福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽09民终628号
上诉人（原审被告）：郑向红，女，1969年1月4日出生，汉族，住福建省霞浦县。
委托诉讼代理人：陈支何，福建宽达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林凌凯，福建宽达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福州麒荣贸易有限公司，住所地福建省福州开发区君竹路83号科技发展中心大楼五层522室。
法定代表人：缪宇晨，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王秀清，福建天人和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）卢恭，男，1983年10月14日出生，汉族，住福建省霞浦县。
上诉人郑向红因与被上诉人福州麒荣贸易有限公司（以下简称“麒荣公司”）、卢恭房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省霞浦县人民法院（2017）闽0921民初2148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑向红上诉请求：撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院仅认定本案案由为债权转让合同纠纷，遗漏本案另一个案由：租赁合同纠纷，导致整份判决书没有适用租赁合同相关法律规定，适用法律错误。如果本案只审理债权转让合同纠纷，那么被上诉人麒荣公司作为债权转让合同的受让人，债权人是中国长城资产管理公司福州办事处（以下简称“长城资产公司”），原始债权人是中国农业银行股份有限公司福建省分行营业部（以下简称“农业银行”），债务人系被上诉人卢恭，因此，上诉人不是债权转让合同中的任何一方当事人，不是债权转让合同纠纷案件的适格被告。按照被上诉人麒荣公司一审的诉讼请求，其要求上诉人承担支付租金责任，其理由是其受让了农业银行债权，根据买卖不破租赁的原则，新的房产所有人即麒荣公司有权向承租人即上诉人收取租金，那么本案被上诉人麒荣公司取代被上诉人卢恭，取得出租人地位，因此，上诉人与麒荣公司之间的案由就应当是租赁合同纠纷。故本案明显存在遗漏法定案由，导致判决上诉人支付租金没有任何法定理由，应发回重审。
二、若本案仅审理债权转让合同纠纷，那么一审法院未通知第三人长城资产公司及农业银行参加本案诉讼，遗漏应当参加诉讼的当事人，明显违反法定程序，本案应当发回重审。
三、本案麒荣公司有两项诉讼请求，明显系根据两份不同的合同产生的不同的两个法律关系，麒荣公司与上诉人之间系租赁合同纠纷，其与被上诉人卢恭之间系债权转让合同纠纷，但一审法院判决卢恭不承担任何责任，本案应当发回重审。
四、一审法院认为上诉人若要交付租金或交还租赁店面可通过起诉、提存等方式解决，并认定“至开庭日，上诉人未将租赁店面交还”，系认定事实错误，上诉人早已于2017年1月即搬离涉案的租赁店面。一审法院未考虑通过起诉、提存等专业方式交还店面对于一般百姓要求认知过高，明显加重了上诉人交还店面条件和负担，作为一名普通人，上诉人在店面到期时，按约交还店面，因出租人卢恭无法联系上，上诉人选择自行搬出，符合一般百姓对于交还店面的认知。一审法院未到现场查看，仅依据上诉人未进行起诉、提存即认定至开庭日，上诉人未将租赁店面交还，明显没有事实与法律依据，认定事实错误。
五、一审法院认为2014年3月31日至租赁期满之日止的租金被上诉人麒荣公司均可向上诉人主张支付租金，明显不符合事实与法律规定。首先，2014年3月31日至2014年8月4日期间，虽然涉案店面被查封，但被上诉人麒荣公司并未受让取得债权，被上诉人直至2014年11月27日与长城资产公司通过债权转让合同的方式取得2014年8月5日起的债权。其次，被上诉人麒荣公司自2014年11月27日取得同年8月5日起的债权，上诉人并未收到其所谓于2017年1月3日所发催讨租金律师函，更何况无函件具体内容，发件人不是租赁标的权利人，即本案被上诉人麒荣公司，也无证据证明寄件人受租赁标的权利人的授权委托，更不能判断所催讨的系何年份的租金。结合本案被上诉人麒荣公司起诉后，上诉人于2017年10月6日签收诉状，其怠于行使权利，超过诉讼时效规定部分应当不予保护，根据《民法通则》关于租金一年诉讼时效的规定，望二审法院只能保护其从2016年10月6日起使用涉案店面期间产生的租金。
