陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕01民终14763号
上诉人（原审被告）西安浩华置业有限公司
法定代表人：李蔚义，该公司总经理。
委托诉讼代理人：党睿，该公司法务部员工。
被上诉人（原审原告）曾方禄
被上诉人（原审原告）张丁
共同委托诉讼代理人：孙立洁，陕西海普睿诚律师事务所律师。
上诉人西安浩华置业有限公司（以下简称浩华公司）因与被上诉人曾方禄、张丁商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初6294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人浩华公司之委托诉讼代理人党睿，被上诉人曾方禄、张丁之共同委托诉讼代理人孙立洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
浩华公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回曾方禄、张丁一审诉讼请求。2、判令曾方禄、张丁承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房交付条件为：出卖人组织设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位验收合格。浩华公司已于2013年4月取得《建设工程竣工验收报告》，涉案房屋已经具备交付条件。浩华公司已通知曾方禄、张丁接收房屋，是曾方禄、张丁自身原因未办理房屋交接手续。2、一审法院适用法律不当。竣工验收备案是建设行政部门根据建设单位的申请，对工程竣工验收的情况进行备案，不具有行政监督管理的性质，不应以此作为涉案房屋的交付条件。
曾方禄、张丁共同辩称，浩华公司认为商品房买卖合同约定的交付标准为四方验收合格，属于断章取义，涉案商品房交付条件必须符合国家和地方政府的有关规定。浩华公司所提供的《建设工程竣工验收报告》各方签字时间，也存在重大矛盾。
曾方禄、张丁向一审法院起诉请求：1、浩华公司立即向曾方禄、张丁支付逾期交房违约金64839元（从2015年5月19日计算至2017年4月5日，主张至曾方禄、张丁所购房屋达到交付使用条件并完成交接之日）；2、浩华公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实，2010年11月27日，买受人曾方禄、张丁与出卖人浩华公司签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y10130126，约定由曾方禄、张丁购买浩华公司开发的位于西安市曲江新区寒窑路北侧的曲江·诸子阶第3幢4单元7层40703号商品房一套，房屋总价款为942433元。合同第六条约定，买受人于签约当日交清全额房价款,金额为942433元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年6月28日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将经出卖人组织设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，曾方禄、张丁按约向浩华公司支付全部房价款。2015年，曾方禄、张丁因商品房预售合同纠纷将浩华公司诉至雁塔区法院，请求浩华公司立即向曾方禄、张丁支付自2013年12月18日起至2015年5月18日止逾期交房违约金48629元，并请求浩华公司立即向曾方禄、张丁支付自2015年5月19日起至房屋交付日止的逾期交房违约金。经审理，依法作出判决：浩华公司向曾方禄、张丁支付逾期交房违约金48629元。后浩华公司不服该判决提起上诉，西安市中级人民法院维持原判。现曾方禄、张丁再次起诉主张2015年5月19日至2017年4月5日，以及至曾方禄、张丁所购房屋达到交付使用条件并完成交接之日止的违约金。庭审中，曾方禄、张丁主张房屋的交付条件是符合国家和地方人民政府有关规定的综合验收和消防验收，并取得竣工验收备案表。浩华公司则辩称根据合同约定房屋的交付条件为四方验收合格，并提交《建设工程竣工验收报告》，证明涉案房屋于2013年4月10日经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位和施工单位验收合格，符合交付条件,并辩称其通知曾方禄、张丁收房，但曾方禄、张丁没有前来办理收房手续。经查，该竣工验收报告显示涉案工程的竣工日期为2013年4月10日，验收结论有建设、监理、施工、设计和勘察五个单位的盖章，综合验收结论为“满足设计要求及合同约定相关内容”，盖章部分勘察单位无时间落款。
一审法院认为，曾方禄、张丁与浩华公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，浩华公司应在2012年6月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经其组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格的商品房交付曾方禄、张丁使用，而其当庭提交的《建设工程竣工验收报告》显示综合验收结论为“满足设计要求及合同约定相关内容”，并未明确综合验收是否合格，不符合合同约定的验收合格的交付条件，且盖章部分勘察单位无时间落款。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”，以及第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。本案中，涉案楼盘至今未取得《工程竣工验收备案表》，涉案房屋至今并未达到法律规定的交付条件。