北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终13445号
上诉人（原审被告）：张艳华，女，1962年5月24日出生，住北京市朝阳区。
上诉人（原审被告）：杨克明，男，1966年9月14日出生，住北京市朝阳区。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：宗科涛，北京市浩天信和律师事务所律师。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：王成涛，北京市浩天信和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢婵，女，1986年10月6日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：胡杨，北京德恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄蓉，北京德恒律师事务所律师。
原审第三人：招商银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市西城区复兴门内大街156号。
负责人：汪建中，行长。
委托诉讼代理人：梁钢，男，1978年1月24日出生，招商银行股份有限公司北京分行职员，住单位宿舍。
原审第三人：白玉国，男，1979年10月3日出生，住河北省涿州市。
委托诉讼代理人：孙杰，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人张艳华、杨克明因与被上诉人谢婵、原审第三人招商银行股份有限公司北京分行、白玉国房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初65099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张艳华、杨克明之委托诉讼代理人王成涛、被上诉人谢婵及其委托诉讼代理人黄蓉、原审第三人招商银行股份有限公司北京分行之委托诉讼代理人梁钢、白玉国之委托诉讼代理人孙杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张艳华、杨克明上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判驳回谢婵的全部一审诉讼请求。2.一审、二审诉讼费及保全费等由谢婵承担。主要事实与理由：一审法院判决认定本案基本事实错误。谢婵违约在先，导致双方合同无法继续履行，双方同意解除合同，只是就解约赔偿未能达成一致。一审法院判决未能查清张艳华、杨克明与白玉国之间借款和还款相关事宜。至今为止，张艳华、杨克明已经还白玉国部分借款，还欠白玉国362150元；涉案房屋为张艳华、杨克明在京的唯一一套居住房屋，当初卖房的意思表示完全是为了挽救企业运营，在谢婵仅支付10万元购房定金后违约在先的前提下，双方早已沟通协商解约，在此前提下，法院不足以支持谢婵强制购房请求。
谢婵辩称：不同意张艳华、杨克明的上诉请求和理由，同意一审判决，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
招商银行股份有限公司北京分行称，在实现我单位抵押权的情况下，同意法院的裁决。
白玉国称，张艳华、杨克明已经偿还白玉国部分借款，尚欠362150元，不同意谢婵代张艳华、杨克明还款，应当由张艳华、杨克明直接向白玉国还款。
谢婵向一审法院提出诉讼请求：1、判令张艳华、杨克明继续履行双方之间签订的房屋买卖合同，配合谢婵将位于北京市朝阳区小亮马桥西路6号院XX号房屋（以下简称涉案房屋）过户至谢婵名下；2、判令张艳华、杨克明按照每月12800元标准赔偿谢婵自2016年10月24日起至实际交房日止的租金损失；3、判令张艳华、杨克明赔偿谢婵交纳的涉案房屋的物业费12759.84元；4、判令张艳华、杨克明支付谢婵户口迁移保证金损失50000元；5、判令张艳华、杨克明承担因财产保全产生的保全责任保险费24900元；6、判令张艳华、杨克明承担财产保全费5000元。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。张艳华、杨克明系夫妻关系，涉案房屋登记在张艳华名下。2016年4月6日，谢婵作为买受人与张艳华作为出卖人（杨克明代理）在北京麦田房产经纪有限公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（含附件一、附件二）、《居间服务合同》、《补充协议》和《定金保管协议》，约定，谢婵购买张艳华所有的涉案房屋，房屋总价为830万元，其中定金110万元，在签订附件二当日支付10万元，剩余100万元定金于确权为只有一抵的5日前（含当日）支付，房款支付方式为，买卖双方于2016年8月1日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款500万元，买受人于2016年8月1日前通过福建金诚丰担保有限公司北京分公司（下称金诚丰公司）指定账户资金监管的方式支付100万元，于2016年9月10日前通过金诚丰公司指定账户资金监管的方式支付115万元。
