淮安市清江浦区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0812执异55号
案外人：罗某，男，汉族，1966年10月30日出生，某某（北京）农业技术有限公司销售员，住淮安市清江浦区。
案外人：王某某，女，汉族，1969年3月11日出生，某某家政公司副总经理，住址同上。
申请执行人：涟水某某实业有限公司，住所地江苏省涟水县涟城镇。
法定代表人：崔某某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：梁孔建、毛适之，江苏引航律师事务所律师。
被执行人：张某某，男，汉族，1981年12月4日出生，无业，住淮安市清河区。
被执行人：李某，女，汉族，1984年6月2日生，某某日用品公司销售员，住淮安市开发区。
在本院执行涟水某某实业有限公司（下简称某某公司）与被执行人张某某、李某经营合同纠纷一案中，案外人罗某、王某某于2017年6月6日对本院查封被执行人张某某、李某共同共有的位于淮安经济开发区解放东路111号B17幢402室的房屋1套提起书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人罗某、王某某向本院提出如下异议请求：1、请求依法撤销本院(2013)河执字第1234号民事裁定书，解除对案外人所有的位于淮安市开发区解放东路111号B17幢402室的房屋的执行；2、请求继续履行房屋买卖合同，并协助办理产权过户登记手续。事实和理由：案外人罗某与王某某系夫妻关系，被执行人张某某与李某原系夫妻关系，2012年11月2日，双方办理了离婚登记。2013年3月27日，两案外人与被执行人张某某、李某经过房屋中介公司签订了房屋买卖合同，双方约定：两被执行人将位于淮安市开发区解放东路111号B17幢402室的房屋卖给两案外人，转让价为76.8万元，约定于2014年3月30日前办理过户手续，过户时支付尾款2万元。后双方又于同年4月3日签订补充协议，约定将尾款变更为3万元。合同签订当日，两案外人预付了定金2万元，次日向两被执行人支付32.8万元，该款用于偿还该房屋剩余贷款以及注销银行抵押权。2013年4月9日，两案外人又依据合同约定向两被告支付了38万元，并于4月10日再次支付了1万元。付款后，两被执行人交付了房屋，两案外人进行装修并入住。另，2013年4月9日当日，被执行人按照合同约定办理了公证《声明书》以及公证《委托书》，声明该房屋为两被执行人各半所有，并该房屋出售的相关事宜委托给王文倩代理。同日，双方对该房屋又办理了抵押权登记手续，抵押金额为59.9万元，抵押权人为案外人王某某。2013年12月11日，两案外人应被执行人的要求又支付了1万元。至此，两案外人分五次共向被执行人支付了合计74.8万元的购房款。
2014年3月17日，两案外人向房屋登记部门咨询办理房屋过户手续时，发现该房屋已被原淮安市清河区人民法院采取保全措施。经与两被执行人沟通协调未果，故向法院提起执行异议，请求支持案外人的异议请求。
申请执行人某某公司称，一、两案外人并未实际“合法实际占有”涉案房屋。根据相关法律规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已实际支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。同时最高院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中亦规定，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，非因买受人原因未办理过户登记。本案中，两案外人在查封之前并未“合法实际占有”涉案房屋。首先，两案外人占有不具有合法性和善意性。本案中，申请执行人申请强制执行被执行人的法律文书系(2011)河商初字第0311号民事判决书和(2012)河商初字第0242号民事判决书，其中0242号民事判决书的作出时间为2013年1月28日，但案外人在异议申请书中陈述其与被执行人签订房屋买卖合同的时间是2013年3月27日，此时上述两份判决书均已生效，且生效时间均在双方签订买卖合同之前。因此，被执行人与案外人签订的房屋买卖合同不具有善意性，存在互相串通阻挠执行的可能；其次，案外人在查封前并未实际占有该涉案房屋。本案中，案外人未提供其实际入住的相关证据，且其在申请书中亦陈述经过公证委托他人代为出售的事实，足以证明案外人未实际占有该涉案房屋。二、涉案房屋未办理过户登记系案外人自身原因所致。本案中，案外人与被执行人签订房屋买卖合同后，涉案房屋的登记权利人一直为两被执行人，在被执行人已经涤除银行抵押权后，涉案房屋已经具备办理过户登记手续的情况下，案外人并未要求被执行人协助办理过户手续，而公证申请书及公证委托书中委托出售的相关事宜，以及将房屋的抵押至案外人名下，证明案外人的上述行为完全是为了房屋高价转手赚取差价，并非为了购房居住使用。综上，涉案房屋未办理过户登记手续完全系案外人自身原因所致，请求驳回案外人的异议请求。
被执行人李某陈述，我与张某某于2012年11月份协议离婚，当时离婚是因为双方感情破裂，并不是为了与案外人串通而出卖房屋。我们与案外人系通过房屋中介介绍出卖房屋的，故我同意案外人的异议请求。
