四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1502民初262号
原告：宜宾市临港经济开发区精金模具厂，地址：四川省宜宾市临港经济开发区下江北白沙湾。
经营者：李金洋，男，汉族，1989年10月18日出生，住四川省宜宾市。
委托诉讼代理人：李辉珣，男，汉族，1943年4月24日出生，住四川省宜宾市，系该模具厂总经理。
委托诉讼代理人：李敦甫，男，汉族，1958年9月20日出生，住四川省高县，系该模具厂法律顾问。
被告：宜宾红星电子有限公司，住所地：宜宾市宜宾县城北新区仁友路1号。
法定代表人：尚华，董事长、总经理。
委托诉讼代理人：吕波，男，汉族，1991年2月19日出生，住四川省宜宾市，系该公司员工。
原告宜宾市临港经济开发区精金模具厂（以下简称精金模具厂）与被告宜宾红星电子有限公司（以下简称红星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年2月14日公开开庭进行了审理。原告精金模具厂经营者李金洋及其委托诉讼代理人李辉珣、李敦甫，被告红星公司委托诉讼代理人吕波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告精金模具厂向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付搬迁补偿费117149元，厂内增建构筑物、电力设施及装修设施20469元，停产停业经营损失费87500元，停水停电造成的直接损失251400元，合计476518元；2、判令被告退还未到期房租和租房保证金6728元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年，被告红星公司（原七九九厂）厂长尹相文为盘活经济和充分利用该厂闲置报废厂棚，邀请原告筹建了模具制作加工厂，并给能源支持，当年投产，并获准注册登记，长期为七九九厂委托加工精细配件，建立了长期友好协作关系，与被告签订了长期租房协议，按时交纳了房租和水电费，且预付了5000元租房保证金。原被告双方都做到了诚实守信，从未发生过纠纷。2014年8月14日，被告突然发文通知，要求原告在2014年8月31日前终止租房合同并搬迁完毕。原告接到通知后，找到被告说明其违背租房协议，这种强迫行为会给原告造成极大的经济损失，要求协商解决。被告置之不理，不与原告协商，并于2016年8月30日停止了原告厂的供水供电，限制原告车辆通行。被告的行为直接导致原告加工订单不能按时交货，被罚赔偿243400余元。2016年11月24日经法院调解，被告承诺在2016年11月28日至29日进行座谈搬迁补偿事宜。时至今日被告仍不与原告协商。被告对原告类似企业搬迁有补偿案例。现根据《中华人民共和国国务院令》590号第三十一条和宜宾市人民政府关于宜宾市中心城区国有土地上房屋征收补偿标准及有关问题的通知，宜府发（2013）19号第六条之规定，特诉至法院，请求依法判决。
被告红星公司辩称，2011年7月1日我司与原告签订了一份《租房协议》，约定租期从2011年7月1日起至2012年6月30日止（期满视其情况再行续租）；月租金1728元，付款方式为每季度首月5日前现金交付我司资产财务部；承租人不得自行转租和擅自改动房屋整体机构；出租人遇规划、市政建设等不可抗力因素需收回或拆除房屋，应提前一个月以书面形式通知承租人，承租人应无条件配合。协议签订后，我司依约履行协议，向被告提供符合要求的房屋。2012年6月协议到期后，双方议定协议有效，再行续租。2014年6月，我司根据宜宾市规划要求，开始实施公司整体搬迁工作，2014年8月14日，我司书面通知被告退回所租房屋。2014年9月30日以后，被告拒不支付租金，也不退还房屋。2015年12月30日我司再行送达搬迁通知，要求被告于2016年2月28日搬迁完毕、退还房屋，同时我司向被告送达了相关宣传资料，但被告一直未能依约退还房屋。2016年10月，我司诉至法院，同年11月法院出具调解书确认：被告于2017年1月31日前归还我司位于下江北白沙湾七九九厂内原204分厂生产用房。