辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2014]沈中民二终字第00262号
上诉人（原审原告）：杨洪军，男，1971年3月8日出生，汉族，无业，住沈阳市皇姑区黄河南大街**号10-3。
委托代理人：孙永成，系辽宁英泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：辽宁泰合房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山中路7-1号。
法定代表人：王建伟，系该公司经理。
委托代理人：吴文来，男，1969年9月28日出生，汉族，系该公司工作人员。
上诉人（原审被告）：辽宁际原房屋开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区嘉陵江街69号。
法定代表人：邵树连，系该公司总经理。
委托代理人：代文波，系辽宁华恩律师事务所律师。
上诉人杨洪军、上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司（以下简称泰合公司）、上诉人辽宁际原房屋开发有限公司（以下简称际原公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服沈阳市皇姑区人民法院作出的（2013）皇民二初字00908号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2014年1月21日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长并主审，与代理审判员王纪、代理审判员丁广昱参加评议的合议庭，于2014年3月10日公开开庭审理了本案，上诉人杨洪军及委托代理人孙永成、泰合公司委托代理人吴文来、际原公司委托代理人代文波到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年5月16日，杨洪军与泰合公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定杨洪军购买由泰合公司开发建设的位于沈阳市皇姑区黄河南大街32号第2幢1-10-3室房屋（即本案诉争房屋），建筑面积123.87平方米，总房款438933元。关于产权登记，双方未做约定。签订该合同时，诉争房屋已竣工。合同签订后，际原公司收取了杨洪军支付的全部购房款。2004年6月18日，际原公司为杨洪军出具了准住通知单并向杨洪军交付了商品房。另查，2000年10月9日，泰合公司与际原公司签订《联建协议书》一份，双方约定联合开发黄河大街三段二里地块项目（即本案诉争房屋所属项目），由泰合公司负责办理开工前各种手续，并和际原公司共同组织施工，费用由际原公司支付，收入归际原公司所有，际原公司向泰合公司一次性支付包死利润500万元，际原公司在该项目上的盈亏均与泰合公司无关。再查，2013年3月27日，沈阳市房产局解遗领导小组办公室下发沈房解遗（2013）13号文件，准予对“碧海新居”项目部分购房人办理房屋产权登记。法院依职权到沈阳市房产局调取沈房解遗（2013）13号文件及《房屋登记明细表》，该《房屋登记明细表》中并未包含本案诉争房屋。本案诉争房屋至今尚未取得房屋初始登记备案。双方因办理房证及赔偿事宜协商未果，故杨洪军诉至法院。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。杨洪军与泰合公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定条款全面履行合同义务。关于泰合公司是否承担逾期办证违约责任的问题。泰合公司系本案诉争房屋的开发建设单位，亦是《商品房买卖合同》的签订主体，虽在其与际原公司签订的《联建协议书》中双方约定诉争房屋所在地块项目的盈亏均与泰合公司无关，但该协议书系泰合公司、际原公司之间的内部约定，不能对外对抗第三人。故对泰和公司该抗辩理由不予采信。因双方签订的《商品房买卖合同》未就产权登记进行约定，且签订该合同时诉争房屋为已竣工房屋，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人泰合公司的原因，买受人即杨洪军自《商品房买卖合同》订立之日起90日未能取得房屋权属证书的，出卖人泰合公司应当承担违约责任。现杨洪军与泰合公司于2004年5月16日签订《商品房买卖合同》，但泰合公司至今未能取得房屋初始登记备案，致使杨洪军未能取得房屋权属证书，故泰合公司应承担逾期办证违约责任。关于际原公司是否承担违约责任的问题。际原公司系诉争房屋所在地块项目的联建单位，其实际收取了杨洪军交纳的购房款，并实际履行了向杨洪军交付商品房的义务，故际原公司应对泰合公司的违约责任承担连带责任。关于杨洪军主张的违约金是否超过诉讼时效问题。杨洪军与泰合公司于2004年5月16日签订《商品房买卖合同》，故泰合公司应自该合同订立之日起90日内即2004年8月14日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此杨洪军从2004年8月15日起即知道或应当知道自己的权利受到侵害、泰合公司已违约的事实。杨洪军主张民事权利的诉讼时效期间应从2004年8月15日起算。