重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝民终508号
上诉人(原审原告)：西南绿城房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区冯时行路290号大正10楼，统一社会信用代码915001095880393946。
法定代表人：叶青，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周海娟，重庆华立万韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张幸，重庆华立万韬律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：重庆夏宫实业有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山镇仙女路62号，统一社会信用代码9150023267336495x5。
法定代表人：李习中，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李云旗，男，该公司副总经理。
被上诉人(原审被告)：陈永丽，女，汉族，住重庆市永川区。
委托诉讼代理人：张玉，重庆德普律师事务所律师。
上诉人西南绿城房地产开发有限公司(以下简称绿城房地产公司)与被上诉人陈永丽、重庆夏宫实业有限公司（以下简称夏宫实业公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市第三中级人民法院（2017）渝03民初106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月26日、2018年1月15日公开开庭进行了审理。上诉人绿城房地产公司的委托诉讼代理人周海娟，被上诉人陈永丽的委托诉讼代理人张玉，夏宫实业公司的委托诉讼代理人李云旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绿城房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢xx号房屋的所有权人为夏宫实业公司，并准予执行夏宫实业公司拥有所有权的前述房屋；3.本案一、二审案件受理费由陈永丽及夏宫实业公司承担。事实和理由：1.陈永丽未举示实际支付房款的银行凭证，不能证明实际支付了购房款。购房发票载明的房屋位置、面积、单价等信息与陈永丽出示的《重庆市商品房买卖合同》载明的内容不符，不能证明案涉房屋已经支付了房款。2.现有证据不能证明陈永丽提出异议的房屋与本案查封的房屋系同一套房屋。陈永丽举示的《重庆市商品房买卖合同》、《夏宫户主、门牌号对照表》载明的房屋位置、门牌号、建筑面积等信息与重庆市第三中级人民法院(以下简称市三中法院)作出的执行裁定书查封的房屋不一致。3.一审法院适用法律错误。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议规定）第二十九条进行评判，一审法院适用该规定第二十八条不当。4.如前所述，本案应当适用执行异议规定第二十九条，故陈永丽在重庆市是否有其他房屋与本案有重大关联。绿城房地产公司已向一审法院申请调查取证，但一审法院不予准许系程序不当。
陈永丽答辩称：1.我已经向夏宫实业公司支付了房款，并向法院提交了购房发票、交纳大修基金收据等证据，足以证明我主张的事实。2.夏宫实业公司在一审期间举示了销售明细表和公安局出具的门牌号码对照表，一审法院也到现场进行了勘察，均证明了我购买的房屋与被查封的案涉房屋系同一套房屋的事实。3.一审法院适用执行异议规定第二十八条正确，应予维持。我名下是否还有其他房屋与本案并无关联。一审法院对绿城房地产公司提出的调查取证申请不予准许并无不当。
夏宫实业公司答辩称，陈永丽已经支付了购房款并实际占有案涉房屋，请法院依法裁判。
绿城房地产公司提起诉讼请求：1.确认位于重庆市武隆区仙女山银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负1-11号房屋的所有权人为夏宫实业公司；2.准许执行夏宫实业公司享有所有权的位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负xx号房屋。
