广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤07民终1433号
上诉人（原审原告）：广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司，住所地：广东省江门市蓬江区江北路8号。
负责人：徐正海，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李惠雯，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：庄晓君，女，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：陈家杰，男，1981年9月27日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。
被上诉人（原审被告）：梁嘉文，女，1985年4月28日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
委托诉讼代理人：梁永康，梁嘉文的父亲。
上诉人广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司（以下简江门海伦堡公司）因与被上诉人陈家杰、梁嘉文物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初1746号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江门海伦堡公司上诉请求：1.撤销一审判决，陈家杰、梁嘉文向江门海伦堡公司支付2011年5月起至2016年12月止的管理费14963.44元、公共照明电费895.61元、电梯电费679.39元；2.陈家杰、梁嘉文向江门海伦堡公司支付滞纳金13786.81元（滞纳金从每月21日起算，每月逐月以管理费221.63元为基数，按每日千分之三计算）；3.诉讼费由陈家杰、梁嘉文负担。事实和理由：一、陈家杰、梁嘉文购买案涉两套房屋与江门市万城房地产发展有限公司（以下简称万城房地产公司）签订的涉案《商品房买卖合同》第八条约定，万城房地产公司应在2010年12月15日前将合格房屋交付给陈家杰、梁嘉文。另外，合同附件的《补充协议》第六条约定，万城房地产公司应在房屋达到交付条件后通知陈家杰、梁嘉文办理交付手续，陈家杰、梁嘉文应在约定时间内办理验收交付手续，如陈家杰、梁嘉文逾期未办理的，视为已交付，自房屋交付之日起由陈家杰、梁嘉文承担风险责任，缴纳物业费、水电费等。江门海伦堡公司提供的收楼通知书证明万城房地产公司已按《商品房买卖合同》及《补充协议》约定通知陈家杰、梁嘉文收楼，但陈家杰、梁嘉文逾期未办理收楼手续，案涉房屋应视为已交付。二、陈家杰、梁嘉文主张案涉房屋存在渗漏、内墙开裂问题，并已向开发商反映维修问题，但陈家杰、梁嘉文并未提交任何证据证明其房屋存在质量问题且已向开发商反映的事实，依据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定，陈家杰、梁嘉文并未举证证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题，其拒绝办理收楼手续的理由不正当。陈家杰、梁嘉文应承担自房屋交付以来的物业管理费等相关费用。三、虽然陈家杰、梁嘉文未实际使用案涉房屋，但双方签订的《前期物业管理服务协议》约定江门海伦堡公司为陈家杰、梁嘉文所购买的物业及小区提供房屋共用部位的维护、共用设施设备及其运行的维护、环境卫生与绿化的维护、小区内交通、消防和公共秩序等协助管理事项等管理服务，且江门海伦堡公司已经严格遵守合同约定提供了前述服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，虽陈家杰、梁嘉文没有入住案涉房屋，但其依法应当支付物业管理费及相关费用。四、案涉物业是否具备交付条件，是陈家杰、梁嘉文与万城房地产公司之间的争议，案涉物业的整体验收合格证明文件亦保存在万城房地产公司，江门海伦堡公司已举证证明万城房地产公司通知了陈家杰、梁嘉文办理收楼手续，陈家杰、梁嘉文主张房屋未达成交付条件，依据“谁主张谁举证”的原则，应由陈家杰、梁嘉文举证证明案涉房屋不具备交付条件，但一审法院无视江门海伦堡公司的诉求及相关证据，认定由江门海伦堡公司承担举证不能责任，是对举证责任的理解错误。涉案《商品房买卖合同》约定的交楼时间距今已经六年之久，陈家杰、梁嘉文只是因为没有实际使用该房屋，拒交物业管理费等相关费用，损害江门海伦堡公司的利益。
梁嘉文辩称，一审判决适用法律正确，公平公正，请求维持一审判决。
