广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018)粤13民终1914号
上诉人（原审原告)：张宇妍，女，汉族，1991年8月26日出生，住址：惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：杨宝仪，广东标远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范丽云，广东标远律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东合生帝景房地产有限公司，住所地：惠州市江北新区13号小区。
法定代表人：续红。
委托诉讼代理人：林晓霞，该公司员工。
委托诉讼代理人：林敏倩，该公司员工。
上诉人张宇妍与被上诉人广东合生帝景房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初11081号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张宇妍的委托诉讼代理人杨宝仪、被上诉人广东合生帝景房地产有限公司的委托诉讼代理人林晓霞和林敏倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张宇妍上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.裁定发回重审或依法判令支持上诉人的全部诉讼请求；3.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以上诉人实际收楼时间起算办理房屋产权证书的截止时间（涉及对应的逾期办证房产证书违约金的起算时间）是错误的。依据《商品房买卖合同》第八条“交付期限”的约定，被上诉人应在2013年12月30日将符合交付条件的房屋交付给买受人使用；第十一条“交接”第二款“由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付买受人……”，因此按照合同第八条、十一条以及附件四第三条的约定，法院应当认定合同约定的交付时间作为起算办理房屋权属证书的时间，以及相应的起算逾期办理房屋权属证书违约金的时间。针对本案，被上诉人约定的交付时间是2013年12月30日，依据附件四第三条约定，被上诉人应在房屋交付使用一年半期限内未上诉人办理房屋权属，即2015年12月30日前，被上诉人应给上诉人办好涉案房屋的权属证书，否则应承担相应的违约责任。二、一审法院以“年”为单位计算被上诉人的逾期办理房屋权属证书的违约金时错误的，而应当以“天”为计算单位，计算至办出房屋权属证书止。1、《商品房买卖合同》附件四第三条“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金……”是一条在文义上容易产生歧义的条款，被上诉人的理解的意思为逾期满一年就支付一年的违约金，未逾期满一年则无需支付违约金；而对于上诉人理解的则是逾期满一年的支付一年，逾期未满一年的部分按照房款1%/365天*未满一年的天数来计算违约金，对于该条款有两种不同的解释，应当根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上理解的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释。……”该《商品房买卖合同》是被上诉人一方提供的格式条款，应当作出不利于被上诉人的解释，违约金的计算按“天”计算。2、一审法院以“年”为单位计算被上诉人的逾期房屋权属证书的违约金，对于被上诉人逾期办证超过一年不满两年的部分不予计算，损害了上诉人的合法权益。对于逾期办证超过一年不满两年的部分，被上诉人依然是违约，该部分的违约金应当予以计算。由于被上诉人的违约行为已经给上诉人造成了损害，如果法院对于该部分的违约金不予计算，那则是对上诉人的合法权益的另一种损害。3、以“年”为单位计算被上诉人的逾期办理房屋权属证书的违约金会造成诉累，是对司法资源的浪费，也是对上诉人乃至被上诉人时间、金钱以及人力物力资源的浪费。三、被上诉人应当在具备办证条件后为上诉人办理房屋权属证书。根据《商品房买卖合同》第八条、十五条及附件四第三条的约定，被上诉人应当在交付使用后两年内为上诉人办理房屋权属证书，但因被上诉人未完成竣工验收备案手续，导致影响办证速度，庭审已经确定是2017年11月，被上诉人完成了竣工备案手续，已经在着手办证之中，因被上诉人已经严重逾期，上诉人要求被上诉人在具备办证条件后10日办理产权证书是合理合法的请求。综上，请求法院以合同约定的房屋交付时间起算办理房屋权属证书以及逾期办理房屋权属证书违约金的期限；以“天”为单位计算逾期办理房屋权属证书违约金，并应在具备办证条件后为上诉人及时办理房屋权属证，望判如所请。
被上诉人广东合生帝景房地产有限公司辩称，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院对上诉人的上诉请求予以驳回。理由如下：1、办理房产证起算时间应以实际收楼时间为起算点。根据商品房买卖合同附件四第三条，如因出卖人责任不能在房屋交付使用的条款，已经很明确，办理房产证起算点就是实际收楼时间。同时，根据附件四第十三条，本附件四、附件五及协议补充条款优先于合同其他条款。因此，对于房屋产权证办理起算点以附件四第三条约定为准。2、违约金的计算方式因以年为单位，根据合同附件四第三条，对违约金的计算方法做出了明确约定，从逾期之日起至没满一年出卖人按照已付房款的百分之一支付违约金，该条约定不存在歧义。因此，未满一年的不应计算违约金。这类案件在中级人民法院有生效的判例，以实际收楼时间以及以年为单位。
