杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭西民初字第987号
原告：张奇志。
被告：亿科置业（杭州）有限公司。
法定代表人：刘华。
委托代理人：蒋瑛。
原告张奇志（以下简称原告）诉被告亿科置业（杭州）有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年4月14日受理后，依法由审判员倪泓适用简易程序，于2011年5月10日公开开庭进行了审理。原告以及被告的委托代理人蒋瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2008年5月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买西港·新界4号楼903室房屋，总价款900060元。合同签订后，原告按约付清房款，被告也按合同约定交付了房屋，但其并未按约在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告无法取得房地产权属证书。经原告到杭州市国土资源管理局了解，导致原告无法办理权属证书的原因系被告至今未能交足土地出让金。被告的行为致使原告对所购房屋享有的所有权至今无法确立，被告违反合同的行为严重损害原告的权益，应承担违约责任，支付违约金。故诉请判令：一、被告立即将申请办理西港·新界权属登记所需由其提供的备案资料报产权登记机关备案；二、被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金5000元；三、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，经本院释明，原告将第一项诉讼请求明确为被告立即将申请涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关。
被告答辩称：被告未能按房屋买卖合同约定全面履行有关产权登记的条款是由于客观上履行不能，而非故意违约，有法定的免责事由，不应承担违约责任。被告已经分别向杭州市国土资源局、市房管局提交了相关用地复核验收所需材料并办理相关手续，已积极履行了合同约定的相关义务。至今未取得土地复核验收的原因在于杭州市国土资源局和杭州市西湖区人民政府明确表明涉案宗地须“待西湖区人民政府专题向市政府请示并明确处理意见后”国土资源局才能按规定办理土地复核验收工作。鉴于被告在法律上并不享有直接决定杭州市人民政府就此专题做出处理意见的权利，在有证据可以证明被告通过口头、书面方式积极地逐级向杭州市西湖科技园区管委会、杭州市国土资源局、西湖区人民政府、杭州市人民政府反映请示，要求解决此事的情况下，应当认定被告已尽到责任。被告已经履行提交材料的义务，等待行政机关履行行政审批的行政职权，不能履行合同不能归因于被告。因政府行为导致的合同履行不能属于合同免责事由，被告的行为不构成违约，不应承担违约责任。本案涉诉事项涉及众多购房者利益，考虑到本案的具体情况，请求法院中止审理，待讼争合同所涉条款的履行条件成就后，由被告依约全面正确履行合同。另，被告主张的违约金计算金额亦有误，按照合同约定应为4500.3元。
原告提供了下列证据材料（均系复印件）：
1.《商品房买卖合同》1份，用于证明双方的权利义务关系及被告承诺按期履行产权登记手续。
2.银行还款凭证1份；
3.预告登记注销证明1份；
4.购房款收据2份；
5.物业维修基金收据1份；
证据2-5用于证明原告已付清房款。
6.商品房预售证1份，用于证明原告所购房屋系商品房，现原告无法办理相关权属证书，责任在于被告。
7.商品房交接书1份，用于证明房屋的价格、面积及交付时间。
原告提供的证据经质证，被告对证据的真实性均没有异议，但认为证据2、3与本案无关联，上述证据也无法证明办理产权证的责任在于被告，也没有证据证明未办出相关权属证书的原因在于被告。
被告提供了下列证据材料（均系复印件）：
1.初始登记补件告知书1份；
2.窗口办文受理单1份；
3.杭州市产权登记申请表1份；
上述证据用于证明被告分别向杭州市国土资源局、市房产管理局提交了相关用地复核验收所需材料，并办理相关手续，被告已经切实履行了相关义务。
4.商品房预售许可证1份；
5.土地出让合同公证书1份；
6.土地出让金票据1份；
7.契税缴款书1份；
8.收款收据1份；
证据4-8用于证明被告已按合同约定足额缴纳了土地出让金，不存在未交足出让金不能办证的情形，且被告亦缴纳了土地开发补偿费及契税等相关费用。
9.区长公开电话交办（反馈）单1份；
10.西科园（2009）47号要求协调产权办理的请示1份；
证据9、10用于证明杭州市国土资源局回复，由于市政府会议纪要未明确土地出让金的补缴问题，要由西湖区政府专题向市政府请示后，按照市政府的明确意见办理。
11.关于西港新界产权证办理信访事件的情况报告1份；
12.杭府纪要（2007）59号专题会议纪要1份；
13.关于请求协调落实杭府纪要文件的报告1份；
证据11-13用于证明杭州市国土资源局将相关事项上报西湖区政府，西湖区政府2009年专题向市政府请示，市政府尚未形成明确意见，目前政府相关部门仍在积极协调中。
14.关于请求尽快办理土地复核验收的报告1份；
15.特快专递邮件说情单1份；
证据14、15用于证明被告于2010年10月14日通过邮政快递向杭州市国土资源局提交关于请求尽快办理土地复核验收的报告，已履行了积极催告的义务。
16.关于园区综合配套地块西港新界“三证”信访情况的报告1份，用于证明在被告多次申请的情形下，杭州市西湖区科技经济园区管委会于2010年11月1日向杭州市西湖区人民政府书面报告，请求尽早解决涉案宗地“三证”的办理以及相关工作安排。
