贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔02民终448号
上诉人（原审被告）：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区人民中路173号，统一社会信用代码：91520201714353528W。
法定代表人：毛威，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李富荣，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师，执业证号：15202200910841295。
委托诉讼代理人：李林茂，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师，执业证号：15202201610124712。
被上诉人（原审原告）：黄莉，女，1973年12月10日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区，
委托诉讼代理人：张兴建，系六枝特区城镇法律服务所法律工作者，证号：32409011100720。
委托诉讼代理人：李安勇，系六枝特区城镇法律服务所法律工作者，证号：32409081103715。
上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司因与被上诉人黄莉房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2017）黔0203民初2633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司的委托代理人李林茂、被上诉人黄莉的委托代理人李安勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
六盘水源丰房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判第二、三项，改判驳回被上诉人请求上诉人支付房屋面积误差款85146.6元和支付利息2725元的诉讼请求;一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定涉案房屋面积差存在17.97㎡明显错误。一审判决认定涉案房屋面积存在误差17.97㎡来源于所谓的“《住宅买卖计税（费）表》”与双方签订的《商品房买卖合同》中第三条第三款房屋建筑面积的对比，经过简单相减，得出涉案房屋存在面积误差17.97㎡的结论。对于涉案房屋是否存在面积误差的问题，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判断房屋是否存在误差，核心应当是如何确定本案涉案房屋的实际建筑面积与双方订立的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积的差异。因此，只有通过确定本案房屋的实际建筑面积，经与双方约定建筑面积对比才能得出涉案房屋是否存在面积误差。然而，对于本案房屋是否存在面积误差的情况，一审判决一方面认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第三条第三款关于房屋建筑面积113.1㎡的约定为无效条款（即认定双方约定建筑面积无效），另一方面又以所谓的“《住宅买卖计税（费）表》”代替本案涉案房屋的约定建筑面积，再与《商品房买卖合同》中被认定无效的“约定建筑面积113.1㎡”对比，忽略本案涉案房屋实际建筑面积的事实，由此得出涉案房屋面积误差为17.97㎡明显错误。二、一审判决以“《住宅买卖计税（费）表》”为据并推定涉案房屋面识差为17.97㎡，不具有事实依据和法律依据。对于涉案房屋实际建筑面积为多少的问题，根据《物权法》“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”之规定，对于房屋实际建筑面积的认定来自于不动产登记簿中所确定的面积，也就是产权登记面积。《商品房销售管理办法》第45条第4款对此已有明确规定，即本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。同时，按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，应当对下列内容进行查验：……（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备、权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确。由此可以看出，房屋实际建筑面积的认定，即反映房屋内容的产权面积数据，不仅需要由具备相应资质的测绘机构做出测绘数据，在做出测绘数据后还应当提交该测绘数据由不动产登记机构予以审核，审核后由行政部门颁证予以行政确认。换句话说，涉案房屋实际建筑面积的认定必须经过行政部门确认的准确数据。然而，一审法院在未确定涉案房屋实际建筑面积大小的情况下，仅仅以“住宅买卖计税表”上书写的房屋面积为据，又将该数据与被认定无效的《商品房买卖合同》约定建筑面积113.1㎡相对比简单推定涉案房屋存在面积误差17.97㎡，不仅没有事实依据，也不符合法律规定。综上所述，一审判决认定事实、适用法律错误，导致判决结果错误，请求二审法院依法予以纠正，并支持上诉人的上诉请求。
