沈阳市于洪区人民法院
民 事 判 决 书
[2015]于民一初字第02121号
原告：曲凤芹，女，1957年4月14日出生，汉族，无业，现住沈阳市于洪区。
原告：王连军，男，1958年2月6日出生，汉族，无业，现住沈阳市于洪区。
以上二原告共同委托人：王俭（系原告曲凤芹、原告王连军之子），男，1982年3月30日出生，汉族，个体业主，户籍所在地沈阳市于洪区，现住沈阳市于洪区。
以上二原告共同委托人：李永霞，辽宁凯临律师事务所律师。
被告：张百涛，男，1964年2月3日出生，汉族，无业，现住沈阳市大东区。
被告：王义香，女，1964年2月3日出生，汉族，无业，现住沈阳市大东区。
以上二被告共同委托人：马洪生，北京盈科（沈阳）律师事务律师。
以上二被告共同委托人：李雪，北京盈科（沈阳）律师事务律师。
第三人：刘桂清，女，1974年2月1日出生，汉族，个体业主，户籍所在地沈阳市铁西区红粉路****号2-4-2，现住沈阳市于洪区。
第三人：王宏，男，1971年7月2日出生，汉族，个体业主，户籍所在地沈阳市皇姑区，现住沈阳市于洪区。
委托代理人：刘桂清（系第三人王宏之妻），女，1974年2月1日出生，汉族，个体业主，户籍所在地沈阳市铁西区，现住沈阳市于洪区。
原告曲凤芹、原告王连军诉被告张百涛、被告王义香、第三人刘桂清、第三人王宏财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉及举证通知、开庭传票。依法由审判员赵萍担任审判长，与人民陪审员李卿、人民陪审员张冰组成合议庭，于2015年10月21日、2015年12月7日、2016年11月10日适用普通程序公开开庭进行了审理。在第一次庭审中，原告曲凤芹、原告王连军的共同委托代理人李永霞，被告张百涛、被告王义香的共同委托代理人马洪生到庭参加了诉讼。第三人刘桂清、第三人王宏经本院合法传唤，无正当理由拒不参加诉讼。在第二次庭审中，原告曲凤芹、原告王连军的共同委托代理人李永霞，被告张百涛、被告王义香的共同委托代理人马洪生、李雪，第三人刘桂清、第三人王宏的委托代理人刘桂清均到庭参加了诉讼。在第三次庭审中，原告曲凤芹、原告王连军的共同委托代理人李永霞、王俭，被告张百涛、被告王义香的共同委托代理人马洪生、李雪到庭参加了诉讼。第三人刘桂清、第三人王宏经本院合法传唤，无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曲凤芹、原告王连军诉称：二原告系夫妻关系，在沈阳市于洪区吉力湖街228-1号28门有房产一处，被告张百涛是原告在上述房产的邻居，被告名下的房产也是门市。2013年10月由于被告自行在其自家的房屋上搭建违建房（后由行政执法依法拆除）时，破坏了房顶的防水设施，导致与被告相邻的原告的房屋漏水，给原告造在了巨大的经济损失。后查明，2014年6月20日，被告将房屋出卖给第三人张桂清、第三人王宏。原告多次找到被告协商，被告一直拖延故，请求法院依法判令：一、判令被告赔偿原告顶层防水层的修复费用50,000元；二、判令被告赔偿原告室内天棚、灯具、电线、开关、大白、地胶的修复费10,300元；三、判令被告赔偿原告因漏水产生的房屋不能使用的费用21,000元（从2014年3月份至2015年12月份）；四、判令被告承担诉讼费。
被告张百涛、被告王义香均未作书面答辩，其共同委托代理人马洪生、李雪口头辩称：不同意原告诉讼请求。2014年6月20日，被告将产权出卖给第三人。该第三人在开始承租房屋时，对房屋漏水情况清楚。第三人在取得房屋所有权后，对该房屋负有修缮的义务。即使房屋存在漏水情况，应由第三人负责修缮。原告主张的室内维修费用及漏水修复费用均未实际发生，不应该得到支持。原告主张的每月房屋不能使用的损失，系间接损失，不在法定赔偿范围内，不应该得到支持。关于漏水的事实及形成原因，应由相关机构进行鉴定。原告并没有提供证据证明原告房屋漏水是被告行为所导致，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人刘桂清、第三人王宏均未作书面答辩，第三人刘桂清及第三人王宏委托代理人刘桂清口头辩称：原告漏水事故与第三人无关。
