辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2016]辽01民终7695号
上诉人（原审被告）：沈阳���田有限公司，住所地沈阳市皇姑区宁山中路1号。
法定代表人：温和义，系该公司经理。
委托代理人：段诚诚，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：韩啸，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军93321部队，住所地沈阳市皇姑区宁山中路1号。
负责人：尚兴，系该部队部队长。
委托代理人：常壮，系辽宁英泰律师事务所律师。
委托代理人：马薇，系辽宁英泰律师事务所律师。
原审第三人：沈阳英朗文化艺术传播有限公司，住所地沈阳市皇姑区宁山中路1号。
负责人：陈振兴，系该公司经理。
委托代理人：段诚诚，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：韩啸，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
上诉人沈阳广田有限公司（以下简称广田公司）与被上诉人中国人民解放军93321部队（以下简称93321部队）、原审第三人沈阳英朗文化艺术传播有限公司（以下简称英朗公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初15号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
93321部队诉称，1、请求人民法院依法判令广田公司将租赁房屋交还93321部队。2、请求人民法院依法判令第三人英朗公司协助广田公司腾房。3、请求人民法院依法判令广田公司自行拆除其私自搭建的建筑，恢复原状。4、请求法院依法判令广田公司给付拖欠的租金9,502,500.00元及违约金6,785,485.55元，共计16,287,985.55元（违约金的���算截止至2015年9月24日）。5、请求法院依法判令广田公司给付2015年9月25日以后的违约金。6、请求法院依法判令广田公司给付93321部队租赁期满后的房屋实际使用费（从2015年5月2日起计算至广田公司实际归还房产之日止）。7、请求人民法院依法判令广田公司承担本案诉讼及其他相关费用。
广田公司辩称，针对93321部队的第1项请求，租赁合同约定租期为30年，广田公司按合同约定使用租赁房屋，对该房屋投入了大量经费，2014年，93321部队、广田公司协商，租期仍为30年，但每年签订一份形式上的合同以备案，故我方认为租期没有届满，不同意腾房。针对第3项请求，该请求并不明确，我方不清楚私自搭建为哪部分建筑，且仓库不是违建。针对93321部队第4项请求，93321部队所述的租金已超过诉讼时效，并且广田公司曾于2011年11月15日、2012年6月25日、2014年11月26日��2014年12月26日向93321部队支付过租金。其中2014年11月26日93321部队给广田公司出具的发票号为（2014）空字140900021214，2014年12月26日票号为（2014）空字140900021223，租金已超过诉讼时效，基础关系的违约金也超过诉讼时效，不应支付。关于93321部队第5、6项请求，广田公司曾找过93321部队交纳2015年租金，但93321部队不予接受，由此造成的损失应自行承担。
原审第三人英朗公司辩称，对93321部队第2项请求，我公司租赁广田公司占用使用的房屋时，广田公司向我方出示与93321部队于1993年签订的租赁合同，合同中记载租期为30年，自1993年至2023年。第三人与广田公司于2015年2月9日签订租赁合同，租期为2015年2月9日至2020年2月8日符合法律规定，第三人尽到了注意义务，对此没有过错，第三人不同意腾房。
原审法院经审理查明，1993年2月1日，中国人民解放军86634部��后勤部与沈阳广田有限公司签订《关于租赁黄楼的合同书》一份，约定中国人民解放军86634部队后勤部提供坐落于沈阳市皇姑区宁山中路一号三层黄楼（86634部队院内46M×13M）、黄楼西侧平房一栋、停车场，车辆进出道路及蒙古包占地作为开发黄楼的投资，作价300万元人民币。黄楼是乙方（广田公司）向甲方有偿承租使用的综合性娱乐及服务场所，承租期限为30年。乙方在经营期限内产权归甲方所有，使用管理权归乙方。经营期满后，黄楼无偿归还甲方，如甲方同意也可视情续签有关合同。乙方必须保证在合同期限内前十年每年付给甲方55万元人民币，以后二十年每年递增5000元人民币（即到第三十年付65万元人民币）。作为甲方的股份所得。付款办法，前十年每年定为两次，即2月1日前、7月1日前，第一次付25万元，第二次付30万元。从第11年开始，按递增款额支付，付���时间同前。