上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初4038号
原告：丰收日(集团)股份有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：吴云，董事长。
委托代理人：张胜、ＸＸ海，北京盈科(上海)律师事务所律师。
被告：上海联庆商业投资管理有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：叶柏生，总经理。
被告：上海爱景置业有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：周骏，总经理。
上列二被告的共同委托代理人：陈颖婷、周晓霞，北京观韬(上海)律师事务所律师。
原告丰收日(集团)股份有限公司(以下简称丰收日公司)与被告上海联庆商业投资管理有限公司(以下简称联庆公司)、上海爱景置业有限公司(以下简称爱景公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月16日公开开庭进行了审理。原告丰收日公司的委托代理人张胜，被告联庆公司、爱景公司的共同委托代理人周晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丰收日公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告1于2011年2月23日签署的《物业租赁合同》及2014年2月27日签署的《补充协议》解除；2、判令被告1向原告退还租赁押金431,112元；3、判令被告1向原告支付违约金3,975,818.22元；4、判令被告1向原告支付实际损失6,000,000元；5、判令被告1向原告支付律师费100,000元；6、判令被告2对被告1的上述支付义务承担连带责任。事实和理由：被告爱景公司系同丰路XXX号百联虹口购物中心的房地产权利人，被告联庆公司系该物业的管理公司。源于上海百联购物中心有限公司(以下简称百联公司)的招商及其经营管理的承诺，2011年2月23日，被告联庆公司与上海丰云餐饮有限公司(以下简称丰云公司)签署了《物业租赁合同》，约定由丰云公司承租同丰路XXX号上海百联虹口购物中心五层开设“丰收日”品牌餐饮，租赁期限为12年；2014年2月27日，被告联庆公司、丰云公司及原告又签署了三方的《补充协议》，将《物业租赁合同》的租赁人由丰云公司变更为上海丰收日餐饮发展有限公司(以下简称丰收日餐饮公司)履行。丰收日餐饮公司于2015年10月13日将名称变更为丰收日公司，即原告。合同签订后，原告对租赁场所进行装修、采购添置设施设备，正常开业、经营，并正常履行《物业租赁合同》及相关补充协议约定的各项义务。
但是，自2014年下半年以来，百联虹口购物中心风波不断，出现众多影响整体经营环境并且妨碍原告正常经营的重大事件。2014年9、10月间，因被告爱景公司从被告联庆公司处非法抽取巨额资金挪作他用，直接导致被告联庆公司严重拖欠百联虹口购物中心另一主要产权人三五一六皮革皮鞋厂(以下简称三五一六厂)的委托金及主要经营主体东方商厦虹口店的联销供应商货款，造成三五一六厂将其持有的近半面积的店铺收回，并清退其场地内的全部租户，东方商厦虹口店从百联虹口购物中心撤场。随后，众多租户纷纷撤场，聚众向虹口区人民政府、街道上访，百联虹口购物中心一片狼藉，网上、媒体一片沸沸扬扬。继而与二被告合作的百联公司也声称退出，全部正常的经营环境也完全丧失。2014年12月因被告联庆拖欠水电费用，百联虹口购物中心被突发性停水，后续停水、停电风险也无法排除。
考虑到对社会、对临近春节的众多预订年夜饭、春节宴席的广大消费者负有的社会责任及对从业人员的责任，原告始终克服各种困难予以坚守，并不断向二被告及百联公司征询解决方案，但始终无法得到任何正常回应。原告认为被告联庆在没有告知原告的情况下，其股东发生多次变更，违反了《物业租赁合同》的约定，致使原告无法正常经营，合同目的无法实现，原告对租赁场地的巨额投入面临重大损失，损失总额为13,791,968.19元，远远大于合同约定未履行合同期租金的30%，故被告还应当支付违约金与实际损失之间的差额。而被告爱景公司作为租赁场地的产权人，对百联虹口购物中心目前的乱象负有不可推卸的责任，应对被告联庆公司的上述责任承担共同责任。
