重庆市铜梁区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0151民初1522号
原告：重庆泰祥物业管理有限公司，住所重庆市铜梁区巴川街道办事处滨河西路阳光水岸小区95号19栋2单元1-2排风屋，统一社会信用代码91500224790708424B。
法定代表人：王红梅，总经理。
委托诉讼代理人：唐菁，女，1966年12月10日出生，汉族，住重庆市合川区，系该公司职员。
被告：柏自兰，女，1964年4月3日出生，汉族，住重庆市铜梁区。
委托诉讼代理人：杨娇，女，1988年4月15日出生，汉族，住重庆市铜梁区，系柏自兰之女。
委托诉讼代理人：胡涛，男，1985年12月8日出生，汉族，住重庆市铜梁区，系柏自兰女婿。
原告重庆泰祥物业管理有限公司（以下简称“泰祥物业公司”）与被告柏自兰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开��庭进行了审理。原告泰祥物业公司的委托诉讼代理人唐菁，被告柏自兰的委托诉讼代理人杨娇、胡涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告泰祥物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2015月4月1日至2015年5月31拖欠的物业服务费223.60元，公摊水电费10元，二次供水（加压）电费4元；从2015年6月1日至2018年2月28日拖欠的物业服务费4620元，公摊水电费170元（庭审中变更为165元），二次供水（加压）电费494元，违约金1689元，共计7205.60元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2008年4月与重庆皓宏实业有限公司签订了《重庆市前期物业服务合同》，后于2015年5月与铜梁区巴川街道办事处阳光水岸小区业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》，均约定由原告对位于铜梁区巴川街道办事处滨河西路95号阳光水岸小区提供物业服务，合同对物业服务费和公摊水电费用标准等进行了约定。被告作为该小区XXX幢XX-
X号房业主，在接受了原告的物业服务后，无故拖欠从2015年4月1日至2018年2月28日期间的物业服务费。因原告多次催收未果，故诉至法院请求判决支持其诉求。
经审理查明，原告泰祥物业公司于2006年6月29日依法成立，从事物业管理等业务。被告柏自兰系重庆市铜梁区巴川街道办事处滨河西路95号阳光水岸小区XXX幢XX-
X号房的业主，该房屋建筑面积112.03平方米，系高层住宅。2008年4月9日，泰祥物业公司（乙方）与该小区开发商重庆皓宏实业有限公司（甲方）签订了《重庆市前期物业服务合同》，合同约定：第四章物业服务费用第五条本物业管理区域的物业服务费实行包干制方式……（1）多层住宅0.70元/月·平方米；（2)高层住宅1.00元/月·平方米（不含电梯运行费），电梯运行费按每月0.25元/平方米计算……���4）公损费：5.00元/月·户（含公共区域的路灯电费、公共耗损费、绿化用水、保洁用水）……（5）无负压供水电费1.00元/吨……第七条业主应于每月的10日之前交纳物业服务费用，逾期不交纳的按每日千分之三收取违约金。第八章合同期期限第二十条本合同期限为6年，自2009年5月1日起至2015年4月30日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。第二十一条本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同……第九章违约责任第二十七条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告泰祥物业公司对该小区物业��行管理。该合同到期后，原告于2015年5月29日与铜梁区巴川街道办事处阳光水岸小区业主委员会（甲方）签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定：第四章物业服务费用第五条本物业管理区域的物业服务费实行包干制方式……（1）高层住宅1.25元/月·平方米（含电梯运行费）……(2)多层住宅0.75元/月·平方米……（5）其他：水费公摊费5元/户/月，无负压供水能耗1.00元/吨。第六条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。第七条物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。业主也可以按季或年度交纳，预交物业费最长时间不超过一年。过期不交纳的按千分之三的违约金收取。第八章合同期期限第二十条本合同期限为叁年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管��企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。第九章违约责任第二十七条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。庭审中，原告诉称在2015年6月前，高层住宅的物业服务费实按1.00元/月·平方米（含电梯运行费）收取，违约金可从2015年7月11日开始计算。
