广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第3049号
上诉人（原审原告）吴富邦，男，1972年11月12日出生，汉族。
委托代理人陈力，广东粤胜律师事务所律师。
上诉人（原审被告）广州利合房地产开发有限公司。
法定代表人李思廉。
委托代理人吴翔，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人包谊锦，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人吴富邦、广州利合房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第1090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州利合房地产开发有限公司是一具备房地产开发资质的企业法人。2010年10月14日，吴富邦（买方）与广州利合房地产开发有限公司（卖方）签订了一份《商品房预售合同》，合同订明，吴富邦所购商品房地址为广州市番禺区兴亚二路31号22座201房（亚运城运动员村一区），建筑面积为138.0854平方米，套内建筑面积为113.4942平方米；按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米15426.67元，总金额1750838元；付款方式为首期款530838元自本预售合同网上签订之日支付，余款1220000元须于2010年10月14日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。其中该合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。其中该合同第十三条约定：甲方应当在2011年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用……。其中该合同第十四条约定延期交房的违约责任，其中：1、……；2、甲方无正当理由未能按期交付该商品房的，自本合同第十三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付该商品房价款总金额0.01%的违约金，合同继续履行。其中该合同第十九条约定：“该商品房预售后，卖方未经买方同意不得擅自更改该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，卖方应书面征得买方同意并报规划管理部门审核批准。卖方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，买方可要求解除合同。买方要求解除买卖合同的，应书面通知卖方，卖方应在收到买方解除合同通知之日起30日内退还买方已支付房价款并支付利息（利息以买方付款日起至卖方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），时按该商品房总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买方实际损害的，卖方应补偿其差额。买方要求继续履行合同的，合同继续履行。因卖方擅自改变规划、设计，造成买方利益损害的，买方可要求卖方给予赔偿”。……。
该合同附件一为《房地产平面层图》，其中案涉争议经规划设计的“外立面白色墙体”情况未有在上述《房地产平面层图》上标注；……；附件七为《本合同补充协议》，其中第八条约定，对合同第十六条关于交付时验收约定补充、变更如下：1、乙方提出的异议除属于法律明确规定有权拒收该商品房的情形外，其余的异议均不影响该商品的交付，在此情形下，乙方仍应在合同约定的收楼期限内接收该商品房，如乙方以此为由拒收该商品房的，则视为合同第十四条约定的“由于乙方原因，导致未能按期交付”，甲方有权依照本补充协议第六条的约定处理；2、乙方提出的异议属于质量保修范围的，甲方依照《房地产（住宅）质量保证书》及合同第二十五条等约定据实履行相应保修责任，但该异议不影响该商品房的交付……。其中第十条约定，对合同第十九条关于规划、设计变更的约定补充、变更如下：1、合同及补充协议所称“该商品房项目”是指合同第三条《商品房预售许可证》项下所确定的商品房。2、该商品房项目由广州市政府投资建设，若政府或有关机构对该商品房的规划、设计进行变更、调整的，卖方不承担违约责任。……。
