广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终12466号
上诉人（原审被告）：鹿爱芹，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶小娟，广东广之洲律师事务所实习人员。
被上诉人（原审原告）：广州城建开发物业有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：杜凤君，职务总经理。
委托诉讼代理人：黎德光，广东经国律师事务所律师。
上诉人鹿爱芹因与被上诉人广州城建开发物业有限公司（以下简称城建公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初3249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鹿爱芹上诉请求：一、撤销原审判决，发回重审；二、或改判鹿爱芹不须向城建公司支付2014年7月15日起至2015年4月9日止的物业管理费及逾期支付物业管理费的违约金；三、判决由城建公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、城建公司主张的2014年7月15日起至2015年4月9日止的物业管理费是依据广州市越汇房地产开发有限公司（以下简称越汇公司）与鹿爱芹签订的《商品房买卖合同（整体）》、《商品房（一手现房）买卖合同》的约定，越汇公司与本案有直接的利害关系，原审法院未通知其作为第三人参加诉讼，导致无法查清本案关键事实，原审判決遗漏当事人，应依法撤销原审判决，发回重审。二、2015年4月14日双方签订《前期物业管理服务协议》后才成立物业管理服务关系，城建公司在本案中主张的物业管理费未在双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定，原审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十条属于适用法律错误，本案应适用《中华人民共和国合同法》第六十四条。三、城建公司要求鹿爱芹支付2014年7月15日起至2015年4月9日止的物业管理费并非双方签订的《前期物业管理服务协议》中的物业管理费，城建公司要求支付每日千分之三的违约金没有合同依据。四、退一步说，鹿爱芹依法提出每日千分之三的逾期支付物业管理费的违约金过高并要求降低，原审法院本应要求城建公司举证，证明其因鹿爱芹逾期支付物业管理费所造成的经济损失是否符合收取高额违约金的依据，原审法院却要求鹿爱芹承担举证责任，举证责任分配不当，导致判决不公。城建公司提出的每日千分之三的违约金标准远远高于同期银行贷款利率，相当于后者的21.47倍。
城建公司辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、根据现房交易习惯，在开发商与鹿爱芹签订协议的现场应有公示物业管理方面的协议，且在鹿爱芹与开发商之间的合同中也有关于物业管理的约定。三、鹿爱芹在签订购房协议时明知我方为涉案房屋提供物业管理服务，作为业主应知晓或者主动要求查询物业管理费，但因其自身原因导致延期交房，也没有按时缴纳物业管理费，且对开发商发函不予理会，放任损失扩大，依法应当承担责任。
城建公司于2016年6月7日向原审法院起诉请求判令：一、鹿爱芹向城建公司支付2014年7月15日至2015年4月9日期间拖欠的财富公馆B1栋209房物业管理费145860.3元。二、鹿爱芹向城建公司支付逾期缴纳物业费的违约金，按日3‰的标准从2014年7月15日起计至实际付清之日止。三、鹿爱芹承担本案诉讼费。
原审法院认定事实：2014年4月4日，鹿爱芹（乙方、买方）与越汇公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同（整体）》和《商品房（一手现房）买卖合同》。
