北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第2279号
原告王加玲，女，1979年5月1日出生。
原告于淼，男，1978年11月14日出生。
二原告委托代理人王瑞，北京市中银律师事务所律师。
被告宋跃铭，男，1958年10月18日出生。
委托代理人杨福利，北京市阳光律师事务所律师。
被告北京金科兴源置业有限公司，住所地北京市昌平区小汤山大柳树村西北龙泉阁二层。
法定代表人刘宏兵，董事长。
委托代理人刘艳红，北京市中永律师事务所律师。
原告王加玲、于淼与被告宋跃铭、北京金科兴源置业有限公司（以下简称：金科公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告王加玲、于淼的委托代理人王瑞、被告宋跃铭及其委托代理人杨福利、被告金科公司的委托代理人刘艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王加玲、于淼诉称：原告系北京市昌平区小汤山镇金科帕提欧小区××号楼××单元×1、×2室房屋的业主。由于还要其他住房，原告并不是常住在上述房屋内。2014年7月，原告发现家中房顶漏水，导致天花板吊顶大面积脱落，壁纸剥落，家中财产严重受损，尤其是屋内陈设摆放的小叶紫檀家具被严重破坏。因房顶漏水，导致电线短路，冰箱内存放的肉类、海鲜、特别是海参全部变质。随后，原告积极与楼上×3室业主（被告宋跃铭）及房屋开发商（被告金科公司）进行沟通，要求修缮房屋并赔偿损失。但是，虽经原告一再催促，二被告均拒绝履行维修及赔偿责任。2014年8月13日，原告委托北京市营建律师事务所向二被告递送律师函，敦促各方在2014年8月30日前与原告就漏水维修机受损赔偿进行磋商并达成解决方案。但是，至今，上述漏水问题仍未解决。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、二被告向原告支付房屋（北京市昌平区小汤山镇金科帕提欧小区××号楼××单元×1、×2室）的天花板吊顶和墙纸的修缮费用25116元；2、二被告赔偿因房屋漏水给原告造成的各项经济损失合计69299.63元，包括财产损失52528元、家具保养费2000元、误工费4171.63元、保洁费600元、精神损失费10000元；3、被告承担本案的诉讼费用及相关费用。
被告宋跃铭辩称：我不同意原告的全部诉讼请求，请求法院依法驳回。一、原告主张与事实不符。我持有产权的北京金科帕提欧庄园×3室，北侧入户露台自2011年7月1日原告找我反应因下雨漏水，给原告造成巨大财产损失后，我与金科公司积极解决。金科公司对露台多次处理，甚至刨开整个露台，重新作防水层，但至今未修复。我认为：1、露台漏雨给原告造成损失的期间为2011年7月至2014年7月，是多次漏雨所致，并非原告所述的2014年7月下雨造成。2、根据于淼当面告诉我的赔偿事实及金科公司庭审时自述均已证实金科公司与原告就露台漏雨事宜已经达成协议，金科公司已赔偿因露台漏雨给原告造成巨大财产损失的修复费用不小于5万元。3、原告庭审提交的证据不足以证实其财产损失是2014年7月露台漏雨所造成的。4、经法院与本人现场勘查，发现：（1）露台排水孔细小如遇暴雨排泄不及必然造成露台积水，属于露台设计问题。（2）露台排水孔周围的杂物均为金科公司修复露台时丢弃的建筑垃圾，即使造成露台排水孔堵塞也与我无关，因我自2011年6月5日至今就×3室（含露台）质量问题一直与金科公司交涉。金科公司自2011年6月5日至今未修复，我至今未装修入住，故不应承担对露台管理不善的责任。（3）原告客厅最大一块屋顶墙皮脱落的位置不在×3室房间及露台下面，应认定非×3室及露台漏雨造成的损失，原告其他房间漏雨造成的损失较轻。（4）×3室房屋（含卫生间）落满一层较厚的浮土，因室内密封较好，应认定系长时间造成的。×3室房墙下班均无积水痕迹，足以证实金科公司所述2014年7月下雨时因露台漏水孔堵塞，雨水流入×3室内造成积水的陈述不真实。综上，我认为原告及金科公司庭审说书情况与事实不符，应认定原告的财产损失系2011年7月至2014年7月几次因露台漏水所致。请法庭依法查明2011年7月原告漏雨造成的损失情况及金科公司给付原告损失赔偿的数额，双方协议和赔偿款是否用于房间修复损失等情况，以便本案公正审理。二、我认为造成原告财产损失的责任应由金科公司承担，理由为：1、我提供的两份备忘录证实金科公司承认因露台质量问题造成楼下业主漏雨并一直积极处理。但因系露台防水层设计问题，已无法修复，只能支付给我不少于10万元现金作为封闭露台费用（本楼其他顶层露台均以封闭方法解决漏雨问题）。由我用此款自行封闭露台，杜绝再次给楼下业主造成损失。但此款至今未付，露台无法封闭，造成露台多次漏雨。2、金科公司自2011年6月至今一直实际占有、使用×3室，我因无钥匙无法进入，对×3室至今未实际占有、使用、收益，因此对露台漏雨造成原告财产损失一事不应承担管理不善之责任。综上所述，我认为原告所述与事实不符，应认定其财产损失系自2011年7月至今露台多次漏雨造成，而且金科公司已对其损失进行了合理赔偿，且系金科公司与原告真实的意思表示，不应再次给予赔偿。两份备忘录系认定本案责任的重要证据，我坚持应以（2014）昌民初字第11813号民事案件二审结果为依据审理本案，望本案终止审理。另外，根据《中华人民共和国侵权责任法》第19条之规定，本案原告的实际财产损失应由原告申请评估机构进行评估以评估值为计算财产损失依据。
