广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终18584号
上诉人（原审被告）米玮。
委托诉讼代理人吉玉林，广东扬权律师事务所律师。
上诉人（原审被告）纪群峰。
委托诉讼代理人袁宝平，广东明根律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张拥军。
委托诉讼代理人禄振强，广东华途律师事务所律师。
原审第三人罗四岳。
委托诉讼代理人翟耕、崔焕荣，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
原审第三人许红梅。
委托诉讼代理人宋子雄，广东新东方律师事务所律师。
上诉人米玮、纪群峰因与被上诉人张拥军以及原审第三人罗四岳、许红梅确认合同无效纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。
上诉人米玮上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，驳回张拥军的全部诉讼请求；2、一、二审的诉讼费由张拥军承担。事实和理由：一、2012年2月21日（登记结婚）至2014年9月23日（赠与涉案房产），涉案房产属于米玮和张拥军夫妻共有。2014年9月23日赠与后，涉案房产属于米玮个人财产。一审法院认定涉案房产属于张拥军和原审第三人许红梅共有与事实不符，认定事实重大错误。（一）2012年1月10日离婚时，张拥军与原审第三人许红梅已对夫妻共同财产进行了分割，涉案房产归张拥军所有。2012年1月10日离婚分割财产时，张拥军和许红梅各自分得了一套江苏房屋，其中，张拥军分得了一套位于农村里的价值很低的农民房，许红梅分得了一套位于镇里的价值很高的商品房，涉案房产归张拥军所有，张拥军给与了许红梅巨额经济补偿，支付了50万现金给许红梅，另外支付其儿子100万现金，因此，涉案房产归张拥军所有。（二）一审法院仅凭离婚协议没有写明涉案房屋归属，就认定涉案房屋未分割没有事实和法律依据。2009年11月张拥军购买涉案房产的价格大概为95万元，已付首付款29.3万元，首付款大部分款项是张拥军向他人所借，银行贷款65.7万元，首付款借款债务和银行贷款债务全部由米玮与张拥军婚后偿还，因此，2012年1月10日离婚时，涉案房产不存在有净值，该事实足以证明张拥军和许红梅已对涉案房产进行了分割。离婚时双方对归属没有争议的财产可以不用写，况且，涉案房产登记在张拥军一人名下，分割财产后并不需要许红梅配合办理产权过户登记等手续，因此，双方没有必要在离婚协议中注明已分割、没有争议且不需要办理产权过户的房产。（三）2012年2月21日，米玮与张拥军登记结婚，双方共同偿还涉案房产银行贷款债务和首付款借款债务，涉案房产赠与前属于米玮与张拥军夫妻共同财产。涉案房产首付款债务和银行贷款债务全部由米玮与张拥军婚后偿还，因此，涉案房产在赠与前属于米玮与张拥军夫妻共同财产。（四）2014年9月23日赠与后，涉案房产属于米玮的个人财产，米玮对涉案房产有完全处分权。2014年9月19日张拥军申请将涉案房产赠与米玮。2014年9月23日，涉案房产办理了赠与登记，涉案房产登记在米玮名下，涉案房产属于米玮个人财产。米玮有权对涉案房产进行处分，包括将涉案房产转让给纪群峰。二、米玮与纪群峰签订的房产买卖合同不违反法律规定，也不存在恶意串通的事实，合法有效。（一）米玮因资金周转问题向纪群峰借款143.3万元。2015年5月，米玮因公司和个人资金周转问题，告知张拥军要出售涉案房产，张拥军同意，米玮在深圳各大中介公司挂牌出售，但因当时很多人卖房子，房子卖不出去，2015年6月2日和6月4日米玮向纪群峰合计借款143.3万元用于资金周转。