呼和浩特市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
(2016)内01民终3207号
上诉人（原审原告）：张博，学生，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：张占强，男，1968年8月7日出生，汉族，伊利集团公司职员，住呼和浩特市，系张博父亲。
委托诉讼代理人：张昱，内蒙古庆胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：内蒙古大伟房地产开发有限公司。
法定代表人：杨莉，该公司经理。
委托诉讼代理人：覃金金，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐杰，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。
上诉人张博因与被上诉人内蒙古大伟房地产开发有限公司（大伟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第02476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张博的委托诉讼代理人张占强、张昱、被上诉人大伟公司的委托诉讼代理人覃金金、徐杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张博上诉请求：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第02476号民事判决；二、改判并支持张博的全部诉讼请求；三、一、二审案件受理费由大伟公司负担。事实与理由：（一）一审庭审时对张博提交的一系列录音证据没有进行当庭播放，没有认真组织质证，导致大伟公司的自认证据被一审法院否定，进而作出”对房屋精装修存在质量问题不能认定以及双方只是洽商并未达成一致意见”的错误认定。1、在第四组证据（2014年8月17日的现场办公会议录音）中，能够证明房屋在验收交接时存在严重的精装修质量问题，大伟公司的刘冰经理承认还没有交房，同时也承认精装修的价格为每平方米4000元。2、第七组证据（2014年12月27日的现场办公会议录音），能够证明经大伟公司经理边涛、刘冰、冯军及施工方代表王经理、物业代表李经理参与该会议，并且边涛经理经请示其领导并得到批准后，代表大伟公司向张占强作出”整个全拆、整个重装”的陈诺。3、第八组证据（2015年3月29日的现场办公会议录音），能够证实张占强因大伟公司未履行上述陈诺，故前往大伟公司售楼部再次进行沟通，沟通中，大伟公司的张总、李总再次对上述承诺予以确认。（二）一审法院混淆了合同解除之诉与违约赔偿之诉，把审查重点放在通过鉴定以认定是否违约上，而本案是合同解除之诉，审查的重点应该放在通过审查录音证据以认定大伟公司是否存在根本违约上，一审法院虽释明张博是否进行鉴定，但张博因大伟公司自认其精装修房屋存在严重质量问题，并且在其作出”整个全拆、整个重装”的承诺下，不同意一审法院提出进行鉴定是有事实及法律依据的。大伟公司存在三个根本违约的情形：第一是精装修工程存在质量问题而没有按期交房，即存在逾期交房的情形，标志就是没有按照合同的约定签署《房屋交接单》；第二是大伟公司的精装修工程没有经过分户验收，不具备交付房屋的法定条件；第三是在承诺”整个全拆、整个重装”后的半年，大伟公司又以明示的方式毁弃承诺，不再履行新的陈诺。为此张博只好决定解除合同并要求大伟公司承担赔偿违约金等。（三）一审没有认真审查《房屋买卖合同》中关于”房屋交接”的约定，没有适用最高人民法院的相关司法解释，错误认定《房屋物品交接单》就是《房屋交接单》，因为从两者的名称上、交接的对象上、是否房屋所有权转移的法律意义上，均不同，它们是两种不同的文件。一审认定领取钥匙就是接收了房屋也是错误的，因为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定了有约定的从约定。而张博与大伟公司约定了房屋的交接以双方签署《房屋交接单》为准，故领钥匙不能就视为交接了房屋。因此，大伟公司不能证明其与张博签署了《房屋交接单》。