广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)惠城法民一初字第2450号
原告：惠州市泰康华物业管理有限公司，住所地：惠州市下埔路19号���隆大厦一层C2。
法定代理人：林潭光。
委托代理人：周庆国、邹权霄，广东广法律师事务所律师。
被告：惠州市金汇房产开发有限公司，住所地：惠州市惠城区下角鳄湖路3号。
法定代表人：周日雄。
委托代理人：邱月耀，崔志刚，广东宝晟律师事务所律师。
原告惠州市泰康华物业管理有限公司诉被告惠州市金汇房产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告惠州市泰康华物业管理有限公司的委托代理人周庆国、邹权霄，被告惠州市金汇房产开发有限公司的委托代理人邱月耀，崔志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告惠州市泰康华物业管理有限公司诉称：原告受聘于惠州市金汇湖景花园业主委员会，并与之���订《物业服务合同书》。约定原告为位于惠州市鳄湖路3号金汇湖景花园这一物业管理区域提供服务，受益人为全体业主及物业使用人。服务期限3年，自2014年1月16日至2017年1月15日。自2014年1月起，惠州市金汇湖景花园业主委员会聘请原告为其提供物业服务以来，原告依《物业服务合同书》履行义务，为该物业管理区域提供物业服务。被告是金汇湖景花园的建设单位，同是金汇湖景花园会所（综合楼）、地下停车场的产权人，依据《物业服务合同书》第21条规定，被告应向原告缴交相应的物业管理费用。但经原告多次向被告催讨物业管理费用，被告均以各种理由予以推搪。被告已然严重违反《物业服务合同书》，造成原告的经济损失。为维护原告的合法利益不被侵害，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》的相关规定，向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付物业管理费共计人民币149,082.00元(2014年1月至8月会所（综合楼)、地下停车场的物业管理费)。2、被告承担本案的案件受理费。
被告惠州市金汇房产开发有限公司辩称：一、被答辩人隐瞒了本案的事实真相，实际情况是答辩人和被答辩人之间不存在物业服务合同关系。与本案有关的答辩人的物业有两部分。一部分是答辩人拥有产权的综合楼，另一部分是答辩人拥有产权的未出售的车位。对综合楼来说，自从被答辩人进驻该物业服务小区以来，一直都是答辩人自己进行物业管理的。被答辩人事实上从没有为综合楼提供物业管理服务。答辩人自行管理综合楼的要求在被答辩人进驻时就已明确。2014年1月14日下午，在市房管科与祝屋巷居委会、江南街道办事处、业主代表、等商讨小区、综合楼及停车场管理时，答辩人���是这样表态的。物业科有会议记录查证。答辩人委托惠州市金汇物业管理有限公司管理，该司指派了保安、保洁、电工等7名工人进行综合楼的日常卫生、安保、公共服务等工作。有证据可以查证。对答辩人的车位，答辩人与被答辩人之间是按照收入分成的方式经营的。每个车位被答辩人代收300元。其中250元为车位出租的费用，归答辩人所有，另外50元属于物业服务费，归被答辩人所有。摩托车、电动车月卡机临时车辆收入按实际六四分成。答辩人六成，被答辩人四成。一直以来都是这么操作的，每月都有结算，相关票证、单据齐全。因此，对于车位这部分，严格来讲，是答辩人委托被答辩人代收产权使用费，被答辩人提供的物业服务费是被答辩人直接向使用人收取的。按照双方约定及实际履行情况，被答辩人本来就不应当向答辩人收取这部分的物业服务费。二、��法律上讲，答辩人所有的综合楼产权独立，不是小区配套设施，而且规划的位置也与小区相对独立，独自管理符合法律规定。《广东省物业管理条例》第七条规定，物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。答辩人的综合楼拥有自己的房产证，粤房地权证惠州字第××号，共三层，建筑面积3412.16平方米。共用情况：单独所有。规划用途：办公、餐厅、健身室等。显然，综合楼不属于原来规划的“会所”,已经依法变更规划并颁发了房产证，与小区公共设施无关。另外，从地理位置上看，综合楼临公路，在小区的东端，单体独栋的建筑，有独立的车辆出入口，与小区公共部分没有交叉，不影响小区的正常管理，一直独立使用。因此，综合楼具备法律规定的独立进行物业管理的条件。三、物业服务企业与其服务对象之间是民事合同关系。物业服务企业要收费，首先要与服务对象之间依法律程序建立合同关系，没有权利强制提供物业服务并强制收费。根据《广东省物业管理条例》的规定，物业服务企业由依法成立的业主委会自行选聘。