重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终6764号
上诉人（原审被告）：重庆市凤鑫建筑安装有限责任公司，住所地重庆市长寿区菩提街道桃源西路15号1幢3-4，统一社会信用代码915001152033951531。
法定代表人：胡子清，该公司总经理。
委托诉讼代理人：文金朋，重庆万康律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑华，重庆市长寿区公平法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：黄培强，男，1968年12月27日出生，汉族，住重庆市长寿区。
委托诉讼代理人：刘仁华，重庆潜卫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余廷华，重庆潜卫律师事务所律师。
上诉人重庆市凤鑫建筑安装有限责任公司（以下简称凤鑫公司）因与被上诉人黄培强房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2017）渝0115民初8991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人凤鑫公司的法定代表人胡子清及其委托诉讼代理人郑华、文金朋，被上诉人黄培强及其委托诉讼代理人刘仁华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
凤鑫公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判为驳回黄培强的诉讼请求；2.本案诉讼费由黄培强承担。事实和理由：原判认定事实部分不清，适用法律错误。1、2000年3月27日胡明、李元平、黄培强为甲方，长寿县凤鑫建筑公司（凤鑫公司由该公司更名）为乙方，双方签订了《协议书》（以下简称《3·27协议》）、2000年4月3日长寿县葛兰农村信用社、长寿县城关农村信用社、长寿县新市农村信用社、长寿县八颗农村信用社、长寿县合兴农村信用社为甲方，黄培强、胡明、李元平、陈德轩为乙方、凤鑫公司为丙方，三方签订了《关于黄培强、胡明、李元平、陈德轩借款转移给重庆市凤鑫建筑安装有限责任公司的协议书》（以下简称《4·3协议》）已经履行完毕，重庆市长寿县凤城镇望江路16#1-5号五套房屋（以下简称望江路5套房）的所有权人为凤鑫公司。2、2000年3月30日，黄培强（甲方）与凤鑫公司（乙方）签订《旧房改造补偿协议》（以下简称《3·30协议》，约定的凤鑫公司支付黄培强15万元，是黄培强帮助凤鑫公司贷款200万元的回扣。黄培强没有提供帮助，该款不应当支付。3、2000年5月20日黄培强、胡明、胡子清（凤鑫公司法定代表人）签订《合伙改造房屋协议》（以下简称《5·20协议》）约定，解除《3·30协议》。4、黄培强依据《3·30协议》主张权利，超过诉讼时效。
黄培强辩称：1、《3·27协议》的履行与本案无关；2、《5·20协议》与本案无关，(2018)渝01民终5133号民事判决是生效判决，该判决认定《5·20协议》不足以证实《3·30协议》已经解除；3、《3·30协议》没有解除，凤鑫公司没有履行该协议义务。黄培强不存在帮助凤鑫公司贷款。黄培强一直在主张合同权利，不存在超过诉讼时效。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。
黄培强向一审法院起诉请求：1.请求解除黄培强与凤鑫公司签订的《3·30协议》；2.请求法院判令凤鑫公司向黄培强赔偿不能还房的300平方米房屋的损失661600元；3.本案评估费、诉讼费由凤鑫公司承担。
一审法院认定事实：黄培强系原望江路五套房屋的所有权人。
《3·27协议》约定由凤鑫公司负责偿还胡明、李元平、黄培强三人在各银行的贷款本金及利息，且与各银行签订贷款本息的债务转移手续，并由胡明、李元平、黄培强三人取出其在银行的抵押房屋的产权证后协助凤鑫公司完善开发长寿县凤城镇望江路17号旧房改造工程所需的有关手续，同时房屋的所有权归凤鑫公司所有。胡明、李元平及黄培强分别在该合同上签名，凤鑫公司在该合同上签章，该公司法定代表人胡子清亦在该合同上签名。
