内蒙古自治区额尔古纳市人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
(2016)内0784民初507号
原告：王金华，女，1960年5月11日出生，住内蒙古自治区额尔古纳市。
原告：王元贵，男，1969年12月16日出生，住内蒙古自治区额尔古纳市。
二原告共同委托诉讼代理人：王殿毅，内蒙古天丰律师事务所律师。
被告：张彦辉，男，1964年12月11日出生，住内蒙古自治区额尔古纳市。
委托诉讼代理人：包正清，男，1958年2月1日出生，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
被告：刘亚峰，男，1970年5月17日出生，住内蒙古自治区额尔古纳市。
委托诉讼代理人：曲树臣，额尔古纳市中央街法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：刘亚涛，男，1973年5月14日出生，住内蒙古自治区额尔古纳市。
被告：杨俊利，男，46岁，住内蒙古自治区额尔古纳市。
被告：呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区额尔古纳市。
法定代表人：郝丽峰，经理。
原告王金华、王元贵诉被告张彦辉、刘亚峰、杨俊利、呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司（以下简称正兴公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年7月1日作出（2015）额民初字第85号民事判决。被告刘亚峰不服该判决，向呼伦贝尔市中级人民法院提起上诉。呼伦贝尔市中级人民法院于2016年6月20日作出（2016）内07民终337号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，由审判员白旭东担任审判长，人民陪审员屈乐波、陈婧参加评议，于2016年11月17日、12月6日公开开庭审理了本案。原告王金华、王元贵及其委托诉讼代理人王殿毅，被告张彦辉及其委托诉讼代理人包正清，被告刘亚峰及其委托诉讼代理人曲树臣、刘亚涛到庭参加诉讼，被告杨俊利、正兴公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告王金华、王元贵向本院提出诉讼请求：要求被告1.给付原告经营用房下150平方米地下室，不能给付按实际售价双倍赔偿;2.经营用房少5.21平方米，赔偿双倍价值88570元；3.住宅少42.67平方米，赔偿双倍价值221884元；4.承担违约金213210元；5.违约金支付至地下室交付时止。事实和理由：2013年7月6日，被告张彦辉和刘亚峰拆迁原告房子，由被告杨俊利担保，并签订了《房屋拆迁补偿协议》，约定补偿300平方米经营用房、150平方米住宅、150平方米地下室（原告承担1000元/平方米的价款），但被告未按约定交付，而且地下室早已被被告卖出，故诉至法院，敬请依法公正裁决。
被告张彦辉辩称，被告在2013年7月与原告签订拆迁协议，到2014年4月原告的房屋已经拆迁完毕，当时刘亚峰和张彦辉协商张彦辉退出，刘亚峰接手被拆迁房屋继续开发，此后所有的包括原告在内的协议都由刘亚峰和正兴公司履行，张彦辉完全从拆迁合同中退出，本案中，张彦辉不应作为被告，不能由他承担对原告诉请的义务。
被告刘亚峰辩称，1.原告要求被告给付原告经营用房下150平方米地下室，不能给付按实际售价双倍赔偿的诉求不成立，没有法律依据；地下室是买卖法律关系，不是拆迁安置补偿关系，协议中明确约定原告以每平方米1000元价款购买地下室，而没有约定补偿，所以说地下室是买卖关系；2.原告没有任何损失，不存在赔偿问题；只有实际损失或约定违约金才能赔偿，协议中虽约定原告以每平方米1000元价款购买地下室，但原告分文未付地下室房款，根据最高人民法院相关司法解释可知，必须是已付购房款的才存在赔偿，原告没有付购房款不存在赔偿问题；3.原告的二、三项诉讼请求，双方已在第一次审理时达成补偿协议；4.原告第四项诉求不符合法律规定，该协议属于无效行为，拆迁人为自然人，无拆迁资质，故不存在违约责任和担保责任。
被告杨俊利、正兴公司未提交答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告王金华、王元贵为证明其诉求提供的有争议证据如下：
