广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1126号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市怡盛华物业发展有限公司。
法定代表人：陈春艳，总经理。
委托代理人：叶雪燕，广东远明律师事务所律师。
委托代理人：龚建清，该司总经理助理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市宝安劲力工贸发展有限公司。
法定代表人：郑焯辉，董事长。
委托代理人：肖攀，广东华程律师事务所律师。
委托代理人：石丽娥，该司副总经理。
原审第三人：深圳市龙华XX花园第二届业主委员会。
负责人：林玉其，该业委会主任。
委托代理人：甘俊毅，男，汉族，1967年10月24日出生。
委托代理人：林倘，男，汉族，1981年10月25日出生。
上诉人深圳市宝安劲力工贸发展有限公司（以下简称劲力公司）、深圳市怡盛华物业发展有限公司（以下简称怡盛华公司）因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第805号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：
劲力公司系深圳市宝安区龙华街道东环二路东侧XX花园的开发商，XX花园项目占地72，989.93平方米，共25栋建筑物，为商住混合用地，住宅建筑面积163，600.42平方米，商业建筑面积14，940.37平方米，社区服务及物业管理600平方米。2005年开始，劲力公司将XX花园项目的住宅及部分商铺出售，劲力公司和购房的业主签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》中约定劲力公司向业主移交房地产后，在未由业主委员会聘请住宅区管理机构之前交由深圳市劲力明珠物业管理有限公司负责房地产的物业管理，物业管理费按1.9元（部分住宅为1.99元、2.3元、2.5元，商铺为5元）每月每平方米计收，业主委员会成立后，可续聘或另选物业管理公司，管理费由业主委员会与物业管理公司协商确定。同时劲力公司和购房的业主又签订了一份《补充协议书》，约定XX花园架空层、停车场及游泳池归劲力公司所有，业主购买XX花园房产依照物业管理规定有偿使用停车场、游泳池，物业管理机构受托对停车场、游泳池实施管理、维护、保养，并收取使用费用。劲力公司将XX花园项目的个别商铺出售，剩余14，569.47平方米的商铺没有出售，现登记在劲力公司名下。
2008年1月28日，劲力公司作为甲方、深圳市劲力明珠物业管理有限公司作为乙方签订了一份《XX花园一期、二期物业委托管理合同》，约定甲方委托乙方对XX花园实行一体化、专业化物业管理服务，物业名称为XX花园一期1-12栋、二期13栋（A、B、C）座、15栋、16栋，不含商铺（即A、B、C栋商铺及裙楼商铺），不含地面、地下停车位，总建筑面积150，290.75平方米，总户数1，165户；合同期限为十年，从2008年1月31日起至2018年1月31日止，若此期间业主委员会成立，由业主委员会与乙方重新签订物业管理合同，本合同自然终止；甲方按规定向乙方提供管理用房（地址XX花园3栋2楼）若干平方米，小区配套中的辅助用房（产权属甲方）其收入归甲方所有，社区健康中心、社区服务及物业管理用房、邮电所（产权属甲方）其收入归甲方所有；物业管理服务费的标准为：1-11栋1.9元每月每平方米，12栋1.99元每月每平方米，15、16栋2.3元每月每平方米，13栋2.5元每月每平方米，除甲方物业未售住宅房产按1元每月每平方米收取以外，甲方物业未售商铺不收取费用以外，业主空置物业管理费按正常支付，在政府法规范围内，可视物业的管理成本对管理服务费作相应调整，但入伙三年内，调整后的住宅物业管理服务费标准最高不超过3.5元每月每平方米，上述费用由业主（含产权单位）或物业使用人在每月的10号前缴交，如有拖欠从逾期之日起每天按应交款项的0.5‰加收滞纳金。
经深圳市公安局交通警察局批准，劲力公司作为管理者取得了XX花园停车场的《深圳市经营性停车场许可证》，可停车位1，452个，证件有效期自2010年1月6日至2012年8月31日。同时劲力公司取得了深圳市宝安劲力工贸发展有限公司XX花园停车场的营业执照，经营范围为机动车停放服务，营业期限为2007年8月15日至2017年8月15日。
2010年2月2日，XX花园小区业主选举出业主委员会委员11人、候补委员3人，XX花园业主委员会成立，2010年2月5日，XX花园业主委员会在深圳市宝安区物业管理办公室办理了备案手续。
