北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终1656号
上诉人（原审原告）北京裕发弘瑞物业管理有限公司，住所地北京市平谷区东高村镇门楼庄村北街1号。
法定代表人田志波，总经理。
委托代理人林鹤，北京市亿达律师事务所律师。
委托代理人张琛，北京市亿达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）寇绍鼎，男，1955年11月9日出生。
委托代理人徐艳花（寇绍鼎之妻），1958年1月31日出生。
上诉人北京裕发弘瑞物业管理有限公司（以下简称裕发物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第10795号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
裕发物业公司在原审法院诉称：寇绍鼎系北京市昌平区佳运园小区X号楼X单元X号房屋的业主，房屋建筑面积81.77平方米。2004年10月9日，我公司与寇绍鼎签订《物业委托管理合同》（以下称“合同”）。合同第二条约定我公司为寇绍鼎提供房屋建筑公用部位的维修、养护、运行和管理等物业管理服务。第六条约定了物业管理服务的质量、管理目标。第四条约定寇绍鼎应按规定交纳物业管理费、供暖费及由物业部代收代缴的水、电、燃气费。合同第七条第1款约定我公司有权按照政府有关规定的收费标准向寇绍鼎收取物业管理费用，寇绍鼎应当主动按时交纳。本条第3款约定寇绍鼎应于每年的9月1日至10月30日交纳下一年度的物业管理费及本年度的供暖费。同时，本条第2款约定，甲方无故拖欠物业管理费、供暖费和水、电、燃气费一个月以上的，拖欠款按每日0.3%加收滞纳金，拖欠供暖费按每日1%加收滞纳金。此外，合同第九条约定本合同有效期为2年。合同到期后，寇绍鼎拒不与我公司续签合同。但我公司按照合同约定的标准继续提供物业服务，寇绍鼎继续享受我公司提供的物业服务。双方之间形成无固定期限的物业服务合同，双方均应按原合同的约定继续享有权利并承担义务。甲方根据相关标准制定了《佳运园物业管理服务收费明细》，乙方应每年向甲方支付物业管理费用人民币970.875元。《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，另据《物业管理条例》第四十二条的规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。我公司始终依照约定履行提供物业管理服务的义务，但寇绍鼎至今未履行缴纳物业管理费的义务。虽经我公司多次催促，寇绍鼎仍拒绝履行。根据《合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因此，寇绍鼎拒不支付物业管理费的行为已构成违约，我公司有权要求寇绍鼎承担继续履行、赔偿损失等违约责任，即我公司有权要求寇绍鼎支付2011年1月1日至2015年12月31日的物业管理服务费3883.5元，同时按照应交费用的0.3%按日支付滞纳金至寇绍鼎实际给付之日止（暂计至2015年6月11日为2006.8元）。现我公司为维护自身合法权益，特提起诉讼，要求判令：1、寇绍鼎向我公司一次性支付2011年1月1日至2015年12月31日期间应缴纳的物业费共计3883.5元；2、寇绍鼎向我公司支付2014年、2015年滞纳金2006.8元（暂计至2015年6月11日，计算至寇绍鼎实际给付之日止）；3、全部诉讼费用由寇绍鼎承担。
寇绍鼎在原审法院辩称：第一，我爱人徐艳花在自家单元门前的主便道上，掉进了物业施工后虚盖着的井里，右半身、右腿掉进井里，眼镜在井边摔坏，右侧身肋骨处大面积挫伤，后物业部李部长、王部长承认是物业的责任，赔偿我爱人眼镜一副，并派人将掉进井里的一只鞋打捞上来。李部长说此事故不能上报，他个人掏钱赔的眼睛戴了不到一个月就坏了。我们用医保看伤病花了九百多，李部长说报不了，只能暂免物业费。2011年春天，由于小区道路路面坑洼不平，我爱人骑自行车被路面两块平板砖中间的凹槽卡住车轮摔倒，左脚刮了一个大口子，缝了三针，至今仍有伤疤。为治疗此伤，我们花费一千多元，李部长说可以免一年的物业费。第二，我不认可裕发物业公司诉状中所说的物业费每年970.875元，我每年应交纳的物业费为776.70元，有发票为证。