＼n浙江省台州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）浙台民终字第394号＼n上诉人（原审原告）：王杰民。＼n上诉人（原审原告）：吴亚琴。＼n委托代理人：吴永红。＼n委托代理人：姜涛。＼n被上诉人（原审被告）：王杰才。＼n被上诉人（原审被告）：张美春。＼n委托代理人：范宇聪。＼n委托代理人：王沥平。＼n上诉人王杰民、吴亚琴因共有物分割纠纷一案，不服台州市路桥区人民法院（2012）台路民重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年7月18日公开开庭审理了本案。上诉人王杰民、吴亚琴及其委托代理人吴永红、姜涛，被上诉人王杰才、张美春的委托代理人范宇聪、王沥平到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。＼n原审法院审理认定：原告王杰民、吴亚琴和被告王杰才、张美春均系夫妻关系，被告王杰才、张美春系香港特别行政区居民，原告王杰民与被告王杰才系同胞兄弟。1992年3月5日，由原告王杰民经办以被告王杰才为申报单位向原黄岩市路桥镇人民政府等部门申请用侨汇建房，申请理由为：“王杰才现在香港工作，因二个儿媳妇和母亲、兄弟全家都在路桥，王杰才退职后准备率全家回家乡跟母亲、兄弟合住在一起，共计人口13人，特申请在路桥建房三间”。1992年4月21日，原黄岩市计划经济委员会作出黄计经基字（1992）第117号文件，请示原黄岩市人民政府：“港胞王杰才，原籍路桥镇，全家13人，其中母亲、两个媳妇和胞弟王林弟（即王杰民）家四人在路桥居住，在香港的还有六人，现已汇港币20万元，并已由市侨办开具建筑侨汇凭证计人民币138150元，要求在路桥镇建造房屋530平方米”，“用侨汇在农村或建制镇建造住宅，可在现定限额的基础上增加30%。该户属城镇户口，限额为人均建筑面积20㎡，计260㎡，再加优惠30%可建338㎡，而上报面积为530㎡，超过192㎡。”1992年5月26日，原黄岩市计划经济委员会作出黄计经基字（1992）第190号批复，同意王杰才户在路桥建造住宅三层楼房三间，建筑面积397.5平方米，建设地点安排在卖油泾路与镇中路交界处北侧。1992年7月8日，原黄岩市土地管理局颁发国建地证字（92）34号浙江省建设用地许可证，批准港胞王杰才在原路桥镇田洋王村0.50亩的土地上自建面积为397.5平方米的三层住宅。房屋于1992年8月间开始建造，1993年5月竣工。期间有关土地征用及建房事宜均由原告经手办理。被告出资20万元港币和25万元人民币，但双方未结算建房支出。实际建成的三间四层楼房建筑面积为648.95平方米，一层为立式，二、三、四层均为套式。1994年12月16日，（94）浙规证1132674《建设工程规划许可证》批准王杰才在原路桥镇田洋王村新建三间四层楼房，建设面积为607平方米。对于超出部分的面积，由原告经手作了罚款处理。房屋竣工装修后，两被告于1993年端午节来路桥，与原告一家及母亲团聚。返回香港后，两被告于1993年7月8日写信给两原告，信中载明：“……自建房以来，我们共汇上20万港币和25万人民币。（尚有6万再汇上，已借1万另外用途）……那天在机场，林弟告诉我们三间四层楼房的造价连装修60万人民币。虽然建材的起价比原预算超出了1／3，但房子的造型在同地区还是很出众的，这段建房的日子，林弟确是太辛苦了，但让子孙们，让自己的晚年住上舒适的房子，这份辛苦还是值得的。我们四楼什么都安排得很好，特别我们的主人房和会客室装饰很满意，我们全家表示感谢……顺便也讲讲我们新房的分配，四层楼的四房一厅属于我们一家自住，请勿作出租及其它用途，让我们的下一代永远记得“祖居”。