中华人民共和国
广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江中法民一终字第460号
上诉人（原审原告）：戴慧怡（TAI，WaiYee）。
委托代理人：谭伟斌、陈焕年，均系广东江达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林仕荣。
委托代理人：李燕安、阮雄辉。
上诉人戴慧怡因与被上诉人林仕荣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2011）江新法民一初字第1662号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2011年10月24日，戴慧怡向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、2004年10月10日的《广东省房地产买卖合同》（编号：）为无效合同；2、林仕荣将座落于江门市新会区会城26号之一房屋归还给戴慧怡；3、将座落于江门市新会区26号之一房屋产权恢复原状（即由李某甲和戴慧怡共同共有）；4、本案诉讼费及鉴定费由林仕荣承担。主要事实和理由是：一、林仕荣恶意受让涉讼房屋。1、林仕荣冒充戴慧怡签名订立的买卖合同无效。涉讼的《广东省房地产买卖合同》中“戴慧怡”的签名，经鉴定不是戴慧怡本人的笔迹。2、林仕荣明知签名的“戴慧怡”不是戴慧怡本人。林仕荣与李某甲及戴慧怡是朋友关系，非常熟悉戴慧怡本人。林仕荣与戴慧怡李某甲及戴慧怡大约l999年左右认识，而且林仕荣与李某甲的关系一直较好，李某甲的一些事情都让林仕荣帮忙处理。林仕荣辩称对与李某甲一同到场的“戴慧怡”无从分辨真伪不属实。其协助李某甲过户房屋至其名下，显属恶意行为。另，林仕荣与李某甲及戴慧怡是“朋友关系”，在2001年2月12日其向新会房管局提交的代办售铺位《委托书》中已明确承认是“朋友关系”。3、林仕荣明知李某甲没有代理权。2002年4月13日戴慧怡与李某甲离婚，林仕荣是清楚戴慧怡与李某甲已离婚的事实的。在此情况下，林仕荣协助李某甲过户房屋至其名下，显属恶意行为。二、《广东省房地产买卖合同》中约定的价款既不是合理对价，林仕荣亦不存在已支付合理对价的事实。1、林仕荣制造假证据，捏造支付购房款的事实。林仕荣提供给法院的证据，李某甲收其购房款50万元的《收据》经鉴定不是李某甲所写。林仕荣在没支付购房款的情况下，为蒙骗法院，制造出前夫李某甲已收取购房款50万元的假《收据》。林仕荣的行为，反映其为非法占有房屋。2、《广东省房地产买卖合同》中约定30万元价款不是合理对价。涉诉房屋是戴慧怡与前夫李某甲于1995年耗资港币250万元购买土地、建造及装修，2004年时新会房管局对房屋的评估价为387738元，该评估价不包含土地权性质为国有土地使用权的199.88平方米土地的价值和房屋装修的价值。故此，《广东省房地产买卖合同》中约定30万元的转让价款，转让价格明显不合理。三、戴慧怡起诉未过诉讼时效。1、本案诉讼的标的是“《广东省房地产买卖合同》效力”的确认之诉，戴慧怡在20年诉讼时效内提起诉讼即可。2、本案不是侵权之诉。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第二款“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”的规定，戴慧怡的《民事起诉状》中第二、三项诉讼请求，不是基于林仕荣侵权行为提出的赔偿请求，而是基于法院确认《广东省房地产买卖合同》无效后，请求法院恢复房屋权属原状。3、戴慧怡在2011年从房管局复印《广东省房地产买卖合同》后，才知房屋被林仕荣非法占有，戴慧怡起诉未过诉讼时效。四、林仕荣的诉讼时效抗辩没有法律依据。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”的规定，诉讼时效抗辩只适用于“债权请求权”之诉，本案属确认之诉，林仕荣的诉讼时效抗辩没有法律依据。
林仕荣答辩称：第一，房屋买卖行为发生在2004年，而戴慧怡于2008年6月6日已经查档后要求对质并于2008年6月7日在《某某日报》发表《声明》，声明“位于新会区镇路13号及镇管理区26号-1的房产，是本人……”，说明戴慧怡已于2008年知悉房屋买卖事实，假设戴慧怡诉状中所称林仕荣的所谓“侵权行为”真实存在，那么戴慧怡作为买卖合同当事人以外的第三人，根据我国《民法通则》第135条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”以及第l37条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”的规定，戴慧怡依法应在向房管局查询档案后（即2008年6月9日起）两年内对林仕荣提出起诉，因此，本案已过诉讼时效。第二，按戴慧怡的诉状内容，本案为一般侵权纠纷，其构成要件为：侵权行为、过错、损害后果、因果关系，戴慧怡要主张林仕荣侵权，那么根据举证规则，戴慧怡必须提供证据证明林仕荣有侵权行为、过错、损害后果、因果关系等侵权责任构成要件。但戴慧怡没有这方面的证据，应承担举证不能的责任。第三，相反，林仕荣取得房屋是基于房屋买卖关系，是有合法依据的。退一步讲，假设在信用社办理还款手续、在村委会签名盖章和在新会区房地产交易所办理手续过程中，与李某甲一同到场的“戴慧怡”并非戴慧怡本人，林仕荣也无从分辨真伪，因该女子证照齐全，也通过了村委会和交易所的审查并办理了合法有效的转让程序，因此，林仕荣自始是善意的。如果有过错，过错方也是李某甲、村委会和房管局。戴慧怡如认为村委会或房管局审查不严，应先对村委会提起民事诉讼或对房管局提起行政诉讼。再退一步讲，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，林仕荣有理由相信李某甲一方卖房是夫妻共同意思，因此双方之间的房屋买卖合同有效。