成都市新都区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)川0114执异87号
案外人（异议人）:吴开贵，男，1955年9月25日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托代理人：刘建，四川永茂律师事务所律师，特别授权代理。
申请执行人：成都市新都区自来水公司，住所地成都市新都区新都镇状元街97号。
法定代表人：樊勇，总经理。
委托代理人：张华，女，1971年1月18日出生，汉族，住成都市新都区，该公司员工，一般授权代理。
被执行人：成都钰都置业有限公司，住所地成都市新都区大丰高家村。
法定代表人:许克己，董事长。
本院在执行成都市新都区自来水公司（以下简称自来水公司）申请执行成都钰都置业有限公司（以下简称钰都置业公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，作出（2015）新都执字第189-1号民事裁定书，将被执行人钰都置业公司名下的位于新都区大丰街道高家社区×组×号“钰邸华府”第×栋×单元×楼×号房屋予以查封。执行过程中，案外人吴开贵以其是涉案房屋的合法买受人，吴开贵已付清涉案房屋的全部购房款并实际占有、使用该房屋为由，向本院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人吴开贵异议称，2011年9月6日，吴开贵向钰都置业公司交付定金100000元用于购买涉案房屋。2012年7月6日，吴开贵与钰都置业公司签订《商品房买卖合同》，约定以459358元价款自钰都置业公司处购买涉案房屋。2012年12月11日，吴开贵向钰都置业公司付清尾款359358元。2015年6月8日，吴开贵入住该涉案房屋，并实际占有、使用该房屋。成都市中级人民法院作出的（2012）成民初字第1824号民事调解书对吴开贵购买涉案房屋、付清全部购房款及占有、使用情况进行了确认。2017年6月18日，吴开贵得知本院对涉案房屋进行了查封。在此期间，吴开贵曾多次找到钰都置业公司，要求为涉案房屋办理备案登记，但由于钰都置业公司的消防等手续未办理，无法办理备案登记。故涉案房屋虽登记在钰都置业公司名下，但吴开贵是该房屋的合法买受人和实际占有人。为此，请求法院解除对涉案房屋的查封。
吴开贵为证明自己主张，向本院提供了如下证据：
1.商品房买卖合同一份，用以证明吴开贵与钰都置业公司于2012年7月6日签订合同，约定将涉案房屋以459358元的价格出售给吴开贵；
2.收据两份，用以证明2011年9月6日吴开贵向钰都置业公司交付定金100000元，2012年12月11日吴开贵向钰都置业公司付清尾款359358元；
3.和解协议一份，用以证明吴开贵与钰都置业公司于2012年11月18日达成和解协议，钰都置业公司尚欠吴开贵借款，故约定钰都置业公司以涉案房屋抵所欠款项；
4.（2012）成民初字第1824号民事调解书一份，用以证明成都市中级人民法院已确认钰都置业公司以房抵欠吴开贵款项，涉案房屋应归吴开贵所有；
5.入住证明二份，用以证明吴开贵于2015年6月8日入住涉案房屋；
6.城市供用水合同、装修协议各一份，缴纳水电费、物业管理费收据四份，用以证明吴开贵已为涉案房屋进行了装修，并实际入住、占有、使用该涉案房屋；
7.钰都置业公司出具的延期交房承诺二份，用以证明钰都置业公司承诺延期交房并将按照合同约定支付违约金。
自来水公司称，钰都置业公司欠其1800000元，自来水公司曾向法院申请对钰都置业公司名下商铺予以查封，对吴开贵提出的涉案住宅房屋查封情况不了解。对吴开贵所提交证据不发表意见。
自来水公司为证明自己主张，向本院提供了如下证据：
会议纪要一份，用以证明钰都置业公司欠自来水公司1800000元，钰都置业公司同意以其开发的商铺作抵押。
吴开贵对自来水公司提交证据不发表意见。
钰都置业公司未到庭，对吴开贵、自来水公司提交的证据未发表意见。
本院查明，本院在审理自来水公司与钰都置业公司建设工程施工合同纠纷一案中，作出（2014）新都民初字第3373号民事调解书，双方达成协议：钰都置业公司向自来水公司支付拖欠的管道安装工程款共计1841171元及该款资金利息。后钰都置业公司未履行法律文书确定的义务，本院于2015年1月26日作出（2015）新都执字第189-1号民事裁定书，将被执行人成都钰都置业有限公司名下的位于新都区××社区××号“钰邸华府”第×栋×单元×楼×号房屋予以查封。