其中《商品房买卖合同（整体）》约定：商品房买卖标的包括广州市荔湾区西湾路149－1号101、209单元共2间商铺（下称该批物业）。物业地址：广州市荔湾区西湾路149－1号101单元；广州市荔湾区西湾路149－1号209单元。101单元建筑面积1242.9745平方米，套内面积1182.8571平方米；209单元建筑面积1660.4405平方米，套内面积1091.3905平方米；以上物业最终以有关政府机关核发的《房地产权证》注记为准。转移登记费、契证印花税、物业专项维修资金乙方应于本合同签订之日起2日内付清；房屋契税、合同印花税由乙方根据政府有关规定自行缴交。甲乙双方同意在2014年4月4日就该批物业的具体单元签署网签版《商品房买卖合同》，双方确认本合同的条款具有法律约束力，并将被包含在具体单元的买卖合同中。本合同不妨碍双方在不违反合同条款的前提下商议具体单元买卖合同的详细条款。该批物业的交付条件之一为付清乙方应缴交的全部税、费、物业专项维修资金。交付时间为满足本合同约定的交付前提条件之日起10个工作日内。非因甲方原因导致乙方未能于本合同约定的交付日期前满足交付条件或未办理交接手续的，则自本合同约定的交付日起该批物业的法律责任转移至乙方。乙方应当自该交付日起承担因该物业交付而产生的全部法律责任，包括但不限于物业管理费、水电费的支付、物业毁损灭失的风险。乙方确认，在签署本合同前，已清楚知悉该批物业所在项目的物业管理公司、物管服务及有关规定，同意在签署《商品房买卖合同》的同时签署《物业服务合同》，并按约定承担物业管理费交纳等义务。
《商品房（一手现房）买卖合同》约定：乙方所购商品房为财富公馆自编B1、B2栋第2层209号房（下称该商品房），门牌地址：荔湾区西湾路149号之一209房。产权登记建筑面积1660.4405平方米，套内建筑面积1091.3905平方米，共有分摊面积569.05平方米。甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州城建开发物业有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。物业服务费为每月每平方米建筑面积10元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。甲方应当在2014年7月14日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该合同附件七第11.3条约定：甲乙双方确认，买卖合同及其补充协议项下该商品房买卖的所有相关价款均以甲方收到的银行到账通知单为准，包括但不限于支付时间以及金额，乙方应按上述金额作为计缴税、费的最终计算依据并如期缴纳。如乙方未能履行前述价款及税、费支付义务的，甲方有权顺延其在买卖合同及其补充协议项下相关义务的履行时间，包括推迟办理该商品房的《房地产权证》及其他购买的有关手续，由此引起的一切经济及法律责任由乙方自行承担。第12.1条约定：乙方通讯地址已记载在买卖合同中，所有甲方的通知书应以上述地址为依据。如乙方变更通讯地址应自变更之日起3日内以快递形式知会甲方及甲方的委托代理人机构并填写《地址变更确认书》，否则因此而引致任何邮递错误责任，概由乙方负责。凡甲方根据最后登记乙方地址寄出的函件，即视为已送达乙方等。
同日，鹿爱芹出具《购房自行申报缴纳契税声明书》，声明：由鹿爱芹自行向由财政部门在商品房所在地设立的契税征收点申报并缴纳契税。因鹿爱芹交回契税完税证明原件的时间迟于双方签署的《商品房买卖合同》约定房屋交付日期，卖方有权顺延办理《房地产权证》的时间，鹿爱芹无任何异议等。
2014年12月4日，越汇公司通过邮寄方式向鹿爱芹在《商品房买卖合同》中留下的地址发出《商品房交付使用通知书》，通知鹿爱芹财富公馆西片B1/B2写字楼－B1裙楼－肉菜市场－101、209单元已具备了交付使用条件。根据买卖合同约定，该批单元的交付日期为2014年7月14日，由于鹿爱芹迟延缴交契税的原因，导致该批单元至今尚未交付。请鹿爱芹尽快全额缴交该批单元契税，并于2014年12月15日前住财富公馆物业服务中心办理收楼手续。并特别提示根据买卖合同约定，非因越汇公司原因导致鹿爱芹未能于买卖合同约定的房屋交付日期前满足交付条件或未办理交接手续的，则自买卖合同约定的房屋交付日起该商品房的法律责任（包括但不限于各项物业管理费的支付、该批单元灭失毁损的风险）均由鹿爱芹自行承担。
2015年4月8日，鹿爱芹向广州市荔湾区地方税务局纳税服务分局（南）缴纳了契税1957061.61元。
2015年4月9日，鹿爱芹领取了财富公馆B1裙楼209单元的《商品房交付书》，并从2015年4月10日起向城建公司支付物业管理费。
2015年4月14日，鹿爱芹（甲方）与城建公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理服务。本物业名称是财富公馆。甲方所购房屋类型为商铺，座落位置是广州市荔湾区西湾路。建筑面积74978平方米。本物业管理区域物业服务收费采取酬金制，物业服务资金按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共有面积分摊），由乙方按每月每平方米10元的收费标准向甲方或物业使用人收取；业主应于本物业交付之日起全额交纳物业服务资金；交付后尚未入住的物业，业主也应自物业交付之日起全额交纳物业服务资金；业主或物业使用人应缴纳的物业服务资金应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前向乙方交纳当月物业服务资金，在下月首日以及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，业主或物业使用人应按欠费总额的千分之三支付违约金等。
