＼n重庆市第一中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）渝一中法民终字第03552号＼n上诉人（原审原告、反诉被告）重庆市沙坪坝区百货（集团）股份有限公司。＼n法定代表人段志芳，沙坪坝百货公司董事长。＼n委托代理人赵树乾，重庆国彦律师事务所律师。。＼n上诉人（原审被告、反诉原告）莫在伦，男，1970年3月1日出生，汉族，职业不详。＼n委托代理人刘海波，重庆嘉豪律师事务所律师。＼n委托代理人冯昆仑，重庆嘉豪律师事务所实习律师。＼n上诉人重庆市沙坪坝区百货（集团）股份有限公司（以下简称沙坪坝百货公司）与上诉人莫在伦房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年12月4日作出（2013）沙法民初字第09038号民事判决。沙坪坝百货公司、莫在伦对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月22日对本案有关诉讼参与人进行了询问。上诉人沙坪坝百货公司的委托代理人赵树乾，上诉人莫在伦的委托代理人刘海波到庭参加了询问。本案现已审理终结。＼n沙坪坝百货公司在一审中诉称，沙坪坝百货公司与莫在伦于2012年4月26日签订了《房屋租赁合同》，将位于重庆市沙坪坝小新街50号房屋租给莫在伦用于经营美发，皮鞋等，房屋租期于2013年4月25日到期。在合同期满前，沙坪坝百货公司未收到莫在伦要求按照市场价格优先续租的书面通知，沙坪坝百货公司于租赁期届满之前多次书面通知莫在伦在合同到期时办理交接，并且与重庆金万达珠宝首饰有限公司洽谈租房事宜，约定从2013年4月26日开始将房屋租给重庆金万达珠宝首饰有限公司。但是合同到期后被告一直不肯交房，产生的水电费也不再缴纳，直至沙坪坝百货公司起诉开庭之后，莫在伦才于2013年7月20日前陆续搬离沙坪坝百货公司房屋，之后沙坪坝百货公司收回房屋，于2013年7月31日将房屋租给重庆金万达珠宝首饰有限公司，月租金为69730元。补充2013年5月2日莫在伦在场的情况下双方在小新街50号房屋门前进行过谈判，要求他归还房屋，莫在伦不予准许，沙坪坝百货公司在门市上面贴上了封条，以及断电，但是莫在伦又自己接上了电，沙坪坝百货公司于5月7日又到小新街50号要求他们搬离房屋，但是莫在伦没有到场，美发皮鞋店的经营者与沙坪坝百货公司产生的纠纷，但是还是不搬离房屋，致使沙坪坝百货公司的损失于2013年7月31日才终止。请求1、判令莫在伦赔偿的房屋占用损失费188244元及利息（损失费按照69730元／月即2324元／天计算，从2013年4月26日起至2013年7月20日止共计81天；利息以188244为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年7月20日计算，利随本清。）2、判令莫在伦支付房屋使用期间的水费905元，电费10134元及利息（以11039为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年7月20日计算，利随本清。）＼n莫在伦在一审中辩称，沙坪坝百货公司的诉讼请求莫在伦不认可请求驳回。莫在伦于2006年开始租用沙坪坝百货公司位于沙坪坝区小新街50号的房屋，期间签过多次房屋租赁合同，从2008年后均是一年一签，在2006年1月和2006年3月莫在伦交给沙坪坝百货公司装修保证金以及保证金共计55000元，2012年莫在伦在征得沙坪坝百货公司同意的情况下对所租赁的房屋进行了装修共产生装修费用45万余元，2012年3月莫在伦又与沙坪坝百货公司签订房屋租赁合同并约定月租金为33100元，面积766平方，租期从2012年4月26日至2013年4月25日，在租赁期满前莫在伦有权提出续租，并在同等条件下有优先承租权，2013年2月合同未到期时沙坪坝百货公司对莫在伦发来告知函，要求收回房屋不再与莫在伦续租，致使莫在伦无法在合同期内向原告提出续租请求，从2013年2月至4月期间莫在伦多次与沙坪坝百货公司协商续租问题，但沙坪坝百货公司予以拒绝。