浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙民再字第12号
抗诉机关：浙江省人民检察院。
申诉人（一审被告、再审一审申诉人、再审二审上诉人
）：宁波××家居市场经营服务有限公司，住所地：宁波市鄞
州区××街道××家××村（嵩江路188号）。
法定代表人：黄××。
委托代理人：周××。
委托代理人：李×。
被申诉人（一审原告、再审一审被申诉人、再审二审被
上诉人）：宁波××投资××责任公司，住所地：宁波市鄞州
区××大道下应段××号。
法定代表人：毕××。
委托代理人：叶×、章××。
宁波××家居市场经营服务有限公司（以下简称向阳×
×）因与宁波××投资××责任公司（原宁某市向某集团有限
公司，以下简称向阳××）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁某
市中级人民法院（2010）浙甬民再终字第15号民事判决，向检
察机关申诉。浙江省人民检察院于2011年10月22日作出（2011
）浙检民行抗字第89号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于
2011年11月21日作出（2011）浙民抗字第88号民事裁定，提审
本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。浙江省人民检察院指派代理检察员南庆明、杨明霞出庭。申诉人向阳×
×的委托代理人周××、李×，被申诉人向阳××的委托代理
人叶×、章××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2007年6月13日，向阳××向宁某市鄞州区人民法院起诉
称：2006年6月10日，向阳××与向阳××签订租房合同，向
阳××租赁向阳××位于宁波市鄞州区××号的房屋，月租金
160680元，租期从2006年7月1日起至2012年6月30日止。合同
约定，向阳××应于2006年6月底前付清2006年7月1日起至200
6年12月31日房租964080元，应于2006年12月底前付清2007年
房租1928160元，二者合计2892240元。合同还约定，租赁期内
，因向阳××原因致合同无法履行的视为向阳××违约，由此
造成的向阳××一切损失由向阳××承担；向阳××不再退还
向阳××已付未到使用期限的租金，同时，向阳××对承租房
屋投入的装修（包括入场经营户投入的装饰）和配置的固定设
施如电梯、消防管道、中央空调等无偿归向阳××所有。但至
今向阳××除支付100万元人民币和1.5万澳元（折合人民币9
万元）租金外，其余租金均未支付。至2007年4月底，向阳×
×拖欠向阳××租赁房屋水电费109455.38元及代为支付的房
屋装修民工工资9万元。经多次催讨向阳××仍未履行合同主
要义务，已构成根本违约，且向阳××一直处于停业状态，租
赁合同已无法继续履行，请求判令：1、解除双方所签房屋租
赁合同，向阳××对承租房屋投入的装修（不包括入场经营户
投入的装饰）和配置的电梯、消防管道、中央空调等无偿归向
阳××所有；2、向阳××支付租金1802240元（计算至2007年12月31日），并支付至2007年5月31日的延期付款利息103855.
81元，二者合计1906095.81元；3、向阳××支付租赁房屋水
电费109455.38元。
向阳××答辩称：向阳××向向阳××支付的租金为1.5
万澳元，100万元租金并非其支付。目前向阳××处于股权变
更阶段，相关事项未处理完毕。希望能继续履行原租房合同，
如果向阳××同意继续履行合同，则向阳××对向阳××所主
张的房租1802240元及代付的水电费109455.38元均无异议。如
果判决解除房屋租赁合同，则向阳××对向阳××所提诉讼请
求均有异议，认为租金只能计算至2007年6月15日即法院查封
财产之日；利息未在合同中约定，不需要支付；水电费、民工
工资与本案系不同的法律关系，向阳××投入的固定设施很多
尚未付清货款，不能归向阳××所有。
宁某市鄞州区人民法院一审认定：向阳××与向阳××
于2006年6月10日签订租房合同一份，合同约定：向阳××将
其所有的以宁波某某电讯元件实业有限公司名义登记的坐落在
宁波市鄞州区下应镇××村（××号）的房屋（房屋建筑面积
为12361平某某）租赁给向阳××使用；租赁期限从2006年7月
1日起至2012年6月30日止，每月租金为160680元；2006年7月1
日至12月底的租金在2006年6月底前一次性付清，以后每年按
年度结算，分别于结算年度的前一个月内付清；租赁期间，因
向阳××原因导致合同无法履行的视为向阳××违约，由此造
