内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内04民终321号
上诉人（原审被告）：何某，女，1969年10月7日出生，汉族，赤峰实验中学教师，住内蒙自治区赤峰市。
委托诉讼代理人：宋某，内蒙古红城律师事务所。
委托诉讼代理人：周某，内蒙古红城律师事务所。
被上诉人（原审原告）：赤峰新世界物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区钢铁西街路北红城新世界。
法定代表人：岳某，总经理。
委托诉讼代理人：王某，内蒙古昭乌达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹慧婷，内蒙古昭乌达律师事务所律师。
上诉人何某因与被上诉人赤峰新世界物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2016）内0402民初4613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月16日公开开庭进行了审理。上诉人何某的委托诉讼代理人宋某、周某，被上诉人赤峰新世界物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人曹慧婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人何某上诉请求，要求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：第一、一审判决依据的《前期物业服务合同》对上诉人何某不产生约束力。赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与赤峰新世界物业服务有限责任公司于2008年7月30日签订的《前期物业服务合同》对上诉人不产生约束力。该合同第九章第八条约定：”甲方与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺”，该合同约定符合《物业管理条例》第二十五条”建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定。可见，当事人之间的前期物业服务合同及国家法律均规定只有建设单位与物业买受人在房屋买卖合同中规定了前期物业服务合同的内容后，前期物业服务合同才能对本不是前期物业服务合同主体的业主产生约束力。赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司未按照与赤峰新世界物业服务有限责任公司签订的《前期物业服务合同》的约定及《物业管理条例》第二十五条的规定，在其与上诉人签订的房屋买卖合同中约定前期物业服务合同的内容，双方之间未达成受前期物业服务合同约束的合意，根据合同相对性原则，故该前期物业服务合同对被上诉人何某不产生约束力。赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与赤峰新世界物业服务有限责任公司于2008年7月30日签订的《前期物业服务合同》在2013年6月30日已经到期，合同已经失效。由于前期物业合同对上诉人何某不产生约束力，况且该前期物业服务合同在2013年6月30日己经到期，合同已经失效。一审法院判定双方形成物业服务合同关系，判定上诉人根据前期物业服务合同向被上诉人缴纳2014年8月18日至2016年8月17日期间的物业费没有合同依据和法律依据，是错误的。第二、根据合同相对性原则，被上诉人没有与上诉人何某签订物业服务合同，业主何某当然不应该缴纳物业费，因为没有任何依据。虽然新世界物业公司强行掌控红城新世界商厦的经营管理和物业管理，但是新世界商厦业主未成立业主委员会。2013年4月30日前期物业合同到期后。新世界物业公司未与新世界商厦业主协商物业服务费的收取标准。被上诉人与业主何某没有任何协商，没有任何约定，亦没有征求业主的任何意见，单方面强行收取高额的与其服务质量及其不相一致的物业费用，既不合理，也没有按照国家发改委、建设部关于印发《物业物业服务收费明码标价规定》的通知的第三条，第六条的规定：”物业管理：企业向业主提供服务，应当按照本规定实行明码标价，表明服务项目、服务标准，收费项目，收费标准，收费依据等。新世界物业服务有限公司的物业服务，是不被业主承认和接受的，其没有和业主签订任何物业合同，其收费，服务是强加给业主的，根据《合同法》第三，四，五，十二，十三条，《物业管理条例》第一章第三条，第四章第三十四条，其存在是不合法的。第三．本案不属于事实清楚的案件，不应适用简易程序审理。