江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0240号
上诉人（原审原告）贾云，男，汉族，1977年6月19日出生，居民。
委托代理人王小强，淮安市中信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）江苏益兴集团有限公司。
法定代表人黄兴，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）黄慈，女，汉族，1963年6月28日出生，居民。
两被上诉人共同委托代理人ＸＸ，男，汉族，1945年9月1日生，居民。
上诉人贾云与被上诉人江苏益兴集团有限公司、黄慈商品房买卖合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2013年12月12日作出（2013）河民初字第3547号民事判决。上诉人贾云不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人贾云及委托代理人王小强、被上诉人江苏益兴集团有限公司、黄慈的共同委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明：2011年6月4日，原告贾云与淮安益兴置业有限公司签订商品房买卖合同，约定将其开发的益兴名人湾小区42号楼1单元201室出售给原告贾云。合同约定房屋价款为610170元，买受人于签订合同之日支付房款270170元，银行贷款人民币340000元于合同签订后15日内在指定银行办理完贷款手续。合同还约定交房条件为该商品房取得淮安市房地产开发项目交付使用备案证书。
关于房屋交付期限，原告在本案中提供了两份合同，其中一份合同第八条中记载的交房期限为2010年6月30日前，另一份合同第八条中记载交房期限为2009年9月30日前，但两份合同的附件（四）补充协议（一）第十一条均约定：因双方买受标的为现房，双方同意交房时间不以合同文本第八条约定的交房时间为依据。双方商定的交房时间为：买受人付清全额房款后15日内办理接房手续，出卖人不再履行通知接房义务。补充协议（一）第十二条约定：买受人和出卖人签字盖章后，与本合同具有同等法律效力。
原告贾云于2011年6月4日支付房款270170元，6月9日支付房款40000元，2011年7月7日以公积金贷款支付房款300000元。原告贾云在付清房款后以房屋存在质量问题为由一直未办理接房手续。
另查明，淮安益兴置业有限公司由本案两被告江苏益兴集团有限公司、黄慈作为股东投资设立。2012年11月29日，淮安益兴置业有限公司进行了工商注销登记。本案所涉42号楼于2009年8月18日通过工程竣工验收，验收意见为：本工程经实体验收和资料核查，工程结构安全，使用功能可靠，质保资料基本齐全，观感质量良好，整体质量符合设计文件及相关验收规范的要求，质量合格。2010年1月26日，淮安市淮阴区房产管理局颁发项目交付使用备案证明，证明中记载涉案的42号楼符合项目交付使用条件，同意备案。经本院现场勘察，该栋楼绝大多数住户已入住，本案所涉的201室房屋室内墙面有细微裂缝及涂抹痕迹，但原、被告双方均否认涂抹部分由其实施。
上述事实，有原、被告当庭陈述、商品房买卖合同及其补充协议、公司章程、股东会决议、交款发票及收据、工程竣工验收报告、交付使用备案证书等证据载卷予以证明。
贾云在原审中诉称：2011年6月4日，原告与两被告投资的淮安益兴置业有限公司签订商品房买卖合同一份，购买淮安益兴置业有限公司开发的淮安市淮阴区益兴名人湾小区42号楼1单元201室及42号楼地下车库一间。合同签订后，原告交付了全部房款，但两被告投资的淮安益兴置业有限公司并未向原告交付房屋。由于淮安益兴置业有限公司已经注销，因此向淮安益兴置业有限公司的两股东，即本案两被告主张权利，请求法院判令两被告支付原告延期交房违约金219555元（自2011年7月1日至2013年5月27日，以后按每天315元计算至实际交房之日止）。
江苏益兴集团有限公司、黄慈在原审中辩称：商品房销售合同的补充协议（一）第十一条中，明确约定买受人付清全额房款后十五日内办理接房手续，出卖人不再履行通知接房义务。原告一直没有前来接房不是淮安益兴置业有限公司的责任，淮安益兴置业有限公司不存在违约行为，本案两被告不应承担延期交房违约责任。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。合同生效后，当事人就其中没有约定或约定不明确的，可以协议补充。本案中，原告提供的两份商品房买卖合同第八条中记载的房屋交付期限均早于双方签订合同时间，属于履行不能；而原、被告双方在合同附件（四）补充协议（一）中补充约定，因双方买受标的为现房，双方同意交房时间不以合同文本第八条约定的交房时间为依据，双方另行约定交房时间为买受人付清全额房款后15日内办理接房手续，出卖人不再履行通知接房义务；原、被告关于交房期限及手续的补充约定弥补了合同第八条约定的不足，且该补充约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应按此约定履行各自义务。原告主张合同约定的交房时间为2011年6月30日，原告未能就此提供证据予以证明，对原告该主张不予支持。
