广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016)粤13民终1918号
上诉人（原审原告、反诉被告)：杨辅德，男，汉族，1963年2月12日出生，住所地：广东省揭西县，
委托代理人：陈波，邹银笑，广东凯扬律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市和正和实业有限公司，住所地：惠州市江北21号小区5巷5号三楼。
法定代表人：林虹彤,总经理。
委托代理人：邹朝贵，广东九韬律师事务所律师。
委托代理人：刘洁勤，广东九韬律师事务所律师助理。
上诉人杨辅德与上诉人惠州市和正和实业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区（2015）惠城法小民初字第360号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告杨辅德诉称，2014年5月20日，原被告双方签署了一份《商铺租赁合同》，约定原告租赁被告名下位于惠州市江北××屋村××（××村对面）××市供销××批发市场××、××、××、××、××、××、××号铺位，建筑面积为1200平方米。租金每月20400元，免租期6个月。合同签署后原告即向被告支付了首月租金加管理费及合同保证金共72000元。原告随后对该商铺进行了装修装饰共花费l63356元。被告向原告承诺市场在2014年10月1日整体开业。然而，2014年10月1日，被告并未按照其承诺如期开业。事实上，截止起诉之日止，整个市场除了原告及另外两三家商户入驻外，其余商铺还没有完成招商工作，根本不能确定何时能开业，被告也没有按照合同约定提前30天通知原告何时开业。另外，因为被告的原因，原告承租的商铺没有取得规划许可证，没有办理包括消防在内的各种验收，没有取得房产证导致原告无法办理工商营业执照，至今不能合法开展经营活动。因此，因为被告的违约行为导致原告承租商铺进行经营活动的目的不能实现。原告为维护合法权益，现请求法院依法及时裁决：1、判令解除原被告双方于2014年5月20日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告退还原告首月租金加管理费及合同保证金共72000元；3、判令被告赔偿原告装修损失163356元。
被告惠州市和正和实业有限公司辩称，1、原告的事实理由都是不成立的，请求依法驳回第一在诉状中称的2014我方未开业，我方未承诺在2014年整体开业，被告所经营的农贸市场早已在2014年5月份已经开业；2、被告出租的商铺未办理许可证、未办理规划许可证、未办理消防都是违背客观事实的。我方有充分证据证明，我方出租的商铺由规划许可、完成消防验收，完全符合办理营业执照的条件。结合两点答辩意见，请求法庭依法驳回原告的全部诉请。
反诉原告惠州市和正和实业有限公司反诉称，反诉人合法享有位于惠州市江北××屋村××市供销农贸批发市场(下称农贸市场)的经营权。2014年5月20日，反诉人与被反诉人签订了《商铺租赁合同》，约定由被反诉人租用反诉人经营的农贸市场内第8栋5、6、7、8、9、l0、11号铺位，建筑面积为1200平方米，租期自2014年7月1日至2019年6月30日止，租金每月20400元，综合管理费为每月3600元。该合同中还对双方其它的权利义务作出了具体规定。《商铺租赁合同》签订后，反诉人按照约定履行了向被反诉人交付租赁铺位等合同义务。然而，被反诉人仅缴纳了合同保证金48000元，以及首月的租金后就再也没有按期支付租金及综合管理费，期间反诉人多次以各种方式向被反诉人催收，但被反诉人均以各种借口予以拒绝至今已拖欠租金及综合管理费多达数月，而且被反诉人既不愿交租，又不愿返还承租铺位。不料，在双方交涉期间，被反诉人不但没有意识到自己严重违约损害到反诉人合法权益的客观事实，居然先起诉至法院，反而要求反诉人承担违约责任，但是，其诉请所依据的理由完全违背客观事实。因被反诉人恶人先告状的行为，反诉人也只有拿起法律武器维护自身合法权益。
鉴于被反诉人长期拖欠租金及综合管理费的客观事实，反诉人有权主张如下权利：
