北京市丰台区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）丰执异字第00245号
案外人佟胜财，男，1963年10月16日出生。
委托代理人崔智峰，北京市嘉和律师事务所律师。
申请执行人北京银行股份有限公司华安支行，住所地北京市西城区皇城根北街甲2号。
负责人薛维，行长。
被执行人北京佳瑞汇通商贸有限公司，住所地北京市房山区房山街道洪寺村。
法定代表人曹飞，执行董事。
被执行人曹飞，女，1977年3月10日出生。
被执行人王洋，女，1976年5月4日出生。
本院依据已经发生法律效力的（2013）京长安内经证字第26152号公证书、（2013）京长安内经证字第26153号公证书、（2013）京长安内经证字第26155号公证书及（2014）京长安执字第90号执行证书，在执行北京银行股份有限公司华安支行（以下简称北京银行华安支行）与北京佳瑞汇通商贸有限公司（以下简称佳瑞汇通公司）、王洋、曹飞公证债权文书一案过程中，案外人佟胜财向本院提出案外人异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人佟胜财称，请求法院中止对位于北京市丰台区角门路9号院3号楼地上一层及地下一层（以下简称涉案房屋）的执行。事实和理由为：2010年9月29日，案外人与被执行人之一王洋签订了《房屋买卖合同》，将涉案房屋以2200万元的价格出售给王洋，其中该合同第四条4.2项约定：“标的房产过户手续办理完成后，在乙方未向甲方付清全部房款之前本标的仍由甲方进行使用。”该合同签订后，案外人收到王洋支付的1100万元房款后，即为其办理了房屋过户手续，但王洋至今尚未付清合同约定的余款及资金占用费，目前尚欠案外人房款705万元，案外人已于2015年8月19日向北京市仲裁委员会申请仲裁，要求裁决王洋支付购房款、违约金等，北京仲裁委员会已受理此案。因案外人与王洋签订买卖合同时，即约定保留涉案房屋的使用权，据此，案外人将涉案房屋出租给杨涛，该出租行为也得到了王洋的授权和委托。杨涛承租涉案房屋后，案外人与杨涛及其他人投资500余万元对涉案房屋进行了装修改造，并以涉案房屋一层为经营场所开设了快捷酒店，并将地下一层转租给了40多个自然人，目前涉案房屋的租约仍在租赁期限之内。因此，案外人认为，第一，王洋在未经案外人同意的情况下即将未付清全款、保留使用权的涉案房屋作为担保物与北京银行华安支行签订抵押担保合同，侵犯了案外人的合法权益；第二，根据抵押不破租赁的原则，涉案房屋的承租人承租房屋在先，王洋抵押涉案房屋在后，涉案房屋目前的合法承租人的权益也不应受到损害；第三，涉案房屋的装修、添附不属于担保财产范畴，也不应列入执行财产的范畴，其所有权归属于案外人等人所有。综上，案外人对涉案房屋享有合法的使用权、对外出租权、装修添附物的物权等权益，法院对涉案房屋的强制执行侵害了案外人的实体权利，请求法院中止对涉案房屋的执行。
为证明其主张，案外人佟胜财向法院提交了以下证据材料：1.《房屋买卖合同》及案外人原房屋所有权凭证。证明佟胜财与王洋的买卖合同关系，以及佟胜财享有对涉案房屋的使用权。2.北京仲裁委员会案件受理通知。证明北京仲裁委员会已受理佟胜财申请仲裁王洋一案。3.《租赁合同》及《委托书》。证明根据《房屋买卖合同》关于房屋使用权的约定，佟胜财将涉案房屋出租给了杨涛。且王洋曾于2012年10月17日向佟胜财出具委托租赁的《委托书》，委托佟胜财出租涉案房屋。
经审查查明，2013年12月16日，北京银行华安支行与佳瑞汇通公司签署了编号为0190630的《综合授信合同》，与王洋签署了编号为0190630的《最高额抵押合同》，王洋以其名下房产为借款提供房产抵押担保，与曹飞签署了编号为0190630的《最高额保证合同》，曹飞以其个人财产、家庭财产承担连带责任。上述合同分别经北京市长安公证处公证并赋予强制执行效力，公证书的编号分别为：（2013）京长安内经证字第26152号、（2013）京长安内经证字第26153号、（2013）京长安内经证字第26155号。2014年11月15日，北京市长安公证处作出（2014）京长安执字第90号执行证书，该执行证书载明，申请执行人：北京银行股份有限公司华安支行；被执行人：北京佳瑞汇通商贸有限公司、王洋、曹飞。执行标的为：一、北京佳瑞汇通商贸有限公司偿还北京银行股份有限公司华安支行流动资金贷款本金20000000元（大写：贰仟万元整）。