贵州省三穗县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗民初字第526号
原告郑泽富，男。
委托代理人蒲光林，贵州宏强律师事务所律师，特别授权。
被告贵州渝都商贸置业有限公司，住所地三穗县八弓镇公园南路。
法定代表人谭夕琳，系该公司董事长。
委托代理人安世彬，系该公司总经理，特别授权。
委托代理人张秦，重庆山立律师事务所律师。
原告郑泽富与被告渝都商贸置业有限公司（原贵州三穗县渝都房地产开发有限公司，以下简称被告渝都公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郑泽富的委托代理人蒲光林、被告渝都公司的委托代理人安世彬、张秦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郑泽富诉称，原、被告双方于2011年6月29日签订商品房买卖合同。原告购买被告“渝都黔东商贸城”商品房4栋2单元6楼2室。合同主要约定：总价款为人民币166177元，出卖人应当于2012年12月28日前向买受人交付该商品房；逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；出卖人承诺于2013年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，双方约定之日起90日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。双方合同签订后，原告向被告渝都公司支付了全部购房款，但被告直到2013年5月30日至才将商品房交付原告使用，逾期153天，计违约金人民币12712.54元及利息；被告办理转移登记日期是2013年10月17日，逾期203天，计违约金16866.96元，两项计人民币29579.50元，根据双方合同约定，被告已构成违约，应向原告支付违约金人民币29579.50元。
被告渝都公司辩称，本案被告延期交房是因为政府调整规划造成的，同时存在不可抗力因素和情势变更因素，被告延期交房不构成违约，依法应当免除被告违约责任；被告的交房时间应认定为2013年2月2日；如果本案不能认定具备不可抗力和情势变更因素，但确实是因为政府重大规划调整而导致延迟交房，即使认定原告无过错而由被告承担规划调整的责任，根据双方合同约定，按被告调整规划来对待，被告也只能承担2000元的赔偿责任；被告不存在逾期办证，不应当承担违约责任。原告郑泽富未按合同约定支付专项维修基金，先行构成违约，根据法律规定和合同约定，被告享有抗辩权，有权拒绝交房，原告无权对延期交房享有诉权。关于房屋产权转移登记也应当适用不可抗力和情势变更原则，顺延相应期限，并且合同约定由双方共同办理商品房转移登记，且没有约定办理转移登记的期限，不存在逾期办证，不应当承担违约责任，应驳回原告诉讼请求。
经审理查明，“渝都黔东商贸城”由被告渝都公司开发，建筑工程施工合同约定的开工日期为2010年8月8日，竣工日期为2012年1月8日。原告郑泽富于2011年1月27日与被告渝都公司签订认购协议，并于当日向被告渝都公司交付购房定金51007元，原告郑泽富与被告渝都公司于2011年6月29签订商品房买卖合同，原告购买被告“渝都黔东商贸城”商品房4栋2单元6楼2室（步梯房，套内面积为83.02平方）。合同主要约定：总价款为人民币166177元，合同签订时首付人民币51007元，主体完工时付66470，交房时付48700元；出卖人应当于2012年12月28日前向买受人交付该商品房；逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；出卖人承诺于2013年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，双方约定之日起90日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金；出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应携带的证件，买受人应当在收到书面通知后15日内办理商品房的交接手续；买受人在合同签订之日起7日内交纳专项维修资金，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。
双方合同签订后，原告郑泽富于2011年6月29日向被告公司支付了房款66470元，又于2013年5月30日向被告公司支付了房款48700元及代收费5977元（包含专项维修资金）。
“渝都黔东商贸城”项目在取得合法手续后，被告即施工（该用地项目分两期，第一期为1、2、3、4号楼，取得了三穗县建设局颁发的建设用地规划许可证、建设工程施工许可证，其中第1、2号楼规划设计为15＋1层，第3、4号楼规划设计为7＋1层），2011年6月下旬，1、2号楼均已修建至第10层时，三穗县气象局认为渝都黔东商贸城1、2号楼继续施工将影响气象探测环境公共利益，于2011年7月18日对被告作出《限高建设通知书》，要求被告停工，同日，被告渝都公司在其售楼部公告栏内张帖限高通知。三穗县气象局于2011年8月11日向三穗县住房和城乡建设局函告了该局的限高技术指标，三穗县住房和城乡建设局也即时通知被告停工待处理。后政府相关部门统一认为县气象局所处三穗城市建设核心区，阻碍了城市发展，由县人民政府向州气象局打报告，逐级上报拟定搬迁县气象局观测站，因县气象局属国家级气象观测站，搬迁审批较为繁琐，故搬迁申请迟迟未被上级政府批准，经多方协调最终确定为调整规划，将该项目一期的1、2、3、4号楼中的1、2号楼减少楼层，调整到项目二期进行建设。2012年11月15日，三穗县住房和城乡建设局重新核发了建设工程规划许可证，被告渝都公司即日在公告栏内张帖规划调整书。至此，“渝都黔东商贸城”项目工程在气象局派人现场监督下恢复施工。从2011年7月18日至2012年11月15日止，该工程停工484天。
