西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初6842号
原告：王卫东，男，汉族，1977年6月20日出生，住河南省新蔡县。
委托代理人王世奎，陕西金镝律师事务所律师。
委托代理人郑赛，陕西金镝律师事务所律师。
委托代理人王建武，陕西稼轩律师事务所律师。
被告西安灿阳实业集团有限公司，住所地：西安市高新区唐延路25号银河科技公寓2幢1单元16层11605号房。
法定代表人王大尉，该公司总经理。
委托代理人许强，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告西安新昆房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区科技四路南侧心桥佳苑第1幢2单元3层20301号房。
法定代表人李巍，该公司总经理。
委托代理人陈禹臣，该公司员工。
原告王卫东诉被告西安灿阳实业集团有限公司(以下简称灿阳公司)、西安新昆房地产开发有限公司（以下简称新昆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王卫东及其委托代理人王世奎、王建武，被告灿阳公司的委托代理人许强，被告新昆公司的委托代理人陈禹臣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年9月23日，原告与被告新昆公司签订了《西熙国际商铺认购合同》，合同约定原告购买被告新昆公司位于西安市高新区丈八北路与科技一路交汇处西北角西熙国际购物广场一层1021号、1022号商铺，两商铺面积均为72.69平方米，两商铺价款均为1967428元；被告新昆公司应于2015年4月30日前办理完成《商品房买卖合同》网签备案；应于2015年12月31日向原告交付房屋。合同签订后，原告按照合同约定向被告新昆公司交付了50%的房款，合计1974856元，但被告新昆公司未履行义务，2015年6月10日，原告再次要求被告新昆公司办理两商铺网签备案手续，被告新昆公司承认尚未取得相关手续，就截止2015年6月10日的逾期责任，承诺向原告支付违约金150000元。2015年6月29日被告新昆公司将西熙国际的项目转让给被告灿阳公司，但截止2016年7月8日，被告新昆公司、灿阳公司仍未取得该项目的销售证，原告多次要求被告履行合同约定，但被告新昆公司口头承诺与原告解除合同并向原告退还购房款、支付违约金，但被告新昆公司、灿阳公司在退还原告900000元购房款后，一直拖延拒不履行后续退款及违约金赔偿责任。现诉至法院，请求依法判令：1、确认原告与被告新昆公司签订的《西熙国际商铺认购合同》无效；2、被告新昆公司退还原告支付的购房款1074856元；3、被告灿阳公司向原告支付违约金150000元以及从2016年1月1日起以购房款本金1074856元为基数，按照每日万分之三计算违约金，直至清偿完毕之日；4、被告新昆公司对上述款项承担连带责任；5、本案诉讼费由两被告共同承担。
被告新昆公司辩称，2015年6月25日，我方和被告灿阳公司签订权利义务转让协议，将西熙国际项目全部转移至灿阳公司运营，项目和我方无关，我方认为项目所涉及的购房款、利息应由被告灿阳公司支付，向原告出具的违约金15万元承诺是原告与我方单独达成，我方认可。
被告灿阳公司辩称，涉案事实按照原告诉请，基于认购合同的签订，我方并不是认购合同的相对方，原告诉讼主体有误；由于认购合同签订和付款的行为发生在原告与被告新昆公司之间，法院应该核准认购合同是否真实发生；原告现在针对我方提供的诉请没有事实及合同依据；本案中的两份认购合同诉讼至一案有错，原告应该撤诉后另行起诉处理。
经审理查明，2014年9月5日，原告与被告新昆公司签订编号为F1-1021号西熙国际《商铺认购合同》，合同约定：原告预定被告开发的位于西安市高新区丈八北路与科技一路交汇处西北角西熙国际购物广场一层1021号商铺，该套商铺建筑面具为72.69平方米，商铺总额为1967428元，原告应于2014年9月5日支付房款首付984728元，其余980000元办理按揭贷款，合同有效期自2014年9月5日至2015年4月30日。合同另约定该商铺为独立产权商铺，被告新昆公司取得预售证后与原告签署正式的合同，若因被告新昆公司原因不能满足双方签约条件时，被告新昆公司须无条件退还原告所缴纳的全额款项并赔偿原告实交预付款10%的违约金且认购合同自动解除。2014年9月23日，原告与新昆公司签订编号为F1-1022号西熙国际《商铺认购合同》，该合同约定原告购买被告开发的的位于西安市高新区丈八北路与科技一路交汇处西北角西熙国际购物广场一层1022号商铺合同，该商铺面积价款付款期限等约定均与F1-1021号合同相同。两份合同签订后，原告依约向被告新昆公司两套商铺的首付款共计支付首付款1974856元。但被告新昆公司并未按照合同约定于2015年4月30日前取得涉案商铺的预售证，未能与原告签订《商品房买卖合同》。2015年6月29日，被告新昆公司与被告灿阳公司、案外人陕西秦风贸易有限公司签订《合同权利义务转让协议》，协议约定被告新昆公司将其与陕西秦风贸易有限公司签订的《合作协议》中其权利义务转让给被告灿阳公司，被告新昆公司在涉案项目中拖欠的前期工程款、清退房屋销售款等与工程有关的债权债务以双方移交的清单为准，由被告灿阳公司负责处理。对于被告新昆公司与灿阳公司之间达成的债权债务转让协议，经当庭询问，原告王卫东认可两被告之间的债权债务转让行为，要求被告灿阳公司向其承担赔偿责任。
