河南省洛阳市洛龙区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫0311民初3821号
原告（反诉被告）：洛阳顺兴信息科技园有限公司。住所地：洛阳经济开发区开元大道汇通街与太康路交叉口顺兴产业园办公室。社会信用代码：91410300789184897K。
法定代表人：刘层，董事长。
委托代理人：韦占京，系该公司经理。
被告（反诉原告）：周文选，男，汉族，1971年4月1日出生，住河南省伊川县。
上列原告洛阳顺兴信息科技园有限公司诉被告周文选为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告提起反诉，本院准许后与本诉一并审理。原告的委托代理人韦占京、被告周文选到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告，实际占用原告房屋从2014年7月5日到2016年9月6日期间的使用费（面积86.46，按每平方20元，共25个月，计款43230元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月5日，原被告签订《顺兴科技园房产转让协议》，被告分次交付购房款320700元，原告于2014年7月5日将房屋交付被告。后被告以原告不具备销售条件，向洛龙区人民法院起诉，要求退还其购房款及利息。洛龙区人民法院于2016年10月10日作出(2016)豫0311民初1706号民事判决书，原告不服，上诉于洛阳市中级人民法院，洛阳市中级人民法院作出(2016)豫03民终5632���民事判决书。该判决维护了被告的利益，原告在一审时因未提出反诉，致使原告的合法权益受到了损害，经济利益受到了不应有的损失。被告与原告签订的《顺兴科技园房产转让协议》是双方的真实意思表示，原告所建造的房屋，从规划、设计、审批，均符合相关部门的要求和标准，通过房管部门验收，并能够保证购房人的正常使用，具备实际使用的经济价值。且被告与原告签订房屋转让协议时，对该房屋的使用价值，已做了全面的了解和调查，原告从主观、观客上并没有强迫被告签订房屋转让协议，被告系完全行为能力人，对自已的行为意识是明知的。被告现要求原告退回了该房屋，但应按实际占用原告房屋的时间，补偿使用费给原告。被告实际使用该房屋25个月，分文未付，已给原告造成了经济损失。为此，原告特提起民事诉讼，以维护自身的合法权益。
被告对本诉辩称，第一、被告不应向原告支付房屋使用费用。原被告双方之间的房屋买卖合同被法院确定无效的主要原因，是因为原告在工业用地上进行房产开发，并将根本不具备上市销售条件的房屋出让给被告，扰乱了房屋交易的经济秩序，违反了我国法律法规的强制性和禁止性规定。因此，房产转让合同无效的原因或过错完全在原告一方，被告一方作为房产转让合同的买受方没有任何过错，依法不应当向被告支付房屋使用费。第二、原告主张的25个月的使用费与事实不符。被告自2013年8月5日与原告签订合同后发现原告不具有房屋销售的资格和条件后，就开始要求原告退房款，并未实际使用原告的房屋，从被告所交的寥寥无几的水电费用也能证明被告所说属实。
被告向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人从2016年4月20日至2017年7月20日的���房款利息31274.49元；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人因合同纠纷一案，经洛阳市中级人民法院终审裁判，由被反诉人返还反诉人购房款320764元和支付反诉人购房款利息至2016年4月20日，该判决生效后，被反诉人于2017年7月20日才向反诉人支付了购房款320764元。综上，反诉人依据我国有关法律规定，现依法要求被反诉人向反诉人支付自2016年4月20日至2017年7月20日期间的购房款利息，请依法裁判。
原告对反诉辩称：1、中院的终审判决是2017年6月份，该房产是2017年3月8日已经办理，房产证号20××22，在中院的时候看到被告退房态度坚决，就没有出示该证据。2、周文选至今仍持有该房屋的钥匙，没有向我公司交房，有物业公司出具的证明为证。3、我公司是商品房，在商品房的基础上，因为没有办理证件，以及没有办理权属证的理由���出退房的理由，我公司不是以开发商品房销售为目的。利息理由是因为周文选一直持有该房屋的钥匙没有向我公司交房，影响该房屋的出租。理由是我公司与龙申酒店签订有房屋租赁合同为证，每平方每月20元。如果周文选索要利息的话，我公司向周文选追要这期间的房屋租赁款。
依据原被告无异议的证据及本院对持有异议的证据进行分析与认定，结合原被告的陈述、质辩意见，本院查明如下事实：
2013年8月5日，原告作为甲方（转让人）与作为乙方（××）的被告签订《顺兴科技园房产转让协议》一份，约定原告将位于洛阳市洛龙区太康东路433号土地上建设的地上18层、地下1层的高管宿舍第11幢1单元602室、建筑面积86.46平方米的房屋以总价320764元转让给被告。在上述协议签订前及之后，被告陆续支付原告房款共计320764元，原告于2014年7月份将《顺兴科技园房产转让协议》项下的房屋交付给被告。
