上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第481号
原告（反诉被告）上海乐途酒店管理有限公司。
法定代表人徐竞。
委托代理人林红斌，上海利歌律师事务所律师。
委托代理人苏春，上海利歌律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海通蒲建筑装潢有限公司。
法定代表人杨宏如。
委托代理人陈步华。
委托代理人赵唯，上海永盈律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海乐途酒店管理有限公司（以下简称“乐途公司”）与被告（反诉原告）上海通蒲建筑装潢有限公司（以下简称“通蒲公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乐途公司的委托代理人林红斌、苏春，被告（反诉原告）通蒲公司的法定代表人杨宏如及委托代理人陈步华、赵唯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）乐途公司诉称，2008年6月23日与通蒲公司签订租赁合同，向通蒲公司承租宝山区长江南路XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）用于经营酒店。乐途公司出资近人民币700万元对系争房屋进行装修、购置设备等，并办理了营业执照、消防许可证等手续，但在酒店开业后发现系争房屋存在地基下沉、墙体开裂等严重质量问题，但通蒲公司始终不予修复，故乐途公司只能自行修复，为此花费103万元。双方就租金产生的争议已由法院审理，查明系争房屋系通蒲公司擅自建造，无合法审批手续，后法院判决确认系争房屋租赁合同无效。乐途公司认为，通蒲公司在签订租赁合同之初，向乐途公司隐瞒了系争房屋不合法的事实，应承担合同无效的主要责任，且房屋质量等问题造成乐途公司损失，故起诉要求通蒲公司赔偿损失8，248，673.50元，其中包括：1、装饰装修费用3，736，163元（包括装修投资、固定资产投资）；2、维修费用1，028，174元；3、六楼加层投资165，000元；4、酒店加盟费140，000元；5、客户医药费12，686元；6、客户租金127，260元；7、保安工资25，318元；8、营业损失1，923，900元；9、租金损失1，090，172.50元。
被告（反诉原告）通蒲公司反诉并辩称，对于乐途公司的诉请，装修价值只有500，732.20元，应该根据双方过错比例承担。维修费用不同意支付。加层费用确实存在，对165，000元金额无异议，因合同约定租赁期满（8年零3个月，计99个月）加层无偿归通蒲公司所有，而乐途公司于2013年11月26日返还租赁物，一共使用了64个月，通蒲公司按照该比例同意支付58，300元。对于其他赔偿请求，全部不同意。乐途公司在签订租赁合同时，知道系争房屋没有产证，是违法建筑，但因租金便宜，还是承租了系争房屋，故乐途公司对合同无效存在同等过错。系争房屋原设计为商务楼，乐途公司要求按照商务酒店进行建造，并提出加盖六楼加层，为此通蒲公司更改了设计、施工方案，增加施工费用640，500元，申请增加煤气设施、电力扩容花费37万元，乐途公司返还房屋后，通蒲公司对系争房屋按照原设计进行改造费用为517，438元。因此，通蒲公司反诉要求乐途公司赔偿上述损失共计1，527，938元。
原告（反诉被告）乐途公司针对反诉辩称，对系争房屋的改建扩建以及变更施工方案、变更煤气、电力扩容都是通蒲公司自己的行为，与乐途公司无关，不存在由于乐途公司的原因导致通蒲公司的损失。事实上，乐途公司对通蒲公司违法建造系争房屋是不知情的。对于恢复原状的改建费用，乐途公司也不同意承担。综上，不同意通蒲公司的反诉请求。
