北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00693号
上诉人（原审原告）北京宾至君悦物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路甲3号蓝堡北区写字楼2907室。
法定代表人马丁·杰里米（MARTINJEREMY），总经理。
委托代理人王红志，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李雪丹，女，1984年2月12日出生。
委托代理人唐亮，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托代理人包华，北京市兰台律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）夏俊丽，女，1957年9月13日出生。
委托代理人唐亮，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托代理人包华，北京市兰台律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）北京市圣瑞物业服务有限公司，住所地北京市西城区南礼士路36号5层501。
法定代表人谭宇青，董事长。
委托代理人李凤云，女，1972年6月12日出生。
被上诉人（原审第三人）北京华远意通供热科技发展有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号三区8号楼8层。
法定代表人赵一波，董事长。
委托代理人吕亚红，女，1976年11月3日出生。
上诉人北京宾至君悦物业管理有限公司（以下简称宾至君悦公司）与被上诉人李雪丹、被上诉人夏俊丽、被上诉人北京市圣瑞物业服务有限公司（以下简称圣瑞公司）、被上诉人北京华远意通供热科技发展有限公司（以下简称华远公司）物业服务合同纠纷一案，宾至君悦公司不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第15354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。宾至君悦公司之委托代理人王红志、李雪丹与夏俊丽之共同委托代理人唐亮与包华、圣瑞公司之委托代理人李凤云到庭参加了诉讼，华远公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审原告宾至君悦公司向原审法院起诉称：2007年4月25日，北京市朝阳区×小区（以下简称涉案小区）的开发商北京×房地产开发有限公司（以下简称×公司）与宾至君悦公司签订前期物业委托协议，委托宾至君悦公司为涉案小区提供前期物业服务。×公司制定了《业主临时公约》，约定物业费为每平方米5.46元／月。李雪丹是涉案小区×室房屋（以下简称涉案房屋）的业主，其于2008年办理了入住收房。涉案房屋面积为291.31平方米，根据《业主临时公约》，涉案房屋每季度物业服务费为4771.66元。涉案房屋业主至今拖欠物业服务费未缴纳，故宾至君悦公司诉至法院，要求支付拖欠的物业服务费58214.35元（自2009年6月1日至2012年5月22日共计36个月，按照每月1590.55元计算）及滞纳金31435.75元（按未缴纳物业费的千分之三主张自2012年5月23日之后的180天）。
原审被告李雪丹、夏俊丽辩称：涉案房屋的物业费是实行酬金制，根据法律规定，除约定的酬金外，物业费中绝大部分是全体业主归集并用于公共设施维护的代收代付费，不是宾至君悦公司的经营收入。宾至君悦公司在物业服务期间，未尽服务义务，致使涉案小区的公共设施存在巨大的损坏，给业主造成了很大的损失，后经全体业主决定，由圣瑞公司代为归集费用并用于公共设施设备的整改。宾至君悦公司已于2012年5月22日在政府指导下撤离本小区，自该日起，宾至君悦公司失去了向全体业主收取物业费的资格，因此，宾至君悦公司不是本案的适格原告。因为宾至君悦公司提供的物业服务不符合规定，所以其主张涉案房屋2012年5月22日前的物业费是不成立的。综上，李雪丹、夏俊丽不同意宾至君悦公司的全部诉讼请求。
