北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民���10528号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宋鹏光，男，1975年11月25日出生，住北京市丰台区。
委托代理人：赵明哲，北京市华洋律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨建国，男，1963年3月8日出生，北京建国兴业建筑工程有限公司经理,住北京市丰台区。
委托代理人：高健，北京海町蓝律师事务所律师。
上诉人宋鹏光因与上诉人杨建国租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）京0106民初10101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宋鹏光上诉请求：同意一审判决第一、二项，要求撤销一审判决第三项，上诉费用由杨建国承担。事实和理由：2013年3月12日，我与杨建国签订《房屋承租协议》，约定我承租杨建国位于北京市丰台区宛平城永合庄310号房屋及院落，租赁期限为2013年4月1日至2020年3月31日。我租赁上述房屋院落是为了经营，然而杨建国却不能提供相应的场地使用证明。为此，双方于2013年11月2日又签订了《补充协议》，杨建国承诺如未能在约定的期限内完成场地使用证明事宜，对我进行租金及投资的双倍赔偿。《补充协议》签订后，杨建国并未完成场地使用证明事项，导致我签订合同的目的不能实现，双方产生争执。后杨建国于2014年5月15日强行收回房屋。双方合同不能继续履行的责任在杨建国，其无权再行主张租金。再有，自2014年5月起至本案诉讼，杨建国也从未主张过租金问题。因此，杨建国反诉租金的请求超过���法定诉讼时效期间，不应得到支持。
杨建国辩称，不同意宋鹏光的上诉请求。根据2013年签订的《房屋承租协议》和《补充协议》，我已经协助宋鹏光办理了场地使用证明，永合庄村民委员会在场地使用证明上加盖了公章，我没有违约。宋鹏光关于诉讼时效的抗辩不能成立。根据合同约定，宋鹏光应在2014年4月1日支付第二年的租金，我多次催要，但宋鹏光一直未支付。2015年5月15日，我书面通知宋鹏光，因为拖欠租金而与其解除合同，限宋鹏光一周内腾空场地内的物品，过期不腾视为放弃场地内的物品。此后合同处于待定和纠纷状态。宋鹏光曾于2013年3月和2013年6月起诉过两次，要求判决解除合同，后双方庭外和解，宋鹏光撤诉，我向宋鹏光提出过要求其支付第二年租金。宋鹏光在北京无固定住所，几次诉讼宋鹏光本人也没有到庭��很难找到宋鹏光本人，我反诉租金、使用费没有超过诉讼时效。
杨建国上诉请求：同意一审判决第一、三项，要求撤销一审判决第二项；一审案件受理费、评估费，二审案件受理费由宋鹏光承担。事实和理由：一、一审判决第二项所依据的事实不清。判决书称经双方同意委托评估，事实上我不同意评估。评估价值中有争议的部分建造人未确定。二、判无过错方向违约方补偿装修损失，违反法律规定。一审判决没有支持宋鹏光诉称的我不履行《补充协议》应该双倍赔偿的主张，而支持了我的反诉主张，这证明导致《房屋承租协议》及《补充协议》解除的过错方是宋鹏光。一审判决适用合同法第96条第1款、第97条、第226条、第227条的规定是正确的，可是判决的第二项内容则突显与适用的法律明显相悖。合同法第227条规定承租人无正当���由未支付租金，出租人可以解除合同，赋予出租人对违约承租人享有合同解除权。结合合同法第97条合同解除后当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失的规定，权利人应当是守约方、无过错方，不能是违约方。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。一审判决第二项违背了该司法解释。三、判决第二项超���了当事人的诉讼请求。宋鹏光主张我未能履行《补充协议》的义务，请求我按照《补充协议》约定的违约条款，对其租金和投资进行双倍赔偿。在此诉求下，如果法院查明杨建国违约，则可判双倍赔偿，如果没有违约，则应当判决驳回宋鹏光的诉讼请求。一审判决第二项判令我给付宋鹏光装修折价款46万余元，这是法院把当事人请求双倍赔偿变更为部分补偿，并非宋鹏光的诉讼请求。
宋鹏光辩称，评估是双方同意的，双方都到现场进行了确认。评估是公平公正解决问题的基础。投资损失就是装修和建设的损失。我并没有拿到场地使用证明，对永合庄村民委员会的证明一直持有异议。请求法院驳回杨建国的上诉请求。
