上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民四（民）初字第1716号
原告刘九妹。
委托代理人李敏，上海市华夏律师事务所律师。
委托代理人许德学，上海市华夏律师事务所律师。
被告林嵘。
委托代理人秦建铭，上海卓君律师事务所律师。
被告上海展芽石业有限公司。
法定代表人林嵘。
委托代理人秦建铭，上海卓君律师事务所律师。
第三人兴业银行股份有限公司上海淮海支行。
负责人梁清华。
第三人刘慧慧。
原告刘九妹诉被告林嵘、被告上海展芽石业有限公司（以下简称展芽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王莹独任审判，公开开庭进行了审理。之后，本案依法转为普通程序，由审判员王莹担任审判长，与代理审判员金玮、人民陪审员陈陇生组成合议庭，公开开庭进行了审理。因案情需要，本院追加兴业银行股份有限公司上海淮海支行（以下简称兴业银行）、刘慧慧为本案第三人。原告刘九妹及其委托代理人李敏、许德学，被告林嵘及其委托代理人秦建铭到庭参加诉讼，第三人兴业银行无正当理由未出庭应诉，第三人刘慧慧经本院依法传唤到庭参加庭审。本案现已缺席审理终结。
原告刘九妹诉称，原告是上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）产权人，与案外人许某某系夫妻。因案外人上海树炀投资管理有限公司（以下简称树炀公司）经营急需资金，公司法定代表人谢某某请求原告夫妻以系争房屋抵押借款，借款由谢某某使用，谢某某负责还款。经谢某某介绍，原告夫妻与郭某某、林嵘认识，商定以许某某名下的上海市杨浦区工农三村XXX号XXX室房屋（以下简称工农三村房屋）作为抵押向郭某某借款600，000元，后因许某某忘记产证密码无法办理抵押手续，故暂以原告名下的系争房屋作为借款抵押，并于2010年9月28日签订了《房地产借款抵押合同》并办理了公证和抵押登记，约定原告向林嵘借款600，000元，以系争房屋作为抵押，借款期限2个月，月利率为1.62%。但原告夫妻仅收到郭某某银行汇款528，000元，余款作为2个月的利息直接扣除。此后，郭某某与原告夫妻商定就600，000元的债权重新签订借款合同，并将抵押房屋变更为工农三村房屋，故双方于2010年10月22日另行签订《房地产借款抵押合同》，并办理了许某某名下工农三村房屋的抵押登记手续。2010年10月26日，原告夫妻与林嵘签订《房地产借款抵押合同》并办理了公证和抵押登记，约定原告向林嵘借款850，000元，以系争房屋作为抵押，借款期限2个月，月利率为1.62%。原告夫妻仅收到林嵘银行汇款748，000元，林嵘所称的现金102，000元作为2个月的利息直接扣除。2011年7月15日，树炀公司再次要求原告出面向郭某某借款，因郭某某称不签订出售系争房屋的委托书不借款，故原告夫妻与林嵘办理了委托书公证，委托林嵘办理系争房屋的转让事宜。此次借款名为550，000元，但实际只收到银行汇款310，000元，余款240，000元作为上述850，000元的欠息和本次550，000元借款的利息直接扣除。原告收到上述借款后均直接汇给了谢某某，还款也是由谢某某汇给原告，原告再还给林嵘。此后，由于树炀公司经营困难，没有继续归还借款。2012年年底，因林嵘到系争房屋闹事，原告才得知系争房屋产权已于2012年3月过户给了林嵘任法定代表人的展芽公司，并抵押给兴业银行。原告认为，原告仅是帮朋友借款，出售房屋并非原告本意，林嵘无权擅自处理系争房屋，故诉至法院要求判令林嵘与展芽公司签订的《上海市房地产买卖合同》无效，系争房屋产权恢复登记至原告名下。
被告林嵘、被告展芽公司共同辩称，林嵘是将钱款出借给原告，至于原告将钱给谁用与林嵘无关。因原告夫妻拖欠债务不还，林嵘与郭某某协商后，郭某某同意将其对原告夫妻享有的债权1，150，000元转让给林嵘，原告夫妻的欠款由林嵘负责向郭某某归还。债权债务及售房委托均经公证，是双方真实意思表示，展芽公司将房款直接支付给郭某某代原告夫妻归还了借款本息。根据委托权限，林嵘有权作为代理人出售系争房屋，房屋买卖合同合法有效，故不同意原告诉讼请求。
第三人兴业银行未作陈述。
第三人刘慧慧述称，因林嵘称归还银行贷款需要资金向自己借款，自己于2013年10月左右通过银行汇款的方式借给林嵘300万元，并办理了房地产抵押公证。系争房屋已经抵押给自己，故不同意原告诉讼请求。
经审理查明，原告刘九妹与案外人许某某系夫妻关系，被告林嵘系被告展芽公司法定代表人。案外人谢某某系树炀公司法定代表人，案外人郭某某与林嵘系朋友关系。
