上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三(民)初字第2279号
原告王明。委托代理人王辉英（原告王明母亲），住同原告王明。被告广西西银商品经营有限公司。法定代表人闵小彬。被告闵小彬。被告潘凤。原告王明诉被告广西西银商品经营有限公司（以下简称“西银公司”）、闵小彬、潘凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告王明到庭参加了诉讼。被告西银公司、闵小彬、潘凤经本院以公告方式传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本案缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告王明诉称，2014年7月10日，原告与被告西银公司签订房屋租赁合同一份，就被告租用原告名下上海市奉贤区南奉公路XXX号南方国际大厦6层A、B、C、D、E、F、G、L室一事达成协议，但协议签订后，被告未能依约履行自身义务，约定的押金未能给付，还拖欠租金、物业费。经双方磋商，于2014年12月签订补充协议，将租金调整为每月人民币（以下币种同）50,000元，被告西银公司可先付后用，被告闵小彬、潘凤对相关义务承担连带担保责任。还约定，如被告仍存在违约行为的，则原告可立即解除双方租赁关系，并追究被告违约责任。但被告仍未缴纳，现在被告西银公司员工已人去楼空。原告遂诉至法院请求判令：1、解除原、被告《房屋租赁合同》，被告西银公司搬离租赁物；2、被告西银公司向原告支付自2014年12月16日至实际搬离日止的租金（暂计至2015年6月15日为300,000元）；3、被告西银公司向原告支付违约金150,000元；4、被告西银公司向原告支付物业费20,800元、水电费16,713元；5、被告闵小彬、潘凤对上述付款义务、违约责任承担连带担保责任。诉讼过程中，原告确认由于双方协商于2015年7月14日解除了合同，故撤回第1项诉讼请求，第2项诉请变更为：被告西银公司向原告支付自2014年12月16日起至2015年7月14日止的租金350,000元。原告王明针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、房地产权证8份，旨在证明原告系诉争房屋所有权人的事实；2、《房屋租赁合同》1份，旨在证明原、被告租赁关系并约定双方权利义务违约责任的事实；3、收条1份，旨在证明原告将房屋交付给被告的事实；4、《房屋租赁合同补充协议》1份，旨在证明租金调整及被告闵小彬、潘凤承担连带担保责任的事实；5、告知函、律师函、邮递凭证各1份、照片4张，旨在证明原告催讨租金并告知解除合同的事实；6、工作函、情况说明各1份，旨在证明原告垫付物业费20,800元、电费16,713元的事实；7、解除租赁关系协议1份，旨在证明原、被告于2015年7月14日解除合同的事实。被告西银公司、闵小彬、潘凤未作答辩也未提供任何证据。鉴于被告未到庭应诉，本院对原告提供的证据进行了审查，确认原告提供的证据真实、合法且与本案具有关联性，本院予以采纳。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2014年7月10日，原告与被告西银公司签订《房屋租赁合同》约定，被告西银公司租赁原告奉贤区南奉公路XXX号南方国际大厦6层A、B、C、D、E、F、G、L室，建筑面积945.46平方米。租赁期为2014年7月15日至2017年8月15日。月租金42,000元。先付后用，每5个月支付一次。合同生效后，被告西银公司应支付保证金42,000元。租赁期间，房屋使用发生的电、通讯、设备、物业管理等费用由被告西银公司承担。还约定，被告西银公司逾期支付租金经原告书面催告并且逾期达30日以上，应按当期月租金30%支付违约金。租赁期间，被告未按合同约定条款单方解除合同的，保证金不予退还，并且被告另需承担3个月租金的违约金。2014年7月14日，原告将房屋移交给被告西银公司。2014年12月12日，原告与被告西银公司、闵小彬、潘凤签订《房屋租赁合同补充协议》约定，租金调整为50,000元每月。先付后用，每6个月结算一次，且应当提前一个月给付。若被告西银公司未能依照本补充协议约定及时给付租金的，则自应给付租金之日第二日起，双方租赁关系即告解除。还约定，被告闵小彬、潘凤对被告西银公司基于主合同、本协议产生的义务承担连带担保责任，担保期限为义务应当履行之日起两年。2015年4月22日，原告告知被告因被告拖欠租金，解除租赁关系。2015年7月14日，原、被告经协商，一致确认，本协议签订之日起解除租赁合同，被告搬离。嗣后，被告西银公司搬离了租赁房屋。还查明，被告西银公司房租支付至2014年12月15日。2015年4月1日至2015年6月15日物业费20,800元、2014年11月至2015年4月电费16,713元，被告西银公司均未支付，原告予以垫付。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告西银公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议均系双方真实意思表示，合法有效。2015年7月14日，双方协商一致，解除租赁合同，返还房屋，于法无悖，本院予以确认。被告西银公司未按约定支付租金及其他物业费、电费，对原告要求其支付拖欠租金及物业费、电费的诉讼请求本院予以支持。被告西银公司拖欠租金致使合同解除，对原告要求被告西银公司承担解除合同违约责任的诉讼请求，本院予以支持。被告闵小彬、潘凤承诺作为连带责任保证担保人，承担相应担保责任，故理应按约在其保证范围内对被告西银公司的债务承担连带清偿责任，故本院对原告要求被告闵小彬、潘凤对被告西银公司的租金及物业费、电费的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，依法予以支持。保证人承担担保责任后，有权向债务人进行追偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条的规定，判决如下：一、被告广西西银商品经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王明自2014年12月16日至2015年7月14日止的租金人民币348,333元；二、被告广西西银商品经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王明违约金人民币150,000元；三、被告广西西银商品经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王明物业费人民币20,800元、电费人民币16,713元；四、被告闵小彬、潘凤对上述第一、二项被告广西西银商品经营有限公司的债务承担连带清偿责任，被告闵小彬、潘凤承担连带清偿责任后有权向被告广西西银商品经营有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,613元、公告费690元，由被告广西西银商品经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
审 判 员 裴孙英
人民陪审员 顾秀英
二〇一六年五月六日
书 记 员 陈 艳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。