新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)新23民终742号
上诉人（原审被告）：张晓婷，女，1990年2月10日出生，现住新疆维吾尔自治区石河子市。
委托诉讼代理人：王金凤，女，1963年2月20日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州，系张晓婷的母亲。
委托诉讼代理人：杜振怀，新疆新勤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张添增，男，1972年3月27日出生，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。
被上诉人（原审原告）：路红灌，男，1967年5月17日出生，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。
二被上诉人的共同委托诉讼代理人：张新民，新疆新靖律师事务所律师。
上诉人张晓婷与被上诉人张添增、路红灌房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2016）新2301民初5009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日受理后依法组成合议庭，于2017年5月3日公开开庭进行了审理。上诉人张晓婷及其委托诉讼代理人王金凤、杜振怀，被上诉人张添增、路红灌的共同委托诉讼代理人张新民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张晓婷上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2016）新2301民初5009号民事判决，发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审程序不合法。被上诉人于2017年1月17日申请变更诉讼请求，一审法院当天下午就开庭，没有征求上诉人是否需要答辩期，没有给上诉人答辩期，剥夺了上诉人的答辩权；二、合同效力认定错误。一审认定双方当事人之间签订的《宾馆转让承租协议》有效，没有法律依据。被上诉人在昌吉市城市规划范围内修建四层楼房，没有规划许可。没有证据证明被上诉人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条有明确规定；三、认定事实不清，判决不公。退一步说，即便双方之间的《宾馆转让承租协议》有效，那么2016年5月和6月的电费也不能重复计收。2016年5月、6月，上诉人以被上诉人张添增的名义交电费1575元、1500元，计3075元，在被上诉人的诉讼请求中包含了此3075元，一审判决没有减去3075元，仍判决上诉人向被上诉人支付12133元电费，属判决不公；四、《宾馆转让承租协议》中关于每度电1元的条款应认定无效；五、爱尚家商务宾馆存在安全隐患，不宜作宾馆用途。该楼在建设过程中没有规划、设计，无监理，没有质量监管机制，没有进行合格验收。被上诉人是在张严誉的宅基地上出资建房，产权为张严誉所有，被上诉人使用14年后将楼房交给其，在急功近利驱使下，不排除该房在建设中存在重大安全隐患。上诉人承租14间房屋漏水，顶棚、墙皮脱落。该楼房用的是预制板，按规定2006年以后盖房不能再用预制板；六、被上诉人在签订《宾馆转让承租协议》时有欺诈行为。
张添增、路红灌辩称，一、被上诉人于2017年1月17日变更诉讼请求，上诉人放弃答辩期；二、双方签订的协议是双方真实意思表示，前期生效判决已认定协议有效；三、一审认定的电费12133元，被上诉人同意扣减3075元；四、上诉人没有证据证实承租的宾馆存在质量问题。综上，一审认定事实清楚，请求驳回上诉。
张添增、路红灌向一审法院起诉请求：1、原、被告之间房屋租赁合同继续履行；2、被告支付2016年8月30日至2017年8月30日租金308000元；3、被告承担自2016年9月1日至2017年2月28日的违约金26796元(308000元×3.625‰×6个月×4倍)；4、被告向原告支付所欠电费12133元。5、本案诉讼费用由被告承担。
