湖北省咸丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2826民初499号
原告（反诉被告）恩施州欧亚达家具有限公司。住所地：恩施市清江水岸喜福汇*楼。组织机构代码：05002123-X。
法定代表人李建树，总经理。
委托代理人（特别授权）张忠贤，湖北施南律师事务所律师。
被告（反诉原告）咸丰县海玉旅游置业发展有限公司。住所地：咸丰县高乐山镇晨光村*组。组织机构代码：31650077-3。
法定代表人杨行术，总经理。
委托代理人（特别授权）侯明峰，湖北夷水律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）ＸＸ，湖北夷水律师事务所律师。
原告恩施欧亚达家具有限公司（以下简称欧亚达家具公司）诉被告咸丰县海玉旅游置业发展有限公司（以下简称海玉旅游置业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案受理后，海玉旅游置业公司于2016年3月17日向本院提出对欧亚达家具公司的反诉，本院受理后，依法适用普通程序于2016年4月12日公开开庭进行了合并审理。欧亚达家具公司法定代表人李建树及其委托代理人张忠贤、海玉旅游置业公司委托代理人侯明峰、ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
欧亚达家具公司诉称：海玉旅游置业公司在咸丰县鄂州大道开发建设“海玉名城”楼盘（一期），其中约有29000平方米的商业面积。欧亚达家具公司、海玉旅游置业公司自2015年起，就商业部分的招商、租赁、策划反复在项目现场友好协商多次，合同几易其稿，于2015年5月20日就咸丰海玉名城商业项目（海玉名城一期，商业建筑面积约29000平方米）招商事宜达成协议，双方负责人签订了《租赁合同》，以便欧亚达家具公司高效开展商业策划、招商工作。合同约定：租期十年，自欧亚达家具公司开业当日计算（2016.3.6开业），第一阶段五年租金700万元（其中冲抵乙方公共部位的装修费420万元，支付租金280万元，开业后三年后付）；海玉旅游置业公司交付标准、时间为：按欧亚达家具公司提供的装修图纸施工、内外墙面普通抹灰、自动扶梯和疏散楼梯不锈钢栏杆、地面工程混凝土基层，交楼时间2015年7月30日。违约责任：若一方违约，向守约方按合同总金额30%承担违约责任。合同签订后，海玉旅游置业公司在其售楼大厅为欧亚达家具公司安排了办公场所，欧亚达家具公司添置了办公设施，双方共同办公，互通信息；欧亚达家具公司组成专业团队通过各种方式、途径，积极开展商业策划、招商工作，积极准备装修工作（设计、材料、施工合同等）；海玉旅游置业公司还帮助欧亚达家具公司工作人员在咸丰租赁了住房；同时欧亚达家具公司还就该商业项目的高效发展、运行成立了恩施州红树林商业管理公司，实行专业团队管理、运作，并制作了招商手册若干宣传送发；还聘请了项目设计单位、法律顾问、商业顾问。目前欧亚达家具公司已投入200多万元，商业招商工作完成约25%，签订了大客户入驻协议书10余份，设计、装修准备工作全部就绪，即将进入施工。如无其他干扰，2016年3月6日商业区域一定能如约开业。然而，海玉旅游置业公司却不按合同约定履行义务，并于2015年8月7日突然向欧亚达家具公司送达了“解除合同通知书”。其内容虚构事实，其做法严重违反合同约定。
请求人民法院判令：1、确认海玉旅游置业公司作出的“解除合同通知书”无效；2、海玉旅游置业公司的行为违约，并支付违约金420万元；3、海玉旅游置业公司承担全部诉讼费用。
2016年3月17日，欧亚达家具公司向本院提出增加诉讼请求申请，要求解除双方于2015年5月20日签订的《租赁合同》。
