广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民二初字第193号
原告（反诉被告）佛山市澳盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区西南街沙头大道17号成业汇景苑一座203、204，组织机构代码57973908-1。
法定代表人关健明，副总经理。
委托代理人曾庆鹏，广东阐博律师事务所律师。
委托代理人陈灵芝，广东阐博律师事务所律师。
原告（反诉被告）佛山乐意投资管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道灯湖西路20号保利水城公馆德苑302房之一A，组织机构代码57450565-7。
法定代表人杨广忠，总经理。
委托代理人黄浩，广东广大律师事务所律师。
委托代理人周曦，广东广大律师事务所律师。
被告（反诉原告）佛山市南海区万科乐恒置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道灯湖西路20号保利水城公馆德苑302房之一B，组织机构代码58469239-6。
法定代表人李升阳，总经理。
委托代理人顾芳，广东盈隆律师事务所律师。
委托代理人梁志娟，广东盈隆律师事务所律师。
原告（反诉被告）佛山市澳盈投资有限公司（以下简称澳盈公司）、佛山乐意投资管理有限公司（以下简称乐意公司）因与被告（反诉原告）佛山市南海区万科乐恒置业有限公司（以下称被告）合同纠纷一案，于2015年9月15日向本院提起诉讼，本院于当日受理后，依法组成合议庭进行审理，于2015年12月10日公开开庭审理了本案，但未进行法庭辩论，澳盈公司的委托代理人曾庆鹏、陈灵芝，乐意公司的委托代理人黄浩、周曦以及被告的委托代理人顾芳、梁志娟均到庭参加了诉讼。在案件审理过程中，被告于2015年10月28日向本院提起反诉，经两次变更反诉请求后于2015年12月21日固定反诉请求，并已依法交纳相应反诉案件受理费，本院对该反诉受理后决定与本诉合并审理，于2016年2月24日再次公开开庭审理了本案，澳盈公司的委托代理人曾庆鹏、陈灵芝，乐意公司的委托代理人黄浩、周曦以及被告的委托代理人顾芳、梁志娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）澳盈公司、乐意公司（以下称两原告）共同起诉称：2012年4月23日，两原告与被告签署《佛山金域国际商业综合体及部分底层商业预约股权转让合同》（以下简称《预约合同》），主要约定：被告以独立项目公司股权转让的形式向两原告转让金域国际项目内一栋商业综合体（建筑面积41000㎡）及1＃、2＃住宅楼底层商业（建筑面积3000㎡），转让总价为8.8亿元，定金为2亿元。合同签订后，两原告依约分期支付被告定金2亿元。但之后被告持续违约，导致两原告签订《预约合同》的目的无法实现，双方已不可能依照合同约定签署股权转让合同本约。被告的主要违约行为如下：1.《预约合同》第七条约定“该标的规划、设计方案及其变更必须经乙方同意并书面确认，否则甲方不得擅自变更该标的的规划、设计”。但被告对金域国际项目的建筑规划设计方案及其变更根本没有获得两原告的同意或确认。目前，整个项目的商业建筑已竣工交付使用。经测绘，一栋商业综合体（即万科金域国际花园10座1幢、2幢裙楼）的实际竣工建筑面积（地下一层、地上五层共计六层）共为64540.64㎡，已严重超出《预约合同》中41000㎡之约定。原自编1＃、2＃住宅楼现正式编号为万科金域国际花园3座、4座，皆已竣工。经测绘，3、4座住宅楼底层商铺总建筑面积仅有1858.28㎡（其中3座903.06㎡、4座953.22㎡），较《预约合同》约定的3000㎡严重缩水。2.两原告预约受让股权的独立项目公司唯一净资产本应是《预约合同》中描述的商业综合体及部分底商物业（以下简称案涉标的物业），但万科金域国际项目所有商业物业均由被告独自招商、出租、经营，且于2014年10月1日起正式对外营业。此重大利益处置未获两原告同意，所有经营收益也为被告独享。目前，案涉标的物业中的绝大部分已签署低价且长期的租约，案涉标的物业已负有权利瑕疵，其商业价值已严重贬损并远低于两原告签署《预约合同》之时的合理预期。3.《预约合同》第二条约定“甲方将该标的注入项目公司、甲方以一定价格将该项目公司股权完整转让给乙方”，但被告至今未将案涉标的物业注入独立项目公司或进行公司分立，从而具备股权转让之条件。