广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民��3959号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈嫩媄，女，1981年9月10日出生，汉族，住福建省长乐市。
委托诉讼代理人：王美舟、张丽，均系广东广之洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州珠江侨都房地产有限公司，住所地：广州市经济技术开发区夏港大道科技园1号楼B503室。
法定代表人：吴青林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：帅贤梅、陈花蕾，均系该司职员。
上诉人陈嫩媄因与被上诉人广州珠江侨都房地产有限公司（以下简称珠江侨都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初5368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
陈嫩媄上诉请求：1.维持一审判决第一、二、四���，撤销一审判决第三项，改判珠江侨都公司向我双倍返还定金（扣除一审判决第一项已经返还的一倍定金）共计1124225元，判令珠江侨都公司赔偿房款1691123元的利息损失给我（利息按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，以人民币100000元为本金，从2012年12月28日起算，以人民币1024225元为本金，从2013年1月19日起算，以人民币566898元为本金，从2013年1月30起算，均计至实际清偿之日，暂计自起诉日为513409元），判令珠江侨都公司赔偿房屋升价损失给我（房屋升价损失以涉案房屋的本案一审起诉时市场评估价减去双方签订的认购书约定的房价所得计算，暂时计算为587万元）。以上不服一审判决的金额暂计为7507634元；2.判令一、二审诉讼费由珠江侨都公司承担。事实与理由如下：一、一审法院遗漏认定如下事实：1.在2012年12月28日签订认购书时至2013年3月30日期间，非广州市户籍人士可以通过补缴一年个人所得税或社会保险证明购买住房。我在广东发展银行办理了按揭贷款手续；2.2013年3月31日广州市人民政府实施《关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》，规定非广州市户籍不得通过补缴一年个人所得税或社会保险证明购买住房，必须提供购房之日前2年内连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，珠江侨都公司确认同意我自2013年5月起在广州市内缴纳社会保险。但珠江侨都公司称当时要求我于2014年8月27日前签订按揭贷款合同支付393万元剩余贷款，我对此不予确认。因为签订贷款合同并发放贷款非我所能控制，故我不可能同意在2014年8月27日前签订按揭贷款合同、支付393万元剩余贷款；3.2013年11月18日广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》【穗府办(2013)44号】规定，该文件将购买社会保险年限由1年变为3年，而珠江侨都公司在一审2017年8月4日的第二次庭审中确认其同意我继续履行认购书，这样我购买社会保险的时间至少延长至2016年11月18日；4.珠江侨都公司提出我不具备广州市购房资格，与事实不符。社保缴费明细表证明至2016年6月，我已经在5年内连续缴满3年社会保险，具备购房资格。2017年4月，海珠区房管局出具我具备购房资格的证明，查册表显示我家庭名下无房；5.我于2017年6月27日一审开庭时根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定行使单方解除权，解除了认购书，珠江侨都公司对该解除无异议，认购书于当日解除；6.