福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016）闽民终1506号
上诉人（原审原告）：福建拓福建材股份有限公司，住所地福建省福州市仓山区下渡街道连江南路5号2#楼。
法定代表人：林毅，董事长。
委托诉讼代理人：陈锴、王晓程，福建闽天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：福建八方华冈物流有限公司，住所地福建省福州市晋安区福新东路8号。
法定代表人：吴晓明，总经理。
委托诉讼代理人：邱家友，男，公司员工。
上诉人（原审被告）：福建八方物流股份有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区温泉街道东水路18号东方花园1#楼102单元。
法定代表人：郑良东，总经理。
委托诉讼代理人：陈桂斌、马耀，国浩律师（福州）事务所律师。
上诉人福建拓福建材股份有限公司（以下简称“拓福公司”）与上诉人福建八方华冈物流有限公司（以下简称“八方华冈公司”）、福建八方物流股份有限公司（以下简称“八方物流公司”）股权转让合同纠纷一案，各方当事人均不服福建省福州市中级人民法院（2015）榕民初字第1080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人拓福公司的委托诉讼代理人陈锴、王晓程，上诉人八方华冈公司的委托诉讼代理人邱家友、上诉人八方物流公司的委托诉讼代理人陈桂斌、马耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
拓福公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持拓福公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、拓福公司的预期可得利益受法律保护，其预期可得收益损失750万元证据充分，只要一审法院依法向永辉超市股份有限公司（以下简称“永辉超市“）取证，就可确认永辉超市转租事实及收取的租金收益；如果一审法院认为福建华兴资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称“华兴公司”）的评估报告及拓福公司提供的资料不能作为证据使用，还可再行委托相关机构重新评估或取证。永辉超市在承租了讼争租赁物后，又将租赁物的其中一部分予以转租。永辉超市承租的租金价格为26.8元/㎡至37.14元/㎡，拓福公司委托福建省最权威的国有企业资产评估机构华兴公司提交的评估报告显示讼争租赁物月租金评估单价为66元/㎡（目前实际租赁价高于此价格）。若八方华冈公司、八方物流公司认为该评估报告为拓福公司单方委托，不能作为定案依据，则应当由法院组织，重新委托评估，否则应当采用该评估结果。拓福公司提供的资料体现，永辉超市实际转租的租赁价格高于每月66元/㎡。以上2个证据充分说明租金差价即为永辉超市转租的获利。按永辉超市转租的面积及租赁期20年来计算，其通过转租行为至少可获利750万元，而这部分利益原本应由拓福公司所得，属于其优先承租权受侵害后的可得利益损失。二、八方物流公司于2008年9月28日向拓福公司发出的《关于催促办理股权转让手续的函》中提到“……我司多次催促贵司办理相关股权转让相关手续，贵司至今不办理相关手续，对于贵司提出有关股权转让生效条件……”，可见拓福公司要求股权转让的前提是租赁优先权的实现。函中“我司同意在八方拓福工程项目建成后，在同等条件下由贵司优先租赁使用”，表明八方物流公司同意拓福公司提出的“股权转让前提是拓福公司具有租赁优先权”。2008年12月22日拓福公司与八方物流公司签订《股权转让协议》，为再次明确股权转让前提为八方物流公司同意给予拓福公司租赁优先权，双方于2008年12月25日再次签订股权转让补充协议，约定“股权转让后，福建八方拓福物流中心如继续采取对外租赁经营，乙方承诺在同等条件下，甲方具有优先权”。从三份文件的从属关系及时间先后顺序，可判断租赁优先权是股权转让合同的前提条件。一审法院对此未作审查。拓福公司签订《股权转让协议》的合同目的就是保障拓福公司对讼争租赁物的优先承租权，而讼争租赁物被永辉超市承租后，导致拓福公司的合同目的不能实现。故请求依法解除《股权转让协议》及《股权转让补充协议》，恢复拓福公司在八方华冈公司中的40%股权及股东身份，判令八方物流公司、八方华冈公司赔偿拓福公司可得利益损失750万元。