被告提供的证据经质证，原告对证据的真实性均无异议，但认为涉案房屋无法办理权属证书是因被告改变了土地性质、且未能交足土地出让金所致，其与被告有明确约定，有权向被告主张权利。
本院对原、被告提供的上述证据，认证如下：
原、被告提供的证据双方对真实性均无异议，故本院予以确认。但被告提交的证据不能证明其已向产权登记机关提交了办理权属证书所需的全部资料，亦不能证明非其原因致使本案涉案房屋至今不能办理权属证书，故被告欲证明的其已切实履行合同义务的证明对象本院不予确认。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2008年5月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买被告开发的位于杭州市西湖区振华路206号的西港·新界（西港发展中心）4号楼903室房屋一套，建筑面积为119.19平方米。合同还约定了双方的权利义务，其中第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付了全部房款。2009年2月17日，双方办理房屋交接手续，确认房屋实测面积为149.3平方米，总价款为895800元。被告将该房屋交付原告，并将面积差额款退还原告。在被告向原告交付上述房屋后至今，该房屋因没有土地复核验收合格通知书等原因一直未能办理产权证书。2011年4月，原告为此诉至本院，要求判如所请。
另查明，被告开发的西港·新界所涉的杭政储（2003）49号地块于2003年12月由杭州市国土资源局挂牌出让给被告。出让合同约定了土地用途和土地利用条件，同时约定在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途（改变为经营性房地产用地除外）和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。合同签订后，被告缴纳了合同约定的土地出让金及土地开发补偿费。之后杭州市国土资源局核发了相应的国有土地使用证，其中B地块2737平方米为商业用地，30345平方米为综合用地（办公、卫生院）。2007年3月，杭州市人民政府就被告受让的地块开发建设进行了专题协调，并下发了杭府纪要（2007）59号会议纪要，同意B区块按照商品房销售政策实施分割销售。A区块在房产通过复核验收后，按照不小于250平方米（建筑面积）／单位实施分割转让，且受让单位必须是企业。C区块（配套单身职工宿舍）的房产仍按照只租不售办法处理。之后杭州市房管局向被告核发了商品房预售许可证。2008年12月，被告向杭州市国土资源局申请房地产项目用地复核验收，该局受理后一直没有明确意见。2010年3月，杭州市国土资源局在答复该项目相关购房者的信访中回复，因被告未能办理补缴土地出让金相关事宜，该项目暂不能办理相关土地手续。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。该合同第十五条其中约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。该项约定包含了两层意思，一是被告应当在规定的期限内将办理房屋权属登记需由其提供的全部资料报送产权登记机关；二是由产权登记机关将被告报送的办理房屋权属登记的全部资料进行备案登记。本案原告已经依约履行了支付购房款的义务，被告虽按合同约定交付了房屋，但未能在合同约定的在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的全部资料报产权登记机关，致使原告购买的房屋至今不能办理权属登记，其行为显然违反了该项约定。故原告要求被告将申请涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原告所购买的房屋至今不能办理权属登记的主要原因是因为没有土地复核验收合格通知书，被告虽在2008年12月向土地管理部门申请土地复核验收，但在土地管理部门没有明确答复的情况下，未进一步采取积极措施，促使合同履行条件的成就，对此具有过错。因此，原告购买的房屋至今不能办理权属证书的原因应当归责于被告，被告应按合同约定承担违约责任。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持，但违约金按合同约定标准计算应为4500.3元。被告辩称未能将办理房屋权属登记所需的资料提交产权登记机关非被告原因造成的意见，与事实不符，本院不予采纳。而且，即使非被告原因导致不能在合同约定的时间内向产权登记机关提交办理权属登记所需的资料，亦不能免除被告的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、亿科置业（杭州）有限公司在本判决生效之日起三个月内将申请西港·新界（西港发展中心）4号楼903室房屋权属登记所需的应当由其提供的资料报产权登记机关；
二、亿科置业（杭州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付张奇志违约金4500.3元；
三、驳回张奇志的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行第一条确定的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，支付迟延履行金；如果未按本判决指定的期间履行第二条确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元减半收取40元，由亿科置业（杭州）有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 倪泓
二〇一一年五月十二日
书记员 李韵