辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)辽06民再36号
上诉人（原审原告）：丹东农村商业银行股份有限公司（原丹东市城区农村信用合作联社），住所地辽宁省丹东市元宝区锦山大街112号。
法定代表人：费治生，系该行董事长。
委托诉讼代理人：马军，男，该行清欠办公室主任。
委托诉讼代理人：方辉，男，该行科员。
被上诉人（原审被告）：张洪生，男，1967年7月18日出生，汉族，农民，住辽宁省东港市菩萨庙镇。
被上诉人（原审被告）：孙立，女，1973年3月6日出生，汉族，农民，住辽宁省东港市菩萨庙镇。
被上诉人共同委托诉讼代理人:王恒仁，辽宁仁正律���事务所律师。
第三人：孙雪莲，女，1974年9月14日出生，汉族，农民，住辽宁省东港市菩萨庙镇。
第三人：孙雪梅，女，1970年5月10日出生，汉族，农民，户籍所在地：辽宁省鞍山市岫岩满族自治县，现住辽宁省鞍山市岫岩满族自治县洋河镇。
第三人：孙学琴，女，1972年3月4日出生，汉族，农民，住辽宁省东港市菩萨庙镇。
第三人：孙雪艳，女，1984年1月21日出生，汉族，农民，住辽宁省东港市菩萨庙镇。
第三人：孙雪杰，女，1980年7月26日出生，汉族，农民，住辽宁省东港市菩萨庙镇。
第三人共同委托诉讼代理人：李学德（系孙雪梅丈夫），住辽宁省鞍山市岫岩满族自治县洋河镇。
上诉人丹东农村商业银行股份有限公司（以下简称丹东农商银行）因与被上诉人张洪生、孙立及第三人孙雪莲、孙��梅、孙雪琴、孙雪艳、孙雪杰借款合同纠纷一案，丹东市元宝区人民法院于2009年12月15日作出（2009）元民三初字第00095号民事判决。该判决发生法律效力后，该院于2017年4月7日作出（2017）辽0602民监1号民事裁定，再审本案。该院于2017年6月7日作出（2017）辽0602民再1号民事判决。丹东农商银行不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丹东农商银行的委托诉讼代理人马军、方辉，被上诉人张洪生、孙立的共同委托诉讼代理人王恒仁，第三人孙雪莲、孙雪梅、孙雪琴、孙雪艳、孙雪杰的共同委托诉讼代理人李学德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丹东农商银行上诉请求：1、撤销丹东市元宝区人民法院（2017）辽0602民再1号民事判决；2、对涉案房屋享有优先受偿权，对涉案土地使用权享有优先受偿权；3、被上诉人承担案件诉讼费。事实和理由：上诉人丹东农商银行与被上诉人张洪生签订的抵押贷款合同是合法有效的，因涉案房屋已登记在被上诉人张洪生的名下，且办理了抵押登记手续，故上诉人依据所有权登记及抵押权登记应依法享有优先受偿权。虽然涉案房屋已经确权，但判决时间为2012年3月，而张洪生将涉案房屋抵押给我行的时间为2007年，因此上诉人的抵押权应享有优先受偿权，请法院依法判决。
张洪生、孙立辩称，完全支持上诉人的上诉请求。
孙雪莲、孙雪梅、孙学琴、孙雪艳、孙雪杰述称，该房在建设时，就是孙雪梅等五姐妹所有，该事实已经人民法院判决确认，张洪生无权处分该房屋及土地，一审法院判决正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
丹东农商银行向一审法院原审起诉请求：1、判令被告张洪生偿还贷��本金40万元及利息7638元（截止到2009年10月27日为止）；2、对涉案房屋享有优先受偿权，对涉案土地使用权享有优先受偿权；3、被告承担诉讼费用。
一审法院原审认定事实：被告张洪生、孙立系夫妻关系。2009年3月25日，原告与被告张洪生签订丹城信借字（2009）第8230420008号借款合同，约定借款金额为40万元，借款日期为2009年3月25日至2010年3月24日，借款种类为短期借贷，借款用途为材料，年利率为10.26%，按月结息，结息日为每月的第20日。合同同时约定，本合同记载的借款金额、借款日期、还款日期、利率如与借款凭证不一致时，以借款凭证为准；借款人应在结息日向贷款人支付应付利息。借款人违反本合同约定的任一条款，贷款人均有权采取停止发放贷款、提前收回已发放的贷款本息或其他资产保全措施。同日，原告与两名被告签订两份《最高额抵押���同》，两名被告自愿为债务人自2009年3月25日起至2010年3月24日止实际形成的债务最高余额折合人民币39万元和1万元提供担保，两名被告以其取得的土地使用权152.67平方米、房屋建筑面积478.425平方米作为抵押物提供抵押担保，并分别办理了房屋他项权证和土地他项权证。2009年3月26日原告向被告张洪生发放贷款，起息日为2009年3月26日，到期日为2010年3月25日，从2009年8月21日起，被告没有支付相应的借款利息，至2009年10月27日止尚欠利息为7638元。
