云南省弥勒市人民法院
民 事 判 决 书
(2017)云2504民初2048号
原告：赵洪光，男，1968年1月3日出生，汉族，工人，住
泸西县。
原告：梁芩，女，1968年12月10日出生，汉族，工人，住
泸西县。
被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市。
法定代表人：余镕材，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈诗霖，女，系该公司员工。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：和晟晟，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告赵洪光、梁芩与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵洪光、梁芩，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人陈诗霖、和晟晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵洪光、梁芩向本院提出诉讼请求：1.被告支付二原告2016年度租金28743.89元，支付自2016年2月1日起至2017年12月31日期间2016年度的违约金10045.99元；2.被告支付二原告2017年度的租金43115.84，支付自2017年2月1日起至2017年12月31日期间2017年度的违约金7200.35元；3.被告继续履行房屋租赁合同及补充协议；4.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告要求将违约金计算至款项付清之日止,2016年度、2017年度的租金按照分期支付协议中确定的金额计算（税费由被告承担）。事实与理由：2012年10月25日，二原告向被告购买弥勒市湖泉湾1号一期5栋3209号商品房一套。同时双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租该套商品房，租期3年（自2013年1月1日起至2015年12月31日止），2013年10月1日，原、被告双方又签订补充协议，续租该套房屋，租期顺延三年至2018年12月31日止，约定租金计算和给付时间与房屋租赁合同一致。被告分别于2013年1月、2014年1月、2015年3月向二原告支付了前三年的净租金（不含税费），但未出具代扣代缴税费的完税证明。自2016年起，被告开始拖欠租金。2017年3月20日，原被告双方签订《湖泉湾Ⅰ号2016年返祖公寓分期支付协议》。约定：2016年度租金分12期支付，从2017年3月开始支付首期分期款，之后每期于次月1日前支付，均以银行打款方式发放至本人银行卡，未约定免除被告违约金。被告分两次支付了二原告2016年度1月至4月的税后净租金，但未出具代扣代缴税费完税证明。从2017年7月起，被告再次违约，未支付租金。2017年度的租金也尚未支付，遂起诉。
云南昆润高宏投资有限公司辩称：二原告主张的违约金的计算不对，2016年度的违约金应自2017年8月1日起计算至起诉支付即2017年9月18日，分期协议是对原合同的变更，分期协议的租金也是包含了税费的，2016年度的违约金计算的基数应在分期协议达成的租金数额上减去税费再减去已支付的租金。2017年度的租金应自2017年4月1日起计算至2017年9月18日止，基数为分期协议达成的租金数额上减去税费。违约金计算的利率按照年利率4.35%计算。另外，原告购房的价格为532580元，租金的计算应以分期付款协议上约定的金额为准。现双方约定的租金过高，应予以调整或解除合同。
针对争议事实，二原告向本院提供证据如下：1.房屋质量保证书复印件、房屋使用说明书复印件、房产证各1份，欲证明二原告是湖泉湾1号一期5栋3209号商品房的所有权人；2.房屋租赁合同、补充协议、[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议各1份，欲证实原、被告租赁关系合法有效及双方的权利义务；3.商品房购销合同复印件1份，欲证实原告向被告购买的房屋的价格为532850元。经质证，被告对二原告提交的证据1、2、3均无异议。
被告为反驳二原告的诉讼请求，向本院提交了下列证据：1.房屋租赁合同复印件、补充协议复印件各1份，欲证实被告支付给原告的租金应扣除税费；2.[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议复印件1份，欲证实原、被告达成了新的协议，租金应按协议确定的价格计算，2016年的违约金应自2017年8月1日起计算。经质证，二原告对被告提价的证据1无异议，对证据2的真实性无异议，对证明力有异议，认为分期协议签订后，被告再次违约，应按原合同继续履行。
本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1、2、3，被告均无异议，证据能证明原告主张的事实，予以采信.被告提交的证据1，原告无异议，证据能证明被告主张的事实，予以采信；被告提交的证据2，能证明原被告签订了分期付款协议的事实，予以部分采信。
