四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川1502民初5145号
原告：黄婷婷，女，汉族，1983年2月6日出生，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：刘红燕，四川胜邦律师事务所律师，执业证号：15115201311708683。
委托诉讼代理人：刘应巧，四川胜邦律师事务所律师，执业证号：15115201611382875。
被告：宜宾鸿浩同展置业有限公司，住所：宜宾市翠屏区下江北马鞍石36幢一层12号，统一社会信用代码：91511500068987374R。
法定代表人：曾邦红，总经理。
被告：上海浦东发展银行股份有限公司内江分行，地址：内江市东兴区大千路660号，统一社会信用代码：91511000560740066L。
负责人：李代强，行长。
委托诉讼代理人：黄茂松，四川泰维律师事务所律师，执业证号：15110199610903085。
委托诉讼代理人：游海，四川泰维律师事务所律师，执业证号：15110201610987296。
原告黄婷婷与被告宜宾鸿浩同展置业有限公司（以下简称鸿浩同展公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司内江分行（以下简称上海浦发银行内江分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，原告向本院申请将上海浦发银行内江分行的第三人地位变更为被告地位，本院依法予以准许。本院分别于2017年9月5日、2017年11月10日公开开庭审理了本案。原告黄婷婷及其委托诉讼代理人刘红燕，被告上海浦发银行内江分行的委托诉讼代理人黄茂松、游海到庭参加诉讼，被告鸿浩同展公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
原告黄婷婷向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告与第三人在15日内涂销原告所购房屋上的抵押权登记，消除权利障碍；2、判决被告在30日内协同原告办理原告所购房屋的备案登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月18日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同》（预售），根据合同约定：1、原告购买的房屋位置为翰林府邸10幢2单元5层2号；2、房屋总价款412482元；3、付款方式及期限：在2016年4月18日前支付该商品房全部价款；4、自本合同签订之日起30日内办理商品房预售登记备案手续。合同签订后，原告依约于2016年5月23日向第三人支付了购房款412482元，被告也于2017年6月28日将房屋交付给了原告，但被告一直未向行政部门办理商品房预售合同备案手续。后经原告询问，才知晓被告已于2016年6月30日将原告购买的房屋抵押给第三人并办理了抵押登记。根据相关法律规定，房屋上设立的抵押权不得对抗已交付全款或大部分房款的买受人，故被告与第三人在原告全款购买的房屋上设立的抵押权限制了原告实现合同目的。根据双方合同约定，现被告办理商品房预售合同登记备案手续的期限已届满，但因被告与第三人在原告购买的房屋上设立了抵押权，致使原告无法办理商品预售合同登记备案手续，损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益特诉至法院，请求依法判决支持原告的诉请请求。
诉讼中，因原告主张的法律关系的性质与本院根据案件事实作出的认定不一致，经本院依法向原告释明后，原告将其诉讼请求变更为1、请求人民法院依法确认原告黄婷婷与被告鸿浩同展置业有限公司签订的商品房销售合同合法、有效；2、依法确认原告黄婷婷的购房权利优先于被告上海浦东发展银行股份有限公司内江分行的抵押权；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告鸿浩同展公司未作答辩也未向本院举证。
