贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)黔03民终5843号
上诉人（原审原告、反诉被告）：七冶房地产开发有限责任公司正安分公司，组织机构代码55190480-7,住所地：正安县凤仪镇文化路。
法定代表人：章连根，男，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王健，贵州道援律师事务所律师。
委托诉讼代理人：娄晶，男，该公司员工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：万碧云，男，汉族，1959年10月08日出生，贵州省正安县人，住正安县。
委托诉讼代理人：祝娅，贵州名城律师事务所律师。
上诉人七冶房地产开发有限责任公司正安分公司（以下简称七冶房产正安分公司）因与被上诉人万碧云房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院（2017）黔0324民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
七冶房产正安分公司上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，并依法改判驳回被上诉人的反诉请求，本案一、二审、反诉诉讼费用及评估费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决诉定事实部分不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的拆迁协议第八条的其他约定系该协议中的特别条款，协议第二条的约定面积与第八条第3款约定的实测面积发生冲突时，应遵循特别条款优于一般条款原则，优先适用特别条款。拆迁协议第八条第4款明确约定：“本协议未尽事宜按《正安县东片区旧城改造房屋拆迁补偿安置工作指导意见》及《东片区旧城改造拆迁补偿安置方案》执行。”根据两个文件的规定，上诉人就东片区旧城改造是在“拆迁在前、规划在后”下与被上诉人签订的拆迁协议，且得到正安县人民政府的认可，故上诉人与被上诉人约定的还房面积与实际测量还房面积误差较低大，并非上诉人主观因素导致，也不是违约行为。上诉人不应当对被上诉人承担赔偿损失的违约责任。上诉人以实测面积82.74㎡门面房调换被上诉人70.84㎡的被拆迁门面房，未导致被上诉人被拆迁门面房面积减少，且被上诉人被拆门面房原有价值远低于上诉人调换给被上诉人门面房的价值。
被上诉人万碧云辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。被上诉人被拆门面面积为70.84㎡，与上诉人签订东方新城锦乡苑22号、23号、24号三间门面共103.41㎡进行产权调换，并进行产权认定。故上诉人的还房须以103.41㎡为准，少于该面积即构成违约。现上诉人所还门面经测量只有82.74㎡，少还被上诉人20.67㎡，而该地段门面交房时的市场价为17000元/㎡，且交房时上诉人对被上诉人损失不作任何补偿。一审判决依据《合同法》第113条，判令上诉人赔偿被上诉人少还门面价值损失和租金损失正确。
七冶房产正安分公司向一审法院起诉请求：1、判决万碧云支付拆迁调换门面差价款104545元；2、诉讼费用由万碧云承担。
万碧云向一审法院反诉请求：1、判决七冶房产正安分公司支付20.67㎡的门面按实际价值计算，减除协议约定的价值差价，损失为84,641.70元【17,000.00元/㎡×20.67㎡－（32.57㎡×8,190.00元/㎡）】；由原告赔偿因少还20.67㎡门面的租金损失120万元（按使用年限40年计算）。
