浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙温民初字第3号
原告（反诉被告）：浙江嘉宝房地产开发有限公司。
法定代表人：王荣宝。
委托代理人：冯哲众。
委托代理人：陈珍文。
被告（反诉原告）：洞头县国土资源局。
法定代表人：郑华国。
委托代理人：戴北平。
委托代理人：瞿志涛。
原告（反诉被告）浙江嘉宝房地产开发有限公司（以下简称嘉宝房开）与被告（反诉原告）洞头县国土资源局（以下简称洞头国土局）建设用地使用权纠纷一案，于2009年3月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭进行审理。在本院指定的举证期限内本诉被告洞头国土局提起反诉。本院于2009年7月2日公开开庭对本诉反诉予以合并审理。原告（反诉被告）嘉宝房开法定代表人王荣宝及其委托代理人冯哲众、陈珍文与被告（反诉原告）洞头国土局法定代表人郑华国及其委托代理人戴北平、瞿志涛到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
本诉原告嘉宝房开起诉称：2007年7月6日，洞头国土局通过洞××县公共资源交易中心（以下简称交易中心）向社会发出《洞××县国有土地使用权公开出让公告》（以下简称《公开出让公告》）和《洞××县国有土地使用权拍卖出让须知》（以下简称《拍卖出让须知》），将坐落于洞头县新城区四期03-08号地块拍卖出让，并明确出让地块总用地面积27324平方米，土地出让面积26031.5平方米。嘉宝房开根据程序，参加竞买，并以8100万元竞得上述地块。2007年7月27日，嘉宝房开、洞头国土局签订《洞××县新城区四期03-08地块拍卖成交确认书》（以下简称《拍卖成交确认书》）和《国有土地使用权出让协议书》（以下简称《出让协议书》）。协议签订后，嘉宝房开积极履行协议，已支付拍卖土地款30791000元，为该项目投入费用469141.02元。
2007年8月份，嘉宝房开准备进场时，发现该出让地块尚未达到交付使用的条件：A区块（县职教中心）无明确搬迁时间与具体迁建方案，出让地块南面毗邻的汽车加油站无搬迁的具体时间和方案，出让地块上仍有部分建筑物未拆除、机器设备未搬离、居民未迁出等。为此，嘉宝房开向洞头国土局提出异议。洞头国土局通过洞头县人民政府（以下简称洞头县政府）协调，2007年11月12日，洞头县政府以（2007）99号会议纪要对上述问题提出原则性解决意见，该纪要并经（2008）3号县长办公会议纪要确认，对相关问题设定了相应的完成期限，但在该期限内上述问题均未得到解决。2008年3月，嘉宝房开为进场施工修建围墙时，发现出让地块边界不清，面积缩水，整体地块并非《公开出让公告》和《出让协议书》所明示的出让范围，无法进行所设定的项目开发：出让地块的北面，与供电联建地块毗邻处，大约607平方米的出让面积与供电联建地块的消防通道重叠；出让地块的西面，与望海山庄毗邻处，有大约640平方米的出让面积与望海山庄的消防通道重叠，上述两处消防通道已由有关部门批准在先而无法改变。洞头国土局于2008年7月9日召开洞××县新城区开发建设指挥部（以下简称新城指挥部）会议，并于同年7月11日作出（2008）7号会议纪要，将出让土地面积总体减少面积约1247平方米。2008年9月25日，洞头县规划建设局（以下简称洞头规划局）作出《规划设计条件通知书》（（2008）洞规设字第56号），将出让地块征地面积调整为26007.4平方米，总建设用地面积调整为24784.7平方米。对此，嘉宝房开表示强烈反对。
嘉宝房开认为，土地使用权出让，应严格按照要约和承诺达成的协议执行。洞头国土局所提供的地块与其公示拍卖的地块严重不符，且附属周边条件不适宜进场开发，其已构成严重违约。因为洞头国土局最终实际能够提供的地块面积小于拍卖时的面积，边距形状发生重大变化，红线的重新设定而使原先出让的标的物发生变更，产生新的地块，应启动新的程序重新进行公开拍卖。否则，嘉宝房开即使缴纳了剩余土地款，所得到的土地仍然存在程序不合法的瑕疵和隐患。洞头国土局违约对嘉宝房开的开发设计和规划造成重大影响，已不能达到嘉宝房开参加竞买时的合同目的，嘉宝房开出于经济利益和合法权益的考虑，于2008年11月5日向洞头国土局发出通知，解除《拍卖成交确认书》与《出让协议书》。
2008年12月19日，洞头国土局发出《关于解除国有土地使用权出让协议的通知》，解除了双方之间的国有土地使用权出让协议。嘉宝房开同意解除，但是不接受该《通知》关于嘉宝房开违约及“没收履约保证金”的单方规定。
