温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0302民初01129号
原告：温州市康居物业管理有限公司，住所地：温州市鹿城区双龙路199号8楼。
法定代表人：陶海燕，董事长。
委托代理人：陈宸、董立人，浙江海昌律师事务所律师。
被告：温州恒富中梁置业有限公司，住所地：温州市新城大道新城大厦23层2室东边间。
法定代表人：王瑞生，董事长。
委托代理人：朱捷峰，浙江联英律师事务所律师。
原告温州市康居物业管理有限公司（以下简称康居物业公司）与被告温州恒富中梁置业有限公司（以下简称恒富中梁公司）租赁合同纠纷一案于2016年1月26日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员孙晓琳适用简易程序于同年3月22日公开开庭进行了审理。原告康居物业公司的委托代理人陈宸，被告恒富中梁公司的委托代理人朱捷峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康居物业公司诉称：2013年6月12日，原告康居物业公司（作为甲方）与被告恒富中梁公司（作为乙方）签订了《场地服务管理（租赁）协议书》及《补充协议》，约定由被告租用原告代市城投集团管理的市区沿江路西侧、蒲州路北侧，面积为7026.82平方米的土地作为被告开发的中梁外滩首府楼盘展示厅使用。合同约定协议租期三个月，到期如乙方要求续签协议的，应在期限届满前十五天内提出，甲方视情况决定；租金标准每年评估一次；当乙方连续租赁满二年后，如需继续租赁，甲方将按土地上建筑物进行租赁，租赁价格按地上建筑评估价格计算，如乙方不再租赁该场地的，乙方须无条件退出该场地，并拆除地上建筑及附属物，交还甲方。合同签订之初，被告均能按时支付租金，原被告双方每三个月续签一次合同，但自2015年1月1日起，被告便开始拖欠租金，原告多次进行催讨，被告均拒不支付。故原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告于2013年6月12日签订的《场地服务管理（租赁）协议书》及《补充协议》；2.被告立即支付未付的租金（租金自2015年1月1日起计算至被告实际退出并腾空场地之日止，2015年1月1日至2015年6月14日，按每季度137023元计算，2015年6月15日起至实际退出腾空之日，按每年918300元计算，现暂算至2016年1月30日为812446.5元）；3.被告立即腾空位于温州市沿江路西侧、蒲州路北侧用地面积为7026.82平方米的土地，并拆除上述土地上的地上建筑物及附属物，交还原告；4.本案诉讼费用由被告承担。审理期间，原告申请撤回第三项诉讼请求中关于要求拆除上述土地上的地上建筑物及附属物，本院依法予以准许。
被告恒富中梁公司辩称：1.被告对合同签订内容无异议，但原告在合同履行过程中存在违约行为。《场地服务管理（租赁）协议书》第二条所约定的费用性质为服务管理费，而并非租金。同时第五条约定“甲方配备安保队员进行定时巡逻”，但原告没有提供相应的服务管理，所有的安保清洁工作均由被告自行承担，故原告存在严重违约，无权要求被告支付费用；2.双方关于租赁期限届满后后续费用问题未协商一致。《补充协议》第二条约定“当乙方连续租赁满二年后，如需继续租赁，甲方将按土地上建筑物进行租赁，租赁价格按地上建筑评估价格与乙方签订续租协议”。但在到期之后，原告未经被告同意单方面委托评估单位对租金标准进行评估，评估结果明显偏高，不客观、不合理，且未考虑面临随时被收回的巨大风险；3.被告为展示厅建设投入约2000万元的费用，相关投入导致租赁物价值的增加，属于被告的贡献，在确定租金标准时应当予以考虑；4.该临时建设用地权利人温州市城市投资建设集团有限公司（以下简称城投集团）拖欠原告工程代建费用（包括设计费、施工图审查费、施工工程款）共计4409495元，租金和代建费用均属于同一性质的金钱债务，应当予以抵扣。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经本院审理查明：位于温州市鹿城区滨江商务区P02-15地块（沿江路西侧、蒲州路北侧）由城投集团委托原告康居物业公司进行管理。2013年6月12日，被告恒富中梁公司开始承租上述地块（平地面积为7026.82平方米）作为中梁外滩首府展示厅使用，原告康居物业公司（作为甲方）与被告恒富中梁公司（作为乙方）签订《场地服务管理（租赁）协议书》，约定了相关权利义务内容。同日，双方签订一份《补充协议》，载明如下：“一、自甲乙双方签订《场地服务管理（租赁）协议书》之日起，次年土地租赁价格重新予以评估，甲方按新的土地租赁评估价格与乙方签订场地服务管理（租赁协议）；二、当乙方连续租赁满二年后，如需继续租赁，甲方将按土地上建筑物进行租赁，租赁价格按地上建筑评估价格与乙方签订续租协议，如乙方不再租赁该场地的，乙方须无条件退出该场地，并拆除地上建筑及附属物，按土地原状交还甲方；三、租赁期间，乙方负责该承租场地的防火、防盗、安全用电等方面的工作”。上述协议签订后，被告均按期支付租金，双方每三个月续签一次协议。2014年12月31日，原告康居物业公司（作为甲方）与被告恒富中梁公司（作为乙方）又签订了一份《场地服务管理（租赁）协议书》，约定租赁期限为三个月，自2015年1月1日起至3月31日止，根据评估服务管理费为137023元／季，支付方式为一次性付清，先付款后使用，每年评估一次。