广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1802民初264号
原告：李立新，男，1968年10月7日出生，汉族，住清远市清城区，
委托诉讼代理人：赵颖，广东大观律师事务所律师。
被告：成小清，男，1971年10月27日出生，汉族，住湖南省衡阳市南岳区，
被告：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地清远市新城北江一路8号龙汇领峰二号楼一梯2层03号。
法定代表人：杨华里，董事长。
委托诉讼代理人：朱嘉欣，公司员工。
第三人：刘家洪，男，1967年9月26日出生，汉族，住清远市清新区，
原告李立新与被告成小清、清远市金炜达房地产开发有限公司（以下简称金炜达公司）及第三人刘家洪案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李立新的委托诉讼代理人赵颖、被告金炜达公司的委托诉讼代理人朱嘉欣到庭参加诉讼，被告成小清、第三人刘家洪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李立新向本院提出诉讼请求：1、判决确认不得执行清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯3层02号房屋；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年1月1日，原告与被告金炜达公司达成以房抵偿被告金炜达公司欠付的电梯款的合意。为此，原告与被告金炜达公司签订《龙汇领峰认购书》（编号：0000413）一份，约定被告金炜达房公司将清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯102、202、302号房屋出售给原告，三套房屋总价2365524元。同日，被告金炜达公司出具收据确认原告三套房屋价款已付清。后，被告金炜达将房屋钥匙交付原告，原告对房屋进行结构调整及使用。2017年11月2日，原告发现因被告成小清与第三人刘家洪及被告金炜达公司买卖合同纠纷一案，清城区人民法院于2016年7月5日作出（2016）粤1802民初2419号《民事裁定书》，保全查封了清远市××××号龙汇领峰一号楼一层01号、3层02号、4层02号、6层01号、8层03号、10层01号、14层04号、18层05号、21层01号、22层06号共10套房屋。后由于被告金炜达公司向清城区人民法院提出超标的查封异议，清城区人民法院于2017年8月10日作出（2016）粤1802民初2419号之三《民事裁定书》，解除了对上述4层02号、8层03号、10层01号、14层04号、18层05号共5套房屋的查封。其余5套房屋仍处于查封之中。2017年4月6日，清城区人民法院作出（2016）粤1802民初2419号《民事判决书》，判决确定第三人刘家洪应向被告成小清支付货款4956806.30元及2014年8月15日起计付的违约金（计算标准为每月3%）。被告金炜达公司对第三人的债务在4656560元的范围内承担清偿责任。后，被告成小清向清城区人民法院申请强制执行，清城区人民法院予以立案执行，执行案号为（2017）粤1802执2584号。对此，原告认为清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯3层02号房屋已由原告购买并实际使用，原告就清城区人民法院对清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯3层02号房屋的执行，提出书面异议，要求中止对清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯3层02号房屋的执行，并予以解封。2017年12月21日，清城区人民法院作出（2017）粤1802执异78号《执行裁定书》，以“在清城区人民法院查封清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯3层02号房屋之前，原告与被告金炜达公司未签订合法有效的房屋买卖合同，亦未能举证证明已支付了相关的购房款”为由，驳回原告的异议请求。原告认为，原告与被告金炜达公司真实签订《龙汇领峰认购书》，明确约定了清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯3层02号房屋出售的主要条款。并且被告金炜达公司已出具收据确认原告三套房屋价款已付清。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》粤高法[2017]191号第二条：“认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。”的规定，原告与被告金炜达公司签订的《龙汇领峰认购书》应属于房屋买卖合同。