广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）西民二初字581号
原告广西某电器有限公司，住所地南宁市人民中路x号。
法定代表人陶某，总经理。
委托代理人吴小彤，广西广合律师事务所律师。
委托代理人刘慧，广西广合律师事务所律师。
被告广西某房地产开发有限公司，住所地南宁市滨河路x号火炬大厦x层x室。
法定代表人郑某，董事长。
委托代理人黄宇，北京市炜横律师事务所广西分所律师。
委托代理人戴熹，广西欣源律师事务所律师。
原告广西某电器有限公司与被告广西某房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2011年6月3日受理后，依法组成合议庭，于2011年7月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴小彤、刘慧、被告委托代理人黄宇、戴熹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2011年3月23日签订了《租赁合同》，被告将位于南宁市北湖北路x号某公馆x层建筑面积共计2871平方米的区域租赁给原告经营电器卖场，租赁期限自2011年8月30日至2019年7月29日。根据《租赁合同》的约定，在原告支付首笔定金后，被告于2011年8月30日前向原告交付租赁物，交付之后，原告再支付第二笔定金，两笔定金自原告开业后自动转为租赁合同的首期租赁费用，随后原告进行了大量的开业前准备及投入。原告按约向双方约定的被告账户支付定金，但被告竟于2011年4月2日发函要求与原告解除合同关系，原告即回函告知已支付定金并要求被告按约向原告交付租赁物，但被告却将原告的定金退回。为表原告的履约诚意，原告于2011年4月6日再次将定金支付至被告账户，并发函告知被告，被告再次将定金退回，并于2011年4月7日发函告知决定不再将物业出租给原告。据悉，被告后期又擅自与第三方（广西某甲电器有限公司）就原告承租的租赁物重复签订《租赁合同》。原告与被告签订的租赁合同合法有效，但被告屡次将原告定金退回，并在无任何法律、合同依据且无任何催告的情况下违法解除双方的租赁合同关系，并与其他公司就原告承租的租赁物再行签订租赁合同，恶意不履行与原告的租赁合同，不仅严重违反了合同的约定及相关法律的规定，且在很大程度上扰乱了原告连锁发展的计划与布局，给原告造成了较大的经济损失。原告请求法院判令：被告单方解除《租赁合同》的行为无效，并且判令被告继续履行《租赁合同》，按约收取定金并及时交付租赁物（租赁合同租金总金额为12520951元），被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称：原告以租赁合同纠纷为由状告被告要求继续履行合同，实属错告。
一、双方并未签订成立并生效的《租赁合同》，不存在法律所认可及保护的权利义务关系。2011年3月23日，原告经他人介绍到被告公司洽谈有关房屋租赁的相关事项，为抢占市场，原告承诺当日可签订租赁合同。经双方协商后对原告提供的格式租赁合同进行了主要条款的修改，但在其随后提供的格式合同中却仍采用原合同条款，且在被告签字盖章后，原告对被告讲因其公司没有权力签订此类合同，所有对外租赁合同需报总公司审核同意后才可盖章，要求被告到原告处等候合同审查和盖章。在到达原告处后，原告发现租赁合同在租赁期限上出现重大失误，便要求签订补充协议后一并送给原告总部审核后盖章。同年3月23日下午下班前原告仍未通过总部的审核及盖章，被告因受到原告的欺骗当时就想解除合同，并想将所有盖章合同带回。原告为租赁被告房屋，承诺不在留下的盖章合同上进行任何事项的更改。为让被告放心，原告提出盖一份骑缝章的合同给被告带回，同时承诺在3月27日前一定将合同盖好章送给被告并在3月27日前将合同定金打入被告指定账户。后在规定时间内原告未做到所承诺的事项。被告多次派人催促要求原告将被告盖好章的合同送回被告处，但是原告找各种理由拒绝送回。被告明确同年3月30日前如定金未打入被告账户，未盖章送回被告处，被告将解除合同。但在规定时间内原告仍未按照被告要求进行，3月31日被告电话通知原告解除合同，并且原告截止至3月31日前也未将首笔定金汇入被告账户。基于如上原因，被告于同年4月1日再次电话通知原告，要求其交还有被告盖章未加盖原告公章的空白《租赁合同》，以解除双方之间的合作关系，但遭原告拒绝。同年4月2日被告向原告发出《关于解除租赁合同的通知》，撤销了之前加盖公章的出租要约，当日即送达原告处，从事实上“解除”了原告手上的几份有被告公章但原告并未盖章的《租赁合同》，并宣告其已经作废。
