山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁01民终854号
上诉人（原审原告）：中国人民解放军济南军区联勤部疾病预防控制中心，住所地济南市。
法定代表人：赵勇，主任。
委托诉讼代理人：杜文堂，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董国爱，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：济南历下金利源家常菜馆，住所地济南市。
经营者:张宝元，男，1940年1月2日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人:张健（张宝元之子），男，1964年11月26日出生，汉族，住广东省珠海市。
上诉人中国人民解放军济南军区联勤部疾病预防控制中心（以下简称军区预防中心）因与被上诉人济南历下金利源家常菜馆（以下简称金利源菜馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初4511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
军区预防中心上诉请求：撤销一审判决，依法改判；二审诉讼过程中，上诉费及其他费用由金利源菜馆承担。事实和理由：(一)一审法院主动适用诉讼时效，驳回军区预防中心要求支付2014年租金73886元的诉讼请求，属于法律适用错误。在一审开庭时，金利源菜馆虽对2014年的房屋租金不予认可，但是并未当庭对诉讼时效事宜进行过抗辩，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判”的相关规定，一审法院不应主动适用“超过诉讼时效”的规定进行裁判。（二）一审法院认定军区预防中心与金利源菜馆签订的《房地产租赁合同》未生效，属于认定事实错误。2013年12月31日，军区预防中心与金利源菜馆签订《房地产租赁合同》，约定的租期为2014年1月1日至2014年3月31日。该合同即使没有金利源菜馆签章、军队房地产管理部门的审批签章，但是是实际履行的有效合同。金利源菜馆已占用涉案房屋经营餐馆十几年，且在签署上述合同前，其提供的营业执照的地址已经是军区预防中心租赁房屋的地址，如果不是有效合同，金利源菜馆如何能够办理工商登记注册?并且，在一审庭审中，金利源菜馆也认可2014年1月1日至2014年3月31日，房屋是由其实际控制的。按照《物权法》的基本原则，军区预防中心对自身拥有的房屋具有“占有、使用、收益、处分”的权利。本案中，金利源菜馆既然认为双方签订的《房地产租赁合同》未生效，就应当返还房屋，但金利源菜馆在此期间仍然占有房屋未返还，就应当支付租金收益。（三）一审法院未支持军区预防中心房屋租金、违约金的诉讼请求，属认定事实和适用法律错误。(2016)鲁0102民初742号《民事判决书》及鲁01民终6063号《民事判决书》确定不予支持的房屋租金期间为2016年1月1日至2016年1月18日，但是对于2016年1月18日至2016年12月30日期间的租金，上述判决文书并未涉及。一审法院直接引用上述法院判决的事实和理由，推定2016年1月18日至2016年12月30日期间的租金也不应当予以支持，明显是错误的。根据《房地产租赁合同》第十一条第)(二)款“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金;逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等”的约定，金利源菜馆逾期未缴纳2014年房屋租金，军区预防中心有权按照合同约定依法维护合法权益，而该权益的行为并不能认定为是违约行为。并且，涉案房屋虽然停水停电，但是军区预防中心仍然持续经营且占有涉案房屋到2017年1月5日，该事实上述两判决书已确认。综上，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决并予以改判。
金利源菜馆辩称，一审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持，请二审法院依法驳回军区预防中心的上诉请求。1、金利源菜馆不存在欠军区预防中心2014年房屋租金的基本事实。军区预防中心提交的租赁期限为2014年l月1日至2014年3月31日的《房屋租赁合同》，金利源菜馆没有签字，也没有盖章，也未经军区预防中心的军队房屋主管部门批准，该合同不发生法律效力。而且在已经生效的(2017)鲁01民终6063号判决书中已经就军区预防中心主张的该部分房屋租金的事实进行认定，认定金利源菜馆不存在欠付该期间房屋租金及存在违约的基本事实。根据“谁主张谁举证”的原则，军区预防中心亦没有证据证明金利源菜馆实际占有使用该房产，该合同并未实际履行。由此证实金利源菜馆不存在欠付军区预防中心房屋租金的事实，也不存在违约行为，不应支付违约金。所以，应驳回军区预防中心的上诉请求。2、营业执照地址只能说明金利源菜馆注册登记的地址系本案所涉房屋的地址，对此，军区预防中心也认可金利源菜馆在2014年1月1日之前一直在涉案房屋处经营，但营业执照并不能表示金利源菜馆在2014年1月1日至2014年3月31日占有使用涉案房屋，金利源菜馆不应支付房屋租金。