重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝01民终5424号
上诉人（原审原告）：龙泽碧，女，1952年4月21日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：刘云飞，重庆中钦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵泽龙，重庆中钦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市渝北区鑫森酱油厂，住所地重庆市渝北区双凤桥街道沙坪张家口，组织机构代码30522176-0。
负责人：文龙富，厂长。
委托诉讼代理人：王成伟，重庆兼善律师事务所律师。
原审第三人：重庆市渝北区房屋管理局，住所地重庆市渝北区翠湖路418号，组织机构代码00931612-4。
法定代表人：杨永芳，局长。
委托诉讼代理人：刘德育，重庆中柱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周婷，重庆中柱律师事务所律师。
上诉人龙泽碧因与被上诉人重庆市渝北区鑫森酱油厂、原审第三人重庆市渝北区房屋管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初1348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月31日、2016年11月10日对本案进行了询问。上诉人龙泽碧的委托诉讼代理人刘云飞与被上诉人重庆市渝北区鑫森酱油厂（以下简称鑫森酱油厂）的负责人文龙富及其委托诉讼代理人王成伟、原审第三人重庆市渝北区房屋管理局（以下简称渝北区房管局）的委托诉讼代理人刘德育、周婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人龙泽碧上诉请求:撤销一审判决并改判鑫森酱油厂支付租金45000元以及拆迁补偿款损失人民币1763720.21元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1.一审法院适用法律错误，涉案房屋的所有权发生变动不影响租赁合同的效力以及租赁合同的履行，双方的租赁合同经法院生效判决认定到2014年8月解除，房屋系2014年7月31日拆除，鑫森酱油厂占有使用房屋至2014年7月31日，应当支付租金45000元；2.一审法院认定龙泽碧的利息损失并非鑫森酱油厂造成属事实认定错误，鑫森酱油厂拒不搬迁与龙泽碧未能及时领到拆迁补偿款具有直接的因果关系，应当赔偿相应损失。
被上诉人鑫森酱油厂辩称，请求驳回上诉人的上诉请求。
龙泽碧向一审法院起诉请求：1.鑫森酱油厂立即向龙泽碧支付2013年5月1日至2014年7月31日的租金45000元；2.鑫森酱油厂立即支付龙泽碧因迟延搬迁造成的拆迁补偿款收益损失，以6749670元为基数，按照同期人民银行贷款利率5.6%计算，自2014年3月25日至2014年8月12日止；3.鑫森酱油厂立即支付龙泽碧因迟延搬迁造成的拆迁补偿款收益损失，以656228元为基数，按照同期人民银行贷款利率6%计算，自2013年10月24日至2014年8月12日止。
一审法院认定事实：原、被告达成口头租赁协议，原告龙泽碧将其所有的位于渝北区两路街道沙坪镇张家口的房屋租赁给被告使用。因建设重庆江北国际机场东航站区及第三跑道需要，2013年7月13日，渝北区人民政府作出征收决定及公告，决定征收包括原告龙泽碧的房屋在内的787户房屋。2013年10月18日，以第三人房管局为甲方、原告龙泽碧为乙方签订《重庆市渝北区国有土地上房屋征收协议书》，其中约定：根据渝北区政府文件，甲方决定征收乙方位于沙坪镇张家口（B8）8-1房屋，产权人龙泽碧。本协议签订后，甲方在十个工作日内支付给乙方被征收房屋价值补偿费及搬迁费（详见附表明细），乙方在十五天内腾空交房，交房后甲方在十个工作日内支付余下款项。若乙方没有按约定的时间腾空交房，甲方将按规定取消相关奖励费。该协议书后附《国有土地上房屋征收补偿费用明细表》，该明细表载明：被征收房屋补偿（第一次发放）共计2901853元。奖励补助及其他（第二次发放）共计656228元，其中提前签约奖励366960元、货币补偿补助费144634元、提前搬迁特别奖励费144634元。
2014年3月3日，以第三人房管局为甲方，原告龙泽碧为乙方，双方再次签订《国有土地上房屋征收补充协议》，其中约定：本协议签订后，乙方应按已签订征收补偿协议的约定时间交房，甲方在乙方交房后十个工作日内支付给乙方房屋、动力电、独立电、独立水、设施、装饰装修补偿费6749670元。该协议书后附《国有土地上房屋征收补偿费用明细表》，该明细表其中一项为：提前搬迁特别奖励费190189元。
2014年3月10日，重庆市渝北区国有土地上房屋征收中心出具《证明》一份，载明原告龙泽碧位于张家口总建筑面积为1225.09㎡的房屋（房屋编号B8-1），已与征收部门签订征收补偿协议书，并限其在2014年3月15日前腾空交房。
2014年3月12日，原告龙泽碧将被告鑫森酱油厂诉至一审法院，要求解除双方之间的房屋租赁口头协议，并要求鑫森酱油厂立即将案涉房屋腾空并交还给龙泽碧。鑫森酱油厂辩称房屋已收归国有，原告并非适格主体，无权要求被告搬迁。2014年5月5日，一审法院作出（2014）渝北法民初字第05943号民事判决，支持了龙泽碧的所有诉讼请求。鑫森酱油厂不服该判决提出上诉。重庆市第一中级人民法院以（2014）渝一中法民终字第05604号民事判决书维持了一审判决。该案审理笔录显示：审：“政府公告后，龙泽碧是否通知过上诉人要搬迁？是否告知过上诉人在什么时间内搬迁？”张宏（鑫森酱油厂代理人）：双方协商过的，但不清楚是否告知什么时候搬迁。
