湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终1714号
上诉人（原审被告）：枝江市柏林商贸有限公司，住所地枝江市马家店街办江汉大道。统一社会信用代码：91420583559714442A。
法定代表人：魏东妮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕正荣，该公司职工。
委托诉讼代理人：王卫东，枝江市中联法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：湖北开元化工科技股份有限公司，住所地枝江市马家店街办双寿桥和石碑山交汇处。统一社会信用代码914200001826680359。
法定代表人：时克勤，该公司董事长。
委托诉讼代理人：余爱东，湖北演绎律师事务所律师。
原审被告：董贤林，男，1970年12月3日出生，汉族，经商，住宜昌市西陵区。
上诉人枝江市柏林商贸有限公司（以下简称柏林公司）因与被上诉人湖北开元化工科技股份有限公司（以下简称开元公司）、原审被告董贤林房屋租赁合同纠纷一案，不服枝江市人民法院（2018）鄂0583民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
柏林公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判驳回开元公司的诉讼请求。2.由开元公司承担上诉费用。事实和理由：1.一审法院对当事人之间的法律关系（合同关系）的认定与事实不符。本案有三份《房屋租赁合同》，第一份是柏林公司与开元公司于2010年9月1日签订的《房屋租赁合同》双方签字并盖章，并提交工商登记机关备案的合同。该合同有董贤林的参与，开元公司也认可该合同。第二份合同是柏林公司与董贤林签订的《房屋租赁合同》，该合同于2010年9月7日签订，第三份合同是开元公司与董贤林于2010年9月28曰签订的《房屋租赁合同》。一审法院无视上述基本事实，凭主观臆断，确认董贤林为承租人，柏林公司为次承租人，上述三份合同无论从签订时间上，还是从承租人实际承租占有房屋的事实上都无法确认董贤林是转租人。柏林公司认为：柏林公司与开元公司于2010年9月1日双方签字盖章的《房屋租赁合同》无论从合同形式，还是合同内容都是合法有效的合同，该合同约定了租赁的标的物及租金等款项，并向登记机关提交了房权证复印件，董贤林在本案合同关系中应视为开元公司的代理人；第一份合同他作为开元公司的代理人参与了，第二份合同柏林公司与董贤林签订的，虽对租金数额有变动，但也不能导致第一份合同无效，这份合同在开元公司不予认可的情况下也应属无效合同。第三份合同是无效合同，开元公司明知已将该房屋出租给了柏林公司，还与董贤林签订《房屋租赁合同》，将同一标的物重复出租。2.本案讼争的租赁房屋，于2016年10月20日被枝江市人民政府决定征收，该决定于2017年1月20日发生法律效力。开元公司于2017年11月16日与政府征收部门签订了《征收补偿合同》，开元公司于2018年1月2日向法院提起排除妨害的诉讼，依照物权法的相关规定，开元公司对讼争的房屋已不具有所有权，该房屋已被政府主管部门注销登记，此时，开元公司仍基于对该房屋的所有权行使物上请求权，受诉法院理应予以驳回。3.本案一审期间，柏林公司根据市政府征收部门的通知，请求法院对本案中止审理，应当得到法院的许可。本案的纠纷实际上是因政府行政征收引起的，柏林公司是行政征收中的利害关系人，在与开元公司就征收补偿不能达成合意的情形下，向征收部门提出了征收补偿申请，市征收部门于2018年4月2日向开元公司发出通知，该通知要求开元公司按规定的项目和标准给承租人柏林公司给予补偿。否则，由政府征收部门予以补偿，其费用由开元公司承担。若开元公司与柏林公司能达成征收补偿协议，则柏林公司会自动迁出。若柏林公司不迁出，政府将会强制拆迁。若开元公司与柏林公司不能达成拆迁征收补偿协议，则政府将会依法处理，若一方不服，必然会提起行政诉讼。因此，柏林公司在一审中依据政府征收部门的通知向法院提出中止本案审理的申请，应当得到法院的许可。
