广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终12997号
上诉人（原审被告）：穆佳怡，女，汉族，1984年11月1日出生，住所地：深圳市福田区。
委托诉讼代理人：韩J，女，汉族，1960年7月20日出生，住所地：哈尔滨市南岗区，系上诉人母亲。
委托诉讼代理人：邱石清，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：段一林，男，瑶族，1982年11月15日出生，住所地：湖南省辰溪县。
委托诉讼代理人：朱喆，广东华程律师事务所律师。
原审第三人：泛城房地产顾问（深圳）有限公司，住所地：深圳市泰然路北侧深业泰然红松大厦A区12B，组织机构代码：772734354。
法定代表人：卢航。
上诉人穆佳怡因与被上诉人段一林、原审第三人泛城房地产顾问（深圳）有限公司（以下简称泛城房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第319号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人穆佳怡上诉请求：一、判令穆佳怡无须向段一林返还定金250000元人民币；二、判令穆佳怡无须向段一林赔偿一倍定金217000元人民币；三、判令穆佳怡无须向段一林返还公证费400元人民币；四、判令段一林承担一、二审诉讼费。事实与理由：
一、原审法院关于本案是否已过诉讼时效的争议上认定错误。1、本案的诉讼时效并非以(2014)深中法房终字第328号民事裁定书所确认的事实开始计算。案外人朱Z梅于2011年3月20日向穆佳怡出具《变更买方声明书》，自此，穆佳怡与朱Z梅于2011年1月26日签订房地产买卖合同的买方即为段一林，有关房地产买卖合同的权利义务也归段一林所有，当然也包括基于房地产买卖合同提起诉讼的权利。根据段一林提供的授权书可以说明，段一林最迟也是在授权日，即2011年3月20日就已知晓并确认了其为新的买方身份。因此，对于段一林来说，其是买方的身份并非是通过2014年11月24日深圳市中级人民法院作出的(2014)深中法房终字第328号民事裁定书才确认的。假如段一林所声称的违约行为是存在的，那么，段一林也理应在知道或应当知道之日起两年内起诉。根据2011年1月26日签订补充协议:（一）穆佳怡承诺在2011年5月1日前解封被查封的房屋，那么在2011年5月1日房屋未解封后，段一林就应当知道其所声称的违约行为已经发生。但是，在原审判决中，一审法院却以2014年11月24日深圳市中级人民法院作出的(2014)深中法房终字第328号民事裁定书确认段一林为买方为由，并以此计算本案的诉讼时效，于法无据。2、案外人提起的诉讼不符合诉讼时效中断的法律规定，本案不存在诉讼时效中断的事实和理由。在本案之前，虽然案外人谢亚衡及朱Z梅分别于2012年及2013年以原告的身份提起诉讼，但是在2011年3月20日案外人朱Z梅向穆佳怡出具《变更买方声明书》之后，谢亚衡及朱Z梅均不是本案房地产买卖合同的权利义务人，与本案是没有直接的利害关系的，并且在谢亚衡及朱Z梅提起的诉讼中，均故意向法庭隐瞒了朱Z梅于2011年3月20日向穆佳怡出具《变更买方声明书》将买方变更为段一林的事实。正是由于谢亚衡及朱Z梅的故意隐瞒，才让谢亚衡及朱Z梅的起诉得以立案，否则，其起诉根本不符合法律规定的原告是与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织这一立案受理的条件。从上述事实可以证明，谢亚衡及朱Z梅本身就不具备提起诉讼的权利。那么，在谢亚衡及朱Z梅本身就不具备提起诉讼的权利的情况下，谢亚衡及朱Z梅的起诉显然是不能作为诉讼时效中断的法定事由的。根据《民法通则》第一百四十条的条文中规定的提起诉讼的要件，显然是指与案件有利害关系的，适格的原告所提起的诉讼，并非是任何人所提起的诉讼都可以成为本案诉讼时效中断的理由。并且，公民的起诉权是与人身相关的权利，依法可以由近亲属或法定代理人代为行使，但是起诉的权利是不可转让的。因此，无论谢亚衡及朱Z梅的起诉是受段一林委托还是其自主的行为，均不符合诉讼时效中断的法律规定。
