海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终964号
上诉人（原审被告、反诉原告）：毛东宇。
委托诉讼代理人：谭思思。
委托诉讼代理人：崔敬梅。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘仕珍。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑智文。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈正伟。
原审第三人：三亚金鸿日商旅有限公司。
法定代表人：王大芬，该公司董事长。
原审第三人：三亚森雷多商务宾馆。
经营者：刘仕珍。
委托诉讼代理人：陈正伟。
原审第三人：三亚映时春餐饮管理有限责任公司。
法定代表人：毛东宇。
委托诉讼代理人：谭思思。
委托诉讼代理人：崔敬梅。
上诉人毛东宇因与被上诉人刘仕珍、郑智文、原审第三人三亚金鸿日商旅有限公司（以下简称金鸿日公司）、三亚森雷多商务宾馆（以下简称森雷多宾馆）、三亚映时春餐饮管理有限责任公司（以下简称映时春公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初7696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人毛东宇及原审第三人映时春公司的共同委托诉讼代理人谭思思，被上诉人刘仕珍、郑智文及原审第三人森雷多宾馆的共同委托诉讼代理人陈正伟到庭参加诉讼。经本院传票传唤，原审第三人金鸿日公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
毛东宇上诉请求：一、撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初7696号民事判决第一、二、三、四、七项；二、改判：1.刘仕珍、郑智文继续履行合同，提供一楼大堂、大堂位置的楼梯及电梯并将该配套设施恢复成与毛东宇二楼装修风格一样的原装修给毛东宇使用；2.确认自2012年5月1日起毛东宇与刘仕珍、郑智文租赁关系存续期间毛东宇支付租金的义务已经免除；3.刘仕珍、郑智文应于判决生效之日起十日内向毛东宇支付违约金23万元；4.刘仕珍、郑智文应于判决生效之日起十日内向毛东宇偿还借款410,690元并支付利息（利息按月利9‰计算至债务付清之日）；5.一、二审案件受理费由刘仕珍、郑智文承担。
事实与理由：一、一审判决第12页第5行认定”毛东宇向法庭提交录音资料三份......在录音中郑智文答应给毛东宇另找一间铺面盖成楼梯供毛东宇餐厅专用”属于认定事实错误。
1.根据毛东宇提交的经森雷多宾馆实际经营者郑智文和纠纷调解者蔡国权确认的录音证据、毛志军的证言以及一审法院对蔡国权的调查笔录三份证据共同证明，刘仕珍、郑智文擅自将涉案房屋一楼大堂、大堂位置楼梯及电梯的装修改为”如家”装饰风格违反合同约定后，毛东宇的父亲毛志军一直与郑智文通过协商解决此事。后郑智文承诺在2012年4月如果不能将现有大堂返还给毛东宇使用，则免收租金。一审法院单凭郑智文的单方陈述认定”在录音中郑智文答应给毛东宇另找一间铺面盖成楼梯供毛东宇餐厅专用”属于认定事实错误，没有任何证据支持。至今刘仕珍、郑智文都未将一楼大堂及配套设施等返还给毛东宇使用。
2.毛东宇一共向一审法院提交4份录音证据，其中第4份录音证据于本案再次发回重审期间（2016年12月12日）提交，庭审时已经过双方质证，一审法院在判决书中遗漏该证据，导致案件事实认定错误。第4份录音录制于2013年9月，因郑智文未能按照约定返还一楼大堂，双方商谈赔偿事宜，通过录音内容可以证明”郑智文承认其承诺过2012年4月份将一楼大堂返还给毛东宇，若到时不返还则不再收取租金；郑智文改造楼梯系因为大堂内的楼梯不能再使用，只能在外面改楼梯供楼内用户共同使用，与毛东宇无关。”
二、一审判决第11页倒数第6行以及第14页第13行认定”一楼大堂、楼梯及电梯等配套设施不属于毛东宇专用，应是共用”属于认定事实错误。《房产租赁合同》补充协议第9条约定：”甲方提供一楼大堂、大堂位置的楼梯及电梯作为二楼租赁铺面的配套设施给乙方使用，不另计租金；此三部分由乙方负责提供图纸，甲方确认后负责装修，配套等级、电器、设施由甲方配备。”根据该约定可知，一楼大堂的装修设计由毛东宇确定，也由毛东宇自己使用。事实上，一楼大堂在改成如家风格前，其装修风格与毛东宇在二楼经营的映时春餐厅经营风格是一致的，而且毛东宇一直将一楼大堂作为餐饮公司迎宾、等客的专用区域。上述事实可以证明一楼大堂是由毛东宇专用的，而一审法院仅凭郑智文的单方陈述认定为共用，属于认定事实错误。
三、一审判决第14页认定”毛东宇反诉主张刘仕珍、郑智文的违约行为致使因租赁相邻房屋所造成的损失15万元，毛东宇未提交相关证据予以证明”，属于遗漏证据导致认定案件事实错误。毛东宇已向法院提交《租赁合同》、支付凭证、收条、协议书及收据4份等证据证明”毛东宇为了经营餐厅，将临近房屋承租下来，作为餐厅及仓库使用。因刘仕珍、郑智文违约行为导致毛东宇不能继续经营，亦不能继续承租该房屋，因此导致的损失共计23万元（包括押金1万元、合同转让费7万元、2012年9月至2015年9月租金9万元、房屋恢复费用6万元）”，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十四条”约定违约金低于造成损失的，上诉人可以要求增加”的规定，故刘仕珍、郑智文应向毛东宇支付违约金23万元。
