广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终18697号
上诉人（原审被告）：广州国际商品展贸城股份有限公司，住所地广东省广州市番禺区。
法定代表人：张蕴坚，该公司董事长。
委托代理人：黄伟雄，该公司职员。
委托代理人：冼童，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：曾其珍，住广州市越秀区。
委托代理人：胡文锋，广东经国律师事务所律师。
原审被告：广州市恒太建筑科技有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：张永超，该公司董事长。
委托代理人：杨志坚，该公司职员。
上诉人广州国际商品展贸城股份有限公司（以下简称：展贸城公司）因与被上诉人曾其珍及原审被告广州市恒太建筑科技有限公司（以下简称：恒太公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2016)粤0113民初6606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
展贸城公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回曾其珍的诉讼请求；2、本案诉讼费由曾其珍承担。事实与理由：一、展贸城已经开业营运，商铺具备现实交付使用的条件，租赁场地至今未交付的原因在于曾其珍长达近四年时间没有履行验收商铺的重大违约行为。展贸城公司的通知收铺义务只是合同的附随义务，不构成重大违约。一审判决认定事实错误，依法应当予以纠正。(一)根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的减损原则，曾其珍因未能采取适当措施防止损失扩大，不得就自合同约定开业时间届满之日起至今的租金和利息损失扩大的部分要求展贸城公司赔偿。(二)展贸城已于2011年11月份开业，已经具备正常使用和现实交付的条件，可以随时交付给曾其珍。(三)商铺未交付的原因在于曾其珍。根据诚实信用原则和合同全面履行原则，曾其珍在明知或应当知道展贸城已于2011年11月16日实际开业，明知合同约定商铺交付时间是2011年年内、租赁期自2012年1月1日起，明知合同约定必须按约定开业经营不得空置商铺，却在长达近四年的时间里没有向展贸城公司履行验收商铺和开业的主要义务，具有重大过错，构成严重违约。(四)展贸城公司的通知义务仅是应尽的合同附随义务，未能尽到通知附随义务并不构成重大违约。曾其珍不存在先履行抗辩权的情形，双方约定了商铺在2011年内交付，没有约定曾其珍验收商铺和开业要以通知收铺为前提，更没有约定不通知的曾其珍有权拒绝验收商铺和开业。二、租字第B0184号租赁合同属于双方对租字第A0184号租赁合同的续订合同，且续订期限未超过20年，故合同有效。一审判决适用法律错误，依法应当予以纠正。三、租赁合同具备继续履行的条件，且为了防止维稳事件的发生，涉案租赁合同应当继续履行。四、曾其珍行使解除权已过除斥期间。根据合同约定，双方于2011年12月31日前交付商铺，而截至曾其珍起诉之日，这近四年的时间里，曾其珍一直都没有通知、催告展贸城公司履行合同，也没有通知展贸城公司要求行使解除权，其解除权的行使期限完全由曾其珍自由选择，这样一种可以长期不确定的状态显然很不利于双方当事人法律关系的稳定，从而影响交易，违背我国《合同法》鼓励交易的原则及立法目的。更何况，这近四年的时间，足够曾其珍发现展贸城公司未交付商铺，足够曾其珍判断商业风险，也足够曾其珍前来要求解除合同，而曾其珍一直没有这样做，现在才提出行使解除权，明显已过除斥期间。五、曾其珍主张按照同期同类贷款利率计算利息的请求已经超过两年的诉讼时效。
曾其珍答辩称：一、涉案商贸城至今尚未通过建筑工程竣工验收，不符合交付条件,涉案的租赁合同不具备继续履行的条件；租赁合同签订后，展贸城公司、恒太公司未按约向其交付符合交付条件的涉案商铺，且在代租期间实际没有把案涉商铺出租出去，在代租期限届满后展贸城公司、恒太公司仍无法将符合交付条件的涉案商铺交付给其，且展贸城公司、恒太公司至今仍未将案涉商铺交付给其；因此，其依法有权解除（租字）第A0184号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》。二、展贸城公司、恒太公司就同一租赁物在同一时间与其签订两份时间刚好衔接的租赁合同，已违反了合同法第二百一十四条第一、第二款的规定，故（租字）第B0184号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》无效。三、关于诉讼时效及除斥期间，应依据合同法第九十五条的规定处理。四、其仅主张展贸城公司、恒太公司返还已交租金及相应期间的利息，而展贸城公司、恒太公司已实际占用了其所缴纳的租金，且利息属于法定孳息，因此一审判决并无不当。综上，请求二审法院依法维持一审判决，驳回展贸城公司的上诉。
原审被告恒太公司述称：同意展贸城公司的上诉意见。
曾其珍向一审法院起诉请求：1、解除曾其珍、展贸城公司、恒太公司签订的编号为（租字）第A0184号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》；2、展贸城公司、恒太公司立即向曾其珍返还租金582087元及利息164664.70（以323400元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2011年12月6日起计至实际清偿之日止，暂计至2016年8月3日利息为92284.44元；以258687元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2012年1月4日起计至实际清偿之日止，暂计至2016年8月3日利息为72380.26元）；3、确认曾其珍、展贸城公司、恒太公司签订之编号为（租字）第B0184号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》无效；4、展贸城公司、恒太公司向曾其珍返还（租字）第B0184号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》租金64676元及利息18096.25元（所计利息以64676元