＼n广东省深圳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）深中法房终字第815号＼n上诉人（原审被告）：深圳市策马特房地产策划有限公司。＼n法定代表人：郭国瑞，总经理。＼n委托代理人：亚圣君，广东瑞霆律师事务所律师。＼n被上诉人（原审原告）：深圳市维江胜实业发展有限公司。＼n法定代表人：严石生，总经理。＼n委托代理人：何苗，广东深田律师事务所律师。＼n被上诉人（原审第三人）：深圳市龙岗区布吉街道水径社区上水径居民小组。＼n组长：邱伟权。＼n上诉人深圳市策马特房地产策划有限公司（以下简称策马特公司）因与被上诉人深圳市维江胜实业发展有限公司（以下简称维江胜公司）、深圳市龙岗区布吉街道水径社区上水径居民小组（以下简称上水径居民小组）确认合同无效纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第1086号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院审理查明，2002年8月15日，维江胜公司与上水径居民小组签订一份《补偿协议书》，主要内容为：为进一步完善布吉街道上水径东区住宅区的整体规划，把住宅东区建成一个封闭式优化管理的文明住宅小区，经双方协商，上水径居民小组同意将布吉街道上水径东区南面约11000平方米的毛山地给维江胜公司开发使用；维江胜公司按每平方米125元的核价，向上水径居民小组补偿1370000元；该毛山地中的荔枝园、汽修厂、临时建筑物（包括山坟）等一切青苗补偿，作为一次性核定价实行补偿；双方签字付款后该宗毛山地由维江胜公司使用开发，上水径居民小组无权干涉使用权利。2011年7月11日，维江胜公司与策马特公司签订一份《土地使用权转让补偿协议》，约定：维江胜公司将其与上水径居民小组的协议补偿地即位于深圳市龙岗区布吉街道上水径村东区对门山约10000平方米的现状土地转让给策马特公司，使用权出让费为维江胜公司原土地开发及补偿费合计2000万元；该款策马特公司分四期支付，第一期为签订该协议日起7天内付50万元作为该协议保证金，第二期为该协议签订日起至2011年10月30日前付400万元，第三期为该协议签订日起起至2012年3月30日前付600万元，第四期为从该协议签订日起三年内付清余款950万元或按销售价的房款抵扣；除上述约定付款时间外，在余款未付清之前，策马特公司每月应支付15万元给维江胜公司作办公费用。此外，该协议还约定：维江胜公司收到策马特公司第三期款项600万元后，维江胜公司将取得涉案土地的所有合同协议原件交付给策马特公司；第四期余款950万元由策马特公司开具欠条给维江胜公司，作为收取余款的依据，同时维江胜公司的公司过户给策马特公司；策马特公司在办理涉案土地的立项、申报等一切使用手续时，需使用维江胜公司的名义作为申报主体，维江胜公司的100﹪股权无条件转让给策马特公司；转让前维江胜公司所发生的债权债务由维江胜公司负责，过户后所发生的债权债务由策马特公司负责。庭审时，策马特公司陈述其与维江胜公司签订涉案协议，主要是想进行房地产开发，但其不具备房地产开发的资质。策马特公司主张涉案协议签订后，其分别于2011年7月15日和2011年7月19日通过王春香的交通银行账户向维江胜公司股东江某某支付了土地款25万元和15万元。对此，维江胜公司予以确认，但称其已将该款项通过案外人利某某返还给了策马特公司的股东利友强。对此，策马特公司不予认可，称经核实，该款项为利某某与李某某之间的个人经济往来，与本案无关。策马特公司还主张，其还为维江胜公司垫付了蒋某某的工程保证金50万元，以现金方式向维江胜公司支付了10万元。对此，维江胜公司不予认可。＼n另查，涉案土地原属上水径居民小组所有的集体土地，上水径居民小组未领取涉案土地的所有权证书或使用权证书。庭审中，维江胜公司确认维江胜公司与上水径居民小组就涉案土地签订的《补偿协议书》未经有关部门的审批、同意。原审法院就现涉案土地地块的所有权性质、征转地情况及策马特公司提交的《关于上水径村统建楼报建手续说明的复函》的真实性发函至深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局核实。该局复函称：1、涉案土地地块总面积为22100.69平方米，涉及到征地面积3平方米，余下未涉及到征转地记录；2、深圳市经1992年原特区农村城市化和2004年宝安龙岗两区原农村城市化、原农村集体经济组织全部成员转为城市居民，原属于其成员集体所有的全部土地依法转为国家所有；3、该局未出具过来文所提及的《关于上水径村统建楼报建手续说明的复函》。庭审时，策马特公司陈述其与维江胜公司签订涉案协议后，对涉案土地进行了现场钻探。维江胜公司与策马特公司确认涉案土地目前尚为空地，处于闲置状态。＼n维江胜公司原审的诉讼请求为：1、确认维江胜公司与策马特公司签订的《土地使用权转让补偿协议》无效；2、策马特公司承担诉讼费用。＼n原审法院认为，土地使用权不得非法转让。维江胜公司未取得涉案土地的使用权证书，其向策马特公司转让土地使用权的行为也未经有权转让主体的追认或经有关部门的审批、同意。维江胜公司向策马特公司转让涉案土地的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，属于无效行为。维江胜公司诉请确认维江胜公司与策马特公司之间的《土地使用权转让补偿协议》无效，于法有据，原审法院予以支持。该《土地使用权转让补偿协议》无效后，涉及协议转让款的支付和返还等问题，维江胜公司与策马特公司存在明显争议，且涉及案外人权益，故该《土地使用权转让补偿协议》无效后的后果，维江胜公司与策马特公司双方可依法另循途径予以解决，本案不予一并处理。