广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)粤13民终2707号
上诉人（原审原告、反诉被告）纪天生，男，1964年X月X日出生，台湾地区居民，
委托代理人：何龙，广东展创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）严芳，女，汉族，1972年X月X日出生，住址：四川省天全县，
委托代理人：陈妙珠、曾国荣，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。
上诉人纪天生因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2016）粤1303民初1932号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理，现已审理终结。
上诉不服原审判决上诉称：1、依法改判上诉人无需返还被上诉人支付的履约保证金人民币46000元。2、改判被上诉人赔偿上诉人经济损失人民币205000元（其中：因被上诉人解约而导致上诉人租赁给他人所产生的3个月厂房免租期损失费用69000元、拆除二楼隔板费用66000元、恢复厂房原状的费用70000元）。3、由被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。
一、原审法院认定的部分事实不清、适用法律错误。
（一）原审法院错把“订金”当成“定金”，违背案件事实错误适用“定金罚则”。从上诉人提交的证据来看，单号为No：502218的收款收据明白显示是“租房订金”，被上诉人在答辩中也明确是“订金”（原审判决书第2页倒数第四行）。原审法院的“经审理查明”部分，也表述为“订金”（原审判决书第6页倒数第二行）。但到了原审法院“本院认为”部分，却成了“定金”（原审判决书第9页倒数第三行、第10页最后一行），从而适用“定金罚则”。从以上事实可以看出，在被上诉人明显违约的情况下，原审法院错把“订金”当成“定金”，错误适用“定金罚则”，显属适用法律错误。
（二）原审法院违反合同法意思自治原则，错判上诉人向被上诉人返还履约保证金。
其一、依据合同法的意思自治原则，合同双方的约定只要不违背法律和社会公共利益的前提下，当事人享有充分的合同自由，任何单位和个人不得非法干预。本案中，上诉人与被上诉人关于履约保证金的约定并不违反法律和社会公共利益，理应受到法律的保护。双方在《厂房租赁合同》第三条第三项之“3”中明确约定，被上诉人“应向甲方（上诉人）支付相当于2个月的租金作民履约保证金人民币46000元。”而在第七条第三项明确约定“…乙方（被上诉人）提前解除合同，甲方（上诉人）有权不予返还乙方保证金，造成甲方损失的，甲方有权要求乙方承担相应的损失”。以上条款足以说明，在被上诉人提前解除合同的情况下，上诉人有权不予返还保证金，并且在被上诉人造成上诉人损失的，还应当承担相应的损失。
其二、被上诉人在其《解约通知书》上已经注明，只要求上诉人退还部分订金（即5000元订金的一部分），并无要求退还保证金。该通知书也能够看出被上诉人知道依照合同约定是不应当要求退还保证金的。
原审法院无视合同约定及当事人的真实意思表示，在保证金条款已经有合同约定的情况下，不是依据合同条款判明被上诉人的违约责任，却相反判决上诉人退还被上诉人保证金，应属错误判决，应当予以纠正。
二、合同法第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”而原审法院在确认了被上诉人违约的情况下，在上诉人的损失客观存在的情况下，却并未判决被上诉人因违约而应当承担的法律责任。
（一）拆除二层楼板及恢复原状的损失应当由被上诉人承担。
其一、二层楼板被拆除的事实是客观存在的。上诉人与被上诉人在原审中已经确认拆除二层楼板的事实。
