广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤02民终731号
上诉人（原审被告）：韶关新华图书音像发行有限公司。住所地：广东省韶关市武江区。
法定代表人：王正威，该公司总经理。
委托诉讼代理人：麦继章，广东怿胜律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：韶关市浈江区怀恩贸易有限公司。住所地：广东省韶关市浈江区。
法定代表人：叶锦龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵捷。
被上诉人（原审原告）：欧华军，男，汉族，住广东省扫管事武江区。
委托诉讼代理人：吴伟强，广东众同信律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：广东尚水国际酒店有限公司。住所地：广东省韶关市武江区。
法定代表人：刘钵头，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴智雄，该公司职员。
被上诉人（原审第三人）：韶关市武江区陶福酒店有限公司。住所地：广东省韶关市武江区。
法定代表人：骆为，该公司总经理。
委托诉讼代理人：伍洪彪。
上诉人韶关新华图书音像发行有限公司（以下简称新华公司）、韶关市浈江区怀恩贸易有限公司（以下简称怀恩公司）因与被上诉人欧华军、广东尚水国际酒店有限公司（以下简称尚水国际公司）、韶关市武江区淘福酒店有限公司（以下简称淘福酒店）确认合同无效纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2015）韶武法民一初字第760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月21日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。新华公司委托诉讼代理人麦继章、怀恩公司委托诉讼代理人叶锦龙、赵捷、欧华军委托诉讼代理人吴伟强、尚水国际公司委托诉讼代理人吴智雄、淘福酒店委托诉讼代理人伍洪彪到庭参加诉讼，因新华公司、怀恩公司与欧华军、尚水国际公司、淘福公司均申请庭外调解一个月，故本案扣除审限一个月。本案现已审理终结。
新华公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回欧华军的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由欧华军负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清并遗漏了部分重要事实：1、根据本案相关证据及查明事实可以确认以下事实：2011年9月30日，新华公司将自有的房屋出租给了中艺公司，租赁期限至2026年12月31日止，之后，新华公司同意中艺公司将房屋转租给欧华军和七天酒店，中艺公司分别与欧华军和骆为签订了租赁合同。2014年9月3日，因中艺公司拖欠新华公司租金几个月，根据双方所签合同的约定，新华公司向武江法院起诉，要求解除与中艺公司签订的合同并要求中艺公司偿还所欠租金等。之后，双方达成解除合同的协议，同时与怀恩公司签订了新的租赁合同。2、遗漏的事实：在新华公司起诉中艺公司的期间，因中艺公司仍拒交房租和水电费，而尚水国际公司和淘福酒店却仍在使用水、电，致使新华公司垫付了巨额水、电费，因此，新华公司曾多次联系尚水国际公司和淘福酒店，要求其直接向新华公司缴交租金和水、电费，但却遭拒绝，新华公司被迫于2014年11月3日向尚水国际公司和淘福公司发出《知会函》，告知其中艺公司欠缴租金和水、电费，新华公司需停止供水、供电，但尚水国际公司和淘福公司仍置之不理。诉讼期间，中艺公司的法定代表人张华（当时已被羁押）的舅舅彭善达出面请求调解，要求中艺公司的合同由彭善达的另一个公司（怀恩公司）承接，怀恩公司自愿承担中艺公司所欠的所有的租金、水、电费、违约金等，并自愿提高保证金，经双方协商，达成了协议。因怀恩公司不是拖欠租金纠纷案的当事人，三方协议不利于案件调解的处理，双方在法院签订与中艺的解除合同协议的同时与怀恩公司签订了新的租赁合同，同日，怀恩公司按双方协议的内容将中艺公司所欠的款项和保证金支付给了新华公司。3、一审法院认定事实不清：①新华公司提交了两份《知会函》，用于证明已于2014年11月4日将新华公司与中艺公司的纠纷告知尚水国际公司与淘福酒店，该函已于2014年11月4日由尚水国际公司与淘福酒店的工作人员签收。但一审法院称该证据“关系重大”，却未查明该事实，仅仅凭欧华军、尚水国际公司与淘福公司称未收到该函而不认定该事实。②一审法院亦未查明新华公司和怀恩公司的合同中包含了怀恩公司代中艺公司偿还所有所欠的款项。新华公司起诉中艺公司要求解除合同，偿还所欠租金等，难道仅仅是一个解除就可以将几十万元租金置之不理吗二、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条，认定新华公司与怀恩公司存在恶意串通、损害第三人利益从而签订的合同无效，这一认定明显错误。首先，新华公司与怀恩公司并未存在恶意串通。