广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民二终字第294号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市碧奇物业管理有限公司。
法定代表人：黄洪斌，该公司总经理。
委托代理人：蒋桂蓉，该公司职员。
委托代理人：黄丽春，广东创杰律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄洪斌。
委托代理人：黄丽春，广东创杰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州柒天酒店有限公司。
法定代表人：郑南雁，该公司董事长。
委托代理人：何宇昇，广东君厚律师事务所律师。
委托代理人：赖伟坚，广东君厚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑南雁。
委托代理人：何宇昇，广东君厚律师事务所律师。
委托代理人：赖伟坚，广东君厚律师事务所律师。
上诉人广州市碧奇物业管理有限公司（以下简称碧奇公司）、黄洪斌、广州柒天酒店有限公司（以下简称柒天酒店）因与被上诉人郑南雁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民二初字第630号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年12月18日，碧奇公司、黄洪斌作为乙方与“广州柒天酒店有限公司（郑南雁、黄某）”作为甲方签订《合作协议书》，载明：一、2004年12月28日乙方、李某甲与甲方就广州大道南705桂某大厦（以下简称该房屋）的4层至10层及部分首层大堂签署房屋租赁协议，该协议中乙方、李某甲承诺将上述物业租赁给甲方，租期十五年（2005年1月1日至2020年3月31日）。”后经乙方、李某甲进行协商，一致同意由甲方直接与广州市新滘桂田经济发展公司（以下简称“桂田公司”）签定该房屋的租赁合同，上述2004年12月28日签署的房屋租赁协议作废。2005年9月2日，甲方已与桂某公司签署该房屋的租赁合同（甲方实际使用4层至10层及部分首层大堂、地下室），租期从2005年9月1日至2009年7月30日。乙方承诺保证促使桂某公司与甲方续签合同至2020年8月31日。二、甲方同意与乙方签订关于该房屋的“物业管理合同”，由乙方负责对该房屋进行物业管理。甲方同意将该房屋的十楼以上部分（包括十一楼及天台）免费交由乙方使用，乙方有自主使用权。三、甲方同意将现在由广州紫菜苔餐饮有限公司（以下简称“紫某某公司”）经营所用的2-3层及部分首层（以现状经营面积为准，以下简称酒楼部分）承包给乙方进行经营（如对外出租等），乙方对外出租酒楼部分时，由乙方、甲方和酒楼部分承租方三方签订租赁合同，各款项由乙方收取，乙方负责承担承包经营酒楼部分的一切权利、责任、义务和盈亏，其他楼层（4层至10层及部分首层大堂、地下室）作为甲方自营。甲、乙双方一致同意，承包经营的期限同甲方与桂某公司所签合同的租赁年限（包括续签合同的租赁年限）。乙方承包经营酒楼部分每月应承担的租金为：甲方按合同每月应交给桂某公司的租金减去甲方自营楼层应承担租金的差额。乙方对外出租酒楼部分所收取的租金超过乙方应承担酒楼部分租金的差额部分，甲方同意属乙方所有，乙方有权自行支配。即乙方每月应得租金差额部分=（甲方自营楼层每月应承担的租金＋乙方对外出租酒楼部分每月收取的租金）-甲方按合同每月应支付给桂某公司的租金。甲、乙双方一致确认甲方自营楼层每月应承担的租金为：1、2005年9月1日至2007年8月31日，每月租金144000元；2、2007年9月1日至2008年8月31日，每月租金158760元；3、2008年9月1日至2009年8月31日，每月租金166700元；4、2009年9月1日至2010年8月31日，每月租金175035元；5、2010年9月1日至2013年8月31日，每月租金163835元；6、2013年9月1日至2020年8月31日，每月租金160000元；四、甲、乙双方的合作期限为15年，从2005年9月1日至2020年8月31日止（2009年7月30日至2020年8月31日的合作期是建立在甲方与桂某公司就该房屋的租赁合同续签至2020年8月31日的基础上），在甲、乙双方合作期间，对应付桂某公司的租金和水电等费用，由乙方负责收取后统一交纳，所有租金及水电费用从2005年9月1日开始由乙方收取，具体收款和交款方式为：对于甲方自营楼层每月应承担的租金和水电费，由甲方直接将支票开至桂某公司（即甲方开出的支票的收款人为桂某公司），支票开好后交由乙方统一交至桂某公司；对于乙方承包经营楼层应承担的租金和水电费，由乙方负责收取后与甲方租金和水电费一起交至桂某公司。每月租金缴纳后，乙方有责任督促桂某公司将对应金额的发票直接开给甲方（即发票抬头为柒天酒店）。五、甲、乙双方一致同意，对于乙方前期投入该房屋的装修及物品支出216万元（乙方自报数240万元，经甲乙双方审核确认为216万元），由甲方予以收购，收购款支付给乙方，乙方必须提供上述216万元支出的详细资产清单及发票给甲方，乙方须保证对前期投入该房屋的装修及物品支出拥有完整的所有权，并承担与之相关的所有法律和经济责任。对于该房屋原租户李某甲欠交桂某公司的租金和水电等费用，乙方负责代其垫付，并委托甲方先行代为支付，甲方先行代为支付的款项冲抵上述甲方收购乙方前期投入该房屋的装修及物品支出的收购款。