广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）惠城法小民初字第244号
原告（反诉被告）：惠州市洋溢饮用水厂，住所地：惠州市。
负责人：侯昌斌。
委托代理人：吴承校、邹银笑，系广东凯扬律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨仕平，男，汉族，公民身份号码：×××0511，户籍住址：惠州市惠城区。
委托代理人：崔志刚、赵秀娟，系广东宝晟律师事务所律师。
原告惠州市洋溢饮用水厂诉被告杨仕平、反诉原告杨仕平诉反诉被告惠州市洋溢饮用水厂房屋租赁合同纠纷两案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告惠州市洋溢饮用水厂诉称，原告是一家具有生产桶装饮用水合法资质的企业，2005年2月19日，原告向被告承租其所有的位于惠州市小金口镇柏岗马岭背丰平农场内的场地，用于办理山泉水、矿泉水加工厂，双方就此签订了《租用合约》。合约签订后，原告按照相关许可规定，开始在该农场山边抽取地下水，进行正常生产经营。但是，自2006年开始，被告陆续将原告饮用水厂周边的土地出租给养猪场、垃圾场、化工厂等众多重污染企业，该些养猪场、垃圾场等污染极其严重，成天污水横流，恶臭熏天，致使原告饮用水厂根本无法正常生产经营，为此，原告多次与被告进行交涉，要求被告立即终止与该些企业的租赁关系，消除影响，此外，由于该些养猪场的设置不符合用地规划且严重污染周边环境，政府有关部门在此期间也曾多次勒令拆迁，甚至派员上门拆迁，但被告对此都不仅不予理睬，反而变本加厉，继续将原告周边的场地出租给各类重污染企业，至今该些污染企业已达数十家。2012年初，惠州市质监、工商等相关部门对原告的经营场所进行现场核查，发现上述污染情况后，以“……．（原告）水源地附近有昆虫大量孳生的潜在场所（养猪场和水塘等），且目前无法整改”为由，向原告下达《不予行政许可决定书》，并勒令原告立即停产歇业。基于以上事实，原告认为，原告向被告租赁场地在先，且双方明确约定租赁场地是用于生产饮用水，在此情况下，被告仍然将原告周边土地租给重污染企业，最终导致原告无法继续生产经营，合同目的完全落空，其行为已明显违反了《合同法》第六十条的相关规定和双方合同的相关约定，构成严重违约。原告因此遭受的所有损失，包括购买生产设施设备、建设装修厂房等投资损失以及停业期间的经营损失等各项损失，依法均应由被告予以赔偿，但其拒赔。综上，为维护自身合法权益，原告根据我国法律的相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。1．判令依法解除原被告双方于2005年2月19日签订的《租用合约》；2．判令被告立即向原告赔偿各项经济损失合计人民币3264866元（赔偿情况详见附件一）；3．本案诉讼费用全部由被告承担。
被告杨仕平辩称，由于被答辩人拖欠租金，严重违约，且要求退出租赁，答辩人同意与被答辩人解除合同，但被答辩人要求答辩人赔偿经济损失没有任何事实和法律依据。理由如下：一、答辩人与被答辩人是租赁合同关系，被答辩人的经营行为与答辩人无关。答辩人与被答辩人签订的是《租用合约》，合同的基本权利义务十分清楚，答辩人为被答辩人提供租赁场地，被答辩人向答辩人交纳租金，被答辩人依法自主经营。但被答辩人在经营过程中出现种种违法经营的情况，包括无合法经营资质证书擅自生产，产品检测不合格等情况，以至于2012年3月8日广东省质量技术监督局对答辩人作出《不予行政许可决定书》，并责令其关闭，这些都是因被答辩自身的原因造成的，与答辩人无关。被答辩人诉称答辩人把周边场地租给其他用户造成了其损失更是毫无道理，因为答辩人无论出租给任何单位和个人，承租人无论经营何种产业，只要承租人依法取得相关经营资质，就是合法的；如承租人未取得合法经营资质，违法经营，造成损失应由具体责任人承担，要求出租人承担承租人的经营损失无法律依据。二、被答辩人诉请的各项损失均无法律依据。被答辩人因自身经营条件不符合要求，未通过广东省质量技术监督局的审查，继续经营难度较大，故首先提出退出租赁，退出租赁后，被答辩人投资的厂房、装修、生产设施等将无法投入使用，客观上有一定损失，但这些损失是被答辩人自身决策造成的，无权要求答辩人为其承担损失。《关于惠州市洋溢饮用水厂申请生产许可证不予许可的情况说明》中也清楚说明该水厂不符合规定条件，例如质量安全负责人与申报资料不符，风淋设施不符合生产要求，桶的外洗设备、灌装设备、封盖设备不能正常运行，防虫防蝇设施和吸收更衣设施达不到要求等，这些完全是被答辩人自己的硬件设施不过关造成的。