北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)京0105民初12339号
原告（反诉被告）：杜佳，女,1983年10月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。
委托代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。
被告（反诉原告）：韩佩生，男，1929年11月14日出生，汉族，住北京市门头沟区。
法定代理人：孙凤岑，女，1930年7月14日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。
委托代理人：王占学，男，1952年10月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托代理人：韩英，女，1955年8月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）杜佳（以下简称姓名）与被告（反诉原告）韩佩生（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。杜佳及其委托代理人彭锐、万振，韩佩生之委托代理人王占学、韩英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杜佳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除杜佳与韩佩生于2016年1月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2、请求法院判令韩佩生返还杜佳定金20万元；3、请求法院判令韩佩生赔偿原告中介费损失71070元；4、请求法院判令韩佩生赔偿杜佳房屋差价损失105．83万元；5、请求法院判令韩佩生支付原告鉴定费9300元。事实与理由：2016年初，杜佳欲购买一处北京学区房，经北京链家房地产经纪有限公司撮合，相中韩佩生名下位于北京市朝阳区芍药居某房屋（以下简称涉案房屋）。经协商，杜佳、韩佩生双方于2016年1月21日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定杜佳购买韩佩生名下涉案房屋，总房款261万元，其中定金20万元，首付款89万元，户口迁出保证金1万元，物业交割保证金1万元，拟贷款金额150万元，并且合同第五条约定，出卖人保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款20%赔偿守约方损失。合同签订后，杜佳依约支付了20万定金，后得知韩佩生早在2012年4月19日就已经将涉案房屋赠与其子韩某，韩某已于2016年1月26日起诉到朝阳法院要求韩佩生按照《赠与合同》办理过户手续。综上，故杜佳诉至法院。
韩佩生答辩称：韩佩生是无民事行为能力人，签订的合同是无效合同，所以不存在解除的问题；韩佩生是在其子韩某的诱骗下签署的赠与公证书，其对卖房合同存在重大误解，误认为自己有权处理涉案房屋，有权指定代理人，其不存在欺骗杜佳的动机；我方只收到了原告支付的10万元定金，剩余10万元在中介处，其余诉讼请求我方均不同意。
韩佩生向本院提出反诉请求：1、请求确认杜佳与韩佩生签订的房屋买卖合同无效；2、请求判令杜佳赔偿韩佩生护理费27万万元、医药费10万元、诉讼费13840元、鉴定费4650元。事实和理由：韩佩生2012年在其子韩某、儿媳赵某的诱骗下稀里糊涂的在事先设计好的公证书上按了手印，造成了韩佩生丧失了单独与他人签署卖房协议的权利，韩佩生没有单独处理房产的资格。既然韩佩生不具备上述民事资格和权利，故其与杜佳于2016年1月21日签订的房屋买卖合同应视为无效合同。本案中韩佩生明显对其与杜佳签订的房屋买卖合同存在重大误解，误认为自己有权卖房，有权力指定代理人，因此不存在任何故意欺骗对方故意违反合同的动机，双方签订的合同得不到执行，完全是因为误判所致，因此韩佩生不应承担任何责任。由于杜佳的诉讼，导致韩佩生加重了病情，身心受到了伤害，给韩佩生及其家人造成了不可挽回的损失，故提出反诉。
杜佳答辩称：不同意韩佩生的全部反诉请求。韩佩生主张涉案房屋买卖合同无效无事实和法律依据。韩佩生主张其无权单独处理房产无事实和法律依据。韩佩生所主张的精神损失费、医疗费及人工护理费、鉴定费与本案无关，不应得到法院支持。
当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2012年4月19日，韩佩生、孙凤岑作为赠与人，韩某作为受赠人，双方签订赠与合同，约定韩佩生、孙凤岑将其名下位于北京市朝阳区芍药居某房屋无偿赠与韩某。北京市东方公证处对该赠与合同进行了公证并出具公证书。
2016年1月21日，杜佳作为买受人，韩佩生作为出卖人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋坐落北京市朝阳区芍药居某房屋，产权证明所载建筑面积40．67平方米；房屋成交价格215万元，该房屋家具、家电、装修及配套设施设备等作价46万元，由买受人一并另行支付给出卖人；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方损失；如果出卖人在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，三方确认：因出卖人之欺诈行为，使得买受人和居间方在违背真实意思的基础上订立本合同，买受人有权依法要求撤销房屋买卖合同及相关协议，出卖人应当赔偿买受人及居间方因此所受的损失，包括但不限于就已收取的房款按照银行同期贷款利率赔偿买受人利息损失、赔偿买受人为购房支出的税费、贷款费用等实际支出、买受人已向居间方交纳的全部费用、房屋价格上涨的差价损失、买受人实际支出的装修、物业、使用费用等。
2016年1月21日，杜佳作为乙方（买受方），韩佩生作为甲方（出卖方），北京链家房地产经纪有限公司作为丙方（居间方），三方签订《补充协议》，约定：乙方于2016年1月21日将第一笔定金10万元自行支付给甲方；乙方于2016年1月25日前将第二笔定金10万元以理房通托管的方式支付给甲方。
2016年1月21日，杜佳作为乙方（购买人），韩佩生作为甲方（出售人），北京链家房地产经纪有限公司作为丙方（居间人），三方签订《买卖定金协议书》，约定：交易房屋座落于北京市朝阳区芍药居某房屋，产权证明文件所载建筑面积40．67平方米，房产证号：京房权证朝私字第XX**号，产权人韩佩生；乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币261万元的总价款购买该房屋；乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金20万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据。