（二）纪群峰用出借给米玮的130万元借款抵涉案房产首付款符合常理，25万元定金的支付方式也符合常理，也不违反法律禁止性规定。2015年6月中旬开始，国内股票全部大幅下跌，米玮的股票巨亏，急需钱填补亏损，无钱归还纪群峰的143.3万元借款，支付利息都很困难。到了同年7月份，米玮的股票跌得更惨，亏损更大，更没有办法归还纪群峰的借款，就跟纪群峰商量以借款130万元抵首付款，将涉案房产卖给纪群峰，纪群峰表示同意。张拥军为了避免纪群峰反悔提出先还25万给纪群峰，纪群峰再以25万作为定金支付给米玮，以定金形式保证房产买卖合同的顺利履行，况且25万定金只占合同总价款的6.58%，一审法院却以130万元借款抵首付款、25万定金支付方式与一般市场交易不符就认定米玮与纪群峰串通，毫无事实和法律依据。（三）购房余款分期支付符合常理。米玮与纪群峰签订的房屋买卖合同约定纪群峰应当在2015年12月底以前分期付清购房余款，并按年利率6%支付利息，这些合同条款和约定既不违反法律规定，更不违背常理。（四）因米玮与纪群峰是同事，彼此信任，米玮向纪群峰借款143.3万元时没有提供任何担保，米玮在纪群峰付清购房款前办理涉案房产过户手续符合两人之间的信任关系和交易惯例，也不违反任何法律。当纪群峰在合同约定的期限（2015年12月31日）无法及时支付余款时，当即变卖涉案房产用于向米玮还款，说明纪群峰是以积极态度在履行双方的合同约定，这恰恰证明纪群峰是善意的，其行为符合常理并且不违反任何法律规定。（五）2014年9月23日赠与前，涉案房产登记在张拥军一人名下，米玮一直不清楚涉案房产有争议，纪群峰更不清楚涉案房产有争议。张拥军将涉案房产过户给米玮一年多以后，米玮才将涉案房产卖给纪群峰。米玮与纪群峰签订的房产买卖合同不违反法律规定，也不存在恶意串通的事实，合法有效。三、纪群峰和原审第三人罗四岳都是善意第三人，一审法院判决严重损害了其合法权益，将导致一连串的纠纷和巨大的经济损失，不利于社会稳定。张拥军与米玮的家庭矛盾不应当损害善意第三方的应受法律保护的合法交易，否则将会导致纪群峰面临巨额违约金，而原审第三人罗四岳则是变卖了自己的房产购买了涉案房产，现在房价这般高涨，罗四岳也无法用原先的款项买回自己的房子。
上诉人纪群峰上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项，驳回张拥军的全部诉讼请求；2、一、二审的诉讼费由张拥军承担。事实及理由：一、原审判决认定上诉人与被上诉人米玮恶意串通有误。原审查明的事实表明，纪群峰与米玮之间的交易并不违背常理更不违反法律规定。第一、从房屋的转让价格来看，涉案房产的转让价格为380万元，符合当时的市场价格。第二，从合同约定的履行方式来看，纪群峰在合同中约定先支付25万元定金，再用米玮欠纪群峰148.3万元（有银行流水证明）的借款中的130万元抵作首期款，余款以后由纪群峰分期支付并按年利率6%支付利息。这些约定不违反法律规定，也不违背常理。第三，从合同的实际履行来看，纪群峰如约向米玮支付了定金，并用米玮欠纪群峰143.3万元的借款中的130万元抵作首期款，将借条还给了米玮。米玮也已将涉案房产过户至纪群峰名下。这些履行行为既不违法也不违背常理。原审法院认为在纪群峰交付定金25万元前米玮曾分三笔向纪群峰转账25万元违背常理，显然不妥。因为纪群峰与米玮在签订涉案房产买卖合同之前就已存在多笔款项正常往来。