福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)闽0102执异24号
异议人（案外人）：张潇，男，1988年7月4日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托代理人：吴亚娟、王祥霖，福建名仕律师事务所律师。
申请执行人：陈清，女，汉族，1971年10月8日出生，住福建省长乐市。
委托诉讼代理人：王华，福建信得律师事务所律师。
被执行人：陈可华，男，汉族，1993年5月24日出生，住北京市房山区。
被执行人：陈龙，男，汉族，1966年9月5日出生，住北京市房山区。
委托代理人：魏文禄、肖少清，福建伟洲律师事务所律师。
本院在执行申请执行人陈清与被执行人陈可华、陈龙借款合同纠纷一案【案号为（2017）闽0102执5791号】，案外人张潇对本院查封坐落于闽侯县单元房产（产权证号：侯房权证Ｈ字第1300740-××号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。
案外人张潇的异议请求：依法撤销违法裁定，解除原来登记在身份证为××龙名下××于闽侯县××号的旗山文城8#楼207复式单元房产（产权证号：侯房权证Ｈ字第1300740-××号）的查封措施。
事实与理由如下：一、房产权属事实情况。该房产原来为异议人与陈龙（身份证号）共同购置，现在已完全归异议人所有。①购房出资情况。2011年2月，异议人与陈龙共同出资购买坐落于福州市××××号单元房产，建筑面积237.17㎡，总价238万元，首付72万元（异议人支付68万元，占95%）；贷款总额为166万元，余额150万元由异议人承债。②房产买卖情况。鉴于陈龙无力还款，物业上门催款，房产面临拍卖，前年与陈龙签约并签订不动产买卖合同后，异议人又支付银行按揭贷款、融侨公司保证金12万元、物业费1.1万元等价款，承接150万元贷款债务，加上首付68万元，连同陈龙结欠抵付部分，异议人实际支出及承债达252.1万元（尚不包括历年月供），取得了房产完整所有权。③实际占有现状。该房产自开发商交房时起即由异议人合法占有；双方签约后，异议人即到融侨物业重新办理钥匙托管手续，且在房屋入户门上张贴《敬告访客》告示，履行实际管理。④无法登记原因。在办理产权过户登记中，异议人先后到福州、闽侯房产交易中心查询登记、申领表格、申报登记，但因陈龙资料不到位及房产被法院查封而无法登记。
二、查封程序明显违法。法院未经查询就径直查封异议人的财产，且未将查封情况告知异议人，明显违反《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。（一）执行对象错误。在陈清与陈龙、陈可华民间借贷纠纷一案中，原告陈清列明被告陈龙的身份证号码为：。（2017）闽0102民初4211号《民事裁定书》载明被执行人陈龙的身份证号码也是，而法院所查封的却是身份证号码为陈龙的房产。这两个“陈龙”的籍贯、出生日期、住址等均不相同，法院在未查询核对被执行人身份情况下，草率采取查封措施，发出《协助执行通知书》查封诉争房产，在被执行人的身份主体上出现明显差错。（二）未尽查询职责。该房产的登记、购买、贷款、纳税、办证、及转让的原始记载清楚，均登记在身份证为张潇名下与身份证为的陈龙名下，法院在查封房产过程中，不仅未查明房产权属，出现张冠李戴之错，而且在收到闽侯县不动产登记中心协助执行结果反馈后，仍未履行查询职责，在查封流程上出现重大错误。（三）未尽告知义务。异议人并非被告，更与案件无关。法院明知该房产系异议人与陈龙共同所有，仍发出协助执行通知书，径直予以查封，且不履行告知程序，明显违反《中国人民共和国民事诉讼法》第一百零三条之规定，在告知程序上违法。（四）查封超出范围。法院办理陈清与陈可华、陈龙民间借贷纠纷案，却无端将案外人和异议人的房产查封，完全超出查封范围，明显超越办案职权，有悖《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条之规定，在查封对象上出现错误。
