吉林省辽源市龙山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)吉0402民初1442号
原告（反诉被告）王海刚，住所地吉林省辽源市，现住辽源市。
被告顾玉春（反诉原告）。
委托代理人陶永强，住辽源市。
被告王雪莹。
原告王海刚（反诉被告）诉被告顾玉春（反诉原告）、王雪莹物权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王海刚、被告顾玉春代理人陶永强到庭参加诉讼，被告王雪莹经合法传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告王海刚（反诉被告）诉称2012年9月1日，二被告以人民币4,701,000.00元的价格将位于辽源市步行���百乐一楼的188.04平方米的营业房屋出售给原告，原告按约定向二被告支付了全部购房款人民币4,701,000.00元。二被告至今不履行将出售给原告的位于辽源市步行街百乐一楼的188.04平方米的营业房屋过户到原告名下的义务，为此，原告多次要求二被告履行义务无果，诉至人民法院，请求判令二被告履行将出售给原告的位于辽源市步行街百乐一楼的188.04平方米的营业房屋过户到原告名下的义务。
被告顾玉春（反诉原告）辩称，答辩人顾玉春与被答辩人王海刚不存在租赁合同与买卖合同关系。王海刚实际占有商铺。王海刚为了给百乐物业及消防部门处理事情。王海刚说能处理百乐物业及消防的事情。法院可以去百乐调查此事。2012年9月的时候，顾玉春是无权出卖的，原因是顾玉春已将这些房屋抵押给农行并做他项权利，顾玉春与王海刚实际并不是租赁关系也不是买卖关系，更不存在办理过户关系，事实上王海刚没有租金的凭证，没有买卖房屋收款凭证。顾玉春与王海刚有经济往来，曾经用过王海刚的钱，倒过贷款，有利息收据，本金收据，利息、本金收据复印件证明。没有人民币4,701,000.00元的房款收据，没有的是打款给顾玉春的收条。王海刚的资金是哪里来的。一个31岁的人上哪弄到这些钱，钱的来源何处，收入说明。能买起这么大的商铺，说明你的资金来源，证明钱来源。因此，王海刚的诉讼请求应予以驳回，王海刚应立即返还顾玉春租金，租金合同及买卖房屋的合同。且已给顾玉春造成了实际经济损失。请求贵院驳回原告王海刚起的同时，判决支持答辩人的请求。
被告顾玉春（反诉原告）提出反诉称，反诉人顾玉春与被反诉人王海刚出据的租赁合同与买卖��同，为王海刚出租商铺时，给百乐物业及消防部门看的。实际可以去百乐调查。2012年9月时候，反诉人是无权出卖的。原因是反诉人已将这些房屋抵押给农行并做他项权利。反诉人与被反诉人实际并不是租赁关系也不是买卖关系。更不存在过户关系。反诉人与被反诉人由经济往来，曾经用过被反诉人王海刚的钱，倒过贷款。用完后有还款记录，还有收据复印件。因此，被反诉人王海刚的诉讼请求应予以驳回，被反诉人王海刚应立即返还反诉人租金，租金合同及买卖房屋的合同，且已给反诉人造成了实际经济损失。反诉人请求人民法院判令被反诉人王海刚给付的反诉人的实际占有房屋的租金200万元，2012年至今租金与违约金。
被告王雪莹未到庭亦未提交答辩状。
在庭审的举证过程中，原告提交1.商���买卖合同一份（复印件）、顾玉春名下房屋所有权证4份（复印件），证明2012年9月1日被告顾玉春与原告王海刚签订商铺买卖协议，被告顾玉春将百乐一楼1179、1181、1182、1183、1184、1185、1186、1187八套商铺共计188.04平方米的营业房屋以每平方米2.5万元，共计4701000.00元的价格出售给原告王海刚。
被告顾玉春质证：对房照无异议，对合同有异议，合同当时不是真正买房子的意思表示，合同是为了给原告王海刚的舅舅陈文斌看的，原告王海刚说能处理消防问题，合同没有日期约定，日期为后填上去的，八套房屋已经抵押，并做他项权利证，依照民法抵押物是不能出卖的，合同为无效合同。
原告提交2.证明书一份（复印件），证明2016年6月15日顾玉春、王雪莹证明将百乐一楼1179、1181、1182、1183、1184、1185、1186、1187八套商铺于2012年9月1日出售给原告王海刚。
被告顾玉春质证，对这份证据没有异议，证明书上的落款日期应该是打印的，而不应该是手写的，不符合常理，正常应该打印，当事人签字即可。
原告王海刚举证3.证明书一份（复印件），证明2016年8月25日，顾玉春、丛某（系顾玉春公司财务总监）证明王海刚购买百乐一楼1179、1181、1182、1183、1184、1185、1186、1187八套商铺，共计4701000.00元；证明原告王海刚分三次将房款以转账方式付清，其中向丛某账户转账两次，分别在2015年8月21日转账200万元，2015年8月31日转账90万元，2015年9月21日向顾玉春账户转账181万元。
被告顾玉春质证，对证据没有异议，需要丛某证明。
原告王海刚举证4.中国建设银行汇款回执单4份，证明2015年原告王海刚分三次向被告汇购买商铺款共计4701000元（其中有两笔是同一日汇出）。
被告顾玉春质证，对证据没有异议，但汇款栏款项用途没有注明是购房款，不能证明次款项是用来购买商铺的购房款，被告与原告有经济往来也有民间借贷。
