＼n广东省广州市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）穗中法民五终字第905号＼n上诉人（原审被告）罗迎春，女，1965年11月17日出生，汉族。＼n被上诉人（原审原告）严美芳，女，1964年6月16日出生，汉族。＼n委托代理人刘韵，湖南朝阳律师事务所律师。＼n上诉人罗迎春因房屋买卖纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院经审理查明：罗迎春是位于广州市白云区广花路瑶池大街20巷19号403房（下称“涉案房屋”）的产权人。2013年4月17日，严美芳（买方）与罗迎春（卖方）在经纪方广州市乐达房地产代理有限公司（下称“乐达公司”）的促成下签订《房地产买卖合同》，约定双方就买卖涉案房屋达成如下协议：物业建筑面积52平方米，买卖双方同意该物业总价为55万元；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；因买方或卖方违反本合同约定，拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及中介服务费，其中买方应向经纪人支付房地产咨询及中介服务费11000元等。此外，合同中还约定买方须在2013年4月17日支付给卖方15000元定金，定金余款5000元。买方应于递件成功当日支付卖方首期楼款15万元。买方应于2013年4月20日前签订《购房抵押贷款合同》，并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后5个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续。＼n上述合同签订后，严美芳分别于2013年4月17日和2013年4月19日向罗迎春支付定金15000元和5000元。罗迎春配偶何海驹向严美芳出具了《同意出售共有财产声明》，主要内容为：本人与罗迎春是夫妻关系，现坐落于白云区广花路瑶池大街20巷19号403房的房产是本人与售房人的共有财产，现本人同意售房人出售上述房产以及办理有关房屋交易等手续。＼n2013年6月7日，中信银行股份有限公司广州分行（以下“中信银行广州分行”）向罗迎春发出《个人二手住房贷款承诺书》，主要内容为：鉴于严美芳（买方）与罗迎春（卖方）签订的《广州市存量房买卖合同》，因买方资金不足拟向我行申请借款，经审查，借款人（买方）符合我行二手房贷款基本条件，待房屋产权过户到借款人名下，并办理了以我行为抵押权人的抵押登记手续后，我行同意向借款人（买方）发放38万元购房贷款等。＼n2013年8月5日，严美芳向罗迎春发出《关于尽快办理房产过户手续的函》，主要内容为：本人与你于2013年4月17日签订房地产买卖合同，本人已按合同约定支付了定金2万元，并向银行申办了贷款按揭手续，然你方严重违反合同约定，拒绝与我一起前往房地产交易中心办理房产过户手续，导致本人损失巨大。本人及中介公司多次电话催促你办理过户手续，且中介公司已发函于你，你均置之不理，现本人正式发函通知你在收到通知后三日内继续履行合同，与本人一起办理房产过户手续，逾期本人将向法院提起诉讼等。＼n严美芳于2013年9月10日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除严美芳与罗迎春签订的《房地产买卖合同》；2、罗迎春返还严美芳定金2万元；3、罗迎春赔偿严美芳因房价上涨造成的损失15万元、承担房屋中介费11000元、按揭费5300元。案件诉讼费由罗迎春承担。罗迎春在原审无答辩。＼n原审庭审中，严美芳为证明因罗迎春的原因导致双方交易未能成功和造成的损失，提交了由乐达公司于2013年8月9日出具的《说明书》一份，主要内容为：买卖双方于2013年4月17日签署了《房地产买卖合同》，后因卖方拒绝办理房产过户手续导致买方未能成功购买。截止本函出具之日，该地段相同户型、相同朝向的房屋总价涨幅超过25%。此外，提交了乐达公司出具的严美芳支付中介服务费共11000元的收款收据两份和广州保益楼宇按揭中心出具的严美芳支付按揭服务费5300元的收据两份。