北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初3246号
原告（反诉被告）：杨建伟，男，1981年9月27日出生。
原告（反诉被告）：毕圣刚，男，1980年10月29日出生。
二原告委托代理人：吕丛，北京市盈科律师事务所律师。
二原告委托代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。
被告（反诉原告）：厉晗媛，女，1984年7月20日出生。
委托代理人：方其先，北京市东友律师事务所律师。
委托代理人：贺华敏，北京市东友律师事务所律师。
第三人（反诉第三人）：北京宏昌物业管理有限公司崇文分公司，住所地北京市东城区夕照寺中街4号，注册号：110103008957287。
负责人：王小循。
委托代理人：吴建华，男，该公司经理，住北京市东城区。
委托代理人：李伟，北京邦远律师事务所律师。
原告杨建伟、毕圣刚与被告厉晗媛、第三人北京宏昌物业管理有限公司崇文分公司（以下简称宏昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨建伟、毕圣刚及其委托代理人吕丛、周雷，被告厉晗媛及委托代理人方其先、贺华敏，第三人宏昌公司的委托代理人吴建华、李伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨建伟、毕圣刚诉称：2015年10月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将北京市东城区夕照寺中街×号临街一层商铺二层面积租给原告办公及住宿使用，租赁期限为2015年10月19日至2020年4月30日。合同签订后，原告向被告支付了租金及保证金，并向第三人交纳了装修押金5000元。后原告委托案外人对房屋进行装修，当装修接近尾声时，被告知涉案房屋不能用作住宿，给原告造成巨大经济损失。被告未经第三人允许擅自转租房屋，双方的租赁合同关系是无效的。且在案件审理中，原告才得知涉案房屋系未取得建设规划许可证的房屋，故原告诉至法院，请求法院判令：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；2、被告支付原告居间服务费4.5万元、返还原告租金13.74万元、保证金9.1666万元、装修押金0.5万元；3判令被告赔偿原告实际损失73.43万元。4、被告赔偿原告另行寻找替代房屋周转期间的损失68万元。诉讼费由被告负担。
被告厉晗媛辩称：二原告与被告签订租赁合同后，违反合同约定，擅自改变房屋用途，将房屋改造成酒店，在屋内安装40多台空调，每间房屋都设置卫生间。后被第三人要求停止施工，以致产生纠纷。原告与被告签订房屋时第三人是知情的，第三人也收取了原告的装修押金，第三人是默许被告转租的。合同不能履行的原因系被告擅自改变房屋用途，对房屋进行破坏性改造，被告违约在先。故被告提出反诉，诉请：1、原告支付被告修复房屋的费用32500元；2、原告支付原告2016年1月19日至2016年4月11日期间的房屋租金128314元及滞纳金32335元；3、原告支付被告2015年10月20日至2015年12月20日期间的水电费1943元；4、原告支付被告居间费损失4.5833万元。
原告杨建伟、毕圣刚辨称：不同意被告的反诉请求。
第三人宏昌公司辩称，原告的诉讼请求及被告的反诉请求与第三人无关，故第三人均无异议，但不认可原告与被告本诉与反诉的意见。被告未经第三人同意擅自将房屋转租，违反合同约定，被告的转租合同是无效的。原告与第三人之间并无合同关系，被告告知第三人因经营问题将房屋改成写字楼，第三人同意。第三人收取的原告的装修押金时并不知道原告是被告转租的。后原告在装修期间，将房屋改造成宾馆，影响了房屋的安全，所以第三人阻止了原告的施工。对于原告的装修押金，第三人认可系其收取的，第三人可以退还原告，但不同意在本案中解决。涉案房屋是第三人2005年从案外人北京星海钢琴集团有限公司处承租的房屋。原来该房屋为厂房，后来建了夹层。第三人承租时房屋就有夹层，规划委的答复不足以证明涉案房屋没有建设规划，因为房屋本身就有产权证，其他案件认定的事实是房屋产权人和第三人均未参加时做出的，不能作为本案的证据。
