江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏05民终5135号
上诉人（原审被告、反诉原告）：常熟市海虞镇徐桥村村民委员会，住所地常熟市海虞镇徐桥村，组织机构代码A8362590-5。
法定代表人：朱健，村委会主任。
委托诉讼代理人：汤建新，常熟市海天法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：常熟市古里镇凡通市场管理服务有限公司，住所地常熟市古里镇湖东村，统一社会信用代码913205815629219522。
法定代表人：刘全进，总经理。
委托诉讼代理人：许亮，江苏恒则律师事务所律师。
上诉人常熟市海虞镇徐桥村村民委员会（以下简称徐桥村委会）因与被上诉人常熟市古里镇凡通市场管理服务有限公司（以下简称凡通公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2016)苏0581民初4901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐桥村委会的上诉请求：撤销原判，依法改判，上诉费由凡通公司承担。事实和理由：凡通公司的损失1463592.43元不应由徐桥村委会全部承担。产生损失有多方面原因造成，徐桥村委会的违约行为仅是原因之一；凡通公司实际租赁单价低于评估评估的单价，对凡通公司的实际损失应当予以调整；凡通公司大部分门面摊位由其出租并进行管理收益，徐桥村委会仅是部分违约；凡通公司自身招商不力、经营管理不善等原因造成的收益受损，不应由徐桥村委会承担。
凡通公司辩称，一审判决认定的损失数额相对公平正确；徐桥村委会认为凡通公司招商不利，经营不善是其主观臆断；评估报告的租金单价与实际情况相符，无需调整。
凡通公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《资产租赁合同》已于2014年12月11日解除；2、徐桥村委会返还竞标保证金35500元；3、徐桥村委会赔偿损失1959709.20元。
一审法院认定事实：2011年5月，徐桥村委会经审批对其建造的徐桥村集贸市场的商铺及菜场门面、摊位进行拍卖、拍租，并委托苏州市长城拍卖有限公司进行拍卖、拍租。苏州市长城拍卖有限公司于2011年5月31日将拍卖公告登报，凡通公司于2011年6月7日向苏州市长城拍卖有限公司交纳保证金10万元。凡通公司经竞标取得徐桥村集贸市场菜场门面、摊位三年的租赁权，并于2011年6月8日与苏州市长城拍卖有限公司签订《江苏省拍卖成交确认书》一份。苏州市长城拍卖有限公司在凡通公司交纳的竞标保证金中扣除64500元作为佣金后，将余款35500元支付至徐桥村委会帐户，徐桥村委会和凡通公司均确认该款可视为凡通公司向徐桥村委会交纳的房屋租金。
2011年6月28日，凡通公司作为乙方与作为甲方的徐桥村委会签订《资产租赁合同》一份，约定：“甲方将位于常福路西侧的徐桥集贸市场3366平方米租赁给原告使用，根据有关规定，为明确出租方与承租方的权利和义务关系，经双方协商一致签订本合同，具体条款如下：第一条租赁期限为三年：自2012年1月1日至2014年12月31日。第二条租赁用途：乙方租赁房屋用于初级农副产品零售、包装副食品零售、日用杂品零售，活禽除外。第三条租金总额129万元（不含税）。第四条付款方式：合同期三年，按先付后使用的原则交付租金，即在合同签订时先一次性付清第一年租金，第二年租金在一年期满60日前一次性付清，第三年租金在第二年租期满60日前一次性付清……。第五条甲方义务：1.甲方应按照合同约定的时间向乙方提供租赁房屋。……2……，并为乙方在办理经营许可证时提供相关手续。3.甲方负责清理市场以外的农副产品摊位（本村区域内），协助乙方市场治安管理。第六条乙方的义务……4.租赁期间，乙方不得擅自改变租赁房屋的结构和用途。……如确因特殊情况，乙方需对租赁房屋进行装修或改变房屋用途，必须得到甲方的书面同意，否则视作违约。……8.租赁期内，乙方若有意转租必须通过书面征得甲方同意。……第十一条本合同如有未尽事宜，双方可协商签订补充协议，该补充协议与本合同具有同等效力。本合同一式两份，双方各执一份，双方盖章后生效。”凡通公司取得徐桥村集贸市场菜场门面及摊位三年的整体租赁权后，通过招租的方式将集贸市场菜场门面及摊位再逐个租赁给个体经营者使用，2012年至2014年每年均对外出租了部分门面及摊位，并收取了相应的租金。
