山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁01民终4758号
上诉人（原审原告）：济南和轩物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：李向东，董事长。
委托诉讼代理人：周华，山东德衡（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济南香江置业有限公司，住所地济南市济阳县。
法定代表人：张波，董事长。
委托诉讼代理人：刘汉良，山东睿扬律师事务所律师。
上诉人济南和轩物业管理有限公司（以下简称和轩物业公司）因与被上诉人济南香江置业有限公司（以下简称香江置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2014）市民初字第1392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人和轩物业公司的委托诉讼代理人周华、被上诉人香江置业公司的委托诉讼代理人刘汉良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
和轩物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项和第四项，依法改判：香江置业公司按照商铺物业费收费标准2.25元每月每平米向和轩物业公司支付2012年10月9日至2014年5月9日期间的物业服务费用，共计290886元；一、二审诉讼费由香江置业公司承担。事实和理由：（一)一审法院认为“关于底商物业管理费及车库物业管理费，和轩物业公司的证据不足以证明其为底商及车库提供了物业服务”系一审法院对物业服务区域概念的错误理解。第一，一审法院混淆了物业服务内容以及业主共有部分的概念。首先，峰景鉴筑小区的商铺与住宅、车库同属于一个物业管理区域，有共同的共有部分、公共设施、设备。小区的共用部位包括：小区楼房的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。小区的共用设施设备包括：公共绿地、公共道路、公共地下车库、小区的电梯、照明、消防设施、路灯、沟渠、下水管道、文体设施、监控设备等。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。以上的共用部位、共用设施不是住宅或者商铺、车库专有的，而是住宅和商铺、车库作为同一物业管理区域的建筑所共有的。峰景鉴筑小区的业主不管是商铺、车库还是住宅的业主都对小区的共有部分享有共有和共同管理的权利，并应承担相应的义务。其次，物业公司提供物业服务的是针对小区的共用部位而非专有部分。《山东省物业管理条例》第六十六条规定，物业服务内容主要包括下列事项：(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；(二)公共绿化的维护；(三)公共区域环境卫生的维护；(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理；(七)物业服务档案和物业档案的保管；(八)其他物业管理事项。根据上述规定，物业公司提供的物业服务针对的对小区的共用部位、共用设施，而非业主专有部分，既然商铺、车库与住宅属于同个物业管理区域，业主共有部分是相同的。上诉人为小区共有部位、共用设施提供物业服务，包括保洁、秩序维护、设施设备的维修维护等物业管理的各个方面，正是上诉人的物业服务才保证了小区的正常运转，为小区业主提供良好的生活环境、保证了小区物业的保值增值。既然商铺、车库与住宅属于同一个物业管理区域，业主共有部分是相同的，作为商铺的所有人的被上诉人应当支付物业费用。再次，业主不能以房屋空置，不需要提供物业服务为由，拒绝支付物业费用。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。因被上诉人并未将商铺全部卖出，导致房屋大部分长期空置，从一定程度上减少了上诉人对生活垃圾以及秩序维护的工作量，但物业管理不仅包括这两个方面的内容，上诉人除收集业主生活垃圾和楼栋内的秩序维护外，还包括小区公共部位垃圾的处理、小区公共部位秩序的维护、共有设施设备的维修维护等物业服务的内容。被上诉人不能因减少的部分物业工作量而否定上诉人全部的物业服务工作，从而拒绝支付全部的物业费用。正如《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，被上诉人的主张就是典型的以不需要物业服务为由而拒绝履行支付交纳物业服务费用的义务，这是物权法规定所不允许的，即被上诉人不能以不需要物业服务为由拒绝履行业主支付物业服务费用的义务。最后，上诉人在一申时提供了充足的证据以证明上诉人对小区提供了物业服务。上诉人为整个小区的公共安全每天定时进行巡查，保障公共区域的消防、监控设施设备的正常运行，上诉人在一审时提交相关证据予以证明，这均符合《物业服务合同》的第(一)项内容；上诉人对小区公共部位的管道进行疏通、维护，对建筑公共部位进行维修维护，上诉人在一审时提交相关证据予以证明，这均符合《物业服务合同》的第(二)项内容；上诉人对小区公共部位进行卫生保洁、对小区公共部位进行绿化管理、对公用健身设施进行管理维护，符合《物业服务合同》的第(六)、(七)、(八)、(十)项约定内容。