广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终13199号
上诉人（原审被告）：佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司，住所广东省佛山市高明区。
法定代表人：关绍端。
委托诉讼代理人：欧丽莹，广东利衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆仲飞，广东利衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭天明，男，汉族，1986年10月20日出生，住广东省佛山市高明区，
被上诉人（原审原告）：吴影珊，女，汉族，1988���2月24日出生，住广东省佛山市顺德区，
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：程树林，广东禅信律师事务所律师。
上诉人佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司（以下简称凯晖公司）因与被上诉人谭天明、吴影珊商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初2629号民事判决，向本院向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人凯晖公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判凯晖公司向谭天明、吴影珊支付逾期取得房屋所有权证书的违约金数额按以下方式计算：以405450元为基数，按日万分之一从2017年1月26日计至凯晖公司将申请办理房屋所有权转移登记资料交付给谭天明、吴影珊之日止；3.驳回谭天明、吴影珊的其他诉讼请求；4.本案诉讼费用由谭天明、吴影珊承担��事实和理由：一审判决事实认定和法律适用均存在错误。一、一审法院判决凯晖公司十日内为谭天明、吴影姗办理房屋所有权转移登记手续没有事实和法律依据。根据《不动产登记暂行条例》第十四条、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条以及《商品房销售管理办法》第三十四条之规定，办理涉案商品房的房屋所有权转移登记手续不属凯晖公司单方申请的情形，必须由凯晖公司和谭天明、吴影姗双方共同申请。且凯晖公司仅需向谭天明、吴影姗提供不动产权属证书及盖章申请表等资料，而备案的买卖合同、相关税费缴纳凭证等其他必要材料，必须由谭天明、吴影姗自行提供。此外，由于凯晖公司目前仍在办理涉案商品房的初始登记手续，暂时未能确定何时可以向谭天明、吴影姗提供不动产权属证书等资料，不存在凯晖公司十日内单方为谭天明、吴影姗办理房屋所有权转移登记手续可能性。二、一审法院判决逾期取得房屋所有权证书的违约金计至谭天明、吴影姗实际取得房屋产权证之日止，不符合日常生活经验并且违反法律规定。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十四条的规定可知，凯晖公司将申请办理房屋所有权转移登记资料交付给谭天明、吴影姗后，谭天明、吴影姗何时去缴纳税款以及提交资料，凯晖公司对此无法控制，故逾期办证的违约金应当计至凯晖公司将办证所需资料交付给谭天明、吴影姗之日止。三、一审法院判决凯晖公司十日内为谭天明、吴影姗所购房屋与城市燃气管网连接并保证燃气供应没有事实和法律依据。首先，凯晖公司已在一审中举证证明凯晖公司已于2016年10月10日完成包括涉案房屋在内整个小区所有商品房的室内外燃气管道的铺设，并通过竣工验收和交付通气运行，故无论是根据��商品房买卖合同（预售）》还是根据《城镇燃气管理条例》第十九条以及《广东省燃气管理条例》第十条的规定，凯晖公司均完成了应履行的燃气管道敷设任务和投资任务，其余部分包括市政管道的敷设和投资应由佛山市高明燃气有限公司投资。其次，由于建设项目规划红线范围以外的市政燃气设施由管道燃气经营企业负责敷设和投资，只有管道燃气经营企业完成了包括涉案房屋在内整个小区以外市政管道的敷设任务，包括涉案房屋在内整个小区内的管道与市政管道连接，才有可能确保整个小区的燃气供应。由于佛山市高明燃气有限公司无法与张学村就铺设管道的赔偿事宜达成一致意见，致使佛山市高明燃气有限公司无法铺设包括涉案房屋在内凯晖苑小区的市政燃气管道，凯晖公司也无法预测凯晖苑小区内的管道何时才能与市政管道进行连接。最后，即使包括涉案房屋在内凯晖苑小区内的管道与市政燃气管道连接上了，也需要谭天明、吴影姗与燃气公司签订相关合同或办理相关手续，以及燃气公司履行为谭天明、吴影姗供气的义务，才能最终保证谭天明、吴影姗的燃气供应。四、凯晖公司已经完成《商品房买卖合同（预售）》约定的基础设施设备交付义务，未能与并与城市燃气管网连接并非凯晖公司的责任，凯晖公司无需向谭天明、吴影姗支付违约金。