其次，被告金炜达公司至今未能举证证明与原告签订的《龙汇领峰认购书》及其出具的购房款《收据》不真实或无效。并且，原告已实际占有、使用清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯3层02号房屋。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第59条：“以房抵债协议的债权人提起案外人执行异议之诉，用于抵债的房屋尚未办理房屋权属变更登记手续，申请执行人据以申请执行的为一般金钱债权，且债权人已经合法占有该房屋，债权人请求排除对该房屋强制执行的，予以支持。”以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》粤高法[2017]191号第十四条：“当事人签订房屋买卖合同,实为以房款抵偿其他债务,一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合同无效的,不予支持。”的规定，原告对清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯3层02号房屋依法享有权益，有权请求排除清城区人民法院对清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯3层02号房屋的执行。清城区人民法院（2017）粤1802执异78号《执行裁定书》驳回原告的执行异议申请错误。鉴于上述事实及理由，原告依法向贵院提起本案执行异议之诉，敬请贵院在查清案件事实的基础上，判决支持原告的诉讼请求，切实维护原告的合法权益。
原告提供如下证据：1、当事人身份证复印件及金炜达公司工商登记信息，证明当事人诉讼主体资格；2、龙汇领峰认购书及收据，证明被告金炜达公司将清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯102、202、302号房屋出售给原告；3、（2017）粤1802执异78号执行裁定书，证明原告依法向法院对涉案房屋的执行提出异议，法院驳回原告的异议请求；4、联合规划开发协议书，证明被告金炜达公司与王为理合作开发龙汇领峰房地产项目；5、电梯设备买卖合同、电梯设备安装合同、电梯维修保养合同书、清远市志远电梯有限公司情况说明，证明清远市志远电梯有限公司向金炜达公司提供了三台电梯的买卖、安装、维保服务，金炜达公司未支付买卖、安装、维保费用，金炜达公司与原告签订认购书，并出具收据，确认以清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯102、202、302号房屋抵偿电梯款等；6、清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯102、202、302号房屋视频，证明原告实际占有、使用房屋；7、补充协议、（2016）粤1802民初5202号民事判决书，证明清远市××××号龙汇领峰一号楼的建设权利人于王为理，法院生效判决确认王为理与金炜达公司签订的联合规划开发协议书及补充协议有效；8、（2017）粤1802民初3980号民事判决书，证明法院判决认定清远市××××号龙汇领峰一号楼为王为理投资开发建设，王为理有权处分清远市××××号龙汇领峰一号楼。
被告金炜达公司辩称，对原告提供的认购书及收据不予认可，我公司已公告声明作废，原告所述的购房款未入我公司帐户。我公司请求驳回原告的诉讼请求。
被告成小清、第三人刘家洪无提供答辩及陈述，亦无提供证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：本案被告成小清与被告刘家洪、金炜达公司因买卖合同纠纷一案诉至本院，本院于2017年4月6日作出（2016）粤1802民初2419号民事判决，该判决主要内容：一、刘家洪应于本判决生效后10日内向成小清支付货款4956806.30元及至2014年8月15日的违约金1336794.32元；二、刘家洪应于本判决生效后10日内支付2014年8月16日起的违约金（违约金以欠款本金4956806.30元为基数，每月按3%计算，至付清时止）给向原告成小清；三、金炜达公司对上述判决确定的债务，在4656560元范围内对原告承担清偿责任。（2016）粤1802民初2419号民事判决发生法律效力，刘家洪、金炜达公司未予履行，成小清向本院申请强制执行，执行案号为：（2017）粤1802执2584号。（2016）粤1802民初2419号案件审理期间，本院于2016年7月5日作出（2016）粤1802民初2419号民事裁定，查封了金炜达公司位于清远市××××号龙汇领峰一号楼1层01号、3层02号、4层02号、6层01号、8层03号、10层01号、14层04号、18层05号、21层01号、22层06号共10套房屋。后当事人提出超标的查封的复议，本院于2017年8月10日作出（2016）粤1802民初2419号之三民事裁定，裁定解除上述已查封的4层02号、8层03号、10层01号、14层04号、18层05号共5套房屋的查封，目前尚有1层01号、3层02号、6层01号、21层01号、22层06号仍处于查封。原告李立新以案外人身份于2017年11月2日向本院提出书面异议，请求本院中止对清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯3层02号房屋即上述本院查封之一的3层02号房屋的执行并予以解封。本院于2017年12月21日作出（2017）粤1802执异78号执行裁定书，裁定驳回李立新的异议请求。