后因该房屋不能办理房屋所有权证，致被告向本院提起诉讼，要求确认该《顺兴科技园房产转让协议》无效，并主张原告返还购房款及截止到起诉之日2016年4月20日的利息，并承担已付房款一倍的赔偿责任。本院经审理后，作出(2016)豫0311民初1706号民事判决书，判决：“一、依法确认原告周文选与被告洛阳顺兴信息科技园有限公司于2013年8月5日签订的《顺兴科技园房产转让协议》无效；二、被告洛阳顺兴信息科技园有限公司于判决书生效之日起十日内返还原告周文选购房款320700元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，截止日期均为2016年4月20日，分段计算：从2013年6月9日开始计算30000元的利息；从2013年8月4日开始计算130764元的利息；从2013年12月21日开始计算64000元的利息；从2014年2月28日开始计算32000���的利息；从2014年4月30日开始计算64000元的利息<该笔利息计算中扣除64元无需计算利息，原告放弃部分>）；三、驳回原告周文选的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费13920元，原告周文选负担6960元，被告洛阳顺兴信息科技园有限公司负担6960元。”。一审判决作出后，本案原告对该判决不服，向洛阳市中级人民法院提起了上诉，市中院经过审理，于2017年6月26日作出（2016）豫03民终5632号民事判决书，驳回了本案原告的上诉请求，维持原判。
在市中院的二审判决作出前，被告于2016年11月9日将涉案房屋的物品搬离完毕，并给原告出具书面凭条；2017年7月20日，原告将(2016)豫0311民初1706号民事判决书项下的购买���320700元返还给被告。
现原告主张被告按每平方米20元的标准支付自2014年7月5日到2016年9月6日期间占用房屋的使用费，而被告则提起反诉，要求原告支付自2016年4月20日至2017年7月20日期间的利息。
审理中，因当事人的意见分歧较大，致本案调解不能。
本院认为：一、原被告之间签订的《顺兴科技园房产转让协议》，已经生效判决确认无效，在此本院不再赘述。但在《顺兴科技园房产转让协议》签订后，原告已于2014年7月份将该协议项下的房屋交付给了被告，被告取得了该房屋的使用权，应当认定被告因此取得了一定的使用权益，该利益虽不直接反映为货币或实物，但该使用权益可以物化为财产性利益，可以以使用费的方式体现，所以被告应当支付占用房屋期间的使用费。关于使用费的标准，因被告周文选在签订合同时已明知该合同房屋��块系工业用地，不是善意买受人，虽被告对原告主张的使用费标准不予认可，但未提供反证或申请司法鉴定，故本院参照相似房产的租赁价格，即原告提供的与案外人洛阳龙申酒店管理有限公司及刘冬峰签订的《房屋租赁合同》中约定的每平方米20元予以认定，从2014年7月5日计算至原告主张的2016年9月6日。计算为：86.46平方米×20元/月·平方米×26个月=44959.2元。二、关于被告主张的诉讼期间及至实际付款之日期间的利息。被告在(2016)豫0311民初1706号案件中主张利息至2016年4月20日提起诉讼之日，而诉讼期间的利息并未主张，亦未表示予以放弃，故被告对该段期间的利息提起主张，不违反法律、法规的限制性规定，本院予以部分支持。(2016)豫0311民初1706号民事判决书中判令本案原告于判决生效后十日内返还本案被告购房款320700元，（2016）豫03民终5632号民事判决书于2017年6��26日生效，故原告应于2017年6月26日之后的十日内，即2017年7月6日前返还被告的购房款。即从2016年4月21日至2017年7月6日期间的购房款320700元的利息，原告应当支付给被告，标准按中国人民银行同期贷款利率计算；另因(2016)豫0311民初1706号民事判决书中已判令“如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”故从2017年7月7日至原告于2017年7月20日实际返还购房款之日，该段期间不应再计算利息，被告按(2016)豫0311民初1706号民事判决书要求原告加倍支付迟延履行期间的债务利息即可。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告周文选于判决生效之日起十日内支付原告洛阳顺兴信息科技园有限公司自2014年7月5日到2016年9月6日期间房屋使用费44959.2元。
二、反诉被告洛阳顺兴信息科技园有限公司于判决生效之日起十日内支付反诉原告周文选自2016年4月21日至2017年7月6日期间购房款的利息（以购房款320700元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费881元，由被告周文选负担；本案反诉受理费291元，由原告洛阳顺兴信息科技园有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判员 陈雷
二〇一七年十二月十七日
书记员 陈明