重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝民终77号
上诉人（原审原告、案外人）：龚建友，男，1969年1月25日出生，汉族，住重庆市永川区。
委托诉讼代理人：任在霞，重庆市永川区中山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：何平，男，1967年8月14日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：王文波，瑞月永华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓小龙，瑞月永华律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、被执行人）：重庆翁达物业发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路56号，组织机构代码20332246-4。
法定代表人：王俊博，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡学斌，男，该公司员工。
上诉人龚建友因与被上诉人何平、重庆翁达物业发展有限公司（以下简称翁达物业公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民初724号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龚建友的委托诉讼代理人任在霞，被上诉人何平的委托诉讼代理人邓小龙,被上诉人翁达物业公司的委托诉讼代理人胡学斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龚建友上诉请求：1.撤销重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民初724号民事判决,依法改判；2.一、二审案件受理费由何平、翁达物业公司承担。事实和理由：一审法院判决驳回龚建友的诉讼请求错误。龚建友系被拆迁人，其购买的案涉房屋系政府提供的定向限价商品房，具有产权置换性质，其就案涉房屋享有排除强制执行的民事权利。
何平答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回龚建友的上诉请求，维持原判。
翁达物业公司未作答辩。
龚建友向一审法院起诉请求：1.解除对重庆市永川区科园路13号6幢17-1号房屋的查封措施并停止执行该房屋；2.本案诉讼费用由何平承担。
一审法院认定事实：何平与翁达物业公司房地产开发经营合同纠纷一案，重庆市高级人民法院于2010年7月26日作出（2010）渝高法民终字第89号民事判决，该判决已发生法律效力。因翁达物业公司未履行生效法律文书所确定的义务，何平申请强制执行。重庆市第一中级人民法院于2010年8月5日以（2010）渝一中法民执字第00355号立案执行，于2015年7月2日作出（2010）渝一中法民执字第355-30号执行裁定，查封了翁达物业公司名下的重庆市永川区科园路13号6幢17-1号房屋。执行过程中，龚建友于2017年1月6日作为案外人提出书面异议，请求中止对该房屋的执行。重庆市第一中级人民法院于2017年4月21日作出（2017）渝01执异433号执行裁定书，裁定驳回其异议请求，并于2017年4月27日向龚建友送达该裁定书。龚建友遂于同年5月11日提起本案诉讼。
另查明，2015年8月23日，龚建友与翁达物业公司签订了《重庆市商品房买卖合同》一份，约定：翁达物业公司依据重庆市永川区国土和房屋管理局颁发的永国土房管（2014）预字第109号《商品房预售许可证》，出售威尼斯蓝湾商品房即重庆市永川区科园路13号6幢17-1号房屋给龚建友；房屋总成交金额为340658元整。该房屋尚未过户给龚建友。
翁达物业公司于2015年8月23日向龚建友出具的两份收据载明：龚建友分别向翁达物业公司支付房款232710元，代收费3476元，收款方式为换票。