1、要求解除合同，并要求被反诉人支付拖欠的租金、综合管理费及违约金。依据双方签订的《商铺租赁合同》第一部分第三条第四款：“商铺租金为每月l0日前缴清；各项费用延迟一天未缴清的按应付款项每日千分之五标准向甲方（反诉人）支付违约金。乙方（被反诉人）若拖欠租金超过15天，则视为乙方严重违约，甲方有权单方终止本合同，责令乙方无条件退场，且其合同保证金作为违约金不退还。”的规定，及该合同第二部分第一条第五款：“乙方如有下列情形之一时，甲方有权单方解除本合同，并不退还乙方已交合同保证金：…3、逾期缴纳租金、综合管理费达l5天以上(含15天)……”的规定，反诉人有权要求解除合同，并要求被反诉人支付拖欠的租金、综合管理费及违约金。
2、要求被反诉人补交免租期内租金。另依据《商铺租赁合同》第一部分第二条第二款：“甲方承诺给乙方免租期为6个月，…如乙方在合同期内提前撤场，以及因乙方违约等原因致使合同提前被解除的，乙方应当将免租期内的租金补交给甲方”的规定。由于被反诉人严重违约导致合同提前被解除，被反诉人需要向反诉人补交免租期内的租金。
3、自合同解除之日起，被反诉人应当按租金的三倍标准支付占用费。由于双方均提出解除签订的《商铺租赁合同》(虽然理由不同)，该合同应当被解除，合同一旦解除，无论双方当事人是否仍存在争议，被反诉人应当无条件将租赁铺位返还给反诉人，否则，依据《商铺租赁合同》第二部分第二条第九款：“若合同到期未续期的，或合同被解除的，乙方应即将铺位返还给甲方，如无理继续占用的，应当按合同约定租金的三倍标准支付占用费…”的规定，被反诉人非法占用期间，应当按租金的三倍标准支付占用费。
结合如上事实及理由，特向人民法院提起反诉，请依法裁判：1、请求判令解除反诉人与被反诉人于2014年5月20日签订的《商铺租赁合同》，并判令被反诉人将位于惠州市供销农贸批发市场内第B栋第5、6、7、8、9、10、11号铺位返还反诉人；2、请求判令被反诉人向反诉人偿付拖欠的租金及非法占用费(租金计付期限自2014年8月1日起至2015年6月30日止，每月20400元，共计224400元；非法占用费计付期限自2015年6月30日止至被反诉人将承租铺位返还给反诉人之日止，按合同约定租金三倍标准即61200元／月计付)；3、请求判令被反诉人向反诉人偿付拖欠的综合管理费(综合管理费计付期限自2014年8月1日起至被反诉人将承租铺位返还给反诉人之日止，每月3600元，暂计至2015年6月30日为39600元)：4、请求判令被反诉人向反诉人支付违约金(以被反诉人应付的租金及综合管理费款项为本金，逾期付款期间以银行同期利率的四倍计付违约金，暂计至2015年6月30日止共计23490元)。以上合计287490元；5、请求判令被反诉人承担本案诉讼费用。
反诉被告杨辅德辩称，我认为，之所以引起本案诉讼，完全是因为反诉原告违约在先，并且至今未统一开业的时间，导致合同的标的不能实现，因此反诉被告不应当承担违约责任。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：2014年5月20日，原、被告签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定：1、原告将位于惠州市江北××屋村××（××村对面）××市供销××批发市场××、××、××、××、××、××、××号铺位租赁给被告使用，建筑面积为1200平方米。原告租赁的铺位用于经营大米；2、租赁期限：2014年7月1日至2019年6月30日止；免租期6个月，免租时间为2014年8月、2014年10月、2014年12月、2015年2月、2015年4月、2015年6月；3、自2014年7月1日至2019年6月30日止，原告每月缴纳租金20400元；4、合同签订后，原告向被告支付了首月租金20400元、综合管理费3600元、合同保证金48000元，共72000元；5、租金每月10号前缴清；各项费用延迟1天未交清的按应付款项每日千分之五标准向被告支付违约金。原告若拖欠租金超过15天，则视为原告严重违约，被告有权单方终止合同，责令原告无条件退场，且其合同保证金作为违约金不予退还。
《商铺租赁合同》第二部分第一条第三款约定：甲方（被告）提前20天通知乙方（原告）进现场装修，提前30天通知乙方市场统一开业日期，……。如甲方因客观原因导致不能按期开业时，应提前15日通知乙方。
