广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终6663号
上诉人（一审被告）：王楚K，男，汉族，1966年10月22日出生，住所地：湖北省黄石市西塞山区。
被上诉人（一审原告）：深圳市金L机械有限公司，住所地：深圳市罗湖区。
法定代表人：吴志G，执行董事。
委托诉讼代理人：万江南，广东深大地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭凤婵，广东深大地律师事务所实习律师。
上诉人王楚K因与被上诉人深圳市金L机械有限公司（以下简称金L公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法横民初字第487号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年3月31日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王楚K上诉请求：一、撤销深圳市龙岗区人民法院(2015)深龙法横民初字第487号民事判决中的第二项判决；二、驳回金L公司一审诉讼请求。上诉理由：
一、证人陈某1到现在一直在使用金L公司现有的房子，与金L公司有特殊的利益关系。法院在判决390平方米的面积，其中的81平方米只依据陈某1的证言，就判王楚K在使用，不合理。王楚K不是自己将设备搬到309平方米的房里。有违王楚K的意愿，从金L公司提供的相片可以看出。王楚K是将物品往外搬。而不是往里搬。从金L公司提供的相片，金L公司在锁门，在贴封条。金L公司院子有大门。王楚K的车在院子里，如不按金L公司的意愿去做，王楚K就出不了门。金L公司是将此309平方米的房子为金L公司所用，用来扣押王楚K的资产。金L公司要求的使用费不合理。法院应不予支持。
二、金L公司提出的270平方米的使用费。在设备搬离后金L公司与王楚K有口头协议。金L公司不收使用费，金L公司的《住户收费通知单》可以证明，不是王楚K不给。2014年6月30日后，房子使用费金L公司与王楚K是口头协议，所有使用费与原使用费相同，无270平方米的使用费。现金L公司要求的从2014年2月至12月共11月的270平方米的使用费。不合理。违背当时双方达成的协议。法院应不予支持。
金L公司辩称：一、王楚K在租赁金L公司厂房的过程中，有非常严重的违法违约的行为，当时金L公司给到王楚K的起租时间最早是2011年6月13日，结果王楚K还没有到这个起租时间就把金L公司的厂房转租给案外的第三人陈某1，也是一审出庭作证的证人，因为当时约定是6月13日才起租，居然在6月1日就公然转租给了陈某1，金L公司在6月13日起租前有给到1个月的装修期，在这个装修期金L公司是没有收取租金的，王楚K就利用免收租金的条件，公然把金L公司的厂房转租给了陈某1，非法侵犯了金L公司的利益；二、金L公司当时出租给王楚K的租赁单价是每平方米9元，但是王楚K转租给第三人是每平方米13元，每平方米增长4块钱，属于非法牟利，当时和王楚K签订租赁合同时是不能转租，在这个案件起诉的时候提出了很多问题，导致我方被拖延了两年，所以现在我方对王楚K也是非常无奈，希望二审法院能够尽快查清事实，尽快审理宣判。一审认定的基本事实，只有少判的没有多判，一审判决的三项房屋占有使用费，其中有两项王楚K是承认的，在2014年12月30日的时候自己搬离设备的时候，自己是出具了亲手写的承诺书，承诺在2015年2月15日之前搬离，否则金L公司有权处置他的设备，当时的这个承诺能够证明两点，第一是王楚K当庭承认有拖欠租金的事实，当时也提到了，第二是只要过了2015年2月15日，金L公司有权处置他的设备的，这个设备是他自己搬离的，也是在他使用控制的范围之内，说明王楚K上诉状提到的有两处，一个是309平方米，一个是270平方米的房屋占有使用费不能够推翻。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
金L公司向一审法院起诉请求：1、王楚K向金L公司支付占用厂房面积390平方米（原租赁合同1480平方米的部分面积）的2015年1月份至4月份的房屋租金共11259元（2015年1月少算81平方米*9元、2015年2月至4月租金390平方米*9元*3个月）；2、王楚K向金L公司支付因《厂房租赁临时合同》而占用厂房面积324平方米的2015年2月至2015年4月份的房屋租金及滞纳金共19201.93元（租金5028元*3个月，滞纳金暂计至2015年4月16日）；3、自2015年4月30日起解除金L公司、王楚K于2014年11月26日签订的《厂房租赁临时合同》；4、王楚K承