广东省深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0303民初2042号
原告：深圳市京基房地产股份有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路5016号京基一百大厦A座7201，统一社会信用代码914403001923033209。
法定代表人：陈华，董事长。
委托诉讼代理人：黄美玲，系公司员工。
委托诉讼代理人：崔显卓，系公司员工。
被告：梧桐山文化投资有限公司（以下简称梧桐山公司），住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300359380767U。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
被告：王建锋，男，汉族，1969年2月8日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，
两被告共同委托诉讼代理人：覃俊翔，广东深宝律师事务所律师，执业证号14403201210024713。
两被告共同委托诉讼代理人：陈盼盼，广东深宝律师事务所实习律师，证号19021801214072。
原告深圳市京基房地产股份有限公司与被告梧桐山公司、王建锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄美玲，两被告共同委托诉讼代理人覃俊翔、陈盼盼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告梧桐山公司于2016年3月17日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2、被告梧桐山公司支付租金3655327元（计算至付清为止，从2017年5月1日暂计至2017年12月31日的租金为3655327元）；3、被告梧桐山公司支付逾期支付租金的违约金365018.79元（以月租金461703元为基数，从2016年8月6日起按照日万分之五累计计算至付清为止，暂计至2017年12月31日的违约金为365018.79元）；4、被告梧桐山公司补交免租装修期的租金2308515元；5、被告梧桐山公司支付因被告梧桐山公司原因解除合同的违约金2936431.08元；6、被告王建锋对上述租金、逾期支付的违约金、免租装修期的租金、因被告梧桐山公司原因解除合同的违约金承担连带责任；7、被告梧桐山公司和被告王建锋承担本案诉讼费、保全费等。事实与理由：原告和被告梧桐山公司于2016年3月17日签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。《房屋租赁合同》第1.1条约定：“甲方将座落于深圳市深南东路5016号京基一百大厦A座6701－02单元出租给乙方使用”。《房屋租赁合同》第3条约定：“月租金合计为461703元，从第二个月起，乙方应于每月5日前支付当月租金”。《房屋租赁合同》第13.2条约定：“乙方拖欠租金的，乙方应按照应付租金总额的千分之五/天支付违约金，若乙方拖欠租金达十五天的，甲方有权解除本合同、没收租赁保证金并追究乙方违约责任”。《房屋租赁合同》第13.6条约定：“因乙方违约导致甲方解除本合同的，乙方已交纳的租赁保证金不予退还，乙方应补交免租装修期的租金，并按租期末年月租金标准向甲方支付六个月租金作为违约金”。《房屋租赁合同补充协议》第一条约定：“原合同第2.1条更改为：租赁期限三年，即从2016年2月20日起至2019年2月19日止”。《房屋租赁合同补充协议》第二条约定：“原合同第2.2条更改为：免租装修期从2016年2月20日起至2016年7月19日”。《房屋租赁合同补充协议》第三条约定“原合同第3.1.2条更改为：从第三个租赁年度起（即从2018年2月20日）起，每个租赁年度的租金标准在上一个租赁年度的租金标准基础上递增6%”。《房屋租赁合同补充协议》第十二条约定：“原合同第13.2条中的：千分之五更改为万分之五”。被告王建锋向原告作出了《承诺书》，承诺：“如果被告梧桐山公司未在2017年12月31日前向原告支付拖欠的租金及滞纳金共计4018960.69元，则被告王建锋承诺在2017年12月31日前代被告梧桐山公司向原告支付租金及滞纳金共计4018960.69元，并且被告王建锋自愿为被告梧桐山公司就支付涉案租赁物业的全部费用和承担全部义务向原告提供连带责任保证的担保”。原告在《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》签订后，积极履行了相关义务，但是被告梧桐山公司从2016年8月开始拖欠租金，在原告催促下，被告梧桐山公司于2016年8月8日支付了2016年8月的租金，于2016年12月7日支付了2016年12月的租金，于2017年1月6日支付了2017年1月的租金，于2017年7月26日支付了2017年2月和2017年3月的租金，于2017年11月16日支付了2017年4月的租金和2017年5月租金中的38297元（尚欠2017年5月租金423406元）。