湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终8612号
上诉人（原审原告）：欧红星，男，1972年5月18日出生，土家族，住湖南省石门县。
委托诉讼代理人：马昌志，湖南律畅律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：湖南燎原房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区宝粮西路128号综合楼五楼。
法定代表人：李华英，执行董事。
委托诉讼代理人：刘英，女，1983年4月5日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省长沙县。
委托诉讼代理人：黄战波，北京中银（长沙）律师事务所律师。
上诉人欧红星与上诉人湖南燎原房地产开发有限公司（以下简称燎原公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省长沙市望城区人民法院（2018）湘0112民初1396号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
欧红星上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由燎原公司承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。1、国务院办公厅分别在2002年和2004年发布的《关于第一批取消和调整行政审批项目的决定》和《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中仅将“房地产开发项目竣工验收”和“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”项目取消行政审批，并未指不需要进行竣工验收备案。建设部办公厅《关于对国务院取消行政审批项目中涉及建设部项目有关问题的复函》中明确住宅小区等群体房地产开发项目仍应按《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定进行综合验收，商品房交房仍需通过竣工验收。2、一审判决引用的建设部办公厅在2003年10月28日作出的关于对深圳市建设局《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请求》的复函中，规定建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。因此，商品房竣工验收必须备案，备案后才能交付使用。3、广东省建设厅在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函[2003]63号）中明确：商品房经验收合格是指商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。4、湖南省住房和城乡建设厅《关于商品房交付使用条件的复函》中明确商品房交付使用必须取得竣工验收备案；二、一审判决认定事实错误。一审判决关于约定90日宽展期的效力问题认定错误，双方当事人的权利义务不对等，该条款属于格式条款，免除了燎原公司的责任，加重了欧红星的责任，应当属于无效约定。
针对欧红星的上诉，燎原公司辩称：国务院办公厅《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》是在2004年发布的，本案应当适用该2004年的规定。湖南省住房和城乡建设厅《关于商品房交付使用条件的复函》不属于行政法规，不能决定双方签订合同的效力，而双方在商品房买卖合同中约定的交付条件是五方竣工验收及电梯、消防验收即可，燎原公司的商品房已经达到了建设部规定的房屋交付条件。
燎原公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判减轻燎原公司的违约责任（2017年6月30日至2017年7月12日）；2、判令欧红星承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审判决酌情认定燎原公司在房屋达到约定交房条件之后的1个月内需向欧红星承担违约责任不妥。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，涉案房屋建设工程经五方验收、消防验收和电梯验收合格后即可交付。燎原公司多次以电话等方式告知欧红星收房，但因欧红星对交房条件存在错误认识导致其没有及时收房，因此欧红星应自行承担延期收房期间的损失。从公平角度出发，燎原公司出售给欧红星的房屋价格每平方米3000多元，房屋价值现已达到每平方米5000多元，其房屋升值价值完全可以覆盖燎原公司的违约责任；二、鉴于欧红星于2017年9月13日前已实际收房，故逾期交房的违约责任应计算至欧红星实际收房之日止。逾期交房的截止日应为欧红星实际收房的2017年7月12日。
针对燎原公司的上诉，欧红星辩称：燎原公司的上诉理由不能成立。《商品房买卖合同》约定的五方验收、电梯及消防验收违反法律规定，属于无效约定，涉案房屋没有达到交付条件，燎原公司应当承担违约责任。商品房价格上涨与燎原公司是否应当承担违约责任没有任何关联。本案违约责任应从商品房买卖合同主合同约定的交付日期计算至取得竣工验收备案表的日期。
欧红星向一审法院起诉请求：1、判令燎原公司赔偿欧红星违约金21231元（暂计至2018年4月27日，具体以取得竣工验收备案表的日期为准）；2、判令本案诉讼费用由燎原公司承担。
