广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶中法民一终字第530号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：韶关市世纪新城购物广场经营管理有限公司。住所地：广东省韶关市武江区。
法定代表人：彭洪达，经理。
委托代理人：袁志强，广东天行健律师事务所律师。
委托代理人：江志平。
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：袁友文，男，汉族，住广东省广州市黄埔区。
委托代理人：夏菁，广东海际明律师事务所律师。
上诉人韶关市世纪新城购物广场经营管理有限公司（以下简称“世纪新城公司”）、袁友文因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省韶关市武江区人民法院（2014）韶武法民一初字第252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。因本案疑难复杂，经本院院长批准，本案延长审理期限三个月，现已审理终结。
本院经审理查明：由案外人韶关市世纪锋元投资发展有限公司兴建的“世纪新城”（即韶关市沃尔玛购物广场）于2008年12月15日竣工验收，此后，“世纪新城”的经营管理权由世纪新城公司实际行使。2008年12月26日，世纪新城公司（甲方）与袁友文（乙方）签订了一份初步的《商铺租赁合同》。2009年12月，世纪新城公司（甲方）与袁友文（乙方）再次签订一份合同编号为200912B3001的《商铺租赁合同》，该《商铺租赁合同》注明的签订时间也是2008年12月26日。合同编号为200912B3001的《商铺租赁合同》主要约定甲方将位于韶关市新华南路16号世纪购物广场二层、三层商铺约4180平方米商铺出租给乙方经营KTV娱乐场所。该合同第三条约定：“1、本合同有效期限为：世纪购物广场三层租赁期自2008年12月26日起至2017年8月28日止，世纪购物广场二层商铺租期自2008年12月26日至2014年8月28日止。……3、乙方要求提前解除合同，需提前三个月书面通知甲方，经甲方同意后方能解除合同、撤场。未经甲方同意而擅自撤场或终止合同，除没收履约保证金外，装修物品及其它费用不予退还，由此造成甲方损失的仍应赔偿。”第四条约定“……2、双方经协商一致，同意租金自2009年7月1日开始计交，自甲方交付商铺起至2009年6月30日止为免收租金期。自2009年7月1日起，乙方所租用商铺的租金价格按套内建筑面积计算，多退少补。世纪购物广场三层租金（不含管理费）按如下标准计交：2009年7月1日至2012年6月30日，按25元／平方米／月计收，世纪购物广场三层每月租金为86750元；2012年7月1日至2015年6月30日，按30元／平方米／月计收，世纪购物广场三层每月租金为104100元；2015年7月1日至2017年8月28日，按35元／平方米／月计收，世纪购物广场三层每月租金为121450元。世纪购物广场二层租金（不含管理费）按如下标准计交：2009年7月1日至2012年6月30日，按25元／平方米／月计收，世纪购物广场二层每月租金为17750元；2012年7月1日至2014年8月28日，按30元／平方米／月计收，世纪购物广场二层每月租金为21300元。3、乙方在签订本合同时，须向甲方预付壹个月的租金，计104500元，其它月份的租金支付方式为月付；在所付租金到期之日起十日内向甲方支付下一期的租金。4、乙方在签订本合同时，需向甲方支付200000元开业保证金，开始对外营业后无息全额返还乙方。5、自签订本合同之日起18个月内，乙方向甲方一次性支付210000元履约保证金，合同期满时，若无其他抵扣及违约事宜，甲方无息全额返还乙方……7、每月物业管理费为5000元。8、乙方改建该商铺外立面，每月补偿甲方3500元，与租金同时支付；9、乙方自用的水电费由乙方自行承担，甲方代收代缴，收费标准按供水、供电部门的标准执行，分摊损耗、排污费。以上费用乙方应当月支付。乙方使用通讯、网络、燃气等须经甲方同意，费用由乙方承担。”合同第五条约定“……（二）乙方责任：1、租赁期间，所发生的水电费与物业管理费等，乙方应当按时缴付（按水电局标准代收代缴水电费）。……7、合同终止，乙方应当在15日内搬迁完毕、将商铺返还甲方，逾期视为乙方放弃商铺内的财产，甲方有权处分商铺内的所有财产。……”第六条约定“……（二）乙方违约责任：1、乙方如未按合同约定支付租金、水电、保证金等款项，则每天按欠交金额的3‰向甲方计付违约金；如逾期30日仍未能付清上述款项，则甲方有权单方解除合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金……”第七条约定“1、经双方协商一致可解除合同。乙方提出协商解除合同的，应当提前三个月通知对方。2、如因不可抗力、不可预测和不可避免的意外事故（战争、地震、水灾、火灾等自然灾害），导致合同无法履行，合同自行终止，双方互不追究责任，损失各自承担。”合同签订后，双方均遵照合同约定履行各自义务，世纪新城公司将房屋交付给袁友文使用，袁友文向世纪新城公司缴纳了履约保证金及一个月的租金后在涉案场地经营KTV娱乐场所【名称为“韶关市武江区英煌俱乐部”（以下简称“俱乐部”）】。2010年1月14日，世纪新城公司（甲方）与袁友文（乙方）签订《补充协议》，约定：“一、根据合同第一条、第三条，该商铺二层面积为710平方米、租赁期为2008年12月26日起至2014年8月28日止，经甲、乙双方协商，同意乙方使用韶关世纪新城项目（韶关市新华南路16号世纪购物广场）二楼2018、2019、2020、2021四间商铺，使用期于本协议签订之日起至2014年8月28日止……三、根据合同第四条第8点做如下补充：乙方改建该商铺外立面，使用期从该协议签订之日起至2014年8月28日，租赁期结束前一个月内，需与甲方或相关业方协商续租事宜……”。2012年10月23日，袁友文为解决无法经营问题而改建了消防设施，为此，袁友文与世纪新城公司于同日签订《世纪购物广场商铺租赁补充协议》，当中约定：“一、乙方（即袁友文，下同）因建造消防梯需要打穿甲方（即世纪新城公司，下同）二、三楼楼板，所产生的装修修缮费用为20万元整，该费用乙方需在2013年2月10日前以现金方式向甲方一次性支付。二、乙方必须于2013年2月10日前正常开始营业。”