经审理查明，2007年底，通蒲公司在未办理建房审批手续的情况下，自行出资建造目前的长江南路XXX号六层楼房，至2008年6月基本竣工。2008年6月23日，通蒲公司（甲方）与乐途公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，乐途公司向通蒲公司承租宝山区长江南路XXX号整幢房屋，建筑面积3，090平方米，用于经营经济型酒店；租期八年零三个月，前三个月为装修期，计租期限从2008年10月1日至2016年9月30日；租金为1元／平方米／天，每三个月支付一次，水电费按实际使用支付。该合同还约定，双方合同执行期内，乙方投资的六楼加层部分，由乙方无偿使用，当双方合作终止时，六楼加层的固定设施无偿移交给甲方，乙方购置的非固定设施设备由乙方自行处置。2008年7月19日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，主要约定双方公司名称、租金支付时间、六楼工程款支付、房屋水电配置要求等细节问题；其中约定房屋租金应于2008年9月7日开始支付。
2009年6月10日，双方签订《确谈纪要》，其中约定，乙方使用的第六层办公用房结构造价165，000元，乙方同意支付给甲方；甲方考虑到大气候影响及乙方经营困难，以及有的房间墙体开裂等情况，乙方承诺针对部分房间墙体开裂问题过夏季修复，甲方同意租金从2009年1月1日开始计算。
因乐途公司拖欠租金，通蒲公司起诉至本院，本院于2012年12月15日作出（2012）宝民三（民）初字第1140号民事判决，确认通蒲公司与乐途公司签订的租赁合同无效，乐途公司搬离并返还系争房屋，并向通蒲公司支付2011年12月31日前的房屋使用费1，198，205元以及按照1元／平方米／天的标准支付2012年1月1日至实际返还房屋日止的房屋使用费。该判决经二审判决维持，于2013年5月6日生效。至2013年11月26日，乐途公司已将系争房屋内的可移动设施设备处理完毕，通蒲公司已收回系争房屋。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《确谈纪要》、（2012）宝民三（民）初字第1140号民事判决书、（2013）沪二中民二（民）终字第478号民事判决书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
审理中，本院根据乐途公司的申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋产生质量问题的原因进行鉴定。鉴定意见为，系争房屋存在下沉、墙体裂缝，局部卫生间吊顶渗漏痕迹，局部包房窗下墙面渗水痕迹，局部横墙渗水痕迹，屋面板局部渗漏痕迹的损坏情况；房屋下沉主要与加层有关，也不排除受周边建筑物或不利地质条件的影响；墙体裂缝与房屋下沉、墙体砌筑材料、砂浆强度、温差收缩影响均有关；卫生间吊顶渗漏与防水层厚度较薄、楼板开洞周边封堵不密实、楼板存在细微裂缝有关；包房横墙渗水的主要原因为，相邻的卫生间防水失效；窗下墙面渗水痕迹主要原因为，窗台下素混凝土设置长度不足；系争房屋未经有资质的设计单位设计，施工资料缺失。鉴定单位还表示，墙体裂缝的主因是加层问题，墙体砌筑材料、砂浆强度等属于建房问题，渗水的原因在于防水层高度、厚度都不符合规范以及楼板开洞周边封堵不密实，属于装修范围，楼板细微裂缝属于建房范围，但主因是防水层问题，因为未与淋浴房相邻的房间没有渗水；窗台下素混凝土设置长度不足属于建房范围。乐途公司认可鉴定意见，但认为防水层厚度是符合规范的。通蒲公司认为，楼板细微裂缝是正常的，渗水的原因主要是防水没做好。
审理中，本院根据乐途公司的申请，委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对乐途公司在系争房屋所作装潢工程造价及维修费用进行鉴定，鉴定意见为，装饰工程造价双方无异议部分为2，463，168元，维修费用双方无异议部分为324，865元；装饰工程双方有异议部分为：1、地板单价的计费问题，2、墙地砖材料单价的计费问题，3、各类门单价的计费问题，4、台盆等材料价格的计费问题，5、淋浴房、座便器等材料价格的计费问题，6、厨房后院的计费问题，7、管道井的计费问题，8、粉刷计费问题，9、网络、电话、电梯等固定设施的计费问题；维修费用双方有异议部分为：10、人工费的计费问题，11、单据中所列零星材料的计费问题，12、部分材料是否属正常维修的计费问题。