提起反诉，请求判令：1、反诉原告与反诉被告签订的《南园宾馆场地租赁合同》及《补充协议》于2014年8月20日已经解除；2、反诉被告退回反诉原告押金119.5万元；3、反诉被告向反诉原告支付违约金100万���；4、反诉被告向反诉原告支付各项损失共计1456049.26元；5、反诉被告承担本案全部诉讼费用。
原告为此次诉讼，委托广西古方律师事务所律师代办诉讼事宜，花费63200元；而被告委托北京市康德律师事务所代办诉讼事宜，花费100000元。庭审中，原告称，桑拿房和歌舞厅已实际交付被告使用，但双方未作书面确认。双方关于出借证照的约定违反法律属无效约定，故原告未予交付。被告辩称，双方并没有约定被告必须在免租期内完成不低于600万元的装修，其有权自主决定装修时段；原告未限制被告使用宾馆现有营运证照的期限，被告有权自主决定办理新营运证照的时间；因原告根本违约在先，被告已于免租期结束前，通知原告解约，其无需缴纳租金；另外，被告当庭表示放弃向原告追索购买电脑、验钞机、保险柜等资产所支出的费用25870元。本案审理过程中��双方均同意解除合同，该院于2015年1月14日组织双方完成了租赁房屋及物品的交接，原告收回了租赁物；同时，原告现场确认被告租赁期间安装的主供水管道、中央空调及热水主机，均可正常使用。
另查明，原告南园宾馆为集体所有制企业，原法定代表人为蒋垂明，后变更为宋涛。2014年4月28日，原告向工商登记管理部门申请变更经营范围，将主营住宿、饮食服务，兼营零售日用百货、彩扩冲印、出售旅游套票、组织散客游览、干洗房屋、桑拿、浴脚、停车房屋、门面租赁变更为自由房屋租赁，次日获批。被告文苑公司，公司类型为其他有限责任公司，经营范围为住宿、中餐、理发、销售定型包装食品及日用百货。
一审法院审理认为，原告将其合法拥有的位于桂林市象山区中山南路23号，南园宾馆南北楼地上五层5743.15平方米，及附属建筑175平方米，租赁给被告作经营酒店使用，为此，双方签订《南园宾馆场地租赁合同》，该合同主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，原告南园宾馆作为出租方享有收取租金的权利，履行向承租人交付租赁物、产权证件、消防合格验收文件及房屋平面结构图，协助被告办理各项证照的义务；被告文苑公司作为承租人享有使用租赁物的权利，履行给付租金、承担场地经营期间相关法律责任的义务。随后，原、被告又签订《补充协议》一份，双方约定，被告在取得营业执照前，其可暂使用原告的经营及资格证照，对此，该院认为，根据《中华人民共和国公司登记管理条例》第六十条之规定：“任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照”，以及《中华人民共和国行政许可法》第八十条之规定：“涂改、倒卖、出租、出���行政许可证件，或者以其他形式非法转让行政许可的，行政机关应当依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。双方的该部分协议内容违反了我国法律、法规的禁止性规定，应属无效。鉴此，双方在合法有效的租赁合同中，约定的租赁标的物为南园宾馆的主楼及附属建筑，而非企业经营权，故双方的法律关系应为场地租赁关系，而非企业租赁关系。
关于双方是否存在违约行为的问题，原告主张，被告存在未按约定装修宾馆及拒绝支付租金的违约情形；而被告主张，原告存在未交付桑拿室、歌舞厅、宾馆营运证照及擅自变更经营范围等违约情形。该院认为，本案中，双方约定租期的前六个月为装修免租期，被告亦承诺装修投资不低于600万元，但原告并未在合同中限定被告必须在免租期内完成全部装修，故被告对装修时段及方式享有自主决定权，其分步改造宾馆并无不当。对于场地交付问题，双方对租赁物的交付标准及方式有明确约定，原、被告亦按此约定完成了酒店大堂、餐厅、客房等大部分场地的交接工作，对于桑拿室与歌舞厅，原告主张已完成移交，只是未按约制作书面确认函。对此，该院认为，桑拿室及歌舞厅的原租赁合同到期后，均已关门停止营业，完全具备交付条件，虽然原告未作它用，但其要求被告自行与原承租人洽谈续租事宜，该交付方式既不符合同约定，亦不符合移交惯例，且未得到被告的认可，原告应承担一定的瑕疵交付责任。对于原告拒绝交付宾馆原有营运许可证照及擅自变更经营范围的问题，因双方在《补充协议》中关于被告可使用原告营运证照的约定依法属无效约定，被告以此为由主张原告违约，无法律依据，该院不予采纳；因双方签署的是场地租赁协议，被告需自行办理���关的营业及行业许可证照，原告变更自身企业的经营范围系其合法权利，被告无权限制。对于解约时间，被告在免租期结束前，以原告瑕疵交付根本违约为由向原告发出解约通知，同时要求退还租赁场地，但原告要求被告继续履行合同，故双方尚对解约与否存在异议。