四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终374号
上诉人（原审被告）：四川冠宇房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区桐梓林北路2号C幢9楼1号。
法定代表人：杨荣华，该公司董事长。
上诉人（原审被告）：杨明华，女，生于1967年7月21日，汉族，住四川省营山县。
委托诉讼代理人：白中祺，四川由真律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李荣芳，女，生于1963年6月16日，汉族，住四川省南充市顺庆区。
委托诉讼代理人：罗永鸿，顺庆区中城法律服务所法律工作者。
上诉人四川冠宇房地产开发有限公司（以下简称冠宇公司）、杨明华因与被上诉人李荣芳确认合同无效纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初3654号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨明华、冠宇公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李荣芳的诉讼请求。事实及理由:1.李荣芳对案涉的1194号铺面只交纳了购房定金5000元，未交纳其余房款，且在顺庆法院执行时已经退还，李荣芳趁无人管理之际顺势占有房屋，2015年冠宇公司在处理“名州嘉园”售房纠纷时，准予了真实的购房业主杨明华办理了产权。2.杨明华的丈夫与另外两人从2006年起就在冠宇公司法定代表人杨荣华的其他工地做工或包工，至2008年欠付工资和工程款12万元，冠宇公司即与杨明华签订了以案涉房屋抵偿的协议，由于“名州嘉园”成为烂尾楼，加之总经理唐光政因非法吸收公众存款入狱，2015年1月期间出狱，此后开始清理并办理产权手续，因此才在2015年11月21日向杨明华出具正式购房发票，2016年3月3日签订正规购房合同，冠宇公司将此前的协议全部收回。故案涉房屋早在2008年就已经抵偿给杨荣华，即便与李荣芳于2008年6月5日签订的协议是真实的，但因为没有备案，没有公示效力。3.杨明华的实际购房款是12万元，在2008年地震后房价处于低迷期，同时，公司为了避税故意低开金额，一审判决认定房屋价款错误。4.一审判决没有任何事实根据，认定恶意串通错误。5.一审判决适用法律错误。杨荣华已经取得了房屋产权证，根据物权法的规定，优先取得产权，真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
李荣芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律，请求维持一审判决。事实及理由：1.一审诉讼中，杨明华方未提到在2008年将诉争房屋抵偿给她。2.杨明华与冠宇公司的法定代表人系亲姐妹关系，其购房价格明显低于市场价格，也低于李荣芳购买的价格，如杨明华是真实的购房户，在李荣芳占有使用房屋期间，从未向李荣芳主张过权利，与情理不符，故双方系恶意串通。3.冠宇公司的管理人员陈波将诉争房屋的钥匙及水电卡交给李荣芳，李荣芳系合法占有使用房屋。
李荣芳向一审法院起诉请求：1.判决冠宇公司、杨明华于2016年3月3日签订的位于南充市顺庆区石油西路214号“名洲嘉园”第五幢1层1194号营业房的商品房买卖合同无效；2.判令诉讼费由冠宇公司、杨明华承担。
一审法院认定事实：2008年5月12日，冠宇公司收到李荣芳购买1194号门面定金5000元。
2008年6月5日，李荣芳与冠宇公司签订《商品房买卖合同（商铺）》，约定购买冠宇公司开发的位于南充市顺庆区商铺，建筑面积38.82㎡，合同上房屋价款为116460元，后改成65994元。附件五付款方式及期限约定：2008年6月5日签订合同当日付清全款（此款由唐总向财务结算）。同日，冠宇公司向李荣芳出具收据，载明：门面款111460元，并标注“此款转账”。
2008年6月20日，冠宇公司向李荣芳邮寄书面通知，告知其所购买的5幢1层1194号商铺交房日期顺延至2009年3月31日。
2008年6月30日，李荣芳与冠宇公司签订四份《商品房买卖合同（商铺）》，约定购买“名洲嘉园”4幢1层4-1-117号住房，建筑面积67.18㎡，房屋价款为114206元。附件五付款方式及期限约定：签订商品房买卖合时付清全款；“名洲嘉园”4幢1层4-1-119号住房，建筑面积53.71㎡，房屋价款为91307元。附件五付款方式及期限约定：签订商品房买卖合时付清全款；“名洲嘉园”4幢1层4-1-121号住房，建筑面积44.47㎡，房屋价款为75599元。附件五付款方式及期限约定：签订商品房买卖合同时，付房款38888元，余款36711元在交房时付清；“名洲嘉园”4幢1层4-1-123号住房，建筑面积44.47㎡，房屋价款为75599元。附件五付款方式及期限约定：签订商品房买卖合时付清全款；
