安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)皖04民终843号
上诉人（原审被告）：范明花，男，1934年7月25日生，汉族，住安徽省淮南市。
上诉人（原审被告）：范光举，男，1965年4月10日生，住安徽省淮南市。
上诉人（原审被告）：范光培，男，1968年5月20日生，住安徽省淮南市。
上诉人（原审被告）：范光多，男，1970年7月16日生，户籍地安徽省淮南市，现住安徽省淮南市。
四被上诉人共同委托诉讼代理人：李海涛，安徽舜耕山律师事务所律师；
四被上诉人共同委托诉讼代理人：焦雲雲，安徽舜耕山律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：范明光，女，1939年5月14日生，汉族，住安徽省淮南市。
委托诉讼代理人：余凤祥，安徽铸志律师事务所律师；
委托诉讼代理人：左王勤，安徽铸志律师事务所实习律师。
上诉人范明花、范光举、范光培、范光多因与被上诉人范明光共有纠纷一案，不服安徽省淮南市谢家集区人民法院（2016）皖0404民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人范光培及委托诉讼代理人李海涛、被上诉人范明光及委托诉讼代理人余凤翔、左王勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
范明花、范光举、范光培、范光多上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判驳回范明光一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由范明光负担。事实和理由：一、一审认定“范明光参与在敬老院开办密封圈厂，后又长期收取房租故其更符合共同购买的特征”错误，范明光参与在敬老院开办密封圈厂并不代表是与范明花共同购买敬老院，两者之间无任何联系，范明光收取房租是因为范明花向其借了42000元，范明光在与范明花合伙开办密封圈厂时没有出资，范明花出资了3万元，密封圈厂经营了三、四年就停止经营了，外面欠密封圈厂的货款全部被范明光拿走了，范明花没有得到一分钱，由于两人是亲兄妹，范明花作为兄长就没有计较，又同意范明光收取房屋租金作为返还其借款。二、一审根据法庭对范明花的谈话笔录，范明花认可范明光买房投了42000元，故认定范明光出资了42000元，该认定与事实不符，法庭做的谈话笔录是无效、违法的。首先，法院在该案没有立案时无权调取证据。其次，即便案件已经立案，也应由当事人自行举证，只有当事人因客观原因无法调取证据的情况下，经当事人申请，法院才能调取证据。再次，该谈话不是范明花本人签名，即便该笔录是真实的，其内容也不能证明两人共同购买房屋，只能说明42000元是来源于范明光。三、一审判决适用法律错误。根据物权法第一百四十七条、一百五十三条及土地管理法第六十三条的规定，农村集体土地属农村集体组织所有，向本集体经济组织之外的农村村民转让农村住房和宅基地的，应当认定无效。本案中，范明花签订了房屋买卖协议，交纳了购房款，实际管理房屋，并办理了房屋的相关手续，应当认定合法有效，而范明光不具备房屋所有权转移的各项要件。
范明光辩称，一审判决认定涉案房屋是范明花与范明光共同购买，并由范明光出资42000元，范明花出资8000元正确。一审判决适用法律正确，本案房屋买卖发生在1992年，当时国家尚未规定城镇居民不得购买农村集体建设用地上的房屋，最早规定禁止城镇居民购买农村宅基地上的房屋是在1999年，法不溯及既往。土地管理法第六十三条是在2004年修订后的，在1986年制定及1988年修订时均没有该条款。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
范明光向一审法院起诉请求：要求确认位于谢家集区望峰岗镇山余村余郢村民组（原赖山乡敬老院）的房屋20间（其中包括：范光培“〈集体〉房权证淮谢字第090193**号”所有权证82.80平方米〈4间〉；范光多〈集体〉房权证淮谢字第090193**号”所有权证92.86平方米〈4间〉；范光举房权证淮谢字第090199**号”所有权证122.31平方米〈6间〉）及厕所2间是范明光与范明花按份共有；范明光享有房屋84％的份额或按房屋价值的84％给予范明光经济补偿。
一审法院认定事实：范明花与范明光系亲兄妹，范光举、范光培、范光多是范明花的三个儿子，1992年10月26日，经范明夏介绍范明花与李郢孜镇人民政府签订李郢孜镇敬老院（坐落在淮南六中围墙东、山余村余郢村民组北侧、土公里北边）买卖协议：“一、售房范围，以原敬老院围墙为准，包括墙外水沟边十一棵法梧树。二、出售财物，原敬老院大小房屋贰拾间（室内无物品），厕所两小间，院内花池两个，法梧树三棵，墙外6米电线杆壹根及从四排房拉至敬老院的四根电线。三、售价：上述范围内的财物共售价人民币伍万元整，协议签订生效前，乙方预付定金贰万元整，其余叁万元在敬老院搬迁之日前五天，一次性付给甲方。四、原敬老院使用的电，从移交之日起，一切费用由乙方负责。五、款付清，正式移交后，房屋产权归乙方所有。六、本协议一式三份，甲乙各执一份，签证单位一份。”