浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙金民终字第1480号
上诉人（原审原告、反诉被告）浙江××××国际大都
会发展有限公司，住所地义乌市××州××号。
法定代表人周某某。
委托代理人（特别授权）温某某。
上诉人（原审被告、反诉原告）金华市××开发有限公
司，住所地金华市××××室。
法定代表人叶某。
委托代理人（特别授权）蓝某某。
委托代理人（特别授权）严某某。
上诉人浙江××××国际大都会发展有限公司（以下简
称花××公司）、金华市××开发有限公司（以下简称亚××
房产公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城
区人民法院（2010）金婺民初字第1501号民事判决，向本院提
起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已
审理终结。
原审原告花××公司诉称，1.原、被告于2002年10月28
日签订了《房屋租赁合同》1份，约定租赁期限为10年，即自2
003年5月1日至2013年5月1日止；该合同第十四条约定：“租
赁期间，任何一方提前终止合同，需支付对方违约金计人民币
300万元整，并赔偿对方的一切经济损失”。可该合同履行一年多时，被告突然借口起诉，要求提前终止合同；后经法院判
决与调解，原告被迫接受提前三年终止该合同。根据（2005）
浙民一终字第420号民事调解甲第五条规定，合同虽提前终止
，但双方的其他权利义务均按照原租赁合同履行。据此，按照
《房屋租赁合同》第十四条，被告应支付原告违约金300万元
人民币。2.依据《房屋租赁合同》，原告对于承租的房屋曾投
入2300多万元巨资进行了装潢装修；由于被告提前三年终止合
同，导致原告花费巨额投资却未能实现原先租赁房屋的预期目
的，损失惨重。《房屋租赁合同》第十四条约定：任何一方提
前终止合同，除了应支付对方违约金外，还应赔偿对方的一切
经济损失。据此，被告应赔偿原告经济损失（暂估价600万元
，同意以评估鉴定为准）。3.原告对承租的房屋已进行了永久
性的装潢装修：部分地面、墙面、楼梯铺设了高档进口大理石
，大堂、餐厅、房间、走廊与会议室都进行了永久性的吊顶装
饰，卫生间也进行了永久性的整体装修装饰，所有场所均安装
了高档艺术灯具灯饰，特别是娱乐场所更投入巨资进行了永久
性的豪华装修。根据《房屋租赁合同》约定，原告所投资的财
物、设备、设施所有权属乙方所有，这些都是属于原告的不可
移动的财物。同时，根据民事调解甲，合同终止，所有不可移
动的财物“要保持现状”，随租赁物的返还而由被告占有，该
部分财物的价值巨大，据此，被告应当给予原告补偿，补偿的
数额以评估鉴定出的价值为准。4.《房屋租赁合同》约定的租
赁范围是：“甲方将位于金华市××室（机械、消防用房除外
），外停车场，一楼西大堂，四、五、六、七、八、九、十层（除六楼以东约100平方米留某某使用外），按现状租赁给乙
方经营”。但是，被告在实际交付房屋时，违约地自留了一部
分面积不交付，一直不将地下室的几个房间（266平方米）、
第一层的二个小间（10平方米）与第十层的一大间（50平方米
）锁着不交付原告使用，严重影响了原告的正常经营和使用。
据此，被告每年按照合同约定面积所收取的租金中依法应返还
该未交付使用部分的多收取之租金16.8845万元。5.《房屋租
赁合同》第一条第2项约定：甲方即被告负责消防系统、中央
空调系统、蒸汽系统、电梯、电话总机系统、有线电视系统等
安装验收，调试好后交付乙方。但是，合同生效后，被告一直
不履行该约定的义务，后来原告只好自行聘请技术师傅进行安
装调试，为此，原告垫付了有线电视初装费2.46万元、电话总
机系统安装手续费1075.60元。该费用应由被告承担。6.2010
年5月1日前的租金，原告已全部付清，但被告仅提供了三个年
度房屋租金的正式税务发票，其余四个年度房屋租金的正式税
务发票至今尚未提供，致使原告一直无法做账。7.《房屋租赁
合同》约定，被告要做到租赁房屋通水、通电，据此，原告按
照总水表上的数据每月支付给被告水某。但是，后来发现被告
所供的水是非法自抽的地下水，而且质量极差，经常有少量泥
沙，导致了住宿的客户投诉，严重影响了原告宾馆与餐饮的经
营效益。而被告抽水机所用之电是从原告的总表上接去的，抽
水的电费已经由原告承担了，还重复收取了原告水某，据此，
应当返还非法收取的水某。现原告诉至本院，请求：1.判令被
告支付原告因提前终止合同的违约金300万；2.判令被告赔偿原告因提前终止合同而造成的损失600万（以评估鉴定为准）
；3.判令被告补偿原告装修投资的不可移动的财物损失300万
（以评估鉴定为准）；4.判令被告返还原告因未交付226平方
米房屋而多收取的租金16.8845万元；5.判令被告支付原告因
垫付的有线电视初装费与电话总机系统安装手续费2.5675万元
；6.判令被告开具尚未提供的四个年度房屋租金正式税务发票
并交付给原告；7.判令被告返还原告因非法收取的水某34.932
3万元。（以上各项合计1254.3843万元人民币）8.本案的一切
诉讼费用由被告承担。
原审被告亚××房产公司辩称，1.对双方之间存在租赁
合同关系无异议，但原告对主要事实的陈述并不属实。原、被
告双方的房屋租赁关系，在2004年时已经诉讼过一次。当时，
我方以花××公司在房屋租赁期间存在严重违约，要求法院：
1.判令花××公司将房屋恢复原状；2.解除租赁合同，返还房
屋；3.支付违约金300万元及其他诉讼请求。在该案中本案花
××公司也提出反诉，诉讼请求为：1.要求亚××房产公司按
约交付被占用的百盛××座地下室266平方米房屋；2.要求亚
××房产公司交付占用的百盛××座第十层50平方米房屋；3.
