吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)吉07民终751号
上诉人（原审被告）：李起超，个体工商户，现住吉林省松原市。
委托诉讼代理人：张光明，吉林迈力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏静，现住吉林省乾安县。
委托诉讼代理人：刘佳宾，个体工商户，现住吉林省乾安县。
委托诉讼代理人：高志富，吉林车宏伟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林省恒策房地产有限公司，住所地吉林省长春市宽城区北亚太大街3146号4016室。
法定代表人：张伟军，该公司经理。
委托诉讼代理人：吴占辉，现住吉林省农安县。
上诉人李起超因与被上诉人苏静、吉林省恒策房地产有限公司（下述简称恒策房地产公司）第三人撤销之诉纠纷一案，不服吉林省乾安县人民法院（2015）吉乾民撤字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李起超及其委托诉讼代理人李云平，被上诉人苏静及其委托诉讼代理人刘佳宾、高志富，恒策房地产公司的委托诉讼代理人吴占辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李起超上诉请求：撤销一审判决，改判驳回苏静的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定李起超与恒策房地产公司系借贷关系错误。苏静诉请撤销的（2015）乾民初字第891号民事判决，是李起超起诉恒策房地产公司关于商品房买卖合同纠纷一案，该判决已经认定恒策房地产公司将其开发建设的位于乾安县德建大街田园锦绣小区6幢A11号商用房出售给李起超，建筑面积193.68平方米，每平方米7500元。李起超于2014年7月10日一次性将房屋价款1452600元支付给恒策房地产公司，恒策房地产公司于当日将房屋交付给李起超。李起超2014年11月30日交纳物业费7266元、2014年12月6日交纳入住费58104元、2014年12月19日交纳房产过户应交费61311.86元，判决主文已确认：一、李起超与恒策房地产公司2014年7月10日签订的《商品房买卖合同》有效；二、恒策房地产公司待其开发建设的乾安县田园锦绣小区6幢A11号房屋竣工验收合格后，立即协助李起超办理房屋产权过户手续。本次诉讼一审法院认为，李起超与恒策房地产公司系借贷关系认定事实错误，此前李起超与恒策房地产公司的确存在借贷方面的意向，但发现恒策房地产公司资金短缺无法偿还借款，李起超与恒策房地产公司签订了《商品房买卖合同》，上述事实（2015）乾民初字第891号民事判决已确认，这属于典型的房屋买卖流程，一审法院忽视证据，用当事人的陈述否认书面证据违反证据规则；2.苏静与李起超之间的法律地位平等，二者对诉争房屋均享有债权请求权，苏静不能以其享有的债权请求撤销同等债权人李起超的权利；3.因恒策房地产公司乾安分公司无房屋销售许可，恒策房地产公司未追认前恒策房地产公司乾安分公司的销售行为属于效力待定，而恒策房地产公司以与李起超签订《商品房买卖合同》的行为表明否认恒策房地产公司乾安分公司将房屋销售给苏静，因此苏静与恒策房地产公司乾安分公司签订的《商品房买卖合同》无效。
苏静辩称，2012年5月28日，苏静与恒策房地产公司乾安分公司签订《田园锦绣小区商铺认购协议书》，约定：苏静以4390元/平方米、总金额850320元的价格购买争议房屋。合同签订后，苏静交纳了房款，恒策房地产公司乾安分公司为苏静出具了入住费等《收据》，2014年5月9日，恒策房地产公司乾安分公司与苏静补签了《商品房买卖合同》，并将房屋交付给苏静管理、使用。2015年春，苏静对该楼房进行装修时李起超进行阻拦。经了解恒策房地产公司因资金周转困难，与李起超签订一份抵押合同，恒策房地产公司以月利率8分向李起超借款2个月。苏静向乾安县公安局经侦大队报案，经侦查案情与如上陈述一致，现恒策房地产公司经理程实因涉嫌诈骗被判刑。苏静曾于2015年8月13日在乾安县人民法院起诉恒策房地产公司、李起超，要求确认苏静与恒策房地产公司乾安分公司签订的《商品房买卖合同》有效，李起超与恒策房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效，庭审中得知乾安县人民法院已经作出（2015）吉乾民初字第891号民事判决确认了李起超与恒策房地产公司签订的《商品房买卖合同》有效并由恒策房地产公司协助办理过户手续。苏静认为李起超与恒策房地产公司并无买卖行为，真意系以买卖之名掩盖高息借贷之实，该判决结果侵犯了苏静的合法权益，故苏静提起第三人撤销之诉，请求依法撤销（2015）吉乾民初字第891号民事判决。