四、一审判决第15页第10行认定”毛东宇逾期未缴租金构成违约”属于认定事实及适用法律错误，毛东宇不存在拖欠租金的违约行为。根据上述陈述，郑智文承诺在2012年4月如果不能将现有大堂返还给毛东宇使用，则免收毛东宇租金。至今刘仕珍、郑智文都没有将一楼大堂及配套设施等返还给毛东宇使用。根据郑智文的承诺，毛东宇自2012年5月至今支付租金的义务已经免除，不存在拖欠租金的事实，故不存在违约行为。另刘仕珍、郑智文在双方尚未解除租赁合同的情况下，擅自于2016年9月13日将涉案房屋租给他人使用，属于单方违约行为。
五、一审判决第16页第二段认定”应当解除双方签订的《房屋租赁合同》和《<房屋租赁合同>补充协议》”属于认定事实及适用法律错误。根据上述陈述，双方对毛东宇继续经营达成的条件是刘仕珍、郑智文返还一楼大堂及配套设施等，否则刘仕珍、郑智文免收租金，而不是一审法院认定的”提供专用楼梯作为继续经营的条件”。并且毛东宇从来没有收到过刘仕珍、郑智文通知专用楼梯已经改好的信息。事实上，刘仕珍、郑智文改造的楼梯也不是专给毛东宇使用，之所以改造楼梯，系因为在经营如家的过程中将一楼大堂内原有楼梯封死，而电梯又归如家单独使用，导致其余楼层的用户无法正常上下楼，其必须改造楼梯出口。更重要的是，其改造后的楼梯属于消防通道（2015年9月9日本案原二审法官在勘察现场时，毛东宇以及法官均可以明确看到在改造后的楼梯底部明确标明”消防通道”字样）。通过常理可知，消防通道未经消防部门审批、房屋结构及使用功能未经规划部门审批不可以擅自变更，否则这种改造楼梯的行为涉嫌违法。另外消防通道更不可能给毛东宇专用，也不能经过装修用于经营使用。故刘仕珍、郑智文所称的购买一个铺面专门改成楼梯供毛东宇使用系虚假陈述，而且该楼梯为消防通道不可能供毛东宇专用于经营使用。毛东宇从未提出过也未同意过另外改造一部楼梯的方案，一直以来的要求均是返还”大堂”。毛东宇一直不知悉刘仕珍、郑智文改造楼梯的事情。故毛东宇处于免租期，没有交纳租金的义务，不存在拖欠租金的事实，刘仕珍、郑智文无权解除合同，而是应继续履行合同，按照约定返还大堂、大堂位置的楼梯及电梯并将装修风格恢复成与毛东宇二楼餐厅相一致的原装修。
六、一审判决第16页第（一）、（二）项认定”2015年9月9日起毛东宇未实际占有并控制租赁房屋......毛东宇应缴纳租金至2015年9月9日”属于认定事实及适用法律错误。2011年8月，刘仕珍、郑智文在其经营的森雷多宾馆内部又经营如家酒店，在未经毛东宇同意的情况下，擅自收回一楼大堂，将上述位置的装修拆掉改为如家装修风格，导致毛东宇无法使用原一楼大堂、大堂位置的楼梯及电梯，致其经营严重受损。后刘仕珍、郑智文虽然承诺2012年4月处理好该事情，将上述位置返还毛东宇，但是至2012年10月都未能兑现承诺，无奈之下，毛东宇于10月份停止营业并退出租赁场地，没过多久，刘仕珍、郑智文在租赁房屋的大门上加锁，导致毛东宇无法进入，此时租赁房屋的实际控制权已由刘仕珍、郑智文享有。2015年9月9日原二审法院现场勘察前，租赁房屋已经由刘仕珍、郑智文实际控制。一审庭审时，法官询问刘仕珍、郑智文是否加锁，其代理律师回答已加锁，后刘仕珍、郑智文又不承认加锁，试问如果刘仕珍、郑智文未加锁，为何原二审法官在现场勘查时，租赁房屋是由刘仕珍、郑智文打开。故而刘仕珍、郑智文对加锁事实作出虚假陈述。毛东宇退出租赁房屋之日应为2012年10月份。退一步讲，即使没有刘仕珍、郑智文承诺2012年5月后免租金的事实，自2012年10月份毛东宇退出租赁房屋之后，毛东宇交纳租金的义务已经免除。
七、一审判决第17页第（三）项认定”毛东宇逾期缴纳租金，亦应承担违约责任......按年利率24%向刘仕珍、郑智文支付违约金。”属于认定事实及适用法律错误。毛东宇没有拖欠租金，不应承担违约责任。退一万步讲，即使毛东宇存在拖欠租金的事实，给刘仕珍、郑智文造成的损失只是参照同期同类银行贷款利率计算的应付租金的利息。而一审法院判定按照年利率24%计算违约金，明显过高且没有法律依据。
八、一审判决第18页第（五）项认定”13万借款第一年的利息约定明确......按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率向毛东宇支付利息。”属于认定事实及适用法律错误。刘仕珍、郑智文应向毛东宇偿还借款本金410,690元并按照月利9‰的标准支付利息。
(一）《变压器投资协议书》第2条对后十个月利息约定存在笔误，应为4,230元/月。故而借款本金第一年产生的利息应为5.31万元，而不是15,030元。《变压器投资协议书》第2条明确约定：甲方一年内每个月按时支付乙方利息，支付期间为十二个月，按照国家银行贷款标准千分之九的利息计算：归还借支款项人民币13万元，前两个月利息为人民币5,400元/月，后十个月的利息为人民币4,230元。该条款对后十个月利息计算标准存在笔误，应为人民币4,230元/月。按照常理理解，5,400元的利息是以60万为本金，按照国家银行贷款标准每月9‰的利息计算得来，共计两个月，利息为1.08万元。两个月内刘仕珍、郑智文应返还13万元，截止第三个月，应以47万（60万-13万）为本金，按照国家银行贷款标准每月9‰的利率计算，每个月是4,230元，共10个月，应为4.23万元。所以按照协议书的约定，刘仕珍、郑智文一年内应支付利息共5.31万元。依照合同法第一百二十五条”当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，毛东宇认为按照”后十个月的利息为人民币4,230元/月”的解释是符合合同目的及交易习惯的。
