山东省胶州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0281民初7482号
原告：韩云峰，男，1959年12月31日生，汉族，住胶州市。
被告：胶州市中云街道办事处城市化建设办公室，住所地胶州市兰州西路***号。
负责人：贾铭利，主任。
委托代理人：单新，山东天尺律师事务所律师。
被告：胶州市中云街道办事处，住��地胶州市兰州西路168号，统一社会信用代码11370281005161487D。
法定代表人：王晓久，主任。
委托代理人：单新，山东天尺律师事务所律师。
原告韩云峰与被告胶州市中云街道办事处城市化建设办公室（以下简称城市化办公室）、胶州市中云街道办事处（以下简称中云办事处）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2014年4月28日向本院起诉，本院于2014年11月13日作出并送达了（2014）胶民初字第3257号民事判决，原告和被告中云办事处不服上述判决，向青岛市中级人民法院提起上诉。青岛市中级人民法院于2016年7月18日以（2014）胶民初字第3257号民事判决认定基本事实不清为由发回本院重审。本院于2016年8月5日立案后依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告���云峰、两被告的委托代理人单新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，请求1、判令被告依法履行向原告交付附房10.04㎡、附房7.21㎡产权的合同义务，或承担其相应的经济补偿责任计74175元。2、判令被告依法履行对原告安置楼房的客厅建造室外外凸阳台及隔断、餐厅阳台及隔断和北卧室西窗的合同义务，或承担其相应的经济补偿责任计58800元。3、判令被告依法履行对原告安置楼房的室内安装户内门、卫生间洗手盆、坐便器、厨房洗菜盆的合同义务，或承担其相应的经济补偿责任计5600元。4、判令被告依法履行对原告安置楼房的楼梯及公共部位地面铺装花岗岩大理石的合同义务，或承担其相应的经济补偿责任计6000元。5、判令被告依法承担其因擅自加层和擅自改变安置楼房的使用性质等若干违法违约行为，给原告所造成的各种经济损失合计82541.94元。6、判令被告承担其上述1-5项合计金额227116.94元的逾期付款违约金，自2013年10月12日起按照中国人民银行逾期贷款利率计至实际给付之日止。7、判令被告协助原告办理房屋产权登记手续，提供办理房屋产权登记手续所必要的证明材料，并承担其因向原告交付了产权不清晰且权力受到限制的房屋，亦未依法履行协助原告办理房屋产权登记手续，提供必要的证明文件，致使原告至今仍不能办理拥有该房屋所有权的房屋权属证书的违约金，以房屋款总额537449元为基数，自2013年10月12日起按照中国人民银行逾期贷款利率计至被告协助原告办理房屋产权登记手续，提供必须由被告所提供的完备证明文件之日止。8、本案一、二审诉讼费由被告承担。
事实与理由：
一、本案是房屋拆迁���置补偿合同纠纷，依法依理都应当以政府确定的拆迁方案和补偿协议的约定为准，而不是以签订该协议后未经协商变更且已严重违反了政府确定的拆迁方案和补偿协议，及拆迁条例等有关法律法规的强制性规定的逾期交房的回迁协议或实际交付的标的物。2010年7月29日，胶州市三河整治建设指挥部在现场公示并向原告送达了《房屋及附属设施评估明细表》（以下简称评估明细表）、《拆迁住宅房屋补偿款结算表》（以下简称补偿款结算表）、《关于三河整治花鸟市周边地块住宅房屋拆迁有关事宜的通知通知》（以下简称拆迁通知）、《三河整治建设工程花鸟市周边地块房屋拆迁安置方案》（以下简称拆迁安置方案）、《套三：套型示意图约128平米.花鸟市套型方案》（以下简称套型方案）等方案。涉案原告的评估明细表确定了有证房建筑面积116.85㎡，估值价445653元。补偿款结算表1、确定了住宅房屋116.85㎡，金额445653元；4、5、确定了10㎡住房改善费和15㎡高层补贴单价4050元/㎡，两项金额合计101250元；6、确定了搬家补助费金额600元；7、确定了临时过渡补助费数量116.85㎡，单价390元，金额45571.50元（26个月）；8、确定了搬迁奖金额30000元；9、确定了特殊装修金额21351元；10、确定了设备设施等金额4100元；12、确定了合计金额648526元。政府确定的《拆迁通知》第一条确定了补偿方式，该地块对有证住宅性质房屋采取就地房屋安置；第三条确定了拆迁安置方案和评估表的送达时间；第四条确定了2010年7月30日至8月4日期间签订拆迁补偿协议。《拆迁安置方案》第三条确定了该地段临时过渡期限为26个月，自2010年8月1日至2012年9月30日止。回迁安置时另行通知。第四条回迁安置程序第3项确定了在《补偿协议》已选定的套型面积内选择安置楼���，并签订《回迁安置协议》。而并非是在回迁安置协议已选定的套型面积内选择安置楼房，并签订拆迁补偿协议。1、2010年8月1日，当事人双方根据政府确定的上述拆迁方案，依据山东省、青岛市和胶州市有关拆迁政策的规定，签订了本案的拆迁补偿协议（以下简称补偿协议），补偿协议第五条确定了临时过渡期限为2010年8月1日至2012年9月30日止。第六条确定了补偿方式：就地高层房屋安置。根据《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第三十四条规定，拆迁房屋实行房屋补偿的,拆迁人应当在拆迁补偿协议规定的期限内,向被拆迁人或者原公有住宅房屋承租人交付补偿房屋。