黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)松民初字第439号
原告：戴玉兰，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人：史家麟（原告之子），住哈尔滨市道外区。
委托代理人：范庆滨，黑龙江德霖律师事务所律师。
被告：哈尔滨恒大伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松北区。
法定代表人：孙璐，该公司总经理。
委托代理人：王增智。
委托代理人：李蓉。
原告戴玉兰与被告哈尔滨恒大伟业房地产开发有限公司（以下简称恒大伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴玉兰委托代理人史家麟、范庆滨、被告恒大伟业公司委托代理人王增智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴玉兰向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付逾期交付使用房屋的违约金71601.68元（自2014年10月1日起至2016年3月31日，计548天）；2.请求被告返还不能使用房屋期间已经交付的采暖费15433.84元（41.35元/平方米×186.62平方米×2年）；3.请求被告返还不能使用房屋期间已经交付的物业费9081.20元（自2014年10月1日起至2016年9月30日，计730天）；4.请求被告返还不能使用房屋期间已经交付的电梯费1846.90元（自2014年10月1日至2016年9月30日，计730天）；5.请求被告承担不能使用房屋期间的房屋租赁费36000元（自2014年10月1日起至2016年3月31日，计18个月）；6.请求被告给付房屋装饰工程不合格的赔偿金36615.30元；7.请求被告给付房屋维修造价的鉴定费5000元。上述各项合计金额为175578.92元。事实和理由：2012年8月3日，原告在被告处购买位于哈尔滨市松北区某小区商品房一套，房屋建筑面积186.62平方米，总价款1306620元。原、被告在合同中约定，原告购买的商品房包含室内精装修及厨卫设备，被告应于2014年9月30日前将房屋交付原告使用。合同签订后，原告依约交纳首付款、房屋所有权登记费等各种税费并办理了银行贷款手续。2014年9月30日，被告将房屋交付原告，原告办理入户手续。当日，原告与被告工作人员进行房屋验收时，发现房屋存在质量问题，包括门是歪的、墙体不平、瓷砖开裂、护栏不平整等24项质量问题，被告工作人员对房屋存在的问题进行了登记。2014年9月30日至2015年4月期间，原告多次找到被告及被告的广州总部协商解决上述问题，被告的广州总部告知原告找被告负责投诉的王经理。2015年4月，王经理到原告家中，经被告负责装修的人员和装修承包方现场确认，被告同意把屋内所有东西拆掉，重新装修。2015年4月12日，被告派人对原告房屋进行施工修复，将墙面粗刷了一遍，两个卫生间和厨房的地砖、墙砖都刨了，四个卧室中有三个重新铺了地板，进户门、橱柜、窗户、卫生间吊顶均重新安装，门开裂了就拆下来了，但当时被告没有门就没有更换，施工时间一个多月。因原告购买房屋为精装房，2014年10月1日后，原告购买的家具陆续入户。被告对房屋进行施工修复期间，家具被搬到客厅中间，所以原告方厅和客厅的地砖就没有换。2015年6月，被告对原告房屋进行重新装修后，原告房屋仍存在门体开裂、窗户透风渗雨、地面不平、地砖对缝不齐整、墙砖缝隙大、卫生间墙面砖铺设不合格、防水工程渗水、护栏损坏、墙面凸凹不平、客厅装饰墙歪斜等十几处问题。经与被告多次沟通，被告负责装修协调的张某某出面与原告协商，对原告换门的事情予以认可，并表示再次返工修复房屋也就能达到现有水平，让原告找人装修，且同意对原告进行现金赔偿，赔偿费用包括装修的损失、物业费、电梯费、采暖费和违约金，但始终未予赔偿。被告对房屋进行修复后，原告未再次进行维修。