乐途公司、通蒲公司对双方无异议部分予以认可，对双方有异议部分的意见为：1、3、4、5、乐途公司认为应按所提供的相应票据计算，通蒲公司认为应按市场价格计算；2、乐途公司认为应按装修期间墙地砖相应票据计算，通蒲公司仅同意按维修期间乐途公司提供的相应票据计算；6、7、通蒲公司同意计入；8、乐途公司认为原有墙面由乐途公司施工并提供照片佐证，通蒲公司认为原有墙面粉刷由通蒲公司施工，鉴定单位表示照片上无法看出粉刷的情况；9、通蒲公司认为热泵系统、乐途商务酒店户外广告系统、格林联盟酒店户外广告、厨具等票据为假，不应计入；乐途公司认为固定设施在现场存在，应计入，并为此提供热泵热水系统工程报价、业务合约书、厨房设备定货合同书等证据；通蒲公司不予认可；10、乐途公司认为应按所提供的相应票据计算，通蒲公司认为部分维修人工费票据为假，不应计入；11、乐途公司认为应按所提供的相应票据计算，通蒲公司认为此部分单据无材料明细，无法确定是否用于本工程的维修项目，不应计入；12、乐途公司认为均为房屋质量问题修理时所用，通蒲公司认为属正常维修时所用，与房屋质量无关。关于折旧率，鉴定单位表示，造价是按2008年装修计价，装修工程自然折旧五至八年，本案中根据现场的实际情况确定为5.5年，折旧率为80%；乐途公司表示，租赁合同期是八年，应按八年折旧，而且2010年加盟格林豪泰时装修一次，2012年为了酒店的经营又装修一次。通蒲公司表示，2010年、2012年乐途公司绝对没有装修。鉴定单位表示，现场看不出新装修。
审理中，乐途公司为证明自己的损失，向本院提供以下证据：1、军队房地产租赁许可证（房屋建筑面积420平方米）、南京军区航务军事代表办事处出具的证明、与杨宏如谈话的录音，证明通蒲公司在租赁过程中，向乐途公司隐瞒了系争房屋是非法建筑的事实；2、格林豪泰酒店（中国）有限公司出具的加盟费发票两张，证明加盟费损失14万元；3、医药费单据一组，证明客户因房屋沉降导致玻璃破裂，导致客户受到人身伤害，花费医药费12，686元；4、两份装修合同及相关收据，证明乐途公司于2010年、2012年对酒店进行装修的事实；5、窗帘购销合同及收据，证明窗帘费用33万元；6、承包合同，证明防水工程造价比评估结果高18，000元；7、乐途公司向通蒲公司发公函三份及照片，证明通蒲公司停水停电，致使酒店无法经营，引起的损失应当由通蒲公司承担；2012年12月8日起停水，2013年1月7日起停电；8、客户出具的收条六张，证明停水停电后，租客提出提前退租，乐途公司为此支付的退租及赔偿金，共计127，260元；9、工资结算单11份，证明2013年1月至5月酒店停业期间，乐途公司聘请保安人员对房屋内物品进行保管所支付的工资25，318元；10、房屋租赁合同及收据，证明乐途公司将系争房屋的一楼400平方米出租给他人，租期五年，因无法办理营业执照，导致仅仅过了半年合同就终止，租金损失487，500元；另外，2011年5月至2012年12月，二、三楼有42间房间无法出租，按每间每月1，800元计算，租金损失1，436，400元；上述两项损失都是乐途公司的营业损失，共计1，923，900元。乐途公司还表示，诉请中的装饰装修费用3，736，163元，由评估无异议部分2，463，168元、评估有异议部分1，900，556元、评估少算费用606，396.18元、评估漏项部分367，255元组成，共计5，337，375.18元，按照70%（折旧后）计算为3，736，163元；诉请中的维修费用1，028，174元，由评估无异议部分324，865元、评估有异议部分703，309元组成；诉请中的租金损失1，090，172.50元，是按乐途公司已付租金2，180，345元的50%计算。