广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤民终1220号
上诉人（原审被告）：广东粤财投资控股有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：杨润贵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林扶波，广东金硕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴练兴，男，汉族，住广东省开平市。
委托诉讼代理人：朱甲斌，广东朱甲斌律师事务所律师。
第三人：开平市赤坎实业开发公司，住所地广东省开平市。
法定代表人：方健宏，该公司总经理。
第三人：开平市祥兴汽车配件公司，住所地广东省开平市。
法定代表人：关戈雄。
第三人：广东省开平市三环建材集团公司，住所地广东省开平市。
法定代表人：谭国源。
第三人：邝荣炽，男，汉族，住广东省开平市。
上诉人广东粤财投资控股有限公司（下称粤财公司）因与被上诉人吴练兴、第三人开平市赤坎实业开发公司（下称赤坎公司）、开平市祥兴汽车配件公司（下称祥兴公司）、广东省开平市三环建材集团公司（下称三环公司）、邝荣炽案外人执行异议之诉一案，不服江门市中级人民法院（2016）粤07民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
粤财公司向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回吴练兴的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用均由吴练兴承担。其上诉理由如下：（一）原审判决确定吴练兴是涉案土地的权属人，属认定事实错误。1、第三人赤坎公司实为案涉土地的买受人。根据吴练兴一审中提交的证据都证明了赤坎公司委托其购买案涉土地的事实。根据《中华人民共和国民法通则》第63条规定“代理人在代理权限内，以代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”所以，赤坎公司才是案涉土地的买受人。2、吴练兴是根据赤坎公司委托授权而支付购地款。吴练兴在一审中提供的证据都充分证明了付款方是赤坎公司而不是吴练兴。虽然吴练兴提供了一份农村信用社的流水清单，但这份清单只能证明吴练兴单方在某一段时间某一账户的往来。在没有赤坎公司对应的银行流水清单或其他证明的情况下，无法形成有效的证据链，根本不能排除吴练兴与赤坎公司存在三角债关系的可能，更无法凭此证明这些款项是吴练兴支付土地的相关费用。3、吴练兴与赤坎公司不存在挂靠关系，即使存在挂靠关系也不能对抗赤坎公司的债权人。吴练兴在一审中提供证据的真实性、合法性、关联性不应予认可，作为一整个商住楼盘的挂靠开发只收取挂靠费500元是明显不合理的。另外，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的第3条规定“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定之外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”吴练兴主张其无法进行开发所以挂靠赤坎公司的理由是不成立的。4、吴练兴主张土地己转让给邝荣炽，即使存在挂靠关系，因吴练兴己转让邝荣炽，即邝荣炽是实际权益人，因此，吴练兴无资格提起本案诉讼。（二）原审判决依照我国《物权法》第三十三条规定确认吴练兴为案涉土地权属人，属法律适用错误。《物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认。”吴练兴不是本案涉案土地的利害关系人。另外，根据《物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”不动产权属证书、不动产登记簿均登记在赤坎公司名下，依照该条规定赤坎公司才是土地权属人。