＼n济南市历下区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）历商初字第2590号＼n原告赵洪海。＼n被告济南彩云房地产开发有限公司，住济南市。＼n负责人靳树立，公司董事。＼n委托代理人崔玉敬，该公司法务。＼n委托代理人张旭东，山东国曜律师事务所律师。＼n原告赵洪海诉被告济南彩云房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，于2013年11月8日诉至本院，本院公开开庭进行了审理。原告赵洪海及被告济南彩云房地产开发有限公司的委托代理人崔玉敬、张旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告赵洪海诉称，原、被告于2011年1月7日签订的《和解协议》违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《合同法》第五十二条、《民法通则》第五十五条的国家法律强制禁止性规定。事实上，该房至今还是烂尾楼，无法使用。彩云房地产公司2010年前后，先后非法转移公司财产1亿多元，违背了诚信原则，以没有履行能力为由，公然拒不履行生效判决，并威胁原告如不接受和解协议，就会房子、违约金都得不到，血本无归。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《合同法》第五十四条第1、2、3款，济南彩云房地产开发有限公司采取歧义、欺诈手段，使对方在违背其真实意思的情况下签订了不公平的和解协议，将没有经过验收合格的烂尾楼违法交付使用。特申请判令该和解协议无效并赔偿原告损失223635元。＼n原告赵洪海为证明其主张，向本院提交如下证据：＼n证据1、商品房预售合同。＼n证据2、和解协议。＼n证据3、2003年7月21日协议书。＼n证据4、房管局档案馆发票。证明房屋抵押贷款。＼n证据5、房屋交接单。＼n证据6、（2008）历民初字第3962号民事判决书复印件。＼n证据7、公开信。＼n证据8.、原告银行还款存折，证明原告已还清贷款。＼n被告济南彩云房地产开发有限公司辩称，请法庭驳回原告的起诉或者驳回原告的诉讼请求，理由如下1、原告在2008年已向法院提起诉讼，以（2008）历民初字第3962号民事判决书结案，在该案中原告诉请交房并主张违约金，该判决根据《建筑法》60条的规定没有支持原告的交房请求。原告在2012年又向法院提起了案号（2012）历商初字第1784号诉讼，在该诉讼中又主张了违约金，根据一事不再理的法律原则，原告再次主张损失没有事实和法律依据，请法庭驳回原告的诉求；2、原、被告在2009历执字406号的执行案件中达成了和解协议，该协议的四条是一个密不可分的整体，该协议是在公平、双方充分协商下的合议结果，该协议第一条是根据原告的交房请求达成的，第二条是根据我公司在承担担保责任后放弃了向原告主张相应权利达成的协议，该协议第三条是我公司承诺免收原告5万元的物业管理费从而达成的，第四条双方再也不向对方主张任何损失。事实上我公司一直未向原告主张担保责任也未向原告主张物业服务费，我公司忠实的履行了该和解协议的义务，因此，原告要求确认该和解协议无效是无理的，也是不符合法律规定的。3、原、被告在2011年1月10日，达成和解协议的三日后双方办理了房屋交接手续，现在原告一直在出租或使用该房屋，4、关于建筑法第61条的法律规定是管理型的法律规定，而不是效力性的法律规定。＼n被告济南彩云房地产开发有限公司为证明其主张，向本院提交如下证据：＼n证据1、（2008）历民初字第3962号民事判决书。＼n证据2、（2012）历商初字第1784号案子的民事起诉状及开庭传票。＼n证据3、和解协议。2011年1月7日。＼n证据4、房屋交接单。2011年1月10日。＼n证据5、特种转账借方传票。（中信银行）。证明2009年法院在执行（2008）历民初字第3962号民事判决书时已经执行了我公司8500元。＼n证据6、中国建设银行个人住房借款合同抵押加阶段性保证合同。证明在原告购房过程中被告承担了13万多的保证责任。在和解协议当中有所体现。＼n证据7、建行对原告赵洪海和被告济南彩云房地产开发有限公司的起诉状，案号是（2010）历城民商初字第1958号。证明达成和解协议是因为我公司承诺放弃向原告追索13万多担保款和购房合同中第七条约定的原告不按期还贷的违约金，证实该和解协议不存在欺诈和不公平的情况。也证明该和解协议第四条放弃追究双方其他责任的真实意思。＼n证据8、商品房预售合同。＼n证据9、原告分户用水用电计量表一宗。证明原告一直在使用出租该房屋。＼n经对原、被告提交的证据进行质证，结合当事人的陈述，本院综合确认事实如下：＼n原告赵洪海与被告济南彩云房地产开发有限公司于2013年1月12日签订一份《商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告开发的坐落于济南市历下区泉城路366号小鸭商务大厦7层721号房屋，建筑面积为37.96平方米，单价为5891.33元。房款共计223635元。