荆州市沙市区人民法院
民 事 判 决 书
(2013)鄂沙市民初字第00131号
原告（反诉被告）：毛清凤，女，1954年1月2日出生，汉族，湖北省荆州市人，住湖北省荆州市荆州区。
委托代理人：尚万一，湖北光谷律师事务所律师。
被告（反诉原告）：马延林，男，1971年5月29日出生，回族，湖北省荆州市人，住湖北省荆州市沙市区。
委托代理人：刘华，湖北昭阳律师事务所律师。
原告（反诉被告）毛清凤与被告（反诉原告）马延林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛清凤及其委托代理人尚万一，被告马延林及其委托代理人刘华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）毛清凤诉称：原、被告于2010年8月1日签订房屋租赁合同一份。合同约定：原告将其位于荆州市沙市区北京西路386号房屋租给被告（反诉原告）马延林使用，租期为2年（2010年11月1日起至2012年10月31日止）。双方约定第一年租金为33000元，第二年租金为36000元，被告（反诉原告）从2010年11月1日起3个月交一次租金，金额为8250元，并约定被告（反诉原告）要在交租当月的1号前缴纳租金，如不按时缴纳租金，原告有权收回房产。合同还约定了违约方要承担对方的律师费、诉讼费等费用。原、被告双方在2012年8月1日在协商应缴纳租金和合同到期后是否续约问题发生分歧，随后被告拒绝缴纳2012年8、9、10月份的租金，并拒不返还原告（反诉被告）的房产，现诉至人民法院，请求判令：1、判令被告（反诉原告）将承租房屋返还给原告（反诉被告）；2、判令被告（反诉原告）支付房屋租金30000元；3、本案的诉讼费、律师代理费15000元由被告（反诉原告）承担。
被告（反诉原告）马延林辩称：1、双方的租赁合同虽已到期，但租赁关系依然存在，且被告依然在实际经营，处于保护经营连贯性的目的，不易将房屋立刻返还给原告，且被告在房屋中投入了大量的装修改造费用，在此问题没有解决前，也不应将房屋返回给原告。2、被告并不存在主观故意拖欠租金的情况，就合同期内的租金也要求原告来领取，是原告借故不来，造成拖欠的事实不能将归责于被告。3、被告并不存在违约的情况，也不应当承担违约责任，也不应承担原告的诉讼和律师费用。
被告（反诉原告）马延林反诉称：原、被告于2010年8月1日签订房屋租赁合同一份。合同约定：原告将其位于荆州市沙市区北京西路386号房屋租给被告（反诉原告）马延林使用。合同签订后，在房屋使用过程中，由于二楼包间专用卫生间严重漏水，经常给进餐客人造成损失，被告（反诉原告）为此多次对受损顾客道歉并赔偿损失，给被告（反诉原告）造成重大的经济损失，被告（反诉原告）多次向原告（反诉被告）反映该情况，希望其解决漏水问题，但原告（反诉被告）一直未予理睬。故提起反诉，请求法院判令：1、判令原告（反诉被告）立即对出租房屋进行维修；2、判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）损失1030000元并承担本案的诉讼费、律师费。
原告（反诉被告）毛清凤反诉辩称：反诉原告的诉请既无事实依据也无法律依据。根据双方租赁合同的约定，租赁房屋维修义务在反诉原告，合同明确约定，维修费用由反诉原告承担，反诉原告诉请要求反诉被告承担房屋维修费用及赔偿损失有违租赁合同的约定，缺乏事实根据。反诉原告诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回。
原告（反诉被告）毛清凤为支持其主张，本诉、反诉一并向本院提交的证据及对方当事人的质证意见如下：
1、原告身份证复印件一份。证明原告诉讼主体适格的事实；
2、房屋产权证复印件一份。证明房屋产权归原告所有的事实；
3、荆州市公安局荆州分局出具的被告户口信息原件一份。证明被告的身份信息；
4、原、被告签订的租赁协议复印件一份。证明原、被告房屋租赁关系存在的事实，双方约定维修费用应由被告承担，原告不承担任何装潢费用，一方违约另一方应承担由此产生的律师费、诉讼费等费用；
5、委托代理合同及律师费收费发票原件各一份；证明原告已委托代理人并支付律师费15000元。
6、原告（反诉被告）自书的情况说明原件一份；证明双方发生租赁事实经过，合同到期后，就续租问题未达成协议，被告至今仍然占用房屋。
经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1、2、3无异议。对原告（反诉被告）提交的证据4的真实性无异议，但认为该协议并没有提到维修具体实施由谁进行，双方就房屋维修问题约定不明确。根据双方签订的房屋租赁合同第6、10条约定，因甲方原因终止合同，甲方要适当对乙方的固定装潢费用进行补偿，我方认为：承担律师费、诉讼费应有违约的前提，我方并没有违约。对原告（反诉被告）提交的证据5由于对方当庭没有提供原件，对其真实性提出异议，不同意就此证据庭后重新质证。并且该代理合同是在2012年10月16日签订，签订的时候双方的租赁关系还没有到期，该证据产生时被告还没有违约行为，被告不应承担该费用。证据6是原告自己所述，对证据的效力提出异议。
被告（反诉原告）马延林为支持其主张，本诉、反诉一并向本院提交的证据及对方当事人的质证意见如下：