海玉旅游置业公司答辩称：1、海玉旅游置业公司是在欧亚达家具公司违约在先、拒不接收租赁房屋且不配合海玉旅游置业公司切实履行租赁合同的情况下行使不安抗辩权，而向欧亚达家具公司发出了解除合同通知书，目的是为了推进海玉旅游置业公司的业态销售，降低损失并尽力防止损失扩大；2、海玉旅游置业公司已经主动撤回《解除合同通知书》，并多次书面函告，明确表示继续履行租赁合同，但欧亚达家具公司却直接提起确认解除行为无效和赔偿损失之诉，并在法院第一次开庭时当庭要求单方解除合同，充分表明欧亚达家具公司根本没有履行合同的诚意；3、《租赁合同》约定的违约金过高，欧亚达家具公司的诉请过分高于实际损失，请求人民法院参照欧亚达家具公司的实际损失调低违约金标准，损失的扩大部分应由欧亚达家具公司自行承担；4、本案的诉讼费用应由人民法院结合双方过错责任大小来判定。
海玉旅游置业公司反诉称：位于鄂州大道的“海玉名城”系海玉旅游置业公司开发建设，其中商业面积29000余平方米。为繁荣市场，带动“海玉名城”的整体业态销售，经与欧亚达家具公司协商，由欧亚达家具公司利用“金树湾”家居的影响力，在“海玉名城”打造咸丰“建材城”的品牌。2015年5月20日双方签订了《租赁合同》，合同约定海玉旅游置业公司将“海玉名城”的商铺租赁给欧亚达家具公司，由欧亚达家具公司负责整体策划、整体装修和招商，并统一经营管理。《租赁合同》约定，由欧亚达家具公司提供二次装修图纸，海玉旅游置业公司依此进行商铺主体建设与施工，并于2015年7月30日完成房屋交接。合同约定市场开业时间为2016年3月6日，而且要确保开业面积不低于50%。合同第七条约定，如因违约造成损失的，应依法承担赔偿责任。
合同签订后，欧亚达家具公司没有按约定履行自己的义务。合同约定欧亚达家具公司以“金树湾”的名义进行招商与策划，但欧亚达家具公司直到合同签订近两个月后才新成立“红树林”公司，拟以“红树林”公司的名义进行招商宣传，违背了双方签订《租赁合同》的目的。商业主体施工有赖于欧亚达家具公司提供的二次装修图纸，而欧亚达家具公司一直未向海玉旅游置业公司提供，使得商业主体一拖再拖，无法顺利完工，严重影响工期，对商业销售和对业主的交付都造成严重影响。海玉旅游置业公司多次催促欧亚达家具公司提供二次装修图纸和收房，而欧亚达家具公司均予以拒绝或推诿。欧亚达家具公司的上述行为充分表明其根本没有履行合同的诚意，无奈之下海玉旅游置业公司只得向欧亚达家具公司行使不安抗辩权，以书面通知解除租赁合同的办法达到其履行合同的目的。欧亚达家具公司接到通知后并没有就合同的履行事宜与海玉旅游置业公司接洽和沟通，而是直接提起确认解除行为无效和违约之诉。而海玉旅游置业公司误以为欧亚达家具公司起诉确认解除合同通知无效是真有履行合同的诚意，便迅速撤回解除合同通知，明确告知欧亚达家具公司继续履行合同的诚意，希望欧亚达家具公司积极、诚信履行合同义务。而欧亚达家具公司复函声称“法院诉讼未完结，不履行合同”。其后，海玉旅游置业公司多次发函就合同履行的具体事宜进行告知，希望欧亚达家具公司切实履行合同，但欧亚达家具公司一直不予理睬。
海玉旅游置业公司认为，欧亚达家具公司拒不履行《租赁合同》的行为，违反了合同的约定和诚实信用原则，已导致海玉旅游置业公司市场招商、装修、宣传的迟延，2016年3月6日开业根本不可能。欧亚达家具公司的违约行为已经导致合同目的无法根本实现，属于合同法规定的根本违约，给海玉旅游置业公司造成巨大的经济损失。
请求人民法院判令：1、确认欧亚达家具公司拒不履行《租赁合同》且单方解除合同行为违约；2、欧亚达家具公司赔偿海玉旅游置业公司经济损失70万元；3、由欧亚达家具公司承担本案诉讼费用。