就涉案房屋抵押情况，《北京市存量房屋买卖合同经纪成交版》附件二第二条第2款约定：“抵押权人1：招商银行北京分行，抵押数额为：人民币460万元整；抵押权人2：北京鸿诚祥兆投资担保有限公司，抵押数额为：人民币110万元整。出卖人应于2016年9月15日前（含当日）以自行清偿的方式向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。”
关于合同违约责任，双方约定，若逾期履约，自逾期之日起违约方按照成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任何一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向守约方索赔。违约方还应当承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。
关于房屋交付，双方约定，涉案房屋已经出租，租赁期限至2016年8月26日，出卖人应于过户当日解除涉案房屋的租赁关系，将房屋交付买受人。
此外，双方还就涉案房屋的权属转移登记等事项进行了约定。
上述系列合同签订后，2016年4月7日，谢婵通过银行转账的方式向张艳华支付定金10万元。
2016年6月29日，谢婵作为买受人与张艳华作为出卖人另行签订了《补充协议》，上载明：该房屋的购房定金人民币110万元，买受人已于2016年4月6日以自行交接方式支付出卖人定金10万元。出卖人同意在金诚丰公司的担保下，向金诚丰公司指定人员借款清偿债务以注销抵押1，出卖人应于2016年7月20日前同金诚丰公司及其指定出借人签署相关协议，并配合办理公证、抵押等相关手续。在出卖人办理完毕以上手续后5日内，买受人支付剩余定金100万元给出卖人。后，张艳华并未与金诚丰公司签订协议，对此，张艳华称金诚丰公司系高利贷公司，该公司的条件系其无法接受的，该约定实际上是给张艳华制造了新的抵押，结果就是抵押权永远解不完。后，谢婵亦未再向张艳华支付任何钱款，对此，谢婵称在约定的购房款支付时间到来之前，张艳华存在违约行为，中介告知先不要打款，张艳华则称购房款的支付没有前提条件，谢婵没有按照规定时间支付215万元购房款系违约行为。
本案审理过程中，谢婵表示可以一次性支付房屋的剩余购房款，且其具有购房资格，双方合同不存在继续履行的障碍，并提交了购房资格核验单及中信银行业务凭证予以证明。
查，张艳华在2016年6月2日到11月3日期间，存在在涉案房屋上另行设立或注销抵押权的情形，截止目前，北京鸿诚祥兆投资担保有限公司在涉案房屋上的抵押权已经注销，现存抵押权人有招商银行北京分行及白玉国（担保金额为280万）。
另查一，谢婵在2016年9月28日缴纳了涉案房屋2016年9月29日至2017年9月28日期间的物业服务费12759.84元。
另查二，谢婵在本案诉讼过程中提起了财产保全申请，法院予以准许，其为提供担保财产支出保全责任保险费24900元。
询，庭审中，谢婵称，2016年9月28日，案外人夏国霏将涉案房屋交付给了谢婵，谢婵将家具物品搬入房屋后，张艳华、杨克明将涉案房屋换锁，撤销并未实际居住，对此，张艳华、杨克明不予认可。
一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案谢婵、张艳华、杨克明双方签订的房屋买卖系列合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。双方关于定金、房款的支付和房屋的交付虽附有一定的条件，但该条件并非合同的生效条件，仅系对具体条款设置的适用前提，亦不实际影响双方积极主动履行各自的义务，促使相关条款具备适用前提，从而最终促进合同的实际履行，法院将参照约定的内容来对双方的行为作出考量。按照双方约定的先后顺序，双方曾于2016年6月29日达成一致意见，明确约定张艳华需于2016年7月20日前同金诚丰公司及其指定出借人签署协议，张艳华应当对自己的签署行为及后果有清醒的认识，但张艳华并没有实际履行，应属违约行为，张艳华、杨克明现以金诚丰公司系高利贷公司对未签约行为进行解释缺乏合理性，且未提交证据进行佐证，法院对该意见不予采信。在此情形下，谢婵主张因张艳华违约而拒付房款具有合理性，且主张违约损失具有事实基础，法院予以支持，但需要指出的是，涉案房屋买卖的系列合同中，确实有部分条款存在解释争议，且部分条款设定的义务履行期限系弹性期限，当事人应当对合同履行己方可能付出的成本具有一定的预见性，法院亦将考虑该两项事实对谢婵的损失酌情予以判处。
