广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)粤01民终3745号
上诉人（原审原告）：周慧宝，女，1978年10月30日出生，汉族，住广州市白云区。
委托诉讼代理人：王朝阳，广东伯方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周家剑，广东伯方律师事务所实习人员。
被上诉人（原审被告）：广州市番禺祈福物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区钟村镇祈福新村。
法定代表人：孟丽红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：叶建霄，广东汇胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷任芬，广东汇胜律师事务所律师。
上诉人周慧宝因与被上诉人广州市番禺祈福物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初10017号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
周慧宝上诉请求：1、请求撤销原审判决；2、请求改判上诉人按照银行同期贷款利率计算，支付2015年6月20日至2017年10月31日的物业管理费、水费、排污费等滞纳金681元及将2017年11月1日起滞纳金的计算标准调整为人民银行同期贷款利率标准；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定涉案合同约定的滞纳金标准每月1.5%未超相关法律的规定，有违《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定的规定，且显失公平。《祈福新邨物业管理委托合同》第23条第4款约定了滞纳金的标准按每月1.5%收取，转化为年利率为18%，与被上诉人的损失即等同于银行同期同类贷款利率的利息，显然是过高的；同时，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，可以认定为过分高于造成的损失。上诉人逾期不缴费，不是无理由故意拖欠，而是事出有因，广州市番禺祈福物业管理有限公司于2014年6月上涨物业管理费，引起大批业主不满，并与业委会产生诉讼，诉讼进行直至2017年6月二审终结，并非上诉人故意拖欠所引起。同时，上诉人向物业公司提出，希望物业公司收取物业费本金，滞纳金部分待诉讼结束后依法处理，但物业公司拒不接受。综上所述,上诉人对一审判决不服，请求二审依法改判并支持上诉人的诉请。
广州市番禺祈福物业管理有限公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确,请求依法驳回上诉人的上诉请求，并维持原判。《祈福新村物业管理委托合同》以及管理规约中已明确约定了业主拖欠物业费水费排污费等费用，每月应当按照应缴费用的1.5%缴纳滞纳金。按照迟延支付金额的1.5%每月计收,滞纳金的约定属于合理范围以内，应当予以支持。祈福新村采取酬金制收费方式，收取的物业管理费及滞纳金依法属全体业主所有。如果调低滞纳金的收取比例会直接损害全体业主的合法权益。上诉人恶意拖欠物业管理费具有明显的过错，明显违反诚实信用原则，应当按照合同约定支付滞纳金。
周慧宝向一审法院起诉请求：1、确认周慧宝支付2015年6月20日至2017年10月31日的物业管理费、水费、排污费等的滞纳金681元（按照人民银行同期贷款利率计算）；2、将2017年11月1日起的滞纳金的计算标准调整为人民银行同期同类贷款利率标准；3、广州市番禺祈福物业管理有限公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市番禺区钟村街祈福新村晓峰园6座6楼07室，权属人为周慧宝。
广州市番禺祈福物业管理有限公司是经广州市番禺区工商行政管理局登记成立的企业法人，经营范围包括物业管理等。
2015年9月14日广州市番禺区祈福新邨业主委员（合同中称甲方）与广州市番禺祈福物业管理有限公司（合同中称乙方）签订了《祈福新邨物业管理委托合同》，将祈福新邨住宅小区物业委托广州市番禺祈福物业管理有限公司实行物业管理。委托管理期限为：自本合同生效之日起五年，自2015年9月15日起至2020年9月14日止。合同的第23条第4款约定，业主应当按照物业服务合同约定按时足额缴纳物业服务资金。业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务资金的，乙方有权采取合法程序进行追收，对逾期缴者，须征收滞纳金（滞纳金从应交付相应费用当月的1日开始计算），每月按应缴费的1.5%计算，逐月累计（该计算标准同样适用于水电费、排污费、电梯分摊费等费用的逾期缴交者）。乙方因追收物业服务资金、水电费、排污费、电梯分摊费等费用所产生的律师费、邮寄费、材料影印费等费用均由相应欠费业主或物业使用人承担。甲方同意，上述乙方追收物业服务资金等相关欠费所产生的费用由全体业主缴纳的物业服务资金预先垫支。在庭审中，双方确认2015年9月14日签订的物业管理委托合同是第六届业委会签订的，广州市番禺区祈福新邨第五届业委会与广州市番禺祈福物业管理有限公司签订的《祈福新邨物业管理委托合同》的滞纳金标准也是每月1.5%。