八方物流公司、八方华冈公司辩称，没有证据证明存在预期收益损失。双方从未约定优先承租权是股权转让的生效条件。一审法院的部分认定是正确的，应当驳回拓福公司的上诉请求。
八方物流公司、八方华冈公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回拓福公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院关于“优先承租权”约定有效的认定是错误的。1.《发起人协议》中关于“未来经营场所租赁”的约定具体表述为：“公司同意将新建成的经营场所的一部分计（待定）平方米租赁给拓福公司作为自营建材销售使用。租金为：（待定）万元/年”。显然当时各方未能明确具体租赁的面积及租金数额，上述约定仅是订立合同的预备行为，不具备合同效力。此外，《发起人协议》签订时，协议所称的“公司”尚未经工商注册成立，不具备民事权利和行为能力，所作出的约定不具法律效力。且《发起人协议》是基于原来的股权结构及投资模式订立的，之后情势发生了变更，拓福公司已将其持有的八方华冈公司的全部股权转让给八方物流公司，并完全退出八方华冈公司的经营管理，各方失去了合作的基础，原有的约定自然无法继续适用。2.《第二届股东会暨董事会第一次会议纪要》第7条约定“项目建成后同等条件优先租赁给股东方拓福公司经营使用”，该约定的内容是基于拓福公司作为八方华冈公司股东的身份，才享有案涉房屋的优先承租权。此后，拓福公司将其持有的八方华冈公司的股权全部转让予八方物流公司，自然也就不再享有以股东身份为前提的优先承租权。3.《股权转让补充协议书》中关于优先承租权的约定为：“股权转让后，福建八方拓福物流仓储中心如继续采取对外租赁方式经营，八方物流公司承诺在同等条件下，拓福公司具有优先承租权”。该约定处分的标的为福建八方拓福物流仓储中心，订立合同时该标的的权利人为八方华冈公司。八方物流公司虽然为八方华冈公司的控股股东，但二者属于独立的民事主体，八方华冈公司并非处分标的的法定权利人，无权就该标的作出任何承诺。无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认的，该约定无效。八方华冈公司将该标的物出租给永辉超市，事实上否认了八方物流公司的处分权效力，因此，八方物流公司关于处分讼争仓储中心承租权的约定应认定为无效。4.优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。本案中，诉争场地在所谓的“优先承租权约定”作出之时，尚未建成，不符合上述法定情形。因此，拓福公司在本案中不存在优先承租权。二、拓福公司根本没有因未承租到诉争房屋而遭受任何损失，其主张的损失赔偿没有任何事实和法律依据，且其关于损失的主张已超过诉讼时效。1.拓福公司根本没有因本案所谓的承租问题遭受任何损失。事实上，拓福公司至今为止都没有寻找任何新的仓储场地、没有进行所谓仓储准备、也没有开办任何与自身业务相关的交易市场。一审法院一方面承认拓福公司未举证证明其损失具体数额，另一方面却主观认定“承租诉争房屋系被拓福公司投资八方华冈公司的重要因素之一，八方物流公司与八方华冈公司的违约行为，已然使拓福公司遭受一定的损失”，还自行为拓福公司列举了如进行仓储准备过程中的损失、重新寻找场地期间的经营损失等，显然一审法院对拓福公司是否遭受损失的认定前后自相矛盾，而且所谓的损失是一审法院主观臆造的。2.一审法院以八方华冈公司与永辉超市之间租赁合同的违约条款作为认定赔偿数额的依据是完全错误的。