海南省三亚市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼02民终670号
上诉人（原审被告)：柴岩.
委托诉讼代理人：李安。
被上诉人（原审原告）：海南鸿洲置业集团股份有限公司。
法定代表人：王大富。
委托诉讼代理人：李志前。
原审被告：三亚欢乐嘻嘻娱乐管理有限公司。
法定代表人：郝弘亮。
原审被告：郝弘亮。
两原审被告共同委托诉讼代理人：蔡君华。
两原审被告共同委托诉讼代理人：徐建平。
上诉人柴岩因与被上诉人海南鸿洲置业集团股份有限公司（以下简称鸿洲公司）、原审被告三亚欢乐嘻嘻娱乐管理有限公司（以下简称嘻嘻娱乐公司）、原审被告郝弘亮房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2015)城民二初字第795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭，��庭进行了审理。上诉人柴岩及其委托代理人李安，被上诉人鸿洲公司公司的委托诉讼代理人李志前，原审被告嘻嘻娱乐公司、郝弘亮共同委托诉讼代理人蔡君华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人柴岩上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五、六项，改判驳回鸿洲公司对柴岩的诉讼请求，由嘻嘻娱乐公司承担责任；一、二审全部诉讼费用由鸿洲公司承担。
事实和理由：一、一审法院判令柴岩承担退还房屋、偿付租金等合同责任，属事实认定错误、法律适用错误。
1、一审法院未认定柴岩与鸿洲公司之间合同关系已变更的事实，是造成判决错误的主要原因。一审法院认为，虽然柴岩抗辩涉案租赁物实际使用人是嘻嘻娱乐公司，但依据合同相对性原则，柴岩与鸿洲公司签订租赁合同后，柴岩未与鸿洲公司解除合同且未撤出铺面将铺面与鸿洲公司交接，因此不支持柴岩不承担合同责任的抗辩，此项认定存在明显的错误：一方面，合同相对性不等于合同主体不可变更，不等于合同不可转让，相反，我国《合同法》第五章专门规定了合同变更、转让的规则，予以规范合同主体的变更和权利义务转让的行为。本案中，合同履行期内，鸿洲公司直接向嘻嘻娱乐公司、不向柴岩发函催讨租金的行为，足以证明柴岩与嘻嘻娱乐公司的债务转移巳获其认可，嘻嘻娱乐公司巳取代柴岩成为租赁合同的主体，合同相对性继续维持、并未破坏，因此一审法院以”合同相对性”为由，不认定合同变更的事实，进而判令柴岩承担合同责任，系事实认定错误，法律适用错误。另一方面，根据《合同法》第八十四、八十七条之规定，债务人经债权人同意，即可把合同债务转移给第三人，除法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续外，《合同法》��未要求债务人与债权人办理解除合同手续；从房屋租赁合同变更的便宜性和交易习惯来说，承祖人变更的情况下，只要出租人同意新承租人继续使用涉案房屋、缴纳房租，原租赁合同即可继续履行，根本无须解除老合同、重新收房交房后，出租人再与新承租人重新订立新合同。
2、一审法院未予查明柴岩与嘻嘻娱乐公司之间的合同转让关系，是造成判决错误的次要原因。一审法院认为，涉案商铺系柴岩承租后，”交由”嘻嘻娱乐公司实际使用，这不符合客观事实。2013年底柴岩就已退出涉案商铺的���用，之后该商铺经营主体改为嘻嘻娱乐公司经营业态由量贩式KTV改为夜总会，商铺重新装潢，将原有招牌、字号全部抹去，改为”海上明珠”字样，同时嘻嘻娱乐公司以自己的名义向鸿洲公司交纳房租、发函沟通停水电事宜，当时鸿洲公司对上述事实知情、同意并予以履行，具体表现为其直接收受了嘻嘻娱乐公司交纳的租金，并数次仅向嘻嘻娱乐公司直接发函催付房租，在《房地产租赁契约补充协议》上有柴岩一直使用的联系电话的情况下，鸿洲公司从未找过柴岩（备注：鸿洲公司公证送达的通知书，并无任何运输信息，柴岩也确实未收到该通知），由此可见，柴岩与嘻嘻娱乐公司之间是获得鸿洲公司认可的合同转让关系，而非未经其同意的私下改变租赁房屋实际使用人的行为。