开元公司辩称：1.虽然开元公司与董贤林、董贤林与柏林公司、柏林公司与开元公司之间有多个租赁合同，但是实际上真正反映和确定各方权利义务关系的合同就是2010年9月28日开元公司与董贤林签订的房屋租赁合同以及2010年9月7日董贤林与柏林公司之间签订的租赁合同，柏林公司主张的在2010年9月1日由开元公司与柏林公司之间签订的房屋租赁合同实际上是用于柏林公司向工商机关办理营业执照登记进行备案的合同，而且各方当事人并没有按照这份合同来履行各自的权利义务，所以，本案在认定事实和对各方权利义务的处理不应以这份所谓工商登记机关的备案合同为准，而应该以一审法院认定的主租赁合同、事实履行的租赁合同为准，柏林公司的上诉事实和理由与事实不符。2、关于柏林公司提到的诉讼主体资格问题，本案诉争的租赁房屋虽然已经被枝江市人民政府决定行政征收，但是，上述房屋仍然登记在开元公司的名下，从法律上讲，按照登记公示的效力来讲，开元公司是本案争议的土地和房屋的所有权人。按照政府与开元公司签订的征收合同约定，相关本案争议的土地和房屋由开元公司自行收回，并交给政府部门，所以征收合同也约定了开元公司有权向本案被告主张收回租赁物。3.本案诉讼的案由是房屋租赁合同纠纷，依照合同相对性原则，出租方是开元公司，承租人是董贤林，次承租人是柏林公司，现在租赁物在次承租人手中进行返还，并且是在不定期租赁到期之后，次承租人接到通知后返还，按照法律规定，出租方有权提出本案的诉讼，要求解除租赁合同，收回租赁物，也是符合法律规定的。4.关于柏林公司所说的征收补偿的问题，由于开元公司与董贤林之间的租赁合同约定，如果因为政府征收，所有的补偿款属于开元公司所有，董贤林作为承租人并不享有合同补偿款的权利，那么次承租人在租赁合同中就更不享有相关的权利，因为次承租人的权利来源于承租人，承租人都不享有的权利，次承租人更不享有。从征收法律规定上来讲，如果柏林公司认为政府基于征收行为应该直接给柏林公司予以经济补偿，与本案的租赁合同无关，在原审中，开元公司已经向法庭举证，政府对于开元公司的征收补偿中不包括本案柏林公司的补偿费用，也就是说即使柏林公司认为应该从政府部门获得补偿，是柏林公司与政府之间的法律关系，与本案的租赁合同纠纷没有关系，因为开元公司没有从政府获得涉及柏林公司的补偿费用，所以开元公司也就不应向柏林公司补偿。请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
开元公司向一审法院提起诉讼请求：1.判令柏林公司、董贤林共同向开元公司返还登记为枝江市房权证马家店字第××号的租赁房屋；2.判令柏林公司从2017年9月8日起，按年租金12.2万元向开元公司开元公司支付逾期腾退房屋租金至实际返还房屋之日止（计算至2018年1月8日为4万元）；3.判令柏林公司偿还经营期间欠付水电费0.3万元；4.判令柏林公司拆除违章建筑；5.如果因柏林公司延迟返还房屋给开元公司造成损失，柏林公司、董贤林承担赔偿责任。
