广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤1302民初3258号
原告：卢来娣，女，汉族，1973年1月8日出生，住址：广东省博罗县。
委托代理人：蓝睿睿，广东尚典律师事务所律师。
第一被告：何启扬，男，汉族，1974年6月26日出生，住址：广州市海珠区。
委托代理人：龙华伟，系湖南通程律师事务所律师。
第二被告：惠州市一德实业有限公司，住所地：惠州市惠城区斑樟湖二横街2号康盈广场C座第2层。
法定代表人：张守锋。
第三人：惠州市康盈实业发展有限公司，地址：惠州市河南岸螺子湖四号小区。
法定代表人：刘洪希。
原告卢来娣诉被告何启扬、惠州一德实业有限公司、第三人惠州市康盈实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告卢来娣诉称：2012年2月21日原告与共同被告签订格式合同《商铺买卖合同》，购买第一被告位于惠州市惠城区××广场××号商场。原告交纳清楚了购房款223000元以及国有土地使用权证代办费用1800元、代办过户服务费1200元等费用，2012年9月26日涉案房屋的房产证转移登记至原告名下。原告现得知，赖志强利用惠州市利物铺信用担保投资有限公司、惠州市远望数码明通公司和惠州市万联通展房地产有限公司进行非法吸储活动。（2013）惠城法刑二初字351号案判决赖志强有期徒刑三年，缓刑四年；2015年对漏罪追诉，赖志强不服（2015）惠城法刑二初字357号案判决有期徒刑四年六个月，向惠州市中级人民法院提起上诉，（2015）惠中法刑二终字第249号案尚在审理中。涉案的部分赃款分散转移至并以其亲属母亲毕瑞欢、岳母张锦英、妻子罗红志等人的名义购买了“康盈商贸广场”大量商铺，惠州市公安局查封了毕瑞欢、张锦英的所有房屋等财产。现“康盈广场”的楼宇商场处于瘫痪状态，共同被告拒不依照《商铺买卖合同》与《交接确认书》约定的条件进行装修交付。涉案房产的国有土地使用权登记在第三人名下，第三人负有协助办理转移登记的义务。共同被告应依照《商铺买卖合同》第九条（2）项的约定向原告支付逾期交付自2015年11月14日暂计至2015年12月31日共48天的违约金16056元（购房款223000元×1.5‰/日即334.5元/日），违约金计至依照装修标准装修完毕后的实际交付之日止；依照《商铺买卖合同》第十四条六款第（1）项的约定向原告支付未办理国土证的违约金6690元（自2012年7月21日至2012年8月20日共30天的违约金，购房款223000元×1‰/日即223元/日。）；依照《商铺买卖合同》第十四条六款第（2）项的约定向原告支付未办理国土证自2012年8月21日起暂计至2015年12月31日共1227天的违约金为410431.5元（购房款223000元×1.5‰/日即334.5元/日），计至国有土地使用权转移登记至原告名下之日止。同时，被告收取的交易服务费1200元为不当得利款项，应予退回。第二被告对涉案合同的全部义务和责任承担保证责任，第二被告应与第一被告共同应对上述债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，恳请人民法院判如所请。1.判令共同被告违约。2.判令共同被告依照《商铺买卖合同》与《交接确认书》约定的装修标准进行装修后向原告交付位于惠州市惠城区××广场××号商场。3.判令共同被告和第三人为原告办理位于惠州市惠城区××广场××号商场的分户国有土地使用权证并转移登记至原告名下，将国有土地使用权证交付给原告。4.判令共同被告依照《商铺买卖合同》第九条（2）项的约定向原告支付逾期交付自2015年11月14日暂计至2015年12月31日共48天的违约金16056元（购房款223000元×1.5‰/日即334.5元/日），违约金计至依照装修标准装修完毕后的实际交付之日止。5.判令共同被告依照《商铺买卖合同》第十四条六款第（1）项的约定向原告支付未办理国土证的违约金6690元（自2012年7月21日至2012年8月20日共30天的违约金，购房款223000元×1‰/日即223元/日。）。6.判令共同被告依照《商铺买卖合同》第十四条六款第（2）项约定向原告支付未办理国土证自2012年8月21日起暂计至2015年12月31日共1227天的违约金暂计为205215.8元（购房款223000元×1.5‰/日即334.5元/日），计至国有土地使用权转移登记至原告名下之日止。7.判令共同被告立即退回交易服务费1200元。8.判令共同被告对本案债务承担连带责任。9.本案一切诉讼费用由共同被告和第三人承担。本案审理过程中，原告申请撤回第一项诉讼请求。
第一被告何启扬辩称：1.我方不存在违约，因此不应该给原告支付违约金；2.原告在2012年9月的时候已经接受了涉案商铺，并将涉案商铺移交给第二被告经营管理，同时签订了交接确认书，确认管理期届满之后由第二被告按照交接确认书承诺的标准进行装修，再将商铺交给原告，因此原告诉称的装修义务应该由第二被告完成，这次的交付装修的行为实际上属于涉案商铺使用权的交付，不再具有该义务；3.另外，根据原告提交给第二被告的授权书以及涉案商铺的物业公司康裕物业管理有限公司发给答辩人的工作联系函可以得知，原告在2012年11月与案外人康裕物业有限公司就涉案商铺的委托经营管理事宜签订了相应的商铺委托管理协议，并向本答辩人出具了相应的统一经营授权书予以说明，同时原告所委托的康裕物业移交在2015年9月通过工作联系函的方式要求第一、二被告保留商铺原有的分布、间隔格局以及装修现状，以便于其作为写字楼的招租。因此在2015年9月30日后，第二被告即按照上述的要求与其排出的专门小组进行对接，目前涉案商铺已经由康裕在实际经营管理，为原告履行托管义务。综上基于以上的涉案商铺的交接过程第一被告对涉案商铺不具有交付装修的义务，且基于涉案商铺经营管理权的延续性，以及原告所出具的委托授权书与康裕物业出具的工作联系函的要求，不应该判令第一、二被告对涉案商铺进行装修移交。关于其他有保底利润的案件，答辩意见补充三点：1.保底利润分成以及相应的违约金均不应该由我方支付，我方不是涉合同的当事人，也没有承诺支付该利润，根据原告所提交的判决显示也应该由第二被告承担；2.涉案的国土证的办理不是合同约定的义务，因此不适用关于该合同中关于办证违约金条款，而且涉案合同该违约金条款是指卖方没有在约定的时间限制内着手办理过户手续所带来的责任，涉案的房产早已过户至原告的名下，被告已经完成了合同约定的此项义务，因此国土证的办理不能适用该条款约定；3.涉案的交易费是第二被告为原告代办房产证所收取的费用，不应该由我方退还，与我方无关。
