广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
(2014)穗天法民四初字第1171号
原告：万菱实业（广东）有限公司，住所地在广州市天河区。
法定代表人：王德雄，董事长。
委托代理人：陈广鹏、梁纪锋，均系广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：翁展鹏，住广东省深圳市宝安区。
委托代理人：闫冬梅、陈亚娟，分别系广东鹏浩律师事务所律师及律师助理。
原告万菱实业（广东）有限公司（以下简称“万菱公司”）诉被告翁展鹏租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万菱公司的委托代理人陈广鹏、梁纪锋，被告翁展鹏及其委托代理人闫冬梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告万某公司诉称：2010年1月21日，原、被告签订《广州市万某汇商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇B1层49-50号商铺，双方办理租赁登记备案手续。原告按约定向被告履行包括交付租赁单元的各项义务，然而在合同履行过程中，被告于2011年11月至2012年3月期间拖欠应付租金。原告向其多次发出催促缴纳租金的通知文件，但其置之不理，仍然拒缴款项。此后，原告向被告发出《律师函》。被告欠付租金构成严重违约，应当承担违约责任。合同应予以解除，合同解除后，原告有权不予退还被告已缴纳的租赁保证金，要求被告清偿拖欠租金及违约金。原告保留向被告追讨剩余租期内总租金的60%作为违约金的权利。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付2011年11月至2012年3月的租金（2011年11月租金67500元，2011年12月至2012年2月各月为68040元、2012年3月4390元）及逾期付款违约金（以每月租金为本金，按每日2‰的标准计，自每月6日计至付清为止，以租金本金为限）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告翁展鹏答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告的请求已超过诉讼时效。被告承租原告商铺期间，由于原告的卖场一直客流量不旺，导致众多租户群体抗议要求减租或者解除合同退还保证金。因为被告的生意也是月月亏损，故此无法经营下去。被告与原告协商解除合同，原告不同意。故此2011年11月无力预交当月租金，到了2011年11月14日，被告收到原告出具的《解除合同通知书》，该通知书告知被告自通知到达被告之日正式解除。原告即日起收回商铺，并要求被告立即清场，并付清各项欠费。被告收到通知后即按照《解除合同通知书》的要求清场。根据双方的合同约定，已签订《广州市房地产租赁合同》与本合同不一致的，均以本合同为准。故此，被告根据《广州市房地产租赁合同》约定又向原告交纳的三个月租金的保证金194400元是应当在合同解除时退还的。故此，扣除11月份租金后还剩余两个月租金加上《广州市万某汇商铺租赁合同》已支付的相当于两个月租金的129600元保证金，等于被告因为提前解除合同已向原告支付了违约金259200元的代价。因此，原告向被告主张双方合同已解除。被告按照要求退场后2011年12月至2012年3月期间的租金是没有事实和法律依据的。根据法律规定。租金的诉讼时效为一年。结合本案证据可以证明，2011年11月租金应当月初支付，2011年11月14日接到原告的解除通知后已退场。原告因租金的追诉期理应当在2012年11月30日前提出，而本案中2013年1月9日，原告才委托律师邮寄《律师函》主张租金的损失，原告的主张超过诉讼时效丧失胜诉权，请求法院驳回原告的诉讼请求。二、原告主张2011年12月至2013年3月期间的物业管理费、水电费、公共能源费没有事实和法律依据，不因此得到支持。双方合同于2011年11月14日解除，被告已按照要求清场。在被告没有继续使用场地的情况下要求继续支付物业管理费、水电费等没有事实和法律依据。另外，双方在签订合同时，被告是有独立电表的，原告对9、10、11月水电费的主张并没有提供相应的抄表底数用来支持原告的主张，被告对数额不予认可。原告对物业管理费及水电费等主张的违约金比例过高，应当参照银行同期同类贷款利率计算。被告经营连锁店，因此承租商铺不旺导致经营惨淡，无力维持，而且不仅是被告一家商铺存在此情况，此情况原告是清楚知道的。由于经营的亏损加上房屋租赁保证金的损失，被告已尽可能弥补原告的损失。原告作为一个商家应当考虑到本次纠纷并非被告故意违约而是在亏损严重无力经营的情况下产生的提前解除合同，对于被告的亏损与原告的卖场经营宣传运作不好也有直接的因果关系。考虑被告已遭受重大亏损并且已丧失259200元保证金无法退还的情况下，适用公平原则，驳回原告不实的诉讼请求。
