广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)粤01民终10865号
上诉人(原审原告)：广州市味xx餐饮有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：杨xx，总经理。
委托代理人：曾茂华、黄晶煌，广东沁森律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：广州铭x投资管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：蔡建升。
委托代理人：马光越，广东金桥百信律师事务所律师。
上诉人广州市味xx餐饮有限公司（以下简称味xx公司）与上诉人广州铭x投资管理有限公司（以下简称铭x公司公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
味xx公司上诉请求：一、撤销原审判决第四项，改判铭x公司赔偿装修损失1751255.4元。二、判决一审、二审案件的诉讼费由铭x公司承担。事实与理由：一、原审法院错误认为味xx公司需要对合同无效承担40%的过错责任。租赁合同因未取得建设工程规划许可证的房屋而无效，作为出租人的铭x公司应承担全部过错责任。铭x公司作为出租人故意隐瞒未取得建设工程规划许可证的事实，向社会公众出租房屋。租赁合同无效完全是因铭x公司没有涉案房屋的建设规划许可证，味xx公司对涉案房屋能否取得建设规划许可证没有过错。味xx公司作为一般公众，在了解铭x公司具有物业管理和房屋租赁资质后，完全有理由相信其是在手续齐全的情况下出租涉案房屋。味xx公司无须对租赁合同无效承担任何责任，原审法院错误判决味xx公司承担40%的过错责任，严重损害了味xx公司的合法权益。二、原审法院忽略了铭x公司阻止味xx公司搬离物品的事实，错误认定装饰装修及附属设施的使用年限，导致赔偿数额有误。铭x公司从2015年1月13日起，强行对味xx公司的经营场所断水停电，扰乱味xx公司正常的生产经营活动。此外，铭x公司2015年1月14日在味xx公司经营场所门大门和室内贴上封条，强行阻止味xx公司的工作人员进入，致使味xx公司无法营业而被迫停业。2015年5月，广州市华盟价格事务所有限公司因需要对涉案房屋装修和附属设施进行评估，被准许进入涉案房屋评估，铭x公司于2014年5月21日再次在涉案房屋门口贴上封条。直至2015年9月22日，在原审法院的协调下，铭x公司才允许味xx公司进入经营场所搬走物品。涉案房屋被贴上封条且味xx公司工作人员不被准许进入，导致物品一直没法移走，并非味xx公司不愿搬走屋内物品。因此，对室内装饰装修、附属设施残留价值，应根据铭x公司在涉案房屋大门贴上封条故意不让味xx公司搬走物品之日计算。从2014年6月15日（该物业装修完工并使用之日）至2015年1月14日（由于铭x公司阻扰无法搬走物品之日）止，装饰装修及附属设施的已使用年限为7个月（0.58年）。在相关评估项目295项中，规定使用年限为20年的项目有18项，重置价格为22576元，评估价值应为22576元×(20年－0.58年）÷20年＝21921.3元；规定使用年限为10年的项目有13项，重置价格为173400元，评估价值应为173400元×(1O年－0.58年)÷10年＝163342.8元；规定使用年限为8年的项目有21项，重置价格为7670元，评估价值应为7670元×（8年－0.08年）÷8年＝7113.9元：规定使用年限为5年的项目有243项，重置价格为1763436元，评估价值应为1763436元×（5年－0.58年）÷5年=1558877.4元。因此，与本案相关的评估价值应为21921.3元＋163342.8元＋7113.9元+1558877.4元=1751255.4元，即铭x公司应赔偿原告装饰装修及附属设施的数额是1751255.4元。