黄莉辩称，一、一审判决认定事实正确。首先，上诉人预售房屋时在宣传单上和售楼模型标明了购房面积，被上诉人是在看过上诉人宣传的面积，并将单价与当时六枝其他房屋单价相比较后作出的购买决定，当初上诉人根本没有提出按套卖的说法；其次，按套卖的说法是在上诉人没有按照约定交房及办证的时候提出的，因为业主方多次要求上诉人办证、退还多收取的房款并赔偿损失，上诉人发现房屋面积差太大，一旦业主提起诉讼必然导致赔偿，上诉人就采取欺骗的手段将业主的原始计税表收回，换成按套卖的计税表，又在合同中填写按套卖的内容欺骗业主；其三，被上诉人购房后始终相信上诉人会尽快办证，退还多收取的房款，但上诉人却一拖再拖，由此造成的损失应由上诉人承担；其四，如果上诉人按套预售房屋，合同中必然要告知房屋的面积，按照交易习惯，被上诉人在不知道房屋面积的情况下不可能按套购买上诉人的房屋，何况上诉人按套卖要面对的是几百户业主，所以当初预售房屋根本不是按套计价，这一事实从部分业主预留的计税表中就可以认定。二、一审依据上诉人指定的物管公司提供的收费面积计算房屋面积差并无不当。物管公司是由上诉人指定，物管公司按单价乘以面积计算收取物管费，房屋面积当然是上诉人提供给物管公司的，销售合同及物管协议均是上诉人一手操办，房款收据和物管费收据上签字经手人就是上诉人公司的职工，这一事实足以证明原房屋面积，一审认定事实没有错误。三、一审判决支持被上诉人面积误差的诉讼请求没有违反法律规定。首先，上诉人预售房屋是按什么方式计算面积与被上诉人无关，被上诉人只是按买卖合同中上诉人填写的建筑面积及双方确认的单价计算支付房款；其次，上诉人提供的合同中已经明确指定该房屋的测绘公司为“六枝特区磊欣测绘有限公司”，充分证明上诉人已经对房屋的面积进行了测绘，并将面积填写在合同中。该事实也证明上诉人在填写合同面积的时候就已经明知面积存在重大差距，并且超出了合理的误差范围；其三，上诉人明知房屋面积存在重大误差，不主动与被上诉人协议，也不主动退款，相反采取隐瞒、否认、推卸责任的方式拖延时间，现在又提出要经过规划和住房建设行政机关颁证确认面积。因上诉人不履行义务构成违约，一审认定没有错误；其四，上诉人称面积未经行政机关确认，但一直未办理产权证是上诉人的责任，上诉人如果要将责任推给行政机关，认为行政机关不履行法定义务，可以提起行政诉讼。综上所述，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
黄莉向一审法院起诉请求：1、判决被告提供办证部门所需的相关材料，在三十日内为原告办理房屋所有权证及土地使用证；2、判决被告将3%面积（3.93㎡）的房价款10453.8元返还原告；3、判决被告双倍返还超出3%面积（14.04㎡）的房款74692.8元；4、判决被告支付占用占3%面积内的房款10453.8元及给原告造成的利息损失2725元（2012年4月10日至2017年10月10日），2017年10月10日后的利息按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，支付至房款付清为止。以上四项共计87871元。诉讼过程中，原告增加诉讼请求为：判决被告承担原告为提供财产保全支付的保险费1001.73元。
一审法院认定事实：2010年，原告向被告购买阳光花园预售房A幢1单元9层8号房屋（1-9-8A），被告制作《住宅买卖计税（费）表》，表上载明：房屋面积131.07平方米，单价2660元/平方米，总房款348646元，产权办理费、税费、公共维修基金共计12919元，三通费3770元。原告于2012年4月10日交清购房款等费用。2012年5月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：第二条、原告购买被告的商品房为预售房。第三条、商品房建筑面积113.1㎡，套内建筑面积93.72㎡。第六条（应为“第七条”）、商品房按套计算，总价款为349000元。第十一条、被告应于2013年3月31日前交付商品房给原告。第十五条、按套计价的，被告承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。第二十二条、出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给买受人。第二十三条，被告依法选聘的物业服务企业为六盘水德鸿物业服务有限公司六枝分公司，物业服务收费价格为每月1元/平方米（建筑面积）。第二十六条、商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，被告违反的，应当承担违约责任。阳光花园A栋楼系电梯楼，购房基础价格为2600元/㎡，从第二层起，每上一层增加10元。另查明，“阳光花园”A栋楼业主贾炎火、胡桂梅、朱琪瑨购买的房屋单价为2770元/平方米（19层）、2620元/平方米（4层）、2730元/平方米（15层）。
