陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕09民终361号
上诉人（原审被告）：陕西省安康市元辰实业(集团)房地产开发有限公司。住所地:安康市汉滨区兴安东路**号。统一社会信用代码：91610900684792298F。
法定代表人：章学良，总经理。
委托诉讼代理人：孔康，陕西政源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张曦，男，1974年6月24日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：张晔（张曦姐姐），女，1971年3月11日出生，汉族，住安康市汉滨区。
委托诉讼代理人：何升珍，女，1972年1月21日出生，汉族，住安康市汉滨区。
原审被告：章学良，男，1974年10月27日出生，汉族，系元辰实业公司和元辰房地产公司的法定代表人，住汉滨区。
原审被告：陕西省安康市元辰实业(集团)有限公司。住所地：汉滨区兴安东路**号。组织机构代码：79410313-1。
法定代表人：章学良，总经理。
委托诉讼代理人：钱海涛，该公司办公室主任。
上诉人陕西省安康市元辰实业(集团)房地产开发有限公司（以下简称元辰房地产公司）因与被上诉人张曦、原审被告章学良、陕西省安康市元辰实业(集团)有限公司（以下简称元辰实业公司）民间借贷纠纷一案，不服安康市汉滨区人民法院（2017）陕0902民初569号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人元辰房地产公司和原审被告元辰实业公司的法定代表人章学良及其诉讼代理人孔康、钱海涛、被上诉人张曦的诉讼代理人张晔、何升珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
元辰房地产公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。理由是：借贷双方在借款到期后，签订“元辰国际”楼盘内部认购书，将上诉人建设的二层商业楼出售给被上诉人，借款本息转为已付购房款，借贷关系终止，形成商品房买卖合同关系，并非为借贷的履行提供的担保。
张曦答辩称：上诉人的上诉请求及理由没有事实和法律依据，房屋内部认购书是借贷双方为保证债务履行而签订的协议，一审判决正确，应驳回上诉维持原判。
章学良和元辰实业公司的陈述意见同上诉人意见。
张曦向一审法院起诉请求：章学良、元辰实业公司、元辰房地产公司向张曦偿还借款本金340万元，并自2015年7月22日至本息付清之日止按月利率20‰支付利息。
一审法院认定事实：章学良系元辰实业公司及元辰房地产公司的法定代表人。2013年9月16日，章学良与汉阴县和信小额贷款有限责任公司（以下简称和信小贷公司）及元辰实业公司签订合同编号为和信借字T（2013）第041号借款合同，借款方为章学良，贷款方为和信小贷公司，保证方为元辰实业公司。合同第一条约定借款用途为流动资金；金额为400万元；借款期限1个月，到期日为2013年10月16日；借款利率执行月利率20‰；本合同记载的借款金额、发放日期、到期日期与借款凭证记载不相一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等的法律效力；借款按月结息，结息日为每月20日，如借款本金的最后一次偿还日不在结息日，则未付利息应利随本清（日利率=月利率÷30天）。第二条约定借款需要展期的，应在借款到期日前7日向贷款人提出书面申请，经贷款人同意的，签订展期协议。第四条约定保证范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等债权人实现债权的一切费用；保证方式为连带责任保证；保证人承诺债务人未按合同约定履行债务的，保证人自愿履行保证责任。第五条违约责任约定贷款人未按合同约定按期足额向借款人发放借款，造成借款人损失的，应按违约数额和延期天数付给借款人违约金，违约金数额的计算与同期逾期借款的利息计算方式相同；借款人未按合同约定期限归还贷款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起，按本合同约定的借款利率的基础上加收30％的利息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依照中国人民银行规定计收复利；因借款人或保证人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人或保证人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。三方还就提前还款、争议的解决等其他事项进行了约定。章学良、元辰实业公司及和信小贷公司均签字，并加盖了公司印章。