广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终9018号
上诉人（原审原告）：刘X武，住所地：深圳市福田区。
上诉人（原审原告）：王X林，住所地：深圳市福田区。
委托诉讼代理人：刘X武，系王X林丈夫。
被上诉人（原审被告）：深圳市XX房地产集团有限公司，住所地：深圳市宝安区XX街道XX大道XX好旺角1栋商场334之二。
法定代表人：陈治海，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡国民，广东华文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张勇光，广东华文律师事务所律师。
上诉人刘X武、王X林因与被上诉人深圳市XX房地产集团有限公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1213号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人刘X武、王X林上诉请求：1、撤销原审判决，支持刘X武、王X林的诉讼请求，判定《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》）中第十三条第三款“本房地产车库、车位的所有权属于卖方”内容无效；2、XX公司退回收取的刘X武、王X林的车位租金1019.52元，并停止继续收取租金。3、XX公司承担一二审诉讼费用。
上诉事实与理由：一、刘X武、王X林与XX公司签订的涉案《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》第十三条第三款约定XX苑车库、车位的所有权属于卖方，该内容违法。首先，《物权法》第七十四条规定“占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，刘X武、王X林提交的地面停车场的照片已经证明，地上停车位占用了属于全体业主共有的绿化带和广场。其次，《中华人民共和国人民防空法》（以下简称《人防法》）第九条规定“国家保护人民防空设施不受侵害。禁止任何组织或者个人破坏、侵占人民防空设施”。同样，地下停车位的照片也已证明XX苑地下停车位与地下人防工程重叠。因此，涉案合同中地下停车位的约定与上述法律规定冲突，违法应属无效。二、涉案房屋买卖合同内容违规。《安居型商品房建设和销售任务书》第6页将包括地下车库在内的地下室的所有权明确规定为公共部分，并制定公共部分装修标准。《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》第十条、第十一条规定，安居型商品房建设实行建设和管理任务书制度，市规划国土部门以招标、拍卖和挂牌方式出让安居型商品房建设用地使用权的，应将安居型商品房建设和管理任务书的主要内容纳入招标、拍卖、挂牌条件。涉案合同违反了《安居型商品房建设和销售任务书》的规定，也就违反了《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》第十一条的规定。三、涉案房屋买卖合同形成过程违法。XX公司在包括刘X武、王X林在内的XX苑安居型商品房购买业主的强烈抗议，要求修订合同内容的情况下，凭借其组织安居房申购工作的便利，利用合格购房申请人购买政府安居房的渴望，胁迫合格购房申请人签署了含有不认可内容的合同。广大业主抗议霸王条款已被广泛报道，而XX公司公开表示不接受车库权属的修改意见。涉案合同第十三条第三款的内容违背了《物权法》第七十四条的规定，且不是通过约定形成的。根据《合同法》第五十二条第一款、第四款、第五款的规定，应认定XX公司强占XX苑车库车位的合同约定内容违法、无效。四、涉案合同有关车位的约定内容没有事实根据和法律依据。《深圳市土地使用权出让合同》明确了XX公司享有的权利，但并未包含其拥有车库车位所有权，况且能够证明物权的直接证明是所有权证。事实是，只要涉及到公共部分（如道路、绿化带、架空层），只要涉及到人防工程，都不会给开发商颁发车位所有权证。XX公司提及的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第五条与本案无关。此外，车库车位是否计入容积率、是否计入公摊面积，与车库车位所有权是否归卖方所有没有必然联系。
被上诉人XX公司辩称，一、涉案商品房买卖合同是由XX公司与刘X武、王X林协商签订，是双方的一致意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。1、XX公司与刘X武、王X林于2012年8月18日签订《商品房认购协议书》，其后于2012年9月4日签订《商品房买卖合同》。合同订立前，XX公司已将商品房买卖合同及认购书的条款进行了公示，公开征求对合同条款的意见和建议，经过汇总、梳理后，在市住建局的主持和指导下，遵循合法、公允的原则，多次对合同条款进行修订，对购房人所提合理意见进行了采纳、修改，并将修订、完善后的合同条款再行修订，买卖合同及认购书每一次的修订均报深圳市住房和建设局审核批准。因此，商品房买卖合同条款的制定经过了充分的协商，刘X武、王X林在签订合同前即已充分知悉合同内容。2、商品房买卖合同及认购协议书均确认涉案房地产车库、车位的所有权属于XX公司，双方均应按约定履行。