云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民再17号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：杨明华，男，1963年5月29日出生，汉族，住昆明市西山区。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：晏仲琼，女，1966年10月18日出生，汉族，住昆明市西山区。
两再审申请人共同委托代理人李健嵘，云南博凡律师事务所律师。特别授权代理。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：尹吉，男，1964年8月12日出生，汉族，住昆明市五华区。
委托诉讼代理人：徐朝，云南震序律师事务所律师。特别授权代理
原审第三人：晋宁县农村信用合作联社。住所地：晋宁县昆阳镇东风路***号。
法定代表人任立辉，系该社理事长。
委托诉讼代理人：方超福，男，1977年2月18日出生，彝族，系晋宁县农村信用合作联社昆阳信用社副主任。住云南省昆明市晋宁县。一般授权代理。
委托诉讼代理人：俞志辉，男，1967年10月27日出生，汉族，系晋宁县农村信用合作联社昆阳信用社客户经理。住云南省昆明市晋宁县。一般授权代理。
再审申请人杨明华、晏仲琼因与被申请人尹吉、原审第三人晋宁县农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案，不服本院(2014)昆民一终字第456号民事判决，向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院于2015年10月13日作出（2015）云高民申字第344号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人杨明华及其与晏仲琼共同的委托诉讼代理人李健嵘、被申请人尹吉的委托诉讼代理人徐朝，原审第三人晋宁县农村信用合作联社的委托诉讼代理人方超福、俞志辉到庭参加诉讼。本案经报请批准延长审理期限，现已审理终结。
再审申请人杨明华、晏仲琼申请再审称：本案二审认定事实不清，认定事实的主要证据不足，适用法律错误。申请人二审中提交的证据二，其中包含《证、件移交清单》、《情况说明》、《房屋买卖合同》、《旧机动车买卖合同》、《旧装载机买卖合同》及中国农业银行票据回单各一份，对本案的事实认定有重要影响，二审认可了证据的三性，却未完全采用；本案房屋买卖价格过低，《房屋买卖合同》并非真实的买卖行为，双方之间实为借贷，房屋买卖不过是民间借贷的一项不成文的担保行规，但无真实的房屋买卖意思表示及事实行为。被申请人主张行使涤除权的条件尚未成就，本案的起诉条件尚未成就，应当驳回被申请人的诉讼请求。
被申请人尹吉答辩称：本案事实清楚，合同中没有约定交房的期限，并不是申请人认为的条件不成就。尹吉已按合同约定履行了首付交款的义务，但杨明华到起诉时都未履行合同义务，杨明华所提民间借贷关系，与本案无关联。
原审第三人晋宁县农村信用合作联社述称：我方不清楚再审申请人与被申请人之间的合同。
原告尹吉向一审法院起诉请求：一、由原告在房屋剩余尾款288482元范围内将二被告在该房屋名下贷款偿还第三人晋宁县农村信用合作联社，由第三人取消该房抵押登记；二、判令二被告将晋宁县北苑四期商住楼第1单元15层1505号房交付原告并协助原告办理该房屋买卖登记到原告名下；三、本案全部诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2012年3月6日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定：二被告将位于晋宁县北苑四期商住楼第1单元15层1505号房以人民币438482元的价格转让给原告，原告应于3天内付清被告首付款15万元，待被告还清该套房屋所有按揭款项并取得该套房屋房产证原件后，协助原告完成过户手续时一次性付清尾款288482元整，被告应自收到该房屋全部价款之日30日内将房屋交付原告。