再查明，2014年10月18日，翁达物业公司与名为“罗冬冬”的自然人（身份证号511011198501056931）签订《承包经营合同》一份，约定：由罗冬冬承包开发永川威尼斯蓝湾6号楼项目。国家企业信用信息公示系统显示，2015年6月24日前，重庆雅立亚实业有限公司（以下简称雅立亚实业公司）的法定代表人为“罗冬冬”。
2017年7月2日，翁达物业公司出具《情况说明》一份，该书证载明：“我公司曾将威尼斯蓝湾6号楼以自负盈亏的形式承包给罗冬冬，而后2015年3月底开始该项目便处于全面停工状态，公司曾多次要求承包人加紧施工无果。在2015年6月初，从建委得知罗冬冬在永川其他项目存在严重问题要求我公司清查。于是在永川区房管及建委等相关部门的协同下对该项目的销售进行了彻底清查，发现承包人在销售中用雅立亚实业公司名义在何平案查封前收取了龚建友、蒋远友、蒋小春、谢国志、杨友军、方永兴、张申中、周清容、涂明等业主购房款的情况。为保证购房者权益我司曾多次在售房部公告希望购房者持相关票据前来核实并换票，至今还有一部分经核实但未换票的。当然在换票的过程中公司工作人员同购房人协商并经同意将购房日期变更为换票时的实际日期，目的是在公司承担责任的情况下让购房者放弃延期交房的索赔权利。在完成票据、协议更换及相关账务核查后公司已将废弃的票据和协议全部销毁”。2017年7月11日，重庆市永川区不动产登记事务中心在该《情况说明》上加盖公章，同年8月21日，经办人包家元签署意见：“经询问买受人，该情况属实”。同年7月12日，重庆市永川区城乡建设委员会在该《情况说明》上加盖公章，同年8月21日，经办人罗禄林签署意见：“经了解部分购房业主，该情况属实。”
一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”故受理本案符合前述法律规定。
本案的争议焦点在于龚建友是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”龚建友认为本案情形符合前述规定，并据此主张其享有排除强制执行的民事权利。该主张缺乏事实依据，不予支持。理由如下：
一、龚建友无任何证据证明在案涉房屋被查封之前，其已与案涉商品房开发企业即翁达物业公司签订合法有效的书面买卖合同。
首先，龚建友与翁达物业公司就案涉房屋签订《重庆市商品房买卖合同》的时间是2015年8月23日，而案涉房屋被查封的时间是2015年7月2日，当事人签订商品房买卖合同的时间明显晚于案涉房屋被查封时间。
其次，龚建友举示的翁达物业公司《情况说明》上虽有重庆市永川区不动产登记事务中心和重庆市永川区城乡建设委员会相关经办人员签署“情况属实”的意见并加盖公章，但并非上述单位基于其管理职责就其掌握客观情况所作的证明，而仅仅是对购房人意见的转述。故该《情况说明》实质仅为翁达物业公司的单方陈述。且《情况说明》内容本身存疑，翁达物业公司虽称完成票据、协议更换及相关账务核查，但在未实际收到房款时将第三方票据和协议全部销毁，以自己的名义代第三方对外出具收款凭据，具有相当风险，明显不符合常理。故翁达物业公司出具的《情况说明》不能证明在案涉房屋被查封之前，龚建友已就案涉房屋与案涉项目实际承包人签订了书面买卖合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。故即使《情况说明》内容属实，也因雅立亚实业公司并非案涉商品房的开发企业，未取得案涉商品房预售许可，龚建友与雅立亚实业公司签订的商品房买卖合同也不是“合法有效”的书面买卖合同，亦非与被执行人翁达物业公司所签订，本案仍然不具备前述《执行异议复议规定》第二十九条第一款（一）项规定的情形。
二、龚建友的证据不能充分证明其已向翁达物业公司支付超过合同约定总价款百分之五十的房款。
龚建友虽然举示了翁达物业公司向其出具的收据，拟证明龚建友向翁达物业公司支付房款232710元，超过了合同约定房款的百分之五十，但因该收据为利害关系方翁达物业公司所出具，在无其它客观证据能够佐证的情况下，对此不予采信。
