江西省会昌县人民法院
民 事 判 决 书
(2018)赣0733民初372号
原告：曾和平，男，1959年08月20日生，汉族，住江西省丰城市。
委托代理人：钟融，江西柯睿律师事务所律师，一般授权代理。
被告：刘雁英，女，汉族，1971年11月25日出生，户籍地会昌县，住会昌县。
委托诉讼代理人：曹丹青，会昌县筠州法律服务所法律工作者，特别授权代理。
原告曾和平与被告刘雁英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年02月02日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾和平向本院提出诉讼请求如下：1、确认原被告于2013年05月14日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告向原告支付购房款397520.87元；3、由被告承担逾期付款的损失（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自2016年08月起计算至款项付清之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年05月14日，原、被告协商，将原告单独所有的坐落于会昌县文武坝镇红旗大道财富广场商住楼3幢1-1002室套房及摩托车位以人民币527000元的价格卖给被告。同日，原告（甲方）托其子曾小卫与被告（乙方）签订《房屋买卖合同》。合同第三条约定（付款方式）：l、该房屋在中国银行贷款350000元，乙方应向甲方付清首付款为177000元，此款项在双方签订合同即日乙方付清给甲方。2、该房屋在中国银行所贷的款按揭甲方自2012年05月15日至2013年04月15日共12个月，所交银行贷款合计48876元，所产生的利息24368.2元，所产生的利息款由甲方自行承担，所产生的本金24507.8元应在签订本合同即日付清给甲方。3、该房屋在中国银行所贷款的余款为325429.2元，该款项由乙方在签订本合同即日起偿还中国银行的所有款项即（本金利息）直至房产证办下为止。所产生的本金利息（按揭款）办下房产证后，由乙方当天付清利息给甲方。4、具体利息由中国银行所列清单为准，此利息自2013年05月15日开始算到房产证办下为止。合同第四条约定（房屋及证件交付）:办理过户房产证时，所欠中国银行的余款（中国银行清单为准）即日乙方应把所欠的余款交给会昌县方利房屋中介有限责任公司建设银行账户36×××79作为担保，同时甲方应交清银行的余款，直至过户给乙方后，甲方有权向会昌县方利房屋中介有限责任公司取回所担保的款项。合同第五条约定:因房屋在中国银行按揭的余款325429.2元，由甲方负责按时清延按揭款并取回按揭月供款。
合同签订后，被告向原告支付了首付款177000元，还支付了至2013年04月15日的银行按揭本金24507.8元。此后，被告也接收了所购套房，并对该套房进行了装修，现早已搬入该房居住。
2016年08月份，开发商将原告出让套房的不动产权证办好（产权证号为：赣(20**)会昌第0001253号），并交给了原告。原告随即要求被告履行合同，即办理房屋过户手续及付清购房款，但被告却借故拖延拒不办理。2017年12月25日，原告已付清该套房屋应付中国银行的全部揭款款项（合计397520.87元）。
综上，被告未按合同约定履行付款义务及赔偿原告因逾期付款造成原告的合理损失（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自2016年8月起计算至款项付清之日止），依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百一十二条及《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》之规定，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准，原告请求被告支付其欠付原告的房价款及逾期付款的利息符合法律规定，故原告诉至法院，请求处理。
