汉中市汉台区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕0702民初2921号
原告刘某，男，汉族，汉中市人，住城固县。
委托代理人刘吉庆，男，汉族，汉中市人，住汉台区。
委托代理人杨冶文，陕西云昊律师事务所律师。
被告汉中天荣典当有限责任公司，地址：汉中市汉台区黄家塘十字。
法定代表人饶加国，该公司执行董事。
委托代理人王佳君,该公司员工。
委托代理人罗兴平，陕西兴振业律师事务所律师。
第三人汉中市汉江物产房地产开发有限责任公司，地址：汉台区西环路中段。
法定代表人赵连田，该公司执行董事。
委托代理人丁彩云，女，该公司法律顾问。
原告刘某诉被告汉中天荣典当有限责任公司（以下简称天荣典当公司）及第三人汉中市汉江物产房地产开发有限责任公司（以下简称汉江物产公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某及委托代理人刘吉庆及杨冶文、被告天荣典当公司的委托代理人王佳君及罗兴平、第三人汉江物产公司的委托代理人丁彩云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年10月27日，原告与汉江物产公司签订了《商品房买卖协议》，约定原告以280万元购买汉江物产公司位于汉台区西环路中段汉江大酒店一、二层商业用房，在2011年3月1日将房产权证办理到原告名下，若到期不能办妥由汉江物产公司回购产权并退还原告房款及利息，或由汉江物产公司自2011年3月1日起支付240万元利息（月息1.5‰），支付利息时须扣除原告所收房屋租金。原告交付房款后，被告汉江物产公司也将诉争房屋交由原告占有至今。原告将该房屋一直出租使用，但一直未办理房产证。2015年9月28日，经汉台区人民法院调解，即由汉江物产公司在2015年11月30日前，为原告办理房屋所有权证，后原告申请强制执行。2014年6月13日、2014年10月31日在原告不知情的情况下，汉江物产公司将诉争房产典当给被告天荣典当公司，后天荣典当公司向法院申请强制执行，原告提出执行异议，法院裁定驳回，现原告依法提起诉讼，请求:（1）判令确认天荣典当公司与汉江物产公司所签订的《房屋产权典当合同》无效；（2）判令停止对位于汉台区西环路中段汉江大酒店一、二层商业用房的强制执行并解除查封扣押。
被告天荣典当公司辩称，天荣典当公司于2014年6月13日、2014年10月31日两次与汉江物产公司签订了《房屋产权典当合同》，约定将汉台区西环路北段汉江大酒店一、二层营业用房作典当抵押,并办理了具有强制执行效力的公证文书，因汉江物产公司未还款，故天荣典当公司已申请强制执行，根据《物权法》相关规定，天荣典当公司对所涉房屋拥有抵押担保物权。原告虽与汉江物产公司存在房屋买卖合同关系，但没有办理登记过户手续，不发生物权变动的效果，该房屋所有权仍然归汉江物产公司，天荣典当公司正是基于法定登记部门的记载才判定该房产的权属状况，从而与之办理房屋产权抵押典当事务，进行了抵押登记并取得了他项权证，原告基于买卖关系而欲取得债权请求权的实现也应先解除已设置的担保物权方可实现。故现原告以其享有的一个债权而提起执行异议之诉，并不能阻止天荣典当公司物权的实现，故而请求驳回原告的各项诉讼请求。
第三人汉江物产公司辩称，在2009年与原告签订了房屋买卖合同，原告也一直收益，因2015年汉江物产公司与天荣典当公司又发生了债务担保，将该房屋抵押给天荣典当，现没有钱归还，所以一直未能解决。
经审理查明，汉江物产公司因欠原告240万元借款未予清偿。2009年10月27日，双方签订了一份《商品房买卖协议》，约定刘某以280万元价格认购位于汉中市汉台区西环路中段汉江大酒店一、二共两层物业，于双方签订协议后三日内支付房屋款270万元，其中支付现金人民币叁拾万元整，冲减借款贰佰肆拾万元，其余房款10万元在开具发票办理产权登记前一次性付清，产权证须于2011年3月1日前办妥，若到期不能办妥可由汉江物产公司原价回购产权，退还原告房款及利息；或由汉江物产公司自2011年3月1日起支付240万元的利息（月息1.5‰），支付利息时须扣除原告所收房屋租金。该房产在办产权证前出现任何产权纠纷，由汉江物产公司负全部责任。刘某于2009年10月26日向汉江物产公司交款20万元，于10月31日又由汉江物产公司向刘某出具收据一份，用以载明收到刘某购房款2402000元。后刘某将房屋对外出租，租金由刘某收取。2014年5月，汉江物产公司分别取得该一、二两层房产的产权证书，房权证分别为汉台区字第1610**号、1610**号。2014年6月13日，汉江物产公司与天荣典当公司签订《房屋产权典当合同》，将汉台区西环路北段汉江大酒店1层一层营业房（房屋产权证编号：汉中市房权证台区字第1610**号）典当给天荣典当公司，当金220万元。