另查明：2012年10月18日，凡通公司向徐桥村委会递交《关于徐桥村农贸市场增开超市请示》一份，载明：“徐桥村委会：我公司承租你农贸市场面积3360平方，经过实际招商，和对你村自产自销的摊位安排后，尚余三分之一面积未能招满，由于市场建筑面积和当地居住居民消费不成比例，造成我公司严重亏损。为了合理利用资源和方便当地居民的购物，也为了更有效地管理、经营好本市场，请准许我将剩余面积对外出租开设超市。（由于超市装修前期成本较大，无论三年期满后，是否我公司承包经营，或村委会收回，都准许超市连续经营八年，租金根据市场价而定）。”徐桥村委会回复：“超市的招商行为，要在市场通过政府部门的验收完成后，方能进行。”
2012年12月10日，凡通公司向徐桥村委会递交《关于承包徐桥村农贸市场经营问题的请示》一份，载明：“尊敬的徐桥村委会：我公司自2011年1月承包经营你村农贸市场两年来，市场一直是严重亏损状态，在经营过程中出现很多客观问题。我公司多次向村委会反映并要求及时处理，但一直没能得到你们的重视和解决，现市场已经到了停业的境地，导致其主要原因有如下几点：一、当时的承诺未能兑现。我公司竞标前期在对市场考察时，分析到当地居民甚少，农贸市场建筑面积过大等因素，预判今后市场会有很多空余摊位，于是我就向时任村主任陆忠咨询说：如果今后摊位有招租不出去的空余部分，可不可以从事其它商业活动，他当时表态说“完全可以的”。……但时至现在要求将空余部分从事其它商业活动时，村委会总是以市场未能验收为由，一直推后。……二、村委会对我公司招商前期方案的干预和阻扰。村委会为了关闭老旧市场，满足老市场本村商户的利益诉求。要求我公司放低租金，不许对外正常竞标。在招商意见没有和我公司达成一致的情况下，你们村委会强行和老市场部分商户签订了租赁协议，并且收取了租金，从而也打乱了我公司的招商计划，严重损害了我公司的利益，对未来的管理业造成了严重的困难。三、村委会没有履行合同中的约定。合同第五条第三款，甲方负责清理本村外围农副产品摊位，至今未能清理。……综合上述等诸多原因，我公司不得不向村委会提出如下请示：1.解除合同，由于甲方违约，赔偿我公司每年损失叁拾万元，经营两年计陆拾万元整。2.如果继续履行合同的话，租金不得高于贰拾万元，并且在原来的基础上合同期限延期叁年。市场剩余部分允许我公司在2014年3月1日后从事其它商业行为，甲方无权干预。”徐桥村委会对此未予回应。
2013年9月24日，凡通公司向徐桥村委会申请交纳租金，因双方协商未成，凡通公司至今未向徐桥村委会交纳租金。
2014年11月11日，徐桥村委会向凡通公司出具《关于常熟市古里镇凡通市场管理服务有限公司承包经营我村农贸市场的情况说明》一份，载明：“常熟市古里镇凡通市场管理服务有限公司于2011年6月经由苏州市长城拍卖公司以租期为三年、年租金为43万的价格拍得我村新建农贸市场的经营权，并于2011年6月28日与我村签订了正式合同。由于我村新建的农贸市场是为了取代破旧的老市场，在与凡通公司签订合同不久，正当拆除老市场和安置老市场商户的时候，就出现了一系列社会矛盾问题，老市场商户要求进入新市场租金价格要低，且要保留其摊位，否则他们不搬出老市场。经我村委与他们多次协商未果的情况下，为了维护社会秩序的稳定，经村委会决定老市场部分商户进入新市场的租金暂由村里定价收取。还有本村部分流动性较强的自产自销的商户的租金也有我村协调解决。因此与凡通公司未达成更合理的解决方案，所以也未收凡通公司上交的租金，客观上影响了凡通公司对整个市场的招商计划。加之市场周围卖农副产品的马路摊贩众多而又得不到有效管控等诸多因素，导致市场二分之一的面积未能招商。”2012年至2014年，徐桥村委会自行将徐桥集贸市场菜场的部分门面及摊位对外招租，并收取相应租金。
