天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初44214号
原告马文娟,女,1982年7月14日出生,回族,住天津市滨海新区。
委托代理人杨庭赞,男,天津新港船舶重工有限公司退休职工,户籍所在地天津市滨海新区。现住天津滨海新区。
被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司,住所地天津市滨海新区。
法定代表人KOKPOHJUNE,职务:董事长。
委托代理人罗明亮,北京大成(天津)律师事务所律师。
原告马文娟诉被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司(以下简称“阿亚拉公司”)商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年5月5日立案受理后,依法由审判员马立永适用简易程序于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告马文娟及其委托代理人杨庭赞,被告阿亚拉公司的委托代理人罗明亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马文娟诉称,2013年原告在被告处购得房屋一套,被告承诺购房后赠送地下室一间,并与原告签订确认函一份。经过雅境园的10户业主的诉讼据理力争,现在才得知,被��根本没有地下室,只能获得部分赔偿,多次主动与被告交涉赔偿事宜未果,无奈为维护本人的合法权益诉至贵院,请求依法判决被告赔偿原告24750元,诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张,向本院提交了以下证据:
1.宣传资料(画页、台历),拟证实被告在销售房屋过程中刻意宣传赠送地下室以及地下室所对应的现金价值;
2.《天津市商品房买卖合同》以及补充合同,拟证实原、被告双方对地下室的使用在合同中进行了明确约定;
3.确认函,拟证实签订房屋买卖合同后被告给付原告地下室是真实的;
4.(2015)滨汉民初字第4575号民事判决书、(2016)津02民终755号民事判决书,拟证实原告主张地下室赔偿数额的依据。
被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司辩称,本案原告已经就本案的争议事项于2015年向贵院提起了诉讼,该诉讼的当事人���所依据的事实、所主张的法律关系以及诉讼请求与本案均一致,虽然诉讼请求的金额存在差异,但与本案显然于本质上的同一诉讼。因此,根据我国《中华人民共和国民事诉讼法》的第一百二十四条、民事诉讼法司法解释第二百四十七条的有关规定,本案诉讼属于重复起诉,应裁定驳回起诉。在不影响答辩人前述答辩的情况下,针对本案争议的事实,答辩人补充答辩如下:1.被告从未承诺赠送地下室,原告所称的宣传资料口头介绍根据我国合同法及最高院审理商品房司法解释规定属于要约邀请,不具有合同条款,不具有双方约束力,补充合同中第十七条也明确排除了宣传材料的法律效力2.确认函是原告的单方的意思表示,对被告没有约束力,而且确认函中也没有关于被告增送地下室的记载3.被告主张的赔偿金额没有事实和法律依据,被告主张已生效的判决确定损失金额,我们认为存在错误���括:1)将储藏室的价值作为损失没有依据,雅静园地下一层没有分配到每一个住户但是包括原告在内的全体业主仍然享有使用权,未分配到户原告并没有丧失对地下一层的共有权和使用权,所以把使用权认定损失是错误的;2)计算也存在错误,其中预期可得地下室的储藏面积有错误,生效判决把属于七百多户的地下一层简单的分给400多户,显然不对,对价格的确定过高,与市场价格不符,我们雅静园附近的新新园对外出售的价格仅3200元每平方米,请法院驳回原告的全部诉请。
被告为支持其抗辩,向本院提交了以下证据:
1.(2015)滨汉民初字第6225号民事判决书,拟证实本案属于重复诉讼;
2.紧邻被告开发建设雅境园项目的新新园开发商与业主签订的储藏室租赁合同、储藏室交房标准、储藏室管理协议书、地下储藏室管理规定以及地理位置平面图,拟证实紧邻涉案��目的新新园地下室对外出售时的价格为3200元,原告主张的金额超过了市场实际情况。
经庭审质证,被告对原告提交的证据1中的台历不认可,其余画页无异议,但对原告的证明目的不予认可,认为宣传资料仅为要约邀请;对证据2无异议,但对其证明目的不予认可,认为该合同恰恰证实了销售宣传资料不具有任何法律约束效力;对证据3无异议,但对其证明目的有异议,认为该确认函系原告单方向被告出具,双方就储藏室并未达成合意,不对被告产生约束力;对证据4无异议,但对其证明目的有异议,认为生效法律文书与本案不具有关联性,原告依生效法律文书主张经济赔偿无任何法律、事实依据。原告对被告提交的证据1有异议,认为该证据不能证实本案系属于重复诉讼的事实;对证据2有异议,认为被告提交的该组证据与本案不具有关联性。针对原、被告发表的质证意见,本院对双方所提交的证据发表如下质证意见:原告提交的证据1—4符合法律规定,本院予以采信;被告提交的证据1符合与本案的事实有关联,本院予以采信,至于本案是否属于重复诉讼系属于法律判断问题;证据2与本案不具有关联性,本院不予采信。
