北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第02473号
上诉人（原审原告）刘秀芳，女，1975年2月23日出生。
上诉人（原审原告）董鹏，男，1973年10月3日出生。
二上诉人共同委托代理人李文秋，北京邦文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）乔月利，女，1958年12月24日出生。
委托代理人申红军，北京市天安律师事务所律师。
上诉人董鹏、刘秀芳因房屋买卖纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第16084号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年10月，董鹏、刘秀芳诉至原审法院称：2006年12月24日，董鹏与北京顺开房地产开发有限公司（以下简称顺开公司）签订《北京市商品房预售合同》，全款购买了位于北京市通州区永顺镇万福家园X号房屋（以下简称X号房屋），合同约定：“出卖人应当在2009年5月21日前取得该商品房所在楼栋的权属证明“。2008年11月15日，我们与乔月利签订《房屋买卖合同》，将X号房屋出售给乔月利。约定了首付款、余款的付款期限及违约责任。合同签订后，我们将X号房屋交付给乔月利居住使用。但至今，顺开公司仍然未办理X号房屋所在楼栋的权属证明。我们因购买X号房屋已在相关部门进行了购房备案，无能力另购房屋，致使我们全家至今仍无固定住处，不得不长期租房居住，为了维护我们的合法权益，故起诉至法院要求：1.解除我们与乔月利于2008年11月15日签订的《房屋买卖合同》；2.乔月利将X号房屋腾退；3.本案诉讼费由乔月利承担。
乔月利辩称：我不同意董鹏、刘秀芳的诉讼请求。1.我与董鹏、刘秀芳是在自愿、公平的基础上协商一致而签订的买卖合同，不存在合同无效的情况；2.我已经严格按照合同约定履行了付款义务，不存在违约行为，是董鹏、刘秀芳未按照合同约定时间办理房产证，董鹏、刘秀芳构成违约，应当承担违约责任；3.董鹏、刘秀芳要求解除合同的真实原因是因为房价上涨，其认为自身存在经济损失；4.合同签订后，我家祖孙三代一直居住在X号房屋内，我也没有其他住房，没有办法腾退房屋。
原审法院经审理查明：2006年12月24日，董鹏作为买受人与顺开公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》，董鹏购买顺开公司开发的X号房屋。合同第二十条产权登记约定：（一）初始登记，出卖人应当在2009年5月21日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理，即1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。（二）转移登记，1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用叁佰元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房所在楼栋的权属证明办理完毕之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付；在房屋产权办理过程中，买受人应保证随时提供相应文件及证明材料，并保证随时同出卖人前往房管部门办理相应手续；如因买受人原因致使出卖人办理产权证明延误的，买受人应按日计算向出卖人支付全部已付房款万分之一的违约金，办理产权证明的时间相应顺延。后董鹏支付了全部房款共计487552元。2008年8月14日，董鹏收到了《万福家园商品房交付暨入伙通知书》。2008年10月15日，董鹏办理X号房屋入住手续。2008年11月15日，董鹏、刘秀芳（甲方）与被告乔月利（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将X号房屋出售给乙方，房屋交易价格为65万元。合同第三条约定：本合同签订之日，乙方向甲方支付首付款39万元（含定金1万元），余款26万元在该房产过户手续办理完毕，乙方取得建委发放的领取房产证通知单的同时一次性交付甲方。第五条约定：如由于不可抗力原因导致本合同不能履行，双方互不承担违约责任；如由于甲方原因（包括但不限于甲方反悔、因甲方原因被抵押、查封、冻结等）造成该房产不能过户、乙方合同目的不能实现的，甲方应当支付乙方违约金16万元；如由于乙方原因（包括但不限于乙方反悔、无力支付该房产余款等）造成甲方合同目的无法实现的，乙方应当支付甲方违约金16万元。合同签订当日，乔月利通过转账方式向董鹏、刘秀芳支付购房款人民币39万元（含定金1万元）。董鹏为乔月利出具收条一张。2008年11月18日，董鹏、刘秀芳将X号房屋交付乔月利，乔月利对X号房屋进行了装修，并一直居住至今。