之后，原告于2014年10月31日主动提起诉讼要求解约，双方就此对解约达成一致意见，双方的解约时间应为原告起诉之日。关于解约后的责任分担问题，如前所述，双方共同协商达成的部分租赁协议内容因违反国家法律、法规的强制性规定而无效，原、被告在缔约过程中均有过错；履约过程中，被告怠于办理新的营运证照，存在过失，而原告瑕疵交付租赁物，亦有过失，根据《中华人民共和国合同法﹥第一百二十条之规定，当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任，该院结合双方的履约情况与过错程度，酌定双方对合同解除各承担50%的责任。合同解除后，双方要求法院处理的财产有：原告的应收租金，被告为租赁、改造、运营宾馆的已付费用，双方的律师费及合同违约金。对于租金，被告应支付免租期结束后至解约前（2014年9月、10月）的场地租金，合同约定的租金为398333.33元（1195000元÷6×2），但因双方在缔约及履约过程中均有过错，导致被告在此期间一直未使用租赁场地，该院认为，应适当减轻被告的给付义务，根据前述的责任划分，被告承担50%，即为199166.67元。解约后，双方于2015年l月15日办理场地交接，但被告早在2014年8月已主动提出交回酒店，原告可及时主张移交，同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故原告不应再向被告收取解约后的租金。对于被告支付的中介服务费与咨询服务费199217元，有其提供的发票及合同为凭，该院予以确认；该笔费用系被告为取得南园宾馆租赁权所付，属于被告的前期投资，原、被告成功签订场地租赁协议后，由于双方原因导致合同目的不能完全实现，原告应就其过错给予被告适当补偿，即99608.5元（199217元×50%）。对于被告营业期间所支出的人工、水电、通讯、设备设施维修及维护、洗涤、垃圾清理、电脑系统升级等费用，系其自身经营期间的正常开支，盈亏自负，被告应自行承担。对于被告为购买电脑、保险柜、验钞机等可移动资产的支出，被告当庭表示放弃追索，系其对自身诉权的选择，符合法律规定，该院予以准许。对于装修设计费，被告既未提供相应的设计图纸，也未完成对应的装修装饰，该笔费用该院不予支持。对于被告新安装的主供水管道、中央空调及热水工程，原告于2015年1月收回场地时，现场���认相关设备均能正常运转，但其庭审中并不认可被告的相应支出，根据现有证据，被告提供的安装合同与支付凭证能够吻合，且相关设备确已实际安装并能正常使用，该院对被告该部分支出予以确认，合同解除后，原告可继续使用上述设施设备，其应给予被告适当补偿，即125550元［（44000元＋207100元）×50%］。对于合同押金，参照合同中关于租赁押金的约定，双方设立租赁押金目的在于，预防承租人对租赁物可能造成的损害，另承租人应提供一定的违约担保。综合本案的实际情况，双方的履约时间较短，且原告并未举证证明被告对租赁物造成损害，其在缔约及履约中亦都有过错，故原告要求没收押金不符合双方的立约目的，该院不予支持，现租赁合同已经解除，原告应退还被告履约押金1195000元。对于律师费及违约金，双方对合同的解除负同等责任，基于公平原���，双方无需再向对方支付违约金，律师费则自理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第六十条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国行政许可法》第八十条，《中华人民共和国公司登记管理条例》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）桂林市南园宾馆与被告（反诉原告）北京东方文苑宾馆有限公司签订的《南园宾馆场地租赁合同》及﹤补充协议》于2014年10月31日解除；二、被告（反诉原告）北京东方文苑宾馆有限公司应支付原告（反诉被告）桂林市南园宾馆场地租金199166.67元。三、原告（反诉被告）桂林市南园宾馆应返还被告（反诉原告）北京东方文苑宾馆有限公司合同押金1195000元；四、原告（反诉被告）桂林市南园宾馆应补偿被告（反诉原告）北京东方文苑宾馆有限公司中介服务费、咨询服务费及装修改造费，共计225158.5元。五、驳回原告（反诉被告）桂林市南园宾馆的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京东方文苑宾馆有限公司的其他反诉请求。本案案件受理费177280元（原告已预交）、反诉费18004元（被告已预交），由原告承担177280元，被告承担18004元。