第三，由于本小区业委会已起诉开发商和裕发物业公司要求解除合同，一审判决已发，佳运园全体业主与前期物业合同于2014年3月26日解除，故裕发物业公司起诉我交纳2014年-2015年的物业费没有理由。第四，裕发物业公司起诉2011年-2013年6月的物业费的请求已超过诉讼时效，请求法院不予支持。第五，裕发物业公司提供的服务项目和质量与约定标准差距太远，小区内就跟没有物业服务一样。小区楼道内随便乱接电线，电盒经常有不关的现象，存在安全隐患，有的电线甚至是通过打碎窗子的玻璃接进楼道。小区楼前堆满杂物和捡废品的人堆放的废品，包括物业院内都堆满垃圾废物。小区楼道内到处是涂抹的小广告。小区绿地大多没花草，垃圾满地，杂草丛生，有的甚至成了私家菜地。小区楼房外墙皮脱落，各单元门口全是广告，11号楼、12号楼西侧全是广告。小区道路路面坑洼不平，下雨存水，便道上随便停车。小区8号楼业主把捡拾的破烂、废品堆放在8号楼以外的小区一区门口东侧，还说是交钱了。小区19号楼的小超市占用便道，占主路堆放货物。小区没有保安，没有监控摄像头，却要收保安费，这不合理。小区业主与业委会根据有关规定，正准备起诉物业，要求返还物业多收的暖气费和煤气改天然气强迫交的800元钱。
原审法院审理查明：寇绍鼎系北京市昌平区佳运园小区X号楼X单元X号房屋的业主，房屋建筑面积81.77平方米。2004年10月9日，寇绍鼎（甲方）与裕发物业公司（乙方）签订《物业委托管理合同》约定：委托管理事项：1、房屋建筑共用部位的维修、养护、运行和管理，2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，4、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业岗点、文化体育娱乐场所等，5、小区公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的卫生清洁、垃圾收集、清运等，6、公共绿地、花木、建筑园林小品等的养护与管理，7、小区交通秩序与车辆停放秩序的管理，8、维护小区公共秩序，协助地方公安机关及消防机关的工作，9、管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料，10、组织开展社区文化娱乐活动，11、负责向产权人和物业使用人收取各项物业管理费。物业管理费用收缴：1、乙方将按政府有关规定的收费标准，依法按时向甲方收取，甲方应主动按时交纳；2、甲方无故拖欠物业管理费、供暖费和水、电、燃气费一个月以上的，拖欠款按每日0.3%加收滞纳金，拖欠供暖费按每日1%加收滞纳金；3、自每年的9月1日至10月30日收取下一年度的物业管理费及本年度的供暖费。本合同有效期为两年，合同委托期限自2004年10月9日起至2006年12月8日。合同签订后，裕发物业公司为寇绍鼎提供物业服务，被告支付了2011年1月1日之前的物业费。庭审中，裕发物业公司提交《佳运园物业收费明细》，寇绍鼎提交物业费发票，均证明寇绍鼎每年应交物业费776.70元。
另查，针对北京市昌平区天通苑南佳运园小区业主委员会起诉裕发物业公司及北京裕发房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，法院作出的（2014）昌民初字第6431号民事判决书，确认物业服务合同终止时间为2014年3月26日，判决该案双方当事人于该判决生效之日起15日内就佳运园小区物业共用部分进行查验交接。该案经上诉后，北京市第一中级人民法院于2015年8月26日作出（2015）一中民终字第05047号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。裕发物业公司于2015年9月初开始与佳运园小区业主委员会办理交接。
原审法院认定上述事实的证据有：物业委托管理合同、佳运园小区收费明细、照片、发票、（2015）一中民终字第05047
号民事判决书及当事人陈述等。