2010年8月27日，XX花园业主委员会对目前物业服务合同期限及履行情况提出意见，称原物业公司自2005年（小区入伙后开始）进行XX花园开展物业管理服务以来存在诸多问题，暴露在其在物业管理服务方面的专业性欠缺和服务态度粗暴，漠视业主的合理要求，管理模式混乱，拒不向业主委员会提供有关文档资料，因此业主委员会通过召开业主大会的形式，由全体业主表决是否另选聘物业服务公司，根据业主大会表决结果，业主委员会决定通过公开招标的形式选聘物业服务公司。XX花园业主委员会对业主大会会议召集程序及表决情况意见为：总户数1，932户，总票权数181，997，实参与户数1，232户，实参与票权数122，098，同意另聘请管理服务公司户数1，147户、票权数114，664，同意继续聘请现管理服务公司户数74户、票权数7，437。深圳市宝安区龙华街道三联社区工作站对该次业主大会会议召集程序、表决结果的核实意见为“情况属实”。深圳市宝安区龙华街道城市建设科对该次业主大会会议表决情况核实意见为“同意上报呈区住宅局审批”。
2011年6月28日，深圳市住房和建设局收到了深圳市龙华XX花园第二届业主委员会（以下简称XX花园业委会）提交的XX花园《深圳市物管项目招投标活动备案表》、《招标文件》及相关材料，予以备案。要求XX花园业委会按规定程序在备案后半年内组织完成公开招投标工作。2011年8月8日，深圳市住房和建设局物业监管处从专家库中抽取了XX花园选聘物业服务企业的评标专家。
2011年8月10日，怡盛华公司作为乙方、XX花园业委会作为甲方签订了一份《深圳市物业服务合同》，约定甲方委托乙方对XX花园提供物业管理服务，XX花园为商住项目，建筑面积181，996.46平方米，物业服务期限为三年，从2011年8月16日起至2014年8月15日止，甲乙双方应在服务合同生效之前，与原物业服务企业就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定；本物业区域物业服务收费方式为佣金制，乙方在合同期内每月按管理服务成本支出的10%收取服务佣金，管理服务经费盈余由甲方享有，业主大会、业主委员会的办公费用由物业管理服务费中支出；合同第七条第一款规定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：小高层住宅1-11栋1.9元每月每平方米，12栋1.99元每月每平方米，中高层住宅15-22栋2.3元每月每平方米，高层住宅13栋2.5元每月每平方米，商业物业4.6元每月每平方米，业主应在每月15日按时交纳当月的物业服务费，物业服务收费标准的调整按业主大会召开会议结果执行；房屋本体维修基金根据政府主管部门规定标准按0.25元每月每平方米收取；合同第九条约定，停车服务费按以下标准收取，露天车位100元每月每个，车库车位200元每月每个，外来车辆收费需入账，作为管理费收入的补充；乙方经营业主所有的共用部位、共用设施用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，在符合国家法规、条例规定的前提下，应征得甲方同意，收入在扣除合理的管理费用后按4：6比例分配，并接受甲方监督。
2011年8月11日，深圳市宝安区龙华街道三联社区工作站向XX花园的各位业主发出公告，称根据相关规定，XX花园业主委员会依法已完成小区物业招投标工作，招标结果公示七天，应小区居民之要求，工作站在公示期内将安排工作人员进入XX花园，协助做好小区安防、供水、供电等工作。
2011年8月16日，深圳市劲力明珠物业管理有限公司退出XX花园项目的物业管理，怡盛华公司作为物业管理服务企业进驻XX花园。现劲力公司对地下停车场自行管理并收取停车费用，小区游泳池劲力公司没有移交给怡盛华公司，劲力公司也没有向怡盛华公司支付商铺的物业管理费、本体维修基金。
2011年9月至2012年1月期间，深圳市宝安区龙华街道办事处城市建设科、综治办多次组织怡盛华公司、劲力公司、XX花园业委会和深圳市劲力明珠物业管理有限公司参加的协调会，深圳市劲力明珠物业管理有限公司和劲力公司要求怡盛华公司尽快到供电部门办理小区住宅部分水电费的过户移交工作，要求怡盛华公司共同确认地下停车场、商铺及占用的宿舍、架空层每月的实际用电度数，并按照实际用电量和小区住户分摊损耗；怡盛华公司表示如劲力公司不肯退出对地下停车场和商铺的管理，怡盛华公司不同意在供电部门进行过户，但其可以负责收取和上交小区住户方面的电费，要求劲力公司尽快在其占用的宿舍、商铺、地下停车场等设施上加装电表用以计量，以此为基础协商解决物业管理交接期间的水电费损耗，要求深圳市劲力明珠物业管理有限公司移交管理用房、小区建设图纸资料以及进行财务手续的交接确认，同时要求深圳市劲力明珠物业管理有限公司配合小区水电费及抄表等移交工作；会议要求双方尽快就水电费的交接及损耗问题达成一致意见，限期内完成交接工作，在未安装电表区域（商铺、停车场、员工宿舍、办公室等）安装新表，劲力公司根据试运行一个月后的电量推算之前该区域所欠电费支付给怡盛华公司，由怡盛华公司交给供电部门，市、区物业主管部门要求深圳市劲力明珠物业管理有限公司应尽快将小区业主资料及小区公用设施图纸等资料移交给怡盛华公司，关于小区停车场及商铺部分物业管理权的争议问题，如双方需要，可继续由政府有关部门召开联席会议进行调解，双方也可通过司法途径解决。
