江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)苏12民终1316号
上诉人（原审被告）靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。
法定代表人杨文杰，该公司总经理。
委托代理人吴险峰、施太江，该公司职员。
上诉人（原审原告）陈某。
法定代理人陈亮。
上诉人（原审原告）陈卫珍。
委托代理人陈亮，年籍同上。
上诉人靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与上诉人陈卫珍、陈某商品房销售合同纠纷一案，碧桂园公司及陈卫珍、陈某均不服靖江市人民法院（2016）苏1282民初1304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审中，陈卫珍、陈某请求法院判令碧桂园公司支付陈卫珍、陈某购房折扣款32701.92元（817548元×0.04），并支付自2013年11月29日起按中国建设银行购房贷款年利率6%至实际付款时止的利息。
原审法院经审理查明：碧桂园公司系泰州市碧桂园房地产开发有限公司投资10000万元人民币于2013年1月30日设立的法人独资有限责任公司，其在靖江市阳光大道南侧开发了“靖江碧桂园”楼盘。2013年9月5日碧桂园公司对包括本案所涉商品房在内的待售房屋销售价格至靖江市物价局进行了备案。2013年9月18日、10月17日碧桂园公司取得《商品房预售许可证》。2013年10月19日，“靖江碧桂园”开盘，碧桂园公司在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售。案涉5幢3单元701号房公示的“按揭原价”为1006836元、“惠后价”为835490元。该房屋的“备案价”未公示。2013年10月29日，陈卫珍、陈某与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定陈卫珍、陈某向碧桂园公司购买案涉商品房，总房款817548元。合同签订当日，陈卫珍、陈某支付购房款245264元，2013年11月29日，陈卫珍、陈某支付了余款。2015年11月13日，碧桂园公司向陈卫珍、陈某开具了金额为817548元的购房款发票。
原审法院另查明：“靖江碧桂园”开盘销售期间，碧桂园公司向陈卫珍、陈某交付一份《购房温馨提示》，其中载明：“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、签约提示：1.签约日期：按《靖江碧桂园认购书》约定的签署《商品房买卖合同》日期。2.基本签约流程……3.注意事项……二、付款方式和具体操作的提示：付款方式：高层洋房：1.自付方式，付款期限一个月（96折），签约时付30%、一个月内付70%；付款期限六个月（98折），签约时付40%、三个月内付30%、六个月内付30%。2.按揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%。”
以上事实，有陈卫珍、陈某与碧桂园公司陈述和答辩意见，以及陈卫珍、陈某提交的《商品房买卖合同》、购房发票以及碧桂园公司提交的公示价目表予以证实，双方当事人均无异议，原审法院予以确认。
本案争议焦点是碧桂园公司是否应当按《购房温馨提示》载明的打折方式支付陈卫珍、陈某折扣款，陈卫珍、陈某起诉是否超过诉讼时效期间。
原审法院认为：陈卫珍、陈某与碧桂园公司之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。结合陈卫珍、陈某与碧桂园公司陈述和答辩，可以证实，《购房温馨提示》载明的折扣系符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠，并且未包含在认购书载��的各项优惠中。从《购房温馨提示》的内容上看，其中载明的折扣内容明确、具体，应当认定为碧桂园公司明示的价格优惠要约，一经陈卫珍、陈某接受，视为商品房买卖合同的内容，其与陈卫珍、陈某已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。该折扣能否确定享受，取决于陈卫珍、陈某是否按照《购房温馨提示》载明的期限、方式履行付款义务，该折扣系特定的购房者依据付款期限、方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的“开盘优惠”。碧桂园公司辩称开盘当日公示的“按揭原价”是原始价98折后的价格，无事实依据且与常情不合，亦未公示或告知陈卫珍、陈某，原审法院不予采信。合同签订后，陈卫珍、陈某已经依约履行了购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，碧桂园公司应当依约即按照《购房温馨提示���承诺的96折给予陈卫珍、陈某相应的房款折扣。故陈卫珍、陈某应支付的购房款为（1006836-50000）×0.9×0.98×0.99×0.96＝802070（元）。