＼n综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：确认维江胜公司与策马特公司于2011年7月11日签订的《土地使用权转让补偿协议》无效。案件受理费100元，由策马特公司承担。＼n被上诉人策马特公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决，发回重审或改判策马特公司与维江胜公司签订的《土地使用权转让补偿协议》有效，应继续履行，驳回维江胜公司的全部诉讼请求；2、诉讼费由维江胜公司承担。事实与理由：一、本案并未涉及具体的土地使用权转让，策马特公司与维江胜公司所签订的《土地使用权转让补偿协议》，是基于维江胜公司与上水径居民小组于2002年8月19日签订的《协议书》，及2002年8月15日维江胜公司与上水径居民小组签订的《补偿协议书》所约定事项“上水径居民小组将拥有的位于深圳市布古街道上水径村东区对门山约10000平方米的土地转让给维江胜公司开发使用”的前提下订立的。《土地使用权转让补偿协议》是上水径居民小组签订协议的自然延续，并且实际上是约定维江胜公司将其注册股东名下所持有的全部股权，转让给策马特公司，并由策马特公司以维江胜公司的名义，承受与上水径居民小组签订上述协议的约定义务，继续履行申报办理涉案土地的开发项目，所约定的事项不符合《合同法》第52条合同无效的法定情形，依法成立且合法有效。二、一审法院认定维江胜公司向策马特公司转让涉案土地的行为违反了《土地管理法》的规定，属于无效行为，是没有法律依据的。1、《土地管理法》第二条规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让上地。土地使用权可以依法转让。”因此，土地使用权是可以转让的，但需要“依法转让”。2、涉案土地使用权是因2004年宝安龙岗两区城市化，原农村集体经济组织全部成员转为城市居民，原属于其成员集体所有的全部土地依法转为国家所有而形成的现状。3、策马特公司与维江胜公司签订协议后，策马特公司已对涉案土地进行了现场钻探，且已向深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局提出审批，且相关批文正在处理中。根据相关法律规定，在案件诉讼辩论终结前，取得的相关部门批准文件的，应不影响合同的效力。三、策马特公司与维江胜公司签订《补偿协议》后，策马特公司已按照约定支付维江胜公司保证金50万元，维江胜公司也已将涉案开发的土地交付给策马特公司使用，策马特公司已对涉案开发的土地进行整体勘察设计、现场钻探，并出具书面的《设计施工图纸》、《岩土工程勘察报告》。此外，策马特公司为保证土地开发项目顺利进行，为维江胜公司垫付清偿债权人“蒋某某”的工程费用人民币50万元，已实际有效履行协调周边关系的义务。＼n被上诉人维江胜公司答辩称，维江胜公司虽在2002年8月15日与上水径居民小组签订了一份《补偿协议书》，但未经有关部门的审批、同意。在相关事实和证据均确实、充分，法律对此也有明确规定的情况下，策马特公司仍企图将非法的行为变为合法，其上诉请求没有任何事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。＼n被上诉人上水径居民小组答辩称，上水径居民小组对涉案《土地使用权转让补偿协议》不知情，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。＼n本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。＼n本院认为，维江胜公司与策马特公司签订的涉案《土地使用权转让补偿协议》明确约定了维江胜公司向策马特公司转让涉案土地，其中虽有股权转让的内容，但不影响该协议实为土地使用权转让协议的性质。并且，股权转让的目的亦是为办理涉案土地使用权转让相关手续，其实质是涉案土地使用权转让的履行方式。土地使用权不得非法转让，维江胜公司向策马特公司转让土地使用权的行为未经有关部门的审批同意，未办理相关法律手续，违反了法律法规的强制性规定，原审法院认定双方就转让涉案土地使用权签订的《土地使用权转让补偿协议》无效正确，本院予以确认。策马特公司主张涉案《土地使用权转让补偿协议》不涉及土地使用权转让，实为股权转让协议，应认定合法有效的上诉理由，既与事实不符，亦缺乏法律依据，本院不予采纳。由于双方对于因履行无效合同产生的损失并未提出相关主张，亦未充分举证，而对于协议转让款的支付和返还等问题，维江胜公司与策马特公司存在明显争议，且涉及案外人权益，故该《土地使用权转让补偿协议》无效的后果，维江胜公司与策马特公司可另循法律途径解决，本案对此不作处理。＼n综上，策马特公司上诉理由均不成立，本院依法予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n本案二审案件受理费100元，由深圳市策马特房地产策划有限公司负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张力＼n审判员杨潮声＼n代理审判员蔡妍婷＼n二〇一四年六月三日＼n书记员李全慧＼n附相关法律条文：＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：＼n（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；＼n……