贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔23民终1772号
上诉人（原审原告）：邓中原，男，1986年2月21日生，汉族，湖南省邵阳市人，高中文化，个体户，户籍地湖南省邵阳市大祥区，现住贵州省贞丰县。
上诉人（原审原告）：刘梅，女，1985年4月7日生，汉族，贵州省黄平县人，高中文化，个体户，户籍地贵州省黄平县，现住贵州省贞丰县。
共同委托诉讼代理人：何启华，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。代理权限：特别授权。
共同委托诉讼代理人：文涛，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）：贵州贞丰川黔房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州贞丰县永丰街道办事处建设路**号。
法定代表人：赵飞，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆国应，贵州胜力律师事务所律师。代理权限：特别授权。
上诉人邓中原、刘梅因与被上诉人贵州贞丰川黔房地产开发有限责任公司（以下简称“川黔房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贞丰县人民法院（2017）黔2325民初1220号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邓中原、刘梅上诉请求：1、撤销原判；2、判决川黔房开公司返还邓中原、刘梅购房款1439579元，并按中国工商银行同期贷款利率，从实际付款之日起向邓中原、刘梅支付利息直至清偿完毕之日止；3、判决川黔房开公司支付违约金14395.97元；4、由川黔房开公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：直至起诉前，川黔房开公司未曾通知邓中原、刘梅交房。已符合双方在《商品房买卖合同》中约定的解除条件，2015年11月27日，邓中原、刘梅向川黔房开公司送达《退房通知》要求解除合同，川黔房开公司未在3个月内提出异议，《商品房买卖合同》已于2015年11月27日解除。合同解除后，川黔房开公司应当退还购房款并赔偿利息损失，支付违约金。
川黔房开公司辩称，1、川黔房开公司销售人员已于2015年7月1日通知邓中原、刘梅交房。2、《商品房买卖合同》约定交房时间为2015年8月30日，逾期60日后邓中原、刘梅有解除权，其行使解除权的除斥期间截至2016年10月29日。邓中原、刘梅于2017年7月提起诉讼，已超过解除权除斥期间，丧失解除权。3、邓中原于2015年11月27日向川黔房开公司送达《退房通知》，但川黔房开公司员工收到《退房通知》后，与邓中原进行磋商，继续履行合同，川黔房开公司根据邓中原的要求进行房屋改造。4、2017年4月，邓中原向川黔房开公司提出对房屋进行整改，并将货柜搬进涉案房屋内，已经对涉案房屋进行了管理使用。5、如果合同已于2015年11月27日解除，则邓中原不会于起诉前再次向川黔房开公司邮寄《退房律师函》。
邓中原、刘梅向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年6月28日签订的《商品房买卖合同》；2、川黔房开公司返还购房款1439579元，并按银行同期贷款利率向邓中原、刘梅支付首付款849597元的利息直至清偿完毕之日止，按银行同期贷款利率向邓中原、刘梅支付银行按揭贷款590000元的利息直至清偿完毕之日止；3、川黔房开公司支付违约金14395.97元。
一审法院认定事实：邓中原、刘梅（二人系夫妻关系）与川黔房开公司于2014年6月28日签订《商品房买卖合同》，约定：邓中原、刘梅购买川黔房开公司开发的位于贞丰县珉谷镇建设路22号（财富中心）一单元1-14号商铺，房屋建筑面积为44.29平方米，套内建筑面积为37.42平方米。《合同》第七条2项约定，房屋总价款为1180000元，于合同签订之日交付590000元，余款590000以银行按揭支付；《合同》第十一条约定，出卖人应在2015年8月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书及其他规定；第十三条逾期交房责任约定，若出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。
此后，邓中原、刘梅分别于2014年5月29日支付329797元、2014年6月25日支付10000元、2014年7月16日支付250000元、2015年1月26日支付100000元、2015年1月27日支付159800元购房款，并于2014年11月10日向中国工商银行贞丰支行贷款590000用于支付剩余购房款，邓中原、刘梅实际总计支付1439597元购房款。
合同签订后，川黔房开公司未在合同约定的时间交付房屋，双方协商退房事宜未果，遂成讼。