关于怡盛华公司是否就XX花园的物业收费事项申请明码标价的价牌以及《深圳市物业服务合同》中商业物业4.6元每月每平方米的约定是否合法的问题，原审法院向深圳市市场监督管理局宝安分局发函查询，该局复函称怡盛华公司于2011年8月经竞标成功后对XX花园进行物业管理，但怡盛华公司至今未到该局办理收费公示变更的相关手续。按照我市现行的物业管理服务收费相关政策，该小区已经成立业主委员会，物业管理服务收费标准实行市场调节价，应由业主委员会和物业管理公司协商定价，怡盛华公司的做法符合相关规定。
关于XX花园地下停车场、游泳池及商铺周围空地的归属，原审法院向深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局发函查询，该局回函称XX花园竣工测绘报告中将该项目地下室（含地下停车场和设备用房）的建筑面积20，214.37平方米计入B栋建筑面积，将其列入不分摊的公用建筑面积，该项目中游泳池及A、B、C栋商铺周围的空地因其不计算建筑面积，故仅在竣工现状图上表示其位置，现该项目的游泳池、地下停车场、地面停车位及A、B、C栋商铺周围的空地未办理产权登记，未发证。
怡盛华公司诉讼请求：1、劲力公司支付拖欠怡盛华公司自2011年8月16日起至今的物业管理费用共计652，026.6元，其中管理费549，956.15元、房屋本体维修基金33，226.64元、滞纳金68，843.81元。（暂计至起诉之日并将继续计算至劲力公司正式依据《物业服务合同》缴纳物业管理费为止）；2、劲力公司将XX花园的停车场、商铺、游泳池的物业管理权移交给怡盛华公司；3、劲力公司将其占用的物业管理用房及保管的房屋工程资料、业主档案资料移交给怡盛华公司；4、本案诉讼费用由劲力公司承担。
劲力公司反诉请求：1、确认怡盛华公司签订的《深圳市物业管理服务合同》第七条第（一）款第四项无效；2、确认怡盛华公司签订的《深圳市物业管理服务合同》第九条无效；3、劲力公司无需向怡盛华公司支付其在龙华XX花园小区自有商铺的物业管理费及本体维修基金；4、怡盛华公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：本案的争议焦点在于：1、怡盛华公司和XX花园业委会签订的《深圳市物业服务合同》第七条中“商业物业4.6元每月每平方米”的约定是否有效；2、劲力公司是否应当向怡盛华公司移交XX花园商铺、游泳池的物业管理权并向怡盛华公司支付物业管理费用、专项维修资金；3、怡盛华公司和XX花园业委会签订的《深圳市物业服务合同》第九条的约定是否有效；4、劲力公司是否应当向怡盛华公司移交XX花园地下停车场的物业管理权；5、劲力公司是否应当向怡盛华公司移交物业管理用房及房屋工程资料、业主档案资料。
关于怡盛华公司和XX花园业委会签订的《深圳市物业服务合同》第七条中“商业物业4.6元每月每平方米”的约定是否有效的问题。原审法院认为，《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”，《物业服务收费管理办法》第七条规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”，《深圳市物业管理服务收费管理规定》第五条规定：“非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中协商约定收费标准”，上述规定明确非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价。本案中，虽然XX花园业委会根据业主大会的授权和怡盛华公司签订《深圳市物业服务合同》，与《广东省物业管理条例》第二十九条“已成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由业主委员会与物业管理公司在物业管理委托合同中按照政府指导价约定或者由双方协商确定”的规定并不矛盾，但本案有其特殊之处，涉案的XX花园项目住宅建筑面积163，600.42平方米，商业建筑面积14，940.37平方米，其中14，569.47平方米商业建筑属于劲力公司所有，而从业主大会会议召集程序及表决情况看，业主大会的决议系根据XX花园项目的总建筑面积作为票权数的基础，没有区分住宅和商业的不同，实际上住宅物业的业主决定了非住宅物业的收费标准，且怡盛华公司仅提供的张贴公示《深圳市物业服务合同》的照片没有得到劲力公司的认可，不能认定怡盛华公司已经将收费标准告知劲力公司并得到劲力公司的认可，劲力公司作为97.5%的商业建筑的所有权人却没有参与非住宅物业的物业管理服务收费标准的协商，怡盛华公司和XX花园业委会直接确定的收费标准显然损害了劲力公司的利益。故本案XX花园项目非住宅物业的物业管理服务收费标准应当根据《物业管理条例》、《深圳市物业管理服务收费管理规定》的规定，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中协商约定收费标准，怡盛华公司和XX花园业委会签订的《深圳市物业服务合同》第七条对非住宅物业的物业管理服务收费标准的约定实际上没有征得非住宅物业业主的同意，上述约定损害了劲力公司的利益，怡盛华公司和XX花园业委会签订的《深圳市物业服务合同》第七条中“商业物业4.6元每月每平方米”的约定应属无效。由于该约定无效，怡盛华公司在没有和劲力公司就商铺的收费标准达成合意的情况下，无权要求怡盛华公司移交XX花园商铺的物业管理权，故怡盛华公司的该项诉讼请求不予支持，劲力公司的第一项反诉诉讼请求予以支持。
