甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民一初字第626号
原告勾伯礼。
委托代理人李昕，甘肃正鼎律师事务所律师。
委托代理人陆婧，甘肃正鼎律师事务所实习律师。
被告魏宏滨（曾用名魏鸿斌）（曾用名魏鸿斌）
委托代理人谭旻，甘肃并欣律师事务所律师。
第三人甘肃森源房地产开发有限公司。
法定代表人袁建军，该公司董事长。
委托代理人张正。
第三人兰州天成房地产有限公司。
法定代表人张维玉，该公司董事长。
委托代理人张正联。
第三人兰州市日用小商品批发公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人杨敏，该公司经理。
委托代理人王二林。
委托代理人火克金。
原告勾伯礼诉被告魏宏滨、第三人甘肃森源房地产开发有限公司（以下简称森源公司）、兰州天成房地产有限公司（以下简称天成公司）、兰州市日用小商品批发公司（以下简称小商品公司）返还原物纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理后，因案情复杂于2015年10月8日转为适用普通程序审理。本院依法组成合议庭于2015年12月23日公开开庭进行了审理。原告勾伯礼的委托代理人李昕、陆婧，被告魏宏滨及其委托代理人谭旻，第三人森源公司、天成公司的委托代理人张正联，小商品公司的法定代表人杨敏及委托代理人王二林、火克金到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，2015年2月3日，原告通过森源公司取得位于兰州市城关区张掖路街道大众市场12-15号1层056号、建筑面积268.74平方米营业用房的所有权，并办理了房屋所有权证。该营业用房此前由森源公司委托天成公司对外出租，天成公司将其出租给小商品公司使用，小商品公司又转租给被告用于经营“海圆酒城”。该合同的租赁期限为两年，后又延续至2014年6月30日。原告购买该房产时，被告的租赁合同早已到期，原告购买时即已告知被告该房产不再出租，并要求被告腾交房产，但被告以各种理由推诿，故原告诉至本院，请求判令：1、被告立即向原告腾交位于兰州市城关区张掖路街道大众市场12-15号1层056号、建筑面积为268.74平方米的营业用房一套。2、被告向原告支付房屋使用费66513.15元（暂计算至2015年7月15日），实际至被告腾交房屋时止。3、本案全部诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告所诉与事实不符，应当驳回原告的诉讼请求并依法给予赔偿。一、涉案房屋系国有资产，原告非法取得涉案房屋所有权，其无权要求被告腾交房屋并支付房屋使用费。涉案房屋属于天成公司，天成公司是商务局下属的企业，系国有控股企业，其资产属于国有经营性资产，转让需要一系列严格程序，且需经国资委同意。本案原告与天成公司的房屋买卖行为，侵犯了国家和企业职工的利益。二、被告依法享有合理期限内的知情权和优先购买权。涉案房屋虽然2007年即将产权办在森源公司名下，但截至2014年涉案房屋实际属于天成公司与小商品公司共有。天成公司与森源公司对被告自2007年即承租涉案房屋的事实是知情的，但其却在房屋分割后，在小商品公司及被告不知情的情况下将涉案房屋出售给原告，严重侵犯了被告合法权益，被告有权请求赔偿。三、被告请求赔偿具有事实与法律依据。虽然被告与小商品公司的租赁合同是一年一签，但自2007年至今，被告已经使用该房屋近八年的时间。房屋被出售后，被告依然在承租期内，且对房屋进行过装修。根据买卖不破租赁原则，原告无权要求被告腾房，且由于原告强行将被告赶出房屋，导致被告被迫歇业，损失扩大，原告应当予以赔偿。综上请求驳回原告的诉讼请求，依法给予被告赔偿。
第三人森源公司与天成公司述称，一、其与原告之间的房屋买卖合同合法有效，相关过户手续已经办理完毕，原告是涉案房屋的合法所有权人。森源公司与天成公司将其所有的位于兰州市城关区张掖路街道大众市场12-15号一层建筑面积268.74平方米与地下室（负一层）建筑面积324.31平方米房产出售给原告的行为是双方真实意思表示，合法有效，房产的过户手续也已办理完毕，故原告是房屋合法所有权人，被告应当向其腾交房屋。二、森源公司委托天成公司将涉案房屋出租给小商品公司使用，而小商品公司又将房屋转租给被告使用，森源公司与天成公司对此并不知情。小商品公司擅自转租的行为违反了合同约定，应属无效，被告没有合法承租权。三、森源公司已于2014年4月28日与天成公司解除委托租赁合同，其后并未与任何单位和个人签订租赁协议，原告取得涉案房屋所有权时，被告早已对房屋不享有任何权利，其应当向房屋所有权人腾交房屋。四、被告拒不腾房的行为没有法律依据，已经侵犯了原告合法权益，其应当依法履行腾房义务。综上，原告的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持。
