江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏02民终862号
上诉人(原审原告)丁正祥。
委托代理人潘卫斌，江苏储君律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)无锡市恒生富通置业有限公司，住所地江阴市长泾镇花园开发区兴园路。
诉讼代表人金炎，无锡市恒生富通置业有限公司管理人负责人。
委托代理人刘小锋、季苏阴，江苏滨江律师事务所律师。
上诉人丁正祥因与被上诉人无锡市恒生富通置业有限公司(以下简称恒生富通公司)破产债权确认纠纷一案，不服江阴市人民法院(2015)澄商初字第01121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
丁正祥一审诉称：恒生富通公司与其于2012年2月28日签订2份商品房买卖合同，并于同日网上备案依法进行预告登记，合同备案号分别为201202280040、2012022800441，后恒生富通公司出具的收据载明收款事由为购房款。收据是认定款项性质的唯一证据，表明双方实际履行的是房屋买卖合同，而非借款合同。商品房买卖合同依法有效，应受法律保护，丁正祥依法享有物权而非普通债权。恒生富通公司被宣告破产后，丁正祥向恒生富通公司管理人申报债权，恒生富通公司管理人于2015年7月20日对丁正祥做出了恒生破管债权审查156-1号债权审查结论通知书，认定丁正祥对恒生富通公司享有的债权属无财产担保的普通债权，丁正祥认为该结论错误并提出复议，但恒生富通公司管理人作出维持的复查结论。丁正祥认为，即使恒生富通公司管理人认定借贷关系是正确的，根据法律规定，签订的商品房买卖合同是作为民间借贷合同的担保，那么丁正祥依法享有对拍卖房屋款项优先受偿的权利，因此丁正祥的债权也不属无财产担保的普通债权，而是有财产担保的特别债权。总之，不管双方实际履行的是商品房买卖合同还是民间借贷，恒生富通公司管理人对丁正祥的债权性质的认定均是错误的，故诉至法院，请求法院判令：确认丁正祥享有优先受偿权，享有优先受偿权的金额是2套房屋的市场价格240万元。
恒生富通公司一审答辩称：1、丁正祥与恒生富通公司之间系名为商品房买卖合同关系实为民间借贷关系，在2012年2月28日双方签订了商品房买卖合同2份，同时在2012年2月29日双方签订了1份100万元的借款协议，同日丁正祥还出具了1份承诺书，承诺书表明恒生富通公司在归还借款本息后丁正祥无条件配合办理上述2套商品房的网签备案注销手续。由此可见这2份商品房买卖合同是作为借款的一个担保，按照江苏省高级人民法院的《关于审理民间借贷纠纷案件的会议纪要》第三条第三项及最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，恒生富通公司管理人认定丁正祥与恒生富通公司之间是名为房屋买卖实为民间借贷关系；2、对于这种名为房屋买卖实为民间借贷关系的处理，应依据民间借贷法律关系进行处理，而不保护买卖合同关系，丁正祥提出的优先受偿权的基础是在双方履行商品房买卖合同的基础上提出的，恒生富通公司认为应该驳回诉请；3、丁正祥认为无论是商品房买卖还是借贷关系其均享有优先受偿权是没有法律依据的，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条并没有赋予债权人优先受偿权。
原审法院经审理查明：2012年2月28日，丁正祥与恒生富通公司签订2份商品房买卖合同，约定恒生富通公司将其开发建设的恒生福邸12单元202号（面积240.7㎡，单价2077.28元/㎡），13单元202号（面积240.7㎡，单价2077.28元/㎡）2套商品房销售给丁正祥，并于同日将该2份商品房买卖合同在网上备案系统备案，合同备案号分别为201202280040、201202280041。
2012年2月29日，丁正祥与恒生富通公司签订借款协议，约定恒生富通公司向丁正祥借款100万元，借款期限为12个月，从2012年2月29日至2013年2月28日，月利率1.7%按月支付利息，如恒生富通公司逾期还款则应向丁正祥支付违约金，额度为未偿还部分的每日3‰计算。如恒生富通公司不能按期偿还全部借款本息，丁正祥有权以网签合同价格成交或转卖第三方，恒生富通公司需积极配合办理所有的相关手续。如果恒生富通公司提前还款，则应提前一个月通知丁正祥，丁正祥配合恒生富通公司履行相关抵押物撤销手续。同日，丁正祥将面额为100万元的本票交付恒生富通公司，恒生富通公司出具收据，载明收款事由为购房款，金额为100万元。后丁正祥出具承诺书，承诺恒生富通公司按期归还借款本息后，丁正祥无条件配合办理恒生福邸商品房网签备案注销手续，备案号201202280040、201202280041。