恒策房地产公司辩称，恒策房地产公司认可与苏静签订的《商品房买卖合同》真实有效，恒策房地产公司已将房屋交付给苏静管理、使用。恒策房地产公司与李起超之间名为买卖实为借贷关系，上述事实有公司账目为证，程实、李阔在乾安县公安局经侦大队的陈述还原了客观事实，恒策房地产公司认可履行与苏静之间的《商品房买卖合同》。
苏静向一审法院起诉请求：1、撤销乾安县人民法院（2015）吉乾民初字第891号民事判决；2、确认苏静与恒策公司乾安分公司房屋买卖合同有效并办理过户手续。
一审法院认定事实：苏静诉请撤销的（2015）乾民初字第891号民事判决书认定的事实：李起超与恒策房地产公司于2014年7月10日签订《商品房买卖合同》。恒策房地产公司将其开发建设的位于乾安县德建大街田园锦绣小区6幢A11号商用房出售给李起超，建筑面积193.68平方米，每平方米7500元。李起超于2014年7月10日一次性将房屋价款1452600元支付给恒策房地产公司，恒策房地产公司于当日将房屋交付给李起超。李起超于2014年11月30日交纳物业费7266元，于2014年12月6日交纳入住费58104元，于2014年12月19日交纳房产过户应交费用61311.86元。裁判结果：一、李起超与恒策房地产公司之间2014年7月10日签订的《商品房买卖合同有效》；二、恒策房地产公司于本判决生效后待其开发建设的乾安县田园锦绣小区6幢A11号房屋竣工验收合格后，立即协助李起超办理房屋产权过户手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议证据和事实，认定如下：1.苏静提交的乾安县公安局经济犯罪侦查大队的材料。李阔、王丽英、刘一兵、程实的笔录，李起超有异议，认为该案件在侦查阶段，不能作为证据使用，故对在侦查阶段的李阔、王丽英、刘一兵、程实的证言效力不予确认；2.乾安县公安局经济犯罪侦查大队的材料中记账凭证及证实材料。李起超认为只能证明苏静与恒策公司乾安分公司之间签订买卖合同，不能证明购买是合法的，恒策公司乾安分公司没有销售职能。一审法院认为，该证据来源于乾安县公安局经济犯罪侦查大队，案件材料均系恒策公司乾安分公司的账目、票据及现金员孙艳霞的证实材料，该证据来源真实合法，效力予以确认；3.苏静提交的恒策公司乾安分公司证明1份，李起超认为，恒策公司乾安分公司没有销售职能，没有权利交付房屋。一审法院认为，该证据材料来源真实、合法，效力予以确认。4.李起超提交的2014年11月30日收据1枚、缴费明细1枚、2014年7月10日交付使用证明1份、编号NO0216559收据1枚、商品房买卖合同1份。苏静均有异议，恒策公司对2014年7月10日交付使用证明不予认可对其他证据材料主张不知情，恒策公司对李起超提交该组证据均不予认可，且乾安县公安局于2015年5月6日调查程实时其陈述恒策房地产公司如何为李起超出具《商品房买卖合同》及出具“收据”一事，双方非真正的买卖合同关系，故对该组证据的证明力不予确认。5.苏静提交的商品房售楼许可2枚、2016年6月22日证明1份、复印于乾安县规划办公室的建设工程规划许可证复印件1枚，复印于乾安县规划办公室乾发改审批字【2011】66号文件1份复印件，（2015）乾刑初字第187号刑事卷宗程实询问笔录，一审法院认为这组证据来源真实、合法，且李起超对（2015）乾刑初字第187号刑事判决无异议，故对苏静提交的这组证据的证据效力予以确认。对当事人争议的事实认定如下：2012年5月28日，苏静在恒策公司乾安分公司认购了一套建筑面积193.68平方米的商铺，单价4390元/平方米、总价款人民币850320元，双方签订一份《田园·锦绣商铺认购协议书》，苏静先行交付20万元定金（2012年7月13日），后苏静将轿车一辆卖于恒策房地产公司抵顶购房款人民币40万元（2012年10月12日），恒策房地产公司欠苏静丈夫刘佳宾的工程款抵顶尾款房款250320元。2014年5月9日，苏静与恒策房地产公司乾安分公司签订一份《商品房买卖合同》，并于2014年8月25日缴纳入住费。2015年春，苏静对诉争房屋进行装修并铺设地热。2014年7月10日，恒策房地产公司又与李起超签订《商品房买卖合同》，约定：恒策房地产公司将乾安县德建大街田园锦绣小区6幢A11号建筑面积为193.68平方米的商品房以每平方米7500元、总价款1452600元的价格卖给李起超。
