上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4824号
上诉人（原审原告）宋文彤，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）任维娜，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人宋文彤。被上诉人（原审被告）上海悦昌置业有限公司。法定代表人蒋元昌，董事长。委托代理人姚尚宏，上海市君和律师事务所律师。委托代理人谢孟林，上海市君和律师事务所律师。上诉人宋文彤、任维娜因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初3157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，宋文彤、任维娜（乙方）与上海悦昌置业有限公司（甲方，以下简称悦昌置业）于2014年2月28日签订了《上海市商品房预售合同》，约定宋文彤、任维娜购买悦昌置业开发的上海市奉贤区XX路XX弄XX苑X号XX室的商品房一套（以下简称涉案房屋），总价款为695,000元（人民币，下同），付款方式为分期付款。该预售合同第十一条约定甲方应于2015年5月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外；并在第十二条约定，如果甲方未依约交付房屋，则“按乙方已支付房价款的日万分之0.5计算违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止”。第十三条约定，“该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交钥匙”。后宋文彤、任维娜依约履行了支付房款的义务。因悦昌置业未按预售合同的约定于2015年5月31日交房，宋文彤、任维娜（乙方）与悦昌置业（甲方）双方于2015年10月18日就购买涉案房屋达成补充协议，第1条约定，“甲方承诺2015年12月31日为最后交房日期，除不可抗力外。如届时不能如期交房，则延期交房违约金自2016年1月1日起按照总房款以每日万分之五计算。违约金按月结算，次月15日前支付。”第2条约定，“2015年9月30日之前未支付的违约金，在2015年10月30日前按预售合同的约定进行结算支付。有补充约定的按补充约定进行结算支付。”第3条约定，“2015年10月1日至2015年12月31日期间的违约金，在2016年1月15日前按预售合同约定进行结算支付。有补充约定的按补充约定进行结算支付。”第6条约定，“乙方签署本补充协议后，不得再以甲方延期交房为由，向甲方提出退房及其他任何因逾期交房导致的相关赔偿主张；如乙方发生退房或另行再主张延期交房索赔事项的，则应退还甲方已支付的上述违约金。”2015年11月4日，悦昌置业按照合同约定通过银行转账的形式支付宋文彤、任维娜2015年9月30日之前的违约金4,240元。2015年12月8日，悦昌置业通过邮局邮递挂号信的方式向双方所签订的预售合同上载明的宋文彤、任维娜的地址送达《入户通知》，载明悦昌置业“从2015年12月14日起正式交房，现将有关事项通知您：请您接到本通知后于2015年12月20日前至我司指定的交房地点办理入户手续。……”。原审审理中，宋文彤、任维娜自认其于2015年12月15日收到悦昌置业邮寄的入户通知。2016年2月，宋文彤、任维娜起诉至法院，要求判令：1、悦昌置业支付宋文彤、任维娜以房价款人民币695,000元为本金自2015年5月31日至2015年12月19日按日万分之2计算的违约金；2、判令宋文彤、任维娜在收房时悦昌置业要求宋文彤、任维娜签署的开发商进户清单中，其附加格式条款中对宋文彤、任维娜不利的条款无效；3、本案的诉讼费由悦昌置业承担。原审审理中，宋文彤、任维娜提出因悦昌置业延期交房，双方于2015年10月18日签署了补充协议，该协议中第2、3、6条属于格式条款，故增加诉讼请求，要求确认补充协议中第2、3、6条无效。原审查明，悦昌置业于2015年12月11日取得由上海市奉贤区住房保障和房屋管理局就项目XX路XX弄XX苑所发的《上海市新建住宅交付使用许可证》。原审又查明，2015年12月19日宋文彤、任维娜会同悦昌置业办理涉案房屋交房手续，当日宋文彤、任维娜在开发商进户费用清单上签字，该清单上“延期交房违约金”一栏金额为2,572元，且另载明：“以上产权人不得再以延期交房、预告登记延期、产证办理延期等向上海悦昌置业有限公司提出其他任何赔偿主张。”原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，宋文彤、任维娜依约向悦昌置业支付了购房款，悦昌置业未按预售合同约定的时间2015年5月31日前向宋文彤、任维娜交房，应承担迟延履行义务的违约责任。宋文彤、任维娜、悦昌置业双方于2015年10月18日就购买涉案房屋签署了补充协议，该补充协议第1条和第2、3、6条是对交房时间和延期交房违约金的约定。关于该约定效力，宋文彤、任维娜认为悦昌置业没有使用加粗字体等方式提醒，致使宋文彤、任维娜在不完全了解补充协议内容的情况下签字，故对该格式条款，应认定无效。悦昌置业认为，补充协议是双方协商所签，不存在格式条款的情形，应为有效。法院认为，根据法律的规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，双方所签署的补充协议是双方对预售合同的变更，应是双方真实意思的表示，对双方具有约束力。其中，第1条和第2、3、6条作为补充协议的条款，应整体理解，且第2、3、6条并没有免除悦昌置业责任，加重宋文彤、任维娜责任，或是排除宋文彤、任维娜主要权利，故法院认为该补充协议中第2、3、6条应为有效条款。