如前事实部分所述，新华公司与怀恩公司签订合同主要是为了解决中艺公司拖欠的款项，且新的合同的主体部分未作任何更改，仅仅是约定了怀恩公司代中艺公司支付清所有拖欠的款项及保证金作了增加，中艺公司的合同期限和怀恩公司的合同期限均是2026年12月31日止，合同中仍保留将房屋转租给尚水国际公司和淘福公司的约定，怀恩公司未提高租金，亦未解除与尚水国际公司和淘福公司的合同，如此，完全没有损害第三人的利益，又何来“恶意”!而一审法院所称“导致租赁物实际承租人无法以出租方的租金价格获得租赁物的使用权，也使得租赁物实际使用人需要承担两份合同的风险，并使租赁物在使用过程中处于更加不稳定的状态，”就更是没有任何依据了，尚水国际公司和淘福公司本来就是次承租人，本来就无法以出租方的租金价格获得租赁物的使用权，何来风险一说，按此逻辑，则所有的商人都是在“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。第二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款中并未规定出租人请求解除合同时应由出租人通知次承租人参与诉讼，也未规定应由出租人主动要求次承租人代承租人支付欠付的租金和违约金。更没有规定次承租人代付后就直接拥有承租权或优先承租权。在本案中，已有证据证实新华公司作为出租人已告知次承租人中艺公司欠租的事实，甚至要求其将使用的水、电费直接交付新华公司，但尚水国际公司和淘福公司均置之不理，如此，新华公司已经尽了合理的告知义务。三、一审法院适用公平和诚信原则认定欧华军和尚水国际公司、淘福酒店有优先承租的权利是错误的。首先，原审判决书在第15页的前八行已论述清楚欧华军和尚水国际公司、淘福酒店在法律法规的规定中不具有优先承租权；亦在判决书第2页的第l2至18行中说明新华公司有选择交易对象的权利，有缔约的自由，因此，新华公司与怀恩公司签订的租赁合同未违反法律法规的规定，是合法有效的。第二，如前所述，新华公司与怀恩公司签订合同本质上是与中艺公司所签合同的权利和义务的转让，没有任何不公平之处。第三，根据合同相对性原理，新华公司与尚水国际公司、淘福公司没有合同关系，不存在适用诚实信用原则。一审法院适用优先权属于将《中华人民共和国合同法》中的房屋买卖和租赁优先权扩大化的解释，没有任何的法律依据。第四，事实上是欧华军、尚水国际公司与淘福酒店违反了诚实信用原则，其长期拖欠中艺公司的租金本身就是不诚实信用的最直接的表现，且在明知中艺公司拖欠租金、水电费的情况下仍拒绝支付其自己使用的水、电费，这明显是一种违反公平和诚实信用原则的行为。第五，欧华军、骆为与中艺公司所签的租赁合同本身就存在违约。新华公司同意的是转租给尚水国际公司和淘福公司，而在本次诉讼中，新华公司才得知，中艺公司与欧华军和骆为个人签订租赁合同，虽然欧华军和骆为均为实际使用人尚水国际公司和淘福公司的股东，但其既然是一个公司，就具有独立的法人资格，原审诉讼中亦是将其分列为不同的当事人。如此行为，既违反了法律规定，又损害了新华公司的合法权益，如果此次中艺公司欠租不是由怀恩公司承接，则中艺公司无能力偿还欠租，而中艺公司又无法收到次承租人的租金，且中艺公司的法定代表人张华被羁押，新华公司应找谁偿还欠租，是签订合同的个人还是实际使用的法人届时欧华军尚水国际公司和淘福公司提出合同相对性原理时新华公司该怎么办综上所述，新华公司与怀恩公司签订的租赁合同实质上是新华公司、中艺公司、怀恩公司三方的合同转让行为，该行为未违反国家法律法规的规定，未损害国家、集体或者第三人的利益，未违反公平、诚信原则，属于合法有效的民事行为，一审法院认定事实不清，适用法律错误，其对法律规定作出的扩大化的解释于法无据，其要求新华公司与缺乏诚信的欧华军、尚水国际公司和淘福公司签订合约更是损害了新华公司的合法权益，因此，请求二审法院撤销原判，并改判驳回欧华军、尚水国际公司和淘福公司的诉讼请求。新华公司在二审调查询问期间补充以下意见：新华公司与怀恩公司签订《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》的日期是2015年3月2日，并非合同书所注明的2015年1月1日。新华公司在与中艺公司签订解除合同协议的同时与怀恩公司在武江法院签订该合同的。合同中注明合同签订时间为2015年1月1日，只是为了约定怀恩公司从1月1日其承担承租人的义务。
欧华军及尚水国际公司、淘福酒店辩称，新华公司与中艺公司解除租赁合同的同时，怀恩公司与新华公司达成了租赁协议。这一行为损害了欧华军及尚水国际公司、淘福酒店的利益。导致欧华军及尚水国际公司、淘福酒店与新华公司之间的租赁关系处于不确定状态。欧华军及尚水国际公司、淘福酒店未参与新华公司与中艺公司的诉讼，故不知道新华公司与中艺公司已就解除租赁合同达成协议，但新华公司在未通知欧华军及尚水国际公司、淘福酒店的情况下，就解除与中艺公司签订的租赁合同，已经损害了欧华军及尚水国际公司、淘福酒店的利益。故，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。