2008年9月11日，李向东向唐光政出具收条，载明收到唐光政欠款320000元，所抵门面117、119、121、123号。同日，冠宇公司向李荣芳出具收据，载明4-1-117号、4-1-119号、4-1-121号、4-1-123号门面款320000元。
2008年11月3日，李荣芳起诉冠宇公司，要求对签订商品房买卖合同的房屋进行备案登记，经一审法院调解双方自愿达成协议，2009年9月27日，一审法院（2008）顺庆民初字第2495号民事调解书确认，冠宇公司在2009年11月底前办理李荣芳所购5-1-1194号、4-1-117号、4-1-119号、4-1-121号、4-1-123号营业房预售合同备案登记。
因冠宇公司未履行（2008）顺庆民初字第2495号民事调解书确定的义务，李荣芳向一审法院申请强制执行。在执行过程中发现冠宇公司已将4-1-117号、4-1-119号、4-1-121号、4-1-123号营业房出售给他人。经李荣芳同意，一审法院将他人购买4-1-117号、4-1-119号、4-1-121号、4-1-123号营业房尾款中的325100元（包括李荣芳的购房款320000元、5-1-1194号营业房的定金5000元及诉讼费100元）支付给李荣芳，李荣芳放弃对前述四间营业房的执行。
2010年李荣芳领取了5-1-1194号营业房的钥匙及电卡，占有该房屋。
2015年11月21日，冠宇公司向杨明华开具5-1-1194号营业房付款发票，金额为84277元。
2016年3月3日，杨明华与冠宇公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201603030765），购买5-1-1194号营业房，房屋价款为84277元。3月15日杨明华取得该房屋所有权，产权证号为南房权证顺字第××号。
另查明，杨明华系冠宇公司法定代表人杨荣华的妹妹。
在庭审中，李荣芳认可其在执行（2008）顺庆民初字第2495号案中多收取5000元。
一审法院认为，本案为确认合同无效纠纷，争议的焦点为：1.李荣芳与冠宇房产公司签订的买卖5-1-1194号营业房合同是否为借款抵押；2.李荣芳是否支付购买5-1-1194号营业房房款111460元；3.杨明华与冠宇公司签订的买卖5-1-1194号营业房合同是否有效。
一、冠宇公司认可其总经理唐光政向李荣芳借款本金300000元外加借款利息20000元，共计欠款320000元，其主张案涉五间营业房是该笔欠款的抵押，而其与李荣芳签订买卖4-1-117号、4-1-119号、4-1-121号、4-1-123号营业房的合同约定，签订合同时应付房款共计320000整，并且向李荣芳出具了4-1-117号、4-1-119号、4-1-121号、4-1-123号房款320000元的收据。另外，冠宇公司2008年5月12日收到李荣芳1194号营业房订金5000元，并且于2008年6月20日通知李荣芳延迟交房。因此李荣芳认为其与冠宇公司签订5-1-1194号营业房买卖合同是双方真实房屋交易，其余四间营业房买卖合同是唐光政欠款320000的抵押主张成立。
二、冠宇公司与李荣芳签订的买卖1194号营业房合同中约定，2008年6月5日签订合同当日付清全款（此款由唐总向财务结算），同日冠宇公司向李荣芳出具收据，载明：门面款111460元，并标注“此款转账”，表明李荣芳应付的房款111460元，经冠宇公司同意，转由冠宇公司的总经理唐光政支付，根据合同相对性，冠宇公司出具房款收据后，李荣芳支付购房款111460元的义务已履行完毕。另外李荣芳在签订房屋买卖合同前已支付定金5000元，共计支付房款116460元，虽然后来该买卖合同房屋价款由116460元改为65994元，但李荣芳已按原价款支付完毕并对此无异议，其已履行合同约定的义务。至于李荣芳在法院多领的5000元，冠宇公司可另行主张。
三、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……。”李荣芳与冠宇公司于2008年6月5日签订的买卖5-1-1194号营业房合同，并支付该房房款为116460元，而冠宇房产公司于2015年11月21日给杨明华开具的该房销售发票金额为84277元，并且杨明华与冠宇公司于2016年3月3日签订的购房合同中，约定的房屋价款也为84277元，不但远低于当时房价，而且低于李荣芳购买的价款。另外，杨明华在购买该房时李荣芳已实际占有该房屋，杨明华不可能不了解该房屋的情况，发现该房存在的纠纷。因此李荣芳认为杨明华与冠宇公司恶意串通损害其利益，签订《商品房买卖合同》（合同编号201603030765）无效的主张成立。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决：确认冠宇公司与杨明华签订的《商品房买卖合同》（合同编号201603030765）无效。案件受理费100元，由冠宇公司、杨明华负担。
