江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏0826民初397号
原告中国农业银行股份有限公司涟水县支行，住所地涟水县红日路中联壹城A2号楼。
法定代表人李晓东，该支行行长。
委托诉讼代理人王虎昭、方云春，该公司员工。
被告欧文军，男，汉族，1978年10月3日生，住涟水县。
被告胡银霞，女，汉族，1977年8月30日生，住涟水县。
被告涟水海上房地产开发有限公司，住所地在涟水县天元南路锦绣前城售楼处。
法定代表人周翔,该公司董事长。
委托诉讼代理人朱娟，该公司职工。
原告中国农业银行股份有限公司涟水县支行（以下至判决主文前简称涟水农行）诉被告欧文军、胡银霞、涟水海上房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月20日受理后，依法由代理审判员冯会适用简易程序公开开庭进行了审理。原告涟水农行委托诉讼代理人王虎昭、方云春、被告欧文军、胡银霞、涟水海上房地产开发有限公司委托诉讼代理人朱娟到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法适用普通程序公开开庭进行了第二次审理，原告涟水农行委托诉讼代理人王虎昭、方云春、被告欧文军到庭参加诉讼，被告胡银霞、涟水海上房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告涟水农行向本院提出诉讼请求：请求判令被告欧文军、胡银霞归还我行贷款本金127489.48元、利息911.12元（含罚息、复利等，暂计算至2017年1月12日），本息合计128400.60元，并承担利息至款项清偿完毕之日；被告涟水海上房地产开发有限公司对上述借款承担连带还款责任；判令原告对被告欧文军、胡银霞的抵押物享有抵押权并有权就抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；被告承担本案诉讼、保全等所有相关费用。事实与理由：被告欧文军、胡银霞于2012年7月3日在我行办理个人住房按揭贷款200000元，用于购买涟水县锦绣前城小区23幢1002室房屋，期限10年，采用等额本息还款方式按月还款，由被告涟水海上房地产开发有限公司提供阶段性担保，阶段性保证担保期至2017年3月22日。2016年3月22日，被告欧文军、胡银霞办妥该笔贷款的房产抵押登记手续。该笔贷款连续还款至2016年11月3日，截止2017年1月10日被告欧文军、胡银霞尚欠我行贷款本金127489.48元，利息911.12元，本息合计128400.60元。贷款逾期后我行多次催收未果，故起诉。原告提供的证据如下：1、被告欧文军、胡银霞身份证、结婚证复印件各1份；2、被告欧文军、胡银霞的购房贷款申请表1份；3、个人购房贷款面谈笔录1份；4、个人购房担保借款合同、借款凭证、不动产登记证明复印件各1份。
被告胡银霞辩称，原告所诉属实。
被告欧文军辩称，原告所诉是事实，但其已经与被告胡银霞协议离婚，双方约定涉案房屋归被告胡银霞所有，欠原告的房贷由胡银霞负责偿还。所以该贷款不应由其偿还。
被告涟水海上房地产开发有限公司辩称，被告欧文军、胡银霞已经将逾期的贷款归还了，其公司的担保责任到2017年3月到期，不应该再承担担保责任了。
本院经审理查明：原告所诉属实。被告欧文军、胡银霞提供的抵押物已办理了抵押登记，抵押权人为原告，房产登记债权数总额为200000元。原、被告签订的购房担保贷款借款合同约定：借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。被告欧文军、胡银霞于2017年1月20日协议离婚，双方在离婚时约定涉案房屋归被告胡银霞所有，欠原告的房贷由胡银霞负责偿还。原告起诉后，被告欧文军于2017年5月7日前归还14196.35元本息。
庭审中，原告将诉讼请求第一项变更为：要求被告归还欠原告的本金115900.32元，并承担2017年5月8日后至款项实际偿清之日止按合同约定计算的利息。
以上事实，有原告提供的被告身份证、结婚证复印件、被告欧文军、胡银霞的购房贷款申请表、个人购房贷款面谈笔录、个人购房担保借款合同、借款凭证、不动产登记证明复印件、诉讼标的变动明细，被告提供的离婚证、离婚协议书及庭审笔录等载卷为证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《个人购房担保借款合同》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告按合同约定履行了发放贷款的义务，被告未按合同约定按期归还贷款本息，属于违约，原告有权根据合同约定提前收回全部贷款本息，故对原告要求借款人欧文军、胡银霞偿还贷款本金115900.32元并承担2017年5月8日后至款项实际偿清之日止按合同约定计算的利息的诉讼请求，本院予以支持。依照法律规定，房地产抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿。本案中，原、被告签订的个人购房担保借款合同中约定以被告欧文军、胡银霞购买的涟水县锦绣前城小区23幢1002室房屋为该笔贷款提供抵押担保，并且进行了抵押登记，故对原告要求对被告欧文军、胡银霞所有的涟水县锦绣前城小区23幢1002室的房地产以折价或拍卖、变卖所得价款中在抵押债权数额范围内享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。因被告涟水海上房地产开发有限公司自愿为被告欧文军、胡银霞的该笔贷款承担连带保证责任，保证期满为2017年3月22日，原告起诉时间为2017年1月20日，起诉时间在保证期间内，故对原告要求被告涟水海上房地产开发有限公司对该借款承担连带责任的诉讼请求本院亦予以支持。被告涟水海上房地产开发有限公司承担该责任后，有权向债务人欧文军、胡银霞追偿。被告涟水海上房地产开发有限公司自愿为被告欧文军、胡银霞的该贷款提供阶段性连带保证责任，原告在被告涟水海上房地产开发有限公司的保证期间内起诉，被告应对该贷款承担连带保证责任，故对被告涟水海上房地产开发有限公司辩解的该笔借款的保证期在2017年3月份已到期，其不应承担连带保证责任的辩解不予采信。对被告欧文军辩称，其与胡银霞协议离婚，离婚时约定涉案房屋归胡银霞所有，该房贷由胡银霞偿还，因该债务发生在两被告的夫妻关系存续期间，且两被告之间的约定，不能对抗第三人，对外没有约束力，故对欧文军辩称该笔贷款其不应承担还款责任的理由亦不予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告欧文军、胡银霞在本判决生效后十日内归还原告中国农业银行股份有限公司涟水县支行贷款本金115900.32元,并承担2017年5月8日至款项实际偿清之日止按合同约定计算的利息。被告涟水海上房地产开发有限公司对上述债务承担连带还款责任。
二、原告中国农业银行股份有限公司涟水县支行有权对被告欧文军、胡银霞所有的涟水县锦绣前城小区23幢1002室的房地产依法折价或拍卖、变卖，所得价款享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2870元，由被告欧文军、胡银霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 刘立卫
人民陪审员 范清扬
人民陪审员 李一尧
二〇一七年五月十二日
书 记 员 冯佐桃
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。