四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)川05民终419号
上诉人（原审被告）:泸州农村商业银行股份有限公司江阳支行，住所地；四川省泸州市江阳区酒城大道一段9号20号楼1-1、1-2号。
负责人：穆云洪，行长。
委托诉讼代理人：晏晓云、四川理光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王莉、四川理光律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：泸州市佳诚拍卖有限公司，住所地：四川省泸州市龙马潭区南光路42号12号楼-2、-3层。
法定代表人：章警渝，董事长。
委托诉讼代理人：陈锋云，四川恒智达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵利，四川恒智达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：泸州亨泰房地产开发有限公司，住所地：四川省泸州市江阳区分水岭乡政府办公楼四楼。
法定代表人：王洪，董事长。
委托诉讼代理人：魏寿华，四川长松律师事务所律师。
原审被告：泸州农村商业银行股份有限公司弥陀支行，住所地：四川省泸州市江阳区弥陀镇兴隆街7号1号楼1层附6、7、8号。
负责人：ＸＸ，行长。
上诉人泸州江阳农村商业银行股份有限公司（诉讼中公司名称变更为泸州农村商业银行股份有限公司江阳支行，以下简称:农商银行江阳支行）、泸州市佳诚拍卖有限公司（以下简称:佳诚拍卖公司）因与被上诉人泸州亨泰房地产开发有限公司（以下简称:亨泰房地产公司）、原审被告泸州江阳农村商业银行股份有限公司弥陀支行（诉讼中公司名称变更为泸州农村商业银行股份有限公司弥陀支行，以下简称：农商银行弥陀支行）拍卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院(2016)川0502民初3744号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。于2018年4月4日组织进行听证，上诉人农商银行江阳支行的委托诉讼代理人晏晓云、王莉，上诉人佳诚拍卖公司的委托诉讼代理人陈锋云、赵利，被上诉人亨泰房地产公司的委托诉讼代理人魏寿华到庭参加听证，原审被告农商银行弥陀支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人农商银行江阳支行上诉请求：一、撤销一审判决；改判驳回亨泰房地产公司的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由亨泰房地产公司负担。事实与理由：一、上诉人农商银行江阳支行在委托拍卖合同中已经告知佳诚拍卖公司案涉房屋的瑕疵现状（即：有房产证、无土地证、系抵债资产、未过户到农商银行江阳支行），佳诚拍卖公司在拍卖过程中，与亨泰房地产公司签订了竞买须知、竞买协议、免责声明、标的物说明等一系列合同，上述一系列合同明确约定了标的物瑕疵现状。亨泰房地产公司应自行承担该房屋难以过户的风险和不利后果。二、涉案房屋是上诉人农商银行江阳支行依法享有处置权的资产，已经有生效的（2013）江阳民初字第1000号民事判决和（2013）泸民终字第324号民事判决予以确认，而且上诉人农商银行江阳支行已经申请强制执行。一审法院不能以一审辩论终结前未履行过户而判决上诉人农商银行江阳支行承担不利的法律后果。三、一审中，亨泰房地产公司诉请解除双方签订的竞买协议，但一审法院却解除了双方的买卖合同关系，判决退还购房款。故一审法院程序错误。本案因泸州市不动产登记中心没有查找到抵押登记档案而无法办理房屋过户登记，上诉人农商银行江阳支行请求二审法院在泸州市不动产登记中心处理好档案问题后，再审理本案。
