成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)川0116民初2103号
原告：四川省仁基恒业投资有限公司，住所地成都市温江区永宁镇永文路南段1052芙蓉花开。
法定代表人：时守明，董事长。
委托诉讼代理人：常娟娟，女，公司员工。
委托诉讼代理人：杨沙，女，公司员工。
被告：成都农村商业银行股份有限公司双流胜利分理处，住所地成都市双流区东升街道办事处长顺路四段168号。
法定代表人：徐亚林，主任。
第三人：苏皓，女，1981年10月5日出生，汉族，住四川省邛崃市。
第三人：廖伟，男，1980年9月9日出生，汉族，住四川省邛崃市。
原告四川省仁基恒业投资有限公司（以下简称仁基恒业公司）与被告成都农村商业银行股份有限公司双流胜利分理处（以下简称农商银行胜利分理处）、第三人苏皓、廖伟案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告仁基恒业公司的委托诉讼代理人常娟娟、被告农商银行胜利分理处到庭参加诉讼，第三人苏皓、廖伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
仁基恒业公司向本院提出诉讼请求：判决终止对位于成都市温江区的商品房的强制执行，并解除对上述房屋的查封措施。事实和理由：2014年9月5日，仁基恒业公司与廖伟、苏皓签订《商品房买卖合同》及补充协议，向廖伟、苏皓出售位于成都市温江区的商品房。案涉房系廖伟、苏皓以银行按揭贷款的方式购买，仁基恒业公司向银行提供连带保证担保。双方约定，案涉房屋产权办理完毕前，廖伟、苏皓未按约定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致仁基恒业公司承担了担保责任的，仁基恒业公司有权单方解除合同，收回案涉商品房，廖伟、苏皓所交的全部款项不予退还。同时廖伟、苏皓必须在仁基恒业公司履行保证责任后30天内，协同仁基恒业公司至房产管理部门办理有关解除合同的手续。2016年，因廖伟、苏皓多期拖欠银行贷款，经催告无果，仁基恒业公司无奈为其向贷款行中国民生银行成都分行（以下简称民生银行成都分行）代偿全部本息、违约金、滞纳金等。后仁基恒业公司诉至成都市温江区人民法院，成都市温江区人民法院判决解除《商品房买卖合同》及补充协议，并判令廖伟、苏皓协助办理撤销合同备案手续。仁基恒业公司认为，案涉房产虽然登记在廖伟、苏皓的名下，但该房并未办理过户登记，也未实际交付，故该房的所有权尚未转移给廖伟、苏皓，仁基恒业公司仍为该房的所有权人。且《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，仁基恒业公司与廖伟、苏皓之间的权利义务也已终止，房屋的所有权人为仁基恒业公司，故对案涉房产采取强制执行并查封的措施的基础已不再存在。
双流县人民法院对仁基恒业公司提出的执行异议请求进行驳回系完全错误的，损害了仁基恒业公司对案涉房产的财产所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定的适用前提为第二十五条第二款中规定的：“案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理”的情形，而案涉房屋的所有权至始至终都为仁基恒业公司所有，因此，应当解除对案涉房屋的查封措施。
农商银行胜利分理处辩称，根据合同相对性原则，仁基恒业公司与廖伟之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议的解除仅对合同双方有约束力，并不能对抗第三人农商银行胜利分理处，因此，农商银行胜利分理处有权申请对廖伟的财产进行执行。仁基恒业公司代偿廖伟的银行按揭款系金钱给付的普通债权，不享有优先受偿权，且农商银行胜利分理处在仁基恒业公司与廖伟、苏皓解除备案合同前已经申请查封了案涉房产，依据公示公信原则，农商银行胜利分理处有理由相信廖伟对该房屋享有权利。此外，本案为执行异议之诉，依据执行异议之诉的审理范围，本案不应当审理该房的权利归属，仁基恒业公司也未提交其对于该房屋在查封前已经取得物权的相关证据。
第三人廖伟、苏皓均未提交答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、律师函及邮寄回单、《贷款结清通知书》、《关于解除<商品房买卖合同>的通知》、不动产权利及其他事项登记信息、民事判决书、执行裁定书、协助执行书，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月5日，仁基恒业公司与廖伟、苏皓签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定廖伟、苏皓以银行按揭贷款的方式购买位于成都市温江区的房屋，仁基恒业公司向民生银行成都分行提供连带保证担保。
2016年3月14日，本院受理的农商银行胜利分理处诉廖伟、苏皓金融借款合同纠纷一案的审理过程中，本院根据农商银行胜利分理处的申请，作出（2016）川0122民初1509-1号民事裁定，对案涉房屋采取了查封措施，并于2016年3月21日依法向温江区房管局送达了协助执行通知书及民事裁定书。
因廖伟、苏皓逾期支付民生银行成都分行的房屋按揭贷款，仁基恒业公司于2016年4月28日代廖伟、苏皓结清了《商品房买卖合同》及补充协议项下的全部贷款本息。2016年5月5日，仁基恒业公司向廖伟、苏皓邮寄送达了《关于解除<商品房买卖合同>的通知》，载明自廖伟、苏皓收到该通知之日起解除《商品房买卖合同》及补充协议。随后，仁基恒业公司向成都市温江区人民法院提起诉讼，要求解除仁基恒业公司与廖伟、苏皓签订的《商品房买卖合同》及补充协议，同时要求廖伟、苏皓配合仁基恒业公司办理注销商品房买卖合同备案、注销预告登记手续等解除合同相关的全部手续。2016年8月19日，成都市温江区人民法院作出（2016）川0115民初2359号民事判决，判决：一、仁基恒业公司与廖伟、苏皓于2014年9月5日签订的温江区恒大新城3幢1单元22楼2号商品房《商品房买卖合同》及补充协议于判决生效之日起解除；二、廖伟、苏皓于判决生效之日起十五日内协助仁基恒业贵公司至房屋产权登记部门办理注销恒大新城3幢1单元22楼2号商品房的商品房买卖合同备案登记手续和商品房预告登记手续。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”无论案外人所持有的生效法律文书的基础权利是什么，只要另案生效法律文书作出的时间是在执行标的被查封之后，人民法院对案外人提出的异议均不予支持。而本案中，本院于2016年3月21日即对案涉房屋采取了查封措施，仁基恒业公司于此后才代廖伟、苏皓偿还所欠的银行按揭贷款本金及利息，并另案向成都市温江区人民法院提起解除《商品房买卖合同》及补充协议。故本院对仁基恒业公司关于终止本院对案涉房屋的执行并解除查封措施的诉讼请求不予支持。此外，仁基恒业公司关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的适用前提条件为该规定的第二十五条的主张于法无据，本院不予支持。
综上，仁基恒业公司提出的执行异议不成立。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条第二款、《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回四川省仁基恒业投资有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费100元，由四川省仁基恒业投资有限公司负担。
如不服本判决，可以在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 李 莉
人民陪审员 乔大器
人民陪审员 孙素香
二〇一八年一月三十日
法官 助理 李之霞
书 记 员 赵 扬
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：
（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；
（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。
（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。
金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。
非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。
申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照人民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。
《中华人民共和国共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。