广东省梅州市中级人民法院
民事判决书
（2018）粤14民终8号
上诉人（原审被告）：陈晋崇。
委托诉讼代理人：吴亦辉，广东法泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾志游，广东法泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张文友。
被上诉人（原审原告）：汤苏婷。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：汤明海，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。
原审被告：蕉岭县金盛房地产开发有限公司。
法定代表人：汤朝晖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴亦辉，广东法泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾志游，广东法泰律师事务所律师。
上诉人陈晋崇因与被上诉人张文友、汤苏婷及原审被告蕉岭县金盛房地产开发有限公司（下称“金盛房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服蕉岭县人民法院（2017）粤1427民初614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈晋崇上诉请求：1、依法撤销蕉岭县人民法院（2017）粤1427民初614号民事判决第一、二项及诉讼费负担部分；2、依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由:一、一审判决上诉人应返还多收房款49837.25元及利息给被上诉人缺乏事实和法律依据，是错误的裁判。1、被上诉人向上诉人购买房屋时，双方于2015年1月5日签订了《**大厦房屋买卖合同》，该合同第一条明确约定房屋是按套出售，总金额535000元，合同中没有按面积计算价格的约定，也没有平方单价的约定。2、合同第一条中的面积约136平方米（含公摊），只是给被上诉人参考的房屋面积包括公摊的面积，并不是最后确定的面积，双方约定的交易价格也并不依此确定。3、由于本案是二手房交易，而且合同约定按套出售，所以交易双方并不以房屋面积作为交易价格确定依据。实际上，被上诉人在决定购买前对该套房进行了多次现场查看，对于拟购买房屋的面积、位置、楼层、采光等事先已经完全足够了解。整个交易过程上诉人均不存在违背诚实守信原则的行为。据此，上诉人与被上诉人就房屋买卖签订了合同，合同约定房屋按套销售，内容符合我国现行法律法规的规定。事实上，合同签订后，双方也按合同约定履行了各自义务，不存在多收房款的事实。所以，一审法院认定上诉人存在违背诚实守信原则的行为，缺乏事实和法律依据；而被上诉人要求上诉人退回多收购房款的诉请也违反了双方合同约定，诉请无理。二、一审判决判令一审被告金盛房地产公司对上诉人应承担的相关费用承担连带责任缺乏事实和法律依据，应予纠正。1、**大厦是上诉人实际投资、开发建设、销售的房地产项目，金盛房地产公司只是上诉人在进行**大厦房地产项目报建时，根据当地政府文件规定要求寻找的挂靠单位。本案被上诉人购买的**房产权的签约方、实际转让人、收款人都是上诉人，与金盛房地产公司无关。2、一审法院认定上诉人与被上诉人之间的交易是二手房交易正确，被上诉人是从上诉人处直接购买和过户登记的，而不是向挂靠开发商即金盛房地产公司购买。所以，一审判令金盛房地产公司对上诉人应承担的责任承担连带责任缺乏事实和法律依据。
张文友、汤苏婷辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由：一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分。二、从常理分析，每一个原始开发商都是按每平方面积计价对外销售的，没有哪个开发商一开始销售就是按套销售的，都是买卖双方按每平方面积计算总价后，双方再进行协商，再优惠至多少钱，才进行交易的。三、《**大厦房屋买卖合同》虽约定涉案房屋面积约130平方米，但在其后双方签订的《广东省商品房买卖合同》及三张销售发票均注明了具体的房屋面积129.6平方米及单价4128.09元，足以说明涉案房屋是按每平方面积计价对外销售的，原审判决的事实认定是正确的。四、答辩人完全有理由相信所购买的房屋为第一手房屋，而并非现房交易。综上，请求二审法院查清案件事实，依法支持答辩人的原审诉讼请求。
