湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0111民初3829号
原告：陈慧敏，女，1963年6月29日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：伍贤华，湖南天地人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾秀伟，湖南天地人律师事务所律师。
原告：刘桂香，女，1963年7月15日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：伍贤华，湖南天地人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾秀伟，湖南天地人律师事务所律师。
被告：湖南金信房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路9号。
法定代表人：黄荣新，董事长。
委托诉讼代理人：陈定杰，男，1957年5月5日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。
被告：阳珺，女，1975年2月12日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。
委托诉讼代理人：皮金欣，湘潭市岳塘区岳塘法律服务所法律工作者。
第三人：长沙融程花园酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路9号。
法定代表人：黄荣新，董事长。
委托诉讼代理人：陈定杰，男，1957年5月5日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。
原告陈慧敏、刘桂香与被告湖南金信房地产开发有限公司（简称金信公司）、阳珺、湖南先源资产管理有限公司（简称先源公司）、第三人长沙融程花园酒店有限公司（简称融程公司）房屋买卖合同纠纷，本院于2016年6月21日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月6日公开开庭进行了审理，庭审中，原告申请撤回对被告先源公司的起诉。原告陈慧敏、刘桂香的委托诉讼代理人伍贤华、曾秀伟，被告阳珺及其委托诉讼代理人皮金欣，被告金信公司及第三人融程公司的委托诉讼代理人陈定杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈慧敏、刘桂香向本院提出诉讼请求：判令解除原告与被告湖南金信房地产开发有限公司、被告阳珺2014年8月28日签订的三方《协议》；判令被告阳珺立即停止对原告名下的融程国际广场项目第一幢N单元18层1842号房的使用以及腾退房屋，并支付房屋使用费175008元（参照月租16048元标准自2014年9月开始暂计算到2016年5月底，共计337008元，扣除已支付的162000元，尚应支付175008元，并请求继续计算到被告实际腾退房屋之日止）。事实和理由：2010年2月8日，原告与被告金信公司签订《商品房买卖合同》，购买位于融程国际广场项目第一幢N单元18层1842号房，总房价1925700元，首付款为965700元，余款960000元通过贷款解决。同日，原告与第三人融程公司签订《产权式酒店公寓租赁合同书》，将上述房屋租赁给其经营，租期10年，月租金16048元，此外，原告还与被告金信公司签订了《房屋转让协议书》，即租期届满后，由被告金信公司对房屋进行回购。上述合同签订后，原告支付了首付款及相应费用，余款已以银行按揭贷款支付。由于第三人融程公司经营不善，拖欠租金，经与被告金信公司与第三人融程公司协商，于2013年3月3日签订《解除〈商品房买卖合同〉及相关合同与协议的协议书》，约定解除上述商品房买卖合同、房屋转让协议书、产权式酒店公寓租赁合同书，原告退还相应房屋，被告金信公司返还房款1925700元，其中95%以现金支付，5%以融程花园酒店的消费卡冲抵，在未支付全部款项前，原告享有向第三人融程公司收取租金的权利，被告金信公司承担保证责任。