安徽省定远县人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖1125民初3271号
原告:凌飞,男,1981年9月27日出生,汉族，住安徽省定远县。
委托诉讼代理人：方盼、李举媛，安徽天定律师事务所律师。
原告：张文文，女，1986年10月26日出生，汉族，住安徽省定远县。
被告:滁州市铭威置业有限公司,住所地安徽省滁州市定远县定城镇鲁肃大道名仕新城，统一社会信用代码913411256694902168（1-1）。
法定代表人：陈正军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：章翔、吴旭，安徽点赞律师事务所律师。
第三人:中国工商银行股份有限公司定远支行,住所地安徽省定远县定城镇人民路200号（定200），统一社会信用代码91341125704967826K。
法定代表人：兰涛，该支行行长。
委托诉讼代理人：王有淼，男，1962年5月5日出生，汉族，住安徽省定远县，该支行职工。
委托诉讼代理人：谢其国，安徽苏滁律师事务所律师。
原告凌飞诉被告滁州市铭威置业有限公司（以下简称铭威置业）、第三人中国工商银行股份有限公司定远支行（以下简称工行定远支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，诉讼过程中张文文申请作为共同原告参加诉讼，经本院依法审查准予并通知其作为共同原告参加诉讼。凌飞及其委托诉讼代理人方盼、李举媛，张文文，铭威置业的委托诉讼代理人章翔，工行定远支行的委托诉讼代理人王有淼、谢其国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
凌飞、张文文向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行《商品房买卖合同解除协议书》，返还原告购房款39358元及利息（以39358元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年6月1日起至实际付清之日止）；2、判决解除原告与第三人签订的《商品房按揭贷款合同》，被告返还原告从2017年2月3日起开始向第三人偿还的贷款本息9000元；3、判决被告按《商品房买卖合同解除协议书》的约定赔偿原告违约金11807.4元（以39358元为基数×30%）；4、由被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，凌飞、张文文将诉讼请求第二项变更为：解除原告与第三人签订的《商品房按揭贷款合同》，要求被告偿还原告从2017年2月3日至2017年9月20日共偿还第三人贷款本息14267.97元，其中本金8443.18元，利息5824.79元。事实和理由：原告在2012年2月22日在被告处购有一套位于鲁××大道××室建筑面积为94.25平方米，总价款为313549元，原告首付款为95549元，与第三人签订《商品房按揭贷款合同》，办理按揭贷款218000元。因故于2014年12月11日向被告提出要求退房，并递交退房申请书，于2015年6月30日原、被告双方协商后签订《商品房买卖合同解除协议书》，被告一直没有按协议履行，后原、被告双方于2016年5月9日再次签订一份《商品房买卖合同解除协议书》，该协议双方约定：一、被告于2016年5月30日前一次性将原告首付款95549元及银行已付按揭款73809元付清（两项共计169358元）；二、原、被告办理注销银行按揭事项及商品房备案登记手续等，同时还约定如被告逾期退款承担应退款30%的违约责任，经过原告多次催要，被告于2016年5月30日向原告6215591303000011628卡汇入130000元的退房款，还剩39358元未退还。
2016年8月7日开始，原告在第三人银行的按揭贷款由被告按月打款到原告的6215591303000011628的卡内，由原告向第三人的按揭账号62×××22的卡号内还款，自2017年2月3日被告不再向原告的6215591303000011628卡内打款还贷，导致第三人银行将6215591303000011628账号冻结，原告为不影响信用度无奈自2017年2月3日开始由原告出资向第三人还贷至今，且被告已经将该处房产另卖他人，故被告还应按《商品房买卖合同解除协议书》的约定向原告赔偿应退房款30%的违约金。综上，请求依法判如所请。
铭威置业辩称：1、举证期限为2017年9月26日，对于原告增加的诉请应在举证期限届满前提出；2、根据合同法及合同法司法解释规定，当事人约定的违约金不超过造成损失的30%，本案中原告主张11807.4元，远远超过法律规定，违约金数额过高，原告损失应以本金39358元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%，自2016年6月1日计算至2017年11月8日，相应利息损失为2496.77元，根据合同法、合同法司法解释的规定，违约金不得超过造成损失的30%，在本案中，原告主张的违约金不得超过3245.80元，对于超出的部分法院应不予支持。
工行定远支行称：1、原告与被告合同解除，第三人无法确定真实性，请法院核实；2、如判决解除商品房按揭贷款合同，请求法院判决被告返还第三人剩余贷款本金及利息，其中本金163457.8元，2017年9月2日开始计算利息，之前利息已经付清，2017年9月2日至判决前，按照中国人民银行发布的同期同类基准利率上浮10%，判决后，履行期内若未履行则再加30%（逾期罚息）。
