广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤03民终13573号
上诉人（原审被告）：林学春，男，汉族，1971年3月21日出生，身份证住址：广东省深圳市。
委托诉讼代理人：冯东，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴琼，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市海怡小汽车出租有限公司，住所地：深圳市宝安区中心区N10区熙龙湾花园（N10区）6栋112--C（办公场所）。
法定代表人：陈锦辉，董事长。
委托诉讼代理人：袁迪平，广东宝城律师事务所律师。
原审第三人：郑际锋，男，汉族，1984年10月27日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。
原审第三人：邱军，男，汉族，1989年11月1日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：王征坚，广东格威律师事务所律师。
上诉人林学春因与被上诉人深圳市海怡小汽车出租有限公司（以下简称海怡公司）、原审第三人郑际锋、邱军执行异议之诉一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人林学春上诉请求：1.撤销（2017）粤0303民初390号民事判决第一项、第二项判决，依法改判裁定驳回被上诉人海怡公司的起诉；2.依法确认上诉人林学春对登记在被上诉人海怡公司名下的××宾馆享有实体权利，依法能够排除执行；3.本案的诉讼费用由被上诉人承担。其事实和理由为：
一、被上诉人海怡公司在执行阶段作为被执行人无权提起执行异议之诉，原审法院认定被上诉人海怡公司是适格原告，系适用法律错误。
（一）按照《最髙人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的规定，能够提起执行异议之诉的适格原告只有申请执行人和案外人。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称“《民诉法司法解释》”）第三百零五条、第三百零六条、第三百零七条、第三百零八条的相关规定，执行异议之诉的适格原告是申请执行人和案外人。同时，《民诉法司法解释》第三百零九条规定，申请执行人对中止执行裁定未提起执行异议之诉，被执行人提起执行异议之诉的，人民法院告知其另行起诉。
根据前述《民诉法司法解释》的相关规定，本案中，在申请执行人（即原审第三人郑际锋、邱军）对中止执行裁定[本案中即为（2016）粤0303执异136号执行异议裁定书]未提起执行异议之诉的情况下，被执行人海怡公司提起执行异议之诉的，人民法院应当告知其另行起诉。海怡公司作为被执行人，依法不是适格的执行异议之诉原告，其无权直接提起执行异议之诉。而一审法院在一审判决第18页第二段的论述中的认定与《民诉法司法解释》的前述规定明显不符，系适用法律错误。
另一方面，一审法院在立案时，应当依据《最髙人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》的规定确定案由。而在《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》中，关于执行异议之诉，仅规定了案外人执行异议之诉、申请人执行异议之诉两种案由，并没有被执行人执行异议之诉这种案由。最高人民法院这种对案由的规定进一步证明原审法院受理本案被执行人海怡公司提起的执行异议之诉并且确认海怡公司作为执行异议之诉的适格原告系适用法律错误。
（二）最高人民法院沈德咏副院长主编的《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》的意见也表明，被执行人无权提起执行异议之诉。最髙人民法院沈德咏副院长主编的《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》（以下简称“《理解与适用》”）在第830页对《民诉法司法解释》三百零九条规定“条文主旨”的分析为：“本条是关于被执行人无权提起执行异议之诉的规定”。同时，《理解与适用》第831页在“条文理解”部分进一步对“被执行人为何不具有执行异议之诉原告资格”进行了解释说明。书中提到，《民诉法司法解释》第三百零九条规定被执行人不能提起执行异议之诉，主要基于以下考虑：第一，执行程序系由申请执行人发动，对执行标的的执行异议系由案外人提出，对是否执行特定标的的争议发生在申请执行人和案外人之间。第二，案外人对执行标的提出异议，法院经审查裁定中止对该标的的执行的，如果申请执行人未在法定期限内提起执行异议之诉，表明申请执行人对中止执行裁定没有异议，人民法院应当裁定解除已经釆取的执行措施。第三，案外人对执行标的提出执行异议，人民法院经审查裁定中止对该标的的执行后，如果被执行人与案外人对该执行标的的权属发生争议，应当另行起诉，不影响申请执行人继续对被执行人其他责任财产申请强制执行。第四，本条虽为新增加条款，但与最高人民法院之前的司法解释和审判实践并不矛盾。因此，以上最高人民法院在《理解与适用》中的观点也说明本案中被执行人海怡公司无权提起执行异议之诉，也即海怡公司并非原审的适格原告。
