陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)陕0802民初4768号
原告：李某，。
被告：陕西国孚置业投资有限公司，住所地陕西省榆林市榆阳区西沙柳营路南易裕巷口，统一社会信用代码9161080279413099X1。
法定代表人：杨万雄，该公司总经理
委托诉讼代理人：郝雄华，冯艳辉，该公司员工。
原告李某与被告陕西国孚置业投资有限公司（下简称国孚置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告李某，被告国孚置业公司的委托诉讼代理人郝雄华、冯艳辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李某向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方签订的合同有效；2、依法判令被告立即退还原告缴纳的购房契约税5886元、专项维修基金9792元，共计15678元及利息（从维修基金收费日即2012年2月3日起；从购房契税收费日即2010年4月23日起，均以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，均计算至退还之日止）；3、依法判令被告向原告赔偿逾期交房违约金7600元（从合同规定的最后交房期限即2011年8月31日的第二天即2011年9月1日起至实际交付之日止即2012年2月3日，按日以已交房价的万分之二计算），逾期办理房产证违约金19618元（已付房价款392361元×0.5%）；4、依法判令被告按规划图履行原告车辆、人员出路通行的义务；5、依法令被告按规划履行小区停车位，本来规划的地下停车位，到最后建成了地上停车位；6、依法判令被告按规划履行小区容积率、绿化率；7、本案诉讼用由被告承担。事实与理由：2010年6月11日，原被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于榆林市榆佳路××小区××楼××单元××室房屋一套，建筑面积为108.8平方米，价款为392361元，交房时间为2011年8月31日，如出卖人逾期交付不超过60日，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，如出卖人逾期交房不超过60日，自应交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行。同时合同约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按房价款的0.5%向买受人支付违约金。在合同签订时被告向原告出示了该小区的平面图，该出路通向路面宽为10米，系从小区出入大门过榆阳区老年公寓小区在通往榆佳路口，该小区所建的车库为地下车库，楼层总高为6层，原告当时认为该房屋出路、地段、楼层均符合自己购买房屋的条件，便签订了合同，后分别于2012年4月23日、2012年2月5日将房款全部交付被告，但被告违约延迟交房6个月，因其在与原告签订合同后变更了图纸违规将地下车库建成地上车库，合同签订时约定的总高六层违规建成总高8层，应被告要求原告于2010年4月23日向其缴纳了房屋契税5886元，于2012年4月23日缴纳维修基金9792元，且至今因其违规加层、违规变更图纸，至今仍未将房产证办理下来，签订合同时所约定的出路，现车辆无法通行，只能在刘家洼村的路上通行，以致每年村委会都阻挡导致原告车辆根本无法通行。综上，被告在收取原告契税、维修基金后未将费用上缴至政府主管部门，且房产证根本无法办理，理应退还原告此两项费用及产生的利息。因被告违约交房、违约不能办理房产证，其应根据合同约定承担违约赔偿责任，现因原告车辆无法通行，被告应依约尽快修建小区车辆通行的出路。原告多次与被告协商未果，原告向法院提起诉讼，提出以上诉讼请求。
被告国孚置业公司辩称：原告的诉请诉讼时效已过，根据民法总则第188条的规定，不管从原告签订合同之日还是接收房屋之日起至今，原告诉请的三年诉讼时效已过，法院应当依法驳回原告诉请。原告的第一项诉讼请求我方予以认可，对于第二项诉讼请求，我方认可原告缴纳了专项维修基金9792元、购房契税5886元，原告所述的退还维修基金，我方不予认可，维修基金虽然在被告专户保存，但2015年，在通过业主委员会同意的情况下，被告动用部分维修基金对涉案小区道路和外墙面及房屋外部防水进行了修理维护，故被告不予返还；原告所述的契税存放于被告专户，但是要用于办理房产证，故不存在向原告返还。原告所述的该两项费用的利息更不应当向其支付。对于原告的第三项诉讼请求，原告请求被告支付逾期交房违约金，被告不认可，被告于合同约定的日期即2011年8月31日前已经通过电话向原告通知接房，被告不存在逾期交房的行为；原告请求的逾期办证违约金，我方不认可，因为被告增建两层房屋，故办理房产证需要被告补办规划许可证，根据规划局的要求补办手续需要全体业主的同意，现部分业主不同意补办手续，故房产证至今未办理下来，故逾期办证的违约行为不在于被告，被告不承担逾期办证的违约金。对于原告的第四项诉讼请求，目前人员和车辆在小区正常通行，原告称的出行阻挡问题，被告方已经彻底协调处理，原告该诉请无事实依据。对于原告的第五项诉讼请求与本案无关。被告不予认可。对于第六项诉讼请求，涉案小区整体在验收时，验收单位已经整体验收，与原告无关，被告不予认可。请求依法驳回原告第四、五、六项诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告出行是否被阻挡，被告是否未按规划履行小区停车位，是否未按规划履行小区容积率、绿化率的问题，因原告在本案中未提供证据证明其主张，故对上述事实依法不予确认。