经本院审理查明：2011年7月6日。第三人（甲方、出租方）与北京哈尼堡游乐园（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市东城区（原崇文区）夕照寺中街×号临街二层商铺面积550平方米出租给乙方使用。合同约定，乙方依照本合同在合同期内对房屋享有独立的使用权利，但是未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋的使用用途，也不得将房屋转租他人使用。
2015年10月18日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市东城区（原崇文区）夕照寺中街×号临街一层商铺二层面积550平方米出租给乙方，乙方依照本合同在合同期限内对房屋享有独立使用权力。但是未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋的使用用途，也不得将房屋转租他人使用。租赁期限为2015年10月19日至2020年4月30日。乙方同意按房屋现状承租使用。第一年（2015年10月19日至2020年4月30日）的租金为55万元。乙方应支付承租区域内的电费、水费。合同签订时，乙方向甲方交纳保证金91666元，如一方违反本合同条款造成甲方损失的，甲方有权扣除保证金用于赔偿乙方违反合同而使甲方蒙受的损失。对于房屋的装修和改建，合同约定乙方在进行装修前，需将装修方案及选择的装修队伍的资质报甲方审查，经甲方书面同意后方可进行装修。装修费用乙方自行负担。乙方保证遵守物业管理的要求，在装修前签署装修协议书，并按照本合同和装修协议书规定支付装修保证金。乙方在装修中不得损害房屋结构和设施，不得干扰其他租户。对于双方的权利义务，合同约定，甲方应使房屋保持良好状态，乙方按合同约规定的期限和方式交纳租金、其他费用和保证金等。遵守物业管理的规章制度，合理使用承租房屋，保持所租房屋的清洁完好。对于违约责任，双方约定除非甲乙双方协商一致并签订书面协议或本合同另有规定的除外，任何一方均不得变更、解除本合同。乙方单方解除合同，乙方无权要求甲方支付已付的保证金，保证金不足或欠缴租金及其他费用的，乙方还需承担补足、补交义务，除此之外，乙方不再承担其他责任；如甲方单方解除合同，则甲方需向乙方赔偿相当月租金金额的经济损失。乙方未能按照合同约定的期限支付租金，除需履行租金支付义务外，还需向甲方支付欠缴租金的额滞纳金。合同后附有补充协议，共有7条，其中前三条为打印，后四条为手写内容。第一条规定甲方承诺给予乙方两个月免租期，免租期自2015年10月19日至2015年12月18日。第二条规定免租期内，甲方只免除乙方租金，在此期间产生的一切费用，如水费、电费等，需乙方自行承担，并按时间规定交纳。第四条规定乙方在租赁期内，房屋用途为办公及自用住宿。第五条约定租赁期满，甲方同意乙方直接与房屋产权所属物业直接续签租赁合同。合同签订后，原告向被告支付房屋租金137400元，保证金91666元，并对涉案房屋进行装修施工。
案件审理中，原告提交了装修押金收据一份，证明向第三人支付了装修押金5000元，该收据载明：“今收到毕圣刚（原哈尼堡）商铺二楼装修押金5000元整。”收据上加盖有第三人的发票专用章。第三人认可收到该款项的事实。原告提供了居间服务费收据一份，证明其为承租涉案房屋支出居间服务费4.5万元，被告对此不认可，表示原告居间费支出为2万元。原告提供了对涉案房屋进行装修施工的工程合同、拆除合同、工程预算表、装修费收据等证明原告对涉案房屋装修花费装修费734300元，被告对此不予认可；原告提供了二原告与案外人北京瑞和盛物业管理有限公司签订的房屋租赁合同、租金收据、杨建伟为法定代表人的中视金闻（北京）文化发展中心的营业执照、劳动合同，毕圣刚为法定代表人的北京彭海鸿业商贸有限公司的营业执照及劳动合同等证明把原告改造方位是作为员工宿舍，因合同无效，原告另行寻找替代房屋产生了租金损失，被告对此表示不认可。
被告提供了房屋中介费收据，证明其向原告出租房屋，支付中介费45523元，原告表示不认可；被告提供了房屋工程款发票，证明被告对房屋屋顶进行修复，支出维修费32500元，原告对发票真实性认可，但主张不能证明是涉案房屋的维修费；原告提交了水电费收费通知单，原告认可未缴纳过水电费，但主张通知单不能证明与被告有关；原告提交了第三人2016年元月出具的告知书，内容为：北京哈尼堡游乐园（以下简称哈尼堡公司）租赁北京宏昌物业管理有限公司崇文分公司（以下简称宏昌公司）位于东城区夕照寺中街临街二层商业用房（550平方米），由于在租赁期间内哈尼堡公司未经宏昌公司同意，也未经相关部门审核允许，擅自将所租赁房间改动格局，并破坏了房屋的屋顶及地面，致使房屋受损。