＼n四川省都江堰市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）都江民初字第1444号＼n原告刘电枝。＼n委托代理人田世贵，四川金迪律师事务所律师。＼n被告唐雄英。＼n委托代理人曾谢良，都江堰市伏龙法律服务所法律工作者。＼n被告邹顺林。＼n委托代理人李凯，四川重德律师事务所律师。＼n第三人都江堰鑫乐市场经营管理有限公司。住所地：都江堰市胥家镇高桥村3组。＼n法定代表人杨岷，该公司董事长。＼n委托代理人易雪丽，该公司员工。＼n原告刘电枝与被告唐雄英、邹顺林、第三人都江堰鑫乐市场经营管理有限公司（以下简称鑫乐市场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘电枝的委托代理人田世贵、被告唐雄英的委托代理人曾谢良、被告邹顺林的委托代理人李凯、第三人鑫乐市场公司的委托代理人易雪丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告刘电枝诉称，2011年7月9日，被告唐雄英与第三人鑫乐市场公司订立一份《西部绿色农产品交易中心租赁管理合同》，租赁第三人鑫乐市场公司的予乐高桥商贸市场第7号商铺，用于服装经营。在被告唐雄英经营4个月时，以找到其他生意为由，将该承租商铺空铺（未装修、无货物）转让给原告，被告邹顺林以是第三人员工为由，向原告承诺，保证该商铺能使原告经营5年以上，并为此他以被告唐雄英的名义，收取原告该房屋转让费52000元。随后，被告邹顺林带领原告到第三人处，订立了一份《西部绿色农产品交易中心租赁管理合同》。后，原告在此商铺经营早餐馒头生意。谁知，2013年4月6日，第三人向原告发出书面告知书，要求原告由于一年租赁期已满，将于2013年7月9日收回该商铺。原告得知后，即找被告唐雄英、邹顺林交涉，两被告不返还所谓转让费52000元，原告又以第三人交涉，第三人称邹顺林已不是公司员工，其收取的52000元没有任何依据，更不是公司行为。为此，原告请求：一、依法判决被告返还收取原告的房屋转租费52000元及银行利息，利息从收取房屋转让费之日起至返还房屋转让费之日止；二、诉讼费由被告承担。＼n被告唐雄英辩称，1、被告收取的是铺面转让费，非铺面转租费；2、所转让的铺面原用于中介所，并不是用于服装经营；3、被告将在第三人处承租的第7号商铺在承租期限内以口头合同的形式转让给原告使用，这是双方真实、自愿的意思表示，并且取得了第三人的同意，其转让行为应受法律保护；4、被告唐雄英的丈夫邹顺林并没有也无权向原告承诺转让的铺面在5年以上。请法院驳回原告的诉请。＼n被告邹顺林辩称，2011年7月9日，被告唐雄英与第三人签订租赁商铺合同，在经营4个月后，将该商铺转让给原告，根据第三人的规定，其已向第三人汇报并填写了申请表，第三人予以了确认，邹顺林、唐雄英配合原告在第三人处办理了相关手续后，直接由原告与第三人重新签订了租赁合同。后，原告于2011年11月进入该商铺经营。被告唐雄英在承租该商铺时，对商铺是进行过装修、投入的可实际使用的房屋，并非清水房。其收取原告的转让费52000元，除包括了转让费以外，还包含了2011年11月至2012年1月的租金，该商铺的投入、装修装潢及口岸等因素，故在商议转让费时，是基于双方意思自治而达成，并非欺诈、胁迫而非法收取，该转让费不应退还原告。至于原告与第三人签订的合同的年限及纠纷，是原告与第三人之间的纠纷，与被告无关，其不是第三人的员工，更未向原告保证过原告在该商铺可经营5年。请驳回原告的诉请。＼n第三人述称，2011年，曾是本公司员工的邹顺林向公司申请优先将商铺租给他使用，在合同中，双方约定在承租期间按公司的规定，商铺不能转让，他们在经营4个月时，向公司提出其经营不善，经他们介绍了原告，公司同意后，公司与原告签订了租赁合同，原告就在邹顺林原承租的商铺经营。邹顺林在承租时，对商铺未装修，其私自收取转让费是绝不允许的，公司也不知道其收过原告的钱。请支持原告的诉请。＼n经审理查明，2011年7月9日，被告唐雄英与第三人鑫乐市场公司订立一份《西部绿色农产品交易中心租赁管理合同》一份，租赁第三人鑫乐市场公司的予乐高桥商贸市场第7号商铺，用于开办中介所，租金每月1260元，期限自2011年7月9日至2012年7月8日止。签约当日，第三人将该商铺交付被告唐雄英使用，被告唐雄英也按约向第三人缴纳了2011年7月9日至2012年1月8日的租金等费用。