广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终22177号
上诉人（原审被告）：杨华珍，女，1965年10月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：陈治全，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾令振，广东华安联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：易啓彬，男，1964年11月1日出生，香港特别行政区永久性居民，现住香港特别行政区。
委托诉讼代理人：敖斌，广东领路律师事务所律师。
委托诉讼代理人：霍淑婷，广东领路律师事务所实习律师。
上诉人杨华珍因与被上诉人易啓彬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初5418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人杨华珍的委托诉讼代理人陈治全、被上诉人易启彬的委托诉讼代理人敖斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人杨华珍上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判继续履行租赁合同，2018年1月1日前欠付的租金、违约金无须支付，2018年1月1日之后的租金按照合同约定履行；3.本案一、二审诉讼费用由易啓彬承担。事实与理由：2016年8月5日，杨华珍与易啓彬签订《商铺租赁合同》，其中第三条第三款约定，若因政策及政府原因导致乙方无法取得在该场地经营所需的全部证照，致使乙方无法继续在该场地经营的，则本合同终止，如易啓彬亦因此受损失，如逾期租金损失等，杨华珍无需赔偿，并且保证金无息退还。本案涉案房屋属于商住混合的建筑物，而且在居住层的楼道内，不能产生油烟等污染环境行为，对此，杨华珍在涉案房屋经营餐饮业过程中，易啓彬作为产权人未对杨华珍进行合理提示，而是不断的配合和支持杨华珍在经营过程中加大投资，这是导致杨华珍因此事件遭受巨大损失的重大原因。一审法院认为杨华珍对于涉案房屋的相关风险具有预见能力，杨华珍认为在双方签订合同时已经明确其承租涉案房屋是作餐饮业，而作为对相关风险更具有预见能力的产权人未对其作出提示，故一审该认定错误，杨华珍对涉案房屋的相关风险并无预见能力。现涉案租赁场地因一系列的政府行为而不能继续经营，杨华珍不予支付租金是行使抗辩权，依照合同约定易啓彬不应获取因政府行为导致杨华珍未能继续经营所造成的其自身损失，其中包括租金、滞纳金以及利息。另外，目前杨华珍已经对涉案房屋的经营类别作了更改，现属于文化艺术类的经营范围，故2018年1月1日之后的租金可按照合同约定履行。
被上诉人易啓彬辩称：双方签订合同时约定是作轻餐饮食使用，是不能存在油烟、油污的，杨华珍上诉的事实与理由均与事实不符。杨华珍所称的涉案房屋已变更经营类别，是杨华珍的转租行为，应在涉案合同解除后，并且由杨华珍付清欠付的租金后双方再作处理。
易啓彬、白少珍（已于2017年6月18日死亡）于2017年2月14日向一审法院提起本案诉讼请求：1.解除易啓彬与杨华珍签订的《商铺租赁合同》，杨华珍将商铺腾空交还给易啓彬、白少珍；2.杨华珍向易啓彬、白少珍支付2016年12月、2017年1月的租金共70000元及其滞纳金60200元及其利息（利息以租金及滞纳金130200元为本金，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3.杨华珍赔偿易啓彬、白少珍自2017年2月1日至实际腾空交还商铺之日止的租金损失（租金损失按照合同约定的租金标准计算）；4.本案诉讼费用由杨华珍承担。