该敬老院售房物款50000元，由范明光出资42000元，范明花出资8000元。后范明光、范明花等人合伙在敬老院开办密封圈厂。2006年1月1日，范明光丈夫朱宗明又将该房屋出租给王来武收取房租，并在房屋院内加盖石棉瓦顶房屋9间。2008年11月，范明花儿子范光举、范光培、范光多分别向淮南市谢家集区房地产管理局申请对敬老院房屋权属登记，后范光培获发“〈集体〉房权证淮谢字第090193**号”所有权证，房屋建筑面积、占地面积均为82.80平方米〈4间〉；范光多获发“〈集体〉房权证淮谢字第090193**号”所有权证，房屋建筑面积、占地面积均为92.86平方米〈4间〉；范光举获发“〈集体〉房权证淮谢字第090199**号”所有权证，房屋建筑面积、占地面积均为122.31平方米〈6间〉。2010年以后，范明花、范光举、范光培、范光多也开始收取房屋租金，并与范明光产生纠纷。
现范明光再次起诉至法院，要求确认位于谢家集区望峰岗镇山余村余郢村民组（原赖山乡敬老院）的房屋20间（其中包括：范光培“〈集体〉房权证淮谢字第090193**号”所有权证82.80平方米〈4间〉；范光多〈集体〉房权证淮谢字第090193**号”所有权证92.86平方米〈4间〉；范光举房权证淮谢字第090199**号”所有权证122.31平方米〈6间〉）及厕所2间是范明光与范明花按份共有；范明光享有房屋84％的份额或按房屋价值的84％给予范明光经济补偿。本案审理过程中，范明光撤回要求按房屋价值的84％给予范明光经济补偿的诉讼请求。
一审法院认为，范明光与范明花共同购买原赖山乡敬老院房屋虽未签订书面字据，但依据共同购买的特征及相关证据可以认定范明光出资42000元并共同购买该房屋。鉴于房屋购买时间是1992年10月，而国办发（1999）39号国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知第二条二款：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。该规定是在房屋买卖之后，故范明光当时可以共同购买本案争议房屋。故范明光的诉讼请求应予支持，案经一审法院审判委员会讨论研究决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十三条之规定，判决：确认位于谢家集区望峰岗镇山余村余郢村民组（原赖山乡敬老院）的房屋20间（其中包括：范光培“〈集体〉房权证淮谢字第090193**号”所有权证82.80平方米〈4间〉房屋；范光多“〈集体〉房权证淮谢字第090193**号”所有权证92.86平方米〈4间〉房屋；范光举“〈集体〉房权证淮谢字第090199**号”所有权证122.31平方米〈6间〉房屋）及厕所2间原告范明光与被告范明花按份共有；原告范明光享有房屋84％的份额。案件受理费80元由被告范明花负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张以及查明事实，本院归纳本案的争议焦点为：涉案房屋是否系范明光与范明花共同购买，如共同购买，各自份额应当如何认定。
针对上述争议焦点，本院评判如下：
本案中，从形式上看，涉案房屋系由范明花与李郢孜镇人民政府签订的购房协议，现范明光认为涉案房屋系其与范明光共同购买，其出资了42000元，范明花出资8000元。本院认为，首先，范明光与范明花合伙开办密封圈厂，并使用涉案房屋生产经营，后从2006年开始，范明光的丈夫朱宗明将部分房屋出租收取租金，并在房屋院内加盖石棉瓦顶房屋9间，从上述行为能够表明，范明光一直在行使房屋所有权人的相关权利，范明花均未提出异议。虽上诉人认为范明花在购买房屋时向范明光借款42000元，故才同意范明花出租房屋并收取租金，本院认为，如范明光确系借款42000元，那么双方不可能在之后的14年内不进行处理，而在时隔14年后才允许范明光出租房屋并收取租金冲抵该借款，此点与常理不符。其次，一审法院法官于2014年3月17日对范明花的谈话系履行职务行为，且无证据证明范明花在回答问题时是违背其真实意思表示，故该份谈话笔录中的内容是真实的。再次，物权法系2007年10月1日起施行，1988年修正的土地管理法并无第六十三条规定的内容，国务院办公厅在1999年才出台城镇居民不能购买农村房屋的相关规定，而涉案房屋系在1992年购买，根据法不溯及既往的原则，范明光的购房行为并不违反法律和行政法规的强制性规定。综上，涉案房屋系范明光、范明花共同出资购买，其中范明光出资42000元，范明花出资8000元，范明光占房屋的84%份额，范明花占房屋的16%份额。
综上所述，范明花、范光举、范光培、范光多的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由范明花、范光举、范光培、范光多负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫轶男
代理审判员 汪传海
代理审判员 江 峰
二〇一六年九月七日
书 记 员 高继鑫
附相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；