通蒲公司表示，证据1真实性无异议，军队房地产租赁许可证的建筑面积是420平方米，系争房屋是3，090平方米，该许可证不是指系争房屋，当时是为乐途公司办营业执照所需，通蒲公司就办了军队房地产租赁许可证提供给乐途公司；证据2，乐途公司本身就有经营酒店的资格，加盟格林豪泰不是其经营的必要费用；证据3真实性有异议，是否需要这些费用，费用是否过高，客户的受伤是否由于系争房屋质量问题造成的，都无法评判；证据4是伪造的，不予认可，其中2013年收据的编号早于2012年收据，鉴定时乐途公司也没有提出2010、2012年装修的事实，事实上装修从未发生过；证据5真实性无法确认，清单中还包括了床裙，而且窗帘和床裙都是可以拆卸的，不属于固定添附；乐途公司在评估中没有提供过证据6，证明该证据不存在，应以鉴定为准；证据7没有收到过，认可停水停电的事实，当时法院判决合同无效，而乐途公司仍然占用系争房屋，所以通蒲公司采取停水停电的措施，但之后乐途公司又自行接通水电，并经营到2013年5至6月份；证据8真实性不予认可，不清楚是否存在退租情况；证据9，是有两个保安在店里看守，可以证明乐途公司拒不返还房屋，这些工资都是为了乐途公司的利益而发生的，无理由要求通蒲公司支付；证据10真实性无法确认，也不清楚转租和退租的情况；对二、三楼42间房间无法出租的事实无法确认，这都是乐途公司自行经营的问题，与通蒲公司无关。对乐途公司诉请中的装饰装修费用，认可评估无争议部分中的固定添附2，463，168元及有异议部分中的厨房后院23，026元、管道井17，467元，共计2，503，661元，按照20%（折旧后）计算为500，732.20元，该项损失根据双方过错比例承担。对乐途公司诉请中的维修费用，评估无异议部分324，865元可能真实发生，但是其中相当部分是乐途公司正常使用房屋过程发生的维修费用，房屋质量问题引起的维修费用只是一部分，而且通蒲公司已经折让了三个月零23天的房租355，350元给乐途公司作为维修费用，无需另行支付维修费用。对乐途公司诉请中的租金损失1，090，172.50元的请求，如果乐途公司认为房屋有质量问题而减免租金，可另行起诉或在前案中提出；认可收到乐途公司租金2，180，345元，但不同意赔偿租金损失。
审理中，通蒲公司为证明自己的损失，向本院提供以下证据：1、电力设备安装工程合同及发票，证明通蒲公司支付20万元用于增加电力设施和容量；2、工程业务协作合同、发票、单位燃气供、用气合同、收据，证明通蒲公司预埋煤气管道、申请开通煤气，共支付17万元；3、建设工程施工劳务分包合同、补充协议、分包劳务费结算单、涉案房屋设计施工原图、乐途公司提供的设计图、内部结构改造工程概算书，证明系争房屋原设计办公用房，应乐途公司的要求改建为酒店，增加建造费用和成本640，500元，改回原设计的改建费517，438元。乐途公司表示，上述证据的真实性无法确认，均与乐途公司无关。
本院认为，因系争房屋在建造时未办理相关审批手续，至今未取得房地产权证，生效判决已认定双方当事人就系争房屋签订的租赁合同无效。合同被确认无效，当事人还应按过错承担赔偿责任。通蒲公司作为系争房屋的建设方和出租方，在未办理相关审批手续的情况下将系争房屋出租给乐途公司，对合同无效负有主要责任。乐途公司表示对通蒲公司违法建造房屋并不知情，但根据合同中关于六楼加层的约定、军队房地产租赁许可证关于建筑面积420平方米的记载，以及通蒲公司提供按酒店格局建造系争房屋的相关证据等事实，难以认定乐途公司对系争房屋是否合法毫不知情。且乐途公司承租系争房屋用于经营酒店，应对房屋权属进行审查，其未尽审查之责，对合同无效也存在过错。
装饰装修的赔偿问题。乐途公司在系争房屋上进行装修，已形成附合的装饰装修物应确认为其实际损失。至于装饰装修现值，可参考上海华瑞建设经济咨询有限公司出具的鉴定意见。双方当事人认可鉴定意见无异议部分，通蒲公司认可厨房后院、管道井计入总价，本院均予以确认。双方当事人对鉴定意见有异议的部分，本院根据案件事实酌情确定。乐途公司认为部分项目少算费用，但没有充分证据推翻鉴定意见，本院难以采纳。乐途公司认为存在漏项部分，但窗帘未与争房屋形成附合，不应计入总价。乐途公司对折旧率有异议，但提供的证据不足以证明其于2010年、2012年再次装修的事实，鉴定意见所采用的折旧率合理，本院予以确认。
房屋维修费的赔偿问题。系争房屋存在墙体裂缝、墙面渗水等质量问题，乐途公司对系争房屋进行维修，所花费的维修费可确认为其实际损失。上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋产生质量问题的原因进行了鉴定，通蒲公司作为房屋建设方，对六楼加层、墙体砌筑材料、砂浆强度等问题存在过错；乐途公司作为装修方，对防水层厚度较薄、楼板开洞周边封堵不密实等问题存在过错。至于维修费用的金额，可参考上海华瑞建设经济咨询有限公司出具的鉴定意见。双方当事人认可鉴定意见无异议部分，本院予以确认。双方当事人对鉴定意见有异议的部分，本院根据案件事实酌情确定。通蒲公司提出已折让部分房租抵维修费用，根据双方在《确谈纪要》中的约定，甲方将租金的起算日期推迟到2009年1月1日，故本院在确认通蒲公司承担维修费用的问题上，同时考虑通蒲公司放弃2008年租金的事实。
