河南省舞钢市人民法院
民 事 判 决 书
（（2017）豫0481民再8号
抗诉机关：平顶山市人民检察院。
申诉人（原审被告）：胡某，男，1983年10月9日出生，汉族，住舞钢市。
委托诉讼代理人：李永成，河南广宏律师事务所律师。
被申诉人（原审原告）：某市某物业服务有限公司，住所地：舞钢市某小区15号楼1楼东户，统一信用代码91410481554225674U。
法定代表人：李某，女，1980年8月19日出生，汉族，住舞钢市，系该公司经理。
申诉人胡某因与被申诉人某市某物业服务有限公司（以下简称某物业公司）供用热力合同纠纷一案，不服本院（2016）豫0481民初2519号民事判决，向人民检察院申诉。平顶山市人民检察院作出平检民（行）监【2017】41040000037号民事抗诉书，向平顶山市中级人民法院提出抗诉。平顶山市中级人民法院作出（2017）豫04民抗11号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。平顶山市人民检察院指派舞钢市人民检察院助理检察员赵亚磊、李召才出庭。申诉人（原审被告）胡某及其委托诉讼代理人李永成、被申诉人（原审原告）某物业公司法定代表人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
平顶山市人民检察院提出抗诉意见，舞钢市人民法院（2016）豫0481民初2519号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。理由如下：1.某物业公司未与业主分别单独签订书面供热合同，胡某家中并未安装散热器，暖气管道只是经过楼道并未接入胡某家中，且原审对于胡某今后是否根本弃用该种方式供暖也没有征询当事人的意见，因此，原审认定双方之间形成事实上的供热合同关系，其证据不足。2.与胡某形成供热关系的应该是平顶山市某房地产开发有限公司，也就是该小区的开发商。3.经调查，舞钢市住房和城乡建设局于2017年6月12日出具证明，舞钢市城区尚未实施集中供暖，某小区属自行供暖，该局对该小区供暖除锅炉房规划选址外无其他手续。某物业公司对于某小区的自行供暖方式显然不属于《城市供热价格管理暂行办法》（发改价格【2007】1195号）和《平顶山市城市供用热管理办法》中所指的以取得城市供热特许经营权为先决条件的城市集中供暖情形，故应当仅依照《中华人民共和国合同法》来确定和调整某物业公司与业主之间是否存在或已经存在的权利义务关系，原审判决适用法律明显错误。
胡某称，本人仅与某物业公司签订了前期物业管理协议，但并未约定相关供暖事宜。根据《平顶山市城市供用热管理办法》第15条规定，从事城市供热经营的供热单位，应当取得城市供热特许经营权。但某物业公司2014、2015年度供暖期并未取得城市供热特许经营权，也未与城市供热相关管理部门签订特许经营协议。因此某物业公司不能作为某小区的供暖单位。舞钢市人民法院（2017）豫0481行审76号行政裁定书说明该小区内部的锅炉房及篮球场等4000多平方米土地被法院认定为非法占地，对该情况请合议庭慎重处理。其他意见与公诉机关一致，请求驳回某物业公司的原审诉讼请求。
某物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：1.收取基本热费是为了保证供热系统的正常运行，也是因为供热成本中的固定成本。无论住户是否用热都要产生基本热费，小区业主应该按照公平分担原则对这些固定成本进行分担。征收基本热费的依据是胡某系小区的业主，尽管不用热，参照物权法第六章第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项有约定的，按照约定；没有约定的或者约定不明确的，按照业主专用部门占建筑总面积的比例确定”。对小区内的供暖共用设施有共同维护、费用公平负担的义务。《平顶山市城市供用热管理办法》第三十八条“已售出的房屋，其空闲房屋的热费由业主缴纳；未售出的房屋，其热费由房屋建设单位缴纳；串联供热系统中不用热的住户，应当在采暖期到来7个工作日前向供热收费单位提出不用热申请，经供热收费单位同意后，在供热收费单位监督下拆除散热器，并按规定缴纳基本热费”。此项规定对于空闲房屋的热费并未说明串联、并联，故无论采取何种方式均需缴纳热费，这里已售出的空闲房屋的热费只能是基本热费。只是因为串联供暖是相互影响的，才强调串联必须拆除暖气片，而并联则不需要拆除暖气片但一样缴纳基本热费。2.《平顶山市城市供用热管理办法》第二条并未说明专指集中供暖，而是指本行政区内所有的供暖。某小区的供暖，是为了保障小区全体业主的整体利益，而供暖设施的运行是需要一定成本的，对不用暖的业主征收一定比例的基本热费是公平合理的。3.关于供热特许经营问题。