贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0502民初3518号
原告：毕节康泰物业管理有限公司，住所地：毕节市七星关区威西路53号。
统一社会信用代码：91520502063060342W。
法定代表人：孙学贵，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人:赵波（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201610396291。
委托诉讼代理人:赵文媛（一般授权代理），贵州本芳律师事务所实习律师。
被告：周珍伟，男，汉族，1984年8月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。
原告毕节康泰物业管理有限公司与被告周珍伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月3日公开开庭进行了审理，原告毕节康泰物业管理有限公司之委托代理人赵波、被告周珍伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告在十日内支付原告2016年8月22至2017年8月21日的物业费1396.00元、生活垃圾清运费120元;并支付滞纳金和违约金。其中，滞纳金以1396.00元为基数，按千分之三每日的标准计算，计算期间为2016年4月1日起至实际支付完毕之日止;违约金以1396.00元为基数按千分之五每日的标准计算，计算期间为2016年4月1日起至实际支付完毕之日止，以上暂计3000.00元；2.本案受理费由被告承担。案件审理过程中，原告自愿撤回要求被告支付生活垃圾清运费120.00元，保留其他诉讼请求。
事实及理由:2015年8月21日，原被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告提供物业服务，被告支付物业费。服务费标准为(收费面积以产权登记建筑面积为准):住宅1元/平方米*月，生活垃圾清运费10元/户*月，被告应于每年4月1日前缴纳当年物业服务费和生活垃圾清运费，每逾期一日应加收应付金额的千分之三作为滞纳金，并从逾期之日起按应交金额的千分之五缴纳违约金。原告在交房后按照合同约定提供物业服务。被告缴纳了2015年8月22日至2016年8月21的物业费，并于2018年2月26日缴纳了2017年8月22日至2018年8月21日的物业费，但仍拒绝缴纳2016年8月22至2017年8月21日的物业费。按照合同约定，被告应当在每年4月1日前缴纳该年度物业服务费，但该年的物业费其经多次催告后仍然拒不履行支付义务，严重损害了原告的合法权益。原告为维护其合法权益，因此诉至本院。
被告辩称，一、康泰物业自2015年8月份入驻本小区以来，没有按照与答辩人签订的《前期物业服务合同》约定对本小区提供服务，态度恶劣，管理混乱，其不作为，乱作为行为严重损害了答辩人及全体业主合法权益。基本情况如下:1、消防设施维护不到位，不完善，形同摆设。消防通道长期堵塞，后经业主举报、上访，有关部门协调处理要求康泰物业整改，但康泰物业阳奉阴违，至今不作任何处理。2、楼道、地下室、过道长期堆放杂物，风机房堆放物品并用作职工寝室等，更有甚者，在极易造成火灾隐患的过道管道旁生火做饭，业主多次向康泰物业举报投诉，康泰物业装聋作哑，不作任何处理。3、安全监控也形同虚设，每当业主车辆被损，或是物品被盗等需要调取监控时，物业总是推说监控坏了，或是盲区，调不出来作为借口，拒绝承担责任。并且各单元智能防盗门毫无作用，甚至是损坏不能关闭的，导致任何人都可直接出入单元楼层，小广告遍布楼区，严重影响答辩人及业主住行安全，业主多次向康泰物业公司反映，但康泰物业至今未作处理。4、公共行车道、安全通道上经常停放车辆，康泰物业监管不力，疏导无方，导致经常堵车，造成业主行车出行极不方便。
