山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鲁01民终8077号
上诉人（原审原告）:邓丽霞，女，1980年出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：苗登彪，山东博睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱新峰，山东博睿律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告）：韩泉，男，1978年出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：苗登彪，山东博睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱新峰，山东博睿律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：济南中海地产投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人：欧阳国欣，董事长。
委托诉讼代理人：魏燕，山东豪才律师事务所律师。
委托诉讼代理人：满全维，山东豪才律师事务所实习律师。
上诉人邓丽霞、韩泉因与被上诉人济南中海地产投资有限公司（以下简称济南中海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初6897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
邓丽霞、韩泉上诉请求：1.撤销济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初6897号民事判决，依法改判支持邓丽霞、韩泉的一审诉讼请求或将本案发回重审。2.本案一审、二审诉讼费用由济南中海公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，证据不足。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。邓丽霞、韩泉、济南中海公司于2013年9月5日签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。邓丽霞、韩泉依约全面履行合同后，济南中海公司亦应按照合同约定履行相应义务。根据邓丽霞、韩泉与济南中海公司在《济南市商品房买卖合同》中明确约定了交房时间为2015年4月30日，虽然涉案房屋此时已经取得了部分验收资料，但并不具备商品房交付的法定条件，而且济南中海公司此时亦没有取得双方合同明确约定的“分期综合验收备案证明”，济南中海公司的逾期交付商品房的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。1.涉案房屋在2016年11月30日之前不具备商品房交付的法定条件。涉案房屋在2016年11月30日之前未经验收合格，济南中海公司无权将涉案房屋向邓丽霞、韩泉交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《建设工程质量管理条例》第十六条规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用”。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定，“开发项目经验收合格后，方可交付使用；经验收不合格的，开发企业不得交付，购买者和管理者有权拒绝接受使用。开发企业应当自综合验收合格之日起十五日内，将开发项目综合验收报告报开发主管部门备案。开发主管部门发现开发企业在综合验收过程中有违反城市规划、住宅产业化技术规定和基础设施、公用设施配套建设要求及开发合同约定行为的，应当责令改正，重新组织综合验收。”根据上述法律、行政法规、山东省地方行政规章的规定，在山东省的房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用，经验收不合格的，开发企业不得交付，而且开发企业应当自综合验收合格之日起十五日内，将开发项目综合验收报告报开发主管部门备案。因此，涉案房屋交付的法定条件之一是经过开发项目综合验收合格，并形成综合验收合格的确认文件。具有综合验收合格的确认文件是现行法律法规和部门规章中对房屋交付使用的强制性规定。涉案房屋在2016年11月30日前并未经过开发项目的综合验收合格，并未取得任何证明涉案房屋已经经过综合验收合格的确认文件，济南中海公司在一审庭审过程中也自认规划核实在2016年11月30日前未办理，最基本的规划要求都未落实，涉案房屋在2016年11月30日之前根本不具备商品房居住使用的法定条件。因此，一审法院认定“在明知涉案房屋尚未符合约定交付条件的情况下，2014年12月27日原告自愿选择接受房屋，视为其以该行为变更了购房合同约定的交房条件”没有任何事实与法律依据，任何一方都无权对涉案房屋的交付的法定条件进行任何变通规定或协议变更。2.邓丽霞、韩泉与济南中海公司在《济南市商品房买卖合同》中明确约定将“分期综合验收备案证明”作为交房条件之一，双方的此项约定有效，系双方真实的意思表示，济南中海公司交付涉案房屋的条件之一为济南中海公司取得开发项目《分期综合验收备案证明》。