北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京01民终6044号
上诉人（原审被告）：徐建国，男，1969年12月18日出生。
被上诉人（原审原告）：王小玲，女，1968年1月5日出生。
委托诉讼代理人：易勇辉，北京市融源律师事务所律师。
上诉人徐建国因与被上诉人王小玲合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初3382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐建国上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回王小玲的一审诉讼请求或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费由王小玲承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，双方《合作协议》中约定的租赁物为土地，并非房屋。2、一审法院对于王小玲与北京佰富东方农场签订的《场地租赁协议》的效力未进行审查。3、一审法院适用法律错误，本案不应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。
王小玲服从一审法院判决，针对徐建国的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。
王小玲向一审法院起诉请求：1、确认双方就北京市昌平区马池口镇白浮村786号大院签订的《合作协议》无效；2、徐建国返还北京市昌平区马池口镇白浮村786号院及地上物；3、徐建国承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2006年2月19日，王小玲与北京佰富东方农场签订《场地租赁协议》，从北京佰富东方农场租得北京市昌平区马池口镇白浮村西北侧闲置空地一处(亦即后来的786号大院)，折合2.36亩，租期自2006年2月28日至2026年2月底，年租金2360元。租赁期间，王小玲未履行合法审批手续，在场地内修建了大库房约500平米、传达室2间、锅炉房1个。
2011年11月20日，王小玲（甲方）与徐建国（乙方）签订《786号大院出售协议》，约定：甲方将北京市昌平区马池口镇白浮村786号2层住宅楼后面的大院（以下称786号大院）一次性整体出售给乙方，786号大院系租赁性质；出售院内地上物包括整体大院围墙、大库房约500平米、传达室2间、院内所有树木、锅炉房1个；乙方一次性支付费用100万元整；双方还在该协议中约定了其他情形。
2013年1月18日，王小玲（甲方）与徐建国（乙方）又就786号大院签订《合作协议》，约定：甲方以786号大院入股，乙方以111万现金入股；大院内的地上物为整体院墙、大库房约500平米、传达室2间、锅炉房一个、院内所有树木、硬化地面及设施（除宅基地楼之外）；双方还在该协议中约定了权利、义务等其他情形。
2013年11月5日，徐建国与案外人北京国能建安建设工程有限公司签订《厂房租赁协议》，将786号大院租给案外人使用。因为租赁合同纠纷，徐建国曾将案外人起诉至本院，后经（2016）京0114民初8797号民事调解书确认双方解除《厂房租赁协议》，案外人支付徐建国1万元。
庭审中，双方表示《合作协议》是对《786号大院出售协议》的变更。关于合作协议的性质，王小玲认为协议名为合作，实为租赁；徐建国认为是长期租赁关系。
上述事实，有《场地租赁协议》、《798号大院出售协议》、《合作协议》、《厂房租赁协议》、（2016）京0114民初8797号民事调解书及当事人陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：《合作协议》的具体性质和效力状态是双方争议的焦点。
一、《合作协议》的具体性质
虽然双方在庭审中均不同程度表示《合作协议》实际上是一份租赁协议，但对《合作协议》的具体性质及双方在其中的主要权利义务内容，法院有必要进一步究明。
法院认为，双方之间的“合作”实际反映一种租赁关系，理由如下：1、虽然双方在协议中有“入股”等表述，但双方并未成立公司，故并非股东关系；2、双方并无共同经营、共负盈亏、共担风险等约定，故双方亦非合伙关系；3、通观协议全文可知，被告实际上是以111万现金及每年按期缴纳原《场地租赁协议》中的租金为对价，取得对786号大院及地上物的使用权，而后又通过转租获利，故本质上双方之间为租赁法律关系。
关于双方在租赁关系中的主要权利义务内容,法院认为王小玲的主要义务是提供786号大院内的建筑物及附属设施供徐建国使用；徐建国的主要义务是向王小玲支付相应的租金，其中111万元是对整个租期的部分预付，另有徐建国代王小玲每年支付《场地租赁协议》中的相应费用；关于租赁关系的期限，虽然徐建国主张是长期租赁，但基于次租赁合同期限不得超过原租赁合同期限的判断，法院推定双方原初约定的租赁期限系从2013年1月18日至2026年2月底。
二、《合作协议》的效力
无论双方在履行《合作协议》中有多少矛盾，但对于《合作协议》的效力，法院应依法予以审查。
租赁标的本身是否合法系租赁关系是否生效的一个前提条件。本案中，从双方的主要权利义务内容和徐建国对租赁物的使用方式看，双方的租赁标的主要针对786号大院内的房屋。法院注意到，王小玲在院内修建的大库房、传达室、锅炉房，截止到一审法庭辩论终结前始终未取得任何合法手续或经相关主管部门批准建设。故参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，王小玲就未合法建设的房屋与徐建国订立的租赁合同无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故《合作协议》被确认无效后，王小玲要求徐建国返还北京市昌平区马池口镇白浮村786号院及地上物的要求，法院予以支持；如徐建国认为王小玲应向其返还财产或赔偿其损失的，徐建国可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王小玲与徐建国于2013年1月18日签订的《合作协议》无效；二、徐建国于本判决生效之日起7日内将北京市昌平区马池口镇白浮村786号院及院内地上物返还王小玲。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有两个：一、双方签订的《合作协议》的性质；二、《合作协议》的效力如何认定。
关于《合作协议》的性质问题，该协议名义上虽为“合作”，但并无共同经营、共负盈亏、共担风险等内容的约定，双方也一致认可没有共同经营的事实存在，徐建国实际上是以111万现金及每年按期缴纳原《场地租赁协议》中的租金为对价，取得对786号大院及地上物的使用权，《合作协议》实为租赁法律关系，王小玲与徐建国对此亦予以认可，一审法院认定《合作协议》的性质为租赁合同正确，本院予以确认。
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。王小玲承租诉争场地后在院内修建的大库房、传达室、锅炉房未取得任何合法手续或经相关主管部门批准建设，故其与徐建国之间的租赁合同应当认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故《合作协议》认定无效后，王小玲有权要求徐建国返还北京市昌平区马池口镇白浮村786号院及地上物，因徐建国未在本案中提起反诉，就相关赔偿问题可另行主张。
综上所述，徐建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由徐建国负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 朱文君
二〇一七年十月九日
法官 助理 叶康喜
书 记 员 罗娇杨