上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2279号
原告宁婧，女，1988年5月5日生，汉族，住江西省抚州市。
委托代理人沈心德，上海创兆律师事务所律师。
委托代理人曾梦华，上海创兆律师事务所律师。
被告李凯军，男，1975年10月28日生，汉族，住上海市徐汇区。
原告宁婧与被告李凯军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，后因被告下落不明需公告送达于2015年8月5日转为普通程序审理并依法组成了合议庭，并于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾梦华到庭参加诉讼。被告李凯军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告宁婧诉称：2013年5月11日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由原告承租位于松江区九亭镇涞坊路XXX号XXX层房屋用于服饰经营，租期自2013年6月10日至2019年6月9日止，租金每月6，000元，保证金6，000元。同时原、被告在补充条款约定，原告在2013年5月14日前一次性付144，000元二年用三年，被告确认收到共计三年房租144，000元。为此，原告于2013年5月13日向被告银行卡汇款146，000元（含保证金余款2，000元，此前原告已现金支付保证金4，000元）。其后，原告发现被告隐瞒上述房屋已经被司法查封的事实，上述房屋于2014年12月31日被司法拍卖，由案外人杨某某拍得，杨某某于2014年12月31日起向原告收取租金。原告认为被告隐瞒了租赁房屋已被司法查封之瑕疵，致使原告租赁房屋无法达到租赁目的，故原告起诉来院要求判令：1、解除原、被告之间于2013年5月11日签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告租金61，199元、保证金6，000元；3、被告赔偿原告损失30，600元；4、被告支付原告违约金6，000元。
被告李凯军未作答辩。
经审理查明：2013年5月11日，原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》，由被告作为松江区九亭镇涞坊路XXX号XXX层房屋（以下简称该房屋）的代管人与原告建立租赁关系。合同约定：1、该房屋权利人为肖某甲，建筑面积61.33平方米，原告租赁该房屋作为服饰、其他使用；2、被告于2013年5月11日前向原告交付该房屋，租赁期自2013年6月10日起至2019年6月9日止；3、月租金为6，000元，该房屋租金叁年内不变；4、被告交付该房屋时，被告应向原告交付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金即6，000元，被告收取保证金后应向原告开具收款凭证，租赁关系终止时，被告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告；5、甲乙双方同意，有下列情况之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的壹倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的……；6、补充条款：原、被告双方协商确认第一次付租一次性支付二年房租，计人民币壹拾肆万肆仟元整，被告确认视同收到共计三年房租。租金在2016年6月10日租金调整为6，500元／月，直至合同履行结束。原告在2013年5月14日前一次性付二年用三年，房租共计144，000元整，三年后建议同原付款方式，如有异议，按标准付三押一的租金方式进行协商。2013年5月13日，原告通过转账方式向被告支付146，000元。
松江区九亭镇涞坊路XXX号XXX层原权利人为案外人肖某甲等，原告陈述系肖某甲将该房屋的收租权转让给被告李凯军。该房屋最早于2013年1月8日被本院查封，并于2014年12月17日续封，另外黄浦法院于2013年5月8日、本院于2013年5月21日、浦东法院于2014年12月11日对该房屋轮候查封。2015年2月12日，上海市浦东新区人民法院出具执行裁定书，裁定由杨某某于2014年12月31日以最高价竞得案外人肖某甲、肖某乙名下位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX号XXX层房地产。其后，杨某某登记取得该房屋产权。
另查明，2015年7月12日，案外人杨某某与原告就该房屋签订《租房协议书》，其中约定1、租期从2015年5月18日起至2019年5月17日，其中2015年5月18日起至2017年5月17日租金每月7，500元，2017年5月17日至2019年5月17日每月租金8，000元；2、2015年5月18日至2016年5月17日房租已付清。2015年6月2日，杨某某出具收条称：今收到宁婧松江区九亭镇涞坊路XXX号一层商铺房租贰万元正（20，000）元，房租自2014年12月31日。
以上事实，主要有《上海市房屋租赁合同》、房地产权证、《收租权转让协议》、转账回单、房地产登记簿信息、收条、执行裁定书以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效的房屋租赁合同，作为上述合同的当事人均应恪守，否则即应承担相应违约责任。现在原告以其所租赁的房屋被法院依法查封并拍卖且产权人已变更为由主张解除与被告的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。鉴于原告未能举证证明其向被告提出解除合同的具体时间，故本院以送达被告诉状副本的日期即2015年10月4日为合同解除之日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
在上述合同履行过程中，因为房屋产权人变更，原告已与新的产权人重某签订租赁合同，现在租赁合同已解除，对于原告已支付租金但实际并非自被告处租赁房屋期间的租金被告应予返还。关于该时间节点，本院认为应以案外人杨某某取得房屋产权即上海市浦东新区人民法院出具裁定之日为宜。原告向被告已实际支付2年租金合计144，000元，虽原告认为该费用经被告同意视为支付3年租金，但根据双方的约定，该支付金额仅表示被告愿意减免租金总额而非改变对于月租金的约定变更，因此本院认可上述租金金额用于支付自2013年6月10日至2015年6月9日期间的租金，计每天租金197.26元，则被告应向原告返还自2015年2月12日至2015年6月9日已支付的租金计23，276.68元。
对于原告要求被告返还的保证金6，000元，根据双方的合同约定，被告在收到原告保证金后应出具凭证，现原告未能提供该项凭证，而仅提供转账合计146，000元的存单，则除去租金144，000元仅余2，000元，原告未能证明其支付其余4，000元保证金的相关凭证，故被告需返还的保证金为2，000元。
对于原告要求被告赔偿的损失，系指其因为和案外人重某签订租赁合同后同时期租金上涨的部分，原告据此主张赔偿损失并无不当。但原告在签订合同时疏于对其所租赁房屋的权属等状况审慎注意，原告对其损失的产生有一定的过错。结合原告重某订立合同的租金约定，结合原告的过错程度，原告主张其损失总额为66，500元并要求被告赔偿30，600元，并无不当，本院予以支持。
对于原告主张的违约金6，000元，与合同关于违约金约定不符，且原告同时主张了被告赔偿损失，本院在确定该损失时已经考虑到双方的过错，故对于原告的该项诉请本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、确认原告宁婧与被告李凯军签订的《上海市房屋租赁协议》于2015年10月4日解除；
二、被告李凯军于本判决生效之日起十日内返还原告宁婧租金23，276.68元；
三、被告李凯军于本判决生效之日起十日内返还原告宁婧保证金2，000元；
四、被告李凯军于本判决生效之日起十日内赔偿原告宁婧损失30，600元；
五、驳回原告宁婧的其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，376元，由原告宁婧负担231元（已付）、被告李凯军负担2，145元（于本判决书生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨惠星
审 判 员 李晓蕾
人民陪审员 范幼芳
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 姚思慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。