浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖长太民初字第301号
原告（反诉被告）：陈水荣。
委托代理人：刘明明，浙江兴长律师事务所律师。
委托代理人：肖夏玲，浙江兴长律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：上海家得利超市有限公司，住所地上海市文定路208号4幢5楼。
法定代表人：郑知求，董事长。
委托代理人：黄山，公司员工。
委托代理人：蔺凯，公司员工。
原告（反诉被告，以下简称原告）陈水荣与被告（反诉原告，以下简称被告）上海家得利超市有限公司（以下简称家得利公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年7月17日向本院起诉后，由审判员陈烨独任审判，于2015年8月25日公开开庭进行审理，原告陈水荣的委托代理人刘明明，被告家得利公司的委托代理人蔺凯到庭参加诉讼。后被告家得利公司在审理期内提出反诉，本院受理后，依法组成合议庭合并审理，并于2015年12月8日公开开庭审理，原告陈水荣委托代理人刘明明，被告家得利公司的委托代理人黄山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈水荣诉称，原告自有位于长兴县仓前二街49、51号营业房两层，面积为248.64平方米，产权证号为：00020781。2012年4月15日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将自有营业房出租给被告经营超市，合同中对租期、租金等事项作了详细约定。租金要求为先交租后使用，至2015年7月，被告应支付租金2026000元，然被告仅支付835000元，尚欠1191000元未付。现原告为维护其自身合法权益，特诉至法院，请求判决：1、被告立即支付租金1191000元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告家得利公司辩称，1、被告已于2014年2月17日向原告发出了解除合同的通知函，要求解除双方租赁合同，根据合同法规定，原告未提出异议，所以双方的租赁合同已解除；2、被告在解除合同后已经将所有的商品从店内搬出，被告在撤出之前已将租金支付到2015年7月30日，所以其认为无需再向原告支付租金；3、其对原告提出的租金有异议。
被告家得利公司反诉称，2012年4月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告位于长兴县仓前二街49、51号1-2层的营业房。合同签订后，被告按约向原告支付了租金，并租赁使用该营业房。但被告在经营过程中发现，该营业房周边基础设施出现了严重滞后和老化，导致被告的经营活动受到很大影响，继续经营预计将出现严重亏损，故被告为避免损失，曾致函原告，要求解除《房屋租赁合同》，并已将主要物品进行搬离。被告认为，双方《房屋租赁合同》签订后，合同履行的外部环境已发生重大变化，继续履行合同对于被告成本过高，故合同在客观上已无法继续履行，现其为维护其合法权益，特诉至法院，请求判决：1、判令解除反诉原告与反诉被告于2012年签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告立即配合搬离租赁物交接手续；3、反诉被告承担本案全部诉讼费用。
原告陈水荣反诉辩称，1、其认为被告的反诉请求既没有事实依据，也没有法律依据，请求法院予以驳回；2、被告反诉的行为事实上也认可了至今为止原、被告之间的租赁合同仍未解除。
原告陈水荣为证明自己的主张，向本院提交以下证据材料：1、房屋租赁合同一份及房产证两份，证明原告将自有房屋出租给被告的事实；2、2015湖长矿民初字第7号民事判决书一份，证明与本案类似的情形，长兴县人民法院已作出过判决，根据同案相应的原则，请求本院作出公正的判决。
被告家得利公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据材料：1、房屋租赁合同一份及解除函，证明其已在2014年2月17日向原告发出要求解除房屋租赁合同的函件，其是根据双方租赁合同的第9.2.1条行使解除权的；2、电子银行回单一份，证明在2014年1月28日，其向原告转账285000元，根据合同约定是提前支付半年租金，实际上被告只使用房屋到2014年2月17日，其余部分为违约赔偿金；3、补充协议复印件一份，证明双方租赁期限实际从2012年8月1日开始计算。
上述证据经原、被告质证，被告对原告提交证据1的真实性没有异议，但对证明目的有异议，其认为根据双方租赁合同的约定，被告可以行使单方解除权，并且被告支付了相应的违约金后，就可以解除合同；对原告提交证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告后来和原告提交的法律文书中的当事人已调解结案，该判决书并未生效。
原告对被告提交的证据1中的租赁合同无异议，但对证明目的有异议，其认为被告并不享有单方解除权，并且合同中有约定，原、被告双方均不得提出单方解除合同，对解除函也有异议，认为即使原告收到解除函，也不意味着就同意双方解除合同；对被告提交证据2有异议，认为该款项的支付就是租金，不存在支付违约金的事实；对被告提交证据3无异议，其认可租赁期限从2012年8月1日开始计算。
本院对原、被告提交的证据审查后认为，原告提交的证据1可证明原、被告之间的房屋租赁关系，对该组证据，本院予以采信；原告提交的证据2，该法律文书与本案并无关联，且该案最终系被告与案外人调解结案，对该组法律文书，本院不予采信。
被告提交的证据1，该租赁合同可证明原、被告双方之间的房屋租赁关系，但该租赁合同中并无被告可单独解除合同的条款，对原告以该租赁合同证明被告享有单方解除权的意见，本院不予采信，该组证据中的解除函系被告单方发出，并未得到原告认同，对此，本院不予采信；被告提交证据2，该组证据可证明被告已支付的租金，但并不能证明双方租赁合同解除，该款项中包含违约金，对被告的该项证明目的，本院不予采信；被告提交证据3可证明原、被告双方房屋实际起租时间，本院予以采信。
