杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）���下民初字第1186号
原告（反诉被告）应凌云。
委托代理人章悦。
委托代理人朱长英。
被告（反诉原告）杭州瑰宝美容保健品有限公司。
法定代表人冯桂宝。
委托代理人吴卫国。
委托代理人刘湘杰。
原告应凌云诉被告杭州瑰宝美容保健品有限公司（以下简称瑰宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年6月26日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，瑰宝公司于答辩期间提起反诉，本院审查受理后，决定将本诉与反诉合并审理，分别于2009年7月28日和9月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）应凌云的委托代理人朱长英于第一次庭审、章悦于第二次庭审到庭参加诉讼，被告（反诉原告）瑰宝公司的委托代理人吴卫国两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告应凌云诉称：原告与被告经协商订立房屋租赁合同一份，租赁期间为2005年12月16日至2008年12月15日，租金为6万元每年。租赁合同到期后，被告拒绝将房屋返还，并继续占有和使用。自2008年12月16日起拖欠房屋租金、物业管理费、水电费。原告认为，承租方租赁房屋应当依法支付租金，逾期不支付的，出租方可以解除合同。故起诉至法院：1.请求解除不定期房屋租赁合同关系，并返还房屋钥匙；2.请求被告支付房屋租金5000元×7个月＝35000元；3.请求被告支付物管费和水费、电费1969.41元；4.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，因原告主张的法律关系与本院查明的不一致，经本院释明，原告将1、2项诉讼请求变更为：请求判令被告承担未返还房屋钥匙的违约损害赔偿金35000元（按租金损失计算）。
被告瑰宝公司辩称：1.2005年11月27日，瑰宝公司与应凌云签订《房屋租赁合同》一份，约定：应凌云将其坐落于杭州市潮王路43号东方豪园文豪阁2004室住宅���出租给瑰宝公司使用，租赁期为2005年12月16日至2008年12月15日止，租金为每年6万元，押金5000元。2008年10月，瑰宝公司通知应凌云不再续租，2008年12月14日，瑰宝公司将房屋腾空并告知应凌云应尽快办理交接，至此瑰宝公司已停止占有和使用涉案住宅。2.应凌云在合同期满且瑰宝公司腾空房屋之后，拒绝按约退还瑰宝公司交纳的押金余额，双方多次交涉至今未果，故瑰宝公司无法与应凌云办理交接手续，迫于无奈将涉案住宅钥匙留置于涉案住宅，并告知应凌云，因此瑰宝公司已单方面履行完相应的义务。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告瑰宝公司反诉称：1.2005年11月27日，瑰宝公司与应凌云签订《房屋租赁合同》一份，约定瑰宝公司承租应凌云坐落于杭州市潮王路43号东方豪园文豪阁2004室住宅，合同签订当日，瑰宝公司依约向应凌云交纳押金5000元，由应凌云出具收条。后租赁期满，瑰宝公司按约将房屋腾空并要求应凌云在扣除瑰宝公司应付之水、电、物业管理等费用后将余额退还，遭拒绝。故反诉请求：1.判令应凌云立即向瑰宝公司返还押金余额4622.8元（已扣除瑰宝公司应付水、电、物业管理等费用合计377.2元），并赔偿瑰宝公司自提起反诉之日起至判决生效日止的逾期利息损失；2.本案反诉费由反诉被告承担。
反诉被告应凌云辩称：1.对双方签订的合同和瑰宝公司交纳押金的事实没有异议。2.瑰宝公司并没有将钥匙交给应凌云。根据瑰宝公司的陈述只是将房屋钥匙放在房屋内，但是应凌云至今没有拿到钥匙，应凌云认为双方已经履行了不定期的租赁协议。3.瑰宝公司在支付水电费、物管费和房屋租金后，应凌云愿意将房屋押金归还给瑰宝公司。
原告（反诉被告）应凌云向本院提交下列证据材料：