上诉人严格按照合同约定及相关规定对公共部位提供物业服务，并且提供了相应的证据，一审法院支持了上诉人住宅部分的物业服务，却降低了享受同样服务的商铺部分的物业服务标准，明显没有法律依据及事实依据。上诉人认为，一审法院错误的理解了物业服务的概念，没有任何依据的将小区的住宅与商铺、车库视为两个不同的物业管理区域，对商铺与住宅进行了硬性分割，认为上诉人没有单独为商铺、车库提供服务，从而只确认了较低的物业服务费用，其认定缺乏事实与法律依据。(二)一审法院认定“对于涉案小区香江置业未出售的底商部分(8338.31平方米)，本院酌定香江置业公司按0.45元/平方米/月向和轩物业支付2012年10月9日至2014年5月9日的服务费用，共计75044.79元”没有任何依据，适用法律错误。第一，针对房屋房屋空置的物业费用收费，也不是无章可循，国家以及地方政府也出具相应的法律、法规、办法等进行了规定，法院完全可以参照相关的法律规定来认定物业服务费的收费比例。《山东省物业管理条例》第七十一条规定，物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十三条规定，房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际运行费用适当减收，合同另有约定的，从其约定。《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条规定：房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，合同另有约定的从其约定。正是因为房屋空置从一定程度上能较少物业公司的工作量，因此国家级地方政府对空置房的收费标准问题均作出专门的规定，济南市住宅空置房的收费按照物业费用收费标准的70%收取正是将物业公司因房屋空置减少的工作量考虑在内了。同时，通过以上法律规定，可以看出，国家及地方政府对房屋空置的收费倾向于合同双方的约定为准，但因涉案物业服务合同被认定为无效，代理人认为可以参照济南市针对住宅物业空置房的收费办法来判决物业费用的收费比例。第二，对于上诉人商铺的物业费用收费标准问题。因物业服务合同无效，上诉人对商铺的物业服务收费标准就没有了合同依据，但因商业的物业服务收费都是参照市场调节价，因此法院可以以峰景鉴筑小区周围商铺的物业费用收费标准作为参考。例如：位于阳光新路的阳光一百的商铺物业费用收费标准为2.5元/月平方米。另外，需要说明的是，上诉人对峰景鉴筑小区商铺提供物业服务所收取的物业费用收费标准与被上诉人最开始选聘前期物业公司时所约定的物业费用收费标准是一致的，因此，被上诉人对该商铺的物业费用收费标准应当是认可的。因商铺部分的物业服务收费标准并没有明显高于市场价格，在上诉人依法、依照合同约定提供对小区公共部位、共用设施提供物业服务的情况下，被上诉人应当按依法交纳物业费用。一审法院酌定香江置业公司按0.45元/平方米/月的收费标准没有任何事实依据，也没有任何法律依据。综上，上诉人认为一审法院认定上诉人商铺物业费用的标准及相应观点没有任何证据证明，也没有任何法律依据，置上诉人的合法权益于不顾，请求二审法院依法进行审查，并依法改判，以维护上诉人的合法权益。
香江置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
和轩物业公司向一审法院起诉请求：判令香江置业公司向和轩物业公司支付拖欠的2012年10月9日至2014年5月9日的物业服务费计881018元；判令香江置业公司向和轩物业公司支付因拖欠物业费产生的利息损失，自2014年5月21日起至香江置业公司实际支付之日止，按照同期银行贷款利率的标准计算；由香江置业公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：位于济南市涉案小区系由香江置业公司开发的商业住宅小区，总建筑面积为85689.05平方米，其中已售出房产为409户，建筑面积总计58202.59平方米。2011年8月28日，峰景鉴筑业委会发出《公告》一份，载明：“……广大业主对和轩物业一年来的服务是基本满意的，经业主委员会民调显示绝大部分业主认为和轩物业现在的管理服务情况可以继续聘用，因此经业主委员会开会研究决定，必须召开业主大会，讨论确定是否继续让和轩物业为小区提供物业管理服务，按照相关规定与和轩物业公司重新签订物业服务合同。业委会从全体业主的根本利益和广大业主的工作与生活秩序不受影响出发，决定以公告的形式召开业主大会，如业主有不同意或弃权的，将表决票于2011年8月30日（星期二）8:00-20:00时前往小区南门投票，同意的可以不再投票，也就是说不投票将视为同意继续聘用济南和轩物业管理有限公司为小区提供物业服务。如果投票结果是业主房产面积和业主户数均过半数同意继续聘用和轩物业，业主委员会将代表小区业主与和轩物业公司按照相关规定重新签订物业服务合同。……”2011年9月3日，济南市峰景?鉴筑小区业主大会发出《公告》一份，载明：“……经过几天工作，关于是否继续聘用和轩物业为小区服务的业主大会于2011年8月31日20时结束。