云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云25民终222号
上诉人（原审被告）：蒙自中建房地产开发经营有限公司。住所地：蒙自市文汇路中段。
法定代表人：卢华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈锐，男，系该公司员工。代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：牟代洁，云南谣光律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：李明红，男，1985年7月10日生，汉族，居民，住芒市。
委托诉讼代理人：童金彤，男，1986年12月15日生，汉族，住绿春县。代理权限为特别授权代理。
上诉人蒙自中建房地产开发经营有限公司（以下简称“中建房地产公司”）因与被上诉人李明红商品房销售合同纠纷一案，不服云南省蒙自市人民法院（2017）云2503民初823号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人中建房地产公司的委托诉讼代理人陈锐、牟代洁，被上诉人李明红及其委托诉讼代理人童金彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中建房地产公司上诉请求：1.撤销原判，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：1.上诉人在代被上诉人办证过程中，需要被上诉人填写不动产登记申请书，但被上诉人不积极配合上诉人填写。在一审认定的事实中，被上诉人于2016年3月18日才按照上诉人的要求填写了《诚信保证书》、《住房登记查询申请书》，由于被上诉人的过错，导致上诉人无法及时完成代被上诉人办理房屋所有权证的法律责任应由被上诉人承担。被上诉人违约在先，上诉人不应当承担一审法院判决的违约金；2.被上诉人的诉讼请求已经超过了诉讼时效，应予驳回；3.若法院认为上诉人存在违约，则一审认定的违约金过高，请求二审法院依法予以调整。
李明红辩称，被上诉人在签订合同的时候就已经提交了材料，不存在逾期提交材料的情形，逾期办证的原因在上诉人一方，依法应承担违约责任；被上诉人提交的通知书等材料能够证明，被上诉人的诉讼请求没有超过诉讼时效。
红向一审法院起诉请求：1.立即为原告办理产权证；2.支付原告逾期办证违约金（自2015年2月7日起至被告办结证书并交给原告之日止，按照同期银行贷款年利率4.9%计，暂计至2017年2月26日为38594元）；3.由被告承担本案诉讼费。一
一审法院认定事实：2014年2月1日，以被告为甲方，以原告为乙方，签订《商品房购销合同》，原告向被告购买由被告开发的位于蒙自市房屋一套，购房价款约定为383318元。《商品房购销合同》第七条约定“甲方应于2014年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”第十二条约定“乙方委托甲方代办产权登记手续，乙方应在商品房交接后30天内向甲方提供办理产权登记所需要的资料，甲方在收到乙方提供相关资料后90天内，为乙方办理完毕房屋所有权证。在办理产权登记过程中，所产生的税费由甲乙双方各自承担，甲方不收取代办费用。”原告于2013年12月30日、2015年9月22日支付被告购房款115318元、254822元，共计370140元。同时，被告代收了原告的契税、维修基金。2015年3月10日，原、被告交接房屋。
2016年10月18日，阳光花园小区部分业主向被告递交了《关于办理房屋所有权证书的催告通知书》，要求被告在收到此通知书后90日内完成房屋所有权证书的办理，并要求被告支付违约金（以房价款为基数，按日万分之八计算），原告在《关于办理房屋所有权证书的催告通知书》中签名。
2017年4月12日，被告在红河日报上发出公告，通知原告于2017年4月25日前到蒙自市不动产登记中心填写不动产登记申请书。
2017年8月11日，被告为原告代缴了契税。2017年9月11日不动产权登记部门为原告办理了不动产权证书。
同时，原、被告均认可建设单位代业主办理不动产登记手续的程序是：由建设单位代业主缴纳税收时，建设单位向税务部门提交《测绘结果表》、《房屋户型图》等资料以及由业主填写的《诚信保证书》、《住房查询申请表》。税收缴纳完毕后，税务部门向建设单位开具契税票据、完税证明，建设单位将契税票据交给业主，持有完税证明及国有土地使用证等资料以及业主填写的不动产登记申请书到不动产登记部门办理。该不动产登记申请书的填写工作由建设单位通知业主填写。
另查明，蒙自市不动产登记部门根据《不动产登记暂行条例》的规定，于2016年8月20日进行公告后，遂开始办理不动产权证书。
还查明，业主赵春梅、陈燕等在阳光花园业主群聊中称“刚才咨询律师，也让我们不要去签，让等他们起诉后再说；不能乱签有可能是诡计；刚刚打完电话，骗人；意思不动产电话不对？起诉的业主注意了，今天有没有接到售楼部电话，说4点在小区门口签不动产申请书？那开发商违约金都要……有违约金可以申请强制执行；＠7－1－201律师上班间，工作日8：30到11：30，下午2：00至5：30”。群聊中显示时间为14：31、14：47、2月16日晚上20：43。原告认可2月16日晚上20：43的日期是2017年2月16日晚上20：43。
