北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0116民初2508号
原告：薛盼盼，女，1984年2月1日出生，回族，居民，住北京市怀柔区。
原告：梁志岩，男，1983年9月16日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人：王柏涵，北京市大嘉律师事务所律师。
被告：杨怀云，男，1978年5月22日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。
被告：北京市易合房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号综合楼6（1-2）。
法定代表人：陈宁，总经理。
委托诉讼代理人：吉慧杰，女，1986年2月26日出生，汉族，北京市易合房地产经纪有限责任公司职员。
委托诉讼代理人：陈君，北京市亚东律师事务所律师。
被告：北京易融担保有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇南环路26号楼1至3层4号。
法定代表人：陈宁，总经理。
委托诉讼代理人：陈君，北京市亚东律师事务所律师。
原告薛盼盼、梁志岩与被告杨怀云、北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合房地产经纪公司）、北京易融担保有限公司（以下简称易融担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛盼盼、梁志岩及其委托诉讼代理人王柏涵，被告杨怀云，被告易合房地产经纪公司委托诉讼代理人吉慧杰、陈君，被告易融担保公司委托诉讼代理人陈君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛盼盼、梁志岩向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原告与被告于2017年1月16日签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》及《房屋交易保障服务合同》无效；2.请求法院判令被告杨怀云双倍返还定金20万元；3.请求法院判令被告杨怀云赔偿原告房屋差价损失85.03万元，被告易合房地产经纪公司、易融担保公司承担连带责任；4.请求法院判令被告易合房地产经纪公司返还中介服务费4.1万元；5.诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2017年1月16日，原告与被告杨怀云、易合房地产经纪公司签订了《房屋买卖居间合同》（合同编号为：0006075）及《补充协议》，约定被告杨怀云将坐落于北京市怀柔区某小区某号楼某单元某号的自有房屋出售给原告，双方委托被告易合房地产经纪公司提供该房屋的居间买卖服务；原告于合同签订之日交付定金10万元；2017年3月15日，在被告易合房地产经纪公司的陪同下到交通银行北京慧中里支行、北京金家园融资担保有限公司办理该房屋的提前还款，原告将首付款一次性存入银行指定的还贷账户；逾期履行提前还款义务超过十五日的，自违约行为发生之日起十五日内以相当于总房价的20%赔偿原告损失；本次交易的后续手续由北京易融担保公司办理并另行签署相关合同，居间人将积极督促后续事宜的办理。
同日，原告与被告杨怀云、被告易融担保公司签订了《房屋交易保障服务合同》。约定服务内容包括办理房屋缴税手续及房地产权属转移登记手续，办理房屋解押手续，督促原告与被告杨怀云按约定履行合同义务等。
现原告已经按照约定支付了定金，且为筹集购房款于2017年1月将原房屋出售。为尽快取得现在购买的房屋，于约定还款之日联系被告易合房地产经纪公司，要求告知提前还款银行指定的还贷账户以便存入首付款，但被告易合房地产经纪公司通知我们需要等等。时至今日，被告易合房地产经纪公司及被告杨怀云迟迟不予办理解押，致使原告无法办理相关购房手续。依据《房屋买卖居间合同》、《补充协议》及《房屋交易保障服务合同》的约定，三被告已经严重违反合同约定的义务，严重侵害了原告的合法权益，故起诉至法院。在法院审理过程中，发现被告杨怀云出卖的房屋系被法院查封的财产，故起诉请求法院支持原告的诉讼请求。
被告杨怀云辩称，在2017年3月15日之前没有人通知我，我在外边有事儿就忙工作去了。合同约定，原告应在3月15日之前给付我首付款，但原告没有给我，所以是原告违约了，我不同意原告的诉讼请求。
