＼n广东省江门市蓬江区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）江蓬法民三初字第190号＼n原告：广州市新达城物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。＼n法定代表人：林瑞平，该公司副总经理。＼n委托代理人：华清，广东法道行律师事务所律师。＼n被告：梁华乐，男，1970年12月12日出生，住址江门市江海区。＼n被告：李秀美，女，1972年1月26日出生，住址江门市江海区。＼n委托代理人：梁华乐，资料同上。＼n原告广州市新达城物业管理有限公司（以下简称新达城公司）诉被告梁华乐、李秀美物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月25日立案受理后，依法由审判员邱启杰适用简易程序，于2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告新达城公司的委托代理人华清，被告梁华乐，以及被告李秀美的委托代理人梁华乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告新达城公司诉称：被告梁华乐、李秀美为江门市蓬江区某某小区20幢之二501房的所有权人。2013年1月，原告经过招投标方式中标成为某某某某小区的物业管理公司。2013年1月9日，江门市某某某某业主委员会（以下称业委会）与原告签订《江门市某某某某小区物业管理委托合同》，约定由原告为该小区提供物业管理服务，合同期限从2013年1月10日至2015年7月9日，物业服务费按如下标准计算：一期住宅（楼梯楼）0.9元／平方米／月；二期、三期住宅（电梯楼）1.3元／平方米／月；车场0.9元／平方米／月；商铺1.2元／平方米／月；公共使用的专项设备运行的能源消耗，合理分摊计收，业主于每月5日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金等。合同签订后，原告即进驻该小区并为该小区提供物业管理服务。被告所有的该房屋属于三期住宅，面积为118.39平方米，每月物业费为153.9元＋水电公摊费用。但被告从2013年2月开始至今从未支付过任何费用，经计算从2013年2月至2014年3月期间，被告共欠物业服务费、滞纳金等共计4223.9元，原告多次通过电话、上门、公告等方式催收，但被告一直拒绝支付。＼n综上所述，原告认为小区业委会代表业主与自己所签订的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。合同签订后，原告已依约履行了相关物业管理义务，被告也享受了原告提供的物业管理服务，其拒不支付物业管理服务费的行为已构成违约，因此，原告为了保障自己的合法权益，起诉到法院，请求判令：1、两被告向原告支付2013年2月至2014年3月期间的物业管理费及滞纳金等共计4223.9元（暂计算至2014年3月份，物业管理费2154.7元，公共分摊水电费378元，滞纳金1691.2元）；2、本案诉讼费用由两被告承担。＼n原告新达城公司为起诉提供的证据有：＼n证据1.《身份证》复印件2份，证明被告主体资格。＼n证据2.《房地产登记证明》1份，证明房屋登记情况。＼n证据3.《江门市某某某某小区物业管理委托合同》1份，证明某某某某业主委员会与原告签订物业管理合同，业主委员会将本小区的物业管理工作委托给原告公司实行物业管理的事实及双方的权利义务。＼n证据4.《照片》2张、挂号信回执1份，证明原告经多种方式催促被告缴纳物业费，但被告不予缴纳的事实。＼n证据5.《业委会工作报告》、业委会成员投票结果的《公告》、《通告》、《回复》各1份，证明原告是经过正当、合法的招投标方式中标入驻某某某某小区的事实。＼n证据6.《公示》、《公共水电费分摊收费通知》（2014年1—3月）、《公共电费发票》40张（2014年3月）、《物业管理费委托事项确认书》复印件1份，证明小区的公共用水、用电费用由小区内各住户按户分摊的，绝大部分的业主是认可按户分摊公共水电的事实。＼n被告梁华乐、李秀美共同辩称：原告在起诉状中自认经过招投标方式中标某某某某小区物业管理的理由不成立，其与业委会签订的《物业管理委托合同》是不合法的。＼n一、该公司签约时不具有投标条件，存在虚假投标的行为。该公司属于外地公司驻江门的分公司，其江门分公司在江门注册时间是2013年1月10日，而该公司提供的物业合同却是2013年1月9日签订。根据相关规定，物业服务企业及其从业人员应当按照国家有关规定，取得相应的物业管理资质、资格证书后，方可从事物业管理活动。也就是说，该公司自始就不具有投标的条件，其于投标之前签订的合同为无效合同。＼n二、业委会存在非法招标和串标的行为，其与新达城公司签订的物业合同不合法，属于无效合同。业委会获得业主授权参与竞标，应本着公平公正公开的原则广泛考察，慎重选择。但个别业委会成员并非出于公心，而是在没有进行公开投标的情况下，提前与一个既无资质，也没有在江门注册和备案的公司签订合同，然后进行招标工作。在招标过程中，业委会主任林先生强烈反对，业委会多数成员仍然坚持提前自行确定物业公司，致使业委会主任林先生因意见不合而辞职。