重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝04民终555号
上诉人（原审被告）：黄洪前，男，汉族，1974年12月21日生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
委托诉讼代理人：张卫，重庆光界律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李仕常，男，汉族，1952年6月12日生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。
委托诉讼代理人：焦永华，重庆渝东律师事务所律师。
上诉人黄洪前因与被上诉人李仕常确认合同无效纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院（2017）渝0243民初563号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄洪前上诉请求：撤销一审判决第一、二项，发回重审或者查明事实后改判驳回李仕常的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决实体及程序均违法。黄洪前取得了争议房屋的房地产权证，是争议房屋的合法所有权人，一审法院将黄洪前所有的房屋判决返还给李仕常，明显违反法律规定；一审法院应当向李仕常释明，李仕常应先向颁证机关申请撤销争议房屋的所有权证，本案予以中止。2.一审判决认定事实错误。（1）2007年3月3日签订的《卖房及土地、林地转让协议书》是双方真实意思表示，且当时有村干部在场，协议签订后，各自履行了相应的权利义务，一直到2017年2月李仕常提起诉讼前，双方无争议和纠纷；虽有“一户一宅”法律规定，但法律并未禁止农村房屋的转让，且李仕常在不远处拥有住房，而黄洪前作为买受人除了现在住房外，原有房屋已经办理了宅基地复垦；一审法院在适用该法律规定时作了错误的理解和任意扩大解释。（2）一审判决认定土地及林地转让是否有效存在严重错误。李仕常将其承包经营的土地、林地转让给黄洪前使用，并不违反法律规定，一审判决却将转让行为错误地理解为李仕常将其承包的土地、林地出卖给黄洪前，这与事实不符。
李仕常辩称，1.一审判决已将《卖房及土地、林地转让协议书》确认无效，黄洪前针对房屋的登记就丧失了基础，房屋登记不能对抗法律规定的返还；2.黄洪前老房子复垦不成立，即使成立，本案审查的是合同效力；根据宅基地复垦政策，宅基地复垦后不能再取得其他宅基地；3.黄洪前与李仕常不是同一经济组织成员，双方签订的合同没有取得集体经济组织认可，因此系无效合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
李仕常向一审法院起诉请求：一、确认李仕常与黄洪前于2007年3月3日签订的《卖房及土地、林地转让协议书》无效；二、由黄洪前将木房一间半、砖房两间（含一楼一底）、猪牛圈、粪池、柴厂、蚕房、地基返还给李仕常，将四烟坝3分、生基坝子4分、绝基堡6分、大路边2分、当门1.2亩共五块耕地及白杨林林地返还给李仕常。本案案件受理费由黄洪前负担。
一审法院认定的事实：李仕常系彭水县文武乡黄沙村二组村民（后因撤乡并镇，变为彭水县靛水乡黄沙村一组，再后因成立靛水街道，现变为靛水街道文武社区一组），1992年10月在黄沙村二组取得了建筑面积为266㎡的建设用地使用证，李仕常在该建设用地上建造了房屋（即为本案中李仕常要求返还的房屋）。1998年第二轮土地承包时，李仕常农村承包经营户在本集体经济组织承包的耕地有：四烟坝0.2亩、绝基堡0.15亩、关坡0.2亩（又称当门）、下沟地0.33亩、上湾0.2亩、大沱0.56亩、心干子0.15亩、下沟地0.6亩。后李仕常与同集体经济组织其他成员互换了部分耕地，互换后李仕常农村承包经营户的承包地包括四烟坝、生基坝子、绝基堡、大路边、当门。2006年，李仕常农村承包经营户取得了坡上堡1.5亩、柏杨林四块（林权证上记载四块不同的林地均叫柏杨林）共2.2亩的林地承包经营权。
黄洪前系彭水县靛水乡黄沙村三组村民（现因成立靛水街道，变为靛水街道文武社区四组），其家庭成员有父黄国章、妻赵坤芬。1998年第二轮土地承包时，黄洪前农村承包经营户在该集体经济组织内取得了15个地块的土地承包经营权，面积共计9.2亩。2009年，黄洪前农村承包经营户取得了八块林地的承包经营权。
2007年3月3日，李仕常作为甲方，与作为乙方的黄洪前签订了一份《卖房及土地、林地转让协议书》，协议约定：“经甲、乙双方自愿，共同协议，现甲方将木房一间半、砖房两间（含一楼一底）、猪牛圈、粪池、柴厂、蚕房、地基（注：猪牛圈、粪池、柴厂、蚕房、地基均属房屋附属设施）卖给乙方，共建筑面积320㎡，并将土地四烟坝3分、生基坝子4分、绝基堡6分、大路边2分、当门1.2亩（包括竹林、坝子）林地柏杨林毛坡东边土地为界、南边李仕发林地为界，西边李建强林地为界，北边李绪林地为界，甲方终生转让给乙方使用，卖房及土地林地的经费共计50000元，大写五万元整。”协议签订后，黄洪前支付了50000元，李仕常将房屋、土地、林地等交付给了黄洪前。从协议签订之日至今，黄洪前在本集体经济组织即文武社区四组拥有住房。现黄洪前已取得了协议中载明的木房一间半、砖房两间（含一楼一底）的房地产权证。
