吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)吉民终657号
上诉人（原审被告）：吉林信达金都置业有限公司。住所地：吉林省长春市。
法定代表人：凌朝翔，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙旭香，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯明军，男，1963年5月28日出生，汉族，住吉林省吉林市。
被上诉人（原审第三人）：吉林华运房地产开发有限公司。住所地：吉林省吉林市。
法定代表人：黄保国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李迎吉，男，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：王永淇，男，该公司经理。
上诉人吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达公司）因与被上诉人冯明军、吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院(2017)吉02民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人信达公司的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，被上诉人冯明军，被上诉人华运公司的委托诉讼代理人王永淇、李迎吉，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信达公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判执行争议房屋并不得解除对房屋的查封。2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。（1）冯明军签订的“认购协议”不属于争议房屋的买卖合同。（2）冯明军现有证据无法证实其在查封之前已合法占有涉案房屋。（3）冯明军现有证据不能证实其已交付全部房款。（4）冯明军提供的现有证据不能证实其已签订并实际履行建筑工程施工合同。2.一审法院适用法律错误。冯明军提出执行异议之诉的房屋系登记在被执行的房地产开发企业名下即华运公司名下的商品房，因此该案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。
冯明军辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
华运公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。《以房抵债协议》是华运公司同公司原债权人之间签订的以物抵债的债务清偿方式的一种，是双方对原有债务履行方式的变更。协议签订时间是在一审法院采取执行措施之前，实际占有使用时间亦在一审法院采取执行措施之前，房屋抵偿对价也是市场价格。争议房屋之所以没有办理过户登记的原因也是华运公司开发的小区没有完成综合验收。请求维持原审判决。
冯明军向一审法院起诉请求：停止对涉案的贻翔苑小区6号楼4、5、8、9号车库的强制执行并解除查封；由信达公司、华运公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，吉林中院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未予履行，信达公司于2016年5月23日向吉林中院申请强制执行。吉林中院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区5号楼、6号楼、9号楼、10号楼、12号楼共计172套房屋，其中包含本案争议房屋。查封期限为三年，自2017年2月23日起至2020年2月22日止。冯明军因（2016）吉02执106号之一执行裁定的查封标的包含本案争议房屋，向吉林中院提出执行异议，吉林中院于2017年4月5日作出（2017）吉02执异156号执行裁定，驳回了冯明军的异议请求。另查明：冯明军对贻翔苑小区1号楼、2号楼工保温工程进行了施工。2015年11月8日，华运公司与冯明军签订了以房抵债协议书，约定华运公司用包括本案争议4个车库在内的共5套房屋抵偿冯明军工程款789769元。2015年11月8日，华运公司与冯明军就本案争议车库签订了认购协议，华运公司于同日出具了收据。现冯明军已经实际占有争议房屋，争议房屋由于华运公司的原因无法办理过户登记手续。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中,争议焦点应为冯明军主张的停止执行涉案车库的诉讼请求应否得到支持。冯明军该诉请应否得到支持取决于其对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，而冯明军是否享有相应民事权益取决于其与华运公司之间的以房抵债法律关系是否真实，并已实际履行。关于以房抵债法律关系是否真实及履行情况，结合前述司法解释的规定，应从以下方面考量：一、冯明军与华运公司之间成立以房抵债协议法律关系的基础法律关系是什么，有无证据证明；二、以房抵债协议何时签订，是签订于法院采取执行措施前或是采取执行措施后；三、冯明军是否已实际占有该争议房屋，其实际占有时间发生于法院采取执行措施前或是采取执行措施后；四、争议房屋因何原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，冯明军应对以房抵债法律关系是否真实及履行情况承担举证证明责任，现其提供的施工协议、抵债协议、工程结算书、对账单、认购协议、收据等证据，能够形成完整闭合的证据链，可以证明冯明军与华运公司之间的以房抵债法律关系客观存在，华运公司已向冯明军实际交付争议房屋，该以房抵债事实发生于人民法院对争议房屋采取执行措施之前，争议房屋因华运公司的原因而客观上不具备办理过户登记条件，故冯明军享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行涉案车库的诉讼请求，应予支持。综上所述，冯明军要求停止执行贻翔苑小区贻翔苑小区6号楼4、5、8、9号车库的诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。判决：不得执行吉林市华运贻翔苑小区6号楼4、5、8、9号车库。
本院二审期间，冯明军举出一份新证据，即2017年11月18日出具的《关于冯明军与华运房地产公司结算情况的说明》，拟证明冯明军是工程的实际施工人。信达公司质证，真实性和证明问题有异议，华运公司没有盖章，出具时间也是一审后，不具有证明效力。华运公司质证，没有异议，有我方项目负责人王永淇签字，我方出庭时，也对此予以追认。
经审查，该份证据的签字人是本系列案件的当事人，不能作为证人证言，只能作为当事人陈述，因证据上华运公司没有加盖公章，不符合证据规则的规定，信达公司也提出异议，故对此证据本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”异议人的诉请符合上述全部条件的可以排除执行。2015年11月8日，冯明军与华运公司签订《房屋抵顶工程款协议》，约定华运公司以房抵顶所欠冯明军的工程款78万余元，其中包括本案争议的四套车库。同日，冯明军与华运公司签订了四份认购协议，购买了华运公司抵顶给冯明军的工程款抵债房，即本案争议的贻翔苑小区四套车库，该协议具有商品房买卖合同的基本条款，无法定无效情形，为有效合同；华运公司也为冯明军出具了四份抵现金的收据。以工程欠款抵顶房款，冯明军和华运公司对上述事实均无异议，应认定冯明军支付了房屋价款。冯明军与华运公司签订协议后，并未实际办理入住手续。一审及本院二审中，冯明军均未提交入住费、预存水电费用等凭证，现有证据不能证明冯明军在人民法院查封前已合法占有该不动产。一审判决认定华运公司已向冯明军实际交付争议房屋而排除执行，以实际交付代替合法占有没有法律依据，属认定事实和理解适用法律错误，应予纠正。冯明军的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定，没有合法占有涉案房屋，不享有排除强制执行的民事权益。
综上所述，吉林信达金都置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销吉林省吉林市中级人民法院(2017)吉02民初131号民事判决；
二、驳回冯明军的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由冯明军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 斌
审 判 员 李钟华
审 判 员 冯志义
审 判 员 王鹏才
代理审判员 陆海权
代理审判员 王 莹
代理审判员 阎道清
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 孟凡艳