一审法院认为，李起超主张恒策公司乾安分公司没有销售职能，但恒策公司乾安分公司系恒策公司的分公司，恒策公司乾安分公司对外签订的合同应认定代表总公司，现恒策房地产公司认可恒策公司乾安分公司与苏静签订《田园·锦绣商铺认购协议书》、《商品房买卖合同》的真实性，且苏静提交的商品房预售许可证证明恒策房地产公司乾安分公司取得商品房预售许可证，可认定恒策房地产公司乾安分公司与苏静签订的《商品房买卖合同》并不违反法律法规的规定，系合法有效的。苏静主张交付时间系在2012年5月28日交付购房款后即交付，李起超主张恒策房地产公司交付时间系在2014年7月10日，恒策房地产公司庭审认可现在实际占有诉争房屋人为苏静而非李起超，亦认可其公司在苏静办理完入住手续后交付钥匙，苏静提交的入住费票据记载苏静缴纳的入住费时间系2014年8月25日，按证据材料显示，可认定恒策房地产公司向苏静交付房屋的时间系2014年8月25日。李起超提交的排除妨碍案件起诉状可证明2015年春苏静对诉争房屋进行装修、铺设地热。程实在公安机关询问笔录记载：“……问：你接任这个公司后，在2014年7月10日是否出售给李起超一个楼房楼号是乾安县田园锦绣小区6栋A11号房？答：没有出售过这个楼房给李起超。问：你看《商品房买卖合同》，2014年7月10日李起超购买是乾安县田园锦绣小区6栋A11号房，145.26万元，和恒策房地产公司乾安县分公司收取入住费等票据是怎么回事？答：这个合同不是真实的商品房买卖合同，是一个抵押合同，李起超是李阔联系的抬款户，签订这个合同的实际日期应该是在抬李起超钱的2014年9月下旬，是我委托李阔在乾安县办的这个合同，是我在李起超手中抬了60万元做的抵押合同。一开始用20个车库作抵押，后来不要车库非得要用楼房，这样李阔征得我同意改成用这个楼房作抵押。时间应该在2015年1月份左右，给李起超开了物业费和入住费收据，当时谈过了正月给李起超还钱，还不上钱就用这些费用顶二个月利息钱。这二项费用是7万元多元。现在这笔钱我没有还上，合同没有抽出来在李起超手中。问：抬李起超的钱实际到手的现金是多少？答：是60万元抬款扣除二个月的利息8.4万元，现金是51.6万元……”，依据程实的陈述可认定李起超与恒策公司签订的《商品房买卖合同》系因民间借贷而产生的，且苏静提交的乾安县公安局经济犯罪侦查大队调查材料中《记账凭证汇订册》均系恒策房地产公司乾安分公司账目，《记账凭证汇订册》、孙艳霞证实材料均记载苏静交付房款的时间、数额以及田园锦绣商铺1期6栋A11号房屋抵押给李起超的情况。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，可认定李起超与恒策公司签订的《商品房买卖合同》系因民间借贷产生的房屋抵押行为，并非真实的买卖关系，故（2015）乾民初字第891号民事判决书应予撤销。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条、第二百九十六条、第二百九十八条、第三百条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，判决：一、撤销（2015）乾民初字第891号民事判决书；二、苏静与恒策房地产公司乾安分公司2014年5月9日签订的《商品房买卖合同》合法、有效；三、恒策房地产公司待其开发建设的乾安县田园锦绣1期小区6幢A11号房屋竣工、验收合格后，立即协助苏静办理房屋产权过户手续。案件受理费100元，由恒策房地产公司、李起超负担。