被告上海浦发银行内江分行辩称，1、我行对诉争房产享有抵押权。2014年2月10日，我行与鸿浩同展公司签订最高额抵押合同，约定鸿浩同展公司以其座落于四川省宜宾市临港开发区地块（权证号：宜市临港国用（2013）第05256号）为四川省高县鸿浩能源矿业有限公司、四川宜宾戎乡园食品有限公司、宜宾瑞鸿商贸有限公司、高县鸿浩物资贸易有限公司、宜宾市优逸矿产品销售有限公司、成都惠润通机电设备有限公司、高县永兴商贸有限公司、宜宾纳奥机电销售有限责任公司在2014年2月27日到2017年2月26日期间与我行办理各类融资业务所发生的最高不超过39196万的债权提供抵押担保。2014年3月27日，我行与鸿浩同展公司在国土资源局临港经济技术开发区分局办理了抵押登记手续。2016年6月1日我行与鸿浩同展公司签订最高额抵押合同（ZD7301201600000045）,约定鸿浩同展公司以其在建工程“翰林府邸”为上述公司在2015年6月1日到2017年12月30日期间与我行办理各类融资业务所发生的最高不超过15804万的债权提供抵押担保。2016年8月4日，我行与鸿浩同展公司在宜宾市房地产管理局办理了抵押登记。2、我行的抵押权成立在先。在我行办理“翰林府邸”在建工程抵押登记时，原告只是与鸿浩同展公司签订了预售房屋买卖合同，支付了相应购房款，但并未取得房屋，讼争房屋的所有权并不属于原告，原告与鸿浩同展公司之间的债权债务关系不能对抗我行依法设立的抵押权（物权）。3、原告与鸿浩同展公司签订预售房屋买卖合同时明知本案讼争房产存在土地抵押的情况，答辩人对原告权利无法实现不存在任何过错，更不应承担任何责任。4、被告将讼争房产抵押给了我行，又将讼争房产出售给原告，而未将售房款项支付给我行或提存，已经涉嫌犯罪，我行将研究是否向公安机关报案。
当事人围绕诉讼请求依法提交了身份证复印件，四川省商品房买卖合同，付款凭据2张，房产档案查询信息，交房流程表，《流动资金借款合同》及放款凭证各8份，《最高额抵押合同》、国有土地使用权证、在建工程抵押权证、他项权证，公告等，本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证，被告对上述证据均不持异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据上述确认的证据及双方当事人的陈述，对本案事实认定如下：
被告鸿浩同展公司以出让方式取得坐落于宜宾市临港开发区地块建设用地使用权，并在该地块建设“翰林府邸”商品房，同时取得了该商品房预售许可证。
2016年4月18日，原告黄婷婷与被告鸿浩同展公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买“翰林府邸”10幢2单元5层2号商品房，预测建筑面积89.67平方米，其中套内建筑面积73.47平方米；该商品房设定土地抵押，抵押人鸿浩同展公司，抵押权人上海浦发银行内江分行，抵押登记机构宜宾市国土资源局临港经济技术开发区分局，抵押登记日期2014年2月27日，债务履行期限2014年2月27日-2017年2月26日；商品房按照套内建筑面积计算单价每平方米5614.29元，总价款412482元；本合同签订前买受人已向出卖人支付款项1万元，买受人应在2014年4月18日前一次性支付商品房全部价款；预售监管约定：出售该商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户，专项用于本工程建设，预售资金监管机构为上海浦发银行内江分行；出卖人自本合同签订之日起30日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息等。2016年3月11日，原告向被告支付购房定金1万元，并于2016年4月18日签订购房合同当日向被告完清剩余购房款402482元。2017年6月28日，被告鸿浩同展公司将案涉商品房交付原告黄婷婷。
另查，2014年2月27日，被告鸿浩同展公司与上海浦发银行内江分行签订《最高额抵押合同》约定：鸿浩同展公司用其以出让方式取得的坐落宜宾市临港开发区1地块建设用地使用权（宜市临港国用（2013）第05256号，土地使用权面积59754.78平方米，已缴纳土地出让金39196万元）作为抵押，为宜宾市优逸矿产品销售有限公司、四川省高县鸿浩能源矿业有限公司、四川宜宾戎乡园食品有限公司、宜宾瑞鸿商贸有限公司、高县鸿浩物资贸易有限公司等公司在2014年2月27日至2017年2月26日期间与上海浦发银行内江分行办理各类融资业务所发生的最高不超过39196万元的债权提供抵押担保。双方并于2014年3月27日就上述抵押土地办理了宜市临港他项（2014）第00003号他项权登记。