一审时我已经申请评估一审起诉日时涉案房屋的市场价格。二、一审判决适用法律错误，错误认为导致认购书不能履行的责任不能归咎于珠江侨都公司。事实上，我一直认真履行认购书，珠江侨都公司从未通知我办理商品房买卖合同网签和备案手续，相反在我已经于2015年7月2日取得工行同贷书、于2016年6月具备购房资格，珠江侨都公司一直拒不办理商品房买卖合同网签和备案手续，违反了认购书的约定，构成违约，认购书不能履行的责任在于珠江侨都公司。三、我具备购房资格，且我是否具备购房资格亦不影响商品房买卖合同网签和备案，珠江侨都公司不能以此为由拒绝网签和备案。另外，认购书并无约定我必须具备购房资格以及不具备购房资格时珠江侨都公司有权解除认购书。四、我一直按照珠江侨都公司协助和安排办理并通过按揭贷款审批，不存在逾期付款行为，珠江侨都公司无权以此为由解除认购书。⒈我于2013年3月4日在珠江侨都公司安排下在广东发展银行办妥按��贷款，因当月出台新政要求实缴个人所得税，造成无法网签，银行需要网签且备案后才能发放贷款，故这是新政造成，不能归责于我。⒉2014年11月17日，我按珠江侨都公司安排向农行开发区支行申请贷款，因该行仅同意贷六成，不同意七成，故退还贷款申请给珠江侨都公司，之后该公司将贷款申请资料转交建行广州天河支行，该行未同意贷款申请并退件给珠江侨都公司。⒊我于2015年7月2日取得工行的同贷书后，需要商品房买卖合同网签、备案、办理抵押预告登记后，银行才发放贷款，而2013年11月18日双方同意继续缴交社会保险至2016年11月18日，此后双方才能办理合同网签备案等。故银行同意贷款时间比商品房买卖合同网签、备案和办理抵押预告时间早了一年多，并不影响按揭贷款的支付。⒋我不确认认购书中“商业贷款(88天)”是指自签订认购书之日起88天内发放按揭贷款，因为该条款并无相关内容，且贷款审批和发放并非我所能控制，所以我并无承诺自签订认购书之日起88天内支付按揭贷款。⒌珠江侨都公司称其于2013年5月要求我于2014年8月27日前签订按揭贷款合同支付393万元剩余贷款，缺乏事实依据，该公司并未提出该要求，我方也没有同意，故该公司据此要求我支付逾期付款违约金并解除认购书缺乏事实依据。⒍即使我的贷款申请未通过银行审批，按认购书第六条第3项约定，珠江侨都公司从未向我提供其他付款方式，我也没有不接受其提出的其他付款方式，故珠江侨都公司无权以逾期付款为由解除认购书。⒎认购书中没有约定何时办妥贷款手续及发放贷款，且该事项并非我能控制，故珠江侨都公司无权以逾期付款为由解除认购书。⒏认购书没有约定需要按揭贷款通过才签署《商品房买卖合同》及网上备案，认购书真实有效���对双方均有约束力，珠江侨都公司不履约已构成违约。五、根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》第四十二条规定，2013年3月31日、2013年11月18日，珠江侨都公司在两次新政出台后均同意继续履行认购书，2014年至2015年协助我直至直接为我办理按揭贷款，可见其放弃了解除认购书的权利。在认购书一直有效的情况下，珠江侨都公司不履行认购书约定的商品房买卖合同网签和备案的主要义务，构成违约，应该依法承担违约责任。六、前案一、二审判决驳回我要求实际履行的诉讼请求，是因为法院认为不宜判决强制签约，但并无排除我按合同法及相关法律规定要求赔偿损失的权利。七、珠江侨都公司应当依法承担主要责任，应退回已收房款及预告登记费，并应按《合同法》第一百一十五条规定，双倍返还定金；按《合同法》第九十七条规定，赔偿房款利息；按《合同法》第四十二条规定，赔偿房价上涨的信赖利益损失，以填平我方损失。最高人民法院在（2014）民抗字第75号民事判决书中明确指出因该案被告违约造成该案原告失去了在缔约时以相同成本与他人订立同类房产买卖合同的机会，房屋差价为信赖利益损失，且该案也是按评估价计算房屋升值差额的。我方认为评估的时点可以按照广州市中级人民法院关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见第二条规定，以我方起诉之日即2017年6月19日为涉案房屋现价评估时点。
