陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕01民终3030号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李梦林。
委托代理人：高晓梅，陕西富能律师事务所律师。
委托代理人：武广韬，陕西富能律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：西安东方一品餐饮有限公司。住所地：西安市雁塔区翠华路甲字*号老干部服务中心楼。
法定代表人：闫永平，总经理。
被上诉人（原审被告）：闫永平。
被上诉人（原审被告）：闫伟。
共同委托代理人：畅蓉蓉，北京恒德（西安）律师事务所律师。
上诉人李梦林、西安东方一品餐饮有限公司（以下简称东方一品公司）、因与被上诉人闫永平、闫伟合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初8913号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明，闫永平系东方一品公司的法定代表人，闫伟系东方一品公司员工，闫永平与闫伟系父子关系。2015年1月30日，李梦林（受让方、乙方）与东方一品公司（转让方、甲方）签订《转让协议》，约定：甲方将自己位于西安市雁塔区翠华路甲字六号老干部服务中心楼5层的店铺（原为：雨森SPA美容养生馆）转让给乙方使用，建筑面积为570.6平方米；乙方应向甲方支付店面转让费70万元并交纳半年房屋租金171180元；甲方于2015年2月1日前向乙方交付店铺房屋，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有；店铺转让后，乙方应另行按每月50元每平方米的标准向甲方支付房屋租金，此后租金每年按2%递增，租金每半年交付一次，应分别于每年2月1日、8月1日前交至甲方；房屋租赁期限自2015年2月1日至2022年1月31日；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；如果由于甲方原因导致租赁中止，甲方同样承担违约责任，退还转让费，并向乙方支付转让费的10%作为违约金；乙方逾期支付租金的，应按逾期付款金额的千分之一每日向甲方支付逾期付款滞纳金；若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致毁损或造成承租人损失的，双方互不承担责任；该协议甲方落款处有东方一品公司的公章及闫伟的签字、指印，乙方落款处有李梦林的签字、指印。李梦林称上述协议第七条第二款手写部分“退还转让费”以及指纹系闫伟所写所按，闫伟对此不予认可，原审法院当庭询问闫伟就字迹及指纹是否申请鉴定，其明确表示不申请鉴定。李梦林、东方一品公司双方均认可李梦林如约支付了700000元的转让费，以及支付了2016年2月1日之前的房屋租金。东方一品公司称涉案房屋的所有权人为中国人民解放军兰州军区西安翠华路第三离职干部休养所（以下简称第三干休所），陕西省府谷县通源煤矿（以下简称通源煤矿）与第三干休所签订的房屋租赁合同，通源煤矿为承租人，将涉案房屋交付给东方一品公司无偿使用，通源煤矿从未拖欠第三干休所房租。2016年10月14日，第三干休所出具确认书，载明：本单位确认，于2011年4月16日将位于陕西省西安市雁塔区老干部服务中心（坐落号：兰秦字第6012号）的房屋（建筑面积2722平方米）出租给陕西省府谷县通源煤矿使用，且本单位知晓该房屋一直由西安东方一品餐饮有限公司实际使用，因经济形势严峻，为缓解企业经济压力，东方一品公司于2015年1月30日将该房屋部分出租给李梦林，本单位对此无异议。并出具证明一份，载明：兹证明本单位从未向李梦林及西安曲江新区仕爱美容养生馆通知要收回其使用的房屋，亦从未在正常使用情况下断供其水电。上述确认书及证明落款处均盖有第三干休所公章。原审法院依据李梦林的调查申请，至第三干休所处调查案件事实，调查情况如下：2016年3月27日，中央军委下达《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求自《通知下发之日起，所有单位一律不得新上项目、新签合同开展对外有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。涉案房屋已经上锁，无法继续经营。李梦林提交第三干休所于2016年6月20日出具的通知，载明：各位租户，根据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的精神要求，我所门面房全面停止租赁，将于2016年10月封门关停，请各租户积极配合支持。并提交封条照片，载明：封于2016年8月24日，该封条上盖有第三干休所公章。李梦林向原审法院提交收款收据及销售清单等单据用于证明其装修涉案房屋花费395238元。东方一品公司称因政策原因导致李梦林不能继续经营，并非因东方一品公司原因，故其不应当承担责任。