十、违约责任：2、如甲方不履行本协议的约定或不按上述第三、四条的规定按时缴交租金及水电费给乙方的，视为甲方违约，甲方须赔偿乙方由此引发的一切经济损失（以乙方在十五年内应得收益为依据）和承担相关的法律责任；在甲方违约期间，不影响本协议的继续执行。《合作协议书》尾部显示“甲方：广州柒天酒店有限公司（郑南雁、黄某）法定代表人：郑南雁（签名）”、“乙方：广州市碧奇物业管理有限公司（公章）法定代表人：黄洪斌（签名）”“黄洪斌（签名）”、“甲方担保方：七天酒店管理（中山）有限公司（公章）”。签订上述《合作协议书》后，柒天酒店、郑南雁并没有按约定将紫某某公司经营所用的2-3层及部分首层承包给碧奇公司、黄洪斌进行经营。碧奇公司、黄洪斌、柒天酒店、郑南雁和紫某某公司亦没有签订租赁合同。碧奇公司、黄洪斌与柒天酒店、郑南雁亦没有签订关于桂某大厦的物业管理合同。碧奇公司、黄洪斌从2005年9月1日开始代收柒天酒店自营楼层的租金、水电费支票并转交桂某公司，后将桂某公司出具的发票交给柒天酒店。据碧奇公司、黄洪斌提交的证据显示，柒天酒店最后一次签收碧奇公司、黄洪斌转交桂某公司发票的时间是2006年12月4日，发票显示是2006年12月租金。
2005年12月26日，碧奇公司、黄洪斌与郑南雁及柒天财务经理在《已确认往来账款明细表》盖章及签署名字，该明细表载明：1、柒天酒店应支付碧奇物业项目中第1项为应付碧奇物业公司的装修工程收购款2160000元；2、柒天酒店应付碧奇物业账款净额为701296.57元。
2006年12月25日，柒天酒店通过七天酒店（深圳）有限公司向碧奇公司、黄洪斌支付了30万元。2013年7月1日，七天酒店（深圳）有限公司出具《声明》，确认其前述支付的30万是柒天酒店的资金，该款项所有权人为柒天酒店，其对该款项不主张任何权利。
2007年8月28日，柒天酒店作为甲方与碧奇公司、黄洪斌作为乙方签订《协议书》，载明：双方于2005年12月18日签订《合作协议书》，紫某某公司一直未与乙方就使用桂某大厦2-3层及部分的租金数额、支付方式等事宜达成任何协议，致使乙方无法获取相应的租金收益。故双方协议：1、甲乙双方一致同意以甲方的名义对紫某某公司提起诉讼。2、乙方承诺：无论现在和将来，因紫某某公司使用桂某大厦2-3层及部分首层事宜所引起诉讼及诉讼后果（包括但不限于民事责任、经济赔偿责任等）均由乙方独自承担，与甲方无关。3、乙方自愿承担以甲方名义起诉紫某某公司所支出的一切律师费、公证费、鉴定费、诉讼费、保全费等……。
碧奇公司、黄洪斌认为柒天酒店、郑南雁违约造成其损失，且没有按协议约定支付装修款，追讨未果，遂诉至法院。
原审法院另查明：本院已生效的（20xx）穗中法民五终字第xxxx号民事判决书【一审案号（20xx）海民三初字第xxxx号】查明和认定以下事实：1、柒天酒店成立于2006年2月14日，法定代表人为郑南雁；广州市海珠区紫某某酒家为个人经营，经营者是李某乙。2、2005年1月17日，李某甲与李某乙签订《租赁合同》，约定李钦将位于广州市海珠区广州大道南705号一至三层，建筑面积3000平方米，租赁给李某乙作餐馆及娱乐服务经营用途使用，租赁期限为15年即自2005年1月19日起至2020年1月18日止。3、2005年8月3日，桂田公司与李炬签订《广州市房地产租赁合同》，桂田公司同意将座落于海珠区广州大道南705号1-3楼部位的房地产出租给李某乙作餐饮及娱乐服务用途使用，建筑面积3000平方米，租赁期限2005年5月1日至2015年4月30日，月租金35000元。4、2005年9月2日，桂田公司与郑南雁签订《广州市房地产租赁合同》，桂某公司同意将座落于广州大道南705号桂某大厦地下室至十楼整幢大楼及大楼内原有的一切设施，以及大楼前、后、侧面的空地（红线范围内）出租给柒天酒店作酒店用途使用，建筑面积9074平方米，租赁期限自2005年9月1日至2009年7月30日，月租金190554元。5、该案二审期间，本院向桂某公司调查时，该公司法定代表人称基于财务资料显示，从2006年1月2009年7月，李某乙是按照46554元交租。6、柒天酒店确认在2005年10月19日至2007年8月31日按月租金144000元向桂某公司交租。7、柒天酒店与李某乙分别向桂某公司履行承租人的义务，柒天酒店与李某乙之间并不存在租赁关系。
原审诉讼中，碧奇公司、黄洪斌为证明柒天酒店支付给的30万元是返还碧奇公司、黄洪斌对涉案物业的电梯投入及配合柒天酒店出具装修款发票产生的费用，提供了以下证据：1、碧奇公司与广州某丙电梯工程有限公司于2005年4月23日签订的《电梯销售安装合同》，载明货款为160000元。2、碧奇公司与张某于2005年4月26日签订的《电梯井工程协议书》，约定工程款为25000元；《验收报告》一份，载明工程名称为广州大道南705号桂某大厦1-3层电梯井土建工程。3、2006年12月6日，柒天酒店作为甲方，碧奇公司、黄洪斌作为乙方，广州市某乙装饰设计工程有限公司（以下简称某某公司）作为丙方签订的《协议书》，内容为：一、鉴于丙方为乙方进行广州市广州大道南705号桂田大厦7-9楼工程施工；二、甲方与乙方于2005年12月18日签订的《合作协议书》关于乙方将位于广州市广州大道南705号桂田大厦楼的装修全部交给甲方的约定；现甲乙丙三方经友协商，同意并一致达成如下事项：一、甲乙丙三方共同一致确认，广州市广州大道南705号桂田大厦7-9楼工程施工的工程款为人民币贰百壹拾陆万元整（￥216万元）。二、丙方直接向甲方出具工程款人民币贰百壹拾陆万元整（￥216万元）的合法有效发票。4、某甲公司开具的委建单位为柒天酒店的发票复印件三张，其中发票号码为00007726的发票复印件一页上面注明代开税费216万×0.053=114480元未付；下方有柒天酒店的《收条》，注明已收到某乙公司交来发票叁张，金额合计216万元。5、2006年12月21日某乙公司向碧奇公司开具的《付款委托书》，注明已向柒天酒店开具工程发票，金额216万元，请将相关款项支付给鲁某。6、2006年12月21日，签有“鲁某”名字的《收条》，注明碧奇公司、黄洪斌向某乙公司支付了关于广州市广州大道南705号7-9层的装修工程款共216万元，该项税费共计114480元正已由黄洪斌向某乙公司支付。
