广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终17391号
上诉人：（原审被告）：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：王瑞松，职务：总经理。
委托诉讼代理人：钟健，广东合慧益律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟敏瑶，广东合慧益律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：廖牡丹，住湖南省宁乡县。
委托代理人：吴孟栓，广东经国律师事务所律师。
上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称“宏峰公司”）因与被上诉人廖牡丹商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初5295号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人宏峰公司向本院提起上诉称：一审法院在判决上诉人在逾期办证违约责任的承担上，处理错误，现依法提起上诉。无可否认，在2015年9月30日初始登记完成前，涉案房屋尚不具备办证的前提条件，因此，此前的时间若因超过约定时间逾期办证的上诉人承担逾期办证的违约责任无可厚非。办证过程是一个上诉人与被上诉人均负有相应义务的过程，对于被上诉人而言，及时完备提交办证资料是其主要的履行义务，且若业主不提交完整的办证资料，上诉人也确实无法为其办理该事项。本案中，被上诉人在收楼时涉案房屋尚不具备办证的条件，进而无法在收楼之日起5天内提交全部的办证资料，但在涉案房屋具备办证条件后，及时完备提交办证资料的责任并不应当免除，否则只会放纵被上诉人滥用权利谋取个人利益且损害被上诉人利益的情况。作为被上诉人无法得知涉案房屋何时具备办证条件，此时，上诉人履行的提交资料的通知则显得尤为重要。上诉人事实上在房屋具备办证条件的情况下，在2015年10月23日通过首易公司的短信平台向包括被上诉人在内的四期业主发送催促提交办证资料的信息，该事实已经之前审理的生效判决所认可，本案中，一审法院仅凭被上诉人的否认，进而认定上诉人没有履行通知手续，显然罔顾客观存在的事实，况且与常理不符，近百户的四期业主均承认收到上诉人发送的通知短信，而偏偏没有通知被上诉人，这是不符合常理的。因此，一审法院不认定上诉人2015年10月23日已经通知被上诉人提交资料是错误的。在上诉人2015年10月23日通知被上诉人提交资料的情况下，根据合同及附件的相关约定：主合同21条--“乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为班理产权登记需要由乙方提供的证件资料”；附件第九条-1“在此情况下，乙方应当在收楼之日起5天内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用”、“甲方在签订合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税、费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料”；附件第九条-3“乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同，同意解除对甲方代其办理产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任…乙方自收楼之日起5天内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需要乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用”。可以看出，对于业主提交全部办证资料的时间，合同中有明确约定，且对违反时间提交材料的责任，也作出明确约定。正如此前所述，在收楼之日起5天内的确无法提交全部的资料，但在涉案房屋具备办证条件的情况下，且上诉人已经通知的情况下，业主应当遵守5天内交齐资料的责任，否则，对此后提交的资料的，不能据此向上诉人主张逾期办证的违约责任。因此，对于在2015年10月28日之后提交办证所需资料的，不得再向上诉人主张逾期办证的违约责任。另，根据合同及附件的约定，上诉人在为被上诉人取得办证的收件回执之时即完成合同约定的办证义务，因此，一审法院第一项判决缺乏事实依据。同时，在计算逾期办证违约金时，截止的时间应当是取得收件回执之时，对应的证据材料，应当是《送案清单》上面房管部门加盖的收件时间，而不应当是取得《受理回执》的时间。
综上所述请求二审法院：1、请求撤销(2016)粤0114民初5295号民事判决书第一项、第二项判决，改判上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司承担逾期办证的违约责任截止计算至2015年1O月28日。2、案件诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人廖牡丹答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、开发商具有通知业主办理契税和办证的义务，收楼通知书的第三条，提及到契税需要到初始登记后再由宏峰公司代收代缴，具体由宏峰公司另行通知业主，业主也不清楚房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，因此宏峰公司应该承担通知的义务。2、宏峰公司没有尽到通知的义务，因通知不到位的法律责任应该由宏峰公司承担。宏峰公司在2015年9月30日才完成初始登记，当时已经陷入了违约状态，应该谨慎做好相关的工作，但是宏峰公司都做得很不好，首先收楼通知书第三条变成要业主交契税，应该正式邮递通知的但宏峰公司没有做，宏峰公司认为通过短信通知业主，但是短信不是合同约定正式的通知方式，且群发短信容易出现技术问题，现在的手机具有屏蔽信息的功能，现实生活中容易遗漏短信的信息，很多人也逐渐没有看短息的习惯。被上诉人也没有收到宏峰公司这种短信，宏峰公司也没有通过其他合理的方式要求业主办理契税，导致很多业主不清楚何时办理契税，后来要业主主动打听办证手续，即使从上诉人短息的内容看，短信的内容也非常简短，缺乏对业主办理房产证的指引，对何时交契税等手续，短信均没有涉及，违反了购房合同的第21条。综上我方认为宏峰公司具有通知不到位的事实，该责任应该由宏峰公司承担。
廖牡丹向原审法院起诉请求：1.宏峰公司立即为廖牡丹办理产权证并交付给廖牡丹；2.宏峰公司支付自2015年7月17日起至廖牡丹实际取得产权证之日止的逾期办证违约金（违约金按总房款每日0.05%的标准计算，从2015年7月17日暂计算至起诉之日为236751元）；3.宏峰公司承担本案诉讼费。
原审诉讼中，廖牡丹因认为其在起诉时计算违约金的时间出现错误，因此请求变更诉讼请求中违约金的起算时间为2015年7月12日，违约金金额相应变更为240427元。
原审法院经审理查明：宏峰公司是位于广州市花都区新雅街镜湖大道2号云峰花园的开发商，于2012年8月22日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售云峰花园4区1-20栋房屋。
2013年5月10日，廖牡丹（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区1栋xxx房，总房价款1470506元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条的约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。
