广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)深宝法民三初字第2024号
原告（反诉被告）陈秀珍，女，汉族，1964年6月30日出生，住址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人罗洋，广东诚公律师事务所律师。
委托代理人杨柳，广东诚公律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）陈国华，男，汉族，1972年11月8日出生，住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人曾辰华，广东鹏浩律师事务所律师。
被告中国长安汽车集团深圳投资有限公司，住所地深圳市宝安区观澜街道。
法定代表人蒲星川。
委托代理人刘练，广东联建律师事务所律师。
委托代理人李兴仁，男，汉族，1986年1月12日出生，住址山西省太原市尖草坪区，公司员工。
上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代理人罗洋、杨柳，被告陈国华的代理人曾辰华，被告中国长安汽车集团深圳投资有限公司的代理人刘练、李兴仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告陈国华于2014年10月20日作为被告
中国长安汽车集团深圳投资有限公司（以下简称长安公司）的唯一包销人，销售由长安公司投资开发建设的“福安雅园”(已取得证号为深房许字(2013)龙华018号《商品房预售许可证》)144套商铺。原告与陈国华于2014年10月27日签订了《福安雅园项目商铺认购协议书》，约定由原告购买福安雅园1栋的4号、5号铺，3栋的59、60、61号铺，4栋的65、66、67、68、69、70号铺，共计11间商铺。同日，陈国华向原告出具《交款说明》，确认以上11间商铺总价款为人民币28,408,488元，由原告将首期款项直接转到陈国华的账号(账号62×××20，开户行深圳建设银行观澜支行)，再由陈国华转到被告长安公司账户，如有不足部分，由陈国华补上。2014年11月3日，原告与陈国华、深圳市东昌华盛实业有限公司（以下简称东昌公司）签订《补充协议》明确约定，陈国华承诺商铺交楼日期不迟于2015年4月1日。陈国华确认己收齐原告认购的11间商铺价款的50％(人民币13,753,958元)，并确认收取该价款己取得长安公司的同意，长安公司不会再向原告收取任何商铺价款，并保证长安公司将商铺落户至原告名下，若陈国华或长安公司将商铺再转卖给他人，陈国华须退回原告的全部价款并赔偿原告合同总价款的20％。
原告及原告指定的部分商铺签约人ＸＸ华与长安公司于2015年1月15日签订了10套商铺的《商品房买卖合同》，长安公司同日出具了原告及ＸＸ华交齐10套商铺首付款的收款收据。但其中建筑面积为621.14平方米的1栋2层4号商铺，陈国华却一直未按照《商铺销售协议及返租协议》安排长安公司与原告签订房地产买卖合同。经原告及原告代理人的多次催促，陈国华明确表示已将l栋2层4号商铺转卖给第三方，并拒绝履行商铺正式买卖合同签约手续。
陈国华的行为已严重违反合同法与双方签订的房屋买卖合同，原告曾多次同陈国华协商继续履行合同事宜，但遭到拒绝，陈国华声称已将涉案商铺卖给他人。长安公司作为涉案商铺的开发建设单位，委托陈国华作为唯一的委托方代表长安公司对包括涉案商铺在内的114套商铺对外公开销售，应当对陈国华的违约责任承担连带赔付义务。原告诉请法院判令：1、被告陈国华返还原告已交纳购房款中被告未履行合同义务的商铺(长安集团福安雅园1栋2层4号商铺)购房款人民币3,607,944.49元；2、被告陈国华支付合同约定的因其未履行合同义务(长安集团福安雅园，建筑面积为621.14平方米的1栋2层4号商铺)所产生的违约金人民币1,443,177.79元；3、被告陈国华履行基于购置福安雅园商铺承诺向原告赠送的福安雅园1栋八个车位的合同义务；4、被告长安公司对被告陈国华向原告就以上三项诉讼请求所涉的返还款项和违约责任等承担连带赔付与履行责任；5、两被告承担本案的所有诉讼费用。