上诉人南园宾馆不服一审判决，上诉称：一、一审判决在查明事实中认定“2014年2月28日，原告将宾馆大堂、餐厅、南北楼的客房、消毒间、工作间、会议室、大门保卫室、配电房、发电机房、维修工作间、柴油锅炉房、工程部办公室及其大型设备移交给被告，双方在对应的移交确认单上盖章确认。”该认定事实有误，双方签订的移交确认单只是对物品及设备的移交，其中涉及的宾馆大堂等地点注明是物品及设备的保管地点，在清单中没有涉及���租赁场所的移交。宾馆歌舞厅、桑拿房不存在未交付，理由是：1、在房屋招租过程中，上诉人告知被上诉人歌舞厅、桑拿房己停业，场地于2013年12月31日才能交宾馆，至2014年1月27日双方签订租赁合同和交付租赁物时，歌舞厅、桑拿房己停业并交回宾馆，符合交付条件。2、歌舞厅、桑拿房是租赁物整体的一部分，歌舞厅位于宾馆二楼，2015年1月14日在一审法院主持下双方交接场地时经现场查看，歌舞厅没有大门，不存在未交付。桑拿房位于宾馆南楼一楼和二楼，其中二楼走廊尽头是整个南楼照明与空调的电力控制箱，为使用与维修电力，被上诉人已频繁出入桑拿房场地。而且上诉人已明确告知，被上诉人自行与有意愿的承租方商谈装修与出租事宜，被上诉人不但可以占有使用该场地，还有适当处分（出租）该场地的权利，何来上诉人未交付。3、被上诉人对租赁物进���了设计及部分改造并于4月初对外营业，被上诉人实际已占有使用租赁物，取得租赁物的使用权。4、歌舞厅、桑拿房上诉人未使用，也从未妨碍被上诉人使用，以被上诉人未使用就认定未交付显然毫无道理。一审法院认定上诉人瑕疵交付没有事实依据，认定瑕疵交付应当承担50%的违约责任更是没有依据。二、一审判决认定“双方共同协商达成的部分租赁协议内容因违反国家法律、法规的强制性规定而无效，原、被告在缔约过程中均有过错。”合同条款部分无效不影响合同其他条款的效力，本合同是场地租赁合同，而无效的条款是营业执照借用的条款，被上诉人己经取得租赁场地，完全可以另行办理营业执照实现利用租赁场地经营酒店的合同目的。该无效条款并未造成被上诉人损失，一审法院认定上诉人缔约过错而承担过错责任是没有依据的。三、被上诉人取得���赁物后，不依法履行租赁合同中支付租金的义务，而是发送各种函件告知上诉人没有的违约事实，在刚过免租装修期就违约不交付租金，被上诉人的故意违约造成上诉人要求解除合同，被上诉人应当按照合同约定承担违约责任。四、根据《南园宾馆场地租赁合同》第九条9.2条规定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同：（2）拖欠支付租金30天以上；出现上述情形之一的，甲方有权解除合同，没收租赁押金并要求乙方按本合同约定支付违约金，无需对乙方任何损失进行补偿、赔偿。乙方在租赁物上所添附的一切固定设施、设备、装饰灯财产归甲方所有，乙方行为造成甲方损失的，甲方有权另行要求赔偿。赔偿损失的范围包括但不限于拖欠的租金、利息及解决争议发生的诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、执行费等直接经济损失和预期利宜损失��”被上诉人存在拖欠租金30天以上的违约事实，被上诉人交付的租赁押金1195000元应归上诉人所有，无需对被上诉人任何损失进行赔偿，被上诉人在租赁物上所添附的设施设备归上诉人所有并赔偿上诉人律师费的经济损失。被上诉人故意违约应当不能按合同规定享有免租装修期六个月，应当按月支付租金至2014年10月31日上诉人起诉时止。
终上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，导致判决错误，依法应予以撤销，请求二审法院查明事实，依法改判：1、撤销一审判决第二项，改判为被上诉人应支付上诉人场地租金1593333元；2、撤销一审判决第三项，改判为合同押金1195000元归上诉人所有；3、撤销一审判决第四项；4、撤销一审判决第五项，改判为被上诉人应赔偿被上诉人支付的律师费63200元；5、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
对上诉人南园宾馆的上诉，文苑公司答辩称：一、南园宾馆不依照合同约定交付桑拿房、歌舞厅，已构成根本性违约。从移交清单看，并未涉及桑拿房和歌舞厅。二、答辩人多次致函南园宾馆催促交付歌舞厅和桑拿房。从南园宾馆法定代表人要求答辩人和原承租桑拿房的业主确定经营方式看，足以说明南园宾馆没有移交桑拿房，该桑拿房仍在原经营方名下。三、因上诉人尚有经营证照和部分房屋未移交，答辩人即于2014年8月7日致函上诉人签收了“要求上诉人向答辩人移交全部的房屋和设施设备”的函件。四、一审法官勘验现场时，桑拿房仍未腾空。现场录像足以说明桑拿房中仍存放有物品，并未腾空，该处如已移交，房内应当腾空或者将房内物品列明在移交清单之上。五、电力箱位于桑拿房内，且系由南园宾馆的工作人员管理，即上诉人并未将电力管理工作交给答辩人。
