湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂0104民初643号
原告：武汉安利达旧机动车交易有限公司。住所地：武汉市硚口区汉西��路**号。
法定代表人：柳成林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘沛、林维，湖北中武律师事务所律师（特别授权）。
被告：中国人民解放军广州军区空军后勤部油料装备供应维修站。住所地：武汉市硚口区汉西北路**号。
负责人：王自强，该维修站负责人。
委托诉讼代理人：冯朝晖，湖北诺亚律师事务所律师（一般授权）。
原告武汉安利达旧机动车交易有限公司（以下简称安利达公司）与被告中国人民解放军广州军区空军后勤部油料装备供应维修站（以下简称空军后勤油料维修站）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年1月24日立案受理，同年4月24日进行庭前证据交换时，被告申请对原告提交的《关于恢复履行2004年租赁合同请求的回复》的公章进行鉴定，次日原告撤回《关于恢复履行2004年租赁合同请求的��复》，不予作为证据提交。2018年5月14日原告申请对诉讼房屋的承租面积、自建面积及其相关价值进行评估，同年5月21日撤回该项评估申请。本院依法适用普通程序，组成合议庭，由审判员余敏担任审判长，人民陪审员宗小蓉、胡莉萍组成的合议庭，分别于2018年6月11日、7月17日公开开庭进行了审理。原告武汉安利达旧机动车交易有限公司的委托诉讼代理人刘沛、林维，被告空军后勤油料维修站的站长王自强及其委托诉讼代理人冯韩晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉安利达旧机动车交易有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因违约解除合同导致的全部经济损失合计2400万元；2、判令被告返还多收租金41万元；3、判令被告返还合同押金8.4万元；4、被告承担本案诉讼费用。后原告变更诉讼请求，变更后的请求为：1、判令被告向原告支付原告因履行合同而投入的合理费用2647431.5元；2、判令被告承担因解除合同而导致的原告向其租赁商户所支付的合理补偿费用553222元；3、判令被告赔偿原告可得利益损失5094976元（暂计两年）；4、判令被告返还多收租金410000元；5、判令被告返还合同押金84000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年6月，原告与被告签订《军队房地产租赁合同》，约定：被告将座落在武汉市汉西路特3号房屋及场地（房屋建筑面积2300平方米四层楼房，场地面积3200平方米）出租给原告使用，租赁期限20年，自2004年8月1日起至2024年7月31日止，每一年转签一次，内容不变，年租金40万元，按季结算。2005年3月，原、被告签订《补充协议》，约定被告同意原告在其承租的场地上新建和添建各种建筑物及大楼旁的食堂、舞厅及楼前草坪（花坛）改建为配套停车场等设施，费用由原告��理。2007年10月1日，原、被告增加了租赁范围，另行签订《军队房地产租赁协议》，该协议约定年租金6万元，起租时间于2007年10月1日。原告从2007年10月1日至2017年11月22日期间应每年支付租金46万元，而实际每年支付租金50万元，被告多收租金共计41万元。另租赁合同及补充协议签订后，原、被告在转签过程中，将租赁使用用途调整为办公、旧车交易及物流。由此，原告根据经营需要，投资兴建了租赁房屋、花坛、围墙、硬化路面等建筑物及设施，并进行了合理装饰装修，现评估为737.96万元。2013年8月6日，原告向被告支付了押金84000元。2017年11月1日，被告向原告送达了解除合同通知书，解除合同的理由是国家政策等不可抗力因素，其解除合同的时间是2017年12月30日。原告对解除合同不持异议，但被告因违约解除合同的行为导致原告经济损失共计8295629.5元，故提出如上诉请。