三、异议完全符合要件。异议人提出执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定（下称上述规定），足以排除执行。（一）签约在前。早在2017年2月异议人就与陈龙签订《不动产（存量房）买卖合同》，在法院2017年5月22日查封之前，故此异议符合上述规定第（1）项：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”规定。（二）合法占有。该房完全为异议人合法占有。所有证据包括《房屋交接验收表》《入伙流程确认单》《福州市城市管理执法局给入住新居业主的一封信》以及房屋钥匙和门禁卡等物品照片等，均证实不论是房屋交接验收，还是后续管理维护，该房产都在异议人控制下，属于合法有效占有，完全符合上述规定的第（2）项：“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之规定。（三）付清价款。《不动产（存量房）买卖合同》签订后，异议人已足额支付价款，并支付银行月供及融侨公司保证金、付清2016年至2017年物业费，完全符合上述规定第（3）项：“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之规定。（四）未登记非异议人自身原因。异议人取得房产完整所有权后，系因陈龙提供手续不到位等原因而无法办理过户登记手续，非异议人自身之原因导致。亦符合上述规定第（4）项：“非因买受人自身原因未办理过户登记”之要件。
综上，异议人早在法院查封案涉房产前即与陈龙签订书面买卖合同，该合同合法有效。由于法院查封程序违法等原因，导致异议人在合法占有该不动产并足额支付价款的情况下，非因自身原因迄今未能办理过户登记手续，合法权益受到严重侵害。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干的规定》，特提出执行异议之申请，望法院依法解除查封措施，以保障异议人合法权益。
申请执行人代办如下：异议人是针对哪一条款进行异议。如果是对保全裁定提出异议，异议人提出异议超出时间。没有证据说明涉案房产属于异议人，现有证据仅能说明涉案房产是被执行人陈龙与异议人共同共有，不是异议人独自所有。
异议人主张的以物抵债没有证据说明。异议人所提的保全裁定查封程序违法，保全裁定是17年5月份做出，保全裁定完全符合法律规定。陈龙411开头身份证，和110开头的身份证陈龙，两个陈龙是同一人。
在晋安区××号判决，对这两个身份证有做出认定，认定陈龙411开头身份证，和110开头的身份证陈龙是属于重复，110开头的陈龙的身份证已经注销。且异议人提交的《存量买卖合同》中也写明411开头身份证，和110开头的身份证属于陈龙。所以查封程序是合法的。
被执行人陈龙答辩如下：对异议人提出转让的事实没有异议，被执行人陈龙将房屋以物抵债的方式抵给异议人。以物抵债的协议是双方真实意思表示，且房产也真实交由异议人使用了。
案外人张潇为了说明其主张，向本院提交如下证据：
A1、（2017）闽0102民初4211号《民事裁定书》；
A2、（2017）闽0102民初4211号之二《协助执行通知书》；
证据A1-A2共同说明查封对象、程序均存在错误：1、鼓楼区人民法院于2017年5月22日向闽侯县不动产登记中心发出的《协助执行通知书》中，请求协助查封的项目有误，错误的查封了异议人张潇的财产；2、鼓楼区人民法院在对案涉房产进行查封时未进行查询程序；3、鼓楼区人民法院在收到闽侯县不动产登记中心的协助执行反馈后，未以书面形式告知财产共有人张潇，属程序错误。
A3、《购房款发票》；
A4、《首付款发票》、《支付凭证》；
A5、《闽侯县房屋（购买商品房）登记申请表》；
A6、《房产/土地使用权权属转移涉税说明》；
A7、《房屋所有权证》；
A8、《国有土地使用权证》；
证据A3-A8共同说明异议人系案涉房屋完整产权的所有权人：1、2011年7月异议人与身份证号码为陈龙共同出资购买案涉房产，总价款238万元，首付款为72万，其余166万元申请银行按揭贷款；2、首付72万元，其中异议人支付68万元，占95%；3、案涉房屋已办理产权、土地使用权的登记手续。
A9、陈龙贷款账户明细；
A10、《物业服务费催缴通知书》；
A11、《不动产（存量房）买卖合同》；
A12、网银转账电子回单；
A13、转账凭证、物业费发票；