在涉案房产交易前米玮向纪群峰归还部分欠款是正常的，纪群峰用米玮归还的25万元借款向米玮交付25万元定金也属正常，况且该定金也是因张拥军担心纪群峰反悔而主动提出来的（现在回想起来，这应该是张拥军和米玮早就布好的的局。该定金是在米玮和纪群峰的银行账户上发生的，如果不是两人共同串通，张拥军又如何知道这25万元定金的支付情况而明确要求法院向银行调取上诉人账户上这25万元转出转进流水记录）。原审判决认定该定金的支付不符合常理，进而就认定上诉人与米玮恶意串通，显然于理不合。原审判决以纪群峰系米玮的同事就认定其对涉案房产的权属情况应有所了解，更是缺乏逻辑。二、原审判决认定涉案房产系张拥军与原审第三人许红梅的夫妻共同财产以及认定米玮不是善意取得涉案房产均是越权裁判且没有任何事实和法律依据。首先，本案争议的焦点是纪群峰与米玮之间签订的涉案房产买卖合同是否有效，而不涉及涉案房产是否是被上诉人张拥军与原审第三人许红梅的夫妻共同财产也不涉及张拥军将涉案房产转移给米玮是否合法有效，因此，本案根本就不应该对涉案房产是否是被上诉人张拥军与原审第三人许红梅的夫妻共同财产以及张拥军将涉案房产转移给米玮是否合法有效进行审理。原审法院明知张拥军将涉案房产转移给米玮是否合法有效不属于本案的审理范围，依然对其审理并作出认定，显然是越俎代庖。原审法院在明知涉案房产是否是被上诉人张拥军与原审第三人许红梅的夫妻共同财产不属于本案的审理范围且明知第三人许红梅已就涉案房产另案提起诉讼的情形下，依然在本案中认定涉案房产是被上诉人张拥军与原审第三人许红梅的夫妻共同财产，更是严重越权行为。其次，张拥军与原审第三人许红梅已离婚多年并已对婚前财产进行了分割。涉案房产在财产分割后依然在被上诉人张拥军名下。而被上诉人张拥军与被上诉人米玮早在4年前就已结为夫妻，并以共同财产还清了占涉案房产房价的70%的贷款，由此可见，涉案房产显然已不属于被上诉人张拥军与原审第三人许红梅的夫妻共同财产。原审判决在张拥军与原审第三人许红梅已离婚多年并已对婚前财产进行了分割的情形下，仅凭涉案房产系被上诉人张拥军与原审第三人许红梅的夫妻关系存续期间购买的这一事实就认定涉案房产还是被上诉人张拥军与原审第三人许红梅的夫妻共同财产有误。最后，原审法院在庭审中并未将涉案房产是否是被上诉人张拥军与原审第三人许红梅的夫妻共同财产作为争议的焦点，更未告知纪群峰围绕该事项进行举证、质证和辩论，却在判决中作出了处理，严重剥夺了诉讼权利。三、原审判决认定米玮对涉案房产没有处分权，没有事实和法律依据。首先，纪群峰受让涉案房产时，涉案房产登记在米玮一人名下且是从张拥军以赠与的方式转移至米玮名下的。这显然是米玮的个人财产而非夫妻共同财产。在米玮与张拥军之间的赠与行为未被撤销或者未被确认无效的情形下，米玮依法具有完全的处分权。其次，如上所述，涉案房产转移登记至米玮名下之前登记在被上诉人张拥军名下。被上诉人张拥军与原审第三人许红梅已离婚多年并已对婚前财产进行了分割后，在没有生效法律文书确认涉案房产属于被上诉人张拥军与原审第三人许红梅的夫妻共同财产的情形下，依据物权法的规定，应当推定涉案房产所有权系被上诉人张拥军拥有。张拥军有完全的处分权。原审法院仅凭许红梅提交的《离婚协议书》上未就涉案房产进行分割就认定涉案房产在离婚时没有分割，显然过于武断。况且，如前所述，涉案房产是否属于被上诉人张拥军与原审第三人许红梅的夫妻共同财产不属于本案的审理对象。再次，米玮虽是通过受赠方式取得涉案房产的，如米玮所述，被上诉人张拥军以赠与方式将涉案房产转至米玮名下，一是补偿米玮四十多岁高龄为其三次怀孕所遭受的身心伤害，二是为了感谢米玮在其创业期间对其的支持与帮助。三是弥补米玮为张拥军筹措资金时支付的三百多万本息。由此可见，米玮实际上支付了相应的对价。从这个角度讲，米玮也属于善意取得。