贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终2861号
上诉人（原审被告）：福建省五鑫投资有限公司，住所地福建省莆田市荔城区凤山居委会东大路2号701室。
法定代表人：毛建国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：白峰，贵州黔鹰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁夕杰，贵州黔鹰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：侯娅，女，1988年12月14日出生，汉族，住贵州省织金县。
委托诉讼代理人：张旭，贵州钝初律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张英，贵州钝初律师事务所实习律师。
原审第三人：贵州师范大学，住所地贵州省贵阳市云岩区宝山北路116号。
法定代表人：李建军，该校校长。
委托诉讼代理人：谢海燕，女，1973年1月1日出生，该校职工。
委托诉讼代理人：刘启正，男，1981年6月19日出生，该校职工。
上诉人福建省五鑫投资有限公司（以下简称五鑫公司）因与被上诉人侯娅及原审第三人贵州师范大学房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初1968号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人五鑫公司上诉请求：1、撤销原判第三项；2、改判驳回被上诉人对装修损失的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原判认定事实不清，被上诉人因经营不善，在转租未果的情况下起诉要求解除合同，退回租金，属于转嫁经营风险，对方违约要求解除合同依法不应当支持装修损失；原审中，装修损失的评估鉴定人未出庭接受质询，根据民诉法的相关规定,案涉评估报告依法不应当作为定案依据。
被上诉人侯娅辩称，上诉人将店铺交付被上诉人使用并要求对该店铺进行装修。经营后发现上诉人出租的店铺并没有相应土地使用权证明，环境卫生严重不合格，而且未通过消防验收，使被上诉人无法办理营业执照、卫生许可证，并被停业整顿，无法经营门面，合同目的不能实现，原判正确，请求维持。
原审第三人贵州师范大学述称，我校与上诉人按照BOT合作模式建设案涉的租赁房屋，上诉人有权对该房屋进行租赁，学校与本案争议无关，学校不应当承担任何法律责任。
被上诉人侯娅向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告五鑫公司签订的《门面租赁合同》，被告退还原告房屋租金114900元，并按照银行同期贷款利率标准向原告支付利息（从2014年4月23日计算至被告付清本息为止）；2、判决被告赔偿原告因被迫解除合同而遭受的店面装修损失75000元；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：第三人贵州师范大学在贵安新区大学城建设新校区的过程中，通过BOT合作模式与被告五鑫公司共同建设贵州师范大学新校区3号公租房，即房屋产权属于贵州师范大学，五鑫公司全额投资并以经营公租房服务配套用房的方式收回投资，经营管理期限为30年。该公租房建设已经过贵阳市住房和城乡建设局、贵阳市花溪区发展和改革局批复同意，设计图经消防部门审核符合现行消防安全规范。被告五鑫公司投资修建完该公租房后，便将服务配套用房（“思雅美食服务中心”或“思雅美食城”）对外招商进行出租经营。2014年4月23日，五鑫公司（甲方）与侯娅（乙方）签订了七份《思雅美食服务中心门面租赁合同》（以下简称门面租赁合同），约定：1、甲方将其合法拥有经营权的“思雅美食服务中心”第三层3B100号、3B101号、3B102号、3B103号、3B104号、3B115号、3B128号共七个门面出租给乙方用于非餐饮经营；2、租赁期限为三年，从2014年8月28日至2017年8月27日，甲方按24个月收取租金，租金共计229800元，签订合同时乙方交纳租金114900元，2015年4月之前交纳114900元；3、乙方在收到门面后应在20日之内完成内部装修，并在甲方规定的时间统一开业，从开业时间起算租赁时间，租赁期限顺延；4、在合同期内，未经甲方同意，乙方不得将门面转租或转让给他人，否则甲方有权终止本合同，收回门面；5、乙方收到门面后，需向甲方委托的物管部门交纳装修保证金，乙方对门面的装修不能破坏房屋结构，不能加建夹层，否则视为违约，甲方有权收回门面并终止本合同。合同还对双方的其他权利义务事项进行了约定。合同签订当日，乙方向甲方交纳了第一期房屋租金人民币114900元。2015年1月12日，五鑫公司向原告交付了所租赁的七个门面，双方签订了《铺面交接确认书》，并约定凡由租赁方自行进行营业装修的，由五鑫公司按商铺门每平方米补贴50元，墙体粉刷每平方米补贴4元，补贴金额可用于冲抵物业管理费，多退少补。经双方确认，五鑫公司应补贴原告共计人民币4219元，且五鑫公司已实际进行了补贴。原告接收门面后即进行装修，并于2015年10月开始用于服装、美发、化妆品经营，五鑫公司确认从2015年10月10日开始起算租期。