四、一审对住建部和住建厅的有关精装修验收规定系管理性规定的认定是错误的，张博认为上述规定是效力性规定，大伟公司未进行分户验收，其精装修房屋不具备交付条件。因为效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。其以否认其法律效力为目的，作用在于对违反者加以制裁和遏制，因此《中华人民共和国建筑法》及住建部《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》相关规定，均系效力性规定，对上述规定的执行，有利于精装修工程质量的保障、利于保护弱势群体、利于维护市场经济秩序。（五）一审未审查《房屋买卖合同》第九条关于”出卖人逾期交房的违约责任”约定，作出大伟公司迟延交房不必然导致解除合同的错误认定。合同第九条约定买受人的解除权和解除手续，即”逾期超过60日后，买受人有权解除合同”，附件五《补充协议》第十一条第三款规定了任何一方根据买卖合同及本协议的相关规定有权行使单方解除合同的权利时，均应在其有权解除合同的事项发生之日起15日内向对方发出书面的单方解除合同通知书，该通知书送达对方之日起，买卖合同终止。因此，一审认定延迟交房不必然导致解除合同是错误的。
大伟公司答辩称，一、张博提交的录音资料有删减，是孤证，不能作为证据使用，更不能够成大伟公司的自认。张博先后向一审法院提交的两个版本的2014年8月17日现场开会录音，两次的录音时长及内容有不同，其存在被删减、增改内容情形，录音材料不稳定，根据法律规定，存有疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据，同时，张博仅提供存在问题的录音证据，并无经过双方签署的会议纪要、质量记录等证据辅助证明，因此张博已然举证不能。另外，既不是在法庭上，也没有法律文书等书面形式材料证实大伟公司自认，仅凭无法代表大伟公司的案外人录音，大伟公司认为张博所述的自认无任何事实及法律依据。一审法院在庭审中依据双方提供的证据材料严格按照法律程序组织了质证、辩论，对事实认定清楚，张博所称一审程序存在问题无任何依据。二、张博所称一审法院混淆审查重点，为其不同意鉴定找的牵强理由。张博称合同解除之诉无需经过鉴定确认房屋质量，只需按照交接单存在瑕疵等单薄证据认定事实，其诉求难以支撑。合同解除的前提条件就是存在根本违约，而认定违约当然需要严格的证据链条及只要证据来证明房屋存在质量问题，大伟公司已提供经呼和浩特市城乡建设委员会备案的相关验收材料证明房屋并不存在质量问题，而张博却仅根据存在剪辑的录音、是否分户验收、单据名称不是严格的”房屋交接单”等存在瑕疵的次要证据举证，根本无法证明房屋存在质量问题，经一审法院释明，张博既不愿意通过鉴定证明其认定的事实，又不能拿出主要证据证明其诉求，因此张博的该上诉理由不能成立。三、张博认为”房屋物品交接单”不是”房屋交接单”，房屋根本没有交接，无视大伟公司其他证据材料，属于避重就轻。一审中，大伟公司提交的证据《业主资料登记表》、《前期物业管理服务协议》、《储藏间使用管理协议》、《治安、消防安全责任书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《业主手册》、《住宅手册》、门禁卡、钥匙、冷水卡、户内设备等材料，张博父亲作为代理人均已经接收并填写了材料内容及缴纳了费用。同时，《房屋验收登记表》、《楼号8单元2号房间号码1601钥匙交接记录表》等一系列代表房屋、物品归属的交接文件均有张博或其代表人签字认可。张博仅将重点放在证据《房屋交接物品清单》并不是《房屋交接单》，无视大伟公司已然形成证据链条的其他重要证据，无视实质内容，上诉理由牵强单薄。四、张博解除合同的权利因超期而丧失，长篇累牍解读管理性规范，忽视重点事实，缺乏上诉理由。张博与大伟公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第十一条第三款约定：”任何一方根据《买卖合同》及本补充协议的相关规定有权行使单方解除合同的权利时，均应在其有权解除的合同事项发生之日起15日内向对方发出书面的单方解除通知书”，因此张博单方解除权早已因超过期间而丧失。