广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤03民终876-877号
第876、877号案上诉人（原审原告）：张红，女，汉族，1967年7月9日出生，住所地：广东省深圳市南山区，
委托诉讼代理人：赵广群，广东微众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张锦杨，广东微众律师事务所律师。
第876号案上诉人（原审被告）：潘东生，男，汉族，1966年1月2日出生，住所地：广东省深圳市南山区，
第877号案上诉人（原审被告）：赵伟，女，汉族，1967年3月27日出生，住所地：广东省深圳市南山区，
共同委托诉讼代理人：张茂荣，广东信荣律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：易玉成，广东信荣律师事务所律师。
第876、877号案原审第三人：深圳市SH房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层OIC。
法定代表人：吴军强。
第876、877号案上诉人张红与第876号案上诉人潘东生、第877号案上诉人赵伟及第876、877号案原审第三人深圳市SH房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷两案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初1088、1089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张红就876号案件上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决第二项，并依法改判；2、判令潘东生赔偿张红违约金510000元；3、判令潘东生承担本案的所有诉讼费用。
张红就877号案上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并依法改判；2、判令赵伟赔偿张红违约金610000元；3、判令赵伟承担本案的所有诉讼费用。
事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。
一、潘东生、赵伟构成根本性违约，应当按照合同约定承担违约责任。本案毋庸置疑的事实是潘东生、赵伟在履行与张红之间的二手房买卖合同中严重违约。买卖双方及中介相约于2015年12月7日前往涉案房屋按揭抵押银行办理首期款监管、按揭贷款及赎楼申请相关手续，但当天仅办理了首期款监管及赎楼手续，潘东生、赵伟未办理按揭贷款申请。潘东生、赵伟及中介这时才告知张红，因潘东生、赵伟名下已经有两套商品房，其不具备购房资格，无法办理银行贷款申请。潘东生、赵伟虽当场表示愿意一次性支付剩余购房款，但未见其办理一次性付款的资金监管，亦未明确具体的一次性支付剩余购房款的时间。首期款监管完成后，张红多次通过电话、微信、短信等方式就潘东生、赵伟的购房资格以及剩余房款支付的问题向潘东生、赵伟及中介进行询问，但潘东生、赵伟却消极回避，一直没有给张红一个合理的解释和明确的答复。潘东生、赵伟不具备购房名额，明知无法取得银行贷款承诺，亦未在合同约定的期限内一次性付款，拒不配合履约，张红无奈之下才向潘东生、赵伟提出解除合同并诉至法院。
根据合同法第四十二条的规定，潘东生、赵伟故意对张红隐瞒其不符合限购政策的这一重大事实的行为，已经严重违反了诚实信用的原则，因此给张红造成损失的，应当予以赔偿。退一步来说，即便潘东生、赵伟不存在故意隐瞒行为，那么其在得知无法取得银行贷款的情况下，应当按照合同第四条第二款第二项的约定，在十天内补足应付剩余房款。正如一审判决所述，潘东生、赵伟未能按照合同约定的期限即2015年12月20日前办理银行按揭申请，也未在得知无法取得银行贷款的十日内一次性付款，潘东生、赵伟已构成根本性违约，应当承担相应的违约责任。因此，张红有权根据《二手房买卖合同》第十四条的约定，解除合同并要求潘东生、赵伟支付转让成交价20%的违约金。且该《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法真实有效，双方应当按照合同的约定履行义务、行使权利。一审法院认定潘东生、赵伟构成根本性违约，却判决潘东生、赵伟无须承担任何的违约责任，明显适用法律错误，且严重违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，侵犯了张红的合法权益。
