贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔03民终6272号
上诉人（原审原告）：遵义天达房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省遵义市遵义县南白镇遵南社区遵南大道。统一社会信用代码：915203217221449110。
法定代表人：周维荣，董事长。
委托诉讼代理人：卢成尧，贵州港丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李远娇，贵州港丰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：姚依岑，女，1989年12月3日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。
被上诉人（原审被告）：李阳，男，1988年8月1日出生，汉族，贵州省遵义市播州区区。
上诉人遵义天达房地产开发有限责任公司（以下简称天达公司）因与被上诉人姚依岑、李阳房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2017）黔0321民初4837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
天达公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：本案的《商品房买卖合同》未被撤销前，被上诉人基于《商品房买卖合同》取得了涉案房屋的使用权与收益权，由此产生的使用费或者租金，均应认定为因该《商品房买卖合同》取得的财产，该租金系一种收益，不能将其理解为损失，一审法院混淆了信赖利益损失的概念；二、上诉人经之前的生效判决已经赔偿了被上诉人的所有损失，不应再本案中再行赔偿，且被上诉人并未主张信赖利益损失，一审径行判决程序违法。
被上诉人姚依岑、李阳在二审中未作书面答辩。
天达公司一审诉讼请求：1、判令姚依岑、李阳返还南白镇五里堡世纪花园F玫瑰1-8号房屋从购买到归还期间产生的全部租金，暂按10万元计算；2、本案诉讼费用由姚依岑、李阳承担。
一审法院认定事实：2007年7月20日，姚依岑与天达公司签订《商品房买卖合同》，购买由天达公司开发的位遵义县（现遵义市××区区，下同）南白镇五里堡世纪花园F玫瑰1栋1层8号商业房。合同载明：买受人购买的房屋为现售商品房，房屋建筑面积24.89㎡，套内建筑面积24.44㎡；价款按照套内建筑面积计算，每平方米4786.54元，总价款116983元；采取一次性付款，买受人应当在2011年7月20日前支付全部房价款；出卖人应当在2011年12月1日前向买受人交付房屋。合同签订后，双方均履行了各自的合同义务，并于2011年7月20日在遵义县住房和城乡建设局办理了商品房买卖合同预售备案登记，姚依岑和李阳分别以买受人和共有人的名义在由遵义县住房和城乡建设局签章的《遵义县商品房买卖合同预售备案登记表》上签名，备案登记表上载明姚依岑和李阳系夫妻关系，房屋用途为商业房。2013年7月，姚依岑交纳了相关税费向遵义县住房和城乡建设局申请办理房屋所有权转移登记时，姚依岑、李阳知所申请登记的房屋为楼梯通道，不予办理房屋所有权转移登记，姚依岑、李阳不服，向习水县人民法院提起行政诉讼，请求判令遵义县住房和城乡建设局为其颁发房屋所有权证。习水县人民法院以“涉案房屋在初始登记时为楼梯通道，天达公司申请的事项与房屋登记薄记载相冲突，不符合办理转移登记的情形，故姚依岑、李阳不予办理转移登记并无不当”为由，于2015年12月18日作出（2015）习行初字第92号行政判决，驳回了姚依岑、李阳的诉讼请求，因双方当事人未上诉，该判决已生效。2016年5月11日，一审法院受理了姚依岑、李阳诉与天达公司房屋买卖合同纠纷一案，姚依岑、李阳请求撤销《商品房买卖合同》并由天达公司赔偿损失。在审理过程中，经姚依岑、李阳申请，一审法院依法委托贵州睿思资产评估事务所有限公司对本案争议的房屋按商业用房的现有价值进行评估。2016年7月22日，贵州睿思资产评估事务所有限公司作出睿思资评报字[2016]（遵）第0703号评估报告，以2016年7月15日为评估基准日，争议房屋的评估值为16417.89×24.89＝408641.28元。2016年9月12日，一审法院作出（2016）黔0321民初2820号民事判决，以天达公司存在欺诈行为为由，撤销《商品房买卖合同》，并由天达公司返还姚依岑、李阳购房价款并赔偿损失共计408641.28元。天达公司不服提起上诉，遵义市中级人民法院于2016年12月9日作出（2016）黔03民终5060号民事判决，驳回上诉，维持原判。其后，天达公司履行了判决书所确定的义务，姚依岑、李阳也将涉案房屋返还给了天达公司。审理中，天达公司未举出充分证据证明姚依岑、李阳因租赁房屋取得了多少租金。姚依岑自认从2011年至2016年将本案争议的房屋出租，共取得租金39000元（2011年4000元，2012年5000元，2013年6000元,2014年-2016年每年8000元）。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效或者被撤销后，应当返还依据合同取得的财产，旨在使合同双方的财产关系恢复到合同订立前的状况。本案争议的焦点是姚依岑、李阳出租涉案房屋的租金是否属于依据《商品房买卖合同》取得的财产。本案中，由于天达公司的过错导致了《商品房买卖合同》被依法撤销，所产生的后果是双方应当返还依据合同取得的财产，以及天达公司基于缔约过失责任应当赔偿姚依岑、李阳的信赖利益损失。换言之，如姚依岑、李阳依据《商品房买卖合同》产生了信赖利益收益，也应当归其享有。双方依据合同直接取得的财物是房屋和价款，应当各自返还，且事实上已经返还。由于姚依岑、李阳向天达公司购买的系商业用房，其目的是用于经营，其租金（经营收益）应属于合理的信赖利益，并非系因订立《商品房买卖合同》而直接取得的财产。至于在一审法院（2016）黔0321民初2820号民事判决中天达公司已经赔偿给姚依岑、李阳的损失，属于房屋的自然溢价损失，亦属于合理的信赖利益损失范围，但并未包含本案涉及的经营性收益。因此，天达公司请求由姚依岑、李阳返还全部租金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。李阳经传票传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“李阳经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回遵义天达房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由遵义天达房地产开发有限责任公司负担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审无异。
本院认为：姚依岑与天达公司签订《商品房买卖合同》，经生效判决认定天达公司存在欺诈而撤销，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任之规定，导致合同被撤销的责任在于天达公司，天达公司应赔偿姚依岑、李阳因该《商品房买卖合同》被撤销而受到的损失。由于姚依岑向天达公司购买的涉案房屋为商业房，目的系用于经营，该房屋的增值部分及租金均应为姚依岑、李阳购买该房屋应得的信赖利益，且该房屋产生的租金并非系姚依岑因订立《商品房买卖合同》而直接取得的财产，若将租金返还天达公司，势必造成姚依岑、李阳对房屋应获得的租金的损失，故天达公司请求返还租金的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人遵义天达房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓雪梅
审 判 员 蔡一雷
代理审判员 何 容
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 何红莉