重庆市丰都县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰法民初字第02088号
原告夏江波，女，1973年12月25日出生。
委托代理人陈祥国，男，1972年6月25日出生，系原告之夫。
委托代理人孙云昌，丰都县三合法律服务所法律工作者。
被告重庆永辉建筑工程有限公司，住所地丰都县三合街道黄金坡住宅小区D-1栋。
法定代表人杨龙华，系该总公司经理。
委托代理人李江涛，丰都县三合法律服务所法律工作者。
被告秦亚洲，男，1968年10月18日出生。
被告秦文燮，男，1945年3月21日出生。
上列二被告共同委托代理人曾勃，重庆力隆律师事务所律师。
第三人丰都县供销合作社联合社，住所地重庆市丰都县三合街道滨江中路商业一路465号。
法定代表人陈志向，系该社主任。
委托代理人赵世国，重庆洪宇律师事务所律师。
原告夏江波与被告重庆永辉建筑工程有限公司（以下简称永辉公司）、秦亚洲、秦文燮商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理后，为查明案情，根据原告夏江波的申请，依法追加丰都县供销合作社联合社（以下简称丰都县供销社）为本案第三人。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告夏江波及其委托代理人陈祥国、孙云昌，被告永辉公司的委托代理人李江涛，被告秦亚洲、秦文燮的委托代理人曾勃，第三人丰都县供销社的委托代理人赵世国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告夏江波诉称：2005年6月18日，被告秦亚洲挂靠被告永辉公司与丰都县供销社合修丰都县供销社位于“丰都县新县城中心区U区的转运站办公综合楼”。被告永辉公司与丰都县供销社签订《丰都县供销合作社联合社转运站综合楼联合建设协议书》。被告秦亚洲出资以被告永辉公司的名义修建办公综合楼后，让被告秦文燮为甲方，以原告为乙方，于2007年11月29日签订《购房协议书》，将位于丰都县新县城的住房一套以84000元的价格卖给乙方。《购房协议书》签订后，原告夏江波之丈夫陈祥国当即向被告秦文燮交付购房款80000元。2008年7月21日，原告按补充协议条款约定向被告秦文燮交付购房款总额的97％的差额购房款1480元。被告秦文燮收取原告的购房款81480元后，将房屋交付原告使用。原告入住7年多时间以来，多次要求被告秦亚洲与秦文燮办理房地产权证，但二被告均以国家已提高税收标准为由，拒不为原告办理房地产权。故，诉至法院，请求依法判决：1、确认原告夏江波与被告永辉公司、秦亚洲、秦文燮于2007年11月29日签订的《购房协议》合法有效；2、被告秦亚洲、秦文燮、永辉公司以及第三人丰都县供销社共同协助原告夏江波将坐落于丰都县房屋的权属登记给原告，其办理房屋权属登记的税费由被告永辉公司、秦亚洲、秦文燮共同承担；3、判决被告秦亚洲、秦文燮、永辉公司及第三人丰都县供销社共同承担违约金10000元及本案的诉讼费用。
被告永辉公司辩称：严格来讲购房协议是无效协议。根据合同的相对性原理，合同约定的义务应由合同相对人来履行，《购房协议》上永辉公司不是以房屋出卖人的身份盖章，而是该协议签订后，因原告户口迁移的需要永辉公司才盖的章，所以永辉公司不是适格的主体。被告秦亚洲挂靠被告永辉公司修建房屋属实，但被告永辉公司没有与原告签订房屋买卖合同，没有接收原告的房款也没有向原告交付房屋，所以被告永辉公司不是商品房销售合同的主体，不应当承担责任。原告是因为与被告秦亚洲、秦文燮办证税费的负担问题发生分歧才导致其房屋至今还没取得产权证。被告永辉公司并没有认可被告秦文燮对外出售房屋，且该工程实际上是由被告秦亚洲自己出资出力修建，而被告秦文燮系被告秦亚洲的父亲，他对外代表被告秦亚洲，而不是被告永辉公司。所以永辉公司不是商品房销售合同的主体，所以永辉公司不应当承担责任。但在办证时如需要永辉公司协助，永辉公司愿意配合，但不应承担任何费用。请求法院驳回原告对被告永辉公司的诉讼请求。
被告秦亚洲、秦文燮辩称：被告秦文燮不是诉争房屋的产权人，其是代表被告永辉公司与原告签订合同，所以原告与被告秦文燮签订的合同无效。诉争房屋属于被告永辉公司所有，被告秦亚洲是受被告永辉公司的委托承建，是实际施工人但不是产权人，所以秦亚洲、秦文燮均不是办证责任人，不应承担办证费用。被告秦亚洲、秦文燮没有违约行为不应承担违约责任，所以应由被告永辉公司承担该房屋的办证过户义务。请求法院驳回原告对被告秦亚洲、秦文燮的诉讼请求。
第三人丰都县供销社辩称：原告和第三人没有合同关系，第三人不应当承担本案的合同责任。第三人已经履行了开发合同中的划地、分配房屋、办证等义务，开发的房屋已在2009年进行了办证登记。根据合同约定第三人和被告永辉公司应各自办理产权证，协议划分的产权6楼属于被告永辉公司所有，与第三人无关。2005年6月18日，第三人与被告永辉公司签订开发协议属实，但被告秦亚洲与被告永辉公司是什么关系第三人不知晓，应当由被告永辉公司履行合同义务。被告秦亚洲、秦文燮与原告是否有买卖关系第三人不知晓，第三人对诉争房屋无权利义务不应承担责任。诉争的房屋归被告永辉公司所有，其权利义务应由被告永辉公司承担，请求法院驳回原告对第三人的诉讼请求。