经审理查明：万菱公司为广州市天河区天河路232号B101房的权属人，建筑面积为16615.88平方米，规划用途为商业。
2010年1月8日，翁展鹏出具《委托书》，委托练谭某乙向原告账户汇入租赁万某汇商场负一层49及50号铺租赁保证金129600元。
2010年1月8日，练谭某乙转账万某公司129600元。
2010年1月8日，万某公司开具收据（单据号为000146号），内容为：翁展鹏交来万某汇商铺B1-49及50两个月租金押金129600元。
2010年1月21日，万菱公司（甲方、出租方）、翁展鹏（乙方、承租方）签订《广州市万菱汇商铺租赁合同》（合同编号R-B1049，以下简称“讼争合同”），约定：乙方承租甲方位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇B1层49及50号商铺（以下简称“讼争商铺”）用作经营男装，租赁期限为三年，甲方暂定于2010年3月31日交付商铺予乙方，若甲方推迟交付时间，乙方不得以任何形式要求赔偿，唯租金及其相关费用按实际交付时间起计算，自起租日起首十二个月，月租金64800元，首月免租，第十三个月至第二十四个月，月租金68040元，第二十五个月至第三十六个月，月租金71442元，乙方须于每月第5日前向甲方提交上一个月乙方在该物业的销售报表，并缴付当月租金；乙方在签订本合同时交纳129600元作为履约保证金，在合同租期内履约保证金由甲方保管。租赁期满终止合同后，甲方将履约保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后十四个工作日内无息退还予乙方。在租赁期内，乙方不得以租赁保证金冲抵租金、管理费和其它费用；乙方在甲方交付商铺时须缴纳相当于1个月租金的按金64800元作为履约保证金及缴纳相当于三个月管理费的保证金23760元。在合同期内履约保证金由甲方保管。租赁期满终止合同后，甲方及管理公司将履约保证金及管理费保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后十四个工作日内无息退还予乙方。在租赁期内，乙方不得以保证金冲抵租金、管理费和其它费用。乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及《广州市房地产租赁合同》收回该物业不予退还保证金，并且乙方须支付剩余租期内总租金的60%作为违约金给甲方；甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾期一日按欠款总额的0.2%收取；租赁期满或合同解除，乙方须将该物业恢复原状及清洁场地交还甲方；如乙方于租赁期内违反本合同的条款或单方终止《广州市房地产租赁合同》和本合同，乙方除按《广州市房地产租赁合同》和《租赁合同》约定承担责任外，且甲方有权即时停止电力、空调供应或万某汇内之其它设施。乙方已付之当月租金及履约保证金不予退还。同时乙方应于十四天内按本合同要求交回物业，并且在5天内向甲方支付剩余租赁期内总租金的20%作为违约金；根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式。甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则被视为已经送达。乙方发给甲方或管理公司通知如送交或挂号寄给甲方以下地址和管理公司地址，亦被视为已经送达给甲方或管理公司，甲方联系地址为广州市天河区天河路230、232号，管理公司联系地址为广州市天河区天河路230、232号，乙方联系地址为东莞虎门南栅第四工业区文明路男眼服饰有限公司。已签订的《广州市房地产租赁合同》与本合同不一致的，均以本合同为准。
2010年6月24日，万某公司将讼争商铺交付翁展鹏使用。
2010年6月24日，万某公司开具《收据》，内容为：翁展鹏交来广州万某汇B1层49-50号商铺租赁履约保证金194400元，备注（手写条款）为：原2个月租赁保证金收据0000146已转为本保证金，此收据为退该保证金的凭证之一。对于备注的手写条款，翁展鹏不予确认。
2010年6月23日，翁展鹏通过东莞市虎门男眼服饰有限公司向万某公司转账129600元。
2010年6月24日，万某公司开具《收据》，内容为：收到翁展鹏交来万某汇广州万某汇B1层49-50号首月租金64800元。
2010年8月4日，双方签订《广州市房屋租赁合同》并进行备案，其约定乙方向甲方交纳194400元保证金，甲方应在租赁期满或者解除合同之日将保证金全额退回乙方。
2011年1月24日，万某公司开具发票，收取翁展鹏2011年2月租金64800元。
