浙江省宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)浙0212民初5394号
原告：曹幼奋，女，1963年8月16日出生汉族，住宁波市海曙区。
原告：张银君，男，1965年1月11日出生汉族，住宁波市海曙区。
原告：俞雪玉，女，1961年2月15日出生汉族，住宁波市鄞州区。
原告：戚宝鸿，男，1973年12月20日出生汉族，住宁波市鄞州区。
原告：朱建华，男，1962年8月6日出生汉族，住宁波市海曙区。
原告：陆科，男，1972年5月29日出生汉族，住宁波市海曙区。
上述六原告共同委托诉讼代理人：李怀祖，浙江合创律师事务所律师。
上述六原告共同委托诉讼代理人：徐露科，浙江合创律师事务所律师。
被告：宁波南苑集团股份有限公司（统一社会信用代码为913302001440741721）。住所地：宁波市海曙区灵桥路*号。
法定代表人：袁首原，该公司董事长。
被告：宁波南苑商务旅店连锁股份有限公司（统一社会信用代码为91330200768523159L）。住所地：宁波市海曙区灵桥路*号。
法定代表人：张宁象，该公司董事长。
上述两被告共同委托诉讼代理人：杜晶，浙江和义观达律师事务所律师。
上述两被告共同委托诉讼代理人：夏敏，浙江和义观达律师事务所律师。
原告曹幼奋、张银君、俞雪玉、戚宝鸿、朱建华、陆科与被告宁波南苑集团股份有限公司（以下简称南苑集团公司）、宁波南苑商务旅店连锁股份有限公司（以下简称南苑商旅公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭，于2018年1月19日再次公开开庭进行了审理。原告张银君及六原告共同委托诉讼代理人徐露科，两被告共同委托诉讼代理人夏敏到庭参加两次庭审。本案经庭外和解未成，现已审理终结。
原告曹幼奋等向本院提出诉讼请求：1、两被告支付房屋占有使用费1047413.75元（自2015年4月20日起参照租金标准计算至2016年7月10日止）；2、两被告支付违约金159019.72元；3、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2005年4月20日，六原告与被告南苑集团公司签订房屋租赁合同一份，就租赁标的、租期、租金及支付方式、房屋交付及收回等均进行了约定。2015年4月19日合同到期后，原告多次向被告南苑集团公司提出收回房屋，但被告不予配合。后因房屋拆迁，被告于2016年7月上旬正式完成交接手续，但至今未支付占有使用费。另，被告南苑商旅公司于另案庭审中自认涉案房屋由其实际使用。
被告南苑集团公司辩称，一、涉案房屋租赁合同确由本被告与六原告签订，但自南苑商旅公司成立后，三方已口头约定将本被告的主体资格转让给南苑商旅公司，且涉案合同项下的租金支付主体及原告发票开具对象均系南苑商旅公司。二、即使本被告为合同相对方，现原告主张的是合同到期后的占有使用费，但实际占有主体为南苑商旅公司，亦与本被告无涉。
被告南苑商旅公司辩称，一、原告主体不适格。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第二十八条规定，涉案房屋的所有权已于人民政府作出征收决定时变更，而该条的立法宗旨亦被国务院制订的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条所确认，故自2014年8月21日区政府作出征收决定时起，原告并非合法所有权人，双方间的租赁关系亦于此时终止，这也与合同第十三条约定相符。二、即使原告主体适格，双方于2016年7月7日交接房屋时已就租赁合同项下的权利义务进行了结算，除征收补偿争议外无其他争议，这是双方的真实意思表示。三、涉案房屋自2014年初起因施工带来经营影响，原告按原有的租金标准计算占有使用费对被告不公，即使法院判令应支付占有使用费，其标准亦应根据当时承租房屋的状况由具有相应评估资质的机构评估租金标准。四、被告并未出现合同第12条约定的违约情形，故无需支付违约金。
六原告为证明其主张，向本院提供如下证据：
1.房屋租赁合同1份，拟证明原告与被告南苑集团公司间签订有房屋租赁合同及双方的权利义务；
2.宁波市中山东路390号房屋租赁合同到期终止通知书1份，拟证明合同到期后，原告通知被告南苑集团公司予以腾退；
3.公证书1份，拟证明被告南苑集团公司于2015年6月17日仍正常营业；
