山东省日照经济技术开发区人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)鲁1191执异3号
案外人：日照联盟国际贸易有限公司。住所地日照市济南路***号。
法定代表人：司增文，经理。
委托诉讼代理人：何恩玺，山东名律律师事务所律师。
申请执行人：山东鸿领贸易有限公司。住所地日照市北京路南段西岸国际中心12楼，统一社会信用代码9137110078504835K。
法定代表人：张莅茹，董事长。
委托诉讼代理人：荣国君，山东博特律师事务所律师。
被执行人：山东冠龙工贸有限公司。住所地山东省莱芜市钢城市钢城区新兴路北首（京华焊管公司对面）。
法定代表人：程刚，董事长。
保证人：袁杰，居民。
在本院执行申请执行人山东鸿领贸易有限公司与被执行人山东冠龙工贸有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人日照联盟国际贸易有限公司于2016年10月27日提出在2030年1月1日前阻止向申请执行人移交日照绿丹南路68号6座140户房屋，并撤销对涉案房屋拍卖的书面异议请求。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人日照联盟国际贸易有限公司（以下简称联盟国际）请求：1、在2030年1月1日前阻止向申请执行人山东鸿领贸易有限公司移交日照绿丹南路68号6座140户房屋；2、请求撤销对涉案房屋的拍卖。事实与理由：案外人联盟国际承租涉案房屋在前。2010年1月1日，被执行人山东冠龙工贸有限公司与案外人联盟国际签订了房屋租赁合同；合同约定租期20年，年租金4万元；案外人联盟国际已交纳押金8万元及第二年租金，并使用涉案房屋至今；案外人联盟国际还投入22万余元对涉案房屋进行了装修，涉案房屋拍卖时一并将案外人联盟国际所有的装修物出卖，侵犯了案外人联盟国际的财产所有权。
案外人联盟国际提供证据：一、房屋租赁合同，证实案外人联盟国际与保证人袁杰签订房屋租赁合同的事实；证据二、装修明细清单，清单由保证人袁杰签字确认，证实案外人联盟国际装修投入221855元的事实。
申请执行人山东鸿领贸易有限公司称：案外人联盟国际异议理由不成立。理由为：1、案外人联盟国际未提供交付租金的凭证以证明实际履行租赁事实；2、未提供交付物业费和水电费的证据证实以实际使用涉案房屋；3、涉案房屋系开发公司于2011年1月5日才交付于保证人袁杰，而案外人联盟国际与保证人袁杰签定的租赁合同是2010年1月1日，房屋未实际交付，何来租赁合同？有违事实；4、依据本案执行程序对岳华物业公司的调查笔录，物业费系保证人袁杰交纳，而非案外人交纳，该事实说明涉案房屋未实际交付案外人联盟国际使用；综上，案外人联盟国际与保证人袁杰系恶意串通，对其异议请求应予以驳回。
被执行人山东冠龙工贸有限公司及保证人袁杰未到庭。
本院查明，2013年10月23日，本院依法受理（2013）日开执字第443号执行案件。2013年11月15日，由于被执行人山东冠龙工贸有限公司不能履行（2011）日开商初字第198号民事判决书确定的义务，保证人袁杰在案件审理期间自愿为被执行人山东冠龙工贸有限公司提供保证，本院作出（2013）日开执字第443-1号执行裁定，裁定保证人袁杰在保证范围内对申请执行人山东鸿领贸易有限公司承担清偿债务的责任。2013年12月5日，本院作出（2013）日开执字第443-2号执行裁定书，续查封袁杰名下私有房产沿海区域辉煌国际海港城006幢0单元140号（所有权证号为日房权证市字第××号）房屋一套。2014年3月18日，本院作出（2013）日开执字第443-3号执行裁定，裁定拍卖该涉案房产，并于2015年7月3日通过《人民法院报》公告送达选择评估机构通知书。2015年9月10日，涉案房屋评估市场总价值为104.01万元，其中后期建设二层部分价值为10.15万元。日照陆桥拍卖有限责任公司在《日照日报》发出拍卖公告，于2016年1月27日、2月16日、3月7日拍卖涉案房屋。