二、张红按照双方约定，适当履行了合同义务，不存在违约行为。张红、潘东生、赵伟以及中介三方约定在2015年12月7日一同前往涉案房屋抵押银行中国xx银行深圳龙岗支行办理首期款监管、按揭贷款申请及赎楼申请手续，但因潘东生、赵伟不具有购房名额，当天根本无法办理银行贷款申请，潘东生、赵伟这才表示愿意一次性支付剩余购房款，但亦未明确具体一次性付款时间。关于张红的赎楼义务，正如一审判决所述，张红已于2015年12月7日当天便按照约定向涉案房屋抵押银行申请提前还贷，已经适当履行了合同义务；且按照交易习惯，赎楼通常是在买方申请贷款之后进行，但本案潘东生、赵伟不具备购房名额，无法办理银行贷款申请，其虽在办理首期款资金监管后表示愿意一次性付款但亦未在合同约定的期限内付款，且合同约定张红系自筹资金还款（张红赎楼须一次性支付数百万元），如果在潘东生、赵伟未能向银行申请贷款、不具备购房名额且迟迟未能一次性付款的情况下，张红将涉案房屋赎出必将给其带来风险和损失。因此，在张红面临着较大的交易风险的情况下，张红有合法正当的理由敦促潘东生、赵伟积极、充分履行先负义务
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即在合同第四条约定的期限内办理银行按揭申请，在得知无法取得银行贷款的十日内一次性付款。令人遗憾的是，直至2016年1月22日张红提起诉讼之时，虽经张红多次催促履约，但潘东生、赵伟仍未履行前述先负义务。根据《合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。对此，本案张红作为后履行义务一方，在负有先履行义务的潘东生、赵伟未适当履行的情况下，张红未按期完成赎楼，并不构成违约。一审法院却把张红未按期赎楼认定为违约行为，明显系认定事实不清，适用法律错误。
三、一审法院对双方有争议的“双方签约时潘东生、赵伟是否有意隐瞒其不具备购房资格的情况一事”没有依法查清。
第一，在买卖双方第一次见面即2015年12月7日之前，张红与潘东生、赵伟之间没有任何直接联系，张红完全不知道潘东生、赵伟在签约时是否具备购房名额，且第三人也没有将潘东生、赵伟不具备购房名额这一情况向其如实告知。张红是在与潘东生、赵伟办理首期款监管完成后才得知其不具备购房名额而未能申请银行贷款。对于这一事实，尽管潘东生、赵伟在庭审中不予认可，但潘东生、赵伟在其与张红及张红代理律师之间的沟通对话中亦多次予以确认，以上事实有张红提交的短信、微信、电话通话录音等证据予以佐证。
第二，原审第三人的工作人员将合同传真给张红签字确认时，亦未对该条款内容作出任何说明。张红回签合同的时间在2015年9月29日，当时张红在美国，涉案合同系张红与潘东生、赵伟第一次见面时即2015年12月7日才补签的。张红于2015年9月29日收到潘东生、赵伟支付的剩余定金后，当天即把第三人的工作人员传真过来的合同回签给对方。关于第三人的工作人员有无在张红签约时就备注部分条款内容向其释明的问题，张红在一审庭审过程中已多次向证人李某4发问求证，但证人李某1对这一问题始终避而不谈，而是一直强调“原告在6个工作日左右才将合同传回”作为敷衍搪塞。而一审法院直接认定“庭审中证人李某2和李某3均表示签订合同时已经告知，潘东生、赵伟需要等购房名额”，明显与庭审查明的事实不符。并且该两证人在庭审中对于其所提交的《情况说明》系何人所拟定的问题，两人的回答截然相反。此外，该两证人当庭对多件简单事实的描述矛盾重重，可见该两人明显在做伪证，谎话连篇，其证言缺乏证明力量，不应当作为认定事实的依据。本案潘东生、赵伟亦未能提供其他证据证明其在签约之时或者在办理首期款监管之前，已经向张红明确告知其不具备购房名额一事，因此，根据优势证据规则，足以认定潘东生、赵伟及居间方在张红签约的时候根本没有就该项备注内容进行释明，并且是有意向张红隐瞒这一事实，故意拖延履约时间。
第三，《二手房买卖合同》第十九条备注第三项的内容并不能当然理解成潘东生、赵伟在签约时不具备购房名额。该备注约定本意是因涉案交易涉及双拼房的买卖，买方需要具备购买两套房的资格，因此，为了保障交易顺利进行，在买方可能不具备两套房购买资格的情况下，可能需要再找一个有购房资格的人来完成交易，这才是对该条款的合理理解。双方在合同签署后，买方在约定的交易期限内必须完成购买产权人的指定，并予以明确告知卖方。
具体到本案而言，潘东生、赵伟作为涉案双拼房的指定购买产权人，其两人至少在约定的期限即2015年12月20日之前均需具备购房名额并向银行申请贷款。但潘东生、赵伟在签约之时，至少可以确定在办理首期款监管之前，其并未如实向张红告知其尚不具备购房名额一事，也没有向张红表示一次性付款，故张红于2015年12月7日在涉案抵押银行补签合同时，双方既未在合同上对付款方式进行变更，当天也未直接在银行办理一次性付款方式下的资金监管，而是按照合同约定的按揭付款方式办理了首期款资金监管。但潘东生、赵伟在完成资金监管后并未当场办理银行贷款申请，张红觉得非常奇怪，经质问下才得知潘东生、赵伟不具备购房名额无法办理银行贷款申请。这时潘东生、赵伟才表示愿意自筹资金一次性支付剩余房款，但也未明确一次性支付剩余购房款的具体时间及方式。究其实质，确属潘东生、赵伟明知在合同约定的期限内无法取得涉案两套房屋的购买名额，也不具备一次性付款的能力，有意在延迟履约。实际上潘东生、赵伟还在期待等其具备购房名额后再申请银行贷款支付剩余房款。因此潘东生、赵伟在2015年12月7日办理首期款监管之前，其根本没有如实向张红告知其不具备购房名额之事，并有意在隐瞒这一事实。