二审中，当事人没有递交新证据。本院组织当事人对一审递交证据进行强调说明。1.乾安县公安局侦查卷宗材料。（1）程实笔录。内容为：我是2014年6月30日任公司法人，在前任张卫处以60万元左右购买股权，也是恒策房地产公司现在的实际控股人，我接手公司时田园锦绣小区已建成的5栋楼所有的楼房和车库均已被张卫出售，还有土地出让金未交、外网配套设备未建。仅剩1栋因拆迁问题待建。因为这项工程需要很多钱，没有资金来源，特别是税务、公安催税款着急，我让李阔去抬款、投资。李起超是李阔联系的抬款户，关于田园锦绣小区6栋A11号房屋我公司与李起超签订的《商品房买卖合同》不是真实的买卖关系而是作的借款抵押手续，日期也不是真实的，当时约定抬款本金60万元，扣除2个月的利息8.4万元，实际到手现金51.6万元，用已经卖出去的20个车库作抵押。2014年11月份左右，李起超打电话让我和李阔去松原解决抬款的事儿，当时没提用车库换6栋A11号房屋的事。李起超后来发现车库已经卖出去了，非得要用楼房作抵押，这样李阔征得我同意改成用这个房屋作抵押，时间应该是2015年1月左右，给李起超开了物业费、入住费收据，当时谈正月还钱，还不上用这两项7万元余顶2个月利息，我现在也没有还上，合同在李起超手中未抽回来。（2）李阔笔录。内容为：2013年11月到2014年底我给程实打工，是程实的助理。2014年11月12日至2014年12月14日任恒策房地产公司法人。2014年7月10日恒策房地产公司、恒策房地产公司松原分公司与李起超签订的《商品房买卖合同》并非实际出售房屋而是抵押贷款，内容是我书写的，时间不是合同标注时间，是我任法人期间签订的，事情的起因是2014年7月至8月间，程实要在李起超手中抬款，中间人是个姓王的女人，约定借款60万元、月利息7分，李起超提出要用20个车库作抵押，在售楼处签的合同，第二天去李起超那里取钱时扣除8.4万元利息，实际取现金51.6万元，其中给姓王的中间人5万元好处费。2014年11月份我来乾安任法人，李起超发现车库已售出找我解决，程实让我和刘一兵想办法，我让刘一兵和财务人员看账，发现一个叫苏静买的商铺差尾款未交，程实让我和李起超协商把这套商铺抵押，到时候拿钱抽回合同。2014年11月我按照程实要求在售楼处与李起超签订了《商品房买卖合同》，因李起超未给付现金，所以李会计开收据同时，我给会计打欠条入账。当时李起超提出如果我们还不了钱，入住费、物业费就顶利息，李起超要房子。（3）刘一兵笔录。内容为：我现在实际是田园锦绣开发工程的实际负责人。主要负责拆迁、回迁、财务、合同签署等审查工作。原来程实在我这里借100万，还不上建议我投资该项目，我从2014年7月先后投资315万，李阔是程实的助理，从恒策房地产公司乾安分公司账目上显示2012年7月田园锦绣小区6栋A11号商铺就已经卖给了苏静，当时交20万元定金，后来用一台轿车顶40万元，苏静丈夫刘佳宾的工程款顶25万元，总共价值85万元，是陆建平班里的，2015年2月10日我与陆建平见最后一面时，陆建平给我一份结算账单，并解释说A03门市就是现在的6栋A11号商铺。6栋A11号商铺售给苏静是事实，2012年7月交定金时，商铺就是苏静的了。关于李起超的事不是我经手，是在李阔任总公司法人期间卖的，程实、李阔从李起超处借钱60万元，开始用车库作抵押，后来李起超发现车库卖了就找李阔，这样李阔和程实就把已经售给苏静的楼抵给李起超，抵押时他们知道这个楼已经售给苏静了。抵押房屋手续是在抵押车库之后，抵押车库是2014年10月。（4）王丽英笔录。内容为：我认识李起超和李阔，李起超是通过朋友认识的，李起超自己有修配厂，有些钱往外放贷，李阔是乾安搞开发的，一个需要钱、一个要放钱，李阔在李起超手中抬款是我从中间介绍的，2014年8月至9月，在松原市尚品茶楼我们当时谈妥本金60万元，李起超给我服务费不到1万元，李阔给我服务费5万元，当时谈用车库作抵押，过了几天在售楼处签了抬款手续，就是签订了《商品房买卖合同》，实质不是买卖是抵押，过了几天还是在尚品茶楼，李起超给了李阔51.6万元，扣除了利息8.4万元，后来听刘东升说车库卖给别人，用一个商铺顶了这笔抬款。
李起超对第一组证据的真实性及关联性不予认可，但并未提供相反证据予以反驳，本院对第一组证据予以认定。
2.恒策房地产公司松原分公司《记账凭证汇订册》。（1）2012年7月13日《记账凭证》。内容为：收苏静购房定金20万元。（2）2012年10月12日《记账凭证》。内容为：收苏静购房款40万元。（3）2014年8月25日《记账凭证》。内容为：收苏静入住费6-11号土地证、房产证、水表、契税费共44051.16元。（4）田园锦绣水暖工程结算单。内容为：水暖工程结账1号楼A03（门市）交现金20万元、奥迪A4车顶40万元。（5）恒策房地产公司乾安分公司2014年12月10日出具《收据》。内容为：李起超购田园锦绣商铺1期6栋A11号871560元，此房顶给李起超作为抵押。（6）恒策房地产公司2014年12月10日出具《欠据》，内容为：田园锦绣商铺1期6栋A11号购房款871560元，此房顶给李起超作为抵押。