三层楼的四房一厅，是我们哥嫂送给你们的一份礼物，感谢多年来你们夫妻对孃孃的细心照顾，感谢十多年来每次回乡的热情招待，我们的一份心意请笑纳。二楼、一楼属于你们一家的物业（一楼的厨房、饭厅是大家庭的公用），请你们自己安排开店或出租，每年的收入用于弥补建房的不足资金，以及房屋周围的绿化。同时，在整体的美观装修，你们可以立大计划，逐年实现。”。房屋建成后，被告偶尔回乡居住四楼，其余均由原告使用或出租。1995年1月9日，原告王杰民与被告王杰才一起到房地产管理部门申请办理房屋所有权登记手续，被告王杰才在《黄岩县私有房屋所有权申请表》中收件号路证字第320757号下面的申请人一栏及所有权人一栏、共有权人一栏均有亲笔签名。1995年5月31日，原告领取了黄字第0038077号房屋所有权证，该证载明座落于原路桥镇镇中路居镇中南路三间四层楼房的所有权人为王杰才，共有人为王杰民1人，房屋建筑面积为648.95平方米。2002年1月23日，原告王杰民作为被告王杰才的委托代理人在浙江省私有房屋所有权登记申请书的申请人栏签名“王杰才”并盖章，以办理房屋地址变更后的新证，在附图及建筑面积计算公式一栏，登记机关载明：一层为10.95×11.55=126.47；二、三、四层为（10.95×14.45＋1／2×（5.60＋3.25）×1.05×2）×3=502.56；阳台为（1／2×（3.40＋5.00）×1.10×1／2＋1／2×（5.00＋3.25）×1.05）×3=19.92；计648.95。后原告到房地产管理部门领取了台房权证路字第××号房屋所有权证，该房屋地址变更为台州市路桥区镇中路居文昌路292、294号，房屋所有权人为王杰才，共有人为王杰民，房屋建筑面积为648.95平方米。2000年12月28日台州市土地管理局路桥分局路国用（2000）字第25-8161号国有土地使用证亦由原告领取，该证登记的土地使用者为王杰才，使用权类型为划拨，使用权面积为229.3平方米。后原告在四层楼房的基础上未经审批又翻建一层，建成的车库未登记在产权证中。2010年12月24日，原告诉至该院。案经该院多方调解未成。另查明，2009年7月8日，本案被告王杰才向该院起诉本案原告王杰民，要求确认本案讼争房屋属其所有，并要求王杰民交付已收取的部分房屋租金70万元。2010年4月8日，王杰才撤回起诉。＼n原审法院审理认为：公民合法的财产权益依法受保护。本案双方争执的焦点在于讼争房屋权属归属以及分割问题。原告诉称讼争房屋系其借用被告名义审批建造，没有证据予以证实，不予采纳。依据双方提供的证据，该院确认讼争房屋系被告王杰才利用当时国家的侨汇建房政策，以原、被告及家人共13人的名义报批，并由被告负责具体建造事宜而成，双方对建房均有贡献。再根据1995年讼争房屋产权登记情况，原告王杰才系所有权人，被告王杰民系共有人，故讼争的房屋应为原、被告共有。被告认为讼争房屋系被告单独出资建造应属于被告所有的主张亦不予采纳。对于共有房屋的分割，双方有协议的，应按协议处理，没有协议的则按法定处理。依照《中华人民共和国民法通则》的相关规定，共有分为共同共有和按份共有。原告主张被告张美春于1993年的写给原告的信件系双方对讼争房屋进行分割的约定，并且房屋建成至今，原、被告亦按信件约定的分割情况管业使用，信件应作为分割协议确认有效。被告主张信件仅是被告当时对房屋使用权的一种分配意向，不能等同于确认房屋产权的依据。该院认为若1993年信件系对讼争房屋的分割，依照信件内容，则应属于按份所有，而1995年产权登记时及以后的登记中，并没有作为按份所有进行登记确权；至于原告主张的管业使用情况，因被告方在香港定居生活，只是偶尔回乡居住，且多年来兄弟相亲，关系融洽，对该管业使用情况亦不能佐证信件作为分割协议。