广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2015)穗中法民五终字1676号
上诉人（原审被告）:广州市鑫隆房地产开发有限公司，住所地在广州市番禺区。
法定代表人：王锦荣。
委托代理人：余泳凤，广东智韬律师事务所律师。
委托代理人：梅浩斯，该公司经理。
被上诉人（原审原告）：陈韵琳，住广州市。
委托代理人：莫春英、罗美容，广东同益律师事务所律师和实习律师。
上诉人广州市鑫隆房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗番法楼民初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市鑫隆房地产开发有限公司是一具备房地产开发资质的企业法人。2011年7月2日，陈韵琳（买方）与广州市鑫隆房地产开发有限公司（卖方）签订了一份《鑫隆世家认购书》，约定陈韵琳认购商品房地址为广州市番禺区石楼镇东环路123号8座103房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积117.45平方米，套内面积111.94平方米，总金额为1324964元。约定陈韵琳于2011年9月30日前全额支付购房款。2011年7月3日，陈韵琳（乙方）与广州市鑫隆房地产开发有限公司（甲方）签订《补充协议》，约定陈韵琳购买涉案房屋，双方于2011年12月签署《广州市商品房买卖合同》合同编号：201112186214（以下称“原合同”）中约定该商品房的交付时间为2012年6月1日。现经双方协商同意就该商品房提前收楼订立协议：“一、甲、乙双方同意于2011年12月31日，在供水、供电、电梯及消防验收合格以及装修工程完成的前提下甲方将该商品房交付乙方使用。二、乙方于2012年1月1日起开始履行已收楼的相关法律义务，并不以任何理由向甲方主张逾期交付房屋的违约责任。三、甲、乙双方同意，虽然甲方提前将该商品房交付乙方使用，但甲方为乙方办理《房地产权证》的起计时间仍按原合同第十三条约定的房屋交付时间起计。”上述合同签订后，陈韵琳分别于2011年7月3日、9月30日两次向广州市鑫隆房地产开发有限公司支付购房款664964元、660000元，共计1324964元。同年10月24日，双方又签订一份《委托装修合同》，约定陈韵琳将涉案商品房委托给广州市鑫隆房地产开发有限公司代为进行该房的装修工程，其中装修工程完工时间为2012年6月1日，到期后广州市鑫隆房地产开发有限公司必须交付该房给陈韵琳使用并办理收楼验收手续。同日，陈韵琳支付5000元装修费。同年12月28日，双方签订《广州市商品房买卖合同》（合同编号：201112186214），合同订明，陈韵琳所购商品房地址为广州市番禺区石楼镇东环路123号8座103房，总金额为1324964元。其中合同第八条约定：“付款方式为一次性付款，在2011年12月28日前支付全部房价款1324964元”；其中合同第十三条约定：“卖方应当在2012年6月1日前将作为本合同标的物的房屋交付买方使用，卖方向买方交付房屋时，应当向买方发出收楼通知书，……”。陈韵琳于2012年12月31日正式办理涉案房屋收楼手续。现陈韵琳以广州市鑫隆房地产开发有限公司迟延交楼而引发纠纷为由，向法院提起诉讼。
另查明，广州市鑫隆房地产开发有限公司提供的《竣工验收备案表》，确认鑫隆花园6、7、8座及幼儿园工程已于2012年11月7日通过竣工验收。2012年11月9日，广州市鑫隆房地产开发有限公司以挂号信邮寄方式向陈韵琳发出《催收楼通知书》。
原审庭审中，陈韵琳提供2012年9月4日其向广州市鑫隆房地产开发有限公司寄送的交楼催告函EMS及拒收单据、2012年8月27日其要求广州市广州公证处对涉案房屋装修现场进行证据保全的《公证书》，以及其分别于11月4日、11月23日所拍摄的照片。以上述证据证明寄送催告函及照片拍摄期间涉案房产尚未完成装修的事实。广州市鑫隆房地产开发有限公司对以上证据均不予确认。而广州市鑫隆房地产开发有限公司则确认与陈韵琳于2013年3月22日签订一份《办理房产证须知》，其中第八条规定“《房地产权证》办好后，因购房产生的权利义务终结并互不追究”。双方又于2013年4月17日签订一份《协议书》，约定涉案商品房相关产权证办理后双方因购房产生的权利义务终结并互不追究，该产权证已与2013年6月7日核准登记。故广州市鑫隆房地产开发有限公司认为，双方之间就涉案商品房不存在权利义务纠纷。
