江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏03民终5798号
上诉人（原审原告）:张前进。
委托诉讼代理人：蒋贵斌，江苏金合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:绿地控股集团徐州置业有限公司,住所地徐州市城东大道66号店子综合楼，实际经营地徐州经济技术开发区鲲鹏路66号领海办公楼22层。
法定代表人：卜凡童，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘向，江苏苏旭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石蒙，江苏苏旭律师事务所律师。
上诉人张前进因与被上诉人绿地控股集团徐州置业有限公司（以下简称绿地控股公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初5983号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人张前进及委托诉讼代理人蒋贵斌，被上诉人绿地控股公司的委托诉讼代理人刘向、石蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张前进上诉请求：撤销原判，依法改判绿地控股公司返还张前进购房款169192元、赔偿利息及损失31788.74元。一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、本案合同已经解除。（1）解除权是形成权，依单方意思表示，并不需要对方同意。至于解除合同一方是否违约，是解除权行使后的法律后果问题，不影响合同的解除。（2）根据合同法规定，合同自解除通知到达对方后解除。上诉人于2015年7月24日即向被上诉人送达《解除合同通知书》，至今被上诉人没有向法院起诉确认解除合同效力，已超过法律规定的三个月期限。故《解除合同通知书》已经生效，合同解除已成事实。一审法院无权再对其效力进行审查，更不应对被上诉人的异议予以支持。2、被上诉人存在违约，应当向上诉人返还购房款并赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款的方式付款，因当事人一方原因未能订立担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。从上诉人提交的证据可以证实被上诉人同意并承诺上诉人以按揭贷款的方式购买房屋，应当视为双方约定以抵押担保方式付款。被上诉人与银行必须有相应的合作并确保房屋能够抵押是其合同义务，如果未能全面履行抵押担保的协助义务，则应属于违约。从上诉人提供的证据均可证实最终没能办理贷款的原因是被上诉人出售的房屋结构和经营模式不符合银行抵押的要求，而不是上诉人的原因。因此，被上诉人存在违约，对于上诉人的购房款利息及5000元团购费应予赔偿。
被上诉人绿地控股公司辩称：原审认定事实清楚，适应法律准确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、一审适用法律正确，上诉人与答辩人之间的购房合同合法有效，没有解除，应继续履行。（1）上诉人在上诉状中称，解除权是形成权，依单方意思表示，并不需要对方同意，是对合同解除权的错误解读。合同解除权是根据合同约定或法律规定，在一定条件下赋予当事人的一种单方解除权，并不是随意使用。合同法第九十六条适用的前提，是需符合合同法第九十三条第二款及第九十四条的规定，而第九十三条和第九十四条正是法定解除权和约定解除权的体现，上诉人没有具备上述任何一种条件，因此不具备合同解除的权利。（2）上诉人在上诉状中表示解除合同的一方是否违约是解除权行驶的法律后果，并不影响合同的解除，没有任何依据。合同法最基本的原则就是任何人不能因为自己的违法、违约行为获得收益，违约方不应享有合同解除权。否则违反民法的诚实信用原则。一审法院已经查明，上诉人在房屋买卖过程中存在逾期付款的违约责任，因此上诉人作为违约方不应享有合同解除权。（3）根据购房合同附则四第四条约定，非出卖人原因，买受人要求解除合同的需经出卖人同意。一审法院已经查明，上诉人解除合同的原因并非我方的原因，因此上诉人提出的合同解除的请求，必须我方同意方才生效。我方至始至终没有同意上诉人的解除合同请求，因此上诉人认为购房合同已经解除是没有依据的。
