上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终10628号
上诉人(原审被告)：陆静文，女，1966年12月1日出生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人(原审被告)：沈冬园，男，1963年12月5日出生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人(原审被告)：沈腾俊，男，1990年9月13日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：陆静文(沈腾俊之母)，身份情况同前。
被上诉人(原审原告)：上海良城物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：沈杰，执行董事。
委托诉讼代理人：冯兢，上海德载中怡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孔繁昊，上海德载中怡律师事务所律师。
上诉人陆静文、沈冬园、沈腾俊因与上海良城物业管理有限公司(以下简称“良城公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初13482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陆静文、沈冬园、沈腾俊上诉请求：1、撤销一审判决；2、由良城公司承担诉讼费用。事实和理由：其是保留私房产权安置，没签过任何商品房买卖合同，不能认定其翔殷四村的房子为商品房，良城公司要按照商品房的标准收取物业管理费是不合法、不合理的。
良城公司辩称：不同意陆静文、沈冬园、沈腾俊的上诉请求，一审认定事实和适用法律都正确，应予维持。
良城公司向一审法院起诉请求：陆静文、沈冬园、沈腾俊支付自2003年12月1日起至2016年3月31日止的物业费人民币(以下币种均为人民币)23,665.26元。
一审法院认定事实：上海市杨浦区翔殷四村XXX号XXX室房屋产权人为陆静文、沈冬园、沈腾俊，建筑面积为116.12平方米。
上海市杨浦区五角场镇360街坊第一业主大会与上海中星(集团)良城物业有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由良城公司为翔殷四村小区提供物业服务，委托管理期限为两年，自2002年5月1日起至2004年4月30日止。该合同第十三条约定，翔殷四村二期(商品住房)按物价局核定标准收取，2003年7月22日杨浦区物价局出具《上海市物业管理服务费价目表》约定高层管理费(含保安、保洁费)0.64元/平方米·月；多层管理费(含保安、保洁费)0.54元/平方米·月；房屋设备运行费0.26元/平方米·月，按实结算；电梯、水泵运行费按0.55元/平方米·月……。
上海市杨浦区五角场镇360街坊第一业主大会与上海中星(集团)良城物业有限公司续签《物业管理服务合同》，由良城公司为陆静文、沈冬园、沈腾俊所在小区提供物业管理服务自2005年1月1日起至2007年12月30日止，该合同补充条款附件一约定，商品房立项的产权房物业管理费的收取标准按照杨浦区物价局核定标准收取，高层管理费(含保安、保洁费)0.64元/平方米·月；多层管理费(含保安、保洁费)0.54元/平方米·月；房屋设备运行费0.18元/平方米·月，按实结算；电梯、水泵运行费按0.55元/平方米·月……。
之后，上海市杨浦区五角场镇360街坊第一业主大会与良城公司续签《物业管理服务合同》，约定由良城公司继续为翔殷四村小区提供物业服务，委托管理期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。合同附件一约定，商品房物业服务费用收取标准为：高层住宅建筑面积1.37元/平方米·月，收费标准含管理费、保洁保安费、设备运行费、电梯运行费。
2014年4月1日，上海市杨浦区五角场镇360街坊第一业主大会、上海市杨浦区五角场镇翔殷新村居民委员会出具《证明》：民星家园(翔殷四村XXX-
XXX号)，从2003年入住至今一直由良城公司实施物业管理服务。期间，物业公司对欠费住户(物业服务费)利用黑板提示、电话联系、上门催缴、诉前调解等形式进行催缴，特此证明。
2014年11月20日，上海市杨浦区五角场镇360街坊第一业主大会出具《情况说明》，证明：本小区自2002年五月以来至今一直由良城公司提供物业服务……在该期间，因业主委员会改选等原因致使部分服务期间未签订书面的《物业服务管理合同》，但双方事实上一直根据《物业服务管理合同》的约定履行合同义务。因此，包括争议解决条款在内的《物业服务管理合同》在无书面约定的服务期间内对良城公司及业主大会均有法律约束力。
2015年3月4日，良城公司向陆静文、沈冬园、沈腾俊发送《律师函》，催缴自2003年12月至2014年12月拖欠的物业服务费。送达回执显示该律师函于2015年3月10日被退回。
