＼n江苏省宿迁市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）宿中民终字第0241号＼n上诉人（一审被告）左朝夫，男，1976年2月1日出生，汉族。＼n上诉人（一审被告）黄武，男，1975年3月8日出生，汉族。＼n二上诉人委托代理人张永旭，江苏相诚律师事务所律师。＼n被上诉人（一审原告）宿迁市园林绿化管理局。＼n法定代表人张德顺，局长。＼n委托代理人高健、史洋，江苏鑫焱律师事务所律师。＼n上诉人左朝夫、黄武因与被上诉人宿迁市园林绿化管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第1060号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n宿迁市园林绿化管理局（以下简称宿迁市园林局）一审诉称，左朝夫和黄武多次拖欠租金，请求法院依法判令左朝夫和黄武支付房屋租金684700元及违约金200000元并由其负担本案诉讼费用。一审诉讼中宿迁市园林局将诉讼请求变更为要求对方给付租金27.92万元、水费5018.73元及违约金20万元，诉讼费仍由左朝夫和黄武承担。＼n左朝夫、黄武一审辩称，已经于2010年10月10日将上述房屋转租给了张成镇。后来，宿迁市园林局又将房屋出租给了赵修伟，期间的租金应由赵修伟支付。＼n一审法院经审理查明，2008年6月19日，左朝夫、黄武通过公开竞租方式取得了宿迁市园林局管理的位于宿迁市宿城区河滨公园南入口营业用房的承租权用于经营迪欧咖啡生意。同年8月25日，双方签订《房屋租赁合同》1份，约定租期自2008年8月25日至2014年8月25日，前4年每年租金为36.7万元，第5年为39.6万元，第6年为42.8万元，计229.2万元。根据“先付租金后使用房屋”的原则，每年度支付。第一年租金应自租赁起始日前5日内支付，以后每年度租金应在下一年度起始日前5日内交付。逾期交付的，按每天加收千分之五滞纳金计算。逾期一个月拒不交付的，出租方有权单方解除合同，履约保证金不予退还。未经出租人同意，擅自将房屋转租他人的、将房屋肢解经营使用的、未经出租人同意擅自改变经营方向或项目的，出租人有权解除合同，不退还剩余租金及履约保证金。＼n2010年10月10日，左朝夫和黄武黄武（甲方）、张国营（乙方）及张成镇（丙方）三方就涉案咖啡馆的股份转让等事宜订立《迪欧咖啡转让协议书》1份，其载明：…现由于乙方自身原因退出合作，丙方经过对财务认真清算自愿出资收购乙方股份和甲方部分股份。丙方出资64万元收购乙方全部股份，出资38万元收购甲方部分股份。经甲丙协商，甲方剩余股份作价80万元，丙方在两年内分4次现金收购，于每年12月30日前支付给甲方40万元。甲方不参与咖啡店的日常收入利益分配，等租赁到期后丙方按剩余固定资产估价（或转让资金）的50%分配给甲方…＼n2013年1月11日，本案双方当事人就租金缴纳及合同解除等问题形成《会议纪要》，其中载明：…四、出租方园林局认为收回房屋可以避免国有资产进一步遭受损失，应当先行处理。故园林局收回租赁房屋，左朝夫、黄武无异议。五、对于房屋拖欠租金问题，待承租方向园林局提供与张成镇的转租协议（承租方承诺三日内提供），园林局经调查了解弄清事实后再行与当事人协商或通过法律途径解决。＼n自2008年8月25日至2013年1月11日，宿迁市园林局应租金1613200元，实际收取133.4万元（其中包含履约保证金10万元与落款日期为2011年6月21日付款人记载为赵修伟的50万元）；截至2013年7月16日，涉案房屋产生的相关水费及违约金共计5018.73元。＼n一审法院认为，左朝夫、黄武通过竞租方式同宿迁市园林局就其管理的位于宿迁市宿城区河滨公园南入口营业用房签订《房屋租赁合同》用于经营迪欧咖啡馆生意，双方意思表示真实，且不违反相关法律规定，依法予以确认。