广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤19民终2457号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司东莞市分行。住所广东省东莞市南城区胜和体育路*号健升大厦。
负责人：范题，该行行长。
委托代理人：李旭辉，广东理而行律师事务所律师。
委托代理人：冯金清，广东理而行律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：钟林林，男，汉族，1992年10月13日出生，住江西省赣州市兴国县，
上诉人中国建设银行股份有限公司东莞市分行(以下简称建设银行东莞分行)因与被上诉人钟林林金融借款合同纠纷一案，上诉人不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初20514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
建设银行东莞分行上诉请求：1.撤销原审判决第二项判决，改判建设银行东莞分行对钟林林名下位于东莞市××城区黄金路××广场商住楼××房产（房地产权证号：04××54）享有抵押权，在原审判决第一项的债权范围内对前述抵押物折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；2.本案一、二审诉讼费由钟林林承担。事实与理由：一、本案涉及的担保方式是一般抵押1.债权人的优先受偿范围是由抵押担保范围决定的。一般抵押的担保范围，根据《物权法》第173条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。根据《担保法》第46条规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，抵押合同另有规定的，按照约定。2.一般抵押中抵押担保范围必然包括被担保主债权。被担保主债权与抵押担保范围是抵押合同中必备的两个条款，不能相互混淆，彼此取代。本案中建设银行东莞分行与钟林林在《个人住房（商业用房）借款合同》第十三条第二款中明确约定“抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）”。二、一般抵押权设立时应在登记簿上记载的事项。1.抵押合同的内容。根据《物权法》第185条、《担保法》第39条之规定，抵押合同的必备条款包括：（1）被担保的主债权种类、数额；（2）债务人履行债务的期限；（3）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（4）抵押担保范围。由此可见，在抵押合同中“被担保的主债权数额”与“抵押担保范围”是两个不同的合同条款。2.一般抵押权设立时应在登记簿上记载的事项。依据《房屋登记办法》第44条的规定，一般抵押权设立登记时，房屋登记机构应根据当事人提交的材料，在房屋登记簿上记载以下三项内容：其一，抵押当事人、债务人的姓名或者名称；其二，被担保债权的数额；其三，登记时间。由此可见，抵押担保范围不是一般抵押权登记必须记载的事项；而“被担保债权的数额”在《房屋登记薄管理试行办法》中已明确为“被担保的主债权数额”。所以被担保的主债权数额是他项权证必须记载的事项。三、关于本案他项权证中的“债权数额”。本案他项权证中的“债权数额”并非等同于抵押担保范围，不能适用担保法司法解释第六十一条的规定，否定抵押合同中约定抵押担保范围的效力。1.抵押担保范围不应以主债权而应以合同约定来确定。如前所述，抵押担保范围，是指抵押权人实现抵押权时所应就抵押物之价值优先受偿的范围。根据《物权法》第一百七十三条规定，抵押权人优先受偿的范围不以主债权为限，而应根据约定抵押担保范围来确定。2.本案他项权证中的“债权数额”应理解为“被担保的主债权数额”，而不是抵押担保范围。目前，广东省通用的他项权证中只有“债权数额”一栏，在办理房地产抵押登记时，“债权数额”栏通常都是根据抵押合同中的“被担保的主债权数额”登记为债权本金的，根据《房屋登记办法》的相关规定可知，“债权数额”应理解为抵押合同中约定的“被担保的主债权数额”。因抵押担保范围并非他项权证中必须记载的事项，如果他项权证中没有记载抵押担保范围，就不能认定他项权证中对债权数额的记载就是对抵押合同中约定抵押担保范围的进一步确认，因为二者在抵押合同中是不同的合同条款。在此情况下，抵押权人的优先受偿权应根据抵押合同约定的抵押担保范围确定。3.将广东省通用的《房地产他项权证》中的“债权数额”理解为抵押担保范围，既未尊重当事人的意思自治，也不符合法律、司法解释的立法本意。一般抵押权的确定性，仅指其本金确定，一般抵押权设定时，利息、损害赔偿、实现债权的费用等也是不确定的。实践中，在设定抵押权时，抵押权人当然以为所有债权(包括本金和附随债权)全面、充分设定担保为目的。因此，利息等附随债权尽管事先不能确定，但都是基于本金产生的，其发生也必然在抵押人、抵押权人的预期之内。如果设定抵押对于抵押权人而言，只能就主债权数额优先受偿，那完全不符合抵押权人设定抵押权的初衷，也不符合抵押人的认知。根据《担保法》司法解释第五十一条的规定，一般抵押的优先受偿范围应根据抵押合同约定的抵押担保范围确定，以实现抵押权时抵押物的价值为限。如果抵押合同约定了抵押担保范围，却以房屋他项权证记载的“债权数额”作为优先受偿的范围，那就是变相缩小抵押权人的优先受偿范围，人为地为一般抵押设定一个最高债权限额，把一般抵押也变成最高额抵押。这是完全不符合当事人真实意思表示的。
钟林林二审未予答辩。
建设银行东莞分行向原审法院起诉请求：1.确认钟林林未还的贷款余额本金126182.57元已到期并要求其一次性清偿，同时支付至贷款还清之日的利息、罚息、复利(利息、罚息、复利均按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算，暂计至2016年8月3日计得利息15425.17元、罚息1019.47元、复利1616.26元，本息共计144243.47元)；2.钟林林承担建设银行东莞分行支付的律师费7212元；3.确认钟林林对建设银行东莞分行提供的贷款抵押物即位于东莞市××城区黄金路××广场商住楼××房产享有抵押权，并对该房产拍卖、变卖或折价所得价款在上述范围内享有优先受偿权；4.本案诉讼费由钟林林承担。