本次投票表决是依据《山东省物业管理条例》和小区《业主议事规则》相关规定等合法程序公平、公开、公正进行的。召开业主大会期间，阳光南路居委会工作人员前来进行了监督、指导。2011年9月1日对投票表决的票数进行验票、计票。投票结果是：领取表决票6票，投表决票2票，投入的2票都为不同意票，没有弃权票。不同意票的房产面积为300.94平方米，户数为2户。因此投不同意票的业主房产面积和业主户数均少于半数。绝大多数业主同意继续聘用济南和轩物业管理有限公司为峰景鉴筑小区服务。根据广大业主的意愿，业主委员会将代表业主与济南和轩物业管理有限公司重新签订物业服务合同，……”2011年9月9日，和轩物业公司（乙方）与峰景鉴筑业委会（甲方）签订《物业服务与管理委托合同》一份，约定第三人峰景鉴筑业委会委托和轩物业公司为峰景鉴筑小区提供物业服务与管理，委托管理期限为1年，自2011年9月10日起至2012年9月9日止。该合同第七条约定：“物业管理服务费本着质价相符的原则制定，物业管理服务费为包干制。自业主办理入住手续当月起，物业管理服务费由乙方按以下标准向业主收取（按房产证载明的建筑面积计算，房产证办理前按照业主《商品房买卖合同》中约定的建筑面积计算，下同）：1、住宅房屋物业管理服务费由乙方按1.23元/平方米/月的标准向业主（或交费义务人）收取；住宅改变用途的（如：做办公、仓库、经营等用房）可上调物业费，本小区每月暂按建筑面积2.00元/㎡收取，水、电费按照商业价格收取；商业用房物业管理服务费由乙方按2.25元/平方米?月的标准向业主（或交费义务人）收取；车库物业管理费由乙方按2.00元/平方米/月的标准向业主（或交费义务人）收取；车辆看管费80元/月（属于乙方）向业主（或车位使用人）收取。2、开发商未出售或已出售但业主未入住的房屋，物业管理费由开发商或产权承续单位按照有关法规规定的比例支付给乙方。3、物业管理服务费按季收取，于每季首月的2-16日缴纳本季度的费用。……”该合同第二十二条约定：“业主无正当理由逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约滞纳金。”和轩物业公司为证实其空置房物业费的主张，提供其统计的空置房屋（5套）欠费明细一份：B-1904室，275平方米，欠费日期为2011年9月10日至2012年9月9日，金额为4059元；C-1903室，274.47平方米，欠费日期为2011年9月10日至2012年9月9日，金额为4051.18元；D-1904室，275.99平方米，欠费日期为2011年9月10日至2012年9月9日，金额为4073.61元；E-1903室，273.97平方米，欠费日期为2011年9月10日至2012年9月9日，金额为4043.80元；E-1904室，273.98平方米，欠费日期为2011年9月10日至2012年9月9日，金额为4043.94元，上述5套空置房物业费总计为20271.53元，和轩物业公司主张按照70%收取，即14190.07元。香江置业公司对和轩物业公司主张的上述5套空置房的房号、面积及欠费时间均无异议，但其认为本案所涉物业合同无效，故计算标准应更低。庭审中，和轩物业公司提供济南市房屋登记资料、房产证、配电图纸、照片、小区保安巡逻签到表以及涉案小区底商业主中国建设银行向其交纳物业费的发票，用以证明香江置业公司所有的底商面积为9510.02平方米、车库面积为14162.01平方米，和轩物业公司对小区内提供全面的物业服务，包括底商和车库，其中小区用电系和轩物业公司通过配电箱统一进行管理（范围包括住宅、底商及车库），并且和轩物业公司的保安对小区内进行全面巡逻，据此，香江置业公司应当向其交纳底商及车库的物业管理费。香江置业公司对底商的面积有异议，其认为应为9491.76平方米，对车库的面积无异议。香江置业公司认为和轩物业公司并未对底商及车库提供物业服务，涉案小区内的用电系统一直在被告香江置业公司处管理维护，和轩物业公司提交的保安巡逻签到表中也未体现巡逻地点，且和轩物业公司已经收取了每月80元的车辆管理费，不应再收取车库的物业管理费。和轩物业公司现诉至法院，要求法院依法判决香江置业公司向其支付2012年10月9日至2014年5月9日拖欠的空置房屋物业服务费23652元、底商部分的物业服务费290886元、车库的物业服务费566480元，计881018元；判决香江置业公司向和轩物业公司支付因拖欠物业费产生的利息损失，自2014年5月21日起至香江置业公司实际支付之日止，按照同期银行贷款利率的标准计算；由香江置业公司承担本案的诉讼费用。另查明，一审法院于2013年审理的和轩物业公司诉香江置业公司、第三人峰景鉴筑业主委员会物业服务合同纠纷一案，作出了（2013）市民初字第1269号民事判决书，认定和轩物业公司与峰景鉴筑小区业主委员会签订的《物业服务委托管理服务协议》无效，支持了和轩物业公司要求香江置业公司支付空置房屋物业服务费的诉讼请求，未支持和轩物业公司要求香江置业公司支付底商和车库物业服务费的诉求。判决：“一、被告济南香江置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告济南和轩物业管理有限公司物业服务费14190.07元。