广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终14607号
上诉人（原审原告）：威劲（广州）制��有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：林柏如，职务总经理。
委托代理人：陈康原，广东诺臣律师事务所律师。
委托代理人：李月芳，广东诺臣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：史利民，住广州市番禺区。
被上诉人（原审第三人）：广州市君鉴实业有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：史义华，职务总经理。
两被上诉人共同委托代理人：谢朝政，广东满祥律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：程健明，广东满祥律师事务所律师助理。
上诉人威劲（广州）制衣有限公司（以下简称威劲公司）因与被上诉人史利民、广州市君鉴实业有限公司（以下简称君鉴公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初604号民事判决，��本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
威劲公司上诉请求：一、判决解除威劲公司与史利民于2014年6月24日签订的《租赁合同》；二、变更一审判决第一项为：史利民与君鉴公司应于判决生效之日起十五日内将南沙区xx镇xx路228号宿舍楼、办公楼、厂房腾空交还威劲公司；三、变更一审判决第二项为：史利民与君鉴公司应于判决生效之日起十五日内向某公司支付2015年11月1日起至交还涉案租赁物止的租金(租金的计算方法与该项判决占用费的计算方法相同)；四、变更一审判决第三项为：史利民与君鉴公司应于判决生效之日起十五日内向某公司支付代付电费52506.9元以及代付税款(代付税款从20l5年12月起按每月11454元计算至腾空返还租赁物之日止)；五、史利民与君鉴公司向某公司支付因迟延履行租金给付义务所产生的滞纳金(滞纳金以应付未付金额，按每日千分之五计算至租金付清之日止)；六、本案一审、二审受理费和财产保全费用由史利民与君鉴公司共同承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，首先，威劲公司与史利民签订的《租赁合同》是有效合同，加建的钢结构部分只是威劲公司在租赁厂房时附带提供给史利民使用的。一审法院认定上述《租赁合同》中有关钢结构部分的租赁约定无效，威劲公司对此不予认可。实质上，该钢结构部分是附带提供给承租方使用，并不是租用。该钢结构部分是有证厂房的附加一小部分，关于《租赁合同》第一条表述的“该厂房建筑面积16330平方米”，该“16330平方米”是房产租赁中介填写的，是笔误，并没有经过实际丈量。因此，该租赁合同不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解��》(下称“房屋租赁合同司法解释”)第二条有关合同无效的规定。二、退一步讲，即使钢结构部分的使用约定因未取得产权证明或建筑工程规划许可被认定为无效，但该部分的无效不应及于整份租赁合同。对于威劲公司已取得产权证明的厂房、办公楼、宿舍楼的部分，该部分的租赁约定应被认定为有效。一审法院不能否定整个租赁合同的效力，厂房(除钢结构部分)、办公楼、宿舍楼不能适用《房屋租赁合同司法解释》第二条规定。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故威劲公司请求合同相对人支付厂房(不包括钢结构部分)、办公楼、宿舍楼的租金及因合同相对人迟延履行给付租金义务所产生的滞纳金，应获得支持。又根据《房屋租赁合同司法解释》第五条规定，威劲公司请求合同相对人参照合同约定的租金标准支付钢结构部分的占有使用费，应获得支持。二、一审法院认定事实不清，威劲公司与君鉴公司签订的《广州市房屋租赁合同》是当事人仅仅为了少交税款所用，该份合同由始至终是属于无效合同。威劲公司与君鉴公司签订的《广州市房屋租赁合同》约定的月租金为55300元，与与史利民于2014年6月24日签订的《租赁合同》所约定的月租金146800元不符，且承租人每月均按照146800元的标准支付租金。因为威劲公司2014年6月24日签订的《租赁合同》第二条约定租赁税由承租方承担。承租方为了少交税款，因此，双方签订了第二份《广州市房屋租赁合同》。从威劲公司提交的一审证据可以显示，缴税基准为月租金55300元，从2014年9月1日开始缴纳。这明显低于承租方实际支付每月租金146800元。