上诉人佳诚拍卖公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项；改判驳回亨泰房地产公司的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由亨泰房地产公司负担。事实与理由：一审判决要求上诉人佳诚拍卖公司退还拍卖佣金并支付利息无事实和法律依据。案涉房屋是农商银行江阳支行依法抵偿的财产，农商银行江阳支行委托上诉人佳诚拍卖公司进行拍卖，上诉人佳诚拍卖公司的拍卖行为合法有效。一审法院在没有解除拍卖成交确认书的情况下，判决退还佣金并支付利息，没有事实和法律依据。二、在拍卖过程中，上诉人佳诚拍卖公司已经告知亨泰房地产公司标的物的有关瑕疵，不能交付的责任应由农商银行江阳支行承担。三、亨泰房地产公司一审诉请解除《竞买协议》，一审法院在未进行释明的情况下判决解除《拍卖成交确认书》属于程序违法，应当发回重审。四、根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第三款“因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算”之规定，亨泰房地产公司的起诉已经超过诉讼时效。
被上诉人亨泰房地产公司辩称，本案房屋不能过户的原因是房屋登记的产权人不愿意协助过户，房屋产权无法过户登记到被上诉人亨泰房地产公司名下，拍卖成交的合同目的无法实现，拍卖成交合同关系应当予以解除。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。
原审被告农商银行弥陀支行未作答辩。
亨泰房地产公司向一审法院起诉请求：1、解除亨泰房地产公司与佳诚拍卖公司、农商银行江阳支行、农商银行弥陀支行之间关于泸州市江阳区社商住房的《竞买协议》；2、佳诚拍卖公司、农商银行江阳支行、农商银行弥陀支行返还亨泰房地产公司购房款、佣金共计745500元，并从2011年12月20日起按农商银行江阳支行的同期同类贷款利率向亨泰房地产公司支付利息；3、佳诚拍卖公司、农商银行江阳支行、农商银行弥陀支行向亨泰房地产公司支付违约金71000元；4、本案诉讼费由佳诚拍卖公司、农商银行江阳支行、农商银行弥陀支行承担。
一审法院认定事实：2002年9月27日农商银行弥陀支行协议抵债得到位于泸州市江阳区社的登记在案外人穆春德名下的建筑面积为1148.16平方米的商住房，该住房仅有房屋所有权证而无土地使用权证；2011年11月10日，农商银行弥陀支行的上级单位农商银行江阳支行依据并出示上述协议书和房屋所有权证后将该房产委托佳诚拍卖公司进行拍卖并签订了委托拍卖合同，约定：拍卖成交的，委托方需按拍卖成交价的0.1%向拍卖人支付佣金，该款项由拍卖人从拍卖所得价款中划取；拍卖成交后价款由买受人交付给拍卖人，拍卖人在收到全部价款后3日内将扣除佣金后的价款一次性全额交付给委托方；如标的涉及办理产权过户登记，委托人应协助买受人依法办理委托拍卖标的的产权过户等手续，所需缴纳的税、费由买受人全部承担，因委托人不能按约定时间、方式交割委托拍卖标的或因委托人原因造成委托拍卖标的不能办理产权过户等手续的，委托方应承担违约责任并负责赔偿成交金额3%的经济损失；因标的为协议抵偿，拍卖成交后由委托人负责联系原产权人协助买受人办理过户手续，如果因委托人与原产权人协商不成，导致资产无法正常过户产生的风险由委托人承担。拍卖公告证实，佳诚拍卖公司接受委托后于2011年11月17日发布公告拍卖上述房产，记载为：江阳区弥陀镇牌坊村十一社门市及住宅，建筑面积为1148.16㎡，有房产证无土地证。竞买须知证实，2011年12月7日，亨泰房地产公司报名参与竞拍并签署了竞买须知，须知中关于标的的记载同样为：有房产证无土地证。