综上所述，答辩人认为，双方签订的租赁合同和补充协议均属于双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应该严格遵守和履行合同，上诉人根本违约在先，应当承担拒不完全交付经营场所，也拒不交付相关经营证照等给答辩人造成的损失。
上诉人文苑宾馆不服一审判决，上诉称：一、本案合同系经合法程序公开竞价后由本案双方自愿签订，并不违反法律规定，应受法律保护。2014年1月27日，南园宾馆（甲方）与上诉人（乙方）签订《南园宾馆场地租赁合同》，主要约定了以下事项：1、第1.1条约定：租赁物名址：南园宾馆，位于桂林市象山区中山南路23号。第1.2条约定：南园宾馆主楼（南北楼）5743.15平方米，地上五层，以及附属建筑175平方米。2、第2.1条约定：租赁期限为10年，即2014年3月1日至2024年2月28日。第2.3条约定���甲方应在乙方交付押金之日起三日内将租赁场所交付给乙方，甲方交付租赁场所应当具备以下条件：①租赁场地的合法房屋产权证复印件；②租赁场地所有建筑平面、房屋结构图及配套设施；③租赁场地的消防合格验收文件；④以上文件均应加盖产权方公章。第2.4条约定：2014年3月1日至2014年8月31日为免租金装修期。3、第3.1条约定：2014年9月1日至2015年2月28日，租金为119.5万元；此后每年租金为239万元。第四年开始，租金每年递增3%。第3.3条约定：合同签订之日，乙方交付甲方119.5万元作为押金。4、第4条约定：乙方在承租期内聘用甲方在编人员19人，薪金及社保等费用由甲方支付，绩效工资由乙方支付。因员工原因导致不适合乙方工作的，乙方可退回甲方，不再向退回员工发放退养费。5、第5.1条约定：房屋装修及维护：乙方承诺投资不低于600万元人民币对酒店进行改造，根据需要在不破坏大楼主体结构及不影响安全的情况下经征求城市规划等主管部门及甲方书面同意的前提下进行增建、拆除、改造、设计、装修。6、第9.2条约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同：①未经甲方书面同意，全部或者部分转让本合同的权利和义务；②拖欠支付租金30天以上；③乙方破产、解散、注销或被吊销营业执照的；④乙方未经甲方书面同意将本合同项下权利进行抵押、质押或者担保的；⑤乙方未经甲方书面同意，擅自将租赁场地整体转租、转借、置换给他人使用。第9.3条约定：甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除合同：①甲方如违反本合同规定，干扰乙方在营业执照范围内的经营管理活动，致使乙方无法经营的；②由于产权不清、第三方就租赁物向人民法院主张权利，致使租赁物被人民法院查封，乙方不能对租赁物���用或者收益的或甲方持有桂林市政府颁发的产权证，并对上述房屋的产权登记、水电气设施权属及法律手续负责；③若乙方交付的房屋质量不合格或属于违法建筑，因此造成事故导致乙方无法使用房屋经营或给乙方造成损失的。出现上述情形之一的，乙方有权解除合同，甲方应返还乙方的租赁押金和乙方已经预付的租金，同时甲方应根据乙方在租赁物上所添附的一切设施、设备、装饰的价值对乙方进行赔偿，甲方行为造成乙方损失的，乙方有权另行要求赔偿。赔偿损失的范围包括但不限于租赁押金、预付的租金、利息及解决争议发生的诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、执行费等直接经济损失和预期利益损失。7、第10.1条约定：若甲方提供给乙方使用的包括房屋在内的租赁房屋标的物低于本协议规定的面积或不按本合同条款规定按时交付房屋、物品、人员、证件（本协议约定提供的）等，迟延一天按年租金的1‰向乙方支付违约金，同时相应减少租金，如甲方累计30天未交付乙方有权解约。第10.2条约定：甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行导致本合同被解除或提前终止，并且不具有约定或法定的免责事由，违约方则应承担人民币100万元的违约金，本合同对该违约行为约定有其他违约责任的，违约方仍需承担。上述合同签订的同时，被上诉人（甲方）与上诉人（乙方）又签订了一份《补充协议》，主要约定：1、因乙方办理营业执照需要一定时间，在乙方未办理好营业执照之前，甲方给乙方暂使用南园宾馆营业执照开展经营活动，并移交具有经营资格的相关证照，直至乙方办理好营业执照为止。2、甲方授权乙方行使南园宾馆企业法人法定代表人的如下权利：有任免企业中、高层管理人员、聘用和辞退职工的权利，有职工工���、福利待遇和奖罚的决定权，有决定企业利润分配和处分财产的权利，有决定企业经营方向和重大事项，即企业人、财、物全面管理的权利（房屋除外），有在合同有效期内（以全部租赁财产）对外签订包括但不限于合作经营、部分房屋租赁在内的各项合同。