黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0602民初105号
原告（反诉被告）：彪金河，男，1977年7月10日出生，汉族，住大庆市大同区。
委托代理人:宋可，黑龙江庚辰律师事务所律师。
被告（反诉原告）:黑龙江百元工程管理咨询有限责任公司（以下简称百元公司），住所地大庆市萨尔图区东风新村经三街纬八路博天楼。
法定代表人：吴永志，该公司经理。
委托代理人：肖传辉，黑龙江卓玖律师事务所律师。
原告彪金河与被告百元公司、反诉原告百元公司与反诉被告彪金河房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告彪金河（反诉被告）及其委托代理人宋可、被告百元公司（反诉原告）的委托代理人肖传辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彪金河提出诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、判令被告百元公司返还购房款395641元；3、判令被告百元公司给付因逾期办证产生的违约金3956元；4、判令被告百元公司赔偿原告彪金河装修损失10万元、利息损失122414元、物业采暖费损失20664元；5、诉讼费由被告百元公司承担。在案件审理过程中，原告彪金河增加诉讼请求，要求被告百元公司按照中国人民银行同期贷款利率给付自2016年1月6日起至判决生效之日止的利息。事实与理由：原告彪金河于2011年3月21日与被告百元公司签订购房协议，约定原告彪金河购买被告百元公司自建的且签合同时已竣工的位于萨尔图×××室及车库，价款分别为349635元和84312元，按合同约定交至95%共计395641元。原告彪金河于2011年3月21日前已分期将395641元全部交付。合同约定被告百元公司于交房后210天内配合原告彪金河办理产权登记，并约定，如购房者不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告百元公司应按已付购房款的1%向原告彪金河支付违约金。原告彪金河接房后对房屋进行了装修，装修花费费用10万元，物业采暖费损失20664元，均应由被告百元公司予以赔偿。被告百元公司于签订合同时已向原告彪金河交付房屋及车库，但至今未按合同约定为原告彪金河办理产权证登记，致使原告彪金河至今未取得房屋产权登记证书，原告彪金河自办证期限届满后多次与被告百元公司协商解决房屋买卖合同并要求返还购房款，但均未达成协议，故诉至法院。
被告百元公司辩称，百元公司同意解除合同并返还原告彪金河购房款395641元。原告彪金河既主张违约金又主张利息损失没有法律依据，同意按照合同约定支付原告彪金河违约金3956元。关于装修损失10万元，于法无据，原告彪金河使用房屋已经五年，其装修的物品已经折旧不存在价值。原告彪金河主张物业费和采暖费于法无据，应予驳回。
反诉原告百元公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告彪金河给付反诉原告百元公司房屋及车库使用费共计95436.86元；2、判令反诉被告彪金河给付拖欠的2013年至2015年三年的物业费共计3288元；3、反诉费用由反诉被告彪金河承担。事实和理由：2011年3月21日，反诉原告百元公司与反诉被告彪金河签订房屋买卖合同，反诉被告彪金河购买反诉原告百元公司大庆市××区×室及车库，价款共计395641元。反诉原告百元公司在签订合同之前已将房屋和车库交付给反诉被告彪金河使用至今。现反诉被告彪金河主张解除房屋买卖合同，反诉原告百元公司同意解除合同，但是反诉被告彪金河自2011年3月份起一直使用该房屋和车库5年之久，反诉被告彪金河应给付反诉原告百元公司使用费95436.86元，同时反诉被告彪金河拖欠2013年度至2015年度的物业费共计3288元应当给付反诉原告百元公司。
反诉被告彪金河辩称，反诉人主张的房屋使用费没有法律依据，不应得到支持，且主张的使用费数额也没有相关的依据；本案本诉中对于房屋买卖合同的解除是因反诉人存在违约行为，根据最高院审理商品房买卖合同司法解释第19条规定，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。另外，根据该法第18条的规定，明确写明因此种违约行为出卖人应承担违约责任，也就是说出卖人因自己的违约行为应承担因此给被反诉人以及自身造成的损失，所以反诉人向被反诉人主张房屋使用费及物业费不应得到支持；反诉人向被反诉人交付房屋的行为属于违法行为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格不得交付使用。该法第31条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并结合相关法律规定反诉人在向被反诉人交付房屋前，应当取得房屋竣工验收备案表，否则不允许交付。所以反诉人在没有取得上述合法手续向被反诉人交付房屋是一种违反法律强制性规定的行为，其不能依据违法行为而取得收益。所以，反诉人无权向被反诉人主张房屋使用费及物业费。同时，根据上述相关规定，反诉人恰恰应当返还已经收取被反诉人交纳的物业费，并承担因此给被反诉人造成的其他损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年8月30日，百元公司公布《公司自建职工公寓实施方案通知》，通报了办公楼和公寓的实施方案，方案内同包括：产权性质为商业建筑，产权落实到购房者名下；开竣工时间为2009年9月15日至2010年10月31日；工程规模公3711平方米，45户，一层室内停车位19个；具备条件的由公司出面协助购房者办理产权证照；住宅二层、五层3500元/平方米，三层、四层3600元/平方米，六层3900元/平方米（一层面积、二层使用空间），车库4000元/平方米；2010年10月30日交工后购买的，首期房款付至房屋总价款的95%。