＼n西安市未央区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）未民二初字第01345号＼n原告（反诉被告）西安市黄河电器仪表控制设备厂。住所地：西安市纬二十六街58号。注册号6101041102383。＼n法定代表人王志毅，总经理。＼n委托代理人李华，陕西邦维律师事务所律师。＼n委托代理人李莉，陕西邦维律师事务所律师。＼n被告（反诉原告）陕西东信医药有限责任公司。住所地：西安市雁塔区含光路南段221号西安宾馆家属院15号一层门面房1-06号。注册号610000100028897。＼n法定代表人王俊岗，总经理。＼n委托代理人王丽萍，陕西尚文律师事务所律师。＼n委托代理人孟瑾，陕西尚文律师事务所律师。＼n被告（反诉原告）西安爱得宝商贸有限公司。住所地：西安市经开区凤城三路22号西海花园物业三楼。注册号610100100016151。＼n法定代表人席辉，总经理。＼n委托代理人张小建，男。＼n委托代理人张汉平，陕西尚文律师事务所律师。＼n原告西安市黄河电器仪表控制设备厂与被告陕西东信医药有限责任公司（以下简称东信医药公司）、西安爱得宝商贸有限公司（以下简称爱得宝公司）租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王志毅及其委托代理人李华、李莉，被告东信医药公司的委托代理人王丽萍、孟瑾，被告爱得宝公司的委托代理人张汉平、张小建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告诉称，2009年7月1日，其与被告东信医药公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租其位于西安市未央区纬二十六街58号商业门面房四间，面积310平方米；租期6年，自2009年10月1日至2015年10月1日止。合同签订后，其按照合同约定将房屋交付被告使用。2011年8月，由于市场变化，经原、被告协商对该租赁合同进行变更，对租金及租期均进行调整。现被告既不交纳租金也不腾交房屋，其多次催要无果，遂依法提起诉讼，要求依法判令：解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；判令被告立即向其腾交涉案房屋；要求判令被告东信医药公司支付自2013年10月1日至2013年11月30日期间的房屋占有使用费6.65万元，被告爱得宝公司支付自2013年10月1日至2013年11月30日期间房屋占有使用费6.3万元，以及至两被告腾房之日的房屋占有使用费；诉讼费由被告承担。＼n被告东信医药公司辩称，其与被告签订的《租赁合同》真实有效，不存在解除合同的法定事由。双方合同中对面积、租金、租金涨幅均有明确约定。其于2013年8月1日就涉案房屋2013至2014年度租金向西安市莲湖区公证处进行了提存，故其继续占有使用涉案房屋合理合法。同时，在其已按约定交纳了2013年至2014年度租金的情况下，原告单方要求上涨房租，在被其拒绝后竟采取停水停电等方式禁止其开门营业，该情况一直持续至2013年11月22日。原告行为给其造成巨大损失，故其提起反诉，要求判令被反诉人赔偿其各项损失78031.8元，反诉费由被反诉人承担。＼n被告爱得宝公司辩称，其与原告没有直接合同关系。其同意东信医药公司答辩意见，双方合同并未解除，原告诉请缺乏依据。同时，原告不顾合同约定单方要求上涨房租，在被其拒绝后采取停水停电等方式禁止其开门营业，该情况一直持续至2013年11月22日。原告行为给其造成巨大损失，故其提起反诉，要求判令被反诉人赔偿其各项损失61378.54元，反诉费由被反诉人承担。＼n被反诉人辩称，反诉人东信医药公司在反诉状中陈述的事实及理由与客观事实不符，反诉人没有就合同的履行及变更进行全面陈述。反诉人要求其承担各项损失无事实及法律依据，依法应驳回反诉人东信医药公司的反诉请求。同时，其与爱得宝公司之间有事实上的合同关系且已实际履行，因此在合同的签订及履行中，反诉人爱得宝公司的陈述与事实不符。涉案房屋一直由反诉人爱得宝公司占有使用，因此请求依法驳回反诉人爱得宝公司的反诉请求。＼n经审理查明，2009年7月1日，原告与被告东信医药公司签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于西安市未央区纬二十六街58号商业门面房4间（框架结构），面积310平方米；租期自2009年10月1日起至2015年10月1日止，共6年。该合同对租金及交纳期限约定为：2009年10月1日至2012年每年租金18.6万元；2012年至2015年租金在18.6万元基础上上浮10%-15%；第一年房租交付时间为2009年7月1日，第二年房租交付时间为当年8月1日，此后每年房租交付时间为当年8月1日。此外该合同还对合同变更、违约责任、争议解决方式等进行了约定。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告东信医药公司占有使用。2010年，被告东信医药公司将其承租的4间门面房中的2间转租给被告爱得宝公司用于经营超市。原告得知转租后与被告协商。2011年，经口头协商确定由被告东信医药公司继续承租原4间房屋中的2间，租金变更为18.24万元；爱得宝公司承租另外2间房屋，租金为18万元。据此，两被告于2011年8月1日各自向原告交纳了2011年10月1日至2012年10月1日租金，原告分别出具了收据。2012年三方再次口头协商，对租金进行了变更，此次变更调整为：东信医药公司承租的2间房屋租金变更为23.04万元；爱得宝公司承租另外2间房屋租金变更为23.4万元。两被告于2012年8月1日仍各自向原告交纳了上述租金（2012年10月1日至2013年10月1日租金）。