福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第3807号
上诉人（原审被告）陈圣潜，男，1934年8月14日出生，汉族，住福州市台江区。
委托代理人孙庆洪，福建博亘律师事务所律师
委托代理人陈爱珍，女，1966年5月8日出生，汉族，住福州市台江区，系上诉人儿媳。
被上诉人（原审原告）福州市台江区瀛洲街道瀛东社区居民委员会，住所地福建省福州市台江区瀛洲街道瀛福小区一座底层。
法定代表人王晶，主任。
委托代理人陈玉生，福建豪诚律师事务所律师。
上诉人陈圣潜因与被上诉人福州市台江区瀛洲街道瀛东社区居民委员会（以下简称瀛东社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2015）台民初字第413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，被告陈圣潜从1995年起向原告瀛东社区居委会承租讼争屋福州市台江区红星新村同心路31号店面。1995年5月15日，原被告签订了一份《租赁合约》，约定原告将讼争店面租给被告使用，租赁期限为一年，租金为贰佰元。2002年9月20日，原被告签订了一份租赁合同，约定原告将讼争店面租赁给被告使用，租期从2002年9月25日起至2003年9月25日，租金为人民币300元。2005年2月2日，被告之子陈明向原告提交了一份报告，内容为“瀛东社区居委会领导：同心路31号陈明食杂店，店面是贵会租给使用的，按规定今年需增加10%租金，由于近来本区开了许多超市，小食杂店生意清淡、利润低，加上本人是下岗而长期生病，家属陈爱珍也是待业人员，请求增加的10%租金给予减免，本人不胜感激。请社区领导予以批准。”2009年12月1日，原被告双方又订立了一份《店面房屋租赁合同》，约定：原告同意将讼争屋租赁给被告作为商业经营之用；租借期限为1年，从2009年12月1日起至2010年12月1日止；月租金为人民币280元，租金交纳时间为每月29日；乙方应按时足额缴纳租金，不得拖延，若拖延时间达十天，原告可中止合同，收回房屋；租赁期满，被告所投资装修的固定资产归原告所有，被告不得随意拆除，被告享有续租优先权；等等。该合同订立后，讼争屋由被告继续承租经营。上述租赁期限届满后，原告没有与被告续订租赁合同，但被告仍占有使用讼争屋并按合同约定的月租280元的标准向原告交纳管理费至2013年10月25日止。因被告至今未将讼争屋退还给原告，从而引起纠纷。诉讼中，原被告双方均确认讼争屋系未经批准建设的，属无产权建筑。
原审法院认为，根据原告提供的1995、2002年和2009年的《租赁合同》，能够证明原被告之间存在租赁关系。原被告双方在2009年12月1日订立的《店面房屋租赁合同》履行期限届满后，没有续订房屋租赁合同，但讼争屋福州市台江区红星新村同心路31号店面仍由被告陈圣潜继续占有使用，且原告瀛东社区居委会亦仍按合同约定的月租280元的标准向被告收取管理费，应当认定双方之间形成了不定期房屋租赁合同关系。因讼争屋系未经批准建设，属无产权的违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”以及第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，应当认定原被告双方于1995年、2002年和2009年的订立《租赁合同》以及双方在该合同履行期限届满后形成的不定期房屋租赁合同关系均属无效合同。诉讼中，被告陈圣潜主张讼争屋系其建设的，其申请证人张某、林某出庭作证证明被告在1995年建了讼争房，因证人张某和林某系被告邻居，故该证人证言证明力较低，且被告并未提供其加盖改建讼争房的其他证据相佐证，被告仅依据证人张某、林某的证言，证明讼争房系其所建，证据不足，应不予采信。虽然原告瀛东社区居委会未举证证明讼争屋系其建设，但从原被告双方之间存在讼争屋租赁合同关系来说，应当认定讼争屋是原告交付被告使用的。因原被告双方之间就讼争屋达成的房屋租赁合同属无效合同，在此情形下，被告继续占有使用讼争屋，于法无据，其应当搬离讼争屋并将讼争屋腾空退还给原告。被告基于无效的房屋租赁合同向原告交纳的管理费，应当认定系房屋占有使用费。