而事实上，根据我国物权法的规定，不动产物权的取得是以不动产登记、取得不动产产权凭证为准，自记载于不动产登记簿时发生效力。而本案案涉土地登记在赤坎公司名下，是唯一合法的权属人。虽然购买出资是取得土地使用权重要因素，使用也是不动产四大权能之一，但是不动产的出资、使用都不是不动产所有权取得或转移的判断标准，不能以出资、使用为依据，而是要根据当事人是否履行了不动产买卖的法律要式行为，即以自己的名义签订了购买合同并办理登记手续，取得了不动产权利凭证。所以退一步说，即使吴练兴确实履行了土地使用权的出资购买义务，即使赤坎公司签订的挂靠开发合同为真实、有效，也不能认定被上诉人为案涉土地的权属人。如果无赠与的意思表示，吴练兴只能与赤坎公司形成债权债务关系，其两者之间的债权、债务，不是本案土地使用权确权纠纷所处理的范围，更不影响案涉土地使用权归属。
吴练兴口头答辩称：一审判决认定事实清楚。案涉土地使用权虽然登记在赤坎公司名下，但无论是参与竞拍、出资支付交易对价、缴纳相关税费，均由我方办理。我方也与赤坎公司签订了挂靠合同，合同明确约定赤坎公司不参与任何的经营，也不承担任何的风险，没有任何开发利益，只是收取挂靠费以及以后开发房地产有关的缴纳税费由赤坎公司收取。因此一审判决认定该土地使用权的实质所有权人是我方有事实依据和法律依据。一审判决认为我方与邝荣炽的关系属于另一法律关系，在本案中不予处理。我方对此没有异议。但从事实的角度出发，我方确实以250万元的对价在2011年10月将该土地使用权的相关权利转让给了邝荣炽。一审判决确认该土地使用权归我方后，我方仍然会通过相关的手续落实该土地使用权的转让行为。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
邝荣炽开庭答辩称：同意吴练兴的答辩意见。
吴练兴向原审法院起诉称：2009年6月初，吴练兴因拟开发建设位于广东省开平市××号土地，与赤坎公司口头商定了相关的挂靠协议，并于2009年6月9日以个人名义出资缴交竞买土地保证金10万元。同月10日，吴练兴再以赤坎公司的名义成功竞得涉案土地，并支付了剩余购地款517200元。2009年6月11日，吴练兴与赤坎公司签订了《挂靠开发商住楼协议书》。按协议约定，吴练兴挂靠赤坎公司开发建设涉案土地(GP-0916号)一栋七层商住楼，用地面积2212平方米；赤坎公司不参加本项目的任何经营，不承担一切风险；经营工作全部由吴练兴自行承担，并自负盈亏，自担风险，与赤坎公司无关；挂靠费为500元。此后，吴练兴于2009年6月16日与上述土地挂牌转让方签订《开平市土地使用权转让合同书》【编号为(2009)年1531号】，并自费缴纳了土地转让价款、测绘费、地产服务费、税费等其他相关费用，并于2009年8月17日领取了涉案土地的《土地使用权证》【证号为开府国用(2009)第0××7号，土地使用权人为赤坎公司】。随后，吴练兴又与邝荣炽签订《补充协议》，由吴练兴将上述土地使用权转让给邝荣炽，协议书中所约定的权利义务由邝荣炽承受，与吴练兴无关。上述转让事实，得到了赤坎公司的确认。近期，吴练兴因办理上述土地的相关建设证照，而被相关行政管理部门告知上述土地已被法院查封，相关的建设证照被迫停止办理，致吴练兴的商住楼无法如期开工兴建。鉴于案涉土地是吴练兴挂靠赤坎公司竞得，赤坎公司依前述协议对案涉土地不享有任何权利，且土地成交和过户的一切费用均由吴练兴自资缴交，故吴练兴是上述土地使用权的实际权属人，法院对案涉土地实施查封显属错误。吴练兴为此向江门市中级人民法院提出执行异议申请，后被该院以(2014)江中法执外异字第168号执行裁定驳回。为此请求：l、确认开平市××号地块【《国有土地使用证》证号：开府国用(2009)第0××7号】土地使用权归吴练兴所有，并中止粤财公司对该土地使用权的执行。2、本案的诉讼费用及相关受理费由粤财公司承担。吴练兴除坚持上述意见之外，在本案重审阶段还补充认为：吴练兴在竞拍成功之后已经将案涉土地的使用权转让给邝荣炽，邝荣炽现为涉案土地的实际权益人。