本案被告截止2013年10月6日才通知原告定于2013年10月11日下午开始选房至2013年10月12日下午结束，涉案的回迁安置协议就是在被告逾期交房时的2013年10月12日原告在被告实际交付的楼房的图纸上选房之后签订的，其主要内容是被告交付的楼房的基本情况及结算和使用要求等，而并非是拆迁安置方案和补偿协议约定的应安置楼房。被告在逾期交房的回迁安置协议中故意隐瞒了与订立补偿协议有关的重要事实，并提供了虚假情况，根据《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。2、涉案的补偿协议及回迁协议，均是被告提供的格式条款，根据国家工商行政管理总局《合同违法行为监督处理办法》第三条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害国家利益、社会公共利益。第六条，当事人不得利用合同实施下列欺诈行为：（四）发布或者利用虚假信息，诱人订立合同；（五）隐瞒重要事实，诱骗对方当事人做出错误的意思表示订立合同，或者诱骗对方当事人履行合同；《青岛市合同格式条款监督办法》第五条规定，格式条款应当遵循合法、公平、平等、自愿的原则。提供方不得滥用优势地位作出对对方不公平、不合理的规定。第八条，格式条款不得含有免除或者部分免除提供方下列责任的内容：（四）因违约依法应当承担的违约责任；（五）依法应当承担的其他责任。第十条，提供方拟订格式条款不得含有排除对方下列主要权利的内容：（三）请求支付违约金或者请求损害赔偿的权利；（六）依法享有的其他主要权利。《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式���请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释》(二)第十条，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。3、从被告制定的回迁安置程序可知，在签订回迁协议和结算清单之前，就没有房屋验收的过程，体现了被告对原告的强制性��该强制性违背了原告真实意思的表示，根据《民法通则》第五十八条，下列民事行为无效：（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；(七)以合法形式掩盖非法目的的。《合同法》第五十三条（二），因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。4、被告2013年10月11日交付房屋，在交付房屋后的2014年3月1日才竣工验收的事实，有原告提交的证据19竣工综合验收备案证等证据，予以佐证，截止2014年7月11日胶州市房产局答复，房产证至今不能办理是因未经综合验收，开发公司正在办理相关竣工验收手续。根据《合同法》第二百七十九条、《建筑法》第六十一条、《建筑工程质量管理条例》第十六条第二款、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第六条、《青岛市房地产开发项目竣工综合验收备案管理法》���十一条、《七部委关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》第二条第（四）项等若干法律法规均已规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，根据《民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效：(五)违反法律或者社会公共利益的；《合同法》五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
二、原告被拆迁的楼房和附房的房屋权属证书上所登记的使用性质均为住宅，补偿协议第二条也确定了房屋性质住宅，楼房建筑面积99.60平方米，附房建筑面积10.04平方米，附房建筑面积7.21平方米。第三条确定了被拆迁房屋补偿总额人民币648526元。原告搬迁腾房后，被告仅向原告支付了搬家���助费600元，临时过渡补助费45571.50元，搬迁奖30000元而没有支付楼房和附房的任何款项的事实，有补偿协议第六条第4项和原告向法庭提交的证据15《回迁结算清单》第（一）条第2项，已支付费用76172元；第4项，拆迁补偿款剩余金额572354元，予以佐证。根据《胶州市人民政府关于印发进一步加强房屋拆迁工作的实施意见的通知》第四条第（一）项第1目规定，拆迁住宅房屋，按被拆迁住宅房屋的合法建筑面积进行计算补偿。（3）第三款，被拆迁人要求房屋补偿的，由拆迁人按照上述补偿标准计算的补偿额为被拆迁人安置房屋。《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第六条，拆迁人应当依照本条例的规定对被拆迁人给予补偿。第二十五条，拆迁补偿可以采用房屋补偿方式,也可以采用货币补偿方式。除本条例第三十条规定的以外,由被拆迁人选择拆迁补偿方式。第二十七条(一)，拆迁住宅房屋实行就地房屋补偿的,按照被拆迁房屋面积补偿。第二十九条，拆迁住宅房屋实行异地房屋补偿的,拆迁人应当提供与按照本条例第二十八条规定方法计算的拆迁补偿金价款相当的房屋给被拆迁人。拆迁补偿金与异地补偿房屋价款存在差价的,双方应当互相结算差价款。第三十二条，拆迁非住宅房屋,实行就地房屋补偿的,按照被拆迁房屋面积进行补偿。拆迁非住宅房屋实行房屋补偿的,补偿房屋的产权保持不变。拆迁住宅、非住宅兼用的房屋,按照住宅房屋进行拆迁补偿。