安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)皖18民终650号
上诉人（原审被告）：洪月娥，女，1964年12月19日出生，汉族，居民，住安徽省泾县。
委托诉讼代理人：彭继南，上海彬钏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽泾县博融置业有限公司，住所地安徽省泾县经济开发区财富东路1号。
诉讼代表人：安徽泾县博融置业有限公司清算组，该企业管理人。
主要负责人：章卫国，该清算组组长。
委托诉讼代理人：曹静，安徽泾川律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李磊，安徽泾川律师事务所律师。
原审第三人：李静，男，1962年11月6日出生，汉族，居民，住浙江省长兴县。
上诉人洪月娥因与被上诉人安徽泾县博融置业有限公司（以下简称博融置业公司）、原审第三人李静返还原物纠纷一案，不服泾县人民法院（2017）皖1823民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
洪月娥上诉请求：撤销一审判决，改判驳回博融置业公司的诉讼请求。事实与理由：1、本案系争房屋结构上系整体，房内无隔墙，后墙无开门，作为整体被买卖。博融置业公司提出的系争房屋内包括部分物业用房，未在购房合同内予以体现，也未在政府的批准文件和备案材料中体现。2、本案一审认定法律关系错误。洪月娥对系争房屋的占有系基于《商品房买卖合同》的合法占有，并非无权占有，即本案系商品房买卖合同纠纷，而非物权纠纷。3、一审法院认定洪月娥与博融置业公司之间签订的《商品房买卖合同》无效，则应当按合同无效的法律后果，判决双方相互返还全部财产，而不是一方返还部分财产。4、《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日施行，本案不应适用《中华人民共和国民法通则》的规定。
博融置业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，洪月娥的上诉请求及理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
博融置业公司向一审法院起诉请求：1、判令洪月娥向博融置业公司返还其占用的物管用房，即“皖南·国际花苑”××幢03号商业用房超出合同约定建筑面积47.34平方米之外的41.66平方米的部分，并不得阻碍博融置业公司的隔墙分割行为；2、判令洪月娥向博融置业公司返还其占用的物管用房，即“皖南·国际花苑”××幢06号商业用房超出合同约定建筑面积59.36平方米之外的43.67平方米的部分，并不得阻碍博融置业公司的隔墙分割行为；3、本案诉讼费用由洪月娥负担。
一审法院查明：博融置业公司原法定代表人宋建新于2009年12月8日在泾县工商行政管理局注册登记博融置业公司进行房地产开发，因资金不足向李静借款，因到期债务不能清偿，博融置业公司以11套商业用房及2套联排住宅（包括案涉03号和06号房在内）抵偿债务。2012年8月22日，李静与博融置业公司签订《商品房买卖合同》，清偿其到期债务。双方就03号房在合同中约定：买受人购买的商品房为预售商品房，建筑面积47.95平方米，单价8820元/平方米，总价款422919元，第五条面积确认及面积差异处理按照1、双方自行约定：面积以产权登记为准、据实计算、多退少补，付款方式为合同签订当日一次性付清。双方就06号房在合同中约定：买受人购买的商品房为预售商品房，建筑面积60.16平方米，单价8820元/平方米，总价款530611元，第五条面积确认及面积差异处理按照1、双方自行约定：面积以产权登记为准、据实计算、多退少补，付款方式为合同签订当日一次性付清。并约定房屋于2013年5月18日前交付等条款。2013年8月23日，经申请人季枫豪申请，一审法院决定受理对博融置业公司的破产清算申请，并指定博融置业公司清算组担任该破产清算案件的管理人。