广东省潮州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤51民终149号
上诉人（原审原告、反诉被告）：潮州市溢杰服装有限公司，住所地：潮州市湘桥区。
法定代表人：杨似英。
委托诉讼代理人：陈健涛，广东祥源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡栩纯，广东祥源律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄湘琴，女，汉族，1979年10月27日出生，住潮州市湘桥区。
委托诉讼代理人：陈运生，广东乔博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈仪斌，广东乔博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林瀚，男，汉族，1976年5月10日出生，住潮州市潮安区。
原审第三人：杨似英，女，汉族，1934年4月1日出生，住潮州市湘桥区。
原审第三人：李永柔，女，汉族，1963年1月14日出生，住潮州市湘桥区。
上述两原审第三人的共同委托诉讼代理人：陈健涛，广东祥源律师事务所律师。
上诉人潮州市溢杰服装有限公司（以下简称溢杰公司）、黄湘琴因与被上诉人林瀚、原审第三人杨似英、李永柔房屋租赁合同纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院（2016）粤5102民初344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人溢杰公司与原审第三人杨似英、李永柔的共同委托诉讼代理人陈健涛、上诉人黄湘琴的委托诉讼代理人陈仪斌、被上诉人林翰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人溢杰公司上诉请求：1.维持原审判决第四项、第六项；2.撤销原审判决第一项，改判溢杰公司与黄湘琴于2014年3月26日签订的《房产(营业、生产用房)租赁合同书》于2015年3月4日解除；3.撤销原审判决第二项，改判黄湘琴与林瀚立即将租赁房产交还溢杰公司使用；4、依法撤销原审判决第三项，改判黄湘琴与林瀚向溢杰公司支付自合同解除之日即2015年3月4日起暂计至2016年3月3日止的房屋占用使用费人民币23万元，以后的房屋占用使用费按原租金23万元／年的标准另计；5.撤销原审判决第五项，改判为：(1)黄湘琴与林瀚承担违约责任，按《房产(营业、生产用房)租赁合同书》的约定，向溢杰公司支付逾期不支付第二年度租金的违约金(自2015年2月10日起至判决确定还款之日止，每日按第二年度租金人民币23万元的千分之二计算)，(2)黄湘琴与林瀚承担违约责任，赔偿溢杰公司合同解除后房屋闲置期间的租金损失人民币ll5000元，以及房产修复费用人民币90000元；6.本案一审、二审所有诉讼费用均由黄湘琴、林瀚承担。事实与理由：一、涉案租赁合同于黄湘琴收到溢杰公司发出的《解除房产(营业、生产用房)租赁合同书>通知书》之日即2015年3月4日解除。原审判决已认定了黄湘琴的行为构成违约，双方约定的终止、解除租赁合同的条件已成就。故根据《房产(营业、生产用房)租赁合同书》第十一条中的约定：“如乙方违约，甲方有权解除合同，收回出租房产，并追究乙方因违约而造成的一切责任”，溢杰公司的法定代表人杨似英于2015年3月3日代表公司通过EMS快递的方式向黄湘琴发出《解除<房产(营业、生产用房)租赁合同书>通知书》，通知黄湘琴解除租赁合同书，并在收到通知书之日起五天内迁出租赁房产。邮寄送达是现今通行的合法有效的送达方式，根据溢杰公司提供的邮件号码为1094071546414的投递查询结果，2015年3月4日上午，黄湘琴本人签收了上述解除合同通知书，其没有依法对合同解除提出异议，故根据《合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，涉案租赁合同书于2015年3月4日已经解除。