上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终3140号
上诉人(原审被告)上海宝锐娱乐有限公司，住所地上海市闸北区。法定代表人黄小燕，总经理。上诉人(原审被告)黄小燕，女，1972年6月15日出生，汉族，户籍地浙江省。两上诉人共同委托代理人李冬子，北京长安(上海)律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人刘志强，北京长安(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海元惠投资管理有限公司，住所地上海市闸北区。法定代表人李建平，执行董事。委托代理人周燕，上海一曼律师事务所律师。委托代理人朱小红，上海一曼律师事务所律师。上诉人上海宝锐娱乐有限公司(以下简称“宝锐公司”)、黄小燕因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2015)闸民三(民)初字第1647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宝锐公司及黄小燕的委托代理人李冬子、刘志强，被上诉人上海元惠投资管理有限公司(以下简称“元惠公司”)的委托代理人周燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，本案系争房屋产权人为案外人上海盛源房地产(集团)有限公司(以下简称“盛源公司”)。2012年1月1日，盛源公司出具《委托书》，委托元惠公司代为经营系争房屋并对外签署租赁合同、收取租金。2014年3月28日，元惠公司(甲方)与宝锐公司(乙方)就承租系争房屋签订了《盛源生活广场租赁合同》。该合同约定：租用面积为999平方米，此面积为计算租金、物业管理费等费用的依据；乙方承诺租赁系争房屋作为经营品牌KTV会所用途；租期自2014年1月1日起至2019年12月31日。此外，合同还对以下内容进行了约定。关于租金、物业管理费、保证金，合同第四、五条约定，租金第一年为人民币(以下币种均为人民币)2.3元/天/平方米，租金按先付后用原则，每一个月为一个付款期，每月20日前支付下一期租金。物业管理费为1.5元/天/平方米(乙方应向甲方或管理公司支付)，合计每月为45,579元。保证金为230,934元等，如乙方违反本合同之规定，则甲方有权但无义务以此保证金抵扣乙方应付款项，或不予返还。关于工商登记，合同第5.3条约定，乙方应当于本合同租赁期满，或本合同解除、撤销或确认无效后的30天内办妥以租赁物业为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于5元/平方米的违约金。关于合同解除，合同第10.3条约定，乙方逾期支付租金超过15天的，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用，逾期超过30天的，甲方有权单方解除合同。2014年11月28日、2014年12月31日，元惠公司先后向宝锐公司、黄小燕发送《公函》，表示宝锐公司已欠付多笔租金等费用，元惠公司现通知宝锐公司合同已解除，并要求宝锐公司在指定日期前办理退房手续、将欠款付至指定账户，元惠公司并声明保留相关权利。2014年12月31日，黄小燕出具《承诺书》，载明“于2015元月6号之前，本人黄小燕承诺交付房租共计人民币叁拾叁万伍仟元，如交不到，后果自负”。2015年2月6日，元惠公司(甲方)与宝锐公司(乙方)、黄小燕(丙方)签订《补充协议》，该协议约定：1、乙方欠付甲方2014年10月至2015年2月租金合计499,736元，乙方承诺于2015年2月13日前先行归还37,868元。2、乙方以其全部资产进行担保，承诺2015年3月18日前归还20万元，剩余欠款于2015年3月底前还清。3、甲方同意乙方继续经营，但在乙方还清所有款项前，乙方应每日向甲方支付4,000元整，用于担保乙方拥有向甲方还款及支付租金的能力。4、第3条乙方所缴纳的担保金可用于冲抵租金、物业管理费等费用……6、丙方对乙方的所有义务承担无限连带担保责任。当日，双方并对一份《对账单》进行盖章确认。该《对账单》上载明，截至2015年2月28日，宝锐公司有欠款499,736元，具体明细为：2014年10月6日至2014年10月31日物业管理费37,868元；2014年11月、12月以及2015年1月、2月(共4个月)，每月租金各69,888元，每月物业管理费各45,579元。