一审法院认定事实：2010年9月7日，董贤林与柏林公司签订《租赁合同》，柏林公司租赁开元公司新医院对面的厂房进行商业经营，一楼门面年租金为10万元，二楼每年2.2万元；二楼装修改造费用由承租方根据自身情况改造，出租方不承担任何费用及其他附加条件；一楼的装修部分双方达成协议为10万元（见双方约定施工图），超出部分为柏林公司承担；如经营期满一年双方各自认装修费用50%，经营期满二年装修部分产权由董贤林所有，柏林公司不再享有装修部分的所有权；租赁期为不定期，满一年算一年（依次类推，在政府没有征用前为柏林公司承租），未满一年全额退款（含装修费及租金费），五年内租金不上浮，五年外年租金不能超过15万元；签订合同前柏林公司一次性交定金5万元，如违约定金作为补偿给董贤林（拆除的隔断墙价值约4万多元），余下的5万元于2011年4月30日前交清；如柏林公司需装修、改造租赁物，应首先征得出租人董贤林的同意，但不得改变房屋结构和外貌，任意一方如因需要停止续租，应提前一个月通知对方；附施工图协议部分：地面为地砖、屋顶为石膏板吊顶、门头外墙为全部透明玻璃门及橱窗、四周墙体为塑钢窗或铝合金窗。合同签订后，董贤林交付了租赁房屋，柏林公司交付定金5万元。
2010年9月28日，开元公司与董贤林补签《房屋租赁合同》，约定董贤林租赁开元公司三分厂南边一栋二层厂房（即柏林公司租赁的房屋），房屋所有权证号为：枝江市房权证马家店字第××号，面积1030.32㎡，从2010年10月15日开始，租赁期限为不定期，租金每年64000元；房屋的改造和装修总费用为25万元，先由董贤林垫付；如董贤林提出终止合同的，合同终止后开元公司不补偿董贤林任何费用；合同期内，因政府拆迁行为等开元公司需要终止合同的，该合同终止，拆迁补偿事宜由开元公司和拆迁方商谈，各项补偿款归开元公司所有，开元公司一次性支付董贤林垫付的房屋改造、装修费用25万元。合同签订前开元公司已将租赁房屋交付给董贤林。
柏林公司于2010年8月13日登记成立，柏林公司办理工商登记时给登记部门提供了一份《房屋租赁合同》备案，该租赁合同签订时间为2010年9月1日，租期为2010年9月1日至2012年9月1日，出租方为开元公司（董贤林），承租人为柏林公司，租金为6万元，其他约定均为“协商”二字。
柏林公司接受租赁房屋后按约定对租赁房屋进行了改造、装修，并一直在租赁房屋从事商业经营。柏林公司在经营期间，分别于2013年、2015年两次对租赁房屋进行改造、装修，并新建部分无证建筑，柏林公司的后两次改造、新建、装修未经出租人董贤林或者房屋所有权人开元公司同意。柏林公司的房屋租赁费已交至2017年9月7日，按12万元/年交付，由董贤林及其妻子李远芳收取。柏林公司认为董贤林系代开元公司收取租赁费用，柏林公司系从开元公司手中直接租赁本案争议赁房屋。开元公司认可已按6.4万元/年收取董贤林的房屋租金，并已交付至2017年9月7日。
2016年10月20日，枝江市人民政府出具枝征决字（2016）8号房屋征收决定书，征收范围包括本案争议的租赁房屋，该征收决定书3个月后生效。2017年10月6日，开元公司给董贤林发出终止房屋租赁合同的通知，并要求董贤林于2017年11月30日前返还租赁房屋。董贤林于2017年10月24日给柏林公司发出《解除合同通知书》，通知柏林公司解除房屋租赁合同，并要求柏林公司一个月内返还租赁房屋。2017年11月2日，开元公司再次给董贤林发出终止房屋租赁合同的通知，要求董贤林于2017年11月30日前返还租赁房屋。2017年11月16日，开元公司与枝江市土地收购储备中心签订《国有土地上房屋征收补偿合同》，约定开元公司所有的土地、房屋、附属设施及地下管网等基础设施补偿总价为1803.15万元，90日内交付净土地。柏林公司认为按政府征收补偿方案，柏林公司应得到装修及构筑物损失、经营损失、搬迁费用、职工安置费用及搬迁资金等补偿费用，后柏林公司因没有得到补偿不同意返还租赁房屋，开元公司为此诉至一审法院。
本案在一审审理过程中，枝江市土地与房屋征收管理办公室与枝江市土地收购储备中心于2018年4月2日给开元公司发出通知，要求开元公司于2018年4月10日前交付被征收物，如开元公司在上述期限内不能交付被征收物，枝江市土地与房屋征收管理办公室与枝江市土地收购储备中心将依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定项目和标准对承租人柏林公司予以补偿安置，其补偿费用由开元公司承担，并从应支付给开元公司的补偿款中扣除。柏林公司于2018年4月4日向本院递交中止审理申请书，要求法院对本案终止审理，待柏林公司的征收补偿到位后再恢复审理。
