河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫0105民初10343号
原告刘某，男,汉族,1978年出生,住黑龙江省林甸县。
委托代理人张亚丽，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
委托代理人丁艳艳，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。
被告某有限责任公司,住所地郑州市金水区。
法定代表人芦某，总经理。
委托代理人杨某，男，汉族，1975年出生，住郑州市金水区，系该公司员工。
委托代理人陈某，男，汉族，1966年出生，系该公司员工。
第三人某有限公司，住所地郑州市惠济区。
法定代表人孙某，总经理。
原告刘某诉被告某有限责任公司、第三人某有限公司案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘某的委托代理人张亚丽、丁艳艳，被告某有限责任公司的委托代理人杨某、陈某到庭参加诉讼，第三人某有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘某诉称，就被告某有限责任公司申请执行第三人某有限公司（下称“某有限公司”）一案，已由贵院立案受理。被告某有限责任公司依据民事判决书，申请对位于某有限商务综合楼房产（下称“涉案房屋”）强制执行。涉案房屋已由贵院依法予以查封，查封期限：自2016年4月22日起至2019年4月21日止。但涉案房屋系原告已付全款购买之房屋，且已由被告某有限公司交付原告使用，至今涉案房屋已由原告实际使用4年之久。具体情况如下：原告刘某于2013年11月15日购买第三人某有限公司所有的涉案房屋，并于当日向某有限公司支付定金2万元整。2013年11月21日，根据双方约定，原告向某有限公司支付维修基金、有线电视、测绘费、办证工本费等计3456元。2013年11月22日，原告又依约向某有限公司交付全部购房款400400元整。2013年11月22日，原告向某有限公司完全支付购房款后，某有限公司即将涉案房屋钥匙等交付原告，原告即开始对涉案房屋进行装修并使用，也按时交纳物业费、水电费等。自某有限公司将涉案房屋交付原告使用至今已4年多，现原告正使用涉案房屋。自2013年11月22日，原告向某有限公司全部支付购房款后，即多次要求某有限公司与其签订《房屋买卖合同》并将涉案房屋过户至原告名下，但某有限公司以其公司系统被锁等理由推脱至今未予办理。2013年11月22日，原告已向某有限公司全部支付涉案房屋购房款。但于2014年12月4日，在原告不知情情况下，某有限公司却又将涉案房屋抵押给被告某有限责任公司。某有限公司该行为严重侵害了原告的合法权益。根据最高人民法院《关于审理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释【2015】10号、最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释【2014】15号）等相关法律法规规定，2016年12月7日，原告特依据我国《民事诉讼法》第225条等相关法律法规的规定，向本院提出执行异议申请。2017年3月13日，本院依法作出《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议申请。综上，原告特依据我国《民事诉讼法》等相关法律规定，向本院提起诉讼，请求：1、判令停止对有限商务综合楼1房产的执行，解除对上述房屋的查封；2、依法确认原告与第三人之间签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认某有限商务综合楼房产归原告所有；3、判令被告与第三人协助原告办理位于某有限商务综合楼房产过户手续，将该房屋过户至原告名下；4、本案诉讼费由被告承担。
被告某有限责任公司辩称，1、涉案房产所有权人已将涉案房产为被告设置抵押担保，并办理了抵押登记，被告对涉案房产依法享有抵押权。2、被告有权在法定或约定的抵押权实现的情形出现后请求法院对涉案房产进行查封、变卖或者拍卖并对涉案房产变卖、拍卖所得享有优先受偿权。3、原告与第三人是否签订有《房屋买卖合同》及合同是否合法有效与被告无关，涉案房产所担保的被告的债权未获得清偿前，被告无义务办理抵押权撤销登记。4、被告因抵押登记对涉案房产享有担保物权，如涉案房屋买卖合同有效，原告合同对涉案房产享有债权，而物权却优先于债权实现。另《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。
第三人某有限公司未到庭，亦未答辩。
经审理查明：
被告某有限公司与第三人某有限责任公司借款合同纠纷一案,本院于2015年12月3日作出民事判决书，判决：一、某有限责任公司于本判决生效后十日内偿还某有限公司借款218万元并支付综合费（以218万元为基数，自2014年12月4日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付）；二、驳回某有限公司其他诉讼请求。
被告依据民事判决书向本院申请执行，本院于2016年3月29日作出执行裁定书，裁定一、将被执行人某有限公司名下位某有限商务综合楼共七套房产予以查封；二、限被执行人某有限责任公司于裁定生效后3日内履行生效判决确定的义务，逾期不履行，本院将依法评估、拍卖上述房产。2016年4月20日，本院向郑州市住房保障和房地产管理局送达了执行裁定书和协助执行通知书，将被执行人某有限公司名下位于某有限商务综合楼共七套房予以查封，查封期限自2016年4月22日至2019年4月21日止。
2016年12月7日，原告向本院提起执行异议申请，本院作出《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议申请。后原告于2017年3月24日向本院提起执行异议之诉。
另查明，原告于2013年11月15日购买某有限公司所有的位于某有限商务综合楼房屋，并于同日向某有限公司支付购房定金20000元整。2013年11月21日，原告向某有限公司支付维修基金、有线电视、测绘费、办证工本费3456元。原告又于2013年11月22日，向某有限公司支付购房款400400元整，某有限公司将涉案房屋钥匙交付至原告，原告对涉案房屋装修并居住使用至今，原告多次要求被告办理过户登记，被告一直推脱办理。
2014年5月9日，第三人通知原告补交面积差房款4329元，原告于2014年5月28向第三人补交了面积差房款4329元。
某有限公司与某有限责任公司于2014年12月4日签订《郑州市房地产抵押合同》，并办理了抵押登记（。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。法定情形包括：（一）人民法院在查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院在查封以前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告事实上已经占有涉案房屋并且向房产商支付了房屋价款，但是原告未和第三人签订书面合同，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定不符，另外本案房产在2014年12月8日已经设定了抵押，故本院对原告的诉求不予支持。原告要求确认其与第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效，确认某有限商务综合楼产归原告所有，并判令第三人协助办理过户手续的诉讼请求，不属于执行异议之诉处理的范围，本院不予处理，原告可以另行起诉。
依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘某的全部诉讼请求。
案件受理费7606元，由原告刘某负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 宋克己
人民陪审员 常聪某
人民陪审员 方爱梅
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 郑君丽