原第一审程序中，案号列(2015)潮湘法民一初字第215号，法院对该事实也依法作出了认定。同时，综合本案的证据，可以充分确认黄湘琴本人于2015年3月4日已经签收了上述解除合同通知书的事实，即就是EMS快递单上还有黄湘琴的两个联系电话号码，这两个联系电话能够保证邮递人员有效联系黄湘琴本人。还有，黄湘琴在签收后第二天即2015年3月5日，到韩江公证处申请公证向杨似英邮寄《通知书》的内容和过程。因此，涉案租赁合同书于2015年3月4曰已经解除。二、原审判决黄湘琴与林翰应于判决生效之日起六个月内将租赁房屋交还溢杰公司使用，于法无据，于理不合，违反了公平原则。溢杰公司依据合同的约定即可单方解除合同，不需要给予所谓的合理支付期限。三、原审判决适用《合同法》第二百二十七条的规定，认定“溢杰公司在黄湘琴未缴纳租金的情况下，没有要求黄湘琴在合理期限内支付”，因此对溢杰公司以黄湘琴没有按约定支付租金要求解除合同的理由不予采纳，系适用法律错误。本案当事人双方在涉案合同第四条明确约定“如乙方（黄湘琴）拖欠租金，甲方（杨似英）除收回所欠款项和罚款外，可终止合同，无条件收回出租房产。”，并在第十一条中约定“如乙方（黄湘琴）违约，甲方（杨似英）有权解除合同，收回出租房产，并追究乙方因违约而造成的一切责任。”，双方对合同解除的约定属于协议解除，合法有效，故根据合同当事人的意思自治原则，在黄湘琴和林翰违约的情况下，溢杰公司依据合同的约定即可单方解除合同，不需要给予所谓的合理支付期限。四、本案中，黄湘琴逾期不交付租金以及私自改变租赁房产的原有建筑格局，已构成违约，故原审判决没有依据《合同法》第107条的规定以及涉案租赁合同的约定，认定并判决被溢杰公司承担由此产生的相应的违约责任，系认定事实不清，适用法律错误。(一)原审判决已认定了黄湘琴“未经杨似英及溢杰公司同意擅自……造成原有建筑格局的改变，已构成违约”，却未依据《合同法》第l07条的规定以及涉案租赁合同的约定，认定并判决承担由此产生的违约责任，赔偿溢杰公司因其违约行为所造成的可预见的经济损失，即合同解除后房屋闲置期间的租金损失以及房产修复费用，明显系认定事实不清，适用法律错误。涉案租赁合同书第十一条中约定：“如乙方违约，甲方有权解除合同，收回出租房产，并追究乙方因违约而造成的一切责任。”因此，黄湘琴和林翰依法应当承担未经溢杰公司同意擅自改变租赁房屋建筑格局的违约责任。本案中，涉案租赁合同书的期限为十年，溢杰公司在因黄湘琴、林翰的违约行为而解除合同后，要重新招租且要符合租期为十年的要求，需花费不低于半年的时间，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第26条的答复意见，因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。与此同时，溢杰公司在合同解除后，要拆除已被黄湘琴和林翰私自截断、改造的通道，修复各楼层厕所的内设格局和排泄系统，恢复租赁房产原貌包括被封掉的电梯等，需要花费一定的时间和资金(经初步评估，修复资金不低于9万元)。因此，依据《合同法》第107条的规定以及涉案租赁合同的约定，黄湘琴和林翰应承担相应的违约责任，赔偿溢杰公司重新招租期间可预见的经济损失，即房屋闲置期间的租金损失按半年计11.5万元及房产修复费用暂按9万元计算，以上两项经济损失合计人民币20.5万元。(二)原审判决对黄湘琴以收据问题作为其逾期拒付租金的抗辩理由予以支持，以“黄湘琴是在溢杰公司应不应当出具收条的争议前提下没有支付租金的”为由，驳回溢杰公司主张由黄湘琴和林翰承担逾期付款违约金的请求，系认定事实错误。黄湘琴逾期不交付租金的行为已构成根本性违约，对此，黄湘琴应承担相应的违约责任，即自合同解除之日起，其无权再继续使用租赁房产，还应当支付自合同解除之日即2015年3月4日起至涉案租赁房产交还之日止按每年23万元计的房屋占用使用费，并按《房产(营业、生产用房)租赁合同书》第三条第二项中的约定向溢杰公司支付逾期不支付第二年度租金的违约金(自2015年2月10日起至判决确定还款之日止，每日按第二年度租金人民币23万元的千分之二计算)。