广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳中法民一终字第366号
上诉人（原审原告）：黄思南，又名黄思泽，男，1970年4月17日出生，汉族，住阳江市江城区1。
上诉人（原审原告）：杨美娟，又名杨秀娟，女，1970年12月13日出生，汉族，住阳江市江城区。
上述两上诉人共同的委托代理人：梁富述，广东真智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑学遵，男，1960年11月13日出生，汉族，住阳江市江城区。
被上诉人（原审被告）：黄思雪，女，1967年9月2日出生，汉族，住阳江市江城区。
上述两被上诉人共同的委托代理人：杨华玉，广东一粤（阳江）律师事务所律师。
上诉人黄思南、杨美娟因与被上诉人郑学遵、黄思雪房屋买卖合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2013）阳城法民一初字第1038号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：黄思南与杨美娟、郑学遵与黄思雪均是夫妻关系，黄思南与黄思雪是姐弟关系。黄思南于1999年11月21日与阳江市伟源物业管理有限公司签订《土地转让协议书》，内容：“阳江市伟源物业管理有限公司征得土地一块，座落于市区甲街道办事处乙村委会土名落地金钱，属工业用地，现转让给黄思南工业用地一块，面积约3053.32平方米，土地编号为m号地……”。2003年6月15日，阳江市伟源物业管理有限公司收到黄思南的地款473264.6元，并开具阳江市统一收款收据。2004年底，黄思南、杨美娟在该地块其中的165.4平方米建设两层房屋，与该屋相连还建有一间21.9平方米的一层瓦屋。2007年3月9日，黄思南、杨美娟将座落在江城区丙路m号房屋卖给黄思雪、郑学遵，立有《契约》，内容为：“立断卖房屋连地契约人黄思南、杨美娟愿将名下座落江城区丙路m号房屋一间连地断卖给买主黄思雪、郑学遵，该屋东至厂房宿舍区自碑西至丙北路自碑。南至厂区门口自碑，北至二十米大路自碑，长壹拾玖点捌米，宽捌点叁陆米，基底面积共壹佰陆拾伍点肆平方米，双方言定，该屋连地以及与该屋相连的一间瓦屋（基底面积为贰拾壹点零陆平方米），价款共叁拾贰万元正，即日由买主如数将价款交与卖主亲手接足，分文不少，该屋连地以及瓦屋的产权即全部归买主所有，上述房屋如有产权不清，由卖主理妥，恐口无凭，特立断卖房屋连地契约一纸交与买主黄思雪、郑学遵收执为据。见证人黄思琼”。黄思琼是黄思南与黄思雪的姐姐。签订《契约》后，黄思南、杨美娟将房屋交给黄思雪、郑学遵使用管理，黄思雪、郑学遵对房屋进行装修，并于2007年农历8月28日进伙入住。黄思雪、郑学遵一直在此屋居住使用至今，此期间，黄思雪、郑学遵将其中部分房屋出租给他人作商铺，收取租金，黄思南、杨美娟从未提出异议。2013年9月29日，黄思南、杨美娟以其因欠黄思雪、郑学遵赌博债被迫以江城区丙路m号房屋抵顶赌债而签订房屋买卖契约，黄思雪、郑学遵没有支付买房屋款，主张房屋买卖《契约》无效为由，向原审法院起诉，请求：1、判决双方于2007年3月9日签订的买卖座落于阳江市江城区丙北路m号房屋的契约无效；2、判决黄思雪、郑学遵返还非法占用的房屋；3、判决黄思雪、郑学遵返还租金收入约20万元给黄思南、杨美娟。一审庭审中，黄思雪、郑学遵认为黄思南、杨美娟多年来向其借款未能偿还，经双方协商，同意以江城区丙路m号房屋抵顶所欠的借款，故没有另行支付购房款，双方自愿签订《契约》，并交付房屋给黄思雪、郑学遵使用至今。经查，该房屋尚未领取房屋所有产权证。另查，阳江市伟源物业管理有限公司开发的甲镇丁公路东侧64967.4平方米工业用地，领有阳规地i2004-007号《建设用地规划许可证》。黄思南、杨美娟向阳江市伟源物业管理有限公司转让落地金钱m号地（自编门牌丙北路m号）属工业用地。阳江市伟源物业管理有限公司的经营范围：水电安装、室内外装修、房地产开发及销售、销售建筑材料、餐饮。再查，原审法院向阳江市住房和城乡规划建设局调查座落于阳江市江城区甲办事处乙村委会土名“落地金钱m号地”的规划情况，2014年6月12日，阳江市住房和城乡规划建设局作出阳住建函（2014）648号关于“落地金钱m号地”的有关规划情况的复函：一、根据阳江市城市总体规划修编（2007-2012），贵院要求调查的“落地金钱m号地”为居住用地，该用地可依法定程序变更为居住用地。二、现阶段，由于该用地所有片区的控制性详细规划尚未依法审批通过，因此暂未能为该用地办理变更手续。待该地所在片区的控制性详细规划经依法审批通过后，才能按程序为该用地办理相关土地性质变更手续。