原告的房屋采暖费共计交纳两年，每年5125.30元，第一年由被告代收，第二年交给供热公司。原告的物业费每年4478.88元，电梯费每年924元，原告共计交纳两年。原告之前居住在仁里街的老房子中，该房于2013年7月动迁后，原告曾与其儿子共同居住，后因原告儿子有了孩子，不方便继续和原告共同居住，原告搬出，因被告交付的房屋不能用水，原告在银河小区租房至今，租金每月2000元。原告认为，被告交付的房屋存在质量问题，其所不予认可的质量问题是客观存在且由被告施工导致的。依据双方合同约定，被告应在合同约定的时间和条件下向原告交付使用房屋，而被告交付原告的房屋时至今日无法具备使用功能，被告应系违约，违约金应持续计算至原告主张的日期。原告缴纳的各项费用也因该房不具备使用功能、无法入住而产生了损失，均是被告违约造成的，被告应予赔偿。原告对鉴定意见中的材料费用无异议，但认为人工费计算过低，应以市场劳务价格为准。
被告恒大伟业公司辩称，不同意原告的主张。2014年9月30日，被告依约将房屋交付原告使用。因11号楼部分业主家存在卫生间漏水问题，被告要求装修单位和业主沟通，并在业主允许的情况下，对卫生间重新施工，加强防水。2015年4月，原告找到被告，要求重新装修。经检查，原告家不漏水，虽有装修瑕疵并不影响原告入住。同月，被告对原告家的装修瑕疵进行维修，把原告家的门拆下来了但没有更换，两个卫生间和厨房的墙面、地面的瓷砖都刨下来了，墙面粗刷了一遍，三个卧室重新铺了地板，进户门、橱柜、窗户、卫生间吊顶均重新安装。维修期间为30天至45天，45天内就完成了，2015年5月末维修完毕。2015年5月份，业主在确认装修问题已修复完毕，达到入住要求的前提下，主动找到被告商谈赔偿事宜，但赔偿金额没有谈成。原告也找到被告，要求赔偿。经协商，被告仅同意对原告装修后的装修瑕疵进行赔偿。原告上述交纳首付款、各种税费、物业费、电梯费及采暖费情况属实，第一年的采暖费确由被告代收。被告认为，被告已依约于2014年9月30日将原告所购房屋交由原告使用，并未逾期交房，其主张的逾期交房违约金无事实依据和法律依据。2014年9月30日“楼宇情况反馈表”记录，原告入户时提出的质量问题均为瑕疵不影响实际居住，也未对使用功能造成影响，原告将价值不菲的家具进驻房屋也说明其对房屋质量的认可。原告购买的商品房业已交付使用，热力公司提供了供暖服务、物业公司提供了物业及电梯服务，原告支付对价并无不妥。原告提交的房屋租赁协议均系伪造，且因商品房的装修瑕疵不影响使用，其不居住而租用他房属于挥霍性消费，此款不应由被告承担。被告不同意承担上述费用。被告对鉴定意见的第2、4、6、16、20、22项维修费用均不予认可，鉴定费中涉及上述项目的鉴定费应由原告自行负担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据6，照片84张，拟证明因原告房屋的装饰工程存在质量问题，被告曾大范围重做修理。经质证，被告对维修时间有异议，称其无法确定维修期间。本院确认，该证据真实、合法，与本案有关，能够证明原告的待证事实，本院予以采信。2.原告提交的证据7，照片64张，拟证明经被告修复，原告房屋仍存在问题，且该证据可直观反映被告不认可的质量问题目前仍然存在。经质证，被告对拍照时间、证明问题均有异议，认为该证据无法确定拍照时间，且装修瑕疵不影响原告实际居住。本院确认，该证据真实、合法，与本案有关，能够证明原告的待证事实，本院予以采信。3.原告提交的证据8，租房合同及收条各三份，拟证明原告因不能如期入住，在外租房产生的损失。截至2016年4月9日，损失共计36000元。经质证，被告对该证据的真实性、关联性均有异议。一是认为原告提交的证据是伪造的。2014年10月1日至2015年3月31日的租房合同的签订日期有明显的将2015改为2014的痕迹。原告开庭前曾提交五份租房合同，开庭却只提交了三份合同，且五份合同中有四份存在时间重合，即2015年4月1日至2015年9月30日的租房合同与2015年4月8日至2015年10月8日的租房合同存在时间重合，2014年10月1日至2015年3月31日的租房合同与2014年10月7日至2015年4月7日的租房合同存在时间重合。