云南省德宏傣族景颇族自治州
中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德民一终字第136号
上诉人（原审被告）段联忠。
被上诉人（原审原告）何自忠。
原审第三人丁鲜丹。
委托代理人尹加才，云南宝励律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人段联忠因与被上诉人何自忠建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服陇川县人民法院（2015）陇民初字第181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月21日受理后依法组成合议庭，于2015年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人段联忠、被上诉人何自忠、原审第三人丁鲜丹及其特别授权的委托代理人尹加才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：2013年8月4日，何自忠与段联忠签订了一份《土地使用权转让协议》，协议约定：段联忠将其享有的位于章凤镇卫国北路的2亩住宅用地（土地证号为：陇国用（2011）第00004**号）的使用权转让给何自忠，转让价款为每亩人民币830000元，合计1660000元。该土地上的一棵榕树以人民币20000元出售给何自忠。由段联忠协助何自忠办理土地使用权变更登记手续，办理过户的全部费用由何自忠承担。段联忠保证该宗土地的使用权与他人无任何争议和债权债务纠纷。2013年8月2日就同一宗土地，何自忠与丁鲜丹的父亲丁麻卷签订一份《土地使用权转让协议》书，同日，何自忠与杨珺作为甲方和丁麻卷、丁鲜丹作为乙方又签订一份协议内容和何自忠与丁麻卷所签协议完全一致的《土地使用权转让协议》，该协议约定：1、甲方将其享有的位于章凤镇卫国北路住宅用地2亩有偿转让给乙方。2、转让价款为每亩人民币120000元，2亩合计240000元。3、付款方式：于2013年8月2日一次性付清230000元，余款100000元待过户到乙方名下当日一次性付清给甲方。协议签订后，丁鲜丹按约定支付何自忠230000元土地转让款，事后丁鲜丹在该土地上建盖五层楼房一幢（现土建已完工）。上述协议签订后，在履行过程中，段联忠因不同意何自忠将所转让的同一宗土地又再次转让给第三人丁鲜丹，以及按相关规定应在土地证使用范围内办理有关建房手续和动工建设后，方可办理土地转让过户等为由，致使何自忠经多次催促段联忠办理过户无果。本院受理后，由于案件的处理结果与丁鲜丹具有法律上的利害关系，丁鲜丹以第三人的身份申请参加诉讼，并提出独立的诉讼请求。
原审法院认为，本案属建设用地使用权转让合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第一款“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。”本案中双方签订的《土地使用权转让协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”现双方应按所签协议全面正确的履行各自的义务，以实现合同的目的。本案在实际履行协议的过程中，何自忠已按照协议履行了自己的义务，付清了土地使用权转让的全部价款给段联忠。段联忠作为土地使用权转让人理应按双方协议的约定履行协助何自忠办理土地使用权变更登记手续的义务。关于段联忠提出的根据德宏州人民政府《关于清理已报批闲置土地和清查非法买卖土地的通知》（以下简称《通知》）以及在土地使用权证范围内，需办理有关建房许可证、准建许可证，动工建设后方可办理过户变更手续的相关规定等为理由，故不同意也无法协助办理过户变更手续。对于被告提出的这一抗辩理由，原审法院认为，第一、该《通知》及相关规定是政府土地管理部门对不符合规定条件的土地，在办理土地使用权转让时的一种监管措施，而非针对转让合同行为效力和禁止履行合同的强制性规定，至于转让是否取得土地使用权证书、转让的标的物是否达到《通知》规定的条件，能否完成土地转让权的事实行为，属于协议书能否完全履行的问题，并不直接影响协议书的效力，协议双方应按约定全面履行义务。段联忠不按双方签订的协议履行办理土地使用权过户变更登记的相关手续义务，显然违背了诚实信用原则。