（二）根据《变压器投资协议书》第4条规定”甲方承诺免去乙方2011年12月5日至2012年12月4日（一年）的房租计人民币肆拾柒万元整”。但是2012年5月1日至2012年12月4日期间毛东宇支付租金义务已经免除，刘仕珍、郑智文应将此期间47万借款本金中折抵租金后剩余的借款本金280,690元予以返还。
(三）毛东宇逾期支付上述借款本金410,690元（13万元＋280,690元），应按照9‰的月利率支付利息。根据《变压器投资协议书》第2条规定，60万借款本金在借款期限内月利率按照9‰的标准计算。双方对逾期还款的利率未进行约定。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条”借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：......（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，毛东宇在一审时主张按照借款期内9‰的利率标准计算逾期还款利息，但一审判决按照中国人民银行同期一年期一般流动资金贷款基准利率向毛东宇支付利息，属于适用法律错误。
刘仕珍、郑智文辩称，一审判决认定事实与适用法律正确，应当维持原判。1.《房屋租赁合同》约定，毛东宇逾期一个月不交租金，刘仕珍、郑智文有权解除合同。2013年12月10日，刘仕珍、郑智文通知毛东宇楼梯改造后交付其使用，毛东宇接到通知后未答复且未缴纳租金，构成根本违约。2.合同没有约定一楼电梯属于毛东宇专用，而是属于公用的，没有证据证明电梯为毛东宇专用，专用只是毛东宇自己的理解。3.毛东宇已构成根本违约，前两年租金刘仕珍、郑智文同意免除，但改造楼梯后不能一直免费。4.关于房屋实际占有问题。2015年9月9日勘察现场时，毛东宇的物品还在现场，故毛东宇一直在占有涉案房屋，没有交还房屋。5.一审法院认定违约金为8万元，毛东宇主张违约金为23万元没有依据。6.毛东宇按照年利率24%向刘仕珍、郑智文缴纳违约金，符合法律规定，有事实依据。7.刘仕珍、郑智文于2013年第一次起诉，毛东宇当时的代理人不是现代理人，当时代理人提出反诉借款为13万元，不存在笔误及毛东宇上诉状诉称的问题。47万元已经冲抵租金，现欠毛东宇13万元，一审法院认定13万元正确。
金鸿日公司未出庭亦未作陈述。
森雷多宾馆述称，与刘仕珍意见一致。
映时春公司述称，与毛东宇意见一致。
刘仕珍、郑智文向一审法院起诉请求：1.解除刘仕珍、郑智文与毛东宇签订的《房屋租赁合同》和《〈房屋租赁合同〉补充协议》；2.毛东宇于判决生效之日起3日内退出租赁场地，并将属于毛东宇的动产搬出租赁场地；3.毛东宇向刘仕珍、郑智文支付拖欠的租金173.59万元(实际拖欠租金233.59万元，抵扣借款60万元，截止到2016年1月18日尚欠173.59万元；余后租金根据租赁合同约定计算至毛东宇实际退出租赁场地之日)、水电费15万元、逾期交纳租金的违约金836,361元(刘仕珍、郑智文暂按合同约定的30％主张)和违反合同的违约金8万元；4.案件受理费全部由毛东宇承担。
毛东宇反诉请求：1.刘仕珍、郑智文继续履行合同，提供一楼大堂、大堂位置的楼梯及电梯并将该配套设施恢复成与毛东宇二楼装修风格一样的原装修给毛东宇使用；2.确认自2012年5月1日起毛东宇与刘仕珍、郑智文租赁关系存续期间毛东宇支付租金的义务已经免除；3.刘仕珍、郑智文向毛东宇返还410,690元本金及支付利息266,413元(利息暂计至2016年1月24日，实际应计至刘仕珍、郑智文付清本息之日止)；4.刘仕珍、郑智文向毛东宇支付餐费本金75,768元及利息(利息按中国人民银行同期同类贷款利率，自2011年10月1日起计至毛东宇实际清偿之日止)；5.刘仕珍、郑智文向毛东宇按照合同约定支付违约金8万元并增加违约金15万元，违约金合计23万元；6.案件受理费全部由刘仕珍、郑智文承担。
一审法院认定事实：2010年3月18日，刘仕珍与金鸿日公司签订《房屋租赁合同》，约定其租赁金鸿日公司所有的位于三亚市解放一路86号(原海滨旅店)房屋二楼以上(包括二楼)的全部以及一楼现有大堂、大堂后的一间仓库及打字室，用于经营酒店行业；租期15年，自2010年8月18日起至2025年8月18日止。刘仕珍承租该房产后，在其中经营森雷多宾馆。合同特别约定，原”海滨旅店”首层84号(原应急开锁铺面)在本次合同期满后，金鸿日公司无偿退还给刘仕珍使用。2010年9月4日，刘仕珍与毛东宇签订《房产租赁合同》，将森雷多宾馆二楼出租给毛东宇用于经营餐饮行业，同时提供一楼大堂、大堂位置的楼梯及电梯作为二楼租赁铺面的配套设施给毛东宇使用，不另计租金。合同约定租期为10年，自2010年12月4日起至2020年12月4日止。