湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂10民终499号
上诉人(原审被告、反诉原告):荆州瑞鑫置业有限公司,住所地石首市绣林办���处笔架山路172号。
法定代表人：刘卫平，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈金海，该公司财务总监。
委托诉讼代理人：陈昌业，湖北楚明律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告):石首市博雅城市建设投资有限公司，住所地石首市绣林办事处建宁大道295号。
法定代表人：李颖，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭属军，湖北楚望律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张云武，该公司副总经理。
上诉人荆州瑞鑫置业有限公司（以下简称瑞鑫公司）因与被上诉人石首市博雅城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）合同纠纷一案，不服石首市人民法院(2017)鄂1081民初740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人瑞鑫公司的委托诉讼代理人陈金海、陈昌业，被上诉人城投公司的委托诉讼代理人张云武、彭属军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞鑫公司上诉请求：一、维持一审判决第一、二、三项，撤销第四项，改判被上诉人向上诉人支付楼面地价成本款8660000元、代建房屋财务成本2380000元。事实和理由：2013年7月，上诉人与被上诉人签订《土地开发融资合同》和《项目投资代建合同》后，上诉人通过公开拍卖方式，竞买了涉案的土地并支付了土地出让金39380000元。还建房屋成本除了建安成本外，还有土地成本，一审判决上诉人向被上诉人交付13912.56平方米的房屋，却仅按建安成本给付对价，显然有失公平。《项目投资代建合同》第六项注明被上诉方应支付给上诉方建设资金而不止是建安成本。（建设资金包括土地成本、建安成本、财务成本等成本）。根据湖北天吉恒誉工程咨询有限公司、武汉华林瑞景会计师事务所鄂恒咨（2017）第0155号《关于香榭丽都基本建设审核情况的报告》，被上诉人应分摊每平方米财务成本171.03元。
城投公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
城投公司向一审提出诉讼请求：1、判令被告以每平方米1900元的代建价格向原告依约交付面积为14396.6平方米的代建房，庭审中变更为判令被告以每平方米1900元的代建价格或以审计确认的成本价格向原告依约交付面积为14396.6平方米（后变更为按实际交付的13912.38平方米结算）的代建房；2、判令被告承担本案诉讼费。
瑞鑫公司除同意按审计的建安价支付代建房的建安成本外，另行向一审提出反诉请求：1、判令被反诉人负担代建房屋楼面地价成本款8660000元、给付代建房屋楼层差价款10710000元（后变更为6476955元���、承担代建房屋财务成本2380000元、赔偿往来资金占用利息损失2170000元、代建房屋应负担税款350000元、垫付的二期工程费用2660000元、外加二期工程道路基坑围墙工程款350000元、返还汉海拍卖公司退款1128800元，合计24175755元；2、判令被反诉人承担反诉费费用。
一审认定：2013年7月31日，石首市人民政府对城投公司《关于要求批准石首市解放路棚户区改造土地开发融资权拍卖实施方案的请示》作出石政函（2013）29号《关于解放路棚户区改造土地开发融资权拍卖的批复》，该批复指定城投公司代表市政府对解放路棚户区改造项目进行具体运作，并通过公开拍卖的方式公平竞争确定项目投资人。第二条为“项目拍卖成交后，由你公司代表市政府与项目投资人签订《土地开发协议》和《项目投资代建合同》。”
