四川省攀枝花市东区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0402民初3386号
原告（反诉被告）：蒋远平，男，1969年12月28日生，汉族，住四川省米易县。
委托诉讼代理人：尚存良，四川东荣律师事务所律师，执业证号：15104201310339206。
被告（反诉原告）：郑晓隆，男，1988年2月23日生，汉族，住四川省攀枝花市东区。
委托诉讼代理人：谢连峰，四川民慷律师事务所律师，执业证号：15104201310462444。
原告蒋远平与被告郑晓隆租赁合同纠纷一案本院于2016年1月13日立案后，依法适用简易程序，由审判员高文新独任审判，并于2016年4月14日作出（2016）川0402民初305号民事判决。蒋远平不服该判决向攀枝花市中级人民法院提出上诉，攀枝花市中级人民法院于2016年7月21日作出（2016）川04民终705号民事裁定，即将本案发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，适用普通程序于2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告蒋远平及其委托诉讼代理人尚存良，被告郑晓隆及其委托诉讼代理人谢连峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋远平诉（辩）称，2014年6月，原、被告签订门面租赁合同约定：被告租赁原告所有的位于攀枝花市东区“金泰公园大地”600号、602号门面，租期5年；第一、二年租金为324000元/年；租金每季度期满前15日内支付；租期内产生的水、电、卫生费、物业费等费用由被告自行交纳；如被告逾期交纳租金，按每日万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告将门面交被告使用，但因被告拖欠租金，原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼。经法院调解，双方达成协议，即自2015年9月20日起，涉案门面租金按24000元/月计取，由被告提前15日交纳下季度租金，如逾期30日不交付，原告有权解除合同。事后，被告未按法院的法律文书履行义务。2015年12月15日，原告向被告送达解除租赁合同通知书，要求被告在三日内返还房屋，结清租金和相关费用，被告收到通知书后拒不答复，也不归还租赁房屋和给付租金，侵害了原告的合法权益。被告反诉的洗车行加盟费90000元以及停业1月损失30000元无事实和法律依据，不予认可；装饰、装修部份，双方无约定，被告可以拆走；第一次断电是被告欠缴电费，物业公司所为，与原告无关；第二次断电是在晚上，洗车行晚上不营业，不存在烧坏洗车机问题，即便真的存在损失也是因为被告自己不缴纳电费、物业费等费用造成。法庭应当依法驳回被告的反诉请求。
原告蒋远平向本院提出诉讼请求：1.判令被告将涉案的位于攀枝花市金泰公园大地600、602号的门面返还原告；2.判令被告向原告支付2015年10月20日至2016年1月19日期间的房屋租金72000元；3.判令被告按照24000元每月的标准支付自2016年1月20日起至被告返还房屋期间的租金；4.判令被告向原告支付其承租期间产生的物业费10008元、垃圾清运费6187元、电费2730元、水费1614.65元；5.判令被告按照年租金每日万分之五的标准支付自2015年10月5日起至房屋返还之日止的违约金；6.判令解除双方签订的《门面房出租合同》。本案在审理过程中，因原、被告双方对《门面房出租合同》已经实际解除以及对被告已于2016年3月31日返还涉案租赁门面没有异议，原告当庭提出要求放弃其第一、六项诉讼请求；蒋远平的其他诉讼请求不变。
被告郑晓隆辩（诉）称，原、被告签订租赁门房面合同属实。在协议约定的租金支付期限内（2015年10月5日至2015年10月20日），被告一直积极筹措租金，但原告在不通知被告的情况下两次强行断电，导致被告正在使用中的洗车机烧坏，从而导致被告无法正常经营，给被告造成了巨大损失。并且原告还以约定的履行期间届满为由邀约社会闲杂人员到被告处滋事，影响被告正常经营。被告主要是基于原告无故让物业断电造成了被告的巨大损失的情况才拖欠租金。虽然交纳房租的履行期限是2015年10月5日至2015年10月20日，但双方同时约定了“如逾期30日不交付，蒋远平有权解除合同”，基于此，解除合同还有30日的宽限期。但原告违反约定，人为擅自断电且带人到被告店内滋事，导致被告无法履行合同。原告要求解除租赁合同，被告无异议，欠原告的租金，被告应当支付，但不应当由被告承担违约责任，而应由原告承担。
被告郑晓隆向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告签订的租赁合同；2.判令原告赔偿因停电给被告造成1个月的停业损失30000元；3.判令原告赔偿被告洗车行加盟费90000元；4.判令原告赔偿被告门面装饰、装修损失500000元；5.判令本案诉讼费和反诉费由原告承担。本案在审理过程中，因原、被告双方对《门面房出租合同》已经实际解除没有异议，被告当庭提出要求放弃其第一项反诉请求；同时被告因认为其第二项反诉请求属另一法律关系而自愿放弃其第二项反诉请求；被告的其他反诉请求不变。
