海南省海口市美兰区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）琼0108民初639号
原告：梁建民，男，1953年3月13日出生，汉族，公民身份号码，住海口市。
委托诉讼代理人：韦桂庆，海南川海律师事务所律师。
被告：海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司。住所地：海口市海甸三西路**号。统一社会信用代码：×××。
法定代表人：买春雨，总经理。
委托诉讼代理人：吴华，海南海地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林青娇，海南海地律师事务所律师。
原告梁建民与被告海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韦桂庆、被告委托诉讼代理人吴华、林青娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁建民诉称，2011年12月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于海口市海甸五东路北侧盛仕公馆417房，房屋建筑面积61.4平方米，总价款509620元。合同第十五条约定，被告应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在30日内向土地登记机关申请办理土地使用权证。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告于2011年12月20日将房屋交付给原告入住至今，但被告未在约定办证期限即2013年12月20日前将房屋所有权证办理至原告名下，直至2015年12月2日才办理完毕，且相应土地使用权证至今未办理，构成违约，应承担违约责任。特请求：1、判令被告向原告支付自2013年12月30日起至2015年12月2日止的逾期办理房屋所有权证违约金36284元；2、判令被告向原告支付自2016年1月2日起至2017年1月16日止的逾期办理土地使用权证违约金19365元，并继续支付原告自2017年1月17日起至该土地使用权证办至原告名下之日止按已付购房款的万分之一计算的逾期办理土地使用权证违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司辩称，一、被告与原告签订的《海口市商品房买卖合同》第八条第一款关于具备交房条件的约定，违反相关法律、法规的规定。商品房交易与普通的商品交易不同，涉及人身安全、公共利益和个人不动产权益保护等重大问题，因此，国家法律、法规对城市房地产开发及商品房交易涉及的重大事项作了强制性规定。《城市房地产管理法》第二十七条规定：”房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”国务院颁发的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：”房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用......房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收。”《规划法》第四十五条规定：”县级以上人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”《建筑法》第六十一条规定：”交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程质量保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”我国对商品房的管理，实行竣工验收备案制度，即项目建成后，必须完成整个项目建设工程规划核实以及建筑工程竣工等综合性验收，并报政府管理部门备案。上述法规的条款均属强制性规定，所有的法条均明确无误地表明工程质量验收并非城市房地产开发项目的建设工程竣工验收的唯一内容，竣工验收还须包含国家其他强制规定的验收内容，如规划、消防等。合同约定的交付条件为商品房建安工程验收合格，仅为建筑施工质量单项验收，显然违反了上述法律、法规的强制性规定。二、《海口市商品房买卖合同》第八条第一款关于具备交房条件的约定，属于无效合同条款。根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《海口市商品房买卖合同》第八条第一款约定交房条件为商品房建安单位工程单项验收合格，而不是整个项目综合性验收（包含规划、消防、环境保护验收等）合格，可能危及社会公共安全，违反房地产法律、法规的强制性规定，依法应认定为无效合同条款。三、原告主张被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金的依据不成立。如前所述，双方订立的合同第八条关于交房条件的约定违法无效，房地产开发项目竣工验收是房屋交付使用的必经环节，房地产开发项目建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的法定条件。”盛仕公馆”项目经规划、消防、环保等多项验收后，最后项目建筑工程竣工验收，于2015年1月28日在政府部门办理备案登记，即”盛仕公馆”的房屋于2015年1月28日后才具备交付使用的有效条件。双方于2014年之前实际交付的房屋，是未经验收合格的房屋，不具备商品房交付使用的法定条件，不产生法律上的交付效果。法定交房时间在2015年1月28日后，原告等购房户分别于2015年8月至2016年1月期间取得房屋所有权证，距法定交房时间未超过730日，符合《海口市商品房买卖合同》第十五条第一款的约定，被告不存在为原告办理房屋所有权证逾期的情形，原告依据无效的合同条款主张被告承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，依法不应予以支持。事实上，”盛仕公馆”项目验收耗时长，是原告的过错造成。由于双方不知晓法律规定，约定提前交付房屋，”盛仕公馆”项目的套房均为跃层设计，包括原告在内的全部购房户收房后，为了增加面积，无视被告的阻拦，擅自加建楼板，增加房间，造成项目建筑工程规划验收无法按时通过。另外，被告办理房屋所有权证是否延迟并未影响原告对房屋的实际居住使用，并未造成原告的经济损失。相反，因比法律规定的时间提前交付房屋，原告获得了提起使用房屋的实惠。在这种情况下，被告不承担向原告支付违约金的责任合情合理。四、原告诉请被告支付延期办理土地使用权证违约金没有事实和法律依据。首先，《海口市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中第四款约定”如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金......”。该条款的内容为，无论是办理房屋所有权证还是土地使用权证逾期，或者两证均逾期，都只是每日按已付房价款的万分之一支付违约金。本案中原告的第一项诉讼请求为每日按已付房价款的万分之一支付逾期办理房屋所有权证的违约金，第二项诉讼请求为每日按已付房价款的万分之一支付逾期办理土地使用权证的违约金，第二项诉讼请求属于重复主张，依法不应予以支持。其次，《海口市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中第一款约定：”......在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在30日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”上述约定仅约定30日内向有关部门申请，并未约定何时取得土地使用权证。政府部门办理土地权属登记程序往往超过30日，原告以30日内应取得土地使用权证为由，主张被告支付违约金，不仅与合同的约定不符，也不符合实际情况。综上所述，被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回。