审理中，一审法院根据凡通公司的申请委托苏州市安嘉禾土地房地产评估咨询有限公司对以下项目进行了鉴定：1、正常招租情况下，涉案农贸市场门面和摊位对外招租的数量（出租率）；2、正常招租的情况下，涉案农贸市场门面和摊位的租赁市场单价；3、因徐桥村委会将部分门面和摊位自行出租以及未能有效管控集贸市场周围马路摊贩给凡通公司造成的损失金额。苏州市安嘉禾土地房地产评估咨询有限公司于2017年1月7日出具（苏州）安嘉禾房估[2016]JD031号《房地产估价报告》1份载明，估价对象在满足全部假设及限制条件下于价值时点2012年1月1日-2014年12月31日房地产市场租赁价值为人民币2295999元，具体为：涉案集贸市场位于常熟市海虞镇徐桥村，建筑面积为3366平方米，内有摊位数量84个、门面数量50间，2012年度摊位年租金单价为8295元/个、门面年租金单价为10295元/间、出租率为71%、年租金总价为860186元；2013年度摊位年租金单价为7880元/个、门面年租金单价为9880元/间、出租率为66%、年租金总价为762907元；2014年度摊位年租金单价为7486元/个、门面年租金单价为9486元/间、出租率为61%、年租金总价为672906元。该份报告的《致估价委托人函》中“特别提示”部分载明：“1、本报告价值时点参照委托书要求进行确定，是租赁期为三年的租赁价。2、本次估价未考虑权属状况对估价结果的影响，设定可直接在公开市场自由合法租赁交易。3、本次估价未能考虑因被告自行出租及未能有效管控马路摊贩对租赁价格造成的影响，因该因素无法具体量化。”该份报告的《估价的假设和限制条件》中第六项“估价报告使用限制”部分第6条规定：“如当事人对本报告有异议，请于收到报告10日内通过人民法院提出，到期未有异议视同认可本报告。”凡通公司为本次鉴定预交评估费23350元。
在法院向双方当事人送达上述《房地产估价报告》后，凡通公司提出异议认为，估价报告中所列出租率过低，但未能阐明记载的出租率是如何得出的，根据2011年涉案集贸市场招商规划、周边人口市场环境情况及附近集贸市场出租情况，涉案集贸市场年出租率应为80%以上；徐桥村委会未提出异议。2017年3月10日，苏州市安嘉禾土地房地产评估咨询有限公司出具《关于对（苏州）安嘉禾（房估）[2016]字第JD031号房地产估价报告异议书的答复意见》1份，答复如下：我司对估价对象及周边农贸市场进行调查走访，周边类似农贸市场出租率约为60-80%之间，并将调查到的数据进行对比修正，得到估价对象的出租率。综上所述，我公司在本次鉴定估价过程中，严格按照行业技术规范，遵循估价原则，适用方法得当，估价结论正确。
一审法院根据凡通公司的申请通知鉴定人员于2017年3月10日到庭对鉴定意见进行解释。鉴定人员述称，在鉴定时其调查了估价对象周边的海虞王市集贸市场、谢桥集贸市场和福山集贸市场的经营情况，据了解，在2012年至2014年期间海虞王市集贸市场的出租率在80%-70%之间、谢桥集贸市场的出租率在70%-60%之间、福山集贸市场的出租率在70%-60%之间，逐年下降；在调查之后，其根据估价对象的具体情况进行了修正和对比，具体包括集贸市场的临街状况、人流量、规划布局定位、管理模式、设备设施等因素，另外从辐射范围角度看，因涉案集贸市场的范围为徐桥、肖桥和郑家村，而参考对象均为集镇区的集贸市场，辐射范围更大；因参考对象周围也有马路摊贩存在，故未调查有无马路摊贩对出租率的影响。
以上事实，由拍卖公告、交费凭证、《资产租赁合同》、请示、情况说明、《摊位租赁合同》、《房地产估价报告》，以及本院（2014）熟民初字第01274号案件的卷宗材料、本案庭审笔录等在卷佐证。
庭审中，双方一致同意于2011年6月28日签订的《资产租赁合同》已于2014年12月11日解除。双方的争议焦点在于：1、因徐桥村委会的违约行为造成凡通公司的损失为多少？2、徐桥村委会反诉主张的房屋租金是否应予支持？
