安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖02民终1463号
上诉人（原审被告）：芜湖融冰服饰贸易有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。
法定代表人：涂承斌，该公司执行董事兼总经理。
被上诉人（原审原告）：芜湖晶铭电子有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江经济开发区。
法定代表人：陈宏兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：毕玉，安徽真见律师事务所律师。
上诉人芜湖融冰服饰贸易有限公司（以下简称融冰服饰公司）因与被上诉人芜湖晶铭电子有限公司（以下简称晶铭电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2018）皖0207民初941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭，因当事人双方在二审中均未提出新的事实，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
融冰服饰公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回晶铭电子公司对融冰服饰公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由晶铭电子公司承担。事实和理由：一审认定事实不清、适用法律错误。一、融冰服饰公司在合同约定的租赁期限内不存在恶意拖欠房屋租赁费的行为。融冰服饰公司之所以未向晶铭电子公司支付租金8464元的原因在于，晶铭电子公司于2017年3月将涉案厂房一层438平方另行出租给他人，融冰服饰公司经晶铭电子公司同意搭建隔断墙，双方口头约定隔断墙费用由晶铭电子公司负担，但隔断墙费用约1万余元实际由融冰服饰公司支付，晶铭电子公司一直尚未支付，因此隔断墙费用1万余元应当与未付租金8464元进行折抵。且合同中关于租金支付期限约定不清，融冰服饰公司支付租金未超过期限，融冰服饰公司在租赁期限内不存在拖欠租金和违约金的事实；二、融冰服饰公司承租厂房是从事羽绒服等秋冬服饰生产加工的，每年的秋冬季节是生产和销售旺季，双方签订的租赁合同租赁期间届满前，晶铭电子公司告知融冰服饰公司涉案房屋其将收回自行使用，而不再对外出租，故融冰服饰公司与晶铭电子公司口头达成约定，租赁期限延长至2018年4月融冰服饰公司撤离涉案房屋时，待2018年春节过后，融冰服饰公司寻找到合适房源后将涉案房屋返还给晶铭电子公司。故融冰服饰公司有权继续承租使用涉案房屋至2018年4月其撤离涉案房屋之时，在此期间，原租赁合同继续有效，视为不定期租赁，融冰服饰公司无需支付在此期间的违约金；三、按照法律规定和合同约定，融冰服饰公司依法享有对涉案房屋的优先承租权，且晶铭电子公司于租赁期间届满告知融冰服饰公司其将收回涉案房屋，不再另行出租。但晶铭电子公司在融冰服饰公司2018年4月12日搬离厂房之后，立即将涉案厂房另行出租给他人，晶铭电子公司的行为侵犯了融冰服饰公司的优先承租权，应当赔偿融冰服饰公司因此产生的装饰装修等全部损失，但一审法院并未查清案件事实，对于晶铭电子公司侵犯融冰服饰公司优先承租权的事实并未认定和判决；四、一审法院按照年利率24%标准计算违约金，融冰服饰公司认为违约金标准过高，且晶铭电子公司并未提供证据证明其存在实际损失，即便要认定融冰服饰公司承担相应违约金，也请求二审法院对违约金予以适当减少。
二审中，晶铭电子公司未提交书面答辩意见。
晶铭电子公司向一审法院起诉请求：1、判令晶铭电子公司与融冰服饰公司之间的厂房租赁合同解除；2、融冰服饰公司立即返还租赁的厂房；3、融冰服饰公司支付拖欠的租金合计人民币19969元（8464元+11505元），并支付滞纳金60801元（以118464元为基数，按每日5‰自2017年1月9日计算至2017年3月26日共计76天的滞纳金为45016元；以8464元为基数，按每日5‰自2017年3月27日计算至起诉日共计320天的滞纳金13542元；以11505元基数，按每日5‰自2018年1月1日起计算至起诉日共计39天的滞纳金为2243元；并以19969元为基数，按每日5‰从起诉之日计算至实际还款日的滞纳金），合计80770元；4、融冰服饰公司支付律师费8000元；5、本案诉讼费用由融冰服饰公司承担。