况且张拥军及米玮均属于二婚且均有婚前财产，因此，其相互之间的财产转移与一般没有婚前财产的夫妻之间的财产转移有很大的不同。张拥军将涉案房产以赠与形式赠给米玮用以补偿米玮的付出，实际上是在独立处分自己的婚前财产。最后，根据米玮提交的涉案房屋贷款流水显示，涉案房产的绝大部分贷款是在米玮和张拥军婚后以其共同财产还清的，米玮当然有处分权。四、原审判决将涉案房产恢复登记至被上诉人米玮的名下，却对纪群峰已支付的房款的返还以及所遭受损失的赔偿问题不管不问，严重损害了纪群峰的合法权益，也严重违反了法律规定。其一、被上诉人张拥军的诉讼请求仅是要求人民法院确认纪群峰与米玮之间签订的涉案房产的买卖合同无效，并未要求将涉案房产恢复登记至米玮名下。庭审中，在法官一再释明的情况下，张拥军还是明确不要求将涉案房产恢复登记至被上诉人名下。在此情况下，审判人员却以如不增加该项诉求，就驳回原告的诉讼请求为由，要求原告增加该项诉讼请求（审判录音录像可以证明）。上诉人认为，原审法院的行为已超出的其职权范围。其二、本案是张拥军恶意提起的恶意诉讼。张拥军在发现涉案房产在出售给纪群峰后快速涨价的情况下，为达到要回房屋的目的，先是与米玮相互串通提起该案的诉讼，后见不能胜诉又不惜纠集第三人许红梅参加本案的诉讼。原审判决让张拥军、米玮和许红梅均成为巨大的受益者。而纪群峰不仅付出去的购房款打了水漂，还要对原审第三人罗四岳承担巨额的违约责任，是最大的受害者。
被上诉人张拥军答辩称，一审判决归纳本案焦点问题准确、分析案情法理与事实认定正确、适用法律正确、判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。另外，涉案房产是张拥军与第三人许红梅婚姻存续期间购买，是其双方的夫妻共同财产。双方离婚时，第三人许红梅一直生活在江苏，并不知道被上诉人拥有涉案房产的存在。双方对于涉案房产没有在离婚时分配，张拥军与第三人许红梅在庭审中均予以确认与肯定。上诉人米玮与上诉人纪群峰是多年的上下级关系，双方在签订《房屋转让还款协议》中，米玮向纪群峰借款143.3万元，约定月息2分，及年息24％。也就是说，作为领导以及公司总经理的米玮向下级纪群峰借款，需要支付24％的年息。而该协议中，纪群峰需要偿还米玮的225万元房款，纪群峰却只需要支付年息6％。而该143.4万元的交易款中25万元的首期款本身就是米玮的资金，通过打给纪群峰，纪群峰再打回，构成了首期款的交易。另，63.3万元是米玮的亲妹夫郭某某转账给纪群峰，纪群峰在当日即转给米玮。而他们三人同在一家公司工作，郭某某是副总经理。在《房屋转让还款协议》中转让价格是380万元，而米玮还要承担税费，扣除税费，双方的转让价仅相当于市场价的70％，不符合一个正常买卖交易的价格。涉案房产在2015年7月15日后，一直由被上诉人张拥军在放租、收租，租房协议和解除租房的协议均由被上诉人张拥军在操作。租金也是由张拥军在收取，而米玮收取的租金是通过恐吓承租人收取的，在此过程中，为了欺骗法庭，纪群峰也收取了两个月的租金，而纪群峰是根本没有权利收取租金的。因为纪群峰欠米玮的225万元房款一分未付，利息也未付。而根据《房屋转让还款协议》约定，租金是应当由米玮收取。
原审第三人罗四岳答辩称，第三人是以合理的价格取得本案房屋的所有权，履行了与上诉人纪群峰之间的合同义务，支付了相应的房款，并办理房屋登记过户手续。上诉人与被上诉人是夫妻关系，由于买卖合同签订后，深圳房屋价格大涨，有恶意串通违约的可能性，希望法庭查明，维护正常的市场交易。
