西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0103民初2948号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人:杨新丰，行长。
委托诉讼代理人：陆垠廷，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：瞿龙，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告：朱丽清,女,1978年11月22日出生,汉族,无业。
被告：余作镜，男，1975年4月29日出生，汉族，无业。
被告：西安冠昌置业有限公司。
法定代表人：焦清杰，董事长。
委托诉讼代理人：杨卓，陕西金镝律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）与被告朱丽清、余作镜、西安冠昌置业有限公司(以下简称冠昌置业公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行委托诉讼代理人陆垠廷、被告冠昌置业公司委托诉讼代理人杨卓到庭参加诉讼。被告朱丽清、余作镜经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行陕西省分行向本院提出诉讼请求：1、请求宣布贷款立即到期，判令被告朱丽清、余作镜偿还原告借款本金434640.1元、利息7794.12元、罚息31.25元、复利81.54元（计算至2016年3月11日）及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利及实现债权的全部费用；2、判令原告对被告朱丽清、余作镜为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、判令被告冠昌置业公司对上述债务承担连带保证责任；4、诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告朱丽清、余作镜向原告借款440000元用于购买房屋,并承诺用该房屋对上述债务承担抵押担保责任。被告冠昌置业公司承诺对被告朱丽清、余作镜的上述债务承担连带保证责任。后被告朱丽清、余作镜未按约偿还借款本息，经原告多次催要未果，故诉至法院。
被告朱丽清、余作镜未答辩。
被告冠昌置业公司辩称，其要求先用抵押房产清偿上述债务，不足部分其同意依法承担连带清偿责任。承担连带清偿责任后，其要求对被告朱丽清、余作镜行使追偿权。另外，原告于2017年1月5日从其保证金账户中扣除了39358.54元用于偿还被告朱丽清、余作镜拖欠的借款本息，其要求在本案中一并处理。
庭审中，原告认可其于2017年1月5日从被告冠昌置业公司的保证金账户内扣划了39358.54元用于偿还被告朱丽清、余作镜拖欠的借款本息，同意在本案中对这笔款项进行扣减，并将其诉讼请求第一项变更为：请求宣布贷款立即到期，判令被告朱丽清、余作镜偿还原告借款本金422108.96元、利息11983.84元、罚息146.15元、复利278.2元（计算至2017年7月27日）及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利及实现债权的全部费用。
本院经审理认定事实如下：对于以下原告与被告冠昌置业公司没有争议的事实，本院予以确认。2014年12月16日，原告建行陕西省分行与被告冠昌置业公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定:被告冠昌置业公司为其开发建设的西安市浐灞生态区金九路以东、融二路以南浐灞滨河郡（冠昌金域湾畔）1-4、9-11号楼之住房项目提供贰亿元的最高额连带保证，该最高额连带保证所担保的债权是指从2014年12月16日至2019年12月15日期间原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金，以及由此产生的利息(含复利和罚息)、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项(包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等)、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等)。无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求被告冠昌置业公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告冠昌置业公司不提出任何异议。2015年2月10日，原告建行陕西省分行与被告朱丽清签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，约定：被告朱丽清为购买位于西安市浐灞生态区金九路以东融二路以南浐灞滨河郡（冠昌金域湾畔）第1幢1单元16层11602号房屋，向原告建行陕西省分行借款440000元；借款采用等额本息还款法，每月归还本息2982.51元；借款期限为2015年2月10日至2038年2月10日，共23年；如果被告朱丽清、余作镜不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则原告有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求被告朱丽清、余作镜立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告朱丽清、余作镜的借贷关系。同日，原告建行陕西省分行与被告朱丽清、余作镜签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定:被告朱丽清、余作镜将上述房屋抵押给原告建行陕西省分行，为上述债务提供抵押担保。2015月3月11日，西安市房屋管理局为上述抵押出具了预售商品房(预购集资房)贷款抵押登记备案证明。上述借款发生在被告朱丽清和被告余作镜夫妻关系存续期间。2015年3月27日，原告建行陕西省分行将440000元转入被告朱丽清的建行个人银行账户内。截止2017年7月27日，被告朱丽清、余作镜多次未按约向原告建行陕西省分行偿还借款本息，共拖欠原告建行陕西省分行借款本金422108.96元、利息11983.84元、罚息146.15元、复利278.2元。
本院认为，原告建行陕西省分行与被告朱丽清签订的《个人住房(商业用房)借款合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，意思表示真实，符合法律的规定，应属有效合同，双方均应按约履行各自的义务。被告朱丽清在与被告余作镜夫妻关系存续期间向原告建行陕西省分行借款，其借款本息依法应作为夫妻共同债务处理。现被告朱丽清、余作镜未按约履行还款义务，构成违约。原告建行陕西省分行有权按照上述《个人住房(商业用房)借款合同》的约定解除与被告朱丽清的借贷关系，要求被告朱丽清、余作镜立即清偿借款本息及相关费用。因此对原告请求判令被告朱丽清、余作镜偿还原告借款本金422108.96元、利息11983.84元、罚息146.15元、复利278.2元（计算至2017年7月27日）及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、复利、罚息之诉讼请求，依法予以支持。关于原告主张以本案抵押房产优先受偿之请求，由于原告仅就本案抵押办理了贷款抵押登记备案证明，未取得他项权利证书，故对原告要求就本案抵押房产行使优先受偿权之诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。这一规定明确说明被担保的债权既有物的担保又有人的担保时，在有约定的情况下，债权人应当先按照约定实现债权。没有约定或者约定不明确的情况下，债权人应当先就该物的担保实现债权。上述借款最高额保证合同已经明确约定:无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求被告冠昌置业公司在其保证责任范围内承担连带保证责任，被告冠昌置业公司不提出任何异议。根据该约定及上述法律规定，在被告朱丽清、余作镜未按约偿还贷款本息时，原告均可以直接要求被告冠昌置业公司承担连带保证责任，被告冠昌置业公司系被告朱丽清、余作镜上述借款的连带责任保证人，依法应承担连带保证责任。被告冠昌置业公司承担保证责任后，有权向债务人朱丽清、余作镜追偿。被告朱丽清、余作镜未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告朱丽清、余作镜于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金422108.96元、利息11983.84元、罚息146.15元、复利278.2元，2017年7月27日以后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利（该三项按合同约定计算支付）及实现债权的全部费用。
二、被告西安冠昌置业有限公司对被告朱丽清、余作镜的上述债务承担连带清偿责任。
三、被告西安冠昌置业有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告朱丽清、余作镜追偿。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费8628元(案件受理费7938元、公告费690元)，由被告朱丽清、余作镜、西安冠昌置业有限公司负担（此款原告己预交，三被告在付上款时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 马巧会
人民陪审员 闫 玲
人民陪审员 单军田
二〇一七年八月一日
书 记 员 段秀莉