陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕03民终171号
上诉人（原审被告）宝鸡正天餐饮发展有限公司，住所地宝鸡市高新三路田丰国际广场，统一社会信用代码9161030130577826XC。
法定代表人王琪，经理。
委托代理人杜世明，陕西炎城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陕西田丰实业发展有限公司，住所地宝鸡市金台区东风路32号，统一社会信用代码916103032213220468。
法定代表人李红宗，执行董事。
委托代理人余俭成，陕西新纪律师事务所律师。
委托代理人李少波，该公司职员。
上诉人宝鸡正天餐饮发展有限公司（以下简称正天餐饮公司）因与被上诉人陕西田丰实业发展有限公司（以下简称田丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院（2017）陕0302民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人正天餐饮公司委托代理人杜世明，被上诉人田丰公司委托代理人余俭成、李少波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人正天餐饮公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项和第三项，依法改判上诉人只承担被上诉人损失部分的违约金2万元。主要理由是：一审法院认定事实不清，上诉人重金将毛墙毛地场地进行装修，因突发事件违约非上诉人本意，年租金17.8万元，违约金却高达15万元明显不合理。
被上诉人田丰公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，判决结论得当，上诉人上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
原告田丰公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议，被告交还所租房屋及场地；2、被告支付尚欠的2016年度及2017年度房屋租金698487元；3、支付违约金150000元；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院经审理，查明事实如下：2014年1月12日，原告田丰公司（甲方）、被告正天餐饮公司（乙方）签订房屋租赁合同，双方约定，被告租赁原告的位于宝鸡市高新三路3号院田丰国际31幢第四层商业用房，建筑面积1731.46平方米，主要用于经营餐饮，合同期为8年，自2014年3月1日起计算，租金每两年为一个阶段，其分为四个阶段，2014年3月1日至2016年2月28日年租金为170000元，两年租金为340000元，2016年3月1日至2018年2月28日年租金为180000元，两年租金为360000元，为了确保租赁房屋主体结构安全及租赁合同顺利履行，乙方向甲方交纳保证金15万元，合同期满，乙方无违约行为，甲方及时全额退还合同保证金，合同期内，乙方应向甲方交纳房屋维护费，与租金交纳同步分为四个阶段，2014年3月1日至2016年2月28日年维护费为260000元，两年维护费为520000元，2016年3月1日至2018年2月28日年维护费为290000元，两年维护费为580000元，房屋租赁原则为先交纳租金及房屋维护管理费，后方可用房，每年3月1日前，乙方需向甲方付清当年的房屋租金及房屋维护费，乙方资金困难每年可分两次付清，每次应在房屋使用前三个月付清，乙方自行承担相应物业费、水费、电费等其它经营费用，每年3月1日前，乙方应付清本年度物业费15000元，乙方对租赁房屋的所有装饰装修内容，租赁期满后，乙方应无偿交予甲方，因乙方违约租赁期未满合同终止，乙方也应无偿交予甲方，承租期满后乙方应立即拆除电梯，恢复承租房屋原状，乙方在合同期满后15天内不能拆除安装电梯，电梯设备等所有权自行转移给甲方所有，如电梯不能正常运行，乙方又不能及时拆除电梯而影响房屋出租，甲方在合同期满后第16天开始请专业人员拆除电梯，发生费用由乙方承担，甲方从保证金中扣除，乙方不按时交付房屋租金及维护管理费、水电、物业管理费等视为违约，甲方有权没收保证金，.....。合同签订后，原告将房屋向被告交付使用，被告向原告交纳保证金15万元并支付了当年应付租金及维护费用等，被告即开始正常使用房屋。2015年1月9日，原、被告签订补充协议，双方约定，租赁房屋增加237.76平方米，其中房屋四层天井封闭增加98.23平方米，原房屋专用电梯增加占用建筑面积41.73平方米，原房屋一层门厅增加建筑面积29.52平方米，原房屋专用电梯机房增加建筑面积68.28平方米，增加的房屋面积租金及房屋维护费另行计算，其中2014年3月1日至2016年2月28日年租金为28840元，两年租金为57680元，2016年3月1日至2018年2月28日年租金为32067元，两年租金为64134元，2014年3月1日至2016年2月28日年维护费为43500元，两年维护费为87000元，2016年3月1日至2018年2月28日年维护费为47000元，两年维护费为94000元，每年12月1日前付清下一年度租金及房屋维护费用，物业管理费每年2853元于支付租金时一并交纳，.....。
