浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0784民初9539号
原告永康世界贸易中心有限公司，住所地：浙江省永康市东城街道中国科技五金城（二期）对面检验检疫大厦二楼。
法定代表人：陈虎，董事长。
委托代理人陈洁，浙江康城律师事务所律师。
委托代理人何莎，浙江康城律师事务所律师。
被告叶寿福，男，汉族，1964年11月5日出生住浙江省永康市。
委托代理人马靓，永康市为民法律服务所法律工作者。
原告永康世界贸易中心有限公司（以下简称“永康世贸公司”）与被告叶寿福确认合同效力纠纷一案，原告于2017年11月3日向本院提起诉讼，本院同日立案受理后，依法由审判员金东波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永康世贸公司的委托诉讼代理人陈洁、何莎到庭参加诉讼，被告叶寿福的委托诉讼代理人马靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永康世贸公司起诉称：2014年9月24日，永康世贸公司因经营需要，向叶寿福借款3000万元，双方签订了《借条》一份，并约定了借款利率为日利率千分之三。叶寿福于当日如约将借款汇至永康世贸公司账户。永康世贸公司在2014年10月、11月先后以现金方式支付了叶寿福共计450万元的利息。而后叶寿福又分别于2014年11月14日、25日将500万元、500万元借款汇至永康世贸公司账户，该笔1000万元借款无借条也没有约定利率。
为担保上述借款，双方于2014年9月22日先签订了《房屋买卖合同》并开具了相应的购房发票。
2014年12月5日、2014年12月4日、2015年1月22日、2015年5月7日、2015年5月13日、2015年7月2日、2016年2月6日、2016年4月22日永康世贸公司先后向叶寿福指定的账户汇入80万元、70万元、130万元、100万元、340万元、30万元、350万元、550万元作为支付借款利息。2016年9月20日永康世贸公司向叶寿福的账户汇入4000万元作为归还借款本金。截止至起诉之日止，永康世贸公司已归还叶寿福本金4000万元，支付利息2100万元，叶寿福已将所有的购房发票归还了永康世贸公司。
依据上述事实，永康世贸公司与叶寿福之间签订的《房屋买卖合同》仅仅是为了担保双方之间的借款，虽已成立，但变相的将作为担保的房产财产归叶寿福所有，故依据《物权法》第一百八十六条的规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”、《担保法》第四十条的规定“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”及《合同法》第五十二条第五款的规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，永康世贸公司与叶寿福之间的《房屋买卖合同》属于无效合同。鉴于永康世贸公司已将借款本金及利息全部归还，叶寿福已将购房发票归还且合同无效，请求法院：1、确认原告永康世贸公司与被告叶寿福签订的92份《商品房买卖合同》无效；2、判令注销永康市五洲路101号2801室等共计92套房屋的合同备案（详见附后清单）；3、本案诉讼费用由被告叶寿福承担。
被告叶寿福辩称：1、永康世贸公司陈述的2014年9月24日向叶寿福借款3000万元与事实不符。3000万元不是借款，是叶寿福用于向永康世贸公司购买房产所支付的购房款。2、原告陈述的先后以现金方式支付被告450万元的利息与事实不符，被告至今没有收到原告450万元款项。3、原、被告之间多年前就有借款往来。除本案涉及的购房款，原被告往来款项均属借款本金、利息及其他收益（部分房产经双方协商被告原告回购的款项）。截止2016年9月20日，除了备案的3000万元房产款，所有的往来款都已经结清。已备案的购房合同就是原告陈述的2014年9月24日被告向原告支付3000万元所购得的10054平方米的房产。4、双方签订的购房协议，原被告在达成购房意向后，双方签字盖章购房协议书。所以，双方签订的购房协议及合同系双方真实意思表示，且被告按约定在协议书要求的2014年9月24日前付清购房款。原被告之间的买卖行为理应受法律保护，请求法庭依法确认双方的协议书及合同合法有效，并驳回原告的所有诉请。
