嘉兴市南湖区人民法院拟稿纸
案号：（2015）嘉南民初第225号
案件缓急：
拟稿部门：民一庭
拟稿人：余锦明
标题：民事判决书
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浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南民初字第225号
原告：吴美芳。
委托代理人：刘浩强、王坚，浙江秀贤律师事务所律师。
被告：浙江中成实业有限公司。
法定代表人：董利华。
委托代理人：金宏伟，浙江南湖律师事务所律师。
原告吴美芳因与被告浙江中成实业有限公司（以下简称中成实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年1月9日受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中双方申请庭外和解及延期举证期限两个月，到期后经双方同意继续适用简易程序并依法延长审限，于2015年5月6日公开开庭审理了本案，原告委托代理人刘浩强、王坚与被告委托代理人金宏伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴美芳起诉称，原、被告于2014年4月18日签订《预售商品房返购协议书》一份，合同约定：1.被告向原告预售位于嘉兴市中港名都38幢2号房屋一套；2.该房屋由被告于12个月内回购，回购总价为250万元；3.被告于每月18日向原告支付回购款总额2%月息的补偿金，即每月5万元；4.被告未按约定时间支付补偿金的，需每日按拖欠金额的1%向原告支付违约金；5.若经主张回购被告不回购的，视为原告已付清上述房屋的总房款；6.若该合同发生纠纷，被告应承担原告的诉讼费、执行费、律师费等相关费用……。同日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定将嘉兴市中港名都38幢3号及车库38-3C作价350万元出售给原告，约定原告向被告首期支付250万元，余款100万元于2015年4月30日前支付；被告应于2015年6月30日前交付房屋等。同日，依照合同约定，在南湖区房地产管理处就上述房屋办理预购商品房预告登记，原告为权利人，被告为义务人。上述二份合同签订后，原告先后支付总计250万元房款，被告于2014年4月21日出具收条确认收到上述款项。2014年12月30日，原告因被告已拖欠二期的补偿金共10万元，向被告邮寄律师函，但被告无人签收。经多方打听和实地探访，发现被告已人去楼空，公司名存实亡。原告认为，被告不仅违约，而且已无能力继续履行协议，回购也无从谈起，故起诉，请求判令：一、被告立即向原告交付嘉兴市中港名都38幢3号及车库38-3C房屋一套以及土地、房屋的权属证书，办理产权转移登记。二、被告立即支付拖欠的2014年11月、12月期间的补偿金100000元及违约金4000元（诉讼中变更该请求为补偿金250000元、违约金21300元）。三、被告立即向原告支付实现债权的律师代理费94000元。
被告中成实业公司答辩称，1.关于双方签订的商品房买卖合同，情况属实。2.针对原告第一项诉讼请求，根据双方商品房买卖合同约定未到合同约定的期限，故原告的主张缺乏事实和法律依据，而且原告至今未向被告付清购房款。3.关于双方签订的预售商品房返购协议书，该协议是买卖合同的补充，系补充约定解除商品房买卖合同内容的有关事项，约定回购价款是250万元，回购期限12个月，被告认为“回购”即是解除商品房买卖合同，解除的法律后果是相互返还。据此原告既然要求被告交房，则被告已付的7个月补偿金35万元，应当由原告返还给被告。4.返购协议约定的第6条是违约责任，该条款内容均属于违反回购的违约责任约定。由于原告主诉的请求系要求被告交付商品房履行商品房买卖合同，而不要求回购，因此被告无需再按照返购协议支付补偿金以及违约金。此外，返购协议与浙江省商品房买卖合同文本不一致的地方应当以浙江省商品房买卖条款为准，被告认为，返购协议约定的被告应承担的违约责任过高，假设违约成立的话，违约金也只能计算占用资金的利息损失，应当按照人民银行公布的存款利率进行计算。5.原告主张的律师代理费，应当按照规定下限执行，并提供相应发票，该项诉讼请求不能成立，该费用如果发生的话，也应该由原告自己承担。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
