辽宁省长海县人民法院
民 事 判 决 书
(2015)长民初字00334号
原告杨永大，男，1977年3月16日出生，住辽宁省长海县。
委托代理人宋文明，辽宁添赢律师事务所律师。
被告长海县獐子岛昌宏商厦有限公司，住所地辽宁省长海县獐子岛镇沙包子社区。
法定代表人赵志昌，该公司经理。
委托代理人车奎，辽宁文柳山律师事务所律师。
原告杨永大诉被告长海县獐子岛昌宏商厦有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨永大及其委托代理人宋文明，被告长海县獐子岛昌宏商厦有限公司（以下简称：昌宏公司）委托代理人车奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2011年11月8日向被告购买位于长海县獐子岛镇金玉苑4号楼4-1-301房屋，每平方米价格3980元，共81.35平方米，并于当日交付了购楼预付款18万元，后原告于2012年1月11日向被告补齐了购房款12.7584万元，被告在收款收据处填写一次性付款，已优惠总房款5%。被告于2013年9月将房屋钥匙交给了原告，但未向原告提交《商品房质量保证书》、《商品房使用说明》等文件。房屋交付后，因该房屋手续不全，原告从未入住，后原告查明案涉房屋于2013年5月1日被该房屋的开发商大连星球建设集团有限公司将此再建工程抵押给徐德君用于贷款。2014年9月19日被大连市中级人民法院查封，查封文号（2014）大一民初字第135号。2015年1月8日，被长海县人民法院查封，查封文号（2014）长执字第340-4号。现该房屋不能办理房屋产权证，不能实现买卖房屋的目的，根据《合同法》相关规定，请求依法判令：1、解除双方房屋买卖合同；2返还购房款30.7584万元；3、赔偿原告损失，以交房款次数两次为基数，第一次交18万元房款，被告应给付自2011年11月9日至2012年1月11日按照银行同期贷款利率计算利息1800元，第二次以交付的总房款30.7584万元为基数，给付自2012年1月12日至判决确定给付之日止，按照银行同期贷款利率计算的利息。并承担本案诉讼费用。
原告为支持自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：
证据1、被告为原告出具的两份《收款收据》，一份是2011年11月8日出具的，拟证明原告向被告交付购房预付款18万元，所购房屋为金玉苑4号楼4-1-301，每平方米3980元，共81.35平方米；一份是2012年1月11日出具的，拟证明原告向被告补齐购房款12.7584万元，因原告一次性付款，被告给原告优惠总房款5%。
证据2、长海县房地产管理处出具的《证明》一份，拟证明案涉房屋于2013年5月1日被开发商大连星球建设集团有限公司抵押给徐德君用于贷款。2014年9月19日和2015年1月8日，案涉房屋被大连市中级人民法院和长海县人民法院依法查封，查封案号分别为（2014）大一民初字第135号和（2014）长执字第340-4号。该房屋被告并未取得所有权，且在卖给原告之后，该房屋被抵押、查封，使得原告所购买的房屋无法办理产权过户手续，不能实现原告购买房屋的目的。
被告辩称，被告不同意原告的诉讼请求。原、被告之间不存在房屋买卖的合同关系，房屋的开发商是大连星球建设集团有限公司，销售房屋的是该开发商，有关办理房证的事宜是开发商负责的，和被告没有关系。
被告为支持自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：
证据1、《国有土地使用权证》、《长海县人民政府土地批件》、《獐子岛镇人民政府关于獐子岛镇金玉苑小区1-7号住宅楼项目备案函》，拟证明案涉房屋的土地和项目都是大连星球建设集团有限公司的；
证据2、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，拟证明金玉苑小区的项目是经过正常批准的；
证据3、《开工报告》，拟证明建设单位是大连星球建设集团有限公司，施工单位是大连金泉建筑安装工程有限公司；
证据4、《商品房预售许可证》，拟证明大连星球建设集团有限公司开发的金玉苑小区1-7号楼已经获得预售资格；
证据5、《獐子岛镇东崖（金玉苑小区）住宅工程承包建设项目合同》，拟证明案涉房屋的实际施工人是被告昌宏公司，房屋的销售商是大连星球建设集团有限公司和大连金泉建筑安装工程有限公司，被告向其交纳一定的管理费，说明被告收取原告的款项是替开发商收取的，不是被告以自己的名义销售的；
证据6、五份欠条，用来证明大连星球建设集团有限公司欠赵志昌200万元左右的债务，由此拟证明原告交付的钱款应该是该公司还给赵志昌的，该公司授权也是基于此考虑。
综合原、被告双方的举证、质证，本院认证如下：