因被告在2013年10月25日以后仍继续占有使用讼争屋，其应当参照原先合同约定的标准（即每月280元）向原告支付自2013年10月26日起至其归还讼争屋之日止的房屋占有使用费。对于被告陈圣潜提出《经营场所使用证明》能够证明原告确认讼争房产权、使用权均属被告享有的主张，原审法院认为，被告提供的《经营场所使用证明》系被告用于向工商行政管理机关说明其从事个体经营的场所由来的，不是产权归属凭证，被告据此主张讼争店面产权属其所有，于法无据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条第一款的规定，经原审法院审判委员会研究决定，判决：一、被告陈圣潜应于本判决生效之日起十日内搬离福州市台江区红星新村同心路31号店面，并将该店面腾空交还给原告福州市台江区瀛洲街道瀛东社区居民委员会。二、被告陈圣潜应于搬离并交还店面的同时向原告福州市台江区瀛洲街道瀛东社区居民委员会支付自2013年10月26日起至被告实际搬离并退还店面之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按每月280元人民币计算）。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币770元，由被告陈圣潜负担。
一审宣判后，原审被告陈圣潜不服，向本院提起上诉。
上诉人陈圣潜上诉称：一审判决在认定事实与适用法律方面明显有误，应予纠正。理由如下：一、瀛东社区居民委员会作为群众自治组织，既没有企事业单位的法人资格，也不属于民事诉讼法规定的其他组织。不具备独立享有民事权利及承担民事义务能力，因此不能成为合格的诉讼主体。以其为合同主体签署的本案所谓的租赁合同应属无效，同时其作为本案的原告不具备合法性。一审法院在认定被上诉人诉讼主体资格方面存在明显错误。二、一审法院以“证人与被告系邻居关系”为由而不予采信证人证言，直接导致了对本案事实的认定错误。上诉人认为，《民事诉讼法》及相关司法司法解释均未将“邻居”列为“利害关系人”，其证言与普通人的证言并无二致。讼争房屋的初建和后期修缮过程，上诉人的邻居均全程见证，邻居的证言最能反映事实真相，其证言可信度也是最高的。一审法院以“邻居关系”为由对证人证言不予采信的行为直接影响了对客观事实的认定，程序存在瑕疵，应予纠正。三、一审法院对举证责任的分配存在明显不当。本案中，被上诉人作为群众自治组织，具有严格的会计管理制度。与讼争房屋建设过程相关的资料以及每年出租房屋的租房合同、房租收入支出等材料均应完备。被上诉人既然主张自己是诉争房屋的权利人，同时也是上述资料的实际持有人，其理应在法院调查时提出上述材料加以佐证自己对讼争房屋的所有权。一审法院在房屋租赁合同明显存疑的情况下，未能应上诉人之申请要求被上诉人提供资料以供查明事实，反而将举证责任分配给被上诉人，其做法明显违背了《民事诉讼法》的证据规则，行为实属不当。四、一审法院没有充分考虑被上诉人提供的租赁合同存在的年代背景，仅依靠几份存在明显瑕疵的租房合同就认定诉争房屋归被上诉人所有，在认定事实方面存在瑕疵。上世纪九十年代及本世纪初，工商管理机关为了方便辖区无证搭盖的房屋能够顺利工商注册、年检，往往会要求提出申请注册的居民将无证搭盖的房屋挂靠在当地居委会（或村委会）名下。为此，很多申请人不得不和当地居委会（或村委会）签订所谓的“租赁合同”，并按时缴纳“管理费”。本案中，被上诉人提供的多份租赁合同在连续性和真实性存在明显瑕疵，其提供的其他证据也无法直接认定该房屋确为被上诉人所建。结合该合同出现的年代背景，就算讼争的合同确属真实，也只能意味着上诉人与被上诉人之间存在着挂靠关系，而不能据此证明居委会对讼争房屋拥有了所有权。一审法院没有充分考虑到讼争租赁合同存在的社会背景，仅依靠几份存在明显争议的租房合同而认定诉争房屋的归属，在认定事实方面存在明显不足。综上，请求二审法院：一、依法撤销福州市台江区人民法院（2015）台民初字第413号民事判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用及实际支出费用。
被上诉人瀛东社区居委会答辩称：一审判决认定事实正确，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实与法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉。