被上诉人珠江侨都公司二审答辩称：按照双方签订的认购书第2条约定，陈嫩媄选择的付款方式是住宅商业按揭（88天）的付款方式，即其应从签约之日起88天支付按揭贷款，但陈嫩媄因为自身的贷款资质或者其他原因多次变更按揭银行，且直至我司宽限到2014年8月27日，陈嫩���也没有获得银行按揭的贷款审批，而是于2015年7月才取得工行的按揭贷款初审结果通知书，故根据认购书第六条第2款的约定，我司有权解除认购书。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确；本案实质上是陈嫩媄违约，我方不存在任何违约情形，请求法院驳回上诉，维持原判。
2017年6月19日，陈嫩媄向一审法院起诉请求：1.解除陈嫩媄与珠江侨都公司签订的《楼宇认购书》；2.珠江侨都公司向陈嫩媄返还购房款566898元及预告登记费100元；3.珠江侨都公司返还1124225元定金的双倍共计2248450元给陈嫩媄；4.珠江侨都公司赔偿房款1691123元的利息损失给陈嫩媄（利息按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，以100000元为本金，从2012年12月28日起算，以1024225元为本金，从2013年1月19日起算，以566898元为本金，从2013年1月30日起算，均计至实际清偿之日）；5.珠江侨都公司赔偿陈嫩媄房屋升价损失（房屋升价损失以涉案房屋的现市场评估价减去双方签订的认购书约定的房价，暂计6994225元）；6.珠江侨都公司承担本案诉讼费。
珠江侨都公司一审辩称其同意解除认购书，但不同意陈嫩媄其余诉讼请求，并以陈嫩媄违约为由，反诉请求判令：1.陈嫩媄向珠江侨都公司支付违约金1124224.6元（按总房价的20%计付）；2.陈嫩媄承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：2012年12月28日，陈嫩媄（乙方）和珠江侨都公司（甲方）签订《楼宇认购书》，约定由乙方向甲方认购珠江帝景帝灏轩C（E7-3）（自然层19）XXXX号房，建筑面积185.89平方米……乙方选择住宅商业按揭（88天）付款方式，优惠后总房价为5621123元；（第三条）乙方须承担的综合费用：专项维修资金19518元、契税168634元、预告登记费100元，合计188252元；��第四条）乙方同意交付总房款的20%作为定金，即签署认购书时交付100000元；签署认购书之日起七日内，交付剩余定金款及第三条所列1-5项的综合费用：1312477元（定金抵扣首期款）；乙方于2013年1月17日前交付566898元（总房价的10%）。（第五条）签订《商品房买卖合同》暨网上备案：1、如按揭购房，乙方在签署认购书之日起七日内，依《按揭须知》要求到宏安信律师事务所提交齐全按揭资料，通过初审的客户索取《按揭资料初审回执》。2、乙方应按时付款，并在付清第四条第1项约定款项的三日内，凭付款凭证和《按揭资料初审回执》（按揭购房），即于2013年1月7日前到珠江帝景尊贵客户服务中心签署《商品房买卖合同》暨网上备案；乙方逾期履行上述任一项的，甲方有权解除所有购房合约、没收乙方已付款项。若甲方同意继续履行认购书的，乙方应按总房款的千分之一按日向甲方支付违约金。