2015年11月8日，原告变更诉讼请求1为：被告陈国华返还原告已交纳购房款中被告未履行交付义务的商铺（建筑面积为621.14平方米的长安集团福安雅园1栋2层4号商铺）购房款1,140,776元（621.14平方米×签约单价11617.17元/平方米=4号商铺总价7,215,888.98元，7,215,888.98元×50%-4号商铺返租款2,467,168.08元=1,140,776元）；增加诉讼请求：被告陈国华赔偿至起诉之日时的长安集团福安雅园1栋2层4号商铺房价上涨给原告造成的损失500万元（暂定，以评估机构评估房价与签约价差额损失为准）；诉讼请求4变更为诉讼请求5：两被告就以上诉讼请求承担连带赔付和履行责任。2015年12月17日，原告当庭变更诉讼请求3为：按照每个车位市场价10万元的标准，陈国华承担赔偿责任，长安公司承担连带责任。
被告陈国华答辩称，当时因1栋2层4号商铺不符合按揭条件，银行不同意按揭，原告也不同意一次性付款，所以没有签订该商铺的合同。陈国华一直到2015年6月8日才将该商铺转卖。原告知道陈国华转卖后恶意提起诉讼，同时原告欠被告300多万元购房款未支付。
被告长安公司对本诉答辩称：1、根据《包销合同》中约定的陈国华的包销代理权限，陈国华无权与买受人直接签订商铺买卖合同。因此，即使陈国华与陈秀珍有签订1栋2层4号商铺的买卖合同或其他书面协议，也因超过了委托代理权限，该合同对长安公司不产生效力，长安公司不应当承担违约责任或连带赔偿责任。2、长安公司仅收取了10套商铺的50%首期款共计7,003,000元。且陈国华向陈秀珍出示的《福安雅园项目商铺销售委托书》中明确载明其没有收取房款的权利，陈秀珍主张已经支付的超出7,003,000元部分的购房款，长安公司没有收到，也不认可，因此，长安公司没有向陈秀珍返还超出部分购房款的义务。另外，依照《包销合同》的约定，如陈国华存在擅自收取买受人房款的行为，应当由其个人承担全部责任，与长安公司无关。3、陈秀珍与陈国华就4号商铺签订的认购协议书，不是正式的商铺买卖合同，两人之间没有建立房屋买卖合同关系，陈秀珍主张的违约金没有合同依据。两人于2014年11月3日签订的《补充协议》约定，如陈秀珍无法购得商铺，陈国华应当向其支付房屋价款20%的违约金，该约定应当是针对已签订买卖合同的商铺，即陈秀珍已经购买的10套商铺，涉案4号商铺不在补充协议约定的范围内，且该约定超出包销代理的范围，对长安公司不发生效力。4、长安公司没有义务向陈秀珍赠送车位。长安公司在包销合同中没有授权陈国华处分规划停车位的权利，陈国华向陈秀珍承诺赠送8个车位，超出包销代理范围，长安公司现不予追认，因此该承诺属于无权处分，长安公司也没有义务按照陈国华的承诺无偿赠与停车位。综上，请求法院驳回陈秀珍对长安公司的诉讼请求。
被告陈国华同时反诉称，原告陈秀珍与陈国华签订《福安雅园项目商铺认购协议书》后，陈秀珍于2014年10月27日支付定金100万元，随后支付首期款700万元。2014年11月3日，陈秀珍与陈国华、东昌公司签订《补充协议》约定，陈国华承诺商铺的交楼日期不迟于2015年4月1日，陈国华确认已收齐陈秀珍认购的11间商铺价款的50%（人民币13,753,958元），半年内办理落户手续。陈秀珍及其指定的部分商铺签约人ＸＸ华与长安公司于2015年1月15日签订了10套商铺的《商品房买卖合同》，10间商铺与陈国华约定总价21,192,600元。陈国华将代收的陈秀珍款项中的7,003,000元转付长安公司，同日出具了陈秀珍及ＸＸ华交齐10套商铺首付款7,003,000元的收款收据。扣除三年返租金额3,292,331.22元，按揭付款689万元，定金余额997，000元，还欠3,110,268.78元。其中建筑面积为621.14平方米的1栋2层4号商铺，因银行不同意按揭，陈秀珍也不同意一次性付款，未与长安公司签订买卖合同，陈国华被迫将该商铺转卖给第三方。陈秀珍的行为已严重违反合同约定，陈国华作为唯一的委托方代表长安公司包销含涉案商铺在内的114套商铺，陈秀珍应当对陈国华承担支付拖欠房款的责任。陈国华诉请法院判令：1、陈秀珍立即支付拖欠陈国华的购房款人民币3,110,268.78元；2、本案诉讼费由陈秀珍承担。
原告陈秀珍对被告陈国华的反诉答辩称，根据陈国华于2014年10月27日出具的《交款说明》，以及陈秀珍、陈国华与东昌公司于2014年11月3日签订的《补充协议》，足以确认陈秀珍已经履行涉案商铺的付款义务，不存在拖欠，请求法院驳回陈国华的反诉请求。
