江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏12民终3015号
上诉人（原审被告、反诉原告）：苏果超市（兴化）有限公司，住所地兴化市八字桥中央广场A区。
法定代表人：马嘉樑，执行董事。
委托诉讼代理人：唐磊，该公司职员。
委托诉讼代理人：张巍，该公司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：泰州市丽都房地产开发有限公司，住所地兴化市周庄镇瀂汀河西侧。
法定代表人：曹红英，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：黄海健，江苏邦兴律师事务所律师。
上诉人苏果超市（兴化）有限公司（以下简称苏果超市）因与被上诉人泰州市丽都房地产开发有限公司（以下简称丽都公司）房屋租赁合同纠纷一案，兴化市人民法院于2015年9月14日作出（2015）泰兴民初字第1970号民事判决，后苏果超市不服该判决，向本院上诉，但其未在规定期限内预交二审案件受理费，苏果超市的上诉按自动撤回上诉处理，原判决已发生法律效力。苏果超市不服该判决，向本院申请再审。本院依法提审后，于2016年8月30日作出（2016）苏12民再34号民事裁定：一、撤销兴化市人民法院（2015）泰兴民初字第1970号民事判决；二、本案发回兴化市人民法院重审。兴化市人民法院于2017年10月25日作出（2016）苏1281民初7359号民事判决，苏果超市不服该判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏果超市的委托诉讼代理人唐磊、张巍，被上诉人丽都公司的委托诉讼代理人黄海健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏果超市上诉请求，请求依法撤销兴化市人民法院（2016）苏1281民初7359号民事判决中的第二项，改判被上诉人返还定金60万元并承担一审诉讼费用及反诉费用。事实和理由：（1）上诉人与被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》中约定，案涉房屋应当在2012年10月30日将房屋交付上诉人，并应当在2012年9月30日前提供房屋整体工程竣工验收合格报告及土建消防验收合格证书，逾期交付超过180天的，上诉人有权解除合同并要求被上诉人承担责任。在本案中，案涉租赁房屋直至2012年11月28日才竣工验收，并且一直不能取得土建验收消防证明，《消防法》第五十八条规定，未经消防验收合格的房屋不得投入使用，因此造成案涉房屋无法交付，也无法达成上诉人的合同目的，致使租赁合同根本无法履行；上诉人在2013年3月房屋验收中所发现的各项不符合合同约定的问题，均已通知被上诉人予以整改，但是直至双方发生诉讼之日，涉案房屋的问题仍没有得到改正。因此上诉人无法继续履行合同，才向被上诉人发出解约函；（2）涉案房屋并非上诉人定制，双方合同解除后，案涉房屋亦可以产生收益，被上诉人对于房屋建设的投入不能视为损失。双方签订租赁合同前，案涉房屋已经开始建设，并非针对上诉人自身特殊定制要求，其投入房屋的建设成本不能视为损失。合同解除后，案涉房屋即可以予以利用，在本案审理期间，租赁房屋也用于开设家具卖场；（3）租赁合同解除的责任在于被上诉人，依法应当承担双倍返还上诉人定金的责任。
丽都公司辩称，（1）鉴于本案属于租赁合同，属于不可强制履行的合同，故合同应当解除，但上诉人已经丧失了解除权。因为租赁合同是以年作为租金给付方式，租赁合同在签订两年后送达解除合同的通知，不能认为两年是一个合理期限；（2）案涉房屋的面积不属于需要办理土建消防验收的范围，只能由上诉人在开业时以被上诉人的名义办理消防验收检查合格证，因为面积够不到拿土建消防验收许可的最低标准，责任在上诉人；（3）案涉房屋所在地地处非发达农村，由于上诉人的违约造成此类房屋无法出售，远不是定金所能弥补的。请求驳回上诉人的上诉请求。
