天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)南民初字第11597号
原告李庆新,男,1956年1月11日出生,汉族,天津市河北区房管局退休职工,住。
委托代理人郭奕政,天津星聚律师事务所律师。
原告孙宗琴,女,1957年10月29日出生,汉族,天津市第四玩具厂退休工人,住天津市河北区。
委托代理人郭奕政,天津星聚律师事务所律师。
被告李娜,女,1983年9月26日出生,汉族,无职业,住。
被告孙明慧,女,1990年2月16日出生,汉族,无职业,住天津市河东区。
委托代理人刘礼宽,天津云杰律师事务所律师。
委托代理人蔺晓晗,天津云杰律师事务所律师。
第三人天津中原物业顾问有限公司,住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层,组织机构代码73037973-7。
法定代表人赖国强,该公司总裁。
委托代理人林晶,公司法务。
第三人天津银行股份有限公司劳联支行,住所地天津市和平区君隆广场1、2号楼南京路87、89号,组织机构代码80316293-5。
负责人潘娜,行长。
委托代理人陈中宁,该行员工。
原告李庆新、孙宗琴与被告李娜、孙明慧,第三人天津中原物业顾问有限公司(以下简称中原物业顾问公司)、天津银行股份有限公司劳联支行(以下简称天津银行)确认合同无效纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人郭奕政,被告李娜,被告孙明慧的委托代理人刘礼宽、蔺晓晗,第三人中原物业顾问公司的委托代理人林晶、第三人天津银行的委托代理人陈忠宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李庆新、孙宗琴诉称,原告李庆新与孙宗琴系夫妻关系,坐落于天津市南开区城厢东路与南城街交口东北侧煦园新居2-1-305号房屋系二原告于2006年5月19日出资购买,由于贷款年限要求,原告将该房屋登记在被告李娜(系二原告之女)名下,每月月供也由二原告进行偿还,二原告也一直在该房内居住。2015年12月2日,被告孙明慧伙同他人突然至二原告家内,要求二原告腾房,并强行封门致二原告现无法返回屋内。事后二原告得知,被告李娜于2014年11月谎称房本丢失,到房管局办理挂失补办了房本(原房本实际上一直由原告保存),2015年5月27日被告李娜与被告孙明慧签订房产交易合同,将上述房屋以2360000元的不合理低价出售,实际该房屋市场价值约3300000元。二被告行为严重侵犯了二原告的合法权益,故请求法院确认二被告买卖坐落于天津市南开区城厢东路与南城街交口东北侧煦园新居2号楼1门305号房屋的行为无效;案件诉讼费及其他费用由二被告承担。
二原告为支持其诉讼请求,向本院提供如下证据:证据1、天津市南开区人民政府鼓楼街道办事处后现代广场居委会证明1张,证明二原告在诉争房屋长期居住。证据2,天津市公安局南开分局鼓楼派出所接警单1张,证明被告孙明慧采用暴力方式将二原告腾出诉争房屋。证据3、被告李娜农业银行卡明细清单4张及工商银行明细单2张,证明二被告在房屋交易前存在资金往来,且是李娜向孙明慧汇款,证明房产交易中的资金流向,二原告作为房屋的资金出资人及月供的还贷人在房屋交易后并未收到任何款项。
被告孙明慧辩称,二原告不是本案的适格主体,其与本案不具有利害关系,二原告自述讼争房屋是其出资购买,但庭审中未提交任何证据证明其是讼争房屋的所有人。被告李娜作为成年人,具有完全民事行为能力,在与被告孙明慧房屋买卖过程中,房屋交易合同、公证书等均有李娜的签字或手印,故被告李娜所述卖房不是其真实意思表示不能成立,二被告之间的房屋买卖行为合法有效。二被告房屋交易合同经过了房管局备案,被告孙明慧缴纳了相应的税款,该房屋价格在政府指导价的范围内,不存在不合理低价的情况。另,被告孙明慧已经按照合同约定支付了价款,且二原告提供的证明显示被告李娜账户收到合同价款。故不同意二原告的诉讼请求。
被告孙明慧为支持其抗辩主张,向本院提供如下证据:证据1、天津市房地产权证1份,证明该房屋已经过户到孙明慧名下,且该房屋有抵押贷款147万。证据2、孙明慧与李娜在中原物业顾问有限公司签订的房产交易合同1份,证明孙明慧与李娜约定的房屋交易价款,双方买卖房屋系真实意愿。证据3、天津市房产买卖协议1份及公证书,证明双方正常办理的房屋过户手续。证据4、天津市私有房屋交易监管收款凭证2张,证明孙明慧已经按照合同的约定将房款全部支付给李娜。证据5、天津市个人销售房屋专用发票1张,证明房屋210万的交易金额是经过税务部门审核通过的,不存在低于市场价格的情形。证据6、发票4张,证明孙明慧按照国家相关规定交纳了税费。证据7、李娜出具的业主收据1张,证明李娜知晓房屋交易事项。证据8、物业费收据6张,证明孙明慧一直交纳物业费。证据9、孙明慧与李娜签订的房屋租赁合同1份及李娜本人书写的要求两个月之后腾房的说明1份,证明李娜当时要求孙明慧给她两个月时间寻找其他房屋。证据10、购电证1张,证明该房屋用电用户已经变更为孙明慧。证据11、个人贷款抵押合同及个人(消费)贷款合同各1份,证明孙明慧与天津银行之间的借款抵押关系。证据12、孙明慧与天津中原物业顾问有限公司签订的佣金确认书1份,证明当时委托中原物业办理的相关过户手续。证据13、个人贷款还款凭证1张,证明在2015年6月2日孙明慧替李娜清偿银行贷款262084.78元。证据14、中国建设银行银行卡照片打印件1张,证明该卡号是孙明慧的建设银行卡号。证据15、天津银行个人贷款支付凭证原件1张,证明天津银行发放贷款时孙明慧签字确认。