第三十五条，拆迁房屋实行货币补偿的,拆迁人应当在被拆迁人搬迁腾房后三日内,向被拆迁人出具相关证明,由被拆迁人凭该证明和拆迁补偿金专项存款凭证到金融机构领取拆迁补偿金。《山东省城市房屋拆迁管理条例》第二十七条，被拆迁房屋实行房屋产权调换的，拆迁人应当以所提供的安置房屋与被拆迁人的被拆迁房屋进行产权调换。《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定，货币补偿的金额，以房地产市场评估价格确定。第二十五条，实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。《物权法》第四十二条第三款，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿。1、虽然补偿协议中没有约定由被告另行交付给原告附房，但该协议是被告提供的格式条款，该格式条款中也没有约定由被告对原告的附房进行货币补偿，更没有约定由被告到交房时再进行退款。且政府确定的拆迁通知和拆迁安置方案及补偿协议规定的补偿方式，均为就地房屋安置，被告也已经按照法定房屋补偿方式，向原告支付了楼房和附房产权面积的临时过渡补助费，交房时又向原告支付了逾期交付的楼房和附房产权面积的临时过渡补助费及增加的临时过渡补助费，假如原告在拆迁时选择了货币补偿，那么依法依理被告都应当在原告搬迁腾房后向原告支付被拆迁的楼房和附房的所有款项，而并非是到了交房时再进行退款，更没有原告在3年零3个月之前以就地房屋安置补偿方式将楼房款和附房款全部交给被告让被告免费使用到交房时再进行退款的交易习惯或法律规定。涉案的补偿协议是原告以被拆迁房屋的补偿款作为对价来换取安置房屋的双务有偿民事合同，在当事人双方对以被拆迁房屋补偿款作为对价来换取安置房屋的补偿方式均无异议的情况下，则应以当事人双方真实意思的表示的补偿协议和政府确定的拆迁方案来作为处理拆迁当事人之间权利义务关系的依据，而不是以交付房屋的回迁安置协议或实际交付的标的物，根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。《最高人民法院关于适应合同法若干问题的解释》（三）第二十三条第二款规定，当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。2、原告被拆迁的楼房和两套附房为同一建筑主体的一楼，被告交付给原告楼房的一楼与原告被拆迁的两套附房除楼层的高度不一样外，其它完全都是一样的，涉案当事人双方已经约定以被拆迁房屋的补偿款与建成的房屋产权进行安置，这种产权安置的约定，完全具有房屋买卖关系的性质，是完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定的情形，即拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。如果本案被告坚持认为对原告的楼房和附房均已进行了货币补偿，那么就请被告向法庭提交当事人双方是以货币补偿方式签订的补偿协议或被告以法定货币补偿方式向原告支付的楼房款、附房款、特殊装修费及设备设施款的证据加以证明。
三、原告向法庭提交的示意图是由政府确定的《套三：套型示意图约128平米.花鸟市套型方案》，是补偿协议和拆迁方案中必不可缺少的重要组成部分。该套型方案的平面图上明显有客厅室外外凸阳台及隔断、餐厅阳台及隔断、北卧室西面窗户的设计，并对前后两个阳台分别进行了明确的文字标注。且政府确定的拆迁通知第二条也明确规定了平面套型图、花鸟市周边房屋拆迁安置方案的公示时间和送达时间。根据《山东省高级人民法院民事诉讼证据规则（试行）》第八十一条之规定，一方当事人提供的由有关国家机关、社会团体依职权制作的公文书证，对方当事人没有相反证据足以推翻的，应当认定其证明力。阳台是供居住者进行室外活动、晾晒衣物的空间，是原告住宅房屋的重要组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用，根据《国家标准住宅设计规范》GB50096-1999(2003年版)第3.7.1条，每套住宅应设阳台或平台。《山东省城市房屋拆迁管理条例》第十条第三款，拆迁方案应当包括拆��安置用房平面设计图等内容。第十六条，拆迁当事人应当依照本条例的规定，订立书面拆迁补偿安置协议。第三十条和《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第三十四条均规定了用于补偿的房屋应当符合国家设计规范和质量安全标准。《青岛市人民政府关于贯彻实施青岛市城市房屋拆迁管理条例有关问题的通知》第三条第（二）项、第四条第（一）项第1目、《胶州市人民政府关于印发进一步加强房屋拆迁工作的实施意见的通知》第三条第（二）项、第四条第（一）项第1目（3）均规定了拆迁申请人在申领房屋拆迁许可证之前，在拟拆迁区域要公示拟拆迁区域的规划方案、拆迁补偿方案、房屋单体设计方案等。用于安置的房源应明确具体位置、数量、套型、面积及交付使用期限。本案被告若确系因政府变更规划而导致违约，具有行政方面的原因，这一行政关系的效力仅发生在行政主体与行政相对人之间，与原告诉被告违反补偿协议的约定，已构成履行合同违约的民事法律责任，是两种完全不同的法律关系，对此不应混为一谈。也没有哪条法律规定了交付的房屋是经过规划部门合法审批的，不存在违规建设的问题，就不用承担其履行合同不符合约定的民事违约责任。根据《民法通则》第一百一十六条之规定，当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理。《合同法》第一百二十一条，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。（请参阅中国法院网：型图与实际不符阳台消失按市场价获赔等案例）。如果本案被告认为应以被告所主���的规划设计为准，那么就请被告向法庭提交有足以能够推翻政府确定的套型方案或当事人双方就是依据被告所主张的规划设计签订的补偿协议的证据加以证明。