竞买须知另载明：对于租赁期已到的或者有人实际占用的标的，由委托人负责协助买受人办理资产移交，如委托人和买受人在办理资产移交时受到资产占用人无理拒绝，由买受人按相关法律规定自行主张自己的合法权利；拍卖成交后买受人在7个工作日内即2011年12月19日付清全部价款和佣金；委托方在收到全部价金后15个工作日内进行财产实物和产权资料移交，买受人凭拍卖人出具的《拍卖成交确认书》和委托人提供的产权资料自行办理过户手续；拍卖成交后，买受人按成交金额的5%支付拍卖公司佣金；拍卖标的以现状为准，房屋及土地性质以房屋产权证载数据作为价值参考；竞买人自行到标的处查看标的，对标的瑕疵进行了解，拍卖人不对标的显性或隐性的瑕疵承担担保责任。2011年12月7日拍卖人与竞买人签订竞买协议，协议对拍卖会的举行时间、地点进行了说明，并再次说明了前述的拍卖标的坐落位置以及买受人需于2011年12月19日内支付成交价金并按成交总额的5%于支付拍卖佣金；另载明，竞买人竞买成功后拒绝购买标的，拍卖人不退还竞买人所交的保证金，并要求竞买人赔偿所购买标的成交金额10%的违约责任，若竞买人竞买不成功，拍卖人三日内如数将保证金退还竞买人。2011年12月8日亨泰房地产公司参与竞拍并成功拍得本案标的物，成交金额为71万元，价款及佣金应于2011年12月19日内付清，声明中再次强调：对于租赁期已到的或者有人实际占用的标的，由委托人负责协助买受人办理资产移交，如委托人和买受人在办理资产移交时受到资产占用人无理拒绝，由买受人按相关法律规定自行主张自己的合法权利；委托人在收到全部拍卖价款后10个工作日内按法律程序办理财产实物和产权资料移交，买受人凭拍卖人出具的《拍卖成交确认书》和委托人提供的产权资料自行办理过户手续；拍卖公司只对资产现状和房产现行的用途进行拍卖，不对成交后资产用途的改变作任何担保。佣金发票、价金收据及庭审询问证实，亨泰房地产公司如数向佳诚拍卖公司支付了佣金35500元和房产成交金额71万元后，佳诚拍卖公司于2011年12月20日向亨泰房地产公司出具了佣金发票和代委托人收取的价金收据，佳诚拍卖公司随后向委托人转交了71万元的房产成交价金。亨泰房地产公司在随后约定的工作日内未能获得属于委托人的产权资料，亦未获登记产权人穆春德同意过户给自己，以致拍卖标的不能过户到己方名下，但亨泰房地产公司表示鉴于拍卖地块的市场行情看好，愿意等待委托人努力取得产权后再过户到己方名下以缓图开发。随后，委托人的下级单位农商银行弥陀支行对案外人穆春德夫妻提起诉讼，经一审法院审理作出（2013）江阳民初字第1000号民事判决，确认了前述2002年9月27日所签抵偿协议的有效性并判决穆春德夫妻将标的过户给农商银行弥陀支行；同时，该判决认定，抵偿协议签订后，穆春德即将房产证及房屋腾空交付给了农商银行弥陀支行管理。穆春德夫妻不服一审判决而向四川省泸州市中级人民法院提起上诉，经二审查明的事实与一审一致并另行认定穆春德及其家人在抵偿协议签订后，有居住、租赁部份诉争房屋、门面的事实，最后（2013）泸民终字第324号判决驳回了穆春德夫妻的上诉，维持了一审判决。农商银行弥陀支行曾用名称为：泸州市江阳区农村信用合作联社弥陀分社、泸州江阳农村商业银行股份有限公司弥陀支行，农商银行江阳支行曾用名称为：泸州市江阳区农村信用合作联社、泸州江阳农村商业银行股份有限公司。2016年11月14日，囿于市场行情变化，亨泰房地产公司不再愿意等待银行方面取得产权登记以再过户到己方名下，故而提起诉讼请求解除合同；截至目前，银行方面虽申请过强制执行，但产权一直未能变更登记到其名下。
一审法院认为，在拍卖合同关系中存在三方当事人，农商银行江阳支行系委托人、佳诚拍卖公司系拍卖人、亨泰房地产公司系买受人，该三方合同关系具体的表现形式为《拍卖成交确认书》。现有证据不能证明委托人或拍卖人已将实际登记产权人并非委托人这一事实告知了亨泰房地产公司，拍卖公告、竞买须知等众多文件载明的：有房产证无土地证，对参与竞买的买受人等众多竞买人只能符合预期地理解为委托人有房产证无土地证；对竞买人自行到标的处查看标的，对标的瑕疵进行了解，如有非法占用自行主张权利的义务只能表明亨泰房地产公司愿意针对案外人对标的物的实际占用提起物权保护诉讼，前提当然必需是在其获得标的物的产权后，而非据此认为亨泰房地产公司知道标的物原本登记在案外人名下。在案外产权人不同意直接过户给亨泰房地产公司的情况下，现经过农商银行弥陀支行提起的漫长的诉讼与执行，标的物的产权在本案一审辩论终结前仍未能过户到委托人或其下属农商银行弥陀支行的名下，以致过户给亨泰房地产公司更不具现实可能性，亨泰房地产公司不能实现根本目的，当然有解除三方合同关系的法定权利。该解除权系在被告一直未能履行主给付义务时产生的，不受诉讼时效的限制。
