广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终3953号
上诉人（原审被告、反诉原告）：崔哲翔，男，1995年6月26日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：吴特栋，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾利，女，1969年1月7日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。
委托诉讼代理人：周楚雄，广东南粤律师事务所律师。
上诉人崔哲翔因与被上诉人贾利房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初20271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
崔哲翔上诉请求：1、撤销一审判决，改判崔哲翔与贾利签订的《房屋租赁合同》于2017年1月24日解除并相应减少崔哲翔应承担的租金、物业管理费、水电费、燃气费及公摊费等费用；2、本案一、二审诉讼费用由贾利承担。事实和理由：一、一审法院前往现场开锁并不构成崔哲翔对案涉租赁合同解除时间的确认。崔哲翔于2017年1月24日最后一次进入房屋后，门禁卡已经无法使用，崔哲翔也已没有实际再入住，故应以该日期作为合同解除的节点。二、贾利存在诸多不诚信的行为，在争议发生之前，贾利通过私自修改合同要求崔哲翔提前支付租金，意图以更高的价钱租赁案涉房屋；在争议发生后，贾利拒绝与崔哲翔接触，不愿意解决问题。因此，贾利对于合同解除也应承担一部分责任。综上，请求二审法院支持崔哲翔的上诉请求。
贾利辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。崔哲翔的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院维持原判，驳回上诉。案涉房屋是通过一审法院安排开锁公司开锁后被收回，合同解除时间应该是2017年3月2日。崔哲翔认为门禁卡无法使用，其在一审就多次就此问题作出虚假陈述。门禁卡是物业公司签发的，有办理备案登记，物业公司签发的门禁卡是根据双方签订合同的期限，合同到期没有续期才会被注销。即使门禁卡无法使用，崔哲翔也可以叫保安刷卡进去，门禁卡丢失并不影响房屋的使用。通过查询了崔哲翔的租房记录，其都是短期租房，表现了其不诚信。本案是崔哲翔违约，应承担违约责任，贾利没有过错。
因本案纠纷，贾利于2016年12月15日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认贾利与崔哲翔签订的《房屋租赁合同》于2017年3月2日解除；2、崔哲翔向贾利支付2016年12月2日至2017年3月2日期间的租金25774.19元；3、崔哲翔向贾利支付开锁费280元、换锁费350元、物业管理费1225.29元、水费（含污水处理费）165.3元、电费（含违约金）1302.59元、公摊水电费229.1元、燃气费24.15元；4、本案诉讼费由崔哲翔承担。
崔哲翔反诉请求：1、贾利退还崔哲翔租赁押金17000元；2、贾利返还崔哲翔iphone5一台、充电宝两个、鞋子一双；3、贾利承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：贾利为位于广州市天河华利路2号1210房（以下简称“案涉房屋”）的权属登记人。
2016年8月29日，贾利（甲方、出租方）、崔哲翔（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“案涉合同”），约定：甲方将案涉房屋出租乙方住宅使用，从2016年9月2日至2017年9月1日，租赁期满，每月租金8500元，租金应于（“应于”有删除划线，经比较双方合同，均存在将“应于”删除划线，在“应于”上手写“提前”）每月5日（含当日）前支付，乙方租金支付方式为转账，户名贾利，账户62×××88；乙方向甲方支付租赁押金17000元，合同期满，若乙方不再续租且结清该物业租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用后，甲方应将租赁押金退还乙方；租赁期间，乙方如拖欠租金超过5天或拖欠管理费、水电费等超过2个月，视为违约，甲方有权没收租赁押金并单方解除租赁合同，乙方须无条件立即迁出该物业且承担违约所造成的全部责任等。