原告永康世贸公司为证明自己的主张成立，向本院提供以下证据：
一、借条复印件一份，以证明永康世贸公司与叶寿福签了一份借条，对3000万元的借款金额、利息及担保方式等进行了约定。
二、兴业银行客户收款回单二份，以证明叶寿福依约于2014年9月24日汇入永康世贸公司账户3000万元。
三、中国银行国内支付业务收款回单二份，以证明叶寿福于2014年11月14日、25日汇入永康世贸公司账户共计1000万元。
四、中国银行无折现金取款单七份，以证明永康世贸公司于2014年10月、11月以现金方式归还利息450万元。
五、中国银行国内支付业务收款回单、收据一份，以证明永康世贸公司于2014年12月5日已归还利息80万元。
六、银行凭证一份，以证明永康世贸公司于2014年12月4日已归还利息70万元。
七、中国银行国内支付业务收款回单、收据一份，以证明永康世贸公司于2015年1月22日已归还利息130万元。
八、中国银行国内支付业务收款回单、收据一份，以证明永康世贸公司于2015年5月7日已归还利息100万元。
九、中国银行转账支票一份，以证明永康世贸公司于2015年5月13日已归还利息340万元。
十、中国银行国内支付业务收款回单一份，以证明永康世贸公司于2015年7月2日已归还利息30万元。
十一、中国建设银行网上银行电子回执一份，以证明永康世贸公司于2016年2月6日已归还利息350万元。
十二、中国建设银行客户专用回单一份，以证明永康世贸公司于2016年4月22日已归还利息550万元。
十三、交通银行金华永康支行回单一份，以证明永康世贸公司于2016年9月20日已归还借款本金4000万元。
十四、《商品房买卖合同》92份，以证明永康世贸公司与叶寿福签订了92套商品房买卖合同，对借款进行担保。
十五、《商品房买卖合同》3份，以证明同时期就案涉房屋相同类型的房产，永康世贸公司与其他人之间的买卖均价为15000元/平方米。
十六、购房发票一份59页，以证明永康世贸公司已将借款还清，叶寿福依约将92套房屋购房发票归还给原告，原告做了发票红冲。
十七、借条、款项支付委托书、收条各一份8页，以证明2014年6月13日永康世贸公司向永康市永安小额贷款有限公司贷款（以下简称“永安小贷”）4000万元，永安小贷委托施金洪、楼晓红、蒋爱女、叶寿福向永康世贸公司各汇款1000万元，永康世贸公司在清偿4000万元借款后，永安小贷将相关借条原件归还给永康世贸公司。
十八、结算业务申请书、交易往来查询、国内跨行大额汇款凭证、国内支付业务付款回单一份55页，以证明永康世贸公司已向永安小贷清偿了4000万元的本金及1168.32万元的利息。
十九、永康世贸公司的《永康世界贸易中心》项目合同备案明细表一份6张，以证明永康世贸公司将位于永康世界贸易中心的54套房屋出售备案给永安小贷，为2014年6月13日的4000万元借款提供担保。借款还清后永康世贸公司与永安小贷解除了上述54套房屋的备案。
二十、永康世贸中心的《永康世界贸易中心》项目合同备案明细表一份10张，以证明永康世贸公司将位于永康世界贸易中心的92套房屋出售备案给叶寿福，用以担保双方之间于2014年9月、11月发生的4000万元借款。
二十一、情况说明一份，以证明永康世贸公司与叶寿福之间的借贷关系系经兴业银行义乌分行行长胡伟介绍撮合，永康世贸公司以房屋担保的方式向叶寿福借款。
二十二、证人证言一份、《商品房买卖合同》5份，以证明永康世贸公司与叶寿福系借贷关系，永康世贸公司从未收到叶寿福500万元的现金购房款。
二十三、短信记录一份18页，以证明永康世贸公司与叶寿福是借贷关系，永康世贸公司以房屋买卖的方式为借款提供担保。
被告叶寿福质证认为，对证据一，永康世贸公司与被告之间没有产生此借条。如果永康世贸公司已经将3000万元归还，原件不可能在被告处。所以，借条纯属乌有。