二、驳回原告济南和轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18630元，由原告济南和轩物业管理有限公司负担18400元，被告济南香江置业有限公司负担230元。”原告和轩物业公司不服，提出上诉。经审理，济南市中级人民法院作出（2013）济民一终字第1042号民事判决书，认定未出售底商部分的面积为8338.31平方米，并酌定由香江置业公司按照每平方米每月0.45元的标准向和轩物业公司交纳物业服务费；未出售的车位为273个，参照《济南市住宅物业服务收费办法》及《关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》的有关规定，由香江置业公司按每个车位35元每月的标准向和轩物业公司支付物业服务费用。判决：“一、维持济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1269号民事判决第一项；二、撤销济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1269号民事判决第二项及诉讼费负担部分；三、被上诉人济南香江置业有限公司于判决生效之日起10日内支付上诉人济南和轩物业管理有限公司底商物业服务费45026.87元；四、被上诉人济南香江置业有限公司于判决生效之日起10日内支付上诉人济南和轩物业管理有限公司车库物业服务费114660元；五、驳回上诉人济南和轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。”再查明，双方及该小区业主委员会就物业服务合同纠纷的另一案件，由济南市中级人民法院作出的（2012）济民一终字第515号民事判决书，原告和轩物业公司已向山东省高级人民法院提出再审，山东省高级人民法院作出（2016）鲁民再140号民事裁定书，裁定：“一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。”
一审法院认为，我国《物权法》第七十六条规定，业主有权选举业主委员会或者更换业主委员会成员并选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。虽然峰景鉴筑业委会的公告中载明系以公告形式召开业主大会，但从实际实行方式上看仍是以业主表决投票的方式决定是否与原告和轩物业公司签订物业服务合同，其公告中载明“同意的可以不再投票，也就是说不投票将视为同意继续聘用济南和轩物业管理有限公司为小区提供物业服务”，对此内容，一审法院认为，根据现行法律规定和相关法律精神，不作为的默示一般不能作为意思表示的形式，而应视为当事人拒绝或放弃权利，只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。“不投票将视为同意继续聘用济南和轩物业管理有限公司为小区提供物业服务”的说明，既不属于法律条文的明确规定，亦无证据证实峰景鉴筑业委会事先已与全体业主对此进行了约定，也不符合业主选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的法律规定，故和轩物业公司与峰景鉴筑业委会于2011年9月9日所签订的物业服务合同应为无效合同。虽然本案物业服务合同为无效合同，但在新的物业服务企业进入该小区服务前，和轩物业公司仍然在小区内进行物业服务，保证广大业主的正常生活秩序，是符合全体业主共同利益的，其在客观上已与该小区全体业主之间形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利义务相对等的原则，和轩物业公司收取一定的物业服务费是具有客观依据的。国务院《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故香江置业公司应当承担B-1904室、C-1903室、D-1904室、E-1903室、E-1904室2012年10月9日至2014年5月9日的空置房（按70%的标准）23652元的诉讼请求，符合相关规定，一审法院予以支持。关于底商物业管理费及车库物业管理费，和轩物业公司提交的证据不足以证明其为底商及车库提供了相应物业服务，但考虑到小区的其他配套设施确由和轩物业公司在服务期间进行了维护，故一审法院酌定底商部分（未出售底商面积为8338.31平方米）由香江置业公司按照每平方米每月0.45元的标准向和轩物业公司支付物业服务费用，在2012年10月9日至2014年5月9日期间产生的物业服务费应为75044.79元，对和轩物业公司诉求中的这一部分，一审法院予以支持，其诉求中超出的部分，一审法院不予支持。关于和轩物业公司主张香江置业公司按物业合同约定按日支付千分之三滞纳金的诉讼请求，因该物业合同为无效合同，不宜参照该合同约定让香江置业公司承担支付滞纳金的义务，故对和轩物业公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于车库物业服务费部分，参照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第二十条、《关于公布我市市区内各区住宅小区共用车库内车位租赁基准价格等有关问题的通知》第二条规定的停车服务费标准，由香江置业公司就其尚未出售的273个车位，按每个车位每月35元的标准向和轩物业公司支付2012年10月9日至2014年5月9日的物业服务费用，计191100元；和轩物业公司诉求中超出的部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、被告济南香江置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告济南和轩物业管理有限公司支付未出售住宅2012年10月9日至2014年5月9日的物业服务费23652元。