福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0702民初3149号
原告：康秀凤，女，1969年1月11日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
被告：黄树林，男，1970年11月5日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
委托诉讼代理人：陈平，福建舜宁律师事务所律师。
第三人：福建省南平市园林管理处，住所地福建省南平市八一路***号。
法定代表人：郭瑞仁，主任。
委托诉讼代理人：郑锦，福建全信律师事务所律师。
第三人：南平投资集团有限公司，住所地福建省南平市解放路93号建大商厦四层五层。
法定代表人：冯开猛，董事长。
委托诉讼代理人：张上海，福建武夷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林相琴，福建武夷律师事务所律师。
原告康秀凤与被告黄树林、第三人福建省南平市园林管理处（以下简称南平园林管理处）、第三人南平投资集团有限公司（以下简称南投公司）合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康秀凤、被告黄树林及其委托诉讼代理人陈平、第三人南平园林管理处的委托诉讼代理人郑锦、第三人南投公司的委托诉讼代理人张上海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
康秀凤向本院提出诉讼请求：1.确认康秀凤与黄树林于2016年3月21日的《转让协议》在2017年7月20日解除；2.黄树林向康秀凤返还店面使用费46800元及资金占用费（自2017年7月20日起按年利率6%计算至还清本金之日止）；3.黄树林向康秀凤返还店面押金3800元及资金占用费（自2017年7月20日起按年利率6%计算至还清本金之日止）。事实和理由：2015年6月3日，黄树林向南投公司、南平园林管理处租赁南平市杨真公园大门口1号店面，三方签订《房屋租赁合同》。合同约定：租赁期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止；履约保证金3800元；自2015年7月1日起至2016年6月30日止的月租金为620元，自2016年7月1日起至2017年6月30日止的月租金为639元，自2017年7月1日起至2018年6月30日止的月租金为658元。2016年3月21日，康秀凤与黄树林签订一份《转让协议》。黄树林将店面转租给康秀凤，康秀凤向黄树林一次性现金支付店面使用费46800元、履约保证金3800元。黄树林收款后将《履约保证金收款收据》交给康秀凤。2017年7月20日，南投公司作出《通告》，明确于2017年9月20日收回店面用于管理性使用，自2017年7月至9月给予承租人两个月时间腾空店面，不收取租金。自2016年3月21日至2017年7月20日，康秀凤共计支付店面的租金10768元。康秀凤系无业妇女，独自抚养残障儿子，家庭生活开支均来源于经营食杂店。当时黄树林反复承诺能一直让康秀凤承租店面用于经营食杂店，康秀凤可以同时照顾儿子，才会同意支付店面使用费。但现在店面要被收回，双方签订《转让协议》目的已经无法实现。康秀凤特提起诉讼。
黄树林辩称，黄树林于2015年6月3日从南投公司、南平园林管理处承租位于南平市杨真公园大门口1号店铺。黄树林向工商行政管理部门申领了营业执照，字号为“延平区婷婷玩具店”，并取得经营卷烟销售许可证，依法取得杨真公园玩具店经营的所有权。2016年1月，因二孩出生，家中人手不足，店铺无人打理，黄树林便决定将玩具店转让。黄树林在店铺门口粘贴《转让告知书》。因地段偏僻，很难转让出去。2016年3月初，康秀凤主动提出要受让店铺。在协商过程中，黄树林曾将店铺的出租人、租金、押金、租期等情况一一向康秀凤说明，还将合同原件拿给康秀凤和其女儿看，同时还建议她们到南投公司、南平园林管理处确认店铺是否会收回的事宜。2016年3月21日，康秀凤决定受让店铺，并提出自己有一个智力残障的儿子需要照顾。黄树林出于同情康秀凤的家庭境况，同意将店铺里的设施及存货按进价转让给康秀凤。经双方盘点结算库存总价为46800元，双方签订《转让协议》。尔后，黄树林将店铺的货物、设备、营业执照、烟草许可证、购货凭证、交房租使用的存折、《房屋租赁合同》及押金凭条原件等一并交给康秀凤。康秀凤接受上述物品，向黄树林支付了对价46800元。至此，《转让协议》已经履行完毕，合同目的已经实现。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十一条关于“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……”的规定，双方的权利义务已经终止。显然黄树林是将货物、设备、经营权转让给康秀凤，并非空店转让，黄树林所收取的是货款，并非是店面使用费。况且以南平现在的经济状况，店面转让一般都没有转让费，更何况在偏僻的杨真小区一个仅有8平方米并不紧俏的店面转让费却高达46800元，显然不合常理。综上所述，黄树林将位于南平市杨真公园大门口1号店铺的经营权和店铺内的货物、设备等转让给康秀凤，康秀凤受让上述物品、经营权后向黄树林支付对价46800元。康秀凤也依照《房屋租赁合同》继续缴纳租金至今。康秀凤很清楚该店面的所有权人是谁、租期是几年、店面能否提前收回等内容。黄树林不是店面的所有权人，从没有也不可能向其作出能一直让康秀凤承租店面用于经营的承诺。康秀凤作为完全民事行为能力人，在知晓该店面所有人和《房屋租赁合同》内容的前提下，是自愿承租该店面。现南投公司收回店面，康秀凤完全可以拿着黄树林给其的营业执照和卷烟销售许可证到其他地方继续经营。因《转让协议》已经履行完毕，双方的权利义务终止，康秀凤请求解除合同、返还转让费没有事实和法律依据，请求驳回康秀凤的诉讼请求。
