四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)川民终1号
上诉人（原审原告）成都果然酒店有限公司，住所地：四川省成都市成华区建设南支路4号1-*-2、1-*-3、1-*-4、1-*-5、1-2-1、1-3-1。
法定代表人陈宝林，董事长。
委托代理人刘昌军，四川明炬律师事务所律师。
委托代理人张轶超，四川明炬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都传媒文化投资有限公司，住所地：四川省成都市成华区建设南支路4号。
法定代表人廖联清，董事长。
委托代理人倪弘，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人曹骥，泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都传媒集团，住所地：四川省成都市红星路二段159号。
法定代表人师江，董事长。
委托代理人倪弘，泰和泰律师事务所律师。
上诉人成都果然酒店有限公司（以下简称果然酒店）因与被上诉人成都传媒文化投资有限公司（以下简称传媒投资公司）、成都传媒集团（以下简称传媒集团）租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2014）成民初字第969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭，并于2016年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人果然酒店的法定代表人陈宝林以及委托代理人刘昌军、张轶超，被上诉人传媒投资公司的委托代理人倪弘、曹骥，被上诉人传媒集团的委托代理人倪弘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年6月30日，陈宝林代表果然酒店（乙方）与传媒投资公司（甲方）签订《成都东区音乐公园租赁合同》，载明:传媒集团负责建设的成都东区音乐公园是成都市2009年至2012年文化创意产业的重大项目、成都市政府重大投资项目。传媒集团经成都市国有资产监督管理委员会批准，出资成立传媒投资公司，具体负责“成都东区音乐公园”项目的开发建设。截至本合同签订时，甲方已与拟出租物业的原业主方签订了资产购置协议，获得了拟出租物业的处置权，但尚未取得其房屋产权及其占有范围内的土地使用权。随着“成都东区音乐公园”项目的逐步推进，甲方将取得本项目规划范围内物业的房屋产权和土地使用权，以保证乙方在承租期间内对物业的合法使用和投资权益。乙方承租位于成都市成华区建设南支路4号的成都东区音乐公园项目中1号楼1-*-2、1-*-3、1-*-4、1-*-5、1-2-1、1-3-1商铺，面积2032平方米。乙方承租之物业，只能用于酒店经营或甲方同意的其他用途。乙方的装修改造方案必须经甲方书面认可后才能进行施工。乙方自行完成承租区域内的建筑内部装修、设备安装、消防、上下水（天然气）管网及设备安装、强弱电等工程。乙方应自行完成消防的审批手续。甲方保证该租赁物业及其附属配套设施等遵守国家及地方建筑、消防、卫生等方面的规定。如乙方需要，甲方负责提供乙方办理营业执照等所需甲方提供的必要的文件，协助乙方办理在该租赁物业经营中的各项批准、执照和许可证等，但费用由乙方承担。甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿乙方实际投入的装修费用，具体装修费用由第三方核定：一、不能提供租赁物或所提供租赁物不符合约定条件，严重影响使用；二、在乙方未违约的情况下，因甲方原因造成乙方在租赁期间无法正常使用租赁物，连续达20天，或一年度内累计达40天的。因甲方原因造成乙方在租赁期间无法正常使用租赁物的，每耽误一天，甲方应按双倍日租金向乙方支付违约金。
2011年8月19日，成都市成华区工商行政管理局向果然酒店颁发了《企业法人营业执照》。
2012年6月20日，成华区消防大队、传媒投资公司、中国建筑西南设计研究院有限公司、中国建筑第八工程局有限公司、中国建筑股份有限公司、四川省城市建设工程监理有限公司派员出席了成都“东区音乐公园”消防验收办公会，该会会议纪要载明：“本次会议对东区音乐公园1#－4#楼、19#－21#楼、24#－32#楼、46#楼、成都舞台清水房进行验收。经现场抽查测试该工程基本符合原设计要求。”
2012年8月20日，成都市成华区工商行政管理局作出成工商公字[2012]086号《行政处罚听证告知书》，对果然酒店无照经营行为，处以2万元罚款。同年9月6日，果然酒店交纳了上述罚款。