另查：董鹏曾起诉顺开公司，主张逾期办证违约金，法院依法作出（2011）通民初字第8911号民事判决书及（2013）通民初字第5160号民事判决书，判决顺开公司给付董鹏自2009年5月22日起至2013年3月14日止的迟延办理楼宇权属证书违约金人民币67916元。现B6号楼尚未通过竣工验收，故仍未取得该楼宇房屋产权证书。
在案件审理过程中，董鹏、刘秀芳称因顺开公司未办理B6号楼楼宇权属证明，故无法办理X号房屋的产权转移登记手续，此种情况属于不可抗力。故其无法为乔月利办理X号房屋的产权转移登记手续，乔月利的合同目的不能实现，故其要求解除合同。乔月利称其与董鹏、刘秀芳签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且其按照合同约定已经履行了合同义务，其不存在违约的情况，董鹏、刘秀芳应当继续履行《房屋买卖合同》，且其同意现在将剩余购房款先行给付董鹏、刘秀芳。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案查明的事实，董鹏、刘秀芳与乔月利签订《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且符合法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现董鹏、刘秀芳因X号房屋的楼宇权属证书未办理完毕无法为乔月利办理房屋产权转移登记手续为由认为，此种情形属于不可抗力，造成乔月利的合同目的不能实现要求解除合同。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。董鹏、刘秀芳与乔月利签订《房屋买卖合同》时，X号楼未取得该楼宇房屋产权证书，顺开公司未为董鹏办理X号房屋的产权转移登记手续，此种情况在双方签订合同时已经存在，且董鹏已经通过诉讼要求顺开公司承担违约责任，故不属于不可抗力的情况。董鹏、刘秀芳与乔月利签订《房屋买卖合同》，将X号房屋出售给乔月利，对于乔月利一方，合同目的是取得房屋进行居住使用，对于董鹏、刘秀芳一方，合同目的是取得购房款，现乔月利已经按照合同约定给付了部分购房款，剩余房款的给付条件尚未成就，乔月利亦表示同意给付剩余购房款，故董鹏、刘秀芳的合同目的能够实现；乔月利自2008年11月18日起居住在X号房屋已达五年之久，已经实现了对于房屋的实际占有和使用，现因顺开公司的原因无法办理产权转移登记手续，如其认为合同目的不能实现，其可以作为原告进行起诉。现乔月利明确表示不同意解除合同，故董鹏、刘秀芳要求乔月利解除合同，并腾退房屋的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。据此，原审法院于2013年12月判决：驳回刘秀芳、董鹏的诉讼请求。
判决后，董鹏、刘秀芳不服，上诉至本院，主要理由是：原审法院认定事实不清，原审法院没有审查限购政策后，我无购买房屋资格问题。同时，原审法院适用法律不当，如果继续履行《房屋买卖合同》不能体现公平原则，故请求二审法院，依法改判，支持我方原审诉讼请求。乔月利同意原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
上述事实，有当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、《房屋买卖合同》、（2011）通民初字第8911号民事判决书、（2013）通民初字第5160号民事判决书、收条、居住证明、物业费和供暖费票据等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方均应按照约定履行各自的义务。董鹏、刘秀芳与乔月利签订的《房屋买卖合同》未违反法律法规强制性规定，合同应合法有效。董鹏、刘秀芳主张该合同因房屋权属证书未办理完毕造成无法为乔月利办理房屋产权转移登记手续属于不可抗力，但从双方合同关于产权登记的约定分析，双方签约时已预测到短时间内无法办理房屋权属证书的情况，并约定了相应处理办法，故董鹏、刘秀芳主张的不可抗力问题并不存在，现乔月利要求继续履行《房屋买卖合同》，且涉案房屋已实际交付多年，《房屋买卖合同》能够继续履行，原审法院驳回董鹏、刘秀芳的诉讼请求，并无不当。董鹏、刘秀芳的上诉请求，法律依据不足，本院不予支持。综上，原审判决正确，本院予以维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由董鹏负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由董鹏、刘秀芳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东军
代理审判员 解学锋
代理审判员 张 明
二〇一四年四月十七日
书 记 员 刘 爽