现嘉宝房开认为，本案出让协议的解除，违约责任在于洞头国土局，现经双方同意，出让协议已解除，嘉宝房开已缴纳的土地款应予如数返还，嘉宝房开为此开发项目投入的前期费用和利息应由洞头国土局赔偿，但洞头国土局至今未按规定返还土地款及赔偿损失。嘉宝房开经多次催讨协商无果，现根据合同法、土地管理法、城市房地产管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、民事诉讼法的有关规定，请求判令：1、洞头国土局返还土地款3079.1万元；2、洞头国土局按年利率6.6%支付上述金额至实际返还时止的利息（暂算至2009年3月底为3217659.50元）；3、洞头国土局按双倍返还保证金的标准，支付违约金280万元；4、洞头国土局赔偿损失469141.02元；5、本案诉讼费由洞头国土局承担。当庭变更第1项诉讼请求金额为3000万元，变更第4项诉讼请求金额为1260141.02元。
为证明上述诉称主张，本诉原告嘉宝房开在本院指定的举证期限内提供了以下证据：
证据1、企业法人营业执照，证明嘉宝房开主体适格。
证据2、《洞××县国有土地使用权公开出让文件》，证明土地公开出让的概要情况及有关文件，同时证明洞头国土局主体适格。
证据3、《规划设计条件通知书》（（2007）洞规设字03号）及附图《洞头县新城区四期03-08号地块选址界址定位图》，证明洞头国土局出让土地使用权的面积（征地面积27323.6平方米，总建设用地面积26031.47平方米）及四至界址定位。
证据4、《洞头县新城区四期03-08号地块区位示意图》，证明洞头国土局出让土地使用权的地块区位。
证据5、《拍卖成交确认书》，证明嘉宝房开经拍卖程序，以8100万元竞得出让土地使用权，双方签订《拍卖成交确认书》。
证据6、《出让协议书》，证明嘉宝房开和洞头国土局签订《出让协议书》，确定嘉宝房开拍卖取得的地块位置、土地总面积为27324平方米、土地出让面积为26031.5平方米，并明确有关权利义务。
证据7、土地出让金缴纳凭证（清单及凭证），证明嘉宝房开已按约缴纳土地出让金共计30791000元，其中791000元系拍卖佣金。
证据8、《洞头县人民政府专题会议纪要》（（2007）99号），证明洞头县政府承认嘉宝房开提出的问题，并提出更正意见，承诺拆迁的完成期限。
证据9、《洞头县新城区开发建设指挥部会议纪要》（（2008）7号），证明该纪要确认嘉宝房开提出的关于面积、界址等问题，并进行调整，但该调整方案未经嘉宝房开同意。
证据10、《洞头县人民政府县长办公会议纪要》（（2008）3号），证明该纪要确认新城区03-08号地块存在争议并提出意见，但嘉宝房开不同意其调整方案。
证据11、《规划设计条件通知书》（（2008）洞规设字第56号）及附图《新城区03-08号地块选址界址定位图》，证明洞头国土局调整后的面积和界址图，比出让面积减少一千多平方米，界址不同，并非原出让地块。
证据12、《解除合同通知书》，证明嘉宝房开已向洞头国土局送达《解除合同通知书》。
证据13、前期费用证据（清单及凭证），证明嘉宝房开投入前期费用共计31846元。
证据14、费用证据（清单及凭证），证明嘉宝房开投入费用共计437295元。
证据15、温州嘉宝置业有限公司（以下简称嘉宝置业）《企业法人营业执照》及验资证明文件，证明嘉宝置业的法人资格及由嘉宝房开全额投资、属嘉宝房开的独资公司的事实。
证据16、《关于温州嘉宝置业有限公司支出费用的情况说明》，证明嘉宝房开通过嘉宝置业支出费用的事实。
证据17、洞头国土局《关于解除国有土地使用权出让协议的通知》（洞土资（2008）206号），证明洞头国土局已同意解除出让协议。
2009年5月27日，嘉宝房开向本院申请调取《洞头县人民政府专题会议纪要》（（2007）27号）等五份证据原件。
本诉被告洞头国土局答辩称：一、嘉宝房开以出让地块存在诸多问题，导致其合同目的不能实现为由解除合同，无论在事实上还是在法律上均不能成立。理由如下：1、从事实方面来讲，嘉宝房开无权对地块提出质疑，因为嘉宝房开在竞买前已对拍卖地块及周边状况实地踏勘，其参加竞买时对土地现状并无异议，且嘉宝房开在诉状中所提几个问题实际上也不成立。（1）关于职教中心迁建问题。《拍卖出让须知》和《出让协议书》已经明确县职教中心的迁建时间是不明确的，嘉宝房开在拍卖前和拍卖时对此即已明知，现又提出异议，显然没有道理。（2）关于加油站问题。规划设计条件要求地块内建筑与加油站应按相关规范规定保持一定的距离，并无搬迁要求，加油站是否搬迁与涉案地块的出让没有关系。（3）关于出让地块内建筑物的拆迁问题。