关于劲力公司应否向怡盛华公司支付2011年8月16日起的物业管理费、房屋本体维修基金和滞纳金。原审法院认为，劲力公司认为怡盛华公司没有对涉案商铺提供物业管理服务，怡盛华公司仅提供了其工作人员在涉案商铺范围内工作的照片，劲力公司对该照片的真实性不予认可，怡盛华公司仅以照片证明其对涉案商铺进行管理的证据不足，且怡盛华公司诉请劲力公司向其移交商铺的管理权，说明涉案商铺现在尚由劲力公司管理，怡盛华公司不可能对涉案商铺进行有效的物业管理，在《深圳市物业服务合同》第七条中“商业物业4.6元每月每平方米”的约定无效的情况下，怡盛华公司无权要求劲力公司支付商铺的物业管理费，怡盛华公司的该项诉讼请求不予支持。但专项维修资金属于业主共有，专项用于物业保修期满后物业共有部位、共有设施设备的维修和更新、改造，根据《深圳经济特区物业管理条例》的规定，专项维修资金由物业服务企业收取并按月存入物业专项维修资金专户，劲力公司作为XX花园的业主应当交纳专项维修资金，怡盛华公司作为XX花园的物业服务企业负有代收专项维修资金的义务，故劲力公司从怡盛华公司开始提供物业服务的2011年8月16日起向怡盛华公司支付专项维修资金，现怡盛华公司、劲力公司确认劲力公司所有的商铺面积为14，569.47平方米，根据相关规定每月专项维修资金为3，642.38元，怡盛华公司诉请劲力公司支付专项维修资金截止至劲力公司正式依据《深圳市物业服务合同》缴纳物业管理费为止，因涉及到劲力公司自愿缴纳物业管理费时间的认定，鉴于该时间无法确认，因此为保证判决的确定性，原审法院将专项维修资金的计算时间暂计至怡盛华公司主张的2012年4月30日，故劲力公司应向怡盛华公司支付2011年8月16日起至2012年4月30日止的专项维修资金30，960.23元。怡盛华公司诉请劲力公司支付拖欠专项维修资金的滞纳金，实际上系请求劲力公司支付拖欠专项维修资金的违约金，由于怡盛华公司和XX花园业委会签订的《深圳市物业服务合同》中对业主拖欠费用时的违约金并未约定，怡盛华公司的该项诉讼请求无事实依据，不予支持。
关于怡盛华公司和XX花园业委会签订的《深圳市物业服务合同》第九条的约定是否有效的问题，原审法院认为，XX花园地下停车场在建设时已经列入不分摊的公用建筑面积，且劲力公司作开发商在销售XX花园项目时和购房的业主签订的《补充协议书》中明确约定XX花园停车场归劲力公司所有，同时劲力公司已经取得了XX花园停车场的《深圳市经营性停车场许可证》和营业执照，劲力公司对停车场的管理已经得到行政主管部门的认可，故怡盛华公司和XX花园业委会签订《深圳市物业服务合同》应当征求劲力公司对停车场的处理意见，但怡盛华公司和XX花园业委会没有得到劲力公司允许的情况下，直接在《深圳市物业服务合同》处分了劲力公司的权益，约定停车场的收费标准和对外来车辆收费划归怡盛华公司所有，上述约定损害了劲力公司的利益，故《深圳市物业服务合同》第九条的约定应属无效。由于该条约定无效，怡盛华公司在没有和劲力公司就停车场的收费达成合意的情况下，无权要求怡盛华公司移交XX花园地下停车场的物业管理权，故怡盛华公司的该项诉讼请求不予支持。
关于劲力公司是否应当向怡盛华公司移交XX花园游泳池的物业管理权。原审法院认为，游泳池位于小区各栋住宅楼中间的区域内，属于怡盛华公司已经接管的物业服务区域内，同一个物业管理区域应当由一个物业服务企业实施物业管理，故劲力公司应当将游泳池的物业管理权移交给怡盛华公司。
关于劲力公司是否应当向怡盛华公司移交物业管理用房及房屋工程资料、业主档案资料的问题。原审法院认为，劲力公司系XX花园的开发商，并非是XX花园的物业服务企业，根据《深圳经济特区物业管理条例》第七十条“建设单位应当按照国家规定向物业服务企业移交物业相关资料，并同时移交业主相关资料。物业服务企业应当在物业服务合同终止时将前款资料移交给业主委员会或者业主大会新选聘的物业服务企业”、第七十一条“物业服务合同终止时，物业服务企业除应当向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交本条例第七十条规定的资料外，还应当同时移交下列资金、资料和物品：（一）采用酬金制计费方式发生的物业服务费结余；（二）物业专项维修资金结余；（三）物业服务用房；（四）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；（五）采用酬金制计费方式收取物业服务费的企业，用物业服务费购置的资产及物品”的规定，劲力公司并无移交物业管理用房及房屋工程资