广东省潮州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤51民终355号
上诉人（原审原告）：潮州市万润实业公司，住所地潮州市湘桥区枫春路工业区抽纱公司服装制品厂A幢（生产楼）一层东北侧。
主要负责人：贝树庆，副经理。
委托诉讼代理人：陈希光，广东阳天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谢静云，女，汉族，1963年10月6日出生，住潮州市湘桥区。
委托诉讼代理人：陈健生，广东国信信扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭仁智，男，汉族，1957年3月2日出生，住潮州市湘桥区。系谢静云之丈夫。
原审第三人：潮州市抽纱服装制品厂，住所地潮州市湘桥区枫春路工业区抽纱公司服装制品厂A幢（生产楼）一层西南侧。
主要负责人：贝树庆，副经理。
上诉人潮州市万润实业公司因与被上诉人谢静云、原审第三人潮州市抽纱服装制品厂案外人执行异议之诉纠纷一案，不服饶潮州市湘桥区人民法院(2016)粤5102民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人潮州市万润实业公司的负责人贝树庆和委托诉讼代理人陈希光，被上诉人谢静云的委托诉讼代理人陈健生、郭仁智，原审第三人潮州市抽纱服装制品厂的负责人贝树庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人潮州市万润实业公司上诉请求：1、撤销潮州市湘桥区人民法院(2016)粤5102民初859号民事判决；2、支持上诉人原审提出的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定“应将潮州市枫春路工业区抽纱公司服装制品厂A幢（生产楼）的房产价值与土地使用权的价值分开评估，以房产价值清偿债务”是错误的。首先房屋与土地是一个整体，房屋无法离开土地单独使用，离开土地的房屋没有任何价值可言。本案土地使用权属上诉人所有，这一事实没有争议，一审法院也已认定。假设讼争房屋认定为原审第三人所有，单独对房屋进行拍卖无法进行，如果将房屋连同土地使用权一并拍卖则损害上诉人的合法权益。其次，本案讼争的A幢生产楼属国有资产，国资部门相关历史档案证明该楼属上诉人所有，审计部门也已确认。2、原审第三人是利害关系人，明确承认A幢生产楼属上诉人所有，利害关系人对其不利承认应作为认定案件事实的依据。3、原审错误判决必将造成国有资产流失，对当前政府清理留守国有企业造成极为负责的影响。4、本案诉讼期间，上诉人对潮州市长发针织制衣厂有限公司提起诉讼，该案中长发公司向上诉人承租了A幢生产楼的部分楼层，因拖欠租金而引起诉讼。法院判决认定上诉人有权出租厂房及收取租金，即生效判决可以证明上诉人是A幢生产楼的所有者，如果上诉人不是A幢生产楼所有者，则无权收取租金。
被上诉人谢静云辩称：一审判决正确，原审执行措施具有充分的事实和法律依据，上诉人的上诉缺乏事实和理由，应予驳回。1、本案讼争房屋所有权属原审第三人所有，不属于上诉人所有，作为不动产的房产产权经过政府职能部门核准登记，具有公示力，最具法律效力，其他材料或依据无法进行对抗或改变。上诉人所举证据无法对抗登记的效力。2、上诉人及原审第三人是两块牌子一套人马，国有资产也属于裁决执行的范围。3、租赁关系不影响产权的认定，财产使用权人也有收益权，无法以收取租金得出出租人便是所有权人的结论。
原审第三人潮州市抽纱服装制品厂述称：认同上诉人的上诉意见。
潮州市万润实业公司向一审法院起诉请求：1、撤销潮州市湘桥区人民法院（2016）粤5102执异1号执行裁定书的裁定。2、撤销潮州市湘桥区人民法院（2015）潮湘法执字第494—1号执行裁定书的裁定，立即解除对位于潮州市枫春路工业区抽纱公司服装制品厂A幢生产楼一幢（房屋所有权证号码列：粤房证字第3242261号）的查封；撤销在2016年5月29日前腾退粤房证字第3242261号房产的公告。3、确认原告是粤房证字第3242261号房产的所有权人。4、确认原告是粤房证字第3242261号房产使用权人。5、本案所有诉讼费用由被告承担。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，应认定位于潮州市枫春路工业区抽纱公司服装制品厂A幢(生产楼)的房屋产权归潮州市抽纱服装制品厂所有，该房产的用地的使用权归潮州市万润实业公司所有。一审法院在执行谢静云与潮州市抽纱公司服装制品厂民间借贷纠纷案中，作出（2015）潮湘法执字第494-1号执行裁定书裁定查封潮州市抽纱公司服装制品厂位于潮州市枫春路工业区抽纱公司服装制品厂A幢(生产楼)的房产后，潮州市万润实业公司向一审法院提出执行异议，一审法院作出（2016）粤5102执异1号执行裁定书裁定驳回其所提的执行异议，上述裁定符合法律的规定。潮州市万润实业公司在本案中以位于潮州市枫春路工业区抽纱公司服装制品厂A幢(生产楼)已由上级主管部门确认产权归其所有，并实际由其管理、出租、缴纳税收，以此作为其主张房屋产权的理由根据，该主张理由不成立，一审法院不予采纳，其诉讼请求应予驳回。一审法院在执行谢静云与潮州市抽纱公司服装制品厂民间借贷纠纷案中，应将潮州市枫春路工业区抽纱公司服装制品厂A幢(生产楼)的房产价值与土地使用权的价值分开评估，以房产价值清偿债务。
