天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)津0116民初46796号
原告段亚辉,男,1982年7月12日出生,汉族,住。
委托代理人苏磊,男,1983年10月8日出生,汉族,业委会成员,户籍地,现住天津中新生态城起步区,特别授权。
被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司,住所地天津市滨海新区。
法定代表人KOKPOHJUNE,职务:董事长。
委托代理人鲁彦辉,该公司职员。
原告段亚辉诉被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司(以下简称“阿亚拉公司”)商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年7月6日立案受理后,由审判员郭长稳适用简易程序独任审理此案。原告段亚辉的委托代理人苏磊,被告阿亚拉公司的委托代理人鲁彦辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告段亚辉诉称,被告阿亚拉公司在销售其开发的中新天津生态城起步区雅境园楼盘时对客户提供宣传画册,被告分发的宣传画册中明确载明购房者户户赠送多功能地下室。房玉珍因被告附赠地下车位遂与被告签订了《天津市商品房买卖合同》,购买了被告开发建设的雅境园房屋,并与被告就地下室事宜签订了确认函。其后被告向房玉珍交付上述房屋后,但始终未向原告交付双方确认的地下室,房玉珍多次向被告催要地下室但被告始终推诿,至今未有任何结果。2015年7月20日房玉珍与原告签订房屋买卖合同,将涉案房屋转卖给原告并且明确约定将地下储藏室以及车位的相关权利义务一并转让给原告。因部分业主就地下室问题提起诉讼,天津市滨海新区法院和天津市第二中级人民法院对类似案件已作出判决,现原被告双方就地下室赔偿事宜未协商一致,请求依法判令:1、判令被告赔偿原告因不能取得地下储藏室(地下室)的经济损失27500元;2、诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张,向本院提交了以下证据:
1.宣传资料,拟证实被告在销售房屋过程中刻意宣传赠送地下室以及地下室所对应的现金价值;
2.《天津市商品房买卖合同》以及补充合同,拟证实房玉珍与被告双方对地下室的使用在合同中进行了明确约定;
3.确认函,拟证实签订房屋买卖合同当日房玉珍、被告双方对地下室如何分配以及使用进行了明确约定;
4.生效法律文书,拟证实原告主张地下室赔偿数额的依据。
5.房屋买卖合同,拟证实房玉珍已将涉案房屋转卖给原告并且将相应权利全部转让给原告;
6.声明,证明房玉珍放弃向天津生态城阿亚拉置地开发有限公司索要地下储藏室的条款,也没有义务赔偿关于地下储藏间的权利,并将此权利转让给原告段亚辉。
被告阿亚拉公司辩称,对与房玉珍签订房屋买卖合同中没有赠送地下储藏室的条款,也没有义务赔偿关于地下储藏间的费用。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费全部由原告担负。被告为支持其抗辩,向本院提交了以下证据:
生态城万通新新园地下室租赁合同及天津生态城新新园交房标准、地下储藏室管理规定,证明和雅镜园相邻的其他楼盘地下室对外销售价格为每平米3000元,而汉沽法院对雅镜园地下储藏室判决标准为5000元每平米,明显高于市场价格。
经庭审质证,被告对原告提交的证据一上诉说省六万元属要约邀请,不具有法律效力。对证据二买卖合同无异议,对补充合同的16条第2项是引用的成文的条款,不是针对我项目规定的条款,也没有说明赠送地下储藏室。对证据三是房玉珍向被告出具的,并非双方的合议对我公司没有约束力。对证据四被告认为其他生效的判决不能作为法律依据。无异议。对证据五被告未发表意见。对证据六被告无异议。原告对被告提供的证据认为与本案无关联性。本院对双方所提交的证据发表如下质证意见:原告提交的证据1—6符合法律规定,本院予以采信;被告提交的证据与本案不具有关联性,本院不予采信。