截止到2017年12月31日，被告梧桐山公司应向原告支付所欠租金3655327元、逾期支付租金的违约金365018.79元、因被告梧桐山公司原因解除合同应补交的免租装修期租金2308515元、因被告梧桐山公司原因解除合同的违约金2936431.08元，共计9265291.87元。原告多次催促被告梧桐山公司及被告王建锋支付上述费用，但是被告梧桐山公司和被告王建锋至今未付。根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，特提起本案诉讼。
被告梧桐山公司答辩称，一、由于房屋租赁合同没有办理租赁登记和备案，而且原告没有提供租赁房屋的产权登记证明，如果涉案房屋没有房产证则该房屋租赁合同无效，所约定的合同条款都应自始无效，原告向被告梧桐山公司主张的违约金以及向被告王建锋主张的连带责任不应得到支持。二、即使租赁房屋有房产证，原告的诉讼请求也不应得到支持。首先，由于原告没有依约提供房屋给被告梧桐山公司进行装修和使用，从2016年4月份开始原告多次封锁涉案房屋，导致被告梧桐山公司无法按时完成装修并投入使用，因此，在原告先违约的情况下被告梧桐山公司才没有按时支付租金。既然被告梧桐山公司在原告封锁房屋时无法使用，则当然无须支付房屋在封锁期间的租金。三、由于原告违约在先，被告梧桐山公司不应承担原告主张的违约责任，包括原告主张的租金、违约金等；而且原告主张的违约金明显过高，如确实要认定，则法院也应当依法予以调低。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告王建锋答辩称，一、如果租赁合同无效，作为从合同的担保协议，即被告王建锋向原告出具的承诺书也是无效的，被告王建锋无须承担连带责任。二、承诺书是在被告王建锋受到胁迫的情况下出具的，当时原告的工作人员找到被告王建锋说如果不签该承诺书，则会继续封锁租赁房屋。当时被告王建锋为了加快装修进程早日使用房屋以取得商机，才被迫无奈在承诺书上签名。因此，承诺书的内容不是被告王建锋的真实意思表示，应被认定为无效，故被告王建锋无须承担连带责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2016年3月17日，原告（出租方，甲方）和被告梧桐山公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》第1.1条约定：“甲方将座落于深圳市深南东路5016号京基一百大厦A座6701－02单元出租给乙方使用”。第3条约定：“月租金合计为461703元，乙方应于本合同签订后七日内预付首月租金，从第二个月起，乙方应于每月5日前支付当月租金”。第13.2条约定：“乙方拖欠租金的，乙方应按照应付租金总额的千分之五/天支付违约金；若乙方拖欠租金达十五天的，甲方有权解除本合同、没收租赁保证金并追究乙方违约责任”。第13.6条约定：“因乙方违约导致甲方解除本合同的，乙方已交纳的租赁保证金不予退还，乙方应补交免租装修期的租金，并按租期末年月租金标准向甲方支付六个月租金作为违约金”。
同日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，第一条约定：“原合同第2.1条更改为：租赁期限三年，即从2016年2月20日起至2019年2月19日止”。第二条约定：“原合同第2.2条更改为：免租装修期从2016年2月20日起至2016年7月19日”。第三条约定：“原合同第3.1.2条更改为：从第三个租赁年度起（即从2018年2月20日）起，每个租赁年度的租金标准在上一个租赁年度的租金标准基础上递增6%”。第四条约定：“原合同3.2条更改为：乙方应于2016年7月20日前支付首月租金461703元，从第二个月起，乙方应于每月5日前支付当月租金。”第五条约定：“原合同第5.1条更改为：为确保乙方履行本合同项下约定的义务，乙方应按租期末年的月租金标准支付两个月租金978810.4元作为租赁保证金，由乙方分两笔交纳，第一笔于双方签订本合同后七个工作日内支付489405.2元，第二笔于2016年4月20日前支付489405.2元。本合同终止时，乙方将该租赁房产交还给甲方，且双方就租赁房产而产生的一切权利和义务履行完毕后十个工作日内，甲方将租赁保证金无息退还乙方。”第十二条约定：“原合同第13.2条中的：千分之五更改为万分之五”。
前述合同及补充协议履行过程中，被告王建锋向原告出具《承诺书》，承诺：“如果被告梧桐山公司未在2017年12月31日前向原告支付拖欠的租金及滞纳金共计4018960.69元，则被告王建锋承诺在2017年12月31日前代被告梧桐山公司向原告支付租金及滞纳金共计4018960.69元，并且自愿为被告梧桐山公司就上述《房屋租赁合同》及补充协议中的全部义务和内容向原告提供连带责任保证的担保”。因被告梧桐山公司及被告王建锋均未按承诺书约定期限履行义务，原告于2018年1月2日自行收回了涉案租赁物业。