被告李娜辩称,二原告所述情况属实,自己是在被案外人孙锐欺骗的情况下,为了贷款而配合被告孙明慧办理手续,对房屋如何过户到孙明慧名下不知情,且未收到房款。同意二原告的诉讼请求。
被告李娜为支持其抗辩主张,向本院提供如下证据:证据1、立案告知书1张,证明被案外人孙锐欺骗。
第三人中原物业顾问公司述称,第三人是中介方,二被告至我公司时已就房屋价款达成一致,称只需我公司为被告孙明慧办理贷款,并协助双方办理房屋过户手续,第三人在协助办理过户手续及签订合同的过程中无过错。不同意二原告主张合同无效的诉讼请求。
第三人中原物业顾问公司未向本院提供证据。
第三人天津银行述称,银行不同意二原告的诉讼请求,银行仅负责对被告孙明慧的贷款进行审查,不负责审查房屋买卖合同的效力,如果合同无效,需先行清贷,听从法院判决。
第三人天津银行未向本院提供证据。
诉讼中,经当事人申请,本院向南开区房管部门调取了被告李娜与被告孙明慧就讼争房屋签订的《天津市房产买卖协议》、1份及公证书。
经审理查明,二原告系夫妻关系,被告李娜系二原告之女。2015年5月26日,被告李娜与被告孙明慧及第三人中原物业顾问有限公司三方签订房屋买卖合同,约定被告李娜将讼争房屋卖予被告孙明慧,成交价为2360000元,被告孙明慧于签订本合同之时向被告孙明慧支付定金260000元,该笔定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分;双方须于2015年6月17日前亲自到该房屋辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》,并依照该协议约定办理买卖手续,双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付;被告须于2015年6月17日前办理贷款申请手续,并将除定金外的剩余房款存入资金监管中心,同时被告李娜须将已收取的定金存入资金监管中心等。合同签订当日,被告李娜向被告孙明慧出具230000元的定金收条,但当日被告孙明慧并未实际给付定金。2015年6月2日,被告孙明慧通过其名下建设银行账户向被告李娜同为建设银行的账户转款262084.78元,用于清偿讼争房屋的贷款且作为该房屋买卖的实际给付定金。
另查,2015年6月19日,被告李娜至天津市北方公证处办理委托公证。2015年6月23日,天津市北方公证处出具(2015)津北方证字第9597号公证书,公证内容为“我是李娜现委托孙剑涛为我的代理人,办理如下事项:办理南开区城厢东路与南城街交口东北侧煦园新居2号楼1门305房屋的清贷、偿还贷款后领取抵押物,办理抵押注销手续,领取注销抵押后的房地产权证及之后的办理出售上述房屋的所有手续及一切相关事宜,协助买方办理签订上述房屋的买卖协议、办理房地产权的转移登记等相关手续、及银行的贷款手续,若买方的银行贷款未批复则协助买方去房管局办理解除买卖协议、申请解除资金监管、退首付款及税费等相关手续,且协助买方转行办理银行贷款手续等,以孙剑涛的名义开立收取房款账户代收房款、当协议载明的收款账户不能收款时办理收款账户变更手续,办理存款、取款等一切相关事宜。委托期限为自2015年6月19日至2016年6月19日止。”
再查,2015年6月24日,案外人孙剑涛与被告孙明慧签订《天津市房产买卖协议》,约定买卖双方同意以银行贷款方式支付房价款,由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管,被告孙明慧首付款630000元,申请银行贷款1470000元,房价款合计2100000元等内容。协议签订当日,被告孙明慧向天津市房地产交易资金监管中心交款630000元,并向南开区房地产管理局缴纳了转让手续费、二手房契税、房屋所有权登记费等费用。2015年7月2日,被告孙明慧再次向天津市房地产交易资金监管中心交款14700000元。2015年7月6日,涉诉房屋产权转移登记到被告孙明慧名下,现房屋由被告孙明慧使用。
又查,经二原告与被告李娜申请,本院向天津市南开分局经侦九支队调查,得知被刑事立案的系案外人孙锐,且孙锐下落不明,现无证据证明孙明慧与孙锐为同案犯,也未对孙明慧刑事立案。
本案在审理过程中,经原告李庆新、孙宗琴申请,本院依法冻结了被告孙明慧名下坐落于天津市南开区城厢东路与南城街交口东北侧煦园新居2号楼1门305房屋的所有权转移手续。
以上事实,有当事人当庭陈述、提供的证据、本院调取的相关材料等佐证在案。
本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,讼争房屋在进行交易时,其权利人登记在被告李娜名下,基于不动产的公示、公信原则,被告李娜系讼争房屋的完全权利人,且被告李娜作为完全民事行为能力人,其有权处分其名下财产。现二原告主张二被告就讼争房屋的买卖行为无效,证据不足,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:
驳回原告李庆新、孙宗琴的诉讼请求。
案件受理费80元,保全费5000元,共计5080元,由原告李庆新、孙宗琴负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 范凌云
代理审判员 张 瑞
人民陪审员 高 颖
二〇一六年六月十六日
书 记 员 徐圣楠
附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文:
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。