上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金民三(民)初字第533号
原告上海宏岳物资有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人吴永贤，董事长。
委托代理人祝琳，上海市君成律师事务所律师。
委托代理人夏峰，上海中桥律师事务所律师。
被告上海农村商业银行股份有限公司金山支行，住所地上海市金山区。
法定代表人阮鸣杰，行长。
委托代理人徐廷廷，上海市锦天城律师事务所律师。
被告上海金久物流仓储有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人林彬。
委托代理人胡远豪，男，1961年1月3日生，汉族，住上海市闸北区。
原告上海宏岳物资有限公司(以下简称“宏岳公司”)诉被告上海农村商业银行股份有限公司金山支行(以下简称“农商行金山支行”)、上海金久物流仓储有限公司(以下简称“金久物流公司”)案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转换为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人祝琳、夏峰、被告委托代理人徐廷廷、胡远豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏岳公司诉称，2009年7月3日，宏岳公司与金久物流公司就亭枫公路XXX号房产中的部分(以下简称“涉案房屋”)签订《房屋租赁合同》，租期为十年。嗣后，宏岳公司以涉案房屋为公司注册经营地址向工商部门办理工商注册登记，并在农商行金山支行处开立银行基本账户。《房屋租赁合同》签订后，宏岳公司即入住、占有、使用租赁房屋至今。宏岳公司认为，《房屋租赁合同》登记备案是房产管理部门行政行为，违反与否不影响民事权利设定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，“占有”对于认定租赁权具有重要参照价值。本案中，宏岳公司不仅与金久物流公司签订了书面租赁合同，而且实际占有、使用涉案房屋，宏岳公司与金久物流公司间的租赁关系合法、有效，理应得到法律的保护。另外，涉案房屋的抵押权日为2011年9月19日，均在两份《房屋租赁合同》签订之后，故农商行金山支行对于涉案房屋上存有租赁关系这一事实是明知的。关于宏岳公司未能提供连续支付租金凭证的问题，宏岳公司认为，租赁权的成立与否标准有两个：一是双方就租赁物达成合同，体现为租赁合同；二是承租人占有使用租赁物，宏岳公司未能按约、按期履行租金给付义务，金久物流公司并未以此追究宏岳公司的违约责任，只能视为对自己合法权利的处分，不能以此来否定合法的租赁关系。故，宏岳公司作为承租人，其应当享有对抗抵押权人农商行金山支行的权利，租赁情况应在拍卖中予以披露。综上，宏岳公司认为(2014)金执字第3号案件执行中，存在故意隐瞒拍卖物存在租赁权，且租赁权在抵押权之前的事实，侵害了宏岳公司的在先租赁权和优先购买权，将导致涉案房屋拍卖后，宏岳公司租赁权无法得到保障。故，宏岳公司向金山法院执行庭提出执行异议，遭裁定驳回，向一中院申请复议，一中院裁定撤销原裁定，发回重新审查，金山法院再次裁定驳回宏岳公司的诉请。宏岳公司对裁定内容不服，遂涉讼，请求判令：一、停止对(2014)金执字第3号案件中涉案房产的执行；二、继续履行租赁合同至租赁期满；三、确认宏岳公司对上述房产依法享有优先购买权，本案诉讼费由被告承担。庭审中，宏岳公司变更第一项诉讼请求为，请求拍卖亭枫公路XXX号房屋时披露该房产的租赁信息，负担租赁权予以变现。
农商行金山支行未作书面答辩，庭审中辩称，关于第一项诉请，(2014)金执字第3号案件是农商行金山支行依法申请执行的，宏岳公司要求停止执行没有事实及法律依据；关于第二项诉请，租赁合同当事人是宏岳公司与金久物流公司，在本案中进行诉讼是不合适的；关于第三项诉请，优先购买权的前提条件是租赁权，本案不应认定，退一步而言，即便存在租赁事实，金久物流公司的抵押行为自2006年即设立，抵押权在先，租赁权不能对抗抵押权，故请求法院依法驳回宏岳公司的全部诉请。
金久物流公司未作书面答辩，庭审中辩称，同意宏岳公司的诉请。另外，金久物流公司不反对宏岳公司在本案中执行异议的诉请，认为依据民诉法的司法解释第307条，应列金久物流公司为本案第三人，而非本案被告。