3、一审法院在未认定柴岩是租赁房屋事实和法律上的实际使用人的情况下，仍判令柴岩承担退还房屋、偿付租金等合同责任，缺乏必要的事实和法律依据。本案中，涉案房屋的实际使用人只有一个，那就是嘻嘻娱乐公司，柴岩既没有未经鸿州公司同意将该房交由嘻嘻娱乐公司使用，更没有与该公司一起使用涉案房屋，柴岩巳退出租赁合同、退出对租赁房屋的使用，巳没有退还房屋、缴纳租金的义务基础。
二、一审法院判令上诉人退还涉案租赁房屋，属事实认定错误。如上所述，柴岩早巳于2013年即退出对涉案租赁房屋的实际使用，退出租赁合同之后，该房一直由嘻嘻娱乐公司使用并交纳房租，柴岩无权使用该房屋，也未进行任何形式的占有，故柴岩无法律权利和客观条件可予退还该房，一审法院判令由柴岩退还，实属于客观不能。柴岩明确表示：不反对鸿洲公司收回涉案租赁房屋。租赁合同存续期间内，合同约定的收房条件业已成就，且该房的实际使用人嘻嘻娱乐公司和郝弘亮早巳将该房腾退，被柴岩早就可以收房，根本无需另行办理退房事宜，柴岩不反对鸿洲公司在符合法律规定的条件、尽早收回该房屋，以免损失继续扩大。
三、原审法院判令柴岩支付租赁房屋租金1069585元和露台租金，属事实认定错误，违反法律规定和不告不理原则。如前所述，柴岩早巳退出涉案租赁合同，不是涉案租赁房屋的实际使用人，更不是欠付鸿洲公司租金的人，因此一审法院判令柴岩支付房屋租金和露台租金，属事实认定错误。更重要的是，对于2014年10月至2015年8月期间的房屋租金，鸿州公司变更诉求后仅主张1064491元，但一审法院却判令1069585元，明显超出鸿州公司的诉讼请求范围。
四、一审法院判令柴岩支付2015年8月31日之后的租金和露台租金，属事实认定错误、法律适用错误。《房地产租赁契约补充协议》第九条约定，拖欠房租一个月以上的，鸿洲公司即可解约收房，根据被鸿洲公司和嘻嘻娱乐公司的往来文件可，租赁合同存续期间内，合同约定的收房条件就早巳成就，据柴岩了解，因鸿洲公司停水停电，导致无法正常营业，在鸿洲公司2015年6月起诉前，该房的实际使用人嘻嘻娱乐公司和郝弘亮就巳将该房内物清空、腾退房屋，收回房屋和露台不存在任何障碍，也无需再另行办理交接事宜，鸿洲公司早就可以收房但至今仍不收房，根据《合同法》第一百一十九条：”当事人一方违约后，对方应当釆取造当措施防止损失的扩大；���有釆取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，嘻嘻娱乐公司和郝弘亮腾退后的房屋和露台租金，均属鸿洲公司因未釆取适当措施而导致的损失扩大，应由其自行承担，无权要求柴岩赔偿。
五、一审法院判令柴岩支付违约金，与事实不符，于法无据。本案中，一审法院巳认定，涉案房屋的人是嘻嘻娱乐公司，从嘻嘻娱乐公司与鸿洲公司的往来文件亦可知，欠付租金的违约人是该公司，嘻嘻娱乐公司应对其违约的事实承担违约责任。
六、一审法院判令柴岩与嘻嘻娱乐公司承担连带责任，缺乏必要的事实和法律依据。经鸿洲公司同意，柴岩已将自己在租赁合同中的权利义务一并转让给嘻嘻娱乐公司，鸿洲公司与嘻嘻娱乐公司也实际履行了转让后的租赁合同，符合《合同法》的第八十八条的规定，在此情况下，参照最高人民法院在[2011]民提字第290号中国南方航空集团公司与海口美兰国际机场有限责任公司建设工程合同纠纷再审案的民事判决书中的认定：”债务人与第三人之间就合同的全部或部分义务达成的转让债务的协议，已经债权人同意即发生效力。