湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘0103民初215号
原告陆珊，女，1978年4月23日出生，汉族。
被告侯力，男，1966年10月13日出生，汉族。
原告陆珊诉被告侯力租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员黎阳独任审理，于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告陆珊到庭参加了诉讼，被告侯力经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陆珊诉称：原告陆珊以清洗毛巾为业。2015年9月24日，其与被告侯力签订了租赁合同，约定将被告侯力所有的位于某地某号门面出租给原告陆珊。2015年10月18日，原告陆珊使用租赁门面开始从事清洗毛巾。2015年11月10日，因被告侯力的租赁门面签订租赁合同前便已拖欠长沙市自来水公司多月的水费，导致租赁门面被停止供水，至今未恢复供水。因门面停水问题，致使原告陆珊无法开展经营，原告陆珊为此多次致电被告侯力请求解决欠费问题并恢复供水，但被告侯力一直置之不理，无奈之下，原告陆珊只得于2015年12月24日搬出租赁的门面并告知被告侯力。现原告陆珊请求人民法院判决：一、解除原、被告于2015年9月24日签订的租赁合同；二、被告侯力退还原告陆珊自停水之日起的房租4500元及押金2000元；三、被告侯力承担本案诉讼费用。
被告侯力未提交书面答辩状及相关证据，亦未到庭答辩、质证。
经审理查明：2015年9月24日，原告陆珊与被告侯力签订了《门面租赁合同》，约定被告侯力将其所有的位于某地某号门面出租给原告陆珊。租金每月1000元，按半年结算，押金2000元，租赁期限自2015年9月24日起至2017年9月23日止。合同签订后被告侯力向原告陆珊出具一张收到某地某号门面半年租金6000元及门面租赁押金2000元的收条。长沙供水有限公司城南分公司出具的一份水费欠费明细显示，某第某某栋门面水表表号为0211X01570的用户应缴水费及违约金共计167737元，因长期无人缴纳水费于2015年11月10日停水。原、被告租赁的某地某号即该某地某某栋所属一层门面。原告陆珊于2015年12月底搬出租赁房屋。
上述事实，有《门面租赁合同》、租金押金收条、水费欠费明细、证人李国庆证言以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告陆珊与被告侯力自愿签订《门面租赁合同》，不违反法律规定，双方应依约履行。原告陆珊作为承租方已交付合同约定的相应租金及押金，履行了相应合同义务。但被告侯力作为出租方，房屋交付后出现供水单位停止供水的情形，且该情形非原告陆珊过错，乃该房所属楼房在原、被告签订租赁合同前积欠水费所致。虽合同没有关于水、电供应等方面的特别约定，但被告侯力应在租赁期间保证该房具备通常房屋之使用功能或符合合同目的的特定标准，租赁房屋通常之标准显系包含水、电供应等满足生产生活之基本要素，否则出租方应尽告知承租方房屋瑕疵之义务，但双方之合同并未有相关告知提示或约定。又该房为一层门面，可知承租方租赁该房通常之目的为从事生产、经营活动，房屋停止供水定然会对其经营造成较大影响，租赁房屋所在楼栋停水，或非被告侯力所致，更非其所愿，但依法可知，即使合同一方违约未能履行义务纯系合同外第三人所致，负此义务的当事人仍因负对相对方之违约责任。故被告侯力应负此违约责任。且因该违约所致合同目的不能实现，原告陆珊作为守约方当可解除合同。现原告陆珊于2015年12月底搬出租赁房屋，实已解除合同。因此，原告陆珊请求解除原、被告签订之《门面租赁合同》，本院对该合同之解除予以确认。
又原告陆珊请求被告侯力退还原告陆珊自停水之日起的房租4500元及押金2000元之诉，前已述原告陆珊已因合同目的之不能实现单方解除合同，合同既已解除，则尚未履行的，中止履行。自合同约定2015年9月24日始租起算至原告陆珊2015年12月底搬出止，合同履行3个月，依其约定月租金1000元，则原告陆珊应付租金3000元，被告侯力于订立合同之初便已预收半年期房租6000元，则被告侯力应退还租金3000元。该部分诉求本院依法予以支持。至于停水之日起至原告陆珊搬出时的租金是否应予一并退还，须考虑房屋停水后，承租方即可通知出租方确定期限内恢复供水，尽合同标的瑕疵通知之义务，以免扩大损失。但原告陆珊仅言辞陈述曾多次通知被告侯力，未有他证予以佐证，难以采信。谨考量该房虽已停水，其它功能未失，原告陆珊仍使用月余方搬出，依理应依约支付相应租金，故原告陆珊请求被告侯力退还该部分租金，本院不予支持。另押金2000元，既非定金，亦非违约金，合同既已解除，双方又无此特别约定，则押金之全额退还，属应有之义。对此诉求本院当予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原、被告解除2015年9月24日签订的《门面租赁合同》；
二、被告侯力自本判决生效之日起十日内返还原告陆珊房屋租金3000元；
三、被告侯力自本判决生效之日起十日内返还原告陆珊房屋押金2000元
本案受理费130元，减半收取65元，由被告侯力承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 黎阳
二〇一六年四月一日
代理书记员 杨柳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。