黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆高新民初字第143号
原告孙长旭，男，汉族，1965年3月22日出生，无职业。
原告孙婧莹，女，汉族，1991年12月29日出生，无职业。
委托代理人徐秀伟，女，汉族，1971年5月30日出生，无职业，与原告孙长旭系夫妻关系，与孙婧莹系母女关系。
被告绿地集团大庆置业有限公司，住所地大庆高新区新科路12号科技创业园A座204室。
法定代表人樊华，该公司总经理。
委托代理人徐正平，黑龙江四维律师事务所律师。
原告孙长旭、孙婧莹与被告绿地集团大庆置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙长旭、孙婧莹的委托代理人徐秀伟、被告绿地公司的委托代理人徐正平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告孙长旭、孙婧莹诉称：2013年10月1日，二原告在被告开发的大庆绿地金融官邸二期小区售楼处，交纳了1万元的房屋认筹金。2013年10月29日，二原告在被告处购买了大庆绿地金融官邸二期1栋1-603室住宅一套，并交纳了首付款13.27万元。2015年1月21日，因金融官邸一期业主上访至大庆市政府及管委会，二原告才得知被告所开发的金融官邸二期楼盘没有取得商品房预售许可证。依据相关法律，被告违反法律法规在没有取得预售许可证手续不健全的情况下违法销售房屋，主观恶意的欺诈行为，故二原告诉至法院，要求一、要求确认合同无效，退还购房款132700元及利息9952元，并支付原告购房款三倍的赔偿金398100元，合计540752元；二、判令被告支付自起诉之日至判决之日的利息；三、诉讼费用由被告承担。
被告绿地公司辩称：第一、原告的诉请不符合我国法律规定，且原告诉请中的三倍赔偿是依据新消费者权益保护法，该法生效后不溯及既往，原告的诉请不应支持；第二，我公司的相关手续将于近期办理完毕。
原告向本院提交证据如下：
1、认筹登记表一份（复印件），欲证明2013年10月1日，原告孙长旭交纳认筹金1万元，交款时被告没有取得商品房预售许可证。经质证，被告对此证据的真实性有异议，认为是复印件无法核实真实性，且证据上只体现了一个原告，于诉状不符。该证据虽为复印件，但被告提交了其他证据相佐证，故本院对该证据的真实性予以确认。
2、认购协议书及收据各一份，欲证明原告所认购楼号为1号楼1单元603室，认购面积为125平方米，认购款共计132700元。经质证，被告对此证据真实性及证明的问题均无异议。故本院对该证据的真实性予以确认。
3、银联签购单及银行卡复印件各二份（复印件），欲证明2013年10月29日原告徐秀伟交纳房款的情况。经质证，被告对此证据真实性有异议，被告不予认可。因该证据与原告提交的其他证据能够相互印证，故本院对该证据的真实性予以确认。
4、信访登记表、行政处罚决定书、送达回执各一份（复印件），欲证明绿地集团大庆置业有限公司自2013年6月16日以后进行商品房预售的行为是违法违规的，房产局决定罚款5万元的处理决定。经质证，被告对此证据真实性有异议，证据的出处不符合规定，不应由法务科处理，应该是由房产局的行政执法部门处理，应加盖房产局行政执法科的公章。因该证据由大庆市房产局出具，故本院对该证据的真实性予以确认。
5、情况说明一份（复印件），欲证明被告在金融官邸售房过程中一期同样也存在没有预售许可证就售房的违法违规情况。经质证，被告认为该组证据要件形式不符合证据规则规定，与本案没有法律上内在的必然联系，不予质证。因该组证据与本案无关联，故本院对该证据不予采信。
6、更名申请一份（复印件），欲证明绿地集团是上海市国有控股大型企业集团，应该知道没有商品房预售许可证是不可以进行销售的，但还是违法违规的欺诈消费者，存在恶意欺诈消费者的行为。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为该证据与本案没有关联性。本院对该证据的真实性予以确认。
7、宣传资料四张（复印件）、网上打印资料二张（复印件）、绿地金融官邸售楼处楼盘模型和施工现场彩色照片六张（复印件）、影音资料光盘一张，欲证明绿地集团大庆置业有限公司宣传称在该小区内盖2栋216米高金融双塔，但原告到相关部门都未查询到绿地集团大庆置业有限公司在大庆市建设2栋216米高金融双塔的相关报审资料，这就说明绿地置业集团在售楼时，故意向消费者做虚假宣传，构成恶意的商业欺诈。经质证，被告认为证据与本案无关。本院对该组证据的真实性予以确认。
8、公司章程、股东决议、企业名称变更核准通知书、营业执照各一份（复印件），欲证明绿地置业公司大庆有限公司在2014年12月29日增资2.4亿元，营业执照从2000万增到2.6亿元，被告涉嫌违法犯罪。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议。本院对该组证据的真实性予以确认。