签约当日原告首付房款93635元，其余房款采用银行按揭贷款方式，贷款期限为10年，贷款金额130000元。根据《商品房预售合同》约定，被告应于2003年6月30日前将该房交付给原告使用。逾期交房超过30日后，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按约定交付了首付款93635元，其余房款130000元办理了按揭贷款手续，而被告未在约定的期间交付房屋。原告赵洪海于2008年诉至本院，要求被告交付房屋，支付2004年2月1日至2008年12月23日的违约金80000元。本院于2009年2月9日以（2008）历民初字第3962号民事判决书判决结案。在判决书经审理本院认定中载明：“2003年7月21日双方签订协议书，约定被告延期交房，双方采用补偿金的方式给予原告补偿。被告自2003年7月1日起至2004年4月3日止，每月补偿原告2278元，补偿10个月，共计22780元。2004年5月10日，双方签订协议书，载明：根据2003年7月21日的协议书补偿10个月，被告共支付14390元补偿金，尚欠8390元。原告要求修改补充协议，按7个月补偿，总计补偿15946元。被告欠付的1556元，5月31日前付清。截止至2004年1月30日，被告仍未能交房，原告要求按原合同第九条标准支付违约金。因被告开发的房屋正在招商引资，交付日期未定，双方商定逾期交房违约金的支付自2004年2月1日起至被告正式交房之日止”。判决书本院认为中载明：“原告要求被告支付自2004年2月1日起逾期交房的违约金的诉讼请求证据充分、理由正当、本院予以支持。但诉争房屋尚未验收，按照有关法律规定，未验收的建筑工程不得交付使用，因此，原告要求交付房屋的诉讼请求本院不能支持。自2004年2月1日起至2008年12月23日（开庭之日）止，按原告已交付房款数的万分之五计算，被告应付违约金数已经超过80000元，原告主张80000元本院予以确认。原告从银行按揭贷款但未按期偿还，被告为此承担了保证责任，但按揭贷款合同与商品房买卖合同是两个不同的法律关系，被告可另行主张权利。”判决结果是：被告支付给原告违约金80000元整，驳回了原告的其他诉讼请求。原、被告对该判决均未提出上诉，该判决已生效。判决生效后，被告并未履行判决内容，原告向本院申请执行，在执行庭的主持下，双方于2011年1月7日达成和解协议，协议内容是：1、济南彩云房地产开发有限公司于本协议签订之日起三日内按房产现状与赵洪海办理房屋交接手续；2、赵洪海自行支付剩余房屋贷款；3、由济南彩云房地产开发公司协调房产所属物业公司免收赵洪海物业管理费五万元整；4、其它损失双方均自行放弃。协议签订后，原、被告于2011年1月10日办理了涉案房屋的交接验收手续。根据被告提交的济南华亭物业服务有限公司出具的分户用水、电计量表证实，原告赵洪海已实际入住使用涉案房屋，而且也将该房屋的银行贷款全部还清。被告亦按该协议约定免收了原告赵洪海物业管理费五万元。（2008）历民初字第3962号判决书中提到的，被告因原告未按期偿还银行借款而承担的担保责任，被告亦未主张。2013年11月8日，原告赵洪海以2011年1月7日的和解协议违反了《建筑法》第六十一条、《合同法》第五十二条、《民法通则》第五十五条的国家法律强制禁止性规定，交付的涉案房屋至今还是烂尾楼无法使用，该协议是在被告采用威胁、欺诈等手段，原告违背真实意思表示的情形下签订的不公平协议，要求确认该和解协议无效并要求被告按照其宣传海报赔偿原告经济损失223635元＼n本院认为，原告赵洪海与被告济南彩云房地产开发有限公司于2011年1月7日达成的和解协议是合法有效的。理由是：1、该协议是基于被告未履行（2008）历民初字第3962号判决书，原告申请执行，在本院执行庭主持下达成的。2、原告赵洪海与被告自2011年1月10日办理了涉案房屋的交接手续并已入住至今，被告亦按协议约定免收了原告物业管理费五万元，证明该协议已全面履行完毕。3、原告赵洪海也按协议约定自行支付了剩余房屋贷款。4、被告按协议约定放弃了向原告主张因原告未按期还贷而承担的担保责任。以上四点均能证实该和解协议是合法有效的，双方当事人均已全面履行。另外，原告要求被告赔偿损失223635元的问题，该和解协议第4条已明确载明：“其它损失双方均自行放弃”。因此，原告再次要求被告赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据。本院不予支持。庭审中，原告并未提交有效证据对该和解协议予以反驳。故原告赵洪海要求确认该和解协议无效的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：＼n驳回原告赵洪海的诉讼请求。＼n案件受理费4600元，由原告赵洪海负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，预交上诉费4600元，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。＼n审判长王宁宁＼n人民陪审员刘丽＼n人民陪审员马俊华＼n二〇一四年二月十日＼n书记员赵丹