对证据二，真实性无异议，但证据目的有异议。被告将3000万元汇入永康世贸公司是用于购买永康世贸公司处的10054平方的房产。双方对该笔款项有明确确认，永康世贸公司向被告出具了收条1份，收条记载永康世贸公司向被告收取购房款3000万元。
对证据三、五-十二，永康世贸公司与被告之间原本就存在多年的借款行为，都是永康世贸公司多次向被告借款，数额达几千万元。上述证据均属于双方之间的借款往来，不是永康世贸公司主张的用于归还3000万元的借款利息。被告庭前也提交了部分的借款凭证。
对证据四，多次提取现金，银行凭单上注明的“给叶寿福…利息”是永康世贸公司单方注明。这种支付形式也不符合双方之间的交易习惯，也不符合正常的货币交易模式，可以采取银行走账模式，而不是领取几十万的现金。
对证据十三，真实性无异议，但4000万元并非用于退还购房款的行为，在永康世贸公司提供的证据上也写明了该款项的用途是用于归还借款。4000万元是双方之间在2016年9月20日前对所有借款往来进行结清，包括借款本金、利息及2014年11月12日被告向永康世贸公司第二次购买2080.75平方米的房产，第三次向永康世贸公司购买1689平方米的房产被原告回购后结清产生的4000万元。
对证据十四，真实性无异议，但证据目的有异议。永康世贸公司与被告之间只是单纯的买卖合同关系，并非永康世贸公司主张的3000万元及另外两批次的购房属于借款担保。如果双方存在抵押担保行为，则双方应签订抵押担保合同。所以被告认为永康世贸公司提供的该组证据不能证明其主张。
对证据十五，三性有异议，且与本案无关。本案所涉房产原属于永康世贸公司的财产，永康世贸公司想买卖，多少价格都是可以，不能达到永康世贸公司的待证目的。
对证据十六，发票都是永康世贸公司单方所为，为了备案所用。永康世贸公司开具发票后，没有交于被告，且发票上面额为50000元/套，和实际购房款不符，不能证明永康世贸公司的证明目的，不存在被告将发票归还永康世贸公司。
对证据十七-十九，系永康世贸公司和永安小贷之间的贷款业务关系，与本案无关。
对证据二十，真实性无异议，但证明目的有异议。永康世贸公司与被告之间原本就存在真实合法的买卖关系，不存在担保抵押。这证据足以证明双方之间是买卖关系，不是抵押关系。双方之间由于当时永康世贸公司不能及时交付房产，被告提出将第一批次的买卖合同到相关部门予以备案。双方之间至今也没有以任何形式体现双方之间存在担保关系。所有的书面协议、合同都证明双方之间是买卖关系。
对证据二十一，三性均有异议，其陈述内容与本案无关。
对证据二十二，《商品房买卖合同》的真实性无异议，证人证言的三性均有异议。500万元不是被告现金支付永康世贸公司。被告在庭前向法庭提交的两份证据中，按约定，500万元应是永康世贸公司支付被告的利息，但之后经协商转换为购房款。
对证据二十三，不能证明永康世贸公司的证明目的。双方之间之前就存在多项借款。本案所涉的所有买卖合同只属于双方之间产生的行为，与第三人无关。
永康世贸公司申请证人段某出庭作证，证明永康世贸公司与叶寿福之间系民间借贷法律关系，双方以签订商品房买卖合同的方式对借款提供担保。永康世贸公司从未收到叶寿福500万元现金购房款。
永康世贸公司的质证意见：证人证言与永康世贸公司出具的证据的证明目的一致。双方一直是借贷关系。永康世贸公司出具协议书及收据都是为了以房产作抵押。
叶寿福的质证意见：1、证人现仍是永康世贸公司的员工，与永康世贸公司有直接的利益关系，所以证言不足以采信。2、证人在证言中陈述被告提供的协议书的签署地均在永康世贸公司的办公场所，被告只是一人前往，被告将协议书交付给证人后，证人签字，再加其管理的员工加盖公章，这足以说明双方买卖关系的真实存在。3、证人在证言中陈述受到威胁，本案所涉标的巨大，作为财务出身的证人不可能不明白其中的利害关系。如果证人受到胁迫，也不可能不报案。所以证人证言的真实性、合法性存在异议。
被告叶寿福为证明自己的抗辩意见，向本院提交如下证据：
1、2014年6月11日借条复印件1份、打款凭证2份，证明永康世贸公司与被告之间在购房行为产生之前就存在借贷关系。
