福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽民终550号
上诉人(原审被告)：郭镔，男，1976年9月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
上诉人(原审被告)：陈萍，女，1975年6月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
上述上诉人的共同委托诉讼代理人：朱云海，福建坤广律师事务所律师。
上述上诉人的共同委托诉讼代理人：邹翠婷，福建坤广律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：宋杰，男，1965年5月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：张胜，福建泰岚律师事务所律师。
原审第三人：福建实达房地产开发有限公司，住所地福建省福州市华林路259号邮政大厦六层。
法定代表人：张曙,该公司董事长。
上诉人郭镔、陈萍因与被上诉人宋杰、原审第三人福建实达房地产开发有限公司（以下简称实达公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院(2015)榕民初字第2110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
郭镔、陈萍上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判驳回宋杰提出的终止对福州市鼓楼区幼儿园(以下简称案涉幼儿园房产)采取强制执行措施的诉讼请求。事实与理由：宋杰与实达公司之间并不存在房屋买卖合同之法律关系，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院认定事实、适用法律错误。(一)宋杰于一审诉讼中提供的《房地产买卖契约》不能证明其与实达公司间存在真实的房屋买卖关系。实达公司当时急于将案涉幼儿园房产过户给宋杰，并非因为双方之间存在房屋买卖关系，而是为尽快转移财产之目的。当时房地产的市场价格在每平方米3000元左右，案涉幼儿园房产的面积为1990.12平方米，其价格至少在597万元以上，而实达公司与宋杰仅约定用于抵偿2603757元工程款，明显虚假。实达公司因拖欠土地出让价款，导致大部分业主后期权属证书无法办理，面临巨大的法律风险，实达公司为逃避法律责任而将案涉幼儿园房产过户登记至其“内部人员”宋杰名下，双方间不存在真实的房屋买卖关系。(二)宋杰提供的《“水木菁华”（原实达博雅园）项目工程款结算协议》（以下简称工程款结算协议）和《“水木菁华”（原实达博雅园）项目B区工程款余款支付协议书》（以下简称工程余款支付协议），没有任何基础性施工资料可以佐证，真实性存疑。宋杰作为自然人并不具有施工资质，如若确实存在拖欠工程款的事实，亦应当由实达公司和与其存在合同关系的建筑工程公司签订工程款结算协议，而不可能由宋杰直接签订。目前没有证据可以证明宋杰与本案工程存在关联性，其作为工程款结算协议的签约主体不适格，工程款结算协议、工程余款支付协议都是宋杰与实达公司炮制出来的虚假协议。(三)即使宋杰与实达公司存在拖欠工程款的事实，双方间的法律关系也应为建设工程施工合同关系而非一审法院所认定的房屋买卖合同关系。宋杰与实达公司之间假使存在合同关系也是基于对实达博雅园项目施工所产生的建设工程施工合同法律关系，双方填写的由房地产交易中心提供的《房屋买卖契约》格式合同，只是为了办理房产权属转移登记手续，偿还拖欠的工程款而制作的，是施工合同的履行行为，双方的真实意思表示并非买卖房屋。一审法院认定双方间存在真实的房屋买卖合同关系显然错误。案涉幼儿园房产规划为幼儿园，根据当时福州市的地方法规规定，禁止转让产权，故双方之间关于以案涉幼儿园房产抵偿工程欠款的合意未能实际履行，宋杰与实达公司之间仍存在债权债务关系。(四)宋杰对于实达公司而言，与郭镔、陈萍一样同属普通债权人，其只能通过诉讼并以普通债权人的身份参与案涉幼儿园房产拍卖或变卖后所得价款的分配得以清偿工程价款。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，案涉幼儿园房产仍登记在实达公司名下，宋杰对实达公司只享有主张支付工程欠款的普通债权，而不享有所有权、用益物权或担保物权，不具有法定的优先性和排他性，并不足以排除强制执行。