粤财公司在一审期间答辩称：（一）案涉土地是赤坎公司购买，而不是吴练兴购买所得。吴练兴提供的证据7、8、11、12、13充分证明了是赤坎公司购买案涉土地使用权，付款方也是赤坎公司而并非吴练兴。（二）案涉土地使用权已经登记在赤坎公司名下而并非登记在吴练兴名下，根据我国《物权法》的有关规定，赤坎公司对涉案土地享有无可争辩的使用权。（三）吴练兴与赤坎公司属于委托代理关系，吴练兴提供的证据8和粤财公司提供的证据10已充分证明吴练兴与赤坎公司是民事代理关系，是赤坎公司授权吴练兴购买涉案土地的使用权并办理相关手续。（四）吴练兴主张案涉的土地使用权是由其出资购买的证据不足，吴练兴提供的证据11、13、19、20、21、22、23、24、25、26、27也充分证明了竞买的付款方是赤坎公司而不是吴练兴。吴练兴虽然提供了一份农村信用社的流水清单，但相应清单只是证明吴练兴在某一段时间某一账户的往来情况，不能证明这些款项是吴练兴支付涉案土地的相关费用。况且，吴练兴提供的证据不能排除吴练兴与赤坎公司存在三角债关系。截至目前为止，吴练兴没有提供赤坎公司的流水账户，故粤财公司认为吴练兴提供的证据不具有排他性，不能证明买地款项是由吴练兴支付。退一步来说，即使案涉土地是由吴练兴支付相关款项，这也并不影响涉案土地使用权的归属，这是物权与债权的关系。若然吴练兴认为其代为支付相关费用而赤坎公司没有返还，则吴练兴可以另案起诉赤坎公司。（五）吴练兴并没有必要以赤坎公司的名义购买涉案土地使用权。
粤财公司除坚持上述意见外，在本案重审阶段还补充认为：（一）如果邝荣炽是案涉土地的实际使用人，则吴练兴无权提起本案诉讼。（二）本案证据显示邝荣炽在2013年8月已经向江门市中级人民法院提起执行异议，但其已撤回异议申请，该院也已裁定准予邝荣炽撤回执行异议申请。邝荣炽在2013年8月已经知道其权益受到侵害，应当在2年之内提起诉讼，但邝荣炽没有行使权利，故其主张已经超过诉讼时效。
邝荣炽在一审期间答辩称：吴练兴于2009年通过拍卖购买了案涉土地。随后，邝荣炽与吴练兴进行商谈并受让了案涉土地。赤坎公司当时对土地的转让是知情且同意的，该公司在协议书上也备注了其意见。邝荣炽将金额为250万元的土地转让款支付给吴练兴之后，吴练兴已将与竞买有关的收费发票及相关单据交给邝荣炽，并出具了250万元收据。邝荣炽遂持上述材料向有关的行政部门申办案涉土地的报建、规划等手续。案涉土地当时未被法院查封，法院是在上述行政手续履行的过程中查封案涉土地，案涉土地的相关建设才因此停滞。邝荣炽认为土地的规划报建等手续系在法院查封之前履行，故应认定邝荣炽是案涉土地使用权的实际权益人，法院不应查封案涉土地。邝荣炽在2013年向江门市中级人民法院提出了执行异议申请，但该局因认为邝荣炽主体不适格而要求邝荣炽撤回申请。
赤坎公司、祥兴公司、三环公司在本案重审阶段无作答辩或举证。
原审法院查明：关于广东发展银行股份有限公司开平支行与赤坎公司、祥兴公司、三环公司之间借款合同纠纷一案，原审法院于2005年5月30日作出(2005)江中法民二初字第144号民事判决，确认：一、开平市祥兴汽车配件公司应在本判决发生法律效力之日起十日内清还借款本金人民币544万元及其利息（暂计至2004年9月20日止利息为人民币1954102.4元，自2004年9月21日起至本判决规定清偿款日止的利息按中国人民银行规定的同期逾期贷款罚息利率计付）给广东发展银行股份有限公司开平支行；二、赤坎公司、三环公司对上述第一项判决规定的债务向广东发展银行股份有限公司开平支行承担连带保证责任；赤坎公司、三环公司承担保证责任后有权向祥兴公司追偿。
因祥兴公司、赤坎公司、三环公司没有按照上述判决履行义务，原审法院根据广东发展银行股份有限公司开平支行的申请立(2006)江中法执字第10号案强制执行事实判决。
2006年10月31日，广东发展银行股份有限公司开平支行与粤财公司签订了债权转让协议，将其对祥兴公司的前述债权转让给粤财公司。原审法院依粤财公司的申请于2011年11月2日作出(2006)江中法执字第10号恢字1-2号执行裁定，变更粤财公司为该案的申请执行人。2013年7月29日，依粤财公司申请，原审法院以(2006)江中法执字第10号恢字1-3号执行裁定查封了赤坎公司位于广东省开平市××号地块【编号为开府国用(2009)第0××7号】的土地使用权，吴练兴、邝荣炽因不服事实裁定查封案涉土地使用权而提出执行异议，后又申请撤回。原审法院遂分别以(2013)江中法执外异字第33、34号执行裁定准予吴练兴、邝荣炽撤回执行异议申请。其后，吴练兴再次以自己名义提出执行异议，原审法院经审查于2014年4月14日作出(2014)江中法执外异字第168号执行裁定，驳回吴练兴的执行异议。吴练兴据此在法定期限内提起本案诉讼。
