广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)桂01民终1853号
上诉人（原审被告）：覃月兰，女，1951年8月15日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。
上诉人（原审被告）：欧海康，男，1984年7月5日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。
上诉人（原审被告）：欧桂连，女，1974年4月14日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。
上诉人（原审被告）：欧海标，男，1982年11月2日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。
上述四位上诉人的共同委托诉讼代理人：甘友思，广西思盛律师事务所律师。
上述四位上诉人的共同委托诉讼代理人：许以贤，广西思盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广西建设房地产开发公司宾阳县分公司。住所地：广西壮族自治区宾阳县宾州镇永武街***号。
代表人：胡丹，该公司经理。
委托诉讼代理人：韦群先，广西金益律师事务所律师。
上诉人覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标与被上诉人广西建设房地产开发公司宾阳县分公司（以下简称建设公司宾阳分公司）合同纠纷一案，因不服宾阳县人民法院（2015）宾民二重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人欧海标及上诉人覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标的共同委托诉讼代理人甘友思，被上诉人建设公司宾阳分公司的法定代表人胡丹及其委托诉讼代理人韦群先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标上诉请求：1.撤销（2015）宾民二重字第5号民事判决，改判驳回建设公司宾阳分公司的诉讼请求；2.本案诉讼费由建设公司宾阳分公司承担。事实和理由：第一，建设公司宾阳分公司没有合法取得涉案土地使用权，也不具备合法的房地产开发资质，因此双方签订的《代建住房协议》是无效合同。第二，一审判决认定事实错误。覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标认为，合同中的“负责办理产权手续”包括出费用给建设公司宾阳分公司办理产权手续，以及到有关部门为覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标办理产权手续。建设公司宾阳分公司不能为覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标办理产权手续属于违约。第三，本案合同无效，所以覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标不应支付违约利息。而且覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标向建设公司宾阳分公司支付的款项已超出代建款，建设公司宾阳分公司无权要求覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标支付购地款。第四，本案已超过两年的诉讼时效期间。
被上诉人建设公司宾阳分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。《代建住房协议》是双方真实意思表示，合法有效。建设公司宾阳分公司依约交付房屋，覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标尚欠代建费，属于违约，应承担违约责任。覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标的上诉请求，维持一审判决。
建设公司宾阳分公司向一审法院起诉请求：判决覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标偿还代建房屋款本金17909元和利息15133元（利息从2000年7月30日暂计至2013年7月31日）。
一审法院经重审认定以下事实：1993年，宾阳县新圩镇政府根据上级的要求，决定在位于该镇的政府所在地建立开发区，并定为南街开发区，该建设项目由该镇党委、政府统一领导、统一规划。开发区的用地指标以镇政府和申请用地的镇直属单位提出申请，报县人民政府审批。其中以新圩镇广播站的名义征用（1.239亩）、以宾阳县工商局的名义征用（3.257亩）、以新圩镇政府的名义征用（6.91亩）、以新圩镇文化站的名义征用（3.139亩）、以新圩镇村镇规划建设管理所的名义征用（9.872亩）；所征用的土地，在先满足5个单位用地指标，余下部分交由与镇政府签订开发协议的开发商进行开发后公开向社会销售。在确认征地后，宾阳县新圩镇政府决定将开发区的开发交由原告进行开发。对于以上征地行为，宾阳县人民政府于1998年分别以宾政征【1998】157号、158号、第159号、169号文件予以批准。由于建设公司宾阳分公司资金不足，邀请建筑队的工头肖福星和叶凡瑜共同投资施工。开发区所征用的集体土地，建设公司宾阳分公司已经按照规定向村集体组织支付了所有征用土地补偿费、青苗费等各种费用。1994年8月份，建设公司宾阳分公司作为开发商在支付清所有征地费用后，按照新圩镇政府所作的规划图开始进场进行开发作业；建设公司宾阳分公司在开发区内进行投资平整土地、建设街道、建筑市场、铺设水电线路等基础建设，在建设开发区的过程中，建设公司宾阳分公司投入了大量资金，在开发区的建设已经初具规模后，建设公司宾阳分公司便向社会公开销售已经打好房屋基础的土地。通过销售活动，建设公司宾阳分公司共向社会销售80多块宗土地，每宗土地的面积约为81平方米，每块土地的价款为18000元。建设公司宾阳分公司在销售土地的同时还与购买土地的业主约定：如购买土地的，由建设公司宾阳分公司下五层房屋的基础，并可由建设公司宾阳分公司代建一层及一层以上的房屋。建设公司宾阳分公司所销售的土地，均与业主者签订了《代建住房协议书》。在所签订的《代建住房协议书》中，业主可以选择委托建设公司宾阳分公司代建土地上的房屋，也可以仅选择购买土地。业主与建设公司宾阳分公司签订的《代建住房协议书》的与本案有关的主要内容如下：1、乙方必须按协议要求交付建房款，服从甲方安排；2、建造住房之房产权归乙方所有；3、乙方申请建房地位于小区规划范围内；4、甲方只根据小区规划和设计图纸进行施工，不受乙方干扰；5、所有代建房屋按照设计图纸建一层，房屋为砖混结构，甲方包下五层基础，6、乙方在交付代建款后，甲方保证按照国家施工规范建好给乙方，并负责办理产权手续；7、收款办法：如建筑房屋的要在完成主体楼板混土完毕后，付清所有款项；8、如有资金不足的购房者，可购买基础的商品房。要预交定金10000元、工程进度完成一半再交5000元，工程完毕交完全部工程款。
