重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝02民终2744号
上诉人（原审被告）：李美健，男，1942年7月17日出生，汉族，住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：宋宗天、张晏平，重庆岱林律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邹骊，女1971年9月13日出生，汉族，住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：田友刚，重庆抉择律师事务所律师。
上诉人李美健与被上诉人邹骊房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巫山县人民法院(2017)渝0237民初2347号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李美健上诉请求：依法撤销原判，判决驳回被上诉人之诉请。
事实和理由：1、本案上诉双方的租赁期限应为2015年12月18日；2、关于是否存在物品损失问题，上诉人在搬运物品时没有损坏物品，判决赔偿的物品的贬值损失和过期损失没有法律依据。3、损失多少问题，一审法院根据被上诉人提交的《物品价格(目)表》、《订购单》确认原物品价值为375842元证据不充分，空调并非2015年购买、空调均是包安装，何来安装费，日常生活用品不存在贬值的问题。4、被上诉人所主张的贬值损失和过期损失系故意扩大的损失。
邹骊辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
邹骊向一审法院起诉请求：判决被告赔偿原告的商品、用品损失共计444779.32元，并承担诉讼费用。
一审法院认定事实，2011年12月11日，邹后军与解书燕签订了《门市租赁合同》，合同第一条约定：甲方(邹后军)出租给乙方(解书燕)的门市位于巫峡镇广东西转盘公厕改造综合楼1、2号门市。出租面积80平方米。甲方交付使用前，保证水电立户并安装到位，由甲方承担相关费用。出租门市没有装修。在不损坏门市结构前提下，由乙方按用途自行装修。合同第二条约定：该门市租赁期共五年。自2011年12月30日起至2016年12月30日止，租赁期及租赁费以场地实际交付使用之日起开始计算。乙方向甲方承诺，租赁该门市仅作为商品销售、使用。租赁期满，乙方有优先承租权。合同第三条约定：该门市租金前三年每年为40000元，后两年双方协商确定，每年先付租金后使用。合同签订后，解书燕与原告邹骊合伙经营了“美大集成灶”门市，销售美大集成灶具等。2014年1月1日，解书燕与邹骊签订了《退伙协议》，该退伙协议载明：1、甲方解书燕从2014年1月1日起自愿退出巫山美大集成灶具经营权，由乙方邹骊继续经营原门市及售后，经后产生的一切债权债务及售后与解书燕无关。……。后该门市由原告邹骊一人经营，2014年1月9日，邹厚军收取了原告2014年度的租金40000元。2014年12月28日，被告李美健收取了原告2015年度的租金伍万伍仟元整。2015年12月，被告李美健要求收回门市，原告邹骊不同意。2015年12月22日，被告李美健未与原告协商同意，请搬运工将原告门市内的物品全部搬出堆放在街道上(详细物品见巫山县司法局的清单)，并将门市的装璜拆除。原告向巫山县公安局报警后，办案民警查明事由后建议当事人和解或向法院提起诉讼。2015年12月29日，巫山县市政园林执法大队向被告李美健发出了《责令限期改正通知书》，该通知明确：经查，你于2015年12月29日在广东西路27号前人行道上占地堆码货物，严重影响行人通行。现责令你于2015年12月29日15时前，改正以上违法行为，削除妨害，恢复原状。如逾期不改正，本机关将依法给予行政处罚或采取行政强制措施。2015年12月30日，巫山县市政园林执法大队向美大集成灶发出了《责令限期改正通知书》，该通知书要求美大集成灶于2015年12月31日9时前改正其违法堆放的行为。该通知书注明：当事人不在，张贴于门市。2015年12月31日，巫山县市政园林执法大队向重庆市巫山县公证处提出了申请，要求对巫山县高唐街道广东西路27号美大集成灶门市前人行道有人占道堆码货物，严重影响行人通行，要求对以上货物进行保全公证。重庆市巫山县公证处于2015年12月31日作出(2016)渝山证字第289号公证书，并对巫山县广东西路27号(美大集成灶)前的物品进行了现场工作记录，并对堆放的物品作了详细记录和拍摄。后巫山县市政园林执法大队将以上物品运至其在巫山县红石梁处的仓库保管至今。后由于原、被告未能处理好租赁事宜，原告向该院提起诉讼，在审理中，原告邹骊向该院提起鉴定申请，要求对堆放在巫山县红石梁处的仓库的物品损失进行鉴定，在鉴定过程中由于无法对其损失进行鉴定，原告变更为对其所有物品的现有价值进行鉴定。该院依法委托重庆金汇房地产土地资产评估事务所对因被告搬出由巫山县市政园林执法大队堆放在红石梁仓库的原告所有的物品进行进行现有价值评估。2017年4月14日，重庆金汇房地产土地资产评估事务所作出了渝金汇评报鉴字〔2017〕007号《资产评估报告书》，评估结论为：在认真分析委估资产的基础上，经过认真测算，结合评估经验，确认重庆市巫山县人民法院委估的资产在评估基准日2017年3月14日所表现的市场价值为18150元(大写：人民币壹拾捌万壹仟壹佰伍拾元整)。原告为此花去鉴定费15000元。原告向该院陈述被被告搬出门市的物品原有价值为375842元，其经营损失为211312.78元(包含装潢损失131088元)，并要求法院酌情判决原告的物品存放至今的保管费、搬运费等损失，由被告承担。