被上诉人谭天明、吴影姗答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，凯晖公司的上诉理据不足，应当驳回上诉，维持原判。
谭天明、吴影姗向一审法院提出诉讼请求：1、凯晖公司立即为谭天明、吴影珊购买的佛山市高明区××房办理房屋所有权转移登记手续；2、凯晖公司支付谭天明、吴影珊逾期取得房屋产权证书的违约金8109��（此违约金依据合同约定以购房款为基数按每日万分之一从2017年1月26日暂计至2017年8月15日，2017年8月16日至取得房屋产权证之日止的违约金按合同约定另计）；3、凯晖公司立即为谭天明、吴影珊购买的佛山市高明区××号房与城市燃气管网连接，保证燃气供应；4、凯晖公司支付逾期供应燃气的违约金11758.05元（此违约金依据合同约定以购房款为基数按每日万分之一从2016年10月26日暂计至2017年8月15日，2017年8月16日至能正常供应燃气之日止的违约金按合同约定另计）；5、凯晖公司承担案件诉讼费用。
一审法院查明：案外人谭少凤与凯晖公司签订商品买卖合同，约定谭少凤向凯晖公司购买佛山市高明区××号房。2016年10月21日，谭少凤与谭天明、凯晖公司三方就上述商品房的买卖达成《购房协议》一份，约定：谭天明同意购买谭少凤拥有的座落于佛山市高明区×��房（建筑面积97.19平方米），交易价格为419800元；谭天明支付340000元给谭少凤，2016年10月28日前支付14300元给谭少凤，剩余房款65450元谭天明支付给凯晖公司；谭少凤应于收到谭天明第一批房款当天内向凯晖公司签订《退房协议书》，后谭天明与凯晖公司签订购房合同，与凯晖公司所产生的费用及责任由谭天明负责，与谭少凤无关。同日，谭天明向谭少凤转账支付了340000元，谭少凤与凯晖公司签订《退房协议书》一份，双方约定：谭少凤自愿放弃对上述商品房的购买权，无权干预凯晖公司出售该房；凯晖公司给予谭少凤办理相关退房手续，在合理期限内返还谭少凤因购买该房所支付的首付款340000元（含定金4000元）。
2016年10月25日，谭天明、吴影姗与凯晖公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，双方约定：谭天明、吴影姗向凯晖公司购买佛山市高明区××房（建筑面积共97.19平方米），总价款为405450元；谭天明、吴影姗应于2016年10月24日前支付全部房价款给凯晖公司；逾期付款在90日内，谭天明、吴影姗按日计算向凯晖公司支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日后，凯晖公司有权解除合同，凯晖公司解除合同的，应当书面通知谭天明、吴影姗，谭天明、吴影姗应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的3%向凯晖公司支付违约金，同时，凯晖公司退还谭天明、吴影姗已付全部房款，凯晖公司不解除合同的，谭天明、吴影姗按日计算向凯晖公司支付逾期应付款万分之一的违约金；凯晖公司应当在2016年8月30日前向谭天明、吴影姗交付涉案商品房，房屋交付时凯晖公司应完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如未按时达到交付使用条件的，由凯晖公司负责整改至达到��用条件，因凯晖公司的责任，凯晖公司应按购房总额的万分之一每日向谭天明、吴影姗支付违约金；双方同意共同向房屋登记机构申请办理涉案商品房的房屋所有权转移登记，因凯晖公司的原因，谭天明、吴影姗未能在涉案商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，谭天明、吴影姗有权解除合同，谭天明、吴影姗不解除合同的，自谭天明、吴影姗应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，凯晖公司按日计算向谭天明、吴影姗支付全部房价款万分之一的违约金（其余约定详见该合同）。同日，谭天明向凯晖公司交纳了××房的房款65450元。2016年11月9日，凯晖公司为谭天明、吴影姗开具了房款为405450元的增值税普通发票。
另查明，凯晖公司已于2016年10月25日将涉案商品房交付给谭天明、吴影姗。凯晖��燃气管道工程已于2016年10月10日竣工验收合格。2013年11月13日，凯晖公司与佛山市高明燃气有限公司签订了一份《管道燃气报装协议》，双方约定：在签订协议时，凯晖公司向佛山市高明燃气有限公司一次性支付总价148500元；佛山市高明燃气有限公司根据凯晖公司提交的基本图纸资料进行小区管道布置方案，并出具正式的设计图纸，根据图纸工程量制定工程费用；佛山市高明燃气有限公司负责完善该小区的市政配套管线设施，但在不可抗因素影响下无法满足通气要求的，双方另行协商。凯晖公司向佛山市高明燃气有限公司支付了148500元。由于涉案凯晖苑小区的天然气管道需要经过张学村，佛山市高明燃气有限公司与张学村经多次协商未果，导致佛山市高明燃气有限公司至今尚未完成连接凯晖苑小区市政燃气管道工程施工，凯晖苑小区的燃气管道无法与城市燃气管网��接。