第四，《中华人民共和国物权法》第l06条第一款规定，林仕荣受让房屋完全符合上述善意取得的规定。第五，1、林仕荣据（2004）新法民初字第942号《民事判决书》所述才有意和对方买房。（2004）新法经初字第942号《民事判决书》第三页叙述“本院认为，……又因李某甲与戴慧怡是夫妻关系……”，而且李某甲亦将卖房款用在其和戴慧怡共同应偿的债务上，另外，在双方到房管局办理过户登记手续时，李某甲及其所称妻子都向房管局出具了《结婚证》以证明其两人是夫妻关系。以上种种显示，林仕荣绝对相信卖房是李某甲和戴慧怡夫妻两人的共同意思。况且，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”林仕荣在过程中是善意的、支付了合理对价、办理了产权登记手续，法院应不支持戴慧怡的请求。2、《广东省房地产买卖合同》甲方签名：李某甲、戴慧怡，戴慧怡签名不是（戴慧怡），李某甲与戴慧怡是一方代表，其使假目的是李某甲和戴慧怡涉嫌共谋诈骗。二、收受了林仕荣支付的买房款用于偿还李某甲和戴慧怡共同应偿的债务，但签名却作假签名，戴慧怡与李某甲的行为应负事刑事责任，应由法院将本案移送公安部门立案侦查，戴慧怡已多次以假签名、假公章多次行骗，如（2002）新法经初字204号案等。三、林仕荣是一个普通市民根本无从分辨李某甲妻子的真伪，因李某甲介绍其妻子，该女子证照齐全，也通过村委会的审查和房管局的鉴证，而林仕荣是受害者。3、《收据》上经手人李某甲签名却不是李某甲本人的笔迹。该《收据》是成交后第二天林仕荣到李某甲家要求收房，其妻子给林仕荣作收房保证的一个凭证。综上，林仕荣恳请法院查清事实，依法驳回戴慧怡的全部诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：涉讼房屋位于江门市新会区26号-1，建筑面积646.23平方米，原登记权属人为李某甲和戴慧怡，2004年11月16日登记到林仕荣名下。
2004年10月10日，李某甲与林仕荣签订《广东省房地产买卖合同》（编号：），约定李某甲将涉讼房屋转让给林仕荣；房款为30万元；合同落款处有“李某甲、戴慧怡、林仕荣”的名字。江门市新会区房地产交易所对该合同进行鉴证，鉴证人为谢某乙，鉴证时间为2004年10月10日。同年10月12日，评估部门对该房屋的价格进行评估，单价为每平方米600元，总价为387738元。同年11月12日，房屋行政主管部门出具的《广东省新会市不动产销售（转让）发票》也反映了上述单价和总价，另外该发票上显示收款人为“李某甲、戴慧怡”。诉讼中，林仕荣辩称当日已付清房款，并提供《收据》一份予以证明；该《收据》上的内容为“今收到林仕荣买屋现金伍拾万元正。”经手人处有“李某甲”的名字。经鉴定：上述合同甲方（盖章）处“李某甲”签名是李某甲本人的笔迹，“戴慧怡”签名不是戴慧怡本人的笔迹；上述《收据》经手人处“李某甲”签名不是李某甲本人的笔迹。
2008年6月5日，戴慧怡到房管部门对涉讼房屋进行查档。同月7日，戴慧怡在《某某日报》登《声明》一份，内容为“位于新会区镇路13号及镇管理区26号-1的房产，是本人戴慧怡［身份证号码：××）］跟前夫李某甲［身份证号码：××）］婚前共同拥有的所有财产，凡对上述房产进行转让、买卖等交易，未经本人戴慧怡签名同意即属无效！特此《声明》！”
另查明，戴慧怡与李某甲于1978年8月30日在香港登记结婚；1985年11月6日，双方在香港申请离婚；1992年7月20日，双方又在香港登记结婚；2001年4月13日，双方又在香港申请离婚。李某甲于2008年11月18日死亡。诉讼中，没有证据显示戴慧怡与李某甲离婚时，对涉讼房屋进行了分割或其他处理。根据已调取的出入境管理部门登记，在涉讼合同签订时戴慧怡没有入境记录。
存档于新会房管局的房产档案中，存有《委托书》一份，其落款日期为2001年2月12日，内容为戴慧怡委托林仕荣代为办理出售位于新会区街13号房屋的事宜，《委托书》中委托人签名处有“戴慧怡”名字，受委托人签名处有“林仕荣”名字，同时有认证单位“新会市房地产管理局房地产交易所”的盖章和认证人谢某乙的签名。在2013年1月30日的庭审中，戴慧怡不确认该《委托书》的真实性，对该证据，戴慧怡表示：1、“对内容的真实性不予确认”，2、“因为上面有林仕荣的签名”所以可以证明林仕荣认识戴慧怡，3、“上面的签名不能确认是否为戴慧怡的签名”。诉讼期间，戴慧怡另行以江门市新会区住房和城乡建设局为被告于2013年3月26日向原审法院提起行政诉讼，诉称“谢富荣与案外人林仕荣恶意串通，于2001年2月12日伪造以戴慧怡和李某甲为委托人、以案外人林仕荣为受托人的《委托书》”。
2001年2月16日，李某甲、戴慧怡与当时的江门市农村信用合作社（以下简称信用社）签订抵押担保借款合同，约定李某甲向信用社借款人民币30万元，戴慧怡同意提供涉讼房屋作抵押担保。后因借款期限届满，李某甲没有还款，该信用社向原审法院提起诉讼，请求偿还借款及相应利息。2004年9月21日，原审法院作出判决：李某甲偿还借款本金30万元及利息；该信用社享有在处理李某甲与戴慧怡用于借款抵押的涉讼房屋时，从其所得价款中优先受偿上述债权的权利。诉讼中，戴慧怡表示其本人没有偿还上述借款和利息。而林仕荣主张其于2004年10月10日代李某甲和戴慧怡偿还上述借款本金和利息合计39万多元，以此作为其受让涉讼房屋应付的购房款，并提供其本人持有的一组证据予以证明，证据包括向信用社偿还李某甲的贷款的还款凭证、户名为“李某甲”的银行存折、信用社利息收入发票、信用社对李某甲的抵（质）押贷款注销证明书、林仕荣的银行存折（含流水交易记录）、银行向林仕荣出具的取款凭条。