至于该情况说明中提到的水源地附近有昆虫滋生等问题，也与答辩人无关。因为被答辩人在取得相应资质前，本就不能从事饮用水生产经营，其前期的经营是非法的，获利也是非法利润，不受法律保护，其以前期盈利标准计算预期损失没有合法依据，也不存在合理预期利益。关于被答辩人所述商标价值与本案无关。三、被答辩人没有依法生产，产品不合格，违反了租赁合同约定，构成违约，应当依法承担责任。《租赁合约》第八条规定，租用期间被答辩人应当遵守国家法律法规及农场场规。但经审查被答辩人的资料，其排污许可证和工业产品生产许可证均已在2009年过期，但其一直在生产经营，并且其生产的饮用水多次被工商部门通报为不合格产品。显然，被答辩人的生产经营没有遵守国家的法律法规，违反了合同明文规定的义务，构成违约，答辩人有权要求被答辩人违约行为造成的损失。综上所述，被答辩人的损害赔偿请求没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。
反诉原告杨仕平诉称，2005年2月19日，反诉人与被反诉人签订了《租用合约》，合同中明确约定租金支付的金额和方式及违约责任。2008年5月开始，被反诉人开始拖欠租金，反诉人多次追讨无果。由于被反诉人没有依法经营，人员及设备设施不符合要求，未能办齐相关资质手续，生产经营陷入困难。2012年8月被反诉人向贵院提起诉讼要求解除租用合同，鉴于被反诉人拖欠多年租金及水电费，严重违约，反诉人同意解除租赁合同，但根据合同约定，被反诉人中途退出，其投资的新建厂房等应无偿归反诉人所有。另，被反诉人尚欠反诉人购车款8000元。因上述争议，被反诉人经常威胁反诉人甚至擅自锁住农场的大门，导致反诉人正在清塘的约四千斤鱼无法运出全部死亡，给反诉人造成约4万元的损失。2012年届时正值果树收获季节，被反诉人多次阻止反诉人进场采摘果实（荔枝、龙眼、芒果及黄皮等）给反诉人造成约4万元的损失。为维护反诉人的合法利益，根据法律规定，提起反诉，请求判如所请。1、判令被反诉人立即向反诉人支付自2008年5月起至本案审结止的租赁费用和水电费用（截止到起诉之日拖欠的租金55000元、水电费ll728元共计66728元）并承担逾期支付的利息（从起诉之日起算，按中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日止）；2、判令被反诉人向反诉人赔偿鱼款及水果款8万元，并赔偿反诉人鱼塘利润损失费约4万元共计l2万元；3、判令被反诉人立即向反诉人支付拖欠的购车款8000元；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告惠州市洋溢饮用水厂辩称，第一，未付的租金总额为46000元，到2011年的10月份是42000元。2011年11月－2012年2月份有4000元。水电费应是200方的水费。第二，余款没有事实。第三，反诉人请求8000元与本案没有关联，不能作为反诉范围。第四、对其增加的请求，是其违约，没有权利要求。
查明的案件事实
经审理查明，被告系惠州市惠城区丰平农场（以下简称“丰平农场”）的个体经营者。2005年2月19日，原告和被告签订了一份租用合约，约定：由被告将丰平农场内的办公宿舍楼的底下一屋、上面后三间及前后双方确认的空地租给原告用作办理山泉水、矿泉水加工厂使用；租期十年，自2005年5月1日至2015年4月31日止；第一年至第二年，每月租金800元，第三年至第五年，每月租金1000元，五年后的租金按市场价双方再确定，门卫费每月200元，原告每月5号前缴交当月租金，逾期不交，视为违约，被告有权终止合同，原告交付的保证金不予退还；原告须于签约当天向被告交纳押金500元；租用期间，原告如需装修扩建，须经被告同意；原告应在每月10号前交水电费，水每立方米0.8元，电每度1元；在租用期间中途退出及合同期满时，原告须将所投资的新建房屋和租用房屋交回给被告，如有损坏应按价赔偿。
合同签订后，原告即在承租的房屋及土地上投资设立了惠州市洋溢饮用水厂。该厂于2005年6月15日取得惠州市卫生局颁发的卫生许可证，该许可证有效期4年；于2005年7月8日取得惠州市环境保护局颁发的广东省排放污染物许可证，该许可证有效期为2005年7月8日至2009年12月30日；于2005年7月27日取得了个人独资企业营业执照；于2005年10月21日取得水利部门颁发的取水许可证，批准在丰平农场山边取地下水，年取水量1.3万立方米，该许可证有效期为2005年10月21日至2019年10月21日；于2006年12月20日取得国家质量监督检验检疫总局颁发的全国工业产品生产许可证，该许可证有效期至2009年12月19日。