怀恩公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、本案一、二审诉讼费用由欧华军负担。事实和理由：一、怀恩公司不存在与出租人及原承租人存在恶意串通，损害欧华军及尚水国际公司、淘福酒店的利益行为。怀恩公司不存在过错。首先，怀恩公司在确定与新华公司签订房屋租赁合同时，原合同出租人新华公司、承租人中艺公司都曾明确由怀恩公司继续将房屋出租给欧华军及尚水国际公司、淘福酒店使用至原转租合同约定的期限。怀恩公司并没有对意欲签订的新合同刁难原合同的次承租方（即欧华军及尚水国际公司、淘福酒店）。主要条款并未变更。其次，怀恩公司与新华公司新签订的房屋租赁合同与原租赁合同条件并无优惠。除代案外人缴付所拖欠租金、管理费、水电费外，还垫交了诉讼费、律师费。甚至保证金增加近一倍（九十万元人民币）。上述各项由怀恩公司一次支付200万元左右。如果系恶意串通，那怀恩公司并没有获得比中艺公司更好的条款。再次、怀恩公司与新华公司签约后，已经尽到告知义务。欧华军及尚水国际公司、淘福酒店都与怀恩公司就新的合同进行了协商。当时，并没有提出对怀恩公司承租的异议问题。而是就保证金问题及违约条款问题未达成一致。最后，怀恩公司另案起诉的诉求中，要求欧华军及尚水国际公司、淘福酒店搬离的诉求并不是第一诉求及唯一诉求。作为一审法院不应当主观臆断、断章取义地理解怀恩公司的意思表示。因此，怀恩公司在纠纷形成过程中并无过错。一审法院显然偏袒了欧华军及尚水国际公司、淘福酒店。二、欧华军及尚水国际公司、淘福酒店依法不存在优先承租权问题。一审法院存在认定事实上的矛盾及适用法律不当。首先，欧华军及尚水国际公司、淘福酒店尽管是实际使用人，但不是新华公司的承租人，这是客观存在的事实。诉讼各方都确认的事实是本案纠纷中客观存在有三份租赁合同（不含其他相关合同）。第一份是新华公司与中艺公司签订的一份房屋租赁合同（下称第一份合同）；第二份是中艺公司与欧华军、骆为签订的房屋租赁合同（即为转租合同，下称第二份合同）；第三份是新华公司与怀恩公司签订的房屋租赁合同（下称第三份合同）。其次，第一份合同因中艺公司拖欠租金等费用诉至武江法院，在法院的调解下，第一份房屋租赁合同被终止，新华公司与怀恩公司签订了第三份合同。当然，签约成立的基础是怀恩公司垫付中艺公司所拖欠的全部费用，另行缴付九十万元保证金。上述行为均在武江法院的审判庭完成。如果按一审法院的逻辑推定，是否该案的承办法官及武江法院对本合同无效承担责任呢作为司法机关审理另案时也有义务告知诉讼当事人双方呢即法院必须告知欧华军及尚水国际公司、淘福酒店所谓优先承租权被侵害了呢在本案，欧华军及尚水国际公司、淘福酒店明知新华公司与怀恩公司签订了合同，系自行放弃了变更承租人的权利的辩解。比如有新华公司与中艺公司的诉讼事实，停水停电通知可证。尽管一审法院没有采纳新华公司及怀恩公司的辩解，并不等于这一事实不存在。且由于欧华军及尚水国际公司、淘福酒店当时的经济实力不能接受新华公司要求清算拖欠费用及增加保证金的条款，而放弃行使应在垫付中艺公司各项费用后，以次承租人身份另行签约，变更为承租人的权利。即使新华公司出于何种原因曾出具同意中艺公司转租的函件，都不能成为欧华军及尚水国际公司、淘福酒店改变合同地位的依据。换言之，新华公司同意转租是第二份合同有效的必要条件。但不能因为新华公司同意转租，作为次承租人就可以就第一份合同主张权利。即使向一审法院提出优先承租权，也不能得到法律的支持。我国法律及司法解释已经作出十分明确的规定和解释。欧华军及尚水国际公司、淘福酒店没有依据向新华公司主张优先承租权。更何况，即使具备行使优先承租权的资格，还必须满足更重要的条件——同等条件下。三、无论欧华军及尚水国际公司、淘福酒店在使用房屋进行经营投入多少，并不能作为确认合同无效的理由。怀恩公司注意到，一审法院否定了欧华军及尚水国际公司、淘福酒店在本案的优先承租权问题。但却不适用与该认定相关的法律条文。则适用所谓法律原则进行判决。一审法院忽略了一个事实，欧华军及尚水国际公司、淘福酒店实际上享有了房屋使用权，却不承担租金管理费及水电费，光拖欠租金、管理费就己高达261万余元（未含拖欠的水电费）。欧华军及尚水国际公司、淘福酒店的损失何来风险何来即使真的发生了损失，依据合同的契约精神及现行法律，也是应当依据第二份合同向案外人追索。而不能将房屋所有人及承租人的利益视而不见。即不能简单地认为欧华军及尚水国际公司、淘福酒店实际使用了房屋，进行了投资就可以否定新华公司和怀恩公司的合同存在，并以此而承认其承租人的地位资格。否则就认定是违反了公平公正、诚信原则。其实质就是在滥用司法权力认定怀恩公司的投资协议是恶意行为。应当明确，我国法律并没有禁止承租人通过转租收取利益（当然前提条件是必须经过所有权人的同意），因此，不论是怀恩公司以转租的经营费方式谋取利益，或欧华军及尚水国际公司、淘福酒店经营实业，都不能获得法律的特别保护。如果狭隘地从经营方式来认定实际使用行为，显然损害了怀恩公司的利益。综上，请求二审法院撤销原判，并判决驳回欧华军及尚水国际公司、淘福酒店的诉讼请求。怀恩公司在二审调查询问期间的补充意见：一、合同签订前，新华公司与怀恩公司约定，怀恩公司需要向新华公司缴纳的保证金提高至90万元、支付中艺公司拖欠的费用近100万元和缴纳2015年1-3月的租金。二、新华公司与怀恩公司签订的租赁合同未损害欧华军及尚水国际公司、淘福酒店的利益。
欧华军及尚水国际公司、淘福酒店辩称，一、怀恩公司的上诉请求不明确。二、怀恩公司损害欧华军及尚水国际公司、淘福酒店利益的事实明确。三、怀恩公司主张其与新华公司签订租赁合同的地点在法院，没有证据证明。综上，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。
欧华军向一审法院起诉请求：1、确认新华公司与怀恩公司在2014年l2月31日签订的《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》无效或予以撤销；确认欧华军对租赁房屋有优先续租权。2、本案的诉讼费由新华公司与怀恩公司负担。
