＼n河北省秦皇岛市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）秦民终字第83号＼n上诉人（原审被告）孙玉祥，农民。＼n委托代理人邓小雷，河北海立律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）李荣生，干部。＼n委托代理人郝天光，河北渤海明达律师事务所律师。＼n原审被告孙成，农民。＼n上诉人孙玉祥因建设用地使用权纠纷一案，不服秦皇岛经济技术开发区人民法院（2013）秦开民初字第828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院审理查明，原告李荣生和被告孙玉祥约定转让的工业用地及房产坐落在秦皇岛经济技术开发区太和寨村西，原抚宁县宏祥机械有限公司院内。2000年被告孙玉祥和案外人高慧君通过法院拍卖程序合伙取得了抚宁县太和寨村27087.72平方米的工业用地的使用权及土地上的建筑物的财产所有权，该用地的土地使用权人登记在高慧君名下。被告孙玉祥和高慧君取得土地使用权后，曾共同经营使用该土地和土地上的房产。2008年，通过协商，被告孙玉祥和高慧君对受让的土地进行了分割。分割后，孙玉祥把自己份额的土地及房产圈起来独立管理使用，但双方一致没有办理产权登记变更，所有土地均登记在高慧君名下。＼n2009年12月26曰，被告孙玉祥为甲方、原告李荣生为乙方，签订一份《买卖合同》，约定把孙玉祥经营管理的前述土地的使用权及土地上的房屋以出售的方式转让给原告李荣生。具体内容如下：经甲、乙双方共同商定，甲方自愿将座落在太和寨村西、抚宁县矿山机械厂东的宏翔机械有限公司所有的土地及地上房产等产权一起出售给乙方。甲、乙双方本着自愿的原则，特立此合同。具体方案如下：l甲方按所有土地的亩数为基数作价总体出售给乙方。定为每亩伍拾万元。即壹拾贰亩柒分合计陆佰叁拾伍万元整。2乙方签订合同的同时即付给甲方定金壹佰万元。3余款伍佰万元在2010年1月10日前交清。交清余额时甲方需把相关的文件、手续交给乙方，并协助乙方办理相关的转让过户手续，直至办完。办理过程中的遗留问题由甲方负责。4在合同期内甲方不得以任何理由将该厂转让给其它单位或者个人。5如一方违约，违约方将按出售价的双倍补偿给对方。6本合同一式贰份，甲、乙双方各一份。合同一经签订即刻生效。＼n双方在签合同时，担心乙方定金不能及时支付，就把落款时间写为2009午12月30日。2009年12月27日，被告孙玉祥之子孙代被告孙玉祥收取了原告李荣生妻子高慧芝支付前述合同约定的100万元。在2009年1月7、8日，原告李荣生要求被告孙玉祥提供办理土地过户手续，准备办理过户，被告孙玉祥表示，高慧君拒绝配合不予签字，无法办理过户手续，要求原告自己找高慧君办理。原告找高慧君协商后，高慧君仍拒绝办理。为此，原告没有支付剩余价款。双方双方因此发生争议，多次交涉始终没有得到妥善解决。为此原告诉来本院，要求解除与被告签订的《买卖合同》，退还先前支付的定金100万元，并要求被告承担违约责任，支付违约金100万元。＼n原审法院认为，被告孙成不是合同的一方，其虽然收取了原告支付的100万元，但其只是代替被告孙玉祥接收，不具有订立合同的意思表示，在原告和被告孙成之间没有订立合同的合意，双方不具有合同法律关系。根据合同的相对性，原告要求被告孙成承担违约责任理据不足，不予支持。＼n《物权法》第九条“物权的的设定、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力”的规定，是对物权是否发生变动、是否取得物权依据和标准，不是对当事人通过意思表示设定债权行为的限定。原告李荣生和被告孙玉祥签订合同，是当事人设定债权的行为，该行为与《物权法》的规定并不冲突。被告认为双方签订的合同因违反《物权法》第九条的规定而无效，其理由不能成立。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“出让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，和在其后公布实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”规定相冲突。根据后法优于先法的原则，本案应该适用后法。因此，被告主张土地使用证登记的土地使用权人是高慧君，因自己没有处分权而合同无效的主张不能成立，不予采信。原告李荣生和被告孙玉祥自愿签订合同，意思表示真实，其约定以出售的方式转让工业用地使用权及土地上的建筑物，其内容没有违反法律的强制性规定，该合同合法有效。合同当事人应该诚实信用，严格遵守约定，完全履行合同。合同签订后，被告孙玉祥明确表示因为高慧君不同意协助，不能办理过户手续，用自己的行为表示不履行合同，首先违反了合同约定，原告有权要求被告承担违约责任。经过交涉，历经数年，被告孙玉祥仍然无法办理过户手续，事实上双方约定的合同已经无法继续履行，为此原告李荣生要求解除合同理据充分，应予支持。被告违反合同约定，应该承担包括违约金在内的违约责任。原告和被告约定的违约金是总价款的2倍，该约定的违约金虽然很高，但原告自己主动减少了请求，只请求100万元，没有超过合理数额，应予支持。综上所述，此案经审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告李荣生和被告孙玉祥签订的《买卖合同》。