经审理查明，2014年1月20日，长安公司取得了位于深圳市龙华新区的福安雅园项目的房地产预售许可证。2014年10月21日，长安公司与陈国华签订《福安雅园项目商铺包销合同》，约定长安公司自行开发建设的福安雅园项目交由陈国华在一定期限内以长安公司的名义销售，包销期限届满未销售完毕的商铺，陈国华按照约定的包销价格购买；包销单价为每平方米2,300元，144套商铺包销总价格为27,360,980元；陈国华销售商铺的单价须高于包销单价；销售发票的开具和售房款的收取由长安公司负责；陈国华不得超越长安公司授权向商铺购买者作虚假承诺。次日，长安公司向陈国华出具《“福安雅园”项目商铺销售委托书》，委托陈国华作为唯一的委托方代表其对福安雅园的144套商铺对外公开销售，包销期限自2014年10月21日至2015年4月20日止，商铺宣传推广、销售价格由陈国华根据市场情况确定，但买卖合同的签署、备案、办证由长安公司负责，购房款由长安公司收取。
2014年10月27日，陈国华作为卖方，陈秀珍作为买方，就位于深圳市龙华新区观澜福前路东侧、规划新丹路南侧的福安雅园1栋2层4号房产签订《福安雅园项目商铺认购协议书》，约定转让总价7,215,888.97元，买方采取按揭付款方式支付房款，无法办理按揭房款的，买方应当一次性付清购房总价款，收款单位为长安公司。当天，陈国华出具《交款说明》，确认陈秀珍购买福安雅园商铺共计11间，分别为1栋4号、5号，3栋59、60、61号，4栋65、66、67、68、69、70号，总价款28,408,488元，贷款总额为1,460万元，扣除3年返租租金5,753,958元，剩下的首期款再扣除100万元定金后，余700万元整，直接转至陈国华账户，再由陈国华转给长安公司，如有不足，陈国华负责补上。
2014年10月29日，陈国华出具《承诺书》，称鉴于陈秀珍已订购福安雅园11套商铺，承诺向陈秀珍赠送8个车位，具体车位编号及位置待长安公司将车位编号交付给陈国华后，由陈秀珍在1栋附近优先选择。
2014年10月31日，陈国华、陈秀珍、东昌公司签订《福安雅园商铺销售及返租协议》，约定陈秀珍向陈国华购买福安雅园11套商铺，陈国华控制的东昌公司向陈秀珍返租11套商铺，陈秀珍按照陈国华的安排与长安公司签订正式的买卖协议，协议中价格均需25,000元/平方米，总价款的50%共计800万元，先付给陈国华，另外50%由陈国华协调银行放贷给陈秀珍后，支付给长安公司，由于陈秀珍信用导致按揭不通过则由陈秀珍付全款；陈国华代长安公司收取出售上述商铺的价款，扣除银行按揭款及返租租金后，陈秀珍应将剩余款项支付陈国华；东昌公司返租11套商铺3年3个月，自陈国华或长安公司向陈秀珍交楼之日计，首3个月为免租期；东昌公司同意3年的返租租金由陈秀珍在向陈国华支付价款时直接扣取。双方以附表一、二的形式明确了陈秀珍向陈国华购买的福安雅园11套商铺的各套面积、价格、11套总价，明确了每套商铺每年的租金单价及三年租金总价。其中，1栋2层4号商铺面积621.14平方米，销售单价11,617.17元/平方米，总价7,215,888.97元，11套商铺转让总价为28,408,487.97元，1栋2层4号商铺第一年租金为100元/平方米，第二年租金110元/平方米，第三年租金121元/平方米。
2014年11月3日，陈国华、陈秀珍、东昌公司签订《补充协议》，就福安雅园商铺的销售及返租事宜补充约定，陈国华交楼日期不迟于2015年4月1日；陈国华确认已收到陈秀珍的商铺价款13,753,958元，其中陈秀珍直接交来800万元，其余5,753,958元为东昌公司交来的应付给陈秀珍的返租租金；陈国华确认已收齐陈秀珍商铺价款50%，收取该款已取得长安公司同意，保证长安公司将商铺落户至陈秀珍名下；若陈国华或长安公司再将商铺转卖他人，陈国华向陈秀珍退回全部价款，并赔偿总价款的20%；若因陈秀珍个人原因无法办理银行按揭，陈秀珍应交付全款。2014年10月27日至2015年1月15日期间，长安公司、东昌公司分别向陈秀珍出具了相应收款收据。
2014年11月27日，长安公司向交通银行深圳宝安支行申请的1亿元贷款获得审批通过。
2015年1月24日，长安公司与陈国华签订《<福安雅园项目商铺包销合同>之补充合同》，称鉴于二楼商铺不享受交通银行按揭贷款政策，导致福安雅园项目二楼商铺无法办理按揭贷款等客观原因，双方对商铺包销事宜作补充约定，包括包销期限自2014年10月21日至2015年4月21日止，陈国华知晓二楼商铺不享受银行按揭贷款政策和按揭银行贷款额度批复迟延事实以及国土部门备案时限等要求。
