安徽省高级人民法院
行 政 判 决 书
(2017)皖行终156号
上诉人（一审原告）程云，男，1970年3月26日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。
委托代理人张明亮，北京在明律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）宣城市宣州区人民政府，住所地安徽省宣城市状元中路22号。
法定代表人汪侃，该区区长。
委托代理人束龙义，该区土地房屋征收事务管理局法规科科长。
委托代理人夏建军，安徽敬亭山律师事务所律师。
上诉人程云因诉宣城市宣州区人民政府（简称宣州区政府）房屋征收补偿决定一案，不服安徽省宣城市中级人民法院（2016）皖18行初34号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年6月20日公开开庭审理了本案。上诉人程云及委托代理人张明亮，被上诉人宣州区政府的委托代理人束龙义、夏建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程云向一审法院起诉称，其在宣城市梅溪路58号处拥有合法房屋，因旧城区改建需要，宣州区政府对其房屋实施征收。因补偿标准不合理，其没有与征收实施单位达成补偿安置协议。2015年11月26日，其收到宣州区政府作出的宣区征补〔2015〕10号《国有土地上房屋征收补偿决定书》（简称《房屋征收补偿决定书》）。根据《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等相关规定，宣州区政府作出的宣区征补〔2015〕10号《房屋征收补偿决定书》事实不清，征收补偿安置条件显失公平，其中货币补偿远低于被征收房屋实际的房地产市场价格，产权调换不能保障其合法权益。请求判决撤销该房屋征收补偿决定。
一审法院审理查明，2010年3月1日，宣城市人民政府作出《关于同意宣城市宣州区职业教育中心原校区及周边地区改造控制性详细规划的批复》；2011年1月17日，作出《关于同意宣城市2011年度经营性国有建设用地使用权供应收储计划的批复》，其中包含了涉案地块。宣州区十五届人民代表大会第二次会议于2013年1月6日作出决议，批准《宣州区2012年国民经济和社会发展计划执行情况及2013年计划（草案）的报告》，其中将宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目列入宣州区2013年国民经济和社会发展��划。2013年2月17日，宣州区政府办公室召开会议，对案涉房屋征收地块的安置补偿方案（草案）第四次进行讨论，形成意见后上报。2013年2月20日，该草案予以公告，征求社会公众意见。2013年3月19日，宣州区土地房屋征收事务管理局、宣州区西林街道办事处分别召开会议，征求被征迁户对方案的意见。2013年4月3日，宣州区土地房屋征收事务管理局分别向宣州区维护稳定工作领导小组办公室、宣州区信访局递交《关于要求审定宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目国有土地上房屋征收社会稳定风险评估报告的函》，请求对涉案地块上房屋征收社会稳定风险评估报告予以审定。2013年4月15日，宣州区维护稳定工作领导小组办公室原则同意该项目风险评估意见。2013年4月28日，宣州区政府召开第11次政府常务会议，同意对原职业教育中心校区及周边地块改造项目国有��地上房屋进行征收。2013年5月2日，宣州区政府作出《关于宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》附补偿安置方案，并在征收范围内予以公告。程云名下的所有权证号为宣房权证西林字第×号房屋在上述房屋征收决定公告确定的征收范围内。
为实施项目建设，宣州区政府确定宣州区土地房屋征收事务管理局作为房屋征收部门，宣州区西林街道办事处为征收实施单位。2013年5月21日，房屋征收部门根据多数被征收人意见确定宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司为该项目国有土地上房屋征收评估机构，并予以公示。随后，选定的评估机构对征收范围内房屋进行了现场勘察、测量，并将评估结果进行公示。评估机构出具的评估报告确认程云所有的房屋总价值431940元（仅指受委托评估的房屋及房屋占用范围内的国有土地使用权价值，不含装修、附属物及搬迁费、临时过渡费等）、装潢费32815元。程云与征收部门在签约期限内未能达成补偿协议，宣州区政府于2015年11月26日作出宣区征补〔2015〕10号《房屋征收补偿决定书》。
一审法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，宣州区政府依法具有负责本行政区域内房屋征收与补偿工作的职权。因程云未能在征收补偿方案确定的期限内与房屋征收部门达成补偿协议，宣州区政府依职权对其房屋作出房屋征收补偿决定符合法律规定。
宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司被选定为案涉地块改造项目房屋的征收价格评估机构，是经公开征求被征收人意见，按照少数服从多数的原则予以确定，该评估机构的确定程序符合法律规定。评估报告中明确程云房屋证载面积75.12平方米，单价5750元/平方米，总价431940元。该评估报告及装潢测算评估报告已向程云送达。因程云拒绝签收，故采取留置送达的方式，符合法律规定。程云虽提出上述两份报告未向其送达，但未提供证据予以证明。其后，程云亦未按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条之规定，向房地产价格评估机构申请复核评估。其于诉讼中提出宣州区政府作出的宣区征补〔2015〕10号《房屋征收补偿决定书》依据事实不清，征收补偿安置条件显失公平，货币补偿远低于被征收房屋实际的房地产市场价值，决定的产权调换不能保障其合法权益的理由无事实和法律依据。
宣州区政府在作出宣区征补〔2015〕10号房屋征收补偿决定前，对拟订的征收补偿方案进行论证、公布、征求公众意见，并进行了修改，对程云房屋面积、用途等进行了调查、登记、公示，并依法进行评估。在程云与房屋征收部门未能达成补偿协议的情况下，宣州区政府按照征收补偿方案作出征收补偿决定，认定事实清楚，适用法律正确，其程序及补偿内容均符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回程云的诉讼请求。案件受理费50元，由程云负担。
程云上诉称，1、宣州区政府作出的房屋征收补偿决定依据的事实不清。涉案建设项目不符合公共利益的需要。涉案征收范围的确定没有事实依据。涉案估价报告不能作为确定货币补偿的有效依据。征收补偿方案不能作为征收补偿决定的依据。宣州区政府对程云房屋面积的测算有误。2、宣州区政府作出的房屋征收补偿决定违反了法定程序。宣州区政府对征收补偿方案未组织有关部门进行论证、未征求公众意见。宣州区政府未告知程云陈述、申辩的权利。宣州区政府对程云房屋的评估及装潢评估违反法定程序，评估结果未公示，且无证据证明进行了现场勘查等。3、宣州区政府作出的征收补偿决定显失公平。请求撤销一审判决，撤销宣州区政府作出的宣区征补〔2015〕10号房屋征收补偿决定。
宣州区政府答辩称，1、宣州区政府作为房屋征收主体合法。2、诉涉征收项目及征收程序合法。3、宣州区政府作出本案征收补偿决定的主体资格、程序及依据合法。4、宣州区政府对程云的被征收房屋面积认定准确，补偿决定内容符合规定。请求驳回上诉，维持原判。
宣州区政府在一审中向法庭提交了以下证据、依据：1、宣城市人民政府宣政秘〔2010〕80号《关于同意宣城市宣州区职业教育中心原校区及周边地区改造控制性详细规划的批复》；2、宣城市人民政府宣政秘〔2011〕22号《关于同意宣城市2011年度经营性国有建设用地使用权供应收储计划的批复》；3、《关于宣州区2012年国民经济和社会发展计划执行情况及2013年计划的决议》及《宣州区2012年国民经济和社会发展计划执行情况及2013年计划（草案）的报告》；4、宣州区政府组织有关部门对案涉地块改造项目房屋征收与补偿安置方案召开论证会的会议记录；5、《关于〈宣城市原职业教育中心校区及周边地区改造项目国有土地上房屋征收与补偿安置方案〉征求意见的公告》及张贴的相关材料；6、原职业教育中心校区及周边地块改造项目拆迁安置方案征求意见座谈会记录；7、宣州区土地房屋征收事务管理局宣区征函〔2013〕14号、15号《关于要求审定宣城市原职业���育中心校区及周边地块改造项目国有土地上房屋征收社会稳定风险评估报告的函》及社会稳定风险评估报告；8、《关于对市原职业教育中心校区及周边地块改造项目国有土地上房屋征收社会稳定风险评估报告审查意见的函》；9、宣州区政府第11次常务会议纪要；10、宣区征收分指〔2013〕8号《关于同意对宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目国有土地上房屋进行征收的决定》；11、《关于宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》及附件《宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目国有土地上房屋征收与补偿安置方案》、现场张贴照片、宣州区政府信息公开网站公告。以上11份证据证明涉案地块房屋征收决定和公告的合法性，该项目基于旧城区改造的社会公共利益需要，符合宣城市土地利用总体规划、城乡规划，��纳入国民经济社会发展年度计划；房屋征收与补偿安置方案拟定后，组织了有关部门进行论证，公告征求公众和被征收范围内居民的意见，依法进行评估并经过政府常务会讨论决定后公告，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条之规定，且雕俊秀诉宣州区政府不服案涉地块房屋征收决定公告一案已经过一、二审裁判，程云也作为该案第三人参与诉讼，房屋征收决定公告已发生法律效力，应当作为本案合法有效的证据。12、宣州区政府对征收范围内房屋情况进行调查登记并予以公示的相关材料，证明房屋征收部门和实施单位根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条的规定，对征收范围内的房屋进行了摸底调查和公示。