＼n北京市第三中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）三中民终字第7561号＼n上诉人（原审原告）北京正旭晶典房地产开发有限公司，住所北京市朝阳区西坝河北里16号楼4层404室。＼n法定代表人张晓明，总经理。＼n委托代理人任杨，北京市北方律师事务所律师。＼n上诉人（原审被告）刘珏，女，1970年4月24日出生。＼n委托代理人黄茂，男，1970年4月2日出生。＼n委托代理人刘锡轩，男，1939年12月23日出生。＼n上诉人北京正旭晶典房地产开发有限公司（以下简称正旭晶典公司）、上诉人刘珏因商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第2089号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。＼n2013年8月，正旭晶典公司诉至原审法院称：2010年1月15日，我公司与刘珏签订编号为Y××××号《北京市商品房预售合同》，约定我公司向刘珏出售×房屋。刘珏依约支付了30%的首付款，余款2210000元向银行办理贷款。后刘珏逾期向银行偿还贷款，导致银行根据约定从我公司保证金账户划扣保证金。刘珏的行为符合合同约定的解除条件，现诉至法院要求：1.解除双方签订的《北京市商品房预售合同》；2.刘珏向我公司支付违约金407595元。＼n刘珏辩称：因住院导致经济拮据，我从2012年7月至2013年6月确实未及时向银行偿还贷款，正旭晶典公司也确实替我支付了部分贷款。我方曾在2013年7月时找到正旭晶典公司一方要求向该公司偿还相应款项，但正旭晶典公司不收取，直至2013年9月才知道这件事被起诉到了法院。银行借款合同中我方选择的是阶段性保证，即正旭晶典公司承担的保证截止时间点为涉诉房屋房屋产权证办理完毕。如果正旭晶典公司按照约定为我方办理完毕产权证的话正旭晶典公司就无需为还款继续承担担保责任。综上，我方不同意正旭晶典公司的诉讼请求。＼n原审法院经审理查明：正旭晶典公司系以建设规划范围内房屋等为经营项目的有限责任公司。＼n2010年1月15日，正旭晶典公司、刘珏签订编号为Y××××号《北京市商品房预售合同》及附件，约定刘珏向正旭晶典公司购买位于北京市朝阳区×号房屋（以下称“涉诉房屋”）。涉诉房屋预测建筑面积137.64平方米，套内建筑面积115.32平方米，单价27451.61元每平方米（按套内建筑面积计算），总价款3165720元。正旭晶典公司保证涉诉房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成涉诉房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由正旭晶典公司承担相应责任。正旭晶典公司应于2009年7月5日前向刘珏交付房屋。正旭晶典公司应于2010年7月5日前取得涉诉房屋所在楼栋的权属证明。如因正旭晶典公司的责任未能在前述期限取得该权属证明，则刘珏有权退房等。如因正旭晶典公司的责任，刘珏未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，刘珏有权退房等。当日，双方签订”补充协议”，约定刘珏应于签约当日向正旭晶典公司支付购房款600000元，于2009年7月5日向正旭晶典公司支付355720元，余款2210000元以按揭贷款方式向案外人华夏银行股份有限公司北京长安支行（以下简称“华夏银行”）借款支付。该协议第五条约定：“根据贷款银行和甲方（正旭晶典公司）与乙方（刘珏）签署的《个人住房抵押贷款借款合同》之约定，甲方为乙方的购房贷款提供了保证担保，因此乙方应按借款合同要求履行还款义务；在乙方不履行还款义务而导致甲方根据借款合同之约定代乙方清偿贷款本金、利息、罚息及其他相关费用（以下简称“代偿款”）的情况下，乙方应保证自甲方支付该代偿款之日起7日内将前述代偿款一次性全部偿还甲方。若乙方违反前述约定，应就逾期偿还部分按日万分之五向甲方支付违约金。”第六条约定：“如乙方未遵照本协议第五条之约定向甲方如期全额偿还代偿款超过30日，甲方有权采取下述措施的一项或多项，且对乙方不承担任何法律责任：1.拒绝将该房屋交付乙方或就该房屋办理权属登记过户手续；2.单方解除双方签订的房屋买卖合同，乙方应按应付未付款的20%向甲方支付违约金，并放弃合同项下的一切权利，由甲方单方办理终止合同所需的注销登记手续。对于乙方已付房款，扣除代偿款和向甲方支付的违约金及其他费用后，如有剩余，由甲方据实返还，如不足，应由乙方补足。甲方在终止该合同和本补充协议后，有权将该房屋另行处置。”＼n2010年4月21日，正旭晶典公司、刘珏及华夏银行签订《个人房屋抵押借款合同》，约定刘珏向华夏银行借款2210000元，用于刘珏向正旭晶典公司支付涉诉合同项下69.8%的购房款。贷款本息还款法分期还本付息。还款日为按月还本付息，还款日为每月20日。正旭晶典公司承担阶段性担保，即正旭晶典公司对贷款合同约定的刘珏应偿还贷款本息开始之日至贷款合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有刘珏应付款项承担连带保证责任。正旭晶典公司授权华夏银行在贷款合同约定的应由正旭晶典公司承担连带保证责任的时间出现后，从正旭晶典公司在华夏银行股份有限公司所有营业机构的任何账户中直接扣收其应付款项。＼n刘珏提交盖有正旭晶典公司财务专用章、时间为2009年6月5日的金额为955720元的房款收据。正旭晶典公司未否认该证据真实性。