故该院认定1993年信件仅是被告单方的分配意向，不能作为分割依据，讼争房屋应属于原、被告共同共有。被告主张除原、被告之外其他报批的家庭成员亦享有房屋的产权，应当追加为共同被告参加诉讼，因房屋产权登记的所有权人系被告王杰才，共有人为王杰民，其他家庭成员自登记后至诉讼前长达十几年期间均未有异议，亦未主张过权利，根据日常生活经验，有理由相信原、被告均有权代表相应的家庭成员处理讼争房产，为及时审理民事案件，故被告主张追加报批的其他家庭成员共同参加诉讼的意见，亦不予采纳。鉴于目前原、被告之间的矛盾，双方已经丧失共同共有的基础，故原告主张分割讼争房屋，予以准许。结合原、被告双方报批时的人数、出资情况及房屋实际功能需要等酌情确定一楼的西边一间归被告所有，一楼东二间归原告所有，讼争房屋的二楼归原告所有，三楼、四楼归被告所有，一至四楼的楼梯、通道共有，从一楼西边门进出，双方均不得妨碍对方通行。被告关于讼争房屋上加建的五楼及旁边车库与房屋主体不可分割，同时均建造于涉案土地上，应当一并处理的辩称，该院认为，鉴于五楼及车库均未经有关职能部门发证确权，故无法涉及所有权的分割，可待发证确权后另行处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第一款、第二款、《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条、第九十三条、第九十九条、第一百条第一款之规定，判决：一、坐落于台州市路桥区文昌路292、294号的房屋的一楼西边一间及三层、四层的套间（含阳台）归被告王杰才、张美春所有；一楼东二间及二层的套间（含阳台）归原告王杰民、吴亚琴所有；一至四楼的楼梯、通道归原、被告共有，从一楼西边门进出，原、被告双方均不得妨碍对方通行。原告王杰民、吴亚琴于本判决发生法律效力之日起十五日内腾退房屋交付给被告王杰才、张美春。二、原、被告于本判决发生法律效力之日起十五日内协助对方办理房屋所有权及土地使用权变更登记手续。案件受理费人民币24400元，由原告王杰民、吴亚琴负担12200元，由被告王杰才、张美春负担12200元；鉴定费人民币10000元，由被告王杰才、张美春负担。＼n宣判后，王杰民、吴亚琴不服，向本院提起上诉称：一、重审判决认定事实有误。1、重审法院认定被上诉人建房出资人民币25万元和港币20万元存在错误。首先，被上诉人提供的六张汇款凭证显示被上诉人通过路华企业汇给案外第三人侨谊服装厂的人民币只有21万元，且其中上诉人收到的人民币只有9万元（收条11万元中的1万元由被上诉人用于捐款，还有1万元由被上诉人于端午节来路桥取回），汇款凭证完全不能证明被上诉人建房出资人民币25万元的事实，重审法院在没有足够汇款单据的情况下，仅凭被上诉人的单方陈述就推定被上诉人出资建房的人民币为25万元，没有任何客观事实依据。其次，被上诉人汇给上诉人的港币20万元，其中港币10万元属于被上诉人给上诉人王杰民的工资及经济补偿金，不是被上诉人的建房出资，有退股协议等证据证明。2、重审法院未认定建房费用为人民币60万元错误。一审法院对上诉人提交的证据四信函的真实性予以认可。被上诉人在信函中已经明确认可建房费用为60万元，对于双方认可的事实，法庭应当采纳。3、鉴于被上诉人1993年7月写给上诉人的信中提到一楼厨房和饭厅的使用权情况，重审法院未查明涉案房屋一楼原厨房和饭厅的实际面积，不利于形成公平合理的房产分割方案，损害了上诉人的合法利益，属于认定事实疏漏。