另查明：2009年6月11日，吴练兴与赤坎公司签订《挂靠开发商住楼协议书》。该协议主要约定：吴练兴挂靠赤坎公司开发广东省开平市××号地块（土地详情见合同附图）以建设一栋七层商住楼；挂靠开发项目的用地面积为2212平方米；赤坎公司不参与该项目的任何经营，吴练兴应自行开发、自担风险、自负盈亏；赤坎公司应协助吴练兴办理有关报建手续，费用由吴练兴负责；挂靠费500元正等等。前述协议签订的当月，赤坎公司先书面授权吴练兴以其代理人的身份参与广东省开平市××号地块使用权的竞买活动，后与吴练兴共同向开平市土地交易中心提交了《国有土地使用权挂牌报价单》，并由吴练兴以个人名义缴纳竞投保证金10万元。竞买当日，赤坎公司又与吴练兴共同提交了《竞买申请书》并最终以617200元的价格竞得前述土地使用权。同月12日，吴练兴出资付清了前述土地的交易余款517200元，赤坎公司后据此与土地出让人开平××电视台签订2009年6月16日《开平市土地使用权转让合同书》，合同落款附吴练兴签名和赤坎公司公章。同年8月17日，开平市人民政府向赤坎公司颁发了前述土地的国有土地使用证【编号为开府国用(2009)第0××7号】，赤坎公司次日即向吴练兴出具了金额为500元的挂靠费收据。
又查明：2011年10月17日，吴练兴、邝荣炽和赤坎公司在《挂靠开发商住楼协议书》的落款处共同签订《补充协议》，主要约定赤坎公司同意吴练兴将前述协议的权利义务全部转让给邝荣炽等事宜。吴练兴在该《补充协议》签订的前月分两次收取了邝荣炽支付的转让款共计250万元。
再查明：2014年7月24日，开平市城乡规划局函复原审法院：1、案涉土地已于2011年8月25日办理《建设用地规划许可证》，同年12月6日办理了《建设工程规划许可证》；2、该地块没有地上建筑物等等。同年8月4日，开平市国土资源局函复原审法院，确认案涉土地现为无抵押空地等等。
原审法院认为：本案系案外人执行异议之诉。本案争议焦点为：本案能否确认吴练兴为涉案土地的实际使用权人，应否停止对案涉土地强制执行的问题。
关于本案能否确认吴练兴为案涉土地的实际使用权人的问题。案涉土地的使用权虽然登记在赤坎公司名下，但据《中华人民共和国物权法》第三十三条关于“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，吴练兴有权通过诉讼方式请求确认案涉土地使用权的归属。现吴练兴能够提供《挂靠开发商住楼协议书》证明其与赤坎公司之间挂靠开发案涉土地之真实意愿的存在，则案涉土地的实际使用权人确有可能因为当事人的内部约定而与物权公示状况并不相符；吴练兴所提供银行账户明细显示，其名下账户在案涉土地竞买前后曾经发生与保证金及交易余款金额相符的资金进出的记录，故吴练兴主张由其出资竞买案涉土地使用权较为可信；吴练兴另还持有竞买交费单据、交易税费发票和行政费用票据等证据，而相应书证的持有人往往指向对价义务的实际履行者和权利归属之享有人，以上书证的持有行为与前述所提及的挂靠出资等事实能够相互印证；加之，吴练兴在竞拍成功之后以自己名义转让挂靠开发案涉土地的权利义务，赤坎公司未见提出异议，也无向吴练兴、邝荣炽另行索取合同转让报偿，由此也可看出，赤坎公司对案涉土地并不主张实际的使用权利。
鉴于前述证据与吴练兴亲自签名的《竞买申请书》、《国有土地使用权挂牌报价单》、《挂牌成交确认书》、《开平市土地使用权转让合同书》，以及赤坎公司向吴练兴出具的挂靠费收费单据相互结合形成较为完整的证据链条，足以证明吴练兴以挂靠开发房地产为目的而实际出资买受案涉土地使用权的事实，故原审法院采纳吴练兴的相应主张。在挂靠开发和实际出资的事实可予确认的前提下，吴练兴进而主张确认其为案涉土地的实际使用权人亦属合理有据，应当得到支持。
