广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤07民终978号
上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市信天和商业投资有限公司，住所地：广东省中山市横栏镇茂辉工业区乐丰四路1号A栋二楼。
法定代表人：廖永威，该公司经理。
委托诉讼代理人：吴海雄，广东香山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：区明初，男，汉族，1962年9月21日出生，住广东省江门市蓬江区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周海燕，女，汉族，1963年11月25日出生，住广东省江门市蓬江区。
委托诉讼代理人：甘媛玲，广东华法（江门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：甘明达，广东华法（江门）律师事务所律师。
上诉人中山市信天和商业投资有限公司（以下简称信天和公司）因与被上诉人区明初、周海燕租赁合同纠纷一案，上诉人信天和公司不服广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人信天和公司的委托诉讼代理人吴海雄、被上诉人区明初、周海燕的共同委托诉讼代理人甘媛玲、甘明达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人信天和公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判信天和公司无需支付区明初、周海燕租金486451.60元；2、撤销一审判决第三项，改判信天和公司无需支付区明初、周海燕拆除及恢复原状费用3724358元；3、判令区明初、周海燕退还信天和公司保证金人民币100万元及利息（利息从起诉之日起至还清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）；4、判令区明初、周海燕退还信天和公司租金29万元；5、判令区明初、周海燕赔偿信天和公司招商费用损失297070元；6、判令区明初、周海燕赔偿信天和公司广告宣传费用损失人民币51988元；7、判令区明初、周海燕赔偿信天和公司扩建造价费用和装饰装修残值损失人民币4800468元。以上合计：10650335.60元。8、由区明初、周海燕承担本案的所有诉讼费用和鉴定费用。事实和理由：一、信天和公司和区明初、周海燕于2014年6月16日签订《租赁意向书》，在签订租赁意向书之前，涉案租赁物所在土地上的建筑物是锌铁棚，当时该锌铁棚的用途是工业用途，信天和公司在一审庭审时确认“在签订租赁意向书之前信天和公司知道当时是工业的”，是指知道当时该锌铁棚是工业用途，而非知道区明初、周海燕在双方签订租赁意向书以后新建的涉案租赁物为工业用途。一审法院为偏向区明初、周海燕，有意无意地断章取义，将其理解为信天和公司知道新建的涉案租赁物为工业用途，完全不符合事实。在签订租赁意向书时，区明初、周海燕向信天和公司称，其项目是三旧改造项目，已获得政府部门批准，改为商业用途。信天和公司基于信赖利益相信其陈述，与区明初、周海燕签订商业用途的租赁意向书完全没有过错。而且从区明初、周海燕要求江门市滨江新区开发建设管理委员会出具的《证明》内容，也可佐证区明初、周海燕有租赁物是商业用途的承诺。区明初、周海燕在签订合同时是否有告知信天和公司其出租的租赁物的规划用途是工业用途，是否已明确告知信天和公司租赁物存在的瑕疵，应由区明初、周海燕进行举证，但一审法院却将举证责任分配给信天和公司，完全不符合举证规则。退一万步来说，在双方签订租赁意向书时，涉案租赁物还没有开始建设，仍是空地一块，既然区明初、周海燕与信天和公司签订的合同约定租赁物是商业用途，那么，区明初、周海燕就应该按商业用途进行报建，否则，属于区明初、周海燕违约，过错在于区明初、周海燕。
二、信天和公司和区明初、周海燕双方签订的合同明确约定租赁物用途是商业用途，区明初、周海燕向信天和公司交付商业用途的租赁物是其主要义务。以下合同条款明确约定租赁物用途是商业用途：1、双方于2014年6月16日签订《租赁意向书》第一段，开宗明义地指出“出租给乙方作为经营商业之用”。2、《租赁意向书》第一条第2小点：“租赁物现为空地”，也就是说，双方在签订意向书的时候，租赁物还没有开始建，前面已经明确说了“出租给乙方作为经营商业之用”，那么，区明初、周海燕理应将租赁物按商业用途报建。3、《租赁意向书》第五条第5小点：“甲方必须协助乙方办理经营商场所需的一切证照”。4、《租赁合同》第一条第2小点：“甲方同意乙方所租综合楼作为商业用途”，第一条第1小点：“余下的肆号综合楼由甲方另行出租（只可用作商业用途）”。5、《租赁合同》第五条第5小点：“甲方必须协助乙方办理经营商场所需的一切证照”。6、《租赁合同》附件3:租赁物平面图也明确表明区明初、周海燕出租给信天和公司是作商业用途。出租人按约定交付符合约定用途的房屋是其合同义务，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，在上述合同众多条款约定租赁物的用途是商业的情况下，区明初、周海燕理应向信天和公司交付商业用途的租赁物，但一审法院却称“上述约定未能看出区明初、周海燕有对租赁物的用途有作特别保证”，其认定实在令人不解，明显偏向区明初、周海燕。
