贵州省盘县人民法院
民 事 判 决 书
(2016)黔0222民初2481号
唐奎，男，1965年10月23日生，汉族，住贵州省盘县水塘镇水塘镇居委会，公民身份号码5202021965********。
特别授权委托代理人严昭，贵州典正律师事务所律师，执业证号15201201410411941。
被告贵州弘黔房地产开发有限公司。住所地：贵州省六盘水市钟山经济开发区钟山中路83号，注册号520200000015908，组织机构代码722167400。
法定代表人张志胨，贵州弘黔房地产开发有限公司董事长。
特别授权委托代理人谭新，贵州祥紫律师事务所律师，执业证号15202200410769704。
原告唐奎与被告贵州弘黔房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告唐奎等61人于2015年8月10日向本院递交了起诉状及相关诉讼材料，本院引导原、被告进行诉外调解，最终未能达成一致意见，本院于2016年5月18日受理，依法适用普通程序，由审判员蒋国红担任审判长，与审判员耿爱敏、封舟文组成合议庭，于2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告唐奎的特别授权委托代理人严昭，被告贵州弘黔房地产开发有限公司的特别授权委托代理人谭新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告唐奎诉称,原、被告于2010年4月6日签订《商品房买卖合同》，约定原告以291096元的总价款向被告购买位于盘县××经济开发区××与××路交汇处××镇××单元××号的房屋，房屋面积为149.28平方米。《商品房买卖合同》约定，出卖人应在房屋交付使用后540日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，若因出卖人的责任使买受人不能在约定期限内取得房地产权证书，买受人在不退房的前提下，由出卖人按已付房款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了首付款191096元，并以银行按揭的方式向被告支付了余款100000元，共计291096元。被告于2010年12月30日将房屋交付给了原告使用，此后应于2012年6月22日前（交房后540日内）为原告办理房屋权属登记，但被告至今未为原告办理房屋权属登记，因而违反了原、被告签定的合同，被告应当依照合同约定向原告支付违约金的责任，并支付因原告提起本案讼诉而产生的诉代理费3500元。故请求：1、判决被告履行与原告于2010年4月6日签订的《商品房买卖合同》，即及时为原告办理位于盘县××镇××单元××房的房屋产权证；2、判决被告支付原告逾期办理位于盘县××镇××单元××房的房屋产权登记手续的违约金36983.75元（自2012年6月22日起至2016年4月28日），从2016年4月28日之后的违约金继续按照存款年利率3.3%计算至原告取得房屋产权证书时止；3、判决被告支付原告诉讼代理费3500元；4、由被告承担本案的诉讼费用。
被告贵州弘黔房地产开发有限公司辩称，被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。被告并非办证的职能机关，双方也并未约定由被告为原告办理房产登记手续，被告只是履行协助义务，另外，原告未在约定时间取得房地产权属证书，并非是被告的原因所致，而是政府行为所导致，是被告无法预估的事项，属于情势变更情形，原告因此要求被告承担违约责任不符合双方合同约定，也没有法律依据。即使被告应当承担违约责任，违约金应以已付房价款为基数，按原告提出诉请时的同期银行活期存款利率计算。关于原告主张的律师代理费，不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失，原告主张的律师代理费超出了原告与被告约定的违约金赔偿标准，故原告的该诉请不应当得到支持。原告提起诉讼时已超出两年的诉讼时效，故其诉讼请求依法应予驳回。
原告唐奎向本院提交了如下证据：1、20101130号《商品房买卖合同》，用以证明原、被告签订的《商品房买卖合同》对交房时间和产权登记的时间以及违约责任进行了约定；2、委托代理合同及代理费收据，用以证明原告委托律师参加诉讼支付代理费3500元的事实；3、个人贷款结清证明、被告出具的收款收据6份，用以证明原告已经履行完购买房屋的全部款项支付义务；4、住宅使用说明书，用以证明原告履行付款义务后，被告向原告提交了住宅使用说明书。
被告提交了以下证据：1、建设用地批准书、建设用地规划许可证及附件、建设工程规划许可证（临时证）、建设工程施工许可证，用以证明被告在建设施工过程中的手续是完善的。2、商品房预售许可证，用以证明被告依法销售房屋的事实。3、建设工程消防设计审核意见书、建设工程竣工验收消防备案检查记录表、建设工程防雷装置验收表及合格证（ABCDEF六幢楼），用以证明被告依照合同约定积极办理房屋产权登记前的相关手续。4、盘县住房和城乡建设局关于“锦鸿苑”项目房产证未办理情况说明、盘县司法局关于土地分割登记和完善转手续的请示，用以证明原告主张的房屋未取得房产证并非被告的责任。
