江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁商撤初字第1号
原告：淮安市工人文化宫，住所地江苏省淮安市清浦区河南东路**号。
法定代表人：耿志浩，淮安市工人文化宫主任。
委托代理人：汪海燕，江苏石城律师事务所律师。
委托代理人：宋崇迪，江苏道文律师事务所律师。
被告：魏伟，男，1980年11月4日生，汉族。
委托代理人：张超，江苏三法律师事务所律师。
委托代理人：贾清屹，江苏三法律师事务所律师。
被告：淮安利佳房地产开发有限公司，住所地江苏省淮安市淮海南路123号。
法定代表人：胡丹丹，淮安利佳房地产开发有限公司董事长。
被告：胡兴定，男，1962年6月10日生，汉族。
被告：何玉书。
被告：南京仁帆投资管理有限公司，住所地江苏省南京市玄武区珠江路88号2幢909室。
法定代表人：何玉书，南京仁帆投资管理有限公司董事长。
被告：淮安市专用汽车制造有限公司，住所地江苏省淮安市经济技术开发区迎宾大道10号。
法定代表人：胡波，淮安市专用汽车制造有限公司董事长。
原告淮安市工人文化宫（以下简称淮安文化宫）与被告魏伟、淮安利佳房地产开发有限公司（以下简称利佳房地产公司）、胡兴定、何玉书、南京仁帆投资管理有限公司（以下简称仁帆公司）、淮安市专用汽车制造有限公司（以下简称专用汽车公司）第三人撤销之诉一案，本院于2015年5月10日立案受理。本院依法组成合议庭，于2015年11月13日公开开庭审理了本案，原告淮安文化宫的法定代表人耿志浩及委托代理人汪海燕、宋崇迪，被告魏伟的委托代理人张超、贾清屹到庭参加诉讼，被告利佳房地产公司、胡兴定、何玉书、仁帆公司、专用汽车公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告淮安文化宫诉称，2006年12月21日，淮安市总工会代表淮安文化宫与被告利佳房地产公司签订合作开发协议，约定利佳房地产公司在原属于淮安文化宫的国有土地上合作开发房地产项目，其中淮安文化宫分得一万余平方房屋。项目建成后，淮安文化宫多次催促被告利佳房地产公司移交地下停车位及办理产权过户，利佳房地产公司一直拖延未办理。淮安文化宫于2013年8月19日向淮安市清浦区人民法院提起诉讼，淮安市清浦区人民法院审理后于2013年11月28日作出（2013）浦商初字第1304号民事判决，判令利佳房地产公司为淮安文化宫办理位于淮安市清浦区河南东路28号文化宫•运河明珠－文化宫一层紧邻正门厅西侧建筑面积500平方米、三至四层建筑面积10786.72平方米，五层东侧建筑面积213.28平方米房屋所有权证及上述房屋土地使用权证；同时判决位于淮安市清浦区河南东路28号文化宫•运河明珠－文化宫地下（负）一层东侧112个停车位使用权归淮安文化宫所有。淮安文化宫申请强制执行时获悉，利佳房地产公司就上述房屋及地下停车位与魏伟签订债权数额分别为2000万元和1000万元的借款合同和抵押合同，并办理了抵押登记。2014年4月18日，南京市中级人民法院就魏伟与利佳房地产公司的借款合同纠纷作出（2013）宁商初字第166号民事判决，判决利佳房地产公司、胡兴定向魏伟偿还借款本金12966381元、借款利息290406元以及逾期利息和律师费；并判决魏伟有权就上述判决的给付内容，对利佳房地产公司名下的上述房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。南京市中级人民法院的民事判决侵害了淮安文化宫的合法权益。因淮安文化宫对魏伟与利佳房地产公司等人之间相关合同的签订、履行、纠纷的发生均不知情，故未能参加（2013）宁商初字第166号案件的诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，特提起诉讼，请求撤销（2013）宁商初字第166号主文第三、四项内容。
被告魏伟辩称，1、淮安文化宫已于2009年10月15日被淮安市淮安区市场监督管理局吊销，被吊销的淮安文化宫是企业性质，与现在持有组织机构代码为××的事业单位原告淮安文化宫并非同一主体，故对作为本案原告的淮安文化宫的诉讼主体资格存疑。2、本案所涉及的抵押物依法不属于社会公益设施，淮安文化宫在合作开发协议中享有对利佳房地产公司的权利应属债权，不具有对抗效力。故本案抵押权的设立合法有效，依法具有对抗淮安文化宫权利主张的效力。3、即便利佳房地产公司属于无权处分涉案房产，但是根据司法解释以及物权法第106条的规定，魏伟取得抵押权属于善意的。故淮安文化宫提出的撤销之诉不成立，应予驳回。