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2012年1月4日起计至实际清偿之日止，暂计至2016年8月3日利息为18096.25元）；5、展贸城公司、恒太公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2011年12月6日，曾其珍与展贸城公司、恒太公司签订编号为（租字）第A0184号、（租字）第B0184号的两份《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》，其中租字第A0184同合同主要约定：由曾其珍向展贸城公司、恒太公司承租位于广州番禺区广州国际商品展贸城一期A2馆第二层编号为2022号的商铺，商铺面积为76.3平方米；并约定商铺交付标准为公共部分做好天花地板、商铺天花、水泥地板均为毛坯，根据曾其珍所需商铺面积设置防火隔墙，不统一安装商铺门面；合同租赁期为20年，自2012年1月1日起计算至2031年12月31日止；展贸城公司、恒太公司须于2011年内向曾其珍交付商铺，曾其珍应在商铺交付之日起60天内正式开业。曾其珍一次性承租商铺20年，租金累计为582087元。
（租字）第B0184号合同主要约定：由曾其珍向展贸城公司、恒太公司承租位于广州番禺区广州国际商品展贸城一期A2馆第二层编号为2022号的商铺，商铺面积为76.3平方米。合同约定租赁期限为5年，自2032年1月1日起计算至2036年12月31日止，展贸城公司、恒太公司须于2011年内向曾其珍交付商铺，曾其珍一次性支付承租商铺五年租金64676元，其他合同约定的内容与租字第A0184号合同约定内容一致。二份合同签订后，曾其珍于2011年12月6日向展贸城公司、恒太公司支付了上述（租字）第A0184号的部分租金323400元，于2012年1月4日向展贸城公司、恒太公司支付了上述（租字）第A0184号、（租字）第B0184号的剩余租金323363元，其中第A0184号剩余租金258687元、（租字）第B0184号租金64676元。
曾其珍与展贸城公司、恒太公司签订合同的第11项约定：自2011年12月6日起至2014年12月31日止，曾其珍将涉案商铺委托展贸城公司、恒太公司代为出租。诉讼中，展贸城公司、恒太公司确认至2014年12月31日止，未能成功将涉案商铺代为出租出去。
一审另查明：广州国际商品展贸城一期工程（展览交易A2馆）于2011年1月11日取得建设工程规划许可证，2011年6月16日取得建设工程施工许可证，2011年10月9日通过建筑工程消防验收，2012年2月17日通过主体结构质量验收。截至本案一审辩论终结之日止，涉案商铺所在的广州国际商品展贸城一期工程尚未取得竣工验收备案表，展贸城公司、恒太公司也未能提供证据其已完成了通知曾其珍接收商铺的义务。
一审法院认为：本案主要争议的焦点有二：一、双方的（租字）第A0184号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》的效力及能否履行的问题；二、（租字）第B0184号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》的效力问题。
一、关于双方签订的（租字）第A0184号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》的效力及能否履行的问题。（租字）第A0184号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》是双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均有约束力，合同双方均应按合同的约定履行各自的义务。虽然自2012年1月1日起至2014年12月31日止，曾其珍委托展贸城公司、恒太公司对涉案商铺代为出租，但根据已查明的事实以及展贸城公司、恒太公司自认，包括涉案商铺在内的涉案项目商贸城尚未通过竣工验收，以及展贸城公司、恒太公司实际没有将涉案商铺出租出去。商贸城尚未通过竣工验收，说明涉案商铺尚不具备交付条件，这也导致展贸城公司、恒太公司实际没有将涉案商铺出租出去，在2014年12月31日代租期限届满后展贸城公司、恒太公司也无法将符合交付条件的涉案商铺交付给曾其珍，且也无证据证明展贸城公司、恒太公司在2014年12月31日代租期限届满后已将涉案商铺交付给曾其珍。综上，展贸城公司、恒太公司在代租期限届满后没有按合同约定的商铺交付标准向曾其珍交付商铺，构成违约，且涉案商铺商贸城尚未通过竣工验收，涉案合同不具备继续履行的条件，故曾其珍主张要求解除合同及退还支付的租金582087元及利息，合法有据，应予支持。其中323400元本金的利息应按中国人民银行同期贷款基准利率的标准自2011年12月6日起计至租金退清之日止，258687元本金的利息应按中国人民银行同期贷款基准利率的标准自2012年1月4日起计至租金退清之日止。
至于展贸城公司和恒太公司提出的曾其珍主张的解除合同、要求退还租金并支付利息的诉求已过时效的抗辩。前已述及，曾其珍有权要求解除（租字）第A0184号合同，该合同解除权行使期限属于除斥期间，但由于双方在租赁合同中并无约定合同解除权行使的期限，且展贸城公司、恒太公司也未提供证据证实其已依照《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，催告曾其珍在合理期限内行使合同解除权，因此，展贸城公司和恒太公司提出的曾其珍主张解除合同的主张已过诉讼时效的抗辩不能成立，不予采纳。关于展贸城公司、恒太公司辩称，由于曾其珍未能采取有效措施防止损失扩大，本案租金损失及利息损失应由曾其珍自行承担。对此，曾其珍并未实际占有和使用涉案商铺，而展贸城公司、恒太公司却实际上占有并使用了曾其珍所缴纳的租金，现曾其珍仅要求返还租金及利息，并费用并非其过错导致的损失的扩大，故对于展贸城公司与恒太公司的辩称，不予采纳。
二、（租字）第B0184号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》的效力问题。从内容上看，（租字）第A0184号合同与（租字）第B0184号合同为曾其珍与展贸城公司、恒太公司就同一租赁物在同一时间签订的两份时间刚好衔接的租赁合同，其中（租字）第A0184号号合同租赁期为20年，自2012年1月1日起计算至2031年12月31日止；（租字）第B0184号合同租赁期限为5年，自2032年1月1日起计算至2036年12月31日止。即实际租赁期限为自2012年1月1日至2036年12月31日，共25年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。曾其珍与展贸城公司、恒太公司就同一租赁物用两份合同所签署的租赁合同租赁期限为25年，已超出法律
