湖南省岳阳市岳���楼区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘0602民初3710号
原告（反诉被告）：岳阳爱思特医疗美容有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区。
法定代表人：万贤德，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张忠伟，湖南岳州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜慧，湖南岳州律师事务所律师。
被告（反诉原告）：岳阳市岳阳楼区美美时尚连锁酒店，住所地岳阳市岳阳楼区。
经营者：肖陵岳，男，1963年10月11日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区，身份证号码为。
委托诉讼代理人：何万炎，岳阳市求真法律服务所法律工作者。
原告(反诉被告)岳阳爱思特医疗美容有限公司（以下简称爱思特公司）与被告（反诉原告）岳阳市岳阳楼区美美时尚连锁酒店（以下简称美美时尚酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。爱思特公司的委托诉讼代理人张忠伟、姜慧，美美时尚酒店的经营者肖陵兵及其委托诉讼代理人何万炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告爱思特公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《合作经营协议》，被告美美时尚酒店返还原告押金300000元、承担违约金100000元；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年9月15日签订《合作经营协议》约定，被告以合作经营的名义将其承租的南湖大厦二楼出租给原告，原告缴纳租赁押金300000元，并支付房屋租金。但2016年2月16日，被告与岳阳市旺湖物��管理有限公司（以下简称旺湖物业）签订的租赁合同到期（包括被告转租给原告的二楼房屋），旺湖物业要求原告搬离，之后原告为避免出现停业损失，与该公司签订了房屋租赁合同。由于被告未能续租，导致原、被告签订的协议无法继续履行，原告签订合同目的不能实现。
被告美美时尚酒店辩称，双方合作经营协议第九条约定，如原告拖欠应当交纳的合作经营管理费用超过30日，被告有权扣除本协议的保证金即300000元，原告自2016年1月16日至2016年10月16日共拖欠管理费用48750元，原告已违约，该保证金应该扣除，并且被告没有违反协议，不应当承担违约金，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告美美时尚酒店向本院提出反诉请求：1.爱思特公司立即支付拖欠管理费用48750元、承担滞纳金40070元（截止2016年1月16日至2016年10月16日）；2、爱思特公司承担违约金400000元及诉讼相关费用。事实和理由：2015年9月15日，原、被告双方签订的协议约定合作期限为2015年7月16日至2020年7月16日，爱思特公司应于2016年1月17日交纳管理费，但未按时交纳。经美美时尚酒店书面催收，仍未交纳，爱思特公司属于根本违约，应当承担违约责任。协议还约定，爱思特公司自愿放弃与南湖大厦物业签订房屋租赁合同，如其影响美美时尚酒店与南湖大厦签订租赁合同，由爱思特公司向守约方即美美时尚酒店支付违约金400000元。
反诉被告爱思特公司辨称，爱思特公司已按时交纳了租金，没有违约行为，因美美时尚酒店在承租期满后未与南湖大厦物业管理人续租诉争房屋，为行使不安抗辩权未交纳后续租金。2016年4月27日，南湖大厦物业管理人向爱思特公司发出书面通知，要求搬离，为避免造成无法挽回的损失，爱思特公司才开始与物业方洽谈并签订诉争房屋的租赁合同。综上，美美时尚酒店不能向爱思特公司提供租赁房屋，导致双方合同不能继续履行，违反了合同约定，爱思特公司没有任何违约行为，故美美时尚酒店的反诉请求无法无据，应当驳回。
查明的事实
原告（反诉被告）爱思特公司与被告（反诉原告）美美时尚酒店于2015年9月15日签订《合作经营协议》，主要约定：美美时尚酒店与爱思特公司合作经营位于岳阳市南湖大道797号南湖大厦美美时尚连锁酒店二楼（约1300㎡），合作经营期暂定为5年，自2015年7月16日至2020年7月16日止，美美时尚酒店不参与经营管理，爱思特公司应于2015年7月16日按450000元/年标准缴付2015年7月16日至2016年1月16日合作经营管理费、应于2016年1月16日按585000元/年标准缴付2016��1月16日至2016年7月16日合作经营管理费；爱思特公司在签订协议时，已知美美时尚酒店与南湖大厦物业的租赁关系、期限、内容等，爱思特公司自愿放弃与南湖大厦物业和第三方签订南湖大厦二楼整层的租赁行为，如因爱思特公司原因影响美美时尚酒店与南湖大厦物业签订租赁合同的，爱思特公司承担由此引发的所有责任和经济赔偿，如美美时尚酒店未能与南湖大厦物业方就租赁事宜达成一致，导致爱思特公司实际不能经营达一个月以上的，双方合作终止，同时守约方可提前解除本协议，违约方应支付违约金400000元；爱思特公司向美美时尚酒店支付履约保证金300000元，在本协议签订后转为协议保证金，合作期内爱思特公司没有违约行为，美美时尚酒店在协议解除之日起15日内一次性退还（不计利息）；爱思特公司拖欠缴纳合作经营费超过30日的，美美时尚酒店有权解���协议、扣除保证金，并要求爱思特公司无条件交回合作经营场地；未经美美时尚酒店同意，爱思特公司单方面提前解除本协议，美美时尚酒店已收取的保证金不予退还，爱思特公司还应支付违约金400000元；爱思特公司逾期缴纳管理费等费用应按当期费用总额3‰/日支付违约金，美美时尚酒店逾期退还保证金的应按逾期天数承担3‰/日支付违约金等。美美时尚酒店共收到爱思特公司交付的租赁押金300000元，爱思特公司按约定交纳了2015年7月16日至2016年1月16日的费用。诉讼中，爱思特公司认为美美时尚酒店主张的违约金过高，请求调整。
