浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙台民终字第900号
上诉人（原审被告）：台州市第二人民医院。
法定代表人：何兆祥。
委托代理人：胡才厅。
被上诉人（原审原告）：陈烈。
委托代理人：夏依月。
原审第三人：杨金华。
原审第三人：陈帮营。
原审第三人：陈仁强。
原审第三人：陈帮镇。
原审第三人：陈回平。
原审第三人：陈帮炉。
上诉人台州市第二人民医院因物权保护纠纷一案，不服天台县人民法院（2012）台天民初字第735号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年1月8日公开开庭审理了本案。上诉人台州市第二人民医院的委托代理人胡才厅、被上诉人陈烈的委托代理人夏依月到庭参加诉讼。原审第三人杨金华、陈帮营、陈仁强、陈帮镇、陈回平、陈帮炉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，原告陈烈有房屋坐落于天台县赤城街道状元巷27号南首一楼六顶间（双间）一间、南首一楼大房间一间，第三人杨金华等六人有一楼中堂半间（南邻陈烈一楼大房间），案外人陈桃梅有一楼中堂半间（南邻杨金华等人的半间中堂）、北首一楼六顶间及大房间各一间，上述房屋系坐西朝东一字排相连。原告所有的一楼大房间、第三人所有的中堂半间以及案外人陈桃梅（已另案处理）所有的房屋楼上共四间房屋原系地主（陈立拱）没收房（无相关的产权登记情况），土地房产登记清册（没收）载明四至：东保管屋，南祠堂，西弄头，北保管屋。在解放后不久由被告（原为天台县人民医院精神科）使用，后因被告医院搬迁，该处房屋至今处于空置状态。因涉案房屋年代久远，房屋屋顶部分瓦片、椽、楼板等损坏严重，影响楼下房屋产权人正常生活居住。根据浙江省临海市古建筑工程公司鉴定维修方案，需对房屋墙体、木结构（柱、梁、檩条、楼栅、楼板等）、屋面等多处损坏部分进行修缮，预算房屋整体修缮费用人民币351716元。
在本案审理过程中，天台县赤城街道妙山村状元巷27号（武状元陈桂芬故居）房屋被天台县人民政府列入第三次全国文物普查不可移动文物重点登记，拟列为三级文物保护，建议予以保护。
原审法院审理认为，妨碍物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险。本案涉及房屋年代久远，由于长年风吹雨淋，部分建筑损坏严重，影响了楼下产权人的正常生活居住，甚至影响生命财产安全，故需要进行修缮。
一、关于涉案房屋修缮的义务主体及修缮方法问题
该院认为，根据天台县房地产管理处关于天台县城区城东乡五村土地房产登记清册（没收）载明，该处房屋系地主（陈立拱）没收房，自解放后不久就由被告一直在使用，故被告作为房屋管理人应履行相应的善良管理义务。被告医院在整体搬迁后，该处房屋长期被空置，之后被告未尽到管理义务，致使房屋损坏严重，故应承担相应的房屋修缮义务。基于特殊的历史原因，涉案房屋楼下、楼上房屋权属情况不同，而涉案房屋在客观上又系不可分割的整体，且房屋楼顶、各层楼之间的楼板系异产毗连房屋所有人共有部分。根据我国《物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。《物权法》虽对各业主如何承担义务问题并未明确规定，但根据我国建设部在1989年11月21日颁布的关于《城市异产毗连房屋管理规定》，就异产毗连房屋管理、修缮责任、修缮费用承担等问题作了详细规定，其中第六条规定：所有人和使用人对共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所、院落、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；第九条对共有房屋基础、柱、梁、墙、屋盖等修缮费用如何分担亦作了规定。上述规定明确了异产毗连房屋所有人或使用人对房屋共有部分应共同承担维修义务，该法规虽已被废止，不能作为法律、法规直接进行适用，但其立法精神与《物权法》的相关规定是一致的，可以作为法院裁判参考，故原告自身对涉案房屋的共有部分亦承担相应的修缮义务。本案另一特殊之处在于涉案房屋经有关行政主管部门审批，拟列为文物保护建筑，故原、被告双方更应积极履行共同修缮义务，保护好历史古建筑物，避免文物灭失。而如何促使涉案古建筑修缮工作尽快有效开展，考虑到本案的实际情况，该院认为由被告负责组织修缮工作更为适宜，具体修缮方案可在遵从修缮古建筑物相关法律法规的基础上，按照浙江省临海市古建筑工程公司关于《天台状元故居工程维修方案》鉴定意见进行维修。至于楼下房屋权属人即本案的原告及第三人在房屋修缮过程中，需提供便利条件，确保被告修缮工作有效进行。
二、关于涉案房屋修缮费用承担问题
据上所述，基于本案的实际情况，由被告负责修缮房屋，但本案原告及第三人等楼下房屋权属人作为维修的义务主体之一，应承担相应的修缮费用。考虑到原告及第三人部分的楼上房屋损坏相对较轻，而涉及案外人陈桃梅部分房屋（特别是一楼六顶间及楼上部分）损坏严重（涉及案外人陈桃梅部分的房屋修缮另案处理），并结合原、被告及第三人的房屋所占面积比例情况，酌情确定由原告承担5%的修缮费用，第三人杨金华等六人承担5%的修缮费用，被告承担75%的修缮费用，案外人陈桃梅承担15%的修缮费用。由此产生的上述房屋修缮费用，被告可凭相关有资质机构所出具的房屋修缮工程结算书以及正式发票向其他义务主体即原告、第三人进行主张。
三、原告主张的租金损失是否合理问题
因被告怠于履行其相应的法定义务，影响楼下房屋权属人无法正常生活居住，特别是遇到台风、暴雨等恶劣天气，原告无法居住该处，原告因此租住他处造成一定程度上的经济损失，符合常理。基于本案实际情况，酌情确定由被告赔偿原告的租金损失人民币3000元。