至于龚建友提出，查封案涉房屋是否张贴封条或者公告以及请求解除案涉房屋查封措施的问题,因与龚建友对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益无关，即不属于案外人执行异议之诉审理范围，不予评判。
综上，龚建友未能举证证明本案具有《执行异议复议规定》第二十九条规定情形，其应当自行承担举证不能的法律后果。故龚建友作为案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回龚建友的诉讼请求。案件受理费6409.87元，由龚建友负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。龚建友举示了以下证据：
1.龚建友与重庆市永川区胜利路街道办事处于2012年11月16日签订的《房屋拆迁货币补偿安置协议书》。该协议载明：拆迁人根据永川区城市总体规划要求，实施科园路北段工程建设，经永川区人民政府批准，同意征收永川区胜利路街道办事处永青村桑家河坝村民集体土地。按照渝府发【2008】45号、永川府发【2008】22号、永川府发【2010】37号文件和本次已批准的征地补偿安置方案，经审核，龚建友属于房屋拆迁住房安置对象，并实施货币安置……合计补偿费用为409281.57元。
2.重庆市永川区胜利路街道办事处于2018年3月12日出具的《情况说明》。载明：因实施永川区科园北路建设项目，我街道于2012年11月16日与永川区胜利路街道办事处永青村桑家河坝村民龚建友（身份证号码：510229196901250914）签订了房屋拆迁货币补偿安置协议书，并对其房屋进行了拆除。按照永川区科园北路建设项目实施方案，龚建友户于2015年2月在科园北路建设项目制定的定向限价商品房楼盘中选择了威尼斯蓝湾楼盘购买了两套定向限价商品房，房号为6-5-1（户主：龚袁勇）、6-17-1（户主：龚建友）。该《情况说明》由经办人谭顺军签名。
3.重庆市永川区城乡建设委员会于2018年3月8日出具的《关于威尼斯蓝湾项目涉法涉诉相关情况的说明》。载明：威尼斯蓝湾6号楼由翁达物业公司开发，于2014年2月开工建设，商品住宅用房180套。由于开发商管理不善，承包人罗冬冬将购房款挪作他用，导致项目资金链断裂，无力支付施工单位工程款，在完成主体工程后，于2015年春节后全面停工。该项目于2014年12月取得《重庆市商品房预售许可证》，已销售163套，其中网签89套（合同备案82套），有74户已缴纳部分房款，但未办理网签和合同备案手续，在办理按揭过程中，因翁达物业公司与何平的经济纠纷，导致6号楼商品房被查封。该项目合同约定交房时间为2015年10月，到目前还未竣工验收交房。该购房群体均为刚需人群，且有21户为拆迁安置户，现靠租房解决住宿问题。购房业主已多次到我委及政府相关部门群访集访，成为了我区社会不稳定的重要因素。在正式用电未安装、消防设施、市政设施未完善的情况下，购房业主已自主进场装修入住。翁达物业公司法定代表人王俊博与罗冬冬（原雅立亚实业公司的法定代表人）系朋友关系，翁达物业公司将威尼斯蓝湾6号楼以自负盈亏的方式承包给罗冬冬，于2014年10月19日签订《承包经营合同》，约定由罗冬冬承担土地出让金以外于该项目建设有关的所有成本、税费，负责项目建设、管理及销售，向翁达物业公司缴纳每平方米850元的费用，并约定该项目的销售款全部存入双方的监管账户。该项目于2014年12月以翁达物业公司的名义取得预售许可证，罗冬冬却以雅立亚实业公司的名义对该项目进行销售，并出具雅立亚实业公司的收款收据，售房款未存入监管账户，且以各种理由不与购房业主签订书面的商品房买卖合同。由于罗冬冬未按合同约定支付施工单位工程进度款，导致施工单位全面停工，引起购房业主的重视，纷纷到相关部门投诉，政府相关部门责令翁达物业公司查实并进行整改。在相关部门的督促下，售房款虽被罗冬冬挪作他用，但翁达物业公司作为开发单位，也必须承担商品房买卖合同中作为出卖方的全部义务。于是，翁达物业公司通知购房业主到项目部签订书面的商品房买卖合同，并以公司名义更换了原雅立亚实业公司出具的交款收据，翁达物业公司出据收据的时间为购房业主实际换票时间。
