＼n广西壮族自治区南宁市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）南市民一终字第1592号＼n上诉人（一审被告）：李小燕。＼n委托代理人：邓祖明。＼n委托代理人：霍雨辰。＼n被上诉人（一审原告）：黄丽珍。＼n委托代理人：郭金海。＼n一审第三人：南宁市中联圆梦房屋置换有限公司。＼n法定代表人：李莉。＼n委托代理人：麻艳萍。＼n上诉人李小燕因与被上诉人黄丽珍房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月13日组织双方当事人进行了调查、辩论和调解，书记员梁志洁担任记录。上诉人李小燕的委托代理人邓祖明、被上诉人黄丽珍的委托代理人韦霄云、一审第三人南宁市中联圆梦房屋置换有限公司（以下简称中联圆梦）的委托代理人麻艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n本案房屋位于本市民族大道168号翡翠园龙盘庭3单元3-101号房，由李小燕于2007年8月12日向中房集团南宁房地产公司购得。2012年8月19日，黄丽珍与李小燕及中联圆梦签订一份《房屋中介服务合同》，约定由中联圆梦就双方买卖前述房屋提供中介服务，其中李小燕委托中联圆梦协助办理房屋贷款结清、注销抵押、缴税免税、交易过户手续，并于签订本合同后1个工作日至相关部门办理公证委托手续；黄丽珍则委托中联圆梦协助办理缴税免税、交易过户手续，服务费由黄丽珍负担。当日，黄丽珍、李小燕在中联圆梦促成下签订了一份《存量房买卖合同》，约定：黄丽珍应于2012年8月19日前支付购房定金50000元；首付款180000元于李小燕至银行办理结清贷款手续当日支付；剩余房款740000元于双方至房产局签字过户手续当日支付。李小燕应于2012年8月20日前开始办理房屋所有权证、公证委托书及房屋贷款结清手续；在取得贷款结清资料后第2个工作日内开始办理抵押注销手续；双方于李小燕抵押注销后3个工作日内至房产交易中心办理过户手续。黄丽珍应于李小燕领取房产证3个工作日内缴纳房屋契税；李小燕则在黄丽珍缴纳契税后3个工作日内至地方税务局办理减免税手续。关于房产交接，双方约定：李小燕于黄丽珍支付首付款后1个工作日内将房屋交付黄丽珍使用。关于违约责任，双方约定：黄丽珍未按期向李小燕付清房款的，逾期在7日内，每逾期一日则按应付房款的1‰向李小燕支付违约金；逾期超过7日的，李小燕有权解除合同，黄丽珍不得索还定金，并赔偿相关损失。李小燕未按期向黄丽珍交付房屋的，逾期在7日内，每逾期一日则按累计已付房款的1‰向黄丽珍支付违约金；逾期超过7日的，黄丽珍有权解除合同，李小燕需退还黄丽珍支付的定金及房款，支付相当于定金数额的违约金，并赔偿相关损失。合同还约定：如双方未能按期办理相关手续的，每逾期一日，按总房款的0.2‰支付违约金。逾期超过7日的，守约方可解除合同；合同解除后，违约方向守约方支付相当于定金数额的违约金，由此造成的损失由违约方承担。对方同意继续履行的，违约方按每日总房款的0.2‰向对方支付违约金。合同签订当日，黄丽珍即依约向李小燕支付了定金50000元；并于2012年9月26日、10月22日通过案外人黄美荣先后向李小燕支付了首付款180000元和房款400000元。房屋权属于2012年9月24日登记至李小燕名下；同年9月27日，李小燕办理贷款结清手续；同年12月31日办妥银行贷款抵押注销手续。因李小燕未按合同约定交付房屋，协助办理过户手续，黄丽珍遂诉至法院，请求法院判决李小燕协助办理房屋过户手续、支付逾期交房违约金52830元、赔偿租金收益损失36000元、赔偿利息损失117600元等。＼n一审庭审中，在法院主持下，双方就本案第一项诉请，达成如下调解协议：1、黄丽珍、李小燕应于2013年5月15日前在中联圆梦协助下办理相关缴纳、免税手续；并于2013年5月17日前至房屋产权交易中心办理房屋过户手续；2、黄丽珍应于房屋产权交易中心受理权属转移登记之日向李小燕付款余款340000元。庭后于2013年6月20日，房屋权属变更登记至黄丽珍名下（所有权证号：邕房权证字第023245**）；黄丽珍则于同年6月26日支付余款340000元，并于当日持房屋产权证在开锁公司协助下进驻本案房屋，装修使用。＼n一审法院认为：黄丽珍与李小燕签订的《存量房买卖合同》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方应认真履行，恪守合同义务。合同签订后，黄丽珍分别在合同约定的合同签订之日、李小燕办结贷款手续之日向李小燕支付了定金50000元及首付款180000元。剩余房款740000元，本应于双方至房产交易中心签字过户时支付，但黄丽珍于2012年10月22日又支付了其中的400000元房款，已付款占总房款的比例高达85%。李小燕却未依约在黄丽珍支付定金及首付款后向其交付房屋，实有违合同约定，应承担违约责任。根据双方约定：若李小燕未按期交付房屋，守约方不解除合同的，违约方每逾期一日须按累计已付房款的1‰支付违约金。黄丽珍于2012年9月26日支付首付款180000元，李小燕依约应于9月27日前向黄丽珍交付房屋，故逾期交房起算点为2012年9月28日；黄丽珍直至2013年6月26日方才实际占有房屋，但黄丽珍在庭审中表示违约金计至起诉前2013年5月31日止，之后的不再主张，此系其权利处分，应予准照，故逾期交房止算点为2013年5月31日。至于违约金数额，因合同法第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，黄丽珍应就李小燕的违约行为在合理期限及时督促或以诉讼方式积极主张权利。