＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）穗中法民五终字第3394号＼n上诉人（原审原告）詹子豪，男，1993年10月7日出生，汉族。＼n委托代理人黄典枝、何晓滢，均为广东法仪律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）藏卫东，女，1967年11月26日出生，汉族，户籍地址河北省泊头市和平街127号。＼n委托代理人李晓英、梁冬花，均为广东同益律师事务所律师。＼n上诉人詹子豪因返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，詹子豪（乙方）与黄德庆（甲方）委托代理人罗阳于2012年9月27日签订《存量房买卖合同》，约定房地产地址海珠区怡雅街5号1104房；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况；该房地产按整套出售并计价，总金额560000元整；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；等。＼n广州市国土资源和房屋管理局核发的海珠区怡雅街5号1104房的《房地产权证》，记载房地产权属人詹子豪，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，登记时间为2012年10月8日；等。＼n詹子豪因要求藏卫东腾空、返还上址房屋及支付房屋占用费，于2012年12月21日向原审法院提起诉讼，请求：1、藏卫东立即将上址房屋腾空、返还给其；2、藏卫东向其支付自2012年10月8日起至将房屋返还其之日止的房屋占用费（房屋占用费标准参照广州市房地产租赁管理所公布的2011年广州市房屋租金参考价该地段为每月每平方米32元计算）；3、藏卫东承担本案诉讼费用。＼n藏卫东在原审中辩称：詹子豪起诉的主体不适格。根据合同相对性原理，詹子豪应向黄德庆主张权利，其和南鹤公司之间存在合法的买卖关系，詹子豪属于恶意购买，藏卫东除该房屋外，没有其他搬迁去向。如果本案支持詹子豪的诉讼请求，詹子豪理应赔偿装修费用。即使詹子豪持有房产证，但该房屋具有瑕疵，应向黄德庆主张权利。＼n詹子豪为证明其诉讼主张，一审还提交了如下证据：1、《律师函》。用以证明其催促藏卫东腾空、返还涉案房屋。2、广州市越秀区人民法院（2008）越法执字第2826号执行裁定书。用以证明1104房原产权人黄德庆欠他人款项被法院查封了该房，其替黄德庆偿还了债务后，法院于2012年7月6日对该房屋解封。3、《契税完税证》、售房款发票。用以证明其支付了全部房款及税费。＼n经一审庭审质证，藏卫东对上述证据的质证意见为：对第1、3项证据其认为不存在真实的交易，合同的双方是黄德庆和詹子豪，与其没有关系，房产证的取得是詹子豪与黄德庆恶意串通虚假交易的结果，取得的方式不合法，不能据此直接要求其迁出涉案房屋；对第2项证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，根据裁定书的内容，是被执行人即黄德庆已向执行申请人履行了全部的还款义务，而非詹子豪主张的是詹子豪履行了还款义务，该证据与本案无关联。＼n藏卫东为证明其抗辩主张，提交了如下证据：1、《广东省广州市商品房预售许可证》、银行进账单、南鹤公司开具的收据、收条及《商品房买卖合同》。其中首期房款收据中有“已签合同”内容，《商品房买卖合同》约定的买卖房屋地址为广州市大塘村口敦和路南侧新怡苑第E幢1104号房。用以证明其与南鹤公司依法签订了购买涉案房屋的商品房买卖合同，且已依照合同约定缴付首期款及办理按揭所需各项税费。2、南鹤公司新怡苑物业管理处开具的《收据》。用以证明该物业管理处己开始提供服务的事实。3、水、电费票据及有线电视用户证、申请表、安装、使用票据。用以证明其己收楼并实际居住至今。＼n经一审庭审质证，詹子豪对上述证据的质证意见为：对第1项证据的《商品房买卖合同》真实性、合法性、关联性有异议，该合同双方没有签字盖章，说明藏卫东与开发商并没有成立商品房买卖合同关系，该合同补充协议第16页藏卫东手写部分明确表述该单元如在60日内未办妥鉴证登记可退回已交房款，说明藏卫东与开发商并没有成立商品房买卖合同关系，只是预交了部分费用，如果未能办理鉴证登记的话，则由开发商向藏卫东退回房款；对商品房预售许可证真实性、合法性、关联性有异议，该证据没有原件，也与本案无关；对收据的真实性没有异议，关联性有异议，该收据仅证实藏卫东向开发商支付了首期房款及税费，并不能证明藏卫东与开发商成立买卖合同关系；对收条真实性、合法性、关联性有异议，因为该收条是个人签名，并不能证明是开发商收取了购房款项；对第2项证据有异议，并不存在南鹤公司新怡苑物业管理处，该楼盘属于烂尾楼，并没有符合资质的物业管理公司进驻，广州市丽晓物业管理有限公司怡雅园管理处公章的收据与本案无关联，还有一张是个人签名的收据，故并非由开发商收取藏卫东的款项；对第3项证据的真实性没有异议，关联性有异议，上述这些费用仅证明了藏卫东在涉案房屋内实际居住，并不能证明藏卫东合法的享有居住、使用涉案房屋的权利。