广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
(2015)东二法虎民一初字第851号
原告：卢玉连，女，汉族，1965年9月24日出生，住广东省东莞市，
原告：方洁仪，女，汉族，1977年3月9日出生，住广东省东莞市，
以上两原告共同委托代理人：欧香宝，广东丰立律师事务所律师。
以上两原告共同委托代理人：范赟，广东丰立律师事务所律师。
被告：黄庆勤，男，汉族，1978年5月1日出生，住广东省东莞市，
被告：张彩容，女，汉族，1952年12月20日出生，住广东省东莞市，
以上两被告共同委托代理人：邓云龙，广东沃金律师事务所律师。
第三人：李伟强，男，汉族，1978年2月1日出生，住广东省东莞市，
委托代理人：袁开，广东莞信律师事务所律师。
原告卢玉连、方洁仪诉被告黄庆勤、张彩容，第三人李伟强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法由代理审判员胡辉担任审判长，与代理审判员车燕森，人民陪审员房嘉敏组成合议庭适用普通程序进行审判，于2016年5月17日公开开庭进行了审理，原告卢玉连、方洁仪的委托代理人欧香宝，被告张彩容及被告张彩容、黄庆勤的共同委托代理人邓云龙，第三人李伟强的委托代理人袁开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢玉连、方洁仪诉称：2012年9月28日，原告卢玉连、方洁仪与被告黄庆勤、张彩容及第三人李伟强签订了一份《协议书》，约定被告黄庆勤将其所有的位于东莞市××镇××路××房屋（××东莞市××镇××路××）连同国有土地使用权转让给原告，由于案涉房屋的国有土地登记在第三人名下，而房屋所有权登记在被告黄庆勤名下，被告张彩容作为被告黄庆勤的担保人在协议书上签名。为了使交易顺利进行，《协议书》约定案涉房屋的土地使用权连同房屋作价7,550,000元,协议签署之日由原告代被告黄庆勤向第三人支付2,300,000元作为被告黄庆勤归还之前收取第三人李伟强支付的定金，同时向被告黄庆勤支付转让款200,000元。第三人李伟强和被告黄庆勤收取原告支付的款项后立即向国土管理部门办理过户登记手续。第三人将国有土地使用权过户至被告黄庆勤名下后立即将国有土地使用权过户至原告名下，待原告取得国有土地使用权证后当天向被告黄庆勤支付4,050,000元，待被告黄庆勤将房屋所有权过户至原告名下后，原告立即向被告黄庆勤支付1,000,000元。此外，《协议书》还约定在原告向第三人支付2,300,000元后即作为该房屋的所有权人，于2012年10月1日起向案涉房屋的承租人收取租金，同时被告黄庆勤应当将其与承租人签订的《租赁合同书》交给原告，并告知承租人。被告黄庆勤保证案涉房屋的产权不发生争议，如因被告黄庆勤的原因导致案涉房屋不能办理产权过户或者发生其他债权债务纠纷影响原告行使所有权的，由被告黄庆勤承担违约责任（包括但不限于退还原告已向第三人和被告黄庆勤支付的购房款），并需向原告赔偿已经支付款项（含原告向第三人支付的款项）的20%违约金。协议签订后，原告依约代被告黄庆勤向第三人支付了约定款项后，案涉房屋的土地使用权已经变更在原告名下，原告在取得案涉房屋的国有土地使用权证后向被告黄庆勤支付了协议约定的款项，原告为此已经向被告黄庆勤支付了6,550,000元，但是被告黄庆勤至今没有将案涉房屋的所有权变更至原告名下，虽经原告多次催促，被告黄庆勤均没有履行义务，被告张彩容作为被告黄庆勤的担保人也没有履行担保责任。为维护自身合法权益，原告只能诉至法院，请求依法判令：1.被告黄庆勤立即赔偿原告违约金1,310,000元；2.被告黄庆勤立即向原告支付案涉房屋2015年4月和5月的租金损失102260元；3.被告张彩容对被告黄庆勤的上述义务承担连带责任；4.本案诉讼费由两被告承担。庭审前，原告卢玉连、方洁仪变更其诉讼请求为：1.解除原告与被告黄庆勤以及第三人李伟强于2012年9月28日签订的《协议书》；2.被告黄庆勤立即返还原告已经支付的购房款6,550,000元；3.被告黄庆勤立即赔偿原告违约金1,310,000元；4.被告张彩容对被告黄庆勤的上述债务承担连带责任；5.本案诉讼费用全部由两被告承担。