（第六条）办理银行商品房担保贷款（按揭）手续：1、乙方向农村商业银行广州花都支行申办额度为393万元按揭贷款，贷款年限30年，乙方须于签署《商品房买卖合同》暨网上备案当天即于2013年1月7日前到宏安信律师事务所签署贷款合同及办理有关手续；2、乙方未按约定的时间、地点办理任何相关按揭手续，每逾期一天，甲方有权以按揭贷款额的千分之一向乙方计收违约金；逾期超过十天，甲方有权解除所有购房合约，收取总房价的百分之贰拾作为违约金，并有权不再另行通知乙方而将该房地产另行出售；3、如乙方未能通过按揭初审或按揭贷款申请不被银行接受，又不选用甲方提供的其他付款方式，甲方有权解除所有购房合约，定金不予退还，已发生的费用由乙方承担，且甲方有权不另行通知乙方而将该房地产另行出售；本认��书与《商品房买卖合同》具同等法律效力；等。同日，陈嫩媄向珠江侨都公司支付定金100000元。陈嫩媄于2013年1月19日向珠江侨都公司支付定金余款1024225元，于2013年1月30日向珠江侨都公司支付“预收购房款”566898元和“预告登记费”100元。
2015年4月24日，中国建设银行股份有限公司广州天河支付向珠江侨都公司出具《退件通知》，通知借款人陈嫩媄、林建不符合该行贷款条件，予以退案处理。
2015年5月19日，中国农业银行股份有限公司广州开发区支行向珠江侨都公司出具《陈嫩媄个人住房按揭贷款受理情况说明》，内容：申请人陈嫩媄因购买珠江帝景苑E7-3栋1906房，向我行申请住房贷款393万元，我行于2014年11月17日接到该笔贷款申请资料，在受理阶段审核该客户提供的资料不符合我行贷款有关规定，我行建议陈嫩媄降低贷款成数，因陈嫩媄女士不��受建议，我行于2014年12月22日退回该笔贷款相关资料，由发展商转他行受理审批该笔贷款申请。
2016年5月18日，中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行向陈嫩媄、林建发送《个人住房贷款初审结果通知书》，通知贷款现已初审通过，在买卖双方办理涉案房屋产权预告登记备案、预抵押登记备案以及补充该行要求的其他文件或资料、落实贷款担保后，该行将按《个人购房借款/担保合同》的约定发放贷款3930000元用于支付购房款；等。陈嫩媄表示其于2015年7月2日就已取得上述同贷书，在2016年5月18日再次取得。珠江侨都公司对此予以确认。
陈嫩媄、林建曾向一审法院提起诉讼，要求判令珠江侨都公司依据双方于2012年12月28日共同签订的“认购书”与其签署《商品房买卖合同》及办理网上备案。一审法院于2016年11月3日作出（2016）粤0105民初2796号民事判决：驳回陈嫩媄、林建的全部诉讼请求。本院于2017年5月25日作出（2016）粤01民终19269号民事判决：驳回上诉，维持原判。
陈嫩媄为证明其诉讼主张，还提交如下证据：1、陈嫩媄及其丈夫林建的身份证、户口本、结婚证、工作证明、境外人员临时住宿登记表、营业执照、个人名下房地产登记情况查询证明、刘志强签名的资料；2、刘志强名片、短信记录；3、缴费历史明细表；4、广州供电局有限公司委托银行代划电费合同、电子账单业务办理凭证、供电局电费查询记录、农行交易明细清单；5、保全证据公证书；6、交楼验收表及光盘、图片；7、通话录音；8、房屋价格图、家具订货合同；9、房屋租赁登记备案证明。珠江侨都公司质证意见：对证据1中的工作证的真实性、合法性和关联性均不确认，其余证据的真实性、合法性确认，关联性不确认，存在矛盾，且不能证明林建在2012年具有购房资格；对证据2的真实性、合法性和关联性均不确认；对证据3的真实性、合法性予以确认，陈嫩媄在2015年7月2日取得银行同意贷款通知书时，不符合当时广州市限购政策规定；对证据4的真实性、合法性确认，关联性不确认，涉案楼宇统一交楼时间是2014年12月31日，因办理永久用电的需要，珠江侨都公司为签订认购书的业主实行统一办理广州供电局委托银行代划电费，收楼之前的费用会和业主在收楼时进行结算，陈嫩媄办理该手续的时间在约定的2014年8月27日之前，其代交的电费，珠江侨都公司同意结算后退还；证据5与本案无关，台办介入后，督促双方协商，珠江侨都公司也向陈嫩媄提出过解决方案，但陈嫩媄最终未接受；对证据6交楼验收表及光盘、图片的真实性、合法性和关联性均不予确认，验收表没有日期和任何签章，珠江���都公司未向陈嫩媄发出收楼通知书，但陈嫩媄曾自行到物业处要求看房，即使物业按照认购业主清单允许陈嫩媄看房也不能证明珠江侨都公司同意和通知陈嫩媄收楼；对证据7的真实性、合法性和关联性均不予确认，该录音没有说清录制的时间、地点、双方当事人的身份等细节；对证据8的真实性、合法性和关联性均不予确认，本案为陈嫩媄违约，其主张房屋升值损失无依据；对证据9的真实性、合法性确认，关联性不确认，认购书的解除是由于陈嫩媄根本违约。
