浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金永芝商初字第59号
原告：朱琍瑛。
被告：徐佩如。
被告：叶承义。
第三人：叶承礼。
第三人：叶爱钦。
叶承礼、叶爱钦的委托代理人：陈绍辉，浙江门都律师事务所律师。
原告朱琍瑛为与被告徐佩如、叶承义、第三人叶承礼、叶爱钦债权人撤销权纠纷一案，于2014年12月31日向本院起诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年11月26日、2016年5月5日公开开庭进行了审理。两次庭审，朱琍瑛，叶承礼、叶爱钦的委托代理人陈绍辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱琍瑛起诉称：徐佩如与叶承义系夫妻，叶承礼与叶爱钦系夫妻，叶承义与叶爱钦系兄妹。徐佩如由于在四川办厂经商需要资金，向朱琍瑛借款50万元，2014年1月16日，出具借条一张，约定好半年归还。半年时间到时，没有归还，还以种种理由躲避甚至在8月份全家出逃失去联系。之后，发现徐佩如、叶承义于2014年9月1日将其唯一所有的资产（即坐落在金胜路77号1单元502的房屋）以超低价48万元（市场价值160万元左右）价格转让给叶承礼、叶爱钦，转让款实际上并没有给徐佩如、叶承义，只是做了各虚拟交易。为此，请求依法判令撤销徐佩如、叶承义与叶承礼、叶爱钦于2014年9月1日签订的《房子转让合同》。
徐佩如、叶承义未作答辩。
叶承礼、叶爱钦答辩称：请求驳回原告的诉讼请求。1、双方签订的房屋租赁合同依照租赁合同双方约定租金一次性60万支付过，朱琍瑛未有支付该60万租金，房屋租金合同虽然生效但是朱琍瑛违约在先。作为出租方徐佩如有权解除双方的房屋租赁合同。2、朱琍瑛所称的借款50万，用来冲抵本案合同中约定的租金也不属实，朱琍瑛曾经就50万借款的事情向法院起诉过，要求徐佩如归还借款，也就是说不存在借款抵租金的情况。3、退一步讲双方就算存在房屋租赁合同，本案所讼争房屋已经过户登记给善意第三人。关于有关司法解释的规定也应该驳回朱琍瑛的诉讼请求。
朱琍瑛为证明其主张，向本院提交证据如下：
1、（2015）金永商初字第496号立案审批表、起诉状、2014年1月16日借条以及民事判决书、生效告知书各一份，用以证明法院判令徐佩如、叶承义归还朱琍瑛借款50万元，判决已生效的事实。
叶承礼、叶爱钦的质证意见为：真实性没有意见。
2、坐落于江南金胜路77号1单元502室的浙江省永康市私有房屋所有权登记申请书一份、房地产买卖契约一份，用以证明2014年9月1日，叶承义、徐佩如将其所有的坐落于江南金胜路77号1单元502室的房屋以48万元的价格转让给叶承礼、叶爱钦的事实。
叶承礼、叶爱钦的质证意见为：真实性没有意见，但是签订这份合同是为了规避买卖产生的税费，所以买卖的时候是按照以前买房子的价格来的，双方真实的买卖价格是135万元，在（2014）金永民初字第2258号案件中已经提交了相关证据。
3、结婚登记审查处理表、结婚申请书各一份，用以证明叶承义与徐佩如系夫妻关系，叶承礼与叶爱钦是夫妻关系的事实。
叶承礼、叶爱钦的质证意见为：真实性没有异议。
4、徐佩如2014年10月22日发给朱琍瑛的短信截屏，用以证明“那个时候协议把房子租给你是在法院…现在我们把房子过户给妹妹是想叫妹贷款，拿出一些钱来帮助我们发展”，房子当时只是为了贷款过户给她妹妹的。
叶承礼、叶爱钦的质证意见为：对这份短信截屏的三性均有异议。
叶承礼、叶爱钦为证明其抗辩主张，向本院举证如下：
A-1、四被告之间房屋抵偿协议复印件一份。
A-2、借条复印件一份。
A-3、郑某的身份证复印件及郑某6227001460240697597账户交易明细复印件、徐佩如6227073350628724账户交易明细一份。
A-4、2014年8月12日收条复印件一份、2014年8月22日收条复印件一份。
A-5、2014年1月26日郑某的收条一份。
以上证据用以证明因叶承礼代徐佩如偿还了郑某的100万元借款，故叶承义、徐佩如将其所有的位于江南金胜路77号1单元502室的房产抵偿给叶承礼、叶爱钦。房产的价格为135万元，由叶承礼、叶爱钦另行支付了35万元，叶承义、徐佩如出具了35万元的收条的事实。
