湖南省澧县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）澧民一初字第1233号
原告张业荣，男。
委托代理人范道华，湖南城头山律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告游梅芳，男。
原告张业荣诉被告游梅芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，依法由审判员李志平独任审判，于2015年10月14日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人与被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年7月8日，原、被告双方签订《房屋租赁合同书》1份，约定将原告所有的财富广场E139、E140号门面出租给被告，约定租金标准为55000元，租赁期限为6年。2015年7月8日合同期满之后，原、被告双方就续租事宜多次协商，未能达成续租协议，被告至今占有门面经营，拒绝返还。现请求判决：1、被告向原告返还租赁房屋；2、被告按173元／天支付给原告2015年7月9日至实际腾房之日止占有使用费；3、被告承担占有期间的水电、卫生、物业管理费用。
原告为支持其起诉主张，在举证期间内向本院提交了以下证据：
1、房产证和土地使用权证复印件各1份，拟证明财富广场E区139、140所有权人是原告的事实；
2、《房屋租赁合同书》复印件1份，拟证明房屋租赁合同已经期满终止的事实；
3、照片复印件1张，拟证明被告至今占有承租房屋的事实；
4、原告妻子杨雪兰往返深圳市至常德市乘坐的火车票复印件2张，身份证复印件1份，以及杨雪兰与被告妻子周丽苹协商房屋租赁事宜的录音及文字各1份，拟证明租赁合同期满后原告对被告占有租赁房屋提出了异议的事实；
5、2015年7月30日的律师函和邮寄该函的快递单复印件各1份，拟证明租赁合同期满后原、被告没有达成续租协议，被告无权占有租赁房屋的事实；
6、《房屋租赁合同》复印件1份，拟证明被告提出租赁条件，双方没有达成续租合同的事实；
7、2015年8月16日的律师函和邮寄该函的快递单复印件各1份，拟证明租赁合同期满后原、被告没有达成续租协议，被告无权占有租赁房屋的事实；
8、《房屋租赁合同》复印件1份，拟证明原告提出租赁条件，双方没有达成续租合同的事实；
9、被告与原告代理人范道华的电话录音及文字、通话详单及湖南城头山律师事务所律师通讯录复印件1份，拟证明租赁合同期满后原、被告没有达成续租协议，被告无权占有租赁房屋的事实；
10、原告于2015年8月24日与案外人戴婷婷签订的《租赁合同》及对该合同签名的真实性进行公证的《公证书》复印件1份，拟证明第三人租赁条件优于被告的事实。
被告辩称，原告所诉租赁合同到期属实。但要求：1、2015年7月9日后的房屋占用费按2014年的标准支付；2、原告收回租赁房屋要补偿被告装修费、转让费和相应损失；3、被告继续经营，租金不得高于同等单位面积的房屋租金；4、保持被告的转让权。
被告为支持其答辩主张，在举证期间内向本院提交了以下证据：
1、民事答辩状1份，拟证明本地房屋租赁的市场租金标准；
2、《租赁合同》复印件1份，拟证明双方协商租赁时原告提出的租金的事实；
3、租金收条复印件2份，拟证明本地房屋租赁的市场租金标准；
4、转让费收条复印件1份，拟证明被告以前支付转让费的事实；
5、案外人租赁合同书复印件2份、租金收条复印件3份，拟证明本地房屋租赁的市场租金标准；
6、《房屋租赁合同书》复印件1份，拟证明被告与原告协商租赁房屋时的租金标准。
对于原告提交的证据材料，经庭审质证：被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9无异议；对证据10有异议，认为对原告与案外人签订合同的事不知晓。
对于被告提交的证据材料，经庭审质证：原告对被告提交的证据1有异议，认为该民事答辩状不能视为证据；对证据2的真实性、合法性和关联性无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议；对证据4的真实性、合法性和关联性均有异议，认为不能确定是转让费还是租金；对证据5的真实性、合法性和关联性均有异议，认为系复印件无法与原件核对；对证据6的真实性、合法性和关联性无异议。
综合上述质证情况，对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9，被告无异议，本院予以采信；对证据10，来源合法，且能证明本案的事实，本院予以采信。
对被告提交的证据1，系被告的自书材料，不属于证据，本院不予采信；对证据2、6，原告无异议，本院予以采信；对证据3，来源合法，能证明本案的事实，本院予以采信；对证据4、5，因属孤证，无其他证据佐证，本院不予采信。
根据当事人的举证、质证、本院认证和庭审查明的情况，本院确认以下案件事实：