1、反诉原告身份证复印件一份。证明反诉原告诉讼主体适格；
2、原、被告签订的租赁合同复印件一份；证明双方的租赁关系存在的事实，合同2012年10月31日到期，合同约定的租期内最后两个月不交租，以押金抵租金，若因甲方原因终止合同，甲方要适当补充乙方固定装潢费用，合同到期后，乙方享有优先承租权；
3、原告（反诉被告）毛清凤出具的租金、押金收据复印件4份。证明租金的收取都是由原告（反诉被告）上门领取，出具收据。租金的交付已交到2012年7月31日；
4、原告（反诉被告）毛清凤出具的押金收据复印件3份。证明被告（反诉原告）在原告（反诉被告）处有押金6000元；
5、照片复印件8份。证明出租房屋漏水情况；
6、装修发票、收据复印件7份；证明被告（反诉原告）装修开支情况。
7、被告（反诉原告）出具的销售台账明细原件1份。证明反诉原告经营受漏水影响，损失近40万元；
8、收条复印件4份；
9、购物发票复印件5份。证据8、9共同证明被告（反诉原告）因漏水情况向受损顾客赔偿情况；
10、原告自书的情况说明原件一份；证明对原告（反诉被告）情况说明的驳斥以及对真实情况的陈述。
经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1、2、3、4无异议。对被告（反诉原告）提交的证据5的真实性、关联性均有异议，认为照片看不出来是何时何地拍摄的，该照片与本案无关。对被告（反诉原告）提交的证据6的真实性、关联性、合法性均有异议，认为现在一般都是机打发票，手填收据在证据形式上不合法，发票上载明的材料是否购买、用在何处没有任何佐证。对被告（反诉原告）提交的证据7-10真实性、关联性、合法性均有异议。认为证据7属于反诉原告单方制造，无法查明其真实性。证据8、9是何时何地由何人所写无从证实。证据10作为当事人的单方陈述，不能作为证据。
综合双方当事人的质证意见，本院对原、被告提交的证据的证明效力分析认定如下：
经本院审查核实，原告（反诉被告）提交的证据1、2、3，内容客观真实、来源合法、与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院对其证明效力予以确认。对于原告（反诉被告）提交的证据4，本院认为双方签订的租赁合同对租赁物的维修义务作出的约定明确，本案中，双方当事人签订的租赁合同是因租期届满而终止，非单方原因，租赁期限届满后，被告（反诉原告）拒不返还租赁物，其行为已然构成违约，故被告（反诉原告）认为双方签订的租赁合同就维修问题约定不明确，因为原告（反诉被告）的原因终止合同要求给予装修补偿，被告（反诉原告）行为不存在违约，不承担律师费、诉讼费的质证意见本院不予采纳，对原告（反诉被告）提交的证据4的证明效力，本院予以确认。对于原告（反诉被告）提交的证据5在庭审时未提交原件，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第65条，于2013年8月19日组织被告（反诉原告）就该证据原件进行质证，本院对原告（反诉被告）提交的证据5的证明效力予以确认。对于原告（反诉被告）提交的证据6，系原告（反诉被告）单方面出具，且对方当事人提出异议，本院对其证明效力不予确认。
对于被告（反诉原告）提交的证据1、2、3、4客观真实、来源合法、与本案具有关联性，能够证明本案事实，且对方当事人无异议，本院对其证明效力予以确认。对于被告（反诉原告）提交的证据5，无法仅凭此组照片证明房屋漏水的事实，本院对该组证据的证明效力，不予采纳。对于被告（反诉原告）提交的证据6，被告（反诉原告）未提交发票出具人吉杰装饰工程的主体信息，本院对该组发票的真实性不予认可。对被告（反诉原告）提交的证据7，为被告（反诉原告）自己单方面出具，对方当事人对此提出异议，且被告（反诉原告）没有其他证据佐证其营业损失，本院对其证明效力不予确认。对被告（反诉原告）提交的证据8，该组证据属于证人证言，收条出具人未出庭接受质证，本院对该组证据的证明效力不予确认。对被告（反诉原告）提交的证据9，被告（反诉原告）无法证明该组证据与本案的关联性，本院对该组证据的证明效力不予确认。对被告（反诉原告）提交的证据10，系被告（反诉原告）单方面出具，且对方当事人提出异议，本院对其证明效力不予确认。
依据本院确认的有效证据，综合双方当事人陈述，本院查明以下案件事实：
原、被告双方于2010年8月1日签订房屋租赁合同一份。合同约定：原告（反诉被告）将其位于荆州市沙市区北京西路386号1栋2门1楼1号房屋租给被告（反诉原告）马延林使用，租期为2年（2010年11月1日起至2012年10月31日止）。双方约定第一年租金为33000元，第二年租金为36000元，被告（反诉原告）从2010年11月1日起3个月交一次租金，押金可抵扣租金。合同签订后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）缴纳押金6000元。2012年7月，原、被告双方未就续租问题达成一致意见，被告（反诉原告）从2012年8月起开始欠缴租金，尚欠原告（反诉被告）2012年8、9、10月，3个月租金共计9000元。合同期满后，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付欠缴租金并腾退房屋，被告（反诉原告）一直未予配合，占用房屋至今，也未缴纳所欠租金，双方协商未果，故而成讼。
