重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0118民初481号
原告：陈贡生（申请执行人），女，1944年11月24日出生，汉族,住重庆市永川区。
委托诉讼代理人：吴明勇、姚联春，重庆石松律师事务所律师。
被告：潘国淀（案外人），男，1963年10月3日出生，汉族，住浙江省温岭市。
委托诉讼代理人：麻剑，北京大成（重庆）律师事务所律师。
第三人：李依蔚（被执行人），女，1974年4月14日出生，汉族，住重庆市江北区。
原告陈贡生与被告潘国淀、第三人李依蔚申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈贡生的委托诉讼代理人吴明勇、姚联春，被告潘国淀的委托诉讼代理人麻剑到庭参加诉讼，第三人李依蔚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈贡生向本院提出诉讼请求：1、判决继续执行李依蔚所有的位于重庆市江北区渝北四村XX号XX房屋（产权证号：103房地证XX字第**号）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：第三人李依蔚向原告借款30万元，逾期未归还，原告诉至重庆市永川区人民法院，法院判决第三人李依蔚归还借款及利息，同时在诉讼中查封了其所有的位于重庆市江北区渝北四村XX号XX房屋（产权证号：103房地证XX字第**号）一套。后被告潘国淀以其已将房屋购买为由，向重庆市永川区人民法院提出异议，要求解除查封。永川法院未认真审查，即裁定中止执行。为维护原告合法权益，特此向贵院提起诉讼，望判如所请。
被告潘国淀辩称：其与李依蔚在原告申请查封前已签订了房屋买卖合同，是通过重庆信联房地产经纪有限公司购买的，合同签订后被告按照合同约定已支付全部房款，支付房款也是在原告申请查封之前，被告也在原告申请查封前接手了该房屋，在被告正准备办理过户时被原告申请查封，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，被告作为买受人，能够排除原告申请金钱债权的执行，故要求驳回原告的诉讼请求。
第三人李依蔚未提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年5月6日，潘国淀（乙方）与李依蔚（甲方）及重庆信联房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：甲方自愿将位于重庆市江北区渝北四村XX号XX房屋出售给乙方，该房屋面积为92.94平方米，房屋成交价为555000元等相关情况，潘国淀、李依蔚及重庆信联房地产经纪有限公司工作人员在该合同上签字捺印，潘国淀支付了中介费10000元。签订合同当日，潘国淀通过罗小康账户向李依蔚银行转款50000元，李依蔚向潘国淀出具收条，内容为：“今收到潘国淀购房定金伍万元整，房屋地址：渝北四村XX号XX，房屋证号：XX，此款由潘国淀农商行XX打入李依蔚的农商行（XX）。”
2016年5月10日，潘国淀通过其朋友黄林的账户向杨帆转账支付325000元，第三人李依蔚、何洁向潘国淀出具收条，内容为：“今收到潘国淀解除PPT抵押房款325000元，房屋地址渝北四村XX号XX。”庭审中，潘国淀举示了一份李依蔚、何洁出具的借款借据，内容为：“兹向杨帆借款人民币300000元，借款期限共24个月，自2015年12月1日至2017年11月30日，逾期每天收取借款余额0.3%的罚息。”同时，潘国淀举示了一份借款结清证明，内容为：“客户李依蔚、何浩于2016年5月10号办理的叁拾万元整借款（合同编号：FD-2015-1898号），本息已于2016年5月10日全部结清”。
2016年5月11日，潘国淀通过其妻子罗渡美的账号向李依蔚转账50000元，剩余2000元为现金支付。同日，李依蔚、何洁向潘国淀出具一张收条，内容为：“今收到潘国淀购房款52000元。”
2016年5月11日，李依蔚、何洁与黄林（潘国淀的朋友）在重庆市公证处办理了委托书，委托人为李依蔚、何洁，受托人为黄林。该委托书约定：“一、代理委托人与购房相对人共同到房屋登记部门查阅该房的不动产登记情况，使相对人明确该房的权利人即该房有无其他权利负担等限制转让的情形。二、办理向银行归还上述房屋贷款的手续及领取上述房屋的《房地产权证》等与房屋相关的资料。三、办理解除抵押登记手续。四、代为领取解除抵押登记手续后的上述房屋的《房地产权证》等与房屋相关的资料。五、代为签订出售上述房屋的买卖合同并代收售房款。六、办理上述房屋产权买卖过户登记手续。七、办理上述房屋的国有土地使用权过户登记手续等……”。
