广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤06民终2915号
上诉人（原审被告）：佛山市南海区瑞通水电设备安装有限公司，住所广东省佛山市南海区。
法定代表人：邹汝祥,该公司总经理。
委托诉讼代理人：邓日科，广东法品律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范姣，广东法品律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市南海区水电物资公司，住所广东省佛山市南海区桂城。
法定代表人：姜俊峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈达成，广东东达昊事务所律师。
委托诉讼代理人：陈书盈，广东东达昊事务所律师。
上诉人佛山市南海区瑞通水电设备安装有限公司（以下简称瑞通公司）因与被上诉人佛山市南海区水电物资公司（以下简称水电公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初12533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
瑞通公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判瑞通公司于二审判决发生法律效力之日起十日内按每月8441.5元的标准支付从2017年6月21日起至返还土地之日止的占用费予水电公司;2.二审诉讼费用由水电公司承担。事实与理由：（一）一审法院适用法律错误，本案应适用公平原则与诚实信用原则，因本案返还土地存在实质性障碍，自2017年6月21日起的占用费标准应按8841.5元/月计付。水电公司在一审中已确认佛山市南海铭某沥青混凝土有限公司（以下简称铭某公司）使用涉讼土地期间发生爆炸事故，其后铭某公司位于涉讼土地的机器设备相继被政府和法院查封，瑞通公司与铭某公司均无法使用涉讼土地。虽然涉讼土地没有被法院直接查封，但因机器设备是安装在涉讼土地上的，无法转移，且在司法实践中被查封财产搬迁及转移的风险难以控制，无法保证转移被查封财产过程中不会产生灭失或毁损的风险，故法院在查封中一般不同意转移被查封财产。因此，涉讼土地的返还无法实际执行，在此前提下，若每月按16883元/月的标准计付占用费，明显有失公平。（二）涉讼土地的返还存在实际性障碍并非瑞通公司原因所导致，瑞通公司作为无过错方在无法返还涉讼土地的情况下若继续按照16883元/月的标准计付占用费，对瑞通公司而言极不公平。一审法院已作出判决，确认铭某公司从2016年1月开始拖欠租金，瑞通公司从2016年1月至今均没有从出租土地中获得任何租金，并已向水电公司支付2016年全年租金。因铭某公司管理不善等原因导致安全事故发生，且因铭某公司在债务履行过程中的不诚信行为导致机器设备被法院查封，从而造成涉讼土地返还在客观上存在实质障碍，不属于瑞通公司的过错。瑞通公司在2017年6月10日向水电公司发出《申请函》之前，水电公司的法定代表人口头承诺免除瑞通公司自2017年1月起的租金及占用费，但水电公司却罔顾诚实信用原则，在获得《申请函》后即提起本案诉讼，置瑞通公司于进退两难之境况。另外，铭某公司的在诉或者潜在债权人众多，其安装在涉讼土地上的机器设备的价值以及铭某公司可供执行的其他财产根本不足以偿还所有的债务。虽然瑞通公司与铭某公司的租赁合同纠纷已由一审法院作出判决，但铭某公司拖欠瑞通公司的租金能受偿的可能性极低。在涉讼土地的返还存在实质性困难且瑞通公司难以从铭某公司获得租金补偿的情况下，根据公平原则，本案的占用费应当予以减少，按原土地租赁合同租金标准的一半计算为宜。
水电公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。瑞通公司与铭某公司的纠纷已通过另案解决，其损失亦可通过执行程序获赔，基于合同相对性原则，其与铭某公司之间的纠纷与水电公司无关。
水电公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间签订的《土地租赁合同》已经于2017年6月10日解除；2.瑞通公司立即向水电公司归还租赁土地；3.瑞通公司向水电公司支付自2017年1月1日起至2017年6月10日期间的租金90042.6元；4.瑞通公司向水电公司支付自2017年6月21日起至返还土地之日止的占用费（以月租金的双倍为计算标准，暂计至2017年8月8日为54461.3元）；5.瑞通公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2005年5月26日，水电公司（出租方、甲方）与瑞通公司（承租方、乙方）签订了《土地租赁合同》，约定：甲方将其位于佛山市南海区里水镇某村土地（土地证号：南府国用总字第0032***号）的一部分出租给乙方使用，租赁面积为10733平方米；合同租赁期限为20年，从2005年6月1日起至2025年5月31日止，甲方于2005年10月1日前按现状将土地交付给乙方使用；甲方同意从土地交付之日起给予乙方3个月的免租期，免租期满后，即从2006年1月1日起乙方开始缴纳租金，租金为1.3元/平方米/月，乙方租赁面积为10733平方米，即每月租金13952.9元，从2006年1月1日起，租期每满5年在原租金基础上递增10%；乙方在每