陈嫩媄于2017年6月19日提起本案诉讼。一审诉讼中，陈嫩媄申请对涉案房屋在2017年6月19日的市价进行鉴定。
一审法院认为，陈嫩媄、珠江侨都公司签订的《楼宇认购书》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对陈嫩媄、珠江侨都公司具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。《楼宇认购书》约定，涉案房屋总房价为5621123元，陈嫩媄缴纳定金1124225元和首期款566898元后，剩余房款3930000元办理按揭贷款，陈嫩媄选择住宅商业按揭（88天）付款方式；陈嫩媄在签署认购书之日起七日内，依《按揭须知》要求到宏安信律师事务所提交齐全按揭资料，通过初审的客户索取《按揭资料初审回执》；陈嫩媄应按时付款，并在付清第四条第1项约定款项的三日内，凭付款凭证和《按揭资料初审回执》，即于2013年1月7日前到珠江帝景尊贵客户服务中心签署《商品房买卖合同》暨网上备案；陈嫩媄逾期履行上述任一项的，珠江侨都公司有权解除所有购房合约、没收陈嫩媄已付款项；若珠江侨都公司同意继续履行认购书的，陈嫩媄应按总房款的千分之一按日向珠江侨都公司支付违约金；关于办理银行商品房担保贷款���按揭）手续，合同约定陈嫩媄向农村商业银行广州花都支行申办额度为393万元按揭贷款，贷款年限30年，陈嫩媄须于签署《商品房买卖合同》暨网上备案当天即于2013年1月7日前到宏安信律师事务所签署贷款合同及办理有关手续；陈嫩媄未按约定的时间、地点办理任何相关按揭手续，每逾期一天，珠江侨都公司有权以按揭贷款额的千分之一向陈嫩媄计收违约金；逾期超过十天，珠江侨都公司有权解除所有购房合约，收取总房价的百分之贰拾作为违约金，并有权不再另行通知陈嫩媄而将该房地产另行出售。从购房资格来看，陈嫩媄提交的证据未能证明在其与珠江侨都公司签订《楼宇认购书》期间符合当时的广州市限购政策。从按揭贷款的办理来看，陈嫩媄直到2015年7月2日才取得银行同意贷款通知书。而银行所出具的《陈嫩媄个人住房按揭贷款受理情况说明》以及《退件通知》均载明陈嫩媄之前申请贷款未获得批准是因为陈嫩媄不符合贷款的有关规定或条件。上述原因导致认购书迟迟未能履行，在此情况下，珠江侨都公司有权选择是否继续履行合同。现陈嫩媄要求解除《楼宇认购书》，珠江侨都公司对此表示同意，故对陈嫩媄该诉讼请求，一审法院予以支持，珠江侨都公司应当返还陈嫩媄已支付的购房款1691123元和预告登记费100元。但导致认购书不能履行的责任不能归咎于珠江侨都公司，故陈嫩媄要求珠江侨都公司双倍返还定金、赔偿房款的利息损失及赔偿房屋升价损失缺乏理据，一审法院不予支持。同理，陈嫩媄关于对涉案房屋的市价进行鉴定已无必要，故一审法院不予准许。
关于珠江侨都公司的反诉请求，因陈嫩媄在2015年7月2日才取得银行同意贷款通知书并非陈嫩媄恶意所致，且在陈嫩媄办理按揭贷款过程中，珠江���都公司之前也一直予以配合，现涉案房屋市价大幅上涨，解除认购书对珠江侨都公司亦无实际损失，故对珠江侨都公司要求陈嫩媄支付违约金1124224.6元的反诉请求，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2017年10月27日作出如下判决：一、解除陈嫩媄与珠江侨都公司于2012年12月28日签订的《楼宇认购书》；二、珠江侨都公司于本判决生效之日起10日内返还购房款1691123元和预告登记费100元给陈嫩媄；三、驳回陈嫩媄其他诉讼请求；四、驳回珠江侨都公司全部反诉请求。一审案件本诉受理费76192元，由陈嫩媄负担62477元，珠江侨都公司负担13715元；反诉受理费7460元，由珠江侨都公司负担。
