云南省昆明市中级人民法院
＼ n ＼ n 民 事 判 决 书
＼n＼n（2013）昆民一终字第569号＼n＼n上诉人（原审原告）何学杰，女，汉族，1965年11月5日出生。＼n被上诉人（原审被告）云南东环房地产开发有限公司。＼n住所地：昆明市二环东路690号东环大厦七楼。＼n法定代表人王戈里，董事长。＼n特别授权诉讼代理人张蓉，云南弘石律师事务所律师。＼n上诉人何学杰因与被上诉人云南东环房地产开发有限公司（以下简称“东环公司”）商品房购销合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2013）官民二初字第251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。＼n一审法院经审理查明以下法律事实：2007年2月28日,被告东环公司与原告何学杰签定了商品房购销合同,约定被告将自己开发的东方上城B栋205号商品房卖给原告何学杰,房屋总面积为41.02平方米,总价款为人民币14万元整。原告应于2007年2月28日付清房款，被告应于2008年4月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；被告如未按本合同约定时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止15天内，按每天50元向原告支付违约金；逾期15天后，按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以登报公告形式通知原告办理交接手续；因被告原因未能按期交接的，双方按违约责任约定方式追究被告责任；因原告原因未能按期交接的，责任由原告承担，并同意按：1、未付清房款的，按本合同第八条的约定执行，被告有权拒绝交房，并不承担任何违约责任。2、已付清房款的，被告在报纸公告的交房截止日起15日即视为交付，房屋损坏灭失的风险由原告承担。该商品房购销合同附件一中无房屋平面图；附件二对房屋内装饰、设备标准写明：客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间的墙面为水泥墙；地面为无砂地面；外墙为涂料或墙砖；厨房、卫生间预留管口；阳台为封闭阳台；有电梯；入户门为复合防盗门，窗为铝合金窗，户内门为预留门洞。另外，原告提交的合同补充协议第十项写明：甲方承诺为乙方预留通往二楼平台的门洞，且该约定有修改痕迹。被告提交的合同补充协议第十项写明：甲方承诺为乙方预留通往二楼平台的窗洞。合同签订后，原告按合同约定支付了房款，被告在2008年4月通知原告接房，原告以房屋不合格为由拒绝接收房屋，后原告于2012年8月31日实际接收房屋。原告起诉请求判令被告：1、立即支付原告违约金50988元；2、立即修建东方上城B栋205号户内卫生间；3、立即修建通往露台门洞；4、承担本案诉讼费。一审法院对诉争房屋进行了现场勘测：205号房屋开门见房内左侧有一窗户，房屋正中有一扇通向屋内阳台的门，整个房屋未区分具体使用区域，在厨房及卫生间使用部分只预留一个通风井及下水口。206号房屋结构与205号房屋一致，呈对称型，分别位于单元楼两侧，两套房屋中间为楼梯间及露台。＼n根据上述确认事实，一审法院认为：原、被告在平等、自愿、协商基础上订立的合同系有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。我国合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案诉争的房屋从现场观测看为一通间，未区分任何使用区域，且在厨房、卫生间预留区只预留了一个通风口及一个落水口，不符合合同约定的厨房、卫生间都要预留管口及国家建设标准，导致原告在被告通知交房时以房屋不合格拒收房屋，对此被告应承担违约责任，赔偿原告的损失，但因原、被告在签订商品房销售合同时，未对房屋内结构作出明确约定，合同中也没有房屋平面图。合同签订后，双方未就存在的问题达成一致意见，属合同约定不明。争议发生后，原告未采取措施防止损失扩大，而是拒收房屋致自己的损失扩大，故被告辩称原告主张的违约金过高，请法院予以调整减低的主张，符合案件事实，一审法院予以采信，一审法院结合本案情况及房屋价值情况，对原告诉请的违约金酌情予以支持25000元。