这些证据均显示相应业务发生在“2004年10月10日”，其中林仕荣的银行存折和取款凭条显示2004年10月10日分两笔共取款40万元，李某甲的银行存折显示2004年10月10日存入39万元，同日随后付息90736元；李某甲的还款凭证和抵（质）押贷款注销证明书显示2004年10月10日信用社已收回向李某甲的放贷30万元，信用社利息收入发票显示2004年10月10日信用社收取了李某甲贷款产生的利息92449.91元。目前没有证据显示李某甲和戴慧怡曾以其他方式筹集款项偿还其所欠信用社的贷款本息；没有证据显示在办理了涉讼房屋过户登记手续后李某甲对涉讼房屋买卖行为提出过异议，以及向林仕荣追讨购房款；没有证据显示，戴慧怡仍持有涉讼房屋的有效权属证书原件。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：一、戴慧怡的起诉是否超过诉讼时效。二、以涉讼《广东省房地产买卖合同》（编号：）为载体的合同是否无效。三、林仕荣购买江门市新会区26号-1房屋是否属于善意取得。
一、关于第一个焦点问题。戴慧怡提出第一项请求是请求判决确认《广东省房地产买卖合同》（编号：）为无效合同，第二项请求是林仕荣将座落于江门市新会区26号-1房屋归还给戴慧怡。因确认合同无效请求权属实体法上的形成权，其不同于债权请求权，而根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩……”的规定，适用诉讼时效的权利是债权请求权，确认合同无效请求权作为形成权不属于诉讼时效的调整范围，故戴慧怡主张请求确认合同无效不受诉讼时效制度调整，其起诉要求确认该合同无效不受诉讼时效限制，故林仕荣关于戴慧怡起诉要求确认合同无效已经超过诉讼时效的抗辩，缺乏法律依据，原审法院不予采纳。另外，戴慧怡请求返还房屋，属于行使物权请求权，并非债权请求权，同样不受诉讼时效制度调整，故林仕荣关于戴慧怡起诉要求返还房屋已经超过诉讼时效的抗辩，也没有法律依据，不予采纳。
二、关于第二个焦点问题。戴慧怡主张由于涉讼房屋属于戴慧怡与李某甲共同共有，在涉讼《广东省房地产买卖合同》的“戴慧怡”签名经鉴定不是其本人签名的情况下，处分该房屋的行为属于未经戴慧怡同意的行为，该房屋买卖合同应认定无效。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，戴慧怡的该主张没有法律依据，原审法院不予支持；加之，没有证据证明涉讼《广东省房地产买卖合同》的签订存在法律规定的导致合同无效的情形，故戴慧怡请求确认该合同为无效合同的主张，理据不足，原审法院不予支持。但戴慧怡对他人冒用其名义签订上述涉讼合同不予追认，戴慧怡也就不成为涉讼合同当事人，所以，以上述《广东省房地产买卖合同》为载体的合同对戴慧怡没有约束力，戴慧怡无须承担因该合同产生的合同义务。
三、关于第三个焦点问题。座落于江门市新会区26号-1房屋原为李某甲与戴慧怡的夫妻共同财产，依习惯做法夫妻双方在离婚时一般同时处理夫妻共同财产，但本案中没有证据显示李某甲与戴慧怡在离婚时已处理该涉讼房屋，所以该涉讼房屋在被李某甲出卖时仍为李某甲与戴慧怡共同共有。没有证据显示戴慧怡曾授权李某甲或其他人出卖涉讼房屋，戴慧怡也至今不予追认，故可认定李某甲出卖该涉讼房屋的行为属于无权处分行为。因此，本案的关键在于判断受让人是否属于善意取得。而经审查，原审法院认为：第一，林仕荣为善意买受人。戴慧怡提供了一份《委托书》，据以证明在2004年林仕荣认识戴慧怡的事实，但戴慧怡在本案庭审时不确认该《委托书》上“戴慧怡”的签名属其本人所签，且又在另行提起的行政诉讼中主张该《委托书》系他人伪造。由于该《委托书》显示的戴慧怡授权林仕荣之间的委托关系不被戴慧怡确认，戴慧怡关于该《委托书》能证明戴慧怡与林仕荣之间直接相互认识的主张难以成立。而在无证据证实林仕荣当时认识戴慧怡的情况下，林仕荣作为一般公民，其对签名人“戴慧怡”的身份、体貌等特征是否准确符合登记权利人戴慧怡本人没有专业鉴别能力，且涉讼合同是在江门市新会区房地产交易所专人鉴证下签订的，登记档案中亦有戴慧怡的身份证复印件，应认定林仕荣在交易过程中已尽一般公民的合理注意义务。此外，没有证据显示李某甲在办理涉讼房产过户登记时属于限制行为能力人，以及存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫或者乘人之危的因素。所以，应认定林仕荣受让涉讼房屋属于善意。第二，林仕荣已支付购房款。按照民间二手房交易习惯，由于涉及重大利益和存在交易风险，一般情形下买受人要先付清购房款，之后才办理房屋过户登记手续，且多数在同一天内付清购房款和办理过户登记手续；也存在先付部分购房款再办理过户登记或没付购房款也办理过户登记的情况，但这属于极个别的情形，且交易双方必然会就如何支付购房款作出详细约定，如买受人不依时付款时出卖人亦会及时行使追讨购房款的权利。本案中，没有证据显示李某甲与林仕荣之间存在关于如何支付购房款的详细书面约定，也没有证据显示存在拖欠购房款的情形，更没有证据显示在办理了涉讼房屋过户登记手续后长达四年的时间内李某甲曾对买卖行为提出过异议和向林仕荣追讨购房款。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，根据已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实，除当事人有相反证据足以推翻的除外，法院可以直接认定，当事人无需举证证明。所以，就算林仕荣没有提供李某甲收取购房款的直接证据，原审法院也可直接认定林仕荣已支付了全部购房款。而在诉讼中林仕荣提供了向信用社偿还李某甲贷款的还款凭证、户名为“李某甲”的银行存折、信用社利息收入发票、信用社对李某甲的抵（质）押贷款注销证明书、林仕荣的银行存折（含流水交易记录）、银行向林仕荣出具的取款凭条、涉讼《广东省房地产买卖合同》、《广东省新会市不动产销售（转让）发票》等证据，这些证据均产生于同一天，证据原件均为林仕荣所持有保管。