浙江省杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)浙0191民初01306号
原告（反诉被告）：杭州惠民市场经营管理有限公司。住所地：浙江省杭州经济技术开发区4号大街***号（商业）。
法定代表人：韩芳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王婷，浙江铭广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴梦洁，浙江铭广律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄炳林。
委托诉讼代理人：吕善红，浙江润杭律师事务所律师。
原告（反诉被告）杭州惠民市场经营管理有限公司（以下简称惠民管理公司）与被告（反诉原告）黄炳林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因被告黄炳林提起反诉，本案于2016年6月6日转为普通程序审理。本院依法组成合议庭于2016年6月29日公开开庭进行了审理。原告惠民管理公司的诉讼代理人戴梦洁，被告黄炳林及其诉讼代理人吕善红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
惠民管理公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.依法确认原被告于2015年8月7日签订的《杭州惠民市场经营管理有限公司营业房及摊位出租协议书》已于2016年4月6日解除，并判令被告腾空租赁物，以及恢复租赁物原状；2.判令被告向原告支付房屋占有使用费3452.12元（自2016年4月7日起暂计算至2016年4月20日，按照年租金为基数，计算至实际腾空租赁物之日）；3.请求判令被告向原告支付2016年5月7日起至实际腾房之日止实际发生的物业费、卫生费、水费、电费；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月7日，原告与被告签订《杭州惠民市场经营管理有限公司营业房及摊位出租协议书》，约定原告将坐落在杭州下沙4号大街195号商铺出租给被告，租期自2015年8月6日起至2018年8月5日，年租金90000元，半年一付；物业费3.60元/平方，以上每期费用一次性付清，第二期费用需提前两个月支付；卫生费100元/月，水电费按国家商业用途收费，以上费用为月收。另合同约定被告拖欠房屋租金及水电费的，原告有权终止协议。被告应于2016年1月6日前支付第一年度下半年房屋租金45000元，但被告仅支付了15000元，尚余30000元未支付，另有水电费、物业费、卫生费等持续拖欠。原告多次催讨，被告至今未缴。
黄炳林辩称：一、原、被告双方确实于2015年8月6日签订《杭州惠民市场经营管理有限公司营业房及摊位出租协议书》；二、被告不存在拖欠原告租金的情况，双方对第二期租金的支付日期作了变更，原、被告在2015年8月6日签订协议书后，交付租金时惠民管理公司说市场资金比较紧张，让被告多付租金，第二期剩余租金可延迟到2016年8月5日之前交，所以被告第一期多支付15000元，原告在租金收据上备注了2015年8月6日至2016年8月5日，意思是双方约定6万元的租金持续到2016年8月5日，剩余30000元只要在2016年8月5日前支付即可。被告不存在拖欠原告租金的情况。三、被告按约定交了物业费、水电费、卫生费，不存在拖欠情形。原告在诉请变更确认了该事实，五月份也已经交了，六月的费用七月收。四、本案合同未解除，原告先行违约，本案不具备解除合同条件，根据协议书12条3款约定，甲方无故拖欠30天摊位费，前提是无故拖欠，本案实际情况是，双方对第二期租金支付进行变更，只要在2016年8月5日前支付30000元即可，不存在拖欠情形。即使拖欠也不属于无故拖欠，时代山农贸市场开业后一直关闭停止营业至今，被告拖欠租金原因在于市场关闭，没有生意，摊位无法生存。协议书第5条约定属约定不明，不具有操作性。五、原告先行违约，除了继续履行协议书，还应赔偿被告的各项经济损失。2015年8月6日签订的协议书后，2015年9月8日市场开业，当年12月份关闭停止营业至今，原告先行违约，被告投入大量租金及人力，因市场关闭、人流量减少，被告已遭受巨大损失。
黄炳林向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告和反诉原告继续履行2015年8月6日双方签订的《杭州惠民市场经营管理有限公司营业房及摊位出租协议书》；要求将三年租期（2015年8月6日至2018年8月5日）年租金由90000元变更为45000元；2.要求变更《杭州惠民市场经营管理有限公司营业房及摊位出租协议书》第一条中的经营范围“水果”变更为“水果、餐饮、零售等”合法经营范围；3.要求将《杭州惠民市场经营管理有限公司营业房及摊位出租协议书》第一条中的“如乙方需要转让和出租，需通知甲方，同意后方可出租转让”变更为：“如乙方（反诉原告）需要转让或出租，通知甲方（反诉被告）并由甲方自行备案即可”；4.本案的诉讼费用和律师费用由反诉被告承担。