城建公司为证明其已按合同约定履行物业管理服务义务提交了《清洁日常工作计划表》、《绿化养护日常工作计划表》、《住宅小区日常保洁服务委托合同》、《小区（大厦）绿化养护服务委托合同》以及《小区（大厦）灭鼠杀虫与白蚁防治服务委托合同》。鹿爱芹对此认为计划表中涉及的时间是在商品房交付给鹿爱芹之前，在这之前发生的物业服务与鹿爱芹没有关系，鹿爱芹不应当支付费用，应由发展商支付。
本案审理过程中，城建公司确认鹿爱芹每月应缴的物业管理费为16486.4元。
原审法院认为，城建公司与鹿爱芹签订的《前期物业管理服务协议》，以及鹿爱芹与越汇公司签订的《商品房买卖合同（整体）》、《商品房（一手现房）买卖合同》是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，签约双方均应严格履行。
城建公司已依约为涉案房屋所在区域提供了物业管理服务，鹿爱芹亦应依约向城建公司支付物业服务费。现双方争议的焦点在于鹿爱芹应向城建公司交纳物业服务费的起算时间。原审法院对此认为，根据鹿爱芹与越汇公司签订的《商品房买卖合同（整体）》、《商品房（一手现房）买卖合同》的约定，涉案房屋于2014年7月14日前交付给鹿爱芹的条件之一为鹿爱芹付清应缴交的全部税、费、物业专项维修资金；因鹿爱芹原因未能在约定交付日交付房屋给鹿爱芹的，鹿爱芹应当自该交付日起承担因该批物业交付而产生的全部法律责任，包括但不限于物业管理费等风险。现鹿爱芹一直到2015年4月8日才缴清应缴契税，因其个人原因于2015年4月9日才收楼；根据上述合同约定,在这种情形下鹿爱芹应从约定交付房屋之日起，即2014年7月14日，向城建公司支付物业服务费，而不是从其实际收楼之日起。故对于城建公司要求鹿爱芹支付自2014年7月15日至2015年4月9日期间物业服务费的诉讼请求，原审法院予以支持。
根据城建公司、鹿爱芹签订的《前期物业管理服务协议》的约定，鹿爱芹应于每月5日前向城建公司交纳当月物业服务资金，每逾期一日，鹿爱芹应按欠费总额的千分之三支付违约金。因此，对于城建公司要求鹿爱芹按日千分之三的标准支付逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。鹿爱芹认为该违约金标准过高，但未能提供证据证明，故原审法院对此不予采纳。
至于鹿爱芹认为其与越汇公司签订的上述两份合同不是其与城建公司签订的，城建公司不能依据该合同的约定要求鹿爱芹支付费用的意见。原审法院认为，第一，鹿爱芹在签订这两份合同时已知悉涉案房屋所在区域的物业服务企业为城建公司，并承诺按约定承担物业服务费交纳等义务，这两份合同为城建公司收取物业服务费设定了权利以及收取的对象，是城建公司与鹿爱芹签订《前期物业管理服务协议》的基础合同，因此鹿爱芹应依承诺承担交纳物业服务费的义务。第二，《商品房买卖合同（整体）》中关于因鹿爱芹原因未能在约定交付日交付房屋给鹿爱芹的，鹿爱芹应当自该交付日起承担因该批物业交付而产生的全部法律责任，包括但不限于物业管理费等风险的约定涉及到物业服务费交纳主体变更问题，即涉及到城建公司收取物业服务费的对象问题。城建公司虽不是合同的相对方，但这份合同对城建公司的权利进行了处分；城建公司现将此份合同作为证据提交原审法院，即说明城建公司同意合同的这一部分约定。城建公司据此向鹿爱芹要求支付物业服务费符合合同约定。因此，对于鹿爱芹的这一意见，原审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原审法院于2016年7月26日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告鹿爱芹一次性向原告广州城建开发物业有限公司支付从2014年7月15日起至2015年4月9日止的物业管理费（按每月16486.4元计算）。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告鹿爱芹一次性向原告广州城建开发物业有限公司支付2014年7月15日起至2015年4月9日期间逾期支付物业管理费的违约金（违约金以当月所欠物业管理费为本金，从应交物业管理费的下月首日起按每日千分之三标准计算至实际清付之日止，每期违约金以当月所欠物业管理费为限）。本案受理费3228元，由被告鹿爱芹负担。