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：2011年5月12日，金L公司、王楚K双方签订了《深圳市房屋租赁合同书》，约定：“1、金L公司将位于深圳市龙岗区横岗街道大K社区大凤上WL3号房屋出租给王楚K使用，建筑面积共计1480平方米；2、租金按房屋面积每平方米每月9元计算，月租金总额为12300元；3、王楚K应于2011年5月12日前交付首期租金，金额为12300元；4、每月10日前交付租金，金L公司收取租金时，应向王楚K开具税务发票；5、租赁期限自2011年6月13日起至2014年6月30日止；6、租赁房屋用途为工厂用；7、金L公司应于2011年6月12日前将租赁房屋交付王楚K使用，并办理有关移交手续；8、交付租赁房屋时，双方应就租赁房屋及其附属设施的当时状况、附属财产等有关情况进行确认，并在附页中补充列明；9、金L公司交付租赁房屋时，可向王楚K收取1月租金数额的租赁保证金12300元，金L公司收取租赁保证金时，应向王楚K开具收据，金L公司在王楚K付清租金及水电费用及保证原有厂房设施完好时返还保证金；10、租赁期间，金L公司负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费、治安管理费，王楚K负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用……15、对租赁房屋进行改建、扩建或装修的，双方应另行签订书面协议……21、合同终止后，王楚K应于3日内迁离及交回租赁房屋，逾期不迁离或不返还的，金L公司有权收回租赁房屋，并就逾期部分向王楚K收取双倍租金……”该合同附页约定：1、给一个月装修期，即从2011年5月12日起至2011年6月13日止，从2011年6月13日起租；2、厂区南面厂房因法院封条未解，所以要王楚K不要让设备丢失；3、生产生活用水每吨按4.3元、消防水每吨按6.5元、电费每度1元；4、生产垃圾自己安排送往村垃圾房；5、2年后，如原设备移走，原面积双方另外商定。
该合同签订后，金L公司向王楚K交付了1480平方米的租赁房屋，王楚K向金L公司支付了租赁保证金12300元，金L公司出具了收据，此后每月王楚K向金L公司交付租金及水电费等，但从2014年2月开始王楚K拖欠租金及水电费等。于2014年3月1日金L公司向王楚K发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，表示不再与王楚K续签合同。王楚K于2014年3月5日签收了该通知书。2014年9月29日王楚K签收金L公司再次发出的《通知》，载明要求王楚K于2014年10月30日前搬出租赁房屋，并办理退租手续。2014年11月8日王楚K出具《承诺书》，承诺将手上的一批单做完后，计划20日左右搬出。
2014年11月26日，金L公司、王楚K签订了《厂房租赁临时合同》，约定：“1、金L公司将位于深圳市龙岗区横岗镇大K基地金L机械加工厂厂房租赁给王楚K使用，厂房面积324平方米，每月租金为5028元，于2014年12月1日起按合同起租；2、合同签订后，原押金不变，合约期满王楚K付清租金及一切费用之后，王楚K持押金收据到金L公司处办理退还押金；3、王楚K应于每月5日前向金L公司交付租金，逾期未付，金L公司每日按房租的0.3%加收滞纳金，并保留终止合同及其他合法追缴的权利；4、金L公司将厂房出租给王楚K作简单维修用途使用，如王楚K用于其他用途，须书面申请，经金L公司书面同意，并按有关法律、法规的规定办理改变房屋用途手续，同时王楚K必须自行完成所租面积内加喷淋设施、改造照明线路及设施，费用王楚K自行负责；5、金L公司为王楚K提供用电用水，每度电价1.25元，每吨水价5.3元，高压线路拉至王楚K配电箱为止，厂房内低压线路由王楚K承担，并保证其安全性……”同时，双方签订了《租赁（承包）消防安全责任书》，显示由王楚K负责区域内的消防安全工作等内容。金L公司对该临时合同解释称，签订临时合同当天就将同一厂区的324平方米交付王楚K使用，并双方签订了由王楚K承担租赁消防安全责任的责任书，该临时合同没有再收取押金。王楚K解释称，该324平方米是临时租用的，原打算继续生产用于存放机器设备，但后来因资金问题王楚K就不租了，因欠租，机器设备都堆放在309平方米内，部分机器设备已卖掉；金L公司没有将电源安装到位，也没有交付钥匙，所以王楚K一直没有使用过该324平方米，现在金L公司已将该324平方米出租他人。对此，金L公司称因第一次一审庭审时王楚K已拖欠租金超过3个月，金L公司也请求法院解除该临时合同，所以第一次一审庭审后金L公司决定将该324平方米出租他人。该324平方米金L公司、王楚K并没有相关的交接手续。