一审法院认定事实：涉案房屋即广州市越秀区光孝路112号，建筑面积120.64平方米，钢筋混凝土结构，9层，规划用途为商业，属于易啓彬、白少珍共有（各占1/2份额）。
2016年8月5日，易啓彬（出租方，甲方）与杨华珍（承租方，乙方）签订了《商铺租赁合同》。其约定，租赁场地位置为广州市越秀区光孝路112号商住楼首层，面积约140平方米，用途：甲方租给乙方使用的场地只能作轻餐食饮食使用。乙方第一年每月向甲方交租租金35000元，以后每年递增5%，第二年租金每月36750元；乙方自愿承担双方因租赁行为而产生的一切税费；自合同签订当天，乙方向甲方交付履约保证金70000元，甲方将向乙方开具收据以作为日后按约定无息退回该保证金的凭证。若因政策及政府原因导致乙方无法取得在该场地经营所需的全部证照（包括但不限于企业法人营业执照、税务登记证等）致使乙方无法继续在该场地经营的，则本合同终止；乙方因此遭受的一切损失均由乙方自行承担，甲方无需为此承担任何责任，无需作出任何形式的赔偿，如甲方亦因此遭受损失，如预期租金损失等，乙方无需赔偿。租赁期为5年，自2016年9月1日起至2021年8月30日止；甲方给予乙方免租装修期为2016年8月16日至2016年9月10日。乙方在每个月的5日前以现金或者银行转账方式一次性付清当月租金给甲方。需要办理工商、税务及相关登记的，乙方必须办理，经批准颁发营业执照后，应将执照复印件及相关身份证复印件交由甲方保存。乙方负责其承租场地的清洁卫生、购买符合国家规定的消防设施和用电、用水、事故的安全责任，确保该场地在租赁期间内的所有装修、设施和消防均符合国家政府机关的要求。租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同，均视为违约，违约应支付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算。除违约金外，如甲方违约，甲方无息退还乙方所交保证金；如乙方违约，乙方所交保证金不予退还。乙方拖欠甲方租金视为违约，每逾期一天按拖欠金额2%支付滞纳金；拖欠达30天，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还等。
同日，易啓彬与杨华珍签订了《补充协议》，约定易啓彬应配合提供涉案房屋的资料给杨华珍办理相关牌照，费用由杨华珍支付等。
合同签订后，易啓彬依约将涉案房屋交付给杨华珍使用。2016年8月18日，广州市工商行政管理局越秀分局核准颁发了《个体工商户开业通知书》。其载明：“广州市越秀区粤珍品美食店，你于2016年8月18日经我局核准开业，登记事项如下：注册号XXXX，负责人杨华珍，主营项目类别餐饮业，个人经营，经营场所广州市越秀区光孝路112号，经营范围为一般经营项目：1.营养健康咨询服务，2.文化艺术咨询服务。许可经营项目：小吃服务经营项目需领取餐饮服务许可证，方可从事经营”。
合同签订后，杨华珍依约向易啓彬、白少珍支付了70000元租赁保证金，该笔保证金至今没有退还；杨华珍依约向易啓彬、白少珍支付租金至2016年12月31日，自2017年1月1日起没有支付任何租金。
一审庭审中，易啓彬、白少珍及杨华珍一致陈述称，杨华珍在签订前述《商铺租赁合同》之前实地查看过涉案物业现场，涉案物业此前通了水电但不够，煤气空置，杨华珍承租后为从事餐饮经营对水电和煤气进行了添置。
一审庭审中，杨华珍陈述称，涉案物业目前处于半经营状态，不能作早餐和晚餐，只能做午餐；涉案物业周边的一楼有很多都是从事餐饮经营，虽然涉案物业规划用途是商业，但是其上的物业都是住宅，因此杨华珍承租涉案物业从事餐饮经营经常被人投诉；虽然有关部门没有出具具体的处罚决定书或确认书明确告知涉案物业不能作为餐饮经营，但是有关部门频繁调查，严重影响杨华珍正常经营，只能处于半经营状态。