金盛房地产公司述称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，一审判决应予撤销，并驳回被上诉人一审中要求原审原告承担连带责任的诉请。
张文友、汤苏婷向一审法院起诉请求：1、依法判令两被告立即向原告退还购房款83623.95元及利息6951.24元（以83623.95元为基数，按同期银行贷款利率自2016年01月01日起，暂计至起诉之日止）；2．依法判令两被告立即向原告退还办理证件等相关费用计27275.5元；上述两项合计117850.69元；3、请求依法判令两被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：1、**大厦房地产项目位于蕉岭县蕉城镇**街，由被告陈晋崇挂靠被告金盛房地产公司办理该项目的立项、报建、预售许可等。2014年11月12日被告金盛房地产公司取得**大厦商品房预售许可证时，**大厦A、B栋九层和C栋七层已建成。两原告是夫妻关系。2015年1月5日，原告汤苏婷为乙方与被告陈晋崇为甲方签订《**大厦房屋买卖合同》，约定原告购买位于蕉岭县蕉城镇**街**大厦**栋**号的房屋，面积约130平方米（含公摊），该房屋按套出售，总金额535000元；购房款采取分期付款方式，2014年12月29日前支付定金30000元，2015年1月5日支付首付款135000元，余款按揭支付370000元；设施及办证费用约定，办理国土、房产证费用甲、乙双方各出一半。协议签订日大户型每户预交人民币3.5万元作为办理费，小户型每户预交2万元作办证费用，待办好房产证后再行结算，多还少补。合同还约定了房屋基本情况、设备标准，双方的权利义务，违约责任，保修责任，交付使用等方面的内容。合同签订后，原告张文友于2014年12月29日付定金30000元，原告汤苏婷于2015年1月5日付房款135000元及预交办证费35000元。2、2015年1月14日，两原告与被告金盛房地产公司订立《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2****7）。约定位于蕉岭县蕉城镇**街**大厦**栋**号的房屋出售给两原告，房屋的建筑面积共129.6平方米，其中套内建筑面积112.7平方米，公共部位与公用房屋分摊面积16.90平方米。计价方式与价款约定：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4747.12元，按建筑面积计算，该商品房单价为4128.09元，总金额为535000元。合同约定当事人选择按套计价的，不适用面积确认及面积差异处理。此外，该合同还约定了面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等方面的内容。合同订立后，2015年4月23日，原告汤苏婷办理了按揭贷款。金盛房地产公司分别于2015年3月26日、2015年11月17日、2015年12月31日出具了三张金额分别为165000元、200000元、170000元的售房款发票给两原告。3、2015年12月1日，被告陈晋崇取得蕉岭县蕉城镇**街**大厦**栋**号的房屋产权（粤房地权证蕉房字第01****2号）后，于2016年7月13日将房屋产权转移登记至两原告名下〔粤（2016）蕉岭县不动产权第0****2号〕。根据该不动产权记载，该房屋专有建筑面积95.69㎡，分摊建筑面积22.2㎡，房屋建筑面积117.89㎡。4、在审理本案期间，一审法院准许原告张文友、汤苏婷于2017年10月23日提出撤回请求依法判令两被告立即向原告退还办理证件等相关费用计27275.5元的诉讼请求的申请。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一是原、被告双方实际履行的是《**大厦房屋买卖合同》还是《广东省商品房买卖合同》。二是原告所购房屋合同约定面积与产权登记面积存在面积减少，原告请求被告退还多收取的购房款及支付利息能否得到支持。三是被告金盛房地产公司是否应与被告陈晋崇共同承担退还责任。