欧亚达家具公司反诉答辩称：（一）、海玉旅游置业公司的请求于法无据，反诉状所述事实部分虚构：1、欧亚达家具公司与海玉旅游置业公司签订的合同内容包括商场整体策划、装修、招商、统一经营管理。合同签订后欧亚达家具公司积极开展了系列工作（招商、策划、宣传、装修设计，共同成立了管理公司等），投入了大量的人力、财力。只因海玉旅游置业公司2015年8月6日土建才竣工，加之土建消防设施未到位、消防未竣工验收，导致2015年7月30日无法交楼，责任全在海玉旅游置业公司。2、反诉状虚构内容：一是合同并未约定以“金树湾”名义进行招商策划；二是“红树林”公司是合同双方商议，各派代表组建的海玉名城商业管理公司，前期策划工作顺利、效果明显；三是欧亚达家具公司提供了二次装修图纸。二次装修的前提是土建竣工、消防验收。四是欧亚达家具公司的负责人李建树于2015年8月7日接到解除合同通知后，立即赶到咸丰，与海玉旅游置业公司董事长宋孝银沟通，海玉旅游置业公司表示，经与法律顾问吴律师商议，只能按解除通知办理。（二）、海玉旅游置业公司解除合同的目的在于：一是欧亚达家具公司前期策划、招商工作顺利，到2015年7月已完成30%，不愿支付合同约定的报酬（欧亚达家具公司可能获得的收益）；二是海玉旅游置业公司派出的“红树林”代表（张兵、王宗宝）已掌握了招商的核心资料和运营模式，可以独立完成后续工作；三是掩盖自己的违约行为，试图推卸自己的违约责任。
欧亚达家具公司为证明自己的诉讼主张及抗辩理由，向本院提供了以下证据：
1、营业执照、组织机构代码、法人代表身份证明。拟证明：欧亚达家具公司的主体资格。
海玉旅游置业公司质证：无异议。
2、咸丰海玉名城商业项目招商代理合同一稿、租赁合同。拟证明：2015年5月，欧亚达家具公司与海玉旅游置业公司几次洽谈海玉名城商业部分的整体招商、租赁事宜；二期租金高于一期。以及合同对租期、交楼时间、违约责任的约定。
海玉旅游置业公司质证：对租赁合同的真实性和证明内容无异议，对招商代理合同有异议，该证据是未签署的合同，真实性和关联性均有异议，不能作为认定本案事实的依据。
3、工商公示信息。拟证明：海玉旅游置业公司的股东是来凤海玉房地产公司、宋孝银；宋孝银是来凤公司的大股东及法人代表。
海玉旅游置业公司质证：有异议，应以营业执照的记载为准。
4、设计合同、商场1-5层、大堂及外墙平面布置图、材质施工图、QQ邮箱传件记录、税务发票。拟证明：欧亚达家具公司于2015年6-7月，分别与恩施州泰鼎装饰公司、恩施玖段广告公司签订了专项设计、策划合同、以满足招商所需。商场1-5层平面布置施工图、材质施工图、外墙施工图已完成；欧亚达家具公司于2015年6月4日将施工图电子版传给海玉旅游置业公司施工方宋工。设计总费用13万，已付3万。
海玉旅游置业公司质证：该组证据是原告与第三人发生的关系，其真实性无法核实。设计合同的签订主体是红树林公司，欧亚达家具公司及玖段广告公司，请求人民法院对红树林公司的成立时间进行核实，因为该合同签订的时间是2015年7月15日，该组证据不能作为认定事实的依据。
5、咸丰“海玉名城商场”装饰工程合同。拟证明：2015年7月1日，欧亚达家具公司与装修公司签订了海玉名城商场装修合同，约定开工期9月1日，价款390万元，违约金为总价款30%。海玉旅游置业公司的违约行为导致欧亚达家具公司将承担违约责任，支付违约金。
海玉旅游置业公司质证：对真实性有异议，是复印件，不符合民事证据规则的规定，这份合同是伪造的合同，为了诉讼目的而伪造，合同中间还有空白的地方，后面又冒出来电话，有造假的嫌疑。欧亚达家具公司的证明目的是证明其将承担违约责任，违约责任并没有产生，不能作为海玉旅游置业公司承担违约责任的依据。
6、招商手册（咸丰家具建材MALL）、家具建材广场效果图、名片。拟证明：欧亚达家具公司为尽快落实海玉名城招商工作，已经制作了宣传手册对外宣传送发。海玉旅游置业公司已实际使用效果图对外宣传。
海玉旅游置业公司质证：无法达到欧亚达家具公司的证明目的。1、无法证明该组证据的形成时间；2、提供的宣传单无法证明大批量制作和发送的证明目的。
7、营业执照、股东会决议。拟证明：欧亚达家具公司为了咸丰海玉名城商业运作的规范和长效，于2015年7月专门成立了“恩施州红树林商业管理公司”，配备了专业人员。公司是双方派人共同成立的。
