山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终511号
上诉人（原审被告）章丘市碧桂园房地产开发有限公司，住所地章丘市。
法定代表人杨文杰，总经理。
委托代理人吕炳毅，男，1988年8月13日出生，汉族，章丘市碧桂园房地产开发有限公司工作人员。
委托代理人李菲菲，女，1988年9月13日出生，汉族，章丘市碧桂园房地产开发有限公司工作人员。
被上诉人（原审原告）万宝元，男，1964年2月25日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人陈建滨，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。
上诉人章丘市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人万宝元商品房预售合同纠纷一案，不服章丘市人民法院（2015）章商初字第1108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2012年11月27日，万宝元与碧桂园公司签订商品房买卖合同1份，合同编号为2012112700561，约定万宝元购买碧桂园公司开发的碧桂园·凤凰城第三区7号楼101、201、301号商品房，建筑面积共237.4平方米，单价9392.11元，总计价款2229688元；万宝元应于合同签订之日支付价款668906元，于2012年12月27日前支付1560782元；碧桂园公司应于2014年2月15日前将分期综合验收合格的商品房交付万宝元使用；如碧桂园公司逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知书到达之日起10日内退还全部已付款，并支付15%的违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。合同签订后，万宝元依约支付价款2229688元。2014年2月15日合同约定的交房期限届满，碧桂园公司未取得分期综合验收证明，不能将分期综合验收合格的商品房交付万宝元使用。2014年5月1日，双方签订协议书1份，约定因碧桂园公司在交房日部分工程未完善，现已整改完善，就赔偿问题达成一致；碧桂园公司支付万宝元2999.38元作为补偿，万宝元不再对商品房事项及迟延交付主张权利。协议书签订后，万宝元按交房流程办理了部分商品房交接手续，缴纳了住宅专项维修资金14107元，预交物业服务费1763.49元，对验房中存在的问题填写了房屋维修申请表，碧桂园公司按房屋实际面积结算后为万宝元出具2208369元的收据1份。2014年5月6日，万宝元持尚未完成交房流程的章丘碧桂园西苑区集中入伙流程条，要求撤销交房手续，碧桂园公司主管人员宋某签署了“如此户未经验收合格，此收房作废，一切以购房合同执行”的意见。2014年5月14日，万宝元给碧桂园公司送达告知信1份，告知碧桂园公司，2014年5月1日碧桂园公司以商品房经分期综合验收合格为由，欺骗万宝元办理收房手续，办理的手续撤销、作废，达到合同约定交房条件时再收房。2014年5月26日，万宝元向碧桂园公司送达解除合同通知，要求解除合同、返还房款、支付违约金。2014年8月22日，涉诉商品房取得分期综合验收备案证明。碧桂园公司未退还价款、支付违约金，致使万宝元提出如上诉求。碧桂园公司于2014年7月1日，将32999.38元补偿款转至万宝元银行账户。
原审法院认为：万宝元与碧桂园公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合同合法有效，双方均应依约全面履行自己的合同义务。当事人协商一致，可以变更合同；碧桂园公司主管人员宋某在集中入伙流程条上书具的“如此户未经验收合格，此收房作废，一切以购房合同执行”，是针对未如实告知尚未取得分期综合验收证明，以协议书赔偿迟延履行金的形式，骗取万宝元接收商品房等等行为的变更和撤销，宋某系职务行为，相应的法律责任应由碧桂园公司承担，宋某的职务行为对双方具有约束力，故应当认定已经变更了双方签订的协议书，撤销了交付完成的部分流程，万宝元并未收房。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。碧桂园公司因未取得分期综合验收备案证明，未能依约于2014年2月15日前将分期综合验收合格的商品房交付万宝元已违约，其在上述期间届满90日后（2014年5月16日）仍未取得分期综合验收备案证明，无法将符合合同约定条件的商品房交付万宝元使用，双方约定的合同解除条件已经成就，万宝元可依合同约定主张解除合同。万宝元于2014年5月26日向碧桂园公司送达解除合同通知书，碧桂园公司未提出异议请求有权机关确认解除合同的效力，自2014年5月26日收到通知书之日起，双方签订的商品房买卖合同解除，故万宝元要求确认双方签订的商品房买卖合同已解除的诉求，合法有据，原审法院依法予以支持。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他措施并有权赔偿损失。碧桂园公司在合同解除后未依约返还万宝元房屋价款已违约，故万宝元要求碧桂园公司退还价款的诉求，合法有据，原审法院依法予以支持，但应当按结算收取的2208369元返还。