广东省惠州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）惠中法民二终字第212号
上诉人（原审第一被告）：惠州市京德房地产有限公司。
法定代表人：高耿焕。
上诉人（原审第二被告）：深圳市恒立冠投资有限公司。
法定代表人：杨锡勇。
二上诉人的委托代理人：程学军，广东直信律师事务所律师。
二上诉人的委托代理人：陈时习，广东直信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：廖义华。
被上诉人（原审原告）：盘国华。
被上诉人（原审原告）：程法霞。
三被上诉人的委托代理人：曹春和，广东伟伦律师事务所律师。
三被上诉人的委托代理人：旷小明，广东伟伦律师事务所律师。
上诉人惠州市京德房地产有限公司（以下简称：京德公司）、深圳市恒立冠投资有限公司（以下简称：恒立冠公司）因与被上诉人廖义华、盘国华、程法霞居间合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2013）惠城法民二初字第425号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员郭志文担任审判长，审判员沈巍、陈金升组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年6月7日，廖义华、盘国华、程法霞向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除三原告与两被告签订的《居间合同》、《补充合同》、《协议书》；2、两被告向三原告支付居间报酬23，593，977元；3、两被告向三原告支付上述居间报酬的利息：按本金9，376，245元计算自2012年1月7日起至实际付款日止的利息，按本金14，217，732元计算自起诉之日起至实际付款日止的利息，利率均按同期银行贷款利率计算。利息暂计至2013年5月31日为810,000元，此后照计；4、本案诉讼费用由两被告承担。
主要事实和理由是：原告与第二被告法定代表人高维建系认识多年的朋友，后者曾于2010年下半年向原告透露欲在惠州开发房地产的想法，并口头委托原告为其在惠州范围内物色适合开发的土地。三原告了解到惠州美地房地产开发有限公司（下称“美地公司”)、惠州亚衡实业开发有限公司（下称“亚衡公司”)、惠州容大置业投资有限公司（下称“容大公司”)、惠州国和电力电子有限公司（下称“国和公司”）欲转让其名下总面积约为43万平米的十宗工业用地使用权，土地使用权人、国有土地使用权证号、土地面积分别为，土地使用权人：容大公司，惠府国用（2007)字第13021220026号，面积30580㎡。土地使用权人：亚衡公司，惠府国用（2007)字第13021220018号，面积57476㎡；惠府国用（2007)字第13021220019号，面积42105㎡；惠府国用（2007)字第13021220051号，面积19680.2㎡；惠府国用（2007)字第13021220052号，面积30436.7㎡。土地使用权人：美地公司，惠府国用（2005)字第13021200029号，面积43980㎡；惠府国用(2005)字第13021200040号，面积59742.8㎡;惠府国用(2009)字第13021220076号，面积54836.6㎡；惠府国用（2009)字第13021220077号，面积45541.6㎡。土地使用权人：国和公司，惠府国用（95)字第130212200019号，面积49637㎡。根据惠州土地规划，上述十宗土地均可调整为商住用地，符合第二被告所要求的购地条件。
2011年6月13日，三原告与两被告签订《居间合同》，约定由三原告为两被告购买位于惠州惠城区南部新城总面积约为43万平方米的工业用地提供居间服务：1、三原告向两被告提供介绍竞买上述地块的机会，两被告委托三原告为购买土地事宜与土地出让方及政府相关部门进行前期的土地转让及政府挂牌事项洽谈，当两被告或与两被告关联的公司与土地出让方及国土部门签订土地出让金并顺利完成摘牌到两被告或两被告指定的公司时，则视为三原告为两被告提供居间服务成功；2、三原告确保两被告以楼面地价每平方米不超过830元的价格与土地使用权人签订合同，并在一年内完成十宗土地的挂牌工作；3、居间期限自2011年6月13日至2012年6月16日止；4、两被告按楼面总面积（即规划建筑总面积）每平方米170元的价格作为三原告的居间费用；地块分次挂牌交易时，每宗地块的居间费分两次支付，每宗土地成交被告签订成交确认书当天先支付每平方米20元，其余150元在下一地块签订成交确认书后3个工作日内后支付；两被告支付居间费时按10%代扣代缴税费。
2011年6月16日，三原告与两被告签订一份《补充合同》,对《居间合同》做如下补充和修改：1、对三原告收款账号进行变更；2、因土地使用权人要求在土地挂牌楼面价超出830元时获得60元每平方米的补偿，三原告自愿与两被告各分担一半补偿款,三原告承担的补偿款由两被告在支付居间费用时扣除。2011年6月29日，三原告又与两被告签订一份《协议书》，对三原告的居间工作增加了相关协调及迁移高压线缆的义务。