合同签订后，原告认为被告一直无对农贸批发市场进行统一开业，致使原告至今无开业经营，应负违约责任，请求法院判如所求；被告认为合同并无约定统一开业时间，而农贸批发市场已于2014年5月28日在新闻媒体中刊登正式试业，只是招商不理想，不够旺盛。原告不能以市场不够旺盛而不履行合同，被告不应承担违约责任，并反诉请求法院判如所求。
另查一，合同签订后，原告于2014年9月对所承租的商铺进行了装修，依原告计算，共支付装修费163356元。
另查二，合同签订后，被告依合同将商铺交给原告使用，原告对租赁的商铺进行了装修，至今无开业经营。
另查三，涉案的商铺是惠州市忠耀实业投资有限公司向第三方租地后，投资兴建成惠州市供销农贸批发市场（下称农贸市场），主要建筑物是粮油仓库、农副产品综合楼，惠州市忠耀实业投资有限公司与被告于2014年5月1日签订《协议书》，指定被告为该农贸市场的项目运营公司，全权负责农贸市场的经营管理。该农贸市场有惠州市发展和改革局颁发的《广东省企业基本建设投资项目备案证》、惠州市惠城区小金口街道办事处作出的《关于兴建临时建筑规划许可的批复》、惠州市公安消防支队惠城区大队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
另查四，庭审后，原审法院对该农贸市场进行了实地查看，该农贸市场的设施、管理、三通（通路、通水、通电）是具备的，但招租率较低，正在营业的有一图书仓库、一粮油店、一便利店、一早餐店等，其他商铺没能招租。
另查五，正在该农贸市场经营的承租户已经能够办理《营业执照》，如个体户黄锡存。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为:两案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订了《商铺租赁合同》，双方的租赁关系成立。原、被告之间的租赁具有完全民事行为能力的当事人之间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因而租赁合同受法律保护。依法成立且生效的租赁合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。经庭审查明，两案可认定事实有：1、该农贸市场的设施、管理、三通（通路、通水、通电）是具备的，但招租率较低，不够旺盛；2、原告对所承租的商铺进行了装修，但未开业经营；3、原、被告对解除《商铺租赁合同》均无异议。
结合原告本诉的诉求，本诉争议的焦点有：1、原告认为被告一直无对农贸批发市场进行统一开业，致使原告至今无开业经营，应否负违约责任？原审法院认为，首先，依照《商铺租赁合同》第二部分第一条第三款约定：甲方（被告）提前20天通知乙方（原告）进现场装修，提前30天通知乙方（原告）市场统一开业日期，……。双方并无在合同中约定农贸市场统一开业日期，只是约定农贸市场统一开业时，被告应当提前30天通知原告；其次，该农贸市场至今没有统一开业，经查明，根本原因是该农贸市场的招租率较低，不够旺盛，原告对此也予以认可；第三，原告与被告签订《商铺租赁合同》时，应该对农贸市场的状况作出必要的预判，是否有风险、能否经营赚钱？这些风险，原告作为投资者，投资前是应谨慎考虑的，原告不能将这些风险强加于被告；第四，该农贸市场是否统一开业，并不能作为原告是否开业经营的必须条件，被告将设备齐全的商铺交经原告经营使用，是履行了合同的义务，原告亦接受了商铺并进行了装修，原告应当可自行开业经营；第五，正在该农贸市场经营的承租户已能办理《营业执照》，原告认为不能办理营业执照不符合事实。因此，被告在履行合同过程中是已尽义务，并不违约。原告以该农贸市场至今没有统一开业为由认为被告应负违约责任，理由不成立，原审法院不予支持。因被告在本案中并不违约，原告诉请被告退还首月租金20400元、综合管理费3600元、合同保证金48000元，共72000元，原审法院不予支持；2、原告诉请被告赔偿装修费163356元，应否支持？首先，原告没能提供购买装修材料的正式发票，只有收款收据和便条，证明力具有随意性；其次，原告与被告于2014年5月20日签订《商铺租赁合同》，约定免租期6个月，免租时间为2014年8月、2014年10月、2014年12月、2015年2月、2015年4月、2015年6月。租金自为2014年7月开始缴纳，至原告于2015年4月起诉，原告拖欠被告的租金为2014年7月、2014年9月、2014年11月、2015年1月、2015年3月，原告已构成违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，原告诉请被告赔偿装修费163356元，原审法院不予支持。
