广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终17994号
上诉人（原审被告）：张亚水，男，汉族，1970年6月9日出生，住所地广东省吴川市。
委托诉讼代理人：刘权，广东拓安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:广州市海珠区南洲街三滘第一经济合作社，住所地广州市海珠区南洲街后滘北大街178号。
负责人:梁耀明，职务系社长。
委托诉讼代理人：曾丽，广东广之洲律师事务所律师。
上诉人张亚水与被上诉人广州市海珠区南洲街三滘第一经济合作社（以下简称“南洲街合作社”）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人张亚水不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张亚水上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审；3.本案一审二审的费用由南洲街合作社承担。事实和理由：一、在南洲街合作社提起一审诉讼前，无任何证据证明案涉农村集体土地已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地。本案并不属于人民法院的受案范围，法院应当驳回南洲街合作社的起诉。南洲街合作社报建涉案土地上盖房屋时提供的门牌号码证明是伪造的，属于无效证明，导致[2005]95号《建设工程规划许可证》及[2005]215号《建设工程规划许可证》被撤销。涉案土地并无合法的建设用地批文，未经行政主管部门批准，张亚水在涉案土地上搭建的构筑物及其他设施应属于违章建筑。二、即使法院认为本案属于人民法院的受案范围，鉴于《联办企业补充协议》系双方的真实意思表示，是双方自愿签订的，2005年3月17日至2025年3月16日期间的租赁期限约定并未违反合同法关于租赁期限不得超过20年的规定，合法有效。张亚水基于《联办企业补充协议》重建涉案房屋所形成的信赖利益应受法律保护。三、一审程序违法，应发回重审。一审中张亚水的主体不适格，因为南洲街合作社与张亚水于2005年3月17日《联办企业协议》约定将南洲街合作社所有的后浯陈成涌边(现地址：广州市海珠区后浯南边街1号)厂房出租给乙方使用，由于协议上的乙方存在多个隐名投资者，张亚水是隐名股东的代表人，一审法院在审理本案的过程中，没有追加乙方的隐名股东作为第三人参与诉讼，剥夺了隐名股东的权利。
南洲街合作社辩称，不同意张亚水的上诉请求、事实和理由，同意一审判决。
南洲街合作社于2017年3月23日向一审法院起诉请求：1.南洲街合作社、张亚水于2005年3月17日所签订的《联办企业补充协议》无效；2.确认南洲街合作社、张亚水签订《联办企业协议书》合同期限应于2018年1月31日终止，判决张亚水必须在2018年2月1日将承租的后滘陈成涌边（现地址：广州市海珠区后滘南边街1号）厂房交还给南洲街合作社，如逾期一天，按每平方米40元价格计收占用期间的占用费。3.本案的诉讼费用全部由张亚水承担。
一审法院认定事实：1998年1月，南洲街合作社（甲方）与张亚水（乙方）签订《联办企业协议书》，约定：甲乙双方愿意联合办厂房仓库，地点在后滘村一社陈成涌边。期限20年，由1998年2月1日至2018年2月31日止。甲方以土地306平方米作资金投入联合办厂、仓库，并协助有关建厂房、仓库的报建手续。该厂房仓库的建设、机械设备、生产资金、税金等均由乙方全面负责，联办合作期内，该企业的资金管理、业务技术、生产安全等由乙方承包负责。联营期内，1998年2月1日至2001年2月31日乙方每月向甲方交纳联办管理费765元，以后每三年按基数递增10%等；等。诉讼过程中南洲街合作社、张亚水均确认上述合同中1998年2月1日至2018年2月31日止为笔误，实际约定的租赁期限为1998年2月1日至2018年1月31日止。
南洲街合作社（甲方）与张亚水（乙方）于2005年3月17日签订了一份《联办企业补充协议书》，约定：经双方协商，甲方同意将南边街陈成涌桥头搞联办企业发展前期合同为1998年2月1日至2018年2月28日止，面积为306平方；补充协议租期增加18年，即从2018年3月1日至2036年3月1日止，一定要搞好三层手续，费用由乙方自己负责，与甲方无关。补充协议期内，乙方按前租用期交纳租金增加18年租用，从2018年3月1日起每5年按原基数10%递增，乙方每月向甲方交纳租金，如6个月不向甲方交纳租金，则作乙方自行退出该协议，在该地全部财产归属甲方所有，乙方的债权债务与甲方无关等。