二、涉案房屋未能过户的真正原因是段一林不具备在深圳的购房资格，并非是涉案房屋不能如期解封，原审法院在违约的事实上认定错误。1、段一林不具备在深圳市的购房资格，且未与穆佳怡重新签订房屋买卖合同，导致交易陷入僵局。根据《深圳市人民政府办公室关于进一步贯彻落实国务院文件精密坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办[2010]82号）的规定，非本市户籍居民，在本市购房的，应提供在本市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明。由于段一林无法提供在本市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明，其不符合在深圳市购房的条件。根据穆佳怡了解的事实，段一林本人也根本不在深圳市工作或生活，段一林一直在其湖南老家生活。在穆佳怡无法联系到段一林的情形下，穆佳怡曾多次要求泛城房地产公司及案外人朱Z梅联系段一林与穆佳怡根据房屋买卖合同第十三条的约定重新签订《深圳市二手房买卖合同》，但由于穆佳怡无法联系到段一林，双方一直没有重新签订《深圳市二手房买卖合同》。在2011年3月20日买方变更为段一林后，穆佳怡与段一林之间本应重新签订房屋买房合同，并以新签订合同为准向深圳市房地产权登记中心办理备案登记和产权转移登记等有关手续。基于双方未重新签订房屋买卖合同，泛城房地产公司及朱Z梅等人又不履行协助义务，穆佳怡也无法联系段一林的这一情形之下，双方的交易已存在着极大的不确定性。由于穆佳怡已公证委托了泛城房地产公司的工作人员为其办理包括收取购房款、过户等公证委托手续。穆佳怡岂敢在未与段一林签订新的房屋买卖合同之前办理涉案房屋的解封手续？否则，泛城房地产公司的工作人员可以根据已公证的授权委托书将涉案房屋过户到任何人的名下，且有权收取购房款。正是因为存在着上述事实，穆佳怡才没有在2011年5月1日前解封涉案房屋。2、段一林的违约行为导致穆佳怡损失巨大。上述情况持续至2011年8月，穆佳怡无奈之余，于2011年8月22日向朱Z梅及泛城房地产公司分别发出信函，催促朱Z梅及泛城房地产公司协助联系段一林与穆佳怡重新签订房地产买卖合同或者解除合同，并同时向朱Z梅表示愿意继续履行合同。然而，信函发出后一直没有收到朱Z梅与泛城房地产公司以及段一林的回音和任何沟通。无论是朱Z梅还是新买方段一林，均未如期与穆佳怡签订《深圳市二手房买卖合同》，已存在违约行为。本案所涉房产的买卖本是常规之举，却因变更买方且新买方没有出现导致交易陷入僵局，穆佳怡对该房产既不能租也不能卖，损失在继续。而此时房地产市场的调控之声散布社会，穆佳怡为防止损失继续加剧，最后于2012年8月10日以人民币约80万元转让该房产给他人，而此时已事隔一年半之久。然而，与朱Z梅签订的关于该房产的转让价格上百万元人民币，由此可见穆佳怡的经济损失之巨大。
三、涉案房产系穆佳怡为其母亲之诉前财产保全作担保而被查封，随时可以自行申请解封。之所以该房产没有及时解封，是因为变更新买方后，段一林一直未出现与穆佳怡协商购房事宜及办理签订房屋买卖合同的手续，交易存在着极大的风险和不确定性。穆佳怡才没有及时对房产申请解封。否则，如果买方没有变更，穆佳怡不可能因为诉前财产保全担保而使自己处于违约的境地。
综上所述，段一林的起诉已超过两年的诉讼时效，且没有符合法律规定诉讼时效中止或中断的事实和理由，其起诉应依法驳回。段一林不符合在深圳市购房的条件，且未与穆佳怡重新签订房屋买卖合同，案外人朱Z梅变更买方后，且拒绝提供新买方信息和协助联系新买方，才是导致该房产交易无法进行的根本原因。因此，真正违约的是段一林，而非穆佳怡。原审判决事实认定错误，在此基础上作出的判决有违事实与法律。穆佳怡不服深圳市罗湖区人民法院作出的(2015)深罗法民三初字第319号民事判决书，现依法上诉请求法院在查清事实的基础上合理合法的判决，维护穆佳怡的合理诉求，以维护法律得到正确的实施。
