海南省文昌市人民法院
民 事 判 决 书
(2017）琼9005民初20号
原告：李某刚，男，1974年5月6日出生，汉族，海南省海口市人,现住海南省文昌市。
委托诉讼代理人:李某坚(系原告李某刚的父亲),男,1943年7月4日出生,汉族,海南省文昌市人,现住海南省文昌市。
被告：林某贵，男，1970年6月15日出生，汉族，海南省文昌市人，原住海南省文昌市。
被告：文昌腾胜房地产开发有限公司，住所地：海南省文昌市文城镇水涯新区华建路2号203室。
法定代表人：符国胜，董事长。
原告李某刚与被告林某贵民间借贷纠纷一案,本院于2017年1月3日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，依法追加文昌腾胜房地产开发有限公司（以下简称腾胜公司）作为共同被告参加诉讼。原告李某刚及其委托诉讼代理人李某坚到庭参加诉讼，被告腾胜公司的法定代表人符国胜、被告林某贵经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还借款本金400,000元。2、判令被告按照双方签订的《抵押借款协议》约定支付原告借款利息154,000元，此利息金额计算至2016年12月20日止，诉讼期间及还款前期利息另计，本息合计554,000元；3、如被告不履行义务，则请求判令其按照双方分别两次签订的《抵押借款协议》约定，以文昌市文城镇某某新区某某路某某公寓XXX房及AAA房计价偿还债务（以其他位于文城镇的房产替代亦可）；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年被告林某贵在中国建设银行文昌支行上班，同时经营文昌腾胜房地产开发有限公司开发项目，由于公司项目需求请朋友（证人）葛某帮忙借款。葛某出于对朋友事业的支持，认为林某贵是国家干部，又有上千万资产，应该是可信任的，于是介绍原告李某刚共同借款给被告林某贵。原告于2011年6月20日与林某贵签订了《抵押借款协议》，借款月利率15‰，以某某公寓XXX房作抵押，林某贵经手签订了XXX房的《商品房买卖合同》。签订《抵押借款协议》及《商品房买卖合同》，同时，原告即付120,000元借款作为购房首付款，2011年7月17日原告代理人李某坚从农业银行文昌市支行再转汇80,000元给林某贵。两次共借款200,000元，均以原告名义签订借款协议及购房合同。其中葛某以原告名义出借100,000元。
2012年6月，林某贵以房产项目（位于文昌汽车站与原文昌人民医院之间）需追加资金为由，再次向原告借款，并主动将借款月利息提到20‰，以某某公寓AAA房折价2500元/平方米抵押担保，由于当时原告相信葛某对林某贵的判断，于是再次借款200,000元给林某贵，于2012年6月15日签订了另一份《抵押借款协议》。在履行借款协议及购房合同期间，林某贵不按时付息还款，不落实反产抵押，为使借款协议及购房合同继续有效，2015年2月12日，原告与林某贵签订了《抵押借款续期补充协议》，双方再次确认借款总额400,000元及本补充协议前欠息数额（欠息5个月，共35,000元）。
原告多次催促林某贵还款或以房抵债。2016年4月28日下午五点，林某贵短信通知原告代理人李某坚，说明天叫其办事员小冯把位于原文昌市人民医院左侧ZZZ号商住楼的钥匙给原告，以五楼的两套房抵债，计价多退少补。原告即安装入户门准备装修，开始装修时才发现又是林某贵的骗局，原来ZZZ号商住房的套房，在钥匙给原告之前林某贵已经抵押给别人了。追问之下，林某贵回短信说一个星期内还款，但自2015年12月13日至今未付息还款，2016年6月以来就不接电话，不回短信，已构成违约。
依据双方2016年6月20日签订的《抵押借款协议》，月息15‰，即月息3000元；双方2012年6月15日签订的《抵押借款协议》，月息20‰，即月息4000元，两笔借款月息合计7000元，年息21%[（1.5%+2.0%）÷2×12=21%]，在民间借贷利息法律许可范围之内。依据《抵押借款续期补充协议》，2015年2月15日前，累计欠息35,000元。2015年2月15日至2016年12月20日共22个月应付利息7000元×22=154,000元，期间2015年4月8日、2005年5月1日、2015年6月30日、2015年8月11日及2015年12月13日5次每次从工商银行汇息7000元，期间共付息35,000元。截止2016年12月20日共欠息35,000元（2015年2月15日前欠息）+154,000元（22个月应付息）-35,000元（已付息）=15,4000元。
双方于2011年6月20日签订的《商品房买卖合同》第5页第六条第3项明确约定：甲方以2800元/㎡价与乙方签订一套间房销售合同，借款壹拾贰万元为首付款，如甲方按时还清债务，则此销售合同无效，如甲方违约未还清乙方借款本息，在销售合同有效，乙方可通过结算，多退少补，获得抵押房产产权。现甲方（被告）已欺骗性违约，乙方（原告）要求被告偿还债务未果，则请求判令其按照协议、合同约定以房抵债是有依据，且合情合理的。