被告黄庆勤、张彩容共同辩称：原告未能举证证明案涉房屋买卖合同存在约定解除或法定解除的情形，原告诉请解除合同没有依据；双方签订案涉《协议书》后，又于2013年1月6日在广东省××南华公证处公证一份案涉房屋买卖协议书；因案涉房屋涉及违法建筑问题，依据广东省高级人民法院粤高法（2012）240号全省民事审判工作会议纪要第69条的规定，本案双方诉争的标的应先由行政主管部门处理后才能进入司法审判，因此请求法院驳回原告起诉。
经审理查明：被告黄庆勤、张彩容系母子关系，两人共有一处位于东莞市××镇××路××、××号的房产，占地面积为172平方米，两人约定其中位于东莞市××镇××路××房产及土地使用权归被告张彩容所有，位于东莞市××镇××路××房产及土地使用权归被告黄庆勤所有，并分别领取了《国有土地使用证》。被告黄庆勤领取的《国有土地使用证》的编号为东府国用(2007)第19000602159号，记载土地位于东莞市××镇××路××号，使用权面积为86平方米，地上房屋编号为东莞市虎门镇仁义路6号。被告张彩容领取的《国有土地使用证》的编号为东府国用(1998)第19000611144号，记载土地位于东莞市××镇××路××号，使用权面积为86平方米，地上房屋编号为东莞市虎门镇仁义路5号。2012年2月28日，被告黄庆勤与第三人李伟强签订一份《房屋买卖协议》，约定被告黄庆勤将其名下的位于东莞市××镇××路××房产及土地使用权以8600000元的价格转让给第三人李伟强。第三人李伟强支付了定金2200000元给被告黄庆勤后，被告黄庆勤将位于东莞市××镇××路××号的国有土地使用权过户至第三人李伟强名下，但并未将位于东莞市虎门镇仁义路6号的房产过户至第三人李伟强。之后，被告黄庆勤与第三人李伟强协商一致解除双方之间签订的《房屋买卖协议》，第三人李伟强又将位于东莞市××镇××路××号的国有土地使用权过户至被告黄庆勤名下。
2012年9月28日，原告卢玉连、方洁仪作为丙方，被告黄庆勤作为乙方，第三人李伟强作为甲方，三方签订一份《协议书》，约定：位于东莞市××镇××路××号的国有土地使用权登记在甲方名下，位于东莞市虎门镇仁义路6号的房产的房屋所有权登记在乙方名下；乙方获得上述房屋土地所有权后连同房屋作价7,550,000元转让给丙方；丙方于本合同签署之日代乙方立即向甲方支付人民币2,300,000元作为乙方归还之前收取甲方支付的定金，同时向乙方支付转让款200000元，甲、乙方收取丙方支付的款项后立即向国土管理部门办理过户登记手续；甲方将国有土地使用权过户至乙方名下后立即将国有土地使用权证过户至丙方名下，待丙方取得国有土地权证当天向乙方支付人民币4,050,000元；待乙方将房屋所有权过户至丙方名下后，丙方立即向乙方支付1,000,000元；丙方向甲方支付人民币2,300,000元后即可作为该房屋的所有权人，于2012年10月1日起向承租人收取租金；乙方保证该房屋的产权不发生争议，因乙方的原因导致该房屋不能办理产权过户或者发生其他债权债务纠纷影响丙方行使所有权的，由乙方承担违约责任（包括但不限于退还丙方已向甲方和乙方支付的购房款），并需向丙方赔偿已经支付款项（含丙方向甲方支付的款项）的20%的违约金。被告张彩容作为被告黄庆勤的代理人和担保人亦在该《协议书》上签名确认并按指模。《协议书》签订后，原告卢玉连、方洁仪即向第三人李伟强支付了2,300,000元，向被告黄庆勤支付了200000元。2013年3月14日，被告黄庆勤将座落于东莞市××镇××路××号的土地使用权过户至原告卢玉连、方洁仪名下，原告卢玉连、方洁仪又向被告黄庆勤支付了4,050,000元。