经查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，城建公司提交：证据一、越汇公司财富公馆项目物业管理招投标中标备案资料；证据二、越汇公司与城建公司签订的《前期物业服务合同》。
鹿爱芹发表意见称：对于公告、中标通知书、前期物业服务合同的真实性、合法性无异议，对于关联性有异议，与本案无关，违约金标准应是在双方签订物业服务合同之后才有效。
二审期间，鹿爱芹称：因为我方缴纳契税有困难，所以迟延收楼，并非因越汇公司原因导致迟延收楼。我方在2015年4月8日缴纳契税，越汇公司按照合同约定，在我方交齐所有税费之后再交付房屋给我方。越汇公司工作人员告诉我方，如果越汇公司没有发收楼通知书给我，我方是收不了楼的。我方当时认为我方实际收楼之前的管理费是不需要支付的。物业管理公司应在收楼时告知我方之前没有交纳物业管理费，如果物业管理公司在收楼时或者在诉讼之前催缴我方拖欠物业管理费的话，我方会考虑及时支付物业管理费，就不会产生高额的违约金。
本院认为：关于原审程序，本案系城建公司与鹿爱芹之间的物业服务合同纠纷，越汇公司并非物业服务合同相对方，与本案处理结果亦无利害关系，故鹿爱芹上诉主张遗漏越汇公司作为第三人参加诉讼，理据不足，本院不予支持。
关于鹿爱芹应否支付城建公司主张的物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，城建公司已与建设单位越汇公司签订《前期物业服务合同》，该合同对于业主具有约束力。城建公司已向涉案房屋提供物业服务，根据等价有偿原则，鹿爱芹作为涉案房屋业主，应支付相应对价。
根据鹿爱芹与越汇公司签订的《商品房买卖合同（整体）》、《商品房（一手现房）买卖合同》的约定，因鹿爱芹原因未能在约定交付日交付房屋给鹿爱芹的，鹿爱芹应当自该交付日起承担因该批物业交付而产生的全部法律责任，包括但不限于物业管理费等风险。根据越汇公司向鹿爱芹发出的《商品房交付使用通知书》，系因鹿爱芹迟延缴交契税的原因导致涉案房屋尚未交付。事实上，鹿爱芹直到2015年4月8日才缴清应缴契税，并于2015年4月9日接收涉案房屋。按照上述约定，自约定交付涉案房屋之日起交纳物业管理费的主体应为鹿爱芹，而非越汇公司。
关于逾期支付物业管理费的违约金。双方系对于《前期物业管理服务协议》中业主应于“本物业交付之日起”缴纳物业管理费的理解存在争议因而成讼，事实上，鹿爱芹并未拖欠与城建公司签订《前期物业管理服务协议》之后的物业管理费，亦即鹿爱芹并非无故、恶意拖欠实际接收涉案房屋之前的物业管理费。鹿爱芹在一审和上诉中均抗辩每日千分之三的违约金标准过高，综合考虑城建公司的实际损失、双方合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则，本院酌情判决鹿爱芹应参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准支付逾期支付物业管理费的违约金。
综上所述，鹿爱芹的上诉请求部分成立，本院予以支持，其余不予支持，予以驳回；原审判决认定事实清楚，但对于逾期支付物业管理费的违约金处理不当，应予纠正，其余予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初3249号民事判决第一项；
二、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初3249号民事判决第二项为，自本判决发生法律效力之日起十日内，鹿爱芹一次性向广州城建开发物业有限公司支付逾期支付2014年7月15日至2015年4月9日期间物业管理费的违约金（违约金以当月所欠物业管理费为本金，从应交物业管理费的下月首日起，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，计算至实际清付之日止，每期违约金以当月所欠物业管理费为限）。
三、驳回广州城建开发物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3228元，由广州城建开发物业有限公司负担1433元，由鹿爱芹负担1795元；二审案件受理费6456元，由广州城建开发物业有限公司负担2866元，由鹿爱芹负担3590元。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年十一月二十八日
书记员 李宪琼
黄妙丽