一审法院认为，凡通公司经竞标及与徐桥村委会签订《资产租赁合同》，取得徐桥集贸市场菜场门面及摊位的经营权；根据合同约定及徐桥村委会于2014年11月11日出具的情况说明看，徐桥村委会确有将徐桥集贸市场菜场部分门面及摊位自行出租给个体经营户，未能全部交付凡通公司，以及未能有效管控集贸市场周围马路摊贩的违约行为；在本案审理中，法院依法委托鉴定机构对涉案集贸市场在正常经营的情况下的摊位和门面的租金单价以及出租率进行了鉴定，鉴定机构具有相应的鉴定资质，鉴定程序合法，相应鉴定意见法院予以采纳，但双方当事人一致确认涉案集贸市场的摊位数量为83个而非鉴定意见中所列84个，故在收益总额上需予以调整，经核算涉案集贸市场正常经营的情况下在2012年1月1日－2014年12月31日期间的总收益为2280342.43元；根据凡通公司提供的《摊位租赁合同》等证据可以反映出其在2012年－2014年期间收取的租金总额为816750元，该款应在总收益2280342.43元中予以扣除，余款1463592.43元即应为因徐桥村委会违约造成凡通公司的租金损失。凡通公司本诉部分诉讼请求中要求徐桥村委会赔偿损失1463592.43元的部分合法有据，法院予以支持。对于凡通公司主张的应以80%的出租率计算租金总收益的意见，因缺乏事实依据，不予支持。对于徐桥村委会提出的鉴定意见中租金收益总额仅为理论数值不应直接采纳的抗辩主张，因鉴定机构在鉴定时已根据市场调查综合考虑了集贸市场的临街状况、人流量和规划布局定位等多方面因素而确定涉案集贸市场的租赁单价和出租率，应予采纳，故徐桥村委会的上述抗辩主张缺乏事实依据，法院不予采纳。对于徐桥村委会提出的凡通公司已收租金可能不仅为816750元，且收取租金减少可能系其自身未能尽力经营市场所致的抗辩主张，因徐桥村委会未能举证加以证实，法院不予采信。对于徐桥村委会提出的凡通公司自行主张的租赁单价与鉴定意见存在差异应酌情予以考虑的抗辩主张，因鉴定意见具有合法性，在无确切证据的情况下法院不予调整。
根据双方签订的《资产租赁合同》的约定，凡通公司应在2014年3月1日前将租赁期内的全部租金129万元交付徐桥村委会。之后，因双方在履行合同过程中对集贸市场如何运营以及应交纳租金是否应予减少等问题存在分歧，故徐桥村委会未向凡通公司收取租金，但从现有证据来看尚不足以说明徐桥村委会已放弃向凡通公司主张租金的权利。因凡通公司于2014年11月19日已就本案纠纷向法院提起诉讼，故在本案中徐桥村委会通过反诉向凡通公司主张租金并未超过法律规定的诉讼时效期间。在反诉中凡通公司应按合同约定向徐桥村委会支付租金。双方当事人一致确认凡通公司已交纳租金75500元，故尚欠徐桥村委会1214500元。现徐桥村委会要求凡通公司支付租金1214500元的诉讼请求，合法有据，法院予以支持。
在庭审中双方当事人一致确认，双方于2011年6月28日签订的《资产租赁合同》于2014年12月11日解除，法院予以确认。对于凡通公司在本诉中主张的要求徐桥村委会返还投标保证金35500元的诉讼请求，因该款已冲抵凡通公司应付徐桥村委会的租金并在反诉中进行了处理，故凡通公司的上述诉讼请求法院不再判明。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：
一、确认常熟市古里镇凡通市场管理服务有限公司与常熟市海虞镇徐桥村村民委员会于2011年6月28日签订的《资产租赁合同》已于2014年12月11日解除。
二、常熟市海虞镇徐桥村村民委员会赔偿常熟市古里镇凡通市场管理服务有限公司损失人民币1463592.43元。
三、常熟市古里镇凡通市场管理服务有限公司支付被常熟市海虞镇徐桥村村民委员会租金人民币1214500元。
上述第二款和第三款的履行义务相抵后，常熟市海虞镇徐桥村村民委员会给付常熟市古里镇凡通市场管理服务有限公司人民币249092.43元，于判决生效之日起十日内履行。