目前，双方亦不可能以股权转让的形式和价格交易《预约合同》描述的标的物。在《预约合同》出现上述诸多履约瑕疵后，两原告多次与被告协商解约退款事宜，但无法达成一致。澳盈公司于2015年7月3日委托律师致函被告，要求被告退款赔偿。被告于同年7月9日复函称其无违约行为且拒绝退款。两原告遂于2015年7月30日正式向被告发函解除《预约合同》，并要求双倍返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第四十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，被告应向两原告返还已付定金2亿元，并赔偿定金损失1.76亿元。故请求法院：1.判决确认两原告与被告于2012年4月23日签署的《预约合同》已于2015年7月30日解除；2.判令被告双倍返还两原告定金合共3.76亿元及从起诉之日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；3.判令被告负担本案的诉讼费用。
被告于2015年12月10日当庭答辩称：
一、两原告与被告于2014年4月23日签订《预约合同》，两原告没有告知被告解除该《预约合同》的事实，相关的函件并没有送达给被告，所以两原告要求确认《预约合同》于2015年7月30日已解除，不应支持，两原告需将解除合同的通知送达给被告，该请求方能成立。
二、违约在先的是两原告，两原告并未依约支付相应的定金，至今为止只支付了1.25亿元定金，尚有7500万元定金未付。按《预约合同》第四条的约定，被告有权解除合同，没收定金。根据《预约合同》第三条的约定，两原告应于2013年12月20日前支付余款的90%，双方才签订股权转让合同，签订合同后再支付剩余的10%。两原告未依约支付定金，更未依约支付余款，其违约在先，不享有解除合同的权利。被告的义务只是合同第5条约定的按期限交付案涉标的物业，依据相关规定，两原告的义务在先，被告的义务在后，两原告未依约支付定金及余款，现在反而要求被告双倍返还定金，理由不成立。另外，两原告在起诉状中认为被告违约的三项理由均不成立，其诉请已经超过诉讼时效期间。两原告提出被告无权出租案涉标的物业，但根据三方签订的《预约合同》附件可以看出，被告在签订合同时有告知两原告被告有出租的权利。且被告于2013年已经开始招商，两原告于2015年9月才提起诉讼，已超过法律规定的知道或应当知道该事由的两年。两原告认为被告未告知其有关规划的事项也已超过诉讼时效。物业出租并不影响案涉标的物业的交付，不构成违约。另外规划变更的是写字楼，而写字楼不是《预约合同》的标的，与本案无关，其他方面的规划并无变更，相应的《建设工程规划许可证》是在2013年2月陆续出具的，而两原告起诉的时间是2015年9月，双方签订合同时，案涉标的物业还未设计和开工，相关的规划应当以政府的审批文件为准，在规划未出之前被告并未作变更。再者，《预约合同》中并未约定违反相应条款，两原告就有解除合同的权利。且两原告从《建设工程规划许可证》出具后就应当知道规划的问题，但两原告知道后并未与被告沟通过，所以两原告的诉讼请求已经过诉讼时效；
三、两原告认为被告违反了《预约合同》第二条约定的说法不成立。合同并未约定被告应于何时将案涉标的物业注入项目公司，且两原告未付齐定金，也未支付剩余90%的款项，按合同约定，远未达到被告应将案涉标的物业注入项目公司的条件。且根据《预约合同》第八条第2点的规定，如两原告未依约付清预付款或违约金，案涉标的物业的交付顺延至款项付清后。综合本案，两原告不但没有支付完定金，且已支付的定金也已超过合同约定的60日，在未付清相关款项之前，其无权主张被告未将案涉标的物业注入项目公司构成违约。两原告还认为被告与相关的经联社签订合同，对案涉标的没有处分权，但被告与相关经联社签订的物业返还协议发生在2011年，即在《预约合同》签订之前，两原告在签订如此大的项目合同前，应当是知道这一事实的。另外，根据《预约合同》第9条的约定，本案至今没有发生案涉标的物业不能办理产权证的事由，而且两原告没有支付完相关款项，无权主张案涉标的物业的交付。根据相关证据显示，被告与相关经联社签订的协议约定的应返还物业涉及到商业综合体的只有5000㎡，该返还物业并不影响案涉标的物业的交付，实际的建筑面积远远大于要交付给两原告的物业面积。被告的股东之一是佛山乐意鸿利股权投资行（以下简称乐意鸿利投资行），乐意鸿利投资行的实际无限责任股东是乐意公司，乐意鸿利投资行虽然有45个合伙人，但实际操作经营的是乐意公司。由此证明，被告在项目开发中有将所有事宜告知股东，乐意鸿利投资行均已知晓，也代表着乐意公司的认可。