陈家杰未做答辩。
江门海伦堡公司向一审法院提出诉讼请求：1.陈家杰、梁嘉文立即支付2011年5月起至2016年12月止的管理费14963.44元、2011年10月起至2016年12月止的电梯电费679.39元和公共照明电费895.61元给江门海伦堡公司；2.陈家杰、梁嘉文支付滞纳金50162.92元给江门海伦堡公司；3.本案诉讼费用由陈家杰、梁嘉文负担。
一审法院认定事实：2010年1月13日，陈家杰、梁嘉文与万城房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》两份，由陈家杰、梁嘉文向万城房地产公司购买江门市蓬江区江北路8号海伦堡第4幢1901、1902室。但陈家杰、梁嘉文至今没有接收、使用涉案房屋。
另，陈家杰、梁嘉文在与万城房地产公司签订房屋买卖合同时，一并签订了加盖“广州中颐物业管理有限公司江门分公司”印章的《江门海伦堡前期物业管理服务协议》，该协议约定涉案房屋的物业管理服务费按照每月每平方米1.6元计算支付，因陈家杰、梁嘉文原因房屋空置的，陈家杰、梁嘉文应照常交纳物业管理费。该协议并约定陈家杰、梁嘉文并需在每月10日前确保指定扣划的银行账户有足额余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊费等。但该协议没有书写签订时间。
又，江门海伦堡公司原名称为广州中颐物业管理有限公司江门分公司，于2014年1月28日变更名称，为广州海伦堡物业管理有限公司（原广州中颐物业管理有限公司）设立的没有独立法人资格的分支机构，广州海伦堡物业管理有限公司原具备物业服务贰级资质，现具备从事物业管理活动的贰级资信等级。
再，涉案房屋所在的海伦堡小区于2016年10月成立了第一届业主委员会，江门海伦堡公司于2016年11月与该业主委员会签订《江门中颐海伦堡物业服务合同》，约定由江门海伦堡公司继续对涉案房屋所在的小区提供物业管理服务。该合同约定涉案房屋的物业服务费用的收费标准为每月每平方米1.6元，物业共用设施设备运行费用由业主按实际发生的成本测算均摊交纳，包括电梯运行的用电费、公共照明用电费用按栋分别计算、分摊。
一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。对于江门海伦堡公司的主张，梁嘉文以其没有接收房屋为由而抗辩不应支付相关管理费用和公共用电分摊费用，故陈家杰、梁嘉文是否应当支付物业管理费用和公共用电分摊费用的问题是处理本案纠纷的基础，是江门海伦堡公司的请求是否得以支持的前提。《物业管理条例》第四十二条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。依照上述法律规定和权利义务相一致的原则，江门海伦堡公司应在陈家杰、梁嘉文接收房屋后，或陈家杰、梁嘉文在万城房地产公司具备交付房屋的条件下无合法理由拒绝接收房屋、应视为陈家杰、梁嘉文已接收房屋的情况下依照合同的约定和法律的规定向陈家杰、梁嘉文主张物业管理费用和公共分摊费用。而江门海伦堡公司提交的证据不能反映万城房地产公司将房屋交付给陈家杰、梁嘉文的情况，江门海伦堡公司并在一审庭审时确认陈家杰、梁嘉文没有使用涉案房屋，江门海伦堡公司从而未能对万城房地产公司就涉案房屋交付给陈家杰、梁嘉文的相关事宜进行举证，且未能证明涉案物业是否具备交付的条件、陈家杰、梁嘉文所抗辩的房屋存在渗漏、内墙开裂问题而不予接收房屋的理由是否合法有据，江门海伦堡公司对此应当承担举证不能的责任。由此，江门海伦堡公司要求陈家杰、梁嘉文支付管理费用及公共用电分摊费用、逾期付款违约金的请求依据不足，依法应当予以驳回。
综上所述，一审法院依照《物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回江门海伦堡公司的全部诉讼请求。本案一审受理费1468元，由江门海伦堡公司负担。
二审中，陈家杰、梁嘉文没有提交新证据。
江门海伦堡公司提交了如下证据：证据1.竣工备案表，用以证明：涉案房屋已经竣工验收备案，达到房屋交付的条件；证据2.2010年11月25日和2011年9月20日的两份收楼通知书以及2011年9月24日的快递回执单，共同用以证明：陈家杰、梁嘉文已收到收楼通知书；证据3.律师函及快递单，共同用以证明：向陈家杰、梁嘉文催收物业管理费。梁嘉文对上述证据认为在一审未提交，不属于二审新证据，不予质证，但表示证据1属于总的竣工验收表，涉案房屋存在漏水、开裂等问题，对证据2中的收楼通知书不确定收到，快递回执单上签名可能是梁嘉文所签，但无法确定所寄内容为收楼通知书，对证据3中的律师函未曾收到。陈家杰对上述证据未发表质证意见。经审查，江门海伦堡公司提交的上述证据在本案诉前已经存在，其无正当理由未能在一审举证期限内予以提交，不属于二审程序新的证据范畴，且证据1与本案不具有关联性；证据2中两份收楼通知书均无陈家杰、梁嘉文相应签收回执予以佐证，由梁嘉文签名的快递回执单上亦无法反映所送达内容为收楼通知书，且梁嘉文否认收到书面收楼通知书；证据3无原件核对，且证据内容未能反映已送达陈家杰、梁嘉文，梁嘉文亦否认收到律师函，因此，本院对上述证据依法不予采纳。