3、关于2016年1月19日至12月31日的房屋租金，由于军区预防中心在2016年1月1日违反合同约定对金利源菜馆停水、停电，导致金利源菜馆签订合同进行餐饮经营的合同目的无法实现，餐饮经营与其他经营不同，有水、有电是必备经开条件。由于军区预防中心停水、停电，军区预防中心属于根本违约方，造成金利源菜馆无法开展餐饮经营活动，致使合同履行不能。所以，金利源菜馆不应向军区预防中心支付该期间的房屋租金。4、占有使用费:军区预防中心起诉金利源菜馆的(2016)鲁0102民初742号案中，在2016年12月13日庭审时，金利源菜馆即向疾控中心的代理人明确表示可以在12月下旬随时将房屋交付给军区预防中心，但是，军区预防中心从未安排人员前来接收房屋。军区预防中心直到2017年1月5日才接收房屋，这个责任不应由金利源菜馆承担，应由其自行承担。所以，不存在金利源菜馆占有军区预防中心房屋的事实。5、关于逾期返还房屋违约金的问题。首先，金利源菜馆并未逾期返还房屋，而是因军区预防中心原因不及时接收房屋所致。其次，军区预防中心主张的该项违约金已经在(2016)鲁0102民初742号及(2017)鲁01民终6063号案中主张过，根据”一事不再理”的诉讼原则，也不应支持军区预防中心的该项请求，应当驳回。综上所述，清二审法院依法驳回军区预防中心的上诉请求。
军区预防中心向一审法院起诉请求：1、请求依法判决向军区预防中心支付2014年的房屋租金73886元，并支付自2015年1月1日至金利源菜馆实际付清所欠租金之日止的违约金33692.016元(以73886元基数，按日万分之五计算);2、依法判令金利源菜馆向军区预防中心支付2016年度房屋租金554818元，并支付自2017年1月1日至金利源菜馆实际付清所欠租金之日止的违约金50211.029元(以554818元基数，按日万分之五计算);3、依法判令金利源菜馆向军区预防中心支付2017年度的房屋占有使用费7600元；4、请求法院依法判决金利源菜馆支付逾期不返还租赁房屋的违约金101640元;5、案件受理费及其他费用由金利源菜馆承担。
一审法院认定事实：2013年12月31日，军区预防中心（甲方）与金利源菜馆（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定金利源菜馆承租位于济南市一层201.72平米、二层275.78平米的涉案房屋；租赁用途为餐饮，租赁期限自2014年1月1日起至2014年3月31日止；租金总额为82135元；租赁期内的水电等费用由乙方负担；甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；租赁期满，合同解除；甲方违反合同第七条约定的，乙方有权解除合同，甲方应支付5000元违约金；乙方违反合同第八条约定，乙方应支付5000元违约金；乙方逾期交付租金及有关费用，每逾期一日按滞交经费总额的3‰加收违约金，逾期30日，甲方有权解除合同、收回甲方的财产并停止向乙方提供本合同由甲方提供的水电等；本合同经双方签字盖章，并经军队房地产管理部门审核批准盖章后生效。军区预防中心在合同落款处甲方位置加盖了公章，乙方落款处金利源菜馆未签字或加盖公章。同日，军区预防中心（甲方）与金利源菜馆（乙方）又签订《军队房地产租赁合同》一份，约定金利源菜馆承租上述中涉案房屋一层145.92平米、二层331.58平米的涉案房屋；租赁期限自2014年4月1日起至2016年12月31日止；2014年、2015年度、2016年度的租金分别为391751元、537390元、554818元；其它内容同上述合同。济南军区疾控中心、历下金利源菜馆、中国人民解放军济南军区房地产管理局在该合同上加盖了公章。上述合同签订后，军区预防中心将涉案房屋交付金利源菜馆使用，军区预防中心称涉案房屋自2014年1月1日起至2014年3月31日，一直由金利源菜馆使用，并提交中国人民解放军资金往来结算两份，证明金利源菜馆于上述期间内曾缴纳过涉案房屋水电费。另，金利源菜馆通过余有强的账户于2014年2月26日、7月10日、12月31日分三次支付给军区预防中心2014年度房屋租金共计40万元。一审庭审中，金利源菜馆向一审法院提交（2016）鲁0102民初742号判决书及（2017）鲁01民终6063号判决书各一份，两份判决均认定关于2016年1月1日至2016年1月18日的租金问题，因军区预防中心在该期间对涉案房屋进行了停水停电，而涉案房屋系用于餐饮经营，该行为导致涉案房屋丧失正常的经营功能并大幅降低其实用功能，故不再支持军区预防中心要求金利源菜馆支付上述期间租金的诉讼请求。另，判决书中确认了军区预防中心与金利源菜馆签订的《军队房地产租赁合同》于2016年12月31日解除，2017年1月5日，金利源菜馆搬离了涉案房屋。因金利源菜馆未按合同约定返还涉案房屋，法院判决金利源菜馆向军区预防中心支付违约金5000元。