2014年3月12日，鑫森酱油厂以龙泽碧为被告向一审法院提出诉讼，要求支付因房屋征收产生的设施设备费、装饰装修费、停产停业损失、搬迁费。2015年6月25日，一审法院作出（2014）渝北法民初字第15275号民事判决，龙泽碧支付鑫森酱油厂设施设备费114909.15元、装饰装修费141086.7元、停产停业损失124713.58元；驳回了其他诉讼请求。龙泽碧不服该判决提出上诉。重庆市第一中级人民法院以（2015）渝一中法民终字第04856号民事判决书维持了一审判决。该案现已进入执行程序。
2013年10月24日，第三人房管局支付了原告龙泽碧2901853元。2014年8月11日，支付了原告其余的各项补偿费共计7412348元。
庭审中，对于租金的支付问题。被告主张都是现金付给原告本人，但因原告书写能力限制，均未出具收据。原告陈述因其年事已高，基本是由其儿子赖刚收取，出具了收条的。
一审法院认为，原告龙泽碧与被告鑫森酱油厂达成的口头租赁协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
《中华人民共和国》物权法第二十八条之规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，渝北区人民政府作出征收决定及公告的时间是2013年7月13日，案涉房屋的所有权此时应已发生变动，原告对于房屋已有权获得补偿款的权利。故无权再要求该时间后的房屋租金。但2013年5月1日至2013年7月12日的租金，因被告未能举示有效的支付依据，应承担举证不能的法律后果，对原告要求支付该7200元（3000元每月×2.4个月）的诉讼请求，一审法院予以支持。对超出该部分的诉讼请求，不予支持。
对原告要求被告支付拆迁补偿款收益损失的诉请。被告占有房屋是基于双方存在合法的租赁关系，从1997年双方达成协议至房屋征收之时，租赁关系持续时间较长，且被告租赁房屋用途为生产经营，双方又仅为口头的租赁关系，房屋的征收与搬迁必然会对被告产生重要影响。其亦有权获得包含停产停业损失、搬迁费等相应的补偿款。2、现被告陈述当时未进行补偿才未搬离，在（2014）渝一中法民终字第05604号案件的审理笔录中，被告的代理人亦陈述双方协商过搬迁的事项。因被告基于该房屋征收亦有权获得部分补偿，之后也已通过诉讼途径主张权利。因此，原告主张其未及时收到拆迁款的利息损失，属于双方未对被告应享有之补偿问题协商一致，并非仅因被告方原因造成，故对原告该部分诉讼请求，一审法院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆市渝北区鑫森酱油厂于本判决生效后十五日内支付原告龙泽碧2013年5月1日至2014年7月12日房屋租金7200元；二、驳回原告龙泽碧的其他诉讼请求。案件受理费4620元，因适用简易程序减半收取2310元，由原告龙泽碧负担2210元，被告重庆市渝北区鑫森酱油厂负担100元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。龙泽碧在二审审理中自愿放弃要求鑫森酱油厂立即向龙泽碧支付租金45000元的请求。本院二审查明的其他事实和证据与一审一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是鑫森酱油厂应否赔偿龙泽碧未能及时领取到拆迁补偿款的损失。鑫森酱油厂与龙泽碧就停产停业损失等问题未能达成一致，应该通过诉讼等合法途径主张自己的权利，而不能通过占有出租人的房屋拒不搬迁的方式维权，且鑫森酱油厂也确实通过诉讼获得了停产停业损失等赔偿。根据现有证据可见鑫森酱油厂未及时搬迁确实造成龙泽碧未能及时领取到拆迁补偿款，鑫森酱油厂不能通过损害龙泽碧的权利作为维护自己的权利的理由，由此给龙泽碧造成的损失应当赔偿。因龙泽碧未能举示其要求鑫森酱油厂搬迁的具体时间，本院认定龙泽碧2014年3月12日起诉要求鑫森酱油厂腾空房屋为龙泽碧通知鑫森酱油厂搬离的时间。根据龙泽碧与渝北区房管局签订的征收协议书可知，若鑫森酱油厂于2014年3月15日搬迁，龙泽碧于2014年3月25日即能领取相应款项6749670元。至于2013年10月18日签订协议相应未领到的费用656228元，因龙泽碧能举示的其要求鑫森酱油厂搬离的时间是2014年3月12日，且龙泽碧于交房后十日内方能领取款项，故其损失应自2014年3月22日起算，而不能自其请求的2013年10月24日起算。
另，龙泽碧自愿撤回诉讼请求的部分，本院予以准许，不再予以主张。
综上所述，龙泽碧的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但因二审出现新情况致一审适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初1348号民事判决的第二项；
二、撤销重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初1348号民事判决的第一项；
三、由被上诉人重庆市渝北区鑫森酱油厂于本判决生效后十日内赔偿上诉人龙泽碧损失，损失计算方式和金额为：以6749670元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2014年3月25日起至2014年8月12日止的利息损失；以656228元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2014年3月22日起至2014年8月12日止的利息损失。
本案一审案件受理费2310元，由重庆市渝北区鑫森酱油厂负担1500元，由龙泽碧负担810元；二审案件受理费4100元，由重庆市渝北区鑫森酱油厂负担3500元，由龙泽碧负担600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 刘 静
代理审判员 张晋鹏
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 李 莉