陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）榆中民一终字第00248号
上诉人（原审第三人）李军。
上诉人（原审第三人）马明莉。
上诉人（原审被告）李雄胜。
三上诉人共同的委托代理人艾华。
被上诉人（原审原告）安树青。
委托代理人宋路凯。
委托代理人赵天德。
原审被告李世杰。
委托代理人李安林。
上诉人李雄胜、李军、马明莉与被上诉人安树青、原审被告李世杰房屋买卖合同纠纷一案，榆阳区人民法院于2010年1月21日作出（2010）榆民二初字第95号民事判决，李雄胜不服提出上诉。本院于2010年6月7日作出（2010）榆中法民一终字第96号民事裁定：一、撤销榆阳区人民法院（2010）榆民二初字第95号民事判决书；二、发回榆阳区人民法院重审。重审后，榆阳区人民法院于2010年10月28日作出（2010）榆民二初字第437号民事判决，宣判后，李雄胜不服提出上诉。本院作出（2011）榆中法民一终字第22号民事判决：一、撤销榆阳区人民法院（2010）榆民二初字第437号民事判决书；二、驳回原告安树青的诉讼请求。宣判后，安树青不服向榆林市人民检察院提出申诉，榆林市人民检察院提请陕西省人民检察院抗诉，陕西省人民检察院作出陕检民抗（2012）19号民事抗诉书。陕西省高级人民法院于2012年10月17日作出（2012）陕民抗字第00027号民事裁定，指令本院再审。本院于2012年12月17日作出（2012）榆中法民再终字第00012号民事裁定：撤销本院（2011）榆中法民一终字第22号民事判决及榆阳区人民法院（2010）榆民二初字第437号民事判决；发回榆阳区人民法院重审。榆阳区人民法院重审后，于2013年7月17日作出（2013）榆民二初字第00420号民事判决。宣判后，原审被告李雄胜、原审第三人李军、马明莉不服该判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人李军、马明莉及其共同的委托代理人艾华，被上诉人安树青及其委托代理人赵天德、宋路凯，原审被告李世杰的委托代理人李安林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：安树青与李世杰系夫妻关系，l999年11月6日，李世杰在安树青不在家的时候与李雄胜签订了有偿转让房屋契约，约定李世杰自愿将其经榆林南郊农场批准修建的位于西沙双灵巷东4排2号（现5排5号）的五孔窑（已办理了产权证书）中东面的两孔以53800元的价格出卖于李雄胜，其中首付40000元，下剩房款l3800元至今再未支付。为继续履行该协议，李世杰向李雄胜提供了签有其和安树青姓名的房屋分单（原告的签名系他人代签），该分单中载明李雄胜系李世杰和安树青的女婿，故李世杰和安树青将西沙双灵巷东4排2号（现5排5号）的五孔窑中东边两孔（本案所涉标的物）分给女儿李美容和女婿李雄胜所有，该房屋分单向榆林市公证处进行了公证。李雄胜据此向榆林市国土资源局申请办理土地证变更手续，该局向李雄胜颁发了榆市国用（99）字第28791号国有土地使用证。后李雄胜又向榆林市房产管理局申请办理产权过户登记，并提供了李世杰五孔窑的房产证和已办理的两孔窑的国有土地使用证，该房产局于2003年5月19日向李雄胜颁发了榆林市产权证（2003）字0004514号房屋所有权证。2000年正月，安树青回家得知房屋转让事实后即提出异议，同时向榆林市公证处提出申诉，该公证处于2000年9月28日作出（2000）榆市撤字第二号撤销公证书决定，将财产分割合同公证书予以撤销。安树青又向土地管理部门申诉，榆林市国土资源局榆阳分局于2005年1月11日向榆林市房产管理局发证办发函，认为（1999）榆地证字第1393号公证书已被撤销，以公证书所颁发的土地使用证应随之一并撤销，但至今未撤销。为此，安树青于2006年12月提起行政诉讼，请求撤销颁发给李雄胜的土地证、房产证，榆阳区人民法院支持了安树青的诉请。李雄胜上诉后，榆林市中级人民法院以安树青对契约的效力提出异议，但该契约是否侵犯了安树青的合法权益尚未确定且缺乏合理诉权应有的法律事实为由，裁定撤销了一审判决。安树青又向本院申诉，后又撤回申诉。2006年9月30日李雄胜又将该房屋以l24000元的价格出卖与李军、马明莉，并签订了房屋买卖协议书。2××8年5月29日榆林市房产管理局给马明莉颁发了榆林市房权证（2××8）字第0045572号房屋所有权证。为此，安树青提起民事诉讼，请求依法确认李世杰、李雄胜签订的房屋转让契约及李雄胜与李军、马明莉的房屋买卖协议无效，返还所涉房屋。本案在重审过程中，依法追加李军、马明莉为第三人参加本案诉讼。
原审法院认为：李世杰与李雄胜在签订有偿转让房屋契约过程中存在如下过错：一、该契约中所涉房屋为安树青与李世杰夫妻关系存续期间的共同财产，李世杰在处分此财产时，未征得共有人的同意擅自处分；二、李世杰、李雄胜在办理权属变更登记时弄虚作假伪造房屋分单签字并进行公证，致使行政登记主管部门受蒙骗进行权属变更登记并颁发了权利证书。根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条关于“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反国家法律、行政法规的强制性规定。”本案中，李世杰、李雄胜在签订房屋转让协议过程中，存在违法处分安树青合法财产的事实和行为，而李雄胜在签订契约时明知李世杰妻子不在，拿到的房屋分单内容却是赠与性质的，签有李世杰妻子的姓名，特别是李雄胜成为李世杰和安树青的女婿，应当意识到李世杰故意隐瞒了重大事实，却不持异议，而是以此为据办理了有关权利证书，应当认定李雄胜主观上存有过错，不能认定其为善意第三人，李世杰、李雄胜的行为损害了安树青的合法权益，因此，该有偿转让房屋契约应当认定为无效合同，安树青的诉讼请求依法应予支持。李雄胜的辩称理由缺乏事实及法律依据，不予采纳。