这些证据虽不能单独证明林仕荣支付购房款的事实，但结合在一起，环环相扣，相互印证，已构成一条完整的证据链，也能够证明林仕荣已支付了购房款。至于林仕荣提供的关于支付50万元购房款的《收据》中“李某甲”的签名经鉴定为假，仅说明相对于林仕荣支付购房款的主张而言，该《收据》没有证明力，而不能据此否定支付购房款的事实。根据林仕荣提供的证据，结合二手房交易习惯，原审法院认定林仕荣已支付全部购房款。第三，房屋交易价格没有明显不合理。对于戴慧怡提出的该涉讼房屋占用范围内的土地使用权的价值没有被估价在内和计算在房地产价款内的问题。根据涉讼房屋转让时实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，涉讼房屋转让时，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，地随房走的交易原则是行业交易惯例，也是法律规定。既已约定交易涉讼房屋，双方必定就此有形成共识并达成双方认为合理的交易价格。估价单位江门市新会区成信房地产评估有限公司受托作出《江门市新会区房地产估价答复书》，未有其他证据显示该估价程序不合法及有失当之处，应予认定其评估结果，即该涉讼房地产的评估价格为人民币387738元。对于戴慧怡主张的涉讼房屋买卖合同约定的价款30万元属不合理对价的主张。根据二手房交易习惯，交易双方签署的交给房屋行政主管部门备案的合同书中记载的交易价格一般与实际交易价格不一致，评估价格作为政府征收税款的依据，评估书在房屋交易中也属不可缺少的资料，评估价不属于交易双方约定的内容，所以评估价、备案合同书记载价格、实际交易价格三者不一致在二手房交易中属于常态。涉讼房屋当时的评估价格与林仕荣支付的购房款数额基本一致，可以认定交易价格合理。
还有，涉讼房屋也已于2004年10月10日办理过户登记手续，于同年11月16日产权登记到林仕荣名下，且已交付给林仕荣使用多年。综上分析，林仕荣受让涉讼房屋已构成善意取得，依法取得涉讼房屋的所有权，戴慧怡和李某甲已丧失对涉讼房屋的所有权，所以，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，戴慧怡请求返还广东省江门市新会区26号-1房屋以及请求将该房屋产权恢复原状的主张缺乏依据，原审法院不予支持。但戴慧怡可以请求无处分权人赔偿其损失。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》第一条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二项及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条的规定，于2013年6月15日作出如下判决：驳回戴慧怡的诉讼请求。案件受理费6000元，申请费（诉讼保全）2020元，合共8020元，由戴慧怡负担。鉴定费11000元，由林仕荣负担。
当事人二审的意见
戴慧怡不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判确认2004年10月10日《广东省房地产买卖合同》（编号：）为无效合同，林仕荣将座落江门市新会区26号-1房屋归还戴慧怡，及将座落江门市新会区26号-1房屋产权恢复原状（即由戴慧怡和李某甲共同共有）；2、本案一、二审的诉讼费和司法鉴定费用均由林仕荣承担。主要事实和理由是：一、原审认定法律事实有误。1、林仕荣受让涉诉房屋显属“恶意”行为。①原审中已有充足证据和理由证实戴慧怡与林仕荣在签订《广东省房地产买卖合同》前已相互认识。首先，戴慧怡一直承认《广东省房地产买卖合同》签订前与林仕荣是朋友关系相互认识。其次，戴慧怡提供的证据《委托书》中有林仕荣亲自签名，承认其与戴慧怡是朋友关系相互认识。戴慧怡虽否认《委托书》中本人签名及授权的事实，但并不影响《委托书》中林仕荣本人签名及其承认与戴慧怡是朋友关系的事实。最后，在本案2012年5月22日的庭审及之后庭审中，林仕荣亦已承认2001年开始认识李某甲后，双方成为关系密切的好友。此外，林仕荣作为第三人参加戴慧怡与江门市新会区住房和城乡建设局行政登记纠纷一案［案号：（2013）江新法行初字第30号］诉讼时，对《委托书》形成过程，林仕荣在2013年7月11日向一审法院提交的《答辩状》中，辩称“经答辩人（即林仕荣）多番催促，李某甲后于2001年2月12日通知答辩人到新会房管局办理过户手续。李某甲、被答辩人（即戴慧怡）以及答辩人均到齐后，因排队等候人数太多，李某甲及被答辩人又称赶时间，遂询问房管局工作人员是否可以出具委托书由答辩人代理其2人办理过户登记手续，房管局工作人员表示可以。经房管局审查后，双方遂在房管局工作人员谢某乙面前办理了《委托书》”。先不论林仕荣对《委托书》形成过程的陈述是真是伪，也不论《委托书》显示的委托关系是否林仕荣确认，结合本案和上述行政登记纠纷案中林仕荣的答辩内容，这已足以充分说明林仕荣明确承认其早于2001年2月12日已认识李某甲及戴慧怡。但林仕荣否认和隐瞒认识戴慧怡的事实以表明其属恶意。原审法院对《委托书》的证据认定，显属有证不认。但即便戴慧怡没有提交《委托书》作为证据，参照一审法院判决中引用的最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，根据日常生活经验法则，有充足理由认定林仕荣应认识当时作为李某甲妻子的戴慧怡，戴慧怡无需举证证明。②一审中，林仕荣存在各种有违“诚实信用原则”的诉讼行为。表现如下：首先，林仕荣先后陈述两个不同版本李某甲找其卖房的故事情节，但前后矛盾，此可推断其有掩饰恶意串通故意。诉讼之初，林仕荣为掩饰《广东省房地产买卖合同》签订前已认识李某甲和戴慧怡，向一审法院提交的2011年11月15日《民事答辩状》中，辩称是李某甲的好友陈某丙于2004年9月28日找他联系卖房。