福建省尤溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）尤民初字第1374号
原告中国水利水电第十六工程局有限公司，住所地福建省福州市。
法定代表人林文进，总经理。
委托代理人何建辉，男，中国水利水电第十六工程局有限公司职员，住福建省南平市。
委托代理人包晓芳，女，中国水利水电第十六工程局有限公司职员，住福建省福州市。
被告蒋美珠，女，1968年7月25日出生，汉族，个体工商户，住福建省尤溪县。
原告中国水利水电第十六工程局有限公司与被告蒋美珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理，依法由代理审判员黄慧珊适用简易程序于2015年8月12日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本院于2015年9月24日依法裁定将本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告中国水利水电第十六工程局有限公司的委托代理人何建辉、包晓芳、被告蒋美珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国水利水电第十六工程局有限公司诉称，2014年8月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告租用原告位于尤溪县城关镇建设东路14号202室房屋作为住宿使用，租金为每个月3700元，本合同为不定期租赁合同。合同生效后，被告未按约交纳押金，也未支付租金。原告多次要求其按照合同约定支付租金未果。2015年5月8日，原告向被告发出《关于解除合同的函》，提出解除租赁合同，要求被告归还所租赁的房子，被告签收后也一直不予理睬。原告认为，《房屋租赁合同》是原、被告双方在协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，租赁合同是合法有效的。但是被告自合同生效后，从未履行过合同义务，已经严重侵犯了原告的合法权益。按照《房屋租赁合同》第五条乙方的责任与义务，被告自2014年8月起一直拖欠租金，属于违约行为，原告有权解除本合同，同时要求乙方支付违约金。因此，原告提起诉讼，请求判令：一、依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2015年5月9日解除；二、被告立即从租赁房屋中搬离、腾空；三、被告支付拖欠的自2014年8月14日起至其实际搬离房屋之日止，按每月3700元计算的房屋租金；四、被告支付违约金（自2014年8月25日起，以每日按银行同期贷款利率为基数计算至被告搬离租赁房屋并付清全部拖欠租金之日）；五、本案诉讼费用由被告负担。
被告蒋美珠辩称，原告并非涉案房屋所有权人，原告无处分权，作为房屋出租人主体不适格，原、被告于2014年8月14日签订的《房屋租赁合同》无效。
原告中国水利水电第十六工程局有限公司为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1.《房屋所有权证》原件一份，以此证明原告系涉案房屋所有权人的事实；
2.《房屋租赁合同》原件一份，以此证明合同约定每月租金3700元，被告未及时支付租金应当承担违约责任等事实；
3.《关于解除合同的函》复印件、《EMS快件单》原件、《EMS快件网络查询信息》复印件各一份，以此证明原告发函告知被告依法解除合同，被告已经收到该函件的事实；
4.《证明》原件一份，以此证明《房屋所有权证》所载明的房屋坐落地“尤溪县城关镇东街6号楼”与《房屋租赁合同》约定的出租房屋坐落地“尤溪县城关镇建设东街14号”系同一地址的事实；
5.《内资企业登记基本情况表》复印件一份，以此证明原告的主体身份；
6.《房屋登记信息证明》一份，以此证明尤房权证字第城关004**号房屋所有权证项下位于尤溪县城关镇建设东街6号楼房屋，建筑面积为168.82平方米，系两层建筑，一层为店面，二层为住宅，房屋所有权人为闽江工程局驻尤溪办事处的事实；
7.《关于同意成立局驻尤溪办事处的批复》原件一份，以此证明闽江工程局驻尤溪办事处是原告设立的，属于原告的下属机构的事实。
被告蒋美珠针对其抗辩理由未提供相应证据予以证实。
针对原告中国水利水电第十六工程局有限公司提供的上述证据，经庭审质证：
被告蒋美珠对原告提供的1-6号证据的真实性均无异议，但认为涉案房屋属于闽江工程局，并非原告，原告没有权利解除合同，也无权收取租金；对原告提供的7号证据有异议，认为（1）该文件落款时间是1997年7月2日，迄今将近20年，对其真实性有异议；（2）该文件未向尤溪县工商行政管理局存档备案；（3）该文件是中国水利水电闽江工程局对其下属机构南平分局的请示予以批复，并非对企业设立登记行政机关的申办函件；（4）该文件与本案不具关联性，原告与闽江工程局驻尤溪办事处是不同企业，二企业不具有关联性，不能混同；（5）闽江工程局驻尤溪办事处依法应向企业设立登记行政管理机关审批，否则，该企业因未依法审批而不存在。
