天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0115民初2268号
原告:杨峰,男,1980年8月30日生,汉族,农民,住天津市武清区。
委托诉讼代理人:高翔,北京市瑞德律师事务所律师。
被告:天津国泰融丰房地产开发有限公司,住所地:天津市宝坻区方家庄镇政府东侧。
法定代表人:任亚民,该公司经理。
委托诉讼代理人:申国芬、李杰,北京市大洋律师事务所律师。
原告杨峰与被告天津国泰融丰房地产开发有限公司(以下简称国泰融丰公司)排除妨害纠纷一案,本院于2016年3月3日立案受理后,因本案必须以另一案的审理结果为依据,而另一案尚未审结,故本案程序裁定中止,待中止事由消除后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求,1.判令被告停止妨害原告的正常经营的行为;2.判令被告赔偿原告的经营损失24000元;3、诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告于2013年3月9日与吕宝印签订了位于宝坻××环城东路东侧房屋的房屋租赁合同,时间自2013年3月9日至2018年3月8日,租金为14万一年,每年递增10%。原告依照合同的约定支付了相应的房租,办理了相关经营的合法手续,并花费了70万的房屋装修费用于经营。但被告向原告主张其自2011年12月1日取得了房屋的所有权,并以所有人的名义通知原告停业并交回房屋。但原告签订合同时,被告并未说明,原告向吕宝印支付了三年的租金。被告一直同意吕宝印收取房租,但2016年2月29日被告恶意未经合法手段将原告用电掐断,导致原告损失,故诉至人民法院。
被告辩称,原告与第三人签订的租赁合同已经被生效判决书认定为无效,故原告主张排除妨害,无事实与法律依据,应予驳回。
本院经审理认定事实如下:2011年7月29日,本院根据已经发生法律效力的(2009)宝民初字第1298号民事调解书,委托拍卖公司对被执行人吕宝印、吕玉贵所有的房地产及附属物进行拍卖。2011年8月16日的《拍卖成交确认书》载明,买受人国泰融丰公司在拍卖会上以50999862元的应价竞得以下标的:1、拍卖标的物:天津市宝坻区环城路东侧的房地产,建筑物为混合结构,参考总建筑面积4989.94平方米,设计用途为商业、商住。土地用途为商业,使用权类型为出让,土地使用权面积4020.6平方米。2、拍卖标的物:天津市宝坻××环城东路东侧的房地产,建筑物为混合结构,参考总建筑面积3371.02平方米,设计用途为非居住。土地用途为商业,使用权类型为出让,土地使用权面积3292.5平方米。3、附属房屋、构筑物及变压器、锅炉。
2011年12月19日,本院作出(2009)宝执字第935-2号执行裁定书,裁定:一、被拍卖的坐落于宝坻××环城东路东侧的房地产及其附属房屋、构筑物及变压器、锅炉等的所有权及相应的其他权利归买受人天津国泰融丰房地产开发有限公司所有。被拍卖的变压器、锅炉等动产所有权自交付时起转移给买受人天津国泰融丰房地产开发有限公司;被拍卖的坐落于宝坻××环城东路东侧的房地产[房权证:津房字第××号、房权证:宝坻字第××号、坻民国用(2007)第076号、坻民国用(2006更1)第016号]及附属房屋、构筑物的财产权自本裁定书送达买受人天津国泰融丰房地产开发有限公司时起转移。二、买受人天津国泰融丰房地产开发有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2013年11月8日,第三人国泰融丰公司根据拍卖成交确认书和本院执行裁定书,进行了产权登记并取得了《天津市房地产权证》,证号分别为房地证津字第124021310451号和第124021310450号。
2013年3月9日,被告吕宝印和天津市宝石饲料有限公司(以下简称宝石饲料公司)为甲方,与乙方原告杨峰签订《房屋租赁合同》,约定:乙方承租房屋用途会馆,租房期限起于2013年3月9日,止于2018年3月8日,总年限5年;底商房屋1~4层,租金标准140000元,从租房第二年开始,房屋租金每年递增10%按总租金计算。2013年2月6日,被告吕宝印���原告杨峰出具收据,内容“房租2013.3.9日至2014.3.8日一年140000元”;2014年4月17日,被告吕宝印和宝石饲料公司共同为原告(香泉会馆)出具收据,内容“房租费半年14.3.9-14.9.9日77000元”;2014年9月9日,被告吕宝印和宝石饲料公司共同为原告杨峰出具收据,内容“房租款77000元,2014年至2015年3月6日”;2015年3月10日,被告吕宝印之女经手为原告出具收据“今收到御龙湾养生会馆房租169400元(壹拾陆万玖仟肆佰元整)”。