被告在使用房屋过程中，自2015年3月起未能按双方约定期限交纳租金，为此，2015年初，被告向原告发出书面承诺，表示对于2015年3月1日至2016年2月28日期间的应付租金，分三次于2015年9月20日前交付，如有违背，愿意接受原告停水停电等措施产生的相应经济损失。2016年4月11日，被告向原告发函承诺，对于2015年以来所欠的租金7万多元愿意在2016年4月底前付清，如不能付清，愿按百分之一的利率计算利息。2016年6月30日，由被告公司法定代表人王琪经手向原告发函承诺，表示被告截止2016年6月30日尚欠原告2016年度租金及物业费总计277801元，将于2016年7月至2016年12月期间分次付清，若不能付清，愿意按所欠租金10%年利率计算支付利息。2016年12月16日，由被告公司法定代表人王琪经手向原告发函承诺，表示将在2016年12月31日前付清2016年度租金40万元，若不能付清，愿承担违约责任并同意原告没收保证金，采取停水停电措施，愿以租金数额承担10%年利率计算的利息。2017年1月18日，由被告公司股东刘战利经手向原告发函承诺，表示截止2017年1月18日被告所欠租金281567元，因被告法定代表人王琪存在欺骗行为故意拖欠租金，被告将重树公司信誉，公司股东愿意在2017年1月25日至2017年3月1日期间分三次全部付清，如不能付清，原告有权停电停水，没收合同保证金、公司电梯、空调、冰柜等所有资产作为违约金由原告没收，同时愿意承担年租金10%的处罚。此后，被告支付了部分租金，2017年2月28日前租金尚欠131567元，2017年3月1日至2018年2月28日期间的租金、房屋维护费及物业费共计566920元未予支付。
2017年3月，被告法定代表人王琪涉嫌刑事犯罪，被公安机关逮捕并羁押于宝鸡市渭滨区看守所，被告所经营店面关门停业由公安机关查封，公司股东刘战利已死亡。
一审法院认为，合同当事人应当按约全面履行各自的义务。本案中原、被告所签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，属有效合同，双方均应依约予以履行，在合同履行中，原告依约向被告交付了可使用的房屋，被告在实际使用房屋过程中，未按约定期限交付租金，多次与原告协商，多次向原告进行承诺，直至2017年3月1日前，既未付清2016年度所欠租金，也未依合同约定提前三个月付清2017年度即2017年3月1日起至2018年2月28日期间的租金等相关费用，明显已属违约，依实际情况2017年3月被告法定代表人王琪因涉嫌刑事犯罪无法继续参与经营，但公司股东涉嫌刑事案件并不能成为被告公司应当违约的合理理由，故原告要求解除双方房屋租赁合同，被告交还房屋场地符合双方约定及法律规定，应予支持，同时被告作为独立法人应当支付所欠原告的相应租金等费用；对于2017年度的租金、维护费及物业费用，依双方合同约定已计算至2018年2月28日前总费用为566920元，核算日费用为1553.20元，因目前尚未到2018年2月28日的合同期满之时，故被告在支付所欠原告租金时可依实际交还房屋时间计算至交房之时。
基于被告未按双方合同约定履行支付租金的义务，已属违约行为，依双方合同约定及被告多次的承诺，被告愿意以保证金抵作违约金的方式承担违约责任，故被告所交纳保证金15万元不再退还，抵付为违约金。对于被告公司股东刘战利经手向原告发函承诺的如有违约愿意以公司电梯、空调、冰柜等所有资产作为违约金由原告没收，因被告公司股东刘战利已死亡，无法进一步核实具体情形，故对于这一违约金的承担方式不予认定。
关于租赁房屋内装修装饰的处置，依双方合同约定，租赁房屋的所有装饰装修内容，租赁期满后，被告应无偿交予原告，因被告违约租赁期未满合同终止，被告也应无偿交予原告，本案中原、被告在履行合同中，被告实际存在违约行为致使双方合同终止，房屋内附属于基础设施的装修装饰内容应归予原告，被告在交还房屋时不得对装修装饰进行破坏、拆除；对于室内的其它财产，因被告公司法定代表人涉嫌刑事案件店面已由公安机关查封，双方当事人也未申请对店内财产进行评估，考虑到被告装修房屋仅使用了三年多时间，房屋装修所配套的相关室内财产仍具有一定价值，故对于室内存放的可移动的如电梯、空调、冰柜、餐桌椅、厨房内用品等其它财产仍属被告的公司财产，可在执行过程中用于抵付或变卖后偿付被告作为独立法人对外所欠的债务，本案中不作处理。
