山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋01民终3140号
上诉人(原审被告)：尹显德，男，1962年6月12日出生，汉族，住四川省彭州市，现住太原市。
委托诉讼代理人：常彬彬，山西弘韬律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：太原市景嵘商贸有限公司，住所地太原市迎泽区桃园南路甲2号101室。
法定代表人：曹计国，总经理。
委托诉讼代理人：王亚芳，山西佳镜律师事务所律师。
上诉人尹显德因与被上诉人太原市景嵘商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2018）晋0107民初332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人常彬彬，被上诉人的委托诉讼代理人王亚芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
尹显德上诉请求：1、依法撤销太原市杏花岭区人民法院(2018)晋0107民初332号民事判决。2、依法改判驳回被上诉人一审时全部诉讼请求。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、上诉人享有案涉商铺的合法使用权,有权将商铺租赁给被上诉人;案涉商铺所在建筑被多次转租,上诉人与所有权人非直接的合同权利义务相对人,转租无需获得所有权人同意。首先,案涉商铺所在建筑系上诉人从案外人山西中台实业有限公司合法租赁而来,且享有转租权。2015年4月24日,上诉人与案外人山西中台实业有限司(中台公司)签订《房屋及场地租赁协议书》,约定上诉人租赁案涉商铺所在的整栋建筑1-4层及院落(位于太原市杏花岭区柏杨树街16号,原38号)。双方于协议第7条第1款约定:租赁期间,乙方(上诉人)可做分割性租赁或整体经营。因此,上诉人合法取得了建筑的使用权后将案涉商铺出租给被上诉人,属于对使用权的合法处分。其次,案涉商铺所在建筑系层层转租,基于合同相对性,再次转租无需获得所有权人同意。包括案涉商铺在内的整栋建筑历经多次转租,过程可简化为:所有权人→被上诉人→王颂鸣、孙泽同→中台公司→上诉人→被上诉人。其中各租赁权人之间均签订了租赁协议,也均取得了再次分租或者整租的权利。上诉人在一审时已将上述环节所涉租赁协议提交,但原审对于层层转租,上诉人是合法使用人的客观事实视而不见,转而错误认定“尹显德不是争议房屋的合法所有人,也未取得所有人的授权”。本案系房屋租赁合同纠纷,上诉人取得合法使用权,基于合同相对性,无需取得所有权人的授权。最后,被上诉人已自证本案纠纷的症结在于其和所有权人的合同履行纠纷,与上诉人无关。被上诉人于2015年12月发出《通告》,称因所有权人太原市新易通设施开发有限公司(新易通公司)“法人”(法定代表人)变更,不认可与所有权人新易通公司、太原德立达商贸有限公司于2012年9月19日签订的租房合同,新易通公司行为已构成违约。2015年12月19日,被上诉人又与新易通签订《房屋租赁合同》,并重复缴纳了租赁费用。从上述转租环节来看,被上诉人基于其和所有权人的纠纷,另行签订租赁合同并缴纳租赁费用最终造成了自身损失,对于被上诉人自身过错造成的损失与上诉人无关。二、基于被上诉人在租赁前已经占有使用商铺,上诉人在签订合同后事实上已转移占有,原审关于上诉人未履行“交付”义务的认定错误。上诉人与被上诉人签订《租赁合同》前,被上诉人实际使用商铺,合同签订后上诉人也并未影响其正常使用。基于租赁合同的特性,交付租赁物,是指转移标的物的占有归承租人。因此,上诉人已履行合同义务。原审强加给上诉人履行“交付”这一特定行为,没有任何依据。被上诉人索赔项目无任何依据,不应支持。首先,被上诉人于2015年5月23日租赁商铺,直至今日仍占有使用,而其于2018年1月2日才起诉解除合同。期间被上诉人仍在占有使用商铺,获取了利益。即便合同解除,基于本案事实,已履行部分不应返还。而且,对于2016年5月23日之后的房租,上诉人仍有权要求被上诉人支付。其次，被上诉人诉请要求赔偿的装修损失，员工工资从被上诉人提供的证据来看，与上诉人无关，无理由要求上诉人承担。
太原市景嵘商贸有限公司辩称，1、上诉人在上诉理由中提到的房屋层层转租，被上诉人曾租过该房屋等事实均与本案没有任何关系。本案的实际情况为被上诉人与上诉人签订了租赁合同后，被上诉人与三日内向上诉人支付了租金35万元，但上诉人确没有履行最基本的交付适格房屋的义务，相反被上诉人本就一直占有使用该房屋，但将租金交给上诉人之后，房屋便一直有人来进行不同程度的干扰，强行拆除了房屋的围墙，双方均就该事实向太原市公安局杏花岭涧河派出所报警，后被上诉人无奈的情况下，就涉案房屋向房屋所有权人重复交纳了租金，截止日前，被上诉人一直向房屋的实际所有权人交纳房租，租赁合同最基本的租房目的无法实现。2、上诉人与被上诉人签订的租赁合同中第一条双方当时已认可，本租赁合同签订后，以前有关租赁合同及协议书全部终止。故上诉人所称的被上诉人与实际所有权人纠纷的问题，实际是不存在的。3、被上诉人因上诉人无法交付正常使用房屋，导致装修的损失原审法院并未支持，上诉人主张的最后一点上诉事实也不存在。
