河南省襄城县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1025民初1687号
原告：李良创，男，汉族，1976年9月20日生，住许昌市魏都区。
委托诉讼代理人：梁生伟、张卫乐（实习），河南国俊律师事务所律师。
被告：魏鹏超，男，汉族，1985年8月1日生，住襄城县。
委托诉讼代理人：张东升，河南首山律师事务所律师。
被告：张松梨，男，汉族，1966年12月5日生，住襄城县。
原告李良创与被告魏鹏超、张松梨执行异议之诉纠纷一案，2018年6月8日诉至本院，本院于同日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李良创的委托诉讼代理人梁生伟、张卫乐，被告魏鹏超及其委托诉讼代理人张东升均到庭参加诉讼。被告张松梨经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李良创诉称：被告魏鹏超与被告张松梨民间借贷纠纷一案，襄城县人民法院作出（2018）豫1025执19-1号执行裁定书，裁定将襄城县曙光路××楼××单元204房屋（产权证号：2014-00X**）予以查封。2018年5月7日，原告依法向贵院提出执行异议，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2018年5月19日，贵院作出（2018）豫1025执异9号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。被告张松梨与案外人张小民自愿将其所有的位于襄城县曙光路××楼××单元204房屋以人民币40万元的价格出售给原告，原告向被告张松梨及案外人张小民付清了所有购房款。但被告张松梨、张小民一直未协助和配合原告办理产权过户登记手续。2014年11月18日，原告与被告张松梨、张小民到襄城县公证处办理公证书。综上，原告认为原告与被告张松梨、张小民签订的《买卖协议》是双方真实意思表示，该协议合法有效，该房产与被告张松梨没有任何关系，贵院查封错误，应当予以纠正。故诉至法院请求：一、依法确认位于襄城县曙光路××楼××单元204房屋（产权证号：2014-00XXX，价值40万元）归原告所有。二、依法判决襄城县人民法院解除对位于襄城县曙光路××楼××单元204房屋（产权证号：2014-00X**）的房产的查封。三、本案诉讼费由被告承担。
被告魏鹏超辩称：原告所称的涉案房屋的买卖协议不真实，且未办理过户登记，依法不能阻却对涉案房屋的执行，应驳回原告的诉讼请求。
被告张松梨书面辩称：1、原告李良创与被告张松梨签订有房屋买卖合同，且双方已履行合同约定，购房款已支付完毕，且被告张松梨已经将房屋交付给原告。2、购房合同经襄城县公证处公证，合法有效。3、涉案房屋已属原告李良创所有，与被告张松梨无关。
原告李良创为支持其主张向本院提供以下证据：
证据一、襄城县人民法院2018年3月15日查封公告一份。
证据二，原告的执行异议申请书和（2018）豫1025执异9号执行裁定书各一份。
证据三，买卖协议公证书一份。
证据四、2014-××号房屋产权证书复印件一份。
上述证据一至四，证明：张松梨、张小民已将涉案房屋出卖给原告，房屋价值40万元，原告已将全部购房款交付给张松梨和张小民，房屋买卖的事实经公证处进行公证。本案房屋与张松梨已无关系，房屋归原告所有，襄县法院查封错误，应当解除。
证据五、租赁协议一份，证明原告李良创购买涉案房屋后又于2013年3月13日将涉案房屋租赁给张松梨居住的事实。
被告李良创为支持其主张向本院提供以下证据：
证据一、襄城县人民法院（2016）豫1025民初2011号民事调解书、存款凭条、取款凭条、借条各一份，证明被告魏鹏超作为执行依据的襄城县人民法院（2016）豫1025民初2011号民事调解书所确定的借款中的一笔发生时间为2014年8月12日，早于原告公证书的出具时间2014年11月18日。
证据二、襄城县西怡心小区物业办公室证明一份，证明张松梨、张小民至今居住在位于襄城县曙光路××楼××单元204房屋（房产证号：2014-00X**）的事实，及原告买卖涉案房屋的协议不真实，也未将涉案房屋交付原告的事实。
被告张松梨未向本院提供证据。
综合以上证据，经庭审，本院确认以下案件事实：