2013年9月2日，成华区公安消防大队、深圳市南利装饰工程有限公司、四川省鸿奇科技发展有限公司、成都市双江装饰有限责任公司、四川建科消防技术开发工程有限公司、果然酒店派员出席了果然酒店消防验收会议并形成会议纪要，载明：“经现场抽查测试该工程综合评定基本符合设计要求”及“待该建筑相关手续完善后，再正式办理相关消防手续”等内容。
2014年1月20日，成都市成华区跳蹬河公安派出所以公众聚集场所未通过投入使用、营业前未经消防安全检查为由向果然酒店发出《责令改正通知书》。
2014年9月3日，传媒投资公司对案涉房屋取得了成房权证监证字第41447**号房屋所有权证。
2014年9月26日,传媒投资公司向陈宝林及果然酒店发出《关于办理消防相关事宜的函》，载明：“近期我司走访了消防主管部门，并被告知，贵公司可根据成都市成华区公安消防大队的要求，向其提供有关消防验收的相关资料，并办理消防相关事宜。请你及贵司于2014年9月30日前到成都市成华区政务中心消防窗口办理贵司位于成都东区音乐公园（现更名为东郊记忆）中的果然24房酒店的消防相关事宜”。
2014年10月22日，传媒投资公司再次向陈宝林及果然酒店发出《关于办理消防相关事宜的函》，载明:“我司已于2014年9月26日向你及贵司书面告知上述情况（即2014年9月26日发出的《关于办理消防相关事宜的函》内容），但据我司了解，截止本函出具之日，贵司并未前往成都市成华区政务中心消防窗口办理贵司位于成都东区音乐公园（现更名为东郊记忆）中的果然24房酒店的消防相关事宜。为此，我司再次善意提请贵司办理上述相关事宜，敬请贵司关注”。
果然酒店于2014年4月21日向原审法院提起本案诉讼，诉请判令：一、解除果然酒店与传媒投资公司2011年6月30日签订的《成都东区音乐公园租赁合同》；二、传媒投资公司向果然酒店退还履约保证金152400元及赔偿该履约保证金资金占用损失23926.8元（按照年息6%计算），传媒集团对以上债务承担连带清偿责任；三、传媒投资公司向果然酒店赔偿投入“果然24房酒店项目”装饰装修费、设施设备购置费、租金及物管费、员工费用、管理费用、可得利益等各项经济损失1500万元，传媒集团对以上债务承担连带清偿责任；四、本案受理费由传媒投资公司和传媒集团承担。
原审法院认为，一、关于主体问题。陈宝林系果然酒店发起人，其与传媒投资公司签订了《成都东区音乐公园租赁合同》，但陈宝林在该合同项下的权利义务，实际上均由之后合法成立的果然酒店在承担履行，故果然酒店系本案适格主体，其以原告地位提起本案诉讼并无不当。二、关于合同是否解除的问题。果然酒店以传媒投资公司不能取得出租房屋权属登记，不能使出租房屋通过整体消防验收，导致果然酒店未取得消防、特种行业等相关审批或许可，处于非法经营中，投入巨资开办的“果然24房”酒店项目不能正常营业，合同目的无法实现为由，主张解除《成都东区音乐公园租赁合同》。首先，协议双方在该合同中明确约定传媒投资公司在签订合同之时尚未取得出租房屋产权及土地使用权，随着“成都东区音乐公园”项目的逐步推进，传媒投资公司将取得本项目规划范围内物业的房屋产权和土地使用权，以保证果然酒店在承租期间内对物业的合法使用和投资权益。根据该约定反映，果然酒店知晓其承租的房屋在签订合同之时没有取得房屋所有权证的客观事实，双方亦没有在合同中对传媒投资公司应当取得房屋所有权证的时间及届时未取得的后果进行约定，传媒投资公司在何时取得房屋所有权证以及因房屋所有权证衍生的问题上并无违约行为；其次，传媒投资公司已于2014年9月3日对案涉房屋取得了成房权证监证字第41447**号房屋所有权证，果然酒店因传媒投资公司未取得出租房屋所有权证致其不能获得消防、特种行业等相关审批或许可的原因已经消除，也就是说双方签订租赁合同的目的能够实现。由此，果然酒店单方关于解除《成都东区音乐公园租赁合同》的诉讼请求不符合合同约定及法律规定，原审法院不予支持。三、关于果然酒店主张传媒投资公司向其赔偿装饰装修费、设施设备购置费、租金及物管费、员工费用、管理费用、可得利益等各项经济损失及传媒集团对以上债务承担连带清偿责任的问题。传媒投资公司对果然酒店主张的上述各项费用承担责任的基础是传媒投资公司在履行合同的过程中存在违约行为，且果然酒店的损失与传媒投资公司的违约行为之间具有因果关系，而果然酒店在本案中所提交的证据不能证明其主张，故原审法院对果然酒店要求传媒投资公司赔偿其损失的主张不予支持。另外，传媒集团并非与果然酒店签订《成都东区音乐公园租赁合同》的相对方，也没有向果然酒店作出担保的意思表示，且果然酒店在本案中向传媒投资公司主张的诉讼请求并未得到原审法院支持，故果然酒店关于传媒集团对传媒投资公司的赔偿责任承担连带责任的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决：驳回果然酒店的诉讼请求。一审案件受理费209657.96元，由果然酒店负担。
