北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京02民终4753号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孟范红，男，1969年10月10日出生，汉族，北京科电盈科五金有限公司经理，住北京市东城区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周小华，男，1967年6月30日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周建华，男，1976年12月16日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：刘小斌，北京市中银律师事务所律师。
上诉人孟范红因与被上诉人周小华、周建华租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初18059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孟范红上诉请求：撤销原判第一、二、三、五项，依法改判为继续履行双方之间签订的租赁合同，周小华、周建华支付我2014年12月10日至2016年12月10日期间租赁合同中未履行经营部分的违约金100000元，周小华、周建华协助我办理营业执照和暂住证，自办理成功之日起按照合同约定的每年22万元的租金标准支付2017年12月9日前的租金（后付），由周小华、周建华承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：我与周小华、周建华于2014年12月10日签订的房屋租赁合同明确约定了租赁用途，周小华与周建华应提供营业执照给我，周小华与周建华需提供相关证明材料协助我办理暂住证。周小华、周建华未按照合同约定提供给我营业执照，也没有协助我办理暂住证，是其违约在先，致使我合同目的无法实现，我拒付租金是为了防止损失扩大，故一审判决有失公平。
周小华、周建华辩称：同意一审判决。我方已经提供了营业执照，但营业执照的经营范围是粮油，孟范红要使用涉案房屋非法经营小旅馆。孟范红一直拒绝交租金，后我方作出让步，同意其缓交2016年度前三个季度的部分租金，但孟范红仍拒绝交纳，我们和孟范红签订的补充协议中未提及办理营业执照和暂住证的问题，我们提起诉讼的原因是孟范红欠付租金，其非法经营小旅馆，亦是违法行为。
周小华、周建华向一审法院起诉请求：1、请求判决解除双方之间的租赁关系；2、请求判令孟范红将租赁房屋退还周小华、周建华，并将房屋恢复原状；3、请求判令孟范红立即向周小华、周建华支付截止至2016年12月9日的租金89000元，以及自2016年12月10日起按合同约定的租金标准计算的租金、房屋占用费，计算至房屋交还之日；4、请求判令孟范红支付违约金33333.33元；5、本案诉讼费用由孟范红负担。
孟范红向一审法院反诉请求：要求周小华、周建华尽快提供办理材料协助我办理暂住证和营业执照，并继续履行合同；要求周小华、周建华返还租赁合同中没有履行经营的部分的租金（违约金）132000元（2014年12月10日至2016年12月10日）；本案本诉和反诉费用由周小华、周建华负担。
一审法院认定事实：2011年5月9日，周小华与北京方腾胜达商贸有限公司粮油分公司签订《房屋租赁协议》，约定周小华向对方租赁北京市东城区炒豆胡同71号的房屋，租赁期限为2011年7月1日至2021年6月30日，周小华不得超范围经营，不得私自动用原房结构。
2014年12月10日，周小华、周建华（甲方）将上述房屋转租与案外人云希（乙方），双方约定房屋租赁用途为商业、办公、居住，居住人员中有外地来京人员的，甲方应提供相关证明，督促和协助乙方到当地公安派出所办理暂住证。租赁期限为2011年12月10日至2014年12月9日，租金每半年一付。押金11000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、违约赔偿责任外，剩余部分如数返还。乙方不按照约定支付租金达15日、欠缴各种费用达2000元、擅自改变房屋用途，或者擅自拆改或损坏房屋结构的，甲方有权单方解除合同、收回房屋；甲方迟延交付房屋达10日、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康的，以及不承担约定维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。甲乙双方由以上违约行为之一的，应按月租金的200%向对方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。
