安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖0103民初6695号
原告：ＸＸ，男，1978年10月31日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：秦麒，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张忠伟，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
被告:合肥庐阳国有资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳路47号。
法定代表人：解光熙，董事长。
委托诉讼代理人：徐俊峰，该公司员工。
委托诉讼代理人：胡安杨，安徽众城高昕律师事务所律师。
原告ＸＸ诉被告合肥庐阳国有资产经营有限公司（以下简称庐阳国资经营公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2017年9月25日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托诉讼代理人秦麒，被告庐阳国资经营公司的委托诉讼代理人徐俊峰、胡安杨到庭参加诉。本案现已审理终结。
原告ＸＸ向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；二、被告立即支付返还原告房屋租赁保证金68250元及利息(以68250元为基数,自起诉之日起按照年利率6%计算至款清时止);三、被告立即支付原告违约金45500元；四、被告承担本案的全部诉讼费用。
事实与理由：2016年5月16日，原告取得了被告管理的源水家园七幢商办楼出租项目的源水家园七幢商办楼出租项目六标的承租权。2016年5月24日，双方签订了《房屋租赁合同》，合同就租赁房屋的地址、面积、用途；租赁期限；房屋租金、交纳方式、交纳时间；房屋支付；房屋收回；装修改造；双方的权利义务；合同的解除；违约责任等进行了详细的约定。
2016年8月10日，原告与被告及合肥宝维工贸有限公司达成两份《补充协议》，约定：将董铺路清源路交口源水家园4幢商业楼的房屋承租主体变更为ＸＸ、将董××交口××水家园××幢商业楼的房屋承租主体变更为合肥宝维工贸有限公司，合肥宝维工贸有限公司同意将董铺路清源路交口源水家园4幢商业楼的租赁保证金68250元转至ＸＸ名下，ＸＸ同意将董××交口××水家园××幢商业楼的租赁保证金75250元转至合肥宝维工贸有限公司名下，ＸＸ与被告关于将董铺路与清源路交口源水家园5幢商业楼的租赁关系自本协议签订之日终止，合肥宝维工贸有限公司与被告关于董铺路与清源路交口源水家园4幢商业楼的租赁关系自本协议签订之日终止。
被告将已经原告租赁的董铺路清源路交口源水家园4幢商业楼进行换锁、上锁、贴封条处理，被告已构成单方违约。原告找被告协商解决未果，为维护原告的合法权益，特诉讼至法院，望判如所请。
被告庐阳国资经营公司辩称：一、双方已经解除房屋租赁合同关系，案涉合同约定被告拖欠租金达三十日的，原告有权单方解除合同并收回房屋，而原告拖欠租金早已达到30日，在2017年6月9日前欠付了租金68250元，被告多次以书面、电话、短信、报纸公告以及在房屋租赁现场张贴公告等方式向原告催缴房租，但原告置之不理，故被告行使解除权收回房屋，双方租赁合同关系已经解除。二、被告不需要返还原告定金，也不需支付违约金，首先原告拖欠租金已经构成违约，依据合同约定保证金直接冲抵租金；其次被告违约行为在先，被告应该赔偿原告违约金，而不是被告支付原告违约金。综上，请求法院驳回原告诉请。
经审理查明：2016年5月23日，庐阳国资经营公司（甲方）与ＸＸ（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、ＸＸ承租位于董××交口××水家园××幢商业楼，租赁期间为2016年6月13日至2022年6月22日;2、年租金在2018年6月12日前为301000元,租赁保证金为75250元，如乙方在承租期间无违约情况，该保证金在租赁期满后退还乙方（不计息），如乙方发生违约行为，则违约金将直接从租赁保证金中扣除，或直接扣除应由乙方及时结清的租金及各项费用；3、租赁期满或租赁合同解除后，甲方有权收回该房屋，乙方必须在租赁期满或租赁合同解除后三日内无条件将房屋归还甲方；4、乙方在不支付或者不按照约定支付租金达30日的，或欠缴各项费用达25083元的，甲方有权单方解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离，甲方不需承担违约责任，对乙方承租期间所实施的装修改造部分不需进行任何补偿；5、甲、乙如存在违约行为则需向对方支付违约金50167元；6、与本合同有关的通知、函件及其他内容通过特快专递、挂号方式邮寄给本合同签章部分登记的地址满七日，即视为已送达到乙方；在直接送达的情况下，无论乙方签收或拒绝签收，均视为已经送达；7、本房屋无房地产权证和土地使用权证。合同签订后，庐阳国资经营公司依约将房屋交付给ＸＸ。