3、乙方经营期间独立核算、独立管理，甲方不得干涉乙方一切企业经营管理活动。4、自本协议生效后3日内，甲方应向乙方移交使用包括但不限于《企业法人营业执照》、《税务登记证》、《组织机构代码证》及IC卡、《特种行业许可证》、《卫生许可证》、《统计证》等与经营相关证照原件和企业财产等。乙方在证照使用中受甲方监督，甲方应确保证照正常使用，不影响乙方经营。5、本协议生效之前发生的债权、债务由甲方享有、承担；本协议生效之后发生的与南园宾馆经营相关的债权债务，需经乙方确认��由乙方享有、承担；本协议期限届满后发生的债权债务，乙方将不再承担。6、协议期限届满后如乙方需要继续使用南园宾馆营业执照等证照开展经营活动的，应提前1个月通知甲方，甲方可优先考虑乙方要求，并重新签订协议。7、本协议一经盖章即具有法律效力，不得擅自变更和修改。甲乙双方应按约履行，如违反应承担违约责任，守约方有权终止本协议。8、本协议是对《租赁合同》的增加、更正、修改、变更和补充，与《租赁合同》具有同等法律效力。上诉人认为：本案租赁合同的签订符合法律规定及有关规定。国务院《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》第3条规定：本条例所称租赁经营，是指在不改变企业的全民所有制性质的条件下，实行所有权与经营权的分离，国家授权单位为出租方将企业有期限地交给承租方经营，承租方向出租方交付租金并依���合同规定对企业实行自主经营的方式。广西壮族自治区人民政府《关于全民所有制工业企业承包和租赁招标的暂行办法》规定：根据国务院《全民所有制工业企业承包经营责任制暂行条例》和《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》的规定，为使我区企业承包、租赁的招标工作逐步规范化，制定如下招标暂行办法。第2条规定：没有签订承包或租赁合同的企业，可实行招标承包或租赁。第12条规定：集体所有制工业企业和其它行业企业的招标，可参照本办法执行。广西壮族自治区党委、自治区人民政府《关于加快小型企业改革若干问题的规定》第二（八）条规定：在企业资产所有权不变的情况下，可将企业全部或部分资产实行租赁经营。承租者可以是个人、合伙人、职工集体或企业法人。承租者的选择，一般采取面向社会招标、内部职工优先的办法。承租者��纳的租金，可采取固定租金或基数递增租金的形式。租金标准依据企业固定资产、流动资金、经营条件、经营状况、市场动态等因素由租赁双方具体商定。租赁经营要采取风险抵押的形式，由承租者出具与租赁资产成一定比例的财产作为风险抵押金。个人承租的还要有不少于两名有相应财产可供担保的担保人。各地可根据实际情况确定抵押金标准。本案中，《租赁合同》及《补充协议》约定了将南园宾馆相关经营证照和经营场地（即经营权）租赁给上诉人、南园宾馆授权上诉人行使南园宾馆企业法人法定代表人相关权利、上诉人续用南园宾馆的员工等事项，也约定了租金、租期等其他相关事项，上述内容符合企业租赁经营的相关规定，合同条款系经双方自愿协商签订，内容不违反法律、法规的规定，是合法有效的，应当得到合同双方的遵守和履行。二、上诉人签订合同后依法履行了合同，属于守约方。被上诉人拒不履行合同相关义务，属于违约方。《租赁合同》及《补充协议》签订当日，上诉人向被上诉人交纳了合同约定的押金119.5万元。随后，上诉人开始对南园宾馆进行装修改造。2014年2月28日，上诉人致函被上诉人，决定对宾馆主供水管道进行增建、拆除和改造，由桂林华蓝空间设计有限公司（以下简称“华蓝公司”）承办设计、桂林市宏丰装饰有限责任公司进行施工。2014年3月15日，上诉人致函被上诉人，决定对北楼中央空调与整体供热系统进行整体更换改造，由广西卓越电器工程有限公司进行设计、施工和安装。另外，上诉人在函中请求被上诉人尽快移交相关证照，以便开展工作。2014年3月19日，上诉人致函被上诉人，说明已委托华蓝公司承办设计，该公司己完成南园宾馆局部总平面功能布置图，提请被上诉人同意该设计图纸及设计方案。同时，上诉人再次要求被上诉人尽快移交歌舞厅、桑拿房等相关房屋。此外，上诉人还投入资金，对南园宾馆的相关设施、设备进行了更新、升级等，续用了原南园宾馆的相关工作人员。上述情况说明，上诉人在承租南园宾馆后，依约履行了相应的合同义务，属于守约方。但是，被上诉人南园宾馆在履约过程中，违反了合同的相关义务，主要表现为：①未依照《补充协议》约定向上诉人移交经营用的相关证照，致使上诉人无法开展正常经营活动。②未依照约定向上诉人移交歌舞厅、桑拿等房屋设施、设备，致使宾馆经营设施不全。③未依约移交消防安全设施设备，导致桂林市象山公安消防大队检查认定南园宾馆存在严重安全隐患，要求停业进行整改。④2014年4月29日，单方面将被上诉人的营业执照经营范围由原来的“住宿、餐饮、桑拿、零售”变更为“自有房屋租赁”，违反了《补充协议》的约定。