江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)苏10民终573号
上诉人（原审被告）：汪清，男，1966年2月18日出生，汉族，住扬州市。
委托诉讼代理人：宋丽平，江苏擎天柱律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏萍萍，女，1964年11月6日出生，汉族，住扬州市广陵区。
委托诉讼代理人：徐书海，男，1960年11月23日出生，汉族，住扬州市广陵区。（系原审原告丈夫）。
原审被告：韩平曜，女，1965年3月27日出生，汉族，住扬州市邗江区。
原审被告：叶恒意，男，1964年1月13日出生，汉族，户籍地在扬州市广陵区。
上诉人汪清因与被上诉人苏萍萍、原审被告韩平曜、原审被告叶恒意执行异议之诉一案，不服扬州市广陵区人民法院（以下简称广陵法院）（2016）苏1002民初3475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
广陵法院审理查明，2015年7月6日，广陵法院受理了苏萍萍诉叶恒意、韩平曜民间借贷纠纷案，汪清作为叶恒意、韩平曜的共同委托诉讼代理人参加诉讼。2015年8月27日广陵法院作出（2015）扬广民初字第2187号民事判决书，其中查明韩平曜与叶恒意于2015年7月2日协议登记离婚，判决：叶恒意向苏萍萍偿还借款本金60万元并支付逾期利息；韩平曜对叶恒意的上述债务承担连带清偿责任；苏萍萍对坐落于扬州市邗江区槐泗镇酒甸吉兴西路67号1-12房屋在60万元范围内按第三顺序享有优先受偿权；叶恒意向苏萍萍偿还借款本金15万元并支付利息等。
2015年9月29日，广陵法院立案受理了苏萍萍申请强制执行案，2015年11月9日作出（2015）扬广执字第01534号民事裁定书、协助执行通知书，要求扬州市江阳房屋征收服务有限公司（以下简称江阳公司）冻结韩平曜名下房屋拆迁补偿款62万元，冻结期限自2015年11月9月至2017年11月8日，但该卷宗中并无协助执行通知书送达凭证。2015年12月18日，广陵法院作出（2015）扬广执字第01534-1号民事裁定书，裁定终结本次执行程序。
苏萍萍于2016年4月20日向广陵法院申请查封案涉房屋的拆迁补偿款，理由是韩平曜恶意转移财产给无债务关系的朋友汪清。广陵法院遂于2016年4月25日作出（2015）扬广执字第01534号协助执行通知书，要求扬州市方正房屋征收服务有限公司（以下简称方正公司）冻结韩平曜购买的扬州市西湖镇大杨组约196平方米楼上下计8间的房屋的拆迁补偿款62万元，冻结期限自2016年4月26日至2018年4月25日。次日，方正公司签收了上述民事裁定书、协助执行通知书。
汪清以其对拆迁补偿款拥有所有权为由，于2016年6月向广陵法院提出执行异议，认为其与拆迁公司在2016年4月12日签订了补偿表，在领取补偿款时得知已被法院查封，请求法院解除对该房屋补偿款的查封。广陵法院于2016年7月11日作出(2016)苏1002执异32号执行裁定书，查明汪清于2016年4月12日以被拆除房屋使用人名义与方正公司签订房屋拆迁补偿表，约定合计补偿57万元。根据补偿表记载的内容显示，汪清作为被拆除房屋使用人，与拆迁部门达成了合计57万元的补偿方案，故汪清应是该补偿表确认的补偿款项权利人。在没有其他证据可以推翻上述补偿表内容的情况下，不应将该补偿款认定为韩平曜的财产予以查封。另苏萍萍认为韩平曜系恶意转移财产给汪清，但该主张缺乏证据证实。遂裁定：中止广陵法院依据（2015）扬广民执字第1534号民事裁定书对案涉房屋拆迁补偿款的查封、冻结。苏萍萍不服该裁定，遂向广陵法院提出本案执行异议诉讼，其诉讼请求为，请求判令许可执行案涉房屋拆迁补偿款等。
2015年6月6日，韩平曜、汪清签订房屋买卖合同。约定有：韩平曜（甲方）愿将自有案涉房屋（原出卖人杨宝珍的房产）转卖给汪清(乙方);该房屋包括附属设备，双方议定房屋价格人民币74.4万元，该房屋由甲方售卖给乙方，如遇拆迁，拆迁款如不足74.4万元，甲方将补足74.4万元给乙方；本合同签订之日起，该房产归乙方所有。