一审查明事实：2012年9月23日，二原告与案外人张严誉（曾用名张志友）及妻子张力凡（曾用名张三女）、母亲孙翠玲签订一份协议书，约定由二原告在昌吉市元丰三队划拨给张严誉父亲张生明（已去世）的494平方米宅基地中的350平方米宅基地上出资建房。宅基地位于昌吉市元丰三队，东至向阳路，西至王生金家，北至自家院，南至钱一贵家。房屋建好之后由二原告无偿使用14年。该房屋在2013年建成，二原告将房屋装修为爱尚家商务宾馆。2014年4月25日，二原告与被告张晓婷签订一份《宾馆转让承租协议》，双方在合同中约定由原告将位于昌吉市亚中对面爱尚家商务宾馆经营权及宾馆现有室内可移动物品一并转让给被告，转让费共计135万元整，包括至2014年8月30日期间的房屋租金10万元整。租赁期限共8年4个月：自2014年4月25日起至2022年8月30日止。租金标准即2014年8月30日至2016年8月30日每年的租金为28万元整，2016年8月30日至2019年8月30日每年的租金为308000元，2019年8月30日至2022年8月30日每年租金为338800元，直至租赁期限截止。租金支付时间为：被告必须在每年的7月30日之前给原告一次性缴清下一年的租金。合同第三条约定：被告必须按时交纳租金，水费每方4元，电费每度1元，供暧费每平方22元，若被告逾期交纳租金及相关费用，原告有权按每日加收千分之三滞纳金。双方合同签订后，原告即向被告交付了房屋，被告对爱尚家商务宾馆进行经营。2015年12月15日至2016年3月期间被告用电9055度，但电费未向原告交纳，经昌吉州中级人民法院（2016）新23民终1221号生效判决书确定，被告应向原告支付电费9055元。被告尚欠原告2015年8月30日至2016年8月30日的租金93000元未付，经昌吉州中级人民法院（2016）新23民终1679号生效判决书确定，被告应向原告支付房屋租金93000元。2016年8月30日之后，被告仍使用涉案房屋，但未向原告支付租金，并用电12133度。现原告诉来法院，要求双方继续履行合同，被告支付2016年8月30日至2017年8月30日的租金308000元及电费12133元，并由被告承担违约责任。
一审法院认为，原、被告双方签订《宾馆转让承租协议》是双方真实意思表示，该协议合法有效，双方应按协议约定相互履行权利义务。双方已经在协议中约定被告在每年的7月30日之前给原告一次性缴清下一年的租金。被告认为原告提供的房屋是违章建筑，故双方合同无效，不同意继续履行合同，只同意支付2016年9月1日至2017年1月20日的租金。对于电费同意按电力部门标准支付原告电费6461.74元。因被告并未向法庭举证证实原告的房屋为违章建筑，且经昌吉州中级人民法院作出的（2016）新23民终1679号生效判决书确定双方合同为有效合同，且经法庭询问，被告尚在使用该房屋，并正常营业。故对原告要求被告继续履行合同、支付2016年8月30日至2017年8月30日的租金308000元及电费12133元的诉讼请求予以支持。对于原告主张被告承担违约金26796元[308000元×3.625‰×6个月(2016年9月至2017年2月)×4倍]的诉讼请求，被告认为原告计算违约金过高，要求法庭酌情降低，且合同无效，不同意承担违约金。因被告与原告签订房屋租赁合同之后，在正常使用房屋的情况下拒不向原告支付租金及电费的行为确给原告造成了一定的损失，应当向其承担违约责任。但原告主张的违约金过高，一审法院参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，确定被告应向原告支付违约金9509元(308000元×4.75%÷12个月×6个月(2016年9月1日至2017年2月1日)×1.3倍)。遂判决：一、原告张添增、路红灌与被告张晓婷于2014年4月25日签订的《宾馆转让承租协议》继续履行；二、被告张晓婷于本判决生效后十日之内支付原告张添增、路红灌2016年8月30日至2017年8月30日期间的租金308000元；三、被告张晓婷于本判决生效后十日之内支付原告张添增、路红灌电费12133元；四、被告张晓婷于本判决生效后十日之内支付原告张添增、路红灌违约金9509元。
二审中，上诉人张晓婷提供证据如下：
一、昌吉市城市总体规划说明1份。证实：1、昌吉市规划的中心城区四至界限；2、规划区为：2010年-2030年；3、本案涉及的出租楼房位于昌吉市城区中心。
经质证，被上诉人对该证据的真实性、合法性不认可。
因该证据与本案无关联性，本院对其证据效力不予认定。