同时，张博解读管理性规范是效力性文件，以此证明大伟公司没有分户验收，不具备交付条件，而我国现行法律、法规及规章等规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定，商品房交付的一般程序为入住通知、检查验收、结算房款、交纳物业维修资金及合同约定的其他费用、签署房屋交接单、交纳先期物业服务费以及代办产权证所需要缴纳的税费等，大伟公司已于2013年9月3日向张博发出书面《入住通知书》，张博已于2013年9月15日签署房屋验收记录表、钥匙交接记录以及业主临时托管登记表，并缴纳产权登记费等费用，表明张博已经完成了房屋的验收。张博领取钥匙后其他人无法出入该房屋，张博可以随时入住，也能证明张博已经是房屋主人的事实。没有分户验收仅为房屋验收程序性瑕疵，大伟公司已经履行了主合同义务，张博在验收过程中并未提出异议，并且按照房屋验收程序通过一系列行为履行接受，完成了房屋验收，之后张博因为个人原因反悔，推翻已经发生的事实，实属恶意诉讼。
张博一审诉讼请求：一、判令双方解除商品房买卖合同；二、判令大伟公司返还房款、契税、维修基金等共计3853937元；三、大伟公司支付违约金115618.11元；四、判令大伟公司支付利息损失482746.75元（此赔偿数额为暂定数额，具体数额应计算至实际偿还全部房款为止）；五、判令大伟公司支付租金损失149500元（暂计23个月）；六、一、二审案件受理费由大伟公司负担。
一审法院认定事实：2013年7月16日，张博与大伟公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定张博以每平方米14503.5元（按建筑面积计算）的单价购买大伟公司位于金泰丽湾小区8幢2单元的1301号商品房一套，该商品房建筑面积为256.44平方米，总价款为3719278元人民币。合同就付款方式约定，张博以按揭贷款的方式支付，于2013年7月16日前交付商品房总价款的30%即1119278元作为首付款，余款70%即260万元向银行申请按揭贷款。大伟公司应在2013年8月31日前，将具备下列第1种条件（该商品房验收合格），并符合合同约定的商品房交付张博使用。如未按本合同规定的期限将该商品房交付张博使用，逾期超过60日后，张博有权解除合同；解除合同的，大伟公司应当自张博解除合同通知到达之日起50天内退还全部已付款，并按张博累计已付款的3%支付违约金。关于房屋交接问题，双方在第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《房屋质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前述《商品房买卖合同》另附五份附件，其中附件三就房屋的装饰、设备标准作了约定。其中涉及本案争议的室内装修方面，该附件就室内装修的标准作了约定，户门为霍曼或同档次高档钢质复合母门；室内门为高档实木复合门；客厅、餐厅、走廊的天花为立邦或同档次环保乳胶漆、效果漆；墙面为木饰面造型、环保乳胶漆、高档壁纸，地面为高档天然石材及诺贝尔或同档次高档抛光砖；主人房卫浴间墙、地面为天然高档石材，吊顶为防水石膏板造型吊顶，环保乳润色漆，采暖通风系统为奥普或同档次取暖、照明、排气一体化机；面盆、座便器为德国杜拉维特或同档次；浴缸为德国卡德维或同档次；面盆龙头、淋浴花洒、浴缸龙头为德国汉斯格雅或同档次，高品质下班淋浴隔断、浴室柜为实木或同档次材质。如上，附件就厨房、次卫浴间、开关面板等装修标准作了约定。附件五的《补充协议》就《商品房买卖合同》第八条的”商品房经验收合格”作了解释，为相关主体验收人员在验收文件上签单之日。该协议对交接进行约定：出卖人出示了《买卖合同》第八条所规定的证明文件，视为出卖人已完全具备根据《买卖合同》和本补充协议的约定向买受人交付商品房的条件。《入住通知书》出卖人可用特快专递邮件、当面送达、发送短信、发送电子邮件及登报公告的形式发出。该通知书以买受人签署《买卖合同》时预留或事后书面补留的买受人或代收的通信地址、联系方式、邮件地址为送达地址。
