福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终字第320号
上诉人（原审原告）王玉莲，女，1954年9月5日出生，汉族，住长乐市。
上诉人（原审原告）杨书明，男，1954年10月23日出生，汉族，住长乐市。
上列二上诉人共同委托代理人张钊，福建华辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈向华，男，1956年8月1日出生，汉族，住长乐市。
委托代理人郑进禄，福建闽航律师事务所律师。
上诉人王玉莲、杨书明因与被上诉人陈向华恢复原状纠纷一案，不服福建省长乐市人民法院（2015）长民初字第1555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告王玉莲、原告杨书明于1974年10月23日办理结婚登记手续。1992年4月10日，长乐市人民政府向原告杨书明发放了长祉集建（1992）字第011348号集体土地建设用地使用证，该建设用地位于松下镇松下村码头东，二原告在该土地上搭建一座二层砖瓦结构房屋。后原告杨书明与被告陈向华协商将该房屋及土地使用权以总价61000元转让给被告，双方遂于1999年8月20日签订一份断契，该断契载有“杨书明东边前后两间房屋，东至忠钦厝；西至长栋厝，南（前）至水泥路；北（后）至大众六米路。现杨书明厝价格人民币陆万元正愿意卖断给陈向华受用，若日后价值连城，杨书明及后代便无反悔，恐以后节外生枝，特立断契字据为凭（本据一式二份）。（陆万壹仟元正），（土地证换证，我应去土地办换证）（内附杨书明土地使用证壹本），原房主：杨书明，王玉莲，杨大其，接授人：陈献华，执笔人：林庆华，见证单位：长乐市松下镇松下村敬老会，一九九九年八月二十日”。该断契上原房主处的“杨书明，王玉莲，杨大其”等字均由原告杨书明签名并捺印，被告在接授人处加盖“陈献华”盖章，长乐市松下镇松下村敬老会在见证单位上加盖“长乐市松下镇松下村敬老会”印章。断契签订后，在扣除先前原告拖欠被告的“会钱”7000元外，被告另行向原告杨书明支付余款54000元。原告杨书明在收到款项后将涉案土地使用权证交付给被告。不久，被告即搬入涉案房屋。2013年4月，被告将诉争房屋拆除，并在该建设有地上搭建了一幢十一层楼房。
另查明，原告杨书明和王玉莲长期在一起生活，1999年1月-1999年12月间，原告王玉莲在松下镇松下村居住生活。
原审法院认为，二原告诉请被告陈向华归还土地并恢复房屋原状，被告辩解双方已签订“断契”，二原告已将土地使用权及房屋转让给被告，要求驳回原告的诉请。可见，本案的主要争议焦点在于双方所签订的“断契”是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，原告杨书明为向被告转让诉争土地使用权及房屋，以杨书明与王玉莲的名义与被告陈向华签订《断契》时，未经原告王玉莲授权，属无权代理。但基于如下原因，原审法院认为被告作为相对方其有理由相信杨书明有代理权，杨书明的行为构成表见代理，双方签订的合同有效。首先，原告杨书明在长乐市松下镇松下村敬老会见证下，方以自己与配偶王玉莲的名义与被告陈向华签订“断契”；其次，原告杨书明出售的房屋及土地使用权的价款与同期市场价格相符，双方经自愿协商签订的合同，没有恶意串通损害第三方利益；再者，原告杨书明在收取交易款后，已向被告交付土地使用权证；最后，被告在搬入涉案房屋后较长的时间内，二原告并未提出异议。故原告的诉求，缺乏法律和事实依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告王玉莲、杨书明的诉讼请求。案件受理费600元，由原告王玉莲、杨书明负担。
一审宣判后，原审原告王玉莲、杨书明不服，向本院提起上诉。
上诉人王玉莲、杨书明上诉称：一、上诉人对诉争房屋和土地享有物权，有权要求被上诉人停止侵害，归还土地，恢复原状。一审法院以债权凭证否认上诉人的物权请求权，是错误的。二、“断契”没有上诉人王玉莲的签字和手印，是无效的。敬老会无见证合同的职能和能力，也未对签订断契的过程进行见证。原审认定出售的价格与同期市场价格相符是错误的。被上诉人明知讼争财产存在共有人，不属于善意。原审认定王玉莲1999年居住在松下村是错误的。原审法院认定杨书明收取了全额售房款没有事实依据。上诉人知道权利受侵害之后，因畏惧被上诉人的势力，多年协商无果，才向法院起诉，而被上诉人也不主张过户，可见双方存在争议。本案讼争的合同属于农村房屋买卖合同，未经审批，属于无效合同。被上诉人未履行该合同的义务，其不享有债权请求权，不能对抗上诉人所享有的物权。综上，请求：一、依法撤销（2015）××民初字第××号《民事判决书》改判支持原审诉讼请求。二、判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人陈向华答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望法庭依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由：1、上诉人与被上诉人之间已经签订了断契的事实是存在的，断契是在双方真实意愿下签订的，是真实有效的，应当受到法律保护。2、上诉人说他没有收取全额售房款，不符合事实，被上诉人提供了村委会证明，证明上诉人与被上诉人存在房屋买卖关系，双方都履行了权利和义务，并履行完毕，不存在拖欠部分购房款的事实。
经审理查明，各方当事人在一审诉讼过程中提供的证据已随一审案件移送本院。根据现有的证据，一审法院已查明的事实基本清楚。
本院认为，本案的争议焦点：一、1999年8月20日签订的《断契》是否有效；二、上诉人是否有权要求被上诉人返还讼争土地、房屋，恢复原状。
关于《断契》的效力问题。因本案讼争土地使用权登记在上诉人之一的杨书明名下，被上诉人有理由相信上诉人杨书明能够代表其他家庭成员决定该土地使用权和房屋的转让事宜，而《断契》中关于价款的约定符合同期市场价格，未损害他人的利益。此外，该《断契》亦有执笔人签名、见证单位盖章，在签订《断契》后，被上诉人亦支付了相应对价，而上诉人也将土地使用权证交付被上诉人，被上诉人亦搬入房屋居住。而上诉人之一的王玉莲自认于2002年即已经知道房屋出卖的事实，却至起诉前均未提出异议。虽然双方的交易行为在形式上仍有一定瑕疵，但符合当地的交易习惯，也体现了双方在交易当时的真实意思，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故，上诉人主张杨书明签订上述《断契》时，未经共有权人的王玉莲同意，该《断契》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。至于上述《断契》是否经有关部门审批，属于协议的履行问题，不能作为判断协议是否有效的依据。
关于上诉人是否有权要求被上诉人返还讼争土地、房屋，恢复原状的问题。尽管目前土地使用权仍然登记在上诉人杨书明名下，但杨书明已经通过签订协议的方式将土地使用权以及房屋所有权转让给被上诉人，并已经收取了转让对价，各方均应受到合法有效的合同的约束。上诉人再行主张上述土地和房屋的权利，缺乏依据。原审法院不予支持，并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费1300元，由上诉人王玉莲、杨书明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐敏洲
代理审判员 刘启鸣
代理审判员 陈 嘉
二〇一六年三月三十日
书 记 员 段 薇