当日，和信小贷公司通过银行转账分四次给章学良的账户汇入400万元，章学良在借款凭证上签字盖章，借款凭证上载明借款金额为400万元，贷款利率为20‰／月，还款日期为2013年10月16日。2013年10月16日，章学良与和信小贷公司及元辰实业公司签订合同编号为和信展字T（2013）第019号借款展期协议。协议第一条约定展期后金额为400万元，展期后到期日为2014年3月13日；第二条展期间借款利率约定期限内按月利率20‰执行，逾期则按月息24‰执行；并就借款人及担保人自愿承担的义务及其他事项进行了约定，三方均签字，并加盖了公司印章。2014年3月13日，章学良与和信小贷公司及元辰实业公司再次签订合同编号为和信展字T（2014）第005号借款展期协议，除到期日为2014年6月13日外，其余内容与和信展字T（2013）第019号借款展期协议相同。2013年12月13日，章学良与和信小贷公司及元辰实业公司又签订一份合同编号为和信借字T（2013）第051号借款合同，除借款金额为247.05万元，借款到期日为2014年3月13日外，其余内容与和信借字T（2013）第041号借款合同相同。和信小贷公司通过银行转账支付了借款，章学良在借款凭证上签字，借款凭证上载明借款金额为247.05万元，贷款利率为20‰／月，还款日期为2014年3月13日。2014年3月13日，章学良与和信小贷公司及元辰实业公司又一次签订合同编号为和信展字T（2014）第006号借款展期协议，除展期金额为247.05万元、到期日为2014年4月13日外，其余内容与和信展字T（2013）第019号借款展期协议相同。后章学良向和信小贷公司偿还了部分借款，尚余347.05万元未予偿还。2015年1月17日，和信小贷公司与张曦签订一份债权转让合同，将元辰实业公司欠其借款本金1000万元及章学良个人所欠其借款本金347.05万元一并转让给张曦。当日，和信小贷公司与张曦及元辰房地产公司签订一份保证合同，元辰房地产公司作为保证人自愿为章学良及元辰实业公司向张曦受让和信小贷公司的借款本息提供连带责任保证担保。合同第一条约定被担保的主债权为本金1347.0500万元及相应的利息；第二条保证范围包括本合同项下债务本金、利息、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金以及债权人实现债权的一切费用；第三条保证方式为连带责任保证；第四条保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年，如达成展期协议，则保证期间自展期协议约定的债务履行期限届满之日起二年，合同还就保证人承诺、保证责任承诺、违约责任、争议的解决等进行了约定。2015年1月23日起，章学良按借款合同约定的利率直接向张曦的账户中汇入借款利息。2015年5月28日、29日两天，元辰实业公司及章学良以借新还旧的形式，通过银行倒账向张曦偿还了所转让的债权1347.05万元。2015年5月29日，以章学良为借款人、元辰实业公司为保证人与张曦为出借人又重新签订一份借款合同。合同第一条约定借款金额为340万元，期限6个月，到期日为2015年11月29日，借款利率为月利率20‰；本合同记载的借款金额、发放日期、到期日期与借款凭证记载不相一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等的法律效力；借款按月结息，结息日为每月20日，如借款本金的最后一次偿还日不在结息日，则未付利息应利随本清（日利率=月利率÷30天）。第二条约定保证范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等债权人实现债权的一切费用；保证方式为连带责任保证，保证期限直至借款本息还清为止。第三条违约责任约定借款人未按本合同约定期限归还贷款本金的，出借人对逾期借款从逾期之日起，在本合同约定借款利率的基础上加收20％的利息，直至本息偿清为止。章学良、张曦及元辰实业公司均签字盖章。当日，张曦与元辰房地产公司又签订一份保证合同，元辰房地产公司作为保证人自愿为张曦按主合同与章学良形成的债权提供保证担保。合同第一条约定被担保的主债权为本金340万元；第二条保证范围包括本合同项下债务本金、利息、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用；第三条保证方式为连带责任保证；第四条保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年，如达成展期协议，则保证期间自展期协议约定的债务履行期限届满之日起二年，合同还就保证人承诺、保证责任的承担、违约责任、争议的解决等进行了约定。合同签订后，张曦通过银行汇款向章学良指定的账户汇入340万元。因章学良仅向张曦支付了截止2015年7月22日两个月的利息，后未向张曦支付利息，借款期限届满后亦未偿还借款本金。