辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1421号
上诉人（原审被告）：辽宁省投资集团有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山东路26号。
法定代表人：董连胜，该公司董事长。
委托代理人：王彤，辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：董恩忠，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：辽宁国大酒店有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山东路28号。
法定代表人：王云，该公司总经理。
委托代理人：龙波，辽宁天润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人。（具体名单附后）
诉讼代表人：张正本，男，1960年11月9日出生，汉族，该村村民，住址沈阳市皇姑区。
诉讼代表人：牛保存，男，1940年8月1日出生，汉族，该村村民，住址沈阳市皇姑区。
诉讼代表人：李义江，男，1951年4月29日出生，汉族，该村村民，住址沈阳市于洪区。
诉讼代表人：宋贤发，男，1952年10月14日出生，汉族，该村村民，住址沈阳市皇姑区。
诉讼代表人：李学孟，男，1946年7月4日出生，汉族，该村村民，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：关宁，辽宁宁大律师事务所律师。
委托代理人：那李楠，辽宁圣法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市皇姑区陵东街道陵东村民委员会，住所地沈阳市皇姑区陵园街31号。
法定代表人：赵春新，该村委会书记。
委托代理人：侯春玲，女，1968年2月11日出生，汉族，该村委会工作人员。
被上诉人（原审被告）：辽宁省建设投资公司，住所地沈阳市皇姑区昆山东路26号。
法定代表人：刘巍，该公司总经理。
委托代理人：王彤，辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：董恩忠，辽宁同方律师事务所律师。
上诉人辽宁省投资集团有限公司（以下简称“辽投公司”）、上诉人辽宁国大酒店有限公司（以下简称“国大酒店”）因与被上诉人沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人、被上诉人沈阳市皇姑区陵东街道陵东村民委员会（以下简称“陵东村委会”）、被上诉人辽宁省建设投资公司（以下简称“建投公司”）确认合同无效纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民二初字第1806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月3日受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，审判员李妍主审、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年7月10日公开开庭审理了本案，上诉人辽投公司的委托代理人王彤、上诉人国大酒店的法定代表人王云及委托代理人龙波、被上诉人沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人的诉讼代表人张正本、牛保存、李义江、宋贤发、李学孟及委托代理人那李楠、被上诉人陵东村委会的委托代理人侯春玲、被上诉人建投公司的委托代理人王彤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人诉称，请求法院确认陵东村委会与辽投公司、建投公司、国大酒店之间的租赁合同无效，并判令辽投公司、建投公司、国大酒店在合理期限内返还所有租赁房屋；请求法院依法判令辽投公司、建投公司、国大酒店赔偿租赁合同履行期间内因租金明显低于市场价值给沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人造成的经济损失3165万元。
陵东村委会辩称，村委会维护村民的利益，同意沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人的诉讼请求。
辽投公司、建投公司、国大酒店辩称，我们对200人村民提出质疑，我们要求核实200人身份；本案的租赁事宜是经过村民委员会讨论决定的，已经出租了10年，租金每年为100万元。在2012年时，陵东村委会与辽投公司、建投公司、国大酒店又续签了10年的合同，前五年租金为175万元；沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人对我们辽投公司、建投公司、国大酒店签订的合同是知晓的；本案的租赁合同是合法有效的，应该执行；本案已过诉讼时效；本案没有陵东村委会与辽投公司、建投公司、国大酒店串通的事实。
