广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终19730号
上诉人（原审被告）：广州中升物业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：韩蓬勃，职务总经理。
委托诉讼代理人：谢儒浩，广东科德（佛山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄梅妹，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：何咏梅，女，1967年10月6日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：杜彦东，男，1967年10月28日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：杜逢时，男，1992年10月22日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
被上诉人杜彦东、杜逢时的委托诉讼代理人：何咏梅，系被上诉人杜彦东的妻子以及被上诉人杜逢时的母亲。
上诉人广州中升物业管理有限公司（以下简称“中升公司”）因与被上诉人何咏梅、杜彦东、杜逢时租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中升公司上诉请求：l.撤销一审判决；2.改判或者发回一审法院重新审理；3.判决何咏梅、杜彦东、杜逢时归还4月1日-4月23日共22天的租金3813元；4.本案全部诉讼费用由何咏梅、杜彦东、杜逢时承担。二审庭审中，中升公司表示撤回第三项上诉请求。事实和理由：一、何咏梅、杜彦东、杜逢时在一审中隐瞒了其与中升公司签订解除合同协议书的事实，而该协议书约定了双方是友好协商在2017年4月1日解除原合同的，并且双方是确认互不追究合同违约责任的,一审法院对此未予查明。二、关于租金给付问题，一审法院确认中升公司曾经支付过2笔租金，其中有一笔是2016年12月的租金，而2016年12月22日-2017年1月21日是属于免租期的，而实际上2017年2月19日与2017年3月23日转入的两笔款项是属于2017年2月22至2017年3月21日的租金。
何咏梅、杜彦东、杜逢时辩称，关于违约金的问题，银行明细表已经清楚载明中升公司具体哪个月没有缴纳租金的情况。关于中升公司提及的解除合同协议书的问题，刚过了免租期，中升公司告知我方不想承租，当时我要求中升公司赔偿损失，中升公司不愿意，之后我要求中升公司将钥匙交还给我方，但中升公司也不肯，之后中升公司拿出一张纸张要求我在该纸张上签名，我在该纸张上写明乙方单方解除合同，写该字的目的是为了拿回钥匙，对于该解除合同协议书上面所有的其他内容我方均不清楚，是中升公司后面自行加上去的。
何咏梅、杜彦东、杜逢时向一审法院起诉请求：1.中升公司向何咏梅、杜彦东、杜逢时支付违约金5200元；2.中升公司向何咏梅、杜彦东、杜逢时退还2017年的服务费3900元；3.中升公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年12月22日，何咏梅（甲方）与中升公司（乙方）签订《广州中升物业管理有限公司委托代理存房业务合同书》，约定：（第一条）甲方将位于广州市海珠区XXX路XX街19号02层02单位，建筑面积96.78平方米，房屋用途住宅，房地产证号01××99，自有房屋现委托乙方独家代理出租，乙方代理甲方出租房屋时，甲方授权委托乙方与承租方签订《房屋租赁合同书》，并行使上述房屋租赁管理事宜的相关权利；（第三条）代理租赁期限为叁年，自2014年12月23日起至2017年12月22日止，委托出租期内（12个月为壹年）每12个月的前30天为房屋免租期，免租期天数按照每月30天计算。房屋免租期过后无论上述房屋出租与否，从2015年1月1日起乙方将租金按月划入甲方收租账户，每12个月后重新计算免租期，广州市工商银行对乙方资金款项进行管理，保证资金款项专款专用；（第四条）甲方应于2014年12月23日前将租赁房屋交于乙方，逾期则视为甲方违约。