铭x公司答辩称：味xx公司在签订合同时已知道没有规划许可证。味xx公司是因为自己的经营问题，导致无法持下去，街道办给我方出具证明，由于味xx公司拖欠员工工资，我方垫付了员工工资，与我方有无规划许可证没有关系。味xx公司一直占用我方场地。2015年1月13日味xx公司的管理者与员工失去联系，导致拖欠工资的事情一直没有得到解决，在法院安排下，2015年9月22日才真正清空房屋，租金和装修损失与我方无关，味xx公司也有过错，味xx公司不应把经营风险全部转移给铭x公司。
铭x公司上诉请求：一、撤销原审判决：二、驳回味xx公司的全部诉讼请求；三、本案一审、二审全部诉讼费用由味xx公司承担。事实和理由：一、原审法院对案件事实调查不清，判定《物业租赁合同》无效，但没有确认双方存在场地使用关系。第一，铭x公司所出租的房屋没有建设规划许可证，是属于集体用地上的建筑，该建筑是铭x公司经过村集体同意以后合法承租的，对该建筑物业铭x公司具有合法使用权。第二，原审法院在判定《物业租赁合同》无效的同时，应对双方关系做进一步确认，要求味xx公司变更案由，应确认双方存在场地使用事实。味xx公司应向某公司支付自2014年11月至2015年9月22日的场地使用费以及拖欠该费用所产生的利息。但原审法院并没有对相关事实进行调查，只是判定合同无效，没有对双方实际存在的场地使用关系进行确认，有损铭x公司合法利益。二、原审法院在对合同无效导致的损失承担方面判定错误。第一，由于味xx公司经营不善，内部股东有纠纷，导致其无法正常营业，还由此引发员工讨薪，在物业闹事。味xx公司拖欠铭x公司数月租金，本来就存在合同履行不能的情形，其最终的损失不是因为合同无效导致的，而是由于其自身经营管理能力有限，投资失败导致装修损失。虽然物业租赁合同是无效的，但是场地是在正常给其使用的。原审法院将味xx公司自身经营风险转嫁到铭x公司身上，不符合实际，且逻辑错误。第二，关于装修损失方面。首先，该房屋不是味xx公司装修的，味xx公司始终无法提供装修相关凭证和清单。其次，装修价格评估基准日以立案时间为准，但味xx公司一直占用场地到2015年9月22日才搬离，装修价格评估基准日应以味xx公司实际搬离时间为准，因在其实际搬离时有搬走大量物品。最后，根据《物业租赁合同》相关约定以及铭x公司向味xx公司发出的解除合同通知书，均要求其尽快办理，将所有可以拆除、搬离的物品清走，是味xx公司不愿清除。味xx公司不拆除空调、LED圆射灯、天花排气扇、吊灯、海鲜鱼池等，应视为其放弃上述物品，同时铭x公司为恢复原状还支付了拆除费用。该费用应由铭x公司承担。第三，电梯大堂、室外阳台防水、瓷砖还有大厅门口垫高问题，给排水系统、二次消防问题，铭x公司并没有在案件争议前改变现场状况，该状况是事实存在的，无法由铭x公司来改变。上述部分价值应从装修价值评估中剔除。由于味xx公司二次装修以及给排水系统问题，造成铭x公司物业墙体损失，应由味xx公司承担。第三，上述第二点中，味xx公司没有拆除的物品对于铭x公司来说没有任何价值，目前仍然摆放在仓库，占用仓库位置。此外，评估报告中对上述物品评估价格也偏高。
味xx公司答辩称：一、关于占用费问题，铭x公司未在一审提起反诉，在2015年7月23日已另案起诉。房屋使用费的问题不在本案审理范围之内，铭x公司不能以此为由扣留味xx公司的租赁保证金。二、关于因合同无效遭受的损失，铭x公司必须依据事实和相关的法律承担相应的法律责任。本案毫无争议的事实是租赁物因未取得规划建设许可而造成合同无效，铭x公司作为出租人，明知违法建筑不能出租却为了谋取不当利益公然招租，又使不知情的味xx公司与其签订长达10年的租赁合同，投入数百万进行装修，铭x公司现在才声称我方对没有规划许可证是知情的，没有任何证据证明。而且，我方作为合法的经营者以市场公平的价格承租，没有任何理由明知租赁不合法，却投入巨额租金和装修款，故铭x公司主张我方明知不能成立，其应承担合同无效的全部过错责任。不仅如此，铭x公司还虚构租赁面积，骗取我方租金，在味xx公司提出异议后，不予纠正，反而恶意断水断电，导致味xx公司不能经营被迫停业，遭受严重损失，才引起员工因恐慌到街道办讨工资。