大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第5650号
原告吴新民（反诉被告）。
委托代理人王晓芳，系辽宁翊鼎律师事务所律师。
被告大连市甘井子区艺美栅栏厂（反诉原告）。
经营者王宗江，系个体工商户。
委托代理人刘仁智，系辽宁博远律师事务所律师。
委托代理人姚淑艳，系该厂员工。
原告吴新民与被告大连市甘井子区艺美栅栏厂租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员姚念杰担任审判长，与人民陪审员张淑华、林洪组成合议庭，依法公开开庭进行了审理，原告吴新民的委托代理人王晓芳，被告大连市甘井子区艺美栅栏厂的委托代理人刘仁智、姚淑艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴新民诉称，2015年5月2日原、被告关于被告2，600平方米的厂区订立《房屋租赁合同》，租期自2015年6月10日-2020年6月9日，第一年租金200，000元，保证金30，000元，被告为原告安装暖气及锅炉；合同第三条第一款“如有一方违约或提前终止合同，按实际发生租期结算租金并赔付对方违约金30，000元”。同日，双方就1，400平方米厂区，湖边生活区200平方米、书画楼二楼200平方米订立《房屋租赁合同》，租期自2015年6月10日-2020年6月9日，年租金190，000元，保证金20，000元；合同第三条第一款“如有一方违约或提前终止合同，按实际发生租期结算租金并赔付对方违约金20，000元”。合同签订当日，被告承诺为原告建立食堂及电梯，以保障原告经营方便，原告如约交纳了租金及保证金150，000元。后被告拒绝为原告安装暖气、锅炉、建立食堂及电梯，引发争议，被告口头提出解除合同，原告便于2015年5月11日向被告发送了书面解除合同通知，至此双方租赁关系已经解除。但被告拒绝归还原告交付的款项，并于2015年6月23日向原告发送结算书，无理由将原告交付的150，000元全部扣留，原告多次索要无果，故诉至法院，请求判令：被告返还原告支付的租金及保证金150，000元，并支付自起诉之日至还清之日的利息
被告大连市甘井子区艺美栅栏厂辩称，不同意原告的诉讼请求，鉴于被告已提出反诉请求，原告交付的100，000元房屋租金及保证金50，000元，应抵偿反诉原告的经济损失。对事实与理由：一、1、原告诉状与事实不符，原告在起诉状中说合同签订当日被告承诺为原告建食堂，此事无中生有，非双方约定。2、原告还说被告拒绝为原告承租的房屋安装暖气、锅炉及电器，不是客观事实。客观事实是被告按照合同的约定及原告的要求，分别为原告租赁的2套房屋订购了2套锅炉，一套是1吨，一套是1.5吨，4部升降机，一套房子2部，被告为此支付预定锅炉和电梯的预付款总计148，000元，差旅费1，894元。3、原告诉称于2015年6月9日向被告送达解除合同通知，不是事实，实际是原告于2015年6月9日向被告送达解除通知，被告于2015年6月11日回复不同意解除合同。4、2015年6月6日被告订购的4部升降机厂方来电话，要于6月8日到大连进行安装，由于原告阻扰，对方退掉机票没有来。二、原告严重违约，给被告实际造成了282，234元经济损失。1、合同订立后原告并未按合同约定条款一次性付清房屋租金及物业费。2、合同约定除不可抗力的原因，甲、乙双方在合同期内部的因故终止合同，如有一方违约或提前终止合同，按实际发生租金计算，并赔偿对方违约金2份合同书50，000元。由于原告违约提前终止合同，造成被告经济损失，设备款148，000元，订购升降机差旅费1，894元，窗改大门及恢复费用150，023元，2套房屋内安全护栏拆除及恢复费用10，560元。
反诉原告大连市甘井子区艺美栅栏厂诉称，2015年5月2日反诉原告与反诉被告订立2份《房屋租赁合同》，反诉原告将自由的2处房屋场地（建筑面积分别为2，600平方米和1，800平方米）租赁给反诉被告用于食品加工。合同签订后，反诉原告为履行合同，购买2套常压热水锅炉，4部导轨链条式液压升降平台，已支付设备预付款148，000元，购买设备发生差旅费1，894元。反诉被告将租赁房屋进行了窗户改大门的费用15，023元，将租赁房屋内楼梯的安全护栏拆除的费用10，560元，占用房屋费用、物业费等共计56，757元，应向反诉原告支付的违约金50，000元，上述费用合计282，234元。故反诉至法院，请求判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失282，234元。
