陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终10615号
上诉人（原审被告、反诉原告）：中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处，住所地：兰州市嘉峪关东路64号。
负责人：卢昌鑫，中国人民解放军空军房地产管理处副处长。
委托诉讼代理人：李晓春，女，1963年3月1日出生，汉族，中国人民解放军空军房地产管理处高级会计师，住西安市莲湖区。
委托诉讼代理人：张振芳，甘肃理上律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:陕西文达富山置业有限责任公司，住所地：西安市莲湖区西北三路51号102室。
法定代表人:万彦辉，该公司总经理。
原审第三人：西安辣小鲜餐饮管理有限公司丰登南路店，住所地：西安市莲湖区丰登南路97号。
负责人：鲁俊峰，公司经理。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：陕西省西安市碑林区南广济街38号。
负责人：杨新丰，该行行长。
委托诉讼代理人：田力，男，1971年7月3日出生，汉族，该行职员，住西安市碑林区。
委托诉讼代理人：孟锐，男，1985年5月6日出生，汉族，该行职员，住西安市碑林区。
原审第三人：长安银行股份有限公司西安丝绸之路支行，住所地：西安市莲湖区劳动南路1号大唐西市“九宫格”二格南厢房。
负责人：卜继虎，该行行长。
委托诉讼代理人：王欣，女，1985年12月16日出生，汉族，该行职员，住西安市临潼区。
原审第三人：西安宝安特种设备科技发展有限公司，住所地：西安市莲湖区丰登南路12号2层门面。
法定代表人：张学习，该公司总经理。
委托诉讼代理人：石文君，女，1966年7月15日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。
原审第三人：西安市渝鸿餐饮管理咨询有限公司，住所地：西安市莲湖区沣镐东路320号。
法定代表人：陈志鸿，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邱海，男，1975年8月26日出生，汉族，住西安市未央区。
原审第三人：西安秦香聚餐饮服务有限公司，住所地：西安市莲湖区丰登南路97号12号楼三楼南。
法定代表人：袁贵金，该公司总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ刚，男，1975年9月4日出生，汉族，该公司经理，住陕西省咸阳市。
原审第三人：李元强，男，1980年5月16日出生，汉族，80S棋牌会所经营者，住西安市未央区。
上诉人中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处（以下简称空军兰州房管处）因与被上诉人陕西文达富山置业有限责任公司（以下简称文达公司），原审第三人西安辣小鲜餐饮管理有限公司丰登南路店（以下简称辣小鲜餐饮公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）、原审第三人长安银行股份公司西安丝绸之路支行（以下简称长安银行西安丝绸之路支行）、原审第三人西安宝安特种设备科技发展有限公司（以下简称宝安特种设备公司）、原审第三人西安市渝鸿餐饮管理咨询有限公司（以下简称渝鸿餐饮公司）、原审第三人西安秦香聚餐饮服务有限公司（以下简称秦香聚餐饮公司）、原审第三人李元强房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104民初411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人空军兰州房管处的委托诉讼代理人李晓春、张振芳，原审第三人建行陕西省分行的委托诉讼代理人田力，原审第三人长安银行西安丝绸之路支行的委托诉讼代理人王欣，原审第三人宝安特种设备公司的委托诉讼代理人石文君，原审第三人秦香聚餐饮公司的委托诉讼代理人ＸＸ刚，原审第三人李元强到庭参加诉讼。被上诉人文达公司、原审第三人辣小鲜餐饮公司经本院公告送达开庭传票，原审第三人渝鸿餐饮咨询公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
空军兰州房管处上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第十二项，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由文达公司承担。事实和理由：一、一审判决由空军兰州房管处赔偿文达公司空置房损失1722421.26元及装修残值损失1147700元共计2870121.26元是错误的。按照双方签订的《军队房地产租赁合同》第四条、第六条、《附加条款二》第一条的约定，文达公司应在2014年1月10日前交纳当年租金3772743元及租赁保证金754548.6元（年租金的20%），共计4527291.6元。但文达公司此时仅交纳租金310万元，保证金50万元。对文达公司违约未及时足额支付租金的重要事实，一审判决未予评判。空军兰州房管处申领《军队房地产租赁许可证》的前提条件是文达公司按照合同约定及时足额支付租金。合同第七条第五项约定“在租赁期内，甲方负责向军队房地产管理部门申领租赁许可证。”依该条约定，空军兰州房管处在租赁期内有“申领”的义务，而并未约定办理好该证的具体期限，更未约定必须在合同租赁起始日办理好该证。文达公司未及时足额支付租金，是不能及时办理《军队房地产租赁许可证》的唯一障碍。