“渝都黔东商贸城”2013年1月，“渝都黔东商贸城”项目第一期工程竣工，2013年2月1日，该工程质量经验收合格。2013年2月2日，被告渝都公司在售楼部对外的玻璃上张贴了接房公告，通知原告等购房户接房，期间有少数购房户接房，被告渝都公司又于2013年5月27日至29日在三穗电视台通知原告等各购房户接房。
2013年6月3日，被告渝都公司将合同约定的商品房交给原告使用，并于2013年10月17日办理了房屋产权转移登记。故原告以被告延期交房153天、逾期办理房屋产权转移登记203天，请求判决被告支付逾期交房违约金12712.54元及利息，支付逾期办理转移登记违约金16866.96元，总计人民币29579.50元。
同时查明，“渝都黔东商贸城”1、2、3、4号楼于2013年9月11日经三穗县住房和城乡建设局竣工验收备案，贵州三穗县渝都房地产开发有限公司于2013年3月7日变更为贵州渝都商贸置业有限公司。
另查明，本案在庭审中，原告不认可被告提出的2013年2月2日交房的事实，不接受以2013年2月2日作为交房时间。
在诉讼过程中，被告渝都公司提出原告主张的违约金过高，要求减少。经原、被告双方同意，本院依法委托黔东南名阳价格评估事务有限公司对“渝都黔东商贸城”的房屋租金进行评估，黔东南名阳价格评估事务有限公司选择3栋1单元3楼3室（步梯房）房屋租金进行评估，于2015年7月22日作出名阳价鉴字2015第15号价格评估结论书，经评估，3-1-3-3房屋（套内面积113.94平方）在2013年上半年月租金为每月870元，每月每平方为人民币7.6元，经质证，原、被告虽表示不认可该评估意见，但均未提出充分证据反驳，对该评估意见，本院予以采信。
认定上述事实的证据有：原告的身份证复印件、原告与被告渝都公司签订的商品房买卖合同、被告渝都公司出具的收据、工程竣工验收报告、三穗县住房和城乡建设局于2013年9月11出具的穗备（2013）第14号、15号贵州省建设工程竣工验收备案表、被告渝都公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证明书、2010年5月6日规委会审查意见书、土地使用权证、渝都商贸城1、2、3、4号楼建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、县房管局核定1、2、3、4号楼商品房销售合同格式内容审查意见书、审查备案书、预售许可证、三穗县气象局停工通知书、停工通知送达回证、调整规划建设许可证、县气象局停工通知特别公示照片、调整规划照片、商品房预售相关证据照片、恢复施工的公示照片、三穗县城乡规划管理局于2013年8月20日出具的1、2、3、4号楼工程规划验收报告、2013年2月2日张贴的接房公告、电视台的收据、备案的商品房买卖合同“客户收到登记表”、房屋钥匙交接清单、黔东南名阳价格评估事务有限公司作出的名阳价鉴字2015第15号价格评估结论书。经庭审举证、质证，本院审查核证、认证，本院认为，证据来源、形式合法，内容客观真实，且与本案存在关联性，各证据之间可以互相印证，本院予以采信。
本院认为，原告郑泽富与被告渝都公司签订的商品房买卖合同意思表示真实，没有违反法律、法规的强制性规定，合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。按照双方合同约定，买受人应当在合同签订之日起7日内交纳专项维修资金，未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋，即原告郑泽有先履行交纳专项维修资金的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在原告未交纳专项维修资金前，被告有权拒绝其交付房屋的请求。原告郑泽富于2013年5月30日交纳代收费（包含专项维修资金），故从双方合同约定的交房时间2012年12月28日至2013年5月30日时间段内，被告渝都公司不应承担逾期交房的违约责任。但在原告交纳专项维修资金后，被告渝都公司应及时向原告交付商品房。原、被告双方实际于2013年6月3日交接商品房，故应以2013年5月31日作为逾期交付房屋违约金的起算点计算被告逾期交房的违约天数，截止至实际交付房屋时间2013年6月3日止，被告逾期交房4天，应按4天计算逾期交房违约金。在诉讼过程中，被告提出原告主张的违约金过高，要求减少，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少……”、第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，本院参照黔东南名阳价格评估事务有限公司作出的名阳价鉴字（2015）第15号价格评估结论书的评定意见计算逾期交付房屋给原告造成的损失赔偿额，以确定适当减少违约金。被告逾期交房4天，应支付原告违约金人民币109元（7.6元×83.02平方÷30天×4天）＋（7.6元×83.02平方÷30天×4天×30%），故对原告要求被告支付逾期交房违约金12712.54元的诉讼请求，本院予以支持109元，超过部分不予支持。原告主张支付违约金利息没有法律依据，不予支持。被告辩称，被告的交房时间应认定为2013年2月2日，且被告渝都公司于2013年5月27日至29日在三穗电视台通知原告等各购房户接房。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定“商品房交付使用，应当符合下列条件：（一）房地产开发项目经竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件，并经房地产主管部门备案……”的规定，本院认为，被告在其公司售楼部玻璃窗上张帖接房公告及在三穗电视台发布公告通知原告等购房户接房时，未到相关行政主管机关进行竣工验收备案，不具备交房条件，故被告主张交房时间为2013年2月2日及在三穗电视台公告交房的理由不能成立，不予采纳。
