江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏05民终7848号
上诉人（原审原告、反诉被告）：昆山幸记工具有限公司，住所地江苏省昆山市开发区熊庄路8号，统一社会信用代码91320583628384791H。
委托诉讼代理人：章琼妮，上海君伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱景春，上海君伦律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：昆山开泰自动门有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北环庆路527号，统一社会信用代码913205836668372454。
法定代表人：赵小丹。
委托诉讼代理人：王东，江苏封强律师事务所律师。
上诉人昆山幸记工具有限公司（以下简称幸记公司）、昆山开泰自动门有限公司（以下简称开泰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初4516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
幸记公司上诉请求：1、撤销一审判决主文第三项，并依法改判为开泰公司向幸记公司支付其他损失70000元；2、支持幸记公司一审第二项及第四项诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由开泰公司承担。事实和理由：1、一审判决漏判幸记公司第二项、第四项诉讼请求。具体为延期支付租金产生的违约金人民币3415.96元，按照万分之三/日，计算至实际交付租金之日（2016年3月16日起，暂算至2017年2月21日）；延期搬离厂房所产生的赔偿金人民币58819.40元，按照日租金两倍/日，计算至实际交付搬离之日（2016年9月15日起，暂算至2017年2月21日）。一审判决对幸记公司上述两项请求均未提及，未进行实质性审理，判决主文也未明确不予支持的理由。2、开泰公司恶意拖欠租金，并于合同到期后拒绝搬离租赁物的行为，严重违反合同约定，应当承担违约责任。一审判决关于合同双方均不负违约责任的认定是错误的。3、幸记公司向开泰公司发送的告知函在性质上不属于解除合同通知，仅起到告知作用。一审判决认定事实错误。4、按照合同约定，本案所产生的全部律师费用应由开泰公司承担。
开泰公司答辩称，幸记公司违约在先，开泰公司无需支付租金，更不应当支付违约金以及律师费。
开泰公司上诉请求：幸记公司存在违约行为，应当追究违约责任。2015年12月30日，幸记公司出具告知函给通知因拆迁而需解除双方的合同。幸记公司员工黄林凯出具证言说明该事实，但一审判决罔顾该事实认定幸记公司不负违约责任，明显是认定事实错误。2、涉案房屋存在拆迁事实清楚，幸记公司应当补偿开泰公司。开泰公司补充认为，幸记公司出具告知函说政府通知拆迁，但并未向开泰公司出示相关的政府文件。开泰公司基于对对方的信任，产生停产停业遣散员工，寻找合适经营场所等相关损失，昆山幸记公司违约在先，开泰公司主动与幸记公司洽谈拆迁补偿事宜，但是幸记公司一直未予理睬。幸记公司答辩称，在2015年12月份的时候，幸记公司收到政府相关告知，计划要开发该地块。所以幸记公司按照双方合同中的约定，及时发函告知了开泰公司，并且要求开泰公司在收到函的10日内，协商处理合同终止以及相关事宜。但在此期间开泰公司并没有同意双方解除合同，直至合同到期。到目前为止，政府动迁还没有实施。幸记公司出具的告知函仅仅是一个告知，而事实上双方对合同也没有解除并履行到合同到期。开泰公司到现在仍然占用幸记公司的房屋将近一年，给幸记公司造成了很大的损失。
幸记公司向一审法院起诉请求：1、判令开泰公司向幸记公司支付拖欠租金人民币33294元，并支付利息损失人民币1481.81元（暂时从自2016年3月16日起计算至2017年2月21日，实际应该按照银行同期贷款利率4.75%的标准计算至实际交付租金之日）；2、判令开泰公司向幸记公司支付延期支付租金产生的违约金人民币3415.96元（暂时从2016年3月16日起计算至2017年2月21日，实际应该按照拖欠费用万分之三/日的标准计算至实际交付租金之日；3、请求判令开泰公司立即搬离江苏省昆山市熊庄路8号之7号标准厂房。4、请求判令开泰公司向幸记公司支付延期搬离厂房所产生的赔偿金人民币58819.40元（暂时从2016年9月15日起计算至2017年2月21日，实际应该按照日租金2倍/日的标准计算至实际搬离之日）；5、请求判令开泰公司支付律师费人民币3万元；6、本案诉讼费、财产保全费由开泰公司承担。
