宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
民事判决书
（2017）宁0106民初2618号
原告：宁夏银行股份有限公司开发区支行，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。
负责人：张彦军，该行行长。
委托诉讼代理人：齐显峰，男，公司员工。
委托诉讼代理人：张岩，宁夏辅德律师事务所律师。被告：何少明，男，1977年8月20日出生，回族，宁夏吴忠市人，宁夏日月星商贸有限公司法定代表人，住宁夏回族自治区贺兰县德胜工业园区。
被告：宁夏日月星商贸有限公司，住所地：宁夏回族自治区贺兰县德胜工业园区。
法定代表人：何少明，公司总经理。
被告何少明、宁夏日月星商贸有限公司共同委托诉讼代理人：马利军，男，宁夏日月星商贸有限公司公司员工。
被告：宁夏恒昱源房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区贺兰县。
法定代表人：魏自平，公司总经理。
被告：王宏艳，女，1981年1月31日出生，汉族，宁夏吴忠市人，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
被告宁夏恒昱源房地产开发有限公司、王宏艳共同委托诉讼代理人：黄立娥，宁夏清之清律师事务所律师。
原告宁夏银行股份有限公司开发区支行（以下简称宁夏银行开发区支行）与被告何少明、宁夏日月星商贸有限公司（以下简称日月星商贸公司）、宁夏恒昱源房地产开发有限公司（以下简称恒昱源房地产公司）、王宏艳金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁夏银行开发区支行的委托诉讼代理人齐显峰、张岩，被告何少明、日月星商贸公司的共同委托诉讼代理人马利军，被告恒昱源房地产公司、王宏艳的共同委托诉讼代理人黄立娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原被告签订的《房屋按揭借款合同》；2、请求判令被告何少明向原告偿还借款本金4927787.28元，利息61035.75元（截止2017年2月20日），合计4988823.03元，并请求判令被告何少明按照借款合同约定的利率标准向原告支付自2017年2月21日起至实际还清借款本息之日止的利息；3、请求判令恒昱源房地产公司、日月星商贸公司、王宏艳对上述第二项诉讼请求项下债务承担连带清偿责任；4、请求判令原告有权就被告何少明提供抵押的坐落于贺兰县宁夏15套房折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；5、本案的诉讼费、保全费等由被告承担。
事实和理由：2014年7月24日，原告与被告何少明签订《房屋按揭借款合同》，约定向何少明提供借款1000万元，用于购买商品房房产，借款期限自2014年8月13日至2019年7月23日，借款利率为浮动利率，月利率为6.933333‰，原告有权按年调整利率；还款方式为按月结息，本金分60期归还，每期还款166666.67元。如被告何少明不按约定还本付息，原告有权采取原告认为必要的一切措施。按照上述《房屋按揭借款合同》的担保条款约定，被告何少明还作为抵押人，以其购买的贺兰县15套房为上述借款提供抵押担保，以上房产依法办理了预购商品房预告抵押登记。被告恒昱源房地产公司、日月星商贸公司作为保证人在上述《房屋按揭借款合同》上签字盖章，为上述借款提供连带责任保证担保。同日，被告王宏艳与原告签订《保证合同》，为上述借款提供连带责任保证担保。上述合同签订后，原告于2014年8月13日将1000万元借款支付至被告何少明指定的账户（恒昱源房地产公司的结算账户）。现借款尚未到期，但被告何少明未按照借款合同的约定还本付息已构成违约。原告虽多次催促但被告何少明拒不履行还款责任。被告恒昱源房地产公司、日月星商贸公司、王宏艳亦未完全履行担保责任。综上，原告认为，上述《房屋按揭借款合同》、《保证合同》合法有效，对合同各方均具有法律约束力。原告已经按照合同约定发放了借款，被告亦应当按照约定和双方约定的时间和方式还款。现被告拖欠借款的行为已经违反了法律规定和双方约定，侵犯了原告的合法权益。故诉至法院，望判如所请。
被告何少明、日月星商贸公司共同辩称，对原告所陈述的事实无异议。对原告请求何少明偿还本金及利息无异议。被告同意变卖、拍卖何少明提供的抵押物所得价款由原告优先受偿。被告同意解除合同，因借款合同是按揭借款，合同还未到期，解除合同之后的利息和罚息不应再计算。因被告何少明抵押的房产足够偿还原告的本息，不存在抵押物不能清偿的情况，故日月星商贸公司不再承担担保责任。
被告恒昱源房地产公司、王宏艳共同辩称，本案担保的债权既有物的担保又有人的担保，依据物权法第176条规定，在双方没有约定或者对于实现债权的顺序约定不明的情况下，本案债务人何少明自己提供了担保物，因此，应当先就担保物拍卖、变卖的价款来优先实现债权。只有在担保物不足以清偿的情况下，才能要求保证人承担保证责任。本案贷款本金共计1000万元，除何少明偿还的部分债权外，本案原告不但将保证金50万元从恒昱源房地产公司账户扣划，而且还扣划了恒昱源房地产公司款3314825.37元，截止目前为止，宁夏银行扣划恒昱源房地产公司款项共计3817346.69元，恒昱源房地产公司作为担保人已经履行了部分担保责任，目前原告所诉的本金及利息用被告何少明所提供的担保物拍卖变卖价款足以清偿，因此，二被告认为应当先就抵押物拍卖变卖借款先行清偿债务，二被告不应当再承担担保责任。
