安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)皖0603民初2399号
原告：中国建设银行股份有限公司淮北市分行，住所地安徽省淮北市。
负责人:李辉，该分行行长。
委托诉讼代理人：魏峰，安徽安港律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张磊磊，安徽安港律师事务所律师。
被告：邱海永，男，1978年6月21日出生，汉族，住安徽省涡阳县。
被告：杨丽，女，1976年4月27日出生，汉族，住安徽省。
被告：安徽桑铌置业有限公司淮北分公司，住所地安徽省淮北市。
负责人：沈东关，该公司总经理。
原告中国建设银行股份有限公司淮北市分行（简称建行淮北分行）与被告邱海永、杨丽、安徽桑铌置业有限公司淮北分公司（简称桑铌置业淮北分公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用简易程序进行了审理。在审理过程中，因本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行淮北分行的委托诉讼代理人魏峰、张磊磊到庭参加诉讼，被告邱海永、杨丽、桑铌置业淮北分公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行淮北分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除建行淮北分行与邱海永、杨丽之间的个人住房借款合同；2.判令邱海永、杨丽立即返还建行淮北分行贷款本金248000.66元及利息19292.82（暂计算至2017年4月26日，此后利息、罚息等按合同约定计算至还清本息之日），合计267293.48元；3.判令建行淮北分行对抵押物及其占用范围内的土地使用权享有优先受偿权，该抵押物优先用于清偿上述全部债务；4.依法判令桑铌置业淮北分公司就上述债务承担连带清偿责任；5.判令邱海永、杨丽、桑铌置业淮北分公司承担本案诉讼费用及实现债权的费用（包括但不限于案件受理费、保全费、执行费、公告费、评估费、律师费、拍卖变卖费等费用）。事实与理由：2011年8月12日，邱海永、杨丽因购房向建行淮北分行申请住房贷款，经审查邱海永、杨丽符合贷款的条件。同日，建行淮北分行与邱海永、杨丽签订了住房借款合同。合同对借款金额、期限、利率、违约责任等做了约定。邱海永、杨丽自愿将其购买的房屋房产及其占用范围内的土地使用权抵押给贷款人，并办理了预购商品房抵押权预告登记。2010年5月17日，建行淮北分行与桑铌置业淮北分公司签订了个人住房借款最高额保证合同，约定桑铌置业淮北分公司为因购置住房或者商业用房房产的所有债务人承担最高额保证，担保的期限为发生在2010年5月17日至2013年5月16日期间的债务。邱海永、杨丽于2011年8月12日购买涉案房屋，故桑铌置业淮北分公司应当对其债务承担保证责任。合同签订后，建行淮北分行按约发放贷款43万元，但邱海永、杨丽未按约定履行偿还借款本息的义务。为维护自身的合法权益，建行淮北分行特提起诉讼，请法院依法判决。
邱海永、杨丽、桑铌置业淮北分公司未进行答辩，亦未提交证据。
本院经审理认定事实如下：2010年1月15日，安徽桑铌置业有限公司授权桑铌置业淮北分公司与建行淮北分行签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同。
2010年5月17日，桑铌置业淮北分公司（甲方）与建行淮北分行（乙方）签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同。合同约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；本合同所称的债务人是指因购置住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2010年5月17日至2013年5月16日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为6825万元，保证方式为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立，是否有效，不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议等内容。
2011年8月12日，邱海永、杨丽（借款人）与建行淮北分行（贷款人）签订个人住房（商业用房）借款合同。合同约定：借款本金为43万元，借款用于购置房屋；借款期限为120个月，自2011年8月12日至2021年8月12日；本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10％；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，借款逾期是指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；借款人的还款方法等额本息还款法，担保方式为抵押加最高额保证；借款人以房屋向贷款人提供抵押担保，保证人提供连带责任保证；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期贷款利率和约定的结息方式计收罚息和复利等内容。
