常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0402民初3103号
原告：常州市天宁区郑陆镇农业服务中心，住所地常州市天宁区郑陆镇迎宾路**号。
法定代表人：姚元纲，主任。
委托诉讼代理人：侯忠群、黄纪成，江苏张林芳律师事务所律师。
被告：韩仁忠，男，1962年5月15日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：吴波、庄茹，江苏瑞江律师事务所律师。
被告：王根法，男，1957年3月26日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。
被告：周钦弟，男，1958年3月10日生，汉族，浙江省人，住浙江省仙居县。
原告常州市天宁区郑陆镇农业服务中心（以下简称郑陆农业中心）诉被告韩仁忠、王根法、周钦弟排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑陆农业中心的委托诉讼代理人侯忠群，被告韩仁忠及其委托诉讼代理人吴波、庄茹、王根法、周钦弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑陆农业中心提出以下诉讼请求：1.判令三被告立即停止侵占原告房屋，并向原告归还该房屋；2.判令三被告向原告赔偿房屋租金损失人民币334620元（损失按约定年租金46800元的1.1倍计算，从2010年1月1日暂算至2016年6月30日，实际应算至三被告将房屋归还原告之日）；3.判令本案受理费等费用由三被告承担。审理中原告申请增加诉讼请求为：要求三被告将房屋恢复原状。事实和理由：原告原名为常州市武进区焦溪镇农机管理服务站，因行政区划调整以及政府机构合并，2015年变更为现名称。2010年初，被告韩仁忠向原告承租房屋用于经营常州市武进区康乐苑休闲中心（以下简称康乐休闲中心），后查明实际经营登记者为被告王根法。2011年初，原告委托常州市武进区郑陆镇焦溪市场管理委员会（以下简称焦溪管委会）与被告韩仁忠签订了《财产租赁合同》，明确约定年租金为46800元，若不能按期支付租金，加收10%违约金，租赁期限至2011年12月31日。因被告韩仁忠拖欠租金，2012年7月30日，原告向被告韩仁忠发函催要租金。催要未果后，2012年9月18日，原告向被告韩仁忠发函终止租赁关系，要求支付拖欠的租金和滞纳金等。被告韩仁忠、王根法一直置之不理。2014年7月15日，被告韩仁忠与被告周钦弟签订了《租赁协议》将康乐休闲中心转租被告周钦弟经营，收取承包费。2016年2月29日，原告向三被告发出停止侵权的书面通知。三被告至今置之不理。原告据此诉至法院，请求判如所请。
被告韩仁忠辩称：1.本案是房屋租赁合同纠纷，被告不存在侵占原告房屋的行为。被告韩仁忠与原告签订了《财产租赁合同》，双方之间构成租赁合同关系，被告从未收到原告要求解除合同的通知。2.原告主张的租金已经超过诉讼时效。原告要求被告承担自2010年1月1日至今的租金，根据《财产租赁合同》的约定，合同相对人在每年的1月1日收取当年的租金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，主张租金的诉讼时效为一年，即使被告结欠原告租金，2015年度以前的租金，原告无权主张。3.被告不欠原告租金。被告自2006年承租涉案房产以来，在2013年之前都由焦溪管委会管理人员张维忠（绰号“谈谈”）前来收取租金。被告承租涉案房产时是毛坯房，被告后来花费近百万元进行了装修和添附。2012年，焦溪管委会提出要在房顶搭建广告牌，双方商定免除被告每年4.68万元租金，被告同意在租赁房屋顶部搭建广告牌。此后，焦溪管委会向第三方出租了广告牌，并免收了被告房屋租金。正因为免收租金，被告才在承包经营中仅收取8万元承包金。如果还要支付4.68万租金，被告的承包金8万元显然过低，不合常理。因此，虽然原、被告没有签订书面协议免除租金，但根据实际履行事实可以证明原告免收了租金，被告不存在结欠租金的事实。
