四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川01民终2420号
上诉人（一审被告）：王伟，男，1965年9月8日出生，汉族，住四川省成都市双流区。
委托诉讼代理人：李晓斌，四川顺泰律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：李炳林，男，1973年9月15日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
委托诉讼代理人周德辉，四川法典律师事务所律师。
一审第三人：丁丽惠，女，1968年9月24日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。
上诉人王伟因与被上诉人李炳林、丁丽惠案外人执行异议之诉一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第4569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王伟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李炳林的诉讼请求。事实和理由：本案中对成都市成华区××路××巷11号1栋2层3号商业用房（以下简称3号商铺）和6号商业用房（以下简称6号商铺）的查封，是在（2014）金牛民初字第2272号民间借贷纠纷案件的诉讼过程中金牛区人民法院依据王伟申请作出的（2014）金牛民保字第297号民事裁定进行。丁丽惠未对该裁定申请复议，该裁定书已经发生法律效力。王伟申请强制执行后，执行法院至今未采取执行措施，李炳林提起执行异议，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的相关规定；依据已经发生法律效力的（2014）成民初字第1205号民事判决书，明确了李炳林不是案涉房屋的权利人；案涉房屋至今仍然登记在丁丽惠名下，且存在设立的抵押登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“…抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”的规定，李炳林与丁丽惠签订的房屋买卖合同因违反法律禁止性规定应属无效；李炳林未提供支付全部房屋价款的证据；案涉房屋设立的抵押登记是李炳林同意并参与了的，案涉房屋未办理过户登记是李炳林自身原因导致；李炳林与丁丽惠签订《房屋买卖合同》时，丁丽惠尚未取得6号商铺的所有权，李炳林与丁丽惠恶意串通，进行虚假诉讼。
李炳林答辩称，其有权提起案外人异议之诉；李炳林购买3号商铺的合同真实有效，并且已经支付相应房款，该事实已经生效判决书确认；3号商铺和6号商铺的买卖行为发生在王伟申请保全之前；未能过户不是李炳林的原因，案涉房屋的查封才是不能过户的原因；李炳林提交的物管费票据证明李炳林已经实际占有房屋。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
丁丽惠述称，案涉商铺已经出售给李炳林，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
李炳林于2015年6月12日向一审法院起诉请求：对成都市成华区××路××巷11号1栋2层的3、6号商铺停止执行；王伟承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年11月3日，丁丽惠与李炳林签订《房屋买卖合同》，约定丁丽惠将其位于成都市成华区××路××巷11号1栋2层的2、3、5、6号商铺出售给李炳林，前述房屋除6号商铺外均处于抵押状态，李炳林同意于签署合同之日起按照借款合同的约定还清贷款后，办妥解除抵押登记手续，双方办理过户手续；房屋转让价为3号商铺3923600元，2号商铺2071280元，5号商铺5764190元，6号商铺6852870元；付款方式约定为3号商铺的抵押贷款220万元人民币（该笔贷款丁丽惠已从银行全额取得），2号、5号商铺的抵押贷款共550万元人民币（该笔贷款丁丽惠已从银行全额取得），以上商铺的贷款共计770万元，按照丁丽惠与银行签订的借款合同约定，由李炳林按期还本付息，由于李炳林负责归还的以上三处商铺770万元人民币的贷款已经作为李炳林支付给丁丽惠的购房款部分，该三处商铺余下的购房款4059070元于2011年11月28日前支付给丁丽惠，丁丽惠在2011年11月9日前将上述四处商铺交付李炳林，在李炳林按照丁丽惠与银行签订的借款合同的约定还清贷款后，双方共同到房地产登记部门办理过户手续；6号商铺待丁丽惠以李炳林名义办理完贷款手续后双方再按合同约定的条件内容履行；合同自双方签订之日生效。