根据当时厨房和饭厅的照片及实地情况看，厨房和饭厅的实际使用面积不会超过20平方米。二、重审判决适用法律错误。1、上诉人和被上诉人对涉案房屋的共有应属于按份共有而不是共同共有。根据物权法的相关规定，共同共有关系中的共有人对整个物享有全部的所有权，对共有物的处分须经全体共有人的一致同意方可实现，只有在共有基础丧失或出现重大理由时才能要求分割共有物；按份共有关系中的共有人，只能就其所占比例享有相应的所有权，对于共有物的处分或重大修缮，须经过占三分之二份额以上共有人的同意，按份共有人可以随时转让其份额或要求分割共有物。涉案房屋于1993年5月建成入住，共有人在1993年7月就通过信件的形式明确了该房屋属于按份共有，即1、2、3层楼归上诉人所有，4层楼归被上诉人所有（1楼的厨房和饭厅被上诉人也有使用权），双方多年来也是按照上述份额对房屋进行实际使用，房屋共有人的登记并未否认双方对房屋分割比例的约定。因此，涉案房屋的共有关系不符合共同共有的特点，重审法院在确定房屋共有关系上存在适用法律错误。2、涉案房屋系在国有土地上建造的私有房屋，取得的房屋所有权证书上登记的只有王杰民、王杰才两人（即上诉人、被上诉人四人共有），其他9位家庭成员依法不属于涉案房屋的共有人。涉案房屋虽然在当初申请房屋建筑面积许可时申报了13位家庭成员，但该房屋土地性质不是集体土地而是国有土地，另外9位家庭成员在建造房屋中未出资，且未登记为产权人，依法不能成为房屋的共有人。重审法院在判决书中认为，有理由相信上诉人和被上诉人有权代表相应的9位家庭成员处理讼争房产，事实上是认定了13位家庭成员为涉案房屋的共有人，但判决确定的房屋所有人却只有上诉人和被上诉人，该判决逻辑上存在重大程序和实体错误。3、被上诉人1993年写给上诉人的信件中有关房屋归属的内容，应当属于共有人对共有物分割的约定。该信件的内容应当视为被上诉人对共有房产的析分意见，结合上诉人在此之后已实际按该意见管理讼争房产并在本案诉讼中提供该信件，应理解为双方已就共有物的分割达成合意，即4楼归被上诉人所有，1、2、3楼归上诉人所有（1楼厨房和餐厅归大家庭公有）。重审法院认定1993年信件的相关内容只是被上诉人对房屋分割的意向，纯属对事实和法律的扭曲。综上，请求二审法院撤销一审判决第一项，依法改判台州市路桥区文昌路292号、294号房屋一楼、二楼、三楼归上诉人王杰民、吴亚琴所有，四楼归被上诉人王杰才、张美春所有，并办理相应房屋产权证书和土地使用权证书。＼n王杰才、张美春答辩称：上诉人的诉讼请求应依法予以驳回。一、重审法院认定答辩人王杰才在侨汇建房时出资建房经费港币20万元、人民币25万元正确。1、政府部门保存的《关于王杰才侨汇建房立项意见》等档案资料证明被上诉人当年申请侨汇建房时已经汇入港币20万元。2、被上诉人的六份汇款凭证等证据证明，被上诉人自1991年开始至1993年期间共汇给上诉人王杰民20万元港币、25万元人民币，用于侨汇建房事实。3、1993年，张美春写给王杰民的家信，证明被上诉人汇给上诉人王杰民20万元港币、25万元人民币用于侨汇建房。二、重审法院没有认定上诉人王杰民、吴亚琴所虚构的60万元金额，是完全正确的。1、上诉人虚构的60万元造价与黄岩市路桥镇土地管理事务所1992年3月6日审核的侨汇建房经费预算人民币175749.85元严重不符。上诉人王杰民的表弟陈振法在同时期、同区域建造了一间相似面积的四层楼房，该房屋交易票据显示房屋造价65800元，与侨汇建房经费预算基本相符。2、张美春在1993年家信中曾希望上诉人王杰民反省虚报的60万元，家信的内容也不具备法律文书的有效条件。因为上诉人没有一张建房发票和政府正式票据，因此，遭到重审法院的否定理所当然。