湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0502民初1245号
原告:王乐玉,女，1954年3月13日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区，现住宜昌市西陵区。
委托代理人：余龙（系王乐玉之子），男，1977年9月18日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区，现住湖北省宜昌市西陵区。特别授权代理。
被告:宜昌时代购物广场有限公司,住所地宜昌市解放路52号。统一社会信用代码：91420500676482441W。
法定代表人：李涛，宜昌时代购物广场有限公司董事长。
委托代理人：郭德军，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。
原告王乐玉诉被告宜昌时代购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案受理，由审判员冯丽娥适用简易程序独任审理，于2018年5月28日公开开庭，原告王乐玉及其委托代理人余龙、被告的委托代理人郭德军到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。
原告王乐玉诉称：原告配偶余云生生前购买了时代购物广场三楼一商铺，与被告签订有15年的商铺租赁合同，租期从2009年1月1日起至2023年12月31日至。约定被告每年按房屋价值一定比例向原告配偶支付租金。2015年5月15日，原告配偶去世，该商铺由原告依法继承，并办理了房屋所有权登记(宜市房权证西陵区字第××号)。被告仅向原告母亲支付了2009年至2015年租金，2016、2017年租金共计13400元至今未付。因原告催收未果，故诉至法院，请求判令：1.依法判令被告向原告支付2016年1月1日至2017年12月30日商铺租金13400元，并以13400元为基数按年利率7.2%支付违约利息至付清之日止，截止到2018年1月22日欠款利息为790.6元，合计14190.6元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告宜昌时代购物广场有限公司辩称：1、对于原告起诉的商铺租金13400元，该金额属实，虽然被告和原告没有签订书面的房屋租赁合同，但是时代购物广场所有的业主形成了一个业主公约，被告也是按照业主公约的约定与所有的业主签订的租赁合同，在实际履行过程中即便是没有和被告单独签订租赁合同的，我方也是按照和签订合同的业主一样的模式和标准来支付租金的，在实际履行过程中原告也没有提出异议。2、原告交付给被告的商铺不符合我们双合同约定的用途，存在瑕疵，致使被告的合同目的无法实现，主要体现在以下方面；第一，原告出租给被告的房屋使用性质是商业，但是原告交付给被告的房屋在取得之初就没有经过消防验收，没有通过消防设计审核。第二，原告交付给被告的房屋主体建筑是一到四层，均无防排烟设施。第三，该房屋疏散楼梯在一层未能直通室外，这些问题都是原告建筑本身存在的重大瑕疵，在原告未有将这些瑕疵整改到位之前被告有权拒付租金，被告拒付租金的行为是行使抗辩权不构成违约，因此也不存在支付延期付款的利息。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告王乐玉的丈夫余云生生前因拆迁产权调换得到位于宜昌市西陵区解放路时代购物广场三楼商铺一套（宜市房权证西陵区字第××号），房屋面积15.51平米。原被告双方未签订书面的《房屋租赁合同》，但双方自2009年1月1日起，按照《时代广场业主公约》及一份双方均未签字盖章的空白《房地产租赁合同》实际履行了房屋租赁合同。该份空白《房地产租赁合同》中载明：…二、租期15年，自2009年1月1日起至2023年12月31日止。三、甲方租金以房屋购置原价为基数，按比例分配，其中2009年年租金为2%、2010年年租金为2.5%、2011年年租金为3%、2012与2013年年租金为4%，并约定为每年的12月20号至12月30日各支付100%。2014年年租金比例为5%、2015年与2016年及2017年的年租金比例6%，每年的6月20日至6月30日和12月20号至12月30日各支付50%。四、甲方保证该房屋产权清晰，不存在产权纠纷或其他权利瑕疵等。五、乙方在租赁期间，不得破坏房屋、擅自改变房屋建筑结构，对房屋设施设备做好维护维修工作等。…十、合同履行期间，双方均不得解除合同，一方擅自解除的，应支付对方一定金额违约金。若乙方未按期支付租金，按欠款总额日万分之二的标准支付欠款利息。若逾期时间超过3个月，甲方有权解除合同并收回房屋。合同还对双方的其他权利和义务、争议的解决办法进行了约定。
2015年5月15日，余云生去世。2015年12月21日，经宜昌市公证处公证，余云生名下该商铺由原告王乐玉继承。2015年12月23日，该商铺过户至原告名下。2009年至2015年租金，被告均已足额支付给余云生。但2016、2017年度租金，被告拖延至今未付。