海玉旅游置业公司质证：营业执照无异议，载明公司成立的时间是2015年7月21日，而该公司在7月15日就盖章与玖段公司签订了合同，进一步印证欧亚达家具公司的所谓的投入证据造假，另外，红树林公司与海玉旅游置业公司没有任何关系，海玉旅游置业公司是与欧亚达家具公司建立的合同关系，并没有与红树林公司建立合同关系，同时没有对欧亚达家具公司作出指令和授权，该组证据无法达到其证明目的。
8、授权委托书。拟证明：欧亚达家具公司及恩施州红树林商业管理公司授权李志鸿为咸丰县海玉名城建材家具广场招商的代理人，全面开展招商工作、办公室工作。
海玉旅游置业公司质证：该证据与海玉旅游置业公司没有关系，这份证据是欧亚达家具公司以及红树林公司出具的，海玉旅游置业公司并没有确认，所以欧亚达家具公司所称的共同委托的证明目的无法达到。无论是红树林还是欧亚达家具公司的公章都是欧亚达家具公司持有，因此对真实性有异议。
9、送货单、住宿税务发票、联通公司发票、租房合同、收条、领条。拟证明：自2015年6月下旬，欧亚达家具公司在海玉旅游置业公司售楼部的办公区添置了办公电话、空调、电脑、热水器等办公用品；在咸丰租了住房、付了租金；雇请了工作人员、付了报酬，直接支出近4万元。
海玉旅游置业公司质证：该组证据如果有相关的正规发票我们都予以认可，欧亚达家具公司确实购买了一些办公用品，空调等，但添置的东西欧亚达家具公司已经搬走了。
10、租赁（招商）合同12份。拟证明：2015年6-8月，欧亚达家具公司通过宣传、招商活动，分别与20多户商家达成进驻协议，与12家商户签订了合同；合同约定了租期10年、入住时间、违约金等，该12份租赁合同五年的租金可以达到1600多万元，如果招商的比例达到90%前五年的租金可以达到3000多万元。
海玉旅游置业公司质证：对真实性有异议，欧亚达家具公司的举证矛盾，首先其阐明了红树林公司是双方专门成立运营海玉名城家具市场的公司，而且是以红树林名义对外宣传和推广，签订的所有的招商合同是与欧亚达家具公司签订的，相互矛盾。因此，欧亚达家具公司提供的12份合同是欧亚达家具公司自行拟定或者事后补的，不能达到欧亚达家具公司的证明目的。欧亚达家具公司声称签订了违约责任等，不符合常理，经过了这么长时间也没有别人向欧亚达家具公司主张权利，因此该组证据是事后补的。
11、解除合同通知书。拟证明：2015年8月7日，海玉旅游置业公司单方作出解除合同决定；并书面通知欧亚达家具公司限期三日处理。海玉旅游置业公司故意违约。
海玉旅游置业公司质证：对真实性无异议，但是该行为是行使不安抗辩权，不是故意违约。
12、关于撤回《解除合同通知书》的通知。拟证明：2015年9月22日，海玉旅游置业公司向欧亚达家具公司送达了撤回解除合同通知，意在纠正自己的违约行为；同时歪曲事实，随心所欲，违法指示，视合同为儿戏。藐视法庭，无视法律。
海玉旅游置业公司质证：对真实性无异议，应对通知本身的内容进行理解，没有藐视法庭、无视法律。
13、照片三组。拟证明：2015年8月11日直到10月11日，海玉名城商业一楼的消防设施未到位，地面未回填、未找平，扶梯、楼梯未装不锈钢栏杆，处于无法交楼状态。海玉旅游置业公司擅自单方承诺免租2年，严重违约、侵犯欧亚达家具公司的权利。
海玉旅游置业公司质证：不能作为本案认定事实的依据，无证据形成的时间和来源，所涉场地也并不知道是哪里。
14、消防法摘录、建设工程消防监督管理规定摘录。拟证明：消防法第十二条、十三条的规定，建设工程竣工，建设单位应向公安机关、消防机构申请消防验收；未经消防验收，禁止投入使用。土建竣工，消防验收后，才可进行装修使用，至2015年10月11日消防设施未到位。建设工程消防监督管理规定第十三条的规定，建设单位在工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防局机构申请消防验收；二十二条，公安消防机构自受理消防验收申请之日起20日内组织验收，并出具消防验收意见。海玉旅游置业公司至今未获得土建工程消防验收合格意见，不具备装修条件，不具备法定交楼条件。
