浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0110民初875号
原告：溪东社区柳郡苑业主委员会，住所地：杭州市余杭区瓶窑镇瓶仓大道16号。
负责人：杨丽，主任。
委托代理人：张钰、盛军华，北京中银（杭州）律师事务所律师。
被告：杭州建龙物业管理有限公司余杭分公司，住所地：杭州市余杭区瓶窑镇柳郡苑小区1幢1-1-11号。
负责人：王西宾。
被告：杭州建龙物业管理有限公司，住所地：杭州市体育场路水星阁26号05甲02室。
法定代表人：冯鸿波。
被告：深圳市鸿泰德物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区八卦四路10号中浩大厦23层2301。
法定代表人：冯鸿波。
三被告共同委托代理人：韩帮助，浙江凯旺律师事务所律师。
三被告共同委托代理人：朱良好，男，1966年2月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县，系三公司的员工。
被告：杭州华建置业有限公司，住所地：杭州市余杭区瓶窑镇新1**国道与华兴路交叉口。
法定代表人：胡建宏，董事长。
委托代理人：黄燕、徐缅子，浙江浙经律师事务所律师。
原告溪东社区柳郡苑业主委员会（以下简称小区业委会）诉被告杭州建龙物业管理有限公司余杭分公司（以下简称建龙余杭分公司）、杭州建龙物业管理有限公司（以下简称建龙公司）、深圳市鸿泰德物业管理有限公司（以下简称鸿泰德公司）（因三被告统一答辩举证统称三物业公司）、杭州华建置业有限公司（以下简称华建公司）物业服务合同纠纷一案，于2017年1月17日诉来法院，本院受理后依法适用简易程序由审判员金美良独任审理，于2017年3月14日第一次公开开庭审理，原告小区业委会负责人杨丽及委托代理人张钰，被告三物业公司的共同委托代理人朱良好、被告华建公司的委托代理人黄燕、徐缅子到庭参加诉讼。后因人员调整，由审判员李国华独任审理，于2017年5月4日第二次公开开庭进行了审理，原告小区业委会负责人杨丽及委托代理人盛军华，被告三物业公司的共同委托代理人朱良好、韩帮助，被告华建公司委托代理人黄燕到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2017年7月17日第三次公开开庭进行了审理。原告小区业委会负责人杨丽及委托代理人盛军华，被告三物业公司的共同委托代理人朱良好、韩帮助，被告华建公司委托代理人黄燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告小区业委会起诉称：2010年8月28日，柳郡苑小区开发商华建公司经物业招标，选聘被告建龙余杭分公司为柳郡苑住宅小区提供前期物业管理服务，双方签订《柳郡苑住宅小区前期物业服务合同》，双方就服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护等进行了约定，其中第二条约定“前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，公共秩序维护、安全防范、消防预防等事项的管理等”。柳郡苑住宅小区自2013年陆续交付，2016年初柳郡苑住宅小区业主依法成立了溪东社区柳郡苑业主委员会。被告建龙余杭分公司作为开发商选聘的前期物业公司，在物业服务期间未能尽职履行物业管理工作，导致整个小区脏乱差，遭到业主屡次投诉。鉴于此种情况，2016年5月20日原告溪东社区柳郡苑业主委员会召开业主大会，会议决议终止与被告建龙余杭分公司的物业服务合同，邀聘杭州港川物业管理有限公司（以下简称港川物业）自2016年6月1日起为小区物业管理服务。之后，被告建龙余杭分公司未能配合移交工作，经过瓶窑镇政府和溪东社区多次协调，原、被告达成“2016年6月6日起建龙物业办理相关移交工作，至2016年6月15日移交完毕并清退”，但被告至今仍有部分项目未落实，特别是“消防报警系统、消防安全器材、监控设施设备以及其他公共设施设备（消防报警系统失灵，消防安全器材严重缺失和过期失效，监控设施设施严重缺少和失效，其他公共设施施备如配电柜、风机、道闸、门禁系统、外墙脱落、电梯故障、地基沉降、地面破损等）缺失、损坏、故障等未能解决，问题被遗留未解决并造成安全等隐患。在社区协调过程中，被告建龙余杭分公司推诿履行维修更换等义务，且以“应属开发商承担处理的前期内的质保问题、已多次致函开发商等”为由回复。