广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤18民终2510号
上诉人（原审原告）：陈长英，男，汉族，1981年8月12日出生，住清远市清新区。
上诉人（原审原告）：余雷红，女，汉族，1981年12月7日出生，住清远市清新区。
以上两上诉人委托代理人：黄韬，广东宸韬律师事务所律师。
以上两上诉人委托代理人：罗君，广东宸韬律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区。
法定代表人：陈桂和，董事长。
委托代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。
上诉人陈长英、余雷红因与被上诉人清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司(以下简称“乐雅居公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2016）粤1803民���1526号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
××豪庭×号楼×梯×房屋为预售商品房，房屋建筑面积136.71平方米，套内建筑面积113.46平方米，分摊建筑面积23.25平方米；第四条约定房屋总金额547835元；第六条约定首付款167835元于签订合同当日支付，剩余房款380000元采用银行按揭贷款方式；第八条约定乐雅居公司应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格商品房交付陈长英、余雷红使用。下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，乐雅居公司可据实予以延期：（1）若遭不可抗力，且乐雅居公司在发生之日起30日内告知陈长英、余雷红的；（2）陈长英、余雷红未能按时支付购房款；（3）由于政府主管部门审批事项发生延迟的，或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生��迟或者由于乐雅居公司非所能控制或抗拒的其他事件或行为。第九条约定乐雅居公司如未按合同规定的期限将该商品房交付陈长英、余雷红的违约责任：（1）逾期不超过45日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乐雅居公司按日向陈长英、余雷红支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，陈长英、余雷红有权解除合同。陈长英、余雷红解除合同的，乐雅居公司应当自陈长英、余雷红解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按累计已付款的5％向陈长英、余雷红支付违约金。陈长英、余雷红要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乐雅居公司按日向陈长英、余雷红支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，乐雅居公司应当书面通知陈长英、余雷红办理交付手续。双方进行验收交接时，乐雅居公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，乐雅居公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，陈长英、余雷红有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由乐雅居公司承担。第十五条约定关于产权登记的违约责任：乐雅居公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由乐雅居公司提供的资料报产权登记机关备案。如因乐雅居公司的责任，不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第2项处理：……；2、陈长英、余雷红不退房，乐雅居公司按已付房价款的0.02％向陈长英、余雷红支付违约金。
合同签订后，陈长英、余雷红按约定共向乐雅居公司支付了购房款547835元。
2013年12月10日，陈长英、余雷红向清远市清新区地方税务局交纳契税8217.53元。
2014年6月14日，乐雅居公司将商品房交付陈长英、余雷红使用。
至今，乐雅居公司没有为涉案房屋建筑工程经竣工验收合格备案，没有为陈长英、余雷红办理所有权证。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。乐雅居公司与陈长英、余雷红签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于房屋产权证的办理及逾期办证的违约金。2014年6月14日，乐雅居公司将商品房交付陈长英、余雷红使用，至今没有为陈长英、余雷红办理所有权证，是违约行为，应承担违约责任。依合同第十五条约定乐雅居公司应付陈长英、余雷红逾期办证违约金1095.67元（547835×0.002）。陈长英、余雷红没有举证乐雅居公司迟延办证导致其损失扩大，陈长英、余雷红主张逾期办证违约金按日万分之二计算来调整违约金，不符合同约定和法律的规定，不予支持。对于陈长英、余雷红请求乐雅居公司办理房屋产权证，因涉案房屋至今未办理建筑工程经竣工验收合格备案，不具备办证的条件，陈长英、余雷红的该请求应不予支持。据此，原审法院《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2016年8月3日作出（2016）粤1803民初1526号判决：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司应付陈长英、余雷红的违约金1095.67元。二、驳回陈长英、余雷红的其他诉讼请求。案件受理费846���，由陈长英、余雷红负担796元，清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担50元。