以上事实，有双方提供的《商品房买卖合同》及补充协议、《委托装修合同》、《广东省地方税收通用发票（电子）》、《竣工验收备案表》（穗番禺建验备【2012】61号）、催收楼通知书、催收楼通知书挂号信邮寄清单、《办理房产证须知》以及原审法院庭审笔录等予以证实。
陈韵琳于2013年02月26日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令广州市鑫隆房地产开发有限公司向陈韵琳支付逾期交楼违约金人民币140446元；2、判令广州市鑫隆房地产开发有限公司承担全部诉讼费用。
在本案原审审理过程中，陈韵琳于2013年3月6日向原审法院提出财产保全的申请，要求查封广州市鑫隆房地产开发有限公司于中国工商银行广州番禺石楼支行的银行账户内的存款，以140446元为限，并提供案外人伍锦娣所有的房产作为财产保全的担保。原审法院认为陈韵琳的申请符合有关法律的规定，裁定予以准许。
原审法院认为：陈韵琳（买方）与广州市鑫隆房地产开发有限公司（卖方）签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。广州市鑫隆房地产开发有限公司作为涉案商品房出卖方负有向作为买受人的陈韵琳按时交付约定商品房的义务，陈韵琳负有向广州市鑫隆房地产开发有限公司履行支付对价款的义务。本案中，从双方履行合同过程的情况看，结合已查明的事实可知，陈韵琳已向广州市鑫隆房地产开发有限公司支付了全部商品房价款，但广州市鑫隆房地产开发有限公司于2012年11月7日才取得《竣工验收备案表》，即此之前不具备商品房交楼标准的基本条件。双方讼争的《商品房买卖合同》第十三条约定涉案房屋的交付时间为2012年6月1日，同时双方在该合同附件的《补充协议》约定“双方同意该商品房于装修工程完工后一起办理收楼验收手续”。虽然广州市鑫隆房地产开发有限公司曾与陈韵琳于2011年7月3日协议“涉案房屋在供水、供电、电梯及消防验收合格以及装修工程完成的前提下，于2011年12月31日由广州市鑫隆房地产开发有限公司提前将该商品房交付陈韵琳使用，而陈韵琳履行已收楼法律义务同时不向广州市鑫隆房地产开发有限公司主张逾期交付违约责任。”但庭审时，广州市鑫隆房地产开发有限公司至今未能提供充分证据用以证明涉案房屋于2012年1月1日前供水、供电、电梯及消防已验收合格，装修工程已完成，以及其已向陈韵琳交付涉案房屋。而陈韵琳提供一份《公证书》用以反驳广州市鑫隆房地产开发有限公司至2012年8月22日前对涉案房屋的装饰工程尚未完工，故广州市鑫隆房地产开发有限公司的上述抗辩意见原审法院不予采纳。广州市鑫隆房地产开发有限公司不能免除应在2012年6月1日前具备商品房交楼标准同时交付陈韵琳使用的违约责任。
另广州市鑫隆房地产开发有限公司主张在双方签订《办理房产证须知》、《协议书》约定“涉案商品房《房地产权证》办好后因购房产生的权利义务终结并互不追究”条款免除其责任的主张，经查，该《办理房产证须知》签订的时间为2013年3月22日即本案诉讼期间，该《须知》第八条及《协议书》第四条中关于“《房地产权证》办好后因购房产生的权利义务终结并互不追究”，属于广州市鑫隆房地产开发有限公司提供的格式条款，有免除广州市鑫隆房地产开发有限公司义务和限制陈韵琳权力的内容，且广州市鑫隆房地产开发有限公司亦未能举证证明已采取合理的方式提请陈韵琳注意该有关约定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款的约定无效。故广州市鑫隆房地产开发有限公司上述抗辩意见原审法院不予采纳。
关于延期交房违约金计付时间，本案中，广州市鑫隆房地产开发有限公司于2012年11月7日取得《竣工验收备案表》证实鑫隆花园6、7、8座及配套设施已验收完毕，具备交楼条件，广州市鑫隆房地产开发有限公司于2012年11月9日挂号邮寄催收楼通知书要求陈韵琳在于2012年11月20日前来收楼，故广州市鑫隆房地产开发有限公司已履行涉案房屋收楼通知义务，陈韵琳逾期前往视为已实际交付房屋。因此，涉案房屋延期交房违约金计付时间应为自《商品房买卖合同》第十三条约定的交房日期（即2012年6月1日）的次日计算至2012年11月20日，违约金额为113947元（违约金﹦商品房价款总金额×0.05%×延期天数）。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条第一款，原审判决如下：一、广州市鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付陈韵琳违约金113947元。二、驳回陈韵琳的其他诉讼请求。一审本案受理费3108元、财产保全费1222元，其中3507元由广州市鑫隆房地产开发有限公司承担，余下823元由陈韵琳承担。（该款陈韵琳已向原审法院预交）