《合同法》规定，双方订立书面合同需要双方签字盖章后才成立，合同内容符合法律规定，并且没有违反法律行政法规的强制性规定，已经成立的合同才发生法律效力。本案中截止被告撤销订立租赁合同的要约之前，原告都拒绝盖章作出愿意承租的承诺，直接导致《租赁合同》没有成立。
按《合同法》第20条约定，被告是在作为承诺人的原告做出的愿意承租的承诺到达之前，被告撤销了租赁要约，这样租赁要约失效。租赁要约失效后，原告事后加盖公章的行为应为无效承诺，且该承诺并未到被告处，《租赁合同》当然也没有发生法律效力。
二、租赁物已交付第三人，原告要求继续履行合同无法律依据。在被告解除与原告的租赁合同后，被告又跟第三人签订了租赁合同，将被告的房屋租赁给第三人，现已实际交付第三人使用。原告要求继续履行合同无法律和事实依据。请求法院确认双方签订的租赁合同未成立及生效，并依法驳回原告的诉求。
原告对其主张提供以下证据：1、双方签字盖章的租赁合同及补充协议；2、付款通知书（2011年4月2日），证明原告已按照合同1.9项约定足额支付了首期定金；3、退款通知（2011年4月2日）；4、《关于解除租赁合同的通知》；5、快递单存根，证明被告拒接收定金，擅自解除合同，恶意违约；6、回函、回函快递单存根、回函快递回执，证明原告不同意被告擅自解除合同，要求被告交付租赁物并继续履行合同；7、付款通知单（2011年4月6日）；8、关于再次支付定金的通知、快递单存根、快递单回执，证明原告再次要求支付定金，并要求被告继续履行合同，交付租赁物；9、关于解除合同的再次说明函及快递单存根，证明被告仍然拒绝接收定金，坚持解除合同，恶意违约。
被告对其主张提供以下证据：1、租赁合同（原告未在合同落款处盖章），证明原、被告双方未签订合法有效的房屋租赁合同；2、付款通知单（2011年4月2日）；3、退款通知（2011年4月2日），证明因双方未签订合法有效的合同，因此被告无权接收定金；4、2011年4月2日关于解除租赁合同的通知；5、快递单存根，证明被告对与未生效的合同及时履行告知义务；6、2011年4月7日关于解除合同的再次说明函；7、快递单存单，证明被告再次告知原告已解除双方的合同意向；8、租赁物交付清单，证明原、被告争议的租赁物已经实际交付第三人使用；9、证人证言，证明签订合同的过程。
经过开庭质证，双方当事人对本案证据充分发表了质证意见，已记录在案。
本案争议的焦点是：1、本案租赁合同是否成立、是否生效？2、如果租赁合同已生效，被告单方解除租赁合同的行为是否有效，该租赁合同是否应继续履行？
经审理查明：2011年3月23日，原告与被告经过协商并拟定一份租赁合同，主要内容是：由被告将其开发的位于南宁市北湖北路x号某公馆x层建筑面积2871平方米的房屋租赁给原告做商场使用，租赁物还包括以下附属设备设施：合格的消防设施、正常使用的供水供电系统、有线电视电话线路、电梯等，具体见附件三附属设施设备清单；租赁期限自2011年8月30日至2019年7月29日；租赁费采用固定租金方式计算，租赁费首年为904356元，以后租赁费为每年递增，具体数额双方均做明确约定；租赁费采用先付后租的方式按季提前5日以电汇的方式支付；原告在签约后7个工作日内向被告支付第一笔定金387585元，在被告交房后的7个工作日内支付第二笔定金387585元，两笔定金自原告开业后自动转为首期租赁费用；被告确保租赁物系合法建筑物并符合国家相关标准，双方承诺不因自身原因影响合同的履行；原告应严格按照本合同的约定支付租赁费用，逾期超过一个月，经被告书面通知后合理期限仍未交纳的，被告有权解除合同；任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失；本合同的修改和补充均需以书面形式签署并加盖双方公章，本合同一式六份，双方各持三份，附件一式三份，被告一份，原告两份，本合同由双方盖章后即生效；合同还对有关租赁附属设施设备的双方的权利义务做了详细的约定，并约定了合同附件及提供时间；合同附件包括租赁房屋所有权证、土地使用权证、房屋租赁许可证、租赁房屋平面分界图、附属设备设施清单、消防验收合格证明及年检合格证明等（以上均为签约时被告提供），还有自动扶梯、货梯当年的验收合格证、消防竣工图、电路工程图、给排水系统图等（以上均为交房时被告提供）。被告与原告的总经理蒋某对以上条款协商一致后，发现租赁期限的计算存在错误，遂又制作补充协议一式六份，被告在六份相同内容的租赁合同及补充协议上加盖公章，但未注明日期。原告的总经理蒋某则在租赁合同及补充协议落款承租方处签名盖章处签名，并签署日期为2011年3月23日，但未出具原告授权其签订租赁合同的委托书。原告当场未在六份租赁合同及补充协议上的落款处加盖公章。为确保租赁合同条款不再被修改，双方在其中一份租赁合同修改处盖章，原告还加盖骑缝章交被告持有。