综上，涉案房屋至今未达到合同约定的交付条件，亦未达到法律规定的交付条件，故浩华公司应按合同约定按日向曾方禄、张丁支付已交付房价款万分之一的逾期交房违约金。2015年5月19日至2017年4月5日浩华公司逾期交房688天，按约定浩华公司应向曾方禄、张丁支付逾期交房违约金64839元，故曾方禄、张丁要求浩华公司支付2015年5月19日至2017年4月5日期间的违约金64839元的诉请，依法予以支持。至于曾方禄、张丁主张的2017年4月6日至房屋实际交付日的逾期交房违约金，因涉案房屋的实际交付日无法确定，故该部分违约金无法计算，暂不予处理，实际发生后曾方禄、张丁可另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：被告西安浩华置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告曾方禄、张丁支付逾期交房违约金64839元（2015年5月19日至2017年4月5日期间）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1421元，由浩华公司承担。因曾方禄、张丁已预交，故浩华公司应将该款连同与上述款项一并支付曾方禄、张丁。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。结合双方当事人的举证及法庭调查情况，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。另查明，2015年在曾方禄、张丁诉浩华公司商品房预售合同纠纷一案[（2015）雁民初字第03878号]一审庭审时，浩华公司曾通知过曾方禄、张丁就涉案房屋进行收房。
本院认为，本案争议焦点为：涉案房屋是否已达到交付条件，浩华公司是否应向曾方禄、张丁支付2015年5月19日至2017年4月5日期间的逾期交房违约金？浩华公司与曾方禄、张丁签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定享受权利、履行义务。本案中，曾方禄、张丁与浩华公司签订《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2012年6月28日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备“经出卖人组织设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位验收合格”条件，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。经查，涉案房屋于2013年4月10日经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位和施工单位验收合格。曾方禄、张丁认为仅五方验收合格不能说明房屋已符合交付条件，该房屋至今未取得竣工验收备案表，不符合交付要求。竣工验收备案制度是国家行政机关对建设工程质量的一种监督管理制度，竣工验收备案的申请主体是建设单位，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。建设行政主管部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。可见，并未规定在完成竣工验收备案之前建设工程不得交付使用。竣工验收备案相关规定系管理性法律规范，并非效力性规定，并不能因未取得竣工验收备案表即否定涉案房屋质量存在瑕疵不具备交付条件。同时，双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定将取得竣工验收备案表作为房屋交付条件，且我国法律法规中亦不存在未完成竣工验收备案不可交付的强制性规定。现涉案房屋已经过建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位和施工单位验收合格，应认定该房屋已达到了双方约定的房屋交付条件。
至于曾方禄、张丁主张浩华公司应向其支付2015年5月19日至房屋达到交付使用条件并完成交接之日的逾期交房违约金一节，涉案房屋达到交付条件后，浩华公司应通知曾方禄、张丁进行收房。浩华公司称其公司于2013年以特快专递方式通知曾方禄、张丁收房，但浩华公司仅提交快递单一份，该快递单并未显示曾方禄、张丁已收到，且曾方禄、张丁亦称其并未收到该快递单。本案审理过程中，曾方禄、张丁认可浩华公司于2015年在其诉浩华公司商品房预售合同纠纷一案[（2015）雁民初字第03878号]一审庭审时通知过其收房，本院对该事实予以确认。其二人在涉案房屋已达到交付条件的情形下，不予收房，系其自身原因所致，故其主张浩华公司承担2015年5月19日至房屋达到交付使用条件并完成交接之日的逾期交房违约金，缺乏事实及法律依据，应不予支持。一审法院以涉案楼盘至今未取得工程竣工验收备案表为由认定涉案房屋未达到法律规定的交付条件，判令浩华公司承担2015年5月19日至2017年4月5日期间的违约金，确有不当，本院对此予以改判。
综上所述，浩华公司的上诉请求成立，对一审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初6294号民事判决；
二、驳回曾方禄、张丁全部诉讼请求。
一审案件受理费1421元，由曾方禄、张丁负担。二审案件受理费1421元，由曾方禄、张丁负担。因西安浩华置业有限公司已预交二审案件受理费，曾方禄、张丁应于本判决生效后将该款支付给西安浩华置业有限公司。
本判决为终审判决。
审判长 王吉利
审判员 任 蕾
审判员 姬 钊
二〇一八年三月九日
书记员 周媛媛