被告于2015年12月10日后补充提交书面答辩状辩称：
一、被告不存在任何违约行为，两原告无权单方解除合同。
（一）被告未对案涉标的物业的规划、设计进行变更。
1.《预约合同》仅为预约合同，并非本约合同，合同所载案涉标的物业的建筑面积仅为预估面积，实际建筑面积在签约当时并未确定，亦不可能具体确定。（1）《预约合同》第二条第3款约定：“股权转让细则条款双方通过股权转让合同另行约定”，可见《预约合同》仅为预约合同，对于案涉标的物业的最终交易面积、价款等均只是预估的，并未确定，须待订立本约时另行在本约中进行约定。（2）《预约合同》签订于2012年4月23日，当时案涉标的物业所在项目地块连《国有土地使用证》都未办理，根本不可能具体地确定案涉标的物业建成后的实际建筑面积大小。而《预约合同》涉及的交易金额巨大，两原告在签约前已对案涉标的物业所在项目的进展情况有充足的了解。因而，结合签约当时的实际情况，合同所载案涉标的物业的建筑面积显然也仅是预估面积，而并非具体确定的实际建筑面积，两原告在签约当时应已可预测得到。（3）根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条的规定，定金的金额不得超过合同标的的20%，而《预约合同》所约定的定金却为2亿元，而非8.8亿元的20%或以下的金额，即1.76亿元或以下的金额，可见，在签约当时，各方均已预计案涉标的物业最终的交易价格应在10亿元以上，并出于此考虑将定金约定为2亿元。《预约合同》约定的8.8亿元总交易价格仅是一个预估的价格，并不准确，相对应的建筑面积同样也并非准确面积。（4）两原告提供被告致澳盈公司复函作为证据所主张的证明内容中亦自认在《预约合同》签订之时，合同约定的转让标的物尚未特定化。（5）两原告在举证过程中以商品房买卖合同预售合同范本所载面积误差比例作为衡量本案面积偏差程度的标准没有依据。一方面，本案纠纷并非发生在商品房预售环节。另一方面，商品房预售的误差比例是实测建筑面积与商品房主体封顶后的预估建筑面积对比所得，相隔时间较短，商品房已初具雏形，而《预约合同》所载面积却是在案涉标的物业连土地都未实际取得的情况下进行预估的，根本不具有可比性。
2.案涉标的物业建成的实际面积足以依约交付。首先，案涉标的物业建成的商业综合体总建筑面积为64540.64㎡，扣减用于返迁的约4000㎡后，远超过合同上预估的44000㎡，完全足以交付给两原告。其次，在签订合同后，被告是按照3277.44㎡的面积进行报建的，至于实际审批后的面积变更是因政府部门原因导致，被告无法控制。再次，两原告仅提供了部分的底层商业面积的测绘报告,实际上根据被告补充提交的案涉标的物业中3座地下室的测绘报告显示,也是足够交付《预约合同》约定的底商面积的。最后，根据被告所提交的测绘报告可以证明案涉标的物业第1、2、3、4、9座的底层商业面积也远远超过3000㎡，从这个角度说，也是完全具备向两原告交付足够面积底层商业物业的条件。
3.两原告对于案涉标的物业的实际规划、设计知情且同意。案涉标的物业的《建设工程规划许可证》于2013年2月5日即出具，而在该证出具后，两原告最迟是于2013年5月2日支付最后一笔的定金，故两原告继续履约的行为可看出两原告对于案涉标的物业的规划是同意的。
4.案涉标的物业在依法获得规划许可后，未进行过特定于案涉标的物业的规划变更，更未进行过任何有损两原告合同利益的规划变更。两原告以《预约合同》作为认定是否存在规划变更的依据是完全错误的。纵观《预约合同》，并没有任何关于案涉标的物业具体规划的约定，即便是附件一《该标的平面图（示意）》也仅是示意图，从形式上看未经任何部门盖章确认，从内容上看未标示建筑内部的具体设计，未标示职能分区，亦未标示每一部分的面积。既然《预约合同》并未就案涉标的物业具体规划、设计进行约定，那就不应以《预约合同》作为判断案涉标的物业是否存在规划、设计变更的标准。更何况签订《预约合同》当时，案涉标的物业仍未取得《建设工程规划许可证》。两原告提供两份《建设工程规划许可证》的记载并未显示案涉标的物业的规划进行了任何的变更，而万科金域国际花园10座并非全部面积均属案涉标的物业，总建筑面积的调整并不能特定为案涉标的物业的规划调整，且总建筑面积的调大对两原告的合同权益未产生任何的影响，故从上述证据来看，并不能认定案涉标的物业的规划、设计进行了变更，而且实际上，自《建设工程规划许可证》办理后，案涉标的物业的规划、设计并未进行过变更。