原审法院审理查明：位于沈阳市皇姑区昆山东路28号西侧楼（建筑面积约10600平方米，共十七层，以下简称诉争房）为沈阳市皇姑区陵东村民委员会产权房，但现在尚未办理独立产权证书，属村民集体财产。从2002年开始，陵东村委会就将诉争房屋出租给辽投公司、建投公司、国大酒店使用，出租时的房屋未进行过装修、装饰。辽投公司、建投公司、国大酒店承租后，各自对承租部分进行了装修。2010年11月19日，陵东村委会（甲方）与辽投公司（乙方）、建投公司（丙方）、国大酒店（丁方）续签《租赁协议》，约定辽投公司租赁第十四、十五层，建投公司租赁第十三层，国大酒店租赁第一至十二层和第十六和第十七层。租期自2010年12月1日起至2020年11月30日止。前五年年度租金为145万元，第六年至第十年的年度租金为162.5万元；租金按照自然季度支付，每季度支付一次，乙、丙、丁方于每季度首月5日以前将支付季度租金给甲方。2010年12月1日至2015年11月30日期间，乙方每年23.6万元，丙方每年9.4万元，丁方每年112万元；在2002年12月1日至2010年11月30日期间，房屋维修及装修费用由承租三方负责，费用与甲方无关；本合同终止后，凡属装修工程等不可移动资产部分无偿归甲方，凡属设备物品等可移动资产部分归属乙方。
同日，陵东村委会、辽投公司、建投公司、国大酒店又签订一份《补充协议》，约定在2010年12月1日至2020年11月30日期内，丁方每年为甲方提供会议、招待、燃油费、福利等方面消费30万元；甲方每次消费须由法定代表人或指定人员签字确定；本补充协议作为《租赁合同》的附件，与《租赁合同》具有同等法律效力。本协议生效后，原陵东村委会与国大酒店于2010年11月19日就本房屋租赁所签订的《租赁合同》仍然有效。
合同签订后，合同双方按合同约定履行各自义务。2012年之前的租金双方均已按合同约定履行完毕。2013年度租金，辽投公司、建投公司已支付完毕，国大酒店支付了40万元，其余部分未支付。
2013年8月28日，沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人召开村民会议，会议决议：村委会未经村民会议许可，以明显低于市场价格对外出租村集体财产的行为不能代表陵东村村民的真实意愿，陵东村村民不予认可；会议授权五位诉讼代表人为全体村民的代表，以陵东村委会、辽投公司、建投公司、国大酒店签订的租赁合同侵害了村民的集体利益为由诉至原审法院，要求确认陵东村委会、辽投公司、建投公司、国大酒店签订的租赁合同无效、返还诉争房屋并赔偿经济损失。
原审法院另查，陵东村18周岁以上村民原有200人，参加村民会议前去世1人，现有199人。参加村民会议并表决签字人数为116人。
在本案审理过程中，经原审法院释明后，作为承租方的辽投公司、建投公司、国大酒店未就承租房屋的装修损失提起反诉。
原审法院认为，关于沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人诉讼主体的问题。陵东村18周岁以上村民原有200人，去世1人，现199人，参加村民会议并表决签字的人数116人，符合法律规定，经召开村民民主会议表决产生的诉讼代表人，程序合法，具有法律效力，故沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人的主体适格。
关于陵东村委会、辽投公司、建投公司、国大酒店签订的《租赁协议》及《补充协议》的效力问题。诉争房属于陵东村村民集体所有，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第八款“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，经村民会议讨论决定方可办理”之规定，村委会对外出租村民集体所有财产需经村民会议讨论决定，而该规定属于效力性强制性规定，现陵东村委会未经村民会议讨论决定擅自将诉争房屋出租给辽投公司、建投公司、国大酒店，违反了村民民主议定原则，严重侵犯了全体村民的合法权益，该行为属于无效的民事行为，故陵东村委会与辽投公司、建投公司、国大酒店签订的《租赁协议》及《补充协议》无效，故原审法院对沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人的该项诉讼请求予以支持。依据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，本案诉争房属于村民集体所有，由村委会管理，故辽投公司、建投公司、国大酒店应将承租的诉争房屋在合理期限内返还给沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人。对于诉争房屋的装修损失，因上述辽投公司、建投公司、国大酒店经原审法院释明后，仍未提起反诉，故原审法院对此不予处理，辽投公司、建投公司、国大酒店可另行告诉。