对于谢婵的各项请求：1、就合同是否具备继续履行的条件，法院认为，在谢婵同意一次性支付剩余房屋款项，代为清偿债务以消灭抵押权，且其本身具备购房资格的情形下，合同不存在继续履行的障碍，现抵押权人招商银行北京分行同意谢婵代为清偿债务以消灭抵押权，法院不持异议，白玉国当庭表示不同意谢婵代为清偿并主张房屋的优先购买权，应当指出的是，抵押权的设定是为了保证抵押权人债权的实现，在谢婵代为清偿债务的情况下，抵押权人的债权并未受到影响，既能维护抵押权担保功能的实现，又兼顾了抵押权人和房屋受让人的合法权益，符合合同法鼓励并促进合法交易的基本原则，法院将依法予以判处，另，抵押权人的优先受偿权与优先购买权存在本质差异，白玉国主张优先购买权缺乏法律依据，法院不予采信。2、租金损失具有事实依据，但考虑到双方合同中对于房屋交付并没有完全明确的约定，法院酌情判处30000元；3、谢婵交纳了涉案房屋的物业费用，但并未在该房屋内实际居住，其主张由作为房屋实际控制人的张艳华、杨克明赔偿该项损失具有合理性，法院予以支持；4、户口迁移保证金损失缺乏事实依据，法院不予支持；5、财产保全产生的保全责任保险费系谢婵为保全提供担保产生的支出，其主张由张艳华、杨克明进行赔偿缺乏法律依据，法院予以驳回。
另，考虑到张艳华、杨克明之间的夫妻关系及二人对于房屋买卖行为的参与情形，谢婵主张由二人承担连带继续履行义务及损失赔偿责任，法院予以准许。
据此，一审法院判决：一、谢婵于判决生效后十五日内，向招商银行股份有限公司北京分行清偿张艳华因位于北京市朝阳区小亮马桥西路6号院XX号房屋所欠该分行的贷款及利息（金额以招商银行股份有限公司北京分行核算为准）；二、上述第一项履行完毕后十五日内，招商银行股份有限公司北京分行应协助谢婵办理位于北京市朝阳区小亮马桥西路6号院XX号房屋的抵押权解除手续；三、谢婵于判决生效后十五日内，向白玉国清偿张艳华所欠其债务280万元；四、上述第三项履行完毕后十五日内，白玉国应协助谢婵办理位于北京市朝阳区小亮马桥西路6号院XX号房屋的抵押权解除手续；五、上述第二项、第四项履行完毕后十五日内，谢婵支付张艳华、杨克明剩余购房款（以820万元减去上述第一项中招商银行股份有限公司北京分行核算金额及上述第三项中清偿白玉国债权金额280万元）；六、上述第五项履行完毕后十五日内，张艳华、杨克明应协助谢婵办理位于北京市朝阳区小亮马桥西路6号院XX号房屋的所有权变更登记手续，将上述房屋所有权变更登记至谢婵名下；七、张艳华、杨克明于判决生效后十五日内赔偿谢婵租金损失30000元、物业费损失12759.84元；八、驳回谢婵的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费34950元，由张艳华、杨克明负担（谢婵已预交，于判决生效后三十日内向谢婵支付）。
保全费5000元，由张艳华、杨克明负担（谢婵已预交，于判决生效后三十日内向谢婵支付）。
二审期间，张艳华、杨克明提交两组证据：第一组证据是麦田中介周琼发至杨克明的短信、麦田房产周琼的店铺信息，证明7月20日张艳华、杨克明未与金诚丰公司及其指定出借人签署相关协议的原因是金诚丰公司认为有风险，无法提供解押款，而并非张艳华、杨克明违约不签协议，证明号码134XXXX****的使用人确为麦田中介周琼。第二组证据是白玉国付款明细表、北京汇金紫鸿科技有限公司还款确认书及银行专用回单、深圳泰明嘉业药业有限公司还款确认书及银行专用回单、张艳梅还款确认书及银行专用回单、杨相然还款确认书及银行电子回单；杨克明个人账户支出交易明细，证明自2016年12月6日至2017年10月19日，张艳梅、杨克明已还白玉国款项本息合计2600990元，三方共同对每一笔还款进行确认，并进一步确认剩余应还款项为362150元。谢婵对于第一组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为不属于二审新证据，不应采用，短信无法证明张艳华、杨克明当时未与金诚丰公司签约的原因是有情可原的。对第二组证据的真实性、合法性、关联性认可，但是证明目的不认可，不能证明一审法院判决是错误的，如果法院查明数额的具体情况，法院可以进行调整。白玉国对于第一组证据不发表质证意见，对第二组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。招商银行股份有限公司北京分行表示服从法院判决，没有其他意见。