被告易合房地产经纪公司辩称，不同意原告的第一项诉讼请求。《房屋买卖居间合同》是合同各方真实的意思表示，原告知晓房屋抵押事实，并约定以原告首付款解押。另外，法院查封的房屋不得转让违反的是管理性禁止规定并非效力禁止性规定，故原、被告所签合同不存在合同无效的情形；原告第三项诉讼请求中要求赔偿损失数额没有事实依据，易合房地产经纪公司在合同履行过程中不存在过错，原告请求易合房地产经纪公司承担连带责任没有法律依据；不同意退还原告中介费，因为合同签订后，易合房地产经纪公司已经完成居间服务。对于合同不能继续履行不是易合房地产经纪公司造成的，不同意支付诉讼费和律师费。
被告易融担保公司辩称，易融担保公司不是本案适格主体，该案案由是房屋买卖合同纠纷，易融担保公司与原告、被告杨怀云签订的合同是服务合同，是为办理房屋买卖后续包括贷款、权属变更等相关手续提供的服务。对于具体诉讼请求的答辩意见同被告易合房地产经纪公司的答辩意见。
本院经审理认定事实如下：2017年1月16日，杨怀云与薛盼盼、梁志岩在易合房地产经纪公司的居间服务下，签订《房屋买卖居间合同》，合同第一条约定：杨怀云将其位于北京市怀柔区某小区某号楼某单元某号，建筑面积为117.32平方米的房屋卖给薛盼盼、梁志岩；合同第二条约定：该房屋所有权证证号为：京房权证怀私移字第XX**号，该房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行慧忠里支行、北京金家园融资担保有限公司，出卖人杨怀云应在2017年3月15日前去银行办理提前还贷申请手续，在银行通知可以提前还贷的5个工作日内，出卖人到银行办理提前还贷手续，出卖人应于可以办理抵押注销手续后5个工作日内，办理抵押注销手续；合同第四条约定：买卖双方同意，共同委托易合房地产经纪公司作为交易居间人，居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖居间合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。买卖双方签订《房屋买卖居间合同》，居间行为完成，买卖双方应向居间人支付本合同约定的居间代理费；合同第五条约定：（一）房屋成交价格60万元整。（二）该房屋家具、家电、装修装饰及配套设施等作价为198万元整。（三）买受人在签订本合同的同时支付定金10万元。（四）买受人具体付款方式及期限的约定见补充协议。（五）买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为30万元。合同第九条约定：1、出卖人和买受人应积极配合居间人的居间活动，按照居间人的要求提交房屋买卖所需要的相关证书、证件及材料……。2、居间人应遵守相关法律法规，尽职尽责提供居间服务……。3、本次交易的后续手续由易融担保公司办理并另行签署合同，居间人将积极督促后续事宜的办理；第十三条第3项约定：居间人违反本合同第九条约定的，居间人应承担相应的违约责任；出卖人或买受人违反本合同第九条约定，导致居间人不能继续履行义务的，居间人不承担责任，且有权收取居间代理费，无需退还；如支付费用方为守约方，可向违约方追偿。上述《房屋买卖居间合同》签订后，出卖方杨怀云、买受方薛盼盼和梁志岩、居间方易合房地产经纪公司又于当日（即2017年1月16日）签订《补充协议》，第一条成交价格约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价总计人民币258万元。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：薛盼盼、梁志岩于2017年1月16日向杨怀云支付定金10万元整，薛盼盼、梁志岩支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。2、关于购房款的支付，双方同意按照下述第（5）种方式履行：……（5）提前还贷再贷款：1、双方于2017年1月16日签订本合同，同时薛盼盼、梁志岩向杨怀云支付购房定金10万元。2、鉴于杨怀云是以银行按揭形式购买的该套房屋，目前尚有部分贷款未还清，则双方协商，于2017年3月15日之前在易合房地产经纪公司的陪同下到交通银行北京慧忠里支行、北京金家园融资担保有限公司办理该房屋的提前还款，同时还清款证明等相关手续由易合房地产经纪公司负责保管，用于清偿杨怀云剩余贷款的款项为薛盼盼、梁志岩的首期购房款+杨怀云自筹资金。