原审认为：本案为房屋买卖合同纠纷。黄思泽、杨美娟与郑学遵、黄思雪签订房屋买卖《契约》，将坐落江城区丙路m号房屋一间连地断卖给郑学遵、黄思雪，是双方在平等、自愿的基础上签订，是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律的强制性规定，且根据阳江市城市总体规划修编（2007-2012），“落地金钱m号地”为居住用地，待该地所在片区的控制性详细规划经依法审批通过后，才能按程序为该用地办理相关土地性质变更手续。江城区丙路m号房屋可以通过办理相关手续补办权属证书，显然，上述房屋所占用的土地应属依法可转让的土地。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”的规定，双方签订的《契约》合法有效。本案中，黄思泽、杨美娟主张郑学遵、黄思雪没有支付购房款，而是用赌博债抵顶讼争房屋的购房款，主张双方签订的房屋买卖《契约》无效。对此，黄思泽、杨美娟只提供视听资料（录音），而该录音也未能反映购房款全由赌博债支付，没有提供其他证据佐证，郑学遵、黄思雪亦对此否认；黄思泽、杨美娟自认抵顶购房款中含其他借款，故黄思泽、杨美娟主张用赌博债抵顶本案的购房款的主张显然证据不足，不予支持。另黄思泽、杨美娟立下的房屋买卖《契约》明确载明该房屋的价款由郑学遵、黄思雪如数交与黄思泽、杨美娟亲手接足，分文不少。根据《契约》的内容及民间的交易习惯，一般情况下，只有郑学遵、黄思雪交足购房款，黄思泽、杨美娟才会将写有“即日由买主如数将价款交与卖主亲手接足，分文不少”内容的《契约》交给郑学遵、黄思雪收执。该《契约》兼有收款收据性质，故对郑学遵、黄思雪主张以黄思泽、杨美娟尚欠郑学遵、黄思雪债务作为支付购房款的方式予以采纳。同时，郑学遵、黄思雪上述主张亦与黄思泽、杨美娟提供的黄思琼的证言没有矛盾，而且黄思泽、杨美娟在签订房屋买卖《契约》后于2007年3月将房屋交付给郑学遵、黄思雪管理使用及出租，收取租金至2013年9月29日即起诉前并没有向郑学遵、黄思雪主张追收房款，也没有提出签订的房屋买卖《契约》无效。综上，黄思泽、杨美娟未能提供充分的证据证明所抵顶的债务为非法债务，其在双方履行协议多年的情况下主张房屋买卖无效，显然违反了合同的诚实信用原则，故黄思泽、杨美娟主张双方签订的房屋买卖《契约》无效理据不足，不予支持。由于双方签订的《契约》有效，黄思泽、杨美娟请求郑学遵、黄思雪交还占用的江城区丙路m号房屋及返还该房出租的租金收益证据不足，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条及第四十四条之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，作出判决：驳回黄思南、杨美娟的诉讼请求。一审案件受理费13300元由黄思南、杨美娟负担。
上诉人黄思南、杨美娟不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案是房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书”的规定，双方签订《契约》所转让的阳江市江城区丙路m号房屋未取得房屋产权证，违反了法律的禁止性规定；根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，双方签订的房屋转让《契约》，明显违反上述法律规定，应属无效合同。原审认定上述《契约》是有效合同，属认定事实和适用法律错误。合同成立生效与合同有效，属两个不同的法律概念，原审适用《中华人民共和国合同法》第四十一条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”的规定，进而认定双方签订的《契约》有效，是混淆合同生效与合同是否有效的概念区别。