贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔0303民初3366号
原告：遵义兴创物业管理有限公司。
住所地：贵州省遵义市汇川区天津路水榭花都*楼。
法定代表人：邹小侠，该公司董事。
委托诉讼代理人：唐诗旺，男，汉族，贵州省遵义市人，系遵义兴创物业管理有限公司经理，住贵州省遵义市汇川区。
委托诉讼代理人：李雪琼，女，汉族，贵州省遵义市人，系遵义兴创物业管理有限公司监事，住贵州省遵义市汇川区。
被告：李小跃，男，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。
委托诉讼代理人：滕德强，贵州舸林律师事务所律师。
原告遵义兴创物业管理有限公司（以下简称兴创物业管理公司）与被告李小跃物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案受理，依法由审判员王可适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告兴创物业管理公司委托诉讼代理人唐诗旺、李雪琼，被告李小跃及其委托诉讼代理人滕德强均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告兴创物业管理公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2014年10月1日至2017年12月31日的物业服务费7026元，免违约金；2、诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告作为水榭花都物业管理，被告作为该小区住户，应该向原告交纳39个月物业服务费合计金额7026元。
被告李小跃答辩称：1、原告系遵义市柏城房地产开发有限公司（以下简称“柏城房开”）委托和实际控制的前期物管，由于柏城公司违法交房、基础设施缺乏、未办理房屋产权证，向业主承诺用逾期交房、办证违约金冲抵物业管理费，因三方未进行结算，故被告不应交纳物业管理费。2009年5月16日，被告与柏城房开签订《房屋买卖合同》，约定购买其开发的水榭花都C幢27楼1号房屋，交房时间为2010年12月31日前，因柏城房开资金链断裂、股东纠纷等原因，未能如期交房，小区业主代表多次向市、区两级政府及信访部门反映，柏城房开迫于压力，于2013年3月18日通知被告领钥匙，但是该房屋至今未通过消防部门的消防验收、建设部门的综合验收、没有绿化和安防设施、也没有给业主办理房屋产权证，存在诸多安全隐患。被告认为，迄今为止，涉案房屋尚未达到法定的交房条件，根据《贵州省物业管理条例》第五十四条之规定，应当由柏城房开承担前期物业管理费；2、因水榭花都小区配套设施不完善，被告2013年接房后一直没有入住，原告提供物业服务的期间应当以实际入住时间起算；3、原告没有按《前期物业服务合同》约定的内容和质量提供物业服务，应当降低物业服务费标准；4、2016年9月24日，柏城房开、原告与水榭花都小区业主委员会达成三方协议后，未按照约定与业委会签订《物业服务合同》，拒绝交出小区公共停车位收费、广告费，侵害了被告在内的业主的利益，应当减少支付物业服务费；5、原告的部分诉请超过诉讼时效，不应当得到支持。根据《前期物业服务合同》第三条第二款“物业服务费按半年度预收，每半年度首月的前10天收取物业服务费。”的约定，原告于2018年5月30日起诉，只能主张2015年7月1日后的服务管理费，对超出诉讼时效的请求不应予以支持。
本院经审理认定事实如下：2008年，遵义市房产管理局向遵义市柏城房地产开发有限公司（以下简称柏城房开）、遵义瑞港企业房地产开发有限公司颁发《遵义市商品房屋预售许可证》，认可两公司开发建设的水榭花都经审查具备商品房屋预售条件，准予预售，该证载明该小区开工日期为2007年10月，竣工日期为2009年10月，交付使用日期为2009年12月。
2009年5月16日，被告李小跃与遵义市柏城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告李小跃购买柏城房开开发建设的水榭花都C幢27楼1号房屋，建筑面积150.13平方米，交房时间为2010年12月31日前。因开发商资金链断裂、股东纠纷等原因，未能如期交房，小区业主代表多次向市、区两级政府及信访部门反映，经多方协调，于2013年4月28日将房屋交付给被告李小跃。
