＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）二中民终字第03476号＼n上诉人（原审被告、反诉原告）北京中天盛世房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安定路39号长新大厦1208室。＼n法定代表人包金权，经理。＼n委托代理人高翔，北京市瑞得律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告、反诉被告）姜崇东，男，1975年11月11日出生。＼n委托代理人刘延俊，北京市盈科律师事务所律师。＼n上诉人北京中天盛世房地产经纪有限公司（以下简称中天盛世）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第14391号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n2013年11月，姜崇东诉至原审法院称：姜崇东于2012年4月9日委托案外人袁博与中天盛世签订《北京市房屋出租委托代理合同》，租赁位于北京市×××607号房屋，租赁期限为2012年4月18日至2013年4月17日。订立合同当日，双方又签订补充条款，约定第二年续签，续签租期为2013年4月18日至2014年4月17日，租金每月5700元。2013年10月18日，中天盛世未按合同约定支付租金，姜崇东多次索要未果，于2013年10月27日向中天盛世送达了解除合同的通知。姜崇东诉至法院，要求解除2012年4月9日双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，被告支付2013年10月18日至2014年1月17日的房屋租金17100元，中天盛世支付违约金11400元，中天盛世支付占用房屋期间的水费584元。＼n中天盛世答辩并提出反诉称：中天盛世取得涉诉房屋后，放置了隔断、三张带垫子的双人床、两个双开门衣柜、一台洗衣机和三张电脑桌。2013年10月18日中天盛世未按约定支付姜崇东租金，姜崇东于11月10日将涉诉房屋出租给第三人姚振鹏，11月10日起，涉诉房屋不再由中天盛世使用。姜崇东主张的水费结算日期晚于其收房日期，应扣除姜崇东收房之后产生的水费。依据双方签订的合同，姜崇东在合同未解除前将房屋租赁给第三人，属于违约行为，且姜崇东将涉诉房屋出租给第三人时，未对房屋内中天盛世放置的物品进行交接。故中天盛世不同意姜崇东的诉讼请求，并反诉要求姜崇东支付违约金11400元，并返还中天盛世放置在屋内的物品，折价共3000元。＼n针对中天盛世的反诉姜崇东辩称：不同意给付中天盛世违约金和折价款。合同履行过程中，中天盛世未按约定时间支付租金，应承担违约责任。中天盛世在房屋内打隔断未经姜崇东同意，且打隔断不符合相关部门法律规定。中天盛世违约在先，其要求姜崇东支付违约金没有依据。同意返还中天盛世放置在屋内的三张双人床（含床垫）、两个双开门衣柜、一台海尔洗衣机、两张电脑桌。＼n原审法院经审理后认为：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。袁博以姜崇东的委托代理人身份签订租赁合同，中天盛世在签订合同时亦已查看涉诉房屋产权证书，故姜崇东作为委托人可以行使袁博与中天盛世签订的《北京市房屋出租委托代理合同》中甲方享有的权利。根据合同约定，中天盛世迟延交付房租7日以上的，对方有权单方解除合同，2013年10月27日，姜崇东以中天盛世延付租金7日以上为由，向中天盛世送达了解除合同的书面通知，双方合同应于10月27日解除，中天盛世占有涉诉房屋至11月9日，故中天盛世应支付11月9日之前的租金及房屋使用费。中天盛世延付租金的行为构成违约，应就此承担相应的违约责任，鉴于中天盛世作为专业的房地产经纪机构，其对于违约金性质及标准应有相应的了解，且其反诉请求中主张的违约金亦为两个月租金标准，故对其认为违约金标准过高要求法院予以酌减的意见，不予采纳。关于姜崇东所称应由中天盛世支付水费584元的主张，因中天盛世自认11月10日后不再使用涉诉房屋，水费通知单的日期为11月11日，故对中天盛世关于该通知单内含有姜崇东收房后产生的水费的抗辩意见，不予采纳。合同解除后，姜崇东将涉诉房屋出租给他人的行为符合法律规定，中天盛世据此要求姜崇东承担违约责任的主张，缺乏依据，不予支持。关于中天盛世要求姜崇东支付其放置在涉诉房屋内物品折价费一节，隔断属于房屋装修范畴，中天盛世提交的证据无法证明其打隔断经过出租人同意，此部分费用应由中天盛世负担，故对中天盛世要求姜崇东支付隔断折价款的主张，不予支持。姜崇东认可涉诉房屋内有中天盛世放置的两张电脑桌，中天盛世现有证据无法证明其关于屋内放置三张电脑桌的主张，故对其主张不予采信。