＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2015）穗中法民五终字第500号＼n上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。＼n法定代表人：罗永强。＼n委托代理人：程祥煌、麦嘉文。＼n被上诉人（原审原告）：刘松盛，住广州市番禺区。＼n委托代理人：刘洋。＼n委托代理人：李国桐。＼n上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1985号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东8号致岭假日花园H25栋涉案房屋。致岭公司是涉案楼盘的开发商，涉案楼盘于刘松盛、致岭公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》前已经取得预售许可证。＼n2011年7月8日，刘松盛（乙方）与致岭公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同相关内容有：乙方向甲方购买涉案房屋，购房总价款为647523元；乙方以按揭贷款方式付款；甲方应在2012年5月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时应当向乙方发出收楼通知书；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等；合同第二十一条约定：甲方应当在商品房交付使用后210个工作日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当及时提供产权登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，乙方不承担责任。第二十二条约定：甲方违反第二十一条的约定，乙方要求继续履行合同的，甲方按自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为补充协议，该补充协议第7条约定：在商品房达到交付使用条件后，甲方应以挂号信或特快专递通知乙方办理交付使用手续；乙方未接到通知的，以合同约定的最后交付日期为交付使用的时间。甲方为乙方的按揭贷款提供担保的，乙方应在办理交付手续的同时，缴齐办理产权证所需资料、费用（相关收费以政府相关部门最新公布的文件数据为准）及专项维修资金。否则，甲方有权相应推迟为其办理交付手续。第19条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应当在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。第31条约定，本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，如与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。＼n合同签订后，刘松盛按约定以按揭贷款方式向致岭公司支付了全部购房款，致岭公司于2012年4月13日将涉案房屋交付给刘松盛使用。致岭公司在向刘松盛发出的《收楼通知书》中注明：“办理产权证所需资料（收楼当天不用缴交）”＼n2013年5月21日，涉案房屋所属楼宇办理了大确权手续，所有权人为致岭公司。2014年8月19日，刘松盛向致岭公司提交了办理房产证所需的契税完税证明等办证所需资料，致岭公司向刘松盛出具了签收证明。＼n刘松盛于2014年10月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、致岭公司向刘松盛支付办证违约金174507元（从2013年4月7日起至2014年10月1日止，共计539天，每日按已付房款647523元的万分之五的标准计算）。2、致岭公司将办理的房产证交付给刘松盛。3、致岭公司承担本案诉讼费用。原审诉讼中，刘松盛将第一项请求中的计算违约金截止日明确为房地产权证出证之日，并撤回了第二项诉讼请求。致岭公司一审辩称：一、致岭公司在本案中无过错，无责任，且刘松盛的诉讼请求证据不足。本案逾期办证的原因是由于承建商广西建工集团第三建筑工程有限公司为索要高价，以拒绝竣工验收为手段要挟致岭公司。由于该公司拒不履行竣工验收义务，最终导致涉案楼盘不能按时办理大确权手续，进而影响涉案房屋的办证进程，并非致岭公司原因造成逾期办证。因此，致岭公司在礼仪上对造成逾期办证后果向业主表示歉意，但依照相关法律规定，致岭公司不应承担逾期办证的违约责任。二、刘松盛存在逾期提交办证资料的情形，致岭公司有权顺延办证时间。三、致岭公司受刘松盛委托办理房地产权证，该委托是无偿的，且致岭公司在履行合同过程中无重大过错，根据法律规定，致岭公司无须承担责任。四、刘松盛无证据证明其损失。五、不能办证的原因都是刘松盛的自身原因。＼n刘松盛提交了其于2014年11月12日调取的广州市国土资源和房屋管理局出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》和《广州市房地产产权情况表》，显示涉案房地产已预登记在刘松盛名下，登记字号为11预登3355625号。但尚未颁发涉案房屋的房地产权证。＼n原审法院认为：刘松盛与致岭公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。刘松盛已按约定向致岭公司支付了全部购房款。致岭公司也已将涉案房屋交付给了刘松盛使用，致岭公司本应按合同约定积极履行办证义务，在涉案房屋交付之日起210个工作日内为刘松盛办妥产权登记，并将以刘松盛为产权人的房地产权证交付刘松盛，但致岭公司在合同约定的办证期限内尚未办妥大确权手续，当然无法按时为刘松盛办妥房地产权证，致岭公司已构成违约，应承担相应的违约责任。＼n关于刘松盛是否存在逾期提交办证所需资料的问题。