广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终20554号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广州谷哥健身有限公司，住所地广东省广州市白云区新市萧岗农副产品综合市场2号楼自编4A。
法定代表人：邱伟，该司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：熊涛，广东定海针律师事务所律师。（委托期限至2017年12月13日止）
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市白云区新市手机数码城市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市白云区新市萧岗农副产品综合市场2号楼（市场地址）。
法定代表人：曾锦青，该司经理。
委托诉讼代理人：林莉，广东法仪律师事务所律师。
上诉人广州谷哥健身有限公司（以下简称谷哥公司）因与被上诉人广州市白云区新市手机数码城市场经营管理有限公司（以下简称新市公司）一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初9361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人谷哥公司法定代表人邱伟及其委托诉讼代理人熊涛、被上诉人新市公司委托诉讼代理人林莉于2017年12月7日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人谷哥公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令新市公司赔偿因其造成直接经济损失2240000元（含保证金20万元、停业期间的租金费用88万元、装修费用89万元、水电费27万元）；3.新市公司赔偿谷哥公司安置会员费用要求退还无法履约的损失186698元。事实与理由：（一）一审判决认定事实错误。新市公司与谷哥公司签订《广州新市手机电子数码城租赁合同书》时，新市公司未告知谷哥公司出租商铺无城市建设规划和一次消防验收证件的真实情况，提供给谷哥公司的是其二次消防手续。谷哥公司承租涉案商铺后进行了开业筹备工作，2016年4月30日被广州市白云区公安分局云城派出所查处，责令整改，要求提供一次消防手续，谷哥公司要求新市公司提供一次消防，但遭到拒绝。谷哥公司在无法正常开业情况下于2016年6月16日向新市公司邮寄了解除合同并交还场地申请，但其置之不理，并擅自扣押设备不允许谷哥公司撤场。因此，一审法院认定谷哥公司已经开业是错误的，新市公司故意提供违法建筑，采取拖延解除合同阻止谷哥公司撤场而达到收取场地占用费的目的，造成谷哥公司直接经济损失共计2240000元。（二）关于评估机构评估事实，谷哥公司在接到第一次评估草案时就通过电话和邮件联系一审经办法官，但其没有答复，一审法院没有就此作出处理，造成漏掉55885.00元没有赔偿。（三）一审法院适用法律错误。谷哥公司在本案纠纷中并无过错，新市公司先隐瞒出租房屋真实情况后故意拖延不予办理场地移交手续，造成谷哥公司直接损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，新市公司应赔偿谷哥公司的直接损失，一审法院适用比《中华人民共和国合同法》效力低的司法解释认定谷哥公司承担40%的责任毫无依据。综上，谷哥公司对于涉案商铺不能正常使用并无过错，无需承担责任，一审判决与《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》相违背，请求二审依法改判。