关于焦点一。第一、从原告支付涉案房屋的总价款、付款的对象、付款的时间、付款的次数、每次付款的金额、办房产证所预交的费用、支付房屋的入户门、防盗网的费用等情况来看，原告都是依照与被告陈晋崇签订的《**大厦房屋买卖合同》的约定来履行的。第二、虽然原告与被告金盛房地产公司订立了《广东省商品房买卖合同》，但涉案房产是初始登记到被告陈晋崇名下，然后再过户到两原告名下，因此，涉案房屋不属于商品房而是二手房交易。第三、原告与被告金盛房地产公司订立《广东省商品房买卖合同》的主要目的，是用于办理房屋按揭贷款、交税费等。据上述理由，《**大厦房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，是双方实际履行的合同，对双方均具有约束力。《广东省商品房买卖合同》并不是双方当事人真实意思表示，对双方当事人均不具有法律约束力。故两被告辩称《广东省商品房买卖合同》是因原告办理按揭需要而提供给原告的，并非双方当事人买卖房屋的真实意思表示，该合同也未实际履行的意见，予以采信。
关于焦点二。原告汤苏婷与被告陈晋崇签订的《**大厦房屋买卖合同》中约定按套出售，总金额535000元，合同约定房屋面积约130平方米（含公摊），与房屋产权证登记的建筑面积117.89平方米，相差为12.11平方米（130平方米-117.89平方米）。同时，原告汤苏婷与被告徐晋崇签订合同购房时，该房虽已建成，但被告徐晋崇还没有取得房屋产权证，原告无法得知房产真实的建筑面积，即使原告多次看房，在没有专业机构进行测量的情况下，原告也无法判断房屋的实际面积。被告作为开发商应当遵循诚实守信的原则，向原告提供出售房屋的真实面积。因此，原告主张被告陈晋崇返还多收取的购房款，予以支持。关于返还金额问题，涉案房屋属于二手房买卖，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的关于面积误差的处理规定，故原告请求被告双倍返还面积误差3%以上的部分的购房款以及支付多收购房款的利息，不予支持。因合同中没有约定面积误差的处理办法，可采用总房款535000元除以总面积130平方米，得出每平方米房款单价4115.38元，再用每平方米房款单价乘以原告诉请的房屋面积差额12.11平方米，得出多支付房屋面积款49837.25元（4115.38元／平方米×12.11平方米）的计算方法符合市场习惯，较为合理。核定被告多收取原告的购房款为49837.25元，原告请求被告退还购房款超过49837.25元部分，不予支持。原告支付最后一笔购房款1700000元的时间为2015年12月31日，应当认定原告于此日为多支付购房款49837.25元的时间。原告请求被告自2016年1月1日起至2017年9月12日止按应退还房款金额按银行同期同类贷款利率支付利息，予以支持。
关于焦点三。据两位被告的答辩意见，被告陈晋崇不具备开发房地产资质，以被告金盛房地产公司名义，独立经营本案房地产项目开发。而被告金盛房地产公司并不实际出资，只收取管理费，为原告取得**大厦商品房的预售许可，办理房屋按揭而提供商品房买卖合同、开具发票等。因此，两被告之间存在挂靠关系。本案被告陈晋崇应退还原告的多收取购房款属于被告陈晋崇个人债务，被告金盛房地产公司作为被挂靠公司对该债务负有连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十四条的规定，判决：一、被告陈晋崇应于判决生效之日起五日内返还原告张文友、汤苏婷多收的购房款人民币49837.25元并支付自2016年1月1日起至2017年9月12日止按应退还购房款金额49837.25元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；二、被告蕉岭县金盛房地产开发有限公司对上述款项承担连带责任；三、驳回原告张文友、汤苏婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2657元，减半收取1329元，由原告张文友、汤苏婷负担806元，由被告陈晋崇负担523元。
二审中，当事人没有提交新证据，但是，张文友、汤苏婷在法庭调查中认可在签订诉争房屋买卖合同前，涉诉商品房的主体已建成并进行了实地查看。
一审查明的其余事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审主要的争议焦点为：一、诉争商品房的出卖方是陈晋崇还是金盛房地产公司；二、双方约定的计价方式是按套计价还是按平方面积计价；三、张文友、汤苏婷要求陈晋崇、金盛房地产公司返还因不动产权证登记的建筑面积少于诉争合同约定的面积而计算出多收的购房款能否支持。
关于诉争商品房的出卖方是陈晋崇还是金盛房地产公司的问题。根据当事人提供的证据显示，张文友、汤苏婷于2014年12月29日向陈晋崇交付购买诉争商品房定金30000元，于2015年1月5日与陈晋崇签订《**大厦房屋买卖合同》，后又于2015年1月14日与金盛房地产公司就同一标的物签订《广东省商品房买卖合同》。据陈晋崇、金盛房地产公司称，涉诉商品房所在的房地产开发项目是由陈晋崇个人投资开发建设，后因政策原因挂靠在金盛房地产公司名下，涉诉商品房的销售才能办理不动产权证的登记及按揭贷款手续。由于陈晋崇以个人名义与购房人签订买卖合同并实际收取购房款，房地产开发项目的产权初始登记的权利人也是陈晋崇，虽然涉诉商品房的开发报建、预售等手续是以金盛房地产公司的名义进行的，仍然可以认定涉诉房地产开发项目是陈晋崇通过挂靠金盛房地产公司进行的。