现被告向我司提出支付诉请费用无任何法律依据。我司所属房屋是根据宜宾市政府规划要求实施的企业整体搬迁，在完成企业机器设备的整体搬迁后，根据政府相关要求及安全需要，对原厂区内的水、电、气实施关闭和拆除。在进行此工作前已对厂区内的承租户进行了告知，要求相关承租户归还房屋。我司获得的搬迁补偿是依据国务院590号令及宜宾市政府的相关规定，原告要求我司进行经济补偿无法律依据，我司保留向法院申请对被告强制执行的权利。被告请求我司退还未到期房租和租房保证金6728元不成立，因为被告从2014年10月1日至2016年8月31日止未付租金39744元，并且至今未归还房屋，因此，我司要求被告如数交纳租金，否则拒付租房保证金。综上，请求驳回原告的诉讼请求，诉讼费用全部由原告承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院为查清案件事实责令被告提供了《宜宾市红星电子有限公司及相关企业整体搬迁补偿协议》等证据，本院并组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院根据依法确认的证据对案件事实认定如下：
位于翠屏区下江北白沙湾处建筑面积1231.90㎡砖木结构的房屋属原国营第七九九厂所有，其产权登记为宜宾市房权证翠屏区字第0006×号，后国营第七九九厂改制为原告红星公司。宜宾市精立模具制作部（以下简称精立模具制作部）成立于2004年3月，经营者为李辉珣。自2006年起，精立模具制作部开始租用被告原七九九厂204分厂的部分生产用房从事模具加工经营活动。期间，精立模具制作部于2010年8月26日与被告红星公司签订《租房协议》，约定：乙方（红星公司）同意将座落在七九九厂内原204分厂生产用房面积共约288㎡租赁给甲方（承租方、精立模具制作部）用于工装、模具加工使用；租用期限自2010年7月1日至2011年6月30日（期满视其情况再行续签）；乙方收取甲方保证金5000元，甲方在没有违约的情况下终止租赁时如数退还（不计息）；租金为每月1440元（288㎡×5元/㎡），于每季度首月5号前现金交付到红星公司资产财务部；甲方不得自行转租和擅自改变房屋整体结构，不得增设一切影响房屋安全和道路畅通的设施，只能在所租区域内从事生产、经营活动；甲方因故需退所租房屋，应提前一个月以书面形式通知乙方；乙方若遇规划、市政建设、工厂改制等不可抗力因素需收回或拆除房屋，乙方应提前一个月以书面形式通知甲方，甲方应无条件配合；租赁终止后，房内外一切设施、建筑物、构筑物保持原样，任何人不得拆除，不计价、不补偿。上述租赁协议到期后，双方于2011年7月1日续签《租房协议》，该协议约定：租用期限自2011年7月1日至2012年6月30日（期满视其情况再行续签）；乙方收取甲方保证金5000元；租金为每月1728元（288㎡×6元/㎡），其余内容与前租房协议一致。
后精立模具制作部扩大投资于2011年9月1日成立精金模具厂（原告），精金模具厂仍登记为个体工商户营业执照，经营者为精立模具制作部李辉珣之子李金洋，但李金洋并未参与经营活动，仍由李辉珣负责精金模具厂的经营管理，精金模具厂仍在精立模具制作部原租赁场地从事经营活动，精金模具厂成立后，精立模具制作部未再以该字号从事经营活动。精金模具厂使用被告的场地租金仍按原精立模具制作部与被告于2011年7月1日签订的《租房协议》交纳，即按1728元/每月交纳。2012年6月30日，原精立模具制作部与被告的租赁期届满，双方未再续签书面租房协议，但精金模具厂仍使用该场地从事经营活动，被告红星公司也按原与精立模具制作部签订的《租房协议》的租金标准向精金模具厂收取租金。经本院查明，精金模具厂租用期间，最后一次向被告交纳租金的时间为2014年7月16日，被告红星公司在加盖公司财务专用章的“收据”上注明收取的为2014年7-9月房租，共计5184元（1728元/每月×3月）。庭审中，被告红星公司对应退还原告保证金和多交的房屋租金共计6728元不持异议。
