云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终1302号
上诉人（原审被告）：呈贡新都昌广场置业有限公司，住所：云南省昆明市呈贡区洛龙街道办事处（石龙湖派出所内）。
法定代表人：吕国平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冯俊声，男，1966年6月4日生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市西山区，系该公司员工，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：汪武忠，男，1977年2月8日生，汉族，云南省昭通市人，住昭通市镇雄县，
被上诉人（原审原告）：蔡发美，女，1974年10月17日生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市五华区，
二被上诉人共同委托诉讼代理人：范培红、徐美，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人呈贡新都昌广场置业有限公司（以下简称：新都昌公司）因与被上诉人汪武忠、蔡发美商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初2562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人新都昌公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。上诉人与汪武忠在商品房购销合同及合同补充协议中对房屋交接进行了明确约定，该约定是双方共同意思表示，对双方均有法律约束力，但一审却未认定双方的上述约定，属认定事实不清；上诉人2016年7月27日已按合同约定在《都市时报》A10版发出了交房公告，明确自2016年7月30日起交房，一审未认定上诉人已按合同约定刊登交房公告的事实，属认定事实不清；与上诉人签订商品房购销合同的只是汪武忠，蔡发美并未参与，故蔡发美不是本案适格当事人，一审判定蔡发美享有同汪武忠相同的实体权利错误。2、一审判决适用法律错误。合同法属私法，当事人的约定优先于法律规定，在本案中对于双方有明确约定的，应首先适用约定，但一审却将当事人对房屋验收方式、交房方式、违约金计算起止期限等明确约定置之不理，仅凭法官个人意志，引用行政管理方面的建筑法规定来处理民事纠纷错误。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人汪武忠、蔡发美辩称：1、合同约定上诉人应于2014年9月30日前将符合约定的商品房交付给被上诉人，根据国家相关规定，除了双方约定条件外，对法律法规的强制性规定亦应当执行，涉案房屋至今没有验收；2、上诉人认为其在报纸上刊登了交房公告，但一审陈述只是登了交房公告，房屋并未合格验收，属于私自登公告交付，不符合法律规定；3、上诉人认为蔡发美不是适格当事人，但涉案房屋是在汪武忠与蔡发美婚姻关系存续期间购买，蔡发美属房屋隐形共有人，是本案适格当事人。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
汪武忠、蔡发美向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告交付经国家法定主管部门（工程质量检验部门、规划部门、消防部门、人防等有关部门）验收合格的房屋；2、判令被告按《商品房购销合同》第九条约定向原告支付逾期交房违约金（自2014年10月1日至2014年10月30日的违约金3000元及自2014年10月31日至实际交付验收合格房屋之日止以总房款412841元为基数按0.02%/天计算的逾期交房违约金）；3、判令被告向原告支付因被告逾期交房产生的租金损失18000元；4、判令被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：两原告系夫妻。原告汪武忠与被告于2013年6月9日签订编号为1-3206的《商品房购销合同》，约定原告汪武忠向被告购买位于昆明市呈贡新区洛龙街道办事处西部的新都昌商业广场1幢32层3206号写字楼，房屋总价412841元；被告应于2014年9月30日前向原告交付房屋；第九条约定被告逾期交房的违约责任承担方式为自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，被告按原告已付款的0.02％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。原告通过银行贷款的方式向被告付清了全部房款。诉争商品房至今未通过国家有关部门的竣工验收，未取得《建设工程竣工验收备案表》。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”一、关于被告的商品房是否必须经过国家有关部门的竣工验收，才能交付使用的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，被告交付的房屋必须经过国家有关部门的竣工验收，取得《建设工程竣工验收备案表》，才能交付使用。本案被告提供的格式合同《商品房购销合同》第十条关于该商品房经建设单位组织验收合格后交付原告的约定，因违反法律的强制性规定，不予认定。