广东省中山市第一人民法院
行 政 判 决 书
（2013）中一法行初字第268号
原告：中山市东方实业有限公司，住所地广东省中山市东升镇。
法定代表人：李雪霞，总经理。
委托代理人：冯润珍、冯官海，广东广鸿律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市国土资源局，住所地广东省中山市石岐区兴中道2号国土房管大楼。
法定代表人：吴伟强，局长。
委托代理人：黄慧明，该局副局长。
委托代理人：张薰尹，该局法制科工作人员。
原告中山市东方实业有限公司（以下简称东方实业公司）因要求被告中山市国土资源局（以下简称市国土资源局）履行注销商品房买卖合同登记备案法定职责，于2013年11月4日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法向被告市国土资源局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2013年12月3日公开开庭审理了本案。原告东方实业公司的委托代理人冯润珍、冯官海，被告市国土资源局的委托代理人黄慧明、张薰尹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东方实业公司自称多次委托代理人前往被告市国土资源局咨询并提交注销商品房买卖合同登记备案的申请书，但被告市国土资源局在原告东方实业公司起诉之前未作出处理。东方实业公司于2013年11月22日向市国土资源局邮寄了商品房买卖合同注销登记备案申请表，申请注销上述商品房买卖合同登记备案，市国土资源局口头告知东方实业公司，其申请不符合受理条件，东方实业公司未进一步提交材料。
原告东方实业公司诉称：1997年6月25日，我公司与林某某签订一份《商品房购销合同》，约定由林某某受让我公司位于中山市东升镇东方花园月季街×号的房地产，双方已就上述合同办理了公证手续，同时，办理了商品房买卖合同登记备案。1998年1月14日，我公司与林某某协商一致解除上述合同，并签订《终止合同协议书》，后经中山市公证处公证。我公司认为，我公司多次到被告市国土资源局申请办理注销商品房买卖合同登记备案，但该局均以不符合法律规定为由不予办理，且拒绝出具不予办理的书面凭证。2013年11月22日，我公司以邮寄方式向被告市国土资源局再次提交申请材料，该局又以不符合法律规定为由拒绝受理。被告市国土局不履行行政登记法定职责的行为属于严重违法，根据《房屋登记办法》第十二条的规定，我公司可以单方申请办理商品房买卖合同注销登记备案。为此，我公司提起行政诉讼，请求：1.判令被告市国土资源局立即办理中山市东升镇东方花园月季街×号房地产的商品房买卖合同注销登记备案；2.由被告市国土资源局承担本案诉讼费。
被告市国土资源局辩称：1.原告东方实业公司至今未依法定程序向我局提出符合规定的注销合同登记备案申请，我局对原告东方实业公司提出的注销合同登记备案的要求无法定职责，我局不存在行政不作为。2013年10月，原告东方实业公司持与林某某签订的《终止合同协议书》向我局咨询注销房屋预售合同登记备案的要求，我局已经依法告知原告东方实业公司应与购房人申请办理。至目前止，尚未有符合法律规定的申请人依照法定程序向我局提出注销涉案商品房买卖合同登记备案的申请。所以，我局对原告东方实业公司起诉提出的注销涉案商品房买卖合同登记备案的请求并不具有办理的法律义务，不存在行政不作为。2.原告东方实业公司以作为房屋登记行为为基础的商品房买卖民事关系终止为由提起行政诉讼，请求注销涉案房屋合同预售登记备案，应当先行解决民事争议。注销商品房买卖合同登记备案为剥夺买受人权利的行政行为，根据《房屋登记办法》第十二条的规定，应当由原告东方实业公司与买受人林某某共同申请。双方终止买卖合同后，林某某应当协助原告东方实业公司向我局申请解除房屋买卖合同登记备案，因林某某未提出申请导致涉案买卖合同未能终止登记备案，此为双方的民事行为，原告东方实业公司应当遵循民事法律途径解决。综上所述，原告东方实业公司与我局没有形成行政关系，不存在行政不作为。