关于违约责任，双方约定，如乙方不按照付款时间，每拖延一个月则按交纳5%的违约金给甲方。当年不付给甲方应得的款项，甲方有权终止合同，收回黄楼的管理、使用权。合同签订后被告开始使用案涉租赁房屋，但一直拖欠房屋租金。2000年10月1日，原代号86634部队，被重新授予为93321部队。2013年12月23日，广田公司向93321部队缴纳2013年5月1日至2013年11月1日的房租112,500元。2014年7月14日，93321部队授权空军沈阳房管处与广田公司签订了《空军房地产租赁合同》，合同约定甲方（空军沈阳房管处）将位于沈阳市皇姑区宁山中路1号三层楼（坐落号空沈辽字第2635号）房屋，建筑面积1,794平方米，出租给乙方（广田公司）使用，用途为教学培训，租赁期限自2014年5月1日至2015年5月1日。年租金为225,000元，每年五月前一次性交付。合同第八条第四款约定不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。合同签订后，广田公司分别于2014年11月26日及2014年12月26日分两次共缴纳了租金225,000元。
另查，2015年2月9日，广田有限公司与第三人沈阳英朗文化艺术传播有限公司签订《房屋租赁合同》一份，广田公司将案涉房屋转租给第三人使用，年租金为45万元，租赁期限为2015年2月9日至2020年2月8日。
再查，93321部队所述广田公司私自搭建的库房，有相关部门的工程建设许可证，注明了该库房的建设单位为93321部队。
上述事实，有双方当事人陈述及《关于租赁黄楼的合同书》、《空军房地产租赁合同》、《房屋租赁合同》、土地使用权证、番号变更证明、建筑工程规划许可证、申请表、规划许可��审报表、工程建设许可证、建筑设计防火审核意见书、工程建设许可审查记录、照片等证据材料在卷，经庭审质证，该院予以确认。
原审法院认为，本案争议焦点为三项，第一，93321部队、广田公司之间所签订的1993年《关于租赁黄楼的合同书》和2014年《空军房地产租赁合同》，哪一份合同应当是现行有效的合同；第二，93321部队要求广田公司支付1995年7月1日至2013年2月1日期间拖欠的租金及违约金的诉讼请求，是否已经超过诉讼时效；第三，广田公司将案涉房屋转租第三人的行为是否合法有效。
关于租赁合同的效力，93321部队、广田公司之间1993年2月1日签订的《关于租赁黄楼的合同书》，是双方的真实意思表示，但是双方约定的租赁期限30年，违反了《中华人民共和国合同法》最长租赁期限不超过20年，超过的部分无效的规定，因此租赁期限应当��照法律规定的最长期限20年计算，但合同法于1999年10月1日颁布实施，故该合同的最长履行年限应当至2019年10月1日。2014年7月14日双方再次签订《空军房地产租赁合同》，是基于同一法律关系，针对同一标的物所签订的新合同，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的，该合同约定的租赁期限为一年，因此至2015年5月1日，该合同所约定的租赁期限已经届满。虽然广田公司抗辩称该份合同是93321部队为应付内部管理要求而签订的，93321部队承诺房屋的租赁期限仍然到2023年，双方履行的是1993年的合同，但是广田公司不能提供有效的证据证明此承诺的存在，且从双方于2014年签订的《空军房地产租赁合同》后，广田公司支付的两笔租金数额为22,500元来看，与该《空军房地产租赁合同》约定的一年租期租金相吻合，故可以认定93321部队、广田公司实际履行的是2014年的合同，故该院对广田公司该抗辩理由不予采纳，对93321部队要求广田公司返还租赁房屋的诉讼请求予以支持。现《空军房地产租赁合同》期限已经届满，广田公司对案涉房屋继续占用、使用，房屋的占用、使用费，应当比照合同所约定的租金价格从2015年5月2日给付至广田公司实际返还房屋之日。
关于广田公司所欠93321部队1995年至2013年期间的房屋租金及违约金的诉讼时效问题。根据93321部队提供的证据，在2014年的新合同签订之前，广田公司最后一次交纳租金的时间为2013年12月23日，向93321部队缴纳2013年5月1日至2013年11月1日的房租112,500元。因2014年7月14日双方再次签订新的租赁合同，对原1993年双方签订的《关于租赁黄楼的合同书》中的租金和租期进行了变更，法律规定要求支付房屋租金的诉讼时效期间为1年，从本案立案之日2016年1月4日向前推算���年2015年1月4日之前广田公司的拖欠的租金，因93321部队无法提供证据证明有诉讼时效中止、中断的情形，故丧失了胜诉权，相应部分的违约金也同样丧失了胜诉权。
关于93321部队要求第三人协助腾出争议房屋的诉讼请求，广田公司在未经93321部队同意的情况下擅自将争议房屋转租已经构成了违约，且广田公司与第三人于2015年2月9日所签订的转租合同所约定的转租期限已经超过了广田公司现行履行合同的承租期限，超过部分的约定应当是无效的。故第三人没有合法理由继续承租争议房屋，应当协助腾出该争议房屋。