现消防报警系统、消防安全器材等需维修更换，原告委托沈阳安吉消防安装工程有限公司检查报价，维修和更换等费用约246840元。原告认为：被告建龙余杭分公司应承担物业管理义务，被告建龙公司作为被告建龙余杭分公司的上级公司法人应承担相同义务，被告鸿泰德公司系一人公司被告建龙公司的法人股东，应按《公司法》承担责任。被告华建公司为开发商应结合法律规定和其与被告建龙余杭分公司、建龙公司在前期物业服务过程的约定承担相应义务。为此，原告诉至法院，诉讼请求：1、判令被告建龙余杭分公司、建龙公司、华建公司承担柳郡苑住宅小区物业公共设施设备“消防系统、消防器材“的维修、更换并达到消防验收要求（维修、更换费用暂定246840元）；2、判令被告鸿泰德公司对被告建龙余杭分公司、建龙公司应承担的义务承担连带责任；3、被告本案诉讼费用由被告承担。
原告小区业委会为支持其主张，向本院提交以下证据：
1、《柳郡苑住宅小区前期物业服务合同》、《补充协议》各一份（复印件），用以证明物业服务合同关系和合同内容，其中第二条约定“前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，公共秩序维护、安全防范、消防预防等事项的管理等”的事实。
2、《关于柳郡苑业委员提出相关问题的回复函》一份（原件），用以证明被告建龙余杭分公司未能配合移交工作，推诿履行维修更换等义务的事实。
3、《消防系统、器材更换及维修报价单》及报价单位资质证书各一份（报价单是原件，其余为复印件加盖出具单位公章），用以证明现消防报警系统、消防安全器材等需维修更换，原告委托沈阳安吉消防安装工程有限公司检查报价，维修和更换等费用约246840元的事实。
4、港川物业提供的证明一份（原件），用以证明柳郡苑小区内消防报警系统、消防安全器材、监控设施设备以及其他公共设施设备至今没有维修好，存在缺失或者失效的情况的事实。
5、余杭区物业服务企业检查考核责令整改通知书一份（原件），用以证明多处消防器材过期、不齐全的事实。
6、杭余瓶柳郡（2016）3号整改通知书一份（原件），用以证明原告多次向被告建龙余杭分公司、建龙公司反映小区物业管理目前存在的问题，在书面送达后，被告负责人朱良好签收，被告认为遗留问题是被告华建公司遗留问题，不是物业所能解决的事实。
7、杭余瓶柳郡（2016）4号函一份（原件），用以证明业委会在2015年成立后，根据规定向被告建龙余杭分公司、建龙公司移交图纸及公开账目，被告建龙余杭分公司、建龙公司负责人朱良好签收后，做出回复，部分资料已经移交，剩余资料没有移交的事实。
8、杭余瓶柳郡（2016）5号《关于小区诸多问题反映报告》一份（复印件）及余杭区住房建设局余建信答字（2016）71号信访答复书一份（原件），证明小区内现存在的问题在向开发商（被告华建公司及物业）反映后不能解决，申请余杭区住房建设局冻结被告华建公司的物业保证金，余杭区住房建设局回复根据规定，物业保修金、保证金储存期间为8年的事实。
9、协调会会议纪要三份（原件），分别证明：1、2016年6月6日在被告建龙余杭分公司、建龙公司合同到期未办理好交接后，瓶窑政府召集原被告及其他部门协调，双方就水电、设施设备、账目进行移交；2、溪东社区业委会在2016年7月1日召集了原告、被告建龙余杭分公司、建龙公司及新物业公司港川物业进行事项协调，该会议纪要第二项消防设备问题进行调解，被告建龙余杭分公司、建龙公司回复不予处理消防设备问题，且不能提供消防竣工报告及验收合格证书原件，说明被告建龙余杭分公司、建龙公司作为原物业管理公司，在物业服务期间客观存在消防设备问题且在新老物业公司交接过程中拒绝处理；3、协调会会议纪要，双方就经营性收入、办公设施、配套车位进行进行移交，与本案相关的报警系统、器材、设施未办理移交，被告建龙余杭分公司、建龙公司作为原物业管理公司未进行整改、修复，认为应该由新的物业公司接受处理的事实。
10、瓶窑镇政府在2016年9月3日作出第7号信访答复书一份（原件），用以证明业主委员会于2016年8月30日给区人民政府关于被告建龙余杭分公司、建龙公司作为原物业公司未办理移交事项的报告，要求政府协调移交限期，要求小区物业及原开发商进行移交，之后交由溪东社区联系原物业公司即被告建龙余杭分公司、建龙公司进一步协商的事实。
