四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川10民终73号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李红，女，1958年4月1日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。
委托诉讼代理人：陈光华，资中县狮子法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈玉昭，女，1965年12月12日出生，汉族，住四川省资中县。
委托诉讼代理人：张宁，资中县重龙法律服务所法律工作者。
上诉人李红因与被上诉人陈玉昭返还原物纠纷一案，不服四川省资中县人民法院（2017）川1025民初3094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李红及其委托诉讼代理人陈光华，被上诉人陈玉昭的委托诉讼代理人张宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李红上诉请求：1.撤销一审判决，改判陈玉昭立即返还李红所有的资中县成套住房一套（建筑面积34.91㎡）；2.本案一、二审诉讼费用由陈玉昭负担。事实和理由：1.一审判决书认定“甲方将坐落于资中县房屋以成交6,800元出卖给乙方。乙方将一次性付购房款6,800元给甲方。”没有任何证据（包括证人证言、书面收据）证明陈玉昭向李红或李春玉交付了6,800元购房款，系臆断。2.一审判决书第15页认定错误。李红之母李春玉2016年4月11日病故，仅凭陈定爱一人的回忆证实李红和李春玉的名字均由李春玉签的名，别无其他任何证据形成证据链，故该认定缺乏客观、真实性。并且在协议书中的甲方签名李红和李春玉的字��并非同一人签署。李春玉已于2016年4月11日病故，根本就没有参加本案诉讼，而被一审判决评判为“本案在庭审过程中”李春玉将讼争房屋的相关手续交付给陈玉昭纯属与实相悖的无稽之谈。根本没有任何一点证据证明李春玉将讼争房屋在2001年2月交付给了陈玉昭，该项评判没有支撑评判所述的依据。3.一审判决仅凭李春玉和李红的母女关系，以及李春玉帮李红办理过房改的相关手续就认定李春玉有出售李红的房产代理权，显然是主观臆断，与不动产交易的有关规定不相符合。而且，在陈玉昭提供的证据《房屋出售协议书》中的甲方是李红，也就是说陈玉昭在签订该协议的时候就知道李红是该套房屋的所有权人，却依然在李红不知情的情况下签订了该协议（该协议书上“李红”二字不是其本人所签）。显然是陈玉昭��在严重过错，不应认定为李春玉有代理权，且无表见代理适用的余地。4.李春玉系表见代理的理由不成立。李红与陈玉昭之间不存在房屋买卖合同关系，本案讼争房屋属李红所有，该房系李红以成本价购买原资中县一丝厂的房改房。因李红下岗后，于1988年就到成都另谋职业，该房一直交由其母李春玉管理使用。李红与陈玉昭互不相识，从没有交涉、商议过房屋买卖事宜，也没有书面或口头委托其母李春玉及其他任何人代为办理房屋出租、买卖事项，故双方当事人之间不存在房屋买卖合同关系。陈玉昭诉称李春玉系表见代理的主张不成立。李春玉系李红的生母，在管理、使用李红所有的房屋期间，李红从未口头或书面委托过李春玉代理房屋出租、出售事宜。李春玉在2016年4月11日病故，李春玉生前从未告知过上诉人其房屋已出售的任何情况，李红从未收到过陈玉昭所��的购房屋款，陈玉昭从未向李红主张房屋过户，也未向法院诉讼主张房屋确权。在李红主张返还原物的诉讼中，陈玉昭才以李春玉表见代理出售了房屋，提出反诉要求人民法院确认其房屋买卖协议有效。
陈玉昭辩称，一审法院认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，应当驳回上诉维持原判。
李红向一审法院起诉请求：1.依法判令陈玉昭立即返还原告李红所有的资中县成套住房一套，建筑面积34.91平方米，现价值约80,000元；2.诉讼费由陈玉昭负担。
陈玉昭向一审法院提起反诉请求：1.确认陈玉昭与李红、李春玉2001年2月10日签订的位于资中县的《房屋出售协议书》真实有效；2.判令李红协助陈玉昭办理过户手续；3.本诉和反诉的诉讼费由李红承担。
一审法院认定事实：本案诉争的房屋坐落于资中县。房屋所有权证登记的房屋坐落为资中县重龙镇成渝上街，所在层数3层，建筑面积34.91平方米。房屋所有权证登记的房屋坐落为资中县。