（三）司法实践中，被执行人作为原告提起执行异议之诉均被法院裁定驳回起诉，进一步表明被执行人无权提起执行异议之诉。经上诉人调研，人民法院在适用《民诉法司法解释》第三百零九条时，均是按照该司法解释的规定，在被执行人提起执行异议之诉时，裁定驳回被执行人的起诉。例如王国明与黎长征、中国建设银行股份有限公司佛山市分行金融借款合同纠纷、周小明与北京诚田恒业煤矿设备有限公司执行异议之诉等，具体案例以及法院的裁判观点、判决结果详见本上诉状所附附表。司法案例中法院的裁判观点进一步表明，法院在处理被执行人提起的执行异议之诉时，均是严格按照《民诉法司法解释》第三百零九条的规定，裁定驳回被执行人的起诉。
综上，一审法院认定海怡公司作为被执行人在执行异议之诉中为适格原告系适用法律错误，根据《民事诉讼法》第一百七十条第二款规定，二审法院应当依法改判裁定驳回海怡公司的起诉。
二、一审法院判决认定上诉人林学春提出的执行异议不成立系认定事实错误，二审法院应依法予以纠正。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
上诉人林学春在××宾馆查封前己与海怡公司签订了内容包含买卖××宾馆所有权在内的合法有效的书面合同，并实际合法占有××宾馆，且林学春已支付了全部购房款，而××宾馆不能过户至上诉人林学春名下系由于海怡公司的过错导致。因此，上诉人林学春提出的执行异议符合前述规定，（2016）粤0303执异136号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确，其裁定中止执行××宾馆并无不当，应予维持。
（一）在人民法院查封××宾馆之前，林学春已经与海怡公司签订了买卖××宾馆的合法有效的书面合同即《项目收购框架协议》。1.2011年1月26日，上诉人林学春作为受让方与转让方海怡公司签订的《项目收购框架协议》（以下简称“《收购协议》”）系包含了买卖××宾馆房产，以及转让××宾馆和旁边9栋房产2万平方米的城市更新项目的开发经营权两部分内容的书面合同，其中上诉人林学春与被上诉人海怡公司就买卖××宾馆的合意在该《收购协议》中是能够单独予以区别和非常明确的。理由：《收购协议》共计包含十条内容，其中涉及实质交易内容的一共只有四条，分别是第一条至第四条。该四条在内容的约定上均是将××宾馆产权过户与城市更新项目开发经营权转让两个内容采取分别予以约定的方式。
具体来看，《收购协议》第一条约定了“房地产项目概况”，该条明确收购的房地产项目包括两个部分：一为××宾馆，××宾馆由海怡公司通过司法拍卖取得；二为××宾馆旁9栋房产。
《收购协议》第二条约定“项目收购方案”，该条第1点第（一）、（三）、（四）和（五）项约定的都是关于××宾馆和旁边9栋房产2万平方米的城市更新项目开发经营权的具体内容，第（二）项则单独约定××宾馆的产权证要办理到林学春名下。
《收购协议》第三条“付款方式及期限”中尽管约定将转让对价整体打包，但条款中仍然以单独条款的方式明确对价中包括了××宾馆办理过户及产权登记的全部费用。该条第2点在约定付款方式时，明确将上诉人支付的首期款6500万元约定为被上诉人将××宾馆产权过户给上诉人或上诉人指定机构名下的费用，对于合同约定的剩余款项则以另外的条款约定为在被上诉人“在约定的期限内办理完毕全部事项”（见第三条第2点第四项内容）后支付。
《收购协议》第四条对期限进行约定时，双方也是用两个条款对××宾馆产权转移和办理城市更新项目开发经营权的各自期限分别予以约定。
尤其需要指出的是，在《收购协议》第三条中约定，如果因被上诉人原因导致××宾馆无法过户，被上诉人应全额退还上诉人已支付的款项，《收购协议》终止。同时在《收购协议》第四条也明确约定，被上诉人应在签约后90日将××宾馆的产权转移给上诉人，否则上诉人有权解除《收购协议》。可见，上诉人向被上诉人购买××宾馆实际上是《收购协议》约定的主要内容，双方通过签订《收购协议》已经对买卖××宾馆达成了合意，《收购协议》依法显然属于上诉人与被上诉人买卖××宾馆的书面合同。
2.2014年1月26日，上诉人林学春、海怡公司及案外人林某签订的《补充协议》进一步证明《收购协议》中确实约定了上诉人与被上诉人之间买卖××宾馆产权的事实，同时也将购买××宾馆的价款由之前约定的6500万元明确变更为8650万元。这一事实具体表现在《补充协议》第一条第2款的内容中。该条款明确表述“原协议（指《收购协议》约定的购买××宾馆项目款）”为6500万元，双方同意将该购买款项变更为8650万元。这一表述说明上诉人与被上诉人对于买卖××宾馆是明确的，同时双方同意购买××宾馆的价款变更为8650万元。
