＼n辽宁省大连市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）大民二终字第481号＼n上诉人（原审被告）：张慧，男，无职业。＼n上诉人（原审被告）：孟波，女。＼n共同委托代理人：孟斌，系辽宁海星律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）：陈兴文，男，无职业。＼n委托代理人吴晓敏，系辽宁新正源律师事务所律师。＼n上诉人张慧、孟波因房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2012）沙民初字第3018号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张慧、孟波共同委托代理人孟斌，被上诉人陈兴文及其委托代理人吴晓敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。＼n原审原告陈兴文一审诉称，二被告系夫妻关系。2011年7月22日，原告通过拍卖方式取得了位于大连市沙河口区东北路86号1单元12层1号房屋的所有权。同日，原告将涉案房屋租给二被告临时居住，口头约定租金为每月为1万元，租金按月支付。二被告一直拒绝向原告支付租金，并拒绝腾退房屋，故原告请求二被告给付自2011年7月29日至2012年8月19日的租金116100元；二被告赔偿原告损失3万元；二被告共同给付拖欠的水、电、煤气费304.21元；二被告共同给付物业费1455元。＼n原审被告张慧、孟波一审共同辩称，原告陈述的事实不属实。原告与二被告不存在租赁关系。原告通过法院的执行案件以拍卖方式取得了原为被告所有的涉案房屋所有权。二被告因法院执行案件于2012年8月20日搬出了涉案房屋，二被告在涉案房屋中居住是执行案件的腾退问题，不属于房屋租赁关系中的承租人交付租金、腾退房屋问题。二被告同意给付原告水、电、煤气费304.21元和物业费1455元，但不同意原告的其他诉讼请求。＼n大连市沙河口区人民法院一审查明，被告张慧与被告孟波系夫妻关系。2008年，辽宁省大连市中级人民法院受理了申请执行人何宇庭、陈兴文、马喜芹、李伟玲、董亚杰与被执行人孟波、张慧借款纠纷申请强制执行一案。在该案执行过程中，市法院依法查封被执行人孟波所有的位于大连市沙河口区东北路86号1单元12层1号房屋。因被执行人未履行生效法律文书确定义务，申请人申请对查封的房屋进行评估拍卖。2011年7月22日，市法院依法委托辽宁中鸿信拍卖有限公司对案涉房屋进行了拍卖，陈兴文以212万元的最高价竞得。2011年7月22日，原告陈兴文与被告孟波签订《租房协议书》，约定原告将位于大连市沙河口区东北路86号1单元12层1号面积为196.2平方米住宅租于被告孟波临时居住。被告孟波在租住期间负责水、电、煤气、供暖、物业等费用。租住期间，对室内装修设施不得损坏。如有损坏按价赔偿。在租住期间，如原告带人看房，被告孟波应配合。如有买主，被告孟波应配合搬出住宅。2011年7月29日，辽宁省大连市中级人民法院作出（2008）大执他字第48-1号执行裁定书，裁定：大连市沙河口区东北路86号1单元12层1号、面积196.20平方米、证号为大房权证沙私字第××号房屋的所有权及相应的其他权利归买受人陈兴文所有。＼n2012年1月8日，陈兴文与苏静、大连中誉房地产经纪有限公司签订《房地产居间服务合同》，约定陈兴文将案涉房屋转让给苏静。大连中誉房地产经纪有限公司提供居间服务。房屋售价280万元。苏静应承担的委托报酬为5万元。原告将房屋定金1万元交由居间方代为保管。合同还约定了三方其他权利和义务。2012年9月9日，大连中誉房地产经纪有限公司出具证明，证实因陈兴文违约该公司已收取陈兴文中介费2万元、定金1万元。2012年2月16日，原告取得了案涉房屋的所有权证。2012年8月20日，辽宁省大连市中级人民法院将案涉房屋交还原告。2012年8月22日，原告向大连市公用事业联合收费处交纳了涉案房屋所发生的水、电、煤气费用304.21元。2012年9月17日，原告向大连万佳物业管理有限公司交纳了涉案房屋自2012年2月16日至2012年8月20日所发生的物业费1455元。2012年12月14日，原告向一审法院申请对案涉房屋自2011年7月29日至2012年8月19日的租金价格进行评估鉴定。经辽宁省大连市中级人民法院委托大连万隆天信资产评估有限责任公司于2013年2月26日出具了大天评鉴（2013）001号资产评估报告书，评估意见为：委托评估的位于大连市沙河口区东北路86号1单元12层1号房屋自2011年7月29日至2012年8月19日房屋租金在评估基准日评估值为人民币116100元。＼n大连市沙河口区人民法院一审认为，原告与被告孟波于2011年7月22日签订的《租房协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告张慧与被告孟波系夫妻关系，二被告应共同享有和承担《租房协议书》中约定的权利和义务。2011年7月29日，原告经辽宁省大连市中级人民法院作出的（2008）大执他字第48-1号执行裁定取得位于大连市沙河口区东北路86号1单元12层1号房屋的所有权。二被告自2011年7月29日起至2012年8月19日占有使用案涉房屋，故二被告应按《租房协议书》向原告给付租金。原告陈述双方约定的案涉房屋租金为每月1万元，二被告对此不予认可。