重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝05民终1925号
上诉人（原审被告）钟洪。
委托代理人肖戈，重庆皇嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市渝中区房屋管理局七星岗房屋管理所。
法定代表人何迈能，所长。
委托代理人陈丽，重庆索通律师事务所律师。
委托代理人况小莉，重庆索通律师事务所律师。
原审被告重庆女人广场有限公司，住所地重庆市渝中区大同路16号，组织机构代码××。
法定代表人周波，经理。
委托代理人ＸＸ，系该公司员工。
上诉人钟洪与被上诉人重庆市渝中区房屋管理局七星岗房屋管理所（以下简称重庆七星岗房管所）、原审第三人重庆女人广场有限公司（以下简称重庆女人广场公司）物权保护纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初字第03125号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年3月11日，重庆市渝中区机构编制委员会出台了中区编委[2010]4号《关于调整重庆市渝中区房屋管理局所属事业单位机构编制的批复》，将重庆市渝中区房地产管理局民生路房管所、重庆市渝中区房屋管理局七星岗房管所、重庆市渝中区房屋管理局南纪门房管所等3个事业单位合并为重庆市渝中区房屋管理局七星岗房管所。
2007年4月25日，重庆民生路房管所与钟洪签订了《重庆市公有房屋非住宅租约》，约定“经甲、乙双方协商，乙方承租甲方审理的下列房屋已逐一交接清楚，特签订本合同。一、房屋:街道门号新东方女人广场1，间数1，间号101，建筑面积（㎡）111.2，月租金额（元）3672.9”。该租约还约定“租期自2007年4月5日起至2008年4月4日止。……房屋租金标准由双方根据房屋租赁市场价协商确定。”钟洪一直按照上述合同约定向重庆七星岗房管所支付租金。2009年4月30日，重庆市渝中区房地产管理局民生路房管所（以下简称重庆民生路房管所）与钟洪签订了《房屋租赁合同》，约定重庆民生路房管所将位于新东方女人广场1-1，约为111.2平方米的房屋租赁给钟洪使用。租赁期共12个月，自2009年1月1日起至2009年12月止。该租赁物每月租金为3672.9元。
2007年3月27日，钟洪与重庆女人广场公司签订了《商铺租赁协议》，约定钟洪将位于重庆市渝中区新东方女人广场平街层B210、A231、B209，使用面积59.27平方米租赁给重庆女人广场公司，租赁期限从2007年3月1日起至2008年2月28日止，商铺租金为7500元/月。
2007年10月20日，重庆市渝中区房地产管理局民生路房管所取得了渝中区大同路16号第三、四层部分，建筑面积899.53平方米非住宅房屋的房地产权证。钟洪、重庆女人广场公司认可重庆七星岗房管所为涉案房屋的所有权人。后重庆七星岗房管所诉至一审法院，请求判令：1.钟洪立即向重庆七星岗房管所支付从2011年11月1日起至实际使用时间结束之日的房屋使用费。（该使用费标准暂按每月100元∕㎡计算至2015年1月31日为132639元，钟洪实际应支付的使用费标准应以司法鉴定意见书的价格为准）；2.重庆女人广场公司对钟洪的上述债务承担连带偿还责任；3.本案诉讼费由钟洪、重庆女人广场公司承担。
一审审理过程中，一审法院现场查看了涉案商铺。该商铺钟洪已转租给与重庆女人广场公司，且双方当事人确认该商铺四至边界在重庆女人广场公司使用过程中已改变，具体位置和四至边界已无法确定。
一审审理过程中，重庆七星岗房管所提供了下列证据：
1、大信房地产开发公司划还12户非住宅情况表，该表载明涉案商铺安置建面145.21平方米，现租约建面111.2平方米，超安建面34.01平方米，欲证明钟洪涉案房屋实际面积为145.21平方米。
钟洪质证后对该证据的真实性不予认可。钟洪认为其接收涉案房屋后并未自行改动房屋结构，增加使用面积，与重庆七星岗房管所交付的房屋始终保持一致。该证据相反能够证明重庆七星岗房管所在交付房屋时就应当知道交付的房屋实际面积是多少，而其自愿按照租约证上的载明的面积出租，是其对权利的放弃。
重庆女人广场公司质证后认为该证据与其无关，不发表质证意见。
2、重庆七星岗房管所从重庆市土地房屋权属登记中心查询档案取得的商品房建筑面积测绘计算报告书（第25-48页），该报告书载明A231、B209、B210号商铺（即本案涉案商铺）的套内面积为59.47平方米，分摊面积为85.74平方米，销售面积为145.21平方米，该面积正好与大信房地产开发公司划还12户非住宅情况表上载明的涉案商铺安置建筑面积相同，该证据欲证明涉案房屋实际面积为145.21平方米。
钟洪质证后认为该证据编号不连贯，不能证明是完整的测绘报告书。即使该测绘报告是真实的，由于该测绘报告是2000年8月份测绘的，重庆七星岗房管所当时应当知道出租给钟洪的房屋测绘面积为145.21平方米，但是双方房屋租赁证上记载的建筑面积为111.2平方米，表明重庆七星岗房管所是将涉案商铺作为整体租赁给钟洪，钟洪并未自行占用重庆七星岗房管所其他的房屋。