料、业主档案资料的义务，怡盛华公司的该项诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《物业管理条例》第十五条、第四十一条、第五十四条、《物业服务收费管理办法》第七条、《广东省物业管理条例》第十七条、《深圳经济特区物业管理条例》第六十五条、第六十六条、第七十条、第七十一条、第八十五条、第九十三条、《深圳市物业管理服务收费管理规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、深圳市怡盛华物业发展有限公司和深圳市龙华XX花园第二届业主委员会于2011年8月10日签订的《深圳市物业服务合同》第七条中“商业物业4.6元每月每平方米”的约定无效；二、深圳市怡盛华物业发展有限公司和深圳市龙华XX花园第二届业主委员会于2011年8月10日签订的《深圳市物业服务合同》第九条的约定无效；三、深圳市宝安劲力工贸发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向深圳市怡盛华物业发展有限公司支付2011年8月16日起至2012年4月30日止的专项维修资金30，960.23元；四、深圳市宝安劲力工贸发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将XX花园游泳池的物业管理权移交给深圳市怡盛华物业发展有限公司；五、驳回深圳市怡盛华物业发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回深圳市宝安劲力工贸发展有限公司的其他反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10，320.26元，由怡盛华公司负担9，830.26元，由劲力公司负担490元，受理费怡盛华公司已预交；反诉受理费4，816元，由劲力公司承担256元，由怡盛华公司负担4，560元，反诉受理费劲力公司已预交。
怡盛华公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审一审判决第一项，并改判为：劲力公司向怡盛华公司支付自2011年8月16日起算至今的全部欠付的物业管理费及滞纳金（暂计至一审起诉之日的欠付物业管理费为549，956.15元，并应计算至劲力公司按约定缴纳物业管理费之日止；滞纳金按照每日欠交金额千分之一的标准，计算至实际付清相应物业管理费之日为止）；2、撤销一审判决第二项，并改判为：劲力公司向怡盛华公司移交XX花园的商铺及停车场的物业管理权；3、维持一审判决第三项，同时判令劲力公司支付逾期支付专项维修资金的违约金（自逾期之日起每日按应缴纳金额的千分之五计算至实际清偿之日止）；4、维持一审判决第四项；5、撤销一审判决第五项及第六项，驳回劲力公司的全部反诉请求；6、劲力公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
上诉的事实和理由：一、一审判决认定涉案商铺、停车场一直由劲力公司自行管理，显然与事实不符；事实上，至今一直仍由前物业管理公司深圳市劲力明珠物业管理有限公司（下称“劲力物业”）进行管理。1.根据怡盛华公司递交的深圳市创辉租售房地产顾问有限公司与劲力公司签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》第二条约定，该物业属于裙楼商铺。合同第二十条明确约定由劲力物业进行管理服务，服务期间为2004年11月1日至2014年11月1日，管理费为5元／月／平方米。该份证据足以证明，涉案小区的裙楼商铺实际一直均由劲力物业提供物业管理服务。2.劲力公司与小业主签订的房地产买卖合同的《补充协议书》并未约定涉案小区架空层、游泳池归劲力公司所有，一审判决认定《补充协议书》约定小区架空层、游泳池归劲力公司所有，缺乏证据支持。3.相反，《补充协议书》仅约定由物业管理机构对停车场、游泳池实施管理、维护、保养，收取使用费。未尽事宜依照《XX花园业主公约》执行。4.《前期物业管理协议》第二条物业管理服务范围中第六项也明确约定：“车辆停放是指有偿提供车位场地使用，不承担车辆保管及赔偿）”；第五条关于费用约定，“停车场使用费（根据相关部门制定的标准执行）”。足以证明，前物业管理公司劲力物业一直对小区的停车场提供了物业管理服务，并收取相应费用。5.事实上，XX花园小区的商铺、停车场、游泳池一直作为小区的一部分，一并由物业管理公司提供物业管理服务及收取相关费用。甚至在怡盛华公司作为新物管入驻小区后，商铺的管理费及水电费、及停车场的费用也仍继续由劲力物业收取。6.一审法院仅基于劲力公司与其关联子公司劲力物业之间的一份未对外披露的内部协议，即《城市一期、二期物业委托管理合同》的约定，认定劲力公司未将商铺（A、B、C栋商铺及裙楼商铺）、地下停车位委托劲力物业进行物业管理，进而认为一直由劲力公司自行管理，与事实情况严重不符，属于对关键事实的认定错误，应当依法予以纠正。7.《城市一期、二期物业委托管理合同》并非前期物业管理合同，且未经公示、备案，不具备对外的法律效力。如约定与前期物业管理合同不一致的，应以前期物业管理合同的约定为准。综上，一审判决对怡盛华公司递交的资料不予查明，认定案涉商铺、停车场等一直均由劲力公司自行管理，显然与事实不相符，且缺乏证据支持，应当依法予以纠正。