当日，双方签订《设备交接清单》，贾利将房屋交付给崔哲翔，其中水表读数为733，电表度数10418.39、天燃气度数32467，物业管理费已结清至2016年8月31日。
2017年1月24日，崔哲翔报警（提交报警回执）。崔哲翔称当日被物管没收钥匙，没收钥匙是贾利作出的指示，贾利予以否认。一审法院向广州市公安局天河分局猎德派出所调查，档案记录为：23:00报警人称其与保安发生出入纠纷，现在上址等民警（已提示报警人向相关部门反映，但报警人坚持要求公安机关到场处理）。
2017年2月23日第一次开庭，崔哲翔表示自2016年11月29日起无法使用房屋、2017年1月24日被物管强制收回钥匙，贾利表示未收回房屋。一审法院向双方当事人释明，建议双方对房屋进行交接，对于实际交付时间以最终判定为准，双方予以同意。
2017年3月2日，一审法院现场勘查。双方均表示无案涉房屋钥匙，一审法院安排人员现场开锁，贾利支付开锁费280元、换锁费350元。贾利表示房内的物品与租赁附件的《设备交接清单》一致，无损耗，要求崔哲翔自行搬迁个人物品；崔哲翔取走个人物品，并称其中衣物5件、iphone5手机一台、充电宝两个遗失，贾利不予确认物品存在遗失情况。换锁后，贾利予以表示确认于2017年3月2日收回房屋。当日水表度数793，电表度数14288、煤气表度数328。
一审法院向案涉房屋的物业管理公司调查，调查内容为：“案涉房屋的门禁卡在2016年9月2日至2017年1月期间使用情况？有否发生注销登记？如存在注销登记，具体注销时间为何时？申请办理注销人为何人？崔哲翔称于2017年1月24日进入上述房产时与你方发生争执，情况是否属实？具体情况为何事？处理结果？”，该公司予以回复：爱丁堡门禁系统于2017年2月已进行2次更新，据相关工作人员回忆，在此期间无注销崔哲翔先生使用的门禁卡（卡号81×××68），崔哲翔1月24日最后一次进入爱丁堡是自行刷卡进入的；2、崔哲翔于2017年1月24日约23：00进入1210单元后，搬运了若干物品离开，意欲驾车驶离负一停车场时，我处当值同事通知其出示《物品放行条》，崔先生无法提供，我处无法确定其搬离的物品是否是业主的物品，现场与业主电话联系，业主表示崔先生无提前与业主沟通搬家一事，当值人员在与崔先生沟通解释期间，崔先生报警，警察前来仔细查看崔先生搬运的物品，核实是其私人物品，随后崔先生搬运物品驾离。
关于物业管理费，贾利提交广州天力物业发展有限公司的发票1780.50元（2017年1月至3月，每月559.91元）；关于电费，贾利提交广州市供电局有限公司就案涉房屋的发票：1、2016年11月2日至2017年1月2日发生电费659.82元；2、2017年1月2日至2017年3月2日发生电费637.22元；3、广州天力物业发展有限公司的发票169.20元（2016年11月至2017年2月公摊电费）。关于煤气费用，贾利提交广州燃气集团有限公司出具发票24.15元（抄表日期2017年3月7日，本次行度328）；关于水费，贾利提交：1、广州天力物业发展有限公司的发票121.10元（2016年11月至2017年2月水费）；2、广州天力物业发展有限公司的发票44.10元（2016年11月至2017年2月污水处理费）；3、广州天力物业发展有限公司的发票45.20元（2016年11月至2017年2月公摊水费）。
关于崔哲翔的第2项反诉请求，其无提交购置物品的单据或发票。
关于案涉合同的“应于”更改为“提前”，崔哲翔主张贾利擅自更改，为此出具中介公司的书面《证明函》拟证明其当时不知情。一审庭审时，双方均出示合同原件，均存在以删除线划去“应于”，在“应于”上手写“提前”。贾利表示无论是“应于”或“提前”均不影响合同实际的付款时间。
一审法院认为：当事人签订的案涉合同是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。