惠民管理公司辩称：一、黄炳林陈述并不属实，黄炳林在案涉租赁合同履行过程中，存在拖欠租金、水电、物业、卫生费等各项费用的违约行为，合同早在2016年4月6日解除。二、黄炳林各项诉请缺乏合同及法律依据。黄炳林始终混淆市场与其承租的营业房关系，无论是经营地点、营业时间，二者并不等同。且案涉营业房始终在经营，从未关门，惠民市场公司违约之说并不成立。三、市场关门并不导致营业房亏损，但黄炳林却屡次拖欠约定的费用，惠民市场解除案涉租赁合同合法。四、无论合同解除与否，黄炳林至今仍占用房屋，就应当按合同标准支付占用费、水电费、卫生费、物业费等各项费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。惠民管理公司提供的《杭州惠民市场经营管理有限公司营业房及摊位出租协议书》及收据，被告黄炳林对三性无异议，本院予以确认。惠民管理公司提供的租金水电提醒单，黄炳林对三性均有异议，认为提醒单上只是称呼黄先生，无具体姓名。但认可市场确有提醒水电费用，其也及时补交。本院认为，黄炳林虽然对该证据的三性不予认可，但认可市场确实有提醒其缴纳水电费用，提醒单上的称谓黄先生可认定为对其尊称，本院对该份证据予以确认。通知函及律师函，黄炳林承认收到，但不认可载明的内容，本院认为，这两份证据的真实性能够确认，可以作为认定本案事实的依据。黄炳林提供的《杭州惠民市场经营管理有限公司营业房及摊位出租协议书》及收据，惠民管理公司对三性无异议，本院予以确认。黄炳林提供的照片，惠民管理公司对三性均有异议，认为无法证明待证事实，且市场开业与否与原被告之间的合同履行无关，不应将市场摊位与案涉营业房混同，营业房一直处于营业状态，黄炳林自行经营，自付盈亏，与原告无关。本院认为，照片系案涉市场部分时间节点的状态，黄炳林租用的营业房位于街旁，而非市场内，故该份证据无法达到黄炳林的证明目的。对于委托代理合同和律师费发票，惠民管理公司认为应结合汇款凭证进一步确认，且该项主张并无法律依据。对此本院认为，该证据的真实性可以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年8月6日，惠民管理公司与黄炳林签订《杭州惠民市场经营管理有限公司营业房及摊位出租协议书》，约定惠民管理公司出租位于下沙4号大街195号的营业房，面积约60㎡，规定黄炳林的经营范围为“水果”；乙方（黄炳林）不得转让和出租，不得超越经营范围，否则甲方（惠民管理公司）有权终止协议，清退出市场；并在该条款旁边手书：“如乙方需要转让和出租，需通知甲方，经同意后，可以出租转让。”营业房（摊位）租赁期为三年，暂定为2015年8月6日至2018年8月5日止；营业房（摊位）年租金90000元，半年一付，先付后租；物业费为3.6元/平方，以上每年费用一次性付清，先付后租，第二年费用需提前两个月支付，协议期满不续租的，必须提前两个月通知甲方，方便甲方安排出租；另卫生费100元/月，水电费按国家商业用途收费，目前水费为4.4元/吨，电费1.5元/度，如有国家及相关部门上（下）调水电价时，本合同同时上（下）调，以上费用为月收；乙方拖欠甲方房租及水电费，甲方有权终止协议，并按规定处理；乙方向甲方支付协议保证金10000元，若乙方不再续租，且与甲方无其他纠纷，甲方在二十个工作日内返还该协议保证金。同时，双方约定了违约责任：1.甲方因政府政策及相关上级单位指导性要求和不可抗拒力因素，造成市场不能正常营业的双方互不违约；2.乙方在违反双方协定的合同规定下，甲方有权对经营者停业整顿和终止合同；3.乙方无故拖欠摊位费，除补交外，按每天所欠费额5%的标准征收滞纳金，并酌情罚款，超过30天未交摊位费，市场有权收回，并解除合同；4.从事违法经营和不服从市场管理，以及擅自将摊位转租，市场有权收回、处置并解除合同……2015年8月6日，黄炳林向惠民管理公司缴纳租金60000元整，摘要手书“2015年8月6日至2016年8月5日”，收款方式载明：预收款。同日，黄炳林支付押金10000元。
惠民管理公司于2016年1月8日在案涉营业房门口张贴租金水电提醒单，向黄炳林催讨2016年1月6日起至2016年8月5日尚未缴纳的租金及欠缴的物业费、卫生费。2016年3月16日，惠民管理公司再次通过张贴方式向黄炳林送达通知函，载明“我司屡次催讨您所欠的租金及物业卫生费未果，鉴于合同约定，您已违反合同，我司现决定与您解除合同。我司将于4月6日收回所出租营业房，望您在此期限内尽快妥善处理。如拒不处理，由此产生的一切后果由您自行负责”。2016年4月13日，惠民管理公司通过邮寄向黄炳林送达律师函，告知黄炳林“惠民管理公司多次书面催讨欠款并要求解除合同、腾空房屋均未果。现郑重通知：1.双方签订的《杭州惠民市场经营管理有限公司营业房及摊位出租协议书》已于2016年4月6日解除；2.希望黄炳林在接到律师函之日起三日内立即腾空经营房，并支付房屋占有使用费1479元、物业费432元、卫生费200元（其中房屋占有使用费按246.58元/天计算，暂计算至2016年4月12日；物业费、卫生费暂计算至2016年4月6日止）。”
