广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字第5162号
上诉人（原审被告）：左勇，男，1974年1月24日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
被上诉人（原审原告）：广州大学城投资经营管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区小谷围广州大学城中六路1号信息枢纽楼9楼。
法定代表人：申海，该公司董事长。
委托代理人：周建森、苏祖耀，均为广东经纶律师事务所律师。
上诉人左勇因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法学民初字第41号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案商铺所在的广州大学城综合商业服务区系广州市大学城临时公共服务设施，由广州大学城投资经营管理有限公司（以下简称城投公司）投资建设，该商业服务区所占用土地（DN03地块）系由城投公司向广州市土地开发中心租赁，租赁期至2011年6月30日。2005年7月15日城投公司以广州大学城建设指挥部办公室的名义取得广州市城市规划局颁发的《建设工程规划许可证》，该许可证明确广州大学城综合商业服务区为临时建筑，使用期为两年。2013年10月25日，广州市土地开发中心向城投公司发函，表示将收回其委托城投公司管理的大学城地块，要求城投公司在接函后一个月内清场并交还上述地块。
2011年10月14日，城投公司（合同甲方）与左勇（合同乙方）签订了《广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同》。合同主要约定：一、甲方同意将坐落于广州市小谷围岛的广州大学城综合商业服务区（北区）内的餐饮功能区内自编N1-218号铺，建筑面积为179.71平方米出租给乙方作经营使用。二、租赁期限由2011年10月13日起至2012年10月31日止，交付时间为合同签订之日。租金为每月4133元，租金采用预付方式，每月租金于当月5日前缴纳。甲方给予乙方寒暑假各一个月免租期，分别为每年的2月、8月。若乙方逾期缴纳租金超过五个工作日，则甲方有权按照下文第六条第二款规定解除租赁合同，收回租赁单位，没收按照下文规定收取的履约保证金，并有权就所遭受的损失另行向乙方索赔。三、租赁期间内如因城市建设、征地拆迁、征收、征用、国家政策变化等不可抗力因素导致本合同无法履行的，本合同为自动终止，双方互不作补偿。在乙方缴清拖欠费用及清空租赁单位给甲方后，甲方退还履约保证金给乙方，甲方退还的款项不计付利息。四、乙方在签署本租赁合同的当日缴纳相当于两个月租金合计人民币8266元作为履约保证金，以上履约保证金不能冲抵租金。合同期满或双方按照本合同有关条款，终止本租赁合同（违约除外）并且乙方付清租金、管理费、水电费、滞纳金及其他所有有关费用后，甲方应在十五天内将乙方的履约保证金无息退还给乙方。物业费、自用水电费、电话费等由乙方承担。五、未经甲方同意拖欠租金、物业管理费及相关费用5日或以上的为严重违约行为，甲方有权终止合同，收回租赁单位并没收违约保证金，另造成甲方损失的，乙方仍需承担违约责任及赔偿责任。六、其他约定事项。除非双方另有协议，乙方承诺并同意在租期届满或合同终止后立即无条件腾空所承租的租赁单位交还给甲方，未按时腾空并交还的，按实际天数向甲方计付租金和管理费。上述协议签订后，左勇向城投公司缴交了8266元履约保证金并按合同约定向城投公司缴交租金至2012年10月。2012年10月31日租赁合同到期后双方未再就广州大学城综合商业服务区N1-218号铺签订续约协议，左勇继续占有使用该商铺，并按原合同的约定交纳租金至2013年4月及以后的部分租金。
2014年11月4日，城投公司向左勇发出《关于终止商铺租赁关系、腾空并交还商铺的通知》，表示租赁合同已于2012年10月31日到期，左勇一直在占用。要求左勇于2015年1月10日前腾空商铺并搬离，将商铺归还城投公司并付清至清场办理之日租金（占用费）及水电费、管理费。左勇签收了上述通知。2015年2月9日城投公司工作人员与左勇就涉案商铺退铺事宜签订了《退场协议》，主要约定：左勇承诺于2015年2月10日清空商铺，将商铺归还城投公司；城投公司在左勇归还商铺的前提下，城投公司在左勇归还商铺后的五个工作日内退回左勇原缴纳的履约保证金8266元、水电周转金2696元；城投公司同意减免左勇2014年11月份起的使用费（每月4133元），但左勇应支付水、电费等实际发生的费用及管理费，并结清前期费用。若左勇届时未在约定时间交还商铺，2014年11月份起直至清场退还商铺之日的使用费不予减免，而且城投公司有权没收左勇缴纳的履约保证金和水电周转金。2015年2月9日左勇依照该《退场协议》的约定将涉案商铺交还给了城投公司管业。
