呼和浩特市赛罕区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）内0105民初1353号
原告（反诉被告）：曹涵，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：樊强，内蒙古振昊律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘俊，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：王百恩，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。
第三人：呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司。
法定代表人：李永光，该公司董事长。
委托诉讼代理人：夏胜，男，该公司区域经理。
原告曹涵与被告刘俊、第三人呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，被告刘俊向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，于2018年4月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹涵的委托诉讼代理人樊强，被告（反诉原告）刘俊的委托诉讼代理人王百恩，第三人呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司（以下简称正邦地产）的委托诉讼代理人夏胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曹涵向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除曹涵、刘俊双方及第三人签订房地产买卖合同；2.请求法院依法判令刘俊按照所付定金7万元的双倍返还曹涵14万元，并支付因刘俊违约导致曹涵支付的房产中介费15,100元，以上合计：155,100元；3.判令刘俊承担全部诉讼费用。事实和理由：2017年12月19日，曹涵、刘俊与第三人共同签订房地产买卖合同，曹涵作为买房人向刘俊支付定金7万元，刘俊在拿到定金后就开始违反合同约定与曹涵不断协商延期交房、另行支付其他房款等事宜，在曹涵拒绝不合理要求后，刘俊便不予配合曹涵按照正常的二手房交易流程办理贷款银行面签及审批手续，并数次明确表态不再将房产出售给曹涵，刘俊的违约行为直接导致曹涵无法进行银行贷款面签和审批，也就无法为刘俊支付首付款进行房产抵押撤押，最后刘俊直接撕毁合同告知曹涵如果仍想购买该房产应将价格由原合同约定的83万元提高到85万元，刘俊的行为严重违反了合同的约定，早已构成了违约，曹涵一直本着协商处理的原则保持了最大限度的克制。但刘俊在2018年1月22日委托北京市法大（呼和浩特）律师事务所王百恩律师向曹涵发出律师函，以曹涵在合同约定的时间内没有替刘俊撤押为由，通知解除房地产买卖合同，定金不予退还，曹涵认为该通知没有法律依据，首先在该通知发出时曹涵、刘俊签订合同未达到30个有效工作日，曹涵并未违约，其次，不能进行撤押的根本原因是刘俊不予配合进行银行审批手续，未达到合同约定曹涵支付首付款的条件，这样的后果是刘俊的违约行为造成，刘俊不仅无权扣留曹涵的定金还应当按照合同约定按照定金的双倍赔偿曹涵，且曹涵已经按照合同约定支付了中介公司居间服务费，刘俊违约导致曹涵该项损失，应当由刘俊一并进行赔偿。
刘俊答辩称，同意解除曹涵、刘俊与正邦公司签订的《房屋买卖合同》。曹涵延期支付剩余购房款的行为已构成违约，合同第五条第二款约定房屋抵押金额为16万元，第三款约定买方在本合同签订之日起30个有效工作日内替卖方撤押。合同签订后，曹涵承诺会按时解除房屋抵押，等银行贷款审批通过后，支付剩余首付款16万元并解除房屋抵押，曹涵在没有能力支付剩余16万元首付款的情况下，还一直要求刘俊面签合同，违反了合同约定的权利和义务。在曹涵没有办法支付剩余16万元购房款时，刘俊不止一次的向曹涵承诺，如果无能力支付可以退定金，但曹涵不同意，因此刘俊错失很多出卖房屋的机会。由于曹涵的违约延迟交付剩余购房款给刘俊造成6万元的损失，并不是曹涵诉状所称刘俊延期交房、要求另行支付款项等违约，所以曹涵的诉请没有事实依据，更没有法律支持，请求人民法院依法驳回曹涵的诉讼请求。
正邦地产答辩称，曹涵多次催促刘俊去面签，付首付款后替刘俊撤押。
刘俊向本院提出反诉请求：1.请求人民法院依法解除编号为0000411的《房地产买卖合同》；2.请求判令曹涵向刘俊支付违约金8.3万元；3.请求判令曹涵赔偿刘俊6万元人民币；4.请求判令曹涵承担本案诉讼费。事实和理由：2017年12月19日，刘俊、曹涵与第三人签订编号为0000411的《房地产买卖合同》，合同约定了双方的权利和义务。合同第五条第二款约定房屋抵押金额为16万元（以银行实际结算为准），第三款约定买方在合同签订之日起30个有效工作日内替卖方撤押。本合同签订后，曹涵向刘俊支付了7万元定金。定金支付后，刘俊一直催促曹涵要求其按照合同约定在30个有效工作日内替刘俊（卖方）撤押，在2018年1月19日，刘俊给曹涵出具催告函，要求曹涵按照合同约定及时履行义务，同时，刘俊与本案第三人的工作人员联系，要求其催促曹涵履行义务，第三人的工作人员告诉刘俊，曹涵由于资金有限，只能拿出13万元，没有办法替刘俊撤押。在曹涵没有办法撤押的情况下，刘俊多次承诺可以退还曹涵的定金，刘俊可以将房子卖给其他人，但是曹涵不同意，曹涵既不同意退还定金，也不按合同履行义务，就是一直催促刘俊面签合同。2018年1月22日，刘俊无奈给曹涵发具律师函，通知曹涵解除上述《房地产买卖合同》。由于曹涵的违约行为，刘俊没有办法及时拿到首付款，导致刘俊从第三人处购买的房屋首付款逾期，造成6万元的损失，刘俊的家人也等着该笔卖房钱看病，也因此耽误了，曹涵的行为给刘俊造成了很大的精神和财产损失，请求人民法院支持刘俊的诉讼请求，维护刘俊的合法权益。
