广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终22404号
上诉人（原审被告）：广州杰瑞置业有限公司，住所地广东省广州中新广州知识城凤凰一横路313房号自编107室。
法定代表人：陈志华，职务：董事长。
委托诉讼代理人：周倩，该司职员。
被上诉人（原审原告）：蒋艳云，女，1979年6月9日出生，汉族，住湖南省邵东县。
被上诉人（原审原告）：刘立明，男，1971年8月9日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
上诉人广州杰瑞置业有限公司（以下简称杰瑞公司）与被上诉人蒋艳云、刘立明因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杰瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回蒋艳云、刘立明的全部诉讼请求；2.由蒋艳云、刘立明承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。根据《绿地中央广场定向开发合同》（以下简称《定向开发合同》）的约定，蒋艳云、刘立明应于签约当日支付289658元，2013年12月20日支付96553元，在杰瑞公司取得预售许可证后7天内，支付579314元，并签署《广东省商品房买卖合同》，如蒋艳云、刘立明逾期支付款项超过六十日后，杰瑞公司有权解除合同。但在双方签署了《定向开发合同》后，蒋艳云、刘立明仅缴纳了首期定制款289658元，经杰瑞公司多次口头及书面催促，蒋艳云、刘立明至今未缴纳第二笔款项96553元及后续款项，已逾期约三年七个月，且未依约办理《商品房买卖合同》的签约及按揭手续。蒋艳云、刘立明存在严重逾期付款的情形，一审未予以审查，侵害了杰瑞公司的合法权益，剥夺了杰瑞公司有权要求解约并要求其支付百分之十的违约金，或选择继续履行合同并要求支付每日万分之二的违约金的合法权利。因此，杰瑞公司已按约履行完毕自身义务，蒋艳云、刘立明逾期缴纳房款及签约的行为违反了《定向开发合同》的约定，杰瑞公司有权要求解约并支付违约金。
蒋艳云、刘立明辩称，不同意杰瑞公司的上诉请求、事实和理由，同意一审判决。具体理由如下：首先，杰瑞公司的上诉请求仅仅是围绕应当支付的违约金，其认为一审法院没有查清事实，适用法律不当，请求驳回。事实上，杰瑞公司对于合同中约定的付款方式是允许蒋艳云、刘立明将第二笔款项以及第三笔款项在杰瑞公司通知蒋艳云、刘立明时一次性交付。其次，杰瑞公司称多次口头或者书面催促蒋艳云、刘立明交款，但蒋艳云、刘立明从来没有收到其有关口头或者书面催促缴纳第二笔款以及第三笔款项的通知，只收到解除合同的通知，这是杰瑞公司在歪曲事实。同时，杰瑞公司对其他业主收取房款的方式也与蒋艳云、刘立明是一致的，都是不需要按照合同的约定分批支付，而是一次性支付的，这是杰瑞公司销售房屋的一贯做法，因此，杰瑞公司的上诉请求没有事实和法律依据。且其也在一审中没有就违约金的相关主张提出反诉，该违约金不应在二审审理的范围之内，因此，请求驳回杰瑞公司的上诉请求，维持原判。
蒋艳云、刘立明向一审法院起诉请求：1.杰瑞公司继续履行蒋艳云、刘立明向杰瑞公司购买的位于广州市萝岗区科学大道122-124号（B2栋）自编1418房（现房号为1403房）的《定向开发合同》，杰瑞公司协助蒋艳云、刘立明办理有关购房手续，具体包括网上备案、交付房屋、办理房产证、收取房款；2.杰瑞公司承担至起诉之日止的逾期交楼违约金（以交付的房款289658元为本金，按照每日万分之二标准计算，自2016年1月1日起至2017年4月18日止共计27401元）；3.案件诉讼费由杰瑞公司承担。蒋艳云、刘立明于案件审理过程中明确第一项诉讼请求中的网上备案具体是指双方按照杰瑞公司在销售现场公示的在房管局备案的商品房预售合同版本进行网签。
