济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）槐民初字第1306号
原告胡杰，男，1989年5月12日出生，汉族，住山东省庆云县。
委托代理人王军雷，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
委托代理人王洪奇，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
被告济南寰宇国际汽车配件城有限公司，住所地济南市。
法定代表人李金泉，总经理。
委托代理人杨善雷，男，1987年5月6日出生，汉族，该单位职工，住济南市。
委托代理人马羁，男，1981年11月13日出生，汉族，该单位职工，住济南市。
原告胡杰与被告济南寰宇国际汽车配件城有限公司（以下简称寰宇汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理���由审判员张健适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。原告胡杰的委托代理人王洪奇、王军雷，被告寰宇汽车公司的委托代理人杨善雷、马羁到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，由代理审判员张斌、人民陪审员关为民、耿林芝依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡杰的委托代理人王洪奇，被告寰宇汽车公司的委托代理人杨善雷、马羁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡杰诉称：2011年9月，原、被告双方签订经营房租赁合同（合同编号：B-8）。合同约定原告租赁被告的商铺，租期三年半，自2011年10月1日起至2015年3月31日止。原告向被告缴纳了两年的租金23126.4元及工程改造费10000元（合同约定乙方所交工程改造费一万元，待三年半租期到期后，作为下一轮租金处理）。2013年2月25被告通知原告解除合同收回商铺，改造后整体出租。原告���到通知后多次找到被告协商返还租金及改造费问题，被告拖延至今未返还。原告胡杰诉至本院要求被告返还租金6874.56元；返还工程改造费10000元。后经本院释明合同效力，原告胡杰变更诉讼请求为确认租赁合同无效，被告寰宇公司返还上述费用。
被告寰宇汽车公司辩称：我公司是2013年2月25日通知的解除合同，但原告胡杰实际上至2013年3月31日才搬离其所租赁的房屋。依据双方签订的租赁合同，原告未按照合同第七条第1、3、9、10、11条约定提交相关证件、未按约定营业、未配备消防设施、营业人员未向被告备案，按照合同第八条第1、2、3、5条的规定，原告的上述违约行为应视为合同自动终止。工程改造费是原告为了达到适用目的，对商铺进行改造、装修支出的费用，租赁合同中约定被告并不承担商铺的改造和装修费用。被告承诺三年半后将工程改造费作为下一轮��金处理是对原告的优惠政策，在没有续租的情况下，该费用是不应当予以退还的。依据租赁合同的违约责任的约定，我方不承担责任。后补充答辩，即使合同无效，也应参照有效合同处理，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告寰宇汽车公司作为甲方，原告胡杰作为乙方，双方签订《市场经营房租赁合同》一份，约定：一、商铺位置：甲方将位于济南市二环西路1777号的济南寰宇国际汽车配件城的一期B2区8号，面积为105.6平方米的商铺经营权租赁给乙方。二、租赁期限：租赁期为三年半。从2011年10月1日起至2015年3月31日止。三年半期限，包括一年免费租续期，半年装修改造工程建设期。三、租金、费用标准及交纳方式和期限。1、租金为每天0.3元／m﹤sup﹥2﹤／sup﹥，两年租金一次性交清，合计23126.4元，先交费后使用。3、乙方所交工程改造费一万元，待三年半租期到期后，作为下一轮租金处理。七、乙方权利及义务。1、乙方应具备合法经营资格，在签订本合同后及时向甲方提交营业执照、税务登记证、组织代码证、法人代表身份证等材料复印件，并如实提交经营纳税情况说明。3、乙方须合法经营，自行承担因经营发生的纠纷和法律责任。乙方利用商铺，只能开展符合营业执照规定和市场允许的经营活动，并不得以甲方名义开展经营活动。9、乙方要保证严格遵守市场的营业时间规定。无甲方认可的正当理由，不得延迟开门、提前关门、歇业等。10、乙方须按照消防部门的要求配备消防设施，费用自理。11、乙方营业人员须报甲方审查备案，乙方对其营业人员的行为负有管理和担保义务。八、乙方有下列情形之一的，视为自动终止合同，甲方有权解除合同收回商铺，剩余合同期经营权出让金不予退还。