规定最长的20年租赁期限。故（租字）第B0184号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，展贸城公司、恒太公司应当将收取曾其珍的租金64676元返还给曾其珍。而至于曾其珍主张该64676元租金的利息损失问题，因该利息属于孽息，且展贸城公司、恒太公司也实际占用了曾其珍的64676元，因此，展贸城公司、恒太公司应按中国人民银行同期贷款基准利率的标准自2012年1月4日起计付利息至租金还清之日止。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年10月10日作出如下判决：一、解除曾其珍与展贸城公司、恒太公司签订的编号为（租字）第A0184号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》。二、展贸城公司、恒太公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向曾其珍返还（租字）第A0184号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》租金582087元及利息（利息计算方法：以323400元为本金按中国人民银行同期贷款基准利率的标准自2011年12月6日起计至该租金退清之日止，以258687元为本金按中国人民银行同期贷款基准利率的标准自2012年1月4日起计至该租金退清之日止）。三、曾其珍与展贸城公司、恒太公司签订的编号为（租字）第B0184号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》无效。四、展贸城公司、恒太公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向曾其珍返还（租字）第B0184号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》租金64676元及利息（利息计算方法：以64676元为本金按中国人民银行同期贷款利率的标准自2012年1月4日起计至该租金退清之日止）。一审案件受理费6048元，由展贸城公司、恒太公司共同承担。
经查，各方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。
二审中，当事人没有提交新证据；展贸城公司确认截至本案二审庭询，本案事实没有出现新情况、新变化。
本院认为，本案二审的争议焦点在于：一、曾其珍、展贸城公司、恒太公司于2011年12月6日签订的（租）字第B0184号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》是否有效，曾其珍要求返还该合同项下已支付租金及计付利息的主张是否成立；二、曾其珍要求解除（租）字第A0184号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》以及返还已付租金并计付利息的主张是否成立。
关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。曾其珍、展贸城公司、恒太公司于2011年12月6日同时签订了（租）字第A0184号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》，约定租赁期限为20年，在同一时间又签订租赁期限为5年的（租）字第B0184号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》，明显是以合法形式掩盖非法目的，故一审法院认定（租）字第B0184号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》无效，展贸城公司、恒太公司应将依该合同收取的租金64676元返还给曾其珍并无不妥。展贸城公司上诉主张（租）字第B0184号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》为有效合同，依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二。展贸城公司、恒太公司虽称曾通过书面通知、电话等多次向曾其珍发出收铺通知，但未能就此举证证明，本院对其该项主张不予采信。根据已经查明的事实以及展贸城公司、恒太公司的自认，涉案商铺尚未通过竣工验收，展贸城公司认为涉案商铺已经具备交付条件的上诉理由依据不足，本院不予支持。合同约定双方于2011年12月31日前交付商铺，涉案商铺至今仍不具备交付条件，展贸城公司迟延交铺已构成违约，一审法院对曾其珍要求解除（租）字第A0184号《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》、返还租金582087元的诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。
至于上述租金的利息返还问题，利息属于法定孳息，且展贸城公司、恒太公司已实际占用曾其珍缴纳的租金，故一审判决展贸城公司、恒太公司按照人民银行同期贷款利率返还占用租金期间的利息给曾其珍，处理恰当，展贸城公司的该上诉理由依据不足，本院不予支持。
至于展贸城公司主张曾其珍起诉解除合同已超过除斥期间的问题，该公司无证据证明其曾就合同是否继续履行或者是否解除向曾其珍进行过催告，涉案《广州国际商品展贸城一期商铺租赁合同》中亦无约定合同解除权行使的期限，展贸城公司的该上诉理由依据不足，本院不予支持。
综上所述，展贸城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10267.63元，由上诉人广州国际商品展贸城股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 李 焕
二〇一七年三月十日
书记员 睢 翘
林飘云