＼n北京市第二中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2011）二中民终字第09987号＼n上诉人（原审原告、反诉被告）北京顺景园房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢6-24室。＼n法定代表人何勤刚，董事长。＼n委托代理人周明刚，北京市元正律师事务所律师。＼n委托代理人邹芳，女，1974年5月6日出生。＼n上诉人（原审被告、反诉原告）赵连杰，男，1963年1月10日出生。＼n上诉人（原审被告、反诉原告）赵志超，男，1987年3月1日出生。＼n上述二人之共同委托代理人张宝魁，河北华川律师事务所律师。＼n上述二人之共同委托代理人曹婷，女，1986年11月6日出生。＼n上诉人北京顺景园房地产开发有限公司（以下简称顺景园公司）、上诉人赵连杰、赵志超因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第00977号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人顺景园公司之委托代理人周明刚，上诉人赵连杰、赵志超之共同委托代理人张宝魁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n2010年10月，顺景园公司起诉至原审法院称：2007年9月26日，赵连杰、赵志超与我公司签订《商品房买卖合同》，双方约定赵连杰、赵志超购买1号楼（以下简称1号楼），购房总价款35782750元。合同约定一次性付款。合同订立后，我公司早已将1号楼交付给赵连杰、赵志超，并于2010年1月20日为其办理了房屋权属登记，但其至今尚欠5582750元购房款未予支付。经多次催要，其拒绝支付，已构成违约。故起诉至法院，要求解除赵连杰、赵志超与我公司签订的《商品房买卖合同》；赵连杰、赵志超将1号楼返还我公司，并协助我公司将1号楼的权属登记由赵连杰、赵志超变更回我公司；赵连杰、赵志超支付逾期付款违约金111655元。＼n赵连杰、赵志超答辩并反诉称：我们没有拖欠顺景园公司购房款，未违约。反而是顺景园公司逾期交房且逾期办理1号楼房屋所有权证。顺景园公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不同意其全部诉讼请求。同时提起反诉，要求：1、顺景园公司提交1号楼的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》；2、顺景园公司支付逾期交房违约金5321240元；3、顺景园公司支付逾期办理房屋所有权证违约金302000元。＼n顺景园公司针对反诉辩称：我公司并未逾期交房及逾期办证，因赵连杰、赵志超未按照合同约定付清全部购房款，违约在先，故不具备我公司向赵连杰、赵志超交房及办证的前提条件，因此我公司并不存在违约行为。且赵连杰、赵志超要求支付逾期交房违约金的请求已经远超诉讼时效，不同意赵连杰、赵志超要求我公司支付逾期交房及逾期办证违约金的反诉请求。关于1号楼的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，我公司早已给过赵连杰、赵志超，现在同意再次给付二人1号楼的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《竣工验收备案表》。＼n原审法院经审理确认：顺景园公司与赵连杰、赵志超签订的《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》不违反法律、行政法规强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效。依法订立的合同，双方均应当严格履行合同义务。根据本案现有证据，可以证明赵连杰、赵志超支付了全部购房款，顺景园公司也向赵连杰、赵志超交付了1号楼，并为赵连杰、赵志超办理了1号楼的房屋产权证书，双方就合同已经履行完毕，赵连杰、赵志超虽存在付款逾期的情形，顺景园公司虽存在交房逾期、办证逾期的情形，但双方以各自完成的履约实际行为表明对于对方的违约行为并未提出异议。故在现有已经履约完毕的情形下，顺景园公司要求解除与赵连杰、赵志超签订的《商品房买卖合同》，赵连杰、赵志超返还1号楼并协助办理1号楼的变更登记，同时支付违约金111655元的诉讼请求，缺乏充分证据，于法无据，不予支持。关于赵连杰、赵志超要求顺景园公司支付逾期交房及逾期办证违约金的反诉请求，因赵连杰、赵志超本身也存在逾期付款的情形，且顺景园公司在赵连杰、赵志超付清全部款项下也履行了交付房屋及办理产权证的义务，故赵连杰、赵志超的上述反诉请求，无确实充分证据予以支持，于法无据，不予支持。关于赵连杰、赵志超要求顺景园公司向其交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《竣工验收备案表》，符合双方签订的合同约定，且顺景园公司同意向赵连杰、赵志超交付上述资料，法院对此不持异议。