1.房屋拆迁补偿协议一份，证明是原告王金华、王元贵与被告张彦辉、刘亚锋双方对拆迁形成的补偿协议，协议的内容有补偿位置、面积，房屋交付期限，违约责任，担保条款。地下室也是拆迁补偿协议的补偿方式之一，因为地下室地面墙体做防水处理和安扶手、楼梯，所以支付的1000元/平方米是工程费用，而不是购买地下室款。被告张彦辉对合同真实性认可，认为协议中刘亚峰和张彦辉不是同时签的字，2013年7月份签订合同时，是张彦辉作为当事人签的，刘亚峰是在2014年接手开发事宜后再补签的，补的时候与原告也说明张彦辉退出，刘亚峰接手，不是增加了一个人，是变更，此后楼盘是刘亚峰以正兴的名义开发的，后面涉及的补偿是刘亚峰做的，房屋地下室也是刘亚峰卖的，所以说在2014年4月份以后拆迁主体已经完全变更了。被告刘亚锋认为本合同显示地下室和回迁不发生任何关系；墙体做防水和扶手是正常操作，原告说给的是工程费太牵强。被告杨俊利、正兴公司在本案中未发表质证意见。本院对该证据真实性予以采信。
2.杨俊利出具的收条一份，证明房产证被杨俊利收走了。被告张彦辉对收条不予质证。被告刘亚锋认为此事不清楚，有待核实。被告杨俊利、正兴公司在本案中未发表质证意见。本院对该证据真实性予以采信。
3.授权委托书一份，证明2013年5月20日正兴公司委托张彦辉建设宏运家园。被告张彦辉对证据真实性认可。被告刘亚锋对真实性不认可。被告杨俊利、正兴公司在本案中未发表质证意见。本院对该证据真实性予以采信。
被告张彦辉为证明其主张提供的有争议的证据如下：
1.证人徐某出庭证明：2013年证人跟张彦辉签订的拆迁合同，2014年大概4月份张彦辉转给别人，不开发了，说证人以后有什么找刘亚峰就行，所以2014年4月份证人又和刘亚峰签了合同。证人李某出庭证明：2013年是张彦辉跟证人签的合同，后期张彦辉不干了，刘亚峰接着干，刘亚峰在证人跟张彦辉的原合同上签字了。二原告认为两位证人与本案无利害关系，没有关联性。被告张彦辉认为证人能够证明张彦辉和拆迁户在2013年签订的拆迁合同到2014年4月权利义务完全转让给刘亚峰的事实，不仅包括证人的房子，也包括原告的房子，原告的房子后期补偿包括买卖也都是跟刘亚峰接触，刘亚峰代表正兴公司来履行合同。被告刘亚峰认为二证人与己方无关，不予质证。被告杨俊利、正兴公司在本案中未发表质证意见。本院认为，上述证人证言与本案争议事实无关联性，故不予采信。
2.房屋拆迁补偿协议复印件一份，证明张彦辉本人的房子也是与刘亚峰签的协议，到2014年4月以后整体被拆迁和开发事宜都是由刘亚峰和正兴公司接手的。二原告对真实性不认可，认为该协议和本案没有关系，也证明不了原告证明的问题，与本案无关联性。被告刘亚峰对该证据真实性有异议。被告杨俊利、正兴公司在本案中未发表质证意见。本院对该证据不予采信。
被告刘亚峰为证明其主张提供的有争议的证据商品房买卖合同复印件及收据，证明地下室以2900元每平方米的价格整体出售给王德红。原告对该证据不认可。被告张彦辉对该证据真实性无异议但不发表质证意见。被告杨俊利、正兴公司在本案中未发表质证意见。因本院已核实该证据，故予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1.2013年7月6日，原告王金华、王元贵与被告张彦辉签订了房屋拆迁补偿协议一份，被告杨俊利作为担保人在该协议上签字，被告刘亚峰后期也在该协议上作为甲方补签。协议中与本案争议事实相关条款有：第二条、补偿方式与标准约定：1、补偿方式为原址回迁补偿，即从新建楼房自南端开始向北切割第二家；2、补偿标准为经营用房300平方米、住宅150平方米，门市为越层用房，即一、二层为经营用房，住宅回迁为三楼，位置在回迁经营用房正上方。回迁面积以房产部门测绘实际面积为准，误差多退少补，但实际面积超过3%部分，乙方不在另行付款，不足补偿标准时，甲方需按市场销售价格退还给乙方；3、附加条件，设计时直接将三楼住宅与一、二楼门市用房通开，并将楼梯与白钢扶手安装至直接能使用；4、地下室面积为150平方米，位置在经营用房正下方，地面、墙体均做防水处理，楼梯扶手齐全，乙方以每平方米一千元的价格支付给甲方；5、拟定房屋交工日期为2014年12月3日，若甲方逾期不能交付使用，自约定到期次日开始执行违约补偿；6、违约责任：（1）如甲方按约定时间不能开工、开发，须赔偿乙方因此造成的损失，按市场销售价格回迁房屋总价值日千分之三的违约金；（2）如甲方不能按约定日期交付使用经营用房及住宅，甲方赔偿乙方因此造成的损失，按市场销售价格回迁房屋总价值日千分之三的违约金；（3）如果将乙方房屋已拆除，甲方不建了，应赔偿乙方损失肆佰万元，房照退还给乙方。
2.协议签订后，被告张彦辉、刘亚锋以正兴公司宏运家园项目负责人的身份进行建筑施工，被告杨俊利于2014年3月4日将原告房产证取走。在我院（2015）额民初字第85号案件诉讼过程中，被告刘亚锋将经营用房及住宅钥匙交到法庭，原告于2015年4月3日取走。原告接收的住宅面积为107.33平方米，与协议约定相差42.67平方米；经营用房面积294.79平方米，与协议约定相差5.21平方米。庭审中，被告刘亚锋同意以（2015）额民初字第85号案件诉讼过程中认可的标准补偿（住宅以2600元每平方米，经营用房以8500元每平方米）给原告，原告主张双倍给付并承担违约金。
