广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤0402民初6714号
原告：中华人民共和国拱北海关，住所地广东省珠海市香洲区。
法定代表人：赵民，关长。
委托诉讼代理人：张良华，广东德赛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗承波，广东德赛律师事务所律师。
被告：珠海市镇海有限公司，住所地广东省珠海市香洲区。
法定代表人：苏少辉，经理。
委托诉讼代理人：刘建锋，广东精诚粤衡律师事务所律师。
原告中华人民共和国拱北海关（以下简称拱北海关）与被告珠海市镇海有限公司（以下简称镇海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，被告提出管辖权异议，经审查本院裁定驳回其异议，被告不服提出上诉，二审维持，裁定生效后，本院继续审理本案，依法适用普通程序、公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张良华、罗承波，被告的委托诉讼代理人刘建锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告拱北海关向本院提出诉讼请求如下：一、被告返还下列物业：拱北侨光路XXX号海安园XX栋商铺（面积368平米）和拱北海关迎宾南路商铺XXX号至XXX号房产（面积1666.9平米）；二、被告缴纳2017年12月后两处物业占有使用费共计662880.22元【119878.09+543002.13=662880.22】，并请求计算占有使用费至实际交还物业时止;三、判令被告依约支付逾期交还物业的违约金695940.23元（每逾期一日，支付月租金总额千分之五的违约金，计算至2017年7月31日即662880.22*千分之五*210天=695940.23元），并请求计算至实际交还物业时止；四、被告承担本案诉讼费由。
事实与理由：2006年12月23日，原告（出租方）与被告（承租方）签订了两份《商铺租赁合同》，合同约定，原告将下列两处物业租赁给被告使用：1、拱北侨光路118号海安园30栋一、二层商铺（面积368平方米），2、拱北海关迎宾南路段商铺XXX号之XXX号房产（面积1666.9平方米，也属海安园30栋一、二层）；两处物业租赁期限均为五年，自2007年1月1日起至2011年12月31日止；租金标准是：2007年两处物业租金分别为每月60720元、280420元，下一年度租金在上年度租金的基础上递增5%，合同并约定，“逾期不交还租赁物，乙方（被告）处仍应按照本合同的标准交付租金和水电费外，每逾期一日，应向甲方支付应交月租金总额5‰的违约金”。合同还约定了其他条款。2009年1月22日，双方签订两份《商铺租赁合同（补充协议）》补充协议将两处物业的租赁期限延长了五年，即延长至2016年12月31日，并调整了租金标准，2012年两处物业租金分别为每月98624元、446729.2元，自2013年1月1日起每年租金在上年度的基础上递增5%，并约定其他合同条款按《商铺租赁合同》执行。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用，合同期内（2016年12月31日以前）被告按约交纳了租金。2016年11月10日，原告致函被告，该函明确表示原告“决定不再与贵公司（被告）续签迎宾南路和海安园30栋的项目合同，合同期满后我关依约收回物业另行处理”。原告多次与被告协商收回物业未果，被告占用原告物业至今。被告按2016年度的租金标准（月租金分别为119878.09元、543002.13元）向原告交纳2017年1月-6月份房屋占有使用费。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物》”。原告认为，双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效；被告在租赁期届满后拒不返还商铺，至今让占据租赁房产，其行为已严重违反了合同约定及法律规定，严重损害了原告的合法权益，且损失仍在进一步扩大。故原告为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。
被告镇海公司辩称：1.涉案租赁合同补充协议应属无效或至少部分无效，因为涉案的物业并未取得合法的权属证明；2.被告愿意按商铺的经营现状交还给原告，由原告直接与承租的商铺建立租赁关系，并且直接收取租金；3.被告一直在善意履约，从未拖欠过涉案商铺的租金，目前的租金已经足额交付至2017年12月，且只要物业存在空置，能够交还给原告，被告都会立即交还，比如在2018年1月4日，被告就已经交还了528平方米的商铺给原告，该528平米属于拱北迎宾南路1098号二楼；4.被告认为原告主张的违约金过高，在被告依约支付租金的情况下，原告的损失并没有其主张的违约金那么高，或者应是远低于其主张的违约金，被告请求法庭如果判定涉案的租赁合同无效的话，违约金的条款也应属无效，如果判定涉案合同部分有效，则依法调低对应的违约金数额。