宋杰答辩称，(一)宋杰是基于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，享有排除强制执行的权利，而非来源于登记的物权。(二)实达公司拖欠工程款的事实存在，在签订《房屋买卖契约》时，实达公司系正常运营的公司，该合同系双方真实意思表示，不存在恶意串通转移财产的问题。(三)《房屋买卖契约》合法有效，其中约定的购房款数额与工程款结算协议和工程余款支付协议约定的工程欠款数额一致。因此，双方约定购房款与工程款相互抵销，并未违反法律规定，宋杰已经履行了支付购房款的义务，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应当排除强制执行。
宋杰向一审法院起诉请求：终止对案涉幼儿园房产的强制执行，并解除冻结查封措施。
一审法院认定事实：2006年11月10日，福州国成房地产有限公司、实达公司和宋杰签订工程款结算协议，约定福州国成房地产有限公司开发的“水木菁华”（原实达博雅园）项目A区和实达公司开发的“水木菁华”（原实达博雅园）项目B区由宋杰分别挂靠相关公司承包施工，尚欠工程款13603757元，各方同意以“水木菁华”项目和“实达国际公寓”项目部分车位、“实达国际公寓”项目二层商场和“水木菁华”项目幼儿园抵付工程余款，其中幼儿园抵工程款2603757元。2007年3月15日，实达公司与宋杰签订工程款支付协议，约定除实达公司用“水木菁华”地下室车位折抵部分工程款外，实达公司尚欠宋杰工程余款2603757元，以“水木菁华”幼儿园产权折抵；实达公司承诺自幼儿园取得产权登记后一个月内将幼儿园产权过户到宋杰名下；自幼儿园产权过户到宋杰名下后，工程余款即折抵完毕。2007年5月8日，案涉实达博雅园B区12#楼幼儿园整体登记至实达公司名下。2008年起，宋杰将案涉幼儿园房产出租作为幼儿园使用并收取租金至今，案涉幼儿园房产的《房屋所有权证》亦一直由宋杰保管。2007年12月20日，实达公司、宋杰就案涉幼儿园房产签订《房地产买卖契约》，并填写《福州市房地产产权交易登记申请表》，后福州市房地产交易登记中心出具《不合条件不予办理告知单》，告知实达公司因幼儿园属于小区配套设施用房不得转卖，不能收件。实达公司对此不服，于2008年7月1日向福州市鼓楼区人民法院提起行政诉讼，经福州市鼓楼区人民法院（2008）鼓行初字第69号、福州市中级人民法院（2008）榕行终字第200号行政判决，驳回实达公司的诉讼请求。
一审法院在执行郭镔、陈萍申请执行实达公司商品房买卖合同纠纷一案中，于2013年9月25日查封了案涉幼儿园房产，并于2013年11月23日将该案指定福州市鼓楼区人民法院执行。宋杰以其系案涉幼儿园房产实际所有人为由，向福州市鼓楼区人民法院提出异议，福州市鼓楼区人民法院将异议案件移送一审法院审查。一审法院于2015年11月10日作出（2015）榕执异字第98号执行裁定，驳回宋杰的异议。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案争议焦点主要在于宋杰与实达公司基于将案涉幼儿园房产抵作实达公司尚欠工程余款的目的，于2007年12月20日签订的《房地产买卖契约》是否属于合法有效的房产买卖合同。在签订工程款结算协议、工程款余款支付协议之后，实达公司又与宋杰签订《房地产买卖契约》，约定的购房款金额与工程款余款金额一致。购房款的支付方式并不影响房产买卖的法律特征，宋杰以实达公司尚欠的工程余款抵作购房款，本质上仍是实达公司将案涉幼儿园房产出卖给宋杰。且根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，宋杰作为实达博雅园B区项目的承包人，所产生的工程款债权本就具有优先受偿权，以工程余款抵作购房款的方式也不损害他人权益。宋杰与实达公司签订的《房地产买卖契约》属于合法有效的房产买卖合同，宋杰已支付全部价款，并在法院查封之前合法占有房产，亦积极努力办理过户登记，只是因不可归责于自身的原因未办理过户登记。因此，宋杰对案涉幼儿园房产享有的权利符合法律规定的能够排除执行的情形，其提出的异议，应予以支持。综上所述，宋杰诉请终止对案涉幼儿园房产的执行，有事实和法律依据，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：不得执行位于福州市鼓楼区幼儿园整座的房产。(2015)榕执异字第98号执行异议裁定于判决生效时自动失效。