被告利佳房地产公司、胡兴定、何玉书、仁帆公司、专用汽车公司均未答辩。
经审理查明，2006年12月21日，淮安市总工会（甲方）以淮安文化宫主管单位名义与被告利佳房地产公司（乙方）签订《合作开发协议》1份，双方就淮安文化宫地块的合作开发事宜达成协议，主要内容为：1、项目名称：淮安市工人文化宫，利佳宛住宅小区；2、项目地址：淮安市东大街60号；3、乙方拟投资开发文化宫地块，……两年内负责在现淮安文化宫地块按市规划局批准的规划方案为甲方建设一个建筑面积不少于4.6万元平方米的淮安文化宫（其中1.15万平方米的产权归甲方，其余产权归乙方）……；淮安文化宫区域内的广场、道路、绿地、地面停车场及地下停车场按甲、乙双方拥有淮安文化宫房屋面积的比例分割产权。甲方1.15万平方米的淮安文化宫用房中500平方米安排在一层（淮安文化宫建筑正门厅周围），其余面积原则上安排在三至四层，产权属甲方的地下停车场安排在负一层。淮安文化宫地块其余部分用于房地产开发，产权归乙方所有；4、其他约定事项：产权归甲方所有的房屋、广场、道路、绿地、停车场，房产证、土地证的办理费用由乙方承担。
上述用于利佳房地产公司开发的淮安文化宫地块原土地使用权及被拆除房屋的所有权均为淮安文化宫所有。开发项目（即文化宫*运河明珠-
文化宫）房屋建筑面积46302.81平方米（该项目总建筑面积65384.22平方米，其中三至四层建筑面积10786.72平方米，负一、二层建筑面积19081.41平方米），地下（负）一层停车位244个，地下（负）二层停车位254个（其中人防法定义务部分停车位47个，产权归国有，由淮安市民防局统一管理使用）。淮安市总工会对《合作开发协议》中约定的产权归其所有的房屋及停车场等均同意登记在淮安文化宫名下。
2011年6月14日，利佳房地产公司将其已建成的淮安文化宫商业用房交付给淮安文化宫时，又与淮安文化宫签订《租赁协议》1份，协议主要内容为：甲方（淮安文化宫）将自己合法拥有产权的商业用房（商铺）租赁给乙方（利佳房地产公司）经营管理，商铺位于淮安市河南东路28号淮安文化宫内，建筑面积9368平方米，其中一楼500平方米、三至四楼8635平方米（不包括四楼东侧已由淮安文化宫作为办公用房使用的约2000平方米）、五楼233平方米，租赁期限从2011年8月1日至2021年7月31日止，租金分段计算（具体略）。2012年3月9日，淮安市住房和城乡建设局向被告利佳房地产公司下发《关于文化宫*运河明珠-
文化宫交付使用备案的通知》，载明：文化宫*运河明珠-文化宫已取得规划、工程质量等各单项竣工验收合格文件，现予以交付使用备案。
2012年3月24日，利佳房地产公司向淮安市总工会出具承诺书1份，内容为：位于文化宫*运河明珠-
文化宫楼三楼、四楼面积10786.72平方米、一楼面积500平方米、五楼面积213.28平方米共计11500平方米产权属淮安文化宫的房屋，我司承诺不会用于出售或抵押，若违反承诺，我司愿意承担由此产生的一切后果。
2012年6月26日，被告利佳房地产公司、胡兴定向魏伟、王炜出具借条一份，载明：借魏伟、王炜人民币2000万元整。蒋东梅、何玉书、汽车制造公司、胡兴定在保证人处签名盖章。同日，王炜分两笔通过中国工商银行向利佳房地产公司分别汇款1000万元，共计2000万元。2013年9月12日，王炜出具情况说明，载明：本人在2012年6月26日通过中国工商银行汇给利佳房地产公司2000万元，是受魏伟之托。该债权由魏伟享有，本人不主张权利。
2012年7月4日，李芙毅向中国光大银行申请开具本票一张，收款人为胡兴定，金额为230万元整。2012年7月5日，胡兴定、何玉书、汽车制造公司在该本票复印件上注明：收到原件壹张。并注明：欠李芙毅转帐支票壹张，金额贰佰叁拾万元。于2012年7月6日交予李芙毅。2013年10月10日，李芙毅出具情况说明，载明：本人在2012年7月4日通过光大银行开具一张230万元本票给胡兴定（票号为30303272／20088211），是受魏伟之托，且我和魏伟是夫妻关系，该230万元是我们共同财产。该债权由魏伟享有，本人不主张权利。
为了保证上述借款债权人的权利实现，2012年7月6日，利佳房地产公司作为抵押人（甲方）与魏伟作为抵押权人（乙方）签订了二份房地产抵押合同，并办理了抵押登记。房屋他项权证及房屋登记簿载明，其中一份设定抵押的房产座落于文化宫*运河明珠-
文化宫文化宫室3-4层，建筑面积10786.72平方米，规划用途为文化宫用房，房屋所有权证编号A201211308，所有权人为利佳房地产公司，设定的他项权种类为抵押权，他项权利人魏伟，债权数额为2000万元；另一份设定抵押的房产座落于文化宫*运河明珠-