本院经审理查明事实如下：2006年12月23日，出租方拱北海关机关服务中心（甲方）与承租方镇海公司签订《商铺租赁合同》，约定将拱北海关迎宾南路段商铺XXX号至XXX号，建筑面积1666.9平方米做商业用途出租给镇海公司，租期五年，2007年1月1日起至2011年12月31日止。2007年1月1日至12月31日月租金为280420元，年租金为3365040元，逐年递增5%。每月10日前支付当月租金。甲方同意乙方有转租权，但转租前或转租人变更前需经甲方认可。转租期限不得超过2011年12月31日。乙方逾期不交还租赁物，乙方除仍应按照本合同约定的标准交付租金和水电费外，每逾期1日，应向甲方支付应交月租金总额5‰的违约金。合同还约定了其他相关内容。合同落款处有合同双方的签章。
2006年12月30日，出租方拱北海关机关服务中心（甲方）与承租方镇海公司签订《商铺租赁合同》，约定将拱北海关侨光路XXX号海安园XX栋商铺（原稽查处办公楼），建筑面积368平方米做商业用途出租给镇海公司，租期五年，2007年1月1日起至2011年12月31日止。2007年1月起首层租金46000元、二层租金14720元，共计月租金每月人民币60720元，年租金为728640元，逐年递增5%。每月10日前支付当月租金。甲方同意乙方有转租权，但转租前或转租人变更前需经甲方认可。转租期限不得超过2011年12月31日。乙方逾期不交还租赁物，乙方除仍应按照本合同约定的标准交付租金和水电费外，每逾期1日，应向甲方支付应交月租金总额5‰的违约金。合同还约定了其他相关内容。合同落款处有合同双方的签章。
2009年1月22日，甲方拱北海关机关服务中心与乙方镇海公司签订《商铺租赁合同（补充协议）》约定，甲方受拱北海关委托将拱北海关迎宾南路XXX号至XXX号商铺（面积1666.9平方米）租赁给乙方使用，现补充协议约定租赁期延长5年，即2012年1月1日起至2016年12月31日止。2012年每月租金按每平方米268元计算，月租金为446729.2元，年租金5360750.4元，逐年递增5%。其他合同条款按《商铺租赁合同》执行。协议落款有合同双方签章。同日，甲方拱北海关机关服务中心与乙方镇海公司又签订了《商铺租赁合同（补充协议）》约定，甲方受拱北海关委托于2006年12月30日和乙方签订《商铺租赁合同》将拱北海关侨光路XXX号海安园XX栋商铺（面积368平方米）租赁给乙方使用，现租赁期延长5年，即2012年1月1日起至2016年12月31日止。2012年每月租金按每平方米268元计算，月租金为98624元，年租金1183488元，逐年递增5%。其他合同条款按《商铺租赁合同》执行。协议落款有合同双方签章。
2016年9月25日，镇海公司向拱北海关发出《续约申请》，请求租赁期限2016年12月31日期满后继续续租拱北海关迎宾南路XXX号至XXX号商铺及侨光路XXX号海安园XX栋商铺。2016年11月10日，拱北海关后勤管理中心向镇海公司发出《拱北海关后勤管理中心关于<商铺租赁合同>期满相关事宜的函》称，决定不再与镇海公司续签迎宾南路和海安园30栋的项目合同，合同期满后将依约收回物业另行处置。镇海公司人员于2016年11月14日签收了上述函件。
2017年8月3日，拱北海关后勤管理中心向镇海公司发出《通知》称双方签订的《房屋租赁合同》租金及水电费缴纳账号已注销使用，现将新账户函告，要求镇海公司按时将租金及水电费等相关费用缴纳至新账号。镇海公司人员签收该通知。
2018年1月4日，镇海公司将迎宾南路1084号至1098号商铺二楼528平方米商铺交还给拱北海关后勤管理中心，拱北海关后勤管理中心验收了物业的整体结构、水电设施、门窗完好，双方出具了《租赁物业验收报告》及《物业移交单》完成了移交手续。
原告拱北海关提交了数份收取镇海公司租金的清单确认已收到截止至2017年4月的租金，其中368平方米商铺租金为119878.09元，1666.9平方米商铺租金为543002.13元；被告镇海公司提交了向拱北海关缴纳商铺租金清单显示其已按前述标准（合计月租金662880.22元）缴纳租金至2017年12月底。
另查明，拱北海关提交了《国有土地使用证（珠府国用总字第0402号字（1992）第0100061号）》显示其拥有珠海市拱北侨光路58236㎡办公住宅用地，提交了《房地产权证（粤房地证字第14183**号）》显示珠海市拱北侨光路海关大院内30栋的权属人系拱北海关，附记其中非住宅面积（商场）为1735.95平方米。
庭审中，原被告双方确认迎宾南路XXX号至XXX号商铺（1666.9平方米）即是海关大院（海安园）XX栋的XX层，而侨光路XXX号海安园XX栋XX商铺（368平方米）并没有产权证，该368平方米商铺原为海关稽查处办公楼；原告承认已收取被告按照2016年的租金标准支付至2017年12月底的商铺租金，并表示占用使用费同意按2016年租金标准计算；被告认为其已返还528平方米商铺应予扣除，并同意以现状（即带租约）腾退案涉商铺；双方庭审中同意水电费押金、保证金在交还或履行中具体抵扣，本案不作处理。