经审理查明,房玉珍与被告于2012年11月7日签订了《天津市商品房买卖合同》(合同编号:2012-0065705),合同约定房玉珍购买被告开发建设的坐落于天津滨海新区中新天津生态城起步区雅境园3-1004室房屋一套,建筑面积为140.38平方米,房屋价款为1193230元。其中,该商品房买卖合同附件六补充合同第十三条约定:被告为全体业主提供服务或自行经营需要在本项目地块建造的包括……(地下)停车库(位)、库房和其他配套建筑设备设施,无论被告是否办理上述设施的产权登记,被告均保留上述设施的所有权(使用权)、土地使用权、管理和收益的权利,上述设施不属于原告方共同享有产权的共有、共用部分的建设设施,一方如欲购买或使用该类设施的,应与被告另行签订协议;补充合同第十六条第2项约定:原告购买商品房后对外出租的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准,并且厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住;补充合同第十七条约定:该商品房的交付标准和条件以买卖合同约定为准,买卖合同未作约定的,以该商品房交付时现状为准。被告方的广告、宣传材料、任何口头介绍、解释(包含但不限于照片、录像、录音)等,不构成买卖合同的组成部分,原告不得以样板房或以上宣传材料内容为由追究被告责任。
另查,房玉珍与被告双方于2014年6月21日又另行签署地下室确认函一份(致被告以及天津生态城生恒生态物业服务有限公司),原告确认和承诺以下内容:原告同意由天津生态城生恒生态物业服务有限公司代表雅境项目业主就雅境项目地下一层贮藏室的使用统一管理权,并就地下储藏室的使用服从该物业公司的分配管理;对地下一层储藏室分配管理办法具体如下,按照业主购买雅境项目商品房面积比例确定地下一层储藏室的分配管理面积或按照抽签随机确定;按照上述分配方法分配本人使用管理的地下储藏室,原告确认该储藏室无法办理产权登记的现状,并同意只取得该储藏室的使用权。该确认函除原告本人签字确认外,还盖有天津生态城阿亚拉置地开发有限公司雅境园公章,被告对此公章的解释为类似于收发文件报纸的签收章。
另查,2015年7月20日房玉珍与原告签订了《房屋买卖合同》,约定房玉珍将涉案房屋作价1170000元(此房款包含一个地下室和一个车位)卖给原告,2015年7月20日房玉珍与原告签订正式《天津市房产买卖协议》,同时双方明确约定房玉珍将被告附赠的地下室、地下停车位的使用权随同楼房所有权一并转让给原告,由原告直接向被告主张权利,如被告不履行给付地下室及地下停车位于原告的义务,房玉珍有义务配合原告主张权利。合同签订后,原告与房玉珍均按照合同约定履行了各自的权利义务,原告现已取得涉案房屋所有权。庭审中被告表示同意房玉珍将地下室等权利转让给原告。
再查,原告所主张的地下一层储藏室在被告规划设计建筑图纸中标注为设备层,并非储藏室之设计规划。原告提交的被告销售涉案房屋时所发放的宣传画册,载明“户户均赠地下室”、“赠送地下空间≈省6万元”等广告词语。涉案楼盘交付后,因业主发现涉案楼盘并不存在所谓的地下储藏室后,涉案楼盘雅境园业主委员会及部分业主代表就地下储藏室事宜与被告进行对话协商,被告于2015年7月24日出具了以下解决方案:1.按照全体业主725户分配地下储藏室,按照不同户型(房屋建筑面积的大小)分得1.5平方米、2平方米、3平方米三种面积;2.货币补偿:按照全部签订确认函的441户进行补偿,根据户型(房屋建筑面积)大小,分别为3平方米、3.5平方米、4平方米三种,补偿金额分别为9000元、10500元、12000元。原、被告就具体补偿赔偿方案未协商一致,遂成诉。
以上事实有当事人提交的证据以及双方庭审陈述在案予以佐证,本院予以确认。
本院认为,原、被告之间签订的商品房买卖合同及其补充合同均系双方真实意思表示,且内容不违反法律规定,应为合法有效,双方应当按照合同约定履行义务。庭审中,被告阿亚拉公司主张原告提供的宣传册并非该公司出具,经查上述宣传产品均针对雅境园项目,对该项目的各方面优势均做出了具体详细的说明,被告阿亚拉公司也未能提交证据证实其主张,故本院对该项抗辩不予支持;本院认为被告提交的证据与本案不具有关联性。结合庭审调查的事实以及双方发表的辩论意见,原、被告双方主要存在以下三个争议焦点:1.被告在涉案房屋销售时所发放的宣传资料应视为要约邀请还是要约;2.确认函是否为原、被告双方合意所成,是否对被告具有约束力;3.原告主张的经济赔偿是否具有事实和法律依据。
本院评判如下:1.被告在涉案房屋销售时所发放的宣传资料应视为要约邀请还是要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”。据此可以看出,被告在涉案房屋销售时所发放的宣传资料中并未明确约定地下储藏室的位置、面积以及使用期限等具体内容,可见原告所主张的地下储藏室在宣传资料中的记载非具体确定,且原、被告签订的商品房买卖合同中已明确约定“被告方的广告、宣传材料、任何口头介绍、解释(包含但不限于照片、录像、录音)等,不构成买卖合同的组成部分,原告不得以样板房或以上宣传材料内容为由追究被告责任”,故被告所发放的宣传资料应视为要约邀请,原告不得依据宣传资料向被告主张给付地下储藏室之义务。
