＼n上海市虹口区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）虹民三（民）初字第2236号＼n原告卢卫华。＼n委托代理人朱姣林，上海申之春律师事务所律师。＼n委托代理人周姣，上海申之春律师事务所律师。＼n被告张德信。＼n原告卢卫华与被告张德信房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑煌独任审判，公开开庭进行了审理。原告卢卫华及其委托代理人朱姣林、周姣，被告张德信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告卢卫华诉称，2013年8月27日，原、被告和居间方上海锐丰投资管理有限公司（以下简称锐丰公司）签订《房地产买卖居间协议》（以下简称《居间协议》），约定原告向被告购买位于上海市东体育会路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），总房价款为260万元，原告于《居间协议》签订时支付定金5万元。协议签订后，原告当场支付了定金1万元，次日又支付了定金4万元。为履行协议，原告卖掉了自己宝山区的房屋，准备好了11，880，00元的首付款。然被告却在2013年9月18日通过电子邮件告知原告房屋不卖了，并表示愿意按照规定受罚。原告要求被告出具不再售房且愿意承担赔偿责任的书面文件，被告一直以种种理由拖延。在没有接到被告解约文件的情况下，原告为保证交易的顺利进行，先后多次发函给被告要求其遵守约定，并通知被告于2013年10月26日上午10点即协议约定的签约最后期限前往锐丰公司签订正式版《房地产买卖合同》。但被告却在2013年10月20日私自将5万元定金返还至原告账户，并于2013年10月22日通过电子邮件正式提出终止履行协议。对此，原告明确表示不同意。2013年10月26日上午10点，原告准时到达锐丰公司，但被告未去且联系不上被告。鉴于被告多次表示不再履行《居间协议》，且拒绝在协议约定的最后期限前签订正式版《房地产买卖合同》，《居间协议》无法实际履行，原告于2013年10月28日通过EMS和电子邮件向被告发出《解除协议的函》，正式通知被告解除协议。原告认为，被告单方毁约违法法律规定，损害了原告的利益。故要求判令：1、被告返还双倍定金差额5万元；2、被告赔偿房价上涨损失30万元。＼n被告张德信辩称，双方实际成交价是260万元，但为了避税，锐丰公司在协议中将成交价做成了1，987，000元，这是违法行为。锐丰公司多次让被告向交易中心承诺只有一套房，原告因此可以少付税，但如果将来被税务部门查出，被告会被要求补交税，故被告要求的260万元到手价不能完全得到保证。《居间协议》约定中介费是房价款的2%即52，000元，如合同正常履行，原告应支付中介费52，000元，但锐丰公司实际只向原告收取38，000元，如被告违约，根据《居间协议》约定，被告应向锐丰公司支付相当于中介费的违约金52，000元，双方承担的责任不均等。被告认为，双方签订的协议违反法律规定，是无效的，被告要求解除协议原告也表示同意，应为双方协议解除，故不存在单方违约。要求驳回原告的诉讼请求。＼n经审理查明，2013年8月27日，原、被告和锐丰公司签订《居间协议》，约定：原告向被告购买系争房屋，房价款为260万元（第2.2条、第3.1条）；原告支付定金5万元（第5条）；原、被告双方同意在签订协议后60日内共同到锐丰公司签订买卖合同或类似合同，若被告未能履行本条所述事项，则应向原告双倍返还定金，若原告未能履行本条所述事项，则已支付被告的定金不予返还（第6条）；如原、被告双方中一方或双方违反本协议约定或者原、被告双方合议解除本协议，则违约方或合议解除协议方应按本协议第3.1款房价款的2%向锐丰公司支付居间服务补偿费（第8条）。原、被告和锐丰公司在《居间协议》补充条款中约定：房价款由原、被告双方协商同意将买卖合同做低至198，000元，其余62万元作为装修补偿款；交房时按固定装修交房；房东到手价为260万元。＼n《居间协议》签订后，原告分两次支付了被告定金5万元。2013年9月18日，被告向原告发出电子邮件称，其不卖房屋了，马上退还原告定金并愿意按照规定受罚。2013年9月20日，原告回电子邮件给被告，要求被告出具签好名的解约协议。被告未应允。2013年10月20日，被告将5万元定金归还至原告账户。2013年10月22日，原告向被告发出《催告函》，要求被告按照《居间协议》的约定，于2013年10月26日上午10点到锐丰公司签订《房地产买卖合同》。同时，原告向锐丰公司发出《安排签约催告函》，要求锐丰公司安排被告于2013年10月26日上午10点到公司签订《房地产买卖合同》。被告收到《催告函》后回函原告称，锐丰公司有意将260万元的实际成交价做成198万元准备向政府税收部门申报，是严重的欺骗违法行为，故要求中止协议。2013年10月24日，原告回函被告表示，被告对做低房价是明知的，现以此为借口不履行合同有违诚信，原告不同意终止协议，如被告认为做低房价违法，原告同意不做低房价，同意在买卖合同中的成交价写260万元，要求被告能按时（2013年10月26日上午10点）来签约。同日，原告发函给锐丰公司，要求该公司安排被告在2013年10月26日上午10点来公司签订《房地产买卖合同》。2013年10月25日，原告又发电子邮件给被告，再次申明如被告不想做低房价，原告同意按260万元签约，税费由原告负担。