证据A9-A13共同说明异议人就购买案涉房产已支付全部对价：1．2017年2月，异议人与陈龙签订《不动产（存量房）买卖合同》，承付诉争房产尚欠的银行按揭贷款150万元；2．异议人向银行支付陈龙此前拖欠的按揭贷款、拖欠融侨公司保证金12万元、物业费1.1万元等价款。异议人就案涉房产已支付了全部对价。
A14、《业户签收文件》
A15、《房屋交接验收表》
A16、《钥匙代管委托书》
A17、《入伙通知书》、《入伙流程确认单》
A18、持有门禁卡、房屋钥匙、专项维修资金卡、《敬告访客》公示的照片
证据A14-A18共同说明实际占有：1、诉争房产自开发商交房时起即由异议人合法占有；2、双方签约后，异议人即到融侨物业重新办理钥匙托管手续；3、2017年1月，异议人在房屋入户门上张贴《敬告访客》告示，履行实际管理。
A19、《闽侯县房地产产权登记申请表》、《不动产登记申请审批表》，以此说明非因异议人原因未过户登记：异议人与陈龙为办理案涉房产过户手续，并按规定共同签署《不动产（存量房）买卖合同》。但因陈龙资料不完备，无法办理过户登记手续。
A20、《不动产（存量房）买卖合同》
A21、《本人结欠张潇款项》
A22、《借据》
A23、《网上银行电子回单》
证据A20-A23说明1、2016年12月26日，异议人与陈龙进行结算，确认陈龙尚欠异议人21万元；2、异议人与陈龙签订买卖合同，是否约定将讼争房产总价估值186万元（其中银行贷款余额150万元），陈龙将其对该房产所占有的份额转让给异议人，双方同意先以18万元进行结算，尚欠银行贷款余额由异议人承债。
证据A24、《信用卡账单》、《交易明细》，说明异议人在与陈龙共同购买讼争房屋时支付了68万元的首付款，占比约95%。
证据A25、《（2017）闽01民终5595号民事调解书》，说明该生效法律文书中确认异议人已取得讼争房屋完整的所有权，陈龙应及时配合张潇办理讼争房屋的过户登记手续。
证据A26、中国工商银行股份有限公司福州闽都支行出具的《同意书》。
申请执行人质证如下：对证据A1、A2真实性无异议，说明对象有异议。异议人对民事裁定提出异议已超出时效。对证据A3真实性无异议，但是异议人和被执行人陈龙共同付款。对证据A4真实性无异议，但是异议人和被执行人陈龙共同付款。对《支付凭证》真实性有异议，凭条没有银行签章。对证据A5真实性无法确认。对证据A6的真实性无异议，说明是陈龙和异议人共同缴税。对证据A7、A8的真实性无异议，但房产仍登记在陈龙和异议人名下。对证据A9真实性无异议，说明对象有异议。贷款明细中体现贷款都是由陈龙向银行借贷，每月月供是由陈龙偿还。对证据A10真实性无法认定。对证据A11真实性无法认定，与A20证据中出售人不一致。对证据A12-13真实性无法认定。对证据A14-18真实性无法确认。对证据A19真实性无法确认，说明对象不同意。对证据A20与证据A11，出卖人一栏信息不一致。对证据A21、A22真实性不予确认，债务未经合法确认。对证据A23真实性无法确认。对证据A24真实性无异议，说明对象有异议，既然是共同共有，没有证据说明其份额的情况下，购房款应该是共同支付的。对证据A25真实性无异议，民事调解书形成的时候，涉案房产已被查封了，所以无法以房屋进行抵债。
被执行人陈龙被执行人对异议人提交证据真实性、说明对象都予以确认。
本院查明：2017年11月6日，本院立案受理了（2017）闽0102执5791号申请执行人陈清与被执行人陈可华、陈龙借款合同纠纷一案。执行依据为（2017）闽0102民初4211号民事判决：一、被告陈可华于本判决生效之日起十日内偿还原告陈清借款本金2600000元及利息（以上述金额为本金，按月利率2%，自2013年10月25日计付至被告实际还清款项之日止）；二、被告陈龙对上述债务承担连带还款责任。
2015年5月12日，本院作出（2017）闽0102民初4211号民事裁定，并2015年5月22日向闽侯县不动产登记中心送达《协助执行通知书》查封了陈龙与张潇共有的坐落于闽侯县××××号的复式单元房产（产权证号：侯房权证Ｈ字第1300740-××号）。
另查明，2011年2月，异议人与陈龙共同出资购买坐落于福州市××××号复式单元房产，建筑面积237.17㎡，总价238万元，首付72万元（异议人支付68万元）；贷款总额为166万元。2016年12月26日，陈龙向异议人出具《本人结欠张潇款项》，载明：2010年12月13日，其向异议人借款20万元，月息2.5分。其与异议人共同购买涉案房产，约定首付款各自承担，贷款利息共同负担，其中张潇月供部分由上述借款利息收入中支付。至2015年11月1日，陈龙共结欠张潇16万元，并出具欠条，约定年息2万，期限一年。至2016年12月底止，其结欠异议人21万元，经协商，异议人同意陈龙以房抵债先按18万元进行结算。
