福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终5109号
上诉人（原审被告）：苏宜灿，男，1952年10月23日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：常艳坤，福建方与圆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张全明，福建方与圆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：厦门市职工技术开发有限公司，住所地厦门市思明区斗西路170号三楼。
法定代表人：徐家霖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吕金朝，福建旭丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张晨蓉，福建旭丰律师事务所律师。
原审被告：郑尊雄，男，1984年5月10日出生，汉族，户籍地福建省仙游县，现住厦门市思明区。
上诉人苏宜灿因与被上诉人厦门市职工技术开发有限公司（以下简称技术开发公司）、原审被告郑尊雄侵权责任纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初7725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏宜灿上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回技术开发公司一审的所有诉讼请求。事实和理由：一、原审法院认定本案争议的房屋产权人为技术开发公司不符合实际情况，属于错误认定。本案的事实是：1998年，因开发需要，技术开发公司征迁位于思明区，苏宜培分得父亲遗产建筑面积20㎡，因不实行产权置换，由技术开发公司以10500元的价格征收。但技术开发公司没有实际支付该笔征收费，而是用向被拆迁人苏宜培收取的不应收取的房屋安置分配费31687元中抵扣。依据拆迁安置相关法律规定，拆迁人应当向被拆迁人提供水、电、气等配套齐全，符合基本居住条件的安置房屋。因技术开发公司未向苏宜培支付征收房屋费10500元，故苏宜培所有的20㎡产权依然属于苏宜培。另苏宜培在被安置过程中，向技术开发公司增购了一间面积为20.27㎡的房屋，支付了购房款9932元，该事实在苏宜培与技术开发公司签订的《拆迁安置协议书》中有明确的约定。综上，被拆迁人苏宜培依法享有案涉房屋所有权的面积达40.27㎡，剩余47㎡系技术开发公司依法给予苏宜培之安置房屋，苏宜灿作为苏宜培的法定继承人依法可以继承该房屋的所有权利。因此，苏宜灿对讼争房屋系合法占有。二、原审法院认定技术开发公司与苏宜培之间存在租赁关系，但对租赁合同的相关条文避重就轻，对苏宜灿有利的部分只字未提，对该租赁合同的租用面积避而不谈，结合讼争房屋面积85.97㎡，除去租用面积50.4㎡，余下房屋面积系有争议之房屋面积。故原审法院仅凭一份租赁合同就认定技术开发公司与苏宜培之间对整个讼争房屋存在租赁关系，系事实认定错误。本案涉及的租赁权及租赁关系有一定的特殊性。建立在拆迁安置房基础上的租赁使用权有别于合同法意义上的租赁使用权，其已具备了物权的属性，从民法最基本的公平原则出发，拆迁安置房使用权人在法律允许的范围内，对安置房屋享有占有、使用、收益的权利，这种权利是技术开发公司不能任意剥夺的。技术开发公司借助其强势地位与苏宜培签订的《住宅租赁合同》权利义务完全不对等，违反最基本的公平原则。本案涉及拆迁安置住房承租权问题，绝不仅仅是单纯的债权，而是具有的永久占有、使用、支配、转让等特征，使其在性质上与物权中的用益物权相似，依据《物权法》第一百一十七条之规定，公有住房承租人对其承租权享有占有、转让、消灭等自由。
技术开发公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判。技术开发公司系讼争房产的权利人，技术开发公司在一审时，已经提交了厦门市土地房屋权证以证明讼争房产的权属问题。技术开发公司对讼争房屋依法享有直接支配和排他的权利。苏宜灿将讼争房产私自无权占有、出租给郑尊雄获利，已严重侵犯了技术开发公司的权益，应将房屋立即返还给技术开发公司并承担房屋占用费、返还侵权所得的租金收益。技术开发公司与苏宜培（已故）之间的房屋租赁关系清楚、明确且与苏宜灿无关。苏宜灿以此作为非法私占讼争房产的借口实属荒唐。1999年3月，技术开发公司将讼争房产出租给苏宜培，双方又于2004年10月25日补签《住宅租赁合同》，租赁期限从1999年3月1日至2009年12月31日，苏宜灿委托厦门市厦禾旧城改造物业管理公司前埔居民区管理处代收租金。由于苏宜培自2013年起未缴房租，经物业公司催缴无果，技术开发公司欲通过司法途径收回房屋，才得知苏宜培已于2016年10月26日去世，而苏宜灿自苏宜培去世即私自占有了该房屋。现苏宜灿以苏宜培承租该房屋的渊源做借口，企图谋取不法利益，其行为严重违反诚实信用原则。
技术开发公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认苏宜灿、郑尊雄之间签订的《房屋租赁合同》（编号：0053412）无效；2.苏宜灿、郑尊雄立即将址于本市古楼北里36号507室房产腾空、归还技术开发公司；3.苏宜灿立即返还2017年3月10日起至房屋归还之日止的租金收益；4.郑尊雄向技术开发公司按照每月3200元的标准支付房屋占用使用费，从2017年3月10日起至房屋归还之日止。
一审法院认定事实：技术开发公司系讼争房屋登记的权属人，产权来源为2001年购买统建房，建筑面积85.97平方米，房屋产权比例为100%。讼争房屋原由苏宜培居住，苏宜培于2016年10月26日死亡。苏宜灿与苏宜培系兄弟关系。
