福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0181民初2164号
原告：中国银行股份有限公司福清分行，住所地福建省福清市音西街道清昌大道胜田广场。
负责人：张凌，该分行行长。
委托诉讼代理人：柳黎虹，福建宇凡律师事务所律师。
被告：杨继辉，男，1980年6月4日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市宾县。
被告：福建融鼎房地产开发有限责任公司,住所地福建省福清市龙田镇三村龙飞路52号二层。
法定代表人：薛经官，该公司董事长。
委托诉讼代理人：林晓霞，女，该公司工作人员。
原告中国银行股份有限公司福清分行与被告杨继辉、福建融鼎房地产开发有限责任公司（以下简称融鼎公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司福清分行的委托诉讼代理人柳黎虹与被告融鼎公司的委托诉讼代理人林晓霞到庭参加诉讼，被告杨继辉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司福清分行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告杨继辉偿还原告本金634,087.11元，并支付利息、罚息，直至所有款目还清之日止，截止至2016年4月8日已拖欠利息19,734.91元、罚息560.97元，以上共计654,382.99元；2.依法判令被告融鼎公司对上述欠款承担连带偿还责任；3.原告有权以被告杨继辉提供抵押的坐落于福清市融鼎•新天地1号楼909单元房产进行折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，以清偿本案诉讼请求的所有款目；4.本案律师费11,600元及诉讼费、公告费、财产保全费等实现债权的其他费用均由二被告承担。事实和理由：2013年6月28日，原告与被告杨继辉签订了编号为JF44AA20130151号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，被告融鼎公司作为保证人在合同上签字盖章。合同约定：原告向被告杨继辉发放贷款人民币65万元，用于被告杨继辉支付其购买的坐落于福清市融鼎•新天地1号楼909单元房产的购房款；贷款期限为30年；利率按浮动利率执行，浮动周期为12个月，从实际放款日起每个月重新定价一次，第一个浮动周期内月利率为5.4583‰，按月结息付息，每月的1日为结息日和付息日；逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收50%；还款方式为按月等额本息还款，还款日为每月的1日；被告杨继辉以本合同项下贷款所购的坐落于福清市融鼎•新天地1号楼909单元房产向原告提供抵押担保，担保的范围为本合同项下被告杨继辉全部债务，包括本金、利息（含利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因被告杨继辉违约而给原告造成的损失和其他所有应付费用；如果被告杨继辉未按约定向原告进行清偿，原告有权依法及本合同约定行使抵押权，处分抵押物所得款项在优先支付抵押物处分费用和本合同项下被告杨继辉应偿付给原告的费用后，用于清偿本合同项下贷款；如果被告杨继辉出现本合同约定的违约情形，原告有权分别或同时采取下列措施：限期纠正被告的违约行为，宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，要求被告杨继辉赔偿因违约而给原告造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任等。为担保上述主合同的履行，被告杨继辉与原告签订了《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》，约定被告杨继辉提供坐落于福清市融鼎•新天地1号楼909单元房产作为抵押物，为主合同项下的债务，包括本金、利息（含利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因被告杨继辉违约而给原告造成的损失和其他所有应付费用提供担保，同时向原告出具了一份《房地产抵押具结书》。同日，被告融鼎公司向原告出具一份《阶段性不可撤销担保函》，承诺在原告将该笔贷款的抵押资料送房管所进行预抵押登记取得房管所抵押登记受理单之日起，至办妥该房产的房产证及他项权证并交由原告保管之日止，为被告杨继辉提供阶段性不可撤销担保，与被告杨继辉承担经济连带责任。
2013年7月8日，被告杨继辉提供抵押的房产办理了预购商品房抵押权预告登记手续（预告登记号：融房预QR字第1323133号）。2013年8月5日，原告根据被告杨继辉的委托向被告融鼎公司在中国银行开立的账户放款人民币65万元。此后被告杨继辉按照合同约定还款，直至2015年10月份，被告杨继辉在履行了25期还款责任之后，就不再按合同约定向原告还本付息。截止至2016年4月8日，被告杨继辉已逾期7期，拖欠7期本金共计5747.53元（全部未还本金余额634,087.11元），拖欠利息19,734.91元、罚息560.97元。经原告多次催讨，被告杨继辉仍未偿还，被告融鼎公司亦未履行保证责任。被告杨继辉作为借款人，未按约定按时支付借款本金和利息，已经损害了原告的合法权益，根据合同约定，原告有权宣布合同项下的全部贷款本息提前到期，被告杨继辉应当依法如数返还借款本息并按合同约定承担违约责任以及原告为实现该债权所支付的诉讼费、律师费、法院公告费、财产保全费等费用。被告融鼎公司作为保证人依法应当对原告所述款项承担连带偿还责任。同时原告有权以被告杨继辉提供抵押的坐落于福清市融鼎•新天地1号楼909单元房产进行折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，以清偿本案诉讼请求的所有款目。
被告福建融鼎房地产开发有限责任公司辩称，对原告的诉讼请求及事实和理由均无异议。
被告杨继辉未作答辩，也未举证、质证。
因被告杨继辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对程序和实体的抗辩。经审理查明，原告所诉的基本事实属实。
另查明，2013年6月28日，中国银行股份有限公司福清龙田支行（以下简称中国银行龙田支行）（作为贷款人）与被告杨继辉（作为借款人）及被告融鼎公司（作为保证人）签订了编号为JF44AA20130151号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。中国银行股份有限公司龙田支行系原告下辖的二级支行。中国银行因风险内控规范管理需要，原告的营业部及其他下辖的二级支行所有对外法律诉讼事务等均由原告处理。坐落于福清市融鼎*新天地1号楼909单元房产至今未登记于被告杨继辉名下，亦未办理房屋所有权证。被告融鼎公司未对案涉房产进行回购，亦未代被告杨继辉偿还案涉购房贷款。2014年5月26日，被告融鼎公司与被告杨继辉办理了交房手续，案涉房屋已交付被告杨继辉。2014年10月22日，福清市房地产管理交易所向被告融鼎公司发出《预先登记通知书》（NO：20140022），通知内容为：你公司申请座落于现房屋产权商品房初始预登记，经审查，予以批准。总建筑面积122957.11平方米，具体范围见附表张，附图张。未办理销售许可的房屋，不得办理分户登记手续。……”因被告杨继辉未按期履行还款义务，原告于2016年4月8日提起本案诉讼并支付律师代理费11,600元。截至2016年11月10日，被告杨继辉未偿还案涉贷款本金634,087.11元、利息38,701.97元、罚息2287.07元。