经庭审质证，对原告中国水利水电第十六工程局有限公司提供的证据认证如下：
本院认为，被告蒋美珠对原告提供的1-6号证据的真实性均无异议，上述证据来源合法、内容客观真实，与本案关联，可以作为本案的定案依据，本院予以采信。原告提供的7号证据，该份文件发文机关为中国水利水电闽江工程局，系中国水利水电闽江工程局对其下属机构南平分局设立闽江工程局驻尤溪办事处请示的批复，符合企业设立下属机构程序，对其真实性，本院予以确认，被告蒋美珠提出的异议理由不能成立，该证据可以作为本案的定案依据。
依据上述有效证据及当事人的庭审陈述，对本案主要事实认定如下：
1997年7月2日，中国水利水电闽江工程局向下属机构南平分局下发中电闽办局（1997）107号《关于同意成立局驻尤溪办事处的批复》文件，同意成立闽江工程局驻尤溪办事处，该办事处由中国水利水电闽江工程局南平分局负责管理，开展工作。
1999年6月8日，尤溪县房地产管理所发放尤房权证字第城关004**号房屋所有权证，该房屋所有权证载明，坐落于尤溪县城关镇东街6号楼的1层店面，2层202住宅，建筑面积168.82平方米的房屋所有权人为闽江工程局驻尤溪办事处。
2014年8月14日，中国水利水电第十六工程局有限公司总部机关后勤管理中心作为甲方（出租方）、被告蒋美珠作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、出租房屋坐落在尤溪建设东路14号202室，面积168.82平方米。二、租赁期限、用途：（一）本合同房屋租赁期自2014年8月14日起，为不定期租赁。（二）乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为住宿使用。（三）甲乙双方均有权随时终止本合同，但需提前一个月告知对方，给予对方一个月的宽限期。（四）因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同自然终止。三、租金及支付方式：（一）本合同签订之日起1日内乙方应向甲方交纳押金3700元（壹个月房租）。本合同终止后，在乙方没有存在本合同约定的违约行为的情况下，甲方将押金退还给乙方。押金不计利息，在乙方退房并交纳完所有费用后退还。（二）本房屋租金为每月3700元，乙方按月交清。除第一个月租金在乙方交纳押金时一并交给甲方和最后一个月租金外，乙方需在每月14日前将当月租金通过银行汇入甲方账户。四、甲方的义务和责任：（一）甲方保证上述房产符合出租房屋使用要求，如果房屋不符合约定条件，严重影响居住、经营使用的，乙方有权解除合同。（二）甲方保证上述房屋产权清楚，若发生在与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责解决。（三）甲方应在合同约定的租赁时间前将出租房屋交由乙方。五、乙方的义务和责任：……（二）乙方必须按照合同约定支付租金，拖欠或拒交租金的，应承担违约责任。乙方拖欠租金超过10天，需向甲方支付违约金。乙方拖欠租金超过30天或者逾期支付租金超过三次的，除了乙方应向甲方支付违约金外，甲方还有权解除本合同，同时没收押金。……（八）甲方提出终止合同的，乙方应在收到甲方通知后的一个月内交还房屋，逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。六、违约责任。……十一、本合同一式三份，自双方签字或盖章后成立，自乙方交付押金及第一次租金后生效。
另查明，2008年7月4日，中国水利水电闽江工程局名称变更为中国水利水电第十六工程局有限公司。
再查明，尤溪县城关镇东街6号楼与尤溪县城关镇建设东街14号系同一地址，尤溪县城关镇建设东街14号与尤溪县城关镇建设东路14号系同一地址。
综上所述，本院认为，本案系因履行《房屋租赁合同》而引起的纠纷，案由应为房屋租赁合同纠纷。现对争议焦点具体分析认定如下：
一、关于原告的主体资格问题。签订合同的中国水利水电第十六工程局总部机关后勤管理中心系中国水利水电第十六工程局有限公司组建的内部机构，不具有独立法人资格，不能独立享有民事权利和承担民事义务，对其签订并已履行的涉案合同，其所属的中国水利水电第十六工程局有限公司予以认可，因此，中国水利水电第十六工程局有限公司享有合同权利和承担合同义务，具有诉讼主体资格。涉案房屋登记所有权人为闽江工程局驻尤溪办事处，闽江工程局驻尤溪办事处系原告的下属机构，原告有权向被告主张权利。被告提出的原告并非涉案房屋所有权人，无处分权，作为房屋出租人主体不适格的主张，本院不予采纳。