在租赁合同中，及时足额支付租金系承租人的首要义务，若不依约履行，将承担相应的法律责任。据此，宿迁市园林局要求左朝夫、黄武支付租金的诉讼请求于法有据，应予以支持。诉讼中，左朝夫和黄武辩称“我方已经于2010年10月10日将上述房屋转租给了张成镇，后来，宿迁市园林局又将房屋出租给赵修伟…”，并向法庭出示了《迪欧咖啡转让协议书》1份，通过分析该协议书的内容，至多能够说明该协议的甲乙丙三方就涉案咖啡馆的股权转让达成了某种意见，无法进一步证明涉案房屋已经转租他人或宿迁市园林局另租他人的事实，且宿迁市园林局方对其上述辩称意见亦不予认可，在左朝夫和黄武未能进一步提供其它相关证据的情况下，对其上述辩称意见不予采信。关于宿迁市园林局主张的违约金，根据租赁合同的约定内容，结合左朝夫和黄武实际拖欠租金的具体数额，综合当事人在本案中的违约程度等情况，酌定违约金为15万元。一审法院判决：一、左朝夫、黄武于判决生效之日起十日内支付宿迁市园林绿化管理局房屋租金279200元、水费5018.73元及违约金150000元，共计434218.73元；二、驳回宿迁市园林绿化管理局的其它诉讼请求。案件受理费12647元，由左朝夫、黄武负担。＼n上诉人左朝夫、黄武不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。其上诉理由是：1、涉案房屋无规划和建设许可证，租赁合同无效。2、应当追加张城镇作为本案被告。上诉人提供的股份转让协议载明了张城镇实为次承租人，被上诉人实际也从次承租人处收取了租金，故应认定转租的事实，并在该认定的基础上计算租金的给付情况。3、一审法院认定的违约金明显过高，请求二审予以调整。＼n被上诉人宿迁市园林局答辩称，涉案房屋有规划许可，租赁合同有效，张城镇不是房屋次承租人，已付租金的核算是得到上诉人一方认可的，一审法院确定的违约金不应予以调整。＼n根据当事人的诉辩主张，本院归纳本案争议的焦点为：当事人订立的房屋租赁合同是否有效；上诉人应当承担的租金数额是多少；违约金如何确定。＼n二审中，双方当事人均未提交新的证据。＼n除上诉人不认可一审法院确认的已付租金数额外，双方当事人对一审查明的事实均无异议。本院对一审查明的且双方无争议的事实予以确认。＼n本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人一审中并未主张租赁合同无效，而是认可合同有效后提出抗辩。就其上诉后新提出的主张，被上诉人一审中已经提交了涉案房屋的建设规划许可证，能够证明该房屋系合法规划的建筑。上诉人就此未能提供任何相反的证据，因此本院不予支持上诉人关于合同无效的主张。＼n一审中上诉人已经认可交付的租金数额为133.4万元（见一审卷宗第76页，本案一审第二次庭审笔录，第28-29行）。二审中就此已经确认的事实予以否认，又未能提供证据支持其观点，也没有在二审中提供张城镇向被上诉人给付租金的任何证据，本院因此亦不支持上诉人关于租金计算有误的主张。＼n双方订立的租赁合同中明确约定逾期交付租金的，按每天加收千分之五滞纳金计算。由于按照约定的标准，上诉人承担的违约金数额过于巨大，一审法院予以调整，酌定为15万元。该房屋约定租金前4年每年为36.7万元，第5年为39.6万元，第6年为42.8万元，违约金确定为15万元，少于该房屋半年的租金，因此不存在酌定违约金过高的情形。＼n综上所述，上诉人左朝夫、黄武的上诉理由均不成立，其上诉主张应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判决。＼n二审案件受理费7813元，由上诉人左朝夫、黄武负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长曹智勇＼n审判员庄云扉＼n代理审判员吴振环＼n二〇一四年五月十六日＼n书记员钱玥＼n第6页／共6页