依据上述采信的证据，并结合到庭当事人的陈述，本院查明本案事实如下：2012年4月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，原告将其所有的座落于长兴县仓前二街49、51号1-2层，面积为248.64平方米的商场及其他相应附属设施及场地租赁给被告，双方约定租赁期限为8年。租金自第一年550000元起逐年递增。在该租赁合同的第3.2条中对租金的支付方式及时间约定为“租赁采取先付后租的原则，租赁费用每6个月缴纳一次，乙方（被告）每次支付当年租赁费用的50%。乙方（被告）于每次付款到期日前30天，依据甲方（原告）提供的税务发票，向甲方（原告）缴付下6个月的租金。”。2012年8月1日，原、被告双方又签订补充协议一份，双方约定租赁日期从2012年8月1日-2020年7月21日。其他原租赁合同中约定的条款不变。2014年2月17日，被告发函给原告，以经营困难、亏损严重为由，要求解除双方签订的租赁合同，原告未予认可。截止目前，被告已支付了租金1120000元，尚结欠租金906000元未付，故引发本案诉讼。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同和补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。本案的焦点在于原、被告双方签订的房屋租赁合同是否已经解除、被告是否享有单方解除房屋租赁合同的权利。原、被告双方签订的房屋租赁合同中第7.2（a）条明确约定，“未经协商，任何一方不得单方面随意提出解除本合同，因本合同约定的解除条件出现时而解除的除外。”，从该条款看，原、被告双方自协议签订后，双方均应遵守合同约定，履行各自义务，除非合同约定解除条件出现，否则均不得解除合同。同时在该份合同第七条对合同终止的情况予以了明确的约定即“a、本合同租赁期限届满时。b、如果任何一方违反本合同任何条款，守约方应有权在违约行为发生后超过三十日违约方未进行补救的情况下，或违约行为无补救可能时，通知解除和终止合同。c、由于不可抗力因素导致其中乙方（被告）无法履行其义务长达六个月或者更长时间，或由于政府机构的任何法律、法规致使本合同的执行已失去实际的商业可行性（如市政改造、道路拓宽等因素造成无法正常营业），乙方（被告）有权终止本合同。d、在任何情况下，倘若整个租赁物业遭到甲方（原告）原因造成的破坏或变得不适于使用，并且未能在破坏或损坏发生后的三十日内得到维修或者修复，则乙方（被告）有权终止本合同。”，从该合同条款来看，租赁合同的解除有明确的约定，被告在2014年2月17日发送给原告的解除合约函中列举的“由于各种原因，该门店的经营一直处于亏损状态，且亏损严重，我司高层经过讨论决定对该店进行歇业”的理由不符合双方合同中对合同解除的约定，被告租赁原告的房屋开设超市，本身就是经商行为，赢利或是亏损，均属经营过程中的正常情形，假设产生亏损就单方提出解除租赁合同的意见，不仅不符合双方合同约定，同时也不符合正常的商业习惯。另被告辩称根据合同第9.2.1条即“当甲方（原告）完全履行了自己的义务，而乙方（被告）单方面提出解除合同的，则乙方（被告）赔偿甲方（原告）相当于当年的三个月租赁费用的损失”，被告辩解称该条款赋予了被告单方解除合同的权利。本院认为，合同的条款文义的理解应根据合同的目的、通常理解以及结合合同上下文进行综合认定，原、被告双方签订的租赁合同中明确排除了任何一方无故单方解除合同的权利，并且就合同可行终止予以了明确的规定，现被告提出以合同的某一条款认为其享有单方解除权的辩解意见，明显与合同的目的与合同其他约定的条款不符，本院认为，被告以该条款行使单方解除权不符合双方合同约定及法律规定，本院不予支持，故对被告的本案中提出的反诉请求，本院不予支持。根据原、被告双方签订的房屋租赁合同及补充协议，被告自2012年8月1日起至2015年7月31日应支付原告租金1724000元（2012年8月1日-2013年7月31日为550000元，2013年8月1日-2014年7月31日为570000元，2014年8月1日-2015年7月31日为604000元），另根据合同中对租金支付时间的约定，租金实行“先付后租”的形式，租赁费用每6个月缴纳一次，乙方（被告）每次支付当年租赁费用的50%。乙方（被告）于每次付款到期日前30天，依据甲方（原告）提供的税务发票，向甲方（原告）缴付下6个月的租金，根据上述合同约定，被告应在2015年8月1日前支付2015年8月1日-2016年1月30日的6个月租金，即302000元，根据上述付款约定，截止目前，被告共应支付原告租金2026000元，现被告仅支付租金1120000元，尚结欠租金906000元未付，对上述部分租金，本院予以支持，对原告提出的超出部分租金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告上海家得利超市有限公司支付原告陈水荣租金906000元，限于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告陈水荣其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告上海家得利超市有限公司提出的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉部分受理费15519元，财产保全费5000元，合计人民币20519元，由原告陈水荣承担4919元；由被告上海家得利超市有限公司承担15600元。本案案件反诉部分受理费40元，由被告上海家得利超市有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。（上诉案件受理费应在提交上诉状时预交。上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 陈烨
代理审判员 黄敏
人民陪审员 洪波
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 许玲