广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0306民初14804号
原告（反诉被告）：深圳市巨能伟业技术有限公司，住所地深圳市光明新区公明街道上村社区同富裕旭发科技园第2栋三至五楼，统一社会信用代码91440300582728666A。
法定代表人：田国辉，总经理。
委托诉讼代理人：何际松，广东莲馨律师事务所律师。
被告（反诉原告）：深圳市新永丰工业发展有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道水田社区第四工业区祝龙田路5栋3楼A，社会统一信用代码914403007771774626。
法定代表人：郑金榜，董事长。
委托诉讼代理人：赵小建，广东深田律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孔艳群，广东深田律师事务所实习律师。
原告(反诉被告)与被告(反诉原告)房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、判令原告与被告签订的《厂房租赁合同》和《宿舍租赁合同》解除；2、判令被告双倍返还原告履约定金共计130,744元；3、判令被告立即返还原告存放于租赁厂房内价值1,063,518.71元的机器设备；4、判令被告赔偿原告各项损失共计20,000元；5、被告承担本案全部诉讼费。
被告辩称,第一、原被告之间的《厂房租赁合同》和《宿舍租赁合同》并未解除。原告所主张的解除理由并不成立，在合同中并没有约定；第二、被告愿意返还原告存放于厂房内的机器设备，但因厂房的钥匙在原告处，原告的机器设备现仍然存放在被告的厂房处，原告应当如期支付在此期间的房屋租赁费用；第三、对于原告主张的赔偿原告各项损失20,000元，无证据予以支持，应当予以驳回。
被告反诉请求:1、判令原告支付2018年6月1日至2018年8月26日厂房及宿舍租金合计90,762元；2、判令原告支付其故意拖延租金的逾期违约金（2018.6.5-2018.7.30）8,191.12元；3、判令原告支付履约定金130,744元；4、判令原告支付恢复原状房屋损失30,000元；5、本案诉讼及相关费用由原告承担。
原告辩称，因原告已经于2018年6月6日通知被告解除了双方签订的《厂房租赁合同》和《宿舍租赁合同》，因此原告没有义务再支付6月6日之后的房屋租赁租金。
本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
本案相关事实
1、2017年8月29日，原告与被告签订《厂房租赁合同》和《宿舍租赁合同》，约定：（1）原告向被告租赁宝安区石岩街道上屋社区新永丰田心工业园2楼分隔体B1用作厂房，租赁新永丰田心工业园5楼501-503用作宿舍；（2）租期从2017年8月27日至2018年8月26日，厂房租金及综合管理费合计每月29,536元，宿舍租金每月3,150元；（3）合同签订之日，原告向被告缴付两倍履约定金65,372元（59072元+6300元），合同期满，原告无违约行为，被告应全额无息退还原告履约定金；（4）原告应于每月五日前缴付当月租金及上月水、电费，电费为每度1.4元，水费为每立方7.8元；（5）合同期间，任何一方提前终止合同，必须提前一个月双方签署终止协议书，并赔偿对方两个月履约定金，若被告提前终止合同，应双倍返还原告定金，若原告提前终止合同，被告所收履约定金不予退还；（6）合同期限届满，原告应按接收时的厂房原状交还被告，被告不要求原告拆除的装修装饰无偿归被告所有。后，原告向被告缴付了履约定金65,372元。
2、2018年5月28日，原告向被告支付了2018年5月租金和4月水电费共计32,994元，其中水费为零，厂房电费为308元。三间宿舍的水电费均为0,原告称该三间宿舍系被告强加租赁给原告,原告并未实际使用。
3、2018年5月31日，原告拟将存放在租赁厂房内的机器设备运走，被告认为原告欲提前按解除合同，故阻止原告搬运机器设备。双方还为此报警处理。后，双方协商未果，6月2日，原告委托律师向被告发函，要求被告在2018年6月5日前改正错误，允许原告搬运存放在厂房内的机器设备，否则原告有权解除合同。6月6日，原告向被告发出解除《厂房租赁合同》和《宿舍租赁合同》的通知，要求被告赔偿损失。被告确认于6月7日收到通知。