债务转移完成后，新债务人不履行或��适当履行债务，债权人只能向新债务人而不能向原债务人请求履行或要求其承担违约责任”，涉案合同权利义务的承担人只能是嘻嘻娱乐公司。值得注意的是，本案庭审过程中，合议庭多次要求鸿洲公司说明要求柴岩与嘻嘻娱乐公司承担连带责任的合同或法律依据，鸿洲公司均未能予以明确说明，对此，本案判决中一审法院也未予具体列明或阐释，但却最终判决支持了鸿州公司的诉求，明显偏袒鸿洲公司。柴岩认为，柴岩已获鸿州公司同意将租赁合同转给嘻嘻娱乐公司，无论从本案事实和法律性质，还是从一审法院认为的”实际使用人和收益人”的角度，在无明确法律规定的情况下，都应由该公司直接、独立地承担违约责任和合同义务，一审法院判令柴岩与嘻嘻娱乐公司承担连带责任，缺乏必要的事实和法律依据。
七、一审法院判决显失公平，判令柴岩与嘻嘻娱乐公司承担连带责任也与柴岩因工商登记为该公司股东而应承担的有限责任向冲突。首先，一审判决不仅判令柴岩承担140余万的偿付责任，还判令郝弘亮在未实缴出资16.8万元的范围内承担补充赔偿责任，这造成了实际违约人郝弘亮的违约责任远远小于早已退出经营的柴岩。即使以工商登记的标准认定股东资格，也会造成同为嘻嘻娱乐公司的股东柴岩责任范围远远大于其他股东，甚至绝大多数股东会因鸿洲公司的未追责，而无需直接承担本案责任。这就造成了极大的不公平。其次，从柴岩的角度来看，在没有法律规定与公司承担连带责任的情况下，因公司违约而判令与公司承担连带责任，一审法院的判决有违《公司法》第三条第二款：”有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任”的规定。最后，本案中，柴岩既是涉案合同的订立人，也是嘻嘻娱乐公司工商登记的股东，在柴岩将租赁合同的权利义务概况转移给嘻嘻娱乐公司，嘻嘻娱乐公司与鸿洲公司实际履行租赁合同后，签订租赁合同的行为即应视为职务行为，被嘻嘻娱乐公司行为吸收，行为后果应当由嘻嘻娱乐公司承担。
综上所述，请求判如所请。
被上诉人鸿洲公司辩称，首先，鸿洲公司认为一审判决认定事实正确，法律适用正确，但是一审的判决也有瑕疵，柴岩应承担的违约责任不止一审判决所判，鸿洲公司提出的违约责任有两项，一审法院将鸿洲公司的诉讼请求第五项59万余元变更为10万余元，驳回了鸿洲公司的第六项没收租赁保证金16万元的诉讼请求，实际上应当就高不就低判决16万元。虽判决对鸿洲公司不公平，但为节约诉讼资源，鸿洲公司未上诉。其次，柴岩提到其与郝弘亮以及嘻嘻娱乐公司之间的关系，鸿洲��司认为是另外法律关系，与本案无关。柴岩与鸿洲公司签订的租赁合同，因柴岩根本违约造成本案纠纷，其应当承担违约责任，因此柴岩认为其承担的责任过大的认识错误。鸿洲公司只与柴岩签订的合同，未与其他人签订，鸿洲公司开具发票都是给柴岩个人，柴岩签订合同后将房屋交给谁用，都与鸿洲公司无关。无论之前开KTV还是后来开夜总会，鸿洲公司都认为是柴岩的公司，并不存在不通知柴岩的情形。嘻嘻公司的其他股东所占股权份额很小，为节约诉讼资源，鸿洲公司没有起诉其他股东。柴岩的上诉理由于法无据，依法驳回。
原审被告嘻嘻娱乐公司述称，一审法院判决柴岩承担租金，合同法律关系是准确的，嘻嘻娱乐公司与鸿洲公司没有租赁关系。一审法院判定嘻嘻娱乐公司承担连带责任属于应用法律错误。连带责任是法定责任，因此要求撤销一审判决第六项要求嘻嘻娱乐公司承担责任的判决。关于各股东出资信息，现在工商局对成立公司不再要求提供验资报告，故工商登记信息没有体现股东的实缴出资，但各股东已经对任缴出资额全部实缴了。
原审被告郝弘亮述称，郝弘亮已经实缴出资，已经多达60万，可以通过郝弘亮二审提交的相关证据确定，一审判定郝弘亮对未缴出资额承担补充赔偿责任，与客观事实不符，属于审查事实不清。