原审法院另查明：至本案起诉之日（2015年1月30日），左勇未再向城投公司支付涉案商铺以下月份的占用费：2013年5月、6月、7月、9月、10月、11月、12月；2014年5月、6月、7月、9月、10月、11月、12月；2015年1月。
还查明：原审诉讼中，城投公司、左勇均确认左勇已于2015年2月9日将涉案商铺交还给城投公司。关于水电费，城投公司表示左勇尚欠2014年7月后的水费与电费共计2084.60元，并提供了水电费发票予以证明。左勇表示其涉案商铺实际营业到2015年1月，确有水电费未交纳，但对城投公司提供的水电费数据不予认可。
2015年1月30日，城投公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、左勇与城投公司的租赁关系自2015年1月10日解除，左勇向城投公司交还商铺；2、左勇向城投公司支付至租赁关系解除日欠付的租金（暂计至2015年1月10日欠付的租金为59195.23元）；3、左勇向城投公司支付逾期支付租金的违约金至付清租金时止（暂计至2015年1月6日违约金为27112.48元）；4、左勇向城投公司支付自2015年1月11日至左勇实际交还商铺之日止的占有使用费，占有使用费的标准按租金标准支付（每月4133元）；5、左勇向城投公司支付至左勇实际交还商铺之日止的水电费；6、确认城投公司有权没收左勇的履约保证金8266元；7、本案诉讼费由左勇承担。
原审诉讼中，城投公司表示涉案商铺已于2015年2月9日交还给城投公司。同时，经原审法院释明，城投公司明确表示如果法院对于合同效力的认定与城投公司主张不一致，同意按法院就合同效力的认定进行处理。
原审法院认为：本案的争议焦点主要有二：一、城投公司与左勇签订的租赁合同是否有效。二、城投公司是否有权向左勇收取涉案商铺的占用费及占用费、水电费的计算问题。
一、关于租赁合同的效力问题。因本案涉案商铺所在的广州大学城综合商业服务区系临时建筑，其使用期限是从2005年7月15日至2007年7月15日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”城投公司、左勇在涉案商铺的建筑工程规划许可证的核准使用期限届满后签订的租赁合同应当认定为无效。城投公司无权按照双方签订的租赁合同的约定向左勇主张涉案商铺的租金及相关的违约金，也无权没收左勇缴纳的履约保证金8266元。鉴于双方均确认涉案商铺已于2015年2月9日交还给城投公司管业，故原审法院对于城投公司主张左勇交还涉案商铺这一诉讼请求不再作处理。
二、关于城投公司是否有权收取涉案商铺占用费及占用费、水电费的计算的问题。（一）虽然涉案商铺所占用的土地系城投公司向广州市土地开发中心租赁取得，且土地租赁合同也已于2011年6月30日到期，但由于涉案商铺系城投公司投资开发建设，而左勇也实际占用并将涉案商铺用于经营收益，故城投公司有权向左勇主张涉案商铺占用期间的占用费。而至于城投公司与广州市土地开发中心的土地租赁关系，属另一法律关系，应由城投公司与广州市土地开发中心另行协商处理。（二）关于本案诉讼时效问题。自2012年11月1日至今，左勇一直占有和使用涉案商铺，该占有和使用行为处于连续状态，故城投公司主张左勇支付占用费的诉讼时效应当自该占有行为结束之日起算，故城投公司主张左勇支付占用费的行为未超过法律规定的诉讼时效。（三）关于涉案商铺使用费的计算标准问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，对于城投公司主张按合同约定的租金标准（每月4133元）支付占用费的请求，予以准许。至于占用费的计算截止日期的问题。因城投公司、左勇于2015年2月9日就涉案商铺退铺事宜签订了《退场协议》，且左勇也按该协议的约定于2015年2月10日前清空商铺，并将商铺归还给了城投公司，故城投公司应当按协议约定免除左勇2014年11月以后占用涉案商铺产生的占用费。因此，占用费应计至2014年10月份。故左勇应向城投公司交纳的占用费计算为49596元：按每月4133元标准计算12个月（其中2013年为7个月即5月、6月、7月、9月、10月、11月、12月，2014年为5个月即5月、6月、7月、9月、10月）。（四）关于水电费的问题。城投公司提出其已为左勇垫付水电费2084.6元，该款项左勇并未支付给城投公司。为此，城投公司提供了水电费发票、缴费通知书等证据予以证明。左勇认可其实际营业到2015年1月，之前确有水电费未交纳，但不认可城投公司提出的水电费数额。对此，原审法院认为，因城投公司已提供相关的证据予以证实，而左勇却未能提供证据证实其抗辩，故对于城投公司该主张，予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，于2015年7月21日作出判决：一、广州大学城投资经营管理有限公司与左勇于2011年10月14日签订的《广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同》无效。二、左勇于判决发生法律效力之日起十日内向广州大学城投资经营管理有限公司支付广州大学城综合商业服务区N1-218号商铺占用费49596元。三、左勇于判决发生法律效力之日起十日内向广州大学城投资经营管理有限公司支付占用广州大学城综合商业服务区N1-218号商铺期间产生的水电费2084.60元。四、驳回广州大学城投资经营管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费2264元，由广州大学城投资经营管理有限公司负担1019元，左勇负担1245元。