由于前两次流拍，第三次竞拍降价至66.5万元，由申请执行人山东鸿领贸易有限公司以成交价66.6万元竞得。2016年3月9日，本院以（2013）日开执字第443-8号执行裁定书，裁定：一、坐落于日照市沿海区域辉煌国际海港城006幢0单元140号【房屋所有权证号为日房权证市字第××号，土地使用权证为日国用（2009）第7814号】的所有权及相应的其他权利归买受人山东鸿领贸易有限公司所有；二、买受人山东鸿领贸易有限公司应持本裁定书在30日内到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2016年3月15日，本院发出（2013）日开执字第443-9号公告，内容为：“责令袁杰于2016年3月25日前腾空房屋。逾期不履行，本院将依法强制执行。”案外人日照联盟国际贸易有限公司遂提交执行异议申请书。
另查明，案件在执行过程中，2014年3月3日16时，执行人员对山东联盟科技集团有限公司办公室主任吴旭升进行了调查，笔录内容记载：“袁杰是山东联盟科技集团有限公司原来的法定代表人，现在这个公司的法定代表人是司增文的。袁杰现在在加拿大，孩子在那里上学，我们在那里有分公司。上次袁杰来电话说，2014年4月1日回国内。我可以联系袁杰，向他汇报这个案子的情况。”同日，对日照岳华物业有限公司职工杨金亮进行了调查，笔录内容记载：“袁杰名下这套房子物业费交到2014年1月13日，这套房子装修结束后，闲置很长时间，后来香港景超国际有限公司驻日照办事处在这里经营了一段时间，现在也不在这里了。”2014年3月18日15时，执行人员对涉案房屋使用人王海磊的调查笔录内容为：“我与黄德志签订的租赁合同，2014年元份租的，租金一次性交7.4万元，（其中还有黄德志名下的一套房子）我春节之前搬过来的，这个房子装修是黄德志的，动产是我的，地毯原先就有，我签了一年的租赁合同，据我了解是黄德志装修的，房产中介和物业证实这套房子是黄德志的。”2016年5月11日，案外人联盟国际法定代表人司增文在调查笔录中称：“涉案房屋于2015年6月份搬过去办公的，当时租房是与黄德志合伙干贸易，现在黄德志也不知去向，黄德志背着我把房子租出去了，我装修的房子。”
还查明，在案件审理过程中，保证人袁杰于2011年12月21日出具的保证书内容为：“我自愿以我完全所有的辉煌国际海港城一区6号楼140号商业房一处为山东冠龙工贸有限公司与山东鸿领贸易有限公司合同纠纷货物解封提供担保。”同时，保证人袁杰在回答房屋共有人是否知道以房屋作保证的事情时，袁杰回答没有共有人。
执行异议听证后案外人未在规定期间内提交租赁期间的物业费和水电费证据。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，涉案房屋已于2013年12月5日依法查封。查封时，保证人袁杰在保证书材料中称涉案房屋没有共有人，系完全自有房屋；在执行过程中，相关调查笔录也没有涉及案外人联盟国际租赁使用涉案房屋的记录，仅有黄德志、王海磊租赁使用涉案房屋的调查记录；案外人法定代表人司增文虽称与黄德志合伙经营租赁，但未提供有效证据证实；案外人联盟国际仅提交涉案《房屋租赁合同》《装修明细清单》，在举证期间内未提交实际使用涉案房屋期间的物业费及水电费交纳单据。综上，案外人提交的证据不足，不能证实案外人租赁装修事实，也不能证实在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同。据此，对案外人日照联盟国际贸易有限公司的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：
驳回案外人日照联盟国际贸易有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 聂秀雪
审 判 员 刘明明
人民陪审员 李 进
二〇一七年一月二十日
书 记 员 段智聪