对证据的分析及认定，原告提交证据1、证据3、证据4，被告无异议，且证据来源合法、内容真实，与本案相关联，予以采信，作为认定原、被告签订商品房买卖合同，对相关事项进行了约定，原告向被告履行了交付房款的义务，被告向原告交付了房屋的依据；原告提交的委托代理合同，被告有异议，但本案原告确实委托律师代理诉讼，且已出庭，核对当事人身份时被告也明确表示无异议，故予以采信，作为认定原告委托律师代理诉讼的依据；原告提交的代理费收据，没有违反贵州省律师服务收费暂行规定，被告也未提交证据证实其异议的成立，故予以采信，作为认定本案原告向律师支付代理费3500元的依据。
被告提交的证据1、证据2、证据3，原告无异议，予以采信，作为认定本案相关事实的依据；被告提交的盘县住房和城乡建设局关于“锦鸿苑”项目房产证未办理情况说明、盘县司法局关于土地分割登记和完善转手续的请示，原告有异议，但该证据真实、合法，与本案相关联，予以采信，作为认定以下事实的依据：被告取得的建设用地批准书时（2003年）红果开发区国土分局是通过手工测绘建设用地面积，该手工测绘的面积与规划验收时进行电子测绘的面积存在误差，导致原告开发的锦鸿苑小区容积率和建筑密度发生变化，无法办理规划验收手续，进而不能办理房产证，被告至今未办理原告购买房屋的初始登记。
经审理查明，2010年4月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款291096元向被告购买位于盘县××经济开发区××与××路交汇处××镇××单元××号房屋，房屋建筑面积为149.28平方米。双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了首付款191096元，并以按揭贷款的方式向被告支付了余款100000元，共计支付了购房款291096元；被告于2010年12月30日将上述合同约定的房屋交付给原告使用。原、被告约定的由被告向房屋登记主管部门提供房屋登记需要的备案材料时间届满后，被告因取得的建设用地批准书是手工测绘的土地面积，与规划验收时进行电子测绘的土地面积存在396.5平方米的误差（手工测绘比电子测绘时少了396.5平方米），导致被告建设的商品房的容积率和建筑密度发生变化，无法办理规划验收手续，进而被告未办理房屋权属初始登记,被告至今仍未将原告办理房屋权属登记需要由被告提交的资料提供给房屋登记管理部门。
原告因主张本案权利，聘请律师代理诉讼支付代理费3500元。
另查明，2013年11月27日被告在原告所在的锦鸿苑小区张贴通知，告知锦鸿苑小区业主，因办理房产证需要，要求各业主于2013年12月15日前提供计生诚信证明，以免影响房产证办理进度。
本院认为，本案的争议焦点是：一、被告是否应当协助原告办理房产权登记手续？二、被告是否构成违约、是否应支付原告违约金？三、被告是否应当赔偿原告因主张本案权利而支出的代理费？四、原告的起诉是否超过诉讼时效？
原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，被告在与原告签订上述合同时已取得相关的房屋预售许可证，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告应按合同约定全面履行各自的义务。
关于被告是否应当协助原告办理位于盘县××镇××单元××房的产权登记手续的问题。原、被告签订合同后，原告已依约向被告全额支付了购房款，被告虽已将房屋交付原告使用，但原告向被告购买商品房的目的是要取得房屋的所有权，因被告的原因致使原告至今未能办理涉案房屋的所有权登记，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定要求被告继续履行合同，协助原告办理房屋所有权登记。被告于2010年12月30日将房屋交付原告使用，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在房屋交付使用后540日内即2012年6月22日之前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以便原告办理房屋所有权登记，但被告以两次进行测绘所得的土地面积不同而无法办理规划验收手续及工程竣工备案登记等证件为由，迟迟未为原告办理房屋权属登记而向房屋登记管理部门提交相关资料，导致原告不能在约定的期限内办理房屋所有权登记，被告不能按照原、被告的合同约定履行相关义务，被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告是因两次测绘的误差原因造成不能按时协助原告办理房屋产权登记手续，被告作为房开企业，办理房屋初始登记是行政审批行为，对其中可能存在的风险应当有一定的预判，两次测绘面积的误差不属于情势变更，被告应当在出现阻滞其开发的房屋办理房屋初始登记时积极向相关部门主张权利，并消除这一阻滞而如约为原告办理房屋产权登记手续提供协助，由于被告消极不履行义务而导致原告的权利受损，故被告应向原告承担违约责任，原告主张要求被告继续履行合同并协助原告办理房屋产权登记手续的理由成立，本院予以支持。被告辩解是因情势变更原因才导致不能为原告办理房屋产权登记手续，并非故意不为原告办理，不应当承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房地产开发企业为买受人办理房屋产权登记手续的时间一般为房屋交付使用后90日，参照该时限，被告应当于本判决发生法律效力后90日内向房屋登记部门提交办理房屋产权登记手续需要被告提交的相关材料，协助原告办房屋产权登记手续。