《拍卖出让须知》已经明确“开发需要的七通一平等配套设施由竞得人自行解决”。如果洞头国土局交地后，出让地块内上有未拆除的建筑、未搬出的居民及机器设备，一概由嘉宝房开处置。嘉宝房开对此提出异议，同样没有道理。（4）嘉宝房开称出让地块调整后面积减少，不是《公开出让公告》和《出让协议书》所明示的地块，这一问题是嘉宝房开在拍得地块后，鉴于地块形状不规则，开发效果不好，要求调整，新城指挥部、洞头县政府应嘉宝房开要求召集各方进行协商，调整后的方案是经嘉宝房开同意的，嘉宝房开提出异议，没有依据。2、从法律方面来讲，虽然洞头县政府从招商引资的大局出发，应嘉宝房开请求召集相关部门进行协调，并提出了一些协调方案，但洞头县政府并非合同当事人，其意见并不构成洞头国土局履行合同义务的依据。即便把洞头县政府的相关行为看作洞头国土局的承诺，洞头国土局也享有先履行抗辩权。按照《拍卖出让须知》规定，嘉宝房开必须在缴清全部土地款后，洞头国土局才与嘉宝房开签订正式《国有土地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），交付土地，现嘉宝房开未依约付清土地款，洞头国土局享有先履行抗辩权。另外，规划调整是根据嘉宝房开的要求并经嘉宝房开与相关部门协商的结果，不构成新的承诺，而且调整后方案不仅有利于嘉宝房开的整体开发效果，还减少了嘉宝房开的支出，且嘉宝房开建筑面积指标没有减少。如此调整不仅不会导致嘉宝房开合同目的无法现实，反而更有利于嘉宝房开的商业利益。综上，嘉宝房开以出让地块存在问题，政府进行协商后洞头国土局没有按协商方案执行，调整后的地块已非原出让地块，洞头国土局一方违约导致嘉宝房开合同目的不能实现为由解除合同，缺乏事实上和法律上的依据。
二、从程序上讲，嘉宝房开存在错误。1、虽然洞头国土局已收到嘉宝房开发出的《解除合同通知书》，但洞头国土局并不同意嘉宝房开解除合同。嘉宝房开在其解除合同洞头国土局有异议的情况下，并无确认解除合同效力的请求，现直接请求返还和赔偿，缺乏依据。2、嘉宝房开解除《拍卖成交确认书》，请求返还79.1万元的拍卖佣金的对象应是收取该款的温州产权交易拍卖有限公司，因此，嘉宝房开解除《成交确认书》应当通知该公司，但是嘉宝房开没有通知，显属错误。综上，嘉宝房开解除合同理由不能成立，其解除合同的行为应属无效，且其无确认解除合同效力的诉讼请求，相应的返还土地款及利息的请求也不能成立。而280万元履约保证金由于洞头国土局履行尚未开始，嘉宝房开即解除合同，该保证金不仅不应双倍返还，依约定还应予以没收，而嘉宝房开所谓的损失不仅与洞头国土局无关，也与本案无关。请求驳回嘉宝房开的所有本诉请求。
为证明上述辩称主张，本诉被告洞头国土局在本院指定的举证期限内提供了以下证据：
证据1、《公开出让公告》，证明公告明确地块现场踏勘的时间和地点。
证据2、《拍卖出让须知》，证明须知已明确参加竞买即视为对土地现状无异议。
证据3、《竞买申请书》，证明嘉宝房开已实地踏勘拍卖地块。
证据4、《关于要求对洞头县新城区四期03-08号地块的规划调整的报告》，证明规划调整是基于嘉宝房开的申请，并非出让地块本身的问题。
证据5、《复函》，证明洞头国土局及洞头县政府作出会议纪要均是应嘉宝房开要求的协助行为。
反诉原告洞头国土局反诉称：2007年7月5日，洞头国土局委托交易中心就新城区四期03-08地块国有土地使用权组织公开出让，并向该中心提供了包括《拍卖出让须知》在内的相关拍卖文件，《拍卖出让须知》第14条规定“如果竞得人不能按时交付土地出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的0.1%向洞××县国土资源局缴纳滞纳金，其中任何一期款项延期付款超过一个月，洞××县国土资源局可单方解除《国有土地使用权出让协议书》，收回土地使用权，同时没收履约保证金作为违约金”。2007年7月6日，洞头国土局与交易中心共同发出《公开出让公告》，7月25日，嘉宝房开向洞头国土局提出竞买申请，在《竞买申请书》中承诺一旦竞得，将“按《洞××县国有土地使用权出让协议书》的规定付清全部成交款项。否则，履约保证金可由贵局没收，并由我们承担由此产生的经济和法律责任”。7月27日，嘉宝房开参加竞拍，并以8100万元中标，当天与洞头国土局签订了《拍卖成交确认书》及《出让协议书》，在《拍卖成交确认书》中约定，不按《出让协议书》约定付款，“拍卖人可以取消竞得人的竞得资格，没收履约保证金，拍卖人另行出让的价格低于成交价的，竞得人须按实际差额支付赔偿金”，《出让协议书》约定，“乙方向甲方分期支付款项，均不计利息，逾期支付的，按《拍卖须知》处理”。
