中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终9212号
上诉人（原审被告）：广州鹰金钱企业集团公司,住所地广州市天河区。
法定代表人：周灿宇，该司董事长。
委托代理人：郭水华（兼原审第三人陈志权、徐廷汉、李月好、邱永、邝汉添、任细洪委托代理人），广东华之杰律师事务所律师。
委托代理人：周晓雪（兼原审第三人陈志权、徐廷汉、李月好、邱永、邝汉添、任细洪委托代理人），广东华之杰律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：苏君乐（SOKWANLOK），住所地美国。
委托代理人：李淑梅，广东中汉律师事务所律师。
委托代理人：李静，广东中汉律师事务所律师。
原审第三人：陈志权，身份证住址广州市越秀区。
原审第三人：林红，身份证住址广州市荔湾区。
原审第三人：徐廷汉，身份证住址广州市越秀区。
原审第三人：李月好，身份证住址广州市越秀区。
原审第三人：邱永，身份证住址广州市越秀区。
原审第三人：邝汉添，身份证住址广州市越秀区。
原审第三人：任细洪，身份证住址广州市越秀区。
上诉人广州鹰金钱企业集团公司（以下简称鹰金钱公司）因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2902号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市海珠南路盐亭东街6号房屋的所有权登记在江某今名下。
2014年12月12日，广东省广州市南方公证处出具编号为（2014）粤广南方第116604号《公证书》，内容为：被继承人苏某甲于1982年4月13日死亡；被继承人江某今于1997年12月1日死亡；苏济寰、江采今死亡时遗留的合法财产为广州市海珠南路盐亭东街6号房屋；苏某甲、江某今婚后共生育五个子女：苏永乐、苏君乐、苏某乙、苏某丙、苏某丁，无收养其他子女，其父母均先于其死亡。苏永乐、苏某乙、苏某丙、苏某丁表示放弃继承，因此，上述遗产由苏君乐一人继承等。
2015年1月13日，广州市国土资源和房屋管理局向苏君乐发出《撤管发还通知》，内容为：经审查核准，涉讼房屋已批准撤管，撤管部位为全间，面积205.7968平方米，接收房屋后，请与住户到房屋所在地的房屋租赁管理部门办理私房租赁手续等。
2015年2月9日，广州市越秀区第二土地房屋管理所作出《直管房屋撤管住户居住情况移交表》注明涉讼房屋住户为鹰金钱公司，其中使用性质为商业的面积为155.83平方米、每月租金为4986.6元，使用性质为住宅的面积为107.52平方米、每月租金为389.10元，租金截止日期为2015年1月31日，撤管日期及产权人接管日期均为2015年2月1日；自2015年2月1日发还之日起，业主自行管业该房屋等。苏君乐没有与鹰金钱公司或陈志权、徐廷汉、邱永、李月好、林红、任细洪、邝汉添签订租赁合同及收取房屋使用费。
另查，广州市越秀区第二土地房屋管理所于2014年12月26日向鹰金钱公司发出《关于调整房屋租金的通知》，内容为：鹰金钱公司承租使用的盐亭东街6号地下房屋属该所管辖的直管房，计租面积155.83平方米，该所原与鹰金钱公司签订的《广州市直管房租赁合同》已于2014年6月30日期满，根据相关规定，现决定按《2013年广州市房屋租金参考价》的标准调整上述房屋的租金后续租两年等。
2015年2月5日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向鹰金钱公司开具发票两份，分别注明：房屋地址海珠南路盐亭东街6号二楼，性质为住宅租赁，月租389.1元，租金所属时期从2015年2月至2015年2月；房屋地址海珠南路盐亭东街6号全幢，性质为非住宅工企业，月租4986.6元，租金所属时期从2015年2月至2015年2月等。
现涉讼房屋使用情况如下：101房由邝汉添使用，102房由林红使用，103房由陈志权使用，201房由徐廷汉使用，203房由李月好使用，202房由邱永使用，204房由任细洪使用。苏君乐认为涉讼房屋首层现用于商业，鹰金钱公司则确认上述102、103房作仓库使用；邝汉添称101房作住宅使用，但同时摆摊经营，没有领取营业执照；林红称102房作住宅使用，同时作批发存货使用。