故对于赵连杰、赵志超要求顺景园公司向其交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《竣工验收备案表》的反诉请求，予以支持。据此，原审法院于2011年3月判决：一、北京顺景园房地产开发有限公司于判决生效后十日内将101号房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《竣工验收备案表》交付给赵连杰、赵志超；二、驳回北京顺景园房地产开发有限公司全部诉讼请求；三、驳回赵连杰、赵志超其他反诉请求。＼n判决后，顺景园公司与赵连杰、赵志超双方均不服，上诉至本院。＼n顺景园公司的主要上诉理由是：原审判决认定赵连杰、赵志超支付了全部购房款与事实不符；顺景园公司为了帮助赵连杰以所购房屋抵押贷款，在其未付清购房款的情况下为其办理房屋产权证，并因办理房屋产权证而提前开具了发票；顺景园公司与盛隆房地产经纪（北京）有限公司（以下简称盛隆公司）于2010年9月7日发给赵连杰《关于请求支付购房余款的函》中对此事实有明确说明，但在本案起诉后，盛隆公司出于私利为赵连杰、赵志超出具伪证，但该伪证与上述函件明显矛盾；原审法院未要求赵连杰、赵志超提供相应的付款证据即认定其已付清了全部购房款，认定事实严重错误；庭审中，赵连杰、赵志超的委托代理人承认收到《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，原审法院还判决顺景园公司向其交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，毫无道理；综上，请求二审法院依法改判支持顺景园公司的全部诉讼请求，驳回赵连杰、赵志超的全部反诉请求。＼n赵连杰、赵志超的主要上诉是：第一、原审法院认定事实不清；根据双方2007年9月26日签订的《商品房买卖合同》第十条、2007年9月28日签订的《关于赵连杰先生〈商品房买卖合同〉中有关问题的补充协议》（以下简称《补充协议》）第一条及2009年3月26日收到的《关于办理入住手续的函》、《授权委托书》、《顺景园入住收房物品交付清单》等证据佐证的案件事实，双方网上签约的《商品房买卖合同》中交房时间虽为2007年10月30日，但顺景园公司实际承诺交房时间仍为2005年6月30日，顺景园公司承诺交房时间不变并承担逾期交房违约责任，双方确认实际交房时间为2007年12月1日，故顺景园公司应当按已付房款3020万元的日万分之二承担2005年6月30日至2007年12月1日期间的逾期交房违约责任；根据双方2007年9月26日签订的《商品房买卖合同》第十六条第一款第二项及附件八第四条的规定，顺景园公司办理房产证时间最晚为合同签订后两年，但顺景园公司直至2010年1月20日才办理完毕房屋产权证，故应按已付房款3020万元的百分之一承担逾期办证的违约责任；第二、原审法院适用法律错误；根据《合同法》第一百二十条，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任；本案即属于此种情况，而双方应当承担的违约责任差距巨大，原审判决错误；本诉提起的解除之诉，反诉提起的是违约之诉，二者不存在债务的可抵销性，顺景园公司未要求赵连杰、赵志超支付逾期付款违约金，同时顺景园公司的抗辩理由为赵连杰、赵志超未按约定全额付清房款，所以才不能按其交房，但顺景园公司于2007年12月25日才获取竣工验收备案表，2009年10月16日才获取商品房面积实测报告，此前根本不具备交付的前提条件；《补充协议》约定先交房后付款，不存在付清全款后才交房；综上，请求二审法院依法改判支持赵连杰、赵志超的全部反诉请求。＼n经审理查明：2005年1月21日，顺景园公司（出卖人）与赵连杰（买受人）签订了合同编号为Y252001的《商品房买卖合同》，约定：顺景园公司将其所有的1号楼出售给赵连杰，建筑面积为1790.92平方米，单价为每平方米21500元，总金额为37609320元；顺景园公司应于2005年6月30日之前将1号楼交付给赵连杰。＼n2007年9月26日，顺景园公司（出卖人）与赵连杰、赵志超（买受人）签订了合同编号为Y538842的《商品房买卖合同》，约定：顺景园公司将其所有的1号楼出售给赵连杰、赵志超，总金额为35935270元：买受人采取一次性付款方式。第八条约定：（1）买受人逾期付款在30（含）日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30（含）日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第九条约定：出卖人应当在2007年10月30日之前，将符合交付条件的商品房交付买受人使用，该商品房应取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书、经分期综合验收合格、住宅交付使用批准文件。第十条约定出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30（含）日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（含）后，买受人有权解除合同；买受人要求解除合同的，出卖人应当退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付价款退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。