2016年1月21日，韩佩生向杜佳出具收据，写明：“在北京链家房地产经纪有限公司居间服务下，今收到杜佳购买北京市朝阳区芍药居某房屋的定金共计人民币10万元整。”
2016年1月21日，杜佳向韩英转账6万元；2016年1月22日，案外人黄某向韩英转账4万元。
2016年1月24日，杜佳作为乙方（买受方），韩佩生作为甲方（出卖方），北京链家房地产经纪有限公司作为丙方，三方签订《定金托管协议》，约定：甲乙双方同意在理房通开设相应账户，授权由丙方及理房通对托管账户进行管理，并按本协议约定的条件对托管资金进行划转。经协商一致，各方同意，乙方应于本协议签署时将定金10万元存入托管账户内，托管资金在托管期间内不计息。同日，案外人黄林通过POS机刷卡方式向托管账户转账10万元。经询，杜佳、韩佩生均认可该款项仍在托管账户内。
2016年1月24日，杜佳通过POS机刷卡方式向北京链家房地产经纪有限公司支付居间代理费57420元、保障服务费13050元、代收评估费600元。
2016年1月26日，韩某以赠与合同纠纷将韩佩生、孙凤岑诉至我院，请求韩佩生、孙凤岑按照赠与合同约定将北京市朝阳区芍药居某房屋过户至韩某名下。韩佩生、孙凤岑提出反诉，要求撤销赠与合同。我院经审理后做出（2016）京0105民初5061号判决，判决撤销孙凤岑、韩佩生于2012年4月19日作出的赠与合同。该判决现已生效。经询，杜佳、韩佩生均表示不愿意继续履行本案房屋买卖合同。
2016年6月15日，韩英向我院申请认定韩佩生为无民事行为能力人。我院依法作出（2016）京0105民特142号民事判决书，判决韩佩生为无民事行为能力人。
韩佩生称其签订本案房屋买卖合同时系无民事行为能人，并向本院法庭提交（2016）京0105民特142号民事判决书、法大【2016】医鉴字第0924号鉴定文书、中日医院诊断报告及病历材料等证据。杜佳对上述证据真实性均予以认可，证明目的均不认可，表示上述证据无法证明韩佩生签订合同时系无民事行为能力人。经询，杜佳、韩佩生均不申请对韩佩生签订本案房屋买卖合同时行为能力进行鉴定。
庭审中，经杜佳申请，本院依法委托北京中建华房地产土地评估有限责任公司对涉案房屋进行价值评估，北京中建华房地产土地评估有限责任公司出具2017-ZJH-
房评-0313号房地产估价报告：涉案房屋房地产单价90197元/平方米，房地产总价366．83万元。杜佳对此估价报告表示认可。韩佩生对此估价报告表示不认可，认为随着房价波动，房屋价值肯定比鉴定时低了很多。经询，韩佩生不申请对涉案房屋价值进行重新鉴定。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于韩佩生的民事行为能力，本院虽作出（2016）京0105民特142号民事判决书，宣告其为无民事行为能力人，但该判决对韩佩生之前的民事行为能力状态，不具有溯及力。韩佩生答辩称其签订本案房屋买卖合同时系无民事行为能力人，对此未充分举证，亦未申请鉴定，故对该答辩意见，本院不予采信。韩佩生答辩称其系在韩某诱骗下签订赠与合同，其对本案房屋买卖合同存在重大误解，因本院另案判决已将该赠与合同撤销，故对该答辩意见，本院不予采信。综上，本案房屋买卖合同及补充协议系杜佳、韩佩生真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应属合法有效，故对韩佩生请求确认本案房屋买卖合同无效的反诉请求，本院不予支持。
合同当事人可以约定一方合同解除的条件，合同解除的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，杜佳、韩佩生在房屋买卖合同第五条中明确约定了合同解除条件。韩佩生在涉案房屋存在公证赠与的情况下隐瞒赠与事实，将房屋出售给杜佳，虽经本院另案判决撤销了该赠与合同，但杜佳、韩佩生均明确表示不愿继续履行合同。现双方约定的合同解除条件已成就，故对杜佳请求解除房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。合同解除后，杜佳为履行合同向韩佩生支付的定金应予以返还，因部分定金仍在银行托管账户，韩佩生返还定金金额以实际收到金额为准。因韩佩生的违约行为，导致合同解除无法继续履行，韩佩生应当承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。杜佳要求韩佩生赔偿居间代理费、保障服务费等中介费损失，合法有据，本院予以支持。关于鉴定费，本院予以支持。杜佳要求韩佩生赔偿房屋差价损失的诉讼请求，理由正当，本院结合韩佩生过错程度、购房价格、房屋价值评估报告及公平原则、诚实信用原则确定为100万元。
对韩佩生请求杜佳赔偿护理费、医药费、诉讼费、鉴定费的反诉请求，于法无据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）杜佳与被告（反诉原告）韩佩生于二零一六年一月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；
二、被告（反诉原告）韩佩生于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）杜佳定金十万元；
三、被告（反诉原告）韩佩生于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）杜佳中介费损失七万一千零七十元；
四、被告（反诉原告）韩佩生于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）杜佳鉴定费九千三百元；
五、被告（反诉原告）韩佩生于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）杜佳房屋差价损失一百万元；
六、驳回被告（反诉原告）韩佩生全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费13840元,由原告（反诉被告）杜佳负担1150元（已交纳），由被告（反诉原告）韩佩生8250元（原告（反诉被告）杜佳已交纳，被告（反诉原告）韩佩生于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）杜佳）；反诉案件受理费13840元，由被告（反诉原告）韩佩生负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 孙善户
二〇一八年三月十六日
书 记 员 刘 媛