＼n辽宁省沈阳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）沈中民二终字第920号＼n上诉人（原审原告）：卢凡，女，1978年11月12日出生，汉族，无业，住址沈阳市皇姑区。＼n上诉人（原审原告）：马文祥，男，1977年4月8日生，汉族，无业，住址沈阳市皇姑区。＼n委托代理人：卢凡，女，1978年11月12日生，汉族，无业。＼n被上诉人（原审被告）：魏杰，女，1978年11月26日出，汉族，无业，住址沈阳市皇姑区。＼n被上诉人（原审被告）：ＸＸ宇，男，1976年4月14日出，汉族，无业，住址沈阳市皇姑区。＼n上诉人卢凡、马文祥因与被上诉人魏杰、ＸＸ宇房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2013）于民二初字第1797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月9日受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，审判员赵梦辉、代理审判员贾宏斌参加评议的合议庭，于2014年6月5日对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：二原告、二被告分别系夫妻关系。2012年11月28日，原告卢凡、被告魏杰、案外人辽宁芒果地产代理有限公司三分签订了《房屋买卖合同书》。合同约定：“原告购买被告所有的位于沈阳市于洪区黄河北大街98-8号4单元4楼1室房屋，建筑面积149.85平方米，交易价格98万元”。付款方式：“2012年11月28日，原告给付被告购房定金1万元；2012年12月10日前，原告给付被告第二笔购房定金30万元，用于被告结算涉案房屋贷款并办理抵押备案撤销手续；双方商定于贷款审批通过后3个工作日内，办理房屋过户手续，新契证下发时，原告给付被告第三笔购房款36万元，同时办理资金监管手续；新房证下发后，房产中介协助原告办理商业贷款，由银行直接支付被告第四笔购房款30万元；银行放款后3个工作日内，原告给付被告最后一笔购房款1万元，同时被告将涉案房屋交给原告使用”。合同第八条违约责任约定：“被告不按约定办理产权过户或不按约定按时交付房屋的，视为被告违约，被告应向原告支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格的千分之一计算。逾期超过15天，原告有权选择收取违约金继续履行合同或单方解除协议”。＼n2005年12月15日，涉案房屋办理了产权过户登记，房屋所有人登记在二原告名下。2013年1月22日，原告办理了商业贷款，并向被告支付了第四笔购房款30万元，但被告未按照合同约定日期向原告交付房屋，因此，原告未能向被告支付最后一笔购房款1万元。2013年4月9日，原、被告签订房屋交接单，被告向原告交付涉案房屋钥匙同时承诺于2013年5月8日前赔偿原告违约金30000元，但被告未能按期赔偿上述款项。＼n原审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，被告有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，经原审法院合法传唤，被告魏杰、ＸＸ宇无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。原、被告签订的《房屋买卖合同书》体现了当事人真实意思表示，合同约定的内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定，全面履行自己的义务。现原告已向被告履行了绝大部分给付房款义务，被告亦配合原告办理了涉案房屋过户登记，但其未能按照合同约定日期向原告交付房屋，直至2013年4月9日才向原告交付涉案房屋，被告的行为已构成逾期交房，违反了合同约定，应承担逾期交付房屋的违约责任。＼n关于违约金数额的问题。民事法律行为遵循当事人意思自治。2013年4月9日，原、被告签订房屋交接单，双方就逾期交房违约金达成一致意见。原审法院认为，原、被告在履行合同过程中，已经就违约金条款达成变更合意，重新商定违约金数额30000元，原审法院予以确认。综上所述，原审法院为保护民事主体的合法权益，促进社会经济流转的稳定有序，体现诚实信用、意思自治的民事交易原则，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告魏杰、ＸＸ宇于本判决生效之日起三十日内赔偿原告卢凡、马文祥逾期交付房屋违约金人民币30000元。如被告魏杰、ＸＸ宇未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费745.2元，被告魏杰、ＸＸ宇承担550元，原告卢凡、马文祥承担245.2元。＼n宣判后，卢凡、马文祥不服，向本院提出上诉。上诉请求：判令撤销原审判决，依法改判为支持一审原告的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。理由：由于被上诉人并未履行补充协议双方约定，未向上诉人支付协议金额30000元，所以该补充协议为无效协议。应该按照《房屋买卖合同》约定计算违约金额，即一审时原告提出的逾期交房违约金67620元。＼n被上诉人ＸＸ宇答辩称：当时我们在中介签订一个协议和授权书。当时都是我爱人魏杰交接的，剩余的房款也都是在魏杰手里，我没有收到。搬家以后，她说房款没有了，因此我才和魏杰离婚的，这是去年八月份的事。在一审的时候我未出庭，因为没有人通知到我，没有人通知我开庭。我是在对方把传票贴在我爱人的出租房门上，魏杰被刑拘以后，我妈和我孩子去取东西，才看见的判决，因此参加了二审的诉讼。＼n被上诉人魏杰经本院传唤未到庭。＼n本院查明事实与原审法院认定事实基本相一致。＼n二审另查明：在本案一审卷宗记载的在向魏杰、ＸＸ宇送达起诉状和开庭传票过程中，由魏杰在送达回证中签名确认，时间为2013年7月22日。＼n再查明：二被上诉人魏杰、ＸＸ宇于2013年8月16日办理了离婚登记。＼n上述事实，有当事人陈述，《房屋买卖合同书》、房产证复印件、贷款对账单、房屋交接单及收据联、发票联等证据材料，以一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。＼n本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人卢凡与二被上诉人魏杰、ＸＸ宇以及中介方案外人辽宁芒果地产代理有限公司之间签订的《房屋买卖合同书》系买卖各方当事人真实意思表示，内容并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方当事人均应依照合同约定履行自己的义务。上诉人一方已经按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，被上诉人也应当按照合同约定履行自己按期交付房屋的义务。现被上诉人出现逾期交房的违约情形，其理应按照双方协议约定向上诉人支付逾期交房的违约金。＼n关于逾期交房违约金的数额应如何认定的问题。尽管双方在《房屋买卖合同书》中对于逾期交房违约金的计算方式进行了明约定，但房屋买受人卢凡与出卖人魏杰于2013年4月9日签订的房屋交接单中对于违约金数额达成一致意见，视为对双方买卖合同中卖给违约金计算方式的变更，原审法院以此为据认定违约金数额并无不当。上诉人提出被上诉人未按该房屋交接单的约定实际履行而无效，进而应按合同约定重新计算违约金的上诉主张，因房屋交接单的内容并不符合违反法律行政法规的强制性规定，亦不符合法律规定的合同无效的情形，故上诉人的该项主张缺少事实及法律依据，本院难以支持。至于被上诉人提出的程序性问题因未在法定期限内提出上诉，视为对原审判决内容的认可，且其提出的异议并不构成免除其承担给付逾期交房违约金的理由，故对于被上诉人的答辩意见，本院亦难以采纳。＼n综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费745.2元，由上诉人卢凡、马文祥负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长李倩＼n审判员赵梦辉＼n代理审判员贾宏斌＼n二〇一四年六月十六日＼n书记员任江＼n本案判决所依据的相关法律＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。