江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终597号
上诉人（原审被告）：江苏金信达置业有限公司，住所地沭阳县南部新城上海南路与学院路交汇处。
法定代表人：张元贵。
委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：仲佳乐，男，1990年10月16日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。
委托诉讼代理人：左亮，江苏通达声远律师事务所律师。
上诉人江苏金信达置业有限公司（以下简称金信达公司）因与被上诉人仲佳乐商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初12660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金信达公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，并依法改判驳回仲佳乐对金信达公司逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：1.双方在签订的合同当中已经对邮寄送达的地址和电话进行了确认。2.对于上诉人仲佳乐所提供的邮件送达的地址，也在双方签订的补充协议当中第十三条进一步进行了明确，如果仲佳乐的地址发生变更，应当以书面的形式告知金信达公司，否则由于地址变更导致不能送达由仲佳乐承担风险。3.金信达公司已经于2016年1月4日向仲佳乐邮寄了书面的交房通知，一审中也向法庭提供了邮政部门出具的邮政清单来予以证明，邮政清单上所载明的地址以及电话均是仲佳乐在合同中留下的地址以及电话，因此按照合同约定金信达公司一旦寄出该邮件，则视为仲佳乐收到该邮件。4.由于邮寄的时间已经超过了一年，对于邮件的具体送达情况已无法进行查询，因此对于交房通知是否送达，金信达公司也无法提供。
仲佳乐辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
仲佳乐向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告金信达公司给付原告逾期交房违约金13039.5元；2.被告金信达公司给付原告逾期办证违约金（自2016年8月27日起至被告领取初始权属证书并向原告发出通知之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算）。
一审中，原告为支持其诉讼请求提交了以下证据：
1.商品房买卖合同及销售不动产统一发票各一份。旨在证明原、被告双方于2015年7月24日签订了商品房买卖合同，原告已经付清房款，合同约定了交付时间以及在合同第9条约定了逾期交房的违约责任。
2.物业费发票一张。旨在证明涉案房屋实际交房时间为2016年5月29日。
3.（2016）苏1322民初18387号民事判决书。旨在证明逾期办证违约金应予以调整。
被告金信达公司辩称：1.双方签订的商品房买卖合同合法有效，如果确认被告违约，应当按照合同约定的标准确定违约责任。2.即使被告存在违约，依据合同约定的事由被告应当免责，不承担违约责任。3.合同约定涉案房屋的交付条件为商品房验收合格，因涉案房屋已于2015年11月11日通过验收，故符合交付条件。被告在涉案房屋验收合格后于2016年1月4日向原告发出交房通知书，已经尽到了通知的义务，不存在逾期交房的情形。4.涉案房屋未能进行综合验收主要原因是由于市政配套工程未施工到位，符合合同约定的免责事由，不应承担逾期交房违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其答辩理由提供了以下证据：
1.涉案小区10号楼单位（子单位）工程质量竣工验收表一份。旨在证明涉案楼房在2015年11月11日均已通过验收，依照合同约定的交付条件。
2.被告向原告邮寄交房通知书的查单一份。旨在证明涉案房屋验收合格后，被告已按照合同约定于2016年1月4日向原告发出书面交房通知书要求原告接收房屋，被告已按合同约定尽到了通知交房的义务。
3.沭阳县南部新城区规划建设总指挥部于2016年7月19日出具的情况说明一份，内容为：“水木清华小区位于沭阳县南部新城区体育中心南侧，该小区红线以外的市政工程建设情况如下：自来水管网已于二〇一六年七月份接送到水木清华小区，红线以外供电配套工程正在施工之中，该小区可在市政配套工程完成后在合理时间内依验收程序申请办理小区综合验收。特此说明！沭阳县南部新城区规划建设总指挥部二〇一六年七月十九日”旨在证明由于市政配套设施没有完成，导致该小区综合验收无法进行。
