湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终1029号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李文兵，男，1987年9月7日出生，汉族，现住湖南省郴州市北湖区。
委托诉讼代理人：欧阳文杰，湖南银光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘建，男，1982年10月13日出生，汉族，广告经营业主，现住湖南省郴州市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓懿凌，女，1982年10月6日出生，汉族，家庭主妇，现住湖南省郴州市。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：肖峰，湖南善道律师事务所律师。
上诉人李文兵与被上诉人刘建、邓懿凌房屋买卖合同纠一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初2990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭，于2018年6月26日公开开庭进行了审理。上诉人李文兵及其委托诉讼代理人欧阳文杰，被上诉人刘建、邓懿凌及其委托诉讼代理人肖峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李文兵上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘建、邓懿凌所有诉讼请求，并支持李文兵的反诉请求；一、二审诉讼费由刘建、邓懿凌负担。事实和理由：1.案涉房屋存在消火栓管网长期无水、喷淋自动灭火系统无法运行、自动报警系统无法联动等消防设施无法使用的消防问题。出租人刘建、邓懿凌交付给李文兵租赁的房屋不符合消防法的规定，也不符合房屋租赁合同中“出租人应保证水电消防水管到户，按照技术标准提供符合消防要求并保证承租人能正常、合法使用租赁房屋”的约定，出租人刘建、邓懿凌构成违约。2.根据合同法第九十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，双方房屋租赁合同应当予以解除，并由刘建、邓懿凌承担违约责任。
刘建、邓懿凌辩称，李文兵主张案涉房屋存在消防问题没有相关证据证实，一审中李文兵主张湘南大酒店有消防问题，但湘南大酒店在主楼，案涉房屋在附楼，主附楼之间的消防设施没有关系，且李文兵一直未能提交由消防大队出具的整改通知书，故案涉房屋不存在消防问题。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
刘建、邓懿凌向一审法院起诉请求：判令李文兵支付2017年5月、6月、7月、8月、9月房租413,000元，并按合同约定履行直到合同终结止，由李文兵承担诉讼费、财产保全费等费用。
李文兵反诉请求：1.依法解除双方于2011年9月26日签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘建、邓懿凌退还押金150,000元，支付违约金300,000元给李文兵；3.诉讼费由刘建、邓懿凌承担。
一审法院认定事实：一、双方无争议的事实。刘建与邓懿凌系夫妻关系。2011年9月26日，刘建、邓懿凌（甲方）将其名下的房屋出租给李文兵（乙方）。同日，双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自有的出租给乙方的房屋位于郴州市人民中路湘南大酒店附楼，面积分别为94.08平方米、50平方米（203号房扣除中影南方所占用的10平方米，实际为50平方米）、914.15平方米。租期为拾年，即从2011年9月26日起至2021年9月25日止。本协议签订之日起三个月（即2011年9月26日起至2011年12月25日），甲方免收租金。2011年12月26日起至2016年9月25日，房屋租金为每月70,000元整。