黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016）黑02民终1978号
上诉人（原审原告）：贺发，住黑龙江省甘南县，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：周晖，黑龙江卜奎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵富康，个体工商户，住黑龙江省甘南县，公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：单既才，黑龙江宝勤律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）稽凤君，干部，住黑龙江省甘南县，公民身份号码：×××。
被上诉人（原审第三人）张颖，住黑龙江省甘南县，公民身份号码：×××。
上诉人贺发因与被上诉人赵富康、稽凤君、张颖案外人执行异议纠纷一案，不服黑龙江省甘南县人民法院（2015）甘民初字第1548号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员周虹担任审判长、审判员李颖莉、审判员王红娜组成的合议庭对本案进行了审理，书记员王宝亮担任记录。本案现已审理终结。
贺发上诉请求：撤销原判，确认《购房合同》有效，认定本案争议房屋归贺发所有，并判决赵富康协助贺发办理更名过户手续，并本案上诉费用由对方承担。事实和理由：贺发与稽凤君、张颖之间的交易过程完全符合房屋买卖的特征，应认定该买卖行为合法有效。1.贺发向法庭提供了争议房屋权属证书的原件，用于证实稽凤君、张颖将房屋出卖给贺发。双方之间虽没有办理更名手续，但出卖方稽凤君将房照及与房屋有关的全部手续原件均交给贺发，说明稽凤君具备出卖房屋的真实意思表示，否则不能将房照交给贺发。在民间房屋买卖过程中，卖方签订合同并收款后将房屋手续交给买方属于约定俗成的交易方式，所以通过房屋权属证书原件在贺发处能够证实双方之间进行的是房屋交易关系。2.贺发己经按照约定交纳相应房款。买卖双方约定房款总额为15万元，贺发在签订买卖合同后己经全额交纳房款，原审法院以实际给付稽凤君数额20万元比实际房款多出5万元为理由，认为违背客观规律错误。其中5万元为借款，事后对方将借款5万元返还的证据能够形成完整的证据链条，能够完整记录贺发实际交纳房款数额为15万元。3.出卖方稽风君和张颖已经实际将争议房屋交付给贺发占有使用。原审判决则认为双方签订协议后没有立即交付房屋违背房屋交易客观规律。购房人购房后立即入住并不是房屋买卖的必要条件，因为并不是每位购房人购买房屋的目的都是用来立即入住，贺发家境好，购买该房屋一方面为了孙子能在该学区上学，另一方面认为该地段房屋能够增值。所以当时没有立即入住。但是入住时间不能作为直接否定买卖关系的依据。由于贺发女婿李宏刚与稽凤君曾经是同事，关系较好，所以，稽凤君偶尔回甘南没有地方住，李宏刚就把争议房屋的钥匙借给稽凤君，稽凤君和妻子回来后偶尔住几天，这期间稽凤君有钥匙，贺发也有钥匙，但是只是借给稽凤君住，直到2014年3、4月份左右，稽凤君准备在南方定居生活，李宏刚才再次将稽凤君的钥匙收回，该房屋才不再与稽凤君有任何关系。4.关于争议房屋辖区居委会证明问题。本案原审审理期间，贺发提交给法庭居委会证明及情况说明各一份，能够证实争议房屋所在辖区居委会，对于贺发使用该房屋情况以及稽凤君搬出房屋所掌握到的相关情况。证明中提到稽凤君搬走时间以及贺发入住时间完全一致，原审法院没有对该居委会证明的相关真实性进行核实，在没有认真核实居委会证明的情况下直接否定该证据存在错误。5.关于更名手续办理时间问题。对方起诉稽凤君债务纠纷的整个期间，原审判组织并没有相关法律文书给稽凤君送达，稽凤君对于该房屋已经被查封的情况并不知情，直到李宏刚到房管所办理更名时才知道房屋已经被查封，否则不能交纳大笔的更名手续费。综上，请求二审法院认定贺发与稽凤君之间的买卖关系成立，维护当事人的合法权益。
赵富康辩称，本案申请执行的是登记在稽凤君名下属于稽凤君所有的房屋。一审法院在查封稽凤君房屋时，该房屋没有设定其他权利，按照《物权法》的规定，不动产物权属于稽凤君所有，即使贺发与稽凤君存在房屋买卖合同，也不具有对抗性及对抗赵富康申请执行的效力。不动产物权公示制度登记只有符合不动产第九条的规定，才会发生物权变动的效力，而动产，以交付为公示原则，因此不论是否占有该房屋，均不能以此而产生物权对抗性。贺发与稽凤君的房屋买卖合同并未实行，理由如下：1.由于没有办理不动产变更登记，合同尚未履行完成。2.争议房屋所在小区物业证实2014年5月稽凤君夫妻才搬走，也就是说稽凤君夫妻仍在此居住，并由张颖交纳卫生费。尽管在原审中社区出具证明，对稽凤君夫妻搬离该房屋及李宏刚等人入住情况进行了证实。但社区证明前后矛盾，且社区工作人员，并不亲自管理小区，证明效力明显低于物业公司的证明。3.原审中贺发提交的证据不能证明其交付了购房款，且房屋价款15万元与显示转账20万元不一致，明显不符合交易常理。综上，贺发与稽凤君之间只是一般的债权纠纷，其所提供的房屋买卖合同，不能对抗赵富康申请执行的效力，请求二审法院维待原判。