四、一审法院在判决书第12页第四行认定“原告（即张红）为守约方，其有权根据法律的规定行使合同解除权”，但其却在该判决书第12页第15行中认定“原被告双方均存在违约行为”，一审法院在该判决书前后矛盾的表述实在令人费解，不仅表述逻辑有误，有损法律文书的严谨；且该判决与其认定的事实完全不相符，显属适用法律错误，涉嫌枉法裁判。
综上所述，张红已经适当履行了合同的义务，不存在任何违约行为，潘东生、赵伟存在根本性违约的过错行为，极大地损害了张红的合同权益，而在这种情况下一审法院却判决潘东生、赵伟不承担任何违约责任，明显属于适用法律错误；一审法院认定张红为守约方，却漠视守约方的合法民事权益，放纵违约方，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，严重损害了当事人的合法权益。为了维护张红的合法权益，依法维护法律的尊严，确保法律的正确适用，张红特向贵院提起上诉，请求贵院对本案依法予以改判。
潘东生、赵伟辩称：一、张红上诉称潘东生、赵伟签约时故意隐瞒不具备购房资格、且未如约申请银行按揭构成违约不是事实。1、签约时潘东生、赵伟已明确告知张红尚不具备两套房购房资格的事实，并因此在合同第十九条备注条款约定“买方想方法用名额购买，购买产权人由买方指定”，否则没有必要添加该备注条款；2、第三人跟单业务人员李某4、李某2在一审过程中亦出庭作证证明潘东生赵伟签约时有告知张红不同时具备两套购房资格的事实及合同第十九条备注的原因，两人证言虽在细节表述上不完全一致，然对主要待证事实证明观点完全一致；3、退一步说，即便是签约时潘东生、赵伟未告知同时具备两套购房资格，根据过往司法实践，只要在合同约定的递件过户日前取得购房资格，不影响合同的正常履行，均不构成违约，本案潘东生、赵伟购买涉案房屋系为换房，一边购买涉案房屋，一边出售自有房屋属正常现象；4、就本案来说，潘东生、赵伟签约时不具备购房资格并没有导致合同的无法履行，并非本案案发原因所在，如张红诉状、一审庭审及上诉状所述，为不影响顺利交易，确保张红全额收到购房款，潘东生、赵伟在2015年12月7日监管首期款时即明确表示一次性支付全部剩余购房款、放弃按揭付款，并于2016年1月26日备齐全部购房款，催告张红办理监管手续，因房价暴涨，张红拒不配合导致交易无法继续，违约方是张红而非潘东生、赵伟。5、双方于2015年12月7日监管第一部分购房款时，已合意变更付款方式为一次性付款，不再需要申请按揭贷款，即便没有约定潘东生、赵伟有权单方决定一次性付款，退一步说，即便潘东生、赵伟应当申请银行贷款而实际没有申请，因该期限（2015年12月20日前）在张红完成赎楼期限（2015年12月17日前）之后，张红未完成赎楼义务前潘东生、赵伟未申请银行按揭贷款亦不构成违约。
二、张红上诉称潘东生、赵伟在2015年12月7日监管首期款时被银行拒贷，当时表示愿意一次性支付剩余购房款，然迟迟不予支付超过10日构成根本违约不是事实。1、潘东生、赵伟符合二套房贷款资格，只是贷款比例低，不存在被银行拒绝贷款的情况，不适用合同第四条2(2)项约定，无法取得银行贷款承诺必须于知情后10日内补齐的情况；2、潘东生、赵伟自愿放弃二套房贷申请，一次性付款更有利于合同的履行，张红无权予以拒绝，就一次性付款的付款时间、双方在合同第四条第1项并无约定，只是在2015年12月7日监管第一部分房款时口头约定于2017年1月31日前支付，该事实有中介方证人出庭作证，在张红向一审法院递交的相关录音资料中亦有所体现（详见潘东生赵伟上诉状第二项第2条）；3、鉴于双方在2015年12月7日已合意变更付款方式为一次性付款，张红负有与潘东生、赵伟磋商付款期限的义务，其一方面否认双方曾口头约定付款期限为2017年1月31日前，另一方面又不提出付款期限要求，并在潘东生、赵伟通知其办理剩余房款监管手续时予以拒绝，张红的行为构成根本违约；4、根据双方合同第六条第2项约定，张红完成赎楼时间在先（2016年12月17日前），而合同第四条第2(2)项约定潘东生、赵伟补齐首期款时间为2015年12月27日、张红在2016年12月17日后仍在询问潘东生、赵伟付款时间，均能证明潘东生、赵伟无论是选择按揭还是一次性付款，其付款时间均在张红完成赎楼之后，即便存在一审法院认定潘东生、赵伟未能在2016年12月27日前付款，尚未付款的事实均不构成违约。