铭威置业对于第三人提出的诉讼请求辩称为：对于第三人提出的上浮10%以及逾期罚息30%应当提供相应的法律依据，否则，应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算相应利息。
经审理查明：凌飞、张文文系夫妻关系。2012年2月22日，铭威置业与凌飞签订《商品房买卖合同》一份，约定凌飞购买铭威置业开发的名仕新城第11幢1单元902号房屋，凌飞支付首付款95549元，余款218000元办理银行按揭，铭威置业在2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付凌飞使用。《商品房买卖合同》签订后，凌飞缴纳了首付款95549元，余款在工行定远支行办理了按揭贷款，该合同约定的交房期限到期后，铭威置业未向凌飞交房。
2015年6月30日，铭威置业和凌飞签订《商品房买卖合同解除协议书》一份，该协议书载明：乙方（凌飞）向甲方（铭威置业）购买名仕新城11栋902商品房一套，双方已签订《商品房买卖合同》，现经甲乙双方协商，达成协议如下：一、甲（铭威置业）、乙（凌飞）双方自愿解除上述商品房的买卖合同；二、自甲乙双方签订本协议之日起，买卖合同即行终止，甲乙双方之间就买卖合同的争议全部解决，甲方收回出售给乙方的该商品房，该商品房的产权即与乙方无关；三、甲乙双方对乙方已付购房款确认如下：1、此房成交总价为人民币313549元，2、乙方已付的购房首付款人民币95549元（含定金），3、乙方通过工商银行办理按揭贷款支付购房款218000元，已归还按揭贷款73809元，其中归还本金27801元，归还利息46008元；四、甲乙双方就退款事宜如下：1、甲方于本协议签订之日起60日内以乙方名义将按揭贷款直接归还贷款银行，2、注销抵押登记手续及注销商品房备案登记手续办妥后3日内，甲方将乙方已付的首付款95549元计银行已付款73809元退还给乙方（自本协议签订之日起到实际付款日止的银行还款金额按实际扣款金额结算一并退还给乙方）；五、乙方应提交办理解除按揭贷款协议、解除买卖合同、注销抵押登记事宜所需要的全部资料，并配合甲方办妥上述事宜，若乙方不能按时提交相关资料或提交资料欠缺、不合格或拒绝配合办理的，甲方有权暂缓退还乙方所有款项；六、甲乙双方同意自本协议生效后，双方之间就买卖合同的争议全部解决……。
2016年5月9日，铭威置业（甲方）与凌飞（乙方）另行签订《商品房买卖合同解除协议书》一份，该协议书载明：“乙方于2012年2月22日从甲方开发的名仕新城小区购买11栋902号商品房壹套。双方当时签有商品房买卖合同。当时乙方首付95549元款项，并办理了银行按揭贷款手续且按期付款。乙方于2014年12月11日因故向甲方提出申请退房，甲方当时同意退房，并在申请上签名且约定甲方在30日依合同约定退还乙方所有已付房款（包括银行所有已付房贷款）。结果甲方未按以上约定履行，直到2015年6月30日，双方又签订了一份《商品房买卖合同》的解除协议书，解除协议书约定甲、乙双方就退款事宜如下第2点之间未履行。乙方多次在电话、短信中催讨仍然无果，现双方本着和气的态度，再次订立《商品房买卖合同》解除协议，经双方协商一致达成如下协议内容：一、甲、乙双方就退房款一事本着公平、公正、依法解决的态度，约定甲方在2016年5月30日前一次性将乙方首付款95549元及银行已付按揭款7380.90元付清。二、甲方和乙方共同办理注销银行按揭款及商品房备案登记等各项手续，以免给乙方造成个人购买二套房后果。三、甲乙双方自本协议签订后，以前双方所签订的协议作废，以本协议约定内容为有效条款。四、违约责任：以上各条甲乙双方必须自觉履行，如有一方违约，违约方则向守约方承担违约责任，按合同法的规定，即承担应退款的30%违约责任，同时银行按揭贷款以双方诉讼开始时已付的款项为标的。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议自甲乙双方签名即生效。”该解除协议签订后，铭威置业至今尚欠凌飞、张文文39358元未予返还。
同时查明：2012年4月15日，凌飞、张文文与工行定远支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定，凌飞、张文文贷款金额为218000元，贷款期限为180个月，贷款用途为购买安徽省定远县名仕新城11-1-902室房屋，铭威置业为该《个人购房借款/担保合同》的保证人，抵押财产为该商品房。合同签订后，第三人工行定远支行根据凌飞、张文文的授权将218000元贷款拨付给铭威置业。
另查明：从2017年2月3日至2017年9月2日，凌飞、张文文又支付工行定远支行按揭贷款本金8443.18元，利息5824.79元，合计14267.97元。截至2017年9月20日，凌飞、张文文尚欠工行定远支行按揭贷款本金163135.36元未偿还。
本院认为：依法成立的合同具有法律效力，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行相应的义务。就涉案房屋买卖凌飞和铭威置业签订了《商品房买卖合同》，后双方又签订了解除协议，解除了双方签订的《商品房买卖合同》，并就合同解除后的购房款及已付按揭贷款本息的返还进行了约定，至开庭时，铭威置业尚欠凌飞、张文文购房款39358元未予返还，故对凌飞、张文文要求铭威置业返还购房款39358元的诉讼请求，本院予以支持。