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，上诉人广州市鑫隆房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决书事实认定错误，被上诉人分别于不同阶段在不同的法律文件上签字，明确做出放弃追究逾期交付房屋的违约责任的意思表示，一审判决对此却不予确认，明显违反《民法通则》以及《合同法》的规定，以及诚信原则，一审判决书如扩展，则易造成当事人书面文件可随意反悔，必将破坏社会秩序和社会诚信。被上诉人已在多份文件中均书面确认不追究上诉人逾期交付房屋的违约责任，及购房产生的权利义务终结互不追究。根据《民法通则》第五十七条“民事法律行为从成立时起具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自更改或者解除”、《民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利”的相关规定，被上诉人关于不追究上诉人逾期交楼责任的民事行为意思表示已十分明确，被上诉人对其自身享有的民事权利的处分，并不违反法律规定，被上诉人在相关书面文件签订后，又以逾期交付房屋为由要求上诉人承担责任，违反了诚实信用原则。具体如下：1、2011年7月1日双方签订的《补充协议》第二条“上诉人不以任何理由向甲方（上诉人）主张逾期交付房屋的违约责任”，足以证明被上诉人对其自身权利进行处分。而一审法院对原合同条文存在歪曲及误读，一审判决书第6页第14行“。陈韵琳履行已收楼法律义务同时不向广州市鑫隆房地产开发有限公司主张逾期交付违约责任”的表述与协议原文不一致之处，但《补充协议》原文为“乙方于2012年1月1开始履行已收楼的相关法律义务，并不以任何理由向甲方主张逾期交付房屋的违约责任”。结合整个案情，该条文意指：“乙方应自2012年1月1日起开始履行已收楼的相关法律义务，并且不以任何理由向甲方主张逾期交付房屋的违约责任”，即在上诉人应被上诉人的要求提前交付房屋供其使用的情况下，双方对各自权利义务的约定，如果被上诉人2012年1月1日前不办理收楼，只能说明被上诉人没有按协议履行其提前办理收楼的义务，并不影响本协议其余条款的有效性！退一步，即使要求被上诉人2012年1月1日办理提前收楼不符合法律规定，但对于其后的条款“并且不以任何理由向甲方主张逾期交付房屋的违约责任”仍然有效，仍然具有法律约束力！而一审判决以公证书公证涉案房屋的装饰工程尚未完工为由，妄加否定《补充协议》关于“不以任何理由向甲方主张逾期交付房屋的违约责任”的约定所产生的法律效力，明显违反法律规定。且一审判决并未采纳上诉人的关键证据2011年7月1日双方签订的《补充协议》，应予纠正。2、2013年4月17日双方签订的《协议书》第4条“《房地产权证》办好后因购房产生的权利义务终结并互不追究”，此约定不仅包含被上诉人不追究上诉人逾期交付房屋的违约责任，也包含了上诉人放弃追究被上诉人因购房产生的一切责任。其中，上诉人放弃追究被上诉人购房产生的责任包括但不限于：（a）不追究被上诉人逾期补交房屋面积差异款产生的违约金（事实上，房产证已办妥，被上诉人存在逾期支付面积差异款的情形，且上诉人并未追究）；（b）在为被上诉人装修过程中，上诉人不追究应上诉人的要求对入户门封闭改从阳台落地门进出、扩建入户花园并将其封闭改为房间等，对涉案房屋改动所增加的合理费用（注：涉案房屋已委托上诉人装修完毕并交付使用，事实上上诉人也并未追究被上诉人的上述责任）；（c）上诉人不追究代被上诉人缴交“首期住宅专项维修资金”12332元所产生的利息及违约金（注：上诉人代被上诉人办理的《专项维修资金》存折已交被上诉人签收，上诉人并未收取利息及违约金）；（d）上诉人不追究代被上诉人支付其补办收楼手续前涉案房屋所产生的物业管理费（事实上诉人并未向被上诉人要求返还上述代垫费用）。以上均可以看出，因购房产生的一切权利义务，双方已书面相互不再追究，既包括被上诉人不追究，也包含上诉人不追究被上诉人。