另查明，魏卓民于2012年2月29日、3月28日、5月3日、5月30日分别向丁正祥汇款17000元，记账款项为利息；何斌于2012年8月14日、8月30日、9月30日分别向丁正祥汇款32000元、1万元、12000元，用途均为借款利息；2012年9月14日，丁正祥出具收条，载明暂收到恒生富通公司利息1万元，上述款项合计132000元。
2013年10月30日，恒生富通公司与丁正祥共同签订确认书，确认丁正祥与恒生富通公司于2012年2月29日签订的借款协议未实际履行，双方确认予以解除，互不追究责任。
2015年7月3日，恒生富通公司管理人出具恒生破管债权审查156-1号债权审查结论通知书，对丁正祥的债权审查结论为：丁正祥对恒生富通公司享有的债权为借款本息1574191.78元（其中借款本金100万元，利息574191.78元），属无财产担保的普通债权。2015年8月6日，恒生富通公司管理人出具恒生破管债权审查156-2号债权审查复查结论通知书，复查结论为维持恒生破管债权审查156-1号债权审查结论通知书的债权审查结论。
上述事实，有商品房买卖合同、借款协议、承诺书、本票、收据、确认书、债权审查结论通知书、债权审查复查结论通知书、利息凭证及当事人陈述等在卷予以佐证。
原审法院认为：本案争议的焦点为丁正祥与恒生富通公司之间的债权性质为借贷债权性质还是房屋买卖合同所产生的债权性质，其债权对特定财产是否享有优先受偿权。
对此，原审法院认为：丁正祥与恒生富通公司于2012年2月28日签订的2份商品房买卖合同系双方借款协议的抵押担保。借款协议中明确载明：如恒生富通公司不能按期偿还全部借款本息，丁正祥有权以网签合同价格成交或转卖第三方，恒生富通公司需积极配合办理所有的相关手续。如果恒生富通公司提前还款，则应提前一个月通知丁正祥，丁正祥配合恒生富通公司履行相关抵押物撤销手续。承诺书中又载明：丁正祥承诺恒生富通公司按期归还借款本息后，丁正祥无条件配合办理恒生福邸商品房网签备案注销手续。而丁正祥与恒生富通公司仅签订2份商品房买卖合同，且该2份商品房买卖合同的备案号与承诺书中一致，故双方签订2份商品房买卖合同的真实意思应为对借款协议进行抵押担保。鉴于双方未办理抵押登记手续，商品房买卖合同的备案并非法律规定的设定抵押权的方式，其约定不符合《中华人民共和国物权法》中物权法定原则。
对丁正祥提出的双方于2013年10月30日签订确认书确认双方未实际履行借款协议，且恒生富通公司出具给丁正祥的收据载明的收款事由为购房款，故双方实际履行的应为2份商品房买卖合同的诉讼主张，因收据的金额100万元与借款协议约定的借款金额一致，恒生富通公司工作人员魏卓民于2012年2月29日、3月28日、5月3日、5月30日分别向丁正祥帐户支付利息17000元与借款协议约定的每月利息金额一致，恒生富通公司会计何斌多次向丁正祥汇款共计54000元，用途也为借款利息，且丁正祥出具的收条也明确载明收到恒生富通公司利息1万元。虽丁正祥陈述该往来系个人往来，支付的是其他中介费用，收条中的利息1万元是误收，但其未提供相应证据予以证明。丁正祥履行了出借义务，恒生富通公司也支付了相应的利息，故双方已经实际履行了借款协议。即使恒生富通公司向丁正祥出具的收据载明的收款事由为购房款，且双方签订确认书确认借款协议未实际履行，借款协议解除，但双方已经实际履行借款协议的事实无法改变，确认书仅能具有确认双方解除借款协议的效力，并不具有确认双方实际履行的是商品房买卖合同的效力，故双方仍系民间借贷法律关系，而非商品房买卖合同关系，丁正祥仍对恒生富通公司享有借款本息的债权，该债权对2套商品房的变现价款不享有优先受偿权。审理中本院向丁正祥进行释明，其与恒生富通公司之间系民间借贷法律关系，要求其明确请求权基础，丁正祥坚持主张双方系商品房买卖合同关系，要求对购房款240万元享有优先受偿权。因此，丁正祥主张确认其对2套商品房市场价格240万元享有优先受偿权的诉讼请求无事实与法律依据，依法不予支持，其诉讼请求应予驳回。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回丁正祥对恒生富通公司的全部诉讼请求；案件受理费减半收取13000元，由丁正祥负担。