成向阳××一切损失由向阳××承担，向阳××不再退还向阳
××已付未到使用期限的租金，同时，向阳××对承租房屋所投入的装修（包括入场经营户投入的装饰）和配置的固定设施
如电梯、消防管道、中央空调等无偿归向阳××所有等等。合
同签订后，向阳××按约将房屋交付给向阳××使用，向阳×
×对承租房屋进行了装修，并安装了电梯、消防管道、中央空
调。向阳××于2006年8月26日支付某某投资租金澳元1.5万（
按当日中国人民银行汇率折合人民币为88717.5元）。2007年1
月，向阳××以律师函形式通知向阳××在收件后15日内付清
拖欠的租金。同年4月9日，向阳××通过其它单位代付形式支
付某某投资租金100万元人民币。同年4月30日，向阳××再次
以律师函形式通知向阳××在2007年5月31日前付清拖欠的租
金、水电费等。此后，向阳××未再付款。另查明，原宁波某
某电讯元件实业有限公司于2003年2月更名为宁某市向某集团
有限公司。至2007年4月底，向阳××为向阳××垫付水电费
合计109455.38元。
宁某市鄞州区人民法院一审认为：双方当事人签订的租
房合同合法有效，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租
人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承
租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解
除合同。租房合同明确约定向阳××应当在2006年6月底前付
清2006年7月1日至12月底前的租金，计964080元；在2006年12
月底前付清2007年度的租金1928160元。但向阳××仅在2006
年8月26日、2007年4月9日分别支付某某投资租金澳元1.5万元
、人民币100万元，显属违约。向阳××在向阳××以律师函
形式通知其支付租金的情况下，无正当理由仍不履行支付租金的义务，故向阳××有权依法解除租赁合同，向阳××应当向
向阳××支付2006年7月1日起至合同解除之日的租金。向阳×
×已付的租金1.5万元澳元和100万元人民币应予以扣除。其中
澳元1.5万元，按当日中国人民银行汇率折合成人民币为88717
.5元，向阳××自愿按人民币9万元计算，法院予以同意。向
阳××未按合同约定支付租金，还应赔偿因违约所造成的损失
。租金的利息损失属于合同履行后可以获得的利益，故向阳×
×要求向阳××按银行同期贷款利率赔偿租金（包括2007年度
的全部租金）利息损失的诉讼请求，符合法律规定，予以支持
，但向阳××对租金的利息损失计算有误，依法予以调整。20
06年7月1日至2006年8月26日按本金964080元计息；2006年8月
27日至2006年12月31日按本金874080元（扣除已付租金9万元
）计息；2007年1月1日至2007年4月9日按本金2802240元（增
加2007年度租金1928160元）计息；2007年4月10日起按本金18
02240元（扣除已付租金100万元）计息。因解除合同系由向阳
××的违约行为所致，向阳××要求将向阳××对房屋所投入
的装修和配置的电梯、消防管道、中央空调归向阳××所有的
诉讼请求，符合合同的约定，予以支持。向阳××为向阳××
垫付了水电费，向阳××应予以返还。该院于2007年8月6日作
出（2007）甬鄞民一初字第321号民事判决：一、解除向阳×
×与向阳××于2006年6月10日签订的租房合同；二、向阳×
×在宁波市鄞州区××街道蔡家漕村××号的房某某所投入的
装修（不包括入场经营户投入的装饰）和安装的电梯、消防管
道、中央空调归向阳××所有；三、租金998840元（计算至2007年7月31日止）限向阳××在判决生效后十日内支付给向阳
××；2007年8月1日起至判决生效之日（至迟不超过2007年12
月31日）的租金由向阳××按月160680元的标准在判决生效后
十日内计付给向阳××；四、向阳××赔偿向阳××利息损失
92255.93元（计算至2007年5月31日）；2007年6月1日起至判
决生效之日的利息损失，由向阳××按本金1802240元、利率
为日万分之二点一的标准计付给向阳××。限向阳××在判决
生效后十日内履行完毕；五、向阳××在判决生效后十日内返
还向阳××垫付的水电费109455.38元。案件受理费38044元，
减半收取计19022元，财产保全费5000元，合计诉讼费24022元
，由向阳××负担3217元，向阳××负担20805元。
上述一审判决发生法律效力后，向阳××向检察机关申
诉，宁某市人民检察院依法向宁某市中级人民法院提出抗诉，
宁某市中级人民法院指令宁某市鄞州区人民法院再审本案。宁
