黑龙江省鹤岗市工农区人民法院
行 政 判 决 书
(2017)黑0403行初1号
原告：田勇，女，1954年3月22日出生，汉族，系鹤岗市职教中心教师，住鹤岗市向阳区。
委托代理人：张延昭，男，系黑龙江梁书龙律师事务所律师。
被告：鹤岗市国土资源局，住所地鹤岗市工农区。
法定代表人：孟祥全，职务局长。
委托代理人：闫兴水，系该局审核科科长。
委托代理人：姜金珠，系该局法律顾问。
第三人：田本祎，女，1989年11月17日出生，汉族，住鹤岗市向阳区。
委托代理人：吴淑华，系黑龙江人和律师事务所律师。
第三人：鹤岗市金泰房屋置业担保有限公司，住所地鹤岗市工农区。
法定代表人：王洪士，职务总经理。
委托代理人：潘荣福，系黑龙江启越律师事务所律师。
原告田勇请求撤销被告鹤岗市国土资源局于2016年12月3日作出的为鹤岗市向阳区房屋办理房屋所有权转移登记的行政行为，并将房屋所有权证恢复到原房屋所有人田廷凯名下，向本院提起行政诉讼。本院于2017年2月7日立案受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告田勇及其委托代理人张延昭，被告鹤岗市国土资源局委托代理人闫兴水、姜金珠，第三人田本祎委托代理人吴淑华，第三人鹤岗市金泰房屋置业担保有限公司委托代理人潘荣福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田勇诉称：原告的父母在2012年12月之前均以去世，此时本案所涉房屋由原告居住。2013年11月，原告把房屋产权证交给弟弟田治宇，让其弟弟出租此房并收费用，并说明此房变更有姐弟四人均分。2016年11月22日，原告发现本案所涉房屋的产权已变更为田本祎，是在原告不知情的情况下，把房屋过户到田本祎的名下。在过户过程中由鹤岗市金泰房屋职业担保公司担保。由于被告的违法行为，给原告造成了损失，侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求判令：1.撤销被告鹤岗市国土资源局于2016年12月3日作出的为鹤岗市向阳区房屋办理房屋所有权转移登记的行政行为；2.将房屋所有权证恢复到原房屋所有人田廷凯名下；3.案件受理费由被告承担。原告未向本院提交证据。
被告鹤岗市国土资源局辩称：2014年12月3日，本案第三人田本祎到被告处申请转移登记，提交了房屋所有权转移登记申请表、房屋转移登记担保函、鹤岗市存量房买卖合同、契税发票、不动产统一发票、鹤岗市房权证所有权人为田廷凯的房屋产权证。被告依法对其进行询问，田本祎承诺其所提供的材料真实、合法、有效，如有不实，愿承担一切法律责任，与登记机构无关。被告根据《房屋登记办法》和2014年4月17日鹤岗市人民政府市长专项协调办公会会议纪要的相关规定，给田本祎办理了转移登记，行政行为合法，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交了证明行政行为合法性的证据房屋房产档案1份，其中包括房屋产权登记申请表、审批表、房屋转移登记担保函、鹤岗市存量房买卖合同、契税发票、不动产统一发票、交易手续费发票、房屋权属登记费发票、房屋所有权为田廷凯的产权证复印件。同时提供法律依据《房屋登记办法》第三十三条、2014年4月17日鹤岗市人民政府专项协调办公会会议纪要各1份。欲证实根据鹤岗市人民政府会议纪要，在申请人走死逃亡的情况下其他当事人可以依据担保公司出具的担保函，向被告申请办理转移登记。被告进行的转移登记行为手续齐全，符合法律规定。
