北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京01民终6695号
上诉人（原审被告）:北京启程枫叶文化传播有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路13号1幢二层201。
法定代表人：柴展，经理。
被上诉人(原审原告):张士春，男，1985年1月12日出生。
委托诉讼代理人：王荣新，男，北京博恩世纪教育咨询有限公司推荐。
上诉人北京启程枫叶文化传播有限公司（以下简称启程枫叶公司）因与被上诉人张士春房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初12265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
启程枫叶公司向本院提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，确认上诉人和被上诉人是合作关系；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院事实认定不清，适用法律不正确。双方为合作办学关系，非租赁关系。合同法明确写明，双方口头约定也为有效合同。
张士春辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人认为一审认定事实清楚适用法律正确。双方是租赁关系，不存在合作关系。
张士春向一审法院起诉请求：解除双方签订的合作办学协议；启程枫叶公司返还张士春合同款105万元；本案诉讼费用由启程枫叶公司承担。
启程枫叶公司向一审法院反诉请求：张士春赔偿启程枫叶公司损失43万元。
一审法院认定事实：2016年12月9日，启程枫叶公司（甲方）与张士春（乙方）签订《合作办学协议二层三层整层》，载明：合作内容：1、甲方将位于海淀区35号属于甲方部分的教学楼部分教室（南楼二层整层，西楼二层三层）作为甲乙双方合作办学期间的办学场所（含部分教学设备）；合作期间由乙方负责管理。2、合作期间，甲、乙双方在教学上互相支持，保证双方的学员同等待遇。合作期限及费用分配：1、合作期限11年。期限自2016年12月20日起至2027年12月20日止。待合作期满后一周内，乙方将上述财产的管理权交还给甲方。2、费用分配采取学费分配的形式预交完成。合作期间乙方需向甲方每年支付学费210万元。3、支付方式：按年（两个学期）预付的方式以现金/支票/转账形式，于每年支付甲方210万元。本协议生效后，乙方应向甲方支付相当于一个月的学费17.5万元作为合作办学的保障押金，此款项将在协议结束后一周内，双方结算完成后返回乙方。甲方的责任、权利和义务：1、全力保障合作办学项目的顺畅运行。2、全力保障水、电、暖等服务。3、鉴于该校区的特殊属性，甲方将负责监督、指导和协助乙方的消防安全工作。4、按期向乙方收取协议中的款项。协议续约和解除：3、如有下列情形的，甲方有权单方解除合同，已付款项不予退还：不支付或不按照约定的支付款项的；欠缴各项费用的；擅自改变教学场所用途的；擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；利用该教学场所从事违法活动的。上述协议上，启程枫叶公司法人柴展在空白处手写一段文字，内容如下：租金每年于5月25日、11月25日支付半年租金105万。后张士春向启程枫叶公司交付105万元。2017年1月5日，北京京海研修学院发出通告一份，注明：由于启程枫叶公司违反了合作协议中第一条“合作背景及原则”及第五条第三款“合作期间未经甲方同意，不得将校区租给第三方”的内容，故我学院特发此通告，暂停与贵公司的合作，请贵公司在本月20日之前厘清与第三方的租赁关系，并承诺不再出现转租行为。否则一切后果自负。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.启程枫叶公司出示与北京京海研修学院《合作办学协议》及《中国建设银行单位结算卡业务凭证》，证明已将张士春给付的105万元如数支付给北京京海研修学院，故与张士春之间是合作关系，并非租赁关系，且张士春给启程枫叶公司的汇款回单中填写的用途也是办学费用，并非租金。张士春对上述证据的真实性认可，但对证据目的不认可，启程枫叶公司进一步提供图纸一套，证明与张士春之间进入实际合作阶段，张士春对证据的真实性认可，对证明目的不认可。法院认为，上述证据均无法证明启程枫叶公司与张士春之间为合作关系，对启程枫叶公司的证明目的，法院不予支持；2.启程枫叶公司提供社保扣款回单、缴税付款凭证、员工培训获得证书等证据材料，证明公司因与张士春的合作办学投入148万元，扣除张士春的出资105万元，公司尚有损失43万元，张士春对上述证据不予认可。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，启程枫叶公司与张士春签订的合作办学协议名为合作协议，实为一方提供租赁物，另一方支付租金的租赁合同，上述合同系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，签约双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。对启程枫叶公司主张双方为合作办学关系并据此要求张士春赔偿公司因合作办学而发生的损失43万元的反诉请求，法院不予支持。依据租赁合同，启程枫叶公司负有将租赁物交付张士春使用之义务，张士春负有向启程枫叶公司交付租金之义务，现张士春已经依约将半年的房屋租金支付启程枫叶公司，但启程枫叶公司因不享有涉案房屋转租权，导致张士春无法正常使用涉案房屋，故张士春因无法实现合同目的而要求解除与启程枫叶公司间的《合作办学协议二层三层整层》，法院准予。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。则张士春要求启程枫叶公司退还未使用涉案房屋期间租金的诉讼请求，法院予以支持。就租金的交纳情况，启程枫叶公司虽不认可张士春给付的105万元属于租金，但根据《合作办学协议二层三层整层》所载，法院认定该105万元实为张士春交纳的从2016年12月20日起的租金。关于退还租金的数额问题，因双方就涉案房屋未做任何入场、撤场的交接工作，同时考虑张士春在承租涉案房屋前未审查启程枫叶公司的转租权问题，也存在未尽注意义务的过错，故法院认为涉案房屋原业主于2017年1月5日发出正式通告，暂停与启程枫叶公司的合作，该日应视为张士春未再使用涉案房屋的起始日，启程枫叶公司将该日之后的张士春交纳的租金及押金如数退还较为适宜。张士春虽主张2016年12月20日至2017年1月20日属于免租期，但未提供任何证据，对此，法院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、自本判决生效之日起七日内，北京启程枫叶文化传播有限公司退还张士春相关租赁费九十五万零八百三十三元；二、驳回张士春的其他诉讼请求；三、驳回北京启程枫叶文化传播有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审主要争议焦点为：《合作办学协议二层三层整层》的合同性质。结合当事人的上诉及答辩意见，本院认为，涉案协议名称虽为合作办学协议，但是协议中对于与合作有关的共同出资、共享收益、共担风险等内容均无明确约定，亦无证据证明双方实际履行了有关合作的合同行为。启程枫叶公司之法定代表人柴展在协议空白处手写的文字内容也进一步佐证双方协议性质系名为合作，实为租赁。启程枫叶公司的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。一审法院判决结果正确，本院予以确认。
综上所述，启程枫叶公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28500元，由北京启程枫叶文化传播有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 辛 荣
审 判 员 赵 蕾
二〇一七年九月二十二日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 李佳星