一审法院认定事实：2011年9月30日，新华公司与案外人韶关市中艺投资管理有限公司（以下简称中艺公司）签订了《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》，约定：新华公司将其位于韶关市工业中芙蓉一路7号韶关书城大楼（建筑面积l0798.26㎡）整体租赁给中艺公司（除该物业二楼半层560㎡外）。承租期至2026年12月31日止。2013年1月5日，中艺公司与骆为签订《房屋租赁合同》，中艺公司将承租的韶关书城大楼首层部分物业及第7-12层及一楼宾馆大堂物业转租给骆为使用，建筑面积共3766㎡，租赁期限自2013年1月1日至2021年12月31日止，骆为将承租的上述物业用于其个人独资设立的淘福酒店经营旅馆“七天连锁酒店”，就该次转租行为，2013年1月24日，新华公司出具了《同意转租声明》。2013年4月7日，中艺公司与欧华军签订《房屋租赁合同》，将其承租的韶关书城大楼首层部分物业及第2-6层物业转租给欧华军使用，建筑面积共6420㎡，租赁期限自2013年4月1日至2021年3月31日止，欧华军将上述房屋用于其参股公司尚水国际公司经营餐饮、KTV、沐足和桑拿等娱乐行业。2013年12月1日，新华公司为尚水国际公司出具证明，内容为：“位于韶关市武江区工业中路芙蓉一路7号的产权属韶关新华图书音像发行有限公司所有，现同意中艺公司转租给广东尚水国际酒店有限公司作为经营场所使用。”2014年7月中艺公司的法定代表人张华被公安部门羁押，2014年9月3日，新华公司以中艺公司拖欠其租金为由诉至韶关市武江区人民法院（以下简称武江法院），要求解除双方之间签订的《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》［案号：（2014）韶武法民一初字第1019号，诉讼标的金额为449498.28元］，在该案审理过程中，新华公司与中艺公司的委托代理人彭善达于2014年12月31日签订《房屋租赁合同解除协议》，协商解除了双方公司于2011年9月30日签订的《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》。同日，新华公司与怀恩公司签订《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》，约定新华公司将其位于韶关市工业中芙蓉一路7号韶关书城大楼（建筑面积l0798.26㎡）整体租赁给怀恩公司，用于怀恩公司已转租给“尚水国际俱乐部”、“七天连锁酒店”的经营，承租期自2015年1月1日至2026年12月31日止。在新华公司与怀恩公司签订《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》之时，彭善达为怀恩公司的法定代表人。后双方因租赁事宜发生争执，欧华军便诉至法院要求解决。一审法院认为，本案的争议焦点有以下三个，第一，欧华军及尚水国际公司与淘福酒店的诉讼主体资格问题；第二，新华公司与怀恩公司之间签订的《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》的效力问题；第三，欧华军、尚水国际公司与淘福酒店主张的优先承租权是否依法有据的问题。对此，该院作如下分析认定。第一，关于欧华军及尚水国际公司与淘福酒店的诉讼主体资格问题。本案案由为确认合同无效纠纷，结合欧华军及尚水国际公司与淘福酒店依据新华公司与怀恩公司之间签订的《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》损害其合法权益而要求确认新华公司与怀恩公司之间的合同为无效合同的诉讼请求，该院认为，根据欧华军及尚水国际公司与淘福酒店实际承租和使用租赁标的物的事实，新华公司与怀恩公司之间的合同效力与欧华军及尚水国际公司与淘福酒店存在直接的利害关系，欧华军及尚水国际公司与淘福酒店依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百一十九条之规定诉至该院要求解决，有事实和法律依据，欧华军及尚水国际公司与淘福酒店的诉讼主体资格适格。对于新华公司与怀恩公司提出的欧华军及尚水国际公司与淘福酒店并非新华公司与怀恩公司之间签订的《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》的合同当事人，无权主张合同无效的抗辩意见，该院不予采纳。第二，关于新华公司与怀恩公司之间签订的《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者尚水国际公司与淘福酒店利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，审查新华公司与怀恩公司之间签订的《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》是否无效，需要审查新华公司与怀恩公司的行为是否存在上述五种情形。对此，该院分析如下。其一，新华公司对于中艺公司将承租的物业转租给广东尚水国际酒店有限公司及骆为经营韶关市武江区淘福酒店有限公司加盟的七天连锁酒店是知晓并且明确同意的，从新华公司与怀恩公司签订的《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》租赁物用途的约定来看，对于涉案租赁物的使用问题，怀恩公司亦是清楚的。