河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)豫01民终14516号
上诉人(原审被告)：深圳旭威安泰商业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区青梧路科苑花园58区2栋605室。
法定代表人：海奇，总经理。
委托代理人：张俊良、张广生，河南沃原律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李欢，女，1984年1月29日出生，汉族，住郑州市管城回族区。
委托代理人：高丽，河南金色世纪律师事务所律师。
上诉人深圳旭威安泰商业管理有限公司（以下简称旭威公司）因与被上诉人李欢房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初4515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人旭威公司委托代理人张俊良、被上诉人李欢委托代理人高丽，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
旭威公司上诉请求：1、撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判；2、李欢承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。李欢自2015年5月已经开始营业，实际使用商铺20个月。李欢向一审法院提交的《租赁合同》及租金收据为后期变更的合同，在此之前，旭威公司与李欢之间还签订过关于同一商铺的《租赁合同》，该合同签订于2014年10月28日，合同有效期为2015年1月1日至2017年12月31日。故李欢自2015年1月1日就一直占有该商铺。法律适用错误。2014年签订的合同虽经双方变更已经作废，但不应忽视两份合同之间的联系。商场是2015年6月1日开业的，虽然第二份《租赁合同》的期限为2016年10月1日至2018年9月30日，但不能说明旭威公司商铺在2015年6月1日至2015年10月1日期间是免费供人使用的。现李欢要求撤销变更后的租赁合同，该租赁合同撤销后，李欢交纳的2017年3月至2017年10月的租金17806元由于失去法律原因，构成不当得利，旭威公司应当返还。但李欢在2015年6月1日至2016年10月1日期间实际使用旭威公司商铺同样构成不当得利，应当给予赔偿。根据第一份《租赁合同》可知，李欢在2015年6月1日至2016年10月1日使用旭威公司商铺期间，租金同样是按照30521元/年计算。
李欢辩称，因旭威公司的原因造成双方2016年9月25日签订的《租赁合同》合同目的不能实现，故旭威公司应当返还剩余租金和各项押金，请求依法驳回旭威公司上诉，维持原判。
李欢一审诉讼请求:1.确认双方之间签订的《租赁合同》无效；2.旭威公司退还李欢房租30521元、运营保证金2543元、电表押金300元、物业费1813元，共计35177元；3.旭威公司赔偿李欢装修费14150元；4.本案诉讼费用由旭威公司承担。
一审法院认定事实：对双方无异议的证据，该院予以确认，1.2016年9月25日，李欢（乙方）与旭威公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其位于郑州市中原区建设路文化宫路西南角华亚广场楼群魔方时尚购物广场二层童装区域，铺位号为C030建筑面积14.13平方米的场地出租给乙方，由其运营管理协议约定的商品。租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止。租金交纳办法为首次按年交纳费用30521元。合同还约定了其他内容。2.合同签订后，李欢于2014年10月28日向旭威公司支付运营保证金2543元；于2016年9月25日向旭威公司支付2016年6月1日至2016年12月31日的物业管理费270元、电表保证金300元、2016年10月1日至2018年9月30日的租金30521元。3.诉讼中，李欢将其诉讼请求明确如下：1.要求解除双方于2016年9月25日签订的《租赁合同》；2.旭威公司退还李欢房租24162元、运营保证金2543元、电表押金300元；3.旭威公司赔偿李欢装修费14150元；4.该案诉讼费用由旭威公司承担。针对李欢变更后诉讼请求，旭威公司称：不同意退还房租，同意退还运营保证金和电表押金，不同意退还装修费。对当事人有争议的证据和事实，该院分析认定如下：1.针对李欢经营起止时间及不再经营原因，双方发生争议。针对经营起止时间，李欢称：“具体时间记不清，大概是2015年5月31日开始对外经营，截止时间是2016年9月底开始不再经营。生孩子之前是自己经营，生孩子之后是邻居小潮人店主刘艳丽帮忙经营。实际经营人是李欢本人”旭威公司对李欢所述有异议，称：“李欢开始对外经营的时间属实，但截止时间不属实，二楼商户经常不开门，最后经营的截止时间是2016年年底，所以旭威公司为了整顿，在2017年3月份将电梯拆除。