租金分四个阶段，每三年调整一次，2010年12月4日至2013年12月4日期间，每年租金47万元；2013年12月4日至2016年12月4日期间，每年租金50.76万元；2016年12月4日至2019年12月4日期间，每年租金54.82万元；2019年12月4日至2020年12月4日租金59.2万元。租金支付方式为自2011年起，毛东宇每年按合同于10月1日前付清下一年全年租金；签订合同时，毛东宇向刘仕珍给付租房押金4万元，合同终止时，毛东宇交清租金及水、电费等费用后刘仕珍予以退还。如毛东宇逾期支付租金的，每逾期一天，应向刘仕珍支付应付租金的1％作为违约金，逾期超过1个月，刘仕珍有权解除合同；任何一方因违反合同约定给对方造成损失视为违约，除赔偿守约方损失外还须向守约方支付违约金8万元。金鸿日公司在合同上签名盖章，表示同意刘仕珍的转租行为。同日，刘仕珍与毛东宇签订《〈房产租赁合同〉补充协议》，约定刘仕珍为毛东宇的餐厅提供350千瓦电力，并在一楼仓库建设一个三级隔油池等，毛东宇负责为森雷多宾馆客人提供早餐服务，具体价位根据实际情况再行商议；协议还约定一楼大堂、大堂位置的楼梯、电梯由毛东宇负责提供设计图纸，刘仕珍确认后负责装修，配套设施及能耗由刘仕珍负担。
上述合同及补充协议签订后，毛东宇依约向刘仕珍支付第一年租金47万元并支付押金4万元，开始对二楼进行装修。同时，刘仕珍、郑智文亦对一楼大堂、楼梯和电梯进行了装修。2010年11月25日，因刘仕珍现有设施不足以向毛东宇提供350千瓦电力，刘仕珍与毛东宇签订《变压器投资协议书》，森雷多宾馆和映时春公司分别加盖公章。约定由毛东宇出资60万元安装变压器，该60万元包含毛东宇借支给刘仕珍的13万元借款，刘仕珍在协议签订起60天内向毛东宇归还此款项，其余47万元用于抵消毛东宇2011年12月5日至2012年12月4日的房屋租金。刘仕珍应向毛东宇支付利息，归还13万元前两个月的利息为5,400元/月，后十个月利息为4,200元(开庭时，毛东宇提出此系笔误，应为4,200元/月)。变压器产权归双方所有，各占50％，租赁期满后，如双方未能续租，由刘仕珍向毛东宇支付23.5万元，毛东宇向刘仕珍转让其所持有的变压器50％股权。
2010年12月，毛东宇经营的”三亚映时春餐厅”开始对外营业，并依约向森雷多宾馆员工及客人提供餐饮服务。员工餐每人每日两餐，每餐8元，截止2012年9月映时春餐厅停止营业，共产生餐费75,768元。刘仕珍、郑智文对于毛东宇主张的该费用及利息主张，一审庭审中当庭予以认可。
2011年1月28日，森雷多宾馆正式注册成立，后因经营不善，加入了新的股东，并于同年8月开始加盟如家酒店。加盟后，刘仕珍对与毛东宇共用的一楼大堂、楼梯和电梯均按如家酒店装饰风格进行了重新装修。毛东宇认为刘仕珍、郑智文此举违反了合同约定，严重影响其正常经营活动，并由其父毛志军出面，多次与郑智文进行协商。2012年9月，毛东宇退出经营，但还有餐桌椅等物品在承租房屋内。郑智文是刘仕珍的女婿，庭审时承认其系森雷多宾馆的共同出资人和实际经营人。
一审庭审中，毛东宇主张其为经营餐厅业务，将与争议房屋相邻的铺面租用。但因刘仕珍、郑智文的违约致其停业而被迫与邻近铺面提前解除租约，造成了经济损失，遂要求将违约金上调至23万元。刘仕珍、郑智文对此不予认可，认为毛东宇租赁相邻铺面的行为与本案无关。
另，毛东宇向法庭提交录音资料三份，证明因刘仕珍、郑智文提供给毛东宇使用的大堂及楼梯、电梯因如家宾馆进驻后已作为如家经营专属使用，严重影响毛东宇经营后，毛东宇的父亲毛志军几次找郑智文及其亲属、朋友协商解决大堂及电梯的问题，在录音中郑智文答应给毛东宇另找一间铺面改成楼梯供毛东宇餐厅专用，并承诺到2012年4月无法解决就免收毛东宇租金的事实。郑智文承认曾与毛志军协商，在应急开锁店合同到期后，将该铺面拿来改成楼梯提供给毛东宇餐厅使用，但不认可免收毛东宇租金，称其所说免收租金是免收使用开锁店铺面的租金，而不是毛东宇所租用二楼的租金，并称录音系毛志军在其不知情的情况下偷录，对其合法性不予认可。郑智文称已于2013年12月10目向毛志军通知楼梯已改好，让其前来验收，但对方末予回应。毛东宇当庭否认收到信息。
另查，2015年9月9日，本院在原二审程序进行现场勘查时，由刘仕珍、郑智文打开租赁房屋，毛东宇未实际控制房屋。毛东宇表示无证据证明屋内物品情况。2016年9月13日，涉案房屋已租给他人使用。
以上事实，有《房产租赁合同》、《房屋租赁合同》、《<房屋租赁合同>补充协议》、《变压器投资协议书》、《装饰设计合同》、《证明》、收据、发票、《员工餐登记表》、录音资料、证人证言、照片、调查笔录等证据及当事人陈述并经庭审举证、质证，足资认定。
一审法院认为，《房屋租赁合同》和《<房屋租赁合同>补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，且刘仕珍将房屋转租给毛东宇的行为已经过房屋权利人金鸿日公司的同意，故上述合同为有效合同。依法成立的合同对双方具有约束力，一方不履行合同或履行合同不符合约定，应向对方承担违约责任。虽然合同签订人是刘仕珍，刘仕珍是森雷多宾馆的登记经营者，郑智文是森雷多宾馆的投资人和实际经营者，故郑智文也应是上述合同的一方当事人。
