广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终7721号
上诉人（原审被告）：邱伟东，男，汉族，住广州市花都区。
委托诉讼代理人：冯健飞，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毕欣，广东金桥百信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁海亮，男，壮族，住广州市白云区。
委托诉讼代理人：邝肖霞，广东艾森律师事务所律师。
上诉人邱伟东因与被上诉人梁海亮房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初3487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邱伟东上诉请求：撤销一审判决第五项。事实与理由：一、《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，因此，对于涉案房屋买卖过程中的事宜，应当按照合同约定的条款予以执行。根据合同约定，甲方（邱伟东）不能按本合同约定将该不动产出售给乙方（梁海亮）的，应当向乙方支付违约金，违约金为该不动产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。因此，就甲方不能将涉案房屋出售给乙方的违约责任，合同中予以明确的约定，应当按照约定予以处理，即甲方按照成交价（190万元）的10%给付违约金。一审法院以“房屋溢价378050元，双方约定的违约金显然不足以弥补造成的损失”为由，判令“邱伟东应当赔偿房屋溢价损失”，也就是说，一审法院完全罔顾双方的意思自治，罔顾客观存在的合同，那是否意味着合同签了也是白签？再者，为何显然“不足以弥补”？一审法院也对此缺乏解释，是否不需要考虑溢价的幅度？一审法院对此也缺乏解释。换个角度，若房屋没有出现溢价，而是降价，在处理违约金时是否也适用同样的处理原则？因此，对违约责任的处理，应该适用合同条款的约定。二、关于损失金额的认定。无可否认，在2017年4月开始，花都地区的楼价出现不正常的增幅，这种不正常现象是公认的，也就是说，这种现象是非常态的。一审法院将一种非常态的现象，认定为一种客观存在的损失，并要求违约方予以承担，这种处理方式缺乏说服力。因此，一审法院要求邱伟东承担此种所谓的溢价损失错误。三、关于鉴定的时点问题。一审法院根据梁海亮的申请，以梁海亮起诉之日作为鉴定的时点，该时点的选定错误。梁海亮起诉之日绝对是不确定之日，完全取决于梁海亮自身的意思，一审法院罔顾客观存在的绝对时点不采用，反而采用一个随意的时点，实在令人费解。根据合同的约定以及合同履行的实际情况，可以绝对确定的最早一个时点是2017年3月15日，即向不动产登记机构申请办理产权转移登记，而在该时点之前，尚存在卖方需要履行的前期合同义务，包括买方也需履行前期的合同义务，如“卖方应当在收到定金后15天内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应当在签署本协议后45天内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后45天内提供齐全办理银行贷款所需的资料。买方应在签署本协议后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请2年120万元的银行按揭贷款。买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书及卖方办妥该物业的涂销抵押后7个工作日内配合完成本次交易的递件手续。卖方自行赎契，卖方收取定金后60天内向抵押银行办理提前还贷手续，卖方同意由银行接受还贷申请之日起7天内一次性还清所签银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7天内到房管部门办理涂销及归档手续，经银行审批同意贷款后，收齐房款57万元整，卖方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方”。首先，本案没有任何证据显示买方办理过任何按揭手续；其次，在2017年3月15日递件之前，买方已经非常明确卖方并没有履行合同约定的上述递件前的合同义务；再者，在递件之前买方已经多次寄函卖方催促履行合同，包括其在证据清单上“证明事实”一栏中所述，“证明被告以自己的行为明确表示解除合同”。因此，一审法院主观臆造的认为“邱伟东此前并未明确作出不履行合同的意思表示，因此，梁海亮以本案的起诉日作为评估时点本院予以采纳”，一审法院的处理错误。通过以上，在2017年3月15日之前邱伟东不予继续履行合同的意思是十分明确的，梁海亮对此也知道，一审法院认为邱伟东在案件起诉之前未明确意思表示错误。即使按照法院的思路，邱伟东也是在第一次庭审时才予以发言，该时间也与梁海亮起诉之日为两个时间。因此，一审法院以梁海亮起诉之日作为价值评估时点错误，对于邱伟东申请以2017年3月15日作为评估时点的申请不予采纳错误。
梁海亮二审答辩：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决处理。
