上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一(民)初字第43152号
原告上海证大商业经营管理有限公司。法定代表人朱斌。委托代理人韩嘉文，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告上海东王朝餐饮管理有限公司。法定代表人朱芬梅。原告上海证大商业经营管理有限公司与被告上海东王朝餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，并于2015年5月8日公开开庭进行了审理。原告上海证大商业经营管理有限公司的委托代理人韩嘉文到庭参加诉讼。被告上海东王朝餐饮管理有限公司经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海证大商业经营管理有限公司诉称，2013年11月，被告就承租原告所有的位于上海市浦东新区芳甸路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)从事餐饮经营与原告签订了《“证大大拇指广场”商铺租赁合同》(以下简称租赁合同)。合同约定，租期自2013年12月1日起至2018年6月21日止，租金标准按照保底租金和提成租金两者取高的方式确定，物业管理费的标准为人民币(以下币种相同)30元每平方米每月，水电等公共事业费据实结算，被告需于每月25日前向原告支付下月的租金及物业管理费，每逾期一日，还需按照未付款项的千分之五承担滞纳金，逾期超过30日未付的，原告有权解除租赁合同，并要求被告承担相应的违约责任。租赁合同签订后，原告已严格履行了出租人应承担的义务，提供了符合要求的租赁房屋。然被告自2014年8月起开始拖欠租金，经原告多次催付，仍置之不理，无奈之下原告致函被告于2014年10月11日解除了租赁合同，同时向被告催付各项应付费用，但至今被告仍未支付，故提起诉讼，要求：1、确认原告与被告之间所签订的租赁合同于2014年10月11日解除；2、判令被告向原告支付系争房屋自2014年8月1日至2014年10月11日的租金389,813.60元(其中8月、9月保底租金165,060.30元，10月租金12元/㎡/日*452.22平方米*11天合计为59,693.04元)；3、判令被告承担自2014年7月26日起至本判决生效之日止的逾期付款滞纳金，暂计至2015年5月8日为515,293.38元【分段计算，8月165,060.30元*287天(2014年7月26日起暂计算至2015年5月8日)*千分之五为236,861.53元，9月165,060.30元*256天(2014年8月26日起暂计算至2015年5月8日)*千分之五为211,277.18元，10月59,693.04元*225天(2014年9月26日起暂计算至2015年5月8日)*千分之五为67,154.67元】；4、判令被告承担相当于三个月租金及物业管理费的违约金535,880.70元(3*165,060.30元+3*30元/㎡/月*452.22平方米)；5、判令被告向原告支付免租期的租金损失488,397.60元(12元/㎡/月*452.22平方米*免租期90天)；6、判令被告变更其登记在租赁房屋上的工商营业执照的注册地址。被告上海东王朝餐饮管理有限公司未作答辩。经审理查明：系争房屋的权利登记人系上海长磐投资咨询有限公司，上海长磐投资咨询有限公司同意原告自2010年6月22日至2018年6月21日对外转租。2013年11月26日，由原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订租赁合同，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方，经营餐饮，系争房屋建筑面积为452.22平方米。租赁期自2013年12月1日起至2018年6月21日止。交付该房屋及办理交接手续日期为2013年12月1日。装修期最长不超过90天，装修期内乙方无需支付租金，但仍需缴纳物业管理费及其它因房屋使用产生的费用。租赁期内，乙方应支付的房屋租金标准按保底租金与提成租金两者取高的方式确定，即乙方先按本合同约定的保底租金标准按月向甲方预付房屋租金，待双方对当月乙方的营业额进行核算，并根据本合同约定的比例确定当月的提成租金后，如提成租金高于乙方当月已预付租金的，则提成租金作为当月的房屋租金标准，乙方应当向甲方补足差额部分，如提成租金低于乙方已预付租金的，则保底租金作为当月的房屋租金标准，甲方无需退还差额部分。双方确认，房屋的保底租金标准：自2013年12月1日起至2015年11月30日，保底租金为12元/平方米/天(165,060.30元/月)，……。提成租金：1、按乙方每月所得营业额收入(税前)的18%确定；……。甲乙双方确认，乙方应以先付后用原则按月预付房屋保底租金，乙方应于每月25日前按本条前款约定的保底租金的标准向甲方支付下月租金。乙方应每月向广场物业管理公司支付物业管理及其它应付费用，物业管理费为每月建筑面积每平方米30元。