福建省三明市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽04执异26号
案外人：许意娜，女，汉族，1978年7月22日出生,住沙县。
委托诉讼代理人：ＸＸ福、朱启兰，福建竞成律师事务所律师。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司三明钢花支行，住所地：福建省三明市梅列区列西五四新村6幢底层。组织机构代码：85558756-4。
负责人李淑贞，行长。
被执行人：福建金沙工贸实业有限公司，住所地：福建省三明市沙县三明高新技术产业开发区金沙园。组织机构代码：78218041-2。
法定代表人陈盛宝，董事长。
被执行人：陈盛宝，男，1965年10月14日出生，汉族，福建金沙工贸实业有限公司董事长，住福建省沙县。
被执行人：郑春英，女，1966年7月17日出生，汉族，住福建省沙县。系被告陈盛宝配偶。
被执行人：王玮，女，1973年3月3日出生，汉族，福建金沙工贸实业有限公司总经理，住福建省沙县。
在本院执行申请执行人中国工商银行股份有限公司三明钢花支行与被执行人福建金沙工贸实业有限公司、陈盛宝、郑春英、王玮借款合同纠纷一案中，案外人许意娜2018年1月8日对本院执行拍卖三明高新技术产业开发区金沙园长富路金沙大厦1205号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审查终结。
案外人许意娜称，2011年5月19日，异议人许意娜与福建金沙工贸实业有限公司签订了协议，福建金沙工贸实业有限公司将三明高新技术产业开发区金沙园长富路金沙大厦1205号宿舍永久提供异议人居住使用，异议人支付转让款264950元及相关费用，因政策原因该房屋至今未过户至异议人名下。异议人无过错，三明高新技术产业开发区金沙园长富路金沙大厦1205号宿舍房产属异议人所有，不能作为福建金沙工贸实业有限公司的财产予以执行拍卖。福建金沙工贸实业有限公司涉及的债务也不能影响改变异议人永久使用房屋的权利。请求停止执行拍卖三明高新技术产业开发区金沙园长富路金沙大厦1205号房产。
本院查明，2010年1月18日，福建金沙工贸实业有限公司办理位于三明高新技术产业开发区金沙园土地使用权证，证号为虬国用（2010）第1386118号，地类用途：工矿仓储用地
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工业用地（汽车制造、汽车零部件及配件制造），使用权面积2014.6平方米。2010年1月29日，福建金沙工贸实业有限公司办理位于三明高新技术产业开发区金沙园房屋产权证，证号为沙房权证沙县字第××号，房屋总层数12层,建筑面积11848.47平方米，规划用途综合。2010年7月9日，中国工商银行股份有限公司三明钢花支行与福建金沙工贸实业有限公司签订最高额抵押合同，抵押人福建金沙工贸实业有限公司所担保的主债务自2010年7月9日至2015年7月9日期间人民币2200万元的最高余额内，抵押物为福建金沙工贸实业有限公司所有的位于三明高新技术产业开发区金沙园（沙房权证沙县字第××号）的房屋所有权，中国工商银行股份有限公司三明钢花支行依法办理了抵押登记手续，2010年7月8日取得房屋及土地他项权证（沙房他证字第××号、沙土他项（2010）第2630号），他项权利种类最高额抵押，抵押债权数额2200万元。2013年6月21日、2013年6月28日，中国工商银行股份有限公司三明钢花支行与福建金沙工贸实业有限公司分别签订借款金额为1500万元、700万元期限为12个月的借款合同。借款期限到期后，福建金沙工贸实业有限公司未还款，中国工商银行股份有限公司三明钢花支行诉至本院请求归还借款本金及利息。本院于2015年6月4日作出（2014）三民初字第558号民事判决，判令：被告福建金沙工贸实业有限公司向原告中国工商银行股份有限公司三明钢花支行偿还借款本金1898万元及利息，原告中国工商银行股份有限公司三明钢花支行对被告福建金沙工贸实业有限公司所有的位于三明高新技术产业开发区金沙园所有权证号为20100549的房产享有优先受偿权。在诉讼中，本院于2014年11月3日作出裁定，查封三明高新技术产业开发区金沙园所有权证号为20100549的房产。因被告未履行生效判决确认义务，中国工商银行股份有限公司三明钢花支行于2016年8月18日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2017年8月3日本院对查封的抵押物三明高新技术产业开发区金沙园所有权证号为20100549的房产进行评估。
另查明，2011年5月19日，案外人许意娜与福建金沙工贸实业有限公司签订协议，协议约定：1.福建金沙工贸实业有限公司将三明高新技术产业开发区金沙园长富路金沙大厦1205号宿舍永久性提供给许意娜居住使用；2.许意娜支付福建金沙工贸实业有限公司人民币264950元；3.房屋交付时间2011年5月30日；4.房屋交付前属毛坯房，由许意娜负责装修；5.若政策允许转让房产时，福建金沙工贸实业有限公司应将房屋转让给许意娜，转让款为许意娜支付的264950元。协议签订后，许意娜向福建金沙工贸实业有限公司支付转让款264950元及物业服务管理费、房屋维修基金、水表开户费等。许意娜于2011年5月接收房屋，并占有管理至今。
本院认为，福建金沙工贸实业有限公司转让三明高新技术产业开发区金沙园长富路金沙大厦1205号房未取得房屋所有权证，依《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定不得转让，不具备转让该房产的条件，三明高新技术产业开发区金沙园土地用途为工业用地，涉案套房为企业职工宿舍，案外人受让的目的是用于家庭生活普通居住，改变土地使用用途。福建金沙工贸实业有限公司与案外人许意娜签订转让协议，不具有合法有效书面买卖合同，不符合能够排除执行的情形。福建金沙工贸实业有限公司作为抵押人在转让房产给许意娜使用前，已将房产登记抵押给中国工商银行股份有限公司三明钢花支行，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权，案外人许意娜受让使用的房产不能排除作为抵押物的执行。案外人许意娜执行异议提出已支付全部价款，并占有管理至今，以及“买卖不破租赁”的原则，主张停止执行拍卖，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、第三十八条第（六）项、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人许意娜的异议请求。
本裁定送达后立即生效。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向福建省三明市中级人民法院提起诉讼。
审判长 周春平
审判员 陈永辉
审判员 邓水清
二〇一八年五月二十二日
书记员 余春燕
附：引用的法律条文
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。（一）案外人是否系权利人；（三）该权利能否排除执行。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。