宋鹏光向一审法院起诉请求：1.解除我与杨建国于2013年3月签订的《房屋承租协��》及2013年11月2日签订的《补充协议》；2.杨建国双倍返还我租金72万元；3.杨建国双倍赔偿我经济损失997200元；4.杨建国承担本案诉讼费和评估费。
杨建国向一审法院反诉请求：1.请求判令宋鹏光按照合同约定支付2014年4月1日至2014年5月22日的租金51287元；2.反诉费用由宋鹏光承担。
一审法院认定事实：2013年3月12日，宋鹏光与杨建国签订《房屋承租协议》，约定：宋鹏光承租杨建国位于北京市丰台区宛平地区永合庄310号院落及房屋，承租期限自2013年4月1日至2020年3月31日，年租金36万元，第一年为半年一付、第二年开始为年付，自协议签字之日10日内付清，如逾期按照总金额的3%每日计付滞纳金。原告如办理营业执照，被告提供相应手续。协议签订后，杨建国向宋鹏光交付了院落及房屋，宋鹏光向杨建国交纳了2013年4月1日至2014年3月31日的租金36万元。
2013年4月20日，宋鹏光与刘顺濠签订《场地合作协议》，约定：宋鹏光将位于北京市丰台区永合庄310号院东北侧小院及四间办公室租予刘顺濠经营使用，租赁期限自2013年4月20日至2014年4月20日，每年租金15万元，半年支付一次。
2013年11月2日，宋鹏光与杨建国签订《补充协议》，约定：杨建国承诺在7日内完成协助宋鹏光办理营业执照所用的所有手续，先行把永合庄村的土地使用证明章盖好，如杨建国在限定期内未完成，将对宋鹏光进行房租和投资的双倍赔偿。
杨建国出示2014年3月18日其与宋鹏光签字的《协议书》复印件一份，该《协议书》载明：涉案房屋租赁期限至2016年3月31日，租金每年分三次付清。宋鹏光���该协议书不予认可。
2014年5月15日，杨建国以其任法定代表人的北京建国兴业建筑工程有限公司的名义在涉案房屋处张贴《解除合同通知》，载明：宋鹏光：鉴于你恶意拖欠房租的违约行为，我与你多次联系未果，但你一直恶意关机躲避，造成无法与你协商，现在我单位正式以告示的方式通知你，与你解除双方的租赁合同，并要求你一周内腾空场地房屋内的物品。过期不腾视为放弃，我单位将自行处理。2014年5月22日，杨建国收回涉案院落及房屋。对《解除合同通知》及杨建国收回涉案院落及房屋的时间，宋鹏光表示认可。
2015年3月10日，北京市丰台区宛平城地区永合庄村村民委员会出具《证明》，载明：兹证明：我村村南（310号）大院承租人杨建国为宋鹏光办理企业变更手续来村委会为其“企业住所（经营场所）证明”产权证明人处盖章，因当时宋鹏光办理用电挖断村里的电缆未处理，因此盖完章后原件一直存放在村委会，望等争议解决后宋鹏光亲自来取，至今未来取，后因村委会办公场所维修，以致遗失。经我院与永合庄村村民委员会负责人石全核实，上述证明确系该单位出具。
经一审法院勘验：位于北京市丰台区永合庄310号院东侧有两个大门；自南侧大门进入为南院，中间为道路，道路南侧为南房一排、西南角大棚一个，道路尽头为西房（南北倾斜）一排，道路北侧为烤漆房一个、车棚一个、院中部北房4间（前有彩钢廊子），向北为北侧办公小院一个（内有北房一排、东西房各一排、花架一个）；自北侧大门进入为北院，内有北房一排、南房一排、西侧大棚一个。
宋鹏光、杨建国均认可：上述建筑中南侧院落南房一排、西房一排、西南角大棚、烤漆房、院中部北房4间及北侧办公小院一个（内有北房一排、东西房各一排、不包括花架）、北侧院落中南房及北房为杨建国出租时原有建筑；南侧院落东大门、车棚一个、道路两侧水泥地面、院中部北房4间的装修及彩钢廊子、北侧办公小院西房北侧卫生间改造及电器、北侧办公小院水泥路面、花架一个、北侧院落中西棚子及北房南房装修系宋鹏光所建；宋鹏光主张南院南房北侧水泥路面硬化由己方出资建造，杨建国表示该项目确非其所建。现该院落由杨建国使用。
经双方同意，一审法院委托北京市国宏信价格评估有限公司对涉案土地地上物价值进行了评估，结论为：①无争议部分评估价值为135761元；②有争议部分评估价值为398389元（详见国宏信（民）字2015第150334号评估报告）。双方当事人对该评估报告没有异议。宋鹏光交纳评估费10600元。
杨建国向法庭提供协议书一份，用以证明：宋鹏光离开涉案院落后，其将该院落转租予郭光伟、刘顺濠，2015年8月6日双方解除合同时，其给付郭光伟院内库房改建、地面硬化及阳光棚改造补偿款2.4万元。