合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1、甲乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭贷款方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托乙方不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2、商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3、乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4、如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。
合同签订后，廖牡丹依约向宏峰公司支付了全部购房款。
2014年5月1日，廖牡丹办理了涉案房屋的收楼手续。2015年1月8日，涉案房屋所在的云峰花园D区（4区）1-20栋取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2015年9月30日，宏峰公司为涉案房屋办理了初始登记。宏峰公司称其在2015年10月份多次以短信形式通知廖牡丹等业主缴纳契税及提交办证资料，其最后一次向廖牡丹等业主发送短信息的时间是2015年10月23日，该日，宏峰公司通过广州首易信息技术有限公司提供的短信发送平台，以群发方式向廖牡丹等业主的手机发出短信通知，短信的内容为：“因办证需要，请携带一张身份证复印件和一张小一寸彩色相片到云峰销售中心售后部，并领取资料办理契税，咨询：020-3685xxxx[宏峰物业]”。廖牡丹称其没有收到该短信，也没有收到宏峰公司任何通知。廖牡丹称其是向其他业主打听及主动联系宏峰公司得知可缴纳契税后于2015年11月18日缴纳了涉案房屋的契税。至本案法庭辩论终结前宏峰公司尚未取得房产登记部门办理涉案房屋房地产权证的收件回执。
原审法院认为：廖牡丹与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。
廖牡丹按合同约定向宏峰公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，宏峰公司应按合同约定在约定时间内向产权登记机构递交涉案房屋的办证资料并取得收件回执。在涉案房屋具备办证的条件下，廖牡丹诉请宏峰公司办理涉案房屋的房产证，理据充分，原审法院予以支持。因合同附件补充协议第九条对合同第二十一条关于办理房产证的约定已作变更，故对廖牡丹请求宏峰公司将房产证交付给其的诉讼请求原审法院不予支持。
廖牡丹于2014年5月1日办理了收楼手续，宏峰公司应于收楼之日起300个工作日内即2015年7月13日前为廖牡丹办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执。但宏峰公司至今仍未为廖牡丹办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执，构成违约，应按合同约定承担违约责任。
补充协议第九条约定乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供办证资料及缴纳相关费用。本案中，廖牡丹于2014年5月1日收楼，宏峰公司在该时并未取得涉案房屋的竣工验收备案表，也未办理涉案房屋的初始登记及取得分户图，不具备办理房产证的条件，廖牡丹也不能办理缴纳契税，因此，廖牡丹客观上不能按照补充协议第九条的约定在收楼之日起5日内向宏峰公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，廖牡丹也不能主动获知，因此，宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知廖牡丹缴纳契税并提交办证资料的义务。宏峰公司虽称其于2015年10月份曾多次以群发手机短信息形式通知廖牡丹等业主缴纳契税及提交办证资料，但廖牡丹称没有收到该信息，宏峰公司也没有证据证明其已通过合理方式通知廖牡丹在合理期限内缴纳契税并向其提交办证资料，因此宏峰公司抗辩认为廖牡丹在提起本案诉讼前存在迟延提交办证资料的理由不能成立，原审法院不予采纳。因目前涉案房屋尚未取得产权登记的收件回执，取得收件回执前的事实尚未固定，故判决迟延办证违约金暂计至廖牡丹提起本案诉讼之日为宜，此后的违约责任暂时不处理，当事人可待相关事实固定后另行主张。经核算，2015年7月14日至廖牡丹提起本案诉讼之日（即2016年6月2日）共325天，宏峰公司应向廖牡丹支付违约金238957.23元（1470506元×0.05%×325天）。廖牡丹要求宏峰公司支付违约金238957.23元的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持；超出部分，原审法院不予支持。
关于违约金计算标准，涉案房屋因宏峰公司原因导致迟延办证，廖牡丹主张按合同约定每日按总房价的0.05%计算违约金，不存在过高的情形，宏峰公司要求违约金调整为按日万分之二计算，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。至于宏峰公司抗辩认为违约金总额应以房款的5%为上限的问题，“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于逾期付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年9月30日作出如下判决：一、被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为原告廖牡丹办理位于广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区1栋502号房的房地产权证；二、被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖牡丹支付迟延办证违约金238957.23元；三、驳回原告廖牡丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2503元，由原告廖牡丹负担15元，被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担2488元。
二审审理期间，双方当事人均没有提出新证据。本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案二审，上诉人上诉坚持认为其已经于2015年10月份向被上诉人发出办证通知，被上诉人迟延交付办证资料，上诉人对于发出通知至被上诉人交付资料之日的期间不应承担违约责任。对此，经审核，虽然上诉人关于其在符合办证条件的情况下不可能部分通知小业主的陈述具有一定的合理性，但在上诉人无法充分证实短信通知已经送达被上诉人的情况下，结合双方《商品房预售合同》第二十一条产权登记条款中“……乙方（被上诉人）应当在收到甲方（上诉人）书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料”的约定，上诉人将上述期间的违约责任归于被上诉人并无事实及合同依据，原审在此基础上认定上诉人承担违约责任并无不当，本院依法予以维持。至于被上诉人提出，二审期间已经取得办证回执，主张将违约金计付至取得回执之日，超出本案二审审理范围，本案二审不予处理。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4976元，由上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩志军
审判员 郭东升
审判员 刘 卉
二〇一六年十二月二十六日
书记员 冯冠豪