5.案涉标的物业10座2幢塔楼写字楼并非《预约合同》所涉标的物业，其规划变更与本案无关。《预约合同》第一条明确约定，案涉标的物业的用途为商业零售，而并非办公，且两原告在诉状中已明确案涉商业综合体指的是10座1幢、2幢裙楼。
（二）被告对外出租的行为不影响案涉标的物业的交付，更不构成违约。
1.被告未将案涉标的物业售予他人，案涉标的物业至今仍具备交付条件。即便两原告从签约之初即存在严重逾期付款情节，被告仍尽到最大程度的诚实信用义务，未将早已具备交付使用条件的案涉标的物业转售他人，亦未在其上设置任何抵押，因而，至今为止案涉标的物业的所有权仍是完整的，可交付的。
2.合同约定的案涉标的物业交付期限未届至，此前，被告对于案涉标的物业拥有完全的处分权，两原告无权干涉，更无权以此为由主张被告违约。《预约合同》第五条约定“甲方应当在2015年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的该标的交付乙方使用”，第八条约定“如乙方未付清应付款或违约金，则该标的交付日期适当顺延至款项付清后”。但两原告早在签约之初，自案涉标的物业始建前起至今一直未依约按时支付定金及第一笔款项，案涉标的物业约定的交付期限至今仍未届至，被告自然对于案涉标的物业仍拥有完全的处分权，有权对外进行招租，两原告无权依此主张被告违约。且根据两原告目前所呈现之财力，根本不可能付清合同款项，被告先行招租对案涉标的物业日后的交付并无任何的影响，两原告现以此为由要求解除合同属于在其自身没有履行能力的情况下还先行提起诉讼。
3.被告将案涉标的物业对外出租，两原告对此事是知情且同意的，两原告现反口称其对此毫不知情显然有违诚信。（1）被告事先确已与两原告协商，并达成一致。案涉标的物业对外出租符合合同约定的案涉标的物业拟作用途。《预约合同》附件二约定的交付标准为“具备租户进场装修条件”，即签约当时合同各方均确认案涉标的物业建成后的使用用途是出租经营；（2）被告所作的一切重大经营决策均已告知股东并获得同意。乐意公司是被告股东乐意鸿利投资行唯一的无限责任合伙人，乐意公司的代表徐昆是乐意鸿利投资行的执行事务合伙人，因而，乐意公司对于案涉标的物业的对外招租是知情的。另外，正如两原告在诉状中所称，乐意公司与澳盈公司是合作关系，是一个合作体，在乐意公司知情的情况下，澳盈公司也理应知情；（3）案涉标的物业所在项目在佛山市内属知名度较高的开发项目，即便并非《预约合同》的签订方，佛山市当地很多人对于案涉标的物业的公开招租也是知情的，更何况两原告不仅是佛山市当地企业而且还是与案涉标的物业密切关联的主体，但被告在整个招租的过程中都未收到两原告任何异议的意见；（4）案涉标的物业早在2013年就已开始招商，两原告早已知情；（5）案涉标的物业的出租并非《预约合同》约定的可解除合同的理由。因而，两原告实际上对于案涉标的物业的招租早已知情且同意，两原告辩称其不知情既不合情，也不合理。
4.将案涉标的物业对外招租经营乃被告超出合同义务所作最大限度维护两原告利益之行为。在两原告未依约付款前，虽然被告根据先履行抗辩权，未将案涉标的物业交付两原告，但被告与两原告协商后，还是按合同约定拟作用途自行负担招租费用并借助“万科”的品牌将案涉标的物业对外招租，以保持甚至提升案涉标的物业的商业价值，这完全是被告超出合同约定的义务范围所作出的最大程度维护两原告利益的行为。而且，根据两原告所提供的2014年10月1日的《珠江时报》新闻报道，可以证明借助被告的品牌，实际入驻的租户都是十分优质的品牌租户，两原告竟然称因被告的招租行为导致案涉标的物业商业价值贬损，这显然是两原告在无力付款情况下推脱责任的无理说辞。
（三）被告暂未将案涉标的物业注入项目公司合法合理，不构成违约。
1.未将案涉标的物业注入项目公司是因两原告未履行在先的足额付款义务，被告有权行使先履行抗辩权。《预约合同》第二条约定“甲方将该标的注入项目公司”，再“以一定价格将该项目公司股权完整转让给乙方”，并未约定甲方（即被告）将案涉标的物业注入项目公司的时间，但按照常理可知，要将案涉标的物业注入项目公司，前提必然是案涉标的物业已存在、已建成，因而被告履行该义务的时间点至少应在案涉标的物业建成之后。而结合本案的实际情况及《预约合同》第三条的约定，在案涉标的物业建成之前，两原告即应完成按期足额支付定金2亿元以及支付第一笔余款6.12亿元的义务，但两原告至今未履行付款义务，在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定，被告在两原告未履行在先付款义务的情况下，有权暂不将案涉标的物业注入项目公司。