经三原告的居间工作，2011年6月14日，两被告与美地公司、亚衡公司、容大公司、国和公司签订《合作合同书》，美地公司、亚衡公司、容大公司、国和公司四家公司的签字代表均为陈大平。合同约定：美地公司、亚衡公司、容大公司、国和公司分次向惠州规划、国土部门申请将上述十宗土地用途变更为商住用地，并陆续分次由惠州土地与矿业交易中心挂牌出让；双方确认楼面地价实际交割价格为每平方米830元，两被告同意按合同约定在上述土地挂牌时参与竞买土地使用权。
经三原告与容大公司、亚衡公司的协调申请，惠州国土、规划部门同意将原土地使用权证号为惠府国用（2007)字第13021220026号、惠府国用（2007)字第13021220018号两幅地块调整为商业及住宅用地。原惠州土地与矿业交易中心（现已被并入惠州公共资源交易中心）将该第一幅地块于2011年8月23日挂牌出让，减去原规划道路面积和电力高压线走廊覆盖面积后，挂牌出让土地面积20569㎡，容积率2.3,规划建筑总面积为47309㎡，第一被告京德公司以2271万元的价格成功摘牌，成交楼面价为每平方米480元，该地块土地使用权证已办理至第一被告京德公司名下，新办理的土地使用权证号为惠府国用(2011)第1302122xxx号。2011年12月30日，原证号为惠府国用（2007)字第13021220xxx号的地块被挂牌出让，挂牌出让面积为49263㎡，规划用途为住宅、商业，容积率≤2.17,规划建筑总面积106900㎡，第一被告京德公司以5022万元的价格成功摘牌，成交楼面价为每平方米469.8元，新办理的土地使用权证号为惠府国用（2011)第13021220xxx号。
就上述两宗土地的交易，按照《居间合同》第四条的约定，两被告应于2011年8月23日向三原告支付946,180元，应于2012年1月6前日支付8,430,065元，但两被告至今分文未付。两被告的违约行为使三原告对其是否履行合同义务产生怀疑，因居间费用的拖欠也使得三原告的后续工作难以开展。因美地公司、亚衡公司的债务问题，除国和公司名下证号为惠府国用（95)字第130212200xxx号土地外，其余七宗土地均被法院查封，部分地块还被多家法院查封，《居间合同》、《协议书》所约定的原告义务己不能继续履行。
原告认为，三原告均系已满十八周岁，具有民事行为能力和诉讼主体资格，第一被告、第二被告均系合法注册的企业法人，具有民事行为能力和诉讼主体资格。三原告与两被告签订的合同系各方真实意思表示，合法有效，各方应信守履行。经三原告的居间工作，第一被告已成功竞得《居间合同》约定的两宗土地使用权，两被告应按合同约定支付居间报酬。原告涉及其他八宗未交易土地的义务因两被告违约行为及美地公司、亚衡公司的债务因素而致不能继续履行，三原告对此并无过错。而因两被告的违约行为，且《居间合同》约定的居间期限已过，三原告与两被告之间签订的《居间合同》、《补充合同》、《协议书》已符合解除条件，三原告要求不再履行《居间合同》、《补充合同》、《协议书》约定的原告义务，所以，两被告应将上述已交易两宗土地的居间报酬全部支付给三原告。两宗土地规划建筑总面积为154,209㎡，按合同约定的每平方米170元居间报酬计算，总额为26,215,530元，扣除两被告代扣代缴税10%，两被告应支付三原告居间报酬总额为23,593,977元。自第二宗土地成交至今，原告多次要求与两被告协商支付居间报酬，两被告均以多种理由推诿拒绝。因两被告怠于履行支付居间报酬的义务，为保护原告合法权益，原告现起诉至人民法院。
京德公司、恒立冠公司共同答辩称：双方所签订的《居间合同》属于无效合同。根据法律规定，房地产经纪人员必须取得执业资格才能从事房地产居间业务，被答辩人不具备上述资格，所以，双方所签订的《居间合同》属于无效合同。本案被答辩人不具备追讨居间费用的条件。根据双方2011年6月29日所签订的《协议书》，《协议书》第二条约定，被答辩人须完成负责协调落实好地块的七通一平，迁移地块上的高压线及其它义务，如被答辩人不能完成《协议书》约定的义务，答辩人不支付居间费用。在被答辩人履行上述义务的前提下，答辩人才按约定支付居间费用，所以，答辩人支付居间费用属于后履行义务，被答辩人在未履行相关义务的前提下，无权要求答辩人支付居间费用。
被答辩人隐瞒了拟交易土地各实体的债权债务，从《居间合同》第二条约定可以看出，被答辩人是承诺要完成所有十宗土地的交易，而答辩人也相信拟交易的十宗土地是没有任何瑕疵和可能的权属限制，当十宗土地的八宗被司法机关多轮查封，证明了被答辩人隐瞒了拟交易土地的真实情况。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条二款“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，被答辩人不得要求答辩人支付居间费用。综上，恳请人民法院查明案件事实，正确适用法律，依法驳回被答辩人的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：原告与第二被告法定代表人高维建系认识多年的朋友，2010年下半年，高维建向原告透露欲在惠州进行房地产开发的想法，并口头委托原告为其在惠州范围内物色适合开发的土地。