《军队空余房地产租赁管理规定》第18条、《空军空余房地产租赁管理规定》第34条均明确规定，出租空余房地产，须申领《军队房地产租赁许可证》，且实行先缴费后发证制度，根据上级单位的规定上交租金收益后，才能申领到《军队房地产租赁许可证》。故文达公司未及时足额支付租金是空军兰州房管处无法及时申领到《军队房地产租赁许可证》的唯一障碍。一审判决认定空军兰州房管处在租赁起始日未办好《军队房地产租赁许可证》违约在先，系主要过错方的认定错误。是否办理《军队房地产租赁许可证》与文达公司所谓的“房屋空置损失”没有因果关系。文达公司在未拿到《军队房地产租赁许可证》之前，出租了大部分房屋，且分租户以涉诉房屋为住所地办理了工商注册登记。在2015年5月30日之前，文达公司将其承租的涉案房屋大部分分租给本案第三人等7户分租户且一直在经营。第三人渝鸿餐饮咨询公司、辣小鲜餐饮公司分别于2014年12月15日、2015年4月28日在西安市工商局、西安市工商局莲湖分局办理了注册登记，住所地均登记为莲湖区××号（即该涉诉房屋地址）。如果文达公司的分租行为是以办理《军队房地产租赁许可证》为条件，那么在此之前将大部分房屋已出租给本案第三人，且在空军兰州房管处申领到《军队房地产租赁许可证》之前以本案涉诉房屋所在地丰登南路97号作为住所地办理了工商注册登记手续的行为该如何定位？而一审法院也认为“《关于加强军队房地产租赁许可证管理有关问题的通知》作为部门规章，仅是军队发文部门为规范军队空余房地产租赁行为下发的军队内部管理性文件但非法律强制性规定，军队规章规定的出租房屋必须办理军队房屋租赁许可证也不属于法律、行政法规定的批准或登记手续，不属于法律法规的强制性规定”。但一审法院认为“《军队房地产租赁许可证》是军队空余房产租赁活动的合法凭证，也是租赁者进行经营活动办理注册登记的先决条件”依据是什么。文达公司及时足额支付租金和空军兰州房管处及时申领《军队房地产租赁许可证》作为各自的合同义务，是有履行顺序的，而非一审法院所认定的“双方互付履行义务，没有先后履行顺序，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其相应的履行要求”。退一步讲，即便是双方主张“同时履行抗辩权”，也不能想当然得出“空军兰州房管处未能按约办理租赁许可证属于违约在先，文达公司拒付租金属于履行抗辩权的行为，在2015年5月30日之前不构成违约”的错误结论。事实上，在空军兰州房管处办理好《军队房地产租赁许可证》后，文达公司依然有1000多平米的房屋空置。一审判决却将文达公司在投资过程中因市场变化导致的经营风险一分为二，一半认为是空军兰州房管处的行为造成的，将文达公司未出租的房屋在《军队房地产租赁许可证》申领到之前之后的时间对未出租的面积及期限进行了统计，这样的前提如何得出“空置期房租损失的原因中一半是空军兰州房管处未能及时办理军队房地产租赁许可证的违约行为？”因此，一审法院“判令空军兰州房管处违约赔偿不能出租部分的租金损失1722421.26元”的结论错误。退一步讲，即使空军兰州房管处在履行申领《军队房地产租赁许可证》的义务中存在一定违约，也要根据合同第十条约定，承担违约金的数额以20万元为限。本案双方在合同约定采用固定金额违约金情形下，一审法院随意改变违约责任的承担方式是错误的，即使空军兰州房管处构成违约，根据合同约定，支付违约金的数额是明确的。一审判决由空军兰州房管处赔偿所谓“装修残值”没有事实和法律依据。双方在合同第十五条第三项就文达公司装修门面房的费用承担及合同终止后归属进行了如下约定：“乙方对门面房的装修设计方案，必须报经甲方同意后方可实施，全部费用由乙方承担，装修形成的不可移动设施，合同期满后或合同终止无偿移交甲方，甲方不作任何形式的补偿。”合同第十五条第五项就文达公司加装电梯的相关事宜进行了如下约定：乙方因经营需要而加装电梯，安装位置经甲方同意后方可安装，需报相关部门批准的，报批后方可安装，费用由乙方承担。合同期满或合同终止后，电梯权属归甲方，乙方不得拆卸，且甲方不给予任何形式的补偿。”而《合同法》第九十一条明确规定“合同解除”是合同终止的情形之一。因此按照双方合同约定，只要“合同终止”，承租人装修及加装电梯的权属就要无偿归空军兰州房管处所有。况且本案解除合同的原因是文达公司未及时足额支付租金，且多次催交后仍不交。合同解除后，安装的电梯及装修残值均归空军兰州房管处所有是合同的明确约定。一审判决将合同约定的保证金错误认定为已经交纳的租金系认定事实错误。一审法院仅判决文达公司承担2016年2月26日至2016年4月1日占用房屋使用费损失，但事实上合同解除后，文达公司一直占有涉诉房屋，且继续向外招租，此时双方已无合同关系，空军兰州房管处已无义务为其提供电力供应，停电目的也是促使文达公司尽快履行合同解除后承租人腾交房屋的后合同义务。5000余平方米的门面房屋被其占用至今已近一年半，造成的损失已逾600万。综上，应按双方合同约定的租金计算标准据实计算空军兰州房管处的房屋占用费。一审判决认定的停电日也是没有依据的，2016年4月16日虽然停电，但在一审法院协调下，要求空军兰州房管处先行供电、文达公司于供电后一星期内支付100万元租金。空军兰州房管处遂于4月19日即恢复了供电，但文达公司却未支付分文，无奈直至当年5月底才正式停电，一审法院以4月2日作为停电日来计算相关损失认定事实错误。被上诉人未及时足额支付租金，属根本违约，文达公司在合同履行的第1个月就已经违反了其主要的合同义务。而一审法院却认定“空军兰州房管处未能按约办理《军队房地产租赁许可证》属违约在先，文达公司拒付租金属于履行抗辩权的行为，在2015年5月30日前不构成违约”的错误结论。