其二，中艺公司因拖欠新华公司的租金，致使新华公司向武江法院起诉中艺公司，要求解除租赁合同并支付拖欠的租金。后经双方协商得以解除双方之间的租赁合同，新华公司向武江法院申请撤回该案起诉并经该院准许。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”的规定，在新华公司与中艺公司因拖欠租金发生争议之时，次承租人即欧华军及尚水国际公司与淘福酒店有权代中艺公司支付租金和违约金抗辩出租人即新华公司的合同解除权，但次承租人行使该项抗辩权的前提是次承租人知晓出租人与承租人之间的租赁合同纠纷。新华公司与怀恩公司均称欧华军及尚水国际公司与淘福酒店知晓新华公司与中艺公司的该次纠纷及该次纠纷的解决结果，但均未向该院提交足以证明这一事实的证据材料。新华公司缺席本案庭审后，向该院提交一份补充说明称，欧华军及尚水国际公司与淘福酒店知晓其与中艺公司之间的租赁合同纠纷、解除情况及新合同的条款，但是不接受新合同的90万元保证金的条款以致于未能与欧华军及尚水国际公司与淘福酒店直接签订租赁合同，由于新华公司陈述的上述内容关系重大，该院要求新华公司就此提交相应的证据材料，新华公司向该院提交了两份其于2014年11月3日出具的《知会函》，欲证明欧华军及尚水国际公司与淘福酒店知晓上述事实，该两份《知会函》内容为“由于中艺公司拖欠我公司韶关市工业中路芙蓉一路7号韶关书城大楼租金、管理费、水电费及滞纳金，我公司已多次口头、电话及函告通知中艺公司，但对方公司至今仍未支付清所欠费用。因此，我公司将停止该栋物业的供电供水设施，由于停止供水、供电给贵方造成的不便，请予谅解。”欧华军及尚水国际公司与淘福酒店对此均称未曾收到过该知会函，亦不清楚新华公司与中艺公司之间因租赁合同产生纠纷及纠纷处理结果。其三，新华公司与中艺公司约定签订解除协议后，中艺公司将租赁物业移交给怀恩公司，而此时，怀恩公司的法定代表人彭善达亦是作为中艺公司的委托代理人，而新华公司与中艺公司在《房屋租赁合同解除协议》中并未对新华公司诉求拖欠的租金数额、支付方式、违约责任以及中艺公司支付的45万元保证金的处理作出约定。而同日，新华公司与怀恩公司之间签订的《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》亦未涉及到中艺公司拖欠新华公司的租金的处理事宜。其四，关于新华公司与怀恩公司之间签订的租赁合同是否对于欧华军及尚水国际公司与淘福酒店造成损害。对此，该院认为，欧华军签订合同后将租赁物用于尚水国际公司经营，骆为签订合同后将租赁物用于淘福酒店的经营，尚水国际公司与淘福酒店均已投入资金装修开业经营，在新华公司解除其与中艺公司的租赁合同后，欧华军及尚水国际公司与淘福酒店与中艺公司的合同亦无履行之可能。根据合同相对性，欧华军及尚水国际公司与淘福酒店如认为其权利受损仅能向中艺公司主张，作为租赁物业的所有权人新华公司，其不受欧华军及骆为与中艺公司之间的租赁合同的约束，在市场交易过程中，新华公司有选择交易对象的权利，亦有缔约的自由，并不能以租赁物为欧华军及尚水国际公司与淘福酒店使用就强迫双方进行交易，但即便如此，从其仍将涉案租赁物继续出租以获取租金收益来看，新华公司既知欧华军及尚水国际公司与淘福酒店实际使用租赁物并投入资金用于经营，从民事活动的诚实信用原则及简化和稳定合同关系方面而言，新华公司理应先征询实际承租人的意见，并在同等条件下优先将租赁物出租给实际承租使用人。而怀恩公司虽也有参与市场交易的自主权，但从其既知欧华军及尚水国际公司与淘福酒店在实际使用租赁物，仍旧与新华公司就他人使用的租赁物签订租赁合同并且明确约定使用用途即为他人现正在使用经营的用途的事实来看，在新华公司与怀恩公司均无法提供证据证明已就租赁事宜告知了欧华军及尚水国际公司与淘福酒店的情形下，该院予以认定新华公司与怀恩公司是在对租赁物的使用人隐瞒了相关的情况下签订的《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》。且在该院受理的（2015）韶武法民一初字第1185号案件中，中艺公司（委托代理人同为彭善达）还以骆为拖欠其租金导致其无法向新华公司按时缴纳租金，致使其与新华公司之间的租赁合同被解除，要求没收骆为向其缴纳的30万元保证金，但根据该案及本案实际查明的案件事实来看，骆为在（2015）韶武法民一初字第1185号案件每月虽存在迟延交租之情形，但并未长时间拖欠，导致新华公司要求解除其与中艺公司的租赁合同乃是中艺公司长时间拖欠租金，而且新华公司与中艺公司的合同是双方协商予以解除的。在解除合同当日，怀恩公司就与新华公司签订合同，而此时彭善达既为怀恩公司的法定代表人，亦为中艺公司的委托代理人，从以上事实亦可认定怀恩公司在本案租赁合同关系中恶意明显。怀恩公司介入租赁物出租方与实际承租人之间，该公司以此进行营利的目的明显，导致租赁物实际承租人无法以出租方的租金价格获得租赁物的使用权，也使得租赁物实际使用人需要承担两份合同的风险（出租人与承租人、承租人与租赁物实际使用人），并使租赁物在使用过程中处于更加不稳定的状态：该院受理的（2015）韶武法民一初字第587号（怀恩公司诉淘福酒店、骆为租赁合同纠纷）、（2015）韶武法民一初字第601号（怀恩公司诉尚水国际公司、欧华军租赁合同纠纷）两案中（中止诉讼），怀恩公司即请求两案被告搬离涉案房屋。