本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2012年10月20日，原、被告双方签订商品房购销合同，合同约定：二原告向被告购买暂定名称为“弥勒县财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期建设的商品房中第5幢第32层09号房，房屋预售建筑面积为76.17平方米，每平方米单价为7075.59元。二原告共向被告支付房屋价款538948元。同时，原告赵洪光与被告签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给被告经营管理，约定租期为三年，自2013年3月1日起至2016年2月29日止，被告按房屋价款的8%向原告赵洪光支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告赵洪光支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。2013年10月1日，原告赵洪光与被告签订补充协议，就上述房屋租赁合同约定的租期延长至2018年12月31日，其余约定事项不变。上述合同及协议均由被告提供。2013年至2015年的租金被告已实际支付原告赵洪光。2017年3月20日，原告赵洪光与被告签订[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议，协议约定：被告应付原告赵洪光2016年度租金为39560.04元，分12期支付，每期支付金额为3296.67元，首期于2017年3月支付，之后每期于次月1日以前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。原告梁芩对原告赵洪光与被告签订的上述合同及协议均予认可。2017年5月17日，被告向原告赵洪光转账支付9890.01元，2017年7月11日，被告向原告转账支付3296.67元。后被告未按约定支付租金。现原告向本院起诉，要求被告支付租金并承担违约责任。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。
一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议约定的租金为含税租金，根据双方签订的房屋租赁合同的约定，被告支付原告的租金应为税后租金，从双方已实际履行的情况来看，被告支付原告的租金即为分期支付协议约定的金额，未再扣除相应税费，说明双方在签订该分期支付协议时，约定的租金金额不含税费，故对被告的该辩解意见，不予采纳。依据双方签订的房屋租赁合同计算的租金与分期支付协议约定的租金的差价为3555.8元，该金额即为双方暂约定应由被告代缴的税费。现因双方均不能确定2016年度应付租金的税费金额，原告主张2016年度、2017年度的租金均按照分期支付协议确定的金额计算，原告应承担的2016年度、2017年度的税费以被告实际代缴的数额在双方实际履行时多退少补作相应扣减。被告辩解应按租金分期支付协议的约定支付2016年度租金，自2017年7月11日后，被告未再向原告支付过租金，现其未支付到期租金的金额已超过全部价款的1/5，故对该辩解意见不予采纳。综上所述，被告应支付原告的房屋租金为65933.4元（39560.04元×2－9890.01元－3296.67元）。
二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，原、被告双方对2016年度的租金支付方式达成新的协议，该协议未明确是否支付违约金，协议签订前的违约金应按房屋租赁合同的约定计算，协议签订后，被告未按该协议支付租金的，仍应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付每期因违约所产生的违约金。原告同意按照分期支付协议确定的金额来计算违约金，系原告对自己权利的处分，予以支付。综上所述，被告应支付原告截至2017年9月18日的违约金为10610.33元[39560.04元×0.0005×354天＋3296.67元×0.0005×（46天＋16天＋10天＋48天＋17天）＋39560.04元×0.0005×171天]。原告主张2016年度、2017年度的违约金均计算至租金付清之日止，根据《合同法》第一百零八条的规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”虽然2016年度的租金由双方协商分期支付，约定的支付期限未届满，但被告仅支付两期后便违约未付，以自己的行为表明不履行合同义务，故对原告的该诉讼请求，予以支持。
三、关于是否应调整或解除合同的问题。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显失公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十四条、第一百六十七条、第一百七十四条、第二百一十二条规定，判决如下：
一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告赵洪光、梁芩2016年3月1日起至2018年2月28日止的租金65933.4元及截至2017年9月18日的违约金10610.33元，共计76543.73元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2017年9月19日起至租金付清之日止的违约金。
二、原告赵洪光与被告云南昆润高宏投资有限公司分别于2012年10月20日、2013年10月1日签订的房屋租赁合同、补充协议继续履行。
三、驳回原告赵洪光、梁芩的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2028元，减半收取计1014元，由原告赵洪光、梁芩负担143元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担871元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
审判员 李祯祯
审判员 李祯祯
二〇一七年十一月二十八日
书记员 张人尹