江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)亭民初字第2288号
原告周平，居民。
原告孔繁珠（系周平之妻），居民。
两原告共同委托代理人姜烨，江苏大直律师事务所律师。
被告贾春巧，居民。
委托代理人倪清洋，居民。
被告申婷婷，居民。
委托代理人李威，居民。
原告周平、孔繁珠与被告贾春巧、申婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月15日受理后，依法组成合议庭于2015年9月2日进行了公开开庭审理，原告周平、孔繁珠的委托代理人姜烨，被告贾春巧的委托代理人倪清洋、被告申婷婷的委托代理人李威到庭参加诉讼。后又于2016年1月18日再次开庭审理，原告孔繁珠及两原告共同委托代理人姜烨，被告贾春巧到庭参加诉讼，被告申婷婷经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告周平、孔繁珠诉称：2014年8月5日，原告与两被告签订了《租房合同》一份，约定原告将自有的位于盐城市文景花园*-*号门市出租给两被告，租期五年，合同签订后，原告将门面房交付被告使用，被告按约支付了第一年的租金。2015年4月11日，被告申婷婷与原告协商退出承租，原告要求两被告协商一致，后被告贾春巧同意自2015年4月11日起由其一人承租，原合同内容不变，并在双方签订的原始租房合同上作了批注并签名。2015年5月5日，原告要求被告贾春巧按约缴纳第二年的租金，但被告贾春巧以两被告共同承租为由，拒绝缴纳房租，故诉请法院判令：1、解除原、被告的租赁合同，被告返还原告所承租的房屋；2、被告按120.55元／天的标准向原告支付从2015年8月4日至实际返还房屋之日止的租金；3、被告向原告缴纳的1万元不予退还；4、被告赔偿原告房屋空租期三个月的租金损失11000元；5、被告承担返还房屋之前发生的水电费、物管费，房屋及室内的装潢设施如有损坏由被告承担赔偿责任。
被告贾春巧辩称：2015年5月5日前我向原告提出因经营不善，要求与原告解除合同，可以让别人来承租，后原告与第三方未谈成，我遂于2015年6月25日搬出所租房屋，并向原告发出通知，原告也在门市上贴了招租广告，我方违约是事实，但我与原告已沟通过，原告也同意将押金退给我。我要求解除合同，退房给原告。
被告申婷婷辩称：我在2015年4月11日与原告及被告贾春巧达成一致意见，均同意我退出租赁。故我不应承担支付租金的责任。
经审理查明：
2014年8月5日，孔繁珠与贾春巧、申婷婷签订《租房合同》一份，约定将位于盐城市文景花园*-*号门市出租给贾春巧、申婷婷，租期从2014年8月5日至2019年8月4日，其中2014年8月5日-2016年8月4日年租金为44000元，另缴纳押金1万元，签订合同时支付第一年租金44000元和押金1万元，次年租金应提前3个月支付，如拖欠房租，则租房立即终止，押金不退，3个月房租不退。并约定租期内毁约，押金不退，房租不退。合同签订后，孔繁珠向贾春巧、申婷婷交付了案涉房屋，贾春巧、申婷婷向孔繁珠交纳了第一年房租及押金。
2015年4月1日，申婷婷向贾春巧、孔繁珠提出退出租赁，贾春巧、孔繁珠表示同意，贾春巧并在孔繁珠所持有的租房合同上注明：“从2015年4月11日只租给贾春巧一人，原合同内容不变，第二年房租由贾春巧一人承担，以此类推。”同年5月底，贾春巧因经营不善向周平、孔繁珠提出退租，2015年6月20日，孔繁珠对外张贴门市出租广告，2015年6月25日贾春巧搬出案涉房屋，不再经营。后双方为租金和押金问题未能达成一致意见，2015年7月15日，周平、孔繁珠遂诉至本院，要求贾春巧、申婷婷继续履行合同、支付相应租金。2015年7月25日，贾春巧向孔繁珠发书面通知，该通知内容为：“2014年8月5日本人在文景花园*-*号门市租房，因经营发展需要不再续租。特通知业主孔繁珠，请你2015年8月2日前来收房。”2015年7月27日，周平签收该通知。在诉讼过程中，经本院释明，周平、孔繁珠变更诉讼请求，同意解除双方的租赁合同，并撤回对申婷婷的起诉，本院依法准许。2016年1月20日，贾春巧向孔繁珠交付了案涉房屋，并结清了相应的水电费和物管费。
本院认为：（一）原、被告的租赁合同解除的问题。被告贾春巧因经营不善要求与原告解除租赁合同，并在租赁期未满的情况下搬出所租赁的房屋，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，但该行为不符合合同法规定的解除条件，其在诉讼中虽向原告发出解除通知，但不具有单方解除合同的效力，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，经本院释明后，原告也同意与被告解除租赁合同，且双方也于2016年1月20日办理了房屋交接手续，双方的租赁合同此时已实际解除，故无判决之必要。(二)被告贾春巧是否应当向原告方支付返还房屋之前的租金。被告贾春巧在租赁期内提出解除合同，违反双方合同约定，应承担赔偿损失的违约责任。故被告贾春巧应向原告方支付2015年8月5日至2016年1月20日止的租金，根据双方原合同约定日租金120.55元／天，则应付租金为168天×120.55元／天=20252.4元。被告辩称其已于2015年6月25日搬出，不应再支付租金。本院认为被告贾春巧虽于2015年6月25日搬出案涉房屋，但并未与原告方达成一致意见，原告方一直要求被告贾春巧继续履行合同，并拒绝接受房屋，故被告贾春巧搬出房屋只是单方面的意思表示，并不表明原告同意解除，故被告贾春巧的该辩解意见，本院不予采纳。（三）对于原告方要求被告贾春巧赔偿房屋空租期三个月的租金损失11000元的问题。本案原、被告合同约定租赁期限为5年，现被告贾春巧只租用一年多始要求退租，客观上原告方不可能即退即再租，被告贾春巧的违约行为导致案涉房屋一段时间的闲置，该闲置期间的租金损失应由被告贾春巧承担，故原告方要求被告贾春巧支付闲置三个月的租金即44000元／12个月×3个月=11000元，应予支持。（四）关于押金的问题。根据双方合同约定如承租方租期内毁约，押金不退，表明该押金有违约赔偿的性质，鉴于本院对被告违约给原告造成的损失已予以支持，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，故本院依法调整该押金的退还金额，以作为被告违约的赔偿，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，认定原告退还被告5000元押金为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告贾春巧应向原告周平、孔繁珠支付2015年8月5日至2016年1月20日止的租金20252.4元。
二、被告贾春巧应向原告周平、孔繁珠支付案涉房屋闲置三个月的租金11000元。
三、原告周平、孔繁珠应退还被告贾春巧押金5000元。
上述（一）、（二）、（三）项相抵后，限被告贾春巧于本判决生效之日起十日内向原告周平、孔繁珠支付人民币26252.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费910元，由原告周平、孔繁珠负担450元，被告贾春巧负担460元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判长 曹炜萍
审判员 蔡福庆
审判员 马 静
二〇一六年二月二日
书记员 杨书兰
附相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
2、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
4、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
5、《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
6、《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
7、最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》
第二十九条当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。