2014年年底，博融置业公司清算组向李静交付其所购的11套商业用房及2套联排住宅，包括讼争的“皖南·国际花苑”××幢03号和06号房。2015年7月27日，李静与博融置业公司清算组签订《委托销售商品房协议书》，约定李静将购自博融置业的11套商业用房及2套联排住宅委托博融置业公司清算组销售，以清算组名义与购房者签订《商品房买卖合同》，合同价格以博融置业公司与李静所签合同确定的价格为准，房款交给清算组，再由清算组支付给李静。李静按合同签订价格向博融置业公司清算组缴纳3%的代销费用等条款。当日，博融置业公司清算组就李静委托销售的“皖南·国际花苑”××幢包括讼争的03号和06号房在内相连的4套房，以自己的名义与洪月娥签订《商品房买卖合同》，约定博融置业公司清算组将现房“皖南·国际花苑”××幢讼争03号—06号房出售给洪月娥，合同约定买受人购买的商品房为现房，03号房建筑面积为47.34平方米，单价为8933.65元/平方米，总价为422919元；06号房屋建筑面积为59.39平方米，单价为8934.30元/平方米，总价款530611元；合同第五条面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，合同约定1由双方约定处理（内容空白）；付款方式为洪月娥于2015年7月27日一次性付清房款等条款。2015年7月28日，博融置业公司清算组向洪月娥开具售房款正式发票，载明建筑面积47.34平方米、59.39平方米、价款为422919元、530611.20元。另查明，洪月娥所购“皖南·国际花苑”××幢案涉房屋坐南朝北，经泾县房地产管理局房产测绘队测绘，03号房建筑面积为47.34平方米，东西宽5.1米，自北向南进深12.6米，该房向南系规划中的建筑面积41.66平方米的物业管理用房，03号门面房与物业管理用房相接处的西边0.5米处系电梯井；06号房屋的建筑面积为59.39平方米，东西宽6.9米，自北向南进深12.6米，该房向南不到12.6米处有电梯井，向南越过12.6米处系规划中的建筑面积43.67平方米的物业管理用房。洪月娥接受使用“皖南·国际花苑”××幢03号和06号房时，该两房均与其南侧物业管理用房相通，无隔墙区分，以致洪月娥占用相邻的41.66平方米和43.67平方米物业管理用房。为此，双方发生争议，博融置业公司多次与洪月娥协商处理未果。一审法院认为，本案争议焦点是洪月娥占有的超出“皖南·国际花苑”××幢03号和06号房建筑面积47.34平方米、59.39平方米以外南侧的房屋是面积误差还是无权占有，其占有是否有法律依据?本案争议的“皖南·国际花苑”××幢03号和06号房原系李静向博融置业公司作为预售商品房所购并交付。之后，博融置业公司清算组以自己名义与洪月娥签订2份《商品房买卖合同》，洪月娥以现房购得该房，实为二手房买卖合同。因双方将房屋作为一手房买卖规避二手房买卖应缴纳的税费，该2份《商品房买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的，违反了法律的强制性规定，属于无效合同。但是博融置业公司清算组作为李静的代理人与洪月娥就03号和06号房屋的价格、面积等达成一致意见的买卖事实是存在的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）系规范房地产开发企业与购房户之间的法律关系，本案系二手房交易，不适用该“解释”中面积误差的规定，洪月娥关于本案系面积误差造成合同纠纷的辩称意见，理由不能成立。洪月娥自李静处购得03号和06号房，其对该房享有的权利不应超越李静对该房享有的权利。李静购买该房时，与博融置业公司就03号房屋约定“该房建筑面积47.95平方米，单价8820元/平方米，面积以产权登记为准、据实计算、多退少补”，就06号房屋约定“该房建筑面积60.16平方米，单价8820元/平方米，面积以产权登记为准、据实计算、多退少补”，均无关于面积差在3%以内、以外如何处理的约定。