2016年2月至2016年12月期间宜宾市优逸矿产品销售有限公司、四川省高县鸿浩能源矿业有限公司、四川宜宾戎乡园食品有限公司、宜宾瑞鸿商贸有限公司、高县鸿浩物资贸易有限公司等被担保的多家公司向被告上海浦发银行内江分行申请流动资金借款共计4亿余元。2016年5月18日被告鸿浩同展公司与上海浦发银行内江分行再行签订《最高额抵押合同》约定：鸿浩同展公司用其宜宾市临港开发区1地块上的在建工程66200.32平方米房屋（其中地上房屋建筑总面积9949.39平方米、地下建筑总面积56250.93平方米，在建工程抵押部位清单由合同双方公章确认并另附）作为抵押，为宜宾市优逸矿产品销售有限公司、四川省高县鸿浩能源矿业有限公司、四川宜宾戎乡园食品有限公司、宜宾瑞鸿商贸有限公司、高县鸿浩物资贸易有限公司等公司在2015年6月1日至2017年12月30日期间与上海浦发银行内江分行办理各类融资业务所发生的最高不超过15804万元的债权提供抵押担保。2016年5月24日，宜宾临港经济技术开发区房地产管理局就上述在建工程抵押在宜宾日报予以公告，后于2016年8月4日就上述抵押的在建工程办理了宜宾市房建字第00000444号抵押登记，载明：抵押权人上海浦发银行内江分行；抵押人鸿浩同展公司；在建工程座落宜宾新楼路177号翰林府邸1幢-11幢、16幢、地下商业、地下车位。原告购买的案涉“翰林府邸”10幢2单元5层2号商品房在抵押范围。
另查，鸿浩同展公司于2014年3月将其以出让方式取得的坐落宜宾市临港开发区1地块建设用地使用权抵押给上海浦发银行内江分行后，经与上海浦发银行内江分行协商，上海浦发银行内江分行同意被告鸿浩同展公司在上述地块所建设的商品房进行商品房预售，鸿浩同展公司因此取得了临港（2015）房预售证第000030号商品房预售许可证。
被告鸿浩同展公司于2016年8月4日与上海浦发银行内江分行办理在建工程抵押时未告知案涉商品房已出售他人的事实;原告多次要求被告就案涉商品房办理备案登记未果后向临港房地产管理局查询，得知案涉房屋已抵押他人，遂诉来本院。
本院认为，原告黄婷婷与被告鸿浩同展公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、鸿浩同展公司与上海浦发银行内江分行签订的两份《最高额抵押合同》及办理的相应抵押登记均系当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，上述协议均属有效协议。
被告鸿浩同展公司与上海浦发银行内江分行办理的在建工程抵押登记能否对抗善意购房户原告，是确认原告黄婷婷所购房屋是否具有优先权的基础。被告鸿浩同展公司虽在上海浦发银行内江分行处就案涉房屋土地办理了抵押登记，但鸿浩同展公司是在取得上海浦发银行内江分行同意后才取得了商品房预售许可证，并出售案涉房屋予原告，原告在与被告签订房屋买卖合同后，已按合同约定完清了全部购房款，因此原告享有对所购房屋的期待权，其作为消费者的合法权益应受法律保护；被告鸿浩同展公司隐瞒已出售案涉商品房的实情，又将售出房屋为他人借款在上海浦发银行内江分行处设立抵押，被告的行为既欺骗了抵押权人上海浦发银行内江分行，也严重侵害了原告作为购房人的利益。购房消费者的权益属于生存利益，是最基本的人权，而抵押权人上海浦发银行内江分行的利益属于经营利益，这两种利益相冲突时，优先保护消费者的生存权利，更符合法的公平、正义之精神，有利于社会的稳定和发展；且根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[法释（2002）16号]载明：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案原告就案涉商品房已支付全部价款，并已实际占有、使用该商品房；被告鸿浩同展公司未将案涉商品房的房款存入预售资金监管账户，系鸿浩同展公司违约，上海浦发银行内江分行也存在监管不力，原告并无过错。故原告作为消费者对所购房屋的期待权利优先于承包人就该商品房享有的工程价款，当然也优先于该商品房上设定的抵押权。因此，被告上海浦发银行内江分行就案涉房屋的抵押权不具有对抗原告黄婷婷就该房享有的请求权的效力，现原告请求确认其所购房屋的权利优先于被告上海浦发银行内江分行，合法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：
一、原告黄婷婷与被告鸿浩同展公司于2016年4月18日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》合法、有效。
二、原告黄婷婷所购买宜宾市临港开发区1地块上“翰林府邸”10幢2单元5层2号商品房的相关权利优先于被告上海浦东发展银行股份有限公司内江分行与宜宾鸿浩同展置业有限公司就上述商品房设定的抵押权利。
案件受理费200元，减半收取为100元，由被告宜宾鸿浩同展置业有限公司、上海浦东发展银行股份有限公司内江分行各承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 舒波
二〇一七年十一月十三日
书记员 曹艺