陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)陕01民终85号
上诉人（原审被告）陕西大道行置业有限公司，住所地西安市碑林区南关正街中段11幢1单元12507室。
法定代表人张雪敏，该公司总经理。
委托代理人张晓敏，陕西迈道律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陕西金源物业有限责任公司，住所地西安市雁塔区长延堡办事处朱雀大街明德门小区。
法定代表人张崇德，该公司董事长。
委托代理人史宝文，陕西金源物业有限责任公司法律顾问。
上诉人陕西大道行置业有限公司（以下简称大道行公司）因与被上诉人陕西金源物业有限责任公司（以下简称金源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2015）莲民初字第01071号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人大道行公司的委托代理人张晓敏，被上诉人金源公司的委托代理人史宝文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金源公司向原审法院起诉称，金源公司、大道行公司双方于2014年5月22日签订了《房屋租赁合同》，约定金源公司将位于西安市莲湖区丰庆路西段通信装备维修综合楼一、二层共1230平方米房屋租赁给乙方使用，租赁期限为12年，自2014年6月1日至2026年5月31日。约定前5年大道行公司向金源公司支付的月租金为40320元，月物业管理费为25130元，支付方式为大道行公司每月27日前向金源公司支付下一个月的租金和物业管理费。还约定大道行公司逾期向金源公司支付租金和物业费管理费用，每逾期一日向金源公司按滞交费用总额的千分之三支付违约金，逾期30日金源公司有权终止合同。金源公司、大道行公司双方签订《房屋租赁合同》之初，大道行公司还能按照合同约定的时间和金额给金源公司交付租金和物业管理费。但自2014年11月起，大道行公司以自己亏损为由拒绝给金源公司交租金和物业费，经金源公司多次催促，大道行公司拒不支付租金，故诉至法院，请求：1、判令解除金源公司、大道行公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令大道行公司支付欠金源公司的房租和物业费、违约金共计324042.95元及自2015年4月1日至判决生效日的房租和物业管理费；3、判令大道行公司支付金源公司一个月房屋租金40320元作为损失赔偿；4、本案诉讼费由大道行公司承担。
大道行公司辩称，1、诉争的房产系军产，依照军队房产管理的规定，该房屋无建设许可证，亦无军队房产租赁许可证，故金源公司、大道行公司订立的房屋租赁合同无效。2、2012年3月28日贾小刚与西安爱德华置业有限公司签订《项目承包协议书》，取得了涉案房产的承包经营权，期限届满日为2019年1月31日，目前在合同履行期间；2014年5月22日，金源公司与大道行公司签订了涉案房产的房屋租赁合同。综上，金源公司与大道行公司之间订立的房屋租赁合同无效，请求驳回金源公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2007年12月25日，中国人民解放军兰州军区空军司令部通信处（以下简称兰空通信处）与西安爱德华置业有限公司（以下简称爱德华公司）签订《房屋租赁合同》，约定兰空通信处将位于西安市莲湖区丰庆路西段通信装备维修综合楼（建筑面积5572平方米）出租给爱德华公司，用于商务酒店及写字楼。合同约定租赁期限为20年，从2008年7月1日至2028年6月30日止。该合同中还对租金交纳、房屋交付现状、双方权利义务、合同解除及终止条件、违约责任等进行了约定。2008年11月28日，爱德华公司为甲方与乙方贾小刚订立《项目承包协议》，约定甲方将位于西安市莲湖区丰庆路西段通信装备维修综合楼一、二层1230平方米承包给乙方经营动漫娱乐和餐饮，承包经营期限为10年，从2009年2月1日起至2019年1月31日止。合同第四条约定：乙方承包期间，每年支付给甲方承包费税后金额460800元，物业管理费税后金额为287200元，共计748000元。承包金及物业管理费由第六年开始递增5%，即2014年2月1日起每年支付甲方承包费税后金额为483840元，物业管理费税后金额为301560元，共计785400元。合同第六条约定：协议签订之日，乙方向甲方一次性支付6个月的承包费230400元，物业管理费143600元。