第二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务关于不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，段联忠未向本院提供在法律上或事实上导致不能履行协议的证据，其抗辩理由不成立。关于段联忠提出对此宗土地多出的在国有土地使用权证以外的0.5118亩土地给予相应的经济补偿或划分出来由段联忠自己使用的辩解，原审法院已查实“第三人所有建筑物均在段联忠土地证使用权范围”，且对该部分土地，段联忠亦未提出权属证明，其主张权利缺乏法律依据，也因与本案不属同一法律关系，故不予处理。关于第三人丁鲜丹的诉请是否应予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”本案何自忠与第三人丁鲜丹签订《土地使用权转让协议》时，尚未取得陇国用（2011）第0000421号的国有土地使用权，根据上述法律的规定，双方签订的合同属效力待定的合同，因第三人丁鲜丹与段联忠不是合同签订的相对方，双方之间无合同约束，故第三人请求判令段联忠将陇国用（2011）第0000421《国有土地使用权证》的土地使用权人变更到丁鲜丹名下的诉讼请求于法无据，应不予支持。关于丁鲜丹提出由何自忠支付办理土地使用权人变更登记过程中所产生的全部税、费的请求，虽然何自忠无异议，但行使该项权利的前提取决于何自忠与丁鲜丹签订《土地使用权转让协议》的效力，现该合同属效力待定，故对该项请求也不予支持。据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国合同法》五十一条、第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第一款、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，经原审法院审判委员会讨论，判决：一、由段联忠于本判决生效之日起三十日内协助何自忠到土地登记部门办理位于陇川县卫国北路土地一宗【土地证号为：陇国用（2011）第00004**号】的土地使用权变更登记手续。二、驳回第三人丁鲜丹的诉讼请求。案件受理费100元，由段联忠承担50元，第三人丁鲜丹承担50元。
原审判决宣判后，段联忠不服，向本院提起上诉，请求：撤销（2015）陇民初字第181号民事判决书，依法重新判决，请求二审法院依法判令被上诉人退还超出陇国用（2011）第0000412号外0.5118亩的土地，并由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。其主要上诉理由是：一审判决将该争议的宅基地使用权变更登记在何自忠名下是不合情、不合理的。上诉人为何不将土地过户到何自忠名下，首先是由于土地部门的原因造成，上诉人从未说过不过户给被上诉人，只是因为单纯的土地过户，土地部门不让办理过户。上诉人转让给被上诉人的该宗土地系上诉人向金小赛购买取得，当时购买该宗土地的四至界限为：东至张宝侯的地界、南至原安全局、西至县保健院围墙、北至通往寨子的路为界。上诉人当时向金小赛购买该宗土地及办理土地证时，该宗土地的四周都是土坎，上诉人将土坎清理后，致使该宗土地增加了0.5118亩，而上诉人将有证的1.979亩转让给被上诉人后，被上诉人在未取得任何手续的情况下私自建盖房屋，该房屋属于违章建筑，上诉人所建盖的房屋主体结构虽然没有超过上诉人转让给被上诉人土地的四至范围，但其它附属设施已建盖到了上诉人的0.5118亩的土地上，上诉人多次要求被上诉人将超出土地证范围的土地的建筑物（挡土墙）清除，并退回该0.5118亩的土地，而被上诉人一直在推脱。上诉人认为原审虽然认定事实正确，但在判决时只考虑一方利益，并没有考虑另一方的利益，所做出的判决对上诉人明显不公，肯请二审法院撤销原判并公正判决，从而实现裁判的法律效果和社会效果的有机统一。
