陕西��榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕08民终33号
上诉人（原审原告）顾虎军，男，1971年7月18日出生，汉族，居民，现住神木县。
委托代理人乔建斌，陕西天佑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）被告张斌，男，1979年7月8日出生，汉族，个体户，现住神木县。
被上诉人（原审被告）王桃，女，1981年12月10日出生，汉族，个体户，现住神木县。
委托代理人薛占国，男，1958年7月11日出生，汉族，农民，现住神木县。
上诉人顾虎军因与被上诉人张斌、王桃民间借贷纠纷一案，不服陕西省神木县人民法院（2015）神民初字第03528号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人顾虎军及其委托代理人乔建斌，被上诉人张斌，被上诉人王桃的委���代理人薛占国到庭参加了诉讼，被上诉人王桃经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年9月26日，张斌向顾虎军借款出具数额为100万元的借据一支，约定月利率为2%，未约定借款期限。经庭审查实，张斌对借款予以认可。借款后张斌偿还过顾虎军2万元，剩余款项未予偿还。2014年6月13日，顾虎军与王桃签订了一份《以房抵账协议》，约定王桃以自己购买的位于西安市房屋一套，及位于神木县房屋一套折价抵偿张斌所欠顾虎军借款本金100万元及利息，后张斌在王桃所持的协议上签字确认。王桃购买的位于西安市房屋在银行有抵押贷款，贷款尚未清偿完毕，两套抵账房屋的房屋产权证均未办理。另查明，张斌与王桃于2012年11月19日在神木县民政局补办过结婚证，双方于2013年7月8日办理了离婚登记手续，借款时二人系夫妻关系。
原审判决认为，顾虎军、张斌对双方真实的借贷关系均不存异议。本案的焦点问题为顾虎军与王桃之间签订的《以房抵账协议》是否有效，涉案房屋是否已抵偿本案借款。顾虎军认为，在签订《以房抵账协议》时，抵账房屋已设定抵押，未经抵押权人同意，王桃将该房屋用于抵偿所欠其借款的行为无效，张斌、王桃应当按照借款合同约定偿还借款本息。经审查，《以房抵账协议》系顾虎军、王桃在平等、自愿的基础上对双方借款合同履行方式达成一致意思表示的书面约定，协议的内容对房屋抵押的债务进行了约定，由受让人即顾虎军代为清偿抵押物的下余款项，这并不损害抵押权人的利益，亦未影响《以房抵账协议》的效力，故该理由不能成立。另外，该协议也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形：有下列情形之一的，合同��效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律行政法规的强制性规定。虽然涉案房屋未办理过户登记手续，但物权效力不等于合同效力，即房屋未办理过户手续不影响房屋转让合同的效力。顾虎军、王桃、张斌已经在《以房抵账协议》中将双方的债权债务进行了处分，故顾虎军请求张斌、王桃偿还本息的请求，法院不予支持。综上，顾虎军与王桃之间签订的《以房抵账协议》合法、有效，双方应当按照本协议的约定继续行使权利及履行义务，故顾虎军请求确认《以房抵账协议》无效及要求张斌、王桃偿还借款本息的诉讼请求法院不予支持。依据《诉讼费用缴纳办法》第二十九条第一款规定，诉讼费由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。该案中顾虎军的诉讼请求法院不予支持，故顾虎军请求由张斌、王桃承担诉讼费用的请求法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《诉讼费用缴纳办法》第二十九条第一款之规定，判决：驳回顾虎军的诉讼请求。案件受理费13800元，由顾虎军负担。
上诉人顾虎军不服原审判决，上诉请求依法撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉请，由被上诉人承担全部诉讼费用。理由如下:第一，原审认定涉案房屋已抵偿了本案借款，据此驳回了上诉人的原审诉请错误。上诉人虽与被上诉人王桃签订了《以房抵账协议》，但由于在看房前对于西安房屋的状况及贷款均靠被上诉人陈述，上诉人在看房后因觉得与被上诉人所述不符，若继续履行抵账协议则严重损��上诉人的利益，所以在看房后当场即对以房抵账一事予以拒绝，并诉讼至法院。涉案的《以房抵账协议》已经被双方口头解除。上诉人也未接收被上诉人西安及神木的房屋，被上诉人也未将涉案两房的相关手续交于上诉人，同时被上诉人仍然在继续交纳西安房屋的购房贷款。第二，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，转让设定抵押权的房屋必须经抵押权人同意，未经抵押权人同意，房屋的抵押权并没有消灭，可能损害抵押权人的利益。《以房抵账协议》应当是无效的。