李起超对第二组证据的真实性及关联性不予认可，但并未提供相反证据予以反驳，且该组证据（1）至（6）与第一组证据（1）至（3）内容可相互印证，恒策房地产公司松原分公司已于2012年即将诉争房屋卖与苏静。本院对第二组证据的真实性予以认定。
3.苏静占有、使用房屋，进行装修的证据。（1）屋内装修现场照片两张。（2）李起超起诉状。内容为：李起超以苏静于2015年春擅自进入争议房屋进行装修为由，要求法院判决苏静停止侵害。
李起超对第三组证据的真实性无异议，认可苏静于2015年装修该房屋。本院对第三组证据的真实性予以认定。
4.田园锦绣小区相关建设批文。（1）乾发改审批字（2011）66号《关于乾安县德建大街地块棚户区改造项目的批复》。内容为：2011年7月7日，乾安县发展和改革局同意恒策房地产公司立项对棚户区进行改造，建设田园锦绣小区。（2）建设工程规划许可证。内容为：2013年4月7日，经乾安县住房和城乡规划主管部门依法审核，建设单位恒策房地产公司乾安分公司依法取得建设项目为田园锦绣综合楼、建设规模为19000平方米的规划资格。（3）商品房预售许可证。内容为：2013年4月24日，恒策房地产公司乾安分公司取得田园锦绣住宅小区1号、2号、4号、6号楼售楼许可。
李起超对第三组证据的真实性有异议，但并未提供相反证据反驳。本院对第三组证据的真实性予以认定。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1.恒策房地产公司乾安分公司是恒策房地产公司投资的全资公司，2011年7月7日，经乾安县发展和改革局批准，恒策房地产公司乾安分公司取得建设田园锦绣小区综合楼的立项资格，2013年4月7日，取得乾安县规划办颁发的《建设工程规划许可证》，2013年4月23日，取得乾安县住房和城乡建设局颁发的《商品房预售许可证》。
2.争议商铺位于田园锦绣综合楼小区1期6栋A11号，2012年5月28日，恒策房地产公司乾安分公司（甲方）与苏静（乙方）签订一份《田园·锦绣商铺认购协议书》，约定：苏静以单价4390元／平方米、总价850320元的价格认购1期6栋A11号商铺；4-6.双方同意在未签订《商品房买卖合同》之前，此认购书作为正式有效合约，有效期至签署《商品房买卖合同》为止；4-7.所有交付标准与入住费用最终以《商品房买卖合同》为准；4-8.认购期内，甲方若将上述商铺另售他人的，乙方有权解除本认购书，甲方应向乙方双倍返还认购定金；4-9.该套商铺入住时间是2015年12月30日。
3.2012年7月13日，苏静缴纳购房订金20万元。2012年10月12日，苏静用一台奥迪车冲抵购房款40万元。余款250320元用苏静丈夫刘佳宾在恒策房地产公司乾安县分公司的债权抵顶。嗣后，恒策房地产公司乾安县分公司与苏静又签订一份《商品房买卖合同》，标注时间为2014年5月9日，约定：恒策房地产公司乾安分公司将房屋以每平方米4390元价格卖与苏静，总价款850320元。2014年8月25日，恒策房地产公司乾安分公司收取苏静入住费（土地证工本费、房产证工本费、水表费、契税）共44051.16元的同时，恒策房地产公司乾安分公司向苏静交付了房屋。2015年春季，苏静对该房屋进行装修铺设地热。
4.恒策房地产公司原法定代表人程实因田园锦绣小区工程建设等事宜需要资金，经李阔、王丽英介绍与李起超相识，2014年7月至8月间，李阔以恒策房地产公司名义向李起超借款60万元，并以恒策房地产公司、恒策房地产公司松原分公司名义与李起超签订一份《商品房买卖合同》，标注时间为：2014年7月10日，约定：恒策公司将诉争房屋以每平方米7500元价格卖给李起超。
5.2015年9月，李起超向乾安县人民法院提起诉讼，要求恒策房地产公司履行合同，并请求法院：1.确认2014年7月10日《商品房买卖合同》有效；2.恒策房地产公司配合过户。一审法院在恒策房地产公司未出庭答辩的情况下于2015年9月24日制作（2015）吉乾民初字第891号判决，内容如下：一、李起超与恒策房地产公司2014年7月10日签订的商品房买卖合同有效；二、恒策房地产公司待其开发建设的乾安县田园锦绣小区6幢A11号房屋竣工并验收合格后，立即协助李起超办理房屋产权过户手续。
