广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终1047号
上诉人（原审被告）陈敬昕，住所地广州市白云区。
委托代理人招翠葵。
上诉人（原审被告）陈洁芳，住所地广州市白云区。
两上诉人共同委托代理人：李嘉仲，广东安国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黎宝瑚，住所地广州市海珠区。
委托代理人：高朝林，广东以泰律师事务所律师。
上诉人陈敬昕、陈洁芳因与被上诉人黎宝瑚房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初5902号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
陈敬昕、陈洁芳上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判双方就涉案房屋的租赁关系已于2015年5月1日解除，黎宝瑚返还我方向其交纳的6万元押金；2.依法撤销一审判决第二项，判令黎宝瑚赔偿我方生产经营设备；3.撤销一审判决第三、四项；4.一、二审诉讼费由黎宝瑚承担。事实与理由：黎宝瑚的宅基地使用证上明确记载，凡买卖、出租和转让建房用地者，土地收归集体，取消宅基地使用证。黎宝瑚转租的事一直没去备案，我方为了经营，也一直只能使用黎宝瑚的名字登记餐饮执照。从来没有所谓的股权协议，而且为了顺利取得这些执照，我方也向相关部门支付了几万元。双方签订的租赁合同条款里面没有一条是约束黎宝瑚的，我方的义务却是不对等的多。陈洁芳是无行为能力人，陈敬昕是下岗工人，没有什么文化，在没多考虑的情况下与黎宝瑚签订不平等协议。这是由黎宝瑚拟定的合同，而且重要条款也没跟我方解释。但一审法院没有通过对租赁协议进行审查，认定了里面的所有内容，严重与合同法规定相违背。合同法第二百三十六条规定，要承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的情况下才适用。但我方于2016年1月18日从承租房屋搬走物品，被黎宝瑚报警阻拦。我方不想继续使用租赁物，黎宝瑚对我方搬东西的行为也提出异议。我方租赁房屋是作为餐饮业使用，在一审审理期间，已经举出相关图片证明，黎宝瑚已经对房屋进行改建，而且是实际管控出租房屋。相关的报警回执和派出所的口供中也能证明黎宝瑚早已更换钥匙，不予许我方进行经营。我方想搬东西又搬不走，东西只能放在房屋里。我方已经尽自己能力去履行租赁协议及后续义务，反而是黎宝瑚没配合，在能减轻损失的情况下没有减轻，所造成的损失应该由黎宝瑚自己承担。因为我方有个人原因和生意差，不想继续承租该房，双方其实在2015年4月底已经协商好提前解除租赁关系，我方也找人续租房屋。但黎宝瑚反悔了，要求按租赁协议规定，不能转租。无奈之下，我方从2015年5月起就不交租，黎宝瑚也更换门锁。到后来，再重新装修整栋房屋，餐饮业也不能经营下去，里面我方购买的餐饮设备也不能搬走。房屋是由黎宝瑚控制，如果其真心想利用该房屋，就该清理好房屋，把扣押的物品搬到别处，或与我方商量，妥善处理，但其不许我方搬东西。综上所述，在2015年5月本该合同结束，我方没交房租，合情合理。综上所述，我方请求二审法院依法改判，支持我方诉讼请求。
黎宝瑚答辩称：同意一审判决。请求二审法院驳回陈洁芳、陈敬昕的上诉请求，维持原判。坚持我方一审答辩意见。其上诉请求第二项不合理，一审没有提到赔偿，不属于二审法庭审查范围。我方不仅将涉案房屋交给陈洁芳、陈敬昕使用，还将我方个人企业的经营执照转让给他们，但两人在2015年5月起就不交付租金，也没有将经营执照转回给我方，并且在2015年8月20日将该美食店的经营执照注销，致使我方至今无法使用涉案房屋。在一审开庭后一审法官要求在开庭后2天2016年11月19日办理交接，我方还约了两名村干部到现场，陈洁芳、陈敬昕执意要把我方物品拉走。在一审法官协调下组织第二次交接，但是陈洁芳、陈敬昕没有到场，至今没有把涉案房屋交还给我方，致使我方受到损失。
