山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第526号
上诉人（原审原告）马兴广，男，1964年5月15日出生，回族，中国重型汽车集团公司职工，住济南市。
委托代理人仲伟慧，女，1964年9月26日出生，济南天桥鑫禾法律服务所法律工作者，住济南市。
被上诉人（原审被告）周光东，男，1967年7月28日出生，汉族，济南铁路局机务段职工，住济南市。
被上诉人（原审被告）任雨薇，女，1992年6月12日出生，汉族，苏州瑞翼信息技术有限公司济南驻地工作人员，住济南市。
委托代理人李秀荣（系被上诉人任雨薇的姥姥），女，1949年10月18日出生，汉族，济南市市中区四里村街道办事处工作人员，住济南市。
上诉人马兴广因与被上诉人周光东、任雨薇案外人执行异议之诉纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年12月17日公开开庭审理了本案，上诉人马兴广及其委托代理人仲伟慧，被上诉人任雨薇及其委托代理人李秀荣均到庭参加诉讼。被上诉人周光东经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2002年8月27日，马兴广（乙方）与周光东（甲方）签订了《房产买卖协议》一份，内容为：“经双方协商乙方自愿购买老屯铁路小区3号楼1单元603室房，计价面积55.6平方米，总价52000元正，乙方先交付甲方伍万元正，余款等下证时一次付清。甲方必须保证该房的合法性，无任何家庭纠纷及社会纠纷，如有纠纷甲方承担全部责任。下证时的一切费用由甲方承担。（产权证）乙方承担过户费用。如十年过不了户甲方及中介方负责转卖。此协议一式两份，双方签字生效。中介人：郭光荣；甲方签字：周光东（并按手印，原审法院注），乙方签字：马兴广（并按手印，原审法院注），2002年8月27日”。合同签订当天，周光东将关于涉案房屋的“济南机务段缴款单”及“济南铁路局职工购买公有住房缴款单据”原件交与马兴广，马兴广向周光东支付了购房款5万元，周光东出具收条一张，内容为“收条，今收到马兴广购房款（济铁老屯小区6-1-603产权房一套）暂收伍万元整（50000元）。周光东。2002年8月27日”。合同签订约十天后，周光东将涉案房屋交付马兴广，涉案房屋至今由马兴广占有使用。
另查明，座落于济南市槐荫区老屯铁路小区3号楼1-603室房屋，登记所有权人为周光东，共有人为案外人周艳，房产证号为：济房权证槐字第0573**号，房屋面积为64.09平方米，登记时间为2003年4月9日。
马兴广为证实涉案房屋一直由其居住使用，并为此支付各项费用的事实，提交了交纳煤气费、物业费、电费、电视收视费、采暖费的发票和收据予以证实。
还查明，2011年8月25日，任雨薇曾以周光东为被告诉至原审法院，要求周光东偿还借款20万元，该案在审理过程中，周光东与任雨薇达成调解协议，协议内容为：“一、周光东于2011年9月16日前一次性偿还任雨薇借款20万元；二、案件受理费2150元，周光东自愿负担”。任雨薇与周光东于2011年9月14日签收了（2011）市商初字第1398号民事调解书，该案现已发生法律效力。因周光东未按上述调解协议履行付款义务，任雨薇于2011年9月23日向原审法院提出强制执行申请，原审法院于2011年11月20日作出了（2011）市执字第947-2号执行裁定书，并依据该裁定查封了周光东名下的本案涉案房屋；在涉案房屋被查封后，马兴广提出了执行异议，原审法院于2012年11月15日作出了（2011）市执字第947-3号执行裁定书，裁定驳回了马兴广的异议。
原审法院认为，我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据我国法律规定，物权公示，是物权变动的基本原则，如果仅仅是有设立物权的合同，而没有完成登记，那么就无法认为已经产生物权，当事人之间形成的可能就是一个合同债权，除法律另有规定外，不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权变动的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。本案中，虽然马兴广提交了《房产买卖协议》、收条及占有使用涉案房屋期间支出相关费用的单据，但上述证据材料，均无法证实其已按法律规定完成了不动产物权（涉案房屋产权）的变更登记手续，故以此主张涉案房屋的不动产物权，并无法律依据。