一、关于合同履行过程中违约问题。刘仕珍、郑智文主张毛东宇的违约行为表现在拖欠租金；毛东宇主张刘仕珍、郑智文的违约行为表现在未按约提供一楼大堂、大堂位置的楼梯及电梯给毛东宇经营的餐厅配套使用。根据《房屋租赁合同》约定，刘仕珍、郑智文应提供一楼大堂、大堂位置的楼梯及电梯作为配套设施给毛东宇使用。但自从如家宾馆2012年1月开业后，一楼大堂、大堂位置的楼梯及电梯就变更为如家宾馆的风格，成为如家宾馆的专用设施。根据合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。由于刘仕珍、郑智文无法按合同约定将一楼大堂、大堂位置的楼梯及电梯提供给毛东宇经营的餐厅作为配套设施使用，存在违约的情形。刘仕珍、郑智文应承担相应的违约责任，合同约定违约方应向守约方支付违约金8万元，故毛东宇反诉请求刘仕珍、郑智文支付违约金8万元有事实根据和法律依据，予以支持。对于毛东宇反诉主张刘仕珍、郑智文的违约行为致使因租赁相邻房屋所造成的损失15万元，因毛东宇并未提交相关证据予以证明，该费用与刘仕珍、郑智文的违约行为不存在必然的联系，且刘仕珍、郑智文对此亦不认可，毛东宇承担举证不能的法律后果，故对于毛东宇的该项反诉主张，不予支持。
虽然合同约定刘仕珍、郑智文向毛东宇免费提供一楼大堂、大堂位置的楼梯及电梯给毛东宇经营的餐厅配套使用，但并不表示该配套设施由毛东宇专用，应是共用。故刘仕珍、郑智文之后又将该配套设施提供给如家经营酒店也不算违反约定。但是因为刘仕珍、郑智文后来不能将该配套设施提供给毛东宇使用，双方经过协商，郑智文答应用一间一楼铺面于2012年5月前改造成毛东宇二楼经营餐厅的专用楼梯，并承诺如无法按期提供则免除毛东宇该期间缴纳租金的义务。从毛东宇提供的照片、录音资料、证人证言可以认定存在上述事实，郑智文认为毛东宇系在其不知情的情况下录音，但该录音的取得并未侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定，结合案件的其他证据可以相互印证，故一审法院对该录音资料予以采信。因刘仕珍、郑智文在2013年12月10日告知毛东宇已将铺面改为餐厅的专用楼梯可以交付，故毛东宇在2012年6月1日至2013年12月10日期间的租金应当免收。合同签订后，毛东宇向刘仕珍、郑智文支付了第一年(2010年12月4日至2011年12月4日)的租金47万元，由于毛东宇投资建变压器，在《变压器投资协议书》中刘仕珍、郑智文承诺免去毛东宇2011年12月5日至2012年12月4日的47万元房租。这里面2012年6月1日至12月4日的免租期重合部分(186天)应当顺延，故毛东宇应当从2014年6月15日开始缴纳租金，但毛东宇一直未缴纳，故毛东宇逾期未缴租金亦构成违约。刘仕珍、郑智文主张毛东宇支付违约金8万元，同时还主张毛东宇给付逾期未缴租金的违约金，违约责任的承担主要是补偿损失，毛东宇逾期缴纳租金给刘仕珍、郑智文造成的是利息损失，该利息损失已足以补偿刘仕珍、郑智文的损失，故刘仕珍、郑智文同时主张毛东宇支付违约金8万元系重复主张，不予支持。
二、关于双方签订的《房屋租赁合同》和《<房屋租赁合同>补充协议》是否应当解除的问题。毛东宇与刘仕珍、郑智文进行协商解决一楼大堂、大堂旁边的楼梯及电梯的问题，最后达成以刘仕珍、郑智文给其提供专用楼梯作为继续经营的条件，在刘仕珍、郑智文2013年12月10日已将铺面改好成楼梯并通知毛东宇的情况下，毛东宇并没有重新装修继续经营，亦未向刘仕珍、郑智文缴纳租金，根据合同第六条的约定，毛东宇逾期缴纳租金超过一个月，刘仕珍、郑智文有权解除合同。故刘仕珍、郑智文请求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《<房屋租赁合同>补充协议》，有事实根据和法律依据，应予支持；毛东宇反诉请求继续履行《房屋租赁合同》没有事实根据和法律依据，且涉案房屋已转租他人适用，故对于毛东宇的该项反诉请求，一审法院不予支持。
三、合同解除后应解决的问题。
(一)关于退出租赁房屋。何时退出租赁场地应以房屋在谁控制之下作为衡量标准。毛东宇虽然表示其于2012年10月停止营业后即退出租赁场地，但承认尚有物品在租赁屋内，当时钥匙是否交付无证据证明，故对毛东宇主张的退出时间不予采信。虽然双方当事人对于租赁房屋何时由谁控制都未提供证据证明，但庭审查明在2015年9月9日时三亚市中级人民法院去现场勘查时，租赁房屋是由刘仕珍、郑智文一方开锁的，故一审法院确认2015年9月9日起毛东宇未实际占有并控制租赁房屋，视为其至此时已退出房屋。对于租赁屋内的物品，毛东宇未提供证据证明有哪些，也未对此提出主张，毛东宇应及时与刘仕珍、郑智文协商处理。
(二)关于租金。根据一审法院确认的事实，毛东宇应在2014年6月15日缴纳之后一年的租金50.76万元，2015年6月15日缴纳之后一年的租金，截止时间应是毛东宇退出租赁房屋之日止即2015年9月9日。故毛东宇应付租金为627,199元(50.76万元÷365天×45l天)，扣除毛东宇已付的押金4万元，毛东宇还需支付租金587,199元。
(三)关于违约金。刘仕珍、郑智文无法按合同约定将一楼大堂、大堂位置的楼梯及电梯提供给毛东宇经营的餐厅作为配套设施使用，刘仕珍、郑智文应按合同约定向毛东宇支付违约金8万元；毛东宇逾期缴纳租金，亦应承担违约责任，按合同约定每逾期一天，毛东宇应以拖欠租金的1％支付违约金，虽刘仕珍、郑智文仅按该约定的30％主张，但刘仕珍、郑智文的主张仍然明显过高，应当予以调整，参照相关司法解释的规定，毛东宇应自2014年6月15日起按年利率24％分段向刘仕珍、郑智文支付违约金，即以50.76万元为本金，按年利率24％计算至2015年6月14日的违约金是121,824元(50.76万元×24％)；以627,199元为本金，按年利率24％计算至2015年9月8日的违约金是35,467元(627,199元×24％÷365天×86天)，合计157,291元（121,824元+35,467元）。
