天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)和民二初字第1098号
原告天津汇淼投资集团有限公司,住所地天津市东丽开发区香港花园2号楼公寓楼501室。
法定代表人杨振兴,该公司总经理。
委托代理人龚铭,天津理铭律师事务所律师。
被告中通融智(天津)科技发展有限公司,住所地天津市和平区云翔大厦22层。
法定代表人李爱东,该公司总经理。
委托代理人孙轩,该公司一部经理。
委托代理人吕佳,天津星卓律师事务所律师。
原告天津汇淼投资集团有限公司与被告中通融智(天津)科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷���案,本院于2015年11月23日受理后,依法由代理审判员卞志杰适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龚铭,被告的委托代理人孙轩、吕佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津汇淼投资集团有限公司诉称,2015年7月31日,原、被告签订《房屋租赁合同》,约定原告将自有的位于天津市和平区西康路72、74号华钜云翔大厦22层房屋租赁给被告作为办公使用,租期自2015年6月1日起至2015年11月30日止,房屋租金为35万元,被告自签订合同之日起15日内给付,被告并需在合同签订后3日内,向原告交付15万元作为履约保证金。同时双方约定,如被告逾期支付租金,每逾期一日,被告按日租金的双倍向原告支付滞纳金。
上述合同签订后,被告仅向原告支付了15万元的履约保证金,租金分文未付。为此,原告曾多次向被告进行催讨,但被告均以各种理由拒绝,现原告万般无奈之下只能诉至你院,望判如所请,以维护原告的合法权益。请求判令:1、被告支付原告租金35万元;2、被告支付原告违约金15万元;3、诉讼费用被告承担。增加诉讼请求:被告赔偿原告物品损失11万元,后变更为9497元。
原告提交的证据材料有:1、天津市房地产权证,用以证明出租房屋系原告房产;2、房屋租赁合同,用以证明租赁期限及房屋租金于合同签订后15天内付给原告,被告仅支付15万元履约保证金,双方约定拖欠房租1个月按照合同租金50%支付违约金。同时约定,如果有物品损坏按照原值给予经济赔偿;3、家具损坏清单;4、照片,3-4用以证明被告在使用租赁房屋的时候造成出租房屋内物品损坏的情况。
被告对原告提供的证据材料的质证意见:1、没有异议;2、真实性没有异议,证明目的不认可;3-4、照片不认可,因原告改造造成房屋出现过大面积漏水,被告找到物��不负责,业主也不管,影响被告工作,被告找施工队进行维修,施工队称原告走的管路不对,必须恢复原状。照片大部分都是卫生间和厨房漏水的情况,漏水不是因被告使用出现的问题,是管道问题。
对原告提交的证据材料,经质证及本院审查:对证据材料的真实性、合法性予以确认,上述证据与本案纠纷有直接法律关系,可作为本案证据。
被告中通融智(天津)科技发展有限公司辩称,不同意原告的诉讼请求。被告已经足额支付2015年6月1日至2015年11月30日房屋租金35万元。2014年11月10日经原告员工赵振军介绍被告承租房屋,向原告交纳租房定金5万元。2014年12月1日,原、被告签订《房屋租赁合同》,约定2014年12月1日被告承租原告房屋,每半年租金35万元,合同签订后三日内被告向原告支付15万元履约保证金,在2014年11月21日被告实际向原告公司账户支付50万元,该50万元包括2014年12月1日至2015年5月31日期间的房屋租金35万元及履约保证金15万元,当日赵振军出具50万元收条。后经原、被告协商,于2015年7月31日签订了新的《房屋租赁合同》,该合同约定房屋租赁期自2015年6月1日至2015年11月30日止,每半年房屋租金35万元。在此期间,原、被告商洽过购买租赁房屋事宜,故经协商原告同意被告无需向原告交纳履约保证金,且在第一份合同履行期间,被告已交付原告定金5万元及履约保证金15万元,共计20万元,用以充作第二份合同租赁期内的房屋租金,被告于2015年8月20日又向原告交纳了剩余的房屋租金15万元,该款即是原告诉状所称的被告向原告交纳的履约保证金15万元,实际上第一份合同履行期间原告已经收到履约保证金15万元,原告不能让被告重复交纳,被告实际使用租赁房屋至2015年11月29日,并于当天与原告办理的该房屋的交接手续。以上事实可以看,双方于2015年7月31日签订的《房屋租赁合同》将租期约定为2015年6月1日起至2015年11月30日止,该合同改变了双方于2014年12月21日签订的《房屋租赁合同》中的租赁期限,应认定为双方对合同进行重新约定。自承租原告房屋后,被告共支付原告70万元,符合合同约定数额,且原告一分钱没有返还被告,现原告还让被告重复交纳房租租金没有事实根据。
