福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
(2017）闽0203民初2936号
原告：厦门思明滨南门诊部，住所地厦门市思明区湖滨南路36号，登记号2240001028350203417025。
法定代表人：曾惠娟，经理。
委托诉讼代理人：陈同裕，福建英合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：康志杰，福建英合律师事务所律师。
被告：厦门闽联实业有限公司，住所地厦门市思明区长青路182号，统一社会信用代码91350200154989202W。
法定代表人：陈子琪。
被告：林锦土，男，1982年4月12日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：许清松，福建闽翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴冬红，福建闽翔律师事务所律师。
第三人：厦门英特华投资咨询有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路820号帝豪大厦2603室，统一社会信用代码91350200784161469G。
法定代表人：陈子琪，该公司总经理。
原告厦门思明滨南门诊部（以下简称滨南门诊部）与被告厦门闽联实业有限公司（以下简称闽联公司）、林锦土、第三人厦门英特华投资咨询有限公司（以下简称英特华公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2017年2月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。滨南门诊部的委托诉讼代理人陈同裕、林锦土的委托诉讼代理人吴冬红、闽联公司及英特华公司的法定代表人陈子琪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
滨南门诊部向本院提出诉讼请求：确认闽联公司与林锦土就厦门市思明区××一层A单元房屋签订的房屋租赁合同无效。事实和理由：英特华公司从闽联公司受让厦门市思明区长青路180号闽联综合楼（现门牌××）的房地产后，在厦门市鹭江公证处公证之下，与滨南门诊部签订《房屋使用权转让协议》。约定：英特华公司将厦门市思明区长青路180号（现门牌××闽联综合楼第一楼层05单元房屋使用权出售给滨南门诊部，转让价为2304600元，该房屋用途为“餐饮、客房办公综合楼”。上述合同签订后，英特华公司自2010年7月将讼争房屋交付滨南门诊部。滨南门诊部将讼争房产出租给厦门市金色四季酒店管理有限公司作为酒店经营并向滨南门诊部支付租金。滨南门诊部于2016年6月25日与厦门市金色四季酒店管理有限公司解除租赁合同并将房屋出租给了案外人叶渊珑。闽联公司将讼争房屋出售给了英特华公司，英特华公司再将讼争房屋出售给了滨南门诊部并将讼争房屋交付给了滨南门诊部占有、使用。闽联公司在没有房屋使用权的情况下，与林锦土恶意串通，签订租赁合同并进行备案登记，严重损害滨南门诊部的合法权益，二被告所签订的合同属无效合同。
闽联公司辩称，1.讼争房屋所在的××原属于政府划拨工业性质，按照法律规定，该划拨的项目不能进行转让交易和出售。虽然原厦门嘉弈（福建）投资咨询有限公司（后更名为英特华公司）曾自闽联公司受让长青路180号房屋，但闽联公司实际并未与英特华公司办理过户交易和交房手续。闽联公司在2013年才向厦门市政府申请工业改出让获批，补缴了3000万元土地出让金后，才将产权性质由工业划拨变更为酒店性质，闽联综合楼的产权才得以办理，因此，闽联综合楼的产权一直属于闽联公司所有。2.滨南门诊部虽然提出与英特华公司签订房屋使用权转让协议，但因为闽联综合楼系划拨，闽联公司无法过户转让给英特华公司，所以实际上英特华公司签订的使用权转让协议与闽联公司无关。根据法律规定及相关政策，滨南门诊部与英特华公司签订的使用权转让合同应为无效。3.该房屋产权人系闽联公司，闽联公司才有权行使租赁、抵押权。滨南门诊部的诉讼请求应予驳回。
林锦土辩称，1.滨南门诊部并非适格主体。滨南门诊部提供的《转让合同》、《房屋使用权转让协议》均属于无效合同，滨南门诊部并未取得讼争房屋使用权，讼争房屋的所有权及使用权仍属于闽联公司。2.滨南门诊部提供的证据不足以证明其系厦门市思明区××一层A单元，建筑面积42.08平方米房屋的使用权人。3.林锦土与闽联公司签订的房屋租赁合同合法有效，不存在无效情形。闽联公司至今仍系厦门市思明区××房屋的所有权人。林锦土向所有权人承租讼争房屋并签订房屋租赁合同，不存在任何违法行为。且该房屋租赁合同经厦门市房地产交易权籍登记中心登记备案，具有公示效力。根据合同相对性，滨南门诊部并非合同相对方，无权提起确认合同效力诉讼。林锦土与闽联公司也不存在恶意串通损害滨南门诊部权益的行为。本案纠纷发生之前，林锦土根本不知道滨南门诊部的存在，更不可能与闽联公司恶意串通。林锦土2015年3月18日与闽联公司签订房屋租赁合同，闽联公司也实际向林锦土交付了讼争房屋，林锦土亦支付了对应的租金。林锦土租赁讼争房屋合法有效，不存在任何违反法律规定的情况。请求驳回滨南门诊部的诉讼请求。