在租赁初期，原告向被告及时支付租金，但自2008年5月开始，原告便没有再向被告支付租金。2011年1月27日，原告向被告出具一份申请书，载明：由于这两年经济效益较差，加上对厂房、设备的整改、维修，最近资金周转比较紧张，所欠的两年厂房租金无法交纳，请予以缓交。2011年11月3日，原、被告双方经协商形成了一份《关于洋溢水厂的处理意见》，载明：截止到2011年10月份，按每月1000元计算，原告欠租金42000元；原告承诺在两年内还清所欠款项，第一期在2012年元旦还3000元，春节还3000元，5月份还5000元，国庆节前还10000元，剩余款项在2013年内按以上期限还清，否则按原告违约处理；从2011年10月份开始，原告必须按时缴交租金，否则停水停电，终止合约。但是，原告没有按上述处理意见支付租金，至今仍然拖欠自2008年5月起的租金。
2012年3月8日，经现场核查，广东省质量技术监督局向原告出具了一份（粤）质监食品不许字（2012）第14号不予行政许可决定书，认为原告申请生产饮料［瓶（桶）装饮用水类（其他饮用水）］，不符合该许可项目许可条件，决定不予行政许可。
2012年5月29日，广东省惠州市质量技术监督局出具了一份《关于惠州市洋溢饮用水厂申请食品生产许可证不予许可的情况说明》，载明：经现场核查，按规定查出原告不符合项4项，分别为：一、质量安全负责人与申报材料不符合；二、风淋设施不符合生产要求，桶的外洗设备、灌装设备、封盖设备不能正常运行；三、防蝇防虫设施和洗手更衣设施达不到规定要求；四、水源地附近有昆虫大量孳生的潜在场所（养猪场和水塘），目前无法整改。
原告由于没有取得食品生产许可证而停产。之后，原、被告多次协商解决未果，现原告于2012年9月19日以被告造成水源地污染为由诉至本院，请求判如所请。
另查一，1998年3月10日，被告和惠州市丰源实业公司签订了一份农场经营合同书，约定：由惠州市丰源实业公司将其所有的位于小金口镇柏岗马岭背农场（面积约428亩）经营项目承包给被告经营，期限为25年，即从1998年3月10日起至2023年3月10日。被告在经营丰平农场期间，将其中部分土地出租给他人用于养猪，而且一些养猪场在原告的厂房附近。
另查二，2012年12月13日，广东省惠州市质量技术监督局出具了一份《关于惠州市洋溢饮用水厂有关情况的回复》，确定原告的食品生产许可证有效期至2009年12月19日，原告重新申请，该局于2010年初受理，作出不予行政许可决定的主要原因是水源地附近有昆虫大量孳生的潜在场所（养猪场和水塘），目前无法整改。
另查三，经原告申请，本院于2013年3月5日委托惠州市正大会计师事务所有限公司对原告停产前一年的利润进行审计。该公司于2013年5月3日函复本院，在对经原、被告双方质证的原告提供的相关审计资料审核后，无法得出原告停产前一年的利润多少的审计结论。
另查四，经原告申请，本院于2013年4月17日委托惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司对原告厂房的残值、厂房和办公室的装饰装修在剩余租赁期内的残值、安装的设施设备在剩余租赁期内的残值以及可拆除设备的拆迁费、重新安装费和其注册的“洋溢”商标的现值进行评估，该公司于2013年6月4日作出惠正资评报字（2013）第05038号报告书，评估结论为被评估资产评估值为人民币232252元，其中由于原告未提供“洋溢”商标评估所需的资料，所以本次评估未评估“洋溢”商标价值。该次评估的评估费为人民币14000元，原告没有预交。
裁决理由和结果
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方争议的主要问题是被告是否对原告的停产具有过错，被告是否需赔偿原告停产的相关损失。对此，分析如下：
