广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终5035号
上诉人（原审被告、反诉原告）：毛淑荣，女，汉族，1972年12月13日出生，户籍地址广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：徐建，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄宝建，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：韦东，男，汉族，1969年12月1日出生，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：郭庆杰，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑汉宏，北京市中银（深圳）律师事务所实习律师。
上诉人毛淑荣因与被上诉人韦东房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初488号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人毛淑荣上诉请求撤销一审判决，改判上诉人无须向被上诉人支付违约金人民币122万元，改判被上诉人向上诉人支付违约金人民币122万元，本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。其上诉理由是：一审法院认定事实错误，适用法律错误。被上诉人没有在涉案合同约定的时间内办理资金监管，已经构成根本违约。根据涉案合同的约定，被上诉人作为买家，应当在涉案合同签订后的3个工作日内到银行或者中介机构办理资金监管，监管截止日期为2015年9月24日，但被上诉人并未在约定时间内履行其作为买方之监管义务，其行为己构成根本违约。上诉人并没有给予被上诉人宽限办理资金监管的日期。原审审理中，被上诉人提交《承诺书》复印件，欲证明上诉人同意解除部分资金监管，并对资金监管时间给予宽限。但被上诉人并未提供《承诺书》原件予以核对，不符合证据的形式要件。涉案合同约定的资金监管日期在前，而房屋更名手续在后，在被上诉人不履行监管义务的情况下，上诉人行使先履行抗辩权解除合同，于法有据。涉案合同约定的办理更名手续的时间为合同签订后1个月内（不包含节假日），远远迟于监管截止日期(2015.9.24)。被上诉人在相当长的时间内未完成资金监管，导致上诉人被开发商催款，上诉人无奈之下才与被上诉人解除涉案合同。被上诉人未办理资金监管的主要原因是房价“滞涨”，无利可图，反而恶意谋求上诉人的违约金。被上诉人提交了其银行账户流水，显示其有能力支付购房款，但其迟迟不配合办理资金监管，这充分表明其在观望房价。但原审法院却以有经济实力为由认定其不存在违约意图，与常理不符，与事实不符。
被上诉人韦东辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。本案双方已就房款的支付方式及时间进行了变更，被上诉人不存在违约。被上诉人一开始就积极准备履行合同义务，2015年9月24日账上已经有了580多万元，已经准备足够的资金可以配合进行资金监管。但由于上诉人的原因，其仅与开发商签订认购书，无法达到银行的要求，所以银行表示无法办理相应的资金监管，该事实在2015年9月24日的录音（被上诉人提交的证据）中可以体现，上诉人对此事完全清楚，也予以确认。该录音资料也反映了被上诉人在上诉人没有完全进行更名备案手续的情况下仍主动提出愿意代上诉人向开发商支付剩余的七成房款，其余三成也可以直接支付给上诉人，所以同意提前支付将近400万元，另外200万元由中介找邮政储蓄银行做资金监管，上诉人对此也是同意的。被上诉人立即到邮政储蓄银行开户并存入了200万元进行监管。后来因上诉人与开发商的原因一直未能办理更名备案手续，期间上诉人还多次要求被上诉人与其办理假结婚，这在上诉人所提交的给开发商的函件中有体现，但被上诉人予以拒绝，后经双方协商一致，同意将上述冻结在邮政储蓄银行的200万元先行解冻，待上诉人完成更名手续后被上诉人在一日内将剩余的房款一次性支付给上诉人，该事实在2015年10月24日双方的短信记录中可以体现，所以才有2015年10月29日双方到银行解冻资金时上诉人要求被上诉人签订的承诺书。当然该承诺书是对被上诉人的约束，也是临时的，所以原件仅有一份，由上诉人保留。