梁海亮于2017年4月24日向一审法院提起本案诉讼，其诉讼请求：1.解除梁海亮、邱伟东之间于2017年1月6日签订的房屋买卖合同；2.邱伟东立即向梁海亮返还定金80000元及利息（利息自2017年1月6日起按银行同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）；3.邱伟东向梁海亮支付违约金190000元；4.邱伟东向梁海亮支付中介费用15000元；5.邱伟东向梁海亮支付2800元/月租金，自2017年3月15日起计算至本案判决生效之日止，暂计至2017年4月15日租金为2800元；6.邱伟东赔偿梁海亮房价损失500000元；7.邱伟东向梁海亮赔偿律师费10000元；8.邱伟东承担本案的全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：
涉案房屋位于广州市花都区新华街桂花路61号B3栋xxx房，权属人是邱伟东，2011年1月25日抵押给广州农村商业银行股份有限公司花都支行，债权数额为63万元。2017年1月11日抵押给招商银行股份有限公司广州分行，债权数额为121万元。
2017年1月6日，邱伟东（甲方、卖方）、梁海亮（乙方、买方）与案外人广州市诚实房地产咨询有限公司（丙方、中介方，以下简称诚实公司）签订《存量房买卖合同》，就涉案房屋的买卖事宜进行约定，总金额为1900000元，甲乙双方同意该不动产交付使用的时间为卖方收齐房款当天即2017年10月1日。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥不动产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲乙双方约定按照甲乙双方共同办理的方式办理产权转移登记，甲乙双方应当于2017年3月15日前向不动产登记机构申请办理产权转移登记。丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于2017年1月6日前向丙方支付中介服务费。乙方应当向丙方支付中介服务费15000元整。甲乙双方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金。签署本合同的行为人属无权代理或无权处分，未获得追认导致合同不能生效的，该行为人应按本合同及服务收费确认书约定的买卖一方或双方应付的居间服务费总额向经纪方赔偿损失。甲方不能按本合同约定将该不动产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该不动产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。甲乙双方约定从银行放款后每个月租金2800元返还乙方。双方约定以涂销抵押后按揭付款的方式支付房款，定金80000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方，卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本协议后45日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后45日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本协议后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年120万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书及卖方办妥该物业的涂销抵押后续后7个工作日内配合完成本次交易的递件手续。卖方自行赎契，卖方收取定金后60日内向抵押银行办理提前还贷手续，卖方同意由银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；经银行审批同意贷款后，首期楼款570000元整，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方。合同第二十条用手写体载明，甲乙双方约定从银行放款后每个月租金2800元返还乙方。合同并对其他权利义务进行了约定。
上述合同签订当天，梁海亮向邱伟东支付定金80000元，梁海亮向诚实公司支付中介费7500元。后合同未能继续履行，梁海亮认为合同履行过程中，邱伟东存在隐瞒2017年1月11日抵押登记的行为，邱伟东未按照合同约定在15天内提供办理按揭所需资料及申请提前还贷手续，构成根本违约，导致合同目的不能实现，由于房价上涨，合同约定的违约金已经不能弥补梁海亮的损失，因此要求邱伟东承担高于合同约定的违约金。邱伟东确认自己存在违约行为并陈述根据合同约定，赎证的责任在于邱伟东，但邱伟东没有能力赎证，不同意梁海亮要求违约金高于总房价款10%的主张。梁海亮认为为本案的诉讼聘请了律师，支付律师费10000元，梁海亮未提交律师费的发票。
诉讼中，梁海亮申请对涉案房屋在2017年4月24日（即起诉日）的市场价进行评估，一审法院依法摇珠选定广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司作为评估机构，该公司出具《房地产估价报告》，载明涉案房屋在2017年4月24日的市场价值为2278050元。邱伟东认为不应当以2017年4月24日作为评估时点，应当以邱伟东违约的时间作为评估时点，因双方合同中约定应当在2017年3月15日前申请办理产权转移登记，因此应当以2017年3月15日作为评估时点，并向一审法院递交重新评估申请书，要求对涉案房屋2017年3月15日的市场价值进行评估。梁海亮为此次鉴定花费费用7686元。