为了维护正常的社会秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告陕西田丰实业发展有限公司与被告宝鸡正天餐饮发展有限公司之间的房屋租赁合同及补充协议，被告宝鸡正天餐饮发展有限公司向原告交还位于宝鸡市高新三路3号院田丰国际31幢第四层建筑面积1731.46平方米商业用房、房屋四层天井封闭增加的98.23平方米，原房屋专用电梯增加占用的建筑面积41.73平方米，原房屋一层门厅增加的建筑面积29.52平方米，原房屋专用电梯机房增加的建筑面积68.28平方米，被告所交还的房屋及场地不得破坏房屋基本结构及附属于基础设施的装修装饰内容。二、被告宝鸡正天餐饮发展有限公司支付原告陕西田丰实业发展有限公司2016年度房屋租金131567元，支付自2017年3月1日起至房屋交还之日止的房屋租金、房屋维护费及物业费，按每日1553.20元予以计算。三、被告宝鸡正天餐饮发展有限公司支付原告陕西田丰实业发展有限公司违约金150000元（已由保证金扣除，不再实际支付）。四、驳回原告的其它诉讼请求。上述判决一、二、三项判决内容，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10780元，由被告宝鸡正天餐饮发展有限公司承担。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
另查，双方房屋租赁合同合同保证金条款的约定为“为确保租赁房屋主体结构安全及租赁合同顺利履行，双方约定设立合同保证金15万元”。在合同违约责任条款中，对涉及违约金未有明确金额约定，均表述为不同条件下，设定的保证金抵作违约金或甲方（田丰公司）有权没收保证金。
本院认为，经济活动中应遵循诚实信用原则，寻求司法救济保护亦应符合法律规定。本案中双方房屋租赁合同关系明确，2017年2月28日前上诉人拖欠应付租金131567元明确，后因上诉人公司股东之间发生涉嫌刑事案件，突发事件后造成上诉人公司无人负责，没有继续履行合同义务的法律事实明确。对此，依据双方合同约定和法律规定，上诉人应承担相应违约责任。一审判令解除租赁合同关系，上诉人承担返还租赁场地义务，支付自2017年3月1日起至房屋交还之日止的房屋租金、房屋维护费及物业费等判项正确，论理充分，本院认同，并无新解。上诉人请求撤销一审判决第一项的请求没有事实和法律依据，其请求本院不予支持。唯上诉请求中违约金承担和合同保证金返还问题，因双方租赁合同对此约定不明，二审中，双方当事人均同意在结合年租金支付标准、突发事件前欠缴租金数额、合同法中关于合同违约金数额确定的法律规定等因素，调整本案中合同违约金和合同保证金的计算办法和比例，尊重二审法院的裁判。故本院依法调整确定双方租赁合同的违约金部分为8万元，合同保证金部分为7万元，合同保证金可予返还或抵扣未付租赁费（房屋占用费）部分。综上，上诉人部分上诉理由成立。原审认定事实清楚、适用法律正确，处理结果本院依法部分调整。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持渭滨区人民法院（2017）陕0302民初1736号民事判决第一项、第二项，即：一、解除原告陕西田丰实业发展有限公司与被告宝鸡正天餐饮发展有限公司之间的房屋租赁合同及补充协议，被告宝鸡正天餐饮发展有限公司向原告交还位于宝鸡市高新三路3号院田丰国际31幢第四层建筑面积1731.46平方米商业用房、房屋四层天井封闭增加的98.23平方米，原房屋专用电梯增加占用的建筑面积41.73平方米，原房屋一层门厅增加的建筑面积29.52平方米，原房屋专用电梯机房增加的建筑面积68.28平方米，被告所交还的房屋及场地不得破坏房屋基本结构及附属于基础设施的装修装饰内容。二、被告宝鸡正天餐饮发展有限公司支付原告陕西田丰实业发展有限公司2016年度房屋租金131567元，支付自2017年3月1日起至房屋交还之日止的房屋租金、房屋维护费及物业费，按每日1553.20元予以计算。
二、撤销渭滨区人民法院（2017）陕0302民初1736号民事判决第三项、第四项及本案诉讼费负担部分，即：三、被告宝鸡正天餐饮发展有限公司支付原告陕西田丰实业发展有限公司违约金150000元（已由保证金扣除，不再实际支付）。四、驳回原告的其它诉讼请求。本案诉讼费10780元，由被告宝鸡正天餐饮发展有限公司承担。
三、宝鸡正天餐饮发展有限公司支付原告陕西田丰实业发展有限公司违约金8万元（已由保证金扣除，不再实际支付）。
四、陕西田丰实业发展有限公司返还宝鸡正天餐饮发展有限公司合同保证金7万元。（应优先抵偿未付租赁费部分）。
五、驳回陕西田丰实业发展有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回宝鸡正天餐饮发展有限公司的其他上诉请求。
上述判决一、二、三、四项判决内容，于本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费10780元，由陕西田丰实业发展有限公司负担1000元，宝鸡正天餐饮发展有限公司负担9780元。
二审案件受理费3300元，由陕西田丰实业发展有限公司负担800元，宝鸡正天餐饮发展有限公司负担2500元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩权雁
审 判 员 邱有前
代理审判员 黄 婷
二〇一八年四月十日
书 记 员 谈佳华