三、侨汇建房不是合伙建房，王杰才是侨汇建房的真正权利人。没有侨胞，也就没有侨汇，上诉人不是华侨也不是港胞，没有侨汇的资格。王杰民只是受托负责具体建房事宜，与王杰才的关系是管理者和建房的业主的关系。侨汇建房也不是合伙建房，不可能产生按份共有的法律后果。1993年的家信是被上诉人出于好意，但上诉人却虚假报价、伪造土地委托书、冒领土地证，假冒签名文件、伪造共有人。为捍卫事实真相，请求二审法院查明事实，作出公正的判决。＼n本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。＼n本院认为：本案双方争议的焦点在于讼争房屋的权属及如何分割问题。从一、二审查明的事实来看，房屋的建造是基于被上诉人王杰才的香港居民身份以及双方家庭成员的人数，建房的事宜由上诉人王杰民负责，被上诉人王杰才、张美春有出资，结合两被上诉人1993年7月8日写给两上诉人的信件中提出房屋分配意见以及1995年王杰民与王杰才一起申请办理房屋所有权登记手续等事实，本院认定讼争房屋属于双方共有。两被上诉人1993年7月8日写给两上诉人的信件中，明确载明对于新房的分配，即四层楼归两被上诉人，三层楼是两被上诉人送给两上诉人的礼物，二楼、一楼属于两上诉人一家的物业（一楼的厨房、饭厅是大家庭公用）。两被上诉人对三楼归属的表态应理解为共有权人对共有财产的分割意见，在两被上诉人作出该意见后，两上诉人是按照该意见进行管业，现两上诉人也是主张按两被上诉人意见分割共有房产，故应理解为双方关于共有财产的分割达成了合意，至于有没有以按份共有进行产权登记并不影响双方对于共有财产达成的分割合意。因此，两上诉人要求三楼的产权归其所有的诉请合法有理，本院予以支持。重审法院将讼争房屋三楼判归两被上诉人所有与当事人的分割方案相悖，应依法予以纠正。关于一楼厨房餐厅产权的分割问题，因一楼的整体格局经过装潢已发生改变，无法反映当初厨房餐厅的具体位置，且考虑到通道从西边进出以及一楼房间的具体面积等因素，一审法院判决一楼西边一间归两被上诉人所有、一楼东二间归两上诉人所有并无不妥。至于其他家庭成员是否为共有权人及是否应参加诉讼，一审法院已作详细论述，本院不再赘述。综上，根据双方达成的分割合意以及房屋的现状，本院确定房屋的一楼西边一间及四层的套间（含阳台）归被上诉人王杰才、张美春所有，一楼东二间及二层、三层的套间（含阳台）归上诉人王杰民、吴亚琴所有，一至四楼的楼梯、通道归上诉人、被上诉人共有，从一楼西边门进出，双方均不得妨碍对方通行。上诉人上诉请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：＼n一、维持台州市路桥区人民法院（2012）台路民重字第1号民事判决第二项；＼n二、变更台州市路桥区人民法院（2012）台路民重字第1号民事判决第一项为：坐落于台州市路桥区文昌路292、294号的房屋的一楼西边一间及四层的套间（含阳台）归被上诉人王杰才、张美春所有；一楼东二间及二层、三层的套间（含阳台）归上诉人王杰民、吴亚琴所有；一至四楼的楼梯、通道归上诉人、被上诉人共有，从一楼西边门进出，双方均不得妨碍对方通行。＼n一审案件受理费24400元，由上诉人王杰民、吴亚琴负担12200元，由被上诉人王杰才、张美春负担12200元；鉴定费10000元，由被上诉人王杰才、张美春负担。二审案件受理费24400元，由上诉人王杰民、吴亚琴负担12200元，由被上诉人王杰才、张美春负担12200元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长赵勇＼n审判员汤坚强＼n代理审判员张淑娅＼n二〇一三年十一月十二日＼n代书记员郭巧燕