＼n江苏省昆山市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）昆民初字第2945号＼n原告娄耸。＼n委托代理人任飞、荆宇杰（实习），江苏封强律师事务所律师。＼n被告何献忠。＼n被告王红卫，系昆山市周市镇广星房地产营销策划中心业主。＼n原告娄耸与被告何献忠、王红卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月4日立案受理后，由代理审判员蒋曾荣独任审判，后组成合议庭，于2013年11月11日公开开庭进行审理。原告娄耸及其委托代理人任飞、荆宇杰以及被告王红卫到庭参加诉讼，被告何献忠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。＼n原告娄耸诉称：2012年2月2日，原告通过被告王红卫与被告何献忠签订动迁房买卖合同（合同编号为0000768），约定被告何献忠将其位于昆山市晨曦北园X号楼XXX室的房屋及面积为23.6平方米的车库卖给原告。原告当天向被告何献忠交付定金100000元，被告何献忠与被告王红卫共同收取了该款项。被告何献忠未按合同约定时间交付房屋，并于2012年6月份与原告失去联系。被告王红卫作为居间人，负有审查房产信息和保障交易安全的义务，应与被告何献忠共同承担法律责任。请求法院判令：1、解除原告与被告何献忠签订的动迁房买卖合同；2、被告何献忠返还原告购房款100000元及利息（以100000元为本金，从2012年5月19日起按银行同期贷款基准利率1.3倍计算至判决生效之日止）；3、被告何献忠支付原告违约金30000元；4、被告王红卫对被告何献忠承担连带责任；5、诉讼费由两被告承担。＼n被告何献忠未作答辩。＼n被告王红卫辩称：被告王红卫对起诉状所述事实无异议，其也协调过原告与被告何献忠的纠纷。被告何献忠委托被告王红卫所经营的昆山市周市镇广星房地产营销策划中心出售其弟弟的房屋，现其弟弟、弟媳不同意出售。被告何献忠收取了原告100000元定金，被告王红卫仅是盖章见证。被告王红卫通常要求委托人出示房产证或者拆迁补偿协议、订房单，但被告何献忠未出示相关书面凭证，因为物业公司和拆迁办说房子是被告何献忠的，所以其相信被告何献忠对涉案房屋拥有处分权。涉案房屋属于动迁房，房产证尚未办理，被告王红卫在交易时已将风险告知原告。原告与被告何献忠之前还签过另一份房屋总价为510000元的动迁房买卖合同，后被告何献忠一直未拿到房子致使合同迟迟未能履行，被告王红卫要求双方解除合同但他们没有同意，而是私下协商房价降低20000元并签订了原告所举证的合同，被告王红卫只是形式上参与签订该份合同。故被告王红卫不应承担责任。＼n经审理查明：被告王红卫系个体工商户昆山市周市镇广星房地产营销策划中心业主。2012年1月8日，被告何献忠、案外人孙庆华与昆山市周市镇广星房地产营销策划中心、被告王红卫签订合作协议书，约定由被告何献忠、案外人孙庆华负责联系房源等事务，由被告王红卫负责寻找购房者、中介买卖等事务。2012年2月2日，原告通过昆山市周市镇广星房地产营销策划中心在被告王红卫居间介绍下与被告何献忠签订动迁房买卖合同（合同编号为0000746），交易的房屋位于昆山市晨曦北园X号楼XXX室（车库建筑面积为23.6平方米），成交价为510000元。后原告与被告何献忠又另行签订1份动迁房买卖合同（合同编号为0000768），昆山市周市镇广星房地产营销策划中心及被告王红卫作为居间人分别在该合同上盖章、签字，合同上注明“以前合同（0000746）号作废，以此合同为准”，合同约定：交易的房屋位于昆山市晨曦北园X号楼XXX室（车库建筑面积为23.6平方米），成交价为490000元，中介费等均由被告何献忠负担；双方自行交接成交款，中介方在双方的付款过程中起到见证作用；原告将定金100000元一次性交付给被告何献忠；被告何献忠须在2012年5月18日前将房屋交付给原告，逾期不交原告有权解除合同；若被告何献忠违约，须赔偿原告30000元。2012年2月2日，原告交付定金100000元，被告何献忠作为收款人在收据上签字，昆山市周市镇广星房地产营销策划中心在收据上盖章，被告王红卫在收据上经办人处签字。目前，被告何献忠下落不明。就原告及案外人严小斌分别与被告何献忠因房屋买卖产生的纠纷，原告、被告王红卫及案外人严小斌共同向昆山市人民政府、昆山市人大常委会进行了举报。被告王红卫表示，其在居间服务过程中，通常会要求委托人出示房产证或者拆迁补偿协议、订房单，但被告何献忠在签订合同时未出示相关书面凭证，因为物业公司和拆迁办说房子是被告何献忠的，所以其相信了被告何献忠对涉案房屋拥有处分权。＼n以上事实由原告提供的《动迁房买卖合同》（合同编号为0000768）、收据，被告王红卫提供的合作协议书、举报信、个体工商户营业执照、税务登记证、《动迁房买卖合同》（合同编号为0000746）及原告、被告王红卫的庭审陈述为证。＼n本院认为：原告通过昆山市周市镇广星房地产营销策划中心在被告王红卫居间介绍下与被告何献忠签订动迁房买卖合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，依法成立，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。