苏君乐于2015年12月22日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、鹰金钱公司及其商户立即搬出广州市海珠南路盐亭东街6号一楼商铺，并将该房屋腾空交还给苏君乐管业；2、鹰金钱公司及其住户立即搬出广州市海珠南路盐亭东街6号二楼房屋，并将该房屋腾空交还给苏君乐管业；3、鹰金钱公司向苏君乐支付一楼的商铺使用金（按面积102.8984平方米计，从2015年2月1日起计至交还房屋之日止，每月按房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价标准计，暂计至立案之日为100000元）；4、鹰金钱公司向苏君乐支付二楼的房屋使用金（按面积102.8984平方米计，从2015年2月1日起计至交还房屋之日止，每月按房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价标准计，暂计至立案之日为23000元）。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第二十九条规定“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者遗赠开始时发生效力”，而广东省广州市南方公证处出具的编号为（2014）粤广南方第116604号《公证书》亦已载明被继承人苏某甲、江某今分别于1982、1997年死亡，涉讼房屋由苏君乐一人继承，故苏君乐依法享有涉讼房屋的物权。房管部门已明确自2015年2月1日起将涉讼房屋交还苏君乐管业，因此，苏君乐现要求鹰金钱公司及陈志权、徐廷汉、邱永、李月好、林红、任细洪、邝汉添交还房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定。据广州市越秀区第二土地房屋管理所作出的《直管房屋撤管住户居住情况移交表》及广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向鹰金钱公司开具的租金发票所记载的内容，涉讼房屋首层的使用性质为商业或非住宅工企业，不涉及首层实际使用人即邝汉添、林红、陈志权的居住权问题，故鹰金钱公司及邝汉添、林红、陈志权应立即将101、102、103房腾空交还给苏君乐，鹰金钱公司并按非住宅租金参考价的标准向苏君乐交纳房屋使用费。
鉴于徐廷汉、李月好、邱永、任细洪入住涉讼的201、202、203、204房，有一定的历史原因，且现无其他住房可解决其居住权的问题，立即交还房屋给苏君乐存在困难，苏君乐对此应予体谅。故原审法院酌定鹰金钱公司及徐廷汉、李月好、邱永、任细洪于判决发生法律效力之日起一年内将上述201、202、203、204房腾空交还给苏君乐，鹰金钱公司并按住宅租金参考价的标准向苏君乐交纳房屋使用费。
原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十九条之规定，于2016年3月30日作出判决：一、广州鹰金钱企业集团公司、陈志权、林红、邝汉添应在判决发生法律效力之日起30日内将广州市海珠南路盐亭东街6号首层101、102、103房腾空交还给苏君乐；二、广州鹰金钱企业集团公司、徐廷汉、李月好、邱永、任细洪应在判决发生法律效力之日起一年内将广州市海珠南路盐亭东街6号二层201、202、203、204房腾空交还给苏君乐；三、广州鹰金钱企业集团公司应在判决发生法律效力之日起15日内向苏君乐支付广州市海珠南路盐亭东街6号房屋自2015年2月1日至判决发生法律效力之日止的房屋使用费（其中，首层102.8984平方米参照房管部门公布的同期同地段非住宅工企业租金参考价计，二层102.8984平方米参照房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价计）；此后的房屋使用费按上述标准逐月支付至实际履行上述第一、二项判决之日止；四、驳回苏君乐的其他诉讼请求。案件受理费2760元，由广州鹰金钱企业集团公司负担。
判后，上诉人鹰金钱公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、苏君乐为证明其产权，提供了一份广州市人民政府房地产管理局1954年8月18日核发的《房地产所有证》，产权人为江某今。但众所周知，之后我国历史上进行了大规模的社会主义改造工作，大量的私人房产实行公私合营，已经变成了公有产权，所以1954年颁发的《房地产所有证》，不能单独成为证明涉案房屋产权的有效凭证。依据《中华人民共和国物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”，对于这样一份经历了历史风雨无法证明实际产权归属的《房地产所有证》，原审时鹰金钱公司和陈志权、林红、徐廷汉、李月好、邱永、邝汉添、任细洪提出了强烈的合理质疑，但原审法院并无进一步查证涉讼房屋的“不动产登记簿”。二、《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。苏君乐并无取得涉讼房屋的不动产变更登记手续，依法其不享有物权，无权提起本案诉讼。