三、根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定，人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收，因此，区明初、周海燕应当根据消防部门的要求，提供符合双方约定的商业用途的建设工程规划许可证明文件。否则，导致信天和公司无法通过消防设计审核，区明初、周海燕构成根本违约。一审法院一方面认为区明初、周海燕提供了江门市滨江新区开发建设管理委员会出具的《证明》，已尽协助之义务(原审判决书第26页倒数第3、4行)。另一方面又认为《证明》中所记载的房产是1998年前建成，不能以证明所记载的面积推定区明初、周海燕确认并同意信天和公司的扩建方案(原审判决书第28页第三自然段)。一审法院如此矛盾的认定，其处处偏袒区明初、周海燕的用心可见一斑。如前所述，区明初、周海燕应当根据消防部门的要求，提供符合双方约定的商业用途的建设工程规划许可证明文件，也就说，只有在区明初、周海燕提供了消防部门认可的商业用途的建设工程规划许可证明文件，才可认为其已履行出租方所应尽的主要义务和协助义务。在消防部门对该证明不认可的情况下，又怎能说区明初、周海燕已尽协助义务呢？相反，根据一审法院对《证明》的认定，可以认为区明初、周海燕串通江门市滨江新区开发建设管理委员会，向消防部门出具虚假证明，故意将房产写成是1998年前建成，捏造事实，欺骗信天和公司和消防部门，区明初、周海燕极不诚信。
四、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人按约定交付符合约定用途的房屋既是其合同义务，也是其收取租金的前提。如果出租人不能按约定交付符合约定用途的房屋，则出租人构成违约，且承租人签订租赁合同的目的也无法实现，在这种情况下，出租人无权要求承租人交纳租金，且承租人有权要求解除合同，并要求出租人赔偿损失。消防部门向法院的复函已经明确，信天和公司规划筹建的商场装修工程消防设计未能通过江门市公安消防局审核的最主要原因在于区明初、周海燕不能提供商业用途的建设工程规划许可证明文件，仓库、室外楼梯的门也是由区明初、周海燕提供的，未采用乙级防火门的责任完全是区明初、周海燕的过错。在此情况下，信天和公司当然有权要求解除合同，并要求出租人赔偿损失，对于已经收取的2015年10月租金29万元、定金100万元，理应退回，信天和公司也已经充分举证证明建造价费用损失和装饰装修残值损失为4800468元，区明初、周海燕理应赔偿。
五、区明初、周海燕明知且同意信天和公司进行扩建，从未提出反对意见，未办理合法建设手续的过错在于区明初、周海燕，区明初、周海燕应赔偿信天和公司的扩建造价费用损失。1、在双方签订的《租赁意向书》、《租赁合同》均明确约定区明初、周海燕同意信天和公司进行扩建，区明初、周海燕的行为也同意并认可信天和公司进行扩建，具体体现在：（1）双方于2014年6月16日签订《租赁意向书》第一条第3小点明确约定：“甲方同意建筑物之间的空地免租供乙方使用，乙方可自行搭建使用”。（2）双方签订《租赁合同》第六条第4小点明确约定：“甲方同意第壹、贰、叁、伍幢综合楼之间的空地免租供乙方使用，乙方在经设计院设计确认后可自行搭建使用”。（3）从《租赁合同》附件3的租赁平面图明确可以看出，双方均明确同意进行加建，以使信天和公司承租后可以开大型超市。（4）涉案租赁物的施工图纸和扩建施工图纸都是广东蓬江建筑设计院有限公司设计的，是区明初、周海燕认可的。双方签订合同后，区明初、周海燕介绍该设计院的黄崇孟院长给信天和公司认识，要信天和公司找该设计院设计扩建施工图纸，以实际的行动表明其同意加建。从信天和公司提供的与该设计院的黄院长的电话谈话录音（即信天和公司提供的本诉证据三）可以证实，信天和公司加建的施工图纸已经经过设计院的确认，图纸可以复制，并非只有一套，设计院早已将图纸的电子版和没有盖公章的图纸给了信天和公司，只是因为信天和公司还没有付设计费，所以设计院没有将盖公章的图纸给信天和公司，从录音中黄崇孟说的“……但他那里可能不是完全按照图纸弄的……”可知，黄崇孟也知道扩建是按照他们的图纸扩建的，只不过是和图纸稍有不同而已。（5）信天和公司从2014年12月开始扩建，在其后长达一年时间，至双方发生纠纷前，区明初、周海燕从未提过反对意见。（6）在商场的消防设计审核遇到问题时，区明初、周海燕要求政府部门出具相关证明（即信天和公司提供的本诉证据七），该证明明确将信天和公司加建的建筑面积已经计算在内，证明区明初、周海燕及政府部门均知道并认可信天和公司的加建。一审法院认为《证明》中所记载的房产是1998年前建成，所以该《证明》中所描述的房产不是涉案租赁物，信天和公司认为一审法院这一认定严重错误：首先，这是区明初、周海燕要求江门市滨江新区开发建设管理委员会出具的《证明》，且是为办理涉案租赁物消防审核设计之用，从其出具该证明的目的来说是为涉案租赁物而要求出具的；其次，《租赁合同》约定的租赁物面积为13394.90平方米，加上扩建面积4000平方米左右，与该《证明》上的17475.59平方米基本吻合，而一审法院以该《证明》上的房产1998年前建成为由，否定是涉案租赁物，根本没有依据。一审法院根本没有对1998年前涉案土地是否存在区明初、周海燕的建筑物进行过调查，且该《证明》中的“房产证办理中”根本就是谎言，根据区明初、周海燕在本案中提交的证据，其房产证在2015年2月就已办好，很明显，该《证明》是区明初、周海燕串通江门市滨江新区开发建设管理委员会，向消防部门出具虚假证明，故意将房产写成是1998年前建成，企图欺骗信天和公司和消防部门，以求通过消防部门的消防设计审核；3、区明初、周海燕确认该证明是其为了涉案租赁物办理消防审核设计而出具的，区明初、周海燕已构成自认，为何一审法院对区明初、周海燕的自认反而不认可呢？2、区明初、周海燕作为房屋所有权人，是法定的相关建设手续办理人，信天和公司无法办理上述建设手续，因此，未办理合法建设手续的过错在于区明初、周海燕。租赁物的扩建部分虽然未办理合法建设手续，但区明初、周海燕作为法定的办理相关建设手续的房屋所有权人，仍可通过事后补办建设手续，使扩建部分成为合法。即使最终无法通过补办建设手续使其合法，因信天和公司进行扩建事先已经区明初、周海燕同意，应由区明初、周海燕自行承担其后果。
