广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)粤01民终19785号
上诉人（原审被告）：任敬忠，男，1961年6月26日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：任晓静，女，汉族，1994年11月21日，广州市海珠区，系任敬忠之女。
被上诉人（原审原告）：广州冶炼厂，住所地广州市黄埔区广江路。
法定代表人：侯秉理，该厂厂长。
委托诉讼代理人：代浩，该厂经理。
上诉人任敬忠因与被上诉人广州冶炼厂租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初1606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
上诉人任敬忠上诉请求：撤销一审判决，改判任敬忠继续居住涉案房屋。事实和理由：一、任敬忠一家对广州冶炼厂做出巨大贡献。任敬忠及父亲、姐姐、妹妹、弟弟等一家人为厂付出，为解决我们一家住房困难及厂长答应让任敬忠追房，成功后应先安排任敬忠入住（追房人肯定不是我父亲，因为他年事已高，没有活动能力；追房费是原居住人愿意放弃房屋要求任敬忠作出赔偿费用，任敬忠已经付出）。任敬忠也为广州冶炼厂在生产第一线付出多年，广州冶炼厂称任敬忠没有在该厂工作过不是事实。二、关于补交租金的问题，双方曾达成口头协议即任敬忠补交每平方米10元的租金，广州冶炼厂撤回对任敬忠的起诉，但广州冶炼厂反悔。三、租金标准的问题。任敬忠认为自从政府下达的文件无论过时与否，没有新的文件更新就应当按照旧的文件为准。涉案楼房为公房性质，是国家房屋，不能随意将房屋‘租金价’调高超过房管局公房价，‘租金’不能用作收益。中央也早有保护公房正当住户的政策出台。四、任敬忠补交的1620.15元租金是双方达成协商调解的结果，只是任敬忠作为弱势个体用金钱换取广州冶炼厂撤销起诉的一种委曲求存的方法。广州冶炼厂不强迫任敬忠交，任敬忠是不会主动缴纳的，但广州冶炼厂在双方达成协议后又出尔反尔。广州冶炼厂曾经在法庭上多次强调其已经粘贴增加租金告示，也证实广州冶炼厂存在强词夺理、不诚实等行为。五、2001年广州冶炼厂前任领导批示准许“该同志”追房就是指任敬忠本人。按广州冶炼厂规定，谁追房谁入住，就此准许任敬忠迁入涉案房屋。即使申请人是任志刚，厂里下达的工作由任敬忠来完成，厂里批复下来是任敬忠本人居住是理所当然的。任敬忠家人的申请证明本身就是一种协议。由于广州冶炼厂的老规矩都是由父亲(因为是工厂的老一辈)申请房屋，并非本案任敬忠户这样操作。申请书中物业科印章是厂里对内使用的，合乎常理，任敬忠也没有能力拒绝。至于新的管理层和旧的厂领导产生的批示矛盾，与任敬忠没有关系。任敬忠入住涉案房具有历史原因、有根有据、合情合理分配来的，是众所周知的事实。六、一审法院认定广州冶炼厂对涉案房屋享有管理权、使用权，但广州冶炼厂新任经理不承认前任厂长管治，并认为现任有重新分配权，没有法律依据。法律也要尊重历史事实。七、任敬忠及另案五人在一审递交了补充材料，但没有收到广州冶炼厂的合理回复。补充材料提出涉案楼房出资人和产权人并非广州冶炼厂，广州冶炼厂并没有收益权。任敬忠提出撤回每平方米10元的租金标准，按原来租金标准交租合法合理。八、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条处理本案不妥，本案应适用《中华人民共和国合同法》第四条的规定即当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。从近期历史来看，合同可以被权力滥用，不能保护任敬忠利益对任敬忠日后家庭、居住生活有威胁及损害，所以任敬忠拒绝签订合同，合情合理。广州冶炼厂对涉案楼房没有所有权和收益权，故本案不适合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定处理。九、任敬忠才是涉案房屋的实际使用人，任敬忠户籍自从广州冶炼厂领导分配涉案房屋给任敬忠一家人居住之后的10多年就一直登记在涉案房屋。任敬忠名下没有房产，也没有搬迁去处。故任敬忠上诉请求二审法院依法改判。
被上诉人广州冶炼厂二审答辩称：一审判决合理合法，双方没有签订租赁合同，任敬忠也并非广州冶炼厂员工，其没有理由以生活困难继续占用广州冶炼厂房产，任敬忠应向有关部门解决困难，广州冶炼厂没有能力也没有权利承担此义务。
广州冶炼厂于2017年3月3日向一审法院提出本案诉讼，请求判令：1.任敬忠立即从广州市海珠区荔福一街三巷1号102之二室搬出；2.任敬忠补交2016年1月至2017年3月的房屋租赁费1620.15元【（220元-111.99元）×15】；3.任敬忠按照每月220元标准支付2017年4月起至搬出之日的房屋使用费。
