江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0891民初1112号
原告：朱月红，女，汉族，1976年1月26日出生，住淮安市清浦区。
委托诉讼代理人：张良山，淮安市范集法律服务所法律工作者。
被告：张成霞，女，汉族，1976年2月6日出生，住淮安经济技术开发区。
被告：徐军，男，汉族,1972年12月13日出生，住淮安经济技术开发区。
共同委托诉讼代理人：章振忠，淮安市大成法律服务所法律工作者。
第三人:���国银行股份有限公司淮安城中支行,住所地淮安市健康东路73号。
法定代表人：周晓媛，该行法人。
委托诉讼代理人：王卉，该行员工。
原告朱月红与被告张成霞、徐军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。经原告申请，本院依法追加中国银行股份有限公司淮安城中支行（以下简称中行城中支行）为第三人参加诉讼。原告朱月红及其委托代理人张良山、被告张成霞、徐军委托诉讼代理人章振忠均到庭参加诉讼，第三人中行城中支行经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱月红向本院提出如下诉讼请求：1、要求两被告协助原告办理过户手续，将位于淮安市开发区苏州路19号1栋1002室的房屋权属转移登记至原告名下，如合同无法继续履行，被告双倍返还定金28万元并返还购房款26万元；2、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年1月12日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于淮安经济技术开发区苏州路19号1幢1002室房屋出卖给原告，房屋总价款727000元，原告于合同签订当日向被告支付房款360000元，后被告表示不出卖房屋。原告多次协商未果，为维护合法权益，遂诉至法院。
被告张成霞、徐军辩称，1、原告没有按照合同约定时间付清房款，原告构成违约，无权要求继续履行和双倍定金；2、被告徐军对签订合同不知情，亦没有在合同上签字，合同对徐军没有约束力。
第三人中行城中支行述称，涉案房屋设有中行城中支行抵押债权，尚有143277.65元本金及利息等未偿还。
本院经审理查明确认事实如下：2017年1月12日，原告朱月红（乙方）与被告徐军、张成霞（甲方）在中介方淮安闻详房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于淮安经济技术开发区苏州路19号1幢1002室房屋，房屋面积133.21平方米，房屋总价款727000元；乙方需于2017年1月12日前预付360000元购房款作为定金给甲方，乙方需于2017年1月17日前首付40000元给甲方，办理过户手续，乙方贷款50000元，甲方总房价是727000元，多退少补。乙方预付甲方房款定金后，甲方应该将房产证和其他相关资料交给中介并协助办理产权过户手续。甲方于2017年2月6日前交房。合同落款处卖方人张成霞签字按捺手印，买受人朱月红签字按捺手印，鉴证方淮安闻详房产经纪有限公司加盖公章。
朱月红经张成霞指示于2017年1月12日向徐军账户转账360000元，徐军当日将该360000元退回至张成霞账户，后朱月红按张成霞指示再次向徐军账户转账360000元。2017年1月27日朱月红又向徐军账户转账4万元。
另查明，涉案房屋系张成霞、徐军共同共有，张成霞、徐军为购买涉案房屋，向中行城中支行借款并办理抵押登记，截至起诉，尚有本金143277.65元及利息等未偿还。
审理过程中，原告申请证人杜某到庭，证人陈述其为双方房屋买卖合同的经纪人，卖方张成霞称其在外地接了一个工程急需资金需要卖房，首付款要40万元，余款不着急，并把房屋相关证件交到中介处。卖方在签订合同当天，在中介办公室，多次与其丈夫徐军电话沟通卖房事宜，徐军同意卖房，当时朱月红卡上只有36万��，张成霞同意先付36万元，余下4万元抓紧支付，并要求朱月红将36万元打到徐军账户，朱月红将36万元打给徐军。约几分钟后，张成霞接到徐军电话说工程做不下来，不卖房了，同时通过徐军将36万元退到朱月红的卡上，后来，张成霞又与徐军电话联系，商量后确定工程又可以做，张成霞又让朱月红把36万元打给徐军，张成霞表示确定出卖涉案房屋，双方签订了房屋买卖合同，合同约定，朱月红支付40万元，尾款以贷款方式支付，因朱月红的二手房贷款额度约可以贷到50万，所以就在合同中备注二手房贷款发放后，多退少补。合同签定后，朱月红又补了4万元给张成霞。关于贷款部分，当时张成霞同意朱月红进行公积金贷款，后张成霞经了解认为公积金贷款速度慢，不同意公积金贷款，又提出要求一次性付款再办理过户，并要求朱月红再付15万元偿还后再过户，朱月红很想买房子也同意这个方案，并要账号说打款给张成霞，后其联系张成霞后，一直没有收到打款账号，朱月红认为张成霞履约态度不积极，后来买卖双方就自行联系，后张成霞就告知不再卖房。对于银行贷款未进行审批的原因是张成霞的15万元抵押贷款不还，过户无法进行，双方一直没有协商好。
