青岛市市北区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁0203执异122号
异议人（案外人）：王秋实，男，1970年10月4日出生，汉族，住青岛市市南区。
委托代理人：王兴刚，青岛市南洪兴合法律服务所法律工作者。
申请执行人：刘军，男，1965年4月25日出生，汉族，住青岛市市南区。
被执行人：青岛佳泽万通资产管理有限公司。住所地青岛市市南区香港中路**号*层。
法定代表人：张玉英，经理。
申请执行人刘军与被执行人青岛佳泽万通资产管理有限公司借款合同纠纷一案，执行中案外人王秋实对执行标的物即青岛市市南区香港中路18号地下一层商场甲房产（以下简称涉案房产）提出排除执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人王秋实提出执行异议称：2011年1月30日，青岛佳泽万通资产管理有限公司将涉案房产租赁给王秋实使用，期限自2011年2月17日至2021年5月17日，王秋实已接管入驻涉案房产，先后从事健身房、餐饮等商业经营活动至今，还以青岛迈威健身管理有限公司的名义办理了涉案房产的租赁备案登记；王秋实自2011年承租使用涉案房产以来，投入大量资金进行了设施改扩建及装修，并添置消防安全设施、通风换气设施、供电排水设施等，导致涉案房产价值提升，由此产生的房屋增值应归王秋实享有，有权经营涉案房产收回装修投资改造的支出；2014年初，王秋实应青岛佳泽万通资产管理有限公司的要求将剩余租赁期限内的全部租金支付完毕，有权使用涉案房产至租赁期满；王秋实以及王玮或青岛新福泰食街餐饮管理有限公司不应再就此履行任何付款义务；法院执行中应保护王秋实的优先购买权，鉴于涉案房产价值较大，王秋实一时无法凑足资金取得，法院现在评估拍卖将损害王秋实的优先购买权。请求停止对涉案房产的执行。
异议人王秋实提交的证据为：一、青岛迈威健身管理有限公司企业登记材料，包括王秋实与青岛佳泽万通资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》复印件（该复印件上的承租人填写了青岛迈威健身管理有限公司）、《青岛市房屋租赁登记备案证明》复印件、青岛鲁宏源物业管理有限公司《证明》复印件、涉案房产产权登记证复印件一页、《消防合格证》复印件。显示的内容为青岛迈威健身管理有限公司注册地址为青岛市市南区香港中路18号福泰广场A座负一层，法定代表人为王秋实，企业核准日期为2014年1月9日；承租方王秋实、青岛迈威健身管理有限公司向青岛佳泽万通资产管理有限公司承租涉案房产，位于南头建筑面积1200平方米的部分，租赁期限自2011年2月17日至2021年5月17日为十年零三个月，其中2011年2月17日至2012年5月16日期间的年租金为65.7万元，2012年5月17日至2013年5月16日期间的年租金为76万元，2013年5月17日至2014年5月16日期间的年租金为87万元，2014年5月17日至租期结束期间的年租金为100万元；2013年12月25日，青岛市国土资源和房屋管理局登记了涉案房产的《房屋租赁登记备案证明》，记载涉案房产的出租人为青岛佳泽万通资产管理有限公司，承租人为青岛迈威健身管理有限公司，租赁面积为1200平方米，月租金为13353.66元，租赁期限自2011年2月17日至2021年5月17日。二、市南区麦叔家水饺大厨房企业登记材料、王秋实与青岛佳泽万通资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》复印件（该复印件上的承租人未填写青岛迈威健身管理有限公司）。显示的内容为市南区麦叔家水饺大厨房负责人为王秋实，注册地址为青岛市市南区香港中路18号地下一层，核准日期为2015年3月16日；租赁合同内容与前述一致，承租人处为王秋实。三、青岛佳泽万通资产管理有限公司《收据》，原件褪色，复印件显示青岛佳泽万通资产管理有限公司于2014年1月16日收到王秋实350万元，附注字迹模糊。
申请执行人刘军发表意见称：我与被执行人青岛佳泽万通资产管理有限公司于2011年4月20日签订《借款抵押合同》，青岛佳泽万通资产管理有限公司确认涉案房产没有出租，且将来需要出租的时候需要经过抵押权人即我的书面同意，并进行了抵押登记，之后青岛佳泽万通资产管理有限公司至今没有告诉我涉案房产已经出租；青岛迈威健身管理有限公司成立于2014年1月9日，涉案房产的《青岛市房屋租赁登记备案证明》办理时间为2013年12月25日，因此王秋实与青岛佳泽万通资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》实际签订时间应为上述日期之后，异议人提交的该《房屋租赁合同》签订日期2011年1月30日是不真实的；异议人提交的青岛佳泽万通资产管理有限公司《收据》属于孤证，没有银行凭证证明其资金往来，不能证明已经支付350万元租金；因此王秋实与青岛佳泽万通资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》不能对抗我作为抵押权人请求拍卖抵押房产的权利，异议人王秋实也没有在拍卖后继续使用涉案房产的权利。提交执行法院对涉案房产进行拍卖使用的青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司出具的《房地产估价报告》，内有涉案房产现场照片，证明在2017年7月28日进行拍卖前评估的时候，涉案房产属于毛坯状态，异议人王秋实提出的使用大量资金进行装修是不真实的，即使进行了装修，耗用的资金应由其自己承担，不应阻止抵押房产的拍卖。请求法院依法驳回异议人王秋实的执行异议。
