北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)京03民终13181号
上诉人（原审原告、反诉被告）：朱亦侠，男，1979年7月19日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘俊红，女，1961年6月9日出生。
委托诉讼代理人：范一宏，北京市康达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪金婷，北京市康达律师事务所实习律师。
被上诉人（原审第三人）：北京市朝阳区环卫开发服务中心，住所地北京市朝阳区大北窑厂坡。
法定代表人：李学军，总经理。
委托诉讼代理人：陈忠华，北京济和律师事务所律师。
上诉人朱亦侠因与被上诉人刘俊红、北京市朝阳区环卫开发服务中心（以下简称环卫中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初19242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱亦侠、被上诉人刘俊红委托诉讼代理人范一宏、汪金婷到庭参加诉讼，被上诉人环卫中心未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱亦侠上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费用由刘俊红、环卫中心承担。事实与理由：1.一审法院认定其迟延交纳租金超过30日错误；2.刘俊红存在故意隐瞒和欺骗行为，其违反与环卫中心的约定擅自转租且超期转租。
刘俊红答辩称，不同意上诉人上诉请求和理由，同意一审判决。
环卫中心向本院提交书面意见称，同意一审判决，其二审答辩意见与一审答辩意见相同。
朱亦侠向一审法院起诉请求：1.朱亦侠与刘俊红2014年8月1日签订的合同于2016年4月13日解除；2.刘俊红赔偿我装修损失55万元；3.刘俊红赔偿我转让费6万元；4.刘俊红返还我保证金3万元；5.刘俊红返还我2016年4月13日至6月30日的租金7万元。
刘俊红向一审法院反诉请求：1.朱亦侠支付其拖欠的2016年2月1日至2016年12月31日的房屋租金216000元；2.朱亦侠支付迟延支付租金产生的滞纳金1824000元；3.请求确认双方签订的合同于2016年12月31日解除；4.要求朱亦侠立即将涉案房屋交付给我；5.要求朱亦侠按每天1110元的标准支付自2017年1月1日至实际交付之日止的房屋占有使用费。
一审法院认定事实：2014年3月20日，环卫中心（甲方）与刘俊红（乙方）签订了租赁合同。环卫中心将涉案房屋出租给刘俊红使用，租期自2014年4月1日至2017年3月31日。环卫中心出具证明同意刘俊红转租涉案房屋。刘俊红已向环卫中心交纳了2016年4月1日至2017年3月31日的房屋租金。
2014年8月1日，刘俊红（甲方）与朱亦侠（乙方）签订了《联营承包合同》，约定：“甲方将涉案房屋给乙方经营餐厅，期限为3年，自2014年8月1日起至2017年7月31日止。经营期间，该房屋中的设施和设备一并给乙方使用。租金每年40万元，每半年支付一次，在合同签订当日支付首期的20万元，以后每期房租应提前30天支付，如逾期每日甲方按年租金1%收取乙方滞纳金，如乙方逾期超过30天则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，并扣除乙方交纳的保证金3万元，并有权要求乙方赔偿因乙方违约给甲方造成的所有损失。合同签订当日甲方收取乙方保证金3万元，合同履行完毕乙方不再续租房屋并搬出房屋当日甲方把保证金全额退还给乙方。现本房屋所经营餐厅的营业执照为甲方个人所有，在乙方经营期内，甲方同意把此营业执照转让给乙方使用。本合同履行期间，乙方不得无故解除合同，否则甲方不退还所缴租金及保证金，因乙方违约而导致合同终止，则甲方有权单方收回房屋、设备、设施和营业执照、印章等手续；如乙方3天内不交回，则甲方有权将乙方存在房屋内的物品拍卖，并用以抵偿乙方所欠税费及其他相关费用，若有剩余则应交回乙方。合同履行期间，甲方不得无故解除合同。如甲方违约，导致乙方所受到的经济损失由甲方全部负责（包括装修费、误工费等等）。在经营期间，所有设施归乙方所有。合同期满后，如乙方不在本房屋继续经营，乙方应保证本房屋的基础设施、自建房屋、门窗、电路、水管、煤气管路、电话和环保设备完好无损的归甲方所有。”2015年8月4日，朱亦侠向刘俊红支付了房租20万元、保证金3万元，刘俊红将涉案房屋交由朱亦侠使用，朱亦侠对涉案房屋进行了装修，开始经营“木香串吧”。