黎宝瑚向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除黎宝瑚与陈敬昕、陈洁芳之间关于广州市海珠区某号一二层的租赁合同；2、陈敬昕、陈洁芳将涉案房屋及相关物品返还给黎宝瑚；3、陈敬昕、陈洁芳立即向黎宝瑚支付从2015年5月1日起至交还房屋之日止的租金（每月按11712.8元计算）；4、陈敬昕、陈洁芳立即向黎宝瑚支付从2015年5月1日起至清偿拖欠租金之日止的滞纳金（每月按11712.8元计，每日按1%计算）；5、陈敬昕、陈洁芳所支付的押金6万元归黎宝瑚所有；6、判令陈敬昕、陈洁芳承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：据1996年10月29日广州市海珠区新滘镇人民政府发出的《宅基地使用证》记载：广州市海珠区新滘镇某房屋（框架结构、占第一、二层，建筑面积210.3平方米），登记使用权人为黎宝瑚。
2010年11月25日，黎宝瑚与陈敬昕（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：黎宝瑚将广州市海珠区某一二层房屋出租给乙方经营餐饮，并提供原有的固定资产、设备及物料用品等（详见附件清单）给乙方在租赁期内使用，若设备不适合，经双方协商，乙方可自行更新和增设；（第二条）租期为5年，从2011年1月1日至2015年12月31日，月租金8000元，从租赁第二年每年递增10%；每月1日前由乙方按时向黎宝瑚缴纳下一个月租金、水电费等，否则视为违约处理，且每天按租金的1%加收滞纳金；乙方在签订合同时缴纳押金6000元，若租赁期满后乙方不再续约，乙方归还黎宝瑚提供其使用的固定资产、设备及物料用品（详见附件清单）后，黎宝瑚应将押金如数退还给乙方；租赁期内，双方不得以任何理由单方面终止合同，否则视为违约；黎宝瑚提供给乙方经营的场所固定资产、设施设备及物料用品等，是在乙方签约后移交，若乙方根据自己的经营理念或管理模式需要进行局部改造或加以装饰的，须与黎宝瑚协商，得到同意并签订协议后方可实施，费用由乙方承担；租赁期满，若乙方不再续约，乙方应将其改造或装饰作为经营场所的部份完整交还给黎宝瑚；违约处理方式，在租赁期内，若黎宝瑚违约，则黎宝瑚必须将乙方所缴纳的押金退还给乙方，若乙方违约，则黎宝瑚可将乙方所缴纳的押金作为补偿费用，不予以退还乙方，若押金不够，须追索乙方；乙方在租赁经营期内，必须爱护黎宝瑚提供的设施、设备及物品（详见附件清单），如有损坏由乙方负责修复，若无法修复，由乙方向黎宝瑚作价赔偿，且不得在押金中抵扣；双方签约后，在期限内需要修改或补充协议，则另行协商。
该合同所附物品清单记载有：小型铁拉车1辆、铁床连床板8套、圆台面8张、台架10张、不锈钢落地广告牌1个、不锈钢圆桶型大饭煲1个、不锈钢圆桶型大汤煲4个、不锈钢圆桶汤煲5个、三层不锈钢长型杂物架1件、落地式大风扇1把、不锈钢水柜1个、木柜3个、不锈钢热水器1个、TCL29寸电视机1台、大瓷汤碗20个、大瓷椭圆碟20个、鲍鱼瓷碟20个、小瓷椭圆碟15个、瓷茶壶30个。
同时，黎宝瑚与陈敬昕签订《股权协议》，约定黎宝瑚将原有的经营执照等证照于2010年12月31日前过户给陈敬昕的姐姐陈洁芳；在终止租赁合同日起5天内，陈敬昕应配合将该证照无条件过户给回黎宝瑚等。
2010年12月27日，陈敬昕订立《保证书》，订明：陈敬昕保证在终止租赁合同日起5天内将本人姐姐陈洁芳办理的证照无条件过户给回黎宝瑚等，否则租赁押金和追加本人5万元给黎宝瑚作为违约金。
签约后，陈敬昕、陈洁芳向黎宝瑚支付了押金6万元，黎宝瑚将出租房屋及合同附件的物品交付给了陈敬昕、陈洁芳。之后，陈敬昕、陈洁芳将黎宝瑚作为投资人的个人独资企业变更名称为广州市海珠区乐悠悠美食店，投资人变更为陈洁芳，并用作在承租房屋经营餐饮。
2015年5月1日起，陈敬昕、陈洁芳没有再向黎宝瑚交纳租金。黎宝瑚为追讨欠租，遂向法院起诉。