另查明，邓中原曾于2015年11月27日找到川黔房开公司要求退房，2017年7月3日委托律师向川黔房开公司邮寄退房通知。涉案房屋于2014年8月13日在贞丰县住房城乡建设局办理商品房预售备案登记，2015年12月15日取得工程竣工验收备案登记。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。邓中原、刘梅与川黔房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。对于本案购房总款，根据邓中原、刘梅提交的证据和庭审查明事实认定，邓中原、刘梅实际支付购房款为1439597元。
对于本案争议焦点一。从双方签订的《商品房买卖合同》看出双方约定的交房时间为2015年8月30日，川黔房开公司自2015年12月15日才取得商品房竣工验收备案登记表，才达到交房条件，故其已构成迟延交房且已超60日，邓中原、刘梅因此享有合同解除权。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”的规定，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使。双方签订的《商品房买卖合同》约定，交房时间为2015年8月30日，逾期超过60日，买受人即享有合同解除权，故邓中原、刘梅自2015年10月31日起取得合同解除权，但至2017年7月4日才向法院起诉要求解除合同，已超过法律规定的一年期限，其解除权已丧失。且合同解除权属于形成权，适用一年的除斥期间，而不适用诉讼时效的规定。虽然本案川黔房开公司逾期交房构成违约，邓中原、刘梅具备了退房的权利基础，从而可以主张解除合同，达到其退房退款并赔偿利息的诉求，但邓中原、刘梅的解除权应有合理的行使期限，以维护鼓励交易的民商事交往原则，自川黔房开公司存在上述违约行为之日起，至起诉时已明显超过合理期限，邓中原、刘梅已丧失解除权。故对邓中原、刘梅请求解除合同、返还购房款及利息、银行利息的诉求不予支持，依法予以驳回。对邓中原、刘梅请求支付解除合同违约金的诉求，因本案合同不予解除，故对该诉求不予支持，但由于本案川黔房开公司确实未在约定期限内交付门面商铺，存在违约，邓中原、刘梅可另案主张逾期交房的违约责任。
对于本案争议焦点二。根据《建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定。从邓中原、刘梅提交的贵州省建设工程竣工验收备案表证明，本案商铺已于2015年12月15日经贞丰县住房和城乡建设局验收合格，达到交付条件。
对于本案争议焦点三。一审法院向当时改造门面的工人程文祥、邓小锋调查笔录载明，本案商铺门面确系川黔房开公司的工作人员廖文彪雇请二人对门面进行改造，改造时邓中原亦在场且是按照邓中原、刘梅的要求改造的。在质证时邓中原承认自己当时确实在场，但否认是按照自己的要求改造。由于二人系川黔房开公司工作人员廖文彪雇请，所陈述的事实证明力较弱，川黔房开公司亦未提交其他证据证明邓中原、刘梅对涉案门面进行了管理、使用。故对川黔房开公司称“邓中原、刘梅已对门面改造、使用”的辩解意见不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《商品房销售管理办法》第十六条第（五）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，判决：驳回邓中原、刘梅的诉讼请求。案件受理费9742元（已减半收取），由邓中原、刘梅负担。
本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院另查明，邓中原提供的邮政EMS快递单载明，2017年7月3日，邓中原委托律师向川黔房开公司邮寄一份《邓中原要求退房款律师函》。一审认定邓中原于2017年7月3日向川黔房开公司邮寄退房通知，与客观事实不符，本院予以纠正。虽然《商品房买卖合同》载明价款为1180000元，但双方当事人均认可本案所涉房屋实际价款为1439597元。邓中原提供的《中国工商银行还款计划表》及《历史明细表》载明，其2014年11月10日向中国工商银行按揭贷款590000元，贷款到期日为2019年11月10日，各时期的实际执行利率不等。其中，2014年11月10日至2015年11月19日期间执行的年利率为8.32%，2015年1月20日至2016年1月19日期间执行的年利率为7.8%，2016年1月20日至2017年6月20日期间执行的年利率为6.175%。
本院对一审查明的其余事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为：1、邓中原、刘梅是否与川黔房开公司解除了《商品房买卖合同》；2、邓中原、刘梅要求川黔房开公司退还购房款并支付利息及违约金的请求是否成立。
关于争议焦点一，即邓中原、刘梅是否与川黔房开公司解除了《商品房买卖合同》的问题。