另查，被告至今未取得涉案项目的土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证，商品房预售许可证，该项目目前正在建设之中。
再查，被告新昆公司已向原告王卫东退还两套商铺购房款900000元，剩余1074856元未还。
以上事实，有《商铺内部认购合同》、收款收据、《合同权利义务转让协议》、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告王卫东与被告新昆公司签订的认购合同系对原告所认购房屋的基本信息、购房款数额、正式签订买卖合同的时间等协商一致的结果，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该认购书的目的是为将来签订买卖合同所做的事先约定，应属于预约合同，不属于商品房预售合同。但原、被告双方在该预约合同中所指向的原告预购买标的物必须是客观、真实存在的。而被告至今尚未取得涉案项目的土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证，商品房预售许可证，致使原、被告在签订预约合同时双方所指向的、原告欲购买标的物不具有特定的物理属性，且违反国家法律强制性规定，依法应认定为无效。因被告新昆公司明知未取得涉案项目的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的情况下，仍与原告签订认购协议，故造成上述协议无效的主要责任在于被告新昆公司，其除应返还原告缴纳的剩余1074856元购房款以外，结合公平原则及过错责任，本院酌情认定被告按照中国人民银行同期贷款利率的60%向原告支付上述款项占用期间的利息损失。因原告对被告涉案项目的详细情况了解不足、审查不严，也是造成双方签订的认购协议无效的原因之一，故其诉请的其余利息损失应由原告自行承担。但根据法律规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。被告新昆公司与原告签订认购协议后，又与被告灿阳公司签订《合同权利义务转让协议》，将其开发的涉案项目转让给被告灿阳公司，由被告灿阳公司负责继续开发建设，其在涉案项目中拖欠的清退房屋销售款等均由被告灿阳公司负责处理。经询，原告同意上述转让，故由被告新昆公司承担的退还原告本金及利息的责任，应由被告灿阳公司承担。被告新昆公司另行向原告出具承诺书一张，承诺向原告支付违约金150000元，该承诺不违反法律规定，且新昆公司与原告王卫东均予以认可，本院予以支持。但原告王卫东要求新昆公司与灿阳公司就上述债务承担连带责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决如下：
一、原告王卫东与被告西安新昆房地产开发有限公司签订的编号为F1-1021、F1-1022号《西熙国际商铺认购合同》无效。
二、被告西安灿阳实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王卫东F1-1021、F1-1022号西熙国际商铺购房款余额1074856元及利息（以1074856元为基数，按中国人民银行同期贷款利息的60%，自2014年9月23日起计算至本判决确定的履行期限为止）。
三、被告西安新昆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王卫东违约金150000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告王卫东其余的诉讼请求。
本案案件受理费16384元，由被告新昆公司承担8192元，由被告灿阳公司承担8192元。因原告已预交，二被告应在支付上述款项时一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张蓓欣
人民陪审员 张停战
人民陪审员 边玉玲
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 薛 丹
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