某市鄞州区人民法院再审认定的事实与原一审一致，该院再审
中另查明：向阳××在原一审判决后没有上诉。原一审判决生
效后，向阳××向法院申请执行，法院只执行了原一审判决第
二项，原一审判决第三、四、五项及向阳××应支付的案件受
理费，向阳××并未履行，也无财产可供执行，原一审判决中
止执行。
宁某市鄞州区人民法院再审认为：向阳××与向阳××
签订的租房合同合法有效，向阳××作为承租人应当按照约定
的期限支付租金，承租人无正当理由未支付租金，出租人可以
要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。向阳××未按合同约定支付2006年及2007年的
租金（即使按照向阳××在再审中提交的欠条及报告书，向阳
××也未按期支付），向阳××在向阳××以律师函形式通知
其支付租金的情况下，无正当理由仍不履行支付租金义务，向
阳××有权依法解除租房合同。后向阳××虽支付了100万元
租金，但仍不足其应付的租金。在向阳××再次通知其支付的
情况下，向阳××至今仍未支付。在原一审期间，向阳××并
没有迫切要求继续履行租房合同，也没有支付拖欠租金的具体
方案，向阳××至今仍未支付租金的行为，也表明其没有履约
的诚意。因此，原一审判决解除双方的租房合同是正确的，并
不违背合同法的立法本意。原一审同时判决向阳××在承租房
某某投入的装修等归向阳××所有，符合双方在合同中的约定
，造成向阳××损失的，还应予以赔偿。应当指出，向阳××
投入的装修等，在双方解除合同后，虽然对向阳××而言产生
了损失，但由于解除合同的责任在向阳××，且向阳××投入
的装修，对向阳××而言并没有大的利用价值，向阳××在原
审时，也未要求本院予以调整，因此原一审另判决向阳××赔
偿向阳××的租金利息损失并无不当。向阳××在原审中并没
有提交证据，在再审中提交的证据又不属于新证据，故向阳×
×在再审中提交的证据不影响原一审事实的认定，向阳××应
承担对其不利的后果。即使“欠条”、“报告书”作为新证据
，也只是对付款时间作了小的调整，并不能因此证明双方当事
人对2006年下半年的租金从960480元减为660000元，仅对利息
计算稍有影响。因此，向阳××的申诉理由及抗诉机关的抗诉理由均不能成立。原一审认定事实清楚，审判程序合法，判决
正确。经该院审判委员会讨论决定，该院于2010年5月25日作
出（2009）甬鄞民再字第3号民事判决：维持（2007）甬鄞民
一初字第321号民事判决。
宣判后，向阳××不服，向宁某市中级人民法院提出上
诉称：1.判决解除房屋租赁合同的法定理由不足。欠条和报告
书可以证明租赁合同已经发生变更，向阳××的违约程度不至
于导致合同被解除；不考虑租赁合同变更问题，向阳××延迟
支付租金未及六个月，不能被解除租赁合同；向阳××强行断
水断电的行为导致租赁合同无法履行，违约责任在向阳××；
2.判决向阳××投入承租房屋的装修和配置财产归向阳××所
有，不符合公平原则，且不合租赁合同本意；3.原再审诉讼程
序违法。故请求撤销原再审判决，驳回向阳××的诉请。
向阳××答辩称：1.判决解除租赁合同正确合法。向阳
××就支付租金一再违约事实清楚；六个月的期限系确定合同
目的无法达到，进而可以径行单方解除合同的判断标准，不适
用本案情形；向阳××未曾切断向阳××水电供应，向阳××
因公司股东内讧、经营场所发生枪击案、消防未验收合格等原
因无法正常经营，陷入困境致无法支付租金；2.判决向阳××
投入承租房屋的装修和配置财产归向阳××所有，在租赁合同
中有明某约定；3.向阳××在原再审时提交的欠条、报告书依
法不属于新证据。原再审判决事实认定和诉讼程序合法，裁判
结果得当。请求驳回上诉，维持原再审判决。
经审理，宁某市中级人民法院二审查明的事实与宁某市鄞州区人民法院再审认定的事实一致。
宁某市中级人民法院二审认为：首先，在承租人无正当
理由未支付或者延迟支付租金时，出租人要求承租人支付租金
的合理期限没有法定的统一规定。这个期限的长短及是否合理
，需结合承租人履约能力、诚信记录以及须支付租金金额等因
素综合判断。本案中，自房屋租赁合同缔结至向阳××起诉要
求解除合同时止的两个年度内，向阳××均未能依约按时、足
额支付租金。而且，在向阳××时隔近四个月后第二次以律师
函催讨租金后，向阳××仍未能及时依约支付租金。在此情况
下，向阳××解除房屋租赁合同的诉请，于法有据，原审判决
支持向阳××的诉请，并无不当。此外，向阳××延迟支付房
屋租金违约在先的事实，不因承租房屋被切断水电供应而发生
变化。向阳××提出向阳××强行切断水电供应致使房屋租赁
合同无法履行的抗辩，不能成立；其次，关于承租方违约致合
同无法履行时承租房某某装修和配置的固定设施的归属约定，