针对自己的主张，原告吴美芳提供了如下证据：
1.预售商品房返购协议书一份（时间2014年4月18日），证明原、被告约定由被告以250万元回购原告所购房屋的事实，回购期为一年，以及其他有关事项的约定。
2.结算凭证、账户明细、收据一组材料，证明原告已按预售商品房合同向被告支付了250万元购房款及被告收到款项的事实。
3.浙江省商品房买卖合同一份，证明原告与被告签订合同的事实及相关权利义务的约定。签订日期是2014年4月18日。
4.房屋预告登记证一本（登记时间2014年4月18日），证明涉案房屋的买卖已经预告登记的事实。预告登记权利人是本案原告，义务人是本案被告，系签订合同之后到南湖区房管处办理的。
5.律师函、快递单、快递查询单各一份，证明原告向被告发出律师函，告知被告已经两期没有支付补偿金，根据预售商品房返购协议，要求被告在七日内回购。但因被告经营状况不正常，无人签收而被退回的事实。
对此原告称：发函后没有找到被告单位负责人，包括公司注册地、中港城楼上营业点、中成实业公司的售楼处，都没有被告公司工作人员。
6.委托代理协议书、律师费发票，证明原告为本案所支付的律师费用94000元。计算依据是浙江省律师代理费收费标准，按照诉请标的就低计算。
7.房屋预购预告登记证明一份（由嘉兴市南湖区房地产管理处出具），证明涉案房屋没有抵押等限制情况。
被告中成实业公司经质证，对证据1真实性没有异议，对其合法性、关联性有异议，认为不能证明原告的主张。总体而言，预售商品房返购协议书是对商品房买卖合同的解除，解除的后果就是相互返还。被告向原告按月支付补偿金即是返回原告的购房款，本案原告要求继续履行商品房合同，即不要求进行回购，则被告已支付的补偿金应当由原告返还给被告。因此，原告主张违约金的第一项请求不成立。返购协议书所涉违约责任（二）前提条件“若被告在被主张回购后7日内不回购的，原告支付的购房款视为全部付清”，该条款语意不明确。假设该条成立，也是一种违约责任，但中间差价是100万元，如作为违约金则过高，应当调低。
对证据2、证据3、证据4，真实性没有异议。对证据5原告的律师函通知材料，被告没有收到上述材料。对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。被告原先的办公场所在中成大厦21楼，后来受到业主冲击后无法办公，失去固定场所，代理人也只是通过电话联系，这种情况已经持续了半年时间。证据6律师费，真实性没有异议，对关联性有异议，原告诉请不能成立，该费用原告应自行承担。证据7，对其真实性没有异议。
诉讼中，被告未向法庭提供证据。
本院认证如下：
原告提供的上述7组证据，经庭审质证，均足以认定其真实性，其中证据5原告方发出的律师函，旨在证明原告在起诉前依据双方的返购协议进行通知被告要求回购（经审查被告确实未收到，但系因被告经营不善而致无人签收，其责任不在原告），从发件及邮件被退回的凭证看，仍可证明原告履行通知义务的真实性，故本院对上述证据予以确认。
原告证据6的律师费，系原告提出的违约责任请求的一部分，以返购协议的约定为基础，是否成立应视该项与原告的主诉请求的关联性加以判断，于下文阐述。
经审理，本院认定的事实如下：
2014年4月18日，被告中成实业公司与原告吴美芳签订《浙江省商品房买卖合同》一份（明确为预售商品房，预售许可证号：嘉南售许字2012第4号），约定：原告向被告购买嘉兴市中港名都38幢3号房及车库38-3C，建筑面积约403.67平方米（车库面积96.48平方米）；总价350万元，合同签订即支付首期250万元，余款100万元于2015年4月30日前支付；被告应于2015年6月30日前将符合条件的商品房交付原告使用；双方当事人可以申请预告登记，被告承诺于2015年12月30日前取得土地、房屋权属证书，交付买受人办理该商品房转移登记。