第三人田本祎述称：原告所述与事实不符，原告田勇的父母共有四个子女，长女田静媛、次女田勇、小女田亮、长子田治宇，第三人田本祎系田治宇之女。原告父亲田廷凯1995年去世，原告母亲和田本祎一家居住在原告田勇名下的房屋共同生活，原告田勇在其父亲田廷凯名下的房子居住生活，也就是本案所涉房屋。原告母亲和第三人田本祎一家共同生活期间，本案所涉房屋的手续包括房屋产权证一直由第三人田本祎保管至今。2004年，第三人田本祎家在购买新房后与原告母亲分开生活。原告的母亲2012年去世，在此之前原告早己到哈市定居生活，本案所涉房屋一直闲置。2014年初，田亮持协议到第三人田本祎家，协议内容和田亮表述一致，意思是父母生前遗留的这户房产经三个女儿协商同意过户给弟弟田治宇，在商谈时双方还谈到直接过户给第三人田本祎，省得将来麻烦。事隔几日，原告从哈市回到鹤岗，将本案所涉房屋的钥匙交给第三人的父亲田治宇，田治宇才将本案所涉房屋出租至今，租金一直是田治宇收取。2014年末，第三人田本祎持田静媛、田勇、田亮三人放弃继承的书面材料办理了房屋所有权转移登记。第三人田本祎办理过户的流程是合法的，应该得到法律的保护，原告诉讼请求应予驳回。第三人田本祎向本院提交了以下证据：协议2份、干部履历表1份、房屋产权证1份，欲证实原房屋所有人田廷凯生前有四名子女，长女田静媛、次女田勇、三女田亮，长子田治宇。田廷凯死后，是原告及两姐妹协商后同意将父母遗留的房屋由弟弟田治宇继承，并过户给田治宇，三姐妹均在协议上签名并按手印。第三人田本祎将房屋过户到自己名下时也是持两份协议到金泰公司办理的担保。这两份协议与庭审中原告所述房屋事实能相互吻合，说明两份协议是真实的。第三人田本祎取得房屋产权证系合法取得。
第三人金泰房屋置业担保有限公司述称：本案诉争房屋系田廷凯、张九荣夫妇共有，二人均己死亡，应由其子女共同继承，由于田静媛、田勇、田亮放弃继承，该房屋由田治宇继承，而田治宇将该房屋合法处分由其女儿田本祎所有，金泰公司是根据田静媛、田勇、田亮的放弃继承协议书而出具的担保，所以担保函是在几方真实意思表示的情况下出具的，请求法院认定。第三人金泰房屋置业担保有限公司未向本院提交证据。
经庭审质证，原告对被告提供证据质证认为：根据房屋登记办法第三十三条的规定，如果是赠予或继承，应当有赠予或继承证明，而被告没有提供赠予或继承证明；会议纪要第9条规定，产权人走死逃亡可以通过担保公司进行变更手续，此处的走死逃亡是指产权人死亡后没有合法的继承人或者继承人之间达成了继承协议的情况，而在被继承人田廷凯死亡之后，其继承人没有达成协议的情况下不能适用该纪要；房屋房产档案中没有继承证明或继承人达成的协议，此情况下办理过户手续违反了《房屋登记办法》第三十三条的规定；档案中的鹤岗市存量房买卖合同签订于2014年10月24日，而合同中甲方卖房者田廷凯1995年已死亡，不可能发生在2014年和田本祎签订买卖合同的事实，同时，该合同中也没有田本祎的签名和盖章，只有代理人一栏中有一个签名，如果是代理人应当有代理手续，而被告提供的证据中没有代理手续，从而证明该合同是伪造的，也说明被告在审理房屋过户的过程中没有尽到应当尽到的义务。对第三人田本祎提供证据质证认为：对有原告签字的协议的真实性无异议，但是对其证实的内容有异议，该证据的真实含义是把房屋过户给弟弟田治宇，由其管理，日后再处理该房产时兄弟姐妹四人平分，对有田亮签字的协议真实性不予质证；对产权证真实性有异议，因为是通过不合法的手段取得的，办理房产手续不合法，即使该房屋由田治宇继承，也不能直接过户到田本祎名下，内容、程序均不合法，该房产证无效。
被告对第三人田本祎提供证据质证认为，对证据无异议。
第三人田本祎对被告提供证据质证认为，对证据无异议。
