湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终1744号
上诉人（原审原告）：宜昌市环境保护局，住所地宜昌市胜利四路48号。统一社会信用代码：11420500011099720H。
法定代表人：吴辉庆，该局局长。
委托诉讼代��人：殷书月，湖北民基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋亚丽，湖北民基律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胡逸华（曾用名：胡宜华），男，1958年5月28日出生，汉族，住宜昌市。
委托诉讼代理人：郑厚红，湖北楚星律师事务所律师。
原审第三人：宜昌市环境保护监测站，住所地宜昌市发展大道特**号。统一社会信用代码：12420000420004438W。
法定代表人：徐玲，该站站长。
委托诉讼代理人：宋笑飞，该站副调研员。
上诉人宜昌市环境保护局（以下简称环保局）与被上诉人胡逸华、宜昌市环境保护监测站租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院(2018)鄂0502民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
环保局上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判解除环保局与胡逸华于2000年1月24日签订的《租房协议书》，并判令胡逸华自合同解除之日起腾退租赁房屋。二、一、二审诉讼费用由胡逸华承担。事实和理由：一、环保局是本案涉案房屋的所有权人，其有权要求无权占有人返还原物。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，环保局拥有本案涉案房屋的的不动产物权权属证书，是该房产的合法所有人。胡逸华出现了违反《租赁协议书》的行为，构成违约，无权占有该房产。二、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。所谓情势变更，是指合同成立后、履行完毕前，因不可归责于双方当事人的原因，导致合同基础异常变动，若继续履行合同，将显失公平。从可预见性来看，《租赁协议书》发生在2000年，当时无法对现有的审计政策作出预见；从产生的后果来讲，情势变更会造成合同基础丧失，并导致合同当事人的权利义务严重不对等、合同的目的难以实现。本案中，审计决定书要求环保局收回房屋，导致合同履行的基础已经丧失，继续履行合同会导致权利义务严重不平衡。最后，从归责性来讲，环保局主观上不存在“过错”，对于情势变更不用承担责任。本案中审计机关的审计决定要求“收回违规出租的国有资产”属于上述规定中“在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，本案应当适用情势变更原则，且环保局有权解除合同。
胡逸华辩称，1.环保局上诉请求不能成立。宜昌环保局的原局长一审庭审时将签订租房合同的缘由已陈述清楚，当时约定四套房屋是高于房改价、低于市场价卖给四名职工，因此签订了租房协议，实际上这一协议是宜昌监测站和职工之间签订的，且租赁的是永久使用权。现宜昌环保局要求解除合同无事实和法律依据。2.就环保局适用情形变更来说，本案环保局以审计结论作为情势变更的事由不能成立。签订任何协议都不���脱离当时的历史背景，环保局如果要求解除合同，就应当支付租金给胡逸华。
宜昌市环境保护监测站称，不认同涉案房屋有房改房性质的观点，当时签订协议建立的只是租赁关系。
环保局一审诉讼请求：一、判令解除宜昌市环境保护监测站与胡逸华于2000年1月24日签订的《租房协议书》，并判胡逸华自合同解除之日起腾退租赁房屋；二、本案诉讼费由胡逸华承担。