合同签订后，张博于2013年7月20日以转账方式支付首付款1119278元，于2013年9月2日以贷款方式支付剩余房款260万元，2013年9月2日再以转账方式支付契税、维修基金等134656元，共计支付了3853937元人民币。2013年9月15日，张博收到大伟公司交付书面通知后到大伟公司办理交付手续。在按约定的程序领钥匙进行验房时，张博在房屋验收记录表内载明，客厅、餐厅、厨房、保姆间、主卧、主卫、书房等处，存在钉眼外露、石膏线开裂、瓷砖裂缝、玄关底柱不配套、门板有裂纹、踢脚线有磕碰、门锁锁不上、接缝大、装饰板与墙面接缝处开胶、对角开裂、阴交开裂、石材有缺损。石材裂缝、石材有白斑、石材有红筋、射灯不亮等多种、多处问题。之后，双方就装修质量问题进行了多次洽商。且此后的一段时间，大伟公司开始对存在的质量问题进行整改，但张博认为，总是整改不到位，效率低下，反反复复，花了近一年的时间，质量反而更差，竟然不如整改以前。张博提出全部重新装修，与大伟公司反复洽商后，大伟公司最终未同意再全部重新装修。张博于2015年7月4日向大伟公司发出了《解除合同通知书》。另查明，张博所购房屋五证齐全，建设单位组织设计、施工、工程监理等单位进行了竣工验收。一审法院认为，张博与大伟公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实真实表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人都具有约束力，双方当事人均应依合同约定履行各自义务。大伟公司应当保证出卖房屋符合法律规定或者合同约定的质量，现张博就房屋主体结构的质量无异议，主张房屋装修质量不合格，致其不能实现拎包入住的合同目的，但张博坚持不申请就装修质量进行专业鉴定，法院无法认定诉争房屋装修是否存在质量缺陷，是否可以经过修复或重作得以解决，是否影响”入住”合同目的实现。且即使因装修质量问题造成大伟公司延迟交付房屋，也不必然导致合同解除。故张博以房屋装修质量不合格致合同目的不能实现主张解除合同，证据不足，不予支持。
关于张博主张大伟公司未交付房屋，按照合同约定没有交付房屋超过60日可以解除合同。一审法院认为，依《商品房买卖合同》第九条约定，该解除权的前提是大伟公司存在”逾期交房超过60日”的违约行为，合同约定房屋交付时间为2013年8月31日，大伟公司提交证据载明，大伟公司9月3日通知交房，张博于9月15日领取的钥匙，并且签署了房屋验收物品清单，大伟公司提交了房屋从设计施工至竣工均经有关行政管理部门审核批准，至于在房屋交付过程中，张博就装修质量提出的异议，是否影响房屋的实际交付，因张博不就装修质量进行专业鉴定，其提交证据不足以认定该涉案房屋装修质量不符合合同约定或不符合法律规定的质量要求，故张博要求解除《商品房买卖合同》的该理由亦不能成立。
关于张博主张2014年6月20日大伟公司打电话明示违约，不准备履行约定重新装修，不履行主要义务构成违约，导致合同解除。本院认为，所谓的主要义务应当是根据合同的性质而决定的直接影响到合同的成立以及当事人订约目的的义务，本案中，张博所购房屋为精装修房屋，即大伟公司主要义务为交付合格的精装修房屋，本案在审理中，张博对房屋的主体结构无异议，对装修用材符合合同约定无异议，仅对装修质量提出异议，但就此未提交有效证据，其提交系列录音资料能证明双方因装修质量商洽的过程，商洽后，双方并未达成一致意见，故而引起本案诉讼。案件审理过程中，经法院释明，张博坚持不申请就装修进行专业鉴定，故张博提交证据不能证明大伟公司”不履行主要义务”的主张。
另，张博主张按照《住建部关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》，要求做精装修应该在出具质量保修书的时候把室内的验收作为质量验收的标准，大伟公司也没有分户验收的相关材料，违反了文件的规定，不具备房屋的交付条件。一审法院认为，前述通知系对系统内部的工作要求，非效力性的强制性规范，违反该规定不必然导致合同或行为无效。双方在《房屋买卖合同》中仅就房屋装修用材作了明确约定，张博对装修用材无异议，就装修质量提出异议，但装修质量非经专业鉴定，无法认定装修质量缺陷或瑕疵是否影响房屋交付或”严重影响居住”，故张博请求解除合同的该项理由亦不予支持。综上，张博主张解除《房屋买卖合同》的请求不予支持。张博基于合同解除后返还购房款的其他请求亦不予支持。又，大伟公司的行为虽不能认定构成合同解除事由，但可能构成违约，庭审中经法院释明，张博不要求变更诉讼请求。
再有，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。就本案而言，张博对房屋主体质量无异议，其举证不能证明房屋装修的质量问题严重影响了正常居住使用，且张博就装修质量提出异议后，大伟公司进行了数次修复，故张博请求解除合同及赔偿损失的请求亦不能支持。