本案的《契约》（合同）成立生效，不影响本案对《契约》（合同）是否有效的判断，合同生效后，是否有效，法庭应当根据法律、行政法规的规定作出判断。二、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，对《契约》签订后是否履行了支付购房款的义务，应由郑学遵、黄思雪承担举证责任。《契约》签订时有双方见证人黄思琼在场见证，黄思琼证明签订《契约》并未支付购房款，郑学遵、黄思雪提供的录音材料亦存在双方就六合彩赌博债抵顶购房款的陈述。原审以录音材料未能反映全部购房款都是用赌博债支付为由，认定黄思南、杨美娟的主张证据不足，属认定事实错误。本案的《契约》是根据阳江地区的交易习惯书写，是有既定格式条款的民间买卖合同，其中“即日由买主如数将价款交与卖主亲手收足，分文不少”的表述亦属格式条款。该表述与在场人黄思琼证明当时未支付购房款的事实相矛盾，与录音材料相互印证，足以证明郑学遵、黄思雪未支付购房款。原审仅以黄思南、杨美娟未提供充分证据证明所抵顶的债务为非法债务，违反诚实信用原则为由，不支持黄思南、杨美娟合同无效的主张，属认定事实和适用法律错误。三、郑学遵、黄思雪无权取得房屋的租金收入。本案的《契约》无效，郑学遵、黄思雪未取得该涉案房产的所有权，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要的费用”的规定，郑学遵、黄思雪无权享有本案讼争房屋的租金收入，应当返还给黄思南、杨美娟。综上所述，原审认定房屋买卖合同有效，驳回黄思南、杨美娟的全部诉讼请求，处理错误。请求二审依法改判，确认黄思南、杨美娟与郑学遵、黄思雪签订的《契约》无效，判令郑学遵、黄思雪返还占用的房屋，并由郑学遵、黄思雪返还租金收入约20万元给黄思南、杨美娟。
被上诉人郑学遵、黄思雪答辩称：一、黄思南、杨美娟与郑学遵、黄思雪签订的房屋买卖《契约》合法有效。1、黄思南、杨美娟对涉案土地有处分权，虽没有领取国土使用权证或房地产所有权证，但转让合同并不因黄思南、杨美娟未取得国土使用权证或房地产所有权证而无效。要正确认定合同效力，应当正确把握物权效力与合同效力的区分原则。黄思南、杨美娟在民间房屋买卖契约中签名确认，并按民间交易习惯把契约原件交付买受人，交易已完成；只要当事人的意思表示真实，自双方当事人签字盖章即合同成立时生效。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书”的规定，是行政管理部门对不符合规定条件的房屋在办理权属证书登记问题上所作出的行政管理性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第十四条及《中华人民共和国合同法》第五十二条所指的强制性规定，是效力性的强制性规定。当事人未领取土地使用权证书或房地产权证书就签订土地使用权转让合同或房地产转让合同，其法律效果仅涉及物权效力，即转让方因未办理登记手续而不享有土地使用权或房地产权，受让方因未办理登记手续而导致从转让合同继受的土地使用权不能转移或房地产权不能转移，但这些法律后果均不能影响合同效力。本案所涉土地使用权或房地产权转让行为仅在物权效力方面违反了法律、行政法规的强制性规定，而未在合同效力方面违反法律、法规的强制性规定，因而不适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。二、关于是否已付清购房款的问题。1、按民间房屋买卖契约交易习惯，立写契约的代书人按照买卖双方的意思表示写好房屋买卖契约，交给卖主查看，卖主无异议后在契约上签名认可，收足房款后即交契约原件给买主收执，民间房屋买卖即完成交易。契约中注明“卖方价款收足，分文不少”，证明卖方已完全收足购房款，也不用另行由买主写一份收据给卖主收执，故郑学遵、黄思雪不存在拖欠黄思南、杨美娟购房款的事实。2、在发生纠纷以来，黄思南、杨美娟从未向郑学遵、黄思雪主张仍欠其购房款，2009年11月份的家庭会议、黄思南与其父母的对话录音、大哥黄海的证人证言、诉讼期间的协商对话等均可以证明。3、郑学遵、黄思雪是用卖原居住的马南垌桔子西路1巷2号房屋的款项向黄思南、杨美娟购买涉案房地产，由于两房产存在高度关联性，证明不存在没有支付购房款的事实。