决定选聘物业服务企业等事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。如上所述，由于答辩人一直是自己管理综合楼，与小区业主之间没有共同事项需要管理。所以，小区在成立业主委员会时，已经把答辩人排除在外，从未通知过答辩人投票选举，商议管理事项等。也就是说，现在的小区业主委员会本身就能不代表答辩人。那么由现在小区业主委员会选聘的物业服务企业即被答辩人，也就跟答辩人没有任何关系。在未经答辩人同意���情况下，被答辩人根本没有权利强行对答辩人进行物业管理，更无权强行收费。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。
查明的案件事实
经审理查明，惠州市金汇湖景花园系被告开发的小区，该小区原由被告下属的惠州市金汇物业管理有限公司进行物业管理。2014年1月起，惠州市金汇湖景花园业主委员会聘请原告为该小区提供物业服务，服务期限为3年，自2014年1月16日至2017年1月15日。综合楼位于金汇湖景花园小区外围，属于独栋建筑物，现登记在被告名下，具有相应独立的房产权证和国土证，房产证号为：粤房地权证惠州字第××号，国土证号为：惠府国用（2011）第30202000**号。涉案综合楼原规划为会所，后经相关部门审批通过，更名为综合楼。关于综合楼的物业管理问题，自原告进驻该小��时，双方就对此产生分歧，在多方协调下，至今尚未一致意见。该综合楼现由被告名下的惠州市金汇物业管理公司进行物业管理，该司指派了保安、保洁、电工等7名工人进行日常服务，服务范围包括综合楼内外及门前外围空地，服务内容主要包括楼内外24小时安保巡逻，楼内卫生、水电管理，楼内及楼前的空地垃圾清理等。
另查，据惠州市金汇湖景花园业主委员会提供的《金汇湖景花园会所与车库有关物业服务费情况说明》显示，小区现有小车停车位326个（含子母车位44个），其中22个车位已被相应的业主购买；剩余304个还登记在被告名下，其中97个车位由相应业主租赁。对于车位的管理现分三种情形进行处理：第一、对于已出售的车位，由相应的购买方支付50元物业服务管理费用给原告；第二、对于已出租但尚未出售的，原告向相应承租业主收取300元/月���其中250元是被告作为产权人收取的租金，另外50元是原告作为物业服务方收取的物业服务费用；第三、对于既未出售又未出租的车位，双方虽未达成书面协议，但在实际操作中，每月均按实际临时车辆停车收入，按六四分成，即被告分得六成，原告分得四成，原、被告每月均进行结算。对于上述车位三种处理情形，前两种原、被告均予以认可；对于第三种情形，原告认为被告每月仍需交纳50元的管理服务费；被告不予认可，认为应按实际操作履行。
裁决理由和结果
本院认为，本案争议焦点系涉案综合楼和既未出售又未出租的车位是否要缴纳物业管理费问题。现分析如下，对于综合楼，从地理位置看，该综合楼属于独栋建筑物，与小区其他建筑相对独立开来，且位于小区外围，能够独立进出，具有一定的独立性。其次，该综合楼原系为会所，后更改为综合楼，具有相应独立的房产证和国土证。第三，该综合楼一直由被告名下的惠州市金汇物业管理有限公司进行物业管理，并安排了专门的人员进行日常服务，原告要求被告缴纳相应的物业费用，却未提供相应的服务内容，且被告未与原告签订物业服务合同。综上，根据《广东省物业管理条例》第七条规定，物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。本案综合楼具有一定的独立性，并由被告委派专门的人员提供管理服务，具备法律规定的独立进行物业管理的条件。同时，原告未提供相应的证据证明为该综合楼提供相应的物业管理服务，现主张要求被告缴纳物业管理费，权利义务不一致。因此，原告请求被告要缴纳该楼的物业���理费，缺乏依据，本院不予支持。对于该小区的停车位问题，对于已出售和已出租的车位，双方没有争议，本院予以认可。而对于尚未出售和出租的车位，双方虽未达成书面协议，但在现实履行中，已按照实际停放车辆的收益进行六四分成，且每月照常进行结算，双方已形成事实的协议，已对双方权利义务关系作出约定，对双方具有约束力。因此，原告另要求被告对这些车位缴纳物业管理费用，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告惠州市泰康华物业管理有限公司的诉讼请求。
本案受理费1641元（原告已预交），由原告惠州市泰康华物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内���向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 唐作培
代理审判员 黄链生
代理审判员 肖石平
二〇一五年一月十三日
书 记 员 郭 淼