张博预以通知的形式解除合同的前提是，张博应具有解除权，本案中，张博所举证据不足以证明其享有法定或约定解除权，故张博解除合同通知的行为不发生解除合同的法律效力，即张博的通知行为无效，双方应依《房屋买卖合同》约定继续履行各自义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）张博的诉讼请求。二、确认原告（反诉被告）张博解除《商品房买卖合同》的行为无效，继续履行《商品房买卖合同》。案件受理费43614元（张博已预交），反诉费100元（大伟公司已预交），均由张博负担。
二审中，各方均未向本院提供新证据。本院针对张博在上诉中提到的一审法院未对录音证据进行当庭播放、没有认真组织质证的问题，结合大伟公司对录音证据提出的删减、模糊不清的抗辩理由，在2016年11月18日第一次庭审结束后，专门就六份录音证据及对应的录音文字材料，给予大伟公司七日的时间进行分辨，并与2016年12月1日组织双方专门就上述的录音证据进行质证。本院在认真听取张博提供的上述录音证据后，结合张博的举证观点和大伟公司的质证意见，对上述的证据的真实性予以确认，上述录音证据的来源均为张博的父母与大伟公司及施工方相关人员在交涉中所取得，关于大伟公司所称证据有删减、模糊不清的质证意见，本院认为，在两份2014年8月17日的录音资料中，仅为选取的时间节点存在差异，但录音过程中未出现人为改动、剪辑，两份录音资料在就同一问题协商方面相互吻合无差异，能够客观反映双方交涉的全过程，模糊不清的地方仅存在于2014年8月17日录音资料的前半部分且为少数，对双方谈话的过程及结果均能作出准确的判定。经本院当庭说明后，双方就上述事实均予以认可。关于对上述六份录音证据的采信问题，在争议焦点中予以阐述。
结合录音证据，本院另查明如下事实：2014年8月17日现场会议中，参与人员主要有张博的父亲张占强及其母亲李二燕、大伟公司该项目客服部经理汪牧、销售部经理刘彬、工程部负责人冯军以及施工方技术员金晓东、施工队队长倪进宏。张占强对所购买的涉案房屋在验收中存在的问题要求大伟公司整改，大伟公司对存在的问题认可，在整改中因为部分修改属于程序倒置，施工方倪进宏明确告知张占强施工因维修属于程序倒置会导致二次损害后果的发生，并且部分修复无法恢复如初。工程部负责人冯军保证要做到位后进行房屋移交，销售部经理刘彬称该房屋的精装修部分每平方米为4000元。后张占强提议将本次现场会议内容进行整理，并要求施工方技术员金晓东形成书面的会议纪要。2014年8月22日，张占强电话联系金晓东索要该会议记录，后因大伟公司要求，金晓东未能将上述会议记录给付于张占强，后电话中断。2014年9月12日，张占强再次电话联系到大伟公司客服部经理汪牧，要求大伟公司提供《房屋交接单》，汪牧称，经请示大伟公司领导，称《房屋交接物品清单》就是《房屋交接单》。2014年12月27日，大伟公司销售总监边涛、销售部经理刘彬、工程部负责人冯军、物业公司副总经理李江以及施工方王经理，就张博所购房屋在验收中存在的问题代表大伟公司与张占强、李二燕进行协商，大伟公司销售总监边涛经请示公司领导，最终达成一致意见，大伟公司对涉案房屋进行全拆重装，元旦后将重装方案上报。关于张占强主张的逾期交房违约金，双方未能形成一致意见。2015年3月29日，张占强与大伟公司地产工程部部长张建民、物业公司副总经理李江询问重装事宜进行督促，大伟公司地产工程部部长张建民告知张占强，春节过后一上班，三月份人来了后就开始实施，六月份交工。张建民称，该事宜是在节前边涛通知的，节后开始动工。大伟公司承诺只要张占强同意，马上就可以施工，90日内就能完工。2016年6月20日，张占强电话联系大伟公司销售总监边涛，询问大伟公司为何单方恢复房屋原貌，边涛告知张占强，大伟公司认为房屋不存在问题，对涉案房屋不再进行重装，如果张占强认为有何不妥，让其向大伟公司负责人反映。
经二审审理，除上述部分，对一审法院查明的其他事实予以确认。
因本案中张博购房所采用的付款方式为担保贷款，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五规定，本院依法询问作为有独立请求权的担保权人兴业银行股份有限公司呼和浩特分行是否参与本案诉讼，该行明确表示放弃该权利，故本院依商品房买卖合同关系依法审理本案。