三、张红上诉称其已按合同约定履行了合同义务，不存在违约行为不是事实，事实是其至今未按合同约定履行在先赎楼义务。1、双方合同第六条第2项明确约定张红应在合同签订后90日内自筹资金完成赎楼，该“90日”期限系双方充分协商后确定的手写条款，依法对张红具有法律约束力，庭审查明其直至2015年12月23日才通过其借款银行审批同意赎楼，至今未实际完成赎楼，根据合同第十五条约定，行为已构成根本违约；2、根据合同法第61条、合同法解释（二）第7条，交易习惯的适用必须以合同没有约定、当事人提出主张并能够查明交易习惯的客观存在为前置条件，本案双方合同明确约定了张红的赎楼期限，张红不但在诉前委托律师向潘东生、赵伟发送的律师函中对该期限予以确认无异议，并且在一审法官发问时再次确认该90日期限未提出任何异议，而先付款后赎楼的情况也并非交易习惯，一审以交易习惯为张红免责，不符合法律规定，张红在上诉状中根据一审判决而予以主张，其目的只是为了逃避违约责任；3、合同约定的赎楼方式为张红自筹资金，而非委托担保公司赎楼，不存在一审法院认定的完成赎楼后存在风险和损失的情况，即便其完成赎楼后由于潘东生、赵伟的原因不能交易（详见潘东生赵伟上诉补充意见第二条），根据合同第十四条约定，张红亦有权追究潘东生赵伟成交价20%的违约金112万元，只会因此获利不会因此受损。
四、张红否认双方协商一致在2016年1月31日前一次性付款不能成立。1、本案交易的两位经办人员中介公司工作人员李某4、李某2均出具证人证言证明双方协商一致在2016年1月31日前一次性监管剩余购房款；2、由于个人的表述能力和文字功底不同，张红以两位证人回答情况说明由何人所拟的回答差异推定两位证人做伪证不能成立；3、一审张红提供的证据10与李某1往来短信中，张红询问按揭事宜时李某1反问张红“上次在银行您和客户不是沟通好了吗”，可以证明张红在办理资金监管时已就剩余购房款的支付与潘东生、赵伟达成一致意见；4、一审张红提供的证据11与李某4的电话录音第4页第1行、倒数第10行、第6页第5行；与李某2的电话录音第6页第1条、与潘东生的录音第8页倒数第7行均可证明双方在资金监管时已就剩余购房款的支付达成一致；5、在张红委托的律师赵广群与潘东生的录音第2页倒数第13行，也可证明在办理资金监管时双方已同意一次性支付剩余购房款，且当时有几个人在场，只是因法律观念比较淡薄，没有形成文字性的东西。
综上所述，潘东生、赵伟在签约时并未故意隐瞒不具备购房资格的事实，因在做资金监管时双方达成一致由潘东生、赵伟一次性支付剩余购房款，故张红主张潘东生、赵伟未履行申请按揭贷款义务构成违约的主张不能成立，且根据合同约定，张红完成赎楼义务在先，潘东生、赵伟申请按揭义务在后，在张红未完成赎楼义务前，潘东生、赵伟均享有先履行抗辩权，即便未履行按揭申请义务亦不构成违约，且在张红完成赎楼义务前，潘东生、赵伟备齐全部购房款并催告张红配合监管剩余购房款遭到张红拒绝，本案合同不能履行是因张红违约所致，请求二审法院查明事实，并驳回张红的全部诉讼请求。
876号上诉人潘东生上诉请求：1、撤销(2016)粤0305民初1088号判决；2、判决驳回张红的一审全部诉讼请求；3、判决张红承担本案全部诉讼、保全费用。
877号上诉人赵伟上诉请求：1、撤销(2016)粤0305民初1089号判决；2、判决驳回张红的一审全部诉讼请求；3、判决张红承担本案全部诉讼、保全费用。
事实与理由：一、潘东生、赵伟已变更银行按揭付款方式为一次性付款，合同第四条第(2)已不适用于本案，一审判决依据错误，表现在：
1、在原审判决中已查明2015年12月7日双方己合议变更按揭付款方式为一次性付款（见判决第10页第6行），张红举证2015年12月26日与李某4通话录音编号第4页第1行对此也有确认；
2、潘东生、赵伟于2015年12月7日监管部分购房款，但并没有申请银行按揭贷款的事实也证明其根本没有打算通过向银行贷款的方式支付购房款，监管的款项只是一次性付款的部分购房款，而非按揭贷款的首期款；
3、合同第四条第2项适用前提为买方已经申请银行贷款，而无法取得贷款承诺函或银行贷款额度不足以支付购房款的情况，本案中因潘东生、赵伟在合同履行过程中已放弃通过银行贷款方式支付购房款，故该条款不再适用于本案；
4、原审判决已确认双方于2015年12月7日变更按揭付款为一次性付款，本案又认定潘东生、赵伟未在合同约定的期限即2015年12月20日之前办理贷款申请，也未在得知无法取得银行贷款的十日内一次性付款构成根本违约相互矛盾；
5、退一步说，即便适用双方合同第四条2项约定，因潘东生、赵伟10日内补足全部购房款的时间（首期款监管日期届满3日后10日内即2015年12月30日前）也在第六条第2项张红完成赎楼义务之后，在张红完成赎楼义务（签约后90日内即2015年12月17日）之前，潘东生、赵伟依法享有先履行抗辩权，没有补齐亦不构成违约。
二、一审判决认定双方未曾约定2016年1月31日前一次性付款错误。
1、2015年12月7日双方在监管银行办理资金监管时，确曾达成变更按揭付款为2016年1月31日前一次性付款的约定，当时有第三人工作人员李某2、李某4、XX银行客户经理沈XX均在场，第三人工作人员亦出具情况说明并出庭作证，事实清楚证据充分，足以认定（基于首次出庭作证紧张及时间长久记忆不清的缘故，两证人出庭作证时就情况说明形成细节表述方面的差异不改变其共同确认张红同意潘东生赵伟于2016年1月31日前付款的事实）；