宣判后，上诉人果然酒店不服，向本院提起上诉。其上诉理由主要为：一、案涉租赁合同第3.4条、第9.4条、第9.5.8条约定的内容表明传媒投资公司完全知道属于特种行业的酒店开办中的义务（《成都东区音乐公园租赁合同》第7.6、第8.4条），即可以确定传媒投资公司应当取得出租房屋所有权证的时间为2011年9月28日前。传媒投资公司要求果然酒店在开业前必须取得酒店经营的相关证照，并在合同中约定了传媒投资公司应提供果然酒店办理证照所需的必要文件，包括案涉房屋的产权证书，保证果然酒店在承租期内对物业的合法使用和投资收益。由此可以确定案涉合同中传媒投资公司应该提交租赁房屋产权证书的时间应界定为酒店开业前即2011年9月28日之前。传媒投资公司在原审诉讼中才取得该产权证书，其延迟履行的违约行为客观存在，导致果然酒店虽在2011年9月28日开业，但因出租房一直未取得房屋产权证书，导致酒店合法经营的消防验收合格手续和特种行业许可证无法办理，至今酒店一直处理非正常经营状态，合同目的无法实现。故依据案涉合同第9.4.2条的约定，在果然酒店未违约的情况下，因传媒投资公司原因造成上诉人在租赁期间无法正常使用租赁物连续达20天或者一个年度内累计达40天的，上诉人有权解除案涉合同并请求对方承担双倍租金的违约金。二、原判以诉讼中传媒投资公司已经取得房屋产权证书，案涉合同目的可以实现为由驳回了上诉人关于解除合同的请求属于适用法律错误。如前所述，传媒投资公司违约的事实在其取得房屋产权证书之前已经客观并长期存在，经过上诉人的多次催告，其均未能履行合同义务，故上诉人请求解除案涉租赁合同应该得到支持。三、基于前述理由，因传媒投资公司违约导致合同解除后给上诉人造成的相应损失，依法应由传媒投资公司承担。四、传媒集团基于在案涉租赁合同中“鉴于”部分的表述内容以及其给成都市成华区工商行政管理局出具《承诺书》中承诺的内容，理应对本案传媒投资公司应承担的民事责任承担连带责任。综上，请求二审法院依法撤销原审判决并支持上诉人的原审诉讼请求，并由传媒投资公司和传媒集团承担本案诉讼费。
被上诉人传媒投资公司针对上诉人果然酒店的上诉请求和理由答辩称：一、传媒投资公司在案涉租赁合同履行过程中并不存在任何违约行为，反而果然酒店常年拖欠租金、商管费达百万元以上，果然酒店作为违约方，反而要求解除租赁合同，毫无法律依据可言。同时，果然酒店起诉的原因是没有房产证其不能办理证照，然而在案涉租赁房屋房产证已于2014年9月取得，办理证照的障碍已经消灭的情况下，果然酒店至今不办理证照，严重违反了诚实信用原则。二、果然酒店关于传媒投资公司需要在2011年9月28日前取得房屋产权证的观点，无任何事实和法律依据。在案涉租赁合同的“鉴于”部分第2款，明确约定了合同签订时，传媒投资公司尚未取得房屋产权及其占有范围内的土地使用权。第3款明确约定了随着“成都东区音乐公园”项目逐步推进，传媒投资公司将来会取得房屋产权证书和土地使用权证书。因此，果然酒店是明知合同签订时项目没有房屋产权证这一事实，其主张2011年9月28日前需要取得房产证，并无合同约定，故传媒投资公司在2014年9月取得案涉房屋的产权证书并不违约。三、即使果然酒店请求解除案涉合同的理由成立，但解除合同的除斥期间已然经过，诉讼请求不应得到支持。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。参照该司法解释，在对方当事人没有催告的情况下，合同解除的合理期间应为解除权发生之日起一年。本案合同解除情形发生在2011年，果然酒店直至2014年才向原审法院起诉，显然除斥期间已过。此外，租赁合同在合理期限内未被解除，使传媒投资公司产生了对方没有解除合同意图的合理信赖，这种情况下，传媒投资公司持续地向果然酒店提供租赁物，因此果然酒店能够不断地产生经营收益，传媒投资公司的这种合理信赖，正是除斥期间规则的立法用意，应当得到法律的尊重和保护，人民法院不应当判决合同解除和赔偿损失。四、果然酒店关于一审诉讼过程中传媒投资公司取得了房产证，原审法院也应当判决解除合同的观点，没有任何事实和法律依据。原审中果然酒店的诉请为请求解除案涉租赁合同，并非确认租赁合同已经解除。即原审法院应在判决作出之前审查合同是否达到了法定解除条件。但本案的客观情况是案涉租赁合同签订至今，果然酒店仍在持续经营，一审判决作出前，房产证已经取得，果然酒店所谓办理消防、特种行业经营许可等证照的障碍，在判决前已经消灭，合同目的能够实现，显然应当驳回其解除合同的诉讼请求，故原审判决并无不当。五、关于经济损失问题。原判根据解除合同的诉请不能支持的前提驳回了果然酒店关于相应损失的处理正确。即便合同被解除，但果然酒店在合同履行过程中亦存在违约行为，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，应当由双方根据各自的过错承担相应的责任，且损失金额应当经过司法鉴定才能确定。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人传媒集团针对上诉人果然酒店的上诉理由和请求答辩称：传媒投资公司与陈宝林是案涉租赁合同项下的合同相对人，传媒投资公司具有独立的法人资格，依法承担合同义务，享受合同权利。传媒集团与果然酒店之间未建立过任何民事法律关系，传媒集团从未向果然酒店作出过愿意承担案涉租赁合同项下传媒投资公司债务的连带清偿责任的意思表示，双方之间无任何约定、法定的连带责任。请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。