第三人小商品公司述称，其与天成公司对涉案房屋是共同共有，至于房屋是如何从天成公司名下转到森源公司名下其并不知情。该房系1992年拆迁还建给小商品公司和天成公司的房屋，其一直按每平方5元的标准向天成公司支付房费至2014年12月。房屋一直由小商品公司使用，此前小商品公司从不知道房屋是森源公司的。直至2014年小商品公司的上级主管单位兰州华美商贸有限责任公司与天成公司分割房产时才出现了森源公司，被分割的部分房产按成本价出售给了小商品公司，并于2014年12月取得了产权证，而涉案房屋产权被分割给森源公司。2015年2月，森源公司在小商品公司及被告均不知情的情况下将房屋出售给了原告。小商品公司从不知道原告此人，其与被告签订的租赁协议是合法有效的。
经审理查明，涉案房屋位于兰州市城关区张掖路街道大众市场内，系原兰州市商业网点改造开发公司1989年对大众市场进行拆除改造后建成的房屋，第三人系原大众市场的经营单位之一。大众市场拆除改造完成后，包括涉案房屋在内的部分房屋仍由第三人小商品公司使用，小商品公司按每月每平方米5元的标准向兰州市商业网点改造开发公司支付房费及使用期间的其他费用。1995年6月，兰州市商业网点改造开发公司经兰州市体制改革委员会及兰州市第二商业局批准同意改组成立天成公司，第三人小商品公司继续向天成公司交纳房费及相关费用。现第三人小商品公司已将房费交至2014年12月。
自2008年7月1日起，第三人小商品公司将其拥有使用权的包括涉案房产面积在内的营业面积共计422平方米出租给了被告经营使用。2011年7月15日，双方重新签订租赁协议补充条款协议，约定被告承租的营业用房第一年即2011年7月1日-2012年6月30日租金按每平方米35元交纳，即月租金14770元；第二年即2012年7月1日-2013年6月30日租金按每平方米50元交纳，即月租金21100元。2012年5月30日，双方经协商，又在该补充协议上约定2012年7月1日至2013年6月30日的租金按45元／㎡执行，被告每月租金为18990元。该协议到期后，2013年7月4日，双方又在补充协议中约定小商品公司暂不提高租金，按原租金再执行一年，新的合同双方暂不签订。此后被告继续使用承租房屋，并按每月18990元的标准向小商品公司支付了2014年6月30日前的房屋租金。2014年7月1日后，双方虽未签订新的租赁合同，但被告仍按每月18990元的标准向小商品公司支付租金，小商品公司未提出异议，房屋亦由被告占有使用至今。在被告承租商铺期间，其多次转变经营内容，2014年3月，被告将承租商铺变更为家德顺美食城对外招租经营。2015年春节后，第三人森源公司告知被告承租房屋中的部分面积已经出售给了原告，部分商户遂因故陆续撤场，现房屋由被告空置。
另查明，2002年12月12日，第三人天成公司因未参加2001年度年检，营业执照被工商行政机关吊销。2005年11月6日，第三人天成公司与森源公司签订协议，双方约定：根据2005年兰州市政府就解决兰州市房屋历史遗留问题有关文件精神，天成公司位于兰州市大众市场开发建设的有关房产需办理产权证，因天成公司营业执照已注销，无法将拥有的房产办理在自己公司名下，双方商定将该房产以挂靠形式办理在森源公司名下。房产虽办理在森源公司名下，但实际归天成公司所有，森源公司未经天成公司同意和委托不得私自将本房产出售给他人。协议签订后，第三人森源公司于2007年陆续取得了大众市场12-15号负一层面积为324.31㎡房屋的所有权证（兰房历城产字第32277号）和1-4层中面积为1621.94㎡房屋的所有权证。其中一层面积576.33㎡（兰房历城产字第32276号），三层面积689.79㎡（兰房历城产字第32279号），四层面积355.82㎡（兰房历城产字第32278号）。
2014年4月28日，第三人森源公司与第三人小商品公司的上级主管单位兰州华美商贸有限责任公司（以下简称华美公司）签订了房产分割协议书，双方约定：第三人森源公司将其拥有所有权的大众市场7B综合楼（即大众市场12-15号）中755.82㎡分割给华美公司，其中一层300㎡，三层200㎡，四层255.82㎡；双方分割后所剩房产产权全部归森源公司所有。协议签订后，第三人森源公司与华美公司又于2014年5月8日重新签订了房产出售协议书，双方约定：森源公司将兰州市城关区大众市场7B综合楼中部分房屋产权出售给华美公司，房屋建筑面积907㎡，其中一层360㎡，三层240㎡，四层307㎡；森源公司已依法取得的产权证号：一层兰房历城字第32276号，三层兰房历城字第32279号，四层兰房历城字第32278号，华美公司对森源公司出售的上述房产具体状况已经充分了解，自愿购买上述房产。但协议签订后，华美公司在一层部分仅取得了建筑面积307.59㎡的房屋的所有权证，剩余268.74㎡的房屋产权仍在第三人森源公司名下。