13、《公示》2份，证明房屋征收部门和实施单位根据《国有土地���房屋征收与补偿条例》第二十条的规定对被征收范围内评估单位的选定进行了票决并公示。14、金桥房秘字[2013]09号《关于宣州区原职教中心校区及周边地区旧城改造项目征收补偿四中路、新平路评估结果公示的通知》及张贴照片2张；15、程云户宣城金桥房估字［2013］2286号《房地产估价报告》及送达回执；16、《程云户房屋装潢测算评估》及送达回执，以上3份证据证明宣州区政府对被征收范围内的房屋进行了总体评估，并对评估结果进行了公示；对程云的房屋及装潢进行了分户评估，评估结果已送达，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。17、房屋征收部门拟定与程云未能达成的《宣城市国有土地房屋征收补偿安置协议》（房屋征收补偿表）；18、西林办事处与程云商谈征收补偿安置的相关材料；19、宣州区政府宣区征补〔2015〕10号《国有土地上房屋征��补偿决定书》并予以送达的相关材料。以上3份证据证明对案涉被征收房屋及其装潢附属设施等进行评估后，征迁人员提供了货币化补偿和产权调换两种补偿方式与程云进行充分协商。因双方不能达成一致意见，经征收管理部门的申请，宣州区政府依据相关事实和法律规定依法作出了被诉征收补偿决定。上述行为符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六条之规定。20、宣区政秘〔2013〕164号《关于成立宣城市原职高及周边地块无证房屋认定小组的函》、《关于印发宣城市原职高及周边地块国有土地上无证房屋调查认定实施细则的通知》、《关于成立宣城市原职高及周边地块无证房屋认定小组的通知》，证明征收人按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定成立无证房屋认定小组，制定了无证房屋认定��法，开展认定工作。21、宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目国有土地上房屋征收补偿安置资金账户及往来证明,证明本案的征迁工作有充分的资金保障。22、身份证明，证明张贴公告人员的身份情况。依据：《中华人民共和国城乡规划法》第三十一条、第三十二条、第三十三条；《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条、第八条第（五）项、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条、第十七条、第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十四条、第二十五条、第二十六条；《国有土地上房屋征收评估办法》第四条、第六条、第九条、第十一条、第十二条；《宣城市市区国有土地上房屋征收与补偿工作流程》第4条、第5条、第7条、第8条、第9条、第11条、第12条、第13条、第14条、第15条、第16条、第17条；《宣城市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定暂行办法》第四条、第五条、第六条、第七条、第八条。
程云在一审中向法庭提交了以下证据：1、身份证复印件，证明程云的身份情况；2、土地使用权证及房屋产权证复印件，证明程云对案涉房屋享有合法的所有权，对房屋所占土地享有使用权。
上述证据均随案移送本院。
二审中，程云向本院提交其与龚成林的手机谈话录音，证明送达回证中龚成林的签字是伪造的。
本院经审查认为，程云提交的手机谈话录音不符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第十二条规定的提供视听资料的要求，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予��确认。
本院另查明，2015年11月26日，宣州区政府作出宣区征补〔2015〕10号《房屋征收补偿决定书》，主要内容为：登记在被征收人（程云）名下的宣城市梅溪路58号4幢206室房屋位于房屋征收决定确定的范围，该房屋所有权证号为宣房权证西林字第×号，证载面积为75.12方米，外阳台封闭增补面积为2.29平方米，合计建筑面积77.41平方米，房屋用途为住宅。经宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司评估，该房屋评估单价5750元/平方米，按建筑面积77.41平方米计算，房屋总价值445108元。另有装潢及附属设施补偿36531元。房屋征收部门为被征收人提供了产权调换和货币补偿两种补偿方式。被征收人在法定期限内，未对房屋征收决定申请行政复议或提起行政诉讼，也未在规定的签约期限与房屋征收部门达成补偿协议。2015年7月23日，房屋征收部门报请征收人对该被征收人作出房屋征收补偿决定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款、第二十一条、第二十六条有关规定，作出房屋征收补偿决定如下：一、对被征收人程云名下的宣城市梅溪路58号4幢206室房屋实施征收，按照《宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目房屋征收补偿安置实施方案》（以下简称《房屋征收补偿方案》）的规定给予货币补偿或产权调换。