2.在合同未约定被告将案涉标的物业注入项目公司义务的履行期限的情况下，两原告未证明其曾要求被告履行且已给予合理履行期限，没有任何依据主张被告违约。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”而实际上，两原告均未曾向被告提出将案涉标的物业注入项目公司的要求，两原告在本案中所提供的证据也未有显示，因而，两原告无权主张被告暂未履行将案涉标的物业注入项目公司的义务违约。
（四）佛山市南海区桂城街南约股份合作经济联合社（以下简称“南约股份合作社”）物业返迁的情况，不影响案涉标的物业的交付，且在《预约合同》签约前各方即明知，两原告无权以此为由认定案涉标的物业存在权利瑕疵。
1.案涉标的物业所涵盖的商业综合体面积仅为41000㎡，而其所在项目的整个商业综合体面积共64540.64㎡，南约股份合作社返迁所涉及的面积仅为4000㎡，因而南约股份合作社的返迁实质上对于案涉标的物业的正常交付并没有任何的影响，与本案的审理也没有关系。
2.案涉标的物业所在地块是于2011年经公开国有土地招拍挂方式出让的，在出让当初就已将南约股份合作社的物业返迁情况设定为出让限制条件，在该地块的《国有土地使用证》上标注的“受让人未全部返还物业给桂城南约股份合作经济联合社前，不得出租本宗地的全部或部分土地使用权”内容也可以印证该事实。而且，2011年9月针对案涉标的物业所在土地签订的《国有建设用地使用权出让合同》及《桂城74街区国有建设用地使用权出让附件条件协议书》对于需返还物业的情况亦已约定。因而，两原告在签约当时对于南约股份合作社的物业返迁事宜已知情，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十一条，买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担权利担保的义务，两原告无权以此为由主张被告违约。
3.南约股份合作社的物业返迁并不属于《预约合同》第九条约定的产权、债权纠纷范畴，对于案涉标的物业的产权没有任何影响，更非《预约合同》约定可解除合同的理由。
二、两原告所提解除事由中的两个已过除斥期间，应直接驳回。
无论两原告所提的解除事由是否成立，案涉标的物业首次取得规划许可的时间是2013年2月5日，而最迟的规划内容也是在2014年6月27日登记的，另外两原告提出的南约股份合作社返迁事项的约定则是发生在2011年底的。合同解除权为形成权，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，显然两原告所提出的上述两项解除事由已过一年除斥期间，两原告已无权基于上述事由主张解除权。
三、两原告的诉请缺乏合同依据。
根据《预约合同》的约定，两原告仅有在被告存在逾期交付案涉标的物业超过60天的情形下，才有权单方解除合同，并要求双倍退还定金，而《预约合同》所约定的案涉标的物业交付期限为2015年12月31日。且两原告未付清履行期限已届满的款项，故被告的交付期限还可顺延，在此情况下，显然被告并不存在逾期交付案涉标的物业的行为，两原告依约并无权单方要求解除合同，更无权要求双倍退还定金。
综上，两原告在《预约合同》仍具备履行条件且被告不存在任何违约行为的情况下，提出解除合同及双倍返还定金的请求显然缺乏事实及法律依据，请求法院依法全部驳回两原告的诉请。
被告于2015年10月28日提起反诉称：两原告于2015年7月30日向被告发出解除合同的律师函和告知函，被告于2015年7月31日签收，被告认为两原告解除合同的理由不成立。
一、关于对外出租问题，被告不存在擅自对外出租。
1.在《预约合同》签订时，双方已就项目整体招商运营达成一致，这也是签订合同和保持物业升值的前提条件。
2.两原告与被告签订的《佛山市南海区桂城74街区南约项目合作框架协议》约定：甲方全权负责项目公司的经营管理，乙方、丙方不干涉项目公司的正常运营。根据合同约定，被告有权自主进行招商经营。
3.项目的招租早在2013年已经开始，在招租过程中也与两原告有多次沟通，两原告对项目的招商运营进行了深入了解和决策。
4.在项目商业运营过程中，被告曾多次要求两原告签订《物业委托管理合同》，但两原告均以各种理由予以拖延和拒绝。
二、关于设计变更问题，被告不存在重大规划设计变更。