一审法院认定事实：2013年10月24日，蒋艳云、刘立明（乙方）与杰瑞公司（甲方）签订《定向开发合同》约定：蒋艳云、刘立明向杰瑞公司定制尚未取得预售许可证的位于广州市萝岗区科学大道与神舟路交界处绿地中央广场的B2栋1418单元物业，建筑面积约55平方米，该物业用途为办公。第二条约定：该物业总价约为965525元，具体支付方式为：签署《定向开发协议书》当日内，乙方向甲方支付人民币289658元作为首期定制款；2013年12月20日，乙方向甲方缴纳96553元；在甲方取得预售许可证后7天内，乙方向甲方支付人民币579314元整，并签署《广东省商品房买卖合同》（如付款方式为按揭，须在合同签订后的三天内完成按揭手续办理）。第五条约定：甲方应当在2015年12月30日前经有关部门竣工验收合格后交付房屋，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.乙方逾期交款的，则甲方交房期可相应推迟。第六条约定：（一）乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：……逾期超过60日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按全额总房款的10%向甲方支付违约金。（二）甲方如未按照合同约定时间交房的，按照以下方式处理：（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第四条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方向乙方支付已交付房价款每天万分之二的违约金。第七条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量或使用功能的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知乙方，如该楼结构形式、空间尺寸、朝向等。第十条约定：在竣工验收备案表取得后720日内，双方共同办理产权过户手续。当日，蒋艳云、刘立明向杰瑞公司支付了289658元定制金。
2014年6月27日，杰瑞公司取得涉案物业的《商品房预售许可证》。《定向开发合同》签订后，蒋艳云、刘立明至今未向杰瑞公司支付剩余675867元购房款。
2016年9月22日，杰瑞公司向蒋艳云、刘立明发出《通知函》，主要内容为：蒋艳云、刘立明定制由杰瑞公司开发建设的物业，实测地址为萝岗区科学大道122-124号（B2栋）1403房（定制编号为B2栋1418单元）。根据定制合同约定，蒋艳云、刘立明需于杰瑞公司取得预售证后7天内到杰瑞公司指定的地点签订该物业的《广州市商品房买卖合同》及有关文件，并缴交相应楼款。目前杰瑞公司已于2014年6月27日取得该项目预售许可证，但虽经多次通知，蒋艳云、刘立明仍尚未前来缴纳楼款及办理相关手续。根据定制合同第六条第1款约定，在蒋艳云、刘立明逾期签署买卖合同或支付首期房款的情况下，杰瑞公司有权向蒋艳云、刘立明收取违约金，逾期超过60天的，有权解除合同等。请蒋艳云、刘立明务必于2016年9月29日前备齐签约所需资料到绿地智慧广场销售中心签订《商品房买卖合同》及相关附属文件并履行缴纳房款及相关费用的义务。蒋艳云、刘立明确认于2016年9月28日收到上述通知函。
2016年9月29日，蒋艳云、刘立明前往杰瑞公司指定地点，杰瑞公司工作人员告知蒋艳云、刘立明其定制的1418房现编号变更为1403房，蒋艳云、刘立明要求杰瑞公司工作人员作出解释并出示相应规划变更的文件。杰瑞公司主张当时向蒋艳云、刘立明出示了广州市房地产测绘院出具的《房屋面积预算（测算）成果报告书》中的预算（测算）房屋平面图，但未提交证据证实，蒋艳云、刘立明主张杰瑞公司未向其出示相应文件。当日，双方由于对房号发生分歧，最终未签订《商品房买卖合同》。