南平园林管理处述称，一、依照《房屋租赁合同》第十二条的约定，本案房屋出租方南投公司、南平园林管理处已经于2017年7月20日依约履行提前两个月书面通知承租方收回租赁房屋的通知。因此，根据合同约定以及书面通知内容，康秀凤和黄树林应当按照通知规定，于2017年9月20日前腾退并移交租赁房屋。二、康秀凤和黄树林双方之间的房屋租赁或转让行为，未经权利人即出租人的同意，涉嫌承租房屋转租，已经违反《房屋租赁合同》第十三条第二款第（2）项的约定，业已构成违约。根据《房屋租赁合同》第十三条的约定，出租方有权收回租赁房屋，黄树林承租房屋所缴纳的履约保证金，南投公司、南平园林管理处有权不予返还。三、康秀凤和黄树林未经房屋出租人同意情况下，私下转租、转让行为所导致的债务、责任，与南平园林管理处没有任何法律意义上的关联。康秀凤和黄树林有关房屋租赁的转租行为以及转让债务和法律责任主张，与南平园林管理处没有任何因果责任关联。综上所述，本案涉及违法转租，其转租事实主要是发生在康秀凤和黄树林之间，相关债务主张以及法律责任区分，与南平园林管理处无关。为此，南平园林管理处请求依法判决。
南投公司述称，与南平园林管理处的陈述意见一致。此外，南投公司要求康秀凤和黄树林在2017年9月20日前返还租赁房屋，否则将另行提起诉讼。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.康秀凤提交的《转让协议》。该协议系康秀凤与黄树林签订，对于黄树林将玩具店转让给康秀凤的事实具有证明力，予以采信。2.康秀凤提交的《收款收据》。黄树林对于康秀凤提出其已向黄树林支付该收据中载明的保证金3800元，以及康秀凤持有该收据原件的事实无异议，本院对该证据予以采信。3.康秀凤提交的《残疾人证》。该证据系康秀凤之子的残疾人证，与本案双方争议事实无关联性，不予采信。4.康秀凤提交的《通知》。该通知的发出人为南投公司，南投公司对其发出通知的事实无异议，本院对该证据予以采信。4.黄树林提交的《艺精电器商场售后服务凭证》。该证据对于黄树林已购买冰箱的事实具有证明力；但黄树林仅有购买凭证，无移交记录，不足以证明黄树林已将冰箱转让给康秀凤，本院不予采信。5.黄树林提交的南平市延平区帝星童车商行开具的《收款收据》。康秀凤对于黄树林已向其转让四台摇摆机的事实无异议，本院对该证据予以采信。6.黄树林提交的《延平区婷婷玩具店订货清单》（2015年8月1日至2016年3月20日）。该证据有南平市烟草公司延平分公司的盖章确认，对于延平区婷婷玩具店2015年8月1日至2016年3月20日期间香烟订货量的事实具有证明力；但因该期间黄树林在经营玩具店并销售香烟，故该证据不能证明该清单中的香烟均已转让给康秀凤，本院对该证据不予采信。因康秀凤在庭审中承认其已受让黄树林部分香烟，本院对该自认的事实予以确认。7.魏玉平的证人证言。该证人关于黄树林转让店铺的事实具有证明力，但对于店内物品的价值以及物品是否移交康秀凤的事实需要结合其他证据予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
坐落于南平市延平区杨真公园大门口1号店面为南平园林管理处所有，该店面约8平方米。2015年6月3日，南平园林管理处（产权所有人、合同甲方）、南投公司（经营权单位，合同甲方）与黄树林（合同乙方）签订一份《房屋租赁合同》，将该店面出租给黄树林。该合同约定：甲方将位于市杨真公园大门口1号店，面积约8平方米的店面出租给乙方使用；租赁期限3年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止；租金分段计算，2015年7月1日至2016年6月30日的月租金为620元，2016年7月1日至2017年6月30日的月租金为639元，2017年7月1日至2018年6月30日的月租金为658元；乙方于签订合同时一次性向甲方缴纳3800元作为履约保证金；甲方因特殊情况需提前终止合同的，应提前二个月书面通知乙方，并赔偿乙方一个月租金损失，返还乙方保证金；乙方将租赁房屋转租、转借他人使用的，甲方有权解除合同收回出租房屋，乙方缴纳的保证金不予返还。合同签订后，南平园林管理处、南投公司将该店面交付黄树林使用。黄树林向南投公司支付了履约保证金3800元，在该店铺内经营“延平区婷婷玩具店”。