八方物流公司与拓福公司均不是该《租赁合同》的当事人，显然该合同对八方物流公司、拓福公司与八方华冈公司之间并不具有法律约束力。而且，八方华冈公司与永辉超市间存在的是租赁法律关系，而拓福公司与八方华冈公司自始至终均未成立租赁法律关系，因此，一审法院所称“拓福公司与永辉超市合同地位相仿，参照适用”的观点明显是错误的。此外，该违约条款的前提是合同双方在履约过程中擅自变更、解除或终止。然而，拓福公司既不是租赁合同的当事人，也未与八方物流公司或八方华冈公司建立类似法律关系，更不存在实际履行任何租赁合同的行为，与八方物流公司或八方华冈公司亦不存在变更、解除或终止的情况。3.拓福公司主张所谓的优先承租权损失也超过诉讼时效。拓福公司于2010年2月选择行使优先承租权要求赔偿损失而提起诉讼时，就已知道如果其权利存在，因不能行使可能会造成损失，诉讼时效已经开始起算，其至2014年4月16日才提起本案诉讼，也已超过两年的诉讼时效。
拓福公司辩称，一、一审法院认定拓福公司享有优先承租权，八方物流公司及八方华冈公司违约是完全正确的。拓福公司发起设立八方华冈公司，不仅投入了资金，还投入了大量的人力、智力成果。对讼争场地的优先承租权是拓福公司发起设立八方华冈公司及运营该公司最主要的合同目的。拓福公司与八方物流公司之间的股权转让价款尚不足400万元（拓福公司的出资款），也就是说股权转让的另一个对价是优先承租权。优先承租权不仅在股权转让协议中约定，在八方物流公司发出的《关于催促办理股权转让手续的函》中也明确约定。二、拓福公司主张的可得利益损失是基于法院能够判令恢复拓福公司的股东身份，拓福公司保留追加索赔的权利。三、关于八方物流公司是否有权处分讼争场地的承租权的问题，八方物流公司在八方华冈公司的持股比例达91%，作为八方华冈公司的控股股东，其真实意愿及于八方华冈公司。而与永辉超市签订合同的是八方华冈公司，因此，违约主体应为八方物流公司及八方华冈公司。关于诉讼时效的问题，八方物流公司、八方华冈公司在一审时未提出诉讼时效的抗辩，二审法院对此应当不予支持。
拓福公司向一审法院起诉请求：一、判令解除拓福公司与八方物流公司签订的《福建八方拓福物流有限公司股权转让协议》及《股权转让补充协议书》；二、判令恢复拓福公司在八方华冈公司中的40%股权及股东身份；三、判令八方物流公司、八方华冈公司共同赔偿拓福公司可得利益损失750万元。
一审法院认定事实：福建省汽车运输总公司对座落于福州市晋安区福新东路8号的土地享有使用权。2006年3月9日，拓福公司与福建省汽车运输总公司、厦门市华冈物流股份有限公司签订《福建八方拓福物流有限公司发起人协议书》，协议约定三方出资成立福建八方拓福物流有限公司，公司注册资金为1000万元，福建省汽车运输总公司出资510万元，持股51%，拓福公司出资400万元，持股40%，厦门市华冈物流股份有限公司出资90万元，持股9%；经营范围为物流配送、物资仓储等业务；经营方案为承揽拓福公司现有所属的各销售店的建材配送业务；经营场所由公司向福建省汽车运输总公司租赁福州市晋安区福新东路8号地块，面积待定，租赁期为5年；公司在该地块上自行负责投资建设建筑物，建设进度为2006年10月正式投入运营；公司将未来建成的部分经营场所租赁给拓福公司作为自营建材销售使用，面积和租金均待定；协议书约定了其他条款。2006年8月15日，福建八方拓福物流有限公司经工商登记成立。2008年12月26日，福建八方拓福物流有限公司名称变更为八方华冈公司。2007年8月3日，八方华冈公司召开第二届股东会暨董事会第一次会议，形成决议确认：1、闽运总公司将其持有的公司51%股权转让给八方物流公司；2、项目建成后同等条件优先租赁给拓福公司经营使用。2007年9月，福建省汽车运输总公司与八方物流公司办理了股权变更登记手续。2008年12月22日、25日，拓福公司与八方物流公司分别签订《福建八方拓福物流有限公司股权转让协议》、《股权转让补充协议书》。