2011年2月18日，万某公司向翁展鹏发出《关于万某汇商铺租金优惠计划的通知》：一、租金优惠方案：方案一为租户于3月4日前一次性缴交2011年2月及3月份租金，可获2011年4月及5月租金豁免优惠；方案二为租户于3月4日前一次性缴交2011年2月、3月及4月份租金，可获2011年5月、6月及7月租金豁免优惠；方案三为租户于3月4日前一次性缴交2011年2月、3月、4月及5月份租金，可获2011年6月、7月、8月及9月租金豁免优惠。二、参加资格：1、商户于2010年11月前正常开业；2、商户没有任何欠费记录（包括管理费、水电费及其他杂费）；3、商户于2月22日至3月4日期间交回申请回执并签署《免租计划协议》，翁展鹏在回执中同意参加本次优惠活动并选择方案三。
2011年3月4日，翁展鹏通过东莞市虎门男眼服饰有限公司向万某公司转账194400元。
2011年3月31日，万某公司开具《发票》（6张），分别为收取2011年4月租金32400元、2011年5月租金32400元、2011年6月租金32400元、2011年7月租金32400元、2011年8月租金32400元、2011年9月租金32400元。上述发票金额合计为194400元。关于上述发票，万某公司表示因翁展鹏参加上述《关于万某汇商铺租金优惠计划的通知》的方案三，翁展鹏于2011年3月4日转账194400元，足额交付2011年3月至5月租金194400元，故可在2011年6月至9月免租，由于租金为“零”不符合税务部门的要求，所以将194400元摊分为2011年3月至9月租金，每月租金为32400元，故2011年3月31日开具六张发票；翁展鹏则表示其申请参加优惠计划，但没有获得名额，由于其当时选择方案三，应在3月4日前一次性支付2011年2月至5月租金，万某公司就不再收取2011年6至9月租金，但其2月份已付清整个月租金64800元，所以后来没有一次性支付，没有享受方案，后整个商场商户集体闹事，万某公司减半收取租金，从2011年3月起，每个月按一半租金收取，故万某公司的发票显示为整个月租金，双方口头协商为自2011年3月起租金减半收取。对于口头协商情况，万某公司予以否认变更租金标准。
对于2011年6月至9月的付款情况，翁展鹏表示以现金方式支付租金，万某公司予以否认；另万某公司表示翁展鹏足额支付2011年10月租金，此前执行优惠计划，翁展鹏抗辩称以现金支付，对于2011年10月租金，其无法确认具体付款金额。
万某公司称于2011年11月25日、2011年12月26日、2012年1月30日、2012年2月23日向翁展鹏发出《缴租缴费通知书》，翁展鹏予以否认收取函件，万某公司未能就此进行举证。
2011年11月14日，万某公司向翁展鹏发出《解除合同通知书》，称其拖欠截至2011年11月31日未付租金67500元等，现行使合同解除权，即日起收回商铺等。
2013年1月11日，万某公司按合同约定地址向翁展鹏发出《律师函》（中国邮政特快专递EY707829547CS），主张2011年11月至2012年3月租金等，函件显示妥投（加盖“广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司速递业务档案专用章”，由“马某”于2013年1月12日签署）。
2013年12月31日，万某公司按合同约定地址向翁展鹏发出《律师函》（中国邮政特快专递1021585919806），主张2011年11月至2012年3月租金等，函件显示妥投（加盖“广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司速递业务档案专用章”，由“保安”于2014年1月1日签署）。
关于上述2013年1月11日及2013年12月31日的《律师函》，经翁展鹏申请，本院向广东省邮政速递物流有限公司广州分公司（现更名为中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司）调查，调查内容为：“两份妥投证明是否为贵单位出具？贵单位有否该两份邮件的签收单（若存在签收单原件，请复印后加盖贵单位公章一并提交本院；若不存在签收单原件，电脑系统记录的签收情况如何）”，该单位予以回复本院：根据扫描件信息EY707829547CS、1021585919806该两份邮件的妥投情况属我司出具。二、该两份邮件已超查询期（查询期为交寄日起一年内），邮件1021585919806为东莞妥投，邮件EY707829547CS在网上已查不到信息，无法提供原签收单。附件1021585919806显示2014年1月1日妥投，他人收保安。
2014年3月13日，万某公司提起本案诉讼，主张2011年11月至2012年3月2日租金。
关于商铺交还时间，双方未办理交接手续。庭审时，翁展鹏称其于2011年11月14日退场；万某公司表示翁展鹏于2012年3月2日撤场。
本院认为：万某公司、翁展鹏就讼争商铺签订的《广州市万某汇商铺租赁合同》是当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。
