宁夏回族自治区贺兰县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2016)宁0122民初439号
原告：张灵森，男，汉族，1963年11月15日出生，宁夏回族自治区银川市人，大专文化，自由职业，住宁夏回族自治区银川市。
原告：衡晓凤，女，汉族，1963年10月15日出生，宁夏回族自治区银川市人，大专文化，实验师，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：杜芃原、哈瑞，宁夏海潮律师事务所律师。
被告：宁夏泰和房地产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区德胜西路5号，统一社会信用代码×××。
法定代表人：王进，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王冰，宁夏平瑞律师事务所律师。
原告张灵森、衡晓凤与被告宁夏泰和房地产有限公司（以下简称泰和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张灵森、衡晓凤的委托诉讼代理人杜芃原和哈瑞、被告泰和公司的委托诉讼代理人王冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张灵森、衡晓凤向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行合同义务，协助原告办理房屋所有权证书；2.判决被告支付逾期办理房屋所有权证书违约金64899元（按照已付房款计算中国人民银行同期贷款利率6%的标准，暂从2014年4月1日计算至2015年12月1日），并主张至判决生效后被告实际协助办理之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月9日，原告购买被告开发的的位××区住房一套。双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定出卖人应当在房屋交付使用后90日内，提供资料，协助办理权属证书，逾期承担法律责任。因办理房屋交接手续时，实测面积增加至138.57平方米，原告最终实际支付房款648993元。原告履行合同，支付购房款后，按照房产部门办理产权登记要求提交资料，办理房屋所有权证书，但因被告没有到房屋产权管理部门办理房屋初始登记业务，导致原告无法办理房屋所有权证书。现原告诉至人民法院，请求依法受理并支持各项诉讼请求，维护其合法权益。
被告泰和公司辩称，一、对于原告第一项诉请，被告方无异议；二、对于原告的第二项诉请，被告认为不能成立。首先，原、被告双方在所签订的房屋买卖合同中已经约定了逾期办理房屋所有权证书的违约金，而适用司法解释第18条的前提条件是合同没有约定违约金或损失数额难以确定，显然不适用于本案；其次，原告未向法庭举证证实逾期办理房屋所有权证书对其造成了实际损失以及损失数额，所以逾期办理房屋所有权证的违约金应当重新计算。
经审理查明，2013年3月9日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》（合同编号：泰和地中海销字第2013年0027号）及《商品房买卖合同》之补充协议。《买卖合同》约定：原告购买被告开发的的位××区住房一套，房款支付方式为公积金付款，被告应于2013年12月31日前将房屋交付原告使用，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。《补充协议》约定：原告选择一次性付款或公积金贷款的，原告自行办理产权登记证，被告予以配合。2014年1月21日，经原、被告双方实地测量，涉案房屋的实测面积为138.57平方米，原告应支付被告购房款648993元。2014年1月21日，被告给原告出具648993元销售不动产统一发票。2014年1月21日，被告向原告交付了涉案房屋。现因被告就泰和地中海小区三期未在贺兰县住房和城乡建设局房屋产权产籍管理所办理房屋初始登记业务，导致原告无法办理房屋产权证书。现原告诉至本院，请求判如所请。
另查明，被告2012年开发建设的三期8-15号楼，2013年12月竣工交付使用，该项目在2012年开发建设时办理了土地和在建工程抵押手续，抵押贷款银行为中国工商银行银川东城支行，该笔贷款于2015年10月到期，由于被告未能及时偿还贷款，现已办理了抵押物置换，但银行无相应指导文件，只办理续押手续，由于银行仍不予办理三期土地抵押和在建工程抵押的解押手续，贺兰县房屋管理部门无法办理三期房屋初始登记业务，同时也无法为住户办理房产证。2015年8月，贺兰县房屋管理部门函告被告公司，要求被告公司与银行进一步协商沟通，解决上述问题。
本院认为，原、被告在自愿、平等的基础上签订的《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。
本案中，原告按照合同约定通过办理住房公积金贷款履行了付款义务，被告亦履行了房屋交付义务，但因涉案房屋建设项目在2012年开发建设时办理了土地和在建工程抵押手续，抵押贷款于2015年10月到期，因被告公司未能及时偿还贷款，且办理抵押物置换，新增土地抵押，但银行无相应指导文件，只办理了续押手续，由于银行不予办理解押手续，造成贺兰县房管部门无法为住户办理房产证。原告无法取得诉争房屋的权属证书。
综上，由于被告方原因，原告未能取得房屋权属证书，应当承担违约责任。一、关于违约责任的计算标准问题。因原、被告双方在《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》中并未约定被告逾期办证的违约责任，且原告庭审亦未能确定损失数额，本院结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款”合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，根据被告在履行合同过程中的违约情形，兼顾房屋买卖合同双方的利益，依据中国人民银行2016年个人住房公积金贷款年利率2.75%标准进行计算。二、关于违约责任时间计算。本案《银川市商品房买卖合同》第四条土地抵押情况条款中已表明涉案商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行银川东城支行，抵押登记部门为贺兰县国土资源局，抵押登记时期为2012年9月21日。房屋买卖合同系双方当事人自愿签订，被告在合同条款中已告知原告已经设立的相关权利，被告不存在隐瞒权利瑕疵进行交易的情况，故涉案土地及在建工程项目在贷款期间，因抵押权未注销而影响房屋产权登记手续办理，被告不承担违约责任。被告应于2015年10月偿还贷款，将抵押权注销，在合理期间（90日）内办理房屋产权登记，但因未能偿还贷款且办理抵押物置换未果，从而造成房屋产权登记持续迟延，被告应对合理期间外持续迟延的期间承担违约责任，即从2016年2月起计算违约金，计算至被告协助办理房屋产权证之日止。
综上所述，原告要求被告继续履行合同，协助办理房屋产权证，并非被告客观不能解决，故该项请求，本院予以支持。被告承担违约金暂计至2017年10月，计算为31233元，即：648993元×2.75%／年×÷12个月×21个月。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：
一、被告宁夏泰和房地产有限公司于本判决生效之日起三个月内协助原告张灵森、衡晓凤办理位于××区三期10-1-601号房屋的房产权属证书；
二、被告宁夏泰和房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张灵森、衡晓凤支付2016年2月至2017年10月逾期办理房屋所有权证书违约金31233元，并支付自2017年11月至实际协助办理房屋产权证之日止的违约金（按已付购房款648993元为基数，以基准贷款年利率2.75%的标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费711元（已减半收取），由原告张灵森、衡晓凤负担369元，由被告宁夏泰和房地产有限公司负担342元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。
审判员盖焱
二〇一七年十一月六日
法官助理薄迎
书记员李娜