被上诉人新市公司辩称：（一）涉案商铺已通过广州市公安消防局消防验收合格，谷哥公司无法办理消防验收是其自身资金周转困难造成。涉案商场第三层的另一租户依据新市公司提供的《穗公消（建）审【2001】第1051号》、《穗公消（建）验【2001】第1115号》消防意见书，于承租场地后3个月便通过了消防设计验收，谷哥公司未办理消防验收是其自身的问题。（二）谷哥公司从2015年2月1日起一直使用涉案商铺至2017年1月12日，根据《派出所责令改正通知书》显示，并未要求其停业，依照法律规定，谷哥公司已经支付的租金及水电费不得要求退还。另，新市公司并未阻止谷哥公司撤场，在一审反诉请求及一审庭审时均提出要求谷哥公司尽快移交涉案场地，但其一直无动于衷。（三）谷哥公司要求新市公司赔偿其直接经济损失无事实和法律依据，应予驳回。（四）谷哥公司二审增加了第三项诉讼请求，该项诉请未经一审审判，新市公司不同意其增加该诉请。（五）在《关于穗德价估【2017】0117号广州市白云区新市太远服装广场4F装饰装修价格评估补充评估明细表》未经一审质证的情况下，一审法院对该补充评估金额不予处理符合法律规定。（六）谷哥公司第二项上诉请求中所涉20万元保证金，一审已经予以处理，由新市公司返还谷哥公司。
谷哥公司向一审法院起诉请求：1.判令谷哥公司、新市公司之间租赁合同为无效合同；2.判令新市公司赔偿给谷哥公司3398116元（含保证金20万元、停业期间的租金费用88万元、装修费用89万元、水电费27万元、广告牌26300元、谷哥公司自2016年5月16日起停业期间员工基础工资1131816元）；3.新市公司承担全部诉讼费用。
新市公司一审反诉请求：1.判令谷哥公司向新市公司支付2016年5、6、7、8月的租金（场地占有使用费）暂计为40万元，租金至实际交还租赁场地之日止；2.谷哥公司向新市公司支付2016年4、5、6、7月的水电费65388元；3.谷哥公司立即迁出广州市白云区新市；4.谷哥公司向新市公司支付因逾期支付租金（场地占有使用费）而产生的利息暂计6175元，利息最终计算至实际交还租赁场地之日为止；5.谷哥公司向新市公司支付因逾期支付水电费而产生的利息暂计1009元，利息最终计算至实际支付水电费之日止；6.本案诉讼费由谷哥公司负担。
一审法院认定事实：2000年12月6日，广州市公安局白云区分局防火科根据广州新市萧岗经济发展公司的申请，对该公司农副产品市场第一期工程（新市镇萧岗柿仔园，建筑面积7016.8平方米）进行消防验收并作出《广州市公安局白云区分局建筑工程消防验收意见书》（穗公云防验〔2001〕0165号），结果是：符合要求，具备使用条件。上述意见书另外注明：市场如需扩建、改建、改变用途应另报审核。
2001年9月19日，广州市公安消防局根据广州市白云区新景街萧岗经济联合社的申请，对白云区新景街新市萧岗农副产品市场2号楼（4层）第二至四层室内装修及设置自动消防系统的消防设计提出审核意见并作出《广州市公安局公安消防局建筑工程消防设计审核意见书》（穗公消（建）审〔2001〕第1051号），要求工程竣工后向该局申报消防验收。
同年12月3日，广州市公安消防局根据广州市白云区新景街萧岗经济联合社的申请，对白云区新景街萧岗农副产品市场第2-4层（6200平方米）装修工程进行了消防验收，并作出了《广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书》（穗公消（建）验〔2001〕第1115号），结果是消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警系统动作基本正常，装修使用材料基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件。并提出以下要求：一、对消防设施应当定期维修保养，保证功能良好完整有效；二、已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审批。
2002年3月21日，广州市公安消防局根据中英购物广场的申请，对白云区新景街萧岗综合市场2号楼2-4层商场进行开业前消防安全检查，并作出《消防安全检查意见书》（穗公消（指）检查〔2002〕34号），意见为：1.该场所建筑物已经消防验收合格；……依据有关消防法律、法规，该场所符合消防安全条件，同意开业。
2015年2月1日，新市公司（甲方，出租人）与谷哥公司（乙方，承租人）签订《广州新市手机电子数码城租赁合同书》，约定：
第一条甲方将位于广州市白云区新市太阳服装广场4F商铺详见商场平面图（以下简称该物业）出租给乙方使用。
第二条该物业的实用面积3300平方米（实际面积以场地移交时实际测量为准）。物业交付条件见《房产交付技术条件》。