二、电费收款收据2张。证实上诉人于2016年5月27日、2016年6月17日以被上诉人张添增的名义缴纳电费1575元、1500元，合计3075元，该款应从被上诉人一审主张的电费中扣除。
经质证，被上诉人对该证据的真实性认可，并同意扣减3075元。
本院对该证据的真实性予以确认。
三、自治区发展改革委员会关于全疆工商用电同价有关事宜的通知1份、昌吉供电局收取电费的发票2张。证实：1、自治区发改委规定，从2015年4月15日起全疆工商业用电同价，一般每度0.519元；2、昌吉供电局也执行了二个文件，电价在0.519元-0.55元之间。
经质证，被上诉人对该证据的真实性不认可。
因该证据系复印件，其真实性无法确定，本院对此不予认定。
四、南通大成集团有限公司管建华出具的检查报告。证实：宾馆楼存在暖气漏水及长期漏水，造成地基下沉，对房屋质量及人身安全造成安全隐患。
经质证，被上诉人对真实性、合法性、关联性均不认可。
该检查报告系管建华个人出具，属证人证言。根据相关法律规定，证人应当出庭接受双方当事人质询，管建华未出庭，其证言的真实性无法确认，本院不予认定。
被上诉人提供证据如下：
土地使用证1份，证实该出租房屋的土地性质为集体土地。
经质证，上诉人对该证据的真实性无异议。
本院对该证据的真实性予以确认。
本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，上诉人于2016年5月27日、2016年6月17日以张添增名义交纳电费共计3075元。
本案争议焦点为：一、《宾馆转让承租协议》的效力如何认定；二、上诉人主张的电费如何认定。
本院认为，关于争议焦点一，《宾馆转让承租协议》系双方当事人真实意思表示，且生效的（2016）新23民终1679号民事判决已认定上诉人与被上诉人签订的《宾馆转让承租协议》有效。故上诉人以被上诉人存在欺诈及涉案房屋修建未取得建设规划许可证为由主张承租协议无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于争议焦点二，上诉人主张扣减电费3075元，被上诉人在二审中认可，并同意扣减，由此计算上诉人应向被上诉人支付电费数额为9058元（12133元-3075元）。
关于电费价格，双方当事人签订的《宾馆转让承租协议》对交纳电费标准每度1元已作约定，且生效的（2016）新23民终1221号民事判决亦已作认定，故上诉人再以双方约定的电费标准高于国家规定价格，违反法律规定的上诉理由本院不予采纳。
上诉人提供的证据不足以证实本案诉争房屋存在安全隐患，不能继续使用，故对其该项上诉理由本院不予采纳。
上诉人称，被上诉人变更诉讼请求，一审法院未给其答辩期。经审查，一审法院对是否需要答辩期已释明上诉人，其明确表示不需要答辩期。故对上诉人的此项上诉理由本院不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2016）新2301民初5009号民事判决第一、二、四项，即一、原告张添增、路红灌与被告张晓婷于2014年4月25日签订的《宾馆转让承租协议》继续履行；二、被告张晓婷于本判决生效后十日之内支付原告张添增、路红灌2016年8月30日至2017年8月30日期间的租金308000元；四、被告张晓婷于本判决生效后十日之内支付原告张添增、路红灌违约金9509元。
二、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2016）新2301民初5009号民事判决第三项，即”三、被告张晓婷于本判决生效后十日之内支付原告张添增、路红灌电费12133元；”。
三、上诉人张晓婷于本判决生效后十日之内日支付被上诉人张添增、路红灌电费9058元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6504元（被上诉人张添增、路红灌已预交），由上诉人张晓婷负担6198元，被上诉人张添增、路红灌负担306元；二审案件受理费6245元（上诉人张晓婷已预交），由上诉人张晓婷负担6195元，被上诉人张添增、路红灌负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵瑞琴
审 判 员 赵丽丽
代理审判员 杨 洁
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 马丹妮