关于93321部队要求判令广田公司拆除其私自搭建的建筑，恢复原状的诉讼请求。广田公司在庭审中针对93321部队所述建筑举证了相关部门的工程建设许可证等规划文件，上面记载着该建筑的建设单位为93321部队部队。因该建筑是在双方1993年签订租赁合同之后扩建的，合同中对其并没有明确约定，且广田公司举证了一份协议书、一份证明文件来证明该建筑权属上另存在纠纷。该院释明本案93321部队该建筑并不在本案审理的租赁合同约定范围内，与本案不属于同一法律关系，可另案告诉。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十五条之规定，判决如下：一、沈阳广田有限公司于本判决生效后十五日内将坐落于沈阳市皇姑区宁山中路一号三层黄楼（坐落号为空沈辽字第2635号，46米×13米）及黄楼西侧平房一栋、停车场、车辆进出道路及蒙古包返还给中国人民解放军93321部队；二、第三人沈阳英朗文化艺术传播有限公司对上述房屋返还行为负有协助腾房的义务；三、沈阳广田有限公司本判决生效后十五日内支付中国人民解放军93321部队房屋使用费;(具体数额以年租金225,000元为标准，从2015年5月2日给付至广田公司实际返还房屋之日)四、驳回93321部队的其他诉讼请求。广田公司如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60,764元，由沈阳广田有限公司承担10,764元，由中国人民解放军93321部队承担50,000元。
宣判后，广田公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销原审判决,发回重审或改判支持上诉人诉讼请求。二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。理由：1.原审法院认定上诉人与被上诉人实际履行的是2014年签订的合同并且该合同的履行期限已经届满，上诉人应当返还租赁房屋是错误的。双方实际，履行的是1993年签订的合���，租赁期限应到2023年。2.原审法院认定上诉人在未经被上诉人同意的情况下擅自将争议房屋转租构成违约是错误的。在租赁期限内上诉人有权将租赁房屋转租给第三人，且被上诉人对上诉人转租房屋一事是知情的。
被上诉人93321部队辩称：原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求法院驳回上诉人诉讼请求。
原审第三人英朗公司述称：同意上诉意见。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：93321部队、广田公司之间1993年2月1日签订的《关于租赁黄楼的合同书》，系双方真实意思表示，但双方约定的租赁期限30年，违反了《中华人民共和国合同法》最长租赁期限不超过20年，超过部分无效的规定，因此租赁期限应当按照法律规定的最长期限20年计算，但合同法于1999年10月1日颁布实施，故该合同的最长履行年���应当至2019年10月1日。2014年7月14日双方再次签订《空军房地产租赁合同》，是基于同一法律关系，针对同一标的物所签订的新合同，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的，该合同约定的租赁期限为一年，因此至2015年5月1日，该合同所约定的租赁期限已经届满。虽然广田公司抗辩称该份合同是93321部队为应付内部管理要求而签订的，93321部队承诺房屋的租赁期限仍然到2023年，双方履行的是1993年的合同，但是广田公司不能提供有效的证据证明此承诺的存在，且从双方于2014年签订《空军房地产租赁合同》后，广田公司支付的两笔租金数额为22,500元来看，与该《空军房地产租赁合同》约定的一年租期租金相吻合，故原审认定双方实际履行的是2014年合同，并无不当，对上诉人此项上诉理由，本院不予支持。关于被上诉人要求第三人协助腾出争议���屋的诉讼请求，因上诉人未提供证据证明其系在经过上诉人同意情况下转租，且上诉人与第三人于2015年2月9日所签订转租合同所约定的转租期限也已超过上诉人正履行租赁合同的承租期，超过部分的约定应为无效，第三人没有合法理由继续承租争议房屋，原审判令其协助腾房，并无不当。综上，原审判决正确，对上诉人的上诉理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60,764元，由上诉人沈阳广田有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年七月九日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。