要求亚××房产公司按约交付百盛××座配电房、空调机房、
电梯机房、消控室的钥匙；4.要求亚××房产公司按约在百盛
××座东北角安装电梯一台；5.要求亚××房产公司按约支付
有线电视机初装费2.46万元、电话总机系统安装手续费1075.6
0元；5.要求亚××房产公司返还非法收取的水某12.065万元
。6.要求亚××房产公司开具所收2003年5月1日至2004年5月1日房屋租金的正式税务发票。2005年9月14日，金华市中级人
民法院以本案原告擅自改变房屋结构为由，下达了（2004）金
甲一初字第199号判决书，判令：1.解除金华市××开发有限
公司与浙江××××国际大都会发展有限公司的《房屋租赁合
同》，浙江××××国际大都会发展有限公司于2006年5月1日
前将租赁房屋返还金华市××开发有限公司；2.浙江××××
国际大都会发展有限公司于判决生效后10日内支付亚××房产
公司赔偿金20万元。法院判决后花××公司不服，上诉至省高
院。2007年9月12日，经浙江省高级人民法院主持双方达成调
解协议：1.双方当事人于2002年10月28日签订的《房屋租赁合
同》的租赁期间变更为7年，自2003年5月1日至2010年5月1日
止。2.地下室及五楼由花××公司现转租给第三人的，在租赁
合同内容不变（承租主体除外）的前提下，花××公司和亚×
×房产公司在上述租赁期届满至2013年5月1日，租赁合同的权
利、义务由亚××房产公司承担（由花××公司负责通知第三
人并予以配合协助），花××公司与第三人之间的转租合同中
的保证金问题由花××公司负责解决，亚××房产公司不得无
故解除合同。3.租赁期满后，花××公司在20天内将房屋返还
给亚××房产公司，并将其投资的可移动的设备、设施拆除，
逾期则视为放弃。其他保持现状，不得破坏房屋主体结构。5
月20日之后延迟交房，按房租的二倍支付违约金。4.花××公
司在租赁期限内，保证房屋现有的房屋屋顶钢结构棚的安全，
因钢结构棚发生的责任由花××公司承担。5.双方的其他权利
义务均按照原租赁合同履行。6.双方在本案中无其他争议。”因此，原、被告双方只要严格按照调解甲履行，就不会存在其
他纠纷。但是合同到期后，原告并未按期腾退。亚××房产公
司于2010年5月24日向某某市中级人民法院申请执行，中院于2
010年6月2日通知原告自行腾退未果后，于2010年6月22日强制
执行将房屋交付给亚××房产公司。二、基于以上事实，原告
第1、2项某讼请求不成立。房屋租赁合同由10年变更为7年，
不是本案原告所陈述的“其被迫接受提前三年终止该合同”。
而是由于原告擅自改变房屋结构，在金华中级法院判决解除合
同的前提下，经省高院调解，双方自愿达成协议变更为7年的
。所以，合同期限变更是双方自愿协商一致的结果。因此，支
付违约金300万元的请求不能成立。既然不存在被迫提前或单
方变更合同，也就不存在被告给原告造成损失之说。况且，原
告诉请要求赔偿的是何种损失也是不明确。因此，原告的第2
项某讼请求也不能成立。三、根据双方的《租赁合同》和《调
解甲》的约定，原告的第3项某请不成立。房屋租赁合同第十
一条第五款约定“乙方投资的财物、设备、设施所有权属乙方
所有”，但同时第十二条关于“租赁期满”又约定：“如不续
租，乙方所投资的可移动财物所有权属乙方，其他应保持现状
，不得损坏”。由此可见，只要租赁期限届满乙方又不续租的
，属于乙方所有权的仅为乙方投资的可移动财物。另外，根据
调解甲第三条“租赁期满后，花××公司在20天内房屋返还给
亚××房产公司，并将其投资的可移动的设备、设施拆除，逾
期则视为放弃，其他保持现状，不得破坏房屋主体结构”的内
容看，可移动财物只要原告在2010年5月20日尚未拆除，均视为其放弃。不可移动的，一律归被告所有。故该诉请应当驳回
。四、无论从程某还是实体角度看，原告的第4、5、7项某请
都不能成立。程某上违背了一事不再理原则。原告的诉讼请求
第四项关于未交付面积的索赔和第五项关于垫付有线电视初装
费、电话总机系统安装费返还，以及第七项返还水电费，均在
前案一审时以反诉形式提出，在二审以“双方在本案中别无其
