杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西民初字第791号
原告：绿城物业服务集团有限公司。住所地：杭州市文三西路**号丹桂公寓物业楼。
法定代表人：李海荣，董事长。
委托代理人：汪真燕，该公司职员。
被告：丁健。
被告：张玲。
委托代理人：丁芳。
委托代理人：桑叶青。
原告绿城物业服务集团有限公司诉被告丁健、张玲物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，由审判员姜学英独任审判，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪真燕，被告丁健、张玲的共同委托代理人丁芳到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序并依法组成合议庭，于2014年9月10日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪真燕，被告丁健、张玲的共同委托代理人桑叶青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2009年，案外人杭州兰桂花园业主委员会与原告签订《兰桂花园物业服务合同》，委托原告对杭州兰桂花园进行物业管理，合同期限为2009年2月1日至2012年1月31日。该合同约定，兰桂花园多层公寓的物业服务收费按每月每平方米1.00元收取，物业服务费每3月预缴一次，预缴时间为每3个月的第1个月的15日前，对于拖欠物业服务费的行为原告有权向业主按每逾期一日加收应交费用的千分之二的滞纳金，并可以提起诉讼。2011年10月26日，杭州兰桂花园业主委员会通过书面征询形式召开业主大会，表决通过了自2011年4月1日起上调物业服务费45%的方案。2012年杭州兰桂花园业主委员会代表全体业主与原告签订《兰桂花园物业服务合同》，服务期限为2012年2月1日起至2015年1月31日，多层公寓的物业服务收费标准为每月每平方米1.45元。两被告为杭州兰桂花园9幢b座201室物业的所有权人，但自2011年1月1日至2014年4月15日，被告一直拒绝支付物业服务费，经原告多次催告，仍拖欠物业服务费及滞纳金共计16191.74元。诉请判令：1、两被告支付给原告杭州市古墩路386号兰桂花园9幢b座201室的物业服务费7505.08元（自2011年1月1日起至2014年6月30日止）；2、两被告支付物业服务费滞纳金8686.66元（按应缴未缴物业管理服务费的千分之二每日计算，暂计至2014年4月15日，实际计算至付款之日）；3、本案诉讼费用由两被告承担。
两被告共同辩称：对原告提出的物业费和滞纳金均不同意。原告作为杭州兰桂花园的业主，对兰桂花园业主委员会与原告签订的《兰桂花园物业服务合同》及合同内容无异议。但2011年10月26日杭州兰桂花园业主委员会没有召开业主大会，而是通过书面发放征求意见通知的形式要求上调物业服务费45%，该做法是违法的。2011年11月28日，杭州兰桂花园业主委员会在没有通知业主到场的情况下擅自与原告签订变更协议，原告对该变更协议的内容不认可，变更协议中关于物业服务费增加部分是无效的。从原告起诉马文斌、曹丽华的起诉状中显示，签订《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》是2011年11月28日，物业公司提供的证据也说明是11月28日，法院判决的也是11月28日，以上三点都能证明是11月28日签订的合同。而业委会发布的第三届委员会任期结束是2011年11月20日，当时任期满停止工作，公章交给社区封存，业务会都停止工作了，公章也封存了，所以11月28日的合同是无效的。
为证明其主张，原告提供了下列证据材料：
1、2009年1月31日《兰桂花园物业服务合同》，证明2009年兰桂花园业主委员会与原告签订物业服务合同，约定由原告为兰桂花园提供物业管理服务，合同期限自2009年2月1日00：00起至2012年1月31日24：00止。
2、2012年10月28日《杭州市兰桂花园物业服务合同》，证明兰桂花园业主委员会与原告签订《兰桂花园物业管理服务合同》，约定将兰桂花园委托原告实行物业管理，合同期限自2012年2月1日起至2015年1月31日止，并对调整后的物业服务费、停车泊位费的收取标准、时间、违约责任等都做了明确的约定。
3、关于催收物业服务费的律师函、邮寄凭证以及查询单，证明2013年12月20日原告向被告邮寄书面催收物业服务费函件，函件已于2013年12月21日由家人签收。
4、关于催收兰桂花园未交物业费业主的公示函，证明2014年1月6日原告于小区公共区域公示栏上予以公示送达，要求被告履行支付物业服务费的义务。
5、2013浙杭民终字第2749号民事判决书，证明两份《兰桂花园物业服务合同》及《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》合法有效。
6、《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》，拟证明2011年4月1日起，公寓物业服务收费标准为1.45元每平米，逾期延迟交费的，原告可按应交纳费用的千分之二每日加收滞纳金。
7、律师函、邮寄凭证以及查询单，证明2012年12月，原告委托律师事务所向被告送达律师函，要求被告支付物业服务费，被告予以签收确认。
8、温馨提示，证明2014年5月原告向被告书面催缴物业服务费，被告予以签收确认。
为证明其主张，两被告提供了下列证据材料：
1、2011年11月20日发布的《兰桂花园第三届业委会公告》，证明2011年11月20日周国柱已经不是业委会主任，期间签订的合同合法性值得怀疑。
2、《兰桂花园第四届业主委员会》2012年第1号公告，证明周国柱2011年11月20日至2012年3月18日期间不能代表业主签订协议。
3、2011年11月28日签订的《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》，证明周国柱代表业委会签订合同没有合法性，当时公章等都已经交给社区保管。
4、2013杭西民初字第202号案件的民事起诉状及判决书，拟证明原告在起诉状和诉称中都认可签订变更协议的时间是2011年11月28日。
5、《兰桂花园业主大会书面征询意见函》、《业主大会表决票样表》，证明原告没有按照规定格式出具，没有弃权栏。
6、《兰桂花园书面业主大会关于调整物业服务收费标准征询意见结果表》，证明根据书面征询意见函上只有同意不同意两项意见，但是结果表中还有弃权一项，说明是原告伪造的。