2、就双方合意2016年1月31日前一次性付款的事实张红虽然予以否认，但张红举证2015年12月26日与李某4通话录音编号第4页倒数第10行、编号第6页第6行，2015年12月31日与李某2的通话录音编号第6页倒数第12行均可予以佐证；
3、即便张红拒不承认双方合意于2016年1月31日前一次性付款，鉴于合同第四条第1项并未约定一次性付款支付时间，依诚实信用原则张红也负有磋商确定日期的义务，其既不认可2016年1月31日最后付款期限，又不提出期限主张，且直接向一审法院起诉要求解除合同，行为也构成根本违约。
三、一审法院对于张红存在以下根本违约事实未予查明认定。1、张红逾期申请还款，至今未履行合同约定的在先赎楼义务。根据合同第六条第2项约定：张红应于签约后90日内即2015年12月17日前自筹资金还清银行贷款注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方托管，而事实是张红举证《中国XX银行个人贷款提前还款申请审批书》证明直至2015年12月7日张红才向其贷款银行申请赎楼，直至12月23日才通过银行审批同意赎楼，至今尚未完成赎楼，根据合同第十五条约定，其逾期履行义务已超过5日，行为构成违约。一审法院置双方合同明确约定张红赎楼义务在先的事实于不顾，在明知潘东生、赵伟已放弃向银行贷款的情况下，又参照交易惯例，认为张红赎楼应在潘东生、赵伟申请贷款之后，否则将存在交易风险显然错误（张红为完全民事行为能力人，如认为在潘东生、赵伟一次性付款或取得贷款承诺前存在风险，应将完成赎楼期限约定在后，其认可在签约后90日内完成赎楼便应承担相应交易风险）。2、因房价暴涨，拒不配合潘东生、赵伟办理一次性付款监管委托。一审已查明，双方于2015年12月7日首期款监管当日合意变更合同约定的按揭付款方式为一次性付款，潘东生、赵伟主张并举证证明双方约定的付款截止日期为2016年1月31日前，张红经潘东生、赵伟及第三人中介公司多次催告，拒接电话、拒回短信、拒不配合潘东生、赵伟办理一次付款监管手续，行为已构成根本违约。张红辩称潘东生、赵伟是在接到诉状后为规避责任而有意通知其监管一次性购房款不是事实，潘东生、赵伟于2016年1月25日通知张红监管剩余房款时尚未收到诉讼材料，根本不知道张红已起诉潘东生、赵伟。3、张红既不认可双方合意一次付款的期限为2016年1月31日之前的事实，又不提出期限主张，并提起解约索赔诉讼表明其拒绝履行合同的意思表示，行为构成根本违约。
综上所述，一审认定事实部分事实不清，适用法律错误，判决有失公允，请求二审法院依法予以改判以维护潘东生、赵伟合法权益。
张红辩称：一、潘东生、赵伟未能按照合同约定履行义务，构成根本性违约。潘东生、赵伟与张红于2015年9月17日签订《二手房买卖合同》(交易房屋为双拼房，合同编号：1517004、1517005)，两套房屋买卖合同约定：“签约当日潘东生、赵伟向张红支付购房定金10万元，并在十日内再向张红支付剩余定金20万元；付款方式为银行按揭付款，原告应于签署合同之日起90日内付清首期款，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料；买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约”。潘东生、赵伟于2015年9月17日向张红支付了定金10万元，根据合同约定剩余定金20万元应在2015年9月26日前支付，但直至2015年9月29日潘东生、赵伟才将剩余定金18万元支付给张红（2万定金监管在居间方），逾期支付定金时间超过三天，已经构成违约，这也恰恰说明了潘东生、赵伟在签约伊始便存在支付能力不足的问题。后买卖双方及中介三方约定于2015年12月7日早上前往中国XX银行深圳龙岗支行办理首期款监管、按揭贷款申请以及赎楼手续，但当天办完首期款监管后潘东生、赵伟并未申请办理按揭贷款，张红觉得非常奇怪，经其多次追问后潘东生、赵伟及中介无奈之下才明确告知张红，因潘东生名下有多套房产不符合深圳的限购政策而无法办理按揭贷款申请手续，需待其将名下的房屋卖掉后才具备资格。至此，张红才得知潘东生不具备购房资格无法取得银行贷款承诺函，且潘东生、赵伟及中介方自始至终均有意向张红隐瞒这一事实。张红当时表示非常生气与不满，认为潘东生、赵伟及中介属恶意欺骗，潘东生这才表示愿意自筹资金一次性支付全部的房款，但因其当时不具备一次性付款能力（名下在售房屋尚未交易卖出），故未明确一次性付款的具体时间，并有意拖延；而赵伟当时有购房名额，虽符合贷款条件也不予办理贷款申请手续，亦不交待具体付款方式及时间。潘东生、赵伟当天尽管表示愿意一次性支付剩余购房款，但未见其办理一次性付款监管手续，更迟迟没有明确具体的一次性付款时间，因此，在交涉无果无法达成一致的情况下，张红直至2015年12月7日当天下午两点多才愤懑离去。