一审判决计算违约金的基数及时间与事实不符。截止双方解除合同之时即2016年2月26日，文达公司欠付租金为3870551.6元，合同解除后，文达公司一直占有涉诉房屋，给空军兰州房管处造成的损失应该按照双方合同约定的租金计算标准据实计算，而非一审判决认定的合同解除之时。一审判决认定计算违约金的基数是七个月租金标准（从2015年6月1日至2016年12月30日）没有事实依据。首先文达公司拖欠租金的行为从2014年1月10日就开始了，违约金应从2014年1月10日开始计算，其未及时足额支付租金的违约状态一直持续存在，违约金就应一直计算到合同解除之日，而一审却以文达公司起诉日做为截止日于法无据。一审判决置合同约定于不顾，改变违约金的支付方式，是错误的。双方就逾期支付租金的违约金计算方式进行了明确约定，即按照逾期交付总金额的千分之三按日支付违约金。即便双方合同约定的违约金过高，文达公司应及时申请法院予以适当减少。一审判决随意解释造成第三人停止经营的原因系因“停电”，给本案第三人起诉空军兰州房管处留下了口实。
双方合同已于2016年2月26日协议解除，且空军兰州房管处在合同解除后及时通过张贴《通知》，并约谈实际经营户，多次告知第三人合同已经解除，让其配合腾退房屋，由此造成的损失由第三人根据其与文达公司之间的合同约定向文达公司及时主张。空军兰州房管处的后合同义务也已履行完备，停水停电是其不得已的选择。而一审法院过于主观的措辞和描述给第三人起诉空军兰州房管处留下了口实（本案第三人长安银行西安丝绸之路支行已经将空军兰州房管处和文达公司起诉到一审法院），请求撤销一审判决认定的与本案无关的事实，综上，一审判决对部分事实认定错误，适用法律错误，请求二审法院支持其上诉请求。
文达公司未作答辩，也无书面答辩意见。
原审第三人辣小鲜餐饮公司未进行陈述，也无书面答辩意见。
原审第三人渝鸿餐饮咨询公司未进行陈述，也无书面答辩意见。
原审第三人建行陕西省分行、长安银行西安丝绸之路支行、宝安特种设备公司，秦香聚餐饮公司、李元强的述称同其一审法院的述称。
文达公司向一审法院提出诉讼请求：空军兰州房管处赔偿文达公司因不能正常经营产生的直接经济损失4010425元。后增加诉讼请求：空军兰州房管处补偿租赁合同解除后文达公司的固定资产投入1810815.86元。
空军兰州房管处向一审法院提出反诉请求：1、解除2013年12月21日签订的《军队房地产租赁合同》，文达公司立即腾交西安市丰登南路12号1-3层房屋；2、文达公司清偿空军兰州房管处截止至2015年12月31日所欠房租3164371.6元及滞交租金的违约金280万元；3、文达公司交付空军兰州房管处自2016年1月1日起至2016年2月26日合同解除时租金及腾房之日的租金（按年租金4237080元为标准据实计算）；4、文达公司赔偿解除合同违约金20万元，后由于双方于2016年2月26日解除了租赁合同，故庭审中将第一项诉请变更为判令文达公司立即腾交西安市丰登南路12号1-3层房屋，第三项诉请变更为清偿2016年1月1日起至2016年2月26日租金661681.08元及2016年2月27日至实际腾交房屋之日的占用损失（按年租金4237080元据算）。
一审法院认定事实：文达公司及空军兰州房管处均提交《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁许可证》，但对于证据的证明目的各持异议。法院认定两份证据来源与形式合法，合同能够证明双方之间订立合同以及约定的租金数字、违约责任、违约金等事实，《军队房地产租赁许可证》能够证明2015年5月31日中国人民解放军房地产管理局制发有效期限为2015年1月1日至2015年12月31日的租赁许可。
文达公司提交空置清单、开办费用清单用于证明损失，空军兰州房管处质证认为清单不是证明事实的证据，法院认定清单与待证事实没有关联，不具有证明力。
文达公司提交开办费用、固定资产投入的设备购置、安装、设施施工、人工费用等发票，证明在租赁房屋上的配套服务设备等的价值，空军兰州房管处质证不认可证据的真实性及证明目的。法院认定该组证据来源与形式合法，能够证明开办费用、资产投入等事实。
空军兰州房管处提交了交款进账单，证明欠付租金事实；提交催租通知证明文达公司未履行合同主要义务；提交《房屋租金缴纳计划书》，证明文达公司承认欠租；提交《申请》证明文达公司自认亏损系经济形势变化而非办理许可证原因；提交解除合同通知及复函证明合同已经解除；提交转租合同证明文达公司改变租房用途并已收取租金。文达公司质证不认可上述证据的证明目的，称是在对法律理解有误情况下作出的意思表示。法院认定证据来源与形式合法，能够证明文达公司未按合同约定交租、对部分房屋进行出租、合同已解除等事实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2013年12月21日出租方（甲方）空军兰州房管处与承租方（乙方）文达公司签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于西安市莲湖区丰登南路12号一至三层门面房（坐落号：兰空秦字第4310号），租赁用途：金融餐饮。租赁期限：2014年1月1日起至2019年12月31日止，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）26751904.20元，租金按年结算，乙方按照年租金的百分之二十交纳租赁保证金，乙方履行合同约定义务的，甲方在租赁期满时无息退还，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还保证金并有权要求乙方另支付违约金……。