吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017)吉民终647号
上诉人（原审原告）：张秀娟，女，1964年2月3日出生，汉族，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：张海莉，吉林钟言宇德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林信达金都置业有限公司。住所地：吉林省长春市。
法定代表人：凌朝翔，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙旭香，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：李正卓，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
原审第三人：吉林华运房地产开发有限公司。住所地：吉林省吉林市。
法定代表人：黄保国，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李迎吉，男，该公司法律顾问。
上诉人张秀娟因与被上诉人吉林信达金都置业有限公司（以下简称信达公司）及原审第三人吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院(2017)吉02民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张秀娟上诉请求：1.撤销原审判决，改判立即停止对争议房屋的强制执行并解除查封。2.一、二审诉讼费用由信达公司承担。事实与理由：1.原审判决认定事实错误。张秀娟于2016年11月1日在法院查封之前，从农民工黄世勇、刘景波处购得争议房屋，并签订了书面协议，支付了15万元购房款，办理了入户手续。2.原审判决适用法律错误。张秀娟对争议房屋享有的权利优先于信达公司的债权，应支持张秀娟的诉讼请求。
信达公司辩称，1.原审判决认定事实清楚，应予维持。2.张秀娟与华运公司不存在债权关系，债务抵销没有事实依据。3.张秀娟称本案适用建设工程优先受偿权，但已经超期，不能适用。
华运公司述称，1.同意张秀娟的上诉请求。2.我公司与范立民存在建设工程施工合同关系，范立民是6号楼的实际施工人，其确实有拖欠工资的情况。
张秀娟向一审法院起诉请求：立即停止对贻翔苑小区10号楼1单元101号房屋的强制执行并解除查封，由信达公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：信达公司与华运公司借款合同纠纷一案，吉林中院于2016年2月22日作出（2015）吉中民二初字第76号民事判决。该判决生效后，华运公司未履行判决内容，信达公司于2016年5月23日向吉林中院申请强制执行。吉林中院于2017年2月21日作出（2016）吉02执106号之一执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区5号楼、6号楼、9号楼、10号楼、12号楼共计172套房屋，其中包含本案争议房屋。查封期限为三年，自2017年2月23日起至2020年2月22日止。张秀娟因（2016）吉02执106号之一执行裁定的查封标的包含本案争议房屋，向吉林中院提出执行异议，吉林中院于2017年4月17日作出（2017）吉02执异137号执行裁定，驳回了张秀娟的异议请求。另查明，张秀娟于2016年11月15日与华运公司签订认购协议，现张秀娟实际占有争议房屋。华运公司因未进行综合验收导致贻翔苑小区整体无法办理产权登记手续，张秀娟至今未办理产权登记手续。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据查明的事实和各方当事人的起诉请求和答辩意见，本案争议焦点是：张秀娟对于涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，张秀娟主张停止执行吉林市华运贻翔苑小区10号楼1单元101号房屋，其应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张秀娟未举证证明其与华运公司之间存在合法有效的房屋买卖关系，也没有证据证明与华运公司存在合法的顶账过程，故张秀娟应承担举证不能的法律后果，不符合停止执行本案涉案房屋的条件，不享有足以排除强制执行的民事权益。判决：驳回张秀娟的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：华运公司于2013年开工建设争议项目工程，最初暂定的小区名称是华运骏景，后改名为贻翔苑。华运公司将全部工程发包给吉林市鑫业建筑安装有限公司，分包给范立民等人。范立民挂靠在吉林市鑫业建筑安装有限公司。范立民于2013年7月15日与华运公司签订协议，承建了华运公司的项目工程6号楼，是小区6号楼的实际施工人。后由于华运公司无法支付范立民工程款，于2014年4月27日与范立民签订协议，将本案争议房屋作价200841元抵顶给范立民，抵作部分工程款。刘景波、黄世勇是范立民的工程施工人，由于范立民无钱支付两人的人工费，双方于2014年7月30日签订《抵房协议》，约定将争议房屋抵顶给两人作为人工费。后刘景波、黄世勇两人将争议房屋以15万元的价格卖给了张秀娟。华运公司于2016年11月15日与张秀娟签订了争议房屋的《认购协议》，并为张秀娟开具了收据，载明收到张秀娟对争议房屋的购房款200841元。同日，华运公司为张秀娟办理了入住手续，张秀娟交纳了各项入住费用并取得收据后，实际占有了争议房屋，居住至今。华运公司与范立民已进行过对账，华运公司认可张秀娟所购争议房屋是其抵顶给范立民的两套房屋中的一套。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉案件，争议焦点是案外人张秀娟是否对争议执行标的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据查明的事实来看，争议房屋是由华运公司抵顶给范立民，范立民又抵顶给刘景波、黄世勇，刘景波、黄世勇又转卖给张秀娟。张秀娟与华运公司签订了书面的认购协议，形成了事实上的房屋买卖关系。张秀娟已支付了全部的购房款，华运公司认可并为张秀娟开具了收据。张秀娟在华运公司处办理了房屋交付手续，并占有使用了该房屋。由于华运公司的原因致使整个项目楼盘不能办理产权证，故未办理房屋过户登记手续，非张秀娟自身原因所致。吉林中院查封争议房屋发生于2017年2月21日。张秀娟的上述各项购房行为均发生在法院查封房屋之前。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照上述规定，张秀娟的情形同时符合法定的四项条件，可认定其对争议房屋享有合法有效的民事权益，足以排除法院的强制执行。
综上所述，张秀娟的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：
一、撤销吉林省吉林市中级人民法院（2017）吉02民初96号民事判决；
二、不得执行吉林市华运贻翔苑小区10号楼1单元101号房屋。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由吉林信达金都置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯志义
代理审判员 陆海权
代理审判员 阎道清
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 孟凡艳