案涉各方当事人对原审判决查明事实部分均无异议，本院依法予以确认。
二审中，各方当事人均无新证据提交。
另查明，案涉租赁合同第3.4条约定，果然酒店开业时间不得晚于2011年9月28日。第8.4条约定，果然酒店应于本合同签订时提供营业执照、经营许可证、产品合格证、质检报告等文件作为合同附件；如该等文件是在合同签订后办理的，则果然酒店应于开业前办理完毕并向传媒投资公司提供。
2010年4月30日，传媒集团、传媒投资公司共同向四川省成都市成华区工商行政管理局出具《承诺书》载明：“根据成都工业投资集团有限公司、传媒集团、成都市土地储备中心于2009年4月30日签订的《关于“成都东区”项目的租赁协议》中第4.1条的约定，传媒集团为实现市委、市政府确定的开园目标，现委托传媒投资公司具体实施园内相关商铺租赁、商家办理工商登记等行为。由此产生的一切法律责任均由传媒集团承担。授权期限为2010年5月1日至2012年4月30日。”
果然酒店在二审庭审中陈述案涉租赁房屋在2014年9月取得房屋产权证后，即已经具备了办理租赁房屋的消防验收手续以及特许行业经营许可证的条件，但基于传媒投资公司之前的违约行为，导致果然酒店丧失了最好的发展机遇，合同目的已经无法实现，故即使办证条件具备，亦坚持解除案涉租赁合同，赔偿损失的诉讼主张。
本院认为，本案各方当事人二审争议的主要问题是：一、果然酒店主张解除案涉租赁合同有否事实和法律依据，即传媒投资公司是否存在违约行为导致果然酒店无法实现合同目的；二、如果合同解除的诉请成立，则果然酒店的具体损失金额的确定问题；三、案涉租赁合同的主体是否包括传媒集团，如前述传媒投资公司应承担解除合同之后的违约责任，则传媒集团是否应对传媒投资公司的合同责任承担连带给付义务。
关于争议焦点一，本案中，果然酒店诉请解除案涉租赁合同的主要理由系基于案涉酒店的房屋所有权证应在合同约定的开业时间即2011年9月28日之前取得，因传媒投资公司至2014年9月才取得上述证照，使得果然酒店因未办理消防验收手续以及酒店行业特许经营许可证非法经营至今，满足合同约定的解除条件。本院认为，虽然租赁合同第8.4条、第7.6条约定果然酒店在开业前应将经营所需相关证照作为合同附件提供，也约定了传媒投资公司负责提供果然酒店办理证照所需的必要文件，但对于果然酒店未提供相关证照的情况并无违约责任的约定，对传媒投资公司未履行相关协助义务的责任承担亦未进行明确限定，可见，该项交付义务及相关协助义务并非租赁双方约定的主要合同义务。在此前提下，不能以此推断双方已就房屋权属证书的取得及交付时间这一重要合同义务协商达成了一致意见。相反，在案涉合同的“鉴于”部分，对案涉房屋权属证书的相关情形包括签订合同时尚未取得以及“随着项目的逐步推进，传媒投资公司将取得项目范围内物业的房屋产权和土地使用权”作出了清晰的陈述，应视为双方当事人对房屋权属证书这一证照履行义务的特别约定，该约定并未对房屋权属证书的取得明确具体的时间点，果然酒店对此亦是明知。对于专门从事酒店经营的果然酒店而言，其清楚酒店系特殊经营行业，相关证照的办理对其经营的重要性，故在双方对房屋权属证书的办理并无明确约定的情形下，果然酒店仍签订该合同，并接受对方在2011年9月28日开业的要求，相应的经营风险应由其自行承担。故果然酒店以传媒投资公司违反合同约定迟延履行办理房屋权属证书，由此导致其合同目的无法实现并请求解除案涉租赁合同，无事实和法律依据。且传媒投资公司在2014年9月3日已经取得案涉房屋所有权证并及时告知和催促了果然酒店办理相应证照手续，在具备办理相应证照手续情况下，果然酒店请求解除合同的事由已经消灭，其仍起诉请求解除案涉合同，有违诚信原则，原审法院据此驳回果然酒店的该项诉请并无不当，本院予以支持。
关于焦点二，因前述合同解除的诉请被驳回，果然酒店基于合同解除后返还履约保证金以及相应利息损失、装饰装修费、设施设备购置费等诉请本院即不予审查。
关于焦点三，因前述果然酒店的诉请均未得到支持，且基于合同相对性原则，本案传媒集团并非租赁合同的签订和履行主体，其对成都市成华区工商行政管理局出具的《承诺书》，也并不构成对果然酒店承担担保责任的承诺，故果然酒店请求传媒集团承担连带责任的主张，本院亦不予支持。
