福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)闽0211民初3054号
原告：郑陈玲，女，1981年6月6日出生，汉族，住福建省屏南县。
委托诉讼代理人：林岫峰，福建重宇合众律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈日灿，福建重宇合众律师事务所实习律师。
被告：苏冬花，女，1978年12月23日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：何凌云，福建天衡联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏梅溪，福建天衡联合律师事务所律师。
原告郑陈玲与被告苏冬花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑陈玲的委托诉讼代理人林岫峰、被告苏冬花的委托诉讼代理人何凌云、苏梅溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑陈玲向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即返还原告购房款人民币90万元；2.请求判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月19日，原告与被告签订《房产买卖协议》（编号：0000110），约定被告将其位于厦门市集美区的房产出售给原告。协议签订后，原告依约已向被告支付购房款人民币90万元。且根据协议第十八条约定“甲乙双方约定购买方有权指定第三方为产权人”，据此，协议签订后原告多次请求被告依约履行合同义务，协助办理涉案房产过户至第三方郑江新名下，但被告拒不履行。原告又于2017年4月25日委托律师发函告知被告，原告指定第三方；郑江新为涉案房产产权人，要求被告依约继续履行合同，协助办理产权过户。但被告仍无故推诿，拒不履行合同义务，后原告才发现涉案房产系案外人洪亚云于2017年4月12日过户给被告，根据厦门现今政策，涉案房产两年内不得再次过户，被告的行为造成原告严重的经济损失。鉴于此，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规之规定向法院提起诉讼，望判如所请。
被告苏冬花辩称，一、本案的《房产买卖协议》已因原告的违约行为于2017年4月7日解除，原告无权要求被告返还定金30万元。2017年3月13日，被告苏冬花与案外人洪亚云签订了《房产买卖协议》,约定由被告向案外人洪亚云购买讼争房产集美区房屋。签订协议之后，被告因不满意涉案房屋的户型而打算购买案外人黄海焘、游雪君的集美区房屋。案外人洪亚云不同意解除《房产买卖协议》，但同意由被告寻找涉案房屋的买家，案外人洪亚云配合将涉案房屋过户到买家名下。于是被告不得已委托中介寻找下家，并于2017年3月19日与原告达成了本案讼争的集美区房屋的《房产买卖协议》。被告与原告签订了本案的协议之后，就放心的与案外人黄海焘、游雪君于2017年3月21日签订了集美区房屋《房产买卖协议》。按照原、被告双方的《房产买卖协议》第二条约定原告支付被告购房定金30万元；第四条第3款约定原告应于过户当日支付被告93万元；第六条约定原告与被告应于解押注销3日内到房产局办理交易过户手续。本案讼争房屋的解押手续已于2017年3月29日办理完毕，按照《房产买卖协议》第六条的约定双方应于2017年4月2日前到房产局办理交易手续。但因2017年3月25日厦门市政府发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,房产形势突然逆转直下，原告担心房产会降价,于是原告以各种借口拒不配合办理房产交易过户手续，也不支付后续的购房款。而被告因急于筹集款项履行案外人的房产买卖协议，多次联系或委托中介联系原告办理过户手续，但原告仍不配合办理过户手续。万般无奈之下，被告委托福建天衡联合律师事务所向原告寄发律师函，要求原告于2017年4月7日前配合办理房产交易过户手续并支付后续的购房款，否则解除《房产买卖协议》。原告已于2017年4月3日收到该律师函，但扔拒不配合办理房产交易过户手续，也不支付后续的购房款。《房产买卖协议》已于2017年4月7日解除。二、被告因原告的违约行为遭受巨大的经济损失。因本案原告拒不配合办理房产交易过户手续，也不支付后续的购房款，被告只好履行与案外人洪亚云关于本案房产的《房产买卖协议》，并于2017年4月12日将讼争房产过户到被告自己名下。而被告因购买了本案的房产之后，被告没有购房资格也没有资金履行与案外人黄海焘、游雪君签订的集美区房屋《房产买卖协议》，因此被没收定金30万元。综上，因原告的违约行为，原告无权要求返还30万元的定金，被告同意退还其余60万元的购房款。
本院经审理认定事实如下：2017年3月13日，以洪亚云为出售方（甲方）、苏冬花为购买方（乙方），双方签订一份《房产买卖协议》（0000095），约定如下：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等自愿的基础上友好协商，在丙方的见证下，就房产买卖及中介事宜达成一致，签订本协议，以资共同遵守。第一条、甲方同意将座落于厦门市集美区的房产，房产用途住宅，出售给乙方。建筑面积89.16平方米，详见土地房屋权证号或不动产证（购房合同号），乙方经过丙方介绍现场看房后及与甲方见面沟通后，对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产。第二条、甲乙双方同意，上述房屋的成交价总价为人民币（大写）叁佰肆拾万元整（￥3400000.00元)，本协议书所约定的成交价为真实成交价，与房管局产权过户的申报价之间的差额作为作为房屋装修及设备转让款。本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金人民币（大写）叁拾万元整（￥300000.00）。