然而，戴慧怡针对答辩补充提供《委托书》作为证据到法院证实她与林仕荣在《广东省房地产买卖合同》签订前已认识时，林仕荣则又向法院提交新的2012年5月22日《答辩状》，改称2004年9月底的一天，李某甲直接打电话找其联系卖房，承认签订合同前认识李某甲。以上林仕荣的答辩情况，均有书面证据证实。其次，林仕荣提供虚假证据“50万元的收据”，原审法院非但没有以“诚实信用原则”来审查其个人诚信度，对于能直接否定林仕荣已经支付购房款的虚假证据，一审法院仅轻轻一笔带过，并以虚假收据没有证明力为由，将其彻底排除在证据链之外。③林仕荣一直不找当事人李某甲证明其属“善意”受让的行为，有违常理。既然林仕荣当年已知戴慧怡于2008年6月7日在《某某日报》登《声明》，公开否认案涉房屋买卖是经过其同意，并表示曾为此事找李某甲讨说法，无论从何角度分析，其都不可能不要求李某甲写下片言只字进行留存，以说明此事，足以证明林仕荣与李某甲是恶意串通。④原审法院以江门市新会区房地产交易所专人鉴证下签订合同以及档案有“戴慧怡身份证复印件”为由，得出林仕荣为“善意”的结论有误。首先，江门市新会区房地产交易所的“鉴证”只是一般的行政部门的内部行为，只能证明曾经有人前来签约的事实。因此，“鉴证”并无对外保证资料真实性和有效性的效力。同时，本案经司法鉴定后，证实在江门市新会区房地产交易所“鉴证”下形成的《广东省房地产买卖合同》中“戴慧怡”签名不是本人，即“鉴证”行为确存在不真实，鉴证的内容不可靠。故此，一审法院采信有问题的“鉴证”行为，是明显认定事实错误。其次，档案中存有“戴慧怡身份证复印件”并不表明是交易时由江门市新会区房地产交易所对原件进行复印所得，因涉诉房屋本来就办有两本共有证，分别是李某甲和戴慧怡各壹本证，故李某甲和戴慧怡的身份证和结婚证必然留存复印件在档案，档案中存有“戴慧怡身份证复印件”是理所当然，根本不能证明戴慧怡本人亲自签约的事实。而一审法院简单以档案中有身份证复印件，来否定司法鉴定所确认的《广东省房地产买卖合同》中“戴慧怡”签名不是本人，以及出入境资料证实戴慧怡确无入境记录等的客观问题有误。2、林仕荣根本无法举证其已付购房款50万元的事实。①林仕荣主张付购房款的依据是“50万元的收据”，现经鉴定是假的证据，法院应据此认定没有付购房款的事实。②原审随意引用“二手房交易习惯”进行判决，是适用法律错误。法院引用交易习惯进行裁量是有条件的，只有在法律没有明确规定或者当事人没有明确约定的前提下，才能有条件适用。根据民事诉讼法“谁主张谁举证”的规定，林仕荣提供假证据“50万元的收据”，加之其再无提供任何证据证实其已付房款的事实，因而其理应承担举证不能的不利后果。③原审以“被告林仕荣提供了向信用社偿还李某甲贷款的还款凭证、户名为李某甲的银行存折、信用社利息收入发票、信用社对李某甲的抵（质）押贷款注销证明书、林仕荣的银行存折（含流水交易记录）、银行向被告林仕荣出具的取款凭条、涉讼《广东省房地产买卖合同》、《广东省新会市不动产销售（转让）发票》等证据”，认为构成一条完整的证据链，证明林仕荣已支付了购房款。然而，事实上林仕荣的证据链组并非环环相扣。首先，林仕荣一直主张是付了50万购房款，但证据与50万购房款金额并不吻合；其次，李某甲还款给信用社的所有资料都由林仕荣保管，但唯独缺少李某甲存款39万元的银行存款回单，以林仕荣与李某甲间的密友关系，其应是在李某甲死后取得相关信用社还款证据；再次，林仕荣所有证据均无法表明李某甲的存款与林仕荣付购房款之间存在因果关系；最后，一审法院确要认定存取款有环环相扣，应依法到银行核查存、取款操作时间的交易明细才能证实，即便同一天的操作，也有可能是李某甲存款还款在前，而林仕荣取款在后。④因无证据证明林仕荣已付购房款，原审并无认定林仕荣已付了多少购房款，只含糊其词认定林仕荣已支付了购房款，认定事实不清。3、《广东省房地产买卖合同》中约定的房屋交易价格明显不合理，但一审法院认定价格合理，违背客观事实，显失公平、正义。①一审法院无视《江门市新会区房地产估价答复书》评估价格387738元与《广东省房地产买卖合同》中约定交易价格30万元之间，差距87738元巨额的事实，在交易价格明显不合理的事实面前，违背客观事实错误认定价格合理。②《广东省房地产买卖合同》中约定交易价格30万元是不合理对价，除原审认为合理外，本案双方当事人都认为不合理。理由如下：首先，林仕荣在没有证据情况下，仍一直主张付购房款为50万元，而非30万元，由此证实林仕荣都认为《广东省房地产买卖合同》中约定交易价格30万元是不合理对价；其次，《江门市新会区房地产估价答复书》评估价格387738元，是对涉诉房屋毛坯房价格的评估，并表明未包含装修和土地价值，1995年李某甲和戴慧怡建设涉诉房屋总投入为港币250万元，故此30万元绝不是合理对价；最后，林仕荣主张支付50万元购房款，还是基于涉诉房屋转让时土地属宅基地性质而认为的合理对价，但事实上涉诉房屋转让前土地已属国有性质，由此可知该房屋的价格绝对在林仕荣主张的50万元之上。二、原审法院适用法律错误。1、一审法院引用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款来否定戴慧怡主张合同无效的理由不成立，没有法律依据，明显属法律适用错误。理由如下：①最高人民法院出版的《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》中对《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款理解与适用的注释，明确指出该司法解释条文只适用于签订合同时无处分权，但签订合同后取得处分权或将会取得处分权时，当事人以缔约时没处分权要求确认合同无效的情况。由此可见，该条款并不适用于本案的戴慧怡主张合同无效的情形。②戴慧怡主张合同无效，法院应依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”进行法律审查，只要戴慧怡不予追认或者冒签名人订立合同后一直没取得处分权，法院就应依法认定《广东省房地产买卖合同》为无效。