3.2014年1月26日，海怡公司作为承诺人向林学春出具的《承诺书》再次证明上诉人与被上诉人在签订的《收购协议》中就××宾馆买卖达成合意的事实。具体表现为，该《承诺书》开宗明义阐明“承诺人就深圳市××宾馆交易一事…承诺如下”，其中的“××宾馆交易”的说法说明《收购协议》中双方买卖××宾馆合意的客观存在。
4.2015年2月16日，林学春作为甲方，××公司、海怡公司、深圳市海怡运输有限公司（以下简称“海怡运输”）作为乙方及保证人深圳市捷邦集团有限公司（以下简称“捷邦公司”）、陈锦辉签订了《合同书》，该《合同书》的内容同样证明上诉人与被上诉人通过签订《收购协议》达成买卖××宾馆合意的事实。如《合同书》第二条的表述：“甲乙双方之前的××宾馆买卖尚未完成过户，乙方本应于2014年5月20日前将××宾馆过户至林学春指定的××公司名下”；第五条约定，若海怡公司违约，则林学春有权将“借款本息视为提前支付乙方××宾馆交易余款”。这些条款约定的内容充分说明《收购协议》中双方关于××宾馆买卖的意思是非常清楚明确的。
5.2014年1月27日，由上诉人委托深圳市××置业发展有限公司（以下简称“××公司”）向被上诉人支付《收购协议》约定的款项时，无论是付款方在付款凭证上，还是收款方（即被上诉人海怡公司）在收款收据上，均注明款项为“××宾馆转让费”。
综上所述，《收购协议》不仅将××宾馆清楚约定为买卖标的，而且在第二条、第三条将××宾馆及相关城市更新资格的对价予以了约定的情况下，双方又通过签订《补充协议》的方式，将购买××宾馆的对价款通过协议变更的方式予以了进一步明确•除此之外，《收购协议》、《补充协议》及《承诺书》等又对××宾馆对价款的支付方式及期限、××宾馆过户期限等房产买卖合同应当具备的内容予以了明确约定。从这一系列协议所约定的当事人权利义务内容可以看出，双方存在买卖××宾馆的真实意思表示，且为此签署了相关的书面买卖合同。
对于一审法院既认为《收购协议》是项目改造开发经营权转让合同，又认为《收购协议》和《补充协议》实质上是合作幵发协议的判决内容，上诉人认为前述一审法院的认定系一审法院未能真正分析涉案合同内容而得出的充满矛盾的错误结论。一审法院仅仅因为合同当事人同时将××宾馆买卖的内容与项目改造开发经营权转让的内容约定在一份合同当中（即《收购协议》），便简单地认为两者是“复合的”，并且将两者人为硬性地视为必须“统一布局”，这种认定是错误的。
事实上，××宾馆的买卖及转让尽管与项目改造开发有关联，其产权的转让过户可能是双方落实旧改的一个措施和步骤，但因为××宾馆属于被上诉人合法所有，权属清楚，完全具备单独进行买卖转让的条件，合同双方即使为实施旧改而达成买卖××宾馆的约定也属正常，并不会受到项目改造开发经营权（引用一审判决的说法）的任何影响，不存在所谓“权属复合”和必须“统一布局”的问题，不能因买卖××宾馆是为了实施旧改便不承认××宾馆房产买卖事实的客观存在。另外，一审法院所谓《收购协议》是城市更新项目的合作开发合同的认定更是缺乏事实依据。结合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）中关于合作幵发房地产合同的定义，合作开发是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发为基本内容的协议。由此可知，合作方共同出资、共享利润和共担风险是合作开发合同应当具备的三大法律特征。其中，共担风险是实质性的因素，那些约定不担风险只收取固定利益的，实际上就不具备合作开发合同共担风险的法律特征，不应认定为合作开发合同性质。本案所涉《收购协议》中不存在任何共同出资、共享利润和共担风险的约定，显然不符合合作幵发合同的法律特征。再有，一审法院一方面将被上诉人从上诉人处获得的对价认定为是所谓旧改实施后的利益分成，另一方面却又认为上诉人支付的款项是合作开发的出资，是在履行出资义务。一审法院为否定上诉人实际已经支付购房款这一事实而进行这种混淆不清的认定是非常错误的。实际上，无论《收购协议》、《补充协议》还是双方收付款凭证上都非常清楚地载明，上诉人向被上诉人支付的款项就是收购对价，是上诉人购买××宾馆产权的对价。
（二）林学春在人民法院查封××宾馆之前已合法占有××宾馆。