租赁的房屋最早在1998年承租给被告王根法的，当时租赁的期限是8年，出租的房屋也是毛坯房，当被告韩仁忠受让了浴室经营后，与焦溪管委会重新签订房屋租赁合同，但是焦溪管委会不同意签订长期合同，并在出售涉案房屋，当时也与承租人商谈过房屋买卖事项。租赁合同第八条也约定了关于出租房屋出售的事项。因此当时被告韩仁忠无法长期承租涉案房屋，因为具有不确定因素，导致不能整体对房屋重新装修。浴室经营由于是特殊的经营项目，需要两三年装修一次，如果不重新装修，是没有客人来消费的，这也导致浴室经营严重亏损。这也是诱发双方矛盾的焦点。关于双方的商谈房屋出售的事项，原告的管理员一直在涨价，也是双方发生争议的重要原因。关于原告要求恢复原状的诉请已经过了答辩期，不应当增加诉讼请求，且原告陈述其之前不知道房屋装修过，是不符合实际的。
被告王根法辩称，被告王根法是涉案房屋最早的承租人，大概是1999年左右租的，租了7年，都是用来做浴室的，后来把浴室转给被告韩仁忠了，转让的时候把浴室的经营资质都转给了被告韩仁忠了，但浴室现在还在被告王根法名下。当时租赁还未到期，后来到期后被告韩仁忠又另外签了租赁合同。当时也商谈过将涉案房屋买下来，但由于价格太贵，一直没有谈拢。这个事情与被告王根法无关，现在里面所有的东西都是被告韩仁忠的。租赁房屋不可能恢复原状，合同也没有约定恢复原状。
被告周钦弟辩称，被告周钦弟现在是浴室的经营者，也是房屋的承租人，周钦弟是从被告韩仁忠手中租的，之前的租金也都交给被告韩仁忠的，浴室现在还在经营，租期到明年7月15日到期，现在因为租金到底交给谁也不清楚所以还没有交。镇政府确实上面贴过东西要求把房子让出来。租赁房屋不可能恢复原状，合同也没有约定恢复原状。
经审理查明，原告郑陆农业中心原为常州市武进区焦溪镇农机管理服务站，因行政区划调整以及政府机构合并，2010年变更为现名称。坐落于焦溪镇胡家村地号为G1100000023(205115007)的三层房产（建筑面积1263.94平方米）所有权和土地使用权为常州市武进区焦溪镇农机管理服务站所有。2006年被告韩仁忠承租了涉案房产。2011年，焦溪管委会与被告韩仁忠（康乐浴室）签订了财产租赁合同，约定将原农机站大楼一层朝西三间、二层楼面九间、三层楼面九间、楼梯、大楼后院153平方米。大楼前除朝南五间门面前排车位外的停车场外租给被告韩仁忠开浴室使用。租赁期一年，2011年1月1日交付，2011年12月31日收回，年租金46800元，租金在订立合同时一次性付清。租赁期间的财产维修与保养由承租方负责，一切维修保养费用由承租方承担。承租方如因工作需要将租用财产转让给第三方使用，必须事先征得出租方的同意。取得出租财产使用权的第三方即成为本合同的当然承租方。如承租方不能按期支付租金，加收10%的滞纳金。在本合同届满前30日内，双方愿意延长租期的，应重新签订合同。焦溪管委会和韩仁忠分别盖章和签字确认。该合同还对其他事项做了约定。
2012年7月20日，原告向被告韩仁忠寄送了《关于催要租金的函》，要求韩仁忠在收到函后十五日内，支付拖欠两年六个月的租金和滞纳金，共计128700元。原告工作人员在保留的该函复印件上注明，2012年8月8日由原告工作人员是建斌、丁国新、吴伟在郑陆镇资产办公室将此《关于催要租金的函》当面告知韩仁忠本人。原告为证明该事实，提供了2012年8月8日原告上述三名工作人员与被告韩仁忠在郑陆镇资产办公室交涉的录音，该录音中原告工作人员向被告韩仁忠宣读了《关于催要租金的函》，双方还就其他事项做了交谈。2012年9月10日，原告全权委托常州市武进区郑陆资产经营有限公司（以下简称郑陆经营公司）处理与韩仁忠的租赁纠纷。