2011年8月17日，邱海永、杨丽与建行淮北分行就抵押的房屋在淮北市房屋管理部门办理了房屋预抵登记证明。2011年11月1日，建行淮北分行将贷款43万元转入借款合同中指定的账户，并经邱海永、杨丽签字确认。此后，邱海永、杨丽未能按约定偿还贷款本息。建行淮北分行于2017年5月31日起诉时，邱海永、杨丽尚欠建行淮北分行贷款本金余额248000.66元、拖欠本金、利息、罚息19292.82元（其中本金14821.02元、利息4278.70元、罚息193.10元）。同年6月14日，邱海永偿还10000元。截至2017年10月10日本案开庭时，邱海永、杨丽尚欠建行淮北分行贷款本金余额238000.66元、拖欠本金、利息、罚息39116.02元(其中本金27556.72元、利息10308.92元、罚息1250.38元)。建行淮北分行经催要无果，提起诉讼。建行淮北分行为本次诉讼支出律师代理费8018.8元。
建行淮北分行围绕诉讼请求依法提交了个人住房（商业用房）借款合同、贷款转账凭证、房屋预抵登记证明、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、个人借款对账单、律师代理费发票、专项法律服务协议书及转账凭证，邱海永、杨丽、桑铌置业淮北分公司未予质证。本院经审查予以确认并在卷佐证。
本院认为，桑铌置业淮北分公司经安徽桑铌置业有限公司授权，与建行淮北分行签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，符合担保法的规定，保证合同有效。
邱海永、杨丽与建行淮北分行签订的个人住房（商业用房）借款合同，是当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，各方均应依约履行。建行淮北分行将借款43万元交付给邱海永、杨丽使用，履行了出借义务，邱海永、杨丽未能按合同约定向建行淮北分行偿还借款本金、利息，应依法承担相应的民事责任。
邱海永、杨丽的违约行为符合合同约定的解除条件，现建行淮北分行根据合同约定起诉要求解除与邱海永、杨丽之间的个人住房（商业用房）借款合同，本院予以支持；请求判令邱海永、杨丽贷款本金余额248000.66元、拖欠本金、利息、罚息19292.82元（其中本金14821.02元、利息4278.70元、罚息193.10元），因其重复计算，且邱海永在诉讼中已偿还10000元，故本院对贷款本金余额238000.66元、利息10308.92元、罚息1250.38元（截至2017年10月10日）予以支持，对超出该部分的诉讼请求不予支持；建行淮北分行主张律师代理费8018.8元，因双方签订的个人住房（商业用房）借款合同中约定因实现债权和担保权而发生的律师代理费等由邱海永、杨丽负担，且建行淮北分行提供了律师费发票，亦聘请了律师，律师费已实际发生，故本院予以支持。
关于抵押问题。本案中，为担保债权实现，双方约定了以邱海永、杨丽所购房屋进行抵押担保。因该房屋尚未取得所有权证书，用于抵押担保的房屋只在房屋主管部门办理了预购商品房抵押预告登记，而非抵押登记。建行淮北分行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，而不是对涉案房屋享有现实的抵押权。故建行淮北分行要求对涉案房屋行使抵押权，理由不足，本院不予支持。
关于桑铌置业淮北分公司的保证责任。因邱海永、杨丽至今未能办理正式的房屋抵押登记手续，建行淮北分行也未取得抵押房屋他项权证书，依据合同约定，桑铌置业淮北分公司应承担连带保证责任。建行淮北分行关于桑铌置业淮北分公司承担连带责任清偿责任的诉讼请求成立，本院予以支持。保证期间自建行淮北分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。桑铌置业淮北分公司在承担保证责任后，可向邱海永、杨丽追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除中国建设银行股份有限公司淮北市分行与邱海永、杨丽之间签订的个人住房（商业用房）借款合同。
二、邱海永、杨丽于本判决生效后十五日内偿还中国建设银行股份有限公司淮北市分行借款本金238000.66元、利息10308.92元、罚息1250.38元（计算至2017年10月10日，以后按照合同约定利率标准计算继续支付至付清借款之日止）；并支付律师代理费8018.8元、公告费800元；
三、安徽桑铌置业有限公司淮北分公司在其保证范围内对邱海永、杨丽的债务承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向邱海永、杨丽追偿。
四、驳回中国建设银行股份有限公司淮北市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5309元，公告费800元，由建行淮北分行负担200元，由邱海永、杨丽、安徽桑铌置业有限公司淮北分公司负担5909元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 张龙云
人民陪审员 马昌凤
人民陪审员 李 勇
二〇一七年十二月六日
书 记 员 豆春枝
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十条第一款第（一）项：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。