浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭甲初字第289号
原告：淳安××物业管理有限公司，住所地淳安县××
××号。
法定代表人：陆某。
委托代理人：孙某某。
被告：张某某。
委托代理人：吴某某。
原告淳安××物业管理有限公司诉被告张某某物业服务
合同纠纷一案，本院于2010年5月31日立案受理。依法由审判
员徐卫平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理
人孙某某、被告张某某的委托代理人吴某某到庭参加诉讼。本
案现已审理终结。
原告起诉称：被告向杭乙大置业有限公乙购得其开发的
万某某小区商品房一套，面积162.13平方米，但被告购得该房
屋使用后于2008-
2009年度连续两年未缴物业管理费。为维护原告的合法权益，
根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，特向
贵院起诉，请求依法判令被告支付2008-
2009年度物业管理费用632元；案件受理费由被告承担。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：
1、商品房买卖合同复印件1份，欲证明被告向杭乙大置
业有限公乙购买商品房等事实。2、2007年35号淳安县物价局文件复印件1份，欲证明被
告拖欠物业管理费的事实。
3、会议纪要［复印件、原件在（2010）杭甲初字第284
号案件中］1份、会议签到单及委托书复印件各1份，欲证明物
业管理费的标准及小区的物业纠纷。
4、公甲、告示［复印件、原件在（2010）杭甲初字第28
4号案件中］各1份，欲证明对小区内的增设停车位已经向业主
公甲公告过。
被告辩称：1、被告包括万某某小区的其他业主至今未与
原告签订物业服务合同，原告是受开发商杭乙大置业有限公乙
单方指定对万某某小区实行物业管理，因原告公乙实际出资人
是杭乙大置业有限公乙，占88%的股份。原告和开发商基于利
某某系，未经被告和其他业主同意而指定原告管理，原告进行
物业管理的依据是与开发商签订的合同或委托，而不是业主大
会的选聘。对具有先天强势的原告往往以“管理者”自居，缺
乏“服务者”意识。因此，原告只会服从于出资人的利益，而
不顾业主的利益。2、原告作为物管公乙只有按约履行了对房
屋及配套的设施、设备、绿化和相关场地进行维修、养护、管
理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动的正常运
行，保障和保护全某某主的正常生活秩序和质量，业主才支付
物管费用。而本案中，原告未按约履行开发商与原告共同制定
的也即向被告和业主承诺的服务内容，带头违反万某某小区物
业管理某某、临时规约、装修管理某某、小区治安消防管理制
度、车辆规定、绿化管理某某及环境卫生管理某某等，造成不仅是被告还有其他很多一部分业主的不满。比如，外来人员居
住万寿园××内，原告不作了解也不作登记而容留；小区内公
共墙壁到处乱贴乱涂广告；绿化用地擅自改造停车位并允许小
区外来人员乱停车，小区绿地擅自答应外来店主和人员晾晒旅
馆、理发店衣物及毛巾、被单等物品；原告疏于对排水管道的
清理，造成大雨时排水不畅，雨水直接倒灌进业主的房间及公
共屋顶漏水，造成业主的地板浸泡和墙壁家具等损失；门卫值
班不按规定在岗，经常性锁门离岗；外来人员、车辆随时出入
小区，门卫值班人员从不过问也不实行基本的验证登记制度；
造成被告车辆被人为砸坏及其他业主家中被盗多次，更有连小
区内直径达七八公分的绿化树木整根被盗，连原告派往门卫值
班人员都不知道，反问小区业主有没有发现？小区唯一固定的
消防通道长期锁门，更严重的是把消防通道改成停车位，造成
消防通道长期被车辆占有，如一旦发生火灾，消防车辆进不来
，后果不堪设想，292号房屋外墙瓷砖凸起凌空悬挂，给小区
内业主人身财产带来重大安某某患；原告未尽到管理职责，造
成小区本身车辆和外来车辆无序停放，经常发生刮擦，引发新
的纠纷；对属于小区全某某主的绿地和活动场所，原告和开发
商擅自转让400余平某某；从2008年下半年以来万某某小区的
绿化，特别是大门258号靠西边以上，即b幢、c幢等方向是杂
草从生，物品乱堆，而无人过问；小区卫生保洁按约是每三天
清扫擦抹楼道，现在是一星期清扫一次而不擦抹；对d幢后面
的边坡两年来未整治，造成该边坡两次发生火灾，幸亏发现及
时得到扑救，否则后果不堪设想，也直接影响到被告和其他业主的人身财产安全，而开发商法定代表人所住的同一小区房屋
的后边坡却修复的整齐如新，并当作私家花园使用，因为原告
由开发商实际掌控。故被告和其他业主没有支付08年下半年及
09年的物管费，并非被告不支付，而是因原告违约在先，在管
理上存在诸多漏洞，并拒不整改，也不接受被告和其他业主的
监督，才造成今天这一局面，被告已经向原告进行反映，但是
原告没有解决。3、原告在小区内贴出公告讲，其管理万某某
小区，收费低廉，造成亏损，但2008年6月底以前门卫值班是
一个人，名叫王某，月工资是350元，其本人提出将万某某
小区的门卫值班、绿地养护和公共场所卫生保洁一起的工作量
由其一个人承担，只要工资增加到600元／月，原告却不同意
，而用欺骗的手段解雇王某，反而聘请比王某年纪更大的
两名专职门卫，每月700元工资，这必然增加了原告的管理成
本，也增加了全某某主的负担。4、淳安县物价局（2007）35
号文件，批复原告对万某某小区收取的物管费用调整为住宅每
月0.30元／平方米，营业用房0.40元／平方米，车某、柴间0.