关于双方约定的计价方式是按套计价还是按平方面积计价的问题。根据张文友、汤苏婷与陈晋崇于2015年1月5日签订的《**大厦房屋买卖合同》约定，涉诉商品房面积约130平方米（含公摊），按套出售，总金额535000元；付款方式为分期付款：2014年12月29日支付定金30000元，2015年1月5日支付剩余首付款135000元，余款按揭支付370000元；办理国土、房产证费用双方各出一半，协议签订日大户型每户预交35000元办证费用等。而张文友、汤苏婷与金盛房地产公司于2015年1月14日签订的《广东省商品房买卖合同》约定，该商品房为预售商品房，建筑面积共129.6平方米，其中，套内建筑面积112.7平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.9平方米；按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为4747.12元，按建筑面积计算，该商品房单价为4128.09元，总金额535000元；付款方式及期限约定为分期付款，首付款165000元，余款370000元按揭后付清。从上述合同约定的内容来看，双方约定的计价方式为按套出售，总价款为535000元，而每平方米4128.09元和每平方米4747.12元的所谓单价，是以535000元总价款分别除以合同约定的建筑面积129.6平方米和套内建筑面积112.7平方米得出的价格，说明上述两种单价并非双方当事人选择按套内建筑面积或建筑面积的计价方式，该单价只是起到对合同约定的总价款与建筑面积、套内建筑面积的辅助性说明作用。从双方的履行情况来看，也是按照2015年1月5日签订的《**大厦房屋买卖合同》履行的，从定金的交付、首付款的支付、办证费用的收取等与该合同约定相符。同时，双方签订的《**大厦房屋买卖合同》和《广东省商品房买卖合同》约定的涉诉商品房面积虽然并不完全相同，但约定的总金额却是一致的，且双方实际履行的《**大厦房屋买卖合同》中并没有按套内建筑面积或者建筑面积计算出单价的约定。因此，双方对诉争商品房约定的计价方式应为按套计价，陈晋崇上诉主张涉诉商品房属按套销售有理，予以采信。
关于张文友、汤苏婷要求陈晋崇、金盛房地产公司返还因不动产权证登记的建筑面积少于诉争合同约定的面积而计算出多收的购房款能否支持的问题。张文友、汤苏婷以《不动产权证书》记载的建筑面积117.89平方米，专有建筑面积95.69平方米，分摊建筑面积22.2平方米，比合同约定的建筑面积130平方米减少了12.11平方米，从而主张被上诉人多收购房款83623.95元。如上所述，由于合同约定的计价方式为按套计价，同时，从合同签订的时间与当事人在庭审中的陈述看，可以证实在双方当事人签订《房屋买卖合同》之时，工程已基本施工完毕，作为买方的张文友、汤苏婷亦已进行过实地查看。据此，在双方约定商品房按套出售，且诉争商品房主体已建成并已实地查看的情况下，作为购房者的张文友、汤苏婷以《不动产权证书》上记载的建筑面积与合同约定的面积不符为由，要求陈晋崇、金盛房地产公司退还83623.95元购房款，依据不足，不予支持。陈晋崇上诉认为其与张文友、汤苏婷之间就涉诉商品房的买卖达成的是按套销售的合意，双方也是按此履行的，并不存在欺诈，要求改判驳回张文友、汤苏婷提出的返还多收购房款及利息请求的上诉意见有理，予以采信，其上诉请求予以支持。一审判决以535000元总房款除以130平方米得出单价4115.38元，再乘以误差面积12.11平方米，判令陈晋崇、金盛房地产公司应退还49837.25元购房款给张文友、汤苏婷，缺乏事实依据，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省蕉岭县人民法院（2017）粤1427民初614号民事判决；
二、驳回张文友、汤苏婷的诉讼请求。
一审案件受理费1329元、二审案件受理费2657元，合计3986元，由张文友、汤苏婷负担。二审案件受理费2657元已由上诉人陈晋崇预交，由本院予以退还。张文友、汤苏婷应于本判决生效之日起7日内向本院缴纳。
本判决为终审判决。
审判长 肖庆浪
审判员 周展明
审判员 曾柳青
二〇一八年一月三十日
书记员 叶 绮