二审期间，上诉人穆佳怡补充其上诉事实与理由称：本案在段一林起诉之前已经有过两个原告起诉。在案外人朱Z梅、谢亚衡起诉我方并败诉之后，段一林才起诉我方。根据已经生效的（2013）深罗法民初字第744号民事判决认定穆佳怡与案外人朱Z梅签订了变更买方申明之后，谢亚衡或段一林均没有和穆佳怡重新签订关于买卖涉案房屋的合同，因此谢亚衡、段一林与穆佳怡之间均未形成房屋买卖合同关系。我方认为，本案经过朱Z梅的上诉之后，二审维持了原审判决。事实上在2011年3月20日穆佳怡与朱Z梅签订了《变更买方声明书》之后，段一林从来都没有出现过。这种合同是权利义务的转让，但段一林从未出现过，也对其是否愿意承担合同权利义务的情况未作出任何表示。朱Z梅与穆佳怡签订的《变更买方声明书》对段一林根本不具有任何约束力。在段一林明确表明其承受权利义务之前，其并没有取得一个合同相对人地位，因此段一林在没有明确同意之前，却要求穆佳怡向其履行义务，不合理，也没有法律依据。谢亚衡和段一林从来没有出现过，也没有与我方任何人有过联系，我方在拖延了几个月后才向朱Z梅与泛城房地产公司发函，但是一审法院认为我方在期限届满时应当及时发函，而不应当迟延发函。
被上诉人段一林辩称:原审法院查明事实清楚，适用法律正确。一、该案的诉讼是依据2014年11月24日深圳市中级人民法院作出的（2014）深中法房终字第328号《民事裁定书》认定买方为段一林，我方是根据这个生效的民事裁定书才提起的本案诉讼。二、涉案合同明确约定，在2011年5月1日穆佳怡必须要将房屋解除查封、解除抵押并协助上诉人办理过户手续，但客观事实是：在该时间前后，段一林的委托代理人易可一直与上诉人的母亲韩J有联系，接近5月1日的时候，穆佳怡的房子还没有办理解除抵押及查封手续，并且对方手机关机、不接电话、不回信息，回避段一林的舅舅易可。涉案房产直到2011年6月27日才解除查封，2011年10月份才注销抵押。这个时候穆佳怡才向泛城房地产公司及案外人发出一份函告，我方没有接到过该函，从这个事实来看，穆佳怡没有依照合同的约定解封及协助办理过户的手续，造成根本违约，应当承担相应的违约责任。
原审第三人泛城房地产公司未到庭应诉亦未作答辩。
段一林向一审法院起诉请求：一、穆佳怡双倍返还段一林购房定金款人民币50万元；2、穆佳怡支付段一林已垫付的合同公证费人民币400元；3、本案诉讼、保全费、公告费等由穆佳怡承担。
一审法院认定事实：一、穆佳怡原为深圳市罗湖区太白路口崇德雍翠华府YY阁6H业主，2011年10月17日前述房产已被转让于案外人叶冬晓。二、2011年1月27日，穆佳怡为卖方与案外人朱Z梅为买方签订一份《房地产买卖合同》，合同约定，卖方将位于深圳市罗湖区太白路口崇德雍翠华府YY阁6H房产转让给买方，建筑面积为68.73平方米；总价款人民币1085000元；定金人民币20000元买方在签署合同时向卖方支付，合同签署后二日内买方向卖方支付第二笔定金180000元；买方在签署本合同及房产解封后五个工作日内支付除定金、交易押金之外的房款人民币885000元至买卖双方约定银行的第三方监管账户；任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该地产总价款百分之二十的违约金；合同还约定了其它权利义务。同日双方还签订《补充协议（一）》，约定，由于房产处于抵押查封状态，业主承诺可在2011年5月1日前解封，如到期未能解封而导致此房产无法过户到客户名下，则卖方愿意承担一切法律责任并双倍赔偿定金，协议还约定了其它权利义务。三、案外人朱Z梅向穆佳怡交纳了定金人民币250000元。2011年3月7日，穆佳怡办理了委托赎楼手续公证，受托人之一为蔡N娜，案外人朱Z梅确认蔡N娜为其女儿。涉诉房产在签定合同之时处于查封状态系因为穆佳怡自愿为案外人韩J（系穆佳怡母亲）提供诉前财产保全的担保，该房产经2011年6月27日作出的(2010)深龙法民一初字第1944号民事裁定书裁定解除查封。涉案房产2004年4月21日抵押给了中国工商银行深圳东门支行，2011年10月11日注销抵押登记。四、2011年3月20日，穆佳怡委托其母亲韩J及案外人朱Z梅签署《变更买方声明书》，买方朱Z梅声明因个人原因无法办理物业的过户转名手续，故新房产证权利人名称变更为段一林，同时在交易过程中所交纳的定金人民币250000元自愿转作新买方段一林的购房款；穆佳怡同意原买方朱Z梅将新房产证权利人名称变更为“此处空白”（现买方）并承认新买方为此交易进行的一切行为。2011年3月20日段一林出具授权书，授权其舅舅易可全权代理段一林购买深圳市罗湖区太白路雍翠华府YY阁6H房产的所有事宜。2012年8月25日穆佳怡出具情况说明，“韩J是本人母亲，在转让本人名下位于深圳市罗湖区太白路雍翠华府YY阁6H房产事宜中，均由本人母亲代为办理。