＼n陕西省西安市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）西民一终字第01439号＼n上诉人（原审被告）邹小敏，男，汉族。＼n委托代理人滕梅，女，汉族，系邹小敏之妻。＼n委托代理人辛粉峰，陕西省老法律工作者协会法律工作部法律工作者。＼n被上诉人（原审原告）樊民民，男，汉族。＼n委托代理人赵门利，陕西白鹿原律师事务所律师。＼n委托代理人惠红林，陕西白鹿原律师事务所律师。＼n原审被告蓝田县伟业娱乐城，住所地蓝田县迎宾路10号。＼n法定代表人滕梅，该公司经理。＼n原审被告程田恩，男，汉族。＼n上诉人邹小敏因与被上诉人樊民民、原审被告蓝田县伟业娱乐城、原审被告程田恩租赁合同纠纷一案，不服陕西省蓝田县人民法院（2013）蓝民初字第00624号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邹小敏的委托代理人滕梅、辛粉峰，被上诉人樊民民的委托代理人赵门利、惠红林，原审被告蓝田县伟业娱乐城的法定代表人滕梅均到庭参加诉讼。原审被告程田恩经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院经审理查明，2009年8月31日，樊民民与邹小敏签订《房屋租赁合同》。合同约定，樊民民将其自有的位于蓝田县某路东段南10号六间五层房屋租给邹小敏开办娱乐城；合同期限为2009年9月1日至2014年8月31日；租金为每年80000元，租金支付方式为自合同签订之日起，一次性交清下半年房租，否则樊民民有权阻止邹小敏经营，责任由邹小敏自负。合同生效后，蓝田县伟业娱乐城在邹小敏承租的樊民民房屋内开办娱乐经营活动。2009年8月至2010年5月，邹小敏向樊民民支付房租80000元，未能支付第二年度的房租。2011年6月8日，樊民民向邹小敏发出解除合同的通知，欲催促邹小敏尽快支付逾期房租。实际双方并未解除原合同。2011年8月21日，樊民民与邹小敏在认同原合同的基础上，又签订了一份《房屋租赁合同补充》。租金为每年130000元，租金支付方式为自合同签订之日起，一次性交清第一年租金，第二年起提前一个月交清下半年房租，否则樊民民有权阻止邹小敏经营，责任由邹小敏自负；从2012年9月1日以后的房租，按照当时市场房租情况另外商定，即以低降高涨的原则确定。后因邹小敏未按约定支付房租，樊民民即将蓝田县伟业娱乐城的营业大门上锁。2012年2月15日，樊民民与邹小敏达成协议，即由邹小敏于2012年2月16日先支付租金50000元，并于15日内还清所欠房租180000元，否则邹小敏自觉停止营业，所有设施归樊民民所有。同时，程田恩自愿就邹小敏所欠樊民民房租提供担保。2012年2月16日，邹小敏支付樊民民房租50000元，2012年3月2日，邹小敏再次支付樊民民房租100000元。2012年7月15日，樊民民书面通知邹小敏和蓝田县伟业娱乐城，要求邹小敏按照协议自觉锁门停业。2012年12月14日，樊民民经与蓝田县伟业娱乐城员工程田恩协议，由程田恩锁上邹小敏蓝田县伟业娱乐城的经营大门，并将钥匙交给樊民民，再一次性支付21万元房租后，再继续开门营业。以后蓝田县伟业娱乐城和邹小敏未支付房租，致蓝田县伟业娱乐城的经营大门再未开启。庭审中，樊民民变更诉讼请求，即要求解除樊民民与邹小敏签订的《房屋租赁合同》；支付房租19万元（计算至2013年8月1日）；要求邹小敏恢复房屋原状，返还房屋。＼n樊民民诉称，2009年8月31日，其与邹小敏签订《房屋租赁合同》。合同约定，樊民民将其位于蓝田县迎宾路东段南10号六间五层房屋租给邹小敏开办娱乐城，租期5年；年租金为80000元。2011年8月21日，又与邹小敏达成《房屋租赁合同补充协议》，约定从2011年9月1日至2012年8月31日房租调整为年租金13000元。合同签订后，蓝田县伟业娱乐城在邹小敏所租的房屋内开办娱乐经营，程田恩也直接参与了蓝田县伟业娱乐城的经营活动。2012年2月、5月、6月和12月樊民民多次催要拖欠的租金，但邹小敏至今未能清结房租。现要求：一、解除樊民民和邹小敏于2009年8月31日签订的《房屋租赁合同》；邹小敏、蓝田县伟业娱乐城向樊民民支付逾期租金21万元，程田恩承担连带责任。＼n邹小敏、蓝田县伟业娱乐城、程田恩辩称，樊民民要求支付的租金21万元计算有误，即锁门期间的房租和借贷樊小龙的2万元不应计入租金范围；樊民民以开门为条件强迫签订的补充协议是不公平的。蓝田县伟业娱乐城经营总投资230万元，不到一年祸端连出，资金短缺，多次与樊民民签下不平等协议，使其经济利益受损，故不同意樊民民的诉讼请求。