福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)闽02民终2423号
上诉人（原审原告）：梁小钢，男，1958年3月14日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：卢少敦，福建世兴通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王永强，福建世兴通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张建峰，男，1979年1月15日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：林乐漂，福建九信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑恢燎，福建九信律师事务所律师。
上诉人梁小钢因与被上诉人张建峰房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初14824号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
梁小钢上诉请求：撤销原判，改判支持其全部诉讼请求。一审、二审诉讼费用由张建峰承担。理由如下：一、一审法院曲解双方订立时《房屋租赁合同》的真实意思表示。第二层和加盖第三层的房屋关系是：如果张建峰出资加盖第三层，则可以无偿使用第二层，反之，则必须支付第二层的相应租金。二、一审法院对同一《房屋租赁合同》作出前后矛盾的两份判决，本案一审判决显属错判。另案中，一审法院作出的生效判决已认定，合同约定的租赁物为房屋第一层，第二层不在合同约定的租赁范围内，未作具体明确的约定，但双方事实上存在租赁关系。本案一审判决却认为，双方当事人达成的租赁合意应包括第二层，合同中约定的租金范围也包括第二层。三、一审判决对租赁范围是否包括第二层房屋的认定，存在前后矛盾，且不符合客观事实。由于梁小钢可以在租赁期满后无偿获得第三层房屋的所有权或使用权，才会在交付租赁物时，将第二层一并交付给张建峰使用。合同约定承租的是第一层，梁小钢从未认可张建峰可以无偿和无条件使用第二层，不能以交付第二层而推定租赁物包括第二层房屋。早在2013年11月，梁小钢就张建峰没有出资加盖第三层提出异议，并要求张建峰支付第二层租金。从评估机构所作出的评估价来计算，案涉第二层房屋的租金比第一层租金还高。梁小钢在出租第一层给张建峰时，已经给予很大优惠，不可能包括第二层房屋。
张建峰答辩称：案涉房屋的租赁实际包括第一层、第二层。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
梁小钢向一审法院起诉请求：张建峰支付承租梁小钢所有的坐落于厦门市思明区房屋的租金692841.6元（按每平方米60元计，自2009年11月2日计至租赁合同期满为止）。
一审法院认定事实：梁小钢于1987年10月申请对厦门市思明区房屋（原为砖造平房）申请翻建加层，经主管部门审批同意其申请，其中审批意见第5点载明屋顶改为四坡顶、脊高1.8米，总标高不得超过7.8米。1990年12月，案涉房屋产权证记载为砖木平房，建筑面积74平方米，系梁小钢及林丽丽共有。
2009年8月11日，梁小钢与张建峰签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、梁小钢将坐落于案涉房屋出租给张建峰作咖啡家庭旅馆使用，房屋建筑面积74平方米；2、租赁期间自2009年11月1日至2019年10月31日止，2009年11月1日至2013年10月31日每月租金为5000元，2013年11月1日至2016年10月31日每月租金为5500元，2016年11月1日至2019年10月31日每月租金为6000元；3、第13条载明三楼搭建费由张建峰自行负责，方案须梁小钢同意，房东在租赁期间不得收取张建峰三楼租金，租赁期满后三楼搭建部分归梁小钢所有。合同签订后，梁小钢将案涉房屋第一、二层交付给张建峰占有使用。张建峰从2009年8月11日起至2013年4月25日止依约交付租金。2010年7月，张建峰未经主管部门许可，擅自在案涉房屋楼顶搭建房屋两间。2010年7月30日，厦门市思明区鼓浪屿城市管理行政执法大队向张建峰发出一份《责令停止违法建设通知书》，责令其停止搭建案涉房屋楼顶的两间房屋。2010年9月15日，厦门市城市管理行政执法局向张建峰发出《责令拆除违法建设决定书》，责令其拆除诉争房屋楼顶违法搭建的房屋。2013年10月28日，因双方租金存在争议，梁小钢原来指定收取租金的账户被注销。
