广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终5579号
上诉人（原审原告）佛山市三水高富地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。
法定代表人：陈小兵。
委托诉讼代理人：张海标，系该公司职员。
委托诉讼代理人：周波，系该公司职员。
被上诉人（原审被告）：谭爱英，女，汉族，1983年9月28日出生，住广东省怀集县。
委托诉讼代理人：张页辉，广东群豪律师事务所律师。
上诉人佛山市三水高富地产开发有限公司（以下简称高富公司）因与被上诉人谭爱英租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初326号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人高富公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令谭爱英向高富公司支付商铺修复费用64096.71元；3.本案一、二审诉讼费用由谭爱英负担。事实和理由：一、一审法院认定谭爱英在合同解除时将商铺内物品搬离，将案涉商铺钥匙一并移交予高富公司，与事实不符。谭爱英搬离商铺物品前并未与高富公司协商解除合同事宜，且其搬离物品时并未经高富公司同意而是强行搬离商铺内物品，双方当事人亦未现场办理交还商铺的手续，商铺钥匙是后来谭爱英邮寄至高富公司。二、谭爱英交还商铺不符合合同约定。根据《商铺租赁合同》之约定，谭爱英搬离物品时要保证商铺钥匙及所有固定设施设备完好无缺。在谭爱英搬离物品时双方并未进行验收，铺内设施设备是否完好无从得知，因此谭爱英并未按合同约定交还商铺。三、（2016）粤0607民初703号判决虽然认定在厨房外安置排烟装置属正常装修范围，但案涉排烟装置的安置位置不合理，存在多处隐患。首先，对承重墙的承受力有严重影响，危及建筑物安全；其次，排烟口正对幼儿园，影响师生健康；最后，影响商铺外观。现合同已解除，高富公司要求拆除安装在不合理位置的排烟装置合情合理。四、谭爱英在使用商铺时未告知高富公司及物业公司，擅自打穿楼层，安装管道直接向楼下商铺排污管排放厨余垃圾，导致排污管堵塞，后又擅自开挖商铺外公共区域排污管道，导致公共排污网管道堵塞。合理使用及维护租赁物是谭爱英应尽义务，现谭爱英强行打穿楼板排污管，使商铺受到破坏，谭爱英应对此恢复原状或赔偿损失。五、一审判决认为谭爱英自2016年9月30日将商铺交还高富公司，距离本案诉讼已有一年之久，商铺空置油漆脱落难以避免，此系偏袒谭爱英。自2016年10月中旬谭爱英将上商铺钥匙寄回高富公司处，高富公司一直联系谭爱英验收商铺，但其一直怠于办理验收手续，后谭爱英又起诉高富公司要求承担装修损失，因此在近一年的时间里双方当事人一直有诉讼未了结，且谭爱英一直未办理验铺手续，因此商铺空置导致墙体破损的责任在谭爱英。
被上诉人谭爱英答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。首先，高富公司与谭爱英的租赁合同纠纷经多次判决处理且目前判决已生效，高富公司再次提起诉讼，缺乏事实法律依据。其次，（2017）粤06民终5760号民事判决书对双方租赁合同纠纷的事实已认定清楚。双方纠纷的发生原因是由于高富公司违背租赁合同约定甚至违背法律规定，单方擅自长期关停谭爱英承租商铺的电力供应，对商铺漏水、下水道堵塞等问题不予处理，导致谭爱英提出解除合同并将解除合同的通知书送达至高富公司，法院对谭爱英提出解除合同的理由及其合法性予以支持，判令高富公司向谭爱英退还租赁保证金，且判令高富公司向谭爱英赔偿涉案商铺的装修费用，因此纠纷发生的主要责任在高富公司一方，现以上判决已履行完毕。谭爱英依法解除租赁合同后，已将商铺内能搬离的物品搬出涉案商铺，固定在墙体内的物品谭爱英依据合同约定没有拆除。高富公司要求谭爱英拆除固定或入墙的装修不符合合同约定。高富公司认为谭爱英安装的排烟装置不合理要求谭爱英拆除，依据（2017）粤06民终5760号民事判决书，因双方当事人已就涉案商铺二楼用于学生家长餐厅进行约定，必然要安装排烟装置，谭爱英的安装行为亦经过高富公司审核同意，因此排烟装置的安装经过生效判决认定不存在违规。