2、协议书1份、收条1份、电子转账凭证复印件2份；协议书1份、收条2份、打款凭证复印件2份；收据1份，证明永康世贸公司与被告之间系买卖合同关系，不存在借贷抵押关系。备注：500万元是原告提供的证据22认为没有收到的500万元。
3、通知1份、快递面单1份，证明2016年11月6日，被告催促永康世贸公司交房的事实。
原告永康世贸公司质证认为，对证据1，证明内容有异议，借条与原告提交的证据十七重合，原告提交了原件。原告已经清偿了该笔借款。
对证据2，2014年9月20日的协议书及收条、转账凭证的真实性无异议，合法性、关联性有异议，协议书的真实签署时间是2015年4月，当时双方之间的借贷已经发生，房屋买卖合同也已经签署。叶寿福为了保障自身的利益，胁迫原告签署了两份协议书。印证了双方表面为买卖合同关系，实为抵押担保关系，违反了担保法，所以所涉协议和合同无效。原告已经将借款清偿完毕。2014年4月26日的收据的三性有异议，没有支付过500万元现金，但有收据，说明原、被告之间是借贷关系，但迫于叶寿福的压力，原告签署了此收据。收据与本案无关，1698平方的房产对应的是原告提交的第二十二组证据，该5套房产不在本次诉讼中的92套房屋中。所以被告以此收据混淆视听，企图将双方不存在的买卖合同关系合理化。
对证据3，三性均有异议，原告没有收到过通知，且通知没有落款及盖章。
本院对双方提供的证据认证如下：
永康世贸公司提供的证据二--三、五--
十三，原、被告双方对该证据的真实性、合法性无争议，该组证据能反应双方之间存在借贷往来，对于待证事实，本院予以认定。对于证据1，虽然原告未提供原件，但结合原告提供的证据二
--三、五--
十三，能够相互印证，故本院予以认定。证据四，因缺乏与本案的关联性，故本院不予以认定。证据十四、十六，双方对真实性、合法性不存在异议，对该份证据的效力本院予以认定，但对待证事实，本院将在说理部分予以阐述。证据十五，对该份证据的效力本院予以认定。该份证据是永康世贸公司与其他人发生真实的房屋买卖合同关系所签订的备案合同，具有参考价值。证据十七-
十九，该证据虽能反应双方之间有借贷往来，但和本案无关，本院不予以认定。证据二十，叶寿福未对真实性、合法性提出异议，能够与证据十四、十六、二十三相互印证，对该份证据的效力本院予以认定。证据二十一，说明人未出庭作证，本院不予以认定。证据二十二及证人段某的证人证言，因证人段某现仍是永康世贸公司的员工，与永康世贸公司有直接的利益关系，5份商品房买卖合同与本案无关，且被告也有异议，本院对该份证据的效力不予以认定。证据二十三，被告叶寿福未对证据的真实性、合法性提出异议，该证据确能反应双方之间存在借贷关系，对该份证据的效力本院予以认定。
关于被告叶寿福提交的证据，证据1，该证据借条复印件与原告的证据17中的借条是同一份，原告出示了借条原件，该证据虽能反应双方之间有借贷往来，但和本案无关，本院不予以认定。证据2，被告对2014年9月20日及11月12日签署的协议书、收条、转账凭证的真实性无异议，故本院对上述部分证据的真实性予以确认。原告提出该组证据系被胁迫所签署，但未提供直接证据予以证明系胁迫所签署，故本院对原告该质证意见不予采信。对该组证据本院结合其他证据作出如下认定，两份协议书的内容除原告的盖章、原告工作人员段某（并非原告公司的法定代表人）及被告叶寿福的签字外，其他内容均系由被告叶寿福事先打印，也是出于当时公司经营状况欠佳的情况下所为。关于协议书、收条、转账凭证中的房价与原告提供的证据十五相关联，每平方米3000元、5000元的价格将房屋进行低价销售，与同时期、同类型房屋正常房价相距甚大，该组证据中的总价3000万元、1000万元与原告提供的证据一至三、证据十三有高度的关联性，且该组证据中转账凭证与原告提供的证据二、证据三在时间上完全吻合，因此本院对该组证据的合法性及购房事实的关联性不予认定。对于被告提供的落款为2016年4月26日的500万元收据，原、被告双方均否认双方之间存在现金付款的事实，被告认为系利息转房款，但又未提供其他证据，故本院对该份收据不予认定。对证据3，因该份通知未有被告叶寿福本人的签字落款，更没有提供证据原告却已收到该通知的确切证据，故不能证明其待证事实。
