吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)吉民终651号
上诉人（原审被告）：吉林信达金都置业有限公司。住所地：吉林省长春市。
法定代表人：凌朝翔，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙旭香，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张生，男，1973年1月5日出生，汉族，住吉林省舒兰市。
被上诉人（原审第三人）：吉林华运房地产开发有限公司。住所地：吉林省吉林市。
法定代表人：黄保国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李迎吉，男，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：王永淇，男，该公司经理。
上诉人吉林信达金都置业有限���司（以下简称信达公司）因与被上诉人张生、吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院(2017)吉02民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人信达公司的委托诉讼代理人孙旭香、李正卓，被上诉人张生，被上诉人华运公司的委托诉讼代理人王永淇、李迎吉，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信达公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判执行争议房屋并不得解除对房屋的查封。2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。（1）张生签订的“认购协议”不属于争议房屋的买卖合同。（2）张生现有证据无法证实其在查封之前已合法占有涉案房屋。���3）张生与华运公司签订的认购协议不具有真实性。（4）张生提供的现有证据不能证实其与冯明军之间存在劳务关系。2.一审法院适用法律错误。张生提出执行异议之诉的房屋系登记在被执行的房地产开发企业名下即华运公司名下的商品房，因此该案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。
张生辩称，房屋是华运公司抵我人工费的，不同意信达公司的上诉请求。
华运公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。《以房抵债协议》是华运公司同公司原债权人之间签订的以物抵债的债务清偿方式的一种，是双方对原有债务履行方式的变更。协议签订时间是在一审法院采取执行措施之前，实际占有使用时间亦在一审法院采取执行措施之���，房屋抵偿对价也是市场价格。争议房屋之所以没有办理过户登记的原因也是华运公司开发的小区没有完成综合验收。请求维持原审判决。
张生向一审法院起诉请求：立即停止对贻翔苑小区6号楼1单元302室房屋的强制执行并解除查封，由信达公司、华运公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，吉林中院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未履行判决内容，信达公司于2016年5月23日向吉林中院申请强制执行。吉林中院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区5号楼、6号楼、9号楼、10号楼、12号楼共计172套房屋，其中包含本案争议房屋。查封期��为三年，自2017年2月23日起至2020年2月20日止。张生于2017年3月23日因（2016）吉02执106号之一执行裁定的查封标的包含本案争议房屋，向吉林中院提出执行异议，吉林中院于2017年4月10日作出（2017）吉02执异157号执行裁定，驳回了张生的异议请求。另查明，2014年8月，冯明军负责承包贻翔苑小区二期高层1、2号楼外墙保温工程，后双方于2015年11月8日签订房屋抵顶工程款协议，约定将贻翔苑小区6号楼1单元302室房屋及6号楼4、5、8、9号车库抵顶789769元工程款。2015年11月20日，华运公司与张生就6号楼1单元302室房屋签订了认购协议，同日华运公司为张生出具了收据。2016年12月16日，华运公司、冯明军、张生签订协议，约定将贻翔苑小区6号楼1单元302室房屋以原价转顶给张生（抵顶冯明军欠张生的工人工资）。争议房屋已由张生实际占有。华运公司因未进行综合验收导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，张生至今未能办理产权登记手续。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中,争议焦点应为张生主张的停止执行贻翔苑小区6号楼1单元302室房屋的诉讼请求应否得到支持。张生该诉请应否得到支持取决于其对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，而张生是否享有相应民事权益取决于其与华运公司之间的以房抵债法律关系是否真实，并已实际履行。关于以房抵债法律关系是否真实及履行情况，应从以下方面考量：一、张生与华运公司之间成立以房抵债协议法律关系的基础法律关系是什么，有无证据证明；二、以房抵债协议何时签订，是签订于法院采取执行措施前或是采取执行措施后；三、张生是否已实际占有该争议房屋，其实际占有时间发生于法院采取执行措施前或是采取执行措施后；四、争议房屋因何原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，张生应对以房抵债法律关系是否真实及履行情况承担举证证明责任，现其提供的顶账协议、认购协议、收据等证据，能够形成完整闭合的证据链，可以证明冯明军与华运公司、张生与冯明军及华运公司之间的以房抵债法律关系客观存在，该以房抵债事实发生于人民法院对争议房屋采取执行措施之前，华运公司已向张生实际交付争议房屋，争议房屋因华运公司的原因而客观上不具备办理过户登记条件，故张生享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行贻翔苑小区6号楼1单元302室房屋的诉讼请求，应予支持。综上所述，张生要求停止执行贻翔苑小区6号楼1单元302室房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。判决：不得执行吉林市华运贻翔苑小区6号楼1单元302室房屋。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”异议人的诉请符合上述全部条件的可以排除执行。2015年11月8日，冯明军与华运公司签订《房屋抵顶工程款协议》，华运公司以房抵顶所欠冯明军的工程款78万余元，其中包括本案争议的房屋。2016年12月16日，华运公司、冯��军、张生签订协议，约定将贻翔苑小区6号楼1单元302室房屋以原价转顶给张生（抵顶冯明军欠张生的工人工资）。2015年11月20日，张生与华运公司签订了一份认购协议，购买了华运公司抵顶给张生的工程款抵债房，即本案争议的贻翔苑小区6号楼1单元302室房屋，该协议具有商品房买卖合同的基本条款，无法定无效情形，为有效合同；华运公司也为张生出具了一份抵现金的收据。以工程欠款抵顶房款，冯明军、张生和华运公司对上述事实均无异议，应认定张生支付了房屋价款。张生与华运公司签订协议后，并未实际办理入住手续。一审及本院二审中，张生均未提交入住费、预存水电费用等凭证，现有证据不能证明张生在人民法院查封前已合法占有该不动产。一审判决认定华运公司已向张生实际交付争议房屋而排除执行，以实际交付代替合法占有没有法律依据，属认定事实和理解适用法律错误，应予纠正。张生的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定，没有合法占有涉案房屋，不享有排除强制执行的民事权益。
综上所述，吉林信达金都置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销吉林省吉林市中级人民法院(2017)吉02民初144号民事判决；
二、驳回张生的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由张生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 斌
审 判 员 李钟华
审 判 员 冯志义
审 判 员 王鹏才
代理审判员 陆海权
代理审判员 王 莹
代理审判员 阎道清
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 孟凡艳