原告了解到美地公司、亚衡公司、容大公司、国和公司欲转让其名下总面积约为43万平米的十宗工业用地使用权，土地使用权人、国有土地使用权证号、土地面积分别为：一、土地使用权人：容大公司，证号：惠府国用（2007)字第13021220xxx号，面积30580㎡；二、土地使用权人：亚衡公司，证号：惠府国用（2007)字第13021220xxx号，面积57476㎡；3、惠府国用（2007)字第13021220xxx号，面积42105㎡；4、惠府国用（2007)字第1302122xxx号，面积19680.2㎡；惠府国用（2007)字第1302122xxx号，面积30436.7㎡。三、土地使用权人：美地公司，证号：惠府国用（2005)字第13021200xxx号，面积43980㎡；惠府国用(2005)字第130212xxx号，面积59742.8㎡;惠府国用(2009)字第1302122xxx号，面积54836.6㎡；惠府国用（2009)字第1302122xxx号，面积45541.6㎡。四、土地使用权人：国和公司，证号：惠府国用（95)字第130212200xxx号，面积49637㎡。根据惠州土地规划，上述十宗土地均可调整为商住用地，符合第二被告所要求的购地条件。
2011年6月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《居间合同》，约定由三原告为两被告购买位于惠州惠城区南部新城（奥林匹克体育中心南侧）总面积约为43万平方米的上述十宗工业用地提供居间服务，《居间合同》约定：1、乙方向甲方提供介绍竞买上述地块的机会，甲方委托乙方为购买土地事宜与土地出让方及政府相关部门进行前期的土地转让及政府挂牌事项洽谈，当甲方或与甲方关联的公司与土地出让方及国土部门签订土地出让金并顺利完成摘牌到甲方或甲方指定的公司时，则视为乙方为甲方提供居间服务成功；2、乙方确保甲方以楼面地价每平方米不超过830元的价格与土地使用权人签订合同，并在一年内完成十宗土地的挂牌工作；3、居间期限自2011年6月13日至2012年6月16日止；4、甲方按楼面总面积（即规划建筑总面积）每平方米170元的价格作为乙方的居间费用；地块分次挂牌交易时，每宗地块的居间费分两次支付，每宗土地成交甲方签订成交确认书当天先支付每平方米20元，其余150元在下一地块签订成交确认书后3个工作日内后支付；甲方支付居间费时按10%代扣代缴税费。
2011年6月14日，经原告的居间工作，被告与美地公司、亚衡公司、容大公司、国和公司签订《合作合同书》，美地公司、亚衡公司、容大公司、国和公司四家公司的签字代表均为陈大平。合同约定：美地公司、亚衡公司、容大公司、国和公司分次向惠州规划、国土部门申请将上述十宗土地用途变更为商住用地，并陆续分次由惠州土地与矿业交易中心挂牌出让；双方确认楼面地价实际交割价格为每平方米830元，两被告同意按合同约定在上述土地挂牌时参与竞买土地使用权。
2011年6月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《补充合同》,对《居间合同》做如下补充和修改：1、对乙方收款账号进行变更；2、因土地使用权人要求在土地挂牌楼面价超出830元时获得60元每平方米的补偿，甲方自愿与乙方各分担一半补偿款,乙方承担的补偿款由甲方在支付居间费用时扣除。
2011年6月29日，原告（乙方）又与被告（甲方）签订一份《协议书》，约定的主要内容一是鉴于居间合同所涉的地块尚不成熟，乙方同意：1、负责协调七通一平相关事宜；2、争取将整体容积率调整为2.1以下（但首块挂牌地块容积率可以不大于2.17）；3、负责确定建筑物限高为100米；4、如因土地挂牌价高于830元/㎡而甲方需给予原土地使用权人60元/㎡补偿，则该补偿款全部由乙方承担。甲方可在支付居间费用时扣除该补偿款；5、负责在3年内完成地块上高压线缆的迁移工作并承担费用。二是如乙方不能履行本《协议书》约定的上述义务，甲方可在支付乙方居间费用时扣除未完成事项的相关费用。
经原告与容大公司、亚衡公司的协调申请，惠州国土、规划部门同意将原土地使用权证号为惠府国用（2007)字第13021220xxx号、惠府国用（2007)字第13021220xxx号两幅地块调整为商业及住宅用地。原惠州土地与矿业交易中心（现已被并入惠州公共资源交易中心）将原证号为惠府国用（2007)字第13021220xxx号的地块挂牌出让，减去原规划道路面积和电力高压线走廊覆盖面积后，挂牌出让土地面积20569㎡，容积率2.3,规划建筑总面积为47309㎡。2011年8月23日，第一被告以2271万元的价格成功摘牌，成交楼面价为每平方米480元，该地块土地使用权证已办理至第一被告的名下，新办理的土地使用权证号为惠府国用(2011)第13021220xxx号。2011年12月31日，原证号为惠府国用（2007)字第13021220xxx号的地块被挂牌出让，挂牌出让面积为49263㎡，规划用途为住宅、商业，容积率2.17,规划建筑总面积106900㎡，第一被告以5022万元的价格成功摘牌，成交楼面价为每平方米469.8元，该地块土地使用权证已办理至第一被告的名下，新办理的土地使用权证号为惠府国用（2011)第13021220xxx号。