第一，在2014年7月18日海怡公司取得××宾馆的产权证后就已经将××宾馆移交给了林学春占用使用。为此，2014年11月11日，海怡公司的代表邓某与林学春的代表周某共同签订了《深圳市海怡小汽车出租有限公司房产交接清单》，办理了房产交接手续，截至目前，××宾馆仍由林学春合法占有、使用。尽管海怡公司并未在《深圳市海怡小汽车出租有限公司房产交接清单》上盖章，但根据《合同法》第四十九条的规定，邓某在前述《深圳市海怡小汽车出租有限公司房产交接清单》签字的行为已经构成表见代理，该行为的后果应约束海怡公司，具体理由如下：1.事实上，在林学春与海怡公司就××宾馆的买卖以及城市更新开发经营权的转让事项洽谈过程中，邓某始终都是代表被上诉人海怡公司与林学春进行接洽，客观上实际履行着海怡公司代理人的职责。2.邓某在海怡公司出具的《承诺书》中作为保证人××公司的法定代表人在《承诺书》上签字确认，表明其本人对于上诉人与被上诉人之间××宾馆买卖交易的事实不仅非常清楚，并且同意就××宾馆房产交付与过户事宜与被上诉人共同做出承诺，对此海怡公司也是明知的。尤其是××公司与海怡公司还共同作为乙方与林学春签订了《合同书》，确认共同承担完成××宾馆买卖的义务。因此，邓某作为××公司的法定代表人，当然有权代表《合同书》上的乙方（包括海怡公司在内）处理与甲方林学春就《合同书》所涉及的××宾馆买卖涉及的各项事项。3.经查询，海怡公司及××公司的工商登记信息（详见附件二）显示，二家公司在注册地址、高级管理人员方面存在混同，客观上，邓某也一直同时作为两家公司的代表对外从事经营活动。综上所述，根据《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，邓某代表被上诉人将××宾馆移交给上诉人使用并签署房产交接清单的行为，依法应对被上诉人发生法律效力。
第二，一审诉讼过程中，证人周某出庭对海怡公司将××宾馆移交给林学春的事实以及林学春已经合法占有使用××宾馆的事实进行了说明，同时还就该事实向法庭出具了书面说明；雷某也就海怡公司将××宾馆移交给林学春的事实提供了书面说明。同时，在移交现场，双方还携带当天报纸，并对现场的情况进行了拍摄。这些事实均能够证明上诉人林学春在查封前已经合法占有、使用××宾馆。
第三，海怡公司在开庭时对于前述林学春在法院查封××宾馆前即已经占有使用××宾馆的事实当庭予以承认，且自2014年11月至今三年有余海怡公司从未对此提出异议。××宾馆经海怡公司交接给林学春之后由林学春合法占有并实际使用。
（三）林学春已按照合同约定支付了全部购房款。在林学春与海怡公司签订《收购协议》及《补充协议》后，林学春即按照约定向海怡公司支付了全部购房款，见上诉人林学春一审提交的据2、3、4、6、10。根据以上证据内容可知，林学春已经按照协议约定向海怡公司支付了共计99821215.56元的购房款，已远远超过了双方最终约定的购房款总价8650万元。因此，应当认定林学春已经向海怡公司支付了全部××宾馆的购房款。对于多支付的购房款项，上诉人有权要求被上诉人返还。
（四）××宾馆未办理过户登记非因买受人林学春的原因，而系由海怡公司的过错导致。在林学春与海怡公司就买卖××宾馆而签订的协议中，双方明确约定了海怡公司将××宾馆过户至林学春指定公司名下的期限，而且，海怡公司还就限期办理过户向上诉人林学春出具了《承诺书》。在海怡公司取得了××宾馆的产权后，林学春也委托××公司向海怡公司发出催促办理过户手续的函件。然而，海怡公司并未按照协议约定履行，恶意拖延，拒不办理过户手续。在2015年2月16日各方签订的《合同书》中，海怡公司更是明确在合同第二条承认，由于乙方（海怡公司）过错，导致该房产至今未解除法院查封，房产未完成过户。因此,可以充分认定××宾馆未办理过户登记非因买受人林学春的原因，而系由海怡公司的过错导致。
综上，上诉人林学春与被上诉人海怡公司之间就××宾馆的买卖行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，（2016）粤0303执异第136号执行裁定书认定上诉人林学春提出的执行异议成立，并裁定中止执行××宾馆认定事实清楚、理由充分、适用法律正确，法院应当予以维持。
因此，一审法院认定上诉人林学春执行异议请求理由不成立系认定事实错误，依据《民诉法司法解释》第三百零九条规定，二审法院应予依法改判。
被上诉人海怡公司答辩称，1.法律上并没有明确规定被执行人不能提出执行异议之诉，民事诉讼法第227条、民诉法司法解释第304条均明确规定了包括被执行人在内的当事人均有权提起执行异议之诉。2.（2016）粤0303执异136号《执行异议裁定书》，诉讼程序、认定事实、适用法律均严重错误，应当撤销，上诉人提出执行异议之前，上诉人与被上诉人项目合作纠纷就已经起诉到深圳市中级人民法院，案号为（2016）粤03民初369号，起诉到中级法院的诉讼请求是要求继续履行合同，起诉的事实和理由与执行异议案的事实与理由完全相同，罗湖法院的执行异议应当驳回或终止审理，等待中级法院（2016）粤03民初369号判决生效后才能作出裁定。现在被上诉人就双方合作的事由又向宝安区人民法院提出了解除合同之诉，案号为（2017）粤0306民初20766号，所以本案一审判决宣判（2016）粤0303执异136号执行异议裁定书失效、驳回上诉人的执行异议，并没有损害上诉人的权利，是减少诉累，避免了判决裁定的相互矛盾，符合法律规定。