西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)碑民初字第03645号
原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行。
负责人:杨新丰，行长。
委托代理人：康博明，陕西乐友律师事务所律师。
委托代理人：王红甫，陕西乐友律师事务所律师。
被告：谢忠祥，男，1968年9月8日出生，汉族，无业。
被告：林惠平，女，1979年11月1日出生，汉族，无业。
被告：陕西凤凰房地产开发有限公司。
法定代表人：赵喜林，董事长。
委托代理人：孟伟，男，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）与被告谢忠祥、林惠平、陕西凤凰房地产开发有限公司(以下简称凤凰房地产公司)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行陕西省分行委托代理人康博明、被告凤凰房地产公司委托代理人孟伟到庭参加诉讼。被告谢忠祥、林惠平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行陕西省分行诉称，被告谢忠祥向原告借款210000元用于购买西安市莲湖区北关什字凤凰大厦1幢1单元18层11802号房屋,被告谢忠祥、林惠平承诺用该房屋对上述债务承担抵押担保责任。被告凤凰房地产公司承诺对被告谢忠祥的上述债务承担连带保证责任。上述借款发生在被告谢忠祥与被告林惠平夫妻关系存续期间。后被告谢忠祥未按约偿还借款本息，经原告多次催要未果。现诉至法院，请求判令解除原告与被告谢忠祥签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；判令被告谢忠祥、林惠平偿还原告借款本金97221.36元、利息2009.78元、罚息148.91元、复利29.45元（计算至2015年6月4日）及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利；判令被告凤凰房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；本案诉讼费、公告费由三被告承担。
被告谢忠祥、林惠平未答辩。
被告凤凰房地产公司辩称，1、原告于2015年12月18日从其保证金账户中扣除了26811.92元用于偿还被告谢忠祥拖欠的借款本息，其要求在本案中一并处理。2、现在距离被告谢忠祥还完贷款的日期2018年12月15日时间很短，希望法院能再给被告谢忠祥一段时间让其筹钱还贷。3、被告谢忠祥用购买的房屋做抵押，和原告签订了房屋抵押合同，现被告谢忠祥无法完成还款义务，应用该抵押房屋实现原告的债权。综上，其不应承担连带保证责任。如果法院判决其承担连带保证责任，其承担责任后，要求行使追偿权。
经审理查明，2008年12月5日，原告下属的西安经济技术开发区支行与被告凤凰房地产公司签订了《个人住房借款保证金质押合同》，约定:被告凤凰房地产公司以在原告下属的西安经济技术开发区支行处开立的保证金专户中的保证金为债务人提供质押担保；质押担保的范围为原告下属的西安经济技术开发区支行向债务人发放个人住房/商业用房贷款而形成的一系列债权本金及利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、原告下属的西安经济技术开发区支行垫付的有关费用以及实现债权的一切费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等)；无论原告下属的西安经济技术开发区支行对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告下属的西安经济技术开发区支行均有权直接要求被告凤凰房地产公司在其担保范围内优先承担担保责任；上述债务人指的是因购置坐落于西安市莲湖区北关十字西南角的凤凰大厦项目所属房屋而与原告下属的西安经济技术开发区支行发生借贷关系的全部购房人。2008年12月15日，原告建行陕西省分行与被告谢忠祥、凤凰房地产公司签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，约定：被告谢忠祥为购买西安市莲湖区北关什字凤凰大厦1幢1单元18层11802号房屋向原告建行陕西省分行借款210000元；借款采用等额本息还款法，每月归还本息2154.61元；借款期限为2008年12月15日至2018年12月15日，共10年；如果被告谢忠祥不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则原告有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求被告谢忠祥立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告谢忠祥的借贷关系;被告凤凰房地产公司在本合同项下提供的保证为连带责任保证；被告凤凰房地产公司在本合同项下的保证范围包括借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、被告谢忠祥应向原告支付的其他款项、原告为实现债权与担保权利而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等)；本保证条款的效力独立于其他条款，合同其他条款不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本条款的效力，如借贷合同关系被确认为不成立、不生效、全部或部分无效、被撤销、被解除，则保证人对于借款人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任；无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求被告凤凰房地产公司依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，被告凤凰房地产公司不提出任何异议。