山东省海阳市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁0687民初1542号
原告：中国建设银行股份有限公司海阳支行，住所地：海阳市海阳路14号。
负责人：王彦一，该行行长。
委托诉讼代理人：万德辉，该行员工。
被告：隋美玉，女，汉族，1972年11月16日出生，住栖霞市
被告：山东鑫沃房地产开发有限公司，住所地海阳市徐家店镇徐家店村。
法定代表人：程强，公司总经理。
委托诉讼代理人：江洪明，山东海宇清律师事务所律师。
被告：山东银联担保有限公司烟台分公司，住所地烟台市莱山区迎春大街。
原告中国建设银行股份有限公司海阳支行（以下简称建设银行）与被告隋美玉、山东鑫沃房地产开发有限公司(以下简称鑫沃公司)、山东银联担保有限公司烟台分公司(以下简称银联烟台分公司)金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行委托诉讼代理人万德辉及被告隋美玉到庭参加诉讼,被告鑫沃公司、银联烟台分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
建设银行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与常洪语、隋美玉签订的借款合同。2、被告隋美玉立即还清所欠原告借款本金214918.3元，利息6142.09元，并支付自2017年2月3日至全部本金付清之日止的利息、罚息。3、请求对被告隋美玉抵押物享有优先受偿权；4、鑫沃公司、银联烟台分公司承担连带清偿责任。5、本案诉讼费由被告承担。
隋美玉辩称，当时开发商鑫沃公司要求我们帮忙贷款，贷下款来给我们发工资，贷款利息和本金都是鑫沃公司还，房子至今没有交付给我，要求解除商品房买卖合同。
鑫沃公司辩称，1.不同意解除借款合同。2.本案既有物的担保，又有担保人担保，应先处置抵押物，不足部分我方承担补充责任。3.本案涉及商品房买卖合同中房屋是否交付、借款人是否交首付款均与借款合同纠纷没有任何法律关系，商品房买卖合同不能与本案的借款合同合并审理。4.对原告所主张的欠款数额，原告应提供详细的计算方法、依据及明细。
被告银联烟台分公司未答辩。
经审理查明，被告隋美玉与常洪语系夫妻关系，2016年12月16日常洪语死亡。2013年11月16日被告鑫沃公司与常洪语签订商品房买卖合同，常洪语购买鑫沃公司CI1幢3单元501号房，该房屋总价款328571元整，付款方式签订合同当日付30%首付98571元，剩余230000元办理银行按揭。合同约定出卖人应当在2014年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经竣工验收合格的房屋交付买受人使用。合同签订后，被告隋美玉与常洪语主张没有将首付款交给鑫沃公司，鑫沃公司至今未将房屋交付买受人使用。
2014年4月23日原告作为贷款人与常洪语、隋美玉作为借款人和抵押人及鑫沃公司、银联烟台分公司作为保证人签订了《个人住房借款合同》。合同约定：常洪语、隋美玉在原告处申请按揭借款230000.00元，借款期限为239个月，贷款执行利率为浮动利率，即在中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率为基准利率基础上上浮5%，罚息利率上浮50%。并于每年1月1日在合同约定的每个利率调整日调整一次。借款人授权贷款人将贷款一次性划入开发商鑫沃房地产开发有限公司在原告处开设的账户中。鑫沃公司、银联烟台分公司提供连带保证责任，借款期限到2033年11月27日，采用按月等额本息还款方式。合同并约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。
合同签订后，2013年12月5日隋美玉与常洪语作为抵押人书写抵押声明，自愿用所购买的徐家店国际商城C11号楼3单元501作抵押物。
2014年1月1日原告与常洪语到海阳市住房保障和交易中心办理海房预徐家店字第20140206号抵押预告登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为常洪语，房屋坐落徐家店国际商城C11号楼3单元501。原告依合同约定于2014年3月6日将230000元借款发放至鑫沃公司帐户中。
另查，被告履行合同至2016年7月，自2016年8月开始未履行合同。截止到2016年7月被告鑫沃公司偿还贷款本金15081.7元，利息31583.03元，尚欠本金214918.3元，利息自2016年8月至2017年2月2日尚欠6142.09元。原告因被告违约，要求解除与被告签订的《个人住房借款合同》，付清借款本息221060.39元，自2017年2月3日至付清本金止的利息仍按借款合同约定的利率计付给原告。
本院根据原告的申请，于2017年4月25日查封被告隋美玉房屋坐落徐家店国际商城C11号3单元501房产，查封期限三年(2017.4.25-2020.4.24)。
本院认为，常洪语与鑫沃公司签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。鑫沃公司作为涉案房产的开发商，至今未能履行交房义务，已构成违约，隋美玉据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，原告要求解除其与常洪语、隋美玉、鑫沃公司及山东银联担保有限公司烟台分公司签订的《个人住房借款、抵押担保合同》，本院亦应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原告按合同约定要求提前收回借款本金、已到期利息及自2017年2月3日至付清本金之日止的利息仍按借款合同约定的利率计付给原告的请求，本院予以支持。被告鑫沃公司应按照合同约定偿还尚欠原告借款本息221060.39元。原告要求被告银联烟台分公司承担连带保证责任，符合合同约定，本院予以支持。原告要求对涉案房产经拍卖或变卖的价款享有优先受偿权，本院认为，根据《城市房地产管理法》规定不动产抵押合同应当具有权利证书及办理抵押物登记之后才具备法定生效条件，商品房建设方在未取得权利证书之前，抵押权不成立，债权人对该在建房屋不具有优先他人债权的权利。故原告请求将常洪语、隋美玉抵押房屋折价或以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿权的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除常洪语与鑫沃公司就徐家店国际商城C11号3单元501房产签订的《商品房买卖合同》；
二、解除隋美玉、常洪语与原告、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订的《个人住房借款合同》及抵押担保合同；
三、鑫沃公司于判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司海阳市支行借款本息合计221060.39元（本息计算至2017年2月2日)，自2017年2月3日至付清本金止的利息仍按借款合同约定的利率计付给原告。
四、被告银联烟台分公司对上述款项承担连带保证责任；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司海阳市支行要求被告隋美玉付清借款本息及对被告隋美玉房产经拍卖或变卖的价款享有优先受偿的权利。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4616元，减半收取2308元，诉讼保全费1625元，由被告鑫沃公司、银联烟台分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 宋雪英
二〇一七年五月三十一日
书记员 高 燕