六、区明初、周海燕明知且同意信天和公司进行装修，从未提出反对意见，区明初、周海燕应赔偿信天和公司的装饰装修残值损失。（一）区明初、周海燕是在建筑物建好后即租给信天和公司，从来没经过任何装修，根据双方约定房屋出租用途及所出租房屋的现状，明显可知信天和公司必然要进行装修才能达到租赁目的，区明初、周海燕在明知要装修的情况下，仍然和区明初、周海燕签订合同，从这一点可以看出区明初、周海燕是同意信天和公司进行装修的。（二）在双方签订的租赁意向书和租赁合同中，约定区明初、周海燕给予信天和公司10个月的免租装修期，区明初、周海燕已经明确同意信天和公司进行装修。（三）从《租赁合同》第十条附件3的租赁平面图明确可以看出，双方均明确同意进行扩建和装修，以使信天和公司承租后可以开商业广场。该平面图已经就是一个简单的扩建和装修方案。（四）以下装修项目根据合同约定信天和公司自行施工，双方并没有约定需要报区明初、周海燕，不存在需要获得区明初、周海燕书面批准后方能施工的问题;1、《租赁合同》第一条第3小点:“第五栋综合楼的梯间，由乙方负责装饰及加装不锈钢护栏”。2、《租赁合同》第六条第1小点明确约定：“乙方因经营需要可自行在租赁物内进行水、电的铺设及拉线”。3、《租赁合同》第六条第2小点明确约定：“乙方因经营需要应当自行增设其他相关消防设施”。
七、从以下证据可以证明区明初、周海燕经常在租赁物现场，对信天和公司的扩建和装修情况完全了解知情并同意，区明初、周海燕在扩建和装修过程中及事后从未提出反对意见，也未在扩建、装修期间进行制止。1、《租赁合同》第一条第3小点：“（壹号综合楼第A19号商铺及楼梯归甲方（即区明初、周海燕）独自使用）”。也就是说，区明初、周海燕在租赁物现场有其办公室，区明初、周海燕在壹号综合楼第A19号商铺办公。2、从信天和公司提供的本诉证据五：个体户机读档案登记资料可以证实，区明初、周海燕在租赁物所在地有企业在经营，对于信天和公司的扩建、装修完全知情、同意。3、从信天和公司提供的本诉证据六：短信、短信清单可以证实，双方在未发生本案纠纷前，经常有联系，区明初、周海燕知道信天和公司在进行扩建和装修，对于信天和公司的扩建、装修完全知情、同意，在商场的消防设计审核遇到问题时，其明确表示会加强和政府部门的沟通，要求政府部门出具相关证明。4、商场的消防设计审核遇到问题时，区明初、周海燕要求江门市滨江新区开发建设管理委员会出具《证明》（即信天和公司提供的本诉证据七），该证明明确将信天和公司加建的建筑面积已经计算在内，证明区明初、周海燕知道并认可信天和公司的加建。
八、区明初、周海燕提供的《房屋安全鉴定报告》鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足，应不予采纳。1、区明初、周海燕单方委托鉴定机构进行鉴定，鉴定程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条、《司法部司法鉴定程序通则（2016修订）》第十一条的规定，当事人单方委托司法鉴定或者司法鉴定机构受理单方当事人委托鉴定缺乏法律基础。2、当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。但区明初、周海燕在举证期限内，并没有提出鉴定申请。3、消防设计通道是否符合《建筑设计防火规范》不属于房屋安全鉴定范围，鉴定单位无权作出此方面的鉴定。而且，鉴定单位根本无法明确指出违反了《建筑设计防火规范》的哪一条，只是泛泛而谈，结论非常的武断和草率，完全不可信。4、根据《危险房屋鉴定标准》，房屋危险性鉴定应依次按下列程序进行：1、受理委托；2、初始调查；3、检测验算；4、鉴定评级；5、处理建议；6、出具报告。本案中，鉴定机构并没有对房屋进行检测验算这个步骤，在报告中没有任何检测数据，更没有任何检测数据可以支持鉴定结论，鉴定时没有任何检测、验算，没有科学实验，没有借助任何科学仪器和设备，鉴定单位仅是到现场随便看看，仅凭对现场的目测，然后拍一些照片就得出了结论，在这种情况下做出的鉴定结论没有任何科学性可言，鉴定程序严重违法，鉴定结论明显依据不足。5、根据《危险房屋鉴定标准》，综合评定应按三层次进行。第一层次应为构件危险性鉴定；第二层次应为房屋组成部分（地基基础、上部承重结构、围护结构）危险性鉴定；第三层次应为房屋危险性鉴定。但报告没有第一、第二层次，直接得出第三层次的结论，非常的武断和草率。6、鉴定报告没有鉴定单位和鉴定人员的资质证书。
九、20160912001号和20160912002号《工程造价鉴定意见书》的鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，鉴定程序严重违法，鉴定结论明显依据不足，应不予采纳。1、评估报告没有任何评估公司的营业执照、鉴定资质证书、鉴定人资质证书，不能证明鉴定机构和鉴定人员是否具备相关的鉴定资格。2、《建设工程造价咨询规范》第9.1.2条规定“工程造价咨询企业承接工程造价鉴定业务应指派注册造价工程师承担鉴定工作”，而本案中的鉴定人“杨耿禄”根本就不是注册造价工程师，不具备鉴定资格。3、《建设工程造价咨询规范》第3.3.2条规定“工程造价咨询企业提交的各类成果文件应由编制人编制，并应由审核人、审定人进行二级审核”，而该评估报告却没有任何审核人、审定人进行二级审核。4、《建设工程造价咨询规范》第9.4.1条规定“工程造价鉴定成果文件应包括鉴定意见书、补充意见书、补充说明。