2016年3月21日，黄树林与康秀凤签订一份《转让协议》，将该店面转让给康秀凤。该协议约定：“甲方黄树林以杨真公园玩具店转让乙方康秀凤人民币肆万陆千捌百元整，2016.3.21之前债务由黄树林负责，2016.3.21之后由康秀凤负责，杨真公园玩具店所有权归康秀凤。”黄树林、康秀凤分别在该协议落款的甲方和乙方处签字捺印确认。黄树林将店内的卷烟、玩具、货架（三个）、摇摆车（四台）等物品，连同“延平区婷婷玩具店”的营业执照、烟草专卖许可证，以及黄树林与南平园林管理处、南投公司签订的《房屋租赁合同》原件，支付租金的中国建设银行存折原件，履约保证金《收款收据》原件等移交给康秀凤。康秀凤经营该店面至今。
2017年7月20日，南投公司向黄树林发出一份《通知》。该通知载明：“2015年6月3日我公司与你签订了《房屋租赁合同》（合同号：15-01），由你承租杨真公园大门口1号店，合同自2015年7月1日至2018年6月30日止。2017年7月18日，我公司收到产权方南平市园林管理处《南平市园林管理处关于要求收回杨真公园大门口1号店的请示》（南园综[2017]76号），该店面将由市园林处收回作为公厕值守人员管理用房，不再作为经营性资产使用。根据《房屋租赁合同》第十二条：'甲方有特殊情况需提前终止合同的，应提前二个月书面通知乙方，并赔偿乙方一个月租金损失，返还保证金'。我公司将收回你承租的杨真公园大门口1号店，并补偿给你一个月的租金损失。现我公司通知你方，你应于2017年9月20日前将店面腾空后归还我公司，逾期未腾退的，我公司将通过诉讼途径追究你的相关责任。”康秀凤收悉该通知后，未搬离该店面，也未将店面返还给南投公司。
本院认为，黄树林从南投公司取得讼争店面租赁权后，与康秀凤订立《转让协议》，将店面内的物品、营业执照、烟草专卖许可证，以及《房屋租赁合同》、支付租金的中国建设银行存折、履约保证金《收款收据》等原件转让给康秀凤，康秀凤向黄树林支付转让费。因此，黄树林与康秀凤双方之间既成立转租关系，又成立买卖合同关系，本案案由应当为合同纠纷。本案争议焦点为：一、《转让协议》是否于2017年7月20日解除；二、黄树林是否应当返还康秀凤店面使用费（转让费），并支付资金占用费；三、黄树林是否应当返还康秀凤店面押金（履约保证金），并支付资金占用费。
关于第一个争议焦点。合同法第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”根据该规定，债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。本案中，《转让协议》签订后，黄树林将讼争店面的卷烟、玩具、货架、摇摆车等物品，以及讼争店面的营业执照、烟草专卖许可证等经营所需的证照一并移交给康秀凤，康秀凤亦向黄树林支付了转让费。因此，双方的债务已经履行完毕，合同的权利义务终止。康秀凤请求确认《转让协议》于2017年7月20日解除的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。
关于第二个争议焦点。一方面，康秀凤在与黄树林签订《转让协议》时，并非空店转让。康秀凤支付给黄树林的店面使用费（转让费）46800元，包含了黄树林店内的卷烟、玩具、货架、摇摆车等物品的销售价款。另一方面，康秀凤在与黄树林签订《转让协议》后，已取得黄树林与南平园林管理处、南投公司签订的《房屋租赁合同》的原件。康秀凤知晓该店面的权属状况，以及合同中关于租期、提前解除合同等约定，其应当知道该店面有被出租人提前收回的经营风险。南投公司提前解除《房屋租赁合同》并收回店面，符合合同约定，黄树林对此没有过错。因此，康秀凤主张黄树林返还店面使用费（转让费）46800元及其资金占用费的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。
关于第三个争议焦点。黄树林在与南投公司签订《房屋租赁合同》时，向南投公司支付了履约保证金3800元。根据《房屋租赁合同》约定，合同提前解除时，黄树林有权要求南投公司返还该款项。本案《转让协议》签订后，康秀凤向黄树林支付了店面押金（履约保证金）3800元。双方在《转让协议》中未约定店面押金（履约保证金）的返还条件，故在《房屋租赁合同》提前解除时，黄树林应当参照《房屋租赁合同》的约定将店面押金（履约保证金）3800元无息返还给康秀凤。康秀凤主张黄树林返还店面押金（履约保证金）3800元的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，予以支持。康秀凤主张黄树林支付店面押金（履约保证金）的资金占用费的诉讼请求，缺乏合同依据，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、黄树林于本判决生效之日起三日内返还康秀凤店面押金（履约保证金）3800元；
二、驳回康秀凤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费1072元，减半收取计536元，由康秀凤负担496元，由黄树林负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 员 徐华强
二〇一八年一月二十六日
法官助理 卫瑞霖
书 记 员 陈 芳
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。