四、《拆迁安置方案》第七条第2项确定了室内安装户内门、卫生间装洗手盆、坐便器、厨房装洗菜盆。注：若被安置人需毛坯房自行装修的（包括：内门、洗手盆、坐便器、洗菜盆）折价为装修补助。原告从来就没有选择需毛坯房自行装修，被告也没有向法庭提交原告选择了需毛坯房自行装修的证据证明。补偿协议和拆迁安置方案规定的交房期限为2012年9月30日止。假如原告签订补偿协议时选择了需毛坯房自行装修，那么依法依理被告都应当在原告搬迁腾房后将该款项支付给原告，而并非是到了交房时再进行折价退款，更没有原告在3年零3个月前以实物置换补偿方式将该款���部交给被告让被告免费使用到交房时再进行折价退款的交易习惯或法律规定。原告在回迁时根据政府确定的拆迁安置方案的规定，签订交房协议并领取该款项，是为了协助被告履行交付房屋的义务，但并没有变更补偿协议约定的交房条件，也不符合合同变更的要求。本案被告在没有对原告被拆迁房屋的6个高级装潢内进行拆迁补偿的情况下，以不足市场一个内门的价值的1400元对原告安置房屋的6个内门和卫生间洗手盆、坐便器、厨房洗菜盆等设施折价进行补助，显失公平，根据《民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《最高人民法院关于适应合同法若干问题的解释》（三）第二十三条，标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的��和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。如果被告认为原告选择了需毛坯房自行装修，那么就请被告向法庭提供原告在签订补偿协议时选择了需毛坯房自行装修或被告是在拆迁补偿时向原告结清的该款项的证据加以证明。
五、《拆迁安置方案》第七条第3项确定了楼梯及公共部位地面铺装花岗岩大理石。本案被告若确系是因消防疏散、使用功能等因素而导致违约，仍不能免除被告履行合同不符合约定的民事违约责任，况且楼梯及公共地面铺装花岗岩大理石，不但不会影响消防疏散和使用功能，而且还能更好的增加消防疏散和使用功能。根据《民法通则》第五十七条规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。第一百一十一条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《山东省商品房销售管理条例》第三十五条、《七部委关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》第二条（三）第二款规定，已预售的房地产开发项目，因规划、设计调整导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在批准变更后10日内通知买受人。未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，并有权要求开发企业承担违约责任。《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等��约责任。第一百一十一条，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于适应合同法若干问题的解释》（三）第二十三条第二款规定，标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。本案被告在工程招投标过程中，应当有该项目的预算书，竣工验收后应当有该项目的决算书，该项请求的计算，则完全可以根据被告在变更该项工程之前的预算总价值和变更该项工程后的决算总价值之差，除以原告2号楼全体业主的总面积进行分配，或按照合同法和政府确定的拆迁安置方案的规定重新铺设花岗岩大理石。合同法对违约责任的构成仅以当事人不履行或不适当履行合同约定的义务为要件，非违约方只须证明违约方未履行合同义务的事实，违约方如无证据证明有合法的免责事由，则都应依法承担其违约责任，至于损失具体的数额如何确定实际上是属于调查取证的范畴。若以当事人未能提交直接充分的证据证明其计算经济补偿责任的依据来判决驳回其诉讼请求，无疑是在变相的否定和支持违约方的违约行为，并违反了公平原则和诚实信用原则及合同法等有关法律法规的规定。根据《民事诉讼法》第一百三十二条规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。第七条，在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。第七十五条，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。（请参阅江苏法院网开发商偷梁换柱花岗岩变水泥路面判令其被告对公共楼梯及公共走道地面铺设花岗岩等案例）。如果本案被告认为该项诉讼牵扯到全体业主的共同利益，是一个不可分的必须共同诉讼，那么就请贵院依照民事诉讼法第一百三十二条之规定，通知其���加。
