山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)青金商初字第301号
原告中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行。
代表人张勇，行长。
委托代理人周臻。
委托代理人常克强。
被告青岛鸿润建设集团有限公司。
法定代表人武德敏，经理。
被告青岛鑫瑞达置业有限公司。
法定代表人武德敏，经理。
被告武德敏。
三被告共同委托代理人崔海梅，山东鲁泉（青岛）律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行（以下简称开发区农行）诉被告青岛鸿润建设集团有限公司（以下简称鸿润建设公司）、青岛鑫瑞达置业有限公司（以下简称鑫瑞达公司）、被告武德敏金融借款合同纠纷一案，原告于2015年8月18日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员王立杰担任审判长并主审本案，与代理审判员阚红艳、代理审判员何宜瞳共同组成合议庭,于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告开发区农行的委托代理人周臻、常克强，被告鸿润建设公司、鑫瑞达公司、被告武德敏共同的委托代理人崔海梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告开发区农行诉称：2013年12月6日，原告与被告鸿润建设公司签订流动资金借款合同，约定被告借款人民币4000万元，期限自2013年12月6日至2014年12月1日。还款方式为一次性还本按约还息，贷款利率6.9%。同日，原告与被告鑫瑞达公司签订《最高额抵押合同》，约定被告鑫瑞达公司将其名下的青房地权市字第201258**号房产向原告提供最高额抵押担保，担保范围为上述《流动资金借款合同》项下所应承担的债务本金、相应的利息、复利、罚息及实现债权的费用。该抵押办理了房产抵押登记。
2014年9月11日，原告与被告武德敏签订最高额保证合同，约定被告武德敏为被告鸿润建设公司2014年9月11日至2016年9月11日期间在原告开发区农行借款提供9000万元保证担保。
上述合同签订后，原告于2013年12月8日向被告鸿润建设公司发放了贷款4000万元。贷款到期前，由于被告鸿润建设公司资金周转困难，经原告与各被告协商于2014年12月1日签订了借款展期协议，对上述贷款办理了展期，展期金额为3700万元，展期到期日为2015年6月1日，展期后利率为7.2%。展期贷款到期后，被告鸿润建设公司未履行还款义务，被告鑫瑞达公司、被告武德敏未如约履行担保清偿义务。原告开发区农行提起诉讼，请求判令：1、被告鸿润建设公司立即偿还原告贷款本金人民币3700万元、利息440200元、复利14802.03元、罚息819087.5元（已计算至2015年8月18日，此后至实际给付之日的利息、罚息、复利等按合同约定执行）；2、原告对被告鑫瑞达设定的抵押财产【青房地权市他字第2013154353号】，经拍卖、变卖所得价款在合同约定的担保范围内享有优先受偿权；3、判令被告武德敏对上述借款本金及利息、罚息、复利承担连带清偿责任；4、本案案件受理费、财产保全费、邮寄费、公告费等诉讼费用均由被告承担。
被告鸿润建设公司辩称：一、在借款期限内已偿还部分借款本金及利息，应当予以扣除。二、原告主张借款利息不应重复计算复利及罚息。
被告鑫瑞达公司辩称：原告是否依约发放贷款鑫瑞达公司并不知情。鸿润建设公司在借款期限内已偿还部分借款本金及利息，应当予以扣除。原告主张借款利息不应重复计算复利及罚息。鑫瑞达公司抵押权设立在2013年12月7日，只对2013年12月7日之后的债权承担抵押担保责任。
被告武德敏答辩称：同鸿润建设公司答辩意见。
原告为证明其主张，向本院提交证据如下：
证据一、《流动资金借款合同》一份。证明2013年12月6日，被告鸿润建设公司与原告签订《流动资金借款合同》，约定鸿润建设公司向原告申请金额为4000万元的借款，借款期限自2013年12月8日至2014年12月1日，还款方式为一次性还本按约还息，借款发放日期、到期日、利率等以凭证记载为准。
证据二、借款凭证一份。证明上述《流动资金借款合同》项下的贷款金额4000万元，利率6.9%，逾期上浮50%。
三被告共同质证：对证据一、二的真实性无异议，对证明事项无异议，但不应重复计算复利和罚息。
证据三、《最高额抵押合同》一份。证明被告鑫瑞达公司与原告签订《最高额抵押担保合同》，约定被告鑫瑞达公司以其名下的土地、房产为青岛鸿润建设公司从2013年12月6日至2016年12月6日与原告办理的各类业务形成的债权在债权最高额4400万元提供抵押担保。在被告鸿润建设公司发生违约行为后，原告有权以抵押物折价或拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿。
证据四、他项权利证书一份。证明原告开发区农行与被告鑫瑞达公司就位于开发区长江中路3号房地产设定抵押，债权数额4400万元，设立抵押登记日期2013年12月7日。
三被告共同答辩：对证据三、四的真实性无异议，但是抵押权登记日期为2013年12月7日，被告鑫瑞达公司仅对2013年12月7日及其以后的债权承担担保责任。
证据五，《借款展期协议》及凭证各一份。证明原流动资金借款合同项下的借款被告鸿润建设公司申请展期，担保人鑫瑞达公司、武德敏同意展期，展期金额3700万元，展期后到期日为2015年6月1日，利率执行7.2%。
三被告共同答辩：对证据五的真实性无异议，但该展期协议并未约定复利及罚息，被告不应承担。