本院认为，本案的争议焦点是：一、张博要求解除双方签订的商品房买卖合同是否有事实及法律依据；二、大伟公司是否应当返还张博购房款、契税、维修基金等共计3853937元；是否应当支付利息损失482746.75元（此赔偿数额为暂定数额，具体数额应计算至实际偿还全部房款为止）；三、大伟公司是否应当向张博支付违约金115618.11元;四、张博请求的租金损失149500元（暂计23个月）是否有事实及法律依据。
针对第一个争议焦点，围绕张博的上诉理由及大伟公司的抗辩理由，首先对涉案房屋是否交付进行评判,根据张博与大伟公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：”商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”从符合双方约定的形式要件来看，就本案双方签字确认的相关协议和单据中，均未出现《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并且在大伟公司出示的证明双方完成交付的证据中，也未有张博签字确认的《房屋交接单》，虽大伟公司在一审中提供《住宅质量保证书》，但该《住宅质量保证书》为空白格式文本，未有双方签字或捺印，在张博不认可大伟公司在当日向其提供过《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情形下，无法证明大伟公司的抗辩主张；另大伟公司出示的《房屋交接物品清单》拟证明该清单就是符合双方合同约定的《房屋交接单》，本院认为，《房屋交接物品清单》与《房屋交接单》从形式和内容上均有本质的区别，若将《房屋交接物品清单》扩大解释为双方约定的《房屋交接单》，其行为存在误导房屋购买者，其行为后果损害到购房者的知情权和异议权，因此，在大伟公司不能举证证明在张博所签该交接单时，对张博已尽明示和告知义务的情形下，根据交易习惯及公平原则，本院对大伟公司的该抗辩理由不予采信。另外，从双方履行交接的过程来看，大伟公司主张，2013年9月3日，大伟公司向张博发出书面《入住通知书》，2013年9月15日张博签署房屋验收记录表、钥匙交接记录表等，房屋的实际控制权就在张博手中，双方的房屋交接过程实际就已经完成。本院认为，在涉案房屋达到交付使用的条件后，大伟公司以书面的形式向张博发出验收交付房屋的通知，虽然张博父亲张占强领取钥匙并在钥匙交接记录表签字，但张占强的上述行为是按照大伟公司要求，按其制定的《入驻流程循环单》履行，即先领取钥匙后验收房屋所致，该《入驻流程循环单》的设立违反市场基本交易习惯，剥夺了张博接收房屋前的验收权利，在张博没有对涉案精装修房屋进行整体验收并作出收房意思表示的情形下，且后续的验收过程中，确实存在诸多问题，因本案涉及精装修房屋，按照正常的交易习惯，也需大伟公司对涉案房屋存在的问题进行整改后，再行验收交接，而不能仅凭张博收取钥匙、签署记录表的行为而认定涉案房屋的交付行为完成。因此，从合同约定的形式要件以及双方交接的履行过程评判，本院认为，张博主张涉案房屋未交付的理由成立。关于张博要求解除与大伟公司签订的《商品房买卖合同》的诉求，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项规定了”在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的，当事人可以行使法定解除权解除合同。本案中，张博与大伟公司在验收中发现精装修房屋存在诸多质量问题，双方经多次交涉，最终于2014年12月27日达成全拆重装的一致意见，并且2015年3月29日大伟公司就全拆重装的工期进一步予以了明确。本院认为，全拆重装是双方对涉案精装修房屋交接条件的新约定，是双方当事人的真实意思表示，大伟公司应当依约履行上述全拆重装的协定。但后经张博多次催促，2015年6月20日，大伟公司明确表示不履行全拆重装的约定。因大伟公司不履行双方新的交接约定，其行为构成根本违约，张博拒绝继续接收该房屋，并于2015年7月4日向大伟公司发出《解除合同通知书》，大伟公司业已收悉，虽大伟公司在诉讼中提出该解除行为无效的抗辩理由并反诉请求张博继续履行该《商品房买卖合同》，但该抗辩理由及反诉请求不能成立，本院认为，张博请求解除与大伟公司签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，对张博的该项诉求本院予以支持。
