青海省西宁市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2018)青01民终257号
上诉人（原审被告、反诉原告）：西宁福保物业管理有限公司，组织机构代码×××(1-1),住所地西宁市城北区祁连路904号2号楼4单元432室。
法定代表人：王保清，公司总经理。
委托诉讼代理人：祁晓倩、周玮，青海乾润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：西宁市城东区韵家口镇泮子山村民委员会，住所地青海省西宁市韵家口镇泮子山村。
负责人：ＸＸＸ，村委会主任。
委托诉讼代理人：李俊英，青海捷传律师事务所律师。
上诉人西宁福保物业管理有限公司(以下简称福保物业公司)因与被上诉人西宁市城东区韵家口镇泮子山村民委员会（以下简称泮子山村委会）物业服务合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初1873号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
福保物业公司的上诉请求：维持原判第二项，撤销原判第一、三、四项，改判福保物业公司不予返还泮子山村委会取暖费54755元、电费13354元；支持福保物业公司一审中的反诉请求即泮子山村委会支付福保物业公司物业管理费、水电费等款项109754.50元。事实和理由：1、即便本案中存在《物业管理合同》，实际上与福保物业公司发生物业管理关系的主体是泮子山小区的各个业主，泮子山村委会不是事实上的物业服务合同的合同相对方，作为原告诉讼主体不适格。一审中泮子山村委会提交的会议记录，证明泮子山小区的业主将与福保物业公司的债权转让给了泮子山村委会，但该债权转让不能成立。即便该债权转让成立，因存在多个法律关系，发生法律关系的主体即业主也不相同，泮子山村委会一审起诉时将多个法律关系混淆在一起的做法，显然违背了”一案一诉”的民法基础原则。2、泮子山村委会主张福保物业公司返还电费13400元不能成立。泮子山村委会交纳该笔电费时，福保物业公司已经撤场，与福保物业公司无关。该电费最终应由业主承担，这是泮子山委员会与各业主之间形成的多个法律关系，泮子山村委会向福保物业公司主张该笔费用，既找错了主体，也违背了”一案一诉”的原则。3、泮子山村委会未如约向福保物业公司按时交纳物业管理费等相关费用，福保物业公司为维持正常物业管理工作和泮子山小区业主的日常生活，不得不垫付燃煤、水电、人工工资、基础设施等费用，以上共计234514.50元，而泮子山村委会所缴纳的费用仅为124760元，尚有109754.5元经福保物业公司催缴仍不缴纳。一审法院未对福保物业公司一直垫付费用维持正常物业工作的事实予以认定。
泮子山村委会辩称，2016年9月1日泮子山村委会与福保物业公司签订物业管理合同后，福保物业公司收取120662元取暖费实际供暖仅52天后，于同年12月22日要求解除合同，因为天气寒冷，村民要求到福保物业公司索要取暖费，泮子山村委会担心发生冲突，因此召开村民代表大会协商决议由泮子山村委会垫付取暖费，而村委会实际也垫付了取暖费。福保物业公司撤场前已经收取了2016年12月份的电费13354元，未向供电公司缴纳，该笔费用也由泮子山村委会进行了垫付。泮子山村民将债权转让给泮子山村委会，村委会也将债权转让通知了福保物业公司的法定代表人王保清，当时韵家口镇政府的工作人员也参与协调债权转让和解除合同后福保物业公司退回物业费事宜，王保清同时提交了供暖费计算表，同意退还54755元。根据法律规定和双方之间的合同约定，物业费的缴纳主体为业主，福保物业公司应向实际物业使用人主张物业费。福保物业公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：2016年9月1日泮子山村委会与福保物业公司经协商签订了《物业管理合同》，约定：由福保物业公司为泮子山小区物业提供物业管理，物业费由业主按照拥有的建筑面积交纳，住宅物业费每平米0.4元／月，商业物业费每平米0.8元／月，取暖费由业主按套内面积缴纳每方米4.5元，商业取暖费每平方米6元。该合同对泮子山村委会、福保物业公司的其他权利和义务做了明确约定。合同签订后，泮子山村委会的村民共计向福保物业公司缴纳取暖费120662元，福保物业公司也按约定开始进行供暖。期间，由于物业管理相关费用不能按时全部收取，福保物业公司经营困难，福保物业公司于2016年12月22日向泮子山村委会单方出具了《解除物业管理服务合同通知书》后不再向泮子山村委会所属的泮子山小区供暖，泮子山村委会出于无奈找人垫付暖气费给全体村民供暖。根据福保物业公司出具的应退业主取暖费计算统计表一份载明，从泮子山村委会处共收取取暖费120662元，但福保物业公司并未按约定供暖，仅供暖52天，应收取暖费65907元，故福保物业公司应当返还多收取的取暖费54755元给泮子山村委会。
另查，福保物业公司收取电费后没有按时缴纳供电部门，解除合同后，泮子山村委会垫付电费13400元。以上应返还取暖费、电费二项合计68155元。
