陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕01民初1477号
原告（执行案外人）：王凤阳，女，1945年12月29日出生，汉族，住西安市临潼区。
委托代理人赵新平，陕西合恒律师事务所律师。
委托代理人韩二兵，陕西合恒律师事务所律师。
被告（申请执行人）：交通银行股份有限公司陕西省分行，住所西安市新城区西新街88号。
负责人：程清洁，该分行行长。
委托诉讼代理人：温军平，北京大成（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张嘉悦，北京大成（西安）律师事务所律师。
被告（被执行人）：陕西瑞麟置业有限公司，住所地西安市碑林区环城南路中段118号。
原告王凤阳与被告交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西省分行）、被告陕西瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王凤阳委托诉讼代理人韩二兵，被告交行陕西省分行委托诉讼代理人温军平、张嘉悦到庭参加诉讼。被告瑞麟公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王凤阳向本院提出诉讼请求：停止对位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区10号楼1单元16层11602号、4号楼1单元14层11402号房产的强制执行；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年8月15日，原告与被告瑞麟公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区10号楼1单元16层11602号、4号楼1单元14层11402号房产，并向被告瑞麟公司支付了全部购房款，被告瑞麟公司向原告出具了收据等，并向原告交付了房屋，由原告使用至今。西安市中级人民法院于2015年1月27日以（2014）西中执证字第00059-6号执行裁定书查封了该处房屋，原告以案外人名义提出执行异议，但法院驳回了其执行异议。根据《物权法》第15条规定，是否办理物权登记不影响《商品房买卖合同》的合同效力。原告认为就该涉案房屋享有可以排除执行的事由。《最高人民法院第八次全国民事商事审判工作会议纪要》第58条、59规定了尚未办理过户登记的存量房买受人与以房抵债协议的债权人提起的案外人执行异议之诉，在满足一定条件时，应予以支持，本案的审理可以借鉴上述规定。
被告交行陕西省分行辩称，因原告未提供证据证明商品房交易的真实性，仅提供购房合同及收款收据作为支付凭证，但未提供涉案房屋已交付占有等其他��据，故原告不符合法律规定排除强制执行的情形。2014年4月29日，西安市临潼区房管所为涉案房屋办理了抵押登记，而原告与瑞麟公司的《商品房买卖合同》于此后签订。西安市中级人民法院于2015年1月27日查封了涉案房屋，涉案房屋至今未在西安市临潼区房管所进行备案。因此，原告不具有对抗被告对涉案房屋依法享有抵押权的权利。请求驳回原告诉讼请求。
被告瑞麟公司未作答辩。
经审理查明：2014年4月29日，交行陕西省分行与瑞麟公司签订《公司客户委托贷款合同》，瑞麟公司以其自有的位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区在建工程提供抵押担保，并出具了抵押物清单。西安市临潼区房管所为该抵押物办理了抵押登记，并出具编号为西房他证临字第××号《房屋他项权证》。同日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2014）陕证经字第002460号��具有强制执行效力的债权文书公证书》。后交行陕西省分行申请陕西省西安市汉唐公证处出具执行证书，2014年12月18日陕西省西安市汉唐公证处出具（2014）陕证执字第149号《执行证书》，载明瑞麟公司未在约定的期限履行还款和担保义务，交行陕西省分行可持公证书及执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为支付本金87464540元整及利息、罚息。后被告交行陕西省分行依据上述《执行证书》向本院申请强制执行，2015年1月27日，本院依据生效的债权文书《公证书》及《执行证书》作出（2014）西中执证字第00059-6号执行裁定：查封被执行人瑞麟公司所有的位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区285套房产（预售证号：临预字第201216号、临预字201215号、临预字201121号）；查封期限为二年。本案原告作为案外人以涉案房屋为其所有为由提出执行异议。本院经审查认为，王凤阳没有证据证明其与瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》已在房屋管理部门备案登记，无法确认其购买涉案房产的真实性，遂作出（2016）陕01执异255号执行裁定：驳回案外人王凤阳提出的执行异议。原告遂提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。
另查，2014年8月15日，原告与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买瑞麟公司位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区10号楼1单元16层11602号、4号楼1单元14层11402号房屋，合同价款均为62万元。原告依约支付瑞麟公司购房款124万元。《商品房买卖合同》未在西安市临潼房管所登记备案，现涉案房屋已交付使用。本院依职权到西安市房屋管理局查询后，该局答复原告名下未登记其他居住房屋。
以上事实有《执行证书》、《公司客户委托贷款合同》、《房屋他项权证》、《情况说明》���《执行裁定书》、《商品房买卖合同》、《交房入住书》、《收款收据》、《财产查询反馈信息表》、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，2014年8月15��，原告为购买西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区10号楼1单元16层11602号、4号楼1单元14层11402号房屋与房地产开发企业瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，后原告向瑞麟公司支付了全部购房款并对该房屋居住使用。因被告交行陕西省分行向本院申请强制执行，本院遂根据西安市汉唐公证处出具的债权文书《公证书》及《执行证书》，于2015年1月27日作出执行裁定，将尚登记在房地产开发企业瑞麟公司名下的上述房屋予以查封。由于原告在人民法院查封之前已经与瑞麟公司签订商品房买卖合同，并支付了全部购房款，所购房屋用于居住使用，且西安市房屋管理局答复本院原告名下未登记其他居住房屋，因此，原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。交行陕西省分行辩称其对诉争房屋已经办理抵押登记，享有对抗原告的优先受偿权，因与上述司法解释的规定相悖，依法不能成立。另交行陕西省分行辩称原告与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》不真实，原告并非消费者亦未真实支付购房款，所购房屋并非用于居住，因与本院所查明的事实不符，依法不予采信。综上，原告要求停止对位于西安市××区东二环西侧瑞麟君府南区10号楼1单元16层11602号、4号楼1单元14层11402号房产的强制执行之诉请，理由成立，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十九条规定，判决如下：
不得执行位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区10号楼1单元16层11602号、4号楼1单元14层11402号房屋。
案件受理费100元，由被告交通银行股份有限公司陕西省分行负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 林 瀚
代理审判员 卫婉莹
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 张小赛