其二、拆除二层楼板是被上诉人为了方便其生产经营的个人行为。在原审中，被上诉人虽然谎称拆除楼板是上诉人因自身需要，要求拆除的，但其并没有任何证据予以证实。但从庭审所出示的证据可推知拆除楼板应是为了方便被上诉人的生产经营。第一、上诉人自行拆除二层楼板不合常理：二层楼板是上诉人支出了大量资金才建成，拆掉其楼层不但要支付大额的拆除费用，而且二层楼板所带来的价值也将化为乌有。如果上诉人需要用隔板，另行购买新的隔板的成本也远低于拆掉此隔板所付出的成本，上诉人不可能去做这种亏本买卖。第二、上诉人在与被上诉人签署协议后再自行拆除楼板不合常理。隔层楼在出租的厂房中占有较大面积，也有较大价值，拆除楼板应属重大事项，上诉人如需拆除楼板，自应在与被上诉人签署合同之时作出约定，而事实上并没有相关约定，也没有任何证据证实上诉人有向被上诉人表达过此种意向。第三、被上诉人有拆除二层楼板的需求。被上诉人是做塑料工艺的，需要使用啤机、电镀机、水帘柜等较大型的机械，在原有二层楼板的情况下，被上诉人的上述机械安装生产会显得很局促。故拆除二层楼板也是为了方便其生产经营。第四、被上诉人具有拆除二层楼板的便利性。依据证人证言及证人与被上诉人签署的租赁合同可以确定，上诉人与被上诉人于签订合同之时已经将厂房交付予被上诉人，其后该厂房处于被上诉人的掌控之中。因此被上诉人具有拆除二层楼板便利性。结合以上几点可知，上诉人没有拆除二层楼板的理由，相反被上诉人却有拆除之需求，故二层楼板的拆除行为应认定为被上诉的行为。
其三、上诉人有请求恢复原状的合法依据。根据合同法第九十七条规定：“…合同解除后，尚未履行的…当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。租赁合同因被上诉人单方面解约而终止，相应的恢复原状的诉求于法有据，故为恢复原状而支出的合理费用应当由被上诉人承担。
（二）三个月免租期的损失应由被上诉人承担。
本案中，由于被上诉人单方面不履行合同义务，导致双方所签署的房屋租赁合同解除，上诉人势必将案涉厂房租赁给第三方，而上诉人与第三方同样约定有三个月免租期，故被上诉人的毁约行为与上诉人该三个月免租期的租金损失具有直接的因果关系，系被上诉人的违约行为直接导致，被上诉人应当承担该违约责任。
被上诉人严芳辩称：上诉人的上诉无理，应予驳回。
上诉人纪天生向原审法院提出诉讼请求：1、请依法判决解除原被告签订的《厂房租赁合同》，并无需返还被告支付的履约保证金46000元；2、请依法判决赔偿原告损失合计228000元；3、判令本案的诉讼费由被告承担。
被上诉人严芳向原审法院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人返还反诉人支付的租房订金5000元以及履行保证金46000元，两项共合计51000元；2、请求判令被反诉人赔偿反诉人损失25062元；3、请求判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认定事实：惠州市惠阳区新圩镇红田管理区钢结构厂房及办公楼（以下简称涉案厂房）的权属人系丞峰实业有限公司。丞峰实业有限公司系惠州丞峰五金塑胶制品有限公司（由三来一补企业“惠阳区新圩丞峰五金塑胶制品厂”转型）的股东。2016年1月1日，丞峰实业有限公司（甲方）与原告（反诉被告）纪天生（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定：“甲方同意将涉案厂房总面积为4120平方米出租给乙方使用；租赁期为20年，即2016年1月1日至2035年12月31日；月租金为36000元；租赁期间，乙方可以自行将房屋转租给第三方。”
又查明，2016年3月10日，被告严芳与原告纪天生商量租赁涉案厂房，为此严芳预先向纪天生交付订金5000元，纪天生向严芳出具落款为惠阳区新圩丞峰五金塑胶制品厂编号为502218的租房订金收款收据。2016年3月18日，出租方（甲方）纪天生与承租方（乙方）严芳签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定：“甲方将涉案厂房出租给乙方；租赁期限为10年，即从2016年3月18日起至2026年2月17日止；月租金合计为23000元/月；合同签订时，乙方向甲方支付相当于2个月的租金作为履约保证金46000元，在租赁期届满，乙方无违约责任时，甲方无息返还给乙方；”“甲方同意给予3个月的免租期作为装修之用，免租期结束，甲方于2016年6月1日开始计算乙方租金；”“乙方可以转租部分物业，如需转租，必须经甲方书面同意；”“如未经双方同意，甲乙双方均不予提前解除合同，如甲方提前解除合同，乙方有权要求甲方赔偿相应的损失；乙方提前解除合同，甲方有权不予返还乙方保证金，造成甲方损失的，甲方有权要求乙方承担相应的损失。”