台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1002民初832号
原告（反诉被告）：罗岩斌。
委托代理人：李萍。
被告（反诉原告）：台州市椒江泰隆型材厂，住所地：台州市椒江区葭沚东山南洋工业园，组织机构代码：××。
法定代表人：王继华，该厂厂长。
委托代理人：项俊勇，浙江台信律师事务所律师。
原告罗岩斌与被告台州市椒江泰隆型材厂（以下简称泰隆型材厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法适用简易程序审理。2016年2月22日，被告泰隆型材厂提起反诉，本院依法受理并与本诉合并审理。本院于2016年3月7日公开开庭审理了本案。因争议较大，本院于2016年5月3日裁定本案转为普通程序，并于2016年7月8日公开开庭审理了本案。两次庭审，罗岩斌及其委托代理人李萍、泰隆型材厂的委托代理人项俊勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗岩斌起诉称：2013年12月7日，罗岩斌与泰隆型材厂签订《厂房租赁协议》（以下简称租赁协议），约定，罗岩斌租用泰隆型材厂坐落于台州市椒江区东山镇上洋村的厂房，租赁期限为5年，自2014年2月1日起至2019年1月31日止，年租金1100000元，协议签订后先付定金250000元，后转为保证金，如逾期退还，按月利息2分计算，泰隆型材厂债权债务引起罗岩斌停产，泰隆型材厂负责停产期间的经济损失，并退还租金及赔偿罗岩斌违约金250000元等内容。厂房出租前，泰隆型材厂未告知罗岩斌其将厂房抵押给他人。厂房出租后，因泰隆型材厂负债，厂房被法院查封，法院通知罗岩斌限期腾房，致使罗岩斌无法继续承租厂房，同时造成企业名誉损失。故请求判令：一、解除罗岩斌与泰隆型材厂于2013年12月7日签订的租赁协议；二、泰隆型材厂返还罗岩斌保证金250000元，并赔偿罗岩斌违约金250000元，合计500000元。
泰隆型材厂答辩并反诉称：2015年10月份，罗岩斌向泰隆型材厂提出，因其投资的公司在其他地方已建好厂房，其可搬迁至该厂房生产经营，故要求提前退租。在双方就解除租赁事宜尚未协商一致的情况下，罗岩斌于2016年1月初开始搬迁，并于1月15日搬迁完毕。罗岩斌主张厂房被法院查封导致其无法使用而退租不属实。因泰隆型材厂没有履行其他案件中的担保责任，法院于2016年1月25日下达查封厂房裁定，于同月28日查封厂房。因此，法院查封厂房与罗岩斌提前退租没有因果关系。况且，法院的查封也仅是限制土地、房产的转移，并没有限制厂房的使用，不影响罗岩斌继续承租厂房，法院没有对厂房进行拍卖，也没有责令罗岩斌限期腾房。由于罗岩斌擅自搬迁，租赁协议事实上已经由罗岩斌单方解除，不存在由法院判决解除租赁协议的情况，故应当驳回罗岩斌要求解除租赁协议的请求。双方在租赁协议约定的租赁期限为五年，罗岩斌中途退租，自行解除租赁协议，根据租赁协议的约定，泰隆型材厂可不予退还保证金250000元。另外，租赁协议约定，罗岩斌支付泰隆型材厂250000元保证金，如有违约从保证金中扣除违约金，在租赁期间如罗岩斌提前终止合同或者提前退租，应赔偿泰隆型材厂违约金250000元。罗岩斌在租赁期内提前退租已构成违约，故要求罗岩斌支付违约金250000元，从保证金250000元中直接扣除。
罗岩斌为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.罗岩斌身份证、泰隆型材厂基本信息、组织机构代码证，证明罗岩斌与泰隆型材厂主体资格；2.租赁协议，证明罗岩斌与泰隆型材厂存在租赁合同关系；3.台州银行存款凭证，证明罗岩斌支付给泰隆型材厂定金250000元，后该定金转化为保证金；4.照片，证明法院将厂房查封；5.裁决书，证明泰隆型材厂因无力偿还负债而面临破产的事实；6.顺丰速运详情单、查询信息、《关于终止履行租赁厂房的通知》（以下简称终止通知）、微信截图、手机短信截图，证明罗岩斌书面通知泰隆型材厂解除合同、泰隆型材厂收到后未回复而默认解除合同的事实；7.函，证明浙江锦芃机械有限公司（以下简称锦芃公司）的搬迁与本案厂房没有关联。
