广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终12194号
上诉人（原审被告）：广东省信托房产开发公司，住所地广州市越秀区下塘童心路5号。
法定代表人：张庆忠，职务：总经理。
委托代理人：程珂，北京市金杜（广州）律师事务所律师。
委托代理人：王锐，北京市金杜（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：昌达环球有限公司，住所地香港石塘咀皇后大道西485号龙晖花园地下13号。
法定代表人：黄飞，职务：董事长。
委托代理人：樊玉霞，广东易恒律师事务所律师。
委托代理人：沈赓，广东易恒律师事务所律师。
上诉人广东省信托房产开发公司（以下简称广信公司）因与被上诉人昌达环球有限公司（以下简称昌达环球）合同纠纷一案,不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初1338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
上诉人广信公司上诉请求：1.撤销一审判决，裁定发回重审；2．昌达环球承担本案的全部诉讼费用。事实和理由如下：一、一审法院违反法定程序，应发回重审。一审法院对广信公司提出的反诉不予受理，并拒绝出具不予受理裁定，违反《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》二百三十三条的规定和最高人民法院对反诉不予受理的公示范本及示范案例，且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条的规定，一审法院不出具不予受理裁定剥夺了广信公司上诉的权利。二、一审判决认定基本事实不清，应发回重审。本案为合同纠纷，合同的签订、履行情况是审理合同纠纷的基础，但一审法院仅仅叙述了双方的主张，对合同的基本履行情况都不予查明，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三款规定的发回重审的条件。三、广信公司与昌达环球签订合同时，并未取得争议地块的国有土地使用权证，至今也未能取得争议地块的国有土地使用权证。由于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）款的规定为效力性规定，且综合考虑《最高人民法院关于审理土地使用权合同纠纷案件的解释》第九条的规定，昌达环球与广信公司签订的《合同书》应当认定为无效。四、昌达环球无证据证明其从南京市第二建筑工程公司广州分公司（以下简称南京二建）处合法受让了广信公司与南京二建签订的（1992）省花地字第038号《合同书》项下的已付款项。昌达环球与广信公司签订（1992）省花地字第038号《合同书》后，并未向广信公司支付任何款项，其与南京二建签订《融资合同书》后，是否履行了相应的付款义务、南京二建向广信公司支付的款项是否转为昌达环球向广信公司支付的款项无法确认。此外，昌达环球与广信公司约定的融资楼盘与南京二建同意昌达环球融资建设的楼宇不同。五、即便昌达环球已合法受让南京二建已付款项，且法院认为双方签订的《合同书》有效，该《合同书》未履行部分已被解除及应当予以全部解除。1.根据《合同书》第五条约定，合同签订后，20天内昌达环球向广信公司支付2248万元定金，合同生效，余款在广信公司放线验线后10天后一次付清；第六条约定，当广信公司完成报建、放线验线具备开工条款之后，三年内应全部建成，如六个月内，昌达环球不论出现何种原因不能开始施工时，广信公司均有权取消该合同，并且昌达环球所交之定金不再退回。涉案工程直至现在，昌达环球并未向广信公司支付过任何款项，广信公司已经向昌达环球发函，解除了《合同书》的未履行部分，并告知已履行部分的面积为44343平方米，由于解除权为形成权，因此合同部分解除的效力已经成就。2.根据合同内容及付款条件，昌达环球应当在1994年3月24目付清余款，昌达环球一方却迟延履行《合同书》下主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，且根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，广信公司在《合同书》项下的合同目的应当为收取符合土地价值的土地转让款，昌达环球延迟支付大部分融资款项的行为，已导致《合同书》的合同目的已无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，广信公司有权要求解除《合同书》。另外，昌达环球在收到广信公司的函件后，依然拒绝履行《合同书》项下的付款义务表明昌达环球已经同意对合同未履行部分解除。3.从情势变更原则考虑，广信公司有充足理由要求对《合同书》中的融资面积进行调减及解除。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，《合同书》签订距今已有25年，目前土地价值已远远高于《合同书》签订之时，在昌达环球并未履行付款义务的情况下，如仍然按照当时的价格履行《合同书》，则对广信公司明显不公平且无法实现合同目的，因此，涉案《合同书》应当予以解除。六、一审遗漏本案当事人，分别是南京二建和广州国际信托投资公司，理由：1.昌达环球是从南京二建受让的该笔合同权益;2.根据昌达环球和广州国际信托投资公司就转让涉案项目所签订的协议书及授权委托书，表明昌达环球不是该项目的权利所有人，无权提起本案诉讼。
