四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川01民终13073号
上诉人（原审被告）：四川百事佳国际房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区临江东路**号*栋*层。
法定代表人：熊小峰，董事长。
委托诉讼代理人：张义涛，国信信扬（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐光荣，男，汉族，1953年10月26日出生，住成都市成华区。
委托诉讼代理人：袁雪丽，四川润方律师事务所律师。
原审被告：高迎春，女，汉族，1974年3月9日出生，住成都市武侯区。
原审被告：中国银行股份有限公司成都开发西区支行。住所地：成都市青羊区青羊大道*号附*****号。
负责人：王欢，行长。
委托诉讼代理人：章怡，四川明之鉴律师事务所律师。
上诉人四川百事佳国际房地产开发有限公司（以下简称百事佳公司）因与被上诉人唐光荣、原审被告高迎春、中国银行股份有限公司成都开发西区支行（以下简称中国银行西区支行）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初7800号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
百事佳公司上诉请求：1.请求依法撤销成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初7800号民事判决，依法改判驳回唐光荣的全部诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费用由唐光荣承担。事实和理由：1.一审认定2006年4月18日签订的《商品房买卖合同》合法有效错误，该合同系冯身健签订而非百事佳公司签订，合同上加盖的公章不是合法有效的，冯身健已被判刑，百事佳公司不应当承担合同后果。2.一审认定唐光荣对案涉房屋符合善意取得的要件与事实不符，唐光荣在签订合同时可以查阅到案涉房屋合同备案于高迎春名下，故不能认定其购买案涉房屋是善意的。
唐光荣答辩称，百事佳公司在一审中没有申请对公章进行鉴定，也没有任何证据证明唐光荣提交的证据是虚假的。唐光荣从接受房屋到2009年实际装修入住，至今居住在案涉房屋内，符合善意取得的构成要件。
中国银行西区支行述称，请二审法院依法裁判。
高迎春未到庭，也未提交意见。
唐光荣向一审法院起诉请求：百事佳公司依照《房屋买卖合同》约定为唐光荣办理锦江花园水晶座S幢A单元17层B1房产的房屋产权证。
一审法院查明，2006年4月18日，唐光荣与百事佳公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定唐光荣以554872元的价格购买百事佳公司开发的位武侯区号房屋，建筑面积为129.04平方米，第六条约定付款方式为一次性付款，第十五条关于产权登记约定出卖人（即百事佳公司）应当在商品房交付使用后45个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同尾部加盖有“百事佳国际房地产开发有限公司”印章和法定代表人处有冯身健的签名。合同签订当日，唐光荣支付购房款554872元，百事佳公司出具《收据》一份，载明“收到唐光荣购1-2-17-5购房款554872元”，该收款收据上加盖了百事佳公司财务专用章。庭审中，百事佳公司辩称签订合同时更改了公章，并否认同时冯身健的法定代表人身份，故不认可与唐光荣之间的购房合同，但在一审中没有提供任何证明冯身健不是百事佳公司法定代表人的证据，也未申请对前述印章的真实性进行司法鉴定。
2009年8月14日，唐光荣向成都信谊物业有限公司交纳水晶座17-B1“2008/10-2009/8物业管理费2134元、“2009/8-2009/8”装修保证金3000元和“2009/8-2009/8”装修管理费174元，成都信谊物业有限公司向其出具收据三份。2009年8月30日，唐光荣以甲方（业主、房屋使用人）的身份与乙方成都信谊物业有限公司锦江项目客户服务中心签订“甲方所属锦江花园城水晶座17楼5号房屋”的《房屋装饰装修管理服务协议》。2011年9月21日，唐光荣均向成都信谊物业有限公司交纳案涉房屋的物业服务费、水费、垃圾处置费等，成都信谊物业有限公司均向其出具了收据。