2013年9月10日，丁丽惠与李炳林签订《补充协议》，确认：1、买卖合同中2号、4号、5号商铺双方现已履行完毕，无任何争议；2、3号商铺卖方于本协议生效后15个工作日内向买方完成过户手续，6号商铺卖方于2013年11月13日向买方完成过户手续；3、卖方就3号、6号逾期过户，每逾期一日向买方支付该对应商铺总款千分之一的违约金；4、本协议签订后买方于2013年9月10日向卖方一次性支付333.8万元，即买方就本房屋买卖合同项下的全部费用已向卖方付清（含房款、借款）；5、本协议与以前所签的主合同及相关补充协议不一致时，以本协议为准；6、本协议一式2份，双方各执一份，双方签字确认。该协议签订后，李炳林通过案外人程周燕的账户向丁丽惠转账支付333.8万元。2014年3月13日，丁丽惠与李炳林又签订《关于3号商铺抵押借款本金及利息、6号商铺违约金结算确认书》，确认李炳林应支付丁丽惠265万元，此款支付后，借款本金及利息、6号商铺违约金（截止2014年3月13日的违约金）一并计算完成，李炳林付清上述款项后，丁丽惠于5个工作日内将3号商铺产权过户给李炳林。同日，李炳林通过案外人程周燕的账户向丁丽惠转账支付265万元。李炳林也实际取得上述房屋。
位于成都市成华区××路××巷11号1栋2层3号建筑面积230.8平方米商业用房于2011年7月15日登记在丁丽惠名下。位于成都市成华区××路××巷11号1栋2层6号建筑面积403.11平方米商业用房于2014年1月9日登记在丁丽惠名下。
王伟与丁丽惠之间存在借款纠纷，王伟于2014年4月10日向一审法院提起诉讼。诉讼期间，王伟提出财产保全申请，一审法院于2014年6月16日出具（2014）金牛民保字第297号裁定书，裁定查封丁丽惠名下的3号商铺和6号商铺。此后，经一审法院调解，双方达成协议，一审法院作出（2014）金牛民初字第2272号民事调解书予以确认。
李炳林于2014年5月16日向本院提起诉讼，要求确认3号商铺和6号商铺的所有权归李炳林所有，丁丽惠将上述房屋产权过户给李炳林，并承担违约金。本院于2014年11月10日作出（2014）成民初字第1205号民事判决书，认定李炳林对涉案房屋享有的仅是债权而非物权，不能径行主张确认对案涉房屋享有所有权，因案涉房屋均被一审法院查封，查封行为直接阻却了丁丽惠向李炳林履行房屋过户的义务，形成了法律上或事实上不能履行的情形，在查封措施未解除之前不具备办理产权过户手续的条件。基于此，驳回李炳林的诉讼请求。
由于丁丽惠未履行一审法院（2014）金牛民初字第2272号民事调解书所确认的还款义务，王伟依据该民事调解书向一审法院申请强制执行。执行过程中，李炳林作为案外人向一审法院提出执行异议。一审法院经审查认为，3号商铺和6号商铺至今登记在丁丽惠名下，一审法院查封登记在丁丽惠名下的前述房屋，符合法律规定。一审法院于2015年6月1日作出（2015）金牛执裁字第36号民事裁定书，裁定驳回案外人李炳林的异议。李炳林不服该裁定，向一审法院起诉。
一审法院认定上述事实，采信了各方当事人身份证明、《房屋买卖合同》、《补充协议》、《关于3号商铺抵押借款本金及利息、6号商铺违约金结算确认书》、银行转款凭证、（2014）金牛民保字第297号民事裁定书、（2014）金牛民初字第2272号民事调解书、（2014）成民初字第1205号民事判决书、（2015）金牛执裁字第36号民事裁定书等证据。
一审法院认为，李炳林与丁丽惠签订《房屋买卖合同》《补充协议》以及《关于3号商铺抵押借款本金及利息、6号商铺违约金结算确认书》均是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，对双方具有约束力，双方应当按约定全面履行各自义务。李炳林按约定付清了购房款，并实际占有使用房屋。而丁丽惠并未按约定将房屋过户登记至李炳林名下，房屋仍登记在丁丽惠名下。因丁丽惠与王伟之间的债务纠纷导致上述房屋被法院查封，李炳林对此提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除情形的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述司法解释的规定，李炳林要求对3号商铺和6号商铺停止执行的诉讼请求，符合上述司法解释的规定，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决王伟不得申请执行丁丽惠名下位于成都市成华区东风路北一巷11号×栋×层3号商业用房和6号商业用房抵偿其对丁丽惠享有的债权。案件受理费100元，由王伟负担。
为支持其上诉请求，王伟在二审中向本院提交了6号商铺房产登记信息8页，拟证明丁丽惠取得房屋产权的时间在丁丽惠与李炳林签订《房屋买卖合同》之后，《房屋买卖合同》是虚假的。针对王伟提交的前述证据，李炳林质证认为，对其真实性没有异议，但是不能达到其证明目的，丁丽惠是从开发商处购买的房屋，依据与开发商的房屋买卖合同将案涉房屋卖给李炳林。丁丽惠质证认为，对其真实性没有异议，但是丁丽惠向杨泽江购房在先是事实，因为6号商铺之前有诉讼，所以丁丽惠与杨泽江约定先购房，待争议解决后办理房屋过户。