关于沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人主张的请求判令辽投公司、建投公司、国大酒店赔偿租赁合同履行期间内因租金明显低于市场价值给沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人造成的经济损失3165万元的问题。沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人在起诉时主张的金额为420万元，超出部分因其未按法律规定补交诉讼费用，故原审法院不予处理。依据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，陵东村委会未召开村民会议讨论决定擅自将村民集体所有的房产出租给辽投公司、建投公司、国大酒店，存在明显过错，而作为承租人的辽投公司、建投公司、国大酒店在原已承租村委会房屋使用多年而未出现纠纷的情况下，与村委会续签租赁协议，已尽到了一般人应尽的审慎注意义务，不存在明显过错，因此导致本案租赁合同无效的过错在于陵东村委会，现沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人要求作为承租方的辽投公司、建投公司、国大酒店赔偿损失，故原审法院对该请求不予支持。
关于辽投公司、建投公司、国大酒店提出的本案已过诉讼时效的抗辩意见。因该合同系在履行期限届满之前，且该合同其效力性质属于无效合同，根据民法传统理论对于无效合同未作诉讼时效限制，基于上述两点，辽投公司、建投公司、国大酒店的抗辩主张原审法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳市皇姑区陵东街道陵东村民委员会与被告辽宁省投资集团有限公司、辽宁省建设投资公司、辽宁国大酒店有限公司于2010年11月19日签订的《租赁协议》及《补充协议》无效；二、被告辽宁省投资集团有限公司、辽宁省建设投资公司、辽宁国大酒店有限公司于本判决生效后六十日内将位于沈阳市皇姑区昆山东路28号西侧楼（建筑面积约10600平方米，共十七层）返还给原告沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费40，400元，由被告沈阳市皇姑区陵东街道陵东村民委员会承担15，000元，由被告辽宁省投资集团有限公司、辽宁省建设投资公司、辽宁国大酒店有限公司各自承担5000元，原告沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人承担10，400元。
宣判后，上诉人辽投公司、上诉人国大酒店均不服，上诉至本院。
上诉人辽投公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉理由：一审判决适用法律错误，应予撤销。一、陵东村委会与原审三被告就本案诉争房屋于2005年3月15日和2010年11月19日签订的《租赁合同》合法有效。《村民委员会组织法》规定的由村民会议讨论决定处分村集体财产的程序是其内部议事程序，不影响陵东村委会对外所签订的有关协议的法律效力。二、陵东村委会系被上诉人的代理人，其与其他原审三被告签订房屋租赁协议系直接行使代理权的行为，房屋租赁协议合法有效。三、本案的房屋租赁事宜至被上诉人起诉时已履行了十余年的时间，足可以认定是经过陵东村村民会议讨论决定的，可认定被上诉人对该房屋租赁事宜是明知且默认的。四、即使不认定陵东村委会系被上诉人的直接代理人的身份，其与上诉人签订房屋租赁的行为也构成表见代理，房屋租赁合同为合法有效。
被上诉人沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人辩称：一、被上诉人主体适格，沈阳市皇姑区陵东街道陵东村民18周岁以上村民共计200人，去世1人，故现在陵东村委会为199人，参加村民大会表决签字的陵东村委会116人，符合《中华人民共和国村民委员会组织法》规定，经村民会议票决产生的诉讼代表人程序合法，具有法律效力，故被上诉人是适格的主体。二、村民委员会不具有独立的法律人格，也没有独立的意志，依据《中华人民共和国村民委员会组织法规定》，村民会议是村民自治组织体系中最高权利机构，村委会是其组织体系中的执行机构和内部管理机构，它必须向村民会议负责并报告工作。在法律和村民大会明确赋予的范围内代表村民从事维护村民权益的活动，故此村委会并不享有自治权，也并非自治权的主体，其并不是本案争议合同的主体。本案争议合同的主体是陵东村村民，村委会在诉讼角度上讲充其量也就是个法定代表人。所以，上诉人所述的原、被告混同，村委会是适格的原告，全体村民没有诉讼资格完全与法相悖。三、《中华人民共和国村民委员会组织法》规定的民主议定原则属于强制性规定，该法第24条对哪些事由必须经村民会议讨论决定方可办理进行了列举。这就是法律中必须做某种行为的强制性规定。村委会未经村民会议村民议定程序作出的法律行为违反法律，应当认定为无效的民事行为。一个无效的民事行为自始无效，根本谈不上行使代理行为或表见代理。四、与上诉人租赁协议中的租金远远低于市场价格。严重侵害了村民的集体利益。协议中年租金145万元，而按沈阳市房产局、物价局规定的租金价格，以争议房产所在的地理位置最少租金也要在400万元至600万元之间，且补充协议中有关30万元的其他费用至今没有任何帐目明细。基于上述两点，被上诉人有理由认为原审被告间恶意串通，并且损害集体利益。五、被上诉人是失地人民，争议房产如何使用村民并不知情，直到村委会未按时发放工资，并把村委会帐目送去审计，方才得到争议房产已经底价出租，上诉人所述明知、默认与事实不符，综上请法院驳回上诉人的请求，维持原判。