(四)关于刘仕珍、郑智文主张毛东宇支付水电费15万元，毛东宇已经提供至其暂时退出经营的2012年9月前的水费缴款单，不存在拖欠的问题；至于电费，由于刘仕珍、郑智文主张的具体数额不明确，亦未能提供供电部门的收费收据印证，故刘仕珍、郑智文应承担举证不能的相应法律责任，对其该项诉讼请求不予支持。
(五)根据双方签订的《变压器投资协议书》中的约定，双方对13万元借款第一年的利息约定明确，即15,03O元(5,400元/月×2月+4,230元)。由于刘仕珍、郑智文一直未向毛东宇还款，且双方同意在本案中对该借款一并处理。故刘仕珍、郑智文应自2011年11月26日起，以13万元为本金，按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率向毛东宇支付利息。
(六)关于毛东宇主张的餐费75,768元及利息。刘仕珍、郑智文对此予以认可，故对毛东宇主张的用餐费75,768元及利息予以支持，利息以75,768元为本金，自2011年10月1日起参照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算至债务付清之日止。
第三人金鸿日公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃抗辩的权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，遂判决：一、解除刘仕珍、郑智文与毛东宇签订的《房屋租赁合同》及《<房屋租赁合同>补充协议》；二、毛东宇应于判决生效之日起十日内向刘仕珍、郑智文支付拖欠的租金587,199元及违约金157,291元，合计744,490元；三、刘仕珍、郑智文应于判决生效之日起十日内向毛东宇支付违约金8万元；四、刘仕珍、郑智文应于判决生效之日起十日内向毛东宇偿还借款13万元并支付利息(利息以13万元为本金，至2011年11月25日的利息是15,030元，2011年11月26日之后按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算至债务付清之日止)；五、刘仕珍、郑智文应于判决生效之日起十日内向毛东宇支付餐费75,768元及利息(以75,768元为本金，自2011年10月1日起按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算至债务付清之日止)；六、驳回刘仕珍、郑智文的其他诉讼请求；七、驳回毛东宇的其他反诉请求。本诉案件受理费22,025元(刘仕珍已预交)，由刘仕珍、郑智文负担16,174元，毛东宇负担5,851元；反诉案件受理费3,328元(毛东宇已预交)，由毛东宇负担2,001元，刘仕珍、郑智文负担1,327元。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、一楼大堂、大堂位置的楼梯和电梯是毛东宇专用还用共用。1.《房产租赁合同》约定，刘仕珍将森雷多宾馆二楼出租给毛东宇的同时，提供一楼大堂、大堂位置的楼梯及电梯作为二楼租赁铺面的配套设施给毛东宇使用，且不另计租金。从该约定可以看出，双方并未约定一楼大堂、大堂位置的楼梯及电梯仅供毛东宇专用。2.涉案楼房共七层，一楼大堂、大堂位置的楼梯及电梯是出入整栋大楼的必经之处，毛东宇仅承租二楼，将一楼大堂、大堂位置的楼梯及电梯作为毛东宇的专用之物不仅浪费，也不符合客观现实。3.录音证据1的对话中，毛东宇的父亲毛志军曾说：”......这大堂是咱俩的，你都整的满满登登的，我连个份都没有（第1页第17-18行）”、”咱们合同上写的清楚的，那是共用电梯，那是你给我无偿使用的（第1页第21-22行）”。可见，此前，毛志军也认为大堂、电梯是共用的。综上，应当认定一楼大堂、大堂位置的楼梯及电梯为整栋大楼所有住户（租赁户）所共用。一审法院认定该项事实正确，应予确认。
二、郑智文是否承诺在2012年4月如果不能将现有大堂返还给毛东宇使用就免收租金的事实。录音整理材料4的对话中，毛志军曾说：”......那就按你以前的承诺做。你承诺我的是，铺面你不给我，你房租不要（第1页第17-18行）”、”你承诺我这个铺面到4月份，你倒给我。确确实实你没给我，他俩知道不（第2页倒数第1-2行）”。对话中，郑智文并未否认其曾向毛志军作出过上述承诺。故应当认定郑智文曾向毛东宇承诺在2012年4月前另找一间铺面建成楼梯供毛东宇使用，否则就免收租金，而非不能将现有大堂返还给毛东宇使用就免收租金。