粤财公司在本案中虽然否定吴练兴关于案涉土地对价支付的主张，但并未充分举证推翻前述证据所反映的付款事实，其推测赤坎公司与吴练兴另有债权债务关系更无证据可予证实，故原审法院对粤财公司的上述主张依法不予采纳。
粤财公司还提出赤坎公司与吴练兴仅为委托合同关系的抗辩主张，原审法院对此分析认为：首先，承上所述，吴练兴除以代理人身份参与竞拍之外，还自行出资支付交易对价和有关税费，故在本案并无证据显示赤坎公司事前参与出资或事后给予报酬、补偿的情况下，赤坎公司与吴练兴的履行行为显然有违委托合同的交易惯例，而更为符合挂靠开发的合同关系。其次，从本案现有证据来看，吴练兴本不属于赤坎公司的内部人员范畴，故其以赤坎公司委托代理人的身份参与竞拍，既能满足竞拍手续的履行需要，也有利于实际掌控竞拍风险和实现交易便捷，因此，本案不能仅凭授权委托的表面证据迳行推定当事人有成立委托合同关系的真实意愿。由此可见，粤财公司的委托关系主张并不符合本案实情，应当不予采纳，其进而主张案涉土地的权利义务应当全部由赤坎公司承受，理由不能成立，原审法院不予支持。
关于粤财公司主张吴练兴既已确认转让合同，便无权提起本案诉讼的问题。原审法院审查认为，吴练兴系以挂靠赤坎公司的方式买受案涉土地使用权，故案涉土地依法完成过户手续并登记于赤坎公司名下之时，即实质由吴练兴享有使用权。虽然吴练兴、邝荣炽、赤坎公司签订有关合同转让的补充协议，另吴练兴、邝荣炽在诉讼中亦主张案涉土地的使用权归属邝荣炽，但案涉土地的权属登记并无因此而发生变化，规划报建手续也仍然系以赤坎公司的名义履行，且行政主管部门已经查证涉案土地仍为空地，没有实际投入房地产开发建设，而邝荣炽、吴练兴又未能举证足以证实案涉土地使用权已完成法律上的权属交付，宜认定吴练兴仍然属于案涉土地的实际使用权人。据此，吴练兴以自己名义提起本案执行异议之诉，原告主体适格，粤财公司的此点主张理据不足，原审法院不予支持。至于吴练兴与邝荣炽之间如何处理与案涉土地有关的权利义务问题，因属另一重法律关系，与本案执行异议之诉无关，原审法院对此不作处理。
综上分析可见，吴练兴请求确认案涉土地使用权归其所有符合本案事实，其进而请求停止对案涉土地使用权的强制执行合法有据，均予支持。
2016年12月6日，原审法院作出（2016）粤07民初16号民事判决，确认广东省开平市××号地块【国有土地使用证编号为开府国用(2009)第0××7号】的土地使用权归吴练兴所有，停止(2006)江中法执字第10号案件对广东省开平市××号地块【国有土地使用证编号为开府国用(2009)第0××7号】的强制执行。
本院对原审法院查明的上述事实予以确认。
本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院认为：本案系案外人执行异议之诉。依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案的焦点问题在于，吴练兴请求案涉土地使用权归其所有并排除对该土地使用权的强制执行是否应予支持。
关于吴练兴请求案涉土地使用权归其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”依照上述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定，不动产登记薄上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。本案中，虽然吴练兴主张其与赤坎公司签订了《挂靠开发商住楼协议书》，缴纳了案涉土地使用权的转让款、测绘费、地产服务费、税费等相关费用，但经查明，案涉土地使用权的《竞买申请书》上系赤坎公司盖章，《法人授权委托证明书》明确参加案涉土地使用权挂牌转让的主体系赤坎公司、吴练兴只是赤坎公司授权签订该次挂牌转让合同的代理人，《土地使用权转让合同》系赤坎公司与转让方开平××电视台所签订，税务征收部门开出的《契税完税证》载明的纳税主体系赤坎公司，人民政府颁发的案涉《土地使用权证》载明的所有权人系赤坎公司。