文化宫负一层地下室，建筑面积9081.56平方米，规划用途为地下室，房屋所有权证编号A201211121，所有权人为利佳房地产公司，设定的他项权种类为抵押权，他项权利人魏伟，债权数额1000万元。
利佳房地产公司和胡兴定此后陆续向魏伟归还了部分借款本息，至2013年2月7日尚欠魏伟本金12966381元及利息290406元。后因利佳房地产公司和胡兴定未再按期还本付息，魏伟于2013年10月12日向本院起诉，要求利佳房地产公司、胡兴定归还借款本息、支付律师代理费及2013年2月8日后的借款利息；何玉书、仁帆公司、专用汽车公司承担连带还款责任；对抵押房产享有优先受偿权。2014年4月18日，本院作出（2013）宁商初字第166号民事判决：1、利佳房地产公司、胡兴定于判决生效之日起十日内向魏伟偿还借款本金12966381元，截至2013年2月7日的利息290406元，并自2013年2月8日起按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍支付利息至判决确认的给付之日止；2、利佳房地产公司于判决生效之日起十日内支付魏伟律师费250000元；3、魏伟有权就判决第一项、第二项给付内容，对利佳房地产公司名下位于淮安市文化宫•运河明珠－文化宫文化宫室（权属证书编号为淮房他清浦字第A1207229号）的房产折价或拍卖、变卖所得价款以2000万元为限，位于淮安市文化宫•运河明珠－文化宫负一层地下室（权属证书编号为淮房他清浦字第A1207159号）的房产折价或拍卖、变卖所得价款以1000万元为限，享有优先受偿权；4、何玉书、仁帆公司、专用汽车公司对判决第一项、第二项确定的给付义务，对原告魏伟对上述第一项、第二项给付内容以上述第三项房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿后的不足部分承担连带清偿责任；5、何玉书、仁帆公司、专用汽车公司承担担保责任后，有权根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定向利佳房地产公司、胡兴定追偿；6、驳回魏伟的其他诉讼请求。
在本院审理上述案件的同时，因利佳房地产公司未能按其承诺为淮安文化宫办理产权登记手续，淮安文化宫于2013年8月19日向淮安市清浦区人民法院起诉，要求利佳房地产公司办理房产证及土地使用权证。2013年11月28日，淮安市清浦区人民法院作出（2013）浦商初字第1304号民事判决：1、利佳房地产公司于本判决生效后3日内为淮安文化宫办理位于淮安市清浦区河南东路28号文化宫•运河明珠－文化宫一层紧邻正门厅西侧建筑面积500平方米、三至四层建筑面积10786.72平方米，五层东侧建筑面积213.28平方米房屋所有权证及上述房屋土地使用权证。2、位于淮安市清浦区河南东路28号文化宫•运河明珠－文化宫地下（负）一层东侧112个停车位使用权归淮安文化宫所有。该判决发生法律效力后，淮安文化宫在申请法院执行时，发现上述房产设定了抵押权，且本院生效的（2013）宁商初字第166号民事判决已就抵押权优先受偿作出处理，导致其权利无法实现，遂于2014年10月9日向本院提起第三人撤销之诉，要求撤销本院（2013）宁商初字第166号民事判决第三、四项内容。
本院于2015年5月10日立案受理后查明，2009年10月15日被淮安市淮安区市场监督管理局吊销后未注销的与本案原告名称相同的“淮安市工人文化宫”系现淮安市淮安区工人文化宫前身，与本案原告及涉案房产均不具有关联性。本案原告系由淮安市总工会举办的二类事业单位，组织机构代码证××，系涉案房产的权利主体。
本案审理过程中，本院依职权向淮安市公安局经济犯罪侦查大队调取了对胡兴定、何玉书、王小凤、胡丹丹、蒋东梅等人的询问笔录及相关证据材料，上述材料明确显示，胡兴定作为利佳房地产公司的原法定代表人，明知案涉房产系公益设施而设定抵押；魏伟在办理案涉房产抵押时也已知晓案涉房屋系淮安文化宫用房，基于兴业银行股份有限公司南京分行已经设立了抵押，故而才同意设立抵押。
以上事实，有淮安市清浦区人民法院（2013）浦商初字第1304号民事判决书及案卷材料、本院（2013）宁商初字第166号判决案卷材料，淮安市公安局经济犯罪侦查大队的询问笔录等材料予以证实。
本案争议焦点为，利佳房地产公司与魏伟签订的房地产抵押合同是否有效？本院（2013）宁商初字第166号民事判决第三、四项内容是否损害了淮安文化宫的民事权益？
