＼n北京市第三中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）三中民终字第06719号＼n上诉人（原审被告）北京印染厂，住所地北京市朝阳区十里堡。＼n法定代表人宋彬，厂长。＼n委托代理人范增荣，男，1956年6月9日出生。＼n委托代理人闪晖，北京市逢时律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）北京三园物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区甜水园东里19号楼。＼n法定代表人吕社立，董事长。＼n委托代理人刘秀英，女，1961年11月24日出生。＼n委托代理人宋宝堂，北京市九洲律师事务所律师。＼n上诉人北京印染厂（以下简称印染厂）因与被上诉人北京三园物业管理有限公司（以下简称三园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第09400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月28日受理后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官田璐、法官王天水参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。＼n三园物业公司在一审中起诉称：三园物业公司曾与北京第一纺织机械厂签订《协议书》，约定三园物业公司为北京市朝阳区道家园纺织小区×号楼×套住宅、共计374.62平方米房屋提供物业服务。2002年至2013年间，上述房屋拖欠物业管理费80627.57元。＼n北京第一纺织机械厂于1995年5月2日注销登记，其债权债务由北京朔方机械公司承担。北京朔方机械公司于2008年注销，印染厂承受其全部资产及债务。为了维护三园物业公司的合法权益，现诉至法院，要求印染厂支付上述期间的物业费共计80627.57元。＼n印染厂在一审中答辩称：印染厂与三园物业公司均系三园物业公司所述《协议书》的权利义务承受主体。《协议书》约定三园物业公司可以到银行要求划拨款项，三园物业公司现在的要求改变了约定支付方式。三园物业公司主张的物业费标准并非双方约定的标准，还包括供暖费，且存在实际使用人并非印染厂人员及原使用人已经去世的情况。此外，三园物业公司的诉讼请求也已经超过诉讼时效。综上，我单位只同意支付2012、2013年的物业管理费。＼n一审法院审理查明：三园物业公司系从事物业管理等经营的有限责任公司。＼n1992年5月26日，原“北京纺织第一配件厂”与“纺织住宅小区管理所”签订《协议书》。一审审理中，三园物业公司与印染厂均确认分别为该《协议书》权利义务承受人。＼n《协议书》记载，三园物业公司为道家园纺织小区×套住宅、共计374.62平方米房屋提供代管服务，负责管理、检查、维修、配电、供暖；住户在换房时，须持印染厂同意证明，到三园物业公司按规定办理手续；如将房屋换给非印染厂人员居住时，该房代管费用仍由印染厂承付；印染厂按期向三园物业公司交付综合代管劳务费用，交费标准为每年每建筑平方米28.40元；印染厂每年在12月25日前交付当年12月至次年11月份费用；第一次以支票方式支付，以后按银行账户以无承付划拨三园物业公司；取费标准随国家政策规定及物价系数做相应调整等。该协议后附有所涉房屋门牌号明细表。＼n一审审理中，三园物业公司表示印染厂并未配合办理银行无承付划拨手续，其取费标准按照国家政策标准调整，其诉讼请求计算金额低于双方约定标准。印染厂对三园物业公司提供管理服务的事实没有异议，但表示上述物业内房屋使用人已经发生变化，三园物业公司诉讼请求超过诉讼时效。＼n一审法院判决认定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，三园物业公司、印染厂均确认《协议书》的效力，根据该协议约定，双方权利义务明确。由于历史原因，双方约定的“代管费”及代管服务内容与目前法律意义上的“物业费”和物业管理服务内容均有所差异，但是合同约定的服务内容、服务费用计算标准系双方的真实意思表示，且并未违反法律规定。三园物业公司作为提供服务的一方，已经履行了合同义务，故其主张的物业费请求该院予以支持。涉案房屋部分使用人虽然发生变化，但双方在协议中明确约定印染厂仍具有付款义务，且双方亦未因此而改变合同约定内容，故印染厂的相关抗辩意见，该院不予采信。印染厂主张三园物业公司改变约定付款方式的依据不足。三园物业公司履约行为处于持续状态，故印染厂有关三园物业公司请求超过诉讼时效的主张，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：北京印染厂于判决生效之日起七日内支付北京三园物业管理有限公司物业费八万零六百二十七元五角七分。