被告刘雁英辩称，一、原告与答辩人签订的《房屋买卖合同》无效。从原告与答辩人签订的合同的时间来看，很明显合同签订时原告并未对会昌县文武坝镇红旗大道财富广场商住楼3幢1-1002室进行依法登记即领取权属证书，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第六项“不得转让”之强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项之规定，双方签订的合同为无效合同。二、原告在与答辩人签订合同后存在诸多的违约行为，依法应承担违约责任。1、合同第一条第2点约定：甲方自愿将该房屋出售给乙方，承诺确保房屋的权属明晰，无任何纠纷，无遗留问题。但原告在收到答辩人支付的约定款项后（答辩人支付的约定款项包括房价款157000元、车位价款20000元及2012年05月15日至2013年04月15日银行按揭贷款本金24507.8元），除将房屋交付给了答辩人外，至今未将摩托车的车位交付给答辩人。四年来答辩人多次催促原告办理房产证并交付摩托车车位，原告都以各种理由搪塞。答辩人支付约定款项后，对房屋进行了装修，入住不久就发现该套房屋的墙体开裂，窗台塌陷。答辩人要求原告解决这个问题或者退房，原告就他会与开发商协调处理好来搪塞答辩人。至今未作任何处理。2、答辩人入住后，水电无法开户，很明显是原告违约。三、原告在诉状中称：“2016年12月份办理好了不动产权正书……而后，原告多次联系被告支付剩余房款及办理过户宜，被告均借故拖延”纯系原告捏造。四年多来原告从未向答辩人提出“办理房产证及交付车位”事宜，2013、2014年答辩人多次催促原告办理好房产证、交付车位以便过户,如办不好房产证或者无法交付车位就退房，可原告每次者以“正在办”、“会交付摩托车车位”、“就快办好了”等搪塞答辩人。2017年06月07日，原告向法院提起诉讼，后又于2017年12月15日又以双方自行协商为由申请撤诉。可事实上原告在撤后从未找答辩人协商，所以答辩人根本不存在借故拖延之事。四、原告懈怠于行使与开发商的《房屋买卖合同》解除权，损害了答辩人的合法权益，应承担违约责任。原告很清楚答辩人在向其购买房屋是要付现款，答辩人没必要因买房子而承担利息，从双房订立的《房屋买卖合同》第三条可以说明这个问题。答辩人与原告签订合同后，因产权证办理、摩托车位交付、房屋墙体开裂、窗台塌陷及水电开户等事宜多次找原告处理，原告都推说“正在与开发商协调处理”，就是不愿意退房。假设合同有效，依照合同第五条第一款的约定原告应承担全部责任。所以自2013年05月15日至过户为止的利息应由原告自行承担。综上所述，答辩人认为原告与答辩人订立的房屋买卖合同无效，且可以解除。原告在与答辩人订立《合同》后存在着诸多的违约行为，致使答辩人不能实现合同目的，也给答辩人造成了损失。据此请求法院依法撤销该合同并判决原告赔偿答辩人损失。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告所举证据如下：1、原告的身份证复件，证明原告的诉讼主体资格适格；2、被告身份证复印件，证明被告的主体资格；3、商品房买卖合同，证明原、被告双方依法订立了房屋买卖合同，约定双方的权利义务，该合同合法有效；4、银行流水，证明被告仅支付了房屋首付款及原告己交的银行按揭本金共计201500元；5、不动产让书，证明原、被告买卖的房屋与2016年8月份办理好不动产权证书；6、摩托车位照片，证明合同约定的摩托车位可以正常通行使用，己交付被告使用；7、贷款已还款明细清单，证明合同签订后原告共向银行支付按揭款397520.87元；8、贷款还款回单，证明原告己支付完毕房屋按揭余款；9、客户付费回单，证明原告提前付清房屋按揭款支付的费用；10、贷款还款（己结清）证，证明原告付清全部房屋按揭款；11、民事裁定书，证明告起诉被告履行付款义务，但被告至今仍未履行。被告对原告所举的证据的质证意见如下：对证据1、证据2的三性无异议；对证据3有异议，该组证据并不能证明该合同是合法有效的；对证据4证明支付了的款项事实无异议，但是该201500元并不是该房屋的按揭本金还包括摩托车车位款；对证据5无异议；对证据6的三性有异议，从原告所拍摄的照片来看并不能看出是原告所在小区的车库；对证据7、证据8、证据9据不发表质证意见；对证据10的真实性合法性没有异议，但是对证明对象有异议，该房屋本身就存在纠纷，原告在申请撤诉后从未找过答辩人，未履行不是答辩人造成的；对房产证的三性无异议。