江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏0509民初930号
原告中国建设银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇高新路860号。
负责人顾伯林，行长。
委托代理人韦毅民，江苏天豪（苏州）律师事务所律师。
被告李友军。
被告雷凤英。
原告中国建设银行股份有限公司吴江分行（以下简称建行吴江分行）与被告李友军、雷凤英金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理，依法由审判员游佳适用简易程序于2016年2月19日公开开庭进行了审理，原告建行吴江分行的委托代理人韦毅民到庭参加诉讼。被告李友军、雷凤英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行吴江分行诉称：2008年7月16���，原告与二被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定二被告向原告借款286000元，借款期限自2008年7月16日至2028年7月16日，借款利率为浮动利率。该合同同时约定二被告将其所有的位于苏州市吴江区松陵镇淞兴路1号格林华城花园5幢505室房产抵押给原告，并办理了抵押登记手续。合同签订后原告依约发放了贷款，但二被告未能按约归还本息。原告诉至法院请求判令：1、被告李友军、雷凤英归还原告借款本金192099.82元及至其实际还清之日的利息、罚息、复利（暂计至2015年12月11日利息、罚息、复利为人民币2610.93元）合计194710.75元；2、被告李友军、雷凤英承担律师费8941元；3、原告有权就被告李友军、雷凤英所有的位于苏州市吴江区松陵镇淞兴路1号格林华城花园5幢505室抵押房产折价、拍卖或变卖所得的价款优先受偿；4、被告李友军、雷凤英承担本案诉讼费。庭审中，原告变更第一项诉请如下：被告李友军、雷凤英归还原告借款本金188133.59元及至其实际还清之日的利息、罚息、复利（暂计至2016年2月19日利息、罚息、复利为人民币789.91元）合计188923.5元。
被告李友军、雷凤英未作答辩。
经审理查明：2008年7月16日，李友军和雷凤英作为借款人、中国建设银行股份有限公司吴江支行（以下简称建行吴江支行）作为贷款人、李友军和雷凤英作为抵押人，各方共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：011-2008001484），约定：借款人为购买位于苏州市吴江区松陵镇格林华城花园5幢505室房产，向建行吴江支行借款286000元，借款期限为240个月，即自2008年7月16日起至2028年7月16日止。贷款利息自划款之日起计算，按日计息。借款利率为月利率，具体为在基准利率水平上下调15%。本合同项下借款逾期的，���息利率为在前款规定的贷款利率水平上上浮50%。如借款人未按合同约定按时足额归还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、律师费等）均由借款人承担。李友军、雷凤英以所购的上述房产作为抵押物，抵押担保范围包括本合同项下所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）。2010年6月1日，双方就上述抵押事宜办理了抵押登记手续，登记的债权数额为286000元，他项权证号：吴房他证字第××号。
合同签订后，建行吴江支行依约发放了贷款，李友军、雷凤英未能按约定如期归还借款本息，建行吴江分行以此为由宣布上述借款立即到期，并要求提前收回尚欠借款本息。截至2016年2月19日，李友军、雷凤英尚结欠借款本金188133.59元、利息（含罚息和复利）789.91元，合计188923.5元。
另查明：2012年12月27日，经银监会批准，中国建设银行股份有限公司吴江支行升格为中国建设银行股份有限公司吴江分行。
再查明：建行吴江分行与江苏天豪（苏州）律师事务所签订《委托代理协议》，前者委托后者代理本案诉讼事宜，并支付律师费8941元。
以上事实，由原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、支付凭证、���屋他项权证、利息清单、委托代理协议、律师费发票、进账单以及原告代理人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告与二被告签订的个人住房借款合同依法成立并有效，对于协议双方均具有法律约束力。原告履行放贷义务后，被告李友军、雷凤英未能按约履行还款义务，原告依据借款合同的约定宣布贷款立即到期，并要求被告李友军、雷凤英归还尚欠借款本息的诉讼请求，于法有据，应予支持。原告主张的律师费损失，在借款合同中有明确约定，且原告已实际支付上述费用，应予支持。原告依据有效的抵押条款的约定，主张对抵押物行使优先受偿权于法有据，应予支持。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李友军、雷凤英于本判决生效后十日内归还原告中国建设银行股份有限公司吴江分行借款本金188133.59元，并偿付利息789.91元（截至2016年2月19日），自2016年2月20日起至实际清偿之日止的利息（按合同约定利率计算）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、被告李友军、雷凤英于本判决生效后十日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司吴江分行律师费损失8941元。
三、如被告李友军、雷凤英未在判决确定给付期限内履行上述第一、二项义务，则以被告李友军、雷凤英所抵押的位于苏州市吴江区松陵镇格林华城花园5幢505室房产（他项权证号：吴房他证字第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款在登记债权数额范围内优先清偿原告。不足部分由被告李友军、雷凤英继续履行。
案件受理费减半收取2129元、保全费1670元，合计3799元，由被告李友军、雷凤英根负担，并于本判决生效后十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号10555301040017676，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审判员 游佳
二〇一六年三月二日
书记员 郁茜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还��款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。