因姜崇东同意返还中天盛世涉诉房屋内放置的三张双人床（含床垫）、两个双开门衣柜、一台海尔洗衣机、两张电脑桌，对此不持异议。据此，于2013年12月判决：一、解除姜崇东与北京中天盛世房地产经纪有限公司之间的《北京市房屋出租委托代理合同》；二、北京中天盛世房地产经纪有限公司于判决生效之日后七日内支付姜崇东二〇一三年十月十八日至二〇一三年十月二十七日的租金一千九百元；三、北京中天盛世房地产经纪有限公司于判决生效之日后七日内支付姜崇东二〇一三年十月二十八日至二〇一三年十一月九日的房屋使用费两千四百七十元；四、北京中天盛世房地产经纪有限公司于判决生效之日后七日内支付姜崇东违约金一万一千四百元；五、北京中天盛世房地产经纪有限公司于判决生效之日后七日内支付姜崇东水费五百八十四元；六、姜崇东于判决生效之日后七日内返还北京中天盛世房地产经纪有限公司三张双人床（含床垫）、两个衣柜、一台海尔洗衣机及两张电脑桌；七、驳回姜崇东的其他诉讼请求；八、驳回北京中天盛世房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，中天盛世公司不服，向本院提起上诉，其认为原审法院判决确认的事实是正确的，但原审法院依据双方约定，判决中天盛世支付姜崇东违约金数额过高，系原审法院使用法律不当，应予以改判或发回重审。姜崇东同意原判。＼n经审理查明，姜崇东与案外人袁博于2012年4月2日签订授权委托书，姜崇东委托袁博代其办理位于北京市×××607号房的出租事宜。2012年4月9日，袁博（甲方）作为姜崇东的委托代理人与中天盛世（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，合同约定，甲方将位于北京市×××607号房屋委托乙方进行出租，甲方持有房屋所有权证；出租代理期限为2012年4月18日至2013年4月17日，租金标准每月5500元，付款方式为季付；租金收取方式为：乙方通过租赁代理租金专用账号将房屋租金转入甲方户名为姜春田的农业银行账户；乙方未按约定划付租金达7日以上的，甲方有权单方解除合同；乙方为了方便代理房屋出租，应承租人要求在不影响房屋主体结构的情况下，可以对该房屋进行装修、装饰。签订合同当日，袁博与中天盛世签订续签协议，协议约定：续签租期为2013年4月18日至2014年4月17日，租金为每月5700元，免租一月，从2013年5月18日开始计算租金；租金支付日期为：2013年4月18日支付11400元，2013年7月18日、10月18日、2014年1月18日分别支付17100元；其他协议与上年同步。＼n合同订立后，姜崇东将房屋交付中天盛世使用。中天盛世在涉诉房屋内放置了三张双人床（含床垫）、两个双开门衣柜、一台海尔洗衣机，两张电脑桌，并在屋内打了隔断。2013年10月18日，中天盛世未按合同约定支付涉诉房屋租金。2013年10月27日，姜崇东以中天盛世延迟交付租金达7日以上为由，向中天盛世当面送达解除合同通知。11月10日，姜崇东将涉诉房屋出租给案外人，中天盛世不再使用涉诉房屋。2013年11月11日，北京市自来水集团有限责任公司向北京市×××607室发出缴费通知单，载明水表本次示数296，应交水费金额584元。＼n上述事实，有《北京市房屋出租委托代理合同》、房屋所有权证、授权委托书、缴费通知单、视频资料及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。＼n本院认为：姜崇东委托案外人袁博与中天盛世签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。中天盛世未依约支付姜崇东房屋租金，中天盛世违约，其应承担合同约定的违约责任，此时，姜崇东行使合同约定的解除权，于法有据，原审法院予以确认是正确的，本院予以维持。中天盛世提出合同约定的违约金过高一节，双方合同约定的违约金，应系双方当事人的真实意思，并未违反法律、法规的强制性规定，该条款有效，法律应予以保护，原审法院予以支持，亦于法有据，本院亦予以维持。综上，原判正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审本诉案件受理费及反诉案件受理费共计336元，由北京中天盛世房地产经纪有限公司负担（已交纳80元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费512元，由北京中天盛世房地产经纪有限公司负担（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长王宗魁＼n代理审判员刘苑薇＼n代理审判员刘慧慧＼n二〇一四年五月十九日＼n书记员何海云