陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕01民终9954号
上诉人（原审被告）：西安海荣房地产集团有限公司。住所地：西安市凤城二路**号云天大厦**层。
法定代表人：郑青海，董事长。
委托诉讼代理人：王丽文，陕西信邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵研，陕西信邦律师事务所律师实习律师。
被上诉人（原审原告）：冯金娟，女，1986年8月22日出生，汉族，住西安市未央区。
委托诉讼代理人：凌佳，男，汉族，1985年9月12日出生，住西安市未央区。系冯金娟之夫。
上诉人（原审被告）西安海荣房地产集团有限公司（以下简称：海荣公司）因与被上诉人冯金娟商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初8816号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月23日，冯金娟、海荣公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同登记号Y13027915），约定冯金娟购买海荣公司开发建设的薛家寨城中村改造项目第10幢1单元27层12708号房，建筑面积80.49平方米，总价款470835元；出卖人应当在2014年10月10日前，将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格的房屋交付冯金娟；逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，冯金娟已按照约定支付了全部购房款。另查明，本案涉案房屋海荣公司已交付冯金娟，冯金娟已接收，海荣公司未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料保产权登记机关备案，涉案房屋未经相关部门验收合格。现冯金娟以海荣公司未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料保产权登记机关备案导致迟延办理房屋产权登记，未按合同约定期限交付房屋，且交付的房屋未经验收合格为由要求海荣公司承担违约责任，形成本案诉讼。
冯金娟诉至原审法院称，其与海荣公司签订《商品房买卖合同》，约定购买海荣公司开发建设的薛家寨城中村改造项目房屋一套。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付适用后730日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该房于2014年10月10日交房，但至今海荣公司仍未为其所购房屋办理房屋所有权证书，也未通知其提供报产权登记机关备案的资料。海荣公司已构成违约，其认为和约定的违约金过低。另海荣公司在房屋未经验收合格的情况下交房，违反法律规定，且至今未取得验收手续，故诉至法院请求判令：1.海荣公司限期将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；2.海荣公司向其支付迟延办理房屋产权过户登记违约金（以合同约定的总房价款为基数，参照同期人民银行贷款利率20%计算，从房屋交付后满730日后的第二日起算至冯金娟取得权属证书之日止）；3.海荣公司支付违约交房违约金（从房屋交付期限的第二天起算至实际取得房屋权属证书之日，按照合同约定的房屋总价款为基数，按日万分之一计算）；4.诉讼费海荣公司承担。
海荣公司辩称，其未能如期办理备案手续系政府政策等不可抗力因素导致，冯金娟在购房时已经明知其所购买的商品房为城中村改造项目中的商品房，由于城改项目的土地办理需要多方分工作业，且开发商办理土地确权手续比较繁琐、复杂，其只能按照政府规定的办事程序逐一办理，并非海荣公司故意推脱不予办理。其无过错，不应当承担违约责任。冯金娟诉请逾期备案违约金计算方式无事实和法律依据。逾期备案的违约责任应按照合同约定已付房款的0.5%支付，而非如冯金娟所诉请的计算方式。其已按照合同约定的时间和条件向冯金娟交付房屋，冯金娟亦实际收房，冯金娟诉请的违约交房违约金没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。冯金娟要求的违约交房违约金已过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。
原审法院认为，本案海荣公司未能按照合同约定履行相关义务，应当承担违约责任。冯金娟主张海荣公司限期将办理权属登记需要由出卖人提供的资料保产权登记机关备案，予以支持。海荣公司作为履行交付房屋义务一方，辩称其是按照合同约定时间和条件交付的房屋，但不能提供合法有效证据证明，应当承担举证不利的法律后果。故根据冯金娟的主张，并参照冯金娟提交的相关证据，认定2014年10月10日为实际交付之日。因冯金娟已收房，视为双方对交房条件已协议变更。至冯金娟起诉之日，冯金娟主张的逾期交房违约金确已超过诉讼时效，故不予支持；逾期取得房地产权属证书的违约金，按已付房价款470835元的0.5%计算，即2354元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告西安海荣房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料保产权登记机关备案。二、被告西安海荣房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内支付原告冯金娟逾期取得房地产权属证书的违约金2354元。三、驳回原告冯金娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费701元（原告已预交），由原告负担600元，由被告负担101元，被告于付上款时直付原告。
宣判后，冯金娟与海荣公司均不服，分别向本院提起上诉。
