四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第156号
上诉人（原审被告）张学文。
委托代理人刘建新。
被上诉人（原审原告）南充市计划生育药品器械管理站。
法定代表人赵暾光。
委托代理人李晓帆。
委托代理人樊燕琼。
上诉人张学文因房屋租赁合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第2075号，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张学文及其委托代理人刘建新，被上诉人南充市计划生育药品器械管理站（下称南充计生管理站）委托代理人李晓帆、樊燕琼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年12月25日，南充计生管理站（甲方）与张学文（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将南充市顺庆区西河北路187、189、191号营业房（建筑面积116平方米）出租给乙方经营使用，租期三年，即从2010年1月1日至2012年12月31日止，租金以建筑面积每平方米18.00元计算，每年租金25，056.00元。合同第四条约定“房屋租赁期满后，乙方要求续租必须在一个月前提出，在与他人在同等条件下，由乙方优先承租按当时房价交纳次年租金”；第五条“乙方在租用的房屋内进行装修，应征得甲方同意，其一切费用自理；装修必须符合国家安全和消防及其他规定，不得擅自改变房屋结构。合同期满时不得以装修为由要求甲方赔偿或延长租期；除可以拆除贵重设施外，其他装修不得随意拆除或破坏。”在租赁期内南充计生管理站和张学文履行了各自的义务。2012年12月31日，房屋租赁期满，双方未再续签新的租赁合同。2013年1月15日，南充计生管理站在内部网站公开对南充市顺庆区驻春路4号（包括本案讼争房屋）的1、2、3、6、7、8楼进行整体招租，张学文知晓该情况，也参与了投标，后撤标。嗣后成都丽天酒店中标。
南充计生管理站2013年6月17日向法院提起诉讼称：2009年12月25日，南充计生管理站将位于南充市顺庆区西河北路187、189、191号房屋出租给张学文使用，租金按建筑面积每月每平方米18元计算，租期至2012年12月31日止。合同到期后，张学文拒不腾退租赁房屋，请求法院判令张学文立即腾退租赁房屋，结清水、电、物管等费用，并支付房屋使用费20，880.00元（暂计算至2013年5月），并继续计算至房屋交还之日止；2、本案诉讼费用由张学文承担。
张学文辩称：1、依据双方所签订的《房屋租赁合同》，张学文应取得优先承租权；2、优先承租权的产生条件是原合同届满、出租方继续对外出租、条件不变的情况下由原承租方优先租赁。张学文符合这些条件，应继续续租赁房屋，法院应驳回南充计生管理站的诉讼请求。
原审法院认为，南充计生管理站与张学文签订的《房屋租赁合同》系双方在自愿、平等的基础上协商一致签订的，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。2013年1月1日之后，张学文继续使用房屋，南充计生管理站未提出异议，视为租赁期限延展，租赁期限不定，南充计生管理站随时有权解除合同。随后案涉房屋进行了公开招租，而后他人竞租成功，张学文在这种情况下主张案涉房屋的合同优先租赁权，引起双方争议。案件的争议焦点为张学文是否具有优先承租权的问题。优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。虽然本案《房屋租赁合同》明确约定了张学文享有优先承租权，但是在租赁期限延展的过程中，在案涉租赁房屋对外进行公开招租时，张学文知晓后参与了投标，但最终未参与竞标，通过自己的行为一方面表明：放弃了同等条件下的优先承租权并认可将案涉房屋另行租赁，另一方面表明双方对于解除房屋租赁合同意见一致。故张学文在本案中再行主张优先权承租权明显不当。南充计生管理站要求腾退并返还房屋的诉讼请求，予以支持。
由于租赁期限延展，对于租期延展期间以及继续使用房屋的费用，张学文应当交纳；在未腾退房屋前的租金和房屋使用费的标准仍按原租赁合同执行。另外，张学文投入未形成附合的装饰装修在保证不毁坏原物的情况下可以拆除搬走，如有其它损失可另寻途径解决。
综合上述，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，判决：一、张学文在判决生效之日起十日内向南充市计划生育药品器械管理站腾退位于南充市顺庆区西河北路187、189、191号营业房。二、张学文从2013年1月1日至腾退之日止起按年租金25，056.00元向南充市计划生育药品器械管理站支付房屋租金、房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161.00元，由张学文承担。