亨泰房地产公司虽在诉请中请求解除的是《竞买协议》，属亨泰房地产公司认识错误，因为该协议在亨泰房地产公司参与竞买并缴清款项后即已履行完毕，不具有解除的可能与必要；但从亨泰房地产公司的其余诉讼考虑，亨泰房地产公司实际请求解除的应系承载于《拍卖成交确认书》的三方合同关系，合同既已解除，佳诚拍卖公司收取的佣金35500元以及农商银行江阳支行收取的成交价款71万元均应退还亨泰房地产公司。
亨泰房地产公司主张参照竞买协议的条款按照对等原则确定成交金额10%的违约责任，一审法院认为该协议只是调整亨泰房地产公司参与竞买、保证金缴纳、竞买成功与否时的双方行为规则，已履行完毕，这与承载于《拍卖成交确认书》的三方合同关系无关；而《拍卖成交确认书》中并无违约责任的约定，委托拍卖合同中虽有亨泰房地产公司愿意承担违约责任的表述“因委托人不能按约定时间、方式交割委托拍卖标的或因委托人原因造成委托拍卖标的不能办理产权过户等手续的，委托方应承担违约责任”，但未载明具体计算方法，故亨泰房地产公司的该项诉讼请求不能得到支持。
佳诚拍卖公司未告知拍卖标的物的实际产权登记人，农商银行江阳支行既未说服案外人将产权直接过户给亨泰房地产公司名下、亦未能通过诉讼与执行在本案一审辩论终结前将产权执行登记到自己名下，故对亨泰房地产公司来说，该佳诚拍卖公司、农商银行江阳支行在合同的履行过程中均存在过错，故均应承担损失赔偿责任。委托人本已在委托拍卖合同中表示了其愿意赔偿成交金额3%的经济损失（合同中约定的内容为“因委托人不能按约定时间、方式交割委托拍卖标的或因委托人原因造成委托拍卖标的不能办理产权过户等手续的，委托方应承担违约责任并负责赔偿成交金额3%的经济损失”），但亨泰房地产公司在庭审中质证该证据时并未据此主张，而是主张的按农商银行江阳支行的同期同类贷款利率计算利息损失，一审法院认为在计算利息损失时无约定的情况下，按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算为宜，符合公众的一般预期；但亨泰房地产公司在合理等待期内的利息损失不应得到支持，因为该期间市场行情看好，原告既愿意等待就应相应付出代价，故利息损失的起算时间应为亨泰房地产公司表明不再愿意等待的日期，即亨泰房地产公司起诉之日。同样地，佳诚拍卖公司赔偿的利息损失采取相同的计算方法。实际上，农商银行江阳支行、佳诚拍卖公司在此赔偿的利息损失亦是其承担违约责任的一种方式。
农商银行弥陀支行并非三方合同关系的当事方，抵偿得到的标的物系交由上级单位，即农商银行江阳支行统一拍卖，相关责任应由该上级单位承担。
本案合同的解除最终归因于农商银行江阳支行，这直接导致佳诚拍卖公司退还了拍卖佣金并需赔偿利息损失，佳诚拍卖公司是否有权向农商银行江阳支行追回，双方可另案处理。
综上所述，亨泰房地产公司在合同根本目的不能实现时有权解除承载于《拍卖成交确认书》的三方合同关系，并应由过错方对其承担违约责任。据此，依据《中华人民共和国拍卖法》第四十条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、佳诚拍卖公司于判决生效之日起十日内退还亨泰房地产公司拍卖佣金35500元并支付利息损失（以35500元为基数，从2016年11月14日起，按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算，随本清）；二、农商银行江阳支行于本判决生效之日起十日内退还亨泰房地产公司拍卖成交价金71万元并支付利息损失（以71万元为基数，从2016年11月14日起，按中国人民银行同期同类基准贷款利率计算，随本清）；三、驳回亨泰房地产公司的其余诉讼请求。