2016年9月26日起至2021日9月25日，房屋租金为每月82,600元整。每月28号前，乙方应将下个月的足额租金汇入甲方指定账号。签订本合同3天内，乙方支付押金15万元给甲方。租赁关系存续期间，押金不抵房屋租金，不计利息。在全部满足以下条件下，租赁关系结束后3日内，甲方将租赁房屋押金拾伍万元整退还乙方：1、乙方已退出该房屋；2、乙方负责维修该房屋的；3、乙方必须在收到押金前结清水电费用、物业管理费、餐厅工作人员工资；4、乙方因违反本合同其它条款而须交纳违约金的，在交纳完违约金后。在租赁期内，乙方向房屋下一承租人收取的包括乙方出资的租赁房屋装修费、店铺设施设备等经济价值在内的费用（不包括租金），转让费由乙方决定并收取。第八条甲方权利义务：1、甲方有权依约收取租金并保障房屋主体结构（限梁、柱、楼板）不被乙方破坏的权利。2、甲方保证其享有该租赁房屋的所有权，保证该租赁房屋与他人不存在纠纷，保证共有人同意本合同，保证该租赁房屋无质量问题，保证该房屋用途可以经营餐饮，否则，乙方由此产生的损失由甲方负责。3、甲方应保证交房时水、电、消防水管到户，房屋内具体如何使用水、电、消防水管，则由乙方负责。……第十条违约责任：……2、乙方应依约履行合同。乙方违约在租赁期内要求将租赁房屋退回给甲方的，甲方收取的拾伍万元押金不退，甲方不向乙方赔偿任何损失，并且乙方还需支付违约金壹佰万元给甲方。3、乙方应依约交纳足额房屋租金、押金，每逾期一日，乙方每日支付违约金伍万元给甲方。逾期15日，甲方有权选择单方终止合同并要求赔偿损失，甲方所收取的拾伍万元押金不退，甲方不向乙方赔偿任何损失，同时甲方向乙方收取违约金伍佰万元。4、甲方应依约交付房屋和退回押金给乙方，逾期一日，支付违约金伍万元给乙方。逾期15日，乙方有权终止合同并要求赔偿损失，该损失按每逾期一日，每日伍万元计算。租赁关系结束后3日内，甲方将租赁房屋押金拾伍万元整退还乙方。因乙方的原因造成租赁房屋主体结构破坏，甲方在按价格认定中心所认定的标准范围内扣除损失和乙方交完违约金后，退还乙方押金。乙方负责维修的，乙方付清维修费用后，甲方不得扣留押金，同时，乙方必须在收到押金前结清水电费用、物业管理费、餐厅工作人员工资及退出该房屋。（主体结构破坏是指该房屋的梁、柱子、除107门面天花板外其它楼板遭到破坏），押金不能如期退回的，乙方可以占有该租赁房屋，直至占有期限内的租金超过叁拾万元整（占有期限内的租金标准按占有前一个月的本合同租金标准）……。
李文兵承租该房屋后，自行装修用以经营“绿茵小镇”中西餐厅，并向刘建、邓懿凌交纳押金150,000元。2017年4月，该餐厅停止营业，但有部分设备设施未搬离，租金已交纳至2017年4月份，此后租金未付。停业后，李文兵对外发布转让餐厅的广告。
二、双方有争议的事实。1、刘建、邓懿凌向李文兵交付的租赁房屋是否符合法律规定及合同约定的条件。李文兵主张其承租的房屋未达到消防要求，其无法正常使用该租赁物，并影响其正常经营。李文兵为证明其主张向本院提供了湖南省郴州市福城公证处《公证书》、《现场记录》、滕资文出具的《湘南大酒店整体（含附楼）消防设施情况说明》、网站公布的消防查封新闻截图等证据。从上述证据来看，湖南省郴州市福城公证处于2017年11月13日对湘南大酒店附楼的消防设施现状进行证据保全公证，并制作《公证书》、《现场记录》，结论是室内消防栓无水、地下室消防主机房空置、设备停运生锈、无人值守。一审法院认为，“绿茵小镇”中西餐厅于2017年4月就已停止营业，李文兵于2017年11月13日委托湖南福城公证处对室内消防设施进行证据保全，并不能证明餐厅经营时的消防设施使用状况，且室内消防水管使用、维护责任在于李文兵，故不能以此《公证书》、《现场记录》证实涉案房屋不符合消防要求。李文兵提供滕资文出具的《湘南大酒店整体（含附楼）消防设施情况说明》，该份证据属于证人证言，证人未出庭作证，其客观性无法核实，且其情况说明反应湘南大酒店消防设施无法正常运转，亦未能有其他证据予以佐证，故对该证据不予认定。对于网站公布的消防查封新闻截图，该截图中新闻报道的是2010年湘南大酒店因重大消防隐患被查封的新闻，并不能证明涉案房屋的消防现状。综上，本院认为，李文兵承租的房屋用以经营餐厅，须经消防部门验收才能得以准许开业，在经营期间（2011年9月至2017年4月），李文兵未能提供消防部门出具的涉案房屋存在消防隐患的相关证明，且在此期间，餐厅亦未因消防问题而停止营业。故一审法院认定刘建、邓懿凌向李文兵交付的租赁房屋符合法律规定及合同约定的条件。