宣判后，上诉人张学文不服，向本院提起上诉。请求二审法院撤销原审判决，驳回南充计生管理站请求张学文腾退房屋的诉讼请求，或将案件发回原审法院重审。事实与理由：一、一审判决认定“张学文放弃了同等条件下的优先承租权并认可南充计生管理站将房屋另行出租”错误。1、张学文在与南充计生管理站的租赁合同届满前一个月便向南充计生管理站提出了优先承租案涉房屋。2、南充计生管理站的招租公告系对位于顺庆区驻春路的房屋进行整体招租，而案涉房屋位于顺庆区西河北路，且公开招租公告并未载明招租房屋中包含案涉房屋，南充计生管理站对外公开招租时也未向张学文告知案涉房屋包含在招租房屋之内。3、张学文对驻春路4号房屋公开招租过程中，虽以南充市某物流公司名义提交过投标资料，但当时并不知晓整体招租的房屋中包含了案涉房屋，张学文知道案涉房屋包含在整体招租的房屋内系南充计生管理站起诉后。二、一审认定“双方对于解除房屋租赁合同意见一致”错误。一审判决对张学文在原租赁合同到期后仍占用案涉房屋的行为定性为不定期租赁合同，并认为南充计生管理站可随时解除不定期租赁合同。在无证据证明张学文与南充计生管理站协商解除租赁合同的情况下，推定张学文与南充计生管理站对解除租赁合同意见一致错误，这也违反了不告不理原则。
被上诉人南充计生管理站答辩称：1、优先续租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要请求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先签约的权利。本站2008年12月25日与李学文签订的《租赁合同》虽约定李学文享有优先续租权，但租赁期满后，本站与李学文并没有续签租赁合同。2、案涉房屋到期后，本站将案涉房屋对外进行了公开招租，张学文也参与了投标，投标报名后又撤标的行为，充分说明张学文放弃了优先承租的权利。3、本站与张学文的租赁期限已到，张学文应当腾退案涉房屋。
本院二审查明：1、南充计生管理站的招租公告载明“一、地址：南充市顺庆区驻春路4号，总面积：3262.48平方米。整体招租面积：2421.53平方米。二、招租范围：1、2、3、6、7、8楼，整体招租。三、不属于招租范围：2楼库房（154.31平方米）4楼办公用房（343.32平方米）5楼（343.32平方米）共计840.95平方米。”2、一审法院庭审中询问案涉房屋出租没有时，张学文答复三间房屋是包含在整体出租给成都丽天酒店内的。3、张学文租赁的187号房屋所有权证载明“房屋座落于顺庆区西河北路187号4幢1层187号”，而相邻的185号房屋所有权证载明“房屋座落于顺庆区西河北路185号驻春路4号4幢8层1号”。4、185号与187号房屋处于顺庆区西河北路与驻春路的交叉路口，185号与187号房屋相邻并相连。
二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：对张学文租赁的房屋是否包括在整体招租范围内的问题。从南充计生管理站的招租公告载明的招租范围及明确表示的整体招租的文字表示，结合张学文租赁的187号房屋所有权证载明“房屋座落于顺庆区西河北路187号4幢1层187号”，而相邻的185号房屋所有权证载明“房屋座落于顺庆区西河北路185号驻春路4号4幢8层1号”，185号与187号房屋处于西河北路和驻春路的交叉路口、房屋相连和在招租后张学文认可其租赁的三间房屋包含在整体出租给成都丽天酒店房屋内的事实，以及张学文以南充市某物流公司的名义向南充计生管理站提交过投标资料的事实，应当认定张学文租赁的三间房屋包含在2013年1月15日南充计生管理站的招租范围内。
优先承租权是指在租赁期限届满后，原承租人对租赁房屋在同等条件下享有优先续签租赁合同的权利。《房屋租赁合同》虽然明确约定了张学文享有优先承租的权利，但在案涉租赁房屋对外进行公开招租时，张学文以他人名义参与投标，后又不参与竞标的行为，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”的规定，一审认定“张学文通过其不参与竞标的行为放弃了同等条件下的优先承租权”，判决张学文向南充计生管理站腾退房屋并从2013年1月1日至腾退之日止起按年租金25，056.00元向南充市计划生育药品器械管理站支付房屋租金、房屋占有使用费的诉讼请求，是正确的。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费120.00元，由上诉人张学文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 唐晓兰
代理审判员 蒙秀梅
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 彭 宣