诉讼中，黎宝瑚表示涉案房屋实际由陈敬昕、陈洁芳承租使用，陈敬昕、陈洁芳予以确认。双方还确认，从2015年1月1日起租金标准为11200元/月。
陈敬昕、陈洁芳提交2016年1月18日的报警回执，表示因当天回去店铺查看，发现里面的东西被破坏，故报警。黎宝瑚表示由于陈敬昕、陈洁芳多个月没有交租，又联系不上，故在陈敬昕、陈洁芳于2016年1月18日过来搬东西时，就出面阻止，陈敬昕、陈洁芳就报警，但警察没有进行处理。
原审法院认为，黎宝瑚与陈敬昕于2010年11月25日签订《租赁合同》，约定黎宝瑚将广州市海珠区新港东路黄埔村夏阳大街3号一二层房屋出租给陈敬昕经营餐饮，双方形成租赁关系，所订立的合同合法有效。
虽然涉案租赁合同由陈敬昕签订，但黎宝瑚表示实际承租人是陈敬昕、陈洁芳，陈敬昕、陈洁芳对此没有异议，原审法院予以确认。陈敬昕、陈洁芳表示其于2015年10月7日因更换设施而停业，不几天就遭到黎宝瑚换锁，导致不能入内经营。黎宝瑚对此予以否认。由于陈敬昕、陈洁芳对其主张未举证证明，故不能采信。按照双方的约定，合同期限至2015年12月31日止，之后，陈敬昕、陈洁芳认为不属于承租期间，理由是其在此前已通知黎宝瑚提出因自身原因及生意不好想终止经营。黎宝瑚对此不予确认，表示其从未同意提前终止合同，在租赁期满后，陈敬昕、陈洁芳亦未提出断租，双方间的租赁关系依然存在。对此，因陈敬昕、陈洁芳未举证证明其在租赁合同期满后，已向黎宝瑚明确提出解除租赁关系，而且，实际上陈敬昕、陈洁芳一直占用承租房屋。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，对于2015年12月31日后黎宝瑚与陈敬昕、陈洁芳间实际上形成的是不定期租赁关系。
黎宝瑚以陈敬昕、陈洁芳一直拖欠租金为由，要求解除双方的租赁合同及收回出租房屋。根据查明的事实，陈敬昕、陈洁芳从2015年5月1日起未按照约定的期限交纳租金，已属于违约，故黎宝瑚的该项诉请合法合理，应予支持，双方的租赁关系应予解除。另外，如前所述，因陈敬昕、陈洁芳不能举证证明其已将承租房屋交还给黎宝瑚及黎宝瑚已实际管控出租房屋，故其应将承租房屋及承租时接收的物品一并交还给黎宝瑚。
关于租金的问题。陈敬昕、陈洁芳表示其早已于2015年10月7月停业，后于2016年1月18日从承租房屋搬走物品时，因遭到黎宝瑚的阻拦而报警。黎宝瑚也确认当天因拦阻陈敬昕、陈洁芳搬走物品而惊动警方。由此可见，虽然陈敬昕、陈洁芳己以实际行动表示要解除租赁关系，但其后却一直未与黎宝瑚办理房屋交接手续，应对此承担责任。另一方面，黎宝瑚以陈敬昕、陈洁芳拖欠租金不付而不让陈敬昕、陈洁芳搬走物品，导致场地无法清空交接。黎宝瑚对出租房屋在该期间不能获取经济收益也有责任。据此，对于2016年1月18日后发生的租金收益，宜由陈敬昕、陈洁芳自行承担一半责任。对于租金的数额，其中2015年5月1日至2015年12月31日期间的租金，按照双方租赁合同约定的标准，由被告以11200元/月的标准计付；2016年1月1日起的租金可参照合同的约定以递增10%计算，即每月为12000元（11200元+8000元×10%）。
根据合同中第二条“每月1日前由乙方按时向原告缴纳下一个月租金、水电费等，否则视为违约处理，且每天按租金的1%加收滞纳金”的约定，陈敬昕、陈洁芳应在当月1日前支付下一个月的租金，否则，从逾期之日起按每天欠交金额的1%计收违约金。陈敬昕、陈洁芳没有按时支付租金给黎宝瑚，已构成违约，应承担违约责任。黎宝瑚要求被告以每月拖欠租金为本金，按每日1%的标准支付违约金有理，原审法院予以支持。但从违约金的性质和公平合理原则出发，违约金的总额以不超过所欠的租金为限。