4、2018年7月6日，被告委托律师向原告发函，称原告拖欠租金、水电费、违约金等共计74,896元，要求原告收到函件后三日内支付所欠款项。次日，原告收到该函件。
5、双方确认：（1）案涉租赁物的钥匙尚在原告处，（2）2018年5月之前的租金已经付清，2018年5月的水电费尚未支付。
6、原告称，为本案诉讼，支出律师费20,000元，系原告的损失，被告应予赔偿。
判决结果
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《厂房租赁合同》和《宿舍租赁合同》是原、被告的真实意思表示，各方均应依约履行，原告应当按时支付租金、水电费等费用，被告应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案双方争议的起因是由于2018年5月31日原告从租赁的厂房中搬运机器设备时遭到被告阻拦。当时，原告并未拖欠被告费用，被告阻拦原告从厂房中搬运机器设备，客观上造成了原告无法正常使用租赁物，构成违约。后，原告向被告发函，要求被告允许原告搬运存放在厂房内的机器设备，否则原告有权解除合同。被告收到函件后仍未同意原告搬运机器设备，已构成根本违约，原告可行使合同解除权。原告于2018年6月6日向被告发出解除合同通知，被告于次日收到通知，故双方的《厂房租赁合同》和《宿舍租赁合同》于2018年6月7日解除。合同解除后，原告应当将案涉厂房及宿舍返还被告，并恢复原状，被告应当将收取的履约定金65,372元返还原告。
关于原告主张的双倍返还履约定金，双方在《厂房租赁合同》和《宿舍租赁合同》中约定，合同期间，任何一方提前终止合同，必须提前一个月双方签署终止协议书，并赔偿对方两个月履约定金，若被告提前终止合同，应双倍返还原告定金，若原告提前终止合同，被告所收履约定金不予退还，该条款是对双方欲提前终止合同情形下责任承担的约定。本案系原告因被告根本违约而行使合同解除权导致的合同终止，并不符合该条款中约定的责任承担情形。因此，原告主张被告双倍返还履约定金，本院不予支持。
关于存放在租赁厂房内的机器设备，被告拒绝原告搬走这些机器设备，事实上控制着这些机器设备。原告主张被告返还存放在厂房内的机器设备，本院予以支持，机器设备由原告自行搬离厂房，被告不得阻拦。
关于原告主张的损失，被告阻拦原告搬运机器设备，客观上会造成原告损失，本院酌定被告赔偿原告损失10,000元。
关于被告主张的租金等费用，双方的《厂房租赁合同》和《宿舍租赁合同》于2018年6月7日解除，因此相关租金费用应当计至2018年6月7日，金额为8,007元，包括2018年6月1日至7日租金及综合管理费7,627元[（29536元+3150元）÷30天×7天]，2018年5月及6月1日至7日水电费380元[参照2018年4月水费0，电费308元，酌定2018年5月水费为0元，电费为308元，6月1日至7日水费为0元，电费为72元（308元÷30天×7天）]。该8,007元，原告应当支付被告。
根据《中华人民共和国合同法》规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，被告在原告违约之前一直负有保障原告合法使用租赁厂房的义务，但被告在原告未拖欠其任何费用的情况下，阻拦原告搬运机器设备，系履行债务不符合约定，原告有权暂停向被告支付租金。因此，被告主张原告支付逾期违约金，本院不予支持。
被告主张原告支付履约定金130,744元，无事实和法律依据，本院不予支持。
原告将厂房内的机器设备搬离后，应当将租赁物恢复原状。原告并未拒绝恢复原状，故对被告主张的恢复原状损失，本院不予支持。
综上，
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15,728元，保全费5,000元，由原告负担1,728元，被告负担19,000元；反诉案件受理费2,598元，由原告负担80元，被告负担2,518元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 柳 海 涛
人民陪审员 王 先 月
人民陪审员 蔡 文 卿
二〇一八年八月十五日
书 记 员 池晓漫(兼)
书 记 员 江 伟 娣
附相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。