首先，对于黄湘琴所提交的视频光盘，该视频是被上诉人黄湘琴一方私下偷拍的，以非法手段取得，证据来源不合法；同时，从现有技术来看，录音录像等多媒体设备的日期是可以预先设置的，内容是可以剪接的，因此该证据依法不应予以采纳，无法证明黄湘琴在第二年度租金交付期限届满前(即2015年2月10日前)实际准备好第二年度租金并示意溢杰公司要交租或有实际向溢杰公司交付第二年度租金。其次，由于涉案租赁合同中没有约定租金的交付方式，也没有约定溢杰公司必须出具收条。同时，在涉案租赁合同签订时，溢杰公司与黄湘琴一致认可租金以现金的方式支付，黄湘琴和林翰既可以按照双方第一年度交付租金的交易习惯以现金方式交付给李永柔或者溢杰公司的法定代表人杨似英，也可以依法采取提存租金的履行方式，但是黄湘琴和林翰自第二年度租金付款期限届满后一直没有交付租金的明确表意，也没有交付租金的实际行动或者出示拟交付的租金。另外，黄湘琴交付租金的主给付义务履行顺序在先，溢杰公司出具收条仅仅是一种附随义务，而不属于主给付义务，与承租人的付款义务之间不具有对价关系，不构成行使先履行抗辩权的条件，也即是黄湘琴和林翰不能以溢杰公司是否出具收条作为其拒付租金的理由。并且一开始黄湘琴认为其承租涉案房产属于私人行为，无需交租的收款收据，正因为黄湘琴没有要求出具收条，溢杰公司才没有开具收条。实际上，对于溢杰公司来说，开具收款收据是再简单不过的事情。黄湘琴逾期拒付租金还以收据问题作为其抗辩理由，明显是为其达到免费占用他人房产的不法目的而想尽一切办法。因此，黄湘琴以收据问题作为其逾期拒付租金的抗辩理由依法不能成立，原审判决以“黄湘琴是在溢杰公司应不应当出具收条的争议前提下没有支付租金的”为由，驳回溢杰公司提出的由黄湘琴和林翰承担逾期付款违约金的请求，系认定事实错误。(三)最后必须指出的是，在本案中，原审判决没有依法对黄湘琴和林翰应承担的违约赔偿责任予以认定，这样的判决结果无异于认为黄湘琴和林翰违约导致合同解除后继续使用溢杰公司的房产，其法律后果就仅是补交相应的房屋租金，而对于黄湘琴和林翰的违约行为对溢杰公司造成的其他可预见经济损失却完全忽略不计。显然，原审的判决结果是与房屋租赁市场上的先付租金后使用租赁房产的交易习惯相违背的。原审判决不但没有惩罚违约行为，反而鼓励违约行为人继续违约，这样的判决结果就是让承租人在违约的情况下还能先使用租赁房产，使用结束后才支付租金，纵容违约行为人更加肆无忌惮。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判，维护溢杰公司的合法权益。
黄湘琴和林翰针对溢杰公司的上诉共同答辩称：溢杰公司虽然称有邮件件，但我方是未收到该件，所以溢杰公司主张的解除合同的通知是不能达到法律规定的送达标准和合同法规定的通知义务；溢杰公司所主张的经济损失缺乏法律的依据，首先在事实上我方不存在违约行为，而是溢杰公司一直故意阻碍双方合同约定目的的实现，是溢杰公司的违约行为造成的，溢杰公司所称的损失根本不存在，依理依法依情都不应该支持。余的意见按照我方的上诉状。
黄湘琴上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判溢杰公司继续履行《房产(营业、生产用房)租赁合同书》合同约定，并提供有效银行账户以供黄湘琴每年支付合同约定的租金；3.本案的诉讼费用由溢杰公司承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、原审判决认定事实存在以下错误：1、原审判决认定上诉人“未经杨似英及溢杰公司同意擅自将第一层西北角的通道建为与主体结构相连、相通的水泥结构厨房一间(内设厕所)，将第一层东侧部分通道建成与主体结构相连、相通的水泥结构厕所一间，将第三层原厕所隔墙拆除改建为一间，造成原有建筑格局的改变，已构成违约”,认定事实缺乏证据，判决错误。2、原审判决认定“黄湘琴在天台设置了不锈钢水塔三个，溢杰公司提出天台因设置不锈钢水塔而受到损害，要求黄湘琴赔偿10万元，对此数额双方均没有异议”，认定事实缺乏证据，判决错误。二、原审判决适用法律错误。原审判决在案件纠纷事实没有查明的情况下错误适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，是适用法律错误。综上所述，原审判决在认定事实方面缺乏证据，在判决认为黄湘琴违约方面明显理据不足，适用法律错误。故此，请求二审人民法院依法改判，支持黄湘琴上述上诉所请。