2004年10月25日，技术开发公司与苏宜培签订一份《住宅租赁合同》，约定苏宜培向技术开发公司承租讼争房屋，每月租金210.4元，如政府调整租金标准时，按新的租金标准核定月租金；租赁期限自1999年3月1日至2009年12月31日止；苏宜培如擅自转让、转租房屋的，其转让、转租行为无效，技术开发公司有权解除租赁合同，收回房屋，没收违法所得，并可处以违法所得一至五倍的罚款；逾期6个月以上不交付租金的，技术开发公司有权解除租赁合同，收回房屋，并可追收所欠款项；苏宜培如无正当理由将承租的住房闲置6个月以上的，或利用承租房屋进行违法活动，损坏公共利益的，技术开发公司有权解除合同，收回房屋；因国家建设需要或国家其他需要拆迁时，本租赁合同自动终止，拆迁人按有关规定安置；技术开发公司向苏宜培收房租时每年只收10个月，2个月房租让苏宜培自行维修自住房屋；苏宜培应向住所管理单位缴交物业管理费及维修基金，若有违反者后果自负；房租请交代收方厦禾旧城改造物业管理公司前埔居住南社区管理处。
2017年3月4日，苏宜灿与郑尊雄在中介方的居间下签订一份《房屋租赁合同》，约定：郑尊雄向苏宜灿承租讼争房屋；期限从2017年3月10日起至2018年3月9日止，每月租金为3200元等；合同签订之日郑尊雄应支付3200元作为押金。2017年3月29日，技术开发公司就讼争房屋的相关事宜向郑尊雄发出律师函，告知郑尊雄与技术开发公司重新签订租赁合同，否则应将房屋腾退归还技术开发公司。郑尊雄确认签收了该函件。
另查明，技术开发公司与苏宜培于1998年5月15日签订一份《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》，约定：苏宜培居住的址于将军祠路157号房屋应予拆除，技术开发公司和苏宜培就拆迁补偿与安置事宜达成如下协议：技术开发公司以苏宜培原居住的房屋建筑面积20平方米，就近上靠55平方米的标准户型。因苏宜培人口结构、自愿要求等实际情况，再上调二档给予安置，安置房建筑面积共计87.27平方米。安置单元住房三房一厅共一套；安置房地点为前埔南区第二组团27#507室，安置方式为异地安置；苏宜培应按规定向厦门市职工技术开发有限公司缴交安置分配费31687.30元；厦门市职工技术开发有限公司按规定应一次性付给苏宜培二次搬迁补助费1000元，房屋装修补偿款5132元，水、电表、有线电视、电话移机等各种补助费380元，原房作价补偿款10500元，本条款共计17012元；综合上述相关之条款，苏宜培应付给厦门市职工技术开发有限公司11740.24元；补充条款：苏宜培自愿要求放弃产权承租公房并要求增购一间，今后房改不抵扣等。
审理中，苏宜灿、郑尊雄确认，郑尊雄已向苏宜灿支付租金6400元，郑尊雄于2017年端午节期间（2017年5月28日-30日）搬离讼争房屋。
苏宜灿述称，苏宜培的妻子陈宝治大约是1999年去世的，儿子苏永希大约于2009年去世；苏宜培死亡后讼争房屋一直空着，苏宜灿因此将该房屋出租，并已向当地派出所备案；苏宜培没有其他直系亲属，苏宜灿作为苏宜培的合法继承人，对讼争房屋中的40.27平方米享有物权，该房屋现由苏宜灿控制。
一审法院认为，技术开发公司作为讼争房屋的权利人对讼争房屋依法享有直接支配和排他的权利。结合上述《住宅租赁合同》载明内容，可以认定技术开发公司与苏宜培之间存在讼争房屋的租赁关系。苏宜灿在苏宜培死亡后实际控制讼争房屋并将该房屋出租获利，已然侵害了技术开发公司的物权，技术开发公司因此要求苏宜灿返还讼争房屋并按该租金标准（3200元/月）支付自2017年3月10日至房屋交还之日止的占用费可以成立，法院予以支持。技术开发公司提出的苏宜灿返除支付上述占用费外还应返还2017年3月10日起至房屋归还之日止的租金收益与前述占用费主张重叠，该主张没有法律依据，法院不予支持。鉴于郑尊雄已于2017年5月底搬离讼争房屋，故对技术开发公司要求郑尊雄返还讼争房屋的请求不再处理。技术开发公司并非苏宜灿与郑尊雄签订的《房屋租赁合同》的相对人，该合同对技术开发公司也不具有拘束力，技术开发公司请求确认该合同无效缺乏事实和法律依据，法院不予支持。从苏宜灿提供的《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》的内容分析，可以证明苏宜培与技术开发公司之间存在拆迁安置关系，但尚不能证明苏宜灿对讼争房屋的合法占有，相关当事人若对讼争房屋存在物权或继承权上的主张，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、苏宜灿于判决生效之日起十日内将址于本市古楼北里36号507室房产腾空、归还厦门市职工技术开发有限公司；二、苏宜灿于判决生效之日起十日内按3200元/月标准向厦门市职工技术开发有限公司支付2017年3月10日至实际交还房屋之日止的房屋占用费；三、驳回厦门市职工技术开发有限公司的其他诉讼请求。
二审审理期间，对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。双方二审均未提交新的证据。
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。讼争房屋的土地房屋权证明确载明技术开发公司为讼争房屋所有权人，技术开发公司作为讼争房屋的权利人对讼争房屋依法享有直接支配和排他的权利。苏宜灿既非讼争房屋承租人，亦无证据证明其已合法继承取得苏宜培对讼争房屋的相关权利，故其在讼争房屋承租人苏宜培死亡后占有讼争房屋并予以出租的行为显然侵犯技术开发公司物权，一审法院据此判令苏宜灿应腾空、归还讼争房屋并支付房屋占用费于法有据，本院予以维持。至于苏宜培是否对讼争房屋享有部分物权，可由其合法继承人另行主张权利。
综上，苏宜灿的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费120元，由苏宜灿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 李向阳
审 判 员 胡林蓉
二〇一八年一月二十六日
代书记员 肖子发
附：本案适用法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。