（2016）粤0303执异136号执行异议裁定书认定双方签订了合法有效的××宾馆房产买卖合同、支付了大部分房款、上诉人已实际占有房屋，这是完全歪曲事实，上诉人的执行异议应当依法驳回。双方没有签订合法有效的××宾馆房屋买卖合同，上诉人也没有支付大部分房款，没有实际占有房屋，双方签订的《项目收购框架协议》是由上诉人出资，被上诉人出项目的××宾馆旧城更新项目，是一个合作开发房地产的协议，没有对××宾馆房屋买卖的权利和义务进行任何的约定，双方约定将××宾馆的产权过户到上诉人或上诉人指定的公司的名下，真实意思是为了以上诉人公司的名义来进行合作开发、合作经营，而不是为了××宾馆房屋买卖，双方约定按照政府出具的规划许可证的可售面积，按6200元/平方米的价格计，是上诉人支付被上诉人相应的项目利益分成的对价，不是××宾馆转让的总价款，约定的6500万元后改为8650万元，是整个项目的首期款，既不是整个项目的总价款，也不是××宾馆房屋转让总价款，双方从来没有对××宾馆房屋办理过交接手续，××宾馆的产权过户到被上诉人名下之前，××宾馆就没有门、没有锁，处于一种无人管理的状态。被上诉人一直对××宾馆行使所有权、占有权、使用权和收益权。3.上诉人的上诉请求超出了其执行异议的请求，在上诉人执行异议书中并没有请求依法确认上诉人对××宾馆享有实体权利。
原审第三人邱军述称，1.上诉人与被上诉人从未就××宾馆房屋买卖达成任何合意，从《收购协议》的权利义务以及合同名称、房屋买卖的基本要件从未进行约定可以看出。2.上诉人从未实际占有××宾馆，从被上诉人提交的××宾馆租赁合同书可以证明。其他意见与被上诉人一致。
原审第三人郑际锋未到庭应诉。
海怡公司向一审法院提出的诉讼请求为：依法撤销深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303执异136号执行裁定书，驳回林学春的执行异议请求。
一审法院认定以下事实：
一、第三人邱军、郑际锋均与原告海怡公司存在民间借贷关系。其中邱军向法院申请诉前财产保全，法院于2014年11月28日裁定查封了原告海怡公司位于深圳市××××街道××宾馆房产（房权证号：50××58），该案法院于2015年7月17日作出（2015）深罗法民一初字第380号民事判决书，判决原告偿付邱军款项1000万元及利息；郑际锋案经法院于2014年11月14日作出（2014）深罗法民一初字第3383号民事调解书，原告确认尚欠郑际锋款3587.5万元及利息。现上述案件均已向法院申请强制执行。法院在第三人郑际锋申请执行案件中，依法轮候查封原告名下位于深圳市××××街道××宾馆房产，并进行评估，房产总值为120143270元。鉴于上述房产的首轮查封权益人为第三人邱军，故法院已通知其将依法拍卖上述房产，如其向法院申请执行，法院将一并处理；如其尚未申请执行，法院将依法保留其诉讼保全财产份额。
二、2011年1月26日，原、被告签订了《项目收购框架协议》，内容载明双方就深圳市宝安区××宾馆旧城改造项目达成协议，项目包括两个部分，其中之一为××宾馆，××宾馆经深圳市中级人民法院拍卖给深圳市海怡小汽车出租有限公司，拍卖款为5318万元，房产证正在办理至原告名下的过程中；其中之二坐落于深圳市××区××宾馆旁9栋房产，9栋房产总建筑面积约15000平方米（准确面积按国土部门最终核定数据为准）。项目的收购方案为：1.原告转让的项目包括：确保××宾馆本体及深圳市××区××宾馆旁9栋房产两个部分占地共计约20000平方米（具体面积以政府文件确定为准）已经列入城市更新的旧城改造计划；××宾馆的产权证办理至被告名下；由原告负责办理好深圳市××区××宾馆旁9栋房产的全部拆迁补偿手续，原告确保已和相关的9栋房产业主协商由全部业主按照不高于1:1.23的面积回迁，回迁面积约15000*1.23=18450平方米；原告在本合同签订之日起18个月内办理好该20000平方米旧城改造项目的建筑规划许可证并确保容积率不低于4.0；原告负责项目改造开发主体明确到被告指定的项目公司，并由被告指定的公司与国土部门签订土地出让合同等全部事项。2.原告将该上述项目整体打包，按最终政府部门出具的规划许可证中列明的可售面积依照6200元／平方米，在扣除双方约定的相关部分其他费用（由双方按照法律各自承担）后，由被告支付相应的对价给原告。付款方式及期限为：双方同意按最终政府部门出具的规划许可证中列明的可售面积按照每平方米6200元／平方米作为支付对价，该6200元／平方米包括以下费用：××宾馆项目应补交政府的地价及两次办理产权登记（按照法院裁定过户至原告及从原告过户至被告）的全部税费；该项目约20000平方米的全部应缴政府的地价及相关税费；原告负责办理好9栋房产的拆迁安置手续，原告和相关的9栋房产业主协商由全部业主按照不高于1：1.23的面积回迁，则回迁面积约15000×1.23=18450平方米的建筑费用约4000元/平方米（以实际建筑结算数据为准）；9栋房产的拆迁安置过程中的拆迁补偿费；项目中政府兴建配套的建筑费用（以实际建筑结算数据为准）。