云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民四终字第66号
上诉人（原审被告）昆明欣荣物业服务有限公司
住所：昆明市雨花毓秀小区（搬迁至昆明市官渡区民航路***号云南城投大厦*座***号）。
法定代表人鲁向东，董事长。
委托代理人董远革、张华，云南众衡诚律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）赵宏斌，男，汉族，1963年10月6日出生。
原审第三人云南城投兴坤房地产开发有限公司
住所：昆明市高新区二环西路449号（搬迁至昆明市官渡区民航路***号云南城投大厦*座***号）。
法定代表人鲁逸荣，董事长。
委托代理人刘春画，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人昆明欣荣物业服务有限公司（以下简称欣荣公司）因与被上诉人赵宏斌、原审第三人云南城投兴坤房地产开发有限公司（以下简称兴坤公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2013）呈民初字第960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理确认以下事实：2008年7月6日，云南省部分在昆高校建设工作领导小组办公室与第三人兴坤公司签订合同书，约定由兴坤公司负责雨花毓秀住宅小区的开发。2010年1月17日，赵宏斌与兴坤公司签订商品房购销合同，约定购买位于雨花毓秀小区育才苑D幢1单元702号房屋，合同约定的交房期限为“甲方（兴坤公司）于2010年10月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”在合同补充协议第八条约定：“甲方（即兴坤公司）将按照相关法律法规规定，在雨花毓秀小区业主委员会成立之前，聘请具有相应资质的物业管理企业，对本合同项下的商品房所在物业及其相应区域提供物业管理服务。对于甲方与所聘请物业管理企业所签订的合同、协议，乙方承诺予以认可并将严格履行；此外，对所拟订的业主临时公约，乙方承诺将予以遵守。”兴坤公司先后于2010年10月11日、2011年1月15日、2011年4月10日发出交房公告。雨花毓秀小区于2011年10月18日取得竣工验收备案表。2010年10月8日，呈贡高校雨花毓秀住宅小区联合管理小组成员单位、入住单位、省高校建设办住宅部、兴坤公司、欣荣公司等参加了“雨花毓秀小区建设管理现场联席会议”，会议中讨论事项包括：“委托欣荣公司承担雨花毓秀小区的物业管理，服务期限暂定一年，即2010年11月1日至2011年10月31日，物业服务费由每月1.4元／㎡下调为每月1.2元／㎡，车位管理费由30元／月下调为20元／月；10月11日，兴坤公司通过都市时报发布交房公告。”2010年10月16日，欣荣公司与兴坤公司签订雨花毓秀小区物业管理服务委托合同，约定委托期限为2010年11月1日至2011年10月31日止。2011年10月17日，欣荣公司与兴坤公司再次签订雨花毓秀小区物业管理服务委托合同，约定委托期限为2011年11月1日至2014年10月31日止。2011年10月20日，雨花毓秀各入住单位、兴坤公司、欣荣公司召开会议，其中讨论的事项有：“在雨花毓秀小区首届业主委员会还未确定小区物业公司相关事项之前，新的物业服务期（2011年11月1日起计算）还将由原物业公司欣荣公司继续为小区提供服务。”赵宏斌于2011年3月14日接房，并与欣荣公司签订前期物业服务协议。该前期物业服务协议第四条第一款规定：业主交费时间“委托期内每年10月15日至10月30日。”第二款规定：“收费标准：其中住宅物业管理费1.20元／㎡／月、车位管理费20元／个／月、垃圾清运费10元／月、水池清洗费2.5元／户／月”第三款约定：“缴费方式：首次预缴1年（2010年11月1日至2011年10月31日），以后按年度缴费。”赵宏斌向欣荣公司交纳了2010年11月1日至2011年10月31日期间的物业管理费人民币1027元、车位管理费人民币120元、二次加压费60元、垃圾清运费120元、蓄水池清洗费人民币30元，合计人民币2028元；2011年11月1日至2012年10月31日交纳了物管费人民币2054元，车位管理费240元、二次加压费人民币60元、垃圾清运费人民币120元、水池清洗费人民币30元；2012年11月1日至2013年10月31日交纳了物管费人民币1951元、车位管理费人民币240元、二次加压费人民币60元、垃圾清运费人民币120元、水池清洗费人民币30元。