甲方租赁期内应履行下列义务：保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件；保证出租给乙方使用的房地产按照规定报经军队审批部门批准；负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》……，乙方应履行下列义务：不得擅自新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的经甲方书面同意后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满或者合同解除时无偿移交甲方；不得擅自租，确实需要转租的应当在不违背合同约定前提下经甲方书面同意，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。合同的解除：甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方一个月内将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，按实际使用时间计租；甲方非因军事需要提前解除合同的，乙方将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计租并补偿两个月租金给乙方……，违约责任约定：甲方有违反合同约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应向乙方支付20万元违约金；乙方有违反合同约定行为的，甲方有权解除合同，乙方应当向甲方支付20万元违约金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞纳经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除合同……。双方在附加条款（二）中约定租金为：第一年（2014年2月11日至2014年12月31日，减免一个月零十天装修期修金），租金为3772743元；第二年、第三年为4237080元，以后每年为4660788元。合同另约定了其他权利义务等。
租赁合同签订前，文达公司于2013年11月22日、11月25日、12月18日分三次向空军兰州房管处交纳360万元，其中11月25日50万元工商银行电汇回单凭记载为保证金，合同签订后分别又于2015年4月13日、4月27日、11月5日、12月4日分四次共计交纳200万元，工商银行凭证电汇回单凭证记载为房租。在租赁使用房屋期间，征得空军兰州房管处同意后，文达公司即对涉案房屋进行了装修及设施加盖，包括水电改造、增加室外电梯、室内三层加建、室内装修等，共计投资资金1810815.86元。
合同签订后，空军兰州房管处并未及时向军队房产管理部门报经审批，至2015年1月8日中国人民解放军房地产管理局在合同中加盖租赁合同审核专用章；空军兰州房管处亦未能按照合同约定向文达公司交付《军队房地产租赁许可证》，至2015年5月31日空军兰州房管处向文达公司交付中国人民解放军房地产管理局制发有效期为2015年1月1日至2015年12月31日的租赁许可证。
文达公司承租诉争房屋后，对一至三层分别招租，其转租情况如下：1、诉争房产一层南边第一户，面积324.92平方米，2014年10月起租与辣小鲜餐饮公司，至2016年3月停电停业。2、诉争房产一层南边第二户，面积64平方米，2014年8月起租与建行陕西省分行用于安放自动柜员机，租期5年，每年租金168960元，已支付租金至2016年底，2016年2、3月因停电导致停止经营。3、诉争房产一层南边第三户，面积248平方米，2014年11月起租与长安银行西安丝绸之路支行，租期5年，2016年5月因空军兰州房管处停电导致停止经营。4、诉争房产二层南边，面积570平方米，2015年11月起租与宝安特种设备公司，租期4年半，租金支付至2016年2月。5、诉争房产二层北边，面积1166平方米，2014年11月起租与渝鸿餐饮公司，租期6年，租金支付至2016年4月30日，实际经营至2016年4月25日。6、诉争房产三层南边，面积1243平方米，2014年7月起租与秦香聚餐饮公司，租期5年半，实际经营至2016年5月。7、诉争房产三层北边，面积610平方米，2014年8月起租与李元强开办80S棋牌会所，租期5年10个月，租金支付至2016年4月，实际经营至2016年2月。
根据上述转租事实，文达公司承租诉争房屋后，除过合同约定的装修期未能对外出租房屋空置的期限分别为：1、诉争房产一层南边第一户8个月；2、诉争房产一层南边第二户6个月；3、诉争房产一层南边第三户9个月；4、诉争房产二层南边16个月；5、诉争房产二层北边9个月；6、诉争房产三层南边5个月；7、诉争房产三层北边6个月；8、另有诉争房产一层北边面积1044.45平方米，始终未对外出租。
2015年9月之后，空军兰州房管处多次向文达公司发函催缴租金，文达公司也制订了房租缴纳计划并提出要求减免租金。2015年12月30日，文达公司向法院提起诉讼，诉讼请求同前。2016年2月26日空军兰州房管处发出解除合同通知，称由于文达公司拖欠租金自即日起解除合同，文达公司2月29日回函认为所承租的商用用房长期不具备营业所需条件致无法经营，同意解除但要求赔偿。2016年4月2日，空军兰州房管处对租赁场所停电，导致诉争房产无法继续使用，各分租户停止经营。