二、答辩人不存在违约行为。1、答辩人没有和上诉人在购房合同中书面约定以担保贷款的方式支付购房款。购房合同第六条明确约定，买受人应该按照一次性付款的方式支付购房款，没有约定担保贷款的方式。上诉人在上诉状中引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条中规定了适用该条款的前提条件是商品房买卖合同中约定买受人以担保贷款方式付款。因此，本案并不适用该条款。2、上诉人在庭审中提供的录音、录像、证人证词等证据并不能证明双方约定了以担保贷款的方式支付购房款。其次，合同附则四第十九条也明确约定了任何口头或通讯、通话或单方文件均不能作为认定我方违约的依据。上诉人在庭审中屡次通过录音、录像、口头等方式证明我方负有办理贷款的义务，是没有依据的。3、一审法院已经查明，我方于2010年7月30日取得了涉案房屋的《预售许可证》，涉案的房屋已经建成且经过测绘分割，完全具备办理产权证的条件。且答辩人出售的房屋均为现房销售，购房合同中也明确约定了这一点，上诉人应对房屋结构完全了解，不存在上诉人主张的房屋结构分割不明等事实。此外，我方在一审中提供了与上诉人相同种类、相同区域、同一时间段的其他购房人的付款信息及银行进账单，均表明其他购房人已经成功的办理了贷款，说明我方房屋并没有任何的结构性问题。因此，上诉人贷款不能的责任不能由我方来承担。
张前进向一审法院起诉请求：判令绿地控股公司返还张前进购房款169192元、支付按照年利率4.75%计算自交付房款之日至实际返还之日的利息、赔偿损失5000元。事实和理由：2013年8月23日，张前进与绿地控股公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：张前进购买绿地控股公司开发的位于徐州市云龙区××绿地世纪城××购物中心及公寓××号房屋，建筑面积20.19平方米，合同总价款329192元，首付169192元，余款16万元通过银行按揭支付，同时合同还约定了其他内容。另，合同签订前张前进参与团购还支付团购服务费5000元。合同签订后，张前进依约支付了首付款，但因绿地控股公司房屋结构问题银行拒绝办理按揭贷款，导致张前进无力支付剩余房款。2015年7月24日，张前进向绿地控股公司寄送了“解除合同通知书”，要求绿地控股公司退还房款，绿地控股公司始终不予理会。张前进认为，不能办理按揭贷款是由于绿地控股公司所建房屋不符合银行贷款要求所致，绿地控股公司存在违约行为，双方合同已经解除，对于张前进缴纳的购房款绿地控股公司乙方应当偿还，并应赔偿因此给张前进造成的损失。
一审法院认定事实：2013年8月23日，张前进与绿地控股公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：张前进购买绿地控股公司开发建设的绿地世纪城七期购物中心及公寓1幢1层110号房，该商品房的用途为商服，建筑面积共20.19平方米，单价每平方米16304.71元，房价总计329192元。合同第六条“付款方式及期限”与附件四“合同补充协议”第二十二条“付款方式及其违约责任”约定：2013年8月23日前，买受人支付出卖人房款169192元；2013年9月23日前，买受人支付出卖人房款160000元，因买受人原因导致银行拒绝办理贷款或拒绝贷足其申请的贷款额度时，买受人应按合同约定的上述期限一次性付清剩余房款。第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2012年6月30日前将本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人应在付清全部房款及其他与购房相关的应由买受人支付的款项后，方可办理房屋交接手续，否则出卖人交房期可相应推迟。该合同附件四第四条约定：非出卖人原因，买受人要求解除合同的须经得出卖人同意，若出卖人同意解除合同，则买受人需承担解除合同所产生的相关费用及出卖人损失，并支付出卖人所购房屋总价款5%的违约金。第五条约定：符合单方面解除合同的条件后买受人应自接到出卖人通知之日起七个工作日内，根据徐州市房地产管理局有关规定，办理合同注销手续后，出卖人方能按合同约定办理退款手续，否则由过错方承担所有直接经济损失。第八条约定：本合同第一页所列买受人产权人顺序排列第一的为联系人（有特别约定除外），出卖人所有信函均发至联系人及联系地址，上述信函以挂号信形式寄出即视同为买受人所有权人均已收到书面信函。