湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)湘01民终3336号
上诉人（原审被告）刘倩影。
委托代理人曹频，湖南和润律师事务所律师。
委托代理人王静，湖南和润律师事务所律师。
上诉人（原审被告）汪洁。
委托代理人曹频，湖南和润律师事务所律师。
委托代理人王静，湖南和润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘再满。
委托代理人冯旭，湖南畅元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）袁迪。
被上诉人（原审被告）杨剑。
上诉人刘倩影、汪洁与被上诉人刘再满、袁迪、杨剑房屋租赁合同纠纷一案，湖南省长沙市天心区人民法院于2016年1月19日作出（2015）天民初字第02955号民事判决。刘倩影、汪洁不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年3月1日，刘再满（作为出租方、甲方）与袁迪、杨剑（共同作为承租方、乙方）签订了《幼儿园房屋租赁合同》，合同约定：甲方将从长沙市天心区旧城开发部和长沙市天心区城市建设投资有限公司租来的房屋转租给乙方作为开办幼儿园用；年租金338000元，按季支付，应提前半个月付清下季度租金；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋内外进行装饰，在不违背城建规划等相关政策下无需征求甲方同意；如乙方将幼儿园转让给第三人时，在不影响甲方利益的前提下，合同对幼儿园新的接手人将继续有效，甲方不得干涉和阻止乙方的转让权；除不可抗拒的原因外，甲乙双方不得提前解除合同，否则，有权要求对方赔偿违约期内的正常损失；因市政建设需要拆除或改造、收回已租赁的房屋，在甲方没有获得赔偿的前提下乙方也不得要求甲方赔偿，反之，甲方应积极协助乙方获得相应赔偿。合同签订后，刘再满依约向袁迪、杨剑交付了房屋，袁迪、杨剑以该房屋为经营场所开办了长沙市天心区美乐地幼儿园（后更名为长沙市天心区汇童幼儿园、以下简称汇童幼儿园）。2014年5月29日，袁迪、汪洁、杨剑签订《退股及股权转让协议书》，约定袁迪将其持有的汇童幼儿园41.4%的股权转让给汪洁。2015年3月23日，杨剑、刘倩影、汪洁签订《退股及股权转让协议书》，约定杨剑将其持有的38.6%的股权转让给刘倩影、汪洁。另查明，一楼西头停车坪为公用的消防通道，刘再满在签订租赁合同前向袁迪、杨剑进行了告知。起初，刘再满并不同意将一楼西头停车坪写入租赁合同，但袁迪表示“收回去再说，没收回去就要归我使用”。在双方商定租赁价款时未将该部分计算在内。承租后，袁迪、杨剑将一楼西头停车坪用作汇童幼儿园的入口，并进行了装修。2014年9月，汇童幼儿园的入口被第三方拆除，致双方酿成纠纷。2014年12月21日，刘倩影、汪洁向刘再满出具《欠款说明》一份，内容为：“现长沙市天心区汇童幼儿园（原美乐地幼儿园）欠付刘再满2014年4、5、6月季租金差额，7、8、9月季租金，10、11、12月季租金差额共计人民币壹拾贰万陆仟柒佰贰拾贰元（￥126722），约定三个月内支付”。此后至庭审当日，汪洁、刘倩影共计向刘再满支付361860元，刘再满与汪洁、刘倩影一致确认上述租金为支付2015年租金，汪洁、刘倩影主张超出部分应抵扣2014年租金。刘再满诉至原审法院，请求判令：1、解除刘再满与刘倩影、汪洁、袁迪、杨剑于2011年3月1日签订的租赁合同；2、刘倩影、汪洁、袁迪、杨剑立即腾空并返还租赁物；3、刘倩影、汪洁、袁迪、杨剑立即向刘再满支付租赁费用126722元；4、刘倩影、汪洁、袁迪、杨剑向刘再满支付逾期付款违约金7920元；5、本案诉讼费由刘倩影、汪洁、袁迪、杨剑承担。
原审法院认为，刘再满与袁迪、杨剑签订的《幼儿园房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应属有效，双方应当信守约定。该合同约定，如乙方将幼儿园转让给第三人时，在不影响甲方利益的前提下，合同对幼儿园新的接手人将继续有效，甲方不得干涉和阻止乙方的转让权。该约定虽不太明确，但结合庭审调查情况以及各方交易习惯，应理解为袁迪、杨剑有权在不影响刘再满利益的前提下，将该合同乙方项下的权利、义务概括转让给幼儿园的新接手人。从刘再满向汪洁、刘倩影主张租金，以及接受汪洁、刘倩影出具的欠条和支付的租金，并综合各方的主张以及答辩情况可以认定，刘再满对于承租主体变更为汪洁、刘倩影这一事实是知情的，即袁迪、杨剑向汪洁、刘倩影转让权利义务通知已经到达刘再满。而汪洁、刘倩影亦主张自己作为幼儿园的新接手人是租赁合同的相对方，可认定汪洁、刘倩影亦同意继受该合同项下权利义务。对于欠付租金的数额，汪洁、刘倩影2014年12月21日确认为126722元，其后支付了361860元，扣减2015年租金338000元，汪洁、刘倩影尚欠付租金102862元。故对于刘再满请求汪洁、刘倩影支付租赁费用126722元的诉讼请求，原审法院对于其中的102862元予以支持，对超出部分不予支持。