陵东村委会述称：同意一审判决，同沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人的意见。
建投公司述称：同上诉人辽投公司的意见。
国大酒店述称：同上诉人辽投公司的意见。
上诉人国大酒店上诉请求：撤销一审判决并给予公正裁判。上诉理由：一、被上诉人（一审原告）的诉讼主体不适格，一审法院应驳回起诉。本案一审原告和陵东村委会主体混同。本案只能在租赁合同签订者之间进行。一审法院对本案一审原告116人身份没有全面核实和确认。二、一审法院对影响案件事实审理不清。一审没有对《补充协议》的履行情况进行析明。全体村民已享受了《补充协议》约定的福利没有提出异议，可认定村民用自己的行为对《租赁协议》和《补充协议》的默示同意，认定对合同效力的追认。三、一审法院对合同效力的认定适用法律错误。一审法院将《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条第8款之规定定性为效力性强制规定是错误的。
被上诉人沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人辩称：同对上诉人辽投公司答辩意见。
陵东村委会辩称：同沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人意见。
辽投公司辩称：同意国大酒店意见。
建投公司辩称：同意国大酒店意见。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
另查明：2014年7月11日，陵东村委会出具《陵东村委会现有在籍村民名单》，载明村民共计199人。沈阳市皇姑区陵东街道办事处对该名单中村民人数及自然情况予以确认。
上述事实，有《租赁协议》、《补充协议》、村民会议决议、自然情况说明、发票、陵东村委会现有在籍村民名单及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：本案争议的焦点为陵东村委会与辽投公司、建投公司、国大酒店签订的《租赁协议》及《补充协议》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。另据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第八项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，经村民会议讨论决定方可办理。本案中，辽投公司、建投公司、国大酒店与陵东村委会签订的《租赁协议》及《补充协议》未经陵东村村民会议讨论决定，违反了民主议定程序这一法律强制性规定，应属无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现辽投公司、建投公司、国大酒店与陵东村委会签订的《租赁协议》及《补充协议》为无效协议，辽投公司、建投公司、国大酒店应将位于沈阳市皇姑区昆山东路28号西侧楼返还村民集体。因陵东村委会未经村民会议讨论决定而自行将村民集体财产租赁给辽投公司、建投公司、国大酒店，存在过错，故原审法院驳回陵东村村民要求辽投公司、建投公司、国大酒店赔偿损失的请求，并无不当。上诉人辽投公司及国大酒店上诉提出租赁协议有效的主张，因无法律依据，本院不予采信。
关于上诉人国大酒店上诉提出沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人诉讼主体不适格的问题。因涉案房屋属村民集体财产，该房屋的处分行为与全体村民具有直接利害关系，现沈阳市皇姑区陵东街道办事处确认陵东村现有在籍村民共计199人，依据该村2013年8月28日的村民会议决议，该村116名村民参加会议并授权5位诉讼代表人代表村民进行本案诉讼，故原审法院确认村民张正本等共计116人为本案诉讼主体并无不妥，但原审法院未将该116名村民名单列明存在不妥，本院经审查确认，将该116名村民自然情况予以列明。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人辽宁省投资集团有限公司交纳的二审案件受理费40，400元，由上诉人辽宁省投资集团有限公司负担；上诉人辽宁国大酒店有限公司交纳的二审案件受理费40，400元，由上诉人辽宁国大酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘冬
审 判 员 李妍
代理审判员 相蒙
二〇一四年八月六日
书 记 员 王鑫
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
附：被上诉人（原审原告）名单