针对第二个争议焦点认为：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，合同解除后，大伟公司应当将收取的购房款、契税、维修基金等共计3853937元；全部返还张博。张博要求的购房款利息损失分段计算为：第一笔购房款为1119278元，从2013年7月20日至2015年7月10日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算为135020.68元（其中2012年7月6日至2014年11月21日，贷款年利率为0.0615；2014年11月22日至2015年2月28日,贷款年利率为0.0600；2015年3月1日至2015年5月10日，贷款年利率为0.0575；2015年5月11日至2015年6月27日，贷款年利率为0.0550；2015年6月28日至2015年8月25日，贷款年利率为0.0525）；第二笔购房款为2600000元，从2013年9月2日至2015年7月10日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算为294099.72元（贷款年利率计算标准同上）；上述付款利息合计为429120.4元（此赔偿数额截止至2015年7月10，实际赔偿数额计算至偿还全部房款止）。张博对利息损失请求的超出部分本院不予支持，合理部分429120.4元本院予以支持。
针对第三个争议焦点认为：双方签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：”逾期超过60后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起50天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。”根据该约定，因大伟公司构成违约，依约须向张博承担违约金115618.11元（3853937元×3%）。
针对第四个争议焦点即张博要求大伟公司赔偿租金损失149500元（6500元×23个月）的租房损失费，因其未能提供相应的证据予以佐证，本院不予支持。
综上所述，张博的上诉理由成立，对其合理的上诉请求本院予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下：
一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第02476号民事判决；
二、解除上诉人张博与被上诉人内蒙古大伟房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；
三、被上诉人内蒙古大伟房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内返还上诉人张博购房款、契税、维修基金共计3853937元；
四、被上诉人内蒙古大伟房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内向上诉人张博支付违约金115618.11元；
五、被上诉人内蒙古大伟房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内向上诉人张博赔偿利息损失429120.4元（此赔偿数额截止至2015年7月10日，实际赔偿数额计算至偿还全部房款止）；
六、驳回上诉人张博的其他诉讼请求；
七、驳回被上诉人内蒙古大伟房地产开发有限公司的反诉请求。
如未在本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费43614元（张博已预交），反诉案件受理费100元，张博负担2311元，内蒙古大伟房地产开发有限公司负担41403元；二审案件受理费43614元（张博已预交），张博负担2311元，内蒙古大伟房地产开发有限公司负担41303元。
本判决为终审判决。
审判长马国民
审判员杨蔚堃
代理审判员刘伟
二O一六年十二月十四日
书记员曹建飞