原审第三人许红梅答辩称，一审法院的判决，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、涉案标的房产系许红梅和张拥军的共同财产，双方于2012年协议离婚，所以标的房产是双方在婚姻存续期间购买的。因为许红梅一直在江苏农村生活而张拥军一直在深圳。所以，许红梅对张拥军在深圳以个人的身份所购买的涉案房产毫不知情。米玮以所谓的购房款的首付是张拥军借款购买，以及参与了房款的按揭为由否定许红梅对标的房产享有所有权，既不符合事实也没有法律依据。二、米玮在旁听了许红梅在罗湖法院起诉张拥军分配婚姻共同财产的庭审后，明知道标的房产系许红梅和张拥军未分配的共同财产，但为了达到侵占标的房产的目的，仍然与张拥军串通转移标的房产。因为米玮在罗湖法院第二次旁听庭审是在2014年7月份，张拥军以所谓赠予将标的房产转移到米玮名下是在2014年9月份。所以，米玮侵占标的房产的主观恶意是十分明显。三、纪群峰作为米玮的下属，只是一个打工者，其并不具有购买标的房产的财力，其购买该房产的首付款实际上是米玮向其支付的。其所谓出借给米玮的款项均来自于米玮本身和米玮的妹夫郭某某。所以，其在明知道标的房产存在争议的情况下仍然配合米玮达到转移财产的目的，用米玮自己的钱购买登记米玮名下的标的房产，虚假交易的主观恶意十分明显。四、米玮对于纪群峰持有标的房产并不放心，为了达到彻底转移财产的目的，不顾高昂的房产交易税，又企图将刚过户到纪群峰名下不久的房产卖给罗四岳。许红梅已经在深圳市南山法院提出对标的房产的确权诉讼。
张拥军向一审法院起诉请求：1、确认米玮与纪群峰签订的关于深圳市南山区荔湾路XX名苑E栋405房的《房地产买卖合同》无效，并要求米玮、纪群峰将涉案房产恢复登记至米玮名下；2、米玮、纪群峰承担诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：位于深圳市南山区荔湾路与沿湖路交界东北XX名苑E栋405房（涉案房产），建筑面积81.93平方米，原系张拥军购买，并于2009年11月17日登记在张拥军名下。2014年9月23日，涉案房产转移登记至米玮名下。2015年8月3日，涉案房产转移登记至纪群峰名下。
1993年2月2日，张拥军与许红梅结婚；2012年1月10日双方登记离婚。2012年2月21日，张拥军与米玮登记结婚。
2014年9月19日，张拥军与米玮在国土部门办理涉案房产转移登记至米玮名下的手续，并填写《深圳市房地产登记申请表》，该表中双方在房地产转移一项中填写为“因赠与，现申请以上房地产转移登记”。对此，张拥军表示当时填写“赠与”仅是为了过户，且还有一个真实原因就是张拥军与前妻许红梅离婚时的财产纠纷，故将涉案房产转移登记至米玮名下。米玮则表示系因米玮怀孕且张拥军感谢米玮对其创业的资金支持，将涉案房产赠与米玮。
2015年7月27日，米玮与纪群峰签署《深圳市二手房买卖合同》[深（南）房现买字（2015）第17659号]，将涉案房产过户至纪群峰名下。
另查明，2012年1月10日，张拥军与许红梅离婚时签订《离婚协议书》，约定：位于海安县海安镇XX新村40号2幢505室的住房归女方所有，位于海安县角斜镇XX村十九组28号的住房归男方所有；男方一次性补偿女方50万元等。
2016年4月8日，许红梅向南山法院提起诉讼，起诉张拥军和米玮，要求确认张拥军将涉案房产过户给许红梅的转让行为无效。南山法院予以受理，案号为（2016）粤0305民初3877号，该案现在中止审理。
再查，2015年12月9日，纪群峰与第三人罗四岳签订《房产买卖合同》，约定纪群峰将涉案房产转让给第三人罗四岳，转让总价款为440万元。
