安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0102民初5425号
原告：朱建军，男，汉族，1979年11月21日出生，住浙江省江山市。
委托诉讼代理人：鲍志纯，安徽天瑞律师事务所律师。
被告：阮怀平，男，汉族，1955年7月7日出生，住安徽省合肥市瑶海区。
原告朱建军与被告阮怀平房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱建军及其委托诉讼代理人鲍志纯、被告阮怀平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱建军向本院提出诉讼请求：1、判令被告依约履行购房协议，将涉案房屋及钥匙交付原告并协助原告办理相关过户手续；2、本案诉讼费用由被告方承担。事实与理由：2016年3月22日，原告与被告双方协商约定，被告将合肥市瑶海区濉溪东路99号xxxxx房屋以95万元的价格卖给原告，并交付了3万元定金，房屋总价在过户前不受市场价格变动影响，由于被告的原因，原则上在2017年3月前办理过户。
原告认为，根据约定被告应当履行交房义务，并协助原告办理先关过户手续。为此，为维护原告合法权益，依法起诉至贵院，望判如所请。
被告阮怀平辩称，就原告所陈述的涉案房屋买卖原被告双方并没有签订任何买卖合同，我与原告并不认识，当原告爱人知道我想换购小房子后就提出了购买意向，并带我到辉达房屋中介协商购买事宜，但由于涉案房屋当时处于抵押未过户状态，无法办理过户，对此原告方明知涉案房屋因抵押反担保在安徽德信融资担保公司做抵押，抵押时间为三年，关于原告陈述的三万元定金是在本人不情愿的且无主动要求的情况下收取的，在原告及其爱人黄缤到我居所地提出三万元定金交付给我时，我明确表示房屋在抵押状态，以后情况无法确定，而原告确坚持要求我收取定金并且陈述尽早交付定金，可以确认房屋的买房属于原告，并在我出具定金收条时要求注明为“定金”，涉案房屋因为抵押债权未能清偿导致诉讼，在2017、2018被蜀山法院查封至今，涉案房屋现属被告及家人唯一居所，请求法院在判决时予以酌情考虑，并愿意服从法律规定的审判程序。
经审理查明：2016年3月22日原告朱建军与被告阮怀平协商，由原告朱建军以人民币95万的价格购买被告阮怀平所有的位于合肥市瑶海区xxxxx室房屋一套，并于同日由被告阮怀平出具《收条》一份，注明：收到朱建军购买北一环xxxxx室房屋定金参万元（30000元）。双方商定房屋产权人同意在总价不低于尽得95万元的条件下卖给朱建军。因产权证现抵押贷款未到期不能过户发生交易，双方买卖承诺卖方价格不变95万元，其他一切费用由需方负担。在过户前市场价格变动不受影响。原则上在2017年3月前办理过户，双方未解决定金之前，产权人不得将此房卖给其他任何人。同日阮怀平3万元定金收条，收取了原告给付的定金3万元。之后，在双方约定的过户时间到期后，被告无法办理过户手续，为此，原告诉至本院，请求判令被告依约履行购房协议，将xxxx室钥匙交付原告并协助原告办理相关过户手续。
另查明，涉案房屋在双方达成买卖协议时处于抵押状态，由于被告未能偿还抵押债务，抵押权人依法向人民法院提起诉讼，2017年4月11日该房屋被告合肥市蜀山区人民法院依法查封，2018年5月18日被合肥市蜀山区人民法院另案再次查封。庭审中，经本院询问原告是否变更诉讼为解除合同并主张违约赔偿，原告当庭表示坚持其诉讼请求，要求被告履行合同并办理过户登记和交付房屋。
以上事实有原告提交的房屋登记表、《收条》、定金收条以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方就涉案房屋的买卖达成了合意，虽然没有订立房屋买卖合同，但原告出具《收条》并对涉案房屋的位置、价格、购买主体、过户费用的承担以及房屋过户的时间均做出了承诺和约定，故该《收条》应视为双方已就涉案房屋的买卖合同达成了协议，双方的房屋买卖合同关系成立。但由于双方订立的买卖合同时，案涉房屋处于抵押状态，被告出售房屋未能征得抵押权人同意，其合同效力处于效力待定，之后，由于被告未能清偿抵押债务，抵押权人依法向法院提起诉讼并申请强制执行，同时查封了案涉房屋，此应视为抵押权人未同意被告出售案涉房屋，根据《物权法》第一百九十一条第二款及《合同法》第五十二条的规定，原、被告双方签订的合同应属无效合同，现原告依据无效合同要求被告办理房屋变更登记和交付房屋，缺乏事实依据和法律依据。
据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判如如下：
驳回原告朱建军的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告朱建军承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 吴扬
二〇一八年八月二十日
书记员 权可
安徽省合肥市瑶海区人民法院
民事判决书
（2018）皖0102民初5425号
原告：朱建军，男，汉族，1979年11月21日出生，住浙江省江山市双塔街道郑村村黄泥岗18号，身份证号码：330823197911211316.
