广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤06民终9778号
上诉人（原审原告）：梁建华，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：梁昌云，广东海迪森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈锦莹，广东海迪森律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：吴文辉，男，汉族，住江西省九江市修水县。
委托诉讼代理人：董迎霞，广东毅隽达律师事务所律师。
上诉人梁建华与上诉人吴文辉房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初4283号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
梁建华上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持梁建华的一审全部诉讼请求；2.诉讼费由吴文辉承担。事实和理由：一、双方是基于租赁合同关系而发生吴文辉占用厂房的事实。二、吴文辉在履行合同及合同解除后应依照约定返还租赁物，无论吴文辉基于何种原因不履行返还义务均应向梁建华支付占用费。三、吴文辉将租来的厂房交予佛山市X怡家具有限公司（以下简称X怡公司）使用，该行为不影响吴文辉与梁建华的租赁合同关系，亦不当然构成梁建华与X怡公司的实际租赁关系。四、发生火宅是佛山市顺德区龙江镇z宝家具有限公司（以下简称z宝公司）的过失导致，其烧毁X怡公司的财产及梁建华的出租物，X怡公司及吴文辉有权向z宝公司主张赔偿，但并不因此影响梁建华与吴文辉之间的租赁关系，也不会导致吴文辉不交还厂房的义务消灭。五、在连环关系中，因为火灾事件发生。X怡公司必须保留现场固定损失财产的残渣，以便保险公司赔偿，吴文辉同意X怡公司的做法才不退换厂房给梁建华，因此造成梁建华实实在在的损失，损失从2016年5月29日起直至目前，应以每月26000元计，一审法院酌情支持4个月的租金损失没有法律依据。六、在实体处理上，应当由梁建华向吴文辉追讨占用费，吴文辉向实际使用人X怡公司追讨，X怡公司以侵权损害赔偿为由向z宝公司追讨。
吴文辉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回梁建华的所有诉讼请求，吴文辉无须向梁建华支付厂房占用费104000元；2.本案一审、二审的所有诉讼费由梁建华承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误。一、案涉厂房未收回是梁建华及其妻子张某银以及两人共同投资经营的z宝公司的过错造成的，所有责任理应由其承担。吴文辉是无辜的受害者，没有任何过错，不应承担任何责任。1.z宝公司是梁建华与其妻子张某银共同投资经营的，股东仅有其夫妻二人。由于梁建华及其妻子对公司管理不善，2015年11月10日8时许，z宝公司喷胶棉生产车间的喷胶棉生产线机器内部发生故障引起火灾，波及相邻的由吴文辉投资经营的X怡公司，将X怡公司大量成品、半成品、生产材料等物品烧毁，造成X怡公司财产损失八百多万元，根据《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国公司法》等相关法律规定，该火灾事故造成的所有责任应由z宝公司、梁建华及其妻子张某银承担。吴文辉代表X怡公司多次要求z宝公司、梁建华、张某银赔偿，可至今z宝公司、梁建华、张某银均未向X怡公司支付任何赔偿。2.在涉案火灾事故中，吴文辉及其投资的X怡公司才是最大的无辜受害者，也非常盼望能早日获得赔偿，尽快恢复生产。自火灾事故发生之日起，梁建华就未向吴文辉提供符合生产需要的厂房使用。案涉厂房不在吴文辉的掌控之下，被烧毁的厂房及其里面的财产现还在评估定损期，均未解封。厂房现由梁建华上锁，吴文辉即便要进去厂房内，也必须经梁建华同意并陪同才能进去，别说搬东西。3.因z宝公司、梁建华及张某银拒绝向X怡公司支付任何赔偿，迫于无奈，吴文辉及其投资的X怡公司只有通过向保险公司索赔及通过司法程序要求几责任人赔偿。火灾事故发生后，吴文辉第一时间通知了保险公司报险。保险公司委托深圳市国众联保险公估有限公司对被烧毁的财产评估。可梁建华、保险公司恶意勾结评估公司故意压低财产损害金额，作出明显不客观、不公平、不公正的评估报告，并且迟迟未能出具书面评估报告书，直到2016年10月才向吴文辉先后发了两份电子版的财产评估报告。吴文辉及X怡公司向相关部门投诉要求重新评估鉴定，保险公司也同意协商沟通可一直没有重新评估，于是X怡公司向法院提起诉讼并请求法院指定评估公司对被烧毁的财产进行评估并作出评估报告书。如梁建华、张某银及其共同投资的z宝公司立即向X怡公司足额赔偿其财产损失，X怡公司可立即搬离案涉厂房。在整个维权过程中，吴文辉及其投资的X怡公司不存在任何过错。