该合同到期后，周小华、周建华将涉案房屋收回转租与孟范红，双方签约时使用了周小华、周建华与云希签订的租赁合同文本，将该合同文本上的乙方改为孟范红，并添加约定：本合同续签三年，第一年20万，三月付，提前一周付，第二年租金协商不成乙方走人；甲方将房屋交给乙方时，保证能正常使用，三年内如出现问题由乙方自行修补；甲方在合同期内如因个人原因将房屋收回，则需赔偿乙方100000元装修款及月租金的200%违约金。如遇不可抗原素（如拆迁、地震等），双方均不负违约责任；甲方将营业执照提供给乙方，合同到期后归还。
合同签订后，周小华、周建华向孟范红交付了房屋，孟范红将云希原向周小华、周建华支付的押金兑付给了云希，又对涉案房屋进行了装修，在房屋内部搭建了部分二层房屋，并向周小华、周建华支付了租金，开始居住、使用该房屋。
2015年12月10日，周建华（甲方）与孟范红（乙方）签订《补充协议》，约定2015年12月9日至2016年12月9日的租金为每年200000元（付款方式为季付，每季50000元，如遇困难，可按1、2、3季度每季37000元，每季度欠款13000元，提前一周支付，第四季度将前三季度欠款39000元和本季度租金50000元，共计89000元一并付清）；2016年12月9日至2017年12月9日的租金为每年220000元，按季支付；甲方不参与乙方在承租期内所有的经营，乙方在经营期间所产生的一切费用由乙方自行负责；2015年12月9日至2017年12月9日乙方经营期间北京方腾胜达商贸有限公司不得干涉，如出现任何干涉乙方经营居住产生的后果，由甲方承担；如乙方没按本补充协议规定的时间交付租金，本合同自动解除；本补充协议与原房屋租赁合同有不一致之处，以本补充协议为准。
此后，孟范红按照每季度37000元的标准向周小华、周建华交付了前三季度的租金，但没有交纳第四季度的租金。
庭审中，周小华表示认可周建华与孟范红签订的《补充协议》，二人并要求孟范红将涉案房屋恢复原状，但没有提供证据以确定房屋的原状。孟范红称如解除合同，则要求周小华、周建华赔偿其装修损失200000元，但经法院询问，孟范红不要求对房屋装修价值进行鉴定。此外，孟范红还认为合同约定的违约金标准过高，要求降低至6000元。
关于双方合同中约定的周小华、周建华向孟范红提供营业执照的问题，据北京方腾胜达商贸有限公司粮油分公司证实，涉案房屋注册有“北京方腾胜达商贸有限公司炒豆胡同粮店”经营粮油、日用百货、回收废旧生活用品的营业执照，其未将该营业执照提供给周小华、周建华。孟范红称其准备经营文化产业，周建华告知其能办理营业执照，其才租赁的涉案房屋。但孟范红没有对此举证，周小华、周建华亦予以否认。关于合同约定的周小华、周建华应提供相关证明协助孟范红办理暂住证的问题，周小华、周建华于诉讼中没有举证证明其完成了此项义务。
一审法院认为,根据已查明的事实，涉案之房屋租赁合同及其补充协议是双方当事人真实一致的意思表示，大部分条款不违背相关法律、行政法规的规定，对于租赁双方而言，该合同的主要内容有效。在合同履行期间，孟范红自2015年9月起没有按照约定支付第四季度的租金和前三个季度的租金尾款，违反了合同约定。其所述周小华、周建华拒不提供相关材料协助其办理暂住证和营业执照一节，双方订立的合同中并没有关于周小华、周建华应协助孟范红办理营业执照的约定，故孟范红此项抗辩主张缺乏事实依据，不能成立。而周小华、周建华没有提供相关材料协助孟范红办理暂住证，没有完成合同约定的义务。但应指出，周小华、周建华此项违约行为不足以导致孟范红不能实现合同目的，孟范红可通过政府机关督促周小华、周建华提供材料等救济方式达成此项诉求。孟范红以此为由拒交租金显系不当，理应承担相应的违约责任。故周小华、周建华要求解除合同、收回房屋，并要求孟范红补交租金及合同解除后的房屋占用费，理由正当，法院予以支持；孟范红据此提出的全部反诉请求，没有事实与法律依据，法院不能支持。鉴于周小华、周建华亦有违约行为，故其要求孟范红支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。至于周小华、周建华要求孟范红将租赁房屋恢复原状一节，因周小华、周建华没有举证以确定涉案房屋的原状，故其此项诉讼请求法院亦不予支持。一审法院于2017年3月判决：一、解除周小华、周建华与孟范红签订的《房屋租赁协议》和《补充协议》；二、孟范红于判决生效后10日内将北京市东城区炒豆胡同71号房屋腾空，按现状交还周小华、周建华；三、孟范红于判决生效后10日内给付周小华、周建华截止至2016年12月9日拖欠的房屋租金89000元，并自2016年12月10日起按照每年220000元的标准向周小华、周建华支付《房屋租赁协议》和《补充协议》解除前的租金和《房屋租赁协议》和《补充协议》解除后的房屋占用费，直至房屋腾空交还之日止；四、驳回周小华、周建华其他诉讼请求；五、驳回孟范红的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审审理期间，孟范红向本院提交中国工商银行自助终端凭条复印件一张，其上载明2015年12月8日卡号为×××****4的付款人向卡号为×××****7、姓名为*慧琴的收款人进行转账，金额为37500元。