原审诉讼中，碧奇公司、黄洪斌确认：1、其第一项诉讼请求计算依据为2007年9月1日起至2015年7月31日止柒天酒店自营楼层每月应承担的租金与柒天酒店应支付给桂某公司的租金差额；并不包含对外出租酒楼部分所收取的租金损失。2、2005年9月1日至2007年8月31日柒天酒店自营楼层应承担的租金与柒天酒店应支付的桂某公司的租金一致。该期间碧奇公司、黄洪斌的利润在于对外出租酒楼所收取的租金超过其应承担酒楼部分租金的差额。3、碧奇公司、黄洪斌收取租金差额的对价为物业的管理、服务，转租的利益让步。
碧奇公司向原审法院起诉请求：1.判令柒天酒店、郑南雁向碧奇公司、黄洪斌连带承担暂计违约金及违约金利息共计2157668.1元，其中暂计违约金1893122.35元、违约金利息264545.75元（违约金利息暂计至2013年1月31日止，实际计至碧奇公司、黄洪斌全额收齐该款项之日止）；2.判令柒天酒店、郑南雁向碧奇公司、黄洪斌连带支付拖欠的装修工程款及利息共计1102716.43元，其中装修工程款701296.57元、利息401419.86元（利息暂计至2013年1月31日止，实际计至碧奇公司、黄洪斌全额收齐该款项之日止）；3.判令柒天酒店、郑南雁连带支付本案的诉讼费用。
柒天酒店向原审法院反诉请求：1.确认《合作协议书》第二、第三、第四、第五以及第十条无效；2.判令碧奇公司向柒天酒店返还30万元，支付利息118143.67元（从2006年12月21日起至碧奇公司返还所有款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2013年4月26日止合计118143.67元）；3.本案诉讼费用由碧奇公司、黄洪斌承担。
原审法院认为：
本案争议焦点如下：（一）郑南雁是否《合作协议书》的当事人，碧奇公司、黄洪斌能否向郑南雁主张权利？
首先，从协议的内容看，根据《合作协议书》首部中显示，甲方为“广州柒天酒店有限公司（郑南雁、黄某）”，是作为一个整体，并非并列；另外，在尾部签署时郑南雁是作为柒天酒店法定代表人，并无单列。其次，经查明，柒天酒店成立于2006年2月14日，法定代表人为郑南雁，企业类型为有限责任公司。即双方签订《合作协议书》时，柒天酒店仍未经工商核准成立，柒天酒店现确认郑南雁是以柒天酒店的法定代表人在《合作协议书》上签署名字。第三，在柒天酒店成某双方签订的协议中，如2006年12月6日柒天酒店与碧奇公司、黄洪斌、某乙公司签订的《协议书》、2007年8月28日柒天酒店与碧奇公司、黄洪斌签订的《协议书》，协议的当事人仅是柒天酒店，郑南雁并没有作为合同当事人。综上，原审法院认为，郑南雁并非《合作协议书》的一方当事人，碧奇公司、黄洪斌提交的证据并不能证明其参与《合作协议书》的履行，故碧奇公司、黄洪斌向郑南雁主张权利，并没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
（二）碧奇公司、黄洪斌与柒天酒店签订的《合作协议书》第二、三、四、五、十条的约定是否无效？
首先，桂田公司与郑南雁2005年9月2日签订《广州市房地产租赁合同》，桂某公司同意将桂某大厦地下室至十楼整幢大楼及大楼内原有的一切设施，以及大楼前、后、侧面的空地（红线范围内）出租给柒天酒店。因此，柒天酒店在与碧奇公司、黄洪斌于2005年12月18日签订《合作协议书》时，取得桂某大厦地下室至十楼整幢大楼的承租权。
其次，对《合作协议书》第二条中约定柒天酒店将桂某大厦十楼以上部分（包括十一楼及天台）免费交由碧奇公司、黄洪斌使用，柒天酒店主张无效的依据是柒天酒店没有承租桂某大厦十楼以上（包括十一楼及天台）部分的面积。原审法院认为，柒天酒店与桂某公司租赁是桂某大厦地下室至十楼整幢大楼，虽然租赁合同中没有注明十楼以上部分，但整幢大楼显然包括十楼以上部分，柒天酒店该抗辩，明显无理，双方该条约定，应为有效。
对《合作协议书》第三、四、十条的约定，柒天酒店主张无效的依据是其无权也无法把李某乙承租的部分承包给碧奇公司、黄洪斌经营。原审法院认为，在签订《合作协议书》时，柒天酒店取得桂某大厦地下室至十楼整幢大楼的承租权，故其签订的《合作协议书》是其真实意思表示。另外，柒天酒店也没有证据证明碧奇公司、黄洪斌在签订《合作协议书》知道或应当知道桂某公司将桂某大厦1-3层租赁给李某乙的事实，故碧奇公司、黄洪斌在签订《合作协议书》时亦是真实意思表示。签订《合作协议书》是双方的真实意思表示，应为有效。至于因桂某公司在与柒天酒店签订租赁协议前已将桂某大厦1-3层租赁给李某乙，导致柒天酒店无法按《合作协议书》约定履行，属于履行不能，并不能因此认定《合作协议书》的相关约定无效。
