河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）冀05民终4003号
上诉人(原审原告、反诉被告）：祁建文，男，汉族，1968年10月27日出生，住河北省邢台市桥西区。
委托诉讼代理人：翟欣，河北晓阳合众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马鑫，河北晓阳合众律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：桥西区郎遇见洋餐厅，住所地河北省邢台市桥西区团结路98号。
经营者：宋莉莉，负责人。
委托诉讼代理人：李纯，河北领航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王沐鑫，河北领航律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宋莉莉，女，汉族，1983年12月10日出生，住河北省邢台县。
被上诉人（原审被告）：李志强，男，汉族，1973年1月17日出生，现住邢台市桥东区。
上诉人祁建文、桥西区郎遇见洋餐厅因与被上诉人宋莉莉、李志强房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初4103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
祁建文上诉请求：撤销一审判决，依法改判一审判决第二项为解除双方签订的房屋租赁合同，被上诉人立即搬离所租赁房屋并撤出其自有物品，支付至实际搬离为止的租金。事实和理由：上诉人已按租赁合同履行了义务，上诉人已向被上诉人支付了房屋修缮费用18000元，被上诉人主张房屋漏水根本不成立，只是被上诉人拒交租金的借口，根据租赁合同的约定和法律规定，上诉人有权解除租赁合同。二审中，祁建文明确表示要求桥西区郎遇见洋餐厅对其诉请承担责任。
桥西区郎遇见洋餐厅、宋莉莉、李志强辩称，祁建文的上诉请求依据事实和适用法律错误，上诉理由不能成立，同时我方对一审判决认定的事实同样持异议。
桥西区郎遇见洋餐厅上诉请求：1、撤销一审判决，并审核被上诉人的合同主体资格以及合同效力，一审法院对《司法鉴定申请》程序适用欠妥。2、请求判决被上诉人因租赁物不能达到使用标准，致使不能达到租赁合同的目的，上诉人该期间的租赁费不应承担并无不当，被上诉人应承担违约赔偿责任。3、因被上诉人对租赁物怠于行使维护责任，给上诉人所产生的损害赔偿，应承担损害赔偿责任。4、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：由于被上诉人未能及时对租赁房屋进行修缮，并且后果严重，致使合同目的不能实现，是不应支付租赁费的原因。一审法院受理了上诉人在诉讼期间提交的《司法鉴定申请》，但由于鉴定单位不具备鉴定条件，将鉴定申请退回，作法欠妥。一审诉讼期间，由于被上诉人的原因，租赁合同标的物出现了进一步的问题，如卫生间被拆除等，又造成进一步的损失，并向一审法院提出但未审理。二审庭审中，桥西区郎遇见洋餐厅表示同意解除与祁建文签订的租赁合同。
祁建文辩称，1、双方所签订的租赁合同合法有效。2、桥西区郎遇见洋餐厅的反诉请求没有证据加以证明，上诉人提出的鉴定不属于法院委托鉴定的范围，应承担举证不能的后果。3、上诉人提出的在一审诉讼期间，发生所谓损失扩大问题，不属于二审法院审理范围。
宋莉莉、李志强述称，同意桥西区郎遇见洋餐厅的上诉意见。
祁建文向一审法院起诉请求：1、判令解除原告和第一及第二被告于2015年11月18日签订的房屋租赁合同。2、判令三被告立即搬离所租赁房屋并撤出其自有物品。3、判令三被告共同支付原告自2016年9月15日起至2016年11月30日止的租金共计75000元，并互负连带责任。4、判令三被告共同支付原告自2016年12月1日起至实际撤离房屋之日的租金，按每月租金3万元计算，并互负连带责任。5、判令三被告共同支付原告自2016年9月15日起至2016年11月30日止的违约金5700元，并互负连带责任。6、判令三被告共同支付原告自2016年12月1日起至实际撤离之日的违约金，按三被告应支付房屋租金的每日1‰计算，并互负连带责任。7、判令三被告承担全部诉讼费。
桥西区郎遇见洋餐厅向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人依合同约定：承担租赁物不能达到使用标准期间的租赁费用，并承担违约责任；租赁费为3万每月，自2016年7月30日至2016年11月30日，总计15万元；2、判令被反诉人因违约需承担的损失赔偿责任；3、判令被反诉人承担上述违约责任及赔偿损失后，继续履行该合同；4、判令被反诉人承担全部诉讼费用及律师费。
一审法院认定事实：2015年11月18日祁建文与桥西区郎遇见洋餐厅签订房屋租赁合同，出租方（甲方）为祁建文，承租方（乙方）为桥西区郎遇见洋餐厅，合同约定原告将位于河北省邢台市桥西区团结路98号的房屋及设备出租给被告，租赁期限自2015年11月15日至2019年11月14日。该合同第三条约定租金及支付方式为：1、2015年11月15日至2017年11月14日，每年租金为三十六万元人民币；2、2017年11月15日至2019年11月14日，每年租金为四十一万元人民币；3、乙方应按季度向甲方支付租金；4、乙方应提前十天向甲方支付下一季度的租金。合同第十条约定：乙方应按合同约定向甲方支付租金，如延迟交纳乙方除应继续向甲方支付租金外，还应向甲方支付应交租金每日千分之一的延迟履行金，乙方延迟支付租金超过30日，甲方有权解除合同。合同补充条款约定，每年的12月5日、3月5日、6月5日、9月5日为指定交款日期。2016年7月被告认为其所承租的部分房屋屋顶漏水导致房屋及设备损坏，不能正常经营便与原告协商损失承担问题。双方协商未果对房屋的修缮及损失承担问题产生纠纷。被告将房租交付至2016年9月15日后，未再按合同约定的时间支付房租。诉讼中被告向一审法院提出鉴定申请，要求对租赁房屋期间造成物损的原因及损失范围进行鉴定，但由于选取的鉴定单位不具备鉴定条件，将鉴定申请退回。另查明，李志强系郎遇见洋餐厅的工作人员。
