湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘05民再16号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：申艳红，女，1964年10月4日出生，汉族，居民，系曾凤鸣之女。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：申艳萍，女，1969年12月14日出生，汉族，居民，系曾凤鸣之女。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：申艳娣，女，1969年12月14日出生，汉族，居民，系曾凤鸣之女。
以上三再审申请人共同委托代理人：郑贴侨，湖南银剑律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：申太开，男，1947年8月23日出生，汉族，居民。
委托代理人：申长林，男，1970年12月18日出生，汉族，居民，系申太开之子。
委托代理人：周玉富，湖南泽宇律师事务所律师。
原审第三人：申长征，男，1972年4月26日出生，汉族，居民。
委托代理人：刘华，湖南普利律师事务所律师。
第三人：申桂香，女，汉族，1953年1月1日出生，农民。
再审申请人曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣因与被申请人申太开、原审第三人申长征、第三人申桂香房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵东县人民法院于二○一六年三月六日作出的（2015）邵东民初字第3721号民事判决，向本院提起上诉。本院于二○一六年七月十一日作出（2016）湘05民终712号民事判决，四再审申请人仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院经审查后于二○一七年五月十六日作出（2017）湘民申字第668号民事裁定，指定邵阳市中级人民法院再审本案。本院另行组成合议庭，于2017年8月7日公开开庭进行了审理。再审期间，曾凤鸣与申树基之继女申桂香以有利害关系第三人身份申请参加诉讼。申请人申艳红、申艳萍、申艳娣及其委托代理人郑贴桥，第三人申桂香，被申请人申太开及其委托代理人申长林、周玉富，原审第三人申长征的委托代理人刘华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣、申桂香再审请求：撤销邵东县人民法院（2015）邵东民初字第3721号民事判决和邵阳市中级人民法院（2016）湘05民终712号民事判决，依法改判。事实与理由：一、原判认定的基本事实缺乏证据证明。《售房协议书》既没有申长征签名，也无其他卖房人签名，买卖合同不成立，该协议书不能作为证据采纳；二、原判适用法律错误。1、被申请人不是善意第三人，不符合善意取得的构成要件。受让人申太开已经知道申长征无处分权，却不与其他房屋共有人协商，不符合善意取得条件。而且房产证登记的是申树基而不是申长征；2、涉案房屋至今没有过户到申太开名下，不符合法律规定的“依法完成不动产转移登记之时”，不能适用善意取得；3、本案第三人申桂香自始至终不知道转让房产一事，没有取得申桂香的同意，只要申桂香一人不同意，该房屋转让就无效；4、房屋为十间二层，总建筑面积257.6平方米，房屋造价在80000元以上，当时交易价20000元是“不合理的价格”，亦不符合善意取得的条件。三、原审认定申长征对曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣有表见代理权，属认定事实错误。申开太明知房屋户主为申树基，明知申长征无处分权，主观上有恶意，也知道申长征无权代理，故不能对申艳红、申艳萍、申艳娣及申桂香四人构成表见代理。共有房屋买卖须要占份额三分之二以上的按份共有人同意，但本案协议书只有第三人申长征知情，没有其他共有人书面同意，依法不得转让，故该协议违反了法律的强制性规定，应属无效。四、涉案房屋是小产权房，依法不能出售，更不能转让给集体经济组织以外的个人。并且申太开在农村已有宅基地，违反一户一宅基地原则，也未经集体经济组织批准买卖。故本案应适用《土地管理法》、《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》，而原审适用法律错误，对善意取得理解错误。五、原审剥夺当事人的辩论权。因申树基与前妻有一女儿申桂香是房屋的共有人，是必须参加诉讼的当事人，但原审遗漏，依法应在调解不成的情形下发回重审。