为证明米玮与纪群峰之间存在借款关系，且双方之间系真实的房产交易，米玮、纪群峰提交了以下证据：1、米玮与纪群峰签订的、落款日期为2015年7月15日的《房屋转让还款协议》，约定：转让价款为380万元，定金25万元；米玮向纪群峰借款143.3万元、利息4.49万元，扣除已还款130万元借款作为该房产转让的首期款；纪群峰承诺于2015年12月31日前根据自己的实际情况分期将剩余225万元支付给米玮，纪群峰自2015年8月1日起按年利率6%以未支付款项为基数支付米玮利息等。2、米玮在招商银行的流水记录，显示：2015年6月2日纪群峰转账给米玮63.3万元，2015年6月4日纪群峰现金存款80万元到米玮该账户。3、米玮出具的、落款日期分别为2015年6月2日和2015年6月4日的借条，载明米玮向纪群峰借款63.3万元和80万元。4、纪群峰的招商银行转账业务回单（账号：62×××11），显示纪群峰于2015年7月17日和7月18日分别向米玮转账20万元和5万元，转账中记载的摘要为购房定金。张拥军对《房屋转让还款协议》及借条的真实性不予认可；对相关银行流水记录、业务回单等形式上的真实性予以认可，关联性和合法性不予认可。米玮、纪群峰表示，购房款尚欠225万元未支付，但纪群峰在支付利息，其中利息的一部分用房租每月4700元抵扣，还有一部分以现金方式支付给米玮。
庭审中，法院要求米玮提交其相关银行账户流水记录，米玮未提交。法院依法向招商银行股份有限公司深圳星河世纪支行调取纪群峰在该行的户口交易明细表（账号：62×××11），显示：2015年7月17日，米玮分三笔向纪群峰该账户转账共计25万元；同日，纪群峰又向米玮转账25万元。
为证明米玮借款给张拥军共计665万元，米玮提交了其在招商银行的历史交易明细表、中国银行的付款凭证、交易名下清单等。张拥军表示双方在婚姻期间有多次装修和经济往来，是否存在借款等需要在其他纠纷中另行解决。
一审法院认为，本案的焦点问题为：第一、张拥军在与米玮婚姻存续期间将涉案房产转让给米玮是否为赠与，涉案房产是否为米玮的个人财产；第二，米玮将涉案房产转让给纪群峰，纪群峰是否构成善意取得。对此，法院分析如下：
首先，涉案房产于2009年11月17日登记在张拥军名下，系张拥军与第三人许红梅婚姻存续期间购买，应为张拥军与第三人许红梅的夫妻共同财产。从许红梅提交的《离婚协议书》来看，张拥军与许红梅离婚时，双方并未对涉案房产进行分割，故张拥军在未征得共有人许红梅同意的情况下，擅自将房产转移登记至被告米玮名下，属于无权处分。米玮确认该房产系张拥军赠送给米玮，即米玮系无偿取得涉案房产，故根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，米玮取得涉案房产并不构成善意取得，第三人许红梅有权追回。其次，对于纪群峰是否构成善意取得的问题。纪群峰系米玮的同事，其对涉案房产的权属情况应有所了解；从米玮、纪群峰提交的转账记录、合同及法院调取的流水记录来看，纪群峰支付给米玮的定金25万元款项，系先由米玮支付给纪群峰，再由纪群峰转至米玮的账户，这明显与一般的市场交易不符；而且，米玮与纪群峰约定的购房款中的一部分米玮、纪群峰表示系以借款抵扣房款，还有225万元购房款纪群峰实际并未支付，米玮、纪群峰有关购房款支付情况的说辞亦不符合常理。故法院认为，纪群峰并未实际支付涉案房产的对价，其对未支付购房款即得以将涉案房产登记到其名下的情形不能做出合理解释，故米玮、纪群峰系恶意串通，纪群峰并非出于善意而购买涉案房产。第三，第三人罗四岳虽与纪群峰签订了买卖合同，但涉案房产并未变更登记至罗四岳名下，罗四岳并不构成善意取得，罗四岳可另行主张权利。