4、郑学遵、黄海、黄思南三人于2009年3月15日合伙经营南悦美食城，后郑学遵、黄海退出经营，由黄思南个人经营，郑学遵、黄海收到黄思南的补偿款各20万元。由此推断，郑学遵并没有欠黄思南购房款，否则会在20万元的补偿款中扣除。5、郑学遵、黄思雪一直对涉案房地产占有、使用、收益（出租）多年，黄思南、杨美娟从未向郑学遵、黄思雪主张购房款。6、《契约》兼有收款收据性质，证明郑学遵、黄思雪已付清本案的购房款。综上，以上证据互相印证，形成完整的证据链，具有高度的盖然性，应认定郑学遵、黄思雪已付清全部购房款。三、涉案房产应否返还的问题。1、本案的房屋买卖合同合法有效，双方已实际履行，黄思南、杨美娟已将涉案的房产交付郑学遵、黄思雪使用，且郑学遵、黄思雪已实际使用及支配房产，故黄思南、杨美娟要求郑学遵、黄思雪返还房屋没有依据。2、现时房价猛涨，黄思南、杨美娟存在恶意诉讼，以求获得额外收益，其行为违反诚实信用原则，有违市场交易秩序，难以促进市场诚信体系的建立。3、涉案房产在转让之前尚未办理产权证书，黄思南、杨美娟也没有取得房产的所有权，如法院确认本案的合同无效，将涉案的房产返还给黄思南、杨美娟，等同于对房屋所有权进行确认，有悖法律规定。四、房屋租金应否返还的问题。孳息收取与否的分界点是交付，郑学遵、黄思雪通过购买取得涉案的房产后，虽未到有关部门办理产权登记手续，但房屋已由卖方实际交付给郑学遵、黄思雪，并由郑学遵、黄思雪实际取得、管理及控制。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十三条的规定，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归受让人所有。故郑学遵、黄思雪取得涉案房屋后，对该房屋产生的租金享有合法权利，黄思南、杨美娟请求返还租金20万元没有依据。综上所述，原审处理正确，应予维持。
本院查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，争议的焦点是：一、双方签订的房屋买卖《契约》是否有效；二、郑学遵、黄思雪是否已付清购房款。对于争议焦点一，房屋买卖《契约》是双方在平等、自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的禁止性规定。虽然该房屋未领取国有土地使用权证或房地产权证，但根据阳江市住房和城乡规划建设局作出的关于“落地金钱m号地”有关规划情况的复函，本案涉讼房屋的土地可以通过办理相关手续补办权属证书，故双方签订的《契约》合法有效。黄思南、杨美娟以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产不能转让：（六）未依法登记领取权属证书”的规定为由，主张《契约》无效，但上述规定属行政管理性规定，并非效力性的强制性规定，黄思南、杨美娟该主张理据不足，不予采纳。对于争议焦点二，双方签订的房屋买卖《契约》明确注明“即日由买主如数将价款交与卖方亲手接足，分文不少”，即双方的交易方式是签订合同当日付清全部购房款；家庭会议录音亦反映黄思南只是要求回购房屋，并未提到郑学遵、黄思雪尚欠购房款；黄思南大哥黄海出具的证人证言，亦证实购房款已付清。上述证据形成证据链，具有高度盖然性，足以证明本案涉讼房屋的购房款已付清。至于郑学遵、黄思雪是支付现金还是用其对黄思南之前拥有的债权抵顶，只是购房款的支付方式问题。黄思南主张用以抵顶购房款的债权是其欠黄思雪的赌博债，属非法债权，但无法提供足够的证据予以证明。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当；上诉人上诉理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13300元，由上诉人黄思南、杨美娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关 衡 勋
审 判 员 司徒达国
代理审判员 施 震 宇
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 冯 梅 瑰