为证明正旭晶典公司已向刘珏交付涉诉房屋，正旭晶典公司提交业主资料表、《业主临时公约》承诺书等证据，这些证据签署的时间均为2009年7月5日。正旭晶典公司提交华夏银行通用电子凭证十张，以证明因刘珏逾期偿还贷款导致华夏银行扣除正旭晶典公司的款项数额。该证据显示扣款时间及数额为：2011年12月31日，12098.70元；2012年1月31日，14470.30元；2012年9月29日，39049.87元；2012年12月31日，42594.95元；2013年1月31日，14087.08元；2013年2月28日，14087.08元；2013年3月29日，14087.08元；2013年4月28日，14087.08元；2013年6月4日，14127.45元；2013年6月28日，14087.08元。刘珏认可该证据真实性，认可华夏银行向正旭晶典公司扣款192776.67元。在原审法院审理中，正旭晶典公司表示涉诉房屋目前由于所在楼栋竣工验收未办理，故房屋权属证明无法办理；合同文本系正旭晶典公司拟定，但系双方真实意思表示。＼n原审法院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。双方约定，刘珏逾期偿还贷款致银行从正旭晶典公司保证金账户中扣款，且刘珏未能在30日内偿还的，正旭晶典公司得向刘珏解除房屋买卖合同。双方还约定，房屋交付后720日内因正旭晶典公司原因未能办理房屋产权证的，刘珏可以退房。该条款之行文虽未明确正旭晶典公司应在交房后720日内办理房产证，但正旭晶典公司作为涉诉房屋开发商，办理房屋产权证系其基本合同义务。房屋产权证办理的义务应在合理时间内履行，而交房后720日内并非不合理。因此，双方约定之真实意思表示为，正旭晶典公司应在交房后720日内为刘珏办理涉诉房屋产权证。根据涉诉房屋交付时间，正旭晶典公司应于2011年6月25日前为刘珏办理房屋产权证书，否则即为违约。在原审法院审理中正旭晶典公司认可涉诉房屋因竣工验收问题至今无法办理房屋产权证。刘珏逾期支付贷款发生在2011年6月5日之后，也就是说，正旭晶典公司的违约行为系其实际承担保证责任的原因之一。此外，涉诉房屋目前市值相较订约之日已有较大增长，合同解除无疑将使正旭晶典公司获得巨大利益。反观刘珏，其已交纳950000余元首付款并已偿还部分贷款，合同解除后刘珏将面临房款得否返还的风险。当事人因违约而获益势必促使当事人违约，此种情形显然有违公平正义。综合前述，正旭晶典公司不能因违约而获得解除权，故正旭晶典公司要求解除合同的请求法院不予支持。但是，双方为防止违约行为发生而约定违约金并无不当，刘珏理应为其违约行为承担违约责任。因正旭晶典公司并未证明其实际损失，故法院根据刘珏逾期偿还款项的金额及时间等因素酌情确定。刘珏未能举证证明其曾向正旭晶典公司主张偿还垫付款被正旭晶典公司拒绝，故其相关陈述法院不予采信。正旭晶典公司为刘珏垫付之款项的问题可另行解决。据此，原审法院于2014年4月判决：一、刘珏于判决生效之日起十日内支付北京正旭晶典房地产开发有限公司违约金十万元。二、驳回北京正旭晶典房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n判决后，正旭晶典公司、刘珏均不服，均上诉至本院。正旭晶典公司上诉理由及要求为：刘珏违反合同约定未偿还贷款，要求与之解除商品房预售合同，并要求刘珏赔偿违约金407595元。刘珏的上诉理由及要求为：正旭晶典公司违反合同约定，未及时办理房屋产权证明，导致该公司承担担保责任，故正旭晶典公司的损失与刘珏无关，不同意解除商品房预售合同，只同意赔偿正旭晶典公司7000元。＼n本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。＼n上述事实，有当事人陈述、《商品房预售合同》及附件、补充协议、银行扣款凭证、借款合同、收据等证据在案佐证。＼n本院认为：依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人应依约履行。＼n本案中，刘珏存在未按期偿还贷款的情况，已违反个人房屋抵押借款合同的约定，依据该合同约定，正旭晶典公司对刘珏的贷款承担阶段性保证义务。该义务履行期间是从刘珏偿还贷款本息开始之日到办理完涉案房屋产权证及房屋抵押登记手续为止。因涉案房屋目前仍未办理产权证，故正旭晶典公司就刘珏未按期偿还的贷款承担了保证责任。现正旭晶典公司据此要求与刘珏解除商品房预售合同，如原审判决所述，正旭晶典公司未能如期为刘珏办理涉案房屋产权手续，已构成违约，且违约在先，故现其以自己承担担保责任，刘珏违反借款合同的约定为由要求解除商品房预售合同，依据不足，故本院对其该请求，不予支持。根据商品房预售合同补充协议之规定，刘珏应就正旭晶典公司代其偿还贷款一事支付相应违约金。现正旭晶典公司提出的违约金数额过高，原审法院依据案件实际情况予以调整，并无不当。刘珏只同意支付正旭晶典公司违约金7000元，亦无充分依据，故对正旭晶典公司与刘珏分别提出的关于违约金的上诉意见，本院均不予采纳。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n一审案件受理费3706元，由北京正旭晶典房地产开发有限公司负担2797元（已交纳），由刘珏负担909元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费2300元，由北京正旭晶典房地产开发有限公司负担1150元（已交纳），由刘珏负担1150元（已交纳）。＼n本判决为终审判决。＼n审判长邓青菁代理审判员翟玉明代理审判员张玉娜＼n二〇一四年六月十九日＼n书记员冯晓雪