广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）珠香法民三初字第1194-2号
原告：珠海市恒居物业代理有限公司，住所地珠海市。
法定代表人：胡永和，经理。
委托代理人：胡永富，男，汉族，××年××月××日出生，住珠海市香洲区，系。
委托代理人：周名峰，广东暨众律师事务所律师。
被告：珠海经济特区申光电子有限公司，住所地珠海市。
法定代表人：滕明芳，总经理。
被告：珠海华发汽车销售有限公司，住所地珠海市。
法定代表人：卓志平，执行董事。
委托代理人：李海敏，女，系被告公司律师，公民身份号码4404021985********。
委托代理人：黄晔，男。
原告珠海市恒居物业代理有限公司（以下简称恒居物业公司）诉被告珠海经济特区申光电子有限公司（以下简称申光电子公司）、被告珠海华发汽车销售有限公司（以下简称华发汽车公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理。
原告恒居物业公司诉称：位于珠海市九州大道吉大工业区自管工业用房沿街门面房屋属被告申光电子公司所有。2007年11月，被告申光电子公司将涉案房屋出租给被告华发汽车公司使用，租期至2012年12月31日。被告华发汽车公司租赁期间，2008年8月将涉案房屋转租给原告，后在被告申光电子公司同意下，被告华发汽车公司续租一年并继续转租给原告，租赁期至2013年12月31日。因此，被告华发汽车公司为涉案房屋的首承租人，原告为次承租人。该事实已由贵院生效（2014）珠香法民三初字第242号民事判决书所确认。原告在租赁期间，多次向被告申光电子公司、被告华发汽车公司提出租赁期满后如果被告申光电子公司继续出租涉案房产原告愿意续租，并于2013年9月26日（租赁期满3月前）发函给被告申光电子公司表达续租意愿，然而被告申光电子公司却回复：早在2013年8月就与珠海市汇通投资有限公司签订涉案房产《租赁合同》。原告遂向被告申光电子公司、被告华发汽车公司提出在同等条件下行使优先承租权，被告申光电子公司、被告华发汽车公司均未正面回复。2014年1月1日起，原告继续使用涉案房屋，并且按照原与被告华发汽车公司合同约定的租金继续向被告华发汽车公司交付，被告华发汽车公司没有表示其他异议而继续收取租金，直到2014年原告收到贵院在（2014）珠香法民三初字第242号案件将原告追加为该案的第三人时，为保护原告自身利益而停止向被告华发汽车公司支付租金。
原告恒居物业公司认为：一、原告对涉案房屋有优先承租权。原告作为涉案房产的受转租人，享有承租人的相应权利。1994年生效2010年修订的广东省地方性法规《广东省城镇房屋租赁条例》第28条明确规定：“转租的租赁合同生效后，转租人享有并承担出租人的权利和义务，并且应当继续履行原租赁合同约定的义务；受转租人享有并且承担承租人的权利和义务。”同时该《条例》第21条规定：“下列人员在同等条件下，按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权：（一）房屋共有人；（二）原承租人”原告作为涉案房屋的承租人在被告申光电子公司将涉案房产继续出租的情况下，享有同等条件下的优先承租权，而被告申光电子公司却在租赁合同期满前三个月不通知原告的情况下，就与珠海市汇通投资有限公司签订涉案房产《租赁合同》是侵害原告优先承租权的行为。也许被告申光电子公司会辩解说，原《租赁合同》己经约定，续租期满后双方租赁关系自动终止。当时的真实情况是，原告与被告申光电子公司、被告华发汽车公司续签租赁合同时，被告申光电子公司主张期满后收回房屋自用不再出租的情况下才被迫同意了该条款。既然原租赁合同期满后被告申光电子公司继续出租，按照《广东省城镇房屋租赁条例》的规定，原告当然享有优先承租权，因此被告申光电子公司的行为违法，故原告对于被告申光电子公司提出上列诉请。
二、原告与被告华发汽车公司就涉案房屋存在租赁合同关系且合法有效原告与被告华发汽车公司珠海华发汽车销售有限公司自2008年5月至2013年12月31日就涉案房产存在租赁关系，尽管原告与被告华发汽车公司在合同中约定：租赁期满，双方租赁关系自动终止。但是在租赁期满前，原告多次向被告申光电子公司、被告华发汽车公司表示租赁期满后愿意续租，再三主张按照《广东省城镇房屋租赁条例》的规定，原告对涉案房屋享有优先承租权。基于此，原告在合同约定的租赁期满后仍然占有使用涉案房产，并按照原租赁合同的规定按期每月向被告华发汽车公司支付租金，被告华发汽车公司也按月收取了租赁费用且一直保留原合同规定的租赁押金。因此，原告有理由认为自2014年1月起被告华发汽车公司已经从被告申光电子公司处取得了租赁权而继续转租给原告。直至原告成为（2014）珠香法民三初字第242号案件的第三人时才真正获悉实情。根据《中华人民共和国合同法》第236条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，原告与被告华发汽车公司之间从2014年1月1日起至今对涉案房屋存在租赁关系，该租赁合同关系合法、有效。故原告对被告华发汽车公司提出上列诉请。