本院认为：双方当事人签订的合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则。原告履行了将租赁物交付于被告（反诉原告）使用的义务，被告（反诉原告）未履行缴纳租金的义务，其行为是违约的民事行为，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）缴纳所欠租金的请求，本院予以支持。被告（反诉原告）已经向原告（反诉被告）缴纳押金6000元，尚欠9000元租金，还需给付原告（反诉被告）租金3000元。原告（反诉被告）毛清凤对该租赁物享有合法物权，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”故原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）参照以前的租金标准给付房屋占用费的请求本院予以支持。原、被告双方签订的租赁合同第十二条约定：“……如果由此产生了律师费、诉讼费等，一并由违约方承担赔偿。”被告（反诉原告）在租赁期限届满后，拒不腾退房屋的行为，已经违反了租赁期限届满后承租人应当返还租赁物的义务，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担所产生的15000元律师费的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原、被告双方签订的租赁合同期满后，未就续租事宜达成合意，且原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还租赁物，故被告（反诉原告）认为合同到期后租赁关系为不定期租赁的答辩意见本院不予采纳，原告请求被告返还租赁房屋的请求，本院予以支持。原、被告所约定的租赁期限届满后，双方未就续租事宜达成合意，该租赁合同效力自然终止，而非单方行为造成，被告（反诉原告）提交的证据也无法证明其装修的具体金额，原、被告双方签订的租赁合同期限为2010年11月1日起至2012年10月31日止，被告（反诉原告）在双方未就续租事宜达成合意的情形下，主张其于2012年10月28日将涉案房屋进行了装修，要求装修补偿，其行为显非善意，且根据双方签订的租赁合同第六条约定：“在不破坏房屋整体结构，不对房屋造成安全隐患的情况下，被告（反诉原告）可对房屋进行装潢。但装潢费用自理，原告（反诉被告）不承担被告（反诉原告）任何装潢费用，租期到期后，被告（反诉原告）若要拆除装潢，需还原告（反诉被告）房屋原样。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”故被告（反诉原告）认为该租赁合同是因为原告（反诉被告）原因终止，要求原告（反诉被告）赔偿装修款的请求，本院不予支持。原、被告双方签订的租赁合同第三条约定：“该房产租期为2年，从2010年11月1日起至2012年10月31日止，租期内水、电、经营及房屋维修等费用均由乙方〔被告（反诉原告）〕承担。”该约定对房屋的维修义务指向明确，且租赁期限届满后，被告（反诉原告）依然占有该房屋，拒不腾退的行为，属侵权行为，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）维修房屋的请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告（反诉原告）认为原告应当赔偿因为房屋漏水给进餐顾客造成的损失及营业额损失，但因被告（反诉原告）提交的证据无法证明房屋存在漏水的事实，且原告（反诉被告）行为不存在违约，并且营业额的降低和进餐顾客的损失属于间接损失，不属于法定赔偿范围，故被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）赔偿因房屋漏水而造成的损失的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、二百三十五条、二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）马延林在本判决生效之日起十五日内将位于荆州市沙市区北京西路386号1栋2门1楼1号房屋腾退并交付给原告（反诉被告）毛清凤。
二、被告（反诉原告）马延林在本判决生效之日起十五日内给付原告毛清凤房租3000元，并从2012年11月1日起至房屋腾退之日止每月按3000元的标准计付原告（反诉被告）毛清凤房屋占用费。
三、驳回被告（反诉原告）马延林的其他诉讼请求。
如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费925元，由被告（反诉原告）马延林负担。反诉案件受理费7035元，由被告（反诉原告）马延林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：荆州市非税收入管理局汇缴结算户，账号：26×××32，开户行：农业银行荆州市分行直属支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈仁文
审 判 员 张 华
代理审判员 周 备
二〇一三年九月五日
书 记 员 黄 炼