2013年12月5日,本院向尚在租用涉案房屋的各租户送达了通知,其中原告杨峰签收的(2009)宝执字第935-1号通知载明,杨峰(字号:御龙湾足疗):本院在执行申请人天津农商银行宝平支行与被执行人吕宝印、吕玉贵金融借款纠纷一案中,依法对登记在吕宝印、吕玉贵名下环城东路东侧房地产及附属房屋、构筑物进行了拍卖,买受人天津国泰融丰房地产开发有限公司竞得,并于2013年11月8日过户到自己名下。现通知你以下事项:一、自收到本通知五日内,将你与吕宝印或吕玉贵订立的《房屋租赁合同》原件及复印件一份、最后一次交纳租金的票据原件和复印件一份交到本院执行一庭A113室(涉及转租的将原租赁合同和转租合同一并提交)。二、依合同仍在使用或今后仍需使用上述房产的,请在收到本通知书十日内与现房屋所有人天津国泰融丰房地产开发有限公司联系,办理相关交接手续(附办公地址、联系人及联系电话)。三、无正当理由拒不按本通知按期履行交接手续的,本院将依法强制执行。原告签收通知后未与第三人办理相关手续。
2016年3月3日,本院立案受理了原告杨峰与被告吕宝印、天津市宝石饲料有限公司及第三人天津国泰融丰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案,杨峰向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》��效;2、被告退还原告租金483400元;3、被告及第三人连带赔偿原告装修款100万元(依法院评估为准)。国泰融丰公司向本院提出诉讼请求:1、确认原告与被告就环城东路东侧1~4层房屋签订的《房屋租赁合同》无效;2、判令原告杨峰立即停止侵权行为,退出非法占用第三人所有的涉案房屋;3、判令原告杨峰与被告吕宝印连带赔偿自2013年3月9日起至原告实际退出房屋之日止给第三人造成的租金损失(暂计算至2016年3月8日为463400元)。2016年8月24日,本院做出(2016)津0115民初2269号民事判决书,认定:“1、涉诉房屋租赁合同的效力问题。原告及第三人均要求确认涉诉合同无效,被告坚持合同有效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》[法释(2004)16号]第二十九条第二款规定,不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后,该不动产、特定动产的所有权、���他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。《物权法》第二十八条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三人通过拍卖取得涉诉房屋,本院于2011年12月19日裁定涉诉房屋所有权转移给第三人,即日起第三人已享有涉诉房屋的合法所有权,被告已无处分权。《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”就本案而言,原告与被告签订合同时对涉诉房屋的所有权是否发生了转移有可能不知,但被告对其房屋被拍卖的事实明知,在转移所有权裁定送达后,其仍与原告签订房屋租赁合同,将房屋出租并收取租金。被告出租房屋在事后未得到第三人的追��,被告的行为存在恶意,损害了第三人的利益,其对第三人诉讼主张的答辩理由不能成立,本院不予采信,该房屋租赁合同无效。2、原告要求退还租金及赔偿损失应否支持问题。《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”原告与被告签订合同时对房屋已被拍卖的事实是否知晓暂且不论,其在2013年12月5日收到法院通知后,无视通知内容,仍继续向被告交纳租金,其行为不具善意性。本案中原告将国泰融丰公司列为第三人,国泰融丰公司又以有独立请求权第三人身份申请参加诉讼,提出独立的诉讼请求,原告的诉讼请求与第三人的请求虽相关联,但法律关系不同。原、被告就第三人诉讼请求而言,具有排外的利益一致性,基于租赁事实的客观存在,双方对某些问题所作陈述的可信度难以判断。现原告仍然占有涉诉房屋进行经营,目前并没有产生损失,其要求被告返还租金及要求被告与第三人承担赔偿责任的前提是不再占有房屋并有实际损失发生。原告要求被告返还租金的事实如果成立,需要审查是单方过错还是双方过错,鉴于案件存在有独立请求权的第三人参加诉讼,第三人的诉请应成为案件的主要裁判点。