年6月30日前一次性交清当年租金，甲方在收到乙方支付的土地租金后开具租金收据，如乙方需要开具发票的，所需税费由乙方负责，合同约定的租金为甲方实收租金，因合同产生的任何税费均由乙方承担；甲方保证拥有合法的出租权，在合同租赁期间，未经乙方同意甲方不得将涉讼土地进行另行出租、设置抵押或担保等影响乙方使用的行为；租赁期内，如甲方转让土地使用权的，乙方具有优先受让权，甲方必须提前三个月书面通知乙方；乙方应在租赁期满或合同终止后10天内搬离所有设备，将租赁土地和上盖建筑物交还给甲方使用，否则须支付双倍租金作为逾期占用期间的费用；甲方未经乙方同意不准提前解除合同，否则应向乙方赔偿违约金1000000元，并赔偿乙方上盖建筑物和设备设施的价值以及搬迁费用和其他损失；乙方未经甲方同意提前解除合同的，应向甲方赔偿违约金1000000元，甲方不对乙方作任何补偿；如乙方逾期交租，从甲方书面催告之日起10内未付清的，则从书面催告之日起按拖欠租金总额每日1%计付滞纳金，从书面催告之日起逾期60天未交齐租金和滞纳金的，甲方可以单方解除合同。
2017年6月10日，瑞通公司向水电公司发出申请函，该申请函写明，2005年5月26日，水电公司、瑞通公司签订涉讼合同，约定瑞通公司承租涉讼土地，2016年4月23日位于涉讼土地的铭某公司发生一起较大火灾爆炸事故，涉讼土地自事故发生之日起已被查封，至今仍未解封，瑞通公司从2016年4月23日起至今未使用过涉讼土地，事实上亦无法使用，但鉴于双方长期以来的友好合作关系，瑞通公司也一直缴纳租金至2016年底。现水电公司要求瑞通公司在未实际享受合同约定之土地使用权利的情况下，仍需继续缴纳2017年度的租金，瑞通公司难以承担，加之近年来瑞通公司经营状况不甚理想，在涉讼土地无收益的情况已无法承担涉讼合同约定之相应租金的支付义务，望水电公司体谅。另水电公司动议解除双方签订的涉讼合同，瑞通公司同意解除，并愿意配合水电公司办理场地交接手续。瑞通公司结合实际情况，向水电公司申请免除瑞通公司涉讼土地2017年度的租金。
另查明，涉讼土地已办理国有土地使用权证[证号：南府国用总字第0032***号/字（94）第000***号]，登记土地权利人为水电公司，独用土地使用权面积20720平方米，使用权类型为划拨。
2017年8月17日，水电公司提起诉讼。诉讼中，水电公司、瑞通公司均确认2016年4月23日，铭某公司使用涉讼土地期间发生爆炸事故；瑞通公司陈述其与铭某公司就涉讼土地存在租赁合同关系，其与铭某公司的租赁合同纠纷已向一审法院提起诉讼，案号为（2017）粤0605民初13768号；水电公司、瑞通公司均确认瑞通公司已付清至2016年12月31日的租金，自2017年1月1日起未交付租金；水电公司、瑞通公司均确认涉讼土地上的部分机器设备存在法院查封，瑞通公司确认上述被查封的机器设备属于铭某公司；水电公司确认涉讼土地已被锁链锁住，但不清楚由谁上锁；水电公司认为涉讼合同于2017年6月10日瑞通公司向其发送《申请函》时解除，瑞通公司同意解除涉讼合同，但不同意涉讼合同于2017年6月10日解除。
一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。划拨土地使用权不得出租属于管理性强制规范，并非效力性强制规范，瑞通公司认为涉讼土地使用权类型属于划拨故涉讼合同无效的抗辩于法无据，依法不予采纳。瑞通公司认为水电公司出租划拨土地违反规定的，可向相关的行政主管部门反映要求处理。涉讼合同为双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合法有效。瑞通公司于2017年6月10日向水电公司发出的《申请函》中明确写明水电公司动议解除双方签订的涉讼合同，瑞通公司同意解除并愿意配合水电公司办理场地交接手续。水电公司对该涉及合同解除的内容亦予以认可，故双方已就解除涉讼合同达成一致意见，一审法院对水电公司要求确认涉讼合同于2017年6月10日解除的诉讼请求予以支持。瑞通公司认为涉讼合同自2017年6月10日尚未解除的抗辩无事实依据，依法不予采纳。涉讼合同解除，瑞通公司应将涉讼土地返还水电公司，一审法院对水电公司要求瑞通公司返还涉讼土地的诉讼请求予以支持。涉讼土地并不存在查封情况，涉讼土地上部分机器设备等物品的查封并不构成瑞通公司向水电公司返还涉讼土地的实质障碍，瑞通公司可以通过与实施查封措施的法院协调，合理安置查封物后将涉讼土地归还水电公司，瑞通公司认为返还土地并不可能的抗辩无事实依据，一审法院依法不予采纳。
瑞通公司确认涉讼土地仍由其转租的次承租人占有使用，瑞通公司仅支付至2016年12月31日的租金，尚未支付2017年1月1日起的租金，故瑞通公司依据涉讼合同约定从2017年1月1日至2017年6月10日按每月16883元[13952.9元/月×（1+10%）×（1+10%）]的标准向水电公司支付涉讼土地的租金，经核算，瑞通公司需向水电公司支付2017年1月1日至2017年6月10日的租金为90042.6元[（16883元/月×5个月）+（16883元/月÷30日×10日）]。