广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0111民初6198号
原告（反诉被告）：陈冬冬，女，1983年1月18日出生，汉族，身份证住址江西省宜春市靖安县，
委托诉讼代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱春容，广东圣和胜律师事务所实习人员。
被告（反诉原告）：张灵芝，女，1979年8月13日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，
委托诉讼代理人：林芳，广东合邦律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）陈冬冬与被告（反诉原告，以下简称被告）张灵芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈冬冬及其委托诉讼代理人梁剑标，被告张灵芝的委托诉讼代理人林芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈冬冬向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告签订的《方圆白云时光大厦-
租赁协议书》于2018年3月1日解除；2.判令被告立即向原告返还2018年2月10日-2018年8月9日的预付租金共计31752元；3.判令被告立即向原告返还房屋租赁履约保证金9600元；4.判令被告立即向原告赔偿房屋装修费50000元；5.判令被告立即向原告返还屋内所有办公用品、设备并赔偿拆迁费2000元；6.判令被告立即向原告赔偿违约金84870元；7.本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原告与被告于2015年8月9日签订《方圆白云时光大厦租赁协议书》，约定由原告向被告承租广州市白云区机场路1630号832、833号房，租赁期5年，自2015年8月10日起至2020年8月9日，租金按年支付，2015年10月10日起至2016年8月9日期间的月租金为4800元，其后每年按百分之五递增。《租赁协议书》签订后，原告依约向被告支付租金及履约保证金，并投入大量人力物力对标的房屋（毛坯房）进行装修，按时缴纳物业管理费，依约全面履行了《租赁协议书》约定的各项义务。后因标的房屋所在大厦的市场租赁行情向好，被告及其丈夫自2017年8、9月份开始多次向原告表达要求跟随市场租赁行情提高房屋租金标准的无理要求，原告对此予以拒绝并向被告表明要求继续按照《租赁协议书》履行，随后被告于2018年2月27日前擅自对房屋进行停电导致原告无法继续使用房屋，并于2018年3月1日通过快递方式向原告送达《解除合同通知书》，后于2018年3月19日将标的房屋上锁，强行对原告进行逼迁，其行为非常恶劣，严重违反《租赁协议书》约定，并严重损害原告合法权益。故诉至法院，请求判如所求。
被告张灵芝辩称：1.确认合同解除时间是2018年3月1日。2.我方实际收回房屋时间是2018年4月4日，且因为原告原因导致我方房屋被非法侵占，并且被非法登记为法人运营场所，严重损害我方权益，其所造成的损失及我方依法提起反诉的金额已经超出原告所要求的需要退还的租金，不足以抵扣。3.履约保证金根据合同约定因为原告存在违约，故我方有权没收。4.关于装修费问题，因为原告违约在先，根据合同约定我方有权收回房屋，不存在赔偿装修费的问题。5.屋内所有的办公用品、设备全部搬离完毕，不存在赔偿问题。6.违约金既没有证据证实，也没有合同约定，我方认为应当予以驳回。
被告张灵芝向本院提出反诉诉讼请求：1判令原告支付合同解除后非法占用的房屋租金18515元（176.4*3=529元/天，自2018年3月1日计算至2018年4月4日止35天）；2.判令原告支付逾期缴纳租金滞纳金4551.12元（5292元*43天*2%=4551.12元）；3.诉讼费用由原告承担。事实与理由如下：2015年8月9日，原告与被告签订《方圆白云时光大厦租赁协议书》，租赁标的为涉案房屋，双方约定租金按年支付，每年8月10日前支付下一年房租，逾期一天按照月租金的百分之二支付滞纳金，逾期超过30天，被告有权终止合同，原告擅自转租分租，被告有权即时解除合同，不退还押金，收回出租物业。2017年7月，被告经白云时光大厦物业服务中心通知签署安装空调协议，发现租赁场所实际承租人为广州智摩电子有限公司而非原告。被告当即电话告知原告，要求其纠正此转租行为。2017年7月27日原告仅支付房租5万元，未能按约在2017年8月10日前支付63504元。