江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0891民初4015号
原告：陈爱国，男，汉族，1956年6月10日生，住淮安市清江浦区。
委托诉讼代理人：管旭光，江苏鑫淮律师事务所律师。
被告：淮安飞耀房地产开发有限公司，住所地淮安开发区。
法定代表人：徐建华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：沈治民、刘顺昌（实习），江苏兴宇律师事务所律师。
原告陈爱国与被告淮安飞耀房地产开发有限公司（以下简称飞耀开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行审理。原告陈爱国及委托代理人管旭光，被告委托代理人沈治民、刘顺昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈爱国向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠款73万元及自2016年10月1日至实际履行之日，按月息2%计算的利息约14600元；2、判令被告按月息2%承担原告购房定金损失约115300元；3、被告承担诉讼费。审理中，因被告主张于2016年11月21日向原告支付30万元，原告后变更第1项诉请为43万元。事实和理由：2012年6月3日，原、被告签订大湖城邦认购书。约定原告购买被告开发的142
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1号商铺，面积260.25平方，总价2597259元，认购定金30万元，2012年7月31日前签订《商品房买卖合同》，同时支付首付款。原告在签订认购书当日支付定金30万元，但被告一直未能在2012年7月31日前完成交付房屋及办理相应产权证书。后被告与原告协商要求原告再交购房定金，原告分别于同年11月27日、10月30日支付购房定金70万元，总计100万元。因被告未能如期交房并将该商铺卖给第三人导致合同无法履行，原、被告于2016年9月14日就退还商铺定金100万元及一套别墅和三套商品房违约金达成协议，约定余款73万元在2016年9月底退给原告，否则从次月起按月息2分计算利息。因被告未按约履行义务，一再违约导致合同无法履行，退款协议未对利息损失进行处理，原告提起诉讼，请求依法裁判。
被告飞耀开发公司辩称，1、依双方2012年6月3日签订的认购书约定，被告应于2012年7月31日前支付首付款（含定金）1307295元，但被告只于同年6月3日交购房定金30万元，同年11月27日补交购房定金50万元，同年10月31日补交购房款20万元，合计缴定金80万元，房款20万元。从交款时间和金额上远没达到认购书要求，是原告违约在先。同时，认购书只是约定原告于2012年7月31日前支付首付款1307295元，并签订商品房买卖合同，没有约定被告于2012年7月31日前完成交房并办理产权证书。原告诉称的交房及办证，没有事实及法律依据。2、依认购书约定，原告违约并不再愿意购买房屋，被告本不应退还定金，但原告多次找被告吵闹，被告不得已于2016年9月14日与原告签订退款协议，同意退还定金及房款。因80万元定金本不应退还，也就不应承担利息。同时，该房因原告不再购买，被告于2016年10月26日才将该房屋以240万元卖出，损失197295元，被告将另案向原告追偿损失。3、原告诉称的三套住宅因没有订立正式买卖合同，不存在违约金的计算问题。同时，被告于2016年9月15日退还原告70万元，2016年11月21日退还原告30万元，已全部退还原告定金及房款100万元。不再欠原告任何款项，因此，原告的诉请没有事实及法律依据。请求法院予以驳回原告诉请。
原告围绕诉讼主张向本院提交下列证据：1、2016年9月14日双方签订的退款协议，证明原、被告就商铺100万元定金及其他房屋的退款达成协议，约定73万元于2016年9月30日前退还给原告，否则从次月开始计算利息；2、2012年6月3日双方签订的大湖城邦认购书及三份收据，证明约定的商品房买卖合同签订时间为2012年7月31日前，原告付款方式为银行按揭，原告已向被告支付100万元购房款。
经庭审质证，被告对证据1真实性无异议。协议是在原告一再吵闹下不得已签订，协议约定的退还定金100万元，有80万元是属于购房定金，本不应该退还，因此对该80万元约定的利息没有法律依据，不应计算。协议中三套住宅违约金43万元，因三套住宅没有签订正式买卖合同，也就不应该有43万元的违约金，请求法院不予认可；对证据2真实性无异议。认购书规定，原告应于2012年7月31日前交付首付款含定金1307295元，原告没有按约付款违约在先。依认购书第四条第二款约定，被告不应退还原告购房定金80万元；对收据真实性无异议，证明目的不予认可。原告2012年6月3日缴纳的30万元及同年11月27日缴纳的50万元为购房定金，同年12月31日缴纳的20万元为购房款。