溢杰公司答辩称：1、关于改变建筑格局我方有相关的依据，原审法院有对现场进行勘察，也做了笔录，当事人也在笔录里签名，在笔录中也确认待合同期到进行修复；2、赔偿天台10万也是有事实依据，在庭审笔录中说先付5万元，余5万再支付；录音的视听资料也承认改变格局和愿意赔偿10万元；3、余的意见按照我方的上诉状。
林翰对黄湘琴的上诉没有意见。
原审第三人杨似英、李永柔陈述称：同意溢杰公司的意见。
溢杰公司向一审法院起诉请求：1.判决确认溢杰公司与黄湘琴签订的《房产（营业、生产用房）租赁合同书》于黄湘琴收到解除合同通知之日即2015年3月4日解除，并判令黄湘琴将租赁房产立即交还溢杰公司使用；2.判令黄湘琴按《房产（营业、生产用房）租赁合同书》的约定，向溢杰公司支付逾期不支付第二年度租金的违约金（自2015年2月10日起至判决确定还款之日止，每日按第二年度租金人民币23万元的千分之二计算）；3.判令黄湘琴向溢杰公司支付自合同解除之日即2015年3月4日起暂计至2016年3月3日止的房屋占用使用费人民币23万元，以后的房屋占用使用费按原租金每年人民币23万元的标准另计；4.判令黄湘琴承担违约责任，赔偿溢杰公司合同解除后房屋闲置期间的租金损失人民币11.5万元，以及房产修复费用人民币9万元；5.判令黄湘琴支付溢杰公司天台损害赔偿款人民币5万元及该款的利息损失；6.本案的一切诉讼费用均由黄湘琴负担。诉讼过程中，溢杰公司申请追加林瀚作为共同被告参加诉讼，要求林瀚承担连带清偿责任。
黄湘琴向一审法院反诉请求：1.判决溢杰公司继续履行《房产（营业、生产用房）租赁合同书》合同约定；2.判决溢杰公司提供有效银行账户以供黄湘琴每年支付合同约定的租金，并在收款同时出具收款发票交黄湘琴存执；3.判决本案一切诉讼费用由溢杰公司承担。
一审审法院认定事实：位于潮州市××桥区城新路××幢，系钢筋混凝土七层楼房，建筑面积2170.55平方米，潮州市房地产管理局于2005年7月13日填发了该楼房的《房地产权证》（列粤房地证字第××号），权属人登记为溢杰公司。2014年3月26日，溢杰公司的法定代表人杨似英作为甲方与黄湘琴作为乙方订立《房产（营业、生产用房）租赁合同书》一份，约定甲方（杨似英）将坐落潮州市××桥区城新路××幢的房产并设施租给乙方（黄湘琴）作教育机构使用。租赁期限自2014年4月10日至2024年4月9日止，共10年。租赁金额及付款方式：租赁金额4年共920000元，付款方式：一、先付第一年租金230000元；二、第二年度租金付款时间为2015年2月10日付清，以此类推，逾期按年租金总额的每日千分之二加收滞纳。双方同意于2014年4月1日由甲方（杨似英）将上述房屋交付给乙方（黄湘琴）使用，如甲方（杨似英）没有按期将房产交付乙方（黄湘琴）使用，应赔偿乙方（黄湘琴）的经济损失。如乙方（黄湘琴）拖欠租金，甲方（杨似英）除收回所欠款项和罚款外，可终止合同，无条件收回出租房产。双方还约定租赁期间，该房产的正常维修由乙方（黄湘琴）负责。乙方（黄湘琴）如须改变租赁房屋的原有建筑格局必须事先征得甲方（杨似英）同意，使用期满，固定装修不得拆除，归甲方（杨似英）所有。甲乙双方应严格履行合同规定。如甲方（杨似英）违约，应赔偿乙方（黄湘琴）因此造成的损失;如乙方（黄湘琴）违约，甲方（杨似英）有权解除合同，收回出租房产，并追究乙方（黄湘琴）因违约而造成的一切责任。《房产（营业、生产用房）租赁合同书》还约定了其他条款。双方还在《房产（营业、生产用房）租赁合同书》空白处达成补充协议：租期内租金数额按三个阶段提升，则：第一年至第四年（2014年4月10日—2018年4月9日）按每年23万计，第五年至第八年（2018年4月10日—2022年4月9日）按每年25万计，第九年至第十年（2022年4月10日—2024年4月9日）按每年28万计。
