＼n山东省兖州市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）兖商初字第791号＼n原告：王世栋，男，1969年7月5日出生，汉族。＼n委托代理人：白午阳，兖州新兖法律服务所法律工作者。＼n被告：张培忠，男，1947年7月22日出生，汉族，原山拖退休职工。＼n被告：朱同英，女，1949年4月1日出生，汉族，原山拖退休职工。＼n委托代理人：李磊，兖州九州法律服务所法律工作者。＼n原告王世栋与被告张培忠、朱同英房屋买卖合同纠纷一案，原告王世栋于2013年5月17日诉讼来院。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年7月18日公开开庭进行了审理。原告王世栋及其委托代理人白午阳，被告张培忠，被告朱同英的委托代理人李磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告王世栋诉称，被告张培忠、朱同英系夫妻关系。1997年3月26日，原告王世栋与被告张培忠签订购房协议一份，原告以3.8万元的价格购买位于兖州市南关新村103号的房屋一套（正房4间带东西间）并约定分期付款，至2000年7月23日，原告付清全部款项后，被告已将房屋产权证件交付原告。但时至今日，原告多次要求被告配合办理该房屋的产权过户手续，被告推脱不予协助办理。为维护合法利益，原告诉讼至法院，请求一、依法确认原、被告签订的房屋买卖协议有效。二、要求被告协助原告办理房产过户手续。＼n被告张培忠辩称，首先，原、被告不存在实质性的购房合同关系。其次，本案所诉争的房屋系两被告的夫妻共同财产，被告单独以个人名义私作主张拟订买卖协议已经损害了被告朱同英的财产权益，因此所形成的协议应属于无效协议。再者，两份房屋付款协议不具有合同效力，因此原、被告所拟订的协议行为是无权处分行为。综上，原告的诉求无事实和法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。＼n被告朱同英辩称，一、原告起诉第二被告的名字是错误的，被告朱同英的真实姓名不是原告在诉状中所书写的朱彤英，根据民诉法第119条应驳回起诉。二、被告朱同英未与原告签订买卖协议，也未授权任何人与原告签订买卖协议。三、本案涉案房产是两被告在夫妻关系存续期间取得的房产，而该房产依法应认定为夫妻共同财产。被告张培忠以个人所有的名义与原告签订房屋买卖协议没有经过被告朱同英的同意，应为无效的民事行为。而第一被告实际并没有房屋的出卖权，因此原告与第一被告签订的协议应是无效的。根据以上三点，被告朱同英认为应当确认该房屋买卖无效，驳回原告的诉讼请求。＼n经审理查明，原告王世栋与被告张培忠系表兄弟。被告张培忠、朱同英于1974年10月25日结婚，系夫妻关系。1987年，被告张培忠、朱同英通过搬迁方式取得住房宅基地一处，自建了位于原兖州镇一办四街南关新居（即南关新村103号）的北屋4间，建筑面积93.92平方米。1988年，原兖州县房产管理局颁发给被告张培忠山东省城镇私房所有权证字第08981号。1989年10月15日，原兖州县土地管理局颁发给被告张培忠国有土地使用证兖国用（89）字第082297100331号。被告张培忠用地面积149.6平方米。＼n1996年7月，鉴于原告王世栋、被告张培忠之间的亲戚关系，原、被告开始商议租赁使用南关新村103号的房屋及院落。1997年3月26日，被告张培忠起草了房屋费付款协议，协议约定：1、乙方（原告）于1997年3月下旬暂时付给甲方贰仟元（有收款条）作为租赁房屋期间的费用。（时间从1996年7月上房至1997年8月底，有效租赁期为十四个月）。2、乙方同意以叁万捌仟元的拟定价格买下甲方（被告）位于南关新村103号正房4间带东西间套房一套。待款项全部付清后，再正式议定购房合同书，双方共同办理手续，甲方配合，乙方为主接转房权、地权证明之本。⑴乙方准时在1997年6月30日前先付给甲方不低于壹万元的款项，多额不限，待付够贰万元始不计月租金，⑵乙方按两次最多可放叁次将全额款付给甲方，但最迟不能拖到1998年底，超过1998年底按月租金150元／月追收直至交足金额，拖月租金另计，不属买房全额费用内标准，⑶乙方在交够贰万元的情况下不得到甲方的许可尽量对该房屋不要大改动，可做修补，简单调修。在未交足全额期间，该房屋出现任何故障，均由乙方负责，⑷水、电等管理费均由乙方负责。3、在款项未给清过程中，如出现特殊情况，由甲乙协商解决。4、本协议签字即生效，不得反悔，共同遵守。原告王世栋、被告张培忠签字并加盖印鉴。＼n因原告未按协议约定时间交付房款，原告王世栋、被告张培忠经叁年四次协商又于1999年4月25日再次签订房屋付款协议（终结协议），该协议约定：计费以1997年3月26日甲乙双方签字盖章的第一次协议为基础，并依据叁年来（1996年7月上房至1999年4月底达成终结协议）已留给乙方的费用收据为准，要求自觉按规定期限完成付款。一、乙方已分三次付给甲方（留给乙方有收据）计玖仟元正。1、购房定金伍仟元2、第二次交费叁仟元3、第三次交款壹仟元。二、房款全部终结，再次放宽至1999年12月底前。1、1999年4月30日前付伍仟元2、1999年6月6日前付伍仟元3、1999年9月24日前付壹万壹仟元4、1999年12月30日、2000年元旦前全部终结。①甲方承认乙方代为装修宿舍楼费用肆仟元。②补交拖期付款房费97.9-99.4共20个月房费，月租150元／月即叁仟元③原订总款欠余额捌仟元，终结实算。最后付足计算：8000元-4000元装修费＋3000元拖期房费=7000元（柒仟元整）。制约说明：1、第二协议再次签署为终结协议，不得再次反悔。2、严格按照第二大条要求日期付款，多付不限，拖期少付规定金额，按限定日期拖后半月加收壹个月房费150元。