2015年10月14日广州市番禺区国土资源和规划局对《祈福新邨物业管理委托合同》登记备案。
周慧宝在庭审中确认其未缴交2015年6月20日至2017年10月31日期间的物业管理费、水费、排污费。根据广州市番禺祈福物业管理有限公司屋邨管理处于2017年6月20日向周慧宝发出《物业服务费催缴函》及欠款清单，截止2017年6月，周慧宝所欠物业管理费、水费、电梯分摊费、排污费、滞纳金等费用合计共18129.98元；若逾期缴纳前述费用，须承担滞纳金，滞纳金标准为每月应缴费的1.5%计算。周慧宝表示同意缴交所欠的物业管理费、水费、排污费，但认为广州市番禺祈福物业管理有限公司按每月1.5%收取滞纳金的标准太高，要求按中国人民银行同期同类贷款利率标准收取滞纳金，且2017年11月1日以后的滞纳金的标准也应调整为中国人民银行同期同类贷款利率。双方由此产生纠纷，周慧宝于2017年11月29日向法院提起诉讼。
以上事实有周慧宝、广州市番禺祈福物业管理有限公司提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录予以证实。
一审法院认为：广州市番禺区祈福新邨业主委员与广州市番禺祈福物业管理有限公司于2015年9月14日签订的《祈福新邨物业管理委托合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。周慧宝作为涉讼小区的业主，其已实际享受了物业管理公司提供的服务，理应向广州市番禺祈福物业管理有限公司支付物业管理费。周慧宝在庭审中同意缴交拖欠的物业管理费、水费、排污费，只是对物业管理合同中约定的按每月1.5%收取滞纳金的标准有异议，要求确认按中国人民银行同期同类贷款利率标准收取滞纳金，本案的焦点即为合同约定的按每月1.5%收取滞纳金的标准是否太高且应当调整的问题。上文已查明，在《祈福新邨物业管理委托合同》第23条第4款约定了滞纳金的标准是按每月1.5%收取，该合同条款自业主委员会签订后，对周慧宝具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。对于前述司法解释中“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”的规定应当全面、正确地理解，违约金约定是否过高应当根据案件具体情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以判断。涉案合同约定的滞纳金标准是按每月1.5%，按日计算为万分之五，该滞纳金未超过相关法律法规的规定，也没违背一般商业惯例。因此，法院认为该合同约定的违约金标准合理，不予调整。周慧宝逾期支付物业管理费、水费、排污费，应按照合同约定支付滞纳金。因此，对于周慧宝要求按中国人民银行同期同类贷款利率标准确认滞纳金金额，并对以后产生的滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率标准收取的诉讼请求，由于没有事实和法律依据，法院不予支持。对于周慧宝的其他诉讼请求，法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回周慧宝的诉讼请求。本案诉讼费用50元，由周慧宝负担。
二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，当事人对一审法院查明事实部分无异议，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。
关于广州市番禺区祈福新邨业主委员与广州市番禺祈福物业管理有限公司在《祈福新邨物业管理委托合同》中约定的按每月1.5%收取滞纳金的标准是否过高,应否作出调整的问题。广州市番禺区祈福新邨业主委员与广州市番禺祈福物业管理有限公司于2015年9月14日签订的《祈福新邨物业管理委托合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，原审认定上述合同合法有效正确，双方均应遵照履行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。上诉人作为涉讼小区的业主，其已实际享受了物业管理公司提供的服务，依法应按物业合同约定的期限向广州市番禺祈福物业管理有限公司支付物业管理费。上诉人现对物业管理合同中约定的按每月1.5%收取滞纳金的标准有异议，认为合同约定的按每月1.5%收取滞纳金的标准太高,应调低标准。经查，涉案合同约定的滞纳金标准是按每月1.5%，按日计算为万分之五，该滞纳金未超过相关法律法规的规定，原审认定物业合同中约定的违约金标准合理，不予调整并无不当。上诉人主张物业合同中约定的按每月1.5%收取滞纳金的标准过高的理据不足，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人周慧宝负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁燕梅
审判员 梁淑敏
审判员 李 焕
二〇一八年五月三日
书记员 陈晓欣
吴桐