依双方合同附件七补充协议第7条约定，刘松盛应于收楼当日交齐办证资料，但致岭公司发出的《收楼通知书》却明确表示收楼当日不缴交。因此，刘松盛提交办证资料的时间应是致岭公司另行通知。涉案房屋办理了大确权后，就具备了办证条件。正常情况下，开发商在在办理大确权过程中，就通知业主提交资料，以待房屋大确权后即可向房管部门提交办证资料。致岭公司通知刘松盛提交资料应是在大确权前。根据查明的事实，涉案房屋所属楼盘于2013年5月21日确权登记至致岭公司名下，刘松盛向致岭公司提交办证资料的时间如果在大确权前则不对办证期限造成影响，但刘松盛于2014年8月19日才提交资料，应认定为逾期提交资料，刘松盛对此也有责任。因此，涉案房屋大确权之日至刘松盛向致岭公司提交办证资料之日共486天应从逾期办证天数中予以扣除。因此，致岭公司应向刘松盛支付的逾期办证违约金为每日按已付房款647523元的0.05%计算，逾期办证的天数应从2013年2月18日（从涉案房屋交付之日起210个工作日）起计算，但刘松盛诉讼请求从2013年4月7日起计算，属刘松盛对其民事权利的处分。故逾期办证日期为从2013年4月7日起计算，计至房产证出证之日止，再扣除486天。致岭公司的抗辩意见，合理部分，予以采纳；不合理部分，不予采纳。刘松盛的诉讼请求合理部分，予以支持；不当部分，予以驳回。＼n原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年12月19日作出判决：一、广州市致岭房地产开发有限公司向刘松盛支付从2013年4月7日起计至广州市花都区狮岭大道东8号致岭假日花园H25栋涉案房屋的房地产权属证书出证之日止并扣除486天后的逾期办证违约金，违约金以647523元为本金，按每日0.05%的标准计算，其中至判决生效之日止的违约金在判决发生法律效力之日起十日内支付，之后的违约金在每月的最后一日逐月支付，违约金总额以不超过647523元为限。二、驳回刘松盛的其他诉讼请求。案件受理费1895元，由广州市致岭房地产开发有限公司负担。＼n判后，上诉人致岭公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决不符合民事判决书的制作规范，不列举证据，不做证据认定，导致对事实认定出现偏差。二、原审判决根据偏差的事实判决致岭公司承担了依照事实与法律不应承担的赔偿责任。三、致岭公司原审陈述了五条答辩意见，原审判决没有全部罗列，没有阐述不予采纳的法律依据，损害致岭公司权益。四、原审法院在买受人未交齐房款、税费、住房维修基金的前提下判决致岭公司支付逾期办证违约金错误。买受人交清购房发票、完税发票、住房维修基金发票的前提下才能办理房产证，买受人迟延提交资料的，致岭公司应予免责。五、根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条，致岭公司在合理期限内将办证资料交到房管部门，就不再承担逾期办证的违约责任。六、本案合同约定的0.05%的违约金标准过高，刘松盛无证据证明其损失，致岭公司即使承担违约金也只能按0.01%计算。请求判令：1、改判驳回刘松盛的诉讼请求；2、依法认定双方过错责任，纠正致岭公司不应承担的赔偿数额。＼n被上诉人刘松盛答辩称：请求二审法院驳回上诉人致岭公司上诉，维持原判。＼n经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。＼n二审审理期间，致岭公司提交了广东省高级人民法院（2014）粤高法审监民提字第58号民事裁定书复印件，拟证明工程款纠纷责任不在致岭公司。刘松盛对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。＼n本院认为：关于致岭公司应否承担逾期办证违约责任的问题。《商品房买卖合同》及附件明确约定了致岭公司应于交楼之日起210个工作日内办妥房产证并交付给刘松盛，否则应承担逾期办证的违约责任，致岭公司未依约履行，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。致岭公司关于其无过错、刘松盛无证据证明存在损失、致岭公司是受刘松盛委托无偿办证故应予免责的主张，均缺乏合同依据，本院不予采纳。关于致岭公司与施工方之间的纠纷，与本案房屋买卖合同关系属不同法律关系，不能免除致岭公司应向买受人承担的违约责任，原审法院对此认定正确，本院予以认可。＼n关于逾期办证违约金计算起止时间的问题。根据合同及附件对办证期限、违约责任的约定及刘松盛的主张，原审法院关于应以2013年4月7日为逾期办证违约金的起算日期的认定并无不当，本院予以认可。致岭公司作为房地产开发商和办证义务人，首先应办理大确权之后才能为买受人办理房产证，故原审法院认定在大确权手续办妥之前，刘松盛是否提交办证资料对办证期限无影响正确。关于逾期办证违约金的止算日期，原审法院认定逾期办证违约金应自2013年4月7日起计算至房产证出证并应扣除逾期提交办证资料486天并无不当，本院予以维持。刘松盛于2014年8月19日向致岭公司提交完税凭证等资料，如致岭公司认为刘松盛未交齐办证资料应及时通知刘松盛补齐相关资料，但致岭公司未举证证明刘松盛尚欠有关办证资料并通知刘松盛补交，故致岭公司关于刘松盛未交齐房款发票等办证资料而无权主张逾期办证违约金的主张缺乏合同依据，本院不予支持。致岭公司认为逾期办证违约金的截止日期应计算至向房管部门递件之日与合同约定不符，本院不予采纳。＼n合同明确约定逾期办证违约金的标准是0.05%，致岭公司主张该标准过高要求调整至0.01%无充分依据，本院不予支持。＼n致岭公司二审期间提交的证据不能证明其上诉主张，本院不予采纳。＼n综上所述，致岭公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审案件受理费1895元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长蔡粤海＼n审判员李静＼n代理审判员闫娜＼n二〇一五年三月二十七日＼n书记员徐毅敏