原审法院判决认为：裕发物业公司与寇绍鼎签订的《物业委托管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。裕发物业公司提供了物业管理服务，寇绍鼎应当支付相应的物业服务费用。寇绍鼎提供的证据可以证明裕发物业公司在小区内的管理方式以及物业服务存在一定的瑕疵，但不能证明裕发物业公司在2011年1月1日至2014年3月26日期间的物业管理服务过程中存在重大违约行为导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于寇绍鼎拒绝交纳物业费的辩解意见，法院不予采信，寇绍鼎应按合同约定的776.70元／年的标准支付此期间的物业费。双方物业服务合同经（2015）一中民终字第05047号生效民事判决书判决于2014年3月26日终止，考虑到裕发物业公司此后仍实际提供了物业服务，结合裕发物业公司后期服务的质量和物业费收费标准，法院酌情确定寇绍鼎按合同约定物业费标准的60%向裕发物业公司交纳2014年3月27日至2015年8月31日期间的物业费。鉴于寇绍鼎系因对裕发物业公司的服务质量不满意从而未交纳物业费，其主观并无违反约定的故意，故裕发物业公司要求寇绍鼎支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。关于诉讼时效一节，因物业服务具有长期性、连续性的特点，对于合同履行期内产生的纠纷应自合同终止后开始计算诉讼时效，故裕发物业公司的起诉并未超过诉讼时效，寇绍鼎针对2011年1月-2013年6月期间物业费提出的诉讼时效的抗辩理由，法院不予采纳。寇绍鼎辩称裕发物业公司物业管理负责人员曾承诺减免其部分物业费用，但并未提供足够的证据予以证明，故对寇绍鼎的此项答辩意见，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、寇绍鼎给付北京裕发弘瑞物业管理有限公司二〇一一年一月一日至二〇一五年八月三十一日期间的物业费三千一百七十八元七角三分，于判决生效后十日内履行。二、驳回北京裕发弘瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。
裕发物业公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：请求撤销原审法院判决，依法改判支持我公司在原审中的全部诉讼请求。上诉理由是：原审法院酌情按照60%的标准计算2014年3月27日至2015年8月31日期间的物业费没有事实和法律依据。寇绍鼎没有证据证明我公司在2014年3月26日之后降低了服务标准，寇绍鼎应承担举证不能的法律后果。原审法院对滞纳金不予支持没有事实和法律依据。
寇绍鼎答辩称：对原审判决我也不满意，但为了节约时间没有上诉，原审法院给我的物业费多算了20元左右，不同意裕发物业公司的上诉请求和理由。
本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。
以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：裕发物业公司作为佳运园小区物业管理单位，收取相应的物业管理费于法有据，但前提是，其必须提供质价相符的物业服务内容。根据已经生效的法院判决，佳运园小区业委会与裕发物业公司就小区物业管理服务存在持续纠纷，最终判决认定，物业服务合同于2014年3月26日终止并撤出小区。本案诉讼中，寇绍鼎对裕发物业公司服务质量存在异议，认为差距较大并提供了照片予以佐证。鉴于以上事实，本院认为，对裕发物业公司是否提供质价相符的物业服务事实的认定应从证据以及小区物业纠纷的状况以符合常理的方法综合判断。根据寇绍鼎提供照片显示，佳运园小区在环境卫生、公共设施设备维护、小区综合秩序管理等各个方面均存在缺陷，因此应该减免部分的物业费用。原审法院仅对2014年3月27日至2015年8月31日期间的费用按照60%的比例予以支持，既考虑到了裕发物业公司与佳运园小区业委会之间的诉讼状态，也考虑到裕发物业公司履行物业服务的事实，较为公平，本院予以维持。关于滞纳金的问题，由于裕发物业公司履行服务存在瑕疵，业主并无拒绝交纳物业费的主观恶意，故裕发物业公司要求支付滞纳金的上诉意见，本院亦不予考虑。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费五十元，由北京裕发弘瑞物业管理有限公司负担二十五元（已交纳），由寇绍鼎负担二十五元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由北京裕发弘瑞物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立新
审 判 员 汤 平
代理审判员 王玲芳
二〇一六年三月三十日
法官 助理 李 程
书 记 员 苏 杭