建设公司宾阳分公司与覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标签订的《代建住房协议书》协议书约定的“基础的商品房”，即下好基础的土地，合同价款为46532元，另外加收水管安装费500元，共计47032元。覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标向建设公司宾阳分公司交纳部分房屋后,覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标便入住了已经建设好的房屋,至今覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标尚欠17909元。
由于覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标没有按照合同约定支付款项，建设公司宾阳分公司分别于1995年12月18日、2004年1月26日向业主发出通知，要求未交完代建房款的业主在期限内交清。但覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标仍然没有交付。2011年，覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标请求新圩镇政府出面协调，并多次召开业主座谈会，部分业主参加座谈会，覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标在会上提到催收欠款问题，到会的业主对欠款均无异议，但表示覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标办得产权证才交代建款。对于所欠的费用，自逾期后，覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标多次追催，但覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标一直没有向建设公司宾阳分公司支付，覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标至今尚欠代建款17909元。目前，覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标土地的市场价格约为二十多万元。
1998年，宾阳县人民政府发文，同意宾阳县新圩镇政府征用（6.91亩）、宾阳县工商局的征用（3.257亩）、新圩镇广播站的名义征用（1.239亩）、新圩镇文化站征用（3.139亩）、新圩镇村镇规划建设管理所征用（9.872亩），并补办征用土地手续；宾阳县土地管理局于1998年12月10日、12月28日，向上述5单位发出《宾阳县非农业建设用地清查处理交款通知书》，要求上述5单位交纳各项税费、罚款后补办征地手续，但土地实际使用者至今没有交纳办证所需的各种项款和办理用地手续。
2011年12月21日，建设公司宾阳分公司及叶凡瑜分别与肖福星签订《债权债务转让协议书》，约定将代建款追缴及还贷统一由肖福星负责，由肖福星承担一切债权债务。肖福星又多次向欠款的覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标追款，但覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标仍然以种种理由没有支付款项，因催收代建款未果，肖福星以自己的名义作为原告，选择性地将其中一个业主颜锦付诉至一审法院，要求颜锦付支付尚欠的款项，一审法院于2013年3月28日作出（2012）宾民一初字第1860号《民事裁定书》，以建设公司宾阳分公司将债权转让给肖福星时未通知债务人，不符合法律规定、债权转让不成立；肖福星作为原告起诉，诉讼主体不适格为由，裁定驳回了肖福星的起诉。
另查明，建设公司宾阳分公司于1993年2月25日设立登记，1997年12月22日该企业未按规定参加1996年度企业年检，被宾阳县工商行政管理局吊销营业执照。目前，该公司尚未注销。经调查，在建设公司宾阳分公司所销售的土地中，已经有部分业主办理了并获得了国有土地使用证书，办理的时间约在2003年到2009年期间，国土资源管理局办理的理由是：该宗土地使用权为国有，并经宾阳县政府批准取得，转让给业主合法，办理土地使用权出让手续符合法律规定，批准文件有效；所办理的各种费用均由业主所交，其中所交的土地使用出让金为每平方米为37.21元。2012年12月5日，宾阳县人民政府发出《关于进一步规范各乡镇遗留用地办理出让手续的通知》，该通知要求：自通告之日起，凡符合条件未办理出让手续的使用者（个人）要主动申请办理，并按办理批文的相关要求提交申请人身份证明，土地权属来源证明等完整的材料。并明确办理的时间截止2013年3月1日止，逾期不再办理。本案覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标所购买的土地及房屋均符合土地出让条件，可以办理国有土地使用证。但覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标没有在有效期间申请办理国有土地使用证。目前，宾阳县人民政府对类似的土地性质是否继续办理国有土地使用证尚没有明确的规定。
一审法院经重审认为，一、关于建设公司宾阳分公司起诉的主体是否适格问题：在本案中，建设公司宾阳分公司与覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标签订了《代建住房协议书》，该协议书是本案纠纷处理的最基本的法律事实，建设公司宾阳分公司签订合同的相对人提出起诉，符合法律规定，予以支持。