一审法院认为，案件属商品房销售合同纠纷。谭天明、吴影姗与凯晖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行合同约定的义务和享有合同约定的权利。按照上述合同的约定，凯晖公司应在涉案房屋交付之日起90日内向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，但凯晖公司至今尚未完成上述办理房屋所有权转移登记手续的合同义务，已构成违约。对于谭天明、吴影姗要求凯晖公司为谭天明、吴影姗购买的佛山市高明区荷城街道文明路541号3座302号房办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，法院予以支持。另外，根据上述合同的约定，如因凯晖公司的原因逾期办理房屋产权转移登记手续的，在谭天明、吴影姗不解除合同的情况下，凯晖公司应自谭天明、吴影姗应当完成房屋所有权转移登记的���限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日以全部房价款的万分之一计算违约金，据此，对于谭天明、吴影姗要求凯晖公司支付逾期取得房屋产权证书的违约金（违约金的计算方式：以405450元为基数，按每日万分之一，从2017年1月26日计至谭天明、吴影姗实际取得房屋产权证之日止）的诉讼请求，法院予以支持。凯晖公司认为，谭天明、吴影姗主张的逾期办理产权登记的违约金过高。因凯晖公司并未举证证明其抗辩主张，法院对其抗辩意见不予采纳。
凯晖公司至今尚未将凯晖苑小区的燃气管道与城市燃气管网连接，违反了涉案《商品房买卖合同（预售）》中有关商品房燃气交付条件的约定（燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应）。凯晖公司抗辩称凯晖苑小区的燃气管道未与城市管网连接不是其责任，而是因为案外人佛山市高明燃气有限公司的违约责任导致，不是凯晖公司的责任。基于合同的相对性原理，即使是案外人佛山市高明燃气有限公司的违约责任导致不能与城市燃气管网连接的，在谭天明、吴影姗与凯晖公司所签的《商品房买卖合同（预售）》中，仍属于凯晖公司的责任，因此，法院对凯晖公司的相应抗辩意见不予采纳。对于谭天明、吴影姗要求凯晖公司为谭天明、吴影姗购买的佛山市高明区××号房与城市燃气管网连接并保证燃气供应的诉讼请求，法院予以支持。因凯晖公司逾期将凯晖苑小区的燃气管道与城市燃气管网连接，按照双方所签《商品房买卖合同（预售）》的约定，凯晖公司应承担按日以全部房价款的万分之一支付违约金的违约责任。对于谭天明、吴影姗要求凯晖公司支付逾期供应燃气的违约金（违约金的计算方式：以405450元为基数，按每日万分之一，从2016年10月26日计至能正常供应燃气之日止）的诉讼请求，法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、凯晖公司应于判决生效之日起十日内为谭天明、吴影珊购买的佛山市高明区××号房办理房屋所有权转移登记手续；二、凯晖房公司应于判决生效之日起十日内支付逾期取得房屋产权证书的违约金（违约金的计算方式：以405450元为基数，按每日万分之一，从2017年1月26日计至谭天明、吴影珊实际取得房屋产权证之日止）给谭天明、吴影珊；三、凯晖公司应于判决生效之日起十日内为谭天明、吴影珊购买的佛山市高明区××号房与城市燃气管网连接并保证燃气供应；四、凯晖公司应于判决生效之日起十日内支付逾期供应燃气的违约金（违约金的计算方式：以405450元为基数，按每日万分之一，从2016年10月26日计至能正常供应燃气之日止）给谭天明、吴影珊。案件受理费297元，减半收取148.5元，由凯晖公司负担。
二审期间，凯晖公司向本院提交业主领取房产证登记本一份，拟证明凯晖公司已经于2017年11月22日将办理案涉房屋产权转移登记资料交付予谭天明、吴影珊，谭天明、吴影珊对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。经审查，本院对该份证据予以采纳。
二审期间，本院向谭天明、吴影珊及凯晖公司出示法院依职权向佛山市高明燃气有限公司制作的《询问笔录》一份，该份笔录为本院依职权调取，证据真实、来源合法，本院依法予以采信。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，二审期间，谭天明、吴影珊确认凯晖公司已于2017年11月22日将办理案涉房屋产权转移登记所需资料交付予谭天明、吴影珊，完成了协助办理房地产权属转移登记手续的义务。