经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。
二审庭询中，陈嫩媄向本院提交了如下证据：1.落款日期为2017年3月2日、盖有“广州市台资企业协会海珠分会”公章的《关于林建与广州珠江侨都房地产有限公司购房协商情况说明函》复印件，其中载明：本会会员林建于2015年7月中旬向本会反映其购买珠江帝景帝灏轩CXXXX房，而珠江侨都公司拒绝签订商品房买卖合同及办理备案，经本会多次电话与该公司协商，并与林建沟通，2015年8月中旬，林建与该公司达成口头协议，即该公司继续履行协议，双方办理商品房买卖合同签约与备案协议，该公司免收林建迟延付款违约金，并于2017年12月31日前交付房产给林建；等。2.（2016）粤0105民初2796号案中2016年6月20日的一审庭审笔录第5至10页的照片打印件。拟证明珠江侨都公司于2014年12月通知陈嫩媄去办理了委托银行代划涉案房屋电费的委托合同，且在2015年7月至12月因涉案房屋质量维修而扣划了陈嫩媄的电费；珠江侨都公司在该笔录中确陈嫩媄于2015年7月取得了工商银行的同贷书，以及2015年7月24日广州市台办和海珠区台办协助处理陈嫩媄与珠江侨都公司签订合同事宜，当时珠江侨都公司要收取陈嫩媄的滞纳金，同日陈嫩媄要求台办协助处理签约及滞纳金事宜。
经本院主持质证，珠江侨都公司认为上述证据均已在一审中提交并已质证，其中证据1说明函所涉内容均发生在本案一审立案之前，且珠江侨都公司从未与陈嫩媄达成免收其违约金的口头协议。虽然该公司销售经办人曾与陈嫩媄方协商过解决方案，但均表示相关方案需经公司审批通过后签订协议，且明确表示因陈嫩媄违约，珠江侨都公司已单方解除认购书，若陈嫩媄继续认购涉案房屋，需重新签订协议。最终双方当事人并未达成合意，也未签订任何协议；对证据2一审庭审笔录，因陈嫩媄未按《认购书》约定办妥按揭手续，且在2013年3月新政出台后，陈嫩媄无法通过补缴社保和纳税证明的方式购买住房，珠江侨都公司经陈嫩媄申请，基于其履约困难及广州市限购政策的变化，同意陈嫩媄自2013年5月起在广州市内缴纳社保，并要求陈嫩媄于2014年8月27日前办妥按揭贷款手续支付剩余393万元房款；至于电费划扣问题，由于涉案楼宇统一交楼时间是在2014年12月31日，出于办理永久用电的需要，珠江侨都公司统一为签订认购书的业主办理广州供电局委托银行代划电费，该时间早于双方最终约定的办妥按揭贷款付款的时间(2014年8月27日)，故并不能证明珠江侨都公司同意继续履行认购书。对于最终未签署商品房买卖合同的，珠江侨都公司会与认购方进行结算，将代交的电费��还；珠江侨都公司确认陈嫩媄于2015年7月2日取得了工行同贷书，但认为签署认购书的时间是2012年12月28日，签约人是陈嫩媄，并没有林建的名字，故林建是否具备购房资格与本案无关。当时的政策是可以通过补交一年社保取得购房资格，陈嫩媄应按认购书的约定在2013年1月7日前办理按揭手续，但陈嫩媄在2013年3月才提交按揭手续资料，已经违约。按照陈嫩媄提交的缴纳社保表来看，其是从2013年5月开始购买社保，但陈嫩媄到2016年6月20日时是否具有购房资格应该由房管局认定，而且此时已经与2014年8月27日相差很远；台办介入之后，双方当事人确实有协商过，珠江侨都公司当时提过几个方案，包括要求按照认购书第6条第2款的约定收取违约金，当时计算出来的数额比较大，经协商，最后确定的数额比较少，但双方当事人没有达成一致意见。