2015年5月5日，宝锐公司、黄小燕出具《承诺书》，声明：1、按宝锐公司原与元惠公司签订的补充协议的有关条款，宝锐公司每天下午17时前向元惠公司支付租金4,000元(不得分期缴付)，电费按实际使用另行充值。特殊情况，允许第二天补齐。2、宝锐公司承诺5月25日之前一次性归还元惠公司10万元整。3、剩余欠款在2015年9月3日前全部还清，并按同期银行贷款利息计算滞纳金。4、上述承诺事项中如宝锐公司有任何一项未达成的，愿接受元惠公司封场、停电或其他一切处理手段，宝锐公司无任何异议；但如我方按上述承诺事项严格履行的，元惠公司同意不无故停电。2015年5月25日，元惠公司再次向宝锐公司、黄小燕发送《公函》，内容除了通知合同解除的日期有所不同、欠费金额有所增加以外，与之前的公函一致。2015年7月1日，元惠公司向宝锐公司发送《公函》，表示因宝锐公司一直拖欠租金及物业管理费，屡屡不守承诺，现通知宝锐公司租赁合同自2015年5月25日正式解除，要求宝锐公司在2015年7月6日之前清场并交还系争房屋，并表示若宝锐公司不能及时清场，元惠公司将对场地内物品进行处置。元惠公司随后诉至法院，要求判令：1、确认元惠公司、宝锐公司签署的房屋租赁合同于2015年5月25日解除；2、宝锐公司向元惠公司支付拖欠的租金341,755.2元及物业费222,883.8元，合计564,639元；3、宝锐公司向元惠公司支付逾期返还租赁房屋期间的占用费188,411.4元(自2015年5月26日起算至2015年7月6日止，按4,595.4元/日计算)、物业费61,438.5元(自2015年5月26日起算至2015年7月6日，按1,498.5元/日计算)；4、宝锐公司向元惠公司支付逾期办妥以租赁房屋为注册地址的工商注销或变更手续的违约金(自2015年8月20日起算至宝锐公司宝锐公司实际办妥之日止，按4,995元/日计算)；5、黄小燕对宝锐公司上述还款责任承担连带清偿责任；6、诉讼费由宝锐公司承担。原审法院另查明，宝锐公司的住所地登记为系争房屋。原审审理中，元惠公司称，关于合同解除日期，2015年5月25日之后系争房屋实际上已基本空关。同年7月1日元惠公司发送《公函》解除合同并要求宝锐公司清场，否则元惠公司将自行清场，但该函件被退回。所以同年7月21日元惠公司只能自行清场，收回了系争房屋。现同意2015年7月21日作为合同解除日。关于所欠租金和物业费的计算，租赁合同中实际上有两种计算方式，一种是按每平方米单价乘以999平方米的租赁面积，计算出每日的租金和物业管理费；另一种是按日均费用算出一年总费用后，除以12个月，得出每月费用。现元惠公司主张的租金和物业费，整月的是按月租金和月物业费标准计算，不到整月的，则是按日租金和日物业费标准计算得出。2015年2月6日双方确认的《对账单》即是按此两种方式计算得出的数据，且该《对账单》上的欠款总额，系扣除了保证金230,934元之后的数字。之后，宝锐公司共支付了260,936元，因宝锐公司未明确该笔款项是租金还是物业费，故元惠公司财务将其中的135,015.3元冲抵租金，得出宝锐公司尚欠2014年租金4,760.7元，125,920.7元冲抵物业费，得出宝锐公司尚欠2014年物业费3,105.3元。加上2015年宝锐公司所欠的租金和物业管理费，得出元惠公司诉请的两项费用总和。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《补充协议》、《公函》、《承诺书》、《对账单》及元惠公司陈述，宝锐公司在合同履行中长期欠付租金和物业管理费，虽宝锐公司也曾多次承诺归还，但并未履行承诺。宝锐公司行为已构成根本违约，元惠公司依据租赁合同的约定行使单方解除权，并无不妥。元惠公司在审理中表示无法在本案中提供宝锐公司签收解除合同通知的证据，并同意将2015年7月21日自行收回房屋的日期作为合同解除日。鉴于元惠公司收回房屋后租赁合同已不具备继续履行的客观条件，故对该日合同解除予以确认。合同解除后，宝锐公司仍应支付欠付的费用。现元惠公司表示《对账单》中的欠款总额系扣除保证金后的数额，宝锐公司在认可《对账单》之后曾支付过相关费用，但因未明确项目，其财务将该笔付款分别冲抵了部分之前所欠的租金和物业管理费，并以此计算得出宝锐公司尚欠的租金和物业管理费，可予支持。