重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝05民终2340号
上诉人(原审第三人）:重庆市森基农业发展有限公司,住所地重庆市九龙坡区白市驿镇真武村5社，统一社会信用代码91500107588044169X。
法定代表人：王首全，总经理。
委托诉讼代理人:凌志宏,北京市中银（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:重庆市九龙坡区白市驿镇真武村民委员会第3合作社。
负责人：罗有明，社长。
委托诉讼代理人:聂静,重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人:郝瀚,重庆江都律师事务所律师。
原审被告:重庆市广商投资有限公司,住所地重庆市九龙坡区白市驿镇真武村4社,统一社会信用代码91500105795896743E。
法定代表人：王首全，总经理。
原审第三人:重庆市九龙坡区白市驿镇真武村民委员会,住所地重庆市九龙坡区白市驿镇真武村12社，组织机构代码30496085-2。
负责人：陈冬，主任。
上诉人重庆市森基农业发展有限公司(以下简称森基公司）因与被上诉人重庆市九龙坡区白市驿镇真武村民委员会第3合作社（以下简称真武村3社）、原审被告重庆市广商投资有限公司（以下简称广商公司）、原审第三人重庆市九龙坡区白市驿镇真武村民委员会（以下简称真武村委会）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2016)渝0107民初4018号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年2月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
森基公司上诉请求：撤销原判，改判第一项为森基公司与真武村3社的租赁关系已于2016年2月3日解除，改判第三项为森基公司向真武村3社支付2015年12月31日前欠付的社协调费、土地租金28657.32元，改判第四项无需支付违约金，改判第五项为森基公司按照每亩1300斤黄谷的价格支付2016年1月1日至2016年2月3日的协调费、土地租金。事实和理由：1.真武村3社于2016年2月3日向广商公司发出《解除合同通知书》，此后森基公司已实际接受该合同解除的意思表示，因此应当认定双方租赁关系在2016年2月3日已解除，森基公司也不应支付该日以后的协调费和土地租金。2.森基公司在真武村3社的实际租用面积为11.99亩，所以租金及协调费应按照11.99亩计算应为28657.32元。3.2016年2月3日之前，因森基公司拖欠租金，该社村民已不准森基公司进场使用土地，2016年2月3日后森基公司也未实际占有使用土地，租赁土地已实际交还，不应再判决返还。真武村3社不具备要求承租人支付村协调费的主体资格，不应判决森基公司向真武村3社支付村协调费。4.一审判决第四项涉及的违约金无合同约定，不应当判决支付，即使要支付，也应按弥补实际损失为原则，以28657.32元为基数，按人民银行同期贷款利率计算。
真武村3社辩称，真武村3社未向森基公司发出过解除合同的通知且森基公司在本案诉讼前从未向真武村3社表达过解除合同或者同意解除合同的意思，应当按照一审判决内容确定合同解除的时间。森基公司至今未向真武村3社交还土地，应当继续支付土地占用费、协议费至交还土地时止。2012年2月真武村委会受真武村3社的委托与森基公司签订的《渝台农业综合开发示范区项目农村土地租赁合同》中明确约定了森基公司应当支付村、社协调费，森基公司之前也按合同约定向真武村3社支付协调费而未提出异议，真武村3社具备向森基公司主张村协调费的主体资格。至于森基公司在真武村3社的实际租用面积问题，合同约定的是11.99亩，实际履行过程中，在增加边角料，实际增加到21.69亩，森基公司在此过程中也没有提出反对意见，都是按照实际的21.69亩支付费用，实际面积的认定一审法院认定正确。上述合同还约定有违约金500万元，鉴于该约定过高，真武村1社主动将违约金下调至月息2分，一审判决森基公司按月息2分支付违约金合理合法。一审判决正确，要求维持原判。
广商公司述称，同意森基公司的上诉意见。
真武村委会述称，同意真武村3社的答辩意见。
