江苏省镇江市京口区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏1102民初917号
原告：交通银行股份有限公司镇江分行，住所地镇江市解放路229号。
负责人：孙亮，该分行行长。
委托诉讼代理人：景淑雷，交通银行股份有限公司镇江分行员工。
委托诉讼代理人：陈建峰，交通银行股份有限公司镇江分行员工。
被告：章道荣，男，汉族，1970年4月生，户籍地镇江市。
被告：项玲玲，女，汉族，1977年12月生，户籍地镇江市。
原告交通银行股份有限公司镇江分行与被告章道荣、项玲玲金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，于2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司镇江分行的委托诉讼代理人景淑雷到庭参加诉讼，被告章道荣、项玲玲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司镇江分行向本院提出诉讼请求：要求判令1、被告章道荣、项玲玲偿还借款本金288901.69元，利息、罚息、复利22915.96元（利息、罚息、复利计算至2017年3月14日），合计311817.65元；2、判令被告承担从2017年3月15日至实际还清款项之日的利息、罚息、复利；3、由原告对抵押物行使优先受偿权；4、被告章道荣、项玲玲承担全部诉讼费用。
事实和理由：2014年4月30日，原、被告签订《个人房产抵押贷款合同》，约定被告章道荣、项玲玲向原告申请贷款300000元用于购房，贷款期限240月，按月等额本息还款，被告章道荣、项玲玲以购买的镇江市经十四路55号东风新家园17幢第4层301室房屋为借款进行抵押担保。上述合同签订后，原告按约发放了全部借款。被告章道荣、项玲玲自2015年10月开始逾期不还。原告多次催收，但被告章道荣、项玲玲拒绝还款。原告为维护合法权益，特提起诉讼。
原告围绕诉讼请求依法提交了《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、房屋所有权证书、房屋他项权证书、欠息明细清单。上述证据真实、合法，与本案的争议具有关联性，本院予以确认并在案佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年4月30日，原、被告签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定被告向原告申请贷款300000元用于购房；贷款期限240个月；月利率为5.458333‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率；本合同项下贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；本合同项下还款以月为一期，首期自放款日起计算；双方约定以等额本息还款法按期还款，首期还款金额为2245.56元；本息按期支付，还款日为放款日的对应日；本合同项下抵押物为镇江市经十四路东风新家园17幢301室房屋；抵押担保范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用；被告章道荣、项玲玲应当按本合同约定的时间、金额和币种偿还本合同项下的贷款本金并支付利息；被告章道荣、项玲玲违反本合同约定时，原告有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告章道荣、项玲玲立即偿还所有贷款本金并结清利息；被告未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，原告有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；被告未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应承担原告为实现债权而支付的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费及其他费用；合同还就双方的其他权利义务进行了约定。
2014年4月30日，原告向被告章道荣、项玲玲发放了借款300000元。
镇江市经十四路55号东风新家园17幢第4层301室房屋（所有权证号为镇房权证字第02010203541001**）所有权登记在被告章道荣、项玲玲名下。2014年4月30日，交通银行股份有限公司镇江分行与被告办理了上述房屋的抵押登记并领取了房屋他项权利证书（他项权证号为镇房他证字第××号）。他项权证记载权利人为交行交通银行股份有限公司镇江分行，他项权利种类为抵押权，债权数额为300000元。
合同履行过程中，被告章道荣、项玲玲自2015年10月起未能按约履行还款义务。截止2017年3月14日，被告章道荣、项玲玲欠原告借款本金288901.69元，利息、罚息、复利22915.96元，合计311817.65元。原告向被告章道荣、项玲玲催收不成，于2017年3月21日诉来本院。
本院认为，原、被告之间签订的《个人房产抵押贷款合同》系合同当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。合同当事人应按约享有权利履行义务。原告交通银行股份有限公司镇江分行已按约发放贷款，被告章道荣、项玲玲应按照合同的约定还本付息。被告章道荣、项玲玲未能按期履行还款义务，已构成违约，故原告有权宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求被告承担偿还全部借款本息等的违约责任。根据法律规定及合同约定,抵押权人在债务人不履行到期债务的情形下，有权就抵押财产优先受偿。本案中，被告章道荣、项玲玲未履行按期偿还借款本息的义务,原告亦有权行使抵押权,并就抵押财产优先受偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：
一、被告章道荣、项玲玲于本判决生效后十日内给付原告交通银行股份有限公司镇江分行借款本金288901.69元，利息、罚息、复利22915.96元，合计311817.65元（计算至2017年3月14日）；及自2017年3月15日起至借款本息实际给付之日止的利息、罚息、复利（按照个人房产抵押贷款合同约定的利率标准计付）。
二、如被告章道荣、项玲玲未履行上述第一项义务，原告交通银行股份有限公司镇江分行有权就镇江市经十四路55号东风新家园17幢第4层301室房屋（所有权证号为镇房权证字第02010203541001**）折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款在300000元的范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6077元、财产保全费2170元、公告费606元，合计8853元，由被告章道荣、项玲玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费，并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。
审 判 长 宦宇新
人民陪审员 丁玉华
人民陪审员 黄苏霞
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 何 洋
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。