第三条合同租赁期限：本合同签订之日起至2021年7月31日止，合同期满后在同等条件下，乙方拥有优先续租权。
第四条乙方经营该物业的名称是广州谷哥健身有限公司，经营范围是健身、培训、文体活动组织。乙方如改变该物业的经营名称和经营范围，须事先甲方书面告知。
第五条甲方从2015年2月1日起将物业交付乙方使用，甲方免费提供6个月（即由2015年02月01日至2015年07月31日止）的装修期给乙方，供乙方进行自费装修及开业准备，在此期间乙方免交租金，由于每年2月份为淡季，在此期间乙方享受租金优惠，逢春节乙方交纳租金8折，正常支付其他应支付的费用。
第六条甲方必须在乙方开业前，提供一次消防合格手续，并配合乙方办理二次消防相关手续。所有基础设施合格，消防新风：系统及公共配套设施完工验收合格，因甲方原因造成乙方推迟营业的情况，每逾期l天，甲方应按月租金的2%向乙方支付违约金。逾期30天仍未完工交付或无期拖延，乙方有权单方解除合同书，甲方无条件退还乙方所支付的合同保证金，相关损失由甲方负责。
第七条租赁期内，乙方按以下约定支付该物业的租金及管理费（管理费含治安费，公共区域照明、电梯、空调费、卫生保洁费）：
1.由2015年8月1日起至2021年7月31日开始计收租金及综合管理费。每月租金及管理费为每平米为30元。
2.合同保证金：签订本合同，乙方向甲方缴纳二个月的保证金及第一个月的租金共计为人民币30万元（每月租金10万元）。
第八条租赁期内，乙方按其所使用的水电数额向甲方支付水电费，供水供电部门的价格如有调整，甲方需书面通知乙方后按调整后的价格收取水电费。
第十一条……甲方负责提供场地内现有基础设施给乙方使用（水源、电源、空调、三楼上四楼扶手电梯、观光电梯、货梯等），双方并约定，乙方在使用上述基础设施时，所产生的水电费、维修、保养、年检、增容或更新等一切费用由乙方负责支付缴纳，货梯除外，日常使用费由甲方负责，观光电梯乙方以外第三方使用，须支付相应比例分摊费用。如有甲方代缴上述费用的，收费标准将根据国家及地方政策实施调整，现电价标准为1.5元/度，水费标准为8元/吨，如国家水电收费标准提升，甲方相应提升计收。另外甲方不承担因执行当地供水、供电部门限制水电使用相关政策而给乙方造成的损失。甲方在履行本合同时如有违约，将按保证金的金额的双倍赔偿给乙方。……
第二十三条独立装表，乙方须于每月十五日前（含十五日），主动到甲方指定的财务部门支付当月租金及上月的水电费。乙方逾期支付租金或者水电费的，二十五日以上，（含二十五日）视作违约论，按所欠租金或者水电费总额以每日2%的标准向甲方支付违约金。
合同签订后，新市公司将涉案房屋交付给谷哥公司使用。谷哥公司对涉案进行了装饰装修。
同年5月7日，新市公司收到谷哥公司支付的铺位保证金20万元。
2016年4月6日，案外人查洪向新市公司承租了位于广州市白云区新市镇萧岗农贸市场第2栋综合楼的第3层房产（3580平方米）用于经营网咖和网络文化产业及配套休闲服务业（广州依迈悠网络管理有限公司）。
同年4月30日，谷哥公司收到广州市白云区分局云城派出所（以下简称云城派出所）发出的《责令改正通知书》，内容为：该所于2016年4月30日对谷哥公司进行消防监督检查，发现谷哥公司存在未经消防验收擅自投入使用的情形，现责令改正。
同年5月起，谷哥公司未向新市公司支付租金及水电费。后新市公司多次催促谷哥公司交纳，但谷哥公司一直未交纳。
同年6月7日，谷哥公司向新市公司发出《协助函》，称2016年4月30日，云城派出所进行消防检查，并开具整改通知书，再次要求谷哥公司办理二次消防报建，方能营业。谷哥公司通知新市公司提供一次消防所需材料，请新市公司尽快协助办理。
