广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终18701号
上诉人（原审原告）：梁柱，男，1979年7月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
上诉人（原审原告）：张育红，女，1981年7月5日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
两上诉人共同委托代理人：梁显军，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯桂荣，女，1975年8月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：林耀，男，1971年10月8日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区，系广州市越秀区华乐街青菜东社区居民委员会推荐。
原审第三人：广州平川房地产代理有限公司，住所地广东省广州市海珠区新港东路52号08号铺。
法定代表人：陈业增。
上诉人梁柱、张育红因与被上诉人冯桂荣、原审第三人广州平川房地产代理有限公司（以下简称平川公司）买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3545号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人梁柱、张育红上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认冯桂荣逾期不履行合同义务构成违约；3、冯桂荣向梁柱、张育红支付逾期违约金57810元(从2017年1月21日起算，每日千分之一按照成交价1230000元计算，计至2017年3月8日)；4、冯桂荣承担本案的诉讼费。事实和理由：一、买卖双方在《房地产买卖合同》明确约定了2017年1月20日前递件过户及逾期的违约责任，本案由于冯桂荣方面的原因逾期递件过户，依法应当认定构成违约。二、合同违约责任属于无过错责任，即使并非由于冯桂荣本人的过错造成违约，冯桂荣依然要按照合同约定承担违约责任。三、冯桂荣无法按时递件过户并非由于政策原因，合同中约定的政策原因系指合同签订后由于政策变动导致合同履行出现法律上的障碍，本案涉案房屋属于房改房且是冯桂荣原来夫妻共同共有，冯桂荣对于交易条件及流程是清楚明白的，由于其前夫不配合造成无法按合同约定时间履行的，不属于政策变动的政策原因，属于冯桂荣合同履行不完全，该责任应当由冯桂荣承担。冯桂荣如果认为其无法履行合同是其前夫造成的，其应当在向梁柱、张育红赔偿后再向其前夫索赔。四、一审法院遗漏本案的重要事实未予认定，根据涉案合同第三条约定，冯桂荣应当对物业有完全处分权，并对物业的情况与资料提供准确、完整，而显然本案冯桂荣在该房屋是否是房改房，其本人是否与原房改房共有人离婚，而其本人未办理离婚房产的析产手续或取得析产法律文件，对于上述关系到交易成功与否以及交易顺利进行的重要资料，冯桂荣在签订合同时未依法披露，已经违反了合同约定。一审法院在审理过程中，已经对上述事实从材料中能够查明而未予认定，故一审判决认定事实不清。五、在本案合同的履行过程中，冯桂荣由于未取得涉案房屋的析产法律文件导致无法过户的时间点是在2016年12月23日，但是冯桂荣在存在合同履行障碍的情况下，对由于自身造成的该障碍未依法及时予以排除，梁柱、张育红曾三次向冯桂荣发送律师函，催告其履行合同义务或通过书面文件确认将继续履行该合同，并要求明确在何时间点履行完毕该合同。梁柱、张育红作为买受人已经尽到了在合同履行过程中的善意义务，但冯桂荣拒绝与梁柱、张育红协商确认继续履行合同的可能性和时间点。所以冯桂荣在整个合同履行过程中，既违反了合同约定，而存在较大的过错，但本质上是违反了社会生活中的诚实信用原则。六、冯桂荣在合同无法全面准确履行的情况下，梁柱、张育红必然担心该合同存在无法履行的风险，梁柱、张育红在要求冯桂荣协商不成的情况下，已经聘请律师专门处理该事宜，已经发生了事实上的损失，该损失依法应当得到支持。在本案合同的第十一条，对于冯桂荣该等未按时履行合同其他义务的行为，也已经约定了明确的违约金，是按每天千分之一来计算。七、一审法院错误的引用了合同条款，作出了错误的法律文本解释，一审法院认为本案冯桂荣存在逾期履行合同的行为，也就是说冯桂荣存在迟延履行合同附件第2条第（2）款义务的情况，但一审法院错误的引用了第（3）款关于时间延迟的约定。八、冯桂荣在本案的合同中，其履行合同不全面、不准确并没有法定或约定的条款能对其行为进行豁免。