2017年3月11日，杰瑞公司向蒋艳云、刘立明发出《解除购房合同通知书》，主要内容为：合同签订生效至今，蒋艳云、刘立明仍未履行完毕付款义务，尚欠购房余款675867元。杰瑞公司已于2016年9月22日向蒋艳云、刘立明送达《逾期付款催告函》，要求蒋艳云、刘立明在2016年9月29日前付清上述购房余款。截止本通知出具之日，蒋艳云、刘立明已经逾期981天，依据合同约定，杰瑞公司有权解除合同，现杰瑞公司通知蒋艳云、刘立明：双方签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议从即日起解除，蒋艳云、刘立明所购买的房屋，杰瑞公司将另行销售等。蒋艳云、刘立明确认其于2017年3月18日收到该通知，蒋艳云、刘立明抗辩杰瑞公司解除权应该在2014年2月21日到2015年2月20日期间行使，杰瑞公司的解除权已经超过解除合同的时间。
蒋艳云、刘立明收到上述《解除购房合同通知书》后，于2017年3月22日回函杰瑞公司，告知其不同意杰瑞公司擅自解除合同等。蒋艳云、刘立明主张未向杰瑞公司支付96553元的原因是杰瑞公司工作人员告知蒋艳云、刘立明虽然合同约定第二项房款96553元应于2013年12月20日之前缴纳，但该合同为格式合同，蒋艳云、刘立明只需要在取得预售证后签订商品房买卖合同时一起缴纳即可，所以蒋艳云、刘立明一直等待杰瑞公司通知，蒋艳云、刘立明没有收到杰瑞公司口头通知催促付款，也未通知预售许可证的下发日期，蒋艳云、刘立明只在2016年9月22日收到唯一一次书面通知，蒋艳云、刘立明收到通知后次日准备签署书面商品房买卖合同后被告知房号及朝向变更。对于未付款原因是由于杰瑞公司工作人员告知蒋艳云、刘立明无需按照合同约定履行，蒋艳云、刘立明未提交证据证实。杰瑞公司也未提交证据证明其在签订《定向开发合同》后、2016年9月22日向蒋艳云、刘立明发出《通知函》前曾催促过蒋艳云、刘立明支付剩余房款。
杰瑞公司辩称涉案物业不是其擅自变更房号，而是《定向开发合同》签订时杰瑞公司自编号采取逆时针编号，而政府核准的图纸采取顺时针编号，因此导致自编号1418房变更成现在的编号1403房。杰瑞公司为证明上述主张，提交了签订《定向开发合同》时参考的图纸和广州市房地产测绘院出具的《房屋面积预算（测算）成果报告书》中的预算（测算）房屋平面图。蒋艳云、刘立明于庭审中陈述：在收到杰瑞公司的书面通知后次日准备去签订买卖合同时，当时杰瑞公司通知蒋艳云、刘立明房号变更蒋艳云、刘立明不认可，但现在为了有房可买蒋艳云、刘立明认可杰瑞公司所述房号变更，要求与杰瑞公司就现编号为1403号房屋继续履行《定向开发合同》。
双方确认现编号1418房屋已出售，现编号1403房尚未出售。双方对于《定向开发合同》的性质存在争议，蒋艳云、刘立明认为《定向开发合同》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应定性为具有定制功能性质的商品房买卖合同，并且出卖人已经收受房款，双方不需要再签订商品房买卖合同。杰瑞公司认为《定向开发合同》是预约合同，因为在《定向开发合同》的“鉴于”部分写明是预先定制产品，在合同第二条第二款第三项写明还需要签订商品房买卖合同。
经一审法院释明，若法院最终认定合同无法继续履行，蒋艳云、刘立明表示仍坚持本案的诉讼请求。蒋艳云、刘立明还表示清楚继续履行的相关风险并仍坚持本案的诉讼请求。案件审理中，一审法院还向蒋艳云、刘立明释明，本案涉及强制履行合同，双方只能按照杰瑞公司在销售现场公示的在房管部门备案的商品房预售合同版本进行网签，如蒋艳云、刘立明要求更改上述合同条款导致双方最终无法签订商品房预售合同，合同无法继续履行的后果将由蒋艳云、刘立明自行承担。蒋艳云、刘立明表示清楚相应法律后果并同意按照杰瑞公司在销售现场公示的在房管部门备案的商品房预售合同版本进行网签。
另，杰瑞公司确认现编号为1403房屋已取得竣工验收备案表具备交楼条件，且已经办理大确权到杰瑞公司名下，也已具备办证条件。蒋艳云、刘立明陈述其可以一次性付清剩余购房款，并同意按现状交楼。