三、关于《变压器投资协议书》第二条约定的后十个月的利息总计4,230元，还是每月利息为4,230元的事实。对此事实，双方有争议且不能达成补充协议进行确定，故可以依照合同法第六十一条的规定按照合同有关条款予以确定。《变压器投资协议书》第一条约定，安装变压器投入由乙方（即毛东宇、映时春公司）承担，总投入60万元，其中包含乙方借支给甲方（即刘仕珍、森雷多宾馆）13万元，甲方在签订合同起60天向乙方归还此款项；第二条约定，甲方第一年内每个月按时支付乙方利息，支付期间为十二个月，按国家银行贷款标准9‰的利息计算：归还借支款项13万元前两个月的利息为5,400元/月，后十个月的利息为4,230元。按照上述约定，借款的月利率是9‰，前二个月的计息本金是60万元，后十个月的计息本金是47万元。按此约定计算，前二个月的利息为5,400元/月（600,000元×9‰/月），后十个月的利息为4,230元/月（470,000元×9‰/月）。毛东宇关于协议约定的后十个月借款利息有笔误，利息应是4,230元/月的上诉主张有理，本院予以支持。一审法院认定后十个月利息总计4,230元系认定事实错误，应予纠正。
四、相关损失的事实。2010年9月6日，陈武才、陈忠、陈武强与毛东宇签订《租赁合同》，约定：毛东宇承租陈武才等人位于三亚市××街整层约110平方米房屋用于经营餐厅和仓库，租期十年，每月租金2,500元；租金分三次付清，签订合同时付二年租金共6万元，2011年9月20日一次性付清9万元，2015年9月20日一次性付清五年租金共计15万元；签订合同之日毛东宇另付押金1万元，如毛东宇不能及时将房屋恢复原状，押金不予退还并向陈武才等人赔偿违约金10万元；合同期满后，毛东宇负责把房屋恢复原状；毛东宇在经营过程中，如因某种原因不能继续经营，陈武才等人概不退还毛东宇先付的一切租金。《租赁合同》签订同日，毛东宇即按合同约定向陈武才等人支付二年的租金6万元和押金1万元；2011年8月22日、2011年9月27日，毛东宇分别向陈武才等人支付租金3万元、6万元，共计9万元。2015年12月1日，陈武才、陈忠、陈武强与毛东宇签订《协议书》，约定双方协商解除2010年9月6日签订的《租赁合同》，毛东宇向陈武才等人支付6万元由陈武才等人自行将房屋恢复原状。《租赁合同》解除后，毛东宇向陈武才等人支付了6万元的恢复房屋原状的费用。
当事人对一审法院查明的其他事实亦无异议，本院予以确认。
本院认为，双方当事人争议的焦点是：一、《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议》是否应当解除；二、毛东宇是否拖欠租金及金额和违约金；三、《变压器投资协议书》约定的借款利息计算方式；四、刘仕珍、郑智文是否应再向毛东宇支付违约金23万元。
一、关于《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议》是否应当解除的问题。因刘仕珍加盟如家酒店的原因，刘仕珍不能再继续提供一楼大堂、大堂位置的楼梯及电梯供毛东宇使用，一审法院认定刘仕珍的行为已构成违约并判决刘仕珍、郑智文按合同约定向毛东宇支付违约金8万元。刘仕珍、郑智文对此无异议。郑智文在纠纷发生后承诺另找一间铺面建成楼梯供毛东宇使用，郑智文已兑现承诺，在大堂旁边的铺面中另建楼梯供毛东宇使用。因楼房的楼梯均作为消防安全通道，也从未禁止行人通过，毛东宇关于新建的楼梯不能为其所用的主张不能成立。刘仕珍、郑智文已承担违约责任并履行承诺，故毛东宇也应在刘仕珍、郑智文于2013年12月10日通知其楼梯已建好可以使用后次日起继续交纳租金义务。至刘仕珍、郑智文起诉时，毛东宇已逾期一个月未交纳租金，刘仕珍、郑智文按合同约定诉求解除《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议》符合合同约定和法律规定，应予支持。毛东宇上诉请求继续履行《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议》没有事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于毛东宇是否拖欠租金及金额和违约金的问题。
（一）是否拖欠租金及金额。1.如上所述，毛东宇应从2013年12月11日起继续向刘仕珍交纳租金。2.毛东宇反诉主张从2012年5月1日起免除租金，刘仕珍对免除租金的起算日期未提出异议，故应确认2012年5月1日为免除租金的起算日。3.争议发生后，郑智文承诺另找铺面建楼梯并免除2012年5月至另建楼梯交付毛东宇使用期间的租金，可见涉案房屋是在毛东宇的控制之下。毛东宇对涉案房屋交还刘仕珍、郑智文的事实负有举证证明责任，但毛东宇未提交证据予以证明，应负举证不能的法律责任。故一审法院依据2015年9月9日本院在原二审程序中进行现场勘查时房屋由刘仕珍方开锁的事实认定毛东宇在2015年9月9日时已退出房屋并无不当，应予确认。4.毛东宇已经支付了2010年12月4日至2011年12月3日的租金47万元，按照《变压器投资协议书》的约定，2011年12月4日至2012年12月3日期间的租金47万元已经免除，扣除2012年5月1日至2012年12月3日已交房租和免房租的重合期间，故毛东宇已交纳二年房租的日期应计算至2014年7月12日止。5.合同约定，租金每三年调整一次，前三年的租金为47万元/年，其后三年的租金为507,600元/年。综上，毛东宇应向刘仕珍交纳2014年7月13日至2015年7月12日期间一年的租金47万元、2015年7月13日至2015年9月8日共计58天的租金80,660元（507,600元/年÷365天×58天），共计550,660元。但刘仕珍、郑智文因违约不能继续提供一楼大堂、大堂位置的楼梯和电梯供毛东宇使用，仅另行在一间铺面中修建楼梯供毛东宇使用，减少了大堂和电梯的使用，另行提供的楼梯也比原来的楼梯差，对毛东宇的生意确实会造成一定的不利影响，故应当酌情扣除10%的租金即55,066元，再扣除毛东宇已支付的押金4万元后，毛东宇应向刘仕珍、郑智文支付的租金为455,594元（550,660元-55,066元-40,000元）。