海玉旅游置业公司质证：只是法律规定，不发表质证意见。
15、U盘一个。拟证明：咸丰海玉名城商业招商合同签订仪式于2015年5月20日举行；一期项目土建工程于2015年7月16日喜封金顶；同年8月6日土建工程竣工验收。7月30日不具备交楼条件，无法交接，海玉旅游置业公司违约。
被代：对真实性无异议，不能达到欧亚达家具公司的证明目的，2015年7月30日确实没有办法交楼，因为欧亚达家具公司没有提交二次装修图纸。
海玉旅游置业公司为证明自己的反诉主张及抗辩理由，向本院提供了以下证据：
1、快递查询单、关于撤回《解除合同通知书》的通知。拟证明：海玉旅游置业公司在收到恩施市法院通知后及时向欧亚达家具公司送达了通知，希望欧亚达家具公司继续履行合同，并就合同继续履行相关事宜进行了正式书面通知。
欧亚达家具公司质证：对通知无异议，是9月22日收到。但是达不到证明目的，因为法院已经明确告知在诉讼中双方不要产生新的矛盾。
2、快递查询单、关于对恩施州欧亚达家具有限公司《回函》的回复。拟证明：海玉旅游置业公司第二次函告要求欧亚达家具公司继续履行《租赁合同》，并告知欧亚达家具公司拿出切实履行合同的实际行动。
欧亚达家具公司质证：至今未收到该《回函》。
3、快递查询单、关于继续履行《租赁合同》的函（第三次函告）。拟证明：海玉旅游置业公司第三次函告继续表明其切实履行合同的诚意，欧亚达家具公司对此仍然不予配合，多次以不作为的形式表明无法或者根本不愿履行《租赁合同》。
欧亚达家具公司质证：至今未收到该函，因为该时间还在市法院的诉讼过程中。
4、签约仪式照片、墙体广告照片。拟证明：海玉旅游置业公司、欧亚达家具公司签订《租赁合同》的目的是以金树湾家具品牌名义进行招商策划与销售，推动“海玉名城”物业业态的整体销售。
欧亚达家具公司质证：签约仪式照片是真实的，是2015年5月20日，当时的广告和横幅是由海玉旅游置业公司自己制作，我们来的时候海玉旅游置业公司已经制作完毕，并悬挂，于是强烈要求以金树湾入住海玉名城，是海玉旅游置业公司单方考察。
庭审结束后，海玉旅游置业公司补交了二份证据：
1、宋友树《关于欧亚达家具公司未提供二次装修图纸的情况说明》，拟证明：欧亚达家具公司仅向海玉旅游置业公司提供过不符合施工要求的业态分区平面草图，未提供商场二次装修图纸。
欧亚达家具公司质证：该证据不真实，该证明落款的时间是2016年2月15日，是在开庭前就形成的，在开庭时未向法庭举证，显然是为了开庭需要而伪造的。
2、《商业楼主体结构分部工程验收记录》，拟证明：海玉旅游置业公司开发的海玉名城商业楼于2015年7月30日经验收合格。
欧亚达家具公司质证：在之前在庭审过程中，海玉置业公司并未提供该证据。对欧亚达家具公司在庭审中提交的海玉名城商业楼主体工程于2015年8月6日竣工验收的证据海玉旅游置业公司未提出异议。以上二份证据都没有在举证期限内提交。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，结合当事人的质证意见，本院对证据的分析认定如下：
欧亚达家具公司提供的证据1、7、11、12、13、15、证据2中的《租赁合同》，海玉旅游置业公司对其真实性均无异议，且上述证据来源合法，本院予以采信。欧亚达家具公司证据2中的《咸丰海玉名城商业项目招商代理合同》，双方并未在合同上签字，且欧亚达家具公司未提供其他证据予以佐证，本院不予采信。证据3系海玉旅游置业公司的工商公示信息，与庭审中查明的情况相符，本院予以采信。证据4中的《设计服务合同》，是恩施州红树林公司与恩施市玖段广告策划有限公司于2016年7月15日签订，合同中甲方签字代表是李志鸿，加盖了欧亚达家具公司和恩施州红树林公司公章。