真武村3社向一审法院起诉请求：1、判令解除真武村3社与广商公司的土地租赁关系，解除真武村3社委托第三人真武村委会与第三人森基公司于2012年2月签订的《渝台农业综合开发示范区项目农村土地租赁合同》；2、判令广商公司与第三人森基公司共同给付真武村3社自2011年起至2015年12月31日止尚欠的村协调费9603.50元、社协调费8598.10元、土地租金43243.20元，共计61444.80元及利息损失3694.41元，并从2016年1月1日起至付清之日止，以61444.80元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，利随本清；3、判令广商公司与第三人森基公司共同按每亩1300斤黄谷（按当地政府黄谷指导价计付）的标准，向真武村3社给付从2016年1月1日至实际向真武村3社返还土地之日止的村协调费、社协调费及土地租金，逾期未付，按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，利随本清；4、判令广商公司与第三人森基公司共同给付真武村3社违约金50万元；5、本案诉讼费由广商公司与第三人森基公司共同承担。
一审法院经审理认定如下事实：2010年5月12日，真武村3社（甲方）与广商公司（乙方）签订《渝台农业综合开发示范区项目农村土地租赁合同》，合同约定：甲方将辖区内0.66亩土地租赁给乙方用于农业综合开发和生态旅游开发；租赁期限自2010年5月12日起至2028年8月31日止；租金为每亩每年1200斤黄谷，按当地政府黄谷指导价计付，每三年在原基础上每亩递增100斤黄谷，递增最多不超过每亩1800斤黄谷；协调费按100市斤黄谷提取，由乙方随租金一并向甲方支付；一次性工作经费按每亩100元标准提取，由乙方根据流转土地工作进度分期支付给甲方；乙方不按时缴纳租金或违规建设，甲方有权终止合同，并由乙方支付违约金500万元，并向甲方支付足所欠租金、复耕费等相关费用后，租赁地上属于乙方的附着物、建（构）筑物由乙方自行处理等。
2011年12月16日，财团法人海峡农业基金会出具授权委托书，载明：渝台农业综合开发示范区项目签约以来，受国家土地供应政策和重庆城市发展规划修编工作影响，至今没有突破政策瓶颈的限制举步维艰。鉴于项目业态定位和争取政策支持，从即日起委托森基公司，担任渝台农业综合开发示范区项目的实际代理人，全面负责渝台农业综合开发示范区项目的策划、定位、规划、设计、施工、营销、管理责任，同时暂停原对广商公司的授权委托。委托人变更中所涉及的具体委托内容及相关条件期待森基公司正式注册成立后签署具体协议本委托书始正式生效，而财务结算和职责转移由双方协商解决。
2011年12月22日，第三人森基公司正式注册成立。
2012年2月，第三人真武村委会（甲方）与第三人森基公司（乙方）签订《渝台农业综合开发示范区项目农村土地租赁合同》，主要约定有：根据重庆市九龙坡区人民政府专题会议纪要（2010）20号精神，甲方受占地农户和本村第五、六、七合作社的委托，同意将第五、六、七合作社的全部土地流转租赁给乙方经营，用于渝台农业综合开发示范区项目进行综合开发。流转租赁的土地为甲方辖区第三、五、六、七三个合作社，土地总面积1139.03亩，其中三社11.33亩，五社375.7亩、六社291.5亩，七社460.6亩。乙方将流转租赁土地用于农业综合开发和生态旅游开发。租赁期限从2010年5月至2028年8月31日止。租金为每亩每年1200斤黄谷，按当地政府黄谷指导价计付，每三年在原基础上每亩递增100斤黄谷，递增最多不超过每亩1800斤黄谷；村、社协调费各按每亩每年100市斤黄谷提取，由乙方随租金一并向甲方支付。一次性工作经费按150元/亩标准提取，其中甲方一次性工作经费按100元/亩享有，社（队）一次性工作经费按50元/亩享有。乙方不按时交纳租金或违规建设，甲方有权单方终止合同，并由乙方支付违约金500万元，租赁地上的附着物、建（构）筑物及相关设施由乙方自行处理，但乙方需先行向甲方支付租金以及复耕费。庭审中，真武村3社表示认可第三人真武村委会签订的合同。
从2012年5月起，租金的支付主体一直为第三人森基公司。由于在合同履行过程中，存在零星用地，双方租赁的土地面积一直在发生变化，截止2015年，使用的土地面积为21.69亩。虽然零星用地未签订书面合同，但从第三人森基公司支付的租金金额中可以认定真武村3社的陈述属实。截止2015年底，拖欠的土地租金为43243.20元，村协调费9603.50元（2011年至2015年）、社协调费8598.10元（2012年至2015年）。