被告金科公司辩称：1、关于事实方面，因涉案房屋在2012年5月15日已经修复完毕，2012年5月15日后至2014年7月份涉案房屋不存在漏雨情况。此次涉案房屋漏雨是因为宋跃铭对涉案房屋疏于管理，致其室外露台的雨漏被杂物堵塞，积水不能排出，并非房屋质量原因所造成。故公司在此次漏水事件中没有过错，不应当对此次漏水承担赔偿责任。2、公司已经充分履行了后合同义务，在涉案房屋漏水过程中，公司和其物业人员通过多种渠道积极联系宋跃铭，在联系不到的情况下，又积极联系公安机关以及开锁公司，在他们的见证下将宋跃铭的房屋门锁打开，将雨漏捅开，有效防止原告损失扩大。因此，原告要求尽快公司承担赔偿责任的理由不能成立，请求驳回对金科公司的诉讼请求。
经审理查明：2010年2月4日，宋跃铭（买受人）与金科公司（出卖人）签订《商品房预售合同》（合同编号×3），约定宋跃铭购买金科公司开发销售的坐落于昌平区小汤山镇龙脉花园居住项目××住宅楼××层××单元×3（以下简称：×3室）。在《商品房预售合同附件八》中约定：买受人购买涉案房屋，赠送花池面积3.12平方米；赠送所购买房屋的露台面积约为45.65平方米；赠送阁楼面积约为50.62平方米；上述花池、露台、阁楼由出卖人赠送给买受人无偿使用，但出卖人不予办理产权；上述花池、露台、阁楼由买受人负责维修、维护，买受人应按物业相关规定及要求进行使用，并承担维护、管理责任即相关费用，因买受人使用、维护不当造成其他业主损失的，买受人应当承担赔偿责任。
王加玲与于淼为夫妻关系。2010年3月20日，王加玲、于淼（买受人）与金科公司（出卖人）签订《商品房预售合同》（合同编号×1），约定王加玲、于淼购买金科公司开发销售的坐落于昌平区小汤山镇龙脉花园居住项目××住宅楼××层××单元×1（以下简称：×1室）。同年6月9日，王加玲、于淼（买受人）与金科公司（出卖人）签订《商品房预售合同》（合同编号×2），约定王加玲、于淼购买金科公司开发销售的坐落于昌平区小汤山镇龙脉花园居住项目××住宅楼××层××单元×2（以下简称：×2室）。
2014年，宋跃铭将金科公司诉至本院，要求金科处理×3室存在的严重质量问题并支付×3室房屋封闭露台费用10万元、该房屋自2011年6月至2014年6月的物业管理费及违约金。本院以（2014）昌民初字第11813号民事判决书，判决金科公司给付宋跃铭封闭露台费用10万元、违约金2.36万元并驳回了宋跃铭的其他诉讼请求。案件宣判后，宋跃铭和金科公司均不服，二者均上诉至北京市第一中级人民法院。该院以（2015）一中民终字第01844号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
经法庭询问，各方当事人对×3室房屋漏水的原因均不申请鉴定，原告表示不应由其申请；宋跃铭和金科公司均表示应由原告承担举证责任而不申请鉴定。
以上事实，有《商品房预售合同》、照片、（2014）昌民初字第11813号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担赔偿责任。这是对于一般侵权责任的规定，相应的构成要件也有四个，即损害事实的客观存在、侵害行为、侵害行为与损害事实间的因果关系、行为人的过错。在本案中，双方争议的第一个焦点集中在因果关系的认定上。根据查明的事实，可以认定王加玲、于淼的×1室、×2室房屋确实存在因楼上×3室漏水而导致的损害后果，而宋跃铭和金科公司明确表示不申请对房屋的漏水原因进行鉴定，故本院在无法确定×3室漏水具体原因的情况下，认定在王加玲、于淼完成初步举证之后，本案的举证责任即应当转移至宋跃铭和金科公司，即应当由宋跃铭和金科公司举证证明王加玲、于淼的损失与自身的行为不存在因果关系。现二者均不申请进行鉴定，故本院认定宋跃铭和金科公司对王加玲、于淼在×1室和×2室的因×3室漏水造成的损失承担连带赔偿责任。其次，关于宋跃铭辩称的原告的财产损失系2011年7月至2014年7月几次因露台漏水所致，根据当事人提交的确认函内容，本院亦无法确认×1室和×2室房屋现有损失的产生原因，宋跃铭的上述陈述缺乏证据支持，本院不予采信。
关于×1室和×2室的损失具体情况，因涉案房屋现尚未进行修复，本院根据房屋的具体损失情况，包括房屋漏水的面积、位置、大小，参考王加玲、于淼提交的装修合同及预算单，结合当地房屋装修的市场价格，酌情确定为20000元。关于王加玲、于淼主张的冰箱中海鲜及食品损失，其提供的证据不足以证明相应财产系因×3室房屋漏水导致，故本院对此不予支持；关于家具保养费，其仅表述为根据保养公司预估，缺乏具体证据支持，故本院对此不予支持；关于保洁费，其提供的票据亦无法证明该笔费用的支持系因×3室房屋漏水导致，故本院对此亦不予支持；关于误工费，其提交的证据不足以证明当事人因房屋漏水存在耽误工作及扣发工资的情况，故本院对此亦不予支持；关于精神损失费，缺乏事实和法律依据，其仅表述为自行估算，故本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告宋跃铭与被告北京金科兴源置业有限公司于本判决生效后七日内连带给付原告王加玲、于淼损失赔偿款二万元。
二、驳回原告王加玲、于淼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千一百六十二元，由被告宋跃铭、北京金科兴源置业有限公司连带负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内不交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 俊
代理审判员 姚小峰
人民陪审员 冯淑敏
二〇一五年十一月四日
书 记 员 程建民