朱琍瑛的质证意见为：私底下签订的房屋抵偿协议与在国家正规地方签订的买卖协议，应以国家正规地方签订的买卖协议为主，在那里签订的房屋价格是48万元，远低于市场价。他所卖的房子分三部分完成，第一部分20万元收条，20万元也是巨大的款项，光凭收条证明力度不够。第二张收条15万元，15万元也是巨大财产，光有收条证明力度不够。最后叶承礼代徐佩如偿还郑某100万元没有明确的打款凭证，从他提供的证据只能证明郑某打给徐佩如100万元，徐佩如打给叶承礼91万元，根本没有叶承礼打给郑某的100万元，这是最大的漏洞。徐佩如与郑某是亲戚关系。徐佩如向郑某借到100万元，同一天就打给叶承礼91万元，足以说明郑某、徐佩如、叶承礼之间存在金钱交易，与之后的房子买卖，叶承礼代徐佩如归还郑某100万元的事实不符合。徐佩如的房子一直借给叶承礼到银行贷款作抵押，以上证据说明叶承礼是欠徐佩如的，反而说代徐佩如还郑某钱不符合实际。2012.6月份，徐佩如向我借35万元，直接打款给叶承礼，这也说明叶承礼一直欠徐佩如的钱。他提供的135万元房款、两张收条总共35万元，退一万步讲，也只能说明叶承礼归还徐佩如2012年借的35万元。而不能说是购房款。徐佩如在2014年9月1日前说欠叶承礼很多钱，为何叶承礼还要给徐佩如35万元现金，只要抵债就行了，这与常理不符合。最后一张100万元郑某的收条有异议，如果已经归还100万元，无需写收条，归还100万元按银行利息算也是一笔不小的数目，要归还的时候利息也要体现，所以收条是假的。最终我认为这135万元都是子虚乌有，完全是为了躲避债务，所谓的第二份房子协议，完全是为了躲避法院对他们的追究。
B、中国农业银行金穗借记卡明细对账单一份、中国农业银行汇款明细一份、章某出具的证明一份，用以证明2013年8月22日章某代叶承礼将65万元汇入郑某6228450380012667616账户的事实。
朱琍瑛的质证意见为：章某和叶承礼是什么关系，为什么要把65万元打给郑某？打给郑某以后有没有收到什么凭证？按道理说还款给郑某后借条应该做相应的修改，不可能还是100万元的借条。65万元已经归还了，按照常理借条应该修改了。涉及到65万元中是否含有利息。
章某、郑某作为本案证人出庭作证，用以证明叶承礼代徐佩如归还了其欠郑某的借款100万元的事实。
朱琍瑛的质证意见为：先说郑某的，他说65万元还给他了，借条没有修改，不符合常理。另外他刚开始就是不算利息的，35万元有现金有承兑，当我问他的时候他又说有些是利息了，这里面漏洞百出。既然最后100万元都已经还了，借条都还保存在这里，按道理说钱都已经还了，借条应该撕毁。这都是他为了圆谎。章某说65万元通过银行，叶承礼贷款，我觉得这里也是漏洞，需要提供贷款证据。
叶承礼、叶爱钦的质证意见为：两个证人证言都符合客观事实，充分印证了第三人向本庭提交的代叶承礼偿还债务的事实，结合庭审，及证据都能充分的相互印证。
2015年12月15日，朱琍瑛提出要对坐落于浙江省永康市江南街道金胜路77号1单元502室房屋，在2014年9月1日的价值进行评估。我院委托评估鉴定，朱琍瑛垫付鉴定费4700元。2016年2月2日，兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司作出《永康市金胜路77号1单元502室房地产司法鉴定估价报告》，确定估价对象的房地产市场价值为人民币148万元。本案涉及房屋在价值时点2014年7、8、9月的评估价值为人民币148万元。
朱琍瑛的质证意见为：没有意见，属实的。
叶承礼、叶爱钦的质证意见为：评估价格过高，不符当时的市场价格。真实性没有意见。对鉴定机构的资质没有意见。他只是在鉴定过程中进行外部观测，没有内部查看，对房子可能存在的内部缺陷没有进行勘察，故该价格没有能够体现当时的房产价格。