第一，邓中原、刘梅与川黔房开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方就涉案房屋买卖事宜签订《商品房买卖合同》，约定了双方各自的权利义务，并约定了违约责任。其中，川黔房开公司应在2015年8月30日前向买受人交付房屋，且交付的房屋应当取得建筑工程竣工合格证明文件。邓中原、刘梅已经履行了《商品房买卖合同》约定的主要合同义务，但川黔房开公司2015年12月15日才取得工程竣工验收备案登记，故其在约定的期限内不可能交付房屋，已构成违约。而根据双方的约定，逾期交房超过60日，买受人即享有合同解除权，故邓中原、刘梅自2015年10月31日起有权解除《商品房买卖合同》。2015年11月27日，其向川黔房开公司送达《退房通知》，属于行使解除权的行为。
第二，邓中原、刘梅已经解除其与川黔房开公司之间的《商品房买卖合同》。
首先，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”川黔房开公司于2015年11月27日收到《退房通知》后，并未在规定的时间内行使异议权。
其次，川黔房开公司主张在邓中原、刘梅发出《退房通知》后，双方进行磋商，邓中原、刘梅同意继续履行合同，并于2017年4月要求川黔房开公司对涉案房屋进行改造。为此，川黔房开公司提供了廖文彪、邓小锋、程文祥的证言。但是廖文彪系川黔房开公司工作人员，邓小锋、程文祥系川黔房开公司所聘请的人员，证明力较低。2015年12月15日，涉案房屋已经取得工程竣工验收备案登记，符合交付条件，若邓中原、刘梅愿意继续履行合同，则2017年4月前，双方亦应当办理房屋的交付手续。川黔房开公司作为从事房地产开发的公司，对商品房的交付等重大事项应具有高度审慎义务，在买受人曾因逾期交房而主张退房的情况下，当自己具备交付条件时，却不与买受人办理交付手续，而轻易按照买受人的要求对房屋进行改造，不符合情理。故川黔房开公司提供的证言不足以证明邓中原、刘梅愿意继续履行合同，撤销了解除合同的意思。因此，应当认定邓中原、刘梅与川黔房开公司签订的《商品房买卖合同》已经在《退房通知》到达川黔房开公司时解除。
尽管邓中原、刘梅在一审中曾提出解除合同的诉讼请求，但本案所涉《商品房买卖合同》客观上已于2015年11月27日解除，无再次判决解除的前提。故其二审主张《商品房买卖合同》已经解除的上诉理由成立。
关于争议焦点二，即邓中原、刘梅要求川黔房开公司退还购房款并支付利息及违约金的请求是否成立的问题。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因本案所涉《商品房买卖合同》已经解除，故邓中原、刘梅可以要求川黔房开公司退还购房款，并要求川黔房开公司赔偿占用购房款造成的利息损失。就本案而言，邓中原、刘梅支付的房款由两部分组成，一是首付款849597元，分别为：2014年5月29日支付329797元、2014年6月25日支付10000元、2014年7月16日支付250000元、2015年1月26日支付100000元、2015年1月27日支付159800元；二是2014年11月10日向中国工商银行贞丰支行按揭贷款590000元。故川黔房开公司应自收到每笔款项的次日起，分别计算支付利息。因邓中原系向中国工商银行按揭贷款，为便于计算，可参照中国工商银行贷款利率统一计算利息。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”邓中原、刘梅要求按照《商品房买卖合同》的约定，按全部已付房款的1%支付违约金（14395.97元）的请求予以支持。
综上所述，邓中原、刘梅的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定部分事实错误，本院根据二审查明的事实予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二规定，判决如下：
一、撤销贵州省贞丰县人民法院（2017）黔2325民初1220号民事判决；
二、由贵州贞丰川黔房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内退还邓中原、刘梅购房款1439597元，支付违约金14395.97元，并按照中国工商银行贷款利率支付利息直至还清之日止（以329797元为基数，自2014年5月30日起计算；以10000元为基数，自2014年6月26日起计算；以250000元为基数，自2014年7月17日起计算；以100000元为基数，自2015年1月27日起计算；以159800元为基数，自2015年1月28日起计算；以590000元为基数，自2014年11月11日起计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费19484元，减半收取9742元，二审案件受理费19484元，一、二审案件受理费合计29226元，由贵州贞丰川黔房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘筱青
审判员 付 君
审判员 简 坤
二〇一八年二月六日
书记员 孙茂腾