2009年7月27日前，再支付下一月(即8月份)承包金38400元，物业管理费23940元。以后每月的承包金及物业管理费由乙方于前一月27日前一次性向甲方交清。合同第九条关于协议解除和终止约定：1、乙方确因需要提前终止承包协议的，应当提前两个月通知甲方，将承包所用的场地及设施按本协议约定权属归甲方的全部财产自然损耗除外无条件交还甲方，并补偿甲方两个月的承包金及物业管理费。2、因不可抗力原因造成的承包协议无法履行的，甲、乙双方均不承担责任;3、政府行为、国家法规和军队政策重大调整造成协议无法履行的，甲方按乙方实际使用时间计取承包金，并对乙方附属设施设备投入按当时评估价格予以赔偿。合同中还对双方违约责任、争议解决条款等进行了约定。2014年12月28日，兰空通信处、爱德华公司、金源公司签订三方协议，约定将2007年12月25日兰空通信处与爱德华公司签订的《房屋租赁合同》中的承租人变更为本案金源公司，由金源公司继续履行2007年12月25日原《房屋租赁合同》中约定的爱德华公司的所有权利及义务，其余各项条款不变。2014年5月22日，金源公司作为甲方金源公司与乙方大道行公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于本市莲湖区丰庆路西段通信装备维修综合楼一、二层面积1230平方米租赁给乙方，租赁期限为12年，从2014年6月1日起至2026年5月31日止，租赁期届满后，如乙方无重大违约，可优先续租。合同第三条关于租金支付约定：乙方每年支付租赁费税后金额483840元，物业管理费税后金额301560元；租金及物业管理费由第五年开始增加5%。合同第五条约定：合同签订之日，乙方支付租赁保证金65450元，在合同终止时甲方无条件退还给乙方。乙方应按月在每月27日前支付下个月的租赁费及物业管理费65450元。合同第十条关于乙方的违约责任约定：乙方逾期支付租金和物业管理费用，每逾期一日，甲方应按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权终止合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以折抵所欠租金及物业管理费。合同还约定了其他事项。合同签订后，大道行公司先后通过个人转账、现金支付等形式向金源公司交纳租金至2014年11月底，2014年11月27日前，未按照合同约定缴纳从2014年12月1日起的租金费及物业管理费用。
原审法院经审理认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定。”依照上述规定，金源公司与大道行公司签订的涉及军队房产的《房屋租赁合同》虽有违反了军队空余房地产租赁管理规定的情形，但上述法规不属于效力性强制性规定。《军队房地产经营管理规定》属于解放军总参谋部、总政治部、总后勤部的部门规章，其规定不影响合同的效力。故金源公司与大道行公司签订的《房屋租赁合同》应为有效合同，大道行公司辩称主张合同无效的理由无事实和法律依据，不予采信。大道行公司从金源公司获得了涉案房产的承租使用权，其理应按照双方合同约定支付房屋租赁费及物业管理费用。从2014年12月1日起，大道行公司拒绝向金源公司支付上述费用，庭审时亦明确表示拒绝向金源公司交纳租金，该情形符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的情形，现金源公司主张解除与大道行公司之间订立的房屋租赁合同，事实清楚，法律依据充分，予以支持。当事人应当在诚实信用、等价有偿的原则下履行义务，大道行公司在拒绝向金源公司支付租金的情况下，一直占有承租房产至今，其理应按照合同之约定向金源公司支付房屋租金及物业管理费用，金源公司主张由大道行公司支付相应费用，符合双方约定及法律规定，予以支持；合同中关于违约金约定为每日千分之三过分高于因大道行公司违约给金源公司造成的损失，故酌情调整为同期贷款利率的四倍为宜。合同关于补偿一个月房屋租赁费的支付条件为乙方即大道行公司提前解除合同时，现金源公司主张解除合同，补偿一个月房屋租金的条件未成就，故金源公司主张由大道行公司补偿一个月房屋租金之请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条，判决：一、原告陕西金源物业有限责任公司与被告陕西大道行置业有限公司于2014年5月22日订立的《房屋租赁合同》予以解除；二、被告陕西大道行置业有限公司于本判决生效后七日内，向原告陕西金源物业有限责任公司支付房屋租金、物业管理费用261800元（房屋租金和物业管理费已计算至2015年3月31日，此后按照每月房租40320元和物业管理费25130元标准支付至房屋实际腾交之日止），并支付违约金（从2014年12月1日起，按照拖欠费用依中国人民银行同期贷款利息四倍计算，以62242.95元为限）；三、驳回原告陕西金源物业有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6765元，由大道行公司承担（金源公司已预交，大道行公司在执行本判决时一并支付金源公司）。
