上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4460号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海普联房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区乳山路98号。
法定代表人：徐菊茹，职务董事长。
委托诉讼代理人：佟今，上海普联房地产开发有限公司清算组成员。
委托诉讼代理人：王立炯，上海普联房地产开发有限公司清算组成员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海针织（集团）有限公司，住所地上海市外马路974号底层。
法定代表人：王裕敏，职务执行董事。
委托诉讼代理人：朱秀祥，上海市三石律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐增杰，上海市三石律师事务所律师。
上诉人上海普联房地产开发有限公司因与被上诉人上海化学纤维（集团公司其他所有权纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三(民)初字第748号民事判决，向本院提起上诉。期间，被上诉人上海化学纤维（集团公司（以下简称化纤集团）于2015年12月31日经工商行政管理部门注销，其保结单位上海针织（集团）有限公司（以下简称针织集团）继续参加本案诉讼。本院于2016年4月18日受理后依法组成合议庭，于2016年5月3日公开开庭进行了审理。上诉人上海普联房地产开发有限公司（以下简称普联公司）的委托诉讼代理人沈柯（2016年7月11日被普联公司撤销代理权），被上诉人针织集团的委托诉讼代理人唐增杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
普联公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审时的全部诉讼请求，支持普联公司在一审时的全部反诉请求。事实和理由：一、联合开发合同合法有效，是普联公司对上海市长宁区XX路XX号房屋（以下简称涉案房屋）占有、使用和收益的合法依据。一审法院认定该合同无效所适用的司法解释第16条系针对划拨土地使用权的规定，而涉案房屋所在土地使用权证虽未记载是“出让”还是“划拨”，但该宗土地登记档案显示：上海B公司于1997年5月10日与上海市房屋土地管理局签订《上海市国有土地使用权出让合同》，已出让的方式取得该宗土地的使用权。同年11月，该公司通过协议方式将该宗土地使用权人变更登记至化纤集团名下，该转让登记申请书明确记载：使用权来源为“出让”。对此，化纤集团在一审中也予以确认。故一审法院适用司法解释第16条的规定，认定联合开发合同无效，属于适用法律错误。至于化纤集团在一审中自认其未缴纳过土地出让金，因其并非该土地出让合同的最初当事人，故其并非土地出让金的缴费主体，即便其未缴纳出让金也不影响该土地系出让取得的性质。因此，联合开发合同合法有效，普联公司依据该合同反诉要求被上诉人继续履行合同的诉请，理应得到支持。二、一审法院判令普联公司向被上诉人支付房屋使用费是错误的，且评估报告不应作为本案证据使用。根据联合开发合同约定，普联公司与化纤集团共享利润，即涉案房屋经营收入扣除成本后的利润，是实际产生的利润。若需对实际产生的利润进行查明和认定，也不应使用评估的方法。而且本案所涉评估系针对租金水平，与联合开发合同的约定相去甚远，即便化纤集团依据合同主张权利，也仅针对实际产出的利润，而非租金。三、联合开发合同约定由普联公司负责涉案房屋的经营，且自合同签订起一直如此履行至今。化纤集团在2013年起诉要求分配经营收入时，也承认联合开发合同的约定以及普联公司对涉案房屋的占有使用状态，现在也未发生妨碍合同继续履行的情形，故化纤集团没有权利单方改变合同的约定及长期履行状态。
针织集团辩称，不同意普联公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
化纤集团向一审法院起诉请求：1、判令普联公司支付化纤集团自2013年1月1日至12月31日止的房屋使用费2,760,000元（按年租金的60%计算）；2、判令普联公司支付化纤集团自2014年1月1日至12月31日止的房屋使用费3,000,000元（按年租金的60%计算）；3、判令普联公司支付化纤集团自2015年1月1日至其不再使用涉案房屋之日止的房屋使用费，按照每月250,000元计算（按月租金的60%计算）；4、判令普联公司将XX路XX号5幢房屋（建筑面积是4,194.53平方米）交还给化纤集团。
普联公司反诉请求：判令化纤集团将涉案房屋土地使用权证或房地产权证变更为双方按份共有，各占50%份额。
一审法院认定事实：1992年11月，上海市XX局、上海A总公司就上海市XX路XX号土地使用演变过程向上海市长宁区土地规划一所作出说明，表述在1970年经公司内部调整作化纤公司仓库使用，在移交过程中忽视了房产土地登记。
