广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0305民初4561号
原告（反诉被告）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
法定代表人：吴军强。
委托诉讼代理人：罗伟。
委托诉讼代理人：肖洪林。
被告（反诉原告）：奉灵。
委托诉讼代理人：奉承春。
第三人：李翠。
委托诉讼代理人：金丹。
委托诉讼代理人：凡洪。
原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司与被告奉灵、第三人李翠居间合同纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖洪林，被告奉灵及其委托代理人奉承春，第三人委托代理人金丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付居间服务佣金45000元；2、被告向原告支付迟延履行违约金（以45000元为基准，自2015年10月27日起按每日千分之一计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年8月25日，经原告居间撮合，被告与第三人就深圳市前海豪苑A-23G物业签订了《二手房买卖合同》(编号：1524517)。同日，被告向原告出具了《居间服务及佣金承诺书》，其中载明：“我方确认居间方已就前海豪苑A-23G房产买卖一事提供了全面居间服务，我方现向居间方承诺支付佣金人民币45000元，最迟须在买卖双方递件过户前支付完毕。逾期支付的，我方应以应付佣金为基准，按每日千分之一的标准向居间方支付违约金。”合同签订后，被告依约向卖方交付了购房定金，并在原告协助下办理了首期款资金监管，银行亦出具了贷款承诺函。后，原告向被告及卖方联系交易房产递件过户事宜时，发现被告与第三人已约定私下过户，并拒绝向原告支付居间服务佣金。原告认为其作为居间方，积极撮合买卖双方签订了《二手房买卖合同》，已经全面履行了居间义务，有权利获得居间服务报酬。另，被告向原告出具的《居间服务及佣金承诺书》系其真实意思表示，合法有效，故被告应当按其承诺向原告支付前述居间服务佣金及相应迟延履行违约金。
被告奉灵辩称，被告与第三人房屋交易完成不是因为原告居间促成的，被告签署委托合同及二手房买卖合同是因为要代办过户手续而已，被告之前与原告没有见过面，也没有进行过任何的委托。被告并提出反诉请求：1、请求判令原告居间服务合同欺诈，赔偿被告精神伤害及购房迟延过户损失费45000元；2、原告向被告支付居间服务不作为和迟延履行违约金（以45000元为基准，按每日干分之一计算）；3、原告退还诈取被告的前海豪苑物业评估费3500元和在签订《二手房买卖合同》(编号：1524517)收取第三人所交付给原告的交房保证金（水电过户押金）款5000元（此款已经由被告在房屋交接时垫付给了第三人），共计8500元；4、本案所有诉讼费用由原告承担。
原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司对此辩称，被告的反诉完全没有事实及法律依据，原告为被告购买涉案房产提供了一系列居间服务，反是被告为逃避支付佣金，绕开原告与第三人向房地产登记中心递件过户，违反了双方的约定。
第三人述称，1、第三人并未委托原告世华地产公司出卖涉案房产。2015年8月20日左右，通过涉案房产的承租人介绍，第三人与被告达成交易价格420万并由第三人自行承担赎楼、过户等一切手续及费用自行承担的口头约定。因被告出于对付款安全性的担心，希望通过熟知房产过户交易程序的专业房产中介公司代为办理过户，于是2015年8月25日第三人与被告来到原告公司，被告向原告表达了只是委托其协助办理过户、按揭及交房手续，并且明确表示由第三人自行办理赎楼、过户等所有手续以及承担产生的所有费用。由于之前第三人已经同意以上条件，所以第三人也明确表示接受被告提出的条件。因第三人及被告都作出了明确的意思表示，原告也表示明白并接受，也是基于对原告的充分信任，在签订《二手房买卖合同》时第三人与被告仅核对了成交价格及房屋面积，其他部分合同内容未仔细查看，并未发现合同中实际约定的赎楼、过户等费用由被告承担，这与第三人与被告当初的意思表示不一致。在被告及第三人发现合同书写错误并要求更改合同第八条时，原告执意不同意更改并故意拖延办理过户手续。因第三人需回美国办理其他事宜，在催促原告无果的情况下，于2015年10月27日与被告一起自行到国土局办理了过户手续，并于2015年11月18日办理了房屋交接手续。2、原告与被告之间并非是居间合同法律关系。第三人与被告之间房屋买卖合同的订立并非由原告提供居间服务而促成，被告仅是单方委托原告协助办理房产过户、办理按揭手续及房屋过户手续。
本案经审理认定事实如下：
2015年8月25日，原、被告双方签订一份《求购委托书》，约定被告委托原告为其购买深圳市前海豪苑A-23G房产（简称涉案房产）提供居间服务，要求购入总价不高于420万元，委托期限至2015年9月30日止，楼款交付按银行按揭方式进行。同日，被告与第三人就涉案房产签订《二手房买卖合同》，约定以420万元成交，定金20万元，剩余房款银行按揭；因本次交易产生的税费包括赎楼费（含担保费和手续费）、评估费、过户按揭服务费等各项费用均由买方支付；双方协商同意在定金或其他房款中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管，居间方在买卖双方办妥房地产交接手续后将该款退回卖方，等。被告与第三人同时签署一份《声明》称，签署买卖合同前已自行就涉案房产买卖的所有内容（包括但不限于房款支付、税费承担、赎楼过户、交房等）达成一致，亦自行填写了买卖合同及相关协议，现委托原告协助双方办理买卖后的履行手续（如定金托管、银行资金监管、按揭贷款、赎楼过户），对于该交易过程中产生的风险或纠纷由声明人自行承担、自行解决。被告向原告出具《居间服务及佣金承诺书》，承诺其应向居间方支付佣金45000元、按揭、过户服务费1500元，并最迟须在买卖双方递件过户前支付完毕，逾期支付的应以应付佣金为基准，按每日千分之一的标准向居间方支付违约金。