对原告提供的证据1，被告对其真实性没有异议，对证明事项有异议，认为证据1只能证明被告收到了原告的款项，但不能证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。本院认为双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但两份收款收据上都载明了原告先后两次交付给被告的共计30.7584万元的款项是购房款，故本院予以认定；对原告提供的证据2，被告对其真实性没有异议，能够证明案涉房屋的开发商是大连星球建设集团有限公司，且案涉房屋已被抵押、查封的事实，本院予以认定。
对被告提供的证据1-4，原告因被告提供的证据均为复印件，不予质证。本院认为，被告提供的证据虽为复印件，但结合原告提供的证据2，能够证明案涉房屋的开发商及销售商是大连星球建设集团有限公司，本院予以认定；对被告提供的证据5，原告虽认为和本案没有关联性，但结合原告在庭审中的陈述，可以认定案渉房屋的实际施工人是被告；对被告提供的证据6，原告认为和本案没有关联性，本院认为此证据确与本案没有关联性，不予认定。
依据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认如下事实：
2011年11月8日和2012年1月11日，原告杨永大先后两次向被告昌宏公司交付购房预付款18万元和购房款12.7584万元，共计30.7584万元。被告昌宏公司也相应的为原告杨永大出具了收款收据。收款收据上载明：“购买金玉苑4号楼4-1-301，每平3980元，共81.35平。一次性付款，已优惠总房款5%。”
被告收到全部房款后，未与原告签订房屋买卖合同。
被告不具有销售商品房预售资格。
被告自认不是案涉房屋的所有权人。
案涉房屋的实际施工人是被告昌宏公司。
案涉房屋的开发商及销售商是大连星球建设集团有限公司。
案涉房屋被大连市中级人民法院和长海县人民法院依法查封。
本院认为，本案的焦点是原告向被告交付购房款，被告收取该款项并为其出具收款收据，双方形成的是否是房屋买卖合同关系，是否有效；原告是否有权要求被告退还购房款及赔偿损失。
原告杨永大向被告昌宏公司交付了30.7584万元的购房款，被告昌宏公司收取该款项并出具收款收据，且收款收据上明确载明了购买房屋的具体信息，故双方形式上构成了房买卖合同关系。但根据庭审查明的事实，被告昌宏公司虽然是案渉房屋的实际施工人，但其自认并不是案涉房屋的所有权人，因此被告昌宏公司就没有权利处分该房屋，且在本案中被告昌宏公司亦未举证证明其处分该房屋取得了开发商及销售商大连星球建设集团有限公司的授权及追认。因此，被告昌宏公司出售案涉房屋的行为是无效的，即被告昌宏公司与原告杨永大达成的房屋买卖合同关系是无效的，被告昌宏公司应当返还原告杨永大购房款。故对原告主张的解除合同关系及返还购房款的诉请，本院予以支持。关于赔偿损失一节，依据庭审中被告自认不是案涉房屋的开发商、销售商以及不是房屋所有权人的事实，那么其仍收取原告购房款并为其出具购房发票的行为是存在过错的，应承担赔偿责任，故对原告主张的自2011年11月9日起至2012年1月11日止、自2012年1月12日起至判决确定给付之日止，分别以已交付的18万元购房预付款和全部购房款30.7584万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失的标准不超过法定标准（按此标准计算其中18万元的利息为1800元，计算方法：6%÷365天×61天×18万），本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告杨永大与被告长海县獐子岛昌宏商厦有限公司的房屋买卖合同关系无效；
二、被告长海县獐子岛昌宏商厦有限公司于本判决生效后10日内返还原告杨永大购房款30.7584万元，并赔偿损失（自2011年11月9日起至2012年1月11日止，以18万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算利息为1800元；自2012年1月12日起至判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算利息）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费及其他诉讼费用人民币6410元，由被告负担（此款原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 王 涛
人民陪审员 于 春
人民陪审员 刘淑琴
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 张 娜
附相关法条
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。