双方对合同的认定就有异议，何谈事实清楚，所以应该撤销一审判决或者发回红山区人民法院重审。第四、退一步讲，即使收费，赤峰新世界物业服务有限责任公司提供的物业服务水平与所收取的物业费不相适应。1、物业的公用部位没有得到及时的维修，养护和管理，物业公用设施没有得到及时的维修：墙皮脱落，墙上出现窟窿，地上也有窟窿，墙上乱抹乱划也随处可见。电梯随时会停止运转。2、物业公用部位和相关场地的垃圾没有及时的清理，杂物到处乱堆乱放。3、经常见不到保安维持秩序或进行安全防范。4、没有进行空调采暖。冬天冷，夏天热。5、步梯没有灯。赤峰新世界物业服务公司日常的的物业管理和物业服务概括起来就是”脏，乱，差”。上诉人特意连续多天前往红城新世界商厦了解情况，并且有照片为证。看到的结果是：垃圾到处都是，有的地方的垃圾很多天都没扫过，上诉人自己的商厅附近在连续观察的10多天都没清扫过。有的地方甚至几个月，几年都没清理过...走廊，过道堆满了乱七八糟的杂物。上诉人的商厅前堆满了架子，架子上还有垃圾，俨然是垃圾场。由于赤峰新世界物业服务有限责任公司的管理混乱，服务不到位，致使许多商户纷纷撤离，越来越多的商厅租不出去，有的商厅租出的租金，只够交纳物业费的。上诉人的商厅已经连续三年租不出去了，没有任何收益，新世界物业公司有不可推卸的责任。一审法院判定上诉人提供的照片不是有效证据的结论，没有依据。依据法律规定，上诉人何某提供的照片证明的是新世界物业公司服务不到位，照片证明新世界物业公司长期不积极履行其服务，这进一步导致红城新世界的商厅无法对外出租，给上诉人何某的利益造成了损失。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《物业服务收费管理办法》第十四条，新世界物业公司应该赔偿上诉人的经济损失。第五、赤峰新世界商厦有限责任公司及赤峰新世界物业服务有限责任公司为同一法人，其擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。没有跟业主们商量，也没经过业主们的同意，多年来把属于公用部位的内井部分，门厅部分出租(内井部分租给了金达金店，门厅租给化妆品店，首饰店，还有小吃店等)所得收益也据为己有。还有一楼整体出租给和达超市，三楼好百年鞋业，奥赛健身中的过道部分等公用部分的收益都据为己有。根据《物业管理条例》第八条，业主对公用部分，公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权一上诉人何某要求赤峰新世界物业公司及赤峰新世界物业服务有限责任公司把属于业主的其公用部分出租所得的收益返还给业主。根据《物业管理条例》第六章第六十四条的规定，物业公司应承担相应的法律责任。第六、从严格意义上讲，赤峰新世界物业服务有限公司根本就没有经营资质。原告从红山区政府物业管理科了解到的情况是赤峰新世界物业服务有限公司2014年才取得法律规定的服务资质等级：三级。而这个级别的取得是不合法的，根据《物业服务企业资质管理办法》第十一条：物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一。年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：其中赤峰新世界物业服务公司就违反了第七条：擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营：即使其利用隐瞒，欺骗的手段取得了三级资质，根据第十八条：有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：赤峰新世界物业公司资质证书的取得属于其中的第四条：资质审批部门或者其上级主管部门对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书，另外，《物业管理条例》第五十九条”违反本条例的规定，委屈的资质证书从事物业管理，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任”。第七、根据上述事实，赤峰新世界物业服务公司服务水平很差，要求上诉人按14元每平方米每月缴纳物业费没有事实依据，被上诉人保留另行起诉追究新世界物业公司服务资质等级不合格、私自出租公共部分收益归个人所有，服务不到位导致商厅难以出租给业主给何某造成损失的权利。