审理过程中，原告朱月红陈述：原、被告签订合同之前，原告按张成霞指示将36万元转账至徐军账户，之后原、被告签订了房屋买卖合同。签订合同之后，按照合同约定应该在2017年1月17日再付4万元，经被告张成霞同意，其于2017年1月27日再次按张成霞指示向徐军转账4万元，被告张成霞予以接受。被告张成霞陈述：第一次打款36万元时，是其让其丈夫徐军发的账号并要求朱月红将36万元打到徐军账户，其与徐军商量了卖房事宜，并说该款定金，���丈夫很生气，就挂了电话，后来双方就另外4万元付款问题谈的不愉快，其遂让其丈夫将钱退给朱月红，后来双方又谈起卖房事宜，其又让朱月红打款36万元到徐军账户，签约时又谈到房屋上有15万元的抵押贷款由朱月红偿还，经中介做工作，朱月红同意，后朱月红又支付4万元，收到钱之后中，其就找朱月红要剩余房款，朱月红表示没有钱，也不清楚要还银行贷款15万元的事情。其将账号给朱月红后，朱月红仍未按约付款，并将所有房款在半个月支付，其决定不再出卖房屋。
以上事实，有原、被告陈述及原告所提供的《房屋买卖合同》、收条、银行交易明细、证人证言等在卷予以证实，并经双方质证，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点为原告朱月红与被告张成霞签订的《房屋买卖合同》对被告徐军是否有约束力。原告认为，被告徐军通过电话联系参与合同磋商，知道并同意出卖房屋，合同理应对徐军有约束力。被告不予认可，认为徐军对出卖房屋并不知情，也未同意出卖房屋，涉案合同对徐军无约束力。本院认为，本案中，被告张成霞陈述其在签订买卖合同当天多次联系其丈夫徐军，并告知其出卖房屋及36万元系卖房定金的事情，徐军明知打入其账户的款项为接受卖房定金，而予以接受，后又再次接受原告支付的购房款，使原告有理由相信出卖房屋系两被告共同意思表示，结合双方当事人陈述，应认定为被告徐军对被告张成霞签定房屋买卖是知情并认可的，故被告张成霞代表徐军与朱月红《房屋买卖合同》对被告徐军有约束力。原告朱月红与被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立��效。双方均应按合同约定履行义务。对于原告要求被告履行协助过户义务的诉讼请求，本院认为，根据法律规定，当事人依法不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿等违约责任。本案中，双方当事人约定，原告支付购房款的方式为首付款与银行贷款相结合的方式，原告向被告支付40万元，被告予以接受，关于按揭贷款部分，根据合同约定及二手房按揭贷款程序及交易惯例，应先行过户并设立抵押权后，银行再办理放款手续，因被告未能偿还涉案房屋抵押贷款，使房屋无法进行过户，办理银行放款，被告未予协助办理过户的行为系违约行为，应当承担继续履行的违约责任，因涉案房屋存在第三人作为抵押权人的抵押权，原告亦同意向第三人偿还剩余款项，故对原告要求两被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求，本���予以支持。原告承诺在房产过户后一周内向被告支付剩余房款，本院一并予以处理。对于被告张成霞提出原告在合同签订时承诺替其向第三人偿还按揭贷款、半月内支付全部房款的抗辩意见，本院认为，合同中明确约定除40万元之外的尾款系通过贷款方式支付，被告张成霞提供的证据不足以证明其主张，故对被告张成霞的抗辩，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告朱月红于本判决生效之日起三日内代被告徐军、张成霞向第三人中国银行股份有限公司淮安城中支行清偿被告徐军、张成霞与第三人签订的关于淮安经济开发区苏州路19号1幢1002室房屋的抵押借款合同项��未清偿债务，第三人于债务清偿之日起三日内消灭涉案房屋的抵押权；
二、被告徐军、张成霞于抵押权消灭之日起三日内协助原告朱月红将淮安经济开发区苏州路19号1幢1002室房屋的权属转移登记至原告朱月红名下；原告朱月红于转移登记之日起七日内向两被告支付房款32.7万元（需扣除原告已向第三人偿还的部分）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6205元，减半收取3103元，由被告张成霞、徐军共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人��提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）
代理审判员 邵爱静
二〇一七年六月十三日
书 记 员 呼芮吉
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人依法不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
��一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。