从欧亚达公司提供的其他证据可以证实恩施州红树林公司登记成立时间（营业执照）和雕刻印章的时间（雕刻印章收据）均为2015年7月21日，签订合同时公章并未雕刻，由此说明该份设计合同不真实，对此本院不予采信。《QQ邮箱传件记录》与宋友树的情况说明相一致，对欧亚达家具公司向海玉旅游置业公司传送了施工草图的事实，本院予以采信。证据5《咸丰“海玉名城”商场装饰工程合同》系欧亚达家具公司为履行与海玉旅游置业公司签订的《租赁合同》而作的前期准备工作。合同签订时间是2015年7月1日，施工始日期为2015年9月1日，合同价款为350万元。合同涉及金额大，没有提供招标或者议标的相关资料，也没有施工项目清单，本院不予采信。证据6与庭审查明的情况相符，本院予以采信。证据7中的营业执照，海玉旅游置业公司无异议，本院予以采信；证据7中的股东会决议是红树林公司内部会议资料，海玉旅游置业公司未提供相反证据予以反驳，本院予以采信。证据8、9能相互印证，本院予以采信。证据10系欧亚达家具公司与12户商家签订的租赁合同，没有其他证据佐证，本院不予采信。证据14《消防法摘录》，本院予以采信。海玉旅游置业公司提供的证据1、4欧亚达家具公司对真实性无异议，本院予以采信。证据2、3仅有快递查询单和需送达的材料还不足以证明已向对方送达了该材料，因此，本院对其证明目的不予采信。庭审后提交的证据1中部分与欧亚达家具公司提供的QQ邮箱记录相一致，对欧亚达家具公司通过QQ邮箱向海玉旅游置业公司传送了施工草图的事实，本院予以采信。证据2系业主与施工、设计、监理等单位的内部质量验收记录，不能作为主体验收合格的依据。
根据本院采信的有效证据并结合双方当事人的当庭陈述，查明以下案件事实：
2015年5月20日，海玉旅游置业公司（甲方）与欧亚达家具公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：第一条出租标的物名称及地址，1、出租标的物名称“咸丰海玉名城一期商业”；2、出租标的物地址：咸丰县高乐山镇鄂州大道，规划商业总建筑面积约29000平方米。第二条租赁时间，1、租赁期限为10年，租赁起止时间从乙方开业当日起（第一次商业开业作为整体商业租赁起始日）至10年期满为止；2、10年租赁期分两阶段：每5年为一阶段，第一阶段租金以合同约定为准，第二阶段的租金参照当时同段租金行情以甲方与业主协商确定的租金为准。第三条租金及租金支付时间、支付方式1、前5年租金共计人民币700万元（前3年免租金）；2、公共部分由乙方垫资装修（包括：大堂、公共卫生间、商场内公用走道、外墙装修、屋顶装修、室内吊顶装修等所有需要装修的经营部分），装修总金额及资金暂用费共计人民币420万元，从乙方应向甲方缴纳的租金部分中扣减，扣减后乙方还应向甲方缴纳租金为人民币280万元；3、租金支付时间：以乙方开业之日起满三年后30个工作日之内，向甲方一次性交付当年租金人民币140万元；以后缴纳租金的时间以此类推。4、租金支付方式：乙方以转账的方式交纳至甲方指定的账户。第四条甲方交楼标准、时间及乙方开业时间1、甲方交楼标准：甲方按照乙方提供的二次装修图纸施工商铺主体工程。装饰工程只做内外墙面、普通抹灰、自动扶梯和疏散楼梯的不锈钢栏杆，地面工程为混泥土基层；2、甲方交楼时间：2015年7月30日；3、乙方开业时间：2016年3月6日，如提前开业，租赁起始时间以实际开业之日计算，如推后开业，租赁时间以2016年3月6日计算（开业面积不低于50%）。第七条违约责任1、甲乙双方应当全面履行本合同约定的义务，如一方违约，则应向守约方按合同总金额30%承担违约责任。如因违约造成一方损失的，还应依法承担赔偿责任；2、合同期间因不可抗力（如洪水、地震、火灾等自然灾害及战争事件）而一方不能履行本合同的在取得有关部门的不可抗力的认定后，不视为违约。