同年6月16日，谷哥公司委托北京市盈科（广州）律师事务所向新市公司发出《律师函》，内容为：2015年2月1日，谷哥公司与新市公司签订了《广州新市手机电子数码城租赁合同书》，约定新市公司将涉案房屋出租给谷哥公司使用。租赁合同签订后，谷哥公司对涉案房屋进行了装修，后开业经营健身服务业务。2016年4月30日，云城派出所对涉案房屋进行消防监督检查，认定存在消防安全违法行为即“未经消防验收擅自投入使用”，并责令改正。云城派出所要求谷哥公司提供一次消防合格的手续，并办理二次消防报建，否则不能营业。为此谷哥公司多次与新市公司协商解决上述问题，但新市公司没有积极配合。后新市公司提供了2001年《建筑工程消防验收意见书》、2002年的《消防安全检查意见书》，但云城派出所表示这两份资料并非一次消防报建资料，不符合要求，并要求谷哥公司停业整顿，待办好二次报建手续后方能营业。同年5月和6月，谷哥公司均向新市公司发出了《协助函》，要求新市公司提交一次消防合格手续，但新市公司均以各种理由拖延。新市公司没有依照合同约定为谷哥公司提供一次消防合格手续，导致谷哥公司自2016年5月16日开始处于停业状态，产生了租金、水电费、人力成本等经营成本，给谷哥公司造成了重大损失。根据谷哥公司的调查及陈述，涉案房屋所在的建筑存在违建情况，事实上已无法办理一次消防手续。因新市公司没有按规定提供一次消防合格手续，导致谷哥公司无法办理二次消防，不能正常营业，造成重大损失，新市公司已严重违约。另外，新市公司还存在其他多处违约行为（略）。鉴于新市公司存在严重违约行为，给谷哥公司造成了重大损失，谷哥公司根据租赁合同第六条等相关规定，通知新市公司解除租赁合同。租赁合同自新市公司收到本律师函之日起解除。请新市公司收到律师函后7日内退还保证金，免除停业期间的租金费用，按照租赁合同规定支付违约金，赔偿谷哥公司自2016年5月16日起停业期间损失。否则，律师将通过法律途径追究新市公司责任。
同年7月27日，广州市公安消防局对广州依迈悠网络管理有限公司报送的网吧内部装修工程（该工程位于广州市白云区新景街新市萧岗农副产品市场2号楼中英购物中心内；所在建筑物为1栋地上4层、地下1层综合楼，属多层民用建筑（穗公消（建）审〔2001〕第1051号、穗公消（建）验〔2001〕第1115号）；装修部位为第3层，装修面积3580平方米；装修后作网吧使用）消防设计进行了审核并作出《广州市公安消防局建设工程消防设计审核意见书》（穗公消审字〔2016〕第0738号），结果是：该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防设计，并提出若干意见（略）。
同年8月1日，谷哥公司向一审法院提起本案诉讼。
同年9月12日，经谷哥公司申请对公开涉案建筑物规划信息后，广州市国土资源和规划委员会作出《依申请公开政府信息答复书》（穗国土规划公开〔2016〕100号），拟查询建筑物所在地块暂查无建设用地许可证相关信息。
一审诉讼过程中，谷哥公司向一审法院申请委托第三方评估机构对涉案房屋的装饰装修价值进行评估。后一审法院委托广东德高价格评估有限公司作为评估机构进行评估。
2017年1月12日，谷哥公司将涉案房屋交还给新市公司。至此，谷哥公司欠新市公司的租金、水电费明细如下：1.2016年5月1日至2017年1月12日租金838709.68元；2.2016年4至7月水电费65388元。
同年6月14日，评估机构作出评估意见书，评估意见为：广州市白云区新市太阳服装广场4F装饰装修在2016年12月27日的价值为581662.2元。对于上述评估意见书，谷哥公司反映评估机构在评估过程中存在遗漏评估项目（1.观光梯右侧办公室乳胶漆、百叶窗、地毯；2.跑步机对面外墙谷哥公司封闭开孔拆墙、土建、钢结构、百叶窗；3.男女宾淋浴玻璃隔断，灯光、厕所隔断康贝特板；室内前台接待区背景墙招牌及观光梯背景墙招牌；4.场内灯槽造型内黄白色有机板）的情形，但对已评估的部分没有意见；新市公司对评估意见书予以认可。
同年7月14日，一审法院要求一审法院司法委托管理部门通知评估机构答复是否存在漏评？如有，则在30日内完成补评工作。目前，一审法院尚未收到评估机构的答复。
同年7月19日，新市公司向一审法院请求将其与谷哥公司互负的债务进行抵销。