一审法院认为，原、被告经协商，自愿签订《商品房购销合同》，合同合法、有效。被告未按合同约定期限代原告办理产权登记手续，已构成违约，但根据查明事实，不动产权登记部门已于2017年9月11日为原告办理了不动产权证书，被告代原告办理产权登记手续的义务现已履行完毕，故对原告要求被告代办房屋相关产权登记手续的请求，不予支持。一、关于原告要求支付违约金的请求是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效。”本案中，原、被告于2015年3月10日交接房屋，结合原、被告约定的代办证期限，原告要求支付违约金请求的诉讼时效应从2015年7月9日起算，诉讼时效期间为2015年7月9日至2017年7月8日。在诉讼时效期间内，因原告于2016年10月18日向被告提出《关于办理房屋所有权证书的催告通知书》，书面要求被告代办产权证及支付违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算”的规定，诉讼时效于2016年10月18日中断，应从2016年10月18日重新计算，诉讼时效期间为2016年10月18日至2018年10月17日，原告于2017年3月22日提起诉讼，故原告要求被告支付违约金的请求未超过诉讼时效，对被告称已超过诉讼时效的辩解，不予支持。二、关于违约金的计算。首先，关于违约金起算时间的认定。根据原、被告签订的《商品房购销合同》第十二条“乙方委托甲方代办产权登记手续，乙方应在商品房交接后30天内向甲方提供办理产权登记所需要的资料，甲方在收到乙方提供相关资料后90天内，为乙方办理完毕房屋所有权证。在办理产权登记过程中，所产生的税费由甲乙双方各自承担，甲方不收取代办费用”的约定及原、被告于2015年3月10日交接房屋的事实，被告代原告办理产权证的期限于2015年7月8日届满，故本案违约金应从2015年7月9日起算。其次，关于违约金计算截止时间的认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，根据被告提交的《微信截屏信息》，其聊天内容均是不配合被告填写不动产登记申请书、违约金赔偿等有关内容，且该聊天内容中显示的时间为2月16日，原告认可该时间为2017年2月16日，后被告又于2017年8月11日代原告缴纳契税，至此，被告已履行了其应履行的义务，故违约金计算截止时间为2017年8月11日，对原告要求违约金计算至产权证书办理完毕并交付给原告之日的请求，不予支持。第三，关于违约金计算标准的认定。虽然原、被告签订的《商品房购销合同》中约定的购房款383318元，但根据原告提交的购房发票，其支付的购房款为370140元，故应以实际支付的购房款370140元为基数进行计算。对原告主张按年利率4.9%计算违约金的计算标准，予以支持。综上，一审法院支持违约金37863.80元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告蒙自中建房地产开发经营有限公司于判决生效后30日内一次性支付原告李明红违约金37863.80元；二、驳回原告李明红的其他诉讼请求。案件受理费765元，由被告蒙自中建房地产开发经营有限公司负担。
二审中，上诉人中建房地产公司向本院提交蒙自市房地产管理处于2016年12月2日出具的《通知》一份，欲证明：2016年8月20日蒙自市房地产管理处停止办理房屋所有权初始登记，上诉人无法为被上诉人办理不动产登记，重新办理的时间等待房管处通知。
经质证，被上诉人认为，《通知》这个时间点距交房办证的时间延后了一年多，正常的时间是在交房后四个月办理，后面产生的不能办理的因素与被上诉人无关，对该证据的证明目的不予认可。
本院认为，上诉人提交的蒙自市房地产管理处出具的《通知》记载的内容与本案客观事实相符，对其内容的真实性，本院予以采信。
二审审理查明的案件事实除与一审查明事实一致外，另查明，蒙自市房地产管理处于2016年8月20日起停止办理房屋所有权初始登记，房屋所有权初始登记交由蒙自市不动产登记中心办理。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.上诉人中建房地产公司是否存在违约行为；2.逾期办理房屋产权证的违约金应如何计算；3.被上诉人的起诉是否超过诉讼时效。
针对上述争议焦点，本院评判如下：
（一）关于中建房地产公司是否存在违约的问题。本院认为，上诉人中建房地产公司与被上诉人李明红自愿协商签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《商品房购销合同》第十二条明确约定，由上诉人代办产权登记手续，被上诉人在商品房交接后30日内向上诉人提供办证所需的资料，上诉人在收到被上诉人提供办证所需的相关资料后90日内，为被上诉人办理完毕房屋所有权证。2015年3月10日，上诉人向被上诉人交房，并收取了契税及维修金。按照合同约定，上诉人应于2015年7月11日前为被上诉人办理完毕房屋产权证，但上诉人于2017年8月11日才向税务机关代缴相关税费，本案被上诉人购买的房屋于2017年9月才取得了房屋不动产权证，上诉人超过合同约定期限办理房屋产权证的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。