关于解约违约金数额，因万宝元不能举证证实自己的损失，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金不超过造成的损失30%标准适当减少；损失数额难以确定的，可根据碧桂园公司实际占用万宝元购房价款的期间，参照中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率（一年期以上为6.15%）计算。截止合同约定的价款返还期限届满日2014年6月5日，万宝元房屋价款产生的利息为203275.42元，即万宝元的损失为203275.42元，上浮30%为264258.05元，按万宝元已付价款的15%计算违约金数额为334453.2元，该违约金数额高于万宝元损失的30%，应依法予以调整，故万宝元关于违约金的诉求，原审法院依法支持264258.05元。碧桂园公司未在合同约定的期间内返还万宝元房屋价款（结算价款），万宝元仍可自逾期付款之日起，按中国人民银行规定的同期银行逾期贷款利率主张违约造成的利息损失，故其关于逾期付款违约损失的诉求，原审法院依法部分支持。万宝元诉求违约金产生的损失，于法无据，原审法院院依法不予支持。万宝元支付的物业服务费系因碧桂园公司过错造成的损失，其诉求赔偿，合法有据，原审法院依法予以支持。万宝元支付的住宅专项维修资金，可在合同解除后向主管部门申请退还，故其关于住宅专项维修资金的诉求，于法无据，原审法院依法不予支持。碧桂园公司已实际支付的补偿款32999.38元，可在违约金中予以核减。2014年5月1日已进行的部分交房行为双方已协议撤销，故碧桂园公司关于万宝元已收房，无权解除合同诉求逾期交房违约责任的辩驳，原审法院依法不予采信。碧桂园公司系在合同约定的交房期限届满6个月后取得分期综合验收备案证明，损害了万宝元的合法权益，故其关于解除合同有违诚实信用原则的辩驳，原审法院依法不予采信。碧桂园公司未提供证据证实物业公司可以返还物业服务费，故其关于物业服务费应向物业部门主张的辩驳，证据不足，原审法院依法不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告碧桂园公司与原告万宝元于2012年11月27日签订的合同编号为2012112700561的商品房买卖合同已于2014年5月26日解除；二、被告碧桂园公司于本判决生效之日起10日内返还原告万宝元购房价款2208369元；三、被告碧桂园公司于本判决生效之日起10日内支付原告万宝元违约金231258.67元（264258.05元-32999.38元）；四、被告碧桂园公司于本判决生效之日起10日内支付原告万宝元逾期返还价款的损失（自2014年6月6日起至本判决生效之日止，以2208369元为基数，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率上浮30%计算）；五、被告碧桂园公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告万宝元物业服务费损失1763.49元；六、驳回原告万宝元的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27440元，由被告碧桂园公司负担。
上诉人碧桂园公司不服原审判决上诉称：一、碧桂园公司与万宝元已于2014年5月1日达成协议，万宝元也已于2014年5月1日办理收房手续，万宝元以实际行为明示放弃继续追究碧桂园公司逾期交房的行为，因此万宝元无权行使合同解除权，原审法院关于解除双方签订的商品房买卖合同的事实认定错误。本案中买卖合同约定的交付条件为“经分期综合验收合格”而非取得“分期综合验收备案证明”，因此，涉案房屋是否取得行政主管部门的竣工验收备案证明并非房屋交付的必备前提条件。2013年11月碧桂园公司已经取得由建设单位、监理单位、勘察单位、开发单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，供水、供电、供热、燃气、防雷、有线电视、消防验收合格证明，并提交房地产开发行政主管部门进行竣工验收备案。但由于部分业主聚众闹事导致行政主管部门于2014年8月22日才向碧桂园公司下发竣工验收备案证明，但这并不影响房屋的交付，涉案房屋已经分期综合验收合格，不存在原审判决认为的欺骗万宝元办理收房手续的情形。碧桂园公司与万宝元已于2014年5月1日就涉案房屋逾期交付问题达成协议且履行完毕，由碧桂园公司支付万宝元32999.38元作为补偿，双方约定万宝元不再主张迟延交付的权利。该协议签订后，万宝元也已于2014年5月1日办理了收房手续。关于原审判决认定的碧桂园公司工作人员宋某在万宝元收房资料上手写备注一事，该行为属于员工个人行为，没有加盖碧桂园公司公章，不能代表碧桂园公司，万宝元已经办理的涉案房屋接收手续不因宋某的个人签字而失效。二、原审判决要求碧桂园公司承担逾期返还价款的损失（自2014年6月6日起至本判决生效之日止，以2208369元为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率上浮30%计算），缺乏事实和法律依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定的是出卖人在买卖合同未约定逾期付款违约金的情况下向买受人主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，因此该规定并非是对出卖人逾期退还买受人价款的逾期违约金的规定。