因此，根据上述法律规定，案涉土地使用权系赤坎公司通过挂牌转让竞得，赤坎公司为案涉土地使用权所有人。即使吴练兴与赤坎公司签订的《挂靠开发商住楼协议书》真实存在，也只是明确赤坎公司与吴练兴之间的挂靠关系，并不能证明存在转让案涉土地使用权的法律关系。土地使用权作为物权，以登记为公示要件。在案涉土地使用权仍登记在赤坎公司名下以及赤坎公司与吴练兴并没有签订合法有效的土地使用权转让协议的情况下，吴练兴请求确认案涉土地使用权归其所有，没有事实依据和法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定赤坎公司与吴练兴之间系挂靠开发的合同关系，同时认为吴练兴系以挂靠赤坎公司的方式买受案涉土地使用权，故案涉土地使用权依法完成过户手续登记于赤坎公司名下之时实质由吴练兴享有所有权。对此，本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例》第二十条规定：“土地使用权转让应当签订转让合同。”而本案中吴练兴既不是与出让方开平××电视台所签订土地使用权转让合同的主体，也没有与赤坎公司签订转让土地使用权的相关合同。因此，原审判决认定案涉土地使用权依法完成过户手续登记于赤坎公司名下之时实质由吴练兴享有所有权，没有事实依据和法律依据。对此本院予以纠正。上诉人粤财公司主张案涉土地使用权人系赤坎公司的上诉理由成立。
关于吴练兴对案涉土地使用权是否享有足以排除执行的实体权利的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照上述规定以及司法实践掌握的标准，案外人在案涉财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）买受人已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务。（三）案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示，如实际占有。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。以上四个要件必须全部具备，缺一不可。经查本案中，案涉土地使用权登记在赤坎公司名下，赤坎公司与吴练兴也没有就该土地使用权转让达成合意或者签订转让协议。因此，赤坎公司与吴练兴之间并不存在转让土地使用权的法律关系。吴练兴请求排除对案涉土地使用权的执行，不符合上述法律规定。对其主张，本院不予支持。另外，本院认为，法律行为作为一种约束人们各项行为之规范的总和，其中一项重要价值即在于保护合法权益。人民法院的裁判应倡导遵法守法依法行事者，其合法权益必将受到法律保护；反之，不遵法守法甚至违反法律者，因其漠视甚至无视法律规则，就应当承担不受法律保护甚至受到法律追究的风险。赤坎公司与吴练兴均明知吴练兴不具备房地产开发资质，但仍规避相关规定，选择签订《挂靠开发商住楼协议书》、选择以土地使用权登记在赤坎公司名下并由吴练兴个人对土地使用权进行开发并获取收益的途径，对此，吴练兴应承担由此可能带来的不受法律保护的法律风险。上述《挂靠开发商住楼协议书》属于约束赤坎公司与吴练兴权利义务的内部协议，不能产生对抗本案债权人的法律效力。因此，吴练兴主张排除人民法院对案涉土地使用权的强制执行，没有事实依据和法律依据。本院对其主张依法不予采纳。
综上，上诉人粤财公司上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实及适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江门市中级人民法院（2016）粤07民初16号民事判决；
二、驳回吴练兴的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由吴练兴负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈良军
审判员 陈可舒
审判员 陈小虎
二〇一七年十一月三十日
书记员 李翠微