第十九条约定：买卖双方经平等协商，一致同意订立的补充条款、附件及补充协议均为合同不可分割的部分；合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准；合同未尽事宜及合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立书面变更协议进行约定；除此之外，任何口头或通讯通话或单方面文件均不能作为本合同的有效附件（法律有规定或本合同有约定的情形除外）。第二十三条约定：买受人购买的该商品房为现房交付，合同签订前买受人已查看图纸并到现场验收，无异议；合同上附图与房屋实际布局不符的，以现房为准，买受人承诺不以此要求出卖人承担任何违约责任。双方还约定了其他事项。截至合同签订当日，张前进向绿地控股公司足额支付了首付房款169192元。另，张前进系通过深圳市房多多网络科技有限公司徐州分公司组织的团购活动参与案涉房屋的购买，张前进于2013年8月21日支付深圳市房多多网络科技有限公司徐州分公司团购服务费5000元。
2015年7月24日，张前进向绿地控股公司邮寄送达《解除合同通知书》一份，书面通知绿地控股公司因绿地控股公司原因按揭贷款无法办理，现合同已无法履行，通知绿地控股公司解除合同，并要求绿地控股公司于收到通知书之日起10日内返还张前进已交付的首付款及利息。张前进称，其在签订合同后前往江苏银行、交通银行、淮海农村商业银行等多家银行申请贷款均被拒绝，银行拒绝贷款的原因是涉案房产产权分割不明显、存在包租及银行不接受“直客式”贷款等情形。张前进为此提供了个人房地产贷款申请表、个人征信查询授权书、同意抵押承诺书、绿地城市广场商铺补充协议、电话录音、视频资料等证据。其中，个人房地产贷款申请表、个人征信查询授权书、同意抵押承诺书显示张前进已向徐州淮海农村商业银行股份有限公司提出贷款申请，但申请时间不明。绿地城市广场商铺补充协议系张前进与绿地控股公司之间签订，协议约定：双方于2013年8月23日签订的《商品房买卖合同》，张前进购买绿地控股公司开发的涉案商铺，在张前进全款付清后第二天办理交接手续；该商铺必须交绿地控股公司承租三年，由绿地控股公司统一经营管理，绿地控股公司有权转租；该商铺总房款446305元，张前进在缴纳总房款时绿地控股公司已按总房款年租金8%的比例在总房款中直接扣除，三年租金为107113元，及张前进交纳的总房款已按年租金8%扣除了该款项；《商品房买卖合同》及本协议签订后，张前进不得以任何理由提出退房或中途收回房屋的经营权，否则赔偿绿地控股公司对房屋装修、装饰或转租后产生的一切损失，同时还应向绿地控股公司支付总房款20%的违约金；张前进在三年期满一周内，绿地控股公司将该商铺的使用权交还乙方，超过三年的租金归张前进所有。张前进称，电话录音分别系张前进与交通银行唐经理、淮海农商银行业务经理刘虎、绿地控股公司工作人员刘琳的通话录音。绿地控股公司对上述录音的真实性不予认可，且称刘琳属于绿地地产集团徐州东部置业有限公司的工作人员，并非绿地控股公司的工作人员，该人于2016年4月已离职，其售楼工作人员均未向业主作出可以办理贷款的保证。张前进为进一步证明其不能办理贷款的原因系涉案商铺存在包租和结构分割不明导致，申请证人靖某出庭作证。证人到庭作证称，其购买房屋的时候，开发商（即本案绿地控股公司）说能办理贷款，其多次去开发商提供的银行办理贷款，没有办下来，银行都说房子产权分割不明不予办理，其已于2016年11月向绿地控股公司提出解除合同，绿地控股公司尚未同意其要求。绿地控股公司认可其与证人之间存在商品房买卖合同关系。
另查明，绿地控股公司于2010年7月30日取得涉案房产所处的绿地世纪城七期购物中心及公寓1的《商品房预售许可证》，且该处房屋均经过测绘分割，《分户面积明细表》记载显示，涉案商铺套内面积15.330平方米，公摊面积4.861平方米，建筑总面积20.19平方米，所在功能区为商业1层。
绿地控股公司当庭提交了部分其他购房者的商品房买卖合同、购房发票、银行打款进账单等证据，具体为：1、李超与绿地控股公司签订的《商品房买卖合同》，签订时间2013年10月21日，合同标的为绿地世纪城七期购物中心及公寓1幢1层241号房；2013年9月25日预收购房款发票，金额621540元；2014年7月1日预收购房款发票，金额62万元；2014年6月25日交通银行进账单，向绿地控股公司支付李超的购房款62万元；2、郭锋与绿地控股公司签订的《商品房买卖合同》，签订时间2013年8月23日，合同标的为绿地世纪城七期购物中心及公寓1幢1层205号房，建筑面积28.46平方米，价款354288元；2014年3月16日预收购房款发票，金额17.7万元；2014年3月8日绿地控股集团有限公司房款交款确认单，确认郭锋以按揭贷款方式缴纳房款17.7