另查一，就“被告惠州京德房地产有限公司名下国有土地使用权证号为惠府国用（2011）第13021220xxx号地块上有无高压线路”的问题，原审法院于2013年10月8日向惠州住房和城乡规划建设局发出《调查询证函》，该局于2013年11月6日函复原审法院：根据已批准的《规划设计条件告知书》，来函中提及的南部新城NBXC12-17-01地块【惠府国用（2011）第13021220xxx号】可建设用地范围内没有规划的高压线廊，位于用地东侧的高压线廊，不影响该地块的开发建设。
另查二，第一被告竞得的上述两宗土地由于受目前周边的基础设施不完善及受南部新城片区控规的调整及市政道路建设等因素的影响，第一被告于2012年1月11日向惠州国土资源局惠城区分局申请延期动工建设，惠州国土资源局惠城区分局已于2012年3月12日批复同意第一被告有条件的延期动工建设。
另查三，截止到2013年5月30日，涉案的证号为惠府国用（2007)字第13021220xxx号、惠府国用（2007)字第13021220xxx号、惠府国用（2007)字第13021220xxx号、惠府国用（2005)字第13021200xxx号、惠府国用(2005)字第13021200xxx号、惠府国用(2009)字第13021220xxx号、惠府国用（2009)字第13021220xxx号的七宗土地，因美地公司、亚衡公司的债务问题，从2011年6月29日至2013年4月19日分别被广东省、浙江省的多家法院查封，申请改变土地用途和自主处置均受到限制，《居间合同》、《协议书》所约定的原告义务已不能继续履行。
另查四，根据《居间合同》的约定，两被告应向三原告支付新证号为惠府国用(2011)第13021220xxx号地块的居间报酬数额是：（170元/㎡×47309㎡）×90%=7238277元，应支付新证号为惠府国用（2011)第13021220xxx号地块的居间报酬数额是：（170元/㎡×106900㎡）×90%=16355700元。
按照《居间合同》第四条的约定，被告在南部新城NBXC12-17-01地块【惠府国用（2011）第13021220xxx号】地块应于被告在签订成交确认书的当天即2011年8月23日向原告支付946180元，余款8430065元应干2012年1月6前日支付完毕，但两被告至今分文未付。两被告的违约行为使三原告对其是否履行合同义务产生怀疑，因居间费用的拖欠也使得三原告的后续工作难以开展。
原审法院裁判理由和结果
原审法院认为：原、被告签订的《居间合同》、《补充合同》、《协议书》系双方当事人在平等协商的基础上签订的，其形式要件符合《中华人民共和国合同法》规定的关于居间制度的基本原则，应认定为合法有效的协议，对双方当事人均具有约束力。
上述合同签订后，经原告居间服务，被告与美地公司、亚衡公司、容大公司、国和公司签订《合作合同书》，上述四公司就自己公司名下的十宗土地分次向惠州规划、国土部门申请将上述十宗土地用途变更为商住用地，并陆续分次由惠州土地与矿业交易中心挂牌出让给被告的协议并且完成了将原证号为惠府国用（2007)字第13021220xxx号、原证号为惠府国用（2007)字第13021220xxx号的两宗土地出让给第一被告的任务，实现了部分合同目的，被告即应根据《居间合同》的约定及时向原告按照实际已受让的楼面总面积（即规划建筑总面积）每平方米170元的标准向原告支付居间费用。上述两宗土地挂牌成交后，被告不按约定的时间节点支付任何居间费用，其行为已构成根本性违约，原告要求解除与被告签订的《居间合同》、《补充合同》、《协议书》及要求其支付已挂牌成交土地的居间费用有事实和法律依据，原审法院予以支持。
被告辩称已成交的位于惠州南部新城NBXC12-17-01地块【惠府国用（2011）第13021220xxx号】可建设用地范围内规划有高压线廊，影响了该地块的开发建设，原告应迁移该地块上的高压线，被告才履行居间费用的支付义务，但经原审法院调查询证，惠州住房和城乡规划建设局已书面回复称该地块可建设用地范围内没有规划的高压线廊，位于用地东侧的高压线廊，不影响该地块的开发建设。故被告的该辩解理由与事实不符，原审法院不予采信。
涉案已成交的两块地块挂牌交易前，原惠州土地与矿业交易中心（现已被并入惠州公共资源交易中心）已将上述两块地块的容积率在《惠市地交网挂（确）字【2011】第2号出让公告》、《惠市地交网挂（确）字【2011】第18号出让公告》进行了公示，被告对此是明知且不持异议才参与竞买的，说明被告已认可了政府职能部门公示的该项规划建设指标，其不能以已成交的两块地块的容积率与2011年6月29日，原、被告签订的《协议书》约定的容积率略有差距为由而拒付居间费用。
关于原、被告签订的《协议书》约定的原告负责协调（拟开发地块）七通一平相关事宜何时履行的问题。按照房地产开发的基本操作流程，只有开发商准备对拟开发地块进行实际开发时，才会对拟开发地块实施七通一平工程，在此前提下，原告才有可能介入负责协调七通一平相关事宜。目前，被告尚未对已竞得的地块进行实际开发，原告的协调义务也无从谈起。如果被告对已竞得的地块进行实际开发时，原告则应依约履行负责协调（拟开发地块）七通一平相关事宜的义务，如果原告违约，被告可另循法律渠道解决。综合分析原、被告签订的《居间合同》、《补充合同》、《协议书》原告向被告提供居间服务，帮助被告购得可在惠州南部新城可供商品房开发的土地是原告的主要义务，对负责协调拟开发地块七通一平相关事宜是附随义务，只有在被告准备动工建设时，原告才有实际参与并履行该附随义务的责任。