并且吴文辉与梁建华签订《解除合同协议书》时，双方口头约定，在火灾事故造成X怡公司财产损失定损评估确认后，吴文辉立即撤场，将厂房还给梁建华；梁建华自火灾事故发生之日起至定损评估确认日止不向吴文辉收取任何费用。4.一审法院认定案涉厂房土地使用权为梁建华所有事实不清，梁建华没有提供案涉厂房的产权证明。从梁建华出示的顺国征补字[1997]0324号《关于同意补办用地的批复》文件及《租用土地使用权协议书》可证明案涉厂房及土地使用权是批准给z宝家具厂建设厂房用地，《租用土地使用权协议书》是z宝家具厂、梁建华共同与旺岗村民委员会签订的，这些足以证明，该案涉厂房的土地使用权为z宝家具厂所有，而z宝家具厂是“佛山市顺德区龙江镇z宝家具有限公司”的前身，是1998年8月份变更企业类型而来的，z宝公司的生产地址、经营范围、机器设备等都与z宝家具厂一致，工商登记中也根本查找不到z宝家具床垫厂的注册登记信息。所以案涉厂房应为z宝公司所有。二、一审法院不顾吴文辉的抗辩理由，未查清事实的特殊性，判令吴文辉退出案涉厂房并返还给梁建华，将严重损害吴文辉的合法权益。案涉厂房火灾现场还未解封，处于定损评估阶段，现场许多被烧毁的财产还未做清点，现场不能破坏，如要求吴文辉退出案涉厂房，将会破坏现场，影响日后评估公司评估。吴文辉在一审期间申请中止本案审理，在法院指定的评估公司作出评估报告后再审理。但一审法院未予采纳，而认定“该问题不属于本案审理范围，吴文辉可另循法律途径解决”，理由不成立。
梁建华向一审法院起诉请求：1.吴文辉立即退出位于佛山市顺德区龙江镇XX路XXX号的厂房，并将该厂房交由梁建华管业；2.吴文辉向梁建华支付厂房占用费306564元（自2016年3月31日起至交返厂房给梁建华之日止，按每日866元计算，暂计至2017年3月19日为306564元）；3.本案诉讼费由吴文辉承担。
一审法院认定事实：2015年11月10日8时04分许，位于佛山市顺德区龙江镇旺岗工业区的z宝公司（法定代表人为张某银）生产车间的喷胶棉生产线发生火灾，火灾波及X怡公司（法定代表人为吴文辉），烧损烧毁家具成品、半成品、机械设备、无号牌电动摩托车和摩托车各一台、原材料等，无人员伤亡。佛山市公安消防支队顺德区大队出具《火灾事故认定书》认定：起火部位位于z宝公司的喷胶棉生产车间的生产线中部，起火原因为喷胶棉生产车间的喷胶棉生产线机器内部故障引起火灾。
另查明，2015年8月18日，梁建华、吴文辉签订《厂房租赁合同》，双方约定梁建华将坐落于佛山市顺德区龙江镇XX路XXX号约3000㎡的厂房出租给吴文辉作木头家具厂，租赁期限为7个月，即从2015年9月1日至2016年3月30日止，租金为26000元/月。
2016年5月28日，梁建华、吴文辉签订《解除合同协议书》，双方一致确认即日解除2015年8月18日签订的《厂房租赁合同》，梁建华需退回给吴文辉厂房押金8万元，同时支付相应利息4160元。吴文辉应向梁建华支付尚欠租金7800元。对比之下，梁建华应付给吴文辉76360元。当日，吴文辉出具收据确认收到梁建华支付的76360元。
还查明，1997年11月10日，顺德市规划国土局出具《关于同意补办用地的批复》，批准案涉土地用作z宝家具床垫厂建设厂房用地。2000年8月9日，梁建华与顺德市龙江镇旺岗村民委员会签订《租用土地使用权协议书》，双方约定梁建华向旺岗村民委员会出租上述案涉厂房的土地，租用土地使用期限为50年，即2000年8月起至2050年7月。
一审法院认为，吴文辉虽是X怡公司的法定代表人，但与梁建华签订《厂房租赁合同》的当事人为吴文辉本人，《厂房租赁合同》并未显示吴文辉是代表X怡公司签订该合同，根据合同相对性原则，吴文辉应认定为签订《厂房租赁合同》主体，其应承担该合同的责任。
本案为租赁合同纠纷，一审法院依法应先审查案涉租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效。但是在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，梁建华出租给吴文辉的厂房未取得建设工程规划许可证，依据上述法律的规定，梁建华与吴文辉签订的《厂房租赁合同》应认定为无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于案涉《厂房租赁合同》无效，且梁建华、吴文辉双方于2016年5月28日签订了《解除合同协议书》约定即日解除《厂房租赁合同》，因此，根据上述法律的规定以及本案有关事实，吴文辉应退出并向梁建华交还案涉厂房。至于吴文辉抗辩的吴文辉因案涉厂房火灾造成损失的重新评估及相关赔偿事宜导致吴文辉拒绝交还案涉厂房的问题，依法不属于本案审查的范围，吴文辉可另循法律途径解决。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，根据梁建华、吴文辉于2016年5月28日签订的《解除合同协议书》及吴文辉出具的收据可知，双方已就2016年5月28日及此前的厂房租金（占有使用费）问题达成一致意见且已结算完毕，故梁建华诉请吴文辉支付2016年3月31日至2016年5月28日期间的厂房占有使用费与事实不符，一审法院不予支持。对于梁建华主张的2016年5月29日起至吴文辉实际交还案涉厂房之日期间厂房的占有使用费，由于案涉厂房发生火灾事故后至今，吴文辉没有实际承租使用案涉厂房，未因占有厂房的事实取得收益，且吴文辉因厂房火灾造成的损失至今尚未得到相应的赔偿，梁建华对案涉厂房的火灾负有一定的责任，故一审法院根据本案的实际情况，并结合公平合理的原则，酌定吴文辉按26000元/月的标准向梁建华支付4个月的厂房占有使用费104000元（26000元/月×4个月），对于超出的部分，一审法院不予支持。