根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定本案事实如下：2014年9月24日，被告叶寿福将3000万元款项汇至原告永康世贸公司账户。2014年11月14日、25日被告叶寿福又分别将500万元、500万元款项汇至被告永康世贸公司账户。
双方于2014年9月22日、2015年4月15日签订了关于永康市五洲路101号2801室、2802室等数套房屋的《商品房买卖合同》，开具了相应的购房发票并进行了备案登记。其中2014年9月22日备案登记了99套，2015年4月22日备案登记了3套、2015年4月28日备案登记了1套、2015年4月24日解除了备案登记11套，合计现在还有备案登记的是92套。
2014年12月5日、2014年12月4日、2015年1月22日、2015年5月7日、2015年5月13日、2015年7月2日、2016年2月6日、2016年4月22日原告永康世贸公司先后向被告叶寿福指定的账户汇入80万元、70万元、130万元、100万元、340万元、30万元、350万元、550万元。2016年9月20日原告永康世贸公司向被告叶寿福的账户汇入4000万元。
本院认为：根据原告起诉的事实理由及被告的答辩意见，本案争议焦点为：一、双方当事人之间法律关系是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系；二、原被告所签署的《商品房买卖合同》的效力问题；三、案涉的位于永康市房屋是否可以注销房屋合同备案。关于争议焦点一，原、被告之间分别于2014年9月20日签署总价3000万元的购房《协议书》并于2014年9月24日由原告出具了收条，另2014年11月12日，原、被告之间又签署一份总价为1000万元的购房《协议书》并于2014年11月14日由原告出具了对应的收条。双方于2014年9月22日、2015年4月15日签署了数份《商品房买卖合同》并进行了备案，2015年4月24日解除了11套房屋的备案，现在尚剩余92套房屋备案。双方当事人虽然形式上签订了《商品房买卖合同》并完成备案登记，但几乎同一时间双方当事人存在一笔3000万及1000万的借款，借款数额和购房金额一致，并且除了该笔4000万之外，被告未能举证说明其与原告之间还存在另一笔4000万的往来款项，因此在原被告之间仅存一笔3000万及一笔1000万的往来款项中，对该款项背后的法律关系就必须结合本案的其他证据予以综合考查双方当事人之间真实的意思表示。民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务关系。除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。
在本案中，首先，原告举证于2014年9月24日收到被告打入的3000万元，于2014年11月收到被告打入的1000万元后，于2014年12月汇给被告150万；2015年1月汇给被告130万；2015年5月汇给被告440万；2015年7月汇给被告30万；2016年2月汇给被告350万；2016年4月汇给被告550万；2016年9月汇给被告4000万，多数标注“还借款”或者“利息”的字样。其次，原告举证与被告所签署的《商品房买卖合同》单价为3000元/平方，而该处房屋同时期同类型的正常买卖价格均在15000元/平方，原、被告之间的购房价已经明显低于正常市场销售价，不合乎常理。再次，被告与原告法定代表人之间于2014年9月22日；2015年1月、5月、6月；2016年2月均有短信沟通借款事宜，且沟通中双方认可房屋销售作价降低，房屋作为担保物。民事案件的证明标准是证明责任的人应提供证据证明其所主张法律事实所要达到的证明程度。