本次异议审查程序中未取得被执行人青岛佳泽万通资产管理有限公司的意见。
查明，2011年4月20日，青岛佳泽万通资产管理有限公司向刘军借款本金500万元，以涉案房产为抵押担保并办理了抵押登记，刘军持有对涉案房产的青房地权市他字第201129984号他项权证，登记日期为2011年4月21日。2012年11月27日，本院对申请执行人刘军与被执行人青岛佳泽万通资产管理有限公司借款合同纠纷一案作出（2012）北民三商初字第671号民事调解书，确认双方达成的调解协议，青岛佳泽万通资产管理有限公司应于2013年5月31日前偿还刘军借款本金500万元及利息等。刘军于2013年6月6日申请执行后，本院以（2013）北执字第941号立案执行；2014年4月18日，本院查封了涉案房产的登记至2019年4月17日。2018年5月25日，本院发出（2013）北执字第941号《公告》，告知对涉案房产将予以拍卖。
经合议庭评议，结果如下：
一、依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，执行程序中对可供执行财产权属的审查采取基本审查原则，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。
涉案房产登记在被执行人青岛佳泽万通资产管理有限公司名下，属于本案可供执行财产范围，本院予以查封、评估和拍卖并无不当。
二、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
申请执行人刘军对涉案房产享有抵押权，有权申请以拍卖或变卖所得价款优先受偿，王秋实的租赁权不能阻止抵押权实现和执行拍卖程序的进行，本院对其案外人异议不予支持。
三、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
涉案房产的《青岛市房屋租赁登记备案证明》登记日期为2013年12月25日，青岛迈威健身管理有限公司成立于2014年1月9日，市南区麦叔家水饺大厨房核准日期为2015年3月16日，且案外人王秋实并未提交2011年度涉案房产租金交纳的证据，不足以确认其租赁涉案房产的时间在申请执行人刘军登记抵押权的2011年4月21日之前；案外人王秋实提交青岛佳泽万通资产管理有限公司350万元的《收据》而未能提交双方银行凭证证明该资金的流转情况，不足以确认该笔租金已经真实支付；按照案外人王秋实提交的其与青岛佳泽万通资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》的约定，350万元为三年半的租金，不能说明其已经将截止2021年5月16日租期届满的租金全部支付。因此，对于案外人王秋实关于阻止向拍卖买受人交付涉案房产的请求，本院不予支持；对于其享有优先购买权而资金不足即应停止拍卖的请求不予支持。
四、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十二条规定，抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。
王秋实以其对涉案房产投入大量资金进行设施改扩建及装修等，主张由此产生的房屋增值，应由其依据《房屋租赁合同》的约定向出租方青岛佳泽万通资产管理有限公司另行主张，不能阻止抵押权实现和执行拍卖程序的进行。
五、王秋实或者其他案外人如果对被执行人青岛佳泽万通资产管理有限公司负有到期债务，本案强制执行程序另行按照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五百零一条的规定予以执行，而不应成为阻止抵押权实现和执行拍卖程序进行的理由。
六、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条规定，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。
现王秋实提出案外人排除执行异议，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定予以审查，不服本裁定的，可依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》、《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》提起执行异议之诉。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款、《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第一项、《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十七条、第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人王秋实对执行标的物即青岛市市南区香港中路18号地下一层商场甲房产提出的排除执行异议。
不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。
审判长 曲永青
审判员 吕宝琳
审判员 周桂莲
二〇一八年八月二十日
书记员 于程程