上述《商品房预售合同及补充协议》签订后，广州利合房地产开发有限公司于2010年10月14日和11月24日向吴富邦出具两份《销售不动产统一发票（电子）》，以证明已先后收取吴富邦交纳的楼款530838元和1220000元。吴富邦于2011年5月24日向广州利合房地产开发有限公司签署《广州亚运城房屋验收记录表》时，因发现广州利合房地产开发有限公司交付的商品房存在墙体开裂、地板砖损坏等装修质量问题而提出异议，现因连着客厅阳台位置增设的墙体及厨房小阳台底下一楼为垃圾处理房引发争议，经双方协商不成，吴富邦遂将广州利合房地产开发有限公司诉至原审法院。庭审时，双方确认因亚运会安保原因在签订案涉《商品房预售合同》时吴富邦未有看现房。关于垃圾处理房问题，广州利合房地产开发有限公司认为吴富邦在购买案涉商品房时已知悉每栋楼宇一楼设计有真空垃圾运输系统，符合规划设计，且该垃圾处理房尚未启用，根本不影响吴富邦的使用和身体健康。对此，吴富邦确认案涉楼宇设计有垃圾真空管道，但该管道如何设计安装广州利合房地产开发有限公司并未履行提示说明。
诉讼中，广州利合房地产开发有限公司向法庭提供涉案商品房的《竣工图》、《广州市建设工程规划验收合格证》及《建设工程规划验收合格证》，以证明经相关建设工程部门规划验收合格的竣工图与涉案商品房现状一致，即案涉墙体及垃圾处理房经合法规划报建，是整栋楼宇的组成部分；《亚运城认购书》及《亚运城销售服务确认书》，以证明吴富邦已获悉案涉商品房的情况，且广州利合房地产开发有限公司对《合同》及附件已尽合理提示及说明义务。吴富邦对此反驳认为，该双方签订的合同附件一《房地产平面层图》的标注及销售现场的建筑模型均并不能清晰明了反映案涉商品房争议墙体及底下一楼垃圾处理房的现状，且明显影响房产的价值，恰恰证明广州利合房地产开发有限公司在与吴富邦签订商品房预售合同时并没有完全履行相应告知义务。另外，对于广州利合房地产开发有限公司向法庭提供的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《工程规划验收合格证》等证据与本案的关联性不予确认。另广州利合房地产开发有限公司确认与案外人广州利合物业管理有限公司签订《广州亚运城项目前期物业服务合同》，由广州利合物业管理有限公司对广州亚运城兴亚二路33号组团（运动员村一区）提供前期物业管理服务事宜。
2012年5月，吴富邦向原审法院提起本案诉讼，请求：1、广州利合房地产开发有限公司拆除吴富邦所购房产客厅阳台增设的墙体，并在完成拆除行为后将房产实际交付给吴富邦使用；2、广州利合房地产开发有限公司对案涉房产厨房小阳台底下一楼垃圾处理房采取整改措施，避免对吴富邦的居住带来异味、噪音和健康隐患等影响；3、广州利合房地产开发有限公司按合同约定支付延期交楼违约金59528.5元（违约金自2011年6月30日起计至广州利合房地产开发有限公司实际交付房产之日止，暂计至2012年5月10日，违约金﹦商品房价款总金额×0.01%×延期天数）；4、广州利合房地产开发有限公司承担实际交付房产前吴富邦应支付的物业管理费；5、广州利合房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用。
一审期间，吴富邦向原审法院表示：如法院不支持拆除白色墙体及垃圾房的诉请，其请求法院判决利合公司赔偿损失，就白色墙体及垃圾房导致吴富邦使用房屋的功能受损致价值降低来赔偿。
原审法院认为，吴富邦（买方）与广州利合房地产开发有限公司（卖方）签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。广州利合房地产开发有限公司作为案涉商品房出卖方负有向作为买受人的吴富邦交付约定商品房的义务，吴富邦负有向广州利合房地产开发有限公司履行支付对价款的义务。本案中，从双方履行合同过程的情况看，结合已查明的事实可知，吴富邦已按约定期限向广州利合房地产开发有限公司支付了商品房价款，但广州利合房地产开发有限公司交付的商品房却不符合约定，故应承担相应的违约责任。因该交付瑕疵涉及整栋楼宇的规划设计及其他楼宇共有人的权益，因此吴富邦要求广州利合房地产开发有限公司拆除案涉争议墙体后将商品房实际交付给吴富邦使用的诉请本院不予支持；同时吴富邦主张该商品房应视为不符合交付条件而要求广州利合房地产开发有限公司承担延期交房违约责任的诉请没有合同和法律依据，原审法院不予支持；但因该商品房交付不符约定而造成吴富邦其他损失的，广州利合房地产开发有限公司应当赔偿损失。本案中，广州利合房地产开发有限公司在与吴富邦签订商品房预售合同时将本案已规划设计的“墙体”情况在合同附件一《房地产平面层图》上有所标注，但因争议“墙体”及整栋楼宇真空垃圾管道运送系统的一部分-“垃圾处理房”对案涉商品房的价格影响明显，且广州利合房地产开发有限公司现有证据亦未能充分证明对此已尽合理、适当的提示说明义务，对此广州利合房地产开发有限公司应承担相应责任。因吴富邦在案中一直未有就其损失向法庭提供证据加以证明，但该交付瑕疵确实一定程度上影响了案涉商品房的整体使用功能和价值，造成一定经济损失，故原审法院酌定以该商品房总价款4%（1750838×4%＝70033.52元）作为赔偿数额。广州利合房地产开发有限公司对此的抗辩意见与查明事实不符，原审法院不予采纳。