关于雨花毓秀小区物业服务费、车位管理费、垃圾清运费、蓄水池清洗费等收费标准是否违反规定或政策的问题，原审法院发函向昆明市发展和改革委员会进行咨询，市发改委回复：“《关于贯彻〈云南省物业服务收费管理实施办法〉的通知》于2012年4月1日起实施，凡在此日后交房并签订物业服务合同的住宅小区，须按《通知》执行；凡在此日前入住并已按当时的物业服务收费政策签订物业服务合同的住宅小区，在物业服务合同到期前可按原合同执行。自2012年7月1日后，生活垃圾处理费由城市自来水供水公司与水费一起合并收取。”经查，呈贡区的垃圾清运费尚未与水费合并收取。因对物业管理服务费收取发生争议，赵宏斌遂诉至原审法院请求判令：1、解除赵宏斌、欣荣公司签订的前期服务协议；2、由欣荣公司退还雨花毓秀小区竣工前（2010年11月1日起至2011年10月31日止）收取的物业服务费及相关费用人民币781元；3、由欣荣公司退还（2011年11月1日至2013年10月31日止）多收的物业服务费及相关费用人民币1852元；4、案件受理费由欣荣公司承担。
原审法院认为，对于双方争议的第一个焦点问题“前期物管协议是否应当解除”，首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”欣荣公司在履行双方签订的协议过程中，不存在以上约定解除的情形，赵宏斌要求解除前期物业服务合同也未经过业主大会通过，因此，对赵宏斌的该项诉讼请求应予驳回。从权利救济的角度看，根据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”如果业主对于前期物业服务合同不满意，可以通过业主委员会来选择其他物业服务企业，并与其签订物业服务合同。对于第二个争议焦点“欣荣公司是否应当退还竣工验收备案前的物业管理费及相关费用”，根据中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第四十二条第二款的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”国家发展和改革委员会、建设部制定的《物业服务收费管理办法》第十六条的规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”原审法院认为，雨花毓秀小区于2011年10月18日取得竣工验收备案，而欣荣公司却要求业主交纳之前的物业管理费及相关费用，显然加重了业主的责任，故欣荣公司应当退还赵宏斌主张的其自2010年11月1日至2011年10月31日期间交纳的费用共计人民币781元（在庭审结束后，赵宏斌提交计算清单表明该部分物管费等的金额应为人民币1357元，但由于庭审已结束，原审法院不允许赵宏斌变更诉讼请求）。对于第三个争议焦点“欣荣公司是否存在违反收费标准和收费项目收费的事实”，由于收费标准及收费项目属于双方当事人合意所达成，且不违反法律、行政法规，赵宏斌认为双方签订协议时，欣荣公司存在欺诈、胁迫，但赵宏斌提交的证据不足以支持其主张，因为收费标准和项目已附在前期物业服务协议书中，赵宏斌如果不同意协议条款，可以拒绝签署协议，故，原审法院认为，赵宏斌要求欣荣公司退还多收的费用或停收超出收费标准和项目的费用没有事实与法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第四十二条第二款，中华人民共和国国家发展和改革委员会、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，判决如下：一、由欣荣公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向赵宏斌退还物业服务费及其它相关费用合计人民币781元。二、驳回赵宏斌的其他诉讼请求。原审案件受理费100元，由赵宏斌承担50元，由欣荣公司承担50元。
原审判决宣判后，原审被告欣荣公司不服，向本院提起上诉，请求撤销云南省昆明市呈贡区人民法院（2013）呈民初字第960号民事判决书第一项，依法改判驳回赵宏斌原审全部诉讼请求，本案一、二审案件受理费由赵宏斌承担。主要上诉事实和理由是：一、本案中合同已经明确约定涉案小区的物业管理服务费用自公告交房之日开始起算，故赵宏斌诉请退还相应物业管理费及相关费用无事实及法律依据；二、物业服务关系与商品房买卖关系是两个不同的法律关系，即便开发商兴坤公司违约交房，该违约行为亦不能延伸传导至物业管理合同关系中。