二审诉讼中，经本院责令，被上诉人瀛东社区居委会提供证据：福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处的证明，证明讼争店面系被上诉人于1993年8月份自行出资兴建，虽无产权证，但所有权应归属被上诉人所有。上诉人陈圣潜对该份证据的形式真实性没有异议，但对内容的真实性存在异议，认为出具证明的瀛洲街道办事处与被上诉人系上下级管理关系，且本案实际上是以瀛洲街道办事处作为主导，由被上诉人出面提起诉讼，故瀛洲街道办事处系本案当事人，对案件的审理结果存在重大利害关系，故该份证明缺乏公证性，不应被法庭采纳。而且证明中所陈述的内容与客观事实存在重大差异。涉案房产在1995年7月才开始由上诉人自行出资兴建，后来2005年又再次由上诉人出资重修，故该涉案房产理应归上诉人所有。上述证明陈述讼争店面由被上诉人于1993年8月严重背离事实。本院认为，上诉人对被上诉人瀛东社区居委会提供的证据的形式真实性没有异议，虽然对其内容的真实性有异议，但并没有足以反驳的相反证据，本院对于被上诉人瀛东社区居委会提供的证据予以采纳。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人的主体资格是否适格；2、关于本案讼争房屋的权属问题。3、上诉人是否应当向被上诉人支付占有使用费及返还房屋。
关于被上诉人的主体资格是否适格。被上诉人系依法登记成立的其他组织机构，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款的规定，可以作为民事诉讼的当事人参加诉讼。其在本案中的主体资格适格。
关于本案讼争房屋的权属问题，本院认为，上诉人主张讼争房屋系其自身兴建，其提供了证人张某、林某的证言予以证明，二审中，本院责令瀛东社区居委会提供福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处的证明，证明讼争店面系被上诉人于1993年8月份自行出资兴建。上诉人认为其提供的2013年5月23日《经营场所使用证明》上记载产权人系上诉人，但被上诉人提供的2009年12月21日的《经营场所使用证明》上记载产权人系单位，故双方证据相互矛盾。上诉人与被上诉人于2009年12月1日前签订了多份店面房屋租赁合同，虽然上诉人对上述合同的真实性有异议，但在庭审中无法确认当时是否签订过上述合同，经原审法院释明亦未对租赁合同的真实性提出鉴定申请，故上诉人无法否认其向被上诉人租赁房屋的事实。同时，虽然上诉人主张根据当时的政策，房屋挂靠于被上诉人名下，其向被上诉人支付的是管理费而不是租金性质，但其未能提出政策依据，本院对其主张不予采信。因此，上诉人持续向被上诉人租赁房屋，且被上诉人亦提供了福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处的关于讼争房屋的权属证明，根据证据优势原则，被上诉人的证据证明力大于上诉人提供的证据，本院对于上诉人主张讼争房屋系其兴建的主张不予采信。
关于上诉人是否应当向被上诉人支付占有使用费及返还房屋。本院认为，双方之间的租赁合同因涉案租赁房产无建设工程规划许可证，为无效合同。上诉人占有涉案房产自始没有法律依据。另双方之间合同约定的租赁期限亦已经届满，被上诉人可随时要求上诉人腾退房屋，但基于涉案所涉租赁关系均为无效，因此原审法院认定上诉人与被上诉人之间成立了不定期租赁关系不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。上诉人应向被上诉人至腾退租赁的讼争房屋并支付腾退房屋之日止的房屋占有使用费。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律错误但处理结果恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决执行，二审案件受理费770元，由上诉人陈圣潜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
代理审判员 黄 锋
代理审判员 赵雪莹
二〇一六年一月十九日
书 记 员 王 惠