另查明：袁友文经营的俱乐部于2009年11月17日对外营业，由于该俱乐部未取得娱乐场所经营许可证，韶关市武江区文化新闻出版局于2009年12月3日、2009年12月14日向该俱乐部下发了停业通知书，袁友文于2009年12月26日停止俱乐部的经营活动。2010年6月30日，韶关市武江区文化新闻出版局出具了韶武文罚字（2010）01号行政处罚决定书，该处罚决定载明“依法取缔韶关市武江区英煌俱乐部，停止韶关市武江区英煌俱乐部经营活动。”2010年6月29日袁友文以俱乐部名义向世纪新城公司发出《关于要求停付租金的函》，该函载明袁友文经营的俱乐部在无法经营的情况下请求世纪新城公司同意停付租金。世纪新城公司于2010年7月15日向袁友文出具《催缴通知书》，该通知书载明要求袁友文及时缴纳租金等费用。2010年8月4日，世纪新城公司针对袁友文出具的《关于要求停付租金的函》，向袁友文出具了复函，该函载明袁友文在未取得世纪新城公司同意前，应积极履行合同，主动缴清欠款。2011年4月22日，世纪新城公司向袁友文出具《知会函》，该函载明要求俱乐部自2011年4月1日起，每月5日前缴纳1500元消防远程监控系统管理费。此后，袁友文向世纪新城公司交纳场地租金及水电费时一并交纳了上述1500元消防远程监控系统管理费。
2013年2月27日，袁友文向世纪新城公司出具《申请函》称：“本人袁友文，于2008年12月起租用贵司位于韶关新华南路16号世纪购物广场二、三层套内面积共约4100平方米作为商业用途使用，主要经营KTV娱乐场所，因2008年租用贵场地三年来一直未能办到相关证照，导致至今未能投入运营，三年来在零收入的情况下，每月均按时整缴相对的租金，从未拖欠，如今在开业无望又拖着巨额亏损的实际情况下，本着人道的互助原则，特向贵司申请撤场，及申请2013年3月1日起停缴场地租金。望批准为谢！”世纪新城公司收到该函后，于2013年3月22日作出《回复函》，该函载明不同意袁友文的撤场申请，并要求袁友文按照租赁合同及补充协议继续履行。对此，袁友文委托广东海际明律师事务所夏菁律师于2013年4月13日向世纪新城公司发出《律师函》称，希望世纪新城公司给予袁友文两个月房租缓期缴纳的宽限期。对此，世纪新城公司委托广东天行健律师所袁志强律师于2013年4月22日向袁友文回复《律师函》，该函载明对袁友文提出的宽限期表示拒绝，并要求袁友文缴纳租金等费用。
还查明：2013年4月26日，袁友文通过邮政快递方式向世纪新城公司寄送《解除合同告知函》（邮政快递单编号：ET438764560CS，当中注明收寄时间为2013年4月28日），该函载明：“我方从与贵司签订租赁合同至今三年多，租赁合同目的一直未曾实现，俱乐部至今未投入运营，我方仍一直在缴纳租金未曾拖欠，在经济上我方已遭受巨大损失。2013年2月27日，我方向贵司首次提出书面申请撤场要求，贵方不加考虑表明‘收到此函，但不同意’并不做任何解释，此后多次交涉至今未得到贵司的合理答复。同时贵司之前要求我方撤场时按协议修缮复原二、三楼消防梯一事，我方亦认同，2013年4月27日我方再次要求撤场与贵方协商履行修补之时，贵方亦以无时间考虑和不合理为由继续不予处理，使得我方仍需承担每日几千元的租金和公司开支费用。2013年4月13日，我方委托律师依据《合同法》法律218条，向贵司发出要求给予我方两个月房租缓期交纳租金的宽限期，又得贵司发律师函明确拒绝。贵司现在的态度是：不得解除合同撤场，不允许修缮修复交还物业，也不允许依法律规定给予支付租金的宽限期，但同时又无法保证和承诺出租物符合合同指定的用途使用。我方因投入巨资成本无奈才一再忍让、企图息事宁人协商解除合同以寻求最佳处理方案，但鉴于贵方上述一贯态度和回复，依据《合同法》第94条、第216条对出租人义务的法律规定：出租人应当按照约定交付租赁物并保持租赁物在租赁期间符合约定的用途，如提供的租赁物致使不能实现合同目的可依法律规定法定解除合同并追究出租人责任，我方现依法律规定行使合同法定解除权，解除与贵司商铺租赁合同及一切补充协议。并保留追加其责任的权利。商铺装修及铺内所有物品我方做丢弃处理。附寄商铺钥匙以示交还承租房屋。”2013年5月7日，世纪新城公司向袁友文出具《回复函》，该函载明“2008年12月26日我司与您签订《商铺租赁合同》后，已按照合同约定将商铺交付给您使用，但您却时常以各种理由拖欠租金、物业管理费等各项费用。在您提出交纳租金存在困难、需建设消防梯等要求的情况下，我司对此表示充分的谅解，减免了您部分租金并积极配合消防梯建造事宜。但令人遗憾的是，您在与我司协商过程中多次在往来函件中歪曲事实，将您无法利用商铺正常经营的责任推卸给我司，近期更是委托律师在律师函中主张双方合同履行存在合同法94条、216条情形（合同目的无法实现、出租方应按照约定交付租赁物且符合约定用途）为由要求延缓交纳租金，明显缺乏协商终止履行合同的诚意，在此，我司对上述行为深表愤慨。现在此我司郑重复函给您，如果您有诚意协商解除合同，则应当充分考虑解除合同对我司造成的损失赔偿问题，并当面与我司进行磋商。如您今后仍然采取单方发函要求协商解除合同、延缓交纳租金或提出无理要求，但却拒绝当面磋商或对如何赔偿我司损失问题避而不谈，则明显缺乏协商解决问题诚意，双方唯有通过法律途径解决纠纷。”