同日，原告建行陕西省分行与被告谢忠祥、林惠平签订了《西安市房地产抵押合同》，约定:被告谢忠祥、林惠平将上述房屋抵押给原告建行陕西省分行，为上述债务提供抵押担保；抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，利息及违约金按借款合同的约定计算。2009年1月4日，西安市房屋管理局为上述抵押办理了预购商品房(预购集资房)贷款抵押登记备案。2009年1月4日，原告建行陕西省分行将210000元转入被告谢忠祥的建行个人银行账户内。上述借款发生在被告谢忠祥与被告林惠平夫妻关系存续期间。截止2015年6月4日，被告谢忠祥多次未按约向原告建行陕西省分行偿还借款本息，共计拖欠原告建行陕西省分行借款本金97221.36元、利息2009.78元、罚息148.91元、复利29.45元。
庭审中，原告认可其于2015年12月18日从被告凤凰房地产公司的保证金账户内扣划了26811.92元用于偿还被告谢忠祥拖欠的借款本息，同意在本案中对这26811.92元进行扣减，并将其诉讼请求第二项变更为:判令被告谢忠祥、林惠平偿还原告借款本金74970.89元（计算至2015年12月18日）及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利。
以上事实，有当事人法庭陈述、庭审笔录、《个人住房借款保证金质押合同》、《个人住房(商业用房)借款合同》、《西安市房地产抵押合同》、预购商品房(预购集资房)贷款抵押登记备案证明、贷款支付凭证、个人贷款对账单、拖欠明细、结婚证等在卷佐证。
本院认为，原告建行陕西省分行与被告谢忠祥、凤凰房地产公司签订的《个人住房(商业用房)借款合同》系各方当事人在平等、自愿的基础上签订，意思表示真实，符合法律的规定，应属有效合同，各方均应按约履行各自的义务。现被告谢忠祥未按约履行还款义务，构成违约。原告建行陕西省分行有权按照上述《个人住房(商业用房)借款合同》的约定解除与被告谢忠祥的借贷关系，要求被告谢忠祥立即清偿借款本息及相关费用。因此，对原告要求解除与被告谢忠祥所签订的《个人住房(商业用房)借款合同》之诉讼请求，本院依法予以支持。被告谢忠祥在与被告林惠平夫妻关系存续期间向原告建行陕西省分行借款，其借款本息依法应作为夫妻共同债务处理。因此，对原告建行陕西省分行请求判令被告谢忠祥、林惠平偿还原告借款本金74970.89元（计算至2015年12月18日）及此后至贷款实际清偿之日新产生的利息、罚息、复利之诉讼请求，本院依法予以支持。原告建行陕西省分行与被告谢忠祥、林惠平签订的《西安市房地产抵押合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，意思表示真实，符合法律的规定，抵押房屋已经在西安市房屋管理局依法办理了预购商品房(预购集资房)贷款抵押登记备案，故该合同应属有效合同。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。这一规定明确说明被担保的债权既有物的担保又有人的担保时，在有约定的情况下，债权人应当先按照约定实现债权。没有约定或者约定不明确的情况下，债权人应当先就该物的担保实现债权。上述《个人住房借款保证金质押合同》明确约定:无论原告下属的西安经济技术开发区支行对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告下属的西安经济技术开发区支行均有权直接要求被告凤凰房地产公司在其担保范围内优先承担担保责任；上述《个人住房(商业用房)借款合同》明确约定:无论原告建行陕西省分行对主合同项下的债权是否拥有其他担保，原告建行陕西省分行均有权直接要求被告凤凰房地产公司在其保证责任范围内承担连带保证责任。根据上述约定及法律规定，在被告谢忠祥未按约偿还贷款本息时，原告建行陕西省分行均可以直接要求被告凤凰房地产公司承担连带保证责任，被告凤凰房地产公司系被告谢忠祥上述借款的连带责任保证人，依法应承担连带保证责任。被告凤凰房地产公司承担保证责任后，有权向被告谢忠祥、林惠平追偿。被告谢忠祥、林惠平未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十四条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告谢忠祥于2008年12月15日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》有效，予以解除。
二、被告谢忠祥、林惠平于本判决生效后十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金74970.89元，2015年12月18日以后至贷款实际清偿之日新产生利息、罚息、复利按合同约定计算支付。
三、被告陕西凤凰房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
四、被告陕西凤凰房地产开发有限公司承担连带清偿责任后有权向被告谢忠祥、林惠平追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费2975元(案件受理费2285元、公告费690元)，由被告谢忠祥、林惠平、陕西凤凰房地产开发有限公司负担（此款原告己预交，三被告在付上款时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 马巧会
人民陪审员 单军田
人民陪审员 闫 玲
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 段秀莉