本案争议焦点，商铺交还时间，双方未办理交接手续，依据法律规定，举证责任由翁展鹏承担，现其抗辩主张于2011年11月14日撤场，缺乏事实依据，不予采纳。万某公司行使合同解除权，向其发出《解除合同通知书》，通知到达生效，但通知到达不能等同视为翁展鹏于当日即搬出涉案商铺并实际交还场地，现万某公司主张翁展鹏于2012年3月2日搬迁，予以采纳。即翁展鹏依约应支付2012年3月2日前拖欠的租金，收回商铺当日2012年3月2日不应计算租金。
关于租赁保证金情况，讼争合同约定“已签订的《广州市房地产租赁合同》与本合同不一致的，均以本合同为准”，现《广州市房地产租赁合同》约定的保证金与讼争合同标准不一，应以讼争合同为准。讼争合同约定“乙方在签订本合同时交纳129600元作为履约保证金”及“乙方在甲方交付商铺时须缴纳相当于1个月的按金64800元作为履约保证金”，即翁展鹏在签署合同及接收商铺时合计支付履约保证金194400元（3个月租金标准），翁展鹏于2010年1月8日转账129600元（2个月租金标准），及后于2010年6月23日转账129600元，合计259200元，视为支付履约保证金194400元及首月租金64800元。万某公司故在2010年6月24日开具收取确认收取履约保证金及首月租金，该款项的支付与合同约定的款项一致，并无不当。2011年1月24日，万某公司开具发票确认收取翁展鹏2011年2月租金。2011年2月18日，万某公司向翁展鹏发出《关于万某汇商铺租金优惠计划的通知》要约，翁展鹏确认参加方案三，并于2011年3月4日转账194400元，该款相当于3个月租金，即2011年3月4日，翁展鹏已足额支付2011年2月至5月租金，故其符合方案三的租金豁免计划，即在2011年6月至9月可免租，万某公司主张其在2011年3月31日同一日同时出具6张发票，发票金额合计194400元，符合双方的《关于万某汇商铺租金优惠计划的通知》方案三约定，翁展鹏抗辩自2011年3月起口头协商按一半租金标准支付租金缺乏事实依据，不予采纳。方案三执行完毕后，租金标准应按讼争合同标准计付。
现万某公司主张2011年11月至2012年3月2日的租金，按约定于当月5日前支付当月租金，即万某公司自当月的6日起知道其权利受到侵害，其有权行使权利。依据法律规定，租金应适用一年的诉讼时效，即上述期间的各月租金，须在当月6日起一年内主张权利，否则丧失胜诉权，现其主张2011年11月25日、2011年12月26日、2012年1月30日、2012年2月23日的《交纳缴费通知书》缺乏事实依据，不予采纳。对于2011年11月14日的《解除合同通知书》，函件有效送达，万某公司主张2011年11月租金，该月租金的诉讼时效从2011年11月14日起算一年，该日后一年内，万某公司须再次有效主张权利，否则丧失胜诉权。2011年11月、12月、2012年1月租金，均未在法定期限内提出主张，现已丧失胜诉权，依法驳回。对于2012年2月至2012年3月1日租金，万某公司于2013年1月11日、2013年12月31日的《律师函》，两份函件合同预留地址送达并妥投，为有效送达，万某公司及后于2014年3月13日提起诉讼，该期间的租金主张不丧失胜诉权，应予支持。故此翁展鹏应支付万某公司2012年2月租金68040元、2012年3月1日租金2194.84元。对于万某公司主张的超出部分，本院予以驳回。
翁展鹏逾期支付租金，构成违约，万某公司依约行使合同解除权，依约可没收履约保证金，翁展鹏要求冲抵款项缺乏依据，不予采纳。翁展鹏逾期支付租金，造成万某公司损失，按约定违约金标准为每日千分之二，现翁展鹏抗辩过高，在万某公司未能充分合理举证其损失的情况下，本院从公平角度，酌情判令翁展鹏按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金，自当月6日计至付清为止。对于万某公司主张的超出部分，本院予以驳回。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告翁展鹏于本判决发生法律效力之日起10日内向原告万菱实业（广东）有限公司支付2012年2月1日至2012年3月1日期间的租金70234.84元（其中2012年2月租金为68040元，2012年3月1日租金为2194.84元）及逾期支付租金的违约金（每月逾期支付租金的违约金以上述期间的当月拖欠租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计，自当月6日计至付清为止；当月拖欠租金产生的违约金以当月租金本金为限）。
二、驳回原告万菱实业（广东）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9320元，由原告万菱实业（广东）有限公司负担7764元，由被告翁展鹏负担1556元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 梁泳怡
人民陪审员 杨 蕴
二〇一五年十二月十日
书 记 员 蒲肖明
曾妙仪
本判决书于2015年12月日送达（33）