并按以下第1种方式支付给甲方：1.乙方于本协议签订当日直接支付给甲方……第四条、乙方将总房款分肆次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款。具体日期及金额如下:1.乙方于2017年3月21日前向甲方支付人民币（大写）肆拾伍万元整（￥450000.00元）（是作为房产解押专款使用）；2.乙方于2017年3月13日向甲方支付人民币（大写）叁拾万元整（￥300000.00元）；3.乙方于过户当日向甲方支付人民币（大写）陆拾伍万元整（￥650000.00元）；4.乙方向银行申请商业贷款人民币（大写）贰佰万元整（￥2000000.00元），该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金额之日起十日内将差额部分直接支付给甲方。办理按揭贷款和评估所应缴纳的费用由乙方自行承担；同时丙方依据协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续。第五条、上述房产的产权现状为C类，甲、乙双方均清楚该房产的产权状况，双方不得以此为由拒绝履行合同……C：上述房产已办理了土地房屋权证，但处于抵押状态，甲方应于2017年4月2日前前往甲方原申贷款银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。若解押款为乙方提供，则甲方应将产权证原件交由丙方保管，以便办理交易过户手续之用……第十二条、违约责任：1.甲、乙双方在签订本协议后不得中途违约。否则违约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失、以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。2.若乙方不能按时支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过十日仍未履约的，视为违约。守约方有权解除合同，同时违约方应按本条第一款的约定承担违约责任……第十八条、本协议未尽事宜双方可另签补充协议，与本协议具有同等法律效力，双方约定的其他事项：甲乙双方约定购买方有权指定第三方为产权人，甲乙双方约定解押款肆拾伍万元应于2017年3月27日前支付给甲方。”
2017年3月19日，以苏冬花为出售方（甲方）、郑陈玲为购买方（乙方），双方签订一份《房产买卖协议》（编号：0000110），约定如下：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等自愿的基础上友好协商，在丙方的见证下，就房产买卖及中介事宜达成一致，签订本协议，以资共同遵守。第一条、甲方同意将座落于厦门市集美区的房产，房产用途住宅，出售给乙方。建筑面积89.16平方米，详见土地房屋权证号或不动产证（购房合同号），乙方经过丙方介绍现场看房后及与甲方见面沟通后，对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产。第二条、甲乙双方同意，上述房屋的成交价总价为人民币（大写）叁佰陆拾捌万元整（￥3680000.00元)，本协议书所约定的成交价为真实成交价，与房管局产权过户的申报价之间的差额作为作为房屋装修及设备转让款。本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金人民币（大写）叁拾万元整（￥300000.00）。并按以下第1种方式支付给甲方：1.乙方与本协议签订当日直接支付给甲方……第四条、乙方将总房款分肆次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款。具体日期及金额如下:1.乙方于2017年3月23日前向甲方支付人民币（大写）陆拾万元整（￥600000.00元）（是作为房产解押专款使用）；2.乙方于2017年3月19日向甲方支付人民币（大写）叁拾万元整（￥300000.00元）；3.乙方于过户当日向甲方支付人民币（大写）玖拾叁万元整（￥930000.00元）；4.乙方向银行申请商业贷款人民币（大写）壹佰捌拾伍万元整（￥1850000.00元），该贷款由银行直接转至甲方账户，若贷款银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于收到银行同意放贷金额之日起十日内将差额部分直接支付给甲方。办理按揭贷款和评估所应缴纳的费用由乙方自行承担；同时丙方依据协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续。第五条、上述房产的产权现状为C类，甲、乙双方均清楚该房产的产权状况，双方不得以此为由拒绝履行合同……C：上述房产已办理了土地房屋权证，但处于抵押状态，甲方应于2017年3月24日前前往甲方原申贷款银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续。若解押款为乙方提供，则甲方应将产权证原件交由丙方保管，以便办理交易过户手续之用……第十二条、违约责任：1.甲、乙双方在签订本协议后不得中途违约。否则违约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失、以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。2.若乙方不能按时支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过十日仍未履约的，视为违约。守约方有权解除合同，同时违约方应按本条第一款的约定承担违约责任……第十八条、本协议未尽事宜双方可另签补充协议，与本协议具有同等法律效力，双方约定的其他事项：甲乙双方约定购买方有权指定第三方为产权人。”上述《房产买卖协议》签订后，原告郑陈玲于2017年3月19日向被告苏冬花支付购房定金300000元，于2017年3月23日向被告苏冬花支付购房款600000元。
