湖南省长沙市中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)湘01执异106号
案外人：熊慧娟，女，汉族，1980年10月15日出生。
委托诉讼代理人：谢沁，湖南天地人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴婷，湖南天地人律师事务所律师。
申请执行人:长沙市开福区人民政府，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉北路开福区机关大院。
法定代表人：刘拥兵，区长。
委托诉讼代理人：邓霜，女，汉族，1989年10月27日出生，系该区政府工作人员。
委托诉讼代理人：王煜，男，汉族，1982年10月16日出生，系该区政府工作人员。
被执行人：湖南宏宇宙投资有限责任公司，住所地湖南省长沙市开福区湘春路199号东宸公寓1栋3111、3112房。
法定代表人：莫雅竹，董事长。
委托诉讼代理人：张陈鑫，男，汉族，1986年2月3日出生。
本院在执行申请执行人长沙市开福区人民政府与被执行人湖南宏宇宙投资有限责任公司委托合同纠纷一案，案外人熊慧娟向本院提出书面的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，举行了听证，案外人熊慧娟的委托诉讼代理人谢沁、吴婷，申请执行人长沙市开福区人民政府的委托诉讼代理人邓霜、王煜，被执行人湖南宏宇宙投资有限责任公司的委托诉讼代理人张陈鑫，参加了听证，现已审查终结。
案外人熊慧娟向本院提起执行异议称，在长沙市开福区湘春路199号东宸公寓2栋202房屋被长沙市中级人民法院查封之前，2014年9月4日案外人与湖南宏宇宙投资有限责任公司签订了书面的《商铺定购协议》，约定案外人向湖南宏宇宙投资有限责任公司购买了202房。《商铺定购协议》签订后，案外人即占有202房至今，该占有事实亦发生在202房被司法查封前。合同签订后，案外人即支付了第一期首付款100万元，剩余购房款尚未达到付款条件。因湖南宏宇宙投资有限责任公司未依约注销202房上的抵押登记，才导致202房至今未能过户。请求本院中止对湖南宏宇宙投资有限责任公司名下的位于××市××区××路×××号××公寓×栋×××房屋的执行，并解除对该房屋的查封措施。
申请执行人长沙市开福区人民政府称，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，在人民法院查封之前应当签订合法有效的买卖合同，所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的50%。案外人在人民法院查封之前没有签订合法有效的买卖合同，案外人所购买的房屋使用性质为商业，不是居住性质，合同约定的购房价款为640万元，案外人只支付了100万元，没有超过合同总价款的50%。请求本院驳回案外人熊慧娟的异议请求。
被执行人湖南宏宇宙投资有限责任公司称，本案应中止审理，我司已向长沙市开福区人民法院提起诉讼请求解除与案外人熊慧娟签订的《商铺定购协议》，本案的案外人异议的审查结果应以该案的审理结果为依据。本案应适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定而不是28条的规定。请求本院驳回案外人熊慧娟的异议请求。
本院查明，原告长沙市开福区人民政府与被告湖南宏宇宙投资有限责任公司委托合同纠纷一案，本院于2017年1月7日作出（2015）长中民征初字第00216号民事判决：一、限湖南宏宇宙投资有限责任公司于本判决生效之日起15日内向长沙市开福区人民政府支付拆迁补偿款57655183.5元；二、限湖南宏宇宙投资有限责任公司于本判决生效之日起15日内向长沙市开福区人民政府支付垫付拆迁补偿款利息（以11442105.5元为计息基数，自2014年7月31日起至湖南宏宇宙投资有限责任公司实际支付完垫付拆迁补偿款之日止，利率标准按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回长沙市开福区人民政府的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费403879元，诉讼保全费5000元，共计408879元，由原告长沙市开福区人民政府负担100000元，被告湖南宏宇宙投资有限责任公司负担308879元。