第三人鹤岗市金泰房屋置业担保有限公司对被告提供证据质证认为：对证据无异议，因为诉争房屋系田廷凯夫妇所有，在田静媛、田亮、田勇放弃继承权的情况下，该诉争房屋由田治宇进行继承，而田治宇进行依法处分时回避了本应当进行的继承公证证明，所以进行的存量房交易，但上述几个继承人均属真实意思表示。对第三人田本祎提供证据质证认为：对证据无异议。
本院对上述证据认证如下：因第三人田本祎提供的2份协议中均未涉及第三人田本祎的相关权利义务，不能作为证实其享有本案所涉房屋权利的依据，且协议签订人未出庭，不能证实证据真实性，故本院不予采信。被告鹤岗市国土资源局及第三人田本祎提供的其他证据均与本案具有关联性，来源合法，本院均予以采信。
经审理查明:原告田勇的父母育有四名子女，分别是长女田静媛、次女田勇、三女田亮、长子田治宇，第三人田本祎系田治宇的女儿。原告父母去世后留有遗产登记在其父亲田廷凯名下的位于鹤岗市向阳区房屋一户，房屋所有权证在第三人田本祎家保管。2014年10月24日，第三人田本祎为将上述房屋所有权转移到自己名下，向第三人鹤岗市金泰房屋置业担保有限公司申请担保，第三人鹤岗市金泰房屋置业担保有限公司在明知原房屋所有权人田廷凯已死亡，且未向其他有继承权的子女进行核实的情况下，出具了内容为“第三人田本祎购买田廷凯房屋，房屋产权无任何争议”的担保函，并以已死亡的原房屋所有权人田廷凯的代理人身份与第三人田本祎签订了鹤岗市存量房买卖合同。2014年12月3日，第三人田本祎持与第三人鹤岗市金泰房屋置业担保有限公司签订的鹤岗市存量房买卖合同及房屋转移登记担保函等材料在被告处办理了房屋产权转移登记，将原登记在田廷凯名下的上述房屋转移到第三人田本祎名下。2016年11月，原告田勇发现上述房屋所有权转移事实，认为被告为上述房屋办理房屋所有权转移登记的行政行为违法，向本院提起行政诉讼。
本院认为：被告作为鹤岗市不动产登记管理机构，具有办理房屋所有权转移登记的行政职权。根据《房屋登记办法》第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”的规定，被告在为第三人田本祎办理房屋所有权转移登记时，应要求其提供证实房屋所有权发生转移的材料。因被告提供的2014年4月17日鹤岗市人民政府专项协调办公会会议纪要针对的是煤炭棚户区改造项目和采煤沉陷区治理项目办理产权证相关事宜，而本案所涉房屋并不在其列，且本案所涉房屋的合法继承人不存在死走逃亡的特殊情况，故第三人鹤岗市金泰房屋置业担保有限公司出具的担保函不能作为证实本案所涉房屋所有权发生转移的材料。同时，该担保函上明确载明田廷凯已死亡，被告未尽到必要的审查义务，错误确认第三人鹤岗市金泰房屋置业担保有限公司以田廷凯代理人名义与第三人田本祎签订的鹤岗市存量房买卖合同效力，以买卖关系作为房屋所有权转移方式主要证据不足。综上，被告办理本案房屋所有权转移登记的行政行为主要证据不足、违反法定程序，原告田勇要求撤销第三人田本祎的房屋所有权证，恢复房屋登记产权人为田廷凯的诉讼请求依法应予支持。依照《中国人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）、（三）项的规定，拟判决如下：
撤销被告鹤岗市国土资源局颁发的鹤岗市房权证向阳区房屋所有权证（登记房屋所有权人田本祎、坐落位置鹤岗市向阳区），将此房屋恢复到登记房屋所有权人为田廷凯的房屋登记状态。
案件审理费50元，由被告鹤岗市国土资源局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。
审 判 长 白 梅
审 判 员 王玥丹
人民陪审员 韩凤英
二〇一七年七月四日
书 记 员 高宏影