重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)渝0107民初19801号
原告：颜勇，男，汉族，1971年1月10日生，住重庆市渝北区。
委托代理人：吴健，重庆承羲律师事务所律师。
委托代理人：陈菲，重庆承羲律师事务所律师。
被告：重庆昭军房地产开发有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区科园二路108号4-1号，组织机构代码73656711-4。
法定代表人：吴怀昭，职务总经理。
委托代理人：曾玉龙，重庆道润律师事务所律师。
委托代理人：李祖军，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
原告颜勇诉被告重庆昭军房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨正文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴健，被告重庆昭军房地产开发有限责任公司的法定代表人吴怀昭及委托代理人曾玉龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告颜勇向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告立即交付九龙坡区X路X号房屋并办理房屋产权证，并以已付房款312653元为基数按日万分之一从2009年5月1日计算逾期交房违约金直至产权证办完为止；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告于2008年9月4日与原告就重庆市九龙坡区X路X号房屋签订了商品房买卖合同，原告已经按照合同约定履行了合法的支付义务，且被告向原告开具了312653元价款的发票，该交易合法有效，被告理应履行自己的合同责任，而被告却未按合同约定履行交房义务，原告遂诉至本院。
被告重庆昭军房地产开发有限责任公司辩称，被告没有收到原告支付的房款，原告也没有支付房款的凭证；原、被告之间不存在需要抵款的情况，被告不欠案外人阜泰公司债务，阜泰公司也没有给被告做工程，不存在阜泰公司以定金形式的6套房屋抵房款的事实；涉案房屋已被司法查封；逾期交房违约金已过诉讼时效。
经审理查明，2008年9月5日，原告颜勇(乙方)、被告重庆昭军房地产开发有限责任公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市九龙坡区X路X号房屋；房屋建筑面积88.67平方米，套内面积72.71平方米；成交金额为312653元，乙方于2008年9月4日缴付全额房款312653元；甲方应于2009年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付给乙方使用，逾期超过30日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款0.01%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.01%的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
2015年3月25日，重庆昭军房地产开发有限责任公司起诉至本院，要求确认其与颜勇签订的涉案合同不成立。2016年4月11日，本院作出(2015)九法民初字第04627号民事判决书，该判决已经发生法律效力。该判决书查明如下事实：
(一)2008年7月8日，重庆昭军房地产开发有限责任公司作为甲方与乙方重庆市阜泰建设（集团）有限公司签订《关于处理朝阳花园小区C栋遗留问题的协议》（以下简称协议），协议载明：“甲乙双方鉴于乙方所承建的朝阳花园小区C栋部分工程，发包方重庆宏耀建设（集团）有限公司已无力支付工程款，造成停工，甲乙双方在原无合同关系的情况下，达成以下协议：一、双方确认彼此无债权、债务关系……；二、甲方将购房业主预付款以定金形式支付给乙方，先付250万元左右（以C栋预售房专户上除国家税后，实际余款为准），乙方立即恢复生产；支付民工工资100万元至130万元之内，购买外墙保温材料款20万，支付外墙砖货款35万，支付塑料管材料款35万，其余约30万元用于租赁材料、防水、给排水、电线的预付款，甲方根据预售房的收入情况优先再以定金形式支付乙方约100万，从甲方付足定金350万之日起，45天之内达到以下工程进度（贴外墙砖基本完成、拆除施工电梯、配电房内的土建工程全部完成、塑钢窗安装达1/2、室内涂料1/2、给排水和电2/4、车库地坪达2/3），在完成上述双方约定的基础上，甲方根据预售房收入以定金形式再付200万元给乙方，从甲方付200万元定金之日起2个半月之内，乙方全部竣工交房，交出合格资料作为乙方收甲方550万元定金的履约条件；三、1、为了确保乙方合法利益，乙方在完成上述约定之日起15日内，乙方与宏耀建设集团清算，甲方支付的550万元定金作为工程款冲抵……。
(二)2008年7月10日，重庆市阜泰建设（集团）有限公司出具收到重庆昭军房地产开发有限责任公司后续工程款定金250万元的《收据》，2008年7月21日，重庆市阜泰建设（集团）有限公司出具收到重庆昭军房地产开发有限责任公司后续工程款定金50万元的《收据》。