针对欣荣公司的上诉，赵宏斌答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
针对欣荣公司的上诉，兴坤公司答辩称：同意欣荣公司的上诉请求、事实及理由。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
二审中，被上诉人赵宏斌、原审第三人兴坤公司对原审法院已经认定的案件事实均无异议。上诉人欣荣公司对原审法院已经认定的案件事实有异议，其认为欣荣公司在2010年11月1日至2011年10月31日期间收取的物业管理费1027元、车位管理费120元、二次加压费60元、垃圾清运费120元、蓄水池清洗费30元，合计金额应当为1357元，而非原审法院认定的合计金额为2028元。经审查，本院认为原审法院认定金额合计2028元系笔误，本院二审纠正为金额合计1357元。另，上诉人欣荣公司认为上述金额合计1357元只是2011年5月1日至2011年10月31日期间的物业管理费、二次加压费、垃圾清运费及蓄水池清洗费，2010年11月1日至2011年5月1日期间的相关费用欣荣公司已经免除，对此被上诉人赵宏斌在二审中亦予以认可，本院二审对双方当事人无异议的该事实予以补充确认。对当事人均无异议的事实本院二审予以确认，不再赘述。
综合各方当事人诉辩主张，本院归纳本案争议焦点如下：1、前期物业服务协议是否应当解除？2、欣荣公司是否应向赵宏斌退还已经缴纳的2011年5月1日起至2013年10月31日止期间的物业管理费及相关费用？
针对第一个争议焦点。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”本案中，赵宏斌主张欣荣公司只有三级资质，欣荣公司作为前期物业管理企业与房地产开发商兴坤公司系关联企业，违背开发商与物业管理企业应当分离的原则，同时欣荣公司未经过公开招投标程序即获得雨花毓秀小区的物业管理经营权，故赵宏斌与欣荣公司签订的《前期物业服务协议》应当予以解除。《物业服务企业资质管理办法》关于物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的规定系管理性规范，并不属于法律规定合同可予解除的情形，故赵宏斌据此主张其与欣荣公司签订的《前期物业服务协议》应予解除的理由不能成立，本院不予采纳；另，《物业管理条例》关于国家提倡按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过公开招投标程序选聘物业管理企业的规定系管理性规范，亦不属于法律规定合同可予解除的情形，故赵宏斌主张欣荣公司与开发商兴坤公司未分离，欣荣公司未公开招投标获得小区物业管理经营权之后签订的《前期物业服务协议》应予解除的理由不能成立，本院不予采纳。同时，本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提交证据予以证明，赵宏斌并未提交充分证据证明《前期物业服务协议》的签订存在胁迫的情形，故对其据此主张前期物业服务协议应予解除的理由本院不予采纳。综上，欣荣公司在履行双方签订的协议过程中并不存在法律规定合同可予解除的情形，故对赵宏斌的该项诉请本院二审不予支持，原审法院处理并无不当，本院二审予以维持。
针对第二个争议焦点。本院认为，二审中，赵宏斌当庭表示应该缴纳2011年3月14日实际接房之后的物业管理费及相关费用，而通过庭审调查，本案中赵宏斌实际支付的物业管理费及相关费用是从2011年5月1日以后起算，故赵宏斌诉请欣荣公司退还自己已经缴纳的多余物业管理费及相关费用无事实及法律依据，本院二审不予支持。
综上所述，原审判决认定事实部分错误，本院二审纠正后依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2013）呈民初字第960号民事判决书；
二、驳回赵宏斌原审全部诉讼请求。
本判决为终审判决。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元（昆明欣荣物业服务有限公司已预交），均由赵宏斌承担。
本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 孙 建
代理审判员 朱吉文
代理审判员 陈 锐
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 罗 冉