上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三(民)初字第1017号
原告(反诉被告)谢伟英，女，1977年4月13日出生，汉族，住上海市。委托代理人封晓骏，上海市海华永泰律师事务所律师。原告(反诉被告)李强，男，1977年3月11日出生，汉族，住上海市。委托代理人陆仕侯(系李强之朋友)，男，住上海市。委托代理人封晓骏，上海市海华永泰律师事务所律师。被告(反诉原告)陈炬，男，1972年1月7日出生，汉族，住上海市。委托代理人章东权，上海信冠律师事务所律师。原告谢伟英、李强与被告陈炬房屋买卖合同纠纷，被告陈炬反诉原告谢伟英、李强房屋买卖合同纠纷，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告谢伟英及其委托代理人封晓骏，原告李强及其委托代理人陆仕侯、封晓骏，被告陈炬的委托代理人章东权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢伟英、李强诉称：原、被告系夫妻，向被告购买上海市甜爱路XXX号XXX室房屋，2014年12月4日支付包括定金2万元在内的首付款72万元，并向银行申请贷款。2014年12月6日原告拿到钥匙，次日晚进入该房准备装修事宜时，发现室内噪音非常大。经了解得知该房正下方是整栋大楼的水箱和泵房，夜间水箱补水和水泵运行的噪音严重影响正常居住，原告只得于2014年12月8日告知银行停止放贷。原告认为，看房和交房都在白天，泵房噪音注意不到，但晚上十点左右用水高峰时水泵一直在运行，噪音很大；被告作为房屋所有权人应当知道该房存在噪音超标，而在签约过程中，被告未告知原告，致使原告购房目的不能实现；原告发给被告的函中“12月3日”是笔误，应该是7日，故起诉要求于2014年12月7日解除原、被告于2014年11月25日签订的《上海市房地产买卖合同》，被告返还原告已支付的首付款72万元以及自2014年12月5日到实际支付之日止的利息(按银行同期贷款利率计算)，被告支付两次检测费用共8,800元，被告赔偿原告因合同解除导致的损失(同地段房屋价格上涨)20万元和中介费损失1.1万元。被告陈炬辩称：原告在2015年1月10日和2月6日寄给被告的情况说明中称其是在2014年12月3日就发现了泵房和水箱的噪音，2014年12月6日交接房屋时原告明确指出房屋噪音的问题，但还是接收了房屋，故被告认为原告对房屋的噪音状况是明知且接收的，后原告再以噪音为由要求解除合同不合理。2015年3月原告所发回函被告未收到。尽管检测该房晚上有噪音，但噪音不是持续发出，只是某个时间点存在，并不影响原告正常居住使用和交易。被告2000年买下该房后用作公司办公室，被告在本市有多套房屋，不在该房居住。两年后公司搬走，该房出租至2014年9月，期间租客葛某从未提出噪音问题。买房头两年并没有水泵，使用水箱，何时在地下室安装泵房被告不清楚。被告转让该房前不知道里面有噪音，因需要资金周转运营公司才转让该房。被告认为应从原告收到被告解约通知的2015年6月30日起解除合同，不同意原告诉请，被告将在返还的购房款中先扣除原告应承担的违约金。被告陈炬反诉称：原、被告签订的买卖合同合法有效，至原告起诉时被告只收到了原告首付款72万元。原告未按约支付剩余房款168万元和过户，构成重大违约。合同约定，原告逾期15个工作日未付款的，被告可以主张合同解除并由原告承担违约金。原告已于2015年6月30日收到被告的解约通知，故被告反诉要求于2015年6月30日解除原、被告于2014年11月25日签订的《上海市房地产买卖合同》，要求原告支付逾期付款15个工作日的违约金12,600元以及解除合同的违约金48万元，共计49.26万元。原告谢伟英、李强对反诉辩称：被告提供的房屋存在瑕疵，违约在先，原告要求银行停止放贷、不支付剩余的房款是行使不安抗辩权，不存在恶意延迟支付房款的行为，故不同意被告的反诉请求。如果法院认定原告要支付违约金，被告主张的违约金金额也过高，因为没有对被告造成损失。经审理查明：被告于2000年12月取得上海市甜爱路XXX号XXX室房屋的产权。2014年11月25日，两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定：原告向被告购买上海市甜爱路XXX号XXX室房屋，建筑面积84.98平方米，房价款240万元，被告于2015年3月20日前腾出该房屋并通知原告验收交接，原告应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给原告；在2015年2月28日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；原告未按合同约定期限付款的，应当向被告支付违约金，违约金按原告逾期未付款日万分之五计算，自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过15个工作日后原告仍未付款的，除原告应向被告支付15个工作日的违约金外，被告有权单方解除合同，被告