经审理查明，2014年6月，郑晓隆、蒋远平签订了一份《门面房出租合同》。合同约定：蒋远平将位于攀枝花市东区金泰公园大地600、602号，建筑面积362.54平方米（1-2层）门面房出租给郑晓隆用于经营使用；3层无产权，免费供郑晓隆使用；租期5年，即自2014年7月20日起至2019年7月19日止；租金为324000元/年，两年后按市场行情递增租金，年租金调整在5％-10％，在每季度前15日支付下季度租金；租赁期内门面产生的水、电、卫生费、物管费及相应费用由郑晓隆承担；郑晓隆在一年内须向蒋远平交纳20000元押金；郑晓隆在租赁期限内，未先征得蒋远平书面同意，并按规定报有关部门核准，郑晓隆不得擅自改变门面内部的原有结构和用途；郑晓隆在不破坏门面原主体结构的基础上，有权对营业需要的服务进行装修，2014年6月10日至2014年7月19日为装修期，不产生租金；租赁期满，郑晓隆应提前一月通知蒋远平，所有可以移动、拆除的设备、设施归郑晓隆所有（不得破坏装修等固定设施），郑晓隆在租赁期限届满15日内搬离；郑晓隆经营期间产生的费用自行承担。并约定任何一方违约，将向守约方支付年租金每日万分之五的违约金和赔偿损失。合同还约定了其他事项。合同签订后，郑晓隆向蒋远平交纳押金10000元、第一季度租金81000元，蒋远平亦于2014年6月10日分别向郑晓隆出具了“今收到郑晓隆押金10000元”、“今收到郑晓隆第一季度租金81000元，2014年7月20日至2014年10月19日”的收条。由于郑晓隆拖欠蒋远平2015年7月至2015年10月的租金，双方产生纠纷。2015年9月17日，蒋远平、郑晓隆在本院达成调解协议：一、蒋远平、郑晓隆继续履行2014年6月签订的门面租赁合同，合同中的有关条款变动如下：自2015年9月20日起，租金按24000元/月计取；提前十五日交纳下季度租金，如逾期30天不交付，蒋远平有权解除租赁合同；从2016年7月起，每年租金按5％递增；在租赁期内，蒋远平允许郑晓隆转租房屋。二、郑晓隆于2015年10月8日前一次性给付蒋远平2015年7月20日至2015年10月19日的租金76000元。三、诉讼费38元由蒋远平承担。之后，郑晓隆未按约履行该调解书确定的第一项义务。同时由于郑晓隆未按调解书确定的履行期限向蒋远平履行给付租金76000元的义务，蒋远平遂申请强制执行，2015年11月4日，蒋远平收到执行款后给郑晓隆出具了“今收到我申请的2015年攀东执字1334号案件执行款76000元”的收条。2015年12月8日，攀枝花市金泰物业管理有限公司（以下简称金泰物管公司）向蒋远平送达“缴费催款通知书”要求蒋远平在2015年12月15前缴纳2015年2月1日至12月31日的物业费10008元、2014年8月1日至2015年12月31日的垃圾清运费6187元，合计16195元，逾期将按规定每日加收0.3％的滞纳金。蒋远平收到缴费通知书后于2015年12月15日向郑晓隆送达“解除合同通知书”称：郑晓隆你应于2015年10月20日前15日内缴纳下季度房屋租金，现已逾期两个月，也不按约定交纳物业费、电费及垃圾清运费。因你不履行法定义务，特通知你解除合同，请你于3日内将本房屋内个人物品清理干净，将房屋交还本人，结清拖欠租金、物业费。逾期本人将对房屋采取停水停电措施，造成的损失由你自行承担。本案庭审中，蒋远平、郑晓隆一致同意双方签订的《门面房出租合同》已于2015年12月15日解除。2015年12月16日，蒋远平到金泰物管公司交纳了2015年2月1日至12月31日的物业费10008元、2014年8月1日至2015年12月31日的垃圾清运费6187元、电费2730元、特种行业污水处理费340.2元，2016年1月6日，蒋远平交纳水费1614.65元，合计20879.85元。2016年1月13日，蒋远平诉来本院，要求判令其诉讼请求。2016年3月31日，郑晓隆将租赁门面交还蒋远平，双方办理了交接手续。双方陈述：租赁门面为未装修的清水房；水、电可正常使用；进出门面由双开的钢化玻璃门；蒋远平将门面出租给郑晓隆时，知道郑晓隆是用于开洗车店；郑晓隆租赁门面除进行常规装修外，还用钢结构曾设了一层楼阁和上下楼梯，改装了玻璃墙，加装了卷帘门、改造了排水系统。
同时查明，郑晓隆向蒋远平租赁门面后，郑晓隆于2014年9月2日在工商管理机关注册成立了攀枝花市东区梅特莱斯汽车美容养护中心。2015年1月13日，郑晓隆与攀枝花市天众装饰设计有限公司（以下简称天众公司）签订了“建筑装饰工程装修合同”和“装修合同”及设计、装修项目明细表，合同约定：由天众公司对公园大地新源路600、602号门面按设计进行装修，工期15天，工程造价分别为82000元和419119元，总造价为501119元。2015年6月13日，郑晓隆与北京仙妮韦伯国际贸易有限公司签订了“梅特莱斯汽车美容养护中心合同书”，合同约定：郑晓隆加盟该公司在四川省攀枝花市炳三区以“梅特莱斯汽车美容中心”名义开展经营活动，郑晓隆交纳加盟费98800元；授权期限一年，即自2015年6月13日至2016年6月12日止。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同关系中，承租人负有按约支付租金的义务，承租人未按约支付租金经催告后在合理期限内仍未履行的，出租人有权解除合同。