2017年9月20日，被告发出催缴租金和违约追究通知书，要求原告及时缴纳租金并支付滞纳金，以及纠正转租行为，否则解除合同。原告口头表示将于2017年年底收回转租房屋自用，并于2017年9月23日支付拖欠的房租13504元，逾期支付房租43天，但未支付滞纳金。2018年2月，被告收到白云时光大厦物业服务中心电话，告知此出租物业的水电费自2017年10月未缴纳，物业管理费自2018年1月均未缴纳，被告再次前往出租物业查看，发现实际承租人仍为广州智摩电子有限公司。2018年2月28日，被告依法发出解除合同通知书，2018年3月1日，原告收到该通知，未提出任何异议，却迟迟未交回房屋，直至2018年4月4日，实际使用人广州智摩电子有限公司才将物品全部搬离，并将涉案房屋钥匙交还被告。经向广州市白云区工商行政管理局档案资料查实，广州智摩电子有限公司成立于2012年10月12日，合伙人为谭日楷、黄河清，法定负责人为谭日楷。2016年8月16日该公司经营场所变更为涉案房屋。经查，该工商局备案的房屋租赁合同系原告伪造被告的签名，留存原告的个人电话，以被告的名义非法签订房屋租赁合同，并非法使用被告与其签订房屋时提供的身份证复印件及房产证复印件，骗取云城街道办事处出具临时经营场所使用证明，致使广州智摩电子有限公司在被告完全不知情的情况下，将涉案房屋注册为公司经营注册地址。截至2018年6月4日，广州智摩电子有限公司的注册地址仍非法占用涉案房屋地址，未办理注册地址变更，影响被告后期房屋的出租。综上，原告存在逾期支付房租43天、逾期缴纳水电管理费超过30天，未经被告允许将涉案房屋转租，使租赁房屋的实际使用人发生根本变化，存在严重违约。更有严重违反基本诚实信用原则，伪造被告签名等行为。根据双方租赁合同的约定，被告有权解除租赁合同，并要求原告赔偿损失。故诉至法院，请求判如所求。
针对被告张灵芝的反诉，原告陈冬冬辩称：不同意被告的反诉请求，本案纠纷是由被告违约解除租赁合同所引发的，被告解除租赁合同没有合法的依据，也没有相关证据予以佐证。关于第一项反诉请求，是被告违约解除。合同约定在8月10日前支付租金，不存在非法占用的问题，其次被告解除合同后对房屋进行停电、锁门，导致原告无法使用房屋，也无法搬迁物品，不存在非法占用的问题。关于第二项诉讼请求，不同意该项反诉请求，原告在当年度开始前已经先行向被告支付50000元租金，剩余10000多元因转账限额后期才付，不存在故意拖欠，且期间被告也没有对此进行催告，因此要求支付滞纳金没有事实依据。根据原告与谭日楷签订的《股权代持协议书》，涉案房屋是由原告经营的公司的办公场所，不存在转租。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原告与被告均提交的《租赁协议书》、《解除合同通知书》，对原告提交的租金支付凭证、《解除合同通知书》及送达证明、履约保证金收据、水电费收费通知单及缴纳凭证无异议，本院予以确认并在卷佐证。
双方对以下证据有异议：原告提交的《受理事项详表》（复印件）、装修合同、装修工程款支付凭证、标的房屋大厦出租信息（网络打印件），被告对上述证据的真实性、合法性和关联性（以下简称三性）不予确认。被告提交的银行流水、公司行政管理局查档资料、企业信用信息公示报告、证明书及证明人身份证复印件、签字照片、放行条，原告对上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性不予确认。被告提交的物业服务中心收款证明、催缴租金和违约追究通知书及快递单、工商行政管理局备案房屋租金合同（拟证明原告伪造被告的签名签订该备案合同），原告对上述证据的三性不予确认。原告提交股权代持协议书，拟证明涉案房屋是原告经营的公司进行办公的场所，被告对该证据的真实性不予确认。
经审查，对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的受理事项详表，因无原件，本院对该证据的真实性不予确认。原告提交的《装修合同》、工程款支付凭证，因原告确实存在对涉案房屋进行装修的事实，故本院对该证据的三性予以确认。原告提交的标的房屋大厦出租信息（网页打印件）的真实性无法核实，本院对该证据的三性不予确认。被告提交的银行流水、公司行政管理局查档资料、企业信用信息公示报告、证明书及证明人身份证复印件、签字照片、放行条，原告对上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，经审查，上述证据与本案争议事实有关，故本院对上述证据的三性予以确认。