综上，果然酒店的上诉理由和请求均不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费209657.96元，由上诉人成都果然酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁红亚
代理审判员 李 莉
代理审判员 兰 娟
二0一六年三四月三十一十二日
书 记 员 李悦韬
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
四川省高级人民法院
民事判决书
(2016)川民终1号
上诉人（原审原告）成都果然酒店有限公司，住所地：四川省成都市成华区建设南支路4号1-*-2、1-*-3、1-*-4、1-*-5、1-2-1、1-3-1。
法定代表人陈宝林，董事长。
委托代理人刘昌军，四川明炬律师事务所律师。
委托代理人张轶超，四川明炬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都传媒文化投资有限公司，住所地：四川省成都市成华区建设南支路4号。
法定代表人廖联清，董事长。
委托代理人倪弘，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人曹骥，泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都传媒集团，住所地：四川省成都市红星路二段159号。
法定代表人师江，董事长。
委托代理人倪弘，泰和泰律师事务所律师。
上诉人成都果然酒店有限公司（以下简称果然酒店）因与被上诉人成都传媒文化投资有限公司（以下简称传媒投资公司）、成都传媒集团（以下简称传媒集团）租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2014）成民初字第969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭，并于2016年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人果然酒店的法定代表人陈宝林以及委托代理人刘昌军、张轶超，被上诉人传媒投资公司的委托代理人倪弘、曹骥，被上诉人传媒集团的委托代理人倪弘虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年6月30日，陈宝林代表果然酒店（乙方）与传媒投资公司（甲方）签订《成都东区音乐公园租赁合同》，载明:传媒集团负责建设的成都东区音乐公园是成都市2009年至2012年文化创意产业的重大项目、成都市政府重大投资项目。传媒集团经成都市国有资产监督管理委员会批准，出资成立传媒投资公司，具体负责“成都东区音乐公园”项目的开发建设。截至本合同签订时，甲方已与拟出租物业的原业主方签订了资产购置协议，获得了拟出租物业的处置权，但尚未取得其房屋产权及其占有范围内的土地使用权。随着“成都东区音乐公园”项目的逐步推进，甲方将取得本项目规划范围内物业的房屋产权和土地使用权，以保证乙方在承租期间内对物业的合法使用和投资权益。乙方承租位于成都市成华区建设南支路4号的成都东区音乐公园项目中1号楼1-*-2、1-*-3、1-*-4、1-*-5、1-2-1、1-3-1商铺，面积2032平方米。乙方承租之物业，只能用于酒店经营或甲方同意的其他用途。乙方的装修改造方案必须经甲方书面认可后才能进行施工。乙方自行完成承租区域内的建筑内部装修、设备安装、消防、上下水（天然气）管网及设备安装、强弱电等工程。乙方应自行完成消防的审批手续。甲方保证该租赁物业及其附属配套设施等遵守国家及地方建筑、消防、卫生等方面的规定。如乙方需要，甲方负责提供乙方办理营业执照等所需甲方提供的必要的文件，协助乙方办理在该租赁物业经营中的各项批准、执照和许可证等，但费用由乙方承担。甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿乙方实际投入的装修费用，具体装修费用由第三方核定：一、不能提供租赁物或所提供租赁物不符合约定条件，严重影响使用；二、在乙方未违约的情况下，因甲方原因造成乙方在租赁期间无法正常使用租赁物，连续达20天，或一年度内累计达40天的。因甲方原因造成乙方在租赁期间无法正常使用租赁物的，每耽误一天，甲方应按双倍日租金向乙方支付违约金。
2011年8月19日，成都市成华区工商行政管理局向果然酒店颁发了《企业法人营业执照》。
2012年6月20日，成华区消防大队、传媒投资公司、中国建筑西南设计研究院有限公司、中国建筑第八工程局有限公司、中国建筑股份有限公司、四川省城市建设工程监理有限公司派员出席了成都“东区音乐公园”消防验收办公会，该会会议纪要载明：“本次会议对东区音乐公园”1#－4#楼、19#－21#楼、24#－32#楼、46#楼、成都舞台清水房进行验收。经现场抽查测试该工程基本符合原设计要求。”
