江苏省常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0412民初8097号
原告：张官良（反诉被告），男，1955年12月1日生，汉族，住常州市武进区。
委托诉讼代理人：钟文明，江苏永创律师事务所律师。
被告：曹芬（反诉原告)，女，1977年9月1日生，汉族，住常州市新北区。
委托诉讼代理人：姜佳，江苏红雨律师事务所律师。
第三人：张丽梅，女，1993年7月11日生，户籍地四川省巴中市巴州区。
委托诉讼代理人：侯金甫（系张丽梅丈夫），男，1991年6月16日生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。
第三人：张国付，男，1964年12月8日生，汉族，户籍地安徽省阜南县。
原告张官良（反诉被告）诉被告曹芬（反诉原告）、第三人张丽梅、第三人张国付房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员包曦民独任审判，并于2018年1月8日公开开庭进行了审理。原告张官良及其委托诉讼代理人钟文明、被告曹芬的委托诉讼代理人姜佳、第三人张丽梅的委托诉讼代理人侯金甫到庭参加了诉讼，第三人张国付经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张官良向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即搬出租赁房屋，将租赁房屋返还原告；2、请求判令被告支付原告自2017年11月9日起至被告搬出租赁房屋之日止的房屋占有使用费（暂计算至2017年11月13日为767元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月8日，原、被告签订租房协议书一份，约定位于XXX路XX号（现地址为：XXX路XX号）的租赁事宜。合同约定，租赁期限为三年，自2014年11月10日起至2017年11月9日止；年租金为70000元。合同签订后，双方均能按约履行。然租赁期限将至，原告多次致电被告要求其搬出租赁房屋，但被告均不予理睬。2017年11月9日，原告找到被告要求办理退租交接手续，但被告仍未予以配合，强行占用租赁房屋。原告为维护自身的合法权益，只能提起诉讼。
被告曹芬辩称，被告于2006年从胡正辉手中受让下租赁物，前后三次续订了租赁合同，长达十二年。根据双方交易习惯，一般为到期前出租人找承租人商谈下一租赁期限的租金，被告也愿意续订租赁合同，但在租赁合同期满后原告并未找被告商谈，而是直接起诉到法院。比照优先购买权理论被告要求享有优先承租权。被告反诉称，1、请求判令原告赔偿被告损失148556元；2、反诉案件受理费由原告承担。事实和理由：2006年3月18日，被告与胡正辉签订了店面转让协议书，受让了位于XXX路XX号房屋内的烟酒店和旅馆后自己经营使用，原房屋租赁期限为五年，从2004年11月10日起至2009年11月9日，根据该协议约定被告向胡正辉支付了店面转让费128000元，原告知晓店面转让事宜并同意将该房屋转租给被告。店面转让后，被告与原告先后签订了三份房屋租赁协议，最近一次房屋租赁协议起止时间为从2014年11月10日起至2017年11月9日，2014年被告再次对店面进行装璜装修，费用80000元，现该装修价值50000元，而在此期间原告多次干扰被告的正常经营活动，欲非法解除双方之间的房屋租赁协议，被告要求原告赔偿转让费和装修损失，但双方一直未能协商一致，现被告提出反诉。
原告张官良对被告的反诉辩称，被告反诉的店面转让费与原告无关，原告从未收到该笔转让费，因此，原告没有义务返还被告该笔转让费用，被告也没有权利要求原告赔偿该损失；关于被告的装修损失，根据法律规定，被告可以将其装修拆除，但不能损坏原告的房屋。综上，被告要求原告赔偿该损失于法无据，请求驳回被告的反诉请求。
第三人张丽梅陈述，本人是2016年11月10日从被告处转租的该店面，租期至2017年11月19日结束。现该店面本人还继续租赁。
第三人张国付未作陈述。
原告张官良为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、房屋所有权证及宅基地使用证，证明本案所涉租赁房屋属原告所有的事实。2、2014年11月8日，原、被告签订的租房协议书原件一份，证明原、被告间存在房屋租赁关系及租期已届满的事实。3、原告于2017年11月3日发给被告的律师函，证明原告要求被告在租期届满时返还原告租赁物的事实。
被告曹芬为支持反诉请求提交了如下证据：1、被告与胡正辉于2006年3月18日签订的店面转让协议书一份及原告与胡正辉签订的租房协议书复印件一份，证明被告从胡正辉处受让的原告该房屋的经营权，受让费用为128000元，受让时间是2006年3月18日的事实。2、原、被告分别于2006年3月18日、2011年10月23日、2014年11月8日签订的租房协议书，证明原、被告存在房屋租赁合同关系的事实。3、被告自制的装修清单一份，证明被告于2014年签订租房协议书后花80000元对租赁房屋进行装修的事实。4、本院的（2015）武民初字第2228号民事判决书，证明原告明知被告将部分承租房屋转租给第三人的事实。5、被告与第三签订的租房协议书，证明被告将部分承租房屋转租第三人的事实。
经质证，被告对原告提交的房屋所有权证及宅基地使用证、租房协议书无异议；对原告提交的律师函，被告认为其本人未收到。原告对被告提交的原、被告签订的三份租房协议书及被告与第三人签订的租房协议书无异议；原告对本院的（2015）武民初字第2228号民事判决书无异议；原告对被告提交的被告与胡正辉签订的店面转让协议，认为该协议与本案无关联性；原告对被告自行制作的装修清单不认可。第三人张丽梅对原、被告提交的证据均无异议。
本院认证意见，本院对原、被告及第三人张丽梅均无异议的原告提交的房屋所有权证及宅基地使用证、租房协议书、被告提交的本院的（2015）武民初字第2228号民事判决书及租房协议书予以确认。
