湖北省安陆市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鄂0982民初741号
原告：安陆市星火冶炼有限责任公司。住所地：安陆市汉丹路**号。
法定代表人：张传斌，该公司经理。
委托诉讼代理人：王余俊，安陆市府城法律服务所法律工作者。
被告：周小冬，男，1973年11月20日出生，汉族，住安陆市。
委托诉讼代理人：汤红恩，男，1980年10月27日出生，汉族，住安陆市。
原告安陆市星火冶炼有限责任公司与被告周小冬租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安陆市星火冶炼有限责任公司及其委托诉讼代理人王余俊、被告周小冬及其委托诉讼代理人汤红恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安陆市星火冶炼有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年6月2日至2018年6月2日租赁费44600元（含水电费）；2、判令被告支付违约金；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月2日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，原告将公司车间、办公室、宿舍租赁给被告，租期5年，2016年6月2日至2021年6月1日止，每年房租费为40000元，每月水费包干300元，合同约定每年先交租费后使用，自签订之日交清一年租金，合同生效后原告方将标的物交给被告方，被告方将租费付给了原告方（有收款收据），双方全面履行了合同。然而到2017年6月，被告没有按合同交第二年租费，双方多次交涉未果形成纠纷。为维护自身合法权益，原告特诉诸法律，请求法庭给予支持。
被告周小冬辩称，原告故意隐瞒厂房即将拆迁的事实，拒绝解除租赁合同。签订合同后，我就向原告支付了2016年6月2日至2017年6月2日第一年的房租，合同约定以后房租年付，但是到了2016年底我从外面听闻我们租赁的厂房整个区域（即星火冶炼公司）已列在市政府征收拆迁范围内，而且近期就要拆迁。为此，我多次询问原告厂房是否要拆迁，原告均回答说，没有拆迁的事。可是到了2017年3月份，星火冶炼公司周围房屋已经开始拆迁。如果厂房要拆迁，就直接打乱了我原定的设备投入和正常的生产以及长期发展规划，为此我找了相关单位了解和确认该区域拆迁事宜。根据安陆市政府2016年12月9日发布的2016年16号文件《安陆市人民政府关于凤凰西片区二期改造项目国有土地上房屋征收决定》以及《安陆市凤凰西片区二期改造项目拆迁安置实施方案》确认了我们所租赁的厂房就在市政府决定的征收和拆迁范围内。我所租赁宿舍院墙严重倾斜开裂，危及人身安全，为避免发生人身安全事故，本人跟原告多次交涉，请求其处理危墙，防止造成不必要的人身安全事故后果，但原告一直不予解决。本人决定与原告协商解除租赁合同，并且从4月底开始多次向原告明确请求解除租赁合同，但是原告非但不同意解除合同，而且还向本人多次索要第二年4万元厂房租赁费。为了能尽快地安心安全的开展生产，和避免进一步的损失，我于2017年6月2日前就全部搬离了所租赁的厂房，于2017年7月1日在安陆市经济开发区重新租赁了厂房并投入生产。我从2017年6月2日至2018年6月2日期间根本就未租赁使用原告方的任何厂房。在2017年6月11日原告打电话叫我去厂有事，结果是原告向安陆市南城派出所报警，称我撬开他的厂门盗窃了他的东西（被撬厂门就是我原租赁的厂房门），警察在现场进行了询问和了解，在确认无报警盗窃事实之后就走了，此事有南城派出所出警记录为证。我认为，原告方起诉我欠其2017年6月2日至2018年6月2日厂房租赁费及厂房租赁违约金一事，其诉求事实不成立并违反有关法律法规，故请求法院依法驳回其诉讼请求，并对被告造成的搬厂费、误工费、精神损失费等给予补偿。
本院经审理认定事实如下：2016年6月2日，原告安陆市星火冶炼有限责任公司与被告周小冬签订《厂房租赁合同》，合同约定，原告安陆市星火冶炼有限责任公司将公司办公楼西侧车间中门前4间、后5间、办公楼一楼办公室一间、后院从西至东住宿房6大间租赁给被告周小冬，租赁期限暂定五年，从2016年6月2日