二、涉案小区的商业部分与住宅部分同属一个物业管理区域，怡盛华公司作为涉案小区内唯一合法的物业服务公司，有权对物业管理区域的商业物业进行物业管理，一审法院将涉案小区人为地割裂为商业部分与住宅部分，显然与事实不符，且没有任何法律依据。1.《深圳经济特区物业管理条例》第六十五条第（一）款规定，“物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分”。根据前述规定，应当以宗地红线圈的范围作为确定物业管理区域的标准。2.在本案中，涉案小区的商业物业分为两种情况：一种是作为住宅的裙楼，与住宅紧密相连，物理上即不可分割；另一种是作为独栋的商业物业，毗邻于商住一体的主楼。涉案小区的宗地红线图显示，前述两种商业物业均处在小区的红线范围内，整个小区（包括商铺）通过围墙与外界隔离，并由物业管理公司在各入口处设岗，进行围合、封闭性的管理。显然，根据上述《深圳经济特区物业管理条例》的规定，涉案小区商业物业与住宅物业处于同一物业管理区域内，应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。对此，深圳市物业管理协会特致函一审法院给予说明。3.而且如前所述，在怡盛华公司成为涉案小区物业管理企业前，劲力物业对涉案小区的住宅及商业物业提供统一的物业管理，并收取商业物业的物业管理费。4.整个小区的业主委员会的产生，也由全体业主，包括劲力公司及商铺的其他业主在内，共同选举产生，业主委员会的合法成立已经各方当事人确认，并经主管部门备案、公示。如按一审法院的逻辑，岂非应由商业部分单独成立业主委员会！5.怡盛华公司向涉案小区提供物业服务以来，除劲力公司之外，其他住宅及商物业的业主已陆续遵守业主大会决议以及《深圳市物业管理服务合同》的约定，由怡盛华公司统一进行物业管理，并及时缴纳物业管理费。6.可见，涉案小区的住宅及商业物业一直以来均由物业管理公司进行统一物业管理，不属于劲力公司所谓的“已经自然形成独立物业管理区域”的情况，一审法院对统一物业管理区域人为地区分商业部分和住宅部分，显然与事实情况不符。因此，涉案小区的商业部分物业均处于小区红线范围内，与住宅物业属于同一物业管理区域，根据《物业管理条例》第三十四条的规定，应当由一个物业服务企业实施物业管理。
三、物业服务合同（包括但不限于第七条）对劲力公司具有约束力，一审法院认定物业服务合同相关约定无效错误。1.业主大会代表全体业主，有权对包括商业物业在内的整个小区选聘物业管理企业，无须得到劲力公司的单独认可，物业服务合同第七条的效力及于劲力公司。（a）根据《物业管理条例》第八条的规定，涉案小区的业主大会代表全体业主，当然也包括涉案小区内商业部分的业主（包括商铺的小业主及劲力公司）。结合《物业管理条例》第十五条第二款的规定。经合法程序选举出的XX花园业委会有权代表全体业主，选聘怡盛华公司为涉案小区的物业服务企业。前述规定也并未区分商业物业或住宅物业，业主大会有权对小区内的全部物业一并聘请物业管理公司，而无须专门征求劲力公司的认可。（b）涉案小区业主大会的召开、表决均符合法律规定，表决结果合法有效，选举XX花园业委会委员等、公开选聘怡盛华公司作为新物管公司的程序均合法有效，并经主管部门的备案及公示。（c）XX花园业委会选聘物业管理公司的招标文件显示，招标范围为“用地红线范围内的物业管理及相关服务”，并明确投标方应当根据不同物业类型进行报价。可见，在招标阶段，XX花园业委会业已根据业主大会的决议，将商业物业与住宅物业的物业服务一并对外进行招标，且怡盛华公司也区别不同物业类型进行报价。（d）怡盛华公司按照XX花园业委会公开的招标文件要求，基于对整个红线内物业提供物业服务并收取相应费用的前提下，经合法投标程序取得了涉案小区的整体物业管理权，并签订了物业服务合同，该合同项下对商业物业的约定合法有效，对双方具有约束力，一审法院否认物业服务合同对商业物业的物业管理费定价，违背了当事人真实的意思表示，且缺乏法律依据。（e）劲力公司作为业主，在业主大会的召开、决议均依法进行公示的情况下，应该通过参加业主大会的方式行使自己的权利。相反，由于劲力公司的原因而未参加前述业主大会，或来及时提出异议，应视为其弃权，业主大会的决议对包括劲力公司在内的全体业主均有效。（f）因此，XX花园业委会根据业主大会决定，代表全体业主与怡盛华公司在《物业服务合同》协商确定整个小区的物业管理收费标准合法有效，包括但不限于第七条所及的商业物业管理费标准。深圳市市场监督局的回函也明确：因案涉小区已成立业主委员会，物业管理服务收费标准实行市场调节价（而非市场指导价），应由业主委员会和物业管理公司协商定价，怡盛华公司的做法符合相关规定。