2013年4月28日，原告兴创物业管理公司与被告李小跃签订《水榭花都小区前期物业服务合同》，双方约定：原告兴创物业管理公司对被告李小跃位于贵州省遵义市汇川区天津路水榭花都小区C栋27层1号房提供前期物业服务。物业服务费用收费标准为每月每平方米1.40元向被告李小跃收取。物业服务费按半年度预收，每半年度首月的前10天收取。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之3交纳违约金。
2016年6月15日，遵义市汇川区住房和城乡建设局下达关于遵义市汇川区水榭花都小区业主委员会成立备案的通知，其中滕德强（本案委托诉讼代理人）为业主委员会副主任之一，被告为业主委员会委员之一。
2016年9月25日，遵义柏城房地产开发有限公司、遵义兴创物业管理有限公司、遵义市汇川区水榭花都小区业主委员会发布公告，致水榭花都小区全体业主，内容为为解决“水榭花都”小区目前物业管理存在的问题，保障全体业主有一个安全、整洁的居住环境。2016年9月24日上午，汇川区洗马路街道办事处添阳社区组织遵义市柏城房地产开发有限公司、遵义兴创物业管理有限公司负责人及水榭花都小区业主委员会部分委员座谈，本着“自愿协商、平等合理”的原则，达成以下会议内容：1、柏城房开应当按照本小区设计规划、与业主签订的《商品房买卖合同》约定、在有关部门主持形成的会议纪要内容，逐步完善水榭花都小区消防、门禁、绿化等配套、附属设施，以便物业管理公司对本小区进行管理，提升业主居住环境和品质；2、鉴于本小区配套附属设施未完善、前期物业管理一直是遵义兴创物业管理有限公司负责等实际情况，水榭花都小区业主委员会决定聘请物管公司继续管理本小区，时间从2016年10月1日起，期限暂定一年，物管费为1.2元/月/平方米，交费方式为3个月（含）以上、一年以下，对交纳一年物管费的业主，物管公司应当给予一定幅度的优惠。有关物业服务内容、要求，以双方签订的书面委托管理合同（需提前向业主公布）为准，物管公司要按合同约定，不断提高物业服务内容和管理水平，使本小区物业管理工作有明显提升和改观；3、鉴于本小区物业服务内容、管理水平均未达到业主与物管公司签订的《前期物业管理协议》，物管公司自愿将收费标准从1.4元/月/平方米降至1.2元/月/平方米（适用于已接房和新接房业主）。收费起算时间从原来的2014年4月1日延长至2014年10月1日，即接房早于2014年10月1日的，按2014年10月1日起算，接房晚于2014年10月1日的，按实际接房之日起算物管费。业主接房时交纳给物管公司的半年物管费，按上述标准、时间进行结算，业主接房时交纳给物管公司的装修保证金，经业主同意的，可以转为物管费进行结算；4、因房开公司配套设施不完善，本小区物业管理产生的水、电、电梯维保、员工工资等所有费用，先由业主交纳的物管费支出，不足部分全部由房开公司承担，直至本小区附属设施完善、房开公司为业主办理房屋产权证为止；5、本小区规划内的停车位，房开公司以租、售的方式，满足本小区业主使用，不得向业主以外的其他单位、个人销售和出租。购买有车位的业主，按50元/月的标准向物管公司交纳管理费，租赁车位的，由业主与房开公司协商租赁费用，同时按上述标准向物管公司交纳管理费；6、本小区规划外的停车位、电梯间广告、道闸广告等公共收益，属于全体业主共有，在扣除物管公司必要的管理费用后，交由小区业主委员会用作办公经费、业主联谊活动费用。上述内容经房开公司、物管公司法定代表人、水榭花都小区业主委员会过半数委员签字同意，盖章后对各方产生约束力。
庭审中，原告兴创物业管理公司陈述物业服务费用收费标准为按2016年9月25日公告的1.20元/月·平方米。被告李小跃认可在原告对其所在小区提供物业服务后没有向原告交纳过物业服务费，也认可其居住房屋面积为150.13平方米。经核实，被告未交纳的自2014年10月1日起至2017年12月31日止的物业服务费为150.13平方米（住房面积）×39个月×1.20元=7,026.08元。（原告主张7,026.00元）
2018年1月3日，原告兴创物业管理公司向本院提起诉讼，要求被告李小跃支付物业服务费，后因还需补充证据，原告于2018年5月30日撤回了对李小跃的起诉，本院下达（2018）黔0303民初97号民事裁定书予以准许。在（2018）黔0303民初97号案件审理期间，本院曾根据李小跃的申请将遵义市柏城房地产开发有限公司列为第三人参加诉讼，遵义市柏城房地产开发有限公司向本院陈述柏城房开与兴创物业管理公司为不同主体。