2012年9月17日，原告委托郑陆经营公司向被告韩仁忠再次寄送函一份，载明终止租赁关系，要求支付拖欠两年六个月的租金和滞纳金共计128700元，收函后二十日内拆除添附的附属物等，返还房屋。恢复原状。2014年7月15日，韩仁忠作为甲方与周钦弟作为乙方签订了租赁协议一份，载明甲方将康乐苑休闲中心（以下简称康乐苑中心）承包给乙方，承包金一年8万元。
2016年2月29日，郑陆经营公司向康乐苑中心送达了归还非法占用房屋的通知，载明康乐苑中心使用的房屋属郑陆镇政府所有，现由郑陆经营公司管理和处置。康乐苑中心属违法占用，现通知康乐苑中心在收到通知后10日内腾空房产，支付占用期间的使用费308880元。
又查明，康乐苑休闲中心系个体工商户，经营者为王根法，2000年7月10日注册，营业执照颁发日期为2010年9月20日。
再查明，原告为证明广告牌位设置收取租金与原告无关，提供了焦溪管委会作为甲方与常州市大红鹰广告传媒有限公司作为乙方签订户外广告牌设置合同一份，约定乙方在焦溪镇集镇的常焦线路口原农机站楼顶投放广告牌，数量为一座，规格为20m×5m单面，广告牌为钢架结构，广告内容由乙方而定。乙方向甲方支付广告位的租金为6年，自2010年6月27日起至2016年6月28日止，每年租金3000元。原告同时提交了焦溪管委会出具的收费凭据。
上述事实有《财产租赁合同》、《关于催要租金的函》、电话录音、函、快递单、委托书、《归还非法占用房屋的通知》、照片、营业执照、《户外广告牌设置合同》、收费收据、当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，妨害物权的，权利人可以要求排除妨害。侵害物权造成权利人损失的，权利人可以要求损害赔偿。本案中，原告郑陆农业中心系康乐苑中心占用房产的所有权人，由房屋产权证书予以证实，本院予以确认。康乐苑中心的工商登记经营者为被告王根法，2006年被告韩仁忠承租了涉案房产，后康乐苑中心转让给被告韩仁忠经营，工商登记的经营者一直未变更，2014年该中心又被被告韩仁忠转让给被告周钦弟经营，上述事实原、被告均无异议，本院予以确认。
关于租赁关系的认定问题。本案中，《财产租赁合同》约定了承租方为被告韩仁忠，故原告与被告韩仁忠之间形成租赁合同关系。该合同约定租期一年，2011年12月31日收回。合同到期后，被告韩仁忠应按照约定将租赁房产交还原告。但由于原告与被告韩仁忠在2012年8月8日的谈话和告知《关于催要租金的函》中仅要求被告韩仁忠支付所欠两年六个月的租金，并未要求解除租赁关系，该行为视为原告对原租赁合同延续的认可。原告于2012年9月17日向被告韩仁忠寄送了解除租赁关系和再次催要租金的函，但未能提供证据证明该函已经送达被告韩仁忠，故原告与被告韩仁忠的租赁关系一直处于延续状态。直至2016年2月29日郑陆经营公司向康乐苑中心张贴送达了归还非法占用房屋的通知，由于被告韩仁忠一直未履行支付租金义务，经催告后也一直未能履行，故应视为原告单方解除租赁合同已告知被告韩仁忠，且发生法律效力。双方租赁合同关系自2016年2月29日解除。
关于责任主体及财产损失的计算和承担问题。本案中，通过调查已经确认了占用涉案房产的康乐苑中心的工商登记经营者虽为被告王根法，但实际经营者已经变更为被告韩仁忠，并由被告韩仁忠与原告签订了《财产租赁合同》，故原告主张停止侵占房屋以及赔偿自2010年起算的经济损失，与被告王根法没有事实和法律上的因果关系，故对于原告主张被告王根法承担责任的诉请，本院不予支持。