关于凌飞、张文文要求铭威置业按照中国人民银行同期银行贷款利率以39358元为基数计算自2016年6月1日至款付清时止的利息一节。因双方在2016年5月9日的解除协议书中对违约责任进行了约定，凌飞、张文文也按照该约定主张了违约金，现凌飞、张文文要求按照中国人民银行同期银行贷款利率以39358元为基数计算自2016年6月1日至款付清时止的利息缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于凌飞、张文文要求铭威置业按照双方签订的《商品房买卖合同解除协议书》的约定赔偿违约金11807.4元（39358元×30%）一节。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。本案中，铭威置业辩称凌飞诉请的违约金过高，不应超过损失的30%，凌飞、张文文也未举证证实其所受损失情况，根据双方当事人的约定及法律的规定，综合考虑铭威置业的过错程度及凌飞、张文文可能获得的预期利益等因素，本院酌定铭威置业赔偿凌飞、张文文违约金3021.34元﹝39358元×（中国人民银行同期贷款利率4.35%÷365天）×525天（从2016年6月1日计算至2017年11月8日开庭之日）×130%﹞。
关于凌飞、张文文诉请的解除与第三人签订的商品房按揭贷款合同，并要求铭威置业返还凌飞、张文文从2017年2月3日至2017年9月20日共偿还第三人贷款本息14267.97元一节。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故对凌飞、张文文要求解除与工行定远支行签订的《个人购房借款/担保合同》的主张，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故对凌飞、张文文要求铭威置业偿还自2017年2月3日至2017年9月20日已偿还给工行定远支行的按揭款本金8443.18元、利息5824.79元，合计14267.97元，本院予以支持。
关于工行定远支行请求判决铭威置业返还剩余贷款本金163457.8元一节。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五第一款规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理……。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。结合上述规定，至2017年9月20日，凌飞、张文文尚欠工行定远支行按揭贷款本金163135.36元未予偿还，故铭威置业应向工行定远支行返还按揭贷款本金的数额为163135.36元。关于工行定远支行诉请的按照中国人民银行发布的同期同类基准利率上浮10%计算2017年9月2日至判决前的利息及判决后履行期内若未履行则再加30%逾期罚息一节，因工行定远支行并未提供相关证据证实在《个人购房借款/担保合同》解除后，铭威置业应按照此标准承担利息，故对工行定远支行的该项诉请，本院不予支持。在铭威置业向工行定远支行清偿剩余贷款后，工行定远支行应办理名仕新城11幢1单元902室房屋上抵押登记的涤除手续。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告滁州市铭威置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告凌飞、张文文购房款39358元；
二、被告滁州市铭威置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告凌飞、张文文违约金3021.34元；
三、解除原告凌飞、张文文与第三人中国工商银行股份有限公司定远支行签订的《个人购房借款/担保合同》；
四、被告滁州市铭威置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告凌飞、张文文为购房已偿还银行贷款本金8443.18元、利息5824.79元；
五、被告滁州市铭威置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国工商银行股份有限公司定远支行返还原告凌飞、张文文未偿还剩余贷款本金163135.36元,自被告滁州市铭威置业有限公司清偿上述贷款之日起七日内，第三人中国工商银行股份有限公司定远支行办理名仕新城11幢1单元902室房屋上抵押登记的涤除手续；
六、驳回原告凌飞、张文文的其他诉讼请求；
七、驳回第三人中国工商银行股份有限公司定远支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5083元，减半收取2542元，由原告凌飞、张文文负担82元，由被告滁州市铭威置业有限公司负担2418元，由第三人中国工商银行股份有限公司定远支行负担42元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 李保林
二〇一七年十一月二十日
书记员 杨 梅
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。