重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝04民终414号
上诉人（原审被告）：文敏，女，1966年11月2日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。
委托诉讼代理人：杨昌成，重庆中钦国彦（秀山）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆市秀山县储备粮有限公司。住所地秀山土家族苗族自治县中和街道迎凤路，统一社会信用代码：91500241678677007X。
法定代表人：马成康，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：田万平，重庆驰源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨希望，重庆驰源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈秋清，男，1969年8月21日出生，汉族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。
被上诉人（原审被告）：杨再兴，男，1965年5月8日出生，土家族，住重庆市秀山土家族苗族自治县。
原审第三人：程跃峰，男，1965年11月9日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。
上诉人文敏因与被上诉人重庆市秀山县储备粮有限公司（以下储备粮公司）、陈秋清、杨再兴，原审第三人程跃峰租赁合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院（2017）渝0241民初750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。审理中，于2018年4月10日进行了调查询问，上诉人文敏及其委托诉讼代理人杨昌成，被上诉人储备粮公司的委托诉讼代理人田万平、杨希望到庭接受了询问调查。本案现已审理终结。
文敏上诉请求：一、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2017）渝0241民初750号民事判决；二、改判发回重审或者查明事实后改判驳回储备粮公司的一审诉讼请求；三、判令由储备粮公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审判决漏列秀山土家族苗族自治县清溪场镇民办初级中学为诉讼主体，程序不合法。该中学是依法登记的社会组织，根据《中华人民共和国民办教育促进法》第十条规定，有法人资格，主体资格资至今存在，其作为《房屋租赁合同》的承租方，是本案当然的当事人，一审判决仅凭秀山县教委的证明就否定其主体资格，没有法律依据。2.储备粮公���对程跃峰用案涉房屋仓储谷物知情，文敏未支付租金，是因为储备粮公司未履行维修义务，违约在先，一审判决解除《房屋租赁合同》的理由不成立。3.储备粮公司违约在先，一审判决文敏、陈秋清支付租金及滞纳金，没有法律依据。
储备粮公司辩称，1.本案未漏列当事人，秀山土家族苗族自治县清溪场镇民办初级中学主体资格已不存在。2.文敏、陈秋清改变租赁房屋用途，并长期不交纳租金，又将房屋转租给程跃峰，储备粮公司可以解除合同。3.文敏、陈秋清应向储备粮公司交纳租赁、违约金及滞纳金。请求驳回上诉，维持原判。
陈秋清、杨再兴、程跃峰未发表意见。
储备粮公司向一审法院起诉请求：1.判令依法解除储备粮公司与重庆市秀山土家族苗族自治县清溪场镇民办初级中学(以下简称清溪民办校)于2013年1月1日签订的《房屋租��合同》；2.判令文敏、陈秋清、杨再兴、程跃峰立即清理、腾退秀山县清溪场镇粮管所1、2号办公楼及空地，并返还给储备粮公司；3.判令文敏、陈秋清、杨再兴向储备粮公司支付从2014年1月起租金204204元及违约金3万元；4.判令文敏、陈秋清、杨再兴向储备粮支付滞纳金102102元（从2014年起算，以每年的租金为基数，按每日5%计算，每期计算10日，计算至2017年，共4期）；5.判令由文敏、陈秋清、杨再兴承担本案诉讼费。
一审法院认定的事实：清溪民办校创立于1983年，登记法人为杨再兴。2012年8月31日由于校园场地简陋和经费不足，该民办中学法人杨再兴经与文敏协商一致签订了《清溪场镇民中转让合同书》。合同约定：“学校转让给文敏经营管理，文敏选址搬迁重建校园过程中，杨再兴全力支持和配合文敏工作，不得以任何理由推辞，其学校管理工作暂时���杨再兴负责。文敏在选择新校址、筹备资金、修建校园等过程中，杨再兴不得干涉。双方签字后，杨再兴就不再享有任何管理权和财产权，一切所有权归文敏所有。学校转入新校区后，老校区由杨再兴负责移交。”。合同签订后，杨再兴履行相关移交工作后，由文敏向杨再兴支付工资，由其继续以学校法人身份担任学校校长。