11、人民调解协议书002号及交接确认书一份、人民调解协议书003、004号及交接确认书各一份（原件），用以证明原物业公司即被告建龙余杭分公司、建龙公司在物业管理期间存在诸多问题，不整改、修复，业主委员会申请溪东社区及委员会进行调解，陆续对经营性收入、办公室设施设备、预收费用、电表过户办理移交，但对本案消防设施设备移交未能办理，原物业公司撤离小区之前维持现状，未整改修复的事实。
12、业主委员会公示文件一份（复印件），用以证明原物业公司在服务期间消防设施设备存在缺失、失灵等问题，在业委会、政府催办情况下未整改，业委会召开会议进行法律途径维权，在小区内进行张贴的事实。
13、溪东社区柳郡苑业主委员会会议纪要一份（原件），用以证明原告走诉讼程序是通过业委会同意的事实。
被告三物业公司答辩称，一、原告违法违规选聘物业服务企业的行为是本案起因。原告重新选聘物业公司未依据物业管理法规召开业主大会，原告行为属于违规；原告选聘的港川物业没有成功的管理经验，瓶窑房管所出具的建议函中明确指出，发现该公司没有物业管理资质。原告无视国家法律法规，于2016年5月20日强行违规组织开箱并公布杭州港川中标；原告一再要求建龙余杭分公司在5月31日必须退场，被告多次向有关部门反映无果，最终在社区调解下无奈接受了违规的招标结果。在6月16日完成最终交接，但原告不依不饶，在交接过程中要求被告将小区公共部位进行维修，否则不让被告对业主往年欠费进行催缴，违背了三方签署的物业管理交接协议。原告以柳郡苑小区当时的物业现状开展物业招标活动，中标企业签订合同入驻管理服务则视为接受小区物业现状，原告在招标后还要被告对现状问题进行修复属于无稽之谈。根据《实施办法》，新建物业规划总建筑面积在8万平方米以上的，必须通过公开招标的方式选择物业管理企业，原告却以邀标方式违规选聘物业公司。二、原告对公共设施设备的维修、更新、整改的费用责任主体的法律认知不清。小区各项公共设施设备在质保期由开发商承担整改和维修义务，公共设施设备在质保期满后的维修、更新、改造费用应由全体业主承担。被告在前期物业管理过程中克服大多数业主欠缴物业费用的困难，在管理期间多次对小区设备、消防系统、消防器材进行及时维护、维修、更换，被告进行垫资整改和维护，小区入住率不到50%，且业主欠费，截止被告退出小区，欠费已高达150万元，被告始终努力提供物业服务，却因原告非法的因素而被迫退出物业管理；被告在管理服务期间，在维修保养能力范围内尽量维修，但项目费用巨大的，也多次致函房产公司进行整改，被告已尽到了公共设施设备维护保养义务。被告管理期间，经余杭区物业科、瓶窑镇政府消防工作站、溪东社区等进行消防系统检查，并无存在重大消防隐患和设备不完善的情况；原告既选择港川物业作为新的物业，港川物业及原告应当清楚就是现状招投标，若小区公共设施设备存在维修事项应该由原告及中标企业协商解决，或按法律规定启动公共维修基金或全体业主承担整改费用进行整改维修。三、原告要求被告承担消防系统、消防器材维修费246840元的请求纯属无理。原告委托的沈阳安吉消防工程安装公司进行私下报价没有任何法定参考依据，新老物业交接至今已有9个月，现有物业对消防系统及其它设备有无进行维护保养也没有证据，期间的损坏程度更无从知道。柳郡苑小区消防系统及其他设备已于2012年11月和12月相继通过消防大队和其他政府部门的验收，颁布了建设工程竣工验收备案凭证。被告在前期物业服务期间也及时对消防系统及其他设备进行常规的规范检查和及时维修，已履行了物业服务合同职责。根据《杭州市物业管理条例》第四十六条第二款规定，物业公共设施设备维修期满的公共部分和公共设施其维修、更新、改造费用，应当由业主共同承担，属人为损坏的，其维修费用由责任人承担。原告并无证据证明被告存在认为损坏小区消防设施设备的行为，故三被告要求驳回原告的无理请求。
被告三物业公司为支持其辩称主张，向本院提交以下证据：：
1、《关于召开柳郡苑小区业主大会建议函》一份（复印件），用以证明政府部门认为原告应召开业主大会决定是否选聘新物业，而不能用通知形式告知，原告所选物业公司并无物业资质的事实。
2、《关于公开邀聘物业服务企业的通知》一份（复印件），用以证明原告选聘的物业公司连报名资格都达不到要求，原告违规进行邀聘，正常是公开招标的事实。
3、港川物业营业执照一份（复印件），用以证明该公司刚成立，并无管理经验的事实。
4、关于请求公示杭州港物业管理有限公司《物业管理企业资质证书》的公函一份（原件），用以证明被告建龙余杭分公司从始至终都认为本次招标属于违规行为的事实。