《3·30协议》约定：经甲乙双方协商，本着平等互利的原则，就乙方开发长寿凤城镇望江路17号的旧城改造工程的有关补偿问题达成如下协议：一、甲方要协助乙方办理所有手续和解决所存在的问题。二、乙方补偿甲方的旧房改造补偿费15万元，在2000年6月份付清，如到期不能付清，就用该房改造后的住房（三楼靠县酒厂的三套住房，建筑面积约300㎡）作为甲方的补偿费，房屋所有权归甲方所有。三、乙方对甲方补偿的房屋300㎡不得擅自销售，并且乙方要为甲方完善该300㎡房屋的一切手续（包括房产证、土地使用证）交给甲方。四、乙方办理的所有费用由乙方负责，甲方不负责任何费用。
《4·3协议》约定由凤鑫公司负责偿还黄培强等人在甲方信用社的借款。甲方同意凤鑫公司对乙方的抵押房屋拆除改造等。
2000年8月7日，原长寿县人民政府《关于同意重庆市凤鑫建筑安装有限责任公司旧城改造工程使用国有土地的批复》中载明，同意该公司旧城改造使用望江路17号处的国有土地2575平方米，并转让给其作为修建集资楼工程之用。
2007年12月27日，凤鑫公司取得重庆市长寿区房屋管理局颁发的望江花园项目（在黄培强原房屋所在的土地上）建设的《房屋拆迁许可证》。
2010年7月29日，凤鑫公司（甲方）与鑫塔公司（乙方）签订《重庆市长寿区望江路16号土地转让协议》，约定凤鑫公司将长寿区望江路16号土地所有权利作价340万元出售给鑫塔公司。
2010年9月26日，凤鑫公司取得位于腾达苑项目（原望江花园项目）的《建设用地规划许可证》。
2011年11月15日，鑫塔公司、凤鑫公司取得位于腾达苑项目《建设用地规划许可证》。
2012年1月12日，鑫塔公司取得位于腾达苑工程《建设工程施工许可证》。
2013年4月23日，重庆市长寿区城乡建设委员会《关于同意变更腾达苑商住楼项目业主的批复》载明，对鑫塔公司、凤鑫公司两家于2010年9月21日在该委办理的长寿望江路16号地块项目联建备案，该委同意凤鑫公司退出长寿区望江路17号腾达苑项目，即业主为鑫塔公司。
2013年4月27日，重庆市长寿区规划局《关于腾达苑工程办理规划管理手续的函复意见书》载明，该局同意腾达苑项目业主由“鑫塔公司、凤鑫公司”变更为“鑫塔公司”。
2013年5月10日，鑫塔公司取得位于长寿区腾达苑项目商品房预售（预租）许可证。
2013年4月16日，黄培强向一审法院提起诉讼，要求凤鑫公司、鑫塔公司共同向其交付位于重庆市长寿区，并办理产权登记手续，一审法院受理后于2013年11月11日作出（2013）长法民初字第02749号民事判决书，认为《3·30协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但因黄培强诉求的四套房屋所在的腾达苑项目工程尚未办理骏工验收备案登记，不具备交付使用、办理产权登记为由驳回了黄培强的诉讼请求。黄培强不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，后于2014年4月29日撤回上诉申请，该院于2014年4月29日作出（2014）渝一中法民终字第00770号民事裁定书，准许黄培强撤回上诉，（2013）长法民初字第02749号民事判决书现已生效。
腾达苑工程于2016年11月22日竣工验收合格，案涉房屋现登记在鑫塔公司名下。
2017年1月3日，黄培强再次向一审法院提起诉讼，要求鑫塔公司向黄培强交付位于重庆市长寿区房屋，并将该四套房屋的产权过户到黄培强名下，且过户的全部费用由鑫塔公司承担；凤鑫公司对鑫塔公司所负债务承担连带责任。一审法院于2017年3月9日作出（2017）渝0115民初104号民事判决书，认为《3·30协议》系双方当事人的真实意思表示。不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议对黄培强与凤鑫公司具有约束力。因凤鑫公司与鑫塔公司于2010年7月29日签订的《重庆市长寿区望江路16号土地转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。且该转让协议已实际履行，腾达苑工程业主为鑫塔公司，案涉房屋现登记于鑫塔公司名下，鑫塔公司享有案涉四套房屋的所有权。根据合同相对性原则，合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人才能基于合同关系向另一方当事人提出请求或诉讼。鑫塔公司不是《3·30协议》的当事人，故黄培强无权依据《3·30协议》向鑫塔公司主张合同权利。现黄培强未举示证据证明鑫塔公司具有法定或约定的交付房屋并过户的义务，应承担举证不能的法律后果。