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2021年6月1日止（合同期满后，在同等条件下乙方有优先续签权），房租费交纳方式：一年房租费共计4万元，五年房租费共计20万元，在签订合同之日，交清一年房租(先交钱后使用)，第二年房租费交纳时间为2017年5月2日，第三年、第四年、第五年房租费缴纳以此类推，租赁期间，由原告安陆市星火冶炼有限责任公司提供水电，由被告周小冬购水电表，费用由被告周小冬全额承担。被告周小冬在不安装水表的情况下，按每月300元，一年共计3600元包干收取。违约条款：被告周小冬租赁期间，被告周小冬不得将厂房转租给他人，原告方不得将此房租赁给他方。任何一方违约，承担4万元违约金。如遇不可抗拒的因素和城市建设规划需原告安陆市星火冶炼有限责任公司整体房屋拆迁，导致合同期内不能继续履行，双方不视同违约，互不追究经济责任，除市政规划拆迁外，按实际使用房屋时间计算租赁费。合同签订后，双方当事人履行了第一年的合同。2016年，安陆市人民政府安政发（2016）16号政府文件决定征收安陆市南起汉丹南路与老316国道交汇处，北至河砂铁路，西起水泥厂，东至汉丹路上的国有土地上的房屋及附着物、构筑物，本案租赁物位于其中。被告未与原告协商，于2017年5月31日前搬出所租赁房屋。庭审中，审判员问被告搬出厂房是否和原告进行过协商？被告回答：没有协商。原告表示愿意解除合同，并放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。至庭审结束，本案租赁物尚未拆除。
本院认为,原、被告签订的租赁合同自双方签字之日成立，自成立时就具有法律效力，对双方当事人产生拘束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。但如发生一些特殊情况使得合同在成立之后，完全履行前，不能履行或不宜履行，这时如不允许变更或解除合同，将会危害当事人的合法权益，所以合同法设立了合同解除制度，但合同解除必须具备一定的条件，《中华人民共和国合同法》第94条规定因不可抗力致使合同不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除的条件可以是法定的，也可以是约定的。如果出现某种情况则一方享有解除合同的权力，解除必须有解除行为。当约定或法定的解除条件成就不是当即就发生合同解除的效力。解除条件的成就只是当事人一方有解除权。当事人行使解除权解除合同，必须有解除行为。合同当事人的解除行为分为两种：一是由当事人协商一致解除合同；另一种是由享有法定的或约定的解除权的一方作出解除合同的意思表示，这种意思表示不需要征得对方同意，这种意思表示到达对方时，合同即发生解除。合同法96条规定，当事人一方依照本法第93条第二款、第94条的规定，主张解除合同的应当通知对方。拥有解除权的当事人一方解除合同即解除合同的意思表示应当对合同的另一方当事人为之，否则不发生效力。表示的方法，即可采起书面的形式也可以采取口头的方式为意思表示。合同解除后，尚未履行的，终止履行。
本案中，安陆市人民政府安政发（2016）16号政府文件决定征收本案租赁物，导致租赁合同可能不能履行，法定的解除条件成就，但不是当即就发生合同解除的效力，被告未向原告表示解除合同，自行撤出租赁场所，未依照合同法的规定解除合同，且被告未按合同约定于2017年5月2日交第二年租金，不适当履行合同，构成违约。在诉讼中原告表示同意解除合同，本院确认双方解除租赁合同。鉴于原告放弃对违约金的诉求，及水电费未实际发生，综合被告违约情形、后果以及违条款的约定，本院确定，被告承担违约损失为3个月租金10000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项，第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决如下：
一、被告周小冬支付原告安陆市星火冶炼有限责任公司租金10000元；
二、驳回原告安陆市星火冶炼有限责任公司其他诉讼请求。
上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费916元,减半收取458元，由被告周小冬负担103元，由原告安陆市星火冶炼有限责任公司负担355元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
审判员 万红卫
二〇一八年六月七日
书记员 吴冬妮
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。