北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终5741号
上诉人（原审被告）：北京韩村河房地产开发有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄。
法定代表人杜春鑫，总经理。
委托代理人刘士忠，金研律师（北京）事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡营营，女，1985年8月18日出生。
被上诉人（原审原告）：黄添，男，1984年10月5日出生。
原审被告：北京地杰物业管理有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄6号院3号室。
法定代表人魏一彤，总经理。
委托代理人刘士忠，金研律师（北京）事务所律师。
上诉人北京韩村河房地产开发有限公司（以下简称韩村河房地产开发公司）因与被上诉人胡营营、黄添，原审被告北京地杰物业管理有限公司（以下简称地杰物业管理公司）合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月22日立案后，依法组成合议庭，因本案未涉及新的事实，故不开庭进行了审理，本案现已审理终结。
韩村河房地产开发公司上诉请求本院撤销原判，改判驳回胡营营、黄添的诉讼请求或将本案发回重审。理由为：1、一审认定胡营营、黄添未入住房屋属于事实错误；2、一审认定“暖气阀”漏水属于事实错误；3、一审法院在没有进行相关鉴定的情况下，认定暖气设备存在质量问题，事实依据不足；3、暖气是胡营营、黄添屋内设备，在交付后应当由其承担相关风险。
胡营营、黄添均同意原审判决，不同意韩村河房地产开发公司的上诉请求，辩称：1、2015年5月10日虽然办理了入住手续，但是并没有实际入住；2、我们承认确实有放气阀漏水，但是也有其他螺母漏水；3、对方在一审并没有提鉴定申请，且本案暖气质量问题很明显。暖气在漏水时，水工拧紧过后就不漏水了，说明在拧紧之前，放气阀和各螺母等均是松动的，所以质量有问题。
地杰物业管理公司同意韩村河房地产开发公司的上诉请求，但未上诉。
胡营营、黄添起诉至原审法院请求：判令对方赔偿因房屋漏水导致胡营营、黄添赔偿楼下402房损失2万元；精神损失、房屋损害、延迟入住等9739.31元；2015年物业费763元；2015年暖气费1697.69元；黄添因此事请假工资损失6000元；交通费1400元；诉讼费400元，以上共计4万元。
一审法院认定事实：2014年12月16日，胡营营、黄添与韩村河房地产开发公司签订合同编号为XF×××的《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定出卖人韩村河房地产开发公司将位于房山区×××502号住房出售给买受人胡营营、黄添，房屋价款为494695元；出卖人承诺该限价商品住房使用合格的建筑材料、构配件，该限价商品住房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；双方还约定交付该限价商品住房时，该限价商品住房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在限价商品住房交付之日起60日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任；对供暖的约定为采用集中供暖的方式，2015年11月15日达到使用条件。该房屋属于限价商品住房。2015年5月10日，韩村河房地产开发公司将房屋交付给胡营营、黄添，同时交付的装饰和设备包括了门窗、采暖器等设备。2015年5月10日，胡营营、黄添又与地杰物业管理公司签订了《北京市居民供热采暖合同》，合同约定由地杰物业管理公司（乙方）为胡营营、黄添（甲方）所购买的房山区×××502号住房供暖。同时约定甲方应当对室内自用采暖设施进行管护，对超出使用年限、影响采暖质量、存在安全隐患的自用采暖设施应当及时更新、改造；甲方应当在乙方进行供热系统充水、试压、排气及试运行等工作时留人监守；在乙方进行维修、排气、温室抽测、查表、收费或采取紧急避险措施需要入户作业时，应当予以配合。否则，由此造成损失的由甲方承担；乙方供热前进行供热系统充水、试压、排气及试运行等工作时，应当提前7日在住宅单元门口或电梯口等明显位置进行公示，告知甲方留人监守。
