陕西省眉县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0326民初407号
原告李宏忠,男,生于1972年4月25日,汉族，大学文化,工人。
委托代理人于爱平，陕西云德律师事务所律师。
被告陕西春潮房地产开发有限公司（以下简称春潮房地产公司）住所地：西安市未央区太华北路756号31号楼2—10201室组织机构代码证：56713741—1
法定代表人金德山，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人王瑞敏，该公司员工。
委托代理人高雅杰，陕西正泰律师事务所律师。
原告李宏忠与被告春潮房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2013年5月13日，原、被告签订了一份商品房买卖合同。合同约定，合同约定：原告购买被告开发的天赐旺角B座4单元6层东户即20462号房屋，建筑面积115.8平方米，总价款为249000元，首付109000元，银行按揭140000元。房屋的交付期限为：2013年12月31日。合同还约定，商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；在验收交接时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及合同第八条规定的证明文件。上述文件不全，买受人有权拒绝交接。房屋交付到期后，被告并未通知原告收房，而是原告多次去催被告要求验收房屋。后经原告验收，房屋屋顶不但漏雨，而且其它地方也有多处毛病，仅漏雨的问题被告维修了3次才修好；另外，墙体多处裂缝，墙面多处有水渍，踢脚线厚度不一，且有空鼓现象，阴阳角不直，阳台栏板倾斜，护栏间隙大小均，不仅不美观，几乎人都能掉下去，房门也是斜的。无奈，原告只能要求被告将房屋存在的问题尽快修复后在交房。两年多来，为了收房原告找被告不下30余次，起初被告态度尚可，最后尽然置之不理原告。原告又找到了质监站，在质监站和监理公司的协调下，被告承诺在2015年12月15日前维修完毕。至今，被告仍未向原告交房。原告曾书面要求被告解除合同并赔偿损失，被告不同意。被告已迟延交房两年之久，原告无法收房，只能在外租房生活。现原告诉至法院，要求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、由被告退还原告的购房款249000元；3、由被告支付原告违约金38738元（以原告贷款的年利率6.55%调整合同约定的违约金，从2013年1月23日计算至2016年1月23日）；4、由被告赔偿原告因其迟延交房而给原告造成的房租损失14900元；本案诉讼费由被告负担。
被告辩称，原、被告签订商品房买卖合同是事实，但合同签订的时间是2013年5月12日。合同约定的交房时间是2013年12月31日，但前提条件是必须房款全部付清，而原告在合同约定的交房时间未付清全款。2014年1月20日，被告在原告的按揭贷款审批手续办理完毕后，就通知原告可以来收房子了，但原告没有过来。2014年1月23日，原告按揭贷款的140000元到被告的账户后，被告再次打电话通知原告收房，原告还是没有过来。同年3月26日，原告来被告公司后，又说等有时间再来收房。截止2014年1月23日，46户购房的业主有12户已经收了房子，被告没有理由单单不通知原告收房。因此，并不是被告逾期不给原告交房，而是原告迟迟不愿收房。另外，原告称房屋质量不合格，这不是事实。2014年元月10日，被告所建的楼盘经五个单位验收合格。况且，原告所购买房屋的那栋商住楼的入住率已达到98%。原告先后五次提出房屋有质量问题，但所提出的问题均不是主体结构的问题，其实都是一些瑕疵，也不影响正常的居住使用，且被告对原告提出有问题的地方也做了多次维修，但原告仍不收房。被告认为只要房屋的主体没有问题，原告就应该按照合同约定的时间收房。现在原告要求解除商品房买卖合同，已经过了行使解除权的期限，解除权已经丧失。原、被告所签的商品房买卖合同依法成立，原告就应该按合同约定全面履行义务。故应驳回原告所有的诉讼请求。
经审理查明：2013年5月12日，原、被告签订了一份商品房买卖合同及补充协议。合同约定：原告购买被告眉县天赐旺角第B座4单元6层B4东户20462号房屋，该房屋建筑面积115.8平方米，单价为2150.26元/平方米，总金额为249000元。付款期限为分期付款，2013年5月23日支付109000元，剩余房款140000元做银行按揭。合同还约定：出卖人应当于2013年12月31日前将经过验收合格的商品房交付买受人使用，买受人未按合同约定全面履行付款义务的，出卖人有权拒绝交付房屋。出卖人未按合同约定的期限向买受人交付房屋的，逾期未超过60日的，出卖人应从合同约定的交付期限的第61日起至实际交付之日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求解除合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起90个工作日退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的同期银行活期存款利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日从合同约定的交付期限的第61日起至实际交付之日向买受人支付已交房款的万分之二的违约金。关于房屋的交接，合同约定：商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人负担。补充协议还约定：买受人收房的前提条件是按揭付款的买受人须在银行按揭贷款审批完成并且出卖人收到银行放款。若买受人在合同约定的交房时间内银行按揭贷款办理未完成的，出卖人于买受人银行按揭贷款审批完成后十个工作日内通知买受人收房。