经审理查明，2011年12月13日，被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签订了《海口市商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于海口市海甸五东路北侧盛仕公馆417房，房屋建筑面积61.4平方米，按建筑面积计价，每平方米8300元，总金额509620元；出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建安单位工程验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在30日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款509620元。被告于2011年12月20日将涉案房屋的钥匙交付给原告。2015年12月2日，涉案的房屋所有权登记至原告名下（房屋产权证号：海房字第XX**号）。
另查，双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条关于房屋交付期限的规定中，除了双方选择的交付条件外，可选择的条件还包括其他两种：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记。2014年12月22日，海口市规划局做出一份《建设工程规划核实意见书》，对涉案工程的规划核实意见为”经核实，本建设工程符合规划审批要求”。2015年1月28日，海口市住房和城乡建设局就涉案工程做出一份《建筑工程竣工验收备案证》，意见为”根据国务院《建设工程质量管理条例》和建设部有关备案管理规定，本工程已于2015年1月28日竣工验收备案”。
2017年5月15日，本院工作人员前往海口市国土资源局调查关于土地分割登记的办理手续等问题。该局工作人员及相关负责人介绍，自2016年7月25日起，海口市辖区范围内的不动产实施统一登记。为了做好不动产登记统一发证衔接工作，2016年7月25日之前一个月暂停受理房产、土地登记业务。自2016年7月25日起，对于房地分开登记期间已取得房屋所有权证的权利人，可持房屋产权证、购房合同及相关材料向不动产登记部门申请办理土地分割登记，权利人申请办理土地分割登记不需要开发建设单位的配合。
本院所确认的上述事实，有《海口市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、回执、房屋所有权证、《建设工程规划核实意见书》、《建筑工程竣工验收备案证》、调查追记以及当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，一、关于原、被告双方于2011年12月20日办理的交付房屋钥匙的手续是否产生法律上的交付效果，是否应当起算办证期间的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”海南省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中第一、”关于逾期办证违约纠纷”项下第6条规定：”对房屋的交付使用，当事人有约定的，从约定；没有约定的，开发商将房屋实际交付买房人占有或将房屋钥匙交给买房人的均视为已实际交付使用。”原告与被告在合同中明确约定”出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建安单位工程验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在30日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”被告于2011年12月20日将原告购买的商品房交付给原告，根据上述司法解释的规定及参照海南省高级人民法院的上述指导意见，该行为属有效的民事法律行为，对双方均具有法律约束力。
二、关于逾期办理房屋权属证书及土地使用权证的违约金的计付问题。合同约定：”如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，该约定是双方当事人在平等自愿基础上的真实意思表示，对双方均有法律约束力，原告请求被告按约定支付逾期办理房屋权属证书及土地使用权证的违约金，符合上述约定，依法应予支持。被告应当按原告已付房价款509620元的每日万分之一即每日50.96元计付违约金。根据双方合同的约定，被告应自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，即应在2013年12月20日前办妥，而被告迟至2015年12月2日才将涉案房屋产权证书办理至原告名下，故违约金应计付至2015年12月2日止。被告逾期将涉案房屋产权证书办理至原告名下天数为712天，违约金应为36284元。原告在取得房屋权属证书后，被告应当在30日内向土地登记机关申请为原告办理土地使用权证，即在2016年1月1日前向土地登记机关提出土地分割登记申请。结合本院前往海口市国土资源局调查的情况，自2016年7月25日起，海口市辖区范围内的不动产实施统一登记，原告可持房屋产权证、购房合同及相关材料向不动产登记部门申请办理土地分割登记，无需被告协助。而2016年7月25日前，被告仍负有协助原告办理涉案房产的土地使用权证的义务，但被告未予协助，由于2016年7月25日之前一个月不动产登记部门暂停受理房产、土地登记业务，故该期间应从被告所负义务期间中予以免除。被告应承担办理涉案房产的土地使用权证义务至2016年6月24日止。被告逾期办理土地使用权证175天，应付违约金为8918元，原告诉请被告支付逾期办理土地使用权证违约金19365元，超出部分，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上述所，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁建民偿付逾期办理房屋所有权证违约金36284元。
二、被告海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁建民偿付逾期办理土地使用权证违约金8918元。
三、驳回原告梁建民其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1191元，由原告梁建民负担224元，被告海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司负担967元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判长黄亮
审判员林道勇
审判员李佳
书记员赵曼君
速录员陈晓东
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