上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初2122号
原告上海岳峰置业开发有限公司，住所地上海市。
法定代表人林建瑞(外文名：KennethLimKianSwee)，总经理。
委托代理人汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
委托代理人马文夷，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。
被告上海虹亿金融信息服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区华申路XXX号XXX幢5063部位。
法定代表人王建飞。
被告王建飞，男，1966年10月23日出生，汉族，住浙江省。
原告上海岳峰置业开发有限公司(以下简称岳峰公司)与被告上海虹亿金融信息服务有限公司(以下简称虹亿公司)、王建飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告岳峰公司的委托代理人汪滢到庭参加诉讼，被告虹亿公司、王建飞经本院传唤传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告岳峰公司诉称，原告和被告王建飞于2014年8月18日签订《上海市房屋租赁合同》，约定王建飞承租位于上海市虹口区西江湾路XXX号“凯德龙之梦·虹口广场”办公楼A栋12-04室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限截止至2016年9月30日。之后，原告与两被告于2014年10月10日签署《协议书》，约定由被告虹亿公司作为承租人承担租赁合同项下的所有义务并享受权利，王建飞对虹亿公司履行该协议书以及租赁合同承担连带保证责任。租赁合同、协议书签署后，原告依约履行自身各项义务，但虹亿公司却自2015年10月起拖欠房屋租金、物业管理费及电费等款项，为此原告分别于2015年10月23日和2015年11月2日以律师函的形式要求虹亿公司支付欠款并继续履行租赁合同，并告知了拒不履行的法律后果，但虹亿公司仍未履行。故原告于2015年11月17日以律师函的形式通知虹亿公司于2015年11月18日解除租赁合同，并要求虹亿公司支付拖欠的款项并承担违约责任。原告认为，租赁合同、协议书系原告与两被告的真实意思表示，合法有效，双方应恪守。虹亿公司拖欠租金、物业管理费等款项的行为已经构成严重违约，给原告造成重大经济损失，王建飞对此应承担连带责任。故要求判令：1、确认原告与虹亿公司之间签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年11月20日解除；2、虹亿公司支付2015年10月1日至2015年11月20日期间的房屋租金66,428.48元；3、虹亿公司支付逾期支付租金的违约金，以66,428.48元为本金，按照每日0.1%，自2015年11月21日起计算至判决生效之日止；4、虹亿公司支付2015年10月1日至2015年11月20日期间的物业管理费21,710.38元；5、虹亿公司支付逾期支付物业管理费的违约金，以21,710.38元为本金，按照每日0.1%，自2015年11月21日起计算至判决生效之日止；6、虹亿公司支付2015年8月28日至2015年10月27日期间的电费1,477.20元；7、虹亿公司支付逾期支付电费的违约金，以1,477.20元为本金，按照每日0.1%，自2015年11月21日起计算至判决生效之日止；8、虹亿公司支付装修期内的租金59,814.20元；9、虹亿公司支付的房屋租赁保证金218,736.60元不予退还；10、虹亿公司支付提前解除合同的违约金358,885.20元；11、虹亿公司支付2015年11月21日至2015年12月5日期间的房屋占有使用费107,870.10元(按照每日7,191.34元计算)；12、虹亿公司支付逾期办理工商注销或变更手续的违约金107,870.10元(按照每日7,191.34元，自2015年12月21日起计算至2016年1月4日止)；13、被告王建飞对虹亿公司的上述付款承担连带清偿责任；14、本案受理费13,293.87元由两被告负担。审理中，原告称，电费按照每度1.15元计算，原告变更第6项诉讼请求，要求虹亿公司支付2015年8月28日至2015年10月27日期间的电费1,415.65元，原告并撤回第7项诉讼请求；被告自行撤离系争房屋，原告于2015年12月5日自行将系争房屋收回，并将虹亿公司遗留在系争房屋内的物品进行了处理，后原告于2016年3月15日将系争房屋出租给其他租户；原告收取过被告能源保证金5,239.20元及装修押金72,912.20元，现同意返还被告能源保证金5,239.20元，装修押金已在被告装修完毕后退还给了被告。
被告虹亿公司、王建飞未作答辩。