李军、马明莉明知该房屋有纠纷进行买卖、办理过户手续，其行为也在主观上存在过错，侵犯了安树青的合法权益。基于李雄胜与李世杰之间的房屋转让契约认定无效，李雄胜与李军、马明莉签订的房屋买卖协议书，也应当认定无效。对于因合同无效产生的后果，根据无效合同自始无法律约束力的规定，涉案房屋应当返还、买卖房款应当退还。至于赔偿损失因当事人双方主观上均有过错各自承担相应的责任。据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二、五十八条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李世杰与李雄胜于l999年11月6日签订的有偿转让房屋契约及李雄胜与李军、马明莉签订的房屋买卖协议书无效。二、本判决生效后l0日内，由李军、马明莉将位于榆林市西沙双灵巷东四排2号（现东5排5号）榆林市房权证2××8字第0045572号东面房屋两间腾交安树青和李世杰管理；李世杰返还李雄胜购房款人民币40000元；李雄胜返还李军、马明莉购房款人民币124000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李世杰负担。
宣判后，李军、马明莉、李雄胜不服该判决，上诉称：原判认定事实不清，证据不足。上诉人李雄胜在签订转让房屋契约时，轻信了李世杰称其老婆不在了，上诉人主观上不存在过错，且按照市场价支付了对价，并在李世杰协助下办理了房产过户手续，符合我国法律规定的善意第三人。上诉人李军、马明莉在购买该房屋时，房产证、土地证均登记在李雄胜名下，有理由相信该房产属于李雄胜所有，尽到合理审查义务，主观上不存在过错，故该房屋买卖协议是有效的。故请求二审法院撤销榆阳区人民法院（2013）榆民二初字第00420号民事判决，驳回被上诉人安树青的诉讼请求，并由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人安树青答辩称：该房产属于夫妻共同共有，李世杰与李雄胜恶意串通，未征得被上诉人的同意签订转让房屋契约，损害了被上诉人的合法权益，属于无效合同。上诉人李军、马明莉明知该房产有纠纷进行购买，以增加被上诉人的维权难度，是合法形式掩盖非法目的，主观上有过错，该买卖协议也是无效的。原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告李世杰未作书面答辩。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，故本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：李世杰与李雄胜于l999年签订的有偿转让房屋契约和2006年李雄胜与李军、马明莉签订的房屋买卖协议书的效力问题以及李雄胜和李军、马明莉是否构成善意第三人。一、关于1999年李世杰与李雄胜签订的转让房屋契约的效力问题，因本案所涉房屋是安树青与李世杰的共同财产，李世杰在处分该房产时，未征得房屋共同所有人安树青的同意，属于擅自处分共同财产，依法应认定为无效。上诉人李雄胜明知李世杰未征得其妻子的同意，而与之签订转让房屋契约，且并在办理产权过户过程中，伪造了房屋分单，虚构李美容、李雄胜是李世杰和安树青的女儿、女婿的事实，找人代替安树青在房屋分单上签名。上诉人李雄胜的一系列的行为均表明，其主观上存在过错，不能构成善意第三人，故该有偿转让房屋契约属于无效合同。二、关于2006年李雄胜与第三人李军、马明莉签订的房屋买卖协议书的效力问题。结合本案的证据情况，上诉人李军夫妇在购买房屋时明知该房屋存在纠纷，仍予以购买。在2006年的行政诉讼过程中，李军、马明莉作为第三人参加了诉讼，已知悉该房屋存在纠纷，但仍在2××8年办理过户手续，其主观上存在恶意，并不能构成善意第三人。且因李雄胜与李世杰之间的房屋转让契约无效，李雄胜与李军、马明莉签订的房屋买卖协议失去了有效的前提。综上，上诉人李雄胜、李军、马明莉所持构成善意第三人，买卖房屋协议有效的上诉理由，因缺乏事实依据和法律依据，不能成立，依法应予驳回。对于因合同无效产生的后果，根据无效合同自始无法律约束力的规定，涉案房屋应当返还、买卖房款应当退还。本案中，李世杰和李雄胜在卖房时均存在过错，应依法返还购房款本金，因其持有购房款的时间较长，给付款方造成较大的利息损失，同时应承担中国人民银行同期贷款利息的责任。原判认定事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持榆阳区人民法院（2013）榆民二初字第00420号民事判决第一项，即：李世杰与李雄胜于l999年11月6日签订的有偿转让房屋契约及李雄胜与李军、马明莉签订的房屋买卖协议书无效。
二、变更榆阳区人民法院（2013）榆民二初字第00420号民事判决第二项为：本判决生效后l0日内，由李军、马明莉将位于榆林市西沙双灵巷东四排2号（现东5排5号）榆林市房权证2008字第00455**号东面房屋两间腾交安树青和李世杰管理；由李世杰返还李雄胜购房款人民币40000元及其利息（利息从1999年11月8日起至还款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；由李雄胜返还李军、马明莉购房款人民币124000元及其利息（利息从2006年9月30日起至还款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审理案件受理费50元，按照一审判决执行；二审案件受理费300元，由上诉人李雄胜、李军、马明莉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
审 判 员 杜波云
代理审判员 吴凤凤
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 张羽苗