5、康泰物业公司2015年8月入驻小区就把小区公共平台租给商贩摆烧烤摊，造成很大的环境污染，而康泰物业只管收钱，根本不顾油烟会对答辩人及小区业主身心造成多大危害。后经业主多次向有关部门反映，街道办事处和综合执法大队于2017年5月17日才取缔了烧烤摊。但是后来康泰物业又纵容，允许个别商贩占用消防通道设摊摆点，私拿好处。6、对小区长期占用公共部分违章搭建的违规行为，康泰物业视而不见，既不制止，又不上报，听之任之。并且康泰物业自己都违规在公共平台上私搭职工宿舍，造成非常恶劣的影响。7、小区外墙面开裂，公共部位墙面开裂处理，小区道路维修，康泰物业要么不维修，要么不按要求恢复。推卸责任，偷工减料，欺骗业主。根据答辩人与康泰物业签订的《前期物业服务合同》第三条物业服务质量规定:“房屋外观完好整洁，无违章违规搭建安装;道路通畅，路面平整；消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通”等。《贵州省物业管理条例》第七十四条规定:“物业管理区域内发生违反治安消防规划环保物业装饰和使用等方面法律法规的行为，物业服务企业应当制止，并向上级有关部门报告。康泰物业对以上事实既未制止也未报告，已构成严重违规。其不作为乱作为行为已严重损害了答辩人及全体业主的合法权益。二、康泰物业作为本小区前期物业，未对本小区进行物业承接查验，违反了相关条例，侵犯了答辩人和小区业主的知情权和选择权，损害了答辩人及小区业主的合法权益和公共利益。根据《贵州省物业管理条例》第五十七条规定:“物业服务企业承接物业服务项目时，应当与建设单位共同对建筑物及配套的设施设备和相关场地进行查验，查验记录由双方签字确认。《贵州省物业项目承接验收管理办法》第十一条规定:“承接验收的所有资料归全体业主所有，委托业主委员会管理(尚未成立业主大会的物业项目由承接该项目的物业服务企业暂管)”。康泰物业公司承接本小区前期物业时，却严重违反规定，没有进行物业承接查验，拒绝向业主公示，提供其查验记录信息。到现在本小区基础设施、市政设施、消防、绿化等都均未达到规划设计要求和交付使用条件。康泰物业不作物业承接验收，有意维护其上属公司创美房开，规避其质量问题和保修责任，严重侵犯了答辩人及全体业主合法权益。三、康泰物业于2015年1月1日和创美房开签订《前期物业服务合同》，答辩人和康泰物业于2015年8月20日签订另一份《前期物业服务合同》，两份合同内容有很大差异。康泰物业与答辩人签订合同时，隐瞒了其与创美房开签订《前期物业服务合同》的事实，存在合同欺诈行为。康泰物业与创美房开签订的《前期物业服务合同》明确约定:“本小区物业管理费从2017年9月1日起开始收取”，康泰物业与答辩人签订的《前期物业服务合同》约定:“物业服务费首次缴付为交房之日起，即2015年8月20日起开始收取”。而这两份合同之间存在前后因果关系，有前一份合同的存在才能产生后一份合同，应该是以前一份合同为准，不能违背或者推翻前一份合同内容。康泰物业与答辩人签订的《前期物业服务合同》时隐瞒了其与创美房开签订的《前期物业服务合同》，属于合同欺诈行为。按照合同约定，答辩人缴纳物业费时间应为2017年9月1日起开始，以前的物业服务费不应由答辩人承担，属答辩人不知情的情况下缴纳的，应该退还給答辩人。四、康泰物业从未对答辩人及小区业主公示小区公共部分物业经营所得收益的收支情况。康泰物业自入驻本小区以来，直对小区公共广告、公共停车位、公共场地等进行经营管理，但收支情况未公示。根据合同《临时管理规约》第四条第五款约定:“物业服务企业应当至少每半年在建筑区划内公布全体业主共有部分，部分业主共有部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主监督”。根据《物权法》的相关规定:小区公共收益属于全体业主。因此答辩人可认定:小区公共收益已可抵扣物业费，还有剩余，答辩人没有欠其物业费。五、康泰物业公司存在严重的重复收费，乱收费行为。1、根据《临时管理规约》第十条规定:“物业服务费采取包干制方式收取，《前期物业服务合同》第四条约定服务费收取标准为：住宅1.0元/㎡/月，商业2.2元/㎡/月，生活垃圾清运费10元/户/月，这其中垃圾清运费为代收代缴”。而《毕节市七星关区城市垃圾处理费征收标准》为“居住人口：1.5元/人/月(含垃圾回收和清运)”。康泰物业在收取服务费时又重复收取了垃圾清运费6元/㎡，装修管理服务费0.1元/㎡/天，二次楼道维护费100元/户，这属擅自扩大收费范围且重复收费，属违规收费，应退还答辩人及全体业主。2、康泰物业已经收取答辩人2015年8月22日至2016年8月21日的物业服务费，生活垃圾清运费120元。康泰物业又起诉答辩人未交2016年8月22日至2017年8月21日物业费。而本小区竣工验收备案时间为2016年2月29日，消防验收至今不合格。创美房开交房时，本小区还未验收备案。根据《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定:“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格，不得交付使用”。《贵州省物业管理条例》第54第规定:“前期物业服务合同生效之日全房屋交付使用之前，发生的物业服务费，由建设单位承担”。康泰物业在明知房屋未经验收备案情况下，配合房开提前交房，并强制业主签订《前期物业服务合同》，不签就不拿房门钥匙，当时答辩人因急需入住且在不明真相状况下，与康泰物业签订《前期物业服务合同》，并被迫缴纳了2015年9月1日至2016年8月31日当年的物业费，而实际上答辩人缴纳物业费时间应为项目竣工备案后，《前期物业合同》约定时间即2017年9月1日开始缴纳。康泰物业已构成违规收费，提前收费，乱收费。