因此，济南中海公司的行为构成逾期交房违约行为，而且不存在免责事由，济南中海公司应当按照双方合同约定的违约金标准向邓丽霞、韩泉支付逾期交房违约金。另，合同之债的归责原则系无过错原则，即合同当事人只要未按合同的约定履行义务，就应当承担违约责任，当事人约定或法律规定免责的除外。涉案合同并未就未取得分期综合验收备案证明而不完全履行交房义务约定免责条款。因此，济南中海公司因未取得分期综合验收备案证明而交房已经构成违约，应当承担违约责任。同时邓丽霞、韩泉是在不知济南中海公司未取得分期综合验收备案证明的情况下对房屋予以签收，济南中海公司的行为已然构成对消费者的欺诈行为，侵犯了购房人的知情选择权；如果欺诈行为都可以得到法院维护的话，则显然涉嫌枉法裁判。本案中，虽然涉案商品房最后通过了竣工验收，房屋质量也是合格的，并且开发商迟延取得竣工验收备案登记证并未实际影响购房人接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分，即购房人实际上并没有损失。但是，作为开发商采取欺诈的方式交付房屋，侵犯了购房人的知情选择权。法院应依法判决开发商承担逾期交房的违约责任，既可以维护买房人的合法权益，又可以给开发商以警示，有利于促进开发商增强法治意识，遵守市场经济规则，在全社会弘扬诚信原则，减少纷争的产生。故一审认定：邓丽霞、韩泉在明知涉案房屋尚未符合约定交付条件的情况下，2014年12月27日原告自愿选择接收房屋，视为其以该行为变更了购房合同约定的交房条件，属于认定事实和适用法律错误，有明显偏袒济南中海公司的嫌疑，有违法治精神和枉法裁判之嫌。二、一审法院在认定的本案的争议焦点问题的论述中已经明确了济南中海公司的行为“实际构成逾期交房违约，且亦不存在免责事由的情形下，应当按照合同约定的违约金标准计算违约金”，而在一审法院认为部分却径直认定“原告主张实际收房后的逾期交房违约金，没有事实依据，本院不予支持。”。一审法院认定前后矛盾，思路混乱，其有明显偏袒济南中海公司的嫌疑。三、涉案《济南市商品房买卖合同》中的约定系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，而济南中海公司将未经综合验收合格的房屋交付给邓丽霞、韩泉的行为严重违反了法律、行政法规的强制性规定。因此，济南中海公司未在《济南市商品房买卖合同》约定的2015年4月30日前将取得《分期综合验收备案证明》并符合法律、行政法规等规定的商品房交付给邓丽霞、韩泉的行为构成逾期交房违约，济南中海公司应按照合同约定支付相应的逾期交房违约金。四、房屋的建筑质量安全与否直接关系到社会公众安危，属于社会公共利益的范畴，而竣工综合验收合格是目前国家对于建筑质量安全设置的唯一评价标准，必须严格执行，未经综合验收合格不得交付使用。一审法院故意忽视法律、行政法规及地方行政规章的关于房屋交付的强制性规定，错误认定涉案商品房居住使用的法定条件，一方面有明显偏袒济南中海公司的嫌疑，另一方面视人民群众的生命安全为草芥，错误地将不符合交付条件的房屋认定为完成交付将会对社会造成极其严重的无法救济的恶劣影响。交房即“房屋的交付”是商品房买卖合同履行中的重要环节，交房不同于普通买卖合同中的交货，而是具有显著的合同程序性与专业技术性的活动，具体而言，从程序上是由开发商的通知收房、房屋交付与购房者的质量验收、书面确认四个基本环节组成，专业技术方面则涉及房屋质量验收、相关房地产资料交付与出示两大基本问题。开发商的交房义务实际上是由书面通知义务、交付房屋的主义务及交付、提示必要文件资料的附随义务组合构成的义务群。根据司法解释规定，在当事人没有特别约定的情况下，“转移占有”视为交房完成，本案中交房在法律上是房屋毁损、灭失风险划分的标志，同时在实践中也是开发商开始承担保修责任，购房者开始缴纳物业费的时间点。然本案中商品房买卖合同第八条恰恰约定了特别的交房条件！如果按照一审法院的逻辑，那此时邓丽霞、韩泉的起诉、上诉的行为则应认定为济南中海公司不符合交房条件而交房，购房者拒绝接收的行为了，显然这种逻辑比较荒诞！因为取得商品房分期综合验收合格证明或国家规定的综合验收证明是交房的必备条件，出示国家规定的综合验收证明是房屋交付的法定条件，但是至起诉之日或2016年11月30日之前，该房并不具备交付条件。综上所述，一审法院错误认定涉案商品房居住使用的法定条件，无视法律、行政法规及地方行政规章的关于房屋交付的强制性规定，无视济南中海公司采用欺诈行为交付，明显偏袒济南中海公司。因此，请求二审法院依法查明案件事实，维护邓丽霞、韩泉的合法权益。
济南中海公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回邓丽霞、韩泉的上诉请求。虽然济南中海公司在2015年4月30日前未取得合同约定的分期综合验收备案证明，但在2014年12月27日，邓丽霞、韩泉收房前均予以取得分期综合验收备案证明所需要的部分材料，比如：小区绿化、道路、照明、供水、供气、供热等，上述条件均能满足邓丽霞、韩泉的居住使用，同时济南中海公司未取得分期综合验收仅是由于政府拆迁行为导致，菜市场及学校无法进行规划核实，从而延期取得规划核实证导致，但邓丽霞、韩泉收房的行为已经视为变更了双方在买卖合同中的约定交房条件，因此邓丽霞、韩泉要求撤销一审判决改判等的上诉请求是无法成立的。
邓丽霞、韩泉向一审法院起诉请求：判令济南中海公司向邓丽霞、韩泉支付逾期交房违约金45623元（以932986元为基数，按照日万分之一的标准计算，自2015年5月1日起至判决生效之日止，暂时计算至2016年9月1日）。