2013年12月30日，世纪新城公司向原审法院提起诉讼称：2008年12月26日，世纪新城公司与袁友文《签订商铺租赁合同》，双方约定世纪新城公司将韶关市新华南路16号世纪购物广场二层、三层商铺约4100平方米商铺出租给袁友文作商业用途使用，其中三层商铺租期自2009年7月1日至2017年8月28日（2009年7月1日起至2012年6月30日租金标准为85000元／月；2012年7月1日起至2015年6月30日租金标准为102000元／月；2015年7月1日至2017年8月28日租金标准为119000元／月），二层商铺租期自2009年7月1日至2014年8月28日（2009年7月1日起至2012年6月30日租金标准为17500元／月；2012年7月1日起至2014年8月28日租金标准为21000元／月），物业管理费5000元／月，水电费由袁友文自行承担。同时，双方就相关权利义务在合同中做了约定。合同签订后，世纪新城公司立即按照合同约定将商铺交付给袁友文使用，袁友文却在支付20万元保证金及10万元租金后，长期拖延、欠交租金及管理费等款项、未按合同约定开业经营。2011年初经袁友文申请，世纪新城公司将世纪购物广场一层93平方米、二层55平方米商铺一并出租给袁友文使用。其中一层商铺租期自2011年1月1日至2014年8月28日止（2011年1月1日起至2012年6月30日租金标准为3720元／月；2012年7月1日起至2014年8月28日租金标准为4185元／月）。同时双方约定，袁友文建造消防梯占用二层商铺部分场地，应补偿世纪新城公司11万元。根据韶关市消防局《韶关市城市消防远程监控系统实施方案》要求，世纪新城公司场地与韶关市消防局远程监控系统联动，需按照3000元／月标准支付远程监控管理费。世纪新城公司同意与袁友文共同承担上述费用，并于2011年4月22日告知袁友文应按照1500元／月标准承担远程监控管理费。2012年10月23日，因袁友文未能按期正常经营、建造消防梯需打穿世纪新城公司世纪购物广场一二层楼板，双方再次签订《世纪购物广场商铺租赁补充协议》，约定袁友文在2013年2月10日前向世纪新城公司一次性支付修缮费用20万元，且应当正常开始营业。但协议签订后，袁友文仍然未能按期开业经营、以各种理由拖欠租金、物业管理费等各项费用。截止至2013年11月30日，袁友文拖欠租金、物业管理费、水电费、远程监控管理费等费用共计人民币1618917.2元。为此，请求法院判令：1、解除世纪新城公司与袁友文于2008年12月26日签订的《商铺租赁合同》及相关补充协议；2、袁友文立即向世纪新城公司腾退其承租的韶关市新华南路16号世纪购物广场一层、二层、三层商铺；3、袁友文向世纪新城公司支付拖欠租金、管理费及远程监控管理费1616774元（截止至2013年11月30日）；4、袁友文向世纪新城公司支付拖欠的水电费2143.2元；5、袁友文按照每天千分之三标准向世纪新城公司计付违约金（自2013年4月23日开始计算，以所欠款项为基数，计算至付清全部欠款之日止。暂计至2013年12月9日为760158.01元）；6、袁友文向世纪新城公司支付自2013年12月1日起至生效判决解除租赁合同之日止按每日4456.17元标准向世纪新城公司计付租金、管理费及远程监控管理费至袁友文完全履行腾退房屋的义务止；7、袁友文自生效判决判令解除租赁合同之日起至袁友文完全履行腾退房屋的义务止，按每天4456.17元标准向世纪新城公司计付房屋占有使用费；8、袁友文负担案件所有诉讼费。
袁友文向原审法院提起反诉称：2008年12月26日，袁友文与世纪新城公司签订商铺租赁合同，世纪新城公司将韶关市新华南路l6号世纪广场三层套内面积约3400平方米，二层约700平方米共计4100平方米面积的商铺出租给袁友文做KTV使用，商铺租金逐年递增，由袁友文每月按约支付月租金和管理费。合同签署之日，袁友文并按约付给世纪新城公司开业保证金200000元和商铺壹个月租金100000元作为押金。依照商铺租赁合同第二条约定：袁友文经营范围为KTV娱乐场所，袁友文不得随意改变或扩大经营范围。如需改变经营范围，必须用书面形式向世纪新城公司申请并获得准许后，方可改变经营范围。第五条袁友文责任约定：租赁期间，袁友文不得擅自改变该商铺的用途。世纪新城公司责任第7条约定：世纪新城公司提供合法的该商铺建筑物等相关资料、证明文件给袁友文办理相关开业手续。在得到世纪新城公司以上书面合同约定和保证下，袁友文着手了KTV俱乐部的筹划工作。2009年6月16日，在韶关市武江区文化局执法大队主持下召开了设立娱乐场所的听证会，参加听证会的街道办、居委、环评单位、世纪新城住户共20余人在会中均表示对本项目实施支持或无反对意见。袁友文于是斥巨资对环境、卫生、消防进行了各项升级改造并经检测指标均已合格达标。2009年7月，袁友文斥巨资开始以大型KTV娱乐场所标准和规模装修。但因世纪新城公司出租商铺所在的世纪广场系商住楼，下面三层为商铺，上面部分为住宅，世纪新城公司提供经营KTV的商铺在居民楼下面，尽管经过文化局听证会并各方同意，也通过了环评、卫生、消防各项指标均达标合格的检测，但受到了楼上住户及居民的极力反对、向政府各部门信访、投诉和网络声讨。文化局以违反《娱乐场所管理条例》第七条娱乐场所不得设在居民楼、居民住宅区的规定，一直不予颁发娱乐场所经营许可证，使得袁友文在耗费巨资进行了规划设计、大量土建、消防改造，巨额装修和办理相关手续的情况下，无法取得娱乐场所经营许可证，领取工商营业执照正常经营使用，造成袁友文巨额损失。