综上，因米玮、纪群峰签订《深圳市二手房买卖合同》并将涉案房产过户至纪群峰名下，导致张拥军的权利受到损害，而纪群峰并非善意第三人，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款和《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，米玮、纪群峰签订的《深圳市二手房买卖合同》应为无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产应予以返还，故法院对于张拥军要求确认米玮、纪群峰签订的《深圳市二手房买卖合同》无效的诉讼请求予以支持。因米玮、纪群峰签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，故米玮、纪群峰应将涉案房产恢复登记至米玮名下。
综上，判决:一、确认米玮与纪群峰于2015年7月27日签署的《深圳市二手房买卖合同》［深（南）房现买字（2015）第17659号］为无效合同；二、米玮与纪群峰于判决生效之日起十日内将位于深圳市南山区荔湾路与沿湖路交界东北XX名苑E栋405房恢复登记至米玮名下；三、驳回张拥军的其他诉讼请求。案件受理费15588元，保全费2483元，共计18071元，由米玮、纪群峰负担。
本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，米玮于二审调查期间提交了以下证据：一、张拥军工商银行自营历史明细列表，拟证明张拥军按揭贷款购买涉案房产，米玮和张拥军共同偿还银行贷款本息；二、米玮招商银行历史交易明细表，拟证明米玮2013年向纪群峰借款10万元，2015年7月将该款和2015年6月向纪群峰借款中的15万元合计25万元还给了纪群峰，以及米玮收取涉案房产2015年1月至6月及2015年8月及9月租金；三、米玮的护照，拟证明张拥军2015年7月在米玮出国期间欺诈承租人签订并收取了一个月租金。纪群峰对米玮提交的上述证据予以认可。张拥军则主张上述证据超过了举证期限，不予质证，且银行信息系米玮选择性提供，不能证明按揭事实，婚前财产、婚后供款不能改变涉案房产的归属。原审第三人罗四岳不认可上述证据。原审第三人许红梅质证意见与张拥军一致。
又查，2014年7月30日江苏省海安县人民法院向张拥军送达了应诉通知书，通知书记载案由为许红梅诉张拥军离婚后财产纠纷。（2015）深罗法民一初字第781号系许红梅诉张拥军离婚后财产纠纷，该案立案日期为2015年1月15日，系由外地法院转移，在该案中许红梅要求分割张拥军的股份转让收入及房产。该案以许红梅撤回起诉结案。
本院认为，本案的焦点问题为：第一、涉案房产是否为米玮的个人财产；第二、纪群峰取得涉案房产，是否符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，构成善意取得。
关于争议焦点一。纪群峰上诉主张原审认定涉案房产系张拥军与许红梅的共同财产以及认定米玮不是善意取得涉案房产属于越权裁判，对此，本院认为，米玮是否系涉案房产的所有人，决定了米玮是否有权处分涉案房产，也直接决定了纪群峰是否合法取得涉案房产。许红梅就涉案房产另案提起了诉讼，也不影响本案对涉案房产权属进行认定。因此，纪群峰的该项上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。米玮及纪群峰均上诉主张，张拥军与许红梅在离婚时已经对涉案房产进行了分割，对此，本院认为，张拥军与许红梅在离婚时未对涉案房产进行约定，理由如下：一、张拥军与许红梅签署的《离婚协议书》未对涉案房产进行约定，但对家庭财产、子女抚养等做了详细且明确的约定。