＼n罗迎春至今未协助严美芳办理涉案房屋的交易过户手续。＼n原审法院认为：严美芳与罗迎春签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。上述合同签订后，严美芳向罗迎春支付了定金，并向银行申请办理了按揭贷款手续，罗迎春却至今未协助严美芳办理涉案房屋的交易过户手续。根据双方签订的合同中关于“因买方或卖方违反本合同约定，拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金”的约定，现严美芳要求解除合同并要求罗迎春返还定金2万元的主张合理合法，予以支持。关于严美芳要求罗迎春赔偿损失的问题。虽然双方合同中有约定罗迎春上述违约行为的违约责任，但因严美芳选择要求罗迎春返还原支付的2万元定金，且罗迎春的违约行为导致严美芳无法实现购买涉案房屋的目的，对严美芳确实造成了损失，故现严美芳要求罗迎春赔偿因房价上涨造成的损失合理合法，予以支持。综合严美芳履行合同的支出情况和房屋差价情况，原审法院酌情将罗迎春赔偿严美芳的数额定为7万元。因已支持罗迎春向严美芳损失赔偿的诉讼请求，故严美芳要求罗迎春承担房屋中介费和按揭服务费的诉请属重复主张，不予支持。罗迎春经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。＼n据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2013年11月4日作出判决：一、罗迎春与严美芳于2013年4月17日签订的《房地产买卖合同》予以解除；二、在判决生效之日起十日内，罗迎春向严美芳退还购房定金2万元；三、在判决生效之日起十日内，罗迎春向严美芳赔偿损失7万元；四、驳回严美芳的其他诉讼请求。案件受理费2013元，由严美芳负担988元，由罗迎春负担1025元。＼n判后，上诉人罗迎春不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审事实查明错误。1、严美芳不仅谎称取得了罗迎春丈夫的《同意出售共有财产声明》，还同中介公司伪造罗迎春丈夫的声明材料，在严美芳提供的声明材料中可以看出是两人不同的笔迹。罗迎春原本不愿出售涉案房屋，后不堪中介公司多次电话骚扰，且中介公司称严美芳己自行看过涉案房屋，并承诺办理成交的时间大约在5月初，而罗迎春因在南充老家买房需要一笔钱，因此，中介公司叫罗迎春去签合同，罗迎春就同意了。但该房屋属于夫妻共有财产，罗迎春丈夫在苏州，中介公司便替罗迎春丈夫写了应由罗迎春丈夫写的声明，此声明没有经过公证，也无罗迎春丈夫的指模或亲笔签名，为无效声明。2、严美芳刻意隐瞒工商银行贷款遭拒的事实，2013年5月10日，工商银行不批准严美芳的贷款，罗迎春只好到处筹钱买了南充的房屋。得知工商银行不能给其贷款后，罗迎春按合同要求解除合同，严美芳不肯，还找到罗迎春单位，出于同情罗迎春见了严美芳。当罗迎春把情况告诉罗迎春的丈夫时，罗迎春的丈夫坚决不同意卖房。所以，在申请中信银行广州分行贷款手续时，因需提供签罗迎春丈夫签名的资料，罗迎春将丈夫不同意卖房的意思告诉了办理人员，罗迎春也不能替其丈夫签名，如果因此有任何问题自己负法律责任。当时办理人员说回去跟严美芳商量，而后十几天严美芳却说中信银行广州分行同意按揭，要罗迎春卖房。＼n二、合同解除的过错责任在于严美芳。1、因工商银行不批准严美芳的贷款申请，按双方合同第七条约定，若因金融政策调整贷款未获银行批准或贷款额度不足的，买方又不能一次性补足全部余额给卖方的，双方合同可以解除。因此，合同不能履行是严美芳自己原因造成，合同解除跟罗迎春没有关系。2、严美芳在6月份短信告知罗迎春只给付中介一半佣金即5500元，而在诉讼中却称给了全部中介费，其向法院提供的是8月份另外中介费的收据，这一系列行为充满了谎言和欺骗。中介公司没有完成本次交易严美芳不应该给付中介费。原审法院判决赔付严美芳损失的依据是中介公司出具的房价上涨的说明，此外，没有任何法律根据。罗迎春在搜房网查到的乐达公司自己在该楼盘交易中作出的房价曲线于诉讼当时房价还跌1000元／平方米左右，可见，乐达公司出具的是一个虚假的证明，法院采纳该虚假证明作出的判决错误。