西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）碑民三初字第00455号
原告：西安市麦积山万家灯火饭店，住所地：西安市建东街*号。
法定代表人：芦忠厚，总经理。
委托��理人：何建军，陕西同顺律师事务所律师。
委托代理人：方玲，陕西同顺律师事务所律师。
被告：杨文哲。
被告：郑亚利。
委托代理人：杨文哲（身份同上）。
原告西安市麦积山万家灯火饭店与被告杨文哲、郑亚利房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何建军、方玲，被告杨文哲和被告郑亚利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年4月18日，其与西安市惠中香餐饮
有限公司（下简称惠中香公司）签订《房屋租赁合同》，约定惠中香公司承租其位于西安市建东街4号的一楼房屋，租赁期限自2006年6月15日至2011年6月15日止，年租金18万元等，惠中香公司承租期间，于2009年3月5日将房屋转租给被告杨文哲，杨文哲仅缴纳了2010年6月15日前的租金，此后的租金长期拖欠不付。自2010年4月以来，被告郑���利在原告房屋处经营“徐刘涛炒牛羊肉”，亦不支付租金。现诉讼请求解除原告与被告杨文哲之间的房屋租赁关系，判令被告杨文哲支付所欠租金18万元（暂计至2011年6月15日，此后至腾房之日的租金应照付），腾交原告房屋，并由被告郑亚利承担连带责任。
被告杨文哲辩称，自己于2009年3月5日在位于西安市建东街的惠中香公司工作，并未和原告有过直接往来，现在在未确定建东街4号一楼门面房的产权人是谁之前，自己有权拒付租金；原告是和惠中香公司签订的房屋租赁合同，自己不是该公司的法定代表人，不应承担合同责任。2009年3月5日惠中香公司将房屋转租给自己不是事实，自己也不认识郑亚利等。不同意原告的诉讼请求。
被告郑亚利辩称，其没有承租原告的房屋，房屋租赁的事情与自己无关，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2006年4月18日，原告（原名西安市麦积山饭店）与惠中香公司签订房屋租赁合同，约定：惠中香公司承租原告位于西安市建东街麦积山饭店一楼门面餐厅除西南角接待室用房之外的房屋，期限自2006年6月15日至2011年6月15日，每年租金18万元，支付方式为每年6月15前一次性交清当年的租赁费，租赁房屋用途：餐饮；房屋在租赁期间，原则上不能转让，如确需转让，须经承租方同意，且在三个月前提出，双方达成共识方可转租（其余条款略）。合同签订后，双方正常履行。惠中香公司的法定代表人是肖某，该公司在西安市建东街4号（后变更为153号）经营期间，于2007年8月7日在原址设立分支机构“西安惠中香餐饮有限责任公司傻大姐火锅麻辣烫店”，办有营业执照，负责人仍为肖某。2007年11月3日，肖某与张济方（又名江某）签订转让协议，将惠中香公司及傻大姐火锅麻辣烫店转让给张济方。惠中香公司此前未将转让之事告知原告。张济方接手后，自2007年11月3日继续经营傻大姐火锅麻辣烫店，其间，其按时给原告交付了租金。2008年11月18日，张济方之兄张某在原址注册成立了个人独资企业“西安市恒发火锅麻辣烫店”，经营中对外也同时使用“重庆傻大姐火锅麻辣烫店”的名称。2009年3月3日，张某与杨文哲签订转让协议，约定将“重庆傻大姐火锅麻辣烫店”转让给杨文哲，2009年3月5日，双方再行签订转让协议一份，约定：张某（甲方）以19万元将店（包括餐厅内所有物品及设施）转让给杨文哲（乙方），2009年3月4日前债务由甲方承担，甲方要负责给乙方办理原房屋承租人和乙方的租赁合同，目的是确定乙方现在是房屋的合法承租人等。根据该条约定，2009年3月5日，惠中香公司的法定代表人肖某通知原法人代表高启伶持惠中香公司公章代表其公司和杨文哲又��订了一份转让协议，内容为：“惠中香公司同意将建东街153号的麦积山饭店承租权转让与杨文哲，转让协议即日起生效，乙方杨文哲享受甲方惠中香公司原合同的各项事宜。”2009年10月17日，在杨文哲付清转让款项后，杨文哲又与张某签订协议一份，内容为：“由杨文哲此后自己负责办理执照事宜，双方再无经济手续问题，债务两情，互不相欠。2009年3月13日以后店内一切事宜与乙方无关，由甲方承担。”杨文哲于2009年6月15日、12月15日两次各向原告交付房屋租金9万元，租金付至2010年6月15日。原告在收据中仍将交款人开为惠中香公司。
