山西省临汾市尧都区人民法院
**民事判决书** ****
（ 2017）晋1002民初3849号
原告：陕西鑫欣房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省汉中市汉台区天汉大道1号。
负责人：聂汉峰，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：周勇，山西尧诚律师事务所律师。
被告：郭金旻，女，汉族，1981年8月29日出生，住临汾市。
委托诉讼代理人：穆鹏，山西郭果律师事务所律师。
被告：吕沛鸿，男，汉族，1976年5月25日出生，住临汾市尧都区五一东路北四巷13号。
委托诉讼代理人：穆鹏，山西郭果律师事务所律师。
原告陕西鑫新房地产开发有限责任公司与被告郭金晏、吕沛鸿买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西鑫新房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人周勇，被告郭金晏、吕沛鸿共同委托诉讼代理人穆鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行签订的退房协议书。2、判令二被告支付原告为其垫付的银行利息钱款及被告应当返还原告的钱款共计130385.66元。3、判令二被告履行办理撤销房屋备案等与房屋有关手续的义务。4、本案诉讼费用由二被告承担。
事实及理由:2008年6月18日，原告与被告郭金旻签订了商品房买卖合同，被告购买了原告开发的位于临汾市尧都区迎春南街迎春花园1幢4单元0918号房屋一套，房屋总价款为308810元，被告采取按揭方式支付，首付款为128810元，贷款180000元，并在临汾市房地产管理局办理了房屋的预告登记、抵押登记、合同备案等手续。2008年10月15日，被告郭金旻提出退房申请，经原告同意后也同意退房。原被告就退房事宜达成了退房协议书，协议第二条约定：被告需一次性归还银行按揭贷款180000元，并与甲方共同撤销已经办理的房屋预告登记、房屋抵押、合同备案手续。直至此房屋产权属重新归属甲方，第三条约定甲方有义务退还银行已放款的180000元，原告已按协议约定将房屋贷款180000元于2008年转给被告，但是被告并没有按照退房协议的约定将贷款归还银行，银行多年来一直扣划原告保证金账户的钱款，于2016年10月28日将全部贷款扣划完毕，共计扣划原告贷款本息合计261855.04元，被告也拒绝配合原告办理房屋合同的撤销、抵押、备案等手续。以致房屋的权属以致不能归属原告。现原告要求被告履行双方达成的退房协议书，归还原告为其多垫付的钱款，为此具状起诉，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称：2008年6月18日，原告与被告郭金旻签订了商品房买卖合同，被告购买了原告开发的位于临汾市尧都区迎春南街迎春花园1幢4单元0918号房屋一套，房屋总价款为308810元，被告采取按揭方式支付，首付款为128810元，贷款180000元。后经被告询问，得知该房屋验收手续不全，无法按照合同约定交房及办理房屋产权证，此后双方协商退房，双方于2008年11月16日签订退房协议。被告不存在违约行为，故双方协商银行贷款及所需违约金均由原告承担。原告支付被告退房款180000元，约定该款项为购房款及原告支付被告的违约金。被告收取退房款项后，及时到银行协商处理提前还款事宜。但因借款合同明确约定借款人必须于贷款发放12个月后才可以办理提前还款，提前还款金额为万元的整数倍。无奈，被告继续与原告协商，原告承诺由其处理偿还贷款相关事宜，此后双方未再联系直至2016年，时隔八年。2016年9月26日，被告收到银行通知，才得知当年房屋贷款事宜未全部处理，原告冒用被告的名义继续使用银行贷款这一情形。被告认为，原告答应被告处理银行贷款事宜，八年来从未找过被告，所造成的一切后果均由原告所引起，被告不存在任何过错，不应承担退赔责任。
？原告举证
:1、二被告的身份证及户口本、结婚证复印件，证明二被告的基本情况。
2、商品房买卖合同一份、个人住房借款合同一份，证明原告于2008年6月18日将位于迎春街房屋出售给二被告，同时在中国建设银行办理了按揭贷款。被告交首付款128810元，贷款18万元。
3、退房申请，退房协议，证明被告在2008年10月15日提出退房并与原告达成退房协议，原告按照退房协议退还贷款18万元。
4、还款凭证及对账单及结清证明，证明被告未按退房协议履行，银行扣划原告的钱款从2008年9月至2016年10月28日全部划清，共计扣划261855.04元。
5、查询信息表，证明银行扣划的账户为原告的保证金账户。
被告提交的证据：
1、商品房买卖合同，证明双方约定原告于2008年10月31日前，将验收合格的房屋交付给原告。
2、银行贷款合同末页，证明贷款后的12个月内不能办理提前还款，提前还款违约金过高，且购房贷款还款额度不是18万元人民币。
3、2008年的住建局官网说明及楼房实拍，证明该房屋部分楼层系违法建筑，无法办理房产证，不能验收。
4、退房协议书，证明退房的具体事项约定，银行贷款由原告退还。
5、票据三张，证明被告买房时除了购房款还缴纳了其他费用。
