＼n广东省佛山市顺德区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）佛顺法容民初字第1181号＼n原告佛山市顺德区金建房地产有限公司，住所地广东省佛山市。＼n法定代表人陈天成，该公司董事长。＼n委托代理人黄祝春，广东道邦律师事务所律师。＼n被告邵日顺，男，汉族，住江西省抚州市。＼n原告佛山市顺德区金建房地产有限公司（以下简称金建公司）诉被告邵日顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理，依法由审判员陈威适用简易程序独任审判，于2014年7月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄祝春，被告邵日顺均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。＼n原告诉称，2012年11月8日，原、被告签订两份《商铺租赁合同书》，合同约定原告将位于顺德区容桂街道桂洲社区居委会桂花路嘉泓苑30号、63号商铺租赁给被告使用，商铺租赁期限均从2013年2月1日至2017年12月31日止，30号商铺每月租金1743.9元，63号商铺每月租金3026.4元。被告须每月5日前支付当月租金，如不按合同规定支付租金费用，按每日千分之五收取违约金，如逾期超过30天，本合同自动解除，所付的保证金不予退还。同日，被告与佛山市顺德区容桂侨业房产中介服务部签订两份《委托代理合同书》，合同约定原告委托佛山市顺德区容桂侨业房产中介服务部代理出租、管理涉案商铺，租赁期限从2013年2月1日至2017年12月31日止，其中30号商铺代理服务费每月2034.55元，63号商铺代理服务费每月2648.1元。代理服务费自2014年1月1日开始递增，逐年在上一年的基础上递增8%。被告必须在每月5日前支付当月代理服务费，如被告不按合同规定支付代理服务费，按每日千分之五收取违约金，如逾期超过30天，本合同自动解除。原告依约将30号、63号商铺交付给被告，但自2013年7月开始，被告借故不向原告支付租金及代理服务费，并向法院起诉确认无需向原告支付租金及代理服务费。二审撤诉后，被告仍不向原告交纳租金及代理服务费。为此，原告起诉要求：一、被告立即向原告支付租金58987.5元、代理服务费58226.35元及违约金19351.68元（违约金按每日千分之五计算，暂从2013年6月1日计至2014年6月5日，日后租金、代理服务费及违约金顺延计算）；二、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告表示在2014年5月16日被告已将63号商铺交还原告，双方确认该时间解除合同，因此63号商铺诉讼请求变更为租金、代理服务费及违约金计至2014年5月16日。30号铺因被告一直在使用，故诉讼请求不变。＼n被告辩称，原告已经将63号铺转租给第三方，具体什么时候转租的，被告不清楚，现在63号铺在经营服装生意，之前被告是用于经营小家电的。30号铺原告与被告签订了5年合同，但原告将被告的商铺从去年开始就停水停电，具体什么时候停水停电被告不清楚，去年被告也将商铺搬走，并将钥匙交给了原告的一位叫“阿华”的工作人员，具体哪一天搬走和交钥匙被告也不清楚了。被告认为，30号、63号两个商铺原告已经按合同执行了解除合同，在没有通知被告的情况下将锁更换，并将铺位出租。被告现已经破产，没有能力支付上述费用。＼n诉讼中，原告提供的证据以及被告的质证如下：＼n1.商铺租赁合同、委托代理合同原件各两份、（2013）佛顺法容民初字第1673号民事判决书、（2013）佛顺法容民初字第1674号民事判决书、（2014）佛中法民一终字第726号民事裁定书原件各一份，证明双方于2012年11月8日签订了商铺租赁合同，并于当天签订了委托代理合同，根据合同的约定被告向原告承租涉案商铺两间，30号商铺租金1743.9元／月，63号商铺租金为3026.4元／月、30号商铺代理服务费2034.55元／月、63号商铺代理服务费2648.1元／月，原告将商铺交付给被告使用，30号铺从2013年6月开始、63号铺2013年7月开始未能按时支付租金及代理服务费，后经顺德区法院确认双方签订的租赁合同及委托代理合同是合法有效的合同，被告拒不缴纳租金及代理服务费的行为不合法。原告需向被告支付的判决书中载明的相关费用，可以从本案原告向被告主张的费用中予以扣除。＼n被告质证意见：合同是被告签订的，但被告没有与侨业房产服务部签订正式的合同，顺德区法院的判决书及佛山中院的裁定书被告之前没有看过，只是本次开庭才看到，因此无法确定其真实性。＼n诉讼中，被告提供照片三张（现存光碟内），证明63号铺原告已经转租给第三方。＼n原告质证意见：对真实性没有异议，63号铺原告与被告于2014年5月16日解除合同，该商铺已经出租给第三方。＼n经过庭审辨证、质证，被告对原告提供的证据中商铺租赁合同、委托代理合同无异议，本院均予以采信。关于（2013）佛顺法容民初字第1673号民事判决书、（2013）佛顺法容民初字第1674号民事判决书及（2014）佛中法民一终字第726号民事裁定书，该证据均盖有法院公章，本院均予以采信。被告庭审中表示没见过上述法律文书，但被告对（2013）佛顺法容民初字第1673号民事判决书在法定期限内提起了上诉，故该陈述明显与事实不符。综上，对原告提供的证据1本院予以采信。关于被告提供的证据原告无异议，本院予以采信。＼n经审理查明，2012年11月8日，原、被告签订两份《商铺租赁合同书》，合同约定原告将位于顺德区容桂街道桂洲社区居委会桂花路嘉泓苑30号、63号商铺出租给被告使用。租赁期限从2013年2月1日至2017年12月31日止，其中30号商铺每月租金1743.9元、63号商铺每月租金为3026.4元。