四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川13民终454号
上诉人（原审原告）：杨某1。
法定代理人：杨某2，男，汉族，生于1974年2月5日，户籍所在地西藏自治区拉萨市城关区，现住四川省南充市顺庆区，系杨某1之父。
委托诉讼代理人：罗庆洪，四川鑫中云律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈刚，男，汉族，生于1971年9月27日，住四川省南充市顺庆区。
原审被告：南充恒烽营销策划有限公司，住所地南充市嘉陵区陈寿路150号3幢1层1号附1号。
法定代表人：黄艳梅。
原审第三人：南充农村商业银行股份有限公司顺庆支行，住所地四川省南充市顺庆区白土坝308号4幢1层1310铺。
负责人：邓伟君，行长。
委托诉讼代理人：张洪科，四川天普律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任建兵，四川天普律师事务所律师。
原审第三人：南充富翔物业管理有限公司，住所地四川省南充市顺庆区花园东路3号1层14号。
法定代表人：何桃。
委托诉讼代理人：雷树洪，四川博笃律师事务所律师。
上诉人杨某1与被上诉人陈刚、原审被告南充恒烽营销策划有限公司（以下简称恒烽公司）、原审第三人南充农村商业银行股份有限公司顺庆支行、原审第三人南充富翔物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初2663号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨某1一审诉讼请求:1、判令陈刚及第三方立即为杨某1办理该房屋产权交易过户手续；2、判令陈刚支付逾期办理房屋产权交易过户手续的违约损失256000元及补偿款24000元；3、判令陈刚承担本案诉讼费用。诉讼中杨某1变更诉讼请求为：1、依法确认杨某12015年3月19日与陈刚、恒烽公司签订的《存量房买卖合同》合法有效，并判令陈刚立即为杨某1办理位于南充市嘉陵区门面房的房地产权过户手续；2、判令陈刚、恒烽公司向杨某1承担逾期办理房地产权过户手续违约金256000元；3、判令陈刚、恒烽公司承担本案诉讼费用。
一审认定事实：2015年3月19日，杨某1（甲方，作为买方）与陈刚（乙方，作为卖方）、恒烽公司（丙方，作为居间方）签订《存量房买卖合同》），约定“根据《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规的规定，经友好协商，本着平等互利的原则，就该存量房屋买卖的有关事项达成一致，订立本合同。第一条房屋基本概况：本合同交易房屋位于南充市嘉陵区（此门牌号及房号最终以南充市地名办以及南充市房地产管理局最终证载房号为准）；第二条房屋现状：买卖双方均清楚该房屋产权及面积现状，该房屋产权现状为：该房屋将于2015年8月31日前经南充市公安消防主管部门验收合格后办理交房事宜，乙方将于交房后90日内向甲方办理完毕产权相关手续；第三条房屋成交价格：经测绘，该套房屋的面积为47.31平方米，成交价格为人民币1,280,000元，该价格包括房屋的附属设施、设备等物品；第四条房款交付：乙方已委托本合同房款及违约金等费用由丙方代收。合同签订后，当事人各方同意按下列方式交存或支付房价款：甲方于签订本合同时将购房款人民币860,000元交付于丙方，余款人民币420,000元于2016年11月30日前一次性支付丙方；第五条产权过户办理：甲、乙双方于2016年12月31日前到房管部门办理该房屋产权过户手续，丙方协助办理。……；第七条房屋交付：乙方应当于2015年8月31日前且甲方将房款全部付清后将上述房屋交付予甲方……；第八条逾期交房违约责任……（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交房期限之第二日起至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付已付房款0.5%的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日……甲方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后期限之第二日起至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付已交付房价款0.5%（该比例应不小于第1项中的比率）的违约金；……第九条维修基金：买受人在签订本合同时，应根据财政部、建设部规定的《住宅公共共用部位共用设施设备维修基金管理办法》及《南充市住房专项维修基金管理办法》的有关规定，缴纳“房屋公用部位公用设施设备维修基金”，该维修基金的使用管理按政府的规定执行，收取标准为建筑面积40元/平方米，计1,892.4元;……第十一条在本合同履行期间，因履行本合同而经对方同意签署的补充协议及其他书面文件，均为本合同不可分割的一部分，具有同等效力；第十二条违约约定：买卖双方约定，甲方要求退房的，甲方应提前30日向乙方提出书面申请。