5、关于对柳郡苑小区业主委员会违法违规操控小区招聘物业服务公司的情况反映一份、关于请求制止柳郡苑小区业主委员会违法违规操控小区选聘物业服务公司的行为的公函一份（原件），用以证明业主质疑和投诉本次招投标的事实。
6、关于终止《前期物业管理服务协议》的告知函一份、关于柳郡苑前期物业服务终止通知一份（原件），用以证明被告建龙余杭分公司在交接上完全处于被动局面的事实。
7、物业管理交接协议一份（原件），用以证明原告不可因任何问题阻挠被告建龙余杭分公司收费的事实。
8、维修清单一份（原件），用以证明被告建龙余杭分公司在履职服务期间已尽了物业服务管理义务，在被告服务期间都对消防设施进行维修，尽到了服务义务的事实。
9、柳郡苑工程问题申报维修函一套、各项工程工作沟通函一组（原件），用以证明被告建龙余杭分公司服务期间已尽了物业服务管理义务的事实。
10、《关于前期物业服务公司对本小区的整改通知的回复函》一份（原件），用以证明被告建龙余杭分公司服务期间已尽了物业服务管理义务的事实。
11、瓶窑镇社会单位消防安全责任书、消防检查记录一组（原件），用以证明被告建龙余杭分公司在管理期间并无存在重大消防隐患和设施设备不完善的情况的事实。
12、消防备案凭证一份（复印件），用以证明柳郡苑小区已达到消防检查要求的事实。
13、费用报销单6份（原件），用以证明被告建龙余杭分公司在管理期间对消防设施进行维护，并支出相关费用的事实。
被告华建公司答辩称：1、华建公司列为被告主体不适格，华建公司应作为第三人参与本案诉讼，而不应该作为被告参加诉讼。本案是物业服务合同纠纷，华建公司作为开发商要履行的是保修期内的保修义务，案由应为商品房买卖合同纠纷；2、华建公司在将物业交付给业主使用时，消防系统、消防设备均已验收合同，并根据《前期物业服务合同》已经相关法律法规规定，将物业公共部位、公共设施设备等移交给前妻物业公司，不存在设备缺失、损坏、故障灯情形；3、华建公司对柳郡苑小区内消防系统、消防设备已经完全履行了保修期内的保修义务；4、物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等由物业公司负责；5、保修期结束后，柳郡苑小区公共部位、共用设施设备等的维修费用应当由物业专项维修基金支出。综上，华建公司作为开发商履行了最初的有关物业公共部位、共用设施设备等的验收义务、交付义务，并在保修期内完全履行了保修责任，在实体上不需要承担任何责任，在诉讼主体上华建公司不应该列为被告，请求法庭驳回原告对被告华建公司的诉请。
被告华建公司为支持其辩称主张，向法院提交证据如下：
1、房屋建筑竣工验收备案表一份（复印件）、建设工程竣工验收消防备案情况登记表（盖章查询件），用以证明柳郡苑交付的时包括消防设备均验收合格的事实。
2、《柳郡苑住宅小区前期物业服务合同》一份（复印件），用以证明物业服务合同关系和合同内容的事实。
3、商品房交接书二份（与原件核对后的复印件），用以证明被告华建公司在2012年12月份将房屋交付给小业主的事实。
本院结合原、被告双方当事人的陈述意见做认证如下：
（一）原告业委会提供的证据：
证据1，被告三物业公司及华建公司对真实性均无异议，本院予以确认。
证据2，被告三物业公司对真实性无异议，但认为不能证明原告的待证事实，缺失、过期的内容不属实，被告方有维修记录；被告华建公司对三性均有异议，认为不能证明原告的证明目的，华建公司作为开发商履行了相应设备验收的义务及交付义务，并在保修期内履行了保修义务，本院综合其他证据予以综合认定。
证据3，被告三物业公司及华建公司对三性均有异议，被告三物业公司认为原告对公用设备如何维修意识不清，找案外人维修，不需要这么大的费用，没有这么多需要维修的；被告华建置业认为仅凭报价单不能证明维修更换实际发生的费用，且该报价单没有出具的时间点，华建公司保修期在2014年年底就届满了，保修与华建公司无关。本院认为，该证据系原告单方委托有关消防设施施工经营单位出具，非评估鉴定机构出具，且被告方不予认可，故本院不予认定。
证据4，被告三物业公司及华建公司对三性均有异议，被告三物业公司认为港川物业于2016年6月1日接管小区，当时交接时未向被告提出，交接后才提出有这么多坏了，不能证明当时的情况；华建公司认为该证据从证据形式上来看是证人证言，应由证人出庭，公司出具应该由公司法人出庭作证，证据形式有异议，证明内容，华建公司保修期在2014年年底就届满了，后期设备有问题与华建公司无关；本院认为，该证明系杭州港川物业管理公司于2017年3月9日出具，系其单方制作，本院不予认定。