故对黄培强要求鑫塔公司交付房屋并过户的诉讼请求一审法院不予支持。凤鑫公司不是案涉四套房屋的所有权人，不享有占有、使用、收益和处分的权利。黄培强可要求凤鑫公司承担除履行交房外的其他义务，或承担违约责任，亦可解除《3·30协议》并主张损害赔偿，但黄培强仍然坚持要求凤鑫公司交付房屋，拒绝变更诉讼请求，故对黄培强要求凤鑫公司交付房屋并过户的诉讼请求一审法院不予支持，驳回了黄培强的诉讼请求。黄培强不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，该院于2017年8月29日作出（2017）渝01民终5133号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2017）渝0115民初104号民事判决书现已生效。
庭审中，凤鑫公司举示了：1.凤鑫公司决定在凤城处，改造修建职工集资建房一幢的立项申请；2.《5·20协议》，拟证明：已经解除《3·30协议》，胡子清至今都是凤鑫公司的法定代表人，其签订《5·20协议》的行为系职务行为。黄培强质证称，对立项申请的真实性无异议，对其关联性有异议。（2017）渝01民终5133号民事判决书已经认定《5·20协议》不足以证实《3·30协议》已经解除，因此立项申请不能证实黄培强与凤鑫公司的《3·30协议》已经解除。一审法院经评判认为黄培强对立项申请的真实性予以认可，一审法院予以确认，但对其关联性不予确认。一审法院对《5·20协议》的真实性予以确认，因《5·20协议》的甲方为胡子清而非凤鑫公司，故该协议虽然载明“丙方黄培强自愿解除给凤鑫公司签订旧房改造补偿协议”，但因《3·30协议》系凤鑫公司与黄培强签订，故黄培强解除合同的意思表示应向凤鑫公司作出，故《5·20协议》不足以证实《3·30协议》已经解除，《5·20协议》与本案不具有关联性，一审法院不予采信。
本案审理中，黄培强申请了对位于重庆市长寿区望江路17号3-1（建筑面积68.12㎡）、3-2（89.60㎡）、3-3（69.83㎡）、3-4（67.55㎡）四套住房的清水房市场价值进行司法评估，一审法院委托重庆中财资产评估土地房地产估价有限责任公司对上述四套住房市场价值进行估价，黄培强为此支付了评估费5500元。2018年7月5日，该机构出具了房地产司法估价报告，估价结果显示评估总价为66.16万元（大写人民币金额：陆拾陆万壹仟陆佰元整）。黄培强对房地产司法估价报告的三性均无异议，认为该司法估价报告应作为本案的定案依据。凤鑫公司对司法估价报告的三性均有异议，认为估价报告评估的与原房屋不是同一层楼，该四套房的方向指向不明，该报告出现了只估价的是三楼，假如还房完毕可能是其他楼层或者是三楼靠县酒厂的三套住房，估价的方向不明造成了估价的结论和金额不同。估价报告是四套房屋，而原旧房拆迁协议是三套住房。同时建筑面积是约300平方米，因此该估价报告书的估价结论不予采信，与《3·30协议》约定的酒厂方向也不明确，该估价报告书与本案无关联性，请求法庭不予采信。一审法院经评判认为，黄培强与凤鑫公司在《3·30协议》中约定了还房位置、楼层及房屋面积，根据黄培强提供的原旧房国有土地使用证显示原房屋四至界限为，东：阳台投影为界接望江支路。南：围墙内为界接县酒厂住宅。西：围墙内为界接县货运公司。北：墙壁处为界接县图书馆。经旧房改造后，重庆市长寿区望江路17号腾达苑项目的四至为：东、南、北均临凤城街道，西临长云公司，该项目共18层，第3-15层平面图显示每层共7户，1、2号房屋靠南临凤城街道，3、4号房屋靠东临凤城街道，5、6号靠北临凤城街道，7号靠东临长云公司。综上，黄培强请求以重庆市长寿区望江路17号3-1（建筑面积68.12㎡）、3-2（89.60㎡）、3-3（69.83㎡）、3-4（67.55㎡）四套住房的清水房市场价值进行司法评估符合双方合同约定的还房位置及楼层。对于凤鑫公司质证称黄培强请求估价的是四套房屋问题，因《3·30协议》约定了还房面积为300㎡，而改造后的3套房屋无法达到约定的总面积300㎡，黄培强请求估价四套房屋，总面积295.1㎡符合双方合同约定。黄培强自愿按295.1㎡主张房屋估价也不违反法律规定，一审法院予以确认。综上所述，重庆中财资产评估土地房地产估价有限责任公司出具的房地产司法估价报告客观真实，与本案具有关联性，一审法院对房地产司法估计报告的真实性、合法性、关联性予以确认。