二是认为原告提交的证据与本案无关联。原告商品房在交付后已经达到使用条件，原告无需更换其他住所。本院确认，该证据无法证明其待证问题，本院不予采信。4.原告提交的证据9，司法鉴定意见书，拟证明本案争议房屋存在问题，重做和修复的费用为36615.30元，鉴定费用为5000元。经质证，被告对证据中的2、4、6、16、20、22项不予认可，对上述项目的维修造价亦不予认可，不认可的费用为15417.19元。该证据第二条墙面存在不平和有异味，被告认为原告无法举证，不予认可。该证据第四条石膏线不平整，被告亦不予认可。本院确认，该证据真实、合法，与本案有关联，其中的鉴定意见书结合原告提交的证据7，能够证明该鉴定意见书中的第1-15项、第17-21项及第23-29项房屋质量存在问题及所需维修费用，本院对此部分予以采信；但其中的第16项及第22项的房屋质量问题，原告未提交其他证据予以佐证且被告予以否认，故对鉴定意见书中的该两项质量问题及维修费用不予采信；对鉴定费票据，本院予以采信。5.被告提交的证据1，楼宇情况反馈表两页，拟证明原告入住时存在15项装修瑕疵，但该瑕疵对房屋使用功能无实质影响。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该证据只能证明2013年9月30日被告交付房屋时存在的问题，但没有任何字样证明房屋能够正常使用、居住。本院确认，该证据无法证明其待证问题，恰能证明被告交付给原告的房屋存在多处质量问题，本院予以部分采信。6.被告提交的证据2，房屋维修确认表一页、维修大队楼宇情况反馈表三页、业主回访情况反馈表一张，拟证明装修瑕疵对房屋使用功能无实质影响，且原告对房屋维修整改情况非常满意并签字认可。经质证，原告认为该份证据与本案无关联。原告认为该证据仅能确认存在问题的维修项目，不能确认存在问题已被解决。该证据中完成时间一栏为空白，原告儿子的签名仅能证明问题存在，不能证明问题已被解决。本院确认，该证据无法证明被告待证问题，本院不予采信。7.被告提交的证据3，维修调度单，拟证明被告保修内容均为装修瑕疵，该瑕疵对房屋居住功能无实际影响，不影响原告居住。经质证，原告对该证据证明问题存在异议。原告认为该证据只能证明争议房屋存在相关质量问题，不能证明争议房屋是否具有使用、居住功能。该组证据能够证明被告交付原告房屋的装修质量存在严重问题。2014年被告对争议房屋的装修质量问题进行维修后，因房屋仍存在质量问题，被告于2015年4月对装修存在的问题再一次大面积维修，维修范围包括上述证据反映的质量问题，也包括其他质量问题。本院确认，该证据无法证明其待证事实，本院不予采信。本院经审理查明：2012年8月3日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于哈尔滨市松北区某小区商品房一套，房屋建筑面积186.62平方米，总价款1306620元。双方约定，原告购买的商品房包含室内装修及厨卫等配套设备，被告应于2014年9月30日前交付原告使用；如被告未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用，原告有权解除合同，如继续履行，被告应自2014年10月1日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约以现金方式支付首付款426620元、并以商业贷款方式付款880000元，付款共计1306620元。2014年9月30日，被告将房屋交付原告，原告办理了进户手续。同日，原告反馈该房屋存在多处质量问题，被告予以确认并进行维修，但始终未予解决。2015年4月至5月末，被告对原告房屋进行大范围维修，具体为：粗刷墙面一遍，更换厨房及两个卫生间的地砖、墙砖，重新铺设了三个卧室的地板，重新安装进户门、橱柜、窗户、卫生间吊顶，屋内门拆下但未予更换，方厅和客厅的地砖未予更换。