合同订立后，杨似英依约将上述房产的一层、三层、四层、五层、六层、七层交与黄湘琴使用。黄湘琴按合同的约定向溢杰公司以现金支付的方式交纳了第一年即2014年4月10日至2015年4月9日的租金23万元，杨似英及溢杰公司并未向黄湘琴出具收据。黄湘琴交付第一年的租金后，对租赁房产进行使用，并未经杨似英及溢杰公司同意擅自将第一层西北角的通道建为与主体结构相连、相通的水泥结构厨房一间（内设厕所），将第一层东侧部分通道建成与主体结构相连、相通的水泥结构厕所一间，将第三层原厕所隔墙拆除改建为一间，在天台设置三个直径为1米高约1.8米的不锈钢水塔。另外，三楼及六楼的电梯停用，电梯门被封住。
2015年2月10日溢杰公司的相关人员到黄湘琴处收取租金，黄湘琴要求溢杰公司应出具收条及提供租赁房产的房产证，溢杰公司的相关人员则提出当时签订合同时已约定收取租金不打收条，双方不能达成一致意见，黄湘琴没有支付租金。2015年2月13日，溢杰公司的相关人员再次到黄湘琴处收取租金，黄湘琴又因为收条问题而没有付租金。双方因合同的履行发生纠纷，溢杰公司遂于2015年4月8日诉至一审法院，提出黄湘琴在合同履行过程中存在违约行为，要求解除合同，一审法院于2015年4月14日将溢杰公司的起诉书副本送达黄湘琴。
另外，由于黄湘琴在天台设置三个不锈钢水塔，溢杰公司提出天台因设置水塔而受到损害，要求黄湘琴赔偿10万元，黄湘琴已经支付5万元，余5万元尚未支付。
另查明：黄湘琴与林瀚于2002年3月5日登记结婚。
一审法院认为：坐落在潮州市湘桥区城新路吉园街9号6幢的房产是溢杰公司所有，有粤房地证字第××号《房地产权证》为据，可予认定。溢杰公司的法定代表人杨似英虽然以其自然人的身份于2014年3月26日与黄湘琴签订《房产（营业、生产用房）租赁合同书》，但因租赁物系溢杰公司所有，该《合同书》的权利义务也由溢杰公司享有和承担，黄湘琴对溢杰公司的主体资格也没有异议，因此，该《房产（营业、生产用房）租赁合同书》应认定为系杨似英代表溢杰公司与黄湘琴所签订的。该合同书依法成立、合法有效，应受法律保护，双方均应按《房产（营业、生产用房）租赁合同书》的约定严格履行各自的权利义务。溢杰公司已经收取黄湘琴第一年的租金23万元，双方均无异议，法院予以确认。溢杰公司提出黄湘琴没有按约定支付租金，构成违约，其有权解除合同的主张，由于溢杰公司没有给予黄湘琴支付租金的合理期限，且黄湘琴是在溢杰公司应不应当出具收条的争议前提下没有支付租金的，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，溢杰公司在黄湘琴未缴纳租金的情况下，没有要求黄湘琴在合理期限内支付，其以黄湘琴没有按约定支付租金要求解除合同的理由不足，法院不予采纳。但双方在《房产（营业、生产用房）租赁合同书》中约定乙方（黄湘琴）如须改变租赁房屋的原有建筑格局必须事先征得甲方（杨似英）同意，同时约定双方应严格履行合同规定。如乙方（黄湘琴）违约，甲方（杨似英）有权解除合同，收回出租房产，并追究乙方（黄湘琴）因违约而造成的一切责任。该约定属于对解除条件的约定。本案中，黄湘琴未经杨似英及溢杰公司同意擅自将第一层西北角的通道建为与主体结构相连、相通的水泥结构厨房一间（内设厕所），将第一层东侧部分通道建成与主体结构相连、相通的水泥结构厕所一间，将第三层原厕所隔墙拆除改建为一间，造成原有建筑格局的改变，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，溢杰公司可以解除合同。溢杰公司以黄湘琴未经其同意改变原有建筑格局要求解除合同的理由成立，法院予以支持。对于合同解除的时间，溢杰公司主张其于2015年3月4日向黄湘琴发出解除合同通知书，因此合同应自2015年3月4日起解除。由于黄湘琴否认收到该通知书，溢杰公司也没有提供有效的证据证明黄湘琴收到该通知书，因此，不能认定溢杰公司解除合同的通知书已于2015年3月4日到达黄湘琴，溢杰公司提出合同自2015年3月4日起解除的主张法院不予采纳。