4.永川区人民政府第87次区长办公会议纪要。该纪要第八条载明：会议研究了探花路（含科园北路）片区及横河片区城中村拆迁改造有关事宜。明确：（一）为妥善解决两个片区拆迁遗留问题，同意由重庆市永川区惠通建设发展有限公司（以下简称惠通公司）出资统一就近购买商品房作为限价商品房，用于解决两个片区拆迁户安置住房问题，若拆迁后自愿放弃购买定向限价商品房的拆迁户，完善相关手续后，按2万元/人的标准进行一次性收购补偿……。（三）由南大街街道办事处、胜利路街道办事处、区信访办、区国土房管局负责，做好定向限价商品房安置的宣传解释和群众信访稳定工作，继续推进两个片区拆迁及遗留问题处置工作……。
5.《定向限价商品房框架协议》。该协议甲方为惠通公司，乙方为翁达物业公司，丙方为重庆市永川区胜利路街道办事处（以下简称胜利路街道办事处）。协议约定：按照重庆市永川区2014年12月24日区府第87次办公会议纪要相关内容。经甲、乙、丙三方共同协议，乙方开发建设的威尼斯蓝湾项目6号楼部分商品房，用于探花公园片区拆迁购房事宜，达成如下协议：一、地址位于重庆市永川区科园路13号。二、拆迁户购买定向限价商品房约18套；建筑面积约2000平方米，价格3680元/平方米。总计房款约5888000元（其中拆迁户应向乙方支付的款项和甲方应向乙方支付的款项详见购买定向限价商品房统计明细表）。三、定向限价商品房房款支付方式：1.每户拆迁户在签订《重庆市商品房买卖合同》时一次性支付给乙方应全额承担缴纳的房款，具体金额详见购买定向限价商品房统计明细表。2.待拆迁购房户与乙方签订《重庆市商品房买卖合同》后，甲方按照购买定向限价商品房统计明细表（包括惠通公司承担50%的首次物业专项维修基金）20个工作日内支付95%的房款给乙方，剩余5%房款待乙方为拆迁户办理完房地产权证后，甲方在10个工作日内支付给乙方。涉及甲方应缴纳的房款由拆迁购房户向甲方出具领条，由乙方集中代为向甲方收取，作为结算依据。四、交房时间：2015年10月31日前，乙方将验收合格的商品房交给拆迁购房户。五、违约责任。1.乙方超出规定时间交房，按照《重庆市商品房买卖合同》规定由乙方承担违约责任。2.乙方超出规定时间交房，并承担甲方向拆迁购房户支付违约金或过渡费用，甲方不再向拆迁购房户支付违约金或过渡等任何费用。3.甲方在规定时间未支付应支付乙方的房款，应承担违约责任并支付给乙方每日千分之一的违约金，若因此造成乙方延期交房，甲方应承担拆迁户延期交房产生的违约金或过渡费等费用。六、其他约定。1.首次物业专项维修基金由拆迁购房户和惠通公司各自承担50%。再次缴纳由拆迁户自行负责，涉及甲方和拆迁购房户各自承担50%的物业专项维修基金由乙方负责代收……。4.丙方负责拆迁购房户选房等相关工作，协助乙方收取房款。5.若甲方需要更多的房源，由乙方继续提供，购房价格及交付时间另行协商……。7.拆迁购房户应缴纳的税、费按相关规定办理。购买定向限价商品房统计明细表载明：龚建友签约房号为17-1，认购建筑面积92.57平方米，建面单价3680元/平方米，付款总金额340658元，原协议签订方式：货币收购，协议安置面积92.57平方米，购房户应付房款：232710元。惠通公司补助107947.60元，补专项维修基金3471.38元，合计支付111418.98元。
6.胜利路街道办事处拆迁办工作人员唐顺军出庭证实：龚建友系拆迁户，当地的征地工作从2011年9、10月开始，重庆市永川区胜利路街道办事处受永川区新城管委会委托进行拆迁。拆迁安置分为两种形式，一种是货币，另一种是房屋（定向限价商品房），选择货币安置的比选择定向限价商品房房的多补偿2万元/人。龚建友属于后者。政府原计划修建统建房来安置拆迁户，因为用地性质不能建设，因此，区政府办公会决定在附近楼盘选择限价商品房安置拆迁户。威尼斯蓝湾的限价商品房单价为3680元/平方米，拆迁户支付的房款是按照30平方米/人的标准，标准面积内按照2500元/平方米计算；每户超过标准面积15平方米内，按照3000元/平方米计算；超过15平方米之外的面积按3680元/平方米计算。房款的差价部分由惠通公司直接支付翁达物业公司。惠通公司是永川区新城管委会下属企业。拆迁户的房款已经支付了，当时有我们拆迁办工作人员在场。