2016年6月1日，潘国淀的朋友黄林通过中国农业银行向李依蔚的账户还款122428.56元。潘国淀及黄林均认可，从黄林账户上转出的钱均系潘国淀向黄林的借款，系黄林代潘国淀进行房款的支付。潘国淀于2016年6月后实际占有该房屋，并缴纳了2016年6月至10月涉案房屋的物管费。2017年8月25日，潘国淀将购房尾款5571.44元交至本院。
2016年8月4日，原告陈贡生起诉李依蔚及其丈夫何浩民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月26日作出（2016）渝0118民初7474号民事判决书，判决:“由李依蔚、何浩于本判决生效后5日内共同归还原告陈贡生借款本金300000元，并支付截止2016年7月7日的利息2000元及从2016年7月8日起以300000元为基数，按每月利息5000元计算至付清之日止的利息。”
2016年8月9日，经陈贡生申请财产保全，本院作出（2016）渝0118执保518号执行裁定书，对李依蔚所有的位于重庆市江北区渝北四村XX号XX房屋（产权证号：103房地证XX字第**号）予以查封。
被告潘国淀在办理涉案房屋过户时知晓房屋被查封，遂于2016年10月11日对执行李依蔚所有的位于重庆市江北区渝北四村XX号XX房屋提出书面异议。本院于2016年12月22日作出（2016）渝0118执异58号执行裁定书，裁定认为潘国淀在法院查封前已合法占有该房屋，且已支付全部购房款，虽未办理房屋过户登记手续，但非因其自身的原因导致，故潘国淀提出排除该房屋执行的异议请求，符合法律规定，本院予以支持,故裁定中止对李依蔚位于重庆市江北区渝北四村XX号XX房屋（权证号：103房地证XX字第**号）的执行。
另查明，房产权证号为103房地证XX字第**号，位于重庆市江北区渝北四村XX号XX号房屋，建筑面积为92.94平方米，登记的权利人为李依蔚。根据重庆市江北区不动产登记中心登记信息查询结果显示：2007年5月25日，该涉案房屋办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行重庆市渝中支行；2015年12月2日，该涉案房屋办理了土地房屋抵押权，抵押权人为赵玲玲，2016年5月11日，抵押权人为赵玲玲的该次抵押被注销登记。
还查明，目前涉案房屋的房产证原件在黄林手中，被告潘国淀已将该房屋出租给他人居住，租金每月收取1800元。
本院认为，本案的争议焦点为：被告潘国淀对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权利？本院对此评判如下：
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2016年5月6日，潘国淀与李依蔚签订了涉案房屋的《房屋买卖合同》，并对房屋具体位置、价款、付款方式、违约责任等内容作出了明确约定，可以认定其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。在人民法院查封之前，该涉案房屋已被潘国淀合法占有，按照潘国淀与李依蔚约定的555000元房款，潘国淀已经通过银行转账及现金的方式完成549428.56元的支付，李依蔚出具收条予以确认，且潘国淀已将购房尾款5571.44元交至本院，虽未办理房屋过户登记手续，但非因买受人潘国淀自身原因导致，潘国淀对讼争房屋所享有的权利能够阻却对本案讼争房屋的执行，故陈贡生提起的执行异议请求继续执行李依蔚所有的位于重庆市江北区渝北四村XX号XX房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：
驳回原告陈贡生的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告陈贡生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 卢有奎
审 判 员 熊怀丽
人民陪审员 徐 红
二〇一七年九月十二日
书 记 员 肖航前