胡营营、黄添收到房屋后，因房屋未装修，并未入住。2015年10月31日，地杰物业管理公司向胡营营、黄添发放了装修许可证，允许胡营营、黄添装修×××502号房屋。2015年11月7日，胡营营、黄添到该房屋准备装修时，发现屋内暖气管放气阀门漏水严重，地面上已经有积水，积水流到楼下，将楼下402号业主房屋墙、家具、地板等浸泡。2015年11月18日，402号房屋业主陈立刚将胡营营诉讼至法院，要求胡营营赔偿损失。经法院调解，胡营营向陈立刚支付财产损失二万元。
原审法院另查明，2015年9月28日，地杰物业管理公司向雅苑小区的所有业主发出通知，告知雅苑小区所有业主，地杰物业管理公司定于10月17日至10月23日给供暖管网注水打压试水，在此期间，各楼住户按照各楼试水具体时间做到家中留人，发现有跑水、漏水、滴水现象及时与物业联系。其中对15号楼的试水时间是10月20日。
原审法院庭审中，地杰物业管理公司的证人李×出庭作证，证明胡营营、黄添家房屋漏水后，其曾经到现场维修，经检查是客厅的东墙边暖气阀因松动漏水，拧紧后便不再漏水。胡营营、黄添认可李×曾经到现场维修，也认可暖气阀经李×拧紧后不再漏水，但是不认可只有一处漏水，认为客厅、卧室多处漏水，李×将多处暖气阀的螺母拧紧后才不漏水。胡营营、黄添在庭审中认可在供暖之前，已经知道地杰物业管理公司将在10月20日对15号楼供暖试水，并且还陈述在试水过程中，家中暖气并未出现漏水现象。
一审法院认为：本案的争议焦点为韩村河房地产开发公司以及地杰物业管理公司是否应当对胡营营、黄添所购住房暖气放气阀漏水所遭受的损失承担赔偿责任。
对胡营营、黄添因暖气放气阀漏水所遭受的损失，地杰物业管理公司不应当承担赔偿责任，理由如下：首先，依据现有证据，并没有证据证明地杰物业管理公司在供暖过程中存在技术障碍以及供暖过程中存在操作不当的问题；其次，胡营营、黄添漏水的采暖设备属于室内自用采暖设施，依据双方的合同约定，胡营营、黄添有义务对存在安全隐患的自用采暖设施及时更新、改造。在本案中，胡营营、黄添没有及时发现自用采暖设施存在安全隐患而进行必要的改造；再次，地杰物业管理公司在供暖试水前，对试水时间已经履行了告知义务，胡营营、黄添也对试水时间知情，地杰物业管理公司没有违反合同义务的行为。综合以上几点，法院认为地杰物业管理公司对胡营营、黄添因暖气阀漏水的损失不应当承担赔偿责任。
对胡营营、黄添的损失，韩村河房地产开发公司应当按照合同的约定承担适当的赔偿责任，理由为韩村河房地产开发公司出售的房屋应当符合合同约定的质量要求，供暖设备作为房屋必不可少的组成部分，也应当符合质量要求。本案中，韩村河房地产开发公司在将房屋交付给胡营营、黄添后，胡营营、黄添虽然准备装修，但是在漏水事件发生时，还未对室内设施进行改造，可以认定漏水时屋内的供暖设备还处于房屋交付之前的状态。对地杰物业管理公司、韩村河房地产开发公司辩称的漏水原因是人为松动暖气放气阀造成的缺乏事实依据，因为结合本案的实际情况，该房屋尚未装修，无人居住，胡营营、黄添作为房屋业主，在房屋长期无人的状况下，不可能在知道暖气管道试水之后人为去松动放气阀，任其漏水。而本案涉及的供暖公司，在供暖过程中也并没有操作不当的问题。综合以上分析，法院认为胡营营、黄添所购房屋暖气放气阀漏水的原因，应当是该采暖设备本身存在一定的质量问题。依据法律规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以按照合同的约定要求出卖人承担违约责任。本案中，胡营营、黄添与韩村河房地产开发公司在合同中约定对质量发现问题的，给买受人造成损失，出卖人应当承担赔偿责任。依据此约定，韩村河房地产开发公司应当对胡营营、黄添所购房屋暖气阀漏水所产生的损失承担赔偿责任。
