湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0104民初6090号
原告：长沙至尚物业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区西湖街道枫林一路737号共和世家公寓15栋601号，统一社会信用代码：91430104785393384H。
法定代表人：罗志忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周顺益，男，1977年6月26日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系该公司员工。
被告：袁寒恩，女，1984年10月2日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区，
原告长沙至尚物业管理有限公司（以下简称“至尚物业”）诉被告袁寒恩物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案受理后，依法由审判员徐江红适用小额诉讼程序于2018年7月27日公开开庭进行了审理。书记员田露担任法庭记录。原告至尚物业的委托诉讼代理人周顺益、被告袁寒恩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告至尚物业向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付截至2017年12月31日的物业管理服务费1656元、水费133元、违约金1124元，合计2913元，并支付2018年1月1日起至物业管理服务费全部付清之日止的违约金（按合同约定的日千分之三的标准）；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2013年7月21日，原告与被告签订了《中一九郡前期物业管理服务协议》,合同约定:原告向位于长沙市岳麓区郡小区提供物业管理服务,合同期限至该小区业主大会委托业主委员会与新选聘的物业管理企业签订物业服务合同时止;住宅物业管理服务费每月按建筑面积的每平方米1.8元计算,每季度首月10日前支付当季物业管理服务费,逾期不交,加收以所欠物业管理服务费为基数的每日千分之三的违约金等。被告系上述物业7栋2515号房的业主,物业面积51.02平方米,截至2017年12月31日，被告应向原告缴纳物业管理服务费1656元、水费133元，但被告一直拒绝缴费,产生违约金1124元,并应支付2018年1月1日起至物业管理服务费全部付清之日止的违约金(按合同约定的日千分之三的标准)。合同履行至今,原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务,但被告却拒不履行自己的缴费义务,原告多次催缴,未有效果，故诉至法院。在庭审当中，原告变更了第一项诉讼请求，即：判令被告向原告支付从2016年7月1日起至2018年7月11日止的物业管理服务费2238元、水费133元、违约金1909.3元（从2016年7月1日起算至2018年6月30日止，计算公式：2238元×每日千分之三×741天，只主张1909.3元），合计4280.3元，并支付2018年7月12日起至物业管理服务费全部付清之日止的违约金（按合同约定的日千分之三的标准）。
被告袁寒恩书面辩称：一、本人的住房位于7栋2515房，同楼层有个如家酒店，后来该酒店引进了一个权健公司，此公司三天两头开会，开会时人数多达几百人，导致本人无法正常乘坐电梯，仅有的一部业主电梯无法到达本人所住楼层，主电梯三天两头被挤坏，多次联系原告寻求协调解决，但此问题一直没有得到解决，严重影响了本人的出行与生活。二、原告未经业主同意准许如家酒店和东逸酒店占用公共用地，将7栋一楼变为酒店的私用商业用地，其中东逸酒店在一楼的承重墙上开门，业主多次提出反对，但原告未予理睬。三、本人所在小区只有7栋未设门禁，没有保安把守，没有快递投放箱、垃圾桶的设置，给7栋居民的生活造成困扰，业主群多次提出物品被盗，最终无果。四、如家酒店将本人和他们公司的电表锁在一起，三次造成无故停电，本人无钥匙开锁，联系原告，原告告知找酒店解决，且在本人怀孕独自在家时还有权健公司的人员敲门，还在深夜鼓掌、叫口号，多次向原告反映均无果。五、权健公司开会时，开会的车辆多次停占消防通道，影响居民出行，小区草坪多次被碾压，绿化带的石头经常被压坏，且堵塞消防通道带来安全隐患。六、本人所住楼栋的电梯内全部都是广告，广告费的用途没有定期告知业主或业主委员会，且该楼栋的电梯维修基金未及时公布。七、2017年4月29日，本人的车停在小区内的停车位上，车窗被敲碎、损坏，车内物品被盗，本人当即报警，去原告处调取监控却全部都很模糊，给警察破案带来极大难度，现在仍未作出相应整改。八、正因为原告不履行合同义务，本人所反映的问题未得到解决，本人才搬出精心装修好的房屋，去和父母挤住80多平方米的破旧老屋，也无法出租该所住房屋，故本人行使履行抗辩权，作为先履行方的原告未履行前，后履行方有权拒绝其履行请求。
