＼n山东省高青县人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）高民初字第804号＼n原告：张良朋，男，汉族，高青县人。＼n委托代理人：王荣东，高青博大法律服务所法律工作者。＼n委托代理人：张双（系原告之女），汉族，高青县人。＼n被告：赵海滨，男，汉族，高青县人。＼n委托代理人：邱承涌，淄博周村建民法律服务所法律工作者。＼n原告张良朋与被告赵海滨房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王雪鹰独任审判，公开开庭进行了审理。原告张良朋及其委托代理人王荣东、张双，被告赵海滨及其委托代理人邱承涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告张良朋诉称，2003年12月份，原被告对绿茵市场南首路东的沿街楼有口头买卖协议，被告于2003年12月29日交付3万元的预付房款，对沿街楼占有并对外出租经营管理至今已近十年的时间，原口头协议约定被告接手后十日内付清剩余购房楼款，到期后被告否认原口头协议约定的购楼价格等事项约定，致使沿街楼的买卖协议所有事项不明确，且违反法律规定，应属无效协议，被告对沿街楼的占用及经营管理的行为侵犯了原告的合法权益，且给原告造成8万余元的经济损失，扣除被告支付的预付房款3万元，原告主张损失5万元，原告为维护自身合法权益，现依法起诉，请求依法判令：一、依法解除原被告之间的沿街楼口头买卖协议；二、判决被告返还原告的沿街楼上下共四间；三、被告偿还原告经济损失50000.00元；四、诉讼费由被告承担。＼n被告赵海滨辩称：不同意解除合同，原告要求合同法定解除，不符合法定解除条件，原告曾主张过本案涉案房产的购房款，后撤诉。又与他人恶意串通，转让本案的涉案房屋，上述行为前后不一，也严重违反了诚实信用的原则。被告自愿履行购房款的支付义务，虽然对数额有歧义。原告解除合同没有事实依据和法律规定。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。＼n根据原告的诉求及被告的答辩，本案的争议焦点为：原被告之间的合同是否符合解除条件。＼n原告提供1、2号证据来证实自己的主张：＼n1号证据，共两份，1-1号证据2012年5月7日的反诉状一份，证实原告于2012年5月7日已向被告提出解除沿街楼口头购房协议的请求，后因在反诉案件中，法律问题复杂，撤回该反诉请求。对此原告提起诉讼，请求依法解除原被告之间的沿街楼口头协议；1-2号证据，（2012）高民初字第268-3号民事裁定书一份，证实后因在反诉案件中，法律问题复杂，撤回该反诉请求。提供2号证据，共4份，2-1号（2005）高民初字第1397号民事判决书一份；2-2号（2011）淄民一终字第416号民事裁定书一份；2-3号（2011）高民重字第8号民事裁定书一份；2-4号（2011）高民重字第8-1号民事裁定书一份，该组证据证实原被告对房屋买卖事宜提出诉讼，一审判决被告支付原告购房款149300.00元，二审裁定发回重审，在重审期间因涉及其他诉讼，法院终止审理。原告于2012年4月24日申请撤诉，法院依法裁定，准许原告撤回了起诉。对此原告在另案反诉过程中，以及此次起诉，均主张解除双方所签订的沿街楼口头买卖协议。＼n被告赵海滨对上述证据的真实性无异议。但对其证明内容有异议，原告提交的证据不能证实原告的主张，与本案没有关联性。只是证明原告曾提出过解除沿街楼的口头买卖协议的请求。另外，原告的反诉状，法院是否收到没有其他证据证实。本案原告于2005年11月23日提起诉讼，要求被告支付剩余款项15万元并赔偿损失，与本案的诉求相互矛盾，前后不一致。相关证据并不能证实本案涉及的合同目的不能实现，也不存在不可抗力的法定事由。所以不能证实原告的诉讼主张。对原告提交的2-2号证据，不能证实原告的主张，而证实本案被告同意支付剩余房款，是由于房屋的价值产生争议，由人民法院依法处理。通过法院依法判决后，被告愿意支付剩余款项。＼n被告提供1、2号证据来证实自己的主张：＼n1号证据，（2013）淄民一终字第21号民事判决书一份；提供2号证据，房款支付声明一份；两份证据证实涉案的房屋买卖合同，原告已经将本案争议的房屋于2004年1月7日交付给被告使用，原告履行了支付标的物的法律义务。由于房屋价格问题发生争议，原告通过诉讼主张剩余的房款。本案涉及的合同已经履行，合同目的已经实现，也可以实现。被告通过合法的抗辩权，对房价提出异议，但并不代表被告不履行支付价款的义务。被告发表声明愿意支付剩余价款的义务。＼n原告张良朋对1号证据的真实性无异议。但是该证据只对张良朋与张海兵之间的房屋买卖做出确认，但对本案原被告之间的房屋买卖并没做出处理。本案原告现在依据当时房款约定不明，而在被告没有支付主要购房款情况下，原告不是要求被告支付房款，而是要求解除合同，要求被告返还房屋，并赔偿因此给原告造成的损失。