1.双方于2012年4月23日签订《预约合同》，而案涉标的物业于2013年2月5日首次获得规划许可证，《预约合同》所涉面积数据为预估数据，最终以工程规划许可证记载为准。在被告取得工程规划许可证后，并没有进行规划设计变更。
2.写字楼部分不属于项目标的，对项目标的无实质影响，其规划变更不构成不履行合同的理由。
综上所述，请求法院判决两原告的解除合同行为无效，并判令两原告承担反诉费用。
被告于2015年12月10日当庭变更反诉请求为请求解除《预约合同》，被告没收两原告支付的定金1.25亿元。理由为：根据《预约合同》第三条，两原告应先向被告支付定金2亿元，但两原告至当日止只向被告支付了1.25亿元定金，尚欠7500万元定金未付，且两原告已支付的1.25亿元定金也有多笔是逾期支付。《预约合同》第三条约定两原告应于2012年4月底、7月上旬、10月上旬、12月底分别向被告支付定金5000万元，但两原告多次逾期，特别是2013年4月1日澳盈公司支付的2500万元已经远远晚于合同约定的2012年12月底。依据《预约合同》第四条的规定，逾期支付定金超过60日的，被告有权解除合同并没收预约定金。另外《预约合同》还约定两原告应在不晚于2013年12月20日的时间内支付余款的90%，但两原告不但没有依约支付定金，更未支付余款，根据合同约定，被告有权解除合同，没收定金。
被告于2015年12月21日提交变更反诉请求申请书称：被告与两原告于2012年4月23日签订《预约合同》，合同第三条约定两原告须分别在2012年4月底、7月上旬、10月上旬、12月底向被告支付5000万元、合共2亿元作为合同履约之定金。但两原告每一期定金的支付均存在不同程度的逾期，其中最后一期定金足足迟延了将近半年的时间。另外，合同第三条还约定了两原告应在案涉标的物业取得预售许可证之日起一个月内，并不晚于2013年12月20日向被告支付股权转让余款的90%（6.12亿元），但两原告至今仍未支付该笔余款。综上，两原告已构成严重违约，根据《预约合同》第四条的规定，被告有权解除合同并没收定金。请求法院：1.判令解除两原告与被告于2012年4月23日签订的《预约合同》；2.判令被告没收两原告交付的履约定金2亿元。
被告补充以下反诉意见：
一、两原告不仅严重逾期付款，而且还单方诉请解除合同，该行为已明确表示其拒绝履行合同项下的一切义务，依照相关法律规定，被告亦有权依约解除合同、没收履约定金。
被告一再容忍两原告的逾期付款行为，一直未将案涉标的物业售予他人，希望最终能促成案涉交易，但未料两原告居然还无理地向法院诉请要求单方解除《预约合同》。由此可见，两原告不仅已实质性违约，而且还以其行为明确表示不再履行合同，对合同项下未届履行期限的全部剩余义务均不履行。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”故被告有权因两原告对未届履行期限的合同义务的预期违约而依《预约合同》第四条的约定行使合同解除权并没收履约定金。另外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人订立认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”现两原告已以其实际行为表示不再履行合同，不再会与被告签订本约合同，被告依照上述法律规定，亦有权要求两原告承担违约责任，与其解除《预约合同》并没收履约定金。
二、导致《预约合同》无法履行的根本原因在于两原告缺乏履约能力，两原告应对案涉合同的解除承担全部过错。
1.经被告多次催促，两原告仍无法向被告支付第一笔余款6.12亿元，至今已逾期两年多的时间。
2.两原告所提供的澳盈公司于2015年7月3日向被告所发的函件中称“已经支付给贵司（被告）的款项，导致了委托人（两原告）严重的财务支出负担”，两原告仅向被告支付了2亿元，尚有至少6亿余元未支付，两原告即认为对其造成了严重的财务负担。
3.乐意公司注册资本仅有100万元，澳盈公司注册资本仅有1000万元，资金实力弱。
综上，两原告根本不具备继续履约的能力且已逾期两年多之久未付余款，给被告造成了巨大的经济损失，两原告应对《预约合同》的解除承担全部过错。
三、两原告的违约行为给被告造成了巨大的经济损失及严重的名誉损害。
1.两原告逾期付款的行为导致被告遭受的直接经济损失暂计至2015年12月20日已达约1亿元。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方式，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；”参照上述规定，两原告逾期支付定金及第一笔余款6.12亿元，造成了被告直接经济损失应按在同期同类贷款利率水平基础上加收30%-50%方式计算，暂计至2015年12月20日约为1亿元。
