江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)苏08执异9号
案外人：陈冠宇，男，1988年7月10日出生，汉族，住江苏省南京市高新技术开发区。
委托诉讼代理人：戴强，泗洪县东郊法律服务所法律工作者。
申请执行人：范海逊，男，1979年4月6日出生，汉族，淮安金海螺纺织有限公司副总经理，住江苏省淮安市清江浦区。
被执行人：江苏新支点房地产开发有限公司，住所地江苏省泗洪县人民路卫生局南侧1幢合82824号。
法定代表人：陈萌，该公司董事长。
被执行人：江苏视野房地产开发有限公司，住所地江苏省泗洪县翰林新居。
法定代表人：邓运红，该公司董事长。
被执行人：宿迁市凤临阁酒店管理有限公司，住所地江苏省泗洪县人民路卫生局南侧1幢合82824号。
法定代表人：邓运红，该公司董事长。
被执行人：陈萌，男，1962年12月16日出生，汉族，江苏新支点房地产开发有限公司董事长，住江苏省泗洪县。
被执行人：邓运红，女，1967年3月1日出生，汉族，江苏视野房地产开发有限公司和宿迁市凤临阁酒店管理有限公司董事长，住江苏省泗洪县。
本院在执行范海逊与江苏新支点房地产开发有限公司（以下简称新支点公司）、江苏视野房地产开发有限公司（以下简称视野公司）、宿迁市凤临阁酒店管理有限公司（以下简称凤临阁公司）、陈萌、邓运红民间借贷纠纷一案中，于2017年2月21日查封被执行人视野公司位于泗洪县翰林新居1幢部分房屋，案外人陈冠宇提出异议。本院于2018年1月8日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人陈冠宇提出异议称，请求淮安市中级人民法院立即中止对异议人位于泗洪翰林新居1幢119室、二楼201-206室商铺的执行，并解除对该房产查封及评估拍卖措施。事实与理由：异议人于2008年3月与视野公司签订《商品房买卖合同》，购买位于泗洪翰林新居1幢119室和二楼201-206室商铺，办理了10年期的商业按揭贷款，并于2017年6月提前还清贷款。异议人多次与视野公司联系办理房产证，视野公司几番搪塞，后来得知异议人购买的房产被视野公司抵押给钱子驹，虽多次上访反复交涉都没有结果。现获悉异议人所购的房产将被拍卖，深感意外。
异议人购买的上述房产于2012年5月17日被视野公司抵押给钱子驹，抵押期限为2012年5月17日至2012年9月16日,而异议人购买此房产备案的时间明显早于抵押给钱子驹的时间，早已形成事实买卖合同，贵院无权拍卖异议人名下的这些房产。视野公司于2013年3月27日已将钱子驹的债务还清，可钱子驹一直不和视野公司解除抵押登记，致异议人和视野公司至今不能签订正式的《商品房买卖合同》和合同备案登记。2017年12月26日，视野公司才告知异议人上述房屋将被贵院评估拍卖。
异议人购买视野公司房屋在2008年3月4日，而申请执行人与视野公司借款发生在2014年9月6日，因异议人和视野公司买卖在先，而申请执行人和视野公司债务发生后，视野公司没有躲避债务的故意。请求贵院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，中止对上述房产的执行，解除对房屋的查封，切实维护异议人的合法权益。
申请执行人范海逊答辩称：1.对异议人陈冠宇提供的《房屋买卖合同》的真实性不予认可。2.异议人提供的中国建设银行个人信贷业务记录，与《房屋买卖合同》载明的按揭贷款的数额不吻合。3.如真像异议人所言，则被执行人也不可能将房屋抵押给钱子驹，因为从法律手续上无法进行交易。综上所述，异议人陈冠宇的异议理由不成立，请求法院驳回异议。
被执行人视野公司答辩称：1.陈冠宇提出的执行异议书的内容和理由真实有效。陈冠宇于2008年3月与我公司签订《商品房买卖合同》并办理按揭贷款。我公司房屋抵押给钱子驹的期限是2012年5月17日至2012年9月16日，而他们发生的时间都在陈冠宇签订《商品房买卖合同》、付清首付款和按揭贷款之后。申请执行人范海逊无权要求法院拍卖属于陈冠宇的房产。2.商铺编号说明：2018年陈冠宇签订的《商品房买卖合同》，由于是手工合同，当时备案的房号是“1号楼由西向东第2号商铺”，即为贵院答辩通知书所述的1幢119室，特此说明。3.陈冠宇的首付款及银行按揭贷款已全部结清，陈冠宇一直在催促我公司给他办理房产证，并正在维权中。综上，请求贵院解除对陈冠宇名下该房产的查封措施。