另查明，被告金炜达公司以王为理为代表于2012年6月28日与清远市志远电梯有限公司签订《电梯设备买卖合同》、《电梯设备安装合同》，由清远市志远电梯有限公司提供型号为OTISSKY的电梯共3台给被告金炜达公司用于其开发的龙汇领峰一号楼，合同总价款为1245900元；由清远市志远电梯有限公司安装电梯，电梯安装调试费383100元。合同签订后，清远市志远电梯有限公司依约提供电梯并安装调试，同时提供电梯维保服务。但被告金炜达公司未能向清远市志远电梯有限公司支付电梯设备买卖款及安装款。2013年1月1日，清远市志远电梯有限公司经与被告金炜达公司、王为理协商，同意以龙汇领峰一号楼一梯102、202、302号共三套房屋以2365524元抵偿电梯款，清远市志远电梯有限公司指定原告李立新与被告金炜达公司签订编号为0000413的《龙汇领峰认购书》，该认购书亦特别注明“抵电梯款”，同日，原告金炜达公司开具收据一张给原告李立新，内容为“收到李立新交来购龙汇领峰1#102、202、302单位房款”，并加盖了被告金炜达公司的财务印章。签订了认购书后，原告李立新即对上述三套房屋进行实际使用，并对房屋进行装修、整改。因龙汇领峰一号楼的相关手续未完善，故双方至今未签订正式书面买卖合同及没有办理网签手续。
再查明，龙汇领峰一号楼项目是王为理与被告合作开发的项目，对外以被告金炜达公司名义开发，龙汇领峰1号楼的有关报建费、建设施工费用及各项税费等均由王为理负责。
以上事实，有原告提供的认购书、收据、（2017）粤1802执异78号执行裁定书、联合规划开发协议书、电梯设备买卖合同、安装合同、情况说明、光碟视频等，以及庭审中当事人的陈述为证。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点在于原告李立新对于涉案房屋即清远市××××号龙汇领峰一号楼一梯302号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告李立新所购上述房屋，是被告金炜达公司与清远市志远电梯有限公司购买、安装电梯用于龙汇领峰一号楼，被告金炜达公司欠清远市志远电梯有限公司电梯款而通过以房项款的形式以原告李立新购买上述涉案房屋，该事实有被告金炜达公司与清远市志远电梯有限公司签订的相关电梯设备买卖合同、清远市志远电梯有限公司情况说明及认购书等证实，本院予以确认。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理登记过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，涉案房屋所在楼盘为被告金炜达公司与王为理共同开发的项目，对外以被告金炜达公司的名义开发，被告金炜达公司通过以欠电梯款抵项房屋的形式，与原告李立新签订认购书，将包括涉案房屋在内的三套房屋以总价2365524元出卖给原告李立新，双方虽然没有签订正式的商品房买卖合同，但从双方签订认购书后，原告李立新即对涉案房屋进行使用，并装修、整改的事实来看，原告李立新实际占有该涉案房屋，具备商品房买卖合同的主要内容，对此，本院应予确认。同时，原告李立新与被告金炜达公司签订认购书等过程中，并不存在过错。综上，原告的诉讼请求，证据、理由充分，本院应予支持。对被告金炜达公司答辩认为，对原告提供的认购书及收据不予认可，原告所述的购房款未入公司帐户等，因未能提供充分证据证明其主张，且被告金炜达公司与王为理是其内部合作开发关系，对原告李立新并无约束力。因此，本院对被告金炜达公司的辩解意见不予采纳。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、不得对位于清远市新城北江一路8号龙汇领峰一号楼一梯3层02号房屋的执行；
二、撤销本院（2017）粤1802执异78号执行裁定。
案件受理费11685元，由被告成小清和被告清远市金炜达房地产开发有限公司各负担50%。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 张伟坚
人民陪审员 刘灿容
人民陪审员 向金球
二〇一八年八月一日
书 记 员 周嫣娉
附相关法律条文
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。