2、李文兵经营的“绿茵小镇”中西餐厅停业的原因是什么。李文兵主张其承租的房屋未达到消防要求，遭到顾客投诉、消防部门的警告，影响其正常经营。李文兵提供的其与刘建的短信记录显示：2017年3月22日，李文兵向刘建发送短信“刘总人民中路这里我打算不做了！这里差不多都是我一个人投的钱！总是亏钱做起确实压力太大！有点吃不消！看这两天那天你有时间一起坐一坐聊聊！”；2017年3月26日，李文兵向刘建发送短信“刘总我打算下个月中旬就不做了”；2017年4月14日，李文兵向刘建发送短信“要的！人中路这里我还是决定不搞了！支出跟收入相差太大！实在搞不下！这样亏下去真亏不起！就是想跟你聊下看能不能把押金退给我！我现在资金很困难。”从上述短信记录来看，李文兵向刘建表示因为餐厅支出跟收入相差太大，无法继续经营，并未提出房屋的消防问题影响经营。故一审法院认为“绿茵小镇”中西餐厅停业的原因是经营不善，而非消防存在问题。
一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，租赁合同的双方应当坚持诚实信用原则，履行自己的义务。出租方应该按照约定交付租赁物，承租方也应当按照约定支付相应的租金。本案争议焦点为：
一、《房屋租赁合同》应否解除、违约责任的认定问题。刘建、邓懿凌与李文兵签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，依法成立的合同不得擅自解除。李文兵以承租的房屋消防存在严重问题而要求解除合同，无事实及法律依据，且有违诚实信用原则，不予支持。刘建、邓懿凌交付的房屋符合法律规定及合同约定，不承担退还押金、支付违约金的违约责任。
二、应否支付欠付的租金问题。李文兵经营的“绿茵小镇”中西餐厅自2017年4月自行停止营业后，至今仍占用涉案房屋，故应按照合同约定继续交纳租金。按照合同约定，2017年5月至9月的租金为82,600元/月，据此计算，李文兵欠付的2017年5月至9月的租金为413,000元（82,600元/月×5），李文兵应承担支付责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、被告（反诉原告）李文兵在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）刘建、邓懿凌支付2017年5月至9月份的租金413,000元，并按合同约定继续履行义务；二、驳回李文兵对刘建、邓懿凌的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7495元，反诉案件受理费4025元，均由被告（反诉原告）李文兵负担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
李文兵提交以下证据：1.单位工程工程量与造价表、关于《单位工程工程量与造价表》的说明，拟证明近几年特别是2016年年底以来，包括租赁房屋在内的湘南大酒店主附楼整体存在消防水泵等设备停运、无法联动消防主机、消防管道无水的消防隐患；案涉房屋隔壁的租赁户郴州市时尚中影南方影城在2016年欲组织部分业主经营户对大楼消防管道无水的消防隐患进行临时性整改并草拟了《单位工程工程量与造价表》，但因工程量与造价远远达不到实际要求，致使消防水管临时整改未能实际进行，该消防问题至今仍然存在；2.责令立即改正通知书，拟证明因2016年未能进行改造，包括租赁房屋在内的整栋大楼整体消防管道无水的问题仍然存在，租赁房屋于2017年1月18日因消防栓无水停用，在郴州市北湖区公安消防大队进行消防监督检查时被发现并下达责令立即改正通知书；3.