被告联庆公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我方同意诉状副本送达之日起解除合同，但我方认为合同解除是由于原告自2014年12月擅自停止支付租金，2016年2月停止经营导致，是原告单方违约导致。租赁押金金额无异议，没有退还，根据合同约定原告违约无权要求返还押金。我方也不同意支付违约金，我方没有擅自终止合同。如果法院认为我方违约，我方认为违约金过高，应当根据实际损失予以调低。评估报告我方认为折旧期限过高，税务部门相关的规定折旧期限为五年，希望法院作为参考。原告实际承租已经为五年，故已经没有实际损失了。租赁合同中对律师费未约定，不应当由我方承担。
被告爱景公司辩称，现在被告爱景公司已经不是系争房屋的实际产权人了，也不是合同相对方，不应当承担责任。
本院经审理认定事实如下：
2011年2月23日，案外人丰云公司(乙方，承租人)与被告联庆公司(甲方，出租人)签订《物业租赁合同》一份，约定丰云公司向联庆公司承租上海市同丰路XXX号“上海百联虹口购物中心”五层G48-F05-1-001室场地，使用面积2,834.70平方米，使用性质为商铺，经营范围为餐饮，品牌为丰收日，租赁期限为12年，自2011年4月1日起至2023年3月30日止。年基本租金1,551,998.25元，自2013年4月1日起每2年作为一期，在上一期的基本租金数上递增5%，乙方先付后租，每个支付期支付一个月的基本租金。乙方需向甲方缴纳租赁押金431,112元。在租赁期内，甲方擅自终止合同，甲方应向乙方退还押金和支付违约金，违约金为未履行合同期租金的30-50%。违约金不足以补偿给乙方造成的损失的，甲方还应赔偿违约金与乙方实际损失的差额。合同签订后，原告承租系争房屋经营“丰收日”餐饮，支付租金至2014年12月。
2014年2月27日，被告联庆公司与丰云公司、丰收日餐饮公司签订《补充协议》一份，约定原合同中的乙方丰云公司变更为丰收日餐饮公司，丰云公司将原合同中的各项权利和义务由丰收日餐饮公司履行，并对丰云公司发生的债权和债务承担连带责任。
2015年10月13日，原告名称由上海丰收日餐饮发展有限公司变更为丰收日(集团)股份有限公司。
另查明，同丰路XXX号房屋产权人系被告爱景公司。2012年3月19日，爱景公司出具《授权书》一份，载明：“我司根据产证门牌号分布，地址：上海虹口区同丰路XXX号-
XXX号总面积77,257.7㎡，即上海百联虹口购物中心经营管理之物业，授权给‘上海联庆商业投资管理有限公司’进行所有涉及招商经营及日常的经营管理事项和相关的物业管理。”在该授权书上盖有爱景公司及联庆公司的公章。
再查明，案外人平安银行股份有限公司上海分行与被告爱景公司申请实现担保物权一案，本院于2015年3月24日作出(2015)虹民五(民)特字第1号民事裁定，申请人平安银行股份有限公司上海分行可于本裁定生效之日起申请拍卖、变卖被申请人上海爱景置业有限公司名下的位于上海市虹口区同丰路XXX号1-5层、同丰路667弄地下1层01、地下2层地下室、地下2层人防车库的抵押物，用于优先清偿申请人的43,300万元贷款本金、截止至2015年2月10日的利息、逾期利息5,440,333.51元，及以本金43,300万元为基数自2015年2月11日起至实际清偿之日止按照《固定资产贷款合同》约定的逾期利率计算的逾期利息。
审理中，经原告申请，本院依法委托上海公信中南工程造价咨询有限公司(以下简称公信中南公司)对同丰路XXX号五层“丰收日”门店的装潢造价及折旧后的残值进行司法鉴定，结论为：装潢造价为13,241,777元，其中总包装饰工程造价10,434,845元，其他工程造价280,6932元。该工程于2011年4月至6月进行施工，截止2016年6月共计5年，该租赁期为2011年4月至2023年3月，共计12年。我司考虑该工程保护较好，故建议可按折旧率60%计取，折旧后造价为7,945,066.20元。经质证，原告对鉴定报告无异议，被告认为其向鉴定人员强调需要实地勘测，但鉴定单位仅是根据图纸进行了评估，但是图纸我方都是没有的。我方认为仅根据图纸的评估我方是不认可的。对报告本身来说，装饰工程土建费用表、安装费用表，其中的第5、6、10-16项费用未实际发生，土建部分的隐蔽工程也未实际测量，对该部分也是不予认可的。工程鉴定汇总表中的其他工程里面消防工程、煤气管道和环保工程，我方也没有看到相关凭证，费用未向我方提供。鉴定人员到现场了，但是仅看了外观，拍了照片。我方认为每个房间都应该进行测量，但是鉴定人员对同类房间只勘测其中一个，当天我方就对这样的做法提出异议了，初稿后我方也提出了书面意见，但是报告中没有反应。有线电视等都是可移动的物品，还有利用价值。折旧期限根据60%，按照租赁期12年来计算，我方想知道依据。我方认为餐饮装修折旧应当为五年。2016年10月20日，公信中南公司向本院出具《补充说明》，表明关于折旧后的残值计取，没有相关法律明文规定，通常公共场所装修工程的使用年限为8-10年，若有租赁合同的则按租赁合同计算，故该项目成新率约60%。