本案第三人杨金华、陈帮营、陈仁强、陈帮镇、陈回平、陈帮炉经合法传唤未到庭，视为放弃相应质证和抗辩的权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告台州市第二人民医院在本判决生效之日起四个月内负责对由其使用的坐落于天台县赤城街道状元巷27号原告陈烈所有的一楼大房间楼上房屋，第三人杨金华、陈帮营、陈仁强、陈帮镇、陈回平、陈帮炉所有一楼中堂半间的楼上房屋进行修缮（具体修缮方案按照浙江省临海市古建筑工程公司关于《天台状元故居工程维修方案》鉴定意见进行修缮）。二、对修缮上述房屋产生的费用（整体修缮费用），由原告陈烈承担5%的份额，由第三人杨金华、陈帮营、陈仁强、陈帮镇、陈回平、陈帮炉承担5%的份额。对上述修缮费用，被告台州市第二人民医院在修缮工作完毕后三十日内凭相关有资质机构出具的房屋修缮工程结算书及正式发票向原告及第三人进行主张。三、限被告台州市第二人民医院在本判决生效之日起十五日内支付原告陈烈租金损失人民币3000元。本案受理费人民币100元，由被告台州市第二人民医院负担，房屋修缮方案及预算的鉴定费用10500元，由原告陈烈负担2000元，被告台州市第二人民医院负担6500元（案外人陈桃梅承担鉴定费用2000元另案处理）。如果未按本判决所指定的期间内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，台州市第二人民医院不服，向本院提起上诉称：一审判决认为，诉争房屋楼上、楼下房屋产权不同，而客观上又系不可分割的整体，且房屋楼顶、各层之间的楼板系异产毗连房屋所有人的共有部分，根据《物权法》以及相关规定，双方都有共同的修缮义务。对此，上诉人表示同意。但是，一审判决由上诉人负责对房屋以及相关部分进行维修，且费用要上诉人支付之后凭发票向被上诉人进行主张不当。一、建设部1989年11月21日颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》对异产毗连房屋的管理、修缮责任、修缮费用承担等作了详细规定，概况起来就是房屋所有人和使用人对异产毗连房屋负有共同维修的责任，费用由房屋所有人按份额比例承担。就本案来说，上诉人对楼上部分享有使用权，而不享有所有权；而被上诉人以及第三人不但享有使用权，还享有所有权，而且还居住在此。就实际使用情况来说，被上诉人以及第三人远多于上诉人。因此，由被上诉人以及第三人出面进行修缮比由上诉人出面更为合理，也更为方便，或者至少由双方共同完成，而不应由上诉人完全承担这个责任。房屋维修，特别是本案诉争房屋涉及文物保护，必须由专业单位进行，上诉人是根本不具备自行维修的资格和能力。因此，由相关各方共同委托专业单位进行维修，也是很容易操作的。而一审判决由上诉人维修，显然不合理，也增加了上诉人的义务和责任，二、《城市异产毗连房屋管理规定》规定非常明确，费用由房屋所有人按份额比例承担。需要强调的是，费用的承担是由房屋所有人按份额比例承担，并没有规定由使用人承担。而一审判决由作为使用人的上诉人在修缮工作完毕后三十日内凭相关有资质机构出具的房屋修缮工程结算书及正式发票向被上诉人及第三人进行主张。这样的话，上诉人就必须先进行垫付，然后再向被上诉人及第三人进行主张。《城市异产毗连房屋管理规定》没有规定房屋使用人有垫付修理费用的义务，也没有规定由房屋所有人或者使用人按份额比例承担。从这里也可以看出，维修费用原则上是由房屋所有人承担，并不是由房屋使用人承担。如果被上诉人及第三人不愿承担，必然由上诉人另行提起诉讼，这样也不符合诉讼经济原则。因此，即使上诉人承担费用，也应该是上诉人和被上诉人及第三人共同向房屋修缮施工单位直接支付。上诉人仅对楼上部分享有使用权，楼下部分则属于其他人所有，那么，上诉人的份额最多也不超过一半。三、一审判决上诉人支付被上诉人租金损失3000元没有依据。综上，请求依法改判。
陈烈答辩称：《城市异产毗连房屋管理规定》2011年1月26日已经废止，因此不能将其作为法规直接使用。被上诉人的房屋无法正常居住，根据《物权法》的规定，被上诉人有权请求排除妨碍、消除危险。上诉人行使物权时，不得损害所有人的权利。被上诉人的租金损失达17650元，依法应当由上诉人承担。
原审第三人杨金华、陈帮营、陈仁强、陈帮镇、陈回平、陈帮炉未作陈述。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。基于讼争的房屋年久失修，影响了各当事人正常的居住和生活，因此，各当事人对讼争的房屋应承担相应的修缮义务。虽然上诉人对讼争的房屋并无相应的产权证明，但考虑到上诉人管理的房屋自解放后不久就一直由其使用管理，因此根据本案的实际情况及讼争房屋的历史沿革，上诉人亦应承担相应的修缮费用，据此，根据房屋的现状及各当事人管理或所有的房屋的面积和损坏情况，并结合讼争房屋拟列为文物保护建筑的情节，一审确定上诉人组织修缮工作及确定各当事人应承担的修缮费用并无不妥。一审期间被上诉人提供了相应的证据，以证明其存在租金的损失，据此根据该证据，并结合房屋年久失修的事实，一审酌情确定被上诉人的租金损失亦在合理范围。综上，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，本院无法予以支持。一审判决得当，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人台州市第二人民医院承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 陈 龙
审 判 员 徐黎明
二〇一四年二月二十六日
代书记员 严 凌