2014年3月15日，上诉人致函被上诉人，指明上诉人在2月中旬已要求被上诉人尽快移交相关证照，以方便上诉人开展工作。在“桂林市南园宾馆盖章并同意上述内容”一栏，被上诉人加盖了公章。2014年3月19日，上诉人致函被上诉人，指明上诉人在2月中旬要求尽快移交歌舞厅、桑拿等相关的房屋，以便开展全面设计工作。在“桂林市南园宾馆盖章并同意上述内容”一栏，被上诉人加盖了公章。2014年8月7日，上诉人致函被上诉人，指明虽经上诉人多次催要，被上诉人在本函发出之日仍未交付经营相关证照、移交全部租赁房屋和设施设备。又因被上诉人未移交的消防安全设施设备，导致桂林市象山区公安消防大队认定南园宾馆存在严重安全隐患，要求停业进行整改，己严重影响上诉人合同项下的相关权益及后续履行，并要求被上诉人接到本函后5日内将相关证照和全部房屋、宾馆物品和宾馆的设施设备全部交付上诉人。同年8月11日，被上诉人法定代表人蒋垂明签收了上述函件。但是，被上诉人收到上诉人上述函件后，仍然拒不履行交付相关房屋、交付经营证照及消防资料等合同义务，使上诉人无法进行经营活动。因此，上诉人依据《租赁合同》第10.1条约定，于2014年8月18日向被上诉人发出解除合同通知书，指出被上诉人未依约将租赁房屋及物品按时按量全面交付上诉人，未依约将经营所需证照交付上诉人，并擅自更改经营范围，系属根本违约行为。上述行为虽经上诉人致函被上诉人要求弥补与纠正，被上诉人仍未履行，因此上诉人通知被上诉人解除双方签订的《租赁合同》及补充协议，并且通知被上诉人于2014年8月23日到租赁房屋现场南园宾馆办理房屋及物品的交接手续。该函件经北京市长安公证处对寄送文件的过程进行了证据保全，公证邮寄送达给了被上诉人，并于2014年8月20日由被上诉人签收。2014年9月19日，上诉人致函被上诉人，指明被上诉人时至今日仍未到南园宾馆办理房屋交接手续，因此未能办理交接手续所产生的风险责任应由被上诉人承担。上诉人不得不保留相关人员对南园宾馆进行看守，并对因此产生的管理费用保留追偿权利。该函件经北京市长安公证处对寄送文件的过程进行了证据保全，公证送达给了被上诉人并于2014年9月21日由被上诉人签收。上述函件发出后，一直截止本案诉讼发生，被上诉人一直没有派人与上诉人办理房屋交接手续。由此可见，被上诉人在履约开始后，没有履行“移交房屋、证照、设施、设备”等重要合同条款，致使上诉人无法展开正常经营活动，合同的目的落空。因此，被上诉人的行为属于根本违约���为，应当承担相应的违约责任。三、南园宾馆拒不履行合同义务，属于根本违约，应当承担违约责任。《租赁合同》及《补充协议》约定，被上诉人应当在2014年1月30日之前将租赁场所交付给上诉人；将租赁场地的消防合格验收文件（原件）交给上诉人；将《企业法人营业执照》等相关证照交由上诉人开展企业经营活动。但是，虽经上诉人2014年3月15日、2014年3月19日、2014年8月7日书面催要及多次口头催要，被上诉人一直未向上诉人移交歌舞厅和桑拿经营场所、《企业法人营业执照》等相关经营用证照、消防合格验收文件原件。不仅如此，被上诉人竟然擅自将营业执照的经营范围从原来的住宿、餐饮、桑拿、零售、停车服务等项目变更为自有房屋租赁，致使《补充协议》根本无法履行。由于被上诉人未向上诉人移交上述文件证照和设施，上诉人无法展开正常的经营活��，致使上诉人承租南园宾馆的合同目的己落空。鉴于此，上诉人于2014年8月18日向被上诉人发出《解除合同通知书》，指出南园宾馆的上述行为属于根本违约，上诉人依据合同约定解除《租赁合同》及《补充协议》，同时要求被上诉人于2014年8月23日到南园宾馆办理房屋及物品的交接手续。但到期后，南园宾馆未派员接收。此后，上诉人又多次发文，要求南园宾馆承担合同解除的相应责任。上诉人认为，南园宾馆未履行上述合同主要义务的行为在先，其违约行为致使上诉人无法展开正常经营活动，属于根本违约行为。《合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”《合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的���当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案事实表明，被上诉人在合同履行之始即开始违约，不依约向上诉人移交歌舞厅、桑拿场地及相关经营证照，甚至擅自更改经营范围，导致上诉人无法进行经营。在上诉人多次催促后，被上诉人南园宾馆仍不移交歌舞厅、桑拿等经营场地，不移交南园宾馆经营证照及消防验收材料，致使上诉人无法展开正常的经营活动。上诉人履行交付租金的截止日为2014年8月25日，远在被上诉人履行其主要合同义务的期限之后。按照上述《合同法》第六十七条，上诉人有权拒绝其相应的履行要求。