重庆市潼南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0152民初968号
原告李菊，女，1987年9月10日出生，汉族，住重庆市潼南区。
委托代理人徐晓琴，女，1973年2月24日出生，汉族，住重庆市潼南区。
被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区北辰渠江北路18号，组织机构代码73159734-9。
法定代表人陈庚，总经理。
委托代理人蒋天平，男，1962年12月23日出生，汉族，住四川省成都市。
委托代理人陈小梅，重庆市潼南区梓潼法律服务所法律工作者。
原告李菊诉被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司（以下简称广安嘉铭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员ＸＸ独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告李菊的委托代理人徐晓琴，被告广安嘉铭地产公司的委托代理人蒋天平、陈小梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李菊诉称，2014年1月，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将其开发修建的位于原潼南县某某街道办事处某某路5号商品房一套出售给原告，2014年10月31日前交予原告使用。原告依照合同约定向被告缴纳房款281485元，但被告存在逾期交房、逾期办证的违约行为。因此，请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金4222元和逾期办证违约金985元。
被告广安嘉铭公司辩称，被告不存在逾期交房及逾期办证的违约行为，不应承担违约责任；即使原告存在违约行为，也是因政府因配电工程安装延误所致，被告不应承担违约责任；原、被告关于逾期交房违约金的约定过高，应予以调低。
经审理查明，2014年1月20日，原告李菊与被告广安嘉铭公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：广安嘉铭公司将其开发修建的位于重庆市潼南县某某街道办事处某某路5号“潼南某某大厦”X栋x-
x号住房一套以预售的方式出让给原告。此外，双方在该合同中还约定：原告所购房屋的建筑面积为71.93平方米；总成交金额为281485元；付款方式为按揭付款，即签约当日支付首付款91485元，余款190000元向银行抵押贷款支付。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方（即广安嘉铭公司）应当在2014年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即李菊）使用。”该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。”该合同第十三条“关于办理产权登记的约定”载明：“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方应按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。”上述合同签订后，原、被告又于当日签订《补充协议》，该协议第六条约定“乙方（即原告李菊）购买的该商品房为期房的，甲（即被告广安嘉铭公司）乙双方同意在交房后180天内共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房地产权证，逾期，由责任方承担责任。《重庆市商品房买卖合同》第十三条与本条款约定内容有抵触的，按本补充协议约定执行”。该合同签订后，原告依照合同约定于2014年10月31日前向被告付清了全部房款281485元，被告广安嘉铭公司亦于2014年10月31日前将原告所购房屋的钥匙交付给了原告，并于2015年7月22日在潼南区国土资源和房屋管理局取得了办理产权登记的业务受理通知书。原告遂诉至本院，请求如诉称。
另查明，“潼南某某大厦”项目1幢、2幢（公安编号）分别于2013年4月27日、2014年10月26日取得商品房预售许可证。2014年11月21日，“潼南某某大厦”项目经潼南县公安消防大队综合评定验收合格，同年12月20日，上述工程通过了建设、监理、施工、设计、勘查单位竣工验收。
上列事实，有原、被告的陈述、身份证复印件、营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明书、重庆市商品房买卖合同、收据、银行贷款还款明细、建设工程竣工验收意见书、建设工程消防验收意见书、重庆市商品房预售（预租）许可证、业务受理通知书等证据在案为凭，这些证据经开庭质证及审查，足以采信。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。本案中，原告李菊与被告广安嘉铭公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人自愿订立，且双方当事人均具有订立合同的民事权利能力和民事行为能力，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的内容亦不违反法律、法规强制性规定，不损害国家、集体、第三人的合法权利。因此，该合同依法成立，合法有效。
当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格。否则，不能作为房屋已交付使用；若未达到合同约定的交付条件，但同时具备了钥匙已交付、竣工验收合格、已通过消防验收的，可以视为房屋已交付使用。本案中，虽然被告于2014年10月31日向原告交付了房屋钥匙，但涉案房屋于2014年11月21日通过消防验收，于2014年12月20日通过竣工验收，此时，涉案房屋虽未达到合同约定的须已进行竣工验收备案登记的交房条件，但该房已通过消防、竣工验收且被告已向原告交付了房屋钥匙，该房屋可以安全使用。故应当将2014年12月20日视为该房屋的交付使用时间。广安嘉铭公司辩称该房屋通过竣工验收的时间为2014年9月20日，通过消防验收的时间为2014年9月15日，并向本院举示了《重庆市建筑消防设施工程质量检测报告》、《建设工程安全生产竣工评定表》及《会议签到表》等证据，本院认为，建设工程竣工验收通过的时间应以建设、监理、施工、设计、勘查单位共同出具竣工验收合格的竣工验收意见书的时间为准，消防验收通过的时间应以消防部门出具消防验收合格的消防验收意见书的时间为准，被告所举示的上述证据不能证明本案房屋在被告主张的时间通过了消防验收及竣工验收，因此，对被告的上述主张本院不予支持。故被告于2014年12月20日才完成了合同约定的交房义务。根据原、被告双方约定，被告应在2014年10月31日前完成交房义务，因此，被告广安嘉铭公司存在逾期交房的违约行为，应当承担逾期交房的违约责任，其逾期交房的违约期间为2014年11月1日至2014年12月20日（共计50天）。依照双方当事人在该合同中第九条的约定，被告应向原告支付的逾期交房违约金为281485元×50天×0.0003=4222元。被告辩称原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中对逾期交房违约金的约定过高，应予调整，本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。本案中，被告并未举示充分证据证明原告因被告逾期交房产生的实际损失，故本院结合被告逾期交房的时限、原告履行合同的程度及对所购房屋的期待性，对被告该辩解意见不予支持。此外，被告还辩称其逾期交房系因电力公司电力设施原因所致，故不应承担违约责任，但被告所举示的《电力工程承包合同》及原潼南县电力公司的复函并不足以证明其逾期交房系电力公司原因导致，故本院对被告的该辩解不予支持。
依照双方当事人签订的商品房买卖合同补充协议第六条的约定，被告广安嘉铭公司应当在符合交房条件后180日内为原告所购房屋办理《房地产权证》，即取得土地房屋登记机关出具的登记受理单。本案中，被告于2014年12月20日完成交房义务，故其至迟应在2015年6月18日前为原告所购房屋向潼南区房地产管理部门提供齐全的办证资料，并取得登记受理单。但被告广安嘉铭公司于2015年7月22日才取得办理本案房屋产权登记的业务受理通知书，故其存在逾期办证的违约行为，违约期间为2015年6月19日至2015年7月22日（共计34天）。因此，依照双方关于逾期办证违约金的相关约定，被告应承担的逾期办证违约金为281485元×34天×0.0001=957元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：
一、被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李菊支付逾期交房违约金共计人民币4222元。
二、被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李菊支付逾期办证违约金共计人民币957元。
三、驳回原告李菊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。
本判决为终审判决。
审判员 孙 健
二〇一六年三月二十九日
书记员 陈韦杙