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条规定，纳税人必须���照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报。又根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，威劲公司与君鉴公司签订的《广州市房屋租赁合同》由始至终是属于无效合同。三、当事人之间由始至终实际履行的都是威劲公司与史利民签订的《租赁合同》，史利民是《租赁合同》的承租方，威劲公司有理由相信史利民的妻子是代史利民给付租金的。根据合同的相对性，史利民应承担给付义务。自威劲公司与史利民签订的《租赁合同》后，承租方每月实际支付的租金为146800元，未出于其它任何原因有所降低。从威劲公司提交的一审证据可以显示，史利民支付了租赁合同保证金45万元；从威劲公司一审庭审时补交的证据《交接确认书》可以显示，威劲公司将涉案租赁物交付给史利民使用；2015年5月之前的租金给付由史利民的妻子刘某转账给威劲公司的法定代表人的农业银行账户，2015年5月份开始，承租方分开两个账户给付租金，而私账部分还是由刘某转账给威劲公司的法定代表人的农业银行账户，且刘某每次在完成银行转账后，都会亲自电话告知威劲公司，租金已支付。在威劲公司与史利民签订租赁合同，刘某亦在场，当时二人向某公司介绍的是其二人为夫妻关系。一直以来，刘某从来没有向某公司口头或书面告知，其是君鉴公司的财务人员。直至一审开庭之日，君鉴公司向法院提交自制的书面证明作为证据，向某公司告知刘某为君鉴公司的财务人员，代付君鉴公司的租金。但是，一个公司的财务人员，用自己的私人账户，为公司代付租金，这明显是有悖常理的。君鉴公司称刘某为其财务人员，但一直没有提供劳动合同或社保记录予以证明其劳动关系，相比之下，史利民与刘某的夫妻关系更为紧密。因此，威劲公司有理由相信，史利民的妻子是代史利民交付租金。由此可见，当事人之间由始至终实际履行的都是威劲公司与史利民签订的《租赁合同》，该合同的相对方是史利民，根据合同的相对性，其应承担给付租金义务。四、史利民为设立公司，以自己的名义对外签订《租赁合同》，后君鉴公司以行为此表明对该《租赁合同》的确认，威劲公司请求史利民与君鉴公司共同履行合同债务的，应获得支持。虽然威劲公司与史利民签订的《租赁合同》乙方抬头为广州市品鉴酒店固装家具制造有限公司，但该公司至始没有成立。后君鉴公司向某公司给付部分租金，以此表明对该《租赁合同》的确认，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。据此，威劲公司请求史利民与君鉴公司共同履行合同义务的，应获得法院支持。五、一审判决明显偏向史利民，使史利民无须承担任何合同责任，是对威劲公司的极大不公平。史利民作为君鉴公司实际控制人，因为经营不善，拖欠各货主货款、拖欠厂房租金，致该公司关闭不能经营。但即使公司经营再难维持，也不能拖欠工人工资。君鉴公司在欠付数月的工人工资后，谭某甲等数十名工人到xx镇政府提出抗议，并在政府的引导下提起劳动仲裁，请求查封了君鉴公司放置在厂房内��生产设备。由于该批设备拍卖后根本不足以清偿工人工资，因此镇政府为君鉴公司垫付了60多万元的工人工资。君鉴公司至今未向政府偿还该笔欠款，该批放置在威劲公司厂房内的生产设备又因某些原因不拍卖，即使拍卖也不足以偿还政府垫付的工人工资。而史利民不论对工人、对政府、对厂房业主均表示，公司现有财产仅仅为该批设备，公司放弃该批设备，任由债权人处置。所以，一审法院判决支持威劲公司对君鉴公司的债权，对于威劲公司，仅为一纸空文。威劲公司对涉案租赁物(除钢结构部分)具有合法所有权，但君鉴公司的生产设备一直被查封在威劲公司的厂房内，致使该厂房不能继续放租，而君鉴公司亦不向某公司支付租金，这对威劲公司所造成的损失是巨大的，而且是不断扩大的。一审法院仅仅判决君鉴公司承担合同义务，是对威劲公司的极大不公平。
史利民、君鉴公司辩称，同意一审判决，请求驳回威劲公司的上诉请求。
威劲公司向一审法院起诉请求：一、解除威劲公司、史利民之间签订的《租赁合同》；二、史利民及相关单位腾空返还涉案租赁物；三、史利民支付2015年11月1日至搬迁之日止租金、税款、滞纳金、水电等费用（拖欠的租金及税款暂计至2016年1月31日为371808元；滞纳金暂计至2016年1月31日为69281.47元）；四、威劲公司没收史利民合同保证金450000元；五、本案受理费和财产保全费用由史利民承担。原审诉讼中，威劲公司变更诉讼请求为：1、解除威劲公司、史利民之间签订的《租赁合同》及威劲公司与君鉴公司签订的《广州市房屋租赁合同》；2、史利民及君鉴公司腾空返还涉案租赁物；3、史利民及君鉴公司支付2015年11月1日至搬迁之日止的租金、税款、滞纳金、水电等费用（租金、��金的计算方法：2015年11月租金55300元，从2015年12月1日起计至交还厂房之日止，租金每月146800元，每月税金11454元。滞纳金的计算方法：各以每月欠付租金、税款为基数，分别从欠付之日起每日按照0.5%的标准计算至付清为止。电费52506.9元）；4、威劲公司没收史利民合同保证金450000元；5、本案受理费和财产保全费用由史利民承担。