首期款监管完成之后，张红也曾多次通过电话、微信、短信等方式就潘东生的购房资格以及剩余购房款支付的问题向潘东生、赵伟及中介方进行询问，但潘东生、赵伟及中介方却依然消极回避，一直没有给张红一个合理的解释和明确的答复。根据合同法第四十二条的规定，潘东生、赵伟故意隐瞒不符合限购政策的这一重大事实的行为，已经严重违反了诚实信用的原则，因此给张红造成损失的，应当予以赔偿。退一步来说，即便潘东生、赵伟不存在故意隐瞒没有购房资格的事实，其是在办理首期款监管时才得知不具备购房资格而无法办理贷款申请手续的事实，那么按照合同第四条第二款第二项约定，潘东生、赵伟也应当在十天内一次性补足剩余购房款。令人遗憾的是，在张红多次催促履约下，直至张红在2016年1月22日提起本案诉讼之时，潘东生仍不具备购房资格，赵伟仍未向银行提交按揭贷款申请，潘东生、赵伟也未按照合同第四条二款第二项约定的付款期限一次性向张红支付剩余购房款。至此，潘东生、赵伟所为已构成根本性违约，张红有权根据合同第十四条约定，解除合同并要求潘东生、赵伟支付转让成交价20%的违约金。
二、买卖双方从未达成一次性付款的合意，合同约定的按揭付款方式并未变更。本案买卖双方之间从未达成一次性付款的合意，潘东生、赵伟变更付款方式为一次性支付剩余房款是其单方的意思表示。潘东生、赵伟为了证明其主张，一审时提交了由证人李某2、李某1出具的《情况说明》，我方在一审庭审中对该份证据的三性均不予以认可，且此份《情况声明》与两证人庭上所述亦矛盾重重，不应作为认定事实的依据。除此之外，潘东生、赵伟未能提交其它证据证明买卖双方之间对合同的付款方式与期限作出了变更，应承担举证不能的后果。第一，潘东生、赵伟提交的《情况声明》为证人证言，签署这份《情况说明》的两名证人李某2、李某4是第三人深圳市SH房地产投资顾问有限公司的员工，为本次交易提供了居间服务，涉案房屋能否交易成功，直接影响到两位证人的经济利益，且潘东生向其支付了相应的佣金（见我方证据13-赵广群与潘东生的通话《录音》第7页第1-3行），潘东生还曾向张红抱怨对两位证人提供的居间服务不满。从这一点上看，本案的处理结果与证人具有直接的利害关系，其证言缺乏证明力。第二，两位证人在一审庭审时对多件简单事实的描述矛盾重重，谎话连篇，没有起码的诚实品性，明显在做伪证，应当承担虚假作证的法律责任。其一，关于这份《情况说明》的出处，证人李某2当庭回答：“《情况说明》是被告潘东生写的，是他打印出来，让我签的字。”而证人李某4则回答：“《情况说明》是我让李某2照我说的打印出来，我们双方签的字”；其二，关于佣金是否已经支付的问题，两名证人表示“本次交易的佣金约定在过户当天支付，买卖双方均未支付”。但据潘东生与代理人赵广群于2016年1月19日的电话通话中，明确表示其已经支付了佣金（见我方证据13-赵广群与潘东生的通话《录音》第7页第1-3行），潘东生所述与深圳市二手房买卖中介收取佣金的惯例相符，即中介促成买卖双方签约后即收取买方的佣金，涉案交易时处于卖方市场，一般由买方单方承担佣金。由此可见，两证人在这个问题上不约而同说谎了；其三，关于佣金由谁承担的问题，证人李某2表示“买卖双方各付一半”，而证人李某1回答的则是“被告支付5.6万元，原告支付7万元”。综上，两名证人之间的证言存在多处自相矛盾的地方，并且与潘东生一审庭上所述也不相一致，可见两位证人明显是在说谎，其证言不足采信，两证人关于一次性付款时间的陈述明显是在潘东生、赵伟授意下相互串通所做的虚假陈述。
第三，根据张红提供的聊天记录、通话录音等证据，也可以得知买卖双方自始至终没有达成一次性付款的合意。在完成首期款监管后，买卖双方之间、张红与中介之间的多次沟通对话中也从来也没有提及买卖双方已经达成了一次性付款的合意，潘东生、赵伟及中介方曾多次表示支付剩余购房款的时间分别为“年底前”或“名下现有房产交易后”或“这个月25号（2015年12月25日）”等，各自表述的时间均为不确定时间，即这足以证明买卖双方没有达成一次性付款的合意，这也是为什么双方当时没有在2015年12月7日张红补签合同时直接在原合同上变更付款方式或另行签订书面补充协议的根本原因，买卖双方依然按照原合同约定的按揭贷款付款方式办理了首期款监管。究其实质，确属潘东生因不具备购房名额无法在合同约定的时间内办理银行贷款，也不具备一次性付款的能力，有意延迟履约，实际上潘东生还在期待等具备购房名额后再申请银行贷款。退一步来说，即便潘东生、赵伟自愿变更付款方式为一次性支付剩余房款，在未经得张红同意或者双方不能协商一致的情况下，其应当遵循有利交易的原则，在合同约定的期限内使自身具备购房资格，并严格按照合同第四条约定的期限一次性支付购房房款。否则，潘东生、赵伟逾期五天没有一次性补足购房款的，则构成根本性违约。