六、《拆迁安置方案》第一条第1项确定了安置楼房为高层，安置地点的1-4号楼。第六条第二款确定了各楼层价格为1-17层，住宅房屋。本案被告擅自将地理位置相对优越的4号楼全部作为商品房对外销售，并将1-17层住宅房屋扩建为地下一层附房和一层停车场、地上1至3层为商业网点的18层商住混合楼，将长约36米，宽约13米、高约3.5米的地下停车场出入通道横向建在离原告2号楼前不足5米的公共场地上，仅给原告2号楼前留下一个不足2米宽的人行小道，剥夺了原告可以选择4号楼和可以选择相应结构的低价1-3层房屋权利，以及原告应享有公共绿地和公共活动空间的合法权利。楼层的增加必然使公共设施使用人数增加，容积率大幅提高，人均实际占有的公共空间、土地使用面积及绿地大幅缩水，导致原告所安置房屋的居住环境、生活条件及舒适度下降，房屋的价值相对贬值。根据《最高人民法院关于适应中华人民共和国合同法若干问题的解释》（三）第二十三条第二款规定，当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。如果被告认为应以被告所主张的规划设计为准，那么就请被告向法庭提交有足以能够推翻政府确定的拆迁安置方案或当事人双方就是依据被告所主张的规划设计签订的补偿协议的证据加以证明。
七、《拆迁安置方案》第一条第2项确定了安置楼房的平均价格不高于拆迁房屋的评估价格。第六条确定了安置楼房的平均价格为4050元/㎡。涉案的评估明细表和补偿款结算表均已确定了有证住宅房屋数量116.85㎡，金额445653元，对原告的房屋计算拆迁补偿时，是按照116.85㎡计算的，由此得出被拆���房屋的评估价格为3813.89元/㎡（445653元÷116.85㎡）的事实。被告交付楼房的地下有一层附房和一层停车场，地上1至3层为商业网点，其销售价格远高于住宅房屋的几十倍，先不算地下和1至3层商业网点的平均价格，仅就4至18层住宅房屋平均价格为4130元/㎡，也远高于了评估价格316.11元/㎡（4130元/㎡－3813.89元/㎡），若算上地下附房和停车场及1至3层商业网点的平均价格高的就更多。如果本案被告认为安置楼房的平均价格未高于原告被拆迁房屋的评估价，那么就请被告向法庭提供安置楼房的平均价格为4050元/㎡的证据加以证明。
八、补偿协议第六条第1项约定，原住宅房屋产权面积加10㎡住房改善面积和15㎡高层补贴面积。补偿款结算表确定了10㎡住房改善费和15㎡高层补贴的单价为4050元/㎡，两项金额合计101250元；回迁协议���四条和回迁结算清单确定了安置楼房的结算单价为4210元/㎡，由此得出被告仅向原告补贴了24.05㎡（101250元÷4210元/㎡）而并非是25㎡的事实。就按被告补贴的25㎡计算也不足以填补安置楼房32%以上的公摊面积，公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，根据《商品房销售管理办法》第十八条第二款之规定，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。因此，它并不存在楼层差的问题。本案中原告不但没有享受到住房改善面积的补贴，而且还要用高于补贴单价的4210元/㎡来购买被告4050元/㎡的住房改善面积和公摊面积，亦不符合协议的约定和有关法律法规的规定。根据《胶州市人民政府关于印发进一步加强房屋拆迁工作的实施意见的通知》第四条第（一）项第1目（2），增加10平方米住房改善费。住房改善费的标准按照拆迁区域或相似区域新建多层普通商品住房平均价格计算。《青岛市人民政府关于做好国有土地上房屋征收与补偿工作的通知》第四条第（一）项第1目，产权调换房屋的公摊面积大于被征收房屋的公摊面积，在补偿时，应当对公摊面积差给予补贴，产权归被征收人所有。如果本案被告认为已经进行了相应面积的补贴，那么就请被告提交是按照补贴单价向原告结算的楼房相应面积补贴的证据加以证明。
九、《拆迁安置方案》第八条第1项确定了用被拆迁房屋的补偿款同所选安置楼房的房款进行差价结算，在回迁安置时一次性结算。而并非是再加上原本就不属于被拆���房屋补偿款和原本就多余的特殊装修费、设备设施款等，在回迁安置时一次性结算，更没有原告在3年零3个月之前将该款项交给被告让被告免费使用到交房时再进行退款的交易习惯或法律规定。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条，实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。回迁结算清单第（一）条第5项确定了被告是在2013年10月11日才向原告支付的逾期交房13个月的临时过渡补助费的事实，根据《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第三十九条第二款规定，拆迁人不能按照规定交付补偿房屋而延长过渡期限的,应当自逾期之日起增付临时过渡补助费;对周转房的使用人,应当自逾期之日起支付临时过渡补助费。如果本案被告认为是按照条例的规定向原告结清的产���调换的差价并自逾期交房之日起向原告支付的逾期交房的临时过渡补助费，请向法庭提供相应的证据加以证明。