2012年8月20日，成都市成华工商行政管理局作出成工商公字[2012]086号《行政处罚听证告知书》，对果然酒店无照经营行为，处以2万元罚款。同年9月6日，果然酒店交纳了上述罚款。
2013年9月2日，成华区公安消防大队、深圳市南利装饰工程有限公司、四川省鸿奇科技发展有限公司、成都市双江装饰有限责任公司、四川建科消防技术开发工程有限公司、果然酒店派员出席了成都果然酒店有限公司消防验收会议并形成会议纪要，载明：“经现场抽查测试该工程综合评定基本符合设计要求”及“待该建筑相关手续完善后，再正式办理相关消防手续”等内容。
2014年1月20日，成都市成华区跳蹬河公安派出所以公众聚集场所未通过投入使用、营业前消防安全检查为由向果然酒店发出《责令改正通知书》。
2014年9月3日，传媒投资公司对案涉房屋取得了成房权证监证字第41447**号房屋所有权证。
2014年9月26日,传媒投资公司向陈宝林及果然酒店发出《关于办理消防相关事宜的函》，载明：“近期我司走访了消防主管部门，并被告知，贵公司可根据成都市成华区公安消防大队的要求，向其提供有关消防验收的相关资料，并办理消防相关事宜。请你及贵司于2014年9月30日前到成都市成华区政务中心消防窗口办理贵司位于成都东区音乐公园（现更名为东郊记忆）中的果然24房酒店的消防相关事宜”。
2014年10月22日，传媒投资公司再次向陈宝林及果然酒店发出《关于办理消防相关事宜的函》，载明:“我司已于2014年9月26日向你及贵司书面告知上述情况（即2014年9月26日发出的《关于办理消防相关事宜的函》内容），但据我司了解，截止本函出具之日，贵司并未前往成都市成华区政务中心消防窗口办理贵司位于成都东区音乐公园（现更名为东郊记忆）中的果然24房酒店的消防相关事宜。为此，我司再次善意提请贵司办理上述相关事宜，敬请贵司关注”。
果然酒店于2014年4月21日向原审法院提起本案诉讼，诉请判令：一、解除果然酒店与传媒投资公司2011年6月30日签订的《成都东区音乐公园租赁合同》；二、传媒投资公司向果然酒店退还履约保证金152400元及赔偿该履约保证金资金占用损失23926.8元（按照年息6%计算），传媒集团对以上债务承担连带清偿责任；三、传媒投资公司向果然酒店赔偿投入“果然24房酒店项目”装饰装修费、设施设备购置费、租金及物管费、员工费用、管理费用、可得利益等各项经济损失1500万元，传媒集团对以上债务承担连带清偿责任；四、本案受理费由传媒投资公司和传媒集团承担。
原审法院认为，一、关于主体问题。陈宝林系果然酒店发起人，其与传媒投资公司签订了《成都东区音乐公园租赁合同》，但陈宝林在该合同项下的权利义务，实际上均由之后合法成立的果然酒店在承担履行，故果然酒店系本案适格主体，其以原告地位提起本案诉讼并无不当。二、关于合同是否解除的问题。果然酒店以传媒投资公司不能取得出租房屋权属登记，不能使出租房屋通过整体消防验收，导致果然酒店未取得消防、特种行业等相关审批或许可，处于非法经营中，投入巨资开办的“果然24房”酒店项目不能正常营业，合同目的无法实现为由，主张解除《成都东区音乐公园租赁合同》。首先，协议双方在该合同中明确约定传媒投资公司在签订合同之时尚未取得出租房屋产权及土地使用权，随着“成都东区音乐公园”项目的逐步推进，传媒投资公司将取得本项目规划范围内物业的房屋产权和土地使用权，以保证果然酒店在承租期间内对物业的合法使用和投资权益。根据该约定反映，果然酒店知晓其承租的房屋在签订合同之时没有取得房屋所有权证的客观事实，双方亦没有在合同中对传媒投资公司应当取得房屋所有权证的时间及届时未取得的后果进行约定，传媒投资公司在何时取得房屋所有权证以及因房屋所有权证衍生的问题上并无违约行为；其次，传媒投资公司已于2014年9月3日对案涉房屋取得了成房权证监证字第41447**号房屋所有权证，果然酒店因传媒投资公司未取得出租房屋所有权证至其不能获得消防、特种行业等相关审批或许可的原因已经消除，也就是说双方签订租赁合同的目的能够实现。由此，果然酒店单方关于解除《成都东区音乐公园租赁合同》的诉讼请求不符合合同约定及法律规定，原审法院不予支持。三、关于果然酒店主张传媒投资公司向其赔偿装饰装修费、设施设备购置费、租金及物管费、员工费用、管理费用、可得利益等各项经济损失及传媒集团对以上债务承担连带清偿责任的问题。传媒投资公司对果然酒店主张的上述各项费用承担责任的基础是传媒投资公司在履行合同的过程中存在违约行为，且果然酒店的损失与传媒投资公司的违约行为之间具有因果关系，而果然酒店在本案中所提交的证据不能证明其主张，故原审法院对果然酒店要求传媒投资公司赔偿其损失的主张不予支持。另外，传媒集团并非与果然酒店签订《成都东区音乐公园租赁合同》的相对方，也没有向果然酒店作出担保的意思表示，且果然酒店在本案中向传媒投资公司主张的诉讼请求并未得到原审法院支持，故果然酒店关于传媒集团对传媒投资公司的赔偿责任承担连带责任的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院《关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，原审法院判决如下：驳回果然酒店的诉讼请求。一审案件受理费209657.96元，由果然酒店负担。