原告围绕诉讼请求依法提交了《房屋按揭借款合同》、《保证合同》、《借款凭证》、《贷款借（还）款凭证》、《房屋预告登记证明》；被告恒昱源房地产公司提交宁夏银行2016年3月31日、2015年9月29日业务凭证、2016年12月宁夏银行对公活期明细账清单。经本院当庭核实，上述证据符合证据的客观性、合法性和关联性，具有证明效力，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年7月24日，原告与被告何少明、恒昱源房地产公司、日月星商贸公司签订《房屋按揭借款合同<编号：#>》一份，约定：被告何少明向原告借款人民币1000万元，借款用途为购房，借款期限自实际提款日即2014年8月13日至2019年7月23日，借款利率按基准利率加浮动幅度确定，月利率6.933333‰，每月为一期，按期计息，逾期在原利率基础上加收50%确定，原告有权对被告应付未付利息计收复利，结息日为每月20日。原告指定被告在宁夏银行开设的尾号为4994账户为提款、还款账户；被告何少明授权原告将贷款以购房款的名义一次性划入恒昱源房地产公司在宁夏银行开发区支行尾号为1398账户中；借款的还款期数为60期，每月等本金还款166666.67元，并每月付息；同时约定被告恒昱源房地产公司、日月星商贸公司、王宏艳为连带保证担保人；恒昱源房地产公司的保证期间为自合同生效至借款人将房屋抵押给原告为止；被告日月星商贸公司、王宏艳的担保期限自合同生效至合同项下债务履行期限届满之日后两年止；担保范围包括但不限于全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等实现债权的一切费用。2014年7月24日，原告与被告王宏艳签订了《保证合同》，合同约定被告王宏艳为原告给被告何少明提供的贷款提供连带保证担保；同时还约定：无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他物的担保，无论上述其他担保何时成立、是否有效、债权人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，不论其他物的担保是由债务人自己提供还是第三人提供，保证人在本合同项下的担保责任均不因此减免，债权人均有权直接要求保证人依照本合同的约定承担保证责任，保证人对此无异议。同时，被告何少明以其所购被告恒昱源房地产公司开发的贺兰县宁夏15套房向原告提供抵押担保，于2014年8月8日在贺兰县房屋产权产籍管理所办理了抵押权预告登记。2014年8月13日，原告向被告何少明尾号为4994银行账户中汇入合同约定的借款1000万元。自2014年9月20日起至2015年7月21日，被告何少明按约定金额偿还了当期借款本息。2015年8月起被告何少明逾期未还，2015年9月29日，原告从被告恒昱源房地产公司的银行账户中扣划保证金338983.06元用于偿还8月、9月当期应还借款本金，并扣划98993.61元，用于偿还该两期贷款利息，合计437976.67元。2016年3月31日，被告何少明偿还借款本金169491.52元，利息52654.22元后再未还款。2016年12月29日，被告恒昱源房地产公司代被告何少明偿还借款本金2699331.34元，利息658306.10元，合计3357637.44元。上述还款总计本金5072212.72元，利息1469731.45元，其中恒昱源房地产公司偿还（含扣划保证金）本息合计3795614.11元。截止2017年2月20日，尚欠本金4927787.28元，利息50715.14元，罚息9916.10元，复利404.51元。
另查明，被告何少明所购被告恒昱源房地产公司开发的贺兰县宁夏15套房于2014年8月8日在贺兰县房屋产权产籍管理所办理了抵押权预告登记后，因该房屋至今未能通过消防验收，导致原被告未按约定办理抵押权登记手续。
本院认为，本案所涉金融借款合同与担保合同系主从合同关系的合并之诉。原告与被告何少明、日月星商贸公司、恒昱源房地产公司签订《房屋按揭借款合同<编号：#>》、原告与被告王宏艳签订的《保证合同》以及原告与被告何少明签订的《抵押购房单》，系双方真实意思表示，为有效合同，原告按照合同约定给被告何少明发放借款1000万元，被告何少明未按约定履行偿还借款义务，现原告请求解除上述合同，被告同意解除合同，故原告请求解除《房屋按揭借款合同<编号：#>》的诉讼请求，本院予以支持；合同解除后，被告何少明应偿还剩余未还借款本金，并按合同约定清偿利息、罚息，经核算，上述借款截止2017年2月20日，尚欠本金4927787.28元，利息50715.14元，罚息9916.10元，复利404.51元，被告何少明应当偿还，同时应按合同约定的利率偿还借款至本金还清之日。合同虽约定何少明用其所购房产提供抵押担保，但双方仅进行了抵押权的预告登记，该抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意处分不动产的，不发生物权效力；预告登记后债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的预告登记失效。