至于逾期办妥以系争房屋为工商注册地址的登记变更或注销手续所产生的违约金，根据租赁合同的约定，元惠公司自2015年8月20日开始主张违约金，并无不妥，予以支持。此外，根据《补充协议》的约定，元惠公司主张黄小燕对宝锐公司的全部还款责任承担连带责任，并无不当，予以支持。宝锐公司、黄小燕经合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃己方诉讼权利，相应的法律后果由宝锐公司、黄小燕自行承担。原审法院判决：一、确认元惠公司与宝锐公司于2014年3月28日就本市闸北区柳营路763、771、777、783、787、789号401-02、401-03室房屋签署的《盛源生活广场租赁合同》于2015年7月21日解除；二、宝锐公司应于判决生效之日起十日内向元惠公司支付租金470,042.7元及物业费306,549.3元；三、宝锐公司应于判决生效之日起十日内向元惠公司支付逾期办妥以上址房屋为注册地址的工商注销或变更手续的违约金(按4,995元/日的标准，自2015年8月20日起计算至上述手续实际办妥之日止)；四、黄小燕对宝锐公司的上述还款责任承担连带责任。案件受理费12,494.30元、公告费560元(元惠公司均已预缴)，均由宝锐公司、黄小燕承担。原审判决后，上诉人宝锐公司、黄小燕不服，向本院提起上诉称，原审程序严重违法，未依法向宝锐公司、黄小燕送达诉状及开庭传票，剥夺了宝锐公司、黄小燕的抗辩权利；原审未查明事实，欠付租金金额计算有误；原审适用法律错误，黄小燕不应当承担本案担保责任。故请求二审撤销原审判决，改判驳回元惠公司的全部诉讼请求。被上诉人元惠公司辩称，原审判决事实清楚、证据充分，判决公正，希望驳回上诉，维持原判。二审中，元惠公司确认，经其财务重新核对，对于宝锐公司的230934元保证金未冲抵租金，而是根据合同约定进行了没收。宝锐公司实际欠付租金470,042.7元及物业费306,549.3元，原审判决正确，应当维持。宝锐公司认为原审中元惠公司称保证金是抵扣租金，二审中改口为没收，这是对违约责任部分新的诉讼请求，二审不应处理。宝锐公司对上述欠付租金及物业费的计算无异议，但认为从2015年5月25日至本案合同终止元惠公司停水停电，宝锐公司无法经营，应当扣除这两个月的租金。此外房屋内的装修及设备没有交接，宝锐公司希望双方能继续履行房屋租赁合同，以便宝锐公司找到新的承租人，继续本案合同。故认为本案应当发回重审。本院经审理查明宝锐公司未冲抵保证金的实际欠付租金为470,042.7元、物业费为306,549.3元，原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院另查明，原审卷宗材料显示，原审法院在原审期间向宝锐公司的注册地、黄小燕的居住地、住所地均寄送过开庭传票、应诉通知等。特快专递单上留有的黄小燕的电话号码经黄小燕当庭确认是其使用中的电话号码。邮件均因无人、不接电话被退回。本院认为，原审法院在审理期间向宝锐公司的注册地、黄小燕的居住地、住所地均寄送过开庭传票、应诉通知，因邮件被退回，原审法院采取了公告的送达方式送达开庭传票、应诉通知等，程序合法。二审中，元惠公司确认原审中称对宝锐公司的230,934元保证金进行了冲抵是计算错误，实际未冲抵租金。现元惠公司决定根据合同约定对保证金予以没收。本院认为此项请求是对违约责任承担的新的诉讼请求，经本院调解，双方对保证金问题未能达成一致，本院二审中不予处理，双方可就保证金问题另行解决。本院确认原审认定的宝锐公司欠付租金及物业费数额，是未经冲抵保证金的数额。宝锐公司在合同履行中长期欠付租金和物业管理费，宝锐公司行为已构成根本违约，元惠公司依据租赁合同的约定行使单方解除权，并将2015年7月21日自行收回房屋的日期作为合同解除日，无不妥。根据双方《补充协议》的约定，元惠公司主张黄小燕对宝锐公司的全部还款责任承担连带责任，有合同依据，应予以支持。宝锐公司与元惠公司房屋租赁合同已予以解除，宝锐公司应根据约定及时办妥以上址房屋为注册地址的工商注销或变更手续。综上，原审所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,494.30元，由上诉人上海宝锐娱乐有限公司、黄小燕共同负担。本判决为终审判决。
审判长 顾文怡
审判员 王怡红
审判员 王疆中
二〇一六年六月二十日
书记员 张婷婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。