审理中，原告提供了《委托代理人合同》、律师费发票、付款凭证，证明其律师费损失。另，原告提供了其自行委托制作的《审计报告》，证明其经营损失，并在本院释明后仍表示对经营损失暂不申请司法审计。
本院认为，原、被告均同意于本案诉状副本送达被告之日即2016年3月16日解除《物业租赁合同》于法不悖，本院予以准许。双方亦认可根据2014年2月27日签订的《补充协议》，《物业租赁合同》的主体已由丰云公司变更为本案原告，本院予以采纳。对于合同解除的原因，原告认为由于被告管理的原因，导致租赁房屋所在商场被停电停水，又有大量诉讼纠纷，租户大面积退场，不具备继续经营的条件，系被告的违约行为导致。而原告对于停电停水并未提供证据，被告又仅认可仅有几天发生过短暂的停水现象，本院难以认定被告因此构成根本违约。被告联庆公司虽因经营不善导致商户大面积撤柜、经营环境恶化，但这对于原告与被告联庆公司来说，均属于经营风险，并非联庆公司违约行为导致，故原告要求被告承担违约责任，支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。但是，上述情况的出现的确对原告按约使用房屋、实现合同目的产生了一定的影响，被告联庆公司对此亦存在一定的过错，原告自2015年1月起停付租金，并积极与被告进行协商，系行使不安抗辩权，故被告联庆公司称因原告违约而没收租赁押金的辩称意见，本院亦不予采信，联庆公司应向原告返还租赁押金。对于原告的装修损失，本院将结合鉴定意见书、双方实际履行合同的情况及合同解除的过错程度，酌情予以确定。对于经营损失，原告仅提供了其自行委托制作的《审计报告》，在本案中并未委托司法审计，本院难以采信。对于律师费损失，因双方为合同纠纷，双方在合同中对于律师费并未有约定，本院不予支持。
对于原告要求被告爱景公司承担连带责任一节，被告爱景公司对被告联庆公司的授权，是将自有物业交由联庆公司经营管理的委托，而非由联庆公司代为与承租户建立租赁关系的委托。因此联庆公司系以自身名义与原告签订《物业租赁合同》，该合同的当事人即为联庆公司和原告。故根据合同相对性的原则，对原告要求爱景公司承担连带责任的诉请，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条规定，判决如下：
一、原告丰收日(集团)股份有限公司与被告上海联庆商业投资管理有限公司于2011年2月23日签订的《物业租赁合同》、2014年2月27日签订的《补充协议》于2016年3月16日解除，原告应于本判决生效之日起十日内携物品迁出上海市同丰路XXX号“上海百联虹口购物中心”五层G48-F05-1-001室场地；
二、被告上海联庆商业投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告丰收日(集团)股份有限公司租赁押金431,112元；
三、被告上海联庆商业投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告丰收日(集团)股份有限公司装修补偿款3,972,533.1元；
四、对原告的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费84,841.58元，由原告丰收日(集团)股份有限公司负担42,420.79元，由被告上海联庆商业投资管理有限公司负担42,420.79元；鉴定费18万元，由原告丰收日(集团)股份有限公司负担8万元，由被告上海联庆商业投资管理有限公司负担10万元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 曹北霖
人民陪审员 刘淑萍
人民陪审员 郭 瑛
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 尤 佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。