对胡营营、黄添在诉讼中所要求的损失，其赔偿楼下业主陈立刚的二万元，可以认定为胡营营、黄添所遭受的损失。对其他诉讼请求所要求的损失，不能认定为胡莹莹、黄添因暖气阀漏水所遭受的直接损失，法院不予认定。本案中，胡莹莹、黄添已经知道暖气开始供水，对自家暖气安全运行有看管的义务。胡莹莹、黄添家中无人，导致漏水面积扩大，加大了损失程度。对于加大的损失，胡莹莹、黄添无权要求赔偿。对扩大损失的数额，法院予以酌定。判决：一、北京韩村河房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付胡营营、黄添损害赔偿费一万四千元。二、驳回胡营营、黄添的其他诉讼请求。
二审中，双方均未提交新证据。
本院经审理查明：在原审法院审理中，胡莹莹、黄添提交数张漏水现场照片，欲证明胡莹莹、黄添并未装修客厅，并证明漏水情况。照片显示：暖气片漏水处的墙壁有大块水迹，有的漏水处墙壁水迹与地面水迹相连。暖气片漏水处附近墙壁和地面均有不同程度的扩散型铁锈色痕迹，符合喷射型漏水特征；照片显示暖气片漏水部位既包括放气阀，亦包括暖气片底部的螺母处，暖气片多处螺母锈迹明显，且附近墙壁伴有漏水痕迹及扩散型铁锈色痕迹。李×出庭作证其曾经到现场维修，经检查是客厅的东墙边排气阀因松动漏水，拧紧后便不再漏水。胡营营、黄添认可排气阀经李×拧紧后不再漏水，但是不认可只有一处漏水，认为客厅、卧室多处漏水，李×将多处螺母拧紧后才不漏水。韩村河房地产开发公司认为仅有一片暖气片的放气阀漏水，对照片的真实性、关联性、证明目的均不认可，但未能提交相反证据或作合理解释。
本院认为：韩村河房地产开发公司应当按照合同的约定对胡营营、黄添的损失承担适当的赔偿责任。理由如下：
一、韩村河房地产开发公司出售的房屋中包含的供暖设备不符合合同约定的质量要求。暖气片的放气阀为住户或技术人员供暖试运行阶段对暖气进行调试放气的阀门，该阀门缺省设置状态应为关闭状态，在需要放气时才打开。本案中，胡营营、黄添与李×、韩村河房地产开发公司均认可放气阀确实存在漏水，各方认可的该事实与胡营营、黄添所提交照片亦相一致，本院不持异议。关于本案暖气片是否有其他漏水位置以及暖气片是否存在质量问题，胡营营、黄添与李×、韩村河房地产开发公司各持不同意见。胡营营、黄添所提交的现场照片显示，暖气片漏水部位既包括放气阀，亦包括暖气片底部的螺母处，暖气片多处螺母锈迹明显，且附近墙壁伴有漏水痕迹及扩散型铁锈色痕迹。根据以上证据，本院认为胡营营、黄添主张漏水处还包括暖气片下方的螺母等位置，有事实依据，本院予以采信，对李×、韩村河房地产开发公司关于漏水处仅有放气阀一处的意见，不予采信。根据一般生活常识，暖气片的螺母等处不同于放气阀，并不属于住户正常使用暖气中用来调节排气的阀门，需要专业工具进行拧紧，住户通常无能力亦无必要对该处进行操作。该处的漏水现象显然不符合暖气片所应当达到的质量要求，无需启动鉴定程序，故一审法院因暖气片的螺母等处漏水，认为韩村河房地产开发公司出售的房屋中包含的供暖设备不符合合同约定的质量要求，有事实依据。韩村河房地产开发公司的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。
二、根据本案的实际情况，可以认定漏水时屋内的供暖设备基本仍处于房屋交付之前的状态。韩村河房地产开发公司虽然称漏水原因是人为松动暖气放气阀造成，结合本案的实际情况，胡营营、黄添收到房屋后，因房屋未装修，不满足居住条件，并未实际居住。从常理来看，胡营营、黄添作为房屋业主，在房屋长期无人的状况下，无必要在知道暖气管道试水之后人为去松动放气阀，任其漏水，更无必要人为拧松暖气片螺母等需要专业工具才能操作的位置，故本院对韩村河房地产开发公司关于漏水原因系由胡营营、黄添人为松动暖气放气阀造成的主张，不予采信。在排除供暖方进行操作的前提下，原审法院认定漏水时屋内的供暖设备仍处于房屋交付之前的状态，有事实依据。
原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由北京韩村河房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 石 磊
审判员 高 英
审判员 侯晨阳
二〇一六年九月二日
书记员 ＸＸ双