一审法院认为：谷哥公司、新市公司就无合法报建手续的涉案房屋订立的房屋租赁合同为无效合同。对于谷哥公司主张确认合同无效的诉讼请求，一审法院予以支持。对于谷哥公司主张返还保证金的诉讼请求，因合同无效，新市公司应当将因此收取的保证金返还给谷哥公司，故该诉讼请求一审法院予以支持。对于谷哥公司主张新市公司赔偿装饰装修损失的诉讼请求，一审法院认为，房屋租赁合同无效，出租人的过错大于承租人，应承担60%的损失赔偿责任，因此新市公司应当向谷哥公司赔偿348997.32元（装饰装修价值×60%），超出部分一审法院不予支持。对于谷哥公司主张新市公司退回“停业”期间的租金、水电费（已交纳）的诉讼请求，因缺乏事实、法律依据，故一审法院不予支持。对于谷哥公司主张新市公司赔偿广告牌、停业期间的基础工资的诉讼请求，一审法院认为，上述费用系其商业经营成本，与其因房屋租赁合同无效遭受的损失无关，故新市公司对此不承担赔偿责任，该诉讼请求一审法院不予支持。对于新市公司主张谷哥公司向新市公司交还涉案房屋的反诉请求，因涉案房屋已于2017年1月12日交还，故该诉讼请求一审法院予以驳回。对于新市公司主张谷哥公司向新市公司支付2016年5月起至房屋交还之日的房屋占有使用费的反诉请求，一审法院予以支持。对于新市公司主张谷哥公司向新市公司支付2016年4至7月的水电费的反诉请求，一审法院予以支持。对于新市公司主张谷哥公司支付逾期支付房屋占有使用费、水电费利息的诉讼请求，因缺乏法律依据，一审法院不予支持。对于谷哥公司提出新市公司无法提供一次消防文件故不应支付房屋占有使用费及水电费的抗辩意见，一审法院认为，首先，谷哥公司没有提供证据证实其对涉案房屋实施了二次消防工程，且其在无消防验收合格手续的情况下经营了一年多；其二，谷哥公司提供的证据证实其在云城派出所责令改正消防后才向新市公司要求提供一次消防文件，且在律师函中自认已收到新市公司提供的一次消防文件；其三，新市公司提供同一建筑物3楼的网吧于2016年通过装修消防设计审核的证据，以此佐证谷哥公司亦具备通过二次消防验收的条件；因此，谷哥公司未办理二次消防手续的过错在于自身，故该抗辩意见无事实法律依据，一审法院不予采纳。对于谷哥公司提出新市公司提供的涉案房屋是违法建筑故不应支付房屋占有使用费及水电费的抗辩意见，因与城镇房屋租赁纠纷司法解释相关规定相悖，故一审法院不予采纳。对于谷哥公司反映评估机构漏评的问题，因评估机构未能给予合理答复，因评估机构尚未答复，故一审法院暂不处理，待评估机构作出处理后继续判决。对于新市公司提出抵销到期互负债务的申请，符合法律规定，一审法院予以准许。谷哥公司对新市公司到期所负债务为904097.68元，新市公司对谷哥公司到期所负债务为548997.3元，经抵销后，谷哥公司对新市公司到期所负债务为355100.36元。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条、第九条，于2017年8月29日作出如下判决：一、确认广州谷哥健身有限公司与广州市白云区新市手机数码城市场经营管理有限公司于2015年2月1日签订的《广州新市手机电子数码城租赁合同书》无效；二、广州谷哥健身有限公司于本判决生效之日起5日内向广州市白云区新市手机数码城市场经营管理有限公司支付经抵销互负债务后的房屋占有使用费、水电费355100.36元；三、驳回广州谷哥健身有限公司的其他诉讼请求；四、驳回广州市白云区新市手机数码城市场经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件本诉受理费33985元，由广州谷哥健身有限公司负担30586元，由广州市白云区新市手机数码城市场经营管理有限公司负担3399元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳；反诉案件受理费4194元，由广州市白云区新市手机数码城市场经营管理有限公司负担54元，由广州谷哥健身有限公司负担4140元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳；评估费31150元，由广州谷哥健身有限公司负担12460元，由广州市白云区新市手机数码城市场经营管理有限公司负担元并于本判决生效之日起5日内向广州谷哥健身有限公司支付18690元。