另查明，2010年5月11日，中国人民解放军总后勤部与国家工商总局作出《关于加强军队房地产租赁许可证管理有关问题的通知》，相关内容：“军队单位出租房地产必须申领《军队房地产租赁许可证》，……各级工商行政管理部门对租用军队房地产作为住所（经营场所）的承租人办理工商登记时，应当查验《军队房地产租赁许可证》，未提交有效《军队房地产租赁许可证》的，不予办理登记手续。”
法院于2016年9月7日对涉案的西安市莲湖区丰登南路12号一至三层门面房进行了现场勘查，情况如下：一至三层均由各分租户锁门未经营，门头牌匾均和第三人情况一致，现场停电。
一审法院认为，本案的当事人争议的主要问题是：一、租赁合同的效力问题；二、空军兰州房管处申领《军队房地产租赁许可证》是否存在违约以及是否造成文达公司经营损失问题；三、文达公司是否应支付租金及租金数额问题；四、租赁合同的解除、腾房以及补偿问题;五、次承租人腾房及转租合同的处理。根据证据分析认定如下：
一、租赁合同的效力。文达公司与空军兰州房管处签订的《军队房地产租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效合同。文达公司认为在军队房地产租赁许可证办理之前合同成立但未生效，《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”，双方当事人并未对合同的生效约定附加条件，而军队规章仅是军队发文部门为规范军队空余房地产租赁行为下发的军队内部管理性文件但非法律强制性规定，军队规章规定的出租房屋必须办理军队房屋租赁许可证也不属于法律、行政法规规定的批准或者登记手续，不属于法律法规的强制性规定，因此军队规章不能作为评判本案租赁合同效力的依据，双方当事人签订的租赁合同有效。
二、空军兰州房管处申领《军队房地产租赁许可证》是否存在违约以及是否造成文达公司经营损失问题。本案租赁房产系军产房屋，根据双方合同约定，空军兰州房管处负责申领《军队房屋租赁许可证》，而该证是军队空余房产租赁活动的合法凭证，也是租赁者进行经营活动办理注册登记的先决条件，经查直至2015年5月31日才办好2015年度《军队房地产租赁许可证》，因此在该时间之前，空军兰州房管处在合同履行过程中存在违约；其次，《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，文达公司无法正常对租赁物行使使用权，收益权与空军兰州房管处违约行为有一定的联系，但是市场的经营风险也是未能出租的另一方面原因；因此文达公司赔偿损失的诉请，具有事实及法律依据，部分予以支持，损失应是不能出租部分的租金损失及装饰装修残值。1、结合诉争房产未能出租的空置期，文达公司的空置期房租损失为3444842.52元（计算方法为空置期未能出租的房屋面积×空置时间×月平均房屋租金67元／平方米），造成诉争房屋未能对外出租而空置的房屋租金损失的原因中，空军兰州房管处未能及时办理《军队房地产租赁许可证》的违约行为和市场经营风险各占50%，因此，判令空军兰州房管处违约赔偿不能出租部分的租金损失1722421.26元；2、文达公司固定资产投入共1810815.86元，扣除一个月的装修期，合同使用期共71个月，文达公司实际使用至2016年4月1日，故装饰装修残值酌定为1147700元，由空军兰州房管处赔偿。
三、文达公司是否应支付租金及租金数额问题。截止2016年2月26日合同解除时，文达公司应交房租为8671328元，已交纳房租560万元（含50万保证金），共计欠交房屋租金为3071328元，文达公司租用房屋，应按合同约定支付租金，故空军兰州房管处要求清偿予以支持。空军兰州房管处请求文达公司承担拖欠房租的违约损失，因双方的租赁合同并没有约定债务的先后履行顺序，《合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，因此空军兰州房管处未能按约办理《军队房地产租赁许可证》属于违约在先，文达公司拒付租金属于履行抗辩权的行为，在2015年5月30日前不构成违约；5月30日之后，文达公司继续拖欠租金，构成违约，应予承担自2015年6月1日至2015年12月30日期间拖欠房租的违约损失，2015年12月30日文达公司起诉，此后属于涉诉阶段不再支付违约金。因合同约定违约金过高，依法予以下调为年利率24%。故空军兰州房管处请求文达公司承担拖欠房租的违约损失，予以部分支持，判令文达公司承担以7个月房租2471630元为基数，按年率24%为违约金比例计算7个月的违约金。
四、租赁合同的解除、腾房以及补偿问题。双方合同已于2016年2月26日协商解除，则文达公司应予腾房，故空军兰州房管处诉请要求腾交房屋，该院依法予以支持，唯应给予一定的腾房时间，文达公司进行分租的房屋，由次承租人腾房。房屋租赁合同虽系双方协商解除，但属于双方违约导致合同解除的情形，应区分双方的过错责任。在合同执行过程中空军兰州房管处未按期办理《军队房地产租赁许可证》，违约在先，系主要过错方；文达公司在空军兰州房管处交付《军队房地产租赁许可证》后，拖欠租金，亦属违约，应承担次要责任。文达公司在合同解除后继续使用租赁房产，应比照租金支付房屋占用使用费，截止2016年4月1日计为406295元，4月2日空军兰州房管处对诉争房屋停电，导致无法正常使用，此后不应支付房屋占用使用费。