2016年3月28日，美美时尚酒店向爱思特公司发出《关于催收合作经营管理费的函》，要求爱思特公司于2016年3月29日17时前一次性缴清诉争房屋2016年1月17日起半年的经营管理费。2016年4月22日，诉争房屋的管理方旺湖���业书面通知爱思特公司，告知美美时尚酒店的租赁期限届满，如需继续使用，限在4月26日前与其签订租赁合同，否则将关停水电并要求爱思特公司搬离。2016年4月27日，爱思特公司与旺湖物业签订了《房屋租赁合同》，约定爱思特公司承租旺湖物业管理的南湖大厦二楼1年（2016年2月16日至2017年2月15日）经营医疗美容。
另查，美美时尚酒店与旺湖物业签订的《房屋租赁合同》约定，旺湖物业将管理的南湖大厦二楼租赁给美美时尚酒店，租期为2009年11月16日至2016年2月16日止。之后，未续租。
以上事实有原、被告的身份证明、《房屋租赁合同》2份、《合作经营协议》、《通知》、《关于催收合作经营管理费的函》、收据2张、当事人的陈述及庭审笔录等材料在卷佐证。
判决的理由与结果
本院认为，爱思特公司与美美时尚酒店签订的《合作经营协议》实为房屋租赁合同，即由美美时尚酒店将诉争房屋转租给爱思特公司，爱思特公司支付房屋租金，该协议主体适格、意思表示真实，但转租期间2015年7月16日至2020年7月16日已超出美美时尚酒店的租赁期限2016年2月16日，且诉争房屋的所有权人或管理者未予追认，故协议中超出该租赁期限的转租部分无效，其他部分不违反法律强制性规定，应受法律保护。爱思特公司与美美时尚酒店之间在转租协议中约定的权利、义务自美美时尚酒店租赁期届满之日即2016年2月16日终止，协议已履行完毕，无解除必要，且爱思特公司没有证据证明其在履行协议过程中享有协议约定或法定的合同解除权，故本院对爱思特公司请求解除《合作经营协议》的诉讼请求不予支持。在协议的有效部分中，美美时尚酒店向爱思特公司交付了诉争房屋，没有违约行为，而爱思特公司未及时支付2016年1月16日至2016年2月16日的租金48750元（585000元/年÷12个月×1个月），构成违约，故本院对美美时尚酒店请求爱思特公司支付租金48750元的反诉请求予以支持，并对爱思特公司请求美美时尚酒店承担违约金100000元的诉讼请求不予支持。根据双方协议，爱思特公司逾期支付租金48750元，应按当期租金总额3‰/日支付违约金，诉讼中爱思特公司主张约定的违约金过高请求调整；本院认为美美时尚酒店没有提供证据证明其因爱思特公司没有交纳房屋租金造成的实际经济损失，该约定的违约金的计算方法明显过高，根据公平原则并结合已查明的事实，酌情调整违约金的计算方式为2%/月。美美时尚酒店主张该项违约金的计算期间从2016年1月16日至2016年10月16日止，合计274天，不违反法律规定，本院予以确认。��此，本院支持美美时尚酒店主张爱思特公司逾期未付房屋租金违约金的数额为8905元（48750元×274天×2%/月÷30天），对超出该数额的部分不予支持。
美美时尚酒店反诉称爱思特公司与诉争房屋管理者旺湖物业直接签订租赁合同的行为违反了双方协议，应当支付违约金400000元，本院认为，协议中并未明确提出爱思特公司应遵守不与他方签订南湖大厦二楼房屋租赁的具体期间，对此，通常理解为在合同生效期间爱思特公司有前述义务，双方协议于2016年2月16日终止，爱思特公司也相应地自此不受该协议约定限制，故爱思特公司于2016年4月27日与他人另行签订诉争房屋租赁合同的行为，不应评价为违约，因此对该反诉请求，本院不予支持。
履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作���债权的担保，是合同履行的一种担保方式。本案中，爱思特公司已为其逾期支付租金承担了违约金，美美时尚酒店的合法利益已得到保护，在爱思特公司没有其他违约行为存在的前提下，美美时尚酒店无权扣除其交纳的履约保证金300000元，故本院对爱思特公司请求美美时尚酒店返还其保证金300000元的诉讼请求，予以支持。
综上所述，爱思特公司与美美时尚酒店于2015年9月15日签订的《合作经营协议》已经终止，美美时尚酒店应当返还爱思特公司保证金300000元；爱思特公司应向美美时尚酒店支付拖欠租金48750元，并承担违约金8905元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）岳阳市岳阳楼区美美时尚连锁酒店返还原告（反诉被告）岳阳爱思特医疗美容有限公司履约保证金300000元；
二、原告（反诉被告）岳阳爱思特医疗美容有限公司向被告（反诉原告）岳阳市岳阳楼区美美时尚连锁酒店支付拖欠租金48750元，并承担违约金8905元；
三、驳回原告（反诉被告）岳阳爱思特医疗美容有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）岳阳市岳阳楼区美美时尚连锁酒店的其他反诉请求；
以上一、二项互付��务抵除后，岳阳市岳阳楼区美美时尚连锁酒店还应向岳阳爱思特医疗美容有限公司支付242345元，该款限在本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元、反诉费8600元，合计15900元，依法减半收取7950元，由原告（反诉被告）岳阳爱思特医疗美容有限公司承担2050元，由被告（反诉原告）岳阳市岳阳楼区美美时尚连锁酒店承担5900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审判员 吴鹏
二〇一六年十一月九日
书记员 彭薇
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按���决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。