同时排烟装置的安装是嵌入墙体，根据租赁合同约定不应当拆除，因此谭爱英在解除合同后遵守合同约定没有拆除。再次，关于高富公司所称涉案商铺排污管堵塞问题，依据（2017）粤06民终5760号民事判决该问题在谭爱英承租涉案商铺期间已要求高富公司协助解决，但高富公司对此一直没有解决。且排污管堵塞的具体原因并不是高富公司称因谭爱英私自排放厨余垃圾所致，排污管道在谭爱英承租案涉商铺前就已堵塞。最后，高富公司以自己的违约行为要求谭爱英承担维修责任系颠倒事实。本案经过多次诉讼及生效判决已查明双方租赁合同解除的原因，法院判决高富公司向谭爱英承担装修费损失的赔偿责任，现高富公司已经履行赔偿责任，涉案商铺的固定装修归高富公司所有，租赁合同解除后涉案商铺的保管责任在高富公司。
高富公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令谭爱英向高富公司支付商铺修复费用64096.71元；2.案件诉讼费由谭爱英承担。
一审法院查明：2015年9月10日，谭爱英与高富公司签订了编号为金泉广场租20150828号《商铺租赁合同》，约定：高富公司将其位于佛山市三水区西南街道金泉大道3号御江南国际社区金泉广场一区12座101室-106室、201室，首层面积374.68平方米、二层面积206.99平方米，合计建筑面积581.67平方米的商铺出租给谭爱英，作为经营咖啡、书吧、运动培训、游乐设施、商店使用；租赁期限从2015年10月1日至2018年12月31日；谭爱英对租赁商铺进行装修时，必须遵守高富公司或物业管理公司制定的装修规定，如有涉及水、电、煤气、消防、排污等中央系统的接驳、更改或搬移须取得物业管理公司的书面同意；租赁期间，谭爱英不得将房屋整体或分拆转租，也不能改变经营性质，否则高富公司有权解除合同并没收保证金。合同第十二条第2点并约定：在本合同终止时，谭爱英须将租赁房屋全部空出，保证该租赁房屋大门及所有的钥匙、内设的固定装置设备在完好无缺、可供使用的情况下无偿地交回高富公司（正常情况损耗则例外）。谭爱英对于嵌入墙体、天花板、地面的固定装修，应按照经高富公司同意施工的施工图纸标准及结构原状交付于高富公司，不得拆除。否则，高富公司有权从租赁保证金中扣除，租赁金不足以弥补高富公司损失的，高富公司保留追偿的权利。同日，谭爱英与高富公司签订补充协议，将金泉广场租20150828号《商铺租赁合同》的租赁年限延长由2019年1月1日至2021年9月30日，并约定相应的租金标准。同年9月22日，谭爱英与高富公司委托的物业公司普华美居公司（案外人）签订御江南商铺物业服务协议，并向普华美居公司递交商铺装饰装修申请表、装修平面图，其中二楼平面布局图中显示有厨房、摆设有餐桌的餐厅。2015年10月22日，谭爱英与高富公司员工钟某联系，声明双方洽谈涉案租赁合同时约定商铺二楼是用作经营餐厅，但合同的经营范围未有注明。钟某回复，已经向公司反映，因走流程比较复杂，合同不改也行，有问题找他。同年11月谭爱英完成上述商铺的装修，通知普华美居公司进行验收，普华美居公司以谭爱英超出租赁合同的经营范围、未经审批在商铺私自安装排烟系统等理由拒绝验收。同年11月下旬，谭爱英将承租商铺的首层超市和二层餐饮开始试业。同年12月，谭爱英承租的首层商铺中的101、102取得字号“佛山市三水区西南街福百佳日用百货店”的营业执照，二层商铺取得工商局颁发的字号为“佛山市三水区西南街上品锅餐厅”的营业执照，对外经营。2016年1月25日和同年2月3日，普华美居公司和高富公司发函要求谭爱英停业并拆除二楼的排烟装置，谭爱英委托其律师与高富公司沟通未果，高富公司于2016年2月20日关停谭爱英承租的201商铺的电力供应，并通知谭爱英解除商铺租赁合同，限时退场。2016年2月22日，高富公司关停谭爱英承租的一楼商铺的电力供应。同月24日，经谭爱英申请，高富公司恢复了案涉商铺的电力供应。2016年2月23日，谭爱英向佛山市三水区人民法院提起诉讼，要求高富公司、普华美居公司、钟某赔偿其停业损失8100元，并要求高富公司继续履行案涉租赁合同，保证其正常使用承租商铺及附属设施。高富公司在该案提起反诉，请求：解除双方的租赁合同，谭爱英拆除违规加建的排烟装置，恢复商铺原貌；谭爱英因违约向高富公司支付3万元保证金和三个月租金3490.02元；谭爱英停止侵害、消除影响，公开向高富公司赔礼道歉等。同年4月25日，佛山市三水区人民法院作出（2016）粤0607民初703号民事判决，判令：高富公司向谭爱英赔偿商铺停业损失1000元；驳回谭爱英的其他诉讼请求；驳回高富公司的反诉请求。高富公司不服上述判决提起上诉，同年10月31日，佛山市中级人民法院作出（2016）粤06民终5512号民事判决，维持佛山市三水区人民法院的上述判决。同时二审判决认定，谭爱英将上述商铺用作对外经营的餐厅使用是超出合同约定的经营范围，在履行合同期间谭爱英只能将该商铺作为培训学生及家长的餐厅使用，不得任意扩大经营范围。