2013年10月26日上午10点，原告到锐丰公司准备签订《房地产买卖合同》，但被告在收到原告和锐丰公司的签约通知后未来签约。2013年10月28日，原告向被告发出《解除协议通知函》，并通知了锐丰公司。被告收到解除函。＼n另查明，2013年9月，原告将自己位于上海市聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称聚丰园路房屋）出售，房价款为130万元。＼n审理中，根据原告申请，本院依法裁定：1、查封担保人郭某某名下的上海市祁连一村XXX号XXX室房屋产权；2、冻结被告张德信银行存款35万元，或查封、扣押其相等价值的财产。＼n上述事实，有原告提供的《居间协议》、收款收据、网上银行付款记录、来往电子邮件、《催告函》两份、《安排签约催告函》两份、解除协议通知函、房地产买卖协议（聚丰园路房屋）、房地产买卖合同（聚丰园路房屋）、银行流水单、电话录音资料，被告提供的《居间协议》、电子邮件、网上银行电子回单及双方当事人的陈述等证据为证。＼n本院认为，原、被告签订的《居间协议》系双方当事人的真实意思表示，双方在补充条款中约定做低房价，目的是减少税款支付，此约定因违反相关法律规定而无效，但该条款无效并不影响《居间协议》其他条款的效力，故双方仍应履行协议的其他内容。被告对做低房价的做法提出异议后，原告已明确表示同意不做低房价，愿意按照260万元签订房屋买卖合同，税款由原告承担，在此情况下，被告仍不愿意出售系争房屋，显然构成违约，故应承担相应的违约责任。原告基于被告不同意出售房屋而解除协议，系原告行使法律赋予的合同解除权，并非双方协议解除合同，被告主张双方系协议解除合同，缺乏事实依据，本院不予采纳。被告认为《居间协议》对双方责任承担的约定不对等，也无事实依据，故本院不予采信。＼n《居间协议》中虽然对房屋买卖的相关内容作出了约定，但并无办理产权变更登记的内容，而办理产权变更登记的事项系房屋买卖合同的根本要素，也是履约最为核心的内容之一，《居间协议》对上述事项未涉及，显然需要原、被告双方在签署房屋买卖合同时进一步磋商予以明确。《居间协议》难谓不存在事实上或法律上的障碍，故不能认定为本约合同。＼n根据《居间协议》第6条的约定，被告未在约定的期限内签订房屋买卖合同的，应向原告双倍返还定金。现被告拒绝出售房屋，原告要求其支付双倍定金的差额5万元，符合协议的约定，本院予以支持。原、被告签订《居间协议》时，对房地产市场长期的发展趋势难以预见，但对短期内的房价涨跌应该可以凭借相关房地产市场信息作出一定的判断，故对短期内的房价涨跌，双方应自担风险。双方于2013年8月27日签订《居间协议》，约定60日后签订房屋买卖合同，且约定任何一方不签合同，按定金罚则承担违约责任。被告在签约期尚未届满之时即退还了原告定金并作出终止协议的意思表示，原告在签约期满之日已确切知晓被告不再出售房屋，且于次日即发出解除合同的通知。由此可知，原告对60天内如签约不成可能带来的损失风险及采取的相应措施已有充分地预估和准备，原告完全可以在签订《居间协议》时选择在法律规定的不超过房价款20%的上限内确定较高数额的定金来应对履行不能带来的损失风险。原告为购房准备购房款，无论采用何种方式和途径，均是自己的义务。鉴于原、被告双方对任何一方不签约适用定金罚则承担违约责任已作出明确约定，原告要求被告赔偿房价上涨损失，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第五十六条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第（四）项、第一百一十五条之规定，判决如下：＼n一、被告张德信于本判决生效之日起10日内支付原告卢卫华双倍定金的差额5万元；＼n二、原告卢卫华的其余诉讼请求，不予支持。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费6，550元，减半收取3，275元，由原告负担2，807元，被告负担468元；财产保全费2，270元，由原告负担1，946元，被告负担324元。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。＼n审判员郑煌＼n二〇一四年一月二十七日＼n书记员张浩＼n附：相关法律条文＼n《中华人民共和国合同法》＼n第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。＼n依法成立的合同，受法律保护。＼n第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。＼n……＼n第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。＼n第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。＼n……＼n第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：＼n……＼n（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；＼n……＼n（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；＼n……＼n第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。