（二）违约金。按照合同约定，毛东宇逾期支付租金的按应付租金每日1%的比例支付违约金。一审法院根据毛东宇的申请将计算违约金的标准每日1%调整为年利率24%符合法律规定，应予维持。故毛东宇应支付的违约金为120,420元[（470,000元×90%×24%/年×1年）+（550,660元×90%×24%÷365天×58天）]。毛东宇上诉主张仅按银行同类贷款利率计算违约金没有法律依据，本院不予支持。
三、关于《变压器投资协议书》约定的借款利息计算方式问题。1.按照《变压器投资协议书》的约定，刘仕珍应当在合同签订后60日时偿还借款13万元，但刘仕珍实际并未偿还借款13万元，故在协议约定的一年期内即2011年11月24日前的计息本金为60万元，利息共计6.48万元（600,000元×9‰/月×12个月），但毛东宇仅主张5.31万元，系其处分自己民事权利的行为，不违反法律规定，本院予以准许；2.按照《变压器投资协议书》的约定，借款本金为13万元，另外47万元已经抵扣第二年的租金。故毛东宇上诉主张借款本金为410,690元没有事实根据，本院不予支持。按照协议约定，自2011年12月5日起，计息本金为13万元，双方未约定逾期利率，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第二项”约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，毛东宇上诉主张按月利率9‰计算利息有法律依据，本院予以支持。一审法院判决按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算利息系适用法律不当，应予纠正。
四、依照合同法第一百一十四条第二款的规定，只有约定的违约金低于造成的损失时，当事人才可以请求增加违约金。从毛东宇提交的证据来看，毛东宇主张的23万违约金包括其承租陈武才、陈忠、陈武强等人房屋所发生的押金1万元、合同转让费7万元、2012年9月至2015年9月租金9万元、房屋恢复费用6万元。从毛东宇提交的《租赁合同》的内容来看，双方并未约定合同转让费，故毛东宇主张的合同转让费7万元没有合同依据；合同约定合同期结束后毛东宇有义务恢复房屋，属于正常的商业风险，毛东宇主张房屋恢复费用6万元不属于刘仕珍、郑智文的违约行为所造成的损失；毛东宇分别于2011年8月22日、2011年9月27日支付了第二次（2012年9月20日至2015年9月19日期间）租金3万元、6万元，共计9万元。但毛东宇与刘仕珍、郑智文的争议发生在2012年5月，到2012年9月还没有解决纠纷的迹象，依据合同法第一百一十九条第一款”当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，毛东宇应当及时采取措施如将承租的房屋用作他途等，而非消极等待损失的发生。可酌情判令刘仕珍、郑智文承担9万元租金损失的三分之一即3万元以及因合同解除而被作为违约金','2018-09-29
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交通事故的损失是由非机动车驾驶人、行人故意碰撞机动车造成的，机动车一方不承担赔偿责任。[ly]\'}]},{法规名称:\'《最高人民法院关于审理道路交通事故损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》\',Items:[{法条名称:\'第十六条第一款\',法条内容:\'
第十六条
同时投保机动车第三者责任强制保险（以下简称“交强险”）和第三者责任商业保险（以下简称“商业三者险”）的机动车发生交通事故造成损害，当事人同时起诉侵权人和保险公司的，人民法院应当按照下列规则确定赔偿责任：[ly][ly]
（一）先由承保交强险的保险公司在责任限额范围内予以赔偿；[ly] （二）不足部分，由承保商业三者险的保险公司根据保险合同予以赔偿；[ly]
（三）仍有不足的，依照道路交通安全法和侵权责任法的相关规定由侵权人予以赔偿。[ly]
被侵权人或者其近亲属请求承保交强险的保险公司优先赔偿精神损害的，人民法院应予支持。[ly]\'}]},{法规名称:\'《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》\',Items:[{法条名称:\'第一百四十二条\',法条内容:\'
第一百四十二条 法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。[ly]\'}]}]};if
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"朱兆才与魏良兵、沭阳县万达出租车有限公司、阳光财产保险股份有限公司宿迁中心支公司机动车交通事故责任纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2014-08-02\\\\\",\\\\\