2016年10月10日，元辰房地产公司为出卖人与张曦为买受人签订了内部认购书。第一条认购物业为出卖人开发的位于安康市巴山中路102号“元辰国际”楼盘二层商业楼（最终销售面积以双方签订商品房买卖合同为准）。第二条认购价格为该商品房二层商业楼待双方签订商品房买卖合同后再确定销售单价及总金额。第三条预付款方式为出卖人同意以商铺抵减债务的付款方式，所含债务为张曦付款1340万元、安康恒口示范区众银小额贷款有限公司付款900万元、庞明付款200万元；第四条买卖条款约定买受人同意于签订本认购书后待双方签订商品房买卖合同时携带内部认购书、身份证及收款票据到出卖人指定地点，即元辰国际销售中心签署商品房买卖合同；在未签订商品房买卖合同前，因不可抗力的因素而造成出卖方不能出售该物业，出卖方退还所收实际款项给买受人，本内部认购书自动失效，双方权益义务及时终结；第六条约定本内部认购书经双方签字盖章后生效，双方签订商品房买卖合同后本认购书自行终止。张曦和元辰房地产公司均签字盖章。因张曦与元辰房地产公司未能签订商品房买卖合同，张曦遂向法院起诉。
上列事实，有借款合同、保证合同、银行回单、内部认购书、四份借款展期协议、借款流水、债权转让合同、支付利息表、还旧借新流水及双方当事人的当庭陈述所证实。
一审法院认为：章学良与和信小贷公司及元辰实业公司签订的借款合同、借款展期协议主体合法，内容不违反法律规定，且已实际履行，应为合法有效合同。和信小贷公司将债权转让给张曦，章学良亦直接向张曦支付了利息，即章学良对所转让的债权已进行确认，又因章学良为元辰实业公司的法定代表人，故该债权转让对章学良和元辰实业公司均发生效力。由于章学良及元辰实业公司向张曦偿还了所转让的债权后，又与张曦重新签订借款合同，向张曦借款340万元，张曦已按借款合同约定履行了付款义务，章学良应按借款合同的约定向张曦偿还借款本金及利息，并由元辰实业公司承担连带清偿责任。因元辰房地产公司在张曦与章学良及元辰实业公司签订借款合同后，又与张曦签订保证合同，自愿为章学良借款340万元承担连带责任保证担保，故元辰房地产公司亦应承担连带清偿责任。虽然张曦与元辰房地产公司签订的内部认购书其主体合法、内容不违反法律规定，而商品房认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，故内部认购书是独立有效的预约合同。但因张曦与元辰房地产公司签订的内部认购书中无具体的房屋面积、单价及时限，缺失商品房买卖合同应具备的基本内容，且该内部认购书第四条约定在未签订商品房买卖合同前，因不可抗力的因素而造成出卖方不能出售该物业，出卖方退还所收实际款项给买受人，本内部认购书自动失效，双方权益义务及时终结，故该内部认购书只是一份以房抵债的意向协议书。现因元辰房地产公司的原因，导致双方目前仍未能订立商品房买卖合同，且双方签订的内部认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故对张曦的诉讼请求，予以支持。章学良、元辰实业公司辩解，自2016年10月10日签订内部认购书时，借款性质已发生变化，应不再计算利息。元辰房地产公司辩称，担保责任应自签订内部认购书之日解除。因签订的内部认购书只是以房抵债的意向协议书，并不具备商品房买卖合同的主要内容，现因元辰房地产公司的原因未能签订商品房买卖合同，且依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，故对该辩解理由不予采纳。一审判决：一、章学良向张曦偿还借款本金340万元，并自2015年7月22日至付清之日按月利率20‰支付利息，限本判决生效后十日内履行完毕；二、元辰实业公司、元辰房地产公司承担连带清偿责任。
本院二审期间，当事人均未提供新证据。
二审认定事实与一审认定的事实一致。
本院认为，根据本案事实，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，本案应当按照民间借贷法律关系进行审理。一审判决确定章学良、元辰实业公司、元辰房地产公司与张曦之间的法律关系以及各自应当承担的民事责任，符合法律规定，本院予以确认。元辰房地产公司提出本案借贷关系已经变更为房屋买卖合同关系、张曦应按房屋买卖合同关系主张权利的上诉意见，缺乏事实根据，与法律法规相悖，本院不予采纳。一审判决书表述案号将“民初”误写为“字第”，本院予以更正，案号更正为：（2017）陕0902民初569号。据此，元辰房地产公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43610元，由上诉人陕西省安康市元辰实业(集团)房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方仁和
审 判 员 李 颖
代理审判员 张代亮
二〇一八年六月十二日
书 记 员 张晓警