被告柏自兰辩称，欠费属实。对公摊水电费及二次供水（加压）电费无异议，物业服务费认可按1.00元/月·平方米计算，原告私自将物业服务费涨至1.25元/月·平方米，不予认可。对违约金不认可。被告对原告与小区业主委员会签订的物业服务合同并不知情，业主委员会不能代表被告签订合同，该合同对被告不具有约束力。被告不交纳物业费是因为原告物业服务不到位，小区卫生差，原告没有认真履行物业服务合同约定的相关服务质量条款。被告停放在小区的自行车被盗，原告作为物管公司，未尽注意义务，应赔偿被告的损失。
上述事实，有原告泰祥物业提交的《重庆市物业服务合同》、重庆市土地房屋权属登记审核表、催费通知单以及原告的陈述等证据材料在案，这些证据材料具有真实性、合法性、关联性，本院确认其证明力并予以采纳。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，根据《物业管理条例》相关规定，业主委员会可以代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告泰祥物业公司与重庆皓宏实业有限公司及铜梁区巴川街道办事处阳光水岸小区业主委员会签订的《重庆市前期物业服务合同》与《重庆市物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该合同内容对原、被告均具有法律约束力。原告泰祥物业公司已对阳光水岸小区提供了物业管理服务，被告柏自兰作为该小区XXX幢XX-
X号房的业主，有向原告交纳物业服务费的义务。柏自兰对2015年4月1日至2018年2月28日期间的物业管理费没有交纳的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。
经计算，被告从2015年4月1日至2015年5月31日期间共欠物业服务费224.06元（1.00元/月/平方米×112.03×2个月），从2015年6月1日起至2018年2月28日期间共欠物业服务费4621元（1.25元/月/平方米×112.03×33个月），故原告要求被告支付物业服务费4843.60元（223.60元+4620元）的请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付公摊水电费175元，二次供水（加压）电费498元，因被告对此无异议，本院予以支持。关于原告要求柏自兰支付从欠交物业服务费次月11日开始以当月累计欠交的物业服务费为基数按每日千分之三计算的违约金共计1689元的请求，因每日千分之三的违约金明显过高，本院依法主张被告柏自兰从2015年7月11日起以当月累计欠交的物业服务费为本金向原告支付按年利率24%计算的违约金至本金付清之日止。关于被告辩称原告于2015年6月起私自将物业服务费涨至1.25元/月·平方米的意见，本院认为，根据《重庆市前期物业服务合同》与《重庆市物业服务合同》的约定，物业服务费收取标准均为1.25元/月·平方米（含电梯运行费），不存在涨价事宜，故对该意见不予采信。关于被告辩称，泰祥物业公司提供物业服务质量未达到合同约定，为此不同意支付物业服务费的意见，根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维修义务，业主请求物业服��企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此物业公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，因此对被告的辩称意见不予采信。当然，原告作为物业服务公司，在物业服务过程中难免会有瑕疵存在，有一定的不足之处，原告应积极与小区业主加强沟通，改进和完善物业服务，取得小区业主的理解和支持。关于被告辩称其停放在小区的自行车被盗，原告应承担赔偿责任的意见，本院认为，因被告未提供自行车被盗的相关证据，即使存在自行车被盗情形，其亦可另行起诉，不宜在本案中一并处理，故对被告该意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第十五条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
被告柏自兰于本判决生效之日起十日内给付原告重庆泰祥物业管理有限公司2015年4月1日至2018年2月28日期间的物业服务费4843.60元，公摊水电费175元，二次供水（加压）电费498元，并从2015年7月11日起以当月累计欠交的物业服务费为本金向原告支付按年利率24%计算的违约金至本金付清之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元，由被告柏自兰负担。
本判决为终审判决。
审判员 杨 建
二〇一八年四���二十七日
书记员 胡立欢