2014年12月6日，第三人天成公司与森源公司签订委托售房协议，天成公司同意并委托森源公司就森源公司名下位于兰州市城关区张掖路街道大众市场12-15号一层建筑面积268.74㎡产权证号：兰房权证（城关区）字第3837**号和地下室（负一层）建筑面积324.31平方米，产权证号：兰房历城字第32277号共两套营业用房全权负责出售；两套房产总面积593.05㎡，出售总价约定8000000元±1%，此价格不含交易时买卖双方承担的一切税费和其他费用；森源公司按约定的上述价款将房产出售后应将房款交于天成公司，天成公司开具收据；天成公司目前将以上房屋已出租，森源公司将房屋出售给第三方需要向第三方交房时，天成公司应全权负责上述房屋的移交工作，否则森源公司拒绝付款，房屋交接清楚，森源公司将房款付清。此后，森源公司将兰州市城关区张掖路街道大众市场12-15号一层建筑面积268.74㎡和负一层建筑面积324.31㎡的房屋出售给了原告勾伯礼，并办理了产权过户手续。原告于2015年2月3日取得兰州市城关区张掖路街道大众市场12-15号1层056号、建筑面积268.74㎡房屋的产权证书，产权证号为兰房权证（城关区）字第3929**号。此后第三人森源公司要求被告将房屋腾交给原告，被告拒绝，原告遂诉至本院。
以上查明的事实，由原告提供的兰房权证（城关区）字第3929**号房屋所有权证，被告提供的租赁协议补充条款协议、小商品公司证明、家德顺美食城出租管理协议、房租、水电费交费通知及凭证，第三人森源公司与天成公司提供的行政处罚决定书、租赁协议补充条款协议、房租发票、兰州市体制改革委员会兰改委（1995）31号文件、兰州市第二商业局兰二商调研字（1995）91号文件、兰州市商业局兰商计字（1989）61号文件、森源公司与天成公司的协议、委托售房协议，第三人小商品公司提供的房费支票存根、发票、收据、兰州市商业局兰商计字（1989）61号文件、兰州市商业局兰商办字（1988）161号文件、《兰州市商业局关于大众市场动迁改造协商会议的纪要》、《关于研究解决市百货公司筹集预交大众7B商场房租金问题的会议纪要》、华美公司证明、房产分割协议书、房产出售协议书、兰房历城产字第32276号、兰房历城产字第32277号、兰房历城产字第32278号、兰房历城产字第32279号房屋所有权证及各方当事人在法庭上陈述的庭审笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案原告虽然取得了涉案房屋的所有权证，但第三人小商品公司自该房屋建成起即通过支付房费的方式享有合法的使用权。虽然第三人小商品公司述称房屋原属于其与天成公司共同共有，但其提供的相关证据并不能证明小商品公司是涉案房屋共有人的事实。相反，小商品公司提供的房费支票存根、发票、收据、《关于研究解决市百货公司筹集预交大众7B商场房租金问题的会议纪要》、华美公司证明、房产分割协议书、房产出售协议书及第三人森源公司和天成公司提供的委托售房协议等证据能够证明第三人小商品公司与天成公司就涉案房屋形成了租赁合同关系，且为不定期租赁合同关系。现原告并未提供证据证明森源公司向原告出售涉案房屋前天成公司已解除了与第三人小商品公司之间的租赁合同关系。根据我国合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此第三人小商品公司基于租赁合同关系对涉案房屋仍享有合法使用权。
关于第三人小商品公司将涉案房屋转租给被告使用的行为效力问题。因第三人天成公司与小商品公司双方并未明确约定小商品公司不得转租，且小商品公司自2008年起即将房屋出租给被告占有使用，在被告长达6年多的使用时间里，天成公司及森源公司对此并未提出异议，因此小商品公司与被告之间的租赁合同关系合法有效。双方的租赁合同于2014年6月30日到期后，被告继续占有使用房屋并支付租金，第三人小商品公司并未提出异议，双方的原租赁合同继续有效，期限为不定期。
综上所述，第三人小商品公司对涉案房屋享有合法承租、使用权，被告基于其与第三人小商品公司之间合法的不定期租赁合同关系占有、使用涉案房屋亦符合法律规定。在租赁合同关系未解除前，原告依据成立在后的物权变动事由主张被告返还房屋及支付占有使用费没有事实和法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十六条之规定，判决如下：
驳回原告勾伯礼的诉讼请求。
案件受理费2462元，由原告勾伯礼承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。
审 判 长 瞿 梅
代理审判员 祝 静
人民陪审员 张繁芹
二〇一六年一月十四日
书 记 员 张燕冰