2009年7月8日，原告将位于澧县澧阳镇财富广场E区139、140建设面积为57.34平方米的房屋租赁给被告，双方签订了《房屋租赁合同书》，合同约定：“租赁期自2009年7月8日至2015年7月8日”。“出租商铺第一年租金为55000元，乙方（被告）应于签署合同之日起一次性交清本年度租金，每年年租金在6月20日付清”。“租赁期内，由乙方支付出租商铺的水电、卫生、物业管理及其理应乙方承担的费用”。“出租商铺的年租金从第二年起，应随本市场的行情而定，不高于相邻门面单位面积的租金”。“合同期满后，在等同条件的情况下，乙方有继续租赁的优先权，如甲方（原告）不与乙方协商，无故收回或另租他人，乙方有权要求甲方赔偿其装修费及损失”。被告租赁房屋后从事服装销售。租赁期间，被告每年均向原告交纳了租金。其中，原告于2010年6月21日派亲戚杨梅收取了被告缴纳的自2010年7月8日至2011年7月8日止的房屋租金30000元月，并向被告出具了收条。2014年6月29日，原告派亲戚杨梅收取了被告缴纳的自2014年6月20日至2015年6月20日止的房租35000元。租赁合同期限届满后，原告妻子杨雪兰于2015年7月15日从广东省深圳市回到澧县，与被告妻子周丽苹协商续租事宜，因租金标准等原因协商未果。同年7月30日，原告委托律师范道华向被告发出《律师函》，要求被告于2015年8月7日17时之前，向原告提出书面续租材料，做为原告选择承租人的依据，逾期未提交书面续租材料的，视为放弃续租合同，且从2015年7月8日始，应承担房屋占有使用费为原合同约定租金标准上增加15%。之后，被告提出续租房屋租金标准为每年42000元，租赁期限为6年，租期为2017年7月8日至2021年7月8日，原告未同意。2015年8月17日，原告再行委托范道华向被告发出《律师函》，告知被告现有第三人提出承租意见，且其承租租金为每年60000元，明显优于被告的续租条件。为保障被告的优先承租权，与被告协商是否按第三人的承租条件签订续租房屋合同。如同意续租，双方于2015年8月21日前签订续租合同，如不同意或不回复，原告将于同年8月21日与他人签订租赁合同，并要求被告于同月23日17时前腾出房屋，并交纳相应的房屋占有使用费。2015年8月18日，被告在与原告委托代理人范道华的电话通话中表示不续租房屋，但要求原告支付58000元转让费元及60000元装修费。2015年8月24日，原告与第三人戴婷婷签订了《租赁合同》，合同约定：“租金标准：租赁期内第一年两间门面合计60000元。从第二年起，租金标准每年增加百分之五”。“租赁期限为：叁年，自2015年10月15日至2018年10月15日止”。“合同签字之日，乙方向甲方（原告）支付租赁押金伍仟元”。后被告未返还所租赁原告的房屋，双方诉争发生，以致成诉。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》均是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租期届满后，原告通过与被告当面协商、发律师函和电话沟通等方式，在同等条件下保障被告优先承租权的情况下，经与被告协商续租合同未能达成一致，被告应依法返还租赁物。因被告未履行合同义务，侵害了原告的民事权益，应承担相应的民事责任。故对原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告占有原告房屋所致原告的损失，应按租赁合同期届满前的租金标准（按2014年6月20日至2015年6月20日年租金标准35000元即96元／天）计算占有使用费，故对原告要求被告按96元／天支付给原告自2015年7月9日至实际腾房之日止占有使用费的诉请部分，本院予以支持，其余部分不予支持。对原告要求被告承担占有使用期间的水电费、卫生费、物业管理费的诉讼请求，因原告未提供证据证明其损失的事实主张，本院不予支持。被告答辩主张的第1点要求，符合法律规定，本院予以采纳，其余部分于事实与法律无据，本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：
一、被告游梅芳返还租赁原告张业荣位于澧县澧阳镇财富广场E区139、140建筑面积为57.34平方米的房屋；
二、被告游梅芳向原告张业荣支付逾期腾房占有使用费（按2014年6月20日至2015年6月20日年租金标准35000元即96元／天，从2015年7月9日计算至实际腾房之日止）；
上述一、二项限被告游梅芳于本判决生效后15日内履行完毕。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9800元，减半收取4900元，由原告负担100元，被告游梅芳负担4800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 员 李志平
二〇一五年十一月二十七日
代理书记员 任 娜
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
校对人：李志平