9、证人崔××、张××出庭作证，欲证明原告在售楼处选楼时，曾询问过售楼员绿地二期住宅是否有预售许可证的问题，售楼员明确告知有预售许可证，但当时被告并未取得预售许可证，故被告属于恶意欺诈。经质证，被告认为两位证人均是在原告的提醒下，对于有些问题才与原告的说法一致，此行为在法庭中失去了作为证人的意义。同时，原告在其交钱之前已经缴纳了认筹金，也就是说在10月1日当天原告对绿地预售的情况已经充分了解，在此情况下去购房，照法律规定是一种明知和自愿行为。因被告对该证人证言的真实性有异议，而原告亦未提交其他相关证据予以佐证，故本院对该组证人证言的真实性不予确认。
10、函一份（复印件），欲证明绿地集团大庆置业有限公司在金融中心二期商住项目在未通过大庆市国土资源局的用地预审前就将房屋以欺诈的方式卖给原告。经质证，被告对此份证据的真实性没有异议，但对证明的问题有异议，认为该证据其内容没有体现出和今天的被告相关的任何的字据和意义，题目中表明的商业兼居住1号地和被告开发的项目没有任何联系。本院对该证据的真实性予以确认。
11、《房地产估价报告书》及承诺各一份（复印件），欲证明被告承诺其如无法取得金融中心二期土地愿以64948176.00元转让四栋已建高层住宅。同时也证明被告无法保证能继续合法开发金融中心二期商品房。经质证，被告对此证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为原告出具该证据主要是证明被告方没有取得原告所述的五证，原告出具的房地产评估价报告书是被告方委托第三方所做，该报告和今天所证明的问题没有必然联系，是否取得有效证件应该以规划土地建设部门出具的意见为主，被告方认为原告出具的证据佐证不了原告证明的问题。本院对该组证据的真实性予以确认。
12、《行政处罚决定书》二份（复印件），欲证明绿地集团大庆置业有限公司在大庆（绿地）金融中心二期项目占用土地是国有建设用地，该项目未办理用地审批手续交纳土地出让金，构成了非法占地土地违法行为。行政机关作出罚款251549元和581468元的处理决定。经质证，被告对此证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为该行政处罚决定书和本案是否有直接联系，原告购买的房屋是否在该地块，原告要有证据予以证明。本院对该组证据的真实性予以确认。
13、行政处罚书一份、报纸剪裁七张（复印件与原件核对无异议），欲证明绿地集团大庆置业有限公司的售楼员在销售大庆（绿地）金融中心一期和二期住宅时，在其售楼处楼盘模型、现场工地施工牌照片、宣传资料、在大庆日报和黑龙江日报大肆宣传要在该小区兴建2栋216米高的“龙江第一高”建筑，但时至今日，那2栋216米的龙江第一高建筑只是挖了2个大坑而已，绿地集团大庆置业有限公司涉嫌虚假宣传，大庆市工商局对被告进行了处罚。经质证，被告对行政处罚决定书的真实性没有异议，但对证明的问题有异议，认为被告至今没有宣布两座最高的停止建设，原告出具的证据说明不了被告方是否承建的想法；对于原告方出具的报纸，我方认为根据司法实践中报纸不能作为证据使用只能参照，原告提供的证据证明不了其主张。本院对该组证据的真实性予以确认。
14、国有建设用地使用权挂牌出让公告一份（复印件），欲证明2015年8月7日，经大庆市人民政府批准，大庆市国土资源局决定以挂牌方式出让以下地块的国有建设用地权，也就是该案所涉及的地块，其中标明地下空间使用权面积为35000平米，出让年限是40年，是要交纳土地出让金的。经质证，被告对此证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为原告方出示的证据的内容和实际情况不一致，认为该证据无法证实原告的主张。本院对该证据的真实性予以确认。
15、商业兼居住1号地规划设计条件附图、大庆市国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告、国有土地使用权挂牌出让须知、国有建设用地使用权出让合同各1份（复印件），欲证明大庆（绿地）金融中心地下车库里的车位也是需要有大庆国土资源局颁发的国土使用证，并且向国家交纳土地出让金的（住宅用地70年、商服用地40年、地下40年）。经质证，被告对此证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为该图纸中体现的区域可能是绿地的建设区域，但没有其他文字予以说明，单从图纸看佐证不了原告的主张，原告从网上下载的国有土地使用权挂牌出让公告没有土地部门盖章认可；第三份证据其中内容是告诉摘牌的一些常识内容，该证据证明不了原告所要证明的问题；对该出让合同的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为从该合同中表明的K2012078的地块是否为双方争议的地块要进行核实，在没有核实前对该证据不予认可。本院对该组证据的真实性予以确认。
16、照片2张，欲证明通过其他两个开发楼盘的商品房预售许可证的照片可以证明大庆（绿地）金融中心地下车库里的车位也是需要有大庆市房产局颁发的商品房预售许可证的。经质证，被告对此证据的真实性有异议，认为原告提供的商品房预售许可证主要证明地下车位已经颁发预售许可，从原告提供的证据来看表明的均是住宅而不是地下车位，从房屋性质看，该证据上一个标明的是住宅，另一个标明的是商业住宅，按照《商品房预售许可证办法》的规定，该规定从来没有规定地下车位需要颁发预售许可。因该组证据与本案无关联，故本院对其不予采信。
