广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4993号
上诉人（原审被告）：梁镇伟，男，1990年1月2日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：李庆，广东广中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市港口镇民主股份合作经济联合社，住所地广东省中山市港口镇乐民新村南六巷*号。
主要负责人：冯北华，职务社长。
委托诉讼代理人：黄展廷，广东任允律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。
上诉人梁镇伟因与被上诉人中山市港口镇民主股份合作经济联合社（以下简称民主经联社）租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院(2016)粤2071民初15297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人梁镇伟上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判梁镇伟与民主经联社继续履行合同；三、改判民主经联社不得没收涉案定金。事实与理由：2015年5月1日，梁镇伟与民主经联社签订了“租赁宿舍楼合同书”和“土地租赁合同书”，在租赁合同中约定，梁镇伟承租的宿舍楼及土地用于饮食业。合同签订后，梁镇伟为了经营饮食业，花费数百万元在承租土地上修建了面积约一千多平方米的建筑。在梁镇伟经营期间，因承租土地外面的北外环路一直围蔽施工，导致餐饮经营无法进行进而导致梁镇伟资金链断裂，分别于2015年5月、7月发生了拖欠租金的情况。梁镇伟认为，双方签订租赁合同之时，北外环路长期围蔽施工的情况梁镇伟不知情，即使民主经联社也不知情，此种情况的出现也让梁镇伟无法实现经营餐饮的合同目的。出现资金链断裂拖延支付租金的行为也并非梁镇伟故意为之。而梁镇伟花费巨资而修建的房屋，如果因拖延支付几个月的房屋就解除合同，那对梁镇伟是巨大的损失，也是不公平的。所以民主经联社在知晓梁镇伟要花费数百万修建房屋的情况下，还在合同中约定“拖欠租金超过30天，有权单方解除合同，没收保证金”的约定，是违反公平原则的。请求二审法院撤销一审判决，支持梁镇伟的上诉请求。
被上诉人民主经联社答辩称，本案租赁合同是双方真实意思表示，双方均应按照合同履行义务，民主经联社已经按照合同向梁镇伟交付租赁物，梁镇伟应该履行交付租金的义务，梁镇伟不支付租金，民主经联社有权收回租赁物、没收定金，梁镇伟称的修路问题，民主经联社已经给予了3个月的免租期，但是梁镇伟仍然没有向民主经联社交付租金，直至一审起诉时拖欠租金已达50多万元。梁镇伟违反合同约定拖欠租金期间，民主经联社多次主动联系梁镇伟要求协商解决，但梁镇伟均不予理睬。综上，梁镇伟存在违约行为，民主经联社已给予了宽限期，但梁镇伟违反诚实信用原则。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
民主经联社向一审法院起诉请求：1.解除梁镇伟与民主经联社于2015年5月1日签订的“租赁宿舍楼合同书”及“土地租赁合同书”；2.梁镇伟立即向民主经联社返还上述两份合同中约定的租赁物；3.梁镇伟立即向民主经联社支付拖欠的“租赁宿舍楼合同书”项下的租金（租金自2015年7月开始拖欠，暂计至2016年7月为292828.9元，要求支付至返还租赁物之日止）；4.判令梁镇伟立即向民主经联社支付拖欠的“土地租赁合同书”项下的租金（租金自2015年5月开始拖欠，2015年5月欠租2741.41元，租金暂计至2016年7月为177368.3元）；5.判令梁镇伟向民主经联社支付的定金归民主经联社所有。一审诉讼中，梁镇伟支付民主经联社80000元，民主经联社请求变更第三项诉讼请求：扣减租金80000元。
一审法院认定事实：2015年5月1日，民主经联社作为甲方与梁镇伟作为乙方签订“租赁宿舍楼合同书”与“土地租赁合同书”。“租赁宿舍楼合同书”约定：甲方将自置坐落在中山市港口镇民主社区南围工业区内钢筋混凝土结构的第一幢宿舍楼的首层出租给乙方作餐饮使用，实际出租面积962.62平方米；租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月30日；租金：在租赁期内，乙方租赁的第一幢宿舍楼首层每两年调升一次租金，于2015年1月1日起至2015年6月30日止，乙方每月向甲方缴交租金17327.16元，2015年7月1日至2017年12月30日止，乙方每月向甲方缴交租金22525.3元；租金由乙方按每月缴交一次的方式缴交，在当月十日前乙方需将宿舍楼首层的租金一次性缴交完毕给甲方；为使本合同顺利履行，乙方在签订本合同前要向甲方交付的合同定金80000元；乙方必须按时缴交租金给甲方，如乙方逾期超过30天仍不缴交完毕的，则甲方有权单方终止本合同，收回出租的宿舍楼，乙方所缴交的合同定金无权要求返还；该合同还约定了其他事项。另，“土地租赁合同书”约定：甲方出租给乙方使用的土地坐落于港口镇南围工业区第一幢宿舍楼旁的土地给乙方使用，面积约2501.46平方米，乙方承租甲方的土地作饮食业使用；租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月30日止；租金：在租赁期内，乙方租赁的土地每两年调升一次租金，于2015年1月1日起至2015年6月30日止，乙方每月向甲方缴交租金9755.69元，于2015年7月1日起至2017年12月30日止的租赁期内，乙方每月应向甲方缴交租金12682.4元；在租赁期内，租金由乙方逐月缴交给甲方，缴交时间定于当月的五日前，乙方一次性缴交完毕给甲方；为使本合同顺利履行，乙方在签订本合同时，要向甲方交付合同定金10000元；乙方必须按时缴交每月租金给甲方，如乙方拖欠租金累计超过30天的，则作乙方违约处理，甲方有权终止合同、收回土地，乙方无权要求甲方返还合同定金；合同还约定了其他事项。梁镇伟已向民主经联社交付两合同定金合计90000元。梁镇伟自2015年5月起开始拖欠土地租金，当月拖欠金额为2741.41元，并自2015年7月起拖欠宿舍楼首层的租金。2016年7月20日，民主经联社诉至一审法院，主张前述实体权利。