世纪新城公司提供的出租商铺不符合租赁用途，致使出租商铺作为KTV娱乐场所的使用目的和正常经营无法实现，违背了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的基本法定义务。出租人对租赁物负有瑕疵担保责任。为此向法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认双方已解除房屋租赁合同关系。2、世纪新城公司向袁友文退还房屋开业保证金20万元。3、世纪新城公司向袁友文退还房屋租金（押金）10万元。4、世纪新城公司向袁友文退还房屋租金1541325元。（从2012年4月份起计至2013年3月份止）。5、世纪新城公司向袁友文退还管理费l8000元。6、世纪新城公司赔偿袁友文工程设计费损失10万元、土建工程损失费726897元、消防工程损失30万元，瓷砖物品损失390020元、工程装修损失（待装修评估鉴定机构做出评估鉴定后再行调整）。7、世纪新城公司负担反诉费用。以上金额合计暂定为3376242元。
原审期间，世纪新城公司将诉讼请求变更为：1、请求判令解除世纪新城公司与袁友文于2008年12月26日签订的《商铺租赁合同》、合同编号为200912B3001《商铺租赁合同》及相关补充协议。2、袁友文立即向世纪新城公司腾退其承租的韶关市新华南路16号世纪购物广场一层、二层、三层商铺。3、袁友文向世纪新城公司支付拖欠租金、管理费及远程监控管理费、改建外立面补偿共计1903417.2元（截止至2013年11月30日）。4、袁友文向世纪新城公司支付拖欠的水电费2143.2元。5、袁友文按照每天千分之三标准向世纪新城公司计付违约金（自2013年4月23日开始计算，以所欠款项为基数，计算至付清全部欠款之日止。暂计至2013年12月9日为941351.11元）。6、袁友文向世纪新城公司支付自2013年12月1日起至生效判决解除租赁合同之日止按每日4652.83元标准向世纪新城公司计付租金、管理费及远程监控管理费至袁友文完全履行腾退房屋的义务止。7、袁友文自生效判决判令解除租赁合同之日起至袁友文完全履行腾退房屋的义务止，按每天4652.83元标准向世纪新城公司计付房屋占有使用费。8、袁友文负担案件诉讼费用。
庭审过程中，世纪新城公司与袁友文均认可袁友文共向世纪新城公司交纳各项费用为4778600.94元（其中包括双方认可开业保证金200000元及押金100000元、改建消防梯修缮费用200000元），根据袁友文提交的证据显示，袁友文最后一次向世纪新城公司支付款项的时间是2013年5月14日，支付方式为银行汇款，金额为128685元。袁友文提交由世纪新城公司出具的《收款收据》显示，袁友文交费项目为租金、商业电费、商业水费、管理费（代收远程监控费）。原审庭审时，世纪新城公司陈述并未收到袁友文邮寄的《解除合同告知函》及房屋钥匙。原审期间，袁友文未提交相关损失鉴定报告予以证实其具体损失，原审庭审时，原审法院就是否申请鉴定问题已向袁友文释明，但此后袁友文亦未向原审法院申请启动鉴定程序。2014年10月11日，原审法院对袁友文进行调查询问并制作笔录，袁友文在笔录中对于涉案场地内的物品及装修等明确表示“在解除合同的前提和情况下明确表示丢弃处理”。
原审法院认为：世纪新城公司与袁友文签订的《商铺租赁合同》、合同编号为200912B3001《商铺租赁合同》及相关补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。首先，关于《房屋租赁合同》的解除问题。袁友文租赁房屋用于经营KTV娱乐，但由于无法办理相关许可证件而无法营业，从彼此往来书面函件中可以显示，双方就停付租金及解除合同问题已进行磋商，之后由于无法达成一致意见而未签订书面解除协议。对于解除合同时间认定问题，世纪新城公司对袁友文陈述已邮寄送达《解除合同告知函》不予认可，该院认为，世纪新城公司与袁友文对延迟交付租金、撤场问题多次进行函件来往，世纪新城公司提供了邮政快递单编号为ET438764560CS的状态为“收寄”，结合袁友文经营状况，世纪新城公司于2013年5月7日向袁友文出具《回复函》，该函载明“如您今后仍然采取单方发函要求协商解除合同、延缓交纳租金或提出无理要求，但却拒绝当面磋商或对如何赔偿我司损失问题避而不谈，则明显缺乏协商解决问题诚意，双方唯有通过法律途径解决纠纷。”，综上，该院对于袁友文主张的已向世纪新城公司送达《解除合同告知函》的事实予以认定。依据双方签订的《商铺租赁合同》约定“乙方要求提前解除合同，需提前三个月书面通知甲方，经甲方同意后方能解除合同、撤场。未经甲方同意而擅自撤场或终止合同，除没收履约保证金外，装修物品及其它费用不予退还，由此造成甲方损失的仍应赔偿。”该案袁友文送达《解除合同告知函》给世纪新城公司要求解除合同，虽然世纪新城公司予以拒绝，但袁友文确实因客观原因无法使用租赁物进行营业，合同目的已无法实现，该院结合邮政快递单编号为ET438764560CS的收寄时间为2013年4月28日，租赁合同约定解除合同需提前三个月通知对方，故该院认定合同解除时间为2013年7月28日。世纪新城公司要求解除合同、返还场地的诉求已经实现，故该院在该案中对世纪新城公司要求解除合同、返还场地的诉讼请求不再处理，其要求袁友文按每天4652.83元标准计付房屋占有使用费至完全腾退之日止的诉求不予支持。
