广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民二终字第319号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陆建强，男，1972年2月7日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人:刘奕庭，广东奥纪律师事务所律师。
委托代理人：王鑫，广东奥纪律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄朝好，男，1968年2月19日出生，壮族，住广东省中山市。
委托代理人:冯兆演，广东广中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄高进，男，1969年1月16日出生，壮族，住广西壮族自治区横县。
委托代理人:冯兆演，广东广中律师事务所律师。
上诉人陆建强因与被上诉人黄朝好、黄高进合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法张民二初字第345号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：黄朝好、黄高进向中山火炬开发区五星股份合作经济联合社（以下简称五星经联社）租赁商铺一间及集体土地使用权一宗用于经营餐饮业，并在租赁的土地上搭建有一批临时性的建筑物（以下简称涉案搭建建筑物）作为饭店用房。上述商铺由五星经联社构筑，并具有报建手续；而涉案搭建建筑物则无报建手续。2012年3月15日，黄朝好、黄高进与陆建强签订转让合同，主要约定：黄朝好、黄高进将其向五星经联社承租的商铺、土地及自己搭建的建筑物及饭店设备转让给陆建强，转让价格为50万元；陆建强应当在2012年9月15日前支付20万元，余款30万元应当在2013年3月15日前付清。转让合同签订后，黄朝好、黄高进将其租赁的一间商铺及涉案搭建建筑物、饭店设备等全部移交给陆建强，陆建强于2012年3月15日向黄朝好、黄高进出具欠据一份，确认欠黄朝好、黄高进转让款50万元。陆建强向黄朝好、黄高进支付了转让款15万元，余款35万元陆建强尚未支付。2013年7月8日，陆建强将黄朝好、黄高进诉至原审法院，称所获得的商铺未进行规划报建，没有取得产权证书，致使其无法合法、正常经营，违反合同约定，请求判令：1.确认陆建强与黄朝好、黄高进签订的转让合同于2013年4月27日解除；2.黄朝好、黄高进返还陆建强支付的转让款15万元；3.黄朝好、黄高进赔偿陆建强损失12560元；4.本案诉讼费用由黄朝好、黄高进负担。原审诉讼中，陆建强以转让合同关于转让未经报建的涉案搭建建筑物的内容违反行政法规强制性规定为由，将第一项诉讼请求变更为：确认陆建强与黄朝好、黄高进签订的转让合同无效。黄朝好、黄高进则认为陆建强未按照合同约定向其支付转让款余款35万元，向原审法院提起反诉，请求判令：1.陆建强向黄朝好、黄高进支付转让金35万元；2.陆建强向黄朝好、黄高进支付经济损失补偿费35万元；3.本案诉讼费用由陆建强负担。
另查明：2012年3月19日，陆建强与五星经联社签订租赁合同和铺位出租合同各1份，约定由陆建强向五星经联社租赁上述土地使用权及商铺。根据陆建强的申请，原审法院委托了中山市执信资产评估事务所（以下简称执信评估所）对转让合同指向的标的物的价值进行了评估，2014年7月15日，执信评估所向原审法院出具资产评估报告书，认定：1.涉案搭建建筑物的价值为393919.5元；2.饭店设备的价值为26525元；以上两项合计420444.5元（393919.5元+26525元）。
再查明：黄朝好、黄高进在原审中主张，转让合同的标的为饭店的承包经营权和饭店设备的所有权。2014年10月15日，原审法院到案涉土地及商铺现场调查时发现，陆建强已丧失了对案涉商铺及土地、饭店设备的占有，涉案搭建建筑物已灭失，饭店设备下落不明。陆建强在原审庭审中亦明确向原审法院表示，无法再向黄朝好、黄高进返还根据转让合同占有的财产。黄朝好、黄高进主张，如果合同无效，在陆建强无法返还原物的情况下，应当按照50万元的折价向其返还财产价值。