开泰公司向一审法院反诉请求：1、判令幸记公司赔偿107080元，并承担逾期付款利息（计算方式为以107080元为基数从2016年1月1日起至实际支付之日止，按照银行同期贷款利率计算）暂定1000元。2、判令幸记公司承担律师费4000元。3、本案反诉费用由幸记公司承担。
一审法院认定事实：2013年9月16日，幸记公司与开泰公司签订《标准厂房租赁合同》，约定由开泰公司承租幸记公司位于江苏省昆山市熊庄路8号的7号标准厂房，厂房建筑面积为358平米。租赁期限为36个月，自2013年9月16日至2016年9月15日止。租金为15.5元/平方米/月，即5549元/月。租金按六个月结算，开泰公司在收到幸记公司开具符合财务规定和税法要求的发票后30个工作日内付款。同时，合同第2条约定“因国家、政府规划建设的需要，出租方厂房需动迁，如在合同期限内，承租方愿意接受，并在双方协商的期限内搬移，恢复厂房；但出租方需提前30日通知承租方。”合同第3.7条约定“承租方延迟支付租金，每逾期一日，出租房每天可按欠付租金的万分之三（0.03%）向承租方收取违约金。承租方逾期支付租金超过30天，出租房有权解除合同并没收定金。”合同第7条约定“合同终止时，承租方如不能及时归还房产，则从合同终止日的第一天起到承租方将房产归还出租方之日止，承租方需向出租房支付相当于日租金2倍的赔偿。”合同第10.2（b）约定“自装修期起始日起，如因过错而违反任何中国有关环境、健康安全或其他法律或本合同的约定，其应在认识到该错误后或在接到出租方书面通知后尽快采取必要措施予以纠正，并赔偿由此直接给出租方造成的任何损失，包括但不限于于此相关的利息、罚款以及律师费。”合同第16.5条约定“合同履行过程中，如遇当地政府拆迁，导致合同无法继续履行的，双方互不负违约责任，有关拆迁补偿事宜按照当地政府的拆迁政策执行。”合同签订后，幸记公司即向开泰公司交付了合同约定的标准厂房。
2015年12月30日，幸记公司向开泰公司发出告知函，表示“因国家、政府规划建设的需要，出租方厂房需动迁，如在合同期限内，承租方愿意接受，并在双方协商的期限内搬移，恢复厂房；但出租方需提前30日通知承租方”，故根据昆山市开发区计划于2016年6月30日收回对开泰公司所承租的房屋，要求开泰公司于收函之日起十日内，与其确定关于租赁合同终止后的搬迁期限等相关事宜。
另查明，开泰公司并未在幸记公司告知函中确定的2016年6月30日前搬离，并且在双方租赁合同到期日2016年9月15日之后，仍然占用该厂房至今。同时，双方确认自2016年3月16日起，开泰公司未再向幸记公司支付过租金。
再查明，幸记公司为本次诉讼支付律师费3万元，开泰公司为本次诉讼支出律师费4000元。
上述事实，有幸记公司、开泰公司向一审法院提供的证据及一审法院的庭审笔录予以证实，一审法院予以确认。
一审法院认为：本案双方的争议焦点在于租赁合同是否提前解除。根据审理查明的事实，2015年12月30日幸记公司向开泰公司发出告知函，认为因涉及拆迁，计划于2016年6月30日提前收回房屋。据此，开泰公司认为双方之间的租赁合同已于收到函件次日即2015年12月31日解除，并在此后做了相应解除合同的准备。一审法院认为，幸记公司以涉案出租房屋政府征收为由，依据合同约定向开泰公司发出告知函告知开泰公司计划于2016年6月30日提前收回房屋，该意思表示视为其提出解除合同的要约，开泰公司收到告知函后亦同意解除合同。因此，双方之间的租赁合同已于2016年6月30日提前解除，对此，双方均不负违约责任。
幸记公司与开泰公司之间存在合法有效的租赁合同关系，各方当事人应当按照合同约定履行各自的合同义务。本案中幸记公司已经按约定向开泰公司交付厂房，开泰公司应当向幸记公司支付租金。但自2016年3月16日起至2016年6月30日合同解除之日，开泰公司并未按约定支付租金。因此，开泰公司应按合同约定向幸记公司支付自2016年3月16日至6月30日的租金19421.5元（5549元/月*3.5个月）。2016年6月30日合同解除后，开泰公司应当立即搬离所承租的厂房，但开泰公司仍然占用该厂房，故应当向被告支付占用期间的租金损失。对合同解除后的租金损失，参照原合同标准即5549元/月计算。对于幸记公司主张的律师费，系合同约定，但标准过高，一审法院依法调整为1万元。