山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017）鲁01民终7501号
上诉人（原审被告）：万艺玲，女，1960年12月25日出生，汉族，山东济华燃气有限公司职工，住济南市。
委托诉讼代理人：王钢，济南市中圣剑法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：张志强，男，1986年7月25日出生，汉族，山东大学第二医院医生，住济南市。
委托诉讼代理人：魏晋杰，山东秀立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李文静，山东秀立律师事务所实习律师。
上诉人万艺玲因与被上诉人张志强房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初5617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万艺玲上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.一、二审诉讼费用由张志强负担。事实与理由：1.一审法院认定合同未能履行的原因是错误的。万艺玲认为，本案从2016年6月21日万艺玲与张志强双方签订了房屋买卖合同，同时双方又和济南房天下房地产经纪有限公司签订了居间服务合同，该居间服务合同第四条约定：买卖双方均同意通过居间方推荐的机构办理贷款。根据此约定，万艺玲从签订以上两个合同以后，一直没有接到居间方任何电话，到贷款机构办理贷款手续的通知，一审法院开庭时，居间方也没有拿出任何到贷款机构的书面证据来质证，万艺玲也向一审人民法院提出过追加居间方为本案被告的申请，也口头向一审人民法院提出过让其追加居间方为被告的申请，均被驳回。而且居间方负责人魏xx的证明，本人也没有出庭作证，该证明应属于无效证明，因居间方收取了张志强的居间费二者之间存在着利害关系，证明力很低。至于判决书第四页第十七行中：“公司也协助与贷款银行商定了贷款事宜。”这句话不知从何而来的，一审人民法院开庭质证中张志强没有拿出任何证据来证明居间方和哪个银行商定了贷款事宜，万艺玲至今不知道这是一审人民法院自己给居间方开脱责任还是另有目的，万艺玲不得而知，希望二审人民法院认真考虑此情节。另外，居间方员工谭xx的书面证明不符合法律规定，本人没有亲自出庭，张志强却以孩子生病为由不出庭质证，一审人民法院却认定此证据有效，万艺玲认为应属于无效证据，而且，谭xx2016年7月4日的微信内容证明张志强同意于2016年7月5日拿出55万元房款来支付给万艺玲，这是房屋买卖合同条款的变更，也是法律所允许的，一审人民法院开庭质证时，万艺玲提出让其拿出7月4日至5日的银行存款证明时，法庭不置可否，按照谁主张谁举证原则，张志强有义务向法庭举证。而且，万艺玲从2016年6月21日签订房屋买卖合同到7月13日，从未提出过不卖房提前解约之事。因为本案首先支付给万艺玲30%首付款是有法律依据的，根据济南市人民政府济政发（2011）3号文件第二条规定，所有对贷款购买房屋的家庭，首付款比例调整到30%以上，这是市政府给所有商业银行下达的房屋限购令。作为居间方心知肚明的，此案如果不支付给万艺玲30%房屋首付款，是不可能在商业银行贷出款来的。是居间方为了赚取张志强的居间费，将经济损失转到万艺玲身上，达到不可告人之目的。而且，万艺玲于2016年7月6日连续三次给居间方员工谭xx发微信说到到银行办贷款手续之事，但居间方却一直未回复，也不提张志强支付55万元之事，这说明居间方根本办不下银行贷款之事。此房屋买卖合同的违约责任应由居间方和张志强承担。2.至于违约金过高问题。万艺玲在一审答辩时提出法律没有规定和合同也未约定，法律规定是每日按万分之2.1计算，这个规定是最高人民法院的司法解释，一审人民法院法官都是知道的。是明显在袒护张志强和居间方的个人利益，是有失公平原则的。
被上诉人张志强辩称，1.一审判决对涉案合同未履行原因的认定客观、准确。本案所涉《房屋买卖合同》无法继续履行的唯一原因是：万艺玲在签订合同后又单方面变更合同，要求张志强提前付款并提高付款金额，在张志强不同意其要求的情况下，万艺玲便拒绝办理贷款申请手续，致使涉案合同无法继续履行。涉案《房屋买卖合同》第四条第四款约定，双方应于合同签订后10个工作日内办理申请贷款手续，张志强于贷款审批通过后3个工作日内向万艺玲支付剩余房屋首付款55万元（不含定金）。双方应在2016年7月5日前办理银行贷款申请手续（即贷款面签手续）。在该期限内，中介公司工作人员通过电话、短信等方式催促万艺玲办理贷款申请手续，但万艺玲却单方面变更合同，要求张志强提前向其一次性支付55万元首付款。在张志强不能满足其要求的情况下，万艺玲便拒绝配合办理贷款申请手续。