十、本案被告交付的楼房是由青岛科润置业有限公司投资开发建设的商品房的事实，有原告提交的证据17《商品房使用说明书》、18《房地产权属登记证明》、19《竣工综合验收备案证》，予以佐证。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十九条、《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第二十一条，尚未完成拆迁补偿的建设项目转让的,项目转让人和受让人应当到房屋拆迁行政管理部门办理房屋拆迁许可证变更手续。建设项目转让后,原拆迁补偿协议中项目转让人的有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当将转让有关事项书面通知被拆迁人,并自转让合同签订之日起三十日内予以公告。本案被告和受让人均未就转��有关事项通知被拆迁人，也未予以公告。因此，其开发商的民事法律责任和义务仍应由被告来承担。1、原告签订房屋补偿合同的目的，不仅是为了取得房屋的使用权，而更重要的是为了拥有该房屋的所有权，补偿协议约定的交房期限为2010年8月1日至2012年9月30日止。根据《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第三十四条规定，拆迁房屋实行房屋补偿的,拆迁人应当在拆迁补偿协议规定的期限内,向被拆迁人或者原公有住宅房屋承租人交付补偿房屋。用于补偿的房屋应当符合国家设计规范和质量安全标准,产权清晰且无权利限制。拆迁人应当协助被拆迁人或者原公有住宅房屋承租人办理房屋产权登记手续。《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条，不动产权属证书是权利人享有���不动产物权的证明。第三十九条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《合同法》第六十条，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百三十六条，出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交���提取标的物单证以外的有关单证和资料。《青岛市城市房地产开发经营管理条例》第三十四条，买受人应当自商品房交付之日起九十日内,持身份证明、商品房买卖合同、契税完税证明等有关材料到房地产权属登记机关办理产权登记。非因买受人的原因致使商品房权属在一年内无法登记确认的,买受人可以退房或者换房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的��融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。由上述规定可知，被告应当在补偿协议规定的期限内向原告交付产权清晰且无权利限制的房屋，并限时协助原告办理房屋产权登记手续提供必要的证明文件，转移标的物所有权，是被告应负有的法定责任和义务，而并非是交付了没有购房发票，也没有购房合同和产权证明的房屋就完事。根据胶州市国土资源局和房产局的答复，个人办理征收拆迁安置房屋首次不动产登记所需的材料有：购房合同、购房发票、预告登记证、产权证明、房屋交接书、征收（拆迁）补偿安置协议书等，这些证明材料是被告交付产权清晰且无权利限制的房屋，并协助原告办理房屋产权登记手续，转移标的物所有权，所必须由被告来提供的必要证明文件，由于被告没有向原告交付产权清晰且无权利限制的房屋，亦未协助办理房屋产权登记手续提供所必要的证明文件，导致原告至今不能办理拥有该房屋所有权的房屋权属证书，合同的目的仍不能实现。2、涉案的补偿协议是以原告被拆迁房屋的补偿款作为对价来换取安置房屋的双务有偿民事合同。从《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条、第二十五条、《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第二十八条、《胶州市人民政府关于印发进一步加强房屋拆迁工作的实施意见的通知》第四条第（一）项第1目（1）、（3）第三款等若干法律法规的规定当中可知，原告用被拆迁房屋补偿款572354元置换被告交由青岛科润置业有限公司投资开发建设的商品房，与原告用该款来购买该商品房，是没有任何区别的，这种价值标准的产权安置约定，完全具有房屋买卖关系的性质，实属系平等自愿的商品房买卖交易行为，且拆迁条例也规定了由被拆迁人选择补偿方式，同时本案被告也已经将安置地点的4号楼和1-3号楼的部分安置楼房作为了商品房对外销售，并由开发商向购买人提供了办理房屋权属登记手续所必要的全部证明材料。从国务院《房屋登记办法》和胶州市国土资源局及房产局的答复中，也足以证实了房屋产权登记没有安置房与商品房之分，我国法律也没有对拆迁安置房的产权登记另有规定，拆迁安置房的受让人为特定的被拆迁人，普通商品房的受让人为不特定的买受人，但受让人签订房屋拆迁补偿协议和商品房买卖合同，都是为了获得房屋的所有权，拆迁安置房在获得产权证后可以在市场上自由流通，也属于商品房，且签订补偿协议的受让人在办理房产登记时，同样还要提供与商品房登记完全相同的《购房发票》、《商品房（预）出售合同》和《产权证明》等证明材料，《城市房地产开发经营管理条例》第十二条、第十八条、第二十二条、《山东省城市房地产开发经营管理条例》第十六条、第二十八条、第二十九条、第三十四条、《青岛市城市房地产开发经营管理条例》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条等有关条款中，业已包括了拆迁安置补偿房屋。解释第十九条业已包括了《城市房地产开发经营管理条例》的规定，因此，安置房屋的产权登记，适应《城市房地产开发经营管理条例》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《合同法》第一百二十四条���规定，是完全合理合法的，且福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第29条也已明确规定了房屋拆迁合同对逾期办证的违约责任未作约定的，可参照《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定处理。