经审理查明，2006年9月4日(以下均为设定日期)，金久物流公司向农商行金山支行借款人民币2800万元，并以金山区亭枫公路XXX号1、2、3、4幢在建工程及土地设立抵押，贷款期限自2006年9月4日至2010年1月25日；2007年7月26日，上海市金山区亭枫公路XXX号房产取得上海市房地产权证，产权证号为沪房地金字(2007)第006375号，当日，农商行金山支行与金久物流公司就将在建工程抵押注销，更改为持证抵押，抵押期限自2006年9月4日至2010年1月25日，该抵押登记于2010年2月5日注销；2008年1月16日，金久物流公司又以金山区亭枫公路XXX号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押630万元，该抵押登记于2008年7月24日注销；2009年1月21日，金久物流公司又以金山区亭枫公路XXX号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押600万元，该抵押登记于2010年2月5日注销；2010年1月20日，金久物流公司又以金山区亭枫公路XXX号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押950万元，该抵押登记于2011年2月16日注销；2011年1月4日，金久物流公司又以金山区亭枫公路XXX号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押1000万元，该抵押登记于2012年1月21日注销；2011年9月15日，金久物流公司又以金山区亭枫公路XXX号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押1000万元，该抵押登记至今未注销；2012年6月26日，金久物流公司又以金山区亭枫公路XXX号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押1000万元，该抵押登记至今未注销；2012年7月18日，金久物流公司五次以金山区亭枫公路XXX号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押5000万元，该抵押登记至今未注销；2012年9月7日，金久物流公司又以金山区亭枫公路XXX号1、2、3、4幢房屋向农商行金山支行作持证余额抵押2000万元，该抵押登记至今未注销。
诉讼中，宏岳公司提供了宏岳公司与金久物流公司于2009年6月25日签订的《房屋租赁协议》，约定金久物流公司将亭枫公路XXX号XXX幢XXX号出租给宏岳公司，总面积33平方米，月租金380元，租期自2009年6月25日至2019年6月24日，租金每季度一付。租赁期间，宏岳公司支付了相应的水、电费。
又查明，2012年9月26日，农商行金山支行向本院提起诉讼，请求上海锦帮金属材料有限公司、上海金久物流仓储有限公司、上海添荣实业有限公司、张宁麟、林彬归还贷款1000万元本金及利息，本院于2013年4月9日作出判决，其中金久物流公司承担的责任为，在上海锦帮金属材料有限公司届期不能履行付款义务时，农商行金山支行可与金久物流公司协议，以“金XXXXXXXXXXXX”号抵押登记证明载明的房地产(上海市金山区亭枫公路XXX号)折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在人民币1000万范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述数额的部分归抵押物所有人所有。2014年，农商行金山支行又分别向法院提起(2014)金民二(商)初字第755号、(2014)金民二(商)初字第757号、(2014)金民二(商)初字第758号、(2014)金民二(商)初字第770号、(2014)金民二(商)初字第771号、(2014)金民二(商)初字第772号、(2014)金民二(商)初字第773号诉讼，共请求上海添荣实业有限公司、上海峰帜实业有限公司、上海骏朝物资有限公司、上海九馨物资有限公司、上海凯哲物资有限公司、上海昆昌实业有限公司、上海昆久实业有限公司、上海金久物流仓储有限公司等归还贷款7000万元本金及利息，本院于2014年12月16日对前述七起案件做出判决，其中金久物流公司承担的责任为，在上海添荣实业有限公司、上海峰帜实业有限公司、上海骏朝物资有限公司、上海九馨物资有限公司、上海凯哲物资有限公司、上海昆昌实业有限公司、上海昆久实业有限公司届期不能履行付款义务时，农商行金山支行可与金久物流公司协议，以“金XXXXXXXXXXXX”、“金XXXXXXXXXXXX”、“金XXXXXXXXXXXX”、“金XXXXXXXXXXXX”、“金XXXXXXXXXXXX”、“金XXXXXXXXXXXX”、“金XXXXXXXXXXXX”号抵押登记证明载明的房地产(上海市金山区亭枫公路XXX号)折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款各在人民币1000万元(共计7000万元)范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述数额的部分归抵押物所有人所有。