2010年9月28日，刘九妹（借款人、抵押人、乙方）、许某某（抵押人的配偶）与郭某某（出借人、抵押权人、甲方）签订《房地产借款抵押合同》，约定：乙方以其合法拥有的上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋以不转移占有的方式抵押给甲方，作为乙方向甲方借款的担保，并支付合同约定的利息和相关费用；抵押房地产权利价值600，000元（协商价），借款金额600，000元，借款用途经商，期限为2010年9月28日起至2010年11月27日止；利息按月计算，不足一月，按一月计算，月利率为1.62%；本合同签订之3个工作日内，双方至房地产登记部门申请办理房地产抵押登记，申领《上海市房地产登记证明》；抵押期间，乙方承诺对占管的房地产妥善保管，负有维修、保养，保证完好无损的责任，由此产生的一切费用由乙方承担，乙方有义务配合甲方的监督、检查；乙方还清借款本息，支付完毕相应的费用，并已全部履行本合同各项条款，抵押合同即告终止，双方共同在抵押合同终止之日起3个工作日内到房地产登记部门申请办理房地产抵押登记注销手续；若乙方逾期不履行或不完全履行还款义务，则甲方有权依法处分上述抵押房产以清偿债务；抵押人配偶对抵押上述房产无异议，上述借款为乙方和其配偶的共同债务，如出现法院强制执行情形，则自愿接受强制执行。同日，刘九妹、许某某在《借款条》和《收款条》上签名，该两份字据载明刘九妹向郭某某借款600，000元，收现金72，000元，收转账528，000元。同日，合同双方到上海市杨浦区房地产交易中心（以下简称杨浦交易中心）办理了系争房屋的抵押登记。2010年9月30日，双方到上海市杨浦区公证处（以下简称杨浦公证处）就上述合同办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。审理中，刘九妹、许某某确认仅收到528，000元银行汇款，但没收到郭某某以现金方式支付的72，000元。
2010年10月22日，郭某某（出借人、抵押权人、甲方）与许某某（借款人、抵押人、乙方）、刘九妹（抵押人的配偶）另行签订《房地产借款抵押合同》（合同载明签订日期为2010年10月16日），将上述600，000元债权债务的借款人变更为许某某，担保物由系争房屋变更为工农三村房屋。同日，双方到杨浦公证处就上述合同办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2010年10月28日，双方到杨浦交易中心办理了工农三村房屋的抵押登记，并于隔日注销了2010年9月28日设定于系争房屋上的抵押登记。
2010年10月26日，刘九妹（借款人、抵押人、乙方）、许某某（抵押人的配偶）与林嵘（出借人、抵押权人、甲方）签订《房地产借款抵押合同》，约定：乙方以其合法拥有的上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋以不转移占有的方式抵押给甲方，作为乙方向甲方借款的担保，并支付合同约定的利息和相关费用；抵押房地产权利价值1，200，000元（协商价），借款金额850，000元，借款用途经商，期限为2010年10月26日起至2010年12月25日止；利息按月计算，不足一月，按一月计算，月利率为1.62%；本合同签订之3个工作日内，双方至房地产登记部门申请办理房地产抵押登记，申领《房地产其他权利证明》；抵押期间，乙方承诺对占管的房地产妥善保管，负有维修、保养，保证完好无损的责任，由此产生的一切费用由乙方承担，乙方有义务配合甲方的监督、检查；若乙方逾期不履行或不完全履行还款义务，则甲方有权依法处分上述抵押房产以清偿债务；抵押人配偶对抵押上述房产无异议，上述借款为乙方和其配偶的共同债务，如出现法院强制执行情形，则自愿接受强制执行。同日，双方到杨浦公证处就上述《房地产借款抵押合同》办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2010年10月29日，双方到杨浦交易中心办理了系争房屋的抵押登记。审理中，刘九妹、许某某确认仅收到748，000元银行汇款，但未收到现金方式支付的102，000元。
2011年7月15日，刘九妹、许某某共同向郭某某借款550，000元，以系争房屋作为抵押物，并在《借款条》和《收款条》上签名。该两份字据载明：许某某、刘九妹向郭某某借款550，000元，借期自2011年7月15日到2011年9月14日；收现金240，000元，收转账310，000元。同日，双方到杨浦交易中心办理了抵押登记。审理中，刘九妹、许某某确认仅收到310，000元银行汇款，但未收到现金方式支付的240，000元。
2011年7月15日，刘九妹、许某某（委托人）与林嵘（受托人）签订《委托书》，载明：委托人（许某某、刘九妹）系夫妻，共有坐落在上海市工农三村XXX号XXX室及上海市国顺路XXX弄XXX号XXX室房地产，由于委托人无法亲自办理上述房地产出售事宜，故委托林嵘为代理人，办理如下事项；代为办理上述房地产提前还贷并签订相关文件、代为领取房地产抵押权证、领取退保费并办理注销抵押登记事宜；代为签订所售房地产的房地产买卖合同；代为办理相关公证事宜；代为向有关房地产交易管理、登记部门办理该房地产的产权转移登记手续；代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；代为收取所售房地产的房价款；代为办理所售房地产的交付事宜及物业变更手续；代理人在代理权限内签署的一切法律文书本委托人均予以认可，并享受或承担由此而引起的权利和义务；委托期限自签署之日起至2012年6月底止。同日，双方至杨浦公证处就上述《委托书》办理了公证。
2011年2月28日，许某某归还林嵘174，000元；2011年3月28日，刘九妹归还林嵘200，000元；2011年5月10日，许某某归还林嵘87，000元；2011年5月26日，许某某归还林嵘43，500元；2011年7月1日，许某某归还林嵘43，500元；2011年9月6日，许某某归还林嵘87，000元；上述还款均汇入林嵘银行账户，总计635，000元。此后，刘九妹、许某某未继续还款，林嵘遂与郭某某协商，郭某某将其对刘九妹、许某某享有的债权1，150，000元转让给林嵘。