为继续履行涉案合同，中介此后以《告知函》方式敦促万艺玲履行合同，张志强也通过委托律师发律师函的方式，要求万艺玲继续履行合同，但万艺玲均拒绝履行，并明确表示不再出售涉案房屋，致使涉案合同无法继续履行。本案事实清楚、证据充分，一审法院对本案事实的认定客观、准确，万艺玲的上诉理由缺乏依据，不能成立。2.一审判决对违约金的认定并无不当。涉案《房屋买卖合同》第十条第（二）款约定，因出卖人违约导致合同解除的，出卖人应以合同价款的20%向买受人支付违约金。按照涉案房屋总价款113万元计算，本案万艺玲应承担的违约金为22.6万元，远高于张志强主张的违约金数额。而且，目前涉案房屋的市场价涨幅已超过合同价的80%以上，万艺玲因其违约行为获利巨大，这也是万艺玲坚决不再出售涉案房屋的真实原因。依据诚实信用的基本原则，万艺玲应当按照涉案房屋的差价赔偿张志强损失或支付违约金。但本案张志强为化解矛盾、息讼止争，并未提出过高要求，因此一审法院根据张志强的诉讼请求，仅判令万艺玲承担5万元违约金并未不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
张志强向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年6月21日签订的房屋买卖合同；2.判令万艺玲支付违约金5万元；3.诉讼费用由万艺玲负担。
一审法院认定事实：2016年6月21日，张志强与万艺玲签订房屋买卖合同，约定：1.万艺玲将位于济南市历城区xxx路x-x号x-
xxx室的房屋出售给张志强，建筑面积：99.3平方米，地下室面积：12.28平方米，房屋性质为住宅，附属设施为固定装修。2.房屋所有权证号为：济房权证历城字第0543**号。出卖人房屋为共有房屋时，无论是否有共有权证，均需提供该房屋共有权人的同意出售声明，若出卖人无法提供，将承担因此产生的法律责任。房屋性质为商品房，无抵押，未出租。3.成交方式：出卖人和买受人通过济南房天下房地产经纪有限公司（备案证明编号：济经纪0671）居间介绍成交。4.该房屋按套计价，成交总价包括房屋成交价及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备，总价款为113万元。买受人以自行交接方式支付定金1万元，于本协议签订之日起当日内支付。双方应于签订合同后10个工作日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为57万元。买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担。剩余购房款（即首付款=成交总价-
定金-
拟贷款数额）：买受人于贷款审批通过后三个工作日内过户，当日过户前，支付出卖人剩余购房款55万元……。10.合同解除条款：因违约方违约，守约方依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面方式进行。本合同自守约方向违约方发出的书面通知送达至对方之日起自动解除。因出卖人违约导致合同解除的，出卖人应按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金或向买受人支付双倍定金，并向买受人支付买受人已支付的居间服务费。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由违约方承担……合同签订当天，张志强支付万艺玲购房定金1万元。2016年6月21日，张志强与万艺玲还签订了居间服务合同，约定买受人张志强支付居间服务费16950元。买卖双方均同意通过居间方推荐的机构办理贷款，买受方于本合同签署当日向居间方支付金融服务费2260元。张志强于2016年6月22日支付了上述两项费用。
对有争议的证据和事实，认定如下：合同未能履行的原因。张志强主张合同未能履行是因万艺玲不配合面签，导致银行贷款不能办理，故而合同无法继续履行。张志强提供了以下证据证实：1.济南房天下房地产经纪有限公司负责人魏xx的证明一份、2016年7月11日向万艺玲邮寄告知函的快递单、快递送达查询单、告知函复印件，魏xx的证明证实合同签订后，张志强及时提供了办理银行贷款所需的全部资料，公司也协助与贷款银行商定了贷款事宜。因银行贷款需买卖双方共同“面签”贷款文件、办理贷款手续，但卖方却始终不配合办理申请贷款手续，公司于2016年7月11日向万艺玲发出《告知函》督促其履行合同义务，但其一直未能履约。2.中介公司员工谭xx的证明一份、与1531880****短信记录打印件、通话记录明细，谭xx的证明证实：万艺玲于2016年7月4日下午突然提出当天必须收到55万元，否则不再办理任何手续，经与张志强沟通后，张志强表示应按合同约定办理手续，但首付款可以提前给40万，第二天再给15万，万艺玲不同意，谭xx用手机于2016年7月4日给万艺玲打电话，又在7月4日、7月6日短信催万艺玲办理手续，万艺玲均不配合。