2014年12月2日王楚K再次出具《承诺书》，承诺于12月12日将工厂内全部设备搬完。2014年12月30日金L公司发出最后一份《通知》，有金L公司签字确认，内容为：截止2014年12月30日，王楚K已欠房租及水电费共计36197元，要求于2014年12月31日3点前把所欠房租及水电费交齐，厂房钥匙交回金L公司，并要求王楚K在此期间配合所有设备不得搬离工厂；同日，王楚K手写字条，内容为：2015年1月15前交清全部租金，否则金L公司有权处理喷粉厂设备，我自愿以身份证相压，出货同时交车间钥匙，车间保持原样。一审庭审时，金L公司、王楚K确认于2014年12月31日上午双方到场将厂内机器设备至309平方米内，并贴了封条。金L公司称当时另81平方米还由王楚K使用，王楚K的哥哥和嫂子在居住。
关于东方林通270平方米的使用情况。金L公司称，根据2011年5月12日签订的《深圳市房屋租赁合同书》附页约定：厂区南面厂房因法院封条未解，所以要求王楚K不要让设备丢失，如设备移走，原面积双方另外商定；故认为虽然后来双方没有书面约定使用费，但金L公司并没有放弃主张使用费的权利，该270平方米王楚K从2012年年底使用至今，使用费应该参照原合同每平方米9元/月计算。为此，金L公司提交了（2012）深龙法执字第2922号执行裁定书，证明东方林通公司留存在厂房内的机器设备已被依法拍卖用以支付债务，该执行案于2012年10月22日已经终结本次执行程序，并予以解封270平方米的厂房，金L公司可作使用。王楚K辩称，2013年年底法院解封该270平方米后，双方未再对使用费进行明确约定，金L公司也未向王楚K要求使用费，从金L公司向王楚K发出的2014年《收费通知单》可以证明，该270平方米是免费使用的，从2015年1月1日起该270平方米由金L公司使用。
金L公司申请证人陈某2出庭作证，证人陈某2称，其经王楚K转租金L公司的厂房，向王楚K交付租金，搬进厂房时并没有装修，自己拉电线，卷闸门是王楚K装的；2014年12月31日搬厂时其与金L公司、王楚K都在场，王楚K当时也搬了东西，但贴封条时证人没有看见；东方林通的面积270平方米从2015年1月1日开始由证人使用，之前是由王楚K使用；厂房大门进门左边81平方米的小房间是王楚K使用，看见王楚K哥哥在住，王楚K进去过，房内存放着东西，2015年3月份时还有人使用，至第一次一审庭审时就没有人在使用了。金L公司提交了王楚K与证人陈某2于2011年5月26日签订的《厂房租赁合同》及2014年的《收款收据》，显示租赁期限为2011年6月1日至2014年6月30日，面积446平方米，每平方米13元/月，月租5800元，以证明王楚K未经金L公司同意转租，每平方米的转租租金高于金L公司、王楚K的合同租金以赚取差价；王楚K及证人陈某2对双方签订的《厂房租赁合同》及证人陈某2向王楚K支付租金的事实没有异议。
关于从2014年2月份起的租金、水电费等。金L公司提交了由其单方制作的《住户收费通知单》，该证据显示当月租金加上月水电费加其他费用构成当月收费总额。经核算，从2014年2月至12月期间1480平方米的租金、水电费（电费按60倍倍比计算）共170849元（12300+13651+15742+14650+14355+15237+15178+15862+15519+14732+21064）。而2014年12月31日转移至390平方米后2015年1月至4月的租金、水电费合计14040元（390平方米*9元*4个月）。东方林通270平方米从2014年2月至12月共计26730元（270平方米*9元*11个月）。2014年12月至2015年4月的324平方米的租金共计20112元（5028元/月*4个月）。王楚K辩称，金L公司一直向王楚K发出的《住户收费通知单》是按照60倍倍比计算电费，王楚K也认可，但金L公司起诉却增加20倍倍比计算总电费没有事实依据，电表一直由金L公司控制、抄表及统计，用电情况王楚K无法核实，且王楚K已经转账支付租金等相关费用，只承认尚欠金L公司1480平方米厂房的一个月租金及水电费等共计3万元左右，2015年1月1日之后已无法正常经营及搬离。
金L公司提交了现场照片，以证明金L公司、王楚K双方一起移存机器设备在金L公司原租赁面积中的390平方米内，为防止设备丢失，将门锁起，厂房内部没有任何装修；以及证明电流互感器的功率是80倍倍比。