一审法院经审理查明：1967年12月16日，广东省有色金属机械修配厂（以下简称广东机修厂）与广州冶炼厂签订《广东机修厂两幢楼房移交给广州冶炼厂有关原则条款》，其中订明：广东机修厂在广州市河南的两幢家属宿舍移交给广州冶炼厂管理，房屋财产权自1968年1月1日起由广东机修厂移交给广州冶炼厂，届时由广州冶炼厂统一调配管理；广东机修厂的职工现住在河南家属宿舍有二十九户，由广东机修厂负责在明年（即1968年）六月底前全部搬出，如过期不搬，其所占用房屋的房地产税、折旧费由广东机修厂负责付还广州冶炼厂。
1990年2月14日，广州市城市规划局向广州冶炼厂核发了《国家建设征用土地通知书》［（90）城地批字第38号］，同意该厂征用广州市河南荔福路一街二、三巷地段土地，核准面积共1815m2,兴建宿舍工程,要求即到房管部门办理征地手续,领取土地使用证。该通知书后注明此案属历史补办用地手续。1992年5月28日,广州市房地产管理局向广州冶炼厂发出《同意使用土地通知书》［(1992)房地字2**号］,同意该厂在广州市荔福路一街二、三巷使用土地作宿舍用途,核准用地面1879m2。
一审诉讼中，双方当事人确认：任敬忠并非广州冶炼厂职工，广州冶炼厂、任敬忠没有签订过租赁协议，广州冶炼厂一直按照21.62平方米的面积收取任敬忠的租金至2017年5月。任敬忠表示：在2015年12月前是按照每月每平方米5.18元的标准向广州冶炼厂交租金，从2016年1月1日起就按10元每平方米每月的标准支付租金给广州冶炼厂；在广州冶炼厂起诉后，任敬忠与广州冶炼厂协商调解，并于2017年3月14日补交了租金1620.15元，之后按照每月220元标准支付租金给广州冶炼厂。广州冶炼厂对此没有提出异议。
一审庭审中，任敬忠表示现在涉案房屋由任敬忠及其配偶何务贤和女儿任晓静居住使用，任敬忠及其家人没有其他搬迁去向。经一审法院释明，广州冶炼厂明确表示不申请追加涉案房屋的其他使用人参加本案的诉讼。
广州冶炼厂为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、广州冶炼厂于2015年11月16日出具的《告示》、2016年7月8日出具的《施工告知书》、2016年8月4日出具的《关于暂停荔福路1街3巷楼顶维修告知书》；2、广州市城市更新土地整备保障中心与广州冶炼厂签订的《国有土地使用权收回框架协议》；3、荔福路一街三巷广州冶炼厂旧宿舍一层平面简图。任敬忠发表质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均不确认，没有看见过；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不确认。
任敬忠为证明其主张，也提交了以下证据：1、广州市国土资源和房屋管理局广州市物价局文件穗国房字（2010）1295号文；2、广州市国土局房地产管理局物价局穗国房字（2001）174号文；3、任敬忠个人名下房地产登记情况查询证明，记载任敬忠名下查无房地产情况记录；4、吴锡鸿与广州市海珠区房屋安全和物业一所签订的广州市直管房（住宅）租赁合同复印件；5、中国银行网上银行电子回单若干张，付款人账号为任敬民，收款人为王忠辉，2017年3月之前的月租金112元，2017年3月14日补交房租1620.15元，2017年4月、2017年5月的每月租金220元；6、2002年6月12日，广州冶炼厂物业科出具给广州市南区供电局的证明材料，载明分配任敬忠到荔××街××之二房屋内居住，要求更改用电住户；7、任志刚向广州冶炼厂发出的申请书；8、任敬忠陈述的补充材料；9、2012年9月5日物业分公司出具的证明；10、租金收据若干张；11、何务贤、任晓静个人名下房地产登记情况查询证明，记载任敬忠配偶及女儿名下查无房地产情况记录。广州冶炼厂质证表示，对任敬忠提交证据l-2的真实性、合法性、关联性不予认可，该文件是2011年的，现已失效，因此不具备任何法律依据，与本案无关；对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议，但只能证明任敬忠当下没有房屋；对证据4的真实性、合法性、关联性均不确认；对证据5的真实性、合法性、关联性均无异议，确认收到任敬忠支付的租金，因为是任敬忠主动交而并非广州冶炼厂主动收取的，不能视为广州冶炼厂认可租赁给任敬忠的行为，广州冶炼厂并没有开具给任敬忠任何收据；对证据6的真实性、合法性、关联性均不确认；对证据7的真实性确认，合法性、关联性不确认，因为没有原件，申请人是任敬忠的父亲任志刚与任敬忠无关；证据8是任敬忠自述，真实性、合法性、关联性均不确认；对证据9的真实性、合法性、关联性均不认可，不具有法律效力，也不是广州冶炼厂的公章；对证据10的真实性、合法性、关联性均不确认，代理人要回去核查；对证据11的真实性、合法性、关联性均无异议。
一审另查明，据公安部门户籍登记资料反映，广州市海珠区荔福路一街三巷1号102房之二的户主是任敬忠（妻：何务贤，女：任晓静）。