反诉被告吴新民辩称，1、该合同的解除并非是反诉被告的违约，而是因为反诉原告未能取得许可，没有将锅炉、升降台、暖气等设施安装完毕，最终导致合同不具备履行的必备条件，因此反诉原告关于要求反诉被告承担损失的责任不符合事实。2、反诉原告没有经济损失，反诉被告并没有实际占有使用案涉的租赁厂房，根本无须支付租金和物业费。关于锅炉与升降平台预付款损失以及差旅费，与反诉被告无关。因为反诉原告在指导反诉被告已经提出解除的情况下，依然预付款项，属于自行扩大损失，不应当由被告来赔偿。另外合同只是签订了买卖合同，而其交纳的只是预付款，并不能证明反诉原告已经将相关设施购买到手或已安装完毕，所以该项损失不应有反诉被告承担。关于窗改大门，根据反诉原告向被告发送的结算通知书记载，上面明确表示案涉厂房已经全部恢复原貌，所以反诉原告提出的自行恢复费用不符合事实。关于违约金，违约金过高，反诉原告并没有实际的经济损失，违约金数额按照法律规定不能超过实际损失的30%，所以反诉原告要求反诉被告支付50，000元违约金于法无据，应当予以调整。
经审理查明，2015年5月2日原（乙方）、被（甲方）告签订2份《房屋租赁合同》。第一份合同：１、甲方将厂院内的2，600平方米，租赁给乙方进行食品加工使用；2、租期:2015年6月10日-2020年6月9日；3、年租金：第一年200，000元，物业费：每月0.5元/㎡×2，600㎡×12个月﹦15，600元，租方保证金30，000元；4、甲方责任：……甲方为乙方安装暖气及锅炉，甲方为乙方安装上料小吊2部供乙方使用。乙方责任：……乙方若对房屋进行改造或装修，应将装修方案事先报甲方审阅，获得甲方书面许可后方可施工，装修不得破坏房屋主体及承重结构。5、违约责任：除不可抗力的原因，甲、乙双方在合同期内不得因故终止合同，如有一方违约或提前终止合同，按实际发生租期结算租金并需赔付对方违约金30，000元。6、合同解除条款：甲方有下列情形之一的，乙方可以解除本合同，⑴房屋存在重大质量缺陷、严重影响正常使用或造成重大损失的。⑵租赁期间，如果甲方出售房屋。⑶未能保证水电正常使用（冬季若乙方不采取供暖措施致使供水中断，水表冻碎等责任由乙方承担）。第二份合同：1、甲方将厂院内的1，400平方米，湖边生活区约200平方米、书画楼二层200平方米，合计1，800平方米租赁给乙方进行食品加工使用；2、租期：2015年6月10日-20202年6月9日；3、年租金190，000元，物业费：每月0.5元/㎡×1，800㎡×12个月﹦10，800元，租房保证金20，000元；4、违约责任：除不可抗力的原因，甲、乙双方在合同期内不得因故终止合同，如有一方违约或提前终止合同，按实际发生租期结算租金并需赔付对方违约金20，000元；5、合同解除条款：甲方有下列情形之一的，乙方可以解除本合同，⑴房屋存在重大质量缺陷、严重影响正常使用或造成重大损失的。⑵租赁期间，如果甲方出售房屋。⑶未能保证水电正常使用（冬季若乙方不采取供暖措施致使供水中断，水表冻碎等责任由乙方承担）。合同签订后，原告向被告共计交付150，000元。
2015年6月9日原告向被告送达《解除租赁合同通知书》，主要内容为：1、在签订租赁合同之前，用各种谎话欺骗我方，但合同签订后，都不给履行，说话不算，出尔反尔。2、在合同签订后的第三天，你方工作人员无故向我方恶言相向，态度恶劣；第十天应给我方装修，但没给装修，还说：房子不租给你了，把钱退给你。后又再次与我妻子王玉梅发生争吵，导致我妻子生病住院。为解决纠纷，多次与你方联系，均不接电话，也不同我方见面。综上原因，我方认为你方存在欺诈行为，没有诚信，通知你方解除合同。2015年6月11日，被告回复，主要内容为：基于吴新民所例解除合同原因完全属于凭空捏造，故本厂不同意解除租赁合同。2015年6月12日，原告再次发送《解除租赁合同通知书》，内容为：因种种原因不能继续租赁次房，故此通知你方解除租赁合同。同日，被告回复，主要内容为：本厂于2015年5月12日（原告对该日期辩称属于误写，应为6月12日）收到吴新民解除房屋租赁合同通知书。经本厂研究，同意提前解除租赁合同，处理意见如下：1、请承租方吴新民将我方厂房（拆、砸、改部分）恢复原貌。2、请承租方吴新民将存放于租赁我厂的红砖、水泥及建筑残渣等全部清除运走。3、上述工作完毕后，视为承租方撤出租赁物。4、限期承租方于2015年6月17日撤出租赁物。然后依据双方签署的《房屋租赁合同》书进行结算。2015年6月23日被告向原告出具《吴新民提前解除租房合同-
结算书》，内容为：2份合同：应扣保证金50，000元，应扣违约金50，000元，应扣已发生房租（2015年5月2日-6月19日）25，507+26，849=52，356元，应扣已发生物业管理费（2015年5月2日-6月19日）1，800+2，600=4，400元；合同签署当日，吴新民交款150，000元；注明，吴新民厂房恢复原貌时间2015年6月19日。
