湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1003民初1329号
原告：陈聪明，男，1970年10月2日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。
委托诉讼代理人：肖峰，湖南善道律师事务所律师。
被告：桂阳新东方房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道迎宾路83号。
法定代表人：侯慢苟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘骏祥，湖南福城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾晶石，湖南福城律师事务所律师。
原告陈聪明与被告桂阳新东方房地产开发有限公司（以下简称“新东方房产公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告陈聪明的委托诉讼代理人肖峰及被告新东方房产公司的委托诉讼代理人刘骏祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认郴州市苏仙区水云苑小区四栋1302房产权为原告所有；2.请求判令被告支付给原告违约金26584元（违约金从交房后480天起计算至2017年8月16日），以后按每日原告购房金额的0.01%计算至被告办理房屋初始登记止；3.请求判令被告承担本案诉讼费、财产保全费。事实及理由：2011年10月6日原告与被告签订《郴州市商品房买卖合同》，购买了被告开发的郴州市苏仙区水云苑住宅小区四栋1302房，通过直接支付现金和银行按揭贷款方式向被告支付了全部房款281311元。2013年9月20日被告向原告交房。被告未按《郴州市商品房买卖合同》第十六条的约定，在原告收房后480天内，为原告办理该幢房的初始登记。原告多次催促被告依约办理初始登记，但时到今日被告未按约定办理登记，至2017年8月16日，被告已经违约945天，被告应当向原告支付违约金26584元。
被告新东方房产公司承认房屋已交付，目前初始登记未办理的事实。但辩称：1、原告已享有登记前业主权利，保障了其业主的基本权利，不因登记延迟而受损；2、房屋已交付给原告使用，因国家政策发生重大变化，给产权证综合验收增加难度，答辩人一直在努力向办证机关衔接办理初始登记的事宜。本案非“因出卖人的责任”造成逾期，答辩人不应承担相应违约责任；3、合同约定延迟办证的违约金过分高于原告的损失，请求减少，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；4、房屋已交付，合同目的已实现，没有办出房产证，却要按没有按期交房承担责任，显失公平；5、原告起诉的时间超过了诉讼时效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对双方真实性无异议的证据，本院认为能够证明本案案件事实，均予以采信并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告举证水云苑小区业务钥匙领用表，拟证明2013年11月8日已将房屋交付给原告。原告对该证据的证明方向有异议，认为2013年9月20日签订物业管理服务协议即为交房时间。本院认为，该证据具有证据的真实性、合法性、关联性，能认定交付钥匙的时间即为交付房屋时间，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告陈聪明（买受人）与被告新东方房产公司（出卖人）于2011年10月6日签订《郴州市商品房买卖合同》，该合同约定，原告购买“水云苑住宅小区”4栋1302房，房款总金额为281311元。该合同第十六条约定：“出卖人应在商品房交付使用后480天内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的0.01%违约金。”合同签订后，原告已付清购房款281311元。2013年9月20日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》。同年11月8日，原告到被告处领取所购房屋钥匙，房屋交付原告使用。原告收房后，被告未按约定在480天内办理房屋的初始登记，故原告诉至本院主张其权益。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方当事人对原告购买了被告开发的房屋及逾期未办理房屋产权初始登记的事实无异议。因被告已将原告所购房屋交付给原告，且原告已足额支付购房款，故本院对原告请求确认郴州市苏仙区水云苑小区四栋1302房归原告陈聪明所有的诉请予以支持。本案的争议焦点为：一、商品房交付使用时间；二、原告起诉要求被告支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效；三、被告逾期办理初始登记是否应承担相应的违约责任以及违约金约定是否过高。
关于第一个争议焦点。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中，被告将买卖房屋的使用钥匙于2013年11月8日交付原告使用，原告即实际占有、使用该房屋，应认定房屋已转移至原告占有，被告完成房屋的交付使用。原告主张收房的时间为2013年9月20日，本院认为，《前期物业管理服务协议》仅能证明原、被告双方就物业管理相关事项达成协议，未能直接证明交付房屋并实际使用时间，不能认定2013年9月20日为交房时间。故，对原告上述主张，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条，关于产权登记的约定，被告应在商品房交付使用后480天内，完成该幢商品房的初始登记。从2013年11月9日起算480天，被告应于2015年3月3日前履行上述合同义务，而至今未履行。原告诉称多次催促被告依约办理初始登记，但未提供证据证实，本院不予采信。因双方约定的该项违约金为按日累计的违约金，属于继续性债权，诉讼时效起算应按照继续性债权处理，则应把每日的违约作为独立债权，对于起诉前两年内的违约金给付请求予以保护，故本院对原告起诉两年之前的违约金给付请求不予支持。
关于第三个争议焦点。因被告未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方约定不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的0.01%违约金。本案中，从2015年3月4日至2017年8月24日，被告完成初始登记的合同义务履行已逾期905天。被告抗辩非因出卖人的责任，不承担逾期违约责任，未举证证明，本院不予支持。关于被告提出的违约金约定过高，请求适当减少，因本案中原、被告均未举证证明逾期完成初始登记造成的实际损失，本院结合双方就违约责任约定及本案事实，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为约定“出卖人按日向买受人支付已付房款的0.01%违约金”的计算标准未超过同期银行计收逾期贷款利息标准，不能认定该违约金过分高于原告造成的损失。故，对被告提出减少违约金的请求，本院不予支持。被告应支付原告逾期完成买卖商品房初始登记违约金20535.7元（从2015年8月25日至2017年8月24日计730天），后期违约金按日以已付房款281311元的0.01%计算至实际办妥登记之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：
一、确认郴州市苏仙区水云苑小区四栋1302房归原告陈聪明所有；
二、限被告桂阳新东方房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告陈聪明逾期办证违约金20535.7元（暂计算至2017年8月24日止，后期违约金按日以已付房款281311元的0.01%计算至实际办妥登记之日止）；
三、驳回原告陈聪明的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费544.6元，财产保全费295元，合计839.6元，由被告桂阳新东方房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 周小卫
人民陪审员 雷 芳
人民陪审员 陈桂株
二〇一八年二月七日
法官 助理 王宇娟
书 记 员 唐 倩