浙江省江某某人民法院
民 事 判 决 书
（2009）衢江民初字第1575号
原某：曾甲。
委托代理人（特别授权）：姚乙。
委托代理人（特别授权）：曾乙。
被告：方甲。
被告：姚甲。
委托代理人（特别授权）：方甲。
两被告委托代理人（一般代理）：林文朝，江某某法律
援助中心律师。
被告：江山市××有限公司，住所地：江山市市区××
路××幢。
法定代表人：杨某某。
委托代理人（特别授权）：刘某某。
原某曾甲与被告方甲、姚甲、江某某大华房地产开发有
限公某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年11月9日立案受
理。依法由审判员夏士盛适用简易程序于2009年12月4日公开
开庭进行了第一次审理。后因案情复杂，本案依法转换为普通
程序于2010年9月19日进行了第二次公开开庭审理。原告曾甲
及委托代理人姚乙、曾乙、被告方甲、姚甲的委托代理人林文
朝、被告江某某大华房地产开发有限公某的委托代理人刘某某
到庭参加诉讼，被告方甲、姚甲经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原某曾甲诉称，第一、二被告系夫妻关系。2007年12月2
3日，原某到两被告处买来了位于江山市××号的店面一间，
价格为730000元，房款已付清。原某发现被告交付的店面因屋
面存在严重的渗水、漏水质量问题，致使该店面一直难以租赁
，还为此赔偿了因渗水导致的租赁户损失2000元。原某为此曾
与两被告多次交涉，两被告以渗水问题系第三被告的责任为由
推诿。原某又多次找第三被告，第三被告又以该店面已经多次
维修但因找不到漏水、渗水的原因不能修复，而且该店面已经
卖给第一、二被告为由置之不理。为此原某就该店面的渗水、
漏水原因委托衢州康平某某工程司某某定事务所进行鉴定，衢
州康平某某工程司某某定事务所经过现场勘察勘验，认定该店
面屋面渗水主要原因如下：1、排水沟内漏水主要是排水不畅
，且沟内未做防水构造；2、伸缩缝处漏水主要原因是缝内没
有填缝及盖缝处理，直接与排水沟相通，形成冷凝水下滴漏水
以及排水沟内未有防水处理造成排水沟侧壁渗水；3、21轴东
侧屋面漏水主要原因是原有的设计不合理，屋面伸缩缝未连续
一直线设置，而是转弯设置，由于伸缩缝不在一直线上，造成
转弯处的屋面板在温度波动力的影响下，容易开裂。且屋面只
有刚性防水层，未设柔性防水层，导致转弯部位及沿21轴南侧
没设缝处拉裂漏水，难以修复。根据该鉴定，原某认为三被告
交付的店面存在严重的质量问题，又再次找三被告，要求按照
法律的规定退房，但三被告互相推诿。为此原某现起诉要求：
一、解除原、被告间的房屋买卖合同，由被告按现行市场价格退赔原某房款1000000元。二、由被告赔偿原某因房屋渗水造
成的物品损失及鉴定费损失7200元。三、诉讼费用由被告承担
。在2010年9月19日开庭过程中，原某当庭口头陈述要求变更
诉讼请求第一项为解除原、被告间的房屋买卖合同，由被告按
现行市场价格退赔原某房款1270000元。
被告方甲、姚甲辩称，原某的诉讼请求既无事实依据又
无法律依据。理由如下：1、原某购买答辩人的店面虽然是在2
007年12月，但原某提前一个多月就多次到店面查看过，购房
期间连日均是雨天，当时并无房屋漏水、渗水情况出现；2、
原某认为争议的房屋设计不合理，存在质量问题。答辩人认为
该房屋既非答辩人设计又非答辩人施工，况且该房屋通过竣工
验收，房屋应该是合格的，即使房屋设计不合理、存在质量问
题，也不是由答辩人来承担责任；3、答辩人认为双方买卖的
是二手房，房屋不是隐蔽物，原某买前又多次察看过，被告也
不存在隐瞒事实的情形，二手房买卖是看得过买，看不过不买
，买卖双方是在一个愿买，一个愿卖的情况下，双方协商一致
签订房屋买卖协议，进行房产交易的，况且原某已买去二年，
不存在二手房买卖有保修期；4、对原某提供的鉴定意见书有
异议，认为是原某单方委托的，且鉴定意见中“设计不合理、
难以修复”是错误的，即便屋面漏水，也不可能是难以修复；
5、原某使用法律错误，诉请退房没有法律依据，况且原某使
用的法律、地方法规均为调整房产公某与买受人之间的关系，
不适用二手房买卖法律关系，请求法庭驳回原某的诉讼请求。