(三)2008年9月4日，李灿出具盖有重庆市阜泰建设（集团）有限公司公章的《承诺》，该承诺书载明：“本人以重庆阜泰建设（集团）有限公司的名义与昭军公司签订的朝阳花园小区C栋遗留问题的补充协议，经双方协商以C栋预售房九套（19-3、22-3、17-3、28-4、30-3、30-4、12-4、26-4、16-4），以套内面积每平方米4300元抵房给重庆阜泰建设（集团）有限公司的以下人员（赵敏、赵明、毛义兰、郑建伟）共四人，若此房以房抵工程款中因宏耀公司与昭军公司之间约定的价格过程等而发生的价差，以及经济和法律的责任，概由李灿本人及阜泰公司负全部责任，如出现价差纠纷，则从工程款中扣除（即从李灿与宏耀公司的工程款结算中扣除）”。2008年9月4日，重庆阜泰建设（集团）有限公司向重庆昭军房地产开发有限责任公司出具收到朝阳花园C栋遗留问题工程款250万元的《收据》，该《收据》盖有重庆阜泰建设（集团）有限公司财务专用章及李灿的签字。
(四)2008年9月5日，重庆昭军房地产开发有限责任公司向颜勇开具销售不动产统一发票，载明：购房款312653元。
(五)2011年9月1日，李灿出具《情况说明》载明：现就我阜泰公司以工程款名义所抵昭军公司朝阳花园C栋九套房屋的过程，因本人是经办人，故对情况作如下说明……，2008年9月5日昭军公司同意抵九套房子给阜泰公司价值大约250万元，作为完成协议的价款……，昭军公司并分别给以上五人办理了购房合同、购房发票等手续，后因种种原因，基本上没有履行完成协议，即C栋遗留问题的工程未全面施工，故抵房的条件不成立。
(六)2014年11月3日，重庆昭军房地产开发有限责任公司取得讼争房屋所在小区楼栋的竣工验收备案登记证。
(七)昭军公司、阜泰公司共同认可昭军公司以以房抵款的方式与阜泰公司指定的第三人签订房屋买卖合同用以支付250万元定金，认定昭军公司按照协议完成了550万元定金的支付义务。
另查明，2015年7月6日，重庆市第五中级人民法院作出(2015)渝五中法民终字第02940号民事判决书，解除了重庆昭军房地产开发有限责任公司与案外人阜泰公司于2008年7月8日签订的《关于处理朝阳花园小区C栋遗留问题的协议》；2016年6月1日，重庆市第五中级人民法院作出（2010）渝五中法仲执字第764号执行裁定书及协助执行通知书，对涉案房屋进行了查封。2016年9月20日，重庆市渝中区人民法院作出2016渝01**执1739号协助执行通知书，对涉案房屋予以查封。
审理中，原告陈述：原告是以抵款的方式支付的房款，被告向案外人阜泰公司支付了550万元定金，涉案房屋的抵款就包含在该定金之中，故原告已经履行完毕支付房款的义务；被告与案外人阜泰公司的纠纷从2010年开始，该纠纷与原告存在利害关系，在该纠纷没有解决之前原告不确定权利是否受到侵害，在原告指导权利受到侵害之后一直向法院起诉，不存在超过诉讼时效的问题。
被告陈述：被告向案外人阜泰公司支付的550万元定金包括300万元现金及9套房屋，其中包含涉案房屋，但因被告与阜泰公司之间的《关于处理朝阳花园小区C栋遗留问题的协议》已经由生效判决书确认解除，故被告支付给阜泰公司的定金应当全部退还，包括300万元现金及9套房屋。
审理中，双方共同确认原告已经按约定支付了涉案房屋的税金及大修基金。
上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、(2015)九法民初字第04627号民事判决书、（2016）渝05民终5472号民事判决书、（2015）渝五中法民终字第02940号民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告颜勇与被告重庆昭军房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。
本案中，被告提出原告并未按约定支付购房款，不应当向原告履行交房办证的义务，故本案的争议焦点为原告是否按约定履行了支付房款的义务。根据生效判决书查明的事实，昭军公司基于《关于处理朝阳花园小区C栋遗留问题的协议》应当向阜泰公司履行支付550万元定金的义务，而原告基于与昭军公司签订的商品房买卖合同应当向昭军公司支付购房款，该两组权利义务关系相互独立，但在实际履行的过程中，阜泰公司以原告应当向昭军公司履行的购房款之债抵偿昭军公司应当向阜泰公司履行的定金之债，阜泰公司向昭军公司出具了定金收据，而昭军公司向原告开具了销售不动产统一发票，足以印证三方之间达成了债务抵销的合意，即昭军公司与阜泰公司之间的定金之债及昭军公司与原告之间的购房款之债均已消灭，应当认定原告向昭军公司履行了支付购房款的义务。虽然被告与阜泰公司之间定金之债产生的基础《关于处理朝阳花园小区C栋遗留问题的协议》被解除，但因抵款行为在该协议被解除前就已完成，该协议被解除仅影响被告与阜泰公司之间的债权债务关系，而不影响原告与被告之间的债权债务关系，被告不能以此认为原告未向其支付购房款。
因原告已经按约履行了支付购房款的义务，被告应当按约向原告交付房屋并办理房屋产权证书，但因涉案房屋已被司法查封，被告目前实质上无法履行交房及办证的义务，故对原告要求被告交付房屋并办理产权证的请求，本院不予支持。原告可在交房及办证的限制性条件消除之后另行向被告主张权利，也可向被告主张无法交房及办理过户手续的违约责任。关于逾期交房违约金的问题，被告逾期交付房屋应当按约承担违约责任，但因合同约定违约金应当自房屋实际交付之日起30日内支付，故该违约金尚未达到合同约定的支付条件，本院不予支持。虽然本院认定的交付房屋及办证义务无法履行，但原告坚持其诉讼请求，应待能否交房的事实由生效裁判文书确认或者双方达成不能交房的合意的事实确认后，原告可另行向被告主张违约责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(二)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告颜勇的全部诉讼请求。
本案案件受理费1077元，由原告颜勇负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审判员 杨正文
二〇一七年十二月十九日
书记员 杨 扬