山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁01民终8373号
上诉人（原审原告）：马志国，男，1979年9月5日出生，汉族，居民，住山东省邹平县。
法定代理人：张士杰，男，1953年2月12日出生，汉族，居民，住山东省邹平县。
上诉人（原审原告）：马德连，女，1980年12月21日出生，汉族，居民，住山东省淄博市。
两上诉人共同委托诉讼代理人:宁仕宏，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：魏淑兰，女，1955年1月2日出生，汉族，居民，住山东省邹平县。
被上诉人（原审被告）：王文东，男，1966年1月7日出生，汉族，居民，住济南市。
委托诉讼代理人：彭宪鹏，山东清照律师事务所律师。
上诉人马志国、马德连、魏淑兰因与被上诉人王文东确认合同无效纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2017）鲁0181民初3464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。
马志国、马德连上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法支持马志国、马德连的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由王文东、魏淑兰承担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误，证据不足。一审法院判决作出“魏淑兰作为马志国的监护人，其签字的行为可代表马志国知晓并同意，因此房屋应属有效。即便魏淑兰出卖房产未经共有人同意，但无权处分不属于法定合同无效的情形”的认定，是错误的。l、2007年12月11日魏淑兰与王文东签订《房屋买卖协议》对马德连不产生任何效力，应当属于无效合同。涉案的济南市某大街17号的房产是魏淑兰和马志国、马德连之父马汝江的夫妻共有财产，马汝江在1996年12月14日去世后，马志国和马德连依法继承了涉案房产的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，马志国和马德连对济南市某大街17号的房产享有所有权，马志国和马德连依法享有占有、使用、收益和处分的权利。同时根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，马志国和马德连及魏淑兰对济南市新村大街17号的房产属于家庭财产共同共有。2007年12月11日魏淑兰与王文东签订《房屋买卖协议》时，马德连已经27岁，属于完全民事行为能力人。因马德连已经远嫁到淄博市周村区，对于魏淑兰和王文东签订《房屋买卖协议》的事并不知情，并且马德连也未在《房屋买卖协议》上签字。魏淑兰在《房屋买卖协议》上的签字仅仅是魏淑兰的个人行为，没有马德连的任何授权，且在魏淑兰和王文东签订合同后马德连一直未追认。截止到本案诉讼，涉案的济南市某大街17号的房产也未办理变更登记手续。对于魏淑兰出卖马德连份额部分的房产而言，应当是无权处分；魏淑兰和王文东的买卖行为侵害了马德连的房屋所有权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，马志国、马德连一直未追认魏淑兰、王文东的房屋买卖行为。很显然，2007年12月11日魏淑兰与王文东签订《房屋买卖协议》对马德连不产生任何效力，应当属于无效合同。2、马志国智力残疾为一级，应当属于无民事行为能力人，2007年马志国的监护人是魏淑兰。2007年12月11日魏淑兰与王文东签订《房屋买卖协议》时，魏淑兰也不能代表马志国。根据《中华人民共和国民法通则》第十八条的规定，魏淑兰作为马志国的监护人应当履行监护职责，保护被监护人马志国的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人马志国的利益外，不得处理被监护人马志国的财产。魏淑兰出卖济南市某大街17号的房产，不是为了被监护人马志国的利益，根据上述规定，魏淑兰不得处分马志国享有共有权的房产。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，2007年12月11日魏淑兰与王文东签订《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国民法通则》第十八条规定，《房屋买卖协议》对马志国不产生效力，依法应当属于无效。另根据《中华人民共和国物权法》第九条规定及第九十七条规定，处分本案中的房产，应当经全体共同共有人同意，并且应当办理不动产的变更登记。本案中，出卖涉案的房产时未经全体共有人同意，且未办理变更登记，房产所有权的未发生变动，王文东不享有房产所有权。所有权仍属于马志国、马德连和魏淑兰所有。马志国、马德连认为魏淑兰与王文东签订的房屋买卖协议，违反了土地管理法第二条、第六十二条，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知，文号是国土资发（2014）234号第二条第五项规定；山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知，文号是鲁政发（2001）89号第三条规定以及山东省农村宅基地管理办法第六条和《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，文号是国办发（1999）39号，第二条规定；国务院办公厅国办发（2007）71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定以及《最高人民法院关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》第二条第二项第（4）项的规定：农村宅基地禁止转让、买卖，农村村民一户只能拥有一处宅基地。