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n印染厂不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要的上诉理由是：三园物业公司主张的物业欠费没有相应的缴费面积证据予以支持，其主张的物业费面积是其自行统计的，不能作为证据使用，故三园物业公司主张的物业费金额没有依据。三园物业公司在长达十多年的时间里一直没有向印染厂索要过物业费，也未向印染厂收取过物业费，其关于物业费的权利主张因怠于行使已经超过诉讼时效；而且三园物业公司2006年的资产评估中也没有列明印染厂所欠的物业费，这是三园物业公司放弃其权利的意思表示。印染厂对一审法院认定三园物业公司为涉案《协议书》的权利义务承受人不予认可，印染厂对此无法确认。综上，上诉请求：撤销一审判决，发回重审；本案诉讼费由三园物业公司承担。＼n三园物业公司服从一审法院判决。其针对印染厂的上诉理由和请求口头答辩称：不同意三园物业公司的上诉理由和请求。关于面积问题，一审期间三园物业公司提交了相应住宅明细表，三园物业公司在一审中起诉主张的物业费面积是低于双方《协议书》所约定的面积的，三园物业公司是在参照涉案房屋同户型面积后按照实际面积主张的，实际面积由房屋产权人掌握，应当由产权人提供具体面积。关于主体资格问题，三园物业公司在一审期间提交了一份由北京纺织控股有限责任公司出具的《证明》，该《证明》显示北京纺织住宅小区管理所同印染厂同属北京纺织总公司的下属单位。物业服务是上级单位统一安排的，收费也是由关联单位统一协调的。关于时效问题，三园物业公司一直在催要物业费，但是印染厂一直在拖延，基于双方的关联关系三园物业公司之前才未起诉主张。关于资产评估报告，这是三园物业公司的内部审计报告，跟物业费欠费无关。综上，请求二审法院驳回印染厂的上诉，维持一审法院判决。＼n本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。＼n上述事实，有当事人提交的《协议书》、明细表、《证明》等证据材料及双方当事人的陈述意见在案佐证。＼n本院认为：因三园物业公司与印染厂对涉案《协议书》的效力均无异议，本院亦不持异议。由于历史原因，该《协议书》所约定的“代管费”及代管服务内容与目前法律意义上的“物业费”和物业管理服务内容均有所差异，但是合同约定的服务内容、服务费用计算标准、交费时间等内容均系双方当事人的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。三园物业公司已经实际提供了物业服务，虽然涉案房屋部分使用人现发生变化，但双方在协议中明确约定印染厂仍具有付款义务，且双方亦未改变上述合同约定，故印染厂仍应当按照上述《协议书》的约定交纳相应的物业费。＼n关于物业费的具体金额问题，印染厂现上诉主张三园物业公司主张的物业金额没有相应的缴费面积证据予以支持，其主张的物业费面积是其自行统计的，没有相应依据。对此，本院认为，涉案《协议书》中对收费面积进行了明确约定，三园物业公司在本案中主张的物业费计算面积不高于《协议书》的约定；并且在本案审理期间，三园物业公司亦对其面积计算标准做出了合理解释。在印染厂未能提交其他充分证据予以反驳的情况下，一审法院采信三园物业公司所主张的面积标准，并据此判令印染厂应当支付的物业费金额并无不当，本院予以确认。印染厂的该项上诉意见因缺乏充分证据予以佐证，本院不予采信。＼n关于印染厂上诉主张三园物业公司怠于行使权利，故其主张已超过诉讼时效，且通过三园物业公司的资产评估报告可以看出其已明确放弃该权利一节，本院认为，因该资产评估报告系三园物业公司的内部资产评估报告，其中并没有关于三园物业公司放弃对印染厂物业费主张的明确意思表示，印染厂以此作为拒绝支付物业费的理由于法无据，本院不予采信。同时三园物业公司提供的物业服务系持续性服务，且印染厂并无充分证据证明物业公司怠于行使权利，故印染厂前述关于三园物业公司已超过诉讼时效的上诉意见亦不能成立，本院不予支持。＼n关于印染厂上诉称其对一审法院认定的三园物业公司系涉案《协议书》权利义务承受人不予认可之理由，因与印染厂在一审期间的陈述不符，且与法院查明的事实相悖，本院对此亦不予支持。＼n综上，印染厂的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费九百零七元，由北京印染厂负担（于本判决生效后七日内交纳）；＼n二审案件受理费一千八百一十六元，由北京印染厂负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长高峙代理审判员田璐代理审判员王天水＼n二〇一四年五月九日＼n书记员熊静