同时，戴慧怡有权主张《广东省房地产买卖合同》无效。2、一审法院引用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项判决本案，明显又一法律适用错误。一审法院已查明2004年10月10日签订《广东省房地产买卖合同》时，李某甲与戴慧怡已离婚多年。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项的适用是以双方婚姻关系存续为前提的，然而，一审法院引用上述规定来处理李某甲与戴慧怡本已离婚的共同共有财产，明显法律适用错误。3、一审法院认定《广东省房地产买卖合同》为载体的合同对戴慧怡没有约束力，戴慧怡无须承担因该合同产生的合同义务，法理论述前后矛盾。因《广东省房地产买卖合同》是戴慧怡对涉诉房屋物权的处置契约，只有当合同无效时，合同才对戴慧怡没有约束力。否则，戴慧怡的物权，必受合同的约束而发生变化。4、《广东省房地产买卖合同》应为无效合同，法律有明确规定。①一审法院判决中亦已认定“李某甲出卖该涉讼房屋的行为属于无权处分行为”，故此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，结合本案客观事实，《广东省房地产买卖合同》应为无效合同。②根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国城市房地产管理法》（一审法院判决中引用的2007年8月30日修正前版）第三十七条第一款第（四）的规定，《广东省房地产买卖合同》未经戴慧怡追认，存在违反法律、行政法规的强制性规定情况，应属无效合同。③本案中林仕荣认识戴慧怡，及明知戴慧怡不在场情况下，仍与李某甲签订《广东省房地产买卖合同》，损害了戴慧怡的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项的规定，《广东省房地产买卖合同》应属无效合同。综上所述，一审法院在众多证据和事实均证实《广东省房地产买卖合同》为无效合同、林仕荣不符合善意取得情况下，仍作出原审判决，是事实认定不清，适用法律错误的。
戴慧怡在二审期间提供的证据有：1、江门市新会区人民法院（2013）江新法行初字第30号案于2013年7月12日15时开庭审理记录第1、2、14、15、16、17、18页，以证明：（1）林仕荣与李某甲及戴慧怡间关系非常熟悉，相互间是熟人关系，因林仕荣妻子的舅父陈某丙与李某甲是结拜兄弟；（2）林仕荣述称其与李某甲过户涉案房屋时，陈某丙有参与，林仕荣不存在无法分辨戴慧怡的可能性，除非故意；（3）李某甲、陈某丙和林仕荣之间无论从何方面都无法得出林仕荣会不认识戴慧怡，及不知道李某甲与戴慧怡离婚的结论，因陈某丙与李某甲是结拜兄弟，林仕荣与陈某丙是亲戚关系，而林仕荣与李某甲间又是好友关系，这三人间如此亲密的关系，对对方家人一定有认识才合情合理；2、原审法院（2004）新法经初字第942号案件卷宗资料，以证明：（1）李某甲没收到该案起诉状、证据和判决书等诉讼资料；（2）李某甲和戴慧怡在本案审理前不知道该案的存在；（3）该案存在严重违反程序和事实不清的问题；（4）原审法院在可直接送达该案诉讼材料给同住成年家属的情况下，以张贴公告并拍照的方式送达不当；（5）2001年2月16日新会市评估所对涉案房屋进行评估，评估价值为484672元。
林仕荣答辩称：一、林仕荣取得涉案房屋所有权是基于善意取得。1、林仕荣在整个房屋买卖过程中是“善意”买受人。民法中的“善意”是指“不知情”。本案的关键是卖房甲方：李某甲与戴慧怡，是否为（2004）新法民初字第942号判决确认的李某甲方和戴慧怡，林仕荣是否按约定代偿清其夫妻共同应偿还债务。①戴慧怡为了证明林仕荣在2004年认识戴慧怡，在一审第二次开庭前补充提供了《委托书》一份，然后在一审法院出示2008年6月7日刊登在《某某日报》上的“声明”后，又改口称不确认《委托书》。戴慧怡是根据诉讼过程是否对己有利而随时改变主张，承认否认事实，严重违反了“禁止反言”原则。戴慧怡上诉时又认为，不管《委托书》真假，均可以证明林仕荣认识戴慧怡。这是站不住脚的。对于李某甲带来的“戴慧怡”，正如一审判决所认为的：“林仕荣作为一般公民，其对签名人‘戴慧怡’的身份、体貌等是否准确符合登记权利人戴慧怡本人没有专业鉴别能力，且涉讼合同是在江门市新会区房地产交易所专人鉴证下签订的，登记档案中亦有戴慧怡的身份证复印件，应认定林仕荣在交易过程中已尽一般公民的合理注意义务”，林仕荣己尽了最大的注意义务了。②戴慧怡上诉认为，林仕荣认识戴慧怡，理由是：根据经验法则，林仕荣认识李某甲，所以林仕荣认识李某甲的妻子。现实生活中不认识朋友的妻子很正常。首先，这不是经验法则，其次，戴慧怡的逻辑是：一般人只要认识丈夫就一定认识妻子（大前提），林仕荣认识李某甲，而戴慧怡是李某甲的妻子（小前提），所以，林仕荣认识戴慧怡（结论）。但这个三段论的大前提是错误的。最后，就算林仕荣可能曾于2001年见过“戴慧怡”一面，也谈不上达到认识的程度。实际上当时“戴慧怡”出现的时间很短，匆忙来去，林仕荣四年后对“戴慧怡”甚至己没有印象了。③戴慧怡认为，林仕荣应找李某甲证明买卖的真实性。首先，李某甲和“戴慧怡”亲自办理了转移登记手续，其后几年多房屋由林仕荣装修居住，在林仕荣的心目中没有任何需要怀疑的理由。其次，戴慧怡在2008年6月6日查档，6月7日发表声明，而期间李某甲还在人世，如果是李某甲恶意串通损害戴慧怡利益，按常理均会第一时间找李某甲以求恢复自己权益，而不会等李某甲死后四年才主张。因此，林仕荣是不认识戴慧怡的，是“善意”的买受人。2、林仕荣已支付了合理对价。①为证明林仕荣已支付购房款，林仕荣一审提交了可以证明李某甲和戴慧怡欠银行借款本息、涉案房屋为借款抵押物、借款到期无力偿还被起诉、判决生效须处理抵押物、林仕荣代还本息、银行撤押、李某甲和戴慧怡到房管部门过户等证据，上述证据环环相扣，能相互印证，形成了一条完整的证据链，并不存在戴慧怡所称的“掉链”情况。