交房时，甲方应向乙方出具水、电、燃气、电话、数字电视、物业管理、网络等费用的结算清单或相关证明，填写《物业使用状况表》，若未签订该表则视为未交付房屋；（第五条）甲、乙双方确认上述房屋每月租金为人民币5200元，租金按每月30天结算（法定假日或非工作日自动顺延）；（第六条）甲方必须提供乙方合作银行（工商银行）同名账户用于收取房屋租金（信用卡和异地账户除外）户名：杜彦东，开户银行：中国工商银行，卡号或账号：62×××03，乙方授权工商银行每月准时将房屋租金划入甲方收租专用账户，由广州市工商银行提供一条龙金融服务。由于乙方原因延长付租时间的，不得超过5个工作日，否则需支付甲方滞纳金，按照拖欠日乘以每月租金的1‰计算。乙方书面通知甲方协商解除合同的除外；（第七条）乙方通过资源整合和专业化优势，为甲方提供一条龙服务，包括咨询、出租、交易、代收租金、代缴费用、费用监督、退房结算等专业服务。在签订合同时，若该房产的权利人有若干人，甲方应确保其已取得其他权利人的授权，否则将对该行为的后果负所有的法律责任；（第十一条）房屋处于未出租状态（以未与租户签订房屋租赁合同为准），单方如需终止合同，违约方需提前三天书面通知守约方，并签订解除合同协议，同时赔偿守约方壹个月租金的经济损失；（第十二条）房屋处于出租状态（以已与租户签订房屋租赁合同为准），单方如需终止合同，违约方需提前壹个月书面通知守约方，并签订解除合同协议，同时赔偿守约方以及承租人各壹个月租金的经济损失。
2014年12月23日，何咏梅填写中升公司提供的《物业使用状况表》，存房人签名为“薛锐智”，何咏梅、杜彦东、杜逢时表示其为中升公司的员工。
另查明上述《委托代理存房业务合同书》中约定的广州市海珠区XXX路XX街19号02层02单位，房地产权证号为粤房地权证穗字第××号，产权登记地址为广州市海珠区XXX路XX街19号202，权属人是何咏梅、杜彦东、杜逢时，共有情况为共同共有，规划用途为住宅，建筑面积为96.78平方米等。
鉴于涉案房产的产权为共同共有，一审法院依职权追加其他共有权人杜彦东、杜逢时为共同原告，并依法通知各方当事人。杜彦东、杜逢时均表示对何咏梅与中升公司签订上述《委托代理存房业务合同书》是知情并同意的。
何咏梅、杜彦东、杜逢时提供与中升公司员工的微信聊天记录，显示中升公司于2017年3月31日通知何咏梅、杜彦东、杜逢时：“因房屋本身及家私原因，造成我司（广州中升物业管理有限公司）无法正常出租，经双方多次协商，无果、我司决定即日起暂停支付该套房屋租金，望您3日内给出结果、逾期无果，我司将正式终止合同。”何咏梅、杜彦东、杜逢时确认于2017年4月1日与中升公司签订了解除合同的协议，并注明“是乙方单方要求解除合同”，并于当日从中升公司处收回房屋。
何咏梅、杜彦东、杜逢时还提供杜彦东名下用于收取租金的银行账户明细，凭条打印期间从2016年10月13日至2017年6月21日，显示2016年10月24日转入5200元、2016年11月23日转入5200元、2017年2月7日转入5200元、2017年2月19日转入5200元、2017年3月23日转入5200元。何咏梅、杜彦东、杜逢时表示除2017年1月份为免租期以外，其他的款项收入均为中升公司支付的租金，一直付至2017年3月。
一审法院认为：何咏梅与中升公司所签订的《委托代理存房业务合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，并且得到了共有权利人的追认，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。合同第一条约定何咏梅、杜彦东、杜逢时委托中升公司代理出租房屋，但根据合同其他内容显示，双方实际是约定由何咏梅、杜彦东、杜逢时将房屋交付中升公司使用，中升公司定期支付相应的对价，双方因此形成租赁合同关系。
关于中升公司单方解除合同的问题。何咏梅、杜彦东、杜逢时提供与中升公司员工的微信聊天记录、收取租金账户明细为证，以及何咏梅、杜彦东、杜逢时自认于2017年4月1日收回房屋，证明中升公司未征得何咏梅、杜彦东、杜逢时同意单方终止合同，予以认可。中升公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃抗辩及质证的权利。根据何咏梅、杜彦东、杜逢时与中升公司双方《委托代理存房业务合同书》第十一条的约定：“房屋处于未出租状态（以未与租户签订房屋租赁合同为准），单方如需终止合同，违约方需提前三天书面通知守约方，并签订解除合同协议，同时赔偿守约方壹个月租金的经济损失。”中升公司已构成违约，何咏梅、杜彦东、杜逢时主张中升公司按照约定支付一个月租金的经济损失即主张违约金5200元，符合法律规定及合同约定，予以支持。