史利民原审答辩称：请求驳回威劲公司的诉讼请求。一、本案所涉租赁合同中，合同相对人应为君鉴公司，且实际承租人也为君鉴公司，因此，史利民并非本案适格被告。本案中，史利民于2014年6月24日受君鉴公司委托在南沙工商局申请注册成立广州市品鉴酒店固装家具制造有限公司，在工商局审批过程中，便以此公司名义向威劲公司承租了广州市南沙区xx镇xx路228号的厂房。后由于该公司在南沙工商局办理营业执照时核名未通过，改名注册了君鉴公司。史利民与威劲公司协商后，一致同意上述厂房的承租人变更为君鉴公司，并于2014年9月25日由君鉴公司与威劲公司重新签订了《广州市房屋租赁合同》，办理了房屋租赁登记备案。此外，在合同履行过程中，本案所涉厂房均是君鉴公司实际使用，且变更后的每月租金也是由君鉴公司转账给威劲公司，租金发票抬头也是君鉴公司。二、本案中，由于君鉴公司经营不善，导致公司出现资不抵债，大批员工向广州市南沙区劳动争议仲裁委员会申请劳动仲裁，并查封了君鉴公司位于涉案厂房内的机器设备。因此，君鉴公司无法及时向某公司退回厂房，但经过君鉴公司与员工协商一致后，由政府部门出面及时解决拖欠相关员工工资的情况，相关员工也出具了《终止劳动关系确认书》。为此，君鉴公司在2016年1月20日向法院申请解除查封。至今本案所涉厂��已由政府部门接管中，上述部门同时将君鉴公司的负责人和保安等工作人员全部赶出厂房，并要求威劲公司与君鉴公司一同协商厂房收回等事宜。君鉴公司在2016年2月1日通过邮件、短信及快递的方式通知威劲公司，解除双方签订的租赁合同并及时安排人员与政府部门协商收回厂房等事宜，但威劲公司一直未给予答复。君鉴公司已尽到自己的义务，并非故意拖延不交回厂房。三、威劲公司、史利民口头约定，每年12月份的租金应当减去2000元的维修费、3万元的土地管理费，在2014年双方也是按照该约定履行的，故计算租金应当扣除该部分费用。四、从2015年11月份之后广州君鉴实业有限公司没有再继续使用涉案厂房，由政府接手；五、对君鉴公司欠付事实、欠付标准予以确认。滞纳金标准约定过高，要求调整至同期银行贷款利率。六、关于保证金的问题，同意由威劲公司���收，但保证金253873.85元由威劲公司没收，保证金196126.15元抵扣租金；七、同意解除威劲公司、史利民签订的租赁合同，该份合同实际早已终止，没有再解除的必要。同意配合腾空厂房，但是因为君鉴公司设备被查封在涉案厂房内。
君鉴公司原审述称：同意史利民答辩意见，另君鉴公司认可拖欠威劲公司租金，同意配合威劲公司办理腾空交还厂房事宜。
一审法院认定事实：威劲公司是广州市南沙区（原番禺区）xx镇xx路228号（宿舍楼，办公楼，厂房）的登记权属人，已领取涉案宿舍楼，办公楼、厂房的房地产权证，房地产权证号分别为粤房地证字第××号、粤房地证字第××号，登记的建筑面积共9212.8平方米。2014年6月24日，威劲公司（出租方、甲方）与史利民以广州市品鉴酒店固装家具制造有限公司的名义（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方将坐落在广州市南沙区xx镇xx路228号内厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途。该厂房总建筑面积为16330平方米，空地约3500平方米。乙方租用该厂所有建筑物及空地，乙方需付租金给甲方，打包价为146800元。具体每月租金按下列表所列（租赁税由乙方承担），合同规定每三年递增10%：2014年6月25日至2017年6月24日每月租金为146800元；2017年6月25日至2020年6月24日每月租金为161480元；2020年6月25日至2023年6月24日每月租金为177628元；2023年6月25日至2024年6月24日每月租金为195391元。租期为10年，其中自2014年6月25日至2014年8月15日为免租装修期。乙方在签订本合同当天向甲方支付450000元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起3天内甲方不计利息返还给乙方。免租期结束当天预付第一个月的租金，以后每月15日前支付当月租金。甲方在2014年6月25日前将该建筑物交付乙方使用。厂内前租客的所有机器物品7天内清完。在交付之前（含当天），与该建筑物相关之费用由甲方承担，在交付之后由乙方承担。租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的千分之5收取滞纳金；逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前叁个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金。租赁期内，乙方未按本合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除本合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金等”。当事人确认租金是每月15日前支付上月25日到本月24日的租金。签订《租赁合同》后，史利民向某公司缴交保证金450000元。2014年6月25日，威劲公司将涉案厂��交付给史利民。