重庆女人广场公司质证后认为该证据与其无关，不发表质证意见。
3、钟洪身份证复印件、钟洪与民生路房管所签订房屋租赁合同、房屋图卡、基数异动记载、非住宅租金评定表、租约证。拟证明重庆七星岗房管所在租约证上记载的租赁给钟洪的房屋面积为111.2平方米，其中租金评定表载明了每个月每平方收取的租金金额，说明了租约证上的房号与对应的产权证划还的产权证上房号不同的原因，还证明了重庆七星岗房管所并未将大信公司超安的部分房屋面积按照公房的标准租赁给钟洪，对于超安的部分面积应该按照两权合一市场非住宅租金标准向钟洪收取相应的租金。
钟洪质证后对钟洪身份证复印件、钟洪与民生路房管所签订房屋租赁合同真实性无异议。其认为房屋图卡、基数异动记载、非住宅租金评定表、租约证系重庆七星岗房管所自行制作并且自行记载，钟洪对其真实性及证明目的不予认可。钟洪认为应该按照双方签订的租赁合同履行义务，而不是按照重庆七星岗房管所自行制定的租金标准缴纳租金。
重庆女人广场公司质证后认为该证据与其无关，不发表质证意见。
4、钟洪与重庆女人广场公司之间的租赁协议，拟证明钟洪将重庆七星岗房管所所有的涉案商铺转租给重庆女人广场公司，双方之间的租赁合同显示的房号与重庆七星岗房管所举示的证据显示的房号A231、B209、B210号是一致的。
钟洪质证后对该证据的真实性不予认可，一审法院责令其七日内向法院提交租赁合同的原件，否则承担相应的法律后果。钟洪并未在七日内向法院提交租赁合同的原件，故一审法院对该租赁合同予以采信。
重庆女人广场公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的。自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第三十七条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以承担其他民事责任。第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
本案中，重庆七星岗房管所提交的商品房建筑面积测绘计算报告书是从重庆市土地房屋权属登记中心档案中查询取得，虽然钟洪对该报告书不予认可，但一审法院认为该报告书来源于不动产登记部门，应当能客观真实反映涉案商铺原始状况，一审法院予以采信。结合本案其他证据，一审法院认为涉案商铺实际建筑面积应为145.21平方米。在一审法院现场查看过程中，双方当事人均认可查看的商铺为涉案商铺。因此，一审法院认为重庆七星岗房管所提出的商品房建筑面积测绘计算报告书上载明的A231、B209、B210号商铺与钟洪租约证上载明的大同路16号101号商铺为同一商铺即涉案商铺。现钟洪客观上超面积使用了涉案商铺，理应给付房屋占用使用费。至于使用费计算标准，重庆七星岗房管所要求暂按100元每平方米计算并请求进行鉴定，一审法院认为使用费的计算标准按租约证约定的租金标准计算为宜，对重庆七星岗房管所提出的鉴定请求不予准许。故钟洪应支付的占用使用费为3672.9元÷111.2平方米×34.01平方米×39个月（2011年11月1日至2015年1月31日）=43810元。由于钟洪已将涉案商铺转租予重庆女人广场公司使用，故对重庆七星岗房管所要求重庆女人广场公司承担连带偿还责任的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于钟洪提出的重庆七星岗房管所起诉超过诉讼时效的问题。一审法院认为，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩……”本案中，重庆七星岗房管所基于《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定要求钟洪支付房屋占用使用费的诉讼请求，属于物权保护之诉。物权保护之诉不受诉讼时效制度的限制。对于钟洪提出的重庆七星岗房管所提起本次诉讼超过诉讼时效的抗辩理由，一审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、第三十七条、第三十九条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：”一、被告钟洪自本判决生效之日起十日内支付原告重庆市渝中区房屋管理局七星岗房管所房屋占用使用费43810元；二、被告重庆女人广场有限公司对上述房屋占用使用费承担连带偿还责任；三、驳回原告重庆市渝中区房屋管理局七星岗房管所其他诉讼请求。案件受理费减半收取2640元，由原告重庆市渝中区房屋管理局七星岗房管所负担1760元，由被告钟洪负担880元。”
