中华人民共和国上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初7125号
原告世宛商贸(上海)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人JUANCRISTóBALLóPEZHERREROS,总经理。委托代理人王海英，女。委托代理人吴颖，上海市光明律师事务所律师。被告张永斌，男，1961年6月9日生，住上海市浦东新区。被告朱樱，女，1964年2月24日生，住上海市浦东新区。原告世宛商贸(上海)有限公司诉被告张永斌、朱樱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，于同年3月18日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王海英、吴颖，被告朱樱的委托代理人即被告张永斌均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告世宛商贸(上海)有限公司诉称，英属维尔京群岛世宛有限公司上海代表处与被告通过中介即上海昊龙房产经纪有限公司(以下简称昊龙公司)介绍，于2012年11月6日签署《上海市房屋租赁合同》，约定英属维尔京群岛世宛有限公司上海代表处租赁被告名下坐落于浦东新区明月路188弄世茂湖滨花园XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)用于员工住宿，月租金为人民币(以下币种同)31,500元，保证金为2个月租金即63,000元，租赁期为2012年11月7日起至2014年11月6日止。并约定2013年11月7日至2014年11月6日为非固定期，在非固定期间，原告可以解除合同而无需承担任何违约责任，租金支付至合同解除日止。2013年4月1日，英属维尔京群岛世宛有限公司上海代表处和被告签署《变更协议》，约定英属维尔京群岛世宛有限公司上海代表处将原《房屋租赁合同》中的权利义务转让给原告，原《房屋租赁合同》中的权利义务均由原告行使和履行。原、被告之间的沟通、消息的送达均通过昊龙公司传达，原、被告无直接联系。2014年4月24日，原告通过昊龙公司告知被告由于员工回国，不再租赁该房屋。昊龙公司于2014年4月25日以邮件形式发给原告退租信模板，要求原告盖章。4月28日，原告将已盖章的退租信发送给昊龙公司，由昊龙公司通知被告退租系争房屋。昊龙公司于2014年5月20日邮件中明确，其已于2014年4月25日将退租事宜告知被告，又在2014年10月27日的邮件中再次明确，在2014年4月28日昊龙公司已收到原告的退租信，并已通知被告，故双方的《房屋租赁合同》已经于2014年4月28日解除。现原告已超额支付租金至2014年6月6日。由于被告长期居住在国外，造成原、被告于2014年7月9日才进行房屋交接，被告理应在7月22日前返还原告全部保证金，但至今被告未予退还。故原告起诉要求判令被告退还原告保证金63,000元，并支付自2014年7月23日至判决生效日止，按每日千分之五标准计算的违约金。被告张永斌和朱樱辩称，原告与两被告之间确实有租赁合同关系，由于原告提前回国，需提前解除租赁合同，原告虽于2014年4月联系了中介，但中介通过电话和电邮方式转达解除合同的通知延误，故被告要求按照实际收到退租通知的时间起算解除合同的时间。此后，原、被告通过中介曾进行协商，中介也承认转达过程中有过错，故三方口头达成了《退押三方协议》，被告退还相当于一个月租金标准的押金，且中介也承担一部分损失需支付原告。上述协议在中介根据口头协议起草后，被告签字确认，并交由中介和原告签字，但中介至今未将上述协议签字交给过被告。现被告认为租赁合同解除的时间为2014年7月6日，原告返还房屋的时间为2014年7月9日。对于原告的诉讼请求不予认可，仍要求按照《退押三方协议》来履行。即使被告的违约事实存在，原告主张的违约金的计算标准也明显过高。经审理查明，系争房屋的权利人为两被告。2012年11月6日，英属维尔京群岛世宛有限公司上海代表处与两被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定：两被告将其所有的系争房屋租赁给英属维尔京群岛世宛有限公司上海代表处作为住宅使用；交付期为2012年11月7日，租赁期为2年，在英属维尔京群岛世宛有限公司上海代表处验收合格后，自2012年11月7日起至2014年11月6日止，租赁期从2012年11月7日至2013年11月6日为固定期，租赁期从2013年11月7日至2014年11月6日为非固定期；非固定期内，两被告不得擅自解除合同，否则需按本合同10.4条承担违约责任，若英属维尔京群岛世宛有限公司上海代表处由于其他原因提前退租，英属维尔京群岛世宛有限公司上海代表处可提前2个月书面通知解除合同，租金支付至合同解除日，即英属维尔京群岛世宛有限公司上海代表处可于固定期到期日2013年11月6日解除合同而无需承担任何违约责任；该房屋月租金为31,500元，英属维尔京群岛世宛有限公司上海代表处应于每月7日前向两被告支付下月租金；双方签订合同后5个工作日内，英属维尔京群岛世宛有限公司上海代表处应向两被告支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即63,000元；租赁关系终止时，两被告应自退租后10个工作日内无息退还英属维尔京群岛世宛有限公司上海代表处全部保证金，逾期退还保证金，每逾期一天，则两被告需按保证金的0.5%支付滞纳金；英属维尔京群岛世宛有限公司上海代表处应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经两被告同意逾期返还房屋的，英属维尔京群岛世宛有限公司上海代表处应按1,500元/天向两被告支付房屋占用费；英属维尔京群岛世宛有限公司上海代表处返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经两被告验收方可，并相互结清各自应当承担的费用。