万元，累计交款354288元；2014年2月28日交通银行进账单，向绿地控股公司支付郭锋的购房款17.7万元；3、王巍与绿地控股公司签订的《商品房买卖合同》，签订时间2013年9月2日，合同标的为绿地世纪城七期购物中心及公寓1幢1层310号房，建筑面积23.43平方米，价款221957元；2014年3月20日预收购房款发票，金额11万元；2014年3月3日交通银行进账单，向绿地控股公司支付王巍的购房款11万元；4、赵方杰与绿地控股公司签订的《商品房买卖合同》，签订时间2013年11月6日，合同标的为绿地世纪城七期购物中心及公寓1幢1层306号房，建筑面积111.38平方米，价款898711元；2014年3月23日预收购房款发票，金额26万元；2014年交通银行进账单，向绿地控股公司支付赵方杰的购房款26万元；5、卢欣欣与绿地控股公司签订的《商品房买卖合同》，签订时间2013年8月23日，合同标的为绿地世纪城七期购物中心及公寓1幢1层125号房，建筑面积13.17平方米，价款240230元；2014年3月5日预收购房款发票，金额12万元；2014年2月27日交通银行进账单，向绿地控股公司支付卢欣欣的购房款12万元；6、彭玲与绿地控股公司签订的《商品房买卖合同》，签订时间2013年8月23日，合同标的为绿地世纪城七期购物中心及公寓1幢1层117号房，建筑面积19.38平方米，价款315584元；彭玲预收购房款发票，金额15.7万元；2014年2月27日交通银行进账单，向绿地控股公司支付彭玲的购房款10万元；7、任群购买购物中心及公寓1-1-109号房的预收购房款发票。欲证明与张前进相同种类、相同区域、同一时间段的其他购房人已经获得贷款或自行支付款项。
原审法院依职权对涉案商铺所在的绿地世纪城七期购物中心及公寓建筑物所有权登记的情况进行了调查并调取《徐州市房屋所有权登记审核表》一份。经调查，绿地世纪城七期购物中心及公寓1#-1-109号房屋已于2014年12月22日进行了产权登记，该房建筑面积38.72平方米，房屋用途商服，房屋所有权人为李运芳、任群。还查明，绿地控股公司于2016年7月6日按照本案《商品房买卖合同》中首页载明的张前进地址“徐州铜山镇译城汪庄村233号”向张前进邮寄催款通知书一份，该邮件于2016年7月8日退回绿地控股公司，退回原因为收件人拒收。
经法庭询问，张前进称其购房用途是跟风投资，签合同时未看房，仅看了房屋图纸。
一审法院认为，张前进与绿地控股公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且主体适格，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。
张前进主张由于绿地控股公司所建房屋不符合银行贷款要求导致张前进无法办理按揭贷款，绿地控股公司存在违约行为，双方合同已经解除。该诉讼主张不能成立，理由如下：首先，本案合同与购房人为解决住房问题而订立的商品房买卖合同在性质上有着明显的不同，张前进在签订合同时明知购买的房屋是商铺，用途为商服，其购房目的也是投资，这表明张前进购房行为是一种商业投资行为，其关注的是房屋价值带来的商业利润，应从维护商事交易的角度审视本案合同，故本案商品房买卖合同性质为商事合同，合同主体应视为商事主体，合同当事人应严格履行合同义务并对履行风险和收益采取提前预估等更加谨慎的注意义务；其二，本案合同虽系格式合同，但合同中关于张前进付款义务的约定内容清晰明确，不存在歧义或矛盾，亦未使得合同双方权利义务明显失衡，不存在应认定无效或适用不利解释原则的情形，张前进应按约履行付款义务；其三，双方签订合同时，绿地控股公司取得了合法的售房许可，涉案商铺已经建成且经过测绘分割，法院调取的《徐州市房屋所有权登记审核表》亦证明涉案商铺具备办理产权登记的法定条件，张前进主张涉案商铺结构分割不明无事实依据；其四，绿地控股公司提交的其与其他购房人订立的商品房买卖合同、购房发票、银行进账单等证据，可以证明购买绿地世纪城七期购物中心及公寓商铺的部分购房人曾经通过银行贷款方式交付购房款的事实；张前进仅提供电话录音、视频资料欲证明涉案商铺达不到银行发放贷款条件，证据明显不足，而且，涉案商铺是否具备银行放贷条件并不是绿地控股公司的合同义务之一，张前进称绿地控股公司工作人员明确承诺其可以办理贷款，根据合同附件四第十九条约定的“任何口头或通讯通话或单方面文件均不能作为本合同的有效附件”，张前进该主张并无合同约定，不能作为认定绿地控股公司违约的依据；另外，申请购房贷款受银行贷款政策、国家对房产市场的调控政策、借款人的个人资信