二、许红梅在2014年7月30日之前即提起了离婚后财产纠纷诉讼，要求分割房产及股份，而2014年9月19日张拥军以赠与方式将涉案房产的所有权转移至米玮名下。三、张拥军承认其转移涉案房产所有权的其中一个原因即是因为与许红梅的离婚后财产纠纷诉讼。米玮、纪群峰关于张拥军与许红梅在离婚时已经对涉案房产进行了分割的上诉理由，缺乏依据，本院不予支持。张拥军与许红梅婚姻关系存续期间购得涉案房产，离婚时又未对该房产进行分割，因此，涉案房产系张拥军与许红梅的共同财产。米玮上诉主张其与张拥军共同偿还涉案房产的银行贷款债务和首付款借款债务，涉案房产应属其与张拥军的共同财产，对此，本院认为，米玮是否与张拥军一起偿还银行贷款债务和首付款借款债务，不影响涉案房产的权属认定，如果米玮确实共同偿还了银行贷款债务和首付款借款债务，米玮可另循法律途径与张拥军解决。米玮的该项上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。米玮向本院申请调取涉案房产的按揭贷款偿还情况，因与本案无关联，本院不予准许。张拥军于2014年9月19日以赠与方式将涉案房产转移登记至米玮名下，系未征得共同共有人许红梅的同意处分涉案房产的行为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。而米玮无偿获得涉案房产，不符合该条关于善意取得的规定。米玮关于2014年9月23日后涉案房产系其个人财产的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。原审相关认定并无不当，本院依法予以确认。
关于争议焦点二。米玮和纪群峰上诉主张，双方签订的房产买卖合同合法有效，对此，本院认为，首先，根据原审调取的纪群峰在招商银行股份有限公司深圳星河世纪支行的户口交易明细，纪群峰支付的25万元定金系米玮向纪群峰转账而来；其次，米玮及纪群峰主张部分房款以借款抵扣，并提供了部分银行流水作为证据，但双方均在上诉状中认可两人存在多笔款项往来及交易管理，米玮在本案中却未提交相关银行账户的完整流水，无法证明双方到房产转让之时仍存在借款，而且房款也确实以借款抵扣；最后，米玮及纪群峰均认可仍有225万元购房款实际未支付。上述行为显示，纪群峰实际未支付涉案房产的对价，而在此情况下，米玮就将涉案房产登记到了纪群峰名下，双方的上述房屋买卖行为不符合二手房买卖的惯常做法。米玮上诉主张其与纪群峰系同事关系，彼此信任，上述做法符合两人的信任关系和交易惯例，该上诉主张，缺乏事实及法律依据，不予支持。原审认定米玮、纪群峰系恶意串通，纪群峰并非出于善意购买涉案房产，并无不当，依法予以确认。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款和《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，因米玮及纪群峰签订的《深圳市二手房买卖合同》属于双方恶意串通签订，该合同无效。原审支持张拥军关于将涉案房产恢复登记至米玮名下的请求，并无不当，本院依法予以确认。纪群峰若有其他经济损失，可另循法律途径解决。
综上所述，米玮、纪群峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共31176元，由上诉人米玮、纪群峰各承担15588元。
本判决为终审判决。
审判长 赖 秋 姗
审判员 丁 婷
审判员 罗 巧
二〇一七年二月十七日
书记员 孙巍（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。