3、薛盼盼、梁志岩于还款之日将购房首期款168万元（其中包含定金10万元）一次性支付给杨怀云，该款项必须直接存入银行指定的还贷账户，待撤销该房屋的抵押登记手续后，且银行贷款批复后，双方即办理该房屋的过户手续；过户当日薛盼盼、梁志岩将剩余购房首付款30万元一次性付给甲方。第四条违约责任1、双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、杨怀云若出现下列情形之一的，杨怀云构成根本违约，且薛盼盼、梁志岩有权以书面通知的方式解除房屋买卖居间合同：（1）杨怀云提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致薛盼盼、梁志岩无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致薛盼盼、梁志岩无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给薛盼盼、梁志岩或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将房屋出售给第三方的。杨怀云出现上述根本违约情形之一的，杨怀云应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%赔偿薛盼盼、梁志岩的损失；每逾期一日，杨怀云应承担日千分之五的违约金。易合房地产经纪公司收取薛盼盼、梁志岩的所有费用不予退还，由杨怀云直接赔付薛盼盼、梁志岩。
2017年1月16日，杨怀云（甲方）与薛盼盼、梁志岩（乙方）、易融担保公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定：鉴于甲、乙双方就坐落于怀柔区开利园60号楼4单元601之房屋的交易签署了《房屋买卖居间合同》，现甲、乙双方就委托丙方办理手续交易事宜订立本合同。具体服务内容如下：1、保管与交易相关的产权资料及其它重要材料；2、对个人资信状况进行预审查，推荐个性化的银行及贷款产品；3、办理房屋缴税手续及房地产权属转移登记手续；4、办理房屋解押手续；5、办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续，及时跟进审批进度；6、办理房屋抵押登记手续，跟进贷款发放进度；7、提供多元化的金融服务；8、协助办理公证手续；9、协助办理房屋评估手续；10、及时督促甲乙双方按约定履行合同义务；11、协助发送履约催告函或告知函件；12、协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。
合同签订当日，即2017年1月16日，薛盼盼、梁志岩交给杨怀云购房定金10万元，杨怀云为二人出具定金收条。后因合同双方在履行过程中出现争议，薛盼盼、梁志岩于2017年4月5日起诉至法院，要求：1.被告杨怀云继续履行《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，配合原告办理房屋过户手续；2.要求被告易合房地产经纪公司、易融担保公司协助原告及被告杨怀云之间房屋解押及过户手续的办理；3.要求被告杨怀云支付原告赔偿金51.6万元，被告易合房地产经纪公司、易融担保公司承担连带责任。就原告上述诉讼请求，被告杨怀云以原告薛盼盼、梁志岩未在2017年3月15日前给付其首付款为由拒绝再与原告继续履行合同。本案在审理过程中，经向北京市国土资源局怀柔分局查询获知：本案讼争房屋于2016年8月4日被北京市朝阳区人民法院查封，查封文号为（2016）京0105民初28404号，查封期限至2019年8月3日；于2016年12月30日被北京市通州区人民法院查封，查封文号为（2016）京0112执7441号，查封期限至2019年12月29日。鉴于上述情况，原告在法庭辩论终结前将原诉讼请求变更为：1.请求法院依法确认原告与被告于2017年1月16日签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》及《房屋交易保障服务合同》无效；2.请求法院判令被告杨怀云双倍返还定金20万元；3.请求法院判令被告杨怀云赔偿原告房屋差价损失85.03万元，被告易合房地产经纪公司、易融担保公司承担连带责任；4.请求法院判令被告易合房地产经纪公司返还中介服务费4.1万元；5.诉讼费、律师费由被告承担。