在案件审理过程中，开泰公司向一审法院提出反诉，要求幸记公司赔偿损失，认为其应当获得相应拆迁补偿。一审法院认为，开泰公司作为房屋承租人，其获得房屋拆迁补偿的前提是政府已经对该房屋作出征收决定。但开泰公司并未向一审法院提供该证据，亦未向一审法院提供证据线索要求一审法院依职权调取该证据。因此，一审法院认为，开泰公司提出反诉要求赔偿损失的请求，无事实依据，依法不予支持。对开泰公司主张的律师费损失4000元，一审法院认为，开泰公司不按时支付租金且拒绝搬离厂房，是引起本次诉讼的主要原因，故对其主张的律师费损失，一审法院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、昆山开泰自动门有限公司在本判决生效之日起10日内搬离位于江苏省昆山市熊庄路8号的7号标准厂房；二、昆山开泰自动门有限公司在本判决生效之日起10日内向昆山幸记工具有限公司支付租金19421.5元及自2016年7月1日至昆山开泰自动门有限公司实际搬离之日的租金损失（以5549元/月为标准，自2016年7月1日起计算至实际搬离之日止）；三、昆山开泰自动门有限公司向昆山幸记工具有限公司支付其他损失1万元；四、驳回昆山开泰自动门有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费2920元，减半收取1460元，保全措施申请费990元；反诉案件受理费2542元，减半收取1271元，以上合计3721元，由昆山幸记工具有限公司负担1882元，昆山开泰自动门有限公司负担1839元。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。开泰公司申请证人黄某出庭作证。黄某称，其系昆山凯技汽配有限公司（以下简称凯技公司）的员工，负责幸记公司总务。因幸记公司厂房离凯技公司较近，幸记公司所有员工都在凯技公司这边办公，所以幸记公司的总务由凯技公司负责，黄某具体负责厂房租赁，水电费的缴纳和抄表。幸记公司与政府有意向要拆迁，黄某的主管和总经理让其发函告知每家承租户，沟通拆迁事宜，有损失的另行沟通赔偿事宜。告知函是否就是解除租赁合同的意思不清楚，只是公司流程就是要求进行告知，然后就相关损失协商。开泰公司向幸记公司提交拆迁补偿表，幸记公司收集起来，统一做评判。幸记公司与昆山开泰公司双方有共识，2016年1月之后的租金就不用算了，相关费用在拆迁补偿中进行结算。当时是黄某的主管在总经理办公室，总经理亲自说的，暂时先不收取租金，是针对每一家租户的，不是仅仅针对开泰公司一家，不开发票也不收取租金，并称后期动迁产生赔偿的话就从这部分未收的租金里进行抵扣。2016年7月黄某合同到期从凯技公司离职，之后发生的事情不清楚。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，2015年12月30日，幸记公司向开泰公司发出的告知函中明确计划于2016年6月30日提前收回房屋，作出解除合同的意思。开泰公司认为其收到告知函后同意解除合同，一审判决认定双方之间租赁合同因双方达成合意，于2016年6月30日提前解除，并无不当。幸记公司称告知函不具有解除合同的意思表示的上诉理由不能成立。因双方均同意提前解除合同，因此双方均不负违约责任。
开泰公司同意解除合同，但又不搬离其原所承租的厂房。除应支付合同履行期间的租金外，还应支付超过合同履行期限实际占有承租厂房期间的使用费用，占有使用费标准参照合同约定的租金标准。
幸记公司在告知函中要求开泰公司确定合同终止后的搬迁期限等相关事宜。结合本案合同履行情况，可以认定幸记公司与开泰公司就合同解除相关事宜存在协商过程。其涉案合同相关主张应自其起诉之日起计算。一审判决对幸记公司主张延期支付租金违约金未予支持，并无不当。幸记公司主张的延期搬离厂房赔偿金，一审判决作为逾期搬迁产生的租金损失，即房屋占有使用费处理。幸记公司认为一审判决遗漏其诉讼请求的主张，不能成立。
承租人获得房屋拆迁补偿的前提是房屋租赁合同履行期内，政府已经对该房屋作出征收及补偿决定。开泰公司并未就此向一审法院提供证明证据，一审法院对开泰公司反诉请求未予支持，并无不当。
综上，幸记公司、开泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5840元，上诉人昆山幸记工具有限公司负担2920元，上诉人昆山开泰自动门有限公司负担2920元。
本判决为终审判决。
审判长 王稚群
审判员 杨 兵
审判员 沈维佳
二〇一七年十一月二十一日
书记员 姜 瑛