2013年8月8日，瑞鑫公司向湖北汉海拍卖有限��司（以下简称汉海拍卖公司）支付23000000元，其中20000000元为土地融资权拍卖保证金，3000000元为佣金。2013年8月12日，石首市恒信投资咨询有限公司（以下简称恒信公司）在通过公开拍卖的形式竞得石首市解放路棚户区改造土地开发融资权后，作为乙方与作为甲方的城投公司签订了《土地开发融资合同》。合同第二条载明，城投公司代表石首市人民政府作为主体统一组织土地收储开发工作。合同第二章第四条载明：还建用地由乙方通过公开出让方式竞得。由乙方按甲方要求出资完成解放路棚户区内安置还建（总建筑面积43670平方米，其中还建安置房29213平方米，菜市场建设14457平方米）以及小区内的水、电、道路、绿化等基础设施配套工程的投资建设和解放西路、沿江通道两条道路（道路占地约14.5亩）的投资建设；由乙方出资，甲方负责完成石首市解放路棚户区改造��域范围内四宗总面积为75.5亩土地的征地、拆迁、安置、报批等工作。合同项下有甲方城投公司印章及代表人邓某某的签名，乙方恒信公司印章及代表人刘某某的签名。
2013年8月21日，项目委托人城投公司（甲方）与项目代建人恒信公司（乙方）签订了《解放路棚户区改造项目投资代建合同》（以下简称代建合同），合同约定：一、工程概况（1）还建房工程，总面积61945平方米。……②桥南还建小区14396.61平方米。（2）还建小区内的水、电、道路、绿化等基础设施配套工程。(4)工程投资款预算、审计、结算的依据：按《湖北省建筑工程预算定额统一基价表》（2008版本）、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500—2008）进行；预算主材价格按预算期间《荆州信息价》石首预算价计算（不计取风险系数），结算时主材价按合同约定的施工期《荆州信息价》石��预算价执行，价格调整办法超出±5%范围外归业主承担或收益，±5%以内由承包方承担；人工费调整可按省、市建设行政主管部门文件规定执行；预算、结算后的总造价上浮6%为预算、结算价款。房屋建设标准按照设计施工图和国家现行标准及规范执行。（5）上述项目的建设要求具体以甲方提供的工程施工图的建设内容为准。……。7、代建工作内容（1）乙方必须严格按甲方批准和审定的建设规模、功能、标准、预算、工期和设计图组织建设并承担支付全部建设资金。二、工程建设方式为甲方委托乙方作为本项目的投资代建单位，由乙方对本项目工程按照本合同第一条第4款约定内容全额投资代建。项目竣工验收达到合同约定的质量要求后，将项目移交甲方或甲方指定的单位使用。三、建设资金的筹措约定为“本项目实施过程中所需全部建设资金均由乙方负���筹措支付”。六、建设资金结算和支付约定为“2.本项目工程款结算方式为：自本合同工程竣工验收合格交付使用且结算审计完毕之日起3个月内，由甲乙双方根据《土地开发融资合同》和本合同约定，就乙方按照本合同实际出资建设的工程款和现金方式支付给甲方的拆迁安置款与乙方受让甲方土地应付甲方的出让土地成交价款进行结算，多退少补。”双方对违约责任和其他事宜也一并予以了约定。合同项下有委托代建方城投公司印章及代表人邓某某签名，代建人恒信公司印章及代表人刘某某签名。
2013年9月30日，《石首市国有建设用地使用权拍卖出让公告》载明涉案土地为石首市财宝路东侧，地块编号为石城投201303号，代建建筑总面积14396.61平方米，套数147套，户型89平方米-120平方米／套，代建价格约每平方米1900元（具体价格以工程竣工验收后市审计局��计结论的价格为准）。
2013年10月23日，《成交确认书》上显示，通过国有建设用地使用权拍卖出让的形式，恒信公司竞得石城投201303号地块。
2013年11月1日，出让方石首市国土资源局与受让方恒信公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称土地出让合同）。合同第八条约定，本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为39380000元，每平方米1882.35元。第十三条之“其他土地利用要求”、第十四条（二）之“住宅建设套型要求”均约定为“该宗地根据市政府和解放路棚户区改造工程指挥部的安排及解放路融资开发权协议有关条款的要求，受让人竞得该宗地后需要与石首市解放路棚户区改造工程指挥部签订代建协议，代建建筑总面积14396.61平方米，套数147套，户型89平方米-120平方米／套，代建价格约1900元／平方米（具体价格以工程竣��验收后市审计局审计结论的价格为准）。”第十六条约定，受让人同意本合同项下宗地建设项目在2013年12月12日之前开工，在2015年12月12日之前竣工。合同还对其它事项一并予以了约定。