对《合作协议书》第五条约定，柒天酒店主张无效的依据是碧奇公司、黄洪斌对房屋的装修及物品根本不享有包括所有权在内的一切权利。原审法院认为，根据碧奇公司、黄洪斌提供的其与柒天酒店、某某公司三方于2006年12月6日签订的《协议书》，可以证明某某公司为碧奇公司、黄洪斌进行了桂某大厦7-9楼的装修，工程款为216万；某某公司直接向柒天酒店开具发票。另根据某某公司开具的发票及《收条》，可以证明碧奇公司、黄洪斌已向某乙公司支付了装修工程款216万元。现桂某大厦7-9楼由柒天酒店用于经营酒店，柒天酒店理应将装修工程款返还给碧奇公司、黄洪斌。至于柒天酒店辩称李某甲在退出承租时已明确表示无偿移交所有设备和物品给柒天酒店使用，因没证据证实李某甲有权处分该工程款，故原审法院不予采信。碧奇公司、黄洪斌与柒天酒店在《合作协议书》该条款的约定，合法有理，应为有效。
碧奇公司、黄洪斌与柒天酒店签订的《合作协议书》，是双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律、法规的强制性规定，故为有效合同。柒天酒店反诉要求确认《合作协议书》第二、三、四、五、十条的约定，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
（三）柒天酒店是否违约，柒天酒店应支付的违约金如何确定？
首先，碧奇公司、黄洪斌主张柒天酒店未按《合作协议书》第三条约定将桂某大厦2-3层及部分首层交给碧奇公司、黄洪斌经营，故构成违约。原审法院认为，双方签订《合作协议书》后，理应按约定履行。柒天酒店没有按约定将桂某大厦2-3层及部分首层交给碧奇公司、黄洪斌承包经营，违反了《合作协议书》的约定，已构成违约。
其次，碧奇公司、黄洪斌主张柒天酒店未按《合作协议书》第四条之约定，将开至桂某公司的支票开好后交由碧奇公司、黄洪斌统一交至桂某公司。根据碧奇公司、黄洪斌提供的发票复印件显示，柒天酒店最后一次交支票给碧奇公司、黄洪斌代收的时间是2006年12月。诉讼中，柒天酒店表示无法核实碧奇公司、黄洪斌提供劳务的时间，亦没有提供证据证明其在2006年12月后有按《合作协议书》的上述约定履行，故原审法院以碧奇公司、黄洪斌提供的证据记载的时间予以认定。柒天酒店在2006年12月后并没有按约定开至桂某公司的支票开好后交由碧奇公司、黄洪斌统一交至桂某公司，已构成违约。
综上，由于柒天酒店违约，碧奇公司、黄洪斌现诉请柒天酒店承担违约责任，有理，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情形向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，双方在《合作协议书》第十条违约责任第2点约定“甲方须赔偿乙方由此引发的一切经济损失（以乙方在十五年内应得收益为依据）”，该约定实为因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《合作协议书》第三条中的约定，碧奇公司、黄洪斌履行合同的收益为租金差额部分，计算方法为柒天酒店自营楼层每月应承担的租金＋碧奇公司、黄洪斌对外出租酒楼部分每月收取的租金-
柒天酒店按合同每月应支付给桂某公司的租金。现碧奇公司、黄洪斌主张从2007年9月1日起至2015年7月31日止柒天酒店自营楼层每月应承担的租金与柒天酒店应支付给桂某公司的租金差额计算违约损失。对此，原审法院认为，即使柒天酒店有违约行为，其所要赔偿碧奇公司、黄洪斌的损失，也不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。碧奇公司、黄洪斌庭审中确认收取租金差额支付对价为提供物业管理、服务等，因此，碧奇公司、黄洪斌在柒天酒店按《合作协议书》履行时所能获得的利益应为收取租金差额减去碧奇公司、黄洪斌提供物业管理、服务的成本等费用。况且，碧奇公司、黄洪斌现明确提出不解除《合作协议书》，柒天酒店是否继续履行处于未确定状态，故碧奇公司、黄洪斌要求损失计算到2015年7月31日，无理。结合本案的实际情况，原审法院酌情由柒天酒店赔偿10万元损失给碧奇公司、黄洪斌。
（四）柒天酒店、郑南雁应支付的装修工程款金额？
《合作协议书》中约定柒天酒店收购碧奇公司、黄洪斌的装修及物品支出216万元，并支付收购款给碧奇公司、黄洪斌。此后，双方在《已确认往来账款明细表》中确认柒天酒店应付款为701296.57元，现碧奇公司、黄洪斌诉请柒天酒店支付该款项，合法有理，原审法院予以支持。至于柒天酒店2006年12月25日通过七天酒店（深圳）有限公司向碧奇公司、黄洪斌支付的30万元，柒天酒店认为《合作协议书》第十条无效，如前所述，该条款是有效的，故其要求碧奇公司、黄洪斌返还，无理，原审法院不予支持。至于碧奇公司、黄洪斌认为该款项是支付碧奇公司、黄洪斌对涉案物业的电梯投入185000元及配合柒天酒店出具装修款发票产生的费用114480元，首先，两者金额不符；其次，碧奇公司、黄洪斌提供的证据并不能证明双方有约定该30万元付款是支付电梯投入和发票税费。因此，柒天酒店的30万元付款应冲抵其应支付给碧奇公司、黄洪斌的装修工程款701296.57元。柒天酒店应将尚欠装修款401296.57元清付给碧奇公司、黄洪斌。柒天酒店辩称该款项已过诉讼时效，由于双方并没有约定支付时间，碧奇公司、黄洪斌可随时主张，故对柒天酒店该抗辩，原审法院不予支持。另亦因双方没有约定支付时间，碧奇公司、黄洪斌要求从2005年12月26日起算利息，没有事实依据，原审法院不予支持，该款项利息应从碧奇公司、黄洪斌起诉之日即2013年3月21日起按中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计算为宜。
