淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮法商初字第0635号
原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司，住所地淮安市清河区××东路69号。
法定代表人徐建强，该公司董事长。
委托代理人丁曙光，该公司员工。
委托代理人陆宝峰，该公司员工。
被告徐新生。
被告杨慧敏。
原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称农商行）与被告徐新生、杨慧敏金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，依法由审判员崔兆海适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农商行委托代理人陆宝峰，被告徐新生到庭参加诉讼，被告杨慧敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告农商行诉称，2012年10月22日被告徐新生向原告下属（鼓楼支行）借款25万元，约定于2013年10月17日到期，约定年利率为9.47%，此笔贷款由被告徐新生、杨慧敏提供的位于淮安市淮安区国际商城A8号楼3208号房作为抵押担保，贷款到期后被告未履行还款义务，现要求：1、被告徐新生归还贷款本金250000元和利罚息及复利100861.94元，本息合计350861.94元（已计算至2015年9月15日，以后的利罚息及复利顺延计算）；2、对两被告位于国际商城A8号楼3208号房享有优先受偿权；3、诉讼费由被告承担。
被告徐新生辩称，对原告诉称的事实不表异议，我在外有债权，债权到位后才能归还借款一时经济困难，难以偿还。
被告杨慧敏未作答辩。
经审理查明，2011年11月1日，被告徐新生、杨慧敏与原告农商行签订最高额个人担保借款合同一份，原告约定：借款人向贷款人申请借款，贷款人根据借款人的用款申请和贷款人的可能，分次向借款人发放借款，担保人自愿为借款人自2011年11月1日至2013年10月30日止在贷款人处办理的最高本金余额不超过人民币25万元的借款提供担保。在本合同约定的期限内发生的业务，其到期日不得超过2013年10月30日。在此期间和最高本金余额内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款金额、期限、利率、还款方式、借款用途等以借款借据凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。在本合同约定的期限和最高本金余额内，贷款人发放贷款时无须逐笔办理担保手续。按季结息，每季末21日结息；借款担保为最高额抵押担保。担保范围为本合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费等贷款人实理债权的费用，保证期间为每期还款日起二年。借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮35%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。被告徐新生在借款人处签名，被告徐新生、杨慧敏在担保人处签名。
同日原、被告签订房地产抵押合同一份，合同约定为最高额房地产抵押合同，为准保确保债务人徐新生于2011年11月1日到2013年10月30日止期限以内，向原告连续发生的债权额25万元的主合同履行，两被告用位于淮安市淮安区国际商城A8号楼3208号房设定最高额抵押担保；本抵押合同所抵押的范围包括主债权的本金、利息、违约金，赔偿金、实现抵押权的费用。2011年11月2日原、被告双方办理了抵押登记并办理了他项权证，抵押债权数额为25万元。
2012年10月18日，被告徐新生向原告下属（鼓楼支行）申请借款25万元。2012年10月22日原告将25万元款打入被告徐新生在原告处开设的62×××76账户中，被告徐新生立借据一份，借到原告款25万元，借据中约定的借款年利率为9.47%，被告徐新生借款后未能按约还款，截止2015年9月15日被告徐新生、杨慧敏尚欠原告本金250000元和利罚息及复利100861.94元，本息合计350861.94元，原告索款不成，遂诉至本院。
以上事实，有原告当庭陈述、原告举证的原告单位的营业执照、组织机构代码证、金融许可证复印件各一份，被告徐新生、杨慧敏的居民身份证复印件各一份，被告徐新生、杨慧敏的结婚证复印件一份，借款申请表一份、最高额个人担保借款合同一份，抵押合同一份，借款借据一份、房屋登记申请书一份、帐户查询表一份、他项权一份个等证据予以证实。
本院认为，原告农商行与被告徐新生、杨慧敏签订的最高额个人担保借款合同、抵押合同系各方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效，当事人应当按合同约定履行义务。被告徐新生欠原告借款本金250000元和利罚息及复利100861.94元，本息合计350861.94元，有原告提供的最高额个人担保借款合同、借款借据，帐户查询表等证实，对此被告徐新生不表异议，本院予以认定；被告徐新生用位于淮安市淮安区国际商城A8号楼3208号房屋为该借款设立抵押，并办理了抵押登记，因被告徐新生未按借款合同约定履行还款义务，现原告主张对该抵押物在抵押债权25万元数额范围享有优先受偿权，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
被告杨慧敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其对自己诉讼权利的处分。
综上，为维护正常的金融秩序，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐新生、杨慧敏于本判决生效之日起十日内偿还原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司借款本金250000元和利罚息及复利100861.94元，本息合计350861.94元（利息已计算到2015年9月15日，以后利息按合同约定利率计算至本判决实际给付之日止）；
二、原告江苏淮安农村商业银行股份有限公司对被告徐新生、杨慧敏位于淮安市淮安区国际商城A8号楼3208号房屋拍卖、变卖后所得价款在抵押债权25万元数额范围内享有优先受偿权。
本案案件受理费6563元，减半收取，由被告徐新生、杨慧敏负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：江苏省淮安市农行城中支行；账号：34×××54；单位：淮安市财政局综合处）。
审判员 崔兆海
二〇一五年十一月六日
书记员 陈 祯
附页--裁判依据的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
二、《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。