3、按广州市存量房交易规则第二条，罗迎春无上网登记存量房的出售，更无委托乐达公司卖房，也没按常规带严美芳看房，罗迎春不属于存量房的卖方，罗迎春在本案中没有任何过错，严美芳串通中介公司做虚假证明提起本案诉讼不应得到支持。＼n三、一审审理程序违法。1、2013年7月9日，罗迎春休假回苏州等地，2013年10月28日才回广州。期间曾接到一个自称是法院的电话说严美芳向法院提起了诉讼，2013年11月29日，原审法院就通知领判决书。当罗迎春提出质疑时，原审法院出具EMS信封，显示退回原因是拒收。因原审诉讼期间罗迎春不在广州，不可能拒绝收取。原审法院没有通知罗迎春开庭，剥夺了罗迎春自我辩解的机会，严重损害了罗迎春的合法权益。2、涉案房屋早在2005年4月便划归越秀区管理，原审法院作出本案判决违反了属地管辖原则。＼n综上，罗迎春上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回严美芳一审的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用均由严美芳承担。＼n被上诉人严美芳答辩同意原审判决，不同意上诉人罗迎春的上诉请求。＼n经查，原审查明事实无误，本院予以确认。＼n在本案二审过程中，罗迎春确认涉案合同是由其与严美芳及乐达公司三方签订，还承认现在使用电话号码与原审法院送达开庭传票等信件载明的电话号码一致。＼n二审诉讼中，双方当事人对于向几家银行申请贷款以及《同意出售共有财产声明》的出具情况存在争议。1、关于向几家银行申请贷款情况，罗迎春称，2013年4月20日前罗迎春按严美芳的要求提供了工商银行帐号，配合严美芳去工商银行办理贷款手续，但工商银行拒绝批准严美芳贷款申请。之后，严美芳要求罗迎春再次配合其办理中信银行广州分行的贷款申请，罗迎春也配合严美芳提供了材料，去办理该行办理了银行卡。庭审过程中，罗迎春又明确其没有配合严美芳办理中信银行广州分行的贷款申请，关于该行的贷款申请，罗迎春只是部分配合严美芳，并没有全部配合严美芳。而严美芳否认罗迎春关于工商银行贷款的陈述，只认可向中信银行广州分行申请贷款的事实。2、关于《同意出售共有财产声明》的出具情况，罗迎春称，因涉案房屋属于罗迎春与其丈夫何海驹的夫妻共同财产，当时罗迎春不清楚出售房屋的程序，乐达公司称需要一份罗迎春丈夫的《同意出售共有财产声明》，该声明的内容由乐达公司起草书写，其中何海驹的签名是乐达公司要求罗迎春代签的；而严美芳与按揭公司第二次贷款申请中提供给银行的《同意出售共有财产声明》不是罗迎春代签的声明，是他们另行冒充罗迎春的丈夫在《同意出售共有财产声明》上签名，其提供虚假资料办理贷款；罗迎春已将其丈夫不同意出售涉案房屋的意思告知过严美芳，要求她不要再办理贷款了，因此，在收到《关于尽快办理房产过户手续的函》时，就没有理会严美芳。严美芳则称《同意出售共有财产的声明》是卖方即罗迎春提供的，只有一份声明，就是其一审时提交该份声明，严美芳不清楚声明是否乐达公司代写，罗迎春代签名；罗迎春也没有告诉关于其丈夫不同意出售涉案房屋及要求严美芳不要办理贷款的事情。＼n二审中，罗迎春为了证明其主张，向本院提供了提供了以下证据：1、《同意出售共同财产的声明》复印件，拟证明该声明是虚假的，该声明上签名不是罗迎春丈夫本人签名；2、2013年4月17日签订的《房地产买卖合同》，拟证明合同早就在工商银行拒绝贷款时就终止；3、乐达公司与罗迎春的《短信记录》打印件，拟证明工商银行拒绝严美芳的贷款申请；4、《朋友短信记录》打印件及《单位考勤》复印件，拟证明罗迎春在2013年7月至10月不在广州；5、严美芳与罗迎春的《短信记录》打印件，拟证明严美芳威胁恐吓罗迎春；6、乐达公司在搜房网中的《网页信息》打印件，拟证明严美芳提供的房价上涨不属实，实际上房价并没有上涨；7、罗迎春在四川的购房证明《税收通用完税证》，拟证明6至7月不需要资金，双方合同已经过期；8、越秀区矿泉街派出所出具的《门牌地址证明》，拟证明本案应当由越秀区人民法院管辖；9、涉案房屋的《房地产证》，拟证明涉案房屋仍登记在罗迎春名下。