协议签订时，乙方向甲方支付场地使用保证金15万元（该笔保证金已于2013年8月支付），协议期满，如乙方不再继续使用或场地建设项目启动，则甲乙双方结算所有费用后，无息退还保证金。协议第四条第5点约定，若乙方拖欠服务管理费（租金）超过一个月的，甲方可以终止协议，收回场地使用权。协议第五条约定，甲方配备保安队员进行定时巡逻，督促乙方做好对场地及周边消防、安全的保卫工作。协议第九条载明乙方已充分了解该场地的租用属临时性质，可能存在因政策或其他原因收回。乙方自愿租用，由此造成的风险自行承担。乙方承诺如场地建设项目启动或其他情况需使用该地块时，甲方应提前一个月通知乙方，可以解除合同，乙方应在限期内无条件腾空场地，除退还剩余相应的服务管理费（租金）外，乙方不得向甲方提出其他赔偿要求。协议第十条载明，在租赁合同终止后，乙方仍未腾空的情况下，甲方有权单方面进行清场或强制收回场地使用权，清场所需费用和由此造成的损失概由乙方负责。该协议签订后，被告至今未支付租金。2015年6月，原告康居物业自行委托温州东瓯资产评估有限公司对涉案土地上的建筑物共计1913.08平方米的租赁市场价格进行评估，该公司于6月17日出具一份《评估报告》，载明上述建筑物年租赁权价值为91.83万元。经原告多次催讨无果，故原告诉至法院。
另查明：2013年6月21日，城投集团取得涉案地块《临时建设用地规划许可证》，载明建设规模为一幢一层，建筑面积1913.08平方米，现已超过二年有效期。
审理期间，被告恒富中梁公司申请对涉案土地上的建筑物租赁市场价格进行重新评估，后又申请撤回该项评估申请，本院依法予以准许。
以上事实有原告提供的《场地服务管理（租赁）协议书》、《补充协议》、《临时建设用地规划许可证》、《管理委托书》、租金发票、网上银行电子回单、评估报告书以及双方当事人的庭审陈述等予以证实。
本院认为，关于本案案由确定问题，尽管原、被告之间签订的协议书名称载明“服务管理”字样，但纵观协议内容，原告提供涉案土地给被告使用，被告支付相应对价，二者形成房屋租赁合同关系。虽双方合同第五条约定原告应配备保安定时巡逻，结合补充协议第三条的约定，亦不能免除被告自行负责安保等义务，且被告没有提供证据证明原告存在上述违约行为，故该项抗辩不能成立。综上，原、被告于2014年12月31日签订的《场地服务管理（租赁）协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。由于被告拖欠租金超过一个月，原告根据协议第四条第5点约定主张解除原、被告之间的租赁关系，并腾空涉案土地、拆除地上建筑物，有事实与法律依据，本院依法予以支持。关于租金支付问题，被告应按合同约定的137023元／季支付自2015年1月1日起至6月14日止的租金，共计274046元。至于2015年6月15日之后的费用标准，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。考虑到城投集团取得的《临时建设规划许可证》已于2015年6月20日过期，经本院释明，原、被告一致同意自2015年6月15日起至腾空之日止计算占有使用费，本院依法予以确认。根据双方签订的《补充协议》第二条约定，当连续租赁满二年后，双方按土地上建筑物评估价格进行租赁。现原告主张按其自行委托的东瓯资产评估公司出具的《评估报告》载明的地上建筑物年租赁权价值91.83万元作为计算标准，被告亦撤回其重新评估申请，故本院对上述价格予以确认，故被告应按91.83万元／年的标准支付自2015年6月15日起至实际腾空之日的占有使用费。另，被告主张其与城投集团之间尚有未结清的代建代付工程款，与本案不属于同一法律关系，可由当事人另行协商处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告温州市康居物业管理有限公司与被告温州恒富中梁置业有限公司于2014年12月31日签订的《场地服务管理（租赁）协议书》及2013年6月12日签订的《补充协议》；
二、被告温州恒富中梁置业有限公司于本判决生效之日起一个月内向原告温州市康居物业管理有限公司支付位于温州市鹿城区滨江商务区P02-15地块（沿江路西侧、蒲州路北侧）租金274046元、占有使用费（按地上建筑物年租赁权价值91.83万元作为计算标准，自2015年6月15日起计算至本判决确定履行的腾空之日止）；
三、被告温州恒富中梁置业有限公司于本判决生效之日起一个月内腾空上述地块，并移交给原告温州市康居物业管理有限公司。
当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11924元，减半收取5962元，由被告温州恒富中梁置业有限公司负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 孙晓琳
二〇一六年四月六日
书记员 周泱鸯
附本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定期限支付租金。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》
第三条第二款租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。