上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四(民)初字第3478号
原告：上海新兴技术开发区联合发展有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：桂恩亮，董事长。
委托诉讼代理人：赵晓攀，北京盈科(上海)律师事务所律师。
被告：上海隶睿市场策划有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：秦忠山。
委托诉讼代理人：王晓峰，男，上海隶睿市场策划有限公司工作人员。
原告上海新兴技术开发区联合发展有限公司(以下简称新兴技术公司)与被告上海隶睿市场策划有限公司(以下简称隶睿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开��庭进行了审理。期间因被告隶睿公司下落不明，本院曾公告送达，后被告到庭应诉。审理中原告新兴技术公司的委托诉讼代理人赵晓攀，被告隶睿公司的委托诉讼代理人王晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新兴技术公司向本院提出诉讼请求：1.确认新兴技术公司与隶睿公司签订的《房屋租赁合同》于2015年9月30日解除；2.隶睿公司支付新兴技术公司2015年第二季度的租金132,700.31元及2015年4月2日起至实际付款日、按每日221.20元计算的逾期违约金(暂算至2015年10月31日为46,894元)；3.隶睿公司支付新兴技术公司2015年第三季度租金132,700.31元及2015年7月2日起至实际付款日、按每日221.20元计算的逾期违约金(暂算至2015年10月31日为26,765元)；4.隶睿公司支付违约金132,700.31元(以隶睿公司支付的租赁保证金抵充)；5.本案诉讼费用由隶睿公司承担。
事实和理由：2010年10月28日，新兴技术公司与隶睿公司签订了《房屋租赁合同》，约定新兴技术公司出租给隶睿公司座落在本市徐汇区漕宝路XXX号新漕河泾大厦701-702、709-710室(以下简称系争房屋)作办公用房，租赁期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止，平均月租金42,338元。隶睿公司逾期支付租金的，每逾期一日，按月租金的0.5%支付违约金，隶睿公司支付租赁保证金127,014元。2013年12月12日双方签订了一份《租金调整补充合同》，约定自2014年1月1日起至2015年12月31日，年租金为530,801.25元。在同年1月1日前、4月1日前、7月1日前及10月1日前分四次支付，每次应付清当年应付租金的25%即132,700.31元，同时隶睿公司需向新兴技术公司支付调整后的租赁保证金差额5,686.31元。合同履行过程中，隶睿公司自2015年4月1日起拖欠支付租金。为此新兴技术公司于2015年9月30日，向隶睿公司发函通知其��合同约定解除双方租赁合同，并要求隶睿公司履行相关义务并承担违约责任。同日双方签署退房交接书并约定，如隶睿公司未能在2015年9月30日后的5个工作日恢复房屋原状，新兴技术公司有权代为恢复原状并向其追讨相关费用。由于至今隶睿公司也未支付拖欠租金及逾期违约金，且房屋也未恢复原状，故诉至法院。
隶睿公司辩称，由于公司出现严重亏损，故2015年9月30日与新兴技术公司协商后提前退房。隶睿公司现在没有经济能力偿付，房屋租金确实拖欠，因此实际拖欠的租金是两个季度，而隶睿公司原支付的租赁保证金可以抵充一个季度的房屋租金，隶睿公司实际欠付也就一个季度的租金。当时协商退房也是考虑到减少损失，因此双方对要支付的数额是固定的，现在对拖欠的租金数额无异议，也同意双方的租赁合同于2015年9月30日解除，但不同意支付违约金。
本院认定事实如下：2010年10月28日，新兴技术公司(甲方、出租方)与隶睿公司(乙方、承租方)签订了一份《房屋租赁合同》，约定新兴技术公司出租给隶睿公司的房屋座落在本市徐汇区漕宝路XXX号7楼01-02、09-10室。该房屋建筑面积为415.50平方米，房屋用途为办公用房。交付日期和租赁期限：房屋租赁期5年。其中首三年为固定租期，自2011年1月1日起至2013年12月31日止。后二年为不固定租期，自2014年1月1日起止2015年12月31日止。租金、支付方式和期限：甲、乙双方约定该房屋每日每平方米建筑面积租金为3.35元，平均月租金总计为42,338元。自第四年起租金按当时市场情况而定，但租金跌涨幅度在现有租金基础上不超过±10%。甲方须在每月28日之前向乙方发出付款通知书，乙方应于下月3日之前支付租金，逾期支付的，每逾期一日，按月租金的0.5%支付违约��。保证金：甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月租金即127,014元。本合同终止后，甲方应在租房验收通过后的15天内将保证金归还乙方，保证金不计利息。如乙方未付清租金及其它费用以及因乙方原因造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除，剩余部分无息归还乙方。房屋返还时的状态：除得到甲方书面认可外(符合正常使用后的状态)，乙方返还该房屋时应恢复原状。解除本合同的条件：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……(六)乙方逾期不支付租金累计超过1月的。乙方的违约责任：……在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，并没收保证金，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。(3)累计拖欠租金30天以上的。
2013年12月12日，新兴技术公司与隶睿公司签订《租金调整补充合同》，约定自2014年1月1日起至2015年12月31日，系争房屋的租金单价调整为每天每平方米建筑面积3.50元，年租金530,801.25元。隶睿公司应在本补充合同生效之日起10天内向新兴技术公司支付2014年1月1日起至2014年3月31日的租金132,700.31元，以后租金应于当年1月1日前、4月1日前、7月1日前和10月1日前分四次支付，每次付清当年应付年租金的25%，即132,700.31元。本补充合同生效之日起10天内，隶睿公司应向新兴技术公司支付租金调整后的房屋租赁保证金补差，计5,686.31元。除本补充合同约定外，原合同的其他条款继续有效。之后，双方按约履行合同，隶睿公司亦支付租赁保证���共计132,700.31元。