②林仕荣所支付的对价是合理的。A、银行设定的以涉案房屋作抵押的贷款最高额也只是30万元，说明当时房屋的市价也就是30万左右；B、江门市新会区成信房地产评估有限公司对涉案房屋价格评估的结果为387738元。因此林仕荣支付39万元购房款是合理的，即使50万元的《收据》上的签名被鉴定为假，也不能否认林仕荣己支付39万元事实，更不能否定购房款39万元的合理性。3、涉案房屋已登记在林仕荣名下。二、一审适用法律正确。1、最高人民法院《关于买卖合同司法解释理解与适用》明确指出：“在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。”因此，一审适用《买卖合同解释》第三条是正确的。2、在买卖房屋合意的过程中，李某甲一直称戴慧怡为妻子。在2003年3月7日一审法院对李某甲所做《笔录》中，李某甲也称“委托我妻子戴慧怡”。而在李某甲交给林仕荣的（2004）新法经初字第942号《民事判决书》中，一审法院也认定“李某甲与戴慧怡是夫妻关系”，戴慧怡单方称与李某甲离婚没有析产，更没有清偿因夫妻共同生活欠下的共同债务。基于上述原因，林仕荣确信李某甲与戴慧怡是夫妻关系，而在办理产权转移登记过程中，李某甲和出示戴慧怡身份证的“戴慧怡”一同以夫妻之名办理手续。因此，一审法院适用最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》并无不当。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持。
林仕荣在二审期间没有提供新的证据。
林仕荣对戴慧怡二审期间提供的证据认为：对证据1的真实性没有异议，林仕荣通过陈某丙介绍与李某甲相识，但不因此与戴慧怡相识，由于戴慧怡是香港居民且少回内地，在2001年办理另一商铺的过户手续时，林仕荣曾见过李某甲夫妻，至本案房屋买卖时，已相隔多年，林仕荣无法认出戴慧怡不违常理。李某甲带来签订合同的女子持有戴慧怡的身份证、结婚证，并经过房产局人员鉴定。在此情况下，林仕荣没有怀疑办理过户时的交易方身份是正常的；证据2不属二审程序中的新的证据，对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但不认可其证明内容，具体如下：林仕荣不清楚李某甲是否收到该案的诉讼资料及判决书，但李某甲拿该案判决书找林仕荣，林仕荣才知道有借款的事实；该判决属生效判决，是否违反程序及事实是否清楚，应由相关程序确认；关于房屋的价值问题，没有证据证明进行过评估，即使该信用社的借款合同中也说明最高额借款不超过30万元。
经审查，戴慧怡在二审期间提供的证据1属二审程序中的“新的证据”范畴，本院予以采纳；证据2中《民事起诉状》、证据及《民事判决书》已经当事人质证作为本案一审程序中的证据，至于《诉讼文书送达住所确认书》、法庭审理笔录及有关送达该案诉讼材料、判决书的材料，因与本案处理存在重要关联，本院予以采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实除“2001年2月16日，李某甲、戴慧怡与当时的江门市农村信用合作社签订抵押担保借款合同，约定李某甲向信用社借款人民币30万元，戴慧怡同意提供涉讼房屋作抵押担保”外，其他事实属实，本院予以确认。
另查明：2001年2月16日，李某甲、戴慧怡与信用社签订农信高抵借字（）第号《最高额抵押担保借款合同》，约定根据李某甲的需要和信用社的可能，自2001年2月16日起至2010年2月16日止，向李某甲发放最高贷款限额人民币不超过30万元贷款，李某甲、戴慧怡同意提供涉讼房屋作抵押担保。其后，李某甲于同年2月26日与信用社签订农信抵借字（）第-1号《抵押担保借款合同》，约定李某甲向该信用社借款30万元，借款期限自2001年2月26日起至2002年2月16日止，该合同与上述最高额抵押担保借款合同一并执行。李某甲于同日收取信用社贷款30万元。李某甲、戴慧怡在上述最高额抵押担保借款合同中均确认其住所为“镇区26号-1”。因李某甲逾期还款，信用社于2003年1月30日向其发出逾期贷款催收通知单，李某甲同日签收该通知单。信用社以李某甲逾期清偿上述贷款为由，于2004年5月18日向原审法院提起诉讼，请求：1、李某甲立即清偿本金30万元及相应利息74313元（暂计至2004年4月21日，余下利息按约定计至全部清偿止）；2、戴慧怡对上述债务承担共同清偿责任；3、李某甲、戴慧怡对上述债务承担抵押担保责任、拍卖其抵押担保房屋优先清偿该案债务；4、李某甲承担该案诉讼费用及信用社实现债权的其它费用。原审法院于2004年5月18日以（2004）新法经初字第942号立案受理，并于同年9月21日作出判决：李某甲向信用社清偿借款本金30万元及相应利息；信用社享有在处理李某甲与戴慧怡用于借款抵押的涉讼房屋时，从其所得价款中优先受偿上述债权的权利；处理抵押物后不足清偿部分，戴慧怡与李某甲承担共同清偿责任。该案中，信用社向原审法院提供《诉讼文书送达住所确认书》，确认李某甲、戴慧怡的住所为新会镇区26号-1。原审法院通过在上述地址张贴公告的方式向李某甲、戴慧怡送达该案起诉状副本、开庭传票及判决书。
再查明：李某甲、戴慧怡与信用社于2001年2月16日签订的《最高额抵押担保借款合同》附件：《房地产抵押物清单》中，确认涉案房屋经新会市评估所评估的价值为484672元。信用社于2001年2月26日办理涉案房屋的抵押登记，取得粤房地他证字第03××62号《房地产他项权证》，该他项权证上“权利价值”一栏上记载为484672元。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1、涉案《广东省房地产买卖合同》是否有效；2、戴慧怡是否有权向林仕荣追回涉案房屋；3、戴慧怡提起本案诉讼是否超过诉讼时效的问题。