移交场地、证照、消防资料属于南园宾���的主要合同债务，被上诉人南园宾馆的违约行为导致上诉人无法实现合同目的，因此，上诉人有权根据《合同法》第九十四条的规定及《租赁合同》第10.1条约定，解除与南园宾馆之间的租赁合同。根据《租赁合同》第10.2条，上诉人有权向被上诉人主张100万元的违约金。根据《租赁合同》第9.3条约定，上诉人有权向南园宾馆主张退回租赁押金119.5万元、有权主张在租赁物上所添附的一切设施、设备、装饰的价值，有权要求赔偿给上诉人造成的损失共计1456049.26元，有权主张律师费损失，共计100000元，以上总计3651049.26元。四、一审判决对本案合同的法律性质认定错误，因而导致法律适用错误。一审判决认为：上诉人与被上诉人签订的《补充协议》约定，上诉人在取得营业执照前，其可暂使用被上诉人的经营及资格证照。该部分协议内容违反了我国法律、法规的禁止性规定，应属无效。实际上，一审判决对于《补充协议》有效性的上述法律认定是错误的。原因是：本案的事实足以证明，本案绝非单纯的所谓“出租、出借营业执照”，也不是单纯的所谓“房屋租赁”，而是整体的企业租赁。合同的内容不仅约定了企业房屋的租赁，也约定了如下条款：1、南园宾馆员工的续用及其工资标准。双方约定，乙方（上诉人）在承租期内按《劳动法》的规定聘用甲方在编人员19人，由乙方根据经营需要自行安排使用。甲方（南园宾馆）在编19人的薪金及社保费用由甲方支付。绩效工资由乙方支付。2、营业执照移交条款。双方约定：因乙方办理营业执照需要一定时间，在乙方未办理好营业执照之前，甲方给乙方暂使用南园宾馆营业执照开展经营活动，并移交具有经营资格的相关证照，直至乙方办理好营业执照为止。3、授权文苑宾馆行使南园宾馆企业法人法定代表人的相关权利，包括：有任免企业中、高层管理人员、聘用和辞退职工的权利，有职工工资、福利待遇和奖罚的决定权，有决定企业利润分配和处分财产的权利，有决定企业经营方向和重大事项，即企业人、财、物全面管理的权利（房屋除外），有在合同有效期内（以全部租赁财产）对外签订包括但不限于合作经营、部分房屋租赁在内的各项合同。4、乙方经营期间独立核算、独立管理，甲方不得干涉乙方一切企业经营管理活动。5、本协议生效之前发生的债权、债务由甲方享有、承担；本协议生效之后发生的与南园宾馆经营相关的债权债务，需经乙方确认后由乙方享有、承担；本协议期限届满后发生的债权债务，乙方将不再承担。本案中，《租赁合同》及《补充协议》约定了被上诉人向上诉人移交相关经营场地和经营证照、被上诉人授权上诉人��使被上诉人企业法人法定代表人相关权利、上诉人续用被上诉人的员工等事项，也约定了租金、租期等其他相关事项，上述内容符合企业租赁经营的相关规定，合同条款系经双方自愿协商签订，内容不违反法律、法规的规定，也不存在《合同法》第52条规定的合同无效的任何一种情形，因此本案合同和补充协议是合法有效的，应当得到合同双方的遵守和履行。上诉人是北京的宾馆企业，本身就有宾馆经营的资格，经营范围为：住宿；中餐；理发；销售日用百货。上诉人出于促进地方经济发展的目的投资桂林，与被上诉人签订合同，取得了南园宾馆的租赁经营权。为了能够尽快开业展开宾馆服务，才与被上诉人约定暂时使用相关经营证照。这些经营证照本身就是南园宾馆的证照，上诉人取得租赁经营权后拿着属于南园宾馆的证照去经营南园宾馆，完全符合我国企业租���的上述相关规定。企业租赁经营行为是我国上世纪八十年代改革开放以来国家大力倡导的一种经营模式，至今，这种经营模式仍然广泛存在，并且受到法律的保护。上诉人采用国家普遍认可的这种模式进行经营，当然不存在违反法律规定的情况。综上所述，本案补充协议约定经营执照的移交，是建立在南园宾馆企业及相关人员移交文苑宾馆经营使用的前提之下的，绝不是单纯的借照经营。判断本案合同是何种性质，合同是否有效，应当根据《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》及广西壮族自治区关于企业租赁经营的相关法律规定，而不是生搬硬套《公司登记管理条例》及《行政许可法》的相关规定。《公司登记管理条例》及《行政许可法》所禁止的“出租、出借营业执照”是单纯的“出租、出借”行为，而本案中合同约定的“移交证照”存在“企业租赁��的前提，是用南园宾馆的证照去经营南园宾馆，而不是用南园宾馆的证照去经营其他企业。一审判决割裂租赁经营与移交证照二者之间的事实联系，错误认定本案补充协议违反了法律法规的禁止性规定，属于错误适用法律。五、一审判决认定被上诉人未依约交付相关场地仅承担一定的瑕疵交付责任是错误的。一审判决认定：被上诉人对于桑拿室和歌舞厅的交付方式既不符合合同约定，亦不符合移交惯例，且未得到上诉人认可，被上诉人应承担一定的瑕疵交付责任。一审法院的这种认定既违反了本案合同的约定，也违反了合同法中规定的公平原则。