之前我方一直经营，并无经营不善的事实。铭x公司单方封锁涉案房屋，扣留我方物业长达八个月之久，给我方的合法权益造成多重伤害。铭x公司为推卸责任，把合同无效的原因推给我方，是典型的颠倒是非。关于味xx公司装修损失的金额，原审已委托了专业机构评估，铭x公司声称估价过高，却没有任何证据证明，其主张的装修存在质量问题，不仅没有证据，而且味xx公司早在2015年1月13日后已被迫停止使用涉案房屋，此后涉案房屋一直在铭x公司的单方控制之下，直到2015年9月22日味xx公司才在法院主持下取回部分物品，无论涉案房屋在味xx公司停止使用后的状况如何，均与味xx公司无关，味xx公司不应为所谓装修质量承担责任。关于铭x公司在二审时增加的诉讼请求，诉讼请求应在一审时固定，二审增加诉讼请求不符合法律规定，但对此我方也予以回复。涉案房屋设备包括空调、排气扇、吊灯、鱼池等均是在取得同意的情况下按涉案房屋的规格定制或购买，拆除会大大降低其使用价值，且在味xx公司搬走时，铭x公司并未要求味xx公司拆除，是以实际行为同意使用，原审将该部分物品余值作为味xx公司的装修损失公平合理，铭x公司在二审中才同意拆除，并扣除款项，并支付清场费、保管费，其出尔反尔不应得到法律的支持。综上，铭x公司主张的事实均无法律依据，恳请法院依法驳回。
味xx公司于2015年1月20日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、味xx公司、铭x公司签订的《物业租赁合同》无效；二、铭x公司向味xx公司返还租赁保证金225792元；三、铭x公司向味xx公司返还多收的租金94080元（2014年月至2014年10月）；四、铭x公司赔偿装修损失200万元；五、铭x公司承担本案的诉讼费用。
原审法院认为，味xx公司、铭x公司就未取得建设工程规划许可证的房屋签订的《物业租赁合同》无效。味xx公司请求确认合同无效的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。根据合同无效相互返还的规定，铭x公司应当将收取味xx公司的租赁保证金225792元予以返还，味xx公司就此提出的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。
对于味xx公司提出铭x公司返还多收的租金的诉讼请求，首先，按照常理，味xx公司的筹备人员在装修企业绘制装修平面图时就应当知道涉案房屋的大致面积；其次，味xx公司与铭x公司签订的正式物业租赁合同上已经删除了按照计租面积计算租金的约定；最后，味xx公司已经历3个月免租期，后又按《物业租赁合同》的标准交纳了4个月的租金；综上，铭x公司与张某乙签订的合同不致于使味xx公司产生错误认识及违背真实意思订立后续合同，故味xx公司主张退还多收租金的诉讼请求原审法院不予支持
对于合同无效，双方均有过错。铭x公司作为出租人，其过错大于承租人。合同无效，出租人应当按照过错比例赔偿承租人因合同无效导致的损失。根据本案实际情况，原审法院酌定铭x公司的过错比例为60%。
对于味xx公司因合同无效的损失，根据城镇房屋租赁相关司法解释的规定，应按照承租人在交还房屋时的室内装饰装修、附属设施的残留价值进行核算。味xx公司在提出赔偿损失请求时，尚未将涉案房屋内可移动物品搬离，应当视为仍然占用涉案房屋，该诉讼请求原本不应得到支持，但其在原审法院协调下能主动搬迁，形成新的事实，使该诉讼请求具备可支持性，故其损失发生的时点应认定为搬迁完毕之日即2015年9月22日。评估报告虽然采用了本案立案之日作为评估时点，但其中列明了装饰装修折旧率的计算方式，故原审法院按照以下方式对于味xx公司的损失进行核定：
⒈评估报告中全部装饰装修、附属设施的重置价格1967082元，原审法院予以确认，并将该价格作为计算基础。
⒉关于厨房、卫生间渗水的问题，相应装饰装修价值不应当扣除，原因是铭x公司在庭审中并未表示需要利用该装饰装修，原审法院按照过错比例分担现值损失，因此该装饰装修是否可利用与本案无关。