二、关于合同是否有效的问题。根据《房屋租赁合同》第十一条“本合同自双方签字或盖章后成立，自乙方交付押金及第一次租金后生效”的约定，涉案《房屋租赁合同》系附生效条件合同。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，被告虽至今未能交纳押金及租金，但已实际使用该房屋，原、被告双方以实际履行行为表明对该附加条款进行了变更，故涉案《房屋租赁合同》成立并生效。
三、关于合同解除的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照《房屋租赁合同》第五条第二款“被告拖欠租金超过30天或者逾期支付租金超过三次的，原告有权解除合同”的约定，本案被告未按约交纳租金，合同约定的解除条件成就，原告依约取得合同解除权。原告与被告签订的《房屋租赁合同》自原告解除合同的意思通知到达被告时解除。原告于2015年5月8日通过快递向被告寄送《关于解除合同的函》，并由被告本人于2015年5月9日签收。据此，应认定原、被告双方于2014年8月14日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月9日解除。
四、关于腾空房屋及支付租金的问题。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。涉案合同解除后，被告继续占有使用讼争房屋已无合法依据，其应向出租人即原告返还租赁物，故原告主张被告从租赁房屋搬离，将租赁房屋腾空的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告要求被告依约支付合同解除前尚欠的租金的请求，合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告继续占有使用讼争房屋，应当向原告支付其使用期间的房屋使用费，原告按原租赁合同约定的租金标准向被告主张房屋使用费，合法有据，本院予以支持。
五、关于违约金的问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。鉴于此，结合《房屋租赁合同》第五条第二款“被告拖欠租金超过10天，需每日向原告支付违约金”的约定，因被告未能按约支付租金，原告主张自2015年8月25日起至付清全部拖欠租金之日的违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。双方虽未对违约金的计算标准作出约定，原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约金，并无不当，本院亦予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、确认原告中国水利水电第十六工程局有限公司与被告蒋美珠于2014年8月14日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月9日解除；
二、被告蒋美珠应于本判决生效之日起五日内将尤房权证字第城关004**号房屋所有权证项下位于尤溪县城关镇建设东街14号1层店面、2层202住宅腾空交还原告中国水利水电第十六工程局有限公司；
三、被告蒋美珠应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告中国水利水电第十六工程局有限公司自2014年8月14日起至本院判决确定的腾空房屋之日止按每月3700元标准计算的租金；
四、被告蒋美珠应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告中国水利水电第十六工程局有限公司自2014年8月25日起至本院判决确定的腾空房屋之日止以欠付租金为基准按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的违约金（第一个月欠付租金为3700元，次月起每月按3700元递增）；
若未按上述指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费748元，由被告蒋美珠负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 张忠谋
代理审判员 黄慧珊
人民陪审员 罗良趾
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 蒋兴荣
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。