2013年1月1日，陈秋清为新校区选定新校址，以清溪民办校的名义（合同乙方）与重庆粮食集团秀山县粮食有限责任公司（合同甲方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：“租赁房屋坐落于清溪场镇清溪粮管所1、2号仓库办公楼及空地，按照现状租赁。租赁房屋乙方只能用于教学，不得用于他用。租赁期限为5年，即从2013年1月1日起至2017年12月31日止。租金为40000元/年，租金从第二年开始递增，递增为上年的10%。租金支付时间：按年��支付，乙方应当在合同签订当日支付首期租金提前10日支付下期后续租金。租赁房屋以甲方交付乙方时的现状为准，谁使用，谁维修。未经甲方书面同意，不得擅自对外转租转借租赁房屋。”。合同第九条违约责任约定：“乙方如违反本合同以及房屋租赁安全环保承诺书的约定，应向甲方支付3万元违约金，若有如下情形，除支付上述违约金外，还应按照如下规定执行：9.1乙方随意改变租赁房屋用途，甲方可以解除合同。9.2乙方在约定的期限内未支付租金，逾期在10日内（含10日）每日按当期应付租金的5%加收滞纳金，超过支付期限10日，甲方可以解除合同。……9.5乙方未经甲方书面同意，擅自将租赁房屋转租转借给第三方，甲方可以解除合同。”。双方签订合同后，文敏、陈秋清将学校搬迁到租赁房屋内，进行办学行课至2013年6月。2013年6月17日文敏向县教委提出变更学校法人为文敏。在变更审批过程中，陈秋清将办学许可证、学校公章等相关手续交到教委，要求停止办学。期间文敏、陈秋清向储备粮公司支付了2013年1月1日至12月31日一年的租金40000元。
2015年1月1日，陈秋清（合同甲方）与程跃峰（合同乙方）签订了《场地及仓库租赁协议》，协议约定：“甲方将位于秀山县清溪场镇原粮店1、2号仓库租赁给乙方用于仓储谷物。租期从2015年1月1日至2017年12月31日止。租金三年共计36000元，上述租金于本协议签订之日一次性支付。”。程跃峰分两次向文敏支付了房屋租金36000元，文敏出具收款收条。
文敏与陈秋清系夫妻关系，双方于1992年1月8日登记结婚，于2015年9月25日登记离婚。文敏在庭审中提出滞纳金约定过高，请求法院依职权调整。
重庆市粮食集团秀山县粮食有限责任公司于2016年11月3日更名为重庆市秀山县储备粮有限公司。
一审法院认为，本案主要争议焦点如下：1.本案中的《房屋租赁合同》应否予以解除；2.杨再兴应否承担合同的违约责任；3.文敏、陈秋清承担违约责任的具体金额。
关于本案中的《房屋租赁合同》应否予以解除的问题。按照《房屋租赁合同》约定，租赁方在未经过出租方书面同意的情况下，擅自将租赁房屋转租转借给第三人的，出租方可以解除合同。陈秋清在储备粮公司不知情的情况下于2015年1月1日与程跃峰签订了《场地及仓库租赁协议》，将储备粮公司方所有的房屋转租给了程跃峰，文敏收取了三年的租金36000元，事后又没有得到储备粮公司的认可，其行为属于违约。文敏、陈秋清在占用储备粮公司房屋使用过程中连续三年半的时间不缴纳租金，其行为也违反了合同约定。由于文敏、陈秋清的违约行为，故储备���公司主张提前解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，应予以支持。程跃峰与陈秋清签订的《场地及仓库租赁协议》是基于储备粮公司与陈秋清之间的《房屋租赁合同》关系而成立，现储备粮公司提前解除了与陈秋清之间的房屋租赁合同，储备粮公司作为房屋所有权人对其所有物主张权利，理应退还房屋，其由此产生的相关损失可向其合同相对方主张赔偿。
关于杨再兴应否承担本案违约责任的问题。杨再兴尽管是清溪民办校的登记法人，但是根据杨再兴与文敏之间签订的《清溪场镇民中转让合同书》，可以认定杨再兴已经于2012年8月31日转让了清溪民办校的经营管理权，其实际的经营管理者是文敏和陈秋清，2013年1月1日与储备粮公司签订房屋租赁合同的实际签订人是陈秋清。2013年7月，清溪民办校因生源、办学经费以及安全隐患等因素停止办学，其相关的办学许可证、公章等均交回县教委，因此清溪民办校的法人资格也不复存在。清溪民办校从转让后到停止办学期间的房屋租赁费用已经付清，杨再兴在担任法人期间，清溪民办校不存在违约行为，故杨再兴不应承担本案中相关违约责任。
关于文敏、陈秋清承担违约责任的具体金额问题。1.租金。根据《房屋租赁合同》约定，文敏、陈秋清欠储备粮公司房屋租金2014年44000元，2015年48400元，2016年53240元，2017年的租赁期限尚未到期，不能按全年的标准计算租金，储备粮公司起诉之日，可以视为其向权利人主张权利之日，因此储备粮公司的租金计算时间应截止至2017年7月13日。其租金的计算方式为（58564÷12×7月）+（58564÷365×13天）=36248.18元，以上四年共计181888.18元，储备粮公司的诉讼请求超出部分，不予支持。2.违约金及滞纳金。根据《房屋租赁合同》第9条约定“��方如违反本合同以及房屋租赁安全环保承诺书的约定，应向甲方支付3万元违约金，若有如下情形，除支付上述违约金外，还应按照如下规定执行：9.1乙方随意改变租赁房屋用途，甲方可以解除合同。9.2乙方在约定的期限内未支付租金，逾期在10日内（含10日）每日按当期应付租金的5%加收滞纳金，超过支付期限10日，甲方可以解除合同。”违约金及滞纳金均属于对合同中违约行为的惩罚性规定，在一份合同中同时出现两种处罚性质的约定，其约定显失公平。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”及第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损��为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，储备粮公司同时主张违约金和滞纳金显失公平，因此，按计赔标准较高者优先选择适用。本案中滞纳金的计算标准明显高于违约金，因此优先选择适用滞纳金的计算标准，但是其计算标准明显超过其实际损失的百分之三十，一审法院依职权予以调整。此外，由于储备粮公司在发生转租和逾期不缴纳租金的情况下，迟迟不向文敏等主张提前解除合同，其行为上具有故意扩大违约责任的主观故意。故综合考虑储备粮公司的实际损失以及双方的过错程度，兼顾公平原则和诚实信用原则，酌情按照储备粮公司全部实际损失的20%计算违约责任赔偿金，即181888.18元×20%=36377.64元。