冯金娟上诉称，一审判决认定事实清楚，适用法律错误。一审判决海荣公司按照合同约定支付逾期取得房地产权属证书违约金缺乏事实及法律依据。一、冯金娟未能如期取得房屋权属证书，致使其不能完全行使所购商品房的占有、使用、收益、处分四项全能，给其造成经济损失。西安市房价现已大涨，冯金娟因未取得房屋权属证书而遭受的损失明显高于合同约定的违约金数额。且合同约定的该违约金不随逾期交房天数的增加而增加；而合同约定的买方逾期付款违约金数额较高，且按照逾期天数而增加，合同中约定的双方违约责任明显不对等，违背合同法中公平原则和诚实信用原则。双方签订的《商品房买卖合同》中的第十五条属于格式条款。依照《合同法》第四十条规定，《商品房买卖合同》中第十五条关于违约金的条款无效。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故冯金娟主张海荣公司应当按照已付房价款的同期人民银行贷款利率20%标准向其支付违约金，支付至其取得房屋权属证书之日止，应予支持。20%的标准以西安中院（2017）陕01民终11944号民事判决书为参考依据。二、海荣公司未办理房屋权属登记证书的根本原因是涉案房屋未经相关部门验收合格，海荣公司这一违约行为还将持续。因此，一审判决按照合同约定一次性支付逾期备案违约金起不到惩罚和督促作为。故请求：1.撤销原审判决第二项以及第三项关于“西安海荣房地产集团有限公司向其支付迟延办理房屋产权过户登记违约金（以合同约定的总房价款为基数，参照同期人民银行贷款利率20%计算，从房屋交付后满730日后的第二日起算至原告取得权属证书之日止）”之判项内容，改判被上诉人西安海荣房地产集团有限公司支付迟延办理房屋产权过户登记按总房款的中国人民银行同期贷款利率20%支付违约金（暂计算至2018年3月20日，被上诉人应支付至上诉人取得房屋权属证书之日）；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。
海荣公司辩称，冯金娟的上诉请求无事实依据，应予驳回。关于本案涉及逾期备案违约金，我方现已上诉。不能办理备案登记手续系政府地方性城改政策等非我方所能控制和预见的不可抗力因素所致，非我方过错，应予以免除违约责任。关于迟延办证违约金的计算方式不符合双方《商品房买卖合同》约定。且关于逾期备案的违约责任系双方协商达成的一致意见，并未加重冯金娟的责任，也未免除自身的逾期办证的违约责任，不应属于格式条款，应为合法有效。关于房屋产权过户登记违约金双方在合同里面根本就没有约定。类似于九如御城改项目，在未央区有100家，涉及住户颇多，虽有一定经济利益，更多是承担起社会责任。合同约定的违约金是购房款的0.5%。就违约金条款发生变动的话，其他都是按照合同履行的。西安城改项目的性质导致房屋售价，利润低，违约金就相对较低。我方认为主张按照20%无法律以及事实依据。
海荣公司上诉称，涉案项目属于西安市城改项目，其公司未能如期办理备案手续系地方政府性城改政策等非其公司所能控制和遇见的不可抗力所致，非其公司过错，不应承担违约责任。涉案项目属于西安城改项目，在双方《商品房买卖合同》中已有陈明。冯金娟作为买受人通过网络等公开渠道对西安市城改政策即“边建设、边办手续、边安置”知晓。其公司已经按照2008年西安市国土资源局、西安市城中村改造办下发的《西安市城中村改造土地确权操作程序》的规定加紧履行各项手续，但由于城改项目的土地及规划、竣工验收等其他手续办理需安置村民、街道办事处等非合同参与单位的相应工作，方能完成。在此期间，西安市城改政策发生了其公司在签约时无法预见、无法克服，包括但不限于行政审批程序、办事流程、条件要求等方面的诸多变化，而导致延迟。根据《合同法》第一百一十七条规定，其公司不应承担违约责任。上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回冯金娟要求海荣公司支付逾期取得房屋权属证书的违约金的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由冯金娟承担。
冯金娟辩称：一、其作为市场一般主体与海荣公司签订商品房买卖合同，按照市场价格购买房屋，根本没有享受任何拆迁安置的国家优惠政策，所以双方之间是一般的商品房销售合同关系。城中村改造的有关文件对其是不适用的，海荣公司是在混淆概念。二、海荣公司说是政府原因造成不能备案登记是不能成立的。业主曾经多次拨打市政府热线，政府先后4个部门均答复，未能办理房产手续原因是该项目的施工方和分包方因结算方式产生异议而导致竣工验收的备案手续一直没有进行交接。未能备案的主要原因是海荣公司盖房只能盖32层，但是海荣公司加盖两层，所以消防和原来的审批手续各方面都过不去。是海荣公司单方原因造成。三、其至今未取得房屋产权证，不能完全行使占有、使用、收益以及处置的权利，造成经济损失，海荣公司的行为已经违法，应当支付逾期违约金。
经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，冯金娟与海荣公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应依约享有权利、履行义务，不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，海荣公司未能按照《商品房买卖合同》第十五条约定，在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，使得冯金娟至今未能取得房屋权属证书。经本院释明，海荣公司不能提交证据证明其未依约报备资料系因政府政策等不可归责于海荣公司的原因所导致，故海荣公司关于其无违约行为故不承担违约责任的主张，无事实和法律依据。一审判决海荣公司向冯金娟赔偿逾期取得房屋权属证书违约金2354元，符合双方合同约定，本院依法予以支持。关于冯金娟认为案涉合同十五条约定的海荣公司所应承担的逾期报备资料违约金过低，应按同期人民银行贷款利率20%按日计算违约金的上诉请求，因冯金娟未能提供造成其实际损失的充分证据，且涉案房屋已交付使用，故冯金娟之该请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，冯金娟预交50元，由冯金娟承担；西安海荣房地产集团有限公司预交50元，由西安海荣房地产集团有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 凡
审 判 员 肖晓通
代理审判员 辛 娟
二〇一八年十一月十三日
书 记 员 周美丽