⒊关于电梯大堂和室外阳台防水、瓷砖、二楼大厅门口垫高的问题，相应装饰装修价值不应当扣除，原因是铭x公司在案件争议解决前改变了现场状况，应承担相应不利后果。
⒋关于给排水系统、二次消防系统不合格的问题，相应价值不应当扣除，原因同上述第2点。
⒌关于空调、LED圆射灯、天花排气扇、天花吊灯、海鲜鱼池的相应价值不应当扣除，原因是：⑴铭x公司在要求味xx公司腾空房屋时并未明确要求其拆除上述设施；⑵味xx公司已搬离涉案房屋，上述设施现由铭x公司占有；⑶上述设施虽未与房屋形成附合，但保留有利于增加房屋使用价值。
综上，与本案相关的重置价值为1967082元。至2015年9月22日，上述装饰装修及附属设施已使用年限为15个月（1.25年）。在相关评估项目295项中，规定使用年限20年的项目有18项，重置价格为22576元，评估价值为22576元×（20年-1.25年）÷20年=21165元；规定使用年限10年的项目有13项，重置价格为173400元，评估价值为173400元×（10年-1.25年）÷10年=151725元；规定使用年限8年的项目有21项，重置价格为7670元，评估价值为7670元×（8年-1.25年）÷8年=6471.6元；规定使用年限5年的项目有243项，重置价格为1763436元，评估价值为1763436元×（5年-1.25年）÷5年=1322577元。因此，与本案相关的评估价值为21165元+151725元+6471.6元+1322577元=1499692.4元。铭x公司应当赔偿味xx公司的数额为1501938.6元×60%=901163.16元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定,原审法院于2016年3月30日作出判决:一、确认原告广州市味xx餐饮有限公司与被告广州铭x投资管理有限公司签订的《物业租赁合同》无效。二、被告广州铭x投资管理有限公司向原告广州市味xx餐饮有限公司返还租赁保证金225792元。三、被告广州铭x投资管理有限公司向原告广州市味xx餐饮有限公司赔偿因合同无效导致的损失901163.16元。四、驳回原告广州市味xx餐饮有限公司的其他诉讼请求。
本院经审理查明，位于广州市白云区黄边北路自编9号D栋的房屋未取得建设工程规划许可证。
2014年1月21日，铭x公司（甲方）与张某乙（乙方，味xx公司股东）签订《物业租赁合同》，约定：租赁物业位于黄边北路9号D栋第二层201号，该物业计租面积为2304平方米；租期共10年，自2014年3月1日起至2024年2月28日止；该物业的免租期为90天，从签订租赁合同并将该物业交付乙方使用之日起计算，即计租日为2014年6月1日；免租装修期内乙方无须支付租金，但乙方需支付自用水电、公共用水用电分摊费、物业管理费等与乙方施工产生的有关费用；该物业的每月租金（不含税）为每平方米49元，从第3年起月租金每2年递增12%；2014年3月至2016年2月28日期间的月租金为112896元；在双方签订本租赁合同之日，乙方应同时一次性支付甲方租赁保证金225792元；乙方在租赁期内每月5日前向甲方交清当月租金；特别约定，先以张某乙个人名义签约，待公司注册成立后更改加公司名签约，重新签约后，原合同终止；……。
同年3月26日，张某乙向某公司交纳了租赁保证金225792元、预收租金112896元。
同年5月27日，味xx公司注册成立，法定代表人是杨xx。
味xx公司注册成立后某日，铭x公司（甲方）与味xx公司（乙方）就上述物业签订《物业租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的物业位于黄边北路自编9号D栋二楼；该物业现有状况良好，乙方已经实际考察并确认物业状况，双方以现有状况交付；租期共10年，自2014年3月11日起至2024年2月28日止；计租日为2014年6月1日；2014年3月1日至2016年2月28日，该物业的每月租金（不含税）为112896元；双方签订本租赁合同之日，乙方应同时一次性支付租赁保证金225792元；乙方在每月5日前向甲方交清当月租金。