严美芳认为上述证据1提供的义务在于罗迎春，即使是假的，责任也在于罗迎春，不认可该声明的真实性及罗迎春的证明事项；确认证据2的真实性，但不认可其证明目的；不确认证据3的真实性、合法性和关联性；对证据4、5、6的真实性、关联性和证明目的不予确认；对证据7、8、9的真实性予以确认，但不认可关联性。＼n本院认为：本案二审当事人争议的焦点为：一、合同解除的责任认定；二、损失赔偿的确定；三、原审程序是否违法。＼n关于合同解除的责任认定。罗迎春与严美芳签订的《房地产买卖合同》约定，买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后5个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续。在中信银行广州分行出具同意严美芳贷款的《个人二手房贷款承诺书》及罗迎春收到严美芳要求继续履行合同的《关于尽快办理产权过户手续的函》后，罗迎春没有协助严美芳办理过户手续，违反了上述约定，导致双方合同无法继续履行，因此，本案合同解除责任在于罗迎春。罗迎春认为根据合同的约定，在工商银行拒绝严美芳的贷款申请后，双方合同就已解除。但严美芳否认其曾向工商银行申请贷款的事实，即便存在严美芳向工商银行申请贷款被拒绝的事实，由于罗迎春确认在该事实之后其仍配合严美芳去中信银行广州分行办理了银行卡，并部分配合严美芳向中信银行广州分行申请贷款，罗迎春的上述行为表明其所称工商银行拒绝严美芳贷款后还是愿意继续履行双方合同的。且罗迎春也无举证证明在工商银行拒绝严美芳贷款后曾要求严美芳一次性支付剩余房款而严美芳拒绝支付，因此，罗迎春上诉认为合同解除的过错责任在于严美芳，缺乏事实依据，本院不予采信。另外，罗迎春确认《同意出售共有财产声明》中关于其丈夫的签名是罗迎春本人所签，后严美芳持该声明向银行申请贷款并取得了银行同意贷款的承诺，罗迎春称严美芳串通中介公司作虚假证明以及严美芳在第二次申请贷款时伪造了其丈夫的声明材料，均没有提供证据证明，故罗迎春认为其不存在过错及严美芳提出的损失与其无关依据不足，本院不予支持。＼n关于损失赔偿的确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，罗迎春未履行合同的行为导致严美芳购房的目的无法实现，确实给严美芳造成了损失。基于双方合同中对损失赔偿的标准没有明确约定，故原审法院综合严美芳履行合同的支出情况和房屋差价情况酌定判决罗迎春赔偿严美芳7万元并无不妥，本院予以维持。罗迎春认为严美芳告知她只支付一半的佣金，但在原审诉讼中却变成了全部的中介费，严美芳提供的中介费收据是8月份另外的中介费，对此，罗迎春未能提供相反的证据证实，本院不予支持。罗迎春认为中介公司提供的关于涉案房屋诉讼期间房价上涨的《说明》是虚假的证明，仅提交了从网上下载的关于涉案楼盘诉讼期间房价下跌曲线图资料予以证实，并未进一步举证，且罗迎春上述异议的问题也非原审法院作出赔偿判决考虑的全部因素。故罗迎春据此要求驳回严美芳关于赔偿损失的诉讼请求理据不足，本院不予支持。＼n关于原审程序是否违法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”在本案一审审理过程中，原审法院向罗迎春送达开庭传票等资料，因罗迎春拒收，没有到庭应诉，故原审法院依法按缺席作出判决并无不当。罗迎春认为原审法院判决程序违法缺乏事实和法律依据，本院不予支持。罗迎春上述行为应视为其放弃抗辩的诉讼权利，因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条的规定，其在二审上诉期间才就管辖权提出异议，本院不予采纳。＼n因罗迎春二审提交的证据不属新证据，且不能支持其上诉请求，本院均不予采纳。＼n综上所述，上诉人罗迎春的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审案件受理费1025元，由罗迎春负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张怡＼n代理审判员余盾＼n代理审判员张艳＼n二〇一四年四月十一日＼n书记员张辉