一审法院认为，(一)2010年9月1日柏林公司与开元公司（董贤林）签订的《房屋租赁合同》，该合同虽然加盖了开元公司的公章，但合同中约定房屋租金为6万元/年，与柏林公司实际交纳的房租数额不符，且合同中对其他事项均约定不明，与双方之间实际履行合同的情形不符；另从签订合同的时间上来看，柏林公司为同一栋租赁房屋，先后签订了两个合同，并且按后一份合同约定租金数额交付租金，故2010年9月1日的合同只是柏林公司办理工商登记时提交给行政管理部门的备案依据，不是双方实际履行的合同。董贤林及柏林公司均认可争议房屋的租金已交付至2017年9月7日，而董贤林与柏林公司的《租赁合同》于2010年9月7日签订，合同中约定租金为12.2万元/年，实际履行中柏林公司每年交付租金12万元，租金由董贤林及其妻子李远芳收取，故柏林公司履行的是2010年9月7日与董贤林签订的《租赁合同》。本案争议房屋系开元公司租赁给董贤林，董贤林再转租给柏林公司，柏林公司称直接从开元公司处租赁争议房屋的辩解，不予采信。（二）开元公司与董贤林、董贤林与柏林公司签订房屋租赁合同后，出租方按约定交付了租赁房屋，承租方也按约定交付了房屋租金，上述两份合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律与行政法规的禁止性、效力性规定，上述两份合同合法有效，双方均应按合同约定履行。开元公司与董贤林在合同中约定为不定期租赁合同，并且约定如因政府征收开元公司需要终止合同的，该合同终止。2016年10月20日，本案争议房屋被政府征收。2017年10月6日，开元公司给董贤林发出终止租赁合同的通知，按双方的合同约定，开元公司与董贤林之间的房屋租赁合同解除，董贤林理应按开元公司要求的时间返还租赁房屋。董贤林与柏林公司在租房合同中也约定为不定期租赁合同，合同中虽没有明确约定政府征收为合同解除的条件，但法律规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，出租人解除租赁合同应当在合理期限之前通知承租人。董贤林于2017年10月24日书面通知柏林公司解除房屋租赁合同，符合法律规定，董贤林与柏林公司之间的房屋租赁合同已解除，柏林公司应在合理的期限内将租赁物返还给董贤林，柏林公司至今没有返还租赁物，属于违约，理应承担返还租赁物的义务。本案争议的租赁房屋被政府征收，不影响开元公司与董贤林、董贤林与柏林公司之间的民事租赁关系，双方仍应按租赁合同约定履行，开元公司有权要求承租人和次承租人返还租赁房屋。现租赁房屋由次承租人柏林公司实际占有，出租人和承租人、承租人和次承租人的租赁合同均已解除，且承租人同意将租赁物返还给开元公司，为了减少不必要的交付手续，开元公司有权要求次承租人柏林公司直接返还租赁物，承租人董贤林对返还租赁物负有协助的义务，故开元公司要求二柏林公司返还租赁房屋（枝江市房权证马家店字第××号）的诉讼请求，予以支持。(三)法律规定，因人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自人民政府的征收决定生效时发生法律效力。本案争议的租赁房屋于2016年10月20日被征收，该征收决定于2017年1月20日生效，征收决定生效后开元公司就不再享有争议房屋的物权。故开元公司要求次承租人柏林公司支付2017年9月8日后占有使用费的诉讼请求，不予支持。（四）开元公司称柏林公司经营期间，欠开元公司水电费0.3万元，因柏林公司对欠水电费不予认可，且开元公司没有提供相应证据证实柏林公司欠开元公司水电费，故其要求柏林公司支付水电费0.3万元的诉讼请求，本院不予支持。