2014年9月25日，威劲公司（为出租方，甲方）与君鉴公司（承租方，乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定“甲方同意将坐落在南沙区xx镇路xx路228路A101房号的房地产（房地产权证号码C5××43、C5××44）出租给乙方作工业用途使用，建筑（或使用）面积9212.8平方米。租赁期限2014年9月25日至2024年9月26日，月租金55300元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按转账付款方式缴付租金给甲方。乙方的权利和义务：依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金等”。当事人办理了该租赁合同的备案登记手续。合同签订后，涉案厂房的租金由君鉴公司每月向某公司支付55300元，余款由史利民的妻子支付给威劲公司。威劲公司开具每月租金为55300元相应的发票给君鉴公司。因威劲公司与史利民在《租赁合同》中约定租赁税由承租方承担，故双方同意在租金的基础上增加9954元作为房产税，从2015年1月起，增加1500元作为分担威劲公司交纳的地方税。但2015年11月的租金55300元及之后每月应付的租金、税款等未支付给威劲公司。2015年12月26日，威劲公司委托律师向史利民发出律师函，要求史利民支付拖欠的租金。
原审另查明:涉案广州市南沙区（原番禺区）xx镇xx路228号（办公楼、厂房及宿舍楼）中有部分钢结构建筑未登记在该办公楼、厂房及宿舍楼的建筑面积中，史利民亦未取得钢结构建筑的建设工程规划许可证。当事人确认广州市品鉴酒店固装家具制造有限公司未办理相关注册登记手续。君鉴公司注册登记的住所地为广州市南沙区xx镇xx路228号（办公楼、厂房）之三，涉案厂房、办公楼、宿舍楼及钢结构部分均由君鉴公司使用。谭某乙、吴某乙等人分别诉君鉴公司劳动争议仲裁案件中，分别于2015年12月23日、2016年1月8日向广州市南沙区劳动争议仲裁委员会提出财产保全申请，请求查封君鉴公司的财产，该仲裁委员会分别于2016年1月6日、2016年1月11日将申请人的保全申请移交至原审法院，原审法院分别于2016年1月6日、2016年1月13日分别作出（2016）粤0115财保1-13号、（2016）粤0115财保19-76号民事裁定书，查封君鉴公司在涉案厂房内的设备等财产，现原审法院尚未解除对该财产的查封。2016年2月2日，君鉴公司向某公司发出《关于广州市君鉴实业有限公司和史利民要求广州市威劲制衣有限公司和林柏如先生解除双方签订的<租赁合同>并交回厂房的通知函》，威劲公司确认于2016年2月4日收到该函件。当事人确认双方口头约定每年租金扣减2000元作为维修费在每年的12月份扣减，由史利民自行维修。原审庭审中，当事人均同意史利民交纳的保证金中253873.85元归威劲公司所有，其余的196126.15元用于抵扣部分租金。威劲公司确认税款先由威劲公司交纳，再向史利民收取，威劲公司只交付至2015年12月31日止的税款，史利民亦向其支付至2015年11月的税款。史利民和君鉴公司提出计算租金应扣除30000元土地管理费，威劲公司予以否认，但史利民和君鉴公司均无提供证据予以证明。威劲公司已交纳涉案厂房的电费52507.82元，而威劲公司只计算为52506.9元。
一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。关于涉案合同效力问题。威劲公司未取得加建在涉案厂房上钢结构的房地产权证，亦未取得该钢结构的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可���的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故威劲公司与史利民签订的《租赁合同》中有关钢结构租赁的约定无效。威劲公司与史利民在《租赁合同》中明确租赁物为该厂房建筑面积16330平方米，而威劲公司与君鉴公司签订的《广州市租赁合同》虽约定承租厂房面积9218.8平方米，但当事人认可实际承租的厂房包含未取得产权证明或建设工程规划许可证的钢结构部分，且每月租金标准亦非该合同约定的租金标准计算，而是按威劲公司与史利民签订的《租赁合同》约定的租金标准计算。