四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川01民终5872号
上诉人(原审被告)：王福勇，男，汉族，1954年8月12日出生，住成都市金牛区。
委托诉讼代理人：周良美，四川川蓉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苟元继，四川川蓉律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：薛红宾，男，汉族，1981年6月25日出生，住成都市金牛区。
委托代理人：李玥斌，四川益州律师事务所律师。
原审第三人：成都好房优家环宇置业有限公司。住所地：成都市锦江区二环路东五段***号**幢*层**号。
法定代表人：林玉刚，总经理。
原审第三人：中信银行股份有限公司成都分行。住所地：成都市高新区天府大道北段1480号拉*德方斯大厦。
法定代表人：贺劲松。
上诉人王福勇因与被上诉人薛红宾、原审第三人成都好房优家环宇置业有限公司（以下简称好房优家公司）、中信银行股份有限公司成都分行（以下简称中信成都分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初11579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王福勇上诉请求：1.请求撤销成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初11579号民事判决，依法改判解除案涉房屋买卖合同，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审判决作出的有关“合同签订当日，薛红宾向王福勇支付了购房定金10万元”的认定是错误的，与案件事实不符。2.一审法院以登记有误的房屋信息摘要登记为单独所有就作出不予支持上诉人在一审中的抗辩意见，违背事实真相。3.造成案涉合同无法履行的原因是被上诉人没有尽到合理的注意义务，其具有主观过错。
薛红宾辩称，案涉房屋的权利人就是王福勇，合同应当继续履行，一审判决认定事实正确，适用法律正确，应依法维持原判。
好房优家公司未作述称。
中信成都分行述称，中信成都分行对一审判决无异议，同意由薛红宾代为清偿，但完成买卖前需提前清偿案涉房屋上的抵押担保贷款，案涉房屋贷款已经逾期未归还。
薛红宾向一审法院起诉请求：判决王福勇继续履行案涉房屋买卖合同，协助薛红宾办理房屋过户手续。
一审法院认定事实：2017年3月21日，薛红宾与王福勇经第三人好房优家公司中介签订《房地产买卖及居间合同》，其中约定，王福勇将位于成都市武侯区房屋（权3378049建筑面积173.41平方米）含附带家私电器以220万元的价格出售给薛红宾；2017年3月21日支付定金10万元，首付款90万元在王福勇出资注销抵押时，薛红宾在过户递件受理成功之日支付；王福勇在签订合同后7个工作日内申请办理注销抵押登记手续，并自行承担相关费用；薛红宾须在合同签订后7个工作日提交贷款所需资料并签署银行购房贷款抵押合同及支付贷款所需费用；双方应在买方按揭贷款或银行审批同意且已完成该物业注销抵押登记手续后7个工作日内到房屋登记机关办理申请递件手续；双方同意在卖方收齐房款后十天内一并到场查验物业，签妥《房屋交接确认书》。该合同还约定了其它事项。合同签订当日，薛红宾向王福勇支付了购房定金10万元，王福勇出具《收据》一份。此后王福勇没有向第三人中信成都分行申请办理注销抵押登记手续，并且表示因家人反对，不愿意再履行合同。
从薛红宾所举《房屋信息摘要3》显示，案涉房屋位于成都市武侯区（建筑面积173.41平方米，权3378049），登记在王福勇名下，共有方式登记为“单独所有”，抵押权人是第三人中信成都分行，权利价值177万元，2017年2月20日登薄。
一审法院认为，薛红宾与王福勇签订《房地产买卖及居间合同》中关于房屋买卖条款是薛红宾、王福勇双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。
本案中，薛红宾请求判决继续履行合同，王福勇交付房屋并办理房屋产权过户，薛红宾表示已准备足额的资金，可以代王福勇偿还所欠第三人中信成都分行抵押担保的借款债务。第三人中信成都分行对由薛红宾或王福勇还清借款没有特别要求，同意按法院判决执行。故一审法院从保护交易安全和案涉合同具备履行条件、合同目的还可以实现等因素考虑，对薛红宾的该请求予以支持。薛红宾代偿王福勇在第三人中信成都分行的抵押借款后，王福勇协助薛红宾办理案涉房屋产权过户登记并交付房屋，同时薛红宾将剩余购房款支付给王福勇。