被申请人申太开辩称，售房协议合法有效。当初曾凤鸣的丈夫申树基逝世时，曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣、申桂香只有一半所有权，当时是经过曾凤鸣、申长征、申太开商量同意的，申请人申艳红等四人也在场，并且售房协议书是申艳萍的丈夫书写的。农村的房子也可以买卖，申太开也没有多处宅基地，当时买卖时全组的人知道，没有人反对。房屋的价格在当时也是合理的。
第三人申长征称，请求法院公正判决。
曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣一审诉称，申长征在没有通知并征得曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣同意的情况下，将父亲申树基所建住房作价2万元出卖给申太开，申太开属恶意购买。自2003年起，申艳萍等要求申太开退房，但遭申太开拒绝，故请求判决：1、确认申长征与申太开签订的《售房协议书》无效；2、判决申太开限期搬离房屋。
申太开一审辩称，双方所签《售房协议书》有效，当时曾凤鸣及其子女都在场，作价2万元也是平等自愿。申太开入住多年也无人提出异议，第三人申长征的卖房行为符合表见代理，具有法律效力。
一审法院查明，曾凤鸣（一审原告，申请再审期间已病故）与申树基系夫妻，申树基与申太开系连襟兄弟关系，申太开系曾凤鸣的亲妹夫。申树基与曾凤鸣生育有儿子申长征、女儿申艳红、申艳萍、申艳娣。申树基与申太开原系邵东县佘田桥镇龙塘村龙塘屋组，后龙塘屋组分为两个组，申树基属龙塘屋组，申太开属新龙组。申树基在隆回县城工作，1975年曾凤鸣一家农转非，全家迁往隆回县城居住，其三间老宅由申太开一家借住。1988年，申树基、曾凤鸣夫妇在原址上将老宅翻修成四间二层砖木结构住房，仍由申太开借住。2002年11月，申树基去世，在处理丧事期间，由曾凤鸣作主，申艳萍之夫聂笃全执笔，申长征叔父申瑞奎见证，申长征与申太开签订了一份《售房协议书》，协议书载明：“经曾凤鸣、申太开双方协商，曾凤鸣将佘田桥镇龙塘村房产转让给申太开。价格贰万元整，二○○三年十月前付款壹万元，二○○四年十二月底付款柒仟元，余款叁仟元待曾凤鸣百年之后一个月内付给申长征。申太开须留出壹间房屋给曾凤鸣使用，曾凤鸣百年之时申长征可以使用整座房屋。百年之时，须从侧门进，申太开无权干涉。以上协议双方不得反悔，售房人：申长征（签名）购房人：申太开（签名）见证人：申瑞奎”。此后，曾凤鸣将土地使用证交给了申太开。申太开于2007年交付申长征第一笔房款10000元，于2008年交付申长征第二笔房款7000元。近年来，曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣反悔，要求申太开退房，申太开拒绝退房，酿成纠纷。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣和申长征一家农转非后，因亲戚关系，曾凤鸣家的房屋由申太开借住使用多年。2002年11月，曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣及申长征在处理其父申树基丧事期间，由曾凤鸣作主，申艳萍之夫聂笃全执笔，申长征签字，申长征的叔父申瑞奎见证，申长征和申太开签订了《售房协议书》。在签订协议的过程中，足以使申太开有理由相信申长征是曾凤鸣一家的全权代表。理由是，协议中明确是曾凤鸣与申太开协商，曾凤鸣是家长，执笔的又是申艳萍之夫，故在申太开看来，由申长征签字，足可以代表曾凤鸣一家。且从对协议的履行来看，该房屋一直由申太开居住，不存在交付的问题，其土地使用证已交付到申太开手中。申太开于2007年、2008年交付房款时，申长征都已收取。另协议签订在处理申树基丧事期间，曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣都在家，有申长征叔父见证，申长征不存在隐瞒曾凤鸣等人的情形。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”故本案曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣以申长征没有通知她们，申太开属于恶意购买的主张没有事实依据。曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣主张根据农村房屋买卖的相关法律规定，不在同一个组的房屋买卖行为无效，但曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣和申长征在该房屋买卖时已无农村户籍，故其该项理由不能成立。至于其土地使用证未过户，《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。故房屋是否办理过户手续，并不影响房屋买卖的效力。综上所述，曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣主张申长征与申太开签订的《售房协议书》无效，无事实和法律依据，其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百三十三条之规定，判决驳回曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣的全部诉讼请求。本案受理费500元，减半收取250元，由曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣负担。
曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣上诉称，2002年申长征与申太开就申树基的房屋签订《售房协议书》的行为侵害了其他继承人曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣的继承权，且该房屋造价80000元，而协议约定仅以20000元出售，明显系申长征与申太开恶意串通损害曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣的合法利益。理应认定该协议书无效，协议内容对曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣没有法律约束力。原审认定申太开原系龙塘屋组人，后因龙塘屋组分为龙塘屋组、新龙组，申太开才划归新龙组，与客观事实不符。申太开自始至终就不属于龙塘屋组人，而涉案房屋所在地是龙塘屋组，根据相关法律的规定，不在同一个组的房屋买卖行为无效，因此，该《售房协议书》也属无效协议。请求二审撤销原判，依法改判确认《售房协议书》无效，并判令申太开限期搬离涉案房屋。
申太开答辩称，原审认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。
申长征称，认可曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣提出的请求及理由。
本院二审查明的事实与原审查明的一致，对原判认定的事实本院予以确认。
本院二审认为，根据《继承法》的相关规定，在申树基死亡且没有遗嘱的情况下，发生法定继承，即涉案房产的一半归曾凤鸣所有，另一半做为申树基的遗产，由申艳红、申艳萍、申艳娣、申长征和曾凤鸣按份继承。曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣、申长征系该房产的按份共有人。在一般情况下，按份共有的房屋应当经产权比例三分之二以上的共有权人同意才能出售，部分共有人擅自处分共有房屋的，一般应当认定无效。但如果第三人是善意、有偿地取得该房屋所有权的，则应当维护第三人的合法权益。由此给其他共有人造成损失的，由擅自处分共有房屋的人予以赔偿。本案中，《售房协议书》是否有效，应当看申太开在与申长征签订合同时，该房屋其他共有人是否知晓，房屋购买人申太开是否善意以及是否支付了合理对价。首先，该协议签订的时间系各继承人均在家为申树基办理丧事期间，且执笔人系其中继承人之一申艳萍之夫，见证人系曾凤鸣丈夫之弟、申艳红、申艳萍、申艳娣的叔父申瑞奎，曾凤鸣等人主张协议签订时不知情不符合常理；其次，协议内容就曾凤鸣百年之前仍拥有一间房屋的使用权以及百年时的相关事宜也都进行了约定。曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣主张申太开与申长征系恶意串通无事实依据；再次，协议签订后，申太开也依约支付了合理的价款。因此，曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣提出申太开与申长征存在恶意串通行为的上诉理由不能成立，本院不予支持。曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣还提出因申太开非涉案房屋所在地龙塘屋组的成员，故《售房协议书》无效。原审根据现有证据材料认定申太开原系龙塘屋组成员，后因龙塘屋组撤分才划归龙塘村新龙组。就原审的该认定，曾凤鸣等人未能够提交证据予以推翻，故对其提出的该上诉理由，本院亦不予支持。退一步讲，本案即使如申艳红、申艳萍、申艳娣所说，是在协议签订后当天才知晓申长征将房屋卖给申太开的，但事后也并未去找申太开提出反对出售房屋的意见。且在事后多年申太开交付房价款时，申长征仍然收取了该房屋出售价款。协议签订至今已有近14年之久，该房屋也一直由申太开居住，曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣现以对该房屋买卖不知情为由要求申太开退房，本院亦不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律和处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审中，再审申请人提交以下证据：1、申桂香的身份证明及情况说明，拟证明申桂香系房屋法定继承人之一，具有诉讼主体资格。