北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京01民终1561号
上诉人（原审原告）：侯玉，男，1992年11月7日出生。
被上诉人（原审被告）：李向国，男，1978年7月12日出生。
委托诉讼代理人：马蕊（李向国之妻）。
上诉人侯玉因与被上诉人李向国房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初38824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人侯玉，被上诉人李向国及其委托诉讼代理人马蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
侯玉上诉请求：撤销原判，依法改判李向国退还我剩余租金4000元、押金4000元，支付违约金即两个月的租金共8000元，共计16000元。事实和理由：1、一审判决没有准确区分空调因自然损耗而产生的制冷故障和因质量问题而产生的制冷故障，本案关键问题就是空调制冷出现问题，需要维修，缺氟确实不是质量问题；2、一审法院应当在事实中认定当时的天气状况，在判决理由部分中写明天气状况不当；3、李向国应当就其是否履行维修义务承担举证责任；4、我依据租赁合同第8条第3款第3项“不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的”这一约定，完全有权行使单方解除权。
李向国辩称，我已对空调加氟，根据合同约定，即使我不维修，侯玉可以代为维修费用由我承担。侯玉私自搬走，不同意侯玉的上诉请求。
侯玉向一审法院起诉请求：1、请求法院判令李向国退还剩余租金和押金共8000元；2、请求法院判令李向国支付违约金共8000元。
一审法院认定事实：位于北京市海淀区303号房屋（以下简称303号房屋）的所有权人系潘某，潘某于2013年8月12日委托李向国代为办理房屋管理出租事宜。李向国居住其中一间房屋，将其余房屋出租。2016年8月2日，李向国与侯玉签订《北京市房屋租赁合同》，将其中带独立卫生间的房屋出租给侯玉，李向国称该房屋的租金由其收取，房屋的出租事宜及因此产生的纠纷由其全部负责，双方签订的合同对双方具有约束力。合同约定租赁期限自2016年8月5日至2017年8月4日，租金标准为每月4000元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2016年8月4日、2016年11月4日、2017年2月4日及2017年5月4日。押金为4000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第六条：双方约定租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第八条合同解除：（一）双方约定经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第九条违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金200％向乙方支付违约金。侯玉于签订合同当日交纳房屋押金4000元及2016年8月5日至2016年11月4日的房租12000元。
2016年8月19日，侯玉向李向国爱人马蕊发微信告知：“空调漏水，睡着觉哗哗地把我浇起来了”，马蕊回复：“我们不在家，回家给你解决。”李向国于2016年8月22日返京后去侯玉房间查看了空调的状况，李向国称当时空调没有问题，没有漏水。侯玉称空调的故障系因缺氟导致的不制冷及漏水，李向国来查看空调时空调并未开启，且之前的漏水已经擦掉，空调的故障导致其无法专心学习和生活。李向国称空调没有故障，即使存在故障也系侯玉不当使用所致。后侯玉多次催促维修空调，李向国于2016年9月8日联系空调师傅将303室所有房间的空调进行了维护，师傅将全部空调进行了加氟处理。侯玉提交了其与维修师傅的录音通话，其中侯玉问：“空调质量挺好的？”师傅答复：“没事。”
2016年9月11日双方在微信中就空调事宜进行了沟通，侯玉：“谢谢您，有了可以用的空调，我终于可以重新开始生活了！空调让生活面貌焕然一新。”李向国表示认可。
2016年10月3日晚侯玉在李向国全家未在京之时通过微信向李向国发出解除合同通知书，并将书面通知书放于李向国屋内，通知中侯玉依据合同中“不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同”的条款单方解除租赁合同，要求李向国退还押金、租金并支付违约金。李向国表示如果能够通过双方协商解除合同可以退还剩余租金和押金，但不同意支付违约金，后双方未能协商一致。2016年10月4日，侯玉将房间钥匙塞进李向国房间后自行搬离。2016年10月9日，李向国微信通知侯玉：“在合同期内，我不会把房子租出去，还有接近10个月，这10个月的房费你是逃不掉的。”后李向国多次要求与侯玉协商，侯玉均予以拒绝。李向国最终于2017年6月将房屋租出。
一审法院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中李向国在房屋所有权人潘某的授权范围内，与侯玉订立《北京市房屋租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均认可合同对双方具有直接的约束力，故双方应当按照合同约定行使权利义务。
根据合同第八条第三款第三项约定，甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。侯玉称其使用房屋期间空调存在漏水和不制冷的故障，李向国未及时维修，导致其酷热难耐，无法正常使用房屋，故单方解除合同。但根据本案查明事实，李向国在接到侯玉通知后回京即到场进行了查看，但并未发现漏水的情况，侯玉未开启空调由李向国检查空调故障，在双方未对空调存在故障进行确认的情况下，李向国不具有维修的义务。后经侯玉多次催促，李向国出于管理房屋的需要将所有房间的空调进行了检查和维护，通过侯玉提交的通话录音可以看出空调质量并不存在问题。侯玉提交的证据不足以证明空调存在重大故障，且李向国作为出租人已经履行了合同约定的义务，不存在违约行为。退一步讲，即使空调存在一定的制冷问题，但并非完全不制冷，结合当时的气候状况、个人感官差异等因素，上述问题尚不足以致使房屋无法正常使用，故双方约定的单方解除条件并未成就，侯玉无权要求单方解除合同。此外，通过双方的微信聊天记录可以看出，空调维修完毕后，侯玉对此表示认可，并未提出解除合同的主张，而是选择继续居住诉争房屋，其行为表明双方已就空调维修事宜协商完毕，之后其再以此为由要求解除合同的主张没有事实和法律依据，故侯玉在无权解除合同的情况下，发出的解除合同通知书不发生合同解除的效力，在合同未解除的情况下，侯玉自行搬离诉争房屋，其要求退还房屋押金和剩余租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。判决如下：驳回侯玉的全部诉讼请求。
二审中当事人没有提交新证据。
本院审理后对一审查明的事实予以确认。
本院认为，李向国在房屋所有权人的授权范围内，与侯玉订立的《北京市房屋租赁合同》合法有效，双方应当依约严格履行己方义务。双方产生争议的起因系空调故障，根据合同中“甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担”的约定，李向国的义务为接到侯玉通知后5日内修理空调，保证侯玉的正常生活或是在侯玉代为支付维修费用后承担该笔费用，根据查明的事实李向国并无违约行为。理由如下：1、李向国接到侯玉通知回京后即到场进行了查看，但并未发现漏水的情况，侯玉亦未开启空调令李向国确定故障内容，李向国在不了解具体情况时无法报修；2、此后，在侯玉的要求及配合下，李向国对空调进行维修，空调可以正常使用；3、即使李向国拒绝维修，侯玉完全可以联系专业人员维修，其垫付维修费用以解决困难。综上，因李向国无违约行为，侯玉不享有单方解除权，其自行搬离租赁房屋产生的后果应当由其自行承担。综上所述，侯玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由侯玉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
审 判 员 辛 荣
二〇一八年三月十三日
法官助理 李 想
书 记 员 舒 妍