丁正祥不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。本案中，丁正祥的诉讼请求是要求确认其享有的破产债权的优先受偿权，而非要求履行商品房买卖合同，故原审法院依据上述法律规定向丁正祥释明，要求丁正祥将请求权基础确定为民间借贷法律关系是错误的。二、丁正祥主张享有优先受偿权的理由有两个，一是其对因商品房买卖合同而形成的债权享有优先受偿权，二是其对以签订商品房买卖合同作为民间借贷的担保而形成的债权也享有优先受偿权，法院应当对这两个理由一并审理，并基于这两个理由对丁正祥是否享有优先受偿权作出认定，而不应只处理其中一个法律关系。而最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。依此法律规定，丁正祥可以申请拍卖房屋偿还债务，现房屋已被法院在未经丁正祥同意的情况下变卖，故变现款作为借贷合同的担保，应当优先偿还给丁正祥。
恒生富通公司答辩称：本案证据可以证明双方所签借款协议已实际履行，双方签订商品房买卖合同仅是为借款提供一种非法定形式的担保。且双方的商品房买卖合同未经过议价，合同中记载的单价仅是以借款本金除以房屋面积而计算得出，明显低于市场价格。即使后期双方又签订协议，将借款转化为购房款，丁正祥的身份也不属普通消费者，其对房屋变卖款不享有优先受偿权。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。
二审经审理，对一审查明的事实予以确认。
二审中，丁正祥提供恒生富通公司于2013年10月30日与其签订的协议书1份，载明，恒生富通公司于2012年2月29日向丁正祥借款100万元，为保障资金安全，双方签订了2份商品房买卖合同，现恒生富通公司已无力归还借款本息，经双方协商，丁正祥同意将借款本息127.2万元转化为购房款，购买双方所签商品房买卖合同载明的房屋，面积共计481.4平方米，核算单价为每平方米2642.29元，上述借款本息转化为购房款后，双方不再存在债权债务关系。恒生富通公司对该证据的质证意见为，双方签订该协议书时未经过实质议价，故该协议履行的是原借款协议的房屋流押条款，丁正祥以如此低价取得2套房屋的所有权，或者在破产中获得优先受偿权，显失公平。
本案二审争议焦点为：一、原审法院仅以丁正祥主张的商品房买卖合同关系审理丁正祥的诉讼请求是否恰当。二、丁正祥对商品房买卖合同项下房屋的变现款在破产程序中是否享有优先权。
本院认为：关于争议焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人提起民事诉讼，应当有具体的诉讼请求和事实、理由。因此，当事人提起民事诉讼不仅应当有具体的诉讼请求，还应有该诉讼请求所基于的诉讼理由，诉讼理由的逻辑结构应该是，当事人之间存在的事实符合某一法律规定设置的条件，从而产生这一法律规定确定的结果。而特定的法律规定指向特定的法律关系，当事人必须将法律关系特定化，才能依此适用法律，从而依法进行诉讼程序。因此原审法院要求丁正祥明确其请求权所基于的法律关系，并在丁正祥明确为商品房买卖合同关系后按此法律关系进行审理是正确的。丁正祥对此提出的上诉理由于法无据，本院不予采纳。
关于争议焦点二，丁正祥与恒生富通公司在签订借款协议的同时签订了商品房买卖合同，此时，双方确属以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。但在借款到期后，双方又于2013年10月30日签订协议书，将借款本息127.2万元转化为购房款，购买双方所签商品房买卖合同载明的房屋。此协议的性质属债务到期后双方签订的以物抵债协议。因原债务已到期，债权数额已确定，在此基础上双方达成的以物抵债协议系双方权衡各种因素后所作意思表示，不存在在债务到期前约定以物抵债可能产生的由于债务尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距而导致显失公平的情形，因此双方于2013年10月30日签订的以房抵债协议合法有效。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定是基于生存权高于其他权利，为了保护个人消费者的居住权而设置，故该条规定的消费者，不应作扩大解释。本案中，丁正祥所主张的享有优先受偿权的房屋系恒生富通公司用于抵偿其所欠丁正祥借款债务的抵债房屋，而非丁正祥主动购买的消费对象，故丁正祥不属上述法律规定中的“消费者”，其在该房屋上的权利不能对抗建设工程价款的优先受偿权。
综上，丁正祥的上诉理由均无事实和法律依据，本院均不予采信。原审判决结果并无不当，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26000元，由丁正祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 贾建中
代理审判员 龚 甜
二〇一六年五月二十日
书 记 员 吕明天