重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝0112民初2459号
原告：重庆尚瑜投资有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道红石路88号华联国际大厦20-9，统一社会信用代码91500112597997594Y。
法定代表人：代瑜，执行董事。
委托诉讼代理人：李婷，重庆索通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘钰彬，重庆索通律师事务所律师。
被告：重庆首金房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区经开园翠渝路55号BJ4-2-17、BJ4-2-16、BJ4-2-15、BJ4-2-14，统一社会信用代码91500000709489835M。
法定代表人：吴林，执行董事。
委托诉讼代理人：秦瑜，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋帅，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
原告重庆尚瑜投资有限公司（以下简称尚瑜公司）与重庆首金房地产开发有限公司（以下简称首金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理后，2018年3月28日依法由审判员陈宏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尚瑜公司委托诉讼代理人刘钰彬，被告首金公司委托诉讼代理人秦瑜、蒋帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告尚瑜公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2012年8月1日签订的租赁合同合法有效；2、判令被告立即向原告交付租赁合同约定的位于重庆市北部新区经开园翠渝路55号的首钢美利山山顶商业房屋及其配套设施；3、判令对首钢美利山的免租期和租赁期限按照被告实际交付租赁房屋的时间开始计算；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年8月1日，原告与被告签订了《首钢·美利山山顶商业租赁合同》，约定被告出租重庆市北部新区经开园翠渝路55号的首钢·美利山山顶商业及其配套设施给原告，房屋交付状态为精装房，暂定2012年12月31日前将建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告，租赁期限自2013年1月1日至2027年12月31日止，其中2013年1月1日至2017年12月31日为免租期。合同约定后，原告交纳了20万元的履约保证金。但时至今日，被告一直以租赁房屋未进行竣工验收为由拒绝交房。现起诉至法院要求交付房屋。
被告首金公司辩称：1、该合同无效。因为双方签订合同的时间为2012年，而取得规划许可证是在2014年，根据司法解释及法律规定未取得规划许可或未按照规划许可的房屋为无效。2、即使法庭认为该合同有效，但该合同存在显示公平的情况。其租金单价为每平米9元多，大大低于市场价，并还有5年的免租期，对于原告明显不利，属于可变更情形，我方将保留提前可变更诉讼的权利。3、即使法庭不认为这一单价在签订合同的当时过低显失公平，那么今日同类商业租金在40-50元每平米，这属于情势变更的情形，是合同订立以后客观情况发生了无法预见的非不可抗力的重大变化，所以我们也保留提出反诉和另行起诉的权利。4、原告的请求权已经经过了时效，根据合同约定他应当在2013年1年1日请求交付房屋，时至今日已经过去5年多，已经丧失了胜诉权。5、原告第2项诉讼请求中的配套设施属于第6期第2批的业主共有的产权，被告无权出租无法履行。6、原告要求被告交付山顶商业的房屋没有明确具体的部分，但根据双方的真实意思是仅将该房屋的负二层出租给原告，原告要求交付所有楼层是没有法律依据和事实依据的。根据前述对价格的描述，被告认为违反了民法的公平原则，请法庭予以考虑。综上请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示了1、租赁合同及附件一至五，证明双方就涉案租赁房屋及设施设备的各项租赁权利义务；2、建设工程规划许可证附页，证明涉案租赁合同合法有效，涉案房屋取得了建设工程规划许可证，也通过规划验收；3、建设工程竣工规划核实确认书，证明涉案租赁房屋通过了规划验收，建设工程竣工验收备案登记为被告法定义务，被告违约；4、收据，证明原告依约支付了20万履约保证金；5、关于租赁房屋交房时间延期的告知函，证明被告以验收为由延迟交房；6、快递单3份、跟踪详单3份，证明原告多次催促被告履行合同；7、重庆两江新区建设管理局城建档案资料等证据。被告质证后认为：对原告举示的证据的真实性关联性合法性无异议，但不能达到证明目的。