六、一审法院认为“根据最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第十条、第十二条规定，本案诉讼时效自（2014）霞执字第572号执行案件处置财产文书于2014年12月19日等时间在网络上或执行现场公布或张贴中断，故本案被上诉人麒荣公司的起诉未超过诉讼时效”，系认定事实和适用法律错误。第一、从通知主体上，上述规定第十条要求的是“原债权银行”发布，对于本案，即要求的是中国农业银行股份有限公司福建省分行营业部进行发布债务转让公告或通知。第二、从通知方式上，网络或者现场公布、张贴均不属于上述规定第十条所要求的“在全国或省级有影响的报纸上发布”。第三、从内容上看，根据上述规定第十条规定要求“有催收债务内容的”，而（2014）霞执字第572号执行案件处置财产文书中并未有向上诉人催收债务内容。根据被上诉人麒荣公司提供的（2014）霞执字第572-3号民事裁定书内容是相关系列涉案店面抵偿给被上诉人麒荣公司，而（2014）霞民特字第1号内容为准予实现担保物权，且仅送达于被上诉人麒荣公司与被上诉人卢恭，均没有体现任何向上诉人进行催收债务的内容。第四、本案被上诉人麒荣公司提供的（2014）霞执字第572-3号民事裁定书系2015年12月24日作出，一审法院认定的“2014年12月19日”并未在全案证据得到体现。第五、被上诉人麒荣公司一审中辩称2014年12月19日，长城资产公司福州办事处与其在福建日报发布《债权转让及债务催收的联合公告》，但其并未提供该份证据进行证明，并且其陈述发布的主体也不是农业银行，催收的对象也不确定。综上，本案并不符合最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第十条规定的引起诉讼时效中断的条件，不能适用该条款。一审法院认定本案未超过诉讼时效系认定事实与适用法律错误。
七、受金融市场环境影响，2015年起整个宁德市的商铺店面包括涉案店面租金均同比下降20%~30%，但本案租赁合同反而还增加10%租金，违反公平原则与情势变更原则，同时涉案店面在租赁期间还存在地基下陷等问题影响使用的情况，望二审法院对涉案店面租金予以调整。
综上，上诉人认为本案一审法院遗漏当事人及案由，违反法定程序，且认定事实错误，望贵院予以查明事实，依法改判上诉人承担2016年10月6日至2016年12月31日期间租金10375元（2016年10月6日至2016年12月31日，共86天，为11951元，扣除押金1576元，余10375元）并根据市场行情予以降低20%或将本案发回重审。
麒荣公司辩称，（一）麒荣公司依据相关规定有权收取店面租金。本案所涉店面，系卢恭抵押给银行后，再出租给郑向红，由于债务人到期未能偿还债务，该店面被法院判作抵债，并由麒荣公司受让。麒荣公司受让后，没有义务继续履行郑向红与卢恭签订的租赁协议，但郑向红持续占有使用店面，可以视为郑向红应当继续按照原租赁合同的约定，向新产权人即麒荣公司支付租金，而郑向红经多次沟通及发函催告后，一直未予支付。关于诉讼时效问题，本案债务系源于资产管理公司的债权转让，2014年12月19日已在福建日报进行公告，麒荣公司也于2016年12月再次发律师函催收，诉讼时效得以延续。且本案是因抵押物孳息之诉求追索租金，按照原一般诉讼时效是为两年，根据《民法总则》第一百八十九条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，本案应以最后一次的租金交付到期日为诉讼时效的起算日期，不存在诉讼时效过期问题。（二）关于麒荣公司主张的店面租金的起始日期问题。霞浦县人民法院于2014年4月24日作出裁定对本案涉及的抵押物准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，并由中国农业银行股份有限公司福建省分行营业部优先受偿，后麒荣公司受让了该债权，并约定贷款债权按2014年8月4日的现状一次性地转移到麒荣公司。根据《中华人民共和国担保法》第四十七条的规定，债务履行期届满，债务人不履行债务，致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息，本案标的物已于2014年3月31日被法院查封，故麒荣公司主张法院裁定确认抵债到所有权过户这段时间的房屋租金有事实和法律依据。
卢恭未作书面答辩。
麒荣公司向一审法院起诉请求：1.判令郑向红立即向麒荣公司支付自2014年8月5日到2017年6月4日的租金129953元及自2017年6月5日起至实际还款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.确认自2014年8月5日到房屋办理产权变更期间的房租归原告所有。
一审法院认定事实：2013年3月7日，卢恭与郑向红签订《王龙商铺承包租赁协议书》，约定卢恭将位于王龙商业广场8号楼118室店面出租给郑向红，租期4年，即自2013年6月6日起至2017年6月5日止，租金第一年为37580元，此后租金每年递增10%。2012年9月13日，卢恭与农行福建省分行签订《最高额抵押合同》，卢恭将包括上述店面在内的25套房产作为抵押，为农行福建省分行与福建晟森木业有限公司在2012年9月13日至2015年9月12日期间办理人民币贷款等业务形成的债权提供担保，并办理了抵押登记。2012年9月28日，福建晟森木业有限公司与农行福建省分行签订借款合同，借款28000000元。