综上1-4点所述，碧奇公司、黄洪斌与柒天酒店签订的《合作协议书》有效成立，柒天酒店没有按约定履行，已构成违约，应酌情赔偿损失10万元给碧奇公司、黄洪斌。另柒天酒店应将尚欠装修工程款401296.57元清付给碧奇公司、黄洪斌。柒天酒店反诉请求，均没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、柒天酒店在判决生效之日起十日内向碧奇公司、黄洪斌赔偿损失10万元。二、柒天酒店在判决生效之日起十日内向碧奇公司、黄洪斌支付款项401296.57元，并从2013年3月21日起至判决确定的付款期限届满之日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率标准计付利息给碧奇公司、黄洪斌。三、驳回碧奇公司、黄洪斌的其他诉讼请求。四、驳回柒天酒店的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉受理费32883元，由碧奇公司、黄洪斌负担27827元，柒天酒店负担5056元。原审反诉受理费3836元，由柒天酒店负担。原审本诉受理费32883元已由碧奇公司、黄洪斌预交，碧奇公司、黄洪斌同意柒天酒店在履行判决时将其应负担的本诉受理费5056元直接支付给碧奇公司、黄洪斌。
上诉人碧奇公司、黄洪斌、柒天酒店均不服原审判决。
上诉人碧奇公司、黄洪斌共同向本院提起上诉称：1.碧奇公司对涉案物业具有承租人的身份，是涉案物业的实际经营者，对涉案物业享有包括收取租金差额在内的收租权；而柒天酒店、郑南雁亦明知并认可了碧奇公司的上述身份，但原审法院竟对这样关键事实未能查清。碧奇公司、黄洪斌与李某甲为合作经营关系，即共同向桂某公司承租了整个桂某大厦即涉案物业，且于2004年12月28日李某甲、碧奇公司、黄洪斌作为出租人与广州皇濠今日酒店有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定李某甲及碧奇公司将诉争物业（4-10层）出租给陈某，租赁期限自2005年1月1日至2020年3月31日，陈某与郑南雁后共同组建柒天酒店，为将承租权益转移至柒天酒店，之后又签订了《合资经营协议书》和《合作意向书》，最后确认为《合作协议书》。因此，碧奇公司作为出租人的主体资格，收取租金差额的权利是经过双方确认，并得到业主方“广州市新滘桂某经济发展公司”确认，且桂某公司于2004年8月3日以书面证明的形式对碧奇公司与李某甲共同承租涉案物业的事实进行了确认；李某甲也与黄洪斌于2004年8月18日签订了《合作经营合同书》，该合同约定：“双方共同合作经营位于广州大道南705号“桂某大厦”；合同期限自2004年8月18日起至2024年8月17日止；甲方（李某甲）、乙方（郑南雁）双方合作以扣除公司运营成本和费用开支后甲方每月收取固定金额收益，其余经营所得和利润收入由乙方自主支配和使用”，均可以说明碧奇公司为涉案物业的承租人，是以实际经营者的身份来管理涉案物业，并对涉案物业享有租赁收益权。柒天酒店在2005年12月18日与碧奇公司、黄洪斌签订的《合作协议书》中的第一条注明“2004年12月28日乙方（碧奇公司、黄洪斌）、李某甲与甲方（柒天酒店）就广州大道南705号桂某大厦的4层至10层及部分首层大堂签署房屋租赁协议，该协议中乙方、李某甲承诺将上述物业租赁给甲方……”“乙方承诺保证促使广州市新滘桂某经济发展公司与甲方续签合同……”；黄洪斌、李某甲和郑南雁于2005年7月18日签订的《合作意向书》内容及柒天酒店的原隶属单位
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今日连锁酒店集团有限公司与皇濠大酒店（郑南雁为该酒店法定代表人）之间的一系列交接证明可知，碧奇公司此时与李某甲共同为涉案物业的合法承租人，而柒天酒店亦明知并认可了碧奇公司的承租人及实际经营者的身份。上述协议及文件均充分且明确证实了碧奇公司具有涉案物业承租人的身份，是涉案物业的实际经营者，这也是碧奇公司与柒天酒店之间于2005年12月28日签订《合作协议书》的缘由，这也解释了《合作协议书》中具体约定了碧奇公司对柒天酒店自营部分享有基于租金差额而产生的租赁收益权，但原审法院对这些关键事实均未能予以查清。2.原审法院回避碧奇公司将涉案物业直接交由柒天酒店承租所造成的损失，属于认定事实错误。原审法院基于未能对碧奇公司真实身份的关键事实予以查清，而未能查清碧奇公司实际经济损失的计算方法和具体计算结果，原审判决对柒天酒店的赔偿金额远远不能弥补碧奇公司的实际经济损失，明显有失公平正义。基于以上第一点内容，碧奇公司为涉案物业的承租人及实际经营者，碧奇公司向桂某公司支付租金，而碧奇公司和李某甲将涉案物业再次转租给柒天酒店，柒天酒店需向碧奇公司支付租金，碧奇公司从两租金差额中获取收益，这是碧奇公司原盈利模式。但后来柒天酒店提出其基于上市需要，财务上必须直接面对场地方业主，遂要求与场地方业主直接签订租赁合同，由柒天酒店直接与桂某公司签订租赁合同承租整栋物业，于是2005年7月18日黄洪斌、李某甲作为丙方与郑南雁签订了《合作意向书》，《合作意向书》第一条约定黄洪斌一方让与桂某大厦的租赁签约权给柒天酒店，承诺促成柒天酒店直接与桂某公司签订租赁合同，作为对价，郑南雁一方承诺即柒天酒店100%股权中的5%以1元的价格转让给碧奇公司，意向书签订后碧奇公司即已丧失对整栋桂某大厦收取租金差额的租赁收益权。但是在碧奇公司协助柒天酒店办理了租赁合同更名等合同义务后，柒天酒店却未能履行上述约定将其5%股份以1元低价转让给碧奇公司，致使碧奇公司的利益没有得到保障。