魏鹏超与张松梨、仝军民民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月30日作出（2016）豫1025民初2011号民事调解书。因张松梨、仝军民未履行还款义务，魏鹏超向本院申请强制执行。2018年1月5日，本院作出（2018）豫1025执19号执行裁定，将涉案房产予以查封。2018年3月19日，案外人李良创向本院提出书面执行异议，请求解除本院对位于襄城县曙光路××楼××单元204房屋（产权证号：2014-00X**）的查封。本院于2018年5月19日作出（2018）豫1025执异9号执行裁定书，裁定驳回案外人李良创的异议请求。
另查明，位于襄城县曙光路××楼××单元204房屋（产权证号：2014-00X**）于2014年3月13日办理房权证，共有人为张松梨、张小民。2012年5月26日，张小民、张松梨（甲方）与李良创（乙方）签订买卖协议，协议约定：“经甲、乙双方商定此协议，甲方因资金困难将襄城县XXX小区X号楼X单元西户，房产证号2014-00X**,2层204号楼房卖给乙方，价格双方商定为肆拾万元整，可分三次付清，现在现金已付完，立协议为证。如需要办理过户手续甲方配合，甲、乙双方共同遵守此协议，并具有一定的法律效力。甲方：张小民、张松梨，乙方：李良创，2012年5月20日。”该协议书于2014年11月18日在襄城县公证处进行公证。2018年6月8日，原告诉至本院请求：：一、依法确认位于襄城县曙光路××楼××单元204房屋（产权证号：2014-00XXX，价值40万元）归原告所有。二、依法判决襄城县人民法院解除对位于襄城县曙光路××楼××单元204房屋（产权证号：2014-00X**）的房产的查封。三、本案诉讼费由被告承担。
本院认为，案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系因案外人李良创对人民法院查封的房屋主张所有权引起的纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，买受人必须同时符合以上四个情形时，才能阻却法院执行。
本案中，一、原告提供的买卖协议签订时间为2012年5月20日，涉案房屋房产证办理时间为2014年3月13日，而协议约定内容为：“张小民、张松梨将襄城县XXX小区X号楼X单元西户房产证号2014-00X**、2层204号楼房卖给李良创”，在涉案房屋房产证还没有办理出来的情况下就在买卖协议中约定房产证号，显然不符合常理。双方签订的买卖协议中也未约定面积、交付时间、交付方式，违约责任等必备要件，显然与受诉法院所在地房屋买卖交易习惯、方式不符。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。原告李良创解释称在2012年张小民、张松梨与李良创已经达成口头买卖协议，是在房产证办出来后补签的书面买卖协议，如原告所述，在2012年已经与张松梨、张小民就涉案房屋达成口头买卖协议，即使该约定真实存在，原告在购买该涉案房产时应当知晓当时涉案房屋还没有依法登记领取权属证书，在该房屋未依法领取权属证书的情况下，仍违法交易，导致其至今未办理产权过户登记手续，且直至2018年3月15日本院查封涉案房屋时，在长达6年的时间内，在没有出现其他阻却办理过户手续事由的情况下，原告都没有办理房屋过户手续，其自身存在明显过错。
是否已经支付全部价款。原告主张其已支付全部价款，其应对此承担举证责任。但原告并未提供转账凭证、付款凭证及取款记录、收到条等证据，虽然原告陈述一次性以现金方式支付购房款40万元，但缺乏原始凭证或其他证据予以佐证。
三、对在人民法院查封前是否合法占有应当从严认定，本案中原告是否合法占有涉案房屋，是本案的又一焦点。实践中，占有分为直接占有和间接占有两种情形，对于直接占有，要确认是否占有，必须要有房屋钥匙、水电气消费记载能够证明已经直接占有或者自行居住的证据，而本案原告显然不具备这一事实。即便按照原告陈述将涉案房屋以每年7000元价格又出租给第三人，原告也没有任何证据证明其作为买受人已经开始了对涉案不动产的控制和支配。
四、《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依照上述法律规定，涉案房屋的所有权人仍为第三人张松梨，公证不发生物权转移的效力。综上，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予保护。被告张松梨经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告李良创的诉讼请求。
案件受理费7300元，由原告李良创负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审 判 长 张玉硕
人民陪审员 杨 洋
人民陪审员 崔小惠
二〇一八年八月八日
书 记 员 雷 鸣