因该借款到期后无法清偿，农行福建省分行向霞浦县人民法院申请财产保全和实现担保物权，该院于2014年3月31日作出霞民特字第1-1号民事裁定书查封上述房产，于2014年4月24日作出霞民特字第1号民事裁定书，确认主债务及担保债务合法有效，并裁定对卢恭的抵押房产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，农行福建省分行对变价所得款项在借款本金28000000及相应利息范围内优先受偿。裁定生效后，农行福建省分行将上述债权转让给中国长城资产管理公司福州办事处，2014年11月27日，中国长城资产管理公司福州办事处又将该债权转让给麒荣公司。经麒荣公司申请，霞浦县人民法院依法对上述房产予以拍卖，但因三次无人报名竞买而流拍，该院于2015年12月24日作出（2014）霞执行字第572-3号民事裁定书，依法将上述店面按拍卖价额即作价18876800元抵偿麒荣公司。该价款不足以清偿主债务。至开庭日，郑向红未将租赁店面交还。
一审法院认为，农行福建省分行将债权转让给长城资产福州办事处，长城资产福州办事处又将债权转让给麒荣公司的行为，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《中华人民共和国物权法》第一百九十七条第一款规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。卢恭的抵押房产，因债务人不能履行到期债务被人民法院于2014年3月31日查封，麒荣公司经受让取得债权人地位，自查封之日起该房产的租金麒荣公司有权收取，用于清偿主债务中经抵押财产作价抵偿后的不足部分。不动产抵偿后，该不动产的所有权自抵偿裁定送达承受人时起转移。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。卢恭将王龙商业广场8号楼118室店面出租给郑向红，在租赁合同履行期间，其所有的该店面于2015年12月24日因抵债，不动产权自此转移至麒荣公司，自该日起，麒荣公司作为所有权人，有权主张承租人郑向红依照《王龙商铺承包租赁协议书》约定向其支付租金。因此，自2014年3月31日起至租赁期满之日止的租金，麒荣公司均可主张郑向红向其支付。郑向红承租店面，未依约支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。第二年度41000元租金的收据，麒荣公司认为疑点较多需鉴定但为尽快实现债权愿意先行撤回该请求，同时，也申请撤回当庭补充的判令郑向红支付2017年6月5日至11月4日租金20843元的诉讼请求。麒荣公司上述两项申请的内容不损害社会公共利益和第三人权益，予以认可，故本案不予涉及。押金1880元，由于约定在第四年度租金中扣除，在支付本案租金时也应予以扣除。郑向红自2014年8月5日起至2017年6月4日止的租金129953元扣除第二年度41000元租金和押金1880元后为129953元-41000元-1880元=87073元，该款郑向红应当支付给麒荣公司，并应支付自2017年6月5日起至还款之日止按中国人民同期同类贷款利率计算的利息。最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第十条规定：原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布的债务转让公告或通知中，有催收债务内容的，该公告或通知可以作为诉讼时效中断证据；第十二条规定：本规定仅适用于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的有关案件。本案系（2014）霞执行字第572号执行案件派生的案件，符合上述规定，诉讼时效自执行案件处置财产文书于2014年12月19日等时间在网络上或执行现场公布或张贴中断。因此，本案麒荣公司的起诉未超过延付或者拒付租金案件一年的诉讼时效。郑向红认为麒荣公司的起诉已超过诉讼时效期间的主张，不予采纳。卢恭经依法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审判。《中华人民共和国合同法》第七十九条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，判决：一、郑向红应于本判决生效之日起十日内向福州麒荣贸易有限公司支付租金87073元及自2017年6月5日起按中国人民同期同类贷款利率计算至还款之日止的利息；二、驳回福州麒荣贸易有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1980元，由郑向红负担。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
