吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)吉0602民初993号
原告：李庆红，男，1970年10月17日生，汉族，无职业，住白山市浑江区。
委托代理人：陈凤华，吉林闻轩律师事务所律师。
被告：白山市建兴建筑有限公司，住所：白山市浑江区板石街道吊水壶村(开发区)。统一社会信用代码:91220601MAOY3016X4。
法定代表人：曲日东，该公司经理。
第三人：白山市凯厦房地产开发有限责任公司,住所:白山市东兴街49号。统一社会信用代码：91220601729558535E。
法定代表人：刘建军，男，1959年6月27日生，汉族，该公司经理，住白山市浑江区。
委托代理人：潘日武，男，1978年8月25日生，汉族，系该公司法律顾问，住白山市浑江区。
原告李庆红诉被告白山市建兴建筑有限公司(以下简称建兴公司)、第三人白山市凯厦房地产开发有限责任公司(以下简称凯厦公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵清富独任审判，公开开庭进行了审理。原告李庆红及其委托诉讼代理人陈凤华、第三人凯厦公司的委托诉讼代理人潘日武到庭参加诉讼。被告建兴公司经本院传票传唤,无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
李庆红向本院提出诉讼请求：1、请求确认李庆红与建兴公司之间签订的房屋买卖协议有效，凯厦公司协助建兴公司交付李庆红房屋，并办理产权登记手续；2、案件受理费、财产保全费由建兴公司承担。事实与理由：李庆红在2016年8月11日与建兴公司达成了购房协议，约定以每平方米2000元人民币的价格，购买凯厦公司开发的（刘锡涛挂靠）星泰汇宝名郡三期九楼，面积为98.63平方米，总计为197260元。该款已于当日实际交付。2017年8月16日变更为2单元2303室（面积96.87平方米）。现该房已经可以入户，但是建兴公司迟迟不给办理相关的入户手续。李庆红多次找到建兴公司要求交付房屋，建兴公司都以种种理由推诿。后李庆红了解得知，此房系刘锡涛个人挂靠凯厦公司开发由建兴公司建设的，建兴公司与刘锡涛之间在2016年5月15日达成了星泰汇宝名郡三期工程支付工程款补充协议约定将本案的房屋抵顶给建兴公司工程款。在此之后，李庆红多次找到建兴公司要求履行合同义务交付房屋，并协助办理产权登记。但建兴公司借故推诿不能交房，也不能开正式发票，致使李庆红利益遭受损失。故李庆红诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。
建兴公司未到庭亦未答辩。
凯厦公司述称，一、凯厦公司认为根据李庆红的诉讼请求是确认与建兴公司房屋买卖有效。本案诉争的房屋2单元2303经公司销售部门核实，该房一直在凯厦公司处于没有销售状态。凯厦公司开发的汇宝名郡三期项目，凯厦公司与建兴公司是开发与施工合同关系。与建兴公司工程款结算是用房屋抵顶的。凯厦公司用相应的房屋抵顶支付建兴公司工程款，是双方按照建兴公司施工进度进行结算的，如建兴公司用其抵顶房屋向外抵顶支付工程款是需要凯厦公司确认核实的。本案李庆红陈述抵顶的房屋2单元2303户是没有得到凯厦公司确认的。因此，李庆红诉讼凯厦公司属于诉讼主体错误，属于建兴公司单方面行为，应当自行承担相应的法律责任。二、建兴公司擅自用本案诉争房屋（2-2303）出售给李庆红，是没有得到凯厦公司确认抵顶的房屋，对外销售给本案的李庆红是对凯厦公司权益的侵犯。本案凯厦公司与建兴公司用房屋抵顶相应的工程款是事实，双方约定建兴公司任何对外抵顶行为必须提前得到凯厦公司的核实确认，没有争议才能对外抵顶或出售等行为。建兴公司明确知道在对外抵顶房屋时，必须由凯厦公司确认没有争议才可以抵顶，因此，承担责任主体为建兴公司。但是就本案诉争的房屋，是建兴公司无权处置他人的财产行为与凯厦公司无关。请求人民法院依法查清案件事实，依法驳回李庆红对凯厦公司诉讼请求，望依法保护李庆红的合法权益。