在业委会与原告签订物业合同后，业委会陆续找来另外两家公司参与竞标，以达到掩盖其提前签约的事实。其中一家竞标公司新会金沙物业公司提前告知业委会，指出原告未经投标就入驻某某某某小区，且该公司是2013年1月26日才收到竞标邀请，为避免矛盾，退出竞标。而业委会明知新会金沙物业公司已经退出竞标的情况下，仍然将该公司列入竞标名单，无形分流了选票，造成投选该公司的票数为无效票。在已经公示的三家竞标公司中，另外两家公司提出的招标条件明显优于原告，但业委会却有倾向性推荐原告公司，违背了国家有关法律。此外，业委会还在竞标公告中将未参加投票的业主的票数计入已表决的多数票。以上种种情况，反映了业委会人员招标工作中的不合法性。＼n三、经小区业主举报，小区所在的居委会于2013年1月30日发文叫停了本次招标，并要求依法重新进行招聘物业公司的工作，但业委会没有履行自身职责，却于2013年1月31日集体辞职，造成小区处于无人管理状态，而原告公司没有退出小区的物业管理，在没有得到合法招聘和监管的情况下，继续进行管理，利用公共部位非法开展广告和外来企业宣传经营活动，所得公共收益，没有归专项账户管理。因此，原告与业委会签订的《物业管理委托合同》是不合法的。＼n综上所述，法院应判令本案物业服务合同无效，驳回原告的诉讼请求。＼n两被告为其答辩提交的证据有：＼n证据1.《物业管理委托合同》1份，证明签订合同的时间是2013年1月9日，而原告的江门分公司是2013年1月10日才办理工商登记，签订合同的时间比原告的分公司办理工商登记的时间早。＼n证据2.江门市某某某某小区竞标物业公司《业主公投表决书》1份，证明竞标的时间比签订物业管理合同的时间迟，说明业委会非法签订合同。另外2个公司的投标条件比原告的条件更优越。＼n证据3.《关于暂停某某某某业主委员会进行招聘物业公司公投的通知》1份，证明经部分业主的反映到居委会有关原告未经公投而进场管理，居委会通知经重新招标，但是业委会成员并没有进行重新招标。＼n证据4.《辞职信》1份，证明业委会成员不负责任。＼n证据5.《公函》1份，证明原告在没有公投之前已经进场进行管理，所以金沙公司放弃投票。＼n经审理查明：原告新达城公司于2002年8月登记成立，原具有二级物业管理资质，其资质证书有效期至2012年12月4日。＼n2013年1月9日，某某某某业委会（甲方）与原告新达城公司（乙方）签订《江门市某某某某小区物业管理委托合同》，约定：甲方选聘乙方对世纪花园小区进行物业管理服务；服务收费标准：一期住宅楼梯楼服务费0.9元／月／平方米；二、三期住宅电梯楼服务费1.3元／月／平方米；车场服务费0.9元／月／平方米；商铺服务费1.2元／月／平方米；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金；合同有效期三十个月，自2013年1月10日起至2015年7月9日止；乙方提供服务的劳动所得是服务成本费的合理利润，乙方每月固定按应收管理费总金额的10%计收服务酬金；乙方授权并委托“广州市新达城物业管理有限公司江门分公司”执行本合同中乙方权利并承担合同乙方义务等条款。＼n签订上述《物业管理委托合同》后，原告新达城公司于2013年1月10日成立新达城公司江门分公司，并于2013年1月10日进入某某某某小区，提供物业管理服务。＼n2013年1月24日，业委会向全体业主出具《业委会工作报告》，就业委会的成立、业委会选聘新物管公司、新旧物管公司交接等问题作出报告。其中提及到业委会选聘新达城公司为小区新物管公司时，认为已经得到过半数业主签票授权。同年1月30日，江门市蓬江区环市街石冲社区居民委员会发出《关于暂停某某某某业主委员会进行招聘物管公司公投的通知》，要求业委会暂停公投活动，并按照规定要求制定选聘物业公司工作方案，向全体业主征求意见后按照工作方案重新组织招聘工作。同年1月31日，业委会中八名成员决定辞职。＼n被告梁华乐、李秀美是该住宅小区20幢之二501房的业主，房屋建筑面积118.39平方米，该房屋属于电梯房，于2011年3月入住。被告梁华乐、李秀美尚拖欠2013年2月1日至2014年3月31日物业服务费及公共分摊水电费未付。庭审中，原告新达城公司认为涉案的公共分摊水电费按照每月每幢楼宇实际产生的水电费按户分摊，并向业主公示，由原告新达城公司先行垫付，后向业主追收。被告梁华乐、李秀美表示确认公共水电分摊费的总额，但不同意分摊到每一户，并表示如果按照其他物业公司投标方案，物业服务费已经包含公共分摊水电费。＼n经核查，蓬江区物业服务管理收费政府指导价如下：按照小区配套等项目分级，电梯住宅：一级2.0元／平方米／月，二级1.6元／平方米／月，三级1.25元／平方米／月，上述价格的浮动幅度为20%。业主自有产权的车位（车库）的物业服务收费按每月每车位计收，具体标准按不超过60元／月／车确定。＼n本院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点有：1.涉案的《物业管理委托合同》是否合法有效；2.被告梁华乐、李秀美是否应支付物业服务费、公共分摊水电费以及相关费用的标准；3.原告新达城公司是否有权按照合同约定标准收取滞纳金。