判后，上诉人左勇不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决严重漠视租赁合同纠纷案件的诉讼时效问题，事实认定不清，错误适用法律导致判决不公。原审法院一方面按租金标准支持房屋占用使用费，另一方面却不执行“拒付或延付租金的1年诉讼时效”标准。显然这是双重标准，片面保护了出租方的利益，却严重损害了承租方的利益。首先，无论租赁关系是否合法有效，但该场地使用的事实一直客观存续。导致租赁关系无效的根本原因在于出租人即城投公司，过错也在于城投公司，明知临时建筑过期而继续欺瞒广大租户，继而继续收取不法利益。原审法院按照租金标准支持支付场地占用费，实际上纵容了这种不法行为。其次，左勇在2013年初得知城投公司物业属于临时建筑后，积极进行了交涉，并且拒绝再继续支付每月租金。城投公司清楚知晓这一情况，但没有主张权利，直至向法院起诉。期间将近2年的时间，远远超过关于“拒付或延付租金的1年时效规定”，更何况，城投公司在2014年11月4日单方发出的函件，明确要求左勇付清至清场之目的租金，城投公司作为一家大型企业，之前一直正常收租，自始至终非常清楚左勇拖欠租金的事实，但却漠视法律关于租金方面的时效规定，迟迟不主张所谓的“权利”(事实上是城投公司理亏，以默认的形式放弃该部分租金)，理应由其承担不利法律后果。此外，左勇缴交的保证金8266元和水电周转金2696元，原审法院既然认定城投公司无权没收。双方在后来签署的退场协议也明确予以抵扣，原审法院对此不予处理是重大瑕疵。请求法院判决：l、撤销原审判决；2、案件诉讼费用由城投公司承担。
被上诉人城投公司答辩称：原审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，判决公正，请求二审法院驳回左勇的上诉。
双方对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审期间，本院前往涉案商铺调查水电费计费的相关情况，城投公司表示据涉案商铺的物业反映因为存在水表自然损坏的情况，具体读数都是根据以往读数进行估算。
本院认为：关于左勇、城投公司于2011年10月14日签订的《广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同》无效，原审法院己作论述，本院予以认可，不再赘述。虽然该合同无效，但左勇是依据该合同而使用涉案商铺，原审法院认为左勇应向城投公司支付涉案商铺的占有使用费并无不当，左勇主张城投公司无权收取涉案商铺的占有使用费，本院不予支持。原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，支持城投公司要求左勇按合同约定的租金标准（每月4133元）支付占用费并无不当。
关于水电费的问题。城投公司已经垫付了涉案商铺的水电费，其有权向左勇收取涉案商铺的水电费。左勇虽然对上述水电费的数额不予认可，但并未提交相关证据予以证明具体的费用，原审法院依据城投公司提交的水电费发票、缴费通知书支持了城投公司要求左勇支付2084.60元水电费的主张并无不当，且涉案商铺作为餐饮经营，上述水电费的数额亦在合理范围之内。
关于诉讼时效的问题。本案左勇、城投公司于2011年10月14日签订的《广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同》无效，左勇向城投公司支付的是涉案商铺的占有使用费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，诉讼时效为二年，城投公司于2014年11月4日向左勇发出要求清付涉案商铺租金(占用费)的通知，城投公司起诉要求左勇支付2013年5月及以后的涉案商铺的占有使用费并未超出诉讼时效。至于左勇提出的保证金和水电周转金，左勇并未在原审提出反诉，本案不予处理。
综上所述，上诉人左勇的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1092元，由上诉人左勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 谭碧婷
二〇一六年一月六日
书 记 员 王 健