被上诉人何自忠答辩称：答辩人与上诉人因此宗土地而引起的官司跨时两年多一直不能顺利过户，都是因为上诉人百般刁难找出种种理由和原因拒不过户，上诉人在转让该宗土地给我之前就因另一个经济官司被陇川县人民法院查封了该宗土地，后来是因为答辩人借钱20万元给上诉人，法院执行局才解封此宗地。因上诉人迟迟不肯过户，答辩人才起诉到法院，但该案经过一审、二审后又发回重审，现在已经是第四次审理该案，答辩人为此耗费了大量的精力物力财力，答辩人到陇川兴业房地产土地评估有限公司做了评估，但时间限定一年内必须过户，否则将过期作废，由于上诉人千方百计的刁难答辩人不肯过户，一再的拖延时间导致直接影响到第三人丁鲜丹的工期一拖再拖不能完工，答辩人无法理解上诉人为何这样做，答辩人借20万元给上诉人缓解困难，上诉人不但没有感激反而这样对待答辩人，所以答辩人坚决要求上诉人尽快偿还借款。这一年来答辩人一直在忙于应付和上诉人打官司，导致答辩人的思想精神负担过重，加上我患有血栓病已多年，所以恳请二审法院快速判决此案，并将此宗土地直接过户到丁鲜丹名下，以了结我们多年来的心愿。
原审第三人丁鲜丹答辩称，对于上诉人的第一项诉请即撤销原判，重新改判，答辩人同意。答辩人认为原审应判决上诉人将土地变更登记到原审第三人的名下，并由上诉人承担相应的税费。答辩人认为上诉人的第二项诉请并不符合客观事实及法律规定，上诉人并没有提供相应的证据证实其在该土地证书之外多出0.5118亩。该宗土地是上诉人与金小赛转让过来的，当时上诉人与金小赛所签的转让协议上也是明确为只有两亩，土地证上的面积也只是1319.8平方米，没有多出0.5118亩土地面积。该宗土地是由丁鲜丹投资建盖，投资1000多万元，上诉人所说的被上诉人承诺拆除建筑物并退还土地等不符合客观事实。
二审庭审中，对于原审认定的事实，上诉人段联忠、被上诉人何自忠均未提出异议，原审第三人丁鲜丹对“上述协议签订后在履行过程中，段联忠因不同意何自忠将所转让的同一宗土地又再次转让给第三人丁鲜丹”有异议，认为上诉人当时在与被上诉人签订协议时已经知道被上诉人将该宗土地转让给丁鲜丹，是丁鲜丹先支付给被上诉人200多万元钱后再由被上诉人支付给上诉人段联忠的，上诉人在一审时候并没有说过不同意再次转让给丁鲜丹，对其余事实无异议。对于各方当事人均未提出异议的原审认定的事实，本院予以确认。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、上诉人段联忠是否应将位于陇川县章凤镇卫国北路土地证号为陇国用（2011）第00004**号住宅用地使用权变更登记到被上诉人何自忠名下；2、被上诉人何自忠是否多占用了上诉人段联忠0.5118亩土地，以及是否应将多占的0.5118亩土地退还上诉人段联忠。
二审中，上诉人段联忠、被上诉人何自忠、原审第三人均没有证据向法庭提交。
上诉人段联忠对其在一审提交的第一组证据宗地图一份进行强调说明，认为其转让给被上诉人何自忠的土地面积为1660.5平方米。
本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。2013年8月4日，何自忠与段联忠签订《土地使用权转让协议》约定：土地转让面积2亩；转让金每亩人民币830000元，两亩合计1660000元；地上的一棵榕树以人民币20000元卖给何自忠；协议签订之日起由何自忠一次性支付段联忠土地转让款1660000元；段联忠协助何自忠办理土地使用权变更登记手续，办理过户的全部费用由何自忠承担等内容。本院认为，双方签订协议是双方真实意思表示，协议内容并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故，双方于2013年8月4日签订签订的土地转让协议合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，被上诉人何自忠已按协议约定支付土地转让款给上诉人段联忠，上诉人段联忠应在收到土地转让款后按照协议约定将位于陇川县章凤镇卫国北路土地证号为陇国用（2011）第00004**号住宅用地使用权变更登记到被上诉人何自忠名下。
另，上诉人段联忠认为被上诉人何自忠多占用其土地面积0.5118亩，被上诉人何自忠应当将多占0.5118亩土地退还上诉人。本院认为，因上诉人段联忠对其主张在原审时没有提出反诉，本院依法不予审查。
综上所述，上诉人段联忠的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判处得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人段联忠承担。
本判决为终审判决。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向陇川县人民法院申请强制执行。
审判长 向明阳
审判员 张静玲
审判员 王金元
二〇一五年十一月三十日
书记员 杨永卿