经审理查明,原、被告于2014年4月11日签订了《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2013-0019637),合同约定原告购买被告开发建设的坐落于天津滨海新区中新天津生态城起步区雅境园10-1001室房屋一套,建筑面积为132.70平方米,房屋价款为,1,260,650元。其中,该商品房买卖合同附件六补充合同第十三条约定:被告为全体业主提供服务或自行经营需要在本项目地块建造的包括……(地下)停车库(位)、库房和其他配套建筑设备设施,无论被告是否办理上述设施的产权登记,被告均保留上述设施的所有权(使用权)、土地使用权、管理和收益的权利,上述设施不属于原告方共同享有产权的共有、共用部分的建设设施,一方如欲购买或使用该类设施的,应与被告另行签订协议;补充合同第十六条第2项约定:原告购买商品房后对外出租的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准,并且厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住;补充合同第十七条约定:该商品房的交付标准和条件以买卖合同约定为准,买卖合同未作约定的,以该商品房交付时现状为准。被告方的广告、宣传材料、任何口头介绍、解释(包含但不限于照片、录像、录音)等,不构成买卖合同的组成部分,原告不得以样板房或以上宣传材料内容为由追究被告责任。
另查,2014年4月11日,及原、被告签订《天津市商品房买卖合同》的当日,双方又另行签署地下室确认函一份(致被告以及天津生态城生恒生态物业服务有限��司),原告确认和承诺以下内容:原告同意由天津生态城生恒生态物业服务有限公司代表雅境项目业主就雅境项目地下一层贮藏室的使用统一管理权,并就地下储藏室的使用服从该物业公司的分配管理;对地下一层储藏室分配管理办法具体如下,按照业主购买雅境项目商品房面积比例确定地下一层储藏室的分配管理面积或按照抽签随机确定;按照上述分配方法分配本人使用管理的地下储藏室,原告确认该储藏室无法办理产权登记的现状,并同意只取得该储藏室的使用权。该确认函除原告本人签字确认外,还盖有天津生态城阿亚拉置地开发有限公司雅境园公章,被告对此公章的解释为类似于收发文件报纸的签收章。
再查,原告所主张的地下一层储藏室在被告规划设计建筑图纸中标注为设备层,并非储藏室之设计规划。原告提交的被告销售涉案房屋时所发放的宣传画页、台历,��明“户户均赠地下室”、“赠送地下空间≈省60000元”等广告词语。涉案楼盘交付后,因业主发现涉案楼盘并不存在所谓的地下储藏室后,涉案楼盘雅境园业主委员会及部分业主代表就地下储藏室事宜与被告进行对话协商,被告于2015年7月24日出具了以下解决方案:1.按照全体业主725户分配地下储藏室,按照不同户型(房屋建筑面积的大小)分得1.5平方米、2平方米、3平方米三种面积;2.货币补偿:按照全部签订确认函的441户进行补偿,根据户型(房屋建筑面积)大小,分别为3平方米、3.5平方米、4平方米三种,补偿金额分别为9000元、10500元、12000元。原、被告就具体补偿赔偿方案未协商一致,遂成诉。
又查,2015年9月16日,原告曾经提起诉讼,请求被告依法判令被告按照合同约定给付原告购房时承诺的地下储藏室;依法判令被告赔偿原告经济损失80000元。本院于2015年12月4日作出(2015)滨汉���初字第6225号民事判决,驳回了原告的全部诉讼请求。
以上事实有当事人提交的证据以及双方庭审陈述在案予以佐证,本院予以确认。
本院认为,原、被告之间签订的商品房买卖合同及其补充合同均系双方真实意思表示,且内容不违反法律规定,应为合法有效,双方应当按照合同约定履行义务。庭审中,被告阿亚拉公司主张原告提供的小扇子宣传册以及台历并非该公司出具,经查上述宣传产品均针对雅境园项目,对该项目的各方面优势均做出了具体详细的说明,被告阿亚拉公司也未能提交证据证实其主张,故本院对该项抗辩不予支持;同时就被告庭审中申请本院调取新新园开发商与业主签订的储藏室租赁合同、储藏室交房标准、储藏室管理协议书等书证原件,本院认为被告提交的上述证据与本案不具有关联性。结合庭审调查的事实以及双方发表的辩论意见,原、被���双方主要存在以下三个争议焦点:1.被告在涉案房屋销售时所发放的宣传资料应视为要约邀请还是要约;2.确认函是否为原、被告双方合意所成,是否对被告具有约束力;3.原告主张的经济赔偿是否具有事实和法律依据;4.本案是否属于重复诉讼。
本院评判如下:1.被告在涉案房屋销售时所发放的宣传资料应视为要约邀请还是要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”。据此可以看出,被告在涉案房屋销售时所发放���宣传资料中并未明确约定地下储藏室的位置、面积以及使用期限等具体内容,可见原告所主张的地下储藏室在宣传资料中的记载非具体确定,且原、被告签订的商品房买卖合同中已明确约定“被告方的广告、宣传材料、任何口头介绍、解释(包含但不限于照片、录像、录音)等,不构成买卖合同的组成部分,原告不得以样板房或以上宣传材料内容为由追究被告责任”,故被告所发放的宣传资料应视为要约邀请,原告不得依据宣传资料向被告主张给付地下储藏室之义务。
2.确认函是否为原、被告双方合意所成,是否对被告具有约束力。首先对于确认函的表现形式而言,该确认函系格式固定填充式的可重复利用的函件,鉴于涉案楼盘大部分业主确认函的签订时间为签订商品房买卖合同的当日,应认定为该确认函系被告提供给原告用于约定储藏室之空白合同条款;其次,该确认函��于储藏室的性质、分配管理办法以及处于涉案楼盘的总体位置(地下一层)均进行了明确约定,根据签订确认函的情形以及双方当事人签约知情权,原告有理由相信确认函加盖的天津生态城阿亚拉置地开发有限公司雅境园公章代表被告公司,故被告以确认函上加盖非被告合同专用章为由否认双方就储藏室未达成合意的主张本院不予支持,确认函的内容对原、被告均具有约束力。