案经原审法院审理认为：本案争议的焦点问题在于：1.陆建强与黄朝好、黄高进签订转让合同之标的为何；2.转让合同是否有效；3.若转让合同无效，法律后果如何。根据已查明的事实，对上述焦点问题作如下分析论证：（一）陆建强与黄朝好、黄高进签订转让合同第一条有如下约定，合同转让的内容为黄朝好、黄高进与五星经联社承租的商铺、土地及自己搭建的建筑物及饭店设备。由此可见，上述转让合同至少包含了四项转让标的：1.商铺的租赁经营权；2.土地的租赁使用权；3.涉案搭建建筑物的所有权；4.饭店设备的所有权。而实际上，上述四项标的指向的标的物构成了黄朝好、黄高进经营饭店的基本场所和设备，整个合同的目的即是为了转移饭店的经营权及相关的建筑物和设备给陆建强继续经营。综上，法院认定，转让合同的标的为两个部分：1.饭店的承包经营权；2.涉案搭建建筑物的权利及饭店设备的所有权。（二）经过评估机构的评估认定，涉案搭建建筑物及饭店设备的价值为420444.5元，构成了整个转让合同价款50万元的绝大部分，是转让合同的主要内容。而涉案搭建建筑物未向规划部门办理报建手续，搭建行为违反行政法规强制性规定，涉案搭建建筑物为违章建筑。黄朝好、黄高进与陆建强签订的转让合同之主要内容为转移违章建筑物。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列行为之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规强制性规定；……”的规定，黄朝好、黄高进与陆建强签订的上述转让合同因主要内容违反行政法规强制性规定应归于无效。（三）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效和被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故此，陆建强应当向黄朝好、黄高进返还其占有的财产即涉案搭建建筑物和饭店设备，黄朝好、黄高进则应当向陆建强返还其收取的转让款15万元。现陆建强因自身原因已丧失对涉案搭建建筑物及饭店设备的占有，无法返还涉案搭建建筑物、饭店设备等，应当依法折价返还给黄朝好、黄高进。根据资产评估报告书的认定，涉案搭建建筑物及饭店设备的价值共计为420444.5元。综上，因双方互负返还价款的义务，两相抵扣之后，陆建强仍应当向黄朝好、黄高进返还价款270444.5元（420444.5元-15万元）。另外，因转让合同无效，对于陆建强基于违约责任提出的诉求，不予支持；同理，对于黄朝好、黄高进基于违约责任提出的诉求，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认陆建强与黄朝好、黄高进签订的转让合同无效；二、陆建强于判决生效之日起七日内向黄朝好、黄高进返还270444.5元；三、驳回陆建强其他的诉讼请求；四、驳回黄朝好、黄高进其他的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3551元，由黄朝好、黄高进负担；反诉案件受理费5400元，由陆建强负担4320元，黄朝好、黄高进负担1080元。评估费10770元，由陆建强负担5385元，黄朝好、黄高进负担5385元。
上诉人陆建强不服原审判决，向本院上诉称：（一）原审法院认定涉案搭建建筑物为违章建筑，故涉案搭建建筑物应被立即拆除，无须返还，亦无价值，转让合同因主要内容违反行政法规强制性规定应归于无效。原审法院要求陆建强折价返还给黄朝好、黄高进，系变相承认了涉案搭建建筑物的价值，前后观点明显矛盾，属认定事实不清，适用法律不当。（二）涉案搭建建筑物未向规划部门报建，属违章建筑，且无房产证及土地证，故涉案搭建建筑物存在产权瑕疵且随时可能被执法机关拆除，资产评估报告书没有考虑该实际情况，其评估结论不成立。资产评估报告书不能作为涉案搭建建筑物、饭店设备的价值认定依据。（三）涉案搭建建筑物系黄朝好、黄高进自行搭建，其在明知并故意隐瞒涉案搭建建筑物没有办理相关报建手续、属违章建筑的情况下，以50万元的高价转让给陆建强，黄朝好、黄高进主观恶意，存在明显过错，应向陆建强返还已付款项并赔偿损失。丧失对涉案搭建建筑物及饭店设备的占有非因陆建强所致。陆建强未收到以五星经联社的任何书面或口头通知，对他人占有涉案搭建建筑物及饭店设备不知情。综上，请求：1.撤销原审判决第二项、第三项，改判黄朝好、黄高进向陆建强返还转让款15万元并赔偿损失12560元；2.一、二审诉讼费、评估费由黄朝好、黄高进负担。二审诉讼中，陆建强明确上诉请求为：撤销原审判决第二项、第三项，改判支持陆建强的诉讼请求，驳回黄朝好、黄高进的反诉请求。