4.电量电费表1份，拟证明被告南苑集团公司用电情况，进而证明其正常营业时间段；
5.2017年3月8日函件、快递面单及签收证明，拟证明原告发函催讨房屋占有使用费；
6.物业转让合同1份，拟证明被告南苑商旅公司自认系涉案房屋实际使用人。
经质证，两被告对证据1的真实性无异议，但认为合同已到期终止，之后的占有使用费与南苑集团公司无涉，且被告并未出现合同约定的违约情形。对证据2的真实性无异议，但该通知书于征收公告后下发，被告也立即回函表示要求在落实征收补偿问题后再行搬迁。对证据3的真实性无异议。对证据4的真实性无异议，但对关联性有异议，南苑商旅公司后期仍实际使用涉案房屋事出有因，一方面，被告与六原告及另一房屋所有权人宁波中策电子有限公司（以下简称中策公司）达成默契，便于其与政府商谈拆迁补偿事宜，另一方面，被告亦需要时间清退员工。征收公告发布后，门店安保缺失，部分开关无法保证处于正常使用状态，故电量无法客观反映营业情况。对证据5的真实性无异议，但致南苑商旅公司的函件并无签收记录，而实际房屋使用权人已变更为南苑商旅公司。对证据6的真实性无异议，涉案合同由南苑集团公司签订，但在南苑商旅公司成立后，三方已口头就承租方主体变更达成一致。
两被告为证明其主张，向本院提供如下证据：
1.协议书3份，物业转让合同、委托收款书各1份，拟证明南苑商旅公司成立后，原房屋租赁合同承租方已由南苑集团公司变更为南苑商旅公司，且后续化粪池改造、租金收取等房屋租赁事宜原告亦自行与南苑商旅公司接洽；
2.房屋接收证明1份，拟证明原告在办理房屋交接时认可南苑商旅公司系合同相对方，且双方约定除房屋征收补偿外，无其他租赁合同纠纷。
经质证，六原告对证据1中协议的真实性无异议，但该证明仅能证明双方就化粪池改造问题进行过协商，并不能据此认定合同主体进行了变更。对物业转让合同的真实性、合法性及关联性均有异议，该转让合同于2007年7月18日签订，而原告与南苑商旅公司关于化粪池改造协议书却于2005年11月10日签订，时间上存在矛盾，而且南苑商旅公司成立于2004年11月26日，若作为合同相对方，其完全可以自身名义与原告签订租赁合同。对委托收款书真实性无异议，但对关联性有异议，原告系基于收租方便方才委托曹幼奋统一办理。另两被告系母子关系，南苑商旅公司长期替南苑集团公司支付租金，故原告向南苑商旅公司出具委托收款书。对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该证明的出具系出于房屋拆迁需要，不代表原告放弃权利，相反原告多次发函主张权利。且证明所说的“终结”指的是占有使用费的计算截止时间终结，而非代表所有款项结清。该证明内容系由被告起草，在产生歧义时应作对其不利的解释。即使“终结”代表所有权利义务归于消灭，那么被告亦不应就租赁合同再向原告主张权利，现被告已就拆迁补偿事宜另案起诉，故该“终结”并非租赁合同项下款项的最终结算。
上述证据除物业转让合同外，原、被告均对真实性无异议，本院予以确认。原告虽对物业转让合同的三性提出异议，但仍以该证据作为向被告南苑商旅公司主张占有使用费的依据，本院认为，该证据已经作为支撑原告诉请的事实基础，本院予以确认。
本院经审理认定事实如下：
2005年4月20日，六原告（甲方）与被告南苑集团公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将其所有的位于宁波市鄞州区中山东路390号（3-7层）房屋出租给乙方，面积为2087平方米；租期自2005年4月20日起至2015年4月19日止；后4年租金为1.1元/平方米/天；第二年起每年租金支付期为4月1日至5日，付款方式为一次性支付当年所有租金；租赁期满，乙方应如期交还房屋；甲方推荐曹幼奋担任全权代表，租赁期间内涉及的所有与租赁有关的事宜统一与全权代表联系协商；等等。
2005年11月10日，中策公司、六原告与被告南苑商旅公司就化粪池重建事项签订协议书，其中载明由南苑商旅公司租赁使用中策公司与六原告物业。
2007年7月18日，两被告签订物业转让合同，南苑集团公司将涉案房屋所有权益转让于南苑商旅公司。
2009年4月2日，原告曾向南苑商旅公司发送委托收款书，表示由曹幼奋统一收取涉案房屋租金。
2015年4月23日，原告向南苑集团公司及南苑商旅公司法定代表人张宁象发函，要求其按约办理交接手续。被告于同年4月28日签收。