被告提交的物业服务中心收款证明、催缴租金和违约追究通知书及快递单、工商行政管理局备案房屋租金合同，经审查，被告提交的物业服务中心收款证明与原告提交的银行流水相互印证证实原告支付水电费的时间，本院对该证据的三性予以确认；催缴租金和违约追究通知书及快递单，被告当庭提交了该邮件的投递证明，证实邮件于2017年9月21日由收件人本人签收，故本院对该证据的三性予以确认；被告提交的工商行政管理局备案的房屋租赁合同与广州智摩电子有限公司的工商登记信息相互印证，本院对该证据的三性予以确认。原告提交的《股权代持协议书》，被告对该证据的真实性不予确认，由于该证据对认定本案争议事实具有重大关联，且协议系原告与案外人签署，故本院要求原告联系该协议的另外一方当事人谭日楷到庭以核实该协议的真实性，在本院指定的期限内，原告未能联系谭日楷到庭，故本院对该证据的真实性不予确认。
根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：
2015年8月9日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《方圆白云时光大厦租赁协议书》（以下简称《租赁协议书》），约定：甲方将坐落在广州市白云区机场路1630号832、833单元（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，租赁期共5年，从2015年8月10日起至2020年8月9日止。租金费用：2015年8月10日起至2015年10月9日，为免租装修期，免租期内乙方无需缴纳租金，但应支付物业管理费和实际发生的水电费；2015年10月10日起至2016年8月9日月租金为4800元；从2016年8月10日起租金每年按百分之五递增。租金按年支付，由乙方在每年8月10日前以银行转账方式缴付当年租金给甲方。乙方应于每月自行缴纳物业管理费、公摊水电费、电话费、公摊卫生费以及经营过程中所产生的一切费用。租赁期届满或合同解除之日，且甲方要求收回物业，乙方应交回承租物业给就甲方，并自行清理此物业内物品，逾期未清理视为乙方放弃，甲方可自行处置，该物业上的所有入墙装修、土建等投入及水电设施归甲方，甲方无须作出任何补偿，如乙方拒绝搬出承租物业，甲方有权按照当时市场租金的3倍支付占用期内的租金，并追究乙方违约责任。如乙方违约，而甲方又继续接受租金或其他费用，不能视为甲方放弃依据法定或约定的条款追究乙方违约责任的权利，其放弃本合同规定的任何权利，只能以书面签字为依据。租赁期内，乙方不得将租赁之物业分租、转租或转让给第三方，否则视为乙方违约并承担一切法律责任。为保证合同得到全面履行，乙方向甲方交纳9600元作为履约保证金。乙方逾期缴交租金或物业管理费的，每逾期一天按月租金或物业管理费的百分之二支付滞纳金，逾期超过30天，甲方有权终止本合同，押金不予退回，造成甲方其他经济损失的，还应承担赔偿责任。如乙方未经甲方书面同意擅自转租分租，甲方有权即时解除本合同，不予退回押金，并收回出租物业。如甲方在合同期内提前终止本合同，应退回乙方的租赁保证金及预支的租金，另外赔偿乙方相当于租赁保证金的金额及人民币50000元的装修费，如甲方违约事件在合同第四、五年则装修费只需赔偿人民币25000元。等等。
合同签订当日，原告向被告支付了押金9600元，被告将涉案房屋交付给原告使用。
2017年7月27日，原告向被告转账支付2017年8月10日至2018年8月9日的租金50000元。
2017年9月19日，被告向原告发出《催缴租金和违约追究通知书》，主要内容为原告违反合同约定，逾期超过30天未按时足额交纳租金，并擅自将涉案房屋转租给第三方使用，严重违反合同，要求原告在收件之日起15日内足额交纳租金，并按合同约定支付逾期违约金，并纠正转租行为，按照双方约定使用租赁房屋，否则被告将依法通知解除双方租赁协议，收回租赁房屋并追究原告违约责任。被告将该通知书以顺丰快递的方式寄送至原告在签订《租赁协议书》）时身份证上载明的住址，被告提交的妥投证明显示，相关邮件于2017年9月21日由原告本人签收。
2017年9月23日，原告向被告转账支付2017年8月10日至2018年8月9日的租金13504元。
2018年2月28日，被告向原告发出《解除合同通知书》，主要内容为：因原告违反合同约定，擅自将租赁房屋转租给第三方使用，且逾期超过30天未按时足额交纳租金及水电费管理费，严重违反合同规定，特通知依法解除双方签订的《租赁协议书》，收回租赁房屋。如原告收到通知后仍拒绝搬离承租物业，被告将按照双方约定按照市场租金的3倍收取占用期间的租金，并追究原告的违约责任。原告于2018年3月1日收到该通知书。
