四川省武胜县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武胜民初字第1984号
原告四川武胜农村商业银行股份有限公司。
法定代表人余恒龙，该公司董事长。
委托代理人尹红民，男，汉族，生于1976年10月1日。系原告单位员工。
被告唐巨，男，汉族，生于1980年3月16日。
被告武胜县渝川金冠房地产开发有限公司。。
法定代表人杨德彦，该公司董事长。
委托代理人犹双全，男，汉族，生于1975年9月13号。
被告杨德彦，男，汉族，生于1945年2月14日。
被告周朝敏，女，汉族，生于1967年3月1日。
原告四川武胜农村商业银行股份有限公司（简称武胜农商行）诉被告唐巨、武胜县渝川金冠房地产开发有限公司（简称金冠公司）、杨德彦、周朝敏金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月17日受理立案后，依法由代理审判员高飞适用简易程序于2015年9月30日公开开庭进行了审理。原告武胜农商行的委托代理人尹红民、被告金冠公司的委托代理人犹双全到庭参加了诉讼。被告唐巨、杨德彦、周朝敏经本院合法送达开庭传票后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告武胜农商行诉称，2012年11月30日，被告唐巨向我行申请按揭贷款26.8万元，借期20年，用于购买位于沿口镇沿中路“岭秀郡”2栋25楼5号、面积100.24m2的住宅，并以其作抵押，借款于2032年11月30日到期。被告金冠公司、杨德彦、周朝敏对该笔贷款承担连带保证责任。借款人在履行债务过程中未按合同约定按时还款。经原告催收未果，特提起诉讼，请求判决：一、被告唐巨归还借款本金257830.57元、利息（2015年9月20日前的利息为27770.02元，从2015年9月21日起按合同约定利率计算利息），及贷款本金归还之日止的月供本金及利息（包括复利及罚息）、违约金；二、原告对被告唐巨提供的抵押物享有优先受偿权；三、被告金冠公司、杨德彦、周朝敏承担连带保证责任；四、诉讼费由被告承担。
被告金冠公司辩称，被告张诗洪借款属实，如果业主迟迟不交款，可以拍卖房屋归还贷款，剩余的归还房主。
被告唐巨、杨德彦、周朝敏未作答辩。
经审理查明：2012年11月14日，被告唐巨（甲方）以购房为由向原告下属弘武信用社（乙方）申请按揭贷款26.8万元，双方与金冠公司（丙方、开发商，保证人）共同签订了《个人住房抵押借款合同》。合同约定：甲方向乙方贷款26.8万元，借期20年，从2012年11月17日至2032年11月14日，具体借款时间以借据为准。贷款月利率5.4583‰，贷款用于购买丙方开发位于武胜县沿口镇沿中路“岭秀郡”小区2栋25楼5号，建筑面积100.24m2的住房（价值587529元）。贷款采用等额本息还款法，从贷款的次月起按月偿还贷款本息，共240期，甲方委托乙方每月结息日（每月20日）从甲方在乙方开立的银行账户直接划扣还款。如甲方未按约定按时足额归还贷款本息，则甲方每拖欠一次，按拖欠的分期还款额和拖欠天数的日万分之五支付违约金。乙方有权对甲方提供的资料和文件进行调查，对甲方的抵押物进行查询和认证，检查贷款的使用情况，依照合同的约定对抵押物进行处分，享有优先受偿权，如抵押物价值减少，有权要求甲方提供新的抵押，对丙方的资产状况进行监督。借款期间，甲方连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息和相关费用，乙方有权解除合同、提前收回已发放的贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任；如丙方拒绝乙方的监督检查或者向第三人提供超出其自身能力的担保，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除合同，提前收回发放的贷款本息。该笔贷款为抵押加阶段性保证贷款，即乙方以甲方提供的所购房屋作抵押，在甲方取得该住房的产权证和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证而向甲方放贷款的方式，甲方同意由丙方回购房屋，丙方同意乙方的保证金及回购房屋的方式偿还贷款。抵押担保范围包括贷款金额、利息（含罚息）、违约金等。合同第三十五条规定，本合同生效后，任何一方不得擅自变更和解除合同。原告和金冠公司在合同上加盖公司印章，被告唐巨在合同上签名捺印。原告于2012年11月14日向被告唐巨指定的账户（账号：88160120026218083）转入26.8万元，2012年11月30日唐巨在《借款借据》上签名捺印，借据载明“借款金额268000元，借款方式：按揭，执行月利率5.4583‰，借款用途：购房，借款日期2012年11月30日，到期日2032年11月30日”。2012年12月22日，双方办理了预购商品房抵押权预告登记。原告提交的还款明细表载明，被告唐巨在2013年2月23日、3月29日、10月6日、2014年8月20日至2015年10月21日未偿还按揭贷款，截止2015年10月21日尚欠贷款余额251830.57元未还，拖欠贷款利息25088.83元。被告金冠公司已为给被告唐巨所购房屋办妥产权证，产权证载明建筑面积为100.58m2。因被告唐巨长期拖欠按揭款，原告提起诉讼，要求被告提前清偿贷款本息。