原审第三人圣瑞公司述称：我公司是涉案小区现物业服务方。2012年5月22日，在政府的指导下，我公司紧急接管涉案小区的物业服务工作，并与宾至君悦公司签署了协议书。交接期间，第三方评估机构对涉案小区公共设施、设备状况进行了评估。评估报告显示，涉案小区公共设施、设备存在严重毁损。宾至君悦公司不是适格的原告。宾至君悦公司与华远公司就代收物业服务费偿还供暖费债务达成过一致意见。根据2012年10月，我公司与华远公司签署的《债权转让协议》，我公司从华远公司受让了323万元债权，我公司为此向华远公司给付了相应钱款。2012年10月25日，涉案小区全体业主决议聘请我公司为涉案小区物业服务方并签署了物业服务合同，其中约定我公司有权向业主收取2012年5月22日前业主应缴纳而未缴纳的物业管理费，用于受让债权的偿还和对评估报告记载遗留问题进行整改。因此，应由我公司收取涉案房屋的物业费。
原审第三人华远公司述称：涉案小区自2010年至2012年是由我公司负责供暖，供暖费应由我单位收取。我公司与圣瑞公司签订了《债权转让协议》，转让宾至君悦公司应向我公司支付的3234170.79元供暖费等费用。因业务范围所限，我公司从未代宾至君悦公司收取过物业费。根据宾至君悦公司向我公司发出的代收物业费的函件及我公司与圣瑞公司签订的《债权转让协议》的约定，我公司认为涉案房屋业主应向圣瑞公司缴纳两物业公司交接之前的物业费。此外，圣瑞公司已于2012年12月31日前向我公司支付了3000000元的转让价款。
原审法院经审理查明：李雪丹、夏俊丽系涉案房屋所有权人，于2008年11月入住涉案房屋。宾至君悦公司系涉案房屋原物业服务公司，其提供物业服务至2012年5月22日，后撤离涉案房屋所在小区。圣瑞公司系涉案房屋所在小区的现物业服务公司，其于宾至君悦公司撤场后开始为涉案房屋所在小区提供物业服务至今。原审庭审中，圣瑞公司主张宾至君悦公司将其收取涉案房屋所在小区物业费的权利转让给华远公司、后华远公司又将该权利转让给圣瑞公司，并就此提交了如下材料：一、2012年5月10日，宾至君悦公司向华远公司发出的《关于×物业收费函》，内容为：“自我司委托你司为×小区提供供暖运营服务以来，我司代你司收取×小区业主2010-2011及2011-2012采暖季部分供暖费，因我司运营发生困难，无力偿付上述代收费用。现我司同意你司代我司收取×小区物业费以偿还前述有关费用”。二、2012年7月5日，宾至君悦公司与华远公司确认的《关于×小区费用结算明细》，内容为宾至君悦公司需付华远公司费用3234170.79元。三、2012年10月9日，华远公司与圣瑞公司签订的《债权转让协议》，内容包括：“自本协议签署之日，华远意通将持有宾至君悦债权共计人民3234170.79元，全部转让给圣瑞物业；华远意通确认：宾至君悦委托华远意通收取×小区的物业费的权利转委托给圣瑞物业，由圣瑞物业代为收取×小区物业费，并用以偿还圣瑞物业支付给华远意通的债权转让款。上述转委托不可撤销”。三、2012年10月9日，华远公司向宾至君悦公司出具的《告知函》，内容为：华远公司持有宾至君悦公司3234170.79元的债权，“我公司已将上述债权全部转让给圣瑞公司持有，贵司于2012年5月10日向我公司出具的《关于×小区物业收费函》，同意由我司代为收取×小区业主拖欠贵司的费用，以偿还贵司欠我司的债务，目前，我司已不可撤销的确认并同意，由圣瑞物业收取并用以偿还贵司拖欠的债务”。四、圣瑞公司向华远公司支付供暖费的发票。宾至君悦公司对《关于×小区物业收费函》的真实性认可，但主张华远公司仅是代其公司收取，不是债权债务的转让；对《关于×小区费用结算明细》的真实性予以认可，但不认可关联性；对《债权转让协议》不予认可；对《告知函》表示不承认宾至君悦公司与华远公司进行了债权债务转让，转让形式没有效力；对发票的真实性及关联性均不认可，并主张供暖费与物业费是不同的收费项目。李雪丹、夏俊丽对发票的真实性认可，对上述其他材料均表示没有见过，真实性无法确定。华远公司对上述材料均予以认可。宾至君悦公司另就此提交了盖有华远公司公章但无落款日期的《关于北京宾至君悦物业管理公司委托我公司代收物业费函说明》，内容为：“1.北京宾至君悦物业管理公司向我公司发出的代收物业费函件系北京宾至君悦物业管理公司在管期间发出；2.双方口头协商此函件收费期限为3天，届满后，仍按照北京宾至君悦物业管理公司与北京×房地产开发责任有限公司签订的《×小区之物业管理服务委托合同》执行。以上情况均属事实，本公司愿意配合相关部门核实。”宾至君悦公司表示该份材料系2012年5月退场前出具。李雪丹、夏俊丽对此表示不知情，认为与业主无关。圣瑞公司对此真实性不予认可。华远公司就此表示其未向宾至君悦公司发出过此函件，并表示该函件无落款日期且该函件所提及的3天期限也无明确时间节点，华远公司不可能出具此类函件。经询，华远公司表示不就该份材料的真实性进行鉴定。