另查明，讼争店铺租金为提前交纳全年租金，除第一年租金37580元，在签订合同之日付清外，郑向红与卢恭合同约定：“提前一个月通知交付租金，以此类推。”。双方第二年的租金为41340元，应于2014年5月6日交纳；第三年的租金为45477元，应于2015年5月6日交纳；第四年的租金为50025元[第三年租金45477元×(1+10%)]，应于2016年5月6日交纳。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于郑向红主张麒荣公司受让涉案债权后，郑向红并未收到任何麒荣公司要求其缴纳租金通知，包括2017年1月3日发出的催讨租金的律师函，即使有函件存在该函件也无具体催收内容。但根据麒荣公司在一审提供的EMS快件回执单，可证明2017年1月3日麒荣公司有通过EMS快件向郑向红邮寄前述函件，而该函件的封面即有注明要求郑向红支付租金并承担违约责任的内容，且该邮件的查询记录记载该邮件于2017年1月5日由郑向红本人签收。故该份EMS快件回执单及相关邮件的查询记录足以证明麒荣公司于2017年1月通过邮件形式向郑向红主张实体权利的事实。郑向红二审抗辩主张未收到相关催讨租金函件，本院不予支持。郑向红二审提供了物业公司出具的《证明》，主张其于2017年1月搬离涉案房屋，一审对“至开庭日，郑向红未将租赁店面交还”，的事实认定错误。然而该份证据仅能证明郑向红承租店铺的物业费缴纳至2017年1月，并不能证明郑向红何时退出该商铺。但合同到期后承租人仍占据租赁房屋的举证责任应由出租方承担，且本案麒荣公司未主张合同到期后至开庭之日的相关权益，故一审对此事实予以认定不妥，可予纠正。郑向红以市场环境影响及租赁店面存在地基下陷等问题为由主张根据市场行情下调20%租金数额，只有本人陈述而未能提供其他相关证据，其主张不予支持，其应按合同约定向麒荣公司足额支付租金。
本院认为，本案并非麒荣公司与郑向红之间就债权转让合同产生的纠纷，而是基于卢恭与郑向红的房屋租赁合同产生纠纷，应根据本案争议的事实法律关系来界定本案案由，而本案的基础法律事实为卢恭与郑向红的房屋租赁合同。故本案应为房屋租赁合同纠纷。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。自该日起，麒荣公司作为所有权人，有权请求承租人郑向红依照《王龙商铺承包租赁协议书》约定向其支付租金。故但根据《中华人民共和国合同法》第八十二条规定，郑向红对卢恭的抗辩，可以向麒荣公司主张。郑向红一审中提出诉讼时效抗辩，麒荣公司认为，2014年债权转让后，12月19日中国长城资产管理公司和麒荣就在福建日报发布了《债权转让及债务催收的联合公告》，根据最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第十条规定：“……原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布的债务转让公告或通知中，有催收债务内容的，该公告或通知可以作为诉讼时效中断证据。”本案的诉讼时效在公告之日中断，其于2017年6月13日起诉并未超过诉讼时效。本院认为，上述规定中公告的对象系原债务的债务人、担保人，并不包括抵押物的租赁人，该公告的诉讼时效中断效果并不及于抵押物的租金请求权。故本案的诉讼时效并不因此中断。根据已查明的事实，除麒荣公司2017年1月才通过邮件形式向谢双全要求支付租金外，卢恭或麒荣公司并未曾通过其他方式向谢双全主张过权利。结合本案原租赁合同提前一个月通知交付全年租金约定，及本案第二年、第三年租金适用一年诉讼时效的规定，故麒荣公司主张郑向红支付讼争店铺第二年、第三年期间内租金的诉讼请求均已超过诉讼时效，本院不予支持。麒荣公司经受让取得上述债权后，对于第四年的租金50025元并未超过诉讼时效，应予支持。因此，郑向红应向麒荣公司支付的款项为48145元（已扣除押金1880元）。至于郑向红已向卢恭支付的部分房租可另行提起给付之诉要求卢恭返还，而不是在本案中提起确认之诉，以确认该租金为其所有方式进行主张。
综上所述，本院认为，郑向红的部分上诉请求可以成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销福建省霞浦县人民法院（2017）闽0921民初2148号民事判决第二项；
二、变更福建省霞浦县人民法院（2017）闽0921民初2148号民事判决第一项为：“郑向红应于本判决生效之日起十日内向福州麒荣贸易有限公司支付租金48145元及自2017年6月5日起按中国人民同期同类贷款利率标准计算至还款之日止的利息”；
三、驳回福州麒荣贸易有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1717元，福州麒荣贸易有限公司负担639元，郑向红负担1078元，调整一审案件受理费按二审比例执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈鸣鸣
审 判 员 郑 彦
审 判 员 陈富强
二〇一八年五月二十一日
法官助理 陆学宇
书 记 员 陈秀招
附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行（包括案件受理费）。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
本判决所依据的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。