被告中国人民解放军广州军区空军后勤部油料装备供应维修站辩称，原告多次拖欠交纳租金，不认可租金标准，并且拖欠水电费高达71707元。原告的上述行为违反了合同的约定，故被告发函解除了与原告的租赁关系。因原告违约而导致的合同解除，根据合同约定，原告违约而致合同解除的，被告不应承担任何赔偿责任。另原告提交的评估报告系单方委托，并未得到被告的认可，该评估结果不能作为裁判依据，故要求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2004年6月，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，约定：被告将坐落在武汉市汉西路特3号的房屋建筑面积2300平方米的四层楼房、场地3200平方米出租给原告使用，租赁期为20年，从2004年8月1日至2024年7月31日止，每一年转签一次，年租金40万元；同时还约定了双方的权利义务和违约责任。2005��3月6日双方签订《补充协议》，被告同意原告在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构建物及大楼旁的食堂、舞厅及楼前草坪（花坛）改建为配套停车场等设施，费用由原告自理；如被告提前终止合同或者遇国家建设拆迁，被告同意按照国家法律、法规政策对原告给予补偿和安置。2007年10月1日双方签订《军队房地产租赁协议》，扩大了承租范围，扩大范围的年租金为6万元。2013年7月31日原、被告双方签订的《军队房地产租赁合同》，约定：被告出租给原告使用的房屋面积为4589㎡，原告自建建筑物面积4397㎡，租赁年限为9年，合同每三年转签一次，租赁期限自2013年8月1日起，年租金上调至50万元（第一个3年合同年租金计50万元，第二年3年合同年租金计53万元，第三个合同年租金计58万元），押金84000元，其余合同内容与之前的租赁协议内容相同。2014年7月30日，双方再次签订《军队房地产租赁合同》，明确租赁期限自2014年8月1日至2022年7月31日止，2014年8月1日至2016年7月31日的年租金为50万元，后两个租期各三年，年租金分别为53万元、58万元。
上述合同签订后，原告向被告缴纳了84000元押金，从2004年至2007年每年向被告缴纳租金40万元，2007年10月1日至2013年7月31日每年向被告缴纳租金46万元，2013年8月1日至2016年7月31日每年向被告缴纳租金50万元，但从2016年8月1日至2017年12月31日期间，原告应每年向被告缴纳租金53万元，但原告实际缴纳年租金50万元。2017年11月1日被告通知原告因国家政策等不可抗力因素，将于12月30日解除双方的租赁合同，要求原告在合同解除前清退租户，交还租赁物。同年11月15日被告再次发函通知原告，要求原告于11月20日前书面回复解除合同事宜，逾期未回复视为同意，并要求原告必须在12月30日前清退所有租户，停止一切经营，交还租赁物。2017年11月17日原告回复被告，愿意解除合同、停止经营、清退租户，但需要时间完成及希望双方能够多相互沟通和协商解决。2017年11月30日被告发函通知原告，因原告从2016年8月起未按年租金53万元的标准向被告足额缴纳租金，故依照合同中的约定，认为原告违反合同约定，宣布于2017年11月30日解除双方的租赁合同。被告于12月6日在《楚天都市报》上登报上述内容。2017年12月30日原告停止经营并交还租赁物，但尚有71707元水电费原告未缴纳。
合同解除后，因双方对赔偿事宜有争议，原告于2017年12月委托武汉国新房地产资产评估有限公司对武汉市硚口区汉西北路76号房屋价值、装饰装修价值及地上附属物价值进行评估，评估结果为：总价值737.96万元，其中房屋6599.07㎡，价值474.88万元；围墙：199.45㎡，价值6.28万元；硬化路面7006.5㎡，价值120.86万元；花坛35.78㎡，价值0.43万元；装饰装修3387.72㎡，价值135.51万元。被告于2017年12月对其房屋及其道路进行评估，总价值1025587元，其中房屋4388㎡，价值729367元，道路2433.6㎡，价值296220元，该评估报告中无面积勘测图纸。庭审中，经双方举证质证，原告所提供的评估报告中房屋6599.07㎡有1636.97㎡非原告自建，该部分价值167.59万元，经双方确认该部分经营折旧后的残值256960元。租赁期间，经被告同意，原告将改造后的房屋出租给他人经营，由于合同提前解除，原告因此向其承租商户共支付了352432元补偿费用。现原告已将房屋及场地全部退还给被告，要求被告支付原告所投入的合理费用2647431.5元，承担因解除合同而向其他租赁商户支付的补偿费用553222元，赔偿可得利益损失5094976元，返还多收租金410000元，返还合同押金84000元。被告认为原告违约在先，不应���担赔偿责任，另原告所提费用不合理的部分应予扣除，并要求原告所欠的水电费71707元应从押金中扣除。原告同意将所欠缴的水电费71707元从押金中扣除。