文敏、陈秋清在签订《房屋租赁合同》时系夫妻关系，其租赁行为又具有连续性，基于该租赁合同所产生的债务是发生在夫妻关系存续期间。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定以及第二十五条“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。”的规定，陈秋清、文敏均应承担由此产生的法律责任。
综上所述，遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除重庆市秀山县储备粮有限公司与被重庆市秀山土家族苗族自治县清溪场镇民办初级中学于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告文敏、陈秋清、程跃峰立即归还原告重庆市秀山县储备粮有限公司所有的秀山县清溪场镇粮管所1、2号办公楼及空地。三、被告陈秋清、文敏在判决生效后十日内支付重庆市秀山县储备粮有限公司租金181888.18元及其滞纳金36377.64元，共计218265.82元；四、驳回原告重庆市秀山县储备粮有限公司其他诉讼请求。案件诉讼费6345元，由原告重庆市秀山县储备粮有限公司承担1771元，被告陈秋清、文敏承担4574元。
本院二审查明：2012年10月15日，秀山土家族苗族自治县民政局向重庆市秀山土家族苗族自治县清溪场镇民办初级中学颁发《民办非企业单位登记证书（法人）》（民证字第201248号），该证书载明:有效期自2012年10月15日至2016年10月14日，法定代表人杨再兴，业务主管单位秀山县教委，业务范围初中教育。2018年1月3日，秀山土家族苗族自治县民政局证实该中学从2015年至2017年未参加年检，证书已于2016年10月15日过期，查找不到相关信息，不能再以民办非企业登记证书的内容开展活动等。
本院二审查明的其他事实与一审法院查��的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点是：1.本案是否漏列清溪民办校为诉讼主体；2.储备粮公司与清溪民办校于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》应否予以解除；3.文敏、陈秋清应否支付储备粮公司租金等。现分析评判如下：
关于争议焦点一。《房屋租赁合同》虽然是清溪民办校与储备粮公司签订，但在签订此合同前，清溪民办校管理权、经营权已转让给文敏，由文敏以清溪民办校的名义办学，校址另选，由此，清溪民办校已成为文敏投资开办的私立学校。该校已于2016年10月15日丧失主体资格，在没有再次登记前，已无办学主体资格，不能再以学校名义行使民事权利和承担民事责任，实际权利义务的主体为开办者文敏。因此，一审法院没有将列清溪民办校列为诉讼当事人并无不当。
关于争议焦点二。文敏在租赁储备粮公司房���期间，违反合同约定，将租赁物转租程跃峰，属违约行为，储备粮公司根据合同约定主张解除合同，符合法律规定，应当予以支持，因此，储备粮公司与清溪民办校于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》应予解除。
关于争议焦点三。文敏违反合同约定，将租赁房屋转租程跃峰，属违约行为，应当按照合同的约定支付合同解除前租金以及承担相应的违约责任。签订《房屋租赁合同》由陈秋清经办签订，将租赁房屋转租程跃峰也是陈秋清经办签订，均发生在文敏、陈秋清夫妻存续期间，因此，应由文敏、陈秋清承担连带支付租金及滞纳金。
文敏在上诉中称储备粮公司存在没有维修围墙的违约责任，因此，不应承担支付租金和滞纳金的责任。首先，现有证据不能证明其停办学校与围墙未予维修之间是否具有因果关系。其次，维修围墙与支付租金分属���同的合同义务，即便储备粮公司不予维修围墙，文敏也可自行出资进行修复，并可就正常开支向储备粮公司追索，不得因此而免除支付租金的合同义务。换言之，文敏不得以此成为不予支付租金的抗辩理由。因此，对文敏的该上诉理由不成立，本院不予采纳。
最后，一审法院为了查清案件事实，依职权调查收集证据，符合法律规定，该证据仅是对之前储备粮公司提供的秀山县教委的证明补强，以增强法官的内心确认，该依职权调查收集的证据并没有成为认定本案事实的证据。因此，文敏在二审诉讼中认为一审法院程序违法的理由不成立。
综上，上诉人文敏的上诉理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4573元，由上诉人文敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何庆华
审 判 员 黄 飞
审 判 员 彭松涛
二〇一八年四月十二日
法官助理 申 媛
书 记 员 吴遥祝