杨华珍向一审法院提交了《现场核查通知书》、《材料补正通知书》、《配合调查通知》、《安全生产行政执法文书现场检查记录》、《广州市越秀区环境保护局调查约见通知书》各1份以及《广州市越秀区环境保护局执法监察大队现场检查登记表》4份，以证明杨华珍承租涉案物业经常被有关部门调查无法正常经营，涉案物业并不适合用作餐饮经营，而易啓彬、白少珍并未将有关情况如实告知。《现场核查通知书》载明针对广州市越秀区粤珍品美食店提交关于食品经营许可的项目申请，越秀区食品药品监督管理局将在10个工作日内开展现场核查。《材料补正通知书》系广州市越秀区政府服务中心于2016年8月26日发出，要求广州市越秀区粤珍品美食店就食品经营许可证新办需要补充提交相关材料。《配合调查通知》系广州市越秀区食品药品监督管理局光塔街食品药品监督管理所于2016年10月25日发出，要求广州市越秀区粤珍品美食店到该所配合调查经店无证经营一事，并要求其提供有关资料。《安全生产行政执法文书现场检查记录》系越秀区安全生产监督管理局执法人员于2016年10月25日前往广州市越秀区粤珍品美食店进行现场检查的记录，检查情况载明该店面存在厨房燃气房燃气瓶用水泡、厨房安全生产设备（应急灯）被阻拦，厨房使用多用插座等问题。《广州市越秀区环境保护局调查约见通知书》系广州市越秀区环境保护局于2016年12月19日向该美食店开具，其记载：为查清你单位选址问题，现请你单位负责人于2016年12月19日15时到越秀区环境保护局执法监察大队协助调查。4份《广州市越秀区环境保护局执法监察大队现场检查登记表》分别于2016年9月27日、11月16日、12月8日、12月16日作出，记录了广州市越秀区环境保护局执法监察大队现场检查情况，载明广州市越秀区粤珍品美食店在2016年9月27日现场检查中发现营业执照正在办理中，该店面存在诸如厨房产生废气未经处理引至店面排放（低空排放），现场检查没有发现油烟净化处理设施，南面外墙挂有空调挂机等现象。杨华珍提交的前述证据材料均提供了与复印件一致的原件进行核对。易啓彬、白少珍对杨华珍提交的前述证据材料统一发表质证意见称，其真实性、合法性均不清楚，其系杨华珍执行处理事项，易啓彬、白少珍并未经手；杨华珍店面被调查的原因应当是没有取得经营食品的资格证照，与选址无关，杨华珍承租涉案商铺不能经营餐饮业的原因在于自身，与出租的物业无关。
一审法院认为：白少珍作为涉案物业的共有权人之一，其依法对涉案物业享有占有、使用、收益等权利，其与易啓彬一同就涉案物业租赁事宜提起本案诉讼，符合法律规定。2016年8月5日，易啓彬与杨华珍签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，易啓彬、杨华珍双方当事人均应当恪守遵行。
前述租赁合同及补充协议签订后，易啓彬、白少珍依约将涉案物业交付给杨华珍使用，杨华珍承租涉案物业从事轻餐饮食经营。首先，房地产权证明确载明涉案物业规划用途为商业，且广州市工商行政管理局越秀分局于2016年8月18日核发的《个体工商户开业通知书》明确载明涉案物业可以从事餐饮业的主营项目。因此，杨华珍关于涉案物业不适宜从事合同约定餐饮经营的抗辩主张，于法无据，一审法院不予支持。其次，依照合同相关约定，办理工商营业执照等相关证照资料应由杨华珍自行办理，易啓彬、白少珍仅负有提供涉案物业产权证等资料予以配合的义务。截至一审庭审时止，虽然杨华珍承租涉案物业开办的广州市越秀区粤珍品美食店已经获准开业，但该美食店从事轻餐饮经营需领取餐饮服务许可证方可从事经营，而截至本案一审庭审时止，相关餐饮服务许可证照尚在办理过程中。可见，易啓彬、白少珍在此过程中并不存在拒不提供物业资料等拒绝履行合同约定的配合办理证照义务的情形。第三、从杨华珍提供的《现场核查通知书》、《材料补正通知书》、《配合调查通知》、《安全生产行政执法文书现场检查记录》、《广州市越秀区环境保护局调查约见通知书》以及4份《广州市越秀区环境保护局执法监察大队现场检查登记表》记载的内容来看，杨华珍的经营店面存在厨房废气未经处理低空排放、厨房燃气及安全生产设备不符合相关规范以及无证经营等问题，因而引起有关部门现场执法检查、核查，其与涉案物业本身的规划用途、地理位置等因素无关，亦不属于合同约定的因政策及政府原因导致杨华珍无法取得相关证照致使无法经营的情形。