被告支付原告项目的收购费用的支付方式：第一、约定首期款为人民币6500万元；第二、为确保交易安全，原告同意对被告先期支付的4000万元设定以下违约条件：原告确保在收取该4000万元后不再另行交易、确保××宾馆在过户给被告之前不被另行转让、查封、抵押，不因任何事由被司法机关查封、冻结，如出现任何原告原因导致××宾馆无法过户至被告指定机构名下的情况，原告必须全额退还该4000万元协议终止之外，还须支付违约金3000万元给被告；第三、为确保4000万元的交易安全，被告同意原告以其公司所有资产和全体股东以其个人所有财产（包括拥有的该公司的股份）对4000万元款项及违约金承担连带责任保证；第四、如果原告在约定的期限内办理完毕全部约定事项，则被告在扣除双方约定的其他费用后将剩余款项支付给原告；第五、除本协议明确约定事项外，双方应依法各自缴纳应负担的税费。
三、2014年1月26日，原、被告及案外人林某补充约定，林某在签订原协议之前借给原告的款项2870万元作为××宾馆旧改项目交易的一部分，包含在购买款之中；将原协议约定的购买××宾馆旧改项目款6500万元变更为8650万元，该款项包括原协议约定的被告需支付首期款6500万元（目前已支付4157万元）、××宾馆第一次产权过户即过户至原告名下的税费7285660元、第二次产权过户即过户至被告指定项目公司（深圳市××置业发展有限公司）名下的税费及其他余款。补充协议约定余款支付方式及期限：第一阶段，协议签订后被告立即向原告支付1000万元，该笔款项包括××宾馆过户至该公司的税费7285660元；第二阶段原告完成××宾馆过户至被告指定项目公司（深圳市××置业发展有限公司），被告于过户过程中将第二次产权过户费支付至该公司；第三阶段：被告于原告完成过户手续后五个工作日将其他余款支付至该公司。
四、在本案审理中，被告主张其为履行上述协议支付了款项6885560元的款项，其构成如下：1.2011年1月30日，由深圳市××建筑工程有限公司账户转给深圳市海怡小汽车出租有限公司3000万元，附言为“收购款”，原告向被告出具了收款收据，载明“××宾馆项目转让款”；2.2011年1月29日，被告主张其委托林某代付1000万元，该款仅有深圳市海怡小汽车出租有限公司出具的收据为证，但没有银行转账凭证，收款收据载明“××宾馆项目转让款”；3.2012年8月8日，由深圳市××置业发展有限公司转入原告账号157万的过户费用，银行进账单载明“土地出让金及市政设施配套金”；4.2014年1月27日，由深圳市××置业发展有限公司转入原告账户1000万元，银行借记票据摘要注明“××宾馆转让费”，原告向被告出具收款收据，载明“××宾馆转让费”；5.2014年1月27日，由深圳市××置业发展有限公司转入原告账户7286650元，原因注明“过户税费，扣账完成”；6.2015年2月16日，由深圳市××置业发展有限公司转入深圳市迅达汽车运输有限公司账户1000万，摘要注明“代林学春付借款”。
五、在本案审理中，被告提供了2014年11月11日周某与邓某签订的《房产交接清单》，在该清单中载明邓某将××宾馆的房屋钥匙及相关材料交给周某，被告以此证明办理了房产交接手续，并实际控制了上述房产。在本案审理中，被告申请了证人周某到庭作证，其陈述受被告委托于上述日期与原告的代表邓某办理了××宾馆的交接事宜。原告及第三人表示邓某非原告公司工作人员，原告并未委托其办理房产的交接，故即使被告占有涉案房产，亦属非法占有。同时，原告主张被告并未实际占有涉案房产，其提供的2015年2月13日与中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司的合同及收取费用的银行流水，均可证明原告仍实际出租并收取涉案房产的租金。被告对此认为原告当时隐瞒了上述事实，但在本案诉讼期间，中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司正与其协商签订合同事宜。
六、在法院执行案件过程中，被告表示同意并承诺将法院核定的其购买涉案房产余款在法院确定的期限内支付至法院账户。
七、2016年3月15日，林学春以深圳市海怡小汽车出租有限公司、深圳迅达汽车运输有限公司、深圳海怡运输有限公司、深圳市捷邦集团有限公司、陈锦辉为被告，向深圳市中级人民法院提起诉讼，要求继续履行与××宾馆旧城改造项目转让的相关协议和承诺书，将××宾馆产权过户至林学春或林学春指定的受让主体名下等，目前该案正由深圳市中级人民法院审理之中，案号为（2016）粤03民初369号。