证据5，被告三物业公司对三性均有异议，认为该证据上看不出时间，就算是原告说的2016年8月28日出具的，该通知是发给港川物业的，不是发给被告，需要港川物业承担义务。华建公司对该证据的真实性无异议，但认为该证据是出具给港川物业，与华建公司无关。本院认为，该证据系余杭区瓶窑房地产管理所出具，真实性可以确认，仅能证明2016年8月28日进行消防检查时存在的问题。
证据6，被告三物业公司对真实性、合法性无异议，但对关联性和证明对象有异议，认为该证据无法证明消防设施设备需要更换维修。被告华建公司认为该证据是原告业委会与被告物业公司之间往来，与被告华建公司无关联，内容也与被告华建公司无关，被告华建公司对小区内有关的设施设备保修期内义务已经完成。本院认为，被告三物业公司对真实性无异议，结合其他证据予以综合认定。
证据7，被告三物业公司对关联性有异议，认为系原告单方面文件，且主要反映是楼盘的电梯、地基及地下车库的质量问题，与本案无关；被告华建公司认为该证据系原告与被告物业公司之间的往来交接，里面涉及内容是物业公司之间的交接，与被告华建公司无关。本院认为，该证据与本案无关联性，不予认定。
证据8，被告三物业公司对关联性有异议，认为该文件与三被告无关，其反映的是保证金与住建局的事宜；被告华建公司认为该证据是业委会给余杭区住建局的文件，与被告华建公司无关，被告华建公司对小区内有关的设施设备保修期内义务已经完成。本院认为，该证据系业委会单方向余杭区住建局反映的楼盘存在质量问题情况，但不能证明原告在本案中的待证事实。
证据9，被告三物业公司对真实性无异议，但认为该证据恰恰证明原、被告之间进行了全部交接的事实，纪要中所述的消防设施设备的问题是原告单方面陈述，没有得到被告确认，无法证明待证事实；被告华建公司认为该证据是业委会与前期物业公司之间的纠纷，在有关部门协调下形成的文件，与被告华建公司无关。本院认为三物业公司对该证据真实性无异议，对其证明力结合其他证据予以综合认定。
证据10，被告三物业公司对关联性有异议，认为是原告单方面提出的诉请，与事实不符，三被告不予认可；被告华建公司认为该证据是业委会给相关部门的函件，涉及物业内容，与被告华建公司开发商无关。本院认为，该证据系业委会单方向有关部门的反映件，不能证明原告的待证事实。
证据11，被告三物业公司对关联性有异议，认为所反映的内容与原告诉请无关；被告华建公司认为该证据是反映物业内容及物业公司应该履行交接义务，与开发商没有关联性。本院认为，该组证据的真实性可以确认，能证明业委会与物业公司之间就相关问题达成一致意见。
证据12，被告三物业公司对三性有异议，认为公示文件系原告单方制作，公示内容涉及广大小区业主，应当召开业主大会，走法律途径应由业主大会授权，对诉讼被告对程序有异议；被告华建公司认为该公示文件反映物业内容及物业公司应该履行交接义务，与开发商没有关联性。本院认为，该公示文件系复印件，且不能证明已在小区公共位置进行张贴公示。
证据13，被告三物业公司对真实性有异议，没有业委会的印章，重大事项应该召开业主大会决定，会议内容涉及电话费补贴发放等，对本次诉讼重视不够；被告华建公司对会议纪要真实性无法确认，对有关提起法律诉讼，业委会是否有权限进行表决，目前证据没有体现，如果业主大会对业委会没有授权，该事项应由业主大会进行表决。本院认为，会议纪要真实性可以确认，对其证明力结合其他证据予以综合认定。
（二）被告三物业公司提供的证据：
原告对证据1-5，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告要求被告三物业公司承担维修更换的义务，而不是对柳郡苑改选物业是否合法合规的讨论，与本案无关；被告华建公司对证据1-3均无异议，对证据4-5，认为不清楚具体情况，但有听说。本院认为，原告及华建公司对该组证据真实性无异议，对其证明力综合予以认定。
证据6，原告对真实性无异议，对于证明内容有异议，被告建龙余杭分公司主张的是在交接上处于被动，该证据是告知函，无法证明被告是否处于被动；被告华建公司不清楚该组证据的真实性，但知道原先的物业公司不再管理，现由港川物业公司管理；本院认为，原告及华建公司对该组证据真实性无异议，对其证明力综合予以认定。
证据7，原告对真实性无异议，但是至今没有履行完毕，被告建龙余杭分公司与新的物业公司没有移交完毕；被告华建公司对真实性无异议，被告建龙余杭分公司撤离之前也和华建公司有费用结算的；本院认为，原告及华建公司对该组证据真实性无异议，对其证明力综合予以认定。