被告围绕诉讼主张向本院提交下列证据：1、退款协议，证明商铺定金100万元从2016年10月1日开始计算利息，违反法律规定。因为该定金本属于不应退还的款项，现在被告从道义上予以退还，不应计算，请求法院不予认可；2、收条两份，证明被告于2016年9月15日退还定金50万元，房款20万元，合计70万元。于2016年11月21日退还定金30万元，合计100万元已全部退还原告的定金即房款，不再欠原告任何款项；3、商品房预售许可证，证明被告取得涉案房屋销售许可；4、情况说明一份，内容为：一套别墅及三套住宅，原告是全款支付，但当时原告自己想炒房，主动不与被告签合同，被告不应支付违约金，商铺是因原告办不了贷款，主动放弃购买，按认购书约定，定金本不应退还，更不应承担利息。
经庭审质证，原告对被告提交的证据1、2真实性无异议。退款协议是双方协商签订，不违反法律规定。被告的付款时间为2016年9月底，否则按月息2分计算利息。2016年11月21日收条，是在原告起诉以后履行的，但不影响原告主张利息；对证据3真实性无异议，许可证是2012年9月27日颁发，而原、被告认购书是2012年6月3日签订，认购书约定2012年7月31日签订商品房买卖合同，原告认为该证据能够证明被告存在欺诈行为；证据4不具有证据的合法性，内容没有任何依据不予认可。
本院对当事人无异议的证据予以确认，结合当事人陈述，确认如下事实：
2012年6月3日，原、被告签订大湖城邦认购书。约定原告购买被告开发的142--
1号商铺，面积260.25平方，总价2597259元；认购定金30万元于签订认购书时付清；付款方式为银行按揭；原告应于2012年7月31日前支付首付款1307295元（含定金）并签订《商品房买卖合同》，同时缴纳维修基金；定金于签订合同时转为购房款；如原告未能于约定期限支付首付款并签订合同，被告有权不退还定金并有权出售商铺。以上认购书签订后，原告于当日向被告支付定金30万元，同年10月31日原告支付购房款20万元，11月27日付款50万元，收款事由为购房定金。期间，原告还曾向被告认购一套别墅和三套住宅，后放弃购买。
2016年9月14日，原、被告签订退款协议，内容为：原告在被告处所订的142--
1号商铺定金100万元及一套别墅和三套住宅违约金43万元，被告共计应支付原告143万元，现原告放弃商铺，被告先支付70万元，余款73万元在9月底前退还给原告，如被告未能按协议退款，则从次月开始支付按月息2分计算的利息。同月15日，被告向原告退还商铺房款70万元，同年11月21日退还商铺款30万元。
另查，被告于2012年9月27日取得涉案142号楼商铺销售许可证。
根据原、被告的诉辩主张，本案主要争议焦点为被告应否承担原告所主张的付款责任。
本院认为，原告就所购涉案的142--
1号商铺以及涉及到认购的一套别墅和三套住宅相关事宜，与被告达成的退款协议，是双方当事人真实意思表示，约定的条款不违反有关法律规定，当事人应当按协议约定行使权利并履行义务。协议约定被告应当向原告支付143万元，其中先支付70万元，余款73万元于2016年9月底前支付。被告已于2016年9月15日向原告支付70万元，同年11月21日支付30万元，对剩余的43万元被告负有给付的义务。关于原告要求被告给付自2016年10月1日至实际履行之日，按月息2分计算的欠款利息约14600元，由于被告对协议约定的剩余73万元，未在约定的期限内支付，对此，被告应当按协议约定承担逾期付款利息。其中2016年10月1日至2016年11月20日共19天，被告依约应承担的利息计算为：73万元×19天×月息2分＝9246.66元；2016年11月21日至欠款实际履行之日的利息，应以43万元为基数，按协议约定月息2分另行计算。
关于原告主张被告按月息2%承担原告购房定金损失约115300元，虽然原告向被告支付了100万元，其中定金为80万元，但原、被告双方就所收取的商铺购房定金、购房款及其他事宜，已经达成一致，双方所订的退款协议中明确约定被告应退还款项的数额、时间并约定了违约条款。双方并未约定被告应承担所收定金按月息2%的计算的利息。因此，原告该项主张，没有事实依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告淮安飞耀房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告陈爱国支付欠款43万元，承担2016年11月20日之前依约应付利息9246.66元，合计439246.66元；2016年11月21日至欠款实际履行之日的利息，以43万元为基数，按协议约定月息2分另行计算；
二、驳回原告陈爱国其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费21878元，减半收取10939元，财产保全费5000元，合计15939元，由被告淮安飞耀房地产开发有限公司负担6744元，原告陈爱国负担9195元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）
审判员 陈建淮
二〇一七年一月五日
书记员 张曦月