贵州省金沙县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黔0523民初1785号
原告雷琳，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县鼓场街道。
委托代理人（特别授权）华朝珍，金沙县中心法律服务所法律工作者。
被告金沙县龙渝房地产开发有限责任公司,住所地：贵州省金沙县沙土镇。
法定代表人陈方刚，该公司执行董事。
委托代理人（特别授权）梁政，重庆渝礼律师事务所律师。
原告雷琳诉被告金沙县龙渝房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称：龙渝房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月20日作出（2015）黔金民初字第2053号民事判决，被告龙渝房开公司不服提出上诉，毕节中院审理后，于2016年6月12日作出（2016）黔05民终1067号民事裁定书裁定：撤销原判，发回重审。本院重审立案后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告雷琳及其委托代理人华朝珍、被告龙渝房开公司的法定代表人陈方刚及其委托代理人梁政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告雷琳诉称：原告于2015年4月14日向被告龙渝房开公司预付购房款20万元，拟购买被告位于金沙县沙土镇民心广场的3-3-11-1号房屋，被告向原告出具了收款收据。原告支付房款后，多次要求与被告签订购房合同并办理备案登记手续，但被告均拒绝办理。《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向购买人收取任何预定款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”由于被告的原因，导致双方未能订立合同，被告应当承担返还原告已预交的购房款20万元。为维护自己的合法权益，请求判决被告返还原告购房款20万元并承担本案诉讼费用。
为证明自己的主张，原告向本院提交了以下证据：
1.2015年4月14日收款收据。证明被告公司收取了原告预付的20万元购房款的事实，并加盖了被告公司印章。原告支付购房款之后，被告至今没有和原告签订购房合同，原告多次找被告签合同，均被拒绝。
经质证，被告对真实性无意见，认为该证据只证明有一张收款收据，并不能证明原告支付了被告20万元款项，事实是在2015年4月14日，原告并没有支付被告该笔款项，且当天被告也没有收到过这笔款。原告办理了收款收据手续之后一直没有来办理房屋交易的相关事务，是原告提出让被告将该房屋出售之后，将该款项直接支付给原告，但是该房屋至今都没有卖掉。
2.借条复印件，毕节市中级人民法院庭审笔录。2014年9月28日谭定余向原告借款20万元，每月的利息是6000元，被告公司作为担保人在借条上加盖了公司的印章，并承诺用金沙县沙土镇民心广场.民心花园3-5号楼7号门面作抵押对谭定余向原告借款作为担保。
经质证，被告认为证据是其在二审中提供的，原告在中院是不予认可的，今天原告对该证据认可，被告对该借条的真实性也予以认可，该借条能够证明原告借款20万元是借给谭定余的，借款时间是2014年9月28日，被告在当初只是作为担保人，如果原告认为该借条是真实的，那么原告就应当诉谭定余作为本案的被告，就不应当将今天的被告作为单独被告，其实该借条的内容明确写明，此款已用作抵房特作废，因此该借条能够证明原告和被告之间不存在民间借贷法律关系，只是存在房屋买卖合同关系。
3.2014年9月29日金沙县富民村镇银行转账凭证。证明原告于2014年9月29日转账20万元借款到谭定余账户上的事实。
经质证，被告对真实性无意见，请求法院核对。
被告龙渝房开公司辩称：2015年4月14日，被告未收到原告的任何款项，原告也没有向被告提供20万元的资金。原告出示的收款收据只是和被告公司的一个股东谭敏的父亲谭定余有民间借贷合同关系，在2015年4月14日，原告和谭定余约定好由谭敏在被告公司所占的股份的房产冲抵谭定余所欠原告20万元债务，该笔借款是2014年9月28日谭定余向雷琳的借款，所以本案原告要求被告退还借款不能成立，因为被告同意了谭定余与原告的抵债协议之后，应当是来办理房屋过户手续，不应当是要求被告退款，所以应当驳回原告的诉讼请求。
被告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
1.商品房预售许可证。证明被告销售房屋的合法性。
经质证，原告对真实性无意见，但认为被告有商品房预售合同，但并未与原告办理相关的房屋买卖合同，原告不能享有房屋的产权，且被告方所抵押给原告的房屋已被重庆人民法院查封，人民法院已向金沙县房管局送达了协助查封裁定，因此该组证据和本案无关。
2.2014年9月28日《借条》。证明2014年9月28日谭定余在原告处借款20万元，该借条已经抵作购房，此借条已作废。
经质证，原告对真实性无异议，但借条上所写的作废不是原告所写，同时该借条也证明了谭定余向原告所借的款已转移给被告公司，由被告公司承担此笔债务。
经庭审质证，本院对证据作如下确认：原、被告提交的证据，经质证，双方对对方提交的证据的真实性均无异议，本院对原、被告所举证据的真实性予以确认。
经审理查明：2014年9月28日，被告龙渝房开公司的股东谭敏之父谭定余经龙渝房开公司担保向原告雷琳出具《借条》借款20万元，因谭定余无力偿还原告雷琳借款，经协商原告雷琳的该笔20万元借款，转换为谭敏在龙渝房开公司股份中所占的房产金沙县沙土镇民心广场3-3-11-1号房屋的购房款，经被告龙渝房开公司确认后于2015年4月4日向原告雷琳出具3-3-11-1房屋购房款20万元的《收款收据》，龙渝房开公司收回该谭定余出具给原告雷琳的《借条》。后因被告龙渝房开公司未与原告雷琳签订购房合同，原告诉来本院请求判决支持如前诉请。庭审中，原、被告双方均认可，谭定余向原告的借款20万元已经转化为原、被告之间的购房款,双方至今未签订购房合同。庭审后，经本院向谭定余、谭敏核实上述借款20万元已转换为原、被告之间的购房款。
另查明，被告龙渝房开公司于2013年4月18日取得了（金府）商房预字第13004号《商品房预售许可证》，准予被告龙渝房开公司预售金沙县沙土镇民心广场商品房，金沙县沙土镇民心广场3-3-11-1号房屋被重庆市铜梁区人民法院于2016年1月22日查封，查封期限为三年。
本院认为：原告雷琳与谭敏之父谭定余之间的借款经协商已转换为原告雷琳向被告龙渝房开公司购买金沙县沙土镇民心广场3-3-11-1号房屋的购房款，龙渝房开公司确认后，并向原告雷琳出具了购房款的《收款收据》，被告应当与原告签订购房合同并办理相关的备案登记手续。因原、被告双方未签订购房合同，本案诉争之房已被重庆市铜梁区人民法院查封，被告龙渝公司已不可能再与原告签订购房合同并办理相关的登记手续，原告已无法实现其合同目的。根据《商品房销售管理办法》第二十二条第二款：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”之规定，被告应当返还原告购房款20万元，故对原告请求被告返还购房款20万元的请求，予以支持。被告辩称同意谭定余与原告的抵债协议后，原告应当来办理房屋过户手续，不应当是要求被告退款的理由，因该诉争房屋现已被查封，被告已不可能再为原告办理该房屋过户手续，故对被告的该辩解理由不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《商品房销售管理办法》第二十二条第二款之规定，判决如下：
由被告金沙县龙渝房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内返还原告雷琳购房款20万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4210元，由被告金沙县龙渝房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
逾期不提起上诉，本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院依法申请强制执行。
审 判 长 骆礼秋
审 判 员 胡佳艳
人民陪审员 吴 烨
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 徐 磊