李红与陈玉昭均系原资中县一丝厂职工，原资中县一丝厂破产后李红下岗去成都另谋职业。李红在原资中县一丝厂工作时，居住在原资中县一丝厂分配给李红的职工宿舍，李红只有使用权没有所有权，居住的职工宿舍位于现在的资中县，所在层数3层，建筑面积34.91平方米。原资中县一丝厂破产后，1999年原资中县一丝厂对职工居住的房屋进行房改，坐落于资中县，所在层数3层，建筑面积34.91平方米由李红以4,367.75元进行购买。由于李红没有在资中而在成都务工，因此其房改手续由李红的生母李春玉进行办理。2001年2月10日由��资中县一丝厂后勤科科长陈定爱执笔，为李春玉、陈玉昭书写了《房屋出售协议书》，该房屋出售协议书由李红作为甲方、陈玉昭作为乙方，双方约定：甲方将坐落于资中县房屋以成交价6,800元出卖给乙方。乙方将一次性付购房款6,800元给甲方。甲方将房屋产权证、土地使用证交给乙方。房屋购买过户的一切费用由乙方承担。甲方将提供过户的有关过户手续。甲方将未换的土地使用权证换成新证交给乙方。并约定房屋购房款交给甲方，位于资中县房屋的房屋产权、土地使用权、转让权均属乙方所有。协议签订后，陈玉昭将购房款6,800元支付给李春玉，李春玉将中华人民共和国房屋所有权证、中华人民共和国国有土地使用证、契证、1998年11月9日李红支付96房改实付购房款4,376.75元的收款收据、2001年2月12日李红办理的房权证工本费的四川省行政事业性收费收据交付给了陈玉昭，同时将房屋交付给了陈玉昭。2001年9月21日陈玉昭与李春玉在资中县城镇住房制度改革办公室办理了资中县职工已购公有住房和经济适用住房上市出售准入证,同日陈玉昭在资中县城镇住房制度改革办公室缴纳了办理准入证服务工本费160元。由于李红本人未配合进行过户，该房屋至今未办理过户登记手续。
2001年2月陈玉昭入住资中县房屋后，对该房屋进行了装修、改造、修了猪圈等。2013年5月8日李红以资中县重龙镇成渝上街43号房屋产权证遗失为由，在内江日报声明作废。2013年6月22日李红以资中县国有土地使用权证﹝证号为：资中国用（2000）字第02-300054（9）-18﹞遗失为由，在内江日报声明作废。于2013年6月6日在资中县城镇房屋产权管理局补办了房屋所有权证。2013年6月在资中县国土资源局办理了国用土地使用权证。
李红的生母李春玉于2016年4月11日因病死亡。
一审法院认为，对当事人争议的问题和需要评判的问题，作以下评判。
一、陈玉昭认为，与李红的生母签订了书面的《房屋出售协议书》，李红认为没有签订书面的《房屋出售协议书》。一审法院作如下评判：1.本案中，证人陈定爱证实2001年2月10日陈玉昭与李红的生母签订的《房屋出售协议书》由陈定爱代书，出卖人（甲方）的李红和李春玉的名字均由李春玉签的名。2.按照当时、当地段的房屋成交价来看，该房屋是按照当时的市场价进行作的价，符合等价交换的原则，不存在着低价转让或出售。3.双方签订的《房屋出售协议书》约定，将房屋所有权证、土地使用权证交给买方陈玉昭，李春玉将房屋所有权证、中华人民共和国国有土地使用证、契证、1998年11月9日李红支付96房改实付购房款4,376.75元的收款收据、2001年2月12日李红办理的房权证工本费的四川省行政事业性收费收据交付给了陈玉昭。4.李春玉将本案争议的房屋在2001年2月交付给了陈玉昭，从2001年2月陈玉昭使用至今并且对本案争议的房屋进行了装修、改造、修猪圈等。上列所述，一审法院确认李春玉与陈玉昭签订了《房屋出售协议书》，双方并履行了主要义务。
二、李春玉与陈玉昭签订的《房屋出售协议书》、李春玉将房屋及房屋的所有权证、土地使用权证和其他手续交付给陈玉昭的行为是否构成表见代理。一审法院作以下评判：《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该���理行为有效。本案中：1.李春玉是李红的生母，基于身份关系，陈玉昭有理由相信李春玉有代理权。2.原资中县一丝厂破产后，李红下岗在成都另谋职业，没有在资中生活。原资中县一丝厂破产后进行房改均由李红的生母李春玉代李红办理，其代理李红签署相关文件、领取房屋所有权证、土地使用权证。李春玉上述代李红办理房改的相关手续，使陈玉昭有理由相信李春玉有代理权。上列所述，李春玉与陈玉昭签订的《房屋出售协议书》、李春玉将房屋及房屋的所有权证、土地使用权证和其他手续交付给陈玉昭的行为构成表见代理，产生有权代理的法律后果。