上述事实，有双方当事人陈述，《军队房地产租赁合同》、补充协议、《军队房地产租赁协议》、评估报告、银行转帐及流水、押金收据、通知、租赁合同、赔偿金收条、复函、情况说明、水电费交纳表等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。
本院认为，原、被告之间所签订的所有《军队房地产租赁合同》均是双方真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，均合法有效，双方当事人应按照合同履行各自的义务。原、被告2013年、2014年签订的租赁合同中均明确约定，2016年8月1日起至2019年7月31日之间的年租金53万元，而原告实际只向被告支付了年租金50万元，故原告违反了合同约定��未足额向被告缴纳租金，但被告未及时向原告催收租金，且原告所欠租金数额较少，该违约行为不足以导致合同无法继续履行，不构成根本违约，被告据此解除原、被告之间租赁合同既不符合约定条件亦不符合法定条件，被告以此为由不愿向原告支付补偿费用的辩解意见于法无据，本院不予支持。原、被告之间的租赁关系因政策原因无法继续履行，双方于2017年12月30日解除了租赁关系，该租赁关系的解除非因原、被告个人因素所致，故双方均不存在违反合同约定致合同解除的情形，故原告解除合同不应承担违约责任，只应向被告补偿其承租房屋、地上建筑物、地上设施等残值价值及其为解除合同所支付的合理费用。原告要求被告赔偿可得利益损失的请求于法无据，本院不予支持。
因被告允许原告在其承租的场地上进行改、扩建、修建花坛及硬化路面，而��告未申请法院评估，其所做的评估报告没有面积勘测图，且报告中有部分价值明显不符合常理，故对于承租房屋、地上建筑物、地上设施等残值价值以原告所提交的评估报告为参考依据。经庭审调查，原告所提交的评估报告中，有1636㎡房屋非原告自建，价值共计1675900元，经折旧后的残值为256960元，该部分价值应从评估报告7379600元的折旧残值2647431.5元中予以扣除，即被告应向原告支付因履行合同而改扩建的地上建筑物、地上设施等补偿费2390471.5元。对于因解除合同而导致原告向其租赁商户所支付的补偿费用，其请求的553222元中只有352432元是已经实际发生的费用，对于未发生的部分，本院不予支持，即被告应向原告支付因解除合同原告所支出的损失352432元。上述两项费用共计2742903.5元（2390471.5元+352432元）。至于原告要求被告返还多收的租金410000元的请求，因原告不能证明2007年至2013年多支付租金的事实，故该请求没有事实依据，本院不予支持。关于返还合同押金84000元的请求，被告同意返还，但要求扣除原告欠缴的水电费71707元，原告也同意从中扣除，故被告应向原告返还12293元（84000元-71707元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十一条第（二）项、第九十四条第（一）项、第九十七条的规定，判决如下：
一、被告中国人民解放军广州军区空军后勤部油料装备供应维修站于本判决生效后三日内向原告武汉安利达旧机动车交易有限公司支付补偿费2742903.5元。
二、被告中国人民解放军广州军区空军后勤部油料装备供应维修站于本判决生效后三日内向原告武汉安利达旧机动车交易有限公司返还扣除水电费后的押金余额12293元。
三、驳回原告武���安利达旧机动车交易有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32135元，由原告武汉安利达旧机动车交易有限公司负担21054元，由被告中国人民解放军广州军区空军后勤部油料装备供应维修站负担11081元（该费用已由原告预付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 余 敏
人民陪审员 宗小蓉
人民陪审员 胡莉萍
二〇一八年八月六日
书 记 员 王 玥