二、如被征收人选择货币补偿，根据宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司对房屋的评估和《房屋征收补偿方案》的规定，被征收人应得的货币补偿数额为：1.房屋及装潢、附属设施补偿费为人民币481639元。2.搬迁费人民币619元。3.临时安置费人民币6038元（每平方米每月13元，按6个月计发）。上述三项合计为人民币488296元，全部存储于徽商银行鳌峰路支行中。三、如被征收人选择房屋产权调换，被拆迁房屋及装潢、附属设施补偿费为人民币481639元，搬迁费人民币1239元，临时安置费人民币18114元（每平方米每月13元，按18个月计发），合计补偿人民币500992元。产权调换房源地点在：乐业丹桂园12幢204室，建筑面积为100.25平方米（为规划设计面积，具体以市房管局测量面积为准），依照《房屋征收补偿方案》，按合法面积或认定合法面积无偿赠送9%高层系数为6.97平方米。安置房经宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司评估4878元／平方米。根据《房屋征收补偿方案》，选择安置房面积超过被征收房屋合法面积10㎡以内，超出面积部分按房地产市场评估价优惠30%计算；超出10－20㎡的部分按房地产市场评估价优惠20%计算；再超部分按市场评估价计算，合计安置房价款434695元（6.97×0+10㎡×4878×70%+5.87㎡×4878×80%+77.41㎡×4878）。被征收房屋、安置房两者相比，征收人应支付被征收人人民币66333元。因安置房为期房，安置房具体面积、价款在提供安置房时，最终明确，并结算差价。超期过渡费发放标准和领取形式依据《房屋征收补偿方案》执行。四、限被征收人程云于收到本决定书之日起15日内与西林街道办事处办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将宣城市梅溪路58号4幢206室房屋腾空。
本院再查明，2017年7月21日，程云与宣城市宣州区西林街道办事处就被征收房屋的补偿问题达成协议，但程云拒绝撤诉。
本院认为，根据程云的上诉理由及宣州区政府的答辩意见，本案的争议焦点有三：一、房屋面积如何认定；二、评估报告程序是否合法；三、被诉房屋征收补偿决定是否明显不当。
一、关于房屋面积认定问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条的规定，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。程云被征收房屋房产证证载面积为75.12平方米，外阳台封闭增补面积为2.29平方米，合计建筑面积为77.41平方米，宣州区政��据此作出补偿决定并无不当。程云主张其房屋面积大于77.41平方米，但并未提供证据予以证明，对其该主张本院不予支持。
二、关于评估报告程序是否合法问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；协商不成的，按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。本案中，征收部门在被征收人协商不成的情况下，采取发放评估机构选择通知单的方式选定评估机构，其中多数人选择宣城市金桥房地产估价经纪咨询有限公司，征收部门按照少数服从多数的方式选定评估机构，并无不当。评估机构作出房屋评估报告及装潢报告后，依法进行送达，但程云拒绝签收，征收实施单位依法采取留置送达，符合法律规定。
三、关于被诉房屋征收补偿决定是否明显不当问题。被诉房屋征收补偿决定给予程云货币补偿和产权调换的选择权，货币补偿金额以房地产市场评估价格确定；产权调换房屋安置在乐业丹桂园小区，按照补偿方案给予无偿赠送9℅的高层系数即6.97平方，安置房建筑面积100.25平方米，临时安置费、搬迁费等均按照补偿方案所确定的标准给予补偿。该补偿决定充分考虑到程云被征收房屋与安置房屋的容积率的差别，给予适当的增补面积，并无不当。
关于程云上诉称涉案建设项目不符合公共利益的需要、涉案征收范围的确定没有事实依据、宣州区政府对征收补偿方案未组织有关部门进行论证、未征求公众意见等，系房屋征收决定的审查内容，不属于本案的审查范围。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确。程云的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费50元，由上诉人程云负担。
本判决为终审判决。
审判长 王玉圣
审判员 宋 鑫
审判员 蒋春晖
二〇一七年七月三十一日
书记员 刘 琳
附：本判决适用的相关法律条款
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清，证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。