对于逾期付款违约金，双方并无合同约定，刘再满请求按照同期银行贷款利率计算，原审法院予以支持，根据汪洁、刘倩影2014年12月21日出具的欠条，约定三个月内支付，故汪洁、刘倩影应以欠付租金为基数，计付自2015年3月21日起至实际支付完毕之日止的违约金。刘再满要求袁迪、杨剑对上述债务承担连带责任，于法无据，原审法院不予支持（在袁迪、杨剑、汪洁、刘倩影之间，就租金的承担，各方可依据内部协议另行协商处理）。虽承租方有欠租行为，但系汪洁、刘倩影对袁迪、杨剑与出租人的合同订立过程缺乏足够了解所致，并非恶意欠租，且汪洁、刘倩影已按约支付了2015年全年的房租，刘再满予以接受，故双方当事人应澄清误解，继续履行合同为宜，对于刘再满要求解除《幼儿园房屋租赁合同》并腾空、返还租赁物的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。对于汪洁、刘倩影要求减少租金的答辩意见，已在与本案合并审理的（2015）天民初字第3424号案件中予以处理，本案不再重复处理。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十二条、第八十八条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百二十六条的规定，遂判决：一、汪洁、刘倩影于本判决生效之日起十日内支付刘再满租金102862元，并以102862为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年3月21日起至实际支付完毕之日止的违约金；二、驳回刘再满的其他诉讼请求。本案受理费3080元，由刘再满负担645元，汪洁、刘倩影负担2435元。
上诉人汪洁、刘倩影不服判决，上诉称：1、原审认定事实不清、证据不足。2014年9月，出租房屋的停车坪被拆除，租赁面积已实际减少，被上诉人不应按原租赁合同的租金标准计算租金。被上诉人刘再满对于消防通道无出租权，理应将多收取的租金返还或在欠缴租金中进行抵扣，因被上诉人刘再满的无权转租行为导致上诉人自2014年9月至2015年12月重新租赁其他两个门面作为幼儿园入口，应当根据一楼西头停车坪的面积（约210平方米）在原合同约定的租金基础上核减55344元，故仍需支付的租金金额为47518元。2、原审遗漏应当承担责任的被上诉人袁迪、杨剑。根据《欠款说明》所述，欠缴租金时间是2014年4月起，而被上诉人袁迪、杨剑分别是2014年5月29日、2015年3月23日签订《退股及股权转让协议》，均在租金欠缴发生之后，故对于在退股之前产生的债权债务仍应承担各自相应法律责任。综上，请求撤销原判决，改判汪洁、刘倩影、袁迪、杨剑共同向刘再满支付租金47518元，并由被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人刘再满答辩称：在与袁迪、杨剑签订合同时，对停车坪就没有计算租金，并在合同中进行了约定。消防通道的拆除导致幼儿园面积减少与刘再满无关，是政府行政行为。原审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人袁迪答辩称：退股合同中已写明退股后的纠纷均与自己无关，上诉人要求被上诉人承担责任不合理。上诉人对于停车坪系消防通道应系明知。请求维持原判。
被上诉人杨剑答辩称：退股之前的债务与租金无关。请求维持原判。
本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。
本院认为：刘再满与袁迪、杨剑于2011年3月1日签订的《幼儿园房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。根据合同约定，在不影响刘再满利益的前提下，袁迪、杨剑有权将幼儿园进行转让，合同对新的接手人继续有效。袁迪、杨剑与汪洁、刘倩影签订《退股及股权转让协议书》将股权转让给汪洁、刘倩影后，原审结合交易习惯及合同履行情况，认定袁迪、杨剑将合同权利义务概括转移给汪洁、刘倩影并无不妥。对于汪洁、刘倩影提出的要求核减停车坪被拆除部分租金55344元的主张，因刘再满在合同签订时已将停车坪系公共消防通道的事实进行了告知，且袁迪、杨剑均认可合同约定的租金并未包含停车坪的租金，故对其该项主张不予支持。对于汪洁、刘倩影提出的要求袁迪、杨剑承担共同支付责任的主张，原审认定汪洁、刘倩影、袁迪、杨剑可依据内部协议另行处理并无不妥，汪洁、刘倩影可另行主张权利。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3080元，由上诉人汪洁、刘倩影负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周坤
审 判 员 熊伟
代理审判员 周卓
二〇一六年六月十三日
书 记 员 陈娇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。