2012年5月18日，第三人森基公司就渝台农业综合开发示范核心区的设施农用地向相关部门进行申报，并取得了白市驿国土所、白市驿镇人民政府、九龙坡区农林水利局等部门的同意。
2016年2月3日，真武村3社向广商公司发出《解除合同通知书》，通知广商公司解除双方的租赁关系，并要求广商公司于2016年2月20日前交还土地及支付拖欠的土地租金、村社协调费和利息并支付违约金等。
一审法院认为：本案的争议焦点为涉案土地的租赁主体的认定。真武村3社与广商公司于2010年5月12日签订的租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。而第三人真武村委会与第三人森基公司之间于2012年2月签订的租赁合同，真武村3社当庭表示认可第三人真武村委会签订合同的行为系代表真武村3社，村委会只是受真武村3社的委托签订，故2012年2月签订的合同对真武村3社及第三人森基公司具有法律约束力一审。庭审中，广商公司及第三人森基公司均表示从2012年2月起，真武村3社与广商公司之间的租赁关系已经解除并由第三人森基公司承担了租赁合同的权利和义务。一审法院认为，因真武村3社表示认可第三人真武村委会与第三人森基公司之间签订的土地租赁合同，且该合同签订之后相应的租金一直也由第三人森基公司在支付，即租赁合同的权利义务均由第三人森基公司在享有和承担，而出租的土地是特定的，因此土地的承租人已变更为第三人森基公司。再根据2011年12月16日财团法人海峡农业基金会出具的授权委托书，可以佐证广商公司在本项目中的权利义务已经由新成立的第三人森基公司享有和承担，而2012年5月18日的渝台农业综合开发示范核心区的设施农用地申报表更加直接证明了租赁土地的使用人为第三人森基公司。因此，综合以上证据可以认定本案的租赁主体已经由真武村3社与广商公司变更为了真武村3社与第三人森基公司，而真武村3社与广商公司之间的土地租赁关系在第三人真武村委会与第三人森基公司签订合同时就已经自动终止。因此本案土地租赁合同的相关权利义务应当由真武村3社和第三人森基公司享有和承担。一审审理中，经一审法院释明后，真武村3社也表示认可其与第三人森基公司之间建立了土地租赁关系，且与广商公司之间的土地租赁关系已自动终止。
对于真武村3社的第一项诉讼请求。一审法院认为，根据合同约定，因逾期交纳租金真武村3社可解除双方的租赁合同，故对真武村3社要求解除真武村3社委托第三人真武村委会与第三人森基公司于2012年2月签订的《渝台农业综合开发示范区项目农村土地租赁合同》及事实土地租赁关系的诉讼请求，一审法院予以支持。
对于真武村3社的第二项诉讼请求。一审法院认为，根据查明的事实，第三人森基公司差欠真武村3社2015年土地租金为43243.20元，村协调费9603.50元（2011年至2015年）、社协调费8598.10元（2012年至2015年），合计61444.80元，故对真武村3社该项诉讼请求，一审法院予以支持。虽然广商公司抗辩称村、社协调费系重复计算，但根据2012年2月的合同第五条第（三）项，双方明确约定的协调费为村和社，故对广商公司的抗辩理由，一审法院不予采信。
对于真武村3社的第三项诉讼请求。一审法院认为，因真武村3社与第三人森基公司之间的土地租赁关系在经一审法院判决前并未解除，故双方土地租赁关系解除前及解除后交还土地之日前还应当按照合同约定支付土地租金及土地占用使用费。至于支付的标准，应根据双方合同约定，即按每亩1300斤黄谷（按当地政府黄谷指导价计付）的标准，向真武村3社给付从2016年1月1日至实际向真武村3社返还土地之日止的土地租金及村协调费、社协调费；逾期未付，按中国人民银行同期贷款利率计算从2016年1月1日起至付清之日止的利息损失，利随本清。
对于真武村3社的第四项诉讼请求。一审法院认为，真武村3社已经在第一项诉讼请求中请求支付利息损失3694.41元，并从2016年1月1日起至付清之日止，以61444.80元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，利随本清。一审法院认为，真武村3社提出的第一项诉讼请求中的利息损失和第四项诉讼请求，都是因为第三人森基公司未能及时支付租金而产生的违约损失，但真武村3社并未提供充分证据证明其除了租金损失计利息损失外，还存在其他扩大损失，由于双方约定的违约金明显过高，一审审理中真武村3社自愿调整为按照月息2分计算。故一审法院将调整为以61444.80元为基数，从2016年1月1日起至付清之日止，按月息2分计算违约金。