上述事实，有《遵义市商品房屋预售许可证》、《商品房买卖合同》、《水榭花都小区前期物业服务合同》、水榭花都业主接房通知单、《水榭花都小区商品房交房流程及费用明细表》、装修备案表、装修申请表、《水榭花都小区住宅装饰装修管理协议》、业主装修费用交款单、《水榭花都小区宠物饲养承诺书》、《电梯使用安全责任承诺书》、业主联络登记表、2016年9月25日遵义柏城房地产开发有限公司与遵义兴创物业管理有限公司及遵义市汇川区水榭花都小区业主委员会发布的公告、（2018）黔0303民初97号民事裁定书等证据及原、被告当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：遵义市柏城房地产开发有限公司与遵义瑞港企业房地产开发有限公司开发建设的水榭花都因资金链断裂、股东纠纷等原因，未能如期交房，经小区业主代表多次向市、区两级政府及信访部门反映，多方协调后于2013年4月28日将房屋交付给被告李小跃。原告兴创物业管理公司与被告李小跃于2013年4月28日签订的《水榭花都小区前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性和限制性规定，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，原、被告均应遵循诚实信用原则，按合同的约定履行各自的义务。后经多部门协调，遵义柏城房地产开发有限公司、遵义兴创物业管理有限公司、遵义市汇川区水榭花都小区业主委员会于2016年9月25日发布致水榭花都小区全体业主的公告，水榭花都小区业主委员会决定聘请兴创物业管理公司继续管理水榭花都小区，时间从2016年10月1日起，同时对物业服务形成了相应约定。自2016年10月1日起，原告兴创物业管理公司对水榭花都小区提供物业服务至今，故原告兴创物业管理公司与水榭花都小区业主形成了事实上的物业服务关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”之规定，原告兴创物业管理公司对水榭花都小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主应当交纳物业服务费。被告提出柏城公司向业主承诺用逾期交房及办证违约金冲抵物业管理费没有相应证据佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告对此举证不力，不予支持。
被告李小跃提出因水榭花都小区配套设施不完善，被告2013年接房后一直没有入住，原告提供物业服务的期间应当以实际入住时间起算。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告提出以实际入住时间起算没有相应的法律依据，不予采信。
被告提出原告没有按《前期物业服务合同》约定的内容和质量提供物业服务，拒绝交出小区公共停车位收费、广告费，侵害了被告在内的业主的利益，应当降低物业服务费标准。物业服务企业对小区业主进行普遍性的服务，在对个人权利与小区全体业主安宁秩序进行衡量后，法律更侧重于保护小区的安宁秩序，总体上，在原告提供服务期间，整个小区尚处于有序的运行当中，原告对水榭花都小区提供物业服务至今，说明原告提供的物业服务获得了多数入住业主的认可，故对被告提出降低物业服务费标准的意见亦不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”之规定，被告可就原告未尽管理义务之事提请业主大会讨论并作出解聘原告的决定后，另行选聘其他物业服务机构提供物业服务。
被告提出原告的部分诉请超过诉讼时效，不应当得到支持。遵义柏城房地产开发有限公司、遵义兴创物业管理有限公司、遵义市汇川区水榭花都小区业主委员会于2016年9月25日发布的致水榭花都小区全体业主的公告，明确从2016年10月1日起聘请兴创物业管理公司继续管理水榭花都小区，物业服务费从2014年10月1日起算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，原告仍在为水榭花都小区提供物业服务，故本案并未超过三年的诉讼时效。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
被告李小跃于本判决书生效后五日内一次性支付原告遵义兴创物业管理有限公司自2014年10月1日起至2017年12月31日止的物业服务费7,026.00元。
案件受理费25元（已依法减半预收，原告遵义兴创物业管理有限公司已经预交），由被告李小跃承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为一审终审。
本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审判员 王 可
二〇一八年八月十七日
书记员 刘金山
赵雅玲