原审法院认为：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。该案中，李雪丹、夏俊丽自入住涉案房屋后至2012年5月22日期间，其与宾至君悦公司之间成立了物业服务合同关系。本案争议的焦点即宾至君悦公司是否转让了其收取物业费的权利。首先，就宾至君悦公司提交的《关于北京宾至君悦物业管理公司委托我公司代收物业费函说明》，其上并无出具的具体时间，而华远公司又对此明确表示不予认可，且无其他证据能对此予以佐证。而圣瑞公司就此提交的多份与上述函件内容相矛盾的证据材料，这些证据的出具时间及证据内容能够相互印证，已形成完整的证据链。故就此问题，圣瑞公司提交证据的证明力明显大于宾至君悦公司提交证据的证明力，本院对圣瑞公司提交的证据予以采信。因此，根据现有证据，本院认定宾至君悦公司将其享有的收取涉案房屋所在小区物业费的权利转让给华远公司后，又由华远公司转让给圣瑞公司并就此通知了宾至君悦公司。宾至君悦公司在转让其权利后，已丧失了主张的权利。故综合上述情况，原审法院于2013年9月作出判决：驳回北京宾至君悦物业管理有限公司的全部诉讼请求。
判决后，上诉人宾至君悦公司不服，上诉至本院称，请求二审法院撤销原审判决，改判或发回重审，其事实与理由有二：一、一审认定部分事实不清，证据不足。上诉人具备向涉案房屋收取费用的主体资格，上诉人自2007年4月25日与×公司签了前期物业服务合同，上诉人在服务期实行酬金制，于2012年5月22日与圣瑞公司签订《×小区物业管理交接协议书》，明确约定了上诉人有权收取退场前的物业费。此外，上诉人除了收取佣金以外，还承担着更多的义务。另外，上诉人并未将债权进行转让。上诉人在《关于×小区物业收费函》中明确表示被上诉人华远公司只是代为收取，没有和华远公司形成转让合意。对转让的具体金额没有明确约定，没有通知欠费的业主，该函件不具备转让形式条件；二、一审法院适用法律错误。存在转让债权行为应属无效，依物业合同性质该债权不能进行转让。
被上诉人李雪丹、夏俊丽针对上诉请求辩称，同意一审判决，认可一审判决查明的事实。
被上诉人圣瑞公司针对上诉请求辩称，同意一审判决，认可一审判决查明的事实。
被上诉人华远公司提交书面意见辩称，同意一审判决，认可一审判决查明的事实。
本院经审理查明的事实与原审审理查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述及相关证明材料在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，涉案小区所在地的政府部门认为宾至君悦公司经营方面出现严重困难，已无力为涉案小区提供物业服务，涉案小区物业管理处于无序状态。可见，圣瑞公司与宾至君悦公司于2012年5月22日的交接并非正常状态的物业管理企业交接。2012年5月10日，即宾至君悦公司撤离涉案小区前夕，宾至君悦公司向华远公司发出的《关于×小区物业收费函》印证了宾至君悦公司的困境。因宾至君悦公司运营发生困难，同意华远公司收取涉案小区物业费以偿还华远公司的债权。2012年7月5日，宾至君悦公司与华远公司确认的《关于×小区费用结算明细》，内容为宾至君悦公司需付华远公司费用3234170.79元。后华远公司将其对宾至君悦公司的债权3234170.79元转让给圣瑞公司。2012年10月9日，华远公司向宾至君悦公司出具了《告知函》。至此，华远公司对宾至君悦公司的债权3234170.79元已完全转让给圣瑞公司。虽然《×小区物业管理交接协议书》约定2012年5月22之前由宾至君悦公司享受相应权利，但已被之后的《债权转让协议》替代，因圣瑞公司已支付相应对价，接受了华远公司对宾至君悦公司的全部债权，因此涉案小区的物业费收取主体变更为圣瑞公司。现宾至君悦公司主张李雪丹、夏俊丽拖欠物业服务费58214.35元及相关滞纳金，即对涉案小区仍有收取物业费的权利，证据不足，本院不予采信。
综上，宾至君悦公司的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2042元，由北京宾至君悦物业管理有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费2042元，由北京宾至君悦物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 金园园
代理审判员 陈烁琳
代理审判员 龚勇超
二〇一四年四月八日
书 记 员 云 凝