2015年8月19日，梁小钢诉至一审法院，称双方约定由张建峰加盖案涉房屋第三层后有权在租赁期间无偿使用第二层和第三层，但张建峰未加盖第三层，却实际使用了第二层，诉求张建峰退还案涉房屋第二层。2015年11月25日厦门市思明区人民法院作出（2015）思民初字第13217号民事判决书，法院认定：案涉合同约定的租赁标的物为厦门市思明区房屋第一层，建筑面积74平方米，合同对案涉房屋的第二层并未作具体明确的约定，但张建峰实际使用了案涉房屋的第一、第二层，双方就案涉房屋第二层也存在租赁关系。据此驳回梁小钢的诉讼请求。该判决书已发生法律效力。2016年4月21日，张建峰向梁小钢银行转账33000元。2017年6月16日，经梁小钢申请、一审法院委托，厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司对案涉房屋二层74平方米住宅自2009年11月1日至2016年12月31日的房地产市场租金价值进行评估，估价结果为每月每平方米60元。
一审法院分析认为，本案争议焦点是张建峰是否应支付案涉房屋第二层的租金。解决张建峰是否应支付案涉房屋第二层租金的问题，前提是明确张建峰使用案涉房屋第二层的对价，是在约定的5000元月租范围内，还是作为加建第三层的条件。根据案涉合同约定，租赁标的物明确记载为厦门市思明区房屋第一层，建筑面积74平方米，而对当时已建成的案涉房屋的第二层并未作具体约定。但在合同签订后梁小钢一次性交付给张建峰两层房屋，且之后梁小钢也长期未对张建峰在约定的租金标准下实际使用案涉房屋第一、第二层提出异议；结合相关的评估报告，案涉房屋第二层亦具有明显租金价值，梁小钢不可能对其对价视而不见。据此，可推定梁小钢认可张建峰承租案涉房屋第二层的事实。另外根据承租用途和第三层搭建的约定，张建峰开设咖啡旅馆不可能仅仅使用第一楼层或者跳过第二楼层使用第一、三楼层。因此，双方就案涉房屋达成的租赁合意应包括第二层，合同中约定的租金范围也包括第二层。另一方面，即使根据梁小钢的主张，张建峰使用案涉房屋第二层系作为加建第三层的条件，但相关的合同第13条并未明确约定张建峰实施该加建行为的具体期限，结合梁小钢在租赁期限内不能收取三楼租金，以及租赁期满后三楼搭建部分归梁小钢所有的约定内容，可以得出张建峰搭建第三层的期限为租赁期限（至2019年10月31日）内。因此，在双方均同意按照原来审批过的样式进行搭建的情况下，张建峰目前未实施搭建行为并未构成违约。
综上，一审法院认为，梁小钢和张建峰就案涉房屋形成的租赁关系合法有效。张建峰自2009年11月起依约使用案涉房屋第二层，无论该使用行为是作为支付约定标准租金的对价，还是作为加建第三层的条件，梁小钢要求张建峰支付案涉房屋第二层租金均没有事实依据。梁小钢的诉求,不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回梁小钢的诉讼请求。案件受理费3576元，由梁小钢负担。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据。
经审理查明，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人梁小钢与被上诉人张建峰于2009年8月11日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。《房屋租赁合同》约定，租赁房屋坐落于厦门市思明区，房屋建筑面积74平方米。根据查明的事实，《房屋租赁合同》签订时案涉房屋已翻建二层。从《房屋租赁合同》第13条约定的“三楼搭建费由张建峰自行负责，方案须梁小钢同意，房东在租赁期间不得收取张建峰三楼租金，租赁期满后三楼搭建部分归梁小钢所有”内容看，并不足以得出搭建第三层是张建峰无偿使用第二层条件之结论。张建峰在一审中亦表示同意按照原来审批过的样式进行搭建。从合同履行情况看，《房屋租赁合同》签订后，梁小钢将第一层、第二层房屋同时交付给张建峰，张建峰实际占有使用第一层、第二层房屋。从2009年8月11日起至2013年4月25日止，张建峰均按照合同约定的租金标准交付租金，梁小钢亦未提出异议。一审认定合同约定的租金范围包括第二层，并无不当。而另案中，（2015）思民初字第13217号民事判决认定，双方就案涉房屋第二层实际上存在租赁关系，该认定与本案并无矛盾。现梁小钢要求张建峰支付第二层房屋的租金缺乏依据，不予采纳。综上，梁小钢的上诉缺乏依据，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费5364元、二审案件受理费10728元，均由梁小钢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 伟
审 判 员 郑文雅
审 判 员 龙 辉
二〇一八年四月二十五日
代书记员 巫粤峰
附本案适用的相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。