1995年5月8日，化纤集团住宅办公室（甲方）与普联公司（乙方）就上海市XX路XX号签订一份《联合开发合同》。该合同约定：上海市长宁区XX路XX号地块（无土地证、无房产证、已被市政征用，现属甲方主管单位：化纤集团事实使用的土地），占地面积5,320平方米，建造临时办公房；甲方投入经规划批准建设临时办公用房的土地，乙方投入全部建设资金；建成后双方各得50%的房子；甲方将拥有的上海市XX路XX号临时办公用房折价作为注册资金投入普联公司，作价价格为该临时办公用房的全部建设金额；协议生效后，乙方将拥有上海市XX路XX号全部临时办公用房的所有权等。
1995年6月，上海市长宁区规划土地管理局，就上海市XX路XX号向上海市B总公司化纤分公司核发三张临时建设工程许可证，分别批准简房翻建1,200平方米、办公用房1,118.90平方米、办公用房766平方米。
2001年2月核准登记的上海市房地产登记簿土地状况信息显示，上海市XX路XX号土地权属性质为国有，使用权取得方式一栏无记载，使用权面积为1,069平方米，权利人为化纤集团。
涉案房屋共有5个幢号房屋，分别为1号楼（A楼、B楼）、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼。涉案房屋长期由普联公司使用、收益至今。
一审中，化纤集团与普联公司均同意上述5个幢号房屋的面积按照4,194.53平方米计算。
经化纤集团申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对涉案房屋自2013年1月1日起至2014年12月31日止的租金进行评估，评估结果为：2014年平均月租金为101.90元/月/平方米；2013年平均月租金为92.20元/月/平方米。化纤集团预缴了评估费50,000元。
一审法院另查明，化纤集团、普联公司曾就涉案房屋1996年至2012年租金收益等纠纷诉至一审法院。该案审理中，一审法院曾通过上海市高级人民法院委托上海申洲大通会计师事务所有限公司对涉案房屋前述相应时段的租金收益进行审计，但因未能取得普联公司的财务账册，审计报告仅根据租赁合同、仲裁裁决书、《专项审计报告》作出，故只能估算营业税及附加税，其他成本无法计算；1996年、2003年、2007年至2010年因无法获取财务资料，无法统计。为此，一审法院就该案审理后，作出（2012）长民三(民)初字第1631号民事判决。判决后，普联公司不服提起上诉，在该案二审期间，双方就1996年至2012年间的租金收益达成和解并撤回了原审诉讼。
普联公司系1995年1月由上海XX公司和上海XX中心投资成立的有限责任公司。上海XX中心投资人为上海C总公司化纤分公司，上海C总公司和化纤集团的投资人均为上海B公司。2010年7月，上海XX中心注销登记，注销保结单位为化纤集团。
一审庭审中，普联公司提供一份《租赁承包合同的修正协议》，证明其将涉案房屋及停车场租赁给公司员工独立经营等，该协议落款处有普联公司及多名案外人的签名。
一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各自的权利和义务。本案中，化纤集团与普联公司双方争议的焦点，主要在于《联合开发合同》的效力、涉案房屋的范围及化纤集团是否可以依据估价报告确定的租金标准主张60%的租金份额等三个方面。
对于《联合开发合同》的效力问题。我国《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。使用划拨土地合作、开发房地产，是转让国有土地使用权的特殊形式，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。涉案房屋所在地块系国有土地，化纤集团系国有独资公司，其自述也未缴纳过土地出让费用，普联公司也未能举证证明该地块系出让或已缴纳土地出让费用，故《联合开发合同》应属无效。基于无效合同，对于普联公司的反诉请求，不予支持。
对于涉案房屋范围的问题。化纤集团提出主张的范围为XX路XX号5个幢号建筑面积为4,194.53平方米的房屋，并未包括普联公司所述的“五观堂”、“鑫宁房产”、联东物业办公室等单位所在的房屋，且既不主张使用费，也未要求返还，故上述“五观堂”等单位所在的房屋并非本案争议的标的物，本案中对其不予认定及处理。
对于化纤集团是否可以依据估价报告确定的租金标准主张60%的租金份额的问题。涉案房屋由普联公司使用、收益至今，双方在前案中已就2013年之前的租金收益进行了结算。在《联合开发合同》无效的情况下，化纤集团参照评估确定的租金标准主张相应费用并无不妥，但对于主张的份额，应以前案和解中所遵循的50%为妥。故对于化纤集团诉请中房屋使用费的合理部分，予以支持。