结合被告的反诉诉求，反诉争议的焦点有：1、被告反诉原告缴交2014年8月1日至2015年6月30日的租金共224400元及非法占用费应否支持？本诉部分已析明，被告已按合同履行了义务，并不违约，原告因拖欠被告租金构成违约，因此原告须缴交租金给被告。但被告的反诉请求不符合事实，依合同约定，原告的免租期为2014年8月、2014年10月、2014年12月、2015年2月、2015年4月、2015年6月，即这6个月原告不应交租。故原告应交租的日期为2014年7月（已交）、2014年9月、2014年11月、2015年1月、2015年3月、2015年5月，租金共102000元。被告反诉原告支付非法占用费，合同并无约定按租金三倍计付，被告的反诉于法无据，原审法院不予支持；2、被告反诉原告缴交2014年8月1日至2015年6月30日的综合管理费共39600元应否支持？同上理由，原告应交综合管理费的日期为2014年7月（已交）、2014年9月、2014年11月、2015年1月、2015年3月、2015年5月，共18000元；3、被告反诉原告支付租金和综合管理费的违约金应否支持？原审法院认为，原告只对承租的商铺进行了装修，并无开业经营，应适当减轻原告的负担，据于公平原则，被告的此项反诉请求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告杨辅德与被告惠州市和正和实业有限公司于2014年5月20日签订的《商铺租赁合同》；原告杨辅德应于本判决生效之日起十日内将位于惠州市供销农贸批发市场内第B栋第5、6、7、8、9、10、11号铺位返还给被告惠州市和正和实业有限公司；
二、反诉被告杨辅德应于本判决生效之日起十日内向反诉原告惠州市和正和实业有限公司支付租金102000元；
三、反诉被告杨辅德应于本判决生效之日起十日内向反诉原告惠州市和正和实业有限公司支付综合管理费18000元；
四、驳回原告（反诉被告）杨辅德的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）惠州市和正和实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4830元，由原告（反诉被告）杨辅德负担，反诉费2806元，由原告（反诉被告）杨辅德负担2000元、被告（反诉原告）惠州市和正和实业有限公司负担806元。
当事人二审的意见
上诉人杨辅德不服原审判决，向本院提起上诉称：―、原审法院把被上诉人应尽的合同义务混淆于商业风险是完全错误的，被上诉人在本案中未统一开业属于根本性违约，原判决对被上诉人没有违约这一事实是完全错误的。根据双方签署租赁协议约定,统一开业是被上诉人应尽的合同义务。统一开业是案涉合同开展经营的必备条件,被上诉人没有统一开业导致上诉人无法经营不是商业风险雨是被上诉人违约。如果被上诉人统一开业了,上诉人生意惨淡。无法经营,那么这是属于商业风险。上诉人与被上诉人之所以签订该租赁舍同最看重的也是统一开业这个条件,做粮油批发市场如果不能形成规模与相当的人流根本无法开展经营。双方签订的租赁合同对权利义务的约定及违约责任的约定均是以统―开业为条件。原审法院对这一事实完全认定错误。二、上诉人解除本合同完全有事实和法律依据,被上诉人应承担违约责任而不是上诉人承担。被上诉人至今没有履行统一开业的义务,根据《合同法》第六十六条规定,当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。被上诉人未统一开业违约在先,上诉人依法有权拒交租金和管理费。同时,由于被上诉人至今未能确定市场统一开业的时间，导致上诉人无法在市场内开展经营,导致案涉的租赁合同目的不能实现,根据《合同法》第九十四条的规定,上诉人有权单方解除案涉商铺租赁合同,并要求被上诉人承担违约责任。被上诉人应退还上诉人首月租金加管理费及合同保证金共72000元,并赔偿上诉人装修损失163356元。请求法院判令：1、撤销（2015）惠城法小民初字第360号民事判决书第二、三、四、五项；2、改判被上诉人退还上诉人首月租金加管理费及合同保证金共72000元；3、改判被上诉人赔偿上诉人装修损失163356元；4、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；5、本案的诉讼费全部由被上诉人承担。