经审理查明，2014年8月20日，原告岳峰公司(出租方、甲方)与被告王建飞(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方用于办公，租用建筑面积为436.6平方米；甲方应于2014年9月1日将系争房屋交付乙方，租赁期自起租日起24个月，即自2014年10月1日起至2016年9月30日止；甲方同意给予乙方1个月的装修期即自2014年9月1日起至2014年9月30日止，装修期内乙方不须支付租金，但须支付物业管理费和因使用该房屋而发生的其他费用。若乙方不论任何原因实际租赁期限不满租赁期和/或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取免租装修期内所免去的所有租金；租金为每月每平方米137元，月租金为59,814.20元，乙方应于本合同签署之日或之前向甲方预付该房屋1个月的租金，其后各月应付的租金，乙方应于每月第1日或之前向甲方提前付清，甲方应于本合同规定的付款日期5日前向乙方发出付款通知书；乙方应于本合同签订的同时或之前向甲方支付房屋租赁保证金218,736.60元，为该房屋3个月的最高年度月租金和3个月的物业管理费之和。如乙方违反本合同的规定，则甲方有权但并无义务以房屋租赁保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失的赔偿，和/或根据本合同规定全部扣收房屋租赁保证金而无须归还给乙方；租赁关系终止时，在乙方办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，并且乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同补偿条款的规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还该房屋后30日内将房屋租赁保证金(在按照本合同约定作出扣除【如有】后)一次性无息退还乙方。乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则每逾期1天，应向甲方支付相当于每日的【租金+物业管理费】*3元/平方米的违约金；乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金72,912.20元，装修押金于该房屋之装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还；乙方应于装修期和租赁期内向甲方或管理公司支付该房屋的物业管理费，物业管理费按照每平方米每月30元计算，即每月13,098元；乙方应于本合同签署之日或之前向甲方或管理公司支付该房屋1个月的物业管理费，其后各月的物业管理费，乙方应于每月第1日或之前向甲方或管理公司提前付清；装修期和租赁期内有关该房屋的水费、电费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和设施、设备的开通和/或使用的费用以及本合同附件四所列的各项费用均应由乙方承担，本条规定的各项费用的支付方式和时间，应以甲方和/或管理公司的书面通知为准；乙方应于本合同签署之日或之前向甲方支付该房屋的能源保证金，按照租用面积每平方米12元计算为5,239.20元。如乙方逾期支付该房屋的电费，则甲方有权但无义务以能源保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失的赔偿。租赁关系终止时，甲方应在乙方交还该房屋且提交能源保证金收据原件和接收退还能源保证金的乙方账号信息后30日内将能源保证金(在按照本条约定作出扣除后【如有】)一次性无息退还乙方；乙方逾期不支付租金累计超过1个月的、乙方不支付租金以外的本合同规定的其它任何应付款项逾期超过1个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同；本合同签订后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，甲方可书面通知乙方解除合同，甲方除有权要求乙方承担违约金外，还有权没收乙方的房屋租赁保证金；该房屋交付后，出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，除本合同另有规定外，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金均不予退还，甲方并有权向乙方索取乙方在装修期内所免去的所有租金，此外，就租赁期在本合同提前解除后的剩余部分甲方的租金损失，乙方还须按下述规定向甲方支付违约金：……(2)剩余租赁期超过6个月(包括6个月)但不满1年的，违约金为该房屋6个月的租金……；乙方逾期支付本合同约定的租金和/或其他各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期1日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；除甲方同意乙方续租外，乙方最迟应在本合同的租期届满之日17：00时之前向甲方返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方应按每日的【租金+物业管理费】*3元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋，乙方除应向甲方支付占用使用费外，还应承担该房屋在占用期间内的物业管理费和本补充条款所规定的一切其他费用；乙方向甲方交还房屋前，应自负费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态。