对于世纪新城公司主张要求袁友文支付租金、物业管理费、远程监控费、改建外立面补偿的问题。1、租金问题。租赁合同约定袁友文从2009年7月1日开始计交租金。2009年7月1日至2012年6月30日，三层房屋租金为86750元／月，二层房屋租金为17750元／月；2012年7月1日至2015年6月30日，三层房屋租金为104100元／月，二层房屋租金为21300元／月。从2009年7月1日至2013年7月28日，袁友文总共租赁房屋时间为48月28天，故袁友文理应支付租金为5383840元（104500元／月×36个月＋125400元×12个月28天）；2、物业管理费问题。租赁合同约定袁友文每月交纳物业管理费5000元给世纪新城公司，未约定交费起始日期，实际履行过程中，袁友文从2009年7月1日开始交纳租金等费用，综上该院认定袁友文应支付物业管理费为244667元（48月28天×5000元／月）；3、改建外立面补偿费。租赁合同约定袁友文每月交纳改建外立面补偿费3500元给世纪新城公司，未约定交费起始日期，实际履行过程中，袁友文从2009年7月1日开始交纳租金等费用，综上该院认定袁友文应支付改建外立面补偿费计算至2013年7月28日为171566元（48月28天×3500元／月）；4、远程监控费。2011年4月22日，世纪新城公司向袁友文出具《知会函》，该函载明要求俱乐部自2011年4月1日起，每月缴纳1500元消防远程监控系统管理费。从双方提供证据显示，袁友文亦按世纪新城公司要求交纳远程监控系统管理费，从2011年4月1日计算至2013年7月28日共27月28天，袁友文应支付远程监控系统管理费为41900元（27月28天×1500元／月）。上述费用合计5841973元。因双方认可袁友文已缴纳4778600.94元，剔除开业保证金200000元及押金100000元、改建消防梯修缮费用200000元，该院认可袁友文缴纳租金等费用为4278600.94元，故袁友文仍应支付1563372.06元（5841973元-4278600.94元）。
对于世纪新城公司主张违约金问题。租赁合同约定“乙方如未按合同约定支付租金、水电、保证金等款项，则每天按欠交金额的3‰向甲方计付违约金……”根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，因袁友文未按约定支付租金等费用，已构成违约，故对世纪新城公司要求计付违约金的诉讼请求予以支持。对于违约金支付起止时间问题。因世纪新城公司未提供2013年7月28日之后的催收凭证，该院结合该案纠纷产生原因，认定袁友文应从世纪新城公司起诉之日即2014年1月2日起支付违约金。至于违约金的计算标准问题，世纪新城公司主张按每天千分之三的标准计算违约金，该违约金计算标准过高，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，综上，该院认定袁友文以实欠1563372.06元按中国人民银行同期同类贷款利率四倍从2014年1月2日起支付违约金至该判决确定的履行之日止。
对于反诉部分。1、对于袁友文请求确认双方已解除房屋租赁合同关系，该院已认定双方解除租赁合同时间为2013年7月28日，故该院对袁友文该项诉讼请求予以支持。2、对于袁友文要求世纪新城公司退还房屋开业保证金20万元、房屋租金（押金）10万元的诉讼请求。依据双方签订的《商铺租赁合同》约定“乙方要求提前解除合同，需提前三个月书面通知甲方，经甲方同意后方能解除合同、撤场。未经甲方同意而擅自撤场或终止合同，除没收履约保证金外，装修物品及其它费用不予退还，由此造成甲方损失的仍应赔偿。”故该院对于袁友文该项诉求不予支持。3、对于袁友文要求世纪新城公司退还房屋租金1541325元、管理费l8000元的诉讼请求。该院结合双方解除合同原因系由于袁友文经营的KTV娱乐场所无法办理审批手续，袁友文主张要求退还房屋租金1541325元、管理费l8000元的诉讼请求于法无据，该院不予支持。4、世纪新城公司赔偿袁友文工程设计费损失10万元、土建工程损失费726897元、消防工程损失30万元，瓷砖物品损失390020元、工程装修损失（待装修评估鉴定机构做出评估鉴定后再行调整）。依据双方签订的《商铺租赁合同》约定“乙方要求提前解除合同，需提前三个月书面通知甲方，经甲方同意后方能解除合同、撤场。未经甲方同意而擅自撤场或终止合同，除没收履约保证金外，装修物品及其它费用不予退还，由此造成甲方损失的仍应赔偿。”且袁友文在向世纪新城公司出具的《解除合同告知函》及向该院陈述表明袁友文已对租赁场所的物品作丢弃处理。案件审理过程中，袁友文未提交相关损失鉴定报告予以证实其具体损失，经该院释明后，亦未向该院申请对其损失进行鉴定。综上，该院对于袁友文该项诉讼请求不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年1月16日作出（2014）韶武法民一初字第252号民事判决：一、确认韶关市世纪新城购物广场经营管理有限公司与袁友文于2008年12月26日签订的《商铺租赁合同》、合同编号为200912B3001的《商铺租赁合同》，2010年1月14日签订的《补充协议》，2012年10月23日签订的《世纪购物广场商铺租赁补充协议》解除时间为2013年7月28日。二、袁友文应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金、物业管理费、远程监控费、改建外立面补偿共计1563372.06元及违约金（违约金计算方式：以实欠金额1563372.06元按中国人民银行同期同类贷款利率四倍从2014年1月2日起支付违约金至判决确定的履行之日止。）给韶关市世纪新城购物广场经营管理有限公司。三、驳回韶关市世纪新城购物广场经营管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回袁友文的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费29575.29元、财产保全费5000元，由韶关市世纪新城购物广场经营管理有限公司负担10704.94元，袁友文负担23870.35元；案件反诉受理费31862.42元，减半收取为15931.21元，由袁友文负担。