委托诉讼代理人：鲍志纯，安徽天瑞律师事务所律师。
被告：阮怀平，男，汉族，1955年7月7日出生，住安徽省合肥市瑶海区濉溪东路99号乔康小区5幢101室，身份证号码：340111195507074531。
原告朱建军与被告阮怀平房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱建军及其委托诉讼代理人鲍志纯、被告阮怀平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱建军向本院提出诉讼请求：1、判令被告依约履行购房协议，将涉案房屋（乔康苑小区5幢202室：产证号合产067106）及钥匙交付原告并协助原告办理相关过户手续；2、本案诉讼费用由被告方承担。事实与理由：2016年3月22日，原告与被告双方协商约定，被告将合肥市瑶海区濉溪东路99号乔康苑小区5幢202室房屋以95万元的价格卖给原告，并交付了3万元定金，房屋总价在过户前不受市场价格变动影响，由于被告的原因，原则上在2017年3月前办理过户。
原告认为，根据约定被告应当履行交房义务，并协助原告办理先关过户手续。为此，为维护原告合法权益，依法起诉至贵院，望判如所请。
被告阮怀平辩称，就原告所陈述的涉案房屋买卖原被告双方并没有签订任何买卖合同，我与原告并不认识，当原告爱人知道我想换购小房子后就提出了购买意向，并带我到辉达房屋中介协商购买事宜，但由于涉案房屋当时处于抵押未过户状态，无法办理过户，对此原告方明知涉案房屋因抵押反担保在安徽德信融资担保公司做抵押，抵押时间为三年，关于原告陈述的三万元定金是在本人不情愿的且无主动要求的情况下收取的，在原告及其爱人黄缤到我居所地提出三万元定金交付给我时，我明确表示房屋在抵押状态，以后情况无法确定，而原告确坚持要求我收取定金并且陈述尽早交付定金，可以确认房屋的买房属于原告，并在我出具定金收条时要求注明为“定金”，涉案房屋因为抵押债权未能清偿导致诉讼，在2017、2018被蜀山法院查封至今，涉案房屋现属被告及家人唯一居所，请求法院在判决时予以酌情考虑，并愿意服从法律规定的审判程序。
经审理查明：2016年3月22日原告朱建军与被告阮怀平协商，由原告朱建军以人民币95万的价格购买被告阮怀平所有的位于合肥市瑶海区濉溪东路99号侨康苑小区5幢202室房屋一套，并于同日由被告阮怀平出具《收条》一份，注明：收到朱建军购买北一环侨康苑小区5幢202室房屋定金参万元（30000元）。双方商定房屋产权人同意在总价不低于尽得95万元的条件下卖给朱建军。因产权证现抵押贷款未到期不能过户发生交易，双方买卖承诺卖方价格不变95万元，其他一切费用由需方负担。在过户前市场价格变动不受影响。原则上在2017年3月前办理过户，双方未解决定金之前，产权人不得将此房卖给其他任何人。同日阮怀平3万元定金收条，收取了原告给付的定金3万元。之后，在双方约定的过户时间到期后，被告无法办理过户手续，为此，原告诉至本院，请求判令被告依约履行购房协议，将侨康苑小区5幢202室（产权证号：合产0671**）钥匙交付原告并协助原告办理相关过户手续。
另查明，涉案房屋在双方达成买卖协议时处于抵押状态，由于被告未能偿还抵押债务，抵押权人依法向人民法院提起诉讼，2017年4月11日该房屋被告合肥市蜀山区人民法院依法查封，2018年5月18日被合肥市蜀山区人民法院另案再次查封。庭审中，经本院询问原告是否变更诉讼为解除合同并主张违约赔偿，原告当庭表示坚持其诉讼请求，要求被告履行合同并办理过户登记和交付房屋。
以上事实有原告提交的房屋登记表、《收条》、定金收条以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方就涉案房屋的买卖达成了合意，虽然没有订立房屋买卖合同，但原告出具《收条》并对涉案房屋的位置、价格、购买主体、过户费用的承担以及房屋过户的时间均做出了承诺和约定，故该《收条》应视为双方已就涉案房屋的买卖合同达成了协议，双方的房屋买卖合同关系成立。但由于双方订立的买卖合同时，案涉房屋处于抵押状态，被告出售房屋未能征得抵押权人同意，其合同效力处于效力待定，之后，由于被告未能清偿抵押债务，抵押权人依法向法院提起诉讼并申请强制执行，同时查封了案涉房屋，此应视为抵押权人未同意被告出售案涉房屋，根据《物权法》第一百九十一条第二款及《合同法》第五十二条的规定，原、被告双方签订的合同应属无效合同，现原告依据无效合同要求被告办理房屋变更登记和交付房屋，缺乏事实依据和法律依据。
据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五项）、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判如如下：
驳回原告朱建军的诉讼请求。
案件受理费80元，减半收取40元，由原告朱建军承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员吴扬
二0一八年八月二十日
书记员权可
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。