为了保障碧奇公司的租赁收益，于是2005年12月18日碧奇公司、黄洪斌与柒天酒店、郑南雁签订了引起本案纠纷的《合作协议书》，《合作协议书》的签订目的主要是恢复《合作意见书》签订前碧奇公司经营桂某大厦所享有的收取租金差额的租赁收益，即作为出租方经营整栋桂某大厦所获得的租金差额收益，包括原出租给柒天酒店自营的4至9楼部分在内的租金差额。故在《合作协议书》第三条中约定了碧奇公司的收益为“每月租金差额”，计算方式为（柒天酒店自营楼层每月应承担的租金＋碧奇公司对外出租酒楼部分每月收取的租金）-柒天酒店按合同每月应支付给桂某公司的租金。其中，因此前柒天酒店和桂某公司签订的《桂某大厦租赁协议书》的内容与李某甲和桂某公司签订的《桂某大厦租赁协议书》内容完全一致，只是进行了承租更名。所以，上述计算方式中“柒天酒店按合同每月应支付给桂某公司的租金”实质是碧奇公司作为涉案物业承租人向桂某公司支付的租金。由于柒天酒店违约未能如期将酒楼部分交由碧奇公司使用，故碧奇公司对外出租酒楼部分的租金差额收益暂时无法计算，但是根据上述计算方式，碧奇公司每月自柒天酒店处应收取的租金差额仍然可以计算。自2007年1月1日起至碧奇公司起诉之日即2013年1月31日止碧奇公司应自柒天酒店处收取的租金差额共计人民币2711155元。但是，柒天酒店至今未能向碧奇公司支付该部分款项，由此给碧奇公司带来了巨大经济损失，柒天酒店应对此承担相应的赔偿责任，而原审法院仅以碧奇公司提供涉案物业的物业管理义务为由判决柒天酒店赔偿碧奇公司10万元的损失，该判决与事实严重不符，10万元的赔偿金额完全不能弥补碧奇公司的因柒天酒店违约所造成的损失，明显有失公平。3.原审法院认定柒天酒店仅须支付碧奇公司的损失10万元是错误的。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，碧奇公司与柒天酒店签订的《合作协议书》第十条第2项约定：“如甲方不履行本协议的约定或不按上述第三、四条的规定按时缴交租金及水电费用给乙方的，视为甲方违约，甲方须赔偿乙方由此引发的一切经济损失（以乙方在十五年内应得收益为依据）和承担相关的法律责任。在甲方违约期间，不影响本协议的继续执行”；现柒天酒店严重违反《合作协议书》的行为，应当向碧奇公司支付暂计违约金。在《合作协议书》的违约金条款未被认定无效的情况下，依法对双方当事人具有约束力，违约金条款也应当受法律保护。原审法院否认《合作协议书》的违约金条款，擅自判决柒天酒店仅须赔偿10万元的违约金额，属于严重的事实认定错误。4.原审法院认定柒天酒店应当支付碧奇公司的装修工程款仅401296.57元，属于事实认定错误。首先，碧奇公司与案外人广州嘉立电梯工程有限公司（以下简称嘉立电梯公司）于2005年4月23日签订《电梯销售安装合同》，约定碧奇公司向某丙立电梯公司购买一台单价为16万、品牌XI0TIS、型号规格5000MRL-1000-C060的电梯，安装地点为涉案物业的1-3层。另，碧奇公司与案外人张某于2005年4月26日签订《电梯井工程协议书》，约定碧奇公司将前述电梯安装处的电梯井土建工程发包给张某，工程总额为25000元，电梯购买款和电梯井工程款共计185000元。由于碧奇公司将整幢涉案物业交由柒天酒店直接与业主承租，碧奇公司投入的电梯购买款和电梯井工程款柒天酒店同意在双方结算的装修款外另行支付。虽然碧奇公司、柒天酒店之间没有直接书面约定，但碧奇公司作为商业经营者，能对涉案物业的装修投入与柒天酒店进行结算，正常不会无端放弃价值高昂的电梯投入。而柒天酒店作为涉案物业整栋大楼的承租者，占有、使用、支配着电梯设施，支付相关的费用也是合理、公平的。其次，《合作协议书》约定，柒天酒店支付碧奇公司216万元的涉案物业的装修投入款。由于当时碧奇公司与案外人履行涉案物业的装修合同时，未约定相关的装修款税费承担问题。现柒天酒店由于筹备上市，根据相关财务要求，需审查其216万元的装修款的支付情况。柒天酒店为做账需要，要求碧奇公司协助出具装修款发票。因此，柒天酒店与碧奇公司、黄洪斌、某某公司于2006年12月6日签订《协议书》，约定由装修公司向柒天酒店出具发票。装修公司出具发票后，碧奇公司代柒天酒店支付了装修款税款114480元，鲁某出具《收条》、《转账凭证》等可以证明。柒天酒店基于上市财务审查的要求，让碧奇公司协助出具装修款发票，碧奇公司为此垫付了装修款的税款114480元，依法应当由柒天酒店承担。再次，柒天酒店对应当支付给碧奇公司的216万元装修投入款，从证据《资金情况》、《资金支付计划》、《已确认往来账款明细表》可以看出，每一次支付部分款项时，柒天酒店基于其上市公司的财务原则都有对剩余欠款项进行新的确认，而对于柒天酒店所主张的30万元，如果是属于支付装修投入款的，为何柒天酒店没有任何新的有关剩余欠款的确认？该行为完全不符合双方财务操作规定，唯一合理的解释就是《已确认往来账款明细表》中确认的701296.57元已经是双方最后确认的剩余欠款，该30万元款项并非柒天酒店向碧奇公司支付的装修投入款，而是柒天酒店向碧奇公司支付的另外其他款项（电梯投入款及装修款发票产生的费用）。事实上，从证据《已确认往来账款明细表》的内容批注可知，碧奇公司与柒天酒店之间并非仅存在装修投入款这一项目结算，而是存在包括但不限于发电机购置款、电梯投入款、装修款税费等的其它项目的费用结算。所以，柒天酒店通过其它结算方式支付碧奇公司电梯投入款及装修款税费产生的费用共30万元，与柒天酒店未支付给碧奇公司的装修投入款701296.57元是不同的两项支付费用，不能混为一谈。