二、双方签订的《代建住房协议书》是否合法有效。首先确认，双方签订的协议书是双方自愿行为；本案双方当事人签订的《代建住房协议书》，实际上是属于土地转让及代建房屋合同，关于合同的内容是否合法问题，其中主要是转让土地的是否合法问题。在本案中，建设公司宾阳分公司转让土地是通过政府行为进行征地后，由建设公司宾阳分公司支付了征地补偿费，并由建设公司宾阳分公司对该地进行一系列的建设行为（如对土地的三通一平、建设市场、为每间房屋的土地建筑了五层的基脚），在符合城镇规划后，通过向社会发售土地及房屋获得利益的行为。对于该行为，在当时的社会环境下，这是一种常规做法，没有违犯当时的法律规定及损害国家及社会公共利益，同时，该行为也得到了职能部门的认可（从部分业主已经办妥了国有土地使用证来看，已经证实了土地使用权没有争议及符合城镇规划）。因此，该行为应视为合法、有效的行为。综上所述，应确认双方签订的《代建住房协议书》为有效、合法的合同。
三、关于建设公司宾阳分公司起诉是否超过法律规定的诉讼时效问题。双方自发生代建住房关系后，由于覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标尚欠有土地销售及房屋代建款，建设公司宾阳分公司以及雇请人员一直以来不间断地向欠代建款的业主催讨，通过催收，有的业主已付清，有的业主提出办理产权证后全部付清。经建设公司宾阳分公司要求，宾阳县新圩镇人民政府分别于2011年8月18日、11月2日、11月10日组织业主召开业主和开发商协调会议，多次提到要求业主支付代建款和办理产权证的问题；肖福星于2012年9月7日起诉请求部分业主支付尚欠代建款并获本院立案审理。以上事实说明诉讼时效已发生中断，建设公司宾阳分公司向一审法院提起诉讼没有超过法定的期限。覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标提出时效问题的理由不成立，不予支持。
四、对于是否可以办理房屋产权证、办理产权手续应交多少费用及土地出让金交纳问题，该问题属于行政范畴，属于另一种法律关系，本案不作审理。
五、关于当事人履行合同是否存在违约行为以及覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标是否应当支付建设公司宾阳分公司尚欠的购买土地及建房款及相应利息的问题。当事人对合法有效的《代建住房协议书》，应当积极全面履行各自的义务。建设公司宾阳分公司在签订协议书后，已经按照约定将转让的土地交由覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标使用，覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标所使用的土地多年以来没有与他人出现权属上的争议。在办理房产权证书问题上，双方当事人签订的《代建住房协议书》中约定的“乙方在交付代建款后，甲方保证按照国家施工规范建好给乙方，并负责办理产权手续；”应理解为代办产权有关手续，但对于建设公司宾阳分公司的代办行为应在覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标全面履行合同后提出办证申请、提交相关个人材料及符合法规等等后才能代为办理。但从本案看，覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标没有履行该方面的行为，对于目前未能办理相关的产权证，过错不在建设公司宾阳分公司。综上所述，在覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标没有履行自己的义务的情况下应确定建设公司宾阳分公司已经履行了合同约定的内容。协议中约定覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标在购买建设公司宾阳分公司所销售的土地后，应按照合同所约定的时间支付价款，但覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标仅支付部分款项后，自行在基础的商品房上建房，并已于1997年入住，覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标尚欠的购买土地及建房款已经超过了合同约定的期限而不予支付，在建设公司宾阳分公司多次追催后，覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标仍拖欠不付，其行为已构成违约，应承担违约责任。由于覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标没有按照约定支付土地价款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标应当从欠代建款之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款计算利息向建设公司宾阳分公司支付违约金。建设公司宾阳分公司诉请覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标偿还代建房屋款本金17909元和从2000年7月30日起计付利息，符合法律规定，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第二十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条的规定，判决：覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标支付建设公司宾阳分公司代建房屋款本金17909元和利息（利息以本金17909元，从2000年7月30日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。一审案件受理费626元，由覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标负担。
二审中，双方当事人没有提交新的证据。一审判决查明的事实中认定“建设公司宾阳分公司与覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标签订《代建住房协议书》”有误，本院更正为：建设公司宾阳分公司与欧明祥签订《代建住房协议书》。本院对一审判决查明的其他法律事实予以确认。本院另查明，欧明祥于2005年5月死亡，其第一顺位继承人为妻子覃月兰、儿子欧海康、欧海标、女儿欧桂连。
