黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑0691民初1308号
原告大庆昊轩康健科技开发有限公司，住所地大庆高新区科技孵化器一期5号孵化器407室。
法定代表人樊春波，该公司经理。
委托诉讼代理人乔英男，黑龙江庚辰律师事务所律师。
被告大庆祥阁房地产开发有限公司，住所地大庆市高新区科技孵化器一期工程3号孵化器406。
法定代表人刘来祥，该公司经理。
委托代理人刘波，女，汉族，1973年11月5日出生，大庆祥阁房地产开发有限公司员工，住大庆市萨尔图区。
被告马犁耕，男，汉族，无业，1970年11月19日出生，住吉林省吉林市昌邑区（未出庭）。
原告大庆昊轩康健科技开发有限公司与被告大庆祥阁房地产开发有限公司（以下简称祥阁地产公司）、马犁耕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大庆昊轩康健科技开发有限公司的委托代理人乔英男，被告祥阁地产公司的委托代理人刘波到庭参加了诉讼。被告马犁耕经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。
原告诉称，2008年7月10日，樊春波购买了被告马犁耕名下位于大庆高新区孵化器5#-4层07号房屋和03号（现为11号）车库，李晓明购买了被告马犁耕名下位于大庆高新区孵化器5#-5层07号房屋和04号（现为12号）车库，上述房屋由被告祥阁地产公司开发建设，樊春波购买的房屋的总价款为431089元，李晓明购买的房屋总价为481759元，二人支付了全部房款后实际接收了房屋及车库。2015年8月15日，经原告与樊春波、李晓明、被告马犁耕协商，因该房屋一直未能办理产权手续，故二人将该房屋转让给原告，并由原告与马犁耕签订了房屋买卖合同。合同签订后，原告使用该房屋至今，但二被告一直不配合原告办理该房屋的所有权登记手续，导致原告所有权不能实现，影响正常生产经营，故原告诉至法院，要求二被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理案涉房屋的所有权手续，诉讼费由二被告承担。
被告祥阁地产公司辩称，我公司于2001年开发房屋时，累计拖欠4家单位工程款，实际施工人为田磊、马犁耕、从海波，我公司用涉案房屋，抵顶上述三人工程款，但涉案房屋在我公司登记为4家施工单位共同所有，由四家公司及其实际施工人共同处分，因为这四家施工单位均未到我公司办理房屋更名手续，导致我公司现在无法确认涉案房屋实际归谁所有，我公司在实际办理上述房屋产权登记时需要签订三方协议，而且上述四家单位在我公司抵顶工程款的其他房屋均已办理了产权手续，只有涉案的房屋未办理，现在我公司要求田磊、马犁耕、从海波并加盖四家施工单位公章和原告到我公司签订三方协议后，我公司才能协助原告办理产权手续。
被告马犁耕未出庭应诉亦未提交书面答辩意见。
原告就其主张所出示的证据及被告的质证意见如下：
一、收据2份，欲证明2008年7月10日李晓明在马犁耕处购买了位于大庆××新区孵化器××号房屋和大庆高新区孵化器5号04号（现为12号）车库，李晓明于同日交付了房款481759元，并实际接收了房屋。欲证明2008年7月10日樊春波在马犁耕处购买了位于大庆××新区孵化器××号房屋和大庆高新区孵化器5号03号（现为11号）车库，李晓明于同日交付了房款431089元，并实际接收了房屋。经质证，被告祥阁地产公司对该证据的真实性无异议，但认为与其无关。本院对该组证据的真实性予以确认。
二、协议书2份（复印件，与原件核对无异），欲证明2015年08月15日李晓明与被告马犁耕和原告签订了三方协议，约定李晓明将其在马犁耕处购买的位于大庆××新区孵化器××号房屋和大庆高新区孵化器5号04号车库合同权利和义务全部转移给原告，由马犁耕协助办理产权手续，原告无需再向马犁耕交付任何房款；2015年08月15日樊春波与被告马犁耕和原告签订了三方协议，约定樊春波将其在马犁耕处购买的位于大庆××新区孵化器××号房屋和大庆高新区孵化器5号03号车库合同权利和义务全部转移给原告，由马犁耕协助办理产权手续，原告无需再向马犁耕交付任何房款。经质证，被告祥阁地产公司对该证据的真实性无异议，但认为与其无关。本院对该组证据的真实性予以确认。