乙方同意的，甲方按照总房款20%向乙方支付违约金。乙方在扣除违约金后将甲方所交购房款余款于20日内支付给甲方。买卖双方约定，本合同履行期间任何一方违反前述约定的视为违约，违约方应按照前述约定的违约责任承担违约赔偿义务。……”。签订合同后，杨某1于2015年10月22日已向陈刚指定的代收款方即恒烽公司支付购房款人民币860,000元、维修基金人民币1892.4元，杨某1之父于2016年12月2日通过银行转账向陈刚支付余下房款420,000元。陈刚于2015年8月将该房交付予杨某1，杨某1之父杨某2于2015年10月开始在案涉房屋中以“南充市嘉陵区皇家贝贝母婴用品店”（经营者为杨某2）的名义经营母婴产品等至今。2017年4月12日陈刚向杨某1之父杨某2出具承诺书一份，载明：“兹承诺为杨某2购买的位于嘉陵区商品铺面办理产权过户事宜，承诺办理时间定为2017年8月底办理相关手续。补偿金额人民币贰万肆仟元正。承诺人：陈刚、陈智，2017年4月12日”。
同时查明，案涉房屋座落为四川省南充市嘉陵区，该房屋已在南充市房地产管理局办理产权证，产权登记在陈刚名下，产权证号为00741847，建筑面积为47.31平方米。
另查明，陈刚与南充市顺庆区农村信用合作联社微小贷款中心于2015年11月16日签订《个人借款合同》、《抵押合同》，约定南充市顺庆区农村信用合作联社微小贷款中心向陈刚贷款人民币2,000,000元，并以登记在陈刚名下的位于四川省南充市嘉陵区嘉兴路55号附3号、附5号（案涉房屋）、附9号三处房屋作为担保，且于2015年11月17日办理了抵押登记；南充市顺庆区农村信用合作联社微小贷款中心于2015年11月20日向陈刚发放了贷款人民币2,000,000元。案涉房屋在2017年7月26日被南充市顺庆区人民法院查封﹝陈刚所涉案件，案号（2017）川1302民初3699号﹞。
再查明，中国银监会四川监管局于2016年5月25日以川银监复〔2016〕154号文件同意原南充市顺庆区农村信用合作联社等合并成立南充农村商业银行股份有限公司及南充农村商业银行股份有限公司果城支行等分支机构。南充农村商业银行股份有限公司将原南充市顺庆区农村信用合作联社微小贷款中心原债权债务由本案第三人南充农村商业银行股份有限公司果城支行承继。
一审法院认为，2015年3月19日，杨某1、陈刚、恒烽公司签订《存量房买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效，应受法律保护。杨某1要求确认《存量房买卖合同》有效，符合法律规定，予以支持。
关于恒烽公司是否应当承担责任问题。根据《存量房买卖合同》第五条“产权过户办理：甲、乙双方于2016年12月31日前到房管部门办理该房屋产权过户手续，丙方协助办理。……”的约定，丙方即恒烽公司合同义务为协助杨某1、陈刚办理产权过户手续，杨某1要求其承担其他责任的请求，无事实及法律依据，不予支持。
关于杨某1要求陈刚、恒烽公司立即为其办理位于南充市嘉陵区房屋的产权问题。因案涉房屋已于2015年11月17日设立抵押登记，并在2017年7月26日被南充市顺庆区人民法院查封，虽抵押、查封的责任均不在杨某1，系陈刚违约所致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”之规定，杨某1该项主张存在障碍，在法律上或事实上都不能过户，需在解除抵押、查封后，才能办理案涉房屋产权。杨某1可在上述障碍消除后，另行主张权利。
关于违约金问题。根据《存量房买卖合同》第五条关于产权过户的约定：“甲、乙双方于2016年12月31日前到房管部门办理该房屋产权过户手续，丙方协助办理。……”，陈刚并未依照约定履行其产权过户的义务，已构成违约，应当承担违约责任；2017年4月12日，陈刚向杨某1之父杨某2承诺办理产权过户的时间及补偿金额，根据合同第十一条约定“在本合同履行期间，因履行本合同而经对方同意签署的补充协议及其他书面文件，均为本合同不可分割的一部分，具有同等效力；”，该承诺书系其真实意思表示，可以视为对逾期办理产权过户违约责任的补充约定。故对杨某1要求陈刚承担违约金的主张，在其约定范围内予以支持；杨某1要求按照房屋总价款20%计算违约金的主张，无事实及法律依据，不予支持。
陈刚、恒烽公司及第三人富翔公司，经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，未提出书面答辩，亦未在一审法院指定的期限内举证，视为放弃其诉讼权利，应承担举证不能的不利法律后果。