一审法院认定事实：2013年9月5日，原、被告签订一份《济南市商品房买卖合同》，合同约定邓丽霞、韩泉购买济南中海公司建设的中海国际社区某地块某号楼某单元某号房屋，总价款为932986元。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制性行为等）造成工期延误的。”同日，原、被告签订作为上述合同附件的补充协议一份，该补充协议第四条中“出卖人逾期交房的违约责任”约定：逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。此后，邓丽霞、韩泉按照约定向济南中海公司交付了全部购房款。邓丽霞、韩泉于2014年12月27日接收案涉房屋。
取得济南市房地产开发项目竣工综合验收备案证明应当向济南市城乡建设委员会提交下列材料：1、房地产开发项目竣工综合验收备案证明申请表；2、规划总平面图；3、开发企业资质证书；4、国有土地使用证；5、建设工程规划核实证；6、供电、排水、供热、燃气等市政公用基础设施的验收合格证明；7、房屋建设工程竣工验收备案单；8、房地产开发经营权、开发项目履约保证书、房地产开发项目手册；9、小区内道路、绿化、照明等四方验收证明；11、落实住宅产业化技术要求的证明材料；14、竣工结算备案单。
济南中海公司于2014年10月15日取得房地产开发项目园林绿化、小区道路、照明工程验收合格报告，案涉房屋所在小区绿化、道路、照明工程已通过验收符合要求，取得节水、排水、供水、供气、供热验收，基本具备节水、排水、供水、供气、供热使用条件；于2014年12月25日取得建设项目竣工市政公用设施综合验收备案证明，案涉房屋所在小区取得节水、排水、供水、供气、供热验收，基本具备节水、排水、供水、供气、供热使用条件；于2015年4月24日取得济南新建住宅区供电配套设施接收证明，案涉房屋所在住宅区已由济南供电公司接收抄表到户；于2016年11月30日取得房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明。
对双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
本案争议焦点问题有，一、政府拆迁行为能否成为济南中海公司的免责事由；二、违约金如何计算。
关于争议焦点问题一，涉案《济南市商品房买卖合同》第八条规定了开发商逾期交房的免责事由，载明“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制性行为等）造成工期延误的”，鉴于该合同系济南中海公司提供的格式合同，应当作出有利于购房者的解释，故济南中海公司据以抗辩的免责事由应仅限于上述情形。而政府拆迁行为并不属于上述合同约定的免责事由，故济南中海公司关于政府拆迁行为构成免责事由的主张，于法无据，不予支持。
关于争议焦点问题二，涉案《济南市商品房买卖合同》明确约定逾期交房违约金为日万分之一，该约定系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应严格予以履行。本案在济南中海公司实际构成逾期交房违约，且亦不存在免责事由的情形下，应当按照合同约定的违约金标准计算违约金。
一审法院认为，涉案双方当事人在商品房买卖合同中约定交房时间为2015年4月30日，虽然案涉房屋此时尚未取得分期竣工综合验收备案证明，此时已经取得了办理分期竣工综合验收备案证明所需要的房地产开发项目园林绿化、小区道路、照明工程验收合格报告、济南新建住宅区供电配套设施接收证明、建设项目竣工市政公用设施综合验收备案证明，质量竣工验收备案证明等材料，具备了商品房居住使用的法定条件。在明知涉案房屋尚未符合约定交付条件的情况下，2014年12月27日邓丽霞、韩泉自愿选择接受房屋，视为其以该行为变更了购房合同约定的交房条件。因此，邓丽霞、韩泉主张实际收房后的逾期交房违约金，没有事实依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决：驳回原告邓丽霞、韩泉的诉讼请求。案件受理费830元，由原告邓丽霞、韩泉承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系邓丽霞、韩泉与济南中海公司之间因商品房预售合同的履行而发生的争议，属商品房预售合同纠纷。依法成立的合同受法律的保护。邓丽霞、韩泉与济南中海公司于2013年9月5日签订的《济南市商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。上述合同第八条交付期限中约定，济南中海公司应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人邓丽霞、韩泉使用。邓丽霞、韩泉已于2014年12月27日实际接收涉案房屋，邓丽霞、韩泉收记行为应视为以其实际行为变更了双方对合同约定的涉案商品房交付约定。加之，邓丽霞、韩泉作为涉案房屋的买受人和实际占有人，并未提交证据证明济南中海公司在未取得分期综合验收备案证明即交付房屋导致其无法使用涉案商品房或使用受限。故对邓丽霞、韩泉关于济南中海公司向其承担逾期交房违约金的主张，本院不予支持。
综上所述，邓丽霞、韩泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费830元，由上诉人邓丽霞、韩泉负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一七年十一月二十四日
书记员 孙 娜