又查明，郑亚利系“碑林区徐流涛羊肉餐馆”（个体）经营业主，执照登记的地址在西安市劳动南路17号付34号。被告郑亚利于2010年5月至2011年5月间在原告建东街4号一楼门面房处经营“徐刘涛炒牛羊”。2011年3月2日，被告郑亚利给原告出具一份申请书，主要内容为：“我是徐刘涛炒牛羊建东街店负责人郑亚利，租用贵处门面房500平方米。由于原承租人杨文哲的原因，我们在不知情的情况下把从2010年5月18日-2011年5月18日的全年房租共计18万元交于前任红翻天负责人杨文哲，给管委会造成很多不便，在此深表歉意，敬请原谅。本人在此郑重承诺：一、将前任负责人杨文哲所欠贵单位2010年5月18日-2011年5月18日的房租共计18万元一次付清。二、对原贵单位处与红翻天负责人杨文哲之间因法院官司产生的费用由我方一并承担。对2011年以后的房租我方保证按与贵单位签订的合同严格执行。”该18万元郑亚利后未向原告支付。其与杨文哲无关于转租或承租的书面约定。
惠中香公司于2010年5月5日因未年检已被依法吊销营业执照。
西安市建东街4号（现为153号）一楼门面房由杨文哲实际租赁使用至今，诉讼期间曾���办名为“王记小厨香”等的餐饮。
西安市建东街153号（原4号）房屋系麦积山风景名胜区管理委员会从西部建筑抗震勘察设计院购买，综合建筑面积965平方米，其中一楼建筑面积438.68平方米，二楼建筑面积526.32平方米，以上房屋已交付使用，西部建筑抗震勘察设计院出具有书面产权证明书。麦积山风景名胜区管理委员会于2000年8月将一楼交予原告管理使用至今。
庭审中，原告提供证人证言，证人肖某、江某（张ＸＸ）、张某到庭作证，内容包括惠中香公司转让给江某，江某接手后在原址继续经营重庆傻大姐火锅麻辣烫，2009年3月江某、张某将其店铺转给了杨文哲，杨文哲接手后经营的名字叫红翻天火锅麻辣烫；以及2009年3月5日，惠中香公司又与杨文哲签订的转让协议是杨文哲要求江某、张某给他办理原承租人高启伶和其签订转租协议的原因等。被告杨文哲承认2009���3月3日、3月5日协议上其签字属实，2009年10月17日协议其签字也属实。被告郑亚利声称这几份协议其没有参与，证人也不认识，无法发表意见。
针对2011年3月2日郑亚利给原告方所写“申请书”，审理中本院向郑亚利调查询问，郑亚利称这份申请的内容是杨文哲让她所写，因当时杨文哲听说原告不打算把房屋继续租给他，而他接手红翻天火锅麻辣烫时原告是同意的，写这份材料的用意是杨文哲希望原告继续把房屋出租给他。对于经营之事，郑亚利称杨文哲是其表兄，杨文哲因经营的红翻天火锅麻辣烫生意不好，就叫自己来帮忙，自己原来干过徐刘涛炒牛羊劳动路店，就推荐杨文哲开这个，因此杨文哲就给总店老板交了一些加盟费，在建东街4号开起了徐刘涛炒牛羊，自己只是给杨文哲帮忙做经营主管，每月领杨文哲发的工资，业主是杨文哲。对本院该调查笔录内容，��文哲表示基本认可，称建东街开的徐刘涛炒牛羊跟郑亚利没有关系，其也没有给总店交过加盟费，但同时又称不知道徐刘涛炒牛羊是谁干的。原告对郑亚利的陈述不予认同，认为郑亚利实际于2010年5月至2011年5月期间在建东街4号门面房租赁经营“徐刘涛炒牛羊”，而未向原告交纳租金，其本人已明确承认租赁事实，并承诺交纳全年租金18万元，即应履行付款责任，其于诉讼期间的辩解无证据支持，意在推卸责任，不应得到支持。郑亚利未就其上述述称提供证据佐证。