实际经营人开始也不是李欢，是李欢从别人手里转租的”针对李欢不再经营的原因，李欢称系旭威公司拆除电梯导致无法经营，旭威公司认可拆除电梯的事实，但称系李欢违反双方签订《运营管理协议》，经常不开门营业，旭威公司为了整顿才拆除电梯。该院认为，针对李欢营业的截止时间，旭威公司主张李欢于2016年年底停止营业，应当提供证据证明，其未提交证据，故该院认定李欢经营截止时间为2016年9月底。针对停止经营原因，李欢提供证据证明了旭威公司于2017年3月份左右将电梯拆除导致其无法经营，旭威公司认可拆除电梯的事实，但主张系因李欢经常不开门营业才使得旭威公司因整顿拆除电梯。该院认为，因电梯被拆除导致李欢无法继续营业是双方均认可的事实，但旭威公司主张李欢经常不营业系一积极事实，旭威公司应当对此承担举证责任，旭威公司未提供证据证明该事实的存在，故该院对此不予认定。旭威公司拆除电梯导致李欢无法经营，且未提供证据证明其拆除电梯的合理原因，故旭威公司的行为构成违约。2.针对是否应当退还租金。李欢称：“愿意承担2016年10月1日至2017年3月1日的房租。李欢共计向旭威公司交纳2016年10月1日至2018年9月30日的租金30521元，依此计算，每月共计租金数额为1271元，故应当扣除5个月的租金6358元，剩余24162元应当退还。”旭威公司不同意李欢意见，称：“应当从2015年6月1日开始计算租金，每年租金是30521元。”该院认为，虽然双方租赁合同中约定2016年10月1日至2018年9月30日期间，李欢仅需交纳一年租金，但因双方合同并未实际履行完毕，且仅实际履行了5个月时间，不到双方约定三年履行期限的六分之一，若仍按免除一年租金计算，将导致双方权利义务失衡。因双方约定年租金为30521元，以此计算，月租金应为2543元，故2016年10月初至2017年3月初，李欢实际经营期间租金应为12715元。旭威公司虽然不同意返还租金，并称应当从2015年6月1日开始计算租金，但其并未提供证据证明其主张，且旭威公司存在违约行为，故该院对旭威公司的抗辩意见不予采信。3.针对是否应当退还运营保证金。诉讼中，针对运营保证金性质，双方均认可是经营期间的押金，旭威公司称合同期满后如果续租，可以抵房租，但如果不续租的不退还。李欢不予认可，称无此约定。该院认为，旭威公司未提供证据证明双方存在如果不续租将不予退还的约定，该院不予采信，结合双方均认可的运营保证金性质，在李欢终止经营后，旭威公司未提供证据证明不予退还的正当性时，应当予以退还。该院认为，双方签订的租赁合同能够证明双方形成了租赁合同法律关系，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应依约履行自己的义务，旭威公司拆除电梯存在违约行为，导致李欢经营的目的不能实现，故李欢要求解除双方租赁合同法律关系的诉讼请求于法有据，该院予以支持。针对李欢要求退还租金24162元的诉讼请求，应当在扣除李欢实际经营期间的租金后，剩余部分予以退还。针对退还数额，李欢计算方式有误，该院不予采信，应当按照双方约定的月租金2543元进行计算5个月，数额为12715元，李欢实际缴纳数额为30521元，剩余租金数额应为17806元。对李欢主张的过高部分不予支持。李欢要求退还运营保证金2543元、电表押金300元的诉讼请求于法有据，该院予以支持。针对李欢要求退还装修费14150元的诉讼请求，李欢仅提供《店铺装修合同》一份，不足以形成完整证据链条以证明其实际支出了该部分费用，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决李欢与旭威公司因于2016年9月25日签订《租赁合同》所形成的租赁合同法律关系自本判决生效之日起解除；旭威公司自该判决生效之日起十日内返还李欢租金17806元、运营保证金2543元、电表押金300元；驳回李欢其他及过高部分诉讼请求。案件受理费517元，由李欢负担301元，旭威公司负担216元。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，依据李欢与旭威公司签订的《租赁合同》约定，涉案合同的有效期间自2016年10月1日起至2019年9月30日止。同时，依据李欢所提交的电表押金、物业费、保证金、租金等收据显示，李欢按照合同约定履行了合同义务。旭威公司无充分证据证明李欢尚欠自2015年6月1日至2016年10月1日期间租金业已构成不当得利的事实，故旭威公司该上诉理由不能成立。依据李欢提交的证据，可以证明最终造成双方合同未能继续履行的原因系旭威公司拆除电梯所致，故造成李欢合同目的不能实现，其关于解除双方之间租赁合同的诉讼请求有事实和法律依据，应当予以支持。综上，旭威公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费316元，由深圳旭威安泰商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 石红振
审判员 马常有
审判员 李文兵
二〇一七年十一月九日
书记员 高慧丽