江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）涟商初字第542号
原告江苏银行股份有限公司淮安分行。
法定代表人杨巨人。
委托代理人朱鲲鹏。
委托代理人冯业员。
被告杨连成，男，汉族。
被告张玉红，女，汉族。
原告江苏银行股份有限公司淮安分行（以下至判决主文前简称江苏银行淮安分行）诉被告杨连成、张玉红金融借款合同纠纷一案，本院于2013年9月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱鲲鹏、冯业员到庭参加了诉讼，被告杨连成、张玉红经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告江苏银行淮安分行诉称：被告杨连成、张玉红于2012年1月4日向原告借款25万元，使用分期按月等额本息还款法，定于2017年1月4日偿还完毕，由杨连成、张玉红自有的位于涟城镇中山路65号粮食局院内房地产设定抵押担保措施。被告杨连成、张玉红拖欠利息、本金逾期，依据借款合同的约定已构成重大违约，原告根据借款合同要求被告杨连成、张玉红提前偿还借款本息。故诉至法院，请求判令：1、被告杨连成、张玉红共同偿还借款本金189833.02元，利息3981.06元，本息合计193814.08元（利息暂计算至2013年7月20日，以后利息届时顺延计算至实际还款之日止）；2、确认原告对设立抵押的房产、土地使用权享有优先受偿权；3、被告承担本案诉讼费用。原告为证明自己的主张提供的证据是：1、被告杨连成、张玉红身份证、结婚证复印件；2、个人借款合同1份、借款借据1份；3、房地产抵押合同；4、抵押清单；5、他项权证；6、贷款催收通知书；7、贷款对账单；8、还款计划表；9、承诺书；10、涟水法院协助执行通知书和民事裁定书。
被告杨连成、张玉红未作答辩。
本院经审查确认原告所举证据的真实性、合法性和关联性，上述证据可以作为认定本案事实的依据。
经审理查明：2012年1月4日，被告杨连成、张玉红与原告江苏银行淮安分行签订《个人借款合同》（以下称主合同），合同约定：借款利息从借款实际发生日起算，按实际借款金额和用款天数计算，日利率计算基数为一年360天；借款借据是主合同下借款人借款凭证，与主合同具有同等法律效力，借款人在至合同项下的借款金额、发放日期、到期日期、利率等内容以借款借据记载为准，到期日相应顺延；借款利率采用浮动利率，利率为同期人民银行人民币贷款基准利率6.9%上浮30%，并随人民银行同期人民币贷款基准利率调整按一年调解，调整日为下年1月1日；借款按月等额本息还款，结息方式按月结息，结息日为每月的1日；借款人不能按时归还贷款，贷款人有权自逾期之日起按当期执行利率加收50%计收罚息，对借款人逾期支付的利息按主合同利率计收复利，借款逾期后按罚息利率计收复利；若借款人未履行或违反主合同约定义务的，贷款人有权停止发放贷款和或提前收回贷款，并约定借款人出现违约，贷款人有权停止发放借款人尚未发放的贷款，宣布主合同项下借款本息提前到期，立即收回贷款。借款借据上约定：借款金额为250000元，借款利息按照月利率7.475‰，借款期限自2012年1月18日至2017年1月18日。签订借款合同同日，原、被告又签订了《房地产抵押合同》，由杨连成、张玉红自有的位于涟城镇中山路65号粮食局院内房地产为上述借款设定抵押担保，所担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。原告江苏银行淮安分行依合同约定向被告杨连成、张玉红发放了借款250000元，后被告杨连成、张玉红想原告偿还了部分借款本金和利息，自2013年7月1日以后，两被告就没有再向原告偿还贷款本息，后经原告催收未果，截止到2013年7月20日，两被告尚欠原告借款本金189833.02元，利息3981.06元。
另查明，被告张玉红与被告杨连成于2007年6月29日登记结婚。2011年12月13日，被告张玉红、杨连成向原告出具承诺书，承诺如到期不能归还原告借款，愿意出售其名下位于涟城镇中山路65号粮食局院内的房产进行还款。
还查明，本院因徐长干诉杨连成、张玉红民间借贷纠纷一案，依徐长干申请，于2013年7月2日对被告杨连成、张玉红所有的位于涟水县涟城镇中山路粮食局院内浴室后第一幢楼602室房屋（房屋所有权登记号L201112736）予以保全。
以上事实有原告的委托代理人当庭陈述以及原告提供的两被告身份证、结婚证复印件、个人借款合同、借款借据、房地产抵押合同、抵押清单、他项权证、贷款催收通知书、贷款对账单、还款计划表、承诺书、涟水法院协助执行通知书和民事裁定书等载卷为证，本院予以确认。
本院认为：原告江苏银行股份有限公司淮安分行与被告杨连成、张玉红签订的个人借款合同、抵押合同是当事人自愿订立，合同的内容不违反法律规定，上述合同合法有效。原告依借款合同约定向被告杨连成、张玉红履行贷款发放义务后，两被告应按照合同约定按期偿还借款本息，否则应承担违约责任。自2013年7月1日以后，两被告就没有再向原告偿还贷款本息，故原告江苏银行淮安分行有权依合同约定要求被告杨连成、张玉红提前偿还尚欠原告江苏银行股份有限公司淮安分行的全部借款本息，同时因原、被告签订了房地产抵押合同，并且进行了抵押登记，原告有权要求两被告用其抵押的房产按照抵押权登记的先后顺序依法折价或拍卖、变卖后优先偿还上述借款本息及相关费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨连成、张玉红于本判决生效之日起十日内偿还原告江苏银行股份有限公司淮安分行借款本金189833.02元及利息（截止到2013年7月20日利息3981.06元，2013年7月20日以后的利息、逾期罚息、复利均按照《个人借款合同》约定的方式及标准计付至判决确定的给付之日）。
二、原告江苏银行股份有限公司淮安分行在上述债务范围内有权对被告杨连成、张玉红抵押的财产（位于涟水县涟城镇中山路65号粮食局院内房屋，房屋所有权证号L201112736）在折价或拍卖、变卖所得价款中按照抵押权登记的先后顺序优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4180元，公告费600元，由被告杨连成、张玉红负担。该费用已由原告垫付，两被告应于本判决生效后十日内一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：341201040002554）
审 判 长 翟春花
代理审判员 张 健
人民陪审员 张 煦
二〇一四年一月三十日
书 记 员 冯兴云
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。