2016年3月18日，被告（反诉原告）严芳按照合同约定支付了46000元的履约保证金，纪天生向严芳出具落款为惠阳区新圩丞峰五金塑胶制品厂编号为502219的收款收据。此后，严芳进场进行电缆线路的布局和铺设，并称铺设电缆线共花费25062元。2016年5月15日，严芳向纪天生发出《解约通知书》，通知书称“因受种种原因影响，厂房无法在5月初投产。现无需租赁该厂房，特此通知贵司解除租赁合同。”并注明“乙方已支付甲方现金51000元，乙方要求甲方退还部分订金，及所有自购布置在甲方厂房内的价值20000元的电缆及相关设备。”自此，严芳撤出租赁的厂房。因双方对解除合同后退还资金的问题产生纠纷，原告向本院起诉。在审理期间，被告严芳向本院提起反诉。案经调解，双方未能达成一致意见。
再查明，严芳与纪天生签订合同后与证人邱某签订租赁合同，约定将涉案厂房中的一部分转租给邱某，每月租金5000元，合同押金1万元。在严芳与纪天生解除合同的同时，严芳与邱某解除租赁合同，并退还收取的押金1万元。邱某庭审中述称，纪天生已在签订合同的当天将涉案的厂房交付给严芳。
原审法院认为：本案系涉台房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为租赁合同效力问题、违约责任问题。
关于租赁合同效力问题。虽然《厂房租赁合同》的出租方写的是“惠州丞峰五金塑胶制品有限公司”，但该合同实际签订人系本案原告（反诉被告）纪天生，而且在庭审过程中原告（反诉被告）纪天生与被告（反诉原告）严芳均对《厂房租赁合同》真实性、合法性、关联性均无异议，因此本院认定《厂房租赁合同》的签订双方当事人是原告（反诉被告）纪天生与被告（反诉原告）严芳。涉案厂房的权属人是丞峰实业有限公司，纪天生与丞峰实业有限公司承租厂房，并且有权自行将涉案厂房转租第三方。本案属于房屋租赁合同纠纷，《厂房租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，原告（反诉被告）纪天生与被告（反诉原告）严芳均应按照合同的约定全面履行义务。被告（反诉原告）严芳根据编号为502218、502219的收款收据的落款方认为原告（反诉被告）纪天生不是本案的适格主体，但是在庭审过程中原告（反诉被告）纪天生对该两张收款收据的真实性、合法性、关联性均不持异议，由此应该认定该履约保证金的实际收取人系本案原告（反诉被告）纪天生。严芳已于2016年5月15日提出解除双方签订的租赁合同，纪天生起诉时也请求解除合同，因此，本院予以准许。
关于违约责任问题，被告（反诉原告）严芳认为是因为原告（反诉被告）纪天生未撤场的原因导致租赁合同目的不能实现，原告（反诉被告）纪天生则认为是被告（反诉原告）严芳不想再进行租房生产而提前解除租赁合同，双方对其主张均未提供充足有效的证据予以证实。而从原告（反诉被告）纪天生提供的被告（反诉原告）严芳出具的《解约通知书》内容来看，被告（反诉原告）严芳解除合同的原因是“因受种种原因影响，厂房无法在5月初投产。现无需租赁该厂房，特此通知贵司解除租赁合同。”也就是说被告（反诉原告）严芳在发出解除合同的时候并未具体说明是何种原因导致厂房无法在五月初投产，当然也没有提到纪天生有无交付厂房的情况，可视为是被告（反诉原告）严芳先行单方解除合同。至于严芳主张原告未撤场、未交付厂房导致合同无法履行，经庭审，证人邱某证实纪天生已将于签订合同当天将厂房交付严芳，同时，严芳也与邱某签订转租合同；在严芳的反诉中也提到其已经在涉案厂房进行电缆铺设，虽然双方合同没有约定厂房的交付时间和交付方式，但是从以上证据可以认定，纪天生已将厂房交付严芳的事实，因此，严芳主张纪天生违约的理由不成立，本院不予支持。被告（反诉原告）严芳提前解除合同，是合同的违约方，应当承担相应的违约责任，按照定金罚则，原告纪天生可以没收严芳的定金5000元。