综上所述，为了结纠纷，维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、确认杨某1、陈刚、南充恒烽营销策划有限公司于2015年3月19日签订的《存量房买卖合同》有效；二、陈刚于本判决生效之日起十日内向杨某1支付违约金24,000元；三、驳回杨某1的其他诉讼请求。
杨某1上诉请求：1、撤销原判第二项，改判被上诉人陈刚向上诉人支付违约金256000元，2、南充农村商业银行股份有限公司果城支行对南充市嘉陵区房屋的抵押优先受偿权不能对抗上诉人的生存权，3、本案诉讼费由被上诉人承担。上诉人在二审审理中增加一项上诉请求为：判令陈刚办理房地产过户手续。事实和理由：上诉人与被上诉人陈刚签订的《存量房买卖合同》第十二条约定了违约金的计算方式，该约定不违反法律、行政法规，被上诉人应按约定支付违约金。被上诉人陈刚出具的承诺，是在合同约定违约金之外的另行赔偿金额，与双方约定的违约金并不冲突，我方没有明确表示放弃逾期办证违约金。南充商业银行股份有限公司果城支行在办理《抵押协议》时没有尽到审查义务，存在过错，一审没有认定南充商业银行股份有限公司果城支行对该房屋优先受偿权不能对抗上诉人的生存权明显错误。
被上诉人陈刚未作答辩。
原审第三人恒烽公司未作答辩。
原审第三人南充农村商业银行股份有限公司顺庆支行答辩称，南充农村商业银行股份有限公司果城支行的权利义务已由南充农村商业银行股份有限公司顺庆支行承继。一审认定事实清楚，请求维持。我方进行了严格审查义务，在办理抵押登记时，案涉房产是登记在陈刚名下。杨某1上诉请求中第二项在一审时并未提出，属于新增诉讼请求，不应在本案中进行处理。对于过户请求，属于履行不能，因我方有合法的抵押权存在。
原审第三人南充富翔物业管理有限公司答辩称，我司申请查封的案涉房屋已由人民法院解除查封，本案与我司无关，请求人民法院依法判决。
二审中，南充农村商业银行股份有限公司果城支行已于2018年1月9日被南充农村商业银行股份有限公司撤销，其被撤销前的原债权债务均由南充农村商业银行股份有限公司顺庆支行承继。
二审经审理，对一审查明的事实加以确认。
本院认为，上诉人杨某1在二审中请求判令南充农村商业银行股份有限公司顺庆支行对南充市嘉陵区房屋的抵押优先受偿权不能对抗上诉人的生存权，属于二审新增加的诉讼请求，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”之规定，该项上诉请求不属于本案审理范畴，杨某1可另行主张权利。
上诉人杨某1和被上诉人陈刚签订的买卖合同合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人杨某1已付清全部购房款，被上诉人陈刚不仅未按合同约定办理产权过户及房产手续，还于售房并收取全部房价款后将该房屋另行抵押贷款，故意不办理过户手续，其行为构成违约。且案涉房屋已设定抵押，并办理了抵押登记，在抵押权未被撤销、涤除或者确认无效之情形下，案涉房屋事实上无法办理过户手续，一审判决驳回该项诉请并无不当。上诉人杨某1虽接收了陈刚与陈智（系陈刚之弟）共同出具的承诺书，但陈述承诺书中补偿金额24000元，仅为合同约定的违约金之外的另行补充赔偿金额。上诉人杨某1没有明确表示放弃合同约定的逾期办证违约金，该承诺书内容也未记载陈刚应按合同约定承担的逾期办证违约责任和违约金变更为仅赔偿24000元，被上诉人陈刚也未举证证明与上诉人杨某1协商一致变更合同约定的违约金的事实存在。综合被上诉人陈刚逾期办证的违约事实和主观恶意性，陈刚应当按照合同约定即购房款总额的20%向上诉人支付违约金256000元。违约金性质主要为填补功能，陈刚按照合同约定向上诉人支付违约金后，已能补偿上诉人的损失，上诉人主张被上诉人陈刚在承担违约责任之外另行补偿其损失24000元的诉请，应不再支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初2663号民事判决第一项，即“确认杨某1、陈刚、南充恒烽营销策划有限公司于2015年3月19日签订的《存量房买卖合同》有效。”、第三项，即“驳回杨某1的其他诉讼请求。”；
二、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初2663号民事判决第二项；
三、陈刚于本判决生效后10日内向杨某1支付违约金256000元。
如债务人未在本院指定期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2850元，保全费2020元，合计4870元，由陈刚负担。二审案件受理费5700元，由杨某1负担500元，陈刚负担5200元。
本判决为终审判决。
审判长 龚 莉
审判员 程 鹰
审判员 龙 燊
二〇一八年四月八日
书记员 杜丝亚