青海省西宁市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
(2018)青01民终746号
上诉人（原审被告，反诉原告）：计婷，女，汉族，1981年5月1日出生，公民身份号码：×××，无固定职业，住西宁市。
委托诉讼代理人：王俊峰，青海夏都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：青海璞润投资有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地,西宁市城东区经济开发区开元路18号半岛新家园。
法定代表人:李思瑾，该公司���事长。
委托诉讼代理人：王诚，该公司员工。
上诉人计婷与被上诉人青海璞润投资有限公司（以下简称璞润公司）商品房预售合同纠纷一案，计婷不服西宁市城西区人民法院作出(2017)青0104民初41号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
计婷上诉请求：1、撤销一审判决，判令签订用于备案的《商品房买卖合同》，交付”朗悦新天地”西塔20701室房屋，并办理房屋登记手续；2、一、二诉讼费由璞润公司负担。事实与理由：一审认定事实不清，双方签订的《个人认购申请书》具备《商品房买卖合同》的特征，也符合《商品房销售管理办法》的相关规定，一审强求完全具备，不符合法律规定，理解错误。一审中，璞润公司请求解除《个人认购申请书》，未提供充分证据，应驳回其诉讼请求，反诉继续履行商品房买卖合同事实清楚，证据充分，应予支持。
璞润公司答辩称：一审法院查明事实清楚，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
璞润公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除双方签订的L201400380号《个人认购申请书》；2、诉讼费由计婷负担。
计婷向一审法院提出反诉请求：1、判令璞润公司履行《房屋买卖合同》，交付”朗悦新天地”西塔20701室房屋，并办理房屋登记手续；2、反诉费由璞润公司负担。
一审法院认定事实：2010年2月6日，计婷认购青海丽水莲城房地产开发有限公司开发的位于西宁市城北区朝阳西路40号培鑫国际家��的住房一套，并交纳认购金50000元。后璞润公司接收青海丽水莲城房地产开发有限公司并处理相关集资购房户的后续事宜。2015年6月29日，计婷与璞润公司签订《个人认购申请表》，认购璞润公司开发的位于西宁市城西区富兴路1号”朗悦新天地”房屋一套。该申请表记载，本人计婷自愿申请认购”朗悦新天地”的住宅楼西塔，房屋类型：两室两厅一厨一卫，单价3630元/平方米，房号：20701，面积89.55平方米，本人在填写申请之日，自愿交纳意向认购订金壹拾万元。双方签字盖章后，计婷交纳意向认购金50000元，总计交纳100000元。同日，计婷向璞润公司出具《确认函》一份，该函记载，本人因债权关系，故享受该小区特价房源；本人承诺按贵公司要求的时间、金额交款，逾期七日后视为自动放弃即日签订之价格，按实时价��执行，否则公司有权收回房屋，一切法律责任及经济损失由本人承担。2016年8月，璞润公司取得该房屋的《商品房预售许可证》等相关手续，后双方就签订合同等事宜协商未果，致使纠纷产生。
另查明，在审理期间，经向西宁市不动产登记服务中心查询，显示该房屋现登记在西宁康泰物业管理有限公司名下。经释明，计婷明确表示不变更诉讼请求，要求履行该协议。
一审法院认为，双方签订的《个人认购申请表》是否具备《商品房买卖合同》的相关要件，该协议应否继续履行。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定以及《商品房销售管理办法》第十六条”商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定。本案中，璞润公司与计婷所签订的《个人认购申请表》虽对房号、单价、面积作出了约定，但就付款方式、房屋交付使用条件及日期、违约责任及解决争议方法等均无明确约定，故理应认定该申请表属双方在签订商品房买卖合同之前对交易房屋有关事宜初步确认的预约协议，不具备商品房买卖合同的主要条件；同时现争议房屋登记在西宁康泰物业管理有限公司名下，无法实现签订商品房买卖合同并交付使用，故应解除双方所签订的《个人认购申请表》。关于璞润公司所收取的认购金，经释明，计婷明确表示不要求变更诉讼请求，故不予一并处理，计婷依据责任大小可另行协商解决或主张。综上所述，璞润公司主张解除双方所签订《个人认购申请表》的诉讼请求，因该申请表不具备商品房买卖合同的主要条件，同时现争议房屋登记在西宁康泰物业管理有限公司名下，故予以支持；计婷的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条规定，判决：一、依法解除璞润公司与计婷签订的L201400380号《个人认购申请表》；二、驳回计婷的全部反诉请求。
二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
审理中，璞润公司补充提交2017年10月25日的客户接待日志，证明双方在签订《个人认购申请书》后，计婷多次与公司协商退房、退款及补偿事宜。经质证，计婷对该日志的真实性予以认可，但认为双方一直在协商中，不能证明其有退房、退款的意思表示，并补充提交通话录音和不动产登记信息查询申请表以证明其与璞润公司一直在协商签订购房合同及涉案房屋已经办理期房网上签约的事实，经质证，璞润公司对通话录音的真实性予以认可，但认为不能证明双方是在协商签订购房合同事宜，对不动产登记信息查询申请表中”已办理期房网上签约”的真实性不予认可，璞润公司并未办理过上述网签，计婷亦未能举证证明网签即代表房屋买卖合同已经签订和生效。
双方补充提交的上述证据只能证明在签订《个人认购申请书》后璞润公司与计婷之间存在多次协商退房或者退款事宜，不足以证实计婷所持其一直要求签订商品房买卖合同的主张成立。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定以及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，璞润公司与计婷签订的《个人认购申请书》属计婷对认购璞润公司开发建设的”朗悦新天地住宅楼”相关事宜进行的预先约定，并不是对”朗悦新天地住宅楼”房屋买卖结果的直接��认。该《个人认购申请书》实为预约合同性质，预约合同的目的是最终双方签订本约即房屋买卖合同，计婷与璞润公司签订的《个人认购申请书》中虽有房屋类型、单价、房号、面积的约定，但该《个人认购申请书》并不符合和具备《商品房销售管理办法》第十六条所列明的情形，该《个人认购申请书》并不等同于房屋买卖合同。审理中，就能否继续签订房屋买卖合同及补偿费用亦经多次释明和调解，双方仍无法达成协商一致的意见。故一审判决认定《个人认购申请书》不具备房屋买卖合同的主要条件正确，并考虑涉案房屋已经办理在其他公司名下的现状，解除璞润公司与计婷签订的《个人认购申请书》的处理结果并无不当，应予维持。我国现行法律、法规及司法解释没有赋予预约具有强制订立本约的效力，亦未规定根据预约强制实际履行本约义务的相关规定，故计婷请求签订房屋买卖合同、交付房屋并办理登记手续的上诉请求不能成立。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人计婷负担。
本判决为终审判决。
审判长张敏娟
审判员林建平
审判员任宁
二○一八年六月二十日
书记员李明书