钟洪不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回重庆七星岗房管所的全部诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由重庆七星岗房管所承担。事实和理由：1、原判认定事实不清，钟洪并未超面积使用租赁房屋，商品房建筑面积测绘计算报告书上涉案商铺的图纸位置与现场查看的商铺的位置不一致，且不能证明该测绘报告书上载明的A231、B209、B210商铺就是钟洪所承租的101号商铺；钟洪在庭审中也明确提出产权证附图上商铺的位置与现场商铺的位置不能判断是否不一致；一审法院不能仅凭测绘计算报告书就认定钟洪超面积使用了涉案商铺，重庆七星岗房管所未申请对涉案商铺实际建筑面积进行测绘的情形下，重庆七星岗房管所应承担举证不能的法律后果。2.重庆七星岗房管所与大信房地产开发有限公司形成了委托关系，本案以物权保护作为案由，但钟洪并未对重庆七星岗房管所的物权实施了侵权或者其他应当对其进行补偿的法律关系，重庆七星岗房管所的请求应向大信房地产开发有限公司请求，同时若重庆七星岗房管所的诉讼请求得到主张，将会对钟洪的选择权造成侵害，造成强迫交易的结果。3.即便钟洪超面积使用了涉案商铺，但重庆七星岗房管所在2000年就明知涉案商铺的建筑面积是145.21平方米，而2009年重庆七星岗房管所向钟洪发放的租约证上记载的建筑面积是111.2平方米，系重庆七星岗房管所权利的放弃。
重庆七星岗房管所答辩称，本案钟洪与重庆七星岗房管所达成的租约与一般的租赁合同是不一样的，因为该租约带有产权性质，如果将来涉及到拆迁的话，承租人是可以享受70%的补偿。1.一审判决认定钟洪所租赁房屋在测绘报告上所载明的房号与租约上的房号是一致的，理由是因为钟洪与女人广场签订的商铺租赁协议上载明了房号是B210、A231、B209，其中使用面积59.27，与测绘报告上上述房号的使用面积是一致的，并且钟洪在一审庭审中承认上述房号与租约上的是一致的，并且使用的房屋就是上述房号，根据测绘报告上的上述房号的面积与钟洪租约上的面积，钟洪确实是超面积使用了34.01平方米，因此，一审判决认定事实清楚，判决正确。2.另外，重庆七星岗房管所与钟洪签订的租约证上的面积与实际使用面积不一致，并不是放弃权利，而事实是重庆七星岗房管所一直在主张权利。3.大信公司与重庆七星岗房管所并非委托关系，而是签订的划还协议，大信公司作为开发商对原拆迁的房屋进行划还。
重庆女人广场公司答辩称，2000年开始，钟洪就将B210、A231、B209这三个门面出租给重庆女人广场公司，重庆女人广场公司也按照与钟洪租约上的面积，该面积也就是2000年8月18日的测绘报告上的面积支付的租金至今，该面积是59.27平方米（使用面积）；从2009年，大信公司与重庆七星岗房管所进行了产权划还，重庆七星岗房管所并未口头或书面通知重庆女人广场公司、钟洪超了面积，这部分租金需要重庆女人广场公司交付给重庆七星岗房管所。代理人ＸＸ没有收到一审判决书，一审只是喊重庆女人广场公司过来听一下，重庆女人广场公司不能接受一审判决结果，重庆女人广场公司同意钟洪的上诉请求。
本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
针对双方争议的焦点，本院评述如下：
关于测绘报告书上载明的A231、B209、B210商铺是否就是钟洪所承租的101号商铺以及该商铺实际面积应为多少的问题。重庆七星岗房管所提交的商品房建筑面积测绘计算报告书是从重庆市土地房屋权属登记中心档案中查询取得，该报告书来源于不动产登记部门，应当能客观真实反映涉案商铺原始状况，同时结合本案的原审第三人即涉案商铺的现实际使用人重庆女人广场公司的当庭陈述、重庆女人广场公司与钟洪签订的租赁合同的内容、本案其他证据以及一审法院现场勘察的结果可以综合确认测绘报告书上载明的A231、B209、B210商铺就是钟洪所承租的101号商铺，且该商铺实际建筑面积应为145.21平方米。
关于钟洪是否应该对涉案商铺超出租约约定面积的部分支付房屋占有使用费的问题。钟洪辩称重庆七星岗房管所对该部分权利已自愿放弃，但并未举示充分证据予以证明，现租约中载明的建面为111.2平方米，而涉案商铺的实际面积为145.21平方米，钟洪客观上超面积使用了涉案商铺，理应给付房屋占用使用费，故一审法院按照超使用的面积以及相关计算标准综合认定钟洪应支付的占用使用费为43810元，认定正确，本院予以确认。
关于重庆七星岗房管所是否有权向钟洪提起物权保护之诉的问题。物权是民事主体在法律规定的范围内，直接支配特定的物而享受其利益，并得排除他人干涉的权利。本案中，重庆七星岗房管所系案涉商铺的产权人，钟洪超面积使用了案涉商铺，却未按实际使用面积向重庆七星岗房管所支付相应费用，重庆七星岗房管所基于其直接支配案涉商铺而应享受的利益向钟洪提起诉讼，并无不当，故钟洪认为重庆七星岗房管所以物权保护为由向其提起的诉讼不应得到主张的辩称不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人钟洪的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5280元，由钟洪负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 倪洪杰
审 判 员 秦 敏
代理审判员 宋 扬
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 吴晓亮