综上所述，林某贵不履行借款协议约定，严重违约，无视诚信、法律责任，多次蒙骗原告，拖延耍赖。为维护公民的合法权益，维护社会诚信，恳请法院依法判决。
被告林某贵未作答辩。
被告腾胜公司未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：1、林某贵的身份证复印件；2、《抵押借款协议》（2011年6月20日）；3、转账交易凭证及收据（2011年7月17日）；4、收据（2012年6月20日）；5、《抵押借款续期补充协议》（2015年2月12日）；6、《抵押借款协议》（2012年6月15日）；7、借记卡账户历史明细清单6张；8、《商品房买卖合同》（2011年6月20日）；9、查询交易对手明细2张及网上银行电子回单6张。
证明本案事实的证据还有证人葛某的出庭证言以及本院向文昌市工商行政管理局调取的腾胜公司的企业档案资料。
根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:被告林某贵原系中国建设银行职工，同时经营被告腾胜公司的房地产开发项目。林某贵由于资金紧张,请朋友葛某帮忙借款。葛某介绍原告李某刚借款给林某贵。2011年6月20日,原告(乙方)与林某贵(甲方)签订《抵押借款协议》，协议约定:借款金额120,000元,用于正当经营之资金周转;借款期限一年,2011年6月20日起至2011年12月20日止,借款月利率15‰，即1800元/月;月利息从2011年7月20日起,每月20日前一次性支付,汇入李某坚帐户,以银行存款回单为汇款凭证,无须另写收据;甲方自愿将其文城镇商品房产权作为抵押物,具体抵押办法如下:甲方以2800元/㎡与乙方签订一套间房销售合同,借款即为首付款,如甲方按时还清债务,则此售房合同无效;如甲方违约未还清乙方借款本息,则售房合同有效,乙方可通过结算,多退少补,获得抵押房产产权；甲方不按时支付月利息，乙方有权增收滞纳金，数额为每天1‰，甲方经乙方要求未悉数偿还本息或无力偿还本息，乙方有权以抵押物抵债，甲方必须为乙方办理抵押房产之房产证，并承担所有办证税款。协议还约定其他事项。原告和林某贵在《抵押借款协议》上签名，并加盖了腾胜公司的印章。
2011年6月20日，腾胜公司与原告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：李某刚向腾胜公司购买腾胜公司开发的某某公寓XXX号房（为预售商品房），单价为每平方米2800元，共计92,600元。其中合同的第六条约定：甲方以2800元/㎡与乙方签订一套间房销售合同，借款120,000元为首付款；如甲方按时还清债务，则此售房合同无效，如甲方违约未能还清乙方借款本息，则售房合同有效，乙方可通过结算，多退少补，获得抵押房产产权。原告和林某贵在合同上签名，加盖了腾胜公司印章。
原告于同日（2011年6月20日）向林某贵支付借款120,000元，林某贵在《抵押借款协议》的空白处写明已收到李某刚从农业银行转入的120,000元借款。
2011年7月17日，李某贵再次向原告借款80,000元，该款系原告的父亲李某刚代原告从银行转账支付给李某贵，李某贵于同日出具了收据，收据主要内容为：”兹收到李某坚先生交来借款人民币捌万元整（￥80,000.00）月利息15‰，每月17日前存入利息壹仟贰佰元正（￥1200.00）。特此收据。”
2012年6月15日，原告（乙方）与林某贵（甲方）再次签订《抵押借款协议》，李某坚为原告的代理人，协议约定：借款金额200,000元；2012年6月20日起，甲方可按月随时还款，利息以实际月数计算，一年后乙方可提出还款要求，甲方必须兑现，如乙方未要求还款，本协议继续有效；借款月利率20‰，即4000元/月；从2012年7月20日起,每月20日前一次性支付,汇入李某坚帐户,以银行存款回单为汇款凭证,无须另写收据;甲方自愿将其文城镇腾胜公寓AAA房作为抵押物,具体抵押办法如下:甲方以2500元/㎡与乙方签订该套间房销售合同,借款即为首付款,如甲方按时还清债务,则此售房合同无效;如甲方违约未还清乙方借款本息,则售房合同有效,乙方可通过结算,多退少补,获得抵押房产产权。协议约定的其他事项与2011年6月20日签订的《抵押借款协议》一致。原告与林某贵、李某坚在《抵押借款协议》上签名，未加盖腾胜公司印章。