一审诉讼中，梁镇伟向民主经联社支付租金80000元。
一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。民主经联社与梁镇伟签订的“租赁宿舍楼合同书”与“土地租赁合同书”是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行各自义务。民主经联社已按合同约定将案涉租赁物交付给梁镇伟使用，梁镇伟理应在租赁期限内按合同约定向民主经联社交纳租金。但梁镇伟分别自2015年5月、7月起未支付土地、宿舍楼首层租金，根据双方合同约定，梁镇伟拖欠租金超过30天，民主经联社有权单方解除合同，收回租赁物并收取保证金。据此，双方于2015年5月1日签订的“租赁宿舍楼合同书”与“土地租赁合同书”的解除条件已成就，现民主经联社提出解除合同，要求梁镇伟返还案涉宿舍楼首层及该宿舍楼旁的土地，并主张收取梁镇伟已交付的合同定金，理据充分，一审法院予以支持。
关于租金。本案诉讼过程中，梁镇伟向民主经联社支付租金80000元，现民主经联社主张扣减案涉宿舍楼首层的相应租金，一审法院予以确认，并视梁镇伟已支付2015年7月至同年9月完整租金及2015年10月部分租金12424.1元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除民主经联社与梁镇伟于2015年5月1日签订的“租赁宿舍楼合同书”与“土地租赁合同书”，梁镇伟应自一审判决生效之日起七日内向民主经联社归还坐落在中山市港口镇民主社区南围工业区内第一幢宿舍楼首层及该宿舍楼旁的土地；二、梁镇伟于一审判决生效之日起七日内向民主经联社支付宿舍楼首层自2015年10月至实际归还之日止的租金（计算方法：2015年10月尚欠租金10101.2元，自2015年11月起租金按22525.3元/月即750.84元/天计算至实际归还之日止）、宿舍楼旁的土地自2015年5月至实际归还之日止的租金（租金计算标准：2015年5月尚欠租金2741.41元，2015年6月租金9755.69元，自2015年7月起租金按12682.4元/月即422.75元/天计至实际归还之日止）；三、确认民主经联社有权收取梁镇伟交付的定金90000元。若梁镇伟未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9402元，减半收取4701元（民主经联社已预交），由梁镇伟负担，梁镇伟于一审判决生效之日起迳付民主经联社，一审法院不另收退。
梁镇伟与民主经联社在二审期间均没有新证据向本院提交。
本院对一审查明事实予以确认。
本院二审另查明：梁镇伟确认因北外环路施工问题，民主经联社已免除其涉案两份租赁合同项下的三个月租金。另外，梁镇伟还确认其现在仍使用租赁物从事餐饮业，但至一审交纳80000元租金后，其再无向民主经联社支付租金。
二审期间，民主经联社于2016年12月30日向本院申请财产保全，请求对梁镇伟名下价值人民币50万元的财产进行查封，并提供了中山市德鸿信用担保有限公司出具的人民币50万元的担保书作为担保。本院经审查认为，民主经联社的申请符合法律规定，故本院于2017年1月4日作出查封裁定，依法查封梁镇伟名下的位于中山市××××之一的房地产[房产证号：02××17，土地证号：国（2010）易1148**]。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。梁镇伟与民主经联社于2015年5月1日签订的“租赁宿舍楼合同书”和“土地租赁合同书”，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应按合同约定履行义务。按照合同约定，梁镇伟作为承租方拖欠租金逾期超过30天仍不缴交完毕的，则作为出租方的民主经联社有权单方解除合同，收回租赁物及没收定金。现梁镇伟、民主经联社对于梁镇伟自2015年5月起拖欠租金，当月拖欠金额为2741.41元，并自2015年7月起拖欠宿舍楼首层的租金的事实均予以确认，故一审法院支持民主经联社要求解除涉案租赁合同的诉求，并无不当。现梁镇伟以其花费巨资在租赁土地上修建建筑物从事餐饮业，但受北外环路施工影响，导致其无法正常营业，资金断裂等为由，要求继续履行合同，民主经联社不得没收定金。对此，本院认为，对于北外环路施工的问题，民主经联社已免除梁镇伟三个月租金，且梁镇伟从一审至二审期间，仍在占有使用租赁物从事餐饮业经营活动，却没有支付租金，足见其缺乏继续履行涉案租赁合同的诚意，故本院对梁镇伟上诉请求继续履行租赁合同不予支持。由于梁镇伟存在施欠租金的违约行为，按照合同约定，民主经联社有权单方解除合同、收回土地及租赁物、并没收保证金，梁镇伟的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。
另，对其他当事人不上诉部分，本院二审不作审查。
综上，上诉人梁镇伟的上诉请求以及所依据的事实和理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9402元（梁镇伟已预交），诉讼保全费3020元（中山市港口镇民主股份合作经济联合社已预交），均由上诉人梁镇伟负担，梁镇伟于本判决发生法律效力后七日内迳付中山市港口镇民主股份合作经济联合社。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴碧英
代理审判员 吴合波
二〇一七年三月三日
书 记 员 罗海欣