因此该院予以认同新华公司与怀恩公司签订的《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》实际上损害到了欧华军及尚水国际公司与淘福酒店的利益。综上，本案确实存在新华公司与怀恩公司均明知欧华军及尚水国际公司与淘福酒店在投入资金并使用租赁物进行经营，而在向欧华军及尚水国际公司与淘福酒店隐瞒相关事宜的情形下签订了《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》，该合同确实对欧华军及尚水国际公司与淘福酒店的利益造成损害。在新华公司与怀恩公司均未提交证据证明欧华军及尚水国际公司与淘福酒店不同意按照其二人订立合同的条件与新华公司订立合同的情形下，该院认为，新华公司与怀恩公司于2014年12月31日签订的《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》应认定为存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”情形，应属无效合同。至于欧华军及尚水国际公司与淘福酒店请求的优先承租权，因民事法律中并无优先承租权之概念，欧华军及尚水国际公司与淘福酒店请求的优先承租权亦是依据合同的约定和既有的事实，因此，本案欧华军及尚水国际公司与淘福酒店请求的该项权利应为优先承租的权利。欧华军及尚水国际公司与淘福酒店请求的该项权利的依据为欧华军、骆为与中艺公司签订的两份房屋租赁合同，而新华公司并非该两份租赁合同的当事人，根据合同相对性原理，欧华军及尚水国际公司与淘福酒店无权直接依据该两份房屋租赁合同向新华公司主张优先承租的权利。但正如前文所述，作为出租方的新华公司既同意中艺公司的转租行为，亦知晓欧华军及尚水国际公司与淘福酒店投入资金经营并在实际使用租赁物，在其解除了与中艺公司签订的《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》后，即可据此收回租赁物，但既然其愿意继续出租以获益并同意欧华军及尚水国际公司与淘福酒店继续使用，因此，根据现有的事实，从民事活动的公平及诚实信用原则而言，新华公司应在同等条件下将租赁物优先出租给实际使用人，即本案的欧华军及尚水国际公司与淘福酒店。新华公司经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃法律赋予的诉讼权利，该院依法缺席判决。一审法院遂于2016年2月27日作出（2015）韶武法民一初字第760号民事判决：一、确认韶关新华图书音像发行有限公司与韶关市浈江区怀恩贸易有限公司于2014年12月31日签订的《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》为无效合同。二、确认欧华军、广东尚水国际酒店有限公司、韶关市武江区淘福酒店有限公司对于所有权人为韶关新华图书音像发行有限公司的位于韶关市工业中芙蓉一路7号的韶关书城大楼在同等条件下就其现使用部分享有优先承租的权利。案件受理费100元，由韶关市浈江区怀恩贸易有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新华公司于二审期间向本院提交了以下证据：1、（2014）韶武法民一初字第1019号民事裁定书一份，拟证明新华公司因中艺公司拖欠租金及水电费，向武江法院提起诉讼。后新华公司撤回起诉，并非中艺公司缴纳了欠费，而是由于新华公司与怀恩公司另行达成了协议，由怀恩公司承担中艺公司所有的债务。怀恩公司对该证据没有异议。欧华军及尚水国际公司的质证意见：对真实性没有异议，但该证据不能达到其证明目的。淘福公司的质证意见：对证据的真实性、合法性及关联性没有异议，但该裁定书不能达到其证明目的。2、《知会函》两份，拟证明新华公司已告知尚水国际公司和淘福酒店，中艺公司拖欠新华公司相关费用，一审法院称新华公司未告知欧华军及尚水国际公司、淘福酒店关于中艺公司欠租之事不是事实。怀恩公司对该证据没有异议。欧华军及尚水国际公司的质证意见：欧华军及尚水国际公司均没有收到过该《知会函》，如果尚水国际公司被停水停电的话，尚水国际公司早已关门。新华公司从未告知欧华军或尚水国际公司中艺公司拖欠水电费及租金，也不知道新华公司与中艺公司要解除租赁合同。3、中国工商银行的业务回单四份、新华公司于2015年3月2日出具的《收据》四份，拟证明怀恩公司向新华公司支付了2014年的租金、水电费和（2014）韶武法民一初字第1019号案的诉讼费、律师费。怀恩公司对该证据没有异议。欧华军及尚水国际公司、淘福酒店的质证意见：真实性没有异议，该证据却反映出中艺公司与怀恩公司之间存在恶意串通的行为。4、中国工商银行的业务回单及新华公司出具的《收据》，拟证明怀恩公司向新华公司支付了2015年1-3月的租金和水电费。怀恩公司对该证据没有异议。欧华军及尚水国际公司、淘福酒店的质证意见：真实性没有异议，该证据却反映出中艺公司与怀恩公司之间存在恶意串通的行为。5、新华公司向中艺公司发出的《催款函》一份，拟证明2014年7月，新华公司向中艺公司催要租金，并证明中艺公司有长期拖欠租金的行为。怀恩公司对该证据没有异议。欧华军及尚水国际公司、淘福酒店的质证意见：对证据的真实性、合法性及关联性均有异议，新华公司没有证据证明中艺公司已经收到该《催款函》。