一审法院认为，黄培强与凤鑫公司于2000年3月30日签订的《3·30协议》，系双方当事人的真实意思表示。不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该协议对黄培强与凤鑫公司具有约束力。
关于凤鑫公司抗辩的诉讼时效问题。因本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，《3·30协议》约定乙方补偿甲方黄培强的旧房改造补偿费15万元，在2000年6月份付清，如到期不能付清，就用该房改造后的住房（三楼靠县酒厂的三套住房，建筑面积约300平方米）作为甲方黄培强的补偿费，房屋所有权属甲方所有。”凤鑫公司未在2000年6月支付黄培强旧房改造费15万元，依照合同约定，黄培强有权向凤鑫公司主张该地块修建住房的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因本案涉案房屋于2016年11月22日竣工验收合格，黄培强于2017年1月3日诉至一审法院要求凤鑫公司履行还房义务，因事实及法律上履行不能经一审法院判决驳回诉讼请求后，本案诉讼时效中断。2017年11月1日，黄培强再次诉至一审法院，故本案并没有经过诉讼时效。综上所述，一审法院对凤鑫公司的辩称意见，不予采纳。
一审法院作出的（2017）渝0115民初104号民事判决书现已生效，该判决书认定涉案房屋现登记在鑫塔公司名下，凤鑫公司对鑫塔公司名下的房屋无权进行处置。故黄培强要求凤鑫公司向其交付房屋并办理权属登记不具有客观履行的可能。凤鑫公司法律上、事实上均不能履行合同约定的还房义务，黄培强请求解除《3·30协议》并要求凤鑫公司承担损害赔偿，符合法律规定，一审法院予以支持。凤鑫公司应向黄培强还房的房屋价值经估价为661600元，黄培强主张该金额作为损害赔偿依据符合法律规定，一审法院予以支持。
因凤鑫公司违约，黄培强申请对涉案房屋进行司法估价，为此支付了评估费5500元，该费用属于黄培强的损失，黄培强请求凤鑫公司承担，一审法院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告黄培强与被告重庆市凤鑫建筑安装有限责任公司签订的《3·30协议》于本判决生效之日解除；二、被告重庆市凤鑫建筑安装有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告黄培强房屋损失661600元；三、被告重庆市凤鑫建筑安装有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告黄培强评估费5500元。本案案件受理费6108元，由被告重庆市凤鑫建筑安装有限责任公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求没有提交举示证据。
本院查明的事实与前述一审审理查明的事实相同。
本院认为，黄培强与凤鑫公司签订的《3·30协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该协议对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照协议履行义务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。凤鑫公司上诉提出《3·27协议》、《4·3协议》的履行，与其承担《3·30协议》合同约定义务存在关联；《3·30协议》约定的凤鑫公司支付黄培强15万元，是黄培强帮助凤鑫公司贷款200万元的回扣；依据《5·20协议》约定，《3·30协议》已经解除。在黄培强对凤鑫公司的事实主张不予认可，且举示反证的情况下，凤鑫公司对其主张的事实应当承担举证责任。在本案诉讼中，凤鑫公司举示的证据不足以证明其事实主张，应当承担不利后果。
原判认为黄培强依据《3·30协议》主张权利没有超过诉讼时效，其分析评判正确，本院予以认定，相关理由在此不再赘述。
综上，凤鑫公司的上诉理由及请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10416元，由重庆市凤鑫建筑安装有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赖生友
审判员 陈孟琼
审判员 刘润荔
二〇一八年十一月二十六日
书记员 陈嬿西