另外，吴富邦要求广州利合房地产开发有限公司承担实际交付房产前吴富邦应支付的物业管理费用，因该费用吴富邦未有提供证据加以证明已实际发生，且涉及案外人的权益，故不在本案一并处理；而要求广州利合房地产开发有限公司对案涉垃圾处理房对居住带来异味、噪音和健康隐患等影响采取整改措施的主张，因未有提供证据加以证明，故原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十条的规定，判决如下：一、广州利合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿吴富邦损失70033.52元。二、驳回吴富邦的其余诉讼请求。本案案件受理费1551元由广州利合房地产开发有限公司负担。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，上诉人吴富邦不服原审判决，向本院提起上诉及答辩称：一审法院的判决认定被上诉人所交付的商品房不符合约定，应承担相应的违约责任，这一点值得肯定，但不同意拆除争议墙体和仅赔偿4％的认定理据不足，并显失公平。理由如下：1、多余的墙体已构成严重违约，从大厅看去，使得上诉人的阳台变成了封闭式的阳台，对采光、通风、卫生、安全、景观、风水等多方面都受到严重影响，完全出乎了上诉人最初的购买目的。在双方所签订的《广州市商品房买卖合同》中的约定封闭式阳台0个，非封闭式阳台2个。但被上诉人的交付显然与此相违背，因为墙体的出现，被上诉人所交付的阳台就是封闭式的阳台，这是严重的违约。2、多余的墙体拆除并不妨碍整栋楼宇的安全美观，也不损害其他楼宇共有人的权益，墙体的存在只损害到包括上诉人在内的二、三楼业主的合法权益，作为受骗者受害者，上诉人有权要求拆除。相反，与上诉人阳台相连的该墙体没起到任何积极作用，反而会对上诉人及楼上的业主构成安全威胁，很容易被人利用攀爬进房屋内行窃杀人等犯罪活动，墙体本身及与阳台的间隙非常容易积压杂物，影响卫生和美观，进而影响了上诉人的居住质量。上诉人作为受害者完全有理由要求拆除。3、与本案相同性质的（2011）穗城番法民三初字第1954号一案，其遮挡的面积为阳台下檐部分，一审法院按7％计赔。而上诉人正对大厅的阳台被100％的封闭式遮挡，仅赔4％显然是不妥的，根据“获赔多少应基于受损的程度大小”的原则，上诉人理应按14％来计赔，才显得公平合理。4、一审法院一方面认定被上诉人违约交付，另一方面又不同意上诉人所要求被上诉人承担延期交房违约责任的诉请是错误的，被上诉人有错并造成未能按时交付合格房屋，理应承担违约责任。本案的发生正是被上诉人的一系列违约行为，造成了上诉人无法按时接收和使用房屋，上诉人要求被上诉人按约定承担违约责任，应该受法律保护。5、上诉人发现在购买该房产时被上诉人并未告知小阳台底下一楼居然为垃圾处理房的情况，而垃圾处理房的存在将会带来严重的异味、噪音和健康隐患，势必严重影响上诉人的正常居住。上诉人对此极为担忧，为免居住质量受到严重影响，提出采取整改措施的诉请实为无奈之举。6、本案的发生，为被上诉人的违约行为导致，上诉人无任何过错，那么在争议期间所发生的一切物业费，理应由被上诉人承担。另，广州利合房地产开发有限公司的上诉不能成立，请法院予以驳回。综上，请求1、判令撤销一审法院的判决；2、判令被上诉人拆除在上诉人所购房产客厅阳台增设的墙体，并在完成拆除行为后将房产实际交付给上诉人使用；3、判令被上诉人对涉案房产厨房小阳台底下一楼的垃圾房采取整改措施，避免对上诉人的居住带来异味、噪音、健康隐患等影响；4、判令被上诉人按合同约定支付延期交楼违约金人民币59528．5元，违约金自2011年6月30日起计至被上诉人实际交付房产之日止（暂计至2011年9月7日，违约金=商品房价款总金额×O．05％×延期天数）；5、判令被上诉人承担实际交付房产前上诉人应支付的物业管理费；6、如果被上诉人不拆除在上诉人所购房产客厅阳台增设的墙体，请求判令被上诉人承担商品房总价款14％的赔偿金245117元（1750838×14％=245l17）；7、判令本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。