五、次承租人腾房及转租合同的处理。文达公司与空军兰州房管处租赁合同虽约定不得转租，但空军兰州房管处对于文达公司承租的房屋用于商业用途应当知晓，且文达公司对外转租的事实应当知道，在六个月内并未提出异议，因此文达公司转租行为有效。空军兰州房管处因文达公司与空军兰州房管处之间房屋租赁合同经双方协商解除，则次承租人应予腾房。关于次承租人与文达公司之间房屋租赁合同纠纷可另案解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第九十一条第二项、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条之规定，判决：一、本判决生效后三十日内，被告中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处赔偿原告陕西文达富山置业有限责任公司违约损失2870121.26元；二、本判决书生效后三十日内，反诉被告陕西文达富山置业有限责任公司支付反诉原告中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处房屋租金3071328元（计算至2016年2月26日），违约金346028.2元以及房屋占用使用费406295元（2016年2月27日至2016年4月1日），共计3823651.2元；三、本判决生效后三十日内，第三人西安辣小鲜餐饮管理有限公司丰登南路店将其租用位于西安市莲湖区丰登南路12号一层南边第一户面积324.92平方米房屋腾交反诉原告中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处管理使用；四、本判决生效后三十日内，第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行将其租用位于西安市莲湖区丰登南路12号一层南边第二户面积64平方米房屋腾交反诉原告中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处管理使用；五、本判决生效后三十日内，第三人长安银行股份公司西安丝绸之路支行将其租用位于西安市莲湖区丰登南路12号一层南边第三户面积248平方米房屋腾交反诉原告中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处管理使用；六、本判决生效后三十日内，第三人西安宝安特种设备科技发展有限公司将位于西安市莲湖区丰登南路12号二层南边面积570平方米房屋腾交反诉原告中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处管理使用；七、本判决生效后三十日内，第三人西安渝鸿餐饮服务有限公司将位于西安市莲湖区丰登南路12号二层北边面积1166平方米房屋腾交反诉原告中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处管理使用；八、本判决生效后三十日内，第三人西安秦香聚餐饮有限公司将位于西安市莲湖区丰登南路12号三层南边面积1243平方米房屋腾交反诉原告中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处管理使用；九、本判决生效后三十日内，第三人李元强将位于西安市莲湖区丰登南路12号三层北边，面积610平方米房屋腾交反诉原告中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处管理使用；十、本判决生效后三十日内，陕西文达富山置业有限责任公司将除上述次承租人租赁以外的位于西安市莲湖区丰登南路12号一层最北边面积1044.45平方米房屋腾交反诉原告中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处管理使用；十一、驳回原告陕西文达富山置业有限责任公司其余诉讼请求；十二、驳回反诉原告中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处其余反诉请求。本判决第一、二项给付内容相折抵，陕西文达富山置业有限责任公司向中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处支付953529.94元，限本判决生效后三十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费52548元，由中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处负担25749元，陕西文达富山置业有限责任公司负担26799元；反诉案件受理费27475元，由陕西文达富山置业有限责任公司负担23629元，中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处负担3846元。（本诉案件受理费陕西文达富山置业有限责任公司已预交，反诉案件受理费中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处已预交，两相折抵，中国人民解放军空军房地产管理局兰州房地产管理处向陕西文达富山置业有限责任公司再支付2120元，在执行本判决时一并支付。）