附件八《合同补充协议》第一条约定：买受人一次性付款，在合同签订之日，买受人已支付的认购订金10万元转为购房款；在合同签订后3日内，付清购房余款36273150元；买受人付清全款后，出卖人才会将商品房交给买受人。第二条约定：1号楼住宅面积实为1774.3平方米，以此面积确认销售并签订在《商品房买卖合同》补充协议中进行相应调整；业主在办理入住时以国家测绘部门最终测绘面积结果为准；双方确认1号楼的房价款为36373150元。第五条约定：办理产权证时间最晚为合同签署后两年，出卖人将尽可能提早办理完毕房产证；在办理完房产证之前，出卖人保证买受人对房产的一切权利及正常居住使用。＼n合同签订后，赵连杰于2005年8月18日支付了购房款3020万元。＼n2007年9月28日，顺景园公司（甲方）与赵连杰（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方于2005年1月购买1号楼，双方并于2005年1月21日签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》约定的交房时间原为2005年6月30日，现甲、乙双方同意：现甲、乙网上签约的《商品房买卖合同》时间虽为2007年10月30日，但甲方同意实际承诺交房时间仍为2005年6月30日；甲方承诺交房时间不变，并承担因逾期交房违约责任。＼n2009年3月31日，赵连杰、赵志超与顺景园公司的代理人傅裕签订《顺景园入住收房物品交付清单》。该清单注明：诉争房屋因前期原因，开发商已经于2007年12月1日提前将房屋交付买受人，但商品房买卖合同中规定的交付商品房所需的相关文书并未交付。＼n2010年1月20日，赵连杰、赵志超取得1号楼房屋所有权证，共有情况登记为按份共有，赵连杰10%，赵志超90%。1号楼最终实测面积为1745.5平方米，购房总款为35782750元。＼n另查，2004年12月31日，顺景园公司（甲方）与盛隆公司（乙方）签订《代理销售协议》，顺景园公司委托盛隆公司销售“顺景园”项目商品房，代理销售范围包括1号楼。＼n原审诉讼中，双方均认可顺景园公司于2007年12月1日将1号楼交付赵连杰、赵志超，二人于2010年1月20日取得1号楼房屋所有权证。关于是否收过《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》事宜，赵连杰、赵志超之委托代理人虽当庭承认收到，但称缺少公章，不符合相关法律规定。＼n二审诉讼中，赵连杰、赵志超提交2010年9月10日盛隆公司开具的金额为5582750元的《收据》及2011年2月21日金额为5582750元的《中国民生银行转帐记帐凭证》（付款人为北京大地远通（集团）有限公司，收款人为盛隆公司），用以证明赵连杰、赵志超已付清全款，并称：其收到顺景园公司和盛隆公司于2010年9月7日《关于请求支付购房余款的函》后，因盛隆公司与赵连杰作为法定代理人的其他公司之间存在债务，于2010年9月10日与盛隆公司谈债务冲抵问题，盛隆公司于2010年9月10日开具收据，冲抵剩余房款5582750元；后盛隆公司反悔要现金，因此北京大地远通（集团）有限公司于2011年2月21日代赵连杰、赵志超向盛隆公司付款5582750元。顺景园公司对上述证据的真实性认可，但称：原审诉讼中，赵连杰、赵志超没有提到债务冲抵的问题，而且付款时间是在原审诉讼中，盛隆公司的《收据》是补签的，是伪证；同时提供一份《关于请求支付购房余款的函》。称该份函件是盛隆公司与顺景园公司于2010年9月7日共同向赵连杰发送的，该函件中明确载明赵连杰尚欠5582750元购房款的事实。加之，盛隆公司后来与顺景园公司发生矛盾，综上，顺景园公司对盛隆公司的收款行为不认可，赵连杰、赵志超付款事实存在。因双方提供的证据中存在盛隆公司陈述不一、相互矛盾的问题，法庭曾要求双方当事人让证人到庭接受质询，但双方均表示证人无法到庭。＼n上述事实，有双方当事人陈述、合同编号为Y538842的《商品房买卖合同》、附件八《合同补充协议》、《北京市房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《关于顺景园项目交房装修的函》、《关于交楼并结清购房余款的函》、《关于办理入住手续的函》、《关于请求支付购房余款的函》、《代理销售协议》、盛隆公司出具的《证明》、《关于督促交楼并支付违约金的函》、《再次督促交楼并支付违约金的函》、《顺景园入住收房物品交付清单》、《授权委托书》、《顺景园住户手册》、购房款发票、房屋所有权证、收据等相关证据在案佐证。＼n本院认为：依法成立的合同受法律保护。顺景园公司与赵连杰、赵志超针对1号楼签订的《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力。根据现有证据表明，顺景园公司交付1号楼的时间为2007年12月1日，赵连杰、赵志超取得1号楼房屋所有权证的时间为2010年1月20日。