本院经审理认定事实如下:2010年6月11日，原告韩建国（乙方）与被告（甲方）签订商品房销售合同，约定乙方所购房屋为第六幢1单元0201号，建筑面积为108.8平方米，房屋单价为3606.26元，总金额为392361元；付款方式为原告须于签署本合同时付清总房款的30%，即122361元，于合同签署后三日内提供齐备银行认可的办理按揭贷款所需的个人资料，并按甲方要求时间配合办理贷款手续，余款27万元银行贷款付清，贷款额以银行最终审批额为准，如有差额乙方应于银行最终审批之日起七日内补足。甲方应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付乙方使用；除特殊情况外，甲方如未按照本合同规定的期限将该商品交付买受人使用的，按下列方式处理：1、逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金；甲方应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方责任，乙方不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意作如下处理：乙方不退房，甲方按已付房价款0.5%向乙方支付违约金；如因非甲方原因造成不能按上述日期完成产权登记手续，乙方同意给予甲方270天的谅解期，在此期间不视为甲方违约。合同还约定了其他事项。双方签订补充协议约定：契税、住宅专项维修基金由甲方按照国家规定缴纳，如遇国家政策调整，以调整后的标准执行，甲方不承担因政策变化发生的任何责任；本合同的价款为纯房价款，不包含住宅专项维修基金、契税等应由乙方承担的费用，乙方应在交房前缴纳上述费用。合同签订后，原告依约支付了首付款122361元，并将剩余房款27万元在建行榆林分行办理了按揭贷款。后原告依合同约定在交房前缴纳专项维修基金9792元、购房契税5886元。原告于2012年2月3日接收房屋并入住至今。
本院认为，原告李某与被告陕陕西国孚置业投资有限公司签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。故原告提出确认原被告所签订的商品房预售合同有效的诉讼请求，依法予以支持。合同签订后，原告依约向被告交付了购房首付款并且依约办理了银行按揭贷款，被告理应依约向原告交房并办理房产证。原告诉称被告逾期交房、逾期办证，请求被告承担违约责任。被告抗辩原告的诉讼时效已过，应当依法驳回原告的诉请，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，首先，本案中，原告于2012年2月3日接收房屋，从接收房屋之日起，原告就知道或者应当知道其有向被告主张逾期交房的违约责任的权利，但原告于2018年5月15日才提起诉讼，诉讼时效已经超过；其次，根据原被告双方合同约定，被告应在商品房交付使用后90日内，即2012年5月3日将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案，原告认为被告未完成登记备案，房产证未办理下来，被告也未举证证明其将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案，且合同约定“如因非被告原因造成不能按上述日期完成产权登记手续，原告同意给予甲方270天的谅解期，在此期间不视为甲方违约”，故原告最迟应当于2013年1月28日知道或者应当知道其有因被告逾期办理房地产权属证书向被告主张逾期办证违约责任的权利，但原告于2018年5月15日提起诉讼，诉讼时效亦已经超过。且原告亦未举证证明其诉讼时效存在中断、中止事由，根据《中华人民共和国民法总则》九十二条第一款“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”之规定，故原告提出由被告承担逾期交房及逾期办证违约金的诉讼请求，依法不予支持。原告请求被告向其退还已收取的购房契税、专项维修基金并支付利息，经查明，双方在商品房预售合同的补充协议中约定：契税、住宅专项维修基金由原告按照国家规定缴纳，如遇国家政策调整，以调整后的标准为准，原告应在交房前缴纳上述费用。且本案中原告于2012年2月3日已经接收房屋入住至今，故原告该诉请，依法不予支持。原告诉请被告按规划图履行原告车辆、人员出路通行的义务，按规划履行小区停车位并按规划履行小区容积率、绿化率，因原被告双方签订的合同对该几项内容并未规定，且原告未举证证明其主张，其应当承担举证不利的后果，该主张依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八、第一百九十二条第一款，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告李某与被告陕西国孚置业投资有限公司签订的商品房预售合同有效。
二、驳回原告李某的其他诉讼请求。
案件受理费160元，由原告李某负担140元，由被告陕西国孚置业投资有限公司负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 葛美云
二〇一八年七月十五日
书记员 高慧芳