包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)内02民终914号
上诉人（一审被告）：李光，男，1988年10月9日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李淑珍，女，汉族，1986年11月5日生，住址同上,与李光系姐弟关系。
被上诉人（一审原告）：运丽君，女，1975年8月24日出生，汉族，住内蒙古包头市。
委托诉讼代理人：李明升，男，汉族，1972年10月25日生，住址同上，与运丽君系夫妻关系。
上诉人李光因与被上诉人运丽君房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2016）内0204民初2686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李光上诉请求：撤销一审判决，改判驳回运丽君的诉讼请求或者发回重审；上诉费由运丽君负担。其上诉主张的事实及理由为：第一，双方在合同中约定，如有师范学院方面改建扩建等行为，运丽君应提前告知李光，并协商解决房租等事宜。但是，师范学院在2014年8月30日突然将北门限制人员出入，造成李光的店铺购物人员稀少，货物积压造成损失，故运丽君未履行告知义务，应当承担相应的责任。第二，双方签订的《商铺承包合同》自2016年8月31日起无效，运丽君要求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费错误，一审法院不应支持该项请求。
运丽君答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。第一，双方在合同第十条的约定是特指对收回房屋假定前提所作的约定，并未对其他假定条件进行约定。师范学院北院有北门和东门两个大门，两门相距不过百米，从2010年开始就有告知牌指示车辆走北门，行人走南门，不存在突然关闭北门的情形。经营行为是个人行为，应当自负盈亏，经营状况并非合同约定的免责事由。事实上，李光至今仍在经营，且状况良好。李光占用房屋，但拒绝给付租金，也拒绝腾房，运丽君多次催要但拒绝履行。其拒不腾房的行为给运丽君造成了经济和精神损失。第二，双方在合同中约定了租金标准，根据合同约定及法律规定，一审判决按照337元每天支付房屋占用使用费正确。李光拒绝腾房，同时又主张货物积压，其主张本身就是矛盾的。
运丽君向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的《商铺承包合同》；2、李光腾出位于包头市××区南侧包头师范学院北院北大门购乐便利店（北大门东侧从西向东第二、第三门脸房）房屋并交付于运丽君；3、李光支付运丽君从2015年9月1日起至2016年8月30日拖欠的承包金40000元；4、李光按照每年123000元的金额、每日337元的标准向运丽君支付从2016年9月1日起至2016年11月11日止的承包金，另应按照每年123000元的金额、每日337元的标准向运丽君支付从2016年11月12日起至李光腾房之日止的占有使用费；5、李光按照所拖欠承包金的30%支付违约金12000元；6、诉讼费由李光承担。
一审法院认定事实：2012年9月1日，包头师范学院后勤服务总公司（出租方）与运丽君（承租方）签订了租金123000元、租期自2012年9月1日至2013年8月31日止的《商铺租赁合同》一份。该合同约定，包头师范学院后勤服务总公司向运丽君出租青山区昌福道包头市师范学院北院北门东1号房屋一套，用以给运丽君经营小百货，未经包头师范学院后勤服务总公司同意，运丽君不得转租、转让、变更经营项目。2013年8月31日，运丽君与包头师范学院国资处续签了《商铺租赁合同》一份，该合同租期为2013年9月1日至2014年8月31日，年租金123000元。2014年10月12日，运丽君又与包头师范学院国资处续签了《房屋租赁合同》一份，该合同租期为2014年9月1日至2015年8月30日，年租金123000元。2015年8月28日，运丽君再次与包头师范学院国资处续签了《房屋租赁合同》一份，该合同租期为2015年9月1日至2016年8月30日，年租金123000元。包头师范学院国有资产管理处为运丽君出具证明一份，内容为：“根据北院（自由路西侧）北门东1号承租人运丽君与我单位签定《房屋租赁合同》，同意承租人运丽君在《房屋租赁合同》规定范围内，同意其对所承租的房屋经营管理方式承包经营”。
2013年1月6日，运丽君与李光签订《商铺承包合同》一份。该合同约定，运丽君将座落于青山区昌福道南侧包头师范学院北院北大门购乐便利店（北大门东侧从西向东第二、第三门脸店）承包给李光，从事百货销售；承包期意向三年，合同一年一签，第一年从2012年9月1日起至2013年8月31日止（即：壹年），年承包金123000元，包括便利店内货架、摄像头、计算机、收款机等相关设备及烟证等证件使用费用。第二、三年承包金根据学校市场行情做适当调整，如学校不调整，承包金不得做调整；李光在承包当年8月20日前，将当年承包金一次性付给运丽君，如有拖欠，按每日收取承包金0.5%违约金；李光应向运丽君交纳履约保证金10000元，李光变更经营项目、转承包需经运丽君同意，否则运丽君有权收回承包经营权并罚没履约保证金；李光未经运丽君同意转租房屋，运丽君有权收回房屋；如运丽君因国家、当地政府和学校改建、扩建要收回房屋，必须提前2个月书面通知李光，并退还李光所缴纳的未到期承包金和履约保证金。三年合同期满后，双方顺延了前述《商铺承包合同》，承包期限为不定期。合同履行期间，李光将涉诉房屋的一部分进行分割并转租给案外人王小利。李光称经过运丽君同意，运丽君不认可。李光给付运丽君2012年9月1日至2013年8月31日期间承包货款200000元。李光给付运丽君2013年9月1日至2014年8月31日承包金123000元、2014年9月1日至2015年8月31日承包金123000元、2015年9月1日至2016年8月31日之间的承包金83000元。李光另外给付运丽君履约保证金10000元。