如乙方拖欠本合同规定的应支付款项，包括但不限于租金、物业管理费及其它费用等，甲方有权以保证金抵付欠款，同时有权要求乙方自应付欠款之日起按未付款项的千分之五承担滞纳金。乙方未能按合同规定，在租金、管理费及其它费用到期支付日后的30天内支付该等费用，甲方有权提前终止本合同并提前收回房屋。依本合同约定中的乙方违约造成甲方提前解除本合同时，甲方有权不予退还乙方已付保证金，乙方除需承担本合同约定的其他违约责任外，还需支付下列费用作为违约金：1、相当于3个月租金及物业管理费的违约金；2、甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方享有装修期的租金损失……租赁合同另约定，按本合同须向一方送达的任何文件或通告，如以挂号邮件的方式寄往一方下列地址或该方以挂号邮件方式通知对方更改的地址，在寄出三个工作天后，将被视为已送达收件人，如以快递的方式送达该等文件或通告，于投送快递当日将被视为已送达收件人。甲方地址为上海市浦东新区芳甸路XXX弄XXX号XXX室，乙方地址为上海市镇宁路XXX号XXX楼E座美丽园大厦。租赁合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用。2014年9月1日原告向被告送达律师函，要求被告支付自2014年8月起的欠租及滞纳金。2014年9月29日原告再次向被告送达律师函，告知被告因其长期拖欠租赁费用已违反合同约定，依据合同约定，原告行使合同解除权，双方签订的租赁合同自2014年10月11日解除，被告应于合同解除之日结清该房屋所拖欠的租金、物业管理费、水电费、装修免租期间的租金损失、滞纳金、违约金及佣金损失等相关费用。以上事实，由经庭审质证的原告与上海长磐投资咨询有限公司签订的房屋租赁合同，原、被告签订的租赁合同，原告致被告的律师函及原告的陈述在案佐证。审理中，原告称，合同签订后，被告未按约向原告支付租赁保证金。被告租金支付至2014年7月。原告发出解除函后，被告的工作人员于2014年10月11日开始陆续撤离，何时全部撤离，原告不清楚。被告没有与原告办理房屋交接。2014年12月底，原告经过公证后将被告留在系争房屋内的可移动物品全部搬出，收回系争房屋。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。被告没有按照租赁合同的约定按时支付租金，且超过合同约定的宽限期，原告据此于2014年9月29日发出解除函，通知被告租赁合同于2014年10月11日解除，符合合同约定及法律规定，故租赁合同于2014年10月11日解除。合同解除后，被告应当结清欠付的费用，同时，因合同解除系被告违约导致，故被告还应按照合同约定承担相应的违约责任。现原告主张由被告支付2014年8月1日至同年10月11日的租金及相应的逾期支付滞纳金，以及相当于三个月租金的违约金，均符合合同约定，本院予以支持。至于免租期的租金损失，由本院依据合同约定的租期，参照合同的实际履行期限，酌定为390,717元。原告诉请要求判令被告变更其登记在租赁房屋上的工商营业执照的注册地址，不属于法院处理范围，本院不予处理。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海证大商业经营管理有限公司与被告上海东王朝餐饮管理有限公司于2013年11月26日签订的《“证大大拇指广场”商铺租赁合同》于2014年10月11日解除；二、被告上海东王朝餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海证大商业经营管理有限公司支付2014年8月1日至2014年10月11日止的租金389,813.60元；三、被告上海东王朝餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海证大商业经营管理有限公司逾期付款滞纳金(其中以165,060.30元为本金自2014年7月26日起，以165,060.30元为本金自2014年8月26日起，以59,693.04元为本金自2014年9月26日起，均按每日千分之五的标准，计算至本判决生效之日止)；四、被告上海东王朝餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海证大商业经营管理有限公司违约金535,880.70元；五、被告上海东王朝餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海证大商业经营管理有限公司支付免租期的租金损失390,717元；六、驳回原告上海证大商业经营管理有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,498.27元,公告费560元，均由被告上海东王朝餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张杰
审 判 员 张敏
人民陪审员 宋凯
二〇一五年六月八日
书 记 员 秦叶
附：相关法律条文
???一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。