同年7月至10月，味xx公司均按照每月租金112896元的标准向某公司交纳租金。
同年11月4日，味xx公司委托律师向某公司发出《律师函》，称味xx公司在物业入场装修施工期间测量发现该物业总建筑面积仅约1900多平方米，因此租金计算不准确，且因面积不符严重影响味xx公司转租，希望铭x公司能够退还多收的租金及物业管理费以及今后按照物业实际面积计算每月应交租金、物业管理费。
2015年1月22日，广州市白云区鹤龙街劳动和社会保障服务中心出具《证明》称：由于该企业的法定代表人杨某，实际投资人或经营者褚某甲、张某乙，总经理褚某乙，以上四人从2015年1月13日起截止到2015年1月22日自行与企业员工失去联系，我街通过电话寻找、走访实地等方式仍无法联系其本人，以上四人涉嫌以逃匿的方法拖欠全体员工工资。截止到2015年1月22日止，味xx公司拖欠其全体员工（76人）工资共计282222元人民币（经协调后，由垫支方铭x物业管理公司支付169333元人民币）。味xx公司的员工为追讨工资，通过跳楼、堵马路、上街游行等一系列过激行为严重危害社会秩序。鹤龙街道办事处为维护社会稳定，保障劳动者合法权益，组织有关部门协调处理该事件。经协调，该企业的场地出租方铭x物业管理公司（作为垫支方）与员工代表进行协商，双方自愿达成协议：铭x物业管理公司按照工资总额的60%，按比例先行垫付全体员工的工资（工资数额以员工签名的垫付工资表为准），味xx公司的员工接受铭x物业管理公司先行垫付的30%工资，待铭x大厦二楼开始正常营业后再接受物业管理公司垫付的30%工资。味xx员工收到上述款项后，同意不再通过任何途径追讨自己的工资债权。
2015年3月3日味xx公司盖章确认《协议书》，甲方铭x公司，乙方味xx公司、丙方张某乙。内容为：由于乙方内部经营问题，乙方与丙方于2015年3月2日签订《股权转让协议》，由丙方承担乙方拖欠租金、物业管理费及相应的违约金等一切责任，并处理甲方垫付乙方员工工资等相关事宜。一、乙方、丙方同意继续履行甲乙双方于2014年2月28日签订的租赁合同2和物业合同2，按照约定以租赁物业整层出租价格来计算租金和物业管理费（租金金额为112896元、物业管理费为6912元，如有递增按合同约定执行）向甲方支付未支付的租金、物业管理费、以及因延迟交租金及物业管理费所产生的违约金等，共计671626.26元；二、甲方在政府协调下已经向乙方76名员工支付工资的30%，现乙方、丙方同意向甲方支付76名员工工资的60%（共计169333元），由甲方继续向乙方员工支付根据甲方与员工达成协议所约定的剩余30%的工资；三、丙方代表乙方向甲方支付上述费用，以支票方式向甲方支付共计840959.26元；丙方在签订本协议之日，先向甲方支付440959.26元；在确定转租方后，再向甲方支付剩余40万元；四、甲方应积极配合乙方、丙方寻找接盘的转租方，尽快协助丙方将租赁物业转租并配合丙方手续转租接盘费用以及收取租金差价；五、转租方与甲方签订上述租赁物业的《物业租赁合同》，租金价格由甲方确定，但不得低于每月127896元；转租方与甲方签订的租金与租赁合同2中租金的差价（以实际出租价格计算），由甲方在收取转租方每月租金后3个工作日内支付给丙方；六、转租方接盘后向丙方支付丙方的装修费用金额由丙方确定和收取，但应该为合理价位以便能及时转租；七、租赁物业成功转租后，甲方在收到转租方的租金保证金、物业保证金以及办理完其他交接手续后，应将乙方之前的保证金共计279616元无息返还给丙方；八、如在2015年4月31日之前，该租赁物业仍未成功转租，则甲乙双方终止租赁合同2和物业合同2，由丙方以个人名义与甲方重新签订《物业租赁合同》及《物业管理合同》，租金按照租赁面积2000平方为基数按照每年租金单价计租，其他条件仍按照租赁合同2中约定执行；九、在本协议签订后，乙方及丙方应立即向广州市白云区人民法院撤销针对甲方的所有诉讼，且不得再就甲方与丙方以及甲方与乙方所签订的所有物业租赁合同及物业管理合同相关规定提起诉讼；本协议及附件经甲方、乙方、丙方三方签字盖章后生效，三方各执一份，具有同样的法律效力。