2013年5月23日，原告向被告支付房屋首付款109000元。2014年1月23日，原告通过银行按揭向被告付款140000元。2014年1月24日，被告通知原告收房，原告以房屋存在质量问题要求被告修复后再通知收房。2014年7月19日，原告在收房时向被告列举了房屋存在24项问题的清单。2014年8月16日，原告收房时又向被告列举了房屋仍存在18项问题的清单，并要求被告两周内改正。2015年7月12日，原告再次收房时又向被告提出灶房瓷砖和主卧墙壁开裂的问题，并要求被告一周内收拾好。2015年7月18日，原告收房时提出灶房瓷砖开裂问题已解决，仍有主卧墙壁裂缝未收拾，次卧墙壁有空洞、地面地砖不平。2015年11月25日，原、被告双方就被告提出的房屋部分观感问题（共7项）及维修方案达成协议，被告要求原告配合查找其余需要维修的地方，并承诺在2015年12月15日前一次性维修结束。2015年12月16日，原告收房时又提出了房屋维修协议中所列举的7项问题以外的5项新问题，并要求被告退房，被告不同意退房。此后，原、被告双方对房屋是继续进行维修还是退房一直协商未果。2016年1月17日，原告以被告未按合同约定的时间交房且房屋存在严重质量问题为由书面向被告提出要求解除其与被告的商品房买卖合同。2016年1月22日，被告向原告发函回复，以原告提出的退房理由不成立而拒绝退房，并要求原告尽快收房。
又查，2014年1月10日，被告开发的眉县天赐旺角商住楼经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五部门验收，均属合格。
以上事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、收款收据、个人贷款凭证、房屋维修协议、照片、解除通知、回复函、质量报道、房屋租赁协议、租赁费票据、补充协议、竣工验收意见表、销售记录、收房记录、房屋交付入住一览表等在卷佐证。
本院认为：原、被告在平等、自愿的基础上签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思的表示，应属合法有效。合同签订后，原告按期缴纳了房屋首付款，并将下余房款以银行按揭贷款方式交付被告，原告已履行了交付房款的义务；被告在原告的银行按揭贷款到账后的次日即按合同约定通知原告收房，原告表示让被告将房屋存在的质量问题解决后再通知其收房，随后在房屋交付过程中，被告对原告数次提出的质量问题维修后，均未达到原告的满意，导致原告拒绝收房，被告出售的房屋存在质量瑕疵，导致不能按期交付，被告存在违约行为，应当承担违约责任。对于原告要求解除商品房买卖合同并退还购房款的诉讼请求，原告在2014年1月24日就发现房屋存在质量瑕疵，直到2016年1月17日才通知被告要求解除房屋买卖合同，根据<<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>>规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭，故原告行使解除权已逾期，解除权已消灭，原告现在无权要求解除合同；另外，原告购买的房屋所属的眉县天赐旺角商住楼竣工后经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五部门验收均合格，且原告在多次房屋交付中所列问题清单以及维修协议中所列举的问题均不属房屋的主体结构问题，而是房屋的其他质量瑕疵问题，经过修复完全可以正常的居住使用；庭审中，原告表示要求对房屋的质量问题进行鉴定，但却未在指定的期限内提交书面鉴定申请，应视为原告已放弃鉴定；故对原告要求解除商品房买卖合同并退还购房款的请求不予支持。对于违约责任的问题，按照双方房屋买卖合同的约定，出卖人未按合同约定的期限向买受人交付房屋的，出卖人应按日从合同约定的交付期限的第61日起至实际交付之日向买受人支付已交房款的万分之二的违约金，合同约定房屋的交付之日应为原告按揭贷款到账的第二天，即2014年1月24日，被告承担违约金起算之日应为2014年3月25日；房屋存在质量瑕疵，经多次维修后，原被告双方于2015年11月25日最后一次就房屋部分观感问题（共7项）及维修方案达成协议，被告要求原告配合查找其余需要维修的地方，并承诺在2015年12月15日前一次性维修结束，2015年12月16日原告收房时又提出了房屋维修协议中所列举的7项问题以外的5项新问题，如果5项新问题真实存在可以在保修期内另行解决，故2015年12月16日视为被告实际交房日期，被告承担违约金的截止日期为2015年12月15日；从2014年3月25日至2015年12月15日共计624天，以原告所交房款249000元为基数，按每日万分之二计算违约金为31075.2元。对于租房损失，因原告并未提供充分的证据而不予考虑。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十五条之规定，判决如下：
一、由被告陕西春潮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李宏忠违约金31075.2元。
二、驳回原告李宏忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5616元,原告负担4998元，被告负担618元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方人数向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费5616元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审 判 长 杨长会
审 判 员 杨喜莲
人民陪审员 邵新礼
二〇一六年九月七日
书 记 员 于春玲