原告于2012年3月7日向被告支付15万元，涉案房屋现尚未办理过户登记手续且未交付使用。另查明：2010年9月30日，被告杨明华、晏仲琼与昆明市晋宁房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定二被告以438482元的价格向昆明市晋宁房地产开发有限公司按揭购买晋宁县北苑四期商住楼第1单元15层1505号商品房，为此被告向晋宁县农村信用合作联社昆阳信用社贷款26万元，贷款期限自2011年2月28日至2021年2月28日，并以上述房屋进行抵押登记。截止庭审结束，被告杨明华尚欠晋宁县农村信用合作联社昆阳信用社贷款本金196901.82元及相应利息，晋宁县农村信用合作联社昆阳信用社系第三人晋宁县农村信用合作联社的下属分支机构。一审法院判决：一、由原告尹吉于本判决生效之日十日内向第三人晋宁县农村信用合作联社清偿涉案房屋尚欠的贷款本金196901.82元及提前还贷的相应费用；二、在原告尹吉履行上述第一项全部费用的十日内，由第三人晋宁县农村信用合作联社协助原告尹吉办理涉案房屋的抵押登记注销手续；三、在涉案房屋抵押登记注销手续办毕后十日内，由被告杨明华、晏仲琼协助原告尹吉办理涉案房屋过户到原告尹吉名下的变更登记手续；四、驳回原告尹吉的其余诉讼请求。案件受理费5627元，由原告尹吉承担1913元，由被告杨明华、晏仲琼承担3714元。
杨明华、晏仲琼不服一审判决，上诉请求：一、撤销云南省晋宁县人民法院（2014）晋法民初字第21号民事判决，依法改判或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：一是原审判决认定事实不清。具体为1、涉案房屋交易价格过低，也显失公平，涉案房屋的买卖行为不是上诉人的真实意思表示，一审判决对涉案房屋明显低于市场价值的事实不予认定。2、《房屋买卖合同》系双方当事人另一民间借贷关系的保障条件，名为房屋买卖合同实为借款合同关系之保障。上诉人原审提交证据第四组证明了杨明华与尹吉之间有100万元的借贷关系，而该借款行为无实质有效的保障条件，该证据说明了双方签订《房屋买卖合同》的价款远远低于市场价值的原因，但原审法院以该组证据系双方当事人其他债权债务纠纷为由不予认定。3、涉案房屋尚在抵押期间，房屋还贷情况正常，《房屋买卖合同》约定的“待甲方还清该套房屋的所有按揭款项并取得该套房屋房产证原件后协助乙方完成过户手续”的情形尚未出现，原审法院曲解合同，事实认定错误。二是原审法院适用法律错误。具体为1、涉案房屋买受人非善意买卖行为，不应依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定获得代为清偿债务的权利。涉案房屋在抵押贷款期间，被上诉人及其律师共同查看了房屋并知晓房屋存在抵押贷款事宜，但在签订《房屋买卖合同》时对取得抵押权人同意或者代为清偿贷款事项只字未提，故被上诉人不属于善意购买行为，不应享有代位清偿债务的权利和义务。2、涉案房屋尚在抵押期间，房屋还贷情况正常，《房屋买卖合同》实质为双方当事人另一民间借贷关系的保障，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第八条的规定与事实不符。3、根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定，《房屋买卖合同》与国家现行法律、法规强制性规定相违背。