6、收条一份，证明收到的为退房款，而非退房贷款。
经审理查明，2008年6月18日，原告与被告郭金旻签订了商品房买卖合同，被告郭金旻购买了原告开发的位于临汾市尧都区迎春南街迎春花园1幢4单元0918号房屋一套，房屋总价款为308810元，被告采取按揭方式支付，首付款为128810元，在建行临汾分行贷款180000元，并在临汾市房地产管理局办理了房屋的预告登记、抵押登记、合同备案等手续。被告还缴纳了交易手续费4658元、登记费960元、预告登记费960元。
2008年10月15日，被告郭金旻对所购买房屋不满意，认为无法办理房产证，随提出退房申请，要求退款138800元，原告同意退房。2008年10月17日原告支付被告郭金旻退房款180000元。原被告就退房事宜于2008年11月16日签订退房协议书，协议第二条约定：被告需一次性归还银行按揭贷款180000元，并与甲方共同撤销已经办理的房屋预告登记、房屋抵押、合同备案手续。直至此房屋产权属重新归属甲方，第三条约定甲方即原告有义务退还银行已放款的180000元，在办理完毕房地产管理局的所有撤销手续后甲方需于办完手续当日一次性退还乙方所缴纳的房屋首付款128810.8元。
被告郭金旻收取退房款180000元后，及时到建设银行协商处理提前还款事宜。但因借款合同明确约定借款人必须于贷款发放12个月后才可以办理提前还款，提前还款金额为万元的整数倍。无奈，被告继续与原告协商，原告承诺由其处理偿还贷款相关事宜，银行多年来一直扣划原告保证金账户的钱款，于2016年10月28日将全部贷款扣划完毕，共计扣划原告贷款本息合计261855.04元。原告主张贷款利息应由被告郭金旻承担，支付被告郭金旻的180000元退房款扣除首付款后的余额也应予以退还原告。
被告郭金旻称2016年9月26日，被告郭金旻收到银行通知，才得知当年房屋贷款事宜未全部处理，原告冒用被告的名义继续使用银行贷款这一情形。贷款利息不应由被告承担。2008年10月17日原告支付被告郭金旻退房款180000元系被告所付首付款及部分手续费及原告承担的违约金，不是银行贷款。
双方未到不动产管理机关办理房屋合同的撤销、抵押、备案等手续。
以上为本案事实。
本院认为，原告与被告郭金旻签订商品房买卖合同，房屋总价款为308810元，被告采取按揭方式支付，首付款为128810元，在建行临汾分行贷款180000元，被告还缴纳了交易手续费4658元、登记费960元、预告登记费960元。并在临汾市房地产管理局办理了房屋的预告登记、抵押登记、合同备案等手续。以上事实双方均认可，本院予以确认。被告郭金旻对所购买房屋不满意，认为无法办理房产证，2008年10月15日提出退房申请，要求退款138800元，原告同意退房。2008年10月17日原告支付被告郭金旻退房款180000元。原被告就退房事宜于2008年11月16日签订书面退房协议书，协议第二条约定：被告需一次性归还银行按揭贷款180000元，并与甲方共同撤销已经办理的房屋预告登记、房屋抵押、合同备案手续。直至此房屋产权属重新归属甲方，第三条约定甲方即原告有义务退还银行已放款的180000元，在办理完毕房地产管理局的所有撤销手续后甲方需于办完手续当日一次性退还乙方所缴纳的房屋首付款128810.8元。根据该协议被告收到退房款180000元后应先偿还银行贷款。被告郭金旻收取退房款180000元后，及时到建设银行协商处理提前还款事宜。但因借款合同明确约定借款人必须于贷款发放12个月后才可以办理提前还款，提前还款金额为万元的整数倍。银行一直扣划原告保证金账户的钱款，于2016年10月28日将全部贷款扣划完毕，共计扣划原告贷款本息合计261855.04元。原告主张贷款利息应由被告郭金旻承担，支付被告郭金旻的180000元退房款扣除首付款后的余额也应予以退还原告。本院认为，被告无法于签订退房协议后当即办理偿还贷款，由原告清偿银行贷款本息，原告未告知被告长达八年，由此产生的不利后果贷款利息不应由被告承担。被告收取退房款180000元本应先行偿还银行贷款，因贷款合同的约定，不能提前清偿，该退房款可抵消首付款、手续费，合计135388元，多余的44612元，被告郭金旻主张系原告支付的违约金，该主张没有依据，本院不予支持，44612元应退还原告。被告郭金旻同意配合原告到不动产管理机关办理撤销房屋买卖合同备案登记抵押登记等手续。本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定，判决如下：
一、原告陕西鑫新房地产开发有限责任公司与被告郭金晏于2008年6月18日签订的《商品房买卖合同》解除。
二、被告郭金旻于本判决生效后十日内返还原告陕西鑫新房地产开发有限责任公司多付的购房款44612元。
三、被告郭金旻于本判决生效后三十日内协助原告陕西鑫新房地产开发有限责任公司到不动产管理机关办理备案登记、抵押登记的撤销手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2907元，减半收取1453.5元，由原告承担1153.5元，被告郭金旻承担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。
审判员陈琦辉
二〇一七年十一月二十二日
书记员何瑞雪