以上事实，有原告提供的杨继辉居民身份证复印件、居民户口簿复印件、企业公示信息、组织机构代码、《中国银行个人购房借款申请书》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《抵押物清单》、《中国银行股份有限公司个人贷款抵押合同》、《房地产抵押具结书》、《阶段性不可撤销担保函》、付款委托书、还款委托书、个人消费贷款借款借据、《预购商品房预告登记证》、《房屋预告登记证明》、还款及欠款明细、（律师代理费）发票、《委托代理合同》、《中国银监会关于中国银行福清支行升格为分行的批复》、中国银行福建省分行《关于福清支行升格为分行的通知》、《关于我行辖属机构隶属关系的报备函》、内资企业登记基本情况表、2016年6月6日的欠款明细单，被告融鼎公司提供的《融鼎•新天地物业交接通知书》、《融鼎•新天地业主交房流转汇签单》、《预购商品房预告登记证》、《预先登记变更通知书》以及原告与被告融鼎公司的庭审陈述为证。被告融鼎公司对原告提供的证据均无异议，原告对被告融鼎公司提供的证据亦无异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，中国银行龙田支行（作为贷款人）与被告杨继辉（作为借款人）及被告融鼎公司（作为保证人）签订的编号JF44AA20130151号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，系各方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中国银行龙田支行已按照合同约定向被告杨继辉发放了贷款，而被告杨继辉未能按照合同约定的期限履行还款义务，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。因住房贷款合同明确约定借款人未能按期归还贷款本息，贷款人有权宣布已发放的贷款本息全部或部分提前到期，故原告请求被告杨继辉偿还尚欠的借款本金及相应的利息、罚息的主张，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记属于债权保全措施，并非正式物权登记，在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依预告登记而设立。但在具备物权登记条件情况下，购房人应有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记手续，开发商亦应督促购房人办理抵押登记手续。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，贷款银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商亦因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉融鼎*新天地1号楼909单元房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人被告杨继辉怠于办理以致抵押登记未能完成，故购房人被告杨继辉负有协助办理抵押登记手续的义务，被告融鼎公司应督促其办理。本院确定被告杨继辉应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记手续。购房人被告杨继辉若逾期仍未协助办理抵押登记手续，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，本院无法径行判决由债权人贷款银行自行办理抵押登记手续。从有利于平衡保护各方当事人利益及保障交易安全和稳定的角度考量，在案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立的情况下，应赋予债权人贷款银行对案涉商品房享有优先受偿权。故本院依法确认债权人原告对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。被告融鼎公司作为被告杨继辉购房贷款的阶段性不可撤销担保的保证人，自愿为被告杨继辉履行《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》义务提供连带责任保证，在被告杨继辉违约情形下，被告融鼎公司应按照合同约定及法律规定承担连带责任保证。因中国银行龙田支行与保证人被告融鼎公司约定的保证期间为“在贵行将该笔贷款的抵押资料送房管所进行预抵押登记取得房管所抵押登记受理单之日起，至办妥该房产的房产证及他项权证并交由贵行保管之日止。”，在抵押权未能依登记而设立情况下，被告融鼎公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人被告融鼎公司在承担保证责任后，有权向债务人被告杨继辉追偿。在追偿过程中，若债权人原告对案涉商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还被告融鼎公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告杨继辉。被告杨继辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告杨继辉于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司福清分行借款本金634,087.11元，并支付利息、罚息（暂计至2016年11月10日的利息为38,701.97元、罚息为2287.07元，之后的利息、罚息按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的标准计付至款项还清之日止）；
二、被告杨继辉于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司福清分行因本案诉讼支付的律师代理费11,600元；
三、被告杨继辉于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告中国银行股份有限公司福清分行办理不动产（位于福清市融鼎•新天地1号楼909单元房产）抵押登记手续，被告福建融鼎房地产开发有限责任公司应督促被告杨继辉并配合其办理抵押登记手续；抵押登记手续办妥之日，被告福建融鼎房地产开发有限责任公司的保证责任终止；
四、福清市融鼎•新天地1号楼909单元房产抵押登记手续办妥后，或被告杨继辉逾期仍未办理抵押登记手续的，原告中国银行股份有限公司福清分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的主债权优先受偿；
五、原告中国银行股份有限公司福清分行对福清市融鼎•新天地1号楼909单元房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告福建融鼎房地产开发有限责任公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告杨继辉；
六、被告福建融鼎房地产开发有限责任公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告杨继辉追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10,460元、公告费560元，由被告杨继辉、福建融鼎房地产开发有限责任公司负担，限本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 严昌辉
审 判 员 刘 坚
人民陪审员 倪秉泉
二〇一七年一月十六日
书 记 员 刘 玮
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。
当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。