陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)陕0116民初8692号
原告辛亚娥。
委托代理人冯晓敏，陕西朱西江律师事务所律师。
委托代理人孟玫，陕西朱西江律师事务所律师实习律师。
被告刘利亚。
第三人西安市长安区安地居房产中介服务部。
负责人：邸攀。
原告辛亚娥诉被告刘利亚、第三人西安市长安区安地居房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告辛亚娥、被告刘利亚及第三人西安市长安区安地居房产中介服务部均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告辛亚娥诉称，自己和被告刘利亚经第三人西安市长安区安地居房产中介服务部介绍认识，被告同意将自己位于西安市长安区北长安街丽景花园小区X号楼X层XXX号房屋出售给原告，双方于2017年5月3日签订了《房屋买卖定金合同》，原告当日向被告缴纳购房定金50000元。2017年6月28日双方签订《西安市二手房买卖合同》，合同生效后，原告分别于2017年6月28日和2017年8月21日通过资金监管账户向被告支付购房款共计250000元。至此，原告共支付被告购房款300000元。2017年6月28日，原、被告到长安区房管局办理该房屋的网签手续，同日原告通过中国建设银行办理贷款手续，原告完全履行了双方签订的《西安市二手房买卖合同》约定义务。随后原告要求被告继续履行签订的房屋买卖合同，被告以各种理由推诿，严重侵犯了原告的权利，原告故诉至法院要求判令：1、被告继续履行双方签订的《西安市二手房买卖合同》；2、被告协助原告办理位于西安市长安区北长安街丽景花园小区X号楼X层XXX号的房屋过户手续；3、被告将收到的原告支付的5万元购房定金存至西安市长安区房管局存量房交易结算资金专用账户；4、被告协助原告到西安市长安区地方税务局缴纳西安市长安区北长安街丽景花园小区X号楼X单元X层XXX号房屋的增值税和契税。5、诉讼费由被告承担。
被告辩称，自己2017年5月3日签订的定金合同是同原告的亲戚刘江伟签订而非原告，后由于刘江伟违约不买该房屋，所以刘江伟所缴纳的5万元定金不能予以退还。2017年6月28日原告要求由其作为房屋的买受人重新签订合同，当时自己在陕北，故通过中介协商由原告向自己支付5000元路费并原告必须于两个周内办理好贷款手续才能使合同生效，否则自己不愿意再卖该房屋，当时原告口头答应被告。后来原告并没有支付5000元路费，也没有在2个礼拜以内办理好贷款手续，被告即向中介提出不愿意再按合同约定履行合同。被告卖房主要因为要在曲江购买另外一套房子，今年房价一直在攀升，故5月3号签订合同时协商的价格已经不足以承担在曲江购房的需求，不能实现当初卖房的目的，原告作为违约方，应当承担违约责任，故不同意原告的诉讼请求。
第三人述称，自己作为原告的委托方帮原告介绍被告的房屋进行购买，原告所述签订合同和收取定金的事情属实，但是后面缴纳房屋其他款项的事情并不清楚。同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告与刘江伟系母子关系，2017年5月3日经第三人介绍，刘江伟同被告及第三人签订了房屋买卖定金合同，并缴纳定金5万元，该合同约定，在房屋过户手续完成之日将5万元定金退还买方，之后刘江伟同被告网签了《西安市二手房买卖合同》。该网签《西安市二手房买卖合同》经双方协商予以撤销。2017年6月28日,原告同被告签订《西安市二手房买卖合同》，并于同日办理网签，原告与被告父亲亦于2017年6月28日签订《西安市存量房资金监管协议》，随后原告将首付款17万存入资金监管账户并办理贷款手续。在原告同被告2017年6月28日签订的《西安市二手房买卖合同》中约定，双方于2017年8月31日前由甲方将上述房产正式交付给乙方。2017年8月21日原告与第三人同被告相约到房管局办理相关过户手续，并存入剩余8万元首付款，但是被告在接到催告后并未如约到场。原告称刘江伟是自己的儿子，买房也是自己要买，但是后面因为刘江伟年龄小办不下来贷款，故经过原、被告协商，将该房屋购买于自己名下。被告认为自己同刘江伟签订的定金合同与辛亚娥没有关系，后面因为刘江伟不愿意买房故5万元定金不退，在2017年6月28日约定与辛亚娥签订合同，口头约定原告支付5000元的路费及2个礼拜以内办理好房屋贷款的条件原告并没有满足，故原告先行违约，自己可以不再将房屋出售给原告，且在双方签订的《房屋买卖合同》中约定，只有在2017年8月31日前将所有合同款项支付完毕，被告才于2017年8月31日给原告办理过户手续，是一个具有先后履行顺序的合同，而原告没有先履行其义务，被告没有必要给其过户。原告承认曾同意被告在办理过户后支付被告5000元路费，但并没有两个礼拜办理好贷款的约定，因为银行程序无法由个人控制。第三人述称，中介行业一般的行业规则是，如果家庭成员中一个人买房贷不下款，可以换另外一个人名义进行购买，之前缴纳的定金还是充作下一个合同的定金。在双方办理过户前，买方须向资金监管账户缴纳完毕首付款，定金在这个时候应当由出卖人缴纳至资金监管账户，充作首付款。另查明，辛亚娥2017年8月4日申请办理贷款手续，2017年8月15日该贷款手续审批通过，因原、被告发生纠纷，2017年12月8日银行通知原告取消贷款发放决定。原告知晓后于2017年12月15日自行筹措资金将剩余43万转入资金代管账户。
