＼n四川省双流县人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）双流民初字第2404号＼n原告李良锋。＼n委托代理人尹冬生、熊浩宇，四川拓泰律师事务所律师。＼n被告张成。＼n委托代理人刘诗明，四川蜀正律师事务所律师。＼n第三人成都良丰投资管理有限公司。住所地：成都市金牛区三洞桥路19号13楼13号。＼n负责人李良锋，总经理。＼n第三人成都廖记企业管理有限公司。住所地：成都市金牛区金府路777号1幢9楼23号。＼n负责人李良锋，总经理。＼n原告李良峰与被告张成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张翼龙独任审判，于2013年9月17日、10月14日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院根据被告张成的申请依法追加成都良丰投资管理有限公司、成都廖记企业管理有限公司作为本案第三人参加诉讼。原告李良峰的委托代理人尹冬生、熊浩宇及被告张成及其委托代理人刘诗明到庭参加诉讼，第三人成都良丰投资管理有限公司、成都廖记企业管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告李良峰诉称，2013年1月10日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于成都市青羊区祠堂街54号房屋出租给被告，租期自2013年1月11日至2023年1月10日止；2013年1月11日至2015年1月10日年租金均为813120元，从2015年1月11日起年租金在上一年度租金金额基数上每年递增6%；如果被告自合同签订之日起60日内装修完工，原告将给予被告2个月免租期，否则原告有权解除合同，前两个月租金不予免除，且被告向原告额外支付2个月租金作为违约金。《房屋租赁合同》签订后，原告依约履行了合同义务，可是被告却在房屋内违法挖掘扩建，严重危害到了房屋的安全，并未在约定时间内完成装修，对于被告的违约行为给原告造成了严重的不良社会影响及损失，且被告拒绝按时支付租金。为此，原告多次要求被告停止违法、违约行为，被告不仅无理拒绝，而且还聚众扰乱原告所在单位的办公秩序。因此，为维护原告的合法权益诉至法院，请求判令：1、原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2013年4月11日解除，被告将承租房屋恢复原状；2、被告向原告支付免租期房屋租金135520元，并承担违约金135520元；3、判令被告向原告按照合同约定租金自4月11日起支付房屋使用费直至被告向原告交付房屋为止。＼n原告为支持其主张，在举证期限内向本院提交了下列证据材料：1、双方的身份证明，拟证明双方主体适格；2、招商经营确认书，拟证明原告有权出租涉案房屋；3、房屋租赁合同一份，拟证明被告有在2013年3月10日前装修完工的义务，被告未能按时装修完毕，应当交付免租期两个月的租金；4、商铺视频光碟；5、建设项目执法调查通知书；6、现场照片，证据材料4、5、6拟证明被告违法挖掘出租房屋，严重危害房屋安全，并被规划局进行调查；7、律师函一份及邮寄单，证明被告迟延支付租金以及没有在合同期限内履行义务，被告存在违法挖掘房屋，我们已经告知对方停止违法行为的通知。＼n被告张成质证后认为：对原告提交的证据材料1、2、3、无异议，证据3还能证明原、被告对双方义务的约定及被告方使用房屋，只是不能改变房屋的结构；对证据材料4、6有异议，认为不能证明被告损害房屋，也不能证明被告张成的装修是违法的；对证据材料5有异议，是复印件；不能证明被告违法，且不属于规划局管辖范围，不能证明原告的观点；对7、是原告单方面证据，被告并未收到该函。＼n本院对原告提交的证据材料经开庭质证后认证如下：对证据材料1、2、3原、被告均无异议，本院予以采信；对证据材4、5、6，能够证明被告在租赁房屋内挖掘的事实，本院予以采信；对证据材7，原告不能证明邮寄给对方的文件是该函，且也不能证明被告方确实已收到该函，故本院对该证据不予采信。＼n被告张成辩称，原告诉称不是事实，原告在被告装修期间将房屋上锁，是原告违约，请求判令驳回原告的诉讼请求，并判令原告赔偿被告缴纳的房屋租金和保证金271040元并赔偿被告的装修损失80000元，我已另案起诉要求原告承担赔偿责任。