6.2015年11月30日，苏静起诉李起超、恒策房地产公司，要求乾安县人民法院撤销（2015）吉乾民初字第891号民事判决，本案因而成讼。
本院认为，本案争议的焦点为：乾安县人民法院作出的（2015）乾民初字第891号民事判决是否因损害苏静利益而具备可撤销条件。经查，恒策房地产公司与李起超签订《商品房买卖合同》、恒策房地产公司乾安分公司与苏静签订《田园·锦绣商铺认购协议书》、《商品房买卖合同》的事实各方当事人均无异议，恒策房地产公司、恒策房地产公司乾安分公司将同一标的物处置给李起超、苏静的行为是毋庸置疑的，哪方应该享有诉争房屋的占有、使用权是本案关键。李起超上诉认为，其与恒策房地产公司先期确实存在借贷关系，但嗣后签订《商品房买卖合同》的行为，实质已经由抵押转化为购买的民事法律关系，且恒策房地产公司与李起超签订《商品房买卖合同》本身就是对恒策房地产公司乾安分公司与苏静签订《商品房买卖合同》的否认，恒策房地产公司乾安分公司与苏静签订的《商品房买卖合同》是无效的，（2015）乾民初字第891号民事判决不具备可撤销条件。首先，恒策房地产公司乾安分公司虽系恒策房地产公司设立的分公司，但田园锦绣小区经政府批准的建设、销售单位均系恒策房地产公司乾安分公司，其具有销售诉争房屋的权利。2012年，恒策房地产公司松原分公司与苏静签订《田园·锦绣商铺认购协议书》约定：“未签订《商品房买卖合同》之前，此认购书作为正式有效合约，有效期至签署《商品房买卖合同》为止”，目的在于承担将来订立正式的房屋买卖合同的义务并保证期间的权利，属于独立有效的预约合同，该合同自双方当事人签字、盖章时即成立。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，依据上述法律规定，《田园·锦绣商铺认购协议书》内容对诉争房屋销售的核心条款作出了具体明确的约定，该预约合同是有效的，恒策房地产公司乾安分公司取得《商品房预售许可证》后与苏静形成本约并签订《商品房买卖合同》使之权利、义务更加完备，李起超二审审理阶段提出“对合同形成时间鉴定”的请求无意义且增加当事人诉累，因现有证据能够证明恒策房地产公司乾安分公司于2012年即将诉争房屋售与苏静。其次，程实、李阔、刘一兵、王丽英均证实恒策房地产公司与李启超之间借贷至签订合同衍变过程，证明内容与恒策房地产公司乾安分公司的《记账凭证汇订册》、《记账凭证》记载内容相吻合，尤其王丽英作为债权、债务关系的中间人证实：“2014年8月至9月，在松原市尚品茶楼我们谈妥本金60万元，李起超给我服务费不到1万元，李阔给我服务费5万元，当时谈用车库作抵押，过了几天在售楼处签了抬款手续，就是签订了《商品房买卖合同》，实质不是买卖是抵押，过了几天还是在尚品茶楼，李起超给了李阔51.6万元，扣除了利息8.4万元，后来听刘东升说车库卖给别人，用一个商铺顶了这笔抬款”，一系列证据形成了完整的证据链条，依据《最高人民法院<关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定>》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，李启超认为其与恒策房地产公司存在真实的买卖关系，但并未提供有效证据证明，应承担不利的诉讼风险。另外，现苏静占有、使用诉争房屋各方均无异议，《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第九条规定：“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）现行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，现行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持”，现苏静占有、使用诉争房屋，《商品房买卖合同》得到了实际履行，不但体现了卖房人意愿，亦符合法律性，维护已完成的交易具有明显公示与公信的现实作用。
综上所述，李起超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李起超负担。
本判决为终审判决。
审判长 于福桐
审判员 邰伟莉
审判员 邵国政
二〇一七年七月一日
书记员 梁婷婷