通知函、回复函，拟证明包括租赁房屋在内湘南大酒店主附楼整体存在消防水泵等设备停运、无法联动消防主机、消防管道无水的消防隐患；该消防隐患的原因在于湘南大酒店关闭后主附楼整体消防设备无人管理，特别是2016年底后处于完全停运状态，该问题至今无法解决；作为该大楼最大业主的郴州市湘南大酒店对消防管道无水的事实也是认可的；4.责令改正通知书，拟证明因包括租赁房屋在内的湘南大酒店主附楼整体消防管道无水，案涉房屋隔壁的郴州市时尚中影南方影城在2018年5月31日收到郴州市文化体育广电新闻出版局的责令改正通知书；5.短信记录，拟证明李文兵多次通过短信、电话和面谈的方式向被上诉人表达消防不合格并要求解除合同、退还押金的意愿，其中2017年3月22日、3月26日、4月14日、4月15日短信表达“不做了”，2017年4月15日短信要求“退还押金”，2017年5月23日短信表达“物业消防是不合格的”；为了缓和矛盾，上诉人店面原管理人员李波于2017年5月起继续通过短信、电话和面谈的方式向刘建表达消防不合格并要求解除合同、退还押金的意愿；6.证人李波、白云证人证言，李波、白云出庭作证称李波作为案涉“绿茵小镇”餐厅的管理人员接受李文兵的委托，于2017年5、6月份找刘建协商解除案涉房屋租赁合同的相关事宜，协商时李文兵方主张消防存在问题。
刘建、邓懿凌质证认为，证据1出具人是租赁单位中影南方影城，其无权出具这样的材料，且消防的主楼与附楼是分开的，中影南方影城并未租赁附楼，对附楼的情况不知情；证据2的真实性、证明方向有异议，被检查单位签收人处是打印的，且该责令改正通知书是从消防大队复印出来的文件，无法证实消防大队向李文兵出具过该通知书，且被责令改正的原因也是租赁人自己造成的，包括消防通道堵塞等；证据3被通知的主体是中影南方影城，时间是2018年5月31日，回复函也是对中影南方影城的回复，但中影南方影城所在房屋在主楼，而主楼与附楼的消防系统是分开的，该证据内容与附楼无关；证据4是下达给中影南方影城的责令改正通知书，与本案无关，且中影南方影城处于主楼，案涉租赁物在附楼，该责令改正通知的内容也与本案无关；证据5的证明方向不成立，李文兵一直表示愿意继续承租经营下去；证据6证人与李文兵有利害关系，对证词三性均有异议。
刘建、邓懿凌提交以下证据：1.投诉消防安全问题的回复，拟证明主楼消防楼梯被拆除，许群英对该消防问题进行了投诉，北湖区公安消防大队回复称已责令当事人恢复该消防楼梯；2.主楼楼梯照片，拟证明主楼与附楼无关，且有消防合格证；3.招租广告，拟证明李文兵依旧在发布转租广告；4.证人谭振华、申忠伟的证言，谭振华、申忠伟出庭作证称案涉房屋楼上三至五楼的消防设施没有问题，经营户没有收到过消防整改通知书，附楼和主楼的消防管道是分开的，附楼楼顶有消防水池。
李文兵质证认为，对证据1、2的三性均有异议，本案审理的是案涉房屋的消防问题，而证据1、2体现的是主楼消防楼梯的问题，与本案无关；关于证据3转租广告，因为李文兵已经通过各种方式向刘建表达了解除合同及转租的问题，但刘建不同意解除合同，并要求李文兵继续支付租金，为防止损失继续扩大，李文兵根据合同约定和征得刘建同意情况下才发布对外招租广告；证据4证人证言与事实不符，主附楼的消防管道是相通的，案涉房屋消防管道中一直无水，消防设施不合格。
为核实案涉房屋的消防设施情况，本院对房屋所在的湘南大酒店主附楼的消防设施进行了现场查看，拍摄了部分视频资料及照片，并组织当事人进行了质证。
对双方提交的上述证据本院认证认为，李文兵提交的证据2系2017年1月18日郴州市北湖区公安消防大队向李文兵租赁案涉房屋经营的“郴州市绿茵阁咖啡厅”下达的有关消防问题的《责令立即改正通知书》，证据4系郴州市文化体育广电新闻出版局向案涉房屋所在主楼经营户“郴州市时尚中影南方影城”下达的有关消防问题的《责令改正通知书》，该两份证据均为政府职能部门对案涉房屋所在湘南大酒店主附楼经营户进行消防监督检查后所制作的公文书证，本院予以采信；证据1系案涉房屋主楼原二楼租赁经营户郴州市时尚中影南方影城出具的证明材料，证据3系主楼业主郴州市湘南大酒店和租赁经营户郴州市时尚中影南方影城之间关于解除房屋租赁合同的往来函件，符合证据三性原则，本院予以采信，该两份证据之间、以及与前述证据2、4之间均相互印证，共同证明了案涉租赁房屋所在的湘南大酒店主附楼消防设施2016年底以来存在重大隐患，郴州市时尚中影南方影城欲组织部分经营户对大楼消防管道进行整改，后发现工程量巨大，整改未能进行；证据5系李文兵、李波与刘建之间的短信往来内容，刘建对短信真实性无异议，证据6刘建对李波、白云于2017年5、6月份找过他的事实不持异议，证据5的短信内容及证据6证人证言仅能证明李文兵于2017年5月开始向刘建表达了要停业的意思表示。