现洪月娥占有的03号和06号房建筑面积分别为47.34平方米、59.39平方米及南侧建筑面积为41.66平方米、43.67平方米的物业管理用房，面积显著超出合同约定，若该超出部分可以出售，亦需李静以相应价格予以购买，但李静明确表示不予购买，故李静对超出合同约定的部分不享有权利。讼争的03号和06号房经泾县房地产管理局房产测绘队测绘，建筑面积为47.34平方米、59.39平方米，未达到合同约定的李静所购面积，应由博融置业公司按约定退还相应房屋价款，根据该合同，李静可另行主张权利。现洪月娥占有的超过建筑面积分别为47.34平方米、59.39平方米之外的建筑面积为41.66平方米、43.67平方米的物业管理用房系博融置业公司清算组错误交付，但洪月娥不得以此为由拒绝返还并阻碍分割。博融置业公司作为被占房屋的权利人，故其有权利作为原告要求洪月娥返还房屋并予分割。判决：一、被告洪月娥于判决生效后三十日内向原告安徽泾县博融置业有限公司返还占用的“皖南·国际花苑”SGC1幢03号和06号房建筑面积47.34平方米、59.39平方米以外南侧的房屋；二、被告洪月娥不得阻碍原告安徽泾县博融置业有限公司在“皖南·国际花苑”SGC1幢3号和6号房自北向南12.6米处砌墙分割。一审案件受理费3100元，由被告洪月娥负担。
各方二审均未提举新证据。
本案审理过程中，本院就案涉商业用房的产权人现占有的面积是否包含有规划设计的物管用房面积等问题函询泾县住房与城乡建设委员会。该委答复称：“……二、博融置业公司于2011年3月25日在我委办理了国际花苑一期1—14＃、1号高层的建设工程规划许可证，其中1号高层建筑面积19666.14㎡（含营业面积1542.34㎡），物管用房的具体位置以图审后的施工图纸（即加盖了“宣城市施工图审查事务所”印章的施工图为准）为准。三、规划核实情况。我委于2014年11月26日办理了1号高层的规划核实，核实建筑面积19666.34㎡（营业面积1522.58㎡，住宅面积17973.1㎡，物管用房面积170.66㎡）。”审理过程中，本院亦要求博融置业公司提供加盖“宣城市施工图审查事务所”印章的1号高层施工图与一审中的相关证据进行了核对。
经对一审证据的综合审查，结合当事人陈述等内容，本院对一审查明的事实予以确认。另，本案二审期间，本院已告知洪月娥：案件审理终结前，不得再行转让案涉商业用房。
本院认为：本案的争议焦点为，洪月娥是否应向博融置业公司返还其所占用的“皖南·国际花苑”××幢03号商业用房建筑面积47.34平方米、06号商业用房建筑面积59.39平方米以外的部分。关于洪月娥与博融置业公司清算组签订的两份《商品房买卖合同》的效力问题，因根据已查明的事实，洪月娥现占有、使用“皖南·国际花苑”××幢03、06号商业用房系李静自博融置业公司取得后，再通过博融置业公司转让所得。无论是李静与博融置业公司之间的《商品房买卖合同》，还是洪月娥与博融置业公司之间的《商品房买卖合同》，均明确约定了房屋建筑面积以“产权登记面积为准”，而根据泾县房地产管理局的测绘成果报告，洪月娥所购03号商业用房面积为47.34平方米、06号商业用房面积为59.39平方米。该面积即为洪月娥自博融置业公司处所受让的房屋面积，其对该面积之外的房屋的占有属于无权占有。一审中，博融置业公司已提举泾县房地产管理局的测绘成果，且该资料中显示的物管用房面积与泾县住房与建设委员会函复本院的关于物管用房的面积一致，可以认定洪月娥现占用03号商业用房房屋面积47.34平方米及06号商业用房面积59.39平方米之外的部分，为规划设计的物管用房。洪月娥对其无权占有的物管用房，理应向博融置业公司返还。
综上，洪月娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由上诉人洪月娥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡德明
审 判 员 赵 萍
审 判 员 周宏韬
二〇一八年六月二十二日
法官助理 李 娜
书 记 员 熊彩虹
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……