一审法院认为，关于案涉《定向开发合同》的效力和性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。蒋艳云、刘立明、杰瑞公司签订的《定向开发合同》所涉物业已在起诉前取得预售许可证，故案涉《定向开发合同》应认定为有效。对于《定向开发合同》的性质，一审法院认为，《定向开发合同》中已经对案涉物业的基本情况、价格、付款方式、付款时间、交付时间和条件、装饰及设备标准、面积差异的处理方式、逾期付款和逾期交房的违约责任、产权过户、争议解决方式等做了详细约定，并且杰瑞公司已经收受部分房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，案涉《定向开发合同》应认定为商品房买卖合同。
关于杰瑞公司发出的《解除购房合同通知书》是否具有法律效力。根据案涉《定向开发合同》第二条约定，蒋艳云、刘立明应于2013年12月20日向杰瑞公司缴纳购房款96553元，而蒋艳云、刘立明并未按期缴纳。蒋艳云、刘立明主张杰瑞公司工作人员口头告知无需遵守该条约定，未提交证据予以支持，一审法院不予采信。根据案涉《定向开发合同》第六条，当蒋艳云、刘立明逾期付款超过60日后，杰瑞公司有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，在蒋艳云、刘立明逾期支付购房款后，蒋艳云、刘立明并未催告杰瑞公司行使合同解除权，故杰瑞公司应当在解除权发生之日起一年内即2014年2月19日至2015年2月19日期间行使解除权，但杰瑞公司并未提交证据证实其在该段期间内向蒋艳云、刘立明发出了解除合同的通知，应由杰瑞公司承担举证不能的法律后果。杰瑞公司最终于2017年3月11日才以蒋艳云、刘立明逾期付款为由向蒋艳云、刘立明发出《解除购房合同通知书》，已经超过了法定的除斥期间，合同的解除权已消灭，故杰瑞公司发出的《解除购房合同通知书》不发生法律效力。
关于涉案《定向开发合同》是否应继续履行。综上，由于杰瑞公司发出的《解除购房合同通知书》不发生法律效力，故涉案《定向开发合同》尚未解除，蒋艳云、刘立明主张继续履行涉案《定向开发合同》，符合诚实信用原则，一审法院予以支持。由于双方在庭审中确认涉案《定向开发合同》中的标的物的编号已发生变更，双方应就现编号为1403的房屋继续履行。关于继续履行的内容，蒋艳云、刘立明要求杰瑞公司按照在销售现场公示的、在房管部门备案的商品房预售合同版本与蒋艳云、刘立明进行网签，属于继续履行合同的必须步骤，一审法院予以支持。房屋买卖合同属于双务合同，蒋艳云、刘立明在要求杰瑞公司履行义务的同时，也应向杰瑞公司及时支付涉案房屋的对价，故蒋艳云、刘立明应向杰瑞公司一次性支付剩余购房款675867元。由于杰瑞公司确认涉案房屋已具备交房条件和办证条件，蒋艳云、刘立明也同意按照现状交楼，故在蒋艳云、刘立明支付完上述购房款后，杰瑞公司应将涉案房屋交付给蒋艳云、刘立明并协助蒋艳云、刘立明办理不动产权证。
此外，蒋艳云、刘立明还主张逾期交楼的违约金，一审法院认为，蒋艳云、刘立明尚未履行完支付购房款的先履行义务，杰瑞公司有权拒绝交楼，故对蒋艳云、刘立明的该项诉请一审法院依法予以驳回。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年9月15日作出如下判决：一、杰瑞公司于判决生效之日起十五日内就广州市黄埔区科学大道122-124号（B2栋）1403房按照杰瑞公司在销售现场公示的在房管部门备案的商品房预售合同版本与蒋艳云、刘立明进行网签；二、蒋艳云、刘立明于上述第一项判决义务确定的网签后七日内一次性向杰瑞公司支付剩余购房款675867元；三、杰瑞公司于收到上述第二项判决义务确定的购房款七日内将广州市黄埔区科学大道122-124号（B2栋）1403房交付给蒋艳云、刘立明；四、杰瑞公司于收到上述第二项判决义务确定的购房款三个月内协助蒋艳云、刘立明办理广州市黄埔区科学大道122-124号（B2栋）1403房的不动产权证；五、驳回蒋艳云、刘立明的其他诉讼请求。一审案件受理费10833元，由蒋艳云、刘立明负担422元，杰瑞公司负担10411元。