虽然本案主要证据承诺书被上诉人无法提供原件，但以上的事实被上诉人已经提供了银行的交易明细、转帐记录、开户信息、短信记录、录音资料以及承诺书的复印件等诸多证据可以证明，足以形成完整的证据链，说明上诉人确实是同意对房款的支付时间以及方式进行了变更，所以上诉人主张没有协商变更，是没有事实依据的，被上诉人不可能存在任何违约情况。上诉人迟迟不办理更名备案手续，且在2015年12月份私自将房产出售给第三人，且向被上诉人提出解除合同，并将涉案房产办理到第三人名下，已经构成了根本违约，所以被上诉人主张违约责任，具有事实及法律依据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，请求驳回上诉人的上诉请求。
原告韦东向一审法院起诉请求判令：1、双倍返还原告已支付的定金人民币60万元，并赔偿原告违约金人民币122万元；2、被告承担本案的诉讼费用。原告变更其第1项诉讼请求为被告返还原告支付的定金30万元，并赔偿原告违约金122万元。
被告毛淑荣向一审法院提出反诉请求判令：1、解除双方签订的《房屋转让协议书》；2、韦东向毛淑荣支付违约金人民币122万元；3、本案的诉讼费用由韦东承担。
一审法院查明：2015年4月23日，被告毛淑荣、毛某作为买方，深圳市城市建设开发（集团）有限公司（以下简称建设开发公司）作为卖方，双方签订了《深圳市房地产认购书》，约定被告毛淑荣和毛某购买位于深圳市××山××水花园××房。被告毛淑荣、毛某分别于2015年4月、6月向建设开发公司支付购房款人民币1160915元（含定金）。2015年9月21日，被告作为转让方（甲方），原告作为受让方（乙方），双方签订了《房屋转让协议书》，相关约定如下：1、被告将位于深圳市××山××水花园××房转让给原告，该房产套内面积为172.27平方米，转让价格为人民币610万元，签订此房屋转让协议时乙方向甲方支付定金人民币30万元，甲方收到购房定金后开具定金收据，甲方以实际收到的定金为准；2、签订此协议后3个工作日内，除定金外的剩余房款人民币580万元，经双方一致协商购房款由银行或者经纪方监管，在甲方将房屋更名到乙方指定备案人韦某名下后，凭乙方与开发商签署的房地产买卖合同，及相应的备案手续到监管机构申请房款；3、甲方承诺保证自己对涉案转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍，甲方保证转让房产不涉及第三方的权利；4、甲方违反本合同约定，如甲方不出售该房屋给乙方或者1个月内（节假日除外）未能办理变更，双方可就具体原因进行协商处理，乙方也有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金。乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之四计算滞纳金，逾期超过15日，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金。2015年9月21日，被告向原告出具《收条》，表明收到被告转账支付的定金人民币10万元，剩余定金人民币20万元次日再转来。当日，原告向被告转账支付定金人民币10万元。2015年9月21日，被告向原告出具《收条》，表明收到涉案房产的定金人民币20万元，该收条中注明以实际到账为准。原告于2015年9月22日将该款项转账支付给被告。2015年10月22日，建设开发公司向被告毛淑荣和毛某出具《通知书》，表明被告毛淑荣和毛某认购的涉案房产总房款为人民币3919649元，被告毛淑荣和毛某至今未按合同约定支付款项、签订合同、办理银行按揭，现已经构成违约，被告毛淑荣和毛某应当在本通知发出之日起15日内支付首期款、签订合同、办理银行按揭或一次性付清全部购房款，否则将没收定金并将涉案房产另售。被告主张其未支付剩余房款的原因是原告未及时办理资金监管手续。2015年12月3日，被告向原告发短信告知：因原告未按合同约定将购房款交由银行托管，故通知原告解除合同。被告主张因原告违约故于2015年12月29日以其外甥姚某的名义与建设开发公司就涉案房产签订了深圳市房地产买卖合同（预售），预售合同2016年4月20日备案后因姚某家庭原因已经于2016年6月14日解除备案；原告主张被告将涉案房产另行出售给案外人姚某。另，根据被告提交的账户明细可知，被告于2016年3月29日向建设开发公司支付房款人民币2733604元。原告主张被告在1个月内没有办理更名手续，且被告单方解除合同，被告的行为构成违约，故原告诉至法院，请求判令解除合同，并判令被告向其返还定金人民币30万元，并按转让价款的20%向原告支付违约金人民币122万元。