（五）开元公司要求柏林公司拆除违章建筑，因为违章建筑应由相应的行政主管部门认定，不属于民事案件的审理范畴，故开元公司要求柏林公司拆除违章建筑的诉讼请求，不予支持。（六）开元公司要求柏林公司、董贤林赔偿开元公司因延迟返还房屋造成的经济损失，因开元公司没有提供损失的明细和数额，也没有提供损失的依据，故开元公司的该项诉讼请求，不予支持。（七）柏林公司要求本案中止审理。本案审理的是当事人之间的租赁合同，属于民事法律关系范畴，受民事法律约束；政府部门的征收补偿属于行政法律关系范畴，受相应的行政法律法规的约束。政府征收部门对补偿款的支付不是本案中止审理的依据，柏林公司因承租房屋被征收而应获得的补偿，其可根据相关法律规定另行诉讼。基于前述理由，一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第二十八、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第二百三十二条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条之规定，判决：一、柏林公司于判决生效之日起十日内返还租赁开元公司的房屋（枝江市房权证马家店字第××号），董贤林对上述判决内容具有协助履行义务；二、驳回开元公司的其他诉讼请求。一审判决同时决定，一审案件受理费减半收取438元，由开元公司负担398元，董贤林、枝江市柏林商贸有限公司负担40元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：因涉案房产已被政府征收，开元公司作为涉案房产的原所有权人和出租人，有权依据涉案租赁合同要求承租人董贤林和次承租人（实际占用人）柏林公司向其返还租赁房产。柏林公司主张应依据其与开元公司于2010年9月1日签订的合同确定双方权利义务，但无论是从合同签订的时间（开元公司与柏林公司签订的合同时间在先；董贤林与柏林公司签订的合同在后）、合同签订的内容（开元公司与柏林公司签订的合同除约定了租金和租期外，其他事项均约定不明，且约定的租金数额和租期起止时间与柏林公司实际履行合同情况不一致；而董贤林与柏林公司签订的合同则对双方的权利义务均进行了明确约定）、合同履行的情况（柏林公司系按照其与董贤林签订合同约定的租金数额和租期起止时间计算并交纳租金，且租金亦由董贤林及其妻子李远芳收取），均显示双方实际上是按照2010年9月7日柏林公司与董贤林签订的《租赁合同》实际履行。基于前述事实，一审法院据此认定柏林公司与开元公司于2010年9月1日签订的合同仅用于柏林公司办理工商登记备案，并非双方实际履行的合同，应当依据2010年9月7日柏林公司与董贤林签订的《租赁合同》确定双方合同权利和义务具有事实和法律依据。故对柏林公司的前述主张不予采信。柏林公司同时主张董贤林系代理开元公司签订合同，但不能提供有效证据予以证实，且与查明的事实不符，本院对其前述主张亦不予采信。鉴于开元公司与董贤林签订的租赁合同以及董贤林与柏林公司签订的转租合同均约定为不定期租赁合同，因此合同出租方有权随时予以解除。本案中董贤林已于2017年10月24日书面通知柏林公司解除涉案房屋租赁合同，双方租赁合同依法予以解除，柏林公司应当在合法期限内将租赁物予以返还。至于柏林公司提出的中止申请，因政府征收部门确定涉案房产补偿款的对象和数额与本案实体处理没有关联性，对其中止申请不予准许。
综上所述，柏林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由枝江市柏林商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱红洲
审判员 刘 俊
审判员 聂丽华
二〇一八年八月二日
书记员 袁昌芹