被告江某某大华房地产开发有限公某辩称，对本案事实部分：1、鹿溪路118号店面确实由大华公某开发销售，该房屋
在1999年就通过竣工验收，在2001年10月8日交付给本案第一
第二被告使用，双方交付之后在2002年10月才签订合同；2、
大华公某向第一第二被告交付房屋时，向其提交了房屋质量保
修卡，保修卡中明确约定房屋的质量保修期关于屋面漏水是三
年，在保修期之内作为第三被告从未收到购房人向公某主张该
房屋存在质量问题的反映，所以不存在为该房屋进行修复的事
实；3、关于甲报告，由于是原某单方委托，对鉴定过程的客
观性无法确定，很多判断是原某自身的认为，不应作为鉴定结
论，可以反映出司某某定本身不公正；4、商品房在交付后，
一直处于乙使用状态，因此原某要求解除合同不合理：（1）
、118号店面经过了行政部门的验收，在质量保修期内未发生
质量问题，因此第三被告交付的房屋是符合约定的，本案第一
第二被告购买房屋之后，在使用过程中，以及房屋转让给原某
之后，房屋一直都在使用，因此该商品房是合格的；（2）、
按照相某某定的解释，商品房在质量保修阶段出现质量问题，
由开发商进行修复，如开发商不进行修复，由买受人自己进行
修复，因此即使存在质量问题开发商也只是修复的责任，不存
在解除合同；（3）、该商品房是经营性质的，并不是生活消
费的，因此该合同应适用双方约定或法律约定。根据双方约定
保修期三年，即使根据法律约定保修期也只有5年，本案的房
屋使用时间已经超过了保修期；（4）、本案不能适用消费者
权某保护法的相某某定；5、原某主张解除与第一第二被告的
房屋买卖合同，根据合同相对性原则，将大华公某列为被告是不适格。综上，请求法庭驳回原某对第三被告的诉讼请求。
原某向本院提供了下列证据以证明其主张：
1、房屋买卖协议一份，被告出具的收条一份，证明2007
年12月第一、二被告将房屋以730000元的价格卖给原某。被告
方甲、姚甲对该证据无异议，被告江某某大华房地产开发有限
公某认为对证据的真实性不清楚。
2、房产证一份，证明原某对购买房屋的所有权。三被告
对该证据均无异议。
3、店面出租合同三份、转让协议一份，证明原某购买房
屋后，因店面存在质量问题，一年之内先后四次租给不同的承
租人。被告方甲、姚甲对该组证据有异议，认为不能证明原某
的证明对象，并且作为证人证言证人应出庭接受质询。被告江
某某大华房地产开发有限公某对证据的真实性、合法性、关联
性均有异议，这些承租人被告都不认识，无法确定真实性。按
常理推断，一个店面一年之内租了这么多次是不可能的，哪份
合同才是真正履行的不能确定，而且这四份合同和本案无关联
性，原某的证明对象也不能成立，既然有人从店面搬出去，就
马上有人租进来，说明店面是很好租的，应该是不存在质量问
题的。
4、现场照片、光盘和证人周某的当庭证言，证明店面
存在质量问题。被告方甲、姚甲对照片、光盘和证人证言都有
异议，认为照片、光盘是原某自己拍的，是否是现场不能确定
，如果是现场这些水也可能是原某自己弄的，因此不能证明房
屋漏水有这么利害。对证人证言有异议，她陈述11月8日下大雨，有漏水，但漏水的原因是不能确定的。我们到现场看过，
是没有这么严重的漏水，而且证人是原某的承租户，和原某有
利害关系，不能采信。被告江某某大华房地产开发有限公某同
意第一、二被告的意见。同时认为证人和原某之间存在利害关
系，她的证明力应该辩证的采信，同时该店面现在仍在使用，
应该是不影响使用的，如果有影响承租方应该是搬出去了。而
且店面的上面是空地，上面摆满了花，淤泥堆积已经很厚了，
这些淤泥把排水沟堵住了，漏水是使用不当造成的，并不是房
屋质量问题。另外这个事情发生早就超过质量保修期，因此本
案的证人证言不真实，而且和本案无关联性。
5、收款收据一份，证明原某因房屋质量问题赔偿第一承
租户吴某某财产损失2200元。被告方甲、姚甲认为该证据不能
证明原某是因为店面漏水赔偿该用户的款项。收款收据上没有
说明是什么赔偿，不能作为认定损失的依据。被告江某某大华
房地产开发有限公某认为该证据明显是伪造的。发票用章应该
是正式用章，是用于抵扣税务的，这个发票是伪造的。而且第
一承租户签订的时间和该发票的时间是同一天，不可能是租赁
的第一天就赔偿损失，这是不符合常理的。
6、鉴定报告一份、鉴定费发票5000元，证明三被告交付