协议签订后，嘉宝房开并未按协议约定支付地价款，只是在2007年8月16日支付720万元，8月21日支付1000万元，连同8月17日洞头国土局将履约保证金转为土地出让金的280万元，嘉宝房开共支付2000万元。同年10月9日，洞头国土局向嘉宝房开发出《关于限期缴纳地价款的通知》，要求嘉宝房开“务必于2007年10月27日前缴清地价款及延付地价款的滞纳金”，但嘉宝房开直到同年12月27日才支付1000万元，余款仍未支付。2008年2月14日，洞头国土局以洞头县国有土地使用权出让专项清理领导小组联合发文的方式再次向嘉宝房开发出催缴通知，嘉宝房开借口竞得地块有严重瑕疵以致影响开发为由拒绝支付地价款，并于2008年11月5日发函洞头国土局解除《拍卖成交确认书》及《出让协议书》，洞头国土局认为嘉宝房开解除两份协议书理由不成立，于2008年12月19日以嘉宝房开不缴纳地价款为由，解除《出让协议书》，并要求嘉宝房开承担相关法律责任。
综上，嘉宝房开通过公开拍卖出让取得国有土地使用权后，不按照《拍卖出让须知》、《拍卖成交确认书》以及《出让协议书》的约定缴纳地价款，已经构成违约，在洞头国土局催告后仍不履行，洞头国土局解除《出让协议书》符合合同的约定以及法律的规定，应予支持。相反，嘉宝房开借口地块存在瑕疵不交地价款理由不足，其解除合同应属无效，故请求判令：1、确认洞头国土局解除合同有效；2、确认嘉宝房开解除合同无效；3、确认嘉宝房开280万元履约保证金归洞头国土局所有；4、嘉宝房开向洞头国土局支付滞纳金2483.03万元；5、嘉宝房开赔偿洞头国土局损失约3000万元（以另行出让的价格与嘉宝房开竞得的价格差额为准）。2009年6月25日，洞头国土局将其第5项反诉请求变更为判令嘉宝房开赔偿洞头国土局损失2450万元。
为证明上述反诉主张，反诉原告洞头国土局在本院指定的举证期限内提供了以下证据：
证据1、委托出让国有土地使用权的函，证明洞头国土局委托交易中心出让涉案地块使用权的事实。
证据2、《竞买申请书》，证明嘉宝房开承诺一旦竞得涉案地块，将按《出让协议书》规定时限付款，否则承担经济和法律责任的事实。
证据3、《拍卖出让须知》、《拍卖成交确认书》、《出让协议书》，证明嘉宝房开不能按时支付土地出让金的违约责任及赔偿计算依据。
证据4、《关于限期缴纳地价款的通知》、《催缴土地出让金通知书》、通知送达回证，证明嘉宝房开经催告仍不缴纳出让金的事实。
证据5、《关于解除国有土地使用权出让协议的通知》，证明洞头国土局解除国有土地使用权出让协议的事实。
反诉被告嘉宝公司针对反诉原告洞头国土局的反诉答辩称：一、洞头国土局关于解除合同的确认之诉缺乏法律依据。2008年11月5日，由于洞头国土局的违约，嘉宝房开认为继续履行合同已没有实际可能和意义，于是提出解除合同，并于当日向嘉宝房开送达了《解除合同通知书》。根据合同法第九十六条之规定，合同自通知到达对方时解除。尔后，洞头国土局也提出了解除，属于双方都要求解除的合同。所以，即使现在洞头国土局出于诉讼的目的，提起效力确认之诉，亦是没有实际意义和法律依据的，该两项请求应予驳回。本案《出让协议书》的解除，应以嘉宝房开2008年11月5日的《解除合同通知书》为准。二、关于洞头国土局主张的280万元问题：首先，嘉宝房开在拍卖阶段、第一期付款阶段以及后来的履行义务方面均无违约，不存在被没收履约保证金的事实前提。诉争之履约保证金的性质是一种特定类型的担保，以保证金具体款项和金额的存在为前提，而且该保证金还必须处于担保权人的控制之下，以确保其救济途径的便捷有效。所以，法律和实践对保证金的救济方式一般设定为没收。本案之履约保证金，其所对应的担保阶段应为拍卖阶段。虽然也有条款可以延伸至签订《出让合同》时，但实际意思还在拍卖阶段。本案之履约保证金已于2007年8月17日转为土地出让金。由于保证金担保类型的特殊性，一旦转为其他款项，保证金便归于消灭。即担保权人认为担保事由并没有发生，或担保事由已经完成，放弃担保权。因此，洞头国土局没收履约保证金缺乏事实和法律依据。三、关于洞头国土局主张2483.03万元滞纳金。1、本案因洞头国土局违约在先，双方多次协商，洞头县政府、新城指挥部曾作出多个会议纪要，对出让地块的进场时间、区域调整、红线变更等根本性要件都做了变更，新城指挥部于2008年7月11日作出的会议纪要对缴款期限作了调整。因此，不存在延期付款滞纳金的诉请依据。2、作为一项请求，洞头国土局没有也不能给出具体的起算时间和相对应的金额、阶段，此项请求无事实依据。3、《出让协议书》系格式合同，对于滞纳金的比例、计算方式约定导致金额明显过高，出让金本金总额仅8000多万元，本诉金额仅为3000万元出让金的返还，而洞头国土局请求的滞纳金却高达2000多万元，实为畸高。