广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)桂1102民初827号
原告：陈海棠，女，1964年8月12日出生，汉族，住贺州市平桂区。
委托诉讼代理人：周喜明，广西汇豪律师事务所律师。
被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路**号。
法定代表人：覃展敏，董事长。
委托诉讼代理人：陈新刚,该公司员工。
委托诉讼代理人：石维技，广西桂三力律师事务所律师。
被告：张秀莲，女，1976年5月16出生，汉族，住贺州市平桂区。
委托诉讼代理人：杨超进，广西裕华律师事务所律师。
被告：贺州市恒基房地产经纪有限公司。住所地：贺州市鞍山西路83号贺州桂东*汇豪国际城2幢第一层12号商铺。
法定代表人：刘丰。
委托诉讼代理人：邱玉果，该公司员工。
原告陈海棠诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）、张秀莲、贺州市恒基房地产经纪有限公司（以下简称恒基公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法适用普通程序于2017年4月20日公开开庭进行审理，原、被告均委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除桂东公司与张秀莲签订的贺州桂东*汇豪国际城16#楼3单元1001号房的《商品房定向开发协议》；2、解除原告与恒基公司签订的《定向房转让协议》；3、判令被告桂东公司返还原告已付房款105389元及违约金30713.97元（违约金按中国人民银行同期贷款利率从2011年12月10日起支付至实际还清日止，此数额暂计至2016年7月31日），张秀莲、恒基公司对上述承担连带责任；4、判令恒基公司返还原告14000元转让费；5、判令被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：2011年12月12日,桂东公司与张秀莲签订《商品房定向开发协议》（以下简称《定向协议》），约定:1、标的物为贺州桂东.汇豪国际城16#楼3单元1001号房；2、交房时间为2014年12月30日前，并且约定了迟延交房的违约条款；3、预测面积为82.83㎡，商品房单价为2540元，总金额为210388元。协议签订后3日内向甲方（即桂东公司）交纳预算总房价的20%定向开发合作金42078元、2012年5月30日前向桂东公司交纳总房价的20%定向开发合作金42078元（此款系原告支付）、2012年10月30日前向桂东公司交纳预算总房价的10%定向开发合作金21233元（此款系原告支付）；4、协议还约定了物业的收费标准等事项。合同签订后，张秀莲已按协议约定按时履行了付款义务，向被告桂东公司付款42078元。随后，张秀莲与恒基公司签订转让协议，将其与桂东公司签订的《商品房定向开发协议》享有的债权债务一并转让给恒基公司。
2012年3月10日，恒基公司与原告签订了《定向房转让协议》，协议约定：1、合同标的物为贺州桂东.汇豪国际城16#楼3单元1001号房；2、转让价格为：原甲方（恒基公司）已交付给桂东公司定向开发合作金42078元+转让费14000元+此房未付款部分；3、付款方式：签订本协议同时由原告一次性付给恒基公司10000元定金；在2012年3月20日前原告付给恒基公司余款46078元；未付部分款由原告按开发商要求另行支付。转让协议签订后，原告向恒基公司付款合计56078元，并以张秀莲名义按照开发商要求继续履行《商品房定向定向开发协议》约定的付款义务。恒基公司于2012年3月20日把相关证件票据原件全部交予原告。
原告认为，桂东公司与张秀莲签订的《商品房定向开发协议》是预约合同，而原告与恒基公司签订的《定向房转让协议》、恒基公司与张秀莲签订的《买卖协议》、张秀莲与桂东公司签订的《商品房定向开发协议》的合同目的均为：买受人一方与桂东公司签署《商品房买卖合同》进而交房，合同内容具有延续性，上述的《买卖协议》、《定向房转让协议》已直接导致《商品房定向开发协议》中的买受人一方的债权债务概括性地转让给原告。而现实中，《商品房定向开发协议》中约定的2014年12月30日的交房时间已一年有余，被告桂东公司除了在2012年将16#楼的地皮用挖掘机开挖了一个土坑外，至今没有进行施工，原告的合同目的无法实现。原告为维护自己的合法权益，特诉至本院，提出前述诉讼请求。