因涉案的另外七宗土地，因美地公司、亚衡公司的债务问题，从2011年6月29日至2013年4月19日分别被广东省、浙江省的多家法院查封，申请改变土地用途和自主处置均受到限制，《居间合同》、《协议书》所约定的原告义务已不能继续履行的归责问题。从惠州国土资源局出具的《土地登记查询证明》可以看出，上述七宗土地最初被查封的时间是2011年6月29日，而原、被告签订《居间合同》的时间是2011年6月13日，被告与美地公司、亚衡公司、容大公司、国和公司签订《合作合同书》的时间是2011年6月14日，也就是说，原、被告签订《居间合同》时及被告与美地公司、亚衡公司、容大公司、国和公司进行最初合作时涉案十宗土地均未被任何法院查封，权利处置是自由的，原告并未有对被告隐瞒了涉案土地存在权利瑕疵的情形，实际上是相对人美地公司、亚衡公司向被告隐瞒了其公司对外负债的真实情况，其过错不在于原告。其次，被告与相对人美地公司、亚衡公司、容大公司、国和公司签订《合作合同书》时就应该对涉案十宗土地权属在交易时是否当时存在和有可能即将存在被人民法院查封等限制交易的情形进行详尽了解，并在《合作合同书》中对该风险责任明确约定，履行慎谨审查的义务，但被告对此并未注意和加以防范，本身也是有过错的。
综上所述，原、被告签订的《居间合同》、《补充合同》、《协议书》合法有效，上述协议签订后，原告及时给被告提供了与相对人美地公司、亚衡公司、容大公司、国和公司进行土地买卖合作的机会，促成双方签订了《合作合同书》，且完成了原土地使用权证号为惠府国用（2007)字第13021220xxx号、惠府国用（2007)字第13021220xxx号两幅地块的用地性质由工业调整为商业及住宅用地及摘牌工作，已实现了部分合同目的。被告应按照《居间合同》在第一块地块成交后，下一地块签订成交确认书后3个工作日内后付清第一块地块的居间报酬，但被告至今未支付原告任何居间报酬，其行为已构成根本性违约。
鉴于剩余七宗土地因客观原因存在权利瑕疵，用地性质转化及权属交易均受到限制，且受到限制的原因不能归责于原告，原告要求解除与被告签订的《居间合同》、《补充合同》、《协议书》有事实和法律依据，原审法院予以支持。
上述合同解除后，被告应按照原告已完成的工作任务量，将已成交的两宗地块的居间报酬支付给原告。考虑到被告已无法按预期竞得其余七宗土地，对其房地产开发项目整体效益是有影响的，为兼顾公平，可酌情减少原告应获得的居间报酬。根据本案的实际情况，被告应支付给原告的居间报酬宜确定为（7238277元＋16355700元）×80%=18875182元。鉴于原、被告对迟延付款的违约责任未作明确约定，故迟延付款的利息宜从本案受理之日（2013年6月7日）起以18875182元为本金基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至欠款还清之日止。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百零九条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，原审法院判决如下：一、解除原告廖义华、盘国华、程法霞与被告惠州京德房地产有限公司、深圳市恒立冠投资有限公司签订的《居间合同》、《补充合同》、《协议书》；二、被告惠州京德房地产有限公司、深圳市恒立冠投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告廖义华、盘国华、程法霞居间报酬18875182元及逾期利息（逾期利息以18875182元为本金基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年6月7日起计算至欠款还清之日止）；三、驳回原告廖义华、盘国华、程法霞的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费163820元，由原告廖义华、盘国华、程法霞负担32764元，被告惠州京德房地产有限公司、深圳市恒立冠投资有限公司共同负担131056元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向原审法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
当事人二审的意见
宣判后，上诉人京德公司、恒立冠公司不服原审判决，向本院上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。
主要的事实和理由是：一审认定事实不清，适用法律错误。《居间合同》第二条“购买土地条件”明确约定“乙方（被上诉人）确保甲方（上诉人）以楼面地价每平方米不超过830元的价格与土地使用权人签订合同，并在一年内完成上述十宗土地的挂牌工作”，即上诉人购买土地的条件为：第一，被上诉人须保证上诉人以楼面地价每平方米不超过830元的价格购买土地；第二，被上诉人必须保证上诉人购买的是十宗土地，十宗土地是成片的整体，约定上述条件正是上诉人看中十块土地可以整体开发建设，而仅有其中的部分土地成交则达不到上诉人签订《居间合同》的前提条件；第三，被上诉人须确保在一年内完成全部十宗土地挂牌。由于至今仅完成了二宗土地交易，且时间已过二年，被上诉人无法履行上诉人购买土地的保证，致使上诉人无法实现《居间合同》整体购买十宗土地的目的，其属被上诉人已根本违约，无权主张居间费用。