庭审中，双方对于2015年7月1日之前的房租给付及房屋使用情况均无争议。双方均认可朱亦侠应于2015年7月2日前支付的房租20万元实际于2015年10月份付清。朱亦侠应于2016年1月2日前支付房租20万元，但其只在2016年1月22日支付了15万元，其余房租至今未付，之后朱亦侠未再向刘俊红支付任何房租。本次起诉前，刘俊红未向朱亦侠主张过滞纳金。
2016年1月29日，环卫中心发出通知函，内容为：“刘俊红租户：根据朝阳区财政局《关于进一步推进我区国有资产出租、出借、对外投资、担保事项规范工作方案（朝财资[2014]455号）文件的要求及朝阳区委和朝阳区环卫服务中心指示精神，你单位与我单位2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》，根据《房屋租赁合同》的相关规定，我单位决定终止《房屋租赁合同》，现通知如下：请你单位尽快将承租房屋腾空并返还给我单位。特此函告。”该通知函由环卫中心工作人员交给朱亦侠餐厅员工。朱亦侠表示环卫中心发出通知函后并未实施强制清退或断水断电等影响其经营的行为。
为证明环卫中心发出的通知函对其经营造成重大影响，朱亦侠提交了其自行制作的前台收款报表，报表显示其中2015年2月1日至2015年4月7日间营业收入总额为297176.7元；2016年2月1日至4月7日营业金额为185965.83元。刘俊红对该报表的真实性、关联性及证明目的均不予认可。
朱亦侠表示其主张的转让费系其与涉案房屋上一家租户管记串吧之间的费用，其给了管记串吧13万元的转让费，因其已经经营了一年半，故要求刘俊红赔偿6万元。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，朱亦侠与刘俊红所签合同虽然名为联营承包合同，但从合同内容来看，刘俊红将涉案房屋连同营业执照一同交由朱亦侠使用，朱亦侠向刘俊红按期支付固定数额的房屋使用费，故双方所签合同实为房屋租赁合同。
朱亦侠主张2016年1月29日环卫中心要求刘俊红腾退涉案房屋的通知函使其无法正常经营，营业额同比大幅下滑，并以此主张刘俊红违约。但从现有证据来看，刘俊红与环卫中心的租赁合同一直正常履行，环卫中心发出通知函后亦未实施强制清退或断水断电等任何影响朱亦侠经营的行为。朱亦侠自行制作的收款报表中虽然营业额同比下滑，但刘俊红对该报表真实性并不认可，朱亦侠并未对其经营受影响进一步举证。即使该报表中数据为真，但是一家餐厅营业额的高低会受到如厨师水平、服务水平、菜品价格、就餐环境、经营策略等多方面因素的影响，朱亦侠并未充分举证证明其餐厅营业额下降与环卫中心所发通知函之间存在因果关系，故朱亦侠以此为由主张刘俊红违约依据不足，其要求解除合同的诉请法院不予支持。
在环卫中心发出通知函之前，朱亦侠应于2016年1月2日之前向刘俊红支付的房租20万元，其只在2016年1月22日支付了15万元，剩余5万元租金至今未付。朱亦侠辩称因刘俊红未向其出示与环卫中心的租赁合同，其担心刘俊红超期转租，故不向刘俊红交纳租金。但刘俊红是否有权转租及是否存在超期转租问题朱亦侠应在签合同之前予以审查，在合同已经正常履行一年多以后朱亦侠再以此为由拒不交纳租金没有法律及合同依据。朱亦侠迟延给付租金的行为构成违约，因此其要求刘俊红赔偿装修损失、退还保证金、退还租金的诉请法院均不予支持。朱亦侠要求刘俊红赔偿转让费没有依据，法院不予支持。
对刘俊红的各项反诉请求，因朱亦侠迟延交纳租金超过30日已属违约，故刘俊红要求解除合同、交还房屋及支付租金的诉请法院予以支持；刘俊红主张的滞纳金的计算标准虽系合同约定，但该约定过高，且明显高于刘俊红实际损失，法院对此予以酌减，对于滞纳金的起算时间，虽然朱亦侠迟延给付本应于2015年7月2日前交纳的租金，但其迟延时间较短，且朱亦侠付清该笔租金之后刘俊红未提出异议，双方继续履行合同，故应视为刘俊红已经放弃该笔租金的滞纳金，朱亦侠应于2016年1月2日前交纳的租金至今未付清，其应支付自2016年1月2日之后的滞纳金；合同解除后，朱亦侠仍实际占用该房屋，经法院释明后仍不同意交还房屋，应向刘俊红支付占有使用费。