二、关于被告应否及如何向原告支付逾期交房违约金的问题。被告逾期交房，依合同应向原告支付逾期交房违约金。被告应向原告支付自2014年9月30日起至被告建设工程经过国家有关部门竣工验收，取得《建设工程竣工验收备案表》,并通知原告接房之日止的逾期交房违约金。逾期交房违约金具体计算方式依《商品房购销合同》第九条约定，即2014年9月30日起至2014年10月30日止按照每天100元计算，之后按原告已付款的0.02％乘以逾期天数向原告支付逾期交房违约金。三、关于被告应否向原告支付逾期交房产生的租金的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。”本案中，原被告已约定逾期交房违约金，该逾期交房违约金足以弥补原告的损失，故对原告的此项诉讼请求，不予支持。四、关于原告请求判令被告交付国家法定主管部门（工程质量检验部门、规划部门、消防部门、人防等有关部门）验收合格的房屋的诉讼请求，被告有向原告交付经国家有关部门竣工验收合格、取得《建设工程竣工验收备案表》的房屋的义务，但原告该诉请事项属于行政管理范畴，不予处理。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决：一、由被告呈贡新都昌广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汪武忠、蔡发美从2014年9月30日起至2014年10月30日止的逾期交房违约金3000元（100元/天×30天），并支付以总房款412841元为基数自2014年10月30日起至被告房屋取得《建设工程竣工验收备案表》,并通知原告接房之日止按每日0.02％计算的逾期交房违约金。二、驳回原告汪武忠、蔡发美的其他诉讼请求。案件受理费人民币906元，由被告呈贡新都昌广场置业有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
双方当事人对于一审确认的案件事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。另上诉人要求补充确认：1、合同约定房屋是由建设单位组织验收；2、上诉人2016年7月27日在都市时报A10版发出交房公告。对此，被上诉人认为：上诉人并未提交任何证据证明房屋经建设单位组织验收合格，且在未经竣工验收的情况下即刊登交房公告违法，双方的合同约定不能违反国家强制性规定，上诉人应当交付符合法律规定、合同约定的房屋。
对上诉人二审要求补充确认的事实，本院认定如下：双方在商品房购销合同中明确约定，上诉人应于2014年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，符合本合同约定的该商品房交付给被上诉人，故对事实1予以确认；上诉人虽提交了一份2016年7月27日其在都市时报A10版刊登的交房公告，但因该房屋并未竣工验收合格，并不具备交房条件，且被上诉人主张在一审庭审时才知晓，故对事实2不作确认。
综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审认定的案件事实一致，另补充确认：合同约定，上诉人应于2014年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，符合本合同约定的该商品房交付给被上诉人。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：逾期交房违约金的认定。
本院认为，汪武忠与新都昌公司签订的《商品房购销合同》，是在平等自愿基础上订立，是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。该合同明确约定，新都昌公司应于2014年9月30日前将经建设单位组织验收合格，符合合同约定的商品房交付汪武忠，但新都昌公司所开发建设的房屋实际上一直未竣工验收，未取得建设工程竣工验收备案表，至今也不能向汪武忠交付合同约定房屋，违反合同约定，已构成违约。根据双方于2013年6月9日所签订的《商品房购销合同》第九条约定，即新都昌公司逾期交房，应按约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天100元向汪武忠支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，按汪武忠已付款的0.02%乘以逾期天数向汪武忠支付违约金，合同继续履行。一审据此判决新都昌公司支付汪武忠、蔡发美从2014年9月30日起至2014年10月30日止的逾期交房违约金3000元（100元/天×30天），并支付以总房款412841元为基数自2014年10月30日起至房屋取得《建设工程竣工验收备案表》,并通知汪武忠接房之日止按每日0.02％计算的逾期交房违约金于法有据，并无不当。对于上诉人主张蔡发美并非本案适格当事人的问题，商品房购销合同虽系汪武忠与新都昌公司所签，但案涉房屋购买于汪武忠与蔡发美婚姻关系存续期间，属二人共同财产，故蔡发美作为本案当事人适格。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1812元，由上诉人呈贡新都昌广场置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李蕊
审判员 田庄
审判员 薛艳
二〇一七年六月五日
书记员 杨扬