另查明，2011年11月18日，被告李美健作为出租方与承租方邹厚军签订了《车库出租合同》，合同约定：巫山县西转盘公厕改造综合楼底层车库和外面停车场南子。出租金额为每年人民币壹拾万元整(100000元/年)。出租年限：暂定五年，三年内房租不变。三年期满后按照市场价格可合理调整，但在同等条件下必须优先出租乙方。……。2014年11月18日，李美健与邹厚军签订了《解除停车场和房屋合同》，该合同约定，甲乙双方协商一致同意解除2011年11月18日签订的《车库、房屋出租合同》。因原合同般若暂定五年，乙方在经营期间因经营不善出现亏损，现双方协商解除合同后乙方(邹厚军)不支付甲方五万元人民币的违约金。原合同解除之后甲方的停车场、房屋自行出租，与乙方无关。
一审法院认为，本案的焦点问题1、原、被告之间的租赁期限如何认定？本案被告李美健将门市出租给邹厚军，由邹厚军又将门市出租给解书燕，该门市原告及解书燕使用了三年，并交齐了租金，被告李美健并未提出异议，现被告李美健提出不清楚邹厚军将门市转租给解书燕使用，与本案查明的事实不符，该院不予认定。邹厚军与解书燕2011年12月11日签订的《门市租赁合同》第二条约定，该门市的租赁期限共五年，自2011年12月30日起至2016年12月30日止。该租赁合同第三条约定：该门市租金前三年每年为40000元，后两年双方协商确定，每年先付租金后使用。该条约定后两年(即2015年和2016年)的租金要双方协商确定，并且要求先付租金后才能使用。原告邹骊与解书燕原系美大集成灶的合伙经营人，解书燕退伙后，美大集成灶的相关权利义务应由原告邹骊承继，即解书燕与邹厚军签订的《门市租赁合同》中，解书燕作为承租方的相关权利义务应由原告邹骊享有和承担。况且，原、被告与邹厚军之间进行了交接，被告李美健于2014年12月28日收取了原告邹骊2015年度的租金55000元，现被告李美健认为，因为其与邹厚军解除了主合同，2014年12月，原、被告与邹厚军的交接是对邹厚军与解书燕2011年12月11日签订的《门市租赁合同》的解除，与邹骊重新口头约定的新的租赁合同，是不定期租赁合同。2011年11月18日其与邹厚军签订了《车库出租合同》，2014年11月18与邹厚军又签订了《解除停车场和房屋合同》，其与邹骊的租赁合同也应以2014年11月18日起算，该院认为，被告李美健认为与原告邹骊的租赁合同期限应从2014年11月18日至2015年11月18日止，无相关证据佐证，且与客观事实不符，被告李美健与邹厚军签订的《车库出租合同》只约定租赁期暂定五年，未约定租赁的起止期限，被告李美健未向该院提交其与邹厚军之间关于门市租赁的合同，但邹厚军与解书燕之间的《门市租赁合同》中约定租赁期限从2011年12月30日至2016年12月30日止，合同的签订时间不一定应是租赁合同的起算时间；2014年11月28日，被告李美健又收取了原告邹骊的租金55000元，被告无任何证据证明其与原告之间约定的租赁期限是从2014年11月18日到2015年11月18日止，故被告辩称是因原告在租赁期限界满后拒不搬出、交还门市才将原告的物品搬出的理由，该院不予采信。该院认为，是被告李美健的过错行为导致本案的发生，应承担赔偿原告物品损失的责任。
本案的焦点问题2、原告是否存在物品损失？损失是多少？该院认为，被告李美健未与原告协商，在租赁期限还未到期的情况下，自己找人将原告的正在售卖的物品搬到在大街上，致使现原告门市内的物品被巫山县市政园林执法大队运至其巫山县红石梁处的仓库保存至今，被告李美健认为，自己只是将门市内的物品全部搬出，并未损坏，而市政部门也只是将堆在街面上的物品运至仓库，也未损坏，故原告的物品没有损失，不应赔偿。该院认为，并不是物品损坏才存在损失，原告是销售美大集成灶，其销售的灶具等受市场及更新换代等因素的影响，存在贬值的损失，是物品的直接损失，同时，在审理中，原、被告均到巫山县红石梁处的仓库对原告所有的物品进行了查看，事实上原告的部分物品(如生活用品、食品)存在过期损坏，不能使用，被告应予赔偿。对物品的损失，原、被告均同意按照重庆市巫山县公证处的公证书中《现场工作记录》上的物品为准，该院予以采信，原告向该院提交了公证书中《现场工作记录》上的物品原物品价值为375842元，并向该院提交了物品价格(目)表、订购单，该院予以采信，被告认为该价格(目)表、订购单不真实，该院不予采信。对重庆金汇房地产土地资产评估事务所对本案所涉物品的价值为181150元的结论，该院予以采信，该评估报告程序合法，并在双方当事人均在场的情况下对本案所涉物品现状进行了查看，且均同意以巫山县公证处的《现场工作记录》上载明的物品为准的情况下进行的鉴定。原告主张其物品损失为物品的原有价值375842元减去物品现有价值181150元，为199492。