本案中王文东在本村有一处宅基地，王文东和魏淑兰签订的协议违反了上述强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项第五项规定，该协议应当属于无效。另根据山东省高院2005年民事审判工作座谈会议纪要第五条第三项规定，魏淑兰与王文东签订的买卖协议也应当是无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因魏淑兰和王文东签订的《房屋买卖协议》无效，王文东因该买卖协议取得的财产，应当予以返还。因此一审判决认定的事实错误，马志国、马德连的诉讼请求符合法律规定，法院应当确认2007年12月11日魏淑兰与王文东签订的《房屋买卖协议》为无效协议。二、一审法院判决适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，依法驳回马志国和马德连的诉讼请求，系适用法律错误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款适用的对象是合同当事人一方。2007年12月11日《房屋买卖协议》的合同当事人是魏淑兰和王文东，马志国和马德连不是合同当事人，不应当适用该条法律规定。根据《中华人民共和国民法通则》第十八条规定，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、第九十七条、第一百零三条的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条的规定，人民法院应当认定2007年12月11日魏淑兰与王文东签订的《房屋买卖协议》为无效合同。综上，马志国、马德连认为，一审法院判决，认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院依法撤销一审法院判决，支持马志国、马德连的上诉请求。
王文东辩称，1、魏淑兰与王文东签订的房屋买卖合同，马志国、马德连系知情并同意的，对于此观点，王文东在一审中，作出了充分的解释并提供了有效的证据，该合同为有效合同；2、既便一审法院未认定马志国、马德连对此合同知情并同意，该合同也并非无效，依据一审法院的认定，其行为仅构成无权处分，但无权处分并非合同有效的情形，不符合合同法第五十二条的规定，而马志国、马德连引用的合同法第五十一条也不属于合同无效的情形；3、马志国为无民事行为能力人，其母亲魏淑兰系为了带着儿子改嫁而卖房，其目的是为了更好地照顾马志国，并未违反《民法通则》第十八条的规定，也没有损害马志国的利益，并且即便是魏淑兰的行为损害了马志国的利益，依据该法律条文，也并非无效，而是应尽赔偿义务；4、马志国、马德连在本案中引用的《土地管理法》等相关部门法，并不恰当，首先，该部门法中的第六十二条为管理性规定，并非效力性、强制性规定，其次，在一审受理该案件前，王文东的宅基地已全部灭失，不再违反该条文规定，再次本案为确认合同无效案件，合同项下的标的物为房产，并非单纯的土地转让、流通，并且该条文并非强制性规定；5、一审法院在认定本案为无权处分后，所使用的法律并无不当，结合最高院关于审理买卖合同纠纷案件解释第三条及最高院对该条文中“当事人是否为合同缔约方问题的答复”，可以认定马志国、马德连据此主张合同无效的人民法院不予支持。综上，王文东认为马志国、马德连的上诉无事实、无法律依据。请求二审法院依法驳回。
魏淑兰辨称，同意马志国、马德连的上诉意见。
魏淑兰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法认定2007年12月11日魏淑兰与王文东签订的《房屋买卖协议》为无效合同；一、二审诉讼费用由王文东承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误，证据不足.2007年12月11日魏淑兰与王文东签订《房屋买卖协议》时，仅是魏淑兰的个人行为，马德连并不知情。魏淑兰虽是马志国的监护人，但出卖该房屋并不是为了马志国的利益。因此，2007年12月11日魏淑兰与王文东签订的《房屋买卖协议》，应当属于无效合同。涉案的济南市某大街17号的房产是魏淑兰和马汝江的夫妻共有财产，魏淑兰的丈夫马汝江在1996年12月14日去世后，马志国和马德连作为马汝江的子女依法继承了涉案房产的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，马志国和马德连对济南市某大街17号的房产享有所有权。同时根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，马志国和马德连及魏淑兰对济南市某大街17号的房产属于家庭财产的共同共有。2007年12月11日魏淑兰与王文东签订《房屋买卖协议》时，魏淑兰的女儿已经工作，且已经出嫁，马德连在淄博市周村区居住，平时很少回家，对于魏淑兰和王文东签订《房屋买卖协议》的事马德连并不知情，马德连也未在《房屋买卖协议》上签字。魏淑兰在《房屋买卖协议》上的签字仅仅是魏淑兰的个人行为，后马德连也一直未追认。截止到马志国、马德连提起本次诉讼，涉案的济南市某大街17号的房产也未办理变更登记手续。魏淑兰出卖房产，应当是无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，2007年12月11日的《房屋买卖协议》应当属于无效合同。马志国自幼就智力障碍，现被鉴定为智力残疾为一级，依法应当属于无民事行为能力人，2007年马志国的监护人是魏淑兰。2007年12月11日魏淑兰与王文东签订《房屋买卖协议》时，魏淑兰也不能代表马志国。魏淑兰不明白法律规定，不知道出卖房产的行为已经侵害了马志国的财产所有权。根据《中华人民共和国民法通则》第十八条的规定，魏淑兰作为马志国的监护人应当履行监护职责，保护被监护人马志国的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人马志国的利益外，不得处理被监护人马志国的财产。