上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五(民)初字第1774号
原告上海登陆物流有限公司。法定代表人朱耀忠。被告上海楚都实业发展有限公司。法定代表人卞仕成。被告卞仕成。两被告共同委托代理人杜家红，安徽金六州律师事务所律师。原告上海登陆物流有限公司(以下简称登陆物流公司)与被告上海H物资回收供销有限公司(以下简称H物资公司)、被告上海楚都实业发展有限公司(以下简称楚都实业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理。诉讼中，经原告申请，本院依法追加卞仕成为本案被告共同参加诉讼。后因审理过程中查明H物资公司等与原告签订的《仓库包仓合同》到期后，H物资公司未再与原告有实际租赁关系，故原告申请H物资公司退出诉讼，本院并依法通知H物资公司退出了诉讼。本案先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序分别于2016年3月3日及同年3月28日公开开庭进行了审理。原告登陆物流公司的法定代表人朱耀忠、被告楚都实业公司及被告卞仕成的共同委托代理人杜家红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告登陆物流公司诉称，2005年12月28日，原告与土地所有人闵行区华漕镇J村民委员会(以下简称J村委会)签订《土地租赁合同》，约定由J村委会将位于上海S实业有限公司内总面积18,847.8平方米(即28.3亩)，即东至Y江绿化带，南至液化气站，羊毛衫厂围墙，西至上海W酒业有限公司围墙，北至F路绿化带(现为F路XXX号)的土地出租给原告。约定租期自2006年2月1日起至2011年1月31日。到期后，原告与J村委会商定该地块继续由原告租赁至今。合同签订后，原告对上述租赁地块进行了下列投资：1、移土人民币(下同)80,000元；2、建造25公分高度水泥场地13,000平方米×160元/平方米，计208万元整；3、排下水道868米×85元/米=73,780元；4、建围墙350米×225元/米=78,750元；5、安装防雷针13只×1,900元=24,700元；6、填道渣8,650立方米×25元/立方米=216,250元；7、建造房屋300平方米×320元/平方米=96,000元；8、建造大棚1,200平方米×260元/平方米=312,000元；9、开户用电85,000元(2次申请)；10、建消防管道160,000元，以上合计投资金额为3,206,480元。2006年12月15日，原告与被告卞仕成及案外人H物资公司签订《仓库包仓合同》，约定由原告将位于闵行区F路XXX号的房屋出租给被告使用。前3年使用费为每年509,400元，2009年12月15日开始使用费为每年按百分之六递增，2014年使用费调整为每年650,000元，每半年结算一次，先付后用。合同于2010年12月15日到期后，被告未向原告返还该房屋，而是由两被告继续使用。被告通过支票、现金等方式陆续支付使用费，但从2011年起，被告开始拖欠使用费，经原告多次催告，被告至今仍拖欠使用费1,236,335元未付。原告遂诉诸法院请求判令：1、原、被告签订的《仓库包仓合同》继续履行；2、三被告支付原告租金1,236,335元(自2011年1月1日起暂计至2015年7月31日止)，要求计算至判决生效之日止。诉讼中，因查明原、被告签订的《仓库包仓合同》中所涉房屋系违法建筑，且因上述《仓库包仓合同》到期后，双方虽未再签订书面合同，但双方经由案外人J村委会协调，确定由两被告代原告向J村委会支付使用费并向原告支付使用费差价，故原告将诉讼请求变更为要求判令：1、确认原告与被告上海楚都实业发展有限公司、被告卞仕成之间的租赁关系无效；2、两被告搬离位于上海市闵行区F路XXX号的房屋；3、两被告支付原告房屋使用费1,527,426元(自2011年1月1日暂计至2016年3月31日止)，要求计算至两被告实际搬离房屋之日止。被告楚都实业公司、被告卞仕成共同辩称，对第1项诉请：1、原告与J村委会签订的租赁合同是无效合同，且J村委会出租土地给原告至2013年底，之后原告与J村委会已经不存在租赁关系。2、土地一直是两被告在使用，2013年12月31日前的租金都是支付给原告，且已经全部付清，即使有拖欠，主张租金的诉讼时效是一年，其余的也均过了诉讼时效，而且双方租赁合同于2010年到期，原告要求之后的租金按每年递增计算没有事实依据。自2014年1月1日开始由两被告直接与J村委会结算，租金亦直接支付给J村委会。考虑到原告向J村委会承租土地后在土地上有投资，故三方约定2014年1月1日起两被告除每年支付给J村委会租金52万外，还支付原告每年补偿费13万元，2014年度的被告已经支付完毕。3、2014年1月1日起原、被告之间不存在任何租赁关系，故两被告不需向原告支付租赁费用。对第2项诉请：因该地块目前面临拆违，两被告也即将搬走。