在租赁合同关系中，出租人除了必须依合同约定履行交付租赁物的主要义务之外，还应当确保承租人能够适当的使用租赁物来实现其合同目的。本案中，由于原告是一家生产桶装饮用水的企业，对于水源地及周边的环境有一定程度的要求。那么，被告作为出租人，在履行双方订立的合同的过程中，就应当保证租赁期限内原告在丰平农场内的水源地及周边的环境符合生产桶装饮用水的条件。但是，被告却将丰平农场中的部分土地出租给他人开办养猪场，给周边环境造成了一定的污染。而且，根据广东省惠州市质量技术监督局出具的《关于惠州市洋溢饮用水厂申请食品生产许可证不予许可的情况说明》和《关于惠州市洋溢饮用水厂有关情况的回复》，原告在先前的食品生产许可证的期限届满后没有取得食品生产许可证的主要原因是水源地附近有昆虫大量孳生的潜在场所（养猪场和水塘），目前无法整改。这表明被告在原告承租后确实没有适当履行其应尽的义务，因此，对于原告无法取得食品生产许可证而引起的停产，被告具有重大过错。不过，从质监部门出具的情况说明的内容来看，原告的停产还有其自身的原因，不可全部归责于被告。
既然被告存在过错，就应当对原告因停产遭受的相关损失予以一定的赔偿。根据惠州市正大会计师事务所有限公司的回函，因原告未能按要求提供审计所需的材料，导致无法得出原告停产前一年的利润多少的审计结论。同时，按照惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司出具的惠正资评报字（2013）第05038号报告书，“洋溢”商标的价值因原告未提供“洋溢”商标评估所需的资料，没有纳入本次评估，而原告厂房的残值、厂房和办公室的装饰装修在剩余租赁期内的残值、安装的设施设备在剩余租赁期内的残值以及可拆除设备的拆迁费、重新安装费经评估为人民币232252元。所以，目前可以确定的原告的损失是232252元。综合考虑原、被告的具体情况，对于原告已确定的损失，本院酌情被告承担90%，即金额为人民币209026.8元。
由于被告没有履行其应尽的义务是导致原告停产的主要原因，使得原告起初和被告订立租用合约的目的无法实现，现原告要求解除双方签订的租用合约，有事实和法律依据，而且被告在本诉答辩中也同意解除，故对于原告的该项诉求，予以支持。
关于反诉被告拖欠的租金问题。反诉被告作为承租人，应当及时足额向反诉原告支付租金。根据双方在合同中的约定，反诉被告须在每月5号前支付当月的租金，而反诉被告自2008年5月开始拖欠租金。广东省质量技术监督局于2012年3月8日向反诉被告出具了一份不予行政许可决定书，致使反诉被告停产，那么，双方之间的租用合约事实上已无法实际履行，如果反诉原告在此之后还要求反诉被告支付租金，则没有合理依据，对反诉被告亦不公平。因此，反诉被告支付租金的时间应截止到2012年2月。按照双方协商形成的《关于洋溢水厂的处理意见》，拖欠的租金按每月1000元计算，总金额为人民币46000元。反诉被告逾期支付租金，还应当向反诉原告支付利息，故反诉原告的该项诉求有事实和法律依据，予以支持。
在反诉被告承租期间，按照双方的约定，反诉被告应依法缴交有关的水电费。反诉原告称反诉被告拖欠水电费，但根据其提供的证据，不能确定反诉被告所欠水电费的具体金额，故对于反诉原告的该项诉求，不予支持。
此外，反诉原告诉求反诉被告赔偿有关损失，却没有确凿证据证明其存在损失的事实和损失的金额，以及反诉被告对其损失的产生具有过错，故不予支持。
至于拖欠的购车款。本案为租赁合同纠纷，而这一款项系双方之间借贷所产生的，与本案不是同一法律关系，在此不作处理，反诉原告可另行主张权利。
综上，原告和反诉原告的诉求有事实和法律依据，其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、解除原告惠州市洋溢饮用水厂和被告杨仕平于2005年2月19日签订的租用合约。
二、被告杨仕平应于本判决生效之日起十五日内向原告惠州市洋溢饮用水厂赔偿损失人民币209026.8元。
三、反诉被告惠州市洋溢饮用水厂应于本判决生效之日起十五日内向反诉原告杨仕平支付拖欠的租金人民币46000元及其利息（利息以46000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2012年9月19日计至该本金付清之日止）。
四、驳回原告惠州市洋溢饮用水厂的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告杨仕平的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费32919元（缓交）、评估费14000元，合计46919元，由被告杨仕平负担，应于收到本判决书之日起三日内向本院缴交该费用；反诉受理费2098元，由反诉原告杨仕平负担1498元，反诉被告惠州市洋溢饮用水厂负担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 王镜新
审 判 员 石 磊
代理审判员 潘丽军
二〇一三年九月二十二日
书 记 员 黄盛权