一审法院认定事实：2009年11月5日，陈永丽向夏宫实业公司交纳了“钻石公寓负xx”房款93120元；2012年5月30日交纳契税等款9518元。陈永丽与夏宫实业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：陈永丽购买夏宫实业公司预售的位于重庆市武隆区仙女山镇石梁子村夏宫仙女山假日国际社区钻石公寓负xx号房屋，建筑面积约为36.79平方米，套内面积约为26.1平方米，总成交金额97605元，一次性付房款；2012年8月30日前交房……但落款无签订时间。2013年2月5日案涉房屋竣工验收。2013年9月12日，夏宫实业公司向陈永丽出具销售不动产统一发票，载明：付款方陈永丽，收款方夏宫实业公司，不动产项目名称为夏宫仙女山假日国际社区钻石公寓，楼牌号为负xx号，建筑面积为36.22平方米，单价为2694.78元/平方米，金额为97605元，款项性质为购房款。2013年12月2日，陈永丽向原武隆县住房保障办公室交纳夏宫仙女山假日国际社区钻石公寓负xx号物业专项维修基金1811元。
另查明，夏宫钻石公寓销控表、《夏宫户主、门牌号对照表》载明陈永丽购买的房屋签约编号为钻石公寓负2-008后房号变更为钻石公寓负xx，最后公安机关确认为武隆区仙女山镇银杏大道1号3幢负xx。
再查明：绿城房地产公司与夏宫实业公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，市三中法院于2014年7月7日作出(2014)渝三中法民初字第00094号民事裁定，对登记在夏宫实业公司名下的位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道1号夏宫仙女山假日国际社区一期、二期、三期的部分房产查封，其中包括本案诉争的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢34套房屋中的负xx号房。该院于2014年11月17日作出（2014）渝三中法民初字第00094号民事判决，判令夏宫实业公司在该判决生效后十五日内退还绿城房地产公司履行合同的投入资金13027173元及利息损失。该判决生效后，夏宫实业公司未履行生效法律文书所确定的义务，绿城房地产公司向市三中法院申请执行，该院以（2015)渝三中法民执字第00031号立案执行，并于2015年5月26日对上述房产进行继续查封。执行中，陈永丽于2017年2月23日向市三中法院提出书面执行异议。该院于2017年3月20日作出（2017）渝03执异23号执行裁定，裁定中止对夏宫仙女山假日国际社区一期（钻石公寓）3幢负xx房屋的执行。绿城房地产公司对该裁定不服，于2017年5月15日向一审法院提起申请执行人执行异议之诉，该院于2017年5月18日立案。
一审法院认为，本案争议的焦点是陈永丽对案涉房屋是否享有排除法院强制执行的权利，绿城房地产公司关于许可执行案涉房屋的请求应否支持。
首先，关于陈永丽提出异议的房屋与本案查封的房屋是否同一的问题。夏宫实业公司陈述称，之所以签订合同时的面积、房号与发票上载明的不一致，是因为签订合同时房号是公司从左到右编的房号；房屋验收后，到公安机关申请了正式房号，是从右到左进行编号，存在与原合同签订的房号不一致。签订合同时的面积是设计面积，最终面积是修建后，进行验收的房屋面积，因而存在不一致。夏宫实业公司提交的证据及陈永丽提交的收据中的房号为钻石公寓xx，《重庆市商品房买卖合同》及陈永丽向原武隆县住房保障办公室交纳的物业专项维修资金发票、夏宫实业公司向陈永丽开具的发票中的房号均为钻石公寓负xx。虽然房号名称不一致，但有规律可循，且夏宫实业公司作出了合理的解释。综合相关证据，一审法院认为，陈永丽提出异议的房屋与本案查封的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负xx房屋是同一房屋。
其次，本案系申请执行人执行异议之诉，案涉房屋登记在房地产开发企业即夏宫实业公司名下，夏宫实业公司又是执行案件中的被执行人，本案到底应该适用执行异议规定第二十八条还是第二十九条，亦是本案的争议焦点所在。
一审法院认为，对于本案应适用执行异议规定第二十八条还是第二十九条的问题，不能片面理解，而应从司法解释条文的文义和立法本意等进行全面分析：首先，执行异议规定第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，一般不动产购买人就包括各类住宅商品房(无论是购买首套住宅还是非首套住宅)和非住宅商品房购房人等，而第二十九条则是仅针对商品房购房人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系；其次，从两项条文对执行异议成立要件的规定上看，第二十九条规定的住宅商品房（首套住房）购房人排除执行异议的条件相对于第二十八条中一般不动产购买人排除执行异议的条件更宽松，如无需占有房屋，只须支付百分之五十以上购房款等，故第二十九条明显系为了加强对执行异议诉讼中首套住房商品房购房人权益的保护，并非限制和排除对一般不动产购房人（包括非首套住宅商品房购房人和非住宅商品房购房人）的保护。因此，本案即使陈永丽购买的不是首套住宅商品房而不能适用执行异议规定第二十九条的规定处理，但只要陈永丽的执行异议符合该司法解释第二十八条的规定，本案仍应适用该司法解释第二十八条的规定处理。陈永丽是否还有其他房产，与本案的处理结果无关联性。因此，对于绿城房地产公司申请法院调查陈永丽名下房产情况的申请，不予准许。
