上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二(民)终字第3033号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海文品实业有限公司，住所地上海市金山区XX环XX路XX弄XX号XX室。法定代表人杨以华，执行董事。委托代理人于元良，上海市金石律师事务所律师。委托代理人刘晓雷，上海市金石律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）上海子军花卉有限公司，住所地上海市浦东新区XX镇XX路XX号XX层。法定代表人朱新国，总经理。委托代理人杨莹，上海申亚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）单文，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX镇XX路XX号。委托代理人于元良，上海市金石律师事务所律师。委托代理人刘晓雷，上海市金石律师事务所律师。上诉人上海文品实业有限公司（以下简称文品公司）、上海子军花卉有限公司（以下简称子军公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第22978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月8日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，上海市浦东新区XX路XX号房屋（以下简称系争房屋）产权登记在子军公司名下。2015年5月19日，文品公司（乙方）与子军公司（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区XX路XX号房屋出租给乙方使用。第二条第1款约定，本合同租赁期限为15年，自2015年3月1日起至2030年11月30日止。第2款约定，租金起计日自2015年12月1日始，付三押二，免租期9个月，即2015年12月1日前为免租期。第3款约定，如出现本合同商铺实际交付时间与约定交付时间不一致的情况，则租赁期、装修免租期、租金起计日期限相应顺延，但顺延期不得超过1个月。第三条第1款约定，该商铺月租金为人民币（下同）241,700元。第2款约定，乙方应于本合同签订之日缴纳本合同定金50,000元。自合同签订之起5个工作日内一次性缴纳三个月租金和两个月的押金计1,208,500元。在甲方收到以上钱款后，对房屋水电设施进行正式移交乙方。如因种种原因未及时对房屋进行交付的，后续款项的缴纳自动顺延，免租期和计租期亦自动顺延。本期所缴租金对该商铺的实际使用时间原则上为自2015年12月1日起至2016年6月1日止（发生特殊情况说顺延的按照实际情况计算）。第五条第4款约定，甲方按现状出租该商铺，只负责国家相关部门如：上海公用电房、消防、通道、供水、供电、排水排污等设施的维护保养的协调工作。所涉费用由乙方承担。第六条第2款约定，乙方应按本合同第三条约定时间及时足额缴交租金及其他款项。在合同终止或解除时应完好无损地把商铺交还给甲方。第七条第3款约定，合同终止时，乙方须将商铺大门及其所有门窗钥匙和甲方在其内所设立的固定装置等设备在完好无缺、可供使用的情况下交回甲方。甲方对乙方商铺装修的投资不予以补偿。第八条第1款约定，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的1%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方同意损坏房屋主体结构；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（3）拖欠房租累计2个月以上的。乙方承诺，若乙方有违约行为，而未主动承担违约责任的，甲方同时可对乙方商铺内物品、附着物及设备等进行处置，用于补缺违约金或赔偿损失。第4款约定，租赁期间甲方单方终止合同的，属甲方违约，甲方按照3,000,000元向乙方支付违约金。2015年5月19日，文品公司与子军公司签订《房屋租赁合同》（备案及备忘合同），备注里约定本合同仅作为办理相关营业类证照用，具体细则以同文品公司签订的《租赁合同》为准。文品公司应子军公司贷款之需将合同签署日期2015年5月19日写为3月1日，但履行以5月19日为准。定金支付当日场地房屋及资料必须全面移交。文品公司于2015年5月19日支付定金50,000元，同年5月31日支付租金200,000元。2015年6月1日，子军公司向文品公司发送《催缴租金通知书》称，双方于2015年3月1日签订《租赁合同》，约定文品公司于2015年3月6日预交自2015年12月1日起至2016年6月1日止的租金1,208,500元，文品公司仅支付200,000元，尚欠1,008,500元逾期付款达86天，要求于2015年6月5日前缴清拖欠费用。