一审诉讼期间，南洲街合作社提供了以下证据：1、《联办企业协议书》，证明张亚水应返还南洲街合作社物业；2、《联办企业补充协议书》，证明同一租赁协议超过20年无效。张亚水对上述证据真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为该证据证明了合同是有效的。
张亚水提交的发证日期为1996年12月28日的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第NO.016864号）记载：海珠区三滘村后滘村南的房屋的权属人为南洲街合作社，框架3.5层，建筑面积346.6平方米，张亚水提交的《宅基地座落更正申请表》载明南洲街合作社曾申请将上述宅基地证房屋的地址变更为广州市海珠区后滘南边街1号，但该表审核意见栏为空白。张亚水提交的发证日期为1996年12月28日的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第NO.016865号）记载：海珠区三滘村后滘村南的房屋的权属人为南洲街合作社，框架3.5层，建筑面积346.5平方米，张亚水提交的《宅基地座落更正申请表》载明南洲街合作社曾申请将上述宅基地证房屋的地址变更为海珠区后滘南边街3号，但该表审核意见栏为空白。张亚水提交的发证日期为1996年12月25日的《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗海新字第NO.016866号）记载：海珠区三滘村后滘村南的房屋的权属人为南洲街合作社，框架3.5层，建筑面积346.5平方米，张亚水提交的《宅基地座落更正申请表》载明南洲街合作社曾申请将上述宅基地证房屋的地址变更为广州市海珠区后滘南边街一巷7号，但该表审核意见栏为空白。南洲街合作社对上述证据的真实性没有异议。诉讼过程中，南洲街合作社、张亚水确认涉案房屋地址为广州市海珠区后滘南边街1号、3号以及广州市海珠区后滘南边街一巷7号厂房，涉案土地交付给张亚水后一直由张亚水使用至今。
张亚水为证明对涉案房屋的投建，提交了《工程承包施工合同》、《结算清单》、《申请证明》、《客户用电报装表》、《税收通用完税证》，南洲街合作社对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，南洲街合作社主张其是出租土地给张亚水，张亚水如何建设与南洲街合作社无关。张亚水申请了证人麻某出庭作证，证人麻某出庭作证称后滘南的厂房是其2005年建的，具体门牌不是很清楚了，是其跟张亚水签的《工程承包施工合同》，施工费大概60多万元，张亚水均已支付了，建厂房时原来该地块上有一些很烂的瓦房，现在拆了建了4层厂房。南洲街合作社认为证人证言与本案没有关联性，张亚水认为其是基于信任及签订补充协议延长合作期限后才投入了大量的资金对房屋进行重建。
一审法院认为：南洲街合作社、张亚水签订《联办企业协议书》，由南洲街合作社将合同约定的土地交付给张亚水使用、收益，张亚水支付使用土地的费用，故该合同名为《联办企业协议书》，实为租赁合同。《联办企业协议书》约定的租赁期限为20年，南洲街合作社、张亚水均确认上述协议中“1998年2月1日至2018年2月31日”止为笔误，实际约定的租赁期限为“1998年2月1日至2018年1月31日”，于法无悖，予以认定。南洲街合作社、张亚水于2005年3月17日签订《联办企业补充协议书》，所约定内容却为“租赁期限增加18年从2018年3月1日至2036年3月1日止”。根据合同法规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效；租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同。南洲街合作社、张亚水在租赁期限未届满的情况下，签订《联办企业补充协议书》，实际上是将双方的租赁期限的总和确定为38年，《联办企业补充协议书》的约定违反了合同法关于“租赁期限不得超过二十年”的规定，因此，该《联办企业补充协议书》应确定为无效，一审法院对南洲街合作社的该项诉讼请求予以支持。