上述协议约定，拓福公司将持有的40%股权以394.20万元转让给八方物流公司，并在《股权转让补充协议书》第八条中约定：股权转让后，八方华冈公司仓储中心如继续采取对外租赁方式经营，八方物流公司承诺在同等条件下，拓福公司享有优先承租权。补充协议签订当日，八方物流公司向拓福公司支付了全部的股权转让价款，双方并于次日办理了股权变更登记手续。2009年4月29日，八方华冈公司将讼争建筑物出租给永辉超市，拓福公司与八方物流公司、八方华冈公司遂产生纠纷。2010年2月20日，拓福公司以八方华冈公司及其各股东、永辉超市为被告，向晋安区法院提起诉讼，要求确认其对八方华冈公司的仓储中心享有优先承租权，撤销八方华冈公司与永辉超市签订的租赁合同，并判令八方华冈公司及其各股东赔偿经济损失630万元。该案经过一、二审，由福州市中级人民法院于2012年6月15日作出（2011）榕民终字第1889号民事判决，认定八方华冈公司、八方物流公司构成违约，并参照八方华冈公司与永辉超市的违约金条款，判令八方华冈公司、八方物流公司向拓福公司赔偿损失200万元。此后，福建省高级人民法院根据八方华冈公司、八方物流公司的再审申请，指令福州市中级人民法院再审。福州市中级人民法院又于2013年2月18日作出（2012）榕民再终字第132号民事裁定，撤销原一、二审判决，将该案发回晋安区人民法院重审。重审期间，拓福公司撤回起诉，并重新提起了本案诉讼。
一审法院认为，根据拓福公司提交的证据1、2、5可见，关于拓福公司优先承租权的约定有三处：1、八方华冈公司的《发起人协议》第三条第2款约定“公司同意将新建成的经营场所的一部分(面积待定)租赁给拓福公司作为自营建材销售使用，租金待定。”该条虽未明确约定租赁面积及价格，但华冈公司已做出将新建成的仓储物流中心的一部分出租给拓福公司的意向。2、八方华冈公司《第二届股东会暨董事会第一次会议纪要》第7条约定“项目建成后同等条件优先租赁给股东方拓福公司经营使用”，八方华冈公司对仓储物流中心享有处分权，故其作出的该决议合法有效，该决议表明八方华冈公司已在2007年9月11日的股东会暨董事会上同意拓福公司对建成后的仓储物流中心享有优先承租权。3、拓福公司与八方物流公司于2008年12月25日签订的《股权转让补充协议》第八条第1款约定“在股权转让后，物流仓储中心如继续采取对外租赁方式经营，八方物流公司承诺在同等条件下，拓福公司享有优先承租权”，八方物流公司虽与八方华冈公司系两个相互独立的法人主体，但八方物流公司系八方华冈公司的绝对控股股东(持股比例为91％)，代表着八方华冈公司的最高权力机构，故八方物流公司在《股权转让协议》中作出优先承租权的承诺并不存在主体障碍，八方物流公司、八方华冈公司关于该条款无效的抗辩理由不能成立，该条款表明八方华冈公司的绝对控股股东八方物流公司(持股比例为91％)亦作出了拓福公司享有优先承租权的承诺。从上述三处约定可见，对于拓福公司的优先承租权，八方华冈公司及其绝对控股股东八方物流公司均先后作出过承诺，而且贯穿于整个仓储物流中心的建设过程之中，八方华冈公司、八方物流公司与拓福公司关于优先承租权的意思表示明确，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。
八方物流公司、八方华冈公司违反上述约定将仓储中心出租给永辉超市，导致拓福公司的优先承租权落空，已构成违约，拓福公司有权要求八方物流公司、八方华冈公司赔偿其损失。拓福公司虽未举证证明其损失具体数额，但从拓福公司优先承租权的约定贯穿于讼争房屋整个建设过程之中的事实可见，承租讼争房屋系拓福公司投资八方华冈公司的重要因素之一，八方华冈公司、八方物流公司的违约行为，已然使拓福公司遭受一定的损失(如进行仓储准备过程中的损失，重新寻找场地期间的经营损失)。因此，基于公平原则，八方华冈公司、八方物流公司确应作出适当的赔偿。八方华冈公司与永辉超市就违反合同约定导致合同终止的违约行为所应承担的违约责任为“违约方应向守约方支付违约金200万元并赔偿因此造成的直接经济损失”，故拓福公司因八方华冈公司违约导致承租讼争场地目的落空，其与永辉超市合同地位相仿，参照适用该违约责任标准处理，是客观公平的，故酌定八方华冈公司、八方物流公司应向拓福公司赔偿200万元。拓福公司主张其可得利益损失为750万元缺乏事实依据，不予支持。