曹涵对刘俊的反诉答辩称，同意解除合同，对于刘俊的第2、3项诉讼请求，举证责任在刘俊，刘俊应该拿出合同或法律依据。该房屋采取按揭方式购买，先进行贷款审批后办理撤押符合逻辑与交易习惯，首付款应在贷款通过后支付，如果银行没有通过曹涵贷款申请，在贷款审批之前刘俊只能拿到定金，合同第三条付款方式中约定，首付款支付时间约定于审批通过后打入卖方，合同第十三条约定，如果客户审批没有通过，房东无利息返还全部定金，也就是说银行面签是整个房产交易过程中在时间上最优先的。刘俊的反诉状中也称曹涵多次催促面签，没有面签后续的手续全部无法进行，之后刘俊拒绝面签，刘俊单方面违约。合同约定30个有效工作日内撤押，刘俊发出律师函时尚有将近8个工作日，刘俊是在合同约定的履行期间内要求解除合同。刘俊在整个交易过程中均不能履行诚实信用的原则，最终导致违约，合同无法正常履行，刘俊未与曹涵解除合同时，与其他中介公司签订独家委托代理合同，而且价格提高房价至85万元，85万元也是刘俊向曹涵主张的价款。
正邦地产答辩称，刘俊多次拒绝面签，曹涵已经支付了刘俊7万元，首付款约定20万元，远远大于16万元购房款，同意解除案涉合同，同意退还曹涵交纳的中介费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年12月19日，曹涵（买方）、刘俊（卖方）与正邦地产（居间方）签订《房地产买卖合同》（合同编号0000411），约定由曹涵购买刘俊坐落于××区号的房屋，建筑面积103.04平方米，总价款830,000元。付款方式：按揭贷款，首付款支付时间约定于审批通过后打入卖方账户。房屋抵押状况：房屋有抵押，抵押金额160,000元，抵押银行招商银行，卖方在本合同签订之日起30个有效工作日内替卖方撤押。定金支付：买方于合同签订时支付定金70,000元，如因卖方原因本合同无法签字生效，定金无息返还买方。违约责任：1、买方未按本合同约定的付款方式付款或未按约定的时间办理手续，每逾期一日，按照房产交易总价款的5‰支付违约金，逾期达15天以上的，即视为买方不履行本合同，卖方有权解除合同要求买方归还房屋，同时买方承担此次交易中双方产生的全部费用，并向卖方支付房产交易总价款10%的违约金；2、卖方未按本合同约定的时间办理手续或交付房屋，每逾期一日，按照房产交易总价款的5‰支付违约金，逾期达15天以上的，即视为卖方不履行本合同，卖方应向买方退还全部购房款，同时卖方承担此次交易中双方产生的全部费用，并向买方支付房产交易总价款10%的违约金；3、经买卖双方签字后，如买方违约，已付全部定金不再退还，归卖方所有；如卖方违约，卖方需双倍返还买方所付定金。其他约定：如果客户审批没有通过，房东无利息退还全部定金。
2018年1月22日，刘俊向曹涵发出律师函，通知曹涵解除双方签订的《房地产买卖合同》，定金不予退还。
刘俊认可收到曹涵支付定金70,000元。正邦地产同意退还曹涵交纳的中介费。
本院认为，曹涵、刘俊与正邦地产签订的《房地产买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，曹涵向刘俊支付定金70,000元，后续双方就如何办理银行贷款审批手续及办理撤押未达成一致意见，现原告曹涵及反诉原告刘俊均请求解除上述合同，在庭审过程中，第三人正邦地产亦同意解除该合同，故本院确认曹涵、刘俊与正邦地产签订的《房地产买卖合同》于2018年4月16日解除。庭审过程中，曹涵与刘俊对此次交易涉及的办理银行贷款审批、办理撤押与支付首付款的先后顺序，何时办理银行贷款审批、首付款的金额等内容仍存在分歧，且合同中仅明确约定在合同签订之日起30个有效工作日内曹涵替刘俊撤押，首付款应于审批通过后打入刘俊账户，对其他事项均未作出明确约定，结合庭审过程中各方当事人的陈述，本院不能确定此次交易中办理银行贷款审批与办理撤押的先后顺序，亦无法确定违约方。现合同的三方当事人均无继续履行合同的意思表示，本院确认合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：”合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故刘俊应当返还曹涵支付的70,000元定金，对于曹涵主张刘俊双倍返还定金的诉讼请求及刘俊要求曹涵支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。对于曹涵主张刘俊支付其已支付的房产中介费的诉讼请求，因正邦地产实际收取该笔款项，且在庭审过程中正邦地产明确表示愿意退还，故曹涵可与正邦地产另行交接，对其该项诉讼请求，本院不予支持。对于刘俊主张曹涵赔偿损失的诉讼请求，因该费用为其购买其他房屋所产生，与本案无关，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）曹涵、被告（反诉原告）刘俊与第三人呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司于2017年12月19日签订的《房地产买卖合同》于2018年4月16日解除；
二、被告（反诉原告）刘俊于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）曹涵返还定金70,000元；
三、驳回原告（反诉被告）曹涵的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）刘俊的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3402元（原告已预交），由原告曹涵负担1852元，由被告刘俊负担1550元；反诉案件受理费3160元（反诉原告已预交），由反诉原告刘俊负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判长李丽萍
审判员高晓英
人民陪审员张素芬
二〇一八年八月二日
书记员郝辰炜