关于被告是否应当支付违约金的问题。被告逾期未为原告提供相关办理房屋产权登记的材料，已经违反了双方的合同约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应按照合同约定从履行期限届满的次日即2012年6月23日起向原告支付违约金。因原告不要求退房，原、被告约定在此情况下，被告按已付房价款的银行同期存款利率向原告支付违约金。由于双方未明确约定按哪个银行公布的同期存款利率计算，而中国人民银行公布的利率属于基准利率，故应按中国人民银行公布的同期存款利率进行计算。从双方约定的原告取得房屋所有权证的截止之日（2012年6月22日）至今已超过三年，可以参照同期中国人民银行3年期整存整取的存款利率进行计算，2012年6月22日时，中国人民银行公布的三年期整存整取的存款利率执行的是2011年7月7日所公布的数据，即三年期整存整取的存款年利率为3.30%，即应按年利率3.30%计算违约金。原告已付的房屋价款为291096元，2012年6月23日至2016年4月28日，共计1405天，被告应向原告支付违约金36977.17元（291096元×3.30%/年÷365天×1405天），原告主张该段期间的违约金36983.75元超过了上述金额，故超过部分不予支持。由于原、被告签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定的内容是“买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款利率向买受人支付违约金”，由于双方并未明确该违约金是活期存款还是定期存款的利率，而被告方作为提供格式条款的一方，在合同条文的理解出现不同理解时应当作出有利于接受条款一方的解释，故被告辩解应当按照活期存款利率来计算违约金的理由不能成立，不予支持。2016年4月29日至本判决确定的履行期限届满之日的违约金仍应按照年利率3.30%计算。
关于被告是否应当赔偿原告因主张本案权利而支出的代理费的问题，本院认为，由于被告未按照约定为原告提供相关办理房屋产权登记的材料，已经违反了双方的合同约定，应当承担赔偿损失的违约责任，原告聘请律师实现债权产生的律师费损失3500元，应当由被告进行赔偿，故原告请求赔偿律师费3500元的理由成立，予以支持。
关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题，在本院(2015)黔盘民初字第3815号民事判决书中查明:2013年11月27日被告在原告所在的锦鸿苑小区张贴通知，告知锦鸿苑小区业主，因办理房产证需要，要求各业主于2013年12月15日前提供计生诚信证明，以免影响房产证办理进度。由此可知，原告主张权利的诉讼时效自2013年12月15日开始重新计算，之后，原告唐奎等61人于2015年8月10日向本院递交了起诉状及相关诉讼材料，本院引导原、被告进行诉外调解，原、被告最终未能达成一致意见，故原告主张权利的诉讼时效于2015年8月10日再次中断，原告于2016年5月18日向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效。所以，被告认为原告的起诉超过诉讼时效的辩解主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告贵州弘黔房地产开发有限公司于本判决生效力之日起九十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，协助原告唐奎办理位于盘县红果镇锦鸿苑3幢16单元2号房的产权登记手续。
二、被告贵州弘黔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告唐奎2012年6月23日至2016年4月28日期间的违约金36977.17元。自2016年4月29日起至本判决确定的履行期限届满之日的违约金以291096元为基数，按照年利率3.30%计付。
三、被告贵州弘黔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告唐奎因聘请律师产生的律师费损失3500元。
四、驳回原告唐奎的其他诉讼请求。
如义务人未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费812元，由被告贵州弘黔房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。
权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。
审判长 蒋国红
审判员 耿爱敏
审判员 封舟文
二〇一六年七月十八日
书记员 肖仁祥