太原市景嵘商贸有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方于2015年5月23日签订的《租赁合同》；2、判令尹显德返还租金35万元，并按同期银行贷款利率支付自2015年5月26日起至实际返还日止的利息（截止起诉日2018年1月2日的利息为44634元）；3、判令尹显德支付太原市景嵘商贸有限公司装修损失、员工工资等共计10万元；4、判令尹显德承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：本案争议房屋位于太原市杏花岭区柏杨树街16号（原38号）一层底商东五号商铺。该楼座原为太原市百货公司尖草坪百货大楼，2003年，太原市百货公司尖草坪百货大楼名称变更为太原德立达商贸有限公司。太原市中级人民法院（2009）并民初字第99号《民事判决书》确认，太原德立达商贸有限公司以抵押的担保财产（原太原市百货公司尖草坪百货大楼一、二层）向债权人承担债务。2013年3月19日，太原市中级人民法院（2010）并执字第28-3号《民事裁定书》确认，被执行人太原德立达商贸有限公司所有的位于太原市杏花岭区柏杨树街16号（原38号、原太原市百货公司尖草坪百货大楼一、二层）房产，以物抵债，交付太原市新易通设施开发有限公司所有。2015年5月23日，尹显德与太原市景嵘商贸有限公司就该房屋签订有一份《租赁合同》，太原市景嵘商贸有限公司向尹显德支付一年的租金35万元，尹显德认可签订合同时，太原市景嵘商贸有限公司已经在使用该房屋。太原市景嵘商贸有限公司称向尹显德交付房租后，太原市新易通设施开发有限公司出面主张权利，否认授权尹显德对外出租房屋，三方发生争执，太原市景嵘商贸有限公司的装修受到毁损，无法开展正常的经营活动，在僵持半年后，太原市景嵘商贸有限公司无奈于2015年12月19日，以其法人曹计国的名义，又与太原市新易通设施开发有限公司就上述房屋重新签订了《房屋租赁合同》，并支付了租金40万元。
一审法院认为，一、争议房屋的权利归属已经人民法院生效的法律文书确认，归太原市新易通设施开发有限公司所有，故太原市新易通设施开发有限公司依法有权对该房屋行使占有、使用、收益等项合法权利。尹显德不是争议房屋的合法所有人，也未取得所有人的授权，其与太原市景嵘商贸有限公司签订《租赁合同》时，太原市景嵘商贸有限公司已经在实际使用该房屋，尹显德并未履行交付义务，故此，太原市景嵘商贸有限公司与尹显德签订的《租赁合同》，并未实际履行，太原市景嵘商贸有限公司主张合同目的无法实现，请求解除该《租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。二、根据法律规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，尹显德未能实际交付房屋，致使租赁合同无法履行，应承担相应的过错责任，太原市景嵘商贸有限公司主张尹显德返还租金35万元，支付自2015年5月26日起至实际支付时止的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算）的请求，符合法律规定，予以支持。三、太原市景嵘商贸有限公司主张尹显德支付装修损失、员工工资的请求，未能提供相应的证据，损失无法具体计算，不能支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告太原市景嵘商贸有限公司与被告尹显德2015年5月23日签订的《租赁合同》。二、被告尹显德于本判决生效之日起十日内，退还原告太原市景嵘商贸有限公司租金35万元，并支付原告自2015年5月26日起至本判决确定的给付之日止的利息损失。三、驳回原告太原市景嵘商贸有限公司的诉讼请求。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以认定。二审期间，上诉人提交2012年9月19日出租方为太原市新易通设施开发有限公司、太原德立达商贸有限公司与承租方太原市景嵘商贸有限公司签订的《场地租赁合同书》，证明被上诉人所述的租房目的无法实现，是由于与其他公司所产生的。被上诉人质证认为：对该合同真实性予以认可，对证明目的不予认可，该合同已被此后与上诉人签订的合同所取代。根据一审已查明的事实，2013年3月19日生效的法律文书已确认涉案房屋归太原市新易通设施开发有限公司所有，上诉人提供的该证据不能证明其主张。另查明，上诉人与山西中台实业有限公司2015年4月24日签订的《房屋及场地租赁协议书》，经2017年7月5日太原仲裁委员会（2016）并仲裁字第423号裁决书裁决：山西中台实业有限公司返还尹显德租金200万元及利息损失，支付各项经济损失3241583元。
本院认为，本案争议的房屋已经2013年3月19日生效的法律文书确认归太原市新易通设施开发有限公司所有，现有证据不能证明上诉人在2015年5月23日与被上诉人签订《租赁合同》时对涉案房屋享有合法的使用权，在被上诉人交付租金后无法实现合同目的，一审判决解除双方的《租赁合同》并由上诉人返还被上诉人租金并无不当。综上所述，尹显德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8720元，由上诉人尹显德负担。
本判决为终审判决。
审判长 张俊红
审判员 曹轶群
审判员 唐 璐
二〇一八年八月十三日
书记员 李晔君