被上诉人昌达环球二审辩称，不同意广信公司的上诉请求和理由。具体理由如下：1.不清楚广信公司是否在一审中依法提出反诉申请。2.我方在二审开庭已经提交了南京二建出具的函件表明南京二建已向广信公司所支付的4248万元款项已由昌达环球享有全部权益。3.对于广信公司所主张的涉案合同的无效性，昌达环球在二审当庭提交的广信公司与国土局签订的《广州市国有土地使用权出让合同》已经证明昌达环球属于国土局所批准的融资合作单位，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，涉案合同应为有效合同。4.本案起诉前广信公司从未向昌达环球主张解除涉案合同，无论昌达环球是否存在广信公司所主张的违反涉案合同的情形，广信公司在其主张昌达环球存在违约行为，已经超过20年后才在本案答辩中主张有权解除涉案合同，解除权早已过期限，无权再主张解除涉案合同。5.昌达环球虽然从南京二建受让了相关合同相关权利义务，但是同时直接以昌达环球名义与广信公司签订合同，涉案合同的当事人仅仅是广信公司与昌达环球，与南京二建没有关系。广信公司没有材料显示协议书及委托书当年已取得广信公司认可，当年正是因为广信公司的不同意，该转让协议及相应委托书并没有真正履行，且广州国际信托投资公司并没有就相应的协议书及委托书向广信公司主张任何权益，也没有就昌达环球提起本案有提出任何异议，因此不存在遗漏当事人的说法。
昌达环球于2017年1月22日向一审法院起诉请求：1.确认昌达环球与广信公司签订的编号为（1992）省花地字第038号《合同书》合法有效，双方合作融资面积为135803平方米；2.本案诉讼费由广信公司承担。
一审法院查明事实：1988年，广信公司通过投标，获得广州市花地湾107万平方米的土地使用权。广信公司将此地块分为翠竹苑、碧桃苑、紫薇苑等十个小区开发。广信公司尚未取得国有土地使用权证。
1992年10月19日，南京二建（乙方）与广信公司（甲方）签订（1992）省房花地字第038号《合同书》，约定，双方以融资方式共同合作开发建设花地湾紫薇苑小区中的7万平方米，但是具体落实的面积数按紫薇苑规划方案图纸所设计的住宅楼的幢号划分，计算实际面积；双方同意按住宅建筑面积每平方米1200元人民币计算，共计融资款数约为8400万人民币，以后根据图纸进行计算总建筑面积结算；甲方责任为负责小区规划方案的设计与审批，单体报建图设计与报建等；乙方责任为该合同双方签字后，20天内乙方需向甲方交2520万元人民币融资款，合同生效，余下款项待甲方放线验线后10天后一次付清（按付款通知书付款）；如六个月内，乙方不论出现何种原因不能开始施工时，甲方有权取消该合同，并且乙方所交之定金不再退回；所有建成之楼房及其他建筑物所有权或楼房出售得款归乙方所有，用于归还乙方所付融资款；等等。
1992年10月23日，南京二建与广信公司签订《补充协议》约定，双方签订的（1992）省房花地字第038号融资合同书中规定融资建设的楼宇，其建筑面积为7万平方米；现根据合同条款，由于规划方案的修改融资建设楼宇加层和容积率的提高，建筑面积增加75800平方米，即共计融资楼宇建筑面积为145800平方米；融资款增加9096万元人民币；补充协议签订后，20天内乙方向甲方交增加款2728万元人民币；补充协议与（1992）省房花地字第038号合同书具有同等法律效力。
同日，南京二建（甲方）与昌达环球（乙方）签订《融资合同书》约定，甲方同意乙方融资建设兴建花地湾居住区紫薇苑（六幢），乙方同意按照甲方与广信公司所签订的（1992）省房花地字第038号合同书的条款进行融资合作，并对038号合同中南京二建广州分公司的承诺负责执行和落实。并附上述广信公司与南京二建签订的（1992）省房花地字第038号《合同书》及《补充协议》；合同签订后，20天内乙方付3348万元给广信公司，余下的融资款在所建楼宇单体报建完毕10天后一次付清。
之后，昌达环球（乙方）与广信公司（甲方）签订（1992）省花地字第038号《合同书》（合同书落款时间为1992年10月19日），约定双方以融资方式共同合作开发建设花地湾，融资开发建设的具体地址是在花地湾紫薇苑小区中的93000平方米，但是具体落实的面积数按紫薇苑规划方案图纸所设计的楼宇的幢号划分，计算实际面积（A10、A11、A12、A13、B4、B5共计六幢）；双方同意按住宅建筑面积每平方米1200元人民币计算，共计融资款数约为11160万元人民币，以后根据图纸进行计算总建筑面积结算；甲方责任为小区规划方案的设计与审批，单体报建图设计与报建等；乙方责任为该合同双方签字后，20天内乙方需向甲方交3348万元人民币定金，合同生效，余下款项待甲方放线验线后10天后一次付清（按付款通知书付款）；如六个月内，乙方不论出现何种原因不能开始施工时，甲方有权取消该合同，并且乙方所交之定金不再退回；所有建成之楼房及其他建筑物所有权或楼房出售得款归乙方所有，用于分期分批归还乙方所付融资款；等等。