合同至2017年9月1日届满，合同履行期间，由崔哲翔控制使用房屋，崔哲翔主张无法使用房屋，由其进行举证，否则承担举证不能的法律责任。崔哲翔仅有陈述，从广州市公安局天河分局猎德派出所及物业管理公司的调查可见，崔哲翔主张贾利注销门禁卡导致其无法使用房屋缺乏事实依据，不予采纳。经双方同意下，一审法院主持对案涉房屋进行交接，予以确定双方租赁合同于2017年3月2日终止履行。
租赁期间，由崔哲翔支付租金，其抗辩贾利存在注销门禁卡导致其无法使用缺乏事实依据，其拒付租金构成违约。双方出示的合同均存在“应于”更改“提前”，但两者表述不影响双方合同履行，崔哲翔未按约定按期支付租金，构成违约，贾利有权没收租赁押金，崔哲翔请求返还该款缺乏合同依据，不予支持，对其该项反诉请求，予以驳回。现贾利请求崔哲翔支付2016年12月2日至2017年3月2日租金，经计算为25783.33元，贾利主张予以照准。关于开锁费及换锁费，崔哲翔为返还房屋义务人，由其承担该费用。对于崔哲翔使用房屋期间发生的其他费用，依约由其承担，现贾利举证其实际垫付，予以判令崔哲翔返还，以贾利提交的发票金额为准，超出的部分予以驳回。对于崔哲翔的第2项反诉请求，其无证据证实存在该物品、证实贾利存在擅自进入房内导致物品损失，该反诉请求缺乏事实依据，依法驳回。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年12月26日作出判决如下：一、确认贾利、崔哲翔签订的《房屋租赁合同》于2017年3月2日终止履行。二、崔哲翔于本判决发生法律效力之日起10日内，向贾利支付2016年12月2日至2017年3月2日租金25774.19元。三、崔哲翔于本判决发生法律效力之日起10日内，向贾利返还开锁费280元、换锁费350元、物业管理费1225.29元、水费165.20元、电费1297.04元、公摊水电费214.40元、燃气费24.15元。驳回崔哲翔的反诉请求。如果崔哲翔未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向贾利支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1710元及反诉受理费162.50元，均由崔哲翔负担。
经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对崔哲翔的上诉请求进行审理，对崔哲翔在一审中的反诉请求不予审理。本案二审双方争议焦点即为案涉租赁合同的终止时间及相关费用的计算。
贾利与崔哲翔签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院对此认定正确，本院予以维持。在合同履行过程中，崔哲翔擅自搬离案涉房屋，拒不支付租金及相关费用，构成违约，一审法院判决崔哲翔支付租金及相关费用，贾利没收租赁押金，并无不当，本院予以维持。崔哲翔主张自2017年1月24日报警后未再入住案涉房屋，要求自该日起双方解除租赁合同关系，相关费用也计算截止至该日。但崔哲翔未与贾利办理房屋交接手续，在房屋里留有个人物品，应当视为其继续占用案涉房屋，应当继续支付租金及相关费用。一审法院在经双方当事人同意的情况下，于2017年3月2日主持双方对案涉房屋进行了交接，并确认案涉租赁合同于该日终止履行，租金及相关费用按此计算，并无不当，本院予以维持。崔哲翔上诉认为其于2017年1月24日后已无再实际入住房屋，门禁卡也无法使用，故合同应于该日解除。但通过一审法院从广州市公安局天河分局猎德派出所及物业管理公司的调查可知，并不存在门禁卡被注销而无法使用的情形。因此，本院对于崔哲翔的该项上诉主张不予采纳。
崔哲翔上诉认为贾利擅自更改合同中关于租金支付的节点，即将“应于”改为“提前”，但一审法院经审核，双方合同原件均存在此更改，且该日期并不影响双方合同的实际履行。崔哲翔的该项上诉主张不能改变其违约的事实，本院不予采纳。
综上所述，崔哲翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1872.50元，由上诉人崔哲翔负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年四月九日
书记员 眭 翘
李倩妤