唐光荣从2009年8月入住案涉房屋至今，未能取得该房屋的房地产权属证书，现该房屋备案在高迎春名下，合同签约备案号为70193。2011年12月22日，中国银行西区支行以申请执行人执行异议纠纷向一审法院起诉唐光荣、高迎春、姚闽、百事佳公司，请求法院许可执行锦江花园城S幢A单元17层B1号房屋。一审法院于2013年12月9日作出（2012）武侯民初字449号民事判决，载明：经审理查明锦江花园城水晶座17楼S-17-B1号房屋、1幢2-17层5号房屋与锦江花园城S幢A单元17层B1号房屋系同一房屋；2002年，中国银行股份有限公司成都市高新支行更名为中国银行股份有限公司成都市西区支行；因高迎春、姚闽与百事佳公司签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》的备案信息以及中国银行西区支行与高迎春签订的抵押合同不具有物权权属确认的效力，且唐光荣自2009年8月对诉争房屋装修后一直居住在该房屋至今，故判决驳回了中国银行西区支行的诉讼请求。
2015年，一审法院审理了高迎春诉百事佳公司、中国银行西区支行商品房预售合同纠纷一案，于2015年9月9日作出（2015）武侯民初字第4888号民事判决,载明：经审理查明，2001年3月28日，高迎春与百事佳公司签订了以案涉房屋为标的的《成都市商品房买卖（预售）合同（合同编号：200297，备案号：70193）及附件，以及2001年6月21日高迎春与中国银行西区支行签订了以案涉房屋为标的的《中国银行职工住房贷款借款合同》（合同编号：2001高个贷483号）和《中国银行职工住房贷款抵押合同》（合同编号：2001高个抵483号）的事实，但是由于高迎春与百事佳公司真实目的并非商品房买卖，而是利用高迎春的身份信息，以购买商品房为形式，从中国银行西区支行处获得上百万元的银行贷款，高迎春与百事佳公司行为是以合法形式掩盖非法获取银行贷款的目的的行为，且该贷款至今未得到正常归还，损害了第三人利益，损害了国家利益，故判决确认了高迎春与百事佳公司签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》（合同编号200297）无效。
一审法院认为，百事佳公司在庭审中辩称在唐光荣签订商品房买卖合同时，百事佳公司已经更改了公章，且签订合同的法定代表人当时已经免职，但在百事佳公司并未提供任何证据证明上述辩论意见，也未申请对前述印章的真实性进行司法鉴定，应承担举证证明不利的后果。一审法院有理由相信唐光荣与百事佳公司于2006年4月18日签订了《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，因此双方均应按照合同约定享受权利履行义务。唐光荣依照合同约定一次性支付了购房款554872元，百事佳公司已经将案涉房屋交付唐光荣使用多年，唐光荣对案涉房屋符合善意取得的要件。
一审法院作出的（2015）武侯民初字第4888号民事判决书已经生效，确认了高迎春与百事佳公司签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》（合同编号：200297）无效，高迎春无权取得案涉房屋，故高迎春与中国银行西区支行签订的以案涉房屋为抵押标的的《中国银行职工住房贷款抵押合同》亦无效，阻止唐光荣取得房屋房地产权属证书的因素已经消失。出卖人协助买受人取得买卖商品房的所有权是商品房买卖合同性质决定的，是出卖人最基本的合同义务之一，现阶段，法律规定不动产物权的取得以产权监理机关登记为准，故本案中唐光荣要求百事佳公司协助办理案涉商品房的产权登记，取得房屋所有权证和国有土地使用证符合双方的合同约定，符合法律规定，理由成立。一审法院予以支持。
高迎春经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对唐光荣诉讼请求及事实理由的陈述权，放弃对各方所举证据质证的权利，由此产生的不利后果，应由其自行承担。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：在判决生效之日起三十日内，四川百事佳国际房地产开发有限公司协助唐光荣取得所购位于成都市武侯区“锦江花园城”S栋A单元17层B1号商品房的房屋所有权证和国有土地使用证。
案件受理费9300元，公告费560元，共计9860元，由四川百事佳国际房地产开发有限公司负担。
二审庭审中，法庭向当事人释明，因政策调整，实际是不能单独办理到房屋所有权证书和国有土地使用证，只能办理不动产权证，唐光荣陈述其诉请实际是请求百事佳公司办理不动产权证书，百事佳公司对此没有异议。百事佳公司提交报纸复印件，拟证明其曾于2007年3月12日刊登变更公司印章和法定代表人的公告，唐光荣质证认为，报纸不是原件，真实性有异议，如果百事佳公司能够提交原件，也只能证明公告时间晚于唐光荣购买案涉房屋的时间。中国银行西区支行质证认为该证据的真实性应当由法庭核实。