一审审理中，陆静文、沈冬园、沈腾俊提供了《房屋拆迁保留私房安置协议》，显示2002年3月25日，上海杨浦建设(集团)有限公司作为甲方及拆迁人与乙方史翠银、沈冬园订协议约定，乙方原居住上海市杨浦区民星路东史家桥15号私房拆迁，甲乙双方同意互换房屋产权，按互换房屋面积、质量结算差价，甲方以翔殷四村XXX号XXX室新建房屋换给乙方。协议第四条约定，乙方换得房屋属私有……乙方凭本协议向房产登记发证机关申领房屋所有权证……。
一审另查：1、良城公司名称原为上海中星(集团)良城物业有限公司，于2008年12月1日名称变更为现名。2、2003年12月至2016年3月期间，陆静文、沈冬园、沈腾俊所在翔殷四村小区一直由良城公司提供物业服务，但陆静文、沈冬园、沈腾俊未向良城公司支付自2003年12月1日至2016年3月31日止的物业费。3、2003年12月3日，包括系争房屋在内的大产证通过核准，备注栏标明房屋性质为新建商品房。
一审法院认为：良城公司根据《物业管理服务合同》已履行了提供物业服务的义务，陆静文、沈冬园、沈腾俊在享受物业服务的同时，理应履行支付物业费的义务。陆静文、沈冬园、沈腾俊辩称应参照本市售后公有住宅的收费标准支付物业服务费，但其提供的证据不能证明其主张，相反，良城公司提供系争房屋大产证证明其新建商品房性质，故对陆静文、沈冬园、沈腾俊该辩称法院不予采纳。关于本案诉讼时效问题，上海市杨浦区五角场镇360街坊第一业主大会、上海市杨浦区五角场镇翔殷新村居民委员会出具的《证明》显示良城公司自2003年至2014年4月1日通过多种方式对欠费住户进行催缴。2015年，良城公司发送律师函向陆静文、沈冬园、沈腾俊催缴所欠物业费，可见良城公司一直在积极地向陆静文、沈冬园、沈腾俊主张其权利，故对陆静文、沈冬园、沈腾俊诉讼时效的抗辩法院不予采纳。判决：陆静文、沈冬园、沈腾俊应于判决生效之日起十日内向良城公司支付上海市杨浦区翔殷四村XXX号XXX室房屋自2003年12月1日起至2016年3月31日止的物业服务费23,665.26元。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费196元(已减半收取)，由陆静文、沈冬园、沈腾俊负担。
本院二审期间，上诉人陆静文方提交了两份新证据，第一份为翔殷新村居委会于2016年10月31日出具的补充说明，内容为：其2014年4月1日出具的关于良城公司从2003年起利用各种方式催讨物业费的证明中不包括翔殷四村XXX号至41号中的拆私还私、保留私房产权的形式，安置在翔殷四村(113)幢39号的动迁业主，陆静文方想要以此证明良城公司没有向其催讨过物业费。良城公司认为上述证据的合法性存疑，也不认可其真实性。具体而言，首先：补充说明中的内容不符合常理，物业公司催讨物业费时不可能在黑板上写明催缴范围不包括39号，也不可能不与39号联系，其催缴方式没有差异化；其次：该补充说明产生于2016年10月31日，当时一审法院相关诉讼已结束，该补充说明可能是在居委会受到集体施压的情况下作出，因此对相关事实的描述含糊不清。本院认为陆静文方提供该证据超过了法定举证期限，客观性、关联性存疑，也不足以否定2014年4月1日翔殷新村居委会出具的《证明》证明力，故不予采信。陆静文方提供的第二份新证据为良城公司与案外人就物业管理合同争议申请过仲裁，后来又撤诉，想要证明良城公司理亏。良城公司确认该证据的真实性，但不认可陆静文方的证明事项，撤回仲裁的理由是双方争议正在协商，不是理亏。本院认为该证据与本案无关，不予采信。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：依法成立的物业管理合同关系受法律保护。根据上海市杨浦区五角场镇360街坊第一业主大会与良城公司签订的的物业管理服务合同以及该业主大会出具的相关情况说明，自2002年5月起一直由良城公司对包括陆静文方房屋在内的翔殷四村XXX-
XXX号房屋进行物业管理服务，陆静文方在享受服务同时理应支付物业费。鉴于良城公司提供的包括陆静文方房屋在内的大产证可证明系争屋的性质为新建商品房，良城公司按物价局核准的商品房物业费标准要求陆静文方支付拖欠的物业管理费，并无不当。陆静文方上诉认为其属拆私还私、保留私房产权安置，应参照售后公房的收费标准支付物业服务费，缺乏事实及法律依据，不予采信。
综上所述，陆静文、沈冬园、沈腾俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币392元，由陆静文、沈冬园、沈腾俊负担。
本判决为终审判决。
审判长 王怡红
审判员 顾文怡
审判员 王疆中
二〇一七年一月十一日
书记员 张婷婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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