因此，杨华珍以因政策或者政府原因无法办得相关证照导致无法经营因而无需赔偿易啓彬、白少珍遭受损失的抗辩主张，于法无据，一审法院不予支持。第四、根据前述查明事实，杨华珍在签订《商铺租赁合同》前已经实地查看过场地，对涉案物业的地理位置、周边环境等因素应当有所了解，其对从事餐饮经营应当具备的有关条件、注意事项及相关风险负有相应的注意义务和一定的预见能力。况且在涉案店面卫生设施等存在不符合有关规范的情况下，杨华珍并未提供任何证据证明餐饮服务许可证等有关证照迟迟未能办理与涉案物业本身情况有关。综上，杨华珍关于涉案物业选址不当、不具备从事合同约定的轻餐饮条件以及易啓彬、白少珍未如实披露有关内容的抗辩主张，理据两缺，一审法院不予支持。杨华珍自2017年1月1日起拖欠租金至今，明显构成违约，易啓彬、白少珍要求解除《商铺租赁合同》以及杨华珍腾空交还商铺以及支付拖欠租金的诉请，符合合同约定，合法合理，一审法院予以支持。虽然合同约定杨华珍拖欠租金的，每逾期一天按拖欠金额的2%支付滞纳金，但该滞纳金的实质是逾期付款违约金，该滞纳金标准畸高。考虑到杨华珍实际经营状况以及易啓彬、白少珍实际遭受的损失，为平衡易啓彬、白少珍及杨华珍双方的权利义务，一审法院将其酌情调整为每日按照拖欠租金金额的万分之五计算；因杨华珍已经负担相应租金的逾期付款违约金，易啓彬、白少珍要求杨华珍支付该期间拖欠租金及滞纳金利息的诉请，一审法院不予支持。易啓彬、白少珍要求杨华珍按照合同约定的租金标准支付自2017年2月1日起至杨华珍实际腾空交还涉案物业之日止租金损失的诉请，合法合理，一审法院予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，于2017年6月7日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，易啓彬与杨华珍于2016年8月5日就广州市越秀区光孝路112号房屋签订的《商铺租赁合同》解除。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，杨华珍将广州市越秀区光孝路112号房腾空交还给易啓彬、白少珍。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，杨华珍向易啓彬、白少珍支付2016年12月、2017年1月租金70000元及其逾期付款违约金（2016年12月份拖欠租金35000元的逾期付款违约金，自2016年12月6日起每日按照拖欠租金的万分之五的标准支付至实际支付完毕之日止，该笔逾期付款违约金总额以不超过本金35000元为限；2017年1月份拖欠租金35000元的逾期付款违约金，自2017年1月6日起每日按照拖欠租金万分之五的标准支付至实际支付完毕之日止，该笔逾期付款违约金总额以不超过本金35000元为限）。四、自本判决发生法律效力之日起15日内，杨华珍按照合同约定的租金标准一次性向易啓彬、白少珍支付自2017年2月1日至本判决发生法律效力之日止的租金或占有使用费（前述租金或占有使用费的标准如下：2017年2月1日起至2017年8月31日，每月35000元；2017年9月1日至2018年8月31日，每月36750元；以此类推，租金或占有使用费标准每年递增5%），自本判决发生法律效力之次日起至实际腾空交还房屋之日止的租金或占有使用费，由杨华珍按照前述标准逐月向易啓彬、白少珍支付。五、驳回易啓彬、白少珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费2904元，由杨少珍负担1717元，易啓彬、白少珍共同负担1187元。
本院二审期间，杨华珍提交光孝路112号装修工程报价表以及收据等材料，拟证明杨华珍对涉案房屋投入装修696970元。由于易啓彬没有履行提示义务，存在过错，导致杨华珍投入大量资金但无法达到合同目的。