2.案涉标的物业是被告基于与两原告所签的《预约合同》而建，故从开发之初案涉标的物业的销售方向即定位为整体转让于特定人（即两原告），现两原告拒绝整体受让案涉标的物业，被告根本无法找到另外的买家整体受让案涉标的物业。在此情况下，被告不仅无法获得依照《预约合同》履行原可获得的利润，而且损失了已投入的资金，及所投入资金的占用成本。其中依合同履行的可得利润（5-6亿）与投入的资金（约7亿）相加即为案涉标的物业的实际售价12-13亿元，所投入资金的占用成本仅以商业综合体部分从2014年2月19日起暂计至2015年12月20日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算即为74295742.68元。
3.由于履行与两原告签订的《预约合同》而导致的被告机会损失以及因两原告违约而导致的被告名誉损失均是十分巨大和无法估量的。在被告履约期间，被告因案涉标的物业的资金投入及无法及时回款，导致根本无充足资金去投标其他项目，由此而带来的机会损失是无法估量的。同时，被告作为万科品牌下的项目子公司，项目无法正常回款，导致公众、各股东对被告及总公司的能力产生质疑，形象受到重大打击。
针对被告的反诉，原告澳盈公司答辩称：
一、被告反诉请求要求没收两原告的履约定金2亿元，已超过诉讼时效，依法应予驳回。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条明确规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”即没有法律特别规定的，诉讼时效期间一律从权利人知道或者应当知道权利被侵害之时开始计算。在本案中，虽然《预约合同》明确约定了支付定金的时间是2012年4月底、7月上旬、10月上旬、12月底，逾期超过60日支付的，被告有权解除合同，没收履约定金。但是在2013年5月20日两原告支付完履约定金后，被告没有提出任何异议，并依约出具相应的收款收据。因此在2013年5月20日，被告就知道其权利被侵害，诉讼时效从此时起计，但是直到两原告起诉之后，被告才在2015年12月21日提起反诉请求要求没收合同履约定金，显然该诉请已超过了法律规定的两年诉讼时效，丧失胜诉权，依法应予驳回。
二、两原告迟延支付部分履约定金，是基于同时履行抗辩权的行使，并不构成违约。
《中华人民共和国合同法》第六十六条明确规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”在本案中，按时足额支付定金、余款是两原告的义务，而将案涉标的物业的规划、设计方案及其变更经两原告同意并书面确认，按照合同约定交付标的物是被告的义务。双方是互负债务且没有先后履行顺序，应当同时履行。
1.被告怠于履行将案涉标的物业的规划、设计方案及其变更经两原告同意并书面确认的义务，两原告有权迟延支付履约定金。2012年4月23日《预约合同》签订时已明确标的位于被告建设的万科金域国际花园内，包括该项目的一栋商业综合体（面积41000㎡）以及该项目编号为1#、2#的住宅楼的部分底层商业（面积3000㎡）。因签约时案涉标的物业尚未有图纸等，同时《预约合同》第七条明确约定“该标的规划、设计方案及其变更必须经乙方同意并书面确认，否则甲方不得擅自变更该标的的规划、设计”。被告应在案涉标的物业取得相关部门的建设工程规划许可证前就案涉标的物业的规划、设计方案报经两原告同意并确认。但是在案涉标的物业于2013年2月5日及同年的4月25日取得建设工程规划许可证后直到两原告起诉之日，被告均没有履行其合同义务，就案涉标的物业的规划、设计方案报送两原告同意并书面确认。基于被告一直怠于履行其合同义务，两原告迟延履行部分交付定金的行为并没有构成违约。
2.基于被告就案涉标的物业的建筑规划设计方案及其变更没有获得两原告同意或书面确认，综合体建筑面积达64540.64㎡严重超出合同约定的41000㎡，而底层商业面积则仅有1800㎡左右，较约定的3000㎡严重缩水等严重不符合合同约定的情形，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，两原告有权拒绝被告相应的反诉要求，拒绝支付余款。
综上，被告要求没收履约定金2亿元的反诉请求没有任何法律依据，依法应予驳回。