八、在法院执行第三人郑际锋申请执行的（2014）深罗法民一初字第3383号民事调解书一案中，法院拟对原告名下的××宾馆进行处分。在处分过程中，被告向法院提出执行异议，请求终止对××宾馆的查封措施。2016年12月14日，法院作出（2016）粤0303执异136号民事裁定书，认为本案被告的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，故对被告的异议，法院予以支持，并裁定中止对深圳市××××街道××宾馆房产的执行。裁定作出之后，原告不服向法院起诉。
一审法院认为，本案为执行异议纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。故原告作为执行异议的当事人，对于法院作出的执行异议裁定不服，且异议的事项与原判决、裁定无关，有权以自己的名义向人民法院起诉。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案的实际情况，本案的焦点为：原、被告在房屋查封前是否有签订合法有效的××宾馆房屋买卖合同？被告是否支付了购买××宾馆房屋全部或约定的部分价款？被告在查封前是否有合法占有××宾馆？对上述争议焦点，法院分析如下：
其一，原、被告在房屋查封前是否有签订合法有效的××宾馆房屋买卖合同？对此，原告及第三人认为，本案原、被告并未就××宾馆房产买卖达成任何意向，双方仅对××宾馆及××宾馆旁9栋房产的旧改项目达成合作协议。被告认为，根据原、被告之间签订的《项目收购框架协议》及《补充协议》可以确认，深圳市宝安区××宾馆旧城改造项目包括两部分，其一为××宾馆；其二为坐落于嘉山宾馆旁边的9栋房产，9栋房产总建筑面积约15000平方米（准确面积按国土部门最终核定数据为准）。原告转让的项目包括××宾馆的产权证办理至原告名下、确保上述两部分房产列入城市更新的旧城改造计划等内容。由此可见，上述两份协议包含了购买××宾馆的内容，双方已达成购买××宾馆协议。对此，法院认为，其一，从原、被告签署的《项目框架协议》的名称看，双方签订的协议题目就明确是项目收购，其整个内容谈的也是项目收购；从协议项目组成来看，收购的项目占地面积2万平方米，包括两部分：一是××宾馆，约5000平方米，为原告所有，二是坐落在深圳市××区××宾馆旁的9栋房产，约15000平方米，为案外人所有。××宾馆的所有权是单一的，而××宾馆旧城改造项目所涉权属是复合的，法律关系是复杂的；从双方的权利义务看，原告的第一义务及首要义务是报建报批，将××宾馆旧城改造项目列入城市更新规划，即“确保××宾馆本体及深圳市××区××宾馆旁边的房产两个部分占地共计2万平方米已经列入城市更新的旧城改造计划”，除此之外，原告还要办理好深圳市××区××宾馆旁边的房产9栋房产的全部拆迁补偿手续，还要办理好项目的建筑规划许可证，并确保容积率不低于4.0等，原告还负责将项目开发主体明确到被告指定的项目公司，并由被告指定的公司与国土部门签订土地出让合同。综上，从协议性质分析，原、被告达成的是××宾馆旧城改造项目的整体收购，由原、被告对该项目经营开发的总体进行合作统一布局，是项目改造开发经营权转让合同，而不是房屋买卖合同。其二，从原、被告签署的《项目框架协议》及《补充协议》条文分析，上述协议并没有满足房屋买卖合同的基本要件，双方对××宾馆的房屋价格、房屋交付期限等基本要素均未进行约定，故上述协议也不是房屋买卖合同；其三，从支付对价分析，根据原、被告签署的《项目框架协议》及《补充协议》的约定，原告在此合作项目中所获得的对价为，原告将该上述项目整体打包，按最终政府部门出具的规划许可证中列明的可售面积依照6200元／平方米，在扣除双方约定的相关部分其他费用（由双方按照法律各自承担）后，由被告支付相应的对价给原告。从这个条款核心意涵为，由原告出项目，被告出资，双方合作开发，原告按规划许可的可售面积6200元／平方米享受固定收益，其余收益归被告。故原告所获得的对价并非转让××宾馆的对价，而是旧改实施后的利益分成。其四，原、被告签署的《项目框架协议》及《补充协议》虽约定要将××宾馆过户到被告或被告指定公司名下条款，但该过户行为并非房屋买卖行为，仅是双方落实旧改的一个措施和步骤，是为了合作开发、为了以被告指定的目标公司的名义开发实施的行为。原告在上列××宾馆的过户义务，与框架协议的其他若干义务构成有机整体，确保旧改项目的实施。综上，本案《项目收购框架协议》、《补充协议》的实质是原、被告双方就有关××宾馆和旁边的9栋房产约2万平方米的城市更新项目的合作开发合同，不是××宾馆房屋买卖合同。