2015年6月7日，子军公司向文品公司发送《解除合同通知书》称，因文品公司逾期欠缴租金3个多月，构成违约，故根据合同约定，决定解除与文品公司于2015年3月1日签订的《租赁合同》。文品公司于次日收到《解除合同通知书》。2015年6月始，文品公司开始对系争房屋进行装修，子军公司发现后即报警。2015年6月26日，文品公司向法院起诉，要求判令：一、子军公司将上海市浦东新区XX路XX号房屋交付给文品公司；二、子军公司支付违约金3,000,000元；三、诉讼费由子军公司负担。子军公司提起反诉，要求判令：一、解除双方就上海市浦东新区XX路XX号房屋签订的《租赁合同》；二、文品公司和第三人共同支付违约金100元；三、文品公司和第三人赔偿房屋损失费500,000元；四、文品公司和第三人支付自2015年5月22日起按照8,000元/天标准计算至实际迁出之日止房屋使用费；五、反诉费由文品公司负担。原审认为，文品公司与子军公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。针对本诉部分，法院分析如下：文品公司主张系争房屋主电箱未启动，场地内大量石头未清理、房屋一楼机械设备及酒店用品未清除，子军公司未按约交付房屋。法院认为，首先，根据合同约定子军公司按现状出租该商铺。文品公司在签订房屋租赁合同前已对系争房屋进行实地勘察。其次，文品公司于2015年6月始对系争房屋进行装修，事实上系争房屋已交付。故文品公司要求子军公司交付系争房屋的诉请，缺乏事实依据，法院难以支持。因子军公司已将系争房屋交付给文品公司，文品公司以子军公司未及时交付房屋及场地，文品公司基于不安抗辩权顺延后续付款的主张无法成立。根据合同约定，文品公司于签订《房屋租赁合同》之日起5个工作日内一次性支付三个月租金和两个月押金计1,208,500元，如文品公司拖欠房租累计2个月以上，子军公司有权解除《房屋租赁合同》。本案在审理过程中，文品公司表示基于目前情况，不愿意支付后续租金。庭审中双方均确认于2015年5月19日签订《房屋租赁合同》，文品公司应于合同签订之日起5个工作日内支付1,208,500元，文品公司至今仅支付押金50,000元以及租金200,000元，拖欠租金已累计超过2个月以上，子军公司要求解除房屋租赁合同，符合双方合同约定，法院依法予以支持。故对文品公司要求子军公司支付擅自解约违约金3,000,000元的诉讼请求，法院难以支持。针对反诉部分，法院分析如下：根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同解除后，文品公司理应从系争房屋中迁出，将系争房屋返还给子军公司。子军公司理应将押金50,000元以及租金200,000元返还给文品公司。因文品公司欠付租金致使租赁合同解除，文品公司理应承担相应违约责任。故对子军公司要求文品公司承担违约金100元的诉讼请求，法院依法予以支持。子军公司主张因文品公司擅自装修造成系争房屋门窗被拆卸、楼梯毁损、墙体破坏，要求文品公司赔偿损失500,000元。首先，合同约定系争房屋用途是用于宾馆、商场等，系争房屋是毛坯房，且约定免租期用于装修，故文品公司在免租期内对系争房屋进行装修符合合同约定。其次，子军公司拒不申请对系争房屋恢复原状的费用进行评估。再次，双方无书面证据证明系争房屋的原状。故对子军公司要求文品公司赔偿房屋损失费500,000元的诉讼请求，法院难以支持。针对子军公司要求文品公司支付免租期间租金该项诉请，法院认为，首先，根据合同约定，2015年12月1日前为免租期，子军公司要求文品公司支付租金缺乏合同依据。其次，在文品公司对系争房屋进行装修期间，子军公司多次报警阻挠，文品公司未正常使用系争房屋，故对子军公司要求文品公司支付自2015年5月22日起至文品公司迁出之日期间租金的诉讼请求，法院难以支持。子军公司主张单文是文品公司的股东，股东对公司财产承担连带责任，法院认为，子军公司要求判令单文对文品公司承担的责任承担连带责任，缺乏事实和法律依据，法院难以支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，于二〇一五年八月二十六日作出判决：一、驳回上海文品实业有限公司的全部诉讼请求；二、上海子军花卉有限公司与上海文品实业有限公司于2015年5月19日签订《房屋租赁合同》解除；三、上海文品实业有限公司在判决生效之日起十五日内从上海市浦东新区XX路XX号房屋中迁出，将上述房屋返还给上海子军花卉有限公司；四、上海子军花卉有限公司在判决生效之日起十五日返还给上海文品实业有限公司押金人民币50,000元以及租金人民币200,000元；五、上海文品实业有限公司在判决生效之日起十五日内支付给上海子军花卉有限公司违约金人民币100元；六、驳回上海子军花卉有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币30,800元，减半收取计人民币15,400元，由上海文品实业有限公司负担。反诉案件受理费人民币6,900元，由上海子军花卉有限公司负担。判决后，文品公司、子军公司均不服，上诉于本院，文品公司诉称：子军公司未按照合同约定全面移交房屋、场地、主电箱等资料。