2015年1月23日至27日期间，陈国华的工作人员与陈秀珍就1栋2层4号商铺无法备案的问题通过微信进行沟通。陈国华方称备案价太低无法通过行政备案，且银行无法办理按揭，该商铺要缓备案。陈秀珍提出备案可以重新申请，可以付全款，要求继续履行合同。双方未能协商一致。除1栋2层4号商铺之外，其余10套商铺双方均已按照约定履行，陈秀珍或其指定的他人与长安公司签订了买卖合同。
2015年2月6日，长安公司作为卖方，陈国华作为买方，就福安雅园1栋半地下1层4号商铺（即涉案1栋2层4号商铺）签订了《深圳市房地产认购书》和《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定单价为21,794.21元，总价款为13,199,225元，陈国华一次性付清。2016年1月22日，陈国华取得该商铺的不动产权证书，登记为权利人，份额100%。
2015年7月14日、7月28日，陈秀珍委托律师分别向长安公司和陈国华邮寄律师函，要求继续履行涉案1栋2层4号商铺的买卖合同。
根据原告的评估申请，本院通过摇珠方式选定深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案1栋2层4号（即半地下04）商铺的市场价格进行评估，评估时间点为评估机构接受委托之日。2016年5月27日，该公司出具估价报告，认为涉案1栋2层4号商铺的评估值为13,145,160元，评估净值为13,136,709元，价值时点设定为2016年4月6日。
以上事实，有深圳市房地产预售许可证、交通银行深圳宝安支行出具的证明、福安雅园项目商铺包销合同、“福安雅园”商铺销售委托书、陈国华与陈秀珍就1栋2层4号房产签订的福安雅园项目商铺认购协议书、承诺书、福安雅园商铺销售及返租协议、补充协议、补充合同、微信记录、长安公司与陈国华就1栋2层4号房产签订的认购书和买卖合同、律师函、快递单、评估报告及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原告陈秀珍与被告陈国华签订的关于福安雅园1栋2层4号商铺的认购协议书，以及陈秀珍、陈国华、东昌公司签订的福安雅园商铺销售及返租协议、补充协议，均合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。针对双方争议焦点，本院评析如下：
一、陈秀珍与陈国华就涉案1栋2层4号商铺的买卖，谁存在违约行为的问题。陈国华称无法取得银行贷款后陈秀珍不同意一次性付款，该辩解与微信聊天记录不符，不予采纳。在陈秀珍表示愿意一次性付款的情况下，陈国华未按照合同约定，安排陈秀珍与长安公司签订买卖合同，并向陈秀珍交付1栋2层4号商铺，且陈国华已登记为该商铺权利人并设定抵押，合同目的无法实现，陈国华应承担违约责任。
二、无争议的10套商铺购房款，陈秀珍是欠付还是多付的问题。
陈秀珍、陈国华与东昌公司签订的《补充协议》中，陈国华确认已经收到陈秀珍支付的13,753,958元（陈秀珍直接交来800万元+返租款5,753,958元），确认已收齐商铺价款50%。由此可推定，27,507,916元（13,753,958元×2）为11套商铺的总价，与双方约定的28,408,488元之间存在差额900,572元，该差额为陈国华给予的优惠，应由陈国华承担。又因双方并未约定11套商铺中具体每一套所享受的优惠是多少，按照每套商铺约定价占11套商铺总价的比例来计算，无争议的10套商铺享受优惠671,823元（无争议的10套商铺总价21,192,600元×11套商铺总优惠900,572元÷11套商铺总价28,408,488元）。
因商铺价款=银行按揭款+陈秀珍应付款+返租款+陈国华自行承担的优惠价，所以，陈秀珍应付的10套商铺总价=10套商铺总价21,192,600元-按揭款689万元-10套商铺三年返租款-