二、涉案房地产车库、车位的所有权属XX公司，合同条款不存在冲突，刘X武、王X林所提主张没有事实和法律依据。1、XX公司通过出让方式取得案涉房地产项目的土地使用权，在该地块上投资建设的房产，其占有、使用、收益、处分等权能属建设单位所有。2、根据物权法等法律规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库属建设单位所有，由建设单位通过出售、附赠或者出租等方式处分。建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有的道路或者其他场地增设的车位，才属于业主共有。涉案合同条款内容符合法律规定，不存在冲突。3、根据案涉工程规划验收合格证明，规划用于停放汽车的车位包括地上停车位和地下停车位，案涉车位、车库均属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，不属于业主分摊面积，也非占用公共道路或其他场地增设的车位，其所有权属于XX公司。三、涉案车库、车位属XX公司所有，统一由物业公司进行管理，实行有偿使用，刘X武、王X林使用了涉案车库，理应支付相应的费用，刘X武、王X林主张返还停车费无事实和法律依据。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
刘X武、王X林向一审法院起诉请求：1、双方签订的《深圳市安居型商品房买卖合同》第十三条第三款：“本房地产车库、车位的所有权属于卖方”内容无效；2、XX公司承担本案的案件受理费；3、XX公司退回不当得利（车位车库停车费分成款）1,019.52元。刘X武、王X林当庭增加一项诉讼请求，请求XX公司停止不法侵占业主使用车位的租金。
一审法院认定事实：2012年9月4日，刘X武、王X林与XX公司签订《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》，约定刘X武、王X林向XX公司购买位于深圳市宝安区福永街道宝安大道与下十围路交汇处XX苑B单元6层XXX号房，建筑面积64.96平方米，购房总价款为人民币423020元。合同第十三条第三款约定，本房地产车库、车位的所有权均属于卖方。
XX苑项目于2011年8月20日取得《建设用地规划许可证》（深规土许BA-2011-0110号），其中“市政设施要求”规定机动车泊位数应大于等于210辆。2011年10月27日，该项目取得《建设工程规划许可证》（深规土建许字BA-2011-XXXX号），其中规定地上停车位41个，地下停车位179个。2013年8月2日，该项目取得《建设工程规划验收合格证》（深规土建验BA-2013-0028号），其中地上停车位41个，地下停车位185个。
刘X武、王X林主张合同第十三条第三款约定“本房地产车库、车位的所有权均属于卖方”属于霸王条款，XX公司利用其作为开发商在房产买卖过程中的优势主导地位和刘X武、王X林无法放弃政策福利的心理，强制剥夺了刘X武、王X林对合同条款的协商权，故该条款应为无效。
2013年8月15日，XX公司（甲方）与案外人深圳市嘉诚物业管理有限公司（乙方）签订《深圳市前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对XX苑项目提供前期物业管理服务，甲方委托乙方管理停车场，露天车位收费标准为100元/个•月，车库车位200元/个•月。停车场（位）总收益按乙方40%，甲方60%分配。每季度第一个月5日前乙方将上季度的收益划入甲方指定的账户，税费由双方各自承担。
2014年8月21日，广东普罗米修律师事务所接受XX苑部分业主委托，指派王X林律师就地面及地下车库所有权事宜，向XX公司发出律师函，要求XX公司于30日内将合同更正为“本房地产车库、车位的所有权归全体业主所有。”，并在3个月内向XX苑安居型商品房购买人移交本房地产车库、车位所有权相关的物资和收益。
另查，1、2012年8月16日，上述合同在XX苑申购网站公示并征求意见；2012年8月27日，XX公司将合同补充完善后再次公示；2012年8月31日，XX公司于XX苑申购网站发布《关于<深圳市安居型商品房买卖合同（预售）>修订并发布的说明》，内容为：上述合同公示截止时，共收到各方意见200余条，经XX公司汇总、梳理后，共涉及问题23项，XX公司采纳了其中17项意见，其余6项由于和现有法律、法规、政策存在冲突，或相互意见不一致等原因，未予采纳。XX公司主张，上述情形说明涉案合同条款的制定经过了充分协商，非单方预先拟定，不属于格式条款。刘X武、王X林则主张，XX公司对于征集来的意见并未全部采纳，其中包括对于地下车库权属的意见，故XX公司拟定合同未采纳刘X武、王X林意见，未进行充分协商。2、刘X武、王X林与XX公司于庭审中确认，XX苑地下车库的位置及地面停车泊位与规划一致，泊位的位置与规划及报建的图纸一致。