原审法院认为，泮子山村委员会与福保物业公司签订的《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，合同内容合法有效，合同主体资格适格，双方应当按约履行。福保物业公司辩称泮子山村委会主体资格不适格之理由不能成立，不予采信；双方在履行合同过程中，福保物业公司收取物业管理费时，部分业主经催缴取暖费逾期不交后，福保物业公司于2016年12月22日单方解除合同，并给泮子山村委会送达了《解除物业管理服务合同通知书》后福保物业公司撤出了泮子山小区，泮子山村委会亦未明确提出异议，应视为默认，故该合同继续履行已无现实意义，应认定双方签订的《物业管理服务合同》巳经解除；根据泮子山村委会出具物业部应退业主取暖费计算表和支付情况统计表，能够证明福保物业公司应退业主取暖费54755元及收取12月份电费13354元的事实，故福保物业公司理应承担返还财产的民事责任。因此泮子山村委会诉求福保物业公司返还所收取暖费和支付垫付电费的主张于法有据，应予以支持，但泮子山村委会主张的其他损失无事实证据，不予支持；福保物业公司的反诉请求在庭审中提供的反诉证据不足以证明其反诉的事实主张，福保物业公司的反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《民事诉讼证据规则》第二条之规定，判决：一、西宁福保物业管理有限公司在本判决生效十日内返还西宁市城东区韵家口镇泮子山村民委员会取暖费54755元和已垫付的电费13354元，共计68155元；二、西宁福保物业管理有限公司保管的泮子山小区物业收费凭证于判决书生效后十日内返还给西宁市城东区韵家口镇泮子山村民委员会；三、驳回西宁市城东区韵家口镇泮子山村民委员会其他本诉请求；四、驳回西宁福保物业管理有限公司的反诉西宁市城东区韵家口镇泮子山村民委员会的反诉诉求。
本案二审期间，福保物业公司、泮子山村委会均未提交新证据。经二审审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
另查明，西宁市韵家口镇泮子山小区的全部业主都是泮子山村的村民，属异地搬迁，物业管理事宜一直由泮子山村委会代管，未成立业主委员会。
本院认为，根据双方诉辩理由，本案争议焦点是：1、泮子山村委会是否是本案适格原告及债权转让的效力？2、福保物业公司是否应返还泮子山村委会取暖费54755元及垫付的2016年12月电费13354元？3、福保物业公司请求泮子山村委会支付物业管理费、水电费能否成立？
关于泮子山村委会是否是适格原告问题，经查西宁市韵家口镇泮子山小区的全部业主都是泮子山村的村民，属异地搬迁，物业管理事宜一直由泮子山村委会代管，未成立业主委员会。同时案涉物业管理服务合同的甲方是泮子山村委会，乙方是福保物业公司，泮子山村委会起诉福保物业公司符合合同的相对性，故泮子山村委会与本案有直接利害关系，其作为本案原告的主体适格，福保物业公司的此节上诉理由不能成立，不予采信。关于债权转让的效力问题，二审中，泮子山村委会称2017年元月，给福保物业公司法定代表人王保清口头通知了债权转让事宜，韵家口镇政府工作人员沙成卿参与协调债权转让及解除物业合同后退回物业费等事宜，当时有村委会主任ＸＸＸ，村党支部书记李永远，福保物业公司的王保清，王保清同时写好了”供暖费”计算表，同意退还取暖费54755元。福保物业公司表示认可沙成卿参与协调的事实。本院认为，福保物业公司提出解除物业合同，韵家口镇政府工作人员给双方进行协调，且王保清给泮子山村委会提交了供暖费计算表恰恰能够说明王保清已经知道了泮子山小区的村民将请求福保物业公司返还取暖费的权利转让给泮子山村委会，否则福保物业公司不会在协商过程中即将写好的”供暖费”统计表交给泮子山村委会，据此泮子山村委会关于口头通知债权转让的主张本院予以采信。福保物业公司关于债权转让不成立的上诉理由缺乏依据，亦不予采信。
关于福保物业公司是否应返还泮子山村委会取暖费54755元及垫付的2016年12月电费13354元的问题，根据”物业部应退业主取暖费计算表”，原审法院确认福保物业公司返还泮子山村委会取暖费54755元有事实依据，本院予以确认。泮子山村委会主张福保物业公司提出解除物业合同时已收取2016年12月的电费13354元而没有交给供电公司，提交了”泮子山小区费用支出情况统计表”第三页，电费一栏其中一项记载内容是”需付12月份电费13354元”，二审中福保物业公司认可是先收取电费，每月24日必须向供电公司交纳电费，基于此事实，同时结合福保物业公司提交给泮子山村委会的泮子山小区费用支出情况统计表记载内容，如果福保物业公司没有从泮子山小区的业主处收取电费，其不可能在”统计表”中写”需付12月份电费”的内容，据此可以认定福保物业公司在提出解除物业合同前已经收取了2016年12月电费而没有交给供电公司的事实，物业服务合同解除后泮子山村委会垫付了该笔电费，福保物业公司理应返还泮子山村委会电费13354元，福保物业公司此节上诉理由不能成立，应予驳回。
关于福保物业公司请求泮子山村委会支付其垫付物业管理费等109754.50元的上诉请求能否支持的问题。福保物业公司主张其垫付了物业管理费等费用，诉讼中福保物业公司未提交足以证明其主张成立的证据，应承担举证不能的不利后果，故一审法院驳回福保物业公司的反诉请求并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国和民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4272元，由上诉人西宁福保物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张薇
审判员左志萍
审判员王有林
二○一八年四月八日
书记员潘弘