20元／平方米。被告认为，首先该文件被告及其他业主不知情
，同时该文件中规定要求原告应严格履行与业主签订的服务承
诺，在原基础上切实提高服务质量和宣传解某某作，并在物业
管理的显著位置，将服务内容、服务标准、项目和开支予以公
甲，并自觉接受业主的监督，而原告在取得该批复后，没有向
业主解释，更没有将服务内容，服务标准等情况予以公甲，也
没有就提高收费某某与业主签订物业服务合同。也就是说原告
只有达到相应的服务标准，提供相应的服务项目，切实承担起物管责任的情况下才能以此标准收取，据被告和一部分业主实
事求是的认为，原告的服务质量不提反降（比2008年6月份以
前）。因此，原告依此批复向被告主张物管费有违该批复的本
意精神，对被告也是不公平的。5、原告存在一条根本性的违
反物管条例规定的行为，根据国务院《物业管理条例》第33条
和杭州市物管条例第19条规定，物业管理人员应当经县级以上
人民政府认定的机构培训考核合格后，持证上岗，而原告聘请
到万某某小区具体从事管理的二名人员（两位门卫），没有取
得相应资质证书，而从事具体的小区各项管理，也不是专职保
安。原告的这一违规，也是造成原告管理不到位的重要因素之
一。而且房屋房顶漏水，楼道灯不亮之后到物业反映，物业没
有解决。综上，被告和其他业主基于以上主要原因，因原告违
约在先，没有尽到物业管理服务职责，从维护自身合法权益的
角度，不同意支付本案中的物管费，请求法庭驳回原告的诉请
。并要求原告按其承诺的服务内容立即整改，履行物业管理义
务，被告会按规定支付物管费。
被告向本院提供了以下证据：
1、万某某小区住户手册1份（复印件，与原件一致），
欲证明原告承诺的物业管理服务项目和标准。
2、照片78张［复印件、原件在（2010）杭甲初字第284
号案件中］，欲证明一：原告未经全某某主同意擅自将绿地改
为停车位；证明二：原告管理不善，造成小区内的绿地被小区
外的理发店、旅馆当成晾衣场的事实；证明三：同一个小区内
的边坡倒塌后，靠被告处原告不予修复，而靠原告公乙控股股东处，却修复得如花园般漂亮，并且私自种植蔬菜、瓜果；证
明四：已经规划为万某某小区范围内的公共绿地未经全某某主
同意，原告和某公乙擅自转让给他人；证明五：原告未尽管理
职责，造成万寿园××内外来车辆乱停放的事实；证明六：原
告未尽管理职责，造成万某某小区乱贴广告，乱堆杂物等，影
响小区业主的生活质量；证明七：对小区内的绿化，原告基本
没有修复整理，造成小区内的杂草丛生；证明八：万某某小区
门卫，无论白天还是黑夜，经常发生无人值班而锁门的现象；
证明九：原告未尽管理职责，造成万某某小区两处重大安某某
患的事实，一个是消防通道，另一个是292号靠西面墙上的瓷
砖；证明十：法院确定的第一次开庭前一、二天，原告对小区
大门口的花坛进行了修剪，而对b、c幢的绿化基本未修剪、养
护，原告存在对同一小区绿化、养护标准不一的现象。
3、书面材料4份（复印件，与原件一致），欲证明一：
万某某小区大部分业主对原告的物业管理表示不满意，并认为
原告存在违约行为；证明二：原告采用欺骗的手段，损害全某
某主的利益。
4、公乙基本情况表2份（复印件，与原件一致），欲证
明一：原告公乙的法定代表人系万某某小区开发商的股东之一
；证明二：原告公乙系万某某小区开发商出资成立的单位，二
者之间具有利某某系；证明三：开发商未经招投标，指定具有
利某某联的原告公乙承担物业管理，不符合物业管理条例的规
定。
5、土地使用证1份（复印件，与原件一致）、房屋所有权证1份（复印件，与原件一致），欲证明原告和某公乙未经
全某某主同意，擅自将万某某小区约300多平方米的公共绿地
转让给他人，严重侵犯了被告和其他业主的利益。
6、入伙协议书1份（复印件，与原件一致），欲证明在
入伙协议上原告禁止万某某小区业主的行为而因其管理不善，
造成小区外的人和单位事实该禁止的行为的事实。
7、照片原件3张，欲证明被告房屋漏水给被告造成经济
损失。
8、证人徐某、郑某、王某出庭作证，欲证明原告
未按约履行服务管理义务。
证据的分析与认定：
一、被告对原告提供的证据1本身的真实性无异议，但是