执行异议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该院认为，根据查明的事实，陈永丽的执行异议符合上述司法解释第二十八条的规定，应予支持。理由如下：1.陈永丽就案涉房屋与夏宫实业公司签订《重庆市商品房买卖合同》虽然该合同上没有签订时间，但该合同上加盖的夏宫实业公司的印章编号尾数为9438而根据夏宫实业公司提交的印章刻制（缴销）证明，夏宫实业公司编号尾号为9438的印章于2013年1月21日缴销，可认定签订合同的时间最迟为2013年1月21日。而案涉房屋查封时间为2014年7月7日，亦无证据证明合同存在无效情形，应认定陈永丽与夏宫实业公司在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2.从市三中法院在执行阶段的现场勘验看，夏宫实业公司已交付案涉房屋，陈永丽已入住，属合法占有。3.陈永丽与夏宫实业公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，并交纳了购房款97605元，已经支付了合同约定的全部购房款。4.夏宫实业公司陈述是因为本案查封，故无法办理房产手续；现无证据证明未办理过户登记系陈永丽自身原因造成。综上所述，本案中绿城房地产公司关于准许对案涉房屋执行的主张，不能成立，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第(二)项，执行异议规定第二十八条之规定，判决驳回绿城房地产公司的诉讼请求。一审案件受理费2240.12元，由绿城房地产公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.夏宫实业公司举示的该公司于2009年10月5日出具的收据，载明收到房屋定金3万元；2009年11月5日出具的收据，载明收到房款63120元；2012年5月30日出具的收据，载明收到物业专项维修基金、契税、转让手续费(房款4485元、税费5033元)。该三张收据上均加盖有“现金收讫”章。据此可以认定陈永丽通过现金的方式向夏宫实业公司支付了房款97605元。2.陈永丽举示的网银流水单两张，载明陈永丽分别于2011年9月21日及2011年12月19日，向熊瑞祥转账15000元、10155元。结合瑞祥室内装饰合计清单、瑞祥室内装饰结算清单，可以认定陈永丽已于2011年对涉案房屋进行了装修。
本院认为，本案二审争议焦点为陈永丽的权利能否排除人民法院对案涉房屋的执行。
陈永丽的权利能够排除人民法院对案涉房屋的执行。事实和理由：1.执行异议规定第二十八条、第二十九条系分别对一般买受人、商品房消费者对不动产享有足以排除他人执行所作的规定，根据(2014)渝三中法民初字第00094号民事判决书可知，绿城房地产公司对夏宫实业公司仅享有一般债权，陈永丽能举证证明其符合上述规定情形之一的，即可排除绿城房地产公司对案涉房屋的执行，绿城房地产公司认为本案应当适用执行异议规定第二十九条，不应适用执行异议规定第二十八条的上诉意见不能成立。2.执行异议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在案涉房屋于2014年7月7日被市三中法院查封前，陈永丽与夏宫实业公司就已经签订了书面商品房买卖合同，符合执行异议规定第二十八条第一项规定；陈永丽于2011年对案涉房屋进行了装修，在市三中法院查封之前就已经占有使用了房屋，符合执行异议规定第二十八条第二项规定；陈永丽于2012年5月30日付清了房款，符合执行异议规定第二十八条第三项规定；案涉房屋上未设定抵押，且无证据证明陈永丽对案涉房屋不能办理过户登记手续存在过错，符合执行异议规定第二十八条第四项规定。
综上所述，陈永丽对案涉房屋享有排除执行的合法权利，绿城房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2240.12元由绿城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 田晓梅
审判员 唐渝梅
审判员 谭振亚
二〇一八年一月二十五日
书记员 刘 丹