湖北省洪湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂1083民初432号
原告：练瑜清，男，1996年11月14日出生，汉族，浙江省桐庐县人，住浙江省桐庐县。
委托诉讼代理人：练林初，男，1969年10月20日出生，汉族，浙江省桐庐县人，住浙江省桐庐县，系原告练瑜清之父，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：冯涛，湖北蓝宇律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告：沈永卫，男，1971年12月28日出生，汉族，浙江省桐庐县人，住浙江省桐庐县。
委托诉讼代理人：冯涛，湖北蓝宇律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告：洪湖市兴农房地产开发有限公司，住所地：湖北省洪湖市新堤办事处洪林路。统一社会信用代码：91421083667690134G。
法定代表人：吕斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宋先华，湖北兴湖律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告练瑜清、沈永卫与被告洪湖市兴农房地产开发有限公司（以下简称兴农公司）房屋买卖合同纠纷及房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员左永春适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告练瑜清、沈永卫共同委托诉讼代理人冯涛及原告练瑜清的委托诉讼代理人练林初，被告兴农公司的委托诉讼代理人宋先华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告练瑜清、沈永卫向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》（合同编号：HH15003879），立即协助原告办理该房屋所有权转移登记手续；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋转移登记手续的违约金3456676元；3、判令被告支付自2015年12月1日起至房屋实际腾退之日止的该房屋租赁使用费；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月25日，被告兴农公司与练林初（原告练瑜清之父）、原告沈永卫、罗亦农达成《债务清偿协议》，约定被告以其开发的坐落于洪湖市香榭丽舍小区售楼部（商铺101、201）作价11522255元抵偿由被告担保的罗亦农向练林初、原告沈永卫借款的本息1230万元。该协议还约定，被告于2015年12月1日以占有改定的方式交付给两原告，即2015年12月1日，两原告不实际受领房屋，而是将房屋租赁给被告作为经营办公场所。同时，被告应于2015年12月1日起向两原告支付房屋租金，租金为40万元/年。协议签订后，练林初经原告练瑜清同意，口头通知被告要求将属于练林初的权利部分转由练瑜清享有，被告同意。2015年11月18日，原告练瑜清、沈永卫与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：HH15003879）,之后被告为两原告开具发票。2015年11月25日，被告协助两原告办理了购房合同备案登记。截止目前，被告一直未协助原告办理不动产登记手续，也未支付房屋租金，由此引起讼争。
被告兴农公司辩称：一、原告未按商品房买卖合同支付购买价款，未按双方达成的股权转让抵偿协议履行，用其股权转让款冲抵房屋，因此被告没有为其办理产权登记，被告不存在违约行为；二、原告要求被告支付逾期办理房屋转移登记手续违约金的请求超过了诉讼时效，不应得到支持。
原告练瑜清、沈永卫为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：原、被告身份材料，用以证明原、被告诉讼主体资格。
证据二：商品房买卖合同、购房合同备案证明、销售不动产统一网络发票、债务清偿协议、情况说明，用以证明原告已履行合同付款义务，被告存在逾期办理房屋过户手续，应按照合同约定支付违约金及租金。
证据三：借条、承诺函、转账凭证各一份，用以证明原告给罗亦农的借款已实际支付，且利息约定合法有效，被告为该笔借款担保。
证据四：香榭丽舍照片两张，用以证明香榭丽舍售楼部仍由被告租赁使用。
证据五：工商登记信息、股权转让协议，用以证明原告售楼部购房款系由练林初最初借款转化而来，原告已完成购房的付款义务。
被告洪湖市兴农房地产开发有限公司未向本院提交证据。
经庭审质证，上述证据真实合法，能够证明待证事实，予以采信。