双方办理了抵押登记和具有强制执行效力的债权文书（2014）汉台证经字第284号公证书。2014年10月31日，双方又签订了一份房屋产权典当合同,将汉台区西环路北段汉江大酒店2层二层营业房（房屋产权证编号：汉中市房权证汉台区字第1610**号）典当给天荣典当公司，当金160万元。双方办理了抵押登记和具有强制执行效力的债权文书（2014）汉台证经字第526号公证书。典当期限均为六个月。2015年9月28日，刘某与汉江物产公司就房屋买卖合同纠纷一案，在本院自愿达成调解协议，约定由汉江物产公司在2015年11月30日之前为刘某办理其所购买的位于汉中市汉台区西环路中段汉江大酒店一、二两层房屋的房屋所有权证。2015年12月2日，刘某向本院申请执行，本院于2016年1月7日立案予以了受理。
因汉江物产公司在典当期限过后未能还款，天荣典当公司向汉中市汉台区公证处申请执行证书并向本院申请执行。本院立案执行，执行案号为（2016）陕0702执31号和（2016）陕0702执134号。执行中，2016年4月5日,本院将抵押物即汉台区西环路北段汉江大酒店1层一层和2层二层营业房查封，后对查封标的委托评估。刘某以案外人身份提出该房产属其已购买并实际管理，向本院提出执行异议，请求解除查封，停止评估拍卖。本院于2016年10月14日作出（2016）陕0702执异17号《执行裁定书》，裁定驳回了案外人刘某的执行异议。刘某不服该裁定，故依法提起诉讼。在审理过程中，刘某撤回其诉求中的第一项内容，即要求判令天荣典当公司与汉江物产公司所签订的《房屋产权典当合同》无效，本院口头裁定予以准许。
上述事实，经庭审举证、质证，认定的证据有：（1）原告的身份证明，被告天荣典当公司及第三人汉江物产公司的营业执照；（2）《商品房买卖协议》；（3）汉江物产公司开具的《收据》二份；（4）《房屋租赁补充合同》；（5）长安银行股份有限公司汉中分行《关于房屋租赁合同情况的说明》；（6）刘某自2013年1月1日起的《活期账户历史交易明细》及2014年5月
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2016年3月开具的税务发票三份；（7）本院（2016）陕0702执98号《执行通知书》；（8）（2015）汉台证经字第493号《执行证书》及《房屋产权典当合同》、（2014）汉台证经字第284号《公证书》；（2015）汉台证经字第494号《执行证书》、及《房屋产权典当合同》、（2014）汉台证经字第526号《公证书》；（9）汉中市城市房屋权属监理处于2014年6月17日、2014年11月5日因登记而出具的汉中市房他证汉台区字第0235**号、第024721号一般抵押他项权证；（10）本院（2016）陕0702执134号、执31号《执行裁定书》;（11）原、被告及第三人的各自陈述。
本院认为，对原告刘某提出的案外人执行异议，应当审查其就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。汉江物产公司对原告的执行异议不反对，故应列为第三人，而不宜认定为共同被告。原告刘某与第三人汉江物产公司原本存在金钱债权债务关系，第三人汉江物产公司以物抵债与受让人刘某签订了《房屋买卖协议》,后交由刘某收取租金，但双方应当依法办理房屋权属登记。根据《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。原告刘某虽提供了其与第三人汉江物产公司签订的《房屋买卖协议》，在约定的时间即2011年3月1日前未办理产权过户手续，之后双方履行合同行为消极,致数年间未办理登记，而该不动产的权属在典当抵押前，系登记在汉江物产公司名下，被告天荣典当公司与之订立《房属产权典当合同》并公证，属于善意取得抵押担保物权。而《物权法》第一百七十条、第一百七十九条规定，担保物权人、抵押权人有权就该担保财产优先受偿。虽然原告诉称其未办理物权登记并不影响合同效力，但仅指其享有物的登记请求权或者交付请求权，并不拥有所有权，同时因为该涉案房屋标的虽系第三人汉江物产公司的商品房,但原告并不是用于居住，而是经营性用房，故不适用房屋消费者物权期待权保护规则，原告不享有案外人足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条、第三十九条、第四十条、第一百七十条、第一百七十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条一款（二）项之规定，判决如下：
驳回原告刘某的诉讼请求。
本案受理费200元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。
审 判 长 晏 旭
人民陪审员 郭 恒
人民陪审员 熊妙娥
二〇一七年二月十日
书 记 员 陈 文