黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑0104民初803号
原告：黑龙江省柏悦汇物业管理有限责任公司，统一社会信用代码：912301045780602880，住所地哈尔滨市道外区南直路386-27号昆仑小区4栋1层5号。
法定代表人：张千，职务董事长。
委托诉讼代理人：张敏，女，1983年3月15日出生，汉族，系该单位员工，住黑龙江省望奎县。
委托诉讼代理人：王作为，黑龙江林大人文律师事务所律师。
被告:王志刚,男,1982年9月6日出生，汉族，无固定职业,住哈尔滨市道外区。
委托诉讼代理人：姚柳伊，女，1982年8月3日出生，汉族，无固定职业,住哈尔滨市道外区（系王志刚的妻子）。
委托诉讼代理人：姚源军，黑龙江江山律师事务所律师。
原告黑龙江省柏悦汇物业管理有限责任公司（以下简称柏悦汇物业）与被告王志刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告柏悦汇物业的委托诉讼代理人张敏、王作为，被告王志刚及其委托诉讼代理人姚柳伊、姚源军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
柏悦汇物业向本院提出诉讼请求：请求判令王志刚给付柏悦汇物业物业费6106元及违约金9736.02元（从2016年1月1日开始至2017年12月15日，按照日千分之三计算）。事实与理由：柏悦汇物业与王志刚系物业公司与业主的服务关系,哈尔滨市道外区柏悦星城小区5栋2单元2305室业主即被告王志刚,从2016年1月1日至今两年没有交纳物业费5098元,电梯费1008元，合计6106元。依据《柏悦星城物业服务合同》第九条第三款规定:“按照法规规定物业服务实行先交费后服务的原则,按年度收费;即年缴时间为:按交费日期起的首10个工作日内向乙方支付,如遇不按时交纳的,按日千分之三收取违约金”。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予以支持”。王志刚拒绝交纳物业费的行为,已违反物业管理服务合同,侵犯已交纳物业费业主的权益,同时也对物业服务造成严重妨害。故柏悦汇物业诉至贵院,请求依法支持柏悦汇物业的诉讼请求。
王志刚辩称，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业管理服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。该规定明确了合同的主体要件，即物业服务合同的主体，一是建设单位、业主委员会、业主大会；二是依法设立的物业服务公司。由此确定，本案设立合同的主体存在不完善的情况，是否对业主具有合同的约束力，应当由人民法院依法裁决。本案所起诉的诉求，物业费的收取标准不明确，没有公示给业主。根据物价管理部门的规定，收费标准的批准也没有公示给业主。更令人不能理解的是，关于违约金的请求更是不符合法律规定和本案的实际情况。第一、依据合同法的规定，违约金约定过高的，当事人可以请求人民法院予以降低；第二、违约金的成立条件是必须存在当事人之间的约定，本案当事人之间是否存在合同的约定，恳请人民法院依法裁决。依据国务院2007年8月26日修订的《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关的秩序的活动”。本案涉诉的物业服务企业并不是法规规定的业主选聘的物业服务企业，也不是业主与物业服务企业所达成的物业服务合同，因此本案的所谓物业合同不符合法规的规定，合同的效力必然受到法规的质疑，应当由人民法院依法裁决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：柏悦汇物业举示的证据A2，系业主入住手续及资料卡，因系复印件，王志刚不予质证，柏悦汇物业亦未举示其他证据予以佐证，故对该证据的真实性本院不予确认，对其证明效力不予采信；证据A3，系柏悦汇物业与相关单位签订的服务合同及台账、票据，王志刚对合同的真实性无异议，故对其真实性本院予以确认，台账、票据因系复印件，王志刚不予质证，柏悦汇物业亦未举示其他证据予以佐证，故对其真实性本院不予确认，对该证据的证明效力本院予以部分采信。王志刚举示的证据B1，系证人证言，因证人与物业工作人员曾发生争吵，与本案有利害关系，且王志刚未举示其他证据对证人所述内容予以佐证，故对该证据的真实性本院不予确认，对其证明效力不予采信；证据B2，系柏悦星城小区居民楼内的照片，能够证明小区楼内防火通道存在堆放杂物的情况、物业使用电梯清运垃圾以及电梯内脚垫脏，对该证据的证明效力本院予以采信；证据B3、B4,系微信聊天记录及柏悦星城业主的联名诉求书，该证据仅能证明有部分业主对物业服务不满，但不能证明其提出的问题是否真实存在，故对该证据的证明效力本院予以部分采信；证据B5，系哈尔滨市道外区南直街道办事处卫星社区居民委员会（以下简称卫星居委会）向柏悦星城小区业主发出的通知，该通知未要求柏悦汇物业参加会议，不能证明柏悦汇物业不解决业主反映的问题，故对该证据的证明效力本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
王志刚系哈尔滨市道外区柏悦星城小区5栋2单元2305室的业主。其于2013年1月4日与该小区原物业管理单位哈尔滨哈投物业有限责任公司（以下简称哈投物业）签订了物业服务合同。合同约定该房屋建筑面积为117.99平方米，哈投物业按照建筑面积每月每平方米1.8元收取物业费；业主应在上一个物业年度届满前30日付清物业费，如业主未在限期内交付物业费或其他相关费用，则哈投物业有权从逾期之日起每天按欠费额的千分之三向业主收取滞纳金；双方同时对物业管理服务质量进行了详细约定。后哈投物业不再对柏悦星城小区进行服务管理。2015年11月3日，在该小区尚未成立业主委员会的情况下，柏悦汇物业（乙方）与卫星居委会（甲方）签订了物业服务合同，约定由柏悦汇物业负责该小区的物业管理与服务；物业服务管理费为每月每平方米1.8元（四级标准每月每平方米1.6元，物业公司提供超值服务协议每月每平方米加收0.2元），电梯服务费按照哈价联发[2013]39号《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》执行;物业服务实行先交费后服务的原则，按年度收费，即年缴时间为按交费日期起的首10个工作日内向乙方支付，如遇不按时缴纳的，按日千分之三收取违约金；委托管理期限为2015年11月6日至首届业主委员会成立并签订物业服务合同生效日止。后柏悦汇物业委托黑龙江佳奥快速电梯设备有限公司负责该小区电梯的日常维护、保养和抢修，并委托哈尔滨久顺给排水工程有限公司负责该小区化粪池清掏、出户管线、过水井及管线维护清掏。2017年12月21日，黑龙江省房地产业协会授予柏悦星城小区“2017年度全省物业管理、省十佳示范住宅小区”的荣誉称号。但该小区居民楼内存在防火通道堆放杂物、电梯内脚垫脏的情况。王志刚自2016年1月1日起欠付物业费至今。