涉讼合同虽约定瑞通公司应在租赁期满或合同终止后10天内搬离所有设备，将涉讼土地和上盖建筑物交还水电公司使用，否则须支付双倍租金作为逾期占用期间的费用，但考虑到双方均确认涉讼土地上的机器设备存在法院查封，对涉讼土地上机器设备的安置需与相关实施查封措施的法院进行协调，瑞通公司存在涉讼合同终止后10天内搬离所有设备的客观障碍，综合瑞通公司占用涉讼土地给水电公司造成的实际损失以及涉讼土地的实际使用情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌定自2017年6月21日起的占用费标准仍按16883元/月计付，故瑞通公司应从2017年6月21日起至实际返还涉讼土地之日止按每月按16883元的标准向水电公司支付占用费，超出核定部分，依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认水电公司与瑞通公司于2005年5月26日签订的《土地租赁合同》于2017年6月10日解除；二、瑞通公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项合同项下位于佛山市南海区里水镇某村土地予水电公司；三、瑞通公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月1日至2017年6月10日的租金90042.6元予水电公司；四、瑞通公司应于判决发生法律效力之日起十日内按每月16883的标准支付从2017年6月21日起至上述第二项判决履行之日止的占用费予水电公司；五、驳回水电公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，受理费减半收取为1595.04元（水电公司已预交18949.93），由水电公司负担272.04元，瑞通公司负担1323元，瑞通公司应于判决发生法律效力之日起十日内向法院交纳1323元，逾期交纳的，依法强制执行。对水电公司预交的诉讼费用18677.89元，在判决发生法律效力后经水电公司书面申请,予以退还。
二审中，当事人均没有向本院提供新证据。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
二审另查,水电公司取得的涉讼划拨土地的国有土地使用证中明确标注“未经批准，不得转让、出租、抵押”。
本院认为，本案为土地租赁合同纠纷,二审争议焦点是涉讼土地租赁合同的效力以及一审判决确认的占有使用费标准是否过高，论述如下：
首先，关于涉讼租赁合同的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”根据上述规定，法律和行政法规并未限制划拨土地使用权的有偿使用行为，但鉴于划拨土地的特殊性，为保障国家利益，对转让、出租、抵押划拨土地使用权的前提和要求进行了明确的规定，该规定应属于效力性强制性规定。经审查,水电公司取得的涉讼划拨土地的国有土地使用证中明确标注“未经批准，不得转让、出租、抵押”，但水电公司在未取得市、县人民政府土地行政管理部门批准的情况下，将涉讼划拨取得的土地出租给瑞通公司收取租金，不符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的除外情形，故应认定双方签订的土地租赁合同违反了行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定涉讼租赁合同为无效合同。一审法院认定合同有效不当，本院予以纠正。
其次，关于占有使用费标准问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽然涉讼租赁合同无效，但瑞通公司实际占有使用涉讼土地，并将其转租铭某公司牟利，一审法院参照合同约定标准判令瑞通公司向水电公司支付占有使用费，并无不当，本院予以维持。瑞通公司上诉主张要求降低占有使用费的支付标准，理由不充分，本院不予支持。
综上所述，瑞通公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初12533号民事判决第二项、第四项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初12533号民事判决第一项、第五项；
三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初12533号民事判决第三项为：佛山市南海区瑞通水电设备安装有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月1日至2017年6月10日的占有使用费90042.6元予佛山市南海区水电物资公司；
四、驳回佛山市南海区水电物资公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件适用简易程序结案，受理费减半收取为1595.04元（佛山市南海区水电物资公司已预交18949.93），由佛山市南海区水电物资公司负担272.04元，佛山市南海区瑞通水电设备安装有限公司负担1323元。佛山市南海区瑞通水电设备安装有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳1323元，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。二审案件受理费1002.91元，由佛山市南海区瑞通水电设备安装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
审 判 员 徐允贤
审 判 员 吴媛媛
二〇一八年五月十八日
法官助理 梁启星
书 记 员 杨思韫