赵连杰、赵志超交纳剩余购房款5582750元的时间为2011年2月21日。双方履行各自主要义务的时间均晚于合同约定时间。本案争议焦点为，双方是否均有违约行为，违约责任应如何承担。＼n关于赵连杰、赵志超是否逾期付款的问题。双方签订的《商品房买卖合同》及附件约定，购房款为一次性付款，付款日期为合同签订后三日内，即2007年9月30日之前。现有证据表明，赵连杰、赵志超只如期交纳了3020万元，剩余5582750元购房款是于2011年2月21日由北京大地远通（集团）有限公司代为交纳的。上述事实，赵连杰、赵志超解释称，因盛隆公司与其存在债务关系，盛隆公司曾表示愿意代其支付剩余购房款，只是盛隆公司后来反悔，其只得将该笔购房款补交。同时提交了盛隆公司开具的《收据》及补交余款的转帐凭证。对于该陈述，首先，顺景园公司不予认可。其次，从双方提交的证据可以看出，盛隆公司给双方出具的证据存在陈述不一、相互矛盾的现象。且在法庭要求双方当事人让证人到×的情况下，双方均未能让盛隆公司到庭作证。故盛隆公司出具的证据缺乏证明力。综上，根据现有有效证据可以确认，赵连杰、赵志超交纳剩余5582750元购房款的时间应为2011年2月21日，其逾期付款的事实存在，应当承担违约责任，顺景园公司上诉要求赵连杰、赵志超支付逾期付款违约金的请求正当，予以支持，原审判决有误，本院予以更正。＼n《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。双方签订的附件八《合同补充协议》第一条明确约定，买受人付清全款后，出卖人才会将商品房交给买受人。该条款明确了双方履行义务的先后顺序，即赵连杰、赵志超付清全款在先，顺景园公司交付房屋在后。双方在《商品房买卖合同》中约定买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。事实上，赵连杰、赵志超应当在2007年9月30日前付清全部购房款，但顺景园公司在二人未交清全部购房款的情况下，于2007年12月1日将1号楼交付给二人，并于2010年1月20日为二人办理了房屋所有权登记手续。顺景园公司的实际行为已经表明，虽然赵连杰、赵志超存在逾期付款的违约行为，其公司已享有合同解除权，但其公司仍愿意继续履行合同。鉴于合同现已履行完毕，原审法院未支持顺景园公司要求解除合同、赵连杰、赵志超返还房屋、办理权属变更登记的请求，并无不当，本院予以维持。赵连杰、赵志超逾期付款的违约行为在先，作为过错方，二人要求顺景园公司支付逾期交房、逾期办证违约金的请求，缺乏法律依据，原审法院未予支持，亦是正确的，本院予以维持。＼n关于赵连杰、赵志超要求顺景园公司向其交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《竣工验收备案表》的反诉请求。因该请求符合双方签订的合同约定，且顺景园公司在原审诉讼中同意向赵连杰、赵志超交付上述资料，故原审法院未持异议，支持了赵连杰、赵志超的该项反诉请求，并无不当，本院予以维持。关于顺景园公司称，赵连杰、赵志超的委托代理人在原审诉讼中承认收到过《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故原审法院判决其公司再次给付毫无道理的上诉理由。因原审庭审记录中显示，赵连杰、赵志超之委托代理人虽当庭承认收到过《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但称因缺少公章，不符合相关法律规定。故原审法院判决顺景园公司向赵连杰、赵志超交付符合合同约定的完整资料，并无不当，顺景园公司的该项上诉请求，理由不充分，本院不予支持。＼n综上所述，原审法院判决有误，本院予以更正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：＼n一、维持北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第00977号民事判决第一、三项；＼n二、撤销北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第00977号民事判决第二项；＼n三、赵连杰、赵志超于本判决生效后十五日内给付北京顺景园房地产开发有限公司逾期付款违约金人民币十一万一千六百五十五元；＼n四、驳回北京顺景园房地产开发有限公司其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n一审案件受理费1267元，由北京顺景园房地产开发有限公司负担70元（已交纳），赵连杰、赵志超负担1197元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费25582元，由赵连杰、赵志超负担（已交纳）。二审案件受理费51944元，由北京顺景园房地产开发有限公司负担70元（已交纳），赵连杰、赵志超负担51874元（于本判决生效后七日内交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长陈妍＼n代理审判员周梦峰＼n代理审判员马兴芳＼n二〇一四年五月九日＼n书记员马博文