原告东方实业公司向本院提供了以下证据：1.特快专递底单、中国邮政速递物流查询单、商品房买卖合同注销登记备案申请表、公证书、权属证明、国有土地使用证、企业法人营业执照、法定代表人身份证明，以证明原告东方实业公司曾向被告市国土资源局申请办理注销房屋买卖合同登记备案手续；2.商品房买卖合同登记备案证明表，以证明涉案买卖合同已在被告市国土资源局登记备案。
被告市国土资源局向本院提供了《关于进一步规范商品房销售合同登记备案的通知》，以证明被告市国土资源局依照该文件告知原告东方实业公司申请注销合同登记备案的法定要求。
经审理查明：1997年6月25日，东方实业公司与案外人林某某就位于中山市东升镇东方花园月季街×号的商品房签订了买卖合同，并办理了商品房买卖合同登记备案。1998年1月14日，东方实业公司与林某某签订《终止合同协议书》，约定终止上述买卖合同，并于同月16日办理了公证。2013年11月4日，东方实业公司自称多次向市国土资源局咨询注销商品房买卖合同登记备案事项并提出办理申请，因市国土资源局未作出任何处理而认为该局不作为，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。
另查明：在诉讼过程中，东方实业公司于2013年11月22日向市国土资源局邮寄了商品房买卖合同注销登记备案申请表，申请注销上述商品房买卖合同登记备案，但未提交林某某的身份材料。其中，“申请注销（变更）登记备案事项”一栏中的“开发商签章”处分别加盖了东方实业公司及其法定代表人李雪霞的印章，“原买受人签章”、“现权利人签章”均为空白。随后，市国土资源局口头告知东方实业公司，其申请不符合受理条件，东方实业公司未进一步提交材料。东方实业公司向本院提供的公证书未附有东方实业公司和林某某的身份材料。
还查明：目前并无法律法规对注销预告登记之一的注销商品房买卖合同登记备案作出规定。中山市国土资源局于2006年3月10日发布了《关于进一步规范商品房销售合同登记备案的通知》（2006年4月1日起施行），通知第五条规定，商品房销售合同解除或变更的，由房地产开发企业、买受人共同向交易所提出申请，办理相关手续。其中商品房销售合同解除的，由交易双方签订销售合同终止协议，同时由交易所收回房地产开发企业及买受人盖有“商品房销售登记备案专用章”的登记备案表。
本院认为：根据《城市商品房预售管理办法》第四条第三款、《广东省商品房预售管理条例》第四条第一款的规定，市国土资源局负有对本行政区域内的城市商品房预售进行管理的职权，即市国土资源局负有对商品房买卖合同进行登记备案和注销登记备案的职权。
本案中，东方实业公司自称在起诉前曾多次向市国土资源局就涉案房地产申请注销商品房买卖合同登记备案，因市国土资源局仅确认东方实业公司前往咨询，但否认该公司曾提出办理的申请，在东方实业公司未能提供证据证明其上述主张的情况下，东方实业公司起诉市国土资源局不作为，理由不成立。在诉讼过程中，东方实业公司向市国土资源局邮寄了商品房买卖合同注销登记备案申请表，申请注销上述商品房买卖合同登记备案。一方面，在现行法律法规仅对预告登记作出相关规定，未对注销预告登记作出规定的情况下，市国土资源局对上述申请适用《关于进一步规范商品房销售合同登记备案的通知》，并无不妥。因此，上述申请仅由东方实业公司单方提出，不符合规定。另一方面，东方实业公司从未向市国土资源局提供权利人林某某的身份材料，继而无法核实身份情况，因此，市国土资源局告知东方实业公司的申请不符合受理条件，并无不当。综上所述，东方实业公司起诉市国土资源局不作为的理由不成立，对其要求判令市国土资源局立即办理中山市东升镇东方花园月季街×号房地产的商品房买卖合同注销登记备案的诉讼请求，理据不充分，本院予以驳回。东方实业公司可通过法律途径先行解决民事纠纷，再另行申请注销商品房买卖合同登记备案。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（一）项的规定，判决如下：
驳回原告中山市东方实业有限公司的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告中山市东方实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 王 梅
审判员 朱汉根
审判员 陈立平
二〇一四年一月七日
书记员 杨雪军