黄炳林应于2016年1月6日前付清2016年1月6日起至2016年8月5日的房屋租金45000元，但其尚欠30000元至今未付。另查明，案涉营业房的水电费，黄炳林已经缴纳至2016年6月15日；物业费及卫生费，黄炳林已经缴纳至2016年6月5日。黄炳林为本案诉讼聘请律师花费5000元。
本院认为：惠民管理公司与黄炳林签订的《杭州惠民市场经营管理有限公司营业房及摊位出租协议书》系双方真实意思表示，对双方均有约束力。现惠民管理公司主张黄炳林拖欠2016年1月6日起至2016年8月5日的租金30000元，要求确认原告与被告于2015年8月7日签订的《杭州惠民市场经营管理有限公司营业房及摊位出租协议书》于2016年4月6日解除，并腾空案涉房屋，恢复原状。黄炳林抗辩称：一、其并未拖欠租金，2016年1月6日起至2016年8月5日的租金30000元应交纳时间为2016年8月5日之前，并提交2015年8月6日的收据予以证明，要求惠民管理公司继续履行合同；二、其并非无故拖欠租金，因为惠民管理公司先行违约，时代山农贸市场开业后一直关闭停止营业至今，被告拖欠租金原因在于市场关闭。对此，本院认为，黄炳林的第一点抗辩意见，双方合同约定黄炳林应于2016年1月6日前缴纳下半年度的租金，2016年8月6日收据摘要“2015年8月6日至2016年8月5日，收款方式：预收款”，无法得出双方对付款期限进行变更的结论，故本院对黄炳林的该点抗辩意见不予采纳；黄炳林的第二点抗辩意见，因案涉营业房并非位于时代山农贸市场内，市场是否开门对于黄炳林的经营并无影响，黄炳林承租案涉营业房的初衷便是考虑营业房的经营时间不受市场开关门时间的影响，故黄炳林因其营业房隔壁的市场入口未开门而未及时交纳租金，于法无据，本院对其第二点抗辩意见亦不采纳。惠民管理公司解除《杭州惠民市场经营管理有限公司营业房及摊位出租协议书》的行为符合双方合同约定，且其已经将解除通知送达黄炳林，故本院对原告要求确认双方签订的《杭州惠民市场经营管理有限公司营业房及摊位出租协议书》于2016年4月6日解除，并要求黄炳林腾空案涉房屋，恢复原状的诉请予以支持，对黄炳林要求继续履行《杭州惠民市场经营管理有限公司营业房及摊位出租协议书》的诉请不予支持。惠民管理公司要求被告支付计算至实际腾退之日止的房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持，但因黄炳林已经支付下半年的房屋租金15000元，且惠民管理公司同意将押金10000元先行抵扣，故黄炳林应从2016年4月16日起支付房屋占有使用费。惠民管理公司另要求黄炳林支付2016年5月7日起至实际腾退之日止实际发生的物业费、卫生费及水电费，因黄炳林已经缴纳水电费至2016年6月15日；缴纳物业费及卫生费至2016年6月5日，案涉营业房的水电费用支付方式为当月支付上一月的费用，物业费、卫生费及水电费缴纳的具体时间为工作人员上门一并收取，惠民管理公司的该项诉讼请求无法固定，本案中无法处理，由惠民管理公司另行主张。黄炳林要求将三年租期的年租金由90000元变更为45000元，变更《杭州惠民市场经营管理有限公司营业房及摊位出租协议书》第一条中的经营范围“水果”为“水果、餐饮、零售等”合法经营范围，将《杭州惠民市场经营管理有限公司营业房及摊位出租协议书》第一条“如乙方需要转让和出租，需通知甲方，同意后方可出租转让”变更为“如乙方需要转让或出租，通知甲方并由甲方自行备案即可”的诉讼请求。本院认为，《杭州惠民市场经营管理有限公司营业房及摊位出租协议书》系双方当事人达成的合意，若要变更需双方当事人协商一致，且案涉租赁合同已经解除，黄炳林的该部分诉请，缺乏理由与依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杭州惠民市场经营管理有限公司与黄炳林签订的《杭州惠民市场经营管理有限公司营业房及摊位出租协议书》于2016年4月6日解除；
二、黄炳林于本判决生效之日起三十日内腾退位于杭州下沙4号大街195号营业房；
三、黄炳林于本判决生效之日起十日内支付杭州惠民市场经营管理有限公司自2016年4月16日起至案涉营业房腾退之日止的房屋占有使用费（按年租金90000元/年的标准进行计算）；
四、驳回杭州惠民市场经营管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回黄炳林的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，由黄炳林负担。反诉案件受理费1025元，由黄炳林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 申 宁
代理审判员 林 晖
人民陪审员 应剑波
二〇一六年八月一日
书 记 员 沈吉丹