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的是对商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，这一规定也是针对买受人逾期付款违约金的规定，而非对出卖人逾期返还价款的违约金的规定。其次，万宝元并没有举证证明自己因逾期交房而受到的具体损失，且碧桂园公司与万宝元签订的商品房买卖合同也未约定在解除合同的情况下出卖人向买受人支付逾期返还价款的利息问题。因此，原审判决要求碧桂园公司承担逾期返还价款的损失缺乏法律与事实依据，参照中国人民银行同期贷款利率上浮30%更是片面加重了碧桂园公司一方的义务。三、涉案房屋物业服务费收取主体并非碧桂园公司，原审判决碧桂园公司向万宝元赔偿物业服务费损失系认定事实不清。综上，请求：依法撤销原审判决，依法发回重审，一、二审诉讼费用由万宝元承担。
被上诉万宝元答辩称：原审判决认定事实正确，适用法律正确，请求驳回碧桂园公司的上诉请求。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，1.碧桂园公司提交其与万宝元、王某某于2014年5月1日订立的《补充协议》一份，证明碧桂园公司已经就涉案房屋逾期交付的行为对万宝元进行了补偿，万宝元同意不再向碧桂园公司追究房屋逾期交付的法律责任。万宝元对《补充协议》的真实性没有异议，但主张该补充协议是关于房屋产权登记的约定，与房屋逾期交付以及合同解除没有关系，该补充协议与2014年5月1日双方签订的协议书性质是一样的，该补充协议签订的前提是碧桂园公司谎称涉案房屋已经通过综合验收，之后万宝元已经向碧桂园公司发出通知对该补充协议作出了变更与撤销。
2.万宝元提交《建筑工程质量验收报告》复印件一份和碧桂园公司于2016年1月18日出具的证明一份，主张证明涉案房屋直至2014年8月18日才通过四方验收并竣工，在此之前不具备交付条件。碧桂园公司认为《建筑工程质量验收报告》为复印件，对其真实性有异议，对2016年1月18日的证明的真实性无异议，但是主张不能证明万宝元的主张。碧桂园公司陈述涉案房屋于2014年8月22日通过四方验收竣工合格。
本院认为：关于涉案房屋的交付，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”碧桂园公司主张其与万宝元已经于2014年5月1日达成协议，双方办理了涉案房屋的交付手续，万宝元明确表示放弃追究碧桂园公司逾期交房的法律责任。但是万宝元提交《建筑工程质量验收报告》复印件和碧桂园公司于2016年1月18日出具的证明，主张涉案房屋直至2014年8月18日才通过四方验收并竣工。碧桂园公司陈述涉案房屋于2014年8月22日通过四方验收竣工合格。可见涉案房屋无论是在2014年8月18日还是2014年8月22日通过四方验收合格，其于2014年5月1日并不具备交付使用的法定条件。况且万宝元分别于2014年5月14日和2014年5月26日向碧桂园公司发出通知，要求撤销2014年5月1日双方交付涉案房屋的行为并解除双方订立的商品房买卖合同。碧桂园公司的工作人员宋某签收了上述两份通知。因此，碧桂园公司主张已于2014年5月1日向万宝元交付了涉案房屋无事实和法律依据，本院不予采信。鉴于碧桂园公司未在商品房买卖合同约定的2014年2月15日前向万宝元交付涉案房屋，根据商品房买卖合同第九条的约定，万宝元在逾期超过90日后有权解除合同，因此万宝元于2014年5月26日向碧桂园公司发出通知要求解除商品房买卖合同，不违反合同约定和法律规定，本院予以确认。碧桂园公司应当承担合同解除之后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，涉案商品房买卖合同解除后，原审判决碧桂园公司向万宝元返还购房款、支付违约金、赔偿逾期返还购房款的损失和物业服务费损失。关于其中逾期返还购房款的损失，鉴于万宝元已于2014年5月26日通知碧桂园公司解除商品房买卖合同，根据商品房买卖合同第九条的约定，合同解除后，碧桂园公司应当自解除合同通知到达之日起10日内退还已付购房款。现碧桂园公司未履行退还已付购房款的义务，其给万宝元造成的损失即为万宝元丧失对已付购房款占有的损失，原审判决碧桂园公司向万宝元赔偿逾期返还购房款的损失为以2208369元为基数，自2014年6月6日起至判决生效之日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率上浮30%计算并无不当，本院予以维持。碧桂园公司的该项上述理由无事实和法律依据，本院不予采信。关于物业服务费损失，该物业服务费系万宝元于2014年5月1日涉案房屋交付时交纳，现因碧桂园公司违约，万宝元撤销了房屋交付，不能认定为涉案房屋已经向万宝元交付，因此原审判决碧桂园公司承担该物业服务费损失并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27440元，由上诉人章丘市碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 施 红
代理审判员 唐鸣亮
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 朱 茜