一审法院认为，祁建文与桥西区郎遇见洋餐厅签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，属于有效合同。原告在合同履行过程中有义务对出租房屋进行修缮，在双方因房屋漏水发生纠纷后，被告拒绝交纳全部房费虽有不妥，但在原、被告双方互负义务的前提下，原告以被告未按合同约定交纳房租为由要求解除房屋租赁合同，没有事实基础不予支持，双方应当继续履行租赁合同。按照房屋租赁合同的约定，被告应当在2016年9月5日、12月5日及2017年3月5日、6月5日、9月5日向原告支付每季度90000元的房租，被告没有按期交纳应当补齐。关于原告祁建文要求被告宋莉莉、李志强承担连带责任的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条的规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”。故对祁建文提出要求被告宋莉莉承担连带责任的诉讼请求不予支持。另外，因原告祁建文未提供有关被告李志强为桥西区郎遇见洋餐厅实际经营者的有关证据，被告李志强也不予认可，故对祁建文要求被告李志强承担连带责任的诉讼请求不予支持。关于被告要求原告承担损失的反诉请求，因未提供充分证据证明，且鉴定单位又不具备鉴定条件，故本院无法对房屋漏水导致的损失情况进行认定，反诉请求证据不足，应予驳回，被告可在取得相关证据或有新的鉴定单位后另行提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，原审判决：一、被告（反诉原告）桥西区郎遇见洋餐厅在本判决生效之日起15日内支付原告（反诉被告）祁建文自2016年9月15日至2017年11月14日的租赁费450000元。二、驳回原告（反诉被告）祁建文的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）桥西区郎遇见洋餐厅的反诉请求。案件受理费1810元，反诉案件受理费3300元，由被告（反诉原告）桥西区郎遇见洋餐厅负担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。
本院认为，祁建文与桥西区郎遇见洋餐厅签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。二审中，桥西区郎遇见洋餐厅同意解除双方之间的租赁合同，本院予以准许。双方争议的主要焦点是发生部分承租房屋漏水后，祁建文是否对出租房屋履行了维修义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。二审庭审中，桥西区郎遇见洋餐厅陈述租赁的都是平房，15间KTV，其中7间漏雨，还有两个走廊、一个仓库、一个接待室漏雨，祁建文称有4间漏雨，一个走廊漏雨，双方对漏雨的事实无异议，但究竟几间房漏雨双方意见不一，桥西区郎遇见洋餐厅认可承租的房屋出现漏雨情况后通知了祁建文，祁建文也进行了维修。祁建文对漏雨的房屋进行屋顶防水和室内维修时，会影响餐厅的经营，根据本案的情况，本院酌定减少5000元租金为宜。桥西区郎遇见洋餐厅主张祁建文没有维修好，不应交纳该期间的租赁费，对此，本院认为，如果祁建文没有履行维修义务，桥西区郎遇见洋餐厅也可以自行维修，所产生的费用由祁建文负担，而不能以此为由拒绝交纳租赁费。因此，桥西区郎遇见洋餐厅应当在2016年9月5日后按合同约定交纳租赁费。一审法院在2017年3月13日对桥西区郎遇见洋餐厅作的询问笔录中显示，桥西区郎遇见洋餐厅表示不再要求对租赁期间造成的物损原因进行鉴定。对于桥西区郎遇见洋餐厅要求的物损由于鉴定部门不具备鉴定条件，而终结了该次鉴定，一审法院在鉴定问题的处理上没有不妥之处，对桥西区郎遇见洋餐厅认为一审法院在鉴定上存在不妥的主张，本院不予采信。桥西区郎遇见洋餐厅要求祁建文承担损失的反诉请求，在取得相关证据或有新的鉴定单位后可另行主张。
综上所述，祁建文的上诉请求部分成立，桥西区郎遇见洋餐厅上诉不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河北省邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503民初4103号民事判决；
二、解除祁建文与桥西区郎遇见洋餐厅2015年11月18日签订的房屋租赁合同；
三、桥西区郎遇见洋餐厅自本判决生效之日起十五日内搬离所租赁的房屋并撤出其自有物品；桥西区郎遇见洋餐厅自本判决生效之日起十日内向祁建文支付自2016年9月15日起至2017年11月14日的租赁费445000元，自2017年11月15日起按每季度租金102500元计算支付至搬离之日止；
四、驳回祁建文的其他诉讼请求；
五、驳回桥西区郎遇见洋餐厅的反诉请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1810元，反诉费3300元；二审案件受理费5110元，均由桥西区郎遇见洋餐厅负担。
本判决为终审判决。
审判长 武丽萍
审判员 吴俊华
审判员 史勤书
二〇一七年十一月二十八日
书记员 王雨昕