原审法院认定事实:2013年7月25日，建设银行东莞分行与钟林林签订了编号为440775100-2022-20130445884《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：建设银行东莞分行向钟林林提供贷款130000元用于购买位于东莞市××城区黄金路××广场商住楼××房产（房地产权证号：04××54）；贷款期限180个月，自2013年7月25日起至2028年7月25日止；贷款利率为为中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮5%，于每年1月1日予以调整；还款方式为等额本息还款法；借款逾期的，罚息利率为在该合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，按罚息利率计收复利；若钟林林未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，建设银行东莞分行有权宣布贷款立即到期，要求钟林林立即清偿借款本息及相关费用；建设银行东莞分行为实现债权而实际发生的全部费用,包括诉讼费、律师费等均由钟林林承担；钟林林以其所购上述房产为案涉借款提供抵押担保，抵押担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。钟林林未足额履行本合同项下到期债务,包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务，或违反本合同的其他约定，建设银行东莞分行有权行使抵押权。案涉房产已经办理了抵押登记，建设银行东莞分行是抵押权人，债权数额为130000元。
上述合同签订后，建设银行东莞分行依约于2013年10月10日通过银行转账的方式一次性发放130000元至钟林林指定的罗祝梅的账户。根据建设银行东莞分行提交的结算试算、拖欠明细清单、个人贷款对账单显示，暂计至2016年8月3日止，钟林林尚欠建设银行东莞分行贷款本金126182.57元、利息15425.17元、本金罚息1019.47元、复利1616.26元，本息共计144243.47元。
根据建设银行东莞分行提交的委托代理协议，没有记录涉案纠纷产生的律师费数额。建设银行东莞分行在原审庭审中确认律师费尚未实际产生。
原审法院认为：钟林林经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交答辩状及证据，原审法院视其放弃对建���银行东莞分行提交的证据进行质证及对建设银行东莞分行陈述的事实进行抗辩的权利。原、钟林林双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同义务。建设银行东莞分行向钟林林发放了贷款130000元，事实清楚、证据充分，原审法院依法予以确认。钟林林未按约定按时足额偿还贷款本息，已构成违约，建设银行东莞分行有权要求钟林林提前清偿全部贷款本息，有权按约定计收罚息及复利。钟林林应向建设银行东莞分行偿还剩余贷款本金126182.57元及利息、罚息、复利。暂计至2016年8月3日，利息为15425.17元，罚息为1019.47元，复利为1616.26元；后续利息按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮5%计算，罚息及复利按前述合同贷款利率上浮50%计算，均计至案涉贷款实际清偿之日���。
虽然案涉借款合同明确约定律师费由钟林林承担，但律师费未实际发生，建设银行东莞分行诉请钟林林支付律师费7212元，没有事实依据，原审法院不予支持。
钟林林自愿以其名下位于东莞市××城区黄金路××广场商住楼××房产为案涉债务提供抵押担保，其意思表示真实，且依法办理了抵押登记，该抵押担保合法有效。根据他项权证的记载，债权数额为130000元，因此建设银行东莞分行就涉案的债权在130000元范围内对涉案抵押物折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十一条，《中华人民��和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院判决如下：一、钟林林应当于判决发生法律效力之日起五日内向建设银行东莞分行偿还贷款本金126182.57元及利息、罚息、复利（暂计至2016年8月3日，利息为15425.17元、罚息为1019.47元、复利为1616.26元；后续利息按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮5%计算，罚息及复利按前述合同贷款利率上浮50%计算，均计至案涉贷款实际清偿之日止）；二、建设银行东莞分行对钟林林名下位于东莞市××城区黄金路××广场商住楼××房产（房地产权证号：04××54）享有抵押权，在130000元范围内对前述抵押物折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；三、驳回建设银行东莞分行的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3329.1元，由建设银行东莞分行负担158.52元，钟林林负担3170.58元。
本案中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案为金融借款合同纠纷。钟林林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为自愿放弃质证与抗辩的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审应针对建设银行东莞分行上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，双方二审争议焦点在于：钟林林抵押责任的范围如何确定。对此，本院分析如下：根据案涉《个人住房（商业用房）借款合同》第十三条第二款的约定，钟林林以本合同贷款项下所购房屋向建设银行东莞分行提供担保，担保范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金等。故本案应当依据合同条款的约定来确定钟林林的抵押责任范围。一审判决仅依据商品房他项权登记证明书上载明的抵押贷款金额来确定钟林林的抵押责任范围不当，本院予以纠正。
综上所述，建设银行东莞分行的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，惟适用法律不当，本院在此予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及前述援引法律条文的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初20514号民事判决第一项及诉讼费负担部分；
二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初20514号民事判决第二、三项；
三、中国建设银行股份有限公司东莞市分公司对钟林林名下位于东莞市南城区黄金路801号东汇广场商住楼614房产（房地产权证号：04××54）享有抵押权，就上述第一项判项确定的债权范围内对前述抵押物折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；
四、驳回中国建设银行股份有限公司东莞市分公司的其他诉讼请求。
如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费156.09元，由钟林林负担。
本判决为终审判决。
审判长 祁晓娜
审判员 何 飞
审判员 邓晓畅
二〇一七年八月三十一日
书记员 聂敬烜
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。