2011年2月10日，青岛市中级人民法院在审理上诉人青岛颐灏房地产开发有限公司与被上诉人青岛浮昌裘革有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，也已作出（2011）青民一终字第239号民事判决书，认为原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，判令其支付违约金并无不当。根据民事证据规则，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。如果被告认为该房屋的产权登记不适应上述法律法规的规定，那么就请被告向法庭提供其有足以能推翻上述规定和判决的���反法律依据加以证明。
综上所述，被告履行合同不符合约定的违约行为，是显而易见的，本案是房屋拆迁补偿合同纠纷，依法依理都应当以政府确定的拆迁方案和补偿协议的约定为准，而不是以已经违约的交房协议或实际交付的标的物，为此，特请贵院查清事实，并依法作出公平公正的合法裁判！
二被告答辩称，1、原告要求被告向原告交付附房17.25平方米的合同义务不成立。房屋设施明细表中针对原告的住房面积及附房面积均进行了价值评估，而原告实际所得的房屋拆迁补偿款中已经包含了以上估价，被告与原告针对安置楼房及房屋拆迁补偿款进行了实际结算，余款原告也已经领取。2、原告要求被告履行对原告安置补偿房屋的客厅建造外挑阳台、餐厅室内阳台、北卧室西窗的合同义务依据不���，示意图不能作为建造外挑阳台、餐厅室内阳台的依据，示意图只是展示户型的面积指标、房间划分等方面的设计，不表达内部结构设计，根据《城乡规划法》的有关规定应以城市规划设计部门的规划设计为准；《胶州市三河整治建设工程拆迁补偿方案》中未有具体户型结构的约定，双方签订的房屋拆迁补偿协议中亦未有户型结构的约定，更未约定示意图作为协议书的组成部分；双方签订的回迁安置房屋协议第四条明确了安置楼房的编号为2号楼1单元13层1304，对安置房的结构原告是一清二楚的，且已搬进去居住，进而证实原告对安置房结构的认可；该楼房的规划设计是经过胶州市规划管理部门审定的，应该按照审批的设计建设，作为本案，别说未有房屋结构外挑阳台的约定，即便有也违反了《城乡规划法》的有关规定，应为无效条款，签约双方互不承担违约责任。3、原告要求被告履行室内安装户内门、厨房拉门等附件的合同义务系无理要求。原告已接受回迁安置的房屋，双方签订回迁安置协议时未对其上述要求提出异议，回迁安置结算单载明房屋初装修价1400元，该款原告已领取。4、原告要求被告履行楼梯及公共部位地面铺装花岗岩、大理石的合同义务与法律相悖。双方是根据《胶州市三里河整治工程拆迁补偿方案》的具体内容而不是依据花鸟市周边地块房屋拆迁安置方案签订的房屋拆迁补偿协议书。该协议书与《三河整治建设工程拆迁补偿方案》中均无楼梯、公共部位铺设花岗岩大理石的约定，亦未将《花鸟市周边地块房屋拆迁安置方案》中的内容作为拆迁补偿协议书中的组成部分，故原告以此为依据提出上述请求是错误的；胶州市三河建设投资有限公司对该楼楼梯、公共部位铺设大理石的问题已作出明确答复即“后因考虑消防疏散，使用功能等因素实际建设过程中变更为水泥地面，经与开发商协商，开发公司同意回迁安置结束后，将铺设大理石的工程费用由开发公司承担，待科润城居民成立业主委员会后，由业主委员会商讨处置该资金”。可见，原告以个人名义提出该项诉讼请求是与全体业主的利益相悖的。5、原告要求被告承担因擅自加层等违法、违约行为给原告造成的各项损失无事实及法律依据。被告并没有擅自加层，该楼房的规划设计部门是山东省城乡规划设计研究院而非被告，规划设计的楼层层数与被告无关；签订回迁安置楼房协议之时，该楼的层数已经明确，原告并未对此提出异议，在所有的文件中都没有对楼层的规定。6、原告要求被告办理房屋产权证、土地使用证系无理要求。本案是拆迁安置纠纷而非商品房买卖合同，系不同的法律关系��不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条；原告与被告签订的回迁安置房屋协议中未约定被告给原告办理以上两证，且办理相关权属证书必须由房主本人持相关文件资料办理，被告既无权利也无资格代替原告办理以上两证件。7、法院受理此案不妥。最高院关于受理房屋拆迁、补偿安置案件问题的批复（法复【1996】12号）第二款规定“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿安置等问题发生争议或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔、未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理”。作为本案的事实是，双方于2010年8月11日签订房屋拆迁补偿协议书，2013年10月11日进行了回迁安置结算，2013年10月12日签订安置房屋协议，上述证实双方在房屋补偿、安置问题上不存在任何争议，已不存在达成协议后一方或者双方当事人反悔的情况，故被告认为法院受理此案有所不妥。综上，原告的所有诉讼请求均无事实及法律依据，是无法成立的，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。
原告提交的证据和两被告的质证意见：