＼n反诉原告莫在伦诉称，2006年1月被反诉人将“沙坪坝区小新街50号766平方米商业用房”出租给反诉人，反诉人按约定交给被反诉人保证金55000元，在租赁期间（2012年2月），反诉人在征得被反诉人同意的情况下，对租赁房屋进行了装修，产生装修费用44万余元，因反诉人与被反诉人的租赁合同系一年一签，双方又于2012年4月26日重新签订租赁合同，租赁期限1年，从2012年4月26日至2013年4月25日。2013年2月26日，租期尚未到时，被反诉人便给反诉人发来告知函，要求收回所租房屋，在此期间，反诉人曾多次要求继续租赁该房屋，但被反诉人均予以拒绝，到期后，被反诉人强行收回了租赁房屋，对反诉人的装修进行了破坏，并以同样的价格出租给了重庆金万达珠宝首饰有限公司，给反诉人造成极大的经济损失，请求1、判决反诉人对被反诉人所出租的沙坪坝区小新街50号766平方米商业用房享有优先承租权；2、判决被反诉人赔偿反诉人经济损失200000元；3、判决被反诉人返还反诉人保证金55000元。＼n反诉被告沙坪坝百货公司在一审中辩称，没有事实法律依据，请求驳回反诉人的反诉请求。因为沙坪坝百货公司在合同租赁到期几个月就已经向莫在伦提出如要续租就必须要增加租金，莫在伦不同意，其次在合同到期时沙坪坝百货公司由于收不回房屋又向被告提出增加租金就可以继续租赁，但莫在伦还是不同意，至同意缴纳40000元的租金，远远低于沙坪坝百货公司本来应当享受的租赁收益，其次经济损失没有事实依据，在合同中约定如果莫在伦不按照约定缴纳租金、水电费、以及不按时搬离房屋，就不退还保证金，且保证金是2006年交给另外一个公司的与沙坪坝百货公司无关。＼n一审法院经审理查明，1998年11月5日，沙坪坝百货公司登记取得沙坪坝区小龙坎新街50号房屋的房权证。该房屋建筑面积766.12㎡，其中违章建筑357.12㎡。房权证号XXX字第XXXX**号。＼n2012年3月，沙坪坝百货公司（甲方）与莫在伦（乙方）签订房屋租赁合同。约定有，一、租赁房的地址、面积及用途；地址沙坪坝小新街50号；面积766㎡；用途百货、理发；租期2012年4月26日起至2013年4月25日止；月租金33100元；3、保证金：双方同意签订合同之日起，乙方向甲方提交租房保证金5万元。履约期中，乙方不得以保证金抵扣房租或应缴水电气等其他费用。履约期满，乙方交回的房屋及设备设施完好，结清一切应交的费用。甲方退还保证金（不计利息）。单据遗失，不予以退还；（2）乙方按经营需要对房屋进行必要的装修，应达到确保安全使用的要求，先将装修报告、施工方案及图纸送甲方审核，经甲方同意后方可进行。需送消防及有关部门审批的，由乙方自办，若因乙方擅自改造房屋及场地给甲方造成损失的，乙方应按实际损失给予赔偿；五、违约及违约处理。第5、终止合同或提前终止合同条款明确的，由乙方出费装修的。不动产设施归甲方所有，甲方不承担终止合同的经济责任。（3）、双方承诺在合同履行中，任何一方不履行合同或不完全履行合同，违约方自愿接受强制执行（按第五条内容处理）；六、租赁期满合同终止的约定，l、租赁期满本合同即终止。乙方则退还甲方的租赁房屋。乙方若继续租用，需提前1个月以书面形式通知甲方，在同等条件下可按市场价格优先并重新签订合同。此外，双方还对其他共十条进行了约定。此合同签订前，沙坪坝百货公司曾将同一房屋在2006年至2011年间交由重庆博力贸易有限公司与莫在伦签订租赁合同，约定的履约保证金5万元由沙坪坝百货公司开票收取。装修结构保证金5000元。2010年2月23日，沙坪坝百货公司对莫在伦申请租赁物装修书面表示同意，同时言明需符合消防规定、不得改变结构。2012年2月15日，莫在伦与重庆滕旬装饰工程公司签订两份合同，均是为沙坪坝区小新街50号房屋装修事宜，该公司向莫在伦出具了装修工程款收据，一张为252597元；另一张为186536元。2013年2月26日，沙坪坝百货公司函告莫在伦。主要内容为，你与我司签订的《房屋租赁合同》于2013年4月25日到期即终止，届时我司将收回房屋，不再与你续约。租赁合同到期前后，双方未达成续租。莫在伦亦未交还租赁物。为此，沙坪坝百货公司于2013年5月2日对租赁物实施了断水、断电的行为。2013年5月7日，沙坪坝百货公司再次查看时发现断水、断电处被人接通，遂进行报警处理。警方介入后仍未收回租赁物。2013年5月8日，沙坪坝百货公司曾起诉莫在伦。本院于6月24日和8月21日开庭审理，两次庭审中要求沙坪坝百货公司提供房地产权证，但均借故未提供，后自行撤诉。2013年7月20日，沙坪坝百货公司再次查看，发现房屋空置，即自行收回了租赁物。