（g）至于是否明码标价，不影响由业主委员会和物业管理公司协商定价的效力，即不影响第七条的相关内容效力。（h）退一步而言，即便劲力公司认为物业服务合同侵犯其权益，据《物业管理条例》第十二条的规定，劲力公司也应当向法院请求撤销业主大会的相应决定，而无权直接主张物业服务合同的无效。2.物业服务合同对小区商业部分物业管理费的约定低于劲力物业之前收取的管理费标准，而且定价方式符合相关规定，具有招投标依据，并未侵犯劲力公司的利益。（a）物业服务合同中第七条约定的物业管理费用为4.6元／月／平方米，事实上，经法院查明，前物业公司对商业物业收取的管理费为5元／月／平方米。（b）可见，前述条款并未损害劲力公司的利益，而且，深圳市市场监督管理局向一审法院的回函，也明确说明怡盛华公司关于商业物业的定价符合相关规定。（c）一审法院以前述收费标准的确定未征求劲力公司意见，并损害了劲力公司的利益为由，判决该条款无效，没有任何事实及法律依据。3.物业服务合同签订后，怡盛华公司积极为整个小区提供物业服务，但劲力公司却以各种理由拒绝向怡盛华公司缴纳物业管理费及相关费用，构成违约，应承担缴清全部拖欠物业管理费及滞纳金的责任。如前分析，因怡盛华公司已对整个小区提供了物业服务合同约定的物业管理服务，全体业主（包括劲力公司）均应按约定支付物业管理费、本体维修金等费用。逾期支付的，应承担物业服务合同约定或业主管理规约规定的支付相应滞纳金的违约责任。除非劲力公司证明怡盛华公司存在违反《物业服务合同》约定的义务，且按该合同约定或法律明文规定，业主有权拒绝缴纳物业管理费的情形外，劲力公司无权以其自身不接受怡盛华公司的服务为由而拒付相应的物业管理费。否则，如按劲力公司的逻辑，任何一个业主只要声称其不接受物业管理公司提供的服务为由，即可以免除任何一个业主的缴费义务，显然是荒谬的。
四、一审法院认定物业服务合同第九条无效，且认为劲力公司在双方未就收费达成一致前无移交停车场的义务，缺乏法律依据。（一）劲力公司取得了涉案停车场的《深圳市经营性停车场许可证》及营业执照，仅代表工商行政管理部门对劲力公司经营资质进行的行政管理上的确认，前述证照不应作为判断停车场的物业管理权的依据。1.经营许可证及营业执照，是工商行政主管部门对停车场经营资质的确认，仅能证明相关停车场具备相应的经营条件。但是，该等经营条件的认可证照并不代表行政主管部门对停车场的物业管理权的确认；同时，工商行政管理局也无权干涉物业管理合同的民事权利义务关系。2.事实上，停车场的情况与商业物业类似，涉案小区内的商业物业对外经营业也需取得相应的经营许可及营业执照，但是，前述许可及营业证照并不能作为业主拒绝由物业管理公司对商业物业进行物业管理的依据。3.作为同一物业管理区域的组成部分，无论是商业物业还是停车场，均应当由怡盛华公司进行统一的物业管理。4.怡盛华公司对停车场的管理权是基于怡盛华公司与XX花园业委会签署的物业服务合同，劲力公司应当将停车场交由怡盛华公司进行统一管理，并配合怡盛华公司办理相关移交手续。（二）怡盛华公司请求移交的是涉案小区停车局的物业管理权，与停车场的权属情况无关，一审法院也不应当以权属情况作为认定停车场管理权的依据。1.小区停车场的所有权归属与管理权无关，具有小区停车场的所有权不代表具有相应管理权，物业公司对小区的管理并不基于对相应物业具有所有权。按照一审法院的逻辑，怡盛华公司由于不具有物业所有权，无权对小区的任何部分进行物业管理，这显然是不合理的。2.仅就停车场的权属而言，一审法院的认定也存错误。根据《物权法》的规定，对于不动产的产权归属，应以产权登记为准，事实上，小区停车场属于公用建筑面积，是小区的配套设施，《补充协议书》约定劲力公司享有停车场的权属约定应属无效约定，不能作为认定停车场权属的依据。3.即便假定劲力公司拥有停车场的所有权，根据劲力公司签署的《补充协议书》第三条的约定，“物业管理机构受托对停车场、游泳池实施管理、维护、保养，并收取使用费用”，足以证明，劲力公司认可应当由物业管理机构对停车场、游泳池等区域进行管理及维护，作为同一物业管理区域的唯一物业管理公司，应当由怡盛华公司对小区停车场进行物业管理。4.相应地，一审法院在已认定由怡盛华公司管理小区游泳池的情况下，也应当同时认定怡盛华公司对停车场也具有管理权。5.事实上，涉案小区前物业管理公司劲力物业与业主签订的《前期物业管理协议》第二条“物业管理服务范围”第六款明确约定，“对本物业规划红线内的车辆行驶及停泊的指引管理（车辆停放是指有偿提供车位场地使用，不承担车辆保管及赔偿）”，第五条约定，“停车场使用费（根据相关部门制定的标准执行）”；说明，前物业管理公司对小区的停车场也提供了物业管理服务，并收取相应费用，停车场一直以来均由物业管理公司进行管理，而非劲力公司自行管理。（三）怡盛华公司对小区停车场进行物业管理并未侵犯劲力公司权利，物业服务合同第九条的约定符合业主大会决议及招投标文件要求，合法有效，一审法院认定第九条无效、进而认为劲力公司无移交义务，没有法律依据。1.