本院二审期间，谷哥公司提交以下证据：1.网上查询的消防监督结果公开，拟证明中英购物广场无合格消防手续；2.网上查询广州依迈悠网络管理有限公司的消防监督结果公开，拟证明广州依迈悠网络管理有限公司办理二次消防不合格；3.广州市公安局白云区分局云城派出所2016年7月6日出具的报警回执，拟证明新市公司无故扣押谷哥公司设备不让其退场；4.一审法院向谷哥公司出具的《关于提交书面质证意见的函》，拟证明关于评估漏评部分，一审法院要求谷哥公司提交书面质证意见，谷哥公司已经向一审法院提交，但一审法院依然没有采纳；5.广州市白云区法院法官刘军与谷哥公司邮箱回复记录，拟进一步证明对于漏评部分一审法院没有采纳；6.广州市飞轮溜冰有限公司法定代表人兼总经理袁韬书面证人证言，并申请袁韬出庭作证，袁韬出庭证实：“（1）新市手机数码城市场经营管理公司提供的消防手续，经我方与谷哥公司共同查询，对方提供的消防手续并非一次消防合格手续，广东省公安消防查询办结果：新市手机数码城市场经营管理公司该企业所属标地房产无任何信息显示，由此证明消防手续不合格，属违建。（2）2016年7月5日，已关闭观光电梯、货梯及场内供电。（3）谷哥公司于2016年12月份通知飞轮溜冰场撤场，飞轮溜冰场于2016年12月15日完成撤场。”谷哥公司称：一审没有提交上述证据是由于消防部分在一审中还没能打印出来，一审判决后才可在网站上打印出来；报警回执在一审中没有找到原件，一审判决后才找到，因此在二审中提交。
针对谷哥公司提交的证据，新市公司质证意见如下：证据1、2不属于新证据。1.对于证据1的合法性、真实性、关联性均不予确认，谷哥公司搜索的关键词是中英购物广场，但涉案场地并非是中英购物广场，新市公司一审提交的消防审核意见书中记载的地址是白云区新市萧岗农副产品市场二号楼，另外新市公司认为谷哥公司在网上查询不到不代表涉案场地的消防不合格，因新市公司一审提供的证据均是有原件的。2.对于证据2合法性、真实性、关联性均不予确认，新市公司在一审时也进行过查询，查询结果是合格，另外新市公司还有一份由公安局作出的建设工程消防设计审核意见书，其中也有记载室内装修是合格的，对此新市公司也是有进行核实的。另，谷哥公司查询的文书编号为617号、566号的两份文件是不属实的，因为该网络公司早已不经营，所以查询出来不合格也是很正常的。3.证据3不是原件，因此对其合法性、真实性、关联性均不予确认，该报警回执也没有明确邱伦先生是出于何事报警。4.对证据4的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认，新市公司认为该证据恰好可以证明一审法院在作出判决时，对于漏评部分是尚未经过质证的。5.证据5属于电子证据，真实性由法院认定，对其关联性新市公司不予确认。6.对于袁韬的证人证言：（1）证人庭上没有陈述书面证言的第一点，所以该部分不予确认；（2）确认广州市飞轮溜冰有限公司在12月撤场，但与本案无关；（3）证人公司经理称办不了消防的原因是因为其二次消防办不了，对于该事实予以确认，这一点恰好可证明室内场地已经通过了一次消防，公安部门不允许其继续经营是因为二次消防没有通过。
新市公司提交谷哥公司于2016年12月13日出具的《承诺书》，拟证明新市公司在反诉请求中已经明确提出并要求谷哥公司尽快移交涉案场地，但谷哥公司一直无动于衷，直至2016年12月13日才出具承诺书。在2017年1月12日，谷哥公司才把涉案场地内的物品搬离，将涉案场地移交给新市公司。新市公司并无阻止谷哥公司撤场，也没有无故延长移交手续，反而是谷哥公司将移交场地的时间延迟至2017年1月12日。新市公司称：一审未提交该证据是由于该证据是在一审本诉开庭后才出具的，对于撤场的时间，双方在第二次开庭时有确认。
针对新市公司提交的证据，谷哥公司质证意见如下：涉案商铺的水电已经停了，谷哥公司向新市公司发出律师函时其已经提出了要求解除合同及撤场，但新市公司不同意并且将其商铺内物品扣押，对此谷哥公司才进行报警处理。承诺书是一审诉讼期间，在法官的协调下签署的。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，对于谷哥公司上诉主张的评估公司遗漏评估部分装修项目，谷哥公司表示：对一审法院待评估机构处理后继续判决的处理意见没有异议，其不再坚持该上诉理由。
二审庭后，谷哥公司提交了以下录音资料：1.2016年6月15日谷哥公司副总经理邱伦与广州消防设备有限公司刘经理的通话录音；2.2016年7月3日区次欣（新市公司招商总经理负责人）与邱伟、邱伦的谈话录音；3.2016年8月16日邱伟、邱伦、熊涛律师、区次欣调解谈话录音；4.2017年1月9日邱伟与广州依迈悠网络管理有限公司陈经理的电话录音。上述录音材料拟证明新市公司无一次消防合格手续。
