杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0105民初4950号
原告：李娇娇，女，汉族，1984年2月6日出生，住址：杭州市拱墅区。
原告：修博文，男，汉族，1984年9月28日出生，住址：杭州市萧山区。
以上二原告的委托代理人：曹晓红，浙江宏昊律师事务所律师。
被告：郑有卓，男，汉族，1936年11月21日出生，住址：杭州市江干区。
被告：徐文英，女，汉族，1943年8月23日出生，住址：杭州市江干区。
被告：戴霞波，女，汉族，1965年10月18日出生，住址：杭州市江干区。
以上三被告的委托代理人：吴文晖，浙江良驹律师事务所律师。
第三人：杭州裕轩房产代理有限公司，住所地：杭州市拱墅区古运路130号。
法定代表人：武苏珍。
原告李娇娇、修博文诉被告郑有卓、徐文英、戴霞波，第三人杭州裕轩房产代理有限公司（以下简称：裕轩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李娇娇、修博文的委托代理人曹晓红，被告郑有卓、徐文英、戴霞波的委托代理人吴文晖，第三人杭州裕轩房产代理有限公司的法定代表人武苏珍到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告返还定金200000元；2、请求判令三被告向原告支付违约金255000元；3、本案全部诉讼费用由三被告承担。2017年12月29日，原告撤回第一项诉讼请求。事实和理由如下：原告李娇娇、修博文为改善住房，将自有的和新南苑13幢1单元403室房屋出售，准备在同一小区置换房屋。原告经多次找房看房，认为杭州市拱墅区和新南苑5幢2单元601室（以下简称601室房屋）是合适房源。2017年4月15日签约时，被告戴霞波手持被告郑有卓、被告徐文英的身份证原件及拆迁协议原件，称公公婆婆（即被告郑有卓、被告郑有卓）年事已高不便行动，由其代签意向书，并且表示这个拆迁房归被告戴霞波及其女儿所有，签订正式合同时其公公婆婆会出面。原告是有理由相信被告戴霞波有代理权的，被告戴霞波的行为构成表见代理。加之第三人杭州裕轩房产代理有限公司表示601室房屋出售、出租事宜均由被告戴霞波出面洽谈沟通。二原告遂与被告戴霞波在第三人的居间服务下签订《购房意向合同》。合同约定将被告所有的601室房屋转让给原告，总价为2550000元，原告支付定金200000元，30日内签订《杭州市房屋转让合同》，若违约，违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。签约当日原告支付定金200000元。2017年5月3日，被告办理601室房屋权属证书。涉案房屋确定为学区房的信息，使得涉案房屋在2017年四、五月份明显上涨。在合同履行期内，原告通过第三人多次向被告预约签订正式合同时，被告戴霞波表示房屋要涨价，被告郑有卓、被告徐文英不愿意履行《购房意向合同》，拒绝签订《杭州市房屋转让合同》。原告及第三人多次与被告协商，只求顺利置换房屋，愿意适当加价，后被告戴霞波告知原告601室房屋不再出售。签订意向合同后，被告戴霞波一直要求涨价，导致没有签订房屋转让合同。二原告没有任何过失，且善意诚意，二原告选择要求被告依约承担房屋总价百分之十的违约金。
三被告共同辩称：1、被告戴霞波属于无权代理，没有经过被告郑有卓、徐文英的授权。案涉合同应为无效合同。2、戴霞波及第三人均应该承担缔约过失责任，戴霞波没有取得授权，造成合同无效有一定过错。作为重大产权交易，原告和第三人应该要求戴霞波出具书面的委托手续，原告方和第三人均应承担责任。3、戴霞波仅收取了十五万元的定金，愿意返还。4、关于原告要求支付违约金，戴霞波在签订《购房意向合同》后一个月内已经通知原告该意向合同没有经过被告郑有卓、徐文英的追认，在该段时间内案涉房产的市场价格没有波动，原告因《购房意向合同》无效产生的直接利益损失仅为所付定金的利息损失。
第三人裕轩公司到庭答辩称：1、被告戴霞波称涉案房产是被告郑有卓、徐文英留给戴霞波女儿的，但由于其女儿年龄还小，就由被告戴霞波来处置。2009年以来，戴霞波一直将涉案房产交裕轩公司出租，裕轩公司将租金转给戴霞波。被告郑有卓、徐文英和被告戴霞波之间应系事实委托关系。2、原告和被告戴霞波签签订《购房意向合同》当天，戴霞波持郑有卓、徐文英的身份证原件及回迁协议原件至裕轩公司签居间合同，戴霞波称其公公婆婆（系郑有卓、徐文英）行动不便，所以等签正式合同时再让其公公婆婆出面来签。裕轩公司和原告也提出可以直接到他们家里去签，戴霞波拒绝，并称郑有卓、徐文英会去签正式合同的。之后，裕轩公司多次催促戴霞波来签正式合同，戴霞波一直以各种原因拖延。3、被告戴霞波可能是有预谋的，在还没正式签合同之前，她可以随时反悔，房子涨价了就以公公婆婆不同意为由，称合同无效，房子价格跌了就说合同有效。4、2017年5月14日，裕轩公司接到戴霞波的电话，戴要求总价要加280000元左右，至同年5月23日，涉案房屋至少可以卖到3000000元。2017年9月份，涉案房屋仍由租客继续租住，市场价大概是3600000元。