第二被告惠州一德实业有限公司、第三人惠州市康盈实业发展有限公司未到庭应诉，亦未作出答辩。
查明的案件事实
经审理查明：2012年2月21日，原告作为买受人，第一被告作为出卖人，第二被告惠州一德实业有限公司作为委托代理人及保证人三方签订了《商铺买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定第一被告将惠州市惠城区××广场××号商铺出卖给原告，房价款总额为223000元，并约定第一被告应于2015年9月30日前将该商铺按合同约定的装修标准移交给原告使用。合同还约定了第一被告逾期交接该商铺的违约责任：逾期超过45日后，按合同规定的最后交接期限（即2015年9月30日）的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。第十四条约定，本合同生效后的150个工作日内，由出卖人负责向惠州市惠城区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。对于办理国土证，合同中未明确约定。原告已经付清了商铺的房款。
2005年11月24日，惠州市国土资源局出具《关于惠州市泰基投资置业有限公司申请转让土地使用权给惠州市康盈实业发展有限公司的批复》，给批复载明：同意惠州市泰基投资置业有限公司将其以转让方式取得位于惠州市河南岸骡子湖四号小区的土地使用权转让给惠州市康盈实业发展有限公司。2005年12月5日，惠州市康盈实业发展有限公司取得涉案土地的使用权证。原告称第一被告从惠州市康盈实业发展有限公司取得涉案房产，再转让给原告。2012年9月26日，涉案商铺过户登记到原告名下，证号为粤房地权证惠州字第××号。2012年12月08日，原告向第二被告支付了1200元的代缴交易服务费。
经本院现场勘查，涉案商铺至今未按合同约定的装修标准进行装修，也未移交给原告。
裁判理由和结果
本院认为：原、被告签订的《商铺买卖合同》，是原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性及禁止性规定，故上述合同为合法有效合同，双方当事人应按合同约定履行义务。第二被告系合同的保证人，且基于第一被告的委托而进行房产交易行为，而两被告未提交授权明确的授权委托书，因此第二被告应对第一被告的交易行为承担连带责任。合同约定两被告应于2015年9月30日前将该商铺按合同约定的装修标准移交给原告使用，但涉案商铺至今仍未达到合同约定的装修标准，也未交付给原告，其行为已构成违约。鉴于该系列案件涉案商铺数量较多，装修需要较长时间，本院限定被告三个月内完成装修工作，期限届满前将符合合同装修标准的商铺交付给原告使用。关于逾期交付商铺的违约金，原告主张按照全部房款的1.5‰/日的标准支付，该约定过高，予以调整为日万分之三。原告主张从2015年11月14日开始计算，现暂计算至2016年12月31日，为27629.7元（购房款223000元×0.3‰/日×413天）。本院现限定两被告三个月内完成装修工作，逾期未完成，原告亦可自行装修，后另行向两被告主张权利。
关于原告诉请的办理涉案商铺的国有土地使用权证，因合同没有明确约定办理的程序和时间，而被告也已向部分业主收取了办理费用，故原告请求被告予以协助办理国有土地使用权证，予以支持，有关办证费用，由原告缴纳。原告主张的逾期办理国有土地使用权证的违约金，缺乏依据，不予支持。被告收取交易服务费1200元，而合同中没有该款项的收取约定，原告请求两被告退还该款项，予以支持。第三人系涉案土地使用权人，非本案合同的相对人，原告请求第三人承担协助办理国有土地使用权证，缺乏依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、第一被告何启扬、第二被告惠州一德实业有限公司应于本判决生效之日起三个月内按照《商铺买卖合同》约定的装修标准完成对位于惠州市惠城区斑樟湖二横街2号康盈商贸广场A栋3层232号商铺（证号：粤房地权证惠州字第××号）的装修，后将符合该标准的商铺交付给原告卢来娣。
二、第一被告何启扬、第二被告惠州一德实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告卢来娣支付2015年11月14日至2016年12月31日逾期交付商铺违约金27629.7元。
三、第一被告何启扬、第二被告惠州一德实业有限公司应于本判决生效之日起一个月内协助原告卢来娣办理位于惠州市惠城区斑樟湖二横街2号康盈商贸广场A栋3层232号商铺（证号：粤房地权证惠州字第××号）的国有土地使用权证至原告卢来娣名下;有关办证费用由原告卢来娣缴纳。
四、第一被告何启扬、第二被告惠州一德实业有限公司应于本判决生效之日起七日内退还原告卢来娣交易服务费1200元。
五、驳回原告卢来娣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8082元（原告已预交4041元），由原告卢来娣负担1616元，第一被告何启扬、第二被告惠州一德实业有限公司负担6466元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 朱 雄
代理审判员 杨 梅
代理审判员 黄链生
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 李慧慧