经审理查明，2011年3月20日，罗亦农向练林初借款2500万元,练林初于次日向罗亦农转账支付借款2300万元。2011年9月，罗亦农实现对被告兴农公司的股权收购，练林初支付的借款作为股权转让金，取得被告兴农公司12.8％的股权，后公司注册资本增资后，降为4.2667％。经双方协商，罗亦农、练林初于2015年9月6日签订《股权转让协议书》，练林初又将其对被告兴农公司4.2667％的股权转让给罗亦农，罗亦农支付转让金2400万元及利息（从2011年3月24日起至付款之日止，按月息1.25％计算，转让金的支付方式是罗亦农向2400万元的十个共同出资人（包括练林初、沈永卫等十人）分别出具借条，支付时间另行约定。被告兴农公司作为连带责任担保人，在该协议上签字，担保时间为五年。罗亦农曾于2014年3月25日向练林初出具欠款为400万的借条，向沈永卫出具欠款为300万元的借条，并于2015年10月17日出具还款承诺书。经结算，练林初、沈永卫、罗亦农及被告兴农公司于2015年10月25日达成《债务清偿协议》，约定被告以其开发的坐落于洪湖市香榭丽舍小区售楼部（商铺101、201）作价11522255元抵偿由被告担保的罗亦农向练林初、原告沈永卫借款的本息1230万元。该协议还约定，被告于2015年12月1日以占有改定的方式交付给两原告，即2015年12月1日，两原告不实际受领房屋，而是将房屋租赁给被告作为经营办公场所。同时，被告应于2015年12月1日起向两原告支付房屋租金，租金为40万元/年。协议签订后，练林初经原告练瑜清同意，口头通知被告要求将属于练林初的权利部分转由练瑜清享有，被告同意。2015年11月18日，原告练瑜清、沈永卫与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：HH15003879）,之后被告为两原告开具发票。2015年11月25日，被告协助两原告办理了购房合同备案登记。截止目前，被告一直未协助原告办理不动产登记手续，也未支付房屋租金，由此引起讼争。
本院认为，原告练瑜清、沈永卫与洪湖市兴农房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同合法、有效，双方应按合同约定严格遵守和履行。原告已经按约履行了合同的付款义务，洪湖市兴农房地产开发有限公司理应按照约定全面履行自己的义务。故对于原告要求被告洪湖市兴农房地产开发有限公司协助办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，依法予以支持。关于被告提出练林初并未协助其办理股权转让变更登记手续问题，系另一种法律关系，需另行主张，本案不予处理。
关于逾期办理房屋所有权转移登记手续违约金问题，因被告未在约定的期限内交付办理房屋转移登记的有关文书，已构成违约，应支付违约金。被告提出原、被告约定的违约金过分高于原告造成的损失，应予以核减。本院认为，原、被告约定的违约金为每日按已付房价款的1％支付，大大超过了原告造成的损失。本院以实际损失为基础，结合合同履行情况、当事人过错及预期利益等，酌定违约金为：以11522255元为基数，自2016年7月1日起至被告协助原告办理完成房屋所有权转移登记手续之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，如最终计算数额超过3456676元，以3456676元确定违约金。
关于房屋租金问题。原、被告之间的房屋租赁合同合法、有效，双方应按合同约定严格遵守和履行。原告已通过占有改定的方式将租赁房屋交付被告使用，被告理应按照合同约定支付房屋租金。对原告要求被告按约定的40万元/年的标准支付自2015年12月1日起至房屋实际腾退之日止的租金的诉讼请求依法予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告洪湖市兴农房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告练瑜清、沈永卫办理《商品房买卖合同》（合同编号：HH15003879）约定的坐落于洪湖市香榭丽舍小区售楼部（商铺101、201）所有权转移登记手续。
二、被告洪湖市兴农房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告练瑜清、沈永卫支付办理房屋所有权转移登记手续违约金（以11522255元为基数，自2016年7月1日起至被告协助原告办理完成房屋所有权转移登记手续之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，如最终计算数额超过3456676元，违约金为3456676元）。
三、被告洪湖市兴农房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告练瑜清、沈永卫支付房屋租金（自2015年12月1日起至房屋实际腾退之日止，按40万元/年计算）。
四、驳回原告练瑜清、沈永卫的其他诉讼请求。
如果被告洪湖市兴农房地产开发有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41476元，减半收取20738元，财产保全费5000元，共计25738元，由被告洪湖市兴农房地产开发有限公司负担13422元，原告练瑜清、沈永卫负担12316元。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。
审判员 左永春
二〇一八年八月八日
书记员 雷 佳