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。依据生效的（2013）浦商初字第1304号民事判决内容，淮安文化宫对本院（2013）宁商初字第166号案件所处理的抵押物享有权利，故该案对抵押物的处理结果同淮安文化宫有法律上的利害关系，现因不能归责于淮安文化宫的原因，其未参加该案诉讼，该案判决中有关抵押权人优先受偿的内容，对淮安文化宫实现（2013）浦商初字第1304号民事判决确定的权利造成影响，淮安文化宫在法律规定的6个月期限内向本院提起第三人撤销之诉，符合法律规定。对于被告魏伟提出的两个“淮安文化宫”的主体问题，经本院核查并交双方当事人质证后，双方均无异议，故本院认定淮安文化宫具备第三人撤销之诉的原告主体资格。
《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第一款第（三）项规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押”。国务院《公共文化体育设施条例》第二条规定：“本条例所称公共文化体育设施，是指由各级人民政府举办或者社会力量举办的，向公众开放用于开展文化体育活动的公益性的图书馆、博物馆、纪念馆、美术馆、文化馆（站）、体育场（馆）、青少年宫、工人文化宫等的建筑物、场地和设备”。本案中，虽然房屋登记簿载明的抵押房产所有权人为利佳房地产公司，但房屋登记簿上同时记载了用于抵押的案涉房屋三、四层的规划用途为文化宫用房，属于依法不得抵押的公益设施，魏伟明知该房屋为不得抵押的公益设施，仍然与利佳房地产公司签订抵押合同，具有明显过错，该抵押合同应认定无效；地下室负一层虽未明确为文化宫用房，但魏伟在明知利佳房地产公司用于抵押的房产中可能涉及公益设施部分，应当对抵押物的性质作全面的了解，但魏伟在签订抵押合同前疏于了解，且生效的（2013）浦商初字第1304号民事判决已明确涉案地下室负一层为淮安文化宫所有，故魏伟依据与利佳房地产公司签订的房地产抵押合同取得地下室负一层抵押权，不属于法律规定的善意取得，抵押合同亦应认定为无效。
因魏伟与利佳房地产公司签订的房地产抵押合同无效，生效的（2013）浦商初字第1304号民事判决亦已明确涉案房产归淮安文化宫所有，故本院生效的（2013）宁商初字第166号民事判决第三、四项内容损害了淮安文化宫的民事权益，应予撤销。淮安文化宫的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第一款第（三）、（四）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第二百四十一条、第二百九十八条、第三百条第第一款第（二）、（三）项、第二款、第三款之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）宁商初字第166号民事判决第三项，即魏伟有权就判决第一项、第二项给付内容，对利佳房地产公司名下位于淮安市文化宫•运河明珠－文化宫文化宫室（权属证书编号为淮房他清浦字第A1207229号）的房产折价或拍卖、变卖所得价款以2000万元为限，位于淮安市文化宫•运河明珠－文化宫负一层地下室（权属证书编号为淮房他清浦字第A1207159号）的房产折价或拍卖、变卖所得价款以1000万元为限，享有优先受偿权；
二、变更本院（2013）宁商初字第166号民事判决第四项“何玉书、仁帆公司、专用汽车公司对判决第一项、第二项确定的给付义务，对原告魏伟对上述第一项、第二项给付内容以上述第三项房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿后的不足部分承担连带清偿责任”为“何玉书、仁帆公司、专用汽车公司对判决第一项、第二项确定的给付义务承担连带清偿责任”。
案件受理费80元，公告费600元，合计680元，由魏伟负担（淮安文化宫已缴纳的案件受理费及公告费680元由魏伟于判决生效后15日内直接给付淮安文化宫）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，上诉人应当在向本院递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费80元，上诉费汇入江苏省高级人民法院，账号10×××75，开户银行：江苏省南京市农行山西路支行。
审判长 任志中
审判员 李 伟
审判员 陈红旗
二〇一六年一月二十七日
书记员 唐俊芳
速录员 王嘉玉