鉴定意见书应包括鉴定意见书封面、签署页、目录、鉴定人员声明、鉴定意见书正文、有关附件等。”，但该评估报告却没有上述文件。5、区明初、周海燕的鉴定申请是对加建的部分进行拆除并恢复原状的工程造价进行司法鉴定，并没有申请对拆除装修装饰的费用进行鉴定，因此，评估机构对拆除装修装饰的费用进行鉴定超出了委托范围，违反了《建设工程造价咨询规范》第9.1.3条“不得超出或缩小委托范围及内容进行鉴定”的规定。首层中的洗手间、地面铺的抛光砖、防滑砖、红麻石大理石砖、LED显示屏、消防水池等是属于装修装饰，根本就不属于加建，评估报告将其归入加建部分拆除毫无依据。6、关于恢复原状部分，评估机构根本没有提供任何依据证明原状是什么样子的，在不知道原状的情况下，评估公司评估恢复原状的费用根本就不现实，不明白评估公司是如何知道原状的，更无法理解评估公司是如何评估出来的。7、原建筑恢复加固价格暂估价格58万元根本毫无依据。评估公司只是工程造价评估公司，根本就没有鉴定工程是否需要加固的资质，评估公司如何判断建筑物需要加固？如果需要加固，是什么原因造成需要加固？即使需要加固，加固的范围多大，方案如何，在这些均没有确定的情况下，评估公司根本无权进行评估，也无法进行评估。8、评估的拆除费用畸高，根本不符常理。纵观整个拆除工程造价和恢复工程造价，信天和公司扩建的费用是230万元，但评估公司评估的结果是拆除工程造价却高达193.8万元；信天和公司装修的费用是250多万元，但评估的恢复工程价却高达178.5万元，明显不符常理，而据信天和公司聘请的专业人土评估，即使需要拆除和恢复的话，因为扩建的工程为框架结构，扩建工程和装修装饰工程完全可以用机械化施工，两者的拆除价合共只需50万元左右，如果拆除后的废料让其处理，则只需20万元至30万元。
十、信天和公司根本就没有支出拆除及恢复原状费用，该费用也不是必然发生的费用，在损失还没有发生也不是必然发生的情况下，一审判决要求信天和公司支付拆除及恢复原状费用3724358元毫无依据。区明初、周海燕想获得拆除扩建物并恢复原状的工程造价赔偿，需满足如下4个条件：1、区明初、周海燕在诉讼中提出了拆除扩建物并恢复原状的诉讼请求；2、法院判决信天和公司应拆除扩建物并恢复原状；3、信天和公司没有履行法院拆除扩建物并恢复原状的判决；4、区明初、周海燕实际支出了拆除扩建物并恢复原状的费用。只有在同时满足上述4个条件的情况下，区明初、周海燕才可提出要信天和公司赔偿拆除扩建物并恢复原状费用的诉求，但现在区明初、周海燕并不符合上述条件，因此，区明初、周海燕申请法院委托第三方对扩建物进行拆除并恢复原状的工程造价进行司法鉴定毫无依据，即使进行了评估鉴定，法院也不应该支持区明初、周海燕的该项诉求。
虽然区明初、周海燕在2015年12月11日向信天和公司发出拆除加建部分的通知，但在此期间，双方尚在争议期间，对于谁违约并无定论，该通知并不具有强制力，只能通过司法程序，才能确定是否需要拆除，一审法院以该通知为依据判决要求信天和公司支付拆除及恢复原状费用没有事实和法律依据。如上所述，区明初、周海燕提供的《房屋安全鉴定报告》不应采纳，而且该报告是在2016年11月才提供给法院，报告中也只是鉴定部分加建需维修加固或拆除重建，根本不涉及装修部分，对于加建部分是维修还是拆除重建，处于不确定的状态；而且拆除装修，对社会资源也是巨大浪费。区明初、周海燕也根本没有拆除涉案装修及扩建部分，更没有支付拆除及恢复原状费用，而是仍然在利用信天和公司的装修和扩建收取巨额租金，损失根本就没有发生，也不是必然发生，一审法院却判决信天和公司需支付拆除及恢复原状费用370多万元，接近于信天和公司的扩建和装修费用，其公理何在？如果区明初、周海燕提出了拆除扩建物并恢复原状的诉讼请求，法院最终判决信天和公司需拆除及恢复原状，那么，信天和公司将坚决服从法院判决，自行拆除及恢复原状，这样也可减少信天和公司的损失，减少社会资源的浪费。一审法院在信天和公司多次提出区明初、周海燕直接提出要求赔偿拆除扩建物并恢复原状费用的诉求不符合程序的情况下，对信天和公司的合理合法意见不予采信，而是处处偏帮区明初、周海燕，为其找各种理由和籍口，判决支持区明初、周海燕的该项诉求，使得区明初、周海燕现在既可以不用赔偿信天和公司扩建和装修费用损失，又可保留使用扩建物和装修，还可得到拆除并恢复原状的工程造价赔偿，对信天和公司可谓是巧取豪夺，使信天和公司掉入债务的深渊。
十一、区明初、周海燕无权没收保证金，应退还信天和公司保证金100万元。从上述可知，是因为区明初、周海燕根本性违约，导致信天和公司解除租赁合同，信天和公司没有任何过错，导致解除租赁合同的责任在于区明初、周海燕，因此，区明初、周海燕应该返还信天和公司保证金100万元并赔偿信天和公司损失。退一万步来说，假设法院认为信天和公司也存在违约行为（当然，此处仅是假设，信天和公司坚持认为是区明初、周海燕根本性违约，信天和公司没有过错，法院不能因为当事人提出了违约金过高的抗辩就一定认定当事人存在违约，二者之间没有必然联系），那么，本案中没收保证金的性质相当于收取违约金，那合同约定的违约金也畸高，依据《中华人民共和国合同法》第114条的规定，信天和公司请求法院予以适当减少，并减至为零。理由如下：1、区明初、周海燕没有提供任何证据证明其有经济利益损失，而信天和公司已向区明初、周海燕支付了100万元保证金，区明初、周海燕可以收取很高的利息收入，这些利息区明初、周海燕都不会付给信天和公司。2、根据我国合同法的规定，我国的违约金性质主要是补偿性质，即违约金主要是用于补偿守约方的损失，而如上所述，区明初、周海燕并无损失。3、信天和公司承租区明初、周海燕租赁物的这次投资亏损惨重。4、区明初、周海燕根本性违约，导致信天和公司解除租赁合同。本案立案后，一审分配在涉案租赁物所在地江门市蓬江区人民法院棠下人民法庭审理，信天和公司深知区明初、周海燕是当地人，能量极大，而信天和公司是外来企业，对于法庭能否公平公正审理本案、是否会有地方保护主义担忧，从一审判决来看，信天和公司的担心一一应验，一审法院对信天和公司吹毛求疵，对区明初、周海燕却基本上是有求必应，在区明初、周海燕存在根本违约，不能提供符合合同约定用途的租赁物，明知且认可信天和公司进行扩建、装修的情况下，判决区明初、周海燕不用赔偿信天和公司的任何损失，还可没收信天和公司的保证金100万元，不但可以继续使用信天和公司耗资接近500万元进行扩建、装修的设备设施，还可以在毫发无损的情况下，得到信天和公司赔偿拆除及恢复原状费用372多万元，也就是说，区明初、周海燕因为根本违约还可以获益上千万元之巨，而信天和公司却血本无归，这样的判决有何公正公平可言。