上述事实，有经庭审举证、质证的深圳市安居型商品房买卖合同、律师函、顺丰速运快递单、深圳市土地使用权出让合同书、A208-0XXX土地交易信息和《任务书》、深圳市建设工程规划许可证BA-2011-XXXX号、XX苑申购网站首页、XX苑安居型商品房申购公告、XX苑申购网站新闻清单、关于“XX苑”安居型商品房有关问题说明（一）、关于《XX苑安居房买卖合同》修订发布说明、关于《XX苑安居房买卖合同》签署情况通告、媒体关于XX苑买卖合同霸王条款报道、购房人抗议XX苑买卖合同霸王条款照片、地面停车位占用公共广场及绿化带照片、地下车库及人防工程重叠的照片、XX苑《深圳市前期物业服务合同》、《关于XX苑停车费收入分配情况的说明》、《关于XX苑BXXX业主所缴纳停车费分配情况的说明》、深圳市安居房认购协议书、深圳市安居型商品房买卖合同、认购协议书、XX苑申购网站公示文件目录、商品房买卖合同（2012年8月16日公示）、认购协议书（2018年8月16日公示）、关于XX苑安居型商品房选房等情况的通告（2012年8月21日公示）、关于征求《XX苑深圳市安居型商品房买卖合同（预售）有关意见和建议的通告》（2012年8月27日公示）、关于征求《XX苑深圳市安居型商品房买卖合同（预售）修订并发布的说明》（2012年8月31日公示）、关于《XX苑深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》签署情况的通告、土地使用权出让合同书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、房屋建筑面积测绘报告及庭审笔录相互印证，原审法院予以确认。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，除占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有外，规划用于停放汽车的其他车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，刘X武、王X林与XX公司均确认涉案房地产项目中现有的停车泊位数及泊位位置与规划及报建的图纸一致，则该房地产项目中车库、车位的归属可由当事人进行约定。双方当事人在《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》第十三条中约定，车库、车位归XX公司所有，并未违反上述法律规定。另一方面，上述合同曾在安居房售房网站上公示且征求意见，XX公司亦将修改后的版本重新公示。刘X武、王X林在签订合同之前已有条件充分了解合同条款内容，刘X武、王X林在此情形下仍签订上述合同，说明其自愿接受合同条款的约束。现刘X武、王X林以XX公司剥夺其对合同条款的协商权为由主张合同条款无效，与原审法院查明的事实不符，原审法院不予采信。原审法院认定刘X武、王X林与XX公司双方在《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》第十三条中的约定意思表示真实，该约定合法有效。
现XX公司依据上述约定及其与案外人深圳市嘉诚物业管理有限公司的约定分享涉案小区车位、车库收费的收益，属于其合法享有的合同权利，刘X武、王X林主张XX公司收取车库车位分成款构成不当得利，诉请XX公司返还分成款并停止不法侵占业主使用车位的租金，于法无据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权就案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回刘X武、王X林的诉讼请求。案件受理费人民币288元刘X武、王X林负担。案件受理费刘X武、王X林已预交。
原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，除占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有外，规划用于停放汽车的其他车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。根据该条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位才属于业主共有。而根据XX苑项目取得的《建设工程规划验收合格证》载明的内容及双方确认的事实，涉案争议的XX苑小区地上、地下停车位均属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位，并非上述物权法中规定应属于业主共有的车位，即不属于业主共有。刘X武、王X林以地上停车位为公共绿地、地下停车位属于人防工程主张争议车位属于业主共有，但是停车位做了绿化处理及可用于人防工程均不能作为确定车位权属的依据，刘X武、王X林的上述主张，本院不予采纳。此外，涉案《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》虽然为XX公司提供，但在双方签订合同前，XX公司已将该合同进行公示和征求意见，合同中对于建筑区划内规划用于停放汽车的车位的归属进行的约定，根据前述分析，并未限制刘X武、王X林的权利，刘X武、王X林要求确认该合同中第十三条第三款无效缺乏相应依据，本院不予支持。
综上所述，刘X武、王X林的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费576元，由刘X武、王X林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年九月十九日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。