被上诉人张斌、王桃答辩认为，第一，上诉人主张《以房抵账协议》被解除与事实不符，一审神木县人民法院认定事实清楚。上诉人与被上诉人签订协议后，一起去西安交房，不存在上诉人所述的看房后拒绝的事实。解除协议需要双方合意或者出现法定的解除事由方可达到解除协议的效果，双方协议中没有约定看房后才生效的内容，不存在解除协议的事实。上诉人原审诉请是“依法确认原告与被告王桃签订的《以房抵账协议》无效”，可见该协议并未口头解除。第二，《中华人民共和国物权法》第191条第2款，一审法院适用该条法律规定正确，但不能因此认为《以房抵账协议》无效，原因在于从立法本意来看，抵押权设定后，抵押权人所关注的不是抵押物的转让，而是抵押物的价值是否有贬损，抵押物的转让不当然影响抵押权的价值，只是被请求实现抵押权的对象不同而已，该条是作为一种管理性规定存在的，而不是作为效力性规定存在的。不能因该条规定认定协议无效。
二审中上诉人向法庭提交证据：被上诉人王桃银行卡客户交易查询明细一份，证明双方签订《以房抵账协议》后，交付房屋按揭款都是被上诉人王���交付的。
被上诉人张斌质证认为，该银行卡应该是被上诉人王桃的，西安房屋的按揭是以王桃的名义办理的，该证据应该是真实的，但是按揭是存款后银行自动扣款的，不能证明是被上诉人王桃交付的房款。
被上诉人王桃质证认为，对该证据的真实性认可，西安房屋的按揭是以王桃的名义办理的，上诉人通过银行存入6000元按揭款后就不打按揭款了，银行催促后，被上诉人王桃又打了几次，之后再没有打。
本院对上诉人提交的证据作如下认定，对该证据的真实性予以认定，因该按揭款系存入款后直接扣款，且上诉人也认可签订协议后曾借给被上诉人6000元款，故不能证明按揭款是谁在交付，对证明目的不予认定。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实相同，故本院予以确认。
本院认为，本案争议的主要焦点是上��人与被上诉人所签订的《以房抵账协议》是否已解除或无效、涉案房屋是否抵偿了本案借款的问题。上诉人称其与被上诉人王桃所签订的《以房抵账协议》已经解除，但被上诉人并不认可该合同已解除，且上诉人未提供证据证明该协议已经解除，亦未提供证据证明该合同解除属于法律规定或合同约定的解除合同的情形，故上诉人所持合同解除的上诉理由不能成立。上诉人称因被上诉人在签订协议时做了虚假陈述，且根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，该合同未经抵押权人同意，合同无效。但双方签订的《以房抵账协议》载明西安的房屋是存在房贷，上诉人也未提交证据证明被上诉人在签订协议时做了虚假陈述，应承担举证不能的不利后果。至于《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定旨在保护的是抵押权人的利益，上诉人作为受让人代为清偿剩余按揭款并未损害抵押权人的利益，同时《中华人民共和国物权法》第十五条又规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。说明物权的变动并不影响债权合同的效力，再根据诚实信用原则，合同的履行很大程度上依赖于双方的诚信，上诉人与被上诉人已经达成了房屋清偿借款的协议，就应当按照约定履行各自的义务，故上诉人所持该合同无效的上诉理由不能成立，不予支持。顾虎军上诉称涉案《以房抵账协议》中的房屋并未抵偿本案借款，但因上诉人与被上诉人张斌对双方之间的债权债务关系达成了《以房抵账协议》，该协议中明确约定：“本协议签字后，即具有法律效力，同时张斌于2012年9月26日贷顾虎军壹佰元贷款条据自动作废”，可以认定《以房抵账协议》中抵的就是上诉人主张的该笔借款。故上诉人诉请被上诉人继续偿还借款本息没有依据，不予支持。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人顾虎军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 惠东东
代理审判员 高 清
代理审判员 张彩莲
、二○一六年三月二日
书 记 员 李 刚