该合同仅证明被告与开发商之间就房屋买卖达成协议，不能证
明原告证明的对象，对该证据予以认定；对证据2的真实性无
异议，原告以此批复标准向被告主张收费的标准有违批复标准
的本意，原告必须在原基础上提高服务质量才能提高收费某某
，实际上原告降低了服务标准，原告在取得该批复之后没有将
服务标准及内容进行公甲，因此该份批复对被告不具有约束某
，本院对真实性予以认定；对证据3的会议纪要实际上是原告
公乙同社区及建设局物业办开会达成的对万某某小区物业管理
的一种看法，不是指对万某某小区一定按照0.2元／平方米／
户的标准收费，开发商与原告在纪要中也已经承认万某某小区
收费率低是因为对原告服务的满意率低造成的，该份纪要对本
案被告没有约束某，因为凭会议签到单可知参加会议的共有18个人，而且参加人员中有一部分不是万某某小区的业主，根据
条例规定，业主开会总建筑面积50%以上的业主，需要50户以
上的人员参加达成的协议才对业主有约束某，该委托书是复印
件，代理人对真实性不清楚，且与本案被告无关，本院认为根
据淳安县物价局淳价（2007）35号文件，万某某小区物业管理
服务收费某某调整为住宅每月每平方米0.3元、营业用房0.40
元、车某、柴间0.2元，经由社区、县建设局物管科、物业公
乙、万某某的开发商、部分业主代表协调，从2008年下半年起
将收费某某暂时按住宅每月每平方米0.2元、车某0.1元计收，
按该标准，除起诉的8户业主外其他业主已交纳了2008年度的
物业管理费，一半以上的业主已交纳了2009年度的物业管理费
，本案诉请的物业管理费的计算标准低于物价局文件，对证明
对象予以认可；对证据4，是原告公乙个人出具的，不能证明
原告已经向万寿某某主公甲过，被告对该两份公甲告示不知情
，本院对真实性予以认定。
二、原告对被告提供的证据1，原告方是发给业主过，但
是应该要尊重物业管理条例的精神，因为当时淳安县还没有物
业管理的概念及标准，所以原告方没有办法实行住户手册上提
出的标准，本院对真实性予以认定。对证据2，对证明一认为
万某某车多地少，物业公乙单方面无法很规范的治理小区的停
车秩序，根据最新的条例规定，小区的停车秩序应该由业主委
员会制定；对证明二认为对外来人员晾衣问题，物业公乙已经
制止过，这种情况不是每天都发生；对证明三认为南面的护坡
与基础与物业公乙均无关，不属于物业公乙管理范围内；对证明四认为与物业公乙无关；对证明五认为不能证明是外来车辆
，可能是业主的亲戚朋友的车辆；对证明六认为乱帖广告问题
，物业公乙每年清理整治，该现象在千岛湖镇的每个小区都有
发生，要杜绝该现状是很困难的；对证明七认为绿化维护有很
多等级，万某某的小区绿化是较优质的，小区是定期请专业人
员修剪养护草坪的，淳安县没有具体标准，物业公乙对倒垃圾
的服务管理需要业主配合；对证明八认为该照片是属实的，物
业公乙允许门卫吃饭时间是可以离岗的，24小时有两个门卫，
门不是一直锁的，门卫到小区管理巡逻的时候是将门锁住的；
对证明九认为消防通道停车是事实，消防通道停车与消防隐患
不能等同，墙壁上的瓷砖是公共部位，其维修需要资金，县里
的维修中心机构的资金没有到位，该两个问题物业公乙暂时无
能为力不能解决；对证明十认为万某某小区的绿化养护是按照
区位逐步推行的，没有对业主区别对待，本院对证据2综合认
证如下：对于某某治理等属房地产开发商的义务，虽无决定权
，但原告作为前期物业管理，应当进行协调；对于公共绿地是
否属于擅自转让的问题与原告不存在关联性；对于门卫管理、
绿化保洁、楼道灯的更换等事项属于原告服务范围之内，原告
应当按照相应的标准提供服务，结合被告提供的证据3、8，可
以确认原告在提供物业服务中确实也存在一定的瑕疵。对证据
3认为徐某的书面材料，有些问题没有办法解决，不在小区
服务范围；边某某成的火灾是业主本身明某某因造成的；原告
方已经尽到了相应的服务责任；2007年35号文件，原告方告万
某某住户书已经发给小区住户，小区已经连同南苑社区与建设局物业办开过协调会，也已经在小区内公甲过，本院对该证据
的认证意见同于证据2。对证据4没有异议，本院予以认定。对