原某的店面存在严重的质量问题，而且对该店面大华公某进行
了多次翻修，但未能改变漏水的情况。被告方甲、姚甲对该证
据不认可，认为该鉴定是原某单方委托的，从鉴定的内容看是
相互矛盾的，鉴定内容中认定是难以修复，但建议中又说只要
是有施工资质的单位进行维修就可以的。而且司某某定人是否有相关资质有异议，从执业类别看，鉴定人是没有该鉴定类别
的，不是在执业登记的范围内进行鉴定的。因此该鉴定报告是
不合法的。对于甲费，原某应该提供相应的价位表，证明该项
鉴定的价格是5000元。被告江某某大华房地产开发有限公某同
意第一、二被告的意见。认为所谓的鉴定报告依据的事实就是
一份现场勘验记录，该记录中没有任何勘验人的签名，因此真
实性和客观性有异议。鉴定机构本应客观真实的反应现场状况
，但鉴定机构中存在多处的主观推断，因此不仅在形式、程序
上有问题，在鉴定结论上也有问题。原某认为店面出现严重渗
水和漏水问题时，曾多次找过三被告，当时大华公某的杨某说
过如果房屋确实存在质量问题，是同意退的，因此原某自己花
钱去进行了鉴定。鉴定过程中，鉴定人和某也联系过，了解
到房屋进行过多次翻修的事实。
7、律师函一份、邮政回执一份，证明原某因店面质量问
题，发函通知被告。被告方甲、姚甲认为信是收到的，但这个
函没有通信地址、没有联系方式，我们没有办法回复。而且他
讲存在质量问题要求收回店面，也是不合理的，所以没有理会
这个事情。被告江某某大华房地产开发有限公某认为对于律师
函是不清楚的。据向法定代表人杨某了解原某没有以任何书面
的或者当面的形式与其进行沟通过。
8、商品房买卖合同一份（原件在江某某房管处），证明
2002年10月8日第一、二被告从第三被告处购买了该房屋，根
据消法规定保修期是8年，本案房屋没有过保修期限。被告方
甲、姚甲认为合同的签订时间应该是2001年10月8日，并非2002年。对合同的真实性无异议。被告江某某大华房地产开发有
限公某认为合同签订的时间事实上是2001年10月8日，交房也
是在2001年10月8日。对合同的真实性无异议。对于质保期应
该是参照国务院的规定而非消法。
9、资产评估报告书一份、评估费发票一份，原某认为该
报告书是违反法定程序所作出的，因为鉴定人没有相关鉴定资
质，并且评估内容也违反相关法律规定，报告书中确定的评估
基准日是按照2009年11月9日作为基准日的，原某认为应以法
院委托的日期为评估基准日，因为至今为止诉争的房屋也还未
返还给被告，因此原某要求对房屋现在的市场价格进行重新鉴
定、评估。鉴定费发票证明该次评估花费4000元。被告方甲、
姚甲认为对于甲结论中在房屋存在质量问题的情况下价格为82
8000元是偏高的，对于如不考虑质量问题的价格为900000元也
是偏高的。对以2009年11月9日为鉴定的基准日无异议，对鉴
定资质也无异议。被告江某某大华房地产开发有限公某认为本
次鉴定是由法院委托的，是从确定的鉴定机构中抽签决定的，
并且评估报告中也附有评估资质证明，因此鉴定资质是没有问
题的。对于基准日的问题，该报告是有一定的有效期的，至今
为止报告仍在有效期内，因此鉴定结论是有效的。对于甲结论
中的房屋价格认为偏高，但因为系有资质的机构作出的，因此
对鉴定结论无异议。
被告方甲、姚甲提供的证据为：
1、江某某气象台证明一份，证明2007年12月份的天气情
况。原被告买卖房屋是在2007年12月，原某在购房前曾多次到房屋现场进行查看过的，如果存在渗水、漏水问题是不可能不
发现的。原某认为这份证明和本案无关。原某购买店面是2007
年12月，当天是晚上从山某赶回江某的，然后第三天就签了合
同的。原某一直都是在山某某作的，平常都没有时间回来，不
可能一个多月前就去察看过。原某回来的时候下的是小雨，不
是大雨，所以是否漏水根本看不出来。而且被告也没有说明这
个房屋是漏水的。被告江某某大华房地产开发有限公某对该证
据无异议。认为作为购买店面是一个大的投资，原某不可能只
看一眼就投资的，这不符常理。同时根据该证明，前后十几天
都是下雨的，如果有问题不可能看不出来，这能说明房屋在购
买的时候质量都没有问题的。
2、照片6张，证明店面自今还在正常使用营业，原某购
买房屋的目的是达到了。原某对证据的真实性无异议，但对证