经审理查明：2005年6月18日，丰都县供销社（简称甲方）与永辉公司（简称乙方）签订了《丰都县供销合作社联合社转运站综合楼联合建设协议书》，该协议书载明：“项目名称：丰都县供销合作社联合社转运站综合楼；工程地址：丰都县新县城中心区U区；建设方式：联合建设，协议产权划分后各办产权证；主体结构：砖混结构；楼层设置：一层为门面，高不低于3.5米，二楼为商业用房，三楼至八楼为住宅楼；产权划分：双方协定本工程竣工后，乙方还给甲方房屋780平方米，其中一层门面300平方米，二层商业用房480平方米。甲方选定在靠东侧的一端门面和商业用房，其余的门面及商住房归乙方所有；产权证办理：该工程竣工验收合格后，在一年内由乙方负责办理；……”。该协议签订后，永辉公司与秦亚洲协商，永辉公司将其“丰都县新县城中心区U区的转运站办公综合楼”工程交由秦亚洲实际投资承建。秦亚洲请其父秦文燮对其工程负责管理。
2007年11月29日，甲方永辉公司、秦文燮与乙方夏江波签订了《购房协议书》，该协议书载明：“甲方在丰都县新县城修建砖混结构住宅楼一幢，乙方自愿购房一套，经甲、乙双方协商达成如下协议：位置和价格住宅楼位于丰都新县城，乙方自愿以每平方米800元的单方造价购买该幢房（靠楼梯上左侧处），建筑面积（含分摊面积）壹佰零伍平方米，共计房款84000元（大写：捌万肆仟元），双方最后以房屋产权证的实际建筑面积结算；付款方式本协议签订后乙方须支付甲方购房款80000元，交防盗门钥匙时应支付房款总额的97％，余款在房屋产权证办好后一次交清；违约责任本协议经甲、乙双方签字后即具有法律效力，若任何一方违约，违约方应付守约方违约金10000元；其他甲方负责办理房产证，费用由甲方负责，水电气户口和小区按变压器一律由乙方自负；……本协议经甲乙双方签字（签章或盖手印）生效。甲方：秦文燮（永辉公司印章）乙方夏江波2007年11月29日”。合同签订后，夏江波按合同约定，在2007年11月29日、2008年7月21日先后两次向秦文燮交纳购房款81480元。
另查明，讼争房屋所属楼房的房地产权证（总证）于2009年办到了第三人丰都县供销社名下，。
上述事实，有原、被告及第三人的陈述、《丰都县供销合作社联合社转运综合楼联合建设协议书》、《购房协议书》、收据等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。
本院认为：从现有证据看，被告秦文燮并非讼争房屋的所有人，而被告永辉公司在与原告签订的《购房协议书》上甲方处盖章，说明被告永辉公司作为出卖方对出卖房屋的事实予以确认，结合永辉公司与第三人丰都县供销社签订的联合建房协议来看，原告与被告永辉公司、秦文燮签订购房协议时，永辉公司才对讼争房屋有处置权，故被告勤文燮在购房协议上签名系代表永辉公司。被告秦文燮代表被告永辉公司与原告夏江波于2007年11月29日签订的《购房协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。
关于原告请求被告永辉公司、秦亚洲、秦文燮与第三人丰都县供销社共同协助原告将坐落于丰都县房屋的权属办理登记给原告的问题。本院认为，原告夏江波已按《购房协议书》的约定履行了支付购房款的义务，作为合同相对方即房屋出售人的永辉公司理应按购房协议之约定履行办证义务即将讼争房屋的权属登记至原告名下。被告秦亚洲、秦文燮及第三人丰都县供销社虽不是购房合同的相对人，但秦亚洲、勤文燮系讼争房屋所涉工程的实际投资修建人和管理人，而讼争房屋所属楼房的总证现已办到丰都县供销社名下，故被告秦亚洲、勤文燮及第三人丰都县供销社均有协助原告办理房屋产权证之义务。
关于原告要求由三被告共同承担办理房屋权属登记的税费问题。本院认为，《购房协议书》已对办理房屋产权证的相关费用作了明确约定，即“甲方（永辉公司）负责办理房产证，费用由甲方负责”，故办理讼争房屋权属登记的税费应由被告永辉公司承担。被告秦亚洲、秦文燮并非购房合同的相对人，没有承担合同义务之事实法律依据，故秦亚洲、秦文燮不应承担办理讼争房屋产权证的税费。
关于原告要求被告永辉公司、秦亚洲、秦文燮及第三人丰都县供销社共同承担违约金10000元的问题。本院认为，《购房协议书》中双方对办理产权分证的时间并未作约定，根据本案实际，讼争房屋产权证的办理须多方的协助才能办理，且原告亦未举示证据证明已向他方要求协助办理分证，而他方拒绝协助。故，原告的此项请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：
一、原告夏江波与被告重庆永辉建筑工程有限公司于2007年11月29日签订的《购房协议书》有效；
二、被告重庆永辉建筑工程有限公司、秦亚洲、秦文燮及第三人丰都县供销合作社联合社在本判决发生法律效力后10日内协助将坐落于丰都县房屋的权属办理登记给原告夏江波，办理房屋权属登记的税、费由被告重庆永辉建筑工程有限公司负担；
三、驳回原告夏江波的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由被告重庆永辉建筑工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
审 判 员 顾荣波
人民陪审员 陈艳娟
人民陪审员 江其祥
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 谭秋红