被告举示了1、租赁合同和建设工程规划许可证的附页；2、房地产权证；3、建设工程规划许可证附页、建设工程技术经济指标计算书；4、网站截图等证据。原告质证后认为：除对网站截图有异议外，对其他证据的三性无异议。上述证据除网站截图与本案不具有关联，本院不予认定外，其余证据能证明本案的相关事实，本院予以确认并在案佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月1日，原告尚瑜公司（乙方）与被告首金公司(甲方)签订了《首钢·美利山山顶商业租赁合同》，约定;被告首金公司出租重庆市北部新区经开园翠渝路55号的首钢·美利山山顶商业及其配套设施（室外游泳池、网球场、攀岩等运动项目）给原告尚瑜公司，房屋建筑面积约1581平方米，最终以房屋产权证测量面积为准，房屋交付状态为精装房，该房屋负二层硬装及泳池、空调由甲方负责实施；乙方承诺在正式接房后4个月内，将室外游泳池、室外网球场、室内恒温游泳池、品茶、攀岩经营项目试营业，10个月内，将室外游泳池、室外网球场、室内恒温游泳池、品茶、攀岩、棋牌、餐饮、养生SPA、住宿等全部项目正式营业；甲方暂定2012年12月31日前将建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用租赁期限以乙方签字日期起计，若甲方原因或不可抗力原因不能按时交房。租期相应顺延；租赁期限自2013年1月1日至2027年12月31日止，其中2013年1月1日至2017年12月31日为免租期；租金按产权证测量面积为准，自2018年1月1日至12月31日，起始租金为11.47元/平方米，其中含全额物业管理费2元/平方米，自2019年1月1日起在上年基础上递增10%；乙方交纳20万元的履约保证金。同时在双方的权利义务中，还约定乙方应当为小区业主提供方便消费打折、每年提供给甲方6张VIP卡（每卡充值10000元）、乙方必须配合甲方关于开发项目的营销推广工作等内容。合同签订后，原告尚瑜公司按约定交纳了履约保证金20万元。
审理中，被告陈述涉案房屋2014年11月28日经过竣工验收。2015年5月22日涉案房屋取得房屋所有权证，载明建筑面积为2645.49平方米，共计两层。目前，涉案房屋空置，室内底层为游泳池。室外游泳池两个，外墙设有攀岩设施。被告陈述网球场内有网球、足球场等设施，该设施在涉案房屋外，由业主在使用，是业主所共有。
本院认为：原被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定，履行各自的权利义务。被告辩称签订合同是2012年8月1日，涉案房屋取得规划验收时2014年11月，因此，该合同签订时未取得规划验收应属无效。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案在原告起诉时已取得房屋所有权证，应当认定涉案房屋已取得规划许可，故被告的抗辩理由无法律依据，本院不予支持。根据约定被告应该按合同约定在2013年12月31日前向原告交付经过竣工验收备案登记的房屋，但因涉案房屋在2014年11月28日才经过竣工验收，故被告应当在2014年11月28日后向原告交付房屋。交付房屋是被告应该负担的义务，被告至今未交付房屋已经构成违约。被告关于已过诉讼时效抗辩，因原告起诉要求被告交付房屋的请求仍在双方约定的履行期限之内，因此，被告的抗辩理由无法律依据，本院不予支持。关于被告提出租金过低显示公平的问题，结合双方合同约定的权利义务，以及涉案房屋所处的位置及功能等方面综合判断，被告仅从租金一个方面来判断显示公平，无充分的理由，本院不予支持。至于被告提出的交付房屋不明确的问题，结合合同约定的使用功能，应当认定证载的所有房屋均系双方约定的应当交付的房屋，并非被告所说的仅系房屋的底层。如按被告所说，原告不可能开设双方约定的品茶、棋牌、餐饮、养生SPA、住宿等项目。对于配套设施，因网球场系业主共有，被告不能交付，但对室外游泳池、攀岩等依附于涉案房屋的部分，被告可以交付。关于原告要求免租期和租赁期限按照被告实际交付租赁房屋的时间开始计算的请求，因合同有因被告原因不能按时交付房屋，租期相应顺延的约定，故该项请求应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告重庆尚瑜投资有限公司与被告重庆首金房地产开发有限公司于2012年8月1日签订的《租赁合同》合法有效；
二、判令被告重庆首金房地产开发有限公司在判决生效后一个月内向原告重庆尚瑜投资有限公司交付位于重庆市北部新区经开园翠渝路55号的首钢美利山山顶商业房屋2645.49平方米及其配套设施室外游泳池和攀岩设施；
三、租赁期限和免租期按照被告重庆首金房地产开发有限公司实际交付租赁房屋的时间开始计算；
四、驳回原告重庆尚瑜投资有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34550元，依法减半收取17275元，由被告重庆首金房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 陈 宏
二〇一八年五月十四日
书记员 李元佳