李炳林在二审中亦向本院提交了四川省思源物业服务有限责任公司出具的缴款凭据11份，拟证明李炳林已经实际占有3号商铺和6号商铺。针对李炳林提交的前述证据，王伟质证认为，对其真实性有异议，王伟实地查看过3号商铺和6号商铺，现在是在经营茶铺，但是茶铺并非李炳林在经营。丁丽惠质证认为，对其真实性、合法性和关联性没有异议。
丁丽惠在二审中向本院提交了后述证据：1、工商银行和建设银行转账凭证14页，拟证明丁丽惠向王伟的借款已经全部偿还；2、丁丽惠与杨泽江、肖国庆签订的《房屋买卖合同》，拟证明丁丽惠与李炳林之间的房屋买卖合同是真实的。针对丁丽惠提交的前述证据，王伟质证认为，对于证据1的真实性没有异议，但是与本案没有关联性；对证据2的真实性有异议。李炳林质证认为，对丁丽惠提交证据的真实性、合法性和关联性没有异议。
本院经审查认为，王伟提交的3号商铺和6号商铺房产登记信息8页，具有真实性，但是不能达到其证明目的，本院对该证据的真实性予以采信；李炳林提交的四川省思源物业服务有限责任公司出具的缴款凭据11份，具有真实、合法性，能够证明李炳林在付清买卖合同价款后占有房屋的事实，本院予以采信；丁丽惠提交的工商银行和建设银行转账凭证14页和《房屋买卖合同》，与本案待证事实无关联，本院亦不予认定。
二审审理查明的事实与原审一致，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为，一、关于3号商铺和6号商铺的权属问题。
关于3号商铺和6号商铺的权属，本院于2014年11月10日作出的（2014）成民初字第1205号民事判决书已经作出了认定，“由于丁丽惠与李炳林未完成案涉3号、6号商铺的所有权转移登记手续，李炳林对案涉房屋享有的仅是债权而非物权”，并驳回了李炳林关于确认前述商铺归其所有的诉讼请求。（2014）成民初字第1205号民事判决书已经发生法律效力，确认李炳林不享有3号商铺和6号商铺的物权。
二、关于一审法院应否执行3号商铺和6号商铺的问题。
如上所述，李炳林并不享有3号商铺和6号商铺的物权。但是考虑到我国现行房地产开发和房屋登记制度不完善的情况。导致不动产买受人取得法律意义上的所有权往往严重滞后于签订买卖合同的债权合意，为防范不动产买受人在前述期间面临其他金钱债权人请求就买卖不动产另行变价的不测风险，法律上基于物权期待权而非物权对其进行优先保护。因此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除情形的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，3号商铺和6号商铺应否执行，取决于李炳林是否符合前述司法解释规定的情形。
具体而言，李炳林在6号商铺被法院查封之前与丁丽惠签订了合法有效的买卖合同、支付了合同全部价款、且已占用该不动产，丁丽惠在签订买卖合同并收取部分购房款后，又私自将6号商铺为案外他人的债权设置抵押导致6号商铺无法办理过户登记，属于非李炳林自身的原因未办理过户登记。因此，李炳林关于阻却6号商铺执行的诉讼请求，应予支持。而李炳林与丁丽惠签订买卖合同之前，3号商铺已经设定了抵押，且该商铺被抵押的事实在买卖合同中已经明确说明，而李炳林没有履行合理的注意义务，忽略他人权利的障碍，最终3号商铺不能办理过户登记，不属于“非因买受人自身原因”的情形。故对李炳林关于阻却3号商铺执行的诉讼请求，不应支持。3号商铺与案外他人的担保物权关系则并非本案的审理范围。
综上，王伟的上诉理由部分成立，本院对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，应予纠正。据此，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》的三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第4569号民事判决；
二、不得执行成都市成华区××路××巷11号1栋2层6号商业用房；
三、驳回李炳林的其它诉讼请求。
一审案件受理费，按照一审判决确认的方式负担；二审案件受理费86458.82元，由王伟负担54979.82元、李炳林负担31479元（王伟多垫付的二审案件受理费，本院予以退还；李炳林应负担的二审案件受理费，于收到本判决书十日内向本院交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 健
审 判 员 徐苑效
代理审判员 胡小琴
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 孙 睿