原告自述因商场内油烟排除不畅影响经营，已于2015年11月停止经营。案涉“思雅美食城”至今未通天然气，也未通过消防验收，存在重大安全隐患，也无任何商户办理营业手续。贵州花溪大学城项目建设指挥部出具情况说明：因花溪大学城正在进行规划提升，贵安新区规划局正在组织提升后的规划编制工作，各高校局部地块手续办理事宜待规划提升工作稳定后方可进行办理。2016年6月8日，贵安新区大学城管委会、贵安新区公安局、贵安新区安全生产监督管理局、贵安新区市场监督管理局、贵安新区综合行政执法局和贵安新区公安消防支队六部门联合向花溪大学城思雅美食城各经营户下达《关于思雅美食城存在重大火灾隐患责令停业整改的公告》，公告主要内容为：贵州师范大学思雅美食城建筑存在未审未验擅自投入使用，消防设施基本瘫痪不能使用、违规使用瓶装液化气、堵塞疏散通道等重大火灾隐患。要求贵州师范大学和五鑫公司在公告发出之日起立即针对存在的以上火灾隐患进行整改，各经营户于公告发布七日内将瓶装液化气罐撤离该建筑，自行停业整改。被告五鑫公司于2016年5月21日、6月14日、6月24日发出通知，要求思雅美食城经营户立即停止使用液化气瓶（罐），务必在2016年6月25日之前将店内所有液化气瓶（罐）自行清除，思雅美食中心餐饮商户将进行停业整改，待天然气管道系统重新改造确认后再择日开业。
诉讼过程中，一审法院根据原告方的申请，委托贵州皓天价格评估有限责任公司对原告所租赁门面的装修损失进行评估。该公司于2016年11月28日作出评估报告，在价格评估基准日2016年10月28日，取整确定原告侯娅所经营门面的装修损失为82539元，明细情况下：
侯娅商铺装修评估明细表
序号
|
项目名称
|
规格/型号
|
单位
|
数量
|
评估单价（元）
|
评估价（元）
一、沫汀美妆
1
|
门头灯光字
|
大字
|
个
|
8.00
|
80.00
|
640.00
小字
|
个
|
6.00
|
40.00
|
240.00
2
|
钢化玻璃墙
|
㎡
|
21.60
|
260.00
|
5616.00
3
|
木板隔墙
|
㎡
|
8.96
|
180.00
|
1612.80
4
|
卷帘门
|
㎡
|
9.30
|
170.00
|
1581.00
5
|
地砖
|
㎡
|
22.40
|
120.00
|
2688.00
6
|
乳胶漆及瓷粉
|
㎡
|
16.80
|
30.00
|
504.00
7
|
吊顶
|
高：0.3m
|
m
|
19.60
|
120.00
|
2352.00
8
|
墙纸
|
㎡
|
4.80
|
35.00
|
168.00
9
|
电路安装
|
㎡
|
22.40
|
25.00
|
560.00
10
|
节能灯
|
个
|
5.00
|
20.00
|
100.00
11
|
射灯
|
个
|
13.00
|
30.00
|
390.00
12
|
灯管
|
根
|
20.00
|
15.00
|
300.00
13
|
货柜
|
厚：0.2m
|
㎡
|
15.36
|
350.00
|
5376.00
厚：0.32m
|
㎡
|
13.68
|
400.00
|
5472.00
14
|
两面用货柜
|
㎡
|
2.86
|
450.00
|
1287.00
15
|
收银台
|
1.2*1.05
|
个
|
1.00
|
500.00
|
500.00
16
|
小计
|
29386.80
二、沫汀衣橱
1
|
门头灯光字
|
大字
|
个
|
4.00
|
80.00
|
320.00
2
|
钢化玻璃墙
|
㎡
|
10.60
|
260.00
|
2756.00
3
|
木板隔墙
|
㎡
|
5.53
|
180.00
|
995.40
4
|
卷帘门
|
㎡
|
8.06
|
170.00
|
1370.20
5
|
地砖
|
㎡
|
22.71
|
120.00
|
2725.20
6
|
乳胶漆及瓷粉
|
㎡
|
40.31
|
30.00
|
1209.30
7
|
吊顶
|
高：0.3m
|
m
|
22.20
|
120.00
|
2664.00
8
|
墙纸
|
㎡
|
40.31
|
35.00
|
1410.85
9
|
电路安装
|
㎡
|
22.71
|
25.00
|
567.75
10
|
节能灯
|
个
|
8.00
|
20.00
|
160.00
11
|
射灯
|
个
|
19.00
|
30.00
|
570.00
12
|
货柜
|
1.1*1.1
|
个
|
2.00
|
350.00
|
700.00
2.4*0.5
|
个
|
2.00
|
350.00
|
700.00
13
|
收银台
|
1.2*1
|
个
|
1.00
|
500.00
|
500.00
14
|
衣服挂架
|
㎡
|
7.20
|
60.00
|
432.00
15
|
模特
|
个
|
3.00
|
320.00
|
960.00
16
|
试衣镜
|
㎡
|
1.39
|
130.00
|
180.18
17
|
移动挂架
|
1.2*1.4
|
个
|
1.00
|
150.00
|
150.00
18
|
电表箱
|
0.5*0.4
|
个
|
1.00
|
60.00
|
60.00
19
|
试衣间
|
布帘
|
个
|
1.00
|
200.00
|
200.00
20
|
