淮安市清江浦区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0812执异53号
案外人：刘某某，男，汉族，1953年3月14日出生，无业，住淮安经济技术开发区。
委托诉讼代理人：朱降龙，江苏拓力律师事务所律师。
申请执行人：中国某某银行股份有限公司淮安市分行，住所地淮安市。
法定代表人：庄某某，该行行长。
委托诉讼代理人：马某某、张某，该行职员。
被执行人：淮安市某某新型建材有限公司，住所地淮安市淮阴区王营镇。
法定代表人：张某某，该公司总经理。
被执行人：张某某，男，汉族，1973年10月18日出生，淮安市某某新型建材有限公司总经理，住淮安市。
被执行人：曹某某（系张某某妻子），女，汉族，1974年2月15日出生，无职业，住淮安市。
被执行人：张某某，男，汉族，1978年1月28日出生，无职业，住淮安市清河区。
被执行人：刘某(系被申请人张某某妻子)，女，汉族，1978年12月4日出生，无职业，住淮安市清河区。
被执行人：张某某，男，汉族，1954年11月26日出生，无职业，住淮安市。
被执行人：段某某(系被申请人张某某妻子)，女，汉族，1954年6月18日出生，无职业，住淮安市。
在本院执行中国某某银行股份有限公司淮安市分行（以下简称某某银行淮安分行）与淮安市某某新型建材有限公司（以下简称某某公司)、张某某、曹某某、张某某、刘某、张某某、段某某金融借款合同纠纷一案中，案外人刘某某于2017年6月2日对本院查封被执行人张某某与曹某某共同共有的位于淮安市经济开发区福州北路一号十三幢604室房屋1套提起书面执行异议。本院受理后，依法进行了书面审查，现已审查终结。
案外人刘某某向本院提出如下异议请求：立即中止对位于淮安市经济开发区福州北路一号十幢604室房屋的执行；事实和理由：2010年10月4日，案外人与两被执行人张某某、曹某某签订《房屋买卖协议书》，约定张某某、曹某某将登记在其名下的位于淮安经济开发区福州北路一号十幢604室房屋1套出售给案外人，案外人向其支付了房款23万元，签订协议时，张某某、曹某某将房屋钥匙交给了案外人，并将房屋交付给案外人使用至今。2016年11月30日，异议人发现在网上拍卖异议人购买的上述房屋，才发现涉案房屋因张某某、曹某某其他案件而进入了执行程序。故异议人提起执行异议，请求法院中止执行淮安市经济开发区福州北路一号十三幢604室房屋的拍卖程序。
申请执行人邮储银行淮安分行称，案外人的异议请求没有法律依据，请求法院依法驳回。
被执行人张某某、曹某某虽未到庭发表陈述意见，但在本院审查过程中向本院提交了书面意见，认为：1、张某某、曹某某虽与异议人刘某某签订了《房屋买卖合同》，但是房屋的所有权并未发生转移。2010年，张某某和刘某某签订的《房屋买卖合同》，虽约定将淮安市经济开发区福州北路一号十三幢604室房屋出卖给刘某某，但合同生效后，因异议人刘某某仅支付购买款16万元，合同约定总价款为445080元，合同约定应于房屋款全部付清后才能办理房屋过户手续，现房屋的所有权人仍为张某某和曹某某虽；2、张某某、曹某某有权以自己的房屋所有权为淮安某某新型建材有限公司提供担保。2012年，张某某、曹某某用上述房屋为某某公司向某某银行淮安分行的借款提供抵押担保，因提供抵押时张某某、曹某某对房屋享有所有权，故担保行为有效；3、张某某、曹某某为某某公司提供担保后遭遇情势变更导致丧失还款能力，请求法院裁定驳回异议人的异议请求，张某某、曹某某同意日后向刘某某承担相应责任。综上，请求驳回异议人的异议请求。
本院查明，申请执行人邮储银行淮安分行与被执行人某某公司、张某某、曹某某、张某某、刘某、张某某、段某某金融借款合同纠纷一案，于2014年12月26日向本院提起诉讼，本院经审理，于2015年5月18日作出（2015）浦商初字第00013号民事判决书，判决如下：一、被告淮安市某某新型建材有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国某某银行股份有限公司淮安市分行支付借款本金280万元、利息19202.67元(含逾期利息，该利息已计算至2014年12月24日，日后逾期利息按照在借款年利率7.8%的基础上加收50%的标准计算至实际清偿之日止)；二、被告张某某、曹某某对上述款项承担连带清偿责任；三、原告某某银行淮安分行有权对被告张某某与刘某共同共有的位于淮安市清河区石钟苑A栋305室房屋，被告张某某与段某某共同共有的位于淮安市清浦区月季花园D区一号楼502室、504室房屋，被告张某某与曹某某共同共有的位于淮安市经济开发区福州北路一号十幢601室、十三幢604室的房屋(他项权编号分别为：淮房他证清河字第A14010**号，淮房他证清浦字第A14010**号、第A1401044号，淮房他证开字第D14009**号、第D1400961号)行使抵押权，以该抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿。
该份民事判决书生效后，各被告均未履行还款义务，致原告邮储银行淮安分行向本院申请强制执行，本院于2015年10月13日立案执行。在执行过程中，本院于2016年11月2日出具(2016)苏0811执恢364号执行裁定书，裁定：分别对被执行人张某某、曹某某、张某某、刘某、张某某、段某某所有的位于淮安市经济开发区福州北路一号十幢601室、十三幢604室、淮安市月季花园D区1号楼502室、D区2号楼504室、淮安市清江浦区石钟苑A栋305室的不动产予以查封。案外人刘某某对此向本院提起书面异议，认为本院查封的上述房屋中即位于淮安市经济开发区福州北路一号十三幢604室房屋，已由被执行人张某某、曹某某出卖给案外人。
另查明：2010年10月4日，案外人刘某某与被执行人张某某、曹某某签订《房屋买卖协议书》1份，约定将涉案房屋出卖给刘某某，房屋转让价款为445080元，付款方式中约定：2011年1月15日前，乙方付给甲方现金15万，2012年1月15日前，乙方付给甲方现金15万元，2013年1月15日前，乙方付给甲方现金14.5万元，2014年1月15日前，乙方付给甲方现金1.87万元。2015年1月份办理产权过户手续(为合理避税)等相关约定。甲方签名处张某某、曹某某，乙方为刘某某。后张某某、曹某某在该协议书的复印件上签名确认。协议签订后，但刘某某未按约向两被执行人支付全部房屋款价款，案外人主张已支付23万元，但两被执行人仅认可支付16万元，余款至今未能支付。
本案的争议焦点：案外人刘某某对本案所涉位于淮安市经济开发区福州北路一号十三幢604室房屋，是否享有所有权并排除执行。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《最高院规定》)第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如果符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人刘某某虽在本院查封之前已与被执行人张某某、曹某某签订了书面房屋买卖合同，但尚未支付合同全部价款，亦未按照合同约定支付相应价款，导致未能办理房屋过户手续，故案外人对未能办理过户手续负有过错。
综上，案外人刘某某对登记在被执行人张某某、曹某某名下的不动产提出异议，不符合《最高院规定》的情形，其权利不能够排除执行，故本院对其提起的异议依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人刘某某的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 杨新红
代理审判员 陈 斌
人民陪审员 张桂珍
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 胡欢欢
裁定所依据的法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》
第二十八条在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如果符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。