3.原告主张的经济赔偿是否具有事实和法律依据。在此需要强调的是被告庭审过程中更换了“地下储藏室”的概念,通过庭审调查原、被告签订确认函中所约定的是地下一层的储藏室,并非涉案楼盘规划设计中的地下一层设备间,根据双方获取涉案楼盘规划设计信息的能力,原告无法获悉被告所承诺的“地下一层储藏室”即为涉案楼盘规划设计中的设备间,原告主张的地下储藏室为被告向原告所承诺的地下储藏室,而并非是被告庭审中所谓的地下一层设备间,故原告依照双方签订的确认函向被告主张地下储藏室并未侵害涉案楼盘的全体业主利益;同时,涉案楼盘地下一层在该项目审批规划中明确为设备间,地下一层设备间的性质定位以及使用条件因不具备相关审批手续无法满足储藏室的分配而致原、被告所签订的确认函无法履行,即,被告不能依照约定向原告提供储藏室使用权。在此情形下,为不使原告取得储藏室使用权的期待落空,原告主张被告赔偿其经济损失符合法律规定,本院予以支持。至于赔偿数额,因诉争储藏室本为赠送,双方当事人在商品房买卖合同、补充合同以及确认函中对储藏室的分配面积、单价均未作出约定,故本院依照储藏室在功能、位置、装修标准、配套设施等方面的因素,考虑相同区域内的房地产发展趋势,参考确认函中关于储藏室面积的分配办法,本院酌定原告预期可得储藏室面积为4,5平方米,每平方米单位为5500元,计算为5500元/平方米×4.5平方米=24,750元。
4.被告主张的本案是否属于重复诉讼问题。本案的当事人虽与本院(2015)滨汉民初字第6225号民事判决相同,但诉讼标的明显不同。首先,在本院(2015)滨汉民初字第6225号案件中,原告请求被告给付被告依法判令被告按照合同约定给付原告购房时承诺的地下储藏室,但基于被告无法给付标的物,即地下储藏室,因此本院对原告的该项诉讼请求不予支持;在本案中,原告请求被告给付因未能取得被告承诺地下储藏室的经济损失,因此诉讼标的不同,不属于重复诉讼。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第(五)项、《最高人民法院关于审理商品��买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定,判决如下:
被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告马文娟经济损失人民币24,750元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币209元,由被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司负担,于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费,上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
审判员 马立永
二〇一六年六月二十��
书记员 邱瑞趁
附:法律释明:
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
(一)法律上或者事实上不能履行;
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反���同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十四条人民法院对下列起诉,分别情形,予以处理:
(一)依照行政诉讼法的规定,属于行政诉讼受案范围的,告知原告提起行政诉讼;
(二)依照法律规定,双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的,告知原告向仲裁机构申请仲裁;
(三)依照法律规定,应当由其他机关处理的争议,告知原告向有关机关申请解决;
(四)对不属于本院管辖的案件,告知原告向有管辖权的人民法院起诉;
(五)对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件,当事人又起诉的,告知原告申请再审,但人民法院准许撤诉的裁定除外;
(六)依照法律规定,在一定期限内不得起诉的案件,在不得起诉的期限内起诉的,不予受理;
(七)判决不准离婚和调解和好的离婚案件,判决、调解维持收养关系的案件,没有新情况、新理由,原告在六个月内又起诉的,不予受理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的��立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
4、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时,当事人口头表示上诉的,人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的,视为未提起上诉。虽递交上诉状,但未在指定的期限内交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
温馨提示
天津市第二中级人民法院地址:天津市河西区新围堤道6号。