本院依据原、被告及第三人张丽梅的陈述及本院审查认定的证据，认定如下事实：
常州市××区××（原武××）的房地号为04090438号的房屋属原告所有。
被告自2006年3月18日起租用原告所有的位于常州市××区××（原武××）底楼三间及厨房一间、二楼、三楼、四楼房屋。
原告（即甲方）与被告（即乙方）于2014年11月8日续签订租房协议书，该租房协议书载明：1、甲方将XXX路XX号底楼三间及厨房一间、二楼、三楼、四楼全套出租给乙方使用。2、租期为叁年（2014年11月10日至2017年11月9日止）。租金为每年柒万元，乙方应先付租金后用房），付款方式为一年一付，付款金额为全年租金。3、乙方经营中如有亏损，可以退出租房。但已付给甲方的租金不退，乙方如要退出租房，应提前三个月告诉甲方。4、租赁期间，水电由甲方提供，但水电费有乙方支付。5、乙方在租赁期间，甲方不得随意阻扰乙方的正常经营。6、乙方在租赁期间所进行装修的如隔墙板、门、线等设施，租赁期满后不得拆除，电线路按装费用由乙方自理。7、乙方在租赁期间不得破坏甲方原有设施，如有损坏，照市价赔偿。租赁期间不得动甲方原有楼的主体，不得随意开凿破洞，须与甲方商量经甲方同意方可使用。8、乙方在租赁期间应搞好邻里关系，不得影响他人，应遵守法律法规，如有事况，一切后果由乙方负责，与甲方无关。9、如遇国家征用拆迁，由乙方装修的装璜，如装修隔板和卫生设施等，拆迁的损失补偿费与甲乙双方各一半。10、以上协议甲乙双方须严格执行，不得违约。本协议一式二份，甲乙双方各执一份。本协议双方签字后生效。原、被告均在该协议上签字。该租房协议签订后，原、被告双方继续履行该协议。原告在履行该协议过程中，曾于2015年11月23日向本院提起诉讼，请求解除原、被告之间的租赁合同并要求被告对租赁房屋恢复原状，经本院审理后，本院作出了（2015）武民初字第2228号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。现租房协议书约定的租期已满，原告再次提起诉讼，请求判如所请。
另，被告与第三人张国付于2009年8月23日签订租房协议书一份，该协议载明，被告将承租的原告房屋中朝西一小间租给张国付使用，租赁期限自2009年8月23日至2010年2月23日。双方还对租金金额、支付方式等进行了约定。租赁期满，现第三人张国付还在续租该房屋。
被告与第三人张丽梅于2016年11月1日签订租房协议书，该协议载明，被告将承租的原告房屋中朝南一间商业用房租给张丽梅使用，租赁期限一年，自2016年11月10日至2017年11月9日，租金30000元。双方还对租金支付方式等进行了约定。租赁期满，现第三人张丽梅还在续租该房屋。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的租房协议书有效，对合同当事人有约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金；租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现原、被告在租赁合同中约定的租赁期间届满，原告作为出租人要求被告立即搬出租赁房屋并将租赁房屋返还原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；在租赁期满后，原告要求被告按年租金70000元支付自2017年11月10日起至被告实际返还租赁房屋之日止的占有租赁房屋的使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。第三人张丽梅、张国付与曹芬间签订的涉案房屋租赁合同，租金或因履行合同产生的损失有第三人张丽梅、张国付与被告间按其租赁合同约定处理，第三人张丽梅、张国付依法有协助被告履行返还原告租赁物的义务。对于被告要求原告赔偿损失148556元的反诉请求，本院认为，依据被告反诉主张，该损失包括两部分，一部分是被告受让胡正辉店面的受让费损失98556元，一部分是被告在2014年对租赁房屋的装修损失50000元。本院认为，被告反诉主张的店面受让费损失98556元，被告仅提交了其与胡正辉于2006年3月8日签订的店面转让协议书，该证据仅能证明被告与胡正辉间存在店面转让合同关系，与原告与被告签订的租房协议书无关，更不能证明被告因履行其与原告签订租房协议造成的损失；对于被告反诉主张其于2014年装修租赁房屋的损失50000元，本院认为，一方面，被告没有提交损失依据，另一方面，被告的该项反诉主张与被告与原告于2014年11月8日签订的租房协议书约定不符，也不符法律规定，因此，被告的反诉请求无事实依据和法律依据，本院依法不予支持。第三人张国付经本院传票传唤未到庭参加诉讼，属对其诉讼权利的放弃，依法可以缺席判决。综上，本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十六条第二款的规定，判决如下：
一、曹芬于本判决生效之日起十日内返还张官良所有的位于常州市武进区XXX路XX号（原XXX路XX号）底楼三间及厨房一间、二楼、三楼、四楼出租房屋；
张丽梅、张国付就其从曹芬处转租的房屋有协助履行返还的义务；
二、曹芬于本判决生效之日起十日内按年租金70000元计算支付张官良自2017年11月10日起至曹芬实际返还上述租赁房屋之日止的占有租赁房屋的使用费；
三、驳回曹芬的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取65元，反诉案件受理费1636元，合计1701元，由曹芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 包曦民
二〇一八年一月十六日
书记员 杨 露
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