另查明，2013年1月6日，原告卢玉连、方洁仪作为乙方，被告黄庆勤作为甲方，又签订了一份《协议书》并办理了公证，《协议书》记载：甲方黄庆勤和张彩容共有房地产权一处，位于东莞市××镇××路××、××号，于2007年12月25日以黄庆勤的名义领有编号为粤房地证字第Ｃ5××32号的《房地产权证》，以张彩容的名义领有编号为粤房地共证字第Ｃ0××56号的《房地产权共有证》，于2012年11月26日被告张彩容领有编号为东府国用(1998)第19000611144号的《国有土地使用证》，登记的地址为东莞市××镇××路××号，使用权面积为86平方米，黄庆勤领有编号为东府国用(2007)第19000602159号的《国有土地使用证》，登记地址为东莞市××镇××路××号，使用权面积为86平方米；甲方自愿把上述房地产权中属于其的份额转让给乙方，转让价为人民币300000元，分两期支付，买方已经付清首期款人民币100000元给卖方，尾款200000元在卖方配合买方办妥过户手续，买方取得其名下的土地证、房产证之日付清；甲方必须协助乙方办理房地产过户的有关手续，房地产权过户的一切有关费用，由乙方两人各承担一半；甲方保证自身不存在债务或资不抵债情况，若因甲方自身债权债务纠纷引起的一切责任，均有甲方自行承担，与乙方无关。原告卢玉连、方洁仪主张该《协议书》的签订系为了减少过户费用，双方实际系按照2012年9月28日签订的《协议书》履行各自义务，被告黄庆勤则主张两份《协议书》均实际履行。
另查明，2013年3、4月份左右，原告卢玉连、方洁仪与被告张彩容一起到房屋管理部门递交过户申请，但房屋管理部门告知双方因为案涉房屋多了一层，暂时不能办理过户手续。根据案涉《房地产权证》及《房地产权共有证》的记载，位于东莞市××镇××路××、××号的房屋层数为五层，被告黄庆勤向本院提交了《地籍调查表》若干份，显示上述房屋层数为六层或七层。庭审中，原告卢玉连、方洁仪主张被告黄庆勤一直未能将位于东莞市虎门镇仁义路6号的房产过户至其名下，且案涉房屋目前已被法院查封无法过户，被告黄庆勤已构成违约，故要求解除案涉《协议书》，被告黄庆勤应退还其已付的购房款6,550,000元，并支付违约金1,310,000元。被告黄庆勤则抗辩称上述房屋未过户的原因是因为房屋的现状与房地产权证记载的建筑面积、楼层等不符，且其仅负有协助过户的义务，原告卢玉连、方洁仪一直怠于办理房屋过户手续。
另查明，案外人谢志刚于2015年3月17日立案起诉被告黄庆勤，要求其归还借款本金1,400,000元及利息，并于2015年3月20日向本院申请查封了被告黄庆勤、张彩容所有的位于东莞市××镇××路××、××号的房产，查封期限至2018年3月19日。原告卢玉连、方洁仪自2012年10月份起开始收取案涉房产的租金，被告黄庆勤同意在本案中不作处理。
以上事实，有原告提供的《协议书》、银行交易流水、网银交易回单、个人业务凭证、收据、《国有土地使用证》、公证书、委托书，被告提供的析产协议书、《房地产权证》、《房地产权共有（用）证》、房屋买卖协议、证明、协议书、公证受理通知单、赠与合同、测绘工程委托书、增值税发票、地籍调查表、房屋登记信息查询结果、房屋租赁合同、收款收据、转账回单、个人业务凭证、个人转账汇款业务受理回单、客户回单、收据、知会函、邮件查询结果、快递单、当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，原告卢玉连、方洁仪、被告黄庆勤及第三人李伟强于2012年9月28日签订的《协议书》系三方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法，真实有效，对此本院依法予以确认。