1994年7月19日，广信公司向昌达环球发出（94）省房花地字第91号《关于调减融资面积的通知》，其中载明双方曾经签订合同书，以融资方式共同合作开发建设花地湾居住区紫薇苑，融资面积具体落实为135803平方米，其单体设计报建图已经规划局批出，并已放线验线，其中2栋已经开工。昌达环球至今为止支付3448万元融资款（在庭审中双方均表示3448万元属于笔误，应为3348万元），欠付融资款12848万元。按照政府规定，昌达环球应于报建前支付的投资方向调节税和市政建设费2037万元也一直未交，广信公司还垫付了475万元的设计费和204万元的宣传广告费，上述所欠款项合计15564万元。根据昌达环球付款状况，广信公司决定将昌达环球在紫薇苑的融资面积进行调减，将部分面积收回另作安排，从今年七月二十五日起执行；调减后昌达环球的融资面积为44343平方米，其中住宅40682平方米，车库3661平方米。
一审庭审中，昌达环球称向广信公司支付了12545.2万元的融资款，广信公司称仅收到3348万元。
一审法院认为：昌达环球与广信公司签订的《合同书》约定双方以融资方式合作建设紫薇苑，具体落实的面积数按紫薇苑规划方案图纸所设计的住宅楼的幢号划分计算实际面积（A10、A11、A12、A13、B4、B5共计六幢）。该《合同书》是双方平等自愿协商的意思一致表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效,双方应依约履行。
之后，上述合同的实际融资面积经双方当事人具体落实为135803平方米，符合上述合同约定。广信公司答辩认为由于昌达环球一方迟延履行合同书项下主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行支付全部融资款，且其延迟支付大部分融资款项的行为，已经导致合同书的合同目的无法实现，故不同意昌达环球诉讼请求的意见，于理不合，于法无据，一审法院对广信公司的该主张不予采纳。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，于2017年4月24日作出如下判决：确认昌达环球与广信公司签订的编号为（1992）省花地字第038号《合同书》合法有效，双方合作融资面积为135803平方米。一审案件受理费100元，由广信公司负担。
本院经二审审查，一审法院查明的事实有相应证据佐证，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审期间，昌达环球提交如下证据：证据1：由南京二建广州分公司出具的函件，拟证明南京二建广州分公司已向广信公司支付4248万元款项，该款项所对应的权益由其司享有。证据2：由广信公司与原广州市国土局于1998年6月3日签订的《广州市国有土地使用权出让合同》，载明广州市国土局将芳村区花地湾地块出让给广信公司，在该合同的附件中载明了融资合作单位，其中就有昌达环球，拟证明昌达环球是广州市国有土地使用权出让合同列明的融资合作单位，也就是说双方就涉案合同已经取得广州市国土局同意。证据1有原件，证据2没有原件。广信公司发表质证意见如下：1.对证据1真实、关联性、合法性均不予认可，不属于新证据。证据1函件公章名称与落款名称不一致，且我方未收到该函件，双方对于该笔款项也没有最终对账确认。2.确认证据2真实性，但与本案无关。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合广信公司的上诉请求和理由以及昌达环球的答辩意见，本案二审争议的焦点是涉案合同是否合法有效。
广信公司和昌达环球签订的（1992）省花地字第038号《合同书》是双方当事人自愿协商一致的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，一审法院认定上述《合同书》合法有效，并无不当，本院予以维持。虽广信公司尚未取得涉案土地使用权证，但已就涉案土地和原广州市国土局签订了《广州市国有土地使用权出让合同》，且该合同附件融资合作单位载明有昌达环球，故广信公司以涉案土地尚未取得国有土地使用权证为由主张涉案合同无效，理据不足，本院不予支持。
因本案仅需认定涉案合同是否合法有效，故一审法院对涉案合同履行过程中的相关事实不予审查并无不当。基于同理，涉案合同的履行情况以及能否解除的问题亦属于另一法律关系，本院对此不予调处。广信公司对此提出的上诉主张，因与本案处理结果无关，本院不予审查。
广信公司提出解除涉案合同的反诉请求，一审法院已经笔录告知不予受理，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条的规定“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”，广信公司可就其反诉请求另行起诉，广信公司认为一审未出具书面裁定不予受理其反诉请求，程序不当并要求发回重审，理据不足，本院不予支持。
综上所述，广信公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人广东省信托房产开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 民
审判员 何 佐
审判员 柳玮玮
二〇一七年八月十五日
书记员 邓安达
李依虹