被告周钦弟自2014年7月15日从被告韩仁忠处承包了占用涉案房产的康乐苑中心。2016年2月29日，郑陆经营公司向康乐苑中心送达了归还非法占用房屋的通知。被告周钦弟在承包康乐苑中心时，未审核被告韩仁忠是否具有转租的权利，存在一定的过错，但其在未收到原告通知前根据租赁协议正常支付了租赁期间的租金，故不应再支付原告收到通知前的房屋占有使用费用。被告周钦弟应自2016年3月1日起按年租金46800元的110%计算支付原告房屋占有使用费，直至将房屋交付原告之日止。被告周钦弟现系涉案房屋占有使用人，原告为涉案房屋所有权人，其有权要求被告周钦弟归还涉案房产。对于被告韩仁忠提出的本案已超过诉讼时效的抗辩主张，因被告的违约和侵权行为直至本案受理时一直处于持续状态中，本案并未超过法定诉讼时效，故对于被告韩仁忠的上述抗辩主张，本院不予采信。
被告韩仁忠在与原告租赁关系终止后，仍然占用原告房产，构成非法占用，其未经原告许可将原告所有的涉案房产提供给被告周钦弟从事经营活动，侵犯了原告的合法权益，应承担返还财产和赔偿损失的责任。被告自2010年1月1日起未支付租金和非法占有使用涉案房产期间的使用费用，原告根据约定的年租金计算租金损失和非法占有使用期间的损失，符合法律规定，本院予以支持。对于被告提出的广告位使用费折抵租金的抗辩主张，经本院查实，被告韩仁忠租赁涉案房产期间，焦溪管委会作为涉案租赁合同的签订者与第三方签订了广告位租赁合同并收取了每年3000元租赁费，该费用系租赁期间的收益，依法归承租人所有，该3000元广告位出租费属于被告韩仁忠所有应从租金中抵扣。原告与被告韩仁忠的租赁关系于2016年2月29日终止，2016年3月1日后广告牌位出租盈利与被告已没有任何关系，故被告韩仁忠应支付原告的租金损失中应扣除五年八个月共计17000元广告位出租费用。
关于恢复原状的问题。原告与被告韩仁忠签订的《财产租赁合同》虽然没有明确约定原告同意被告韩仁忠进行装饰装修，由于原告明知被告韩仁忠租用涉案房产用于浴室经营，必然进行装饰装修，但是原告没有提出过异议，故应视为原告对被告韩仁忠装饰装修行为的同意。综上，原告诉请三被告将涉案房产恢复原状，于法无据，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告韩仁忠、周钦弟在本判决发生法律效力之日起三十日内将常州市武进区康乐苑休闲中心占用的焦溪镇胡家村地号为G1100000023(205115007)的房产归还原告常州市天宁区郑陆镇农业服务中心；
二、被告韩仁忠支付原告常州市天宁区郑陆镇农业服务中心自2010年1月1日起至上述房产交付之日止按每年51480元计算的财产损失，该费用总额中扣除广告位出租费17000元。被告周钦弟对上述自2016年3月1日起至全部归还上述房产之日止按每年51480元计算的财产损失承担连带赔偿责任；
三、驳回原告常州市天宁区郑陆镇农业服务中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6320元，由被告韩仁忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省常州市中级人民法院，开户行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）。
审 判 长 杨 峰
人民陪审员 黄介华
人民陪审员 陈建一
二〇一七年五月五日
书 记 员 陈 婷
附：执行款账号89801102012020000000037
开户行江南农村商业银行常州天宁支行
收款人常州市天宁区人民法院
（汇款时请注明“常州市天宁区人民法院（2016）苏0402民初3103号案件执行款，承办人杨峰”）