北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终12633号
上诉人（原审被告）：陈志人，男，1965年4月6日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：周一娟，北京市国典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张绘清，女，1955年12月16日出生，住北京市朝阳区。
上诉人陈志人因与被上诉人张绘清房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初56700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日受理后，依法组成由法官蒋巍担任审判长，法官王朔、付辉参加的合议庭，于2017年11月3日公开开庭进行了审理。上诉人陈志人及其诉讼代理人周一娟、被上诉人张绘清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈志人上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张绘清一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张绘清承担。事实和理由：1.《补充协议》涉嫌合同欺诈，自始至终无效。合同签订后的第二天由张绘清和中介公司串通增加第4项条款，支付小额定金5万元。其他的中介公司都说这是诈骗的惯用手段。中介公司表面配合会商先行支付解除银行抵押贷款的80万元一事，张绘清从不出席。其他中介公司认为这也是诈骗的手法。张绘清故意忽略支付条件“5日内”，以附加的条件网签为理由推托，且被一审法院采信。张绘清怠于履约，不愿意参与付款方案的讨论，其他中介公司说张绘清在其他的地方物色了房屋，还有可能是没有足够的钱，有录音为证。一审中张绘清从中介公司处得知房子有查封，但是未告知陈志人，也不讨论解决办法，直接书面告知陈志人解约。陈志人知道有查封后积极配合解决查封。中介公司和张绘清恶意串通，签订的《补充协议》无效，应该撤销。2.一审判决曲解陈志人的真实意思，陈志人的意思是房屋可以继续卖给张绘清，但是违约事实应该认定，判决书记载的是陈志人不同意继续履约。3.一审法院审判程序不当，张绘清没有付清中介费全款的相应证据，不符合买卖不成立就退还中介费的行规。4.一审判决适用法律不当，《补充协议》的条款没有任何约束力，所以一审法院适用法律不当。
张绘清辩称，同意一审判决，不同意陈志人的上诉请求。陈志人没有任何证据证明张绘清与中介公司串通。16万元是网签后给的，但是陈志人和中介公司讨论了很久才改到网签前。无论16万元还是80万元，张绘清不支付款项有合同依据的。张绘清查档案的结果是陈志人的房子和房管所登记有一字之差，房管所表示陈志人贷款还清后再改正房子地址，之后再继续合同交易。
张绘清在一审中起诉称：1.确认双方于2016年9月8日解除北京市存量房买卖合同和补充协议；2.陈志人返还定金5万元；3.陈志人赔偿中介费损失11.20万元；4.陈志人赔偿违约金15万元（按照合同约定违约金应为112万元，张绘清主张15万元）。事实和理由：2016年6月18日，张绘清与陈志人经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下称我爱我家公司）居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买陈志人位于北京市朝阳区××号房屋，房屋总价款560万元。2016年6月19日，双方在我爱我家公司见证下签订《装修款补充协议》及《补充协议》，约定张绘清在双方完成网签后支付首付款260万元，其中80万元自行划转给陈志人用于解除房屋抵押，剩余180万元做资金存管。合同签订后，张绘清按照约定支付定金5万元，并支付我爱我家公司中介费11.20万元。陈志人怠于进行房屋核验、解除抵押，张绘清多次催告陈志人尽快办理，陈志人均不予理会。2016年8月25日，张绘清自我爱我家公司得知陈志人出售的房屋存在法院查封而不能办理房屋核验，陈志人由此违反了双方约定。2016年9月6日，陈志人书面通知张绘清不愿继续履行合同。张绘清认为，陈志人违约行为严重损害张绘清合法权益，陈志人应承担相应责任。
陈志人在一审中答辩称：未告知所售房屋存在司法查封是因陈志人本人也不知道此事。2016年9月2日，张绘清提出解除合同。陈志人同意解除合同。因张绘清违约在先，陈志人不同意退还定金和赔偿违约金。
一审法院认定事实：2016年6月18日，张绘清、陈志人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《存量房交易结算资金自行划转声明》等合同。双方约定，张绘清购买陈志人位于北京市朝阳区××号房屋；房屋总价款560万元；双方最晚于2016年9月17日前共同前往办理所有权转移登记手续；陈志人承诺保证出售的房屋除本次交易载明的房屋权属状况外，不存在任何第三方在合同签订前及签订后对房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍张绘清取得房屋所有权的情况；如因此导致合同无效或不能履行，陈志人应退还累计已收全部房款，并向张绘清承担房屋成交总价20%的违约责任及全部赔偿责任。
2016年6月19日，张绘清、陈志人签订《装修款补充协议》及《补充协议》，约定房屋核验后五日内（网签合同前），张绘清须在买卖合同约定的总价外另支付陈志人16万元自行交接，由陈志人承担房屋个税；契税和增值税等其他税费由张绘清承担；网签后张绘清支付首付款260万元，其中80万元在陈志人交齐贷款解除抵押前自行支付陈志人，剩余180万元做资金存管。双方未约定网签时间。
张绘清按照约定支付陈志人定金5万元。