本人特别声明本人母亲于2011年3月20日与朱Z梅签订的《变更买方声明书》有效，本人予以确认。”五、案外人朱Z梅分别于2011年1月18日、2011年1月27日向穆佳怡支付定金人民币2万元、18万元，2011年3月16日穆佳怡出具收据，注明收到雍翠华府YY阁6H定金5万元正（易可）。即段一林共计向穆佳怡支付了定金人民币25万元。2011年3月20日,案外人朱Z梅曾出具声明书，称在2011年1月27日21世纪不动产与穆佳怡签定房地产买卖合同罗湖区太白路雍翠华府YY阁6H的物业是受段一林先生的委托并受委托人段一林先生委托支付给穆佳怡定金人民币250000元。六、2011年8月22日，穆佳怡向案外人朱Z梅和泛城房地产公司发出联系函，称“时至今日朱Z梅和段一林均未履行合同及声明书，我本人也无法联系到段一林，无法和你继续履行合同。请你收到本函件之日起三日内对于是否继续履行合同给我书面的承诺，如果你继续履行合同，请在三日内按照合同约定的合同总价款一次性支付剩余购房款，如果你不履行合同，请与我签订书面解除合同协议书承担相应的违约责任。如果是段一林继续履行合同，请您三日内联系段一林与我重新签订书面买卖合同（合同总价不变）。逾期视为您放弃合同交易，并承担相应的违约责任。”该函件由蔡N娜签收。七、朱Z梅曾向一审法院提起诉讼，要求穆佳怡双倍返还购房定金人民币50万元以及穆佳怡支付朱Z梅已垫付的合同公证费人民币400元。案经一审法院一审，深圳市中级人民法院二审，认定朱Z梅与穆佳怡签订《房地产买卖合同》后，于2011年3月20日以《变更买方声明书》及《声明书》的形式，就买方变更为段一林达成一致意见，故确认涉案房产的买方为本案段一林。一审法院认为，穆佳怡与案外人朱Z梅签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。在因涉案房产发生纠纷诉至一审法院后，深圳市中级人民法院以（2014）深中法房终字第328号民事裁定书认定本案段一林为实际购买人。故段一林承继案外人朱Z梅在上述《房地产买卖合同》中的权利、义务。穆佳怡主张朱Z梅并未将上述合同中的权利义务转让给段一林，一审法院不予采纳。本案的争议焦点为：1、买方变更为段一林后，在合同的履行过程中，哪方构成违约？2、本案是否过了诉讼时效？
对于第一个争议焦点，一审法院认为，在合同签订后，经双方协商变更买方为段一林，原来的买方朱Z梅和本案段一林的代理人易可分别向穆佳怡支付了定金，段一林按照合同约定履行了支付定金的义务。按照《补充协议一》的约定穆佳怡应在2011年5月1日前解封涉案房产，如果未能解封导致房产无法过户，由穆佳怡承担法律责任，并双倍赔偿定金。涉案房产于2011年6月27日由龙岗区人民法院裁定解除查封，此时间已经超过了上述协议约定的时间，穆佳怡构成违约。穆佳怡主张其没有段一林的联系方式段一林也没有及时跟穆佳怡联系，以致于穆佳怡在2011年8月22日向泛城房地产公司和案外人朱Z梅发函催促履行。对此，一审法院认为，穆佳怡应当严格按照合同约定的时间将涉案房产的查封事项解决，并予以解封涉案房产。其以联系不上段一林，而不予履行自己的义务，不属于法定及约定的抗辩事由。即使穆佳怡认为段一林有丧失或可能丧失履行债务能力的情形而行使抗辩权，那也必须有确切的证据，穆佳怡未提供确切的证据，故其抗辩不能成立。在穆佳怡出具的第三份定金收据中已经注明了付款人是案外人易可，即段一林的委托代理人，故穆佳怡主张无法和段一林联系的说法也不符合常理。退一步讲，即使穆佳怡认为需要和段一林取得联系，也应当在穆佳怡履行义务的时间届满以前向泛城房地产公司或案外人朱Z梅联系而不是在其履行义务期限届满三个多月之后才向泛城房地产公司或案外人朱Z梅发函催促。综上，故一审法院对穆佳怡的上述主张不予采纳。根据合同约定，穆佳怡构成违约，穆佳怡应当双倍赔偿定金。朱Z梅向穆佳怡支付了定金人民币250000元，根据《中华人民共和国担保法》规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案房产交易的总价款人民币1085000元，交易定金不得超过人民币217000元，超过部分人民币33000元不能认定为定金。故穆佳怡应当向段一林返还缴纳的人民币250000元，并向段一林赔偿一赔的定金人民币217000元。对于段一林要求穆佳怡支付合同公证费的诉讼请求，一审法院认为，虽然在公证费的缴费发票上载明“缴款人为穆佳怡（穆佳怡）”，但合同约定与涉案房产买卖有关的一切税费均由段一林承担，且发票原件由段一林持有，而穆佳怡未提交证据证明其为公证费的实际支付人，故一审法院认定，公证费人民币400元是由段一林支付的。基于穆佳怡存在违约行为而导致合同目的无法实现，故穆佳怡应当将段一林支付的人民币400元的公证费返还段一林。