2013年12月5日，恒信公司支付上述国有土地使用权出让价款39380000元，并交纳契税及印花税1594890元。
2013年12月3日，《石首市解放路棚户区改造工程指挥部专题会议纪要（3）》关于棚户区改造有关工作的专题会议纪要中关于对还建户结算意见载明：一、棚户区改造工程还建房的成本价和市场优惠价。1、成本价定为每平方米2500元（建筑成本和配套每平方米1900元加上楼面地价每平方米600元）；市场优惠价为每平方米3300元。
2013年11月12日，石首市恒信投资咨询有限公司更名为荆州瑞鑫置业有限公司。
2014年6月6日，城投公司与瑞鑫公司签订《〈土地开发融资合同〉补充协议》，该补充协议约定对包括涉案土地在内的土地开发融资权拍卖底价按八折计算。
瑞鑫公司在取得上述国有土地使用权后即开始投资建设商品房住宅，项目名称为“香榭丽都”。共修建四栋商品房住宅楼，没有单独修建代建住宅楼。2017年1月23日，瑞鑫公司向城投公司交付76套商品房，截止第二次庭审终结，瑞鑫公司已向城投公司交付面积为13912.38平方米共计126套商品房，用以代替代（还）建房，不足部分，双方已达成协议，并一致要求本院就13912.38平方米还建房予以裁判。城投公司选择的代建房的组成是12层-20层31套，其余均为21层以上楼层。瑞鑫公司在庭审后向本院递交了还建房楼层差价计算表、《销售不动产统一网络发票》《商品房买卖合同》及相关证据，该表对126套房屋的总楼层差价（按交付房屋的市场平均价与整栋住宅实际销���的平均单价之差来计算）款为6476955元，城投公司对楼层差价的计算方式发表书面质证意见为无异议，但认为合同对还建房的楼层没有约定，城投公司不应承担该差价。
2017年7月10日，湖北吉天恒誉工程咨询有限公司、武汉华林瑞景会计师事务所共同作出的鄂恒咨字[2017]第0155号《报告书》之“香榭丽都建设工程成本计算表”载明，1＃-4＃楼建筑面积为63286.05平方米，地下室建筑面积8596.76平方米，建安成本1＃-4＃楼均价为每平方米2533.56元（不包含地下室），资金成本为每平方米171.03元，土地成本为每平方米622.25元。关于代建房的楼面地价，该报告表述为“关于还建部分楼面地价问题，根据查阅该宗土地出让时的有关档案资料以及石首楚岳评估有限公司《土地估价报告》的具体描述：‘本次评估中在采用市场比较法及假设开发法时针对可开发销售面积47661.91平方米的楼面地价及应分摊的总地价进行了评估，剔除了还建面积的影响，对可开发销售面积进行了独立的评估’，说明还建面积的楼面地价不计算在成本之内。”城投公司与瑞鑫公司对上述审计结论均无异议，但城投公司仅同意按评估的建安成本均价每平方米2533.56元支付还建房房款。
一审认为，原恒信公司（现瑞鑫公司）在通过公开拍卖方式竞得解放路棚户区改造土地开发融资权后与城投公司所签订的《土地开发融资合同》及补充协议、《代建合同》，和其另行与市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中有关代建的相关约定，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。对双方当事人具有约束力。现瑞鑫公司已向城投公司交付代建房126套，总面积为13912.38平方米，双方同意按实际交付面积结算。��投公司同意按审计结论的工程建安成本均价每平方米2533.56元支付代建房款，而瑞鑫公司反诉除要求按审计的建安成本支付外还应支付土地成本、资金成本、楼层差价及其他费用。因此，双方现争议的焦点是：1、代建房屋的价格如何确定；2、瑞鑫公司要求城投公司支付的其他费用应否支持。