现宏昌公司通知哈尼堡公司，要求哈尼堡公司于2016年2月29日前将房屋修复，无未能及时修复房屋，宏昌将收回所租赁房屋，并视哈尼堡公司违约。被告厉晗媛在该通告书上签字。被告以之证明系原告改动房屋格局、破坏房屋导致合同无法履行。原告认可告知书真实性，表示该证据证明了被告未经第三人允许擅自转租的事实。被告提供了原告2016年3月21日出具的搬走41台空调的证明及解除通知书，证明系被告违约导致合同解除。原告对证据的真实认可，但不认可被告的证明目的；被告提供了涉案房屋的改造前后照片及光盘，证明原告擅自改造房屋、破坏房屋结构，导致合同无法履行、房屋损坏。原告认可证据的真实性，但主张原告并未改造成宾馆，而是作为员工宿舍自用，未违反合同约定。
另查，2015年7月2日，案外人朱子孛曾以合同纠纷将被告厉晗媛诉至本院。2016年5月4日，本院做出（2015）东民（商）初字第10457号民事判决书，该判决经审理查明：原北京市哈尼堡游乐园为个体工商户，经营人为被告厉晗媛。2015年3月25日，北京哈尼堡游乐园进行变更登记，更名为北京哈尼堡游乐园有限公司（自然人独资公司）。该判决已生效。
再查，2015年6月8日，案外人朱子孛曾以房屋租赁合同纠纷将被告厉晗媛诉至本院。2016年9月16日，本院做出（2015）东民初字第08614号民事判决书，该判决经审理查明：2014年12月1日，原告朱子孛（承租方、乙方）与被告厉晗媛（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租、乙方承租北京市东城区夕照寺中街×号临街一层商铺二层面积550平方米；租期自2014年12月1日至2020年3月22日，乙方同意按房屋现状承租。2015年11月3日、2016年6月7日，北京市规划委员会东城分局信息公开申请答复告知书答复原告朱子孛称该局未制作、未核发北京市东城区夕照寺中街×号2000年-2016年规划许可证。该判决已生效。
就涉案房屋问题，庭审中，被告提供了北京市东城区夕照寺中街×号房屋的产权证复印件，显示涉案房屋产权人为北京星海钢琴集团有限公司，平房建筑面积为2115.3平方米，楼房建筑面积为6840.9平方米。其中1、2、3、4、6、8、10、11为一层，5、7、9为楼房。对于涉案房屋，第三人表示系其2005年系从产权人处租赁而来，涉案房屋原来是厂房，第三人租赁时中间就有夹层，第三人进行了加固，对于夹层有没有办理过建设规划手续不清楚，第三人未办理过规划手续。第三人及被告均表示涉案房屋有产权证，其他案件的判决不足以作为本案的裁判依据。原告主张涉案房屋与（2015）东民初字第08614号民事判决书中的房屋为同一房屋，应作为本案的裁判依据。
经本院现场勘查，涉案房屋位于北京市东城区夕照寺中街×号的×号、×号房屋西北侧，为临街铺面，目前临街的房屋已隔断为二层楼房。原告承租的房屋包括一楼的一个走道和二层部西北侧的二层房屋。二层面积较大，第三人称系按照550平方米的面积出租的，三方均称未进行过测量。二层部分被告造成40多个独立的小房间，内有卫生间和床位等设施。
就涉案房屋转租问题，被告称第三人对其转租房屋是知情也是默许的，第三人收取了原告的装修押金也是对被告转租行为的认可。第三人对此表示不认可，称被告当时告知第三人是与原告合作，合同明确约定是不允许转租的。装修押金是第三人是针对施工单位收取的，不清楚是原告在装修。
就涉案房屋原告装修施工时被第三人终止的问题，原、被告及第三人均认可是在2015年12月份左右。被告称原告将房屋改建成40多个房间，准备用作宾馆，改变了房屋结构和用途，违反了合同约定，所以被第三人阻止的；原告称其对房屋进行装修改造是作为员工宿舍自用，并未违反合同约定；第三人称涉案房屋第三人与被告约定只能办公，并且施工单位要报施工方案，但施工人并未向第三人报送施工方案。后第三人发现施工方将房屋改造成宾馆住宿的格局，影响了房屋的安全，所以阻止了原告的施工。经询，原告称就房屋装修改造方案已向被告和第三人报批，被告与第三人均不予认可。原告未提供相关证据。
案件审理中，经原告申请，本院委托北京中新国地工程造价咨询有限公司对涉案房屋装修工程的造价进行鉴定，鉴定结论为装修工程造价合计765754.65元。原告支付鉴定费16000元。原、被告及第三人对鉴定报告的真实性认可。