原审法院仅凭一张来历不详、真伪不明的所谓继承公证书，便认定其对涉讼房屋享有物权，是没有法律依据的。三、鹰金钱公司已经缴纳了涉讼房屋2015年2月份租金，但原审法院判决从2015年2月1日起缴纳租金，查明事实不清。四、涉讼房屋的《房地产所有证》显示这是住宅，而且几十年来广州永利威酒厂的职工也是均作为住宅居住使用，至今101房的邝汉添还在作为住宅居住使用，原审法院仅凭房管局收租金发票和移交表所记载的内容，便认定涉讼房屋不属于住宅，便判决立即搬迁且不涉及到原审第三人的居住权，既与事实不符合，也没有法律依据。五、没有查明陈志权、林红、徐廷汉、李月好、邱永、邝汉添、任细洪承租房屋的历史由来，没有考虑涉讼房屋的业主多年来从未露面、从未修葺房屋等弃产的行为，没有考虑陈志权、林红、徐廷汉、李月好、邱永、邝汉添、任细洪几十年来对涉案房屋的维护之功，不符合公平合理的法律原则。陈志权、林红、徐廷汉、李月好、邱永、邝汉添、任细洪均为国有企业广州永利威酒厂的职工，60年代开始，通过广州永利威酒厂的安排向广州市房管局越秀分局承租涉讼房屋，房屋性质是公房，一直按照公房租金标准通过单位向广州市房管局越秀分局缴纳租金，几十年未变。六、原审法院判决鹰金钱公司和陈志权、林红、徐廷汉、李月好、邱永、邝汉添、任细洪交还房屋和按照私房租金标准支付涉讼房屋使用费，适用法律错误。涉讼房屋从政府房管部门承租而来，公民的合法居住权益应得到保障。侨房发还政策中，有一个硬性规定，业主必须负责与原住户签署租赁合同，不得逼迁，且发还通知中也明确要求与原住户签署租赁合同，并移交住户给了业主。在此之前，鹰金钱公司一直按照公房租金标准缴纳了公房租金，现在苏君乐即便取得了发还房屋产权，在没有签署新的租赁合同之前，也只能按照公房租金标准收取使用费。七、原审遗漏了必须承担义务的当事人，应追加广州市越秀区第二土地房屋管理所作为本案被告或第三人，广州市越秀区第二土地房屋管理所必须担负起解决鹰金钱公司和陈志权、林红、徐廷汉、李月好、邱永、邝汉添、任细洪居住权问题之责任。请求法院判令：1、撤销原审判决第—项、第二项；2、撤销原审判决第三项，改判为鹰金钱公司向苏君乐支付涉讼房屋自2015年3月1日起按原定公房租金标准支付租金，直至鹰金钱公司和苏君乐就涉讼房屋另行签署新的租赁合同为止；3、驳回苏君乐的其他诉讼请求；4、诉讼费依法分担。
被上诉人苏君乐答辩称：原审判决事实清楚，请求予以维持。
原审第三人陈志权、林红、徐廷汉、李月好、邱永、邝汉添、任细洪答辩称：同意鹰金钱公司的意见。
经查，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：苏君乐因继承取得涉讼房屋的物权，业已提供了《公证书》《撤管发还通知》等相关证据予以证实。鹰金钱公司及陈志权、林红、徐廷汉、李月好、邱永、邝汉添、任细洪虽然不予认可，但并未提供相反证据支持其主张，原审法院认为苏君乐享有涉讼房屋的物权并无不当。至于苏君乐是否已将涉讼房屋的所有权登记至其名下并不影响苏君乐对涉讼房屋享有物权。
广州市越秀区第二土地房屋管理所已于2015年2月1日将涉讼房屋发还给业主自行管业，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”苏君乐有权自2015年2月1日起要求鹰金钱公司及陈志权、林红、徐廷汉、李月好、邱永、邝汉添、任细洪腾退归还涉讼房屋。涉讼房屋于2015年2月1日发还业主管业后属私房性质，根据《直管房屋撤管住户居住情况移交表》及广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向鹰金钱公司开具的租金发票所记载的内容，涉讼房屋首层的使用性质为商业或非住宅工企业，原审判决鹰金钱公司参照房管部门公布的同期同地段租金参考价向苏君乐支付涉讼房屋使用费（其中首层102.8984平方米按非住宅工企业租金参考价计，二层102.8984平方米参照同类住宅租金参考价计）并无不当。
关于涉讼房屋2015年2月份的租金问题。涉讼房屋的发还日期是2015年2月1日，如前所述，苏君乐有权要求鹰金钱公司支付涉讼房屋的使用费，至于鹰金钱公司已缴纳的2015年2月份租金，其可向相关收取单位主张返还。另外，鹰金钱公司主张应当追加广州市越秀区第二土地房屋管理所作为本案被告或第三人也没有依据，相关人员居住权的保障属另一法律关系，应按相关住房保障政策执行。
综上所述，广州鹰金钱企业集团公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2760元，由广州鹰金钱企业集团公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年九月二十日
书 记 员 吴 桐