二审中，谢婵称张艳华、杨克明没有与金诚丰公司签约，是因为张艳华在涉案房屋上又新设立了一个200万元的抵押，超过了金诚丰公司的额度，所以金诚丰公司没有同意提供担保。张艳华、杨克明称因为谢婵始终没有支付另外两笔购房款（这两笔购房款的监管方就是金诚丰公司），导致金诚丰公司认为有风险无法提供解押借款，对于此因果关系没有相关证据证明。
另，经询，张艳华、杨克明、白玉国均称张艳华、杨克明尚欠白玉国借款362150元。
本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
本案谢婵、张艳华、杨克明双方签订的房屋买卖系列合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。双方曾于2016年6月29日达成一致意见，明确约定张艳华需于2016年7月20日前同金诚丰公司及其指定出借人签署协议以注销抵押1，但张艳华并没有实际履行，张艳华应对其未履行约定之原因承担举证责任。关于张艳华没有与金诚丰公司及其指定出借人签署协议之原因，张艳华、杨克明于一审中称因金诚丰公司系高利贷公司，该公司的条件张艳华、杨克明无法接受，该约定实际上是给张艳华制造了新的抵押，结果就是抵押权永远解不完；张艳华、杨克明于二审中又称系因谢婵始终没有支付另外两笔购房款，导致金诚丰公司认为有风险无法提供解押借款。可见，张艳华、杨克明对此原因在两次诉讼中陈述不一，对此未作出合理解释，且对其主张均未提供相应证据予以证明，故本院对此均不予采信。进而一审认定张艳华存在违约行为，并无不当。在此情形下，谢婵主张因张艳华违约而拒付房款具有合理性，且其主张的违约损失具有事实基础，一审法院根据本案实际情况酌定谢婵的损失，亦无不当。张艳华、杨克明上诉称与谢婵已经协商同意解除合同，但并未提供证据证明双方已经就解除合同达成一致意见，且谢婵对此亦不认可，故本院对此不予采信。
在谢婵同意一次性支付剩余房屋款项，代为清偿债务以消灭抵押权，且其本身具备购房资格的情形下，合同不存在继续履行的障碍，一审法院据此判决房屋买卖合同继续履行，处理正确。
关于白玉国与张艳华之间的借款偿还情况，张艳华、杨克明上诉主张已经偿还白玉国部分借款，还欠白玉国362150元，白玉国对此予以认可，故本院对此不持异议。因张艳华、杨克明尚欠白玉国借款数额发生变动，本院对一审判决数额进行相应调整。
综上所述，张艳华、杨克明的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初65099号民事判决第七项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初65099号民事判决第一、二、三、四、五、六、八项；
三、谢婵于本判决生效后十五日内，向招商银行股份有限公司北京分行清偿张艳华因位于北京市朝阳区小亮马桥西路6号院XX号房屋所欠该分行的贷款及利息（金额以招商银行股份有限公司北京分行核算为准）；
四、上述第三项履行完毕后十五日内，招商银行股份有限公司北京分行应协助谢婵办理位于北京市朝阳区小亮马桥西路6号院XX号房屋的抵押权解除手续；
五、谢婵于本判决生效后十五日内，向白玉国清偿张艳华所欠其债务三十六万二千一百五十元；
六、上述第五项履行完毕后十五日内，白玉国应协助谢婵办理位于北京市朝阳区小亮马桥西路6号院XX号房屋的抵押权解除手续；
七、上述第四项、第六项履行完毕后十五日内，谢婵支付张艳华、杨克明剩余购房款（以八百二十万元减去上述第三项中招商银行股份有限公司北京分行核算金额及上述第五项中清偿白玉国债权金额三十六万二千一百五十元）；
八、上述第七项履行完毕后十五日内，张艳华、杨克明应协助谢婵办理位于北京市朝阳区小亮马桥西路6号院XX号房屋的所有权变更登记手续，将上述房屋所有权变更登记至谢婵名下；
九、驳回谢婵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理69990元，由张艳华、杨克明负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡新华
审 判 员 孙 妍
代理审判员 陈亢睿
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 高玉珠
书 记 员 李月明