关于代建房屋的价格如何确定的问题。根据《国有建设用地使用权出让合同》的约定，瑞鑫公司在受让国有土地使用权后应与石首市解放路棚户区改造工程指挥部签订代建协议，但瑞鑫公司至今仍未与棚户区指挥部签订代建协议。城投公司、瑞鑫公司均认可双方是按原签订的《土地开发融资合同》及补充协议、《代建合同》、《土地出让合同》的约定全面履行合同义务。因此，在双方对代建房屋价格产生争议的情况下，只能根据上述合同的约定、交易习惯等来确定代建���屋价格。《代建合同》第一条第4项第（5）目对代建项目的要求为“上述项目的建设要求具体以甲方提供的工程施工图的建设内容为准”，《土地开发融资合同》第四条第二项第1目约定“还建用地由乙方通过公开出让方式竞得。”根据上述约定，涉案的代建项目应是总面积为14396.61平方米，套数147套的代建房，瑞鑫公司应按城投公司提供的工程设计图及约定的计价方式在其通过公开出让方式竞得的土地上投资建设。但双方并没有完全按上述约定履行，而是将按工程设计图代建变更为按还建户要求由城投公司选择相应商品房，对商品房的价格双方没有进行约定，事后亦未进行过协商达成一致。对此，本院认为，既然双方选择了按商品房替代代建房，也就是认可了商品房及相应配套设施的设计，故对双方同意按商品房建安成本确定代建房建安部分的投资额的意见予以支持。双方认可的专业审计机构对商品房的最终成本价格认定为由建安成本、资金成本和土地成本之和组成。现在争议的是资金成本（城投公司诉称的财务成本）和土地成本（楼面地价）应否纳入房价成本。根据上述合同约定，投资建设资金完全由瑞鑫公司承担，因此瑞鑫公司融资成本不应由城投公司承担，对瑞鑫公司的这一反诉诉求不予支持。关于楼面地价问题，本院不予支持，其理由为：一、双方所签订的合同中，仅对代建工程建安计价有约定，未约定土地成本，未约定应视为无须承担。二、根据双方认可的专业审计机构对还建部分楼面地价的表述，认为该部分楼面地价不应纳入的原因是土地评估时，评估机构只针对可开发销售面积47661.91平方米进行了独立的评估，剔除了还建面积的影响。虽然，棚户区改造指挥部会议纪要中有关于与还建户结算时另行结算土地��本的意见，但这属于政府与还建户的结算，与瑞鑫公司无关。关于楼层差价问题。商品房实行一房一价，由于房屋所处楼层层面不同而带来的价格差异称为楼层差价。如代建房屋是整栋移交或高层与低层合理搭配，则不会产生楼层差价。现因城投公司所选择的房屋的市场销售价全部处于楼层均价之上，通过双方确认的计算方式计算的楼层差价为6476955元。楼层差价是商品房价格的组成部分，且符合交易习惯，为平衡双方利益和体现公平原则，对高于楼面均价部分差价，城投公司应该支付。故对瑞鑫公司要求支付楼层差价6476955元的反诉诉求予以支持。
关于瑞鑫公司要求城投公司支付的其他费用的问题。瑞鑫公司要求城投公司赔偿资金占用期间的利息损失2170000元。瑞鑫公司的该诉求指的是，2013年8月8日，瑞鑫公司所支付的土地融资权拍卖保证金20000000元，城��公司迟延118天返还该保证金给瑞鑫公司造成的融资利息损失。因该款的返还涉及《土地开发融资合同》的结算，瑞鑫公司可另行主张权利。关于代建房屋应否分摊土地出让时所交纳的契税、印花税350000元的问题，城投公司辩称该税费在审计时没有纳入,如实际发生,应以实际分摊的为准。对此，本院认为该费用在土地竞得后已实际发生，该税款经审计不属于二期费用，且属于代建房在内的商品房所占用土地在受让时应交纳的相关税费，故应按面积比例分摊350000元（1594890÷63286.05×13912.38）。对瑞鑫公司这一反诉诉求予以支持。关于二期工程费用2660000元、道路基坑围墙工程款350000元，因涉及对《土地开发融资合同》的结算，瑞鑫公司可另行主张权利。关于要求返还汉海拍卖公司退款1128800元的问题，因属另一法律关系，瑞鑫公司可另案主张权利。
一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决：一、确认被告荆州瑞鑫置业有限公司交付给原告石首市博雅城市建设投资有限公司总面积为13912.38平方米的代建房的建安成本均价为每平方米2533.56元。二、反诉被告石首市博雅城市建设投资有限公司在本判决生效后十日内向反诉原告荆州瑞鑫置业有限公司支付除本判决第一项所确认的款项外，还应向反诉原告荆州瑞鑫置业有限公司支付楼层差价款6476955元及代建房屋应分摊的契税、印花税350000元。三、驳回原告石首市博雅城市建设投资有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告荆州瑞鑫置业有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178568元，由原告石首市博雅城市建设投资有限公司承担73500元，由被告荆州瑞鑫置业有限公司承担105068元；反诉案件受理费91922元，由反诉原告荆州瑞鑫置业有限公司承担62117元，由反诉被告石首市博雅城市建设投资有限公司承担29805元。