动迁房买卖合同签订后，原告依约交付定金100000元。根据合同约定，被告何献忠须在2012年5月18日前将房屋交付给原告，逾期不交原告有权解除合同，因被告何献忠违反合同约定至今未能将房屋交付给原告，合同约定的解除合同的条件已经成就，故对于原告要求解除其与被告何献忠签订的动迁房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。＼n综合原告、被告王红卫举证及诉辩意见，本案中双方争议的焦点有：一、定金100000元系原告向被告何献忠个人交付还是向被告何献忠、被告王红卫共同交付；二、被告王红卫在履行居间义务时是否存在过错，是否应当对被告何献忠的付款义务承担连带责任。＼n关于争议焦点一，定金100000元系原告向被告何献忠个人交付还是向被告何献忠、被告王红卫共同交付。一方面，动迁房买卖合同明确约定，原告与被告何献忠自行交接成交款，中介方在双方的付款过程中起到见证作用，且从原告所提交的收据来看，被告何献忠作为收款人在收据上签字，昆山市周市镇广星房地产营销策划中心在收据上盖章，被告王红卫在收据的经办人处签字，单从收据无法看出原告是向被告何献忠、被告王红卫共同交付了定金100000元。另一方面，原告在起诉状中陈述其将定金100000元交付给了被告何献忠，庭审时又认为是被告何献忠、被告王红卫共同收取了该笔定金，但未能进一步举证。故对于原告关于被告何献忠、被告王红卫共同收取原告所交付定金的陈述，本院不予采信。＼n关于争议焦点二，被告王红卫在履行居间义务时是否存在过错，是否应当对被告何献忠的付款义务承担连带责任。根据《房地产经纪管理办法》有关规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售经纪服务合同，应当查看委托出售的房屋及房屋权属证书等有关资料；委托人未提供相关资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。被告王红卫自认，被告何献忠在签订合同时未出示房产证或者拆迁补偿协议、订房单等相关书面凭证，因此被告王红卫在提供居间服务过程中存在过错，故被告王红卫不得要求原告支付报酬并应当承担赔偿责任。同时，原告作为房屋的买受人，有义务对所购房屋的具体情况作认真、谨慎、全面的调查，居间人起的作用只是推荐、介绍，是否购买的决定权在于原告本人，而原告在未经具体全面调查的情况下即草率支付了定金，故本案所涉损失应由原告本人承担主要责任，被告王红卫对原告的损失应承担一定的责任。综合双方的过错大小及具体案情，本院酌情认定被告王红卫对原告未获赔偿部分承担30%的赔偿责任。＼n综上，被告何献忠收取了原告购房定金100000元，在合同解除后，被告何献忠理应退还已收取的购房定金，故对于原告要求被告何献忠返还购房款100000元的诉讼请求，本院予以支持。因被告何献忠未能按约向原告交付房屋，合同解除的责任在于被告何献忠，被告何献忠应当承担相应违约责任，故对于原告要求被告何献忠按照合同约定支付违约金30000元的主张，本院予以支持。至于原告要求被告何献忠支付定金利息的主张，性质上属于原告因被告何献忠违约所造成的损失，与原告的违约金主张相重复，且约定的违约金数额明显高于定金利息损失，故本院对原告关于定金利息的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：＼n一、解除原告娄耸与被告何献忠签订的动迁房买卖合同（合同编号为0000768）。＼n二、被告何献忠于本判决生效之日起十日内返还原告娄耸购房款100000元。＼n三、被告何献忠于本判决生效之日起十日内支付原告娄耸违约金30000元。＼n四、被告王红卫以39000元为限对原告娄耸未获偿付部分承担赔偿责任。＼n五、驳回原告娄耸的其他诉讼请求。＼n（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60）＼n如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。＼n案件受理费3042元，公告费690元，合计3732元，由被告何献忠负担，于本判决生效之日起十日内支付原告娄耸。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。＼n审判长朱元根＼n代理审判员蒋曾荣＼n人民陪审员王敏华＼n二〇一四年一月二十一日＼n书记员许云翔＼n附：相关法律条文＼n1、《中华人民共和国合同法》＼n第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。＼n第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。＼n第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。＼n第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。＼n第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。