以上事实有《西安市二手房买卖合同》、收条、《资金监管账户协议》及入账凭证、银行调查笔录、信息记录、证人证言、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原、被告2017年6月28日签订的《西安市二手房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，应认定为合同有效，双方应当如约履行各自的义务。原告与被告父亲在西安市长安区房管局签订了《西安市存量房资金监管协议》，该协议虽未能和被告本人亲自签订，但是该合同系在房屋管理部门签订，在房屋管理部门审核相关手续后签订，应当合法有效。本案中，双方争议的焦点之一在于被告曾与刘江伟签订的《定金合同》能不能抵做被告同原告签订《房屋买卖合同》的定金。本院认为，买房置业属于家庭生活中重大事项，刘江伟为1996年出生，现年龄尚小，与原告系母子关系，应当认为原告与刘江伟均参与到了买房置业的整个过程，其所出的定金也应当认为是家庭共同财产。另外，根据二手房买卖行业相关交易习惯和日常生活法则，不能认为是将定金作为违约金不予退还，因此原告同被告虽未签订《定金合同》，但可以认定被告实际收了原告5万元购房款。双方争议焦点二在于被告认为原告在资金代管账户内应存够73万元才能够办理相关的过户手续，在2017年8月21日时，资金监管账户没有73万元，故不应当要求自己去办理过户手续。原告认为自己已经支付了30万元的首付，所以需要被告刘利亚将5万元存入资金监管账户才能办理过户。本院认为，原告已经实际支付了30万元，如果要求其另行补足定金金额打入资金监管账户，实际上加大了原告的合同义务。原、被告双方既然约定了按揭的购买方式，应当遵守按揭的操作流程。根据交易流程和规则，银行贷款必须抵押买房人名下的房产，即银行贷款审批通过后，卖方必须在将房屋过户至买方后，银行才进行放款，即如果刘利亚不配合过户，银行不可能放款至资金监管账户。因被告刘利亚认为原告违约，未能在2017年8月21日如约到场办理相关手续，房屋买卖的流程无法继续进行。在《房屋买卖合同》中双方虽然约定2017年8月31日交付房屋，但结合交易流程，此处应当解释为在该日前办理好首付款手续、过户贷款手续，并在2017年8月31日正式办理房屋交付手续。双方争议焦点之三在于被告刘利亚认为其口头与原告约定两个周内办理好贷款手续，并由原告缴纳5000元路费给被告。本院认为，房屋买卖属于要式合同，即必须通过书面的形式约定双方的权利义务，而被告提出的上述条件均未在合同中约定，且没有与原告达成补充协议。2017年6月28日及2017年8月21日，原告已经将应缴纳的首付款25万元缴付至资金监管账户，2017年8月15日原告已取得贷款资格，原告至此已经履行完合同主要义务。被告称因为市场原因，房价已涨幅较多，但是根据合同签订时，该房屋的价值与所售价值基本相符，不存在显失公平的情况，对此答辩意见不予支持。银行2017年12月8日通知原告取消贷款资格，原告及时自行筹措43万缴付至资金代管账户，已全部完成了出资义务，被告应继续履行合同并协助办理相关的税务和过户手续。综上所述，对于原告请求被告继续履行双方签订的《西安市二手房买卖合同》，协助原告办理位于西安市长安区北长安街丽景花园小区4号楼7层701号的房屋过户手续，及将收到的原告支付的5万元购房定金存至西安市长安区房管局存量房交易结算资金专用账户，并由被告协助原告到西安市长安区地方税务局缴纳西安市长安区北长安街丽景花园小区X号楼X单元X层XXX号房屋的增值税和契税的诉讼请求依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、六十一条、一百零七条之规定，判决如下：
一、被告刘利亚于判决生效后立即继续履行双方签订的《西安市二手房买卖合同》；
二、被告刘利亚于判决生效后立即协助原告办理位于西安市长安区北长安街丽景花园小区X号楼X层XXX号的房屋过户手续；
三、被告刘利亚于判决生效后立即将收到的原告支付的5万元购房定金存至西安市长安区房管局存量房交易结算资金专用账户；
四、被告刘利亚于判决生效后立即协助原告到西安市长安区地方税务局缴纳西安市长安区北长安街丽景花园小区4号楼1单元7层701号房屋的增值税和契税。
诉讼费100元，原告已预交，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 李翌平
二〇一七年十二月二十五日
书记员 王继婷