宣判后，陈长英、余雷红不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项、改判被上诉人立即为上诉人办理房屋产权证；二、依法撤销原审判决第一项，改判被上诉人向上诉人一次性支付逾期办证违约金71875.95元（从2014年9月14日起至2016年6月30日止按总房款的万分之二计算违约金）；其后一直算至被上诉人为上诉人成功办理房产证之日止，每月10日前逐月向上诉人支付逾期办证违约金。主要事实和理由是：原审判决认定事实不清、适用法律错误。本案毋庸置疑的事实是被上诉人在履行与上诉人之间的商品房买卖合同中严重违约，在商品房交付使用后90个工作日内未办理房屋的权属证书，致使上诉人的房产证无法在约定的期限内正常办理，从而使上诉人失去了���用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失。上诉人已付房款总额为547835元，根据涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定可得违约金为1095.67元。但是，截至上诉时，涉案商品房仍不具备办证条件，被上诉人此时违约已逾二年，依据涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金条款，不仅不能实现该约定担保和督促合同义务履行的功能，也不足以弥补上诉人因长期不能对涉案商品房行使法律上的处分权所受的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，我方请求增加违约金，逾期办证违约金按日以总房款的万分之二计算违约金赔偿我方的损失并无不当。一审法院直接按《商品房买卖合同》第十五条约定，判定违约金为1095.67元，明显是认定事实不清，适用法律错误。
综上所���，被上诉人存在明显违约行为，极大地损害了上诉人的合同权益。虽然依约缴纳房款、契税，被上诉人却迟迟未能为上诉人办理房产证，明显违反了诚实信用原则。根据合同法的公平原则和诚实信用原则，上诉人请求适当调整逾期办证违约金并无不妥。原审判决认定事实不清、适用法律错误，请法院依法改判。
被上诉人乐雅居公司答辩称：答辩人认为上诉人没有任何的证据证明他的损失超过了合同的约定，所以上诉人要求调整违约金没有事实依据，请法院依法驳回上诉人的上诉请求。
经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人要求被上诉人协助办证的请求应否支持。二、逾期办证违约金应否调整。
关于上诉人要求被上诉人协助办证的请求应否支持的问题。根据查明的事实，涉案的商品房尚未竣工验收备案，客观上不具备办证的条件，故对上诉人该项请求本院不予支持。
关于逾期办证违约金应否调整的问题。上诉人与被上诉人签订《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方当事人应当按照合同约定履行合同项下的权利义务。按照合同约定，被上诉人应当在商品房交付使用后的90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋于2014年6月14日交付给被上诉人，但被上诉人未能在合同约定的期限内履行提交办证资料的义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。按照合同的约定，出卖人应按已付房款的0.02%向买受人支付违约金。现上诉人已合同约定的违约金过低为由，要求将违约金调整为每日万分之二，而被上诉人则认为应当按照合同约定的标准支付违约金。对此，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。合同约定按已付房款的0.02%计算违约金，该违约金为固定金额，确实不足以促使出卖人积极履行合同约定的义务。而上诉人要求以已付房款为基数，按照每日万分之二的标准调整违约金亦没有事实和法律依据。综上考虑，本院酌情调整为每年按已付房款的1%支付违约金���
本案中，被上诉人于2014年6月14日将涉案房屋交付给上诉人使用，按照合同的约定，其应当在2014年9月12日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故逾期办证违约金应当从2014年9月13日起计算至被上诉人将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，上诉人要求从2014年9月14日起计算属其对自身权利的处分，本院予以准许。
综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。原判适用法律部分错误，导致实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初1526号民事判决第二项。
二、变更清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初1526号民事判决第一项为：被上诉人清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司从2014年9月14日起以已付购房款547835元为基数按每年1%的标准向上诉人陈长英、余雷红支付违约金至清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。其中从2014年9月14日起至本判决生效之日止的违约金在本判决生效之日起十日内支付，其后每年支付一次，剩余期间不满一年的，应当在清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日起十日内支付。
三、驳回上诉人陈长英、余雷红的其他诉讼请求。
一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费846元，由上诉人陈长英、余雷红负担796元，由清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 巢忠文
审判员 何 燕
审判员 何昭敏
二〇一六年十二月二十六日
书记员 黄 沁
附相关法律条文：
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。