本案中，蒋远平、郑晓隆签订的《门面房出租合同》系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应按照合同约定严格履行各自义务。蒋远平已按约将其所有的房屋交付郑晓隆使用，但郑晓隆却未按约给付租金，存在下列违反合同义务的行为：1.蒋远平、郑晓隆于2015年9月17日在本院达成的调解协议主要有两项义务，即（1）2015年10月5日郑晓隆应当按照月租金24000元给付下一季度租金，逾期30日未支付，蒋远平有权解除合同；（2）2015年10月8日郑晓隆应给付2015年7月20日至2015年10月19日期间的租金76000元。但郑晓隆当庭认可其并未按照该调解书约定的履行期限履行相应义务，同时认可租金76000元系通过人民法院强制执行后支付。2.《门面房出租合同》第四条第三款约定：“在租赁期内，因租赁门面所产生的水、点、卫生费、物业管理费及相应费用由乙方（郑晓隆）自行承担。”但是2015年2月1日至2015年12月31日期间的物业费；2014年8月至2015年12月31日期间的垃圾清运费；2015年9月1日至2015年12月8日期间的电费均系由蒋远平于2015年12月8日接到物业催款通知后交纳，可见郑晓隆未按约履行相应义务。由于郑晓隆存在上述违约行为，蒋远平于2015年12月15日向郑晓隆发出的要求解除合同的通知符合双方约定及法律规定，郑晓隆亦当庭表示于当天收到了该通知书，由此，双方合同已经解除，本院予以确认。对于蒋远平的诉讼请求本院认定如下：1.郑晓隆在接到解除合同的通知后未返还出租房屋，而至2016年3月31日方办理房屋交接手续，故蒋远平主张的2015年10月20日至房屋返还之日止的租金合理有据，且应计算为128800元（24000元×5个月+24000元÷30天×11天）。2.蒋远平主张物业费10008元、垃圾清运费6187元、电费2730元、水费1614.65元，有票据佐证，应予支持。3.《门面房出租合同》第九条第二款约定：“乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付。甲方有关要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。”基于此，郑晓隆应就其违约行为按合同约定承担违约责任，故本案违约金应计算为25632元（24000元×12个月×0.0005×178天）。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”基于此，对郑晓隆所提出的各项反诉主张应予支持的前提在于蒋远平存在违约行为。本院具体评判如下：1.郑晓隆提出蒋远平存在违反约定擅自关停出租房屋电力的违约行为的主张缺乏依据。《门面房出租合同》第五条第二款约定：“甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。”第四条第三款约定：“在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费及相应费用由乙方（郑晓隆）自行承担。”基于此，就电力方面，蒋远平所负合同义务应当是交付电力线路完整、能够通电且能够满足郑晓隆经营需要的房屋，供电并非蒋远平所负合同义务。电力供应系由物业及供电部门负责，只要郑晓隆按约及时向物业交纳电费，就不会存在断电问题。然而2015年9月1日至2015年12月8日期间的电费系由蒋远平在接到物业公司通知后交纳，可见郑晓隆未按时交纳电费。且即便蒋远平存在通知物业断电的行为，该行为亦属于侵权行为，不属于违反合同义务的违约行为。2.郑晓隆主张加盟费90000元，仅提交了《梅特莱斯汽车美容养护中心合同书》，并无正规发票佐证。郑晓隆主张装饰装修损失500000元，其虽提交了其与攀枝花市天众装饰设计有限公司签订的装饰装修合同、攀枝花市天众装饰设计有限公司出具的《证明》及《收据》佐证，但仍存在下列不足：（1）装饰装修合同只能证实双方签订合同的事实，合同双方是否实际履行合同不能确定，郑晓隆是否按照合同约定的金额履行也缺乏正规发票佐证；（2）《证明》系证人证言性质，无其他证据佐证并构成证据链，难以采信；（3）《收据》载明内容为：“收到郑志友先生******”，该《收据》所载明装修款项是否是用于装修案涉出租屋，不能确定。同时该《收据》金额仅为50500元，而非500000元，也非《证明》所载明的501119元。综上，郑晓隆作为主张蒋远平违约事实存在的一方当事人，一则未提出蒋远平存在的有效的违约事实；二则未提供充分证据证实其所主张的装饰装饰损失及加盟费的具体金额，其应当承担举证不能的法律后果。故本院对郑晓隆的反诉请求均不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、郑晓隆于本判决生效后十日内一次性支付蒋远平租金128800元、违约金25632元、物业费10008元、垃圾清运费6187元、电费2730元、水费1614.65元，合计174971.65元；
二、驳回郑晓隆的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2419元，由郑晓隆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。
审 判 长 吕艳荣
代理审判员 段明鑫
人民陪审员 李远志
二〇一七年一月十二日
书 记 员 熊 峰