另查，2015年5月26日被告与济南天力液压机械有限公司签订《升降平台定做订货合同》，2015年6月2日被告与大连圣海锅炉有限公司签订《锅炉买卖合同》，上述订购货物未实际运达涉案租赁厂房，没有实际安装。
上述事实有《房屋租赁合同》2份、《解除合同通知书》及回复、原告提供被告出具《结算书》、《升降平台定做订货合同》、《锅炉买卖合同》、原、被告的陈述和本院的庭审笔录在案为凭。这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，一、关于实际租赁时间的计算。《合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。”2015年6月12日被告向原告回复“同意承租方提前解除租赁合同”。故，原、被告签订的2份《房屋租赁合同》于2015年6月12日解除。2015年5月2日-2015年6月10日为双约定的合同准备期间，原告也并未实际开始使用租赁房屋，只是双方都在进行一些前期准备工作，故不应将该段时间认定为原告的占用期间。依据双方租赁合同的约定，租期自2015年6月10日起算，故双方实际租赁时间为2015年6月10日-2015年6月12日，租期3天，实际发生租金为：[（200，000元+190，000元）÷365天]×3天=3，025元；实际发生物业管理费为：[0.5元/㎡/月×（2，600㎡+1，800㎡）÷30天]×3天=220元。
二、关于违约责任的问题。原告分别于2015年6月9日、6月12日向被告送达书面《解除租赁合同通知书》，关于原告陈述已于2015年5月12日向被告送达解除租赁合同通知书，依据仅为被告2015年6月12日的回复，结合上述2份证据，“5月12日”应为误写，原告又无其他证据佐证，故本院对原告的该项陈述不予采信。根据原告的2份《解除合同通知书》，原告陈述的解除理由并不符合，合同关于“乙方”可以解除合同的条件；也不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除条件。根据双方违约责任条款的规定，“如有一方违约或提前终止合同，按实际发生租期结算租金并需赔付对方违约金分别为30，000元和20，000元（此处为2份租赁合同分别约定的违约金数额）”。原告无合同约定及法定理由提前终止合同，应按照合同约定承担违约责任，违约金共计50，000元。
三、关于被告反诉的经济损失及原告认为违约金过高的问题。原告进行租赁前期的一些准备工作，被告按照双方合同约定预订锅炉及上料小吊，均是履行合同的一种行为，双方为此在合同中约定了违约责任及违约金数额，也是对该履行行为由于一方违约可能造成相应损失的一种预见。现原告违约，理应按合同约定支付被告违约金，原告陈述违约金数额过高，缺乏证据支持；被告反诉的经济损失数额，除违约金外，其他损失也多为其单方面制作的证据，缺乏其他证据的佐证，故本院对双方的意见均不予采信。原告应按照合同约定的违约金数额向被告进行赔偿。
综上所述，原告应承担租金、物业管理费及违约金合计3，025+220+50，000=53，245元。因原告给付被告款项合计150，000元，被告在扣除原告应付款项后，应将余款返回原告，故本案的本诉与反诉合并判决。根据《中华人民共和国合同法》第九十三、第九十四条、第九十六、第九十七的规定，判决如下：
一、原告吴新民应承担租金、物业管理费及违约金合计53，245元，被告大连市甘井子区艺美栅栏厂扣除上述款项后，应自本判决生效之日起十日内，将余款人民币96，755元返还原告吴新民。逾期返还，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。
二、驳回原告吴新民、反诉原告大连市甘井子区艺美栅栏厂的其他诉讼请求。
本诉案件受理费3，300元，其他诉讼费50元，合计人民币3,350元（原告已预交），由原告负担1，189元，被告负担2，161元；反诉案件受理费人民币2，766元（反诉原告已预交），由反诉原告负担2，244元，反诉被告负担522元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 姚念杰
人民陪审员 张淑华
人民陪审员 林 洪
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 林雨欣
附法律适用：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。