2013年3月13日，被告金信公司与被告阳珺签订《商品房订购协议》，被告阳珺订购包括1842号房在内4套房屋，后被告金信公司将相应房屋交给被告阳珺及其所在公司先源公司装修使用。因被告金信公司未履行2013年3月3日协议书约定的房款支付义务，原告于2014年7月8日送达解除函，通知解除该解除协议书。2014年8月28日，原告与被告金信公司、阳珺达成三方《协议》，约定原告退出并交付房屋由被告金信公司过户至被告阳珺或其指定人名下，原告尚未偿还按揭贷款645000元由被告阳珺垫付或偿还，剩余房款1462575元由被告阳珺代被告金信公司支付给原告，原告配合将房屋配合过户至被告阳珺名下。但三方协议签订后，被告阳珺未履行约定义务，只是从2014年11月17日开始由其所在的先源公司每月向原告支付13500元房屋使用费，共12个月计162000元。因被告阳珺的行为构成根本违约，故三方协议应予解除，原告与被告金信公司签订的《商品房买卖合同》仍然有效，原告依法享有房屋所有权，被告阳珺应当立即停止对房屋的无权占有并按租金标准支付房屋使用费。
被告金信公司辩称，其虽为三方协议的主体，但只是配合与协助原告与被告阳珺完善房屋买卖及过户手续，既无垫付房款义务，也无担保房款支付义务，因被告阳珺未按约定支付房款给原告以至于无法解除涉案房屋的按揭贷款手续以及办理商品房买卖等后续手续，被告金信公司对此不存在违约，无需承担合同责任，协议解除的法律后果应由被告阳珺承担，并保留追究因此给被告金信公司可能造成经济损失的权利。
被告阳珺辩称，原告与被告金信公司、阳珺之间签订的三方《协议》是附条件生效合同，该《协议》第十三条约定“本协议在乙方（即被告阳珺）将甲方（原告）全部按揭款打入甲方账户时生效”，因被告金信公司未办理房屋权证，为了保护自身合法权益，被告阳珺暂时中止履行协议，没有支付剩余款项系依法行使不安抗辩权，原告起诉要求解除未生效的《协议》没有法律依据。原告与被告金信公司已就《商品房买卖合同》予以解除，原告就只能向被告金信公司主张债权，因其已将房屋退给被告金信公司，对房屋已不享有物权，故无权主张租金权利或腾退房屋，且被告阳珺也不是约定的租金支付义务主体。由于原告在被告阳珺及其先源公司经营期间多次无理阻挠其正常经营，为了暂时缓和矛盾，不得已支付了部分费用给原告，原告把忍让当做软弱可欺，反而变本加厉，直至闹到搬砖封门地步，被告阳珺将视案件进展保留对已支付款项的追索权。
第三人融程公司无陈述意见。
经审理查明：2010年2月8日，原告陈慧敏（买受人，共有人为原告刘桂香）与被告金信公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告金信公司开发的位于长沙市湘府中路9号融程国际广场中的第1幢N单18层1842号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积192.57平方米，总房款1925700元，首付款965700元，余款960000元以按揭贷款方式支付。作为该合同的附加条件，原告（出租人）同时与第三人融程公司（承租方）、被告金信公司（担保方）签订《产权式酒店公寓租赁合同书》，将涉案房屋出租给第三人融程公司用于酒店经营，租期10年，自购房款及相关费用支付至被告金信公司账户之次月1日起租，年租金192576元（折算月租16048元）。同日，原告（转让方）还与被告金信公司（受让人）签订《房屋转让协议书》，其中约定在原告与第三人融程公司租赁期满或已将全部租金支付完毕时，由被告金信公司以初始购买价回购涉案房屋。上述合同与协议签订后，原告支付了首付款，并办理了按揭贷款手续，贷款发放至被告金信公司账户，双方还进行了合同备案。
