陕西省西安市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)陕01民终7590号
上诉人（原审原告）西安曲江唐瑞置业有限公司，住所地西安市浐灞生态区东湖路浐灞半岛A6区16幢2单元103室。
法定代表人孙秋艳，董事长。
委托代理人李付迪，陕西金镝律师事务所律师。
委托代理人郭焕铭，陕西金镝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）廖秀平，女，1978年10月20日出生，汉族，福建省莆田市秀屿区村民，住西安市灞桥区。（未到庭）
原审第三人北京银行股份有限公司西安分行，住所地西安市碑林区和平路116号。
负责人赵政党，行长。
委托代理人李峰，北京市康达（西安）律师事务所律师。
委托代理人王燕，北京市康达（西安）律师事务所律师。
上诉人西安曲江唐瑞置业有限公司（以下简称曲江唐瑞公司）与被上诉人廖秀平、第三人北京银行股份有限公司西安分行（以下简称北京银行西安分行）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初9335号之二民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。曲江唐瑞公司之委托代理人李付迪、郭焕铭，北京银行西安分行之委托代理人李峰、王燕到庭参加诉讼。廖秀平经本院合法传唤未到庭。
2016年9月8日，曲江唐瑞公司诉至西安市未央区人民法院称，2013年8月26日，其与廖秀平签订《商品房买卖合同》一份，约定廖秀平购买其公司开发的西安市浐灞生态区玄武东路的华远海蓝城二期第5幢2单元11层21104号商品房，廖秀平支付首付款240424元，余款从北京银行西安分行贷款支付，其为该笔贷款承担阶段性保证责任。2005年11月其廖秀平逾期偿还银行贷款。《商品房买卖合同》约定廖秀平逾期偿还银行按揭贷款超过三期，曲江唐瑞公司可主张解除《商品房买卖合同》和要求廖秀平支付违约金等，故诉至法院要求：1、解除双方于2013年8月26日签订的登记号为Y13101505的《商品房买卖合同》，由廖秀平配合前往西安市房地局办理商品房预售登记备案手续，并承担全部手续费用；2、由廖秀平支付解除合同违约金154084.8元；3、由廖秀平支付其承担担保责任而支出的全部费用(包括但不限于按揭本金、利息、违约金、诉讼费用等，以下简称补偿款)及补偿款违约金，最终以实际产生的费用为准；4、由廖秀平支付应由其承担的物业管理费；5、解除《北京银行借款抵押及开发商保证合同》，由北京银行西安分行、廖秀平配合办理预购商品房贷款抵押登记注销手续，廖秀平承担全部手续费用；6、由廖秀平承担诉讼费。
原审法院认为，本案所涉商品房因廖秀平其他债务在执行中被法院查封，在该商品房被查封期间曲江唐瑞公司主张解除合同不妥。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第70条之规定，遂裁定：驳回原告西安曲江唐瑞置业有限公司的起诉。案件受理费3382元、保全费4382元（原告西安曲江唐瑞置业有限公司已预交），由本院退回原告西安曲江唐瑞置业有限公司3382元，保全费4382元由原告西安曲江唐瑞置业有限公司承担。
宣判后，曲江唐瑞公司不服原审裁定，向本院提起上诉称，原审裁定认定事实不清，适用法律错误。原审裁定仅以查封中的财产不能处分为由裁定驳回其公司起诉认定事实不清，缺乏事实及法律依据。首先，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、最高人民法院关于执行工作若干问题第70条之规定，裁定驳回起诉，所援引法律规定明显与本案无关。曲江唐瑞公司的起诉符合法律规定，人民法院应依法审理并作出判决。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件、解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定，并无任何一条的情形符合本案实际情况，原审法院仅以存在在先查封为由认为曲江唐瑞公司主张不妥，明显缺乏事实及法律依据。曲江唐瑞公司其公司因廖秀平逾期偿还银行按揭贷款导致其公司承担保证责任，给其公司造成损失，其公司依法行使双方合同约定的解除权，原审法院应当受理并进行审理。其次，无任何法律规定，在商品房存在先查封的情况下，限制合同双方当事人依据合同约定行使约定解除权的规定。廖秀平通过按揭贷款方式支付的购房款，因廖秀平逾期偿还按揭贷款，导致其公司签订合同时的合同目的不能实现，其公司有权依据合同约定要求解除合同。本案一审过程中，原审法院以本案所涉商品房因其他债务在执行中被法院查封为由裁定驳回其起诉，并援引《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第70条规定作为驳回起诉的法律依据。曲江唐瑞公司认为该第70条规定与本案受理情况并无任何关联或参考价值。该第7O条规定引文如下：“案外人对执行标的主张权利的，可以向执行法院提出异议…．”该条文是对案外人在执行程序中的执行异议的规定，但曲江唐瑞公司诉请的案由为商品房买卖合同纠纷，为审判阶段。且该规定并未限制他人对涉及执行标的提起诉讼的诉权，只要曲江唐瑞公司起诉满足受理条件，原审法院应当依法受理并进行审理，因此原审法院援引的该条文明显与本案无关。曲江唐瑞公司的起诉符合法律规定。曲江唐瑞公司认为依照《最高人民法院关于人民法院民事执行甲查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条，“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”曲江唐瑞公司起诉买卖合同纠纷诉请解除《商品房买卖合同》等，符合法律规定，法院应依法予以支持。上诉请求：一、依法撤销(2016)0112民初9333号之一民事裁定，指令西安市未央区人民法院对本案进行审理；二、一审、二审诉讼费用由廖秀平承担。
廖秀平经本院合法传唤未到庭答辩。
北京银行西安分行辩称，根据合同相对性原则，《借款合同》系曲江唐瑞公司、廖秀平与北京银行西安分行签署且合法有效；《商品房买卖合同》为曲江唐瑞公司与廖秀平之间签署且合法有效；《借款合同》和《商品房买卖合同》为两个相互独立的合同，曲江唐瑞公司与廖秀平之间房屋买卖纠纷并不能影响《借款合同》的效力。因此，在《商品房买卖合同》被法院终审确认无效或者被撤销、解除且曲江唐瑞公司与廖秀平另行妥善解决借款债务承担问题前，曲江唐瑞公司与廖秀平仍然应该履行《借款合同》约定的还款和担保义务。曲江唐瑞公司与廖秀平之间的商品房买卖纠纷属于买卖合同关系；曲江唐瑞公司、廖秀平与北京银行西安分行的《借款合同》系借款合同关系，两个合同关系分属两个完全不同性质的法律关系中，相互独立。因此曲江唐瑞公司与廖秀平之间的房屋买卖合同不应影响曲江唐瑞公司与廖秀平在北京银行西安分行处目前债权债务的履行。如果曲江唐瑞公司与廖秀平之间的《商品房买卖合同》被法院依法解除，而合同当事人请求解除与北京银行西安分行的《借款合同》的，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，曲江唐瑞公司应向北京银行西安分行清偿剩余贷款本息。表示同意西安唐瑞公司的上诉意见，将本案指令西安市未央区人民法院进行实体审理。
本院认为，涉讼房屋登记的产权人为曲江唐瑞公司，曲江唐瑞公司起诉要求解除涉讼《商品房买卖合同》并办理注销手续并不属于涉讼房屋权利人的变更。原审法院裁定驳回曲江唐瑞公司起诉不妥，应当对该案进行实体审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：
一、撤销西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初9335号之二民事裁定；
二、指令西安市未央区人民法院对本案进行审理。
审 判 长 高俊岗
审 判 员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一七年七月五日
书 记 员 陈 歆