属于房屋租赁合同中结算和清理性质的条款。本案中，在房屋
租赁合同生效但因向阳××违约致合同被解除时，财产归属遵
照合同约定执行，不存在公平与否及违背合同原意的问题。向
阳××的此项上诉理由，不能成立；最后，在原再审保障向阳
××提出证据材料的诉讼权利，并对证据材料进行了质证、认
证后，向阳××在原再审阶段提交的新的证据材料是否属于新
证据，抑或失权证据的认定结论，无关诉讼程序违法。同样，
即使原再审对证人接受质询的记录存在遗漏，根据之前认定的
事实，既不影响原再审的事实认定，也没有实际损害向阳××的诉讼权利，不构成诉讼程序违法事由。因此，向阳××的此
项上诉理由，也不能成立。综上，向阳××的上诉理由缺乏证
据证实和法律依据，该院不予采纳。原再审判决认定事实清楚
，适用法律正确，诉讼程序和实体处理并无不当，应予维持。
该院于2010年8月27日作出（2010）浙甬民再终字第15号民事
判决：驳回上诉，维持宁某市鄞州区人民法院（2009）甬鄞民
再字第3号民事判决。二审案件受理费20805元，由向阳××负
担。
浙江省人民检察院抗诉认为：原审判决认定的基本事实
缺乏证据证明，适用法律错误。根据向阳××法定代表人毕×
×于2006年8月19日在《报告书》上的批复，2007年房租已经
改为半年支付一次，即从2006年7月1日至2007年6月30日，向
阳××仅需支付租金1928160元，实际已支付109万元，而向阳
××出具的《律师函》要求向阳××支付2892240元缺乏依据
；向阳××发出的《律师函》明确要求向阳××在2007年5月3
1日前付清拖欠的租金、水电费，却于2007年5月17日切断家居
市场电源，属于违约在先，向阳××未能于2007年5月31日前
支付剩余租金具有正当抗辩事由，并不构成违约，向阳××亦
不享有合同解除权。另外，向阳××对租赁标的物旧厂房投入
了大量的人力、财力进行改造、装修，投入的资金远超拖欠的
租金价值，原审判决违背了利益平衡，导致显示公平。
申诉人向阳××的申诉理由与抗诉机关意见基本一致。
向阳××答辩称：第一、抗诉书所称的事实缺乏依据。
向阳××长期拖欠租金，至2007年8月份合同解除前，共计拖欠租金1752240元，而非抗诉书所称的833816元；向阳××并
未如抗诉书所称于2007年5月17日强行切断家居市场电源，该
市场2007年6月份还产生了8343.91元电费。第二，向阳××缺
乏履行租赁合同的能力和意愿。因向阳××内部原因，家居市
场迟迟未能开业，无法正常经营，连水电费、民工工资都无力
支付，向阳××无奈之下代为垫付款项共计三十多万元，向阳
××根本缺乏继续履行合同的能力；向阳××原审答辩及庭审
曾否认涉案100万元系向向阳××支付租金，此后对于租金或
水电费亦未支付分文，反映出其主观上缺乏履行合同的意愿。
向阳××根本违约的事实清楚，向阳××依法享有合同解除权
。至于抗诉认为原判处理对向阳××而言显失公平问题，向阳
××补缴土地出让金差价、厂房的破坏及重新装修、闲置、代
付水电费、民工工资、代付向阳××执行款等共计损失754万
余元，亦属损失惨重，故原判处理合理合法，并无不当。请求
维持原审判决。
再审期间，申诉人向阳××为证明其在本案中的损失情
况，提供了三组证据：1.家居市场内部照片一组，内容为市场
的装修、商户入住情况及纠纷发生后的破坏情况；2.光盘两张
，内容为家居市场的装修状况及向阳××开业庆典的情况；3.
摊位租赁经营户个人装修、订货的有关单据。
被申诉人向阳××质证认为：对照片的真实性有异议，
所有证据均与本案争议缺乏关联性。
本院认为，申诉人提供的上述证据中，光盘及部分照片
已在原审中提交，不属于新证据，且三组证据反映的家居市场装修等情况均与本案房屋租赁合同纠纷缺乏直接关联性，不予
采信。
经审理，本院再审对原审判决所认定的事实予以确认，
另查明：经核准，宁某市向某集团有限公司名称于2011年5月3
日变更为宁波××投资××责任公司。
根据检察机关的抗诉意见、申诉人的申诉理由及被申诉
人的答辩意见，本案再审争议焦点为：向阳××行使合同解除
权是否有事实和法律依据？原判处理是否违背利益平衡从而导
致显示公平？
本院认为：一、关于向阳××行使合同解除权是否有事
实和法律依据问题。经审查，双方所签合同约定，向阳××应
于2006年6月底前付清2006年7月1日起至2006年12月31日房租9
64080元，应于2006年12月底前付清2007年房租1928160元，二
者合计2892240元。而实际上向阳××仅于2006年8月26日支付
租金1.5万元澳元（双方认可折合人民币9万元），于2007年4
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