尹吉答辩称：上诉人的上诉理由不成立：1、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖价格没有明显过低，这个价格和上诉人当时买入价格基本一致；本案的房屋买卖是现金交易，价格经双方协商，上诉人当时需要资金，故将涉案房屋抛售。2、上诉人主张双方是民间借贷，该主张在原审中已经审查，上诉人提供的证据是矿山合作和上述支付款项的证据没有原件核对。3、上诉人认为原审法院适用法律错误，是上诉人的主观判断。
原审第三人晋宁县农村信用合作联社答辩称：上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同我方不清楚，该房屋在我社进行了抵押登记，发放贷款是发放给上诉人的，我方要求保证我方的权益，我方不同意涉案房屋的按揭贷款由被上诉人代为偿还。
经审理本院二审确认的法律事实与一审判决认定事实一致。
二审法院认为：首先，双方当事人于2012年3月6日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，该合同在双方当事人签订后即成立生效，对双方当事人具有约束力。本案中，上诉人主张涉案房屋交易价格过低、显失公平，涉案房屋的买卖行为不是上诉人的真实意思表示，对此本院认为，双方当事人对签订《房屋买卖合同》的事实均无异议，上诉人在签订《房屋买卖合同》后，亦未因该合同不是其真实意思表示而向相关部门主张撤销该合同，故《房屋买卖合同》至今仍然系合法有效的合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力。其次，双方签订《房屋买卖合同》后，被上诉人即按约履行了支付150000元首付款的合同义务，上诉人也向被上诉人出具了收到首付款的《收条》并将涉案房屋产权证交付给被上诉人。因涉案房屋设有抵押权，被上诉人为继续履行《房屋买卖合同》而请求代为清偿涉案房屋债务的主张并无不当，本院予以支持。对于上诉人认为被上诉人在签订《房屋买卖合同》时知晓涉案房屋存在抵押贷款，被上诉人不属于善意购买行为，不应享有代位清偿涉案房屋债务权利的主张，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，被上诉人系涉案房屋的受让人，在被上诉人愿意代为清偿债务消灭抵押权的情况下，被上诉人有权利主张向原审第三人清偿涉案房屋的抵押贷款以涤除涉案房屋的抵押权。故原审法院判令被上诉人向原审第三人清偿涉案房屋的贷款本金及相应费用、第三人协助被上诉人办理涉案房屋抵押登记注销手续并由上诉人协助被上诉人办理涉案房屋的过户登记手续并无不当，本院予以维持。第三，对于上诉人认为《房屋买卖合同》系双方当事人另一民间借贷关系的保障条件，该合同实为双方借款合同关系之保障的主张，因上诉人在本案审理过程中所提交的证据并不足以充分证实其上述主张，本院不予支持。综上，上诉人杨明华、晏仲琼的上诉主张缺乏事实及法律依据，其上诉理由不成立，本院二审不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院二审予以维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
再审中，杨明华、晏仲琼向法庭提交以下证据：
1、2011年9月28日二人与尹吉签订的《房屋买卖合同》一份，该合同内容为：杨明华与晏仲琼作为昆明市西山区××、××号房屋的所有权人，该房屋建筑总面积为718.07㎡，将该房出售给尹吉，房屋总价为50万元。
2、《旧机动车买卖合同》一份：杨明华将号牌为云Ａ×××××型号为奥迪FV7181T的车辆以5万元的车价出卖给尹吉，约定双方于2011年9月28日交付车辆和车款。