英特华公司陈述意见称，1.讼争房屋所在的厦门市闽联综合楼，虽然在2010年8月3日由闽联公司以在建工程转让给英特华公司，但因土地性质为划拨，在未经相关部门批准的情况下，该合同为无效合同，事实上该合同也一直无法履行，亦从未履行。2.英特华公司在与闽联公司签订在建工程转让协议后，再通过使用权转让形式，转让使用权给滨南门诊部，该使用权转让协议也应为无效合同。虽然经闽联公司申请，将闽联综合楼由工业改为出让，并将土地性质变更为酒店，但土地房屋权属证书上明确载明“本宗地使用权应整体转让、整体抵押”。英特华公司将该房产通过房屋分割单套出售违反了土地用途管制制度，应为无效合同。3.厦门市中级人民法院作出的（2017）闽02民初446号等106个案件有关英特华公司、闽联公司与各个使用权人纠纷的判决，已经认定英特华公司与他人签订的使用权转让合同无效。综上，讼争房屋属闽联公司所有，其他单位和个人无权享有房产的相关权益。滨南门诊部依据无效合同主张他人的房产权益不能成立。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年8月3日，闽联公司与嘉弈（福建）投资担保有限公司（后更名为英特华公司）签订《转让合同》，约定：闽联公司将其所有的厦门市思明区长青路180号（门牌号××）闽联综合楼项目在建工程的所有权一次性出让给英特华公司；自协议签订之日起，双方开始办理闽联综合楼项目的开发权、在建工程的所有权及所属土地的使用权的变更登记手续。
2010年8月8日，滨南门诊部与英特华公司签订《房屋使用权转让协议书》，约定：英特华公司拥有位于厦门市闽联综合楼的土地房屋100%的使用权益。滨南门诊部受让的是位于闽联综合楼第1楼层05单元具有使用权的房屋，使用面积115.23平方米；该房屋使用权转让总价为2304600元；该房屋的用途为餐饮、客房、办公综合；签订合同后分期支付购房款，签订合同当天支付房款定金304600元，第二期房款在合同签订之日起七日内付清75万元，尾款在合同签订之日起十四天内一次性付清125万元；英特华公司应于2010年12月1日前，依照有关规定，将符合本协议约定的使用权房交付给滨南门诊部；房屋产权现为闽联公司所有，现将房屋使用权转让给滨南门诊部；英特华公司将向政府申请办理合同项下房屋的土地房屋权属证书，若得到政府批准，则滨南门诊部应向英特华公司补缴厦门国土资源部门所收的土地出让金及办理房产证的有关费用；房屋仅作营业及办公、酒店客房综合使用，滨南门诊部使用期间不得擅自改变房屋的建筑主体结构、承重结构和用途。
同日，滨南门诊部与英特华公司就签署协议在厦门市鹭江公证处办理公证，厦门市鹭江公证处也于当日出具（2010）厦鹭证内字第07573号公证书。其中载明：闽联综合楼项目所在地块为划拨用地，批准土地用途为工业，工业用地的土地使用年限五十年（以房地产管理部门审批的年期为准），地上建筑物的使用年限与土地使用年限一致，若需改变土地用途须经审批，未经审批不得擅自改变土地用途；根据《城市房地产管理法》及相关法律法规的规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府土地房产管理部门申请办理变更登记；鉴于英特华公司转让的房产目前尚不具备房地产买卖的条件，为确保双方所期待的物权变动目的的实现，交易双方应在条件成就之时，及时到房地产管理部门补办房地产权属登记及相应的变更登记手续，并按政府有关规定缴纳相关税费。双方当事人对以上告知表示清楚知悉、理解。
滨南门诊部与英特华公司还于签约当日签订一份补充协议，其中第4条约定，英特华公司拥有闽联综合楼100%股权，若今后闽联公司与英特华公司因该房产而产生纠纷，造成滨南门诊部的损失，均由英特华公司负责。
2010年8月16日，英特华公司向滨南门诊部出具购房发票，确认收到滨南门诊部购房款2304600元。
2010年7月13日，滨南门诊部与厦门市金色四季酒店管理有限公司（以下简称金色四季酒店）签订一份《房屋租赁合同》，约定：滨南门诊部将厦门市思明区××一层05房屋出租给金色四季酒店，仅作酒店用途使用，租赁期限从2010年8月1日起至2025年7月31日止。滨南门诊部陈述其向英特华公司购买厦门市思明区××一层05单元房屋后即指令英特华公司将其交由金色四季酒店公司使用。滨南门诊部陆续收到由陈子琪账户支付的房屋租金至2016年3月。
