福建省福州市马尾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）马民初字第1581号
原告：兴业银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行，，住所地福建省福州市马尾区。
负责人：游天建，行长。
委托诉讼代理人：程浩，福建大中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡先云，福建大中律师事务所律师。
被告：易芳芳，女，汉族，身份证上住址江西省九江市武宁县，现住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：陈宁，男，系被告易芳芳配偶。
被告：福州开发区嘉盛房地产有限公司，住所地福建省福州市马尾区。
法定代表人：伍兆新。
被告：伍兆新，男，汉族，住福建省光泽县。
被告：林上冬，男，汉族，住福建省福州市晋安区。
被告伍兆新及被告林上冬的共同委托诉讼代理人：柯伟强、郑彦鑫，福建谨而信律师事务所律师。
原告兴业银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行“（以下简称兴业福建自贸区福州片区分行）”因与被告易芳芳、福州开发区嘉盛房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2015年12月21日受理后，因被告易芳芳、福州开发区嘉盛房地产有限公司无法送达起诉状副本、开庭传票等，本院采用公告送达方式。开庭公告期满，本院适用普通程序，依法组成合议庭，于2016年6月12日第一次公开开庭审理了本案。第一次开庭，原告兴业福建自贸区福州片区分行的委托诉讼代理人蔡先云到庭参加诉讼；被告福州开发区嘉盛房地产有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。第一次开庭后，因原告发现被告福州开发区嘉盛房地产有限公司已注销，原告于2016年6月20申请追加伍兆新、林上冬为本案的被告。因原告的申请符合法律规定，本院于2016年7月1日向伍兆新、林上冬发出《参加诉讼通知书》，通知伍兆新、林上冬作为本案的被告参加诉讼。因被告易芳芳、伍兆新、林上冬再次无法送达起诉状副本、开庭传票等，本院又再次采用公告送达方式。开庭公告期满，本院于2016年11月8日第二次公开开庭审理了本案。第二次开庭，原告兴业福建自贸区福州片区分行的委托诉讼代理人蔡先云、被告易芳芳及其委托诉讼代理人陈宁、以及被告伍兆新、林上冬的共同委托诉讼代理人郑彦鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴业福建自贸区福州片区分行向本院提出诉讼请求:1、请求依法解除原告与被告易芳芳签订的合同编号（个住118012010139《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》），判令被告易芳芳提前偿还尚欠原告的贷款本金932667.57元，利息、罚息10187.00元（利息、罚息暂计至2015年12月17日，2015年12月17日后的利息、罚息按合同约定计付）；同时判令被告易芳芳向原告支付律师费10000.00元。以上款项共计人民币952854.57元；2、请求判令原告有权从处置被告易芳芳的抵押物（坐落于福建省福州市马尾区港口路96号维多利亚海湾2#402单元的房产）所得价款中优先清偿被告易芳芳尚欠原告的上述债务；3、请求判令被告福州开发区嘉盛房地产有限公司对被告易芳芳尚欠原告的上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2010年3月22日，原告和被告易芳芳签订的合同编号为：个住118012010139《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》约定：原告贷给被告易芳芳壹佰零叁万元；借款期限自2010年3月22日至2040年3月22日；借款利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮30%；固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的21日及借款到期日为还款日；被告按照等额本息偿还法偿还借款本息；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；被告未按合同规定按时偿还借款本息的，原告有权解除借款合同，要求被告清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及费用等。被告易芳芳以坐落于福建省福州市马尾区港口路96号维多利亚海湾2#楼402单元的房产作抵押，担保其履行本合同项下债务，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及原告实现债权的费用等。上述抵押已于2010年4月2日在福州市房产交易登记中心办理了抵押登记。被告福州开发区嘉盛房地产有限公司自愿作为保证人，为上述借款提供连带责任保证，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起二年。保证范围：借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及贷款人实现债权的费用等。
2010年3月22日，被告福州开发区嘉盛房地产有限公司向原告出具《不可撤销阶段性担保函》，为被告易芳芳合同编号为个住118012010139《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》项下债务提供不可撤销的连带保证责任；保证范围包括借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金以及原告实现债权的费用；保证期间为主债务履行期届满之日起两年；被告福州开发区嘉盛房地产有限公司保证，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于抵押等），原告均有权直接要求保证人承担保证责任，而无须先行使其他担保权利等。