被告不存在违约,因此无支付违约金15万元。被告承租原告房屋没有给原告造成任何损失,租赁期间原告已经收到被告租金70万元,被告没有任何违约,因此无需支付违约金。合同约定被告拖欠房租1个月以上原告有权解除合同,在被告予以否认的情况下,原告单方面认为被告有违约行为主张15万元违约金明显过高,请求依法裁决。
原告关于物品损失11万元的主张没有法律和事实依据,被告不予认可。原告所有诉请于法无据,本案所有费用应由原��承担。
被告提交的证据材料:一、1、2014年12月1日原、被告签订的《房屋租赁合同》;2、2015年7月31日原、被告签订的《房屋租赁合同》,用以证明原、被告就同一房屋租赁事宜签过两次合同,根据合同约定,被告实际使用期内共需交纳的房租数为70万元,双方于2015年7月31日签订的合同,改变了此前双方于2014年12月1日签订的《房屋租赁合同》中合同履行期限,应认定为双方对合同的履行达成了新的约定,根据2015年7月31日的合同,房屋租赁期为2015年6月1日至2015年11月30日止,故该租赁合同因到期而终止;二、1、中国农业银行天津市分行自动柜员机客户凭条;2、赵振军出具的收条;3、被告向原告公司汇款记录及赵振军收到租金50万元的收条;4、2015年8月20日中国建设银行汇款15万元的客户回单,1-4用以证明在第一份合同履行期间,被告共向原告交纳房屋定金5万元,租金35万元及履约保��金15万元。第二份合同签订后,被告又向原告支付房租15万元,在两份合同履行期间,被告共向原告支付70万元,被告不存在拖欠原告租金的事实;三、1、企业法人营业执照及证明书,用以证明50万元租金是齐河海辰科技有限公司代被告支付的;2、物业费、水费、电费、车位费发票,用以证明被告自2014年12月1日起已经实际使用了原告的房屋,原、被告之间存在第一份合同。
被告对原告提供的证据材料的质证意见:一、1、真实性没有异议,当时是原告的办公室主任与被告商谈的合同,原告盖章后给被告,要求被告盖章后拿回但未拿回,原告手中没有这份合同,不知道有这个情况存在,合同没有履行;2、真实性没有异议,被告没有交付租金;二、1-2、收款方不是原告,赵振军也不是原告公司的人员,原告没有收到这笔钱,与本案无关;3、不认可是房屋租金,也没有赵振军这个人,是鑫投国际贸易(天津)有限公司给原告汇款50万元,租赁原告的房屋;4、真实性没有异议,是履约保证金;三、真实性没有异议,证明内容以及证明书所证明的情况有异议,只能证明海辰科技有限公司向原告支付了50万元,该款项具体的用途作为出证方是无从知晓的,不应采信;四、真实性没有异议,证明内容有异议,在2015年7月31日之前原告一直针对鑫投国际贸易(天津)有限公司履行合同,被告和该公司共同使用,物业费开具给被告是合情合理的,但不代表是由被告履行第一份合同。
对原告提交的证据材料,经质证及本院审查:对证据材料的真实性、合法性予以确认,上述证据与本案纠纷有直接法律关系,可作为本案证据。
被告申请证人刘某,要求证明物品损坏的主要因为涉案房屋漏水造成。
原告对证人证言的质证意见:真实性不予认可。
证人刘某的证言,因无其他证���与证言相互印证,本院不予确认。
经审理查明,涉案房屋坐落于天津市和平区西康路72号、74号华钜云翔大厦22层,权利人为原告。2014年12月1日,原、被告签订了《房屋租赁合同》,约定原告将涉案房屋租给被告作办公使用,租期为自2014年12月1日至2019年12月30日,房屋每半年租金为35万元,被告须于合同签约后3日内向原告支付15万元作为履约保证金。合同签订后,被告使用涉案房屋作办公使用,同时还有与被告关联公司鑫投国际贸易(天津)有限公司也使用涉案房屋的一部分作办公使用。在合同签订之前,被告通过其员工崔航,于2014年11月10日给付赵振军租房定金5万元,赵振军出具收条,还通过案外人齐河海辰科技有限公司,于2014年11月21日汇至原告名下50万元,赵振军在汇款凭证上写“已收到租金50万元整”并签字。
在被告使用涉案房屋期间,原、被告于2015年7月31日又签��了《房屋租赁合同》,约定被告使用涉案房屋,租期自2015年6月1日至自2015年11月30日止,半年租金35万元,自合同签订之日起15日内付款给原告,于合同签约后3日内向原告支付15万元作为履约保证金。如租赁期内被告行为造成原告损失或产生费用的,原告有权扣除全部或部分保证金,以补偿其损失或费用。被告应于租赁期满后,将承租房屋及附属设施、设备、配属家具器物交还原告,应保持房屋设施、设备的完好状态,不得留存物品或影响房屋的正常使用。被告如逾期支付租金,每逾期一日,须按照日租金的双倍向原告支付滞纳金。合同签订后,被告于2015年8月20日支付原告15万元。此后,被告使用涉案房屋至合同期限届满,双方办理了房屋交接手续,原告将涉案房屋收回。在办理房屋交接手续时,原告制作了《涉案房屋家具损坏清单》,由在场的原、被告工作人员签字。
本案审理期���,原告向本院提交鉴定申请,要求对涉案房屋内的损坏物品损失进行鉴定。经本院委托,北京市国宏信价格评估有限公司出具了“国宏信(津办)(价)字2016第022号价格评估结论书”,价格评估结论9497元。被告对鉴定结论提出书面异议,经该评估机构书面回复后,被告未再表示异议。