小计
|
18630.88
三、灵感造型
1
|
地砖
|
㎡
|
35.84
|
120.00
|
4300.80
2
|
墙纸
|
㎡
|
36.66
|
35.00
|
1282.93
3
|
吊顶
|
高：0.3m
|
m
|
24.00
|
120.00
|
2880.00
4
|
乳胶漆及瓷粉
|
㎡
|
45.06
|
30.00
|
1351.65
5
|
电路安装
|
㎡
|
35.84
|
25.00
|
896.00
6
|
射灯
|
个
|
22.00
|
30.00
|
660.00
7
|
节能灯
|
个
|
16.00
|
20.00
|
320.00
8
|
壁灯
|
个
|
5.00
|
45.00
|
225.00
9
|
理发镜
|
1.6*0.7
|
块
|
9.00
|
130.00
|
1170.00
10
|
理发镜隔断
|
㎡
|
9.36
|
180.00
|
1684.80
11
|
货柜
|
㎡
|
11.43
|
350.00
|
4000.50
12
|
工具柜
|
0.4*0.75
|
个
|
5.00
|
300.00
|
1500.00
13
|
洗头床
|
个
|
2.00
|
600.00
|
1200.00
14
|
隔离装饰架（雕花）
|
㎡
|
2.82
|
280.00
|
789.60
15
|
灶台
|
m
|
3.00
|
350.00
|
1050.00
16
|
厨房隔墙
|
㎡
|
11.31
|
180.00
|
2035.80
17
|
木门
|
0.8*2.2
|
道
|
1.00
|
500.00
|
500.00
18
|
凳子
|
个
|
9.00
|
200.00
|
1800.00
19
|
钢化玻璃
|
㎡
|
13.02
|
260.00
|
3385.20
20
|
门头（玻璃）
|
包含字
|
㎡
|
4.34
|
220.00
|
954.80
21
|
隔墙(外墙）
|
㎡
|
6.20
|
180.00
|
1116.00
22
|
收银台
|
1.2*1.05
|
个
|
1.00
|
500.00
|
500.00
23
|
木工板墙
|
㎡
|
5.10
|
180.00
|
918.00
24
|
小计
|
34521.08
25
|
合计
|
82538.76
原告候娅要求按上述评估金额确定装修损失，被告五鑫公司认为该评估单价过高，评估项目中的“货柜、两面用货柜、工具柜、洗头床、隔离装饰架、凳子”属于可移动设备，不应当计算在评估范围内，而且装修折旧应当考虑租赁期限。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务，房屋租赁合同中出租方的义务是提供租赁房屋，承租人的义务是交付租金。本案原、被告所签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告按约定向原告交付了门面，原告也交纳了第一期房屋租金，并装修门面后投入经营。但是被告交付给原告案涉“思雅美食城”的房屋至今未经过消防验收，存在重大安全隐患，而被贵安新区大学城管委会等六部门于2016年6月8日责令停业整顿。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”，第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”因此，案涉租赁房屋因未经消防验收合格即投入经营使用，违反了法律规定。现案涉房屋已经被行政主管部门责令停业整顿，导致原告无法按照合同约定的用途使用房屋，合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（应为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》）第八条第三项规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。故原告侯娅诉讼要求解除与被告五鑫公司签订的《门面租赁合同》，符合法律规定，予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告所签订的《门面租赁合同》解除后，原告应当向被告返还所租赁的房屋，被告理应返还原告向其交纳的房屋租金，但应扣除原告已实际经营使用期间所产生的租赁费。关于原告实际经营期间问题，一审法院认定停止经营时间应以行政主管部门公告责令停业整顿的时间为准，即实际计算租金的经营时间从2015年10月10日至2016年6月8日共242天。原告应当按约定交纳该期间的房屋租金，金额计算为242天×（229800元÷3年÷365天）=50786.85元，原告已交纳的租金为114900元，故被告还应向原告退还房屋租金64113.35元（114900元-50786.85元）。在《门面租赁合同》解除前，被告并无义务向原告退还房屋租金，因此对原告要求被告承担房租利息的请求，不予支持。关于被告要求原告支付所欠租金的要求，因被告在本案中并没有提起反诉，故在本案中不予处理，被告可另行主张权利。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”。