3、《证、件移交清单》一份：移交日期为2012年3月7日，内容为：“1、行车证复印件Q7共2份，各一份；2、机动车登记证复印件Q71份；3、身份证复印件1份；4、机动车购车合同原件Q71份；5、机动车完税凭证Q71份；6、车辆保险原件Q71套；7、抵押物：（1）装载机、发票复印件加盖公章1台+1套，合格证原件，装载机停置在安宁料场；（2）古莲村房屋审批复印件1套；（3）古莲村房屋产权证明原件1套；（4）古莲村房产估价报告1套；（5）晋宁县北苑四期商住楼购房合同1套原件；（6）晋宁县北苑四期商住楼首付款发票3张原件；（7）晋宁县北苑四期商住楼贷款合同原件1份”。
其中证据1和2，结合原二审中杨明华与晏仲琼提交的《情况说明》内容，欲证明：在2011年9月28日，杨明华向尹吉借贷55万元，双方以昆明市西山区××、××号房屋及车辆作为抵押，书写了证件移交清单，如款还清，由尹吉退还一切单据手续，包括（房屋买卖合同和汽车买卖合同），后借款还清，故上述合同并未履行。
对于证据3，结合原一、二审杨明华、晏仲琼提交的证据，即（1）本案所涉的双方在2012年3月6日签订的昆明市晋宁县北苑四期商住楼第1单元15层1505号的房屋买卖合同；（2）双方在2012年3月6日签订的昆明市西山区××、××号房屋买合同；（3）双方在2012年3月6日签订的《旧机动车买卖合同》（奥迪Q7越野车）；（4）双方在2012年3月6日签订的《旧装载机买卖合同》，欲证明：杨明华向尹吉进行借贷，款项的金额为本案所涉昆明市晋宁县北苑四期商住楼第1单元15层1505号房屋买卖合同的首付款15万元，西山区××、××号房屋买卖合同是的房屋价款50万元、奥迪Q7越野车《旧机动车买卖合同》的定金25万元和《旧装载机买卖合同》中旧装载机的总价款10万元，共计100万元。上述四个合同均未实际履行，签订合同是杨明华用上述财产作为借贷的担保行为，以此形成了相对应的《证、件移交清单》。同时，杨明华、晏仲琼认为，证据1、2、3与原一、二审提交的证据相结合，证明其向尹吉借款后，在2011年和2012年都以签房屋、车辆等财产的买卖合同的形式为借贷行为作出财产担保。双方并无履行合同的真实意思，事实上所签的合同也未真正履行。本案所涉昆明市晋宁县北苑四期商住楼第1单元15层1505号房尹吉支付的首付款15万元是借款的一部分。
尹吉质证认为：对上述三份证据的真实性无异议，杨明华与尹吉之间有很多生意往来，债权债务很多，本案是双方的房屋买卖合同纠纷，上述三份证据的形成与本案无关联性。2012年3月6日一天内签订四个合同，法律并没有禁止。尹吉已按约履行了四个合同的105万元给杨明华，所有的东西都没有交付，尹吉要求把所有东西相应的证件拿到手上，形成一个保障。对原一、二审的证据的质证观点与原一、二审相同。
第三人晋宁县农村信用合作联社质证认为：该三份证据我方不知晓，是杨明华与尹吉之间的事，现在昆明市晋宁县北苑四期商住楼第1单元15层1505号房屋抵押在我方，如果杨明华出卖该房屋，应该告知银行，否则与买受人签订的房屋买卖合同是无效的。
第三人晋宁县农村信用合作联社提交贷款账目清单一份，证明杨明华在购买本案所涉房屋昆明市晋宁县北苑四期商住楼第1单元15层1505号时在该社进行按揭贷款，截止庭审结束，杨明华尚欠该社贷款本金179276.92元及相应利息。
再审申请人杨明华质证认可该份证据的真实性、合法性与关联性及证明的事实。
被申请人尹吉质证认可该证据的真实性，但认为银行的计息方式不符合法律规定。
围绕再审申请人杨明华、晏仲琼的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