＼n在本案一审审理期间，詹子豪确认广州市海珠区怡雅街5号1104房与广州市大塘村口敦和路南侧新怡苑第E幢1104号房是同一套房屋。藏卫东确认现上址房屋由其及丈夫、女儿3人使用，有时有亲戚居住。詹子豪表示其与黄德庆交易房屋是不交吉，合同约定的房价是不交吉房价；涉案楼宇属于烂尾楼，所以实际上黄德庆没有将房屋交付给其。藏卫东称当时其与南鹤公司有签订《商品房买卖合同》，但南鹤公司以帮其办理预售鉴证登记为由收回了合同原件，至今没有归还，所以在其提交的首期房款收据上有注明已签合同。詹子豪、藏卫东均表示上址房屋的装修物另案处理。经一审法院释明，詹子豪表示其只起诉藏卫东并坚持其诉讼请求。詹子豪在本案中没有举证证明黄德庆已向其交付海珠区怡雅街5号1104房房屋。＼n原审法院认为，藏卫东向南鹤公司支付购房款并实际使用上址房屋，故詹子豪关于藏卫东占用该房屋的主张与事实不符。詹子豪与黄德庆签订《存量房买卖合同》向黄德庆购买上址房屋，故应按合同约定向黄德庆主张交付该房屋。詹子豪在本案中表示其与黄德庆交易房屋是不交吉，合同约定的房价是不交吉房价，黄德庆实际上没有向其交付房屋，且其在本案中也没有举证证明黄德庆已向其交付该房屋，故詹子豪在黄德庆尚未向其实际交付合同约定的标的物房屋的情况下向藏卫东主张返还房屋及要求藏卫东支付房屋使用费依据不足。经该院释明后，詹子豪仍表示其只起诉藏卫东并坚持其诉讼请求。因此，对詹子豪的诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告詹子豪的诉讼请求。本案受理费150元，由詹子豪负担。＼n判后，詹子豪不服，向本院提起上诉称：本案案由是返还原物纠纷，是物权保护纠纷的一种，我方是基于物权对被上诉人主张返还原物。根据物权法本案房屋已经登记我方名下，有充分证据证明我方从案外人处购得房屋。我方由此对涉案房屋具有占有、使用、收益的权利。本案诉请关键是在于被上诉人是否具有对抗所有权事实的依据，我方认为是不具备事实和依据的。理由有：第一，被上诉人从南鹤公司购买涉案房屋，交易没有办理任何鉴证手续，更没有办理过户，他提交的买卖合同也没用开发商的盖章，根据买卖合同补充条款，交易尚未成立的，被上诉人无权占有涉案房屋。第二，被上诉人跟南鹤公司是债权债务关系，物权法规定只有合法租赁权人才可以对抗买受人，被上诉人跟南鹤公司不是租赁权，不能作为被上诉人继续占有房屋的理由。第三，我方从案外人购得房屋，购买时案外人已经取得房产证，案外人如何购得房屋，我方是不知道的，本案中我方是善意第三人，南鹤公司与被上诉人的交易不能对抗善意第三人。被上诉人提到虚假交易都集中在南鹤公司之前争议的纠纷，根据善意取得规定，这些纠纷不影响我方获得房屋所有权。被上诉人支付了一小部分购房款，就可以无限期占有房屋没有公正公平可言。第四，不交吉是我方与黄德庆之间的权利义务约定，只是意味我方不去要求黄德庆腾空房屋，但不影响我方向黄德庆以外的第三人要求返还房屋。我方是通过代还其债务购房的，故约定不交吉是有特定背景，没有虚假交易成分。综上，请求：1、撤销（2013）穗海法民三初字第11号民事判决；2、改判藏卫东立即将广州市海珠区怡雅街5号1104房腾空、返还给上诉人；3、改判藏卫东向詹子豪支付自2012年10月8日起至将房屋返还之日止的房屋占用费（参照广州市房地产租赁管理所公布的2011年广州市房屋租金参考价该地段为每月每平方米32元计算）；4、一、二审诉讼费用由藏卫东承担。＼n藏卫东答辩称：本案是虚假交易系列案件之一，根据我方提交的证据材料，以及2013穗中法民五终3218-3220号案中上诉人代理律师李海军提交的证据可知，南鹤公司共有七套房屋，预售鉴证在黄德庆名下，黄德庆是南鹤公司员工，又是当时南鹤公司法定代表人黄运维的侄子，黄德庆与南鹤公司签订的合同均无付款凭证，而且几份合同签订时间及付款方式也完全相同，可见南鹤公司与黄德庆之间并非真实的房屋买卖关系，七套房屋均于2012年8月办理出房产证，之后几乎在同一时间过户到本案上诉人及其他案外人名下，现在新取得房产证第三人均向法院起诉要求返还房屋，但在一审中，均无法提供真实的付款凭证，而且所有第三人在购买房屋时，均未到现场查验过房屋，甚至多名第三人都委托相同律师诉讼，而委托律师正是南鹤公司其他系列案件中代理南鹤公司的律师，以上都说明了本案就是南鹤公司与黄德庆及上诉人恶意串通进行虚假交易。