2017年10月9日，宜昌市西陵区公安消防大队认为时代购物广场存在未依法进行消防设备备案、竣工验收消防备案及存在其他消防安全违法行为和火灾隐患，向被告发出宜西公消限字（2017）第78161号《责令限期整改通知书》1份，责令被告在2017年12月30日前改正，确保消防安全。2018年1月初，被告就消防隐患整改事宜与原告等业主进行了沟通。同年1月25日，宜昌市西陵区公安消防大队向被告发出宜西公(消)行罚决字（2018）第0013号《行政处罚决定书》，责令被告停产停业，并罚款15万元。被告遂关门停业至今。
上述事实，有企业基本信息、公证书、房产证、房地产租赁合同、公安消防整改通知书、告业主书、签到表、行政处罚决定书，及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为：原告之夫余云生与被告虽未签署书面的《房地产租赁合同》，但双方自2009年1月1日起即按照《时代广场业主公约》和被告提供格式化的《房地产租赁合同》实际履行了租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。余云生履行了交付房屋的义务，而被告支付了2009年至2015年的租金，且余云生予以接受。开庭时，双方对该合同的约定及履行情况均予以认可，可以认定余云生与被告之间存在房屋租赁合同关系，《房地产租赁合同》对双方当事人均有约束力，应该全面履行。
关于被告以商铺存在消防隐患、被关门停业为由拒付租金的观点，本院认为该商铺系“分割出售、整体出租”经营模式下，先由开发商建筑毛坯房屋，分割出售给众多业主，再由被告整体回租、招商引资、整体装修，最后由被告收取商场各商户租金后返点给原告等业主。在此情形下，原告名下的商铺不具有严格意义上的房屋使用功能，无独立门窗、无独立给排水管道、无独立进出通道等。该商铺需与其他商铺整体装修，方能体现其使用价值。因此，该商铺在交付给原告之前，其消防配套设施应由开发商负责施工安装；在交付给原告之后，其消防配套设施应由被告（商场管理者）负责施工安装。据此，消防配套设施的安装或维护，其义务主体不在原告。被告辩称行使“不安抗辩权”拒付租金，依《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，合同履行中行使“不安抗辩权”系指合同对方有“经营状况严重恶化、转移财产、抽逃资金、丧失商业信誉…”等情形，本案原告明显不属于上述情况。《房地产租赁合同》第四.1.2条约定的原告义务包括“保证产权清晰、无权利瑕疵，保证房屋证件真实合法”，本案中原告并未违反上述义务，消防安全隐患不属于产权瑕疵。另外，《房地产租赁合同》第十.2条约定的违约责任“如原告提供的房屋产权存在权利瑕疵，…，因原告原因致使被告无法经营的，…”，本案中消防隐患并非原告过错所致，被告无法经营不能归责于原告。
且原告主张权利的租赁期间，被告一直在正常经营。本案纠纷发生的原因，系被告时代公司未按约支付租金收益。时代公司应依照合同的约定支付租金收益。原告因继承关系变更为该商铺产权人，房屋产权的变动不影响租赁合同的继续履行，故原告成为新出租方有权收取租金，原告主张被告应向其支付租金13400元，本院予以支持。
关于逾期付款利息，《房地产租赁合同》第十.3条约定逾期后按每日万分之二标准计算，原告主张按照年利率7.2%，未超过合同约定及银行同期贷款罚息利率上限，本院予以支持。因合同约定每年6月30日、12月30日前分段支付该年度租金的50%，故逾期利息亦自7月1日、12月31日起分段计算。计算方式：为被告宜昌时代购物广场有限公司应以3350元（6700元×50%）为本金基数、按年利率7.2%支付2016年度上半年租金逾期利息，自2016年7月1日起计算至债务清偿时止；以3350元为本金基数、按年利率7.2%支付2016年度下半年租金逾期利息，自2016年12月31日起计算至债务清偿时止；被告宜昌时代购物广场有限公司应以3350元（6700元×50%）为本金基数、按年利率7.2%支付2017年度上半年租金逾期利息，自2017年7月1日起计算至债务清偿时止；以3350元为本金基数、按年利率7.2%支付2017年度下半年租金逾期利息，自2017年12月31日起计算至债务清偿时止。截止2018年1月22日暂计为：3350*571/365*7.2%+3350*388/365*7.2%+3350*206/365*7.2%+3350*23/365*7.2%=377.33+256.4+136.13+15.2=785.06元
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告宜昌时代购物广场有限公司向原告王乐玉支付2016年1月1日至2017年12月31日租金合计13400元，以及截至2018年1月22日的违约金785.06元，合计14185.06元，并以13400元为基数自2018年1月23日（含本日）起至实际清偿之日止按年利率7.2%支付原告逾期付款利息；
二、驳回原告王乐玉本案其他诉讼请求。
上列应付款项，于判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费155元（原告已预交），简易程序减半收取77.5元由被告负担，被告应在支付上述判决款项时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 冯丽娥
二〇一八年八月八日
书记员 任 菲