7、《关于调整物业服务收费标准及从经营性收入中补贴业主物业费的表决结果的公告》，证明原告伪造表决结果。
上述由原告提供的证据，经两被告质证后认为，对证据1、3、7、8三性无异议。证据2不清楚情况。证据4真实性没有异议，证明对象有异议。证据5真实性无异议，关联合法性有异议。证据6真实性有异议，周国柱不在任，不能代表业主。
上述由两被告提供的证据，经原告质证后认为，对证据1、2真实性无异议，但不能证明其待证事实，物业合同签订是在业委会任期之内，是有效的。证据3三性有异议，与被告提供的证据6原件不相符，实际落款时间是10月28日。证据4真实性无异议，但是诉称存在笔误，原告当时提交的证据写明是10月28日签订的。证据5真实性不能确定，证据6、7真实性无异议，证明对象有异议，业委会对于费用调整是经过业主征询和内部决策程序的。
本院对上述证据作如下认证：
1、原告提供的证据。对证据1-5、7、8真实性予以确认。证据6，两被告虽对真实性、合法性有异议，但该证据的真实性已经本院出具的（2013）杭西民初字第202号民事判决书及杭州市中院出具的（2013）浙杭民终字第2749号民事判决书予以认定，故对该份证据予以认定。
2、两被告提供的证据。对证据1、2，4-7真实性予以确认，上述证据的证明力见下文详述。证据3为复印件，且原告不予认可，故不予认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2009年，原告与杭州兰桂花园业主委员会签订《兰桂花园物业服务合同》，约定由原告对杭州兰桂花园提供物业管理服务；服务期限为2009年2月1日00：00时至2012年1月31日24：00时；物业服务费收费标准中，多层住宅的收费标准为1.0元／月·平方米，物业服务费每3个月预缴一次，预缴时间为每3个月的第1个月的15日前；合同期内，原告可向杭州兰桂花园业主委员会提出调整物业服务费的收费标准，双方应根据当地的物业管理市场行情和原告的服务标准进行协商，将协商调整后的收费标准向全体业主征求意见，达到法定条件后，公布调整后的收费标准，业主和物业使用人应按照调整后的收费标准交纳物业服务费。后原告与杭州兰桂花园业主委员会又签订了《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》，约定自2011年4月1日起，多层公寓的收费标准调整为1.45元／月·平方米，调整后的收费标准自2011年4月1日开始执行，物业服务费调整后新的收费标准三年（2011年、2012年、2013年）价格不变；对于拖欠物业服务费的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等合法手段催收并有权向业主按应缴纳额的日千分之二加收滞纳金。
2012年10月28日，原告与杭州兰桂花园业主委员会续签《杭州市兰桂花园物业服务合同》，约定由原告继续为兰桂花园提供物业管理服务，合同期限自2012年2月1日起至2015年1月31日止。收费标准同《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》，其余内容同2009年6月22日双方签订的《兰桂花园物业服务合同》。
两被告系夫妻关系，均为杭州兰桂花园9幢b座201室房屋的业主，该房屋的建筑面积为126.03平方米。自2011年1月1日起，两被告未交纳物业服务费，原告多次催缴未果，遂诉至本院。
另查明：杭州市中级人民法院于2013年11月28日出具（2013）浙杭民终字第2749号判决书，确认本案中原告提供的证据，即绿城物业与杭州兰桂花园业主委员会先后签订的《兰桂花园物业服务合同》、《杭州市兰桂花园物业服务合同》及《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》系双方真实意思表示且不违反相关法律法规的强制性规定，应认定有效。
本院认为，原告与杭州兰桂花园业主委员会先后签订的《兰桂花园物业服务合同》、《杭州市兰桂花园物业服务合同》及《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》的效力已被人民法院发生法律效力的裁判所确认。两被告主张《〈兰桂花园物业服务合同〉有关物业服务收费标准条款变更协议》无效，但未能提供足以推翻上述认定的证据，本院不予采纳。根据有关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。杭州兰桂花园业主委员会作为杭州兰桂花园全体业主的代表，其签订的上述合同及变更协议对包括两被告在内的兰桂花园全体业主均有约束力。原告在物业服务合同签订后对杭州兰桂花园一直进行物业管理服务，两被告作为杭州兰桂花园的业主，也一直接受原告提供的物业服务，其理应支付物业服务费。现两被告自2011年1月1日起未交纳物业服务费，构成违约。依《物业服务合同》及变更协议之约定，2011年4月1日前多层公寓收费标准为1.0元／月·平方米，2011年4月1日至2014年6月30日期间别墅收费标准为1.45元／月·平方米。经计算，两被告拖欠原告2011年1月1日至2014年6月30日住宅物业服务费7505.08元。
根据《兰桂花园物业服务合同》第二十七条、《杭州市兰桂花园物业服务合同》第三十四条之约定，原告有权对拖欠物业服务费的行为按应缴纳额的日千分之二向业主收取滞纳金。本案中，原告多次向两被告催缴物业服务费，但两被告均未支付，故原告关于滞纳金的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但原告主张按日千分之二的标准计算明显过高，综合本案的合同履行情况、当事人的过错程度等因素，本院根据公平原则及诚实信用原则，酌情调整为1200元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、丁健、张玲支付给绿城物业服务集团有限公司物业服务费7505.08元、滞纳金1200元，合计8705.08元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回绿城物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费102元，由绿城物业服务集团有限公司负担47元，由丁健、张玲负担55元，其中丁健、张玲负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王东篱
人民陪审员 王静芳
人民陪审员 王友瑞
此本与原本核对无异二〇一四年九月二十九日
书 记 员 谭一萍