违约金如若计至2013年5月31日，则李小燕应付的逾期交房违约金，按累计已付房款分段计算如下：以230000元（50000元＋180000元）为基数，自2012年9月28计至2012年10月22日，按每日1‰，得5750元（230000元×25天×1‰）；以630000元（50000元＋180000元＋400000元）为基数，自2012年10月23日计至2013年5月31日，按每日1‰，得139230元（630000元×221天×1‰），合计144980元。在黄丽珍未举证证实其实际损失为多少的情况下，该违约金数额确已超出合理范围，李小燕在诉讼中亦认为违约金过高，应予调整。故综合全案实际，酌定李小燕应支付三个月的逾期交房违约金，计90日。具体如下：以230000元（50000元＋180000元）为基数，自2012年9月28计至2012年10月22日，按每日1‰，得5750元（230000元×25日×1‰）；以630000元（50000元＋180000元＋400000元）为基数，按每日1‰，得40950元（630000元×65日×1‰），合计46700元。至于黄丽珍主张的租金收益损失及利息损失，因合同对此并无约定，同时考虑到李小燕在诉讼中积极协助黄丽珍办理了房屋过户手续，而黄丽珍在法院组织调解后也未按协议及时付清剩余房款，且黄丽珍的损失已通过上述违约金得以平衡，故对黄丽珍的该两项诉请，不再支持。至于黄丽珍要求李小燕协助办理房屋过户手续的诉讼请求，经调解房屋权属已转移至黄丽珍名下，其诉请已实现，故不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，一审法院判决：一、李小燕应向黄丽珍支付逾期交房违约金46700元；二、驳回黄丽珍要求李小燕赔偿租金收益损失、利息损失的诉讼请求。案件受理费7665元，由黄丽珍负担1533元，李小燕负担6132元。＼n上诉人李小燕不服一审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人对于逾期交房存在违约行为及过错，第三人中介公司已证明，被上诉人曾因资金不足提出解除合同，故而导致上诉人未将清水房交付给被上诉人，由于被上诉人自身过错迟延交房的期间不应计入上诉人逾期交房时间内，一审法院未对此作出认定是错误的；2、一审计算损失的方法有误，逾期交房违约金判决过高，已明显超过实际损失的30%，被上诉人的租金损失最多9000元，一审判决46700元明显不当；3、一审判决对诉讼费的分担存在错误。综上，请求二审法院依法改判。＼n被上诉人黄丽珍答辩称：上诉人称被上诉人要求解除合同及退款证据不充分，不应采信，被上诉人已付房款已经超过总房价的65%，不存在违约行为，上诉人未依约交房，是其自身过错造成，一审已经在违约时间上予以减少，没有全部支持被上诉人的诉讼请求，已经是少判了，请求二审法院驳回上诉，维持原判。＼n根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：一审判决的逾期交房违约金是否过高？上诉人李小燕应向被上诉人黄丽珍支付多少逾期交房违约金？＼n双方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。＼n各方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。＼n本院认为：第一，李小燕上诉仍主张黄丽珍对于逾期交房存在违约行为及过错，黄丽珍曾因资金不足提出解除合同，故而导致未依约交房，其不应当承担责任，但根据双方合同约定，黄丽珍支付第一笔购房款180000万元后，李小燕即应将争议房屋交付黄丽珍使用，现李小燕收到该笔款后未能依约交房，已经构成违约，应承担违约责任，李小燕提出黄丽珍自身存在过错、应扣减迟延交房时间的理由不充分，本院不予支持。＼n第二，李小燕提出一审的判决逾期交房违约金过高，已明显超过黄丽珍实际损失的30%，黄丽珍的损失只有租金损失，按每月2000元租金标准，迟延交房四个半月，黄丽珍的租金损失最多为9000元，但是，李小燕未能举证证实争议房屋同地段同时期相近面积的房屋租金为每月2000元，故本院对李小燕称黄丽珍实际损失为每月2000元租金的主张，不予采信。双方合同约定，每逾期一日则已付房款的1‰计付违约金，黄丽珍在合同约定的基础上，起诉时已自动减少了违约金的赔偿数额，一审法院也已经酌情予以减少到46700元，李小燕主张黄丽珍的实际损失为9000元，证据不充分，本院不予支持，故一审判决李小燕向黄丽珍支付46700元违约金并不过高，本院予以维持。＼n至于上诉人提出的一审判决对诉讼费的分担存在错误的问题，经审查，一审未按胜败诉比例确定一审受理费的负担，欠妥，本院予以调整。＼n综上所述，上诉人李小燕要求减少违约金的上诉理由不成立，本院依法不予以支持。一审判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费7665元（此款黄丽珍已预交），由上诉人李小燕负担1734元，被上诉人黄丽珍负担5931元，二审案件受理费968元，由上诉人李小燕负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长黄敏俊＼n审判员卢玉梅＼n审判员包林辉＼n二〇一四年三月二十八日＼n书记员梁志洁＼n附相关法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；＼n（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；＼n（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。＼n原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再将发回重审。＼n第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。