广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深宝法民三初字第1121号
原告（反诉被告）吴某。
委托代理人杨某，广东鹏浩律师事务所律师。
被告（反诉原告）袁某甲。
委托代理人张某，广东法广律师事务所律师。
原告吴某与被告袁某甲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨某、被告委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2009年4月20日签订了房屋租赁合同，约定被告将位于深圳市宝安区松岗罗田第三工业区龙井路18号的厂房出租给原告，租赁期限自2009年5月21日起至2012年5月20日止。该合同第二条第三款约定，合同租赁期满时，原告有权续租三年。租赁期满前，原告积极与被告联系，要求续租，但被告却以租金低于市场价格为由拒绝续租。被告的行为严重违背诚实信用原则，侵犯了原告的合法权益，请求法院依法判令：1、被告以原合同约定的条件（人民币6，435元／月，签订三年共计231，660元）与原告续签房屋租赁合同；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告答辩称，原告与被告之间的租赁合同已到期，2012年5月原告已向被告发出多份通知，并张贴在被告公司门口，说明不再续签租赁合同，厂房收回自用。但原告到期不搬离，已经侵犯了被告的合法权益。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告反诉称，合同期满前，被告通知原告不再续租，但原告拒绝搬离。合同约定租赁期满或解除合同，原告须在七日内搬离退租手续，但现合同期满且超过十五天，被告仍不办理及办理退租手续，应承担履约保证金。请求法院依法判令：1、原告限期搬出被告厂房；2、原告承担履约保证金11，700元。
针对被告的反诉，原告答辩称，原、被告签订房屋租赁合同到期后约定原告有三年的优先续租权，租金递增10%，到期前原告已多次找被告，要求继续续租，但被告不按照合同约定，租金只增加10%，而要将租金加到19元／平方米，导致续租合同没有签订。但原告已通过律师发函给被告要求被告履行，续签三年，租金递增10%的租赁合同，但被告不履行义务，被告之所以不续签租赁合同是被告丧失商业信誉，想单方抬高租金，被告的反诉没有任何法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明，2009年4月20日，以被告为出租方，原告为承租方签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于深圳市宝安区松岗罗田第三工业区龙井路18号厂房第一栋第一层出租给原告，租赁期限为2009年5月21日起至2012年5月20日止，月租5，850元，履约保证金11，700元。租赁期满，原告有续租三年的优先权，租金递增10%，不得违约，续约必须在合同期满前办理。另约定，合同期满或解除，原告必须在七日内办理退租手续，超过十五天未办理退租手续的则视为原告弃权，被告有权单方处理合同履约保证金及房屋内物产，乙方不得有异议。
2012年5月7日，原告向被告邮寄律师函欲续租三年，要求被告继续履行双方签订的房屋租赁合同，同城速递查询结果显示该速递于2012年5月8日由被告的亲属袁某乙签收，被告也确认收到该律师函。原告提交的搬迁通知显示2012年5月9日被告以房屋租赁合同到期为由要求原告搬出房屋，右下角有袁某甲签名。被告不认可该搬迁通知，但是确认向原告发出过多份通知要求原告到期搬离厂房。
被告向本院提交的搬迁通知显示2012年5月4日被告以双方签订的厂房租赁合同到期为由，欲将厂房收回自用，不再出租，该通知书的甲方及乙方处均为空白。原告对该证据不认可。原告主张被告收回涉案房屋不是自用而是为了大幅提高租金，向本院提交与被告丈夫梁某的录音一份，被告对该录音认可。