2015年3月18日，闽联公司与林锦土就厦门市思明区××一层105单元中面积为42.08平方米的A单元房屋（即厦门市思明区××一层A单元房屋，以下简称讼争房屋）签订一份房屋租赁合同，约定：闽联公司将讼争房屋出租给林锦土，租赁期限从2015年3月18日起至2025年3月17日止。月租金为2114元，一次性现金付清10年租金（已付清）。林锦土在签订合同后3天内须向滨南门诊部缴纳3月的租金作为押金，即6342元。合同还对其他权利义务进行了约定。2015年3月20日，厦门市房地产交易权籍登记中心对该份租赁合同予以备案，并颁发备案证明。
另查明，厦门市思明区××一层105单元房屋所在的××闽联综合楼项目原用地性质为工业划拨用地。2013年6月25日，闽联公司取得该项目的土地房屋权证，土地用途为酒店，土地使用权类型为出让，并备注：“本宗地使用权应整体转让、整体抵押、整体或部分出租”。现××闽联综合楼仍登记于闽联公司名下。2014年11月14日，中国工商银行股份有限公司厦门松柏支行（以下简称工商银行松柏支行）与闽联公司签订《最高额抵押合同》，由闽联公司提供闽联综合楼作为抵押担保。2014年11月20日，工商银行松柏支行取得前述抵押物的土地房屋他项权证。2016年3月22日，厦门市仲裁委员会就工商银行松柏支行与闽联公司等借款合同纠纷一案作出厦仲裁字（2016）第171号裁决书，裁决工商银行松柏支行对闽联公司提供的抵押物厦门市思明区××房产享有优先受偿权，有权以处分所得优先清偿其相应债权。裁决生效后，工商银行松柏支行于2016年4月18日依据仲裁裁决向厦门市中级人民法院申请强制执行。滨南门诊部作为案外人提出执行异议。厦门市中级人民法院作出（2017）闽02执异168号执行裁定书，驳回滨南门诊部的异议请求。滨南门诊部未在法定期限内提起诉讼。
审理中，滨南门诊部主张，林锦土与闽联公司恶意串通就滨南门诊部享有使用权的房屋签订租赁合同并办理备案登记，损害避难门诊部的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，该租赁合同依法应为无效合同。滨南门诊部认为，包含讼争房屋在内的厦门市思明区××一层05单元房屋自其向英特华公司购买后就交由金色四季酒店经营使用至2016年6月25日。滨南门诊部与金色四季酒店解除租赁合同后，又与案外人叶渊珑签订租赁合同，将厦门市思明区××一层05单元房屋出租给叶渊珑。林锦土在明知讼争房屋存在使用人的情况下仍与闽联公司签订租赁合同，属恶意串通。现讼争房屋由叶渊珑及伍小清使用，租金也由滨南门诊部收取。
林锦土主张，林锦土向闽联公司承租讼争房屋时并不知晓滨南门诊部的存在。林锦土承租讼争房屋后即转租给案外人伍小清使用并与伍小清签订租赁合同。林锦土的租金已经以现金方式一次性支付给闽联公司。
闽联公司陈述，闽联公司将讼争房屋出租给林锦土系因闽联公司向林锦土借款100多万元，林锦土要求以租赁方式抵偿债务。在闽联公司与林锦土签订租赁合同之后，闽联公司及金色四季酒店均通知讼争房屋的使用人伍小清将租金支付给林锦土。
还查明，林锦土与案外人伍小清讼争房屋的租赁合同事宜产生纠纷，林锦土于2016年8月12日向本院提起诉讼，该案仍在审理中。
本院认为，本案的基本事实是，闽联公司将厦门市思明区××房屋“闽联综合楼”在建工程出让给英特华公司后，英特华公司将包含讼争房屋在内的厦门市思明区××一楼105单元以使用权转让的形式将房屋相关权利出让给滨南门诊部。上述转让均未办理不动产权属转移登记手续。因此，滨南门诊部对于包含讼争房屋在内的厦门市思明区××房屋一楼105单元房屋并不享有对物的权利。在此情形下，闽联公司作为讼争房屋的登记所有权人，将讼争房屋出租给林锦土并与林锦土签订租赁合同、办理备案登记，并未影响到滨南门诊部基于其与英特华公司所签订的《房屋使用权转让协议书》享有的合同权利。根据当事人的陈述，滨南门诊部与林锦土均未实际直接占有使用讼争房屋，而是以收取租金的方式实现对讼争房屋的支配收益，滨南门诊部以讼争房屋存在使用人为由主张林锦土与闽联公司之间存在恶意串通的情形依据不足。至于滨南门诊部与英特华公司所签订的《房屋使用权转让协议书》如因闽联公司将讼争房屋出租而无法履行或产生其他争议，应由滨南门诊部另行主张权利，并不影响闽联公司与林锦土之间租赁合同的效力。现滨南门诊部根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定请求确认闽联公司与林锦土就厦门市思明区××一层A单元房屋签订的房屋租赁合同无效缺乏依据。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
驳回原告厦门思明滨南门诊部的诉讼请求。
本案案件受理费2553元，由原告厦门思明滨南门诊部负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 刘远萍
二〇一八年六月二十八日
代书记员 谢伟琴
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。