3.被告刘亚锋于2013年11月26日将原告主张要求给付的地下室以2900元每平方米的价格整体出售给王德红，并已收款交房，庭审中表示不能将150平方米地下室交付原告。原告表示被告不能交付地下室，要求按实际售价的双倍赔偿并承担违约金。
本院认为，原告王金华、王元贵与被告张彦辉、刘亚锋签订的房屋拆迁补偿协议，因张彦辉、刘亚峰均为自然人，无拆迁资质，且原告向法院提供的授权委托书中已明确写明不含拆迁工作，故本院认为双方所签订房屋拆迁补偿协议应为无效，各方当事人应当根据各自过错承担相应的责任。
其次，经庭审查明，被告给付住宅、经营用房面积均与合同约定存在误差，且诉争地下室也已实际给付案外人，故本院认为，被告应承担责任，但应有所区别。被告张彦辉在庭审中答辩已将项目转手给被告刘亚峰，不应承担责任，本院认为，张彦辉是否将该项目转手给刘亚峰是其与刘亚峰之间个人约定事项，该约定在未取得当事人认可之前不具有对抗当事人效力，故本院认为，被告张彦辉在本案中应承担过错责任；被告刘亚峰作为项目实际施工人，且在协议中也签字认可被告张彦辉与原告约定的拆迁补偿内容，故也应共同承担责任；被告正兴公司对被告张彦辉、刘亚锋行为没有严格审查，而委托其开发诉争项目，且已竣工，存在一定的过错，应对二人行为承担连带责任；原告主张被告杨俊利应承担责任，经本院审查，协议中，杨俊利虽以担保人名义在协议签名，但双方未在协议中明确约定如存在违约，担保人应承担何种责任，本院认为，拆迁补偿合同具有特殊性，非合同相对人在其合同上签名，其所承担的责任应在合同中有明确约定或法律规定，本案中，原告未向法庭提交相应的证据予以说明，故本院对原告要求被告杨俊利承担责任的诉求不予支持。
第三，原、被告诉争地下室，原告主张应按拆迁补偿给付房屋或赔偿，被告刘亚峰主张属于买卖关系不应赔偿，本院认为，原、被告各自主张应向法院提交相应证据予以证明。本案中，原、被告均未就此向法院提交相应证据，均是以各自对协议中约定内容如何理解进行阐述，根据本院审查，协议中明确约定了地下室的位置、面积、给付价格，结合原、被告各自所述，本院认为，原告主张有其合理性，理由如下：协议中明确约定地下室位于给付经营用房正下方，无论从使用角度或房屋买卖角度出发，将该地下室给付原告应为其权益最大化，也应为当时签订协议时约定给付地下室的本意；被告主张其为买卖关系，原告未给付相应对价，故将地下室另行出售。本院认为，因该地下室处于原告应得经营用房正下方，且在协议中已明确约定有地下室的情况下，被告如想出售该地下室，应先向原告进行说明，如原告明确拒绝给付协议约定价款，被告才可另行处理。本案中，被告未就此向法庭提交相应证据予以证明，故本院对原告主张予以支持，但地下室已被被告刘亚锋以2900元每平方米价格整体出售给王德红，原告要求被告给付地下室的诉求已实际不能履行，本院支持被告按其实际售价折价赔偿，地下室实际售价2900元每平方米，应有原告1900元每平方米，150平方米为285000元。原告主张的双倍赔偿是基于解除合同的情况下才能发生，本案中，原告未主张解除合同并实际接收住宅及经营用房，故本院不能支持双倍赔偿。
第四，关于原告其他诉求，本院认为，原告的二、三项诉求与第四项诉求皆是基于对被告不履行合同义务的违约惩罚性主张，因协议无效，故本院不予全部支持，仅支持原告获得相差面积应得差价款。庭审中，原、被告均已同意按（2015）额民初字第85号案件中双方达成一致价格进行补偿，本院对此予以确认。原告主张的第四、五项诉求，也因协议无效，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：
一、被告张彦辉、刘亚锋于本判决生效后十日内给付原告王金华、王元贵住宅、经营用房折价差额款：住宅2600元/平方米×42.67平方米=110942元、经营用房8500元/平方米×5.21平方米=44285元，合计155227元；
二、被告张彦辉、刘亚锋于本判决生效后十日内给付原告王金华、王元贵地下室折价赔偿款285000元；
三、被告呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司对上述判项承担连带给付责任；
四、驳回原告王金华、王元贵的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9036.64元，由被告张彦辉、刘亚锋负担7596.8元，由原告王金华、王元贵负担1439.84元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审判长白旭东
人民陪审员屈乐波
人民陪审员陈婧
二○一七年一月十六日
书记员王婷婷