4.沭阳县南部新城区规划建设总指挥部于2016年8月9日出具的补充说明复印件一份，载明：“关于对指挥部2016年7月19日情况说明的补充说明水木清华小区未按时进行竣工综合验收，原因是供电、供水部门内部运作机制缓慢，导致施工延迟，造成水木清华小区不能如期进行竣工验收。现经县委、县政府领导两次会办，供电供水部门承诺尽快完成施工，我指挥部正督促水电部门抓紧施工，施工完成后即可竣工综合验收。特此说明。县南部新城区规划建设总指挥部2016年8月9日”。旨在证明涉案小区未能进行综合验收的原因是政府原因导致的，符合合同约定的免责事由，被告可免除逾期办证的责任。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2均无异议；对原告提交的证据3真实性无异议，对其关联性有异议。原告对被告提交的证据1的真实性无异议，但认为仅能证明涉案房屋通过单体验收，不能证明符合交房条件；对被告提交的证据2的真实性无异议，但认为原告未收到交房通知书，仅能证明被告曾向原告邮寄过；对被告提交的证据3的真实性无异议，但认为说明非法定部门出具，不符合证据的形式要求，且应由出具人签名；对被告提交的证据4的真实性由法庭确认，认为该证据证明了涉案小区供水供电未到位，不符合交房条件。
一审法院通过审查核实认证如下：原告提交的证据1、2，被告均未提出异议，予以采纳。原告提交的证据3，与本案无关联性，不予采纳。被告提交的证据1、2，原告对其真实性无异议，予以采纳。被告提交的证据3、4，原告对其真实性无异议，但该证据并未显示涉案小区尚未通过综合验收的具体原因，无法达到被告的证明目的，对该证据不予采信。
一审法院认定事实：2015年7月24日，仲佳乐（买受人）与金信达公司（出售人）签订商品房买卖合同，约定仲佳乐购买金信达公司开发的位于沭阳县房屋，房屋建筑面积为133.96平方米，其中套内面积118.86平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.1平方米，单价为每平方米4355.2元，总价款为583423元，合同签订时由原告付首付款175423元后，剩余408000元办理按揭贷款。
合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，3、该商品房经分期综合验收合格，4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，5、（无内容）；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府原因，不能如期交房，出卖人可据实顺延交付房屋。若买受人未能按合同约定支付每期购房款的，则出卖人向买受人支付房屋时间顺延，顺延期限至买受人交清全部约定付款日止，但出卖人根据合同约定解除合同的除外。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。在该合同的附件四补充协议第五条约定，因以下特殊原因造成房屋延期交付或市政基础设施延期达到使用条件的，出卖人可全部免除责任：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的。2、为遵守、配合政府的法律、法规、规范性文件和政策而引起的延误。3、市政配套的批准与安装施工的延误。仲佳乐、金信达公司均在该合同上签名、捺印。
仲佳乐已向金信达公司缴纳全部购房款583423元。金信达公司曾于2016年1月4日以邮寄挂号信的方式通知仲佳乐等购房户交房，仲佳乐称其未收到交房通知，其于2016年5月29日至金信达公司办理房屋交付事宜。被告至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
另查明：水木清华小区3、6-13、15、16号楼于2013年12月26日取得商品房预售许可证。水木清华小区10号楼单位（子单位）工程质量竣工于2015年11月11日经验收合格。
本案的争议焦点为：1.涉案房屋是否具备交付条件；2.被告是否存在逾期交房及逾期办证的行为，若存在，其应否承担相应的违约责任。
针对第一个争议焦点。一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金信达公司提供的竣工验收记录，可以证明涉案工程竣工验收时间为2015年11月11日，予以确认。双方签订的商品房买卖合同明确约定商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”，应当认定至2015年11月11日，涉案房屋已经符合双方合同约定的交付条件。
针对第二个争议焦点。被告未按合同约定的时间向原告交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。金信达公司提交了中国邮政集团公司江苏省沭阳县分公司出具的邮寄清单一份，可以证明被告于2016年1月4日向原告邮寄书面交房通知，原告称并未收到该通知，且该邮寄清单并未说明邮件签收或者退回的时间，故对被告书面通知原告办理交付手续的时间无法确定。被告应给付原告自2015年12月31日起至其书面通知原告办理交付手续的时间止期间的逾期交房违约金，因该时间无法确定，原告要求被告给付2015年12月31日至2016年5月29日期间的逾期交房违约金13039.5元，予以支持。被告未按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应当按照合同约定承担逾期办证的违约责任，即被告给付原告违约金5834.23元（583423元*1%）。