四川省金堂县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金堂民初字第3388号
原告：成都世邦通物业有限责任公司。住所地：成都市金牛区。
委托诉讼代理人：王龙，四川高扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘川，男，1968年6月5日出生，汉族，住成都市锦江区。
被告：四川万和大宇房地产开发有限公司。住所地:四川省金堂县。
诉讼代表人：四川豪诚企业清算事务所有限公司系四川万和大宇房地产开发有限公司管理人。
委托诉讼代理人：戴春如，四川律大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丽君，女，1987年10月16日出生，汉族，住四川省西充县。
原告成都世邦通物业有限责任公司（以下简称世邦通公司）与被告四川万和大宇房地产开发有限公司（以下简称万和大宇公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告万和大宇公司因被申请破产，本院指定四川豪诚企业清算事务所有限公司作为管理人。原告世邦通公司的委托诉讼代理人王龙、被告万和大宇公司委托诉讼代理人戴春如、王丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世邦通公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费462640.44元，判令被告支付原告物业管理费，从2015年10月起，每月10759.08元，直到本案执行终结。2、请求判令被告支付原告垫付电梯电费45037.08元。3、请求判令被告支付违约金152303.26元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年2月25日，原告与金堂县万和阳光城业主委员会签订了物业服务合同书，约定原告为金堂县万和阳光城业主提供物业服务，具体收费为：住宅多层每月每平方米0.4元，商业物业每月每平方米1元，电梯公寓每月每平方米1.2元。被告一致持有金堂县万和阳光城电梯公寓8965.9平方米，至今拖欠原告物业费。被告还拖欠原告为之垫付的电梯电费83402度共计45037.08元。按照合同约定，以上费用，如果拖欠，按每天万分之五支付违约金。
审理中，原告变更诉讼请求，物业管理费主张至本案立案时。
被告万和大宇公司辩称，原告请求支付的物业管理费及相应违约金、电梯费，但是原告并没有为被告提供相应的服务，所以请求支付的费用都没有相应依据。
本院经审理认定事实如下：2012年2月25日，原告（乙方）与金堂县万和阳光城业主委员会签订（甲方）《物业服务合同书》，约定原告为金堂县六横道金园街469号金堂万和苑小区提供物业服务，建筑总面积53787.27平方米，其中电梯公寓8965.9平方米。与本案相关合同条款有：第三条物业服务委托事项及期限。自2012年3月1日起至2017年2月29日止。全体业主及业委会委托乙方实施如下物业服务：1、物业服务区域内物业的共用部位、共用设备设施维护。2、物业服务区域内的公告秩序维护，但不含业主、物业使用人的人身保障和财产保管责任。3、物业服务区域内的共用部分、共用设施设备的清洁卫生维护。4、物业服务区域内的绿化养护。5、物业服务区域内的客户服务。6、共用部位、共用设施设备的经营管理。7、适应业主需求，协助开展社区文化活动。8、接受业主和物业使用人房屋专有部位、专有设施及设备的维修、养护委托，并收取费用。第四条物业服务费由乙方（世邦通公司）根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：住宅多层0.4元/㎡每月，电梯公寓：1.2元/㎡每月，商业物业：1.0元/㎡每月。第六条业主或物业使用人应于每月末的最后一天向乙方缴纳物业服务费。逾期未缴纳物业服务费的，乙方将从欠费次月开始计收违约金。违约金每日按应缴纳欠费总额的万分之五计算。第八条特约服务及经营价目详见现场公示。业主应按规定向供水、供电、信息、环卫等专业单位缴纳水、电、信息、环卫等有关费用，属于业主自用的，由业主承担，因乙方已于费用发生当月垫付了水、电等相关费用，业主或物业使用人需于每月末前向乙方交清相关费用，损耗应由使用人分摊。逾期未缴纳水、电等费用的，乙方将从欠费的次月开始计收违约金。违约金每日按应缴纳欠费总额的万分之五计算。第九条本物业采取包干制方式收取物业服务费用。业主专有物业部位的维修、养护及提供其他特约服务，服务报酬由乙方或物业使用人另行约定。在不违反法律的前提下，全体业主及业委会授权乙方对本物业共用部位、共用设施进行维护和经营，其收益用于弥补物业管理服务费用。