二审另查明，本案强制执行依据为福州仲裁委员会于2012年10月作出的(2012)榕仲裁字第079号裁决书，该裁决书裁决：一、实达公司应于裁决作出之日起三十日内办理实达博雅园B区10号楼803单元的土地使用权登记所需的土地总登记手续；二、实达公司应向郭镔、陈萍支付逾期办理房地产权属登记备案违约金81366.18元(暂计至2012年3月19日)，之后的违约金按已付购房款394261元的日万分之一计至实达公司办妥实达博雅园B区10号楼803单元的土地总登记之日止；三、实达公司应于裁决作出之日起十日内赔偿郭镔、陈萍律师代理费1500元。
本院认为，本案宋杰作为案外人，在郭镔、陈萍诉实达公司商品房买卖合同纠纷一案仲裁裁决的强制执行中，对执行标的(案涉幼儿园房产)提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条的规定，宋杰对案涉幼儿园房产是否享有足以排除强制执行的实体权利系本案审理焦点。宋杰提供的工程款结算协议、工程款余款支付协议明确约定实达公司以案涉幼儿园房产抵付尚欠宋杰的工程余款2603757元，该工程款结算协议及工程余款支付协议在性质上当属“以房抵债”合同。实达公司与宋杰签订的《房地产买卖契约》约定的购房款数额即为工程余款2603757元，宋杰亦述称其以对实达公司工程款债权与购房款支付义务相互抵销，故应当认定实达公司与宋杰签订《房地产买卖契约》、向行政机关申请办理权属转移登记手续等均为履行前述工程款结算协议和工程余款支付协议。宋杰与实达公司间并非达成购买案涉幼儿园房产之合意，其不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的购房者，郭镔、陈萍上诉主张本案不应适用该条司法解释的规定，理由成立。一审法院适用法律不当，应予纠正。
宋杰虽非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的购房者，但是该司法解释第二十五条至第二十九条的规定应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。对宋杰是否享有足以排除对案涉幼儿园房产的强制执行之实体权利，应当根据案件的具体情况对宋杰所主张权利与郭镔、陈萍债权实现的效力作出比较后综合判断。本院具体分析如下：首先，从请求权产生的时间上看，宋杰与实达公司在对工程款进行结算的基础上达成协议，约定以包括案涉幼儿园房产在内的商品房、车位抵偿工程款，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。宋杰享有要求实达公司办理案涉幼儿园房产权属变更登记手续之请求权，该请求权形成时间早于郭镔、陈萍依照生效仲裁裁决而对实达公司享有的违约金债权数年，且在人民法院查封冻结案涉幼儿园房产之前，宋杰已经向行政机关申请办理权属变更登记手续，并发生行政诉讼。前述事实表明不存在宋杰与实达公司恶意串通，转移财产，损害郭镔、陈萍之债权的情形。其次，从请求权内容上看，宋杰享有的办理权属变更登记手续之请求权直接针对案涉幼儿园房产，而郭镔、陈萍的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，案涉幼儿园房产只是作为实达公司的责任财产成为郭镔、陈萍债权的一般担保。第三，从请求权产生的基础债权上看，案涉幼儿园房产系用于抵偿实达公司欠付宋杰的工程款，与郭镔、陈萍对于实达公司享有的违约金债权相比，宋杰所享有的工程款债权，亦应具有优先性。
综上所述，基于宋杰与郭镔、陈萍各自债权产生的时间、内容、性质以及根源等方面的具体情形，宋杰对案涉幼儿园房产所享有的权利足以排除强制执行，一审法院判决停止对案涉幼儿园房产执行正确，应予维持。郭镔、陈萍上诉请求撤销一审判决的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由郭镔、陈萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄卉靓
审 判 员 陈 曦
代理审判员 俞裕铨
二〇一七年七月二十五日
书 记 员 何必林