被上诉人冯桂荣答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、梁柱、张育红以冯桂荣违反《房地产买卖合同》附件第2条第(2)的约定为由提起诉讼请求，而《房地产买卖合同》附件第2条第(2)约定：“首期楼款(含定金)共计人民币370000元应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续(2017年1月20日)并取得房地产交易中心收缴证件收据当日内付清。”合同附件第2条(3)约定：“交易手续需在2017年3月20日前完成，如因房地产交易中心、房管局、或银行原因导致延迟则时间相应延迟。”本案中，冯桂荣、梁柱、张育红均确认两个事实：一是买卖双方已在2016年12月23日一同到房管部门办理交易过户递件手续；二是交易手续已在2017年3月8日完成。因此，一审判决认定冯桂荣办理交易过户递件手续的行为不构成违约，梁柱、张育红要求支付违约金无事实依据。二、冯桂荣不存在逾期不履行合同义务的事实，不构成违约。梁柱、张育红根据合同附件第2条(2)的约定，认为未能在2017年1月20日前完成交易手续属于逾期不履行合同义务构成违约，显属错误。合同附件第2条(2)、(3)分别约定了两个时间和相应应当履行的合同义务。即2017年1月20日前买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续和2017年3月20日前完成交易手续。根据上述双方确认的两个事实，冯桂荣已经按照合同的约定，全部履行了合同义务，不存在逾期不履行合同义务的事实，不构成违约。本案争议的焦点是梁柱、张育红是否存在逾期不履行合同义务的事实构成违约。至于违约责任是否属于无过错责任和本案是否由于政策原因则不是本案的争议焦点，而本案中，根本不存在冯桂荣逾期履行合同义务的事实，因此，违约责任是否属于无过错责任和本案是否由于政策原因，不影响冯桂荣不构成违约的认定。三、冯桂荣已经履行了如实告知、披露房产以及冯桂荣所有情况的义务，从买卖合同第五条约定已经明确说明梁柱、张育红清楚涉案房屋的全部情况，并且梁柱、张育红已经在一、二审法庭上承认知道涉案房屋为房改房。退一步来说，即便冯桂荣真的没有向其披露，但梁柱、张育红已经看到了涉案房屋的房产证，而梁柱、张育红作为买受人有义务及责任对于涉案房屋的所有情况进行核实。四、梁柱、张育红称向冯桂荣发出了律师函，即说明是冯桂荣违约，理由不成立。梁柱、张育红称冯桂荣拒绝与其协商履行合同，这是因为冯桂荣根本不存在违反合同约定的事实，因此理所当然拒绝与其协商。梁柱、张育红要求与冯桂荣协商签订补充合同，冯桂荣二审当庭提交，该补充合同严重侵害了冯桂荣的合法权益。梁柱、张育红在这个补充合同中承认了过户手续在2017年3月20日之前办理完毕即属于按约定履行合同。补充合同也证明了梁柱、张育红在购买涉案房产之中，总想通过合法途径获取非法利益。在冯桂荣的前夫同意配合签名继续完成过户手续后，冯桂荣将此消息告知梁柱、张育红，但梁柱、张育红反而拒绝了与冯桂荣办理过户手续，并要求冯桂荣与其签订补充合同后才办理过户手续。后来冯桂荣通知梁柱、张育红在3月8日一起到房管局办理过户，故到2017年3月8日双方就去到了房管局办理了过户手续，而合同约定的是在2017年3月20日之前办理完毕过户手续，因此冯桂荣不存在违约。五、梁柱、张育红称对于其聘请律师的律师费用需冯桂荣承担，律师费不属于当事人的损失范围，与冯桂荣无关，应由其自己承担。六、一审法院结合合同附件第2条第（2）款、第（3）款约定来认定是正确的，反而是梁柱、张育红把合同的条款割裂开来、孤立的去理解，冯桂荣认为是错误的。一审法院并非认定冯桂荣在2016年12月23日没有去履行递件的义务，而是认定当日无法履行，因此梁柱、张育红的观点是错误的。
原审第三人广州平川房地产代理有限公司未到庭陈述意见。
2017年5月3日，梁柱、张育红向一审法院起诉请求：1、确认冯桂荣逾期不履行合同义务构成违约；2、冯桂荣向梁柱、张育红支付从2017年1月21日起至2017年3月8日止每日按照成交价的千分之一计算的违约金共计57810元；3、诉讼费用由冯桂荣负担。
一审法院认定事实：2016年11月20日，梁柱、张育红与冯桂荣签订《房地产买卖合同》，约定冯桂荣将其名下的位于广州市海珠区新港东路80号511房出售给梁柱、张育红，成交价为1230000元。其中第十一条为，卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天，按该物业成交的千分之一向买方支付违约金。合同附件第2条（2）约定，首期楼款（含定金）共计叁拾柒万元整（￥370000元）应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续（2017年1月20日）并取得房地产交易中心收缴证件收据当日内付清。合同附件第2条（3）约定，楼价余款人民币捌拾陆万元整（￥860000元）于买卖完成后，由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由卖方以现金支付。交易手续需在2017年3月20日前完成，如因房地产交易中心、房管局、或银行原因导致延迟则时间相应延迟。
