广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂03民终1723号
上诉人（原审原告）：桂林冠成投资置业有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市秀峰区甲山乡敦睦村。
法定代表人：纪作标，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘伟亮，男，该公司主管。
被上诉人（原审被告）：王曾武，男，1978年7月19日出生，汉族，秀峰区胜记酒楼负责人，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。
上诉人桂林冠成投资置业有限公司（以下简称冠成公司）因与被上诉人王曾武房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2015）秀民初字第734号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冠成公司的委托诉讼代理人刘伟亮到庭参加诉讼。被上诉人王曾武经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
冠成公司上诉请求：一、撤销撤销（2015）秀民初字第734号民事判决，并依法改判，支持上诉人的诉讼请求；二、判决被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、本案租赁房屋系合法建造。本案租赁房屋系因政府征收村民小组集体土地，而经政府同意后在集体经济发展用地上建造，为合法建筑；只有不具备任何建设批准手续或文件的，才被认定为违章建筑。一审法院对本案租赁房屋系合法建造的事实没有查明。二、适用法律错误。一审仅适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定的前半部分，而把“法律另有规定的，适用其规定”这一后半部分除外，否定了第二条的规定，即无视“经主管部门批准建设”这一事实，导致判决错误。因被上诉人违约，上诉人有权收回房屋，无需退还押金给被上诉人。
王曾武未作答辩。
冠成公司向一审法院起诉请求：一、请求判决解除原、被告双方分别于2013年5月2日签订的《房屋租赁协议》和2013年8月16日签订的《房屋租赁协议》；二、请求判决被告支付房屋租金、水电费共计114292.29元给原告；三、请求判决被告赔付违约金共计101905.80元；四、请求判决原告依约有权不退还被告交纳的56000元押金；五、判决被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年5月2日，原告为甲方与秀峰区胜记酒楼为乙方签订《房屋租赁协议》，约定（节录）“第一条甲方出租的房屋座落于桂林市秀峰区甲山乡敦睦村223-3号（中隐路尾消防支队后）的1-4#门面及二层办公，一、二层建筑面积共596㎡，租金价格一层32元／㎡、二层22元／㎡；租期为八年，自2013年5月1日至2021年7月31日止。第二条租金和租金交纳及条件：1、2013年7月1日起支付租金，2013年5月1日至2013年6月30日为装修期。装修后增加面积为：一楼216㎡，二楼88㎡；按月租金计算打五折，最终双方商定为每月3900元（优惠至2014年1月1日开始支付增加部分租金）加上原来每月16100元租金共计每月租金20000元。即：2013年7月1日至2013年12月31日每月租金为人民币壹万陆仟壹佰元整
（￥16100.00），2014年1月1日至2015年6月30日每月租金为人民币贰万元整（￥20000.00元）2、乙方每季度支付一次，于每季度第一个月5号前缴纳当季租金3、本协议一经签署，乙方即应交纳押金伍万元整（￥50000.00元）.协议终止，乙方交清租金、水电费（按月支付，当月支付上月水电费）后，甲方即可无息退还乙方押金。若乙方提前解除本协议，视为违约，押金不予退还第三条双方的权利与义务：1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，每天滞纳金为实欠房租总额的5‰；如拖欠租金超过30天以上，视为根本性违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金”。合同尾部承租方栏后补加盖秀峰区胜记酒楼印章，被告王曾武于代表签字栏署名。2013年8月16日，原告为甲方与被告为乙方签订《房屋租赁协议》，约定（节录）“第一条甲方出租的房屋座落于桂林市秀峰区甲山乡敦睦村223-5号（中隐路尾消防支队后）的四层住宿，建筑面积174㎡，租金价格10元／㎡；租期为八年，自2013年8月16日至2021年7月31日，甲方给乙方提供半个月的装修期，从2013年9月1日起算租金。第二条租金和租金交纳及条件：1、2013年9月1日至2015年8月31日每月租金为人民币壹仟柒佰肆拾元整（￥1740.00元）2、乙方每个季度支付一次，于每个季度第一个月5号前缴纳当季租金3、本协议一经签署，乙方即应交纳押金陆仟元整（￥6000.00元）。协议终止，乙方交清租金、水电费（按月支付，当月支付上月水电费）后，甲方即可无息退还乙方押金。若乙方提前解除本协议，视为违约，押金不予退还第三条双方的权利与义务：1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，每天滞纳金为实欠房租总额的5‰；如拖欠租金超过30天以上，视为根本性违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金”。