二、被告济南香江置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告济南和轩物业管理有限公司支付未出售底商2012年10月9日至2014年5月9日的物业服务费75044.79元。三、被告济南香江置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告济南和轩物业管理有限公司支付未出售车位2012年10月9日至2014年5月9日的物业服务费191100元。四、驳回原告原告济南和轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人和轩物业公司提交如下证据：证据1、2008年5月29日山东省诚信行物业管理有限公司与峰景鉴筑小区E区三层01室房屋的业主王庭波签订的前期物业管理协议一份，拟证明山东省诚信行物业管理有限公司系被上诉人聘请的前期物业公司，山东省诚信行物业管理有限公司与业主签订的物业服务协议系根据与被上诉人签订的前期物业服务协议所签订。山东省诚信行物业管理有限公司与业主签订的物业服务合同中约定商业区的物业服务收费标准为2.5元每月每平米，上诉人收取的商业物业费服务标准为2.25元每月每平米低于被上诉人最开始认可的商业物业费的服务标准；证据2、济南市市中区人民法院（2013）市民初字第2181号民事判决一份，来源于无讼案例网，拟证明济南市房盾物业管理有限责任公司在提供物业服务时所收取的商业物业费收费标准为2.25元每月每平米，证明上诉人的物业费收费标准有合理的依据，不存在物业费不合理的情形，而一审法院所支持的商铺的物业费的收费标准0.45元每月每平米远远低于住宅空置房的物业费收费标准，对上诉人显失公平。
经质证，香江置业公司认为：对证据1真实性无法核实，是案外人王庭波与山东省诚信行物业管理有限公司签订的协议，其次，对关联性有异议，与本案无关。即使该份协议约定的是商业物业费的收费标准为2.5元每平米，是合同约定价，而本案涉案物业合同无效。因此，不能依据本案的物业服务合同主张物业费。对于证据2，由于是从无讼案例网下载的文书，对其真实性不发表意见，对关联性有异议，与本案无关。
另，经审理本院认定，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是一审法院判令香江置业公司向和轩物业公司支付未出售底商2012年10月9日至2014年5月9日的物业服务费75044.79元是否正确。
首先，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即可以选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，没有证据证明和轩物业公司与峰景鉴筑业委会于2011年9月9日所签订的物业服务合同符合业主选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的法律规定，故一审法院认定上述物业服务合同无效，并无不当。因涉案物业服务合同为无效合同，合同中关于物业服务费收费标准的约款对业主依法不具约束力。故和轩物业公司主张按照商铺物业费收费标准2.25元每月每平米标准计算涉案未出售底商物业服务费的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。其次，和轩物业公司作为专业的物业服务公司，对与业主委员会签订物业服务合同时所应具备的相应条件应当尽到专业的审慎审查义务，没有证据证明和轩物业公司在订立涉案《物业服务合同》时已尽到应尽的注意义务，其在缔约过程中存在过错，应承担相应责任。第三，从和轩物业公司为香江置业公司所有的底商提供物业服务的实际情况看，和轩物业公司提交的证据不足以证明，其按物业服务企业通常服务项目和标准全面提供了物业服务。第四，涉案香江置业公司所有的未出售底商部分，多为空置，提供物业服务工作量会相应减少，物业服务实际运行成本、费用会相应降低。综上所述，综合考虑上述因素，一审法院酌情确定底商部分由香江置业公司按照每平方米每月0.45元的标准向和轩物业公司支付物业服务费用，不超出合理范围，并无不当。
综上所述，和轩物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12610元，由上诉人济南和轩物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
代理审判员 许海涛
代理审判员 王立强
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 孙培培