宁夏回族自治区贺兰县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
(2016)宁0122民初3777号
原告（反诉被告）：刘晨龙，男，汉族，1988年3月5日出生，宁夏回族自治区银川市人，无业，现住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：杨新纪，宁夏新中元律师事务所律师。
被告（反诉原告）：胡春伟，女，汉族，1967年3月13日出生，宁夏回族自治区银川市人，高中文化，个体户，现住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：王某某。
原告(反诉被告)刘晨龙与被告（反诉原告）胡春伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案受理后，被告胡春伟在答辩期内提出反诉。2017年1月3日，因案情复杂转为普通程序。2017年1月12日，本院依法组成合议庭对本案的本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人杨新纪，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人王某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除房屋租赁合同，判令被告返还房屋租赁费55000元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年5月18日，被告将李晓炜的位于银川德胜工业园区瑞士花园*号楼*号房租赁给原告使用，并签订房屋租赁合同。原告当日给被告支付租赁费55000元，被告为原告出具收据。由于二楼邻居阻挠，原告无法使用上述房屋，不能实现合同目的，而且被告在原告装修期间已经再次出租。经原告多次催要返还租赁费，被告躲避并且拒绝退回。依照法律规定，无法实现合同目的的，被告应当返还租赁费。现原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。
被告辩称，1.因原告不能完全实际履行合同，导致被告合同目的无法实现，现同意解除与原告签订的房屋租赁合同。2016年6月10日，原、被告补签房屋租赁合同，合同第三条约定”甲乙双方议定租金第一年72000元，第二年72000元，第三年根据市场行情上浮，上浮不超过10%，房屋转让费30000元，由乙方在每年的6月1日前交给甲方，先付后用。甲方收取租金时必须出具收款收据交给乙方。甲方向乙方收取租房保证金5000元，租赁期满后乙方确保房屋及室内设施无损坏，无费用拖欠后退还乙方”。在合同实际履行过程中，2016年5月18日，原告向被告支付租赁费、房屋转让费、房屋保证金共计55000元，剩余52000的房屋租赁费用，原告承诺于2016年5月31日前一次性支付。但在后面的时间里，原告不但没有支付剩余的52000元，反而将涉案房屋进行了全方位的破损，后由于缺乏资金长期放任不管，最终以”二楼邻居阻挠，不能实现合同目的”为由，将被告诉至贵院，请求解除房屋租赁合同，但被告认为该理由不是法定理由和充分理由，同时考虑到涉案房屋的实际情况以及原告的经济能力，被告同意解除房屋租赁合同。2.原告请求返还租赁费用55000元，缺乏事实根据和法律依据。首先，原告自2016年5月18日实际使用涉案房屋以来，对涉案房屋进行了全方位的破损，破损之后却放任不管，为了防止损失继续扩大，直到8月底，被告才将房屋进行了转租，所以原告理应按照合同约定承担2016年5月18日至2016年8月30日期间的房屋租赁费用。其次，房屋破损之后，原告理应恢复原状，但却放任不管，原告应赔偿损失。再次，原告违约在先，剩余房屋租赁费用不能按照合同约定和承诺的期限按时支付，导致被告不能实现合同目的，理应承担合同违约责任。综上所述，被告认为，原告从事商业活动，理应对商业投资风险有所评估和做好承担的心理准备，而不能将该商业投资风险转嫁给被告，这是不合理也是不正当的。被告为了防止损失继续扩大，减少原告的经济损失，故将破损的房屋转租，挽救了双方的经济损失。被告同意解除租赁合同，但不同意返还租赁费。
被告向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付房屋租金18000元（72000÷12×3）；2.判令被反诉人支付逾期付款违约金14400元（72000×20%）；3.判令被反诉人将涉案房屋恢复原状或者支付损害赔偿金60000元；4.本案诉讼费及相关费用由被反诉人承担。事实和理由：2016年6月10日，原、被告双方补签房屋租赁合同，合同约定：被告将位于银川德胜工业园区瑞士花园10号楼4、5、6号营业房租赁给原告用于商用使用，原告应于2016年6月1日前将房屋租金72000元、转让费30000元及房屋保证金5000元一次性支付给被告。合同签订后，被告于2016年5月18日将涉案房屋交付给原告使用。原告为适应餐馆格局需要，将涉案房屋进行拆除，后因资金短缺，便寻求各种理由解除合同，最终以”二楼邻居阻挠，不能实现合同目的”为由，将被告诉至贵院，请求返还租赁费用，但被告认为，该理由不是法定理由和充分理由，同时考虑到涉案房屋的实际情况以及原告的经济能力，被告同意解除房屋租赁合同，但是原告必须支付已经使用3个月的房屋租金以及违约金和对涉案房屋的破损部分进行恢复原状或者支付损害赔偿金。现被告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起反诉，望判如所请。