2015年9月30日，新兴技术公司通过EMS向隶睿公司发出解除系争房屋租赁合同的函，明确表示由于隶睿公司拖欠2015年4月1日至9月30日的租金，已逾期超过5个月。经多次催告无果，故按照合同约定，本公司有权解除租赁合同，要求隶睿公司除支付应付租金、逾期付款违约金外，还需按月租金的3倍支付解约违约金。并表示2015年9月30日解除双方签署的租赁合同，要求隶睿公司在2015年10月10日前将房屋恢复原状后搬离，并与本公司办理房屋交接手续，如逾期未恢复原状并向本公司返还房屋的，则隶睿公司应承担2015年10月10日起至实际办理完毕退房手续之日的房屋使用费，按3倍日租金标准计算。隶睿公司在2015年10月10日前付清2015年4月1日至9月30日的房屋租金、2015年10月1日至10月10日的房屋使用费、逾期支付租金的违约金和解约违约金。同日，双方签署���房交接书，主要内容为房屋地址漕宝路XXX号新漕河泾大厦701-702、709-710室；建筑面积415.50平方米；房屋状况：房屋恢复原状；物业管理费结算日：2015年9月30日。在备注一栏标明：根据双方约定，乙方应于退房时将恢复原状的本房屋返回至甲方。如乙方在2015年9月30日起的5个工作日内仍未完成装修复原，甲方有权代为恢复本房屋并向乙方追索相应费用。
以上事实，除新兴技术公司与隶睿公司的一致陈述外，另有房屋租赁合同、租金调整补充合同、关于解除房屋租赁合同的函、退房交接书、EMS快递单及查询记录等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。
审理中，新兴技术公司表示隶睿公司支付的租赁保证金132,700.31元用于冲抵其第四项诉讼请求即解除合同违约金。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。新兴技术公司与隶��公司签订的《房屋租赁合同》及《租金调整补充合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，已经成立并发生效力，对合同签订的双方均产生约束力，双方均应恪守履行。根据查明事实，新兴技术公司已按约将系争房屋交付隶睿公司，但隶睿公司并未按约支付租金，已构成违约，应承担相应违约责任。根据合同约定，隶睿公司逾期不支付租金累计超过30天的，新兴技术公司可书面通知解除本合同，违反合同的一方应按月租金的3倍支付违约金。现隶睿公司自2015年4月1日起即未支付租金给新兴技术公司，新兴技术公司于2015年9月30日通过EMS发出合同解除函并于同日双方签署退房交接书，故双方的关于系争房屋的租赁合同于2015年9月30日解除，有合同依据，本院予以支持。
租赁合同解除前，隶睿公司所欠的房租应及时、足额支付，新��技术公司要求隶睿公司按照合同约定的租金标准支付2015年4月1日起至2015年9月30日止的欠付租金265,400.62元，本院予以支持。因隶睿公司违约致使租赁合同提前解除，隶睿公司应当承担解除合同的违约责任。故新兴技术公司要求隶睿公司支付解除合同的违约金132,700.31元，有合同依据，于法不悖，本院予以支持。审理中新兴技术公司明确表示以隶睿公司支付的租赁保证金冲抵解除合同的违约金。为避免诉累，本院对此予以准许并一并处理。
关于新兴技术公司主张的2015年4月2日和2015年7月2日起至实际付款日、按每日221.20元计算的逾期付款违约金之诉请。根据租赁合同约定，租金逾期支付的，每逾期一日，按月租金的0.5%支付违约金。该约定是对隶睿公司在合同履行过程中逾期支付租金所应承担违约金的约定，即该时合同并不解除，双方仍继续履行合同。现新���技术公司以隶睿公司逾期不支付租金超过30天为由，选择解除合同，故在解除合同条件满足之后的逾期付款违约金与新兴技术公司解除合同的违约金并存，显已加重隶睿公司负担，故对解除合同条件满足之前的逾期付款违约金，本院以月租金44,233.44元为本金、按日0.5%计算，计算30天的逾期付款违约金6,635.04元予以支持。对其余的逾期付款违约金本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条规定，判决如下：
一、上海新兴技术开发区联合发展有限公司与上海隶睿市场策划有限公司签订的上海市徐汇区漕宝路XXX号7楼01-02、09-10室《房屋租赁合同》于2015年9月30日解除；
二、上海隶睿市场策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司2015年4月1日起至2015年9月30日止的租金265,400.62元；
三、上海隶睿市场策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司逾期支付租金的违约金6,635.04元；
四、上海隶睿市场策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司解除合同的违约金132,700.31元(以上海隶睿市场策划有限公司支付的132,700.31元租赁保证金用于抵充)；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6,385.89元，由上海隶睿市场策划有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判���李成栋
代理审判员 张 敏
人民陪审员 赵倩玲
二〇一六年十二月一日
书 记 员 陆怿婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条
……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行���间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。