被上诉人（原审原告）：李义江，男，1951年4月29日出生，汉族，住址沈阳市于洪区陵东乡陵东村5-1组10。
被上诉人（原审原告）：唐淑艳，女，1960年1月18日出生，满族，住址沈阳市皇姑区陵东街六七巷4-1号3-5-3。
被上诉人（原审原告）：赵树胜，男，1963年2月12日出生，汉族，住址沈阳市于洪区鸭绿江西街21号6-4-1。
被上诉人（原审原告）：韩胜国，男，1958年12月30日出生，汉族，住址沈阳市于洪区鸭绿江西街21号4-2-3。
被上诉人（原审原告）：米登良，男，1957年3月8日出生，回族，住址沈阳市于洪区鸭绿江西街23号6-3-3。
被上诉人（原审原告）：张正本，男，1960年11月9日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区陵东街六七巷2号1-5-3。
被上诉人（原审原告）：王福胜，男，1955年6月12日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区松花江街36号。
被上诉人（原审原告）：张秀亭，男，1956年11月8日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区陵东街六七巷8号2-2-2。
被上诉人（原审原告）：米登禄，男，1955年10月1日出生，回族，住址沈阳市于洪区鸭绿江西街23号1-4-3。
被上诉人（原审原告）：陈光武，男，1957年2月9日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区宁山东路甲2-1号3-7-2。
被上诉人（原审原告）：高宝臣，男，1957年10月22日出生，汉族，住址沈阳市于洪区陵东乡陵东村5-1组62-1。
被上诉人（原审原告）：邸永琴，女，1954年3月5日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区武功山路29-4号1-3-1。
被上诉人（原审原告）：赵兰欣，女，1954年6月2日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区武功山路29-4号3-3-3。
被上诉人（原审原告）：张兰英，女，1944年9月28日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区陵东街八三巷7号5-1-1。
被上诉人（原审原告）：孙会芳，女，1945年5月24日出生，汉族，住址沈阳市于洪区鸭绿江西街21号3-2-1。
被上诉人（原审原告）：丁丽霞，女，1936年6月6日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区陵东街八三巷1-31号。
被上诉人（原审原告）：李学孟，男，1946年7月4日出生，汉族，住址沈阳市沈河区教场路19号。
被上诉人（原审原告）：高俊英，女，1944年8月21日出生，汉族，住址沈阳市于洪区鸭绿江西街21号3-5-3。
被上诉人（原审原告）：牛保存，男，1940年8月1日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区陵东街69号6-4-3。
被上诉人（原审原告）：王德，男，1938年10月11日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区武功山路29-4号2-3-3。
被上诉人（原审原告）：宋贤发，男，1952年10月14日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区陵东街八三巷7号4-6-3。
被上诉人（原审原告）：齐志财，男，1952年6月12日出生，汉族，住址沈阳市于洪区鸭绿江西街21号6-2-1。
被上诉人（原审原告）：唐淑兰，女，1952年6月26日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区陵东街八三巷7号4-6-3。
被上诉人（原审原告）：李明贵，男，1945年3月9日出生，汉族，住址沈阳市于洪区陵东乡陵东村5-1组39。
被上诉人（原审原告）：付茂海，男，1947年2月2日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区陵东街33-3号2-4-2。
被上诉人（原审原告）：王常富，男，1941年12月26日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区武功山路6号平房。
被上诉人（原审原告）：施长荣，女，1941年1月2日出生，汉族，住址沈阳市于洪区鸭绿江西街23号4-1-2。
被上诉人（原审原告）：吴锡德，男，1947年2月14日出生，汉族，住址沈阳市于洪区鸭绿江西街21号1-4-3。
被上诉人（原审原告）：韩永德，','2018-09-29
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