判后，上诉人广州利合房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称：第一条：上诉人在《广州市商品房买卖合同（预售）》签订之前己对所涉房产“墙体”现状尽合理、适当的提示说明义务，无需承担违约责任。首先，《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称：“《预售合同》”）附件一《房地产平面层图》中明确显示本案所涉房产的交付标准即客厅阳台有一面墙体，即所涉房产现状与《预售合同》约定一致，可证明上诉人签订《预售合同》之时及之前己向被上诉人告知所涉房产“墙体”的现状，已尽合理、适当的提示说明义务，无需承担违约责任。其次，被上诉人己在《亚运城认购书》、《亚运城销售服务确认表》中签名确认收到并清晰了解相关内容：《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》及补充协议范本、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》，而《预售合同》首页《商品房预售合同说明》第3条已明确有关本商品房项目的规划状况，被上诉人均可通过登录“规划在线”查询规划公示图，而且上诉人也告知建设工程规划许可证号，被上诉人也可以通过广州市城市规划局查询具体的规划状况。由此可见，本案所涉房产规划设计情况已在《预售合同》签订之前公示，被上诉人在签订《预售合同》之前即可根据上诉人已明确告知的途径明悉所涉房产“墙体”的现状，上诉人已尽合理、适当的提示说明义务，被上诉人怠于行使权利应由其自行承担责任，上诉人无需承担违约责任。第二条、上诉人在《广州市商品房买卖合同（预售）》签订之前对所涉房产“垃圾处理房”现状已尽合理、适当的提示说明义务，无需承担违约责任。首先，被上诉人在庭审中己认可，在购买本案所涉商品房项目时，上诉人已告知被上诉人本商品房项目有真空垃圾管道运送系统。而本案所涉商品房项目垃圾处理房即为真空垃圾管道运输系统的一部分。其次，本案所涉房产规划设计情况已在《预售合同》签订之前公示，被上诉人在签订《预售合同》之前即可根据上诉人己明确告知的途径明悉所涉房产“垃圾处理房”的现状，上诉人己尽合理、适当的提示说明义务，被上诉人怠于行使权利应由其自行承担责任，上诉人无需承担违约责任。另垃圾房为属保证小区全体业主正常生活的必备设施，如房产公司己经取得系争垃圾房的建设工程规划许可证，其按照规划部门许可的位置建造垃圾房，并不违反合同约定，不需承担违约责任。第三条、退一步而言，上诉人认为，本案所争议的“墙体”及“垃圾处理房”并不会导致房产价值降低，一审法院酌定的赔偿数额过高，请求二审法院予以调整。另，吴富邦的上诉不能成立，请求二审法院予以驳回。综上所述：l、撤销（2012）穗番法民三初字第1090号判决书第一项判决；2、判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，吴富邦与利合公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。双方当事人对于案涉房屋的前有外立面白色墙体没有争议，争议的是利合公司在签订合同前是否已向吴富邦加以说明。利合公司上诉称其将已规划设计的“白色墙体”情况标注在合同附件一《房地产平面层图》上，对此，本院认为，案涉合同附件一《房地产平面层图》对于外立面白色墙体没有明显易懂的标识注明，利合公司亦未对此进行合理、适当的提示说明义务。利合公司上诉主张其已尽合理、适当的提示说明义务及吴富邦怠于行使权利，理据不充分，本院不予支持。但双方当事人在合同中约定的交房条件中没有涉及到“白色墙体”，利合公司交付的房屋符合双方当事人在合同中约定的交房条件，吴富邦要求利合公司支付逾期交房违约金，没有合同依据，本院不予支持。吴富邦上诉要求利合公司承担物业管理费，同样不能成立，本院不予采纳。因“白色墙体”及垃圾处理房涉及整栋楼宇的规划设计及其他楼宇共有人的权益，因此吴富邦要求广州利合房地产开发有限公司拆除案涉争议墙体及整改垃圾处理房，理据不充分，本院不予采纳。但由于“白色墙体”事实上确实一定程度上影响了案涉商品房的整体使用功能和价值，给吴富邦造成一定程度的经济损失，利合公司理应就此作出一定的赔偿。综合案涉白色墙体对案涉房屋造成的影响，本院认为利合公司就赔偿吴富邦的损失金额为该商品房总价款的7%，即（1750838×7%＝122558.66元）。由于案涉纠纷因利合公司未尽至提示告知义务引起，故一审、二审案件受理费均由利合公司负担。综上所述，经审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯认定的利合公司的赔偿金额不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第1090号民事判决第二项；
二、变更广东省广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第1090号民事判决第一项为：广州利合房地产开发有限公司于本判决送达之日起十日内赔偿吴富邦损失122558.66元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2505元与二审案件受理费1551元，均由广州利合房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年四月二十四日
书记员 阮志雄