广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1552号
上诉人（原审被告）陈志江，男，1968年6月25日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人梁伟庆，广东百健律师事务所律师。
委托代理人何宇翔，广东百健律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）广州飞音电声有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人梶原正见，该公司经理。
委托代理人别亮，广东华誉律师事务所律师。
原审被告广州亿逸贸易有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人李燕清。
上诉人陈志江因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法学民初字第78号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年5月19日，广州飞音电声有限公司（为乙方，下简称飞音公司）与广州亿逸贸易有限公司（为甲方，下简称亿逸公司）签订《租赁合同》一份，约定飞音公司向亿逸公司承租广州市番禺区新造镇新广路石岗岭厂房一间。合同第二条租金和租赁保证金条款第二款约定：自签订本合同生效之日内乙方向甲方支付人民币87000元（大写：捌万柒仟元整）作为租赁保证金。该租赁保证金在租赁期满，乙方不再续租……经甲方验收建筑物无人为损坏之日起，15日内甲方不计利息退还给乙方。合同第八条约定：租赁期内如遇到国家征地、规划改建，如征地方按国家相关规定进行补偿，补偿项中的搬迁费补偿归乙方所有，土地建筑补偿归甲方所有，甲方提前通知乙方搬迁，从通知之日起乙方有权停付租金，乙方应按征地方指定的时间将厂房退换给甲方。合同还约定了其它内容。陈志江作为亿逸公司的代表人在合同签名并加盖了亿逸公司的公章。2008年5月19日，亿逸公司收取飞音公司租用新造镇锦绣工业园厂房押金（三个月）共87000元，并出具收据一张，收据有陈志江的签名并加盖了亿逸公司的公章。2013年1月6日，新造镇人民政府发出《关于锦绣工业园“临时经营场地证明”期限的通知》，称飞音公司承租厂房所在的锦绣工业园位于广州国际新城项目规划建设项目用地范围内，该项目的征地拆迁工作已启动，锦绣工业园的“临时经营场地证明”只签发至2013年3月31日止。飞音公司称其于2013年3月29日向亿逸公司及陈志江发送了《解除租赁合同通知书》，通知书内容为：因征地拆迁，飞音公司承租的陈志江、亿逸公司厂房将面临“临时经营场地证明”期限届满，无法继续经营的情况，故飞音公司要求解除双方租赁合同，并于2013年4月1日将场地交还给陈志江、亿逸公司，请求陈志江、亿逸公司将已收取的租赁保证金87000元退还飞音公司。对此，陈志江、亿逸公司没有回应，飞音公司于2013年3月底搬离租赁场地，从2013年4月开始没有交纳租金。
飞音公司于2013年4月12日诉至原审法院，请求判令：1、确认双方签订的租赁合同无效；2、陈志江、亿逸公司连带返还飞音公司租赁保证金87000元；3、陈志江、亿逸公司承担诉讼费用。
飞音公司提供《解除合同通知书》及快递单证明其主张，原审庭审中，陈志江表示没有收到过此份通知书。
另查明，亿逸公司与陈志江，案外人陈洪均于2010年1月17日签订一份《土地租赁合同》，合同约定：亿逸公司于2007年8月1日承租了广州番禺区新造镇房地产开发公司位于新造镇曾边围至石岗岭的工业用地，现亿逸公司将上述地块部分用地分租给陈志江和案外人陈洪均建造简易厂房，总面积为8540平方米。租赁期间为2007年8月15日至2027年8月14日止。合同还注明2007年8月15日李燕清（亿逸公司法定代表人）与陈志江、陈洪均签订的合同作废，不再具有任何法律效力。对于陈志江与亿逸公司之间的租赁关系，陈志江、亿逸公司没有提供证据证明其在签订合同前曾向飞音公司披露过这一事实。在原审诉讼中，飞音公司明确表示不要求追加案外人陈洪均为本案的共同被告参加诉讼。
另查明，对于诉争的租赁物，陈志江、亿逸公司在一审法庭辩论结束前未能提供涉案厂房已取得建设工程规划许可证。
原审法院认为：飞音公司与亿逸公司于2008年5月19日签订租赁合同，因亿逸公司出租的厂房无房产证明及未取得建设工程规划许可证。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因租赁合同无效，亿逸公司应当返还飞音公司交纳的87000元租赁保证金。陈志江承租亿逸公司的土地并建造简易厂房，再将厂房出租给飞音公司。对于陈志江与亿逸公司之间的租赁关系，陈志江、亿逸公司并没有提供证据证明其曾向飞音公司披露过这一事实，推定为飞音公司对此并不知情。且于2008年5月19日所签订的租赁合同及向飞音公司出具的收据都由陈志江的签名并盖有亿逸公司公章，因此应当认定亿逸公司与陈志江是本案租赁关系出租方的共同主体，飞音公司要求陈志江、亿逸公司承担连带清偿责任的诉讼请求，合法有理，予以支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条第二款规定，于2013年12月5日作出判决：一、广州飞音电声有限公司与广州亿逸贸易有限公司、陈志江于2008年5月19日签订的租赁合同无效；二、广州亿逸贸易有限公司、陈志江应于判决发生法律效力之日起五日向广州飞音电声有限公司返还租赁保证金人民币87000元；三、广州亿逸贸易有限公司与陈志江对上述第二项债务承担连带清偿责任。案件受理费1976元由广州亿逸贸易有限公司和陈志江共同承担。