二审中双方当事人没有新证据向法庭提交。二审认可一审对本案事实的认定。
关于被上诉人是否应向上诉人支付房屋楼面地价款8660000元的问题。本院认为，被上诉人应当向上诉人支付房屋的土地价款8660000元，其理由是：一、上诉人（原名恒信公司）于2013年10月23日通过国有建设用地使用权拍卖出让的形式取得了案涉201303号地块土地使用权，并于2013年11月1日与出让方石首市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。同年12月5日，上诉人足额支付了上述国有土地使用权出让价款39380000元，并交纳了契税及印花税1594890元。在上述土地使用权流转过程中体现了市场经济规律，被上诉人也没有支付过土地价款，对此，其土地价款应计入案涉房屋的成本之中。二、自上诉人与被上诉人于2013年8月21日签订《解放路棚户区改造项目投资代建合同》后，当事人双方没有在任何协议、公告、文件、纪要、通知等文件中表述过被上诉人回购还建房不负担土地成本的内容。三、2013年12月3日，石首市解放路棚户区改造工程指挥部在《关于棚户区改造有关工作的专题会议纪要》第一条第一款内容中，也将案涉土地价款排除在建安成本和配套的每平方米1900元之外。此后经湖北吉天恒誉咨询有限公司，武汉华林瑞景会计师事务所共同作出的报告书中将案涉房屋的建安成本评估为每平方米2533.56元，该评估报告没有将土地价款计算在案涉房屋成本之内。四、上诉人为被上诉人代建的房屋形式是属于插花��建。该代建房屋不是一般性的经济适用房、廉租住房、保障性住房，而是高楼盘、高规格配套且功能较为齐全的综合性小区商品房，其土地成本是商品房的主要直接成本，如果在本案中不将土地成本计入代建房屋成本之中，将会造成上诉人大幅度的亏损，对上诉人是极不公平的，也不符合市场经济规律。对此，上诉人要求被上诉人按还建房比例支付土地价款的理由成立，本院予以支持。
关于被上诉人是否应向上诉人支付案涉财务成本2380000元的问题。本院认为，当事人双方在合同中明确约定，案涉房屋由上诉人全额垫资建设，且财务成本是否支出体现一个企业所具有的经济实力，财务成本并不是所有房屋建设方必须支出的成本。对此，上诉人要求被上诉人分摊2380000的财务成本没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人的部分上诉理由成立。一审认定事实清楚，但实体处理有不妥之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，判决如下：
一、维持石首市人民法院（2017）鄂1081民初740号民事判决第一、三、四项；
二、变更石首市人民法院（2017）鄂1081民初740号民事判决第二项为：被上诉人石首市博雅城市建设投资有限公司在本判决送达后十日内向上诉人荆州瑞鑫置业有限公司支付除一审判决第一项所确认的款项外，还应向上诉人荆州瑞鑫置业有限公司支付楼层差价款6476955元及代建房屋应分摊的契税、印花税350000元、土地成本价8660000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费178568元，由上诉人荆��瑞鑫置业有限公司承担70000元，由被上诉人石首市博雅城市建设投资有限公司承担108568元；一审反诉案件受理费91922元，由上诉人荆州瑞鑫置业有限公司承担31922元，由被上诉人石首市博雅城市建设投资有限公司承担60000元。二审案件受理费88040元，由上诉人荆州瑞鑫置业有限公司承担38040元，由被上诉人石首市博雅城市建设投资有限公司承担50000元。
本判决为终审判决。
审判长 陈时中
审判员 谢成勇
审判员 全 华
二〇一八年五月二十五日
书记员 程 瀛