一审判决认定的事实：2000年1月24日，宜昌市环境保护监测站（甲方）与胡逸华（乙方）签订《租赁协议书》，其内容为“为盘活固定资产，偿还基建债务，经上级批准，甲乙双方达成长期租赁协议，甲方将夷陵路66-1-106号（即现夷陵大道92-1-106）住房一套租与乙方，以下协议共同信守：一、乙方向甲方一次性付租金玖万元。二、乙方及家属在该房屋寿命期内永久性享有该房屋��住权，但产权仍属甲方所有。三、乙方不可将该房屋抵押典当，否则本协议自动废止。四、乙方居住该房屋期间，甲方不负责乙方任何维修费用，且乙方不可擅自更改房屋结构，由此造成的损失和责任由乙方负责。五、乙方应按时向甲方缴纳水电费。六、甲方如因国家政策原因要终止该住房合同，须一次性退还乙方租金玖万元。七、如甲方因非国家政策原因单方面提出终止该合同，须向乙方一次性归还租金玖万元，并另向乙方一次性补偿伍万元，共计壹拾肆万元。八、如甲方未经乙方同意，将房屋产权售于第三方，就视为甲方单方面终止该合同，须向乙方一次性归还租金玖万元，并另向乙方一次性补偿伍万元，共计壹拾肆万元。”2016年7月29日，涉诉房屋由宜昌市环境保护局通过转移登记办理了鄂（2016）宜昌市不动产权第0022282号《不动产权证书》。2017年8月11日，��昌市审计局向宜昌市环境保护局下达《审计决定书》（宜审财决[2017]11号），责令市环保局限期收回包含本案涉诉房屋在内的违规出租的国有资产。
一审庭审中，证人孙某（原宜昌市环境保护局党组书记、局长，1991年2月至2004年3月）出庭作证称，房子确实是职工买的，是为单位建设做出了贡献的，不是现在审计局所说的侵占国有资产。当时是为了解决宜昌市环境保护监测站实验楼改造的基建资金缺口，监测站向局里汇报后，同意将空置的几套房屋出售，但要求只能卖给站内职工。隔了两年后才知道因为办不了房产证，实际上是永久租赁给职工，监测站在核算这几个职工的住房货币化补贴时，还曾将这些房屋也算成房改房，不准备让他们享受住房货币化补贴，孙某还为此批评过监测站的副站长。第三人宜昌市环境保护监测站称当时经请示市环境保护局是准���将该四套空置房屋出售，价格参考当时市场价格，但因政策所限，没有产权证，难以立即办理产权交易，但因处理基建债务时间紧迫，经过市场调研评估、站内集体研究、公开招租、择租金最高标准，以高于福利房价、接近市场价（涉案房屋是1980年左右建成的二手房），分别与胡逸华等四名站内职工签订永久性租赁协议，全部租金进入监测站基建专户用于偿还基建债务。环保局亦认可当时价格是高于房改房价格，略低于市场价。
一审法院认为，本案的争议焦点有二个：
一是房屋租赁合同的效力及期限问题。任何合同的签订和履行都不能与订立合同之时的历史背景割裂，第三人宜昌市环境保护监测站与胡逸华签订《租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，虽然从该协议的名称和内容来看是一份房屋租赁合同，但其合同实质上有转让房屋使用权的性质（《租赁协议书》第二条、乙方及家属在该房屋寿命期内永久性享有该房屋居住权，但产权仍属甲方所有），但我国法律并无房屋使用权转让的相关规定，故仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。该协议签订于2000年1月24日，而1999年10月1日起施行《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。因此《租赁协议书》中关于胡逸华永久性享有该房屋居住权的约定超过20年租赁期限的部分无效，涉诉房屋的租赁期限应于2020年1月23日届满，但现尚处租赁有效期间之内。2016年7月29日，涉诉房屋由宜昌市环境保护局通过转移登记办理了鄂（2016）宜昌市不动产权第0022282号《不动产权证书》，而法律明文规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响原租赁合同的效力。现本案涉诉房屋尚处租赁有效期限之内，胡逸华不同意解除合同，也无欠缴租金等违约行为，故环保局作为新的物权人以房屋租赁期限超过二十年的部分无效为由要求提前解除第三人宜昌市环境保护监测站与胡逸华签订的《租房协议书》的请求，于法无据，一审法院不予支持。
