呼和浩特市赛罕区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）内0105民初1564号
原告（反诉被告）:武丽霞，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：高东升，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
被告（反诉原告）:内蒙古阿尔泰药业零售连锁有限公司。
统一社会信用代码：×××。
法定代表人：辛祖赫，董事长，
委托诉讼代理人：胡明亮，其力木格，内蒙古网银律师事务所律师。
原告（反诉被告）武丽霞与被告（反诉原告）内蒙古阿尔泰药业零售连锁有限公司（以下简称阿尔泰药业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武丽霞及其委托诉讼代理人高东升、被告（反诉原告）内蒙古阿尔泰药业零售连锁有限公司的委托诉讼代理人胡明亮，其力木格到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）武丽霞向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告间于2016年7月11日签订的《租赁房屋协议书》已经解除。事实与理由：原、被告于2016年7月11日签订一份《租赁房屋协议书》，约定原告租赁被告赛罕区滨河南路××楼南跨除去东侧南起第一间东侧北起第一间、西侧南起第一间（套间）和第二间，剩余部分566平方米为租赁标的。租赁期限自2016年7月6日至2019年7月5日，共三年。原告租赁被告的房屋用于开办幼儿园，签订合同过程中，原告与被告相关负责人已经就租赁物的用途、租赁后的装修装饰、租赁物的附属院落（用于幼儿园的游戏活动场地）的提供及围档固定以及关于被告其他房屋的出租用途不得用于开办幼儿园或相关竞争行业等情况均作过详细的协商及明确的约定。在原告租赁被告房屋开办幼儿园期间，被告未能遵循双方约定事宜，将租赁房屋临近商铺(同一幢楼同一层其他房屋)出租给他人，用于开办幼儿园。原告得知这一情况后，第一时间与被告负责人沟通协商，要求被告妥善处理，避免发生纠纷。被告负责人托词推诿、消极应对。多次沟通无果后在第一个租赁年度届至前两个月，根据双方签订的租赁房屋协议书第六条第一款之约定，经双方沟通，协商解除了租赁协议，且原告已足额支付了第一年期间的全部租赁费，并于2017年7月腾空并搬离了租赁房屋，已将租赁房屋的水电费全部结清，并将租赁物交还给了被告。后被告又向原告催要解除协议后的房租，为维护原告的合法权益，现向人民法院提起诉讼，要求确认原被告签订的租房协议书已经解除，望依法支持原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）内蒙古阿尔泰药业零售连锁有限公司辩称：原告主张双方之间签订的房屋租赁协议已解除的理由不符合合同约定，因为房屋租赁协议未对此内容作出详细的约定；根据合同法规定一方主张单方面解除合同，应当向另一方送达解除的书面通知。但本案中原告未向被告送达任何书面的解除通知，因此原告并不符合约定解除以及法定解除合同的条件。再者合同中并未有房屋出租用途不得用于开办有关竞争行业的明确约定，而且现在原告开办的幼儿园重新租赁的房屋与诉争租赁房屋相隔不到20米，也就是说原告以竞业限制为由提起诉讼主张与事实不符。原、被告双方就解除协议进行过沟通协商，但是一直没有达成一致的意见，因此双方还产生过矛盾纠纷，原告至今仍占有房屋，被告不能做其他处分或者是租赁给其他租户，请求法院驳回原告的诉讼请求。
（反诉原告）内蒙古阿尔泰药业零售连锁有限公司向本院提出反诉请求：1.依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《租赁房屋协议书》；2、请求法院依法判令被反诉人向反诉人支付房屋租赁费（房屋租赁费支付至租赁合同解除之日止，截止2018年3月6日房租费暂计86667元）；3、请求法院依法判令被反诉人向反诉人支付违约金（违约金以130000元为基数，按银行同期贷款利率支付至租赁合同解除之日止，截止2018年3月6日暂计3817.12元）；4、请求法院依法判令被反诉人对租赁房屋恢复原状；5、本案全部反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年7月11日签订《租赁房屋协议书》，约定反诉人将赛罕区滨河南路××楼南跨除去东侧南起第一间东侧北起第一间、西侧南起第一间（套间）和第二间，剩余部分566平方米。租赁期限为2016年7月6日至2019年7月5日共三年；其中2017年7月6日至2018年7月5日，年租金为130000元人民币，租金支付方式为被反诉人在签订合同之日起向反诉人按年度一次性支付年度房屋租赁费。合同签订后，反诉人依约向被反诉人交付房屋，按约定履行了自己的全部合同义务。而被反诉人直至今日，不但一直占有、装修、使用房屋，且对2017年7月6日至2018年7月5日（第二年度）的租金130000元分文未付，显然被反诉人构成严重违约。根据《合同法》相关规定，被反诉人应当按照合同约定向反诉人支付房屋租赁费，及未按约定支付租赁费的违约金，并且因租赁期间被反诉人对房屋进行了装修，影响房屋的继续使用，为此反诉人要求被反诉人恢复原状，请求法院支持反诉人的反诉请求。