被申请人质证意见是，该证据不能说明申桂香一定能参加今天的庭审；2、申太开的户籍资料，拟证明其户籍地一直在龙塘村新龙组，而不是申树基房屋所在的塘屋组。申太开的质证意见是，在六七十年代本来是一个组的，直到2002年的时候才分组；3、申树基个人建房用地清理登记卡，证明申太开将申树基的名字写错了，写成申树吉一直没有改，说明申太开私自换证。申太开质证意见是，房产证是曾凤鸣交给我，我也没看上面的名字，可能是填表人写错了；4、户口注销证明，证明曾凤鸣去世，户口注销。申太开质证没有意见。第三人申长征对以上证据均质证表示没有异议。合议庭认证意见是，上述证据均为客观书证，予以认定。上述证据所证明的事实与原审认定的相关事实无异。被申请人申太开及第三人申长征、申桂香没有提交新证据。
再审查明的事实与原审认定事实一致，本院对原审认定的事实予以确认。另查明，申桂香系申树基与前妻之女，系曾凤鸣之继女。
本院再审认为，本案争议的焦点是，申长征与申太开签订的《售房协议书》是否有效？针对该争议焦点，具体评判意见如下：根据《继承法》的相关规定，在申树基死亡且没有遗嘱的情况下，发生法定继承，即涉案房产的一半归曾凤鸣所有，另一半作为申树基的遗产，由曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣、申长征、申桂香按份继承。2002年11月在处理申树基丧事期间，申长征四姐弟均回家奔丧，在由曾凤鸣主持下，申艳萍之夫聂笃全执笔，申长征四姐弟的叔父申瑞奎的见证之下，由申长征与申太开签订《售房协议书》，作为受让人的申太开有理由相信申长征能代表全体继承人对该房屋有独立处分权，且支付了合理对价，房屋买卖协议合法有效。理由有：①《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案申长征作为家中唯一的儿子，按当地农村习俗，房屋一般由儿子继承。且签订卖房协议时，四姐弟的母亲曾凤鸣在场主持，亲叔父在场见证，由申艳萍之夫执笔，申艳萍等其他继承人也在丧事现场，这些足以让申太开相信申长征具有全权代表性，符合表见代理的法律规定。再审申请人提出申长征代理全体继承人签订卖房协议不构成表见代理的理由不能成立；②根据《物权法》第一百零六条规定，善意取得必须具备三个构成要件，即受让人受让该不动产时是善意的；以合理价格转让；转让财产依照法律规定应当登记的必须已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。申太开长期借住该房屋，有继续居住使用的愿望和现实需求，并且多人在场公开自愿买卖，不存在隐瞒各再审申请人的情形，购买房屋出于善意。再审申请人提出申太开系恶意购买不符合善意取得制度的理由亦不能成立；③再审申请人提出房屋造价达8万元，转让价格仅2万元，价格不合理。但没有提供证据证实售房价格过低的事实，该理由亦不予采纳；④涉案房屋虽未办理所有权变更登记，但鉴于该房屋由受让人申太开长期使用，并且房屋土地使用证也交付给申太开，2002年售房协议书签订后，再审申请人直到2015年才起诉主张权利，房屋长期实际交付状态的事实应予认定。故其再审提出与“依法完成不动产物权转移登记之时”不符的理由不能成立；⑤至于申树基与前妻所生女儿申桂香申请作为第三人参加诉讼，因其法定继承份额远不足三分之一，且申桂香具有继承权的事实不为大多数人所知悉，故不影响申长征售房行为属表见代理，也不影响申太开对涉案房屋的善意取得，也不影响涉案房屋买卖合同的效力。申桂香如果认为申长征的售房行为是无权处分，可另行主张权利，要求申长征予以赔偿。申桂香在原审中没有参加诉讼并不影响其权利救济，也对本案的处理不构成影响。故再审提出原审遗漏诉讼当事人的理由不予采纳。⑥申太开属新龙组，所售申树基的房屋坐落在塘屋组。因农村集体经济组织以村级集体经济组织为单位，申太开与申树基原系一个村组，后分成两个组，至今新龙组与塘屋组仍属一个村，故再审申请人提出申太开与所购房屋不在同一集体经济组织内的理由亦不能成立。
综上所述，申艳红、申艳萍、申艳娣、申桂香申请再审的请求与理由均不能成立，原判认定事实清楚，程序合法，处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
维持本院（2016）湘05民终712号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 李铁英
审判员 宁少军
审判员 何 芳
二〇一七年九月十一日
书记员 王优生
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。