刘建提交的证据1、2反映了湘南大酒店主楼与附楼之间地面通道处的消防楼梯被经营户拆除的情况，经现场查看，该消防楼梯已经恢复，且该消防楼梯问题与本案争议无关；证据3招租广告与现场相符，本院予以确认，李文兵自2017年5月始就案涉房屋对外发布转租广告；证据4证人谭振华在二审庭审休庭时发表言论称其“看不惯”李文兵的行为，本院认为其证言带有主观倾向性，违背了“出庭作证的证人应当客观陈述其亲身感知的事实”的作证规则，且其证词内容亦与客观事实不符，故本院对其证词不予采信；证人申忠伟接受法庭质询时，对其公司场所内的消防栓是否有水的情况并不清楚，其证词不具有证明价值，本院不予采信。
本院对一审认定的双方无争议的事实予以确认；对当事人争议的事实，根据双方一、二审提交的证据，结合本院现场勘查情况，认定如下：
一、李文兵租赁案涉房屋经营餐厅，餐厅原名为“郴州市绿茵阁咖啡厅”，后更名为“绿茵小镇中西餐厅”。
二、案涉房屋所处的郴州市湘南大酒店附楼的消防管道等系统与主楼相连。一审中李文兵提交的湖南省郴州市福城公证处《公证书》记载：“经李文兵申请，湖南省郴州市福城公证处于2017年11月13日对湘南大酒店附楼的消防设施现状进行公证，经公证员现场查看，绿茵小镇餐厅内消火栓打开无水流出，消火栓管内壁干燥无水，消防报警器按下无效、无法与消防主机实现联动，地下室消防主机房空置、设备停运生锈、无人值守。”郴州市湘南大酒店在2018年6月22日出具给郴州市时尚中影南方影城的函件中述称：“湘南大酒店主附楼整体消防水泵等设备停运生锈、消防主机无法联动、消防管道无水导致整体消火栓、喷淋系统无水不能正常运行的消防问题存在，其原因在于湘南大酒店关闭后主附楼整体消防设备无人管理，特别是2016年底后处于完全停运状态，该问题暂时无法解决。”经本院现场查看，上述公证记录的消防设施情况，及湘南大酒店在上述函件中自述的“湘南大酒店主附楼整体消防水泵等设备停运生锈、消防主机无法联动、消防管道无水导致整体消火栓、喷淋系统无水不能正常运行的消防问题存在”的情况，与本院查看的现场情况相符。
三、2017年1月18日郴州市北湖区公安消防大队向李文兵租赁案涉房屋经营的“郴州市绿茵阁咖啡厅”下达《责令立即改正通知书》，2018年5月31日郴州市文化体育广电新闻出版局向湘南大酒店主楼经营户“郴州市时尚中影南方影城”下达《责令改正通知书》，认定上述场所停用室内消火栓（大楼消防管道无水），责令经营户立即整改恢复消防管道功能，达到消防安全要求。
四、案涉《房屋租赁合同》第十条“违约责任”约定：1、因甲方（出租方）的原因导致乙方（承租方）不能继续正常、合法使用租赁房屋的，导致乙方不能营业，甲方应赔偿乙方全部损失（包括免除期间房屋租金和赔偿乙方所有员工工资，经营损失按不能营业天数×停业前一天的营业额的40%计算）。2、乙方应依约履行合同。乙方违约在租赁期内要求将租赁房屋退回给甲方的，甲方收取的拾伍万元押金不退，甲方不向乙方赔偿任何损失，并且乙方还需支付违约金壹佰万元给甲方。
五、一审诉讼中，李文兵于2017年11月21日向一审法院提起反诉，请求解除双方于2011年9月26日签订的《房屋租赁合同》，判令刘建、邓懿凌退还押金150,000元，支付违约金300,000元给李文兵。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同是否应予解除；二、合同双方是否构成违约，违约责任如何认定。