2018年3月5日，原告向白云时光大厦物业服务中心支付了涉案房屋2017年10月1日至2018年12月31日的电梯电费分摊，2017年10月1日至2018年1月31日的公共用电费、用水费和代收住宅自用电费、公共照明分摊、水泵电费分摊，2018年1月1日至2018年2月28日的住宅管理费。
2018年3月13日、3月18日，被告向原告开具放行条，原告将办公用品、电脑、柜子等搬出涉案房屋。2018年3月19日，被告将涉案房屋上锁。原告主张被告于2018年2月27日对涉案房屋停电，被告对此不予确认。2018年4月4日，谭日楷将涉案房屋的钥匙交还被告，并将房屋中属于其的个人办公用品全部搬离。原告另主张至2018年4月4日，涉案房屋内还留存着其办公用品，包括4台办公电脑、显示屏、1台打印机、4张四人位办公桌、12张椅子、1张会议桌、8张桌子、2台空调，被告对此不予确认。
另查明，被告向原告发出《解除合同通知书》前，涉案房屋由广州智摩电子有限公司实际使用。工商档案显示，广州智摩电子有限公司成立于2012年10月23日，公司股东为黄河清、谭日楷，2016年8月10日，该公司的营业地址从他处变更为广州市白云区云城街机场路1630号832房。在工商行政管理局备案的《广州市房屋租赁合同》显示，出租方为被告（甲方），承租方为广州智摩电子有限公司（乙方），租赁场地为广州市白云区云城街机场路1630号832房。被告主张该合同上其签名系原告伪造，经审查，该合同甲方处所留联系电话与原告在《租赁协议书》所留的电话一致。
原告提交签订时间为2015年12月1日，甲方为陈冬冬，乙方为谭日楷的《股权代持协议书》一份，该协议的主要内容为：甲方自愿委托乙方作为自己对广州智摩电子有限公司以办公场地作为出资方式，拟定两年办公场地作价10万元出资（该等出资占公司注册资本的20%）的名义持有人，并代为行使相关股东权利，乙方愿意接受甲方的委托并代为行使该相关股东权利。甲方为代持股份的实际出资者，享有被代持股份相应的投资收益，乙方仅以自身名义代甲方持有该代持股份所形成的股东权益。等等。本案审理过程中，原告主张双方代持协议约定代持时间为两年，故上述协议于2017年年底已经解散，2018年1月1日至2018年3月1日由原告与谭日楷共同使用涉案房屋，股权代持期间，因广州智摩电子有限公司无盈利，所以广州智摩电子有限公司未对其分红。由于该证据对认定本案争议事实具有重大关联，且协议系原告与案外人签署，故本院要求原告联系该协议的另外一方当事人谭日楷到庭以核实该协议的真实性，在本院指定的期限内，原告未能联系谭日楷到庭对该协议真实性进行确认。
另查明，原告于本案庭审辩论终结后向本院提交视频光盘一份，拟证明涉案房屋现承租人确认其向被告承租涉案房屋时看到屋内有电脑。办公桌及会议桌。原告另向本院申请调取2018年4月25日其向广州市公安局白云分局云城派出所报警时的相关资料，拟证明留存的物品。
本院认为：原告与被告就涉案房屋签订的《租赁协议书》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵守履行。本案争议的焦点是被告向原告发出《解除合同通知书》，以原告逾期支付租金等超过30天、未经被告同意擅自将涉案房屋转租为由要求解除双方租赁合同，被告主张的解除合同的理由是否成立？本院对此分析如下：1.关于原告是否逾期支付租金超过30天的问题。根据双方合同约定，原告应于2017年8月10日前支付2017年8月10日至2018年8月9日的租金合计63504元，但原告于2017年8月10日仅支付50000元租金，剩余13504元租金经被告发函催告后，被告于2017年9月23日才支付，逾期超过30天，根据双方约定，原告逾期支付租金超过30天，被告有权解除合同，押金不予退回。故被告在《解除合同通知书》中主张的该项解除合同的事由成立。2.关于原告是否将涉案房屋转租的问题。被告向原告发出《解除合同通知书》前，涉案房屋实际由广州智摩电子有限公司使用，原告虽然提交《股权代持协议书》拟证明涉案房屋是原告经营的公司广州智摩电子有限公司的办公场所，但由于《股权代持协议书》另一方签订人谭日楷未能到庭对该协议书的真实性进行确认，且原告陈述在《股权代持协议书》约定代持的两年期间内广州智摩电子有限公司从未向其分红明显不符合常理。另如果广州智摩电子有限公司确实是原告经营的公司，原告完全可以要求被告协助其办理租赁合同备案手续，广州智摩电子有限公司就无需向工商行政部门提交伪造被告签名的《广州市房屋租赁合同》。综合以上事实，本院对原告提交的《股权代持协议书》真实性不予确认。工商登记资料显示广州智摩电子有限公司的股东为谭日楷和黄河清，原告并非该公司股东，故被告主张原告将涉案房屋转租予广州智摩电子有限公司本院予以确认。