张亚水的抗辩意见无理，不予采纳。南洲街合作社要求确认南洲街合作社、张亚水签订的《联办企业协议书》合同期限到2018年1月31日终止、张亚水在2018年2月1日前交还涉案厂房逾期交还并支付占用使用费，由于南洲街合作社、张亚水约定的合同期限尚未届满，南洲街合作社在期限届满前要求确认南洲街合作社、张亚水签订的《联办企业协议书》合同期限到2018年1月31日终止、张亚水交还涉案厂房逾期交还支付占有使用费的请求，缺乏依据，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，于2017年6月29日作出如下判决：一、广州市海珠区南洲街三滘第一经济合作社、张亚水于2005年3月17日签订的《联办企业补充协议书》无效；二、驳回广州市海珠区南洲街三滘第一经济合作社的其他诉讼请求。一审案件受理费4266元，由张亚水负担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，张亚水提交以下证据：1.广州市城市规划局海珠区分局于2005年3月23日出具的《建设工程报建审核书》（穗海规建[2005]95号）；2.落款日期2005年3月23日的报建图；3.广州市城市规划局海珠区分局于2005年3月23日颁发的《建设工程规划许可证》（穗海规建[2005]95号）；4.广州市城市规划局海珠区分局于2005年9月15日出具的《关于撤销穗海规建[2005]95号<建设工程规划许可证>的函》（穗海规函[2005]147号）；5.落款日期2005年5月16日《建设工程报建审核书》（穗海规建[2005]215号）；6.落款日期2005年5月16日的报建图；7.广州市城市规划局海珠区分局2005年5月16日颁发的建设工程规划许可证（穗海规建[2005]215号）；8.广州市城市规划局海珠区分局2005年9月15日出具的《关于撤销穗海规建[2005]215号<建设工程规划许可证>的函》（穗海规函[2005]146号）。证据1-8拟证明南洲街合作社报建涉案土地上盖房屋时提供的门牌号码证明是伪造的，属于无效证明，导致[2005]95号《建设工程规划许可证》及[2005]215号《建设工程规划许可证》被撤销。即涉案土地并无合法的建设用地批文，张亚水在涉案土地上搭建的构筑物及其他设施应属于违章建筑。我方提交的证据拟证明案涉土地的权属人不是南洲街合作社。
南洲街合作社质证称：对证据1-8的真实性没有异议，但对关联性有异议。建设工程规划许可证是在2005年作出的，不是现在取得的。原来宅基地使用权证是有显示是3.5层的建筑物的，是由张亚水对建筑物进行改建的，我方出租的3.5层建筑物是有合法报建的，张亚水对建筑物进行改建的由其自行进行报建的。我方出租土地或者将临时建筑出租给张亚水，由其自行报建，我方只是提供一些材料予以协助。
本院认为,本案二审争议的焦点问题为:《联办企业补充协议书》的效力认定。
根据双方先后签订的《联办企业协议书》和《联办企业补充协议书》的合同内容审查来看，在《联办企业协议书》履行期限尚未届满的情况下，双方当事人于2005年3月17日签订的《联办企业补充协议书》是针对租赁期限的补充约定，因此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”之规定，一审法院认定《联办企业补充协议书》无效正确，本院予以维持。张亚水二审中提交证据证明其在案涉土地上搭建的构筑物及其他设施应属违章建筑，该证据所证明的事实不能作为支持合同合法有效的依据，本院均不予采纳。张亚水上诉主张应以《联办企业补充协议书》的起算时间认定合同期限，显然与该合同性质以及实际履行情况相悖，本院亦不予采信。至于张亚水提出其主体不适格的问题，案涉合同的签约主体为张亚水，依据合同相对性原则，一审法院无需追加其他当事人，张亚水提出案件程序违法的理由缺乏理据，本院不予采信。
综上所述，张亚水的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4266元，由上诉人张亚水负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 李静
审判员 余盾
二〇一七年十一月二十日
书记员 袁蕾
游瑞娜