山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)鲁0213民初3999号
原告:中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市崂山区。
负责人：段红涛，职务行长。
委托诉讼代理人：逄成飞，男，中国建设银行股份有限公司青岛李沧支行工作人员（特别授权）。
委托诉讼代理人：张雪松，山东中苑律师事务所律师（特别授权）。
被告：姜文孝，男，汉族，住胶州市。
原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建设银行青岛分行）与被告姜文孝金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告建设银行青岛分行的委托诉讼代理人张雪松到庭参加诉讼。被告姜文孝经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建设银行青岛分行向本院提出诉讼请求：1、姜文孝偿还建设银行青岛分行借款本息272612.4元；2、姜文孝支付截至2016年8月13日的拖欠利息3653.65元并支付2016年8月14日起至实际支付之日止的利息和罚息（按合同约定及中国人民银行逾期贷款规定利率执行）。3、姜文孝承担建设银行青岛分行就本案诉讼支付的律师代理费25101元。4、建设银行青岛分行在姜文孝未履行还款义务时依法行使抵押权，有权对抵押房屋拍卖、变卖，所得价款在抵押担保范围内优先受偿。5、本案诉讼费用由姜文孝承担。事实与理由：2011年5月13日，姜文孝与建设银行青岛分行签订个人住房（商业用房）借款合同一份，约定由姜文孝向建设银行青岛分行借款290000元用于购房，利率为基准利率上浮10%，采用等额本息还款法，每月偿还本息2023.75元，期限自2011年5月13日至2041年5月13日。姜文孝用位于胶州市九龙镇建设路7号万通花苑小区36号楼1单元301户房屋为上述贷款提供抵押担保。借款合同签订后，建设银行青岛分行如期发放了借款，姜文孝违反合同约定逾期还贷。
姜文孝未作答辩。
建设银行青岛分行围绕诉讼请求依法提交了如下证据：个人住房（商业用房）借款合同、贷款申请表、个人贷款支付凭证、抵押登记证、律师费发票、律师费转账凭证、诉讼费明细表、账户交易信息各一份，本院进行了审查。姜文孝未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证的权利，应当承担相应的法律后果，本院据此推定建设银行青岛分行提交的上述证据是真实的，对上述证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：
1、2011年4月18日，姜文孝与建设银行青岛分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定姜文孝向建设银行青岛分行借款290000元，用于购买位于胶州市九龙镇建设路7号万通花苑小区36号楼1单元301户房屋，借款期限为36个月，自2011年5月11日至2041年5月11日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照贷款利率约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。还款方式为等额本息还款法，每一个月归还本息金额为2023.75元。借款人应按本合同的约定按期足额归还借款本息、缴纳本合同约定各类费用。借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定结息方式计收罚息和复利）。担保方式为抵押，抵押财产为胶州市九龙镇建设路7号万通花苑小区36号楼1单元301户。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。贷款人将款项一次性划入下列账户，账户名称：青岛万通房地产开发有限公司，账号：37×××42。
2、2011年5月13日，建设银行青岛分行向姜文孝指定账户发放贷款290000元。
3、2011年5月30日，姜文孝为建设银行青岛分行设立抵押登记，房屋坐落于胶州市九龙镇建设路7号万通花苑小区36号楼1单元301户。
4、建设银行青岛分行就本案支出律师代理费25101元。
5、截至2016年12月7日，姜文孝尚欠建设银行青岛分行借款本金271301.11元，利息、罚息等共计12264.22元。
本院认为，建设银行青岛分行与姜文孝签订的《个人住房（商业用房）借款合同》依法成立并有效，对双方均有法律约束力，双方均应依约履行合同义务。建设银行青岛分行依约向姜文孝指定账户内发放贷款，姜文孝应依约履行还款付息义务。截至2012年12月7日，姜文孝多次未按时足额偿还贷款本息，其行为构成违约。建设银行青岛分行有权据《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条约定，宣布涉案贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。建设银行青岛分行主张姜文孝立即返还借款本金并支付利息、罚息的诉讼请求，于法有据，应予支持。建设银行青岛分行主张因本案支付律师代理费25101元，未超过相关律师收费标准，本院予以支持。
姜文孝以其所有的位于胶州市九龙镇建设路7号万通花苑小区36号楼1单元301户为建设银行青岛分行提供抵押担保，因姜文孝未依约履行还款义务，姜文孝应按约以上述房产承担担保责任。姜文孝可以与建设银行青岛分行协议以上述房产折价或者申请以拍卖、变卖上述房产所得价款在上述债权范围内优先受偿。上述房产折价或者拍卖、变卖后，其价值不足债权数额的部分由姜文孝继续清偿。
综上所述，建设银行青岛分行主张姜文孝偿还借款本息并支付律师代理费的诉讼请求成立，本院予以支持。建设银行青岛分行主张就抵押物享有优先受偿权的请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告姜文孝偿还原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行借款本金271301.11元。
二、被告姜文孝支付原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行截至2016年12月7日的拖欠利息12264.22元并支付2016年12月8日起至实际支付之日止的利息和罚息（按合同约定及中国人民银行逾期贷款规定利率执行。
三、被告姜文孝支付原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行律师代理费25101元。
上述第一至三项所列款项，被告姜文孝于本判决生效之日起十日内付清。
四、原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行对被告姜文孝提供的位于胶州市九龙镇建设路7号万通花苑小区36号楼1单元301户的房屋，就上述一至三项债权享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5821元（中国建设银行股份有限公司青岛市分行已预交），因适用简易程序减半收取2910.5元，由姜文孝负担。退给中国建设银行股份有限公司青岛市分行2910.5元。姜文孝于本判决生效之日起十日内支付中国建设银行股份有限公司青岛市分行2910.5元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 关婕
二〇一六年十二月十六日
书记员 左爽