被上诉人黄朝好、黄高进答辩称：（一）转让合同有效。转让合同的标的物是饭店的承包经营权、土地及商铺的租赁权、饭店设备的所有权、涉案搭建建筑物的所有权。除涉案搭建建筑物的所有权存在争议外，其他标的物均可转让，涉案搭建建筑物是否因没有报建而成为违章建筑还没有定性，没有报建可以补办，相关法律、行政法规没有规定没有报建的建筑物不得转让，因此，原审以涉案搭建建筑物没有报建为由认定涉案搭建建筑物为违章建筑是错误的，原审据此认定转让合同无效也是错误的。（二）如果转让合同有效，陆建强无权要求返还已付款15万元，并应继续履行合同义务，支付剩余款项35万元。（三）陆建强在原审诉讼中申请评估，对资产评估报告书的真实性、合法性无异议，对评估内容无异议，故陆建强关于资产评估报告书不能作为涉案搭建建筑物及饭店设备的价值认定依据的上诉主张不成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人陆建强、被上诉人黄朝好、黄高进在二审期间均没有提供新证据。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明：涉案搭建建筑物为砖木结构建筑物684.34平方米、简易结构建筑物115.47平方米。
陆建强于2013年1月25日分别向严家仿、陈学科各支付了解除劳动合同补偿金6280元。
二审诉讼中，陆建强确认：1.从2013年1月起，其不再向五星经联社交纳承租的土地及商铺的租金，其不清楚五星经联社何时收取土地及商铺；2.资产评估报告书出具后，其没有对涉案搭建建筑物及饭店设备的评估价提出异议，也没有申请重新评估。本院向陆建强本人询问涉案搭建建筑物是谁拆除的，陆建强本人称不清楚，且称其发现涉案搭建建筑物被拆除后没有向五星经联社主张权利。本院于2015年10月28日致函执信评估所，要求该所补充说明涉案搭建建筑物所需建筑材料费用为多少（该费用仅指购买建筑材料所需的费用，不包括施工费、人工费等费用），该所于2015年11月2日复函本院称：对建筑物的评估，一般是根据评估对象建筑结构的本地建筑工程造价作为重置成本，并结合现场勘查的成新率进行估算，不会对建筑材料或者人工费进行分项评估，故无法提供购买建筑材料费用。
本院认为：本案是合同纠纷。结合双方诉辩意见，本案的争议焦点是：一、转让合同的标的是什么，转让合同是否有效；二、若转让合同无效，陆建强的本诉请求是否支持，黄朝好、黄高进的反诉请求是否支持。
关于焦点一。根据转让合同“黄朝好、黄高进将其向五星经联社承租的商铺、土地及自己搭建的建筑物及饭店设备转让给陆建强”之约定，转让合同的标的为商铺及土地的承租权、涉案搭建建筑物的所有权、饭店设备的所有权。执信评估所的资产评估报告书认定涉案搭建建筑物价值393919.5元，饭店设备价值26525元，合计420444.5元，结合转让合同标的的整体转让价格为50万元的事实，本院认定转让涉案搭建建筑物及饭店设备系转让合同的主要内容。根据《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日实施）第四十一条的规定“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。……建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续”，《村庄和集镇规划建设管理条例》（1993年11月1日实施）第三十七条的规定“在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准或者违反规划的规定进行建设，严重影响村庄、集镇规划的，由县级人民政府建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施；影响村庄、集镇规划，尚可采取改正措施的，由县级人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处以罚款。农村居民未经批准或者违反规划的规定建住宅的，乡级人民政府可以依照前款规定处罚”，黄朝好、黄高进未经有关部门审批擅自在中山市火炬开发区五星村搭建涉案搭建建筑物，违反上述法律、行政法规的强制性规定，涉案搭建建筑物为违章建筑。如前所述，转让涉案搭建建筑物及饭店设备是转让合同的主要内容，结合陆建强的合同目的是开饭店的事实，本院认定转让合同的标的不可分割，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列行为之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规强制性规定；……”，转让合同因转让涉案搭建建筑物违反法律、行政法规强制性规定而整体无效。