陈国华自行承担的10套商铺优惠价671,823元。其中，关于10套商铺三年返租款的金额，根据陈秀珍、陈国华、东昌公司签订的《福安雅园商铺销售及返租协议》附表二，11套商铺三年的返租款逐一相加，总和为5,759,499.3元，而列表确认合计为5,753,958元。经本院询问后，陈秀珍与陈国华均未表示该情况属于计算错误或笔误，本院将该差额5,541.3元视为陈秀珍给予的返租款优惠，即三年返租款折扣为99.90%。据此，无争议的10套商铺三年返租款折后应为3,289,039元（无争议的10套商铺三年返租款之和3,292,331.22元×99.90%）。代入上述公式计算，陈秀珍应付的10套商铺总价为10,341,738元（10套商铺总价21,192,600元-按揭款689万元-10套商铺三年返租款3,289,039元-陈国华自行承担的10套商铺优惠价671,823元）。而陈秀珍仅支付800万元，仍欠2,341,738元，应向陈国华付清。
陈秀珍主张按照“4号商铺价款×50%-4号商铺返租款”计算应返还的已付4号商铺购房款，因陈秀珍并未实际支付房款50%，该计算方式有误。陈国华主张按照“10套商铺约定总价-
陈秀珍已付800万元-10套商铺返租款-
按揭款689万元”计算欠付的10套商铺购房款，因未考虑陈国华确认收齐50%房款实为陈国华自行承担差额部分，该计算方式亦不予认定。
三、关于本诉请求中违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
双方在《补充协议》中约定，陈国华将商铺转卖他人的，赔偿总价款20%。陈秀珍主张按照4号商铺约定价款20%计算违约金为1,443,178元，有理有据，予以支持。
四、关于涉案1栋2层4号商铺价格上涨给陈秀珍造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本院认为，法律没有禁止赔偿损失和其他违约责任方式的并用，陈秀珍主张以评估价与签约价之间的差额作为房价上涨的损失，实为可得利益损失，符合上述法律规定，计算方法合法合理，予以支持。参考评估机构作出的评估净值13,136,709元，对比双方在附表一中确定的7,215,889元，本院酌情认定损失为5,920,820元，陈国华应予赔偿。
五、赠送8个车位的问题。长安公司没有授权陈国华处
分车位，陈国华却承诺向陈秀珍赠送8个车位，此合同目的无法实现，陈国华应当向陈秀珍承担违约责任。根据市场行情，本院酌情支持48万元。
六、长安公司是否承担责任的问题。长安公司与陈秀珍没有合同关系，不是合同相对方，长安公司与陈国华也没有约定长安公司应向买方承担连带责任，陈秀珍主张长安公司就陈国华的违约行为承担责任，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告陈国华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈秀珍支付关于深圳市宝安区观澜街道福安雅园1栋半地下04商铺的违约金人民币1,443,178元；
二、被告陈国华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈秀珍赔偿福安雅园1栋半地下04商铺上涨的损失人民币5,920,820元；
三、被告陈国华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈秀珍赔偿未能赠送8个停车位的损失人民币48万元；
四、原告陈秀珍于本判决发生法律效力之日起十日内向被告陈国华支付欠付的福安雅园10套商铺购房款人民币2,341,738元；
五、驳回原告陈秀珍的其他诉讼请求；
六、驳回陈国华的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费70,488元，原告陈秀珍已预交47,158元，被告陈国华负担66708元，陈秀珍负担3780元。反诉受理费15,841元，被告陈国华已预交31,682元，多交部分本院予以退回，陈秀珍负担12767元，陈国华负担3074元。评估费41,685元，陈秀珍已预交，由陈国华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 龙倩虹
人民陪审员 张晋雄
人民陪审员 张能汉
二〇一六年八月四日
书 记 员 张晶晶
书 记 员 王子文
书 记 员 刘佳鹏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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