四、关于洞头国土局主张的赔偿损失2450万元。1、《拍卖出让须知》第13条规定的按实际差额支付赔偿金违约方式为两种：（1）竞得人开出的银行支票或者汇票在有效期内不能兑现或不能全部兑现的；（2）竞得人不当场签订《拍卖成交确认书》和《出让协议书》的。显然，嘉宝房开无上列两种行为。2、《拍卖成交确认书》所约定的“……以及竞得人不在规定的时间签订《国有土地使用权出让协议书》、《国有土地使用权出让合同》的……竞得人须按实际差额支付赔偿金。”同上理由，嘉宝房开没有违约。至于《出让合同》没有实际签订的问题，由于洞头国土局违约在先，而且双方已经解除了合同，不得作为赔偿该损失的理由。3、《拍卖须知》及相关文件关于该项差额赔偿条款的设定属格式合同，显失公平。按照公平原则解读，应设定合理限制条款。比如，在相同的条件下，在合理的时间内等。所以，作为合同的另一方，有权要求对该显失公平的条款提出异议，并主张有利于嘉宝房开的解释。4、洞头国土局提供的关于证明“差额”的“新证据”，是在诉讼期间的拍卖，缺乏合法性。虽然双方都主张解除《出让协议书》，但是与合同相关的权利义务仍在诉讼争议阶段，《出让协议书》并未真正意义上的“解除”，诉讼有关的事实认定、法律关系还无定论，在此情况下，洞头国土局为诉讼目的，匆匆将诉争土地使用权出让，其做法不合常理。重新拍卖最终竞得土地使用权的是洞××县新城开发建设指挥部全额投资的国有公司。本次拍卖的金额不能作为认定本案违约差额赔偿的依据。综上，洞头国土局的反诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。
为证明上述辩称主张，反诉被告嘉宝公司在本院指定的举证期限内提供了以下证据：
证据1、《解除合同通知书》，证明嘉宝房开已于2008年11月5日向洞头国土局送达《解除合同通知书》。
证据2、《拍卖出让须知》及证据3、《出让协议书》，证据2与证据3共同证明“履约保证金”所对应的保证范围和相应阶段；同时证明洞头国土局之3000万元赔偿损失缺乏依据。
证据4、《土地出让专用票据》（票据编码：230001001，NO.0229513），证明280万元履约保证金已于2007年8月17日转为土地出让金。
证据5、《洞头县人民政府专题会议纪要》（（2007）27号），证明该土地使用权拍卖前，洞头县政府已决定搬迁加油站，但直至合同解除，还没有搬迁，洞头国土局违约。
证据6、《关于要求对洞头县新城区四期03-08号地块的规划调整报告》，证明嘉宝房开已于第一期出让金支付期限之前，提出出让地块存在问题，并仅就当时发现的问题，要求调整。
证据7、《要求分期延交土地出让金的报告》，证明嘉宝房开于2007年8月16日报告，提出出让地块存在无法进场开发的问题，并列出土地出让金延交计划。
证据8、《复函》（嘉宝房字（2007）0**号），证明2007年10月25日，嘉宝房开通过《复函》，再次提出出让地块存在进场开发障碍，洞头国土局违约。
证据9、《洞头县人民政府专题会议纪要》（（2007）99号），证明洞头县政府于2007年11月7日召开专题会议，讨论出让地块有关问题。证明：⑴嘉宝房开所提出的问题事实存在；⑵洞头县政府决定着手解决这些存在的问题并设定完成期限；（3）由于进场时间延后，出让金缴纳时间相应延后；⑷事实上，这些问题直到合同解除都还没有解决，洞头国土局违约。
证据10、《关于对“洞土资函（2007）28号复函”的复函》（嘉宝房字（2007）0**号），证明2007年12月5日，嘉宝房开再次通过《复函》，指出出让地块的问题仍然存在，要求及时解决，并列出缴纳出让金的计划。
证据11、《关于﹤洞××县国有土地使用权出让专题清理领导小组催缴土地出让金通知书﹥的复函》（嘉宝房字（2008）0**号），证明2008年3月4日，嘉宝房开再次通过《复函》，提出：⑴《洞头县人民政府专题会议纪要》（（2007）99号）确定的任务在设定期限内没有完成；⑵发现并指出望海山庄的规划红线问题。
证据12、《洞头县新城区开发建设指挥部会议纪要》（（2008）7号），证明该纪要明确以下几个问题：⑴职教中心再次调整；⑵红线内有供电联建房消防通道607平方米，减少嘉宝房开受让地块面积；⑶红线内有望海山庄消防通道640平方米，减少嘉宝房开受让地块面积；⑷加油站仍然不处理；⑸缴纳土地出让金时间重新调整。
证据13、《洞头县人民政府县长办公会议纪要》（（2008）3号），证明该纪要再次确认“具体按县政府（2007）99号专题会议纪要执行”；但是洞头国土局没有执行，构成违约。特别说明：该会议纪要嘉宝房开当时不知道。