关于本诉部分。首先是原告纪天生请求无需返还被告严芳的履约保证金46000元的问题，本案系租赁合同纠纷，保证金应视为承租人预付款，可用于冲抵应付租金或者延迟利息，属于租赁押金。本案中，严芳单方解除合同构成违约，纪天生有权按照合同约定请求严芳支付违约金。被告严芳在签订合同前已经交纳定金5000元，在签订合同后交纳46000元的履约保证金，在已经没收5000元定金的情况下，如果没收严芳46000元保证金实际上造成严芳重复承担违约责任，因此，原告的该项请求没有法律依据，依法应当驳回。其次是，原告纪天生主张的损失问题：一、关于3个月免租期占用费69000元，因《厂房租赁合同》已明确约定在合同签订后有三个月的免租期，即从2016年6月1日开始计算租金，因而被告严芳提出解除合同的时间是2016年5月15日，在免租期限内，原告纪天生要求被告严芳支付3个月免租期的占用费69000元没有事实和法律依据，本院依法不予支持；二、关于拆除厂房费用66000元及恢复原状费用70000元，因《厂房租赁合同》仅约定严芳需要对涉案厂房进行装修的需经过原告纪天生书面确认后方可装修，而原告纪天生并未提供证据证明拆除厂房是因自身原因需要拆除还是因被告严芳的需求拆除，且《厂房租赁合同》并未对该项费用进行约定，因此对于纪天生主张的该项费用，本院不予支持。三、关于原告纪天生主张的因恢复原状导致1个月不能出租而造成的损失为一个月租金23000元，该主张并没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
关于反诉部分。对于反诉原告严芳要求反诉被告纪天生返还租房订金5000元问题：严芳称为签订《厂房租赁合同》于2016年3月10向被告纪天生缴纳了5000元租房订金，双方不持异议。本案严芳先行单方解除合同，构成违约，依法定金应当予以没收。故，严芳请求归还定金5000元没有依据，本院不予支持。对于反诉原告严芳主张的损失问题：因反诉原告严芳提供的东莞市龙飞商品贸易有限公司出具的收款收据不能证明其是用于涉案厂房，且反诉原告严芳没有提供其他充足有效的证据予以证实其该项损失，因此对于该项损失，本院不予支持。对于严芳主张的归还履约保证金，在本诉部分已作处理，其主张有理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
解除原告（反诉被告）纪天生与被告（反诉原告）严芳于2016年3月18日签订的《厂房租赁合同》。
原告（反诉被告）纪天生无需返还被告（反诉原告）严芳租房定金5000元。
原告（反诉被告）纪天生在本判决生效之日起七日内返还履约保证金46000元给被告（反诉原告）严芳。
驳回原告纪天生其他诉讼请求。
驳回反诉原告严芳其他反诉请求。
本案受理费5410元，减半收取为2705元由原告纪天生承担2000元，被告严芳承担705元；反诉受理费851元由反诉原告严芳承担351元，反诉被告纪天生承担500元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。双方当事人签订的《厂房租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行权利和义务。承租人严芳在签订《厂房租赁合同》之前支付了5000元订金，该“订金”为履约“定金”，承租人严芳违反合同的约定解除合同，出租人纪天生依照定金规则依法可以不返还该定金。
承租人严芳依照合同的约定向出租人纪天生支付了相对于2个月租金的履约保证金46000元，并约定在租赁期限届满时，承租人严芳无违约时，出租人纪天生无息返还给承租人严芳，该履约保证金的法律意义在于促使承租人严芳及时履行交租等主要义务，承租人严芳若无交租，出租人纪天生可以将该履行保证金抵扣租金。承租人严芳在约定的交租时间之前提前解除合同，已经承担了违约责任，即其缴纳的定金不予返还，由于履约保证金主要是用来抵扣租金的，在严芳无约定义务交租的情形下，出租人纪天生诉请不予返还该履行保证金没有法律依据，不予支持。
出租人纪天生诉请承租人严芳其拆除房屋的费用，由于出租人纪天生并无证据是承租人严芳要求拆除的，且合同对该笔费用无明确约定，因此，该诉请无事实依据不予支持。出租人纪天生诉请恢复原状没有事实依据和法律依据，不予支持。上诉人的其他上诉无理，不予支持。
综上，上诉人的上诉无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5065元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卫书平
审 判 员 曾求凡
审 判 员 邹 戈
二〇一七年十一月二十九日
法官助理 朱锦梓
书 记 员 严 倩