广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终5692号
上诉人（原审被告）：高景峰，男，1985年3月24日出生，汉族，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：肖秋梅，广东政霖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄钊文，男，1986年3月13日出生，汉族，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：唐以明、龙丽娟，广东埔穗律师事务所律师。
上诉人高景峰因与被上诉人黄钊文房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初3039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案,现已审理终结。
高景峰上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回黄钊文一审的第二、三、四项诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由黄钊文承担。事实和理由：一、黄钊文并非案涉商铺的权属人，其也没有转租权。高景峰与黄钊文签订的租赁合同也一直未取得商铺所有权人的确认，高景峰因此提出解除合同。在2016年年底，黄钊文已将案涉商铺租赁给第三人使用。二、一审法院在黄钊文无法提交其与商铺权属人签订的《商铺租赁合同》的情况下，认定黄钊文拥有出租权并没收高景峰定金70000元，无事实和法律依据。三、一审法院在黄钊文未提交其与第三人签订的《商铺租赁合同》的情况下，采信黄钊文一审时提出的其于2017年3月14日将案涉商铺另行出租，没有核实事实真相。综上，请求二审法院依法查明事实，以维护高景峰的合法权益。
黄钊文二审辩称：一、黄钊文依据合同约定将案涉商铺交付给高景峰后，高景峰便对商铺进行装修。高景峰从未提供证据证明其有向黄钊文提出解除合同，而是黄钊文书面通知高景峰解除合同并要求其赔偿损失。二、租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。承租人基于租赁合同取得对租赁物的合法占有，其有权将合法占有的权利让渡出去。本案中，截止至高景峰与黄钊文解除合同及补充协议前，曾德铭未对黄钊文的转租行为行使解除权或主张合同无效，也没有提出异议，故高景峰与黄钊文签订的合同及补充协议有效。另，高景峰是房屋租赁的中介人员，其对于案涉商铺的现状及权属情况都很清楚，其自愿承租商铺并进行装修，表明其对案涉商铺的现状是没有异议的。三、双方租赁合同解除的原因是高景峰违反合同约定，在接收商铺并进行装修后却不按时缴纳租金和剩余的入场费，故黄钊文有权发函解除合同。四、双方在一审庭审时均确认未对案涉商铺办理交接收回手续，黄钊文主张双方合同于2017年3月14日解除，并提交了2017年3月10日催收租金函件和解除合同的快递单及签收情况表等予以证明。高景峰主张案涉商铺于2016年底由黄钊文出租给第三人，但其未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。五、案涉商铺位于繁华、人流量大的地段且在出租前投入了约100000元的装修费，合同约定高景峰需支付的100000元的性质为商铺转让费，包含了上述有形、无形资产的费用。即使高景峰支付的70000元为定金，根据相关法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。高景峰违反合同约定，不履行缴纳租金及入场费的义务，无权要求返还定金。另，高景峰在一审期间并未就该70000元提出主张，故二审也应不予审查。综上，请求二审法院查明事实，驳回高景峰的上诉请求。
因本案纠纷，黄钊文于2017年4月11日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、黄钊文与高景峰于2016年9月25日签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》于2017年3月14日解除；二、高景峰向黄钊文支付85800元租金（租金从合同签订之日起至合同解除之日2017年3月14日止）及违约金198055（违约金以月租金14300元为基数，按每日5%计算，自2016年10月31日起至实际履行之日止）；三、高景峰向黄钊文支付拖欠的入场费30000元；四、高景峰向黄钊文支付物业管理费1980元、水费302.6元（物业管理费、水电从合同签订之日起至合同解除之日2017年3月14日止）；五、高景峰承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：案涉商铺位于广州市花都区凤凰北路xx号A、B栋08号，权属于案外人曾德铭。黄钊文陈述：案涉商铺由黄钊文向曾德铭承租。黄钊文提交一份其作为承租方与曾德铭作为出租方签订的《商铺租赁合同》（曾德铭没有在结尾处签名），拟证明其向曾德铭承租案涉商铺。高景峰对该份证据不予确认。
2016年9月25日，黄钊文作为出租方（甲方）与高景峰作为承租方（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定黄钊文将案涉商铺出租给高景峰使用，租赁期限为2016年10月26日至2021年4月30日止，于2016年9月25日交付使用，租金在2016年10月26日至2017年10月25日为20000元/月，管理费3元/平方，押金14300元，先交租后使用，在租赁期限内的每月10号前缴纳当月租金给黄钊文。
2016年9月25日，黄钊文作为出租方（甲方）与高景峰作为承租方（乙方）又签订一份《补充协议》，约定黄钊文将案涉商铺租于高景峰使用，原始租金20000元，实际实收租金14300元，租金每年递增10%，合同期为2016年9月26日至2021年4月30日，入场费100000元，高景峰先支付70000元作为入场费用及定金，剩余入场费用30000元以及首月租金和两月按金于2016年10月31日付清。
签订上述合同后，高景峰向黄钊文支付了70000元的商铺转让金，没有支付过租金。诉讼中，高景峰陈述：其在2016年11月曾缴纳过10000元给黄钊文，但没有证据提交。高景峰对其不缴纳租金的陈述：高景峰认为等案涉商铺装修好后，取得商铺所有权人同意后，合同才正式生效，所以一直没有缴纳租金。
关于商铺交接，黄钊文陈述：出租当时就已当场交接钥匙，高景峰也已经装修，收回时没有进行交接。高景峰陈述：其也曾经请人装修，但是没有进行下去。