被告绿地公司未向本院提交证据。
经审理查明，2013年10月1日，原告孙长旭在被告开发的大庆绿地金融官邸二期小区售楼处，交纳了10000元的房屋认筹金。2013年10月29日，原告孙长旭、孙婧莹与被告签订了《绿地集团商品房认购协议书》，约定二原告购买大庆绿地金融官邸二期1号楼1单元603室住宅一套，暂测建筑面积125平方米，每平方米5299.96元，共交纳了购房款132700元。
另查明，大庆市房产管理局于2015年3月20日对被告违法违规进行商品房预售的行为作出了罚款5万元的处理决定。同时，大庆市国土资源局分别于2014年6月23日和2015年6月5日因被告未办理用地手续对其进行了行政处罚。被告于2015年9月8日与大庆市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，并交纳了土地出让金，包括商品房预售许可证等相关证件正在办理中。
本院认为，关于原、被告双方签订的《商品房认购协议书》的效力问题。经查，被告至今未取得行政机关颁发的销售案涉房产的相关许可证明。《商品房销售管理办法》第二十二条第一款规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”。被告在不符合商品房销售条件的情况下与原告签订《商品房认购协议书》应认定为无效，故原告要求被告返还认购款的诉讼请求应予支持。
关于被告是否应赔偿原告损失及赔偿标准的问题。本院认为，被告在未取得商品房销售许可证明的情况下与原告签订《商品房认购协议书》其存在过错，对原告应当予以赔偿。原告主张被告给付认购款利息的同时要求被告给付认购款三倍的赔偿金，其依据的是《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，即“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。”，但该条文适用的前提是经营者存在欺诈行为，就本案而言，被告虽未取得销售房产的相关许可证明，但其并未与原告签订《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》，双方签订的是《商品房认购协议书》，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，认购书为预约合同。认购书签订的根本原因在于签订正式预售合同存在法律上和事实上的障碍，只有这些法律和事实上的障碍消除后才得以签订正式的预售合同，即商品房预售许可证未取得之前只能签订认购书而非正式预售合同，故应认定原告在与被告签订《商品房认购协议书》时被告并未隐瞒其尚未取得商品房销售证明，被告在与原告签订《商品房认购协议书》时并不存在欺诈行为，原告要求被告给付认购款三倍赔偿金的请求不符合法律规定，本院不予支持。但被告在未取得商品房销售证明的情况下，违反法律规定销售商品房，且在合理预期内仍未达到商品房法定销售条件，导致双方签订的《商品房认购协议书》无效，其过错程度较大，结合给原告造成的损失，本院认为，依据公平原则，被告给付原告已付认购款50%的赔偿金（132700＊50%=66350）较为合理。
关于原告要求被告给付认购款利息的问题，本院认为，本院在确定被告应给付赔偿金的过程中已充分考虑原告所受的损失，其中已经包括利息损失，故不应再给付利息。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第六十条、《商品房销售管理办法》第二十二条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告孙长旭、孙婧莹与被告绿地集团大庆置业有限公司签订的《商品房认购协议书》无效；
二、被告绿地集团大庆置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告孙长旭、孙婧莹购房款132700元；
三、被告绿地集团大庆置业有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告孙长旭、孙婧莹损失66350元；
四、驳回原告孙长旭、孙婧莹的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
案件受理费9208元，由被告负担4281元，由原告孙长旭、孙婧莹负担4927元。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。
（本案所涉货币种类均为人民币）
审 判 长 贾 彪
代理审判员 杨 杰
代理审判员 王庆娟
二〇一五年十二月一日
书 记 员 王海洋
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《商品房销售管理办法》
第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。