广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂10民终1970号
上诉人（一审被告）刘启欢，男，1986年10月8日出生，壮族，住百色市右江区。
委托代理人窦智，百色市秉正法律服务所法律工作���。
被上诉人（一审原告）百色市海龙房地产有限公司。住所地：百色市右江区中山一路*号。
法定代表人田汉清，董事长。
委托代理人齐冠霖，广西中名律师事务所律师。
一审第三人中国工商银行股份有限公司百色市右江支行。住所地：百色市右江区中山一路*号。
负责人李映，行长。
委托诉讼代理人梁峻铭，该行风险部员工。
上诉人刘启欢因商品房销售合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初1596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年1月13日传唤���方当事人到庭进行调查、质证。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告为《商品房买卖合同》的出卖人，被告为买受人，付款方式为由被告向银行申请按揭贷款支付，被告以其购买的涉案商品房作抵押向第三人贷款273000元，双方签订《个人购房借款/担保合同》，期限为30年，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续，由原告提供阶段性连带保证担保。因被告未能按借款合同规定履行还款义务，被第三人诉至该院，经该院判决，解除本案第三人与被告签订的《个人购房借款/担保合同》，原告承担保证责任代被告偿还银行借款本息共计289023.59元后，双方于2016年4月13日签订协议，约定被告同意解除双方商品房买卖合同，将其购买的位于百色市右江区商品房退还给原告，并协助原告办理房产过户相关手续，并保证配合原告办理撤销备案手续，在本协议签订后3个工作日内把购房发票、购房合同等相关文件归还原告等，原告将被告已支付的首付款117019元扣除代还银行部分贷款17079.77元后，余款99939.23元，分三次退回被告，在签订本协议后退3万元，撤销抵押及备案后3个工作日退50000元，搬离房子后3个工作日退19939.23元。协议签订后，原告已退还被告49939.23元并收回该房，因被告不积极配合办理过户手续且被告由于债务纠纷涉案房屋被该院查封，引起本案纠纷。对于双方签订的协议，因在出卖人承担阶段性保证责任的商品房按揭贷款关系中，房屋权属转移并设立抵押之前，出卖人仍享有房屋的所有权，而在买受人违反借款担保合同，致使出卖人承担归还贷款的保证责任，被银行或法院扣划款而无法实现商品房买卖合同目的时，出卖人有权解除商品房买卖合同，故原告提供的双方基于上述事实而��成同意解除商品房买卖合同的协议，形式合法，内容真实客观，与本案有关联，能证明双方同意解除商品房买卖合同的事实，该院予以采信。
一审法院审理认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理”的规定，本案涉及商品房买卖合同及借款担保合同两个法律关系，担保借款合同的目的是为了实现商品房买卖合同的目的，而借款担保合同的成立及履行情况，决定商品房买卖合同出卖人取得价款目的能否实现，在出卖人承担阶段性保证责任的商品房按揭贷款关系中，房屋权属转移并设立抵押之前，出卖人仍享有房屋的所有权。因本案被告未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人（本案第三人）办理商品房抵押登记手续，引起纠纷，被本案第三人诉至该院，已由该院判决解除商品房担保借款合同并由本案原告作为保证人承担连带保证责任，该判决已发生法律效力且已由原告履行保证义务代被告偿还银行借款本息共计289023.59元。至此，原告作为房地产开发商与被告签订的商品房买卖合同以达到卖房获取商业利润的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，原告有权解除商品房买卖合同。鉴于原告与被告基于上述事实，已自行达成解除双方商品房买卖合同协议，该协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，应合法有效，该院���以确认。被告应按双方签订的协议书约定履行义务。至于被告因其他债务纠纷，涉案房屋被该院查封，但涉及的仅是债权债务的履行问题，不影响双方解除商品房买卖合同协议的效力，被告的抗辩理由不成立。故原告的诉讼请求，于法有据，理由充分，该院予以支持。合同解除后，被告应将位于百色市右江区商品房退还给原告，并协助原告办理房产撤销备案及过户相关手续，原告应同时退还被告支付的购房款50000元。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、第二十四条、第二十五条之规定，判决一、确认原告百色市海龙房地产有限公司与被告刘启欢于2011年3月30日签订的商品房买卖合同解除；二、被告刘启欢应将位于百��市右江区商品房退还给原告，并协助原告办理该房产的撤销备案及过户相关手续；三、原告百色市海龙房地产有限公司返还被告刘启欢购房款本金50000元。案件受理费100元，减半收取50元，由被告刘启欢负担。