综上所述，一审判决事实认定不清，适用法律错误，恳请上一级法院能够实事求是审理，坚持原则，排除干扰，尊重事实，依法改判，支持信天和公司的上诉请求。
被上诉人区明初、周海燕辩称，一、信天和公司的违约及违法加建行为，是区明初、周海燕提出解除合同的根本原因。具体理由如下：（一）信天和公司在租赁期间在原租赁物的基础上增建建筑物数千平方米、大面积搭建阳光棚、铁棚，并未征得区明初、周海燕同意及设计院出具设计图纸确认，对其加建的数千平方厂房，也没有报相应行政主管部门办理报建手续及取得主管批准。信天和公司未经区明初、周海燕同意，擅自施工建设行为已经违反合同约定，加建、搭建的建筑物、棚架属于违法建筑。根据《租赁意向书》第一条第3款“甲方（即本案区明初、周海燕）同意建筑物之间的空地免租供乙方（即本案信天和公司）使用，乙方可自行搭建使用。必须经过设计院设计确认才可动工。《租赁意向书》第五条第4款”乙方如需要对所承租的厂房进行装饰、装修，应事先将装修设计方案报知甲方，获甲方批准后方能施工。”《租赁合同》第一条第4款”甲方同意第壹、贰、叁、伍幢综合楼之间的空地免租供乙方使用，乙方在经设计院确认并经相关行政部门审批后可自行搭建使用。”第五条租赁物装修或改造：”乙方在对租赁物进行装修或改造前，应事先将装修或改造设计方案报甲方备案，获甲方书面批准后方能施工。”的约定，区明初、周海燕可以对租赁物进行搭建、加建的前提条件是必须取得设计院确认并经相关行政部门审批，而且按现行法律规定，信天和公司所加建的建筑物面积达数千平方数，是必须办理规划许可、报建手续之后，才能动工建设，否则构成违法，加建建筑物属于违章建筑，必须拆除。信天和公司在未取得设计院正式设计图纸及未经行政主管部门批准，擅自施工建设，区明初、周海燕对此并不知情，信天和公司也未取得区明初、周海燕的书面同意。因此，信天和公司未经区明初、周海燕同意及设计院出具设计图纸确认、行政主管部门批准的情况下，擅自施工建设的行为已经违反合同约定及法律规定，其加建、搭建的建筑物、棚架属于违法建筑。对于信天和公司的违建行为，区明初、周海燕已于2015年12月11日书面通知信天和公司限期拆除违法建筑物，但信天和公司未如期拆除违法加建的建筑物。（二）经江门市房屋安全鉴定中心有限公司对信天和公司扩建部分的现场鉴定，信天和公司增建部分的厂房为C级房屋，即部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。即虽然信天和公司庭上提供了所谓的”设计图纸”，但根据鉴定公司对该”设计图纸”结合加建现场确认，信天和公司也没有按”设计图纸”施工建设，其加建部分构局部出现险情，构成局部危房。区明初、周海燕在法庭审理期间，收到信天和公司提交的证据”施工图纸”，区明初、周海燕取得该”施工图纸”后，因加建现场到处存在渗漏水、开裂现象，于是区明初、周海燕在诉讼期间委托江门市房屋安全鉴定中心有限公司对信天和公司加建现场进行鉴定。江门市房屋安全鉴定中心有限公司是目前江门市五邑地区唯一的具有鉴定资质备案并由工商行政管理局批准成立的专业房屋鉴定单位。该公司具备从事社会上各种所有制房屋安全鉴定检测技术服务。为保证鉴定报告的科学性、准确性，区明初、周海燕将信天和公司提交的”施工图纸”如数提交鉴定机构，再由鉴定机构派专业技术人员前往加建现场勘察、测量，然后出具专业鉴定报告。经鉴定机构对信天和公司扩建部分的现场鉴定，发现信天和公司扩建物及搭建物未按图纸布置，其中包括增建部分的厂房的梁、柱数量不足、截面大小不符、柱间距不符；个别节点搭接传力不明确，初步判断受力不明无法判断；由于没按图纸布置二层柱子，现场增建的钢屋架其一端支承在2#厂房3#厂房的拦河处，另一端支承在5#厂房的结构梁上，导致增加了2#厂房、3#厂房和5#厂房的原设计荷重，存在安全隐患；另外，现场增建的钢屋架，其做法及布置方向与设计图纸要求不符；现场改建楼梯的消防设计通道不符合《建筑设计防火规范》要求。根据《危险房屋鉴定标准》的相关规定，综合评议增建部分的厂房为C级房屋，即部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。而对于信天和公司庭上反映该鉴定由区明初、周海燕单方委托，据而不确认其真实性方面，区明初、周海燕认为没有依据。因为，虽然该鉴定是由区明初、周海燕在诉讼期间单方委托第三方鉴定机构作出，但是鉴定机构出具鉴定结论所依据的材料实质就是信天和公司提交的”施工图纸”所出具。而且，该鉴定结论并非单独作为证明信天和公司加建的建筑物违法的唯一依据，而是与本案其他证据和事实互为印证的佐证证据，可证明信天和公司对其加建的建筑物非但没有经过生效的设计确认和行政部门审批，实际其加建的实物建筑还脱离图纸，局部构成危房的违法建筑。信天和公司的这一做法，也是不符合消防的要求，给租赁物的日常使用也带来严重的安全隐患。（三）信天和公司在履行《租赁合同》期间，同时存在多种违约情形，如：对租赁物的装修、改造、变更原租赁物的用途等，未征得区明初、周海燕批准及备案；信天和公司将租赁物转租给第三方后，亦未能按《租赁合同》约定，将转租合同、分租合同交由区明初、周海燕备案；信天和公司除支付了2015年10月租金29万以外，剩余拖欠区明初、周海燕的应付租金一直未付。因信天和公司的上述行为，不仅违反信天和公司双方签订的《租赁合同》的约定，其大面积的违法加建，已经严重影响到租赁物的承重结构和安全，如鉴定机构结论所言，其加建部分构局部出现险情，构成局部危房。因此，信天和公司的上述违约及违法加建行为，是区明初、周海燕提出解除合同的根本原因。