经审理查明：2016年5月15日，凯厦公司与建兴公司签订星泰汇宝名郡三期工程支付工程款补充协议。该协议内容为：“甲方（发包方）：白山市凯厦房地产开发有限责任公司。乙方（承包方）：白山市建兴建筑有限责任公司。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及有关法律规定，遵循平等、公平和诚实信用的原则，双方就星泰汇宝名郡三期工程及有关事项协商一致，并签订了《星泰汇宝名郡三期工程施工合同补充合同》。经协商，双方就施工合同及补充合同中约定的支付工程款事宜达成如下协议：一、工程总造价以《星泰汇宝名郡三期工程施工合同补充合同》约定的工程造价为准，但最终以工程竣工后实际结算的工程造价为支付工程款的依据。二、工程款以现金和抵顶房屋两种方式支付，现金和房屋各占工程款总额的50%，如果甲方出现现金紧张的情形，甲方支付给乙方的现金工程款不得低于40%。三、乙方保证工程主体在2016年封顶，甲方保证在2016向乙方分期支付不低于800万元现金的工程款。四、乙方进场后，甲方应将用以抵顶工程总造价50%工程款的房屋明细表交付给乙方（详见后附表），明细表中应详细记载抵顶工程款的房屋的具体房号和面积（所抵顶房屋的面积以最终产权处测绘的面积为准）。五、用房屋抵顶工程款的部分，乙方根据施工进度和需要向甲方提出付款申请，由甲方根据已完成的工程进度给乙方开具房屋买卖合同，抵押工程款的房屋开具到乙方名下或者乙方指定的购房人名下。六、甲方用以抵顶50%以内工程款的房屋，房屋抵顶价格按3980元/㎡进行抵顶；甲方用以50%以上工程款的房屋，房屋抵顶价格最高价不能超过3500元/㎡（所抵顶房屋范围是
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层）。七、本协议条款是对《星泰汇宝名郡三期工程施工合同补充合同》的补充约定，具有同等法律效力，如本协议条款与《星泰汇宝名郡三期工程施工合同补充合同》约定不一致，以本协议条款为准。八、本协议一式三份，由甲乙双方各持一份，一份存档。”刘锡涛签名并捺印。白山市建兴建筑有限责任公司加盖公司公章。曲日东签名。该补充协议附有星泰汇宝名郡三期工程款抵顶房详表一份，该详表中含有涉案工程款抵顶房二单元96.87平方米的房屋。
2016年8月11日,建兴公司为李庆红出具协议书一份。协议书载明：今收到宋敏交房款押金18000元整，房号定为汇宝名郡三期九楼98.63平方米，等宋敏把全额余款付清，建兴建筑公司将给宋敏开出正规房票。另外宋敏定的九楼98.63平方米，如余款全部付完，曲日东给的不是此房，曲日东将付给宋敏交付款的双倍补偿。担保人：高波。并加盖建兴公司公章。该协议书内容文字为打字。备注：2017年8月16日房改2-2303室96.87平方米。建兴：张艳红。备注部分为手写。协议书中宋敏为李庆红的妻子。2016年8月11日,曲日东为李庆红出具收据一份，收到李庆红房款197260元。现星泰汇宝名郡三期二单元2303室96.87平方米的房屋已建设完毕。
以上案件事实有星泰汇宝名郡三期工程支付工程款补充协议、协议书、收据各一份及庭审笔录在卷为凭。
本院认为，李庆红向建兴公司交付了房款197260元，且建兴公司也为李庆红出具了协议书，双方之间成立房屋买卖合同关系。本案中，李庆红向建兴公司购买的房屋为凯厦公司用房屋抵顶建兴公司工程款的房屋。建兴公司理应依约定向李庆红交付房屋。凯厦公司对此不予认可，认为李庆红诉讼凯厦公司属于诉讼主体错误。建兴公司擅自用本案诉争房屋（2-2303）出售给李庆红，是没有得到凯厦公司确认抵顶的房屋，对外销售给本案的李庆红是对凯厦公司权益的侵犯。本案凯厦公司与建兴公司用房屋抵顶相应的工程款是事实，双方约定建兴公司任何对外抵顶行为必须提前得到凯厦公司的核实确认，没有争议才能对外抵顶或出售等行为。根据凯厦公司与建兴公司签订的星泰汇宝名郡三期工程支付工程款补充协议可以确认，刘锡涛挂靠凯厦公司，其与建兴公司签订的星泰汇宝名郡三期工程支付工程款补充协议即为凯厦公司的行为。凯厦公司的上述主张缺乏事实及法律依据，理由不成立。故李庆红要求确认其与建兴公司之间签订的房屋买卖协议有效，凯厦公司协助建兴公司向李庆红交付房屋，并办理产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。建兴公司未到庭亦未答辩，视为其放弃质证权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，判决如下：
一、原告李庆红与被告白山市建兴建筑有限公司签订的星泰汇宝名郡三期二单元2303室96.87平方米房屋买卖协议有效；
二、第三人白山市凯厦房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内协助被告白山市建兴建筑有限公司向李庆红交付星泰汇宝名郡三期二单元2303室96.87平方米的房屋，并办理该房屋的产权登记手续。
案件受理费4246元，减半收取2123元，保全费1506元，均由被告白山市建兴建筑有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判员 赵清富
二〇一八年八月三十日
书记员 杨雅婷