3、如按时提前付费叁次终结，装修费甲方按伍仟元接收（承认）。4、终结完了，甲方出具文字材料及房权证书本。5、如再次违约，履约不及时，乙方应一定经济损失补偿甲方并限定搬出。原告王世栋、被告张培忠再次签字并按捺手印。第一次协议签订后，原告于1998年4月15日给付被告5000元，被告出具收到条内容为：今收王世栋交来第壹次购房款伍仟元。1999年1月11日原告给付被告3000元，被告出具收到条内容为：收现金叁仟元正。1999年2月7日原告给付被告1000元，被告出具收到条内容为：收房费现金壹仟元正。三次共计9000元。第二次协议签订后，原告于1999年4月30日晚给付被告4000元，被告出具收到条内容为：收第四次交房款肆仟元正（此款尚欠壹仟元，需在99.5.15前付足，多者不限，此款系第二次签约协议的第一批款）。1999年6月4日原告给付被告4000元，被告出具收到条内容为：收王世栋第五次房款肆仟元正，以此为证。1999年9月26日原告给付被告4000元，被告出具收到条内容为：收第六次房费肆仟元正（照协议执行，再说定）。1999年11月2日原告给付被告8000元，被告出具收到条内容为：第七次房费捌仟元正（按协议执行，再议）。2000年7月23日，原告给付被告5000元，被告出具收到条内容为：收第十次房款伍仟元正已清。（已将原房两证当面交王世栋夫妻贰人）。现该房屋房权证、国有土地使用证均在原告手中，原告一直居住该房屋至今。购房付款期间，原告因会木工活，给被告装修了房屋。＼n1998年，原告又在该院落内自建厦沿、大门、东屋一间、厕所和洗澡间等约45平方米。2003年3月24日，原告欲申请房产登记，原兖州市永安街道办事处南环社区居委会出具了证明一份。＼n另查明，被告朱同英自认2000年之后方知处置南关新村103号的房屋。此后，被告朱同英未向原告提出异议，也未向有关部门主张保护自己的权利。原告王世栋要求被告协助办理过户手续，原、被告协商未果诉讼来院。＼n上述事实，主要依据原告提供的两份房屋付款协议、房权证、国有土地使用证、8份收据、证明，被告提供结婚证复印件以及庭审查证的事实予以认证，其材料已附入卷宗。＼n本院认为，本案审理的焦点问题主要有以下几个方面：＼n一、房屋买卖合同的效力问题。房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权与他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告行使权利和履行义务应当遵循诚实信用的原则。原、被告均系亲戚关系，1997年3月26日以及1999年4月25日，原、被告两次签订房屋付款协议书是双方当事人真实意思表示。原、被告于1999年4月25日签订的房屋付款协议是对原、被告原于1997年3月26日签订房屋付款协议的变更和补充。因此，本院认为，原、被告之间售房协议书未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。＼n特别是在2000年7月23日被告张培忠接受原告王世栋给付房款并注明“已清”并交付该房屋的房权证、国有土地使用证的行为，可以证明原、被告已履行了合同所约定的给付义务。因此，原告随即取得了该房屋的相关权利。原告所诉要求两被告协助办理产权转移登记手续，系因被告朱同英与被告张培忠夫妻关系，诉状名字系误写，庭审中，原告予以纠正。而非被告朱同英所提出的属于驳回起诉的条件。被告朱同英提出未经其签字同意处置该夫妻共同财产，认为原告与被告张培忠所签订的售房协议应属于无效协议。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。原告已经居住该房达16年之久，特别是被告朱同英自知道该房屋已被被告张培忠处置后，其从未向有关部门反映或向人民法院起诉主张其权利，被告张培忠的行为足以让原告相信出卖诉争房屋是两被告夫妻共同的意思表示，被告自己签字的行为亦有表见代理行为。被告张培忠、朱同英抗辩买卖房屋付款协议无效的意见，本院依法不予采纳。＼n二、原、被告诉争的房屋是否应归原告所有，被告协助办理过户手续。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记的不发生效力。我国民事法律规定诚实信用的基本原则和维护市场正常交易、保持民事法律关系稳定性的立法精神。原告已按合同约定履行其相应的义务，并未有违反合同的行为，而被告也已交付讼争房屋，原告亦已实际使用多年。从被告取得房屋产权有能力协助原告办理产权转移手续，却拒不履行协助过户义务的行为判断，被告是在恶意阻止合同顺利履行，从维护守约方合法权益考量，被告应协助原告办理该房屋的产权过户手续。被告不履行协助过户义务时，买受人可向法院起诉要求出卖人协助办理或自行办理房屋的过户手续。现原告王世栋诉讼到兖州市人民法院要求两被告协助原告办理房产过户手续应依法予以支持。＼n综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：＼n一、原告王世栋与被告张培忠于1997年3月26日以及1999年4月25日两次签订的房屋付款协议有效。＼n二、被告张培忠、朱同英协助原告王世栋办理坐落于兖州市南关新村103号的房屋及院落［山东省城镇私房所有权证字第08981号、国有土地使用证兖国用（89）字第082297100331号］的房屋所有权人变更登记手续；办理房权过户手续的费用由原告王世栋承担。＼n案件受理费7300元，由原告王世栋负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。＼n审判长田新＼n人民陪审员杨明岐＼n人民陪审员孟宪亮＼n二〇一三年十月十六日＼n书记员高会娟