另查，被告梧桐山公司于2016年5月4日支付第一笔租赁保证金489405.2元、2016年5月11日支付第二笔租赁保证金489405.2元；2016年7月7日支付7月20日－7月31日期间租金178723.74元；2016年8月8日支付8月份租金461703元；2016年9月5日支付9月份租金461703元；2016年10月10日支付10月份租金461703元；2016年11月7日支付11月份租金461703元；2016年12月7日支付12月份租金461703元；2017年1月6日支付1月份租金461703元；2017年7月26日支付2月份和3月份租金合计923406元；2017年11月16日支付4月份租金461703元和5月份部分租金38297元合计500000元（5月份尚欠租金423406元）。
截至2017年12月31日，被告梧桐山公司拖欠租金共计3655327元（5月份欠租金423406元＋6月份至12月份租金461703元×7个月）。经核算，按每日万分之五的标准，每期租金按逾期天数分别计算，被告梧桐山公司从2016年8月6日起至2017年12月31日期间因逾期支付租金产生的违约金为365018.79元。
又查，原告系深圳市罗湖区蔡屋围京基一百大厦A座6701的产权人。原告在庭审中陈述，涉案租赁物业6701－02单元系前述房产的一部分；涉案房屋租赁合同未办理租赁合同备案登记。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》虽未办理登记备案手续，但相关内容均是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政规定的强制性规定，应认定为有效合同。双方当事人均应当按照合同约定履行义务。本案中，被告梧桐山公司未按合同约定按期足额支付租金，该行为构成违约，原告有权根据合同约定解除合同及补充协议，并要求被告梧桐山公司支付拖欠的截至2017年12月31日的租金3655327元及逾期支付租金产生的违约金365018.79元。另，《房屋租赁合同》第13.6条虽约定：“因乙方违约导致甲方解除本合同的，乙方已交纳的租赁保证金不予退还，乙方应补交免租装修期的租金，并按租期末年月租金标淮向甲方支付六个月租金作为违约金”，但是，违约责任原则上仅具有补偿性而不具有惩罚性，鉴于被告梧桐山公司已向原告交纳了两个月租金978810.4元作为租赁保证金，在本案中也未要求原告退还，可视为原告没收了该租赁保证金；另被告梧桐山公司已承担了逾期支付租金产生的截至2017年12月31日的违约金，原告亦于2018年1月2日及时收回了涉案租赁物业，故原告再要求被告梧桐山公司承担其他违约责任不符合前述原则，本院不予支持。被告王建锋承诺为被告梧桐山公司就涉案《房屋租赁合同》及补充协议项下的义务向原告承担连带责任保证担保，故被告王建锋应对被告梧桐山公司的前述金钱债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告深圳市京基房地产股份有限公司与被告梧桐山文化投资有限公司于2016年3月17日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。
二、被告梧桐山文化投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市京基房地产股份有限公司支付租金人民币3655327元。
三、被告梧桐山文化投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市京基房地产股份有限公司支付逾期支付租金产生的违约金人民币365018.79元。
四、被告王建锋应对被告梧桐山文化投资有限公司前述判决第二、三项所述债务承担连带清偿责任；其承担责任后，有权向被告梧桐山文化投资有限公司追偿。
五、驳回原告深圳市京基房地产股份有限公司对被告梧桐山文化投资有限公司、王建锋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币76657元，由原告负担人民币43394元，被告梧桐山文化投资有限公司、王建锋共同负担人民币33263元。原告已预交的人民币33263元，由本院予以退回。被告梧桐山文化投资有限公司、王建锋应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳人民币33263元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈贵生
审 判 员 彭弘卫
人民陪审员 杨国熠
二〇一八年八月十五日
书 记 员 李 超