涉案房屋建成后一直由普联公司使用、收益，在此期间长达十余年的时间中，化纤集团对此一直未提出过异议，也从未主张过返还涉案房屋；此外，普联公司自述涉案房屋目前已由其承包给多名员工独立经营，本案可能存在涉及众多实际使用人利益的情况；另外，化纤集团虽主张普联公司已经收取的利益足以弥补其开发该地块房屋的投入，但普联公司对此并不认同，且普联公司坚持认为《联合开发合同》有效，《联合开发合同》无效后，双方对涉案房屋如何处理，利益如何主张均可再行协商。综合上述因素，对于化纤集团要求返还涉案房屋之诉请，在本案中暂不处理，双方可就涉案房屋返还事宜进一步进行协商解决。
一审法院审理后作出判决：一、上海普联房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海化学纤维（集团）有限公司上海市长宁区XX路XX号XX号楼房屋自2013年1月1日起至2013年12月31日止的使用费人民币2,320,414元；二、上海普联房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海化学纤维（集团）有限公司上海市长宁区XX路XX号XX号楼房屋自2014年1月1日起至2014年12月31日止的使用费人民币2,564,536元；三、上海普联房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海化学纤维（集团）有限公司上海市长宁区XX路XX号XX号楼房屋自2015年1月1日起至判决生效之日止，按照每月人民币213,711元计算的使用费；四、驳回上海普联房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全费人民币5,000元，由上海化学纤维（集团）有限公司与上海普联房地产开发有限公司各半负担人民币2,500元。评估费人民币50,000元，由上海化学纤维（集团）有限公司与上海普联房地产开发有限公司各半负担人民币25,000元。本诉案件受理费人民币35,600元，由上海普联房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费人民币40元（已减半收取），由上海普联房地产开发有限公司负担。
二审中，普联公司向本院提交：1、1997年5月10日上海XX集团公司作为受让方签订的《上海市国有土地使用权出让合同》，以证明包括上海市XX路XX号所在土地在内的土地，系上海XX集团公司通过出让方式获得，并非划拨土地；2、1997年11月26日，上海XX集团公司与化纤集团签订的《土地使用协议书》，证明上海XX集团公司取得土地后，将土地使用权出让给了化纤集团；3、上海XX集团公司与化纤集团为履行上述协议书所办理的土地登记材料，包括：关于变更房地产登记申请函、房地产转让、登记申请书、国有土地使用权核定征询单、面积汇总表等，证明上海市XX路XX号房屋所在土地本身是国家出让给上海XX集团公司，上海XX集团公司再将该土地权属办在化纤集团名下。针织集团认为，上述证据材料普联公司在一审中已作提交，故其二审中不再质证。但针织集团就此说明如下：1995年初，上海XX管理中心作为国有独资企业下属子公司就已划拨方式取得了XX路XX号土地的使用权，并于1996年2月取得划拨土地的国有土地使用权证，证号沪国用（长宁）字第022860号。1997年上海XX管理中心就土地使用权证变更至化纤集团名下。因划拨土地使用权不利于企业获得金融机构的贷款，为盘活国有企业，1997年5月，上海市房屋土地管理局与上海XX集团公司签订形式上的《上海市国有土地使用权出让合同》，仍由上海XX集团公司及下属公司继续使用原先已通过划拨方式取得的国有土地使用权（其中包括XX路XX号土地使用权），但因划拨方式取得土地使用权，故仅可由原国企自身按现状使用。若土地使用权人欲将土地使用权转让或因处分抵押物而转让土地使用权的，则需要缴纳土地出让金。该合同第四条、第五条显示，该合同仅为形式合同，化纤集团早已通过划拨方式取得了涉案房屋的国有土地使用权，完全无需支付土地出让金（且实际也未支付过土地出让金）。合同第四条、第五条明确约定，若第三人通过受让或者抵押物处置方式获得该土地使用权的，需要重新签订土地出让合同及缴纳出让金，故更能说明化纤集团取得该土地使用权的方式为划拨。若如普联公司所述，土地为出让取得，在处置该土地时无需再补缴出让金，则该合同纯粹为了备案所签订。因此，在对涉案土地使用权进行查询时，显示“土地使用权取得方式”一栏未有标注，且备注为“按场地协议履行权利和义务”。因此，涉案土地使用权的取得显然属于划拨方式。
因针织集团公司对普联公司提交的上述证据材料的真实性未提出质疑，故本院对该证据材料的真实性予以确认。
本院认为，上诉人普联公司系基于其与化纤集团下属住宅办公室所签订的《联合开发合同》而建造了XX路XX号临时办公用房，并使用、收益至今。现化纤集团要求普联公司返还房屋并支付普联公司占有使用期间的房屋使用费，其主要理由是《联合开发合同》所涉及的土地无土地证、无房产证、且被市政征用，不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定，故该合同应属无效。而普联公司则认为，包括XX路XX号在内的土地系上海XX集团公司通过出让方式取得，再由上海XX集团公司将XX路XX号房屋所在土地权属登记在化纤集团名下，并据此主张《联合开发合同》有效。因此，双方对于涉案土地性质及《联合开发合同》的效力存在争议。