单方解除合同的，应当书面通知原告，原告承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，被告可从原告已付款中扣除相当于违约金部分的价款，余款返还给原告；在双方签订合同后10个工作日内，原告向贷款银行申请购房贷款、签署购房贷款的相关文件并提交齐全按揭贷款所需全部资料，被告承诺配合提供原告贷款银行所需的相关资料及签署相关文件；待原告贷款审批通过并取得办理抵押登记的相关资料之次日起3日内，双方携带好产权交易过户所需的相关资料到房地产交易中心申请办理转让过户手续；在办理完毕产权交易过户后当日(在被告收到原告支付的第三笔房款即贷款部分之次日起三日内)，双方办理验房交接手续；第一次付款：2014年11月9日原告支付给被告购房定金2万元；第二次付款：2014年11月25日前原告支付给被告购房首付款72万元(含已付定金)；第三次付款：原告向贷款银行申请购房贷款166万元，在相关材料送进交易中心，待产权交易过户成功后，原告的贷款银行见以原告为权利人的产权证及以贷款银行为抵押权人的他项权利证明原件后代为原告支付给被告购房款166万元；第四次付款：验房交接完毕的当日原告支付给被告购房尾款2万元。该合同特别告知(一)载明：质量条款是买卖合同的必要内容，买卖的房屋应能保证正常使用功能。该合同签订前，两原告已付给被告2万元购房定金。合同签订后，原告于2014年12月4日支付首付款70万元。因原告需要提前装修，协商后，双方提前至2014年12月6日验收交接房屋，原告并与被告代理人单辉签署《房屋交接书》，约定：原告已经过验收，认为符合双方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同约定的交付条件，同意验收；交付后的上述房地产风险责任自该房地产交付之日起由原告承担。当月8日，原告通知银行停止放贷。2015年1月10日，两原告向被告发出《甜爱大楼104室问题的情况说明》，载明：……2014年12月3日发现104室正下方是整栋楼的泵房和水箱，水泵的噪音以及水箱补水的噪音严重影响正常居住，而看房时中介说楼下是车棚和仓库……要求做降噪整改，付贷款时间延长至整改完成后2个月，并补偿防潮、降噪装修费用20万元。2015年1月20日，被告向两原告发出《关于“甜爱大楼104室问题的情况说明”的回复函》，载明：该房2014年9月中旬挂牌出售，之前一直对外出租，双方于2014年11月初谈买卖事宜，……原告在找房、看房至最后付款期间，完全有能力对该房充分了解，对原告提出的要求及补偿被告不能满足；被告获悉甜爱大楼的公共设施——水泵房对104室有影响并影响到被告名下105室，立刻咨询了物业公司获悉，该大楼为老式高层住宅，生活水泵房设置于大楼地下室，被告目前正与物业公司及业委会沟通泵房降噪事宜，望原告能按合同约定继续履行合同。2015年2月6日，两原告向被告发出《甜爱大楼104室问题的情况说明》，载明：2014年12月3日发现104室正下方是整栋楼的泵房和水箱，……要求做泵房整改，付贷款时间延长至整改完成后2个月，并列出防潮、减震、降噪的面积、费用等，要求补偿20万元。2015年3月5日，被告代理人单辉再次向原告发出《关于“甜爱大楼104室问题的情况说明”的回复函》，内容与前一份一致。2015年3月23日，原告向被告代理人单辉发出《关于甜爱大楼104室噪音问题的回函》，载明：到目前为止还没收到被告与业委会沟通泵房降噪事宜的可实施的方案，致使原告无法付清尾款。2014年4月，两原告涉讼。2015年6月29日，被告向原告发出《关于解除〈房屋买卖合同〉通知》，载明：……原告收房后迟迟未能办理相关贷款手续，导致被告至今未能收到相应的购房款，现通知原告自即日起解除双方签订的《上海市房屋买卖合同》，原告承担违约责任并支付违约金。原告于2015年6月30日收到该通知。本案审理中，被告于2015年7月8日提交委托手续并提起反诉。另查明：原告为购买上海市甜爱路XXX号XXX室房屋，于2014年12月4日支付给上海浩坤房地产经纪有限公司中介费1.1万元。审理中，两原告提供《检测报告》和800元检测费发票，称发现噪声后，出资800元，由上海碧通环保工程有限公司出面委托上海谱尼测试技术有限公司于2014年12月12日对上海市甜爱路XXX号XXX室房屋的噪声进行检测，并于2014年12月16日出具《检测报告》，载明：室内噪声采样点位于主卧室中央位置，昼间45.5Leq〔dB(A)〕,晚间45.3Leq〔dB(A)〕，该噪声源位于住宅地下泵房。审理中，经两原告申请，本院依法委托上海市建筑科学研究院对上海市甜爱路XXX号XXX室房屋的主卧室、客厅等进行噪音超标检测。2015年9月，该研究院出具《检测报告》，载明：测试对象为该房主卧及客厅，各1个测点。该室正下方为B1层水泵房，水泵为变频水泵，共2台，一备一用，水泵根据该楼用水情况自动调整供水量。测试工况为室内噪声在昼、夜分别测试，采样1min，测试期间室内门窗关闭、水泵正常运行。该室主卧无门，外墙有孔洞(直径7cm)与室外相连，外窗有少许破损(大小2cm)，孔洞用报纸封堵处理。