本案系因被告未提供符合法律规定的房屋违约而导致《门面租赁合同》解除，故原告请求被告赔偿装修损失的请求，应予支持。对于装饰装修残值损失，评估机构确定在评估基准日2016年10月28日，原告侯娅的装修损失为82538.76元，该已经确定了评估基准日的评估价格应为剩余租赁期内的装修残值损失。但评估明细中的“货柜、两面用货柜、工具柜、洗头床、隔离装饰架、凳子、模特、移动挂架”等设备，属于可移动和可拆卸设备，且可以重复使用，原告可在双方解除合同后将上述设备搬走后自行处理，故扣除上述可移动、可拆卸设备的评估金额23935.1元，一审法院确定原告的装修损失为58603.66元（82538.76元-23935.1元），扣除被告五鑫公司前期补贴给原告的4219元装修款，被告还应赔偿原告装修损失54384.66元（58603.66元-4219元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十六条；《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告侯娅与被告福建省五鑫投资有限公司之间于2014年4月23日签订的七份《思雅美食服务中心门面租赁合同》，原告将所租赁的房屋返还被告；二、被告福建省五鑫投资有限公司于本判决生效后10日内返还原告侯娅房屋租金人民币64113.15元；三、被告福建省五鑫投资有限公司于本判决生效后10日赔偿原告侯娅装修费用损失人民币54384.66元；四、驳回原告侯娅的其他诉讼请求。
案件受理费人民币4098元，减半收取2049元，由被告福建省五鑫投资有限公司负担1279元，原告侯娅负担770元。
二审中,被上诉人候娅提交评估费发票一张,拟证明一审法院就装修损失委托评估,其支付评估费用8000元应由对方负担；上诉人五鑫公司质证表示对证据的真实性没有异议，但认为：1、该票据的出具时间为2017年7月10日并非一审中形成，对方在一审中并未提出该项诉请；2、评估费用明显过高，有对方与评估单位私下协商的嫌疑，并且没有其他证据证明该费用实际产生，故而对该证据的合法性与关联性不予认可。另查明，涉案租赁房屋已实际返还五鑫公司。其余事实与原判认定事实一致，本案事实有当事人身份证明、工商登记信息、贵阳市住房和城乡建设局《关于对贵州师范大学申请建设公共租赁住房的批复》、花溪区发展和改革局《关于贵州师范大学花溪校区公租房建设项目可行性研究报告的批复》、设计图纸、《贵州师范大学建设经营合同》、《门面租赁合同》、收款收据、门面交接确认书、《关于思雅美食城存在重大火灾隐患责令停业整改的公告》、五鑫公司发出的《通知》、贵州花溪大学城项目建设指挥部出具的《情况说明》、《评估报告》、当事人陈述等证据在卷佐证，且经质证，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是原判支持被上诉人的装修损失费用是否正确。就双方的争议焦点而言，第一、双方当事人签订的《门面租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同；但案涉“思雅美食城”的房屋至今未经过消防验收，存在安全隐患，且贵安新区大学城管委会等六部门于2016年6月8日责令各经营户停业整顿。原判认定案涉租赁房屋因未经消防验收合格即投入经营使用，现已经被相关行政主管部门责令停业整顿，导致被上诉人无法按照合同约定的用途使用房屋，合同目的无法实现并据此判令解除双方签订的《门面租赁合同》，于法有据，本院予以维持。第二、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，原审判令上诉人五鑫公司赔偿被上诉人的装修残值损失，符合法律规定。第三、至于装修残值损失的具体数额问题。根据一审法院的委托，贵州皓天价格评估有限责任公司对涉案租赁门面的装修损失进行评估，该公司于2016年11月28日作出评估报告，委托评估程序符合规定，上诉人五鑫公司也并未举证证明评估机构在评估过程中存在违法情形，故五鑫公司认为该评估报告不应作为定案依据的主张，本院不予采信；上述评估报告确定的价格评估基准日为2016年10月28日，根据评估报告中说明的评估方法是重置成本法，房屋装修价格=重置价格×数量，原判认定评估基准日的评估价格82538.76元即为剩余租赁期内的装修残值损失，不符合客观事实，依法应予纠正；根据双方租赁合同约定的租赁期限为3年，结合被上诉人实际经营时间从2015年10月10日至2016年6月8日共计242天，扣除可移动、可拆卸设备的评估金额23935.1元和上诉人五鑫公司前期补贴的4219元装修款，被上诉人可以获得赔偿的装饰装修残值损失应计算为（82538.76元-23935.1元-4219元）×（365天/年×3年-242天）÷365天/年×3年=42365.4元。
评估费用属于案件诉讼费用范围，被上诉人提交了正式发票予以佐证，原审判决对于评估费用没有处理不当，本院根据评估装修损失的支持比例确定评估费用的分担。至于本案涉及的其他问题,双方当事人均未提出异议,应视为服从原审判决,本院予以维持。
综上所述，上诉人五鑫公司的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条','2018-09-29
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