一审法院认为，双方签订的租赁合同合法、有效，双方均应按合同履行。1、对于军区预防中心主张的要求金利源菜馆支付2014年的租金73886元的请求，一审法院认为，军区预防中心与金利源菜馆签订的租期为2014年1月1日至2014年3月31日的《军队房地产租赁合同》，因该合同金利源菜馆及济南军区房地产管理局未签字和加盖印章，对军区预防中心提交了金利源菜馆在2014年3月7日和2014年3月28日缴纳水电费的单据，金利源菜馆不予认可，称这些水电费根据习惯实际是预交的2014年4月份的水电费。综上，一审法院认为，对于军区预防中心主张2014年1月1日至2014年3月31日的《军队房地产租赁合同》并未成立生效，金利源菜馆在上述期间也未实际占有并使用涉案房屋。退一步讲，即使金利源菜馆占用涉案房屋，根据相关法律规定，军区预防中心主张租金的期限为一年，军区预防中心最早主张租金的时间为2016年1月20日，也已超过诉讼时效。同时，根据双方签订的合同约定2014年度租金为391751元，金利源菜馆已按协议约定支付军区预防中心租金40万元，对此，军区预防中心并无异议。金利源菜馆支付的租金额已超出双方约定的租金，故对于军区预防中心要求金利源菜馆支付2014年的租金73886元的请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对军区预防中心要求支付违约金的请求33692.016元的请求，于法无据，一审法院不予支持。2、对于军区预防中心主张的2016年度租金554818元问题，一审法院认为，（2016）鲁0102民初742号判决书及（2017）鲁01民终6063号判决书已生效。对于2016年1月1日至2016年1月18的租金问题，在判决书中已进行了认定及处理，一审法院不再涉及。关于2016年1月19日至2016年12月31日的租金，根据前述生效判决书认定的事实和理由，军区预防中心在2016年金利源菜馆的租赁期间，对涉案房屋进行了停水、停电，且涉案房屋并非一般的仓库而是用于餐饮经营，该行为已构成严重违约，导致涉案房屋丧失了正常的经营功能，故对于军区预防中心请求金利源菜馆支付上述期间的租金及欠付租金所造成的违约金，一审法院不予支持。3、关于军区预防中心主张的2017年度的房屋占有使用费7600元的问题，一审法院认为，涉案房屋已在2016年就了丧失正常的经营功能，至金利源菜馆在2017年1月5日就搬离了涉案房屋，故对于军区预防中心的该项诉讼请求，一审法院不予支持。4、对于军区预防中心要求金利源菜馆支付逾期不返还涉案房屋的违约金的请求，一审法院认为，在（2016）鲁0102民初742号判决书及（2017）鲁01民终6063号判决书中，已判决因金利源菜馆未按合同约定返还涉案房屋，金利源菜馆向军区预防中心支付违约金5000元。根据“一事不再理”的原则，对于军区预防中心的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于金利源菜馆主张的经济损失，因金利源菜馆未提出反诉，故对于金利源菜馆要求军区预防中心赔偿损失的主张，依据不足一审法院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：驳回中国人民解放军济南军区联勤部疾病预防控制中心的全部诉讼请求。案件受理费12020元，由中国人民解放军济南军区联勤部疾病预防控制中心负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，关于金利源菜馆应否支会军区预防中心2014年房屋租金73886元及违约金问题。首先，《军队房地产租赁合同》中约定合同生效条件为“双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”，在军区预防中心提供的租赁期限为2014年l月1日至2014年3月31日的租赁合同中，金利源菜馆并未签字盖章，亦未经军队房地产管理部门审批盖章，该合同并未生效；其次，军区预防中心主张金利源菜馆支付房屋租金，但并未提供充分有效证据证明金利源菜馆在此期间实际占有使用该涉案房产，应由其承担举证不能的不利后果。因此，军区预防中心的该项请求一审法院未予支持，并无不当。
关于军区预防中心主张的金利源菜馆应向其支付2016年房屋租金554818元、违约金50211.029元及2017年房屋占有使用费7600元问题。首先，《军队房地产租赁合同》中约定合同解除的条件包括国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行之情形，并约定因此情形解除合同的双方均不承担责任。当合同解除条件成就时，军区预防中心未能依法行使解除权，且在未及时通知金利源菜馆的情况下对涉案房产进行停水、停电，导致金利源菜馆不能正常经营，属于违约；其次，合同中约定因政策调整导致合同无法履行的，双方均不承担责任。因此，军区预防中心无权请求金利源菜馆支付此期间的房屋租金。对于军区预防中心该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。
关于军区预防中心主张金利源菜馆支付逾期不返还租赁房屋的违约金问题。军区预防中心已在（2016）鲁0102民初742号及（2017）鲁01民终6063号案件中主张过该项权利且人民法院已经作出判决，根据“一事不再理”原则，一审法院对该项主张未予支持，并无不当。
另，关于军区预防中心申请法院调取金利源菜馆自2015年11月至2017年1月的纳税记录问题。承前所述，是否调取上述证据材料，不影响本案的处理，故本院对此不予准许。
综上所述，军区预防中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12020元，由上诉人中国人民解放军济南军区联勤部疾病预防控制中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 武绍山
审判员 王立强
二〇一八年三月五日
书记员 牛春杰