上述合同签订后，同日即在南湖区房地产管理处对该房屋办理了预购商品房预告登记，原告为权利人，被告为义务人。同日，原、被告又签订《预售商品房返购协议书》一份（简称返购协议），主要约定：1.被告向原告预售位于嘉兴市中港名都38幢2号房屋一套；2.该房屋由被告于12个月内回购，回购总价为250万元；3.被告于每月18日向原告支付回购款总额2%月息的补偿金，即每月5万元；4.被告未按约定时间支付补偿金的，需每日按拖欠金额的1%向原告支付违约金；5.若经主张回购被告不回购的，视为原告已付清上述房屋的总房款；6.若该合同发生纠纷，被告应承担原告的诉讼费、执行费、律师费等相关费用……。上述二份合同签订后，原告即分二次向被告支付了总计250万元房款，被告于2014年4月21日出具收条确认收到该款项。此后双方履行至2014年12月30日，被告已拖欠共二个月的补偿金未付，原告即向被告发出律师函，要求被告依返购协议的约定在7日内回购。该函因此时被告办公场所人去楼空而未收到，原告得不到回复，遂于2015年1月诉至本院。
诉讼中经本院调查另查明：1.根据嘉兴市城建档案馆材料反映，合同所涉商品房依规划图纸其名称为中港名都三期3#楼工程，该单位工程已于2014年7月10日验收合格。2.经向南湖区房地产管理处查询，中成实业公司对案涉商品房至今未办理房屋所有权、土地使用权的初始登记。3.三期项目开发时被告名下嘉土国用（2007）第286375号土地使用权证抵押给农业银行嘉兴南湖支行，至2015年3月30日已还清贷款、消除抵押。
本院认为，被告作为房地产开发企业在取得预售许可证之后，与原告签订商品房买卖合同和预售商品房返购协议，二份合同均是双方的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，也不存在损害案外人利益的情况，均应认定为合法有效。上述二份合同均为同一天签订，但两者具有内在关联性，其实质在于：1.将商品房买卖合同中原告支付剩余房款的履行期限即一年期确定为回购期限；2.按约回购的，则应返还原告已付房款并按期支付补偿金，逾期不回购的，视为原告已付清全部购房款，可要求履行商品房买卖合同。因此，本院认为返购协议虽也独立存在，但其本身体现了附一定的条件和期限，可视为一份对商品房买卖合同的补充协议，相应的条件和期限成就时则可选择履行。根据庭审查明的上述两份合同的履行情况，被告在原告书面致函要求回购以及一年的回购期已经届满之后，未履行付款回购义务，依据双方间的约定应认定原告已付清全部购房款，被告理应向原告履行交付房产的义务。现原告要求被告履行商品房买卖合同向原告交付约定的房屋，因已查明涉案房屋（单位工程）已经竣工验收合格，符合商品房出售的基本条件；且双方已经就该套预售房屋办理了预告登记；另外合同中约定的商品房交付期限已经届满，具备合同履行之基础。其请求合理合法，应予支持。但对原告要求被告办理房屋、土地证书的产权转移登记的请求，经审理查明因被告对涉案房屋至今未完成房屋所有权、土地使用权的初始登记，不具备办理产权转移的履行条件，故对此不予支持。
关于原告提出的要求被告支付拖欠的回购期内未付的补偿金、约定的违约金，以及原告实现债权的律师代理费的主张。本院审查认为，该部分请求的依据基础是双方间的返购协议；但本案原告系根据实际情况选择了要求履行商品房买卖合同，其主要的诉讼请求即为要求被告交付标的房屋，而非主张履行返购协议。该部分请求与原告的第一项请求存在重复和矛盾，不予支持。同理，被告仅答辩要求原告返还（在回购期内）已支付的补偿金，并非本案审理范围，不作处理。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告浙江中成实业有限公司继续履行原、被告于2014年4月18日签订的商品房买卖合同，于判决生效后三日内将合同标的物嘉兴市中港名都38幢3号房及车库38-3C交付原告吴美芳使用；
二、驳回原告吴美芳其他诉讼请求。
案件受理费减半收取18189元，由被告负担，于判决生效后三日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 余锦明
二〇一五年八月三十一日
书记员 张春琴