2013年3月2日，原告（乙方）与被告金信公司（甲方）、第三人融程公司（丙方）签订《解除〈商品房买卖合同〉及相关合同与协议的协议书》（以下简称《解除协议书》），其中约定：甲乙双方经协商一致同意解除双方于2010年2月8日签订的《商品房买卖合同》与《房屋转让协议》，乙丙双方经协商一致同意解除双方于2010年2月8日签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》；乙方同意向甲方退还涉案房屋，甲方向乙方支付解除合同后应返还的购房款1925700元，乙方同意其中95%计1829415元以现金形式支付、剩余5%计96285元由甲方发放丙方酒店消费充值消费卡形式冲抵；因乙方采取按揭贷款方式支付房款，甲方先行将按揭贷款960000元付至乙方按揭还款账户用于提前归还贷款，乙方归还全部银行贷款并办理解除银行抵押手续后，甲方将余款869415元付给乙方；在甲方按协议支付全部款项完毕之前，乙方享有按原租赁合同向丙方收取租金的权利，丙方有义务向乙方支付租金；协议签订后，甲方对涉案房屋有权进行处置，有权公开销售，待双方共同在职能部门办理完退房手续后，甲方可与第三方签订正式的销售合同；本协议签字后发生法律效力，未经三方另行签署书面协议，有关内容不得变更或解除。
2013年3月13日，被告金信公司（甲方）与被告阳珺（乙方）签订《商品房定购协议》，约定：乙方向甲方预订18楼1840、1841、1842、1843号房，建筑面积分别为259.14平方米、133.87平方米、192.47平方米、41.2平方米，总房款为9061265元；乙方同意支付200万元作为订立《商品房买卖合同》的担保，于《商品房买卖合同》签订时转为房款，其中100万元协议签订日支付，另100万元在甲方对公共部分进场装修后于2013年3月31日前支付完毕；甲方保证于2013年4月30日前与乙方签订《商品房买卖合同》，否则须双倍返还乙方定金并赔偿装修损失，乙方未如期前来签订《商品房买卖合同》，甲方有权另行处置房屋并不退定金；乙方在签订《商品房买卖合同》同时于2013年4月30日前将首付款付清，并办理完毕按揭手续，否则甲方有权不返还定金；如因乙方原因银行不予审批贷款，乙方须于甲方开具不动产正式发票后三天内将余款一次性付清，否则甲方有权停止乙方对房屋使用，如因甲方原因导致银行不能按时放款，乙方可以正常使用该物业；在《商品房买卖合同》尚未签订情况下，如乙方为提前进场装修而要求提前交房的，甲方可以提前交房；本合同自乙方付清定金之日生效。此后，被告金信公司收取了定金200万元，被告阳珺称房屋系其购买，另还投入50万元进行公共部分装修折抵房款，被告金信公司一个月内即交付房屋，由其及其参股经营的先源公司使用，本不应向原告支付租金但期间迫于干扰与压力而实际支付了162000元。
2014年6月23日，原告向第三人融程公司送达“关于强烈要求尽快履行《解除〈商品房买卖合同〉及相关合同与协议的协议书》的函”。2014年7月8日，原告向被告金信公司送达“关于解除《解除〈商品房买卖合同〉及相关合同与协议的协议书》的函”，以被告金信公司未如约支付房款为由，通知解除2013年3月3日签订的《解除协议书》。
2014年8月28日，原告（甲方）与被告阳珺（乙方）、被告金信公司（丙方）签订《协议》（以下简称三方协议），载明三方经友好协商，在融程花园酒店精英楼1841号房屋完成过户的前提下，就甲方交付退出同层1842号房屋并由丙方过户至乙方或乙方指定人名下的相关问题及三方权利义务达成如下协议：甲方所购1842号房屋尚有银行按揭款645000元银行按揭款未偿还，该款由乙方代为垫付并直接支付至甲方按揭银行，甲方收款后当天立即与丙方配合办理按揭抵押解除手续并于一周内完成；甲方剩余房款1461575元中的1325857元在房屋解冻后两日内支付至甲乙方共同开立的双控账户，剩余135718元由乙方在1840、1841、1842号房屋全部签订购房合同后一周内代丙方支付给甲方；乙方将剩余房款打入双控账户后三日内，甲丙双方配合办理退房手续；甲方退房当日，乙丙双方签订《商品房买卖合同》；如甲方原因导致按揭抵押解冻手续及退房手续未能如期完成，丙方不再向甲方支付约定退房时限后的租金，如乙方未能如期将剩余房款打入双控账户，由乙方负责向甲方支付约定退房时限后的租金；丙方有责任与乙方共同完善所有的房屋过户登记手续并在2015年6月1日前将产权证办至乙方名下；本协议自乙方将甲方全部按揭款打入甲方账户时生效。