经审理查明：原告至尚物业是枫桥苑（中一?九郡）小区的物业服务企业。2013年7月21日，原告至尚物业（乙方）与被告袁寒恩（甲方）签订了一份《前期物业服务协议》，该协议对双方的权利义务、物业管理服务内容及质量标准、协议期限、物业管理服务费用以及违约责任等内容作了明确约定。其中：该协议的第一条中“甲方的权利义务”第5项明确规定甲方应“根据本协议按时、足额向乙方交纳物业管理费用”；第四条中的第二、三款明确约定甲方交纳物业服务费除交房之日开始预交半年费用外，之后按季度交纳，甲方应在费用到期的当月10号之前交纳当季物业管理服务费；第四条中的第四款约定物业管理服务费的收费标准为：高层住宅每月按建筑面积每平方米1.8元计算；第五条“违约责任”的第四款约定“甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交所欠管理费用并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数的每天千分之三的滞纳金”。被告袁寒恩系涉案物业小区枫桥苑（中一?九郡）7栋2515号房的业主，该房屋属于高层住宅，建筑面积为51.02平方米，每月应缴物业管理服务费91.84元。经庭审查实，上述物业服务协议签订之后，原告至尚物业为被告袁寒恩所住的枫桥苑（中一?九郡）小区提供了安保、环境卫生、维修、电梯维护保养等方面的物业管理服务，但对被告袁寒恩所住的7栋25楼层在物业管理服务上存在一定的瑕疵，表现在电梯拥挤、被告的电表箱被锁、一楼的东逸酒店违规开设门洞等问题未及时得到解决等方面，以致被告袁寒恩以原告未尽物业管理服务义务为由从2016年7月1日开始拒绝交纳物业管理服务费，截至2018年7月11日止，被告拖欠原告物业管理服务费共计2238元，原告催索无果，酿成纠纷。
另查实，被告袁寒恩已在庭审之后向原告交纳了水费133元，并要求减免50%的物业管理服务费。
上述事实有双方当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《湖南省服务价格登记证》、《前期物业服务协议》、《收款收据》、《律师函》、EMS特快专递底单、快递查询记录、电梯维护保养作业记录、档案管理照片、环境服务照片、维修服务照片、安保服务照片、客户服务照片、水泵房消防巡视记录、电梯水井日常巡查记录表、排污泵日常检查台账、楼栋空置房巡查表、楼栋日常巡查表、维修派工单、保洁员签到表、南门岗交接记录表、东门岗交接记录表、七栋交接记录表、来访人员登记表、巡逻签到表、监控室值班记录表、监控室交接班记录表、《违规装修情况汇报函》、《7栋门禁等问题解决方案协调书》等证据、被告提交并经庭审质证的电表箱被锁照片、电梯拥挤照片、东逸酒店在楼内通道公共部位开设门洞照片等证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为被告袁寒恩主张享有减交物业服务费用的理据是否成立。物业公司面向全体小区业主提供的物业管理服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业管理费用，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。故本院认为，在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒交物业费的正当理由，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵，影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费。从本案的具体情形分析，被告袁寒恩所住楼栋系商住两用楼，该楼有两个酒店，同一楼层还有一个公司，进出人员多、杂，电梯拥挤，其中一酒店未经被告同意将被告的电表箱锁住，另一酒店在一楼违规开设门洞，这些均给被告的正常生活、居住带来一定程度的影响。依照《物业管理条例》第四十五条第一款关于“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”之规定，本案原告虽已提交证据证实其已履行了上述法定职责，但对被告的电表箱被锁问题尚未处理，故根据本案具体情况，被告行使瑕疵履行抗辩权、请求减免服务费用具有相应合理性，本院可予酌情支持。综合本案事实，本院现酌定被告尚欠物业服务费用可适当减免10％的幅度，至于其余合理的物业服务费用，被告仍应当支付。故对原告主张被告交纳物业管理服务费2014.2元的诉请，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金1909.3元并支付2018年7月12日起至物业管理服务费全部付清之日止的违约金的诉讼请求，虽然被告没有按时交纳物业服务费存在违约行为，应当承担支付违约金的责任，但考虑到原告在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，对违约金予以免除，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告主张的其他抗辩理由，因被告未提交充分证据予以证明，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、限被告袁寒恩在本判决生效之日起十日内向原告长沙至尚物业管理有限公司支付自2016年7月1日起至2018年7月11日止的物业管理服务费2014.2元。
二、驳回原告长沙至尚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元减半收取25元，由被告袁寒恩负担。此款已由原告长沙至尚物业管理有限公司预付，故由被告在给付上述款项时一并支付给原告。
本判决为终审判决。
审判员 徐江红
二〇一八年八月六日
书记员 田 露
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。