本院查明，申请执行人某某公司与被执行人张某某、李某经营合同纠纷一案，于2011年10月24日向本院提起诉讼，本院经审理，于2012年4月13日作出（2011）河商初字第0311号民事判决书，判决如下：一、被告张某某、李某于本判决生效后十日内共同向原告涟水某某公司支付2011年第三季度转让费137970.2元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4211元，由原告负担1238元，由二被告负担2973元。因张某某、李某不服，上诉于淮安市中级人民法院，该院经审理，于2012年6月17日依法作出(2012)淮中商终字第0109号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
该份民事判决书生效后，两被告均未履行还款义务，致原告某某公司向本院申请强制执行，本院于2013年7月31日立案执行。在执行过程中，本院于2014年2月14日出具(2013)河执字第0912号、1234号民事裁定书，对登记在被执行人张某某、李某名下的位于淮安经济开发区解放东路111号B17幢402室的房屋1套予以查封。查封过程中，案外人罗某、王某某向本院提起执行异议，认为本院查封的上述房屋已由被执行人张某某、李某出卖给案外人。
案外人罗某、王某某为证明已实际取得涉案房屋，向本院提交了淮安经济技术开发区人民法院出具的(2014)淮开民初字第0794号民事判决书，该份生效的民事判决书认定：2013年3月27日，两案外人罗某、王某某通过房屋中介与被执行人张某某、李某签订了房屋买卖合同，双方约定：两被执行人将位于淮安市开发区解放东路111号B17幢402室的房屋卖给两案外人，转让价为76.8万元，约定于2014年3月30日前办理过户手续，过户时支付尾款2万元。合同签订当日，两案外人预付了定金2万元，次日支付了32.8万元，该款用于偿还该房屋剩余贷款以及注销银行抵押权。2013年4月9日，两案外人又依据合同约定向两被执行人支付了38万元，并于4月10日再次支付了1万元。付款后，两被执行人交付了房屋，案外人罗某、王某某进行装修并入住。2013年4月9日当日，被执行人按照合同约定办理了公证《声明书》以及公证《委托书》，声明该房屋为两被执行人各半所有，并将该房屋出售的相关事宜委托给王文倩代理。同日，双方对该房屋又办理了抵押权登记手续，抵押金额为59.9万元，抵押权人为案外人王某某。2013年12月11日，两案外人应被执行人要求又支付了1万元。至此，案外人罗某、王某某分五次共向被执行人支付了合计74.8万元的购房款。综合上述事实，法院认为罗某、王某某与张某某、李某行签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。
经质证，申请执行人某某公司及被执行人李某对该份法律文书的真实性、合法性虽均无异议，但申请执行人认为生效的法律文书中已经认定涉案房屋的款项未全部履行完毕，亦不能证明案外人已实际占有和使用，且双方办理抵押权登记等事实，足以证明涉案房屋没有办理过户登记手续系异议人的过错所致。
另，案外人罗某、王某某还曾于2014年4月9日向被执行人张某某支付房屋款3000元，并在本案执行异议审查过程中，于2017年7月27日将其应于办理房屋过户手续时支付的余款1.7万元交于本院执行款账号。
本案的争议焦点：案外人罗某、王某某对本案所涉位于淮安经济开发区解放东路111号B17幢402室的房屋，是否享有所有权并排除执行。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《最高院规定》)第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如果符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人罗某、王某某在本院查封之前已与债务人张某某、李某签订了合法有效的书面房屋买卖合同，该事实已经淮安经济开发区人民法院生效的法律文书所确认；且案外人已经按照合同约定支付了大部分房屋价款后并实际占有和使用涉案房屋，后因涉案房屋尚未到合同约定的办理房屋过户手续时间，导致涉案房屋被人民法院查封，即尚未办理过户手续并非属案外人的责任所致。现案外人已按照人民法院的要求将应于房屋办理过户手续时交付的余款1.7万元交付法院执行。
关于案外人请求继续履行房屋买卖合同，并协助办理产权过户登记手续问题，因不属于本案执行异议审查范围，故本院对此不予理涉。
综上，案外人罗某、王某某对登记在张某某、李某名下的不动产提出异议，符合《最高院规定》的情形且权利能够排除执行，本院对其提起的异议依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
一、中止对淮安经济开发区解放东路111号B17幢402室的房屋的执行。
二、驳回案外人罗某、王某某其他异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 杨新红
代理审判员 陈 斌
人民陪审员 张桂珍
二〇一七年八月二日
书 记 员 胡欢欢
裁定所依据的法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》
第二十八条在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如果符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。