江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏10民终2794号
上诉人(原审原告)：刘某。
上诉人(原审原告)：梁永凤，女，1962年6月4日出生，汉族，住址同上。
两上诉人之共同委托代理人：盛金荣，江苏安宜律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):刘士杰，男，1968年7月28日出生，汉族，住宝应县。
委托代理人：翟宴军，宝应县安民法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告):宝应县平安房屋拆迁有限公司，住所地宝应县东升路105号。
负责人：郝大春，该公司总经理。
上诉人刘某、梁永凤因与被上诉人刘士杰、宝应县平安房屋拆迁有限公司（以下简称平安拆迁公司）排除妨害纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院(2016)苏1023民初1386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
刘某、梁永凤的上诉请求：请求二审查明事实，依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、《转让书》是在刘士毫死亡后债权人上门逼债的情况下签订，其目的是为了对抗债权人，但房屋却被刘士杰占有；2、一审判决认定签订协议时梁永凤在场与事实不符，当时梁永凤并不在桌边，而是在堂屋，其并不知道签订《协议书》；3、刘士杰修缮房屋是事实，刘某、梁永凤曾表示反对，刘士杰并未说房屋转让，只是说差他的钱，这并不能说明房屋转让的事实；4、一审认定“梁永凤参与卖房、代其收款是在履行监护职责和法定代理权利，且有村干部和亲戚见证”与事实不符；5、刘士杰未支付过购房款，也能说明《转让书》不具有真实性，且该《转让书》只有一份。房屋及院落的价款并非小数额，收款写收据更符合常理；6、《转让书》上的三个见证人是刘士杰安排的，并非村干部和亲戚。证人证言也不足以认定双方是房屋买卖关系。二、一审适用法律错误。签订协议时刘某未成年，房屋买卖是大事，限制民事行为能力人无法理解出卖的后果，该行为应认定无效。一审认定梁永凤也是产权人，参与卖房，为何不让其签字。双方所签《协议书》明显违反《土地管理法》和《江苏省土地管理条例》的规定。
刘士杰辩称：一方当事人主张处分财产时，未达到法定年龄或者没有处分权，事后再以此理由主张合同无效，人民法院不予支持，故刘士杰与刘某所签《协议书》合法有效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
平安拆迁公司辩称：平安拆迁公司与刘士杰之子刘青所签协议合法有效，一审判决正确，请求二审维持。
刘某、梁永凤向一审法院起诉请求：1、确认刘某与刘士杰签署的《转让书》无效；2、确认《北园区搬迁补偿安置协议书》无效；3、判令平安拆迁公司就已拆迁的宝应县齐心村新胜组23号的房屋（底层）按照本地搬迁补偿安置方案对刘某、梁永凤进行面积置换补偿。
一审法院认定事实：刘某与刘士杰系叔侄关系。1992年6月，刘士毫（系梁永凤丈夫、刘某父亲、刘士杰哥哥）新建了位于宝应县安宜镇齐心村新胜组23号的房屋，该房屋的土地系安宜镇齐心村分配给刘士毫家庭户的宅基地，该房屋（在东边）与刘士杰的房屋紧邻。1996年10月5日，刘士毫去世。1997年，梁永凤改嫁，刘某年龄尚小，随同母亲在安宜镇东升村梁庄居住。1998年6月1日，刘某与刘士杰签订了房屋《转让书》，约定将位于宝应县安宜镇齐心村新胜组23号的房屋转让给刘士杰，转让款为15000元。合同中同时约定了双方对刘士杰父亲的生养死葬义务，刘某、梁永凤认可除转让价款外其他义务已得到履行，合同由刘某与刘士杰及三个见证人签字，签订合同时梁永凤在场。刘士杰购房后对房屋进行了修缮并入住，其在原有的平房上加盖了一层，并加了护栏。2016年2月27日，因宝应县安宜工业园区建设需要，安宜镇齐心村新胜组进行整体搬迁。2016年2月28日，平安拆迁公司与刘青（刘士杰之子）签订了《北园区搬迁补偿安置协议书》，搬迁方式为“产权置换”。2016年4月22日，该房屋被拆除。根据《土地管理法》一户一宅的规定，一户只能享受一次安置。故在拆迁过程中，平安拆迁公司认定了刘士杰只有一套房屋，多余的面积只给予经济补偿但不安置。
原审认为，1998年6月1日，双方签订房屋《转让书》时，虽然刘某尚系未成年人，属限制民事行为能力的人，根据《民法通则》十四条的规定，其母梁永凤作为监护人即是刘某的法定代理人，且梁永凤本人实际上也是原产权人，梁永凤参与卖房、代其收款是在履行监护职责和法定代理权利，且有村干部和亲戚见证，故双方签订房屋《转让书》应系双方自愿协商，就该合同的合法性而言，此达成的协议，系有效合同。买卖合同的双方当事人属于同一集体经济组织成员，《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权。农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，农村村民一户只能有一处宅基地，但并未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，只是转让宅基地的农户再申请宅基地的，不予准许。双方房屋买卖合同符合上述规定，具有合法性。综上，双方所签《转让书》系双方自愿达成，且合法有效，依法应予保护。刘某、梁永凤要求确认合同无效，依法不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回刘某、梁永凤的全部诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审的争议焦点为：《转让书》、《北园区补偿安置协议书》效力应如何认定？
本院认为：《转让书》、《北园区补偿安置协议书》应认定有效。理由：
首先，刘某、梁永凤与刘士杰之间存在真实的房屋买卖合同关系。1、刘士杰为证实双方存在房屋买卖合同关系，提供了其与刘某于1998年6月1日签订《转让书》，协议约定刘某将位于宝应县安宜镇齐心村新胜组23号的房屋转让给刘士杰，转让款为15000元。当时兑1万元，下欠5000元限期腊月二十四给2000元，至99年6月1日还3000元，大门给刘士杰由接收人给30元归刘某。另双方对刘士杰父亲的生养死葬义务进行了约定；2、《转让书》中的见证人之一刘学会出庭作证，证明当时买卖房屋的事实；3、协议签订后，刘士杰占有使用案涉房屋，并于2008年对房屋进行翻建，在原有的平房上加盖了一层，并加了护栏。刘某、梁永凤对刘士杰的翻建行为明知。综上，应当认定刘某、梁永凤与刘士杰之间存在房屋买卖合同关系。刘某、梁永凤抗辩《转让书》签订的目的是为了对抗债权人的理由不能成立。
其次，签订协议时，刘某虽未满十八周岁，但已满十六周岁，其应当知晓协议的内容，能够判断所签协议的内容系属于家庭的重大事项，其母亲在场的情况下，应系刘某与母亲共同商量作出的决定，故刘某、梁永凤以刘某在签订协议时未成年主张签约行为无效缺乏事实及法律依据。
综上，《转让书》是当事人真实的意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定，依法应认定有效。平安拆迁公司与刘青（刘士杰之子）所签的《北园区搬迁补偿安置协议书》亦不存在法定的无效情形，故亦应认定有效。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人刘某、梁永凤的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人刘某、梁永凤承担。（已交）
本判决为终审判决。
审判长 陈明霞
审判员 刘莉莉
审判员 韩 冰
二〇一七年二月二十日
书记员 唐宏杰
附本判决书所依照的相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。