而钢结构部分是重要的生产场所，与涉案办公楼、厂房用于整体生产经营，具有不可分割性，否则将导致租赁目的落空，且威劲公司与史利民或君鉴公司未对租赁物中的土地及地上建筑物租金进行区分，办公楼、厂房、宿舍楼的租赁因受到钢结构租赁无效的影响，无法独立分割维持其效力，故涉案《租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》整体无效。合同无效，不存在解除合同的问题，故威劲公司要求解除上述合同，原审法院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故威劲公司请求当事人腾空交还涉案租赁物，原审法院予以支持，威劲公司亦理应将收取的租赁保证金450000元予以返还。鉴于威劲公司与史利民、君鉴公司均同意由威劲公司没收保证金253873.85元，余下保证金196126.15元抵扣租金，并没有违反法律的强制性规定，应予准许。
关于涉案租赁物实际承租人的问题，广州市品鉴酒店固装家具制造有限公司未办理相关注册登记手续，史利民以该公司名义与威劲公司签订《租赁合同》，威劲公司可以据此要求史利民承担相应的责任，但之后威劲公司与君鉴公司签订《广州市房屋租赁合同》，君鉴公司登记的住所地��涉案厂房且使用涉案厂房、办公楼、宿舍楼及钢结构的全部，威劲公司又收取君鉴公司的使用费并开具相应的发票给该公司，故君鉴公司是涉案租赁物的实际承租人，应由该公司腾空交还涉案租赁物并支付占有使用费给威劲公司。虽然部分使用费以史利民的妻子名义支付，但威劲公司提供的证据不足以证明是代史利民支付，故威劲公司要求史利民腾空交还涉案租赁物并交付占有使用费的依据不足，原审法院不予支持。
关于使用费的问题，君鉴公司本应拖欠2015年10月25日至2015年11月24日使用费55300元，从2015年11月25日至交还涉案厂房之日止按每月146800元计付使用费给威劲公司，但威劲公司主张2015年11月的使用费55300元未收取，其余使用费从2015年12月1日至交还涉案厂房之日止按每月146800元计算，是威劲公司对其权利的处分，史利民及君鉴公司对威劲公司该使用��的计算方法无异议，原审法院予以确认。计至2016年1月31日止使用费为348900元，扣减作为维修费的2000元，尚余使用费346900元，以保证金196126.15元抵扣部分占有使用费后,至2016年1月31日止君鉴公司尚应支付占有使用费150773.85元给威劲公司。史利民及君鉴公司认为使用费应扣除30000元土地管理费的依据不足，原审法院不予支持。关于税费的问题，合同虽约定租赁税由承租方承担，并口头约定由承租方在租金基础上增加9954元作为房产税，增加1500元作为分担威劲公司交纳的地方税，但威劲公司确认先由威劲公司交纳再向承租方收取，而威劲公司只交纳至2015年12月31日的税款，君鉴公司向某公司支付了至2015年11月的税款，故君鉴公司应向某公司支付税款11454元，威劲公司要求史利民及君鉴公司从2016年1月1日起按每月11454元支付税款，原审法院不予支持，威劲公司可在其向有关部���交纳该款项后再另案主张权利。
关于电费的问题，君鉴公司至今仍未交还涉案厂房给威劲公司，由此产生的电费亦应由君鉴公司承担。威劲公司已交纳涉案厂房的电费52507.82元，而威劲公司只计算为52506.9元，是威劲公司对其权利的处分，应予照准，君鉴公司应支付该款项给威劲公司。
关于滞纳金的问题，因涉案合同被认定整体无效，故威劲公司请求史利民及君鉴公司支付滞纳金的依据不足，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审法院于2016年7月28日判决如下：一、第三人广州市君鉴实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于广州市南沙区（原番禺区）xx镇xx路228号宿舍楼，办公楼、厂房[房地产权证号为粤房地证字第××号、粤房地证字第××号]腾空交还给原告威劲（广州）制衣有限公司；二、第三人广州市君鉴实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告威劲（广州）制衣有限公司支付从2015年11月1日起至交还涉案租赁物之日止的占用费(占用费的计算方法：计至2016年1月31日止占用费为348900元，扣除作为维修费的2000元并以保证金196126.15元抵扣部分占用费后,至2016年1月31日止的占用费为150773.85元；从2016年2月1日起至交还涉案办公楼、厂房、宿舍楼之日止,每月按146800元计算，而每年扣除2000元)；三、第三人广州市君鉴实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告威劲（广州）制衣有限公司支付代付税款11454元及代付电费52506.9元；四、被��史利民向原告威劲（广州）制衣有限公司交纳的保证金450000元，其中253873.85元归原告威劲（广州）制衣有限公司所有；五、驳回原告威劲（广州）制衣有限公司的其他诉讼请求。本案受理费13236元、财产保全费4975元，由原告威劲（广州）制衣有限公司负担受理费4907元、财产保全费4975元，第三人广州市君鉴实业有限公司负担受理费8329元。