上述合同签订后，原告即依约贷给被告易芳芳人民币壹佰零叁元款项。但被告易芳芳从2015年8月起连续拖欠贷款本息至今已构成违约。被告福州开发区嘉盛房地产有限公司作为连带保证人也未履行连带还款义务。原告多次向被告催促还款，均无果。为实现债权，原告需支出律师代理费人民币壹万元整（￥10000），依合同的约定，该费用应由被告承担。
另，原告已于2015年4月21日将企业名称由兴业银行股份有限公司福州马江支行变更为兴业银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行。为此，原告特具状法院，请求判令被告承担还款责任。
诉讼过程中，因福州开发区嘉盛房地产有限公司于2014年10月14日办理了注销登记。2016年6月20日，原告申请追加伍兆新、林上冬为本案的被告，申请变更诉讼请求第3项，将其变更为请求判令被告伍兆新、林上冬对被告易芳芳尚欠原告的上述债务承担连带清偿责任。
被告易芳芳辩称，对原告起诉本金数额932667.57元有异议，认为其已经还款30多万了，不会欠这么多的本金。并认为银行要求其支付利息、罚息10187.00元太高了。
被告伍兆新、林上冬共同辩称，福州开发区嘉盛房地产有限公司已经注销了，已经依法进行清算了，工商和税务部门进行了注销。在公司清算期间，原告没有申报债权，故二被告的担保责任已经解除了。
为证明其主张，原告兴业福建自贸区福州片区分行向本院提供了如下证明材料：
A1、《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号为：个住118012010139），抵押合同号（2010C007507）、他项抵押登记权证，证明：原、被告之间存在债权债务关系；被告易芳芳为该笔借款提供房产抵押，并已于2010年4月2日办理抵押登记，原告享有优先受偿权。
A2、兴业银行借款借据、银行特种转账借方凭证，证明:原告依约履行了放款义务。
A3、《不可撤销阶段性担保函》，证明：被告福州开发区嘉盛房地产有限公司自愿作为保证人，为被告易芳芳所负债务承担连带保证责任。
A4、《客户还款明细清单》及《逾期利息计算表》，证明:被告从2015年8月起连续拖欠贷款本息至今已构成违约。
A5、中国银监会福建监管局文件、中国银监会文件、营业执照，证明:2015年4月21日，“兴业银行股份有限公司马江支行”工商名称变更为“兴业银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行”。
A6、委托代理合同及发票，证明：原告为实现债权已支付律师代理费10000.00元。
A7、《注销内资企业登记基本情况表》，证明：福州开发区嘉盛房地产有限公司已办理注销登记，被告伍兆新、林上冬系该公司股东。
被告易芳芳未向本院提交任何证明材料。
被告伍兆新、林上冬向本院提供了如下证明材料：
B1、2014年8月22的福州日报。
B2、《公司注销股东会决议》。
B3、《准予注销登记通知书》。
B4、《税务事项通知书》及《注销税务登记申请审批表》。
以上B1-B4号证明材料共同证明：福州开发区嘉盛房地产有限公司已经进行了注销清算，并登报公示。原告在清算期间没有申报债权，是原告主动放弃了担保债权，故林上冬、伍兆新对本案讼争的债务没有担保责任。
本院组织当事人进行了质证。经庭审质证，本院认证意见为：
被告易芳芳对原告提供的A1号证明材料的真实性无异议，故本院予以确认并在卷佐证，作为本案认定相关事实的根据。被告伍兆新、林上冬除了对原告提供的A3号不可撤销阶段性担保函有异议外，对原告提供的其他证据没有异议，故本院对被告伍兆新、林上冬没有异议的证据予以确认。因原告所提供的证据均有提供证据的原件予以核对，且以上证据的内容与其证明对象具有关联性，可以作为认定本案事实的依据，证明力本院予以确认。因原告、被告易芳芳对被告伍兆新、林上冬提交了B1、B2、B3、B4中的《税务事项通知书》真实性无异议，故本院予以确认。对于B4中的《注销税务登记申请审批表》，系复印件，且被告伍兆新、林上冬未能提供其证据的来源，无法核实其真实性，故本院不予采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年3月22日，兴业银行股份有限公司马江支行与被告易芳芳签订编号为个住118012010139《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》。合同约定，被告易芳芳向兴业银行股份有限公司马江支行借款103万元，用于购买福建省福州市马尾区港口路96号维多利亚海湾2#楼402单元的房产；借款期限自2010年3月22日至2040年3月22日；借款利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮30%；固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的21日及借款到期日为还款日；被告按照等额本息偿还法偿还借款本息；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的21日及借款到期日为还款日；被告按照等额本金偿还法偿还借款本息。合同还约定，如债务人未按期还款且又未就展期事宜与债权人达成协议，即构成借款逾期，债权人有权对逾期的借款计收罚息；债务人不能按时支付利息的，债权人有权按本合同约定的借款逾期利率对欠息计收复利；罚息和复利的计结息方式与本合同约定的借款计结息方式一致；如债务人未按约定偿还原告借款本息，债权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷，提前收贷时债权人可直接或委托其他银行从债务人或保证人账户中扣收，或行使担保权，而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责；债务人不按本合同规定按时偿还借款本息即构成违约，同时还约定，违约发生后，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》上有作为主债务人（抵押人）易芳芳的签字。2010年4月2日，福州市房地产交易登记中心对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记，但至今未取得他项权利证书。被告易芳芳至今未办理商品房的不动产所有权登记。