另查明，2011年9月6日，钰都置业公司向吴开贵出具收款收据，载明收到吴开贵购买涉案房屋定金100000元。2012年7月6日，吴开贵与钰都置业公司签订《商品房买卖合同》，约定吴开贵向钰都置业公司购买位于新都区××社区××号“钰邸华府”第×栋×单元×楼×号房屋，测绘建筑面积84.37平方米，总价款459358元；建设工程施工合同约定的竣工日期为2012年10月30日。2012年12月11日，钰都置业公司向吴开贵出具收据，载明收到吴开贵购买涉案房屋尾款359358元。2013年9月11日，钰都置业公司出具钰邸华府延期交房承诺，承诺2013年12月16日正式交房，若公司未能在2013年12月16日交房，承诺：“在2013年12月16日以后的违约部分，出卖人按照买受人全部已付款的日0.3‰向买受人支付违约金”。吴开贵自述2015年6月8日入住涉案房屋，并实际占有、使用该房屋。2017年6月18日，吴开贵得知我院对涉案房屋予以查封。在此期间，吴开贵曾多次找到钰都置业公司，要求为涉案房屋办理备案登记，但由于钰都置业公司的消防等手续未办理，无法办理备案登记。故向本院提出前述执行异议。
再查明，2012年11月19日，成都市中级人民法院作出（2012）成民初字第1824号民事调解书，载明：钰都置业公司向李祖成、吴开贵支付12228313元；鉴于李祖成、吴开贵订购了钰都置业公司开发的“钰邸华府”项目的8-1802（建筑面积81.56平方米，总价441057元，已缴房款100000元）和3-1803（建筑面积84.37平方米，总价459358元，已缴房款100000元）2套商品住宅。李祖成、吴开贵尚有购房款700415元未向钰都置业公司缴附，钰都置业公司以上述应收款700415元抵偿所欠李祖成、吴开贵的款项。
以上事实，有商品房买卖合同、收据、和解协议、（2012）成民初字第1824号民事调解书、（2015）新都执字第189-1号民事裁定书等证据及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，应同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件且其权利能够排除执行，方能产生中止执行的效果。本案依据司法解释规定的条件，从以下两方面进行阐述：
第一，关于吴开贵是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。本案中，涉案房屋的查封时间是2015年1月26日。无论是吴开贵向本院提交的2015年6月8日入住的入住证明，还是其所提交城市供用水合同、装修协议、缴纳水电费、物业管理费收据，所能证明及载明时间均是在人民法院查封之后。成都市中级人民法院作出的（2012）成民初字第1824号民事调解书并未体现涉案房屋的交付、使用情况，该调解体现的是吴开贵与钰都置业公司的民间借贷纠纷，是吴开贵尚有购房款359358元未向钰都置业公司缴附，钰都置业公司以上述应收款359358元抵偿所欠吴开贵的款项。故不能认定吴开贵在人民法院查封之前已对涉案房屋持续进行事实上的管理和支配，无法产生占有不动产的公示效果，不得对抗债权人，故不能产生排除执行的效果。
第二，关于吴开贵就涉案房屋未办理过户登记的客观障碍是否已尽到合理注意义务。吴开贵称曾多次找到钰都置业公司，要求为涉案房屋办理备案登记，由于钰都置业公司的消防等手续未办理，无法办理备案登记这一情况，但对其该项事实主张未提交相关证据予以证明。其所提交钰都置业公司出具钰邸华府延期交房承诺显示，该公司承诺在2013年12月16日交房，至2017年吴开贵向本院提出执行异议请求，长达3年多期间，为涉案房屋办理相关登记的权利障碍持续存在，但吴开贵一直未能就相应备案登记情况予以关注并积极行使权利，故本院认为吴开贵存在对客观权利障碍未履行合理注意义务、怠于行使权利的情形，其异议请求不能成立。
关于申请执行人自来水公司提出曾向法院申请对钰都置业公司名下商铺予以查封，与本案不具有关联性，不属于执行异议审查范围，本案中不作审查。
综上，案外人吴开贵所提出执行异议请求不符合司法解释对无过错不动产买受人的保护条件，不能产生排除执行的效果，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,裁定如下：
驳回案外人吴开贵的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 王议伟
审判员 蒋建军
审判员 余 晨
二〇一七年九月十四日
书记员 许小红