对于第二个争议焦点，一审法院认为，就涉案房产的买卖所发生的纠纷，谢亚衡曾作为原告于2012年向一审法院起诉，案外人朱Z梅曾作为第三人在该案中参加诉讼。后案外人朱Z梅又对穆佳怡提起诉讼，深圳市中级人民法院在（2014）深中法房终字第328号民事裁定书认定涉案房产的买方为段一林。在涉案房产的诉讼中，案外人谢亚衡、案外人朱Z梅一直在向法院起诉主张权利。在2014年11月24日深圳市中级人民法院作出的（2014）深中法房终字第328号民事裁定书认定涉案房产的买方为段一林。根据民法通则的相关规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算，因此，段一林于2015年1月6日向一审法院起诉主张权利，段一林的主张并未超过诉讼时效。穆佳怡的这一主张也不能够成立。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、穆佳怡应于本判决书生效之日起十日内向段一林返还人民币250000元。二、穆佳怡应于本判决书生效之日起十日内向段一林赔偿一倍定金人民币217000元。三、穆佳怡应于本判决书生效之日起十日内向段一林返还缴纳的公证费人民币400元。四、驳回段一林的其他诉讼请求。如果穆佳怡未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8804元，由段一林负担人民币581元、穆佳怡负担人民币8223元。
原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，二审期间，段一林确认其于2011年5月1日得知穆佳怡未依约解除查封涉案房产。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依据前述已查明事实，穆佳怡与案外人朱Z梅于2011年3月20日以《变更买方声明书》及《声明书》的形式，就买方变更为段一林达成一致意见；结合段一林亦于2011年3月20日出具授权书，授权其舅舅易可全权代理其购买涉案房产的所有事宜，故可认定前述各方均于2011年3月20日知晓并同意朱Z梅关于涉案合同的权利义务概括移转至段一林，段一林自此清楚其为涉案合同的买方主体。依据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，民事主体向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。段一林确认其于2011年5月1日得知穆佳怡未依约解除查封涉案房产，现其据此主张穆佳怡存在违约行为并诉求穆佳怡双倍返还涉案定金及支付合同公证费用，显已超过诉讼时效期间，本院依法对其诉讼请求不予支持。在案外人谢亚衡、朱Z梅就其自身权利提起的相关诉讼中，段一林均未参加诉讼主张其权利，故案外人谢亚衡、朱Z梅提起诉讼非属本案诉讼时效中断的法定事由，原审就此认定有误，本院予以纠正。
综上所述，穆佳怡的上诉请求成立，应予支持；一审判决查明事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第319号民事判决；
二、驳回段一林的诉讼请求。
本案一审案件受理费人民币8804元（段一林已预交）、本案二审案件受理费人民币8311元（穆佳怡已预交），均由段一林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一七年二月二十日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条:诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条:诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。