新市公司质证称：上述证据均已超过了举证期限，对其合法性、真实性、关联性均不予确认。
本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。对于谷哥公司上诉主张的评估公司遗漏评估部分项目，因谷哥公司二审表示不再坚持，故对该上诉理由本院不予审理。针对谷哥公司其他的上诉请求和理由，本院分析如下：
对于谷哥公司上诉提出其未能办理涉案房屋的二次消防手续系因涉案场地不具备一次消防验收问题。经查，本案新市公司提交了公安消防部门对涉案场地作出的多份消防验收意见书，其中，2000年12月6日广州市公安局白云区分局作出《广州市公安局白云区分局建筑工程消防验收意见书》（穗公云防验〔2001〕0165号），结果是：符合要求，具备使用条件；2001年9月19日，广州市公安消防局对涉案场地2号楼（4层）第二至四层室内装修及设置自动消防系统的消防设计提出审核意见并作出《广州市公安局公安消防局建筑工程消防设计审核意见书》（穗公消（建）审〔2001〕第1051号），要求工程竣工后向该局申报消防验收；同年12月3日，广州市公安消防局作出《广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书》（穗公消（建）验〔2001〕第1115号），结果是消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警系统动作基本正常，装修使用材料基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件；2002年3月21日，广州市公安消防局对白云区新景街萧岗综合市场2号楼2-4层商场进行开业前消防安全检查，并作出《消防安全检查意见书》（穗公消（指）检查〔2002〕34号），意见为：1.该场所建筑物已经消防验收合格；……依据有关消防法律、法规，该场所符合消防安全条件，同意开业。上述证据表明，涉案场地已经消防验收，具备开业条件。谷哥公司于二审中提供的证据，均不足以反驳新市公司上述证据，本院均不予采纳。其次，根据合同“甲方…并配合乙方办理二次消防相关手续。”的约定，新市公司仅负有配合谷哥公司办理涉案房屋二次消防手续的合同义务。本案谷哥公司未能提供证据证实其对涉案房屋实施了二次消防工程，也未能举证证明新市公司未履行该配合义务违反了合同约定。事实上，直到涉案房屋被公安部门责令改正，谷哥公司已实际经营了一年多的时间。综上，谷哥公司该上诉理由，缺乏合同和事实依据，本院不予采纳。对于谷哥公司提出新市公司故意延长时间不予办理场地移交手续问题。谷哥公司作为承租人，对于涉案房屋的交还负有举证责任，谷哥公司未能提供证据证明其主张，本院对其主张不予支持。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。”第九条第二款规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”涉案房屋租赁合同因无合法报建手续而无效，故一审法院认为新市公司作为出租人对于合同无效的过错大于承租人，并认定双方按照6:4的比例承担装修损失，并无不当。谷哥公司上诉要求赔偿其全部装修损失89万元，缺乏依据，本院不予采纳；对于谷哥公司上诉要求退还已经支付的租金88万元及水电费27万元，因谷哥公司实际占有使用了涉案房屋，其提出该上诉请求，缺乏法律和事实依据，本院亦不予采纳。
至于谷哥公司上诉提出的20万元保证金问题，一审法院已经认定该保证金为新市公司对谷哥公司所负债务，实际已作出处理，谷哥公司再提出该上诉请求，应予以驳回。至于谷哥公司上诉提出要求新市公司赔偿其安置会员费用损失186698元的问题，因本案一审谷哥公司未提出该诉讼请求，属于谷哥公司二审增加的诉讼请求，对此，新市公司不同意调解，故本院不予调处，当事人另循途径解决。
综上所述，谷哥公司的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费33985元，由广州谷哥健身有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 蔡培娟
审判员 闫 娜
二〇一七年十二月二十六日
书记员 林漫榆
彭诗敏