针对两被告的辩称意见，原告认为，1、这几年两被告一直断断续续支付租金，故不存在已过诉讼时效的问题。2、原、被告及J村委会负责人三方签订的书面材料中已经很明确了，是原告让两被告将租赁费代付给村里，村里收条是直接写给原告的。经审理查明，2005年12月28日，原告(签约乙方，作为承租人)与案外人J村委会(签约甲方，作为出租人)签订《土地租赁合同》1份，约定甲方将一块1992年由政府开发，后由于政府区域调整于2002年退回J村，由村开发的位于上海S实业有限公司内总面积16,674平方米(折25.01亩)用地出租给乙方，该地块东至Y江绿化带，南至液化气站，羊毛衫厂围墙，西至上海W酒业有限公司围墙，北至F路绿化带。由于办理用地手续中受国家宏规控制，至今没有批准，土地基本设施全部破坏，无法修复一直空荒着，甲方将此土地租赁给乙方作堆场。租期为5年，自2006年2月1日起至2011年1月31日止。租赁费为每年每亩8,000元，每年总价款为200,080元，先付后用。双方还约定，在本协议履行期间，如发生上海市国家建设项目及市政府动迁命令时，为不可抗力事件，双方必须无条件服从。另外，原告与J村委会于2012年12月30日签订《土地使用承诺书》，记载J村位于F路东南侧面积25亩地块，与朱耀忠的租用合同现已期满，从2013年1月1日始，在甲方未开发期间，仍给朱耀忠继续使用，如遇到甲方需要征用开发，乙方应无条件服从，不作任何补偿。该地块租金以实际使用时间合算，租金每亩为12,000元/年(注：本承诺书从2013年1月1日至2013年12月31日有效)。2006年12月15日，原告(签约甲方，作为出租人)与被告卞仕成、案外人H物资公司(签约乙方，作为承租人)签订《仓库包仓合同》1份，原告将其在承租土地上自行搭建的房屋出租给被告，并约定甲方将位于闵行区F路XXX号C纺织有限公司仓储基地内用作乙方包仓，乙方在经营范围废钢材料。仓储总面积为18,847.8平方米，实用仓储总面积以全部面积的60%计算，其40%是安全通道。包仓费为42,450元/月，第3年起每年增加6%，先付后用，押金为2个月包仓费即84,900元。乙方支付补差费一次性5万元。租期4年，自2006年12月15日起至2010年12月15日止，以签约期顺延。双方还约定，如碰到市政、政府工程动迁，甲方提前2个月通知乙方无条件搬迁，甲方不负责经济补偿乙方，其动迁补偿费归甲方所有。如碰到动迁，包仓费按实用时间计算，其余退款给乙方。以前林某某、郭某某、临时搭建木棚、屋和18-19间彩钢屋、处屋，如政府前来拆除，现跟甲方无关，甲方不赔偿经济损失。2007年6月28日，原告(签约甲方，作为承租人)与被告卞仕成(签约乙方，作为出租人)签订《仓库包仓内产权属性备忘录及有关补充条款》1份，双方就之前签订的《仓库包仓合同》房屋及场地内产权证明及条件约定如下：一、1、自来水，2、100千瓦电，3、350米围墙，4、包括三个大门口铁门，5、消防管道，6、13根防雷针，7、场内下水道，8、1,200平方米大铁棚，9、门卫2间，10、办公及辅助房8间、砖块房屋300平方米，11、F路XXX号仓库内18,847.8平方米水泥地。共11条物品产权属甲方所有。二、在包仓库期间，以前林某某、郭某某擅自搭建简易房数十间，简易房在包仓期间，合同期内如合同到期，碰到有关单位和市政动迁、拆除，甲方不赔偿乙方经济费用。在仓库内乙方堆放物品(地磅、行车、数十间简易房、废旧物品归乙方所有)。三、本协议合同到期，在同等价格条件下，乙方优先续租，乙方如不能续租，无条件拆除(简易房、地磅、行车、场地上所有堆放物品)。四、在Y江向西60米，液化气站向北60米，乙方修补水泥地、在合同内及合同到期，如碰到市政动迁，赔偿款归甲方所有。在合同期内及合同到期如碰到市政、政府工程动迁，甲方不负责经济补偿乙方，如有动迁补偿也属甲方享有，乙方作自愿放弃，如合同到期乙方自愿将该区内修补的水泥地无偿交于甲方。五、即日起从液化气站向北60米，从Y江向西60米乙方不得擅自搭建简易房(包括场地内)，如再搭建简易房，甲方有权扣除2个月双倍押金，仍以前合同第九条为准。上述《仓库包仓合同》及《仓库包仓内产权属性备忘录及有关补充条款》签订后，原告向被告楚都实业公司及被告卞仕成交付了房屋，两被告则向原告支付了至2010年底的房屋使用费。2011年起的房屋使用费两被告一直未予支付。原告经多次催讨均未果。此后，原、被告在J村委会村长宋某某、副村长诸某某的协调下，于2014年7月8日在J村书记办公室就系争堆场租赁事项协商后形成的书面材料记载，J村委会的26亩地，租金2万元/亩，合计52万元，有卞仕成支付J村委会，分2期付款，上半年26万元于6月底前付清，下半年26万元于12月底前付清。有卞仕成支付朱耀忠差价13万元，分2期付款，上半年支付6.5万元，下半年支付6.5万元。租赁期为2年，2014年至2015年底。交款地点：书记办公室。现场交款方式：由卞仕成支付朱耀忠后，朱耀忠支付J村委会的方式进行。该书面材料下方有上述三方的签字确认。