另，王福勇抗辩案涉房屋是夫妻共同财产，在妻子死亡后，其他继承人没有同意出售该房屋，薛红宾、王福勇双方签订的合同无效。但因《房屋信息摘3》显示，案涉房屋登记在王福勇名下，且共有方式登记为“单独所有”，故王福勇的该主张，没有事实依据，不能成立，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决如下：薛红宾与王福勇继续履行签订的《房地产买卖及居间合同》；在判决生效之日起三十日内，薛红宾代王福勇向第三人中信银行股份有限公司成都分行偿还抵押借款(具体金额以第三人中信银行股份有限公司成都分行银行系统电脑数据为准，所还款金额计入薛红宾已付购房款)；在判决生效之日起三十日内，王福勇协助薛红宾办理位于成都市武侯区房屋（建筑面积173.41平方米，权3378049）的产权过户登记并将房屋交付薛红宾使用；在履行合同过程中，薛红宾向王福勇支付剩余购房款(具体金额为：220万元-
已付定金10万元-
薛红宾代王福勇偿还第三人中信银行股份有限公司成都分行银行抵押借款金额)。案件受理费24400元，减半收取12200元，保全费5000元，共计17200元，由王福勇负担。
本案二审期间，王福勇围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.王福勇与朱巧豫结婚证；王福勇购买案涉房屋的合同。拟证明：案涉房屋购买时间是在王福勇与朱巧豫的婚姻存续期间，案涉房屋是王福勇与朱巧豫的夫妻共同共有房产。2.火化证，拟证明朱巧豫于2009年3月已去世。3.常住人口登记表、户口簿复印件，拟证明朱巧豫去世的第一顺序继承人包括其父亲、母亲、丈夫、儿子，案涉房屋的所有权人包括王福勇、朱长文、邓某、王欣共同共有。王福勇申请了证人袁某、邓某出庭作证，拟证明:薛红宾知晓王福勇对案涉房屋没有处分权。王福勇在签售房屋合同前已经告知薛红宾，案涉房屋涉及遗产分割，有其他共有人，且其他权利人不同意出售该房屋。
薛红宾发表如下质证意见：1.上述证据均与本案无关联性，王福勇和朱巧豫的婚姻关系不能证明朱巧豫是案涉房屋共同人，而购房合同恰好证明王福勇是案涉房屋的单独所有人；2.认为证人邓某的意识辨别能力不足，其对很多事情记不清，但对情况说明上写的内容和时间记得非常清楚，有理由怀疑其为别人指使。邓某属于本人利害关系关系人，其证人证言对自己有利的部分不应当得到采信；3.证人袁某关于遗产纠纷的证言系传来证据，且是王福勇告知的，所以这部分证言不具有证明效力。
本院认为，案涉《房地产买卖及居间合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。
本案二审争议焦点为：1.案涉合同是否应当继续履行；2.本案是否应当依申请追加第三人。
关于第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，薛红宾在诉讼中承诺自愿代王福勇提前一次性结清尚欠偿中信成都分行的全部银行按揭贷款本息以消灭抵押权，中信成都分行对代还借款没有异议；薛红宾并承诺于上述银行按揭贷款抵押登记解除后，一次性给付王福勇扣除代偿借款后的购房余款。由此，案涉《房屋买卖合同》具备继续履行的客观基础和条件。故一审法院从保护交易安全和案涉合同具备履行条件、合同目的还可以实现等因素考虑，对薛红宾的诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以维持。王福勇主张没有收到购房定金，其申请的证人袁某出庭作证表示定金系签订合同当日自己代为收取，结合案涉合同的约定和王福勇出具的《收据》，应当认定薛红宾已经支付了购房定金，故本院对王福勇该上诉理由不予采纳。
关于第二个争议焦点，本案中，王福勇主张案涉房屋系夫妻共同财产，在妻子死亡后，其他继承人没有同意出售该房屋，一审法院应当依法追加案外人王欣以及邓某作为本案第三人参加诉讼，并向本院提出了追加邓某作为第三人的申请。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力”之规定，本案中案涉房屋以单独所有的方式登记在王福勇名下，邓某主张其基于继承来取得了案涉房屋的共有份额，与本案房屋买卖合同纠纷不是同一法律关系，不是本案必须参加诉讼的当事人，故一审法院没有遗漏必须产生诉讼的当事人，本院对王福勇的该上诉理由不予支持，不予准许邓某申请追加为本案第三人。
综上所述，王福勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24400元，由王福勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 骥
审判员 唐云国
审判员 冯 璐
二〇一八年五月三日
书记员 龚正刚