本案中，原告永康世贸公司已经完成双方当事人之间存在借贷关系的举证证明责任，而被告叶寿福主张其与原告之间存在商品房买卖合同关系，按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条规定，叶寿福之举证应当在证明力上足以使法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。而基于前述叶寿福为反驳永康世界贸易中心有限公司主张事实所作举证，没有达到高度可能性之证明标准。综上，本院认定双方所签《商品房买卖合同》名为房屋买卖实为借款担保，双方之间名义上为房屋买卖法律关系，实为借贷民事法律关系。关于争议焦点二，因本案真实的法律关系为民间借贷关系，买卖房屋仅为借贷担保，其本质作用在于原告一旦无法清偿借款时被告即要求原告转让房屋所有权，这一行为在本质上属于“流质”，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条以及《中华人民共和国担保法》第四十条规定，流质禁止，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，因此本案中原被告所签署的《商品房买卖合同》因违反流质禁止的法律规定而无效。关于争议焦点三，合同无效的法律效果为自始没有法律约束力，因此在本案中双方不存在任何买卖关系，被告为担保所做的备案行为也无法获得法律的支持，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。由于原告永康世贸公司将本案所涉及的92套房屋备案登记在被告叶寿福名下，所以解除备案登记的义务应由被告叶寿福承担。因此在《商品房买卖合同》被认定无效后房屋应当注销备案。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条以及《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条的规定，判决如下：
一、判决确认原告永康世界贸易中心有限公司与被告叶寿福签订的92份《商品房买卖合同》无效(具体合同编号及房号详见清单)；
二、判令注销永康市五洲路101号2801室等共计92套房屋的合同备案（具体房号详见清单）,限本判决生效后十日内履行完毕。
本案受理费40元（已减半收取），由被告叶寿福负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 金东波
二〇一八年七月二十七日
代书记员 应若影
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叶寿福案备案登记清单
序号
备案登记人
合同编号
房号
用途
建筑面积
叶寿福
H101-2801
101-2801
办公
100.22
叶寿福
H101-2802
101-2802
办公
96.46
叶寿福
H101-2803
101-2803
办公
84.25
叶寿福
H101-2805
101-2805
办公
74.93
叶寿福
H101-2806
101-2806
办公
78.40
叶寿福
H101-2807
101-2807
办公
76.23
叶寿福
H101-2808
101-2808
办公
79.60
叶寿福
H101-2809
101-2809
办公
78.10
叶寿福
H101-2810
101-2810
办公
79.15
叶寿福
H101-2811
101-2811
办公
78.10
叶寿福
H101-2812
101-2812
办公
77.07
叶寿福
H101-2813
101-2813
办公
78.10
叶寿福
H101-2815
101-2815
办公
78.10
叶寿福
H101-2816
101-2816
办公
71.42
叶寿福
H101-2819
101-2819
办公
74.18
叶寿福
H101-2821
101-2821
办公
79.12
叶寿福
H101-2822
101-2822
办公
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