陈志人上述房屋于张绘清、陈志人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》前，即处于被人民法院查封状态。
2016年9月2日，张绘清签署《解除存量房买卖合同告知书》，通知陈志人及我爱我家公司：陈志人拒不改正房产证上错误的房屋地址，致使买卖合同无法正常履行；陈志人隐瞒其房屋被法院查封的事实，无法实现合同目的，构成根本违约。张绘清书面通知解除房屋买卖合同。
2016年9月5日，陈志人向张绘清及我爱我家公司书面催告，表示我爱我家公司在起草补充协议时不清楚网签和解押顺序，并要求张绘清支付首付款。
2016年9月6日，陈志人书面通知张绘清及我爱我家公司，其本人就房屋被法院查封一无所知，通知解除房屋买卖合同关系，保留追究违约责任的权利等。
2016年10月，陈志人向北京市第一中级人民法院提起执行异议之诉。2016年11月23日，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01执异241号执行裁定书，裁定陈志人提出的执行异议成立，撤销2008年12月22日作出的（2006）一中执字第216号民事裁定书、2008年12月30日作出的协助执行通知书。经询，陈志人表示不同意继续履行其与张绘清签订的上述房屋买卖合同。
一审中，张绘清提供其与陈志人、我爱我家公司签订的《居间服务合同》、业务收据等，用以证明其于2016年6月21日支付我爱我家公司服务费11.20万元的事实。
一审法院认为：当事人应当按照约定履行相应义务。本案中，张绘清、陈志人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《装修款补充协议》及《补充协议》等合同的事实清楚，双方权利义务明确。根据双方约定，张绘清应在网签合同前支付陈志人16万元、网签后支付首付款260万元。因张绘清、陈志人并未明确约定网签时间，故陈志人主张张绘清存在逾期支付房款的违约行为缺乏依据。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
本案中，陈志人在双方合同中承诺其出售的房屋不存在查封情况，否则由此导致合同不能履行则其退还已收房款并向张绘清承担房屋成交总价20%的违约责任及全部赔偿责任。现陈志人所售房屋在双方签订买卖合同前即存在被人民法院查封的情况，无论陈志人对此是否知晓，其均违反了对张绘清的承诺。而且，在2016年9月2日，张绘清告知陈志人其房屋被查封后，陈志人未立即调查核实并对张绘清进行解释，亦未立即主张权利以消除影响进而继续履行双方所签合同。在本案诉讼中，陈志人另行提起执行异议之诉并确认涉案房屋可解除查封后，双方所签房屋买卖合同仍有继续履行的可能，但陈志人明确表示不再继续履行原协议。由此，陈志人应当对其为张绘清造成的损失承担赔偿责任。
张绘清、陈志人均表示同意解除双方所签房屋买卖合同，一审法院予以确认。张绘清要求陈志人退还定金的诉讼请求，一审法院予以支持。张绘清主张的中介费损失已经实际发生，其主张的违约金数额已自行酌减，远低于双方约定，对此一审法院均予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、张绘清与陈志人就北京市朝阳区××号房屋所签《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《装修款补充协议》及《补充协议》等合同于2016年9月8日解除；二、陈志人于判决生效后七日内退还张绘清定金5万元；三、陈志人于判决生效后七日内赔偿张绘清中介服务费损失11.2万元、违约金15万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，上诉人陈志人提交与我爱我家公司会商的备忘录及其查档、解封的相关材料，证明其一直积极履行协议、得知查封后积极解除查封。经本院庭审质证，本院认为，陈志人二审提交的证据并非新证据，且涉案房屋在双方签订房屋买卖合同前确存在被查封的情况，陈志人的上述证据未能对涉案房屋存在查封一事形成抗辩，故本院不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：张绘清与陈志人签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《装修款补充协议》及《补充协议》等，在双方之间形成了房屋买卖合同关系，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，不违反社会公共利益，是有效的合同。陈志人上诉称《补偿协议》系受欺诈而签订，但未能提交证据加以证明，故本院不予采信。
本案中，房屋买卖合同约定陈志人承诺出售的房屋不存在查封情况，否则由此导致合同不能履行则其退还已收房款并向张绘清承担房屋成交总价20%的违约责任及全部赔偿责任。现陈志人所售房屋在双方签订买卖合同前即存在被人民法院查封的情况，陈志人违反了对张绘清的承诺，构成违约，应当按照合同约定向张绘清承担违约责任。一审认定陈志人应当对其为张绘清造成的损失承担赔偿责任，判决陈志人退还张绘清定金、支付中介费损失及酌减后的违约金，具有事实及法律依据，本院予以维持。
陈志人上诉主张张绘清存在逾期支付房款的违约行为，但审查双方合同的约定，张绘清应在网签合同前支付陈志人16万元、网签后支付首付款260万元，但并未明确约定网签时间，故陈志人的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。
综上，陈志人上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5980元，由陈志人负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 巍
审 判 员 王 朔
审 判 员 付 辉
二〇一七年十一月七日
法官助理 吴可加
书 记 员 李星月