同时查明，2016年5月，谭爱英就其承租商铺漏水、下水道堵塞、用电变损费用等问题向高富公司反映情况。同月26日、30日，御江南国际社会客服中心就谭爱英提出的上述问题作出回复，但一直未予实际解决。同年7月27日，高富公司因谭爱英迟延支付租金等切断谭爱英承租的涉案商铺的电力供应。同年9月1日，谭爱英向高富公司转账支付相关费用后，高富公司未恢复其商铺用电。谭爱英遂将商铺内的物品搬走，并于同月30日向高富公司递交了《解除租赁合同通知书》，以高富公司从2016年7月25日起长达两个月无故关停其商铺用电，导致其无法正常使用商铺，商铺屋面漏水未及时维修等，要求解除双方的租赁合同及补充协议，并要求将商铺钥匙交还高富公司。高富公司确认收取了上述通知，但不同意收取商铺钥匙，明确等国庆假期结束后再验收商铺收回钥匙。国庆假期结束后，高富公司并未联系谭爱英验收商铺交还钥匙，谭爱英便于同年10月19日，以快递方式将涉案商铺钥匙寄回高富公司。同年11月2日，谭爱英向佛山市三水区人民法院起诉，请求判令：1、高富公司赔偿谭爱英装修及加盟费损失279707.50元、停业损失2万元，合计299707.50元；2、高富公司退还谭爱英租赁保证金3万元、物业管理保证金6980元、装修保证金14000元、水电押金8725元、装修垃圾保证金1000元，合计60705元。高富公司在诉讼中提出反诉请求，请求判令：谭爱英向高富公司支付2016年10月份的租金1163.34元及物业管理费2326.70元、2016年8月份的电费19.11元、2016年6月至7月的公摊费用447.60元、2016年6月至9月的水费34.97元，支付2015年12月的物业管理费滞纳金63元、2016年8月的租金滞纳金197.77元，合计4253.18元。佛山市三水区人民法院于2017年4月14日作出（2016）粤0607民初4300号民事判决，认定高富公司强行停止涉案商铺用电势必对谭爱英的经营行为造成严重影响，谭爱英为此提出解除租赁合同合法有理，予以支持。合同解除时间以谭爱英向高富公司递交解除合同通知书之日，即2016年9月30日为准。虽然高富公司对涉案商铺实施停电措施是导致本案合同最终解除的直接原因，但谭爱英未能依约经营使用商铺，且未按期交纳相关的租金及管理费用，亦是造成双方矛盾产生并最终影响合同履行的另一原因，高富公司与谭爱英对本案合同解除均具有一定的过错与责任。由此判决：一、高富公司赔偿谭爱英商铺装修费用损失10万元、经营损失1万元，合共11万元。二、高富公司退还谭爱英租赁保证金3万元、物业管理保证金6980元、装修保证金14000元、水电押金8725元、公共设施保证金1000元，合共60705元。三、谭爱英向高富公司支付2016年8月份的电费19.11元、2016年6月至9月的水费21.52元、2016年6月至7月的公摊费445元，合计485.63元。四、驳回谭爱英的其他诉讼请求。五、驳回高富公司的其他反诉请求。判决后，高富公司均不服，向佛山市中级人民法院提出上诉，佛山市中级人民法院于同年9月27日作出（2017）粤06民终5760号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，高富公司与谭爱英之间的案涉商铺租赁合同，经法院判决确认在2016年9月30日解除，谭爱英在合同解除时，将商铺内的物品搬离，将案涉商铺的钥匙一并移交给高富公司。现高富公司主张谭爱英交付的商铺因违规装修并使用，使用过程中未尽到维护保养义务，导致商铺严重破损。主要体现在厨房安装排污渠、排油烟装置，违规排污导致排污管阻塞；厨房擅自装修天花，铺设地板及墙面瓷片；商铺墙体油漆剥落、开裂；商店玻璃层架没有拆除等。故本案争议焦点是谭爱英交还的商铺是否符合合同约定？
