吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)吉民终643号
上诉人（原审被告）：吉林信达金都置业有限公司。住所地：吉林省长春市。
法定代表人：凌朝翔，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙旭香，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡冰岩，男，1976年12月28日出生，汉族，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：刘立军，吉林永赞律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：吉林华运房地产开发有限公司。住所地：吉林省吉林市。
法定代表人：黄保国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李迎吉，男，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：王永淇，男，该公司经理。
上诉人吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达公司）因与被上诉人胡冰岩、吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院(2017)吉02民初133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信达公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判执行争议房屋并不得解除对房屋的查封。2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。（1）胡冰岩签订的“认购协议”不属于争议房屋的买卖合同。（2）胡冰岩现有证据无法证实其在查封之前已合法占有涉案房屋。（3）胡冰岩现有证据不能证实其已交付全部房款。（4）胡冰岩提供的现有证据不能证实北尊材料厂与华运公司签订并实际履行建筑工程施工合同。2.一审法院适用法律错误。胡冰岩提出执行异议之诉的房屋系登记在被执行的房地产开发企业名下即华运公司名下的商品房，因此该案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。
胡冰岩辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉。
华运公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。《以房抵债协议》是华运公司同公司原债权人之间签订的以物抵债的债务清偿方式的一种，是双方对原有债务履行方式的变更。协议签订时间是在一审法院采取执行措施之前，实际占有使用时间亦在一审法院采取执行措施之前，房屋抵偿对价也是市场价格。争议房屋之所以没有办理过户登记的原因也是华运公司开发的小区没有完成综合验收。请求维持原审判决。
胡冰岩向一审法院起诉请求：立即停止对贻翔苑小区5号楼7单元402室、5号楼31号车库、6号楼16号车库的强制执行并解除查封，由信达公司、华运公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，吉林中院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未予履行，信达公司于2016年5月23日向吉林中院申请强制执行。吉林中院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106之一号执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区5号楼、9号楼、10号楼共计114套房屋，其中包含本案争议房屋。查封期限为三年，自2017年1月22日起至2020年1月21日止。胡冰岩因（2016）吉02执106之一号执行裁定的查封标的包含本案争议房屋，向吉林中院提出执行异议，吉林中院于2017年4月5日作出（2017）吉02执异150号执行裁定，驳回了胡冰岩的异议请求。另查明，2014年北尊材料厂为华运公司工程进行外墙保温施工，后双方签订以房抵债协议，华运公司以房抵顶所欠北尊材料厂工程款。北尊材料厂委托华运公司售楼处对外销售该抵债房屋（包括本案争议房屋），胡冰岩购买了本案争议房屋，并于2015年12月20日与华运公司签订认购协议，华运公司出具了收据。现胡冰岩已经实际占有争议房屋。华运公司因未进行综合验收导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，胡冰岩至今未能办理产权登记手续。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中,争议焦点应为胡冰岩主张的停止执行贻翔苑小区5号楼7单元402室、5号楼31号车库、6号楼16号车库的诉讼请求应否得到支持。胡冰岩该诉请应否得到支持取决于其对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，而胡冰岩是否享有相应民事权益取决于北尊材料厂与华运公司之间的以房抵债法律关系是否真实，并已实际履行。关于以房抵债法律关系是否真实及履行情况，结合前述司法解释的规定，应从以下方面考量：一、北尊材料厂与华运公司之间成立以房抵债协议法律关系的基础法律关系是什么，有无证据证明；二、以房抵债协议何时签订，是签订于法院采取执行措施前或是采取执行措施后；三、胡冰岩是否已实际占有该争议房屋，其实际占有时间发生于法院采取执行措施前或是采取执行措施后；四、争议房屋因何原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，胡冰岩应对以房抵债法律关系是否真实及履行情况承担举证证明责任，现其提供的施工协议、抵房协议、证人证言、认购协议、购房收据等证据，能够形成完整闭合的证据链，可以证明胡冰岩购买华运公司抵顶给北尊材料厂抵债房的法律关系客观存在，该以房抵债事实及胡冰岩购买抵债房的事实均发生于人民法院对争议房屋采取执行措施之前，华运公司已与胡冰岩签订认购协议并实际交付争议房屋，争议房屋因华运公司的原因而客观上不具备办理过户登记条件，故胡冰岩享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行贻翔苑小区5号楼7单元402室、5号楼31号车库、6号楼16号车库的诉讼请求，应予支持。综上所述，胡冰岩要求停止执行贻翔苑小区5号楼7单元402室、5号楼31号车库、6号楼16号车库的诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。判决：不得执行吉林市华运贻翔苑小区5号楼7单元402室、5号楼31号车库、6号楼16号车库。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，胡冰岩作为提起执行异议之诉的案外人，应对其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。虽然胡冰岩提供的施工协议、抵房协议、证人证言、认购协议和购房收据等证据形成了完整的证据链条，能够证明以房抵债事实及胡冰岩购买抵债房并与华运公司签订认购协议均发生于人民法院采取查封措施之前，但其既未提供证据证明已办理了入住手续或缴纳了水、电、物业费用，也未提供证据证明已通过出租或出借等形式对诉争房屋进行了支配或管理，即无法证实其符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件，故胡冰岩未能证明其满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的全部条件。另外，胡冰岩在本案一、二审审理过程中亦未提供任何其个人及其配偶、未成年子女名下均无其他用于居住的房屋的相关证据，同样无法证明其满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的条件，应当承担举证不能的不利后果。因此，胡冰岩要求停止执行诉争房屋并解除查封的诉讼请求没有法律依据，不应予以支持。一审法院认定胡冰岩办理了入住手续并已实际占有争议房屋缺乏证据证明，属于认定事实错误，应予纠正。
综上所述，吉林信达金都置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销吉林省吉林市中级人民法院(2017)吉02民初133号民事判决；
二、驳回胡冰岩的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由胡冰岩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 斌
审 判 员 李钟华
审 判 员 冯志义
审 判 员 王鹏才
代理审判员 陆海权
代理审判员 王 莹
代理审判员 阎道清
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 孟凡艳