本院查明，范海逊诉新支点公司、视野公司、凤临阁公司、陈萌、邓运红民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月23日作出（2015）淮中民初字第00072号民事判决书，判决：一、新支点公司于本判决生效后五日内一次性支付范海逊借款本金830万元，并自2014年7月25日起，按月息2%标准向范海逊支付利息，至付清时止；新支点公司已付的20万元还款，按先付息后扣本金的方法计算（其还款的具体时间及金额为：1.2014年11月24日还款10万元；2.2014年11月26日还款10万元）；二、视野公司、凤临阁公司、陈萌和邓运红对新支点公司所负债务承担连带保证责任；三、驳回范海逊其他诉讼请求。案件受理费77796元，保全费5000元，合计82796元，由新支点公司负担8万元，范海逊负担2796元。新支点公司、视野公司、凤临阁公司、陈萌、邓运红不服上述判决向江苏省高级人民法院提起上诉，该院于2016年3月24日作出（2015）苏民终字第00542号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
因新支点公司、视野公司、凤临阁公司、陈萌、邓运红未按上述民事判决书履行义务，范海逊申请强制执行，本院于2016年4月25日立案执行，执行案号为（2016）苏08执178号。2017年2月21日，本院查封登记在视野公司名下的泗洪翰林新居1幢105室、106室、111室、114室、115室、117室、118室、119室、201室房屋，查封期限3年。后案外人陈冠宇提出异议。
另查明，泗洪不动产登记局于2017年4月14日出具的《房屋登记信息情况表》显示：泗洪翰林新居1幢201室房屋面积为884.69平方米，设计用途为商业，产权证号为083695号，他项权人为钱子驹，权利价值为350万元，他项权证号为T043619号，他项权设定期限为2012年5月17日至2012年9月16日。洪房他证泗洪字第××号他项权证显示：视野公司将其名下的位于泗洪幼儿园南、实小北翰林新居1幢105室、111室、114室、119室、201室房屋抵押给钱子驹，抵押房屋面积共计为1063.28平方米，债权数额为350万元，抵押登记时间为2012年5月17日。
异议审查中，本院于2018年1月16日找视野公司董事长邓运红调查翰林新居1幢201室相关情况时，邓运红称抵押给钱子驹的翰林新居1幢201室房屋实际上指的是二楼全部房屋，包括201-218室房屋。另外，邓运红向本院提交抵押权人钱子驹于2013年3月27日出具给视野公司的收据一份，以证明该公司欠钱子驹的款项已经还清。该收据显示：交款单位为“江苏视野房地产开发有限公司”，交款方式为现金，交款金额为400万元，收款事由为：“2012年7月份收到50万，2013收到350万，本金全部收回，利息全部结清。”
再查明，2008年3月4日，视野公司与陈冠宇签订《商品房买卖合同》一份，约定：陈冠宇购买视野公司位于泗洪县翰林新××楼××由××商铺（面积为23.71平方米）以及二层由西向东第201-206号商铺（面积280.13平方米），一层商铺价格为每平方米13000元，1幢2号门市金额为308230元；二层房屋价格为每平方米为4300元，1幢201-206号房屋金额为1204559元，合计1512789元。付款方式为：买受人于2008年3月付房款762789元，余款75万元办理按揭。买受人于2008年3月25日追加30万元。合同签订后，陈冠宇分别于2008年3月24日、3月26日向视野公司付款1062789元，视野公司向陈冠宇出具3张发票，发票显示：视野公司于2008年3月24日收到异议人所交的1幢2号门市房款158230元，1幢201-206号房款904559元。2008年3月26日，陈冠宇与中国建设银行股份有限公司泗洪支行（以下简称泗洪建行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：陈冠宇向泗洪建行借款45万元，借款期限为2008年3月28日至2018年3月28日。陈冠宇将所购商铺抵押给泗洪建行。视野公司对陈冠宇所借款项进行担保。2017年6月27日，泗洪建行向陈冠宇出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，该证明显示陈冠宇所欠的45万元贷款已于2017年6月27日结清。
本院认为，本案争议焦点为案外人陈冠宇所提异议能否排除本案执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人陈冠宇与被执行人视野公司在本院查封涉案商铺之前签订书面买卖合同，该合同不违反法律禁止性规定，合法有效。异议人在本院查封前已合法占有涉案房，且支付了全部房款。由于视野公司将涉案房屋抵押给钱子驹，且未与钱子驹办理涉案房屋的抵押注销手续，致异议人无法办理房屋过户登记手续，对此，异议人并无过错。
综上所述，案外人陈冠宇所提异议理由成立，能够排除本案的执行。申请执行人范海逊的答辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：
中止对泗洪县翰林新居1幢119室、201-206室房屋的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 李 玲
审判员 董国华
审判员 庞海涛
二〇一八年一月二十二日
书记员 程 莹