一审法院认定的事实：2016年12月21日，欧红星（买受人）与燎原公司（出卖人）签订编号20140043102的《商品房买卖合同》以及附件七《补充协议》，合同约定：欧红星向燎原公司购买项目名称为山水蓝天，位于望城县高塘岭镇仁和村、星城镇马桥河村的19#20#栋102号商品房。商品房总价格为540223元，买受人于2016年12月21日前支付首付款450223元，剩余房款9万元以公积金贷款方式支付。《商品房买卖合同》第八条约定：（一）出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收合格；2、…。《补充协议》第三条第1项约定：该商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格（以下简称五方验收合格）并取得建筑工程竣工验收消防备案检查结果告知书或其他消防验收合格证明、《电梯安全检验合格证》。《补充协议》第五条第7项第（1）目约定：由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人给予买受人90日的宽展期，宽展期内合同继续履行，买受人无需向出卖人承担违约责任。《补充协议》第六条约定：由于出卖人原因造成该商品房未在约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。如宽展期届满后出卖人仍未能将商品房交付买受人，自约定的交付期限届满后第91日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，欧红星依约支付了全部购房款。2017年3月30日，燎原公司在长沙晚报刊登交房公告，通知业主于2017年3月31日起正式交房。2017年7月12日，欧红星接收燎原公司交付的商品房。燎原公司开发的山水蓝天项目二期第一批建设的第17、18、19、20、21栋商品房，于2017年6月15日通过电梯验收合格，于2017年9月6日通过消防验收合格，于2017年9月13日通过五方验收合格，于2018年4月27日通过竣工验收备案。
一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点主要是：一、关于约定交房条件的效力问题；二、关于约定90日免责宽展期的效力问题；三、关于违约金的计算问题。现就本案争议焦点分析如下：一、关于约定交房条件的效力问题。欧红星认为《补充协议》第三条约定的交房条件为五方验收合格、以及消防和电梯验收合格，该约定违反法律强制性规定，应以取得竣工验收备案表为法定交房条件；燎原公司认为该约定有效。一审法院认为，虽然《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日实施）第十七条、第十八条是关于政府部门组织验收以及住宅小区综合验收的规定，但国务院办公厅分别在2002年和2004年发布的《关于第一批取消和调整行政审批项目的决定》和《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“房地产开发项目竣工验收”和“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”项目予以取消。这意味着国家在对商品房竣工验收的管理上已经从由开发商申请、政府批准并组织验收向开发商自行组织、政府监督方式上转变。另，建设部办公厅在2003年10月28日作出的关于对深圳市建设局《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函中提到：“《城市房地产开发经营管理条例》是1998年7月发布的，而《建设工程质量管理条例》是2000年1月发布的，依据《立法法》第83条的规定‘新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。’根据《建设工程质量管理条例》第16条‘建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。’和第49条‘建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案’的相关规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。因此，购房人认为商品房的主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行质量检测。”由此可见，“竣工验收备案”不再是商品房交付使用的强制性条件，建设单位在工程竣工后组织了设计、施工、工程监理等单位共同参加的竣工验收，经验收合格后，就达到了法律规定的商品房交付使用的条件，便可交付使用。综上，本案双方当事人在《补充协议》第三条关于交房条件的约定符合法律规定，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定。二、关于约定90日免责宽展期的效力问题。欧红星认为该条款属于格式条款，存在免除燎原公司责任、加重欧红星责任、排除欧红星主要权利的情形，应属无效约定；燎原公司认为该约定有效。一审法院认为，欧红星对该项主张并未提交相应证据予以证明，同时结合《补充协议》第五条、第六条的约定，欧红星、燎原公司双方在各自违约时均享有90日的免责宽展期，双方当事人的权利与义务是对等的，不存在排除欧红星权利、免除燎原公司责任的情形，故《补充协议》第六条关于燎原公司逾期交房违约时享有90日免责宽展期的约定符合法律规定。三、关于违约金的计算问题。