原告提交其系统的涉案房产交易列表及流程图、公证书、赎楼贷款担保委托合同、资金托管协议、二手房按揭贷款确认书等证据，用以证明原告已协助涉案房产买卖双方办理公证委托赎楼、与担保公司签订协议、资金托管、取得银行贷款承诺等。被告、第三人虽对上述证据的真实性不予认可，但确认原告有协助办理资金托管、按揭贷款事项。
原告提交不动产资料电脑查询结果表，证明涉案房产已于2015年10月27日递件过户，2015年11月2日过户至被告名下。被告、第三人予以认可。
被告提交短信记录、电子回单、光盘等证据，用以证明原告骗取被告3500元评估费，及要求被告承担赎楼担保费。第三人对上述证据予以认可。原告对证据光盘真实性不予认可，对其他证据予以认可，主张被告系向相关评估机构工作人员缴纳评估费用。
被告提交证明及收据，用以证明第三人交房保证金5000元在原告处，因原告不予退还，被告代付。第三人对上述证据予以认可。原告认为证明的内容系第三人单方认识，与实际不符；确认5000元款项在原告处。
庭审中原告确认被告所述在签订合同之前系通过其他中介看了涉案房产并已谈妥相关价格；因被告与第三人在赎楼担保支付方面产生分歧，而后由第三人自行赎楼，然后绕开原告递件过户。被告述称《二手房买卖合同》非其本意，因原告称为通用合同，后面会帮把事情办好，故而被告签字；3500元评估费不应由被告承担，故要求原告返还。
以上事实，有《求购委托书》、《二手房买卖合同》、《居间服务及佣金承诺书》、《交易风险提示声明》、《声明》、原告系统的涉案房产交易列表及流程图、公证书、赎楼贷款担保委托合同、资金托管协议、二手房按揭贷款确认书、不动产资料电脑查询结果表、短信记录、电子回单、证明及收据、光盘、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，根据已查明的事实，《求购委托书》、《二手房买卖合同》、《居间服务及佣金承诺书》、《交易风险提示声明》、《声明》等文件的签名具有真实性；原告系在买卖双方已谈妥价格等相关事宜之后介入；原告受托事项为协助双方办理买卖后的履行手续如定金托管、银行资金监管、按揭贷款、赎楼过户等；赎楼、过户系买卖双方自行完成。原、被告及第三人对上述内容均予认可，本院予以确信。被告虽主张《二手房买卖合同》非其真实意思表示，原告存在居间服务合同欺诈及不作为、迟延履行，但除第三人证明外未提供其他证据反驳，而第三人系涉案房产买卖的当事人，与本案有直接的利害关系，其证明不能单独作为认定案件事实的依据，被告仅以此证据提出上述主张，本院不予采信。据此，被告诉请原告支付居间服务不作为和迟延履行违约金、赔偿被告精神伤害及购房迟延过户损失费，本院均不予支持。各方当事人应依照约定履行相应义务。
根据约定，原告履行受托义务，被告应向原告支付居间服务佣金45000元，但事实上原告协助办理了资金托管、按揭贷款等事项，确未完成赎楼、过户的受托事项，客观上未能完成约定义务。故原告诉请被告支付居间服务佣金45000元，本院酌情减为80%即36000元，被告并应支付相应的迟延履行违约金（以36000元为基准，自2015年10月27日起按每日千分之一计算）。
关于评估费3500元，根据《二手房买卖合同》的约定本应由被告承担，被告亦无证据证明该款项系原告收取，故被告诉请原告退还评估费3500元，本院不予支持。关于交房保证金5000元，因各方当事人在履约过程中产生分歧，被告已于交房时先行付与第三人，并向本院提起诉讼，原告亦认可该款项尚未返还第三人，为避免讼累，本院支持原告将5000元交房保证金直接返还被告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告奉灵应自本判决生效之日起十日内向原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司支付居间服务佣金人民币36000元；
二、被告奉灵应自本判决生效之日起十日内向原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司支付迟延履行违约金（以36000元为基准，自2015年10月27日起按每日千分之一计算）；
三、原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司应自本判决生效之日起十日内向被告奉灵返还交房保证金人民币5000元；
四、驳回原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告奉灵的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币925元、反诉费人民币1137.50元，由原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司负担412.5元，被告奉灵负担1650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 徐 瑞
人民陪审员 邱茂昌
人民陪审员 丘杰民
二〇一七年一月十一日
书 记 员 孟繁晶
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。