诉讼过程中，经原审法院协调后，2015年9月22日，味xx公司将涉案房屋内的大部分可移动物品搬离。
味xx公司向原审法院申请对其在涉案房屋内的装饰装修及附属设施进行评估。原审法院通过摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司为评估机构。
2015年12月25日，评估机构作出《关于广州市白云区黄边北路自编9号D栋2楼的房屋装修和附属设施的残值价格评估结论书》，评估结果为：重置价格1967082元、2015年1月20日的评估价值1744496元。
本院二审期间，味xx餐饮有限公司提交下列证据:1.黄某乙手写《说明》；2.公证书。证据1、2拟证明铭x公司于2015年1月13日对涉案房屋断水断电，于2015年1月14日将涉案房屋大门贴上封条，封锁控制涉案房屋。3.铭x公司和广州铭x物业管理有限公司2015年1月12日向味xx公司发出《关于租金缴纳联络函》，拟证明味xx公司于2015年1月13日前一直正常营业，且积极就租金问题与铭x公司洽谈，铭x公司强硬表明未在2015年1月13日前商谈即停止物业服务。4.广州日报2015年1月25日公告，拟证明铭x公司扣押了味xx公司的所有物品，控制涉案房屋。5.铭x公司和广州铭x物业管理有限公司向味xx公司发出《通知书》，拟证明铭x公司实际已收回涉案房屋，并强行留置味xx公司在涉案房屋内的物品。证据3-5都是铭x公司在（2015）穗云法民四初字1056号案中提交的。
铭x公司发表质证意见：一、黄某乙是对方员工，《说明》不能采信，物业是使用电卡的，不存在我方停电，停电的唯一原因就是对方电卡没有钱。二、对封条的真实性予以确认，但不代表是我公司查封。是由于对方员工在物业大厦前闹事，街道办为维护稳定就协调处理此事，在员工与街道办要求下在涉案场地贴封条。5月份联系不到对方的情况下，与街道办、员工、物业一起进场清点物品清理垃圾，又重新贴了封条。三、证据3-5是我方在另案中提交的证据，联络函和公告最后都没有实际履行，因为2015年1月13日员工开始闹事，没人出来与我方协调。《通知书》是由于对方已起诉，所以没有履行，不存在扣押物品，我方发《通知书》是要求味xx公司清理涉案场地，收回物业，并没有扣留物品，只是要求其履行合同，解决纠纷。
铭x公司提交下列证据：1.《通知》，拟证明铭x公司多次催促对方清场，清理场地内可移动设备及物品。2.《评估报告异议书》以及明细，拟证明评估公司估价过高。3.评估物业照片以及物业当时现状，拟证明评估公司估价过高，且物业本身存在装修问题。4.《装修施工合同》、《零星工程简易合同》，拟证明铭x公司对味xx公司二次装修导致的漏水问题进行返修，相关工程款应扣除。5.《零星工程简易合同》，拟证明铭x公司清理味xx公司场地以及拆除设备所出的费用。
味xx公司发表质证意见：证据1我方没有收到，对真实性、合法性、关联性不予确认，与事实不符。对方扣留了我方物品，即使我方去拿也拿不了，且之前其提交通知都是要钱，要扣押我方物品抵债。对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，是对方单方制作，不能证明真实性，且不能对抗第三方权威机构所作评估报告。对证据3不予认可，我方无法确定拍照时间，不能反映我方使用涉案场地期间的状况。对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，这是我方停止使用场地几个月之后的，不能说明其关联性，且对方完全已控制涉案场地，且在3月时我方试图和解，在3月时对涉案场地也没有提出异议。关于证据5，从对方的合同显示是整栋楼漏水，不能证明是我方的原因。
本院认为，根据双方的上诉请求和理由，对于二审争议焦点评析如下：
