浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第651号
上诉人（原审被告）：张国民。
上诉人（原审被告）：周雪珍。
被上诉人（原审原告）：王云飞。
被上诉人（原审原告）：钱贻华。
两被上诉人共同委托代理人：求国勇，浙江甬望律师事务所律师。
上诉人张国民、周雪珍因与被上诉人王云飞、钱贻华房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2015年8月14日作出的（2015）甬东民初字第1268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月24日受理后，依法组成合议庭于2015年10月20日公开开庭进行审理，上诉人张国民、周雪珍及被上诉人王云飞、钱贻华的委托代理人求国勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：原告王云飞、钱贻华于2002年11月29日购置位于宁波市江东区甬港二村19号〈1-1〉〈1-21〉-〈1-29〉房屋一套，系涉案房屋所有权人。
被告张国民、被告周雪珍为经营需要承租两原告所有的部分房屋，并经相关部门批准，将地名变更为中山东路临618号。
两被告与两原告间签订有数份租赁合同，其中最后一份租赁合同由原告王云飞之子受两原告委托与被告张国民、被告周雪珍签订，约定两原告将其所有的位于宁波市中山东路618号房屋出租给两被告；租赁期限为2013年6月1日至2015年5月31日；月租金1800元，每月支付一次；两被告已支付水电押金1000元；租赁期内，如遇国家建设需要拆迁搬离的，两原告按国家政策补偿两被告经营补偿款及店面装修补偿款，在两被告限期搬离并结清所有应当支付给两原告费用的条件下，一次性付清；两被告应按时支付租金及水电费；两被告在租赁期内装潢投入资金，合同期及合同终止时，两原告不承担所有费用。两被告已支付至2014年8月1日止的租金，且至一审庭审辩论终结止未从涉案房屋内腾退。
2014年11月28日，征收办作为房屋征收部门，拆迁办作为征收实施单位与两原告签订住宅用房征收货币补偿协议，其中约定两原告保证在2014年12月15日前搬迁并腾空房屋。
原审原告王云飞、钱贻华于2015年7月10日诉至原审法院，请求判令：一、两原审被告立即腾退其承租的位于宁波市江东区中山东路618号房屋；二、两原审被告向原审原告支付2014年8月2日至2015年5月31日期间的租金17942元；三、两原审被告向原审原告支付2015年6月1日至实际腾退之日止的占有使用费。
原审法院认定双方当事人的争议焦点并分析如下：一、原告与两被告间的租赁合同是否已经终止。本案中，原告与两被告间的租赁合同系双方的真实意思表示，合法、有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定的履行期限为2013年6月1日至2015年5月31日，之后，双方并未续签合同，亦未就是否继续履行合同达成合意，故合同应于2015年5月31日终止。因合同终止，故原告有权要求两被告予以腾退，故对原告的第一项诉讼请求，予以支持。二、原告是否有权收取租金或占有使用费。虽然原告与政府拆迁部门签订住宅用房征收货币补偿协议时将涉案房屋的房屋所有权证及土地证上缴，但原告仍系涉案房屋的实际占有人，是否具备房屋所有权或使用权并非判断租赁合同效力的唯一条件，两被告至今仍在使用相关房屋，故原告作为租赁合同的相对方和权利人，有权要求两被告支付相应的租金或占有使用费。因合同于2015年5月31日终止，故两被告应向原告支付2014年8月2日至2015年5月31日期间的租金17942元，同时应按1800元／月租金标准向原告支付2015年6月1日起至实际腾退之日止的占有使用费。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、被告张国民、被告周雪珍于判决生效之日起三日内从位于宁波市江东区甬港二村19号〈1-1〉〈1-21〉-〈1-29〉室房屋中门牌号为宁波市江东区中山东路618号房屋内腾退；二、被告张国民、被告周雪珍于判决生效之日起十日内支付原告王云飞、钱贻华2014年8月2日至2015年5月31日期间的租金17942元，并自2015年6月1日起按1800元／月租金标准支付至实际腾退之日止的占有使用费。如两被告未按判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费308元，减半收取154元，由被告张国民、被告周雪珍负担。