关于将杨文哲所交租金在收据交款人栏开具为惠中香公司之事，原告述称2009年6月15日杨文哲给其财务交了9万元租金，其认为这是继续履行2006年4月18日其与惠中香公司的房屋租赁合同，2009年12月15日杨文哲又派人给其交纳该年剩余的9万元租金，其已知道杨文哲是红翻天麻辣烫的业主，因为惠中香公司一直在按时交纳租金，就认为这还是在继续履行原双方租赁合同。
以上事实，有原告与惠中香公司所签房屋租赁合同、惠中香公司与江某签订的转让协议、张某与杨文哲签订转让协议、惠中香公司与杨文哲签订的转让协议、杨文哲交纳房屋租金的收据、郑亚利开办“西安市碑林区徐刘涛羊肉餐馆”个体工商户登记审核表和工商登记信息档案、郑亚利向原告所写“申请书”、惠中香公司企业档案、张季洪开办“西安市恒发火锅麻辣烫店”工商登记档案、证人证言、当事人陈述、产权证某
本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护。公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。本案原告与惠中香公司签订的房屋租赁合同主体适格，意思表示真实，属于有效。惠中香公司在承租期内单方将经营权转让给江某，江某及其兄张季洪继续在原址经营，租金照付，张季洪此后又将店面让与被告杨文哲，双方签订的转让协议中还约定出让方负责办理房屋原承租人与其之间租赁事宜，目的是确认受让方杨文哲是房屋的合法承租人身份，此时惠中香公司法定代表人又应张季洪、江某的要求出面与杨文哲签订“转让协议”，载明惠中香公司同意将房屋承租权转让与杨文哲，后者享受惠中香公司原租赁合同的各项事宜。以上均构成转租，杨文哲接手后自行经营，仍按原合同标准向原告交纳租金，原告并未提出异议，应视为对转租的认可。杨文哲与原告之间构成事实上的房屋租赁合同关系。租赁期限和租金标准应遵守原租赁合同的约定。被告郑亚利受杨文哲之邀于2010年5月至2011年5月期间使用原告房屋经营“徐刘涛炒牛羊”，向原告出具书面申请书，载明其租用原告房屋，承诺将租金18万元支付给原告，而又违反承诺未予支付，应承担相应付款义务。被告杨文哲仅向原告交纳部分租金，拖欠2010年6月15日以后的租金，与法有悖，其所辩称的拒绝付款理由不能成立。2011年6月15日租赁期限届满后，被告杨文哲应将房屋腾交原告，其拒不腾交，于法无据。原告诉讼请求解除原告与被告杨文哲之间的房屋租赁关系，因租赁合同期限已届满，其与被告杨文哲又未就续租达成一致，故双方之间的租赁合同关系已自行终止，该项请求已无意义；原告请求判令被告杨文哲支付所欠租金18万元，将2011年6月15日租期届满后至腾房之日的租金照付，并腾交房屋，因租期届满后至腾房之日的房屋占用使用费以租金标准计算并无不当，予以支持。原告主张被告郑亚利承担连带责任，鉴于郑亚利仅承租使用原告房屋一年，其只应对承租使用期间的未付房屋租金165000元承担连带给付责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判决如下：
一、被告杨文哲于本判决生效后十日内，支付原告房屋租金18万元，以及逾期腾房占用使用费3万元（2011年8月15日至判决确定腾房之日的占用使用费按合同租金标准计付），并腾交位于西安市建东街153号租赁房屋于原告。
二、被告郑亚利对上款租金中的165000元负连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理���14781元，由被告杨文哲负担（此款原告已预交，被告随上款一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书生效之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 吕江晖
审判员 张粟心
审判员 任惠军
二〇一一年十月八日
书记员 刘 颖