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年12月21日，空军兰州房管处与文达公司签订《军队房地产租赁合同》，合同第四条约定：租金按年结算，文达公司应于每年前10日内交纳当年租金；第六条约定：合同签订后十日内，文达公司按年租金额20%支付租赁保证金；《附加条款二》第一条约定：第一年（2014年2月11日-2014年12月31日，减免一个月零十天的装修期租金），租金为3772743元；第二年（2015年1月1日-2015年12月31日）租金为4237080元；第三年（2016年1月1日-2016年12月31日）租金为4237080元.按照合同约定，文达公司应于2014年1月10日前交纳租金3772743元及租赁保证金754548.6元，共计4527291.6元。空军兰州房管处于2013年12月31日将涉案房屋交付文达公司，文达公司于2014年1月10日前交纳租金310万元，保证金50万元，欠交租金672743元，欠交保证金254548.6元；2015年应交纳租金4237080元，但其分别于2015年4月13日、4月27日、11月5日、12月4日交纳租金200万元，欠交租金2237080元；2016年1月1日至2016年2月26日应交租金661681.08元，但未交纳，上述合计欠付租金3571504.08元。合同对双方的权利义务作出明确约定：“……。第七条约定：租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；……；（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；（四）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；（五）负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》……。第八条约定：租赁期间，乙方应当履行下列义务：……；（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物、确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。……。第十一条第二款约定：文达公司逾期交付房地产租金及有关费用，……；逾期30日，空军兰州房管处有权解除本合同并收回按本合同约定属于空军兰州房管处的全部财产，同时停止向文达公司提供本合同由空军兰州房管处提供的水、电等，……。第十五条第三款约定：文达公司对门面房的装修设计方案，必须报经空军兰州房管处同意后方可实施，全部费用由文达公司承担，装修形成的不可移动设施，合同期满后或合同终止无偿移交空军兰州房管处，空军兰州房管处不作任何形式的补偿；第五款约定：文达公司因经营需要而加装电梯，安装位置经空军兰州房管处同意后方可安装，需报相关部门批准的，报批后方可安装，费用由文达公司承担。合同期满或合同终止后，电梯权属归空军兰州房管处，文达公司不得拆卸，且空军兰州房管处不给予任何形式的补偿。
文达公司于2014年10月将涉案房产一层南边第一户出租给辣小鲜餐饮公司，营业执照登记的成立时间为2015年4月28日，发证时间为2015年4月28日，营业场所为西安市莲湖区丰登南路97号；于2015年11月将涉案房产二层南边出租宝安特种设备公司，营业执照登记的成立时间为2015年10月28日，发证时间为2016年9月28日，住所为西安市莲湖区丰登南路12号2层门面；于2014年11月将涉案房产二层北边出租渝鸿餐饮咨询公司，其营业执照登记的成立时间为2014年12月15日，发证时间为2016年10月14日，住所为西安市莲湖区沣镐东路320号；于2014年7月将涉案房产三层南边出租给秦香聚餐饮公司，营业执照登记的成立时间为2015年6月29日，发证时间为2016年6月27日，住所为西安市莲湖区丰登南路97号12号楼三楼南；于2014年8月将涉案房产三层北边出租李元强开办80S棋牌会所，其因故一直未办理营业执照。
2015年9月6日，空军兰州房管处向文达公司发出《关于催交二〇一五年度租金事》，载明：“根据双方签订的《军队房地产租赁合同》第四条、第十一条约定，你方应于每年的1月10日前，交清当年度的租金，如不按时交纳，每逾一日，甲方按滞交经费总额的千分之三加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等。自今年1月份以来，我方多次催促你单位交纳2015年度租金，但至今尚未全部收齐。鉴于此，为维护合同的严肃性，我方特告知如下：一、请你公司于9月底前交清2015年度剩余的全部租金及所产生的滞纳金。二、如你方在9月底前尚未交纳，我方将采取一切必要措施并有保留法律手段进行解决的权利。三、交款后及时告知我方在西安工作人员。”此后，文达公司向空军兰州房管处作出《房屋租金缴纳计划书》，表明因前期多种原因造成租金缴纳的拖延，现根据实际情况计划11月16日前支付30万，11月30日前支付70万，12月15日前支付90万，在本年度末12月31日支付所有剩余的款项。2015年12月1日,文达公司向空军兰州房管处发出《申请》，载明：“我公司于2014年2月与贵处签订了兰空西安丰登小区12号楼一至三层商铺的租赁合同。因国内经济形势发生巨大改变，我公司多家商户经营困难，亏损严重都出现关停并转的现象，导致在14-15年度难以正常收取基本的房屋租金等费用，目前直接亏损以近395万元（即每年亏损近二百万元整），严重影响后四年房屋租赁合同的正常履行，恳请从2016年1月起在原来年租金的基础上下浮30%方可维持基本经营状况。……。”
另查明，一审判决将第三人西安市渝鸿餐饮管理咨询有限公司列为“西安渝鸿餐饮服务有限公司”系笔误，二审予以更正。对一审查明的其余事实本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。文达公司与空军兰州房管处于2013年12月21日签订的《军队房地产租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”故文达公司与空军兰州房管处均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案系房屋租赁合同纠纷，出租人交付符合房屋使用功能的合格房屋，承租人按时足额支付租金是双方的主要合同义务。因文达公司欠付租金，空军兰州房管处依照合同第十一条第二款约定文达公司逾期交付房地产租金及有关费用，逾期30日，有权解除本合同并收回按本合同约定属于空军兰州房管处的全部财产，同时停止向文达公司提供本合同由空军兰州房管处提供的水、电等，遂于2016年2月26日发出解除合同通知，文达公司回函认为所承租的商用房长期不具备营业所需条件致无法经营，同意解除但要求赔偿，故双方已于2016年2月26日解除《军队房地产租赁合同》，文达公司自2014年1月11日至2016年2月26日，合计欠负租金3571504.08元。空军兰州房管处上诉请求支付所欠租金，理由正当，本院依法予以支持。故一审法院认定文达公司承担自2015年6月1日至2015年12月30日期间拖欠房租的违约损失不当，应予纠正。