对于再审中，再审申请人杨明华、晏仲琼提交的三份新证据，与原一、二审证据相结合，证明2011年及2012年其与尹吉以签订房屋买卖合同的方式为双方的借贷行为作担保，双方虽然没有书面的借贷合同，但2011年双方履行了西山区××、××号《房屋买卖合同》，云Ａ×××××型号为奥迪FV7181T的《旧机动车买卖合同》，尹吉向杨明华支付了50万元的房屋价款和5万元的车价，在杨明华还款后，上述两合同中的标的物并未进行交付，同时，2012年3月6日形成的四个合同，尹吉认可也依照合同约定的交款义务将款项交付了杨明华，但涉及的房屋和车辆仍未交付尹吉。双方的行为实际已构成了借贷的合意且款项已实际交付，杨明华、晏仲琼再审提交的证据与其原一、二审提交证明此节事实的证据已形成锁链，被申请人尹吉对上述证据提出的质证意见不能作出合理解释，故本院再审对杨明华、晏仲琼所提证据及证明观点予以采纳。针对第三人提出的杨明华目前的欠款本金及利息的证据，再审申请人杨明华予以认可，被申请人仅对银行的计息方式提出异议，不影响对案件事实的认定，其可通过其他途径向银行提出建议。故对该证据本庭予以确认。同时对该证据证明的事实予以确认。
原一、二审认定事实中对尹吉与杨明华、晏仲琼在2012年3月6日所签《房屋买卖合同》的具体条款未作认定，不能全面反映双方签订合同的本意，故对遗漏之处再审予以补充认定，同时，因再审中杨明华与晏仲琼提交了新的证据证明其再审申请理由，经三方质证，对于争议证据，再审已作出评判和认定，据此证据亦认定新的事实。故本院再审认定事实如下：
2011年9月28日，杨明华、晏仲琼与尹吉签订《房屋买卖合同》，约定：杨明华将其坐落于西山区××、××号建筑面积为718.07㎡，混合结构219.71㎡，框架498.36㎡，房屋总层数为4层的房屋出售给尹吉，房屋售价为500000元整；同日，杨明华与尹吉签订《旧机动车买卖合同》，约定：将车主杨明华所有的号牌为云Ａ×××××的奥迪FV7181T车辆出售给尹吉，车款为5万元。当天双方又填写了《证、件移交清单》，其中记载移交的证件有：1、行车证（原件）、保险卡（原件）2份，各一份；2、机动车登记证原件1份；3、身份证复印件1份；4、机动车购车发票1+1共2份；5、机动车完税凭证1套（车船购置税）；6、车辆保险原件1套（贴于车挡风玻璃右上角）；7抵押物：（1）装载机、发票原件1台+1套，合格证原件，装载机停置在安宁料场；（2）房屋审批复印件1套；（3）房屋产权证明原件1套；（4）房产估价报告1套。同日，杨明华与尹吉共同签订了《情况说明》，内容为：“杨明华于2011年9月28日，借到尹吉现金人民币：550000元正（伍拾伍万元正），归还时间定于2011年10月27日以前还清。此款还清应由尹吉退还一切单据手续，包括房屋买卖合同和汽车卖买合同”。
2012年3月6日，杨明华、晏仲琼与尹吉签订了昆明市晋宁县北苑四期商住楼第1单元15层1505号的《房屋买卖合同》，该合同第五条的约定，“甲乙双方在签订合同时，乙方应于3天内付清甲方首付款150000元。待甲方还清该套房屋的所有按揭款项并取得该套房屋房产证原件后协助乙方完成过户手续时一次性付清剩余尾款288482元整”，第六条约定“甲方应于本合同生效之日起7日内，将该房屋的相关手续交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日，双方约定30日内将该房屋付给乙方”。尹吉于2012年3月7日向杨明华交付首付款15万元整。2012年3月6日，杨明华、晏仲琼与尹吉签订坐落于西山区××、××号建筑面积为718.07㎡，混合结构219.71㎡，框架498.36㎡，房屋总层数为4层，房屋产权人为杨明华、晏仲琼的《房屋买卖合同》，该房屋售价总金额为500000元整，签订合同时，尹吉于3日内付清50万元款项，收到全部价款之日，双方约定30日内将房屋付给尹吉。尹吉已支付该款项，但房屋至今未交付。同日，杨明华与尹吉还签订了《旧机动车买卖合同》，将车主为杨明华，号牌为云Ａ×××××的奥迪2995CC越野车Q7出售给尹吉，尹吉已按约支付购车定金25万元。双方于同日还签订了《旧装载机买卖合同》，装载机机主杨明华的厦门机械牌轮胎式装载机以车价约五折的价款10万元出卖给尹吉，尹吉已支付款项，装载机未交付。