彪金河于2010年12月15日向百元公司支付公寓购房款16万元、于2010年12月16日支付公寓购房款10万元、于2010年12月30日支付公寓购房款55545元，合计315545元；彪金河于2011年3月7日向百元公司支付车库款6万元、于2011年3月21日支付车库款20096元，合计80096元。综上，彪金河共向百元公司支付购房款及车库款共计395641元。彪金河在2011年3月21日支付完毕房屋及车库总价款的95%以后，于当日与百元公司签订《黑龙江百元工程管理咨询有限公司新建公寓购房协议》，协议约定，彪金河购买百元公司在大庆市××区×室及车库，商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为（4000元人民币车库4000）每平方米，图纸计算面积为公寓89.65、车库面积为21.078平方米，总金额（计算式89.65*3900*95%=332153元、车库21.078*4000=84312元人民币，注：按优惠5%计算），合计416465元整。付款方式为分期付款，见公司购房方案通知。双方约定，公司在商品房交付使用210日内，将办理权属登记需要由公司提供的资料报产权登记备案机关备案。如因公司的责任，购房者不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按公司按已付房价款的1%向购房者支付违约金。合同签订后，百元公司向彪金河交付了房屋及车库，彪金河对房屋进行了装修并居住至今。2016年12月30日，经黑龙江省仁杰价格评估有限公司鉴定，价格鉴定标的黑龙江百元工程管理咨询有限公司公寓1单元602室房屋在价格鉴定基准日的装修现值为人民币45630元，彪金河因鉴定支付鉴定费3000元。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。彪金河与百元公司签订的《黑龙江百元工程管理咨询有限公司新建公寓购房协议》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，对双方均具有约束力。
关于合同解除的问题，现彪金河以因百元公司的原因导致其在协议约定的期限内未取得房屋权属证书为由要求解除双方的合同，百元公司亦同意解除合同，故本院对双方签订的《黑龙江百元工程管理咨询有限公司新建公寓购房协议》予以解除。
对于合同解除后的责任承担问题，彪金河主张百元公司返还购房款及利息、支付违约金、赔偿装修损失、物业采暖费损失。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，百元公司应返还彪金河购房款及利息。对于彪金河主张百元公司给付因逾期办证产生的违约金3956元的诉讼请求，本院认为，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的法律后果不表现为违约责任，因此，对于彪金河要求百元公司支付违约金的主张，本院不予支持。对于彪金河主张的装修损失，彪金河并未提供装修费用支出的相关证据，依据鉴定意见，其装修的现价值为45630.30元，故本院确认彪金河的装修损失为45630.30元，对于超出部分不予支持。对于彪金河主张的物业采暖费损失，因该费用系其居住房屋期间必要的支出，故该部分费用应由彪金河自行负担。
关于百元公司反诉彪金河支付房屋及车库使用费及物业费的问题，本院认为，彪金河系基于双方之间的合同占有并使用房屋，在合同因百元公司的原因解除后，根据合同的履行情况及性质，彪金河应返还占有的房屋及车库，而已经被受领方享用的房屋效益是不能返还的，故百元公司主张彪金河支付房屋使用费的请求，本院不予支持；对于物业费，庭审中，彪金河对百元公司主张的2013年至2015年期间未交纳物业费的事实予以认可，该部分费用共计3285元，应由彪金河支付。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告彪金河与被告黑龙江百元工程管理咨询有限责任公司签订的《黑龙江百元工程管理咨询有限公司新建公寓购房协议》；
二、被告黑龙江百元工程管理咨询有限责任公司自本判决生效后十五日内给付原告彪金河购房款395641元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率自每笔购房款收到之次日起计算至本判决生效之日止）；
三、被告黑龙江百元工程管理咨询有限责任公司自本判决生效后十五日内给付原告彪金河房屋装修损失45630.30元；
四、鉴定费3000元，由被告黑龙江百元工程管理咨询有限责任公司在本判决生效后十五日内给付原告彪金河；
五、驳回原告彪金河其他诉讼请求；
六、反诉被告彪金河在本判决生效后十五日内给付拖欠反诉原告黑龙江百元工程管理咨询有限责任公司的物业费3285元；
七、驳回反诉原告黑龙江百元工程管理咨询有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10227元，原告彪金河负担1257元，被告黑龙江百元工程管理咨询有限责任公司负担8970元。反诉费1134元（已减半），反诉原告黑龙江百元工程管理咨询有限责任公司负担1097元，反诉被告彪金河负担37元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 韩 涛
代理审判员 刘 博
人民陪审员 乔新龙
二〇一七年三月六日
书 记 员 张亚芳