江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民撤初字第0003号
撤销申请人赵俊杨。
委托代理人金钧，江苏六典律师事务所律师。
委托代理人陈丽萍。
被申请人刘良风。
委托代理人刘良木。
被申请人宋志林。
被申请人袁雨英。
委托代理人潘静亚，江苏沉浮律师事务所律师。（代理宋志林、袁雨英）
撤销申请人赵俊杨与被申请人刘良木、宋志林、袁雨英案外人撤销生效调解书一案，本院于2013年5月17日立案审查，2013年7月15日决定立案受理。受理后，本院依法组成合议庭对本案进行审理。2013年11月28日、12月9日本院对本案公开开庭进行审理。第一次庭审，撤销申请人赵俊杨及其委托代理人金钧，被申请人刘良风的委托代理人刘良木，被申请人袁雨英及委托代理人潘静亚到庭参加诉讼；第二次庭审，撤销申请人赵俊杨的委托代理人金钧，被申请人刘良风的委托代理人刘良木，被申请人袁雨英及委托代理人潘静亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
撤销申请人赵俊杨诉称：其与宋志林、袁雨英夫妻俩签订房屋买卖协议，由其购买宋志林夫妇所有的座落于昆山市玉山镇美陆佳园（桦园）XX号楼XXX室及XX号车库。其履行了付款义务。2012年8月6日，宋志林夫妇将上述房屋交付给其。此后，被申请人刘良风称他也购买了宋志林夫妇出售给其的房屋，并向法院起诉要求宋志林夫妇对诉争房屋过户。2012年11月22日，刘良风与宋志林夫妇在法院签订了调解协议，确认了诉争的房屋归刘良风，由宋志林夫妇协助办理过户，法院于11月26日出具了民事调解书。其认为：（一）其与宋志林夫妇签约在先，付款在先；（二）宋志林夫妇业已将房屋实际交付给其；（三）刘良风与宋志林夫妇签订合同及向法院起诉时，知晓所购房屋存在权属争议。综上，其与生效调解书中的诉争房屋存在法律上的利害关系，应当作为当事人参与诉讼。由于其未能参与诉讼，致（2012）昆民调初字第0530号民事调解书的调解内容缺乏事实与法律依据，应依法予以撤销。故请求：撤销（2012）昆民调初字第0530号民事调解书；驳回被申请人刘良风原审诉讼请求；判令被申请人宋志林、袁雨英继续对其履行房屋买卖合同，并协助将房屋权属过户至其名下。
被申请人刘良风辩称：其委托弟弟刘良木在昆山选购一套商品住房，刘良木遂经房屋中介公司介绍，为其找到一套拆迁安置房的房源。经其同意后，于2012年10月15日刘良木代其与出售人宋志林、袁雨英夫妇签订了房屋买卖合同，价款34万元。合同签订后，其支付了购房款，中介公司也将宋志林夫妇的房屋钥匙交给刘良木。房屋交付后，刘良木对房屋打扫欲使用时，赵俊杨等人于10月21日换锁占据其所购房屋，与刘良木发生争执，为此，刘良木向公安机关报警。公安机关调查后，建议纠纷双方向法院起诉。事后，其向昆山法院起诉，经调解，其与宋志林夫妇达成协议，法院也出具了民事调解书。2012年12月10日，其持法院调解书，在公安机关、中介公司等人在场下，其让人更换了门锁，居住在其购买的房屋内。其认为，赵俊杨与宋志林夫妇之间的房屋买卖不符合常理，请求驳回赵俊杨的诉讼请求，维持（2012）昆民调初字第0530号民事调解书。
被申请人宋志林、袁雨英辩称：2012年1月，宋志林经他人介绍向赵俊杨借款20万元，约定月息6%，即每月利息1.2万元。赵俊杨在出借借款时要求其夫妻俩以房屋抵押，故签订了房屋买卖合同，实际是为确保还款所做的抵押。因其夫妻俩无力归还借款本息，赵俊杨逼迫宋志林写下数份名为收条，实际为结欠利息的欠条。2012年10月，其夫妻俩与刘良风签订房屋买卖合同，收到全部房款后，将房屋钥匙交付给刘良风。事后，其夫妻俩与刘良风因房屋买卖事宜在法院进行了调解，达成的调解协议是合法、真实的。赵俊杨得知其俩人将房屋出售给刘良风的信息后，逼迫宋志林写了一份“变更证明”，让宋志林将“变更证明”日期写在2012年8月。被申请人与赵俊杨之间实际存在借贷合同关系。其夫妻俩愿意归还赵俊杨的借款，并适当偿付银行利息。请求法院维持（2012）昆民调初字第0530号民事调解书。