需要政府签发特许经营协议的专指对多个小区供暖的热力公司等供热单位。而某小区供暖是自建锅炉，只供给本小区业主，属于福利性质，不存在特许经营审批。小区锅炉每年都委托平顶山市质量技术监督局、舞钢市质量技术监督局、平顶山市锅检所验收，手续完善、合法合规。4.关于《前期物业服务协议》中暖气费未写明问题。业主购买本小区房屋时平顶山市某房地产开发有限公司已和购房者约定为暖气房，在业主拿钥匙入住时，已交过暖气开口费，知道该小区是供暖小区。《前期物业服务协议》上已约定有此一项，只是由于小区第一年供暖是2014年，而胡某拿钥匙时暖气价格未进行核算，故《前期物业服务协议》上暖气价格未填写。某物业公司后来通过小区流动字幕、单元门口张贴、挨家挨户电话和上门通知等多种方式告知业主小区供暖具体情况，不用暖气者需交基本热费。5.某物业公司已为小区业主连续提供3年的冬季供暖服务，双方形成了事实上的供热合同关系。6.关于暖气费价格问题。本小区供暖，成本核算到用暖业主为13.33元/平方米/月，不用暖业主为5.26元/平方米/月，明知亏损的情况下，实际价格定在了7元/平方米/月，暖气基本热费为2.8元/平方米/月，远低于国家发改委规定的基本热费30%-60%的标准。
某物业公司向本院起诉请求：请求判令胡某向某物业公司支付2014年基本热费470元（住宅面积134.37平方米×基本热价3.5元/平方米/月）、2015年基本热费1129元（住宅面积134.37平方米×基本热价2.8元/平方米/月）及2014年141元违约金、2015年339元违约金，总计费用2079元，本案诉讼费用由胡某承担。
本院原审认定事实：某物业公司为舞钢市某小区的物业公司，为该小区业主提供物业服务，同时是该小区的供暖经营单位。胡某系该小区10号楼4单元1楼东户业主，住房建筑面积:134.37平方米，其在入住时已按约缴纳了天然气接口费3260元、暖气接口费4500元、智能安防建设费1600元等相关费用，共计9600元。2014年12月1日某物业公司开始向该小区有偿供暖前，并依据中华人民共和国发展改革委员会颁布的《城市供热价格管理暂行办法》（发改价格【2007】1195号）及2012年11月27日平顶市政府发布的《平顶山市城市供用热管理办法》的规定，于2013年11月25日对各住户预留暖气接口位置采取在小区内张贴通知的方式进行通知；在2014年度首期供暖前原告曾于11月8日对各住户应缴纳采暖费用采取了在小区内、各楼栋门口张贴供暖通知及在小区内电子屏幕上宣传的方式对小区各业主进行告知，其中供暖价格内容为：“供暖价格：每平方8.5元，2015年1月1日前预缴暖气费者按8.3折（7元/平方米）收取，2015年元月1日后缴暖气费者按原价收取，并收取相应滞纳金，没交房者、交房后没装修者和不用暖气者需到物业公司备案，并按规定缴取实收费用5折（3.5元/平方米）的基本热费”；2015年度原告在供暖前于11月2日对各住户应缴纳采暖费用采取上一年度相同方式对小区各业主进行告知，其中供暖价格内容为：“供暖价格：每平方8.5元，2015年11月30日前预缴暖气费者按8.3折（7元/平方米）收取，2015年12月1日后缴暖气费者按原价收取，并收取相应滞纳金，没交房者、交房后没装修者和不用暖气者需到物业公司备案，并按规定缴纳40％的基本热费”。
另查明：中华人民共和国发展改革委员会于2007年10月1日颁布的《城市供热价格管理暂行办法》（发改价格【2007】1195号）第十五条规定：“新建建筑要同步安装热量计量和调控装置。既有建筑具备条件的，应当进行改造，达到节能和热计量的要求，实行按两步制热价计收热费”。2012年11月27日平顶市政府发布的《平顶山市城市供用热管理办法》第六章第三十八条规定：“已售出的房屋，其空闲房屋的热费由业主缴纳；未售出的房屋，其热费由房屋建设单位缴纳；串联供热系统中不用热的住户，应当在采暖期到来7个工作日前向供热收费单位提出不用热申请，经供热收费单位同意后，在供热收费单位监督下拆除散热器，并按规定缴纳基本热费。”胡某所住房屋至今未安装散热器，且未向某物业公司缴纳采暖费和基本热费。
本院原审认为，某物业公司为胡某居住的住宅提供冬季供暖服务，双方形成了事实上的供热合同关系。在2014年、2015年度采暖期内，某物业公司为胡某所住小区提供了供热服务，胡某虽未在房内安装散热器，但依据2012年11月27日平顶市政府发布的《平顶山市城市供用热管理办法》第六章第三十八条之规定：“已售出的房屋，其空闲房屋的热费由业主缴纳；未售出的房屋，其热费由房屋建设单位缴纳；串联供热系统中不用热的住户，应当在采暖期到来7个工作日前向供热收费单位提出不用热申请，经供热收费单位同意后，在供热收费单位监督下拆除散热器，并按规定缴纳基本热费”，胡某应按某物业公司要求缴纳2014年基本热费470元、2015年度基本热费1129元，共计1599元；针对某物业公司主张胡某应承担2014年违约金141元，2015年违约金339元，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益综合因素，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为合同法的一百一十四条第二条规定的“过分高于造成的损失”。