另查，因临港经济建设需要，需对被告红星公司进行整体搬迁，红星公司于2014年6月启动了生产厂区的搬迁工作，并计划于2014年8月30日前完成整个生产厂区的搬迁。2014年8月1日，被告红星公司向包括原告精金模具厂在内的各转供能源用户发出“关于公司停止转供能源的通知”，该通知载明：按照公司整体搬迁工作的时间安排，公司定于2014年8月30日前完成整个生产厂区的搬迁，届时公司将关闭整个生产区域的水、电、气，同时注销在水、电、气能源供应单位的用户资格。同月14日，被告红星公司向包括原告在内的各经营业主发出“通知”，内容为：“红星公司原老厂区将于2014年8月31日整体搬迁完毕，届时全公司将关闭所有生产性厂房供能，并根据市政要求作场地清理和处理。经红星公司研究决定，原老生产园区内所有厂房从即日起一律停租，并于2014年8月31日前搬迁完毕，请各业主积极配合按时腾空所租房屋。”。原告收到上述通知后，与被告协商搬迁事宜未果，双方发生纠纷。后原告未继续向被告交纳租金，也未迁出租赁房屋。2015年12月30日，被告再次向包括原告在内的各经营业主发出“通知”，告知各业主：红星公司已于2014年8月从临港区整体搬迁到宜宾县城北新区，根据市政规划和建设要求，现要对老厂区场地进行清理和处置，要求各租户积极配合，于2016年2月28日前腾空、完清房租并交付房屋与红星公司，逾期未完成交付，一切损失及后果由租户自行承担。同时，红星公司向各业主发放了宜宾市人民政府宜府发（2013）19号“关于宜宾市中心城区国有土地上房屋征收补偿标准及有关问题的通知”及国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关宣传资料。
因原告多次要求被告解决搬迁补偿未果，故一直拒绝搬迁，被告红星公司遂于2016年10月将实际经营者李辉珣诉至本院,请求其返还租赁房屋并支付租金39744元（自2014年10月1日起至2016年8月31日止）。在该案审理中，双方达成协议，实际经营者李辉珣同意于2017年1月31日前归还原告租赁房屋，红星公司也因此撤回要求李辉珣支付租金39744元的诉讼请求。
由于原被告双方对搬迁补偿未达成共识，原告遂于2016年11月19日委托宜宾新兴司法鉴定中心对原告在建厂时因生产需要在租用厂房内增建的构筑物和装修设施及电力设施的重置价格、该厂的整体搬迁费用、该厂如处于正常生产及经营情况下在2014年8月30日后6个月的可得利润进行鉴定。2016年12月6日，宜宾新兴司法鉴定中心出具宜新司鉴中心（2016）评鉴字第22号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、精金模具厂在建厂时因生产需要在租用厂房内增建构筑物和装修设施及电力设施的重置价格评估值为人民币20469元；2、精金模具厂以暂选地南溪罗龙工业区范围内，运输距离在30公里左右的搬迁目的地的整体搬迁费用的价格评估值为人民币117149元；3、精金模具厂在2014年8月30日后6个月期间如处于正常生产、经营情况下的可得利润的价格评估值为人民币87500元。原告并支付鉴定费8000元。
另查明，原告系从事模具制作的企业，其厂房内有大、中型机器设备近20台及相关辅料设施；原被告双方在最后一次书面协议到期（2012年6月30）后，在双方口头租赁期间，原告并未对租赁物重新进行装饰装修，增建构筑物或电力设施。
宜宾市人民政府于2013年发布宜府发（2013）19号“关于宜宾市中心城区国有土地上房屋征收补偿标准及有关问题的通知”，该通知在一、征收补偿标准：第（二）项搬迁补偿中载明：征收工业企业等非住宅房屋涉及货物转运及大型机器设备搬迁的，资产搬迁补偿费由房屋征收部门与被征收人协商解决；协商不成的，由资产评估机构进行进行评估，房屋征收部门按照评估结果给予被征收人人资产搬迁补偿费。第（四）项非住宅房屋停产停业损失补偿中载明：被征收人选择货币补偿的，房屋增收部门按照非住宅房屋停产停业损失补偿标准，一次性给予被征收人6个月的停产停业损失补偿费。六、其他特殊情况第（一）项载明：征收出租房屋，房屋征收部门与被征收人签订征收补偿协议后，被征收人应当与房屋承租人就解除租赁协议等相关事宜进行协商，并在补偿协议约定的期限内腾空房屋。协商不成的，房屋租赁当事人可以依法向人民法院提起民事诉讼。