关于押金的问题。黎宝瑚主张因陈敬昕、陈洁芳违约，所收的押金6万元归其所有。陈敬昕、陈洁芳提出异议，认为押金应抵扣欠费。根据合同中“违约处理方式，在租赁期内，若黎宝瑚违约，则黎宝瑚必须将乙方所缴纳的押金退还给乙方，若乙方违约，则黎宝瑚可将乙方所缴纳的押金作为补偿费用，不予以退还乙方，若押金不够，须追索乙方”的约定，陈敬昕、陈洁芳已付的押金应抵偿其拖欠的费用，黎宝瑚的主张不能支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条的规定，作出如下判决：一、解除黎宝瑚与陈敬昕、陈洁芳关于广州市海珠区某一二层房屋的租赁关系。二、陈敬昕、陈洁芳在本判决生效之日起10日内搬出广州市海珠区某一二层房屋，并将上述房屋腾空交还给黎宝瑚；陈敬昕、陈洁芳在搬迁时，不得拆除上述房屋内的固定镶嵌物，并同时向黎宝瑚交还小型铁拉车1辆、铁床连床板8套、圆台面8张、台架10张、不锈钢落地广告牌1个、不锈钢圆桶型大饭煲1个、不锈钢圆桶型大汤煲4个、不锈钢圆桶汤煲5个、三层不锈钢长型杂物架1件、落地式大风扇1把、不锈钢水柜1个、木柜3个、不锈钢热水器1个、TCL29寸电视机1台、大瓷汤碗20个、大瓷椭圆碟20个、鲍鱼瓷碟20个、小瓷椭圆碟15个、瓷茶壶30个。三、陈敬昕、陈洁芳在本判决生效后支付从2015年5月1日起至其搬出房屋之日止的租金给黎宝瑚（其中2015年5月1日至2015年12月31日的租金为11200元/月，2016年1月1日起至2016年1月18日为6968元，2016年1月19日起的租金为6000元/月；在本判决发生法律效力之日前已发生的租金，在本判决生效之日起10日内支付＜需与陈敬昕、陈洁芳已付的押金6万元抵扣＞；在本判决发生法律效力之后的，在每个月的1日前支付上一个月的租金）。四、陈敬昕、陈洁芳在本判决生效之日起10日内，支付本判决第三项所确定的租金的违约金给黎宝瑚（违约金从2015年5月1日起，以陈敬昕、陈洁芳每月所欠租金为本金，按每日1%的标准计付，均计至陈敬昕、陈洁芳实际清偿所欠租金之日止，但均不得超过该月租金数额）。五、驳回原告黎宝瑚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3814元，由陈敬昕、陈洁芳负担。
经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点是（一）涉案租赁合同解除问题；（二）陈敬昕、陈洁芳应当向黎宝瑚支付的租金、违约金金额问题。对此，本院分析如下：
黎宝瑚与陈敬昕签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应依约履行自己的义务。关于涉案租赁合同解除问题，陈敬昕、陈洁芳上诉主张该合同条款对其不公平，义务过多，但该合同于2010年11月签订，直至2015年5月，双方均按照合同履行，陈敬昕、陈洁芳对该合同具体条款并未提出过异议，该主张不能成立。陈敬昕、陈洁芳主张租赁合同已于2015年5月1日解除，但依合同约定，该合同直至2015年12月31日才到期，虽然陈敬昕、陈洁芳称黎宝瑚同意提前解约，但黎宝瑚对此不予确认，故陈敬昕、陈洁芳该主张不能成立。由于陈敬昕、陈洁芳从2015年5月1日起开始拖欠租金，而《商铺租赁合同》到期后，双方始终未能就交接场地问题达成一致，原审法院认定从2016年1月18日开始双方对于涉案房屋空置均负有责任，并据此判令陈敬昕、陈洁芳以该时间点为界所确定的租金标准承担2015年5月1日至其搬离涉案房屋之日的租金及相应的违约金，并无不当，本院予以维持。陈敬昕、陈洁芳上诉主张其不应当承担2015年5月1日之后涉案房屋的租金及违约金，并无事实及法律依据，本院对此不予采纳。
至于陈敬昕、陈洁芳上诉请求黎宝瑚赔偿其生产经营设备的问题，由于陈敬昕、陈洁芳一审期间未就此问题提出反诉，黎宝瑚亦不愿就此进行调解，故本院对该诉请不予调处，双方可另寻途径解决。
综上所述，陈敬昕、陈洁芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人陈敬昕、陈洁芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁淑敏
审判员 陈珊彬
审判员 李 焕
二〇一七年五月十七日
书记员 眭 翘
冯镇辉