综上，柒天酒店支付给碧奇公司对涉案物业的电梯投入185000元及配合柒天酒店出具装修款发票产生的税费114480元，共299480元。该金额与柒天酒店支付给碧奇公司的30万支票的金额、时间一致吻合，且相互对应，因此应当认定柒天酒店支付给碧奇公司的30万元是属于其它项目款项。原审法院认定柒天酒店应当支付碧奇公司的装修工程款仅401296.57元，属于事实认定错误。综上所述，碧奇公司和黄洪斌上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三项，维持原审判决第四项；2.改判柒天酒店、郑南雁向碧奇公司、黄洪斌连带承担暂计违约金及违约金利息共计2711155元，（其中暂计违约金1893122.35元、违约金利息264545.75元，违约金利息暂计至2013年1月31日止）；3.请求改判柒天酒店、郑南雁向碧奇公司、黄洪斌连带支付拖欠的装修工程款及利息共计1102716.43元，其中装修工程款701296.57元、利息401419.86元（利息暂计至2013年1月31日止）；4.改判柒天酒店、郑南雁连带承担本案原审及上诉的全部诉讼费用。在二审庭审过程中碧奇公司和黄洪斌当庭变更诉讼请求中的违约金计算到2011年8月31日，具体的计算方式按照其二审提交的证据18中的计算标准，2011年8月31日之后的租金其另行主张。
上诉人柒天酒店、被上诉人郑南雁针对碧奇公司、黄洪斌的上诉共同答辩称：（一）碧奇公司、黄洪斌无权向郑南雁主张权利。原审判决采纳柒天酒店、郑南雁的意见，认定郑南雁不是《合作协议书》的当事人，碧奇公司、黄洪斌无权向其主张权利，合法有据。（二）无证据证明碧奇公司、黄洪斌对租赁物业享有权利。碧奇公司、黄洪斌在《民事上诉状》中多次提到，租赁物业原由碧奇公司、黄洪斌实际承租。柒天酒店通过转租赁的方式取得自营部分的承租权，因此，碧奇公司、黄洪斌享有所谓的“租金差额收益”。然而，根据碧奇公司、黄洪斌提交的证据以及本院先前作出的生效判决所认定的事实，早前与业主桂某公司存在租赁关系的是李某甲。李某甲退出承租后，由柒天酒店、案外人李某乙就各自承租的部分直接与桂某公司建立租赁关系。可见，碧奇公司、黄洪斌从来都不享有租赁物业的承租权和使用权，不存在所谓的转租赁，也更谈不上所谓的租金差额收益。尽管碧奇公司、黄洪斌的主张缺乏依据，不足以认定碧奇公司、黄洪斌对涉讼物业享有权利，但可以看出，碧奇公司、黄洪斌对租赁物业一直以来的租赁和使用情况是非常清楚的。碧奇公司、黄洪斌在知悉并了解相关事实的情况签订《合作协议书》，由此产生的包括合同无效或履行不能的风险和后果应当由碧奇公司、黄洪斌独自承担。（三）关于“违约金”的问题。对于相关条款的效力以及是否具有履行的可能、柒天酒店是否构成违约以及涉讼“违约金”的法律性质等实体问题，以柒天酒店上诉意见为准。对于原审法院审理“违约金”事宜的程序问题，首先，涉讼的“违约金”诉请实质上是损害赔偿之诉，给付的前提是碧奇公司、黄洪斌能够举证证明损失真实存在且与柒天酒店的过错行为具有因果关系。由于碧奇公司、黄洪斌举证不能，相关诉请直接驳回即可，不存在调整的必要和依据。其次，退一步来说，在柒天酒店提出反诉主张条款无效并明确提出约定不属于违约金条款的情况下，法院如有相反意见的，应当依法行使释明权。（四）关于装修和物品收购款的问题。1.碧奇公司、黄洪斌非产权人，无权向柒天酒店、郑南雁主张收购款。根据现有证据以及现行法律的规定，碧奇公司、黄洪斌不是涉讼装修和物品的合法产权人，《合作协议书》第五条的约定无效，碧奇公司、黄洪斌无权向柒天酒店、郑南雁主张所谓的收购款。2.即使法庭认定柒天酒店、郑南雁需支付收购款，涉讼的30万元也应当从装修工程款701296.57元中进行冲抵。第一，支票存根上显示30万元是“往来款”，不是所谓的电梯款和装修工程税金。正如原审判决所言，碧奇公司、黄洪斌没有证据证明双方有约定该30万元付款是电梯投入以及税费的对价。第二，《电梯销售安装合同》早在2005年4月23日即由碧奇公司与广州嘉立电梯工程有限公司签订。若该电梯款属于柒天酒店应付未付的款项，理应在2005年12月26日签字确认的《已确认往来账款明细表》中得以体现。但明细表中未见有该笔款项的任何记载。第三，电梯收购款、电梯井工程款及发票税费共计299480元，在数额上已明显与柒天酒店还款的30万元不符。柒天酒店使用银行划账结算，没有可能也没有必要为取整而多付费用。碧奇公司的主张有违常理。综上，碧奇公司、黄洪斌的诉讼请求没有任何事实根据、合同和法律依据，请求驳回碧奇公司、黄洪斌提出的全部上诉请求。
上诉人柒天酒店向本院提起上诉称：（一）原审判决对相关条款效力的认定与事实不符。碧奇公司、黄洪斌的第一项诉讼请求没有事实根据和法律依据。原审法院认定“两原告与柒天酒店签订的《合作协议书》，是双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律、法规的强制性规定，故为有效合同”与事实不符。实际上，柒天酒店在原审中多次明确《合作协议书》第三条、第四条以及第十条第2项的约定无效，对柒天酒店不具有约束力。双方签订的《合作协议书》中第三、第四及第十条的约定，都建立在柒天酒店对涉讼物业的整体享有独立、完整的处分权之上。根据生效判决查明的事实，广州大道南705号桂某大厦（下称“涉讼物业”）的2-3层及部分首层（由广州紫菜苔餐饮有限公司经营所有的）在柒天酒店与桂某公司签订租赁合同之前已出租给案外人李某乙，柒天酒店从未实际使用该部分物业。柒天酒店与李某乙之间没有合同关系，对李某乙承租的部分没有任何权利。