世纪新城公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院错误认定袁友文于2013年4月26日向世纪新城公司邮寄《解除合同告知函》及商铺钥匙，并进而导致本案判决错误。首先，袁友文没有证据证明2013年4月26日EMS特快专递内物品为《解除合同告知函》及商铺钥匙。而事实上，袁友文向世纪新城公司邮寄的物品为落款时间为2013年4月27日的《告知函》，主要内容是要求世纪新城公司同意袁友文的撤场申请，而并非单方解除合同。这一点结合世纪新城公司2013年5月7日发出《回复函》“如您今后仍然采取单方发函要求协商解除合同”内容可以印证，袁友文向世纪新城公司送达的文件为《告知函》，并非《解除合同告知函》及商铺钥匙。
二、基于错误认定袁友文已送达解除合同时间，原审法院认定袁友文欠付款项金额错误。根据合同法相关规定，合同自解除合同通知送达之日解除。如前所述，袁友文没有向世纪新城公司送达《解除合同告知函》，而世纪新城公司向法院提起解除合同诉讼的时间为2014年1月8日，因此，双方解除合同的时间应当为2014年1月8日，袁友文应付租金、物业管理费、远程监控费、改建外立面补偿应计至2014年1月8日。
三、基于错误认定袁友文已送达《解除合同告知函》及商铺钥匙，原审法院认定袁友文无需赔偿世纪新城公司合同解除后租赁物占用损失错误。如前所述，袁友文没有于2013年4月26日向世纪新城公司邮寄《解除合同告知函》及商铺钥匙，也就不存在腾退商铺的事实。在此情况下，袁友文应按照合同约定交费标准继续计付占用费直至腾退，以赔偿世纪新城公司的损失。在原审法院同意下，世纪新城公司直至2014年11月7日才破门清场，因此袁友文应自2014年1月9日起至2014年11月7日止（诉讼中经法院同意后实际腾退时间）按每天4456.17元标准向世纪新城公司计付房屋占有使用费。
四、原审法院在袁友文没有提出违约金过高的抗辩情况下，主动调减违约金标准，适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。因此，当事人请求人民法院调整违约金权利的行使方式应当以反诉或抗辩的形式行使该权利，且法院不得在当事人未请求调整违约金的情况下主动调整违约金。袁友文在本案中从未提出调整违约金的反诉请求或违约金过高的抗辩，但原审法院却主动调整违约金，适用法律错误。据此，世纪新城公司请求二审法院：1、撤销原审判决第一、二、三项，改判支持世纪新城公司原审诉讼请求。【即改判为：确认世纪新城公司与袁友文于2008年12月26日签订的《商铺租赁合同》、合同编号为200912B3001的《商铺租赁合同》，2010年1月14日签订的《补充协议》，2012年10月23日签订的《世纪购物广场商铺租赁补充协议》解除时间为2014年1月8日；袁友文向世纪新城公司支付租金、物业管理费、远程监控费、改建外立面补偿共计2494382.2元及违约金（违约金计算方式：以所欠金额为基数，按每天千分之三标准自2014年1月9日计至生效判决确定履行之日止）；袁友文自2014年1月9日起至2014年11月7日止（诉讼中经法院同意后实际腾退时间）按每天4456.17元标准向世纪新城公司计付房屋占有使用费。】2、案件诉讼费用由袁友文负担。
袁友文答辩称：世纪新城公司对原审诉讼请求的金额进行了变更，对方增加诉讼请求不符合法律规定，袁友文也不予认可，原审认可的是190多万，对方增加了200多万元，这是增加了诉讼请求，袁友文不予认可。原审开了三次庭，世纪新城公司不断在变更租金和管理费的具体数额，袁友文不拖欠这些费用，请世纪新城公司说明具体时间段和金额构成，世纪新城公司的诉讼请求应该明确，否则不符合法律规定。这节袁友文不认可，袁友文同意原审法院认定双方解除合同的事实，但是不同意原审法院对解除合同函性质的认定，袁友文认为这是法定解除，不是协议解除。收发记录证明袁友文向世纪新城公司邮寄了解除函。这有EMS的记录，袁友文完成了举证的义务。世纪新城公司否认这份函件就应该举证证明。世纪新城公司有意隐瞒这份函件的存在的，世纪新城公司起诉的时候没有将其作为证据提交，但世纪新城公司的回复函证明其有收到该函件。这份解除函的收发情况说明世纪新城公司管理混乱，袁友文提交了租赁合同的原件。袁友文在2013年2月、3月都有申请解除合同，世纪新城公司不同意，4月份袁友文发出解除函和警告，协商解除合同途径也走过，但是袁友文就以法定解除的方式解除合同。原审法院对于解除函的认定，是结合双方的证据做出的认定，是正确的。袁友文认为原审法院判决没有计算租赁物占有损失是正确的，因为袁友文发出了解除函，得到了法院的确认，不存在占有的问题，袁友文也交还商铺的钥匙，也进行了转让。装修表示放弃。不存在占有损失这一项。涉案合同违约金约定过高，袁友文也不予认可，所以原审法院对该问题的认定正确。
袁友文亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院结合多项证据确认袁友文于2013年4月28日向世纪新城公司发出了《解除合同函》，原审法院又根据世纪新城公司律师回复函认为袁友文依然发出的是协商解除合同，判决再根据合同约定加上三个月计算至2013年7月28日为解除合同日期，明显属于事实认定不清、适用法律错误。（1）因为原审法院如果认可袁友文在2013年4月26日发出了《解除合同函》这一事实，那么就等于认定了2013年4月28日，世纪新城公司签收函件之日袁友文已然行使了合同法定解除权。因为袁友文已多次明确了解除合同的法律依据是根据《中华人民共和国合同法》第九十四条行使的合同法定解除权。原审法院不顾本案全部事情发展经过和综合全部证据来加以认定，仅因为世纪新城公司律师回复函中有“发函要求协商解除合同”便认定袁友文仍然祈求协商解除合同是断章取义，没有事实依据的。