六楼加层的赔偿问题。双方当事人在租赁合同中约定，合作终止时六楼加层的固定设施应无偿移交甲方。因租赁合同被确认为无效，该条款亦为无效并不再适用。双方确认六楼加层造价165，000元，本院予以确认。因六楼加层未办理合法建设手续，该造价费用应由双方按照过错分担。
酒店加盟费的赔偿问题。酒店加盟费属于乐途公司在经营酒店过程中的经营成本，也非必要支出，难以列入合同无效后的赔偿范围。
客户医药费的赔偿问题。乐途公司举证证明了该笔费用已实际发生，但对费用的合理性和关联性举证不足，本院予以酌情确定。
客户租金的赔偿问题。乐途公司向客户退还的租金，属于乐途公司正常使用租赁房屋从而可以获得的期待利益，在合同被确认无效的情况下，难以列入合同无效后的赔偿范围。
保安工资的赔偿问题。双方当事人确认2013年1月至5月乐途公司聘用保安看管系争房屋的事实，此段期间属于前案二审审理期间，该笔费用由双方当事人分担较为合理，通蒲公司具体承担的金额可由本院酌情确定。
营业损失的赔偿问题。乐途公司关于系争房屋一楼租赁合同终止而产生的租金损失487，500元，属于乐途公司正常使用租赁房屋从而可以获得的期待利益，在合同被确认无效的情况下，难以列入合同无效后的赔偿范围。乐途公司关于二、三楼42间房间无法出租的损失，因系争房屋确实存在多处墙面开裂、渗水等质量问题，故本院对此予以酌情确定。
租金损失的赔偿问题。乐途公司要求按照已付租金的50%赔偿租金损失，没有合同依据及法律依据，不应支持。但考虑到房屋本身的质量问题确实会对乐途公司经营酒店造成一定的影响，在乐途公司按约支付租金的情况下，本院在确定通蒲公司的赔偿款时加以考量。
综上，对于乐途公司提出的索赔请求，本院根据查明的案件事实，参考两份鉴定意见书，结合双方当事人各自的过错责任，酌情确定通蒲公司向乐途公司共计赔偿165万元。
关于通蒲公司的反诉请求。基于房屋租赁合同的性质，通蒲公司将系争房屋出租给乐途公司使用，必须保障系争房屋符合乐途公司的租赁用途，故通蒲公司对系争房屋的改建、电力及燃气等投资，在租赁合同未作出特别约定的情况下，相关成本均应由通蒲公司自行承担。至于通蒲公司是否按原设计改造系争房屋，属于其收回系争房屋后的自主行为，与本案无关。因此，通蒲公司要求乐途公司赔偿各项损失1，527，938元的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海通蒲建筑装潢有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）上海乐途酒店管理有限公司赔偿165万元；
二、原告（反诉被告）上海乐途酒店管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持；
三、被告（反诉原告）上海通蒲建筑装潢有限公司要求原告（反诉被告）上海乐途酒店管理有限公司赔偿各项损失1，527，938元的反诉请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费69，540元，由原告（反诉被告）上海乐途酒店管理有限公司负担49，890元，被告（反诉原告）上海通蒲建筑装潢有限公司负担19，650元；反诉案件受理费减半收取9，275.50元，由被告（反诉原告）上海通蒲建筑装潢有限公司负担；鉴定费276，600元，由原告（反诉被告）上海乐途酒店管理有限公司与被告（反诉原告）上海通蒲建筑装潢有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈亮亮
代理审判员 李非易
代理审判员 蒋梦娴
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。