溢杰公司于2015年4月8日提起诉讼，法院于2015年4月14日将起诉书副本送达黄湘琴，应认定溢杰公司解除合同的通知于2015年4月14日到达黄湘琴。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案合同解除的时间应认定为2015年4月14日。由于合同已经解除，溢杰公司请求判令黄湘琴将租赁房产交还使用，该请求合法合理，法院予以支持。鉴于租赁房产系作为教育机构使用，应予一定的腾退期限。结合实际情况，腾退期可给予6个月时间。对于溢杰公司请求判令黄湘琴按《房产（营业、生产用房）租赁合同书》的约定支付第二年度租金23万元自2015年2月10日起至判决确定还款之日止以每日千分之二计的逾期付款违约金的主张，按照双方的约定，黄湘琴应于2015年2月10日支付第二年度租金23万元，虽然黄湘琴至今没有支付，但黄湘琴是在溢杰公司应不应当出具收条的争议前提下没有支付租金的，因此，溢杰公司该请求理由不足，应予驳回。对于溢杰公司请求判令黄湘琴向溢杰公司支付自合同解除之日即2015年3月4日起暂计至2016年3月3日止的房屋占用使用费人民币23万元，以后的房屋占用使用费按原租金每年人民币23万元标准另计的主张，黄湘琴已支付第一年度即2014年4月10日至2015年4月9日的租金23万元，自2015年4月10日起尚未支付租金、占用费，因此黄湘琴应按双方约定每年23万元的标准支付自2015年4月10日起至合同解除之日（2015年4月14日）止的租金以及自合同解除之日（2015年4月14日）起至交还房产之日止的占用费。溢杰公司主张自2015年3月4日起计算占用费，因黄湘琴已支付了至2015年4月9日的租金，因此其起算时间应予调整。对于溢杰公司请求判令黄湘琴支付天台损害赔偿款人民币5万元及该款的利息损失的主张，黄湘琴在天台设置了不锈钢水塔三个，溢杰公司提出天台因设置不锈钢水塔而受到损害，要求黄湘琴赔偿10万元，对此数额双方均没有异议，黄湘琴已支付5万元，余5万元应予支付，但由于双方对该款的支付时间并没有约定，因此溢杰公司要求黄湘琴支付该款利息的主张缺乏依据，该请求不予支持。对于溢杰公司请求判令黄湘琴赔偿合同解除后房屋闲置期间的租金损失人民币11.5万元，以及房产修复费用人民币9万元的主张，该主张缺乏法律依据和事实依据，应予驳回。对于溢杰公司请求判令林瀚承担连带责任的主张，因溢杰公司与黄湘琴的租赁行为发生在黄湘琴、林瀚夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，林瀚应与黄湘琴共同承担上述责任。对于黄湘琴反诉请求判决溢杰公司继续履行《房产（营业、生产用房）租赁合同书》合同约定的主张，由于黄湘琴未经溢杰公司同意擅自改变租赁房产的建筑格局，构成违约，溢杰公司解除合同的条件成就，因此，黄湘琴的该项请求应予驳回。对于黄湘琴请求判决溢杰公司提供有效银行账户以供黄湘琴每年支付合同约定的租金，并在收款同时出具收款发票交黄湘琴存执的主张，由于支付租金及占用费的方式不限于银行转账，因此黄湘琴要求溢杰公司提供银行账户的请求于法无据；其要求溢杰公司在收款同时出具收款发票的主张，因双方在合同中并没有约定开具发票，且开具发票属于行政法律关系，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，因此，黄湘琴的该项主张法院不予审查。案经调解不成，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、溢杰公司与黄湘琴于2014年3月26日签订的《房产（营业、生产用房）租赁合同书》于2015年4月14日解除；二、黄湘琴、林瀚应于本判决生效之日起六个月内将位于潮州市湘桥区城新路吉园街9号6幢楼房的第一、三、四、五、六、七层交还溢杰公司使用；三、黄湘琴、林瀚应于本判决发生法律效力之日起15日内付还溢杰公司自2015年4月10日起至上述房产交还之日止按每年23万元计的租金及占用费；四、黄湘琴、林瀚应于本判决发生法律效力之日起15日内付还溢杰公司天台损害赔偿款5万元；五、驳回溢杰公司的其他诉讼请求；六、驳回黄湘琴的反诉请求。本案本诉受理费14133元，由溢杰公司负担6800元，黄湘琴、林瀚负担7333元。反诉受理费100元，由溢杰公司负担50元、黄湘琴负担50元。