孟范红主张该笔款项是其与周小华、周建华协商一致，按照每年15万元的租金价格支付的第一季度租金，但自认双方于2015年12月10日签订《补充协议》之后未另外支付上述协议中所约定的第一季度款项37000元。被上诉人认可收到37500元，但主张该笔款项是《补充协议》中所约定的第一季度应付款项，对于孟范红额外支付的500元，同意在其诉讼请求中予以扣减。周小华、周建华向本院提交由北京方腾胜达商贸有限公司粮油商品分公司盖章的证明一份，其上载明“北京方腾胜达商贸有限公司粮油商品分公司同意周小华将炒豆胡同71号门面房转租转让”，据以主张其与孟范红签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》具有法律效力，孟范红对该份证明予以认可。本院查明的其他事实与一审法院一致。
本院认为，孟范红与周小华、周建华签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且房屋转租经前手出租人北京方腾胜达商贸有限公司粮油商品分公司同意，故合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。但应指出，本院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
本案中，孟范红按照《补充协议》支付了2015年12月9日起前三季度的租金，之后未再履行租金给付义务，已经违反了合同约定，故一审法院判决孟范红支付周建华、周小华截止至2016年12月9日的房屋租金，并按照每年22万的标准支付租赁合同解除前的租金和租赁合同解除后的房屋占有使用费，于法有据，但经本院查明，孟范红于2015年12月8日向周小华、周建华汇款37500元，并主张该笔款项是其与周小华、周建华协商一致，按照每年15万元的租金价格支付的第一季度租金，但未向本院提交双方协商一致的书面证据。周小华、周建华认可收到款项，但主张该笔款项即是《补充协议》中所约定的第一季度应付款项，鉴于《补充协议》中所约定的第一季度应付款项为37000元，周小华、周建华同意将孟范红额外支付的500元从其诉讼请求中扣减，本院对此不持异议。鉴于孟范红在二审审理期间提交的中国工商银行自助终端凭条，可以证明周小华、周建华多收取孟范红第一季度租金500元，周小华、周建华对此事实表示认可，故本院对一审法院判决孟范红支付给周小华、周建华的租金数额予以变更。
孟范红上诉主张周小华、周建华未按照合同约定向其提供营业执照，亦未提供相关证明材料协助其办理暂住证，导致合同目的无法实现，属于违约在先，应向其支付违约金，其拒付租金的目的是为了止损。关于周小华、周建华是否需要向孟范红支付违约金的问题，根据双方签订的《房屋租赁协议》第九条关于“违约责任”的规定，周小华、周建华需要承担违约责任的情况不包括未提供营业执照或未提供相关证明材料手续协助孟范红办理暂住证，故孟范红以此为由要求周小华、周建华支付违约金100000元，缺乏依据，本院不予支持。本案中，双方关于带照租赁的约定，违反相关行政法规，但并不影响租赁合同的效力，孟范红以此为由拒付租金不属合理抗辩，本院不予支持，孟范红应按照合同约定支付租金。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持北京市东城区人民法院（2016）京0101民初18059号民事判决第一项、第二项、第五项；
二、撤销北京市东城区人民法院（2016）京0101民初18059号民事判决第四项；
三、变更北京市东城区人民法院（2016）京0101民初18059号民事判决第三项为:孟范红于本判决生效之日起10日内给付周小华、周建华截止至2016年12月9日拖欠的房屋租金88500元，并自2016年12月10日起按照每年220000元的标准向周小华、周建华支付《房屋租赁协议》和《补充协议》解除前的租金和《房屋租赁协议》和《补充协议》解除后的房屋占用费，直至房屋腾空交还之日止；
四、驳回周小华、周建华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3847元，由周小华、周建华负担731元（已交纳），由孟范红负担3116元（于本判决生效之日起10日内交至原审法院），反诉案件受理费1470元，由孟范红负担（已交纳）；二审案件受理费4960元，由孟范红负担4950元（已交纳），由周小华、周建华负担10元（已由孟范红预交，周小华、周建华于本判决生效之日起10日内给付孟范红）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 曹 雪
代理审判员 郭 融
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 张晓鸥