原告带回上述五份合同及补充协议后，并未及时盖章并交给被告。2011年4月2日原告将第一笔定金387585元打入被告账户，被告得知后即将该款退回，并于同日向原告寄出《退款通知》和《关于解除租赁合同的通知》。其中《退款通知》的主要内容是，原告汇给被告的房屋租赁合同定金，因没有在合同约定的期限内支付，此合同已失效，被告立即将此款退回原告。《关于解除租赁合同的通知》的主要内容为，被告与原告在2011年3月23日签订房屋租赁合同，因原告没有按照合同约定在双方签约后7个工作日内向被告支付第一笔定金387585元，因为原告违约在先，被告现正式向原告发出该房屋租赁合同解除之函。原告于次日回函给被告，内容为：被告函件原告已于2011年4月2日收到，现予以回复，原告已按照租赁合同的约定将首期定金支付被告，未给被告造成任何损失，被告无权单方解除租赁合同，请被告按照合同的约定按时向原告交付租赁物。原告在收到被告退回的定金后于2011年4月6日再次将定金387585元汇给被告，认为被告无权单方解除合同，要求被告继续履行租赁合同。被告收到定金后又再次退回，并再次向原告发函，主要内容是，因原告未按合同约定的7个工作日内支付定金，该合同已无法生效，被告决定不再出租该物业给原告。原告向本院起诉，提出以上诉讼请求。
本院认为：关于本案租赁合同是否成立、是否生效的问题。该租赁合同约定，合同自双方盖章起生效。本案中双方于2011年3月23日经过友好协商，对租赁合同条款基本达成一致，被告先在租赁合同上加盖公章，原告未能即时盖章，仅加盖骑缝章，签字的蒋某也没有原告的授权委托书，因此此时是被告向原告发出要约，原告未承诺，合同尚未成立也未生效，处于等待原告承诺的阶段。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案租赁合同约定，原告在签约后的7个工作日内即2011年4月1日前需将第一笔定金付给被告。从被告在2011年4月2日给原告的退款通知及以后的函件可以看出，如果原告在2011年4月1日前付定金给被告，被告会接受，且合同生效。表明即使原告未能及时作出承诺（盖章），也应当在签约后的7个工作日内即2011年4月1日前将第一笔定金支付被告，才能产生合同生效的后果。本案中原告在2011年3月23日后既未及时在租赁合同及补充协议上盖章并交给被告，又于2011年4月2日才向被告支付定金，被告拒绝接受定金，并立即退还原告，同时向原告发出撤销要约的通知，因此租赁合同未成立也未生效。原告第二次向被告支付定金，应当是原告向被告发出新的要约，被告再次明确表明原租赁合同无法生效，并决定不再出租该物业给原告、退回定金，是拒绝承诺的意思表示。即便原告此时已在原租赁合同上盖章，因为被告不接受，也无法产生租赁合同生效的法律后果。因此双方的租赁合同并未成立也并未生效，对双方均无约束力。虽然被告在给原告的函件中使用“合同已失效”、“解除合同”的字眼，但从内容来看是因为原告迟延盖章及支付第一笔定金，所以被告不打算将租赁物租给原告的意思表示，并不是承认租赁合同生效但要求解除合同的意思表示；在原告第二次支付定金后，被告明确表示“合同已无法生效”，即表明被告已撤销要约，并且不打算对原告的新要约进行承诺。原告主张其已于2011年3月23日在租赁合同上盖章，合同在2011年3月23日生效，没有提供证据证实；对于原告在租赁合同落款处盖章的时间系审理期间经过多次询问原告才作出明确的答复，亦无证据表明被告收到了双方盖章的租赁合同，原告对于被告持有原告仅加盖骑缝章、未在落款处盖章的租赁合同未能作出合理解释，因此本院对原告的主张不予采信，对被告主张租赁合同未成立的事实予以确认。综上所述，本案的租赁合同并未成立也未生效，原告主张租赁合同已生效，要求确认被告单方解除租赁合同的行为无效，诉请继续履行租赁合同以及相关的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十八条第一款、第二十条、第三十七条之规定，判决如下：
驳回原告广西某电器有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费96926元，财产保全费3685元，合计100611元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费96926元（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行南宁市竹溪分理处，账号：01×××17）。逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程 涛
人民陪审员 周海波
人民陪审员 张卫红
二〇一一年八月十七日
书 记 员 王维静