被上诉人赤峰新世界物业服务有限责任公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人主张《前期物业服务合同》对上诉人不产生拘束力是错误的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该《前期物业服务合同》对上诉人具有拘束力。二、根据《合同法》第36条：”法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”上诉入主张《前期物业服务合同》在2O13年6月30日已经到期，合同已经失效，但被上诉人至今仍履行合同义务，对红城新世界商厦进行物业服务，而上诉人并未对此提出异议，因此合同仍旧成立。三、上诉人称被上诉人提供的物业服务水平与所收取的物业费不相适应且商厅连续三年未能出租，被上诉人应负有责任是没有依据的。上诉人不能提供充分的证据证明其主张。关于上诉人称被上诉人占用商厦公共部分亦是没有证据证明的，并且《物业管理条例》第六条第八款仅规定了业主享有知情权和监督权，片未规定被上诉人应将公共部分出租所得收益返还业主。四、被上诉人的三级资质确是2014年取得，但之前被上诉人具有四级资质，三际资质系升级取得。上诉人称被上诉人采取隐瞒、欺骗的手段并无证据可以证明，被上诉人作为物业公司，具有资质且主体合法。
赤峰新世界物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：请求判令被告向原告支付拖欠的物业费12016元、违约金4385元，合计16401元。
一审法院查明，2008年，原告赤峰新世界物业服务有限责任公司与赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，约定由原告为红城商厦提供物业管理服务；合同期限为自2008年7月30日起至2013年6月30日止。合同到期后，红城商厦的业主并未选聘新的物业服务企业，由原告继续为该商厦提供物业服务。被告何某系红城商厦2-141商厅的业主，物业面积为35.76平方米。被告未交纳2014年8月18日至2016年8月17日期间的物业费12015.36元。
一审法院认为，原告赤峰新世界物业服务有限责任公司按照《前期物业服务合同》向被告提供了物业服务，双方形成了物业服务合同关系，被告应及时向原告交纳物业费。前期物业服务合同到期后，原告虽未与被告签订新的物业服务合同，但被告并未聘请新的物业公司，原告仍然继续为红城商厦的业主提供物业服务，故原告依据前期物业服务合同向被告主张物业费并无不当。被告未交纳2014年8月18日至2016年8月17日期间的物业费，原告有权要求被告支付物业费。被告辩称原告与开发商签订的前期物业合同已到期，原告不能依据该合同向原告主张本院不予支持。被告辩称原告的物业服务不到位，但其未提供有效证据证明且原告对此亦不予认可，对该辩解不予支持。原告要求被告给付违约金的主张，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，一审法院判决：一、被告何某于本判决生效后立即给付原告赤峰新世界物业服务有限责任公司物业服务费12015.36元；二、驳回原告赤峰新世界物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
二审期间上诉人何某为证明其主张，向本院提交了红城新世界部分业主联名抗议书一份和成立业主管理委员会倡议书一份，形成时间均是2016年12月21日。证明被上诉人的物业服务不到位，物业服务标准是强行加给业主的，在业主不同意的情况下，部分业主已经倡议成立业主管理委员会，大部分业主对物业公司提供的服务并不满意，在双方没有达成合意的情况下广大业主不同意交纳物业费，前期物业合同对我们没有约束力。被上诉人质证认为，对两份证据的真实性都没有异议，但是对两份证据的关联性都有异议，建设单位可以与业主签订前期物业合同，上诉人的观点不成立。本院经审查认为，被上诉人认可新证据的真实性，本院对该证据的真实性予以认定，但两份证据仅能证明部分业主不同意交纳物业费，不能证明被上诉人提供的服务不符合前期物业合同的标准，以及前期物业合同对上诉人没有约束力。
被上诉人为证实其主张成立，二审期间向本院提交收据四枚，证明上诉人何某已经按照每平米14元的标准交纳了2010年8月-2014年8月的物业费，双方形成事实物业服务合同期间对服务价格已经形成合意，并按每平米14元的标准实际履行。上诉人何某对该收据的真实性有异议，收据上没有公章，写明收款人为个人，无法证明和被上诉人有关系，并不是双方合意按14元标准缴纳物业费，而是物业公司在代收租金时强行扣除了物业费，收据上没有财务公章，收据款项不是何某缴纳，而是由被上诉人直接从代租的租金里扣除。上诉人虽然对该收据的真实性有异议，认为与本案无关，但收据上标注有：”今收到何某交来2-141厅......物业费”以及”35.76㎡*14元/㎡”字样，且其认可收据上”何某”的签名，故本院对该证据予以采信。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，二审直接予以确认。