一审法院认定事实：2017年1月1日，晶铭电子公司与融冰服饰公司签订《厂房租赁合同》一份。合同主要约定，晶铭电子公司（甲方）将其所有的位于芜湖市鸠江经济开发区二期永昌路9号芜湖晶铭电子有限公司厂区内3#厂房（一层东头812㎡，二层东头1250㎡）租赁给融冰服饰公司（乙方）使用，年租金118464元，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日。合同主要内容规定如下：第2.2条，租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前两个月，向甲方提出书面要求，经双方协商后重新签订租赁合同；第3.3条，厂房租金每一年交付一次，甲、乙双方一旦签订合同后，乙方应向甲方一次性支付一年厂房租金118464元；第6.2条，租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态；第7.3条，租赁期间，乙方经过甲方同意后可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿；第7.4条，租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一周，甲方有权增收按房租计每天5‰滞纳金，并有权终止租赁协议。合同签订后，融冰服饰公司于2017年3月27日向晶铭电子公司支付了房屋租金110000元。2017年10月28日，晶铭电子公司向融冰服饰公司发出《合同到期终止函》一份，该函载明：“你我双方于2017年1月1日签订的《厂房租赁合同》将于2017年12月31日期限届满。由于我方厂房另有他用，现决定合同期限届满时不再与你方续签合同。现将有关事项通知你方：一、合同到期日即2017年12月31日必须搬离我方厂房；二、你方在拆除装饰、装修时不得损坏我方厂房原有结构及相关设施，不得影响我方正常使用，如有损坏必须恢复原本状态或照价赔偿；三、你方在搬离结束时必须将拆除装修的所有物料和垃圾及搬离时产生的垃圾清运出我方厂区；四、你方在搬离时必须结清所有厂房租金和水电费给我方”。此函于2017年11月1日由融冰服饰公司签收。2017年12月31日，晶铭电子公司与融冰服饰公司签订的《厂房租赁合同》到期，融冰服饰公司未能搬离涉案厂房。2018年3月1日，晶铭电子公司诉至一审法院，请求判如所请。
一审法院认为，一、晶铭电子公司与融冰服饰公司签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律规定，双方均应自觉遵守，并按照约定履行各自的义务。二、关于晶铭电子公司的各项诉请。1、晶铭电子公司要求解除其与融冰服饰公司之间签订的《厂房租赁合同》。厂房租赁合同约定的租赁期限为一年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止。租赁期满，晶铭电子公司有权收回租赁房屋，融冰服饰公司应如期归还。如融冰服饰公司需继续承租，应于租赁期满前两个月，向晶铭电子公司提出书面要求，经双方协商后重新签订租赁合同。合同约定的期限届满后，双方并未达成续租合意并重新签订书面租赁合同。据此，晶铭电子公司与融冰服饰公司之间签订的《厂房租赁合同》已于2018年1月1日起自然终止，即无解除的基础与必要。然合同解除后，融冰服饰公司一直未能搬离涉案房屋，也未继续支付房屋租金，晶铭电子公司有权依照租赁合同约定向融冰服饰公司主张欠付租金并要求融冰服饰公司承担相应的违约责任。关于融冰服饰公司辩称双方曾口头约定租赁期延展至2018年4月的陈述，未能提交证据加以证明，晶铭电子公司不予认可，相应事实亦无法确认。另，融冰服饰公司不仅未能按期足额缴纳合同约定的租赁费，且合同约定的租赁期届满后，也未能继续支付使用期间的租赁费，不能据此确定晶铭电子公司接受融冰服饰公司继续承租的事实，并进而确认双方的法律关系转为不定期租赁。2、关于返还房屋。因晶铭电子公司与融冰服饰公司签订的《厂房租赁合同》已于2018年1月1日终止，融冰服饰公司无权继续占有涉案房屋，故对于晶铭电子公司要求融冰服饰公司立即返还租赁厂房的诉请，予以支持。3、关于融冰服饰公司拖欠的租金及滞纳金等费用。根据双方签订的合同约定，融冰服饰公司应于2017年1月1日向晶铭电子公司支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的房屋租金118464元，如融冰服饰公司拖欠租金不付满一周，晶铭电子公司有权按照房租的日5‰向融冰服饰公司主张滞纳金。