一审法院认为：运丽君从包头师范学院后勤服务总公司处承租了涉诉房屋并转交由李光使用，运丽君获得了包头师范学院国资处的同意，故双方签订《商铺承包合同》的行为有效。运丽君与李光签订的《商铺承包合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《商铺承包合同》中关于承包金的约定，实质是李光使用底店、设备等的租金，故该合同实质应为租赁合同，承包金实质应为租金。
运丽君与包头师范学院国资处签订的《房屋租赁合同》履行期限截止到2016年8月30日止，运丽君与李光签订的《商铺承包合同》履行期间自2015年8月31日期满顺延后为不定期合同。根据司法解释的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。包头师范学院国资处同意承租人运丽君在《房屋租赁合同》规定范围内，同意其对所承租的房屋经营管理方式承包经营；故自2016年8月31日起，已经超出了运丽君与包头师范学院国资处之间房屋租赁合同的履行期限，至此运丽君与李光之间的合同效力应为无效。合同无效后，运丽君请求李光腾出涉诉房屋并向其交付，符合法律规定，法院予以支持。
运丽君请求李光给付其2016年9月1日至2016年11月11日的承包金及自2016年11月12日至腾房之日的占有使用费；因双方的商铺承包合同自2016年8月31日起应为无效，依照司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故运丽君此项诉讼请求的计算标准正确，但应付费用的性质表述有误，李光应参照年承包金（实质为租金）123000元的标准即每日337元向运丽君支付占有使用费至腾房之日止。运丽君请求李光给付其2015年9月1日至2016年8月30日的承包金40000元，从2015年9月1日至2016年8月31日，李光应付123000元，已付83000元，尚欠40000元，该40000元系李光合同履行期限内欠付的承包金（实质为租金），截止时间到2016年8月30日，李光应付39663元，运丽君的此项诉讼请求，法院予以部分支持。
运丽君请求李光按年承包金的30%支付其违约金12000元，双方仅就合同签订当年的承包金给付方式进行了约定，而未就其他年份逾付承包金进行违约金的约定，故其此项诉讼请求没有合同依据，法院不予支持。李光辩称第一年200000元是转让费及好处费，运丽君主张系承包金及货款，双方在收条中写明的是承包货款，根据文意解释规则，李光的此项辩解意见与通常理解不符，也无证据支持，法院不予采信。李光辩称包头市师范学院锁闭北门造成其经营困难，但未举证，也不属于双方合同约定的免责事由，故其此项辩解意见，法院不予采信。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十八条、第六十条第一款、第一百二十五条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认运丽君与李光之间签订的《商铺承包合同》自2016年8月31日起无效；二、李光腾出其承租经营的房屋（位于包头市××区南侧包头师范学院北院北大门购乐便利店即北大门东侧从西向东第二、第三门脸房）并向运丽君交付，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；三、李光向运丽君支付自2015年9月1日至2016年8月30日期间所欠的租金39663元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；四、李光向运丽君支付占用使用费，按每日337元的标准计算，自2016年9月1日起至腾房之日止；五、驳回运丽君的其他诉讼请求。案件受理费550元，由运丽君负担90元，李光负担460元。
本院经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：双方当事人签订的《商铺承包合同》符合房屋租赁合同特征，双方形成房屋租赁合同关系。一审法院对合同效力的认定适用法律正确，双方当事人对此亦无争议，本院对此予以确认。
双方均认可2012年1月16日李光向运丽君交付的200000元中，包括运丽君经营期间剩余货物的货款及房屋租金，就是否包括店内货架、摄像头、计算机、收款机等相关设备的转让费用问题，因李光没有相关证据证实其所付费用中包括了该部分设备的转让款，且双方在商铺承包合同中明确约定承包金中包括该部分设备的使用费用，故李光交付的该笔费用中应包括房屋租金、运丽君经营期间剩余货物的货款及上述设备的使用费用。
关于李光提出的其不应按照承包合同约定的标准支付房屋占有使用费的问题，因双方在合同履行过程中并未对租金标准进行过变更，至本案二审开庭时，案涉房屋仍由李光控制并经营，根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，一审法院认定李光按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费并无不当。
关于李光主张运丽君未向其提前告知师范学院北门限制人员出入的情况，造成购物人员减少货物积压，运丽君应承担相应责任的问题，虽然双方在合同中约定如果学校有改建、扩建等行为要收回房屋的，运丽君需要提前告知李光，但封闭学院北门并不属于该条约定的情形，且该封闭行为为学校实施，并非运丽君所能控制，故李光提出的该项主张不能成立。
综上，李光的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1100元，由上诉人李光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘兴平
代理审判员 侯 丽
代理审判员 邢海峰
二〇一七年六月十四日
书 记 员 董婷婷
附：本判决适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。