同日，福州开发区嘉盛房地产有限公司向兴业银行股份有限公司马江支行出具《不可撤销阶段性担保函》，约定，为保证借款人（即被告易芳芳）按主合同的约定还款，福州开发区嘉盛房地产有限公司同意从主合同签订之日起至借款人取所购房产的产权证并办妥以贵行为抵押权人的房屋抵押登记手续之日止的阶段内，为借款人依约还款承担保证责任；保证范围包括主合同项下借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金以及原告实现债权的费用；保证方式为不可撤销连带责任保证责任，在借款人未按主合同约定履行还款义务时，无论贵行对主合同项下的债权是否拥有其他保证（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），兴业银行均有权要求融侨公司承担本保函项下全部担保责任，而无须先行使其他担保权利；主债务履行期间，无论借款人因何原因未按约归还借款本息，福州开发区嘉盛房地产有限公司将无条件替借款人履行债务或承担责任；主债务履行期间，贵行依照主合同约定，宣布主债务履行期提前届满的，福州开发区嘉盛房地产有限公司对提前到期的主债务及其他保证范围内的债务承担连带清偿责任。
2010年4月9日，兴业银行股份有限公司马江支行向被告易芳芳发放借款103万元。但被告易芳芳自2015年8月起拖欠借款本息。原告催讨未果，遂起诉至法院。
另查明，福州开发区嘉盛房地产有限公司于2003年3月28日设立，股东为被告伍兆新、林上冬，法定代表人为伍兆新；2014年3月28日，福州开发区嘉盛房地产有限公司作出公司注销股东会决议，于2014年10月14日办理注销登记。
同时还查明，原告为本案委托福建大中律师事务所律师代理诉讼事宜，支付律师费10000.00元。
再查明，2015年4月21日，兴业银行股份有限公司福州马江支行名称先变更为兴业银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区支行，后再变更为兴业银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行。
本院认为：兴业银行股份有限公司福州马江支行名称变更为兴业银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行，因前后两个名称均指向同一银行，且根据法律规定，企业法人名称变更，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担，故兴业银行股份有限公司福州马江支行的权利义务应由变更后的兴业银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行承继，故原告诉讼主体适格。
原告具有经营金融业务的主体资格，原告与被告易芳芳签订的《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合同依法有效。原告按约向被告易芳芳发放贷款，已履行合同义务。被告易芳芳未按约还款，已构成违约，应承担违约责任。涉诉《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》第十三条第一项约定“债务人不按本合同规定按时偿还借款本息”即构成违约，同时该条第二项还约定，违约发生后，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。故现原告诉请要求解除《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。另，被告易芳芳应提前偿还尚欠原告的贷款本金932667.57元及利息、罚息10187.00元（利息、罚息暂计至2015年12月17日，之后至款项还清之日止的利息按《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定计付）。被告易芳芳虽对《客户还款明细清单》及《逾期利息计算表》提出异议，但未提供相应证据，本院对被告的抗辨意见不予采信。同时，根据双方合同约定，被告易芳芳还应承担原告为本案支出的律师费用10000.00元。
关于案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因购房人怠于办理抵押登记，预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受偿权的问题。原告主张其有权以案涉借款合同项下的抵押物即位于福建省福州市马尾区港口路96号维多利亚海湾2#楼402单元的房产折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿本案债权，然根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。
商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉福建省福州市马尾区港口路96号维多利亚海湾2#楼402单元已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人被告易芳芳怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人被告易芳芳负有协助办理抵押登记的义务，福州开发区嘉盛房地产有限公司应督促其办理。本院确定被告易芳芳应在本判决生效之日起三十日内协助办理案涉房产抵押登记。
购房人易芳芳若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人原告自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，易芳芳虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于易芳芳财产，客观上应作为易芳芳责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人原告有权处分购房人易芳芳于商品房买卖合同项下的合同权利，而易芳芳取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故原告有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人原告对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