关于悦昌置业以预售合同的约定支付宋文彤、任维娜违约金是否过低。宋文彤、任维娜认为，悦昌置业按照预售合同及补充协议的约定，支付给宋文彤、任维娜的延期交房违约金，远远低于宋文彤、任维娜租房居住和支付因购房贷款产生的利息等损失，故应根据宋文彤、任维娜的实际损失调高违约金。悦昌置业认为，预售合同、补充协议已经对延期交房违约金有明确约定，是双方真实意思的表示，且宋文彤、任维娜已经在开发商进户费用清单上结算并确认了延期交房违约金的数额，故不同意调高延期交房违约金。法院认为，根据法律的规定，当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。根据双方签署的补充协议，悦昌置业的交房时间变更为2015年12月31日。对悦昌置业延期交房的违约责任，双方应按预售合同和补充协议的第1、2、3、6条的约定各自履行义务。悦昌置业已经支付了2015年6月1日至2015年9月30日的违约金4,240元。2015年12月19日，悦昌置业为宋文彤、任维娜办理了交房，且在办理交房当日，双方经结算，确认悦昌置业尚欠宋文彤、任维娜的延期交房违约金数额为2,572元。故悦昌置业需支付宋文彤、任维娜的延期交房违约金应为2,572元，对宋文彤、任维娜认为预售合同约定的延期交房违约金过低，要求调高的诉讼请求，法院认为于法无据，法院不予支持。关于开发商进户费用清单中载明的“以上产权人不得再以延期交房、预告登记延期、产证办理延期等向上海悦昌置业有限公司提出其他任何赔偿主张”（以下简称争议条款）的效力，宋文彤、任维娜认为，该争议条款减轻了悦昌置业的责任，免除了宋文彤、任维娜的权利，悦昌置业利用其强势地位要求宋文彤、任维娜签署，宋文彤、任维娜迫于收房压力签字，应属无效条款。悦昌置业认为，双方对购买涉案房屋的费用已经确认，且悦昌置业已经支付了部分违约金，故宋文彤、任维娜签字确认的开发商费用清单上的内容已经全部生效，故对争议条款，悦昌置业认为应认定为有效。法院认为，该开发商进户费用清单的格式由悦昌置业所拟，在与买受人办理交房时由买受人所签，关于各项费用的金额，经双方结算并确认，但对该争议条款的内容，并非宋文彤、任维娜、悦昌置业双方协商所制。且根据开发商进户费用清单上所罗列的费用，并不包括预告登记延期、产证办理延期等内容，且如产证办理是否发生延期情形尚不确定，故在办理交房时悦昌置业要求宋文彤、任维娜承诺不得以该情形为由提出任何赔偿主张，实为免除悦昌置业责任，排除了宋文彤、任维娜的主要权利。故该争议条款应认定为无效条款。原审法院于二○一六年三月三十日依法作出判决：一、上海悦昌置业有限公司于判决生效之日起十日内支付宋文彤、任维娜迟延交房违约金人民币2,572元；二、确认宋文彤、任维娜于2015年12月19日签署的开发商进户费用清单中“以上产权人不得再以延期交房、预告登记延期、产证办理延期等向上海悦昌置业有限公司提出其他任何赔偿主张”条款无效；三、驳回宋文彤、任维娜的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币325元，减半收取计人民币162.5元，由宋文彤、任维娜负担人民币137.5元，上海悦昌置业有限公司负担人民币25元。判决后，宋文彤、任维娜不服，上诉称，一、补充协议条款为被上诉人所制的格式条款，上诉人在要房无果且无法协商的情况下，无奈才签署了该协议，法院应对补充协议中有争议的内容作出不利于被上诉人的解释；二、《商品房预售合同》中所约定的日万分之零点五的违约金明显低于被上诉人违约给上诉人带来的银行贷款利息和房屋租金损失；三、上诉人虽同意被上诉人延期交房的时间，但未放弃向其主张违约金的权利；四、被上诉人已经部分支付和确认违约金并不影响上诉人根据合同法之规定主张对违约金进行调整，因此，除悦昌置业已经支付和签字确认的违约金外，还需支付21,000元。故请求二审法院撤销原审判决，改判悦昌置业向宋文彤、任维娜支付延期交房违约金23,572元。被上诉人悦昌公司辩称，不同意上诉人的上诉理由，要求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应按约履行各自义务。根据合同约定，系争房屋交付时间应为2015年5月31日前，而双方实际办理交房手续在2015年12月19日，被上诉人确实存在逾期交房行为，应承担相应的违约责任。关于违约金数额问题，本院注意到，在已发生逾期交房情况后，双方于2015年10月18日签订了《补充协议》，就违约金计算标准进行了再次明确，若上诉人认为签署该协议会剥夺其正当权利，作为具有民事行为能力的成年人完全可拒绝签字，然其不但签署了该补充协议，且之后亦接受了被上诉人依据补充协议约定的标准所支付的部分违约金，并在交房时就剩余违约金数额进行结算，在上诉人未就上述违约金计算标准提出异议的情况下，应视为双方就此已达成一致合意，该违约金条款对双方均具有法律约束力。对于上诉人认为违约金数额过低应予以调整的上诉主张，本院认为，一则，此与双方合同已约定的违约金标准不符，二则，上诉人未提供充分证据证明实际发生的损失，故其要求被上诉人再行支付21,000元逾期交房违约金的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持。上诉人宋文彤、任维娜的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币325元，由上诉人宋文彤、任维娜负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 严佳维
代理审判员 吴 丹
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 刘 羽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……