由此可见，抵押权预告登记所登记的并非现实抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，仅是该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有登记条件成就对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，在抵押权未登记前只能享有对该房产的一般担保权益，不享有优先受偿权。故原告仅对该财产在处分后享有受偿权，不足部分被告何少明依然应当清偿。根据合同约定，被告恒昱源房地产公司保证期间为自合同生效至借款人将房屋抵押给原告为止，上述房产虽然进行了抵押权预告登记，但因被告恒昱源房地产公司至今未能使涉案房产通过消防验收，直接导致抵押权登记条件不能成就，因此，合同约定的担保期间尚未届满，被告应当承担连带保证担保责任；根据合同约定，被告日月星商贸公司、王宏艳的担保期限自合同生效至合同项下债务履行期限届满之日后两年止，且约定：无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他物的担保，无论上述其他担保何时成立、是否有效、债权人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，不论其他物的担保是由债务人自己提供还是第三人提供，保证人在本合同项下的担保责任均不因此减免，债权人均有权直接要求保证人依照本合同的约定承担保证责任，故被告日月星商贸公司、王宏艳依然对债务承担连带偿还责任；被告恒昱源房地产公司、日月星商贸公司、王宏艳承担责任后有权向被告何少明追偿。被告恒昱源房地产公司、日月星商贸公司、王宏艳有关不承担担保责任的辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条之规定，判决如下：
一、解除原告宁夏银行股份有限公司开发区支行与被告何少明、宁夏日月星商贸有限公司、宁夏恒昱源房地产开发有限公司、王宏艳签订的《房屋按揭借款合同<编号：#>》；
二、被告何少明于本判决生效后十五日内偿还原告宁夏银行股份有限公司开发区支行借款本金4927787.28元及2017年2月20日前产生的利息、罚息61035.75元，自2017年2月21日以后利息按合同约定的标准支付，至借款本金还清时止；
三、被告宁夏日月星商贸有限公司、宁夏恒昱源房地产开发有限公司、王宏艳对上述第二项债务承担连带清偿责任；被告宁夏日月星商贸有限公司、宁夏恒昱源房地产开发有限公司、王宏艳承担责任后，有权向被告何少明追偿；
四、原告宁夏银行股份有限公司开发区支行有权对位于贺兰县复兴北街以东、纬二路以北宏基.月湖湾S-1号楼301号、302号、303号、403号、501号、502号、503号、504号、601号、602号、603号、604号、701号、702号、704号房产变卖、拍卖所得价款受偿，不足部分由被告何少明、宁夏日月星商贸有限公司、宁夏恒昱源房地产开发有限公司、王宏艳继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23355元（已减半收取），由被告何少明、宁夏日月星商贸有限公司、宁夏恒昱源房地产开发有限公司、王宏艳共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
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**审 判员**杜成军
二〇一七年九月二十五日
**书 记员**刘燕丽
附：相关法律条文**
《中华人民共和国物权法》**
第二十条**当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，
不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十条**债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条**以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国合同法》**
**第六十条** 第一款**当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条**当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条**合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条**合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百零五条**借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
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