对原告所主张的被告延期办理转移登记203天，应支付违约金16866.96元的诉讼请求，本院认为，房屋完成交付到办理产权转移登记，其间需要必要的、合理的时间，按照双方合同约定，“2012年12月28日前交房到2013年3月28日前完成办理商品房所有权转移登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（二）商品房买卖合同的标的为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定，被告交付房屋后应当在90日内完成办理商品房所有权转移登记。因2013年5月31日到2013年6月3日期间被告已承担逾期交房的违约责任，故其办理商品房转移登记的期限应给予相应顺延，以2013年6月3日实际交房的次日为起算点，顺延90日，计算被告逾期办理商品房转移登记违约金的起算点为2013年9月2日，因被告公司于2013年10月17日才为原告办理了商品房转移登记，逾期46天，应依照双方合同约定支付给原告逾期办理商品房所有权转移登记违约金。因被告提出违约金过高并要求减少，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少……”、第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日。……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本院参照中国人民银行规定的金融机构三穗县农村商业银行股份有限公司计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理商品房所有权转移登记的损失赔偿额，以确定适当减少违约金，被告逾期办理商品房转移登记46天，应向原告支付违约金人民币1784元（166177元×5.6%÷360天×46天）＋（166177元×5.6%÷360天×46天×50%），故对原告请求支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金16866.96元的诉讼请求，本院支持1784元，超过部分不予支持。对被告关于“本案存在不可抗力或情势变更，应予免责”的辩称主张，本院认为，工程停工而造成逾期交房是因第三方原因，不属于法律意义上的不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任……”的规定，本案被告不能因为气象部门限高停工而免责；虽然因气象限高而导致停工是客观事实，不能为被告所左右，但发生停工后，被告可以及时通知原告并与其协商确定延期交房和延期办理商品房所有权转移登记，协商不成的，被告有权要求解除合同，以行使自己的救济权利。发生停工后，被告未与原告就延期交房和延期办理商品房所有权转移登记进行协商，亦未提出要求解除合同，应视为被告仍接受双方之前约定的期限，再且情势变更的救济权利应在合同的权利、义务履行完毕前行使，本案双方合同已全部履行完毕，故被告以上抗辩主张不能成立，不予采纳；对被告关于“如果本案不能认定不可抗力和情势变更因素，但确是因政府调整规划而延期交房，即使认定原告无过错而由被告承担调整规划的责任，根据双方合同约定，按被告调整规划来对待，被告也只能承担变更规划设计的违约责任”因原告未主张该项权利，本院不予审理。被告另辩称“原告郑泽富未按约定支付专项维修资金，先行构成违约，无权对延期交房享有诉权”，本院认为，在原告郑泽富未交纳专项维修资金前，按双方合同约定，被告有权拒绝交付房屋，但原告履行交纳专项维修资金的义务后，被告应向原告及时交付房屋，不能因为原告存在违约行为滥用抗辩权，故被告此项辩称意见不能成立，不予采纳；被告另辩称，不存在逾期办理商品房所有权转移登记，不应承担逾期办理商品房所有权转移登记违约金的意见与本院查明的事实不符，不予采纳。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下：
一、由被告贵州渝都商贸置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告郑泽富违约金1893元。
二、驳回原告郑泽富其余诉讼请求。
被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币540元，由被告贵州渝都商贸置业有限公司负担50元，由原告郑泽富承担390元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决生效后两年内申请强制执行。
审 判 长 邓仁发
审 判 员 杨长坤
人民陪审员 姜绍泽
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 杨 挺