2016年12月23日，梁柱、张育红及冯桂荣到房管部门办理交易过户递件手续，但由于房管部门根据政策要求冯桂荣的前夫麦善明到场签名而未完成相应的手续。后冯桂荣通过起诉其前夫麦善明及协商处理等方式，要求其协助办理涉案房屋过户手续。2017年3月8日，梁柱、张育红及冯桂荣、冯桂荣前夫麦善明再次到房管部门并完成办理交易递件手续。2017年4月13日涉案房屋登记梁柱、张育红名下，冯桂荣已收齐全部售楼款项。
一审另查，涉案房屋广州市海珠区新港东路80号511房登记在冯桂荣一人名下，登记日期为2004年12月24日，房地产权证号为：粤房地证字第××号。冯桂荣与其前夫麦善明于2005年11月17日在广州市越秀区民政局办理离婚手续，离婚协议约定涉案房屋属冯桂荣所有。
一审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。梁柱、张育红与冯桂荣签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。
本案的焦点为冯桂荣是否存在违约的行为。合同约定买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续的时间为2017年1月20日，梁柱、张育红及冯桂荣在2016年12月23日已到房管部门办理上述手续，未能在当日办理交易过户递件手续的原因在于房管部门的政策要求，而非冯桂荣故意设置过户障碍。冯桂荣作为涉案房屋的唯一所有权人出售自有房产，并未违反法律的相关规定，其对于由于房管部门的具体政策规定而不能办理交易递件手续不存在过错，且在得知房管部门的政策后根据相应规定积极联系并要求其前夫协助过户手续，为积极履行合同义务的行为，并实际上于2017年3月8日完成了交易递件手续。同时根据双方合同约定，如因房地产交易中心、房管局、或银行原因导致延迟则时间相应延迟，所以冯桂荣办理交易过户递件手续的行为不构成违约。梁柱、张育红基于冯桂荣存在违约行为而要求冯桂荣支付从2017年1月21日起至2017年3月8日的违约金，无事实依据，一审法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，于2017年7月25日作出判决：驳回梁柱、张育红的全部诉讼请求。案件受理费1245元，由梁柱、张育红共同负担。
本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审期间，冯桂荣提交与梁柱、张育红的补充合同（复印件、无人签名）。梁柱、张育红质证称：1、真实性、合法性不予确认，但梁柱、张育红确认之前确实发过2-3份补充合同给冯桂荣，该补充合同很可能是其中的一份，但对其关联性不予确认；该补充合同的内容是明确指出了冯桂荣未按照合同约定的时间去办理递件过户手续，要求冯桂荣作为出售方确认最终能够办理递件过户手续的时间，并且给予了非常宽限的时间，这一事实的发生是由于冯桂荣在协商过程中声明其无法确定其能够办理该事由的时间，而买受人基于希望继续履行合同而作出了时间上的妥协，但冯桂荣也仍然拒绝签订；冯桂荣称其自始至终没有违约，如果存在共有障碍的交易过错，梁柱、张育红只能自行去承担该交易障碍所产生的损失，但梁柱、张育红认为这与基本事实及法律规定相违背，但一审却恰好认定该观点。
本院认为，梁柱、张育红以冯桂荣逾期办理交易递件手续、违法合同附件第2（2）条的约定为由主张冯桂荣构成违约，故本案争议焦点在于冯桂荣是否存在该违约行为。涉案房屋于2004年登记在冯桂荣名下，冯桂荣与其前夫于2005年离婚时通过离婚协议约定涉案房屋属冯桂荣所有，则冯桂荣依法有权处分涉案房屋。合同约定买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续的时间为2017年1月20日，梁柱、张育红及冯桂荣在2016年12月23日已到房管部门办理上述手续，并无超出合同约定的期限。未能办理成功的原因在于房管部门对房改房的特殊要求，并非冯桂荣故意拖延或设置障碍。冯桂荣已在合同约定的期限内履行到房管部门办理交易递件手续的义务，一审法院认定冯桂荣不构成违约并无不当，本院予以认可。梁柱、张育红上诉没有新的事实和理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1245元，由上诉人梁柱、张育红负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫 娜
审判员 蔡培娟
审判员 黄春成
二〇一七年十一月二十七日
书记员 张 利
彭诗敏