欧红星已按合同约定支付购房款540223元，燎原公司应按合同约定于2017年3月31日交付符合条件的商品房，虽欧红星于2017年7月12日接收商品房，但燎原公司直至2017年9月13日才通过“五方验收合格”达到约定交房条件，故燎原公司应按照约定承担违约责任直至达到约定的交房条件止。根据《补充协议》第六条的约定，燎原公司享有90日免责宽展期，故燎原公司自2017年4月1日至2017年6月29日期间免于承担违约责任，燎原公司应自2017年6月30日至2017年9月13日（共计76日）按日向欧红星支付已交购房款万分之一的违约金。故燎原公司应承担的违约金为540223元×0.01%×76日=4105.69元，对欧红星主张违约金超过4105.69元的部分不予支持。燎原公司辩称因楼盘周边路段市政工程施工等客观因素，导致燎原公司拖延工期，因燎原公司对该主张没有提供足够的证据予以证明，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，遂判决：一、燎原公司于本判决生效之日起五日内向欧红星支付违约金4105.69元；二、驳回欧红星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费330元，适用简易程序减半收取为165元，由欧红星负担133元，燎原公司负担32元。
本院二审诉讼期间，欧红星向本院提交如下证据：湖南省住房和城乡建设厅《关于商品房交付使用条件的复函》，拟证明住宅竣工验收合格，应取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件并满足地方建设行政主管部门规定的备案要求才能说明住宅已经按要求建成，在此基础上，住宅具备接通水、电、暖气等条件后才能交付使用。经本院组织质证，燎原公司对该证据发表如下质证意见：对该证据的真实性无异议，但没有单位证明人的签字，不符合证据要求，对其关联性不予认可；复函不是法律、行政法规或地方政府规章，不能决定双方在商品房买卖合同中约定的房屋交付使用条件合法与否，只有法律、行政法规的效力性规定才能决定合同内容的效力。本院对欧红星提交的证据认定如下：该证据系湖南省住房和城乡建设厅向湖南律畅律师事务所就商品房交付使用条件出具的复函，主要是针对《住宅建筑规范》（BG50368-2005）第11.0.1条的规定作出解释，而并非针对欧红星与燎原公司签订的《商品房买卖合同》中约定的“已经竣工验收合格”的解释，且该复函并非合同效力性规定，该证据不能达到欧红星的证明目的，故本院对该证据不予采信。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：欧红星与燎原公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。欧红星按约向燎原公司支付了购房款，燎原公司亦应按约向欧红星交付符合双方合同约定交房条件的房屋，现燎原公司未按合同约定时间向欧红星交付涉案房屋，应承担相应的违约责任。
关于涉案房屋交房条件及实际交付时间的认定问题。本院认为，根据双方《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格以及消防、电梯验收合格并满足合同第九条燎原公司承诺的城市基础设施达到的条件即达到交付条件，该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。“竣工验收合格”与“竣工验收备案”系不同阶段，竣工验收备案是政府相关部门的监督和管理性规定，是否办理竣工验收备案手续并非商品房交付使用的强制性条件，故一审判决认定涉案房屋于2017年9月13日通过“五方验收合格”后达到约定交房条件并无不当，本院予以维持。欧红星上诉主张应以竣工验收备案为法定交房条件，缺乏事实和法律依据。欧红星所引用的建设部办公厅《关于对国务院取消行政审批项目中涉及建设部项目有关问题的复函》、广东省建设厅在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》及湖南省住房和城乡建设厅《关于商品房交付使用条件的复函》均非法律或行政法规的效力性规定，不能作为否定当事人合同约定内容效力的依据，故本院对该上诉理由不予采信。
关于90日免责宽展期的效力问题。本院认为，根据双方《补充协议》第五条、第六条的约定，欧红星与燎原公司在各自违约时均享有90日的免责宽展期，双方当事人的权利与义务对等，并未单方免除燎原公司的责任，故欧红星主张该条款应属无效的理由不能成立，本院不予支持。
关于燎原公司的违约金的认定问题。根据双方《商品房买卖合同》约定，燎原公司应于2017年3月31日前交付符合条件的涉案房屋，而燎原公司直至2017年9月13日才通过“五方验收合格”，达到合同约定的交房条件，故燎原公司应按约定承担违约责任直至达到交房条件止，因欧红星在五方竣工验收合格之日前的2017年7月12日已经实际收房，不存在涉案房屋达到交房条件后欧红星未能及时收房导致的扩大损失，故一审判决认定燎原公司应向欧红星支付2017年6月30日至2017年9月13日的违约金并无不当，本院予以维持。燎原公司上诉主张应减少违约金的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人欧红星与上诉人燎原公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费278元，由欧红星负担228元，由湖南燎原房地产开发有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
审 判 员 金新贵
二〇一八年十一月二十九日
法官助理 冷子剑
书 记 员 毛 韧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。