被告主张原告未按合同约定履行付款义务，故被告提起反诉，请求判令解除合同，并判令原告按转让价款的20%向被告支付违约金人民币122万元。原、被告均提出对方主张的违约金标准过高。另，原、被告在庭审中均确认在履行涉案合同过程中客观上并不存在更名不能的障碍。另查，1、毛某以出具《声明书》的方式表示知道并同意原、被告签订《房屋转让协议书》，且明确表示不参加本次诉讼。韦某以出具《说明》的方式表示知悉本案的情况，其明确表示不参加本次诉讼。2、2016年7月18日，经法院依法查询可知，涉案房产未办理预售备案，未能查到相关产权信息。3、原告主张双方于2015年10月29日签订《承诺书》，约定200万元资金先解封，待确定办理更名手续时，原告承诺在一周内办理后续付款事宜，包括备案完成后一日内支付。原告提供了《承诺书》复印件证明其该主张，原告主张《承诺书》的原件在被告处，被告对原告该主张以及原告提供的《承诺书》均不予认可。另，原告主张其根据双方的约定于2015年9月25日在邮政储蓄银行开设资金监管账户，并在9月28日存入款项人民币200万元，由于被告迟迟不办理更名备案手续，双方协商于完成备案手续后一天内付款，故双方于2015年10月29日办理了解冻手续，原告将款项人民币200万元取出，原告提供了利息清单、银行交易明细、跨行转账业务申请表证明其该主张。4、原告提交的被告确认真实性的9月23日的录音显示：原告提出被告先付的三成房款，由原告支付给被告，且被告把原告剩下的七成房款也刷了，剩余款项人民币200万元完成备案手续后再支付，被告对此不予同意，原告提出剩余的款项人民币200万元冻结在银行，被告表示行不通，最后被告同意将款项监管在中介处，但被告表示当天没空去刷卡。5、原、被告均确认涉案房产并非通过假结婚才能办理更名手续，且被告亦未在原告拒绝办理假结婚的情况下拒绝办理更名手续。6、原告主张其为继续履行合同已经进行了充分的准备，已经持有充足的资金，原告提供的交易明细表中显示2015年9月24日原告账户中存入款项人民币580.8万元。以上事实，有深圳市房地产认购书、房屋转让协议书、收条、交易明细表、通知书、短信、声明书、说明、录音、利息清单、银行交易明细、跨行转账业务申请表等证据和庭审笔录予以证实。
一审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《房屋转让协议书》是双方真实意思表示，且并不违反法律禁止性规定，双方应当依法全面履行合同约定的义务。关于违约责任的认定。原告主张双方对付款时间已经进行了变更，变更为备案完成后一日内支付，原告提供了承诺书复印件、利息清单、银行交易明细、跨行转账业务申请表、短信打印件证明其该主张，虽然原告未能提供承诺书原件，但原告提供的证据足以形成合理的证据链条证明双方对付款时间和办理更名手续的时间均进行了变更。首先，根据查明的内容，原告为履行合同已经进行了充分的准备，根据原告提供的交易明细表可知，2015年9月24日原告账户中存入款项人民币580.8万元，该款项加上原告已经支付的定金与双方约定转让价款数额基本符合。根据双方确认真实性的录音可知，原告于9月23日提出可先支付原告应当向建设开发公司支付的购房款，剩余款项200万元冻结在银行，被告拒绝后，双方协商同意将该款项人民币200万元监管在中介处。由此可知，原告在签订合同后为积极履行合同进行了充分的准备，且并不存在主观或者客观上履行不能的情况，双方亦确实存在曾协商监管资金的数额为人民币200万元的事实；其次，根据双方于2015年9月21日签订的《房屋转让协议书》的约定，办理购房款资金监管的期限为签订协议后3个工作日内，办理更名手续的期限为1个月内，但根据被告的主张，双方在对此期限并未协商的情况下，被告于2015年12月3日才以原告未按合同约定履行付款义务提出解除合同，被告的主张与常理不符。综上，双方已经对付款时间和办理更名手续的时间均进行了变更。在被告对此予以完全否认且被告未提交证据予以反证的情况下，被告应当自行承担虚假陈述所带来的法律后果，对原告的主张直接予以采信。根据被告提交的深圳市房地产买卖合同（预售）以及被告的陈述可知，被告已经以他人的名义签订了深圳市房地产买卖合同（预售）并曾办理了备案登记，由此可知，涉案房产并不存在办理更名手续的客观障碍，在此情况下，被告单方以原告未按合同约定履行付款义务为由提出解除合同的行为构成根本违约，原告有权提出解除合同，并要求被告承担违约责任，双方签订的《房屋转让协议书》应当自原告向被告主张解除合同之日即法院于2016年1月14日将起诉状副本送达至被告之日解除。