＼n山东省济南市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）济民四终字第343号＼n上诉人（原审被告）崔玉龙，男，1988年11月5日出生，汉族，中国重汽卡车公司销售部职员，住济南市槐荫区。＼n委托代理人刘延华，男，1951年8月3日出生，汉族，山东省酒精总厂退休职工，住济南市槐荫区。＼n委托代理人王新生，女，1960年2月21日出生，汉族，济南市装具厂退休职工，现住济南市槐荫区。＼n被上诉人（原审原告）王岳，男，1954年11月3日出生，汉族，无业，住济南市市中区。＼n委托代理人刘湘，北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。＼n委托代理人郑红丽，北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）济南颐维制冷设备有限公司，住所地济南市槐荫区。＼n法定代表人李民，经理。＼n委托代理人刘小宁，女，1977年7月28日出生，汉族，该公司办公室主任，住济南市槐荫区。＼n原审被告王建忠，男，1971年5月15日出生，汉族，无业，住济南市槐荫区。＼n上诉人崔玉龙因与被上诉人王岳、济南颐维制冷设备有限公司（以下简称颐维公司）、原审被告王建忠房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2013）槐民初字第688号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院认定：诉争房屋登记在王岳的配偶王宝美名下，产权证号为济房权证槐字第1121**号。王岳曾将诉争房屋租赁给潘宁使用，双方签订书面租赁合同，约定潘宁从事台球、乒乓球、棋牌、投篮机等文体娱乐项目，租赁期限自2009年7月5日至2011年7月5日。此间，潘宁将诉争房屋分割成四间进行使用。＼n2011年6月6日，王岳（甲方）与颐维公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》（以下简称6月6日租赁合同）一份，约定：甲方将坐落于经二路721号，面积约260平方米，现台球室室内外的房屋租给乙方使用，用于台球棋牌等经营，租赁期限自2011年7月1日至2014年7月1日。出租房屋年租金5万元，先交后用，签订合同的同时乙方支付年租金5万元，以后租金必须提前一个月支付。每年租金按年支付，第三年开始房租递增10%，每年分两次交纳，每次交半年租金。乙方保证按合同约定用途使用房屋，守法经营，服从当地政府及有关部门的管理。如遇不可抗力或房屋拆迁，导致本合同不能履行，双方互不承担责任。乙方必须积极同甲方配合腾房，甲方不承担违约责任，在租期内不准转租他人，否则甲方随时有权收回房屋。乙方不得改变房屋的结构及管线，如需要装修，事先征得甲方同意，但装修部分甲方不予补偿，退房时乙方不得拆除，全部归甲方所有等内容。上述房屋租赁合同签订后，王岳将房屋交付给颐维公司使用。颐维公司向王岳交付一年租金5万元。此后，颐维公司将讼争房屋东首南北隔出3小间自用，其他部分转租给潘宁使用。该次转租双方之间没有签订书面租赁合同，颐维公司将6月6日租赁合同及同日李民（颐维公司的法定代表人）交租金5万元的收款收据一同交给潘宁。＼n2012年2月，潘宁（甲方）与崔玉龙（乙方）签订台球厅店面转让协议书一份，约定：一、甲方将自己租房经营的位于济南市经二路721-5号朋成台球室店面转让给乙方使用，建筑面积220平方米。二、店面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店面租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后该店面现有的装修、装饰、台球设施及其所有的配套设备（附清单）全部归乙方所有。四、乙方在2012年3月1日前一次性向甲方支付转让费52768元。上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、台球设施及四个月的房租，转让费付清后此协议生效，若乙方能提前交付转让费，乙方向甲方交付提前的差额款65.5元／天。五、店面转让后，乙方同意代替甲方继续履行甲方出租给天基权益康点房屋的租赁协议，直至租赁协议2012年4月30日到期，租赁期结束后自行处理。乙方同意代替甲方继续履行甲方出租给油饼的租赁协议到2012年5月6日到期，到期后自行处理。六、合同生效后，以后的事情与甲方无关，均由乙方自行处理。上述转让协议签订后，潘宁将房屋及6月6日租赁合同、收款收据等单据一并交付给崔玉龙。崔玉龙于2012年2月6日交付转让费4万元。此后，崔玉龙分别与陈智强、周厚军签订房屋租赁合同，租赁期限分别为2012年5月1日至2013年4月30日、2012年5月6日至2013年5月5日。审理中，陈智强、周厚军的租赁合同先后到期，该二人均已于租赁合同到期后腾交房屋给崔玉龙。原陈智强使用的部分现由王建忠使用，原周厚军使用部分现在闲置。2012年5月31日和6月1日，崔玉龙分两次向王岳银行账户中存入5万元。