2012年3月7日，杨明华与尹吉签订《证、件移交清单》，其中记载移交的证件为：1、行车证复印件Q71共2份，各一份；2、机动车登记证复印件Q71份；3、身份证复印件1份；4、机动车购车合同原件，Q71份；5、机动车完税凭证Q71份；6、车辆保险原件Q71套；7抵押物：（1）装载机、发票复印件加盖公章1台+1套，合格证原件，装载机停置在安宁料场；（2）古莲村房屋审批复印件1套；（3）古莲村房屋产权证明原件1套；（4）古莲村房产估价报告1套；（5）晋宁县北苑四期商住楼购房合同1套原件；（6）晋宁县北苑四期商住楼首付款发票3张原件；（7）晋宁县北苑四期商住楼贷款合同1份原件。移交人为杨明华，接收人为尹吉，监交人为杨泽光。
截止本案开庭审理为止，杨明华尚欠第三人贷款本金179276.92元及相应利息。其他事实与原一、二审认定的事实一致。
本院再审认为：本案的争议焦点为：杨明华、晏仲琼与尹吉于2012年3月6日所签《房屋买卖合同》是否是双方真实意思表示，该合同是否是为杨明华与尹吉的借贷关系所作担保。根据再审查明的事实，本院认为，杨明华、晏仲琼抗辩其是向尹吉借贷，用房屋、车辆作为借贷抵押担保，双方均未向法庭提交书面的借款凭据，但根据杨明华、晏仲琼在原一、二审及再审提交的证据可以看出，杨明华与尹吉的借款是通过在不同的买卖合同中约定首付款或全款的方式进行支付，同时配以《证、件移交清单》，将合同中所涉物的所有权证等文件予以收藏作为抵押，待还款后再行归还的方式操作。《证、件移交清单》中的内容明确写有“抵押物”及其相关证件，西山区××、××号的房屋分别在2011年9月和2012年3月由杨明华以同样的价格向尹吉出卖了两次，均是付了款但不交房。而本案中所涉的房屋和车辆、装载机等物，尹吉也是按约付了款，但物品均未交付，杨明华写了《证、件移交清单》，内容中明确了移交的有“抵押物”的相关证件，以上行为均印证了杨明华和晏仲琼的抗辩意见。同时，本案所涉房屋，在杨明华、晏仲琼出卖给尹吉前已装修过并居住，出售价格与最初杨明华向昆明市晋宁房地产开发有限公司的购房价相同，且《房屋买卖合同》未约定具体交房时间，尹吉按约付了首付款，但交房的期限则是要等杨明华、晏仲琼在2021年付清该房的所有按揭款项取得房产证原件后协助尹吉办理过户，这些情况显与正常的房屋买卖交易习惯及常理不符。由此，本院认为，杨明华、晏仲琼与尹吉双方不存在真实的房屋买卖关系，实为借贷关系。双方签订《房屋买卖合同》的目的，是为了担保债务的履行。再审申请人杨明华、晏仲琼关于双方存在借贷关系，签订《房屋买卖合同》是为担保尹吉债权实现的主张，有事实依据，本院予以采纳。但此种担保方式并未按法律规定进行抵押登记，系双方当事人之间建立的非典型性担保关系，应遵循《中华人民共和国物权法》有关禁止流质的原则，故尹吉请求以向第三人支付按揭尾款的方式取得房屋所有权的主张与法律相悖，本院不予支持。
综上所述，再审申请人杨明华、晏仲琼所提再审请求有事实和证据予以证实，一、二审判决认定杨明华、晏仲琼与尹吉之间为商品房买卖合同关系，进而作出支持原审原告尹吉诉讼请求的判决，认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正，并驳回尹吉的诉讼请求。尹吉与杨明华之间其他借贷纠纷可以另寻途径解决。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）昆民一终字第456号民事判决；
二、撤销云南省晋宁县人民法院（2014）晋法民初字第21号民事判决；
三、驳回尹吉的诉讼请求。
一审案件受理费5627元、二审案件受理费5627元，均由尹吉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 敏
审 判 员 罗天惠
代理审判员 张若楠
二〇一六年八月三十日
书 记 员 柏天文