淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0804民初4962号
原告：中国工商银行股份有限公司淮安城北支行，住所地淮安市淮阴区北京东路5号。
负责人：张九超，该支行行长。
委托代理人：孙亚明，该支行员工。
被告：张伟明。
被告：张军梅。
原告中国工商银行股份有限公司淮安城北支行（以下至判决主文前简称工行淮安城北支行）与被告张伟明、张军梅金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告工行淮安城北支行的委托代理人孙亚明到庭参加诉讼，被告张伟明、张军梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行淮安城北支行向本院提出诉讼请求：1、被告张伟明、张军梅偿还原告工行淮安城北支行借款本金285847.47元及利息20333.01元（利息暂计算至2016年7月31日，2016年8月1日起至实际给付之日止的利息按年利率3.43%上浮50%计算）；2、准予对被告张伟明、张军梅所有的淮安市淮阴区某小区16号楼101室予以拍卖、变卖，原告工行淮安城北支行就拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2009年11月20日，原告工行淮安城北支行与被告张伟明、张军梅订立《个人购房借款合同》和《房地产抵押合同》，合同约定，被告张伟明、张军梅向原告工行淮安城北支行借款344000元，用于购买淮安市淮阴区某小区16号楼101室，两被告以所购买的房屋提供抵押担保，并办理了抵押权登记。上述合同签订后，原告工行淮安城北支行按照合同约定发放了344000元，但两被告未能依约偿还借款本息。
被告张伟明、张军梅均未作答辩。
经审理查明：2009年11月20日，被告张伟明（借款人），被告张军梅（共同借款人）与原告工行淮安城北支行（贷款人）共同签订《个人购房借款/担保合同》一份。合同约定，原告工行淮安城北支行根据被告张伟明、张军梅的申请，同意向被告张伟明、张军梅发放个人购置住房贷款，金额344000元，期限20年，合同项下贷款用于购买淮安市淮阴区某小区16幢101室房屋；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%确定（如遇中国人民银行同期同档次贷款利率调整，贷款执行利率自基准利率调整之日的次年1月1日起作相应调整），按月等额本息还款法偿还贷款本息；被告张伟明、张军梅未能按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告工行淮安城北支行有权按照罚息利率（借款执行利率基础上上浮50%）按日计收利息，对未能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；被告张伟明、张军梅连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，原告工行淮安城北支行有权宣布贷款提前到期，并要求被告张伟明、张军梅提前清偿全部或部分贷款及应支付的利息、罚息等。
2009年11月20日，原告工行淮安城北支行（××）与被告张伟明、张军梅（××）签订《房地产抵押合同》一份。合同约定，被告张伟明、张军梅自愿以淮安市淮阴区某小区16幢101室房屋为二人在原告工行淮安城北支行处的贷款债务提供抵押担保，抵押担保的范围包括本金、利息、违约金及实现债权的费用。就前述抵押房产，原、被告共同办理了抵押权登记，登记的债务数额为344000元。
《个人购房借款/担保合同》及《房地产抵押合同》签订后，原告工行淮安城北支行依约发放了344000元借款。原告工行淮安城北支行向被告张伟明、张军梅发放借款后，被告张伟明、张军梅累计未按期还款超过六次，原告工行淮安城北支行主张提前收回全部尚欠借款本息。截止2016年7月31日，被告张伟明、张军梅尚欠原告工行淮安城北支行借款本金285847.47元，利息20333.01元，现阶段执行的贷款年利率为3.43%。庭审中，原告工行淮安城北支行主张，2016年8月1日起至实际给付之日止的利息，按年利率3.43%上浮50%计算。
以上事实有原告工行淮安城北支行提供的《个人购房借款/担保合同》、《房地产抵押合同》、房屋他项权证、借款借据、贷款账户明细及原告的庭审陈述等在卷佐证。本院予以确认。
本院认为：原告工行淮安城北支行与被告张伟明、张军梅之间的《个人购房借款/担保合同》及《房地产抵押合同》系双方当事人自愿签订，原告工行淮安城北支行与被告张伟明、张军梅之间的借款合同关系及其抵押合同关系均合法有效，应受法律保护。借款合同即借款人向贷款人借款，依约偿还借款本息的合同。原告工行淮安城北支行依约发放借款后，被告张伟明、张军梅未能按期偿还借款本息，构成违约；原告工行淮安城北支行主张提前收回全部尚欠借款本息，并按罚息利率计收利息的诉讼请求，符合合同约定且未违反法律规定，本院予以支持。被告张伟明、张军梅应偿还原告工行淮安城北支行借款本金285847.47元及利息20333.01元[利息暂计算至2016年7月31日，2016年8月1日起至实际给付之日止的利息，按年利率3.43%上浮50%计算(期间如遇中国人民银行同期同档次贷款基准利率调整，借款执行利率按合同约定作相应调整)]。
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务的，债权人有权就该抵押财产优先受偿；××与××未就抵押权实现方式达成协议的，××可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。被告张伟明、张军梅自愿以共同所有的房产为二人的贷款债务提供抵押担保，现被告张伟明、张军梅未能偿还全部借款本息，原告工行淮安城北支行要求拍卖、变卖抵押房产，并就拍卖、变卖抵押房产所得价款优先受偿的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。虽然原告工行淮安城北支行与被告张伟明、张军梅约定抵押物的抵押担保范围包括本金、利息、违约金等，但抵押担保的范围应以登记机关记载的债权数额为准，原告工行淮安城北支行就抵押财产的拍卖、变卖款项仅可以在344000元范围内享有优先受偿权。两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了其抗辩的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张伟明、张军梅于判决生效后十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司淮安城北支行借款本金285847.47元及利息20333.01元[利息暂计算至2016年7月31日，2016年8月1日起至实际给付之日止的利息，按年利率3.43%上浮50%计算(期间如遇中国人民银行同期同档次贷款基准利率调整，借款执行利率按合同约定作相应调整)]；
二、准予对被告张伟明、张军梅共同所有的淮安市淮阴区某小区16幢101室房屋予以拍卖、变卖，原告中国工商银行股份有限公司淮安城北支行就拍卖、变卖所得价款在344000元限额内优先受偿。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5893元，公告费600元，合计6493元，由被告张伟明、张军梅共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院。
审 判 长 李金亮
人民陪审员 谈洪轩
人民陪审员 陈秀琳
二〇一七年一月十一日
书 记 员 左嫣茹
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本人第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时要求返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
4、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
5、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为××，债权人为××，提供担保的财产为抵押财产。
6、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，××可以与××协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
××与××未就抵押权实现方式达成协议的，××可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。