被告红星公司在企业整体搬迁中，选择货币补偿方式，并于2016年10月31日与宜宾临港经济技术开发区管理委员会正式签订《宜宾市红星电子有限公司及相关企业整体搬迁补偿协议》，该协议约定：一、拆迁范围：乙方（红星公司）及相关企业的土地及其土地地面上下建筑物、构筑物以及其他相关的辅助设施等全部资产。二、搬迁补偿项目及金额：经双方协商一致，甲方（宜宾临港经济技术开发区管理委员会）应支付乙方及相关企业的补偿款（含土地、房屋、构筑物及辅助设施补偿，停产停业损失补偿，搬迁奖励……等）总金额为47100.58万元。明细如下：（一）乙方补偿款44019.87万元，其中土地、房屋、构筑物及辅助设施评估补偿14776.07万元，可搬迁资产损失、不可搬迁资产损失、停产停业损失合计补偿23632.05万元，搬迁奖励800万元……三、搬迁时限、进度及补偿款支付办法：力争2016年12月底前完成红星公司及相关企业整体搬迁和补偿工作……四、甲乙双方的其他权利义务：乙方作为本次被搬迁主体，负责公司整体搬迁和员工安置等工作；同时，按照宜宾市人民政府和临港开发区管委会的要求，乙方主要负责协助好相关企业的整体搬迁……和社会稳定等工作……六、其他：（一）乙方是在确认了本次搬迁补偿的范围、类别、金额等各项事宜后签订的本协议以。本协议以生效后，视为甲方对乙方及相关企业的全部资产、损失等所有应补偿物、补偿项目均已纳入本协议实施了补偿，即使存在应补偿但未补偿的补偿物、补偿项目，亦视为乙方及相关企业已放弃了其全部补偿权利，且不得以任何理由向甲方在提出任何补偿要求。（二）乙方及相关企业之间的所有问题，由乙方自行解决。……
本院认为：原、被告自2006年起建立了长期的租赁关系，双方均按协议约定履行各自义务。双方虽最后一次签订的《租房协议》的租赁期已于2012年6月30日届满，但原告作为承租人仍继续使用租赁物，被告红星公司也未提出异议并继续按原合同收取租金，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原被告之间已形成不定期租赁合同关系。2014年因宜宾城市建设需要，对被告红星公司进行整体搬迁，被告红星公司分别于2014年8月1日、8月14日向原告发出通知，要求终止租赁关系，腾空并退还租赁房屋的行为，系因政府拆迁行为所致，故导致双方租赁合同无法继续履行系因不可抗力，被告不构成违约。
因双方《租房协议》中明确约定“乙方若遇规划、市政建设、工厂改制等不可抗力因素需收回或拆除房屋，乙方应提前一个月以书面形式通知甲方，甲方应无条件配合；租赁终止后，房内外一切设施、建筑物、构筑物保持原样，任何人不得拆除，不计价、不补偿。”，现本院查明被告已提前一个月履行通知义务，原告在2014年8月14日收到被告停租通知后也未提出异议，仅就搬迁时间及相关补偿与被告未达成共识，故原被告的不定期租赁关系自2014年8月14日被告停租通知到达原告时解除。按双方合同约定租赁终止后房内外一切设施、构筑物等保持原样，不计价、不补偿，以及根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修、租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。……”、第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，结合本院查明的事实，原告的所有装饰装修及增建的构筑物均在双方书面《租房协议》履行期间完成，在该租赁期间满后双方形成不定期租赁关系期间，原告并未增设建构筑物或装饰装修，故根据上述规定，原告在租赁期届满后请求被告支付厂内增建构筑物、电力设施及装修设施20469元，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。