关于焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中，李文兵租赁案涉房屋经营的餐厅因消防管道无水存在重大消防隐患，于2017年1月18日被消防监管部门检查时责令立即整改。根据2017年1月18日郴州市北湖区公安消防大队下达的《责令立即改正通知书》、2018年5月31日郴州市文化体育广电新闻出版局下达的《责令改正通知书》、郴州市福城公证处2017年11月13日现场公证情况、郴州市湘南大酒店出具的函件内容，结合本院现场勘查情况，已查明自2016年年底以来包括案涉房屋在内的湘南大酒店主附楼整体存在消防水泵等设备停运生锈、消防主机无法联动、消防管道无水等消防问题。因案涉房屋的消防问题系郴州市湘南大酒店主附楼消防系统整体存在的问题引发，该餐厅无法整改，2017年4月餐厅终止营业。故，案涉房屋存在消防管道无水的重大消防问题，违反了消防法关于房屋使用条件强制性规定，不得作为餐厅等公共聚集场所进行使用经营，致使承租人李文兵经营餐厅的合同目的无法实现，租赁合同应予解除。
关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。案涉房屋租赁合同已明确确定李文兵租赁房屋系用于经营餐厅，出租人刘建、邓懿凌应在租赁期间保持房屋符合作为餐厅使用的约定用途。现已查明，案涉房屋因所在楼栋整体消防管道、系统存在无人维护、设备停运生锈的消防问题而无法作为餐厅使用经营，而整栋大楼消防管道、系统的正常运行维护系由湘南大酒店、刘建等业主承担，案涉房屋的消防问题并非承租人餐厅内的消防系统末端造成，故出租人刘建、邓懿凌未依约保持租赁物符合约定用途，导致租赁合同解除，其应承担违约责任。据此，刘建、邓懿凌应退还李文兵交纳的押金150,000元，并赔偿李文兵相应损失。根据合同约定，因出租方原因导致承租方不能继续正常、合法使用租赁房屋，导致不能营业，出租方应赔偿承租方全部损失（包括免除期间房屋租金和赔偿承租方所有员工工资，经营损失按不能营业天数×停业前一天的营业额的40%计算）。因李文兵反诉时未就上述合同中约定的相关损失数额进行举证，仅概括性的主张300,000元违约金，对此，本院参照案涉租赁合同第十条违约责任中关于“承租方违约退房则支付1,000,000元违约金给出租方”的违约条款，兼顾公平、对等原则，酌情认定由刘建、邓懿凌支付李文兵违约金300,000元。李文兵于2017年4月底即停止餐厅营业，但其未依法向刘建、邓懿凌发出解除合同通知，而是对外发布转租广告，在刘建、邓懿凌于2017年9月通过诉讼途径向其追索租金、要求继续履行合同时，李文兵方于2017年11月反诉请求解除合同。在李文兵提出反诉请求解除合同前，应认定合同尚在履行期间，其仍应依约支付租金至2017年11月。故李文兵应当向刘建、邓懿凌支付2017年5月至11月的租金578,200元（82,600元/月×7个月），此后，李文兵无需再向刘建、邓懿凌支付租金。上述款项两相抵扣后，李文兵尚需支付刘建、邓懿凌128,200元（578,200元-150,000元-300,000元）。
综上，李文兵的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初2990号民事判决；
二、解除刘建、邓懿凌与李文兵于2011年9月26日签订的《房屋租赁合同》，限李文兵于本判决生效后十五日内将房屋交还给刘建、邓懿凌；
三、限李文兵于本判决生效后十五日内支付刘建、邓懿凌128,200元；
四、驳回刘建、邓懿凌的其他诉讼请求；
五、驳回李文兵的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费7495元，由李文兵负担；反诉案件受理费4025元，由刘建、邓懿凌负担。二审案件受理费12,430元，由李文兵负担8000元，由刘建、邓懿凌负担4430元。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳萍
审 判 员 谢末钢
审 判 员 王 洪
二〇一八年八月三日
法官助理 陈 佳
书 记 员 曹 婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。