证据5认为是房地产开发商与被告业主之间的事情，与物业公
乙无关，本院认为该证明对象与本案不具有关联性，在本案中
不予认定。对证据6的真实性无异议，但该协议书约定了原、
被告双方之间权某义务，不是因为物业公乙管理不到位，是小
区的经济条件不允许，本院对真实性予以认定。对证据7的真
实性无异议，但是漏水问题解决方式是在保修期内向原施工单
位要求解决，在保修期以外若要维修则费用应该由业主自己负
责或者是动用维修资金，本院对真实性予以认定。对证据8三
位证人证言，认为服务标准有差异，其已经提供了质价相符的
服务，证人提到的细节问题，物业公乙是存在缺陷的，但是这
是在允许的范围内，本院认为结合被告提供的证据2、3可以确
认虽然原告为被告提供了物业管理服务，但在物业管理中确实
也存在一定的瑕疵。
综合上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院对本案事
实认定如下：万某某小区由杭乙大置业有限公乙开发，该小区
物业由淳安××物业管理有限公司管理服务，2008年上半年之
前物业管理费按每户每月8元计收，根据淳安县物价局淳价［2
007］35号文件，万某某小区物业管理服务收费某某调整为住
宅每月每平方米0.3元、营业用房0.40元、车某、柴间0.2元，
因收费情况不理想，经由社区、县建设局物管科、物业公乙、
万某某的开发商、部分业主代表协调，从2008年下半年起将收
费某某暂时按住宅每月每平方米0.2元、车某0.1元计收。因双方就物业管理及物业管理费收取发生争议，因而成诉。
本院认为，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企
业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物
业公乙，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定
履行自己的物业管理义务，为全某某主提供符合约定标准以及
行为标准的服务。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物
业公乙进行管理，交纳物业服务费，并通过每个业主自身的行
动，与物业公乙共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。原、
被告之间的物业纠纷经本院会同县建设局物业办及南苑社区协
调多次，双方均未能达成和解，实属遗憾。原告已经向被告提
供了相应的物业管理服务，双方已经形成了事实上的物业管理
关系，被告亦实际享受了物业服务，理应交纳物业费。万某某
小区未成立业主委员会，原、被告双方尚未签订物业服务合同
，原告提供的应属前期物业管理，在原告未提供具体的服务标
准的情况下，参照物业手册进行服务应属合理，在按原标准确
实无法履行相应服务内容的情况下，经物价部门核准，并经协
调会精神确定2008年-
2009年期间的物业服务费按住宅每月每平方米0.2元、车某0.1
元计收，且2008年度的物业服务费除提起诉讼的8户业主外其
他业主均已交纳，2009年度的物业服务费也已有一半以上的业
主交纳，该价格低于物价部门的定价，也低于本县其他物业公
乙的定价，故被告应按原告诉请的标准计交物业服务费。被告
提出原告的物业服务质量问题，如门卫、机动车停放管理、绿
地维护、小区公共秩序管理、公共设施维护确系原告在物业管理服务中存在的瑕疵，没有完全达到其应向被告收取的物业费
所对应的物业服务标准，结合原告在解决被告提出的具体事项
中有物业服务不到位的情况，应对原告诉请的物业服务费适当
予以减收，但尚未达到可予以免收的程度。依照《中华人民共
和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定
，判决如下：
一、被告张某某于本判决生效之日起十日内支付原告淳
安××物业管理有限公司物业服务费470元。
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