根据本案所查明的事实，双方签订的《联合开发合同》明确载明涉案地块系化纤集团实际使用，但无土地证、无房产证、且已被市政征用。该表述内容与上海市XX局、上海A总公司于1992年11月就XX路XX号土地使用演变过程向上海市长宁区土地规划一所所作的说明内容相应，且2001年2月核准登记的上海市房地产登记簿土地状况信息中，关于该地块权属性质登记为国有，但使用权取得方式一栏并无记载。虽然，普联公司在二审中提交了1997年5月10日上海XX集团公司作为受让方就包括涉案地块在内的土地签订的《上海市国有土地使用权出让合同》，但目前尚无证据显示土地受让方实际缴纳了土地出让金。因此，结合房地产登记簿的上述记载，及涉案地块使用的历史演变情况等，一审法院认定涉案地块系国有划拨土地，并无不当。普联公司主张涉案地块系通过出让方式取得，依据不足，本院难以采信。据此，根据我国《城市房地产管理法》及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》之相关规定，一审法院认定上述《联合开发合同》无效，当属正确。
关于合同无效的后果处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现化纤集团要求普联公司返还XX路XX号5个幢号建筑面积4194.53平方米的房屋，但因该部分房屋系普联公司依据《联合开发合同》投资建造，因合同无效若需返还给化纤集团，必然涉及开发该部分房地产的投入成本等相关损失的认定及分担问题；而且根据普联公司所述，该部分房屋目前已由其承包给多名员工独立经营，可能存在涉及众多实际使用人利益的情况。因此，依据公平合理原则，就涉案房屋如何处理，可由各方再行协商解决为妥。一审法院据此就化纤集团关于返还房屋的诉讼请求不作处理，并无不当。
关于普联公司占有使用期间的房屋使用费，因普联公司占有、使用、收益该部分房屋无法律依据，构成不当得利，一审法院参照租金评估报告的相关租金标准，并依据之前双方和解达成的分担比例认定由普联公司按50%租金标准向化纤集团支付房屋使用费，并无不当。
综上，上诉人普联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鉴于化纤集团在一审判决后，经工商行政管理部门注销，其在本案中的权利义务应由其保结单位针织集团承继，故本院就一审判决主文中涉及化纤集团的内容作相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持上海市长宁区人民法院（2014）长民三(民)初字第748号民事判决第四项；
二、变更上海市长宁区人民法院（2014）长民三(民)初字第748号民事判决第一项为“上海普联房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海针织（集团）有限公司上海市长宁区XX路XX号XX号楼房屋自2013年1月1日起至2013年12月31日止的使用费人民币2,320,414元”；
三、变更上海市长宁区人民法院（2014）长民三(民)初字第748号民事判决第二项为“上海普联房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海针织（集团）有限公司上海市长宁区XX路XX号XX号楼房屋自2014年1月1日起至2014年12月31日止的使用费人民币2,564,536元”；
四、变更上海市长宁区人民法院（2014）长民三(民)初字第748号民事判决第三项为“上海普联房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海针织（集团）有限公司上海市长宁区XX路XX号XX号楼房屋自2015年1月1日起至本判决生效之日止，按照每月人民币213,711元计算的使用费”。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼保全费人民币5,000元，由上海针织（集团）有限公司与上海普联房地产开发有限公司各半负担人民币2,500元。一审评估费人民币50,000元，由上海针织（集团）有限公司与上海普联房地产开发有限公司各半负担人民币25,000元。一审本诉案件受理费人民币35,600元，由上海普联房地产开发有限公司负担。一审反诉案件受理费人民币40元（已减半收取），由上海普联房地产开发有限公司负担。二审案件受理费人民币35,640元，由上诉人上海普联房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年十二月十九日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……