第三人具有独立的请求权,与原告之请求除确认合同无效之外不属同一法律关系,应有先后审理顺序,如第三人的请求得以支持,才能导致原告产生损失,一并审理不利于保护原告的合法权益。因此,对原、被告之间的纠纷不宜继续在本案中予以解决,原告如坚持要求被告退还租金可自行协商或另行起诉。第三人在原、被告签订租赁合同过程中无过错,原告要求第三人承担赔偿责任无���实和法律依据。3、第三人要求原告腾房问题。《物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”涉诉合同为无效合同,原告依据合同取得的对房屋的占有、使用,没有合法依据,属于无权占有和使用。第三人是涉诉房屋的所有权人,要求原告将房屋腾出返还给第三人,本院予以支持,原告应履行返还义务。4、原告及被告吕宝印应否赔偿第三人租金损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的,人民法院一般应予支持。”涉诉合同无效,但原告已经实际占有、使用,并取得了收益,给第三人造成了损失。被告宝石饲料公司虽在合同上加盖公章,但其此前不是房屋的所有人,现第三人要求原告杨峰与被���吕宝印参照其双方之间签订的房屋租赁合同约定租金标准赔偿房屋被原告占用期间的租金损失,应予支持。”。判决:“一、确认原告杨峰与被告吕宝印和天津市宝石饲料有限公司2013年3月9日签订的《房屋租赁合同》无效;二、原告杨峰于本判决生效后一个月内将其占有使用的涉诉房屋腾出返还第三人天津国泰融丰房地产开发有限公司;三、原告杨峰于本判决生效后一个月内按每年140000元标准,赔偿第三人天津国泰融丰房地产开发有限公司自2013年3月9日至返还房屋止的房屋占用使用费(计算至2016年3月8日为420000元),被告吕宝印承担连带责任;四、驳回原告杨峰的其它诉讼请求。”。后原告杨峰不服,上诉至天津市第一中级人民法院,天津市第一中级人民法院于2016年11月18日做出(2016)津01民终6644号民事判决书,判决:驳回上诉,维持原判。
庭审中,原告自述2016年2月2日,被告恶意断电,致使原告无法正常经营,后将足疗店搬至宝坻区红蜡烛餐厅楼上继续经营。
本院认为,排除妨害是指妨害他人行驶民事权利或者享有民事权益的,被侵权人有权请求侵权人排除妨害。本案中,原告主张被告采用非法手段妨害其正常经营,则原告首先须证明其在涉诉房屋内进行经营具有合法的民事权利与民事权益,但根据业已查明的事实可知,原告所经营足疗店的涉诉房屋租赁合同已经被生效法律文书认定为无效合同,而涉诉房屋系被告通过拍卖取得,并自2011年12月19日本院(2009)宝执字第935-2号执行裁定书裁定将涉诉房屋所有权转移给被告的即日起,被告便已享有涉诉房屋的合法所有权,本院的生效判决亦已判令原告杨峰将其占有使用的涉诉房屋腾出返还被告,故此被告对于涉诉房屋具有占有、使用、收益与处分之权,而原告依据合同取得的对房屋的占有、使用,没有合���依据,属于无权占有和使用,其诉请排除妨害,无合法权益的请求权基础,故对原告的请求,应予驳回。
原告虽主张在2016年1月份曾主动向被告要求交纳租金而遭到拒绝,但根据原告的举证情况,并不能证明双方就如何使用涉诉房屋达成一致意见,并且本院于2013年12月5日便已经向尚在租用涉案房屋的各租户送达了通知,而原告签收通知后未与被告办理相关手续,无视通知内容,仍继续向吕宝印、天津市宝石饲料有限公司交纳租金,占用涉诉房屋进行经营,可见,原、被告双方显然不具备达成租赁的缔约意思表示,故本院对原告的该项主张,不予采信。对于原告要求调取派出所出警记录、录像以证明其主张的请求,因申请调查收集的证据对待证事实无意义、无调查收集必要,故本院不予准许。
综上,原告的诉讼请求,应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四��第一款之规定,判决如下:
驳回原告杨峰的诉讼请求。
案件受理费400元,已减半收取200元;由原告杨峰负担,此款原告已交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。(上诉应向天津市第一中级人民法院交纳上诉案件受理费,如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费或在上述期限内交纳后未将票据提交本院的,按不上诉处理。)
审判员 裴悦杰
二〇一六年十二月十九日
书记员 纪瑶瑶
附相关法律条款:
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。