宣判后，原审被告张国民、周雪珍不服，上诉至本院，称：一、上诉人的诉讼主体不适格。《房屋租赁协议》乙方落款是“张国民、周雪珍”，但存在两种可能，一是作为自然人的张国民和周雪珍，二是经营者为张国民和周雪珍的“宁波市江东依珂服饰店”。“宁波市江东依珂服饰店”工商登记在先，双方签订《房屋租赁协议》在后，被上诉人明知上诉人租房系用于“宁波市江东依珂服饰店”的经营。《房屋租赁协议》约定，临街店面出租给上诉人使用，如遇拆迁按照政策补偿上诉人经营款及店面装修补偿款，这些约定表明上诉人的合同目的是为了经营。可见双方真实意思是以字号为合同一方的主体。由于双方非法律专业人士，所以不能孤立地看合同的签名来认定合同主体是张国民和周雪珍。被上诉人于2014年12月1日发出的通知上“户名”一栏写明“服装”，是针对上诉人经营的个体工商户字号的，也可印证合同主体是“宁波市江东依珂服饰店”的事实。二、双方之间的租赁关系因2014年5月15日政府发出征收通告而中断，系因不归责于任何一方的过错而解除。被上诉人已经不再是房屋所有权人，其无权要求上诉人支付租金和占有使用费。三、《房屋租赁协议》约定：“租赁期内，如遇国家建设需要拆迁搬离的，甲方按照国家政策补偿给乙方经营款及店面装修补偿款，在乙方限期搬离并结清所有应当支付给甲方费用的条件下，一次性付清”。从该约定可以看出“限期搬离”与“结清费用”是并列关系，无法确定先后，结合被上诉人于2014年12月1日致上诉人的“接到结算单，提供营业执照复印件，进行结算并腾空房屋”的通知内容，可以合理推断出结算完成是腾房的条件。四、被上诉人擅自申请将涉案房屋的商业用房变更为住宅。被上诉人在与上诉人有相关拆迁补偿约定的情况下，未征得上诉人同意与拆迁办签署了明显低于商业用房补偿标准的拆迁补偿协议，对造成上诉人的损失具有重大过错。五、一审法院没有经过正式庭审，审判程序严重违法。综上，请求二审法院在查明事实后改判或发回重审。
被上诉人王云飞、钱贻华答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均未提供证据。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：涉案房屋租期为2013年6月1日至2015年5月31日止的《房屋租赁协议》，上诉人在落款乙方（承租方）处签名，故上诉人系该《房屋租赁协议》的当事人，原审法院确定上诉人为本案房屋租赁合同纠纷的诉讼主体，于法有据，并无不当。至于承租后房屋的用途，并不影响房屋租赁协议的主体。故上诉人以被上诉人明知涉案房屋系上诉人经营“宁波市江东依珂服饰店”之用为由，认为应列“宁波市江东依珂服饰店”为本案诉讼主体的主张，于法无据，本院难以采信。上诉人未支付部分租赁期间，即2014年8月2日至2015年5月31日的租金，构成违约，被上诉人有权要求上诉人支付，原审法院判令上诉人支付该期间的租金，也无不当。涉案房屋的租赁期限至2015年5月31日届满，且因政府拆迁无法继续租赁，上诉人理应及时腾退房屋。上诉人认为其可以在双方完成结算后再予腾房的主张，系对协议的误读，故本院对上诉人的该项主张不予采信。上诉人未予及时腾退房屋，被上诉人有权要求上诉人支付房屋占有使用费，原审法院对被上诉人主张的房屋占有使用费予以支持，符合法律规定。上诉人认为涉案房屋遇政府拆迁，不能归责于双方，涉案房屋已经被政府征用，被上诉人不再是房屋所有权人，无权要求上诉人支付租金和房屋占有使用费，但鉴于合同的相对性，上诉人的该项主张缺乏法律依据，本院亦不予采信。上诉人认为，被上诉人将涉案房屋的用途由商业用房变更为住宅，且未征得上诉人同意就签署了明显低于商业用房补偿标准的拆迁补偿协议，对上诉人造成了损失，但上诉人并未在原审中提出相应的反诉，故上诉人的该主张不属本案审理范围。上诉人主张原审法院没有开庭审理，但缺乏事实依据，本院不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人之上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费308元，由上诉人张国民、周雪珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一五年十一月三日
代书记员 桂红艳