关于何咏梅、杜彦东、杜逢时要求中升公司退还2017年代理出租服务费3900元的问题。何咏梅、杜彦东、杜逢时主张按照合同约定，每年的第一个月为房屋免租期，即免去中升公司支付一个月的租金5200元，这一个月的租金就是何咏梅、杜彦东、杜逢时支付给中升公司代理出租的服务费，中升公司收取了报酬就应为何咏梅、杜彦东、杜逢时提供一整年的代理出租服务。现中升公司在2017年3月提前解约，而2017年1月已免租，故按照中升公司实际出租的时间比例，应退还何咏梅、杜彦东、杜逢时服务费3900元。对于何咏梅、杜彦东、杜逢时的该主张，虽然何咏梅、杜彦东、杜逢时与中升公司双方在《委托代理存房业务合同书》中约定了委托出租期内每12个月的前30天为房屋免租期，但并未约定免收的租金就是何咏梅、杜彦东、杜逢时付给中升公司的代理出租服务费。并且何咏梅、杜彦东、杜逢时与中升公司之间是租赁合同关系，何咏梅、杜彦东、杜逢时亦承认中升公司承租其房屋后再行转租，赚取租金差价，故中升公司的“代理出租”行为不同于居间行为或是委托行为，在合同没有明确约定的情况下，按照交易习惯不应认定何咏梅、杜彦东、杜逢时需支付给中升公司服务费。故何咏梅、杜彦东、杜逢时主张的退还代理出租服务费没有法律依据及合同依据，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，于2017年7月25日作出如下判决：一、广州中升物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向何咏梅、杜彦东、杜逢时支付违约金5200元；二、驳回何咏梅、杜彦东、杜逢时的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费50元，由广州中升物业管理有限公司负担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，何咏梅、杜彦东、杜逢时提交一份落款日期为2017年4月1日的《解除合同协议书》，该协议书第二款内容为“经甲乙双方友好协商互不追究合同违约责任”，甲方代表人何咏梅签名处注明“乙方单方面要求解除合同”。中升公司对此质证称：确认该证据的真实性，但是中升公司对解除合同协议书中所约定的内容均有异议，该协议不是双方真实协商的结果，中升公司签字只是为了拿回钥匙解除合同。
二审中,双方当事人共同确认:合同未能继续履行系中升公司单方提出解除合同，双方签订的《解除合同协议书》中手写部分均为中升公司自行书写。何咏梅表示：因合同是中升公司单方提出解除，何咏梅在签订该《解除合同协议书》时，该协议是空白的，据此证明合同是中升公司单方解除，故在协议尾部注明了“乙方单方解除合同”字样。
本院认为,本案二审争议的焦点为：中升公司应否承担解除合同的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法”。本案中，双方签订的合同约定，单方如需终止合同，同时赔偿守约方一个月租金的经济损失。现双方当事人共同确认案涉合同未能继续履行系中升公司单方提出解除合同，因此，一审法院依据合同约定判令中升公司承担解除合同的违约金5200元并无不当，本院予以维持。中升公司上诉提出依据《解除合同协议书》中“经甲乙双方友好协商互不追究合同违约责任”的约定，其不应承担违约责任，对此，该约定内容双方均确认为中升公司自行书写，且何咏梅在协议尾部提出了明确异议，备注说明中升公司单方要求解除合同，故中升公司所提出的依据并非双方当事人真实合意的结果，对于何咏梅不具有约束力，中升公司以此为由拒绝承担违约责任，缺乏事实依据，本院不予采信。
综上所述，中升公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广州中升物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张怡
审判员 李静
审判员 余盾
二〇一七年十一月二十九日
书记员 袁蕾
游瑞娜