经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，威劲公司撤回其要求史利民、君鉴公司支付迟延履行租金给付义务所产生的滞纳金的上诉请求。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。
本案的争议焦点之一为史利民是否应承担承租人的责任问题。首先，虽威劲公司先后与史利民、君鉴公司签订了《租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》，但各方当事人均是按签订在先《租赁合同》所约定的租金标准每月146800元来履行的，很显然，签订在后的《广州市房屋租赁合同》并非各方当事人实际履行的合同，故史利民作为《租赁合同》的合同相对人，理应承担该合同所约定的合同责任。据此原审认定威劲公司要求史利民腾空交还涉案租赁物并交付占用费的依据不足不当，本院予以纠正。
本案的另一争议焦点为涉案租赁合同的效力问题。由于上述《租赁合同》所约定的总建筑面积为16330平方米，而威劲公司取得产权登记的面积仅为9212.8平方米，剩余7117.2平方米亦未有证据证实已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《租赁合同》中就该7117.2平方米的租赁条款部分无效。该部分无效，不影响其他部分效力，其他具备合法产权证明的租赁部分条款仍然有效，对威劲公司及史利民均具有约束力。基于上述《租赁合同》无法再继续履行，该合同有效部分应当按各方协商一致意见予以解除。
另，威劲公司在二审期间撤回其对滞纳金的上诉主张，是其对自身权利的处分，故对滞纳金问题，本院不作调处。
综上所述，威劲公司的上诉请求部分成立，其上诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》第二条第一款、中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初604号民事判决第四、五项；
二、变更广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初604号民事判决第一项为：史利民、广州市君鉴实业有限公司于本判决送达之日起十五日内将位于广州市南沙区（原番禺区）xx镇xx路228号宿舍楼，办公楼、厂房[房地产权证号为粤房地证字第××号、粤房地证字第××号]腾空交还给威劲（广州）制衣有限公司；
三、变更广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初604号民事判决第二项为：史利民、广州市君鉴实业有限公司于本判决送达之日起十五日内向威劲（广州）制衣有限公司支付从2015年11月1日起至交还涉案租赁物之日止的占用费(占用费的计算方法：计至2016年1月31日止��用费为348900元，扣除作为维修费的2000元并以保证金196126.15元抵扣部分占用费后,至2016年1月31日止的占用费为150773.85元；从2016年2月1日起至交还涉案办公楼、厂房、宿舍楼之日止,每月按146800元计算，而每年扣除2000元)；
四、变更广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初604号民事判决第三项为：史利民、广州市君鉴实业有限公司于本判决送达之日起十五日内向威劲（广州）制衣有限公司支付代付税款11454元及代付电费52506.9元；
五、解除威劲（广州）制衣有限公司与史利民于2014年6月24日签订的《租赁合同》中有效的部分；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13236元、财产保全费4975元，由威劲（广州）制衣有���公司负担受理费3907元，史利民、广州市君鉴实业有限公司负担受理费9329元、财产保全费4975元；二审受理费13236元，由威劲（广州）制衣有限公司负担3907元，史利民、广州市君鉴实业有限公司负担9329元。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 姚伟华
审判员 黄 嵩
二〇一六年十二月二十二日
书记员 邹凌青