上诉人刘启欢不服一审判决，上诉请求撤销一审判决。主要理由是：被上诉人与上诉人签订商品房买卖合同后，上诉人将房款支付完毕，被上诉人开出正式的购房发票，并将房屋交付给上诉人使用，上诉人已入住五年有余，由此可见，合同已实际履行完毕。至于在房屋交由上诉人使用后，上诉人没有偿还购房贷款而导致被上诉人承担保证责任，该保证责任因履行担保合同而产生，而不是因商品房买卖合同而产生，一审撤销履行完毕的合同明显没有事实和法律依据。上诉人是上水家园9-4-601号房屋的所有人和使用人，上诉人取得���房屋的所有权和使用权行为合法，被上诉人主张该房屋归其所有没有事实和法律依据。上诉人因为欠席芬艳、韦富杰的债务，被右江区人民法院查封房屋三年有余，至今仍处于查封状态。而上诉人与被上诉人在协议中约定解除房屋买卖合同以及将房屋退还给被上诉人，这明显违反了法律强制性规定。一审仍然认定协议合法有效，明显属于认定事实不清、适用法律错误。
被上诉人百色市海龙房地产有限公司答辩的主要意见是，上诉人的上诉理由不成立。涉案房产并没有交付，房屋所有权还是属于被上诉人的，房屋的权属确认应以登记为主。现在上诉人已经腾空房屋返还给被上诉人。上诉人因为怠于偿还债务，被工商银行解除合同，导致上诉人与被上诉人之间的买卖合同被解除。我们认为一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以��持。
一审第三人中国工商银行股份有限公司百色市右江支行参诉的主要意见是，上诉人和第三人存在贷款关系，其办理按揭贷款，被上诉人是阶段性担保人，由于上诉人未依照合同履行还款义务，所以我们提起诉讼时，就以上诉人和被上诉人为被告。一审判决生效后，我们申请强制执行，执行得被上诉人的款项用于偿还贷款本息和案件受理费。
二审期间，上诉人提供百色市中级人民法院（2012）百中民二终字第61号民事判决书、百色市右江区人民法院（2012）右执字第293号、第293-1号、第293-4号执行裁定书、百色市房屋权属登记信息核查证明各一份，以证明涉案房屋属于其所有，因其欠案外人席芬艳债务，房屋被百色市右江区人民法院查封。
经庭审质证，被上诉���对上诉人提供书证的真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关联性。其提供的百色市房屋权属登记信息核查证明只能证明涉案房屋做了备案登记，不能确定房屋的权属。一审第三人认为上诉人提供的书证与本案没有关联性。
本院结合各方当事人举证和质证，认证如下：上诉人提供的百色市房屋权属登记信息核查证明与本案待证事实具有关联性，可作为认定本案事实的参考依据。上诉人提供的其他书证为人民法院已发生法律效力的裁判文书，不属于证据，这些裁判文书所确认的事实可作为认定本案事实的参考依据。
二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本案当事人争议的主要焦点是，上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同是否已经��除，涉案房产应否归还被上诉人并办理房屋撤销备案手续。
本院认为，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同后，向被上诉人交付了购房首付款117019元，随即又通过按揭贷款交付余下购房款，被上诉人向上诉人交付了房屋。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人、买受人支付价款的合同，上诉人与被上诉人依据双方所签订的商品房买卖合同，已经实际履行了支付房款、交付房屋等主要合同义务，双方约定的给付价款、交付房屋之合同债务均已实现，该买卖合同因当事人双方全面履行而归于消灭，合同的权利义务已经终止，已无解除之必要，也不具备解除的基础，故而双方于2016年4月13日签订协议，约定解除之前的商品房买卖合同不具备生效要件，为无效之合同。合同终止后不产生恢复原状的效力，双方约定之相互返还购��款和房屋也不能实现。诚然，在商品房买卖合同终止以后，双方还可以再另行协商对房屋进行处置，但协议的结果不得违背法律的规定，也不得损害第三人的利益。上诉人因负有对案外人席芬艳等人的债务不能偿还，经司法确认后，人民法院对上诉人采取强制执行措施，依法查封其持有的房产即涉案房产。被依法查封的财产不得擅自处分。此时上诉人与被上诉人再对该房产进行处分，不仅损害席芬艳等人的利益，也是属于逃避执行责任、妨碍民事诉讼的行为，该行为违法，当属无效。故被上诉人主张涉案买卖合同已解除没有合法依据，不应得到支持，涉案房产也不应归还被上诉人。一审认定合同已经解除，判令上诉人返还涉案房产不当，本院予以纠正。在上诉人与被上诉人、一审第三人签订的个人购房借款/担保合同中，因上诉人不依约还款，被上诉人在承担保证责任代为上诉人偿还一审第三人借款后，可以另行向上诉人追偿。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初1596号民事判决；
二、驳回被上诉人百色市海龙房地产有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费100元，减半收取50元，由被上诉人百色市海龙房地产有限公司负担；二审案件受理费100元，由被上诉人百色市海龙房地产有限公司。
本判决为终审判决。
审判长 曲 静
审判员 凌 除
审判员 玉 江
二〇一七年三月二日
书记员 劳伟平