（二）关于违约金如何计算的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房司法解释”）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第十二条中仅约定了双方对产权登记应互负的履行义务，并未明确约定若逾期办理房屋权属证书违约方应承担的违约金或违约金的计算方式。而适用商品房司法解释第十八条的前提是“出卖人的原因”，具体指开发商土地手续暂时不合法、开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金、商品房不符合规划要求需要整改、商品房不能及时取得竣工材料、未能及时取得房地产调查或测绘报告、未能及时缴纳相关建筑土地税费、未能及时将商品房上的抵押权注销或未能及时解除人民法院对商品房的查封等情形。经审查，本案上诉人中建房地产公司不存在上述情形，被上诉人主张依据商品房司法解释第十八条的规定，诉请要求按照房屋总价款以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的理由，缺乏适用该条的事实基础，本院不予采纳。按照《商品房购销合同》的约定，上诉人中建房地产公司应于2015年7月11日前履行合同项下房屋权属转移登记申请义务，上诉人未在相应期限内履行义务且未能举证证明非因其原因不能申请权属转移登记，上诉人须承担迟延办理交易房屋权属证书的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，在判令上诉人承担逾期办证违约责任的同时，计算相关违约金应体现以补偿性为基础、以惩罚性为补充，以担保性为实效的原则，即违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当。本案涉案房屋已实际交付被上诉人使用，已基本体现交易的使用利益及房屋买卖的主要目的，且涉案房屋的产权在诉讼过程中已实际登记于被上诉人名下，所有权已归被上诉人享有，且被上诉人亦未提交证据证明其因上诉人逾期办理房屋权属证书致其实际造成的损失，故综合本案合同的履行情况、预期利益、市场行情及实际损失等因素，对上诉人逾期办证的违约金额予以酌情调整，即按交易房屋总价款每日0.05‰计付较为公平合理。关于违约金计算期间的问题，上诉人中建房地产公司应于2015年7月11日前履行合同项下房屋权属转移登记申请义务，但其于2017年8月11日才向税务部门代缴契税，启动办证程序。考虑到该期间国家对房屋产权登记职能调整的过渡时间以及双方当事人因办证事宜形成的对峙消耗等因素，违约金计算期间应自2015年7月11日起计算至2017年8月11日止（共761天）为宜，一审法院认定违约金计算期间截止2017年8月11日并无不当，本院予以确认。故应以被上诉人实际支付的购房款370140元为基数进行计算，上诉人逾期办证应承担的合理违约金为14083.83元（370140元×0.05‰×761天）。
（三）关于诉讼时效的问题。本院认为，诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。本案中，根据双方合同对办证事宜的约定，本案诉讼时效应从2015年7月11日起算，期间被上诉人于2016年10月18日向上诉人提出书面要求，要求上诉人代办产权证及支付违约金，诉讼时效已于2016年10月18日中断，并应从2016年10月18日重新计算两年至2018年10月17日止，被上诉人于2017年3月22日提起诉讼，未超过两年期限，对上诉人主张本案超过诉讼时效的请求，本院不予支持。
（四）关于办理产权登记的问题。被上诉人购买的房屋已于2017年9月取得不动产权证，被上诉人主张判令上诉人办理房屋产权登记的请求已经实现，故一审不予支持并无不当，本院予以支持。
综上所述，上诉人中建房地产公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但参照适用相关司法解释确定违约金标准时，未全面考虑本案《商品房购销合同》订立双方的合同目的已经实现及当事人主观过错等实际情况，计算违约金过高，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销云南省蒙自市人民法院（2017）云2503民初823号民事判决；
二、由蒙自中建房地产开发经营有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向李明红支付违约金人民币14083.83元。
三、驳回李明红的其他诉讼请求。
一审案件受理费765元；二审案件受理费747元，均由蒙自中建房地产开发经营有限公司负担。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。
审判长 赵绕全
审判员 甘 峰
审判员 焦 艳
二〇一八年八月八日
书记员 黄雪银