被告须在每月五号前支付当月承租费用，签订本合同时，被告向原告支付两个商铺履约保证金及水电保证金合计24905.9元，该保证金在合同期满之日或约定解除合同之日起，被告按双方约定交还场地并经原告验收，结清相关费用，并在被告办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后，原告将上述保证金返还被告。此外，若逾期缴纳各项费用，原告有权采取停水、停电及相关的补救措施，经催告仍不履行义务，视为被告违约，原告有权解除合同，并没收被告的保证金。合同中，双方对违约责任作出约定，如被告不按合同规定如期支付承租费用，原告有权按照每日千分之五收取被告违约金，若逾期超过30天，本合同自动解除，被告必须立即将商铺按原状退还原告，所付的保证金不予退还。同日，被告与佛山市顺德区容桂侨业房产中介服务部签订两份《委托代理合同书》，合同约定原告委托佛山市顺德区容桂侨业房产中介服务部代理出租、管理涉案商铺，租赁期限从2013年2月1日至2017年12月31日止，其中30号商铺代理服务费每月2034.55元，63号商铺代理服务费每月为2648.1元。被告必须在每月五号前支付当月代理服务费，该费用可现金交付或转账原告指定账户，如被告不按合同规定如期支付代理服务费，原告有权按照每日千分之五收取被告违约金，若逾期超过30天，本合同自动解除，被告必须立即将商铺按原状退还原告。四份合同签订后，被告于2012年11月8日向原告缴纳63号商铺水电押金3000元、商铺押金11349元、2月份租金3026.4元、代理服务费2648.1元、租赁税605.28元。同时，被告于2012年11月8日向被告缴纳30号商铺水电押金3000元、商铺押金7556.9元、租赁税348.78元、2月份租金1743.9元。此外，2013年3月28日，被告向原告缴纳63号商铺3月份租金3026.4元、代理服务费2648.1元、租赁税605.28元。随后原告将涉案两个商铺交给被告使用，后被告未按时交租。＼n另查，2013年6月24日，被告曾起诉原告要求确认《商铺租赁合同》及《委托代理合同书》无效、被告有权转租或与他人合伙经营及无需缴纳2-8月份租金，后本院立案为（2013）佛顺法容民初字第1673号及1674号。该两案经审理，本院对1673号案判决：一、原告支付被告损失1702.4元；二、驳回被告其他诉讼请求。1674号案判决：一、原告支付被告损失1133.5元；二、驳回被告其他诉讼请求。后被告不服（2013）佛顺法容民初字第1673号判决上诉至佛山市中级人民法院。2014年4月9日，佛山市中级人民法院出具（2014）佛中法民一终字第726号民事裁定书，准许被告撤回上诉。现（2013）佛顺法容民初字第1673号、1674号两案判决书已生效。庭审中，原告明确表示该生效判决中载明的金额可以抵扣本案相关欠缴租金的费用。＼n另查，被告承租原告63号铺现原告已出租给第三方。庭审中原告承认被告于2014年3月5日将30号铺钥匙交还给原告。＼n本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同书》、《委托代理合同书》，内容及形式并未违法国家法律、法规、规章的规定，未侵害第三方合法权益，且是双方真实意思表示，属于有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。＼n本案争议焦点系原、被告双方合同是何时解除？首先，本案中，被告答辩表示合同早已经解除，并不拖欠原告租金等费用。但对此被告并未提供证据证明存在向原告交还商铺的行为。其次，本次庭审中，被告对搬离涉案商铺、交还钥匙的细节等均以不清楚、记不清为由加以回答。上述行为明显违背了民事诉讼法中诚实信用原则。此外，被告表示根据合同约定，若被告逾期缴纳租金超过30天，本合同自动解除，被告须立即将商铺按原状返还给原告。本院认为，该条款设立目的是保护守约方的合法权益。本案中被告作为欠缴租金的违约方，不能据此援引该条款主张解除合同。退一步说，即便涉案合同于2013年7月解除，但被告并未提供任何证据证明已将该商铺交还原告。对此占用期间仍须向原告支付租金等费用。综上，本院确定63号铺原、被告解除合同时间为2014年5月16日止。30号铺解除合同时间为2014年3月5日。因庭审中63号铺原告确定被告欠缴租金系从2013年7月1日开始欠缴，故63号铺被告应支付租金及代理服务费计算为2013年7月1日至2014年5月16日，即5674.5元／月÷30天×320天=60528元。30号铺被告应支付租金及代理服务费计算为2013年6月1日至2014年3月5日，即3778.45元／月÷30天×278天=35013.6元。关于违约金请求，结合本案情况及双方当事人的经济水平，依据民法之公平原则，本院对原告主张的违约金予以调整，以被告拖欠租金及代理服务费总和即95541.6元的百分之五进行计算，故被告应支付原告违约金为95541.6元×5%=4777元。此外，由于原告还应支付被告损失合计2835.9元，该款原告表示可在本案中予以扣除，为减少诉累，本院予以准许。即被告应向原告支付款项为：租金及代理服务费95541.6元＋违约金4777元-2835.9元=97482.7元。＼n综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：＼n一、被告邵日顺于本判决生效之日起十日内向原告佛山市顺德区金建房地产有限公司支付租金、代理服务费及违约金合计97482.7元；＼n二、驳回原告佛山市顺德区金建房地产有限公司其他诉讼请求。＼n如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费1515.66元（已减半收取由原告预交），由原告佛山市顺德区金建房地产有限公司承担397.66元，被告邵日顺承担1118元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。＼n审判员陈威＼n二〇一四年七月十七日＼n书记员黄筠