宣判后，上诉人果然酒店不服，向本院提起上诉。其上诉理由主要为：一、案涉租赁合同第3.4条、第9.4条、第9.5.8条约定的内容表明传媒投资公司完全知道属于特种行业的酒店开办中的义务（《租赁合同》第7.6、第8.4条），即可以确定传媒投资公司应当取得出租房屋所有权证的时间为2011年9月28日前。传媒投资公司要求果然酒店在开业前必须取得酒店经营的相关证照，并在合同中约定了传媒投资公司应提供果然酒店办理证照所需的必要文件，包括案涉房产的产权证书，保证果然酒店在承租期内对物业的合法使用和投资收益。由此可以确定案涉合同中传媒投资公司应该提交案租赁房产产权证书的时间应界定为酒店开业前即2011年9月28日之前。故传媒投资公司在原审中才取得该产权证书，其延迟履行的违约行为客观存在，导致果然酒店虽在2011年年9月28日开业，但因出租房一直未取得房屋产权证书，导致酒店合法经营的消防验收合格手续和特种行业许可证无法办理，至今酒店一直处理非正常经营状态，合同目的无法实现。故依据案涉合同第9.4.2条的约定，在果然酒店未违约的情况下，因传媒投资公司原因造成上诉人在租赁期间无法正常使用租赁物连续达20天或者一个年度内累计达40天的，上诉人有权解除案涉合同并请求对方承担双倍租金的违约金。二、原判以诉讼中传媒投资公司已经取得房屋产权证书，案涉合同目的可以实现为由驳回了上诉人关于解除合同的请求属于适用法律错误。如前所述，传媒投资公司违约的事实在其取得房屋产权证书之前已经客观并长期存在，经过上诉人的多次催告，其均未能履行合同义务，故上诉人请求解除案涉租赁合同应该得到支持。三、基于前述理由，因传媒投资公司违约导致合同解除后给上诉人造成的相应损失，依法应由传媒投资公司承担。四、传媒集团基于在案涉租赁合同中“鉴于”部分的表述内容以及其给成都市成华区工商行政管理局出具《承诺书》中承诺的内容，理应对本案传媒投资公司应承担的民事责任承担连带责任。综上，请求二审法院依法撤销原审判决并支持上诉人的原审诉讼请求，并由传媒投资公司和传媒集团承担本案诉讼费。
被上诉人传媒投资公司针对上诉人果然酒店的上诉请求和理由答辩称：一、传媒投资公司在《租赁合同》履行过程中并不存在任何违约行为，反而果然酒店常年拖欠租金、商管费达百万元以上，果然酒店作为违约方，反而要求解除《租赁合同》，毫无法律依据可言。同时，果然酒店起诉的原因是没有房产证其不能办理证照，然而在案涉租赁房屋房产证已于2014年9月取得，办理证照的障碍已经消灭的情况下，果然酒店至今不办理证照，严重违反了诚实信用原则。二、果然酒店关于传媒投资公司需要在2011年9月28日前取得房屋产权证的观点，无任何事实和法律依据。在案涉租赁合同的“鉴于”部分第2款，明确约定了合同签订时，传媒投资公司尚未取得房屋产权及其占有范围内的土地使用权。第3款明确约定了随着“成都东区音乐公园”项目逐步推进，传媒投资公司将来会取得房屋产权证书和土地使用权证书。因此，果然酒店是明知合同签订时项目没有房屋产权证这一事实，其主张2011年9月28日前需要取得房产证，并无合同约定，故传媒人投资公司在2014年9月取得案涉房产的产权证书并不违约。三、即使果然酒店请求解除案涉合同的理由成立，但解除合同的除斥期间已然经过，诉讼请求不应得到支持。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十五条第2款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。参考最高人民法院商品房买卖合同司法解释，在对方当事人没有催告的情况下，合同解除的合理期间应为解除权发生之日起一年。本案合同解除情形发生在2011年，果然酒店直至2014年才向人民法院起诉，显然除斥期间已过。此外，租赁合同在合理期限内未被解除，使传媒投资公司产生了对方没有解除合同意图的合理信赖，这种情况下，传媒投资公司持续地向果然酒店提供租赁物，因此果然酒店能够不断地产生经营收益，传媒投资公司的这种合理信赖，正是除斥期间规则的立法用意，应当得到法律的尊重和保护，人民法院不应当判决合同解除和赔偿损失。四、果然酒店关于一审诉讼过程中传媒投资公司取得了房产证，原审法院也应当判决解除合同的观点，没有任何事实和法律依据。原审中果然酒店的诉请为请求解除案涉租赁合同，并非确认租赁合同已经解除。即原审法院应在判决作出之前审查合同是否达到了法定解除条件。