丽都公司向兴化市人民法院起诉请求：（1）判令苏果超市继续履行丽都公司与苏果超市于2012年3月10日签订的《房屋租赁合同》；（2）判令苏果超市给付丽都公司房屋租金565750元；（3）本案诉讼费用由苏果超市承担。事实与理由：2012年3月10日，丽都公司与苏果超市签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定：苏果超市承租丽都公司所有的位于兴化市周庄镇某房屋（具体范围及明细见房屋租赁合同），租赁期限为12年，租金按年递增。其中2013年度免租金，2014年度租金为人民币300000元，2015年1月1日至2017年12月31日租金为人民币565750元。合同签订后，丽都公司依据苏果超市的要求，斥巨资变更了原设计方案和设计施工图并改变了土地使用性质及房屋使用性质、规划方案。为了便于苏果超市进场营业，达到营业用房的要求，丽都公司设计安装了相关消防设施，增加了停车位，最大程度地满足了苏果超市的要求，可以说是为苏果超市量身定制提供特制营业用房，为此丽都公司支出各类费用计人民币数百万元。在合同履行过程中，丽都公司多次要求苏果超市进场装修，但直至丽都公司起诉之日，苏果超市也未组织人员进场施工或营业。丽都公司曾多次向其发送律师函，要求按约履行协议，但苏果超市不仅不履行合同，还作出解除合同的意思表示。苏果超市已构成违约，故诉至法院。诉讼过程中，丽都公司变更诉请：请求判令苏果超市立即赔偿丽都公司因房屋租赁合同被解除所产生的损失7506775.41元，本案诉讼费用由苏果超市承担。本案一审宣判前，丽都公司撤回本诉申请。
苏果超市向兴化市人民法院提出反诉请求：（1）确认丽都公司与苏果超市于2012年3月10日签订的《房屋租赁合同》已经解除；（2）判决丽都公司向苏果超市双倍返还定金60万元；3.丽都公司承担本案诉讼费用。事实与理由：当事人双方于2012年3月10日签订《房屋租赁合同》，双方约定：苏果超市在合同签订后向丽都公司支付定金30万元。丽都公司应当于2012年10月30日按照双方签订的租赁合同技术标准向苏果超市交付位于兴化市周庄镇某房屋。丽都公司在交付房屋之前需要向苏果超市交付房屋整体工程竣工验收合格报告及土建消防验收竣工报告，如丽都公司不能提供上述报告，则视为丽都公司延迟履行交房义务。租赁房屋交付时，双方应共同验收，丽都公司应在交付时向苏果超市提供相关全部文件。如丽都公司逾期180天依旧未能按照合同标准交付房屋，苏果超市有权解除合同并要求丽都公司承担违约责任。合同签订后，苏果超市按约定支付丽都公司30万元定金，但丽都公司一直未能向苏果超市交付房屋。苏果超市多次要求丽都公司交付房屋，但丽都公司一直未能履行合同义务。苏果超市于2015年3月16日发函要求与丽都公司解除合同，并要求丽都公司按照合同约定承担违约责任。但丽都公司对此予以拒绝，并提起诉讼。苏果超市认为丽都公司逾期交付房屋的行为，违反双方合同的约定，且其逾期交付行为达到了合同约定的解除条件，故请求法院确认双方之间合同关系已经解除，并请求判决丽都公司双倍返还定金。
一审法院认定事实：2008年5月28日，丽都公司取得位于兴化市周庄镇北侧的土地使用权，土地用途为城镇混合住宅用地。2010年10月27日，兴化市建设局批准丽都公司建设位于兴化市周庄镇某住宅楼，建设规模8676㎡。
2012年3月10日，丽都公司与苏果超市签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容如下：1.丽都公司将其依法享有国有土地使用权的位于兴化市周庄镇某房屋一层3100平方米出租给苏果超市从事商业经营。丽都公司取得房屋整体工程竣工验收合格报告及土建消防验收合格证书后交付苏果超市使用。2.租赁期限：12年，自2013年1月1日起至2024年12月31日止，2013年度免收租金，2014年度租金为30万元，2015年1月1日至2017年12月31日租金56.575万元/年。3.丽都公司承诺在2012年10月30日将房屋交付苏果超市进场装修，并于2012年9月30日前将房屋整体工程竣工验收合格报告及土建消防验收合格证书交付苏果超市，否则苏果超市的交房时间相应延迟。4.租赁房屋交付时，双方应派人共同到场进行验收，并签署有关交付文件后，视为丽都公司向苏果超市正式交付租赁房屋；若丽都公司房屋不具备交付条件，不能在上述期限内办理交付手续，苏果超市的装修期、市场培育期及起租日顺延。但顺延期限最多不超过60日；超过顺延期的，丽都公司承担违约责任，需按照每天人民币5000元的标准支付违约金给苏果超市。顺延期限超过180日后，丽都公司还不能将租赁房屋交付苏果超市，丽都公司需承担违约责任且苏果超市有权解除合同。在满足附件2《建筑工程基本要求》的要求后，丽都公司应向苏果超市发出房屋交接通知，该通知应在房屋交接之前至少10日以书面形式发出。双方应在约定的时间内进行房屋交接，房屋交接完成的标志是双方签署房屋交接单。