证据14、《催缴土地出让金通知书》，证明洞头国土局单方面将缴款期限变更至2008年8月底，但是仍与县长办公会议纪要不符。
证据15、《关于﹤洞头县国土资源局催缴土地出让金通知书﹥的复函》［嘉宝房字（2008）021号］，证明2008年8月27日，嘉宝房开再次通过《复函》提出出让地块存在无法交付、洞头县政府牵头协商调整，限时支付出让金无依据等客观情由，洞头国土局违约。
证据16、《规划设计条件通知书》（（2008）洞规设字第56号）、附图《新城区03-08号地块选址界址定位图》以及《洞头县新城区四期03-08号地块区位示意图》，证明洞头国土局调整后的面积和界址图；对比原拍卖出让面积，减少一千多平方米，界址不同；并非原拍卖以及确认成交、签订协议的出让地块；且以前提出的问题仍然存在，洞头国土局违约。
反诉原告洞头国土局为反驳反诉被告嘉宝公司主张，提供了以下反驳证据与新证据：
一、反驳证据：
证据6、《洞头县新城区开发建设指挥部会议纪要》（（2008）7号）、会议签到表、《洞头县人民政府县长办公会议纪要》（（2008）3号），证明规划调整系基于嘉宝房开的申请，嘉宝房开对调整方案知情且同意。从而反驳嘉宝房开证据13“该会议纪要嘉宝房开当时不知道”的观点，会议签到表可以说明嘉宝房开当时有3人参加会议，洞头国土局没有参加会议。
证据7、证人潘某、陈某证言，证明规划调整系基于嘉宝房开的申请，嘉宝房开对调整方案知情且同意。从而反驳嘉宝房开证据12和证据16“规划已调整，调整后地块与协议出让地块不一致，洞头国土局违约”的观点。本院依据洞头国土局的申请，准许证人潘某、陈某出庭作证。证人潘某在庭审中陈述：其系洞××县供电局职工，因供电联建地块与诉争地块相毗邻，其代表洞××县供电局及局工会参加洞××县副县长主持的关于诉争地块规划调整的会议，嘉宝房开有2人参加会议，分别为李坚与一位杨姓人士，嘉宝房开同意诉争地块的规划调整方案。证人陈某在庭审中陈述：其系洞××县监察局干部，对于土地出让有关事项，监察局要全程监督，其代表洞××县监察局参加洞××县副县长主持的关于诉争地块规划调整的会议，嘉宝房开有3人参加会议，分别为李坚、王姓老总，另一位不认识，为了便于嘉宝房开开发，对诉争地块进行优化调整。嘉宝房开有2处地块面积减少，每块地减少600平方米左右，但是建设面积没有减少，嘉宝房开同意该规划调整方案。
二、新证据：
证据8、《温州日报》、《土地使用权公开出让文件》、《拍卖成交确认书》、《土地使用权出让协议书》，当庭提供《公证书》作为补强证据，证明涉案地块再次拍卖成交额及嘉宝房开违约所致洞头国土局的损失额。
嘉宝房开针对洞头国土局提供的新证据，提供一份反驳证据：
证据17、公司基本情况，证明此次新中标的单位实际上是新城指挥部的全资国有公司。
嘉宝房开提供补强证据：
证据18、望海山庄A座总平面图，证明出让地块中存在望海山庄的消防通道。
2009年7月8日，嘉宝房开向本院申请调取望海山庄总平面图原件与供电联建户会审图纸原件。
对双方当事人提供的证据，对方当事人质证、本院认证如下：
一、嘉宝房开提供的本诉证据。
洞头国土局对证据1、2、3、4、5、6、7的三性均无异议。对证据8的真实性无异议，但对证明对象有异议。首先，该证据是基于嘉宝房开的申请而作出的会议纪要；其次，洞头县政府并不是合同当事人，所作出的承诺并不能约束双方当事人。对证据9的真实性无异议，但对证明对象有异议。该证据是在洞头国土局没有参加的情况下，由嘉宝房开与洞××县的相关部门进行协商而达成的相关纪要。该纪要明确载明了经本次会议充分协调，达成解决方案，这些方案是嘉宝房开已经同意的协商方案。对证据10的真实性无异议，但对证明对象有异议。该证据不是确认地块存在争议，而是县长办公会议对嘉宝房开证据9的确认。P61倒数第二页中的“李坚”就是嘉宝房开的人，嘉宝房开当时是有人参与该会议的，而不是如嘉宝房开所说该纪要作出时其没有人员参与。对证据11的真实性无异议，对证明对象中的前半部分无异议，但对后半部分有异议，面积减少是根据证据9协商的结果，是经嘉宝房开同意的。因嘉宝房开与洞头国土局没有签订正式的《出让合同》，嘉宝房开没有缴纳足额的土地出让金，因此申请人仍是新城指挥部。对证据12的三性无异议。对证据13的真实性无异议，但是对该些单据的合法性有异议。嘉宝房开所称的行为均是违法行为，因为洞头国土局尚未交地，嘉宝房开在工地上的任何行为均应经过审批。对证据14的真实性无异议，但是这些费用清单与本案没有关联性，这些费用是嘉宝置业公司购置办公用品等支出的费用，与本案争议无关联。对证据15、16的三性均无异议。对证据17的真实性无异议，但对证明对象有异议。洞头国土局不是同意嘉宝房开解除《出让协议书》，洞头国土局是基于自己的意见而解除《出让协议书》。