陈卫珍、陈某已支付房款的差额部分817548-802070＝15478（元），碧桂园公司应退还陈卫珍、陈某。陈卫珍、陈某在2013年10月29日及2013年11月29日向碧桂园公司支付的款项，因碧桂园公司向陈卫珍、陈某开具的发票载明的是预售定金和预收购房款，如陈卫珍、陈某知道未享受到《购房温馨提示》所载折扣，在碧桂园公司向陈卫珍、陈某开具购房款发票时，仍可要求碧桂园公司对预收购房款与购房款的差额进行结算，对陈卫珍、陈某所享受的折扣、优惠进行最终确认。碧桂园公司在2015年11月13日开具给陈卫珍、陈某的购房款发票载明的金额仍然是陈卫珍、陈某已向碧桂园公司支付的817548元预收购房款金额，陈卫珍、陈某收到该发票时应当知道未享受到《购房温馨提示》所载明的折扣优惠。陈卫珍、陈某在2016年3月3日起诉要求碧桂园公司退还，并未超过法律规定的诉讼时效，故对碧桂园公司抗辩的陈卫珍、陈某诉讼请求超过诉讼时效的辩称不予支持。因双方当事人并未对预收购房款在结算时的差额部分退还时是否支付利息，故陈卫珍、陈某要求自付款时支付利息不予支持。但碧桂园公司在向陈卫珍、陈某开具购房款发票时，应当将折扣款退还陈卫珍、陈某，碧桂园公司未予退还，应当参照双方在合同中约定的如陈卫珍、陈某退房时碧桂园公司应退还陈卫珍、陈某房款的利率标准支付利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，原审法院判决：碧桂园公司于判决发生法律效力之日起十日内退还���卫珍、陈某购房折扣款15478元，并支付自2015年11月13日起按年利率5.6%至实际付款时止的利息。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费618元减半收取为309元，由陈卫珍、陈某与碧桂园公司各半负担（碧桂园公司负担部分，陈卫珍、陈某已预交，碧桂园公司应于履行判决义务时一并给付陈卫珍、陈某）。
原审判决书送达后，碧桂园公司不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人的诉请已超过了诉讼时效，法院应当驳回被上诉人的起诉。根据被上诉人的诉请及理由，在被上诉人一个月内付清房款时，上诉人应当按合同价的98折结算房款，将2%的折扣款退还给被上诉人，本案的诉讼时效起算点应当是被上诉人付清房款之日。然而从被上诉人付清房款至向法院起诉期间，被上诉人明知上诉人没有退还折扣款，却并未向上诉人提出该主张，该期间已经超过了法律规定的两年诉讼时效。二、上诉人开盘公示价格中的“按揭原价”是已经打了98折的价格，这个事实可以通过自付业主的付款价格通过计算来证明。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审撤销一审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。
陈卫珍、陈某答辩称：一、被上诉人的起诉并未超过诉讼时效。一方面，2013年被上诉人在房屋尚未交付的前提下所支付的款项是房屋的预售定金和预收购房款，在收到正式的购房款发票时如果发现购房款与之前预交的预收购房款之间存在差额仍可以要求碧桂园进行结算。另一方面，对于被上诉人主张付款折扣优惠，上诉人并未提交证据证明双方对此明确了履行期间，因此被上诉人可以��时要求上诉人兑现支付付款折扣的承诺，鉴于此，被上诉人的起诉并未超过诉讼时效。二、上诉人发放温馨提示已经经法院的生效判决予以了确认，上诉人的诉称没有事实和法律依据。上诉人未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，所提交的证据也不能证实其就按揭原价就是已经享受按揭折扣优惠后的价格向被上诉人履行了告知义务，况且认购书签订在前，温馨提示发放在后，因此温馨提示中的价格优惠不可能包含在认购书的优惠中。
陈卫珍、陈某亦不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审裁决退还购房折扣款15478元不正确，碧桂园公司所谓“按揭原价”未公示或告知本人，其行为属于利用虚假或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易，对按揭原价及优惠公式不予承认，请求改判碧桂园公司退还购房折扣款32701.92元并支付2015年11月13日起按年利率5.6%计算至实际付款之日止，诉讼费用由碧桂园公司承担。
碧桂园公司答辩称，请求驳回上诉人陈卫珍、陈某的上诉请求，被上诉人已经通过公示的方式将按揭原价告知给上诉人陈卫珍、陈某并且结合被上诉人发放的温馨购房提示表明价格公示表上的按揭原价是原价基础上98折后的价格，上诉人可以通过计算得出房屋原始价格，然后依次享受认购书上载明的优惠，得出最终的合同价，因此上诉人已经享受了相应的折扣，上诉人上诉请求中要求被上诉人返还折扣款没有事实依据。
二审审理期间，陈卫珍、陈某向本院提交表格一份，证明当时物价局备案价格是每平米8465元，与碧桂园提供的按揭原价相差甚远，备案价低于当时公布的按揭原价。