如苏果超市在房屋交接过程中发现租赁房屋的缺陷低于或不符合本合同附件2约定的交付条件，苏果超市应向丽都公司提供一份清单，载明租赁房屋的缺陷，丽都公司应在收到清单后15日内予以修补缺陷。验收无误后，苏果超市应在3日内签署房屋交接单，苏果超市拒绝签署房屋交接单须有正当理由，经丽都公司催告后10内苏果超市无正当理由拒绝签署的，视为已通过验收。5.苏果超市向丽都公司支付定金30万元，在超市正式开业后该定金即转为第二年房租，在第二年租金中先行扣除，如本合同所商定的房屋正式交付前，苏果超市终止合同，定金不予退还；若丽都公司终止合同，定金双倍偿还苏果超市。6.违约责任:（1）除本合同另有约定外，违约方须按当年度房屋租赁费用的30%支付违约金给守约方。属丽都公司违约的，除向苏果超市支付违约金外，丽都公司退还苏果超市已交而未使用期间的租金，苏果超市还可以以租赁房屋装修及设备用按5年均摊折旧的标准向丽都公司要求补偿租赁房屋装修费用未折旧完的部分等。属苏果超市违约的，除向丽都公司支付上述违约金外，丽都公司退还苏果超市已交而未使用期间的租金，苏果超市的固定装潢、装修无偿归丽都公司所有。（2）丽都公司未能按本合同第二条规定时间交付给苏果超市装修超过60个日历日或未按本合同第七条第一款、第二款规定提供相关文件并交付租赁物业后超过90个日历日仍未能提供的，苏果超市有权单方书面通知丽都公司提前终止本合同。7.附件2:根据双方合作意向，经友好协商对丽都公司租赁给苏果超市的物业的建设提出超市建筑工程技术基本要求，对超市建筑规划、设计、施工、验收交付过程中的工程技术问题进行定义和明确。租赁物业的施工图设计应按苏果超市确认的平面方案设计出图，每次出图后，须提供两份蓝图及电子文档给苏果超市，最终提供一份竣工图及竣工资料给苏果超市存档。
合同签订后，苏果超市向丽都公司支付30万元定金。
2012年11月28日，涉案房屋建设工程的施工单位、监理单位、建设单位、设计单位等相关单位出具单位工程竣工验收证明书，载明涉案房屋建设工程建设面积8676平方米，于2012年11月28日验收合格，但丽都公司未提交工程竣工验收报告，也未按《房屋租赁合同》约定于2012年9月30日前将房屋整体工程竣工验收合格报告及土建消防验收合格证书交付苏果超市。虽然丽都公司多次通过微信、电话等方式通知苏果超市进场装潢，但双方未在合同约定的时间界限内完成房屋交接。
2015年3月16日，苏果超市向丽都公司发出解约函，以丽都公司未能按时交付租赁房屋为由，通知丽都公司自收到解约函之日起，双方于2012年3月10日签订的《房屋租赁合同》即解除，并要求丽都公司自收到该函之日起十个工作日内，双倍返还苏果超市定金60万元。
2015年3月30日，丽都公司委托江苏恒乐律师事务所复函苏果超市，指出租赁房屋早已符合进场装修要求，丽都公司多次以电话和信息等方式通知苏果超市尽快验房并进场装修开业，苏果超市也多次派人来察看租赁房屋，同时每次承诺马上就会进场装修。对苏果超市解除合同提出异议，认为苏果超市无权单方面解除合同，要求苏果超市履行合同。
2015年4月28日，苏果超市再次致函丽都公司，称丽都公司应于2012年10月30日将租赁物业交付苏果超市，苏果超市曾于2013年9月14日催告丽都公司交房，但丽都公司在苏果超市发出解约函之前，从未书面向苏果超市发出要求收房的通知，因此苏果超市有权解约。
2015年7月22日，丽都公司向本院提起诉讼，要求判令苏果超市继续履行2012年3月10日双方签订的《房屋租赁合同》，并支付房屋租金565750元。
一审法院认为，（一）丽都公司撤回本诉申请，符合法律规定，且不损害他人的合法权益，应予准许。
（二）关于苏果超市反诉请求确认合同解除的问题。当事人一方依照约定或依照法律规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。但当事人没有约定异议期间的，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，丽都公司与苏果超市在双方合同约定的时间界限，即2012年10月30日前及该顺延180日之内未交接房屋。苏果超市于2015年3月16日向丽都公司发出解约函，通知解除涉案房屋租赁合同。因双方当事人没有约定异议期间，丽都公司收到通知之后于2015年7月22日向本院提起诉讼，已经超过法律规定的三个月异议期。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，涉案房屋租赁合同自2015年3月解约函到达丽都公司时即已解除。故苏果超市反诉请求确认双方签订的《房屋租赁合同》已经解除的主张，本院予以支持。