三、张红按照合同的约定，适当履行了合同义务，不存在违约行为。潘东生、赵伟主张张红至今没有根据合同的约定完成赎楼的先合同义务，逾期构成违约，该说法无事实和法律依据：首先，合同并未约定张红负有先完成赎楼的义务，潘东生、赵伟的主张明显与事实不符。其次，按照交易习惯，卖方赎楼通常是在买方申请贷款之后进行，潘东生、赵伟负有先履行合同义务。本案潘东生在办理首期款监管时不具备购房名额，无法办理银行贷款申请，其虽在办理首期款资金监管后表示愿意一次性付款，但在双方未协商一致的情况下亦未在合同约定的期限内一次性付款，且合同约定张红系自筹资金还款，如果在潘东生、赵伟未能向银行申请贷款、不具备购房名额且迟迟不具备一次性付款能力的情况下，张红将涉案房屋赎出必将给其带来交易风险和经济损失。因此，在张红面临着较大的交易风险的情况下，张红有合法正当的理由敦促潘东生、赵伟积极、充分履行合同先负义务一一即在合同第四条约定的期限内办理银行按揭申请，在得知无法取得银行贷款的十日内一次性付款。因此，张红在办理赎楼申请后未继续赎楼，是正当行使合同先履行抗辩权的体现，其根本不构成违约。最后，张红遵循实诚信用的原则，适当履行了合同义务。事实上，张红当初回国的目的就是为了履行合同，尽快完成过户交易。张红长期生活在美国，其在2015年12月1日回国当天便立即联系中介要求催促潘东生、赵伟尽快履约完成交易，后三方定于2015年12月7日一起前往办理首期款监管、按揭贷款、赎楼还贷等手续，尽管潘东生、赵伟当天未申请银行贷款，但张红当天还是按照三方约定向涉案房屋抵押银行中国XX银行深圳龙岗支行办理了贷款提前还款申请，并于2015年12月23日取得了该银行的批准。在此期间，张红还曾多次通过电话、短信、微信等方式催促潘东生、赵伟尽快解决不具备购房资格及购房款支付问题，但潘东生、赵伟及中介一直拒不回应，故意消极回避。在明知潘东生不具备购房资格且不具备一次性付款能力的情况下，张红曾向潘东生、赵伟提出，若因潘东生、赵伟的原因导致交易不成的，因此产生的赎楼相关费用损失应由潘东生、赵伟承担，但遭到潘东生、赵伟的断然拒绝。后因潘东生迟迟不具备购房资格及未能一次性支付剩余购房款、赵伟具备购房资格亦不履行合同义务的情况下，张红才被迫解除合同、终止本次交易。
综述，张红不构成违约，适当履行了合同的义务，且潘东生、赵伟在合同履行过程中已经构成严重违约，合同依法已经解除，潘东生、赵伟无权要求继续履行合同。本案事实清楚，证据确实充分，请求法院依法裁决支持张红的全部诉讼请求，依法驳回潘东生、赵伟的全部诉讼请求。
原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司未参加本案二审调查，亦未作书面陈述。
张红向一审法院起诉请求：1088号案：1、解除张红、潘东生双方之间的《二手房买卖合同》；2、潘东生赔偿张红违约金51万元（转让成交价255万元的20%）；3、潘东生承担本案的所有诉讼费用。1089号案：1、解除张红、赵伟双方之间的《二手房买卖合同》；2、赵伟赔偿张红违约金61万元（转让成交价305万元的20%）：3、赵伟承担本案的所有诉讼费用。
一审法院认定事实：位于深圳市南山区××与××处××××城××A-B两房（以下简称涉案房屋）分别于2010年3月29、30日登记在张红名下，产权份额均为100%，房产证号分别为深房地字第××、40××3号。
2015年9月17日，张红（卖方）与潘东生（买方）签订《二手房买卖合同》（编号1517005）一份，约定：卖方将涉案房屋以255万元的价格转让给买方；买方在签署本合同时向卖方支付定金5万元，在签署本合同之日起10日内再支付定金10万元，该定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；买方应于签署本合同之日起90日（含当日）内付清首期房款约76.5万元，并于前述日期届满之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等）；买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约；涉案房屋处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起90日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函之日起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；相关税费全部由买方承担；涉案房屋带有租约；双方同意在定金中预留1万元作为该房产交易之交房保证金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；备注条款：1、业主在外国不能到场签约，客户签字完毕，居间方查档属实，产权清晰，转定金人民币5万元给卖方张红账号。2、物业带租约代客户过户完毕，新证出来当天租金由买家收取到租赁期完毕。3、买方想办法用名额购买，购买产权人由买方指定。4、客户签字后，居间方扫描后给卖方签字，业主的收定金的银行卡XX银行622XXXXXXXX3；以及其他条款。