依据民法通则，该等双方互为放弃的意思表示，具有法律约束力。一审判决在没有任何法律依据的情况下，否定双方合法的意思表示，违反法律规定。3、《办理房产证须知》第八条“《房地产权证》办好后因购房产生的权利义务终结并互不追究，但房屋质量的保修责任将按国家法律规定继续承担”，此约定也不违反法律规定，应属有效，且涉案房屋的房地产权证已经于2013年6月8日办好，所以该条款所约定的前提条件也已具备，该条款的约定已经具备法律约束力。以上三项证据，均表明被上诉人不追究交楼的责任的约定是明确的、具体的，且互不追究的条件均已具备，被上诉人应当受其书面约定的约束，而在相关书面文件签订后，被上诉人又以逾期交付房屋为由要求上诉人承担责任，明显违反了民法通则中的诚实信用原则。二、一审法院以《须知》及《协议书》系格式条款为由，不采纳2011年7月1日双方签订的《补充协议》，在证据适用方面存在违反法律规定的情形。一审判决书第7页首行以“该《办理房产证须知》签订的时间为2013年3月22日即本案诉讼期间”为由不采纳该证据，没有法律依据，在诉讼期间签订的协议仍具有法律约束力。一审判决书以《须知》及《协议书》中“关于购房产生的权利义务终结并互不追究”的约定属于格式条款为由，不采纳上诉人意见，否定《须知》及《协议书》条款约定的效力，明显违反法律规定，有失公正。对2011年7月1日双方签订的《补充协议》第二条“上诉人不以任何理由向甲方（上诉人）主张逾期交付房屋的违约责任”的关键证据，一审法院不采纳，采取了回避的态度，或是一笔带过，明显违反了证据规定，有失客观公允。三、一审法院认定《办理房产权证须知》及《协议书》中关于“房地产权证办好后，因购房产生的权利义务终结并互不追究”，属于格式条款的认定是错误的，没有法律根据和事实根据。如果将此认定为无效的格式条款，那么上诉人将通过诉讼，向被上诉人追讨前述全部应由其承担的购房责任（包括逾期支付差价款、住房维修基金、委托装修多支出的改造费、推迟收楼产生的我方为其代垫的物业管理费等），这样势必会造成法院诉讼案件剧增，增加司法成本，破坏社会和谐。根据格式条款的定义及性质：格式条款是当事人为重复使用，在订立合同时不必协商的，具有不变性、附合性，在订立合同过程中，提供格式条款一方并不与相对方就格式条款的内容进行协商，也就是说，格式条款的内容是不能改变的，相对方只能或是同意格式条款的内容与对方订立合同，或是拒绝接受格式条款的内容而不与对方协商。而《办理房产权证须知》及《协议书》并不属于格式条款，原因如下：1、该约定并没有加大业主责任，免除上诉人责任。从内容及事实方面来讲：因购房产生的权利义务终结并互不追究，既包括被上诉人不追究上诉人，也包括上诉人不追究被上诉人。其中，上诉人可追究被上诉人的责任的范围包括但不限于逾期支付差价款、住房维修基金、委托装修多支出的改造费、推迟收楼产生的我方为其代垫的物业管理费等责任，但双方已签字确认互不追究，明显不存在免除上诉人义务和限制被上诉人权利的情形，不属于格式条款。而一审法院有失公允，主观臆断被上诉人对上诉人没有任何购房方面的责任，进而认定“《办理房产权证须知》及《协议书》有免除广州市鑫隆房地产开发有限公司义务和限制陈韵琳权利的内容”，属于格式条款，该认定缺乏法律依据和事实根据。2.约定内容并是不能改变的。实际上，被上诉人在签订时，对该约定的内容是清楚知悉并反复修改后签订的，结合2013穗番法楼民初字第134、135号两份《协议书》，可以看出，协议书第4条的内容存在明显差别，一个“面积差异及迟延办证”，另一个仅有“面积差异”，已明确说明，该约定的内容并非不能改变，而是在上诉人与被上诉人反复磋商后的结果。一审判决书认定协议书是格式条款的认定是错误的。3、如果认定《办理房产权证须知》及《协议书》为无效的格式条款，那么上诉人将通过诉讼，向被上诉人追讨前述全部应由其承担的购房责任，此举将会造成法院诉讼案件剧增，司法成本增加，破坏社会和谐。四、根据上诉人与被上诉人2011年10月24日签订的《委托装修合同》已确认上诉人与被上诉人之间存在委托装修关系，因此，在上诉人将房屋交付施工之日起，上诉人即已履行交楼义务。装修施工的前提是房屋已经交付施工方，否则无法施工，其次，在上诉人根据委托装修合同将涉案房屋交付施工单位施工之日起，上诉人即已履行了交付的义务。五、根据双方签署的《广州市商品房买卖合同》的约定，被上诉人未按规定缴存首期住宅专项维修资金的，上诉人不得将房屋交付，而被上诉人并未在合同约定的收楼日期前交存，因此，上诉人不构成迟延交付，即使有迟延一说，违约期限的计算也有错误。