（三）关于苏果超市反诉请求丽都公司双倍返还定金问题。苏果超市主张丽都公司逾期交付房屋的行为，违反双方合同的约定，应双倍返还定金。而丽都公司认为，涉案租赁房屋已于2012年11月28日经竣工验收合格，双方于2013年3月对房屋进行了现场验收，但因苏果超市减少超市数量的决策变化，苏果超市故意拖延进场装修、营业，不存在丽都公司逾期交房。本院认为，首先，定金是指当事人一方为保证合同的订立、履行或保留解除合同的权利，依约定而向另一方支付的金钱或其他有价物。定金依其给付目的，可以作为合同订立的保证、合同生效的条件、合同履行的保证或者合同解除的保证。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十七条的规定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。本案丽都公司与苏果超市在合同中约定：如本合同所商定的房屋正式交付前，苏果超市终止合同，定金不予退还；若丽都公司终止合同，定金双倍偿还苏果超市。从上述约定来看，本案双方约定的定金属于解约定金，系双方当事人约定以受定金罚则之惩罚为代价而保留合同解除权的定金。第二，涉案房屋系苏果超市向丽都公司定制的，丽都公司按苏果超市的设计、施工要求专门建设的经营用房，不同于一般的房屋租赁，丽都公司为建设租赁用房前期投入甚大，因合同解除损失较大。第三，苏果超市在房屋竣工验收后，亦组织人员到房屋现场进行验收，但苏果超市并未提供相关证据证明其已根据合同的约定向丽都公司提供房屋缺陷的清单交予丽都公司予以整改，且在丽都公司以电话、微信等方式通知苏果超市接收房屋时，苏果超市既未明确拒绝，也未及时行使合同解除权。自2012年11月28日房屋竣工验收时起至2015年3月16日苏果超市通知解除合同，历时近三年，期间房屋闲置也给丽都公司造成部分损失。综上，为平衡双方当事人的利益，考虑到本案的特殊之处，并根据双方当事人在租赁合同中约定的前述定金条款，在租赁房屋正式交付前，苏果超市解除合同，定金应不予退还。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十九条之规定，判决：一、确认泰州市丽都房地产开发有限公司与苏果超市（兴化）有限公司于2012年3月10日签订的《房屋租赁合同》于2015年3月自苏果超市（兴化）有限公司的解约函到达泰州市丽都房地产开发有限公司时解除。二、驳回苏果超市（兴化）有限公司要求双倍返还定金计60万元的反诉请求。反诉案件受理费4900元，由苏果超市（兴化）有限公司承担。
二审中当事人双方均没有提交新的证据，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的法律后果。本案中，被上诉人丽都公司作为出租方与上诉人苏果超市（承租方）就租赁房屋事宜进行协商，2012年3月10日，丽都公司与苏果超市签订《房屋租赁合同》，约定丽都公司将其依法享有国有土地使用权的位于兴化市周庄镇某房屋一层3100平方米出租给苏果超市从事商业经营。然自2012年11月28日房屋竣工验收时起，丽都公司多次以电话、微信等方式通知苏果超市进行装修，苏果超市既未明确拒绝，也未及时行使合同解除权，且电话录音一定程度反映苏果超市自签订合同至解除合同期间苏果超市从扩张到缩减的决策倾向；丽都公司以微信方式通知苏果超市进行装修包含有交付的意思表示，苏果超市并未提供相关证据证明其已根据合同的约定向丽都公司提供房屋缺陷的清单交予丽都公司予以整改；至于消防验收的问题，被上诉人按照上诉人的技术要求施工建设租赁房屋，上诉人因存在减少超市数量的决策变化，有怠于履行合同的意思表示，不积极配合消防验收相关事宜，致使当事人双方的合同目的不能实现，故房屋租赁合同可以解除，原审判决驳回上诉人要求双倍返还定金的裁判结果正确，但认定事实、适用法律有瑕疵，应当予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元（已缴），由苏果超市（兴化）有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 吴惠林
审判员 孟玉祥
审判员 沈大祥
二〇一八年六月十一日
书记员 陈 鹂