一审法院适用《民法通则》54条，认为法律行为必须是合法行为，恶意串通进行虚假交易并非法律保护行为。一审法院适用法律合法合理，上诉人称善意取得物权，我认为第三人要善意没有过错，取得房产要支付相应对价，根据我方证据，涉案楼盘2004年产生了很多纠纷，黄德庆取得房产证后这么长时间都没有向我方主张任何权利，上诉人签订合同期间都没有到房屋查看房产，是不合理的，而且没有通过中介公司作出交易，付款上只有一张收据，以上细节都可以说明上诉人不是善意第三人。综上，请求法院驳回詹子豪上诉请求，维持原判。＼n经查，原审查明事实无误，本院予以确认。＼n二审中，詹子豪提交了：证据1、粤房地权证穗字第××号房地产权证（复印件）一份，拟证明房地产管理部门向黄德庆颁发了涉案房屋的房地产权证；证据2、罗阳所出具的房款收据一份，拟证明詹子豪向黄德庆支付涉案房屋的购房款，双方交易是真实的；证据3、委托书、公证书各一份，拟证明黄德庆委托代理人办理房屋买卖事宜。藏卫东表示三份证据一审就应该提交，故不属于法律规定的新证据，房产证不是通过真实购买获得，收据、公证书三性都不予确认。藏卫东则提交了2004年4月21日的《南方都市报》、2009年4月25日的新怡苑业主上访申诉资料、2012年8月20日的《申领预售许可证情况登记表》、3份传票、3份商品房买卖合同及6份判决书，均为复印件。詹子豪表示上述证据均在二审前形成，一审就应该提交了，不属于新证据，且这些证据与本案没有关联性。＼n之后藏卫东又提交了本院于2013年11月发出的（2013）穗中法民五终字第3220号（以下简称3220号）民事判决书。该案一审（2013）穗海法民三初字第1045号（以下简称1045号）民事判决书判决确认藏卫东、崔金胜与南鹤公司之间关于涉案房屋的买卖合同关系成立并有效，本院上述3220号判决维持了原审法院1045号判决。詹子豪质证称：该判决书真实性没有异议，合法性不发表意见，认为与本案无关。＼n本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋经国土房管部门登记确认房地产权属人为詹子豪，詹子豪作为该房屋的产权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故其要求居住在涉案房屋的藏卫东搬迁及支付占用费合法合理，本院予以支持。至于藏卫东在居住涉案房屋是基于其与南鹤公司之间就涉案房屋之间存在房屋买卖关系，已发生法律效力的裁决已确认藏卫东可行使合同权利，即藏卫东向合同相对方即南鹤公司主张权利，但不能以其与南鹤公司之间的合同关系对抗黄德庆所享有的物权，故原审驳回詹子豪的诉讼请求有误，本院予以纠正。对于房屋占用费的标准，宜按有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，以詹子豪所主张的每月每平方米32元为限。＼n对于詹子豪及藏卫东在本案二审审理过程中提交的证据材料，除（2013）穗海法民三初字第1045号民事判决书和（2013）穗中法民五终字第3220民事判决书外，均形成于本案诉讼发生前或与本案无关，并不属于新证据的范畴，故本院不予接纳。＼n综上所述，詹子豪的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。原审处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：＼n一、撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第11号民事判决；＼n二、被上诉人藏卫东在本判决送达之日起十日内搬出广州市海珠区怡雅街5号1104房屋并将之交还给上诉人詹子豪；＼n三、被上诉人藏卫东在本判决送达之日起十日内向上诉人詹子豪支付广州市海珠区怡雅街5号1104房屋的占用费（从2012年10月8日起计至藏卫东交还上述房屋之日止，按有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，以每月每平方米32元为限）。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案一、二审案件受理费各150元，均由被上诉人藏卫东负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长韩志军＼n审判员张怡＼n代理审判员郑怀勇＼n二〇一四年××月××日＼n书记员党春婷