二、北京佳瑞汇通商贸有限公司支付北京银行股份有限公司华安支行包括但不限于利息、罚息、违约金、赔偿金、公证产生的费用及一切实现债权的相关费用。可供执行标的物为：一、申请执行人北京银行股份有限公司华安支行对被申请执行人王洋名下提供抵押担保的位于丰台区角门路9号院3号楼房产可以依照法定程序予以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。二、曹飞拥有的个人财产、家庭财产等全部合法财产。2014年12月22日，北京银行华安支行向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为2015年丰执字第00263号。2014年12月15日，本依法查封了王洋所有的位于北京市丰台区角门路9号院3号楼房屋（X京房权证丰字第2548**号），查封期限为两年，自2014年12月15日起至2016年12月14日止。目前该涉案房屋已进入评估阶段。
另查，2010年9月29日，佟胜财与王洋签订《房屋买卖合同》，出卖方为佟胜财，买受方为王洋。该合同第一条标的房产约定，标的房产为北京市丰台区角门路9号院3号楼的地上一层及地下一层房地产。第二条交易价格及付款方式约定，该标的房产的交易价格为2200万元。2.1约定，本合同签字之日起，7日内，王洋向佟胜财支付房产交易价格的50%，人民币1100万元。余款分3年付清，自标的房产过户到王洋名下的第二天起算。2.2约定，鉴于前款约定的付款周期较长，王洋同意，3年期内，每年向甲方额外支付人民币100万元作为资金占用回报。第四条交接4.2规定，标的房产过户手续办理完成后，在王洋未向佟胜财付清全部房款之前本标的仍由佟胜财进行使用。2010年10月13日，涉案房屋所有权人由佟胜财变更为王洋。2012年10月17日，王洋向佟胜财出具委托书，委托书内容为：今有北京市丰台区角门9号院3号楼房屋所有权人王洋（身份证号：×××），特委托佟胜财（身份证号：×××）办理上述房屋底商租赁事宜，委托时间自2013年1月至2017年12月，总计租金624万元人民币（其中2013年至2015年每年租金120万元人民币，2016年和2017年每年租金132万元人民币）。2012年10月11日，佟胜财与杨涛签订《租赁合同》，出租房为佟胜财，承租方为杨涛。租赁房屋为位于北京市丰台区角门路9号院3号楼底商一层及地下一层，租期为五年，从2013年1月1日起至2017年12月31日。
本案在审查过程中，证人杨涛到法院作证，表示其于2012年10月11日与佟胜财签订了上述《租赁合同》，承租了涉案房屋，租赁期限至2017年。证人王相岭、张冠永到法院作证，表示其于2014年4、5月份与杨涛签订了《租赁合同》，承租了涉案房屋，并对涉案房屋进行了装修改造。
以上事实，有当事人提交的证据材料、证人证言、执行卷宗材料，谈话笔录等在案佐证。
本院认为，案外人异议的成立，以其对执行标的享有所有权或者其他足以阻却执行标的的转让、交付的实体权利为前提。本案中，第一，案外人佟胜财主张其对涉案房屋享有合法使用权，法院在处置涉案房屋时应对此予以保护。对此，本院认为，案外人佟胜财虽与被执行人王洋在《房屋买卖合同》中约定，在王洋付清涉案房屋余款之前，佟胜财享有对涉案房屋的使用权；但王洋对佟胜财出具的《委托书》中，是由王洋授权佟胜财，委托其办理涉案房屋的租赁事宜，据此可以看出，佟胜财认可王洋实为涉案房屋的所有权人和使用权人。案外人佟胜财所提供证据，不足以证明其为涉案房屋的实际使用权人。第二，结合本院审查事实，案外人佟胜财并未实际占有涉案房屋，因此，无法认定其享有足以阻却涉案房屋转让、交付的实体权利。第三，案外人佟胜财关于其对涉案房屋上的装修及添附物享有所有权，法院不得其进行强制执行的主张，本院认为，关于涉案房屋添附物的纠纷，案外人佟胜财应通过其他法定程序主张，不属于本案的审查范围。综上，案外人佟胜财的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人佟胜财的异议请求。
案外人、当事人认为原判决错误，应依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 何东奇
代理审判员 徐 峰
代理审判员 贺宝刚
二〇一五年十一月二十日
书记 员代 航 英