2013年8月1日，被告东信医药公司向西安市莲湖区公证处提交《提存公证申请》，按照2009年原合同约定租金标准及上浮比例，以提存的方式支付了涉诉4间房屋租金21.39万元。对此提存，原告不予认可，认为双方早已对租金进行了变更，变更后的租金由双方逐年商定。双方由此矛盾加剧，形成诉讼。庭审中，经法庭询问，两被告表示其均未对承租房屋进行改建、添附。被告东信医药公司称：其2011年、2012年连续两年多交纳租金系因重大误解造成，并非上涨租金；其认为仍应按书面合同约定标准支付租金。同时其又表示2011年、2012年原告要求增加房租，为经营其无奈接受原告要求同意上涨租金。被告爱得宝公司称其曾要求向原告支付租金，原告不予受领，其方进行提存。另查，2013年，本案原告起诉前，东信医药公司曾向法院提起诉讼，称因重大误解向黄河设备厂（本案原告）多交纳了44.22万元，故要求黄河设备厂予以返还。该案审理中，东信医药公司关于2011年、2012年两年租金形成原因的表述相互矛盾，且与相关事实证据相左。该案庭审后，东信医药公司自行撤诉。又查，本案受理后，被告东信医药公司提出管辖权异议，认为本案应由莲湖区人民法院管辖。经审查我院以被告爱得宝公司住所地及租赁房屋所在地均属我院管辖为由驳回了该异议。被告不服提起上诉，就此，西安市中级人民法院做出（2013）西立民终字第00363号裁定，认为：被告爱得宝公司住所地及租赁房屋所在地均属未央区管辖，未央区法院作为不动产所在地法院具有管辖权，东信医药公司滥用上诉权利拖延案件诉讼的行为不能被支持，故驳回东信医药公司上诉，维持我院裁定。再查，为查明案件事实，法庭曾向西安市规划局未央分局了解情况，经该局工作人员查阅相关资料称未见涉案房屋办理规划手续。＼n以上事实，有《房屋租赁合同》、收款收据、公证书、谈话笔录、庭审笔录等在卷为证。＼n本院认为，原告与被告东信医药公司曾就涉诉4间房屋签订书面《租赁合同》，该合同约定租期6年，租金为每年18.6万元（后三年按10%-15%上浮）。2011年经原、被告三方协商，原告将其中两间房屋租与东信医药公司，另两间租与爱得宝公司。当年即变更租金为：东信医药公司租金18.24万元，爱得宝公司租金18万元，两被告分别予以交付。2012年涉诉房屋租金再次变更为：东信医药公司支付23.04万元，爱得宝公司支付23.4万元，二被告亦分别支付。依据上述事实，原告与被告东信医药公司书面合同约定的租金、租赁面积等均已发生实质变更，原告与被告爱得宝公司业已产生事实上的不定期租赁关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原、被告之间的租赁合同关系应属无效。合同无效后，两被告应将涉诉房屋返还原告。同时，根据该司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。2012年至2013年度，原、被告双方约定租金为东信医药公司23.04万元，爱得宝公司23.4万元，此系双方自行达成，且此后双方未就租金达成新的一致，故根据上述司法解释的规定，自2013年10月2日至腾交房屋之日，东信医药公司应按每日631.23元（23.04万元÷365天）、爱得宝公司应按每日641.10元（23.4万元÷365天）向原告支付占有使用费。根据查明的事实，原、被告双方已连续两年对房租进行了增加，两被告亦予交纳。故被告对租金的变更是明知和认可的。其以重大误解为由起诉原告并在本案中进行抗辩，有违诚信。同时，被告在未与原告协商一致的情况下，未按上年度租金标准交纳租金，而是以双方早已变更的租金标准提存支付租金，该行为于法无据，原告有权不予接受。被告东信医药公司未足额支付租金，并以误解为由要求原告返还已付租金，致矛盾激化，酿成诉讼。故被告对此存有过错，其有无损失不应由原告承担。此外，被告庭审中亦未就其损失情况提供充分、有效证据予以证明，故两被告反诉请求缺乏事实及法律依据，依法均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：＼n一、原告西安市黄河电器仪表控制设备厂与被告陕西东信医药有限责任公司签订的《房屋租赁合同》及原告西安市黄河电器仪表控制设备厂与被告西安爱得宝商贸有限公司形成的不定期租赁无效。＼n二、被告陕西东信医药有限责任公司、被告西安爱得宝商贸有限公司于本判决生效后三日内将位于西安市未央区纬二十六街58号商业门面房4间返还原告西安市黄河电器仪表控制设备厂。＼n三、被告陕西东信医药有限责任公司于本判决生效后三日内向原告西安市黄河电器仪表控制设备厂支付占有使用费（自2013年10月2日起至腾交房屋之日止，按每日631.23元计算）；被告西安爱得宝商贸有限公司于本判决生效后三日内向原告西安市黄河电器仪表控制设备厂支付占有使用费（自2013年10月2日起至腾交房屋之日止，按每日641.10元计算）。＼n四、驳回原告其余诉讼请求。＼n五、驳回被告陕西东信医药有限责任公司的反诉请求。＼n六、驳回被告西安爱得宝商贸有限公司的反诉请求。＼n如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本诉案件受理费3090元（原告预交），由被告陕西东信医药有限责任公司负担1550元，被告西安爱得宝商贸有限公司负担1540元。被告负担部分于上述付款时一并支付原告。反诉案件受理费875元（反诉原告陕西东信医药有限责任公司预交）、667元（反诉原告西安爱得宝商贸有限公司预交），由其各自负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。＼n审判长赵新＼n代理审判员张彦＼n人民陪审员杨建国＼n二〇一四年一月六日＼n书记员刘娜