对此原告要求调整违约金为以583423元为基数，自2016年8月27日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至被告领取初始权属证书并向原告发出通知之日止，原告对合同约定的违约金低于其损失未提供证据加以证明，故对原告的该诉称不予采信依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，故判决：一、被告江苏金信达置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告仲佳乐逾期交房违约金13039.5元、逾期办证违约金5834.23元，合计18873.73元；二、驳回原告仲佳乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费941元，减半收取471元，由被告江苏金信达置业有限公司负担。
二审期间仲佳乐未提交新的证据。
二审期间金信达公司提交了以下证据：
1、2018年1月8日沭阳县人民法院出具的调查令一份及2018年1月10日上诉人代理人向法院提交的申请书一份。两份证据旨在证明：（1）诉讼时需向邮政沭阳分公司进行查询邮件向仲佳乐送达的相关事实，但邮政公司拒绝金信达公司的查询；（2）在拒绝查询的情况下，金信达公司申请法院出具调查令到邮政公司进行调查，仍然遭到沭阳分公司的拒绝。无奈金信达公司申请法院向沭阳分公司调查邮件投递情况，但被邮政部门拒绝。
2、（2017）苏1322民初19746号民事判决书一份。旨在证明：（1）法院在判决书中明确载明由于函件邮寄时间超过一年无法获知邮件送达情况，最终是采用邮件寄出以后酌情确定合理的送达对方的时间是七天时间；（2）如果不能送达，风险应当由受送达人承担；（3）类似的判决最终都是在调查不能的情况下，酌情认定送达时间为七天。故本案将不能送达的责任认定应由金信达公司承担是不合理的。
仲佳乐质证意见：对于证据的真实性均没有异议，对判决书，因为只是个案，对本案没有指导意义，每个案件是否收到及什么时候收到都不确定。
本院认证意见：本院对上述证据的真实性均予以认可；但该邮寄清单并不能反映出邮件的投寄情况以及被签收情况，并不能充分证明金信达公司已向仲佳乐有效送达书面交房通知。
二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以认定。
二审另查明，双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3.如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书备案的（政府原因除外），买受人不退房，出卖人按已缴房款的百分之一向买受人支付违约金。合同附件四补充协议第十三条约定，双方在本合同中所注明的通讯地址，为双方履行有关通知，协助等义务之唯一地址。任何一方在本合同履行期间发生迁址或变更通信地址的，均有义务书面告知另一方，否则由此产生的风险由未履行告知一方承担。
本案二审争议的焦点主要为：金信达公司何时向仲佳乐履行了有效的通知办理房屋交接手续的义务？
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，金信达公司主张其已经履行了书面通知仲佳乐办理房屋交接手续的义务，为证明其主张，金信达公司向法院提交了中国邮政集团公司江苏省沭阳县分公司出具的邮寄清单和其他业主的收到交房通知的陈述。但该邮寄清单系诉讼过程中由中国邮政集团公司江苏省沭阳县分公司所出具，而不是交寄当日所形成的邮寄凭证；且该邮寄清单并不能反映出邮件的投寄情况以及被签收情况，其他业主收到交房通知的情形，并不能证明金信达公司已向仲佳乐有效送达书面交房通知。故金信达公司未能充分举证证明其已向仲佳乐有效送达书面交房通知，其应承担举证不能的不利后果。金信达公司还上诉主张双方已确认联系地址和电话，并且在补充协议第十三条约定风险负担，即上诉人只要按照合同预留地址和电话邮寄交房通知即可。本院认为，补充协议第十三条约定“双方在本本合同所注明的通讯地址，为双方履行有关通知、协助等义务之唯一地址。任何一方在本合同履行期间发生变迁或变更通讯地址的，均有义务书面告知另一方，否则，由此产生的风险由未履行告知一方承担”，依据该约定，金信达公司可以按照合同预留地址和电话邮寄交房通知，但该项约定是双方对通讯地址和变更通讯地址的风险负担约定，并未约定上诉人按预留地址邮寄即视为通知送达，故本院对金信达公司该上诉主张不予认可。同时，因金信达公司在邮寄书面交房通知之后未能及时查询、核实收寄送达情况，导致现在客观上已无法查询到相关送达记录，对此金信达公司具有过错，其亦应承担相应的不利后果。故金信达公司主张其于2016年1月4日已经向仲佳乐履行了书面通知办理房屋交接手续的义务，该主张缺乏充分的事实和法律依据，本院对此不予支持。
综上，金信达公司的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理916元，由金信达公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄亚非
审判员 陈泽环
审判员 朱 海
二〇一八年八月七日
书记员 刘小青