本院认为，被告镇海公司向原告拱北海关租赁了迎宾南路XXX号至XXX号商铺（1666.9平方米）及侨光路XXX号海安园XX栋XX层商铺（368平方米）。其中，上述368平方米商铺，拱北海关承认尚未取得合法房产权证，亦未能提供出租物业的有效的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告拱北海关和被告镇海公司就上述368平方米商铺签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同（补充协议）》无效。至于上述1666.9平方米商铺，原告拱北海关提交了侨光路海关大院内30栋《房地产权证（粤房地证字第14183**号）》，虽然拱北海关未提交直接证据证明30栋的非住宅面积与迎宾南路XXX号至XXX号商铺是同一房屋，但是根据权属证书所附宗地图显示的位置以及镇海公司对此说法确认的态度，本院对拱北海关的说法予以采信。原告拱北海关与被告镇海公司就上述1666.9平方米商铺签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同（补充协议）》是双方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。
基于上述认定，本院结合当事人的举证、陈述依法对原告诉求作出如下处理:
一、关于腾退物业。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，拱北海关和镇海公司签订涉及上述368平方米商铺的租赁合同无效，镇海公司基于租赁合同占用使用的租赁物业应返还给拱北海关，故拱北海关请求返还拱北侨光路118号海安园30栋一、二层商铺（面积368平方米），于法有据，本院予以支持。
拱北海关和镇海公司签订涉及迎宾南路1084号至1098号商铺（1666.9平方米）的租赁合同合法有效，合同期限已到，出租人拱北海关不同意继续续租，镇海公司应将上述1666.9平方米商铺返还，经双方确认已于2018年1月4日返还了其中528平方米商铺，故镇海公司还应向拱北海关返还迎宾南路1084号至1098号除528平方米外剩余面积的商铺，对原告的该项请求，本院予以支持镇海公司向拱北海关返还拱北海关迎宾南路1084号至1098号剩余1138.9平方米商铺（除已返还的528平方米外），超出部分不予支持。
二、关于房屋占有使用费。庭审中，双方确认镇海公司租赁上述两处物业的租金已交至2017年12月，根据合同法相关规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，且其中的528平方米商铺已于2018年1月4日交还，故对于拱北海关请求的占有使用费，本院予以支持自2018年1月1日起至实际交还房屋之日止的占用使用费，其中2018年1月1日至2018年1月4日按每月662880.22元计算，2018年1月5日起至实际交还房屋之日止按每月490881.23元【119878.09+543002.13/1666.9×（1666.9-528）】计算，超出部分不予支持。
三、关于逾期交还物业违约金。无效的合同自始没有法律约束力，上述368平方米商铺租赁合同无效，拱北海关依照合同约定的违约条款请求逾期交还物业违约金，理据不足，本院不予支持。至于上述1666.9平方米的商铺，依照原合同约定“乙方逾期不交还租赁物，乙方除仍应按照本合同约定的标准交付租金和水电费外，每逾期1日，应向甲方支付应交月租金总额5‰的违约金”，本院认为，违约金具有惩罚性及补偿性功能，考虑到镇海公司已交还部分商铺的情形、拱北海关在镇海公司未按约交还商铺的情况下还通知其缴纳租金的情况以及镇海公司违约对拱北海关造成的实际损失等因素，酌定违约金调低至每逾期一日按月租金总额万分之五计算，对原告的该项请求，本院予以支持上述1666.9平方米的商铺自2017年1月1日起至实际交还房屋之日止的逾期交还物业违约金，其中2017年1月1日至2018年1月4日按日271.5元【543002.13×0.0005】计算，2018年1月5日起至实际交还房屋之日止按日185.5元【543002.13/1666.9×（1666.9-528）×0.0005】计算，超出部分不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：
一、被告珠海市镇海有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中华人民共和国拱北海关返还拱北侨光路XXX号海安园XX栋XX层商铺（面积368平方米）及拱北海关迎宾南路XXX号至XXX号剩余1138.9平方米商铺（除2018年1月4日返还的528平方米外）。
二、被告珠海市镇海有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中华人民共和国拱北海关支付商铺占用使用费，其中，2018年1月1日至2018年1月4日按每月662880.22元计算，2018年1月5日起至实际交还房屋之日止按每月490881.23元计算。
三、被告珠海市镇海有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中华人民共和国拱北海关支付逾期交还物业违约金，其中，2017年1月1日至2018年1月4日按日271.5元计算，2018年1月5日起至实际交还房屋之日止按日185.5元计算。
四、驳回原告中华人民共和国拱北海关的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费101713元，原告中华人民共和国拱北海关负担26392元，被告珠海市镇海有限公司负担75321元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 莫宇兴
审 判 员 杨擎轩
人民陪审员 闫太民
二〇一八年二月一日
法官 助理 陈绮琦
书 记 员 刘嘉茵
陈少如