＼n审理中，崔玉龙提出王岳应明知转租事实的答辩意见，依据一是王岳接受其交付的5万元租金，并提交中国建设银行存款凭条两份证实上述存款事实，其在确认签名处备注“崔玉龙、王岳”；二是6月6日租赁合同签订时潘宁并未实际腾房；三是王岳经常去看未提异议。王岳否认知道转租行为，其认可收到5万元租金的事实，但其是将自己的银行账号告知了颐维公司的法定代表人李民，以为是李民交付的房租；6月6日租赁合同是在与潘宁签订的租赁合同到期前一个月签订，所以潘宁腾房在后。颐维公司认可王岳的陈述，承认其并未将转租行为告知王岳。审理中，崔玉龙提出如解除合同，王岳应赔偿其转让费、装修费等费用的意见，王岳拒绝支付。＼n原审法院认为，王岳与颐维公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同明确约定承租人在租赁期限内不准将房屋转租给他人使用，否则出租人有权随时收回房屋，双方应该按照约定履行。合同履行过程中，颐维公司未经王岳同意将诉争房屋转租给他人使用，违反了合同约定，王岳有权按照约定将房屋收回。现王岳要求解除6月6日租赁合同，颐维公司亦同意解除，原审法院予以准许。对于崔玉龙辩称王岳明知转租事实的意见，其提交的存款凭条是其单方在存款凭证确认签名处备注双方姓名，并不能证实王岳知道或者应当知道承租人转租；潘宁腾房时间也不能推定出上述结论；崔玉龙亦未能提交其他证据证实其答辩意见，原审法院不予采纳。颐维公司同意王岳腾房的诉讼请求，原审法院予以准许。因颐维公司以后的转租未经出租人同意，应为无效，实际使用人崔玉龙、王建忠负有腾房义务。鉴于颐维公司、崔玉龙、王建忠腾房需要一定时间，原审法院酌定留出腾房期限三十日。对于崔玉龙辩称王岳应赔偿转让费、装修费等费用的意见，崔玉龙承租房屋时，持有6月6日租赁合同及收款收据，明知出租人不准转租的约定而自承租人处租赁该房屋使用，且6月6日租赁合同明确约定装修需经出租人同意，整修部分不予补偿等内容，因此崔玉龙的该项主张没有依据，原审法院不予采纳。原审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、解除王岳与颐维公司于2011年6月6日签订的《房屋租赁合同书》。二、颐维公司、崔玉龙、王建忠自本判决生效之日起三十日内向王岳腾交位于济南市槐荫区经二路721号房屋（产权证号为济房权证槐字第1121**号）。案件受理费200元，由颐维公司、崔玉龙、王建忠负担。＼n上诉人崔玉龙不服原审判决上诉称：2009年7月，王岳将诉争房屋租赁给潘宁使用，潘宁一直使用至2012年2月，后转让给崔玉龙，并收取转让费，崔玉龙于2012年5月31日和6月1日分两次支付王岳房租5万元。王岳多次到诉争房屋查看，从未提出异议。2011年6月6日，王岳与颐维公司签订的房屋租赁合同自开始就未实际履行，该房屋一直由潘宁使用，王岳未将涉案房屋交付给颐维公司，该合同系无效合同。一审判决以该租赁合同否定潘宁和崔玉龙的转让协议，与事实不符。因此，提起上诉，请求二审依法撤销原审判决，判决崔玉龙继续租赁经二路721号至租赁合同期满；王岳、颐维公司支付崔玉龙转让费、装修费。＼n被上诉人王岳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回崔玉龙的上诉请求，维持原判。＼n被上诉人颐维公司答辩称：王岳有权收回房屋，但合同没有到期，王岳应该给崔玉龙一定的补偿。王岳起诉我公司解除合同，我也同意解除合同，剩余问题应由王岳与崔玉龙解决，与我公司没有关系。＼n原审被告王建忠未陈述意见。＼n经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。＼n另查明，潘宁与王岳签订的房屋租赁合同到期后，并未与王岳签订新的租赁合同，其转让给崔玉龙的租赁合同系颐维公司与王岳签订的租赁合同。＼n本院认为，潘宁与王岳签订的房屋租赁合同于2011年7月5日到期后，并未与王岳签订新的租赁合同，虽然涉案房屋一直由潘宁使用至转让给崔玉龙时，但潘宁转让给崔玉龙的租赁合同是颐维公司与王岳签订的租赁合同，故潘宁20**年7月6日以后使用的涉案房屋是基于颐维公司与王岳签订的租赁合同，因此，原审法院认定颐维公司将涉案房屋转租给潘宁，潘宁又转让给崔玉龙，并无不当。崔玉龙上诉主张颐维公司与王岳签订的租赁合同未实际履行，为无效合同，理由不能成立，本院不予采纳。＼n《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，王岳主张解除其与颐维公司签订的租赁合同，颐维公司亦同意解除，故原审判决解除王岳与颐维公司之间的租赁合同，符合法律规定，并无不当之处。关于崔玉龙上诉主张的转让费及装修费问题，因崔玉龙在原审中并未提起反诉，本院在本案中不予审查处理，崔玉龙可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费200元，由上诉人崔玉龙负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长周明＼n审判员王云春＼n代理审判员曹强＼n二〇一三年十月三十一日＼n书记员吴秀婷