二、区明初、周海燕解除合同的过错方为信天和公司，信天和公司应向区明初、周海燕足额支付解除合同日之前的租金486451.6元(2015年11月1日计至2015年12月21日)及拆除信天和公司在租赁物中加建物、违建物及恢复原状的损失金额3724358.00元。（一）信天和公司加建的建筑物属于违法建筑，没有使用价值而且必须进行二次处理。一审法院判决要求信天和公司赔偿区明初、周海燕拆除信天和公司在租赁物中加建物、违建物及恢复原状的损失金额3724358.00元，依法有据。因信天和公司违法加建的建筑物、搭建物已经严重影响到区明初、周海燕租赁物的正常使用，对于其未经设计院确认、行政主管部门批准的增加部分，需要拆除，而且在拆除过程中必然会损坏区明初、周海燕租赁物的主体、承重结构。区明初、周海燕根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条”承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定处理”、《中华人民共和国合同法》第二百一十九条”承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”、第二百二十三条“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定，对信天和公司违法加建的违建物通过法院委托第三方司法鉴定机构进行司法鉴定，广州市诚业工程造价咨询有限公司江门分公司根据法院委托，依法作出编号20160912001号”信天和商业广场（棠下店）加建部分拆除工程及编号20160912001号”信天和商业广场（棠下店）恢复原状工程”的工程造价鉴定意见书，该结算报告的评估的拆除及恢复工程的赔偿数额共3724358.00元。区明初、周海燕认为，鉴定人员根据区明初、周海燕及信天和公司双方通过对加建现场的确认，对”信天和商业广场（棠下店）拆除部分”造价根据《广东省建筑与装饰修缮工程综合定额（2012）》进行套价、对”信天和商业广场（棠下店）恢复部分”造价根据《广东省建筑与装饰工程综合定额（2010）》进行套价，符合法律及行业规范性文件的规定，其结论即拆除工程及恢复原状工程的金额3724358.00元应作为信天和公司赔偿区明初、周海燕的金额适用。为此，信天和公司应根据该鉴定结论所确定的数额，向区明初、周海燕赔偿3724358.00元。（二）根据《租赁合同》约定，信天和公司的免租期至2015年9月届满，信天和公司除支付了2015年10月租金29万外，2015年11月至解除合同日即2015年12月21日之前的租金486451.6元未曾支付。
三、信天和公司反诉请求与事实不符，其反诉主张没有事实依据。（一）信天和公司就涉案租赁物与区明初、周海燕达成合作意向时，及在签订《租赁意向书》及后期签订的《租赁合同》时，已知悉租赁物的性质为工业用地和厂房。
原信天和公司双方签订《租赁意向书》第一条第一款己经明确告知信天和公司，租赁房屋的详细情况为：江门市蓬江区棠下镇金岭村丰盛大道第壹、贰、叁、伍号厂房，并附上土地证号为”国用出2001字第21027**号”的土地使用证，以供信天和公司核实。区明初、周海燕在签订《租赁意向书》、《租赁合同》不存在隐瞒信天和公司租赁物性质的行为。（二）涉案租赁物的性质，并不影响信天和公司按合同约定用于商业用途。根据《租赁合同》的约定，信天和公司可将区明初、周海燕提供的租赁物用于商业用途。根据本案证据显示，信天和公司自2014年12月接收租赁物至2015年12月21日解除《租赁合同》之前，已经有多家商家如：中国建设银行、以纯服装专卖店、361度体育用品专卖店、桂林米粉店、冒菜餐馆、木桶饭、蓬江区棠下七婆火锅店、蓬江区家乡米粉店、盛丰农贸市场、蓬江区港源数码电讯店、蓬江区鹏泉服饰店等商家，经工商行政主管部门及相关主管部门审批，领取营业执照后，进驻租赁物对外经营。上述店铺位于租赁物的1#楼的首层和二楼部分、2#楼的一楼，该部分的租户所使用的租赁物未涉及信天和公司违法加建的范围，目前上述商家自2014年年底进场至今一直正常经营，并不存在信天和公司所谓的租赁物的性质导致其不能用于商业的用途，同时也不存在因消防问题而导致其无法进场进行经营的事实。由此可证实，涉案租赁物的性质，并不影响信天和公司用于商业方面的用途。（三）信天和公司因未按法定程序报批、未经设计院出具有效设计图纸及行政主管部门许可的情况下，擅自加建建筑物数千平方米的违章建筑，是导致其拟开办的商场未能通过消防设计的根本原因。2014年12月，区明初、周海燕将租赁物移交信天和公司使用，但信天和公司在接收租赁物后，对租赁物的有关装修设计方案、对租赁物的加建、改造方案，并未取得区明初、周海燕同意及设计院确认，擅自进行施工建设。根据信天和公司向江门市公安消防局的申请可知，信天和公司是其违法加建的行为完成后，在2015年9月10日才报江门市公安消防局报建筑工程消防设计审核申请。由于信天和公司在加建之前及加建之后，均未能提供合法手续，如规划许可文件、报建手续、设计图、施工图、骏工验收等资料，全部未能提交，江门市公安消防局才对其消防设计审核以”拟建工程未提供建设工程规划许可证明文件”为由，不同意该工程消防设计。