证据8，原告对三性有异议，后面是手写的记录，维修清单仅提供了盖有“何顺消防工程有限公司”的2015年3月27日的清单及收款收据，接下来都是手写的，真实性有异议，对于证明内容有异议，仅凭一份3月27日清单无法证明被告已经履行期限内的保修义务；被告华建公司对三性均无异议，该证据能证明华建公司尽到了保修责任，华建公司在2014年年底保修期届满，此后由物业公司维修，正常维修费用为1.8万元。本院认为，该组证据与本案具有关联性，对其证明力综合予以认定。
证据9，原告对合法性、真实性无异议，与本案关系上，恰恰能够证明被告担任案涉小区物业期间产生了很多物业问题；被告华建公司对真实性无法确认，物业公司有无发送华建公司不清楚，对于该证据的证明目的无异议；本院认为，原告及华建公司对该组证据真实性无异议，对其证明力综合予以认定。
证据10，原告质证意见同证据8，三性均有异议。被告华建公司认为其不是当事方，出具时间已过质保期，与华建公司无关。本院认为，该证据系物业公司与业委会之间关于物业服务相关问题的发函，与本案具有关联性，但不能证明被告建龙物业的待证事实。
证据11，原告对真实性、合法性无异议，但恰恰能够证明瓶窑镇消防安全管理办公室出具的记录表中2015年8月25日，火灾报警设备存在故障、值班室没有人员，能够证明被告担任物业公司期间没有履行职责；被告华建公司认为2014年相关部门检查消防设备完好，也证明了华建公司尽到了保修义务；2015年检查华建公司不是当事方，该检查记录出具时华建公司已经过了质保期，与华建公司无关；本院认为，该组证据真实性可以确认，对其证明力综合予以认定。
证据12，原告认为系复印件，不作真实性质证，2012年的消防备案凭证，无法证明柳郡苑达到了消防检查的要求。被告华建公司对三性均无异议，从该证据看出，华建公司交付之前，取得了整个工程的验收合格备案，包括了消防等。本院认为，该组证据与被告华建公司提供的查询件一致，真实性可以确认，对其证明力综合予以认定。
证据13，原告除对一份盖章的柳郡小区的予以认可外，其余三性均有异议，真实性无法核实，报销单系被告单方制作，收款收据没有被告名称，交款单位不明，没有交货凭证，不能证明被告建龙物业用于维修柳郡苑小区。被告华建公司对该组证据的真实性不清楚，但建龙物业作为小区物业，绿化、消防设施设备的维护都是其在管理的。在保修期内是通过建龙物业反馈给华建公司的。本院认为，该组证据中有相关单位盖章的部分予以确认，对其证明力综合予以认定。
（三）被告华建公司提供的证据：
原告对证据1、2，三性均无异议，但认为能证明设备维修、保养维护等都由物业公司来完成。对证据3，商品房交接书的真实性无异议，但认为该证据与本案没有关联，本案之所以将被告华建公司列为被告，是因为被告建龙余杭分公司、建龙公司是被告华建公司前期聘用的，且被告建龙余杭分公司、建龙公司在前期将小区问题反映给被告华建公司，被告华建公司拒绝解决。被告三物业公司对华建公司提供的证据三性均无异议。本院认为，华建公司提供的证据，原告及被告三物业公司对真实性均无异议，故本院确认作为认定本案相关事实的依据。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2010年9月9日，甲方杭州华建置业有限公司与乙方浙江建龙物业管理有限公司签订《柳郡苑住宅小区前期物业服务合同》，落款盖有杭州建龙物业管理有限公司余杭分公司公章。合同约定由杭州建龙物业管理有限公司余杭分公司为柳郡苑小区提供前期物业管理服务，物业服务内容有：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清结卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理公共秩序维护、安全防范、消防预防等事项的管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；公共部位水电费等的代收代缴等，合同期限自2013年3月15日起至2015年3月14日止为期两年。合同履行过程中，建龙余杭分公司对小区地下车库漏水、水泵损坏、电梯口瓷砖脱落等问题反馈给华建公司进行维修，并对部分消防设施进行了维修保养等。
合同到期后，建龙余杭分公司继续对柳郡苑小区进行物业服务管理。
2015年11月，柳郡苑小区业委会成立。