首先，谭爱英在与高富公司洽谈商铺租赁事宜时已明确二楼用作经营餐厅，在提交给高富公司委托的物业公司普华美居公司商铺装饰装修申请表及平面图中显示二楼有厨房、餐厅。且经法院生效判决认定，谭爱英在二楼经营培训学生及家长的餐厅符合双方合同约定的经营范围。故谭爱英在二楼装修厨房、厨房内安置排污排烟设置是经营餐厅必须发生的，不存在私自装修安装的问题。且高富公司在因案涉租赁合同引发纠纷导致双方第一次诉讼中，反诉请求谭爱英拆除违规加建的排烟装置，亦被法院驳回；其次，高富公司与谭爱英在租赁合同中约定，在本合同终止时，谭爱英须将租赁房屋全部空出，保证该房屋大门及所有的钥匙、内设的固定装置设备在完好无缺、可供使用的情况下无偿地交回高富公司（正常情况损耗则例外）。谭爱英对于嵌入墙体、天花板、地面的固定装修，应按照经高富公司同意施工的施工图纸标准及结构原状交付于高富公司，不得拆除。谭爱英在向高富公司发出解除租赁合同通知书时，一并将存放在商铺中能够搬离的物品搬走，对嵌入墙体、天花板、地面的固定装修没有拆除，符合双方合同约定，并无不当。高富公司现主张谭爱英搬离时应拆除厨房安装的排污渠、排油烟装置、厨房装修的天花、地板及墙面瓷片、商店玻璃层架，与双方合同约定不符，不予支持。至于高富公司主张的墙面油漆脱落、排污管阻塞，高富公司并没有提供证据证明是谭爱英不当使用导致，而谭爱英提供的证据能够证明在2016年5月，谭爱英就其承租商铺漏水、下水道堵塞、用电变损费用等问题向高富公司反映情况，但高富公司一直未予实际解决。且谭爱英在2016年9月30日将商铺交还给高富公司，距离高富公司提起诉讼有一年多之久，期间商铺空置无人管理，油漆脱落难以避免。综上，谭爱英交还给高富公司的商铺符合双方合同约定，谭爱英不存在故意毁损商铺的情形。高富公司以谭爱英交还的商铺不符合约定，主张由谭爱英支付商铺修复费用，没有事实依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回高富公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取即701元，由高富公司负担。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为谭爱英交还的商铺是否符合合同约定，应否向高富公司支付商铺修复费用64096.71元。
首先，根据已生效判决的认定，谭爱英在二楼经营培训学生及家长的餐厅符合双方合同约定的经营范围。故谭爱英在二楼装修厨房、在厨房内安装排污排烟装置是经营餐厅必然发生的，并不违反合同约定。同时，根据案涉《商铺租赁合同》的约定，在合同终止时，谭爱英对嵌入墙体、天花板、地面的固定装修，不得拆除，谭爱英在向高富公司发出解除租赁合同通知书时，将存放在商铺中能够搬离的物品搬走，对嵌入墙体、天花板、地面的固定装修没有拆除，符合双方合同约定。高富公司主张谭爱英应拆除厨房安装的排污渠、排油烟装置、厨房装修的天花、地板及墙面瓷片、商店玻璃层架与双方合同约定不符，依法不应予以支持。一审法院对此处理并无不当，本院依法予以维持。
其次，高富公司已于2016年9月30日收到谭爱英发出的《解除租赁合同通知书》，在上述通知书中谭爱英已明确提出解除案涉租赁合同并要求交还商铺，高富公司未对谭爱英解除租赁合同的意思表示提出异议，其亦表示待国庆长假结束后验收商铺收回钥匙。但其实际中并未积极联系谭爱英对商铺进行交接，对商铺内的损坏情况进行清点确认。自谭爱英提出交还商铺至高富公司提起本案诉讼有一年多时间，期间商铺空置无人管理，高富公司提交的证据已不足以证明案涉商铺现有的排污管阻塞、油漆脱落等情况系因谭爱英使用不当造成，其请求谭爱英承担商铺的修复责任理据不足，一审法院对此不予支持亦无不当，本院依法亦予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。高富公司的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1402元，由上诉人佛山市三水高富地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 安 静
审 判 员 黄玉凤
二〇一八年八月九日
法官助理 赵超琳
书 记 员 冯隽尧