原告针对被告的反诉辩称，1.原告从合同签订之日2016年5月18日起至2016年6月2日，因为二楼邻居的阻挠，原告无法对租赁房屋进行重新装修。2.合同签订以后，原告的经营目的无法实现，依照法律规定应当解除合同，而且被告反诉的诉请没有证据予以证实。综上，被告反诉没有事实和法律依据，请求法庭驳回被告的反诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对证据的认定如下：原告提交的证据一收据，被告对真实性没有异议，可以证实原告向被告交纳相关费用55000元的事实，本院予以采信；原告提交的证据二《房屋租赁合同》，被告对真实性没有异议，可以证实原、被告之间存在房屋租赁关系的事实，本院予以采信；原告提交的证据三房屋所有权证书，虽然为复印件，但在庭审中被告认可涉案房屋的实际所有人为李晓炜，本院予以采信；原告提交的证据四微信聊天记录，无法核实其真实性，本院不予采信。被告提交的证据一收据，与原告提交的证据一相同，本院予以采信；被告提交的证据二《房屋租赁合同》，与原告提交的证据二相同，本院予以采信；被告提交的证据三、四照片，无法核实是否是涉案房屋，本院不予采信。
经审理查明，2016年5月18日，被告将李晓炜所有的位于银川德胜工业园区瑞士花园10号楼6号房租赁给原告使用，并将涉案房屋的钥匙交付给原告，原告当日向被告交纳房屋租金5万元及保证金5000元，被告给原告出具了55000元的收据。2016年6月10日，原、被告补签了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限为2016年6月10日至2019年6月10日；双方议定租金第一年72000元，第二年72000元，第三年根据市场行情上浮，上浮不超过10%，房屋转让费30000元，租金在每年的6月1日前交清，先付后用；原告应交纳租房保证金5000元，租赁期满后确保房屋及室内设施无损坏，无费用拖欠后退还原告；被告未按合同约定第一条、第二条的约定向原告交付符合要求的房屋的，负责赔偿年租金的20%。合同在履行的过程中，因涉案房屋二楼邻居阻挠，原告无法实现开餐馆的合同目的，后被告将涉案房屋收回，并租赁给他人使用。现因被告拒绝退还租金，原告遂向本院提起诉讼，望判如所请。同时，被告提起反诉，望支持反诉请求。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同依法成立，对当事人双方具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行相应的义务。
关于本案的本诉，现因涉案房屋的二楼邻居阻挠，在合同目的无法实现的情况下，被告为了减少损失，将涉案房屋另租他人，且原、被告双方均同意解除合同，故对于原告要求依法解除房屋租赁合同的诉请，本院予以支持。原、被告双方在合同中约定第一年租赁费为72000元，原告已经向被告交纳租金5万元，被告于2016年5月18日将涉案房屋交付给原告使用，现原、被告均未向法庭提交证据证明何时将涉案房屋交回被告，依照证据规则，原告持有房屋钥匙并使用房屋，原告应当向法庭举证证明房屋交回时间，否则应承担举证不能的法律责任，被告自认涉案房屋由原告实际占用三个月，本院予以采信，被告要求原告承担三个月的房租18000元，符合法律规定，故对于原告要求被告返还租赁费5万元的诉讼请求，本院仅支持32000元。原、被告双方在合同中约定，原告在租赁房屋时应向被告交纳保证金5000元，租赁期满后确保房屋及室内设施无损坏和无费用拖欠后退还原告，现被告已经将房屋收回并转租他人，被告提交的证据也无法证实原告对涉案房屋及室内设施进行了损坏，被告理应退还原告保证金，故对于原告要求被告退还保证金5000元的诉讼请求，本院予以支持。
关于本案的反诉，被告要求原告支付实际占用涉案房屋期间的租赁费18000元，符合法律规定，但原告已经向被告交纳过5万元的房租，足以抵顶原告实际占用涉案房屋期间的租赁费，故对于被告要求原告支付房屋租赁费18000元的反诉请求，本院不予支持。原、被告双方在租赁合同中，并未约定原告的违约责任，被告也未提交有效证据证实原告存在违约行为，被告以合同约定了被告的违约责任为依据，类推原告也应按照该约定来承担违约责任，没有法律依据，故对于被告要求原告承担逾期付款违约金14400元的反诉请求，本院不予支持。被告提交的证据不能证明原告对涉案房屋进行了破坏，且涉案房屋已经转租他人，故对于被告要求原告将涉案房屋恢复原告或者支付赔偿金6万元的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告胡春伟返还原告刘晨龙房屋租赁费32000元，并退还保证金5000元，共计37000元，于本判决生效之日起十五日内付清；
二、驳回被告（反诉原告）胡春伟的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1176元，由原告刘晨龙负担385元，由被告胡春伟负担791元。
本案反诉案件受理费1055元，由反诉原告胡春伟负担849元，由反诉被告刘晨龙负担206元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判长刘燕军
人民陪审员王光华
人民陪审员杨兵国
二○一七年三月二十九日
书记员余宁