2016年4月，柳郡苑小区业委会邀聘港川物业为柳郡苑小区进行物业服务管理。
2016年5月25日，柳郡苑小区业委会向建龙余杭分公司发出《关于终止<前期物业管理服务协议>的告知函》，通知建龙余杭分公司于2016年5月31日终止对柳郡苑小区的物业服务工作，并于2016年5月28日前做好财务、资产、资料、设备等清理工作，将移交清单报送业委会，将所有账册、凭证及其他财务资料移交业委会或业委会指定的审计单位进行审核，安排好退场准备及其他后续工作：2016年5月27日至2016年5月31日期间与业委会完成移交并退场完毕。
2016年6月初，柳郡苑小区业委会、建龙余杭分公司、港川物业因柳郡苑小区物业交接问题产生纠纷，要求瓶窑镇政府、溪东社区进行协调处理。
2016年6月6日，余杭区瓶窑镇政府召开由瓶窑镇政府、瓶窑房管所、溪东社区、柳郡苑业委会、建龙物业参加的专题协调会，会议纪要明确：一、双方同意交接工作自2016年6月6日下午开始，至2016年6月15日完成。二、交接内容“水电交接、设备、设施及相关资料交接、账目移交、人员交接。三、…四、…。
2016年7月1日，建龙余杭分公司与港川物业函告溪东社区要求就物业交接过程中出现的相关事宜进行协商，溪东社区组织双方物业召开协调会，同时通知柳郡苑业委会旁听会议，并出具会议纪要，会议内容如下：1、璟轩1幢2单元电梯故障问题由港川物业先行维修。2、消防设备问题：包括1800多个灭火器失效，185块消防柜玻璃破碎、27条水带遗失、安全出口系统失灵、烟感系统失灵、地下车库安全门9扇破损等问题，双方协商不妥的前提下，社区提出第三方认定消防设施过期失灵等问题。港川物业表示认可此方案，建龙物业回复不予处理消防设备问题。港川物业需要建龙物业提供消防竣工图原件及消防验收合格证书原件，建龙物业回复回答不了。3、财务问题：……。4、电表过户问题：……。5、办公室问题：……。6、在财务和消防问题解决后港川物业支付建龙物业6月1日至8日的员工工资。
2016年8月16日，溪东社区居委会又组织港川物业、建龙物业及柳郡苑业委会召开协调会，形成柳郡苑新老物业、业委会交接事宜协调会议纪要。会议对小区物业的移交事宜进行了协调，其中对于公共绿化移交事项建龙物业回复：绿化还在开发商质保期，多次发函开放商整改，且更换物业为招标活动，参与投标单位应对小区现状由评估调研，中标了就应该接受管理的现状。对于消防报警系统、消防安全器材、监控设施设备、其他公共设施设备问题交接事宜，此项问题建龙物业回复同绿化问题。以上所有问题因社区多系协调无果，故社区建议三方走司法途径解决柳郡苑新老物业交接事宜。
2016年9月23日，因物业交接问题，溪东社区调委会又组织三方进行调解。柳郡苑业委会与建龙余杭分公司达成瓶溪民调(2016)002号人民调解协议书，建龙余杭分公司与港川物业达成瓶溪民调(2016)003、004号人民调解协议书。上述协议对柳郡苑小区物业的经营性收入、建龙物业的预收款项、公用及专用电表的过户等问题达成一致意见。确认《关于柳郡苑前期物业管理办公设施设备及小区公共经营款项交接确认书》、《关于柳郡苑小区物业费、能耗费、车位费、临时停车费交接事宜三方确认书》，对柳郡苑小区电表过户、公共经营性款项、物业费、停车费等预收款项、小区物业办公用品、对外经济合同明细进行交接。因双方对消防设施设备问题未达成一致，柳郡苑业委会认为建龙余杭分公司管理维护保养不力，小区消防设施设备存在较多问题，要求建龙余杭分公司进行维修维护，若不能维修，应赔偿维修费用246840元；建龙余杭分公司认为其已尽到维修保养义务，既然柳郡苑业委会强行要求建龙余杭分公司撤离，且已选聘新的港川物业，现有的消防设施设备问题应由新的物业进行维护。为此，柳郡苑业委会诉至本院。案经开庭审理，调解未成。
另查明，浙江建龙物业管理有限公司系深圳市鸿泰德物业管理有限公司独资设立的有限责任公司。浙江建龙物业管理有限公司余杭分公司系浙江建龙物业管理有限公司于2010年4月22日设立。2013年12月11日，浙江建龙物业管理有限公司变更名称为杭州建龙物业管理有限公司。2014年2月27日，浙江建龙物业管理有限公司余杭分公司变更名称为杭州建龙物业管理有限公司余杭分公司。
本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：