二是《审计决定书》是否属情势变更的问题。2017年8月11日，宜昌市审计局向环保局下达《审计决定书》（宜审财决[2017]11号），责令市环保局限期收回包含本案涉诉房屋在内的违规出租的国有资产，但该决定的依据是2015年1月生效的《湖北省行政事业单位国有资产监督管理条例》，而第三人宜昌市环境保护监测站与胡逸华于2000年1月24日签订《租赁协议书》的背景是为盘活宜昌市环境保护监测站固定资产，偿还单位基建债务，并因政策所限，难以立即办理产权交易，将原定的出售方案转而采取“经过市场��研评估、站内集体研究、公开招租、择租金最高标准，以高于福利房价、接近市场价（涉案房屋是1980年左右建成的旧房）”的定价方式将房屋使用权永久性交被告胡逸华使用，胡逸华以接近当时的同类房屋交易的价格水平，一次性交纳租金玖万元，《租赁协议书》第八条“如甲方未经乙方同意，将房屋产权售于第三方，就视为甲方单方面终止该合同……”也约定所有权人在行使所有权时应受到使用权人的限制，胡逸华对涉案房屋的使用权是建立在他人之物上的，以实现使用价值为目的，实质上具有类似用益物权的特征，继续履行该租赁合同不存在对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的情形。故《审计决定书》并非《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时��法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的……”的情势变更情形。现双方继续履行合同的基础仍然存在，客观上也具备继续履行的条件，待租赁期间届满后，双方可以续订租赁合同。故对环保局《审计决定书》中责令其限期收回违规出租的国有资产为由要求解除第三人宜昌市环境保护监测站与胡逸华签订的《租房协议书》的请求，一审法院难以支持。综上所述，一审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回环保局的全部诉讼请求。一审法院并同时决定一审案件受理费80元（环保局已预交），减半收取40元，由环保局负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案当事人争议的焦点问题为本案所涉合同是否能够适用情势变更原则予以解除的问题。本院认为，其关键在于如何确定该原则的适用条件,即确定何谓“情势”，以及情势的变更须达到何种程度方能调整或解除合同。所谓情势,通常是指作为合同基础的客观事实，这些基础一般包括在合同缔结之际存在的法律秩序、经济秩序、货币的特定购买力、通常的交易条件等。通常而言，情势变更原则主要针对经济形势、经济政策的巨大变化，与国家对经济生活干预有直接关系，比如价格调整、经济危机、通货膨胀等等。本案中宜昌环保局据以主张适用情势变更原则的事由系宜昌市审计局宜审财决【2017】11号《审计决定书》，该决定书显然针���的是个体自身内部管理制度上的调整，而非具有行业性、宏观性经济形势或政策的调整，不构成通常意义上的“情势”。且对情势变更原则的适用，还应以是否导致合同基础丧失，是否致使合同目的落空，是否造成对价关系障碍，作为判断标准。从本案的情况来看，涉案租赁合同的签订系因当时政策难以立即办理产权交易，遂将原定的出售方案转而采取将房屋使用权永久性交胡逸华使用，即胡逸华享有的为永久性使用权，而非所有权，其目的是为盘活宜昌监测站固定资产，偿还单位基建债务。且涉案合同定价标准亦高于当时福利房售价、接近当时的同类房屋交易的价格水平，交易价格上并未存在损害合同一方利益的情形。由此可见，双方合同的签订和履行已经实现双方当时签订合同的目的，不存在对价关系障碍，继续履行该租赁合同亦不存在对于一方当事人明显��公平或者不能实现合同目的情形。同时，从立法目的来看，情势变更原则是为维护合同正义而对契约神圣原则作出的限制,其仅为例外性质的规定,应当从严解释和认定。我国民法制度亦明确规定对情势变更原则应采取审慎态度，一方面固然是出于契约必须严守的民法理念,另一方面也显然有维护交易安全和稳定的现实考量。因此，本案中对于情势变更原则的适用同样应审慎适用，而非做扩大化解释和适用，否则是对市场规则的漠视,也完全违背了确定此项制度的初衷。
综上所述，环保局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由宜昌市环境保护局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红洲
审 判 员 刘 俊
审 判 员 聂丽华
二〇一八年八月二日
法官助理 戴倩倩
书 记 员 徐 琪