6、新华公司分别向欧华军和骆为发出的《催款函》，拟证明欧华军和骆为从2014年开始就拖欠中艺公司的租金。怀恩公司对该证据没有异议。欧华军和尚水国际公司的质证意见：对证据的真实性、合法性及关联性均有异议，欧华军和尚水国际公司均未收到该《催款函》，新华公司称欧华军拖欠租金，是其主观臆断。淘福公司的质证意见：未收到过该《催款函》，新华公司也未提供证据证明上面的签收人是淘福公司的员工。怀恩公司于二审期间向本院提交了以下证据：1、录音一份，拟证明怀恩公司曾找过欧华军商讨签订租赁合同之事，但遭到欧华军拒绝，且证明欧华军不守诚信。新华公司的质证意见：该证据能达到其证明目的。欧华军及尚水国际公司、淘福酒店的质证意见：对该录音的真实性、合法性和关联性均有异议。该录音不能证明欧华军知道新华公司与中艺公司解除合同之事，也不能证明怀恩公司打算与欧华军签订租赁合同。2、中艺公司出具的欧华军及骆为拖欠租金明细及《证明》，拟证明欧华军及尚水国际公司、淘福酒店在租赁期间存在拖欠租金的行为。欧华军及尚水国际公司、淘福酒店的质证意见：对证据的真实性、合法性均有异议，中艺公司与怀恩公司有恶意串通的嫌疑，其利益与怀恩公司、新华公司一致，故其出具的证明不能证明欧华军及尚水国际公司、淘福酒店有拖欠租金的事实。3、通话清单，拟证明怀恩公司与新华公司签订租赁合同后，多次通知欧华军及骆为协商签约之事，通知证明欧华军及尚水国际公司、淘福酒店已经知道怀恩公司与新华公司已经签订租赁合同。欧华军及尚水国际公司、淘福酒店的质证意见：对证据真实性、合法性和关联性均有异议，仅凭电话清单无法证实怀恩公司多次与欧华军及尚水国际公司、淘福酒店协商的事实。4、合同草稿文本及手机短信。拟证明欧华军及尚水国际公司、淘福酒店已经知道怀恩公司与新华公司签订租赁合同，同时证明怀恩公司未向欧华军及尚水国际公司、淘福酒店提出增加租赁、管理费和水电费的要求，仅要求欧华军及尚水国际公司、淘福酒店增加保证金。欧华军及尚水国际公司、淘福酒店的质证意见：对证据的真实性、合法性和关联性均有异议，怀恩公司提供的合同提出增加保证金的要求，这与欧华军及尚水国际公司、淘福酒店与中艺公司签订的原租赁合同不一致，反而证明怀恩公司损害了欧华军及尚水国际公司、淘福酒店的利益。5、起诉状两份，拟证明欧华军及尚水国际公司、淘福酒店提起本案诉讼是为了拖延其他案件的正常审理。同时证明怀恩公司起诉的原意并非要求欧华军或淘福酒店退场。欧华军及尚水国际公司、淘福酒店的质证意见：真实性和合法性无异议，但对证明目的有异议。欧华军提起诉讼是法律赋予的权利，不存在延迟两案的正常审理，也不能证明怀恩公司在事后不要求欧华军及尚水国际公司、淘福酒店退场的事实。6、中艺公司于2015年3月6日向尚水国际公司及淘福公司分别发出的《通告》，拟证明中艺公司已就其与新华公司终止了租赁关系通知了尚水国际公司及淘福公司。欧华军及尚水国际公司、淘福酒店的质证意见：对证据的真实性、合法性和关联性均有异议。该证据是中艺公司单方出具的通告，是否真实、是否送达给尚水国际公司和淘福酒店均无法确定，况且中艺公司是本案的利害关系人。7、中艺公司于2015年5月10日出具的《证明》，拟证明怀恩公司没有与尚水国际公司、淘福酒店变更租赁合同主要条款的打算。欧华军及尚水国际公司、淘福酒店的质证意见：对证据的真实性、合法性和关联性均有异议。中艺公司与本案有直接利害关系，其单方面出具的证明，没有任何意义。8、怀恩公司于2015年3月25日分别向欧华军及骆为分别发出的《告知书》及张贴和邮寄情况。拟证明怀恩公司已穷尽一切方法，打算与尚水国际公司、淘福酒店签订新的租赁合同，但均遭到拒绝。欧华军及尚水国际公司、淘福酒店的质证意见：对证据的真实性、合法性和关联性均有异议。不能达到怀恩公司的证明目的，即使上述证据是真实存在的，恰恰证明新华公司与怀恩公司在签订新的租赁合同，损害了欧华军及尚水国际公司、淘福酒店的利益后，才履行告知义务。反而证明新华公司与怀恩公司、中艺公司恶意串通的事实。新华公司表示对怀恩公司提交的上述证据的真实性、合法性及关联性均没有异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、对于新华公司与中艺公司解除房屋租赁合同时，是否已通知欧华军及尚水国际公司、淘福酒店的问题。新华公司提交了两份《知会函》，拟证明新华公司已将其与中艺公司之间的纠纷告知尚水国际公司与淘福酒店。该《知会函》上虽然有签收人的签名，但新华公司未提供证据证明签收人系尚水国际公司与淘福酒店的员工。而且，该《知会函》只是告知尚水国际公司与淘福公司因中艺公司拖欠新华公司租金、管理费、水电费及滞纳金，故新华公司将停止租赁物的供水供电设施。从《知会函》中未能显示新华公司已告知尚水国际公司与淘福酒店其打算解除与中艺公司的房屋租赁合同。故，对于新华公司所称已告知欧华军、尚水国际公司与淘福酒店其打算解除与中艺公司签订的房屋租赁合同的事实，本院不予认可。二、对于怀恩公司是否代中艺公司支付了租金及水电费的事实。新华公司已提供了中国工商银行的业务回单予以证明。欧华军、尚水国际公司与淘福酒店对该证据的真实性没有异议，故本院对新华公司所称的怀恩公司代中艺公司支付了租金及水电费的事实，本院予以认可。
本院认为，本案系确认合同无效纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对新华公司和怀恩公司的上诉意见，本案争议焦点是：一、新华公司与中艺公司解除《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》的行为是否合法。二、新华公司与怀恩公司签订的《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》是否有效。