审理中，原告方诉称复利就是罚息，要求按合同第七条的约定计算，并将其主张的贷款余额由257830.57元变更为251830.57元，自愿放弃放弃要求被告支付月供本金及月供本金产生的利息、违约金。
另查明：经中国银监会四川监管局批准，武胜县农村信用合作联社于2014年8月改制为四川武胜农村商业银行股份有限公司，其下属弘武信用社更名为弘武支行。
还查明：2012年11月7日，原告与被告金冠公司签订《个人住房、商业用房贷款合作协议》，约定原告同意为被告金冠公司开发的岭秀郡项目购房者提供总计为34500万元的贷款。当天，原告（甲方）与被告金冠公司（乙方）还签订《按揭房回购协议书》，约定甲方同意向乙方开发的“岭秀郡”房产项目的购房人提供购房按揭贷款，如借款人连续三个月或者累计达六个月及以上未按期偿还贷款本息时，乙方无条件按原价履行回购义务，且代借款人一次性全部偿还贷款的本息及违约金，原告与借款人签的借款合同自行终止。被告金冠公司在签协议的当天向原告出具了《关于（股东会／董事会）同意办理商品房销售按揭贷款合作的决议》，同意原告就“岭秀郡”项目提供按揭贷款34500万元，其中商铺首付50%，最长期限10年，个人住房首套首付30%，第二套住房首付60%，最长期限20年；金冠公司及股东均对贷款购买金冠公司商铺及住房的借款人的贷款提供连带责任担保……。被告杨德彦、周朝敏（均为公司股东）在决议上签名捺印，被告金冠公司加盖公司印章。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告方提交的借款合同、企业法人承诺书、股东会议决议、借款借据、他项权证、回购协议和承诺意见、银监会四川监管局文件、还款记录；被告金冠公司提交了被告唐巨的房产证、法庭询问笔录等证据佐证，足以认定。
本院认为：被告唐巨、金冠公司自愿与原告签订《个人住房抵押借款合同》，被告唐巨以其在被告金冠公司所购住房作抵押并办理抵押预告登记、被告金冠公司承诺对该笔债务承担连带担保责任，被告杨德彦、周朝敏在股东会决议中同意金冠公司及公司股东为该笔贷款承担连带保证责任，上述合同及协议意思表示真实，合法有效。庭审中，原告提交被告唐巨出具的《借款借据》，证明其对被告唐巨发放了26.8万元按揭贷款，金冠公司对贷款的事实亦表示认可，本院予以确认。借款人应当按照约定的期限返还借款及利息，原、被告约定每月20日应归还按揭款本息，根据合同第三十九条第四款第3项规定，借款期间，甲方连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息和相关费用，乙方有权解除合同、提前收回已发放的贷款本息，而截至2015年10月21日，被告唐巨已多次拖欠到期的按揭款利息累计达25088.83元。合同法第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，因此，原告要求解除合同，提前收回贷款本息，有事实根据和法律依据，予以支持。被告唐巨以其在被告金冠公司购买的住房为贷款提供抵押担保，双方签订了抵押合同并办理了抵押预告登记，根据担保法第三十三条规定，当债务人不履行债务时，抵押权人有权从抵押物折价或拍卖、变卖的价款中优先受偿，抵押担保的范围包括本金、利息（含复利和罚息）及违约金等。因此，原告请求对被告唐巨抵押的住房享有优先受偿权，理由成立，予以支持。被告金冠公司、杨德彦、周朝敏承诺对被告唐巨的贷款承担连带保证责任，担保范围包括本金、利息（含复利和罚息）及违约金等。担保法第十八条第二款规定“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证的范围内承担保证责任”，同时，担保法第二十八条第一款规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，现被告唐巨长期拖欠原告贷款本息，原告起诉要求被告金冠公司、杨德彦、周朝敏对唐巨欠原告的贷款本息等承担连带清偿责任，理由成立，予以支持，但三被告仅对被告唐巨抵押房产价值以外的债权承担保证责任。另外，根据担保法第三十一条规定“保证人承担保证责任后有权向债务人追偿”，被告金冠公司、杨德彦、周朝敏在对原告承担保证责任后，有权向债务人唐巨追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条、第二十八条第一款、第三十一条、第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告唐巨偿还原告四川武胜农村商业银行股份有限公司贷款本金251830.57元及利息、复利（利息按月利率5.4583‰执行，复利按双方签订合同第七条规定执行）；
二、原告四川武胜农村商业银行股份有限公司对被告唐巨抵押住房（享有优先受偿权；
三、被告武胜县渝川金冠房地产开发有限公司、杨德彦、周朝敏对被告唐巨抵押住房价值以外的债务承担连带清偿责任。根据担保法第三十一条规定，被告武胜县渝川金冠房地产开发有限公司、杨德彦、周朝敏在对原告承担保证责任后，有权向债务人唐巨追偿；
案件受理费5300元减半收取2650元，由被告唐巨、武胜县渝川金冠房地产开发有限公司、杨德彦、周朝敏共同负担（原告已预交案件受理费2650元，待本判决生效执行时由被告直接支付给原告）。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
代理审判员 高飞
二〇一五年十一月十日
书 记 员 蒋婷