对于中介费问题，被告申请证人孙×出庭作证，证人证明其为北京三石联创投资咨询有限公司的法定代表人，为原、被告之间的房屋租赁合同提供中介服务，收取了原告毕圣刚2万余元的中介费，为原告毕圣刚出具了4万余元的收据。原告毕圣刚表示支付了2万元给中介公司的业务员王熠，后来带了2.5万元交给了证人，并出具了转账2万元的记录。证人表示业务员是否收取费用不清楚，按照其公司规定业务员不能收费。证人还表示记不清当时收取原告的费用是2万元还是2.5万元。对证人的证言原告表示不认可，表示已经先行支付过2万元中介费，所以才开具了4.5万元的票据；被告认可证人证言，第三人表示不予质证。对于原告提供的转账记录，被告表示不认可，第三人表示不予质证。
上述事实，有房屋产权证、租赁合同、（2015）东民（商）初字第10457号民事判决书、（2015）东民初字第08614号民事判决书、中介费收据、装修费票据、收费通知、通告书、解除合同通知书、照片、光盘、居间费收据、证人证言、转账记录，鉴定报告、鉴定费收据、北京市规划委员会东城分局告知书、勘查笔录、照片及当事人陈述在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据本案查明的事实，涉案租赁房屋系在原有一层房屋内改建的房屋，未依法取得建设工程规划许可证；且系被告在未经第三人允许的情况下擅自转租，第三人在被告转租后六个月内提出了异议，故原告与被告以涉案房屋作为租赁物签订的《房屋租赁合同》及补充协议应认定无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告承租被告房屋后，在装修期内即产生纠纷，现合同无效无法继续履行，原告诉请被告退还所交纳房屋的租金、押金，理由正当，本院予以支持；原告诉请被告赔偿其居间费损失及装修押金损失，上述费用系被告承租、使用涉案房屋所必需的费用，原告的该项诉讼请求，理由正当，本院根据双方提交的证据及双方的过错程度予以确定；原告诉请被告赔偿另行寻找替代房屋周转期间的损失，没有法律依据，本院不予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，原告与被告在合同中明确约定未经被告书面同意，原告不得改变房屋的使用用途；原告在装修前，需将装修方案及选择的装修队伍的资质报被告审查并经书面同意后方可进行装修，并约定原告遵守物业管理的要求，在装修前签署装修协议书，在装修中不得损害房屋结构和设施等内容。在补充协议中也专门约定房屋用途为办公及自用住宿。原告未能提供证据证明对涉案房屋进行的装修未经被告书面同意，对房屋的装修明显对房屋的现状进行了较大改动，也是第三人阻止原告施工和继续使用房屋的直接原因，原告要求被告赔偿房屋装修损失的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
对于被告的反诉请求，原告未经被告允许，擅自对房屋进行改造装修，对房屋造成了损坏，被告诉请原告修复房屋的费用，理由正当，本院予以支持；双方租赁合同关系无效，且原告对房屋并未能够实际使用，被告请求原告支付房屋租金及滞纳金，依据不足，本院不予支持；被告要求原告支付水电费及居间费损失的诉讼请求，本院认为，本案租赁合同关系无效，主要原因在于被告擅自转租无规划许可证的房屋，被告的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条之规定，判决如下：
一、确认原告杨建伟、毕圣刚与被告厉晗媛之间的房屋租赁合同关系无效；
二、被告厉晗媛于本判决生效后七日内退还原告杨建伟、毕圣刚房屋租金十三万七千四百元、保证金九万一千六百六十六元；
三、被告厉晗媛于本判决生效后七日内给付原告杨建伟、毕圣刚中介费四万五千元、装修押金五千元；
四、原告杨建伟、毕圣刚于本判决生效后七日内给付被告厉晗媛维修费三万二千五百元；
五、驳回原告杨建伟、毕圣刚的其他诉讼请求；
六、驳回被告厉晗媛的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10017元，由原告杨建伟、毕圣刚负担7279元（已交纳），由被告厉晗媛2738元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费2457元，由原告杨建伟、毕圣刚负担306元（于本判决生效后七日内交纳），由被告厉晗媛2151元（已交纳）。鉴定费16000元，由原告杨建伟、毕圣刚负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李成博
审 判 员 李双庆
人民陪审员
王键
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 杨 闻