原告对其陈述事实向法院提供的证据有：
1、《商品房定向开发协议》，证明张秀莲与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》为预约合同，合同约定了双方的义务，明确了交房时间在2014年12月30日前。
2、被告桂东公司开出的收款收据3张，证明张秀莲向被告桂东公司支付了42078元，原告向桂东公司支付了63311元，合计105389元。
3、《定向房转让协议》，证明恒基公司将《商品房定向开发协议》的债权债务概括转移给原告，并收取了原告房款42078元、转让费14000元，合计56078元。
4、恒基公司开出收据，证明恒基公司收取了原告转让费14000元。
5、贺州桂东.汇豪国际城16#楼施工现场照片3张，证明被告桂东公司已严重违约，未能履行《商品房定向开发协议》的义务，该合同的目的无法实现，已满足合同法定解除的情形。
被告桂东公司辩称：1、定向开发协议是桂东公司与张秀莲签订的，原告与其他两被告之间签订转让协议没有经过桂东公司同意，对桂东公司没有约束力，陈海棠不具备解除协议的主体资格。2、返还购房款的前提是原告已经取代张秀莲，并且开发协议合法解除才有返还义务。
被告张秀莲辩称：1、张秀莲与桂东公司签订的《商品房定向开发协议》是双方当事人真实意思表示，且没有违反法律的强行性规定，是合法有效的。2、张秀莲其与桂东公司签订的《商品房定向开发协议》享有的权利义务一并转让给恒基公司的行为是合法有效的，其已将《商品房定向开发协议》及定向开发合作金收据原件交付给了恒基公司。3、张秀莲在本案中没有违约行为，也不存在任何过错，不应当承担任何责任，其已将《商品房定向开发协议》中的权利义务全部转让给恒基公司，已经退出合同关系，不再享有合同权利，也不再承担合同义务，因此张秀莲不是本案适格的被告。
被告恒基公司辩称：1、恒基公司与原告签订的协议合法有效，原告支付20%房款及转让费后恒基公司已经把收据交给原告；2、协议约定事项已经履行，恒基公司不存在违约及过错，原告要求返还转让费及房款不合理。
被告桂东公司、张秀莲、恒基公司对其辩称均没有证据向法院提交。
经开庭质证，被告桂东公司对原告证据1、2无异议；对证据3、4有异议，这是恒基公司与原告之间的事情，与桂东公司无关。被告张秀莲对原告提交的证据1-4没有异议，但认为证据5不能证明原告的主张。被告恒基公司对原告提交的证据真实性没有异议，但认为证据5不能证明合同目的不能实现。
本院认为，原告提交的证据与本案均有关联，能证明原告的主张，可作为本案的定案依据，本院予以认定。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
2011年12月12日,被告张秀莲（乙方）与被告桂东公司（甲方）签订了《商品房定向开发协议》，约定：本协议与正式《商品房买卖合同》具有同等法律效力。乙方选购贺州桂东*汇豪国际城16#楼3单元1001号房，甲方承诺在2014年12月30日前交付该房，并且约定了迟延交房的违约条款；贺州桂东*汇豪国际城16#楼3单元1001号房预测面积为82.83㎡，单价为2540元，总金额为210388元，乙方应按以下时间向甲方交纳定向开发合作金：在协议签订后3日内向甲方交纳预算总房价的20%定向开发合作金42078元、于2012年5月30日前向甲方交纳总房价的20%定向开发合作金42078元、于2012年10月30日前向甲方交纳预算总房价的10%定向开发合作金21233元。具体购房价款在甲方取得所售商品房预售许可证签订正式购房合同时根据预售面积调整，乙方所交纳定向开发合作金抵作购房价款。甲方同意乙方所购买的商品房在签订《商品房买卖合同》时需要更名的可以办理一次免费更名手续。
被告张秀莲于2011年12月10日向被告桂东公司交付第一期定向开发合作金42078元。随后，被告张秀莲将其在《商品房定向开发协议》中享有的债权债务转让给被告恒基公司。