原审法院认为，李梦林与东方一品公司签订的《转让协议》系双方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。该《转让协议》实际上包含经营权转让及房屋转租两个法律关系。本案涉案合同在履行过程中，中央军委下达《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，客观上导致李梦林无法继续经营，本案属于客观情况发生了重大变化，无法实现合同目的，该变化是当事人无法预见的，这种合同风险显然也不属于普通的商业风险。根据合同法司法解释（二）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”故李梦林诉请要求解除《转让协议》予以支持，因涉案房屋的封条于2016年8月24日张贴，故协议应当于当日解除。因继续履行合同对李梦林明显不公平，故东方一品公司反诉称要求继续履行《转让协议》，不予支持。本案属于并非因为合同一方存在主观过错导致合同解除的情形，在双方对因合同解除发生的损失如何处理不能协商解决的情况下，应该根据公平原则处理。协议约定的房屋租赁期限自2015年2月1日至2022年1月31日共计7年，李梦林将700000元转让费已经支付给东方一品公司，李梦林实际经营期限自2015年2月1日至2016年8月24日，其经营期间的转让费158333元应当由其自行承担，剩余转让费541667元东方一品公司应当退还李梦林，故李梦林诉请要求东方一品公司退还700000元转让费支持541667元。自2015年11月起，因涉案房屋出现断水、断电等情况，导致李梦林无法正常经营，根据李梦林提供的录音西安市李梦林与闫伟就上述情况进行过沟通，闫伟同意其余房租暂缓交纳，待无法正常经营一事处理完毕再沟通房租如何交纳一事，但因李梦林至今都无法正常经营，故东方一品公司无权要求李梦林继续交纳房租，东方一品公司要求李梦林支付房租及违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持，予以驳回。李梦林称其接手房屋后，对房屋投入资金进行装修，但其所举证据不足以证明其受到的装修损失，对李梦林要求东方一品公司支付装修损失，不予支持。闫永平、闫伟与李梦林之间没有合同关系，故李梦林要求二人承担责任，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除李梦林与西安东方一品餐饮有限公司签订的《转让协议》。二、西安东方一品餐饮有限公司应当于判决生效之日起十日内向李梦林返还转让费541667元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回李梦林的其余诉讼请求。四、驳回西安东方一品餐饮有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费15287元，由李梦林自行承担8180元，由西安东方一品餐饮有限公司承担7107元；本案反诉案件受理费3741元，由西安东方一品餐饮有限公司自行承担；上述费用折抵后，西安东方一品餐饮有限公司在给付上述款项时应将其应负担数额7107元一并支付李梦林。
宣判后，李梦林不服，向本院提起上诉称，1、一审认定基本事实清楚，但判决没有体现违约过错，未认定李梦林的装修损失，显失公平。综上，请求：1、撤销原审判决第二、三条，改判东方一品返还李梦林房屋转让费70万元整，承担违约金7万元；2、判令返还装修房屋款395238元；3、上诉费由东方一品公司、闫永平、闫伟承担。
东方一品公司答辩称，应该驳回对方的上诉请求，支持其方的全部诉请。
闫永平答辩称，其个人不是合同主体，不应当承担责任。
闫伟答辩称，其个人不是合同主体，不应当承担责任。
东方一品公司不服，向本院提起上诉称，1、李梦林提交的第三干休所于2016年6月20日出具的通知仅有照片，无原件，不能确定是干休所发布的，且通知内容未提及干休所针对李梦林主张收回房屋；2、一审法院认定涉案房屋已经上锁，无法经营，“并提交封条照片”与事实不符；3、一审法院认定李梦林与闫伟就上述情况进行过沟通，闫伟同意其余房租暂缓缴纳，待无法正常经营一事处理完毕再沟通房租如何缴纳一节与事实情况不符；4、一审法院认定该《转让协议》包含了经营权转让及房屋转租两个法律关系是错误的，认定其不承担违约责任，又判决其退还转让费，自相矛盾，其反诉请求应予支持。综上，请求：1、撤销原审判决，驳回李梦林的全部诉讼请求，并支持其反诉请求；2、上诉费由李梦林承担。
李梦林答辩称，1、一审认定基本事实清楚，不存在认定事实不清；2、东方一品公司与李梦林对70万元转让费的属性、退还条件在《转让协议》中有明确的约定，且对方在《解除合同通知书》中有明确自认；3、对方要求支持其反诉请求、合同能够继续履行的理由不能成立。一审判决解除房屋《转让协议》，适用法律正确。
闫永平、闫伟答辩称，同意东方一品公司的上诉意见。
经审理查明，原审法院查明的事实属实。
本院认为，李梦林与东方一品公司签订的《转让协议》系双方当事人平等自愿协商，内容不违反法律、行政法规强制性规定的有效合同。该《转让协议》实际上包含经营权转让及房屋转租两个法律关系。涉案合同在履行过程中，因中央军委下达《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，客观上导致李梦林无法继续经营，无法实现合同目的，李梦林在此情形下诉请要求解除《转让协议》应予支持。协议约定的房屋租赁期限自2015年2月1日至2022年1月31日共计7年，李梦林将700000元转让费已经支付给东方一品公司，李梦林实际经营期限自2015年2月1日至2016年8月24日，扣除其实际经营期间的转让费158333元，剩余转让费541667元东方一品公司应当退还李梦林。因李梦林接手房屋后对房屋投入资金进行装修，双方对装修部分处理没有约定，原审法院考虑到东方一品公司也存在房屋租金的损失，综合本案实际，以公平原则，对双方的之间的损失互相折抵，对李梦林诉请要求东方一品公司赔偿装修损失以及东方一品公司反诉要求李梦林支付拖欠房屋租金及违约金，不予支持妥当，应予维持。综上，原审法院认定事实清楚，判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
原审诉讼费负担不变，上诉费李梦林预交10118元，东方一品公司预交16699元各自负担。
本判决为终审判决。
审判长 马春哲
审判员 季立耘
审判员 孙 鹏
二〇一八年五月二日
书记员 杜涤非