一、《房屋及附属设施评估明细表》复印件一份，来源胶州市三河整治建设指挥部提供（以下简称指挥部）。证明原告有证房：建筑面积合计116.85㎡，估价值合计445653元，评估单价为3813.89元/㎡的事实。
二、《拆迁住宅房屋补偿款结算表》复印件一份，来源指挥部提供。序号1，证明原告被拆迁住宅房屋数量116.85㎡，金额445653元，评估单价为3813.89元/㎡的事实；序号4、5，证明25㎡住房改善费和高层补贴面积单价为4050元/㎡，两项合计补偿金额为101250元的事实；序号7，证明原告临时过渡的房屋产权面积为楼房99.6㎡、两套附房17.25㎡，合计数量116.85㎡的事实；序号12，证明原告被拆迁房屋补偿款合计金额为648526元的事实。
三、《装修价值结算表》复印件一份，来源指挥部提供，共计22项，证明被告没有给原告被拆迁房屋的6个高级装潢室内门进行拆迁补偿的事实。
四、《关于三河整治花鸟市周边地块住宅房屋拆迁有关事宜的通知》复印件一份，来源胶州市三河整治中云片区指挥部提供。第一条，以证明政府确定的补偿方式为：该地块对有证住宅房屋采取就地房屋安置的事实；第二条，以证明政府确定的拆迁方案中有平面套型图和花鸟市周边房屋拆迁安置方案的事实。第四条，以证明签订补充协议的时间：定于2010年7月30日至8月4日期间签订拆迁补偿协议的事实；第六条，以证明2010年7月30日-8月12日搬家腾房，实施房屋拆除的事实；第十条，以证明双方结清搬家费、临时过渡补助费和搬迁奖后，其剩余款应为安置房屋的事实。
五、《三河整治建设工程花鸟市周边地块房屋拆迁安置方案》复印件一份，来源指挥部提供。第一条第1项，以证明安置楼房为高层，安置地点为1至4号楼的事实；第2项，以证明安置楼房的平均价格应不高于拆迁房屋的评估价格的事实；第三条，以证明临时过渡期限为26个月，自2010年8月1日至2012年9月30日止的事实；第四条，以证明回迁安置程序：是在《补偿协议》已选定的套型面积内选择安置楼房，并要签订《回迁安置协议》的附随义务的事实；第五条，以证明安置房屋有设���套型及套型面积的事实；第六条，以证明安置楼房的平均价格应为4050元/㎡的，各楼层价格应为1-17层住宅房屋的事实；第七条第2项，以证明只有在被安置人选择了需毛坯房自行装修的情况下，才能折价为装修补助的事实；第3项，以证明楼梯及公共部位地面应铺装花岗岩大理石的事实。
六、《套三：套型示意图约128平米.花鸟市套型方案》复印件一份，来源指挥部提供。以证明政府确定的安置楼房的客厅应有室外外凸阳台及隔断，餐厅阳台及隔断，北卧室西山有窗户的事实。
七、《胶州市房屋拆迁补偿协议书》复印件一份，来源被告提供。前序：以证明当事人双方是依据山东省、青岛市和胶州市有关拆迁政策的规定和《胶州市三河整治建设工程拆迁安置补偿方案》的具体内容，签订本案拆迁补��协议的事实；第二条，以证明原告被拆迁房屋性质为住宅，楼房建筑面积99.6平方米，附房建筑面积10.04平方米，附房建筑面积7.21平方米的事实；第三条，以证明原告被拆迁房屋补偿款合计人民币648526元的事实；第四条，以证明搬迁腾房期限为2010年8月8日前的事实；第五条，以证明临时过渡期限：2010年8月1日至2012年9月30日止的事实；第六条：以证明补偿方式为：就地高层房屋安置的事实；第1项，以证明原应安置面积（124.6）㎡，仅是原告楼房建筑面积99.6㎡加10㎡住房改善面积和15㎡高层楼房补贴面积，而未含原告被拆迁的两套附房建筑面积的事实；第2项，以证明被告提供的格式条款的协议中没有附房选项，也没有大于128㎡选项的事实；第3项，以证明安置房屋差价结算办法：是按照政府确定的《胶州市三河整治建设工程拆迁安置补偿方案》及《安置方案》的规定办理。而不是按照《回迁安置方案》的规定办理的事实。第4项，以证明搬家费、临时过渡补助费和搬迁奖励的领取，即双方此时已结清了安置房屋和被拆迁房屋的差价款，剩余补偿款依法应为安置房屋的事实。
八、《关于花鸟市片区回迁安置事宜的通知》复印件一份，来源被告提供。以证明被告逾期交付房屋的事实。
九、《花鸟市片区住宅房屋回迁安置方案》复印件一份，来源被告提供。第四条，以证明回迁安置房屋协议是在原告已回迁选房之后所签订的交房协议的事实；以证明办理结算完毕后才能办理房屋验收手续，体现了被告在故意隐瞒交付的楼房与拆迁方案和补偿协议约定的应安置楼房的结构等不一致的事实；第七条，以证明回迁选房：选房时是按照《房屋拆迁安置补偿协议》约定的户型、面积选择安置楼房的事实；第九条第（四）项，以证明被告在交房时单方面作出的将初装修折合成人民币1400元进行补贴的事实。
十、《花鸟市地块回迁安置流程图》复印件一份，来源被告提供。以证明原告在签订回迁安置协议和结算之前，根本就见不到安置楼房的事实。
十一、《回迁安置房屋协议》复印件一份，来源被告提供。以证明被告逾期交付房屋的事实；第二条，以证明被告交付的楼房的楼层层数不符合拆迁安置方案和拆迁补偿协议所约定的1-17层纯住宅房屋的事实；第四条，以证明被告交付安置楼房的平均价格高于了原告被拆迁房屋评估价格的事实；以证明被告没有按照4050元/㎡的拆迁补偿价格向原告结算原本就不存在楼层差的住房改善面积和高层补贴面积及公摊面积款的事实。
十二、十三、《科润城.格外2号楼楼层平面图》、《2号楼04户型平面图》复印件各一份，来源被告提供。以证明被告交付的安置楼房的房屋结构不符合政府确定的套型方案和拆迁补偿协议所约定的套型结构的事实，即没有客厅室外外凸阳台及隔断、餐厅阳台及隔断和北卧室西山窗户。
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