＼n被告张成为支持其主张，在举证期限内向本院提交了下列证据材料：1、房屋租赁合同，拟证明原、被告双方的权利义务；2、收据6张，拟证明原告李良峰收到押金67760元、房屋租金203280元；3、证人证言3份，拟证明原告在被告装修时锁门违约的事实。＼n经庭审质证，原告对被告提交的证据材料1、2无异议，对3，原告认为能够证明被告违法挖掘，但并非原告派人锁门。＼n本院对被告提交的证据材料经开庭质证后认证如下：对证据材1、2，原、被告均无异议，本院予以采信；对证据材3，能够证明案件基本事实，本院予以采信。＼n本院为查清事实，依职权就成都市规划执法管理局发出成规监调：0019291号建设项目执法调查通知书一事向成都市规划执法管理局的工作人员叶刚做了调查笔录；还就原、被告交涉回填及解除合同一事向原告李良峰及其委托的人员李宏伟作了询问笔录。＼n原、被告对本院提取的证据材料均无异议。＼n对本院依法调取的证据，原、被告均无异议，本院予以采信。＼n第三人成都良丰投资管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。＼n第三人成都廖记企业管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。＼n第三人成都良丰投资管理有限公司未向本院提交证据材料。＼n第三人成都廖记企业管理有限公司未向本院提交证据材料。＼n根据原、被告的质证、辩论意见，结合本院对证据的认定，确认本案的基本事实如下：2013年1月10日，原告李良峰与被告张成签订房屋租赁合同，双方约定甲方（原告）将位于成都市青羊区祠堂街54号的商铺两间（面积为242平方米）出租给乙方（被告）用于经营餐饮。租赁期间为2013年1月11日至2023年1月10日止，共10年。第一、二年的租金为280元／月／平方米，即从2013年1月11日至2015年1月10日，年租金为813120元（大写捌拾壹万叁仟壹佰贰拾元正）；从第三年起至租期届满，年租金在上一年度租金金额基数上每年递增6%。原告免除被告租期内前2个月租金（即从2013年1月11日至2013年3月10日）。租金的支付周期为2013年1月10日至2014年1月9日为季度支付一次，以后为6个月支付一次；须在单个支付周期来临之前15日交给原告；迟延交付的，以6个月租金为计算基础，每逾期一日按1‰计违约金，迟延支付超过30日的，原告有权终止本协议，且房屋装修归甲方所有。乙方在2013年1月11日前向甲方缴纳相当于一个月的租金即67760元（陆万柒仟柒佰陆拾元正）作为押金，合同期满，若乙方无任何违约、损坏房屋等造成原告方损失的行为，甲方将押金全额无息退还乙方，否则，甲方不予退还并有权要求乙方赔偿其他损失。乙方应采用转账方式向甲方支付租金、押金等。乙方应在2013年1月11日前，将押金交付给甲方，甲方在确认收到押金后，10日内为乙方修建隔墙。乙方按约缴纳押金后，甲方应于2013年1月11日前，将本合同约定的房屋交给乙方使用；若甲方原因到时延期交房，则乙方的租赁期顺延，甲方交房后，乙方应在3日内，将剩余租金全部缴纳给甲方。乙方保证合法、合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因违法或使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复及赔偿甲方经济损失。乙方须在本协议签订之日起15日内开始装修，且装修完工时间不超过60日，否则，甲方有权解除本协议，前2个月租金不予免除，且乙方应向甲方额外支付2个月租金作为违约金。不得改变房屋结构、外立面（由双方拍照确认），若乙方的装修（包括但不限于户外店招等）按法律法规规章等需报相关单位批准或备案的，需按国家规定执行。若因此给甲方造成损失的，由乙方承担由此给甲方造成的一切经济损失。乙方保证在承租该房屋后，认真维护房屋主体结构，做好房屋日常维护维修。如因乙方原因造成房屋的损坏和由此产生的维修费用由乙方承担，并赔偿甲方全部经济损失。乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1、利用承租房屋进行违法活动；2、未经甲方同意，擅自改变房屋用途、转租或损坏承租房屋的；3、超过法律规定或合同约定应当由乙方交纳的各项费用之一，30日仍未缴纳的；4、其他根据法律法规可以认定为乙方原因导致原告方损失的。