合同签订后，欧亚达家具公司与海玉旅游置业公司各派代表成立了恩施州红树林商业管理公司，其主要职责是负责咸丰海玉名城商业项目招商，公司法定代表人为李建树。海玉旅游置业公司为红树林公司提供了办公场所。红树林公司购置了部分办公用品（空调、办公桌、电话、打印机等），聘请了招商人员。
2015年8月7日，海玉旅游置业公司向欧亚达家具公司发出《解除合同通知书》，主要内容为：根据合同约定，欧亚达家具公司应于2015年7月30日接收租赁房屋并办理相关手续。现期限已过，海玉旅游置业公司多次电话通知欧亚达家具公司要求按合同约定履行交接租赁房屋的义务，但欧亚达家具公司迟迟拖延不予办理，已构成重大违约。为此决定解除与欧亚达家具公司2015年5月20日签订的《租赁合同》。如欧亚达家具公司对解除合同有异议可在收到本通知之日起三日内向人民法院起诉确认解除合同的效力。欧亚达家具公司于2015年8月7日收到该通知书，2015年8月11日向恩施市人民法院提起诉讼请求确认海玉旅游置业公司作出的“解除合同通知书”无效，并支付违约金420万元。2015年9月17日，海玉旅游置业公司向欧亚达家具公司发出《关于撤回解除合同通知书的通知》，主要内容：1、决定撤回2015年8月5日向欧亚达家具公司发出的《解除合同通知书》，原《租赁合同》继续执行；2、欧亚达家具公司须接到本通知三日内与海玉旅游置业公司办理房屋交接手续，并对2015年5月20日签订的《租赁合同》各条款进行明确、细化后签订补充协议；3、欧亚达家具公司须接到本通知书之日七日内向我公司提交商业业态布局图、消防审查图以及二次装修施工图、招商计划及进展情况；4、前述二、三项的期限若逾期，将视欧亚达家具公司以实际行动表示不愿履行该《租赁合同》。
本院认为，欧亚达家具公司与海玉旅游置业公司各派代表成立的恩施州红树林公司，其主要职责是负责咸丰海玉名城商业项目招商。恩施州红树林公司对外开展业务应独立承担责任，其与欧亚达家具公司及海玉旅游置业公司之间的权利、义务关系与本案双方争议的《租赁合同》不是同一法律关系。
根据双方的诉讼主张和抗辩理由，本案的争议焦点归纳为以下四点：1、海玉旅游置业公司作出的《解除合同通知书》是否有效。2、海玉旅游置业公司在履行合同过程中是否违约。3、若海玉旅游置业公司违约，违约金应如何计算。4、海玉旅游置业公司的反诉请求能否予以支持。对此本院分析评判如下：
1、海玉旅游置业公司作出的《解除合同通知书》是否有效。
合同的解除是指在合同生效成立后，当事人双方通过协议或者一方行使约定或者法定解除权的方式，使当事人设定的权利义务关系终止的行为。海玉旅游置业公司作出的《解除合同通知书》，没有经过与欧亚达家具公司协商一致，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定法定的解除情形，应认定为无效。
2、海玉旅游置业公司在履行合同过程中是否违约。
欧亚达家具公司与海玉旅游置业公司于2015年5月20日签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力应予以确认。双方应按合同约定全面履行各自义务。按合同约定2015年7月30日前海玉旅游置业公司应当向欧亚达家具公司交付租赁物。海玉旅游置业公司没有按期交付，也没有提供证据证实其履行了通知义务，而是于2015年8月5日向欧亚达家具公司发出了解除合同通知书，其行为违反了合同约定，构成违约。
3、海玉旅游置业公司违约，违约金应如何支付。
