陕西省汉阴县人民法院
行 政 判 决 书
（2009)汉行初字第81号
原告韩小玲,女。
委托代理人韩妮君,陕西政源律师事务所律师。
被告汉阴县房产管理局。
法定代表人王兆先,汉阴县房产管理局局长。
特别授权委托代理人曹勇,汉阴县房产管理局干部。
委托代理人郑景山,汉阴县“148”法律服务所律师。
第三人李科录,男。
委托代理人李经虎,陕西振汉律师事务所律师。
第三人刘杰,男。
原告韩小玲诉汉阴县房产管理局颁发房屋所有权证一案,于2009年10月28日向本院提起行政诉讼。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。原告韩小玲及委托代理人韩妮君、被告委托代理人曹勇、委托代理人郑景山、第三人刘杰、第三人李科录及其委托代理人李经虎等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告汉阴县房产管理局于2009年6月4日因刘杰与李科录签订有房屋买卖合同,将位于汉阴县城关镇城南新区滨河世纪花园一号楼一层两间商铺房原登记为刘杰的2004字第981号房权证过户登记给李科录,李科录房权证号为2009字第02**号汉阴县房产管理局就上述行政行为的作出提供的证据及法律依据有:1、李科录购买房屋登记申请书;2、李科录购买房屋所有权登记申报表;3、刘杰出售房屋登记申请书;4、刘杰、李科录房地产买卖契约;5、刘杰与李科录房屋买卖合同;6、买卖房屋产权登记现场查勘表;7、刘杰,李可录房屋买卖完税票据;8、刘杰原(2004)第011236号国有土地使用证;9所依据的法律依据是《城市房地产转让管理规定》原告诉称:我与大夫刘杰于2004年8月25日购买位于汉阴县城南开发区滨河世纪花园建筑面积136m2门面房两间,2004年9月15日取得房产证。我因与刘杰感情不和,自2009年1月分居至今。2009年10月初我得知刘杰已将我们共有的房屋私自卖给李科录并办理了产权过户登记手续,我到相关部门查阅了资料,发现汉阴县房管局在没有原告书面同意的情况下,仅凭刘杰的单方申请,为刘杰和李科录办理了过户登记手续。我认为汉阴县房管局进行房屋转让登记时,未尽审查义务,在未经共有人书面同意的情况下擅自办理产权过户登记手续,损害了原告的合法权利,要求撤销汉阴县房管局颁发的2009字第0299号
名为李科录的房产证。
原告代理人代理时称:李科录明知刘杰与原告系夫妻关系,在未经原告同意的情况下与刘杰签订了《房屋买卖合同》,与刘杰有恶意串通的行为。同时,刘杰、李科录的交易价格明显低于市场价,其行为损害了国家的利益。再者,被告为李科录颁发房产证的行为具有违法性:1、《房屋登记办法》第十八条规定,房屋登记机构应当查验中请登记材料,并根据不同登记申请就申请的事项是否是申请人的真实意思表示、申请的房屋是否为共有、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正,以及申请登记材料中需要进步明确的其他有关事项询问中请人,询问结果应当经中请人签字确认,并归档保留。而被告在给刘杰和李科录办理房产证时并未依法对当事人进行询问并记录。2、被告在没有共有人的书面同意的情况下,为第三人办理了房产证,违反了《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》和《陕西省城市房地产市场管理条例》中关于“共有房地产,未经其他共有人书面同意的,不得转让”的规定。因此,应撤销被告为第三人李科录须发的20字第0299号房产证。
原告提供的证据有:原告韩小玲与刘杰的结婚证。
第三人李科录及其代理人辩称:我从刘杰手中购买房屋时并不知道刘杰是私自有转让房星。我认为,我作为善意第三人,有偿取得刘杰的房星,即或刘杰晨自处分共有财产,我的购买依然应该受到法律的保护。且我是按照法定部门的规定办理的房产证。因此,应驳回原告的诉讼请。
李科录提供的证据有:1,刘杰与李科录房屋买卖合同求；2、刘杰卖房的收款条。
第三人刘杰辩称:我卖房是和原告商议过的,也是经过她同意后才卖的房。我与李科录的房屋买卖是严格按照国土局和房管局的正常工作流程办理的,所提供的材料真实有效,应受到国家法律的保护。原告提出国土局、房管局对共有权的审查不严,我认为国土、房管两局审查并无不当,是原告在我们购房后未申请办理共有产权证,导致其自身权利流失的根本原因。本案只存在我与原告的婚内财产纠纷,与国土、房管两局的行政行为无关,也不能影响其他第三人的权益。