一审法院认为，本案系一起因农村房屋和土地转让引发的纠纷，双方的争议焦点是《卖房及土地、林地转让协议书》是否有效。
第一，房屋及附属设施转让是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内的空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县人民政府批准；其中，涉及占用农地的，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。该规定即是指的“一户一宅”。黄洪前系彭水县靛水乡黄沙村三组村民，李仕常系靛水乡黄沙村一组村民，在签订转让协议时，黄洪前在本集体经济组织拥有住房，已享有宅基地，故双方所签订的转让协议中关于房屋及附属设施转让部分明显违反了上述强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故转让协议中有关木房一间半、砖房两间（含一楼一底）、猪牛圈、粪池、柴厂、蚕房、地基的转让无效。黄洪前在事后虽取得了房屋的房地产权证，但不能以此证明双方关于房屋转让的行为属有效行为。
第二，土地和林地转让是否有效的问题。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条亦规定：“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。”李仕常与黄洪前签订的转让协议中有关耕地和林地的转让，即关于土地四烟坝3分、生基坝子4分、绝基堡6分、大路边2分、当门1.2亩（包括竹林、坝子）和林地柏杨林的转让，未经得发包方即黄沙村一组同意，故属无效协议。
因《卖房及土地、林地转让协议书》中有关房屋及附属设施、土地和林地的转让均属无效，故该协议属无效协议，故对李仕常请求确认协议无效的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”因此，黄洪前应当将取得的财产返还给李仕常，具体来讲，应当返还的财产为：木房一间半、砖房两间（含一楼一底）、猪牛圈、粪池、柴厂、蚕房、地基，四烟坝3分、生基坝子4分、绝基堡6分、大路边2分、当门1.2亩（包括竹林、坝子）共五块土地及白杨林林地。对李仕常收取的50000元转让费，因黄洪前不要求在本案中处理，故不予评述。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认李仕常与黄洪前于2007年3月3日签订的《卖房及土地、林地转让协议书》无效；二、黄洪前在判决生效后二十日内将木房一间半、砖房两间（含一楼一底）、猪牛圈、粪池、柴厂、蚕房、地基、四烟坝土地3分、生基坝子土地4分、绝基堡土地6分、大路边土地2分、当门土地1.2亩（包括竹林、坝子）及白杨林林地返还给李仕常。案件受理费80元，减半收取为40元，由李仕常负担20元，由黄洪前负担20元。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议的焦点是：黄洪前与李仕常于2007年3月3日签订的《卖房及土地、林地转让协议书》的效力问题。现分析评判如下：
从黄洪前与李仕常的农业承包合同看，是以所属村民小组为发包方，说明所属村民小组代表集体经济组织。因农村宅基地和农村土地的所有权属于农村集体经济组织，所以农村房屋买卖和土地经营权的转让不同于商品房买卖和一般物的买卖，在法律层面有严格的限制。
农村宅基地可以在同一经济组织成员之间转让，黄洪前和李仕常分属不同的集体经济组织，所以李仕常将其享有使用权的宅基地转让给非同一经济组织成员的黄洪前，是无效的。取得房屋房屋产权证的基础是房屋买卖合同，合同无效后，取得房屋产权证的基础就不存在，所有不能以是否取得房屋产权证来判断房屋买卖合同的效力。
土地承包经营权的转让，是承包方将自己享有承包经营权的土地转让给第三人，即承包方终止对转让土地的承包，由第三人（受让方）与发包方建立新的土地承包合同关系，所以采取转让方式流转的，应当经土地的所有者，即发包方同意，且受让人一般情况下应为同一经济组织成员。如果受让方是该集体经济组织成员以外的成员，在不损害该集体组织成员优先承包经营权的前提下，还应经过一定的民主程序，即应该符合《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位和个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”之规定。黄洪前与李仕常针对土地、林地的转让，显然不符合法律规定，应属无效。
合同无效，自始无效，不能因为居住和耕种时间长就合法化。合同双方应当相互返还因合同取得财产，黄洪前因在一审中表示转让费不在本案处理，属于对诉讼权利的处分。黄洪前可以就转让费以及根据合同缔约过失责任，就自身损失向李仕常另案主张权利。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人黄洪前负担。
本判决为终审判决。
审判长 张泽端
审判员 彭松涛
审判员 王勐视
二〇一七年七月七日
书记员 高红林