综上所述，根据《贵州省物业管理条例》，《贵州省物业项目承接验收管理办法》，《前期物业服务合同》，《临时管理规约》的相关规定，由于康泰物业违约在先，而且违反了相关政策法规，答辩人并不构成违约责任。因此，请求人民法院依法驳回其诉讼请求，维护答辩人的合法权益为谢!本院经审理查明：2015年8月21日，原被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告提供物业服务，被告支付物业费服务费。服务费标准为(收费面积以产权登记建筑面积为准):住宅1元/平方米/月，被告应于每年4月1日前缴纳当年物业服务费，每逾期一日应加收应付金额的千分之三作为滞纳金，并从逾期之日起按应交金额的千分之五缴纳违约金。原告在交房后按照合同约定提供物业服务。被告缴纳了2015年8月22日至2016年8月21的物业费，并于2018年2月26日缴纳了2017年8月22日至2018年8月21日的物业费，但仍拒绝缴纳2016年8月22至2017年8月21日的物业费。被告经原告多次催告后仍然拒不履行支付义务，原告为维护其合法权益，因此诉至本院。
另查明，被告居住的涉案房屋建筑面积为116.32平方米，每年应缴纳的物业费为116.32平方米×1元/月*平方米×12个月=1395.84元。
本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》系原被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，对原被告具有法律上的约束力，各方均应当按照合同的约定履行各自的义务。原告已按照合同约定提供物业服务，但是其服务存在一定的瑕疵，如对消防设施设备的维护和管理不到位，通讯线路裸露，混乱不堪。但是该瑕疵服务行为并不足以全部抵扣被告应缴纳的物业费，故对被告拒绝缴纳全部物业费的行为，本院不予支持。结合原告提供的物业服务情况，本院酌情扣减10%的物管费。故被告应向原告缴纳的2016年8月22至2017年8月21日的物业费为1395.84元×0.9=1256.26元。
由于被告逾期支付物业费，根据《前期物业服务合同》的约定，被告应于每年4月1日前缴纳当年物业服务费，每逾期一日应加收应付金额的千分之三作为滞纳金，并从逾期之日起按应交金额的千分之五缴纳违约金。由于该约定过分的高于被告逾期支付物业费给原告造成的损失，因此，本院酌情依法予以调减，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍予以支持。对于原告诉请的滞纳金和其余违约金，本院不予支持。
对于被告抗辩称原告重复收取6元/㎡的装修垃圾清运费、每天0.1元/㎡的装修管理服务费、100元/户的二次楼道维护费、20元/个的临时出入证、10元/个的施工许可证等费用问题。根据《物业管理条例》第四十三条：“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”之规定，本案中，原告与被告签订《装修管理合同》，合同对装修履约金、垃圾清运费、装修管理服务费、二次楼道维护费、施工人员临时出入证、施工许可证等费用进行约定，前述费用属于物业服务合同约定以外的服务项目，故对被告该辩解，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告周珍伟于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节康泰物业管理有限公司2016年8月22至2017年8月21日的物业费1256.26元及逾期付款违约金，违约金以未付款1256.26元为基数，从2017年8月22日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，计付至实际履行完毕之日止；
二、驳回原告毕节康泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25.00元，由被告周珍伟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 吴运成
二〇一八年八月九日
书记员 邓 頔