后，被告唐雄英在经营四个月时，与原告达成口头协议，将该商铺转让给原告使用，转让费52000元，原告将转让费交给被告唐雄英，被告唐雄英向原告出具收条一张，载明：“今收到刘电枝铺面转让费伍万贰仟元整。此据收款人唐雄英2011年11月22日”。同日，两被告向第三人汇报了将该商铺转让给原告的情况，经第三人同意后，由两被告将原告介绍给第三人，第三人当即与原告签订一份《西部绿色农产品交易中心租赁管理合同》，约定由原告租赁第三人鑫乐市场公司的予乐高桥商贸市场第7号商铺，用于经营包子、馒头，租金每月1640元，期限自2011年11月23日至2012年7月8日止。该期限届满前，原告于2012年6月25日又与第三人续签合同，约定经营期限为2012年7月9日至2013年7月8日。后因第三人需对其管理的商铺进行调整，其于2013年4月8日，向原告发出书面告知书，载明：“尊敬的经营户刘电枝：您与都江堰鑫乐市场经营管理有限公司签订了《西部绿色农产品交易中心租赁管理合同》，所租赁物业位置为都江堰予乐高桥商贸市场管理用房7号，该合同租赁期限为2012年7月9日至2013年7月8日止。根据合同约定，公司不再与您续签合同。请您作好归还该物业的准备工作，并于2013年7月9日前交回物业并办妥相关交接手续。特些通告。都江堰鑫乐市场经营管理有限公司（加盖该公司印章）2013年4月8日。原告收到告知书后，即找两被告要求返还转让费52000元，未果，原告以被告邹顺林系第三人员工为由，认为被告邹顺林的行为系公司行为，要求第三人退还转让费52000元或将按被告邹顺林口头承诺保证其在该商铺经营5年为止，为此，原告与第三人之间发生纠纷，原告诉至本院。＼n另查明，被告邹顺林原系第三人员工，已于2013年3月向第三人申请辞职。还查明，被告唐雄英在承租该商铺时，该商铺系清水房，其对地面进行了回填并安装了地砖。＼n以上事实有原告提供的告知书、租赁合同、收条；被告申请的证人马品良、李全根、卢平的证词；第三人提供的有承诺书、房屋现状照片及原、被告及第三人的陈述。本院对原告出示的告知书、租赁合同、收条的真实性、合法性和与本案的关联性予以采信。对被告申请的三证人的证词，因三证人的证词能证明被告在承租商铺时，请他们拉过建渣回填地面并安装了地砖的事实，对三证人的证词，本院予以采信。对第三人提供的承诺书的真实性予以采信，但原告与被告的口头转让协议系经第三人同意的，因此该承诺书在本案中无证明力。房屋现状照片不能证明被告在承租时的状况，本院不予采信。＼n本院认为，原告与被告的口头转让协议，系双方的真实意思表示，不违反国家法律、法规规定，属有效民事行为，应当受法律保护。双方达成口头协议后，被告依约向第三人进行了汇报，并经第三人同意，终止了被告与第三人签订的租赁合同，由第三人与原告签订租赁合同。故第三人与被告双方的租赁权利义务关系已终结。第三人与原告签订租赁合同的期限届满前，第三人已书面告知原告，期限届满后，该商铺不再租赁给其经营，第三人的行为系按合同约定而为，原告应按合同约定期限执行。对于原告关于转让费52000元，应予以返还的主张，根据意思自治原则，该52000元的性质实为口岸转让费，而并非转租费，由于该商铺的口岸优于其他商铺，系原告经营的生意所需的口岸，双方达成的协议，系双方的真实意思表示，按照交易习惯，该款是不予退还的，故原告的该主张，既无法律依据，亦无合同约定，对此，本院不予认可。对于原告关于被告邹顺林向其承诺可在该商铺经营5年的主张，因原告无证据证明有该事实的存在，且第三人与被告和所有承租户所签订的合同均为1年，该期限的确定系第三人的权利，被告无权确定原告能有5年的经营期限，故原告的主张，本院不予支持。对第三人关于被告承租该商铺时，未进行装修的陈述，因三证人已当庭证明地面进行了回填并安装了地砖，第三人的陈述不符合客观事实，本院不予采信。对于其认为被告转让该商铺系违规的陈述，因被告将该商铺转让原告时，系经其同意的，也是第三人当庭的自认，故本院不予采信。至于原告与第三人因承租期限的纠纷，双方可另案诉讼。被告的抗辩理由成立，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：＼n驳回原告刘电枝的诉讼请求。＼n案件诉讼费1100元，由原告刘电枝负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。＼n审判长张昌福＼n审判员谭伟＼n人民陪审员刘杰＼n二〇一三年十一月三十日＼n书记员王梦曦