泰隆型材厂为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.租赁协议，证明因罗岩斌违约，提前退租，解除合同，应当支付违约金250000元，该违约金可直接从250000元保证金中扣除；2.房屋所有权证、国有土地使用权证，证明涉案厂房在罗岩斌与泰隆型材厂发生租赁合同关系前就已抵押给银行，泰隆型材厂已将该抵押的事实如实告知了罗岩斌；3.锦芃公司的工商登记信息、锦芃公司取得挂牌出让工业用地的公告，证明罗岩斌因有新的厂房而提出解除租赁协议的事实；4.执行裁定书，证明罗岩斌退租与法院裁定查封厂房没有因果关系，查封裁定书没有限制厂房的使用，也没有责令相关使用人限期腾退房屋的事实；5.电话录音资料，证明罗岩斌在2015年10月份就提出解除租赁协议，其退租与厂房事后被法院查封无关，以及罗岩斌在2016年1月15日搬出涉案厂房的事实；6.兴业银行单位汇款委托书两份，证明涉案厂房没有进行被法院拍卖以及能够正常使用的事实；7.电费收据两张，证明泰隆型材厂代交罗岩斌在其租赁期间发生的电费，该费用应当在保证金中直接予以扣除；8.照片十七张，证明罗岩斌在搬出涉案厂房后遗留大量工业垃圾的事实。
对于罗岩斌提供的证据，泰隆型材厂质证如下：证据1、2、3，没有异议；证据4，真实性没有异议，该照片可以证明涉案厂房虽于2016年1月28日被查封，但没有被禁止使用的事实；证据5，真实性没有异议，但该证据与本案没有关联性；证据6，真实性、合法性、关联性均有异议，泰隆型材厂没有收到过终止通知，不能证明罗岩斌寄出的快递是终止通知书，也不能证明泰隆型材厂的人员已签收该快递，即使罗岩斌寄出的快递为终止通知且被被告接收，也不能证明罗岩斌接到法院通知书导致无法使用厂房，微信截图、手机短信截图均有异议，泰隆型材厂法定代表人没有收到短信、微信，且短信、微信发送时间是2016年2月1日，不能证明罗岩斌在腾退搬迁前就知道法院查封厂房导致不能使用厂房而退租；证据7，形式上的真实性没有异议，该证据反而证明罗岩斌投资的锦芃公司已建好厂房、可以投入使用的事实。
对于泰隆型材厂提供的证据，罗岩斌质证如下：证据1、2，没有异议；证据3，真实性没有异议，但锦芃公司与本案没有关联性；证据4，真实性没有异议；证据5，录音的时间不对，且存在剪辑的情况，罗岩斌与栾爱峰不认识，栾爱峰无权代表泰隆型材厂，双方最后没有达成协议；证据6，涉案厂房被法院查封无法正常使用；证据7，无异议，罗岩斌同意将电费支付给泰隆型材厂；证据8，工业垃圾并不是垃圾。
本院认证如下：罗岩斌提供的证据，证据1、2、3、4，泰隆型材厂均无异议，本院予以采信；证据5、7，证据涉及的单位或者个人均非本案当事人，内容也与本案事实没有关联，本院不予认定；证据6，顺丰速递详情单记载的托寄物为“通知文件”，无法确定托寄物为终止通知，查询信息表明收件人没有接收，均无法表明与本案事实有关，终止通知、微信截图、手机短信截图的真实性均无法确认，本院对证据均不予采信。泰隆型材厂提供的证据，证据1、2、4、8，罗岩斌均无异议，本院予以采信；证据3，锦芃公司并非本案当事人，无法证明罗岩斌搬出涉案厂房与锦芃公司具有关联，本院不予认定；证据5，尽管罗岩斌认为通话录音存在剪辑，但未提供证据予以证明，罗岩斌认可通话一方为其本人，电话录音的真实性可以确认，罗岩斌在两次通话的陈述“我现在退出对你没有什么伤害，而且又跟你讲的那么早”、“你看王老板要是愿意的话，你多少补偿一点给我算了”、“我已经二三个月以前跟你讲了，十月份的时候我就通知他了我要退租的，我要走了”，可以证明罗岩斌在2015年10月份向泰隆型材厂提出退租、要求解除租赁合同以及其在2016年1月15日搬出涉案厂房的事实，本院对证据予以采信；证据6、7，因与本案争议无关，本院不予认定。
根据以上对证据的认证，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年12月7日，罗岩斌与泰隆型材厂签订租赁协议，约定，泰隆型材厂将坐落于台州市东山镇东上洋村的厂房出租给罗岩斌；租赁期限为5年，自2014年2月1日起至2019年1月31日止；该厂房按年整体计算租金，年租金为1100000元；租金按年支付，每年12月31日前支付下一年租金；合同签订后先付定金250000元，待泰隆型材厂交付房后，先前支付的定金转为保证金；租赁期间，如泰隆型材厂提前终止合同而违约，应赔偿罗岩斌250000元，当年剩余租赁期的租金按比例无条件退还给罗岩斌；租赁期间，如罗岩斌提前退租而违约，应赔偿泰隆型材厂250000元，当年剩余租赁期的租金不予退还；租赁期间，由泰隆型材厂债权债务纠纷引起的罗岩斌停产，泰隆型材厂负责停产期间的经济损失，并退还租金；协议未尽事宜，双方应协商解决，协商不成，双方均可向台州市椒江区人民法院提起诉讼等内容。