2013年7月31日，沙坪坝百货公司将涉案房屋出租给了案外人。双方对于合同到期后至沙坪坝百货公司收回房屋期间水电费争执，莫在伦认可产生水费159元，但不认可沙坪坝百货公司坚持举示户名为沙区针纺服装经营部、沙区针纺批发部的票据是其产生的费用。＼n一审法院认为，双方签订的合同所涉标的物含有违章建筑的成分，合同属于部分有效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，不影响租金及参照合同约定的租金标准支付费用的收取。合同到期在2013年4月25日，莫在伦有交还租赁物的义务。2013年5月2日，沙坪坝百货公司断水、电可以认为是收回租赁物的实际表示，此前几天按日常生活法则确定为宽限期。2013年7月20日沙坪坝百货公司自行收回了租赁物。故从2013年5月2日起至2013年7月20日，莫在伦应赔偿沙坪坝百货公司占用费。至于利息必须在确定后才有。沙坪坝百货公司请求的利息是占用费确定前的，不予支持。水电费沙坪坝百货公司举证不能达到确定莫在伦欠费的程度，需补强。故补强前不予支持。但莫在伦认可的159元予以支持。其水电费有关的利息从2013年7月20日起依法予以支持。由于租赁合同有期限，莫在伦提出的优先租赁亦有期间，按约截止在合同到期前的一个月，莫在伦未行使则其权利过期。相关请求不予支持。保证金双方有约定的为5万元，双方确定该笔款项从前期收据中转来是可以的。虽然合同有约定退还的条件，但本案已经合同终止履行，不能以此为由继续占有。五千元装修保证金违约定，合同履行终止，没有法定事由应予退还。双方约定的装修没有直接规范的文句说明残值问题，但从合同约定文句结合不动产添附的原理，确定沙坪坝百货公司的解释合理。为此，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，对相关请求不予支持。为此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、由沙坪坝百货公司返还莫在伦保证金55000元。二、由莫在伦赔偿沙坪坝百货公司2013年5月2日至7月20日租赁物占用费损失88266.66元。将一、二项品迭后，确定莫在伦赔偿沙坪坝百货公司33266.66元。限于本判决发生法律效力后立即付清。三、由莫在伦赔偿支付原告沙坪坝百货公司代交水费159元。限于本判决发生法律效力后立即付清。四、由被告莫在伦赔偿支付原告沙坪坝百货公司代交水费的利息损失。该损失以159元为基数，从2013年7月20日起支付至付清之日止。限于本判决发生法律效力后立即付清。五、驳回沙坪坝百货公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告莫在伦的其他诉讼请求。本诉案件受理费2143元（沙坪坝百货公司已预交），反诉案件受理费2563元（莫在伦已预交）由沙坪坝百货公司负担1725.5元。由莫在伦负担2980.5元，限于本判决发生法律效力后立即支付给原告417.5元。＼n宣判后，沙坪坝百货公司、莫在伦均不服一审判决，向本院提起上诉。＼n沙坪坝百货公司上诉请求：1、请求人民法院撤销（2013）沙法民初字第09038号民事判决中第一项；2、诉讼费用由莫在伦承担。主要事实和理由：一审法院判令沙坪坝百货公司返还莫在伦保证金55000元没有依据。沙坪坝百货公司和莫在伦的租赁合同明确约定了需要合同到期后，结清相关费用，双方对房屋进行完好交接之后才能退还。莫在伦没有在房屋租赁到期后与沙坪坝百货公司进行交接，结清相关费用，按照合同约定不应当退还租赁保证金。装修保证金由于莫在伦也没有按照合同约定的条款进行装修以及装修报备，也不应当退还。本院在询问过程中，沙坪坝百货公司增加上诉请求，要求莫在伦支付其代交的水电费。＼n莫在伦答辩称：沙坪坝百货公司增加的上诉请求不成立，因为在上诉时未提出。沙坪坝百货公司在上诉状提出撤销原审判决第一项，不应当退还保证金的问题，莫在伦认为双方合同达到解除条件，所收保证金应当予以退还。经一审查明的事实，莫在伦只欠水电费159元，未有其他欠款。因此，沙坪坝百货公司应退莫在伦保证金。＼n莫在伦上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决；2、请求二审法院依法判决莫在伦享有优先承租权；3、请求二审法院依法判决沙坪坝百货公司赔偿莫在伦各项经济损失200000元。