2012年2月15日，林嵘作为刘九妹的委托代理人（卖售人、甲方）与展芽公司（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积57.36平方米，房地产转让价款为900，000元；在2012年4月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；房款一次付清。林嵘作为卖售人刘九妹的代理人和买受人展芽公司的法定代表人在合同上签章。2012年3月6日，系争房屋权利人由刘九妹变更为展芽公司，但该房屋依然由刘九妹对外出租并收取租金。
2012年7月11日，展芽公司将系争房屋、工农三村房屋与上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室、上海市杨浦区双辽支路XXX弄XXX号XXX室等共计四套房屋一并抵押给兴业银行，作为向兴业银行借款3，000，000元的还款担保，并办理了抵押登记。2013年7月16日，展芽公司将系争房屋、工农三村房屋及上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室房屋等共计三套房屋共同抵押给刘慧慧，作为向刘慧慧借款2，000，000元的还款担保，并办理了抵押登记。
审理中，谢某某作为刘九妹证人出庭作证，陈述称：因树炀公司需要资金，经与许某某协商，许某某同意将其与刘九妹两人的房屋拿出来抵押，由树炀公司负责还款；刘九妹、许某某与林嵘等签订借款抵押合同后，谢某某前后收到140多万元，均是通过银行转账收到，树炀公司通过刘九妹、许某某两人先后还了100多万元，后因利息太高，公司没有能力继续还款。
审理中，郭某某来院陈述称：郭某某于2010年9月左右借给刘九妹、许某某600，000元，2011年7月左右再次借给该两人550，000元，两次借款均办理了抵押登记，借款以转账和现金方式支付给刘九妹、许某某，但此后两人均未还款；后郭某某将两笔债权均转让给朋友林嵘，林嵘支付郭某某1，150，000元。
以上事实，有《房地产借款抵押合同》、（2010）沪杨证经字第3734号公证书、（2010）沪杨证经字第4029号公证书、（2011）沪杨证字第2467号公证书、《借款条》、《收款条》、《上海市房地产买卖合同》、销售不动产统一发票、上海市房地产登记信息、上海市房地产登记簿、中国工商银行个人业务凭证、谢某某证人证言、郭某某谈话笔录及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，代理人在代理权限范围内代理被代理人与自己进行民事行为，系双方代理行为。在这种民事行为中，代理人既是代理行为中的代理人，又是第三人，违背了代理人必须以被代理人的名义与第三人进行民事行为的基本规则，系属滥用代理权之行为。在系争房屋买卖中，被告林嵘既系原告的代理人，又系展芽公司的法定代表人，其同时作为买卖双方签订合同的行为系双方代理，显属不当。审理中，被告林嵘称房屋过户给被告展芽公司业经原告同意，以及被告展芽公司已付清房款，但均未举证加以证明。被告林嵘作为原告的代理人以明显低于市场价的价格出售系争房屋，损害了原告的利益，违背了善良管理人的义务，事后亦未获得原告追认，故其双方代理行为当属无效。买卖合同对房屋交付事宜未作约定，系争房屋过户后仍由原告使用至今。综上，原告要求确认系争房屋买卖合同无效，本院可予支持。
房屋买卖合同无效并不影响抵押借款民事行为的效力，被告展芽公司向兴业银行和刘慧慧借款，理应承担还款义务。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因系争房屋上设立有第三人兴业银行及刘慧慧为权利人的抵押，故待该两项抵押涤除后，系争房屋产权再行恢复登记至原告名下。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告刘九妹与被告上海展芽石业有限公司就上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告上海展芽石业有限公司应于本判决生效之日起十日内涤除设定于上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋上的第三人兴业银行股份有限公司上海淮海支行银行借款抵押；
三、被告上海展芽石业有限公司应于本判决生效之日起十日内涤除设定于上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋上的第三人刘慧慧借款抵押；
四、上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押登记涤除后十日内，被告上海展芽石业有限公司协助原告刘九妹办理上述房屋产权变更登记至原告刘九妹名下的手续。
本案诉讼费人民币12，800元，由被告林嵘负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 莹
代理审判员 金 玮
人民陪审员 陈陇生
二〇一四年一月七日
书 记 员 袁甄乙
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。