一审法院认为，广州市海珠区荔福路一街三巷1号102房之二在六十年代由广东省有色金属机械修配厂连同该厂在河南的两幢家属宿舍楼一并移交给广州冶炼厂统一调配管理，而且国土房管部门已经批准上述房屋所属地块为广州冶炼厂的合法用地，故广州冶炼厂对上述房屋有管理、使用的权利。任敬忠是基于其父亲作为广州冶炼厂职工身份分配入住涉案房屋，享受公房租赁条件，任敬忠及其家人一直居住使用涉案房屋并向广州冶炼厂缴纳租金，故广州冶炼厂与任敬忠之间已形成事实的租赁关系。任敬忠确认其并非广州冶炼厂职工，双方也没有签订书面的租赁协议，故广州冶炼厂起诉要求任敬忠搬出涉案房屋，合情合理，一审法院予以支持。鉴于任敬忠及其家人没有搬迁去向，故应给予任敬忠2个月的搬迁时间为宜。由于涉案房屋属于公房租赁，租金标准也应参照广州市公房租赁的相关规定，而广州市国土局、房地产管理局、物价局自发布《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》[穗国房字(2001)174号]文件，确定公房租金标准每平方米使用面积平均月租金调整为3.5元之后，迄今尚未对此标准予以调整。广州冶炼厂要求任敬忠按照每月220元的标准向其支付房屋使用费，任敬忠亦确认目前是按照该标准向广州冶炼厂支付涉案房屋租金，事实上，双方已就涉案房屋的租金标准调整达成一致意见，任敬忠再表示不同意按照该标准向广州冶炼厂支付房屋使用费，依据不足。任敬忠提交的证据显示，已向广州冶炼厂补交租金1620.15元，现广州冶炼厂再要求任敬忠补交，没有合理依据，一审法院对此不予支持。一审庭审中，双方确认任敬忠已交纳租金至2017年5月，故任敬忠应按每月220元标准向广州冶炼厂支付2017年6月起至搬出之日止的租金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百十二条的规定，一审法院于2017年8月30日作出判决如下：一、被告任敬忠在本判决生效之日起两个月内，搬出广州市海珠区荔福一街三巷1号102之二室；二、被告向原告广州冶炼厂支付从2017年6月1日起至搬出之日止的租金（每月按220元计）;本判决生效之日前的租金在本判决生效之日起十日内支付，本判决生效之后的租金按月支付；三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。
二审期间，任敬忠补充提交一份银行流水明细清单，拟证明任敬忠一直按时交付租金，上诉状所附其他材料在一审中均已提交。广州冶炼厂质证称：确认该银行流水的真实性。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
另查明，一审开庭笔录载明“审：被告（任敬忠）是否为原告（广州冶炼厂）的职工？被：不是，被告是原来广州黄埔冶炼厂职工，之后没有工作。原：不是原告职工，代理人听说被告曾是原告职工，在八十年代被原告工厂开除。被：我不是被开除的，是自己不做的”。任敬忠二审陈述称：任敬忠在广州冶炼厂工作过，八、九十年代离开广州冶炼厂；任敬忠入住涉案房屋是经过广州冶炼厂领导批准同意的。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对任敬忠的上诉请求，认定如下：
一、任敬忠上诉主张涉案房屋系广州冶炼厂同意其使用的，不同意搬迁。涉案广州市海珠区荔福路一街三巷1号102房是广州冶炼厂在六十年代通过划拨方式接收取得的，1991年间国土房管部门也批准该地为广州冶炼厂的合法用地，故广州冶炼厂是该房屋合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因任敬忠提供的有领导批示入住涉案房屋的《申请》载明申请人任志刚以广州冶炼厂退休职工申请，并且任敬忠当时非广州冶炼厂职工，任敬忠也无证据证实涉案房屋系基于任敬忠应享有单位福利而分配给任敬忠居住使用的。并且，双方虽未签订书面租赁合同，也未约定租赁期限，因任敬忠一直向广州冶炼厂交纳租金，双方形成了事实上的不定期租赁关系。广州冶炼厂主张解除合同，并无不妥。另外，任敬忠上诉主张其生活困难且无搬迁去处不同意搬迁，对此任敬忠可另循途径解决，不应成为其不搬迁的理由，故本院不予采纳。
二、关于涉案房屋租金标准的问题。广州冶炼厂要求任敬忠按照每月220元的标准向其支付房屋使用费，任敬忠一审确认曾按照该标准向广州冶炼厂支付涉案房屋租金。因此，双方已就涉案房屋使用费标准的调整达成一致意见，一审法院认定任敬忠应按每月220元标准向广州冶炼厂支付2017年6月起至搬迁之日止的租金，并无不妥。任敬忠上诉主张按照十几年前《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》[穗国房字(2001)174号]文件规定的每平方米每月租金3.5元的标准计付租金，不符合目前租金市场规律，于法不符。任敬忠上诉主张其被逼与广州冶炼厂达成调解才补交租金差价，但没有提供证据证明，故应承担举证不能的不利后果。任敬忠二审期间提交的证据证实其已支付租金部分可以在双方执行一审判决过程中直接抵扣。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人任敬忠的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人任敬忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十二月二十五日
书记员 璩方慧