事实和理由：1、2006年1月，沙坪坝百货公司将沙坪坝区小新街50号房屋出租给莫在伦，莫在伦按约交给了沙坪坝百货公司55000元的保证金。2012年2月，莫在伦在征得沙坪坝百货公司同意的情况下，对所租赁的房屋进行了装修，产生装修费用44万多元。2013年2月26日，租赁期未到时，沙坪坝百货公司便给莫在伦发来告知函，要求收回房屋，在此期间，上诉人曾多次要求续租该房屋，但沙坪坝百货公司均予以拒绝。到期后，沙坪坝百货公司强行收回租赁房屋，并把该房屋出租给重庆金万达珠宝首饰有限公司，给莫在伦造成重大经济损失。2、依据法律的规定，沙坪坝百货公司认为侵犯了莫在伦的优先承租权。3、依据法律的规定，对房屋的装修部分应该折价补偿。＼n沙坪坝百货公司答辩称：请求二审法院驳回莫在伦的诉讼请求。莫在伦提出享有优先承租权的问题，合同约定是在同等条件下，莫在伦享有优先承租权，但莫在伦在合同期满后，向沙坪坝百货公司表示放弃承租的权利，因此，莫在伦提出的优先承租权不成立。关于赔偿损失的问题，合同是合同期满终止，对于一审法院针对对方提出的赔偿审理是正确。＼n二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。＼n本院认为，本案二审争议焦点：一是莫在伦是否享有优先承租权；二是沙坪坝百货公司是否应退还保证金；三是沙坪坝百货公司是否应赔偿莫在伦的损失。＼n（一）关于莫在伦是否享有优先承租权的问题。2012年3月，沙坪坝百货公司（甲方）与莫在伦（乙方）签订房屋租赁合同。该合同第六条第一款规定，租赁期满本合同即终止。乙方则退还甲方的租赁房屋。乙方若继续租用，需提前1个月以书面形式通知甲方，在同等条件下可按市场价格优先并重新签订合同。根据该条规定，莫在伦享有优先承租权，但需提前1个月以书面形式通知沙坪坝百货公司。本案沙坪坝百货公司于2013年2月26向莫在伦送达告知函，该告知函告知莫在伦，在《房屋租赁合同》期满后，沙坪坝百货公司将收回房屋，不再与莫在伦续约。并且莫在伦在本租赁合同到期前一个月，也未向沙坪坝百货公司提交续租申请，故莫在伦在租赁期满放弃了优先承租权。莫在伦提出享有优先承租权的上诉理由不成立，本院不予采纳。＼n（二）关于沙坪坝百货公司是否应退还保证金的问题。沙坪坝百货公司（甲方）与莫在伦（乙方）签订房屋租赁合同第二条第三款规定，保证金：双方同意签订合同之日起，乙方向甲方提交租金保证金50000元。履约期中，乙方不得以保证金抵扣房租或应缴水电气等其他费用，履约期满，乙方交回的房屋及设备设施完好，结清一切应交的费用，甲方退还保证金。该合同第五条第二款第一项规定，乙方拖欠甲方租金，拖欠水电气计超1个月，乙方无条件终止合同，甲方收回房屋，乙方的保证金作为违约金不予退还。根据该合同规定，莫在伦拖欠沙坪坝百货公司租金，拖欠水电气计超1个月，沙坪坝百货公司可以不退还保证金。本案沙坪坝百货公司并没有举示莫在伦拖欠租金和水电气计超1个月的证据，故沙坪坝百货公司应退还保证金50000元。沙坪坝百货公司虽然提交水电气的发票，但所提交的水电气发票，是沙区针纺服装经营部和沙坪坝百货公司交纳水电气费的发票，并不能证明是莫在伦所欠水电气。关于装修保证金5000元的问题，莫在伦在租赁房屋装修结束或合同终止后，沙坪坝百货公司并未提交不予退还装修保证金的证据，故沙坪坝百货公司亦应退还莫在伦的装修保证金。一审法院判决沙坪坝百货公司退还莫在伦的租房保证金和装修保证金并无不当。＼n（三）关于沙坪坝百货公司是否应赔偿莫在伦的损失的问题。沙坪坝百货公司与莫在伦签订的房屋租赁合同关于违约及违约处理的规定，终止合同或提前终止合同条款明确的，由莫在伦出费装修的，不动产设施归沙坪坝百货公司所有，沙坪坝百货公司不承担终止合同的经济责任。本案租赁合同期满，双方已经终止了租赁合同，莫在伦提出沙坪坝百货公司应赔偿其经济损失，缺乏依据。＼n综上，沙坪坝百货公司、莫在伦的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费4706元，由上诉人沙坪坝百货公司负担1175元、莫在伦负担3531元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长孔繁树＼n审判员晏芳＼n代理审判员吴长渝＼n二〇一四年六月二十五日＼n书记员韩微