2012年3月10日，原告与恒基公司签订《定向房转让协议》，约定：被告恒基公司将汇豪国际城定向开发房16#楼3单元1001号房，约82.83㎡转让给原告；转让价格：已交20%定向开发金42078元+转让费14000元+未付房款。20%定向开发合作金与转让费合计56078元。付款方式：签订本协议时原告支付恒基公司定金10000元，余款46078元在2012年3月20日前由原告一次性付清给甲方，未付开发商的房款由原告按开发公司规定交款。协议还约定：可更名时，恒基公司无条件协助原告办理更名手续，且包改户名到原告名下。转让协议签订后，原告按合同约定向恒基公司交纳了第一期合作金42078元及转让费14000元，恒基公司将《商品房定向开发协议》及收款收据原件交给原告收执。
原告按照《定向房转让协议》及《商品房定向开发协议》的约定，分别于2012年5月28日、2012年10月30日以张秀莲的名义向被告桂东公司交付了第二、三期定向开发合作金42078元、21233元。至2012年10月30日止,被告桂东公司收取了三期定向开发合作金合计105389元。
因资金困难等原因，从2013年开始至今，被告桂东公司停止了贺州桂东*汇豪国际城15#楼、16#楼的地基建设施工。至2017年4月,被告桂东公司仍未能办理贺州桂东.汇豪国际城15#楼、16#楼的商品房预售许可证，也不能与《商品房定向开发协议》的相对方签订《商品房买卖合同》。
本院认为,一、关于合同效力问题。被告桂东公司与被告张秀莲签订的《商品房定向开发协议》，不但明确了张秀莲购买的具体房号、具体面积、总房款、交房时间、违约责任、逾期事由、付款方式等商品房买卖合同必备的要素，而且被告张秀莲或原告也依照协议约定向被告交纳了50%的款项。该笔款项虽然在定向协议中注明为“定向开发合作金”，但是又约定签订正式购房合同时抵作购房款，因此，这笔款项的实质为购房款。定向开发协议符合已经具备了商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该定向开发协议已具有商品房买卖本约合同的性质。
被告桂东公司至今仍未取得贺州桂东*汇豪国际城16#楼的商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”规定，本案的《商品房定向开发协议》应当认定为无效。原告与被告恒基公司签订的《定向房转让协议》是基于《商品房定向开发协议》而产生的，基于同一事实和理由，《定向房转让协议》也应当认定为无效。
二、关于认定合同无效后的法律责任承担问题。
因被告桂东公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证，致使《商品房定向开发协议》和《定向房转让协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告桂东公司收取了原告交纳的三期定向开发合作金合计105389元，应当由被告桂东公司返还给原告，并赔偿相应的损失。原告主张被告按中国人民银行同期贷款利率支付违约金问题，实质是因合同无效要求被告赔偿损失，被告桂东公司收足三期定向开发合作金的时间是2012年10月30日，向原告支付利息损失的时间应从2012年10月31日起计算。导致《商品房定向开发协议》无效的原因不在被告张秀莲、恒基公司，被告张秀莲、恒基公司不应承担连带返还原告已付定向开发合作金并赔偿损失的责任。
原告与被告恒基公司之间的《定向房转让协议》系无效合同，原告主张被告恒基公司返还转让费，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司返还原告陈海棠已付定向开发合作金105389元并赔偿损失（损失以105389元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2012年10月31日起计至本案生效判决确定履行期限最后一日止）。
告贺州市恒基房地产经纪有限公司返还原告陈海棠已付的转让费14000元。三、
三、驳回原告陈海棠的其他诉讼请求。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
本案受理费3301元（原告已预交），由被告贺州市恒基房地产经纪有限公司310元，被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担2991元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 蔡小凤
代理审判员 陈月群
人民陪审员 李运党
二〇一七年八月一日
书 记 员 莫启法