根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（第590号令）第十七条规定“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：……（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”、第二十二条规定“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；……”、第二十三条规定“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”，现被告红星公司作为被征收人与房屋征收部门宜宾临港经济技术开发区管理委员会已就企业整体搬迁的相关补偿达成协议，该补偿协议中包含了可搬迁和不可搬迁资产损失、停产停业损失补偿款23632.05万元及搬迁奖励800万元；且被告红星公司在该协议中确认征收部门已就相关企业的全部资产、损失等所有应补偿物、补偿项目实施了补偿，即使存在应补偿但未补偿的补偿物、补偿项目，亦视为其已放弃了全部补偿权利，不得以任何理由再向征收部门提出任何补偿要求；本院结合宜宾市人民政府宜府发（2013）19号文件的相关规定，确认被告红星公司已获得含原告租赁经营企业在内的搬迁补偿费和停产停业损失补偿费。根据权利义务相一致的原则及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，该补偿费应由实际经营者精金模具厂享有。现原告向本院提供了宜宾新兴司法鉴定中心关于原告整体搬迁费及原告在2014年8月30日后6个月期间如处于正常生产、经营情况下的可得利润的鉴定意见，该鉴定意见较为客观，且被告对该鉴定意见也不持异议，故本院对该鉴定意见予以采信，认可原告实施整体搬迁需搬迁费117149元，及因搬迁造成6个月的停产停业损失为87500元。现原告请求被告支付搬迁补偿费117149元及停产停业经营损失87500元符合法律规定及宜宾市人民政府宜府发（2013）19号文件的相关规定，本院予以支持。
因被告终止原告租赁合同系因政府拆迁行为等不可抗力所致，且实施停水、停电行为系因企业已整体迁出并也提前向原告等各经营业主发出通知，故被告不存在违约行为；原告在提前一个月已知晓被告企业因政府征用将整体搬迁并停止供能，但仍继续经营，其扩大的损失应由其自行承担；现本院根据相关法律规定已支持原告6个月的停产停业损失，故原告再行请求停水、停电的损失251400元无法律依据，本院不予支持。
因原被告之间的租赁协议已终止，根据双方合同约定，被告应退还原告租房保证金5000元。本院查明原告向被告缴纳租金至2014年9月，因2014年8月双方已终止租赁关系，现原告请求被告退还多交的1个月房租（2014年9月房租）1728元，被告亦不持异议，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）项、第九十六条、第九十七条、第二百三十六条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十二条、第二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：
一、被告宜宾红星电子有限公司于本判决生效后20日内支付原告宜宾市临港经济开发区精金模具厂搬迁补偿费117149元、停产停业损失费87500元，合计204649元。
二、被告宜宾红星电子有限公司于本判决生效后20日内退还原告宜宾市临港经济开发区精金模具厂租金及租房保证金共计6728元。
三、驳回原告宜宾市临港经济开发区精金模具厂的其他诉讼请求。
案件受理费8548元,减半收取为4274元，由原告精金模具厂承担2400元，被告红星公司承担1874元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内通过本院或者直接递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 舒波
二〇一七年三月十五日
书记员 曹艺