现生效判决已明确认定柒天酒店对李某乙承租部分的面积不享有处分权，业主桂某公司与李某乙签订租赁合同实际上也导致《合作协议书》中为李某乙设定义务的效力待定的约定不具有追认的可能性，相关约定应归于无效。碧奇公司、黄洪斌主张“违约金”及利息的请求权基础是《合作协议书》第十条第2项的约定。进一步来说，根据碧奇公司、黄洪斌的主张，给付“违约金”的理由是柒天酒店违反了《合作协议书》第三条以及第四条的约定。碧奇公司、黄洪斌的诉讼请求缺乏事实和法律依据，理由如下：1.关于《合作协议书》第三条的效力以及柒天酒店是否违约的问题。（1）柒天酒店对李某乙承租的部分不具有处分权，在权利人拒绝追认的情况下，《合作协议书》第三条的约定无效。原审判决已查明以下事实：第一，《合作协议书》签订时，涉讼物业第2-3层及部分首层在柒天酒店与桂某公司签订租赁合同之前已出租给案外人李某乙。柒天酒店在签订《合作协议书》的时候，客观上不享有涉讼物业第2-3层及部分首层的任何权利。第二，桂某公司与李某乙之间的租赁关系有效存续并实际履行。可见，桂某公司和李某乙作为权利人，已表明拒绝追认《合作协议书》第三条约定的事项。相关事项客观上也不存在追认的可能。本约定应归于无效。（2）不论是约定无效还是履行不能，均非柒天酒店的过错所造成，柒天酒店无须承担违约责任。柒天酒店对无权处分的事实没有过错。对于桂某公司与李某乙签订合同的事实，由于合同行为具有相对性，无需对外公示，柒天酒店确实无从知悉有关情况。桂某公司与柒天酒店签订的租赁协议，足以导致柒天酒店误认为自身对李某乙承租的部分享有租赁权。有鉴于此，柒天酒店对自身的无权处分行为没有过错。柒天酒店已尽到合理的披露和说明义务。根据《合作协议书》第一条的约定，双方确认了柒天酒店只是实际使用4层至10层及部分首层、地下室的事实。可见，对于涉讼物业的租赁和使用情况，柒天酒店并无隐瞒。碧奇公司、黄洪斌缔约时应当知道柒天酒店无权处分的事实。原审过程中，碧奇公司、黄洪斌表示与李某甲关系密切，碧奇公司、黄洪斌是李某甲承租期间的“隐形股东”，双方共同经营和承租租赁物业。二审阶段，碧奇公司、黄洪斌在《民事上诉状》中再次明确表示其为物业的实际承租人，柒天酒店从他们的手上转承租涉案物业。诚然，以上陈述缺乏旁证，不足以认定碧奇公司、黄洪斌对涉讼物业享有权利。但可以看出，碧奇公司、黄洪斌对租赁物业一直以来的租赁和使用情况是非常清楚的，甚至要比柒天酒店还要清楚。碧奇公司、黄洪斌在知悉并了解相关事实的情况下作出意思表示，由此产生的风险和法律后果应当由碧奇公司、黄洪斌独自承担。原审判决以柒天酒店没有证据证明碧奇公司、黄洪斌在签订《合作协议书》时，知道或应当知道桂某公司将桂某大厦1-3层租赁给李某乙为由，认定约定有效，显然与事实不符。柒天酒店已尽力配合碧奇公司、黄洪斌维护自身权益。碧奇公司、黄洪斌与柒天酒店签订《合作协议书》后，李某乙以其合法承租为由，拒绝向碧奇公司、黄洪斌交付涉讼物业，碧奇公司、黄洪斌也无法行使约定的经营权。为解决纠纷，碧奇公司、黄洪斌向柒天酒店提出，柒天酒店以自己的名义向李某乙提起诉讼，相应的诉讼后果由碧奇公司、黄洪斌独自承担。柒天酒店按约定向碧奇公司、黄洪斌提供了帮助。在诉讼结果未如理想的情况下，碧奇公司、黄洪斌转而迁怒于柒天酒店。2.关于《合作协议书》第四条的效力以及柒天酒店是否违约的问题。（1）《合作协议书》第四条的约定整体无效，对柒天酒店没有约束力。原审过程当中，双方对《合作协议书》第四条的约定是整体无效还是部分有效的问题存在较大分歧。本案不能够想当然地认为相关约定在柒天酒店承租的范围内部分有效。只有结合缔约的本意和当时的实际情况，才能够正确解读约定的内容。从目的解释的角度来看，合同约定由碧奇公司、黄洪斌统一代收租金和水电费用，旨在保护碧奇公司、黄洪斌基于《合作协议书》第三条享有的经营权，避免租户与柒天酒店或业主直接建立租赁关系。换而言之，碧奇公司、黄洪斌享有经营权是订立本约定的根本前提和逻辑起点。鉴于《合作协议书》第三条的约定无效，本约定也因此丧失了成立并有效的根本基础，部分有效也就无从谈起。从体系解释的角度来看，《合作协议书》第十条第2项关于违约责任的约定中提到“应得收益”的概念。事实上，碧奇公司、黄洪斌代收柒天酒店自营部分的租金和水电费用不会产生任何收益。因此，前述“应得收益”实指碧奇公司、黄洪斌转租涉讼物业第2-3层及部分首层所获得的利益。可见，本约定的履行终究要以碧奇公司、黄洪斌享有相关楼层的经营权为前提。就本案而言，本约定显然不具备部分有效的条件和基础。（2）即使本约定部分有效，柒天酒店也不构成违约。约定没有继续履行是碧奇公司、黄洪斌自愿选择的结果。碧奇公司、黄洪斌之所以愿意无偿代收租金和水电费用，是为了保护其经营权不受损害，与所谓的物业管理没有任何关系。碧奇公司、黄洪斌在缔约目的无法实现的情况下，出于减少成本支出的考虑，主动终止代收款项的无偿行为，柒天酒店没有拒绝或妨碍碧奇公司、黄洪斌行使相关权利，柒天酒店无需承担违约责任。即便柒天酒店单方终止委托，依法也无须承担违约责任。柒天酒店授权碧奇公司、黄洪斌代收租金和水电费用，实质上是民事委托的法律关系。本案当中，即便约定无法继续履行是由于柒天酒店单方终止委托所致，根据合同法第四百一十条的规定，柒天酒店终止委托的行为也不构成违约。如果碧奇公司、黄洪斌认为受有损失的，应当举证证明损失及其具体金额客观存在。3.《合作协议书》第二条的约定无效。对于《合作协议书》第三、第四、第五以及第十条的效力，上文已详细论述，在此不再重复。对于《合作协议书》第二条的约定，','2018-09-29
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