本院认证如下：洞头国土局对嘉宝房开提供的证据1、2、3、4、5、6、7、12、15、16无异议，本院予以认定。证据8、9、10能够证明相关部门对出让地块的争议进行协调，本院确认其证据效力。至于出让地块是否存在瑕疵，本院结合其他证据与事实在说理部分进行分析。证据11能够证明相关规划调整的事实，本院确认其证据效力。至于规划调整后是否产生新的地块，本院结合其他证据与事实在说理部分进行分析。证据13、14能够证明嘉宝房开支出相关费用的事实，本院确认其证据效力。至于该费用是否应由洞头国土局赔偿，本院将在说理部分进行分析。证据17能证明洞头国土局解除合同的事实，本院确认其证据效力。洞头国土局基于何种原因解除合同，本院将在说理部分进行分析。
二、洞头国土局提供的本诉证据。
嘉宝房开对洞头国土局提供的证据1的真实性无异议，但对证明对象有异议。虽然公告中写有现场踏勘，嘉宝房开也根据洞头国土局的安排进行了现场踏勘，但是本案涉及的一些问题，并不是现场踏勘就能看出的。对证据2的真实性无异议，但对证明对象有异议。洞头国土局对现场踏勘及A区开发建设的理解与合理公平原则相悖。《拍卖出让须知》第十五条规定对地价款第二期的缴纳时间与第十六条的规定有本质区别，《出让协议书》中签订的是和《拍卖出让须知》第十五条的一致，应以《拍卖出让须知》第十五条为准。对证据3的真实性无异议，嘉宝房开确实已签署《拍卖成交确认书》、《出让协议书》，但对该证据的证明对象有异议。对证据4的真实性无异议，但对证明对象有异议。2007年8月9日是双方约定的第一期地价款缴款期满前三天，嘉宝房开即提出异议。对证据5的真实性无异议，但对证明对象有异议。复函中指出了出让地块存在瑕疵及洞头国土局违约的问题。
本院认证如下：洞头国土局提供的证据1、2系嘉宝房开提供的证据2的组成部分，本院确认其证据效力。证据3能够证明嘉宝房开已进行了现场踏勘，本院予以认定。证据4、5能够证明嘉宝房开出具报告与复函的事实，本院确认其证据效力。至于证据3、4、5能否证明出让地块存在瑕疵，本院将在说理部分进行分析。
三、洞头国土局提供的反诉证据。
嘉宝房开对洞头国土局提供的证据1的真实性无异议，但认为洞头国土局委托的行为与本案没有直接关系。对证据2的真实性无异议，但对证明对象有异议，嘉宝房开只是对《拍卖成交确认书》及《出让协议书》作出承诺。对证据3的真实性无异议，对违约金的赔偿及计算标准有异议。文件中载明的履约保证金的定义、差额出卖的条款是显失公平的。对证据4的真实性无异议，但对证明对象有异议。双方在协商或者在切磋的过程中，有多次的书信来往，每一次嘉宝房开均及时回复信件，并不存在洞头国土局欲证明的事实。对证据5的真实性无异议，但对证明对象有异议。嘉宝房开认为对《拍卖成交确认书》一并解除并无不当。对证据6的真实性无异议，但对证明对象有异议。签到表的真实性嘉宝房开无异议，但是任何其他会议均有签到表，签到表不能证明参与人员对会议内容及会议决议的认可。严格来说，如对会议内容确认，应在会议记录或者决议上签字。嘉宝房开不清楚该会议纪要，会议在8月6日召开，而会议纪要发出时间是8月22日，因此，会议纪要发出的时间嘉宝房开不知道。指挥部的会议纪要第五小点最后一句话载明指挥部对出让金的缴纳时间作出变更。目前双方的证据均无法确定最后缴纳出让金的时间。对证据7中潘某的证言有异议，嘉宝房开同意仅是证人的主观推测，证人及其他3人是受供电局派遣参加会议的，还是代表联建房的购房户参加会议的无从得知，对证人主体身份有异议。对陈某的证言有异议，作为政府职员的证人，其证言是有利于洞头国土局的。证人对很多细节记得非常清楚，但是作为监督方的证人，对会议的主要内容都记不清，有悖常理。证人称会上大家都同意也仅是单方的主观推断。综上，证人证言不管是从形式上还是内容上均无法证明洞头国土局的待证事实。对证据8的真实性无异议。对拍卖行为的真实性无异议，但是公证书中并没有详细描述拍卖的整个过程，因此对该证据的关联性有异议。即使此次拍卖的所有过程均合法，也无法证明洞头国土局的损失。受诸多因素的影响，土地拍卖价格降低也是正常的。拍卖须知中对差额的约定显失公平，文件中没有限定差额赔偿的具体时间。