该小区3栋电梯公寓，因涉及诉讼纠纷，自2012年3月1日至原告起诉时止，大部分房屋未实际交房，其中3-1-1，面积468.71平方米已交房，3-3-4，面积142.21平方米于2009年12月11日交房，3-5-13，面积126.18平方米于2012年8月3日交房，3-5-12，面积133.05平方米于2009年8月9日交房，3-8-26，面积129.35平方米于2013年2月26日交房，3-10-38，面积126.18平方米于2009年12月11日交房，3-11-42，面积133.05平方米于2010年11月8日交房，3-11-43，面积126.18平方米于2010年11月8日交房，3-11-44，面积142.21平方米于2010年8月6日交房。面积共计1527.12平方米。
原告接受涉案小区物业管理工作后，依约提供物业管理服务。电梯公寓因电梯质量等问题，原、被告之间一直未办理电梯公寓交接工作，电梯的维护、维修、保养及地下室抽水由被告方负责，原告对电梯公寓进行代缴电费、保安巡逻、卫生保洁等服务。电梯公寓2012年3月至2015年9月用电83402度，电费每度0.54元，共计45037.08元，电费由原告垫付，其中被告方于2013年8月6日向原告支付10498.80元，2013年12月9日向原告支付3177.60元，合计13676.40元。
本院认为，原告与涉案小区业主委员会签订的《物业管理合同》符合法律规定，合法有效，依照《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，该合同对小区内所有人业主或物业使用人、管理人具有约束力。而《物业服务收费管理办法》（2003年11月13日国家发展和改革委员会、建设部发改价格[2003]1864号颁布）第十六条规定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳。”涉案电梯公寓属于原告物业管理范围，且因开发商原因未交给买受人，故，相应物业服务费应由被告缴纳。原告依约对案涉小区提供了物业服务，同时对电梯公寓进行卫生保洁、安保巡逻、代缴电费的服务，被告抗辩原告未提供物业服务，不应缴纳物业费，与本院查明事实不符，本院不予采纳。原告未接收电梯部分的物业管理，是因为电梯存在质量问题，责任应由开发商即被告承担。同时，考虑到电梯公寓物业管理中，对电梯的管理、维护是重要组成部分，也是电梯公寓物业管理费高于一般多层住宅物业管理费的原因之一，根据原告未对电梯部分进行管理、维护的事实，对电梯公寓物业管理费收费标准予以调整，参照《物业管理合同》对于住宅多层的物业管理费的约定，酌定电梯公寓物业管理费按照0.6元/㎡每月计算。原告自愿放弃已交房部分物业管理费的主张，符合法律规定，本院予以确认。根据被告提交的交房记录表，其中仅有9户能够确认交房时间，无法确认部分，因被告无法举证予以证明，相应责任由被告自行承担。经计算，2012年3月至2015年9月，被告应付物业费为187457.26元。关于原告主张的违约金，原告未举证证明对被告进行过催交，根据本案实际及合同约定，酌定违约金以187457.26元为基数，自2015年9月23日起按照每日万分之一利率计算至被告付清之日止。关于原告主张的垫付电费。原告提交了缴费票据、水、电表抄表记录单、电费台账表，证明原告为被告垫付电费的事实及金额。被告抗辩无法确认电梯公寓具体用电情况，对原告提交的证据无法确认其真实性。本院认为，原告提交的证据具有真实性、合法性、关联性，且能够相互印证，同时，被告自己提交的向原告支付电费的票据，也能够证明原告代缴电费的事实。关于具体用电度数及费用的认定，被告对原告提交的抄表记录单及电费台账提出异议，提出原告申报时提交的材料与台账不一致，原告解释是因为被告当时催要材料，临时制作。本院认为，被告对原告的解释未予否认，且被告对于实际用电情况也未作出抗辩，原告的举证更具有证据优势，本院予以采信。原告代缴电费45037.08元，扣减被告已经支付的13676.40元，被告还需支付31360.68元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（三）项、（五）项、第十二条第（四）项、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《物业服务收费管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
一、被告四川万和大宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都世邦通物业有限责任公司物业费187457.26元及违约金（违约金计算方式：以187457.26元为基数，自2015年9月23日起按照每日万分之一利率计算至被告付清之日止）；
二、被告四川万和大宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告垫付电费31360.68元；
三、驳回原告成都世邦通物业有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费5199元，由被告四川万和大宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 欧 莉
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 邓欣薇