至于广商公司提出的已支付了租金5万元。真武村3社认为该5万元已在拖欠的2014年的14社的租金中进行了抵扣，故不应在本案中重复抵扣。一审法院认为，因第三人森基公司在2014年还差欠14社的土地租金，且该租金已抵扣了14社的租金，故不应在本社再行抵扣。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：“一、自本判决生效之日起解除重庆市九龙坡区白市驿镇真武村民委员会第3合作社委托第三人重庆市九龙坡区白市驿镇真武村民委员会与第三人重庆市森基农业发展有限公司于2012年2月签订的《渝台农业综合开发示范区项目农村土地租赁合同》及事实土地租赁关系；二、第三人重庆市森基农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁的21.69亩土地交还给原告重庆市九龙坡区白市驿镇真武村民委员会第3合作社；三、第三人重庆市森基农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市九龙坡区白市驿镇真武村民委员会第3合作社支付自2011年起至2015年12月31日止尚欠的村协调费、社协调费、土地租金共计61444.80元；四、第三人重庆市森基农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市九龙坡区白市驿镇真武村民委员会第3合作社支付违约金（以61444.80元为基数，从2016年1月1日起至付清之日止，按月息2分计算违约金）；五、第三人重庆市森基农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内按每亩1300斤黄谷（按当地政府黄谷指导价计付）的标准，向原告重庆市九龙坡区白市驿镇真武村民委员会第3合作社给付从2016年1月1日起的土地租赁关系解除前及解除后交还土地之日前的土地租金及土地占用使用费及村协调费、社协调费；逾期未付，按中国人民银行同期贷款利率计算从2016年1月1日起至付清之日止的利息损失，利随本清；六、驳回原告重庆市九龙坡区白市驿镇真武村民委员会第3合作社的其他诉讼请求。本案受理费1900元，由第三人重庆市森基农业发展有限公司负担。”
经审查，本院对一审判决查明的案件事实予以确认。
本院认为，森基公司在租赁真武村3社土地过程中逾期支付租金，真武村3社有权要求解除合同。森基公司称其已实际接受真武村3社向广商公司发出的解除合同通知，但未提供证据证明其向真武村3社作出了同意解除合同意思表示，也不能证明其已实际交还了租赁土地，一审判决解除合同及由森基公司交还租赁土地并无不当。真武村委会与森基公司签订的《农村土地租赁合同》中明确约定森基公司应当分别支付村、社协调费，而本案中真武村3社与森基公司的土地租赁实际上参照该合同执行，一审判决森基公司向真武村3社支付村、社协调费并无不当。至于森基公司在真武村3社的实际租用面积问题，合同载明的面积虽为11.99亩，但由于在合同履行过程中，存在零星用地，双方租赁的土地面积一直在发生变化，截止2015年，使用的土地面积实为21.69亩，虽然零星用地未签订书面合同，但从第三人森基公司支付的租金金额中可以认定真武村3社的陈述属实，森基公司在支付租金的过程中对据此交纳的租金金额也从未表示过异议，故一审认定正确，森基公司关于租用面积的辩称不能成立。双方合同约定逾期支付租金的违约金为500万元，真武村3社自愿将其调整为以欠费金额为基数，按月息2分计算，未超过法律许可的民间借贷利率水平，与被拖欠款项的可期待收益相当，符合客观实际，本院予以支持。
综上，森基公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1900元由上诉人重庆市森基农业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周舟
审 判 员 秦敏
代理审判员 宋扬
二〇一七年五月十一日
书 记 员 杨静