一审法院无视上诉人购买土地的先决条件，在被上诉人无法达成上诉人购买土地的先决条件的情况下，不是依据合同约定认定被上诉人根本违约，而是根本不理会该不能达成购买土地先决条件的事实，反而认定上诉人违约，明显无视合同约定，导致作出错误事实认定和判决。
2011年6月29日签订的《协议书》是协议双方对《居间合同》的变更，《居间合同》约定的内容与《协议书》不一致的，应当以《协议书》为准。《协议书》第一条约定了被上诉人应当履行的如下五项义务：1、负责协调七通一平相关事宜；2、争取将整体容积率调整为2.1以下（但首块挂牌土地容积率可以不大于2.17）；3、负责确定建筑物限高为100米；4、如因土地挂牌价高于830元/平方米而甲方需给予原土地使用权人60元/平方米补偿，则该补偿款全部由乙方承担。甲方可在支付居间费用时扣除该补偿款；5、负责在3年内完成地块上高压线缆的迁移工作并承担费用。
同时《协议书》第二条明确约定“在乙方履行上述义务的前提下，甲方按《居间合同》及《补充合同》和本《协议书》的约定支付居间费用”。然而，一审法院在判决书中断章取义，挑取了《协议书》部分条款进行表述，却完全不理会第二条的约定而在判决书中不予表述。而第二条约定的内容赋予了上诉人后履行抗辩权，即如果被上诉人未履行《协议书》约定的五项义务，上诉人有权不支付居间费用。很显然，一审法院剥夺上诉人的后履行抗辩权。综上所述，一审法院无视《居间合同》和《协议书》约定上诉人购买土地支付居间费用的先决条件和后履行抗辩杈，草率认定上诉人根本违约并判决上诉人支付居间费用，明显属认定事实错误和判决错误，应当予以撤销判决。
被上诉人故意隐瞒了交易土地的权属状况，导致上诉人无法完成十宗土地的交易。被上诉人是十宗土地交易的居间人，被上诉人有义务提供十宗土地真实的权属状况，且基于被上诉人依据《居间合同》第二条“乙方（被上诉人）确保甲方（上诉人）以楼面地价每平方米不超过830元的价格与土地使用权人签订合同，并在一年内完成上述十宗土地的挂牌工作”的约定，被上诉人有义务持续关注、消除足以对上述十宗土地的交易形成障碍的因素，而无论原土地使用方是否已经对上诉人承诺承担该义务，均不能免除被上诉人的上述保证义务。即使被上诉人无法消除土地交易的障碍，也应当及时履行告知义务，由上诉人确定是否继续履行《居间合同》购买土地。
可是，从2011年6月29日起，相关法院由于各原土地使用方涉及重大经济纠纷已经对上述十宗土地的七宗进行了查封等司法限制，被上诉人明知且应知已经无法确保完成上述十宗土地的交易，无法达成上诉人购买土地的先决条件，仍然故意隐瞒被司法查封的真相，仍然促使上诉人继续购买土地，导致上诉人买到了位于十宗土地两端的其中两宗土地（即十宗土地本连为一片，上诉人购买十宗土地的目的在于整体成片开发，有利于创造整体物业的价值，但购得的两块土地位于十块土地的两端，上诉人不仅无法十块土地成片开发，甚至购得的两块土地被其他八块土地隔开不能连在一起开发），无法形成成片开发，无法到达上诉人实现《居间合同》整体购买十宗土地的目的。根据《合同法》第四百二十五条的规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损失赔偿责任。因此，由于被上诉人隐瞒七宗土地被司法查封的事实，导致上诉人无法购买全部十宗土地，而已购得土地位于十宗土地两端不能进行整体成片开发，不能实现《居间合同》的目的，严重损害了上诉人的利益，故被上诉人不得要求支付居间费用。
然而，一审法院认为土地查封在《居间合同》签订之后，被上诉人就“未有对上诉人隐瞒了涉案土地存在权利瑕疵的情形”，且将审查限制交易的义务强加给上诉人而免除了被上诉人应当确保交易成功的义务。一审法院的上述认定事实显然脱离了合同约定。
关于《协议书》约定的被上诉人应履行的五项义务，一审法院不尊重缔约自由的原则，粗暴干涉缔约双方的缔约意思自治。关于交易地块上空高压线缆的迁移问题。惠州土地与矿业交易中心关于南部新城NBXC12-17-01地块的出让公告中如此表述：该地块上空有一组高压线，如需迁移，费用自理。而《协议书》第一条第五项约定“（被上诉人）负责在3年内完成地块上高压线缆的迁移工作并承担费用”，显然，《协议书》中所指的高压线缆是指已存在于NBXC12-17-01地块上空的高压线。尽管惠州住房和城乡规划建设局就地块上空高压线缆作了回复，称该地块可建设用地范围内没有规划的高压线廊，位于用地东侧的高压线廊，不影响该地块的开发建设，可是该回复仅为规划部门的观点，不能干预更不能取代《协议书》的约定。而一审法院完全不理会当事人对地块上空高压线迁移的约定，仅以规划部门的回复就否定了合同约定。