由此可证实，信天和公司违法加建行为发生在前（根据区明初、周海燕交付租赁物的时间2014年12月结合信天和公司提交消防设计审核时间2015年9月，可证实，信天和公司的违法加建行为是发生在2014年12月-2015年8月期间），其申请办理消防设计审核时在后（2015年9月10日申请），江门市消防局是基于信天和公司违法加建的事实，以”拟建工程未提供建设工程规划许可证明文件”为由，不同意该工程消防设计。（四）信天和公司因其自行改造租赁物或因经营需要增设消防设施不符合消防要求的责任，根据《租赁合同》第六条第2款的约定，应由信天和公司自行承担，与区明初、周海燕无关。根据《租赁合同》第六条第2款”乙方因经营需要应当自行增设其它相关消防设施并办理相关消防认证，相关费用由乙方自理”的约定，结合区明初、周海燕本案提交的证据可证实，区明初、周海燕已经将综合验收合格(包括消防验收合格)的租赁物交付信天和公司，信天和公司接收租赁物后，因经营需要按约定、法定程序对租赁物改造或需要对租赁物增设消防设施的，应由信天和公司自行负责并自行办理消防认证手续。也就是说，即使信天和公司所言，信天和公司在接收租赁物之后，因其自行改造租赁物因经营需要增设消防设施不符合消防要求的责任，应由信天和公司自行承担，与区明初、周海燕无关。因此，信天和公司将其违法加建而导致未能通过消防设计的责任，归责于区明初、周海燕一方是毫无事实根据。（五）信天和公司对因其自身过错而导致《租赁合同》解除而产生的一切后果，应由其自行承担。1、信天和公司主张要求区明初、周海燕赔偿其违法建筑及装修费用4800468元没有事实和法律依据，理由如下：1）信天和公司对租赁物的加建及装修并未取得区明初、周海燕同意，也没有按合同约定将有关加建、装修设计方案报区明初、周海燕备案，特别是信天和公司加建、搭建建筑物、铁棚方面，信天和公司完全没按合同约定，按法定程序办理建设设计、报建、施工手续，属于违法建筑。对于信天和公司未经区明初、周海燕同意、设计院确认、行政主管部门批准的情况下，擅自加建、装修而产生的一切费用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条”承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”、《广东省城镇房屋租赁条例》第十八条”租赁期间，出租人或者承租人改建、扩建或者改变房屋用途或者结构的，必须经对方同意。按照规定必须经有关部门批准的，应当报请批准。”的有关规定，信天和公司（承租人）未经区明初、周海燕（出租人）同意装饰装修或者扩建发生的费用，由信天和公司负担。更不用说信天和公司加建部分属于不安全的危房建筑的事实。因此，根据上述规定，信天和公司对其违法建筑及装修主张要求区明初、周海燕承担该费用没有事实和法律依据。相反，信天和公司应向区明初、周海燕赔偿拆除违建物及修复的费用3724358.00元。2）信天和公司在未办理有关消防设计审核或消防设计审核未通过的情况下，擅自加建建筑物，现因该违法加建而导致未能顺利办理消防设计审核，其加建建筑物及装修方面所投入的费用，当然应由信天和公司自行承担。3）本案现有证据不能证明信天和公司增建及装修的费用为4800468元。信天和公司提供的证据材料存在重大瑕疵，特别（1）有关合同的签订主体方面，均不是信天和公司所签订，如《建筑工程施工承包合同》（信天和公司提供的证据十四）、《LED电子显示屏采购合同》（信天和公司提供的证据十六）、《工程承包合同》（信天和公司提供的证据十七）、《工程承包合同》（信天和公司提供的证据二十一）；相应工程项目的款项支出方面，亦无法反映出是由信天和公司的公帐户或一般账户支出（信天和公司提供的证据中，均未能提供信天和公司账户的划款记录或银行流水没有一份汇款凭证是由信天和公司的账户划出）；（3）有关工程项目，信天和公司亦未能提供工程结算证明文件（如信天和公司提供的信天和商业广场（棠下店）与珠海市金丰建筑工程有限公司签订的《建设工程施工合同》、《工程承包合同》信天和公司提供的证据十四、十五）证实有关装修、加建工程的结算金额。4）因信天和公司加建的建筑物是违法建筑，局部属危房。即使区明初、周海燕收回租赁物，也需要拆除、并对租赁物进行修复，因此也不存在折价补偿信天和公司的情形。因此，对于信天和公司未经区明初、周海燕同意，擅自加建而产生的加建、装修费用，应由信天和公司自行承担。区明初、周海燕无须对信天和公司违法加建的行为承担赔偿或补偿责任。2?区明初、周海燕是基于信天和公司违法加建行为提出解除合同，因此信天和公司要求返还保证金100万、退还已支付29万租金没有事实依据。3、信天和公司要求区明初、周海燕赔偿其招商费用损失297070元没有事实和法律依据。首先，是否需要委托第三方进行招商，是由信天和公司自行选择，且该招商环节并非必须环节，因此即使该招商费用经法院查证属实时，应由信天和公司自行承担；其次，根据信天和公司提供的证据十《代理招商引资协议》来看，即使该协议真实的，但对招商费用约定很明确规定，是从租户支付的租金中向代理方支付佣金，且从信天和公司提供的招商提成明细表结合现有租户的进场时间可知，信天和公司自2014年12月起，便以承租人的身份收取次承租人的租金，并从该部分租金中用作招商佣金支付给代理方，即信天和公司在该环节中，根本未实际支出任何费用。因此，信天和公司要求区明初、周海燕支付招商损失与事实不符。4、有关信天和公司在反诉中要求区明初、周海燕赔偿上述费用以外的其它费用方面，如区明初、周海燕上述意见所言，解除《租赁合同》的过错方为信天和公司，其应对《解除合同》所产生的一切法律后果自行承担。综上意见，本案虽然存在区明初、周海燕与信天和公司同时提出解除《租赁合同》的情形。但是综观本案的纠纷成因来看，信天和公司违法加建发生在前（从信天和公司提供的资料显示，信天和公司实际上是从2014年12月便开始自行加建），且其加建的建筑物存在严重质量问题，部分属危房结构，必须进行拆除和修复，这是区明初、周海燕提出解除《租赁合同》的根本原因；而信天和公司所谓的”消防设计”未能通过发生在后（信天和公司违法加建完成后，于2015年9月10日向江门市公安消防局申请），也是因为信天和公司违法加建这一结果而导致未能通过消防设计。因此，解除《租赁合同》的过错方为信天和公司。