鸿洲公司向一审法院起诉请求：请求法院判令：一、解除鸿洲公司与柴岩之间签订的《房地产租赁契约》和《房地产租赁契约补充协议》；二、柴岩向鸿洲公司交还承租的房屋；三、柴岩向鸿洲公司支付2014年10月至2015年8月期间拖欠的房屋租金1064491元(租金暂计至2015年8月30日，实际计算至柴岩向鸿洲公司交还房屋为止)；四、柴岩向鸿洲公司支付2014年10月至2015年8月期间拖欠的露天平台使用费227150元（暂计至2015年8��30日，实际计算至柴岩向鸿洲公司交还露天平台为止）；五、柴岩向鸿洲公司赔偿违约金593921.2元；六、鸿洲公司所收取柴岩的押金160000元不退还，归鸿洲公司所有；七、嘻嘻娱乐公司对柴岩对鸿洲公司所负的全部债务承担连带清偿和赔偿责任；八、郝弘亮在其对嘻嘻娱乐公司认缴出资范围内（168000元）对所负鸿洲公司的债务承担连带清偿和赔偿责任。九、柴岩、嘻嘻娱乐公司、郝弘亮承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定的事实：2013年8月1日，鸿洲公司、柴岩签订了房地产租赁契约和补充协议。契约中约定，鸿洲公司���落于三亚市××路号、301号商铺房屋出租给柴岩使用，商铺建筑面积共1313.98平方米；租赁期限自2009年9月1日开始至2015年8月30日止。补充协议中第5条约定总租金为5939212元，其中：2009年9月1日至2009年12月30日期间免租金；2010年1月1日至2010年8月30日期间月租金80153元；2010年9月1至2011年8月30日期间月租金80153元；2011年9月1至2012年8月30日期间月租金84095元；2012年9月1日至2013年8月30日期间月租金88037元；2013年9月1日至2014年8月30日期间的月租金为91979元；2014年9月1日至2015年8月30日月租金97235元。补充协议第5.10款约定柴岩应当在补充协议签订之日向鸿洲公司支付押金160000元。补充协议第9.3.7款和第12.1.7款均约定：如果柴岩拖欠租金累计一个月以上的，鸿洲公司有权终止合同，收回房屋并没收押金，柴岩还应该按照合同总租金的10%向鸿洲公司支付违约金。契约和补充协议签订后，双方履行了合同义务。鸿洲公司将铺面交给柴岩使用。柴岩向鸿洲公司缴纳押金160000元并按时向鸿洲公司支付租金。但自2014年10月起，柴岩一直未缴纳租金。鸿洲公司分别于2014年8月6日、9月9日、11月25日向嘻嘻娱乐公司发出关于停水停电的通知，通知其缴纳租金及滞纳金，否则停水停电。嘻嘻娱乐公司分别于2014年10月24日、10月28日、10月30、2015年2月11日、2月26日、3月2日多次致函给鸿洲公司，对租金及停水停电事宜进行协商。2015年5月12日，鸿洲公司在公证处的公证下向柴岩邮寄履行合同义务的通知，通知中鸿洲公司要求柴岩需在同年5月25日前缴纳租金及滞纳金，否则鸿洲公司将采取相应措施维护权益。柴岩未按通知中的要求缴纳租金。2015年8月合同期满后，双方未再继续签订合同。柴岩亦未交付拖欠租金，也未将铺面退回鸿洲公司。
在经营过程中，鸿洲公司与柴岩于2011年11月8日签订露天平台使用协议，约定由柴岩使用三楼露天平台，面积413平方米，每月应缴纳20650元，该费用与房屋租金于每月25日前一并缴纳。使用期从2012年1月1日起至2015年8月30日止。
另查，嘻嘻娱乐公司于2014年12月22日经工商注册登记设立的有限责任公司，注册资本为30万元，投资者为郝弘亮认缴比例56%，认缴出资额168000元；柴岩认缴比例25%，认缴出资额75000元；邵东东认缴比例10%、认缴出资额30000元；赵显锋认缴比例5%、认缴出资额15000万元；张帆认缴比例2%、认缴出资额6000元、贺壮壮认缴比例2%、认缴出资额6000元。但六股东的实缴资本为均为零。柴岩承租涉案商铺后，在嘻嘻娱乐公司于2014年12月成立后交由嘻嘻娱乐公司实际使用涉案商铺。柴岩系嘻嘻娱乐公司的股东之一。