1、不具备合法经营资格��或提供虚假材料和手续的。2、未经甲方允许擅自将商铺转租、转让或转借他人的。5、违禁用电或不配备消防器材，形成潜在隐患或已造成损失的。十、违约责任。2、甲方对乙方的违约行为可选择下列补救措施：（1）甲方有权单方解除合同，终止乙方对商铺的占有。十一、不可抗力。1、由于不可抗力或其他不能归咎于乙方的原因造成的商铺损坏，不适于使用时，乙方可暂停支付有关费用，直到商铺修复或恢复原状。审理中，被告寰宇汽车公司主张主合同以外，原、被告还签订了附件三份，落款处均有原告利众实业公司工作人员燕照山的签名，其中，附件二《消防安全协议书》约定乙方需按甲方要求（统一）配备轻便灭火器材，由甲方对器材实施检查，并责成乙方对不合格器材进行维修和更换；附件三《治安安全协议书》约定乙方必须将营业执照等相关资信材料复���件报甲方备案；附件四《商户经营守则》约定了市场营业时间规定，除市场统一安排外，常年不间断营业，遇国家法定节日，各经营商户做好内部职工轮休工作，保证正常营业。租赁合同签订后，原告胡杰于2011年9月8日分别交纳了租金23126.4元及工程改造费1万元。被告寰宇汽车公司将房屋交付给原告胡杰使用，原告胡杰将该房屋用于经营汽车配件，但主张其一直未营业。2013年2月25日，被告寰宇汽车公司通知原告胡杰解除合同、收回房屋。原告主张收到通知当天其就将房屋退回了被告寰宇汽车公司。被告寰宇公司则主张，原告胡杰收到通知后直至2013年3月31日才完全搬离本案涉案房屋。原、被告双方对房屋交还的时间均未提交证据予以证明。对于被告寰宇汽车公司收回房屋的事实，原告胡杰认为是被告寰宇汽车公司单方解除合同。经本院释明合同效力后，原告胡杰主张因双方签订的合同为无效合同，被告寰宇公司应当承担返还财产的责任；被告寰宇汽车公司认为是原告胡杰未向其提交营业证件、未正常营业、未配备消防设施等违约行为在先导致租赁关系自动终止，其不应承担责任。
另查明，讼争房屋没有进行房屋的权属登记亦未取得建设工程规划许可证。经本院释明合同效力，原告胡杰变更诉讼请求为要求确认租赁合同无效及返还费用等请求。
以上事实有原告胡杰提交的市场经营房租赁合同、租金及工程改造费收据等证据及原、被告双方陈述为证，本院予以确认。
本院认为，位于济南市二环西路1777号的济南寰宇国际汽车配件城的一期B2区8号的房屋未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，依此规定，原、被告签订的《市场经营房租赁合同》应为无效。对于原告胡杰要求确认该合同无效的诉讼请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院认为双方签订的《市场经营房租赁合同》为无效合同，对此原、被告均有过错。原告胡杰之过错在于对房屋的相关手续、能否承租未尽到充分注意、审查等义务，被告寰宇汽车公司之过错在于明知未取得建设工程规划许可证等手续即将房屋对外出租。因此，原、被告应各自承担相应的责任。
因被告寰宇汽车公司已将房屋收回，原告胡杰不需要再返还房屋。被告寰宇汽车公司应将基于租赁合同取得的租金23126.4元及工程改造费10000元予以返还。但因原告胡杰实际占用了讼争房屋，此期间该房屋的占用费可以参照双方所签租赁合同约定的租金标准予以扣除。关于占用时间，原告胡杰作为房屋的占用方，负有证明搬离时间的举证责任。现其未能就搬离房屋的具体时间举证证明，故本院认定被告寰宇公司认可的搬离时间（2013年3月31日）为房屋返还的时间。故占用费为17360.64元（0.3＊105.6＊548），剩余租金5765.76元应予返还。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告胡杰与被告济南寰宇国际汽车配件城有限公司签订的关于济南市二环西路1777号济南寰���国际汽车配件城一期B2区8号房屋的《市场经营房租赁合同》无效。
二、被告济南寰宇国际汽车配件城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡杰返还租金5765.76元。
三、被告济南寰宇国际汽车配件城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡杰返还工程改造费10000元。
四、驳回原告胡杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费222元，由原告胡杰负担100元，由被告济南寰宇国际汽车配件城有限公司负担122元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 斌
人民陪审员 关为民
人民陪审员 耿林芝
二〇一三年十二月二十七日
书 记 员 官 静