山西省阳泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋03民终678号
上诉人（原审被告）：杜永健，男，1970年3月15日生，汉族，阳泉市矿区人，现住平定县。
委托诉讼代理人：苏玉玲，女，1972年9月9日生，汉族，平定县人，现住平定县。系杜永健之妻。
被上诉人（原审原告）：平定县宏翔物业管理有限公司，住所地阳泉平定县嘉山小区。
法定代表人：李战红，经理。
委托诉讼代理人：王玉文，男，该公司职工。
上诉人杜永健因与被上诉人平定县宏翔物业管理有限公司（以下简称平定宏翔物业）物业服务合同纠纷一案，不服山西省平定县人民法院（2018）晋0321民初231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杜永健的委托诉讼代理人苏玉玲、被上诉人平定宏翔物业的法定代表人李战红、委托诉讼代理人王玉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜永健上诉请求：撤销原判，依法改判。事实理由：1、上诉人与阳泉市益丰房地产开发有限公司于2010年签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，益丰房地产公司在全体业主并不知情，且未经过半数以上业主同意的情形下与被上诉人平定宏翔物业签订《前期物业管理服务合同》违反《物业管理条例》规定，属于无效合同。被上诉人对于该合同存有违法违规违约行为，一审判决排除了被上诉人一方的责任，明显有损于上诉人一方合法权益；2、平发改价（2015）128号文件是政府批给阳泉市益丰物业有限公司的收费文件，被上诉人并没有取得县物价部门的收费批文，其物业费收费属于违规收费；3、被上诉人违规向上诉人收取自来水增压费；4、被上诉人物业管理服务不到位，存在单元门可视门禁长期损坏，无人维修，楼道内卫生差、乱贴小广告等情形。故一审判决上诉人全额支付相关的物业管理费用明显不公正。
平定宏翔物业辩称：1、上诉人没有证据证明被上诉人在服务期间拖欠水费7000元，不存在退还水费；2、被上诉人不存在违约，而上诉人未按约定足额交纳物业费，属违约。被上诉人撤离时，该小区未成立业主委员会无法移交，按约定由被上诉人代管或移交给开发商；3、被上诉人按合同提供了服务，应按合同约定收费；4、被上诉人入驻服务两个月后，对小区业主进行了意见调查，75%以上的业主意见均是：（1）尽快发放房产证；（2）房屋裂缝尽快得到维修；5、被上诉人提供服务是对小区整体而言，很难做到每家每户都满意，基于此一审判决驳回了滞纳金的请求。
平定宏翔物业向一审法院起诉请求：1、请求判决被告杜永健支付其六个月物业服务费915元、滞纳金82元，两项共计997元。2、本案诉讼费用由被告负担。
一审法院审理查明：原告平定宏翔物业系从事物业管理服务的企业。被告杜永健居住在平定县xx小区，于2011年前后建成并有业主入住，至庭审时该小区未成立业主委员会。2017年6月30日，杜永健所居住xx小区的开发商阳泉市益丰房地产开发有限公司与平定宏翔物业签订前期物业服务合同，为杜永健所居住的小区提供物业管理服务，双方就物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、其他事项等均作了约定。在物业管理区域内，平定宏翔物业提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费为包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：0.7元/月/平方米；二次自来水增压费：0.2元/月/平方米；电梯运行费：0.3元/月/平方米；商业物业：1元/月/平方米。原告按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。业主应于物业公司服务满一个月后，开始交纳物业服务费用，公司集中两个月时间收缴，逾期加收违约金。业主或物业使用人违反本合同规定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每月3%的标准向原告支付违约金并向人民法院提起诉讼。本合同期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。阳泉市益丰房地产开发有限公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容。物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。合同签订后，平定宏翔物业于2017年6月30日进行了公告，随后即对xx小区进行物业服务管理。
2017年9月20日，平定宏翔物业对杜永健进行业主意见调查，杜永健的意见和建议为：物业费太高，一年一涨，从0.3元涨到0.7元，从没有征求业主意见。电梯费应包括在物业费中，不单独收费。收费应缴纳自来水公司，物业公司不应代付。2017年11月30日，平定宏翔物业在杜永健所居住小区进行了公示，公示内容希望各位业主踊跃交纳2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业费，平定宏翔物业并于2017年12月1日对杜永健进行催缴物业费，但该小区业主以未办理房产证为由不交纳物业费。
另查明，杜永健所居住的平定县xx小区，其建筑面积共计127.15平方米。物业服务费依约按每平方米每月1.2元，欠物业费期间为：2017年7月1日至2017年12月31日共计6个月。应交的物业服务费为：1.2元/月/平方米×127.15平方米×6个月=915元。
一审法院认为，原告平定宏翔物业与被告杜永健所居住xx小区的开发商阳泉市益丰房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法、有效，对平定县xx小区全体业主均有约束力。平定宏翔物业按照合同约定为该小区业主提供物业管理服务，履行了应尽义务，杜永健作为该小区的业主，理应按合同约定缴纳物业费。鉴于平定宏翔物业在提供物业服务过程中亦有不周之处，故其请求的要求杜永健支付滞纳金一节，不予支持。杜永健所称上述前期物业服务合同无效一节，无法律事实和依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：被告杜永健于判决生效之日起十日内一次性付清所欠原告平定县宏翔物业管理有限公司2017年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费915元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元由被告杜永健负担。
本院二审期间，上诉人杜永健提交如下证据：1、照片，拟证明小区卫生差及小区没有绿化不应交绿化费；2、小区业主签名，拟证明小区管理混乱，监控、单元门坏了没人维修；3、物业费收据，拟证明七楼以下不收取二次供水增压费；4、水费收据，拟证明上诉人不欠水费，因被上诉人欠交水费造成停水。被上诉人质证认为，从开发商手里接过来时就没有绿化；开发商遗留的监控头现是正常工作的，照片的情况我们不知道是什么意思，也说明不了增压的问题，水费欠缴与本案无关，是物业公司与自来水公司的事。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。
本院认为，平定宏翔物业与案涉小区即xx小区开发商签订的前期物业服务合同合法、有效，一审法院认定该合同对xx小区全体业主均有约束力正确，本院予以确认。被上诉人按照前期物业服务合同约定提供了物业服务，上诉人应交纳相关物业费用。上诉人主张被上诉人未按约定提供维修、养护、管理、服务期间严重损害上诉人利益、乱收费、擅自毁约，要求扣减物业费的上诉理由缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，杜永健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由杜永健负担。
本判决为终审判决。
审判长 王秀明
审判员 李继成
审判员 谭建波
二〇一八年八月十四日
书记员 张艺馨