因原、被告双方在《租房协议书》中未约定案涉房屋的租金标准，经大连万隆天信资产评估有限责任公司评估案涉房屋自2011年7月29日至2012年8月19日房屋租金在评估基准日的评估值为116100元。原告要求二被告给付租金116100元的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持；原告要求二被告给付水、电、煤气费和物业费的诉讼请求，因二被告同意原告的该节请求，故一审法院对此予以照准。关于原告要求二被告赔偿损失3万元一节，一审法院认为，2011年7月29日，原告经辽宁省大连市中级人民法院作出的（2008）大执他字第48-1号执行裁定取得位于大连市沙河口区东北路86号1单元12层1号房屋的所有权，其又于2012年2月16日取得了案涉房屋的所有权证。原告在明知其未取得案涉房屋物权登记、亦未收回案涉房屋的情况下于2012年1月8日与苏静、大连中誉房地产经纪有限公司签订《房地产居间服务合同》、出卖案涉房屋，其由此所产生的经济损失不应由二被告承担。故对原告的该节请求不予支持。关于二被告提出其与原告不存在案涉房屋租赁关系一节，一审法院认为，原告基于辽宁省大连市中级人民法院作出的（2008）大执他字第48-1号执行裁定取得案涉房屋的所有权，并对案涉房屋依法享有收益的权利。二被告不能提供证据证明《租房协议书》非系原、被告双方的真实意思表示，从而否认双方租赁关系存在的事实，故对二被告的此节抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决如下：一、被告张慧、孟波于判决生效之日起十日内给付原告陈兴文租金116100元；二、二被告给付原告水、电、煤气费304.21元；三、二被告给付原告物业费1455元；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3540元、司法鉴定费2000元（原告均已预交），由原告负担900元、二被告负担4640元，给付时间同上。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。＼n一审宣判后，张慧、孟波不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项。其主要理由：原审判决第一项没有事实依据和法律依据。上诉人居住该房屋不存在租金的问题，更不存在双方口头约定租金1万元的事实。被上诉人与上诉人签订的协议连水电费负担这样的细节都约定了，但却连租金这种主要内容没有约定，不符合常理，这恰恰证明了当时双方签订合同本意就是上诉人代被上诉人在房屋售出之前看管房屋，事实上是被上诉人精明算计，让上诉人负担其售房期间的物业费等费用。原审判决凭主观臆断判令给付租金是错误的。＼n被上诉人陈兴文表示服从一审判决。＼n本院二审查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。＼n认定上述事实的依据有一审庭审笔录、二审庭审笔录及随原审卷宗移送来的证据材料，在卷为凭，足资认定。＼n本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应当向被上诉人承担使用案涉房屋期间的租金。被上诉人提起本案诉讼请求判令给付租金的依据是其与上诉人双方2011年7月22日签订的租房协议书，但该租房协议书中并没有租金的约定，对此上诉人提出在双方签订租房协议时被上诉人本意就是让上诉人代为看管房屋，以方便被上诉人出售房屋，所以没有约定租金，而被上诉人对此提出其与上诉人关于租金有口头约定，但被上诉人没有提供证据佐证。在二审庭审中，被上诉人本人承认签订该租房协议当时其本意为头两个月可以免费让上诉人使用房屋，超过两个月以上就要收取租金。本院认为，通过双方签订协议书的内容来看，双方在协议中约定了水电、煤气、供暖、物业等费用的分担责任，却没有约定最重要的租金数额以及由谁负担的内容，不符合常理，结合庭审中被上诉人本人承认的当时确实同意头两个月可以免费让上诉人使用房屋的表述，可以认定双方在签订协议当时真实意思表示为不收取租金。在此情况下，被上诉人提出判令上诉人给付租金的诉讼请求没有合同依据，对其请求不应予以支持。原审判决在没有合同依据的情况下，为上诉人设定给付租金义务，不符合合同法规定的当事人意思自治原则，故对于被上诉人原审提出的判令上诉人给付租金116100元的诉讼请求，本院不予支持。对于被上诉人原审提出的赔偿损失、给付拖欠水、电、煤气费以及物业费的诉讼请求，原审判决处理正确，二审不再赘述。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：＼n一、撤销大连市沙河口区人民法院（2012）沙民初字第3018号民事判决第一、四项；＼n二、维持大连市沙河口区人民法院（2012）沙民初字第3018号民事判决第二、三项；＼n三、驳回被上诉人陈兴文的其它诉讼请求。＼n本案一审案件受理费3540元（被上诉人陈兴文已预交），二审案件受理费人民币3540元整（上诉人张慧、孟波已预交），共计7080元，由上诉人张慧、孟波负担84元，被上诉人陈兴文负担6996元。司法鉴定费2000元（被上诉人陈兴文已预交），由被上诉人陈兴文负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长宫黎明＼n审判员王鹏＼n审判员丁大勇＼n二〇一四年五月二十九日＼n书记员耿艳