明对象有异议。认为证人已经向法庭陈述过相关事实，店面外
面是一点渗水，已经被广告纸贴了，而漏水的地方是在店面的
里面。被告江某某大华房地产开发有限公某对该证据无异议。
认为店面本身是比较干净的，不影响正常经营的。
被告江某某大华房地产开发有限公某提供的证据为：商
品房买卖合同一份，证明：1、本案诉争的房屋是以现房销售
的方乙行销售的，销售时间是2001年10月8日，房屋交付也是
在2001年10月8日；2、合同签订时间是2001年10月8日，并非
是原某提供的合同上记载的2002年10月8日；3、合同约定争议
解决的方式是提交衢州仲裁委进行仲裁，因此有关合同权利义
务的争议应提交仲裁委仲裁。原某对该证据的真实性有异议，认为原某提供的买卖合同是经过江某某房管处备案的，因此原
告提供的合同才是真实的，被告的这份合同是不真实的。关于
合同第二十条解决争议的方式上是巨州仲裁委，但我国并没有
巨州仲裁委的存在。因此该约定是无效的。被告方甲、姚甲认
为对合同的真实性无异议。但因为原某也提供了一份合同，所
以对于该房屋是否存在两份合同，被告不清楚。
经质证，本院对上述证据认定如下：
对于原某提供的证据1、2，因当事人无异议，本院予以
采信。对于原某提供的证据3、4、6，原某据以证明诉争的房
屋存在质量问题，本院认为对于原某提供的证据6，被告虽有
异议，却无证据予以反驳，并且被告江某某大华房地产开发有
限公某在本案审理过程中曾提出书面申请，要求对房屋质量问
题进行重新鉴定，本院也予以准许，但后因被告江某某大华房
地产开发有限公某未预缴鉴定费用，本鉴定申请按自动撤回处
理。因此原某的该组证据可以证明其主张，本院予以采信。原
告提供的证据5据以证明其损失，但本院认为被告对该组证据
的质证意见成立，故对该证据本院不予采信。对原某提供的证
据7，由于第一、二被告无异议，承认收到该信件，本院对原
告主张的曾就质量问题向被告主张的事实本院予以采信。对于
原某提供的证据8，被告对合同签订时间持有异议，为此本院
向房管部门进行了核实，经核实，原某主张的合同签订时间与
本院核实的一致，本院对此予以确认。对于原某提供的证据9
，本院认为原某虽对该证据有异议，但在本案鉴定过程中相关
鉴定事项的承办法官已对鉴定资质问题已向原某进行了解释，经审查该鉴定机构的鉴定资质符合规定；另外对于原某提出的
评估基准日问题，本院认为第三被告提出的该评估报告的结论
是有一定的有效期的，至今为止报告仍在有效期内，因此鉴定
结论是有效的意见较为合理。至于三被告认为评估价格偏高的
意见因无相应证据予以反驳。综上，本院对该证据予以采信。
对于被告一、二提供的证据，本院认为该证据不能证明
房屋不存在质量问题，对该证据本院不予采信。
对于被告三提供的证据，本院认为关于合同的签订时间
本院已尼核实清楚，对其主张本院不予采信，对于其主张的合
同约定的争议方式，本院认为原某的质证意见成立，故本院对
此也不予采信。
综上，结合各方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下
：
被告方甲、姚甲系夫妻关系。2002年10月8日，被告姚甲
与被告江某某大华房地产开发有限公某签订了商品房买卖合同
，从被告江某某大华房地产开发有限公某处购得江某某区鹿溪
中路118号的店面房。2007年12月23日，被告方甲与原某曾甲
签订了房屋买卖协议，约定被告方甲将江某某区鹿溪中路118
号的店面房以730000元的价格卖给原某曾甲，次日原某曾甲支
付了购房款。2007年12月29日原某曾甲办理了所有权人为其本
人的江某某区鹿溪中路118号店面房的产权登记手续。由于原
告曾甲发现其购买的该房屋屋面有漏水现象，为了查明房屋屋
面漏水的原因，2009年8月12日原某曾甲委托衢州康平某某工
程司某某定事务所进行了鉴定。该所的鉴定意见为，受鉴房屋屋面的渗漏主要原因如下：1、排水沟内漏水主要是排水不畅
，且沟内未做防水构造。2、伸缩缝处漏水主要原因是缝内没
有填缝及盖缝处理，直接与排水沟相通，形成冷凝水下滴漏水
以及排水沟内未有防水处理造成排水沟侧壁渗水。3、21轴东
侧屋面漏水主要原因是原有的设计不合理，屋面伸缩缝','2018-09-29
06:59:33',0,'web',NULL),(30457742,'1ef0bf7a-9588-46ee-