一审原告张宇妍向一审法院起诉请求：1、判令被告立即为原告办理涉案房屋权属登记证书；2、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金96516元（自2015年12月31日计算至被告履行完毕上述办证义务止，暂计至2017年9月30日，639天）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年11月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》［合同编号：惠州（2011）10025575］，约定：原告购买被告开发的位于惠州市江北新区××房，购买价为5513044元；被告应于2013年12月30日前，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；被告应在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按合同附件四的约定处理。《附件四》第三条约定，如因被告的责任，不能在房屋交付使用两年期限内取得商品房权属登记证明书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款，涉案房产实际交楼日为2014年10月20日。被告未在约定的期限内为原告办理上述商品房的产权证。被告称目前无法办证非被告的原因，而是与施工方进行结算及政府的原因，非被告故意拖延。庭审中，被告称涉案房屋于2017年11月取得竣工备案表。
一审法院认为，原告张宇妍与被告广东合生帝景房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》及相应的附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告按约定付清了购房款，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在交付房屋之日起两年期限内为原告办理房屋产权证书，即被告应在2016年10月20日前为原告办理房屋产权证书，但是被告至今未为原告申请办理房屋产权登记，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。至于被告辩称：“目前无法办证非被告的原因，而是与施工方进行结算及政府的原因”。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律法规或者按照约定解决。”由于被告未能按照合同约定日期为原告办理房屋产权证书，违反了《商品房买卖合同》的约定，被告理应承担相应的违约责任，其辩解意见，无事实及法律依据，不予采纳。由于涉案房屋尚不具备办证条件，故原告诉请被告为其办理涉案房屋的房地产权证，本案不予处理，原告可待具备办证条件被告仍怠于履行办证义务时，另行主张权利。原告诉请被告支付违约金，有事实及法律依据，可以支持。根据《商品房买卖合同》附件四第三条的约定：“……从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金”。根据《商品房买卖合同》附件四第三条的约定，被告逾期办证的违约金计算时间应以年为单位，原告请求不满1年的期间按日计算违约金，不予支持。截止法庭辩论终结之日为2017年12月12日，被告逾期办证已满1年，故被告应向原告支付违约金为55130元（5513044元×1%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、被告广东合生帝景房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告张宇妍支付逾期办证违约金55130元。二、驳回原告张宇妍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2212元（原告已预交1106元），由被告广东合生帝景房地产有限公司负担。被告应负担的受理费，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案的争议焦点是，一、涉案违约金起算点是实际交楼日还是合同约定的交楼日；二、违约金是按年计算还是按日计算。对此，分析如下：
关于违约金的起算点的问题。双方《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故应按合同约定将实际交付房屋的时间作为逾期办证违约金的起算点，上诉人要求按合同约定的交付日期作为起算点不符合双方合同约定，不予支持。
关于违约金是按年计算还是按日计算。双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件四第三条对违约金的计算方法约定“从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”，该约定明确具体，并不存在上诉人所称有两种不同解释的情况，故上诉人请求按日计算逾期办证违约金，不予支持。本案一审中，上诉人作为原告主张是暂计至2017年9月30日。该主张并未放弃随着诉讼进展而仍然延续的未办证期间的违约金，至一审法庭辩论终结之日2017年12月12日，逾期办证的期限已满一年不满二年，故被上诉人应向上诉人支付一年即至2017年10月19日之前的违约金，计55130元（5513044元/年×1%×1年）。由于被上诉人尚未为上诉人办理好房产权属证书，故对2017年10月19日之后至办理好房产权属证书之日止的违约金，上诉人仍可根据合同约定另行主张。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，拟判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2212元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 蓝惠兰
审 判 员 于海砚
二〇一八年六月二十八日
法官助理 唐栩权
书 记 员 刘惠芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；