再查明，由于佛山市高明燃气有限公司无法与张学村就补偿问题达成一致意见，佛山市高明燃气有限公司陈述案涉小区的燃气管道何时与市政燃气管道连接尚不确定。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1.凯晖公司是否存在逾期办理房地产权属转移登记手续的违约行为，应承担何种违约责任；2.凯晖公司是否存在未按合同约定履行开通燃气管网的义务，应承担何种违约责任。
关于争议焦点一。根据《商品房买卖合同》的约定，凯晖公司应当在商品房交付使用后90日内协助谭天明、吴影珊办理商品房所有权转移登记手续，否则应按日计算向谭天明、吴影珊支付全部房价款万分之一的违约金。凯晖公司于2016年10月25日将案��商品房交付给谭天明、吴影珊使用，根据合同约定，其应于2017年1月26日前协助谭天明、吴影珊办理房屋产权转移登记手续，但其于2017年11月22日才将办理案涉房屋产权转移登记所需资料交予谭天明、吴影珊，其逾期交付资料的行为已构成违约，依法应承担违约责任。由于谭天明、吴影珊确认凯晖公司于2017年11月22完成了协助办理房地产权属转移登记手续的义务，凯晖公司主张逾期办证违约金计算至交付资料日止于法有据，本院依法予以支持。经计算，凯晖公司应支付的违约金金额为12163.5（405450元×300天×0.0001）。同时，因凯晖公司已在一审判决后完成了协助办理房地产权属转移登记手续的义务，故一审判决第一项已无履行的必要，本院对此予以撤销。
关于争议焦点二。根据《商品房买卖合同》的约定，凯晖公司交付房屋时应完成室内燃气管道的敷设、并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。因凯晖公司的责任未达到使用条件的，凯晖公司应每日按购房总额的万分之一向谭天明、吴影珊支付违约金。本案中，凯晖公司虽已完成案涉小区燃气管道的铺设，但小区燃气管道并未与市政燃气管道相连接，无法实现通气的目的。根据已查明事实可知，导致案涉小区燃气管道无法与市政燃气管道连接的原因为佛山市高明燃气有限公司未完成连接案涉小区的市政燃气管道的铺设，上述原因不能完全归责于凯晖公司，故不应完全依照《商品房买卖合同》的约定判令凯晖公司承担违约责任。但凯晖公司在开发案涉房产时未充分考虑市政配套方面有可能存在的问题，导致案涉房屋无法接通天然气，必将给买受人生活带来不便并造成一定程度损失，故本院酌定凯晖公司向谭天明、吴影珊支付本判决生效前的逾期供应燃气的违约金6000元，超出本院核定部分，本院依法不予支持。若谭天明、吴影珊在本判决生效后因案涉小区燃气管道无法与市政燃气管道连接而造成新的损失，其可另案主张。同时，由于案涉小区的燃气管道何时与市政燃气管道连接尚不确定，而此亦非凯晖公司所能控制，故一审法院判令凯晖公司应于判决生效之日起十日内为谭天明、吴影珊购买的案涉房屋与城市燃气管网连接并保证燃气供应不具有可执行性，本院对此判项予以撤销。但凯晖公司仍负有将案涉房屋与城市燃气管网连接的义务，凯晖公司应积极促成案涉房屋实现燃气接通，在条件成就的基础上履行将案涉房屋与城市燃气管网连接并保证燃气供应的义务。
综上，由于在二审中出现了新的事实，本院对一审判决部分判项予以改判，一审判决不属错误判决。凯晖公司的上诉主张部分有理，对有理部分，本院依法予以支��。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初2629号民事判决第一项、第三项；
二、变更广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初2629号民事判决第二项为：佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付逾期取得房屋产权证书的违约金12163.5元予谭天明、吴影珊；
三、变更广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初2629号民事判决第四项为：佛山市高明凯晖房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付逾期供应燃气的违约金6000元予谭天明、吴影珊；
四、驳回谭天明、吴影珊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费297元减半收取148.5元由谭天明、吴影珊负担13.5元，佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司负担135元；二审案件受理费297元，由谭天明、吴影珊负担148.5元，佛山市高明区凯晖房地产发展有限公司负担148.5元。
本判决为终审判决。
审判长 余珂珂
审判员 安 静
审判员 黄玉凤
二〇一八年三月二十九日
书记员 冯隽尧