王楚K提交现场照片、《报警回执》及《病历》，证明其对厂房进行了装修，现厂房已经贴封条，无法正常使用；2015年1月3日厂房内办公室被盗，故报警，对账单、发票、收据、合同等资料全部丢失；以及因病延期提交证据。王楚K提交《实用新型专利证书》，证明其拥有微型电控锁的专利，是合法的生产经营者。王楚K另提交了《银行转账流水》，显示：“户名为深圳市龙岗区横岗法S精瑞机器设备厂的账户向金L公司账户，分别于2014年8月17日向转入15000元、2014年10月7日转入11000元；户名为深圳市宝安区沙井法S科技经营部的账户向金L公司账户，分别于2014年5月31日转入17000元、2014年6月28日转入8000元、2014年10月27日转入4282元、2014年12月1日转入25000元；户名为王楚K的账户分别于2014年3月31日支付房租9000元、2014年4月30日支付房租20000元，以上合计109282元。金L公司确认2014年2月至2015年1月期间，王楚K向金L公司已经支付了144534元款项。
关于涉案厂房的产权。金L公司提交了《房地产证》，显示金L公司是位于龙岗区横岗街道大K乡大凤村、宗地号为G08414XXX国有土地的100%权利人，用途为工业仓储，附图显示相关的宗地位置。
一审法院认为，金L公司提交的《房地产证》只能证明其对涉案厂房范围内的土地享有所有权，但涉案厂房没有建设工程施工许可证，也没有建设工程规划许可证，故金L公司、王楚K于2011年5月12日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及2014年11月26日签订的《厂房租赁临时合同》，因违反了行政法规的强制性规定而无效。合同无效，双方的财产应予互相返还，王楚K应向金L公司返还占用的涉案房屋，且因王楚K实际占有使用涉案房屋，应向金L公司支付占用期间的使用费。鉴于双方在自愿协商一致的情况下签订了《深圳市房屋租赁合同书》及《厂房租赁临时合同》并约定了租金、水电费等内容，双方约定的标准具有市场化的相对客观性，金L公司诉请王楚K支付的实际占有使用费用等，一审法院将参照合同予以支持。
一审庭审中，金L公司、王楚K确认因王楚K多月拖欠使用费及水电费，双方经过多次协商最终于2014年12月31日上午到场将1480平方米的机器设备搬移至309平方米内并贴了封条。基于王楚K长期拖欠使用费及双方到场搬移机器设备并贴封条的事实情况，结合一般人的生活常识理解，王楚K在金L公司厂区内的机器设备均应于当天全部搬移至309平方米内；且金L公司提交的2014年12月30日《通知》，内容显示“截止2014年12月30日，王楚K已欠房租及水电费共计36197元，要求于2014年12月31日3点前把所欠房租及水电费交齐，厂房钥匙交回金L公司，并要求王楚K在此期间配合所有设备不得搬离工厂”，以及王楚K当天同时出具的手写字条，内容为“2015年1月15前交清全部租金，否则金L公司有权处理喷粉厂设备，我自愿以身份证相压，出货同时交车间钥匙，车间保持原样”，根据该两份证据显示的内容理解，更符合在使用费不能及时清偿的情况下金L公司、王楚K于2014年12月30日约定将机器设备搬移至金L公司部分厂区内，以防止损失继续扩大的行为，并且对相关费用进行了结算为36197元，王楚K承诺于2015年1月15前付清相关款项。此外，证人陈某2也出庭证实于2014年12月31日看见金L公司、王楚K双方均到场搬移机器设备，王楚K亦一起搬移东西，且厂区内另81平方米的房间由王楚K使用，王楚K哥哥在居住，房内放有物品。证人陈某2作为第三人的陈述具有客观性和证明力，一审法院予以采信。因此，于2014年12月31日，1480平方米厂房内的机器设备已搬移至309平方米内，且王楚K占用81平方米的厂房内房间，故2015年1月1日起占用面积共计390平方米。
关于324平方米。《厂房租赁临时合同》约定2014年12月1日起租，但王楚K否认实际使用了该324平方米，称没有安装电源及交接钥匙，对此金L公司也未能提交直接有效的证据证明该厂房已有交接手续，另外，金L公司称于第一次一审庭审后已将该324平方米出租他人使用，进一步印证了该324平方米无王楚K的机器设备存留的事实，故王楚K从2014年12月1日起实际使用该324平方米的事实，缺乏有效证据证明，一审法院不予确认。金L公司诉请该324平方米的相关使用费，一审法院均不予支持。
根据金L公司出具的2014年12月30日《通知》内容记载“截止2014年12月30日，王楚K已欠房租及水电费共计36197元……”，落款处有王楚K的签名确认，以及王楚K当天同时出具的字条内容承诺“2015年1月15前交清全部租金”，该份《通知》及字条的内容足以印证证明系双方对截止2014年12月30日前所欠使用费及水电费的统计结算，一审庭审中王楚K也对2015年1月1日前尚欠金L公司相关费用3万元左右予以确认，故一审法院对2015年1月1日之前的使用费及水电费共计36197元的事实予以认定。因王楚K的多次转账支付使用费的时间均发生在2014年期间，故该36197元应已扣除王楚K已支付的款项。而金L公司提交的《住户收费通知单》因是其单方制作，不具有双方对账核算的最终效果，证明力较弱，故一审法院不予采纳。
