重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终1309号
上诉人（原审被告）：ＸＸ秀。
委托诉讼代理人：余培和，重庆市江津区贾嗣法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：郑明汉。
委托诉讼代理人：刘松，重庆森吉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市江津区西湖镇河坝社区居民委员会。住所地重庆市江津区西湖镇河坝社区。
代表人：陈进，主任。
ＸＸ秀因与郑明汉、重庆市江津区西湖镇河坝社区居民委员会（下称河坝居委会）合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2015）津法民初字第07069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人ＸＸ秀及其委托诉讼代理人余培和，被上诉人郑明汉的委托诉讼代理人刘松，被上诉人河坝居委会的法定代表人陈进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
ＸＸ秀二审上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人签订的《西湖镇河坝社区大寨巴渝居民自愿集资建房协议》无效。2、上诉费由被上诉人郑明汉负担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间签订的协议本质上属于房屋买卖合同，一审法院以该协议有效的审判方式认定错误。2、被上诉人郑明汉在西湖镇水庙村有农村住房一处，在西湖镇有门市和住房各一处，根据《土地管理法》第六十二条规定的“一户一宅”原则，其不具备再次购买农村住房的条件。
郑明汉答辩称，购买行为并未违反一户一宅原则，一审判决正确，请求维持原判。
郑明汉一审起诉请求：确认原被告签订的《西湖镇河坝社区大寨巴渝民居自愿集资建房协议》有效并判令被告立即将该协议约定的大寨巴渝民居×栋×单元×楼×号住房交付原告；协助原告办理上述房屋的所有权过户登记手续；并按约定支付原告违约金39375元（131250元×30%）。后在一审审理中原告自愿撤回要求二被告支付违约金的诉讼请求。
一审经审理查明以下案件事实：原告郑明汉系重庆市江津区西镇水庙村×组村民。2010年9月22日，原告郑明汉与被告ＸＸ秀签订《西湖镇河坝社区大寨巴渝民居自愿集资建房协议》约定：为了加快新村建设，改善农民居住条件，经上级各级部门批准，将河坝社区二环路旁边建为大寨巴渝民居住房综合楼；原告自愿参加集资联建住房1套，位于大寨巴渝民居住房综合楼×栋×单元×楼×号（注：本案所涉房屋工程并未修建×栋，只是被告ＸＸ秀在销售房屋时，将A栋一层四户临街的两套住房称为A栋，后面两套称为B栋，另外一栋称为C栋）；面积105平方米，每平方米1250元，价款总计131250元；签协议时，原告付定金10000元，其余款项在本工程主体完成后付本房屋总金额的85%，进房装修时交总金额的95%，否则视为违约，其余5%在两证齐全交证后付清；协议双方不得违约，如一方违约，应给付对方违约金为房屋总金额的30%。除上述内容外，协议还就房屋室内安装设施进行了约定。合同签订当日，原告按约交纳定金10000元，被告ＸＸ秀出具收据1张。2014年初，因被告ＸＸ秀要提高上述协议所约定房屋的单价，与原告产生纠纷。2015年4月19日，原告通过银行向被告ＸＸ秀转款100000元。之后因原告不同意房屋提价，被告ＸＸ秀便将原告支付的100000元通过银行退还原告。原告遂诉讼来院。
一审法院另查明，2012年6月4日，重庆市江津区西湖镇人民政府颁发了上述协议约定房屋工程项目的《乡村规划许可证》，该许可证载明：建设单位为“河坝社区居委会”；建设项目名称为“河坝社区蔡佑茂等76户集中联建房工程”。2013年8月23日，国土部门颁发了《中华人民共和国建设用地许可证》，该许可证载明：用地单位，“西湖镇河坝社区蔡佑茂等76户”；工程名称为“西湖大寨片区蔡佑茂等76户农民联建房A、B栋工程；用地位置，“西湖镇河坝村”；土地性质为集体土地。同年该工程项目取得了《村镇建设工程施工许可证》，该证载明的工程名称同上述建设用地许可证；施工单位是重庆市江津区龙门建筑工程有限责任公司。现该联建房工程已完工，且有部分建房农户已接房入住。
一审庭审中，被告ＸＸ秀表示：愿意承担与原告签订合同所应当承担的责任；该工程项目未支付被告河坝居委会任何费用。庭审后，原告书面撤回了诉请被告支付违约金39375元的诉讼请求。