经审理查明：昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司（下简称“拆迁公司”）对座落于昆山市陆杨镇唐龙村14组所有人为宋立华的农村房屋实施拆迁。2009年12月2日，拆迁公司与宋立华之子宋志林签订了动迁补偿安置协议书，安置宋志林房屋四套，其中包含美陆佳园XX号楼XXX室一套。2012年8月6日，宋志林与拆迁公司协商，将美陆佳园XX号楼XXX室期房调换为美陆佳园（桦苑）X号楼XXX室（含X号楼XX号车库）现房，房屋建筑面积87.75平方米，车库面积8.66平方米。后，宋立华认为宋志林以被拆迁房屋所有人与拆迁公司签订动迁补偿安置协议不当，遂以自己的名义与拆迁公司重新签订动迁补偿安置协议书，协议内容与宋志林签订的动迁协议相同。
另查明：2012年1月9日，宋志林与赵俊杨签订房屋买卖合同一份，合同约定：宋志林将美陆佳园XX号楼XXX室，面积87.07平方米及XX号楼XX号车库，面积8.71平方米，以人民币40万元价格出售给赵俊杨。赵俊杨于合同签订之时支付房款20万元，余款20万元分15个月付清。交房日期为2013年5月。双方还约定了违约责任等条款。宋志林、袁雨英夫妇及赵俊杨分别在合同上签名。合同签订之日，宋志林在“收到赵俊杨美陆佳园XX号楼XXX室首付款现金20万元”的收据上签名。2012年2月29日、3月17日、4月20日、5月9日，宋志林分四次分别向赵俊杨出具收到购房款12000元的收条。2012年8月4日、8月10日、10月，宋志林向赵俊杨分别出具收到购房款24000元、36000元、12000元的收条。
2012年8月5日，应宋志林要求，拆迁公司对与宋志林签订的动迁补偿安置协议中安置美陆佳园XX号楼XXX室的期房调换为美陆佳园（桦苑）X号楼XXX室现房，宋志林持拆迁公司向昆山临丰房产有限公司开具的《取房凭证》，由昆山临丰房产有限公司与宋志林办理了交付美陆佳园（桦苑）X号楼XXX室及X号楼XX号车库钥匙等交房手续。因宋志林取得该房屋急需出售，委托朋友冯某帮其一起联系出售房屋事宜，并将美陆佳园（桦苑）X号楼XXX室部分钥匙存放在冯某处。赵俊杨得知宋志林领取了美陆佳园（桦苑）X号楼XXX室房屋钥匙的信息后，遂电话联系宋志林，催要该房屋钥匙，宋志林告知赵俊杨钥匙在冯某处，赵俊杨又联系冯某。2012年8月6日，冯某在征得宋志林同意后，将钥匙交给了赵俊杨。
2012年8月10日，由赵俊杨起草“更正证明”，内容：“因赵俊杨急需提房（美陆佳园XX号楼XXX），所以我将（美陆佳园X号楼XXX）抵以前我所卖于赵俊杨（美陆佳园XX号楼XXX），因为提前拿房（美陆佳园X号楼XXX）需取消（美陆佳园XX号楼XXX），所以我将（美陆佳园X号楼XXX）以叁拾玖万元正卖于赵俊杨，以前所以赵俊杨购房凭证仍有效。”宋志林将“更正证明”内容抄写后，在落款处以卖房人名义签名。
又查明：刘良风委托其弟弟刘良木为其在昆山选购一套住宅房。2012年10月14日，昆山市置强房地产经纪有限公司（下简称“置强公司”）张某将美陆佳园X号楼XXX室安置房出售信息告知刘良木，刘良木妻子朱根银看房后，与置强公司签订房屋委托购买协议，并向置强公司支付1000元“购房诚意金”。2012年10月15日，由中介方置强公司组织卖方宋志林与买方刘良风的委托人刘良木签订房屋买卖合同，合同约定：宋志林将美陆佳园（桦苑）X号楼XXX室，建筑面积87.75平方米及48号车库，建筑面积8.66平方米，以人民币34万元出售给刘良风，合同签订时支付定金2万元，10月18日支付32万元（包含定金2万元），余款2万元在过户时支付。合同还对违约责任等条款作了约定。合同由出售方宋志林、袁雨英夫妇签名，购买方由刘良木代刘良风签名，中介方由置强公司盖章及张某签名。合同签订之日，刘良风交购房定金2万元，宋志林收到定金后在收款收据上签名。2012年10月17日、18日，刘良风通过银行汇款的方式，向宋志林银行卡分三笔汇款30万元。宋志林收到房款后也在收款收据上签名。10月18日，张某将宋志林留在置强公司的防盗门钥匙1把及车库钥匙1套交给刘良木，刘良木认为房屋防盗门钥匙应该是整套，不同意接收1把钥匙，张某要求宋志林向刘良木交付整套钥匙，宋志林对张某说，因他将该房屋的钥匙也放在其他中介公司出售，钥匙不全，建议张某将门锁锁芯换掉，遂张某更换锁芯后，将成套钥匙及车库钥匙交给刘良木。当天，刘良木向置强公司出具“收到美陆佳园（桦苑）X号楼XXX室及车库XX号钥匙全套。”收条一份。