他争议”得到了处理。现再次提出，属于同一事由两次起诉，
人民法院应当不予受理。已经受理的，应当驳回。实体上，房
屋已经交付给原告使用，不存在多收取租金。有关有线电视和
电话安装均为原告经营所须，不是被告义务范围。水某系原告
使用水产生，不是被告随意收取。因此，该三项某请都不应当
得到支持。五、原告的第6项某请不成立。亚××房产公司收
取房屋租金均开具了发票入帐，且已纳税。所以不存在未提供
四个年度发票的情况。退一步讲，就算没有交付原告，也过了
诉讼时效。六、原告的诉讼属恶意诉讼，亚××房产公司出租
七年房屋总共收取租金490万元，但本案原告却主张赔偿1254
万元的损失。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，应予驳
回。
原审反诉原告亚××房产公司反诉称，亚××房产公司
与花××公司于2002年10月28日签订《房屋租赁合同》约定：
房屋年租金70万元；如花××公司无正当理由整体闲置达3个
月的，需支付违约金300万元。在之后的合同履行中，反诉原
告发现花××公司存在一系列违约行为，已经严重损害反诉原
告的合法权益。反诉原告曾多次向花××公司提出整改要求，但均未果。为此，反诉原告于2004年9月30日向浙江省金华市
中级人民法院提起诉讼，案件经浙江省高级人民法院调解后，
作出了（2005）浙民一终字第420号民事调解甲。调解确定：
双方的《房屋租赁合同》的租赁期间变更为7年，至2010年5月
1日止；租赁期满后，花××公司应在20天内将房屋返还；5月
20日之后延迟交房，按房租的二倍支付违约金。调解作出后，
花××公司不仅不按约履行，反而整体闲置租赁房屋近一年，
并造成了反诉原告很多设施、设备损坏。2010年4月27日，反
诉原告书面通知花××公司，提醒其应在2010年5月20日前腾
退房屋，并要求赔偿因设备、设施损坏所产生的修复费用3287
00元，以及其他相关要求。但花××公司拒绝接收邮件。在20
10年5月20日前，反诉原告又多次电话联系花××公司的法定
代表人，要求其履行，但均未果，反诉原告只能于2010年5月2
1日向某某市中级人民法院提出强制执行申请。在法院的强制
执行力下，花××公司才于2010年6月22日搬出，但拒不赔偿
相关损失。现亚××房产公司向本院提出反诉：1.判令花××
公司支付违约金100万元；2.判令反诉被告承担本案诉讼费用
。
原审反诉被告花××公司辩称，1.反诉被告不存在逾期
腾退房屋的事实，反诉被告在2010年5月14日以书面形式通知
反诉原告，但反诉原告故意不接收邮件，导致无法按期交付房
屋；2.反诉被告不存在闲置房屋的事实，反诉原告主张100万
元的违约金不能成立，请求法庭驳回反诉原告的诉请。
原判认定，2002年10月28日，亚××房产公司与花××公司签订了《房屋租赁合同》1份，约定：亚××房产公司将
位于金华市××室（机械、消防用房除外），外停车场，一楼
大堂，四、五、六、七、八、九、十层（除六楼以东约100平
方米留某某使用外），按现状租赁给花××公司经营。房屋用
途为住宿、餐饮、娱乐、休闲，商贸等综合项目，承租方装潢
需达到三星级标准。租赁期限自2003年5月1日至2013年5月1日
止；年租金为70万元；关于房屋租赁期间所产生费用由承租方
支付，其中水、电、煤气、卫生、排污、环保等费用由承租方
支付。承租方不得随意损坏房屋的主体结构，如需改变房屋内
部结构或设置对房屋结构有影响的设备，需征得出租方书面同
意。承租方无正当理由整体闲置达3个月的，需支付违约金300
万元。租赁期满后，如不续租，承租方所投资的可移动财物所
有权属承租方，其他应保持现状，不得损坏；租赁期间，任何
一方提前终止合同，需支付对方违约金计人民币300万元整，
并赔偿对方的一切经济损失等等。在之后的合同履行过程中，
亚××房产公司认为花××公司存在一系列违约行为，经交涉
未果。遂于2004年9月30日向浙江省金华市中级人民法院提起
诉讼。该案于2005年9月10日作出（2004）金甲一初字第199号
判决后，双方均不服，向浙江省高级人民法院提出上诉。案件