2016年7月7日，张银君、曹幼奋配偶朱国谱、俞雪玉配偶杨树生共同向南苑商旅公司出具房屋接收证明，载明：今收回位于宁波市鄞州区中山东路390号（3-7层）房屋，经现场检查，对收回房屋无异议。除房屋征收补偿事宜外，双方有关房屋租赁关系项下的权利义务及所有费用均告终结，双方无涉。另张银君在证明下方手书“其他几位房东我们自己内部协调”。
2017年3月8日，原告致函南苑集团公司，内容大致如下：涉案房屋租赁合同于2015年4月19日到期，原告于4月23日以书面形式通知南苑集团公司及实际使用人南苑E家中山店。4月28日，实际使用人上级单位即南苑商旅公司回函以等待拆迁为由拒不搬迁，违约侵占，正常营业至2016年5月，后于2016年7月初才移交。基于该事实，向其主张占有使用费及违约金。南苑集团公司于2017年3月11日签收该函件。
另查明，2014年8月21日，原宁波市江东区人民政府（现为宁波市鄞州区人民政府）发布涉案房屋征收决定公告。2015年8月18日，原宁波市江东区房屋征收管理办公室又延长了曹幼奋等的续签期、搬迁期。
庭审中，原、被告一致确认被告于2016年7月7日实际腾退。
本院认为，本案的争议焦点如下：
原告主体是否适格。
根据物权法第二十八规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”国家征收是国家取得财产的特殊方式，人民政府的征收决定自作出并经过送达后即行生效，并因此发生物权变动效力。本案中，征收决定于2014年8月21日公告，此时原所有权人物权已然消灭。虽后于2015年8月18日再行通告，但仅是征收程序的其中环节，并不影响征收决定的效力，故在原告未进一步举证证明国家将此后对房屋占有、使用、收益的权益让渡于其的前提下，其主张后续占有使用费并无事实及法律依据。
本案适格被告。
本院认为，本案适格被告为南苑商旅公司，理由如下：一、涉案房屋租赁合同虽由原告与南苑集团公司于2005年4月20日签订，但在2005年11月10日就化粪池改造协议书的签订却在原告与南苑商旅公司之间签订，可证明原告至迟于此时已然知晓涉案房屋实际使用权人为南苑商旅公司，且在该协议中亦载明系由南苑商旅公司租赁使用原告物业，说明原告已认可南苑商旅公司作为合同相对方继续履行原合同权利义务，合同主体已经变更。另外从后续原告直接向南苑商旅公司收取租金、向其出具房屋接收证明等行为来看，合同的实际履行也在原告与南苑商旅公司间进行。二、原告本案第一项诉请主张的是合同到期后的占有使用费，而涉案房屋的实际使用权人为南苑商旅公司，且如上所述，原告对此明知，故本案适格被告为南苑商旅公司。
原、被告间就占有使用费是否已经结算。
退一步讲，即使原告主体适格，原告也无权收取占有使用费，理由如下：一、在房屋接收证明中载明：“除房屋征收补偿事宜外，贵我双方有关房屋租赁关系项下的权利义务及所有费用均告终结，双方无涉”。原告辩称该“终结”指的是费用计算的截止时间，但本院认为，根据文义理解，双方的真实意思是终结除房屋征收补偿事宜外所有的权利义务及费用，当然包含本案所涉及的占有使用费。二、原告辩称该证明仅有张银君、曹幼奋配偶朱国谱、俞雪玉配偶杨树生签字，并未有全体所有权人签字，对其不具有拘束力。本院认为，在房屋租赁合同第十六条第2款约定：曹幼奋系全权代表，有权处理租赁期间内涉及的所有与租赁有关的事宜。而在该证明中曹幼奋配偶朱国谱作为接收人代表签字，此系家事代理，其行为效力直接及于曹幼奋，进而代表全体所有权人。同时，另一位接收人代表张银君亦手书“其他几位房东我们自己内部协调”，此处用词“我们”说明落款的三位接收人均有代表其他所有权人的意思，而曹幼奋本身就是合同约定租赁事宜出租方的全权代表，故该意思表示效力及于全体所有权人。综上，对原告主张的占有使用费及违约金，本院均不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回原告曹幼奋、张银君、俞雪玉、戚宝鸿、朱建华、陆科的全部诉讼请求。
案件受理费15658元，由六原告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 陈 奕
人民陪审员 姚亚玉
人民陪审员 周亚珠
二〇一八年四月十八日
书 记 员 王文嫣
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