对于原告卢玉连、方洁仪与被告黄庆勤于2013年1月6日签订的《协议书》，该协议约定的转让价格仅为300000元，明显不符合常理，且第三人李伟强未参与其中，原告卢玉连、方洁仪亦已实际向被告黄庆勤支付转让款6,550,000元，故本院依法认定原、被告双方实际系按照2012年9月28日签订的《协议书》履行。根据上述《协议书》的约定，被告黄庆勤应将位于东莞市虎门镇仁义路6号的房产过户至原告卢玉连、方洁仪的名下，但被告黄庆勤至今尚未将案涉房屋过户至原告卢玉连、方洁仪的名下，且案涉房屋目前已被本院查封，无法办理过户手续，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，原告卢玉连、方洁仪有权要求解除案涉《协议书》。至于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，本院认定解除合同的通知到达被告黄庆勤的时间为被告黄庆勤收到原告卢玉连、方洁仪提交的变更诉讼请求申请书之日即2016年4月28日，故本院依法确认原告卢玉连、方洁仪与被告黄庆勤及第三人李伟强于2012年9月28日签订的《协议书》已于2016年4月28日已经解除。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，被告黄庆勤应将其收取的购房款6,550,000元返还给原告卢玉连、方洁仪。另，根据案涉《协议书》的约定，如因被告黄庆勤的原因导致该房屋不能办理产权过户，被告黄庆勤需赔偿原告卢玉连、方洁仪已付款项的20%作为违约金。案涉房屋之前因房屋现状与《房地产权证》记载不符无法过户，目前又因被案外人谢志刚申请查封无法过户，以上两种情形均属于因被告黄庆勤的原因无法过户，故被告黄庆勤应赔偿原告卢玉连、方洁仪已付款项的20%作为违约金。原告卢玉连、方洁仪已支付转让款6,550,000元，故对于其要求被告黄庆勤支付违约金1,310,000元的主张，本院依法予以支持。
另，被告张彩容自愿作为被告黄庆勤的担保人在案涉《协议书》上签名确认，且未明确担保方式，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，应视为被告张彩容提供连带责任保证，原告卢玉连、方洁仪诉请被告张彩容对被告黄庆勤的债务承担连带清偿责任有理，本院依法予以支持。另，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，被告张彩容承担保证责任后，有权向被告黄庆勤追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本院判决如下：
一、确认原告卢玉连、方洁仪与被告黄庆勤及第三人李伟强于2012年9月28日签订的《协议书》于2016年4月28日已经解除；
二、限被告黄庆勤于本判决发生法律效力之日起五日内向原告卢玉连、方洁仪返还购房款6,550,000元；
三、限被告黄庆勤于本判决发生法律效力之日起五日内向原告卢玉连、方洁仪支付违约金1,310,000元；
四、被告张彩容就本判决第二、三判项所指向的被告黄庆勤的债务向原告卢玉连、方洁仪承担连带清偿责任，被告张彩容承担保证责任后，有权向被告黄庆勤追偿。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费66820元（原告已预交），由被告黄庆勤、张彩容共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 胡 辉
代理审判员 车燕森
人民陪审员 房嘉敏
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 丁紫茵
谢鹏