一、关于新华公司与中艺公司解除《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》的行为是否合法的问题。新华公司于2014年9月3日向武江法院提起诉讼，以中艺公司拖欠租金、水电费等各项费用合计449498.28元为由，要求解除与中艺公司签订的《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》。在该案件审理过程中，新华公司与中艺公司协商一致解除该合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，新华公司与中艺公司协商一致解除合同，并未违反法律规定。欧华军、尚水国际公司与淘福酒店认为，其对涉案房屋有优先租赁权，新华公司在未告知欧华军、尚水国际公司与淘福酒店的情况下，与中艺公司解除房屋租赁合同，并与怀恩公司签订《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》的行为损害了欧华军、尚水国际公司与淘福酒店的优先承租权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”的规定，次承租人只有在请求代承租人支付欠付的租金和违约金的情况下，其抗辩出租人解除合同的主张，人民法院才予以支持。在本院向欧华军、尚水国际公司和淘福酒店询问是否同意向新华公司支付中艺公司所拖欠的租金、滞纳金、水电费等款项时，欧华军、尚水国际公司和淘福酒店未表示同意支付上述款项，只是认为应当先解除新华公司与怀恩公司签订的租赁合同。故，欧华军抗辩出租人新华公司解除与承租人中艺公司签订合同的理由不符合上述法律规定，本院不予支持。
二、关于新华公司与怀恩公司签订的《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》的效力问题。欧华军认为，新华公司在未告知其与尚水国际公司与淘福酒店的情况下，与中艺公司解除房屋租赁合同，并与怀恩公司签订《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》，属于恶意串通，损害第三人利益，故请求确认《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》无效。首先，新华公司在与中艺公司解除租赁合同并与怀恩公司签订合同前，未询问欧华军、尚水国际公司与淘福酒店在同等条件下（即代中艺公司支付所拖欠的租金、水电费、滞纳金、违约金的款项）其是否愿意继续租赁，存在瑕疵。但二审期间，当本院向欧华军、尚水国际公司和淘福酒店询问是否同意向新华公司支付中艺公司所拖欠的租金、滞纳金、水电费等款项时，欧华军、尚水国际公司和淘福酒店均未表示同意支付上述款项，只是认为应当先解除新华公司与怀恩公司签订的租赁合同。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第二十一条第二项：“下列人员在同等条件下，按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权：（二）原承租人。”的规定，欧华军、尚水国际公司和淘福酒店未表示其代中艺公司支付拖欠的租金、水电费等款项，在怀恩公司提出的订立租赁合同的条件后，也未表示愿意按照同等条件签约，以取得涉案房屋的租赁权。故，新华公司与怀恩公司签订房屋租赁合同，并不违反法律的规定。其次，在新华公司与中艺公司的诉讼案件中，中艺公司的委托诉讼代理人彭善达虽然既是中艺公司的委托诉讼代理人，又是怀恩公司的法定代表人，但并无证据证明新华公司与彭善达有恶意串通的行为或彭善达的行为有违反法律的强制性规定。而且，欧华军也未提供证据证明怀恩公司在取得涉案房屋的租赁权后，有提高租金或拒绝与欧华军签订合同并要求欧华军搬离涉案房屋等损害欧华军利益的行为。故，欧华军主张新华公司与怀恩公司恶意串通，损害其利益，请求确认新华公司与怀恩公司签订的《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。如果欧华军认为，中艺公司与新华公司解除合同，导致其与中艺公司签订的《房屋租赁合同》终止，并导致其损失。其可向中艺公司请求赔偿，而非主张新华公司与怀恩公司签订的《韶关新华图书音像发行有限公司房屋租赁合同》无效。
综上所述，新华公司与怀恩公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省韶关市武江区人民法院（2015）韶武法民一初字第760号民事判决。
二、驳回欧华军的诉讼请求。
一审案件受理费100元，由欧华军负担。
二审案件受理费100元，由欧华军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 李 罡
代理审判员 梁晓芳
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 江伟炜
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