针对陈卫珍、陈某所提交的该份表格，碧桂园公司陈述该表格不属于新��据，其不予质证。
本院经审理查明，原审对本案事实认定属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点主要是：一、陈卫珍、陈某原审诉讼请求是否超过诉讼时效。二、如果没有超过诉讼时效，碧桂园公司是否应当按《购房温馨提示》载明的内容给予陈卫珍、陈某付款折扣及折扣款如何计算。
一、关于陈卫珍、陈某原审诉讼请求是否超过诉讼时效。根据法律规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，陈卫珍、陈某的起诉并未超过诉讼时效。理由如下：首先，碧桂园公司未能提供证据证明其与陈卫珍、陈某就购房折扣款的返还约定了明确的履行期限。其次，本案所涉房屋在陈卫珍、陈某交付款项时尚未进行交付，碧桂园公司在陈卫珍、陈某交付款项时向陈卫珍、陈某出具的发票载明的是预售定金和预收购房款，双方对实际购房价款在陈卫珍、陈某交付相关款项时尚未进行最终结算，此时，陈卫珍、陈某并不必然知道或者应当知道其未能享受《购房温馨提示》所载明的折扣优惠。再次，在陈卫珍、陈某收到碧桂园公司向其出具的购房款发票时，陈卫珍、陈某应当知道其未能享受《购房温馨提示》所载明的折扣优惠，陈卫珍、陈某亦应当知道其权利被侵害。最后，从陈卫珍、陈某收到碧桂园公司向其出具的购房款发票至陈卫珍、陈某向法院提起诉讼主张权益，未超过法律规定的诉讼时效。综上，碧桂园公司有关本案诉讼时效起算点应为陈卫珍、陈某付清房款之日、陈卫珍、陈某的诉讼请求超过诉讼时效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
二、关于碧桂园公司是否应当按《购房温馨提示》载明的内容给予陈卫珍、陈某付款折扣问题。《最高人民��院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，《购房温馨提示》是碧桂园公司在认购书签订后发放给购房人的，其中载明的折扣内容明确、具体。碧桂园公司否认向陈卫珍、陈某发放过《购房温馨提示》与事实不符，本院不予采信。根据上述司法解释的规定，应当认定为碧桂园公司明示的价格优惠要约，一经购房人接受，应视为合同的内容。碧桂园公司与本案中的购房人已经签订商品房买卖合同，则应当向购房人履行兑现该价格优惠的义务。因本案购房人购买案涉房屋系自付方式付款且一个月付清，已符合享受《购房温馨提示》中载明的折扣条件，碧桂园公司应当按照其承诺的96折给予购房人相应的房款折扣，并承担自购房人主张权利之日起至实际给付之日止的利息损失。至于碧桂园公司辩称《购房温馨提示》中载明的相关优惠已经在其公示的“按揭原价”中体现，购房人不应再次享受该优惠一节，碧桂园公司并未对享受按揭折扣优惠前的价格进行公示，其所提交证据并不能证实其就“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后的价格的事实向购房人履行了告知义务，且双方签订的认购书中载明的各项优惠并不包括上述优惠，该《购房温馨提示》也是在认购书签订后向购房人发放的，故碧桂园公司的上述辩解理由，无事实依据，本院不予采信。
三、关于购房人主张的折扣款如何计算的问题。如前所述，在购房人按约履行了购房款支付义务后，碧桂园公司应按照《购房温馨提示》中的承诺给予购房人相应的房款折扣。本案中，陈卫珍、陈某与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》第四条约定案涉商品房总价款为817548元，陈卫珍、陈某全部付清房款，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，故碧桂园公司应按照合同约定的购房总价支付折扣款32701.92元（817548×4%）。原审判决计算折扣方式有误，本院予以更正。
综上，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院依法改判。陈卫珍、陈某上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销靖江市人民法院（2016）苏1282民初1304号民事判决；
二、靖江市碧桂园房地产开发有限公司于本判决送达之日起十日内退还陈卫珍、陈某购房折扣款32701.92元，并支付自2015年11月13日起按年利率5.6%至实际付款时止的利息。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费309元、二审案件受理费618元由靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担（一审案件受理费陈卫珍、陈某已预交，靖江市碧桂园房地产开发有限公司在履行本判决给付义务时一并给付陈卫珍、陈某，二审案件受理费靖江市碧桂园房地产开发有限公司已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 玫
代理审判员 缪翠玲
代理审判员 顾春旺
二〇一六年七月十三日
书记��员陈静怡