上诉人认为，合同双方正是清楚地块上空高压线会影响地块开发建设后房产的价值（包括市场售价）才做出了迁移高压线的约定，而惠州土地与矿业交易中心经过严格勘查后，也认为高压线会影响房产的价值才会在挂牌公告中做出提示说明。而规划部门仅认为不影响地块开发，却不对高压线对地块开发建成后的物业价值影响作出评价，其回复本身就不全面或故意为之。但是，无论规划部门的回复如何，只要合同双方的约定不属于《合同法》规定合同无效的情形，那么该“原告负责在3年内完成地块上高压线缆的迁移工作并承担费用”约定就应当有效并得到不折不扣的履行。可是，一审法院并不尊重缔约双方的意思自治，草率以规划部门的一纸回复否定《协议书》约定被上诉人应当履行迁移高压线并承担费用的义务。而依据上诉人一审中提供的深圳电力研究院的报告，迁移上述高压线的费用高达2000多万元，该费用足以抵消被上诉人一审的诉讼请求。
关于被上诉人负有“争取将整体容积率调整为2.1以下”的问题。一审法院认为惠州土地与矿业交易中心已对两地块的容积率进行了公示，“被告对此是明知且不持异议才参与竞买的，说明被告已认可了政府职能部门公示的该项规划建设指标”，并以此认为上诉人不能因此拒绝支付居间费用。实际上一审法院混淆了交易中心公示的指标与当事人合同约定的关系，实践中许多地块是出让以后用地方申请调整容积率的，《协议书》也正是约定了被上诉人负有该争取容积率指标的义务，法院不能以公示了容积率指标就否定了当事人合同约定的有效性，进而免除被上诉人的义务。
关于被上诉人负有协调七通一平义务的问题。尽管上诉人对其中一地块南部新城NBXC12-17-01地块（惠府国用【2011】第1302122xxx）申请了延期动工，但时过2年后金山大道已经开通，该地块已具备动工开发条件；而且，对另一地块上诉人并未申请延期动工。然而，一审法院查明事实时竞说成上诉人对两宗土地都申请了延期动工并取得批准。因此在认定事实时也就撇开《协议书》的约定，认为两宗地未具备开工条件，被上诉人未到履行七通一平义务的时间。同时一审法院认为协调七通一平是被上诉人的附随义务，履行该义务应当另循法律途径解决，而不认可《协议书》约定的该义务是上诉人支付居间费用被上诉人应当先履行负责七通一平的义务。
一审法院在“另查三”中认为七宗土地己被查封，《居间合同》已不能履行。而在“另查四”中认定上诉人未支付居间费用违约时又认为“两被告的违约行为使三原告对其是否履行合同义务产生怀疑，因居间费用的拖欠也使得三原告的后续工作难以开展”。这两处认定明显是矛盾的，既然合同已无法履行，何来被上诉人怀疑能否履行合同？何来有后续工作的开展？当然，未成交的地块中还有另一宗地未被查封，依法《居间合同》是可以继续部分履行的，又如何不能履行了呢？
综上所述，一审判决完全无视《居间合同》和《协议书》的约定，不理会和认定被上诉人应当保证的“购地条件”和先履行义务，导致作出上诉人根本违约的错误认定，从而错误适用法律。因此，上诉人恳请二审法院依法查清和认定事实，迳行改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人廖义华、盘国华、程法霞答辩称，被答辩人京德公司、恒立冠公司的上诉理由无事实依据和法律依据，依法应裁定驳回答辩人廖义华、盘国华、程法霞已实际履行《居间合同》约定的居间义务，被答辩人京德公司、恒立冠公司应按照合同约定支付已受让土地部分的居间费用。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务、委托人支付报酬的合同，即居间人的义务是提供订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。
本案中，答辩人廖义华、盘国华、程法霞为两被答辩人提供了真实的订立合同的机会，经答辩人的居间服务，被答辩人京德公司、恒立冠公司与惠州美地房地产开发有限公司(以下简称“美地公司”)、惠州亚衡实业开发有限公司(以下简称“亚衡公司”)、惠州容大置业投资有限公司(以下简称“容大公司”)、惠州国和电力电子有限公司四家公司订立《合作合同书》，而且，该《合作合同书》也已实际履行了一部分，即被答辩人京德公司也已顺利受让其中两幅土地的使用权。所以，依法应认定答辩人已履行了居间合同的义务，被答辩人京德公司、恒立冠公司应按照《居间合同》第四条第2款（《协议书》第二、三条的约定支付已受让土地部分的居间费用。
因原土地使用权人美地公司、亚衡公司的债务发生变化及被答辩人京德公司、恒立冠公司不支付居间费用的违约行为，导致《居间合同》、《补充合同》、《协议书》已不能继续履行，一审判决解除是符合法律规定的。答辩人廖义华、盘国华、程法霞在提供了居间服务后，后续的附属义务主要是协调两被答辩人京德公司、恒立冠公司及美地公司等四家公司全面履行《合作合同书》。但是，答辩人不是《合作合同书》约定之交易的当事人一方或其代理人，交易一方的违约或履行不能，不足答辩人廖义华、盘国华、程法霞所能预料或控制的。而且，被答辩人京德公司系专业的房地产开发商，其对土地交易中的风险判断能力强于答辩人，就该交易中后续出现的履行不能之情况，被答辩人京德公司自身都未曾预料到，作为居间方的答辩人又怎么可能未卜先知？所以，《合作合同书》之不能全面履行，不能归责于答辩人廖义华、盘国华、程法霞，履行不能的后果也不能由答辩人来承担。