即使迟延，上诉人已于2012年11月7日取得《竣工验收备案表》，具备交付条件，但因上诉人原因不办理收楼。综上，一审判决书存在关键事实认定错误、证据采纳、以及法律适用等诸多错误，明显有失客观公允，如此判决将有损诚实守信原则，酿成任何人均可肆意反悔所签订书面文件的不良影响，依法应予撤销或改判。为此上诉请求：1、撤销番禺区人民法院(2013)穗番法楼民初字第135号民事判决书；2、驳回被上诉人的所有诉讼请求。3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈韵琳答辩同意原审判决，不同意广州市鑫隆房地产开发有限公司的上诉请求。并当庭口头答辩如下：被上诉人认为不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。根据我国城市管理第26条，房屋将验收合格后交付使用，未经验收不得交付使用，根据建设部令88条，房屋未经验收擅自交付使用的，可以见上诉人交付房屋必须经过法律规定的，因此上诉人陈述的补充协议在供水电没有完成就交付给我方使用是无效的，同时建设部令88条，房地产开发企业应按期把房屋交付给被上诉人，上诉人承担迟延交付房屋的违约责任。上诉人提到补充协议第2条违反行政法规的，合同法第40条规定是无效的。上诉人多次提到住房维修基金缴纳问题，一审对方没有提出，不属于本案审理范围。陈某是在收楼当天已经缴纳基金。所以办理收楼手续。陈韵琳对方提交证据只是显示基金领取存折时间，不代表陈韵琳支付基金的时间。只有法定不可抗力才是延误交楼的理由，所以对方陈述是没有依据的。上诉人存在约定交付房屋时间没有交付房屋应承担逾期交楼的时间。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》（下简称合同），意思表示真实，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。本案争议焦点在于两方面，一是涉案房屋的实际交楼时间，二是延迟交楼责任的免除约定。
首先，关于涉案房屋的实际交付时间问题。上诉人认为双方签订的《补充协议》第二条“乙方不以任何理由向甲方主张逾期交付房屋的违约责任”，已经属于被上诉人对延迟交楼责任的免除。但本院认为该上诉理由不成立，理由如下：一、该协议与同日签订的上述合同属于双方协商内容，形式上并不属于对涉案房屋的交付文件。事实上，上诉人并无充分证据证实双方已于2012年1月1日进行房屋交付。现有证据显示，被上诉人实际于2012年12月4日正式办理涉案房屋收楼手续。故此，该条约定并不视为双方对实际交楼时间的确认。二、从约定的实质内容看，该协议前置第一条约定“甲（上诉人）乙（被上诉人）双方同意于2011年12月31日，在供水、供电、电梯及消防验收合格以及装修工程完成的前提下由甲方将该商品房交付乙方使用”。亦即交付是有前置条件的，现上诉人并无充分证据证实2012年1月1日前已经具备协议约定的交付条件。综上，在上诉人未有充分证据证实其于2012年11月9日前已经另行通知被上诉人收楼的情况下，原审法院将上诉人延迟交楼的责任截止于该通知确认的时间并无不当。上诉人该部分上诉理由，本院不予采纳。
其次，关于延迟交楼免除责任约定问题。上诉人认为，双方签订的上述《补充协议》第二条，以及此后于2013年2月22日签订的《办理房产证须知》八条，均属于对延迟交楼责任免除的确认。对于《补充协议》第二条属于免责确认的主张，本院以上认定不再赘述。至于上诉人认为《办理房产证须知》第八条属于双方对等免责约定的上诉意见，本院就同一楼盘相同法律关系的（2014）穗中法民五终字第2403号民事判决中，对于原审诉讼中签订的《办理房产证须知》关于于权利义务的约定认定为“……属于双方当事人对于自身权利的处分和调解，而文书签订后，当事人并未撤回本案主张逾期交楼违约金的诉讼，表明其未放弃通过诉讼途径主张权利，对当事人此种选择应予以尊重”。上述民事判决已经发生法律效力。同样，本案被上诉人在原审诉讼期间签订上述《办理房产证须知》，而原审诉讼中并无撤回相关诉求，本院对于上诉人该部分上诉理由亦不予采纳。
综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3108元，由上诉人广州市鑫隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年七月十一日
书 记 员 党春婷