本院经审理认定事实如下：2017年4月15日，李娇娇、修博文（甲方、买方）与郑有卓、徐文英（乙方、卖方，系戴霞波代签字）、裕轩公司（丙方）签订合同编号0049981的《购房意向合同》一份，约定：甲方通过丙方购买乙方的房屋，房屋坐落于杭州市拱墅区和新南苑5幢2单元601室，面积为93平方米（具体以产权证记载为准），转让总价为2550000元；甲、乙双方同意在本《购房意向合同》签订后30日内签订《杭州市房屋转让合同》。届时，如果甲方未能如约签订《杭州市房屋转让合同》，甲方已支付的定金不予返还，乙方同意将不予返还之定金的50%支付给丙方，作为居间费用，如果乙方未能依约签订《杭州市房屋转让合同》，则乙方应向甲方双倍返还定金，甲方同意将丙方双倍返还之定金（包含甲方已支付定金）的25%支付给乙方，作为居间费用；关于违约责任，双方约定：本意向合同经甲乙双方签字后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋总价的10%向对方支付违约金。其他约定事项：乙方三证还在办理中，待三证办理好约定时间签正式转让合同。上述合同生效后，原告于同日按约交付意向金200000元，但被告未按意向书约定的时间至第三人处签订《杭州市房屋转让合同》，后经第三人多次催促，被告始终未与原告签订转让合同，被告当庭表示因房屋产权人不同意出售而不能继续履行居间协议及签订房屋转让合同。
上述事实由原告提交的《购房意向合同》、收条、收据、杭州市不动产权属信息查询记录、电话录音及文字记录、短信记录、视频资料及文字记录，被告提交杭州市不动产权属信息查询记录，第三人提交的工商银行转账记录以及双方当事人的陈述加以证明。
本院认为：关于案涉合同的效力及担责主体问题，被告是否构成违约及违约金数额的问题，构成本案主要的争议焦点。
一、关于案涉合同的效力及担责主体问题。
杭州市拱墅区和新南苑5幢2单元601室的所有人系郑有卓、徐文英，而实际在《购房意向合同》上卖方处签字捺印的为戴霞波。涉案合同系签约人真实意思之表示，内容及形式均不违反法律规定，为有效合同，对签约各方当事人（被告戴霞波与原告李娇娇、修博文）具有约束力。被告认为案涉合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
原告李娇娇、修博文未能举证证明郑有卓、徐文英曾授权戴霞波签订《购房意向合同》，现郑有卓、徐文英明确表示没有授权他人处分房产，对戴霞波的行为不予追认，故应由戴霞波承担相应的民事责任。本案即便存在戴霞波代理实际产权人出租涉案房屋及戴霞波与房屋产权人存在亲属关系的情况，仍不足以构成李娇娇、修博文有理由相信戴霞波具有涉案房屋出售代理权的情形，原告主张戴霞波构成表见代理，本院不予采信。被告郑有卓、徐文英不承担责任，故本院对原告的请求不予全部支持。至于被告主张原告、第三人有明显过错，本院认为，当事人在民事活动中应遵循诚实信用原则，被告戴霞波为订立合同，称其有权处分涉案房屋，加之戴霞波称其与房屋产权人系儿媳与公婆的关系，原告遂与戴霞波签订购房意向合同，使得原告丧失了与另一出卖方签订合同的机会，原告、第三人在签订合同过程中并无明显过错。
二、被告是否构成违约及违约金数额的问题。根据《购房意向合同》的约定，双方应在《购房意向合同》签订后三十日内签订房屋转让合同，现因戴霞波的行为导致李娇娇、修博文无法签订正式《杭州市房屋转让合同》，致使合同目的无法实现，原告主张解除《购房意向合同》及要求被告戴霞波承担相应的违约责任，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告戴霞波支付违约金255000元，符合双方合同约定，同时，本院综合考虑房价的涨幅、合同履行情况、过错程度等综合因素，该金额尚属合理，酌情予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十四条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：
一、解除原告李娇娇、修博文与被告戴霞波签订的《购房意向合同》；
二、被告戴霞波于本判决生效之日起十日内支付原告李娇娇、修博文255000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半受计2563元，由被告戴霞波负担。
原告李娇娇、修博文于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告戴霞波于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 王少丽
二〇一八年一月二十九日
书记员 邓婷婷