本院二审期间，双方当事人均没有围绕上诉请求依法提交新的证据。对当事人争议的事实，一审查明事实清楚，依据充分，本院予以确认。
另查明，黄湘琴提出其在第二年还款期限届满前提前筹齐资金准备准时交付，其提供的用于存放拟交付租金的借记卡帐户历史明细清单记载，至2015年2月9日该户余额为200439.24元；黄湘琴为确认其第一年租金已经交付及有向出租人继续交纳第二年租金而安排他人自2015年2月10日、2月13日、2月15日多次对其与李永柔接洽的过程进行录音录像，从上述录音录像看，黄湘琴自2015年2月6日开始就通知李永柔应准备好收租单据后前来收取租金，而2015年2月10日李永柔到达黄湘琴处后，因黄湘琴要求出租方收款时必须出具收款收据，而李永柔坚持第二年租金23万元及尚欠天台赔偿款5万元应一并给付且只收钱不出具收条，双方对此不能就此达成一致意见，故黄湘琴没有支付租金；2015年2月15日，李永柔和溢杰公司的相关人员柯汕再次到黄湘琴处，黄湘琴要求李永柔自己出具收条或出示出租人签名的收条后其即还款，而李永柔既无法出示出租人签名的收条又拒绝亲自出具收条，故黄湘琴仍没有支付租金，双方最后确认由出租方另行委托他人处理此事、李永柔不再担任出租方的委托人。此后，溢杰公司及杨似英均未委托他人和黄湘琴联系还款事宜。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：(一)涉案房屋的租金履行方式应如何确定；(二)涉案合同是否符合提前解除的条件;(三)溢杰公司的诉讼请求应否全部予以支持；（四）黄湘琴的反诉请求应否得到支持。
关于涉案房屋租金履行方式应如何确定的问题。涉案租赁合同对租金的具体履行方式虽没有约定，但合同签订后，黄湘琴系将第一年度的租金23万元以现金的方式交付给李永柔，交款时李永柔并没有向黄湘琴出具收条，交款及交房后也没有他人对此提出异议，可见合同双方当事人均认可李永柔作为出租方代理人的资格并同意第一年租金以现金方式交付给李永柔；出租方虽没有明确授权李永柔收取第二年租金或与黄湘琴协商其他租赁事宜，但在合同履行过程中至2015年2月15日，李永柔多次以出租方代理人的身份向黄湘琴主张涉案房屋天台赔偿款及第二年度租金，出租方及溢杰公司的相关人员柯汕对李永柔的上述行为从未提出异议，故应认定李永柔有权代出租方收取到期款项，其代理行为产生的后果由出租方承担；而黄湘琴自2015年2月6日即通知李永柔应准备好收租单据后前来收取租金，可见黄湘琴也认可李永柔的代理人资格。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”的规定，在租赁合同上出租方为杨似英且黄湘琴认可李永柔为出租方代理人的情况下，黄湘琴应按照有利于实现合同目的的方式履行交付租金的义务，即将租金交付给李永柔，而李永柔也有出具收条确认收到租金的义务。
关于双方在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。黄湘琴作为承租方有按期交付租金的义务，而李永柔作为出租方的代理人有出具有效收条确认收到租金的义务，根据上述合同法的规定，双方的义务应当是同时履行以确保交易的安全顺利及合同目的的实现。黄湘琴提出其在还款期限届满前已提前筹齐资金准备准时交付给李永柔，从其主张的存放拟交付租金的《借记卡帐户历史明细清单》中看，至2015年2月9日该户余额为200439.24元；黄湘琴提供的录音录像资料也可以证实其自2015年2月6日开始就通知李永柔应准备好收款单据后前来收取租金，而2015年2月10日李永柔到达黄湘琴处，在黄湘琴表示同意给付第二年租金23万元并要求李永柔出具有效收条后，李永柔却坚持第二年租金23万元及尚欠天台赔偿款5万元应一并给付且只收钱不出具收条，故黄湘琴也没有交付租金。