易啓彬质证认为：部分收据的出具时间都是在2016年9、10、11月，故不属于本案新证据，该证据在一审过程中即已存在。对于该两张报价表及后面所附收据的真实性均不予确认。对杨华珍的装修事宜不清楚，因为易啓彬是香港永久性居民。
经二审审查，杨华珍自2016年12月起欠付租金，除此之外，一审查明其它事实无误，本院予以确认。
二审另查明：根据易啓彬提交的广东省广州市南方公证处于2017年10月14日出具的（2017）粤广南方第062704号《公证书》显示：“申请人易啓彬，被继承人为白少珍，公证事项：继承权。现确认如下事实：一、被继承人白少珍于二O一七年六月十八日在香港因病死亡。二、被继承人白少珍死亡后名下遗留有广州市越秀区光孝路112号房屋产权的二分之一份额（与儿子易启彬按份共有），该房屋产权份额为白少珍在配偶易惠民死亡后析产所得的个人财产。……被继承人白少珍的上述遗产应全部由其儿子易启彬一人继承。继承后，易启彬取得上述坐落在广州市越秀区光孝路112号房屋产权的全部份额。”杨华珍对该《公证书》的真实性、合法性、关联性均予以认可，并对本案由易啓彬承继白少珍的权利义务继续诉讼没有异议。
二审中，杨华珍称：工商部门的开业通知要求办理的餐饮服务许可证、营业执照等其一直都在办理，但无法批下来。在办理过程中，易啓彬都有提供需要的资料。由于签订合同时易啓彬没有履行提示的义务，故其没有交租而与易啓彬进行协商。
本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十二条第一款规定：“上诉案件的当事人死亡或者终止的，人民法院依法通知其权利义务承继者参加诉讼。”本案白少珍于本案上诉期间死亡，依法应由其权利义务的承继者参加诉讼。易啓彬提供了继承公证书证实易啓彬取得涉案租赁房屋产权的全部份额以及易啓彬为白少珍的继承人的事实，杨华珍对本案由易啓彬承继白少珍的权利义务继续诉讼没有异议，本院予以确认。围绕双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为杨华珍主张继续履行合同以及无须支付2018年1月1日之前的租金、违约金应否支持。
本案杨华珍自2017年1月1日起拖欠租金，其抗辩称涉案房屋不能作餐饮经营，但易啓彬没有尽到提示的义务，导致其投入大量资金进行装修，现已变更了经营类别故要求继续履行合同。从本案的证据以及双方的陈述看，杨华珍已取得工商部门颁发的《个体工商户开业通知书》，该通知书明确载明许可经营项目：“小吃服务经营项目需领取餐饮服务许可证，方可从事经营”，杨华珍在未取得餐饮许可证以及相关营业执照的情况下进行餐饮经营，显然应由杨华珍自行承担相应的后果。而且，《商铺租赁合同》已约定“租赁场地只能作轻餐食饮食使用”，杨华珍也确认在办理证照的过程中，易啓彬都有提供需要的资料予以配合。因此，杨华珍拒绝支付租金的抗辩理由缺乏法律和合同依据，本院不予采纳。《商铺租赁合同》约定：“乙方拖欠甲方租金视为违约，每逾期一天按拖欠金额百分之二支付滞纳金；拖欠达30天，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还”，故一审判决支持易啓彬要求解除合同的诉讼请求，并依据双方合同约定判处杨华珍支付租金以及违约金，理据充分，并无不当。杨华珍上诉认为其无须支付2018年1月1日之前的租金、违约金于法无据，本院不予支持。至于杨华珍所称现涉案房屋已经变更为经营文化艺术类范围，因该行为不能改变杨华珍拖欠租金的违约事实，且直到本案二审期间，杨华珍也不愿意清缴欠付的租金以取得易啓彬的谅解，故其要求继续履行合同的诉请，本院不予支持。
综上所述，杨华珍的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1717元，由杨华珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 蔡培娟
审判员 闫 娜
二〇一八年一月十一日
书记员 林漫榆
彭诗敏