上诉人杰瑞公司与被上诉人蒋艳云、刘立明对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审诉讼中，双方当事人对于一审法院认定《定向开发合同》的性质为商品房买卖合同没有异议。
二审庭审后，蒋艳云、刘立明认为根据本案情，要求二审法院变更本案的房款支付方式由一次性支付变更为按揭方式，据此，向本院提交《关于变更一次性支付房款为按揭的请求》，具体理由如下：一、蒋艳云、刘立明之所以同意一次性支付房款是基于杰瑞公司在一审开庭审理时同意以一次性支付尾款为和解的条件，和解内容为同意不解除合同，为蒋艳云、刘立明办理网签手续等，因而，蒋艳云、刘立明才同意一次性支付剩余房款。二、是否以按揭方式支付尾款是蒋艳云、刘立明可以选择的权利，现因杰瑞公司没有兑现一审时的承诺，蒋艳云、刘立明有权选择适合自己的还款方式。对此，杰瑞公司表示不同意蒋艳云、刘立明按照按揭付款方式支付房款。经向蒋艳云、刘立明询问，其明确具备一次性支付购房款的能力，也同意一次性支付涉案房屋购房款，但仍坚持向二审法院提出将一次性付款方式变更为按揭付款的方式的请求，并表示该请求是否同意由法院决定。
二审中，双方当事人均无提交新证据。
本院认为，一审判决已就双方签署《定向开发合同》的性质为商品房买卖合同作出了充分、详细的阐述，且双方当事人无异议，本院予以确认，并不再赘述。二审双方当事人争议的焦点是杰瑞公司抗辩解除《定向开发合同》应否支持的问题。杰瑞公司上诉认为蒋艳云、刘立明未依约于2013年12月20日缴纳购房款96553元，在取得预售许可证后7天内支付579314元，并签署《广东省商品房买卖合同》，依照双方签订《定向开发合同》第六条的约定，其有权解除合同。但杰瑞公司并未举证证明在合同约定解除权发生之日起一年内行使解除权，其于2017年3月11日向蒋艳云、刘立明发出的《解除购房合同通知书》也已超过法定的一年除斥期间，合同的解除权已消灭。故一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，认定杰瑞公司上述通知书不发生法律效力正确，本院予以确认。现涉案物业已取得了初始登记，具备办证条件，且蒋艳云、刘立明在一审中陈述其可以一次性付清剩余购房款，据此，一审法院判决支持蒋艳云、刘立明继续履行合同的诉请等，并无不当，本院予以维持。杰瑞公司上诉坚持解除双方签订的《定向开发合同》，并以此为由主张驳回蒋艳云、刘立明继续履行合同等诉请，缺乏充分理据，本院不予支持。杰瑞公司上诉提及违约金问题，因其未提出反诉，本案不予审处，双方可另循其他合法途径解决。至于蒋艳云、刘立明申请变更一审判决一次性支付房款为按揭付款的问题，由于双方并未依照《定向开发合同》的约定签署《广东省商品房买卖合同》，对于是否按揭方式付款并不明确，且杰瑞公司在二审中已表示不同意蒋艳云、刘立明的上述请求。蒋艳云、刘立明陈述其同意一次性支付购房款是基于杰瑞公同意不解除合同，为蒋艳云、刘立明办理网签手续等理由也无提供证据予以证实。而向杰瑞公司支付完毕购房款是蒋艳云、刘立明取得房屋产权的法定义务，因此，对其该申请，本院不予采纳。
综上所述，上诉人杰瑞公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10833元，由广州杰瑞置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 盾
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一八年一月十五日
书记员 李志康
游瑞娜