被告向法庭提交证据如下：1、墙体断裂照片四张，证明原告交付的房屋墙体断裂的情况；2、窗台下陷照片，原告交付的房屋窗台下陷的情况；3、微信聊天的截图，证明原告从未处理房屋损害事宜；4、摩托车车位照片，证明原告并没有将摩托车位交付给业主。原告对被告所举证据的质证意见如下：证据1、证据2不能证明是涉案房屋，原告是交付给被告的新房子，可能是原告装修不当所致，其业主权利应当向开发商主张；对微信聊天记录的三性均有异议；对地下车库的照片三性有异议，所拍摄的位置并不是双方买卖合同中车库的位置。对上述当事人提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年05月14日，原、被告经协商签订将《房屋买卖合同》，原告将坐落于会昌县文武坝镇红旗大道财富广场商住楼3幢1-1002室套房及摩托车位转让给被告。合同约定内容如下：一、房屋基本情况。1、买卖房屋位于会昌县文武坝镇财富广场××楼××单元××室，房产证编号：未知（产权证正在办理中），合同号20110601423，（合同）套房面积125.81平方米（实际面积以产权证为准），摩托车位2003号。2、甲方（原告）自愿将该房屋出售给乙方(乙方)，承诺确保房屋的权属明晰，无任何产权纠纷，无遗留问题，无其它抵押等债权债务，并已征得房屋共有权人的一致同意，甲方确保房屋所有权人及房屋共有权人的真实件、可售性。二、价格约定。该套房和车位（摩托车的车位）的总价款计人民币527000元。三、付款方式。l、该房屋在中国银行贷款350000元；乙方应向甲方付清首付款为177000元，此款项在双方签订合同即日乙方付清给甲方。2、该房屋在中国银行所贷的款按揭甲方自2012年05月15日至2013年04月15日共12个月，所交银行贷款合计48876元，所产生的利息24368.2元，所产生的利息款由甲方自行承担，所产生的本金24507.8元应在签订本合同即日付清给甲方。3、该房屋在中国银行贷款的余款为325429.2元，该款项由乙方在签订本合同即日起偿还中国银行的所有款项即（本金利息）直至房产证办下为止。所产生的本金利息（按揭款）办下房产证后，由乙方当天付清利息给甲方。4、具体利息由中国银行所列清单为准，此利息自2013年05月15日开始算到房产证办下为止。四、房屋及证件交付。1、在乙方付清201507.8元（含银行已还的本金）；2、甲方应当天将该房屋及与房屋相关的证件及材料交给方；3、甲、乙双方应三天内到售楼部办理交房手续，相关费用乙方全权承担；4、办理过户时，所欠中国银行的余款（中国银行清单为准）即日乙方应把所欠的余款交给会昌县方利房屋中介有限责任公司建设银行账户36×××79作为担保，同时甲方应交清银行的余款，直至过户给乙方后，甲方有权向会昌县方利房屋中介有限责任公司取回所担保的款项。五、双方约定：1、房屋产权的真实性、合法性均由甲方全权负责，在产权交易过程中由于产权证问题不能交易的，由甲方承担全部责任、2、因该房屋在中国银行按揭的余款325429.2元由甲方负责按时缴还银行按揭月供款直至产权证取出为止；3、甲、乙双方必须在该房屋产权证取出后30日内办理产权证过户手续，相关稅费由乙方全部承担。六、违约责任。1、如甲方反悔不卖该房屋：①甲方应将所出款项双倍退还给乙方为违约金；②如该房屋已装修或已过户，由此产生的所有费用由甲方双倍的方式赔偿给乙方。2、如乙方反悔不要该房屋，所交的一切款项甲方不退回。七、本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议，补充条款或补充协议以及本合同的附件均为本合同不可分割的部分，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。八、本合同经双方签字后即生效，并具有法律效力，甲乙双方及家属不得反悔，恪守信用，永元找赎。
合同签订后，被告向原告支付了首付款177000元及至2013年05月15日的银行按揭本金24507.8元。此后，原、被告依约办理了交房手续，被告随即对该套房屋进行了装修。但被告搬入居住后，被告发现所装修房屋的墙体开裂及窗台塌陷，加之开发商未将车位交付给被告，被告要求原告对上述问题予以解决未果，引发本案纠纷。