为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、吴文辉于判决发生法律效力之日起十五日内退出其承租的位于佛山市顺德区龙江镇XX路XXX号的厂房，并将该厂房返还给梁建华；二、吴文辉在判决发生法律效力之日起十五日内向梁建华支付厂房占有使用费人民币104000元；三、驳回梁建华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2949.23元（梁建华已预交），由梁建华负担1949.23元，吴文辉负担1000元。
本院二审期间，吴文辉提交了照片一张。梁建华没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
经审查，梁建华对吴文辉提供的照片真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。2000年8月9日，梁建华（乙方）与顺德市龙江镇旺岗村民委员会（甲方）签订《租用土地使用权协议书》，双方约定梁建华向旺岗村民委员会承租案涉厂房的土地，租用土地使用期限为50年，即2000年8月起至2050年7月。虽然该份《租用土地使用权协议书》抬头乙方处除了“梁建华”的名字外，还写有“z宝家具厂”，但在没有证据显示签订协议之时“z宝家具厂”是依法成立的具有独立法律人格的主体的情况下，该份协议约定的土地承租人实为梁建华，吴文辉主张案涉厂房的权利人为z宝公司，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。由于案涉厂房未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，梁建华与吴文辉签订的《厂房租赁合同》属于无效合同。针对梁建华、吴文辉的上诉，本案二审的争议焦点在于：吴文辉是否应将案涉厂房返还给梁建华；吴文辉是否应支付自2016年3月31日起至返还厂房之日止的占有使用费予梁建华。
对于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于涉案《厂房租赁合同》依法无效，根据前述法律规定，吴文辉应当将案涉厂房返还给梁建华。吴文辉认为厂房内的物品因火灾造成损失需要评估定损，在另案法院委托进行的评估结论作出之前，其无需返还案涉厂房。经审查，案涉厂房内物品因z宝公司火灾波及受损至一审法庭辩论终结前已经时隔一年半之久，厂房内损失应该早已固定，吴文辉以另案财产损害赔偿纠纷尚在审理之中，在法院委托进行的评估结论尚未作出为由，拒绝腾退案涉厂房，于法无据，一审法院对其该项抗辩主张未予支持，并无不当，本院予以维持。同理，吴文辉以需等待另案财产损害赔偿纠纷案件定损程序完结为由，申请中止本案诉讼，理由亦不成立，本院不予支持。
对于争议焦点二。经审查，根据双方于2016年5月28日签订的《解除合同协议书》及吴文辉出具的收据可知，双方已就2016年5月28日前的厂房租金（占有使用费）问题协商一致并已结算完毕，故梁建华诉请吴文辉支付2016年3月31日至2016年5月28日期间的厂房占有使用费，缺乏事实依据，一审法院驳回其该部分诉请，处理正确，本院予以维持。对于2016年5月29日后的占有使用费问题。吴文辉因案涉厂房内烧毁物品的定损问题一直未腾退案涉厂房。考虑到双方在《解除合同协议书》中并未就返还厂房及2016年5月29日后占有使用费的问题作出约定，吴文辉在火灾发生后亦未实际使用案涉厂房用作经营收益，而梁建华将未经规划报建，未经消防验收合格的房屋出租给吴文辉使用，对于火灾的发生及损失的扩大等负有不可推卸的责任等因素，一审法院酌定吴文辉按26000元／月的标准向梁建华支付4个月的厂房占有使用费104000元，较为公平合理。另外，由于侵权损害赔偿责任关系与租赁合同关系是不同的法律关系，吴文辉以其占用案涉厂房是案外人侵权行为造成为由，拒绝承担支付占有使用费的责任亦于法无据，如其认为权益受损，可另循法律途径解决。
综上所述，梁建华、吴文辉的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8278.46元，由上诉人梁建华负担5898.46元，上诉人吴文辉负担2380元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 钱 伟
代理审判员 安 静
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 钟勉力