大连市西岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第4716号
原告中国农业银行股份有限公司大连西岗支行。
负责人杜柏卫，该支行行长。
委托代理人张运志，辽宁竞业律师事务所律师。
被告滕人福，男。
被告大连泰锋房屋开发有限公司。
法定代表人韩向军，公司总经理。
委托代理人张友亮。
原告中国农业银行股份有限公司大连西岗支行诉被告滕人福、大连泰锋房屋开发有限公司（以下简称泰锋公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月28日受理后，依法适用普通程序，于2016年6月24日公开开庭进行了审理，原告中国农业银行股份有限公司大连西岗支行委托代理人张运志、被告大连泰锋房屋开发有限公司委托代理人张友亮到庭参加了诉讼，被告滕人福经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称,2008年9月2日，原告与被告泰锋公司签订《一手房贷款业务银企合作合同（合同编号2007第5005号）约定：原告同意对购买泰锋公司开发的项目的自然人提供购房贷款。泰锋公司为购房人因购买本项目下的房屋而依借款合同所产生的债务提供连带保证责任。2008年8月8日，原告与被告滕人福签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款人滕人福向原告借款180000元，用于购买大连市金州区三十里堡街道万兴街50号1单元1层1号房屋，借款期限自2008年7月17日起至2028年7月16日止，共240个月。借款利率为浮动利率，即按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率7.83%下浮15%，执行年利率6.6555%，借款进入利率浮动期后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则应自调整后的次年1月1日起贷款人按调整后的相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率。还款方式为等额本息还款法，借款人应当自借款发放后，在每期末月的借款对应日还款。借款人逾期还款的，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息。若借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放的借款。该合同项下的担保方式为“阶段性保证担保+抵押”。被告泰锋公司作为保证人，对借款人的债务承担连带保证责任，保证期限自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼（仲裁）费、律师费等原告实现债权的一切费用。被告滕人福同意以案涉房产设定抵押担保，担保范围与保证人保证范围一致。2008年7月23日，原告与被告滕人福就案涉房产申请并办理了抵押权预告登记。原告已发放了全部贷款，而被告滕人福却逾期还款，并已超过90日，经原告多次催缴，二被告仍未能偿还借款，故原告依法起诉至法院，请求法院判令：1、请求判令被告滕人福偿还原告借款本金138369.27元，利息人民币2032.45元（截至2015年10月24日）。合计人民币140401.72元。2、请求判令被告滕人福按照合同约定偿还自2015年10月25日至还清欠款之日止的利息及罚息。3、请求判令被告大连泰锋房屋开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。4、请求确认原告的抵押权合法有效，原告对大连金州区三十里堡街道万兴街50号1单元1层1号房屋享有优先受偿权。被告滕人福未到庭，亦未提交书面答辩意见。
被告泰锋公司辩称，对原告的诉讼请求没有异议。
经审理查明,2008年9月2日，原告与被告泰锋公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定原告对被告泰锋公司开发的项目的自然人提供购房贷款，由被告泰锋公司在原告处设立合作项目售房款账户，原告向购房人发放的贷款应全部进入该账户，被告泰锋公司为购房人因购买该合作项目下房屋而依借款合同产生的债务提供连带责任保证。2008年7月15日，原告与被告滕人福签订《个人购房担保借款合同》，约定被告滕人福向原告借款180000元用以购买被告泰锋公司项目下坐落于大连金州区三十里堡街道西山后村泰锋俪景城19号2单元2层3号的房屋；借款期限自2008年8月13日起至2038年8月12日止，共计360个月；借款利率采用浮动利率方式，即按中国人民银行同期贷款基准利率7.83%下浮15%，执行年利率6.6555%；还款日期为每月的18日；被告滕人福以大连金州区三十里堡街道万兴街50号1单元1层1号房屋作为借款的抵押担保。该合同第十一条第12.2项约定，若借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。2008年7月23日，原告与被告滕人福对大连金州区三十里堡街道万兴街50号1单元1层1号房屋设立了预告抵押登记。2008年7月24日，原告按合同约定发放了全部贷款。自2015年7月24日起，被告滕人福停止向原告还款，截至2016年9月2日，逾期还款的时间已超过90天，尚欠借款本金138369.27元，尚欠截止至2015年10月24日的利息2032.45元。
本院所确认上述事实，有原告提供的被告户口本复印件、《中国农业银行个人房地产贷款申请表》、《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押申请审批书》、个人借款凭证、《一手房贷款业务银企合作协议》、欠款明细及当事人的陈述笔录在案为凭，上述证据材料已经本院的审查，均予采信。
本院认为，原告与被告泰锋公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》、原告与被告滕人福签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定履行各自义务。被告滕人福自2015年7月24日起连续超过90天拖欠原告借款不还的行为违反了合同的约定，原告有权按约定宣布贷款提前到期要求其立即偿还全部借款本息，故被告滕人福拖欠原告借款本金138369.27元应予偿还，并按合同的约定支付相应的利息、罚息。利息、罚息计算截止至2015年10月24日为2032.45元，自2015年10月24日起的利息、罚息以138369.27元为基数，按合同约定利率计付。被告泰锋公司亦应依照《一手房贷款业务银企合作协议》的约定，对被告滕人福的上述债务向原告承担连带保证责任。
关于原告主张的抵押权是否合法有效、原告是否对大连金州区三十里堡街道万兴街50号1单元1层1号房屋享有优先受偿权一节。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权。故原告基于抵押预告登记并未取得案涉房屋实际的抵押权，对案涉房屋亦不能享有优先受偿权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告滕人福于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司大连西岗支行借款本金138369.27元及利息、罚息（利息、罚息计算截止至2015年10月24日为2032.45元，自2015年10月24日起至实际清偿之日止，利息、罚息以138369.27元为本金，按合同约定的利率计付）；
被告大连泰锋房屋开发有限公司对被告滕人福的上述债务向原告中国农业银行股份有限公司大连西岗支行承担连带偿还责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司大连西岗支行的其他诉讼请求。
如被告滕人福、大连泰锋房屋开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3109元、保全费1233元，公告费600元，以上合计4942元（原告已预交），由被告滕人福、大连泰锋房屋开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 邹本刚
代理审判员 孙海洋
人民陪审员 刘晓虹
二〇一六年九月二日
书 记 员 刘 林