经审查，本院分析、综合认证如下：对于朱琍瑛提供的证据1、3，叶承礼、叶爱钦对证据无异议，本院予以确认。对于证据2，叶承礼、叶爱钦对真实性无异议，但认为买卖协议中约定的交易价48万元系为过户税费而虚构，双方真实的交易价为135万元。本院认为，该证据中的买卖协议虽经房产登记部门登记备案，但在现实房地产交易习惯中交易双方为减少税费支出而虚构阴阳合同的现象确有存在，该买卖协议中约定的交易价不能认定双方的真实交易价格，故本院该证据的证明内容不予认定.对于证据4，叶承礼、叶爱钦对三性均由异议，朱琍瑛未提供其他证据予以佐证，故对证据4，本院不予确认。
对于叶承礼、叶爱钦提供的证据A以及证人章某、郑某的证言，朱琍瑛对是否实际履行存有异议。本院认为，朱琍瑛对于房屋抵偿协议的真实性并无异议，房屋抵偿的价格为135万元，交付方式分别为100万元系代偿郑某借款，另35万元系出具收条，对于100万元的代偿款，章某、郑某均已作证，且有65万元的打款记录，故对于叶承礼为徐佩如代偿100万元，本院予以确认。另外的35万元，叶承礼、叶爱钦称系以承兑方式交付，但未提供交付的依据，故对该35万元，本院不予确认。
对于《永康市金胜路77号1单元502室房地产司法鉴定估价报告》，朱琍瑛无异议，叶承礼、叶爱钦认为评估价值偏高。本院认为，估价报告系有资质的估价机构作出，程序合法，而叶承礼、叶爱钦未举证证明该估价报告存有瑕疵，故本院对估价报告予以确认，确认坐落于浙江省永康市金胜路77号1单元502室房地产价值148万元。
经审理，本院认定：徐佩如、叶承义系夫妻，叶承礼、叶爱钦系夫妻。叶承义与叶爱钦系兄妹。徐佩如于2014年1月16日向朱琍瑛借款50万元，约定借款利息为月利率2.5%。徐佩如仅支付利息至2014年7月15日。2015年5月27日，永康市人民法院作出（2015）金永商初字第496号民事判决，判令由徐佩如、叶承义归还朱琍瑛借款50万元及利息（利息自2014年7月16日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率四倍计算至实际履行之日止）。2014年7月25日，徐佩如、叶承义因叶承礼、叶爱钦为其代为清偿郑某的100万元借款，将其所有的坐落于浙江省永康市江南金胜路77号1单元502室房产（房屋所有权证号：永康房权证江南字第××号，建筑面积为115.51平方米，另有阁楼及车库15.4平方米）抵偿给叶承礼和叶爱钦，并签订《房屋抵偿协议》一份，约定抵偿价格为135万元，由叶承礼、叶爱钦于协议签订后三个月内另行支付购房款35万元。2014年9月1日，办理了房屋产权过户手续。2016年2月2日，兰溪市大成房地产估价师事务所有限公司作出《永康市金胜路77号1单元502室房地产司法鉴定估价报告》，确定估价对象的房地产市场价值为人民币148万元。朱琍瑛垫付鉴定费4700元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中徐佩如、叶承义尚欠朱琍瑛借款50万元及利息。徐佩如、叶承义、叶承礼、叶爱钦主张涉案房产的实际交易价格为135万元，但其提交的交付价款的证据不足，仅能证明交付了100万元价款，而涉案房产评估价格为148万元，故应当认定为徐佩如、叶承义以明显不合理的低价转让给叶承礼、叶爱钦。这种低价转让行为，减少了徐佩如、叶承义的责任财产，从而有损朱琍瑛的债权。徐佩如、叶承义作为债务人，明知其财产不足以清偿全部债务，而仍以明显不合理的低价处分其财产权利，应当推定其存在主观恶意。叶承礼、叶爱钦提出实际交付房价款135万元的抗辩，证据不足，本院不予采信。即便其以该财产抵偿第三人为其代偿的债务，但徐佩如、叶承义以其仅有的财产抵偿其部分债务，也侵害了其他债权人的利息。综上，朱琍瑛行使撤销权的条件成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
撤销被告徐佩如、叶承义与第三人叶承礼、叶爱钦之间关于浙江省永康市江南金胜路77号1单元502室房产的买卖合同（包括双方提交房管部门备案的2014年9月1日的合同）。
案件受理费80元，公告费600元，合计人民币680元，由徐佩如、叶承义负担；评估费4700元，由徐佩如、叶承义负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 许凌云
代理审判员 林享享
人民陪审员 应奔驰
二〇一六年六月二十三日
代书 记员 施舒映