二审中，龚建友陈述，其系被拆迁人，未与雅立亚实业公司签订书面房屋买卖合同，但支付了购房款，雅立亚实业公司向其出具了收据。
本院二审对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：龚建友对本案争议房屋是否享有排除执行的民事权利。本院评判如下：
龚建友作为被拆迁人，其购买案涉定向限价商品房，其实质是与其原有被拆迁住房的产权置换，龚建友就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。事实和理由：1.货币补偿并非最终的拆迁安置补偿方式。龚建友原有住房被拆迁时，虽然与拆迁人签订了货币补偿安置协议，但该货币补偿并非最终的拆迁安置补偿方式，根据当时的拆迁安置政策，被拆迁人在签订货币补偿安置协议之后，还有选择货币补偿或是选择定向限价商品房的权利，最终选择货币安置的被拆迁人比最终选择定向限价商品房的被拆迁人多补偿2万元/人。本案中，龚建友最终选择的是定向限价商品房，而非货币安置补偿。2.选择定向限价商品房的被拆迁人不同于一般购房人：首先，购买对象不同。定向限价商品房购买对象仅限被拆迁人，具有相对专属的性质。其次，付款方式不同。定向限价商品房的房款并非由购房的被拆迁人全部支付，对比《房屋拆迁货币补偿安置协议书》和《定向限价商品房框架协议》及明细表可以看出，除了超面积部分，被拆迁人所需支付的房价款基本在拆迁货币补偿范围内，所购房屋的差价部分则由惠通公司负担。3.案涉定向限价商品房是对龚建友拆除原有住房的补偿。为解决被拆迁人的住房安置问题，在政府的主导下，由惠通公司、胜利路街道办事处与案涉房屋的开发商翁达物业公司签订了《定向限价商品房框架协议》，约定以案涉威尼斯蓝湾6号楼部分房屋用于安置包括龚建友在内的被拆迁人，并在明细表中明确了被拆迁人的具体门牌号及付款金额，同时约定惠通公司直接向开发商支付差价部分房款及专项维修基金，违约承担过渡费等。虽然拆迁人没有直接与被拆迁人签订产权置换协议，但从《定向限价商品房框架协议》上述约定内容看，案涉定向限价商品房实质上具有拆迁补偿性质，即龚建友所购的案涉定向限价商品房是对拆除其原有住房的补偿，应当视为拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以的补偿安置。龚建友作为被拆迁人，就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利，案涉房屋不得执行。关于龚建友请求解除查封的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条规定：对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。解除查封的问题，当事人可另行在执行程序中解决。
综上所述，龚建友的上诉请求部分成立，本院予以支持，二审基于新证据改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民初724号民事判决；
二、不得执行重庆市永川区科园路13号6幢17-1号房屋。
三、驳回龚建友的其他诉讼请求。
一审案件受理费6409.87元，由龚建友负担1922.87元，何平负担4487元；二审案件受理费6409.87元，由龚建友负担1922.87元，何平负担4487元。
重庆市第一中级人民法院（2017）渝01执异433号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
本判决为终审判决。
审判长 徐 宾
审判员 谭振亚
审判员 周 倩
二〇一八年五月二十九日
书记员 文婷婷