判决：一、驳回朱亦侠的全部诉讼请求；二、朱亦侠与刘俊红于二〇一四年八月一日签订的联营承包合同于二〇一六年十二月三十一日解除；三、朱亦侠于判决生效之日起七日内给付刘俊红房屋租金二十一万六千元；四、朱亦侠于判决生效之日起七日内以四十万元为基数，按每日万分之五的标准给付刘俊红自二〇一六年一月二日至实际付清之日止的滞纳金；五、朱亦侠于判决生效之日起七日内将涉案房屋交还给刘俊红；六、朱亦侠于判决生效之日起七日内按每日一千零九十六元的标准给付刘俊红自二〇一七年一月一日至实际交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费；七、驳回刘俊红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，刘俊红向本院提交了一份《承诺函》，同意向朱亦侠支付装饰装修物损失8万元。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。
本院认为，综合双方诉辩主张，本案二审的争议焦点主要为《联营承包合同》解除时间及法律后果问题，对此，本院分析如下：
一、关于《联营承包合同》解除时间
刘俊红主张朱亦侠迟延交纳租金超过30日，按照双方于2014年8月1日签订的《联营承包合同》第6条约定，其有权解除合同。对此，本院分析如下：
关于2015年8月1日至2016年1月31日的租金。双方均确认朱亦侠本应于2015年7月2日前支付，但朱亦侠迟延至2015年10月22日全部交清。因刘俊红对于该笔租金支付并未提出异议，且双方合同继续履行，故应视为刘俊红放弃其因朱亦侠该笔租金交纳超过30日而享有的合同解除权。
关于2016年2月1日至7月31日的租金。双方均确认朱亦侠应于2016年1月2日前支付，但朱亦侠仅于2016年1月22日支付15万元，剩余5万元至今未付。朱亦侠主张其之所以未支付剩余5万元，是因为环卫中心于2016年1月29日发出通知函明确要终止其与刘俊红之间的租赁合同并收回房屋。本院认为，因租赁合同终止必然导致转租合同终止，故在刘俊红未提供证据证明其与朱亦侠之间的转租合同不受通知函影响的情况下，朱亦侠有权拒绝交纳预交房租。刘俊红据该笔租金支付主张朱亦侠迟延支付超过30日，依据不足，本院不予采信。且据现有证据，刘俊红并未因此于朱亦侠提起诉讼前行使合同解除权。
因环卫中心通知函的内容将导致朱亦侠和刘俊红之间的《联营承包合同》无法履行，故朱亦侠主张解除合同，于法有据，本院予以支持。朱亦侠于2016年4月13日提起诉讼要求解除合同，起诉状于2016年6月15日送达刘俊红，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，朱亦侠与刘俊红之间的《联营承包合同》的解除时间应为2016年6月15日。
二、关于《联营承包合同》解除的法律后果
（一）关于《联营承包合同》解除过错
朱亦侠主张刘俊红存在欺骗行为，系因刘俊红违反其与环卫中心《房屋租赁合同》的约定擅自转租且超期转租，对此，本院认为：
1.关于擅自转租行为。刘俊红与环卫中心签订的《房屋租赁合同》第7.4条虽约定，刘俊红不得将所租房屋转租第三方，但环卫中心于一审已认可刘俊红的转租行为，故该转租行为不影响朱亦侠与刘俊红之间《联营承包合同》的效力。
2.关于超期转租行为。刘俊红与环卫中心签订的《房屋租赁合同》约定的合同期限为2014年4月1日至2017年3月31日，而刘俊红与朱亦侠签订的《联营承包合同》约定的合同期限是2014年8月1日至2017年7月31日，刘俊红确实存在超期转租行为。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，《联营承包合同》仅是超过2017年3月31日的部分无效，其余部分仍然有效。
刘俊红上述行为虽有不妥，但双方合同解除原因与其上述行为无关，朱亦侠据此要求刘俊红承担赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。如前所述，《联营承包合同》解除的主要原因是环卫中心发出了通知函，故双方均不存在过错。
（二）关于《联营承包合同》解除的法律后果
因环卫中心发出通知函系依据相关政策规定，故朱亦侠与刘俊红之间《联营承包合同》的解除不可归责于任何一方当事人，基于公平原则，因合同解除造成的损失，应由双方共同承担，各承担一半。对于双方主张的款项，本院具体分析如下：
1.关于租金。对于《联营承包合同》履行期内的租金，朱亦侠应按照合同约定，即每年40万元的标准支付。自2016年2月1日至2016年6月15日，租金共计15万元，朱亦侠已于2016年1月22日支付完毕。