就原告所请差价损失，原告申请进行评估，经北京市高级人民法院随机确定北京大地盛业房地产土地评估有限公司为评估公司，该评估公司于2017年8月28日出具估价报告：房地产总价值为343.03万元。同时，该评估报告载明“本次估价不考虑用益物权、担保物权等他项权利对估价结果的影响，亦不考虑司法查封、行政限制等情况，提醒报告使用者注意。估价对象如尚有以上权利，此权利应在司法处理时另行考虑”。此外，根据评估报告可知，评估总价值时包括了房屋内部装修状况。
经法庭询问，原、被告就下列问题答复如下：1、就房屋交易价格问题。原告答复为：房屋价格是198万元，合同上将房屋交易价格与装修装饰、家具电器折价60万元写反了；被告杨怀云答复为：258万元，装饰装修等不值10万元，总价就是258万元；被告易合房地产经纪公司答复意见与原告一致。2、就被告易合房地产经纪公司与被告易融担保公司的关系问题，二被告答复为：系独立的法人单位，易合房地产经纪公司签订房屋买卖合同后，后续手续由易融担保公司办理，可以理解为合作关系。3、本案所涉房屋已被法院查封，为何仍与原告签订《房屋买卖居间合同》。被告易合房地产经纪公司答复为：因本案所涉房屋的房产证不是X开头的房屋，必须解除抵押后方可上网查询房屋实际情况，而到相关行政部门查询房屋信息必须有产权人配合；被告杨怀云答复为：我不清楚法院查封情况，当时也没有人询问我房屋状态。4、在磋商合同时，被告易合房地产经纪公司是否询问被告杨怀云房屋被采取强制措施情况。被告易合房地产经纪公司答复为：房产证已经记载了抵押，且合同中已经明确约定出卖人有如实陈述房屋情况的义务。
就上述问题3，本院于审理期间向北京市朝阳区人民法院调查后获知，被告杨怀云分别于2016年11月24日、11月28日两次签收朝阳区人民法院邮寄送达的（2016）京0105民初28404号民事裁定书和民事判决书，得知法院冻结其本人名下银行存款1049519元，如其存款不足，查封或扣押其与不足额相同价值的财产。
原告薛盼盼、梁志岩对其主张出示下列证据：1.《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2.《房屋交易保障服务合同》；3.定金收条；4.易合房地产经纪公司出具的代收保障服务费1000元收据、易合房地产经纪公司出具的居间服务费40000元收据；5.北京大嘉律师服务所出具的法律服务费20000元发票；6.电话录音文字整理稿（录音只存于手机内，无法向法院提交光盘复制品）；7、评估费8861元；8、房地产估价报告；9、北京市住房和建设委员会发布的《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》。经质证，被告杨怀云对上述证据真实性均无异议，但对证据5、证据6、证据7、证据8和证据9的关联性提出异议，认为自己没有过错，故与己无关；被告易合房地产经纪公司对上述证据的真实性均无异议，但对证据1的证明目的，对证据2、证据5、证据7的关联性，对证据6、证据8和证据9的证明目的提出异议；被告易融担保公司对证据1、证据5、证据7、证据8、证据9的关联性提出异议，对证据2的证明目的提出异议。
被告杨怀云出示《补充协议》证明该协议第二条第五项约定原告未在2017年3月15日交付首付款，构成违约；出示《房屋产权证》证明被告杨怀云未欺骗买房人房屋抵押的事实。经质证：原告对二份证据的真实性无异议，但对证明目的不认可；被告易合房地产经纪公司对二份证据的真实性无异议，但对证明目的不认可；被告易融担保公司对证据的关联性提出异议。
被告易合房地产经纪公司出示下列证据：1、与被告杨怀云电话联系的微信记录，证明居间方积极履行买卖双方的付款解押事宜；2、通话记录，证明被告中介公司多次联系被告杨怀云，但电话无法接通。经质证：原告及被告杨怀云对证据均不认可；被告易融担保公司无异议。
对法院向北京市国土资源局怀柔分局调取的《查封登记信息》及向北京市朝阳区人民法院调取的（2016）京0105民初28404号民事裁定书及专递邮件详情单回执，经质证：原告无异议；被告杨怀云对真实性无异议，但表示对查封情况不知情；被告易合房地产经纪公司无异议；被告易融担保公司认为与己无关。