上述事实,有原、被告的当庭陈述及提交的证据予以证实,经当庭质证,本院予以确认。
本院认为,依照合同法规定,依法成立的合同,对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的二份《房屋租赁合同》,均系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应依法成立、有效。当事人应按照约定履行自己的义务。
通过被告的陈述及案外人齐河海辰科技有限公司出具的证明能够证实,案外人齐河海辰科技有限公司汇至原告名下的50万元,是被告为履行双方于2014年12月1日签订的《房屋租赁合同》,支付给原告2014年12月1日至2015年5月31日期间的房屋租金35万元及履行保证金15万元。同时,被告提交的其交付涉案房屋物业费、车位费发票等证据,亦能够证实被告实际使用涉案房屋。原告主张被告未从2014年12月1日起与原告建立租赁关系,以及汇至原告名下账户的50万元不是被告支付的事实不能成立,本院不予采信。
在上述合同履行期间,原、被告为变更租赁期限重新签订了《房屋租赁合同》,故双方应按照新合同的约定履行自己的义务。被告为履行原合同交付给原告的履约保证金15万元,应顺延作为新合同的履行保证金,被告在新合同签订后交付给原告的15万元应为房屋的租金,原告主张该款为新合同的履行保证金不能成立。按照新合同半年房屋租金为35万元的约定,被告尚欠原��房屋租金20万元,原告要求被告支付租金35万元的诉讼请求,本院予以支持20万元。被告抗辩原告同意用定金5万和履约保证金15万元冲抵新合同租金,原告不予认可,被告也未就其主张提供相关证据予以证明,本院无法采信。被告交付给赵振军的定金5万元,原告不认可已收到,被告也未能提供相关证据证明原告已经收定金,故该款不能冲抵租金,被告可向收款人另行主张权利。
被告拖欠原告房屋租金构成违约,原告要求被告支付拖欠租金的违约金的诉讼请求,本院予以支持。原告要求被告按照合同总租金的50%支付违约金,上述标准确为合同约定,但并非是被告逾期支付租金应承担的违约金支付标准,而合同对于被告逾期支付租金,约定为每逾期一日,按日租金的双倍支付违约金,故被告应按照该标准支付原告逾期支付租金的违约金。现被告主张约定的违约金过高请求减少,原告���未能提供其损失的相关证据,故本院判定被告以中国人民银行同期贷款利率为标准赔偿原告自2015年8月16日起至本判决判定的被告支付租金20万元之日止的利息损失。
被告在使用租赁房屋期间造成房屋内的物品损坏,原告要求被告赔偿物品损失的诉讼请求,本院予以支持。物品损失的金额被告按照价格评估金额9497元向原告支付。被告要求将上述损失金额从被告交付的履约保证金中予以扣除,剩余履约保证金予以退还被告,符合合同约定,本院予以照准。扣除物品损失9497元,原告还应退还被告履约保证金140503元。被告抗辩物品损坏系租赁房屋漏水造成,但未能提供相关证据予以证明,本院无法采信。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第二款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定,判决如下:
一、本判决生效之日起十五日内,被告支付原告房屋租金20万元;
二、本判决生效之日起十五日内,被告支付原告自2015年8月16日至本判决判定的被告支付租金20万元之日止的利息;(按照中国人民银行同期贷款利率计算)
三、本判决生效之日起十五日内,原告退还被告履约保证金140503元;
四、原告的其他诉讼请求均予以驳回。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费8800元,减半收取4400元,由原、被告各负担2200元;保全费2270元,由被告负担;鉴定费2000元,由被告负担。(于本判决生效之日起十日内直接给付原告)
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 卞志杰
二〇一六年六月十日
书 记 员 刘 义
附:本裁判文书所依据的具体法律条文规定
《中华人民共和国合同法》
第八条第一款依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条第一款依法成立的合同,自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人���法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担,但法律另有规定的除外:
(一)主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;
(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人,应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。