经审理查明：二原告系夫妻关系，对沈阳市于洪区吉力湖街228-1号28门房屋享有所有权，共有情况为共同共有。二被告系夫妻关系，原系沈阳市于洪区吉力湖街228-1号27门房屋所有权人。二第三人系夫妻关系，于2013年9月起租用沈阳市于洪区吉力湖街228-1号27门房屋。2013年12月31日，被告（甲方）与第三人刘桂清（乙方）签订不动产买卖合同，双方约定，该不动产以现状售予，价格是按套计算，乙方确定已实地进行察看，对不动产的价格、座向、面积、楼层、间隔、质量、装修、产权等状况予以认可。2014年6月10日，被告与第三人办理了房屋所有权转移登记，2014年6月25日，第三人取得沈阳市于洪区吉力湖街228-1号27门房屋所有权，共有情况为共同共有。
在本案的诉讼过程中，经本院释明，原告不申请追加王宏、刘桂清作为本案共同被告，并表示在本案中放弃对王宏、刘桂清的赔偿份额的起诉。
另查明：2013年10月，被告张百涛自行在其所有的房屋顶层搭建违建房，后经物业、院内其他业主与相关执法部门联系后，被责令拆除。被告张百涛在拆除此违建房时，造成原告所有的房屋楼顶防水层被破坏，室内吊顶被破坏，室内地胶局部起皮，室内东墙里外均有起皮，室内长桌上下面起皮、翘边。
庭审中，原告提供视听资料一份，该视听资料显示，原告搭建的违建房为砖混结构房屋，该违建房西侧承重墙修建于原告所有的房屋东侧承重墙上方。原告在拆除该违建房时，已将沈阳市于洪区吉力湖街228-1号27门、28门房层顶层地砖破坏，
再查明：2015年8月9日，原告申请对因漏水导致的财产损失进行鉴定，经本院委托，2016年6月1日，辽宁盛华资产评估有限责任公司以原告提出要调解为由，将本案退卷。后原、被告未达成一致意见，原告再次申请对其财产损失进行鉴定，2016年7月7日，辽宁永安资产评估有限公司作出辽永安评字[2016]B234号资产评估报告，该报告记载，评估对象物理状况为1.室内吊顶被破坏，两处明显的漏点，漏点面积为8.6平方米，晴天也滴水；有一处不明显的漏点。漏点处吊顶配件有明显的锈蚀。2.地胶局部起皮，有锈斑。3.室内东墙里外均有起皮。4.室内长桌上下面起皮、翘边。5.房屋楼顶防水层破坏。评估结论为于评估基准日2016年6月28日的于洪区吉力湖街228-1号房屋室内财产损失及房屋楼顶防水修复费用为人民币11,166元。
原告对此资产评估报告有异议，向本院申请复议，2016年9月12日，辽宁永安资产评估有限公司作出关于“辽永安评字[2016]B234号”资产评估报告异议的答复，回复内容为：由于屋顶防水已经使用2年，计算成新率也是合理的，如果不计算成新率，防水的评估值应增加1,119元。根据原告提供的资料，不下雨的情况下，也一直在漏水，所以不能仅仅做顶层的防水，应该把房盖揭开，把炉灰层换掉，抹平，这一部分的评估值为30,070元。综上所述，评估值应增加金额为31,189元。
被告对此答复有异议，向本院申请复议，2016年11月3日，辽宁永安资产评估有限公司作出关于“辽永安评字[2016]B234号”资产评估报告异议的答复，内容为：如果漏水是与被告有关的，那么这部分应增加的数额是30,070元。而修复费用的评估也没有明确的规定是否要计算成新率，我们回复中增加的1,119元是如果不考虑成新率的前提下评估增加值。
上述事实，有原告提供的房产证2份、房屋所有权转移登记申请书1份、房屋电子登记查询证明1份、证明1份、资产评估报告1份、答复2份等证实材料；被告提供的不动产买卖合同1份等证实材料；第三人提供的房产证1份及双方当事人的当庭陈述、答辩意见在卷佐证，经庭审质证及本院审查，予以采信。
本院认为：公民的合法权利受到法律保护，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
结合本案庭审过程及本院确认的事实，归纳本案争议焦点为：一、被告的行为与原告的损害后果之间是否存在因果关系。二、原告的经济损失金额的认定。