ae10-a851008d228c','$(function(){$(\"#con_llcs\").html(\"浏览：69次\")});$(function(){var
caseinfo=JSON.stringify({\"法院ID\":\"2616\",\"案件基本情况段原文\":\"\",\"附加原文\":null,\"审判程序\":\"一审\",\"案号\":\"（2016）川1703民初2371号\",\"不公开理由\":\"离婚诉讼或者涉及未成年子女抚养、监护的\",\"法院地市\":\"达州市\",\"法院省份\":\"四川\",\"文本首部段落原文\":\"\",\"法院区域\":null,\"文书ID\":\"1ef0bf7a-9588-46ee-
ae10-a851008d228c\",\"案件名称\":\"谷某与杨某1离婚纠纷一审民事判决书\",\"法院名称\":\"达州市达川区人民法院\",\"裁判要旨段原文\":\"\",\"法院区县\":\"达川区\",\"补正文书\":null,\"DocContent\":\"\",\"文书全文类型\":\"1\",\"诉讼记录段原文\":null,\"判决结果段原文\":\"\",\"文本尾部原文\":\"\",\"上传日期\":\"\\\/Date(1513872000000)\\\/\",\"案件类型\":\"2\",\"诉讼参与人信息部分原文\":\"\",\"文书类型\":null,\"裁判日期\":null,\"结案方式\":null,\"效力层级\":null});$(document).attr(\"title\",\"谷某与杨某1离婚纠纷一审民事判决书\");$(\"#tdSource\").html(\"谷某与杨某1离婚纠纷一审民事判决书
（2016）川1703民初2371号\");$(\"#hidDocID\").val(\"1ef0bf7a-9588-46ee-
ae10-a851008d228c\");$(\"#hidCaseName\").val(\"谷某与杨某1离婚纠纷一审民事判决书\");$(\"#hidCaseNumber\").val(\"（2016）川1703民初2371号\");$(\"#hidCaseInfo\").val(caseinfo);$(\"#hidCourt\").val(\"达州市达川区人民法院\");$(\"#hidCaseType\").val(\"2\");$(\"#HidCourtID\").val(\"2616\");$(\"#hidRequireLogin\").val(\"0\");});$(function(){var
dirData = {Elements: [\"RelateInfo\", \"LegalBase\"],RelateInfo: [{ name:
\"审理法院\", key: \"court\", value: \"达州市达川区人民法院\" },{ name: \"案件类型\", key:
\"caseType\", value: \"民事案件\" },{ name: \"案由\", key: \"reason\", value: \"\"
},{ name: \"审理程序\", key: \"trialRound\", value: \"一审\" },{ name: \"裁判日期\",
key: \"trialDate\", value: \"2016-09-08\" },],LegalBase: []};if
($(\"#divTool_Summary\").length > 0) {$(\"#divTool_Summary\").ContentSummary({
data: dirData });}});$(function() {\r\n var jsonHtmlData =
\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"谷某与杨某1离婚纠纷一审民事判决书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2017-12-22\\\\\",\\\\\