一审法院认为,合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。宋鹏光与杨建国签订的合同系双方真实意思表示，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。杨建国于2014年5月15日向宋鹏光发出《解除合同通知书》，宋鹏光亦表示��可，法院确认双方签订的《房屋承租协议》自2014年5月15日即告解除，《补充协议》作为《房屋承租协议》的附件，主合同解除该附件同时解除。依据永合庄村委会的证明可知，杨建国已为宋鹏光办理了《企业住所（经营场所）证明》，且宋鹏光实际使用了涉案院落，现要求杨建国双倍返还租金，没有事实及法律依据，法院不予支持。双方在合同中约定的租赁期限为7年，实际履行中宋鹏光仅使用涉案房屋1年左右，对于宋鹏光在涉案院落增建的部分，杨建国应当给予补偿。宋鹏光主张南院南房北侧水泥路面硬化系其出资，杨建国认可非其出资，故法院认定为宋鹏光出资。杨建国称已给付郭光伟补偿款2.4万元，仅提供2015年8月6日协议，未提供其他证据，郭光伟本人亦未到庭，故对杨建国关于其已给付郭光伟补偿款2.4万元的答辩意见，法院不予采信。补偿款的数额由法院参考评估报告及双方租赁合同的期限确定。宋鹏光要求双倍补偿，没有事实和法律依据，法院不予支持。宋鹏光支付了一年的租金，其实际使用涉案院落至2014年5月22日，自2014年4月1日至解除合同之日的租金及自解除合同至宋鹏光实际腾退房屋之日的房屋使用费，应由宋鹏光负担。双方就租赁合同多次诉讼，对宋鹏光关于杨建国的反诉超过诉讼时效的辩称，法院不予采信。故对杨建国的反诉请求，法院予以支持。据此，一审法院判决：一、宋鹏光与杨建国于二○一三年三月十二日签定的《房屋承租协议》及二○一三年十一月二日签订的《补充协议》于二○一四年五月十五日解除；二、杨建国于判决生效后七日内给付宋鹏光地上建筑物及装修折价款四十六万二千三百八十五元七角；三、宋鹏光于判决生效后七日内给付杨建国租金和房屋使用费五万一千二百八十七元；四、驳回宋鹏光、杨建国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审一致。本院审理中，宋鹏光自认杨建国向其催缴过租金，其承租涉案房屋经营汽车修理，其合作方刘顺濠经营汽车喷漆。杨建国称涉案房屋现被出租用于喷漆和库房。
本院认为，杨建国与宋鹏光签订的《房屋承租协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。宋鹏光主张杨建国未按照《补充协议》的约定将办理营业执照所用的永合庄土地使用证明盖章交付与其，未履行应尽的协助义务，杨建国对此不予认可。根据永合庄村民委员会出具的证明及一审法院与永合庄村民委员会负责人核实的情况，杨建国已经尽到了协助义务，永合庄村民委员会为宋鹏光出具了盖章的土地使用证明，但因宋鹏光自身原因致使上述证明被扣留在永合庄村民委员会，故应视为杨建国已经完成了《补充协议》中约定的协助义务，本院对宋鹏光的上述主张不予采纳。因宋鹏光长期拖欠租金，致使合同目的无法实现，杨建国于2014年5月15日向宋鹏光送达了《解除合同通知》，双方之间的《房屋承租协议》及《补充协议》自宋鹏光收到通知之日即2014年5月15日已经解除。虽然合同解除的责任在宋鹏光，但杨建国收回涉案房屋后并未改变房屋的原有经营用途，而是利用了宋鹏光承租期间对涉案房屋场地的装修改造，将涉案房屋直接转租给宋鹏光的原合作人刘顺濠，并因此获利，故杨建国理应对宋鹏光装修改造的费用予以��偿。宋鹏光要求杨建国赔偿的经济损失包含有装修改造投入，一审法院判决杨建国对此予以补偿并未超出宋鹏光的诉讼请求。不论杨建国是否同意评估，为了确认宋鹏光的装修改造价值，一审法院准许宋鹏光的评估申请并无不当，评估报告可作为定案依据。对于装修改造中有争议的部分，杨建国认可非其出资所建，因争议部分装修改造发生在宋鹏光承租期间，且杨建国无充分证据证明该部分为其他人出资，故可确认该部分亦为宋鹏光出资。根据评估报告确定的装修改造价值，考虑到杨建国对装修改造的利用情况及合同的履行情况，一审法院酌定的补偿数额并无不当。评估费用亦应由宋鹏光、杨建国按照承担装修改造费用的比例予以分担。
根据已查明的事实，宋鹏光仅支付租金至2014年3月31日，但杨建国于2014年5月22日才自行收回了���案房屋及场地，故宋鹏光还应支付2014年4月1日至2014年5月22日其实际占用期间的租金及房屋使用费。对于诉讼时效抗辩，宋鹏光在二审庭审中明确认可杨建国曾对租金进行过催缴，故上述抗辩不能成立。
综上所述，宋鹏光、杨建国的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6538元，由宋鹏光负担1083元（已交纳），由杨建国负担5455元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 雪
审判员 ���蔚林
审判员 王 军 华
二〇一七年十二月二十五日
书记员 孙 国 栋