同日，沈某某、诸某某出具的《收条》记载，今收到废钢市场26亩地，2014年上半年租金260,000元，之前朱耀忠交村里的120,000元已退还，2014年上半年已付清。同年10月16日，诸某某出具《证明》记载，F路XXX号废钢市场26亩土地，2014年上半年租金26万元已交清，收据凭证27号、83号、34号，有朱耀忠付清。上述三方的书面材料形成后，两被告代原告向案外人J村委会支付了2014年的使用费52万元、2015年的使用费15万元及向原告支付了2014年上半年的差价6.5万元。原告庭审中自认自2011年1月1日起至今，被告向其支付或代其向案外人J村委会支付的房屋使用费合计为1,705,000元。另查明，原告在承租土地上搭建的房屋未取得建设工程规划许可证。因两被告至今未搬离租赁房屋，亦未付清使用期间的房屋使用费，原告遂以讼称事由诉至本院。上述事实，由原告提供的原告与案外人J村委会签订的《土地租赁合同》、J村委会同意租赁期限延长至2013年底的《土地使用承诺书》、原告与被告卞仕成及案外人H物资公司签订的《仓库包仓合同》、原告与被告卞仕成签订的《仓库包仓内产权属性备忘录及有关补充条款》、原告与案外人H物资公司签订的《增用电量协议书》、原告已向J村委会付清2014年上半年租金26万元的《证明》、收条及进账单、旨在证明两被告开具过空头支票的金额分别为30万元(2013年6月25日)及20万(2013年9月30日)的支票，被告提供的旨在证明2014年后由被告卞仕成直接与J村委会结算场地租赁费的书面材料(2014年7月8日)、2013年2月26日朱耀忠收到15万元、2013年11月15日收到10万元、2015年1月4日及5日支付至J村委会合计26万元付清了2014年下半年的使用费、2015年4月20日支付至J村委会15万元的收条、收据，原、被告共同提供的2014年7月8日原告收到了两被告支付的2014年上半年使用费26万元及使用费差价6.5万元的收条2份以及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案有关联，具有证据效力，本院予以采信。本院认为，原告从案外人J村委会处承租土地后，在承租的土地上搭建的房屋，未经相关部门规划许可，属违法建筑，故原告与被告卞仕成及案外人H物资公司签订的《仓库包仓合同》当属无效。依据合同法的相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现经本院查明，H物资公司作为原承租方除仅参与签订上述租赁合同外，并未实际使用过租赁标的物亦未向原告支付过合同约定的使用费，而被告楚都实业公司与被告卞仕成实际共同使用了上述房屋并共同承担了支付房屋使用费的义务，故被告楚都实业公司及被告卞仕成在上述房屋租赁关系被确认为无效后，理应搬离租赁房屋并交还原告。租赁关系虽被确认无效，但两被告作为实际承租人，占有使用了上述房屋，应向原告支付至实际搬离日止的房屋使用费。关于该房屋使用费的金额，本院认为，自2011年1月1日起应参照539,964元/年(509,400×1.06=539,964)的标准向原告支付，而双方于2014年经案外人J村委会协调后，房屋使用费标准已调整至650,000元/年，故自2014年1月1日起两被告应参照该标准支付。因此在扣除两被告直接向原告支付的及两被告代原告向案外人J村委会支付的使用费合计1,705,000元后，两被告尚应支付原告自2011年1月1日至2015年12月31日期间的房屋使用费金额为1,214,892元(539,964×3+650,000×2-1,705,000=1,214,892)。关于租赁押金之问题，原告表述被告未予支付，被告虽称其已支付但目前未能就此提供相应证据，故本案中暂不作处理，若被告今后能提供其已向原告支付过押金的证据，被告可就此与原告另行协商或通过诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、原告上海登陆物流有限公司与被告上海楚都实业发展有限公司、被告卞仕成就位于上海市闵行区F路XXX号内房屋的租赁关系无效；二、被告上海楚都实业发展有限公司、被告卞仕成于本判决生效之日起十日内搬离上述房屋；三、被告上海楚都实业发展有限公司、被告卞仕成于本判决生效之日起十日内向原告上海登陆物流有限公司支付自2011年1月1日起至2015年12月31日止的房屋使用费1,214,892元，并按每年650,000元的标准向原告上海登陆物流有限公司支付自2016年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,618.80元，由被告上海楚都实业发展有限公司、被告卞仕成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈春芳
审 判 员 陈 洁
人民陪审员 祝康洁
二〇一六年五月十七日
书 记 员 刘 阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。