协议签订后，罗岩斌于次日按约支付给泰隆型材厂定金250000元。而后，泰隆型材厂将厂房交付给罗岩斌使用。2015年12月26日，罗岩斌与泰隆型材厂的员工栾爱峰通过电话就退租以及保证金事宜进行了协商，罗岩斌在通话中陈述“我现在退出对你没有什么伤害，而且又跟你讲的那么早”、“你看王老板要是愿意的话，你多少补偿一点给我算了”、“我已经二三个月以前跟你讲了，十月份的时候我就通知他了我要退租的，我要走了”。2016年1月15日，罗岩斌从涉案厂房搬出。2016年1月25日，本院裁定查封涉案厂房及土地使用权，查封期限为三年。2016年1月28日，本院将涉案厂房查封。
本院认为：罗岩斌与泰隆型材厂签订的租赁协议，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议有效，双方应按约全面履行义务。罗岩斌在2015年10月提出退租，并在2016年1月15日退出租赁厂房，泰隆型材厂对罗岩斌退租认可，可以认定双方已经协商一致解除租赁协议，故对罗岩斌要求解除租赁协议的请求，本院不再处理。罗岩斌支付给泰隆型材厂的定金250000元已经转为保证金，租赁协议并未明确约定保证金抵扣违约金，现租赁协议已经解除，罗岩斌要求泰隆型材厂返还保证金合理，本院予以支持。罗岩斌与泰隆型材厂均主张对方违约，并要求对方支付违约金250000元。支付违约金的前提是存在违约行为，因此本案需明确何方违约。本院认为罗岩斌违约，理由如下：1.罗岩斌在搬出厂房前，曾与泰隆型材厂的员工就退出厂房以及保证金事宜进行了电话协商，在通话中，罗岩斌已经明确表示其在2015年10月份曾向泰隆型材厂的法定代表人提出退租，明确表示不再履行租赁协议；2.罗岩斌于2016年1月15日搬出涉案厂房，但本院于2016年1月25日才裁定查封涉案厂房，2016年1月28日查封涉案厂房，罗岩斌主张本院其搬出涉案厂房前曾责令其腾退涉案厂房，但未提供证据予以证明，无法证明其搬出涉案厂房与本院查封相关；3.本院作出的裁定，仅是查封涉案厂房及土地使用权，并没有禁止罗岩斌使用涉案厂房；4.根据“买卖不破租赁”原则，即使涉案厂房被查封或者拍卖，也不影响罗岩斌对厂房的使用，不影响租赁协议的履行；5.涉案厂房被查封，并非租赁协议约定的解除事由。罗岩斌在搬出涉案厂房前曾表示不再履行租赁协议，擅自搬出涉案厂房后又要求解除租赁协议，可以认定罗岩斌不再履行厂房租赁义务。因此，罗岩斌应承担违约责任，泰隆型材厂不承担违约责任。根据租赁协议的约定，罗岩斌应当支付给泰隆型材厂违约金250000元，故对泰隆型材厂要求罗岩斌支付违约金250000元的请求，本院予以支持。至于泰隆型材厂在庭审中要求罗岩斌支付电费，罗岩斌也同意支付，但双方均未作为诉讼请求主张，本院在本案中不予处理。
综上，本院对罗岩斌的诉讼请求、泰隆型材厂的反诉请求，合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）台州市椒江泰隆型材厂返还给原告（反诉被告）罗岩斌保证金250000元；
二、原告（反诉被告）罗岩斌支付给被告（反诉原告）台州市椒江泰隆型材厂违约金250000元；
以上一、二项相抵，原告（反诉被告）罗岩斌与被告（反诉原告）台州市椒江泰隆型材厂互相不负支付金钱义务。
三、驳回原告（反诉被告）罗岩斌的其他诉讼请求。
本诉案件受理费8800元，由原告（反诉被告）罗岩斌负担3750元，由被告（反诉原告）台州市椒江泰隆型材厂负担5050元；反诉案件受理费2525元，由原告（反诉被告）罗岩斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。上诉案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳，在上诉期满后七日内未预交的，将按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001。
审 判 长 张 辉
代理审判员 樊明忠
人民陪审员 李美芬
二〇一六年八月一日
代书 记员 蔡美燕
附件：
本案裁判所依据的相关法律和法条
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……