3.2016年7月28日山东秀立律师事务所律师函复印件、快递单一份、快递回执打印件一份，证明2016年7月28日张志强委托山东秀立律师事务所发函催告万艺玲履行合同义务，配合办理贷款手续，该律师函万艺玲已收到。经庭审质证，万艺玲认可收到过谭xx的短信，但认为反映的并不是当时的客观情况，2016年7月11日的函是收到了，是物业代收的，万艺玲已按要求在2016年7月13日到了中介指定的地点，当时买卖双方都在场，万艺玲的意见是按合同先付55万元，再把贷款的事书面确定下来，但中介的经手人小谭一直没到，也就未处理该事情。万艺玲称中介公司说张志强有55万元，如果张志强有55万元的证据，说明中介说的属实，否则中介就说了假话，律师函也收到了。万艺玲同时提供以下证据证实其主张：1.中介谭xx的短信打印件以证实并没有收到去银行办理相关手续的通知。2.万艺玲哥哥万xx的证言，证实签订合同时万xx也在场，并未注意到有先办理银行贷款再支付首付这条，应该是后添的。经张志强质证认为，万艺玲提供的证据不能证实其配合办理申请贷款手续，结合谭xx的证言，其7月4日就要求支付首付款，也证实了万艺玲单方变更合同，在收不到首付款的情况下，不配合办理贷款手续。证人万xx是万艺玲的亲属，有利害关系，证人所称合同存在在空白处填补的内容也与事实不符，万艺玲手里也有合同，可以提交法庭核对。一审法院认为，根据双方提供的证据，可以认定双方在房屋买卖合同中明确约定万艺玲有协助张志强办理贷款审批手续的义务，贷款审批后三个工作日内办理房屋过户当日前，张志强支付首付款。万艺玲对合同首付款约定的条款是后来添加的辩解意见负有举证责任，其不能提供证据证实，不予采信。通过双方提供的短信也能与房屋买卖合同相互印证，系万艺玲要求张志强在其协助办理贷款手续前先支付55万元首付款，从而导致合同不能继续履行。
一审法院认为，涉案房屋买卖合同是双方真实意思的表示，无规避法律的行为，也并不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应按合同约定各自履行义务。万艺玲应按合同约定首先协助张志强办理贷款审批手续，其要求张志强先支付首付款，属于单方变更合同的行为，其辩解关于银行贷款手续审批后三个工作日内办理房屋过户当日前的约定是后来添加，无证据证实，万艺玲对合同不能继续履行应承担违约责任。按照涉案房屋买卖合同约定，合同自守约方向违约方发出的书面通知送达至对方之日起自动解除，张志强于2016年9月2日起诉要求解除房屋买卖合同，万艺玲于2016年9月22日收到起诉状，双方的房屋买卖合同自2016年9月22日解除。按照房屋买卖合同的约定，因出卖人违约导致合同解除的，出卖人应按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金或向买受人支付双倍定金，并向买受人支付买受人已支付的居间服务费，张志强自愿将成交价20%的违约金降至5万元，其含定金1万元、中介费、按揭服务费19210元，且万艺玲并未主张违约金过高，对张志强要求解除合同并支付违约金5万元的诉讼请求予以支持。判决：一、张志强与万艺玲的房屋买卖合同于2016年9月22日解除；二、限万艺玲于判决生效之日起10日内支付张志强违约金5万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由万艺玲负担。
本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，涉案房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人均应当依照合同约定全面履行各自义务。涉案房屋买卖合同第四条约定“买受人于贷款审批通过后三个工作日内过户，当日过户前，支付出卖人剩余购房款55万元”，因此按照约定，张志强应于贷款审批通过后才支付剩余购房款55万元；故万艺玲主张张志强应先行支付该55万元，与合同约定不符，且万艺玲未能提交其他证据证明其主张，故万艺玲此主张，本院不予采信。根据涉案相关证据，万艺玲未按合同约定协助张志强办理贷款审批手续，属违约行为。因此，张志强起诉要求解除合同并要求万艺玲支付违约金，符合涉案房屋买卖合同的约定，依法应予支持。
综上所述，万艺玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人万艺玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 李 静
审判员 刘 洋
二〇一七年十二月一日
书记员 姚 敏