王楚K主张2014年12月31日双方搬移机器设备并贴封条后便无法正常生产及搬离，之后的场地应属于金L公司占有使用，对此，一审法院认为，机器设备属于王楚K所有，金L公司、王楚K封存设备并无法律上的强制效力，王楚K也没有举证证明金L公司存在强行扣押的行为，且没有证据显示金L公司已同意王楚K以物抵债的要求，故王楚K的机器设备占用金L公司厂房期间的使用费仍应由王楚K承担。据上认定，从2015年1月1日起王楚K实际占用面积为390平方米，参照《深圳市房屋租赁合同书》约定使用费每平方米每月9元的标准，2015年1月至4月的使用费应为390平方米*9元*4个月=14040元。
至于东方林通的270平方米。根据本案证据，属于合同约定1480平方米之外的面积，双方对是否有偿使用的约定内容不明确，但根据相关法律规定，使用无产权的房屋亦需要支付相应的使用费，金L公司仍可基于实际使用的事实主张相关使用费。基于王楚K承认在2013年年底至2014年12月31日前使用该270平方米，且证人陈某2亦出庭证明称该270平方米在2015年1月1日后归其使用，之前是由王楚K在使用，两人陈述的事实相符，一审庭审时金L公司对证人的该陈述未持异议，因此，一审法院予以确认。王楚K应向金L公司支付使用270平方米的使用费。金L公司诉请从2014年2月至12月共11个月270平方米的使用费，应参照《深圳市房屋租赁合同书》约定每平方米每月9元的标准计算，270平方米*9元*11个月=26730元。
金L公司主张王楚K每月少交20倍倍比的电费，但未提交代王楚K缴交实际电费的供电局出具的收款收据，无法确定王楚K的实际用电数额，故金L公司的该主张，证据不足，一审法院不予支持。
以上各项款项合计76967元（36197元+14040元+26730元）。金L公司收取了王楚K的保证金12300元，因合同无效，应返还王楚K，扣减后王楚K还欠金L公司使用费等64667元（76967元-12300元）。
根据以上查明事实及认定，金L公司的其他诉讼请求，均没有事实及法律依据，一审法院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认金L公司、王楚K于2011年5月12日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及2014年11月26日签订的《厂房租赁临时合同》无效；二、王楚K应于本判决生效之日起三日内支付金L公司截至2015年4月份的厂房使用费等共计64667元；三、驳回金L公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3805.5元（金L公司已预交），由金L公司承担2421元，王楚K承担1384.5元。
本院对一审判决查明事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审争议焦点为涉案租赁房产中390平方米租赁面积以及270平方米租赁面积的使用费应否由王楚K负担的问题。
关于390平方米租赁面积的使用费负担问题，根据双方当事人陈述、所提交的证据以及证人陈某1的证言，可以认定因王楚K拖欠租赁费用双方遂同意于2014年12月31日将王楚K的机器设备搬移至其中309平方米场地内进行封存以防止金L公司损失进一步扩大，王楚K并承诺于2015年1月15日前交清全部租金否则金L公司有权处理相关设备，基于上述情况，王楚K应承担因其设备占用309平方米场地所产生的使用费。另外81平方米经陈某1证实系王楚K实际利用，王楚K亦应承担该部分面积的使用费。王楚K关于设备搬移至309平方米场地违背其本人意愿、其也没有使用81平方米面积的上诉理由，事实依据不足，本院不予采纳。一审法院判令王楚K承担上述390平方米面积的使用费并无不当，本院对此予以维持。
关于270平方米租赁面积的使用费负担问题，双方对王楚K实际使用上述租赁面积的事实没有争议。王楚K虽上诉称双方已达成口头协议该部分面积由王楚K免费使用，但未能对此提供充分证据予以证明，现有证据亦不足以认定金L公司已明确放弃了主张该部分面积使用费的权利，故一审法院参照双方合同所约定的租金标准判令王楚K承担该270平方米面积的使用费，裁判处理并无不当，本院对此亦予以维持。
综上，上诉人王楚K的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1416.68元由上诉人王楚K负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
代理审判员 王丹妮
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 林 翘