该院认为，原告的主张，符合法律规定，该院予以支持，但原告计算有误，应为194692元(375842元－181150元)。对原告主张的门市装潢损失及经营损失211312.78元，原告提交的部分收据无法证实其门市装潢损失及经营损失为211312.78元，该院也无法核实其门市装潢损失及经营损失。对原告主张的本案所涉物品仓储保管费、搬运物品的运输费，因该费用尚未发生，是否存在保管费用无证据证实，故该院对以上损失及费用不予支持。对原告因为评估本案所涉物品产生的鉴定费15000元，是原告在评估物品时实际产生的损失，应由被告李美健承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条、第一百三十四条第一款第(七)项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告李美健赔偿原告邹骊的物品损失共计194692元、物品评估费15000元，共计209692元。二、堆放在巫山县市政园林执法大队巫山县红石梁处的仓库的物品归原告原告邹骊所有，并由原告邹骊自行搬离。三、驳回原告邹骊的其他诉讼请求。本案案件受理费7972元，由被告李美健负担。
二审中，双方当事人均没有提交确实、充分、相关联的证据推翻一审法院认定的事实，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，双方争议之焦点之一：上诉人李美健与被上诉人邹骊口头达成的门市租赁期限如何确定的问题：2011年11月18日上诉人与案外人邹厚(后)军签订《车库出租合同》，约定租赁期限暂定五年，三年内房租不变，三年期满后按照市场价格可合理调整，每年先付款后使用，双方交接之日起计算租用时间；2014年11月18日，双方签订当日生效的《解除停车场和房屋合同》，约定原合同解除之后停车场、房屋自行出租；2011年12月11日，案外人邹厚(后)军将从上诉人处租赁的门市转租给被上诉人邹骊之合伙经营人解书燕，双方签订《门市租赁合同》，约定该门市租赁期共五年，自2011年12月30日起至2016年12月30日止。该门市租金前三年每年为40000元，后两年双方协商确定。每年先付租金后使用。2014年1月1日，解书燕与邹骊签订《退伙协议》，邹骊承继了租赁门市的相关权利义务；2014年12月，李美健与邹骊达成口头租赁协议，租金为5.5万元/年。同年12月28日，李美健出据收条“今收到邹骊房租费伍万伍仟元正(2015年租金)”。以上事实足以说明，李美健知晓转租协议，按一般认知及交易惯例，应当遵循原约定的租赁期限，由于双方未签订书面协议，故李美健辩称租赁期限从2014年12月17日至2015年12月17日止，缺乏事实依据，也有悖常理。李美健在双方对租赁期限尚存争议且未协商一致之情形下，强行将门市收回并将门市内的物品搬出，导致本案纠纷的发生，对由此造成的损失应当承担赔偿责任。
焦点之二：对造成损失的多少的问题：现物品堆放在重庆市巫山县市政园林执法大队红石梁处的仓库，并有重庆市巫山县公证处出具的公证书。一审法院依据邹骊提供的《物品价格(目)表》、《订购单》、收条等确认物品原有价值375842元，并根据鉴定机构作出的〔2017〕007号《资产评估报告书》确认在评估基准日(2017年3月14日)所表现的市场价值为181150元，确认物品损失为194692元。上诉人虽对此提出异议，但并未提交确实充分证据推翻该鉴定结论，亦不申请重新鉴定，故对上诉人的该项上诉请求和理由，本院不予采信。纠纷发生后，在长达一年多的时间内，双方本应采取积极措施而非消极放任的态度以避免损失的扩大，因此，邹骊对此负有一定责任，结合本院现场查看及本案具体情况，对造成的损失上诉人应承担主要责任(80%)，邹骊负有次要责任(20%)。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律部分不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持重庆市巫山县人民法院(2016)渝0237号民事判决第二、三项；
二、撤销重庆市巫山县人民法院(2016)渝0237号民事判决第一项；
三、变更重庆市巫山县人民法院(2016)渝0237号民事判决第一项为：上诉人李美健赔偿被上诉人邹骊的物品损失共计155753.60元，物品评估费12000元，合计167753.60元。
一审案件受理费7972元，二审案件受理费7972元，合计15944元，由上诉人李美健负担12755.20元，被上诉人邹骊负担3188.80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 文 革
审 判 员 柯 言
代理审判员 杜 抗 洪
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 欧阳星宇