（2）原审法院即使认为应按照合同协议约定提前三个月与对方协商解除合同，那么法院协商解除合同的时间也应该认定是从2013年2月开始起算，而不是计算在2013年7月28日。因为袁友文早已在2月遵照合同，提前3个月与对方协商解除合同，尽到了协商解除合同应尽的义务。正因为袁友文早已在2013年2月首次提出了申请撤场解除合同，并在2013年5月14日缴纳了最后一次租金。所以即使按照原审法院认定双方协商解除合同，那么起始日期也应该是从2月开始计算。尽管合同中有“撤场须经被上诉人同意”的用语，但在4年来，世纪新城公司提供的房屋达不到使用租赁目的，合同目的无法实现不能营业却依然缴纳了400多万租金的情况下，袁友文提出解除合同的请求是受到法律规定的强制性保护的。如果仍然苛求袁友文要征得世纪新城公司的同意方可撤场，方可解除合同对袁友文显失公平，可见即使按照原审法院认可的合同协商解除时间也应该从协商开始时的2013年2月起算。
二、原审法院判决计算的租金、物业管理费、远程监控费、改建外立面补偿费计算方式错误，事实依据不足，查证不清。原审法院在不调查事实，不尊重现有证据和客观实际情况，不顾及合同履行中双方达成的合意变更，更不尊重法律规定的情况下，简单重复并违法计算各项金额，主观上偏袒世纪新城公司，做出了错误判决。原审法院首先没有行使释明权要求世纪新城公司释明其诉讼请求的具体时间段和计算方式、金额构成，甚至在袁友文向法庭几次强烈抗议无法就世纪新城公司不明确不具体的诉讼请求质证时，原审法院仍不要求世纪新城公司具体明朗化其诉讼请求。使得袁友文无法就具体某一时间段的费用免缴减缴证据进行举证、质证或加以诉讼时效抗辩。这与民事诉讼案件正常审理时，对诉讼请求要求具体明确化的一贯作法明显相悖，其目的明显为掩盖部分已被减免的费用诉讼时效已过的实质。但事实上来讲，袁友文已付清了全部费用，不存在拖欠问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，请求支付租金的诉讼时效为一年，其它诉讼时效为两年。从袁友文二审新提交的证据显示，世纪新城公司与袁友文之间的租金缴纳标准和数额已全部结清，世纪新城公司在发出催款函后未再有向袁友文催讨租金，此后再发出的催款函也没有再提及，这一点连世纪新城公司自己提交的证据也可以证明。世纪新城公司在提起本案诉讼后故意以整个合同来计算租金无非是变相再追讨上述其已承诺减免袁友文的租金。世纪新城公司要求袁友文支付租金的具体时间是2010年5月29日至2011年2月15日，但世纪新城公司提交的证据不足以证明之后至本案诉讼时该司曾向袁友文追讨该租金，因此，世纪新城公司现在才追讨上述租金已过了诉讼时效。
三、原审法院判决支持的违约金计算标准过高，综观各地各级法院对于此种情形下的违约金数额判决，依据法律对于违约金已造成实际损失为标准的主旨精神，原审法院判决如此之重的违约金数额不应得到二审法院支持。本案不是民间借贷合同金融纠纷。而是因世纪新城公司提供的房屋不符合租赁目的，导致袁友文无法开业，且袁友文多次提出与世纪新城公司协商解除合同，世纪新城公司故意发难不同意的情况下，袁友文为避免再扩大损失被迫之下做出的法定解除合同之举，且在终止合同前，袁友文已付清所有费用。依据上述事实情况，也依据法律法规对于违约金应以造成的实际损失为标准的主旨精神，综合本案袁友文一直履行良好的情况，及世纪新城公司的过错，袁友文负债累累却依然守信的品质，根据公平原则和诚实信用原则，也在袁友文已遭受了如此之大的损失下，原审法院以银行贷款利率四倍计算违约金无论如何都是畸高，对袁友文十分不公平。原审法院不能不考虑本案的特殊情况，也不能因为世纪新城公司本地强势企业的身份与地位做出明显有失于法律和有失于公信的偏袒判决。
四、原审法院判决驳回袁友文全部反诉请求判决不公，且认定事实不清，无事实依据和法律依据。袁友文提交的证据清楚表明，世纪新城公司经营手续完善，世纪新城公司经营的娱乐项目经过韶关武江区文化局娱乐场所听证，通过娱乐项目噪声环评、卫生检测、消防测验均已合格达标的情况下，因受到KTV项目楼上住户及居民的极力反对，甚至向韶关市政府各部门、市委书记、市长，工商局，文化局，消防局，环保局，公安局，信访、投诉和网络声讨，韶关市文化局根据《娱乐场所管理条例》第七条娱乐场所不得设在居民楼、居民住宅区的规定，对世纪新城公司不予颁发娱乐场所经营许可证，世纪新城公司因此不能取得文化许可审批无法营业。世纪新城公司做为经营管理方和出租方，应清楚自己出租的商铺能做什么样的商业用途，在对承租人出租时就应该充分告知和知晓商铺的使用功能和用途。但因袁友文提供的出租商铺系商住楼，下面三层为商铺，上面为住宅，根据国务院娱乐场所管理条例规定第七条娱乐场所不得设在居民住宅区的规定，世纪新城公司提供的出租商铺不符合租赁用途，而双方签订的租赁合同还约定：袁友文经营范围为KTV娱乐场所，袁友文不得随意改变或扩大经营范围。第五条袁友文责任第2条约定：租赁期间，袁友文不得擅自改变该商铺的用途。第五条世纪新城公司责任第7条约定：世纪新城公司提供合法的该商铺建筑物等相关资料、证明文件给袁友文办理相关开业手续。世纪新城公司做为出租人有提供KTV娱乐项正常使用和经营目的用途的义务，应对租赁物负有瑕疵担保责任，保证租赁物要符合约定的用途能正常经营和使用。世纪新城公司没有尽做为出租人的基本义务。致使出租商铺作为KTV娱乐场所的用途至今四年多来都无法使用和实现，出租人违背了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的基本法定义务。”之规定，理应由世纪新城公司承担出租物不符合使用目的违约责任。赔偿袁友文的损失。世纪新城公司提供的租赁物用途在房屋建筑竣工验收备案表上清晰显示是商业住宅楼，在工程验收备案文件第8点也明确：商品住宅的《质量保证书》和《住宅使用说明书》，竣工验收备案文件时间显示是在2008年12月23日。而袁友文与世纪新城公司签订合同的时间是在2008年的12月26日，仅相隔三天。上述文件和行为便充分表明世纪新城公司对租赁物的用途没有搞清楚的情况下，就已经与袁友文接洽按KTV用途出租商铺，而世纪新城公司提供的商铺因本身性质为住宅根本无法实现约定的出租用途，导致袁友文尽管投入巨资对租赁场所进行规划设计，土建工程、消防设施建设和装修，但报建申请始终无法获得文化部门批准。不能实现合同约定俗成的租赁目的而构成根本违约。世纪新城公司与袁友文签订租赁合同后，一直收取租金达三年多，主观过错明显，应承担合同无效的责任。合同双方因该合同取得的财产应返还，过错一方应赔偿对方损失。因此袁友文认为二审法院应支持上诉人的反诉请求。