魏淑兰出卖济南市某大街17号的房产，当时不是为了被监护人马志国的利益，而是因为魏淑兰已经改嫁，因改嫁才出卖的该房产。根据上述规定，魏淑兰不得处分马志国享有共有权的房产。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，2007年12月11日魏淑兰与王文东签订《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国民法通则》第十八条规定，《房屋买卖协议》对马志国不产生效力，依法应当属于无效。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定及第九十七条规定，处分本案中的房产，应当经全体共同共有人同意，并且应当办理不动产的变更登记。本案中，出卖涉案的房产时魏淑兰未经全体共有人同意，且未办理变更登记，房产所有权未发生变动，王文东不享有房产所有权。所有权仍属于魏淑兰和马志国、马德连所有。同时王文东在本村已经有一处房产及宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，王文东本身有一处宅基地，再次购买宅基地和房屋，违反了法律规定一户只能有一处宅基地的规定，因此《房屋买卖协议》也应当是无效的协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因魏淑兰和王文东签订的《房屋买卖协议》无效，王文东应当予以返还。因此一审判决认定的事实错误。法院应当确认2007年12月11日魏淑兰与王文东签订的《房屋买卖协议》为无效协议。二、一审法院判决适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定做出判决，是错误的。2007年12月11日《房屋买卖协议》的合同当事人是魏淑兰和王文东，马志国和马德连不是合同当事人，不应当适用该条法律规定。同时，根据《中华人民共和国民法通则》第十八条规定，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、第九十七条、第一百零三条的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十一、第五十二条、第五十八条的规定，法院应当认定2007年12月11日魏淑兰与王文东签订的《房屋买卖协议》为无效合同。
王文东辩称，同针对马志国、马德连上诉的答辩意见，另外，本案为确认合同无效纠纷，对于马志国、马德连主张的物权是否变动及财产返还、赔偿与本案无关，应由马志国、马德连向魏淑兰主张。
马志国、马德连述称，同意魏淑兰的上诉意见和理由。
马志国、马德连向一审法院起诉请求：1判令魏淑兰与王文东签订的房产买卖协议书无效；2诉讼费用由魏淑兰、王文东承担。
一审法院认定事实：魏淑兰与马汝江（已故）于1978年登记结婚，婚后二人在济南市某大街17号建房一处。婚后生育马志国、马德连。1996年12月14日马汝江因交通事故去世。马志国因智力障碍为一级残疾，生活不能自理，现常年由魏淑兰、张士杰照顾，张士杰为其监护人。2007年12月11日，魏淑兰与王文东签订买卖协议，出让位于济南市某大街17号房产。上述事实由双方当事人及委托诉讼代理人陈述，残疾人证、土地登记卡、协议各一份，证明两份予以证实。本案争议的焦点如下：马志国、马德连认为魏淑兰、王文东买卖房屋的行为未经马志国、马德连同意，属无权处分，买卖协议应属无效。王文东认为马德连对买卖房产一事知情并同意，魏淑兰作为马志国监护人，其签字的行为可代表马志国知晓并同意，因此该房屋买卖合同应属有效。即便魏淑兰出卖房产未经共有人同意，但无权处分并不属于法定合同无效的情形。另依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
一审法院认为，马志国、马德连以魏淑兰与王文东签订买卖合同未经其同意系无权处分为由，诉请确认合同无效。据买卖合同司法解释第三条，对在缔结时对标的物没有处分权为由主张合同无效的不予支持。故马志国、马德连的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。魏淑兰、王文东的一审答辩意见，符合法律规定，一审法院予以采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，一审法院判决如下：驳回马志国、马德连的诉讼请求。案件受理费925元，减半收取463元，由马志国、马德连负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是魏淑兰与王文东签订的涉案房产买卖协议是否有效。
涉案房屋系魏淑兰与马汝江婚姻关系存续期间所建，属夫妻共同财产，马汝江去世后，马志国、马德连作为继承人，基于继承法律关系成为涉案房屋的共有权人。王文东未提交有效证据证明魏淑兰与王文东签订涉案房屋买卖协议时已取得其他共有权人授权或同意，也不能证明事后已经其他共有权人追认。故魏淑兰与王文东签订涉案房屋买卖协议处分涉案房屋构成无权处分。同时，涉案房屋是在同一集体经济组织内部流转。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，魏淑兰上述无权处分行为不影响涉案房屋买卖协议的效力。同时，魏淑兰与王文东签订涉案房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。
综上所述，马志国、马德连及魏淑兰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1850元，由上诉人马志国、马德连负担925元，由上诉人魏淑兰负担925元。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 武绍山
审判员 王立强
二〇一七年十一月二十七日
书记员 牛春杰