另查明：2014年9月1日，被告阳珺（乙方）、金信公司（丙方）还与熊科文（甲方）签订《协议》，就甲方交付退出融程花园酒店精英楼1841号房屋并由丙方过户至乙方名下相关问题达成协议，其中约定丙方应于协议签订后2日内将甲方银行贷款660000元打入甲方按揭银行账户，一周内完成按揭抵押解除手续后，由乙方将房款中的726505元打入双控账户，剩余81045元在1840、1841、1842号房屋购房合同全部签订后一周内代丙方支付给甲方，该协议在丙方将甲方全部按揭款打入甲方账户时生效等内容。原告称被告阳珺未按该协议约定将款项全部打入构成恶意阻止条件成就，被告阳珺称在被告金信公司支付款项后其亦支付了一半款项，但因产权过户手续办理存在障碍且同时购买的1843号房屋被查封，熊科文对履行风险也存在担忧，故一直在协调处理过程中。
以上事实，有商品房买卖合同、产权式酒店公寓租赁合同书、房屋转让协议书、解除协议书、商品房订购协议、公证书、协议等证据以及当事人陈述、开庭笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，“当事人协商一致，可以解除合同”，原告与被告金信公司、第三人融程公司于2013年3月2日签订的《解除协议书》已经发生法律效力，故原告与被告金信公司签订的《商品房买卖合同》与《房屋转让协议》及其与第三人融程公司签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》均已被解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十七条之规定，各方合同权利义务终止，原告不再具备房屋买受人身份，相应丧失了涉案房屋的物权期待权利，所享有的房款返还利益系合同解除的法律后果，该协议还为原告约定后续租金收益，系对合同解除的过渡性安排，不代表对原告业主地位的保留，更不能否定合同解除的法律效果。正是基于此，被告金信公司与被告阳珺随即于2013年3月13日签订《商品房定购协议》，被告阳珺系据该协议约定以及被告金信公司同意而占有涉案房屋，而非取自于原告，期间被告阳珺向原告支付部分租金，系特殊情势下所为给付，不能视为其对原告业主身份的认可，更不能因此认定双方形成直接的房屋或租赁法律关系。此后，原告以被告金信公司未履行房款返还义务为由要求解除《解除协议书》，且不论通知程序是否到位，因原商品房销售合同关系已然消灭，不能藉此恢复其法律效力，原告应当与被告金信公司重新达成协议而再次取得业主身份，方能行使相应权利。2014年8月达成的三方协议，旨在解决原告与被告金信公司之间《解除协议书》以及被告金信公司与被告阳珺之间《商品房定购协议》履行中存在的相互牵连制约问题，以期同时达到原告房款返还权利实现、被告阳珺房屋交易过户之目的，系对原协议的继续履行而非效力终止，更未在原告与被告阳珺形成替代的房屋买卖法律关系。据上分析认定，原告并未取得涉案房屋所有权，物权期待权利亦因合同解除已丧失，嗣后享有的仅系普通债权，原告与被告阳珺虽有协议，但不存在腾退房屋的请求权约定，另一方面，被告阳珺虽未与被告金信公司签订正式商品房买卖合同，但其占有行为与状态有《商品房定购协议》为据，故原告以房屋买卖合同纠纷起诉并要求被告阳珺腾退房屋，于法无据，本院不予支持。
三方协议约定了“1841号房屋完成过户”的协商前提以及“按揭款打入甲方（原告）账户”的生效条件，客观上均未满足，原告称被告阳珺恶意阻止条件成就，证据不足，本院不予采信，故三方协议尚未生效，原告请求解除该协议，本院不予支持。虽然《解除协议书》为原告保留了租金收取权利，但约定的支付主体为第三人融程公司（被告金信公司予以保证），此后三方协议虽约定被告阳珺在付款时限届满后负有直接向原告支付租金的义务，但该条款尚未生效，故对原告要求被告阳珺支付房屋使用费的请求，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十一条（二）项、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
驳回原告陈慧敏、刘桂香的诉讼请求。
案件受理费3800元，由原告陈慧敏、刘桂香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 陈金磊
人民陪审员 于育梅
人民陪审员 金世祥
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 谢倩云
附：
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。