因此被告的房屋支付声明既没有事实依据也没有法律依据。原告对此声明坚决不予认可。＼n原告称主张的5万元的经济损失，是按照每年5000.00元的房屋租赁费，自2003年至2013年。原被告自2003年12月份口头达成沿街楼房屋买卖协议，被告只支付3万元的购房款后一直占用至今，因此要求被告偿还原告经济损失5万元。＼n被告赵海滨辩称：一、合同的成立和生效是两个概念，只有合同生效后才涉及合同的解除问题。原告方认为合同实际未生效，不符合法律的概念，原告方认为合同生效，就涉及合同的解除问题，合同未生效就涉及解决未生效合同的处理方法。所以原告的诉讼请求及依据的事实均不明确。二、被告方认为本案的涉案合同合法有效并产生法律效力，双方履行了合同的主要义务，一个是交付房屋，一个是支付价款。虽然对合同的其他事项没有作明确的约定，但是可以根据法律规定及交易习惯进行处理。被告已支付了3万元的购房款，双方是口头约定，没有明确剩余房款的支付时间，被告方不存在延期支付价款的义务。只要原告在合理的催告时间内，要求被告履行支付价款的义务，才存在延迟履行的问题。原告主张过购房款，被告进行答辩，本案已经进行处理，由于原告在开庭前突然撤诉，将房产恶意转让给他人，所以原告在履行本案合同中严重违背了诚实信用原则，才造成了本案的诉讼。被告在进行合理答辩之后，对购房款确定数额后自愿履行，不存在违约行为。三、原告申请变更诉讼请求后，原告提交的证据都不能证实法定的合同解除条件。被告方没有任何延迟履行债务行为，通过法院诉讼，合同的目的完全可以实现，不存在法定解除条件。请求法院驳回原告的诉讼请求。＼n原告质证称：2005年原告以诉讼的形式向被告主张支付购房款，无论被告认可多少购房款，除2003年12月份支付的3万元预付房款外，并没有向原告支付剩余的购房款。自2005年原告主张房款至今，长达8年之久的催告期限，被告至今没有支付，原告催告的合理期限很长久。因此依据合同法的规定，应当解除沿街楼口头买卖协议。＼n原告张良朋对被告提供的1号证据的真实性没有异议，被告赵海滨对原告提供的1、2号证据的真实性没有异议，本院予以认可。＼n法庭经审理确认以下事实：2003年12月份，原被告对绿茵市场南首路东的沿街楼有口头买卖协议，被告于2003年12月29日交付3万元的预付房款，被告已占有使用十年，原告曾于2005年起诉要求被告立即归还房款15万元，原审法院作出（2005）高民初字第1397号民事判决书，一审判决后，原被告均不服，上诉于山东省淄博市中级人民法院，最终淄博市中级人民法院作出（2013）淄民一终字第21号判决书，撤销山东省高青县人民法院（2012）高民初字第268-1号民事判决书，认定张良朋与张海兵于2010年6月18日就位于高青县城绿茵市场南首东侧1号楼北-1房屋一处所签订的《房屋买卖合同》无效，同时确认原告张良朋与被告赵海滨之间的口头房屋买卖协议成立并生效。＼n上述事实，有民事判决书、民事裁定书、双方当事人举证及庭审陈述等记录在卷为凭。＼n本院认为，应依法判决驳回原告张良朋的诉讼请求。原被告之间的口头房屋买卖协议成立并有效。合同的解除分为约定解除和法定解除。《合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行主要债务；（三）、当事人一方履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的；（五）、法律规定的其他情形”。本案中，被告不同意解除合同，因此不符合约定解除的条件。虽然庭审中原告称2005年便主张房款，催告期限长达8年之久，被告至今没有支付，原告催告的合理期限很长，依据合同法的规定，应当解除沿街楼口头买卖协议。但该口头协议对其他事项没有作明确的约定，根据法律规定及交易习惯，被告已支付了3万元的购房款，双方是口头约定，没有明确剩余房款的支付时间，被告方不存在延期支付价款的义务。同时被告虽然对购房款的数额有异议，但是自愿履行支付购房款，所以也不存在延迟履行的行为。故该协议也不符合法定解除的条件。《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中该口头协议对其他事项没有作明确的约定，因此应该按照平等、公平、诚信的交易原则，视为双方同时履行义务。关于原告主张的损失问题，因原告也存在违约问题，且无证据证明其损失的金额，对于原告的该项主张不予支持。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：＼n驳回原告张良朋的诉讼请求。＼n案件受理费1250.00元，减半收取625.00元，由原告张良朋负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。＼n审判员王雪鹰＼n二〇一四年一月三日＼n书记员彭小娟＼n