判决生效后，农商行金山支行向本院申请拍卖金山区亭枫公路XXX号房地产，本院在拍卖过程中，宏岳公司向本院提出案外人执行异议，本院依法驳回宏岳公司的执行异议，宏岳公司不服，遂向本院提起诉讼。
以上事实由原、被告提供的企业法人营业执照、开户许可证、(2012)民二(商)第1292号民事判决书、(2014)民二(商)第755、757、758、770、771、772、773号民事判决书、回执、(2014)金执异字第3号执行裁定书、(2014)沪一中执复议字第32号执行裁定书、《房屋租赁合同》、借款合同、抵押合同、抵押物清单、房地产登记证明他项权利证明、抵押权利证明、上海市房地产权证、上海市房地产登记信息表、农村商业银行计收贷款本息清单、电费凭证、收据及存根、电信公司账单、ems底单、信用卡对账单、发票及本院庭审笔录等加以证明。
本院认为，本案的争议焦点在于，租赁和抵押的先后顺序如何认定？在租赁和抵押并存时，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，租赁权对抗抵押权必须符合租赁权在抵押之前设立的要件。本案中，自2006年9月4日起至今，农商行金山支行向金久物流公司多次发放贷款，并就金山区亭枫公路XXX号房地产设立多个抵押权，而设立的多个抵押权是否中断、是否具有连续性，本院认为，2006年9月4日设立在建房屋及土地抵押，2007年7月26日因在建工程取得上海市房地产权证而注销抵押并于当日更改为持证抵押，而其实际注销抵押登记日为2010年2月5日；而在2010年2月5日注销抵押登记之前，金久物流公司又先后多次进行余额抵押，其中2010年1月20日又以涉案房屋进行余额抵押950万元，而该抵押登记的注销日期是2011年2月16日；2011年1月4日，金久物流公司又以涉案房屋进行余额抵押1000万元，注销日期为2012年1月21日，本院认为2012年1月21日之前的抵押未曾中断过，具有连续性；2011年9月15日之后，金久物流公司又进行多次余额抵押，贷款金额达9000万元，该抵押至今未注销，综上本院认为，涉案房屋上设立的抵押自2006年9月4日起从未中断过，具有连续性；而宏岳公司提供租赁合同的签订时间是2009年6月25日，即使租赁权成立，本院认为金久物流公司与农商行金山支行的抵押也在前，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。另外，宏岳公司虽提出证据证明与金久物流公司签订租赁合同，但未能提供足够的证据证明其自租赁之日起连续支付租金至今。综上，宏岳公司既未提供足够证据证明连续租赁的事实，其主张也缺乏法律依据，故宏岳公司请求拍卖亭枫公路XXX号房屋时披露该房产的租赁信息，负担租赁权予以变现以及继续履行租赁合同至租赁期满的诉讼请求，本院不予支持。
关于优先购买权的问题，即便宏岳公司与金久物流公司租赁关系是真实的，但金山区亭枫公路XXX号系大产权物业，宏岳公司承租的房屋仅仅是涉案房屋的一小部分面积，由于宏岳公司承租的房屋没有独立产权证，无法分割，且涉案房屋中的承租人并非仅宏岳公司一家(实际承租户达上百家)，其要求在涉案房屋整体拍卖时享有优先购买权，不具有可操作性，也无法律上的依据，本院无法支持。
依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：
驳回上海宏岳物资有限公司全部诉讼请求。
本案诉讼费303.5元，由原告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 奚利强
代理审判员 钱 静
人民陪审员 王淳婕
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 张 倩
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
……