故该案某物业公司主张胡某应承担的违约金不能超过基本热费1599元的30％，应为480元（即1599元×30％=480元），符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百八十二条、第一百八十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条、《城市供热价格管理暂行办法》（发改价格【2007】1195号）第十五条、《平顶山市城市供用热管理办法》第六章第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，本院原审判决：被告胡某应于本判决生效之日起10日内向原告某市某物业服务有限公司缴纳基本热费1599元，承担违约金480元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告胡某负担。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的新证据和事实认定如下：
某物业公司提供小区锅炉一套相关手续，证明小区锅炉手续完善，合法合规。胡某质证认为该证据与本案没有关联性。本院认为该证据（特种设备使用登记证、锅炉安装质量证明书、检定证书等）内容真实，系本案涉案供暖锅炉的相关手续，与本案有关联性，应予认定。
某物业公司提供舞钢市住房与城乡建设局证明一份，证明某小区供暖不需要办理特许经营许可证。胡某质证认为该证明虽为舞钢市住房与城乡建设局所作，但其合法性我们不予认可，应当严格按照相关法律规定获得供热特许经营许可。本院认为舞钢市住房与城乡建设局作为舞钢市城市供热行政主管部门出具的证明具有公信力，对其证明的事实予以认定。
某物业公司提供平顶山市某房地产开发有限公司与某物业公司签订的一份供暖委托运营管理协议书及补充协议。胡某质证认为对该协议真实性有异议，且该协议只对协议双方有约束力，双方公司均没有取得供暖经营许可，不是法定的供暖服务单位，也不是法定的收费主体，胡某自始至终未与双方签订任何供暖合同。本院认为该协议是两公司的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属真实有效的协议。
再审审理查明与原审查明事实基本一致。
另查明：2014年9月20日，平顶山市某房地产开发有限公司与某物业公司签订的一份供暖委托运营管理协议书。协议约定：平顶山市某房地产开发有限公司将所属的某小区供暖锅炉房及供暖管网委托某物业公司进行运营管理；某物业公司对供暖费用根据物价部门相关文件，结合供暖成本核算以及市场同业行情进行定价，负责小区供暖费的收取工作，自行处理暖气收费工作所产生的纠纷。2015年4月30日，双方签订补充协议，主要内容为：2014年暖气亏损98万元由平顶山市某房地产开发有限公司补偿给某物业公司，2015年-2018年供暖中根据某物业公司实际产生亏损的有效凭证由平顶山市某房地产开发有限公司予以补偿，否则，不能保证冬季的正常供暖。
某物业公司营业执照中经营范围包括物业服务、热力生产和供应。小区供暖锅炉质量合格，年审手续齐全。某小区没有成立业主委员会，小区供热系统为并联供热系统。
2016年4月7日，某物业公司在小区内张贴《告知书》：“尊敬的业主：……您需按规定缴纳（2014年50%、2015年40%）基本热费，请您在2016年4月13日前及时到物业服务中心缴纳，如再拖延，将按每日1%缴纳收取违约金……”
《城市供热价格管理暂行办法》第十五条规定：“……基本热价可以按照总热价30%-60%的标准确定”。《平顶山市城市供用热管理办法》第二条规定：“凡在我市城市规划区域内从事城市供热规划、设计、建设、生产、经营、管理、安装、维修的单位和个人及热用户，均应当遵守本办法”。
本院再审认为，本案的案由应定为供用热力合同。本案原审及再审立案时案由为物业服务合同，但某物业公司的诉讼请求是要求胡某支付基本热费及违约金，所对应的是供用热力合同法律关系，案由应当与诉讼请求所表现的法律关系相一致，所以本案的案由应定为供用热力合同。