＼n一、关于涉案的《物业管理委托合同》是否合法有效的问题。＼n对于被告梁华乐、李秀美抗辩认为业委会选聘原告新达城公司作为小区服务企业程序不合法的问题，本院认为，原告新达城公司提供的《业委会工作报告》显示，业委会已经于2012年11月23日就招聘新的物业公司事宜开始向各住户派签《表决表》，经回收统计为570户，业主授权率为58.76%。故从原告新达城公司提供表面证据显示，业委会选聘物业公司前已经取得过半数业主的授权，且被告梁华乐、李秀美也未能举证证明该《业委会工作报告》存在虚假的情况，所以，对于被告梁华乐、李秀美对业委会选聘原告新达城公司过程中程序不合法的意见，本院不予采纳。＼n根据国务院颁布的《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；……”业主委员会是业主大会的执行机构，是经业主大会选举产生的合法组织，代表业主行使自治管理的职责，本案中，某某某某业委会已经成立，具有签订民事合同的主体资格。但是，根据《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”国家对物业管理服务企业实行资质管理的制度，原告新达城虽然原具有二级物业管理资质，但其资质证书有效期至2012年12月4日止。在本案中，原告新达城公司在本案起诉前也未能提供确切的证据证明其物业管理资质仍处于有效期内，应视为其未取得相应的物业管理资质，结合我省审判实践的通常做法，原告新达城公司与某某某某业委会在签订《物业管理委托合同》时，未取得物业管理资质，违反了法律的强制性规定，合同应归于无效。在签订上述《物业管理委托合同》时，新达城公司对自身的资质证书失效的情况是明知的，某某某某业委会也未对新达城公司资质问题履行必要的审查义务，故导致合同无效，新达城公司与业委会均负有过错，应当各自承担相应的责任。＼n二、关于被告梁华乐、李秀美应否支付物业服务费、公共分摊水电费的问题。虽然涉案的物业服务合同无效，但是，新达城公司已经为小区提供了物业服务，被告梁华乐、李秀美作为业主也享受了新达城公司提供的物业服务，两者之间已经形成了事实上的物业服务合同关系，根据公平及等价有偿原则，被告梁华乐、李秀美应当支付相关的物业服务费。参照蓬江区物价局制定的政府指导价标准：“按照小区配套等项目分级，电梯住宅：一级2.0元／平方米／月，二级1.6元／平方米／月，三级1.25元／平方米／月，上述价格的浮动幅度为20%”，由于双方当事人均无法举证证明涉案所属小区配套等级，按照上述基准价最低标准1.25元／平方米／月，可以在此基础上浮动20%的规定，故《物业管理委托合同》约定的1.3元／平方米／月的收费标准，并没有超出上述政府指导价最低标准，因此，本案物业服务费可按照1.3元／平方米／月标准计算，因此计算得出梁华乐、李秀美应支付的物业服务费为：118.39平方米×1.3元／平方米／月×14个月=2154.7元。＼n对于原告新达城公司请求的公共分摊水电费问题。对于原告新达城公司请求的公共分摊水电费问题。本案中，被告梁华乐、李秀美表示小区的公共水电分摊费不应分摊到每一户，并认为该费用应包含在物业服务费中。对此，本院认为，小区内共有部位的维修、保养的费用应由小区内业主按实际情况予以分摊，除非合同明确约定该分摊费包含在物业服务费中，否则，小区的业主还应负担相关的公共水电分摊费。由于涉案的物业服务合同无效，且原告新达城公司也没有明确认可收取的物业服务费已包含了水电分摊费，故对被告梁华乐、李秀美抗辩认为公共水电分摊费不应分摊到每一户，物业服务费已包含水电分摊费的意见，本院不予采纳。其次，本案的水电分摊费用已由新达城公司先行垫付，被告梁华乐、李秀美对于公共分摊水电费的数额也无提出异议，因此，再综合新达城公司已经合理解释了公共分摊水电费计算方式，也提供了部分支付凭证的情况，本院认定梁华乐、李秀美也应当支付2013年1月至2014年3月的公共分摊水电费共378元。＼n三、关于原告新达城公司是否有权按每日3‰的标准收取滞纳金（违约金）的问题。合同无效自始没有法律约束力，合同关于滞纳金（违约金）的条款也应当无效，故原告新达城公司无权按照合同的约定请求本案被告支付违约金，对于原告新达城公司的该项诉求，本院不予支持。＼n据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第十五条、第三十二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：＼n一、被告梁华乐、李秀美在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市新达城物业管理有限公司支付2013年2月1日至2014年3月31日止的物业服务费2154.7元及公共分摊水电费378元；＼n二、驳回原告广州市新达城物业管理有限公司其他诉讼请求。＼n如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费100元，减半收取50元，由梁华乐、李秀美负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。＼n审判员邱启杰＼n二〇一四年七月八日＼n书记员容丽萍