杨洪军于2013年6月24日向法院提起诉讼、交纳诉讼费，且该违约金为按日计算，故杨洪军主张自2011年6月25日起的违约金的诉讼请求，未超过法律规定的诉讼时效期间，予以支持。关于逾期办理初始备案登记违约金的数额问题。因双方对逾期违约金未作约定，现杨洪军主张按每年7%标准支付，未超过法律规定的标准，予以支持。自2011年6月25日起至2013年6月24日止，违约金数额应为61451元（已付购房款438933元×2年×7%/年）。2013年6月24日之后发生的违约金，杨洪军可另行诉讼。关于杨洪军主张泰合公司协助其办理房屋所有权证问题。泰合公司、际原公司作为诉争房屋的开发建设单位，负有协助买受人办理房屋所有权证的义务。但诉争房屋存在多种原因，造成该房屋初始登记备案暂无法办理。现该客观障碍仍然存在，导致泰合公司、际原公司目前仍无法办理房屋初始登记备案。而房屋初始登记备案的取得，是泰合公司、际原公司协助杨洪军办理房屋所有权证的前提。故对杨洪军的该项诉讼请求暂不予支持。关于泰合公司提出的《商品房买卖合同》上该公司的公章系私刻的抗辩理由。因泰合公司未在法庭限期内提交鉴定申请，故对该抗辩理由不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、被告辽宁泰合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告杨洪军逾期办理初始备案登记违约金61451元（截至2013年6月24日），被告辽宁际原房屋开发有限公司对被告辽宁泰合房地产开发有限公司上述给付义务承担连带责任；上述给付义务如逾期履行,义务人应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费1963元，由杨洪军负担627元，由泰合公司承担1336元，际原公司对泰合公司上述义务承担连带责任。
宣判后，上诉人杨洪军、泰合公司、际原公司均不服原审判决。杨洪军向本院提起上诉称要求办理房证。泰合提起上诉称其公司的证照已经吊销，不具有赔偿的条件。其并没有收到杨洪军的钱，不应当赔偿。际原公司提起上诉称本案对于违约金的计算并没有约定，一审判决违约金过高。本案是由于政府原因没有办理房证，不同意承担违约金。
上述事实，有当事人陈述及《商品房买卖合同》、借款合同、收款收据、准住通知单、《联建协议书》、解遗文件等证据材料在卷，经庭审质证，本院予以确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
本院认为，杨洪军与泰合公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照协议诚信恪守履行合同义务。双方所签订的《商品房买卖合同》对于产权登记未作明确约定，杨洪军办理入住手续后至今未能取得房屋权属证书，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，因出卖人泰合公司的原因，杨洪军自商品房交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，泰合公司应当承担相应的违约责任。现泰合公司在已经将诉争房屋于2004年6月18日交付给杨洪军使用，但泰合公司至今未能取得房屋初始登记备案，致使杨洪军未能取得房屋权属证书，因此泰合公司应承担逾期办证的违约责任，故原审法院判令泰合公司向杨洪军支付逾期办证违约金未超出法定的范围，应予维持。
关于泰合公司上诉主张其已经吊销营业执照，无任何赔偿财产，际原公司应为赔偿义务主体的问题，本院认为泰合公司系案涉房屋的开发建设单位，亦为与杨洪军签订《商品房买卖合同》的合同相对方，杨洪军与泰合公司签订《商品房买卖合同》时有理由相信泰合公司为案涉房屋的出卖人，因此泰合公司也应承担相应的合同义务。泰合公司与际原公司签订的《联建协议书》系双方的内部协议，不具备对外公示力，不能对抗作为购房人的杨洪军应享有的合同权利，泰合公司虽然已经注销，但其仍具备诉讼主体资格，因此应承担相应的赔偿责任，故对于该上诉主张，本院不予支持。
关于际原公司上诉提出其不应当承担逾期办证违约责任之主张，本院认为际原公司为案涉房屋所在地块的联建单位，实际收取了杨洪军的购房款，并实际向杨洪军履行了交付房屋的义务，且泰合公司与际原公司签订的《联建协议书》中明确约定案涉房屋所在楼盘均由际原公司负责，故原审法院判令际原公司承担支付逾期交房违约金的连带责任并无不当。
关于杨洪军上诉提出辽宁泰合房产公司、辽宁际原公司应协助其办理房屋所有权证的主张，本院认为案涉房屋所在的碧海新区园区内的所有房屋均需要通过政府解疑程序办理房屋权属登记手续，现房产局并无案涉房屋的初始登记手续，案涉房屋不具备办理房产证的条件，因此对于此项上诉请求无法支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5889元，由上诉人杨洪军、辽宁泰合房地产开发有限公司、辽宁际原房屋开发有限公司各自负担1963元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王惠丽
代理审判员 丁广昱
代理审判员 王 纪
二〇一四年三月十三日
书 记 员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。