关于违约金的支付标准问题，虽然双方约定逾期交付租金，每逾期一日，文达公司按照滞交经费总额的千分之三支付，但违约金支付的标准应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因合同约定的违约金计算标准过高，而文达公司否认其违约，可视为其对违约金过高的抗辩，一审判决酌情调整文达公司应当支付的违约金，按年利率24%的标准计算支付并无不妥。依据合同约定，文达公司应于每年的前十日按年支付空军兰州房管处租金。据此，自2014年1月11日至合同解除之日止分别分段计算，2014年度欠付租金672743元，以此为基数，自2014年1月11日起至2016年2月26日（共计766天），产生违约金345265.16元；2015年度欠付租金2237080元，以此为基数，自2015年1月11日起至2016年2月26日（共计406天），产生违约金608530.50元；2016年度欠付租金661681.08元，以此为基数，自2016年1月11日起至2016年2月26日（共计46天），产生违约金20393.01元，以上共计产生违约金974188.67元。一审法院认定2015年12月30日文达公司起诉，此后属于涉诉阶段不再支付违约金，于法无据，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。文达公司长期拖欠租金构成根本违约，其不仅应支付空军兰州房管处欠付的租金及合同解除日之前产生的违约金，还应比照租金计算标准支付空军兰州房管处房屋自解除合同的次日即2016年2月27日至2016年4月1日涉案房屋占有使用费406295.40元，并且对该期间造成空军兰州房管处的损失，本院酌情调整按照年利率6%的标准计算，以406295.40元为基数，赔偿自2016年2月27日至2016年4月1日（共计35天）产生的损失2417.46元。文达公司自2016年4月2日以后仍占有涉案房屋，至今未返还。鉴于空军兰州房管处依据合同约定已于2016年4月2日停止了供应水、电，故文达公司应承担自2016年4月2日起至返还房屋之日按每日11608.44元租金标准赔偿空军兰州房管处的损失。空军兰州房管处上诉称其于当年5月底才正式停电，但因其没有提供证据证明，本院依法不予采信。故一审判决认定计算违约金的时间从2015年6月1日至2015年12月30日7个月的租金标准由文达公司支付空军兰州房管处与事实不符，认定文达公司不应支付2016年4月2日之后的占有使用费，显系不当，应予纠正。
双方在合同中约定文达公司交纳保证金，在其未履行合同约定义务的，空军兰州房管处不退还保证金并有权要求文达公司支付违约金，而一审判决将文达公司交纳的50万元保证金认定为已交纳的租金系认定事实错误，应予纠正。因文达公司违约，按照双方合同约定，故空军兰州房管处不予退还该保证金。
双方在合同第十五条第三项、第五项就文达公司装修门面房的费用承担及合同终止后归属以及文达公司加装电梯的相关事宜进行了明确约定，即合同期满或合同终止后，权属归空军兰州房管处，文达公司不得拆卸，且空军兰州房管处不给予任何形式的补偿。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止……；（二）合同解除……；故按照双方合同约定，合同终止后，文达公司装修及加装电梯的权属就应无偿归空军兰州房管处所有，况且解除合同的根本原因系文达公司未及时足额支付租金，在催交后仍未交纳。故一审判决由空军兰州房管处赔偿文达公司装饰装修残值1147700元，没有事实和法律依据。空军兰州房管处请求撤销，本院依法应予支持。
双方合同第七条约定，空军兰州房管处应保证出租给文达公司的房地产按照规定报经军队审批部门批准；负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》。军队关于《军队空余房地产租赁管理规定》也有明确的规定，故空军兰州房管处为涉案场地办理审批手续及申领《军队房地产租赁许可证》既是其应履行按规定办理的义务，又是其合同中约定的义务，但中国人民解放军房地产管理局迟延至2015年1月8日加盖租赁合同审核专用章，空军兰州房管处于2015年5月31日申领到中国人民解放军房地产管理局制发的有效期为2015年1月1日至2015年12月31日的《军队房地产租赁许可证》，其行为违反了双方合同的约定，构成违约。故空军兰州房管处上诉称的其申领《军队房地产租赁许可证》的前提条件是文达公司按照合同约定及时足额支付租金，其仅有申领的义务，并未约定办理领证的具体期限，文达公司未及时足额支付租金，是不能及时办理该证的唯一障碍与《军队空余房地产租赁管理规定》的相关规定不符，也与双方的合同约定不符，本院对其上诉理由不予','2018-09-30
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