湖南宏宇宙投资有限责任公司不服该判决，向湖南省高级人民法院提出上诉，该院于2017年6月19日作出(2017)湘民终223号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费308879元，由上诉人湖南宏宇宙投资有限责任公司负担。在诉讼过程中，本院作出(2015)长中民征初字第00216-1号民事裁定：冻结被告湖南宏宇宙投资有限责任公司共计银行存款人民币7500万元，或者查封、扣押其相等价值的其他财产。2015年3月20日，本院向长沙市住房和城乡建设委员会发出(2015)长中民征初字第00216-1号协助执行通知书：查封被告湖南宏宇宙投资有限责任公司位于××区××路×××号××公寓×栋3×1、4×6、4×7、4×9均已知晓衔接表的内容，2××5、3××1至3××9、3××0至3××8、3××1至3××8、3××1至3××8、4×0、4×1、1××0、1××3、2×1均已知有抵押及××公寓×栋1××1、1××5均已知晓衔接表的内容。1××1、1××1、1××5、1××1、1××1、1××5、1××6、2×2、8×1均已知有抵押。查封期限自2015年3月20日至2018年3月19日。该判决发生法律效力后，湖南宏宇宙投资有限责任公司未履行该判决，长沙市开福区人民政府向本院申请强制执行。案外人熊慧娟不服，向本院提出异议，其异议请求如前所述。
再查明，2014年9月4日湖南宏宇宙投资有限责任公司(甲方)与熊慧娟(乙方)签订的《商铺定购协议》，约定：现就己方购买甲方位于××市××区××路×××号××1×公馆×栋×××号商铺，产权面积362.69平方米。甲、乙双方以诚信、公平原则，就上述商铺买卖一事达成如下协议，以兹共同遵守：1、甲方同意将××公馆2-×××商铺以人民币640万元出售给乙方，其中首付款340万元，乙方分两期用现金支付(第一期支付100万元，第二期支付240万元)，其余300万元由乙方按揭支付；2、在甲乙双方签订《定购协议》三天内，乙方向甲方指定帐户(户名：湖南宏宇宙投资有限责任公司，帐号：19×××××××××××××××90，开户行：工行长沙中山路支行)支付第一期首款100万元，逾期支付，甲方有权解除本协议。在付款后的三天内，甲方将2-×××商铺移交乙方正常出租使用(乙方享有但不限于自用或出租使用的使用权，支配权)；商铺撤销抵押需在2015年4月30日前完成，甲方撤销抵押后一个月内应通知乙方签订正式购房合同(网签合同)，购房合同价款、面积及付款方式不得与本协议有异。乙方在签定购房合同当日将第二期首付款240万元付清，同时积极配合甲方完成房款中300万元按揭手续；3、在双方未正式签定网签房屋买卖合同前，甲方不得以任何理由出售给第三方，若因甲方原因不能按约定撤销抵押或银行对抵押物进行合法处置等情形，甲方需承担乙方已付款金额的双倍违约金和商铺相应装修、投资全部损失。4、当甲方撤销抵押后书面通知乙方签定购房合同超过一个月，乙方不配合签约时，甲方有权收回商铺、拒退已交房款。逾期支付第二期首付款乙方需承担逾期支付总金额的双倍违约金的赔偿；不配合办理按揭，甲方有权终止合同收回商铺、拒退已交房款。5、乙方使用商铺期间与物业公司签署物业管理协议，依约缴纳物业费、水电费交房款。2014年9月5日，案外人熊慧娟向湖南宏宇宙投资有限责任公司支付了购房款100万元。案外人熊慧娟收取该房屋后，将该房屋出租给他人使用。
本院认为,案外人熊慧娟与被执行人湖南宏宇宙投资有限责任公司于2014年9月4日签订《商铺定购协议》购买××市××区××路×××号××1×公馆×栋×××号商铺，但双方并未签订商品房买卖合同，熊慧娟所购买的房屋是商铺不是用于其唯一居住，熊慧娟只支付了100万元的购房款并未超过合同约定总价款的百分之五十。案外人熊慧娟提出排除本案的执行不应予以支持。本院对位于××市××区××路×××号××1×公馆×栋×××号商铺处置后，案外人熊慧娟可以就其支付的100万元购房款及购房款的中国人民银行同期贷款利息享有优先受偿权(在该房抵押权之后)。案外人熊慧娟提出执行异议的理由不立，本院不以采纳。双方当事人如不服本裁定，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向本院提起异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
驳回案外人熊慧娟的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 郭天剑
审判员 盛知霜
审判员 谭斯元
二〇一八年八月十三日
书记员 李碧波
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。