（一）柳郡苑业委会是否具有主体资格问题。原告柳郡苑业委会认为经业委会成员全体会议讨论，并在小区张贴公示，业委会有权代表业主就侵害全体业主权益的事项提起诉讼。被告三物业公司、华建公司认为原告作为业委会没有证据证明本次起诉得到业主大会授权，应当驳回起诉。本院认为，全体业主通过召开业主大会选举产生的业主委员会是一个物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，是业主的权益代表，为了本小区业主的利益，业委会有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜主张权利，不违反法律法规的禁止性规定，被告三物业公司、华建公司辩称不符合物业管理条例的规定，缺少证据，不予采纳。
（二）消防设施设备由谁维修维护、费用由谁承担的问题。原告认为建龙余杭分公司在从事柳郡苑物业管理中未尽到维修保养义务，造成消防设施设备破损、系统失灵，要求维修或进行赔偿。建龙余杭分公司认为其已尽到维修保养义务，并支出日常维修费用，而且根据《物业管理条例》的规定，大型的消防设施设备维修费用不应由物业公司承担，既然新的物业公司进驻小区，新的物业公司应对小区物业状况进行全盘接受进行维护，建龙余杭分公司已撤离柳郡苑小区八九个月，柳郡苑业委会再来起诉建龙余杭分公司，无事实依据，要求驳回原告的诉请。华建公司认为其作为开发商已将合格的消防设施设备移交物业公司管理维护，现已过质保期，且华建公司也非物业服务合同的相对方，其不应作为被告，应当驳回原告对华建公司的诉请。本院认为，根据华建公司与建龙余杭分公司签订的《柳郡苑住宅小区前期物业服务合同》的约定，建龙余杭分公司应负责柳郡苑小区的物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，建龙余杭分公司庭审中也自认对消防设施设备应当进行日常的维护和管理。物业服务公司对小区内的公用的消防设施亦有定期检验、维修的法定义务。原告邀聘港川物业入驻小区后，被告建龙余杭分公司未完成消防设施、设备的移交工作，根据瓶窑镇政府、溪东社区召开的协调会、人民调解协议书及双方交接确认书可以证实消防设施、器材缺失、损毁的事实存在。原告主张按照其自行委托的沈阳安吉消防安装工程有限公司杭州分公司出具的《消防系统、器材更换及维修报价单》为准确定消防设施、设备的缺损数量，对于此报价单被告三物业公司并未认可，该报价单不能证明被告建龙余杭分公司退出小区时消防设施、器材的缺失、毁损状况，因此不能仅凭原告事后清点的数额确定损失数量。根据法律规定物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。现小区消防设施、设备缺损系由多方因素造成，原告举证的证据不足以证明损失的形成系物业公司一方的责任。综合考虑自然损耗折旧和被告应当承担的相应责任，本院酌情确定由建龙余杭分公司赔偿原告30000元。但对原告要求建龙余杭分公司对消防设施设备进行维修、更换的诉讼请求，因建龙余杭分公司已实际退出对柳郡苑小区的物业服务，该项诉请存在不适于强制履行的情形，故本院不予支持。
对于原告要求被告建龙公司承担赔偿责任的诉请，因建龙余杭分公司系建龙公司的分公司，建龙余杭分公司的责任应由建龙公司承担。对于原告要求鸿泰德公司承担连带责任的诉请，因建龙公司系鸿泰德公司一人独资公司，被告鸿泰德公司未能举证证明建龙公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。
对于原告要求华建公司承担维修及赔偿责任的诉请，因华建公司对小区消防设施设备履行了合格交付和保修义务，同时华建公司也非物业服务合同的相对方，亦无应督促的法定义务，故被告华建公司并非本案适格被告，对华建公司合理的抗辩意见，本院予以采纳，故驳回原告业委会对被告华建公司的诉讼请求。综上，对原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国公司法》第十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州建龙物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告溪东社区柳郡苑业主委员会30000元；
二、被告深圳市鸿泰德物业管理有限公司对上述第一项付款义务承担','2018-09-25
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