本院认为，被告杨怀云擅自将已被法院查封的房屋卖给原告薛盼盼、梁志岩，且杨怀云在本案法庭辩论终结前未解除查封，现原告虽请求确认《房屋买卖居间合同》及《补充协议》无效，但该无效仅为合同中涉及房屋买卖内容的部分无效，对有关居间合同的内容应认定为有效。原告薛盼盼、梁志岩与被告杨怀云、被告易融担保公司签订的《房屋交易保障服务合同》虽系基于《房屋买卖居间合同》而产生的后续服务合同，但该服务合同与本案不属于同一个法律关系，本院对涉及易融担保公司的纠纷不予处理，原告可另行解决。《房屋买卖居间合同》被确认部分无效后，过错方应当就其在缔约过程中的过错赔偿对方因此遭受的损失。具体到本案中，被告杨怀云分别在2016年11月24日和11月28日两次签收北京市朝阳区人民法院邮寄送达的民事裁定书和民事判决书时，就应当已经知道本案所涉房屋面临被法院查封的状况，但其仍在2017年1月16日与原告薛盼盼、梁志岩签订房屋买卖合同，应认定杨怀云系缔约房屋买卖合同过程中的过错方，该过错行为导致二原告丧失了与他人订立合同的机会并因此遭受损失，在房产交易市场涨价的情况下，该损失主要体现为二原告再购买同等条件的房屋需要付出更多的对价，通常情况下，可以以房屋差价作为损失参考。但具体损失数额应综合评估价格、房屋交易价格、原告支付房款数额、原告取得可得利益时需要支出的必要交易成本，以及被设定抵押、被查封现状下的房屋价值减损等诸多因素加以考量。就房屋交易价格，二原告及被告易合房地产经纪公司均陈述为“房价198万元，该房价与房屋装修、家电等折价款60万元在合同中书写颠倒，系易合房地产经纪公司笔误所致”。但被告杨怀云予以否认，杨怀云陈述为“房屋及装修等总价共计258万元，其中装修、家电折价款不值10万元”。本院对此认为，在二原告与被告易合房地产经纪公司未作出合理解释或提供充足证据加以证明的情况下，装修、家电折价款高达60万元的数额明显与常理不符，且综合怀柔区二手房市场交易行情来看，198万元的交易价格偏低，而被告杨怀云就房屋交易价格的陈述更符合客观实际，故本院对被告杨怀云此部陈述予以采信并以258万元作为损失的参考依据。综上分析，本院酌情确定被告杨怀云赔偿原告薛盼盼、梁志岩损失50万元。
对于原告请求被告易合房地产经纪公司、易融担保公司对上述损失承担连带责任的请求，本院认为，被告易融担保公司系《房屋交易保障服务合同》的相对方而非《房屋买卖居间合同》的相对方，故原告在房屋买卖合同纠纷中请求被告易融担保公司对房屋差价损失承担连带赔偿责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告易合房地产经纪公司虽系《房屋买卖居间合同》的一方，但该公司对二原告承担赔偿责任的基础系基于居间人违反忠实报告、积极调查的义务，与房屋出卖人杨怀云赔偿原告房屋差价损失的法律基础不同，原告请求被告易合房地产经纪公司对房屋差价损失承担连带责任不妥且缺乏法律依据，本院不予支持。但易合房地产经纪公司作为房屋专业中介机构，未就房屋是否被有关机关查封等情况进行有效审查和提醒，违反三方所签合同第九条约定的“尽职提供居间服务”的义务，故易合房地产经纪公司应在其过错程度范围内承担一定的补充赔偿责任，本院确定该过错程度为6%。鉴于《房屋买卖居间合同》中有关居间合同的条款有效，根据合同约定“该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，丙方收取乙方的所有费用不予退还”，故对原告请求被告易合房地产经纪公司返还其居间服务费4万元的诉讼请求，本院不予支持。原告交给易合房地产经纪公司1000元的保障服务费系该公司代被告易融担保公司收取，故对该笔费用的返还本院不予处理。
对原告请求被告杨怀云双倍返还定金问题，本院认为定金罚则仅适用于有效合同，故对原告该项请求本院不予支持，但被告杨怀云应将收到的定金10万元返还给二原告。另对原告请求的律师费，因无合同约定及法律明确的规定，本院亦不予支持。但对原告因此支付的评估费8861元应由被告杨怀云负担。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原被告于2017年1月16日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》中涉及房屋买卖合同的部分内容无效；
二、被告杨怀云于本判决生效后十日内赔偿原告薛盼盼、梁志岩损失50万元，被告北京市易合房地产经纪有限责任公司对其中的3万元承担补充赔偿责任；
三、被告杨怀云于本判决生效后十日内返还原告薛盼盼、梁志岩10万元；
四、被告杨怀云于本判决生效后十日内给付原告薛盼盼、梁志岩评估费8861元；
五、驳回原告其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14646元，由原告薛盼盼、梁志岩负担4757元（已交纳），由被告杨怀云负担9889元（原告已经预交，被告于本判决生效后七日内给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 许 英
人民陪审员 李世国
人民陪审员 刘晓凤
二〇一七年九月十五日
书 记 员 彭文娟
周琳