关于本案争议的第一个焦点问题：被告的行为与原告的损害后果之间是否存在因果关系。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。本案中，被告搭建的违建房为砖混结构房屋，该结构房屋基础埋深在1.5米左右，需将填土、淤泥全部挖除。原告在拆除该违建房时，已将沈阳市于洪区吉力湖街228-1号27门、28门房层顶层地砖破坏。且该违建房西侧承重墙在原告所有的房屋东侧承重墙上方修建，被告在拆除该违建房地基时，势必对其相邻房屋的顶层防水层造成破坏。根据日常生活经验法则，原告房屋漏水可推定系被告行为导致，如被告认为并非其原因导致，其可以举证证明，该举证责任应分配与被告。现被告未能就原告室内漏水并非其行为所导致向本院提供相关证据，故被告应承担举证不能的责任。本院确认，被告的行为与原告的损害后果之间存在因果关系。
关于被告主张第三人在取得房屋所有权后，对该房屋负有修缮的义务的答辩意见，本院认为，原告的损害后果系被告的侵权行为所致，第三人仅对其取得所有权的房屋承担义务，且被告与第三人签订不动产买卖合同中，并未对原告损失的赔偿问题进行约定，故被告应当承担造成原告损害后果的赔偿责任。
关于本案争议的第二个焦点问题：原告的经济损失金额的认定。关于原告主张的房屋修复费用问题，辽宁永安资产评估有限公司作出辽永安评字[2016]B234号资产评估报告，评估结论为于评估基准日2016年6月28日的于洪区吉力湖街228-1号房屋室内财产损失及房屋楼顶防水修复费用为人民币11,166元。2016年9月12日，辽宁永安资产评估有限公司作出关于“辽永安评字[2016]B234号”资产评估报告异议的答复，评估值应增加金额为31,189元。2016年11月3日，辽宁永安资产评估有限公司作出关于“辽永安评字[2016]B234号”资产评估报告异议的答复，未对评估结论及评估值增加金额进行改变。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定，当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。本院认为，被告并未提供证据证明资产评估报告及异议答复存在上述情形之一，且辽宁永安资产评估有限公司拥有合法、有效的评估资质，且被告并未提供证据证明鉴定机构在鉴定过程中存在程序违法并足以导致鉴定结论有失偏颇的事由。因漏水修复费用的计算无需计算成新率，故本院确认，原告因漏水导致室内及房屋顶层防水层的修复费用共计42,355元。
关于原告主张的因漏水产生的房屋不能使用的费用问题。当侵权行为发生后，被侵权人应当采取积极措施，减少损失。本案中，原告的房屋发生漏水后，原告没有及时对漏水部位进行查找及维修，没有采取措施而导致其房屋空置，故本院仅对原告维护房屋的合理期限予以支持。结合原告房屋所处地段及房屋性质，本院酌情认定原告房屋租金损失费3,000元。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百一十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条之规定，判决如下：
一、被告张百涛、被告王义香于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告曲凤芹、原告王连军房屋修复费、租金损失费共计45,355元；
如果被告张百涛、被告王义香未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费1,794元，由被告张百涛、被告王义香承担935元，由原告曲凤芹、原告王连军承担859元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内交纳上诉费，逾期不交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵 萍
人民陪审员 李 卿
人民陪审员 张 冰
二〇一六年十二月九日
书 记 员 王艺宁