本案中，答辩人廖义华、盘国华、程法霞除已履行完居间合同义务外，还协助被答辩人京德公司成功受让其中两宗土地的使用权，但被答辩人京德公司、恒立冠公司自始至终未向答辩人支付过居间报酬。而且，《合作合同书》所约定的十宗土地中，另有七宗土地均因原土地使用权人美地公司、亚衡公司的债务原因而被法院查封、处置，且有两宗土地已于2013年9月18日由惠州市惠城区人民法院按现状委托拍卖成交，《居间合同》、《补充合同》、《协议书》已履行不能，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的可以解除合同的条件，一审判决支持答辩人廖义华、盘国华、程法霞的诉求并判决解除《居间合同》、《补充合同》、《协议书》是符合法律规定的。
《协议书》约定的答辩人之附属义务，就已交易的两宗土地而言，答辩人或己实际履行，或已无履行之必要。《协议书》第一条约定的五项情况，其中第4项情形不存在。第l项协调七通一平相关事宜，按己成交两宗土地的挂牌公告关于“按现状挂牌出让，土地平整工作由竞得人自行负责，费用自理”之说明，两宗土地的平整工作系由被答辩人京德公司自行负责，答辩人廖义华、盘国华、程法霞仅有在被答辩人京德公司实施土地平整工作时予以协调的义务，但摘牌至今，被答辩人京德公司仍无实施土地平整工作的意图，所以，答辩人的协调事宜就无从谈起。而且，还需要强调的是，答辩人该项协调义务并不会必然产生费用。第2、3项容积率数据与建筑物限高高度的问题。就己受让的两宗土地，规划建设容积率符合《协议书》建设用地的规划建设指标是政府规划部门根据土地所在区域控制性规划所给出的数据，其决策有严格而科学的规划程序，并非如两被答辩人上诉状中所述能依照土地使用权的意志争取而随意变更。惠州土地与矿业交易中心惠市地交网(告)字【2011】第2号已就地块规划建设指标予以了告知，该宗土地容积率为2.3，建筑物限高为50米，虽与《协议书》第一条第3款“首块挂牌土地容积率可以不大于2.17”、“建筑物限高为100米”之约定有所差异，但被答辩人京德公司仍报名参与竞买并成功摘牌，这就说明在《居间合同》、《合作合同书》实际履行过程中，两被答辩人京德公司、恒立冠公司、答辩人及容大公司已对该地块规划容积率、建筑物限高高度等数据约定做了变更，两被答辩人京德公司、恒立冠公司认同公告中公示的各项规划建设指标，同意不再按照《协议书》第一条的约定予以履行。因此，答辩人廖义华、盘国华、程法霞的该项义务因三方变更约定而不再存在，不能视为答辩人未履行该项义务。
第5项高压线缆的迁移问题。高压线缆迁移系针对《居间合同》、《合作合同书》所指向的十宗土地而言，若被答辩人京德公司成功受让全部十宗土地，则答辩人廖义华、盘国华、程法霞须履行高压线缆迁移的义务。但就目前已交易的两宗地块的开发建设，惠州住房和城乡规划建设局己明确回复该地块可建设用地范围内没有规划的高压线廊，用地东侧的高压线廊不影响该地块的开发建设，因此并不存在高压线缆迁移的问题，答辩人也无须履行该项义务。
被答辩人京德公司、恒立冠公司以《合作合同书》未全面履行为由拒绝支付居间费用，其上诉理由不符合《居间合同》、《协议书》合同约定，也不符合法律规定。如上所述，被答辩人京德公司、恒立冠公司应就已受让的两宗土地支付居间费用。若答辩人廖义华、盘国华、程法霞未履行居间之附属义务，按照《协议书》第三条之约定，被答辩人京德公司、恒立冠公司则可在支付居间费用时扣除未完成事项的相关费用，这并不意味被答辩人可以以此作为不支付居间费用的抗辩理由。
本案中，在被答辩人京德公司受让两宗土地过程中，答辩人廖义华、盘国华、程法霞已实际履行《协议书》第一条约定的2、3、4项附属义务，第5项附属义务也因《居间合同》、《补充合同》、《协议书》符合法律规定的解除条件而无需履行，而第l项义务系建立在被答辩人京德公司自身决定开始七通一平工作之基础上，且该协调义务也无需产生费用。所以，答辩人廖义华、盘国华、程法霞就两宗己交易的土地主张居间费用有合同依据，也符合法律规定。
被答辩人京德公司、恒立冠公司的上诉理由故意混淆答辩人廖义华、盘国华、程法霞作为居间人之主体地位，将《合作合同书》未能全面履行之责任归责于答辩人，企图以此达到拒不支付居间费用的目的，其上诉理由不符合法律事实，也没有法律依据，依法应裁定驳回。
一审在判决解除合同的同时，却又扣减了20%的居间费用，答辩人廖义华、盘国华、程法霞也不服一审扣减居间费用之判项，但因自身各种原因而放弃了上诉。一审判决认定合同部分履行会影响整体被答辩人京德公司之开发效益，并以此判决被答辩人京德公司、恒立冠公司仅支付约定的80%之居间费用。答辩人廖义华、盘国华、程法霞认为上述认定并无充分事实依据，也不符合逻辑。房地产行业同样受宏观经济、地域经济、人口密度等因素的影响，并无永久的盈利，或许也可能亏损，若仅凭无科学根据的猜测去比较大宗土地与小幅土地的开发收益，并不科学，也不严谨。故答辩人也不服一审判决，但由于自身原因，在权衡了各种因素后而放弃了上诉。综上所述，被答辩人京德公司、恒立冠公司的上诉理由无事实依据和法律依据，在此请求人民法院依法裁定驳回。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审法院查明事实部分属实，本院予以确认。
本院裁判理由和结果
本院认为，本案系居间合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二','2018-09-30
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