二审庭询后，陈嫩媄于2018年4月8日向本院提交了《调查申请书》，要求法院调查如下事项：1.向广州市及海珠区台湾事务办公室调查本案双方当事人于2015年7、8月是否达成协议？协议的内容是什么？2.向建设银行天河支行调查珠江侨都公司是否代陈嫩媄提交按揭申请资料给该行？该行是否已经退还该资料？调查目的是证明珠江侨都公司于2015年1月27日将上述资料提交给建行广州天河支行申请按揭代款，该行于同年4月24日将上述资料退回珠江侨都公司，珠江侨都公司上述协助陈嫩媄贷款的行为表明其已放弃解除权。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。一审认定涉案《楼宇认购书》有效，论理清晰，双方当事人亦无异议，本院予以确认。对于双方当事人没有提出上诉的一审相关判项，本院不作审查并予以维持。
针对陈嫩媄的上诉，二审主要争议焦点在于珠江侨都公司应否承担涉案《楼宇认购书》解除的违约责任。对此，前案生效判决已经判令驳回了陈嫩媄要求珠江侨都公司继续履行该认购书，与其签署《商品房买卖合同》及办理网上备案的诉讼请求，且本案中，一审法院根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据对本案事实进行了认定，最终认定导致认购书不能履行的责任不能归咎于珠江侨都公司，并据此驳回了陈嫩媄要求珠江侨都公司双倍返还定金、赔偿房款利息损失及房屋升价损失的诉讼请求，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认并不再赘述。虽然陈嫩媄在二审中提交了一份落款日期为2017年3月2日、盖有“广州市台资企业协会海珠分会”公章的《关于林建与广州珠江侨都房地产有限公司购房协商��况说明函》，以及前案一审部分开庭笔录复印件，但一方面，从证据的形式上来看，上述说明函形成于本案一审之前，前案开庭笔录亦非本案二审新证据，另一方面，从证据的内容来看，对上述说明函中所涉及的“口头协议”，陈嫩媄并无充分依据佐证，且珠江侨都公司对此不予认可，而前案一审开庭笔录的内容也并不足以证明陈嫩媄的上诉主张，故本院不采纳上述证据。至于陈嫩媄上诉提及的相关判例，由于我国并非判例法国家，且该案与本案案情并不完全相同，故陈嫩媄据此提出的上诉意见，理据并不充分，本院不予采纳。
关于陈嫩媄在二审庭询后向本院提出的调查取证申请。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定：“符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：（一）申请调查收集的证据属���国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；（二）涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；（三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料”。陈嫩媄的该项申请并不符合上述法律规定，根据民事诉讼“谁主张谁举证”的原则，该举证责任应当由当事人自行承担。且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条的规定，当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日，陈嫩媄在本案二审庭询后提出该项申请，显然已经超过举证期限，故对其该项申请，本院不予准许。
综上所述，陈嫩媄现有举证不足以证明其上诉主张或推翻一审认定，其上诉缺乏充分理据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费64353元，由上诉人陈嫩媄负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 卉
审判员 韩志军
审判员 郭东升
二〇一八年五月二十八日
书记员 林飘云
梁少欣