被告全面维修后，该房屋仍存在多处质量问题，具体为：书房门有裂纹；墙面存在不平；客厅电视背景墙右脚不平、有裂缝；客厅棚顶石膏线不平整；客厅窗户护栏表面有划痕；客厅地砖不平整；客厅地面波打线未对齐；进户门不严密、有缝隙；走廊地砖未对齐；厨房拉门漆面有破损；、门上框有裂纹；厨房阳台墙面不平；厨房手盆止水管渗漏，造成外墙起皮、脱落；厨房阳光玻璃有划痕；卫生间墙砖有小于10公分的窄条，部分有空鼓、高低不平、绷瓷；镜框面有破损；主卧室进户门有裂纹；主卧石膏线不平，接头未处理好；主卧安全护栏固定未牢固；主卧窗户渗水；主卧墙面有色差；卫生间（主卧）墙面不平，有空鼓；卫生间洗手柜门表面有划痕；卫生间（主卧）门有裂纹；次卧门有裂纹；小卧室门有裂纹；餐厅石膏线接头有问题；餐厅窗台板不平。经黑龙江省龙建司法鉴定所鉴定，上述质量问题维修费用共计34900.20元，原告为此支付鉴定费5000元。2014年9月30日，原告缴纳该房屋一年物业费4478.88元、一年电梯费924元。2015年1月23日，原告缴纳2014-2015年采暖费5396.85元。2015年12月26日，原告缴纳2015-2016年采暖费5125.30元。2016年4月1日，原告缴纳一年物业费4478.88元、一年电梯费924元，共计5402.88元。
本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，其在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，原、被告合同约定，被告交付原告使用的房屋包含装修、装饰及设备，被告虽于2014年9月30日将房屋交付给原告，但该房屋的装修、装饰及设备存在多处严重质量问题，被告也曾因此在2015年4月至5月末期间进行了大范围维修，该维修包括刷墙、铺设墙砖、地砖、地板、更换门、窗、橱柜及吊顶等多项重新装修工作，故应认定被告重新装修完毕后，该房屋方符合交付使用条件。因双方对重新装修完毕时间陈述不一致，且被告认可为2015年5月末，故该日期应为2015年5月20日，即应认定为被告于2015年5月21日将房屋交付原告使用。因此，被告的逾期交房期间应为2014年10月1日起至2015年5月20日止，其应给付逾期交房违约金30313.58元（1306620元×0.01%×232天）。因被告的违约行为，造成原告无法在上述期间正常使用该房屋，原告已支付的此段期间的物业费、电梯费、采暖费应为原告损失，被告应予赔偿，即物业费2846.85元（4478.88元×232天÷365天）、电梯费587.31元（924元×232天÷365天）、采暖费5396.85元。因该房屋经被告重新装修后仍存在多处质量问题，故被告应赔偿原告因维修所需的维修金34900.20元及因鉴定维修造价支付的鉴定费5000元。原告虽主张卫生间防水未做好及主卧地板一处不实，但并未提交证据证实上述两项存在质量问题，且被告予以否认，故对上述两项问题涉及的维修金，本院不予支持。原告虽主张其因房屋无法居住而产生了租房费用36000元，但所举证据不足以证实其此观点，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告戴玉兰房屋装修维修金34900.20元、逾期进户违约金30313.58元、物业费2846.85元、电梯费587.31元、采暖费5396.85元，鉴定费5000元，合计79044.79元；
二、驳回原告戴玉兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3702.50元、财产保全费677元，合计4379.50元（原告戴玉兰已预付），由原告戴玉兰负担1982.11元，由被告哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司负担2397.39元，被告哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内将此款给付原告戴玉兰。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 马 宁
人民陪审员 陈 钊
人民陪审员 马颖波
二〇一六年九月六日
书 记 员 范慧君