2.关于滞纳金。对于朱亦侠本应于2015年7月2日前支付的2015年8月1日至2016年1月31日的租金，一审法院以朱亦侠迟延时间较短、刘俊红未提出异议及合同继续履行为由视为刘俊红放弃该笔租金的滞纳金，对此，刘俊红未提起上诉且同意一审判决，本院予以确认。对于朱亦侠于2016年1月22日支付的本应于2016年1月2日前支付的15万元租金，朱亦侠迟延时间仅为21日，刘俊红于朱亦侠提起诉讼前并未提出异议，且其于朱亦侠提起诉讼后要求继续履行合同至2016年12月31日，故对其就该笔租金要求朱亦侠支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。对于朱亦侠未付的本应于2016年1月2日前支付的5万元租金，因《联营承包合同》于2016年6月15日解除，按照每年40万元的租金标准，自2016年6月16日至2016年7月31日，租金约为5万元，即使朱亦侠按时支付，刘俊红于合同解除后亦应退还，且朱亦侠于2016年1月29日即收到环卫中心的通知函，故对刘俊红就该笔租金要求朱亦侠支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
3.关于保证金。《联营承包合同》非因朱亦侠的原因解除，故刘俊红应退还朱亦侠保证金3万元，对朱亦侠该项诉讼请求，本院予以支持。
4.关于房屋占有使用费。2016年6月15日合同解除后，朱亦侠继续占用房屋至今，给刘俊红造成一定的经济损失。因环卫中心依据相关政策规定发出终止其与刘俊红《房屋租赁合同》的通知函，故刘俊红与朱亦侠之间的《联营承包合同》解除后，即使朱亦侠未继续占用房屋，刘俊红转租房屋获益的可能性亦极其微小。本院认为，朱亦侠占用房屋给刘俊红造成的损失宜按照刘俊红与环卫中心签订的《房屋租赁合同》的约定，即每年15万元计算，朱亦侠承担一半，即每日205.48元。
5.关于装饰装修损失。对于装饰装修损失，朱亦侠未申请司法鉴定，仅要求按照其提供的证据材料予以计算。朱亦侠与刘俊红签订的《联营承包合同》第10条约定，刘俊红同意朱亦侠对房屋进行装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，已形成附合的装饰装修物，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。根据朱亦侠提供的证据材料，已形成附合的装饰装修物主要为暖气、燃气、地板、地砖等。自2014年8月1日合同签订至2016年6月15日合同解除，朱亦侠于三年合同期内使用房屋二十二个半月，还剩十三个半月没有使用。经核算，除去折旧及朱亦侠应自担的一半损失外，刘俊红应就装饰装修物承担的损失不超过8万元，现刘俊红愿意承担8万元，本院对此不持异议。
6.关于转让费。朱亦侠主张其向上一家租户管记串吧支付13万元房屋设备转让费，现其要求刘俊红赔偿其6万元。如前所述，对于可拆除的装饰装修物，可由承租人拆除。朱亦侠该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，朱亦侠的部分上诉请求成立，成立部分，应予支持，不成立部分，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初19242号民事判决；
二、朱亦侠与刘俊红于二○一四年八月一日签订的《联营承包合同》于二○一六年六月十五日解除；
三、刘俊红于本判决生效之日起七日内向朱亦侠退还保证金三万元；
四、刘俊红于本判决生效之日起七日内向朱亦侠支付装饰装修物损失八万元；
五、朱亦侠于本判决生效之日起七日内将涉案房屋交还给刘俊红；
六、朱亦侠于本判决生效之日起七日内向刘俊红支付占有使用费，按照每日二百零五元四角八分计算，自二○一六年六月十六日起计至朱亦侠实际交还涉案房屋之日止；
七、驳回朱亦侠的其他诉讼请求；
八、驳回刘俊红的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费15600元，由朱亦侠负担14170元（已交纳7800元，剩余6370元于本判决生效之日起7日内交纳），由刘俊红负担1430元（于本判决生效之日起7日内交纳）；
反诉案件受理费13000元，由刘俊红负担12391元（已交纳8700元，剩余3691元于本判决生效之日起7日内交纳），由朱亦侠负担609元（于本判决生效之日起7日内交纳）；
二审案件受理费15600元，由朱亦侠负担14170元（已交纳），由刘俊红负担1430元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 马立红
审判员 赵 霞
审判员 贾 旭
二〇一七年十二月十五日
书记员 刘艳辉
书记员 史晓霞