本院认为，柏悦汇物业与卫星居委会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方形成物业服务合同关系。根据中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。本案中，在柏悦星城小区未成立业主委员会的情况下，由该小区所在的卫星居委会代行业主委员会的职责，与柏悦汇物业签订物业服务合同，符合上述规定，故对王志刚主张该合同无效的抗辩理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第七十八第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故该物业服务合同对包括王志刚在内的柏悦星城小区的全体业主具有约束力。柏悦汇物业作为物业服务企业，应按照相关法律规定及合同约定，全面履行相应的物业服务义务；而王志刚作为接受服务的业主，应接受柏悦汇物业的管理、遵守相关规定，并按时如数向柏悦汇物业交纳物业费用。
关于柏悦汇物业主张的物业费用是否符合法律规定的问题。首先，物业费用应由签订物业服务合同的双方当事人自行约定，根据2014年12月17日《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号），只有保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价，而柏悦星城小区现在适用的物业服务合同已非前期物业服务合同，不属于实行政府指导价范畴。其次，《哈尔滨市物业收费管理办法》由哈尔滨市物价监督管理局、哈尔滨市住房保障和房产管理局于2013年11月4日联合下发，并于2014年1月1日起实施，该办法的制定和实施先于《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，根据相关法律规定，应以《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》为准。王志刚根据该办法第十条第二项的规定主张柏悦汇物业收取物业费用没有法律依据，本院不予采纳。最后，《哈尔滨市物业收费管理办法》并非法律或行政法规，亦未规定违反该办法的合同系无效合同，王志刚认为柏悦汇物业与卫星居委会签订的物业服务合同违反该办法的规定，并据此主张该合同无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，对王志刚的该项抗辩理由本院亦不予采纳。
现因王志刚自2016年1月1日起拖欠物业费及电梯费，故对柏悦汇物业要求王志刚交纳2016年1月1日至2017年12月31日两年的物业费、电梯费的诉讼请求，本院予以支持。关于柏悦汇物业主张的违约金9736.02元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，王志刚并未依约付清物业费，应当承担相应的违约责任，但柏悦汇物业并未对因王志刚违约造成的损失提供相关证据予以证明，故根据违约金兼具惩罚性和补偿性的原则，本院认为物业服务合同中约定的每日千分之三的计算标准过高，应予适当调整，参考中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。故对柏悦汇物业要求王志刚支付违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。因物业服务合同约定应在交费日期起的首10个工作日内向柏悦汇物业交纳物业费，故王志刚应自2016年1月18日起给付柏悦汇物业逾期交纳2016年度物业费的违约金；应自2017年1月17日起给付柏悦汇物业逾期交纳2017年度物业费的违约金。王志刚抗辩该小区物业服务存在质量问题，并据此拒绝交纳物业费，但其未举示充分的证据证明其主张的事实存在。且该小区在2017年被黑龙江省房地产业协会授予“2017年度全省物业管理、省十佳示范住宅小区”的荣誉称号，说明该小区物业服务质量得到了相关行业协会及大多数业主的认可。业主如果对小区物业提供的服务不满，可通过业主委员会或小区所在地的居民委员会进行维权，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，或更换物业服务企业。而拒绝交纳物业费的行为不仅损害已交纳费用业主的权益，从长远看也不利于该小区物业服务质量的提高，从而损害自身利益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》解释（二）第二十九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、待本判决生效后，被告王志刚应立即给付原告黑龙江省柏悦汇物业管理有限责任公司拖欠的2016年1月1日至2017年12月31日的物业费6106元；
二、待本判决生效后，被告王志刚应立即给付原告黑龙江省柏悦汇物业管理有限责任公司逾期交纳2016年度物业费的违约金，以年物业费3053元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年1月18日起给付至物业费付清之日止；
三、待本判决生效后，被告王志刚应立即给付原告黑龙江省柏悦汇物业管理有限责任公司逾期交纳2017年度物业费的违约金，以年物业费3053元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年1月17日起给付至物业费付清之日止；
四、驳回原告黑龙江省柏悦汇物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费196元（原告已预交），由原告黑龙江省柏悦汇物业管理有限责任公司负担120元，由被告王志刚负担76元，被告王志刚应将此款连同上述款项一并给付原告黑龙江省柏悦汇物业管理有限责任公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判长 孟祥秋
审判员 庞志莹
审判员 王宝珠
二〇一八年八月八日
书记员 裴晓婷