本院认为，本案当事人二审争议的焦点为：一、建设公司宾阳分公司的起诉是否超过诉讼时效期间；二、《代建住房协议》是否合法有效；三、覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标应否向建设公司宾阳分公司支付17909元及利息。
关于本案是否超过诉讼时效期间的问题。建设公司宾阳分公司交付房屋后，曾向覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标发出要求支付购房款的通知以及要求新圩镇政府召开座谈会与覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标等业主协商解决欠款事宜，肖福星向覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标催讨欠款的事实，均可证明本案的诉讼时效发生中断。故覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标认为本案已超过诉讼时效期间的主张，理由不足，本院不予采纳。
关于本案涉诉《代建住房协议》的性质以及是否合法有效的问题。本案中，从当事人约定的主要的权利义务及履行事实看，《代建住房协议》即有委托代建房屋的内容，也有出让土地使用权的内容。其中，关于代建房屋的合同内容系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应属有效。关于土地使用权转让的合同内容，尽管《代建住房协议》签订时处于特定的历史和社会环境，但对于土地的开发、利用，仍应遵循法律的规定，应在合法的框架下进行。《中华人民共和国土地管理法》（1988年）第二条第四款规定，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年）第八条第二款规定，土地使用权出让应当签订出让合同；第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记；第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。《代建住房协议》中涉及的土地经政府征收，未转变为商业用地，政府转让给建设公司宾阳分公司过程中，未办理出让用地的手续。建设公司宾阳分公司在未办理相关土地使用权出让手续的情况下，与覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标订立转让土地使用权的合同，违反了《中华人民共和国土地管理法》（1988年）、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年）的规定，《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，“下列民事行为无效：（五）违反法律或者社会公共利益的；……”，《代建住房协议》中关于土地使用权的内容违反了上述法律的规定，应属无效。一审法院重审后关于《代建住房协议》全部内容均合法有效的认定，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。
关于覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标是否应当向建设公司宾阳分公司支付17909元及利息的问题。覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标认为建设公司宾阳分公司主张的费用中包含了办理土地使用权和房屋产权手续的费用，由于建设公司宾阳分公司未完成办理土地使用权证和房屋产权证的义务，故无权要求覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标支付费用。本院认为，尽管《代建住房协议》中关于转让土地使用权的部分被认定无效，但关于代建房屋的部分合法有效，且房屋建成后已实际使用多年，使用人应向代建人支付代建费用。在本案原审庭审中，建设公司宾阳分公司提交的工程造价预算表可以证明代建费用为土石方工程的基础造价费用，不包含办理土地使用权证和房屋产权证的相关费用，且覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标对该工程造价预算表的真实性不持异议。虽然覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标对该工程造价预算表的关联性有异议，但未能提交证据予以反驳。故对于覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标主张合同约定的费用不仅为代建费用，亦包含了办理土地使用权证和房屋产权证的费用的意见，本院不予认可。建设公司宾阳分公司已依约完成代建房屋基础的义务，覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标应支付代建费用。至于涉诉房屋是否可以办理房屋产权证、办理产权手续的费用及土地出让金如何负担的问题，属于其他法律关系，不在本案中进行审理。
关于利息，建设公司宾阳分公司主张按照贷款利息计付，一审法院重审判决按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息计付利息，超出建设公司宾阳分公司的诉请，本院予以调整，利息应按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付。
综上所述，一审法院的重审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分错误，部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
变更宾阳县人民法院（2015）宾民二重字第5号民事判决为：上诉人覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标支付被上诉人广西建设房地产开发公司宾阳县分公司代建房屋款17909元及利息（利息的计算：以17909元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2000年7月30日起计至付清之日止）。
二审案件受理费626元，由上诉人覃月兰、欧海康、欧桂连、欧海标负担。
上述应履行的义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 仇彬彬
审判员 陈 健
审判员 郑肖肖
二〇一六年十二月二十日
书记员 梁 怡