2015年2月4日，被告出具内容为“我公司胜记酒楼原定于2015年1月31日还清从2014年8月份至2015年1月31日所欠桂林冠成投资置业有限公司门面租金、水电费、宿舍租金及滞纳金等费用，现因资金周转困难，请求再宽限一周（即至2015年2月9日）还款”的《承诺书》，被告并于原告制作的《胜记酒楼欠款明细》署名，确认欠付2014年8月份水电费13845.87元、2014年9月份水电费12986.93元、2014年10月份水电费5867.79元，2014年11月份水电费345.20元、2014年12月份水电费366.50元、4楼宿舍租金20880元、滞纳金（双方协商）1万元、2014年12月份、1月份门面租金各2万元，合计104292.29元。
2015年2月28日，原告与秀峰区胜记酒楼形成内容为“因乙方未能履行按时交付租金的合同义务，构成根本性违约。出租方要求解除租赁合同，并保留追究承租方违约责任的权利。据此，承租方撤离承租房屋，并将房屋从即日起交还出租方，欠付租金计至撤离之日共计￥80880元，欠付水电费共计￥33412.29元，欠付滞纳金共计：42569.80元，总计钱款壹拾伍万陆仟捌佰陆拾贰元零玖分（￥156862.09元），承租方承诺于三个月内一次性给付出租方”的《租赁房屋交还确认书》。
同时查明：秀峰区胜记酒楼系个体工商户性质，成立于2013年10月24日，负责人为王曾武。
另查明：讼争租赁房屋系原告向桂林市秀峰区甲山街道办事处甲山村民委员会敦睦村承租取得使用权，该房屋未办理权属登记，亦未获相应建设工程规划许可。
一审法院认为，秀峰区胜记酒楼系于2013年10月24日方登记成立的个体工商户，故2013年5月2日的租赁协议虽加盖有秀峰区胜记酒楼印章但实为原告与其经营者王曾武形成，另2013年8月16日的租赁协议亦系被告王曾武为相对人，则原告选择以王曾武为被告提起诉讼符合诉讼当事人的选定规则。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”以及第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效
”的规定，原、被告签订的两份租赁合同因租赁物未经批准建设而无效。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”以及《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定并结合原、被告双方对合同无效过错相当的情形，原告的损失范围应为按约定租金标准计算的房屋占有使用费80880元、水电费损失33412.29元及前述欠付款项之损失，同时原告因无效合同而收取的租赁押金56000元亦应予以返还。因此，原、被告双方于2015年2月28日完成租赁房屋交接当时的房屋占有使用费应为24880元（80880元-56000元），欠付房屋占有使用费及水电费之损失亦应自双方共同确认的三个月宽限期届满之次日即2015年5月29日起按照中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告王曾武支付原告桂林冠成投资置业有限公司房屋占有使用费24880元并赔偿该笔款项自2015年5月29日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息损失；二、被告王曾武赔偿原告桂林冠成投资置业有限公司水电费损失33412.29元及该笔款项自2015年5月29日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息损失；三、驳回原告桂林冠成投资置业有限公司的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
本案二审的争议焦点是：一、租赁的房屋是否因系合法建筑，因而上诉人不应退还押金给被上诉人？
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。讼争租赁房屋系上诉人向桂林市秀峰区甲山街道办事处甲山村民委员会敦睦村承租取得使用权，该房屋未办理权属登记，亦未获相应建设工程规划许可。据此，上诉人与被上诉人双方签订的两份租赁合同因租赁物未办理权属登记，未经有关部门批准建设而无效。上诉人主张讼争租赁房屋已经主管部门批准建设，但其提供的证据《关于甲山乡敦睦村第五小组中隐山旁兴建综合楼、门面及市场的申请》上，仅有桂林市秀峰区人民政府办公室的手写批复，内容为“同意将中隐山以南，中隐路以北的土地约10亩作为该村集体经济发展用地”，并特别注明“请该村完善并办理相关手续”。但上诉人并非未提供“该村完善并办理相关手续”的相关文件或材料。因此，对上诉人的上述主张，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条裁定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，本案上诉人基于讼争租赁合同无效应退还房屋押金给被上诉人。综上所述，冠成公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5383元，由上诉人桂林冠成投资置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 卉
审 判 员 刘仁香
代理审判员 蒋子秀
二〇一六年十月二十日
书 记 员 龙艳祥