乙方如按补充条款的规定在甲方同意的范围内和要求下对该房屋进行了装修、增建或改建，应根据本合同的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还该房屋，则甲方除有权按照本补充条款的规定向乙方收取占用使用费和物业管理费及其他费用以外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起7日后开启该房屋的门锁并更换门锁，将屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将该房屋腾空收回，甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。对于乙方遗留在该房屋内的物件，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件，并将处分所得(如有)用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失，但不论任何情况，甲方均将无任何义务就该等物件向乙方支付或偿付任何款项；对于任何通知或联络，如通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第3天被视作已收讫，如用挂号信邮寄，在寄出5天后视为收讫。该租赁合同并对其他事项作出约定。
租赁合同签订后，王建飞向原告支付了房屋租赁保证金218,736.60元、能源保证金5,239.20元、装修押金72,912.20元，原告向王建飞交付了系争房屋。原告免收王建飞装修期内的租金59,814.20元。
2014年10月10日，原告作为甲方、王建飞作为乙方、虹亿公司(2014年8月18日经工商登记成立)作为丙方签订《协议书》，约定：1、甲方同意乙方将其在上述租赁合同中的全部权利义务转移给丙方，即自本协议签署日起丙方承受乙方在租赁合同中的地位，承担租赁合同项下的所有义务并享有权利，而乙方则不再承担租赁合同项下的任何义务，亦不享有任何权利；2、甲、乙双方同意，将乙方根据租赁合同支付的租赁保证金218,736.60元、装修押金(如有)72,912.20元及公共事业费保证金5,239.20元(即能源保证金)转为丙方名下，乙方不再要求甲方退回；3、丙方同意接收乙方在与甲方签署的租赁合同中的全部权利义务，甲方与乙方签署的租赁合同及其他与该房屋租赁相关的协议、备忘录等一切文件，均对丙方发生法律效力；4、乙方承担2014年11月1日之前的租金及其他费用，2014年11月1日(包括此日)以后的租金及其他费用由丙方承担；5、……；6、乙方愿意作为丙方的保证人，为丙方履行本协议、租赁合同及其他已签署的以及将来签署的与该房屋有关的协议、备忘录等一切文件承担连带保证责任，保证期限从本协议签署之日起至租赁合同及其他已签署的以及将来签署的与该房屋有关的协议、备忘录等一切文件履行完毕后的一年；7、丙方同意，丙方不论任何原因实际租赁不满租赁合同约定的租赁期限/或违反租赁合同的条款及规定，甲方有权向丙方索取甲方给予乙方在该房屋1个月装修期内所免去的所有租金；8、……；9、……；10、对于给予丙方的任何通知或联络，……，如通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第3天被视作已收讫(无论该信件是否被退回)。如用挂号信邮寄，在寄出5天后视为收讫(无论该信件是否被退回)；11、本协议经甲、乙、丙三方签字盖章后生效；12、……。
2014年11月17日，虹亿公司以系争房屋为地址注册了分公司。
虹亿公司拖欠2015年10月部分租金27,098.60元，自2015年11月起未支付租金，自2015年10月起未支付物业管理费，并欠付2015年8月28日至2015年10月27日期间的电费1,415.65元(按照每度1.15元计算)。原告于2015年10月23日、2015年11月2日委托律师以挂号信方式发出《律师函》，向虹亿公司催讨，未果。2015年11月17日，原告委托律师以邮政快递方式向虹亿公司发出《律师函》，告知双方的租赁关系于2015年11月18日正式解除，并要求虹亿公司支付拖欠的租金等费用并承担违约责任，该函被退回。
上述事实，有原告提供的上海市房屋租赁合同、协议书、律师函及邮寄凭证各3份、电费读数签收单、虹亿公司分公司的工商登记信息以及原告的陈述等证据为证。
本院认为，原告与王建飞签订的租赁合同以及原告与王建飞、虹亿公司签订的协议书系当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。根据协议书的约定，原告同意王建飞将租赁合同项下的权利义务一并转让给虹亿公司，虹亿公司表示接受，故该租赁合同对原告和虹亿公司产生法律约束力。
根据租赁合同的约定，虹亿公司应于每月第1日或之前向原告支付租金和物业管理费，虹亿公司逾期不支付租金及其它应付款项累计超过1个月的，原告可书面通知虹亿公司解除租赁合同。虹亿公司自2015年10月起拖欠租金及物业管理费并拖欠2015年8月28日至2015年10月27日期间的电费，经催讨后仍未支付，原告据此向虹亿公司发函解除租赁合同，符合合同的约定。租赁合同及协议书约定，如通过国内或国际快递方式邮寄信件，则在寄出后第3天被视作已收讫，无论该信件是否被退回。原告于2015年11月17日以邮政快递方式向虹亿公司邮寄解除函，该函被退回，故根据上述约定，该函寄出后第3天即2015年11月20日被视作收讫。原告要求确认2015年11月20日解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。