一审诉讼中，高景峰陈述：黄钊文与其一直是朋友，曾经其主张过解除合同，装修也没有继续进行下去，但没有直接的交接，因为其没有相关的法律意识。
黄钊文、高景峰一致确认：案涉商铺目前已不是高景峰经营。黄钊文陈述：其在2017年3月14日之后另行出租。
一审诉讼中，黄钊文提交三张由广州市福元物业管理有限公司出具给“六艺教育”的商铺管理费《收据》及两张用户名称为“广州市花都区新华瀚阳健身中心”的水费发票，拟证明其向高景峰主张欠缴商铺管理费及水费。
关于高景峰欠缴物业管理费及水费的依据，黄钊文陈述：其向曾德铭承租时是一个健身中心，其承租后在楼上的楼层办理了一个教育机构，并将一楼出租给了高景峰，其他的费用都变更为教育机构，水费缴费时钱是其交的，只是用了上一手租客的名义。物业管理费是按照3元/平方计算，统一缴纳的，一楼的面积是84.04平方米，但是该楼有13层，合同上写的面积是按照实际上丈量的结果，大约110平方米。关于物业管理费没有证据提交。高景峰陈述：签订合同时其也不知道是多少平方米，其一直要求黄钊文提供房产证，但是黄钊文也没有提供。物业管理费是黄钊文提出的，黄钊文说物业管理费到时收多少你方就交多少。
一审法院认为：对于高景峰抗辩黄钊文未能取得权属人同意的情况下与高景峰之间签订的《商铺租赁合同》的效力问题，租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，对于承租人未经出租人同意转租的，给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。因此，黄钊文与高景峰之间于2016年9月25日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，黄钊文、高景峰均确认高景峰未能按时支付租金，且黄钊文已于2017年3月14日将案涉商铺租与他人，故黄钊文主张解除其与高景峰之间于2016年9月25日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，合理合法，予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”黄钊文与高景峰之间的《商铺租赁合同》虽然解除，但是高景峰承认曾在案涉商铺进行过装修，黄钊文、高景峰确认对于案涉商铺双方未能办理交接收回手续。黄钊文于2017年3月14日将案涉商铺另行出租，高景峰理应按照《商铺租赁合同》及《补充协议》向黄钊文支付自2016年10月26日至2017年3月14日的租金。经核算，高景峰应支付的租金为66426元（14300元/月÷31天×6天+14300元/月×4个月+14300元/月÷31天×14天），因此，黄钊文主张高景峰向其支付租金66426元的诉讼请求，于法有据，予以支持。至于黄钊文主张高景峰支付违约金，高景峰抗辩其未交租金的理由为黄钊文未能告知高景峰其取得权属人曾德铭同意转租，虽然高景峰的此项抗辩不必然导致黄钊文与高景峰之间的《商铺租赁合同》及《补充协议》无效，但黄钊文至今仍未能提交其与曾德铭之间的《商铺租赁合同》。鉴于黄钊文、高景峰均为完全民事行为能力人，对签订合同应当审慎，高景峰需支付黄钊文租金的同时，黄钊文对合同解除亦存在过错，故对黄钊文主张高景峰向其支付违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。关于黄钊文主张高景峰支付剩余入场费30000元，根据《商铺租赁合同》及《补充协议》第二条的约定，入场费作为入场费用及定金，如上所述，黄钊文对合同解除亦存在过错，黄钊文亦已另行出租，高景峰不可能再入场租赁，故黄钊文的该项诉讼请求，没有理由和依据，不予支持。
至于黄钊文要求高景峰支付欠缴的物业管理费及水费，因黄钊文提交其交付物业管理费及水费的依据并未显示黄钊文本人的名称，故无法认定黄钊文已垫付上述费用，且黄钊文对面积的计算与权属人曾德铭的《房地产权证》上载明的面积不一致，故黄钊文的该项主张，依据不足，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年11月10日作出判决如下:一、解除黄钊文与高景峰之间于2016年9月25日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》；二、高景峰于本判决发生法律效力之日起十日内向黄钊文支付租金66426元；三、驳回黄钊文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15292元，由黄钊文负担678元，由高景峰负担14614元。
经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。
本院认为，高景峰与黄钊文签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。黄钊文未提供充足证据证明其取得案涉商铺的转租权，导致高景峰不按合同履行，一审法院鉴于案涉房屋已实际转租他人，遂判决解除合同，对此认定和处理并无不当，本院予以维持。
黄钊文在未取得案涉商铺转租权且未经商铺所有权人同意的情况下，将商铺转租给高景峰。高景峰亦未对商铺权属情况及黄钊文是否具有转租权等事项进行审查，双方均存在过错。一审法院未支持黄钊文关于违约金的诉讼请求，并无不当,本院予以维持。高景峰虽未正式使用商铺进行营业，但其接受商铺后未与黄钊文办理退场的交接手续。高景峰应支付其占用商铺期间的使用费。双方在合同中约定租赁期限从2016年10月26日起，实际实收租金为14300元，故一审法院判令高景峰向黄钊文支付自2016年10月26日至2017年3月14日的租金66426元，计算正确，处理并无不当，本院予以维持。
关于高景峰在二审提出返还入场费的问题，因其在一审未提出反诉，二审经主持调解不成。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条的规定，本院已告知高景峰另行起诉，不再就此问题进行审理。
至于黄钊文要求高景峰支付欠缴的物业管理费及水费的问题，一审法院已进行了论述，处理正确，本院不再赘述并予以维持。
综上所述，高景峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14614元，由上诉人高景峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘贤君
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一八年五月二十四日
书记员 眭 翘
李倩妤