《租赁合同》第10.1条约定：若甲方提供给乙方使用的包括房屋在内的租赁房屋标的物低于本协议规定的面积或不按本合同条款规定按时交付房屋、物品、人员、证件（本协议约定提供的）等，迟延一天按年租金的1‰向乙方���付违约金，同时相应减少租金，如甲方累计30天未交付乙方有权解约。第10.2条约定：甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行导致本合同被解除或提前终止，并且不具有约定或法定的免责事由，违约方则应承担人民币100万元的违约金，本合同对该违约行为约定有其他违约责任的，违约方仍需承担。被上诉人没有按照合同约定的方式交付桑拿室和歌舞厅，属于违反上述《租赁合同》第10.1条约定的根本违约行为。违约行为发生后，虽经上诉人多次向被上诉人提出交涉，但被上诉人仍然拒不交付桑拿室和歌舞厅，因此，上诉人在无奈之下才依约提出解除合同的要求。可见，被上诉人不仅不交付桑拿房和歌舞厅（桑拿房406平方米、歌舞厅260平方米、共666平方米），而且对其不交付场地的违约行为不予纠正，导致上诉人无法继续经营，被上诉人的行为不是瑕疵违约或者一般���违约，而是根本性质违约，应当承担相应的违约责任。根据合同第10.2条约定，被上诉人应当向上诉人支付100万元人民币的违约金。因此，一审法院仅认定被上诉人是瑕疵违约，最终免除其承担100万元违约金，属于法律适用错误。六、一审判决认定上诉人怠于办理新的营运证照存在过失是没有合同依据的。一审判决认定上诉人怠于办理新的营运证照，存在过失，从而依据《合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任”，酌定双方对合同解除各承担50%的责任，是没有事实依据的“莫须有式”错误认定。如前所述，本案合同及补充协议属于企业租赁的范围，并不违反法律规定，属于合法有效的约定。上诉人据此要求对方交付符合合同约定的证照，是行使企业租赁合同合法权利的正常行为。合同明确约定：因上诉人办理营业执照需要一��时间，在上诉人未办理好营业执照之前，被上诉人给上诉人暂使用南园宾馆营业执照开展经营活动，并移交具有经营资格的相关证照，直至上诉人办理好营业执照为止。因此，上诉人在本案合同履行开始后使用南园宾馆营业证照，是完全符合法律规定的，一审判决认定上诉人怠于办理营业执照完全是无稽之谈，让上诉人承担合同解除的50%责任更与本案事实、合同和法律完全相悖。被上诉人未交付合同约定的桑拿室、歌舞厅等租赁场地，违反了合同关于场地交付的约定，属于根本性违约。被上诉人不依约交付经营证照，亦属于根本性违约。上诉人系守约方，暂使用南园宾馆的证照经营南园宾馆，是正常的履约行为，完全符合合同约定和法律规定，不存在违约行为或违法行为。本案不存在适用《合同法》中双方均违反合同的责任分担条款的事实和法律前提。
综上，《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行合同应当遵守诚实信用原则。本案事实和证据表明，上诉人按照诚实信用原则履行了相关合同义务，属于守约方，被上诉人拒不履行合同主要义务，属于违约方，应当承担违约责任。因此。上诉人诉请要求被上诉人承担违约金100万元及相关损失1456049.26元有事实和法律依据。一审判决没有支持上诉人的违约金请求，对于被上诉人给上诉人造成的损失和合理费用没有全部支持，因此应当依法予以改判。
对上诉人文苑公司的上诉，南园宾馆答辩称：一、2013年上诉人是通过竟价的方式取得南园宾馆场地的租赁权，合同也是场地租赁合同，双方从未签订过企业租赁合同。根据企业租赁相关法律规定，双方也没有企业租赁的事实。《南园宾馆场地租赁合同》第四条约定了在承租期内，聘用南园宾馆员工19人，劳务费由上诉人支付，如果认为员工不能胜任工作，可以退回南园宾馆，与企业租赁没有关系。二、歌舞厅和桑拿房均已交付。在2014年，上诉人提出确认函，由当时法人代表蒋总签收。蒋总签署的意见与招标文件有联系，即歌舞厅和桑拿房有意愿和新的承租方续租，“请尽快确定经营方式”就是再次提醒上诉人与原歌舞厅和桑拿房的承租人确定是否续租等，以确认装修方案。且2014年2月和桂林市宏丰装饰有限责任公司签订了供水主管道的改造，部分工程是在桑拿房的场地上完成的，所以桑拿房不可能没有交付。三、营业执照是国家明令禁止不能借用的，为了便于上诉人经营宾馆，才将营业执照范围变更为房屋租赁，答辩人咨询过工商部门，办理营业执照一个月就可以办下来，但直至答辩人提出诉讼，上诉人仍然未办理营业执照，不积极履行合同的责任在于上诉人。为���到蓄意解除合同目的，上诉人制作了相关函件，南园宾馆一一做了答复，但都遭到上诉人的拒收。
综上，上诉人文苑公司的上诉主张不能成立。
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