原告要求虹亿公司支付拖欠的租金、物业管理费及电费并支付逾期支付租金、物业管理费的违约金，符合合同的约定，本院予以支持。
根据租赁合同及协议书的约定，虹亿公司违约导致原告解除租赁合同的，原告有权没收虹亿公司的房屋租赁保证金，有权向虹亿公司追索装修期内免去的所有租金，并有权要求虹亿公司支付相当于6个月租金的提前解除合同的违约金。现原告主张没收租赁保证金、主张虹亿公司支付提前解除合同的违约金及装修期内的租金，符合合同的约定，故本院予以支持。
根据租赁合同的约定，虹亿公司在本合同提前终止之日未向原告交还系争房屋的，虹亿公司应按每日租金和物业管理费之和的3倍向原告支付房屋占有使用费。现原告主张虹亿公司支付房屋占有使用费，符合合同的约定，故本院予以支持。
根据租赁合同的约定，虹亿公司应于租赁期满或合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则每逾期1天，应向原告支付相当于每日租金和物业管理费之和的3倍的违约金。虹亿公司至今未办理下属分公司的注销或变更手续，现原告主张虹亿公司支付违约金，符合合同的约定，故本院予以支持。
根据协议书的约定，王建飞愿意作为虹亿公司的保证人，为虹亿公司履行该协议、租赁合同承担连带保证责任，保证期限从该协议签署之日起至租赁合同履行完毕后的1年。现原告主张王建飞就虹亿公司的上述付款承担连带清偿责任，符合三方约定，故本院予以支持。王建飞承担保证责任后，有权向虹亿公司追偿。
原告同意返还虹亿公司能源保证金5,239.20元，与法不悖，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第九十三条第二款、第九十四条第(三)项，第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条第一款、第二款、第三十一条，《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海岳峰置业开发有限公司与被告上海虹亿金融信息服务有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年11月20日解除；
二、被告上海虹亿金融信息服务有限公司应支付原告上海岳峰置业开发有限公司2015年10月1日至2015年11月20日期间的房屋租金66,428.48元；
三、被告上海虹亿金融信息服务有限公司应支付原告上海岳峰置业开发有限公司逾期支付租金的违约金，以66,428.48元为本金，按照每日0.1%，自2015年11月21日起计算至判决生效之日止；
四、被告上海虹亿金融信息服务有限公司应支付原告上海岳峰置业开发有限公司2015年10月1日至2015年11月20日期间的物业管理费21,710.38元；
五、被告上海虹亿金融信息服务有限公司应支付原告上海岳峰置业开发有限公司逾期支付物业管理费的违约金，以21,710.38元为本金，按照每日0.1%，自2015年11月21日起计算至判决生效之日止；
六、被告上海虹亿金融信息服务有限公司应支付原告上海岳峰置业开发有限公司2015年8月28日至2015年10月27日期间的电费1,415.65元；
七、被告上海虹亿金融信息服务有限公司应支付原告上海岳峰置业开发有限公司装修期内的租金59,814.20元；
八、被告上海虹亿金融信息服务有限公司应支付原告上海岳峰置业开发有限公司提前解除合同的违约金358,885.20元；
九、被告上海虹亿金融信息服务有限公司应支付原告上海岳峰置业开发有限公司2015年11月21日至2015年12月5日期间的房屋占有使用费107,870.10元；
十、被告上海虹亿金融信息服务有限公司应支付原告上海岳峰置业开发有限公司逾期办理工商注销或变更手续的违约金107,870.10元；
十一、被告王建飞应对被告上海虹亿金融信息服务有限公司的上述付款承担连带清偿责任；
十二、原告上海岳峰置业开发有限公司应返还被告上海虹亿金融信息服务有限公司能源保证金5,239.20元；
上述第二款至第十二款所述款项，原告上海岳峰置业开发有限公司、被告上海虹亿金融信息服务有限公司、被告王建飞应于本判决生效之日起15日内付清；
十三、被告上海虹亿金融信息服务有限公司的房屋租赁保证金218,736.60元归原告上海岳峰置业开发有限公司所有。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13,293.87元，由被告上海虹亿金融信息服务有限公司、王建飞负担；公告费600元，由被告上海虹亿金融信息服务有限公司、王建飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
人民陪审员 张素华
人民陪审员 毛济平
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 苏伟艳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国担保法》
第十八条……
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
三、《上海市房屋租赁条例》
第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。
……
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。