四、驳回常熟市古里镇凡通市场管理服务有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费22757元、鉴定费23350元，反诉案件受理费减半收取7865元，合计诉讼费53972元，由常熟市古里镇凡通市场管理服务有限公司负担20150元，由常熟市海虞镇徐桥村村民委员会负担33822元。
二审经审理查明事实与一审一致。
二审中，凡通公司陈述徐桥村委会违反合同约定，没有将全部摊位交付给凡通公司，也没有履行租赁合同中的场地铺平义务。
本院认为：2011年6月28日徐桥村委会与凡通公司签订的资产租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定，徐桥村委会将石桥集贸市场3366平方米租赁给凡通公司经营初级农副产品零售、包装副食品零售等。合同约定徐桥村委会负责清理本村区域内市场以外的农副产品摊位，但根据2014年11月11日徐桥村委会出具的情况说明，承认将部分老市场商户并入新市场由村委会收取租金，且未对市场周围卖农副产品的马路摊贩进行有效管控，影响了凡通公司的招商计划，导致市场1/2的面积未能招商。因此，徐桥村委会在履行资产租赁合同中存在违约行为，应当对凡通公司由此造成的损失进行赔偿。
一审法院委托苏州市安嘉禾土地房地产评估咨询有限公司对正常招租情况下，涉案农贸市场门面和摊位对外招租的数量、市场单价进行评估，并对鉴定结论根据实际摊位数量进行调整后，确认涉案集贸市场正常经营三年，可取得收益为2280342.43元，并无不当。扣除凡通公司已取得收益816750元，差额1463592.43元为凡通公司的租金损失。但凡通公司承租集贸市场后未能取得正常经营情况下的理想出租率，除徐桥村委会的违约行为外，还受到经济形势、周边居民消费水准、凡通公司经营管理等多方面的影响。在凡通公司2012年10月向徐桥村委会递交的请示报告中，也载明该公司在前期考察中已经注意到当地居民甚少，农贸市场建筑面积过大的因素，预判今后市场会有很多空余摊位。因此并不能将凡通公司未达到理想出租率的全部责任归咎于徐桥村委会。一审判决将差额1463592.43元全部认定为徐桥村委会违约造成凡通公司的损失不当，本院予以纠正。2014年11月11日徐桥村委会出具的情况说明，已经认可其违约行为导致市场1/2的面积未能招商，其余徐桥村委会交给凡通公司进行招商出租的另一半面积的市场也会受到上述违约行为的影响，造成招商出租不良，本院酌情认定徐桥村委会对差额损失1463592.43元承担70%的赔偿责任即承担1024515元。对于凡通公司经营贸市场期间的管理成本因双方在本案中均未主张和举证，本院不予理涉。
综上，徐桥村委会的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初4901号民事判决第一、三项。
二、撤销江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初4901号民事判决第二、四项及案件受理费负担部分。
三、常熟市海虞镇徐桥村村民委员会赔偿常熟市古里镇凡通市场管理服务有限公司损失1024515元，于本判决生效后10日内履行完毕。
四、驳回常熟市古里镇凡通市场管理服务有限公司的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费22757元，鉴定费23350元，合计46107元，由常熟市古里镇凡通市场管理服务有限公司负担13832元，常熟市海虞镇徐桥村村民委员会负担32275元。一审反诉案件受理费减半收取为7865元，由常熟市古里镇凡通市场管理服务有限公司负担。二审案件受理费17972元，由常熟市古里镇凡通市场管理服务有限公司负担5392元，常熟市海虞镇徐桥村村民委员会负担12580元。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一七年九月十五日
书记员 沈华君