本案案件受理费13948元，减半收取计6974元，由佳诚拍卖公司负担1395元，由农商银行江阳支行负担5579元。
本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案系拍卖合同纠纷，双方在签订《拍卖成交确认书》后，至今未办理房屋的过户登记，亨泰房地产公司至今未取得案涉房屋的产权。本案中双方争议的焦点是：一、上诉人佳诚拍卖公司与被上诉人亨泰房地产公司之间的拍卖成交关系应否予以解除，如果解除，双方当事人应承担何种法律责任；二、一审法院在本院中是否有程序严重违法情形；三、亨泰房地产公司起诉是否超过诉讼时效。现评判如下：
一、关于上诉人佳诚拍卖公司与被上诉人亨泰房地产公司之间的拍卖成交关系应否予以解除，如果解除，双方当事人应承担何种法律责任的问题。2011年12月8日，被上诉人亨泰房地产公司参与本案案涉房屋的拍卖竞买，竞买成功后与上诉人佳诚拍卖公司签订了《成交确认书》，但由于案涉房屋登记在案外人穆春德名下，农商银行江阳支行至今未能将房屋过户登记给被上诉人亨泰房地产公司，被上诉人亨泰房地产公司无法取得房屋产权，双方合同目的无法实现。从亨泰房地产公司一审中起诉要求退还购房款、佣金等以及起诉所主张的事实和理由看，涵盖了要求解除《拍卖成交确认书》的合同内容的意思。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，因此，被上诉人亨泰房地产公司有权解除双方的《拍卖成交确认书》的合同内容。一审法院确认解除，并无不当。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，一审法院判决由上诉人佳诚拍卖公司退还亨泰房地产公司佣金及利息和由农商银行江阳支行退还亨泰房地产公司拍卖成交价金及利息并无不当。上诉人佳诚拍卖公司和农商银行江阳支行的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。
二、关于一审法院有无程序严重违法情形的问题，上诉人佳诚拍卖公司和农商银行江阳支行均认为，亨泰房地产公司一审起诉要求解除的是《竞买协议》，而一审法院解除了《拍卖成交确认书》，属于严重程序违法。本院认为，亨泰房地产公司一审起诉要求解除《竞买协议》，但在亨泰房地产公司参与竞买，双方签署《拍卖成交确认书》后，《竞买协议》已经没有解除的必要。如前所述，从亨泰房地产公司一审中起诉要求退还购房款、佣金等以及起诉所主张的事实和理由看，涵盖了要求解除《拍卖成交确认书》的合同内容的意思。故一审法院没有程序严重违法的情形。上诉人佳诚拍卖公司和农商银行江阳支行的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。
三、关于亨泰房地产公司起诉是否超过诉讼时效的问题。2011年12月8日，被上诉人亨泰房地产公司参与本案案涉房屋的拍卖竞买，竞买成功后与上诉人佳诚拍卖公司签订了《成交确认书》。因案涉房屋所占地块有增值空间，被上诉人亨泰房地产公司一直在等待上诉人农商银行江阳支行办理过户。上诉人农商银行江阳支行也在积极起诉案外人穆春德，申请强制执行等，上诉人农商银行江阳支行也未明确表示不履行合同义务。因此，本案中亨泰房地产公司提起诉讼并未超过诉讼时效。
综上，上诉人佳诚拍卖公司、农商银行江阳支行的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14673元，由上诉人农商银行江阳支行负担13948元，由上诉人佳诚拍卖公司负担725元。
本判决为终审判决。
审 判 长 范升山
审 判 员 李 平
审 判 员 曹天全
二〇一八年四月二十三日
法官助理 刘 静
书 记 员 银 宇