某物业公司系为某小区提供供热服务的适格主体。首先，虽然为小区业主安装暖气接口、供暖锅炉及供暖管网的是平顶山市某房地产开发有限公司，但该公司通过协议的方式委托某物业公司对小区供暖服务进行运营管理，某物业公司有权对每年的暖气价格核定价格、收取暖气费及自行处理因暖气费所产生的纠纷；其次某物业公司营业执照中经营范围包括物业服务、热力生产和供应；第三，舞钢市住房和城乡建设局证明某小区内部自行供暖，不对外供暖，不需办供热特许经营许可。以上三方面综合证明某物业公司有热力生产和供应的资质和权利，不需要办理特许经营许可，是为某小区提供供热服务的适格主体。
某物业公司与胡某之间存在事实的供用热力合同关系。某物业公司与胡某之间虽未签订书面的供用热力合同，但胡某在交纳暖气接口费时应当预知到该小区内规划和建设有暖气管网，是供暖小区，且某物业公司客观上为胡某所在的某小区提供了3年的供暖服务，双方已形成了事实上的供用热力合同关系。虽然《平顶山市城市供热管理办法》第十七条规定，城市供热应当签订供用热合同，但供热单位实际上提供的热力给付和业主的用热事实，代替了合同成立应该有的意思表示。胡某提出该小区供暖房系非法占地的抗辩理由，因该问题属于行政管理范畴，应由相关政府职能部门依据法律法规对其作出行政处理。但在该供暖房被依法处理前，实际向小区住户供暖期间，各小区业主应按规定缴纳供暖费或基本热费。
对某物业公司要求胡某支付2014年、2015年度基本热费和违约金的诉讼请求应予支持。胡某房屋内没有安装散热片只能证明他在供暖季未实际享受供暖服务的事实，因此其不用交纳用暖业主应该交纳的热费，但其仍需要交纳基本热费。理由如下：首先，交纳基本热费的客观原因在于从供热运行管理的状况和户间传热的现实考虑。热能具有辐射性和传导性，只要有温差，热量就会自发地由高温物体传到低温物体。所以，单个用户不用热，相邻用户要保持室温达标仍需要周边保持一定的供热负荷。用户暂时不用的供热资源也必须保留。原有供热设施的配备以及运行保障所发生的基本费用并不因单个用户不用热而减少。为此，从保障大多数居民采暖的基本权益和维持供热单位运行基本条件出发，即使单个用户不用热，其还是要向供热单位交纳一定的基本费用。其次，基本热费的交纳有法律依据。按照《平顶山市城市供用热管理办法》第二条“凡在我市城市规划区域内从事城市供热规划、设计、建设、生产、经营、管理、安装、维修的单位和个人及热用户，均应当遵守本办法。”第三十八条“已售出的房屋，其空闲房屋的热费由业主缴纳；未售出的房屋，其热费由房屋建设单位缴纳；串联供热系统中不用热的住户，应当在采暖期到来7个工作日前向供热收费单位提出不用热申请，经供热收费单位同意后，在供热收费单位监督下拆除散热器，并按规定缴纳基本热费”。本案中胡某所在小区属于平顶山市行政区域范围内，该小区的供热经营应当遵守《平顶山市城市供用热管理办法》，胡某所在小区实行的是并联的供热系统，依据该办法第三十八条规定，已售出的空闲房屋的热费由业主缴纳，那么房屋内未安装散热片的胡某住户也应当交纳基本热费。第三，在某小区没有成立业主委员会的情况下，某物业公司无法就供暖价格与业主委员会协商，客观上采取了以下公示措施：对各住户采取在小区内张贴通知的方式、进楼栋门口张贴供暖通知及在小区内电子屏幕上宣传的方式对小区各业主进行告知供暖价格内容。第四，基本热费征收合理。《城市供热价格管理暂行办法》第十五条规定：“……基本热价可以按总热价30%-60%的标准确定”。如春公司要求2014年、2015年基本热费分别按热费的50%和40%收取，符合该办法规定，且如春公司诉讼请求中基本热费只包括2014年1个月的基本热费和2015年3个月的基本热费，依法应予支持。关于某物业公司主张胡某应承担2014年违约金141元、2015年违约金339元的问题，胡某未履行缴纳基本热费的义务，应当承担违约责任。某物业公司2016年4月7日《告知书》中显示的“每日1%缴纳收取违约金”的标准明显过高，但其诉讼请求中要求的违约金不超过胡某应缴纳的基本热费的30%，不违反相关法律规定，应当予以支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百八十二条、第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下：
维持本院（2016）豫0481民初2519号民事判决。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 张冬仙
审 判 员 杨小霞
人民陪审员 褚培培
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 苗 萌
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百八十二条用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。
第一百八十四条供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。