韩平曜2015年6月向汪清出具授权委托书，内容为:“全权委托汪清办理讼争房屋拆迁过程中的相关事宜，汪清可以代表韩平曜办理上述事项过程中相关合同文件的签署并代表本人接受相关拆迁利益（因拆迁而安置的房屋以及货币补偿），本人对汪清的上述行为均予以认可并愿承担相应的法律责任。”韩平曜称此后的拆迁事宜都是由汪清直接与相关部门商谈，其没有参与。汪清说担心拆迁公司不认可其与韩平曜签订的买卖合同，所以就要韩平曜再出具委托书，将委托书和买卖合同一并交付拆迁工作人员等人，拆迁人员要求拿拆迁款的时候韩平曜必须到场签字、拍照、确认合同真实性。
韩平曜称案涉房屋系2011年6月从耿立芹、杨宝珍处购买（购房款38万元），建房时、拆迁时该房屋都没有产权证书。耿立芹、杨宝珍陈述：耿立芹是沭阳人，20世纪80年代左右来到，与村民杨宝珍结婚；因没有宅基地砌建房屋，遂在大杨组购买了三间草房，经过多次翻建于20世纪90年代建成楼上下8间房屋，案涉房屋没有建造手续，也没有宅基地证，砌建的房屋一直没有钱装修，所以就将案涉房屋卖给了韩平曜，实际只给付38万元；案涉房屋已经卖给韩平曜了，该房屋的拆迁款已经是韩平曜的了，我们也不要了。孙有山（委会主任）陈述，案涉房屋的砌建情况同耿立芹、杨宝珍陈述的情况差不多，案涉房屋拆迁是由汪清、周伟泉、王乃春具体商谈的，我也参与过，但最后签订补偿协议时我不在场；因为案涉房屋没有建造证照，还是外村人购买的，就不能按照本村人享受拆迁政策，大概按照案涉房屋结合成新价格及装潢再乘以系数定了最终的拆迁补偿款，大概50几万元。另查，韩平曜、汪清均为城市居民，并非村民。
广陵法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。一、被告汪清于2016年4月12日以被拆除房屋使用人名义与方正公司签订案涉房屋拆迁补偿表获得拆迁补偿款57万元的基础依据为其与韩平曜签订的房屋买卖合同，而案涉房屋原由韩平曜从村民杨宝珍及其丈夫耿立芹处购买，案涉房屋无建造手续。《中华人民共和国民法通则》第六条规定：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：农村的住宅不得向城市居民出售。案涉房屋买卖合同必然涉及农民集体所有的土地的使用权出让事宜，国家法律和相关政策对农民集体所有的土地使用权的出让有明确限定，城市居民向农村村民购买农村住房的行为不受法律保护，故韩平曜与耿立芹、杨宝珍的买卖合同违反法律的强制性规定，应属无效。因汪清与韩平曜签订的买卖合同中的标的物亦为上述农村住房，故汪清与韩平曜签订的买卖合同亦无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。韩平曜应当将购房款返还汪清，因案涉房屋已拆迁故汪清无法返还，汪清应将案涉房屋的拆迁补偿款返还韩平曜，至于赔偿责任，双方可另行主张；耿立芹、杨宝珍应将购房款返还韩平曜，因案涉房屋已拆迁故韩平曜无法返还，韩平曜应将案涉房屋的拆迁补偿款返还耿立芹、杨宝珍，耿立芹、杨宝珍明确表示不要案涉房屋的拆迁补偿款，因拆迁补偿款金额（57万元）远高于其售房所得款项（38万元），耿立芹、杨宝珍的行为不侵害韩平曜的权益，广陵法院予以准许。故广陵法院认定案涉房屋拆迁补偿款应属韩平曜，被告汪清就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。广陵法院冻结扬州市西湖镇大杨组约196平方米楼上下计8间的房屋拆迁款有事实和法律依据，应当准许继续执行。二、原告提出要求确认韩平曜与汪清之间签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求不符合申请执行人提起执行异议之诉规定的诉讼请求，且广陵法院对该合同效力已作出认定，故对原告的该诉讼请求不再单独理涉。
综上所述，被告汪清就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求执行案涉房屋的拆迁补偿款有事实和法律依据，广陵法院予以支持。被告叶恒意经公告送达传票未到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利，广陵法院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条第二款规定，判决如下:一、准许执行扬州市广陵区人民法院（2015）扬广执字第01534号民事裁定书和协助执行通知书中冻结的扬州市西湖镇大杨组约196平方米楼上下计8间的房屋的拆迁补偿款，广陵法院(2016)苏1002执异32号执行异议裁定于本判决生效时自动失效；二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费9500元，公告费600元，合计10100元，由被告汪清负担（原告已预交，汪清于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