证据六、《最高额保证合同》一份。证明被告武德敏于2014年9月11日与原告签订了《最高额保证合同》，约定由被告武德敏对鸿润建设公司与债权人自2014年9月11日起至2016年9月11日止形成的债权在债权最高额9000万元的范围内承担连带保证责任。
三被告共同答辩：对证据六的真实性需要庭后核实，不能确认签名是武德敏本人所签。
证据七、欠息明细一份。证明：截止2015年8月23日，鸿润建设公司欠原告的贷款本金为3700万元，利息440200元，罚息202112.5元，复利4024.36元。
三被告共同答辩：证据七是原告单方提供需要庭后核实。
被告鸿润建设公司、鑫瑞达公司、被告武德敏均未提交证据。
本院经审理查明：2013年12月6日，原告与被告鸿润建设公司签订编号为84xx33《流动资金借款合同》，约定借款金额为人民币4000万元，期限自2013年12月8日起，期限一年，具体借款到期日、利率等以借款凭证为准。
同日，原告与被告鑫瑞达公司签订《最高额抵押担保合同》，约定被告鑫瑞达公司以其名下位于开发区长江中路3号的房产（证号：青房地权市字第201258**号）为被告鸿润建设公司从2013年12月6日至2016年12月6日与原告办理的各类业务形成的债权提供最高额抵押担保。抵押担保范围包括：鸿润建设公司主合同项下的全部债务（包括或有债务）本金、利息、复利及罚息、实现债权的费用。抵押担保的债权最高余额为人民币4400万元。2013年12月7日，双方办理了房地产权抵押登记，原告取得了编号为：青房地权市他字第2013154353号抵押登记证明。
上述协议签订后，原告依约于2013年12月8日向被告鸿润建设公司发放了4000万元贷款，贷款年利率为6.9%。
2014年9月11日，原告与被告武德敏签订《最高额保证担保合同》，约定由被告武德敏对鸿润建设公司与债权人自2014年9月11日起至2016年9月11日止形成的债权在债权最高额9000万元的范围内承担连带保证责任。合同还约定不论是否由保证人（包括主债务人）提供物的担保或保证，原告有权优先要求保证人承担保证责任。
2014年12月1日，原告与被告鸿润建设公司、鑫瑞达公司、被告武德敏签订了《借款展期协议》，约定被告鸿润建设公司不能按期足额偿还与原告签订的《流动资金借款合同》项下的借款，被告鸿润建设公司申请展期，原告同意对借款合同项下的借款展期，担保人鑫瑞达公司、武德敏同意为其提供担保。展期后到期日为2015年6月1日，展期金额3700万元，利率7.2%。借款展期期限届满后，被告鸿润建设公司未能还款。截至2015年8月18日，被告鸿润建设公司欠原告借款本金3700万元，利息440200元，罚息819087.5元，复利14802.03元。
本院确认的上述事实，有原告提交的《流动资金借款合同》、《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》、房地产抵押登记证明、借款借据、展期协议、欠款明细等以及庭审笔录等证据，并经开庭质证，可以作为确定案件事实的依据，本院予以采信。
本院认为：原告与被告鸿润建设公司签订的《流动资金借款合同》，与被告鑫瑞达公司签订的《最高额抵押合同》,与被告武德敏签订的《最高额保证合同》及原、被告各方签订的《借款展期协议》，均是当事人真实意思表示，不违背法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告鸿润建设公司贷款后，未能按照合同的约定偿还借款本息，已构成违约，应承担逾期付款的违约责任。原告要求被告被告鸿润建设公司偿还借款本息，事实清楚，证据充分，本院予以支持。
被告鑫瑞达公司为担保借款合同的履行，以自有房地产为上述借款提供抵押担保，并办理抵押登记，原告取得了编号为青房地权市他字第2013154353号房地产权抵押登记证明，该抵押权依法成立。原告对青房地权市他字第2013154353号房地产权抵押登记证明项下的抵押财产，经拍卖、变卖所得的价款在债权最高余额人民币4400万元的范围内享有优先受偿权。被告鑫瑞达公司承担担保责任后，有权向被告鸿润建设公司追偿。
被告武德敏自愿为被告鸿润建设公司的本案借款提供保证担保，在借款债务人鸿润建设公司不履行债务时，被告武德敏在借款债权最高额9000万元的范围内承担连带保证责任。被告武德敏承担保证责任后，有权向被告鸿润建设公司追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条、第三十三条、第五十七条之规定，判决如下：
一、被告青岛鸿润建设集团有限公司于本判决生效之日起10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行借款本金人民币3700万元及利息440200元、罚息819087.5元、复利14802.03元（已计算至2015年8月18日，此后至实际给付之日的利息，按合同约定的逾期利率执行）；
二、被告武德敏对上述给付义务在最高额9000万元的范围内承担连带清偿责任。被告武德敏承担保证责任后，有权向被告青岛鸿润建设集团有限公司追偿；
三、原告中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行对被告青岛鑫瑞达置业有限公司设定的、青房地权市他字第2013154353号房地产抵押登记证明项下的抵押财产，经折价或拍卖、变卖所得的价款在债权最高额4400万元的范围内享有优先受偿权。被告青岛鑫瑞达置业有限公司承担保证责任后，有权向被告青岛鸿润建设集团有限公司追偿；
一审案件受理费233170元，财产保全费5000元，由被告青岛鸿润建设集团有限公司、青岛鑫瑞达置业有限公司、被告武德敏承担。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 王立杰
代理审判员 阚红艳
代理审判员 何宜曈
二〇一五年十二月九日
书 记 员 邱若璇