三、房屋买卖合同一份（复印件，与原件核对无异），欲证明因2015年08月15日李晓明将其在马犁耕处购买的位于大庆××新区孵化器××号房屋和大庆高新区孵化器5号04号车库合同权利和义务全部转移给原告，樊春波将其在马犁耕处购买的位于大庆××新区孵化器××号房屋和大庆高新区孵化器5号03号车库合同权利和义务全部转移给原告，被告马犁耕与原告另行签订了房屋买卖合同一份，依据该合同马犁耕应当协助办理房屋产权手续，因为被告祥阁房地产为该房屋的开发单位，应当依据该合同协助原告办理不动产登记手续，经质证，被告祥阁地产公司对该证据的真实性无异议，但认为与其无关。本院对该组证据的真实性予以确认。
经审理查明：2008年7月10日，樊春波购买了被告马犁耕名下位于大庆高新区孵化器5#-4层07号房屋和03号（现为11号）车库，李晓明购买了被告马犁耕名下位于大庆高新区孵化器5#-5层07号房屋和04号（现为12号）车库，上述房屋由被告祥阁地产公司开发建设，樊春波购买的房屋的总价款为431089元，李晓明购买的房屋总价为481759元，二人支付了全部房款后实际接收了房屋及车库。2015年8月15日，经原告与樊春波、李晓明、被告马犁耕协商，因该房屋一直未能办理产权手续，故二人将该房屋转让给原告，并由原告与马犁耕签订了房屋买卖合同。但该房屋一直未办理产权登记手续。
另查明，案涉房屋系被告祥阁地产公司用于抵顶拖欠的四家为其施工的单位的工程款，双方签订了抵账协议，约定将案涉房屋等交付给施工人用于抵顶拖欠的工程款，且该四家单位的实际施工人为田磊、丛海波、被告马犁耕。
本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护。本案中，被告祥阁地产公司与四家施工单位的实际施工人达成合意，将其开发的案涉房屋交付其抵顶其工程款，该协议不违反法律法规规定，合法有效，故四家施工单位的实际施工人均有权利对案涉房屋进行处置，且该处置行为并不导致被告祥阁地产公司与四家施工单位的债权债务关系发生变化，其他施工单位或实际施工人对该案涉房屋如有争议，可另行诉讼解决。本案原告与被告马犁耕签订的房屋买卖合同，购买案涉房屋并交纳了全部房款，对案涉房屋合法占有并使用，故该房屋买卖合同合法有效，案涉房屋应归原告所有。关于被告祥阁地产公司主张的应与实际施工人签订三方转让协议并加盖施工单位的公章的约定，系其与抵债合同向对方（施工方）签订的单方协议，并不能对抗善意取得的第三人（原告），故被告祥阁地产的抗辩主张缺乏事实和法律依据，不能成立，其应当协助原告办理案涉房屋的产权手续。综上，原告的正当请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告大庆祥阁房地产开发有限公司开发的大庆高新区孵化器5#-4层07号房屋、大庆高新区孵化器5#-5层07号房屋、03号（现为11号）车库、04号（现为12号）车库归原告大庆昊轩康健科技开发有限公司所有；
二、被告大庆祥阁房地产开发有限公司与被告马犁耕于本判决生效后十日内协助原告大庆昊轩康健科技开发有限公司办理上述房屋的产权登记手续。
案件受理费8012元（减半收取），由被告马犁耕承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。
（本案所涉及币种均为人民币）
审判员 牛昊祺
二〇一八年八月二日
书记员 马吉峰
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条、依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。