以上事实,有房地产租赁契约、房地产租赁契约补充协议、三土房（2009）字第（03453）号土地房屋权证、露天平台使用协议、公证书、企业登记资料、工商登记机读档案、关于停水停电的通知、照片、银行明细以及当事人的庭审陈述予以佐证。
一审法院认为，一、鸿洲公司与柴岩2009年9月1日签订的房地产租赁契约、房地产租赁契约补充协议是双方的真实意思表示，不违反国家法律、法规的规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。鸿洲公司已依约交付租赁标的物，柴岩应按时支付租金。虽涉案双方签订的租赁合同自2015年8月30日租赁期届满后，双方未续签合同，但柴岩未将涉案租赁房屋交还鸿洲公司，故双方仍存在不定期房屋租赁关系。柴岩自2014年10月起拖欠租金，已构成违约；且双方在合同期满后属于不定期租赁关系，鸿洲公司主张解除合同，予以支持。合同解除后柴岩应将租赁房屋退还鸿洲公司。柴岩从2014年10月起拖欠的租金应向鸿洲公司支付。依据合同约定2014年9月1日至2015年8月30日月租金97235元计算，则柴岩应支付2014年10月1日至2015年8月30日租金为1069585元（97235元×11个月）；2015年8月31日之后的租金仍按合同约定的每月97235元计算至返还租赁房屋之日止。虽然柴岩抗辩涉案租赁物实际使用人是嘻嘻娱乐公司，但依据合同相对性原则，柴岩与鸿洲公司签订租赁合同后并未与鸿洲公司解除合同且未撤出铺面将铺面与鸿洲公司交接，故柴岩主张其不承担支付租金的抗辩，不予采纳。���岩抗辩嘻嘻娱乐公司于2014年11月3日及2014年12月向鸿洲公司缴纳租金，但提交的银行流水明细系复印件，且该明细内容并不能体现出系嘻嘻娱乐公司于上述时间向鸿洲公司付过租金，且鸿洲公司也不承认该时间嘻嘻娱乐公司向其付款，故柴岩的该项抗辩主张，不予采纳。对此柴岩应承担举证不能的法律后果。二、柴岩未按合同约定时间交付租金已构成违约。依据双方合同的约定，柴岩应该按照合同总租金的10%向鸿洲公司支付违约金。涉案总租金为5939212元，鸿洲公司主张柴岩支付违约金
593921.2元（5939212元×10%），��鉴于柴岩已履行合同的大部分义务，其违约金应调整为按未按合同履行部分的租金1069585元的10%计算为宜。故柴岩应付违约金为106958.5元（1069585元×10%）。柴岩提出违约金过高应调整的抗辩意见，予以采纳。三、鸿洲公司已主张支付违约金，再主张不退还押金160000元，属于双重支付，对鸿洲公司该项主张，不予支持。四、鸿洲公司与柴岩2011年11月8日签订的露天平台使用协议是双方的真实意思表示，不违反国家法律、法规的规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。鸿洲公司诉求柴岩支付2014年10月至2015年8月期间拖欠的露天平台使用费227150元（20650元×11月），予以支持。柴岩主张露台未交付使用，但并未举证证实，对其抗辩主张不予采纳。五、柴岩承租涉案商铺后，交由嘻嘻娱乐公司实际使用涉案商铺，是实际使用和收益人，故鸿洲公司诉求嘻嘻娱乐公司对上��柴岩应对鸿洲公司所负的租金和违约金承担连带清偿责任，有事实和法律依据，予以支持。六、依据工商注册登记信息载明的内容，郝弘亮作为嘻嘻娱乐公司的股东，应认缴比例56%，应认缴出资额168000元，但其未缴纳出资资本，认缴出资额为零，依据公司法的相关规定，郝弘亮作为股东应在其未认缴出资限额内对嘻嘻娱乐公司应负的债务进行清偿。故鸿洲公司诉求郝弘亮在其对嘻嘻娱乐公司应认缴出资168000元范围内对柴岩所负鸿洲公司的上述租金和违约金承担连带清偿责任，有事实和法律依据，予以支持。