双方一起在现场交接该房屋时，场地上有上千块巨型石头、主电箱无法启用、地下消防管道漏水、楼顶开裂。交付了主体房屋的钥匙和从隔壁村架设的临时用电，子军公司口头向文品公司承诺：1、临时水电可以满足先期装修；2、子军公司会将主电箱启用，确保总输配量不低于330KV，确保文品公司的后期正常电力使用；3、场地于2015年6月中旬清理完毕交付文品公司；4、地下消防管道漏水会尽快修复。此后，子军公司无任何清理和修复。双方签订的《房屋租赁合同》（备案及备忘合同）明确约定定金支付当日，场地房屋及资料应全面移交，但移交义务子军公司未履行。文品公司从未有拖欠子军公司租金的故意，原审法院对于子军公司的恶意解约行为没有认定，忽视其违约责任。系争房屋存在分租、招商的情况，原审未予处理违反程序法。要求二审法院撤销原判，改判支持文品公司的原审诉请。子军公司诉称：文品公司在未支付租金及全部押金的情况下，强行占有了系争房屋并进行施工，对系争房屋造成了损害，应当予以赔偿。其占有系争房屋期间应当支付租金，免租期相关约定不适用其违约使用房屋的情况。单文系文品公司的实际控制人，且有私刻子军公司公章，假冒其签名的违法行为，应当对文品公司的债务承担连带责任。因此要求二审法院撤销原判，改判支持子军公司的原审诉请。双方均不同意对方的上诉请求。被上诉人单文辩称：同意文品公司上诉意见，不同意子军公司的上诉请求及理由。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：文品公司与子军公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。针对文品公司的上诉，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。文品公司主张因标的房屋未达到交付的条件，应认定子军公司未按约交付房屋。本院认为，双方合同明确约定子军公司按现状出租该商铺，在并无其他证据佐证情况下，认定标的房屋交付不符交付条件，缺乏依据。查《房屋租赁合同》（备案及备忘合同）中明确注明其仅作为办理相关营业类证照用，双方租赁关系项下的权利义务应当遵循《租赁合同》的条款而非文品公司主张的《房屋租赁合同》（备案及备忘合同）。另本案已查明文品公司于2015年6月始对系争房屋进行装修，应该认为，在无相反证据条件下，认定文品公司已接收标的房屋。本院认为，文品公司主张缺乏合同及事实依据，且不具有合理性，本院难予采信。原审认定子军公司已将系争房屋交付给文品公司，本院予以维持。对于文品公司要求子军公司将上海市浦东新区XX路XX号房屋交付及支付违约金3,000,000元诉请，证据不足，本院不能支持。针对子军公司的上诉，本院认为，鉴于本案系文品公司拖欠租金的违约行为子军公司行使合同解除权。文品公司作为违约方，应当支付占有系争房屋期间的租金及使用费，因此子军公司要求文品公司支付该项费用的请求，于法有据。本院注意到，免租期约定系基于双方租赁合同15年租期，文品公司在正常履行义务的情况下子军公司给予的租金优惠，而本案履行中文品公司拖欠租金导致租约履行不足全租期的2%即解约，承租人无权获全租期条件下的对价利益——约定免租期。原审对此认定有误，本院予以更正。考虑到文品公司对系争房屋进行装修期间，子军公司多次报警阻挠，文品公司未正常使用，双方产生纠纷后诉讼期较长等因素，本院对于租金标准予以调整，酌定按照2,000元/天标准计算。至于子军公司主张的房屋损失费50万元，因其没有提供相应的证据证明，本院不予支持。另子军公司要求单文对文品公司的债务承担连带责任，本院认为，租赁合同的相对方为文品公司，在无其他证据证明情况下，合同项下的权利义务应当由文品公司而非他人承担。综上所述，上诉人文品公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。上诉人子军公司的上诉理由部分成立，其部分上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第22978号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第22978号民事判决第六项；三、上海文品实业有限公司按照2,000元/天标准支付给上海子军花卉有限公司房屋使用费（自2015年5月22日起至文品公司实际迁出之日止）；四、驳回上海子军花卉有限公司的其余反诉请求。一审案件受理费人民币15,400元，由上海文品实业有限公司负担。反诉案件受理费人民币6,900元，由上海子军花卉有限公司负担2,900元，由上海文品实业有限公司负担4,000元。二审案件受理费人民币37,700元，由上诉人上海文品实业有限公司负担34,800元，上海子军花卉有限公司负担2,900元。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年三月二十四日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……