针对被告的反诉，原告乐意公司答辩称：
一、被告无权因两原告逾期支付定金而请求解除合同并没收定金。
1.《预约合同》第三条约定两原告应当在2012年12月底之前支付第四期定金共5000万元；第四条约定被告在两原告逾期支付该期定金满60日之后（即最迟在2013年3月3日后），就已经享有单方解除《预约合同》的权利。但是被告并未在合理期限内行使合同解除权，并且接受了两原告在2013年4、5月份支付的合同定金5000万元。因此，被告因两原告逾期支付合同定金60日而享有的合同解除权，已因其接受两原告的履行而消灭。
2.被告主张两原告逾期支付定金违约责任的诉讼时效，应当自被告知道自己的权利受到侵害之日即2012年12月底（最迟在2012年12月31日）起算，最迟在2014年12月31日诉讼时效期间届满。但是被告并没有在诉讼时效内以任何形式向两原告主张权利或要求两原告承担违约责任，因此被告基于两原告逾期支付定金而要求没收合同定金的反诉请求已经超过了两年的诉讼时效期间。
二、两原告有权拒付6.8亿元的转让价款，被告作为违约方无权解除合同并没收定金。
1.双方在签订《预约合同》时，仅有被告出具的项目平面草图，故《预约合同》第七条明确约定两原告拟购买的案涉标的物业的规划、设计方案应经两原告同意并书面确认。且《预约合同》仅仅是预约，双方还需就具体交易方式进一步签订本约，而6.8亿元占该宗大额交易转让价款总额的80%，应当是在双方签订正式股权转让合同即本约之后才能支付。但被告在《预约合同》签署后直到项目竣工验收都未告知两原告具体的设计方案，更不用说征得两原告的同意，目前的商业综合体的规划条件和面积都与《预约合同》签署之时两原告的预期相去甚远。显然，导致双方无法继续履行《预约合同》签订本约的违约责任在于被告。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，两原告依法享有先履行抗辩权，作为违约方的被告并不享有合同解除权。
2.退一步说，假设两原告未在2013年12月20日前支付6.8亿元的转让价款构成违约，则：⑴被告依约在2014年2月19日即已获得单方合同解除权。在合同双方没有明确约定合同解除权行使期限、解除权人也未进行催告的情况下，参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，即“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，《预约合同》解除权的行使期限应当至2015年2月18日届满，但被告直到2015年12月21日才以反诉形式主张解除合同，依法不能予以支持。⑵被告主张两原告承担违约责任的诉讼时效应当自2013年12月21日（即被告知道自己的基础合同权利受到侵害之日）起算，至2015年12月20日届满。被告直至2015年12月21日才以反诉形式主张解除合同，已经超过两年的诉讼时效期间。
综上，被告的反诉请求于法无据，请求法院依法驳回其全部反诉请求。
两原告在诉讼中提供如下证据：
1.《预约合同》1份；
2.《预约合同》附件（图）1份；
证据1、2拟共同证明：⑴《预约合同》的性质为股权转让的预约合同，双方明确约定就案涉标的物业的交易方式为股权转让，且双方明确约定应当另行签订本约，即股权转让协议；⑵在《预约合同》中明确约定被告更改案涉标的物业的规划、设计必须经得两原告的书面确认；⑶《预约合同》第二条第4项约定案涉标的物业的转让可以采取其他方式；
3.2012年5月2日《南海农商银行转账借方传票》以及NO.3730888号《收款收据》各1份；
4.2012年7月4日《南海农商银行特种转账传票》以及NO.3809947号《收款收据》复印件各1份；
5.2012年7月20日《南海农商银行特种转账传票》以及NO.3809949号《收款收据》复印件各1份；
6.2012年11月5日《南海农商银行结算业务委托书》1份；
7.2013年4月1日《南海农商银行结算业务委托书》以及NO.4079010号《收款收据》复印件各1份；
8.2013年5月20日《南海农商银行结算业务委托书》以及NO.4079011号《收款收据》复印件各1份；
证据3-8拟共同证明乐意公司已依约支付《预约合同》约定的定金人民币1亿元；
9.2012年4月25日《农村商业银行结算业务委托书》以及NO.3809912号《收款收据》各1份；
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