原告未经被告同意擅自将涉案房屋转租，根据原、被告双方签订的租赁合同的约定，被告有权解除租赁合同，不予退还押金，故被告在《解除合同通知书》中主张的该项解除合同的事由亦成立。综上，被告《解除合同通知书》中主张的合同解除事由成立，其依照合同约定解除双方租赁合同合法有据，原、被告双方之间的《租赁协议书》于《解除合同通知书》到达原告时即2018年3月1日解除，原告要求对此予以确认，本院予以支持。双方合同因原告的违约行为被解除，根据双方合同约定，被告对原告交纳的租赁保证金（押金）9600元有权予以没收，故原告要求被告退还保证金9600元的诉讼请求本院不予支持。原告作为违约方，其要求被告赔偿其违约金84870元于法无据，本院不予支持。原告要求被告赔偿其房屋装修费损失50000元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”，原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告要求被告赔偿其搬迁费2000元的诉讼请求亦缺乏法律依据，本院不予支持。
原告已向被告交纳了2017年8月10日至2018年8月9日的租金13504元，因双方租赁合同于2018年3月1日解除，原告要求被告向其退还2018年3月2日至2018年8月9日的租金于法有据，本院予以支持，金额应当为28011.35元（63504元÷365天×161天）。原告要求被告返还2018年2月10日至2018年3月1日的租金于法无据，本院不予支持。
对于原告要求被告返还其屋内办公用品、设备的诉讼请求。《租赁协议书》第五条第3款的约定：“租赁期届满或合同解除之日，且甲方要求收回物业，乙方应交回承租物业给甲方，并自行清理此物业内物品，逾期未能清理视为乙方放弃，甲方可自行处置”。本案中原、被告双方租赁合同于2018年3月1日解除，但原告并未及时将涉案房屋内物品进行清理并将涉案房屋归还于被告，相反被告主动于2018年3月13日、3月18日、4月4日多次向原告及原告的承租方开具放行条，协助原告搬离物品，原告在合同解除后长达一个多月后才将涉案房屋的钥匙通过其承租方交还被告，故被告已给原告足够的时间清理涉案房屋内的物品，根据双方约定，原告交还涉案房屋的钥匙后，即使涉案房屋内仍留存原告的物品未清理完，亦应当视为原告放弃，被告可自行处理。故原告要求被告向其返还办公设备不符合双方合同约定，该项诉讼请求本院不予支持。据此，原告于本案庭审辩论终结后向本院补充提交的光盘视频及原告向本院申请调取的证据对本案处理并无实质影响，本院对其提交的补充证据不再组织质证，对其调查取证申请不予准许。
双方合同于2018年3月1日解除，根据《租赁协议书》的约定，合同解除后，原告应当将涉案房屋交还给被告，如原告拒绝搬出，被告有权按照市场租金的3倍收取占用期间的租金，原告于2018年4月4日才将涉案房屋的钥匙交还给被告，故被告反诉要求原告按照双方约定的租金标准的3倍支付租金（应为占有使用费）可予支持，支付期限应当自2018年3月2日计算至2018年4月4日，合计17746.32元（63504元/月÷365天×3×34天），被告主张的超出部分，本院不予支持。
对于被告主张的逾期交纳租金滞纳金，因被告已以原告逾期交纳租金为由解除双方合同并没收了原告交纳的保证金，且双方合同于2018年3月1日解除，原告于2017年7月27日预付的租金50000元实际上已经涵盖双方合同解除前的租金，即原告对双方合同解除前其应当承担的租金并不存在逾期，故被告主张的滞纳金本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、确认陈冬冬与张灵芝于2015年8月9日签订的《方圆白云时光大厦租赁协议书》于2018年3月1日解除；
二、在本判决生效之日起三日内，张灵芝向陈冬冬退还预付的租金28011.35元；
三、在本判决生效之日起三日内，陈冬冬向张灵芝支付租金（占有使用费）17746.32元；
四、驳回陈冬冬的其他诉讼请求；
五、驳回张灵芝的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费1932.20元，由陈冬冬负担1682.06元，张灵芝负担250.14元；反诉受理费188.33元，由张灵芝负担66.5元，陈冬冬负担121.83元（上述本诉受理费1932.20元已由陈冬冬预交，反诉受理费188.33已由张灵芝预交，本院多收陈冬冬受理费128.31元由张灵芝在本判决生效之日起三日内直接支付给陈冬冬，本院不再退回）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 王丽美
二〇一八年八月八日
书记员 郭嘉嘉