三、李红认为，陈玉昭没有合法的依据取得本案争议的房屋，应当予以退还。陈玉昭认为，陈玉昭与李红的生母李春玉签订了书面的《房屋出售协议书》并支付了对价，李春玉���将房屋及房屋的相关手续交付给了陈玉昭，因此不应退还，要求驳回李红的诉讼请求。一审法院作以下评判：《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还损失的人。本案中，陈玉昭依据与李红的母亲李春玉签订的《房屋出售协议书》取得房屋的使用权，并行使占有、使用、收益等权利，是双方有约定的，因此李红要求陈玉昭返还本案争议的房屋，一审法院不予支持。
四、陈玉昭与李红的母亲李春玉签订的《房屋出售协议书》是否合法有效，李红是否应当协助陈玉昭办理房屋过户登记。一审法院作以下评判：1.李春玉的行为构成表见代理，其产生有权代理的法律后果，其行为合法有效，因此其签订的《房屋出售协议书》属有效的民事法律关系。2.李春���与陈玉昭签订的《房屋出售协议书》双方履行了大部分义务，即陈玉昭支付了购房款给李春玉，李春玉将房屋及房屋的土地使用权证、房屋所有权证、契证及相关依据交付给了陈玉昭，只有后续义务即办理房屋过户登记没有履行，因此李红应当协助陈玉昭办理房屋过户登记手续。
五、李红认为，陈玉昭的诉讼请求超过了诉讼时效，人民法院不予保护。一审法院作以下评判：《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定，下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。本案中，李春玉与陈玉昭签订的《房屋出售协议书》双方履行了大部分义务，��陈玉昭支付了购房款给李春玉，李春玉将房屋及房屋的土地使用权证、房屋所有权证、契证及相关依据交付给了陈玉昭，只有后续义务即办理房屋过户登记没有履行，依照上述规定，应当属于依法不适用诉讼时效的其他请求权的规定。
一审法院判决：一、驳回本诉原告（反诉被告）李红的诉讼请求；二、本诉原告（反诉被告）李红在本判决生效之日起十日内协助本诉被告（反诉原告）陈玉昭办理坐落于资中县的房屋过户登记手续。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明的案件事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院另查明，一审判决第15页第15行“……本案在庭审过程中，李春玉将房屋所有权证……”中“本案在庭审过程中”系笔误，本院依法予以纠正。
本院认为，本案的争议焦点是李红是否有权向陈玉昭主张返还讼争房屋。本案中，陈玉昭出示了《房屋出售协议书》，亦持有讼争房屋的房屋所有权证、土地使用证、契证、1998年11月9日李红支付96房改实付购房款4,376.75元的收款收据、2001年2月12日李红办理的房权证工本费的四川省行政事业性收费收据，且实际占有、使用讼争房屋十余年，其提交的证据能够相互印证，故一审法院确认李春玉与陈玉昭签订了《房屋出售协议书》并各自履行了该协议书约定的主要义务并无不当。李红对《房屋出售协议书》的真实性不予认可，但未提交证据予以反驳，其在2013年发现讼争房屋被陈玉昭占有、使用后不向其母李春玉了解情况或者在李春玉告知其不知道因何原因讼争房屋被陈玉昭占有的情况下，不及时向陈玉昭主张返还房屋而是在其母李春玉死亡后于2017年10月才向一审法院提起诉讼请求，明显有违日常生活经验法则。李红下岗后离开资中到成都务工，讼争房屋的房改手续由其母李春玉进行办理，陈玉昭基于李红与李春玉之间特殊身份关系的信任，且李春玉持有讼争房屋的相关权属手续并将之交付给了陈玉昭，在李红否认授权李春玉出售讼争房屋的情况下，一审法院认定李春玉与陈玉昭签订《房屋出售协议书》的行为构成表见代理符合法律规定。《房屋出售协议书》约定的陈玉昭支付购房款在先、房屋出售方交付讼争房屋权属证明在后，现陈玉昭持有讼争房屋的相关权属证明，李红主张陈玉昭未支付购房款没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，李红的���诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,600元，由上诉人李红负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 骏
审判员 裘南晶
审判员 易小峰
二〇一八年二月七日
书记员 何 敏