二、在本判决生效之日起三十日内，被告孙玉祥向原告李荣生退还现金100万元，并支付违约金l00万元。三、驳回原告李荣生对被告孙成的诉讼请求。＼n上诉人孙玉祥不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一，上诉人孙玉祥尚未取得所交易土地的使用权证，属于法律上的履行不能。一审认定“用自己的行为表示不履行合同”属于认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。应依法认定合同无效并据此分清双方的责任。在适用法律上应当遵循特别法优于一般法的原则，优先适用最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》这一特别法的相关规定判决本案。三、一百万违约金明显过高。请求二审法院纠正一审法院错误判决，依法对本案作出公正判决。＼n被上诉人李荣生辩称：一、一审法院认定事实清楚。2000年孙玉祥与高慧君合伙取得抚宁县太和寨村27087.72平方米的工业用地的使用权及土地上建筑物的所有权，2008年，孙玉祥与高慧君对上述土地进行了分割，虽然没有办理产权登记变更，但孙玉祥将自己分割的份额圈起来独立管理使用。2009年12月26日，孙玉祥与李荣生签订《买卖合同》，约定将孙玉祥经营管理的位于太和寨村西、原抚宁县宏祥机械有限公司院内的土地及地上房产等产权一起出售给李荣生，李荣生于2009年12月27日按合同约定给付了定金一百万元，双方意思表示真实，合同自签订之日生效。合同生效后，孙玉祥明确表示高慧君不同意协助，不能办理过户手续，孙玉祥的行为属于“用自己的行为明确表示不履行合同”，并非“法律上的履行不能”，已经违约，故李荣生有权要求解除合同，并要求返还定金及支付违约金。二、一审判决适用法律正确。本案诉争的建设用地土地使用权转让纠纷适用《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，上诉人所称该解释第四十六条规定了该解释的适用范围，本案不属于该解释的适用范围属于对法律条文的理解错误，该解释第四十六规定：“本解释施行前发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定，与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用”，该条规定的是《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的效力和溯及力，并不是适用范围。另外，上诉人主张适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，也属于对法律条文的理解错误。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定的是土地使用权出让合同纠纷中当事人交纳土地出让金的条款，而非规定的土地使用权转让纠纷。所以，一审判决根据后法优于先法的原则，适用法律正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。＼n二审审理中，李荣生提交了秦皇岛仲裁委员会（2014）秦仲调字第060号调解书，用以证明因与孙玉祥的合同目的没有达到，导致其实际损失80万元，仲裁费用是18960元。＼n孙玉祥的质证意见为，一、秦皇岛东方航空中等专业学校（简称航校）曾于2013年9月20日为李荣生出具过两份证明，证实航校曾于2009年12月初与李荣生达成达成购买土地的协议（见审判决第四页），但在仲裁调解书中显示，航校与李荣生达成买卖协议的时间是2009年12月24日，二者的时间有明显出入，前者为月初，后者为月尾。二、仲裁调解书显示，航校与李荣生在2014年2月30日达成了协议，时间显然是错误的。三、既然航校与李荣生的买卖协议上约定了定金，航校可以直接要求适用定金罚则，没有必要要求赔偿损失。四、航校与李荣生签订的买卖协议是无效协议，对航校的损失应按有效协议的情形进行赔偿；退一步讲，即使不考虑买卖合同的效力，鉴于航校没在证据证实其确有实际损失，因此对其损失也不应当进行赔偿。＼n本院审理查明事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。＼n本院认为，孙玉祥与李荣生于2009年12月26日签订《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性的规定，为合法有效的合同。合同签订后李荣生依约支付定金100万元，实际履行了合同。而孙玉祥未能按合同约定履行，不能办理过户手续构成违约，应承担违约责任。李荣生主张违约金100万元，并在二审中提交秦皇岛仲裁委员会（2014）秦仲调字第060号调解书能够证明实际损失80万的证据，该调解书是秦皇岛仲裁委员会依法作出，具有公示公信的效力。该证据真实、与本案有关联性，合法有效，本院予以采信。孙玉祥主张违约金过高，没有法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费22800元，由上诉人孙玉祥负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长杨彦军＼n审判员权金伶＼n审判员张洁＼n二〇一四年六月二十日＼n书记员赵一鸣