宣判后，大道行公司不服上述判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决：2、驳回金源公司的诉讼请求；3、金源公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。1、诉争物业系军产，无任何建设手续，违反了相关法律规定，应当认定《房屋租赁合同》无效。2、本案所涉2014年5月22日签订的《房屋租赁合同》系以合法形式掩盖非法目的，应当认定无效。二、一审判决认定事实错误。1、2014年5月22日签订的《房屋租赁合同》并未实际履行；2、大道行公司和贾小刚并未收到2014年5月22日以后租赁费用的收款收据；3、贾小刚要求金源公司出具项目合作费名目的爱德华公司收款收据遭拒酿成本案诉讼。三、一审判决违反法定程序。本案的证据即2014年5月22日《房屋租赁合同》并未在庭审中由双方当事人互相质证。
金源公司辩称，大道行公司的上诉请求没有法律依据，不能成立，请求驳回上诉。1、一审法院适用法律正确。本案所涉房产属于部队房产，房产所属部队依法将本案中的房屋租给金源公司使用、管理、经营并无违反规定之处，本案所涉军队房地产在通过划拨取得该土地前已经通过了用地规划、计划，《房屋租赁合同》没有违反法律、法规的强制性规定，合同有效。2、一审法院认定事实准确无误。爱德华公司经营困难，故达成本案三方协议，金源公司与贾小刚商议后同意以贾小刚公司即大道行公司与金源公司另行签订了《房屋租赁合同》，签订后双方按该合同履行，直至大道行公司拒付租金和物业费。大道行公司付费时，金源公司每次都向其出具了客户名称为陕西大道行置业有限公司的收款收据。3、三方协议由金源公司提交，大道行公司当庭发表了质证意见。金源公司申请撤回追加贾小刚为被告的申请，一审法院同意金源公司的申请并无不妥。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，本案所涉西安市莲湖区丰庆路西段通信装备维修综合楼一、二层共1230平方米房屋，系兰空通信处管理使用的军产房，亦取得相关国有土地使用证。大道行公司上诉称本案所涉2014年5月22日《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，以合法形式掩盖非法目的，应为无效合同。但是，根据《中国人民解放军房地产管理条例》第四十三条的规定，军队空余房地产经批准可以对地方租赁，租赁管理办法由总后勤部制定。解放军总参谋部、总政治部、总后勤部的《军队房地产经营管理规定》，并不属于效力性强制性规定，不能作为认定合同无效的依据。同时，大道行公司并无证据证明双方合同涉及以合法形式掩盖非法目的。故大道行公司的该项辩称没有法律依据和事实依据，本院不予采信。大道行公司上诉称2014年5月22日《房屋租赁合同》并未实际履行，房屋的实际使用人是贾小刚并非大道行公司，并由贾小刚通过个人转账和现金支付的方式支付款项。但是，该《房屋租赁合同》系贾小刚作为大道行公司的法定代表人代表公司与金源公司签订，合同有法定代表人贾小刚的签名及大道行公司印章，大道行公司亦认可系贾小刚实际使用房屋并实际支付相关费用，根据《民法通则》第四十三条的规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。故大道行公司应当承担相应民事责任。大道行公司上诉称本案所涉三方协议未在庭审中由双方当事人相互质证一节，与庭审笔录记载不符，本院不予采信。综上，大道行公司之上诉请求，依法不予支持；原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6765元，由陕西大道行置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔志刚
代理审判员 陈 帅
代理审判员 朱筱滢
二〇一六年五月十八日
书 记 员 刘书方