因唐光荣在一审中陈述购房款系银行转账的方式支付，二审中又陈述系现金购房，故法庭到川西监狱向冯身健就唐光荣的付款问题进行核实。冯身健陈述其不认识唐光荣，查阅相关票据和合同后，冯身健陈述票据是其签订，并陈述只要票据与合同吻合的，其就收了钱。
百事佳公司对此发表意见认为，冯身健不是法定代表人，即使其收钱，该行为与百事佳公司无关。唐光荣对法庭向冯身健调查的情况予以认可，认为反映了客观情况。中国银行西区支行发表意见认为冯身健的陈述与该支行无关，对证据三性予以认可。
二审另查明，一审法院于2016年5月作出（2016）川0107民初1439号民事判决书，该案系高迎春、姚闽向百事佳公司购买其开发的锦江花园城S幢A单元17层B1房（即本案案涉房屋）并向中国银行西区支行按揭贷款引发的争议，该案判决：一解除高迎春、姚闽与中国银行股份有限公司成都开发西区支行签订的2001高个贷483号《中国银行职工住房贷款合同》；二、解除高迎春、姚闽与中国银行股份有限公司成都开发西区支行签订的2001高个抵483号《中国银行职工住房贷款抵押合同》……该判决已经生效。二审还查明，本院已经生效的（2012）成刑初字第86号刑事判决书查明，2006年7月3日百事佳公司在《成都晚报》和《天府早报》上刊发公告，申明从2006年7月1日起，百事佳公司原公章、财务专用章、合同专用章及营业执照作废，冯身健不再担任公司一切职务。
百事佳公司、唐光荣、中行成都开发区支行对一审查明事实均无异议，经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人百事佳公司的上诉请求和被上诉人唐光荣的答辩意见以及原审被告中国银行西区支行的陈述意见，本案二审的争议焦点是：1.《商品房买卖合同》的效力如何认定；2.唐光荣请求办理案涉房屋不动产权证书的诉请能否成立。本院依次评述如下：
关于《商品房买卖合同》的效力如何认定的争议焦点。从生效的刑事判决查明的事实来看，冯身健在2006年4月依然是百事佳公司的法定代表人，根据法庭向冯身健调查的情况来看，唐光荣有理由相信冯身健能够代表百事佳公司与之签订买卖合同。应当认定案涉《商品房买卖合同》系唐光荣与百事佳公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于唐光荣请求办理案涉房屋不动产权证书的诉请能否成立的争议焦点。虽然在一审、二审中，唐光荣两名不同的代理律师对付款方式有不同的陈述，但从（2012）武侯民初字449号案认定的事实来看，唐光荣早在2009年即已对案涉房屋进行装修，并入住。百事佳公司作为该案的当事人之一，早在2012年诉讼时即已经知晓唐光荣入住案涉房屋的事实，百事佳公司虽然主张其未收到过房款，但没有证据证明百事佳公司曾向唐光荣主张权利。虽然百事佳公司在二审中申请对财务印章进行鉴定，但是其在一审中并未提出财务印章鉴定申请，且生效判决已经查明百事佳公司早已通过登报公告的方式宣布自2006年7月1日起原财务印章作废，本院对百事佳公司在二审中对案涉票据上的财务印章申请鉴定不予同意。结合《商品房买卖合同》《收据》等证据，以及冯身健关于有收据其就收了房款的陈述，应当认定唐光荣是支付了相应对价后入住案涉房屋。
根据一审法院已经生效的（2016）川0107民初1439号民事判决书，高迎春与中国银行西区支行签订的2001高个贷483号《中国银行职工住房贷款合同》和2001高个抵483号《中国银行职工住房贷款抵押合同》均已解除。一审认定高迎春与中国银行西区支行签订的以案涉房屋为抵押标的的《中国银行职工住房贷款抵押合同》无效虽然不当，但关于百事佳公司应当协助办理案涉房屋产权登记的认定并无不当。由于政策变化的原因，房屋所有权证和国有土地使用证实际已经无法办理。根据二审庭审中向当事人释明以及当事人的意见，应当认定百事佳公司应当协助唐光荣取得案涉房屋的不动产权证。
综上所述，百事佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；但因政策变化原因，实际不能办理房屋所有权证和国有土地使用证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初7800号民事判决；
二、四川百事佳国际房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内协助唐光荣办理位于成都市武侯区“锦江花园城”S栋A单元17层B1号房屋的不动产权证。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费9300元，由上诉人四川百事佳国际房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 田笛
审判员 赵锋
审判员 赵韬
二〇一八年五月十四日
书记员 鲁波