一审法院认为，本案争议的焦点是：一、涉案商品房计价方式是按套计价或是按建筑面积计价。首先，原告提供的《住宅买卖计税（费）表》虽不是商品房买卖合同，但表上记载的内容是原、被告对购房达成的合意，是双方的真实意思表示，且与法院依法出示的A栋楼业主贾炎火、胡桂梅、朱琪瑨的《住宅买卖计税（费）表》，被告选聘的物业公司按131.07平方米向原告收取的物业管理费相互印证，被告销售给原告的房屋总价款应为349000元，单价为2660元/平方米，建筑面积为131.07平方米；其次，被告销售给原告的住房为预售房，原告先支付全款后才与被告签订《商品房买卖合同》，合同中虽然记载计价方式为按套计算，建筑面积113.1平方米，套内建筑面积93.72平方米，但该约定与被告当初的宣传内容及《住宅买卖计税（费）表》记载的内容不符，且《商品房买卖合同》系被告提供的格式条款，该项约定显然侵害了原告的合法权益，应为无效。故涉案房屋系按建筑面积，即按131.07平方米计价。二、被告是否为原告办理房屋所有权证及土地使用证。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前给原告办理房屋权属证书，但被告未办理，已违约。故对原告要求被告在三十日内办理房屋所有权证及土地使用证之诉请，予以支持。三、关于原告主张的房屋面积误差房款之诉请。因涉案房屋系建筑面积131.07平方米计价，被告交付原告的房屋建筑面积为113.1平方米，面积误差比绝对值为13.71%[（113.10-131.07）÷131.07×100%]，已超出3%，原告要求被告返还3%面积内的房款10453.8元；双倍返还超出3%外面积的房款74692.8元之诉请，予以支持。四、对原告主张的多收房款利息2725元之诉请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。故原告的请求可按3%面积的房款即10453.8元计算，利息计算期间于《商品房买卖合同》签订当月起按月计算，即自2012年4月10日至2017年10月10日共66个月，利息参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，为10453.8元×4.75%÷12×66=2731元，但原告仅主张2725元，予以支持。原告主张被告承担财产保全保险费1001.73元之诉请，因双方在合同中未约定，且该费用并不是必然产生的费用，故不予支持。对被告称原告主张房差款已过诉讼时效之辩解，争议房屋是按套还是按建筑面积销售双方一直存在争议，之前法院已生效判决认定《商品房买卖合同》按套销售条款系无效条款，且被告始终未按《商品房买卖合同》约定为原告办证，其违约行为持续进行，故对被告此辩解，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到产权登记机关为原告黄莉办理六枝特区“阳光花园”A幢1单元9层8号（1-9-8A）房屋所有权证及土地使用证；二、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告黄莉房屋面积误差房款85146.6元；三、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告黄莉利息2725元；四、驳回原告黄莉的其他诉讼请求。案件受理费1011元，由原告负担13元，被告负担998元（于判决生效之日起十日内给付原告）。
二审审理期间，上诉人提交了《商品房屋预售许可证》复印件一份，用以证明上诉人取得涉案房屋的预售许可时间是2011年11月29日，即在双方签订《住宅买卖计税（费）表》之后。被上诉人未向本院提交新证据。
对上诉人二审提交的证据分析与认定如下：因上诉人提交的上述证据系复印件，本院对其三性不予确认。
经二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：1、涉案房屋的实际面积应当如何确认；2、被上诉人主张的房屋面积误差房款和利息是否有事实及法律依据。
关于涉案房屋的实际面积应当如何确认的问题。上诉人主张涉案房屋并未经过相关部门最终测绘，无法确认房屋的实际面积。经审理查明，涉案《商品房买卖合同》系上诉人填写，该合同明确载明了被上诉人购买的商品房的建筑面积，并同时载明该建筑面积系上诉人委托六枝特区磊欣测绘有限公司测绘得出。本院认为，涉案合同中填写的房屋建筑面积系上诉人的自认，上诉人亦未能提交相反的证据推翻上述事实，故一审法院以《商品房买卖合同》确认涉案房屋的实际面积并无不当。
关于被上诉人主张的房屋面积误差房款和利息是否有事实及法律依据的问题。被上诉人一审提交的证据证明上诉人向其出售的涉案房屋系按照面积131.07㎡计价收取的购房款，上诉人收取房款的面积与房屋实际面积相差17.97㎡，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，一审法院判决支持被上诉人主张的房屋面积误差房款和利息并无不当。
综上所述，上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1997元，由上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林 波
审 判 员 徐 芳
审 判 员 张 丽
二〇一八年三月三十日
法官助理 唐丽红
书 记 员 杨清冰