对于原告诉请要求被告立即修建东方上城B栋205号户内卫生间及修建通往露台门洞的主张，因双方合同约定不明，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告云南东环房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告何学杰违约金25000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1074.50元，由原告承担649.50元，被告承担425元。＼n一审判决宣判后，何学杰不服，向本院提起上诉，称：一、一审判决少判逾期交房违约金，严重损害了上诉人合法权益。一审法院确认了违约事实，现交付房屋不符合商品房预售合同的约定，但未按照合同约定的违约金计算错误。从2008年5月1日到2013年10月30日历时五年多，按市场价值计算租金损失，远远超出违约金。二、上诉人要求被上诉人修建涉案房屋内的卫生间于法有据。一审法院“以合同无房屋平面图，未对房屋内结构做出明确约定”为由驳回上诉人诉讼请求违法。三、上诉人要求被上诉人立即修建通往露台门洞，一审法院以“双方合同约定不明确”为由驳回上诉人诉讼请求违法。综上，遂请求二审法院判令：一、判决被上诉人向上诉人按每日万分之二的标准，支付自2008年5月1日起至实际给付之日止的逾期交房违约金。（即在一审判决的基础上要求被上诉人增加支付逾期交房违约金人民币31448元，暂计算至2013年11月7日的逾期交房违约金为56448元，请求判决并执行至实际给付之日）。二、改判支持上诉人在一审诉讼过程中提出的第二项诉讼请求，即判决被上诉人立即修建东方上城B栋205号户内卫生间（符合国家建设标准）。三、改判支持上诉人在一审诉讼过程中提出的第三项诉讼请求，即判决被上诉人立即修建通往露台门洞。四、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。＼n被上诉人东环公司答辩称：关于卫生间，主要考虑房间的使用，故设计为开放式的，如果制作为封闭式的，会减少房屋面积。关于门洞的问题，合同约定的是窗洞，被上诉人已经预留了窗洞。关于违约金，2012年8月才接房，我方刊登公告的时间是根据合同约定，我方不存在逾期交房的情形，违约金也不应当支持。＼n二审经审理查明的法律事实与一审法院所确认的法律事实一致，本院予以确认。＼n本院认为：首先，双方所签的《商品房购销合同》明确约定的交接方式为：商品房经建设单位组织验收合格后，东环公司应当以登报公告形式通知何学杰办理交接手续。在实际履行过程中，被告亦是按照合同约定的方式，即在约定期限内登报公告通知原告接收已经建设单位验收合格的房屋，故本院认为东环公司并不存在逾期交付的违约情形，何学杰要求东环公司按照合同约定承担逾期交房的违约责任的请求不成立，本院不予支持。其次，《商品房购销合同》附件二中明确约定厨房、卫生间均应预留管口，而实际接收的涉案房屋仅有一个预留管口，故东环公司向何学杰交付的房屋并不符合合同约定，根据我国《合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的法律规定，东环公司应承担违约责任，考虑东环公司违约的具体情形，本院认为一审法院酌定东环公司赔偿何学杰损失25000元并无不当，本院予以维持。对于何学杰主张修建户内卫生间的请求，从本案查明事实看，该户内卫生间已经存在，对于该项主张本院不予支持。最后，对于何学杰主张修建通往露台门洞的请求的问题，根据查明的事实，《合同补充协议》载明的东环公司为何学杰预留通往二楼平台的窗洞，并不是门洞，而实际上，涉案房屋已建有一采光窗，并可通往二楼平台，而合同中并未明示除采光窗外还应预留另一窗洞，故本院认为，东环公司已经完成了补充协议的合同义务。综上，上诉人何学杰的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n二审案件受理费人民币586.20元，由上诉人何学杰承担。＼n本判决为终审判决。＼n本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。＼n＼n＼n＼n审判长田庄＼n审判员郑会利＼n代理审判员蔡芸＼n＼n＼n二O一四年一月九日＼n＼n书记员吴帅＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n＼n