另查明，涉案房屋由案外人赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司开发建设，2008年7月30日赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与被上诉人签订的前期物业服务合同第三十八条约定：”甲方与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺”。赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与何某签订的房屋买卖合同并未有包括前期物业服务合同的内容。新世界商厦未成立业主委员会。
又查明，被上诉人在二审诉讼期间提交收据四枚，内容分别为：”收据。2010年9月1日。今收到何某交来2-141厅2010年8月18日-2011年8月17日物业费人民币陆仟零捌元整,35.76㎡×14元/㎡×12”，”收据。2011年8月11日。今收到何某交来2-141厅2011年8月18日-2012年8月17日物业费人民币陆仟零柒元整,35.76㎡×14元/㎡×12”，”收据。2012年7月11日。今收到何某交来2-141厅2012年8月18日-2013年8月17日物业费人民币陆仟零柒元整,35.76㎡×14元/㎡×12”，”收据。2013年7月18日。今收到何某交来2-141厅2013年8月18日-2014年8月17日物业费人民币陆仟零捌元整,35.76㎡×14元/㎡×12”。该四枚收据收款人为韩淑军，2010年至2012年的三枚收据交款人处何均签名。
上述事实有被上诉人一审提交的前期物业服务合同、房屋销售合同和双方在庭审笔录中的陈述，以及被上诉人二审期间提交的收据在卷予以佐证。
本院认为，本案双方当事人对赤峰新世界物业服务有限责任公司实际提供了物业服务这一事实无异议，双方的争议焦点为赤峰新世界物业服务有限责任公司和赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司所签订的前期物业服务合同对上诉人何某是否有约束力及赤峰新世界物业服务有限责任公司按每月14元每平方米的标准向何某收取物业费的请求能否成立。
关于案涉的前期物业服务合同的约束力问题，本院认为，赤峰新世界物业服务有限责任公司向何某主张物业费及违约金，依据的是前期物业服务合同。《物业管理条例》第二十五条规定：”建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容”，本案前期物业管理合同第38条亦约定”赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包括本合同约定的内容；物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺”，可见，本案的前期物业服务合同及国家法律均规定只有在建设单位和买受人在买卖合同中约定了前期物业服务合同的内容后，前期物业服务合同才能对何某产生约束力，但在本案房屋销售合同中，赤峰市湘峰房地产开发有限责任公司没有依据《物业管理条例》的有关规定和本案前期物业管理合同第38条的约定包含有前期物业服务合同的内容，故该前期物业服务合同因未得到物业买受人的承认而对其不具有约束力。
关于赤峰新世界物业服务有限责任公司向何某按每月14元每平方米的标准收取物业费的请求能否成立的问题，赤峰新世界物业服务有限责任公司已实际为何某提供了物业服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，故何某应交纳相应的物业费。关于收费标准问题，被上诉人在二审诉讼期间提交了物业费收据，用以证明双方形成事实物业服务合同期间对服务价格已经形成合意并按每平米14元的标准实际履行，该收据上有交款人何某的签名，因此应当认定双方已经按照每平米14元的标准实际履行，由此，赤峰新世界物业服务有限责任公司要求何某按14元每平方米每月的标准交纳物业费应当得到支持，一审法院认定赤峰新世界物业服务有限责任公司可以依据前期物业服务合同向何某主张物业费欠当，但按照每平米14元的标准判令上诉人支付物业费并无不但，本院予以支持。综上，一审判决适用法律欠当，但判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费210元，由上诉人何某承担；邮寄送达费40元，由被上诉人赤峰新世界物业服务有限责任公司、上诉人何某各承担20元。
本判决为终审判决。
审判长 徐立颖
审判员 邓宏涛
审判员 孙 磊
二〇一七年三月三十一日
书记员 齐向敏