本院二审查明：李荣芳与冠宇公司就案涉房屋所签订的《商品房买卖合同（商铺）》的时间为2008年6月4日。冠宇公司向李荣芳出具收到门面款111460元收据上载明的时间为2008年6月5日。
一审诉讼中，李荣芳陈述，2008年5月12日交的定金，签了订购协议，2008年6月4日签订的合同，6月5日以现金的方式向唐光政交付了其余房款，合同上面写的付款方式是6月4日写的，因为钱是唐光政收的钱，所以上面就写了款由唐光政结算。李荣芳于一审诉讼中并提交了此前在5月份在银行取款的明细，共取款13万元，其中2008年5月22日支取4万元，2008年5月27日支取4万元、2万元，2008年6月4日支取了3万元。
一审诉讼期间，一审法院对唐光政进行了询问，当问及1194号门面的5000元定金是怎么回事时，唐光政陈述：1194号房屋确实是李荣芳想要购买，但是她只交了5000元定金，没有交其他钱。1194号合同上面原来的合同金额是116460元，改成了65994元不是我改的，李荣芳当时想买1194号门市，当时合同单价确实是3460元。剩下的116460元没有交。
在李荣芳起诉要求冠宇公司对签订的商品房买卖合同进行备案登记一案的民事调解书，即（2008）顺庆民初字第2495号民事调解书中查明的事实载明，李荣芳共计向冠宇公司交款436460元。该案执行中，2013年11月4日，李荣芳向一审法院出具的收款收据，载明领到325100元，并在括号中注明“包括定金5000元、诉讼费100元”。
一审庭审中，唐光政陈述了2008年将案涉房屋抵偿给杨明华之事，称2008年房子就卖给了杨明华，当时只写了一张白条，房屋卖了之后杨明华来找，然后才去房管局做的网签。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，李荣芳主张杨明华与冠宇公司就案涉房屋间的商品房买卖合同无效，其理由是杨明华与冠宇公司系恶意串通，损害其利益。因此，本案需要审查李荣芳对案涉房屋是否享有权益，是否为利害关系人。本案的争议焦点为：1.李荣芳是否已付清案涉房屋的房款？2.李荣芳与冠宇公司间的商品房买卖合同是否已经解除？3.杨明华与冠宇公司是否恶意串通、损害李荣芳的利益？
李荣芳是否付清案涉房屋房款的问题。第一，有李荣芳支付款项来源的依据。李荣芳称自己是在2008年6月5日在香榭春天向唐光政交付的现金111460元，并提交了此前在5月份自己在银行取款的明细，共取款13万元，其中2008年5月22日支取4万元，2008年5月27日支取4万元、2万元，2008年6月4日支取了3万元。第二，有生效法律文书的确认。在李荣芳诉冠宇公司要求对房屋买卖合同备案的（2008）顺庆民初字第2495号民事调解书中有对李荣芳共交款436460元的事实认定，该款包括了李荣芳购买案涉房屋所交的房款，即房款111460元。因此，冠宇公司、杨明华关于李荣芳未交清案涉房屋房款的上诉理由不成立。
关于李荣芳是否放弃案涉房屋买卖的问题。冠宇公司及杨明华上诉提出，李荣芳在另案的执行中领取了对案涉房屋所交付的定金5000元，因此表明其已经放弃了对该案进行备案的执行。本院认为，其上诉理由不能成立，理由是：第一，另案执行中李荣芳只提出了对另外4间营业房的执行，未明确不执行案涉房屋的登记备案。第二，从李荣芳在一审法院领取案涉房屋定金5000元的行为来看，即使其当时有放弃登记备案执行的意思，但其另外支付的房款还有10余万元并未得到退还，在冠宇公司对该部分款项未支付时，李荣芳可以申请恢复对原调解书的执行。
关于杨明华与冠宇公司是否恶意串通、损害李荣芳的利益问题。第一，冠宇公司称系2008年就抵偿了房屋，但没有提供任何依据予以证实。第二，如杨明华与冠宇公司在2008年就抵偿了房屋，但在李荣芳长达几年的占有使用期间一直未以任何方式向李荣芳主张权利，明显不合情理。第三，杨明华系冠宇公司法定代表人杨荣华的亲妹妹，双方具有特殊关系。因此，在李荣芳购买并占有使用案涉房屋，且有生效民事调解书确认办理备案登记的情况下，冠宇公司与杨明华就案涉房屋签订买卖合同、办理权属证书，其目的明显为阻却李荣芳对案涉房屋行使权利，损害了李荣芳的权益，因此，一审认定双方恶意串通，损害他人利益的合同无效并无不当，本院予以维持。
综上，一审判决认定的主要事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由四川冠宇房地产开发有限公司、杨明华负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 东
审判员 罗晓翠
审判员 张梓欣
二〇一八年四月二十六日
书记员 杨天生