反诉被告武丽霞辩称：被反诉人完全不同意阿尔泰药业的反诉请求以及相关事实与理由。被反诉人已经足额支付了租赁期间的全部租赁费用，而且在第一年度的租赁期满之后已经腾退了房屋，第一租赁年度后并未继续占有、使用租赁房屋。因原被告之间存在租赁纠纷，被反诉人已于第一租赁年度期满前的两个月与阿尔泰药业的法定代表人进行电话沟通，并达成了一致意见解除合同，并腾退了租赁房屋，交还了钥匙。被反诉人在第一年度租赁期满后未占有使用过租赁房屋，故不应向反诉人支付所谓的租赁费用，更不承担任何违约金及利息。请求法院驳回反诉人的反诉请求。
本院经审理认定事实如下:2016年7月11日，原告（反诉被告）武丽霞与被告（反诉原告）内蒙古阿尔泰药业零售连锁有限公司签订《租赁房屋协议书》，合同约定阿尔泰药业将其赛罕区滨河南路××楼南跨除去东侧南起第一间东侧北起第一间、西侧南起第一间（套间）和第二间，剩余部分566平方米，出租给武丽霞使用。合同第一条约定租赁期限：自2016年7月6日至2019年7月5日共3年，第一年自2016年7月6日至2017年7月5日，年租金130000元；第二年自2017年7月6日至2018年7月5日，年租金130000元，第二条租赁费用及支付方式：乙方（承租方）应在签订合同之日起向甲方按年度一次性支付年度房屋租赁费，乙方逾期十五日支付租金，甲方有权解除本协议；第三条甲方权利义务：4.在租赁期内如果房屋出现非乙方因素的水电暖等故障，甲方有义务协助乙方与第三方交涉予以解决，保证乙方正常使用；第四条乙方权利义务：3.乙方从签订合同之日起，为了便于经营，在甲方同意的情况下对房屋进行装修，所有费用由乙方承担；4.乙方在租赁期间经营中的水、电、暖、工商、税费、治安费用等一切杂费，由乙方自己负担；第六条合同的变更和解除：2.因任何一方违反法律、法规和合同的约定，一方有权提出解除合同，另一方应当支付违约金并赔偿损失......。
合同签订后，武丽霞向阿尔泰药业支付了第一年度租金130000元，阿尔泰药业将租赁房屋交予武丽霞使用。2017年5月武丽霞与阿尔泰药业协商解除合同事宜，双方对此未能达成一致意见，2018年2月武丽霞将阿尔泰药业诉至本院。
另查明，双方诉争的租赁房屋由呼和浩特市城发供热有限责任公司金桥热网进行供热，因阿尔泰药业欠付供热方2014年-2017年度的热费，供热方于2017年10月15日前将租赁商铺阀门关闭，故租赁商铺2017年-2018年度采暖期未供暖。
本院认为，原告武丽霞（反诉被告）与被告（反诉原告）阿尔泰药业签订的《租赁房屋协议书》系双方真实意思的表示，且内容不违反相关法律、法规的规定，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行。合同签订后，武丽霞向阿尔泰药业交付第一年度租赁费130000元，阿尔泰药业应将符合使用条件的商铺交付被告使用。因阿尔泰药业的原因，保全庄2#商铺于2017-2018年度未供热，阿尔泰药业提供给武丽霞的租赁商铺未能符合合同约定的使用条件而导致合同不能履行。武丽霞于2017年5月与阿尔泰药业协商合同解除事宜未果，现阿尔泰药业亦要求解除《租赁房屋协议书》，本院确认双方签订的《租赁房屋协议书》于供暖期开始之日即2017年10月15日解除，武丽霞应将租赁的商铺恢复原状并返还阿尔泰药业，并应向阿尔泰药业支付合同解除之前的房屋租赁费。
武丽霞主张双方签订的《租赁房屋协议书》已经解除，并已腾退房屋给阿尔泰药业，对此未能提供充分的证据予以佐证，本院不予采信。
阿尔泰药业要求武丽霞支付租金并承担违约责任，支付违约金，因本案原告武丽霞不存在违约的情形，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）武丽霞与被告（反诉原告）内蒙古阿尔泰药业零售连锁有限公司签订的《租赁房屋协议书》于2017年10月15日解除，反诉原告武丽霞于判决生效后十日内将其租赁××楼南跨除去东侧南起第一间东侧北起第一间、西侧南起第一间（套间）和第二间，剩余部分566平方米商铺恢复原状并返还反诉被告内蒙古阿尔泰药业零售连锁有限公司；
二、（反诉被告）武丽霞于判决生效后十日内支付（反诉原告）内蒙古阿尔泰药业零售连锁有限公司截止2017年10月15日的租赁费35339元；
三、驳回原告（反诉被告）武丽霞的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）内蒙古阿尔泰药业零售连锁有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元（原告已预交），由原告武丽霞负担；反诉费1031元（反诉原告已预交），由反诉原告内蒙古阿尔泰药业零售连锁有限公司负担348元，反诉被告武丽霞负担683元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判长郝英
人民陪审员刘继广
人民陪审员刘玉英
二O一八年八月十三日
书记员王昊