1.房屋租赁合同1份，欲证明双方之间存在租赁合同关系并约定双方相应权利和义务；
2.物业费、水电费欠费清单1份，欲证明瑰宝公司一直拖欠水电费和物管费的事实；
3.房产证复印件1份，欲证明房屋的产权是属于应凌云所有的；
4.瑰宝公司的工商信息1份，欲证明瑰宝公司至今占有使用房屋的事实；
5.通话录音1份（通话人是应凌云和瑰宝公司员工，通话时间大致在5月份，录音载体是应凌云手机），欲证明瑰宝公司一直没有向应凌云履行交房的义务；
6.律师函1份，欲证明应凌云通知瑰宝公司终止不定期租赁合同；
7.应凌云的通话详单1份，欲证明瑰宝公司在租赁合同到期没有表示不续租房屋，并一直占有房屋，直到应凌云打电话给瑰宝公司，才知道瑰宝公司不租用了。
被告（反诉原告）瑰宝公司向本院提交下列证据材料：
1.公司登记基本信息、公司营业执照、法定代表人��明、变更申请、查档证明各1份，欲证明瑰宝公司已经早在2008年12月14日已经从诉争房屋中腾退；
2.房屋租赁合同1份，欲证明合同约定有效的时间，合同到2008年12月15日到期，而且上面对双方如何对合同进行续租等条款进行了约定；
3.存根1份，欲证明2008年12月14日瑰宝公司已经从诉争房屋内腾退；
4.收条1份，欲证明瑰宝公司交付了租房押金，且证明双方租赁合同结束后，应凌云至今没有跟瑰宝公司进行清算。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
（一）应凌云提交的证据：瑰宝公司对证据1真实性没有异议，但是关联性有异议，房屋租赁合同真实，但是不能证明双方在合同到期后就建立不定期租赁合同。对证据2真实性没有异议，对关联性有异议，不能证明瑰宝公司欠缴相关费用，此证据反而证明诉争房屋没有正常使用的事实。对证据3真实性合法性���有异议，对关联性有异议，不能证明不定期租赁协议的存在。对证据4形式真实性没有异议，对内容的真实性有异议，被告早在2006年4月9日已经向工商部门提出变更。对证据5，该录音证据恰恰反证应凌云早知道瑰宝公司已经从房屋腾退；在瑰宝公司接到电话后，已告诉应凌云钥匙放在租赁房屋；也证明应凌云没有退还押金。对证据6，瑰宝公司没有收到律师函，根据律师函的内容，发函人只是仅仅根据应凌云单方面陈述，不能证明该书证载明的事实，真实性合法性都存在异议。对证据7的真实性合法性没有异议，对关联性有异议，应凌云提交的证据恰恰反证瑰宝公司的意见。本院认为，瑰宝公司证据1、2真实性均无异议，且该2份证据与本案有关联，故予以确认；瑰宝公司对证据3、7真实性、合法性无异议，且该2份证据与本案有关联，故予以确认；证据4的真实性予以确认，但不能证明应凌云的证明对象；证据5应凌云能提交证据原件，且瑰宝公司对该通话亦予以认可，故予以确认；证据6应凌云不能证明已将该函送达瑰宝公司，故不予确认。
（二）瑰宝公司提交的证据：应凌云对证据1真实性没有异议，但不能证明被告的待证事实，且提交的时间也是在2009年4月9日。对证据2三性没有异议。对证据3真实性没有异议，对证明对象没有异议，也能证明被告向小区外面运出两车物品，但是也不能证明被告有无实际完全腾空房屋，也不能证明被告已经履行交付了钥匙义务。对证据4没有异议。本院认为，应凌云对证据2、4无异议，故予以确认；应凌云对证据1真实性无异议，且该份证据与本案有关联，故予以确认；应凌云对证据3真实性无异议，且该证据能与应凌云提交的证据2相印证，故予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本���确认下述案件事实：2005年11月27日，应凌云与瑰宝公司签订《房屋租赁合同》一份，约定应凌云将其坐落于杭州市潮王路43号东方豪园文豪阁2004室住宅出租给瑰宝公司使用，租赁期为2005年12月16日至2008年12月15日止，租金为每年6万元，押金为5000元。合同到期后，瑰宝公司需续租，应提前一个月重签合同，交纳租金。如不续租，则提前二个月通知应凌云。合同签订当日，瑰宝公司依约向应凌云交纳押金5000元。2008年12月14日，瑰宝公司搬离承租房屋，但未将房屋钥匙交付应凌云。涉诉房屋2008年11月至2009年5月的水电费计261.73元，其中2009年1、2、3、5月未产生水费，1至4月未产生电费，5月电费为2.79元。2008年12月至2009年6月的物管费计1707.678元。2009年4月9日，瑰宝公司向杭州市工商行政管理局余杭分局申请变更住所为余杭区良渚镇安溪杜城村。2009年5月28日，应凌云打电话给��宝公司员工，要求瑰宝公司交还承租房屋的钥匙，瑰宝公司员工称钥匙已放在承租房屋内，且应凌云还未退还瑰宝公司的押金。