七、嘻嘻娱乐公司、郝弘亮未到庭答辩，视为放弃抗辩的权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国公司法》第���十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》第十三条第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:一、解除鸿洲公司与柴岩于2009年9月1日签订的《房地产租赁契约》和《房地产租赁契约补充协议》；二、柴岩于本判决生效之日起十日内将坐落于三亚市××路号、301号商铺退还鸿洲公司；三、柴岩应于本判决生效之日起十日内向鸿洲公司支付拖欠的租金，其中2014年10月1日至2015年8月30日租金为1069585元；2015年8月31日之后的租金按合同约定的每月97235元计算至返还租赁房屋之日止；四、柴岩应于本判决生效之日起十日内向鸿洲公司支付拖欠的露台租金，其中2014年10月1日至2015年8月30日租金为227150元；2015年8月31日之后的租金按合同约定的每月20650元计算至返还租赁房屋之日止；五、柴岩应于本判决生效之日起十日向鸿洲公司支付违约金106958.5元；六、嘻嘻娱乐公司对柴岩应承担的上述债务承担连带清偿责任；七、郝弘亮在未实缴出资限额168000元内对嘻嘻娱乐公司上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；八、驳回鸿洲公司的其他诉讼请求。案件受理费21133.97元（鸿洲公司已预交21133.97元），鸿洲公司负担7600元，由柴岩负担13533.97元。
本院二审期间，当事人围���上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、柴岩提交了一份其与郝弘亮于2010年5月18日签订的《股份制投资合作协议》，记载柴岩与郝弘亮双方注册成立三亚嘻喜娱乐城为项目投资主体，双方出资各占50%，用以证明柴岩租赁涉案房屋是其与郝弘亮共同经营所用，2013年11月之后柴岩退出经营，实际由郝弘亮自己经营使用涉案房屋。鸿洲公司认为，其与柴岩签订商铺租赁合同的租赁期限是从2009年9月1日开始，签订商铺租赁合同是柴岩个人签名，三亚嘻喜娱乐城是个体工商户，经营者登记是柴岩，2011年11月8日与鸿洲公司签订露台租赁合同也是柴岩签字，盖三亚嘻喜娱乐城的章。柴岩与郝弘亮之间的关系与鸿洲公司无关。郝弘亮认为，该合作协议没有实际合作成功，租赁商铺是柴岩个人行为。嘻嘻娱乐公司认为，三亚嘻喜娱乐城是个体工商户，是柴岩个人经营，2013年6月3日注册成立，与嘻嘻娱乐公司是两个不同主体。嘻嘻娱乐公司于2013年11月27日才成立，是有限责任公司，法定代表人是郝弘亮，郝弘亮、柴岩只是部分股东。本案商铺租赁合同及露台租赁合同主体都是柴岩个人。本院认为，根据三亚嘻喜娱乐城的个体户机读档案登记资料，三亚嘻喜娱乐城成立日期为2010年5月14日，经营者为柴岩，2014年1月28日已注销。柴岩从2009年9月1日起租赁鸿洲公司商铺，并以个人名义与鸿洲公司签订商铺租赁合同，柴岩与鸿洲公司的露台租赁合同虽加盖了三亚嘻喜娱乐城个体工商户的公章，也应由其经营者柴岩向鸿洲公司承担责任。柴岩与郝弘亮之间的关系属另一法律关系，与本案无关。2、柴岩申请证人符某出庭作证，用以证明2013年11月嘻嘻娱乐公司成立后柴岩退出涉案房屋经营。但证人并不清楚涉案房屋何时由三亚嘻喜娱乐城使用变为嘻嘻娱乐公司使用，也不清楚嘻嘻娱乐公司的股东情况，不能证明柴岩的主张成立。3、郝弘亮、嘻嘻娱乐公司提交公司员工张玉玫、郝莉丽的银行账户明细、记账凭证、收款收据、情况说明等用以证明郝弘亮已经实际投资及数额，柴岩、鸿洲公司均不予认可，本院认为，该组证据是嘻嘻娱乐公司的经营往来记账，不能证明郝弘亮的出资问题。