汪清的上诉请求为，请求撤销广陵法院（2016）苏1002民初3475号民事判决；停止对案涉房屋拆迁补偿款的执行。理由是原审法院适用法律错误，原审法院认定韩平曜与耿立芹、杨宝珍之间、韩平曜、汪清之间的房屋买卖合同无效，而耿立芹、杨宝珍未对案涉房屋提出任何主张和要求。拆迁补偿款是对房屋本身建筑价值的补偿，并不包含农村宅基地土地使用权的价值，不能适用农村房屋买卖无效的相关规定。汪清购买韩平曜房屋不违反法律规定，原审对合同效力认定错误。
本院二审查明的事实与原审一致，对原审事实予以确认。
本院另查明，2015年6月6日，韩平曜、汪清签订的房屋买卖合同中约定，房屋转让款为人民币74.4万元。关于该74.4万元房款的支付情况，本院和广陵法院均进行了调查。汪清陈述是给付了叶恒意现金74.4万元，现金来源是其做生意赚的放在家里的，没有另外从银行取钱。韩平曜陈述是汪清给了叶恒意74.4万元现金，但她没有亲眼看到给付情况，是叶恒意告诉她的，所以韩平曜就打了收条给汪清。关于收条情况，汪清陈述是韩平曜打了收条后，汪清又把收条给韩平曜了，韩平曜就把收条撕了，故手上没有74.4万元的收条了。因法院无法找到叶恒意的下落，没有叶恒意的情况陈述。
本案的争议焦点在于，汪清与韩平曜的房屋买卖关系是否真实？是否可以阻却广陵法院对案涉房屋拆迁款的强制执行？
本院认为，执行异议之诉案件的审理重点在于判断案外人对法院的执行标的物是否享有阻却执行的民事权益。广陵法院在执行叶恒意、韩平曜债务纠纷过程中，查封了被执行人出资购买的扬州市西湖镇大杨组农村集体土地房屋的拆迁补偿款。案外人汪清持其与韩平曜签订的房屋买卖合同，对执行标的物提出实体权益。根据相关法律规定，对被执行人的房屋提出案外人异议之诉的，应当从是否在法院查封前签订合法有效的买卖合同；是否实际支付对价；是否实际占有房屋；是否非案外人的原因未办理过户登记四个方面进行审查，只有符合上述四种情形才能阻却法院的执行。具体到本案中，韩平曜于2011年6月从耿立芹、杨宝珍处购买案涉房屋，本案所有当事人均不持异议。广陵法院2016年4月25日要求方正公司协助冻结韩平曜房屋的拆迁补偿款，汪清遂以2015年6月6日韩平曜已将房屋出售为由，提出执行异议。叶恒意、韩平曜涉及多起民间借贷案件，在2015年6月6日汪清与韩平曜的买卖合同前，叶恒意的债务已经存在，韩平曜在未偿还债务前变卖房屋，涉嫌规避执行行为。汪清在2015年7月6日广陵法院受理了苏萍萍诉叶恒意、韩平曜民间借贷纠纷案，汪清作为叶恒意、韩平曜的共同委托诉讼代理人参加诉讼，而广陵法院此时未冻结案涉房屋拆迁款，并没有影响到汪清的权益，汪清却作为代理人参与诉讼。汪清与叶恒意、韩平曜的关系令人产生合理怀疑，他们之间的房屋买卖合同真实性因此值得怀疑。加之汪清与叶恒意、韩平曜均不是当地村民，不符合农村宅基地房屋的买卖主体资格，故在执行法院查封前，汪清与韩平曜并未签订合法有效的买卖合同。汪清与韩平曜房屋买卖并没有证据证明有真实的对价关系，房屋对价74.4万元巨额资金，买卖双方均称是现金交易，如此巨额的现金交易却撕掉了收条，完全不符合正常的交易习惯，况且，汪清对74.4万元的巨额现金来源不能作出合理的解释。故汪清与韩平曜房屋买卖并未实际支付对价。汪清在一、二审期间，均未能举证证明其已经实际占用了该房屋；案涉房屋亦不具备过户登记条件。据此，因汪清的异议之诉请求不符合上述四个条件，其对案涉房屋拆迁补偿款不享有足以阻却广陵法院执行的民事权益。原审法院判决理由未围绕能否阻却执行争议焦点进行认证，却对农村宅基地买卖合同的效力进行判断认定并适用无效合同返还原则，偏离了执行异议之诉案件的审判理念，但实体处理准许执行案涉房屋拆迁补偿款并无不当。上诉人汪清的上诉理由不能成立。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9500元，由汪清负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 黄 祥
审判员 陆开存
审判员 方恒荣
二〇一八年五月三日
书记员 王 薇