本院认为：应凌云与瑰宝公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。合同约定的租赁期间届满后，瑰宝公司负有将租赁房屋返还应凌云的义务。瑰宝公司虽已于租赁期满时搬离承租房屋，但其未将房屋钥匙交还应凌云，应认定瑰宝公司未履行返还房屋的义务，由此导致应凌云不能按时收回房屋，瑰宝公司应承担相应的违约责任。瑰宝公司称已于2008年10月通知应凌云不再续租，搬离租赁房屋时，已通知应凌云办理交接手续，但因应凌云不愿退还押金，故将钥匙留在租赁房屋中；但瑰宝公司未提供有效证据证明，故不予采信。依双方合同约定，合同到期后，瑰宝公司如需续租，���提前一个月重签合同并交纳租金；如不续租，则应提前二个月通知应凌云。故应凌云在合同到期前即应当知晓瑰宝公司无意续租。且依常理，租赁期间届满后，瑰宝公司未续签合同，亦未支付租金，应凌云也应当知晓瑰宝公司无意续租。根据应凌云与瑰宝公司员工的通话，也可以知道双方此前已就交还钥匙和退还押金有过协商。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。应凌云在知晓瑰宝公司不再租赁房屋、已搬离租赁房屋却不交还房屋钥匙的违约行为后，可以在合理的期限内就交还钥匙与瑰宝公司协商，在此期间的损失应由瑰宝公司承担。但如超过合理的期限仍协商未成，应凌云应该采取适当措施防止损失进一步扩大。结合本案��情，本院酌情确定由瑰宝公司承担三个月的租金损失，按合同约定的租金标准计15000元，以及承担该三个月内的物业管理费，计731.86元。此后的损失，属于未采取适当措施而造成的扩大损失，应当由应凌云自行承担。应凌云收取瑰宝公司的5000元押金，在双方租赁期间届满后，理应退还瑰宝公司，应凌云亦同意在赔偿损失、支付水、电、物管费后返还。故瑰宝公司主张退还押金4622.8元（已扣除2008年11月、12月的水电费及12月的半月物业管理费）的反诉请求应予支持。瑰宝公司在租赁期间届满后，未将租赁房屋返还应凌云，应凌云主张的先履行抗辩理由成立，故瑰宝公司要求应凌云支付该押金的利息缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杭州瑰宝美容保健品有限公司赔偿原告（反诉被告）应凌云损失15000元，支付应凌云物业管理费731.86元；
二、原告（反诉被告）应凌云返还被告（反诉原告）杭州瑰宝美容保健品有限公司押金4622.8元；
三、驳回原告（反诉被告）应凌云的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）杭州瑰宝美容保健品有限公司的其他诉讼请求。
上述一二项折抵后，杭州瑰宝美容保健品有限公司尚需支付应凌云111**.06元，于本判决书生效之日起十日内履行。
本诉案件受理费724元，减半收取362元，保全费390元，合计752元，由应凌云负担432元，杭州瑰宝美容保健品有限公司负担320元。反诉案件受理费25元，由应凌云负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期��的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，其中本诉部分724元，反诉部分25元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
审判员 周菁晖
二〇〇九年九月二十一日
书记员 杨 帆