此外，《股权转让协议》及《补充协议》的性质为股权转让，且协议中并未约定股权转让系以拓福公司享有优先承租权为前提，故拓福公司在合同项下的主要权利为取得股权转让款，而非取得仓储中心的优先承租权。八方物流公司已于合同签订当日支付了全部股权转让款，拓福公司亦于次日将股权变更登记至八方物流公司名下，该股权转让协议已履行完毕，拓福公司在该合同项下的主要目的已经实现。因此，虽然八方物流公司、八方华冈公司未将仓储物流中心优先承租给拓福公司构成违约，但该违约行为并不足以使拓福公司的合同目的落空，故其以合同目的落空为由，要求解除股权转让协议、恢复其股东身份的诉请不能成立。经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、八方华冈公司、八方物流公司应于判决生效之日起十日内向拓福公司赔偿经济损失2000000元；二、驳回拓福公司的其他诉讼请求。
对一审查明的事实，拓福公司认为一审遗漏了拓福公司向华兴公司申请对场所租金进行鉴定，华兴公司对此作出评估报告的事实。八方物流公司认为八方华冈公司第二届股东会暨董事会第一次会议决议的第2项应为“项目建成后同等条件优先租赁给股东拓福公司经营使用”，一审遗漏“股东”二字。
对各方当事人无异议的其他事实，本院予以确认。
二审各方的争议焦点为：一、讼争《股权转让协议》及《股权转让补充协议书》是否应予解除并恢复拓福公司在八方华冈公司的股权及股东身份；二、八方华冈公司及八方物流公司是否应赔偿拓福公司可得利益损失及损失的数额问题。对此，本院予以分析认定如下：
关于第一个争议焦点，本院认为，从讼争《股权转让协议》及《股权转让补充协议书》的内容看，其合同目的为股权转让。拓福公司和八方物流公司并未约定将优先承租权作为股权转让的必要条件。股权转让价格系经第三方评估机构评估，评估时亦未将优先承租权纳入考量范围。八方物流公司已按照合同约定支付全部股权转让款，拓福公司亦已将股权变更登记至八方物流公司名下。故上述两份合同的目的已经实现，拓福公司诉请解除股权转让协议、恢复其股东身份没有事实和法律依据，依法不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，首先，拓福公司以股权转让合同关系起诉，而八方华冈公司并非讼争合同当事人，一审判令其承担违约责任，没有依据。其次，在讼争《股权转让补充协议书》第八条第1款中仅约定，股权转让后，福建八方拓福物流仓储中心如继续采取对外租赁方式经营，八方物流公司承诺在同等条件下，拓福公司具有优先承租权。双方对于标的物的具体面积、租金、租赁期限等租赁合同应具备的主要内容均未作约定，因此，该条款仅为意向性协议，尚不具有合同效力，故拓福公司要求八方物流公司承担因违约而产生的可得利益损失的诉请不能成立。鉴于八方物流公司在讼争租赁场地建成后未依照双方意向协议的约定，向拓福公司发出要约，存在过错，故拓福公司可依法向其另行主张相应的缔约过失责任。
综上，一审认定八方物流公司、八方华冈公司违约，判令其承担违约责任，没有事实及法律依据，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销福建省福州市中级人民法院（2015）榕民初字第1080号民事判决；
二、驳回福建拓福建材股份有限公司的一审诉讼请求。
一审案件受理费90800元、二审案件受理费90800元，均由福建拓福建材股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 忠
代理审判员 游庆生
代理审判员 王雅芳
二〇一七年三月十八日
书 记 员 翁鸿飞
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。