综观世纪新城公司做为韶关市本地企业在与做为外地投资人的袁友文在房屋租赁合同履行过程中的种种强势，四年来袁友文无法营业，世纪新城公司却几次三番仍不接受其撤场申请协商解除合同要求、世纪新城公司无视自己应对租赁物负有的瑕疵担保责任，收取了袁友文全部租金等各项费用400多万后又对收费项目反悔重新提起诉讼，袁友文尽管在此次投资中负债累累债台高筑却仍坚守了生意人的诚信品质，从始至终对世纪新城公司没有违约也没有拖欠任何款项，原审法院不顾案件的实际情况也不顾履行中双方实际达成的对原协议的修改变更，更不顾法庭审理应对诉讼请求具体化的基本审理要求，因为世纪新城公司本地强势企业的身份与关系，做出明显有失于法律和有失于公信的偏袒判决。据此，袁友文请求二审法院：1、撤销原审判决第一、二项；2、改判支持袁友文的反诉请求。3、世纪新城公司负担案件全部诉讼费用。
世纪新城公司答辩称：一、世纪新城公司从未收到袁有文于2013年4月26日单方发出的《解除合同函》，其主张在2013年4月28日解除租赁合同关系没有事实依据。
二、本案双方已就租金、外立面补偿、物业管理费、远程监控费等相关费用标准及计付期限明确约定，因此袁友文按照相关约定交纳相关费用。至于费用计算方法及袁友文应付款项问题，本案双方均持有相关合同及补充协议，袁友文如认为世纪新城公司主张金额不符合合同约定，也应当提交履行付款义务的相关证据予以证实。
三、当事人请求人民法院调整违约金权利的行使方式应当以反诉或抗辩的形式行使该权利，且法院不得在当事人未请求调整违约金的情况下主动调整违约金。本案袁友文从未提出调整违约金的反诉请求或违约金过高的抗辩，因此对其在一审中未提起抗辩事由在本案二审中不应予以审理。
四、世纪新城公司交付的租赁物业完全符合合同约定用途，至于袁友文未能正常经营系其自身原因所致。因此，袁友文理应承担开业保证金不予返还等违约责任。综上所述，袁友文的上诉无理，请求二审法院依法驳回其上诉请求。
二审期间，袁友文提交了三组新证据。一、世纪新城公司于2012年7月3日、9月16日、12月5日以及2013年2月5日向袁友文发出的催款函，用以证明袁友文已缴纳了每个时间段双方达成共识的所有费用、且双方达成共识的所有费用中并不包括物业管理费和外立面补偿费。二、世纪新城公司在原审提交的第三次变更诉讼请求申请书，当中明确表示对袁友文2010年未交租金7折优惠，减免2011年1月1日至2011年2月15日一个半月租金，用以证明租金减免折扣优惠的事实是经双方确认，该情况早已实际履行完毕并得到世纪新城公司的认可。三、一份没有注明时间的世纪新城公司向袁友文发出催款函，当中列明袁友文拖欠的租金、远程管理费、水电费的时间段为2013年4月1日至10月31日，总费用合计为1153953.03元，用以证明世纪新城公司一直发函催收款项累计金额，同时证明袁友文已缴纳了每个时间段双方达成共识的所有费用、且双方达成共识的所有费用中并不包括物业管理费和外立面补偿费。
世纪新城公司对上述新证据的质证意见是：一、2012年7月3日的催款函已超过举证期限，世纪新城公司认可该催款函的真实性，关联性问题，铅笔写的字不是世纪新城公司财务人员所写，内容也不是世纪新城公司书写，其它内容的真实性予以确认，关联性有异议，世纪新城公司催缴租金的行为不是确认相关租金标准法律文书，因此，袁友文主张租金标准应按催款函标准执行不符合事实，对剩余3份催款函因为没有原件，真实性无法确认。二、对变更诉讼请求申请书的真实性无异议，关联性有异议，变更诉请申请不仅仅是袁友文确认7折优惠这一事项，是以双方无签名的补充协议为基础，如果二审法院确认补充协议的权利义务，世纪新城公司也愿意按照其中一个租金7折优惠，但袁友文否认补充协议的真实性，所有才没有7折优惠。三、2013年10月的催款函是世纪新城公司发出的催款履行义务的函件，而非双方确定缴费标准的函件，双方的权利义务应以书面合同为准，该份催款函发出后袁友文没有向世纪新城公司发出解除合同函件进一步印证了袁友文主张2013年4月26日发出解除合同函是虚假的事实。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原审法院对该案法律关系性质认定准确，本院予以认同。由于本案当事人世纪新城公司与袁友文均提起上诉，根据民事诉讼当事人意思自治原则，并依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院只围绕世纪新城公司与袁友文的上诉请求进行审理。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、原审法院将涉案合同的解除时间定为2013年7月28日是否得当。二、原审法院调整违约金的计算标准是否依法有据。三、袁友文是否拖欠世纪新城公司相','2018-10-01
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