三、《广东省城镇房屋租赁条例》应当成为适用于本案的规范性法律文件。最高人民法院《关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第4条规定：“民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用。”本案发生于广东省，该《条例》是广东省人大通过的地方性法规，应当适用于本案。
为此原告恒居物业公司诉至本院，请求判令：一、确认被告申光电子公司侵害原告对涉案房产的优先承租权；二、原告对涉案房产行使优先承租权；三、确认原告与被告华发汽车公司自2014年1月1日起至今对涉案房产存在不定期租赁合同关系；四、本案的诉讼费用由两被告承担。
经审查：本院于2015年3月30日立案受理申光电子公司诉恒居物业公司物权保护纠纷一案【案号（2015）珠香法民三初字第635号】。该案审理过程中，本院依法追加华发汽车公司作为该案第三人参加诉讼。该案中申光电子公司主张恒居物业公司作为次承租人在合同续租期满后拒不交还案涉房屋（即珠海市九州大道吉大工业区自管工业用房沿街门面房屋），据此请求法院判令：一、恒居物业公司向申光电子公司支付逾期腾退房占有使用费1044000元；二、恒居物业公司向申光电子公司支付交通费10499元、住宿费3958元；三、恒居物业公司向申光电子公司支付律师费122000元、诉讼费50000元。恒居物业公司在该案中答辩称：其对涉案房屋享有优先承租权；自2014年1月1日起至今，其与华发汽车公司就涉案房屋存在不定期租赁合同关系。本院于2015年8月17日作出（2015）珠香法民三初字第635号民事判决，判决认为：“华发汽车公司自2014年1月1日起已无权基于租赁合同继续使用涉案房屋，更无权将涉案房屋出租给恒居物业公司。恒居物业公司就涉案房屋向华发汽车公司主张优先承租权，无事实和法律依据。同理，华发汽车公司自2014年1月1日起无权再转租涉案房屋，恒居物业公司主张与华发汽车公司自2014年1月1日起存在不定期的租赁合同关系的说法亦不能成立。同时，恒居物业公司与申光电子公司无租赁合同关系，恒居物业公司无权向申光电子公司主张优先承租权。”，并据此判决恒居物业公司向申光电子公司支付逾期腾房占用使用费1044000元。该案诉讼过程中，恒居物业公司提起本案诉讼。
2015年8月17日，本院经审查认为本案构成重复起诉，据此作出（2015）珠香法民三初字第1194号民事裁定，驳回恒居物业公司就本案的起诉。珠海市中级人民法院于2015年1月12日作出（2015）珠中法立民终字第354号民事裁定，裁定本院继续审理本案。
恒居物业公司不服本院（2015）珠香法民三初字第635号民事判决，向珠海市中级人民法院提起上诉。2015年12月18日，珠海市中级人民法院作出（2015）珠中法民三终字第463号二审民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
本院经审查认为，本案原告恒居物业公司在本案中提出的诉讼请求：“一、确认被告申光电子公司侵害原告恒居物业公司对涉案房产的优先承租权；二、原告恒居物业公司对涉案房产行使优先承租权；三、确认原告恒居物业公司与被告华发汽车公司自2014年1月1日起至今对涉案房产存在不定期租赁合同关系”，均已经在（2015）珠香法民三初字第635号案中作为恒居物业公司（该案被告）的抗辩理由提出，并且，本院作出的（2015）珠香法民三初字第635号民事判决也已经对恒居物业公司的上述抗辩理由进行了分析认定，认为：“恒居物业公司就涉案房屋向华发汽车公司主张优先承租权，无事实和法律依据。同理，华发汽车公司自2014年1月1日起无权再转租涉案房屋，恒居物业公司主张与华发汽车公司自2014年1月1日起存在不定期的租赁合同关系的说法亦不能成立。同时，恒居物业公司与申光电子公司无租赁合同关系，恒居物业公司无权向申光电子公司主张优先承租权”，并据此作出了判决。珠海市中级人民法院经二审作出的（2015）珠中法民三终字第463号民事判决维持了该案一审判决。
由上，本案原告恒居物业公司提出的全部诉讼请求实际上均是否定（2015）珠香法民三初字第635号民事判决和（2015）珠中法民三终字第463号二审判决的裁判结果。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：……（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”。由上，原告恒居物业公司在（2015）珠香法民三初字第635号诉讼过程中提起本案诉讼，且本案的诉讼请求实质上是否定（2015）珠香法民三初字第635号案以及该案二审的判决结果，构成重复起诉，本案的起诉应予驳回。
综上，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条、第一百五十四条第（三）项的规定，裁定如下：
驳回原告珠海市恒居物业代理有限公司对被告珠海经济特区申光电子有限公司、被告珠海华发汽车销售有限公司的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 崔少俊
二〇一六年一月二十七日
书记员 莫钧翔