等多方因素影响，张前进贷款申请未获受理不能排除与上述因素无关，绿地控股公司对涉案商铺采取包租出售的方式亦未违反法律法规的规定，故张前进未能申请贷款的责任不能归咎于绿地控股公司；最后，张前进依约应于2013年9月23日前支付全部购房款329192元，至今仅支付房款169192元显属违约，张前进称其不贷款就无法交付房款，是在明知自身履约能力欠缺的情况下盲目签订合同，亦存在过错；而合同约定张前进交付全部购房款后才可与绿地控股公司办理房屋交接手续，绿地控股公司因张前进未足额交付房款而不履行交房义务不构成违约，在没有证据证明绿地控股公司存在其他违约行为的情况下，无法实现合同目的的当事人实为绿地控股公司；张前进作为违约方，其单方提出解除合同未获绿地控股公司同意，且绿地控股公司作为守约方已明确要求张前进继续履行合同，故张前进主张合同已解除无法律依据。综上所述，张前进的诉讼请求无事实依据，亦不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决驳回张前进的诉讼请求。
二审期间，上诉人申请证人孙某出庭，证人陈述其购买绿地同一购物中心二楼商铺2-202，开发商口头承诺可以办贷款并指定银行去办贷款，结果没办下来，原因是房子产权分割不明。证明开发商承诺以按揭贷款方式购房，不能办贷款的原因在被上诉人。被上诉人发表质证意见：1、对证人证言的真实性不予认可，证人同本案上诉人一样，也没有按期支付购房款，与本案处理结果存在利害关系。2、上诉人的付款方式不是贷款，这一点在购房合同上有明确规定。此外，证人所述没有办下来的原因是因为产权分割不明，与事实不符。相同区域、相同种类的房屋已经成功的办理了贷款。
二审查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否具备解除条件；2、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否已经解除；3、上诉人要求被上诉人返还购房款、赔偿利息和损失有无事实依据。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：
关于上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否具备解除条件的问题。张前进与绿地控股公司签订的《商品房买卖合同》合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，详见附件四第二十二条。附件四“合同补充协议（三）”第二十二条“付款方式及其违约责任”约定：2013年8月23日前，买受人支付出卖人房款169192元；2013年9月23日前，买受人支付出卖人房款160000元。注：因买受人原因导致银行拒绝办理贷款或拒绝贷足其申请的贷款额度时，买受人应按合同约定的上述期限一次性付清剩余房款。上述内容仅约定了上诉人付款的义务，并未约定被上诉人负有协助上诉人办理贷款的义务。故上诉人在未能办理贷款的情况下，应在约定期限内付清余款。被上诉人没有违约行为，上诉人要求解除合同不具备法定或约定的解除条件。上诉人称被上诉人的工作人员口头承诺按揭贷款买房，被上诉人不予认可，且与双方在合同中书面约定的付款方式不符，不予采信。
关于上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否已经解除的问题。因上诉人主张解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款或第九十四条规定的条件，解除理由不能成立。故上诉人虽已向被上诉人送达《解除合同通知书》，但依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，不产生解除双方之间签订的《商品房买卖合同》的效力。
关于上诉人要求被上诉人返还购房款、赔偿利息和损失有无事实依据的问题。因上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》未合法解除，上诉人基于合同解除要求被上诉人返还购房款、赔偿利息和损失缺乏依据，不予支持。
综上，上诉人张前进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4315元，由张前进负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 伟
审判员 孟 娟
审判员 史善军
二〇一七年十一月十六日
书记员 侯梦池