2015年2月12日，原告（乙方）和林某贵（甲方）签订《抵押借款续期补充协议》，李某坚为原告的代理人，协议约定：甲方在未还清乙方本息前，双方于2011年6月20日及2012年6月15日签订的两份《抵押借款协议》将继续有效至甲方还清乙方借款本息为止；两笔借款总金额40万元，借款利息每月7000元，甲方可按月随时还款，利息以实际金额及月数计算；月利息每月20日前一次性支付,汇入李某坚帐户,以银行存款回单为汇款凭证,无须另写收据;2015年2月20日截止，甲方尚欠2014年9月20日起至2015年2月20日止，共5个月利息35,000元未付，延付款利息可双方协定；本补充协议于之前双方签订的两份抵押借款协议具有同时、同等法律效力。原告与林某贵、李某坚在《抵押借款续期补充协议》上签名，未加盖腾胜公司印章。
林某贵于2015年4月8日、2015年5月1日、2015年6月3日、2015年8月11日、2015年12月13日分别向原告支付借款利息7000元，共计35,000元。之后再未还款，现原告诉至本院，请求判令支持其以上诉讼请求。
本院认为，被告林某贵向原告李某刚借款400,000元，双方之间先后签订了3份协议，且林某贵出具字据，确认收取借款的事实，故林某贵与李某刚之间形成民间借贷的法律关系，林某贵依法应当履行清偿债务的义务。原告主张的年利率21%未超过法律规定的年利率24%，原告对利息计算无误，本院对原告请求判令被告支付2016年12月20日前的利息154，000元以及支付2016年12月20日后至借款还清之日止的利息的诉讼请求予以支持。
2011年6月20日原告与林某贵签订的《抵押借款协议》以及原告与腾胜公司签订的《商品房买卖合同》，因是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，腾胜公司应当对林某贵的120,000元借款承担担保抵押责任。因双方在合同中对腾胜公司的保证方式约定不明确，依法应按照连带责任承担保证责任。但因原告和腾胜公司对某某公寓XXX号房未办理抵押登记，抵押权尚未设立，依法不得对抗第三人，本院对原告请求以某某公寓XXX号房计价还债，不予支持。原告与林某贵于2012年6月15日签订的《抵押借款协议》以及于2015年2月12日签订的《抵押借款续期补充协议》上无腾胜公司的印章，腾胜公司不是合同的相对人，且没有证据证明林某贵系受公司的委托向原告借款以及签订合同，故合同中关于以某某公寓AAA房作为借款抵押物的约定无效，其他部分是原告与林某贵的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本院对原告请求以某某公寓AAA号房计价还债，不予支持。被告林某贵、腾胜公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十九条,《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告林某贵向原告李某刚偿还借款本金400,000元及支付利息（其中截止2016年12月20日的利息为154,000元；自2016年12月21日起至本金付清之日止的利息，按年利率21%计算），限于本判决发生法律效力后十日内付清；
二、被告文昌腾胜房地产开发有限公司对被告林某贵的借款本金120,000元及利息承担连带责任，利息自2014年9月20日起至120,000元借款本金付清之日止，按年利率18%（即月利率15‰）计算，再扣除已付利息9000元（120,000元×15‰×5月=9000元）；
三、驳回原告李某刚的其他诉讼请求。
如果二被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9340元、公告费780元，由被告林某贵负担。被告林某贵负担的案件受理费9,340元，限于本判决生效后十日内向本院交纳；被告林某贵负担的公告费780元，限于本判决生效后十日内向原告李某刚支付。原告李某刚预交案件受理费9340元，本院予以退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 于景艳
人民陪审员 陈川政
人民陪审员 杨 恒
二〇一七年六月九日
书 记 员 周国宇
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条第一款借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的,从其约定,但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的,人民法院可以区分不同情况处理:
(一)既未约定借期内的利率,也未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持;
(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持。
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。