一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告潮州市万润实业公司的诉讼请求。案件受理费人民币38,800元，由原告潮州市万润实业公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院在执行××人××与被××人潮州市抽纱服装制品厂民间借贷纠纷一案中，于2015年12月8日裁定查封被执行人潮州市抽纱服装制品厂位于潮州市枫春路工业区抽纱公司服装制品厂A幢生产楼一幢（房屋所有权证号码列：粤房证字第3242261号，限额人民币400万元）。潮州市万润实业公司于2016年6月12日以案外人身份就该执行标的所有权向一审法院提出异议，称A幢生产楼是该公司的财产。一审法院于2016年6月30日裁定驳回潮州市万润实业公司的异议，潮州市万润实业公司不服该驳回异议的裁定，遂于2016年7月15日向一审法院提起本案诉讼。
本院认为，本案争议焦点是潮州市万润实业公司作为案外人对本案执行标的即位于潮州市枫春路工业区抽纱公司服装制品厂A幢(生产楼)房产主张权利，是否能够阻却法院的强制执行。本院分析如下：
第一，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。本案的执行标的即位于潮州市枫春路工业区抽纱公司服装制品厂A幢(生产楼)房产，《房屋所有权证》登记的所有权人为潮州市抽纱公司服装制品厂，证号为粤房字第××号，核准日期为1992年4月9日。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”粤房字第××号《房屋所有权证》即为登记机关颁发给潮州市抽纱公司服装制品厂的证明该公司享有A幢（生产楼）所有权的不动产权属证书，就效力而言，具有推定力和公信力。因此，一审法院按照物权登记，对被执行人潮州市抽纱公司服装制品厂名下的A幢（生产楼）进行查封，符合物权法的公示公信原则。
第二，潮州市万润实业公司主张该公司为A幢（生产楼）的真实权利人，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，潮州市万润实业公司应承担相应的举证证明责任。但从潮州市万润实业公司一审提交的证据看，其一，该公司的营业执照及机构代码，只能证明该公司登记的住所地位于A幢（生产楼），不能证明该公司对房产拥有所有权。其二，国有土地使用权证，可证明潮州市万润实业公司是A幢生产楼土地的使用者，但房屋所有权证登记的所有权人为潮州市抽纱公司服装制品厂，证明A幢生产楼至今仍未转移登记至潮州市万润实业公司名下，尚未产生物权变动的效力。其三，厂房租赁合同及收取租金发票、A幢生产楼房地产税、房产租赁税的税收单等，由于可以行使出租权并收取租金的并非局限于不动产的所有权人，故上述证据只能证明潮州市万润实业公司将A幢生产楼出租给他人，并缴纳各种税收，不能证明该公司是A幢（生产楼）的所有权人。其四，潮州市万润实业公司及潮州市抽纱公司服装制品厂的主管部门和上级管理部门在历史上形成的文件或资料，均不能作为认定房屋权属的依据。综上，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，从排除强制执行的情形看，潮州市万润实业公司并不享有排除强制执行的民事权益，一审判决驳回该公司诉讼请求，处理正确。
第三，关于一审判决认为“应将潮州市枫春路工业区抽纱公司服装制品厂A幢（生产楼）的房产价值与土地使用权的价值分开评估，以房产价值清偿债务”是否正确的问题。根据《城市房屋权属登记管理办法》第6条规定，房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，但本案执行标的A幢（生产楼）的房、地权利主体登记并不一致，房产的登记所有权人为潮州市抽纱公司服装制品厂,而该房产占用范围内的土地登记的使用权人为潮州市万润实业公司。潮州市万润实业公司称因历史原因，过户登记需要各部门协调，对如何纳税问题当时政策不明，所以未办理更名手续。本院认为，不管出于何种原因，房地产权属登记，在我国不仅作为权利确认的公示方法，同时该登记的内容有对世的可信效力。且我国法律关于土地使用权和建筑物所有权结合的规定并不是一种强制性规定，我国法律实行的是土地所有权与附着于土地的建筑物所有权可以相互分离的原则，即承认建筑物与土地构成相互独立的物权客体。之所以规定“房随地走，地随房走”的双向统一原则，目的主要是为了避免因房、地权利主体登记不一致而产生的权利冲突，但这种权利冲突在实践中是无可避免的。如对于房、地产分别抵押的情形，司法实践中可分别评估，抵押权人只能对地上建筑物拍卖价款优先受偿，而对该土地拍卖价款并不享有优先受偿权。即在房屋所有权和土地使用权两种独立的权利之上可以同时存在不同的法律关系，法律鼓励在处分时最终归属于同一主体，但在不妨害物权秩序、交易安全和物的利用的条件下，应充分尊重权利人的自由与意愿，有限地允许权利分别归属不同主体。因此一审判决认为应以A幢生产楼的房产价值与土地使用权的价值分开评估，以房产价值清偿债务，并无不当。
综上所述，上诉人潮州市万润实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币38,800元，由上诉人潮州市万润实业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 海
审 判 员 李照雄
代理审判员 陈俊强
二〇一七年十月二十六日
书 记 员 张子鋆