诉讼中，依照梁海亮的财产保全申请，一审法院作出（2017）粤0114民初3487号之一民事裁定，裁定冻结邱伟东的银行存款797800元或查封等值的其他财产，后一审法院对邱伟东的财产采取了保全措施。
一审法院认为，梁海亮、邱伟东及诚实公司签订的《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，各方均应恪守合同约定。上述合同包含两个法律关系，即梁海亮与邱伟东的房屋买卖合同关系以及梁海亮、邱伟东双方与诚实公司的居间合同关系，本案为房屋买卖合同纠纷，因此本案的审理范围为梁海亮与邱伟东之间的房屋买卖合同关系，双方与诚实公司之间的居间合同关系不属于本案的审理范围。
上述合同签订后，双方应该积极履行合同，邱伟东未按照合同约定涂销抵押，而是于合同签订后另行设定了抵押，邱伟东的违约行为给合同履行造成了障碍，使合同目的不能实现，梁海亮有权请求解除合同，且邱伟东同意解除合同，因此，梁海亮请求解除合同，理据充分，一审法院予以支持。根据合同解除的法律后果，梁海亮请求返还定金80000元及支付违约金190000元，理据充分，一审法院予以支持。关于梁海亮请求的房屋溢价损失500000元，邱伟东认为应当以2017年3月15日作为评估时点对涉案房屋的价值重新进行评估，但结合双方的举证及合同的履行过程，邱伟东在本案庭审中才确认其违约的事实，邱伟东此前并未明确作出不履行合同的意思表示，因此，梁海亮以本案的起诉日作为评估时点一审法院予以采纳，一审法院对于邱伟东要求重新评估的申请不予准许。经评估起诉时的涉案房屋市场价为2278050元，减去合同约定价格1900000元，房屋溢价378050元，双方约定的违约金显然不足以弥补造成的损失，因此，邱伟东应当赔偿房屋溢价损失，如上所述，一审法院已对违约金190000元予以支持，因此，378050元房屋溢价损失中应当对该部分予以扣除，故一审法院对房屋溢价损失中的188050元予以支持，梁海亮诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，梁海亮诉讼请求中的超出部分，一审法院不予支持。关于梁海亮请求的中介费15000元，梁海亮提交的证据仅显示其支付了7500元中介费，邱伟东同意支付该7500元中介费，因此，一审法院对于中介费7500元予以支持，对梁海亮诉讼请求中的超出部分，一审法院不予支持。关于律师费10000元，梁海亮并未提交律师费发票且合同中亦未对律师费进行约定，因此，梁海亮请求邱伟东支付律师费，一审法院不予支持。关于定金80000元的利息及每月租金2800元，如上所述，合同解除，一审法院对于违约金与房屋溢价损失予以支持，梁海亮的损失已经得以弥补，梁海亮请求定金80000元的利息及每月租金2800元，理据不足，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院于2017年12月20日作出一审判决：一、解除梁海亮与邱伟东于2017年1月6日签订的《存量房买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、邱伟东于本判决发生法律效力之日起十日内向梁海亮返还定金80000元；三、邱伟东于本判决发生法律效力之日起十日内向梁海亮支付违约金190000元；四、邱伟东于本判决发生法律效力之日起十日内向梁海亮支付中介费7500元；五、邱伟东于本判决发生法律效力之日起十日内向梁海亮支付房屋溢价损失188050元；六、驳回梁海亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27742元，由梁海亮负担3521元，由邱伟东负担24221元。财产保全费4509元，由邱伟东负担。鉴定费7686元，由梁海亮负担976元，由邱伟东负担6710元。
本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：《存量房买卖合同》第十三条单方解除权的行使约定，甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。一审诉讼中，被上诉人出示有2017年3月13日向上诉人发出的律师函快递邮件被拒收的证据，拟证明上诉人以自己的行为明确表示解除合同。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：如何确定上诉人的违约责任。
本案诉讼中，上诉人对其未依《存量房买卖合同》约定办理涂销抵押手续的违约行为不持异议，表示应依合同约定承担成交价10%的违约金。但在房价增幅明显的现实情况下，被上诉人主张房屋溢价损失，与《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定并不相背，一审法院为此委托评估机构对涉案房屋的市场价值进行评估，于法有据。关于评估时点的确定，上诉人主张依合同约定申请办理产权转移登记的2017年3月15日为准，虽然被上诉人在该时点前已对上诉人的违约行为予以了解，但本案诉讼中，上诉人并未提出证据反映其在2017年3月15日前后已向对方作出明确不再履约的意思表示，被上诉人于2017年4月24日即向一审法院提起本案诉讼主张权利，不能就此认为被上诉人存有不当措施致损失扩大的情形，一审法院依2017年4月24日作为本案评估时点，并无不妥。
综上所述，邱伟东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4061元，由邱伟东负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一八年五月二十四日
书记员 杨仁义
冯镇辉