案涉《不可撤销阶段性担保函》系福州开发区嘉盛房地产有限公司出具给原告，福州开发区嘉盛房地产有限公司在该函中明确承诺为借款人取得所购房产的产权证并办妥兴业银行为抵押权人的房产抵押登记之日止的阶段内，为借款人依约还款承担连带保证责任。且还承诺不论兴业银行在主合同项下的债权是否拥有其他担保，银行均有权直接要求其承担全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。故在抵押权未能依登记而设立情况下，福州开发区嘉盛房地产有限公司的保证期间延续。但由于福州开发区嘉盛房地产有限公司经股东会决议注销已于2014年10月14日注销登记，然根据法律规定公司清算完毕后，清算组才能向公司登记机关申办公司注销登记手续。清算工作包括通知债权人、发布清算公告、登记核实债权、制作清算报告等。在清算前福州开发区嘉盛房地产有限公司没有与原告进行结算清偿，被告伍兆新、林上冬在清算过程中也没有通知到原告，即进行了公司注销登记。所以，被告伍兆新、林上冬未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记。同时，被告伍兆新、林上冬未能提供福州开发区嘉盛房地产有限公司的账册，无法判断其占有资产的形态和具体数额，直接导致原告依法享有的债权无法获得清偿，债权人利益受到损害。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第19条之规定，被告伍兆新、林上冬既作为公司股东又作为清算组成员，未经依法清算即办理了福州开发区嘉盛房地产有限公司注销手续，属于滥用权利和股东有限责任，故被告伍兆新、林上冬依法应该对福州开发区嘉盛房地产有限公司所承诺对被告易芳芳的债务向原告承担连带保证责任。另，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，被告伍兆新、林上冬在承担保证责任后，有权向债务人易芳芳追偿。在追偿过程中，若债权人原告对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还被告伍兆新、林上冬垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告易芳芳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零一条、第二百零五条、二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条的规定，判决如下：
一、解除原告兴业银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行与被告易芳芳签订的编号为个住118012010139《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》。
二、被告易芳芳应于本判决生效之日起十五日内向原告兴业银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行偿还借款本金932667.57元及利息、罚息10187.00元（利息、罚息暂计至2015年12月17日，之后利息、罚息按《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定计至款项还清之日止）。
三、被告易芳芳应于本判决书生效之日起十五日内偿还原告兴业银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行因本案支付的律师费10000.00元。
四、被告伍兆新、林上冬应对本判决第二、三项被告易芳芳确定的债务承担连带偿还责任。
五、被告易芳芳应于本判决生效之日起三十日内协助原告兴业银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行办理不动产（位于福建省福州市马尾区港口路96号维多利亚海湾2#楼402单元的房产）抵押登记手续，被告伍兆新、林上冬应督促易芳芳并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告伍兆新、林上冬的保证责任终止。
六、福建省福州市马尾区港口路96号维多利亚海湾2#楼402单元的房产抵押登记办妥后，或被告易芳芳逾期仍未办理抵押登记的，原告兴业银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第二、三项被告易芳芳确定的债务优先受偿。
七、原告兴业银行股份有限公司福建自贸试验区福州片区分行对福建省福州市马尾区港口路96号维多利亚海湾2#楼402单元的房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告伍兆新、林上冬因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告易芳芳。
八、被告伍兆新、林上冬就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告易芳芳追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13329.00元，由被告易芳芳、伍兆新、林上冬共同承担。被告应负担的诉讼费应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
当事人拒不交纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 吴敏东
人民陪审员 刘福华
人民陪审员 许心刚
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 林 颖
附：本案适用主要法律条文及执行申请提示
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零一条贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。
借款人未按照约定的日期、数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
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