＼n原审法院经审理认为，樊民民将其房屋出租给邹小敏使用，双方签订有租赁合同，该合同符合法律规定，为有效合同。其合同履行期间，邹小敏未能按照合同约定的方式支付房租，经樊民民多次催要未能支付，现樊民民要求解除合同，其事实理由成立，依法予以支持。依据合同约定，房屋租金应由邹小敏承担，樊民民请求由邹小敏和蓝田县伟业娱乐城共同承担，不予支持。2012年9月以后的房租双方未商定，应按前一年的房租确定。依照合同约定，邹小敏已支付樊民民房租230000元，截止2013年8月1日，尚欠樊民民房租179166.67元，应限期支付樊民民。樊民民曾与邹小敏达成清偿房租的协议，该协议由程田恩提供担保责任，故该协议中所涉未清偿的房租款项80000元，程田恩应承担连带清偿责任。本案中，邹小敏将其租用樊民民的房屋转给蓝田县伟业娱乐城使用，鉴于樊民民请求解除合同并返还房屋，蓝田县伟业娱乐城应限期返还樊民民的房屋，并恢复原状，由邹小敏承担连带责任。邹小敏辩称房租计算有误，认为其借贷樊某2万元不应计入房租，樊民民亦承认属实，该节事实予以采信。另外，邹小敏认为蓝田县伟业娱乐城从2012年7月至今未经营生意不应计入房租数额，该辩称事由未有合同依据，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第一百七十二条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除樊民民与邹小敏签订的《房屋租赁合同》。二、在本判决生效后十日内，由邹小敏支付樊民民房屋租金179166.67元，由程田恩承担其中80000元的连带清偿责任；由蓝田县伟业娱乐城返还樊民民蓝田县某路东段南10号六间五层房屋并恢复该房屋原状，邹小敏负连带责任。三、驳回樊民民其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元（樊民民已预交），由邹小敏负担。＼n宣判后，邹小敏不服，提出上诉。邹小敏认为其与樊民民2009年8月31日签订的租房协议属实。但该协议无效，因该房屋属于违法建筑。邹小敏与樊民民是公务员和教师，两人无权从事经营活动，主体违法。按照合同法有关合同解除的规定，本案的合同在2011年6月8日正式解除。此后两人达成的条款属补充条款，因主合同无效，而无效。2011年6月8日后，邹小敏没有实际经营过，邹小敏交给樊民民的15万元应该返还。蓝田县伟业娱乐城属个人独资企业，没有其他投资人。程田恩多次与樊民民写下不公平的协议，都是单方面的，违法的。邹小敏不拖欠樊民民的房费，锁门期间的费用邹小敏不应承担。综上，请求撤销原判，驳回樊民民的诉讼请求。＼n樊民民答辩称，租赁期间内锁门是事实，但每次锁门都是因邹小敏无故拖延租金，都是双方协商的，有书面的双方认可的锁门材料，程田恩根据转让协议，在2012年3月1日至2013年1月1日是蓝田县伟业娱乐城的实际经营人，其签字是有效的。双方签订的租赁合同及补充协议均合法有效，如果合同无效，就不存在解除，邹小敏上诉理由相互矛盾。综上，请求驳回上诉，维持原判。＼n蓝田县伟业娱乐城答辩称，同意邹小敏的上诉理由和请求。＼n经审理查明，涉案房产于2013年12月20日登记在樊民民之孙樊某甲名下。其余事实原审判决认定清楚。＼n本院认为，涉案房产登记在樊民民之孙樊某甲名下，有房屋所有权证为证。2009年8月31日樊民民与邹小敏就该房产签订《房屋租赁合同》，该合同系当事人真实意思表示，合法有效。2011年6月8日，樊民民虽然向邹小敏发出解除合同通知，但2011年8月21日，双方又达成补充协议，调整了租金，确认了2009年8月31日合同的效力。故邹小敏上诉认为双方原合同已经解除，缺乏事实和法律依据。根据该合同约定，樊民民将房屋交付邹小敏使用，邹小敏应按时支付租金，否则樊民民有权阻止邹小敏经营使用。邹小敏屡次拖欠租赁费，樊民民要求邹小敏停止经营，并不违反合同约定。邹小敏已实际履行了部分支付租金义务，樊民民要求邹小敏支付拖欠租金，应予支持。樊民民持有政府部门颁发的房屋所有权证书，邹小敏上诉认为涉案房产系违法建筑，合同无效，没有任何依据。综上，邹小敏的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费4550元，由上诉人邹小敏承担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长刘国强＼n审判员姜亦君＼n代理审判员张安品＼n二〇一四年一月二十一日＼n书记员李艳