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，需要赔偿对方的全部损失。并按每违约一次向守约方支付该年租金的20%作为违约金。该合同由双方签字并捺印。＼n双方在合同签订前，被告于2012年12月9日向原告支付了保证金10000元；合同签订之后，被告分别于2013年1月24日、1月26日、1月29日通过转账向原告支付了3个月的租金203280元及保证金57760元（以上共计271040元）。原告向被告出具了加盖有成都良丰投资管理有限公司或成都廖记企业管理有限公司财务专用章的收据。被告在合同签订之后入场装修，并在房屋内向地下进行挖掘约60厘米深。2013年1月29日，成都市规划管理局向祠堂街54号业主发出《成规监调：0019291号建设项目执法调查通知书》，通知祠堂街54号附4号业主，在祠堂街54号修建的涉嫌违法建设，因现场不能向执法人员提供规划许可手续，要求业主于2013年1月31日12时前，带上相关材料接受成都市规划执法监督局接受调查。2013年1月30日，原告的委托人通知被告停止挖掘并将该房屋上锁。之后，原、被告均未到成都市规划管理局接受调查处理。后来，原、被告交涉房屋回填一事未果，直至2013年4月20日，被告根据原告的要求对该房屋进行回填，2013年5月1日回填完工。被告在回填之后通知原告委托的人员李宏伟，回填完工，并且明确表明不再继续租赁该房屋。2013年5月20日，原告诉至法院，要求被告解除合同、支付违约金并给付租金直至房屋交付日。＼n另查明1、祠堂街54号商铺系张碧君、向玉珍、施元妹所有。原告于2012年与张碧君、向玉珍、施元妹签订分租、招商经营确认书，取得了该房屋2012年至2022年的分租及招商经营等事务的权限。＼n2、诉讼过程中，原告自愿放弃对被告张成的装修是否导致对房屋主体及结构造成影响进行鉴定。＼n3、原告已将被告租赁的本案涉案房屋的部分出租给第三人。＼n4、在诉讼中，被告张成提出反诉，要求原告赔偿被告的房屋租金、押金以及房屋装修损失共计341040元，因被告超过举证期限提出反诉，故被告已另案起诉。＼n5、第三人成都良丰投资管理有限公司、成都廖记企业管理有限公司系受原告李良峰的委托向被告张成出具了租金、押金收据。＼n本院认为，本案争议的焦点为1、被告张成未能在两个月内完成装修以及违法挖掘房屋，其行为是否构成违约，是否应当补缴两个月租金并按照两个月租金支付违约金？2、原告主张房屋租赁合同于2013年4月11日解除，请求被告恢复原状能否得到支持？3、被告是否应当支付自2013年4月11日至房屋交付之日止的租金？＼n对于第一个焦点问题即被告张成未能在两个月内完成装修，其行为是否构成违约，是否应当补缴两个月租金并按照两个月租金支付违约金？本院认为：1、原、被告于2013年1月10日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，对原、被告双方具有法律约束力；2、原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定，被告有在两个月内装修完毕的义务，否则被告应当补交两个月的租金并按照两个月租金支付违约金；3、合同生效后，原告履行了交房义务，被告也履行了付款义务，且被告根据合同约定，正积极履行装修义务，被告在履行装修义务时，向地下挖掘约60厘米深，根据《成都市房屋使用安全管理条例》第二十六条“禁止任何单位和个人从事下列危害房屋安全的行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）降低底层室内标高；（三）超过设计标准、规范，增加房屋使用荷载的；（四）安装设施、设备影响房屋结构安全的；（五）法律、法规以及（临时）管理规约禁止的其他危及房屋使用安全的行为。”