上诉人惠州市和正和实业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、导致本案租赁合同无法继续履行的原因完全是被上诉人违约造成的,被上诉人应当依据合同规定支付免租期租金。依据双方于2014年5月20日签订的《商铺租赁合同》，乙方在合同期内提前撤场,以及因乙方违约等原因致使合同提前被解除的,乙方应当将免租期内的租金补交给甲方。另依据《商铺租赁合同》第二部分第一条第(五)款的规定,被上诉人逾期缴纳租金、综合管理费达15天以上(含15天)就属于严重违约的行为,上诉人就有权单方解除合同,本次纠纷,被上诉人拖欠租金及管理费的情况已远远超过15天,故此,是因被上诉人未按时支付租金及管理费的行为导致《商铺租赁合同》无法继续履行,被上诉人应当依据该合同的规定向上诉人补交免租期内的租金。二、被上诉人应当按照合同约定支付免租期的综合管理费给上诉人,原审判决以公平原则予以减免无法律依据。特别强调的是,公平原则一般应适用于侵权纠纷,本案属于合同纠纷,不应适用公平原则,何况这样适用反而使被上诉人因违约行为而受益,反而使上诉人权益受到损,非常的不公平。三、被上诉人应当向上诉人支付违约金。依据双方签订的《商铺租赁合同》各项费用延迟一天未缴清的按应付款项每日千分之五标准向上诉人支付违约金。被上诉人若拖欠租金超过15天，则被视为乙方严重违约,甲方有权单方终止本合同,责令乙方无条件退场，且其合同保证金作为违约金不退还的规定，因被上诉人严重逾期支付租金及综合管理费，上诉人有权要求被上诉人承担违约责任理由充分，应当予以支持,由于合同约定的违约金标准过高,上诉人的诉讼请求对此已予以酌情减轻,属于对自身合法权利的处分。但原审判决完全遗漏该诉讼请求,并未予以审理及裁决,损害了上诉人的合法权益，应当予以纠正。请求法院判令：1、撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2015）惠城法小民初字第360号民事判决书第五判项，2、判令被上诉人向上诉人支付免租期的租金122400元；3、判令被上诉人向上诉人支付免租期的综合管理费21600元；4、判令被上诉人向上诉人支付违约金（以被上诉人应付租金及综合管理费款项为本金，逾期付款期间以银行同期利率的四倍计付违约金）；5、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，双方当事人的合法权益应得到保护。根据各方当事人在二审的上诉意见，本案的争议焦点是农贸市场的统一开业应否成为上诉人杨辅德开业经营的先决条件？
本院认为，两上诉人签订《商铺租赁合同》，双方的租赁关系成立，合同系双方真实意思表示合法、有效。农贸市场的统一开业系其造势和招商引资的方式，在此之前不存在禁止开业经营。上诉人惠州市和正和实业有限公司在广州日报上登报是为农贸批发市场进行招租的行为，其招租率低，不够旺盛并不影响上诉人杨辅德正常经营使用商铺。上诉人杨辅德作为投资者理应对农贸市场的状况及投资风险要有一定的认知。原审认定上诉人惠州市和正和实业有限公司不存在违约正确。上诉人杨辅德对承租的商铺进行了装修，并无开业经营，原审根据本案实际，综合考虑，适当减轻杨辅德的负担，处理公平妥当。上诉人惠州市和正和实业有限公司认为杨辅德应支付免租期租金及综合管理费、违约金无据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费（本诉和反诉）共7636元，由上诉人杨辅德负担5500元，上诉人惠州市和正和实业有限公司负担2136元。上诉人杨辅德已缴交4830元，应在本院判决生效7日内补交670元，逾期本院强制执行；上诉人惠州市和正和实业有限公司已缴交4830元，应退2694元。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 饶来新
审 判 员 周 娟
二〇一六年七月十八日
法官助理 李兵勤
书 记 员 陈伟杰
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。