经庭审质证,原告对被告提供的李科录购买房屋登记申请书、刘杰卖房过户登记申请书、刘杰与李科录房屋买卖合同,刘杰原(2004)第01-1236号国有土地使用证、刘杰、李科录缴纳的完税费票据的真实性无异议,但对这些证据的关联性有异议,认为无共有人签字,是无效证据原告对被告颁发给李科录的2009字第0299号房权证合法性有异议。第三人李科录,刘杰对被告提供的上述证据真实性和合法性均无异议;被告、第三人李科录、刘杰对原告提供的韩小玲与刘杰的结婚证的真实性无异议;原告被告及第三人刘杰对李科录提供的刘杰与李科录房屋买卖合同,刘杰卖房的收款条等真实性无异议。
本院根据上述证据及原告、,被告、第三人的陈述认定事实如下:2009年5月6日,本案第三人刘杰将位于汉阴县城关镇城南新区滨河世纪花园一号楼一层7,8∥两同临街商铺房以48万元卖给李科录,并于当日付清了价款。2009年5月26日汉阴县人民政府为李科录办理了汉国用(2009)第01-1236号国有土地使用证。2009年6月4日,被告汉阴县房产管理局根据李科录购房登记申请书刘杰卖房过户登记申请书、刘杰与李科录房屋买卖合同刘杰与李科录房地产买卖契约、刘杰原2004字第981号房权证、汉阴县人民政府为李科录办理的汉国用(209)第01-1236号国有土地使用证、刘杰和李科录的身份证及刘杰、李科录完税票据等资料为李科录办理了2009字第0299号房屋所有权证。2009年9月6日李科录又将所购买的汉“阴县城关镇城南新区滨河世纪花园一号楼一层7、8”两间临街商铺房以70万元卖给杨松,并于2009年9月27目在汉阴县人民政府办理了土地使用证过户登记手续。2009年10月,杨松到汉阴县房产管理局申请办理房屋所有权证时,汉阴县房产管理局以申请的房屋有争议为由暂缓为杨松办理房屋所有权证。2009年10月28日,原告韩小玲提出行政诉讼,认为被告汉阴县房产管理局为李科录办理房产证错误,要求撇销汉阴县房产管理局为李科录颁发的2009字第0299号房屋所有权证。
本院认为被告汉阴县房产管理局根据《城市房地产转让管理规定》,在第三人刘杰、李科录提供了转让双方登记申请、原地使用权证、房屋买卖合同、房地产买卖契约、转让后的土地使用证、双方身份证及完税票据后,为刘杰、李科录办理了房屋所有权转让登记,程序是合选的在办证登记过程中,被告虽未对申请人提出询问并记载所售房屋是否为共有,但这种行为并不违反《城市房地产转让管理规定》,也未违反《房屋登记办法》关于房屋登记禁止性规定,因此,不影响被告行政行为的效力。对于原告提出的共有权问题,我国《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》虽规定了“共有房产转让,须有共有人的书面同意”的相关条款,但该条款的前提是产权共有关系是明确的。对于本案争议的房产,根据转让时申请人提供的资料,不论是土地使用证还是房屋产权证,均未记载“共有及共有人”内容,作为形式上的审查义务,申请人提供的材料齐全、符合法定形式,被告因此办理了房屋产权转让登记并无不当,原告以没有其书面同意为由要求撤销被告所办的房屋所有权证的理由不能成立。本案第三人李科录和杨松在不知原房屋共有人未同意出售的情况下,购买了本案争议的房屋,属于善意取得,应依法子以维护。原告提出第三人李科录、刘杰有恶意串通的行为,因其未能提供相应的证据证实,其意见本院不予采纳。原告作为刘杰名下房屋共有人,可以就其实际损失向刘杰追偿或者在以后与刘杰的财产分割时向刘杰提出赔偿。综上所述,被告汉阴县房产管理局在办理刘杰与李科录房屋产权转让登记过程中,证据确凿,适用法律、法规正确,符合法定程序,应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款之规定,判决如下:
维持被告汉阴县房产管理局为李科录颁发的2009字第0299号房屋所有权证。
案件受理费50元由原告韩小玲负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 张 俊
人民陪审员 刘方明
人民陪审员 汪忠文
二〇一〇年一月二十五日
书 记 员 袁 园