如上所述，劲力公司在《补充协议书》中同意，由物业公司进行管理停车场，而且一直以来停车场均由物业管理公司进行管理，作为同一物业管理区域的唯一的物业管理公司，怡盛华公司根据物业服务合同对小区停车场进行管理，并未侵犯劲力公司的任何权利。2.代表业主大会的业主委员会有权与怡盛华公司对停车场的收费标准等进行约定，且收费标准符合深圳市物价局的统一规定，物业服务合同第九条并未侵犯劲力公司的权利，劲力公司负有向怡盛华公司移交停车场物业管理权的义务。（a）停车场作为小区公用面积，属于同一物业管理区域组成部分，代表全体业主的业主大会有权约定相应收费事宜。即便假定停车场归属于劲力公司，劲力公司作为业主，在业主大会的召开、决议均依法公示的情况下，应该通过参加业主大会的方式主张自己的权利，业主大会的决议对包括劲力公司在内的全体业主有效。因此，XX花园业委会根据业主大会决定，代表业主大会就停车场物业管理部分签订的物业服务合同条款合法有效。（b）退一步讲，即便劲力公司认为自身权利因业主大会决议受到侵犯，根据法律规定，劲力公司也应当向法院请求撤销业主大会的相应决定，而无权直接主张物业服务合同的无效。（c）事实上，XX花园业委会基于业主大会决议制作的招标文件中，明确包括小区停车场在内，而怡盛华公司也是基于该等物业服务范围，与XX花园业委会订立了物业服务合同，双方根据投标报价订立了物业服务合同第九条，前述条款产生符合法定程序，一审法院判决该条款无效没有法律依据。
综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请求贵院依法查清事实后判令支持怡盛华公司的上诉请求，维护案涉小区全体业主的合法权益!
劲力公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第三项，改判劲力公司无须向怡盛华公司支付专项维修资金；二、怡盛华公司承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：一、原审法院判决有关涉案物业管理合同第七条第（一）款第四项、第九条无效的事实认定正确，法律适用恰当。1、原审判决认为怡盛华公司与XX花园业委会签订的《深圳市物业管理服务合同》第七条第（一）款第四项所约定商铺收费标准4.6元／平方米，由于涉案物业服务合同当事人未经商铺所权人商洽同意，依法无权对非住宅的劲力明珠花园商铺物业管理收费标准直接予以约定，其约定收费的程序违反法律强制性规定，侵害了劲力公司的正当、合法权益，其认定该条款约定无效的判决正确。2、原审判决认为怡盛华公司与XX花园业委会签订的《深圳市物业管理服务合同》中的第九条，对地下停车场的收费约定，违反法律及特区法规的强制性规定，在劲力公司已依法取得停车场物业管理权，其未与劲力公司就停车场的收费达成合意的情况下，涉案物业服务合同当事人非法剥夺劲力公司享有的小区地下停车场（位）、地面停车位的物业管理权和收益权，损害了劲力公司依法享有的利益，故认定该条款约定无效的判决正确。3、原审判决认为劲力公司是XX花园开发商，怡盛华公司要求劲力公司移交物业管理用房、业主档案资料及房屋工程资料，由于劲力公司并非该小区住宅物业的物管单位，怡盛华公司的该项诉讼请求没有事实依据及法律依据，其依法驳回怡盛华公司的该项诉讼请求的判决正确。
二、原审判决劲力公司向怡盛华公司缴交专项维修资金错误，其对此方面的部份事实认定错误，其法律适用亦存在明显错误，对劲力公司显失公平与正义。1、根据法律规定，劲力公司持有的小区自有商铺、停车场的物业依法归属于劲力公司，小区游泳池的归属权或收益权亦由劲力公司享有。（1）劲力公司早期开发的龙华XX花园小区，该小区在2007年已经全部竣工交付，该小区住宅物业管理由深圳市劲力明珠物业管理有限公司管理，停车场及劲力公司自有商铺由劲力公司自行进行物业管理。（2）劲力公司持有的XX花园小区商铺共有A、B、C独立商铺及1-22栋裙楼商铺，建筑面积共有14，569.47平方米（占小区商铺的总建筑面积的97.2％），持有政府颁发的商铺房地产权利证书。同时，必须指出的是，劲力公司持有的自有商铺物业，是在小区外围，主要的核心商业物业是一个相对独立的区域。（3）《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”劲力公司与业主签订的《深圳市房地产买卖合同》和《站充协议书》非常明确地约定，XX花园小区的停车场（位）归属于劲力公司。可见，小区建筑规划内的停车场，共有停车位1，452个，均归属于劲力公司所有。（4）同理，根据劲力公司与业主签订的《深圳市房地产买卖合同》和《补充协议书》有关游泳池归属的约定，小区游泳池的归属权或收益权由劲力公司享有。（5）在2011年8月8日，小区经深圳市宝安区龙华街道XX花园业主委员会招标，确定怡盛华公司为中标物管单位。新旧物业管理公司于2011年8月16日，在龙华街道办相关单位的监督下对龙华XX花园小','2018-09-29
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