原告王海刚举证5.顾玉春贷款抵押物物内部评估报告一份（复印件），证明原、被告签订商铺买卖合同时，原告所购买被告的百乐一楼1179、1181、1182、1183、1184、1185、1186、1187八套商铺没有抵押贷款。抵押贷款是2013年8月21日银行对抵押物（该八套商铺）做的抵押评估。
被告顾玉春质证，对评估报告无异议。
被告顾玉春举证1.收据一张（复印件）���证明2016年1月30日，原告王海刚收到被告顾玉春的利息54000元整。
原告王海刚质证，原告在全额购房款给付顾玉春之后，被告以各种理由延迟过户，2016年1月份，我找顾玉春说这181万元是我借的，我需要付利息，被告顾玉春为了延迟过户，给我拿的54000元利息。
被告顾玉春举证2.收据一张（复印件），证明2015年12月29日，王海刚收到被告顾玉春还款本金20万元，原告与被告有民间借贷，有经济往来。
原告王海刚质证，这20万元是被告顾玉春欠别人的钱，我替他还了，后来他还给我的。
被告顾玉春举证3.吉林银行个人转账凭证一份（复印件），证明原告王海刚指定被告将200万元的借款打入陈施羽账户，打款人丛某。
原告王海刚质证，这份证据与本案无关，我都不认识陈施羽这个人，我怎么能让被告打款给他。
被告顾玉春举证4.银行打款记录四份（复印件），证明2015年12月29日，原告要求丛某将20万元借款打入崔健账号，这钱是顾玉春倒贷的钱，汇款人丛某；2015年8月27日，丛某按照原告王海刚要求将100万元借款打入崔健账户；2015年9月2日，应原告王海刚要求被告顾玉春将20万元借款通过白长春账户打入崔健账户；2015年9月2日，原告要求将49万元打入崔健账户。这些都证明原被告之间有经济往来，且有民间借贷。
原告王海刚质证，这四份打款记录与我无关。
被告顾玉春举证5.证人丛某证言，证明从2014年1月至2016年10月该证人系顾玉春公司（吉林省凌海农业���展有限公司）经理，负责财务收支。从2015年1月1日到2016年9月末，顾玉春公司收支适用的都是我的银行卡。2015年8月21日顾玉春向王海刚借了100万元，打入我的银行卡账户，当时用于银行贷款倒贷；2015年8月25日银行放款，8月27日顾玉春将100万元通过我的账号还给王海刚，打到崔健账户；2015年9月21日，顾玉春在农行300万元贷款到期，他向王海刚借款200万元，9月23日顾玉春放款300万，通过我的银行卡还王海刚200万，转入一个叫陈施羽的账户；2015年9月25日，因为没钱给工人开工资，顾玉春向王海刚借款50万元，当时付给王海刚2万元利息，2015年11月16日顾玉春还给王海刚借款50万元本金及3万元利息；2015年8月末我向王海刚借款90万元，2015年9月2日通过白长春的账户转入崔健的账户；2015年12月29日，顾玉春通过我的账户还给王海刚20万元，打入崔健的账户名下；2016年1月30日，顾玉春还王海刚利息54000元；2015年9月21日，付给王海刚利息19万元。
经审理查明，2012年9月1日原告王海刚与被告顾玉春签订商铺买卖合同，约定原告购买被告名下位于辽源市步行街百乐一楼1179号、1181号、1182号、1183号、1184号、1185号、1186号、1187号商铺，共计188.04平方米，每平方米2.5万元，共计4701000元人民币。2013年8月21日，被告顾玉春向银行贷款将上述8套商铺抵押银行至今。2015年8-9月原告将购买8套商铺款4701000元交付被告。现原告以二被告不履行出售房屋过户到原告名下义务为由起诉至法院，要求二被告履行将出售给原告位于步行街百乐一楼的188.04平方米营业用房过户到原告名下。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。原告王海刚与被告顾玉春签订买卖协议，原告购买被告商铺，但未办理产权登记，仅产生了合同效力，未发生物权变动。本案所争议的房屋（8套商铺）被告顾玉春已向银行抵押贷款并已登记，抵押权自登记时设立,现双方争议的房屋（8套商铺）仍处于抵押登记状态，无法办理过户登记手续，故对原告要求被告履行房屋过户义务的诉讼请求，本院不予支持。被告顾玉春要求原告给付实际占有房屋期间的租金的反诉请求与本案不是同一法律关系，本案不予审理，应另行告诉。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、一百八十七条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）王海刚的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）顾玉春的反诉请求。
案件受理费250元，由原告王海刚承担；反诉���250元，由被告顾玉春承担。
如不服从判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本上诉至辽源市中级人民法院。
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审 判 长 刘学珍
人民陪审员 苏奎华
人民陪审员 王 伟
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 李 朕