判后，上诉人陈志江不服原审判决，向本院提起上诉称：一、陈志江与飞音公司签订的租赁合同合法有效，飞音公司单方解除合同构成违约，无权要求退回合同保证金。《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方在租赁时，对于该租赁的建筑物属于临建基建的事实均知情并在合同中有明确，飞音公司签订《租赁合同》并实际租赁陈志江的建筑物进行生产经营，即视为飞音公司已认可并自愿接受该租赁合同的相关条款所约束，因此合同依法应受到法律保护，合法有效。飞音公司在合同租赁期限届满前以“该租赁建筑物无合法房产证明及规划许可”为由，提出要求确认合同无效没有道理。陈志江向飞音公司交付了租赁物并协助飞音公司依法办理了相关经营证照，陈志江已履行了租赁合同约定的合同义务。现双方合同期限尚未届满，飞音公司单方解除合同的行为构成违约。二、飞音公司在合同期内单方终止《租赁合同》，责任不在陈志江，因此其主张依法不能成立。我国合同法体现了鼓励交易的原则，不主张轻易解除或撤销合同，飞音公司应按照协议的约定以及法律的规定履行合同约定的义务，继续履行合同。请求法院判决：1、撤销原审判决；2、诉讼费由飞音公司负担。
被上诉人飞音公司答辩称：自双方签订租赁合同至一审庭审时，陈志江都无法证实建筑物有合法的报建手续及权属证明，所以涉案租赁合同是无效的。当地政府已经说明场地的使用时间有期限，到期必须搬走，飞音公司也无法继续使用涉案的场地，所以飞音公司无法在场地经营下去。陈志江的上诉无事实及法律依据，同意一审判决。
原审被告亿逸公司无答辩意见。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明：原审庭审期间，陈志江确认其为涉案房屋事实上的出租主体，确认飞音公司曾提出过退租申请，但其并未同意，飞音公司没有办理涉案房屋的书面交接手续。陈志江在原审庭审期间确认涉案房屋当时为空置状况。
陈志江称涉案厂房是以亿逸公司申报办理且已经取得建设工程规划许可证，相关资料在亿逸公司处。陈志江对其该陈述无提供相应的证据予以佐证。
二审期间，陈志江表示其清楚新造镇人民政府于2013年1月6日发出的《关于锦绣工业园“临时经营场地证明”期限的通知》，确认当时整个工业园都有张贴且送到各个商铺，其大约是在2013年1月6日左右知道的。陈志江、飞音公司确认新造镇人民政府在发出上述通知前曾开过会协商过。陈志江否认曾收取了飞音公司交回的钥匙，并称飞音公司起诉后停交了租金，陈志江本人没有去过涉案厂房，不清楚飞音公司有无搬走以及何时搬走。陈志江确认新造镇人民政府已通知不再发场地使用证明，正常经营是要镇政府发了场地使用证明才能去办年审。陈志江、飞音公司对涉案厂房在相关部门不予核发场地使用证明时无法正常经营均无异议。
本院认为：涉案房屋系陈志江承租亿逸公司的土地所建造的简易厂房，涉案《租赁合同》载明的出租方为亿逸公司，该《租赁合同》以及收取飞音公司租赁保证金的《收据》上均盖有亿逸公司的公章，故亿逸公司为涉案租赁合同的相对方。涉案《租赁合同》中“甲方签字（盖印）”栏处以及收取飞音公司租赁保证金的《收据》上不仅盖有亿逸公司的公章，还有陈志江的签名，且陈志江于原审期间自认为涉案房屋的出租主体，故原审法院认定陈志江、亿逸公司是本案租赁关系出租方的共同主体并无不当。
本案中，并无证据证明飞音公司与亿逸公司签订的《租赁合同》所涉租赁房屋已取得产权证明，亿逸公司、陈志江并无提供充分证据证明该租赁房屋已取得建设工程规划许可证，故原审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，认定上述《租赁合同》无效并无不当。陈志江认为涉案房屋已取得建设工程规划许可证，《租赁合同》应属有效的上诉理由依据不足，本院不予支持。
陈志江、亿逸公司收取了飞音公司所交纳的租赁保证金87000元，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，陈志江、亿逸公司应当将其收取的租赁保证金返还给飞音公司。陈志江认为其无需返还上述租赁保证金给飞音公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人陈志江的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1976元，由上诉人陈志江。
本判决为终审判决。