另查明，位于会昌县城财富广场商住楼3幢1-1002室套房（原告向开发商购买），会昌县不动产登记局于2016年04月14日下发了不动产权证（产权号为：赣(20**)会昌第0001253号），该不动产权证的所有人为原告曾和平。2016年08月25日，在该不动产权证上标明“已办理抵押登记”之后，该不动产权证交付给原告了。之后，原告要求被告办理过户手续，但因被告对房屋的质量及车位的交付等问题未处理好，被告没有向原告支付该套房屋在中国银行的按揭贷款余款即本金325429.2元。2017年06月07日，原告据此诉至法院，请求确认房屋买卖合同有效。后经法庭释明，原告申请撤回了对被告的起诉，并于2017年12月15日又付清了该套房屋应付中国银行的全部按揭款项合计397520.87元（包括本金、利息及提前还款补偿金726.74元）。此后，经原告要求被告支付房价款未果，故原告再次诉至本院，请求处理。
本院认为，一、关于合同的效力。原、被告均为具有完全民事行为能力人，且被告明知原告向开发商购买的套房还没有办理产权证，仍与原告签订房屋买卖合同；此外，至原告起诉时，原告出让的房屋已取得了合法的不动产权证，因此原、被告双方签订的《房屋买卖合同》应当认定为合法有效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的；买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”,说明被告提出的所购买房屋的墙体开裂及窗台塌陷等问题，并不会影响原、被告双方签订的合同的效力，因此，被告提出的抗辩理由不予采信。二、关于房价款的支付金额及是被告是否承担按揭贷款利息的问题。1、被告还应付给原告承担按揭贷款的本金325429.2元，原告对此没有异议，故被告应付购房款确认为325429.2元。2、原、被告约定“该房屋在中国银行贷款的余款为325429.2元，该款项由乙方在签订本合同即日起偿还中国银行的所有款项即（本金利息）直至房产证办下为止。所产生的本金利息（按揭款）办下房产证后，由乙方当天付清利息给甲方”，依据该条意思，被告应当承担银行贷款本金325429.2元及按揭贷款的利息，其利息计算期间自2013年05月15日开始计算至产权证办下日止。但因原、被告双方在办好产权证后，双方均未积极办理该套房屋的过户手续，导致该套房屋的按揭贷款的利息增加，因此造成的损失双方均有一定的责任，故自2013年05月15日至2017年12月15日之日止的按揭贷款的利息由被告承担，自2017年12月16日起的逾期期间的逾期利息及提前还款由原告支付的提前还款补偿金726.74元，由原告自行承担。三、关于被告购买套房的墙体开裂及窗台塌陷等质量问题处理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的；买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，但本案被告没有向本院证明修复费用及修复造成的损失，故本院对该修复费用及修复造成的损失不予裁判。但被告可以另行向原告或者开发商主张权利或者协商处理。
综上，原被告签订的房屋买卖合同合法有效，尚未支付的房价款325429.2元被告应予及时付清，还应承担及自2013年05月15日起至2017年12月25日期间的逾期还款的利息；原告的其他诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、原告曾和平与被告刘雁英于2013年05月14日签订的《房屋买卖合同》合法有效；
二、由被告刘雁英支付原告曾和平房价款325429.2元及利息71364.93元合计人民币396794.13元，限于本判决生效后10日内付清（款项付至会昌县人民法院账户14×××02，开户银行会昌农商银行营业部）；
三、驳回原告的其他诉讼请求；
本案受理费7262元，由被告负担7000元，原告负担262元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 刘才泉
人民陪审员 金会洲
人民陪审员 黄 勇
二〇一八年六月二十七日
书 记 员 郭慧宁