关于焦点二。如前所述，转让合同整体无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，双方应返还因转让合同取得的财产，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。经审查，一、关于返还财产问题。首先，黄朝好、黄高进应向陆建强返还已收取的转让款15万元。其次，陆建强应向黄朝好、黄高进返还涉案搭建建筑物及饭店设备，但涉案搭建建筑物已灭失，饭店设备已下落不明，则陆建强应折价补偿。关于饭店设备的补偿价格，应按执信评估所的资产评估报告书，认定为26525元。关于涉案搭建建筑物的补偿价格，应限于涉案搭建建筑物的建筑材料费用，而不包括人工费用。由于资产评估报告书认定的涉案搭建建筑物的价值393919.5元系包括建筑材料费用及人工费用的总和，执信评估所又明确表示无法对建筑材料费用及人工费用进行分项评估，无法认定建筑材料费用的金额，本院依法酌定建筑材料费用的金额。本院综合考虑以下几项因素：（1）涉案搭建建筑物为砖木结构建筑物684.34平方米、简易结构建筑物115.47平方米；（2）资产评估报告书认定的涉案搭建建筑物的价值393919.5元系重置价值乘以成新率的结果；（3）执信评估所出具资产评估报告书距今已逾一年；（4）涉案搭建建筑物为违章建筑，无报建手续；（5）涉案搭建建筑物灭失，与陆建强从2013年1月开始再没有向五星经联社交纳承租的土地及商铺的租金，存在一定的关联性。综上因素及结合本案的具体情况，现本院酌定涉案搭建建筑物的建筑材料费用为236351.7元（393919.5元×60%），与黄朝好、黄高进应返还的款项两相抵扣，陆建强尚应向黄朝好、黄高进返还款项112876.7元（26525元+236351.7元-150000元）。二、关于赔偿损失问题。陆建强明知涉案建筑物属违章建筑，仍聘请员工来经营饭店，陆建强应对其向员工支付解除劳动合同补偿金所产生的损失自行承担，无权向黄朝好、黄高进主张。原审法院驳回黄朝好、黄高进的其他诉讼请求，双方均未就此提出上诉，本院予以维持。
综上所述，上诉人陆建强的部分上诉理由成立，对该部分上诉请求，本院予以支持；其余部分予以驳回。原审判决认定基本事实清楚，但认定部分事实错误，判决结果部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2013）中一法张民二初字第345号民事判决第一项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2013）中一法张民二初字第345号民事判决第二项、第三项、第四项及诉讼费负担部分；
三、上诉人陆建强于本判决生效之日起七日内向被上诉人黄朝好、黄高进返还款项112876.7元；
四、驳回上诉人陆建强的其他诉讼请求；
五、驳回被上诉人黄朝好、黄高进的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费3551元，由被上诉人黄朝好、黄高进负担。一审反诉案件受理费5400元，由上诉人陆建强负担2028元，被上诉人黄朝好、黄高进负担3372元。评估费10770元，由上诉人陆建强负担5385元，被上诉人黄朝好、黄高进负担5385元。二审案件受理费7795元，由上诉人陆建强负担4731元，被上诉人黄朝好、黄高进负担3064元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李思刚
审 判 员 胡怡静
代理审判员 刘运充
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 谢 冰