合同签订后，英属维尔京群岛世宛有限公司上海代表处向两被告支付了保证金63,000元。2013年4月1日，英属维尔京群岛世宛有限公司上海代表处、原告与两被告签订《变更协议》，英属维尔京群岛世宛有限公司上海代表处将《上海市房屋租赁合同》项下的所有权利义务转让给原告，英属维尔京群岛世宛有限公司上海代表处同意将按照原协议支付给两被告的保证金63，000元一并转让给原告，待原协议到期，或者出现原协议终止情形，且未出现两被告不退回保证金情形时，两被告应在原协议终止后15个工作日内将保证金退还给原告。在原告与两被告履行合同过程中，原告实际支付租金至2015年6月6日。2014年7月9日，原告将系争房屋返还给了被告，被告张永斌在《交接清单》上注明：“上述房产有租客代表交还业主，租金结算以2014年7月6日为止，租客需支付租金至上述日期后方可收取保证金，否则租金未收到部分将从保证金中扣除……”。此后，原告与两被告因保证金的返还发生争议，曾在中介方的参与下进行协商，未果。证明上述事实的证据有：上海市房地产权证、上海市房屋租赁合同、收款收据及记账凭证、银行流水单、交接清单。经审查，原告与被告对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。原告还提交的其与中介的电子邮件，以证明原告通知中介提前解除合同的时间，因该证据系形成于原告与中介公司，中介公司并非本案当事人，且原告与中介公司之间居间法律关系与本案系不同法律关系，本院不予认定。被告提交的《退押三方协议》因并无当事人签字确认，本院亦不予认定。本院认为，英属维尔京群岛世宛有限公司上海代表处与两被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》之后，英属维尔京群岛世宛有限公司上海代表处、原告与两被告通过签订《变更协议》的方式已经将《上海市房屋租赁合同》项下承租人的权利义务变更为原告，故原告与两被告之间就系争房屋租赁合同成立，双方均应依约严格履行合同。根据合同的约定，在租赁期限内的2013年11月7日至2014年11月6日期间为非固定期，若原告提前退租，无需承担任何违约责任，但同时也约定，原告提前退租的，可提前2个月书面通知解除合同，租金支付至合同解除日。现原告虽称于2014年4月28日已经通知中介提前解除合同，该送达时间并不当然认定已经同时送达了两被告，且原告也无充分证据证明提前解除合同的通知实际送达两被告的时间，故原告审理中认为双方的合同于2014年4月28日解除的主张，本院不予采信。且即使如原告所述，于2014年4月28日通知被告解除合同，根据合同约定，原告解除合同应提前2个月通知，由此推算，解除合同的时间也在2014年6月28日。现在原告无证据证明解除合同的通知何时送达被告的情况下，被告确认双方的合同于2014年7月6日解除，本院予以确认。据此，原告尚有2014年6月7日至7月6日的租金未予支付，现被告要求将租金在保证金中予以抵扣的意见，本院予以采信，扣除租金后的保证金，两被告应予返还。结合《变更协议》中“待原协议到期，或者出现原协议终止后15个工作日内将保证金退还”的约定，被告应在2014年7月22日退还原告保证金31,500元。由于被告并未能按约退还保证金，为此，按照合同约定，原告主张相应的滞纳金，符合合同的约定，但被告认为按照每日0.5%标准计算明显过高，对此，本院认为应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情判定按照银行同期同类存款利率4倍标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、被告张永斌、朱樱于本判决生效之日起十日内返还原告世宛商贸(上海)有限公司保证金31,500元；二、被告张永斌、朱樱于本判决生效之日起十日内偿付原告世宛商贸(上海)有限公司滞纳金(以31,500元为基数，自2014年7月22日至判决生效日止，按照中国人民银行规定的同期同类存款利率4倍标准计算)负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3884元，减半收取计1,942元，原告世宛商贸(上海)有限公司负担1,461元，被告张永斌、朱樱负担481元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 胡铁红
二〇一六年四月五日
书记员 刘 露
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。?第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。