但本案的客观情况是案涉租赁合同签订至今，果然酒店上一直在持续经营，一审判决作出前，房产证已经取得，果然酒店所谓办理消防、特种行业经营许可等证照的障碍，在判决前已经消灭，合同目的能够实现，显然应当驳回解除合同的诉讼请求，一审判决并无不当。五、关于经济损失问题。原判根据解除合同的诉请不能支持的前提驳回了果然酒店关于相应损失的处理正确。即便合同被解除，但果然酒店在合同履行存在违约行为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条的规定，应当由双方根据各自的过错承担相应的责任，且损失金额应当经过司法鉴定才能确定。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人传媒集团针对上诉人果然酒店的上诉理由和请求答辩称：传媒投资公司与陈宝林是案涉租赁合同项下的合同相对人，传媒投资公司具有独立的法人资格，依法承担合同义务，享受合同权利。传媒集团与果然酒店之间未建立过任何民事法律关系，传媒集团从未向果然酒店作出过愿意承担案涉租赁合同项下传媒投资公司债务的连带清偿责任的意思表示，双方之间无任何约定、法定的连带责任。请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。
案涉各方当事人对原审判决查明事实部分均无异议，本院依法予以确认。
二审中，双方当事人均无新证据提交。
另查明，案涉租赁合同第3.4条约定，果然酒店开业时间不得晚于2011年9月28日。第8.4条约定，果然酒店应于本合同签订时提供营业执照、经营许可证、产品合格证、质检报告等文件作为合同附件；如该等文件是在合同签订后办理的，则果然酒店应于开业前办理完毕并向传媒投资公司提供。
2010年4月30日，传媒集团、传媒投资公司共同向四川省成都市成华区工商行政管理局出具《承诺书》载明：“根据成都工业投资集团有限公司、传媒集团、成都市土地储备中心于2009年4月30日签订的《关于“成都东区”项目的租赁协议》中第4.1条的约定，传媒集团为实现市委、市政府确定的开园目标，现委托传媒投资公司具体实施园内相关商铺租赁、商家办理工商登记等行为。由此产生的一切法律责任均由传媒集团承担。授权期限为2010年5月1日至2012年4月30日。”
果然酒店在二审庭审中陈述案涉租赁房屋在2014年9月取得房屋产权证后，即已经具备了办理租赁房屋的消防验收手续以及特许行业经营许可证的条件，但基于传媒投资公司之前的违约行为，导致果然酒店丧失了最好的发展机遇，合同目的已经无法实现，故即使办证条件具备，亦坚持解除案涉租赁合同，赔偿损失的诉讼主张。
本院认为，本案各方当事人二审争议的主要问题是：一、果然酒店主张解除案涉租赁合同有否事实和法律依据，即传媒投资公司是否存在违约行为导致果然酒店无法实现合同目的；二、如果合同解除的诉请成立，则果然酒店的具体损失金额的确定问题；三、案涉租赁合同的主体是否包括传媒集团，如前述传媒投资公司应承担解除合同之后的违约责任，则传媒集团是否应对传媒投资公司的合同责任承担连带给付义务。
关于争议焦点一，本案中，果然酒店诉请解除案涉租赁合同的主要理由系基于案涉酒店的房屋所有权证应在合同约定的开业时间即2011年9月28日之前取得，因传媒投资公司至2014年9月才取得上述证照，使得果然酒店因未办理消防验收手续以及酒店行业特许经营许可证非法经营至今，满足合同约定的解除条件。本院认为，虽然租赁合同第8.4条、第7.6条约定对于果然酒店应当办理的相关证照约定为在开业前应将经营所需相关证照作为合同附件提供提供，也约定了传媒投资公司负责提供果然酒店办理证照所需的必要文件，但对于果然酒店未提供相关证照的情况并无违约责任的约定，对传媒投资公司未履行相关协助义务的责任承担亦未进行明确限定，可见，该项交付义务及相关协助义务并非租赁双方约定的主要合同义务。在此前提下，不能以此推断双方已就房屋权属证书的取得及交付时间这一重要合同义务协商达成了一致意见。对于案涉房屋产权证的取得时间点并无明确约定。相反，在案涉合同的“鉴于”部分，对案涉房屋产权证的相关情形包括签订合同时尚未取得以及“随着项目的逐步推进，传媒投资公司将取得项目范围内物业的房屋产权和土地使用权”作出了清晰的陈述，应视为双方当事人对房屋产权证这一证照履行义务的特别约定，该约定并未对房屋权属证书的取得明确具体的时间点，果然酒店对此亦是明知。对于专门从事酒店经营的果然酒店而言，其清楚酒店系特殊经营行业，相关证照的办理对其经营的重要性，故在双方对房屋权属证书的办理并无明确约定的情形下，果然酒店仍签订该合同，并接受对方在2011年9月28日开业的要求，相应的经营风险应由其自行承担。故果然酒店以传媒投资公司违反合同约定迟延履行交付房屋权属证书为由请求解除案涉租赁合同，并无事实和法律依据。且传媒投资','2018-09-29
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