被告关于原告应向其支付违约金人民币122万元的主张，缺乏法律依据，不予支持。关于违约金，基于双方对违约金数额的约定，在被告未提交证据证明约定的违约金数额超过造成损失的30%的情况下，原告主张被告应向其支付违约金人民币122万元，予以支持。关于定金。本案中，原告已经向被告支付定金人民币30万元，涉案合同解除后，根据合同解除的处理原则，被告应当向原告返还定金人民币30万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告韦东和被告毛淑荣2015年9月21日签订的《房屋转让协议书》于2016年1月14日解除；二、被告毛淑荣应于判决发生法律效力之日起三日内向原告韦东支付违约金人民币122万元，返还定金人民币30万元；三、驳回被告毛淑荣的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币21180元，因原告变更诉讼请求，变更为人民币18480元，由被告负担；本案反诉受理费人民币7890元，由被告负担。本诉受理费原告已经预交，反诉受理费被告已经预交。
本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院确认一审法院查明的事实。
本院认为，上诉人与被上诉人于2015年9月21日签订房屋转让协议，约定上诉人将深圳市××山××水花园××房转让与被上诉人，该合同合法有效，双方应依约履行。根据协议约定，房屋转让价款为人民币610万元，签订房屋转让协议时被上诉人向上诉人支付定金人民币30万元，签订协议后3个工作日内，剩余房款人民币580万元，经双方一致协商由银行或者经纪方监管，在上诉人将房屋更名到被上诉人指定备案人韦某名下后，凭被上诉人与开发商签署的房地产买卖合同，及相应的备案手续到监管机构申请房款。合同签订后，被上诉人韦东已向上诉人毛淑荣支付购房定金，上诉人与被上诉人需协商购房款由银行或者经纪方进行监管。涉案房屋在双方签订转让协议时并未登记在上诉人名下，被上诉人主张其应付购房款无法进行资金监管，该主张具有事实依据，可予以采纳。上诉人主张被上诉人未将购房款交由银行及中介方进行资金监管，已构成违约，该主张与本案事实不符，本院不予采纳。被上诉人应付购房款无法进行资金监管，其后上诉人与被上诉人对如何支付购房款未协商一致，故原协议已无法履行，该协议应予解除。关于协议解除时间，被上诉人提起本案诉讼提出解除合同，合同解除时间可确定为2016年1月14日即将起诉状副本送达至上诉人之日。协议解除后，上诉人应将定金退还被上诉人。被上诉人主张因购房款无法进行资金监管，其后其与上诉人协商，双方已达成新协议，并由上诉人于2015年10月29日出具《承诺书》，约定200万元资金先解封，待确定办理更名手续时，被上诉人承诺在一周内办理后续付款事宜，包括备案完成后一日内支付。被上诉人提供的《承诺书》为复印件，《承诺书》复印件无原件核对，不能作为本案认定事实的依据。根据承诺书内容不能确定上诉人与被上诉人已协商一致对原协议内容进行变更。被上诉人有关其与上诉人达成新的协议且上诉人违反该新协议及应承担违约责任的主张缺乏事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初488号民事判决第一项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初488号民事判决第三项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初488号民事判决第二项为：上诉人毛淑荣应于本判决发生法律效力之日起三日内向被上诉人韦东返还定金人民币30万元；
四、驳回被上诉人韦东的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人毛淑荣的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费人民币18480元，由上诉人毛淑荣负担人民币3700元，由被上诉人韦东负担人民币14780元，反诉受理费人民币7890元，由上诉人毛淑荣负担。二审案件受理费26320元，由上诉人毛淑荣负担人民币11540元，由被上诉人韦东负担人民币14780元。
本判决为终审判决。
审判长 黎康养
审判员 梁 媛
审判员 刘向军
二〇一八年一月二十三日
书记员 方佳娜
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……