一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，万城房地产公司（出卖人）与陈家杰、梁嘉文（买受人）签订的两份涉案《商品房买卖合同》第十一条“交接”均约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。
又查明，万城房地产公司（甲方）与江门海伦堡公司（乙方）于2013年12月30日签订《前期物业服务合同》，其中第七条约定：“业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金）……物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳”。
再查明，江门市蓬江区海伦堡小区第一届业主委员会与江门海伦堡公司于2016年11月3日签订的《江门中颐海伦堡物业服务合同》第八条约定“……因开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位从交付之日起全额交纳”。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对江门海伦堡公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。
根据前述查明的万城房地产公司（甲方）与江门海伦堡公司（乙方）于2013年12月30日签订的《前期物业服务合同》第七条以及江门市蓬江区海伦堡小区第一届业主委员会与江门海伦堡公司于2016年11月3日签订的《江门中颐海伦堡物业服务合同》第八条所约定内容分析，本案二审争议焦点审查的重点是涉案房屋是否已交付给陈家杰、梁嘉文。
首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，江门海伦堡公司确认陈家杰、梁嘉文未办理收楼手续亦未入住，即陈家杰、梁嘉文未接收涉案房屋或转移占有涉案房屋，因此涉案房屋未实际交付给陈家杰、梁嘉文。涉案房屋亦未办理所有权转移登记到陈家杰、梁嘉文名下，即涉案房屋亦未完成法律行为的交付。
其次，根据前述查明的万城房地产公司与陈家杰、梁嘉文签订的两份涉案《商品房买卖合同》第十一条关于“交接”部分所约定内容可知，万城房地产公司需书面通知陈家杰、梁嘉文办理交付手续，并签署房屋交接单和提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，但江门海伦堡公司在一、二审所提交的证据不足以证明其已书面通知办理交接并依约履行交付手续，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，江门海伦堡公司应承担举证不足的不利后果，进而不适用江门海伦堡公司所依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条的规定。此外，江门海伦堡公司上诉所述《补充协议》第六条的内容与附卷在案的涉案《补充协议》第六条的内容并不一致，并无视为交付的约定内容。因此，江门海伦堡公司认为已向陈家杰、梁嘉文发出收楼通知书，陈家杰、梁嘉文拒绝收楼应视为交付的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
最后，江门海伦堡公司主张涉案房屋已经具备交付条件、其作为前期物业管理公司已经对涉案小区形成事实物业服务，即便该主张属实，但如前所述，江门海伦堡公司未提供证据证明涉案房屋已实际交付给陈家杰、梁嘉文，江门海伦堡公司请求陈家杰、梁嘉文支付管理费用、公共分摊费用及逾期付款违约金的请求依据不足，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。
综上所述，广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1468元，由广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立辉
审 判 员 许世清
审 判 员 梁智坚
二〇一八年八月九日
法官助理 张迪楠
书 记 员 李艳斌