一审法院认定事实：2010年，正安县东部片区进行旧城改造，万碧云与七冶房产正安分公司于2010年5月4日签订《房屋拆迁产权调换协议》，协议约定内容包括：万碧云被拆门面房建筑面积为70.84㎡，房屋交给七冶房产正安分公司拆除后，万碧云选择七冶房产正安分公司按规划修建的县城东方新城锦绣苑建筑面积为103.41㎡的22号、23号、24号三间门面房进行产权调换；万碧云补偿七冶房产正安分公司被拆门面砖混结构框架差7,084.00元，七冶房产正安分公司超还被拆门面面积32.57㎡，按相应的商品门面房实际销售优惠9%由万碧云购买；过渡期为24个月，从2010年4月起至2012年4月止；门面房过渡费为每月566.72元、搬迁费为531.30元；协议所涉及的还房面积，以交房时房产部门测量确定的面积为准，对因面积变化而产生的差价，在交房时一次结清。2012年7月，正安县人民政府确定6号路（锦绣苑、文昌苑）地段所还门面房超面积还房的基准价为9,000.00元/平方米，根据双方签订的《房屋拆迁产权调换协议》的约定，万碧云与七冶房产正安分公司确定万碧云以8,190.00元/平方米价格购买超还门面房部分。2012年12月28日，双方办理了23、24号门面房的交房手续。因被还门面房面积与协议约定面积不符，万碧云拒绝支付门面还房差价款，双方未对22号门面进行移交。2013年12月，七冶房产正安分公司将22号门面房钥匙交与万碧云。2015年11月3日，经正安县房屋产权登记服务中心测量，东方新城锦绣苑22号门面房建筑面积为29.98㎡，23号门面房建筑面积为26.38㎡，24号门面房建筑面积为26.38㎡，三间门面房建筑面积共计82.74㎡。万碧云认为按双方签订的协议约定，七冶房产正安分公司少还了20.67㎡的门面面积而拒绝与七冶房产正安分公司结算差价。七冶房产正安分公司因此而向一审法院提起诉讼。在审理过程中，万碧云申请对22、23、24号门面房2013年1月的市场销售价格进行评估，经遵义市价格认证中心认定为17,000.00/平方米，万碧云支付认证费5,000.00元。本案在重审过程中，万碧云因变更了反诉请求而申请对少还20.67㎡门面40年的租金进行评估。经四川天信资产评估有限公司评估，少还的20.67㎡门面从约定交房之日（2012年4月）起至2052年共40年租金一次性受偿的市场价值为377,700.00元（其中前五年租金共计101,112.39元），万碧云支付了评估费7,000.00元。万碧云对七冶房产正安分公司主张要求万碧云支付门面还房差价104,545.00元无异议，七冶房产正安分公司对按《房屋拆迁产权调换协议》约定少还万碧云门面面积20.67㎡予以认可。
一审法院认为，七冶房产正安分公司、万碧云签订的《房屋拆迁产权调换协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，真实有效。双方应当按照协议的约定履行自己的义务。七冶房产正安分公司主张要求万碧云支付门面还房差价104,545.00元，万碧云对此无异议，一审法院予以支持。万碧云反诉认为七冶房产正安分公司实际调换给万碧云的门面82.74㎡与协议约定调换给万碧云的门面103.41㎡相差了20.67㎡，七冶房产正安分公司亦认可，一审法院予以确认。关于万碧云主张的损失问题，双方在协议中明确约定了七冶房产正安分公司拆除万碧云门面面积70.84㎡，用自己修建的位于县城东方新城锦绣苑22号、23号、24号三间共计面积103.41㎡的门面作为调换，七冶房产正安分公司应当按该协议履行，而七冶房产正安分公司未按该项约定履行，应当承担违约责任，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，七冶房产正安分公司应当赔偿因违约给万碧云造成的损失。由于双方签订的协议只约定了超还的32.57㎡的门面（被拆门面面积70.84㎡，约定还房面积103.41㎡）由万碧云按相应的商品房门面实际销售价优惠9%购买，而未约定实际还房面积与合同约定还房面积不符的处理方式，双方在庭审中认可已经还房的门面在交房时实际销售价按8,190.00元/㎡计算由拆迁还房户购买，一审法院予以认定。对减少面积的损失，按照遵义市价格认证中心2016年5月20日作出的认证结论，该门面房的市场销售价为17,000.00元/㎡。因此，七冶房产正安分公司应当赔偿万碧云未按协议约定而少还20.67㎡门面面积的损失，应按市场销售价格与约定销售价格之差，为：182,102.70元【20.67㎡×(17,000.00元/㎡-8,190.00元/㎡)】。