一、合同无效的过错责任。双方签订的《物业租赁合同》因租赁标的物未取得建设工程规划许可证而无效。作为出租人，铭x公司负有确保租赁标的物合法适于出租的义务，其对于合同无效应负有主要过错责任。作为承租人，味xx公司对于租赁标的物是否合法亦负有审慎注意的义务，其对于合同无效负有次要过错责任。原审法院对于双方过错责任的处理以及判令铭x公司返还租赁保证金，并无不当，本院予以维持。
二、装修损失的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”因此，双方应当按照过错责任分担装修损失。
㈠关于是否味xx公司装修涉案房屋。双方《物业租赁合同》约定了90天的免租装修期，铭x公司未能证明其将涉案房屋交付味xx公司时的原状，故铭x公司上诉主张涉案房屋并非味xx公司装修，理据不足，本院不予支持。
㈡关于损失计算时点。铭x公司主张2015年1月13日由于味xx公司法定代表人、实际投资者等人失去联系，导致劳资纠纷，故在涉案房屋贴上封条，并提供广州市白云区鹤龙街劳动保障服务中心出具证明予以印证，而在味xx公司盖章确认的2015年3月3日《协议书》中，味xx公司承认因自身经营问题拖欠租金以及铭x公司为其垫付员工工资等事实，并意图寻找转租方接手承租涉案房屋，味xx公司并未提及铭x公司阻止其使用涉案房屋。因此，原审法院以2015年9月22日味xx公司搬走涉案房屋内物品之时为计算装修损失的时点，并无不当。
㈢关于空调、LED圆射灯、天花排气扇、吊灯、海鲜鱼池。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。”本案中，并无证据显示铭x公司同意利用上述未形成附合的物品，味xx公司亦未举证证明铭x公司阻止其在2015年9月22日搬走上述物品，故原审法院将上述物品计入装修损失，处理不当，本院予以纠正。上述物品予以扣除后，铭x公司应赔偿味xx公司装修损失785846.16元。
㈣关于电梯大堂、室外阳台防水、瓷砖、大厅门口垫高、给排水系统、二次消防，均已形成附合，应由双方各自按照过错责任分担损失。铭x公司上诉主张扣除该部分装修，理据不足，本院不予支持。
㈤关于评估价格。铭x公司未能举出反证推翻评估结论书对物品所作估价，其上诉主张价格过高不能成立，本院不予支持。
双方于二审期间提交的证据均不属于新的证据，亦无碍本案处理，本院不予采纳。
综上所述，味xx公司的上诉请求不能成立，予以驳回。铭x公司的部分上诉请求成立，本院予以支持；其余上诉请求不予支持，予以驳回。原审判决第二项未明确铭x公司履行义务期限，原审判决第三项对于装修损失处理不当，本院均予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第239号民事判决第一、四项；
二、变更广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第239号民事判决第二项为，广州铭x投资管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市味xx餐饮有限公司返还租赁保证金225792元；
三、变更广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第239号民事判决第三项为，广州铭x投资管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市味xx餐饮有限公司赔偿785846.16元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25359元，由广州市味xx餐饮有限公司负担14301元，由广州铭x投资管理有限公司负担11058元；鉴定费按照原审判决执行。二审案件受理费27244元，由广州市味xx餐饮有限公司负担16824元，由广州铭x投资管理有限公司负担10420元。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 李 静
审判员 郑怀勇
二〇一六年十月三十一日
书记员 李宪琼
黄妙丽