被告是否支付了购买××宾馆房屋全部或约定的部分价款？对此，原告及第三人主张被告支付的所谓款项不是××宾馆的房屋转让款，而是被告合作开发的出资，是被告履行合作开发的出资义务。被告主张其已出资了73455660元，并承诺将人民法院核定的购房余款在法院确定的期限内支付到法院账户，故完成了支付房款的义务。对此，法院认为，其一，鉴于《项目收购框架协议》的实质是双方合作开发××宾馆和旁边9栋房产共计约2万平方米的城市更新项目，而不是××宾馆房屋的买卖，因此，被告所支出的款项应当为合作开发的出资，是履行出资义务；其二，无论是《项目收购框架协议》还是《补充协议》，均没有约定对××宾馆的价款进行约定，故法院亦无法核定被告是否支付了××宾馆的全部或大部分价款；其三，无论是《项目收购框架协议》中约定的6500万元，还是《补充协议》变更为8650万元，所称款项性质均为项目的首期款，而未约定性质为购买××宾馆的对价款；其四，被告提供的委托付款书、银行电子回单及收款收据等来看，除2014年1月27日由深圳市××置业发展有限公司转入原告账户1000万元摘要注明“××宾馆转让费”、另转入的7286650元注明“过户税费，扣账完成”外，其余均注明的性质为“××宾馆项目转让款”，并非××宾馆的房屋买卖款。故被告支付的部分款项虽用于××宾馆补交地价及税费，但并不足以证明其支付了××宾馆的大部分款项。
被告在查封前是否实际合法占有××宾馆？对此，原告主张被告并没有实际占有××宾馆。被告主张其委托人周某已于2014年11月11日已和原告的委托人邓某办理了交接手续，故实际占有了涉案房屋。对此，法院认为，其一，被告提供的《房产交接清单》中签字人邓某并没有证据证明系原告的法人或工作人员，也未经原告授权或委托，没有证据证明其有权代表原告办理交接手续，故即使被告依据交接单占有××宾馆，也不足以证明其系合法占有；其二，从原告提供的物业租赁合同、合作建设基站协议书、银行交易流水清单，可以证明2011年5月至2016年期间，原告将××宾馆相关部分物业出租给中国移动通讯公司、中国联合网络通信公司，原告收取租金、交纳电费，可以体现原告仍在占有、使用××宾馆的部分物业。所以，即使被告占有××宾馆并进行使用，仍不足以证明其已实际全部占有××宾馆。所以，在查封之前，被告并没有证据证明其已实际合法占有××宾馆。
综上，被告提出的执行异议理由不能成立，原告请求驳回被告的执行异议请求，理由成立，法院予以支持。被告在履行《项目收购框架协议》、《补充协议》中支出的款项，当事人可另循主张。
经法院审判委员会讨论并作出决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、驳回被告林学春对深圳市××××街道××宾馆房产（产权证号：50××58）提出的执行异议请求；二、法院（2016）粤0303执异136号执行异议裁定于判决生效时自动失效。本案受理费100元，由被告林学春承担。
本院另查明，《项目收购框架协议》第三条关于付款方式的第二项中约定：海怡公司在收取首期款中的4000万元后，如出现任何海怡公司导致××宾馆无法过户至林学春指定机构名下的情况，海怡公司应承担相应的违约责任。第四条约定：海怡公司应在签约后90个工作日内将××宾馆的产权转移给林学春指定的收购人名下，否则林学春有权解除协议。
2014年11月11日，林学春的代表与海怡公司的代表共同签订了《房产交接清单》，办理了房产交接手续。
本院认为，本案为执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零六条的规定，对执行裁定不服可提起执行异议之诉的适格原告是申请执行人和案外人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条则明确规定：“申请执行人对中止执行裁定未提起执行异议之诉，被执行人提起执行异议之诉的，人民法院告知其另行起诉。”可见被执行人是无权提起执行异议之诉的。因为执行程序系由申请执行人发动，对执行标的的执行异议系由案外人提出，对是否执行特定标的的争议发生在申请执行人和案外人之间。因此，海怡公司作为被执行人无权对（2016）粤0303执异136号裁定提起执行异议之诉，原审对此处理不当，本院予以撤销。执行异议裁定是对是否符合排除执行的法定情形进行审查确认，（2016）粤0303执异136号执行裁定根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定和案件事实，认定林学春的异议申请符合中止执行的条件，对其异议予以支持，可以发生阻却执行的效力。至于海怡公司与林学春之间对涉案执行标的的权属存在的争议，双方当事人已经另案提起诉讼，且依法亦应另行起诉解决，故本案不予审查处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零六条、第三百零九条、第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初390号民事判决；
二、驳回深圳市海怡小汽车出租有限公司的起诉。
一审案件受理费100元，一审法院退还深圳市海怡小汽车出租有限公司；上诉人林学春预交的二审案件受理费100元本院予以退还。
本裁定为终审裁定。
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