本院认证如下：洞头国土局提供的证据2、证据3中的《拍卖出让须知》、《出让协议书》、证据5、证据6中的二份会议纪要分别与本诉被告洞头国土局提供的证据3、证据2、本诉原告嘉宝房开提供的证据6、证据17、证据9、证据10相同，本院确认其证据效力。证据1能够证明洞头国土局委托交易中心出让涉案地块的事实，该证据内容真实，形式与来源合法，与本案具有关联性，本院予以认定。证据3中的《拍卖成交确认书》依法可以作为损失赔偿的计算依据，本院予以认定。至于何方违约，本院将在说理部分结合其他事实进行分析。证据4能够证明嘉宝房开经催告未支付出让金的事实，本院予以认定。至于嘉宝房开能否以出让地块存在瑕疵为由中止支付土地出让金，本院将在说理部分结合其他事实进行分析。证据6中的签到表能够证明嘉宝房开参加协调会的事实，本院确认其证据效力。证据8能够证明洞头国土局另行出让拍卖的金额以及损失，本院确认其证据效力。至于该损失是否应由嘉宝房开赔偿，本院将在说理部分进行分析。证据7中的潘某证言对嘉宝房开参加会议的人员陈述与签到表不一致，对会议的过程表达不清，本院不予认定；陈某证言对因何原因对讼争地块的规划进行调整表达不清，本院不予认定。
四、嘉宝房开提供的反诉证据。
洞头国土局对证据1的三性无异议，对证明对象亦无异议，但认为如果嘉宝房开解除《拍卖成交确认书》，仅通知洞头国土局是不正确的，还应通知其他两方。对证据2的真实性无异议，但对证明对象有异议。《拍卖出让须知》第五条提及履约保证金可以冲抵出让金，但是第十四条也载明了履约保证金的担保性质还是存在的。对证据3的三性无异议。对证据4的真实性无异议，但是对证明对象有异议，280万元履约保证金转为出让金后担保性质仍然存在。对证据5的真实性无异议，但对证明对象有异议。嘉宝房开错误地解读了该纪要，该纪要根本没有讲到新城加油站搬迁的问题，而是讲到在新城区安排一个加油站点给中石化公司。即使洞头县政府将此写在纪要中，也不构成一方的承诺。对证据6的真实性无异议，但是对证明对象有异议。嘉宝房开所称的出让地块存在的问题，在拍卖之前均已存在。对证据7的真实性无异议，但对证明对象有异议。⑴因为洞头国土局尚未交地，嘉宝房开就不存在进场开发的问题。⑵洞头国土局对嘉宝房开延期缴纳出让金的报告并不同意。对证据8的真实性无异议，但对证明对象有异议。该证据不能证明洞头国土局违约，反而可以证明嘉宝房开违约。对证据9的真实性无异议，但对证明对象有异议。⑴这些问题在拍卖前已经存在，嘉宝房开在竞拍时就已经明知。⑵洞头县政府给出的时间表是基于嘉宝房开的申请所作出的行政管理行为，不构成合同一方的承诺。对证据10的真实性无异议，但对证明对象有异议。该证据恰好证明嘉宝房开违约，该函的内容也是嘉宝房开要求延期缴纳出让金。对证据11的真实性无异议，但对证明对象有异议。该证据也可证明嘉宝房开违约。对证据12的真实性无异议，但对证明对象有异议。该纪要是嘉宝房开法定代表人王荣宝带队参加会议，并与洞××县相关部门协商的结果，洞头国土局没有参与会议。对证据13的真实性无异议，但对证明对象有异议。嘉宝房开的证据13就是确认其证据12的，嘉宝房开在证明对象中的特别说明与事实不符。李坚在场，嘉宝房开对会议内容就是知道的。对证据14的真实性无异议，但对证明对象有异议。并非洞头国土局将出让金的缴款时间进行单方变更，而是向嘉宝房开催缴出让金。对证据15的真实性无异议，但对证明对象有异议。这也证明嘉宝房开违约。对证据16的真实性无异议，但对证明对象有异议。规划调整是嘉宝房开与洞××县相关部门协商的结果，洞头国土局并没有参与，因此无法证明洞头国土局违约。对证据17无异议。对证据18的真实性无异议，但不能证明出让地块存在望海山庄消防通道的事实。
本院认证如下：嘉宝房开提供的证据17，洞头国土局无异议，本院予以认定。嘉宝房开提供的证据1、2、3、6、9、12、16与本诉原告嘉宝房开提供的证据12、本诉被告洞头国土局提供的证据2、本诉原告嘉宝房开提供的证据6、本诉被告洞头国土局提供的证据4、本诉原告嘉宝房开提供的证据8、证据10、证据11相同，本院确认其证据效力。嘉宝房开提供的证据4能够证明280万元履约保证金已于2007年8月17日转为土地出让金的事实，本院予以认定。证据5只能证明以转换的方式在新城区安排一个加油站点给中石化公司，不能证明洞头县政府在拍卖前决定搬迁出让地块东南侧加油站的事实，该证据与本案不具有关联性，本院不予认定。证据7、8、10、11、14、15能够证明嘉宝房开出具报告指出出让地块瑕疵及要求延付土地出让金等事实，本院确认其证据效力。至于何方违约以及土地出让金的支付期限，本院将在说理部分结合本案其他事实进行分析。证据13能够证明县长办公会议对争议协调的事实，本院确认其证据效力。证据18能够证明望海山庄的有关情况，本院确认其证据效力。至于出让地','2018-09-30
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