一审法院查明嘻嘻娱乐公司于2014��12月成立的事实有误，应为2013年11月27日，其余查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，关于柴岩是否应向鸿洲公司承担租金及违约金的责任的问题。柴岩上诉主张其于2013年12月已退出经营，租赁合同主体实际变更为嘻嘻娱乐公司与鸿洲公司，并根据鸿洲公司向嘻嘻娱乐公司催款而发出的《关于停水停电的通知》，主张鸿洲公司已同意将租赁合同的义务转移给嘻嘻娱乐公司。鸿洲公司称其并非同意将租赁合同义务转移给嘻嘻娱乐公司，只是认为嘻嘻娱乐公司仍是柴岩开办，柴岩将房屋交给嘻嘻娱乐公司使用。郝弘亮及���嘻娱乐公司也均称与鸿洲公司存在租赁关系的为柴岩。经查，鸿洲公司与柴岩签订的《房地产租赁契约》及《房地产租赁契约补充协议》均为柴岩个人所签，《露天平台使用协议》是柴岩签字加盖三亚嘻喜娱乐城的公章，因三亚嘻喜娱乐城为个体工商户，其民事责任仍由柴岩承担。且鸿洲公司开具的收到房屋租金的发票均注明付款方名称为：柴岩（嘻嘻娱乐公司）。租赁合同的主体为柴岩与鸿洲公司。鸿洲公司向嘻嘻娱乐公司发出催款的《关于停水停电的通知》是基于柴岩将房屋交给嘻嘻娱乐公司客观使用的事实，并不能证明鸿洲公司同意柴岩退出租赁合同。柴岩主张其已退出租赁合同，由嘻嘻娱乐公司与鸿洲公司继续实际履行合同，但其未与鸿洲公司办理任何手续，未提交证据证明其主张成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法��关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，柴岩承担举证不能的不利后果，柴岩应向鸿洲公司承担租金及违约金的责任。柴岩主张其租赁房屋经营是职务行为，应由嘻嘻娱乐公司承担责任，但嘻嘻娱乐公司并不认可其与鸿洲公司存在租赁关系，柴岩并非嘻嘻娱乐公司的法定代表人也未提交嘻嘻娱乐公司的相关授权书，柴岩未提交证据证明其主张成立，本院不予采信。
关于房屋租金数额的问题。因鸿洲公司主张数额为1064491元，一审法院判决为1069585元，超过鸿洲公司的请求范围��柴岩对此提出上诉，一审判决数额有误，应予纠正为1064491元。
关于返还涉案房屋的问题。因柴岩、嘻嘻娱乐公司与鸿洲公司一直未就房屋内物品及装修问题达成一致，房屋至今未办理交接退还鸿洲公司，鸿洲公司诉求返还房屋于法有据，予以支持。
关于郝弘亮的出资问题及嘻嘻娱乐公司承担责任的问题。因一审判决郝弘亮在未实缴出资限额内承担补充清偿责任，及嘻嘻娱乐公司对柴岩的债务承担连带清偿责任后，郝弘亮及嘻嘻娱乐公司未提出上诉，本院对此不予审理。
综上，柴岩的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、第二项规定，判决如下：
一、维持三亚市城郊人民法院(2015)城民二初字第795号民事判决第一、二、四、五、六、七、八项；
二、变更三亚市城郊人民法院(2015)城民二初字第795号民事判决第三项为柴岩于本判决生效之日起十日内向海南鸿洲置业集团股份有限公司支付拖欠的租金，其中2014年10月1日至2015年8月30日租金为1064491元；2015年8月31日之后的租金按合同约定的每月97235元计算至返还租赁房屋之日止。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费17433.24元（柴岩已预交），由柴岩负担。
本判决为终审判决。
审判长王晓艳
审判员李柔翰
审判员梁泽
二○一七年八月十一日
法官助理王声蓉
书记员陈田
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