贺发向一审法院起诉请求：判决争议房屋归其所有，撤销（2013）甘民确字第13-1号民事裁定书并裁决稽凤君、张颖继续履行更名过户的法定义务。
一审法院认定事实：坐落在甘南县建设街龙泉1号楼五单元601室（面积65.31平方米）、房权证甘南县字第000277**号住宅登记为第三人稽凤君所有。2013年11月6日，稽凤君因与赵富康民间借贷纠纷，经甘南县人民调解委员会调解达成协议，约定稽凤君给付赵富康121，090.00元，此款于2014年3月31日前付清，从2013年12月1日开始，每月利息2，670.00元，至还清时止。就该调解协议，双方向本院申请司法确认，本院于2013年11月27日作出（2013）甘民确字第13号民事决定书，对上述调解协议内容予以确认。2013年12月2日，本院作出（2013）甘民确字第13-1号民事裁定书，裁定将争议房屋予以查封，查封期间允许使用，但不许买卖、抵押。该裁定书与决定书显示于2014年5月3日由稽凤君签收。决定书生效后，赵富康向本院申请执行，稽凤君未按执行通知书规定日期履行义务。2014年6月3日，贺发女婿李宏刚以贺发与稽凤君之间于2011年4月27日签订的购房合同为依据，办理了销售不动产缴税事宜。2014年6月4日，贺发主张本院对争议房屋的查封错误，贺发为买受人、实际占有人为由，提出了异议申请书。2014年8月25日，本院作出（2014）甘法执异字第2号民事裁定书，驳回了贺发的异议请求。另查明，2014年6月17日，经本院执行局工作人员对龙泉小区的更夫了解，稽凤君在争议房屋居住有七、八年时间，2013年末由稽凤君妻子即第三人张颖交纳的卫生费，稽凤君大约于2014年5月28日、29日搬走；2014年7月1日，经本院执行局工作人员对龙泉小区物业办公室了解，该物业办承包龙泉小区四年时间，自承包开始就是稽凤君在此居住。稽凤君不欠卫生费、取暖费，都是由张颖交纳，只有一年是一个“老头”代替交纳。该物业办提供了张颖交纳卫生费的收据，显示2013年12月25日交纳卫生费240.00元。
一审法院认为，第一，关于查封房屋的权属问题。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案争议房屋登记为第三人稽凤君所有，不论基于该房屋产生任何形式的买卖、赠与等约定，合同效力均不能对抗该房屋登记的物权效力，意即稽凤君始终为争议房屋的所有权人。赵富康因其与稽凤君之间的民间借贷纠纷而提出保全申请，基于登记权属，本院依申请作出对稽凤君名下争议房屋的查封裁定并无不当，而且稽凤君在房屋被查封后未提出任何产权变更或存在他项权利人的异议。贺发与稽凤君签订的购房合同不论是否真实，因未发生变更登记，均不足以产生物权效力，其基于买卖合同不足以阻却本院对查封标的的执行。第二，关于争议房屋买卖合同的履行问题。争议房屋的购房合同显示买受人为贺发，但其提交的证据显示房款交付人以及在房产部门办理房屋买卖税费的买受人均为李宏刚，房屋价款约定的15万元与显示转账20万元数额不一致，该房屋买卖合同的履行过程明显与正常交易习惯不符，不能认定所谓房款系由贺发交纳；购房合同约定交付时间为2011年7月26日，后更改为2012年7月26日，但争议房屋所在小区物业办证实2014年稽凤君夫妻才搬走，稽凤君与张颖在2014年5月以前仍在居住并常由张颖交纳卫生费。从证据效力来看，小区物业相对社区能够更加明确业主的居住、搬家事宜，况且社区证明内容前后陈述不稳定，贺发并未有充分证据证实实际交付时间，交纳房款后长期未办理过户事宜而主张两家人共同使用该房屋与房屋买卖交易及日常生活习惯亦不符合。贺发要求确认该房屋买卖合同效力并确认房屋权属的主张，于法不予支持。综上，贺发就本院执行标的提出的执行异议之诉，因其未有充分、确凿证据确认其享有权属，由此不能阻却本院强制执行行为，本院不予支持。经审判委员会讨论决定，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条、第七十六条之规定，判决：驳回贺发的诉讼请求。案件受理费100.00元，由贺发负担。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议房屋登记在稽凤君名下，贺发与稽凤君签订购房合同后，未在合理期间办理产权转移手续，且根据贺发所提供的证据不足以证实本案争议房屋在原审法院依法查封前已经实际交由贺发占有、使用，且贺发称在产权部门交纳的关于争议房屋的各项税费并非以买受人贺发名义办理，亦不能佐证双方就产权转移进行了实质性操作。贺发要求确认争议房屋归其所有的请求于法无据，其要求排除赵富康申请执行的理由亦不能成立，故原审法院驳回其诉讼请求，并无不当。
综上，贺发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由贺发负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 虹
审判员 王红娜
审判员 李颖莉
二〇一六年十二月十九日
书记员 王宝亮