2.确认函是否为原、被告双方合意所成,是否对被告具有约束力。首先对于确认函的表现形式而言,该确认函系格式固定填充式的可重复利用的函件,鉴于涉案楼盘大部分业主确认函的签订时间为签订商品房买卖合同的当日,应认定为该确认函系被告提供给原告用于约定储藏室之空白合同条款;其次,该确认函对于储藏室的性质、分配管理办法以及处于涉案楼盘的总体位置(地下一层)均进行了明确约定,根据签订确认函的情形以及双方当事人签约知情权,原告有理由相信确认函加盖的天津生态城阿亚拉置地开发有限公司雅境园公章代表被告公司,故被告以确认函上加盖非被告合同专用章为由否认双方就储藏室未达成合意的主张本院不予支持,确认函的内容对原、被告均具有约束力。
3.原告主张的经济赔偿是否具有事实和法律依据。在此需要强调的是被告庭审过程中更换了“地下储藏室”的概念,通过庭审调查原、被告签订确认函中所约定的是地下一层的储藏室,并非涉案楼盘规划设计中的地下一层设备间,根据双方获取涉案楼盘规划设计信息的能力,原告无法获悉被告所承诺的“地下一层储藏室”即为涉案楼盘规划设计中的设备间,原告主张的地下储藏室为被告向原告所承诺的地下储藏室,而并非是被告庭审中所谓的地下一层设备间,故原告依照双方签订的确认函向被告主张地下储藏室并未侵害涉案楼盘的全体业主利益;同时,涉案楼盘地下一层在该项目审批规划中明确为设备间,地下一层设备间的性质定位以及使用条件因不具备相关审批手续无法满足储藏室的分配而致原、被告所签订的确认函无法履行,原告主张被告交付储藏室之诉求已实际履行不能,故本院不予支持,但被告不能向原告分配储藏室使用权,势必对原告取得储藏室使用权的可信赖利益造成损害,故原告主张被告赔偿其经济损失符合法律规定,本院予以支持。至于赔偿数额,因诉争储藏室本为赠送,双方当事人在商品房买卖合同、补充合同以及确认函中对储藏室的分配面积、单价均未作出约定,故本院依照储藏室在功能、位置、装修标准、配套设施等方面的因素,考虑相同区域内的房地产发展趋势,参考确认函中关于储藏室面积的分配办法,本院酌定原告预期可得储藏室面积为5平方米,每平方米单位为5500元,计算为5500元/平方米×5平方米=27500元。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九、第八十条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定,判决如下:
被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告段亚辉经济损失人民币27500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币243元,由被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司负担,于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本,上诉于天津市第二中级人民法院,并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费,上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。
审判员 郭长稳
二〇一六年九月二十七日
书记员 吴 娜
附:法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人,但有下列情形之一的除外:
(一)根据合同性质不得转让;
(二)按照当事人约定不得转让;
(三)依照法律规定不得转让。
第八十条债权人转让权利的应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力,债权人转让权利的通知不得撤销,但经受让人同意的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
(一)法律上或者事实上不能履行;
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
4、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时,当事人口头表示上诉的,人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的,视为未提起上诉。虽递交上诉状,但未在指定的期限内交纳上诉费的,按自动撤回上诉处理。