《租赁合同》第七条约定：双方应当全面履行本合同约定的义务，如一方违约，则应向守约方按合同总金额30%承担违约责任。如因违约造成一方损失的，还应依法承担赔偿责任。据此欧亚达家具公司要求海玉旅游置业公司按合同标的1400万元的30%，支付违约金420万元。海玉旅游置业公司答辩称，《租赁合同》约定的违约金过高，欧亚达家具公司的诉请过分高于实际损失，请求人民法院参照欧亚达家具公司的实际损失调低违约金标准，损失的扩大部分应由欧亚达家具公司自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。从以上规定可以看出，我国法律规定的违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，但以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不是以严厉惩罚违约方为目的。因此当事人主张约定的违约金过分高于损失，请求予以减少的，人民法院应当依法予以调整。确定违约金的数额应以实际损失为基础。欧亚达家具公司与海玉旅游置业公司签订合同后，欧亚达家具公司委托了设计单位对海玉名城商业部分外墙及公共部分室内装饰进行了设计等前期准备工作。但合同并没有实际履行，海玉旅游置业公司未向欧亚达家具公司交付租赁物，欧亚达家具公司也未安排装修公司进场装修，也未实际投入装修资金。其主要损失为履行合同而做的前期准备支出了部分费用，但未提供充分的证据予以证明，对其造成的损失无法确定。如果合同得以顺利履行，欧亚达家具公司有预期利益，但须投入装修资金及其他相关费用，具有不确定性。欧亚达家具公司主张的420万元的违约金明显过分高于造成的损失及预期利益，应予以调整。以欧亚达家具公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院对违约金酌情予以调整，海玉旅游置业公司支付欧亚达家具公司违约金40万元。
4、海玉旅游置业公司的反诉请求能否得到支持。
按合同第四条约定：海玉旅游置业公司按照欧亚达家具公司提供的二次装修图纸施工商铺主体工程。但对二次装修图纸的具体要求及图纸的交付方式没约定，欧亚达家具公司通过QQ邮箱向海玉旅游置业公司指定的员工发送施工草图，应当认定为已经交付。海玉旅游置业公司未提供充分的证据证明，欧亚达家具公司拒不履行合同，有单方解除合同的行为。因此，海玉旅游置业公司请求确认欧亚达家具公司拒不履行《租赁合同》，且单方解除合同行为违约的诉讼请求应不予支持。海玉旅游置业公司请求欧亚达家具公司赔偿经济损失70万元，未提供充分证据予以证明，且欧亚达家具公司无违约行为，应不予支持。
本案在审理过程中，欧亚达家具公司要求解除双方于2015年5月20日签订的《租赁合同》。海玉旅游置业公司亦同意解除合同，因此对欧亚达家具公司主张解除合同的诉讼请求，应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、咸丰县海玉旅游置业发展有限公司作出的《解除合同通知书》无效。
二、解除恩施州欧亚达家具有限公司与咸丰县海玉旅游置业发展有限公司于2015年5月20日签订的《租赁合同》。
三、咸丰县海玉旅游置业发展有限公司向恩施州欧亚达家具有限公司支付违约金人民币400000元，限本判决生效后十五日内履行。
四、驳回恩施州欧亚达家具有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回咸丰县海玉旅游置业发展有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费40400元，由恩施州欧亚达家具有限公司负担36400元，由咸丰县海玉旅游置业发展有限公司负担4000元；反诉案件受理费5400元，由咸丰县海玉旅游置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。”
审 判 长 瞿红光
审 判 员 胡 磊
人民陪审员 杨友珍
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 姜 寰
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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