＼n北京市通州区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）通民初字第00311号＼n原告梁泳，男，1976年7月16日出生。＼n委托代理人袁启睦，北京市盈科律师事务所律师。＼n委托代理人崔爽，北京市盈科律师事务所律师。＼n被告李维，女，1973年1月7日出生。＼n委托代理人任慧琮，北京市慧海律师事务所律师。＼n原告梁泳诉被告李维房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员隋乐音独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告梁泳及其委托代理人袁启睦、崔爽，被告李维及其委托代理人任慧琮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告梁泳诉称：2010年6月25日，原、被告双方通过北京华瑞达房地产经济有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，由原告购买被告位于北京市通州区房屋一套。同日，双方与居间方北京华瑞达房地产经济有限公司共同签署补充协议，约定：原告应于2010年6月25日支付定金20000元，于2010年7月4日支付第一笔首付款350000元（其中包括定金），在被告取得房产证后3个工作日内，原告支付第二笔首付款200000元，被告解押后3个工作日内，双方共同前往办理过户手续，过户当日支付剩余100000元。合同签订后，原告严格按照合同约定履行自身义务，于2010年6月25日支付定金20000元，于2010年7月4日支付首期首付款350000万元；开发商交房时，原告办理了房屋交接手续，已实际在涉案房屋中居住，并且就涉案房屋进行了装修。涉案房屋的房产证于2013年6月15日下发，但此时由于国家政策的出台，依据该政策，原告并不具备在京购房资格。但因未能及时办理过户手续并非双方主观上存在过错，在双方未能办理网签且购房人及其家属不具备购房资格的情况下，由于买卖双方合同系于2010年签订，此时限购政策（2011年2月17日出台）并未出台，而且购房人已按合同约定支付了房款，也已实际居住，考虑到2010年后房屋价格飞涨，在此种情况下如解除合同，势必导致双方利益严重失衡，故结合《中华人民共和国合同法》及北京市高级人民法院出具的《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第六条之规定，请求判令被告继续履行合同，将位于北京市通州区xx区xx住宅楼x层xx号房屋过户至原告名下；诉讼费用由被告承担。＼n被告李维辩称：不同意原告的诉讼请求。双方在2010年6月25日签订了两套房屋的买卖协议。这两套房屋分别为204号及205号房屋。当时由于产权证未下发，故没有办理过户手续。在北京的限购政策下发后，因原告名下有两套房屋，没有资质在北京购买房产，双方协商解除房屋买卖协议。以被告的名义依据原告的要求将204号房屋转让给了第三人。将204房屋的价款给了原告。对205号房屋我们要求解除合同，房屋归被告所有，被告给原告经济补偿。我们认为原告在履行合同的时候，有规避房屋限购的行为。＼n经审理查明：2010年6月25日，李维（出卖方，甲方）与梁泳（买受方，乙方）在北京华瑞达房地产经纪有限公司（居间方）的居间介绍下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《买卖定金协议书》，约定：乙方以650000元购买甲方所有的位于北京市通州区房屋一套，建筑面积共46.07平方米；乙方于2010年6月25日支付定金20000元；乙方于2010年7月4日向甲方支付第一笔首付款350000元（含前期交付的定金20000元）；甲方在取得房产证后3个工作日内，乙方支付第二笔首付款200000元向银行申请办理产权证解押手续，待产权证解押完3个工作日内，甲乙双方共同前往办理权属过户手续。过户当日，乙方支付甲方剩余全部房价款，支付给甲方剩余全部房价款100000元。2013年3月2日，李维（出卖方，甲方）与梁泳（买受方，乙方）在北京华瑞达房地产经纪有限公司（居间方）的居间介绍下签订了《补充协议》，协议约定：经甲乙丙三方友好协商，针对坐落于北京市通州区梨园镇住宅楼之房屋买卖及相关事宜所签署的《北京市存量房屋买卖合同》和《居间成交确认书》，乙方同意向甲方追加首付款200000元。签订北京市存量房屋买卖合同当日，梁泳支付李维购房定金20000元。2010年7月4日，梁泳支付李维购房首付款350000元。尔后，该房屋由梁泳占有使用至今。现梁泳先后支付给李维购房款共计550000元。＼n另查：在梁泳支付给李维第二笔购房款后，李维未按约定向银行申请办理产权证解押手续。此时，国家出台了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）根据通知规定，梁泳不具备在京购房资格，故本案诉争房屋未进行网签登记手续。＼n再查：本案诉争房屋的房屋产权证登记时间为2013年6月15日。房屋产权证上登记的房屋坐落在通州区xxx园xx号楼x层xx号。＼n本案在审理过程中，梁泳表示同意补偿李维经济损失200000元（已支付），在与李维办理权属过户手续的同时，支付剩余购房款100000元，并负担因房屋所有权转移登记产生的所有税费等相关费用。＼n上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、买卖定金协议书、首付款证明、银行汇款凭证及双方当事人陈述等在案佐证。＼n本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买受人因为《通知》规定不具备购房资格，但是在该《通知》实施（即2011年2月17日）之前，买卖双方已经订立房屋买卖合同，且买受人已经支付大部分的购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人之间利益明显失衡，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持。国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个逐步加强和完善的演变过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，因此住房限购政策不宜认定为不可抗力。根据本案查明的事实，梁泳与李维于2010年6月25日签订《北京市存量房屋买卖合同》以及2013年3月2日签订的《补充协议》，约定梁泳以650000元的价格购买李维所有的本案诉争房屋。现梁泳已经支付给李维大部分的购房款共计550000元。李维亦于2011年6月将诉争房屋交付梁泳占有使用，且梁泳对该房屋进行了装修后自行使用至今。故双方应继续履行上述合同。本案在审理过程中，梁泳表示同意补偿李维经济损失200000元及负担因房屋所有权转移登记产生的所有税费等相关费用，对此本院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：＼n一、原告梁泳与被告李维继续履行《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）以及《补充协议》；＼n二、被告李维于本判决生效之日起十五日内办理该房屋的产权证解押手续，在解押后七日内，被告李维协助原告梁泳办理坐落在北京市通州区xx园xx号楼x层xx号房屋的产权转移登记手续；＼n三、原告梁泳给付被告李维剩余购房款人民币十万元，于办理该房屋产权转移登记手续当日付清；＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n案件受理费三十五元及保全费五千元，由原告梁泳负担二千五百一十八元（已交纳），由被告李维负担二千五百一十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。＼n审判员隋乐音＼n二〇一四年三月二十一日＼n书记员李蔷