测试时间为2015年9月1日，17：15-17：30,19：25-19：40,22：00-22：15。昼间标准要求为≤45dB(A)，昼间检测结果为主卧38dB(A)(17：15-17：23)、42dB(A)(19：35-19：40)，客厅39dB(A)(17：24-17：30)、40dB(A)(19：25-19：35)。主卧夜间标准要求为≤37dB(A)，检测结果为50dB(A)(22：00-22：05)。客厅夜间标准要求为≤45dB(A)，检测结果为50dB(A)(22：06-22：15)。检测结论为客厅、主卧昼间噪声均满足GB50118-2010中对住宅建筑卧室、起居室(厅)内昼间的允许噪声级要求，客厅、主卧夜间噪声均未满足GB50118-2010中对住宅建筑起居室(厅)、卧室内夜间的允许噪声级要求。审理中，被告提供其与案外人葛某的《上海市居住房屋租赁合同》，欲证明被告不在上海市甜爱路XXX号XXX室房屋居住，2009年8月20日至2015年8月20日期间被告出租该房。对此，原告不予认可。被告又提供其户籍证明及其名下上海市甜爱路XXX号XXX室、上海市商城路XXX号XXX室等多套房屋的产权信息单，欲证明其不在上海市甜爱路XXX号XXX室房屋居住。原告对该些证据的真实性无异议，但认为和本案无关，被告从事房地产工作，购买该房后用作办公两年多，清楚该房存在噪声质量问题。审理中，本院依法向上海市甜爱路XXX号XXX室房屋所属上海泰城物业发展有限公司调查，该公司称：开发商交房时安装的是普通水泵，泵房就在上海市甜爱路XXX号XXX室、105室下面。2009年经业委会同意改造为变频泵，仍装在104室、105室下面的原泵房内。104室、105室业主不居住，房屋一直出租，无人反映过泵房噪音问题。被告在该小区有多套房屋，均出租，租客未向该物业公司反映过有噪音。该物业公司2013年起管理该小区，之前由其它物业公司管理。原告买房后不久即向该公司反映噪音问题。消除噪音比较麻烦，费用多少不清楚。审理中，两原告表示不申请对同地段房屋价格上涨后的差价进行评估。上述事实，有原告提供的公证书、《上海市房地产买卖合同》、房产证、房款收据、转账回单、检测报告、1月10日情况说明、1月20日回复函、2月6日情况说明、3月5日回复函、3月16日回函以及邮寄凭证、检测费发票、委托书、委托检测协议书、居间协议、佣金确认书、转账记录，被告提供的房屋交接书、情况说明及回复函、解除房屋买卖合同通知函及邮寄凭证、户籍证明、房屋信息单，本院调查笔录，以及双方当事人陈述等证据佐证。本院认为：原告购买上海市甜爱路XXX号XXX室房屋的主要目的是居住，被告按约应提供符合正常居住使用标准的房屋，但该房夜间噪声明显超标，不适于居住，被告构成违约，故原告要求解除《上海市房地产买卖合同》的诉请，并无不当，本院予以支持，酌定解除日期为2015年7月8日。被告以原告迟延付款为由反诉要求于2015年6月30日解除买卖合同并要求原告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，原告应返还被告房屋，被告应将已收房款返还原告。原告要求被告赔偿中介费和房款利息，并无不当，但利息应按同期银行存款利率计算。原告要求被告赔偿其它损失，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告谢伟英、李强与被告陈炬于2014年11月25日签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年7月8日解除；二、原告谢伟英、李强于本判决生效之日起7日内返还被告陈炬上海市甜爱路XXX号XXX室房屋；三、被告陈炬于本判决生效之日起7日内返还原告谢伟英、李强购房款72万元，并以此为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，支付自2014年12月5日至实际还清之日止的利息；四、被告陈炬于本判决生效之日起7日内赔偿原告谢伟英、李强中介费损失1.1万元；五、原告谢伟英、李强其余的诉讼请求不予支持；六、被告陈炬反诉要求于2015年6月30日解除《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求，不予支持；七、被告陈炬反诉要求原告谢伟英、李强支付违约金49.26万元的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,141.05元，由原告谢伟英、李强共同负担2,241.05元，被告陈炬负担8,900元。本案反诉受理费4,384.50元，由被告陈炬负担。本案鉴定费8,000元，由被告陈炬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 李勤彦
审 判 员 李梅芳
人民陪审员 毛济平
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 管西凤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。