2016年8月10日，庐阳国资经营公司、合肥宝维工贸有限公司（以下简称宝维公司）、ＸＸ等三方签订了两份补充协议，庐阳国资经营公司同意宝维公司与ＸＸ将其承租的房屋以及交付的租赁保证金进行对换，其中ＸＸ承租的房屋变更为董铺路清源路交口源水家园4幢商业楼，租赁保证金为68250元。
2017年4月10日，ＸＸ等租户向庐阳国资经营公司申请减免租金。2017年7月3日，庐阳国资经营公司回函不同意减免租金。
在合同履行过程中，ＸＸ房屋租金交至2017年6月9日，之后租金未能按期支付。
2017年7月12日，庐阳国资经营公司向ＸＸ送达催缴租金通知。之后，该公司以张贴书面通知、短信等方式多次告知ＸＸ解除双方合同，并要其将案涉房屋收回。2017年8月8日，庐阳国资经营公司在市场星报刊登公告，告知ＸＸ拖欠租金已严重违约，符合解除合同的约定，故于2017年8月8日解除双方的《房屋租赁合同》同时收回房屋。当日，庐阳国资经营公司将案涉房屋上锁收回。
上述事实由双方提供的成交确认书、《房屋租赁合同》、《补充协议》、租金发票、收款收据、《关于申请减免源水家园七幢商办楼租金的函》、《回复函》、通知、告知书、照片、短息记录、报纸公告，以及当事人庭审陈述佐证。
本院认为：ＸＸ与庐阳国资经营公司之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。在本案中，ＸＸ支付案涉房屋租金至2017年6月9日，之后租金未能按期支付，因此，ＸＸ存在违约行为，庐阳国资经营公司依据案涉合同约定于2017年8月8日刊登公告解除双方的合同，符合法律规定，故本院认定双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2017年8月8日解除。合同解除后，ＸＸ应将案涉房屋归还给庐阳国资经营公司，但其未能归还，庐阳国资经营公司作为案涉房屋出租方有权将房屋收回，因此，庐阳国资经营公司于2017年8月8日将案涉房屋上锁，应视为其收回案涉房屋，该行为未违反法律规定，且减少了租金损失，本院确认该收房行为有效。故ＸＸ拖欠的租金自2017年6月9日起支付至2017年8月8日为45500元（68250元/每季度÷3个月×2个月）。依据案涉合同约定，ＸＸ拖欠租金可从租赁保证金中扣除，故庐阳国资经营公司还应返还ＸＸ22750元（68250元-45500元）。关于租赁保证金利息，由于案涉合同约定归还租赁保证金不计息，故本院对该项诉请不予支持。
由于ＸＸ拖欠租金在先，故本院对其要求庐阳国资经营公司支付违约金的诉请不予支持。关于庐阳国资经营公司抗辩ＸＸ应向其支付违约金，为减少双方诉累，本院对该项抗辩予以采纳，但双方在合同约定的违约金过高，本院予以调整，违约金酌定为5000元，因此，庐阳国资经营公司应返还给ＸＸ的租赁保证金为17750元（22750元-5000元）。
关于ＸＸ在庭审中陈述导致其拖欠租金的原因，是庐阳国资经营公司未能向其提供消防合格证，该公司存在违约行为。庐阳国资经营公司抗辩双方在合同中已写明案涉房屋无无房地产权证和土地使用权证，ＸＸ应当知道案涉房屋无法办理消防合格证。本院认为，由于案涉合同就案涉房屋的瑕疵予以明示，应视为ＸＸ对案涉房屋无法办理消防合格证知情，故本院对ＸＸ的该项陈述不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认合肥庐阳国有资产经营有限公司与ＸＸ之间的《房屋租赁合同》和《补充协议》于2017年8月8日解除；
二、被告合肥庐阳国有资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内返还ＸＸ租赁保证金17750元；
三、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为1328元，由原告ＸＸ负担1212元，由被告合肥庐阳国有资产经营有限公司负担116元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 谢伟林
二〇一七年十一月十七日
书记员 王 蓓
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。