综上所述，信天和公司的严重违约及违法加建行为，是导致区明初、周海燕提出解除合同的根本原因。信天和公司应当对其违约、违法行为所造成区明初、周海燕的全部经济损失承担全部责任。因此，区明初、周海燕认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法查明事实，维持原判决，驳回信天和公司的上诉请求。
二审期间，区明初、周海燕补充答辩意见如下：一、区明初、周海燕与信天和公司在签订《租赁意向书》、《租赁合同》，没有隐瞒涉案租赁物的情况，双方均清楚知悉租赁物的性质属于工业用途。1、区明初、周海燕与信天和公司在《租赁合同》、《租赁意向书》中，约定同意承租人即信天和公司将租赁物用于商业用途，但从未在合同中保证交付给信天和公司使用的租赁物的性质为商业用途。2、租赁物的性质，应以权属证书登记为准。而且对于区明初、周海燕交付的租赁物为工业厂房这一事实方面，信天和公司在签订及履行合同过程中，是明确知悉且没有异议的。具体体现在以下约定：第一、《租赁意向书》中，有关租赁物约定为厂房的表述：第一条第1款“租赁房屋的详细地址：江门市蓬江区棠下镇金岭村丰盛大道第壹、贰、叁伍号厂房，土地证号：国用出2001字第21027**号……”,第五条第1款“《意向书》履行期间，……若乙方放弃租赁厂房的……”,第五条第4款(第2页)“乙方如需对承租的厂房进行装饰、装修，应事先将装修设计该案报知甲方，获甲方批准后方能施工……。厂房内所增设的一切嵌装在建筑物内的附属设施不得拆除……”第二、《租赁合同》中，已经将涉案租赁物的土地证(国用出2001字第2102798号)作为附件，并交信天和公司审查。而该土地证登记的用途为“制衣厂”。因此，信天和公司无论在签订《租赁意向书》还是《租赁合同》时，对租赁物的性质为工业性质，是知悉并没有任何异议的。区明初、周海燕也没有对信天和公司隐瞒涉案租赁物的情况，也未有对租赁物的规划用途作出过特别保证。
区明初、周海燕向一审法院起诉请求：1、确认区明初、周海燕与信天和公司签订的《租赁意向书》、《租赁合同》已于2015年12月22日解除；2、信天和公司向区明初、周海燕支付2015年11月1日至12月21日的租金486451.60元；3、本案诉讼费用由信天和公司承担。诉讼过程中，区明初、周海燕增加三项诉讼请求：1、信天和公司向区明初、周海燕支付因未办理清场而占用区明初、周海燕租赁物所产生的场地使用费290000元（以每月290000元的标准从2015年12月22日计至2016年1月20日）；2、信天和公司向区明初、周海燕赔偿拆除租赁物中加建物、违建物及恢复原状的损失3724358元；3、信天和公司向区明初、周海燕赔偿因违建物导致区明初、周海燕租赁物无法正常出租而产生的租金损失1750000元（按照每月租金290000元计算6个月）。
信天和公司向一审法院提出的反诉请求：1、确认区明初、周海燕与信天和公司于2014年12月11日签订的《租赁合同》于2015年12月22日已解除；2、区明初、周海燕退还信天和公司保证金100万元及利息（利息从起诉之日至还清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）；3、区明初、周海燕退还信天和公司租金29万元；4、区明初、周海燕赔偿信天和公司招商费用损失297070元；5、区明初、周海燕赔偿信天和公司广告宣传费用损失51988元；6、区明初、周海燕赔偿信天和公司装修费用损失4800468元；7、区明初、周海燕赔偿信天和公司预期利益损失4838784元；8、区明初、周海燕承担本案所有的诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年6月16日，区明初与信天和公司签订《租赁意向书》，主要约定：一、甲方（区明初）将江门市蓬江区棠下镇金岭村丰盛大道第壹、贰、叁、伍号厂房出租给乙方（信天和公司）作为经营商业之用，土地证号为国用出2001字第21027**号；二、租赁物现为空地，甲方按现有图纸的方式、方案、采用混凝土结构建好租赁物（面积按具备相应资质的测绘机构的实测数据为准），甲方同意建筑物之间的空地免租供乙方使用，乙方可自行搭建使用，必须经过设计院设计确认才可动工；三、租赁期限为13年，租期自甲方将租赁物建好，正式交付给乙方使用日起计（注：免租的装修期为10个月）；四、乙方支付甲方租赁的每月租金为人民币290000元整，每月5日前缴付当月租金给甲方，若遇到公众假期乙方必须提前足额支付，否则过期加收滞纳金，每天滞纳金按月租金总额的3%计算。拖欠时间超过15天的，甲方有权采取必要措施收回铺位终止合同，并追收其欠款及没收保证金，由此造成损失及费用由乙方承担。租金（除免租的10个月装修期外）首三年不变，之后每三年递增10%；五、甲、乙双方签订正式租赁合同时，乙方需交付甲方人民币1000000元整，作为合同保证金，在本意向书签订同时，乙方向甲方支付人民币30万元作为签订正式租赁合同的意向金，该意向金在签订正式租赁合同时转为合同保证金。若乙方提前单','2018-09-29
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