2017年4月1日，福建天衡联合律师事务所何凌云、苏梅溪向郑陈玲邮寄一份《律师函》，内容如下：“致：郑陈玲阁下：关于：立即执行《房产买卖协议》事宜福建天衡联合律师事务所接受委托人苏冬花（以下称'委托人'）的委托，指派何凌云律师、苏梅溪实习律师就题述事宜，致函如下：经审查委托人提供的相关资料，并听取委托人的陈述，本律师知悉以下事实：阁下曾与委托人签订《房产买卖协议》，约定厦门市集美区的房产买卖事宜。双方在该协议的第六条约定：甲乙双方应于解押注销3日内到房产局办理交易过户手续。现该房产的解押注销手续已于2017年3月29日办理完毕，但至今为止，阁下以各种借口拒不配合办理房产交易过户手续，也不支付后续的购房款，阁下的违约行为已给委托人造成了巨大的经济损失。基于上述事实，本律师谨发表如下法律意见：阁下的行为已构成严重违约，除了应立即履行《房产买卖协议》，配合办理房产交易过户手续，支付后续的购房款之外，还应承担相应的违约责任。鉴于此，本律师根据相关法律规定及委托人的委托正式通知阁下：请阁下于2017年4月7日前配合办理房产交易过户手续，支付后续的购房款。否则委托人将依据《房产买卖协议》的约定和相关法律规定，解除《房产买卖协议》，并要求阁下承担相应的违约责任。谨此函告！”2017年4月3日，郑陈玲收到该《律师函》。
2017年4月12日，位于集美区的讼争房产由洪亚云名下过户到苏冬花名下，苏冬花取得讼争房产的产权证。2017年4月26日，福建重宇合众律师事务所林岫峰向苏冬花邮寄一份《律师函》，内容如下：“致呈：苏冬花阁下，从（from）：福建重宇合众律师事务所，作为中华人民共和国之合法持证律师，受我委托人郑陈玲（以下简称'委托人'）之托并经福建重宇合众律师事务所指派，本律师今就阁下履行《房产买卖协议》一事特致函如下：根据我委托人反应，我委托人曾与阁下签订《房产买卖协议》（编号：0000110），约定阁下将位于厦门市集美区的房产出售给我委托人，现我委托人要求阁下按协议约定继续履行协议。根据协议第十八条约定'甲乙双方约定购买方有权指定第三方为产权人'，故我委托人指定第三方：郑江新为上述房产产权人，现要求阁下依约继续履行合同，协助办理产权过户。阁下若拒绝履行上述义务，我委托人将立即依法维护自己的合法权益，届时，阁下将承担诉讼费、财产保全等费用。以上内容，敬请阁下审虑，以争取尽快消除双方误会，避免发生不必要的讼累。专此函告，顺祝商祺。”2017年4月27日，苏冬花收到该《律师函》。
庭审中，本院依法询问原、被告对于《房产买卖协议》是否解除的意见，原告陈述：“我方认为已经解除，解除时间为2017年6月23日，该时间为我方向房管局查档的时间，这时我方才知晓该房产已经不能过户。”被告陈述：“我方认为已经解除，解除时间为2017年4月7日。”庭审中，本院依法询问原告签订房产买卖协议时是否核实过房产的产权人情况，原告陈述：“苏冬花有向我方出示了有银行盖章注明与原件核对无异的产权证，产权证上显示的名字是洪亚云。”被告陈述：“原告陈述属实。”本院并依法询问原告签订协议时是否了解被告与洪亚云的关系，原告陈述：“中介有跟我方说洪亚云已经卖给苏冬花了，具体买卖细节我方不知情，我方当庭提交的证据洪亚云与苏冬花的买卖协议是在2017年3月23日苏冬花给我方的，因为当时苏冬花要求我方向洪亚云的账户付款，所以苏冬花主动向我方提供该买卖协议复印件。”被告陈述：“我方具体时间不清楚。”
另查明，2017年3月24日，厦门市国土资源与房产管理局、厦门市发展和改革委员会、厦门市公安局、厦门市市场监督管理局、厦门市司法局、厦门银监局联合发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中载明：“各有关单位：为贯彻落实中央'房子是用来住的，不是用来炒的'精神，打击投机炒房行为，遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展，现将有关事项通知如下：三、新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易……本通知自2017年3月25日起实施。”
本院认为，原告郑陈玲与被告苏冬花签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效，原、被告双方均应依该协议的约定履行各自的义务。本案中，被告苏冬花先于2017年3月13日与案外人洪亚云签订关于讼争房产的《房产买卖协议》，从洪亚云处购买讼争房产，在未取得讼争房产产权证的情况下，被告苏冬花又于2017年3月19日与原告郑陈玲签订关于讼争房产的《房产买卖协议》，将讼争房产出售给郑陈玲，2017年4月12日，位于集美区的讼争房产由洪亚云名下过户到苏冬花名下，苏冬花取得讼争房产的产权证，其后因限购政策影响导致合同无法继续履行，该情形系因不可归责于当事人双方的事由导致合同目的无法实现，庭审中，原、被告双方均认为《房产买卖协议》已经解除，本院依法尊重原、被告双方当事人的意见，合同解除后，出卖人即被告苏冬花应将收取的定金30万元和购房款60万元返还买受人即原告郑陈玲，故原告郑陈玲的诉讼请求于法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
被告苏冬花应于本判决生效之日起十日内向原告郑陈玲返还购房款（含定金）900000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12800元，减半收取6400元，由被告苏冬花负担，该款被告苏冬花应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 韩德坤
二〇一七年十一月十四日
代书记员 陈 凉
附：本案所适用法律法规及相关司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。