经浙江省高级人民法院调解，于2007年9月12日作出了（2005
）浙民一终字第420号民事调解甲，确定：双方的《房屋租赁
合同》的租赁期间变更为7年，自2003年5月1日至2010年5月1
日止；租赁期满后，花××公司在20天内将房屋返还给亚××
房产公司，并将其投资的可移动设备、设施拆除，逾期则视为放弃。其他保持现状，不得破坏房屋主体结构。5月20日之后
延迟交房，按房租的二倍支付违约金。双方的其他权利义务均
按照原租赁合同履行；双方在本案中无其他争议等等。2009年
12月至2010年3月期间，花××公司基本上处于停业状态。由
于花××公司未按（2005）浙民一终字第420号民事调解乙定
于2010年5月21日前向亚××房产公司交付承租房屋，亚××
房产公司于同日向某某市中级人民法院提出强制执行申请。在
法院的强制执行下，花××公司于2010年6月22日才向亚××
房产公司交付承租房屋。
原审法院认为，亚××房产公司与花××公司于2002年1
0月28日签订的《房屋租赁合同》合法有效，予以确认，双方
本均应按该协议履行各自的义务。但由于在该合同履行过程中
，双方发生了纠纷并诉至法院，最终由浙江省高级人民法院调
解，达成（2005）浙民一终字第420号民事调解甲，其内容系
合同双方在自愿前提下、在法院主持下达成的协议，是对原合
同内容的变更，不存在提前终止合同，故花××公司在本诉中
要求亚××房产公司支付因提前终止合同的违约金300万元和
因提前终止合同而造成的损失600万元的诉请无事实依据，不
予支持。根据《房屋租赁合同》第十二条：承租方如不续租，
则其所投资的可移动物所有权属承租方，其他应保持现状，不
得损坏。显然，租赁期满后，不可移动物应归出租方所有。另
合同中也未约定对不可移动物的补偿。故花××公司要求亚×
×房产公司补偿装修投资的不可移动的财物损失300万元亦无
事实与法律依据，不予支持。花××公司要求亚××房产公司返还因未交付226平方米房屋而多收取的租金16.8845万元，该
问题与（2004）金甲一初字第199号案件中花××公司的第1项
反诉请求系同一事实的两个方面，花××公司也未提供新的证
据证明其主张成立，故对该诉请亦不予支持；对于花××公司
的第5项及第6项的部分诉讼请求，与（2004）金甲一初字第19
9号案件中花××公司的第5、7项反诉请求相同，属一事再理
，无法支持。至于要求亚××房产公司开具四个年度房屋租金
正式税务发票，亚××房产公司已提供了有效证据证明已开具
给花××公司，故该部分诉讼请求亦不予支持。至于花××公
司的第7项关于水某的诉讼请求，其在（2004）金甲一初字第1
99号案件反诉中有过主张，且在（2005）浙民一终字第420号
民事调解丙方已表示无其他争议，不予支持。从反诉原告提交
的花××公司的缴税付款凭证可以认定，2009年12月至2010年
3月期间，花××公司基本上处于停业状态，租赁房屋也基本
处于闲置状态，其行为已构成了违约，但约定300万元的违约
金乙高某某同的标的额，其数额过高。根据《中华人民共和国
合同法》第一百一十四条的规定，结合花××公司的实际违约
情形，认为违约金数额调整为10万元为宜。依照《中华人民共
和国合同法》第九十一条第一款第（一）项、第一百零七条、
第一百一十四条、第二百二十三条等规定，判决：一、驳回浙
江××××国际大都会发展有限公司本诉的全部诉讼请求。二
、浙江××××国际大都会发展有限公司于本判决生效之日起
七日内支付金华市××开发有限公司违约金10万元。三、驳回
金华市××开发有限公司其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事
诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债
务利息。本案本诉部分受理费97063元（本诉原告已预交），
由浙江××××国际大都会发展有限公司负担；反诉部分受理
费13800元（反诉原告已预交），由金华市××开发有限公司
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