西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0103民初4481号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市南广济街38号。
负责人:杨新丰，行长。
委托诉讼代理人：瞿龙，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：骆沙舟，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：叶贵，男，1986年2月5日出生，汉族，无业。
被告：金肃养，女，1986年7月7日出生，汉族，无业。
被告:汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司，住所地：西安市经济技术开发区凤城十二路63号汇通商业中心201室。
负责人：曾克剑，总经理。
委托诉讼代理人：牟丹，女，该单位行政主管。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）与被告叶贵、金肃养、汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行委托诉讼代理人骆沙舟、被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司委托诉讼代理人牟丹到庭参加诉讼。被告叶贵、金肃养经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行陕西省分行向本院提出诉讼请求：1、宣布贷款立即到期，判令被告叶贵、金肃养偿还原告借款本金人民币335836.38元、利息10885.45元、罚息107.44元、复利243.09元,合计347072.36元，及2017年2月18日后所产生的利息、罚息、复利及实现债权的全部费用；2、判令原告对被告叶贵、金肃养为本案借款所抵押房屋位于西安市经济技术开发区凤城十二路以北文景路东侧规划路以东汇通国际三江苑住宅小区3幢1单元13层11303号房产享有优先受偿权；3、判令被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司对上述债务承担连带保证责任；4、诉讼费由被告承担。事实与理由:2012年9年14日，原告与被告叶贵签订《个人住房借款合同》，借款金额为人民币380000元，借款期限自2012年9月14日至2032年9月14日止，贷款用于购买位于西安市经济技术开发区凤城十二路以北文景路东侧规划路以东汇通国际三江苑住宅小区3幢1单元13层11303号房屋。当日，原告与被告叶贵、金肃养又签订《西安市房地产抵押合同》，被告将购买的房屋抵押给原告担保债务履行。上述合同签订后，原告依约向被告发放了贷款380000元，但被告叶贵、金肃养多次未按合同约定按时足额偿还借款本息，截止2017年2月18日累计拖欠原告借款本金335836.38元、利息10885.45元、罚息107.44元、复利243.09元。原告与被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司签订了《个人住房借款最高额保证合同》，约定该被告对上述债务承担连带保证责任。请求人民法院依法裁决，维护原告的合法权益。
叶贵、金肃养未作答辩。
汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司辩称：被告叶贵、金肃养是借款合同的主债务人，拖欠原告借款应当由其二人偿还并承担相应的违约责任。因被告叶贵、金肃养所购涉案房屋办理了抵押登记，原告应先对处置涉案房屋所得价款优先清偿借款，不足部分其承担保证责任。承担保证责任后，有权向叶贵、金肃养进行追偿，诉讼费应由被告叶贵、金肃养承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据：1、《个人住房借款合同》，证明原告与被告叶贵、金肃养存在借款合同关系，被告叶贵应按合同约定承担还款责任；2、个人支付凭证，证明原告已向被告叶贵转款380000元，履行了合同义务；3、《西安市房地产抵押合同》、贷款抵押登记备案证明，证明原告与被告叶贵、金肃养签订本合同，并办理抵押登记备案证明；4、个人贷款对账单及拖欠明细、清单，证明被告拖欠贷款未还的事实；5、《个人住房借款最高额保证合同》，证明被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司对上述债务承担连带保证责任。6、被告叶贵、金肃养身份证、户口薄及结婚证复印件，证明被告身份适格。以上证据真实、客观、合法，能够作为查明案件事实的依据，依法予以确认。
根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月1日，原告与汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司为因购置坐落于西安市经济技术开发区凤城十二路以北文景路东侧规划路以东汇通国际三江苑住宅小区所属之住房而与原告发生借贷关系的全部债务人提供连带保证责任。最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币四亿元；合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间为该笔借款合同项下的抵押权已有效设立，原告收到该房屋的房地产他项权利证之日止；在保证期间内，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司在其保证责任范围内承担连带保证责任。
被告叶贵与金肃养系夫妻关系。2012年9年14日，原告与被告叶贵签订《个人住房借款合同》，借款金额为人民币380000元，用于购买位于西安市经济技术开发区凤城十二路以北文景路东侧规划路以东汇通国际三江苑住宅小区3幢1单元13层11303号房屋；借款期限自2012年9月14日至2032年9月14日止，借款采用等额本息还款法，每月归还本息2844.37元；如果被告叶贵不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则原告有权宣布贷款立即到期，要求被告叶贵立即清偿借款本息及相关费用，解除借贷关系。当日，原告与被告叶贵、金肃养又签订《西安市房地产抵押合同》，二被告将购买的位于西安市经济技术开发区凤城十二路以北文景路东侧规划路以东汇通国际三江苑住宅小区3幢1单元13层11303号房屋屋抵押给原告为贷款提供抵押担保，并办理了《预购商品房贷款抵押登记备案证明》。合同签订后，原告将380000元转入被告叶贵的银行账户。但被告叶贵、金肃养多次未按合同约定按时足额偿还借款，截止2017年2月18日累计拖欠原告借款本金335836.38元、利息10885.45元、罚息107.44元、复利243.09元未偿还。
本院认为，原告建行陕西省分行与被告叶贵、金肃养及汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司分别签订的《个人住房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》及《个人住房借款最高额保证合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，应属有效合同，双方均应按约履行各自的义务。原告按约履行了发放贷款义务，被告叶贵未按约履行还款义务，己构成违约，应承担向原告偿付全部借款本息的义务。被告叶贵、金肃养系夫妻关系，该借款发生在夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务。现原告要求被告叶贵、金肃养偿还借款本金335836.38元、利息10885.45元、罚息107.44元、复利243.09元及至贷款实际清偿之日的利息、罚息、复利和实现债权的全部费用之诉讼请求，本院依法予以支持。根据《个人住房借款最高额保证合同》明确约定，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司在其保证责任范围内承担连带保证责任。因此，原告要求被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司对被告叶贵、金肃养的上述债务承担连带保证责任的请求，依法予以支持。被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司承担保证责任后，有权向被告叶贵、金肃养追偿。因原告仅就本案抵押房产办理了《预售商品房抵押登记备案证明》，尚未取得《他项权利证》，故原告要求对抵押房产行使优先受偿权的诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司辩称一节，因与双方签订的《个人住房借款最高额保证合同》约定不符，故其辩称依法不予采信。被告叶贵、金肃养经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告叶贵、金肃养于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金335836.38元、利息10885.45元、罚息107.44元、复利243.09元及2017年2月18日以后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利及原告为实现债权产生的全部费用按合同约定计算支付；
二、被告汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司对被告叶贵、金肃养上述债务承担连带清偿责任，承担连带清偿责任后，可向被告叶贵、金肃养追偿；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6506元、公告费690元，由被告叶贵、金肃养、汇通国基房地产开发有限责任公司西安分公司负担（此款原告己预交，三被告在判决生效后十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 马利群
审 判 员 朱 璘
人民陪审员 闫 玲
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 许 璟