再查明：宋志林夫妇向刘良风交付房屋后，刘良木对房屋整修清扫。2012年10月21日晚，刘良木发现赵俊杨等人入驻屋内，且防盗门锁芯被更换，为此引起争执，并报警。10月22日，昆山市公安局城北派出所经询问赵俊杨、刘良木、袁雨英等人，赵俊杨、刘良木均对诉争房屋主张所有权，公安机关告知争议当事人到法院解决。期间，刘良木了解到诉争房屋系宋志林父母宋立华、王长娣（弟）所有的农村房屋拆迁安置房，故找到宋立华、王长娣，将宋志林向刘良风出售诉争房屋情况告诉他们，宋立华、王长娣对宋志林出售给刘良风安置房的行为予以确认，并由宋立华、王长娣、宋志林、袁雨英、刘良风等人签订《协议书》一份，确认2012年10月15日宋志林夫妇与刘良风签订的房屋买卖合同效力。
刘良风以与宋志林、袁雨英房屋买卖合同纠纷为由诉至本院，本院于2012年11月22日对刘良风与宋志林、袁雨英商品房销售合同纠纷诉前进行调解，于11月26日作出（2012）昆民调初字第0530号民事调解书，协议内容为：（一）刘良风与宋志林、袁雨英于2012年10月15日签订的房屋买卖合同继续履行，宋志林、袁雨英取得昆山市玉山镇美陆佳园（桦园）X号楼XXX室及XX号车库的所有权证、土地使用权证后一个月内协助刘良风办理过户手续，过户费用由刘良风负担；（二）宋志林、袁雨英协助刘良风办理过户手续当日，刘良风支付剩余房款20000元；（三）本起纠纷一次性处理完毕，今后各方无涉；（四）各方当事人一致同意本调解协议自各方在调解协议笔录上签名或盖章后即具有法律效力；（五）案件受理费6400元，减半收取3200元，刘良风负担2200元，宋志林、袁雨英负担1000元。刘良风取得调解书后，要求赵俊杨搬离诉争房屋未果，2012年12月10日，刘良木更换了诉争房屋防盗门锁芯，对争议房屋占有使用至今。
最后查明，2013年12月9日庭审中，刘良木向法庭提交2012年10月18日置强公司张某对诉争房屋更换的防盗门锁芯1个及2012年12月10日由其更换的防盗门锁芯1个，赵俊杨当庭用其认为是冯某交付的6把钥匙试开，仅有1把钥匙能打开10月18日张某换下的锁芯。上述实物，本院当庭提存。
认定上述事实的证据有，撤销申请人赵俊杨举证的书证：买卖合同、收据、收条、变更协议，物证：钥匙；被申请人刘良风举证的书证：买卖合同、收款收据、协议书、汇款凭证，物证：锁芯2个及钥匙；被申请人宋志林、袁雨英举证的书证：村镇房屋所有权证、集体土地使用权证、动迁补偿安置协议书、银行借记卡账户明细对账单；本院依职权取得的书证：取房凭证、借条，证人张某、冯某证言；当事人陈述及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。
本院认为：宋志林、袁雨英出售给赵俊杨的美陆佳园（桦苑）X号楼XXX室及车库（原由美陆佳园XX号楼XXX室的期房调换），该房屋系被拆迁人宋立华夫妇所有的动迁安置房。虽然动迁补偿安置协议由宋志林与拆迁公司签订，但宋立华得知宋志林出售安置房后，即以自己名义与拆迁公司重新签订动迁补偿安置协议，更正了被拆迁人的身份。宋志林出售的诉争房屋的所有权应属宋立华夫妇。宋志林在没有产权人授权的情况下，无权对诉争房屋作出处分，故宋志林与赵俊杨签订的房屋买卖合同，在没有得到宋立华夫妇授权或追认的前提下，合同不能得到有效履行。本案审理中，赵俊杨既未充分举证证明其与宋志林、袁雨英签订房屋买卖合同时，宋志林、袁雨英对诉争房屋有所有权，也未举证证明其购买的诉争房屋得到所有人宋立华夫妇的事后追认。因此，赵俊杨请求宋志林、袁雨英继续履行与其订立的房屋买卖合同，并协助其将诉争房屋权属过户至其名下的诉讼请求，没有事实、法律依据，本院不予支持。本院于2012年11月26日作出的（2012）昆民调初字第0530号民事调解书，调解协议内容不违反法律规定，系当事人真实意思表示，且未损害赵俊杨的合法权益，依法应予维持。赵俊杨以该生效调解书侵害其民事权益申请撤销的诉讼请求，本院不予支持。刘良木及宋志林、袁雨英请求维持生效民事调解书的相关辩解意见，与事实、法律规定相符，本院予以采纳。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定，判决如下：
驳回撤销申请人赵俊杨要求撤销本院（2011）昆民调初字第0530号民事调解书及判令被申请人宋志林、袁雨英继续履行与其订立的房屋买卖合同，并协助其将美陆佳园（桦苑）X号楼XXX室和XX号车库的房屋权属过户至其名下的诉讼请求。
案件受理费6400元，由撤销申请人赵俊杨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。
审 判 长 李作龙
代理审判员 吕 彬
人民陪审员 王敏华
二〇一四年一月十四日
书 记 员 徐新娟