关于万碧云反诉主张七冶房产正安分公司赔偿少还20.67㎡门面的租金损失120万元（按使用年限40年计算）的问题，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，因七冶房产正安分公司未按约定履行，少还了原告20.67㎡的门面面积，按照双方的约定，该面积应当于2012年4月交房，万碧云可以获得的利益应为七冶房产正安分公司未按时交房且未获得赔偿而造成的租金损失，当万碧云获得相应赔偿后，该租金损失则不存在。因此，七冶房产正安分公司在未支付上述赔偿款182,102.70元之前，应当赔偿万碧云从2012年5月起至付清赔偿款之日止的租金损失，参照资产评估报评估中关于20.67㎡门面从2012年4月至2017年4月（即前5年）租金计算标准，一审法院认定租金损失为20,222.00元/年（101,112.39元÷5年）。对万碧云的其他反诉请求，不予支持。综上所述，七冶房产正安分公司要求万碧云支付拆迁门面调换差价104,545.00元，万碧云无异议，一审法院予以支持。七冶房产正安分公司应当赔偿因未按协议约定而少还万碧云20.67㎡门面的价值差损失182,102.70元，并赔偿该面积的门面因未按约定时间交付给万碧云造成的租金损失（至付清赔偿款之日止按20,222.00元/年计算）。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决：一、由万碧云支付七冶房地产开发有限责任公司正安分公司门面产权调换差价104,545.00元。二、由七冶房地产开发有限责任公司正安分公司赔偿万碧云因未按协议约定少还20.67㎡门面的价值损失182,102.70元。上述一、二项折抵后，由七冶房地产开发有限责任公司正安分公司于本判决生效后十日内支付万碧云损失现金77,557.70元。三、由七冶房地产开发有限责任公司正安分公司于本判决生效后十日内赔偿万碧云20.67㎡门面租金损失（自2012年5月起至上述一、二项折抵后确定的损失付清之日止，按20,222.00元/年计算）。四、驳回万碧云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,200.00元，由万碧云负担；反诉案件受理费7,300.00元，由万碧云承担5,700.00元，由七冶房地产开发有限责任公司正安分公司承担1,600.00元；两次评估费共计12,000.00元，由万碧云承担5,000.00元，七冶房地产开发有限责任公司正安分公司承担7,000.00元。
本案在二审期间，七冶房产正安分公司向本院提交了《正安县城东片区旧改造房屋拆迁补偿安置指导意见》及《正安县城东片区旧城改造项目拆迁安置补偿实施方案》，证明对于七冶房产正安分公司与拆迁户之间就门面房的超面积以及不足在政府相关文件有明确的规定，被上诉人没有必要委托人民法院进行评估鉴定。
本院依法组织当事人对上述证据进行了质证，对当事人二审争议的事实，本院认定与一审无异。
本院认为，七冶房产正安分公司、万碧云签订的《房屋拆迁产权调换协议》合法有效，受法律保护。七冶房产正安分公司关于该协议第八条第3款已约定涉及的还房面积，以交房时房产部门测量确定的面积为准，该公司实还面积超过万碧云被拆面积，未损害万碧云利益的上诉理由，本院认为，该条款旨在对七冶房产正安公司实还房屋面积的确定，并非对七冶房产正安分公司实际所还面积与协议约定面积不一致时所应承担违约责任的否认，故对七冶房产正安分公司的该上诉理由，本院不予支持。双方所签协议中已明确约定七冶房产正安分公司用以与万碧云被拆门面进行产权调换的三间门面的位置、房号以及总面积，且明确约定了七冶房产正安分公司超还万碧云被拆门面的32.57㎡，按相应的商品门面房实际销售价优惠9%由万碧云购买，七冶房产正安分公司应当严格按照双方所签协议履行义务，现七冶房产正安公公司实际所还万碧云面积少于协议约定的面积，应当向万碧云承担违约责任，并赔偿万碧云所受损失。一审法院根据专业的评估机构所作出的评估报告确定万碧云所受损失，并无不当。
综上所述，七冶房产正安分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5550元，由七冶房地产开发有限责任公司正安分公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐忠显
审 判 员 蔡一雷
代理审判员 何 容
二〇一七年十二月一日
书 记 员 黎雪梅