一审法院原审认为：原、被告签订的借款合同和最高额抵押合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。被告张洪生有义务按照合同的约定偿还借款本息。现在借款合同履行期限内，被告张洪生没有按约定偿还借款利息，按照合同的约定，原告有权收回已发放的贷款本息，并对抵押的房屋在最��余额折合人民币39万元和抵押的土地在最高余额折合人民币1万元的范围内享有优先受偿权。因此原告的各项诉讼请求有事实根据和法律依据，应当支持。判决：一、被告张洪生、被告孙立于本判决生效之日起十日内偿还原告丹东市城区农村信用合作联社借款本金400000元，并支付利息7638元（截止到2009年10月27日）；二、被告张洪生、被告孙立不履行前述判决义务，原告丹东市城区农村信用合作联社对处分涉案房屋他项权证和涉案土地他项权证记载的抵押物所得价款享有优先受偿权。
该判决发生法律效力后，丹东市元宝区人民法院于2017年4月7日作出（2017）辽0602民监1号民事裁定，再审本案。
一审法院再审查明的事实与原审一致。同时另查明：丹东市城区农村信用合作联社于2014年更名为丹东农村商业银行股份有限公司。两名被告用以作为抵押物提供担保的152.67平方米土地使用权及478.425平方米建筑面积的房屋均归本案五名第三人共同使用并所有，且权利人一直居住使用至今。东港市住房和城乡建设局为张洪生颁发的涉案房屋所有权证被依法撤销。认定的依据为（2011）东民初字第4597号、（2012）丹民一终字第00056号民事判决书；（2012）东行初字第65号、（2012）丹行终字第00089号行政判决书。
一审法院再审认为，原审被告与原审原告签订的借款合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。但双方签订的最高额抵押合同，经生效判决确认，位于东港市菩萨庙镇观海山村三合组，原登记所有权人为张洪生，建筑面积为478.425平方米房屋归第三人五人共同所有。上述房屋所占用的152.67平方米国有土地归五名第三人共同使用。原登记为张洪生房屋所有权证已被撤销。故原审被告张洪生无权处分该房屋���土地。故原抵押合同无效。判决：一、维持（2009）元民三初字第00095号民事判决书第一项；二、撤销（2009）元民三初字第00095号民事判决书第二项。
二审中，当事人均没有提交新证据。
本院查明的事实与一审判决查明事实一致。
本院认为，上诉人丹东农商银行与被上诉人张洪生、孙立签订的借款合同自愿订立，表达双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。本案用于抵押的房屋和土地虽登记在张洪生名下，但实际为第三人孙雪梅等五人所有，张洪生并无处分权，该事实已经生效判决予以确认。
本案争议的焦点问题是上诉人对涉案房屋及土地使用权是否构成善意取得，是否享有优先受偿权。本院认为，对于抵押人以其无处分权的他人所有的不动产进行抵押，抵押权人只有在构成善意取得的情况下才能对抵押物享有优先受偿权。而构成善意取得的要件之一是抵押权人设立抵押时为善意，即抵押权人不知抵押人无权处分，且抵押权人无重大过失。对于张洪生用于抵押的涉案房屋和土地，丹东农商银行具有审查义务，查明张洪生是否对涉案房屋和土地具有处分权。该审查义务包括对抵押人主体资格的审查和抵押物权属情况的审查等方面。其中，对于如何进行抵押物权属审查，丹东农商银行在庭审中陈述，不仅要对抵押物权属证照等进行形式审查，还应对抵押物的存在及使用状况进行实地勘查，以评估、确认抵押物的真实权属情况。银行信贷员在实地勘查时，需在勘查现场拍摄抵押物照片、制作调查笔录，如发现抵押房屋内有住户需做相关记载，了解住户与房主的关系，并要求房主及住户在抵押承诺中签字，上述资料在信贷业务发生后，均应建档留存。但丹东农商银行并未提供其进���实地勘查已尽审查义务的证据，第三人对银行陈述的进行过实地勘查的事实不予认可。据此，现有证据无法认定丹东农商银行对张洪生用于抵押的房屋和土地尽到了审查义务，在确认抵押物权属时无重大过失。故不应认定丹东农商银行对抵押物系善意取得并享有优先享受偿权。关于一审法院认为张洪生无权处分抵押房屋及土地，故原抵押合同无效的观点，经查，丹东农商银行与张洪生借款合同合法有效，设立抵押合同系双方真实意思表示，并不存在致使抵押合同无效的情形。张洪生无权处分他人房屋及土地，能够产生丹东农商银行是否优先受偿的法律效果，但无法导致其与丹东农商银行抵押合同无效。双方抵押合同自办理抵押权登记时生效，故一审法院裁判观点本院予以纠正。
综上所述，丹东农商银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7415元，由上诉人丹东农村商业银行股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 于丕健
审判员 卢国华
审判员 韩 丹
二〇一七年十一月六日
书记员 方婷婷