2015年9月17日，张红（卖方）与赵伟（买方）签订《二手房买卖合同》（编号1517004）一份，约定：卖方将涉案房屋以305万元的价格转让给买方；买方在签署本合同时向卖方支付定金5万元，在签署本合同之日起10日内再支付定金10万元；买方应于签署本合同之日起90日（含当日）内付清首期房款约92万元，并于前述日期届满之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等）；买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约；合同其他条款的约定与《二手房买卖合同》（编号1517005）一致。
2015年9月17日，潘东生、赵伟共支付两套房定金10万元。2015年9月29日潘东生、赵伟共支付定金20万元。张红出具两套房30万元的定金收条一份。庭审中，各方确认28万元定金在张红处，2万元定金在第三人处作为两套房屋的交楼押金。
2015年12月7日，张红与潘东生、赵伟到中国XX银行办理了首期款资金监管，其中潘东生监管首期款61.5万元，赵伟监管首期款77万元。同日，张红向涉案房屋的抵押银行中国XX银行申请个人贷款提前还款，中国XX银行于2015年12月23日审批同意张红提前还款。庭审中，张红表示涉案房屋尚未赎出。
另，潘东生提交了银行存款证明，以证明2016年1月26日其账户有179万元银行存款，赵伟提交了银行存款证明，以证明2016年1月26日其账户有213万元银行存款。张红对于上述证据均不予认可。潘东生、赵伟提交了短信往来、业务回单、情况说明等，拟证明其通知张红2016年1月26日办理一次性付款监管手续，张红不予配合。张红对上述证据的真实性不予认可，并认为上述证据系张红起诉解除合同后才制造的证据。
2015年12月1日至4日期间，张红曾与中介人员联系并催促双方办理资金监管等手续。2015年12月22日，张红发短信给潘东生询问房款支付时间，潘东生表示其购房名额出来后就办理尾款监管争取在年前全部搞完。后张红、潘东生、赵伟双方有过电话联系，张红对于潘东生无购房资格表示在资金监管前不知情，且对潘东生、赵伟未按合同约定支付全部购房款表示异议。2016年1月5日，张红委托律师向被告发函，表明在张红的催促下，潘东生、赵伟既没有办理按揭贷款申请手续，也没有将剩余购房款作资金监管，甚至不接电话不回信息，故函告潘东生、赵伟三日内联系张红或其律师协商违约责任等。
2016年1月27日，潘东生、赵伟向一审法院起诉张红张红[（2016）粤0305民初1395、1396号]，请求继续履行张红与潘东生、赵伟双方签订的两份《二手房买卖合同》，支付违约金等，该两案仍在审理中。
庭审中，证人李某2和李某4均表示签订合同时已经告知张红，潘东生需要等购房名额，庭前两人向法庭提交了一份《情况说明》，但对于该份《情况说明》系何人所拟定，两人的回答迥异。
一审另查，签订合同时张红在国外，涉案合同系其于2015年12月7日补签。潘东生于2016年3月3日签收1088案应诉材料，赵伟于2016年2月17日签收1089案应诉材料。
一审法院认为，张红虽在事后补签合同，但张红与潘东生、赵伟签订的两份《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确定其效力，各方均应按照该合同的约定履行义务。
两案涉案合同均约定“买方应于签署本合同之日起90日（含当日）内付清首期房款，并于前述日期届满之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等）；买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约”，潘东生、赵伟未按照合同约定的期限即2015年12月20日前办理银行按揭申请，也未在得知无法取得银行贷款的十日内一次性付款，其提交的证据也不足以证明双方已经协商一致由被告在2016年1月31日前一次性支付剩余房款，故潘东生、赵伟已构成根本违约，应承担相应的违约责任。
关于张红的赎楼义务，一审法院认为，张红已于2015年12月7日向按揭银行申请提前还贷；且按照交易习惯，赎楼通常应在买方申请贷款之后进行，但潘东生、赵伟未向银行申请贷款，亦未一次性支付房款，且合同约定张红系自筹资金还款，如果在被告未向银行申请贷款的情况下其将涉案房屋赎出必将给张红带来风险和损失，故张红未按期赎楼的行为虽有违约，但不构成根本违约。
综上，张红为守约方有权根据法律规定行使合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。张红诉至一审法院要求解除合同的起诉材料潘东生于2016年3月3日签收，赵伟于2016年2月17日签收，故一审法院确认张红与潘东生签订的《二手房买卖合同》（编号1517005）于2016年3月3日解除，张红与赵伟签订《二手房买卖合同》（编号','2018-09-30
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