关于涉案合同的效力问题。涉案房屋原属李某甲与戴慧怡在夫妻关系存续期间取得的财产，并登记为双方共同共有，离婚时双方未对该房屋予以分割，故该房屋仍属双方共同共有的财产。我国《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。李某甲处分涉案房屋应得到另一共有人戴慧怡的同意。而涉案的《广东省房地产买卖合同》上“戴慧怡”签名经鉴定与戴慧怡笔迹不一致，且无其他证据证明戴慧怡同意李某甲处分该房屋，李某甲处分涉案房屋的行为属无权处分。但最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。李某甲在签订涉案合同时虽对标的物没有完整的处分权，但不因此影响该合同的效力。另外，戴慧怡提供《委托书》以及原审法院（2013）江新法行初字第30号案件庭审笔录以证明林仕荣与其熟悉，主张其应当知悉涉案合同并非由戴慧怡本人签订。经审查，由于戴慧怡对该委托书的真实性不予确认，单凭该委托书中有关林仕荣确认其与戴慧怡系朋友关系并受托处理房屋的记载不足以证明林仕荣与戴慧怡的熟悉程度、林仕荣是否明知受让涉案房屋未得到戴慧怡同意的事实；而上述案件庭审笔录的内容亦不能作出林仕荣与戴慧怡熟悉的事实判断。且涉案合同是在房产管理部门鉴证下签订的，房产管理部门交易档案中亦留存戴慧怡身份证复印件，根据上述情况，李某甲在与林仕荣交易时已向房产管理部门提交了符合房产交易管理规范的相关必备材料，且已得到房产部门的认可并审核通过。根据一般人的生活及交易经验，林仕荣在交易中作出与其产生交易的相对方就是李某甲与戴慧怡的判断，不存在重大过失，即构成善意。由于本案证据不足以证明林仕荣明知李某甲未得到戴慧怡授权签订涉案合同处分其财产权利，戴慧怡以林仕荣与李某甲恶意串通损害其合法权益为由请求依据我国《合同法》第五十二条第（二）项关于“有下列情形之一的，合同无效……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定确认涉案合同无效缺乏必要的事实基础，本院不予支持。涉案《广东省房地产买卖合同》应认定为有效合同。
关于戴慧怡是否有权向林仕荣追回涉案房屋的问题。我国《物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。基于林仕荣为善意买受人且涉案房屋已登记在林仕荣名下的事实，若林仕荣以合理价格受让房屋，则戴慧怡无权向林仕荣追回该房屋。本院就林仕荣是否以合理价格受让房屋的问题分析如下：涉案房屋买卖过程中，江门市新会区成信房地产评估有限公司于2004年10月12日作出用作课税参考的《江门市新会区房地产估价答复书》，评估得出涉案房屋的价值为387738元。戴慧怡认为该评估报告未考虑涉案房屋所在土地使用权的价值，并提供《房地产抵押物清单》、粤房地他证字第03××62号《房地产他项权证》以证明涉案房屋的合理价格应为484672元。经审查，虽然李某甲、戴慧怡与信用社于2001年2月16日签订的上述《房地产抵押物清单》确认涉案房屋经新会市评估所评估的价值为484672元，且信用社于同年2月26日取得的粤房地他证字第03××62号《房地产他项权证》上“权利价值”一栏上记载为484672元，但由于涉案房屋买卖发生于上述证据形成的三年多后，上述证据均不足以证明涉案房屋在交易时的合理市场价格及否定《江门市新会区房地产估价答复书》的评估结论。而关于戴慧怡认为该评估书未对涉案房屋所在国有土地使用权价值作出评估的问题，由于我国《城市房地产管理法》第三十一条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。上述估价答复书显然包括涉案房屋所占土地使用权的价值。本案中，戴慧怡未就涉案房屋交易时的市场价格向法院申请评估，且未能提供充分的相反证据证明该估价答复书对涉案房屋的价值评估显著低于该房屋市场价格，应当承担举证不能的不利后果，上述答复书可作为确定涉案房屋合理市场价格的参考。虽然涉案合同系以30万元的价格签订，但林仕荣是否以合理价格受让房屋，应参考上述答复书的房屋评估价，结合林仕荣为购买涉案房屋实际支付的对价确定。林仕荣主张其实付购房款50万元，并提供李某甲偿还信用社贷款的还款凭证、李某甲的银行存折、信用社利息收入发票、信用社对李某甲的抵（质）押贷款注销证明书、林仕荣的银行存折（含流水交易记录）、银行向林仕荣出具的取款凭条、涉案《广东省房地产买卖合同》、《广东省新会市不动产销售（转让）发票》、《收据》等证据原件为证，上述证据足以证明双方签订涉案《广东省房地产买卖合同》后，林仕荣在其银行账户中提取40万元款项；李某甲同日将39万元款项存入其信用社账户，并付息9.0736万元；信用社同日确认李某甲清偿贷款30万元及利息9.2449万元并注销抵押贷款。由于当时信用社已以诉讼方式向李某甲、戴慧怡追偿其逾期贷款本息，并经原审法院作出（2004）新法经初字第942号民事判决，该判决通过在李某甲住处张贴公告的方式送达后，其在逾期还款两年多后清偿该笔贷款，李某甲应当知道该案件的存在及处理结果。且上述合同订立后取款、还贷、注销贷款的过程均于同日产生，而戴慧怡未能提供证据证明其通过其他方式清偿该贷款本息，从一般日常经验法则推断，李某甲用于清偿信用社贷款本息的资金应来源于林仕荣购买涉案房屋的价款，戴慧怡作为上述贷款的共同债务人，已事实上享受了林仕荣支付的购房款的利益。虽然林仕荣提供的50万元收款收据中“李某甲”签名经鉴定与李某甲存留的笔迹不一致，不足以证明林仕荣实际向李某甲支付50万元款项的事实，但林仕荣至少已向李某甲支付购买款项39万元，不低于涉案房屋的评估价值，应确认林仕荣已','2018-12-30
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