我国《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，虽然马兴广主张其与周光东签订《房产买卖协议》在前，而周光东的借款行为在后，其作为善意第三人涉案房屋应归其所有，但根据我国《物权法》第一百零六条的规定，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记方可受善意取得制度的保护，而在本案中，虽然涉案房屋由马兴广占有使用，但并未完成登记，不具备取得房屋产权的条件，故马兴广以其应作为善意第三人取得涉案房屋所有权的主张，无法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：驳回马兴广的诉讼请求。案件受理费4300元，由马兴广负担。
上诉人马兴广不服原审判决上诉称，一、原审法院作出的（2013）市民初字第1799号民事判决认定事实不清，证据不足，应当予以改判。马兴广于2002年8月27日通过中介与周光东签订《房产买卖协议》，马兴广交付了大部分房款，周光东也将涉案房屋交付马兴广居住至今，该房产未办理过户手续，责任不在马兴广，马兴广并无过错，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条之规定，马兴广虽未办理产权过户登记手续，但已交付大部分价款，人民法院不得查封、扣押、冻结，原审法院置上述事实及法律于不顾，驳回马兴广的诉讼请求是错误的，应予以纠正。二、原审法院按2009年出台的《物权法》作为该案的裁判依据，适用法律错误。
被上诉人任雨薇答辩称：马兴广所谓的买卖协议中约定，10年未过户的，房屋所有权归周光东所有，我要求执行上述房屋是符合法律规定的，请求二审法院维持一审判决。
被上诉人周光东未作答辩。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，2003年4月9日，周光东取得诉争房屋房产证，但马兴广并不知情，马兴广曾多次至周光东所在的单位济南铁路局机务段咨询过，马兴广自法院查封诉争房屋时才知道周光东已办理了房产证。
以上事实有一审庭审笔录、二审调查笔录予以佐证。
本院认为，1999年9月1日，周光东以济南铁路局职工名义购买了本案诉争房屋，2002年8月27日，周光东与马兴广签订了《房产买卖协议》，周光东将本案诉争房屋卖给马兴广，该份协议并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。因周光东与马兴广至今未办理诉争房屋的房产过户手续，根据上述法律规定，马兴广尚未取得诉争房屋的物权权属，马兴广依据其与周光东签订的《房产买卖协议》对诉争房屋仅享有债权请求权，马兴广要求确认本案诉争房屋归其所有于法无据，本院不予支持。关于诉争房产能否执行的问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，马兴广与周光东于2002年8月27日签订了《房产买卖协议》，周光东已收取马兴广支付的购房款，并将房屋交付马兴广使用，其在于2003年4月9日已取得涉案房屋产权证的情况下，一直未将上述事实告知马兴广，而马兴广多次到周光东单位咨询，也因其非单位职工未能获知相关信息，对此马兴广不存在过错。故马兴广要求停止对济南市槐荫区老屯铁路小区3号楼1单元603室房屋的执行于法有据，本院予以支持。原审法院驳回马兴广要求确认双方签订的《房产买卖协议》有效及停止对本案涉案房屋执行的请求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1799号民事判决；
二、上诉人马兴广与被上诉人周光东于2002年8月27日签订的《房产买卖协议》合法有效；
三、停止对济南市槐荫区老屯铁路小区3号楼1单元603室房屋的执行；
四、驳回上诉人马兴广的其他诉讼请求。
一审案件受理费4300元，由上诉人马兴广承担1290元，由被上诉人周光东承担3010元；二审案件受理费4300元，亦按上述比例分担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘彦亭
代理审判员 陈李丽
代理审判员 贾慧芳
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 杨 燕