的规定，被告向地下挖掘的行为违反了地方性法规的强制性规定，应当承担恢复原状和赔偿损失的法律后果；4、因被告履行的合同义务不符合合同约定，原告行使其防卫权将房屋上锁，但该行为侵害了被告因合同取得的房屋占有、使用权，致使被告未能按照合同约定履行在两个月内装修完毕的义务，被告不应当按照合同约定全额补缴两个月租金并承担两个月租金的违约金；但是，被告违法挖掘房屋的行为属于危害房屋安全的行为，违反了地方性法规禁止性规定，应当赔偿原告的租金损失；5、原告租金损失的计算：对于被告装修期间即2013年1月11日至1月30日的租金损失45173.33元（813120元／年÷12月÷30天×20天），应由被告承担；对于原告锁门后至被告恢复房屋原状前的租金损失180693.33元（813120元／年÷12月÷30天×80天），原、被告双方对损失的扩大均有责任，应当各自承担一半的租金损失即90346.67元；综上，对于原告请求被告补缴两个月租金并承担两个月租金的违约金的请求，本院不予支持。＼n第二焦点对原告主张房屋租赁合同于2013年4月11日解除并请求被告恢复原状能否得到支持？本院认为：1、原告主张原、被告于2013年4月11日解除合同，其原因在于，被告未能按约缴纳下一季度即4月11日-6月10日的租金，故，依约定，原告方可以请求解除合同，本院认为，原告行使的是单方约定解除权或法定解除权；根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，行使解除权应当自通知到达对方时产生解除的法律效力，但该通知未能在4月11日到达被告，故对于原告请求于2013年4月11日解除合同的主张，本院不予支持；2、根据原、被告双方的陈述及庭审调查，可以认定原、被告之间的合同于2013年5月2日事实解除，其原因在于，原、被告双方发生争议后，双方一直在协调处理，协商过程中，被告通知原告方，认为合同不能继续履行要求解除合同，原告方人员告知被告先回填之后再说，被告在5月1日回填之后，通知了原告方不再继续租赁房屋，原告也对回填的质量没有提出异议，且将房屋张贴上招租的广告，并将部分房屋出租给第三人，故，原、被告之间的房屋租赁合同目的已经不能实现，故本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已事实解除；因原告未能举出将房屋租赁给他人的合同签订时间，被告也未能举出原告张贴招租广告的时间，故本院本着公平合理的原则，确认双方解除合同的时间为2013年5月2日；3、在合同解除前，被告已经回填完毕，且原告已经张贴招租广告并将部分房屋出租给第三人，应当视为被告已经交付房屋，被告交付房屋后，原告未对被告回填的质量等提出异议，故应当认为原告默认被告对租赁房屋恢复原状达到要求，故对原告要求被告恢复原状这一请求不再处理。＼n第三个焦点，针对被告是否应当支付自2013年4月11日至房屋交付之日止的租金。本院认为，1、原、被告签订的《房屋租赁合同》在2013年5月2日事实解除，合同存续期间，被告应当根据合同约定支付房屋租金；2、对于2013年1月11日至2013年4月19日期间的租金损失已在上面作出认定，对于2013年4月20日至2013年5月1日期间的租金损失，是被告恢复原状占用房屋，确实给原告造成了租金损失，应当由被告承担，本院确认为24845.33元（813120元／年÷12月÷30天×11天）。＼n综上所述，被告张成应当支付原告李良峰房屋租金共计160365.33元（45173.33元＋90346.67元＋24845.33元）。被告张成已预交租金203280元，扣减后被告张成还余租金42914.67元，该余款在另案中处理。＼n据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第六十一条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第一百二十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：＼n一、被告张成于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告李良峰房屋租金160365.33元（因被告张成已预交房屋租金203280元，原告李良峰在被告张成预交的租金里直接扣减）。＼n二、驳回原告李良峰的其他诉讼请求。＼n案件受理费2383元，由原告李良峰负担1583元，被告张成负担1800元（此款原告李良峰已预交，被告张成在履行上述义务时一并履行）。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。＼n审判员张翼龙＼n二〇一三年十一月二十六日＼n书记员易智慧＼n