融冰服饰公司实际于2017年3月27日向晶铭电子公司支付110000元，尚欠8464元租金至今未付，故融冰服饰公司应向晶铭电子公司支付迟延交纳部分相应违约金。鉴于双方约定的违约金标准过高，融冰服饰公司对此提出异议并请求予以降低，符合法律规定，一审法院酌情核定违约期间的违约金标准以年利率24%折算，故晶铭电子公司应向融冰服饰公司支付租金8464元，违约金7808元（118464元×24%÷12÷30×76天+8464×24%÷12÷30×320天），并以8464元为基数，自2018年3月1日起按照年利率24%标准向晶铭电子公司支付至实际还款之日止的违约金。因融冰服饰公司至今仍实际占有涉案房屋，除支付迟延给付房屋租金的违约金外，融冰服饰公司还应在其无权占有期间即自2018年1月1日起按照9872元/月（118464元÷12）标准向晶铭电子公司支付房屋占用费至其实际腾让并交付房屋之日止。对晶铭电子公司诉请的超出计算部分不予支持。4、关于律师费。因双方对争议解决的方式以及实现债权时的律师代理费用的负担，并无约定。故晶铭电子公司要求融冰服饰公司支付律师代理费8000元的诉请，不予支持。5、关于融冰服饰公司辩称其添置的隔断墙，属于承租人对租赁物的装饰装修，在双方所签订的《厂房租赁合同》第7.3条明确约定了承租人根据自身的经营特点进行装修的费用由承租人负担。融冰服饰公司若认为隔断墙的添置不属于该约定的范围，即应提供双方对隔断墙的添置、拆除的方式、费用负担作出特别约定的证明。而融冰服饰公司未能提供证据证明双方对此有过约定，故其要求晶铭电子公司负担相应费用的主张，缺乏事实依据，不予支持。一审法院判决：一、融冰服饰公司于判决生效后三十日内，向晶铭电子公司腾退租赁的厂房；二、融冰服饰公司于判决生效后十日内，向晶铭电子公司支付房屋租赁费8464元，违约金7808元，合计16272元，并支付以8464元为基数，按照年利率24%的标准计算自2018年3月1日起至实际还款之日止的违约金；三、融冰服饰公司于判决生效之日起十日内向晶铭电子公司支付自2018年1月1日起，按照9872元/月的标准计算至实际返还租赁厂房之日止的房屋占用费；四、驳回晶铭电子公司的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费1335元，晶铭电子公司负担1152元，融冰服饰公司负担183元。
本院二审期间，融冰服饰公司围绕上诉请求依法提交了以下证据：照片一组，证明隔断墙的存在以及厂房内装修情况；顺丰速运快递单及签收单复印件各一份，证明融冰服饰公司已经搬离涉案厂房。本院经审查认为：关于融冰服饰公司提交的照片一组，因其并不属于二审程序中的新的证据，本院不予认定；关于融冰服饰公司提交的顺丰速运快递单及签收单复印件各一份，因无原件核对，且快递单上所载明的寄送文件内容无法明确，故本院不予采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，一、融冰服饰公司上诉称其与晶铭电子公司曾达成口头约定，搭建隔断墙费用1万余元由晶铭电子公司负担，因晶铭电子公司一直未能支付该笔费用，融冰服饰公司才未向晶铭电子公司支付租金8464元，并非故意拖欠租金，但该节上诉理由仅系融冰服饰公司单方陈述，晶铭电子公司未予认可，融冰服饰公司亦无相应证据予以佐证，本院不予采信。且根据双方租赁合同约定，租赁期间，融冰服饰公司经晶铭电子公司同意后对厂房进行装修，装修费用由融冰服饰公司自行负担。关于融冰服饰公司称其与晶铭电子公司曾口头约定租赁期限延长至2018年4月的上诉主张，融冰服饰公司亦未提交证据予以证明，本院亦不予采信；二、优先承租权并非法定权利，在融冰服饰公司与晶铭电子公司签订的《厂房租赁合同》中对优先承租权并未作出明确约定，融冰服饰公司主张其享有优先承租权，缺乏合同依据，本院不予支持；三、鉴于双方约定的违约金标准过高，一审法院已酌情对违约金的标准予以了调整，调整后的违约金支付标准兼顾了双方的利益平衡，并无不当，融冰服饰公司再行主张降低违约金支付标准，缺乏依据，本院不予支持。综上，融冰服饰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费366元，由上诉人芜湖融冰服饰贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 武
审 判 员 吴丽群
审 判 员 汪 智
二〇一八年八月十六日
法官助理 宋喜萍
书 记 员 仇晨雪
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。