另查明，原、被告双方于2009年5月4日签订另一份《房屋租赁合同》，并于5月5日进行了合同备案，该合同约定：被告将宝安区松岗街道罗田社区井山路18号102出租给乙方使用，租赁期限为2009年5月21日起至2012年5月20日止，月租3，325元。并约定如合同终止后，原告应于10日内迁离及交回租赁房屋，原告逾期不迁离或不返还租赁房屋的，被告有权收回租赁房地产，并就逾期部分向原告收取双倍租金。合同约定租赁期届满原告如需续租应于租赁期届满之日前三个月向甲方提出续租要求，在同等条件下，原告有优先承租权。
又查明，被告用于出租的厂房的房地产权证显示被告袁某甲与其丈夫梁某对该厂房各占50%产权。深圳市宝安区松岗罗田第三工业区龙井路18号厂房第一栋第一层和宝安区松岗街道罗田社区井山路18号102为原、被告合同约定的同一个厂房。
以上事实，有原、被告的当庭陈述、《房屋租赁合同》、律师函、搬迁通知、房地产证等证据在卷证实，并经庭审举证、质证，足以认定。
本院认为，本案的焦点在于续租权是否成立和履约保证金的问题。
关于续租权是否成立的问题。原、被告双方分别于2009年4月20日和2009年5月4日签订一份《房屋租赁合同》，并对后签订的《房屋租赁合同》进行了备案登记，但双方实际履行的合同为2009年4月20日签订的合同。本院认为，就同一事项分别在两份租赁合同中约定不一致的，应认定符合当事人真实意思表示的约定条款有效，非真实意思表示的条款对当事人没有约束力。因双方实际履行的合同为2009年4月20日签订的《房屋租赁合同》，故本案中的双方的权利义务关系应以该合同约定的为准。因法律法规对承租优先权并无明文规定，故应以双方签订合同时的真实意思表示为准，同时参照承租人优先购买权的相关规定。合同中双方在租期条款中明确约定优先续租的期限和租金的增幅，并明确约定不得违约，但没有约定需要在同等条件下原告方有优先权。同时，约定的房租条款中记载“……每三年递增10%……”，故根据双方当时签订合同时的真实意思表示及相关约定，原告行使优先权并不需要在同等的承租条件下方能主张，而是如原告需续租，只要同时满足租金递增10%和合同期满前提出续约主张两个条件即可主张，且该约定并没有违反法律规定。原告在租赁期满前向被告邮寄律师函，明确表明了欲续租厂房的意思表示，被告主张将厂房收回自用，但未提供相关证据予以证实，并且原告提交的电话录音证明了被告不与原告续签的真实目的是欲增加租金的事实，故对被告辩称不续租是为了将厂房收回自用的意见本院不予采纳。综上，本案中原告的续租权成立，故原告要求被告以原合同约定的条件与原告续签房屋租赁合同的诉请，本院予以支持；对被告要求原告限期搬离被告厂房的诉请，本院不予支持。
关于履约保证金的问题。原、被告双方实际履行的《房屋租赁合同》约定如原告存在合同期满或解除，原告有超过十五天未办理退租手续的情形，被告有权单方处理合同履约保证金。截止至双方因续租纠纷诉至本院时止，原告仍未和被告办理退组手续或搬离厂房，但仍按双方先前签订的租赁合同支付租金和水电费用。双方签订的租赁合同虽已期满，但原告已于合同期满前向被告主张欲续租该厂房，并且在合同期满前于2012年5月15日向本院提起诉讼。双方在租赁合同中对合同履约保证金处理的约定，应只适用于合同期届满并且原告未因租赁合同向被告提出任何主张的条件下方能生效。因此，原告对被告主张续租并诉至法院的行为构成了对该条款生效的阻却情形。故对被告要求原告承担履约保证金11，700元的诉请，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告袁某甲与原告吴某按2009年4月20日签订的《房屋租赁合同》的约定续签房屋租赁合同（租金每月6，435元／月，续租期限为三年）；
二、驳回被告袁某甲的全部诉讼请求。
本诉案件受理费2，388元，反诉案件受理费92.5元，合计2，480.5元由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 曾 建 人
二〇一二年七月二十五日
书记员 袁国光（兼）
书记员 张 晓 玲
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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