一审法院认为，本案争议焦点是被告ＸＸ秀与原告郑明汉签订的《西湖镇河坝社区大寨巴渝民居自愿集资建房协议》是否有效，被告是否应向原告交付联建房屋。对此原告提交了西湖府发[2010]84号《西湖镇人民政府关于同意河坝社区大寨居民组巴渝民居聚居点设计方案的批复》。载明：西湖镇河坝社区，你居委会报送的大寨居民组巴渝民居点工程的设计方案已收悉，原则同意你居委会在河坝社区大寨居民组选址修建……。原告用以证明被告修建房屋的合法性。对此，被告提交了：《土地登记审批表》。用以证明原告郑明汉在水庙村已取得了宅基地。对该证据，原告质证认为：审批表属实，但该宅基地上修建的房屋已是危房，此并不影响原告要买本案所涉的房屋。农村联建房工程，是农村居民根据国家新农村建设政策的相关规定，自愿参与的以村民委员会作为业主代表，按照“统一设计、统一规划、统一建设”方式在农村集体建设用地上实施的合伙建房项目。建房工程项目的规划、用地许可等审批手续，由村（居）民委员会代表建房农户向政府相关行政主管部门申请后按相关规定审批取得。村（居）民委员会作为业主代表，应对新居聚居点参与建房人审定、项目实施人商定、建房分配并协助办证等事宜承担统筹管理、组织安排之职责。建房农户、村（居）民委员会、项目实施人之间是非典型合同关系。根据《中华人民共和国建设用地许可证》、《村镇建设工程施工许可证》载明情况以及被告河坝居委会在庭审中关于同意被告ＸＸ秀以其名义实施工程项目的陈述，足以认定案涉工程项目的建设单位为被告河坝居委会，被告ＸＸ秀作为项目实施人是经被告河坝居委会同意确定。因此，被告ＸＸ秀在实施联建房屋项目中的对外行为对被告河坝居委会具有法律拘束力，被告河坝居委会应当承担相应法律责任。被告河坝居委会是否收取该工程项目任何费用，不影响其应当承担的法律责任。
原告郑明汉与被告ＸＸ秀签订《西湖镇河坝社区大寨巴渝民居自愿集资建房协议》，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，该协议对被告河坝居委会同样具有法律约束力。原告郑明汉、被告ＸＸ秀、被告河坝居委会均应按照协议约定或法律规定履行相关权利、义务。对被告ＸＸ秀称，因原告不是被告项目工程房屋所在地的集体经济成员而协议无效的理由，因法律、行政法规对同一建制镇内村民跨村社参与经政府有关主管部门审查批准的联建房工程，无效力性强制性的规定而不能成立。对被告河坝居委会辩称，原告已在西湖镇水庙村取得一处宅基地，协议也属无效的理由，因土地管理法对“一房一宅”的规定，其目的是限制同一农户同时享有两处及以上宅基地，若拟建房农户自愿将原宅基地进行复垦，按相关法律规定也是可以另行申请宅基地，此不必然影响本案合同的效力，故被告辩称的此项理由不能成立。
原、被告签订《西湖镇河坝社区大寨巴渝民居自愿集资建房协议》对联建房屋交付时间未进行约定，只约定“进房装修时交总金额的95%”，此可视为双方约定交房的时间和条件。原告郑明汉通过银行向被告ＸＸ秀支付房款100000元，被告ＸＸ秀予以退回，可视为原告郑明汉已履行了交付房款的行为。但结合原告已付建房定金10000元，连同可视为交付建房款金额共计也仅为总金额的83.80%，并未达到协议约定的进房装修应付房款95%的条件，故原告要求被告交付房屋并协助办理产权登记手续的诉讼请求，因其履行交付建房款不足，交房条件未成就，本院不予支持。审理中，原告自愿撤回要求二被告支付违约金的诉讼请求，是其诉讼权利的处分，符合法律规定，一审法院予以准许。被告河坝居委会辩称，原告建房和办理产权证须经三分之二村民同意才能办理的理由，因原告在与代表河坝居委会的ＸＸ秀签订协议后，即代表村委会同意原告参加集资联建而不能成立。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百二十四条的规定，一审判决如下：一、被告ＸＸ秀与原告郑明汉签订《西湖镇河坝社区大寨巴渝民居自愿集资建房协议》有效。二、驳回原告郑明汉的其他诉讼请求。案件受理费3713元，由原告郑明汉负担2000元，被告ＸＸ秀、被告重庆市江津区西湖镇河坝社区居民委员会负担1713元。
二审审理中，上诉人提交了照片一张，拟证明郑明汉在西湖镇有门面房一处；江津区房管局档案中心出具的查询结果一份，拟证明郑明汉在西湖镇购有建筑面积94平方米的住宅一处。被上诉人对该证据均不予认可，认为门市不是宅基地上的，其性质属于被上诉人的财产，查询的房产不是被上诉人的。
本院对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，本案涉及的物业为农村联建房。因农村联建房占用的土地是集体土地，其仍属在农村集体土地上修建的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。因此此类房屋的受让对象受到限制，即只能依法律规定出售给被拆迁户或符合条件的集体经济组织成员。若受让方非前述适格主体，则房屋买卖合同违反国家土地管理法强制性规定，应当被认定无效。本案中ＸＸ秀与郑明汉签订《西湖镇河坝社区大寨巴渝民居自愿集资建房协议》，向非本集体经济组织成员的郑明汉出售修建在本集体经济组织所有的集体土地上的房屋，该协议应属无效。被上诉人郑明汉要求判决合同有效、上诉人交付房屋并协助办理所有权过户登记的诉讼请求，不应予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律有误。本院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市江津区人民法院（2015）津法民初字第07069号民事判决；
二、驳回郑明汉的诉讼请求。
一审案件受理费案件受理费3713元和二审案件受理费3713元，均由郑明汉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊 群
审 判 员 夏兴芸
代理审判员 陈 莹
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 刘德宝