2017年2月5日异议人就与陈龙签订《不动产（存量房）买卖合同》，合同约定，异议人购买坐落于闽侯县××××号的旗山文城8#楼207复式单元房产（产权证号：侯房权证Ｈ字第1300740-××号），上述不动产成交价位186万元，至合同签订时，尚欠银行贷款150万元，欠月供及融侨公司12万元。
再查明，陈龙曾同时使用号码为与两张身份证。陈龙用以购买坐落于闽侯县××××号的单元房产（产权证号：侯房权证Ｈ字第1300740-××号）的号码为、签发机关为河南省夏邑县公安局的身份证已被公安部门注销。现其合法身份证为签发机关为北京市公安局房山分局、号码为的身份证。因被执行人陈龙的身份证被注销，异议人张潇无法办理过户登记，后异议人张潇向闽侯县人民法院起诉合同纠纷，并经福州市中级人民法院二审，福州市中级人民法院于2017年10月17日出具（2017）闽01民终5595号民事调解书，调解如下：一、陈龙确认坐落于闽侯县××××号的旗山文城8#楼207复式单元房产50%的产权（产权证号：侯房权证Ｈ字第1300740-××号）归张潇所有，并同意于2017年10月31日之前以陈龙真实有效的身份证（号码）将前述产权（以号码为的身份证购买）变更登记至张潇名下，房屋产权变更登记相关手续，包括银行还款、申请解押等由异议人张潇负责。2018年4月8日，涉案房产的抵押银行中国工商银行股份有限公司福州闽都支行出具同意书，同意将涉案房产的抵押债务主借款人变更为张潇。
本院认为，因异议人张潇与陈龙为涉案房产的共有权人，在2011年双方共同购买涉案房产时，涉案房产作价238万元。异议人张潇已付购房款为支付购房首付款68万元，支付每月月供（以借款利息抵偿），向融侨公司支付保证金12万元，其已支付购房款80余万元，并承接剩余银行贷款150余万元。被执行人陈龙虽系涉案房产的共有权人，但根据异议人张潇提供的证据，异议人张潇已实际上承担了绝大部分的购房款。
2017年2月5日，异议人张潇与被执行人陈龙签订《不动产买卖存量合同》，约定涉案房产作价186万元，（尚欠贷款余额150万元），陈龙将其对该房产所占有的50%份额以18万元转让给异议人，尚欠贷款余额由异议人承担。本院于2017年5月22日向闽侯县不动产登记中心送达《协助执行通知书》查封了涉案房产，房屋买卖行为在前本院查封行为在后。
2016年12月26日，被执行人陈龙出具《本人结欠张潇款项》，约定以其所占涉案房产50%份额作价18万元向异议人抵消其应向异议人支付的欠款21万元行为（该行为发生在本院查封涉案房产之前），综合异议人提供的证据及异议人张潇和陈龙的陈述，可以认定异议人张潇已按照《不动产买卖存量合同》的约定向被执行人陈龙支付了购房款。福州市中级人民法院出具（2017）闽01民终5595号民事调解书亦确认，被执行人陈龙自愿将涉案房产的50%份额归异议人张潇。
另涉案房产系因陈龙的身份证被注销不能及时办理过户登记，非因异议人自身原因未办理过户登记。异议人张潇提供的《业户签收文件》、《房屋交接验收表》、《钥匙代管委托书》等证据也可以综合说明异议人张潇已于本院查封前合法占有涉案房产。综上，异议人提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人张潇的执行异议请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对坐落于福州市闽侯县复式单元房产（产权证号：侯房权证Ｈ字第1300740-××号）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
人民陪审员 朱小英
人民陪审员 杨金华
二〇一八年四月十八日
法官 助理 李 榕
书 记 员 江 威
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百一十六条人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。