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，在出租方的代理人李永柔已明确拒绝黄湘琴提出出具收条的合理合法履行要求后，黄湘琴有权拒绝李永柔代出租方提出的履行要求，其行为不构成违约。但黄湘琴在接收涉案房屋后未经出租方同意，即将第一层西北角的通道建为水泥结构厨房一间（内设厕所）、使用第一层东侧部分通道建成水泥结构厕所一间，还将第三层原厕所隔墙拆除改建为一间，在天台设置三个直径为1米高约1.8米的不锈钢水塔，将三楼及六楼的电梯停用并封住电梯门，应认定黄湘琴的扩建、该建、添置行为系未按照房屋的原状及双方的约定进行使用且造成房屋受损。黄湘琴上述行为还构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第二百一十九条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”的规定，溢杰公司请求提前解除租赁合同，理由成立，可予支持；黄湘琴主张涉案合同不符合提前解除条件，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持是正确的，本院予以维持。
关于溢杰公司的诉讼请求应否全部支持的问题。（一）溢杰公司请求确认涉案租赁合同应于2015年3月4日杨似英寄出解除通知书之日起解除，因溢杰公司没有证据证明该通知书已于2015年3月4日送达黄湘琴，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，认定溢杰公司的解除合同通知于法院送达起诉书副本时即2015年4月14日到达黄湘琴处，处理正确，本院予以维持；（二）溢杰公司请求判令黄湘琴、林翰给付自合同解除之日即2015年3月4日起的占用费，因黄湘琴已给付2014年4月10日至2015年4月9日租金，故该期间的租金不需重复支付；而涉案合同于2015年4月14日才确认解除，自2015年4月10日至合同解除前的租金应由黄湘琴给付，自合同解除之日起至房产返还之日止为黄湘琴占用期间，应按照双方认可的租金标准给付租金使用费，故一审判决黄湘琴、林翰给付自2015年4月10日起至房产交还之日止按年23万元计的租金及占用费，处理正确，本院予以维持；（三）溢杰公司请求判令黄湘琴、林翰给付逾期还款违约金、赔偿合同解除后的租金损失及修复费用，本案中，黄湘琴、林翰因李永柔拒绝出具有效收条而没有按期还款的，其行为系依法行使不安履行抗辩权而不构成违约，故溢杰公司以此为由主张合同应依约提前解除并给付逾期还款违约金，理由不能成立，一审法院不予支持是正确的；黄湘琴、林翰将应于2015年2月10日即付还出租方的租金予以控制管理至今，客观上会影响溢杰公司对该款的使用和收益，但溢杰公司在本案中未对此提出请求，故本院对此不作评判和处理，溢杰公司可依法另行主张权利；溢杰公司主张合同解除后的租金损失及修复费用20.5万元，因溢杰公司没有提供证据证明其除了天台受损之外的房屋受损处具体损失金额、修复费用，也没有证据证明合同解除后必然发生闲置期租金损失，故一审对其上述请求不予支持也无不当；（四）关于溢杰公司主张的天台赔偿款的问题，从双方提供的证据看，黄湘琴对出租方提出的天台赔偿款人民币10万元没有提出异议，双方系对还款的期限产生争议，一审法院判决黄湘琴、林翰于本判决发生发生法律效力之日起15日付还，处理正确，可予维持；（五）关于腾退期的问题，因涉案房屋系作教育机构所用，一审法院酌情确定腾退期6个月并无不妥，本院予以维持。
综上所述，上诉人溢杰公司、黄湘琴的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币14233元由潮州市溢杰服装有限公司负担人民币6800元、黄湘琴负担人民币7433元；双方当事人已分别向本院预交14233元，可于本判决发生法律效力之日起五日内向本院办理结算及退费手续。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 芳
审 判 员 李 照 雄
代理审判员 陈 俊 强
二〇一七年六月二日
书 记 员 张晓霞（代）