原告贾云主张房屋存在质量问题，原告所举证据不足以证明房屋存在明显的影响居住功能的质量瑕疵；被告辩称房屋符合交付条件，并提供了工程竣工验收报告、交付使用备案证书等证据予以证明，被告提供的证据能够证明涉案房屋具备使用功能，符合交付条件；故原告贾云以房屋存在质量问题拒收房屋依据不足，原告以此为由向被告主张延期交房责任依据不足。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：驳回原告贾云诉讼请求；本案案件受理费4593元，由原告贾云承担。
上诉人贾云不服，上诉称：1、被上诉人至今未通知上诉人办理交房手续，不能认为房屋已经交付。被上诉人的子公司淮安益兴置业有限公司应按双方签定的商品房买卖合同第八条、十一条约定，于2011年6月30日向上诉人交付房屋，并书面通知办理交付手续，而被上诉人至今未通知上诉人办理交房手续，虽然被上诉人称合同补充协议约定，买受人付清房款后十五日内办理接房手续，出卖人不需履行通知交房义务，但上诉人并不知道该补充协议的存在。2、房屋买卖合同附件（四）合同补充协议（一）无效：（1）该协议约定交房时间为买受人付清全款后15日内，属于约定不明，上诉人系贷款买房，银行何时将上诉人所贷款项打入出卖人账户，上诉人并不清楚，而出卖人对此知情，故补充协议约定交房时间不明且不合情理；（2）合同附件（四）补充协议（一）为格式条款，被上诉人以此变更交房时间和免除其通知交房义务，未尽合理方式提请对方注意，且与非格式合同不一致，应当采用非格式条款；（3）补充协议变相更改了国家商品房买卖合同的范本第八条交房时间必须明确的规定，删除了国家商品房买卖合同的范本合同第十一条交付必须书面通知的约定，属于违反国家强制性规定，是无效协议。3、一审法院关于上诉人支付房款的时间和金额认定有误，原告支付购房款为630000元（不含另付的暖气、有线电视初装费17533元、契税18900元、维修基金10000元）；4、合同法第一百四十八条规定，因标的物的质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同。上诉人房屋室内有十多条长裂缝、两卫生间都未做防水，多处层高差大于4厘米，阳台飘窗严重变型，被上诉人曾部分维修，但修后仍有裂缝，一审判决仅表述房屋室内有细微裂缝和涂抹痕迹与事实不符。争议房屋在合同规定的交房时间，因存在明显质量瑕疵，被上诉人又未及时通知的情况下，买受人有权主张出卖人承担违约责任并履行合同。故请求撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求，由两被上诉人承担本案诉讼费用及上诉费用。
被上诉人答辩称，原审判决正确，希望维持原判。
本案二审中的争议焦点为：1、两被上诉人是否存在延期交付房屋行为以及是否因此向上诉人支付延期交房违约金；2、上诉人是否可就所认为的房屋质量问题拒收房屋，以及因此被上诉人向上诉人支付延期交房违约金。
本院经审查，对于上诉人支付购房款的数额，本院变更为630000元，原审认定其他事实无误，予以确认。二审中，经本院现场勘察，本案所涉房屋内墙存在细小裂缝及涂抹痕迹外，房屋部分层高存在五厘米范围内的高度差距，北阳台塑钢窗出现轻微弯屈，地下车库门锁损坏。
本院认为：对于争议焦点1，本案中，上诉人与被上诉人所签订的商品房买卖合同及合同附件（四）补充协议（一）经合同当事人双方签字或盖章确认，并无证据证明具有合同无效的法定情形，均应属有效合同。双方所签订的商品房买卖合同第八条记载的房屋交付期限早于双方签订合同时间，所约定的房屋交付时间并无履行的可能，故在合同附件（四）补充协议（一）中，双方对房屋的交付时间进行了有效变更，约定因双方买受标的为现房，双方同意交房时间不以合同文本第八条约定的交房时间为依据，双方另行约定交房时间为买受人付清全额房款后15日内办理接房手续，出卖人不再履行通知接房义务。该约定系对前合同约定的变更，并非属于格式条款和非格式条款不一致，应当采用格式条款的情形。虽然买受人通过银行贷款的方式付清购房余款，但买受人可以根据其与银行之间的贷款合同约定，对于银行何时贷款发放到位进行查询，补充协议约定房屋交付时间为买受人付清全额房款后15日内，亦不属于约定不明。双方应按变更后的内容享有权利并履行义务。上诉人以补充协议无效，出卖人未履行书面通知接房义务为由向被上诉人主张延期交房违约金，不予支持。
对于争议焦点2，经查，现无证据证明被上诉人所交付房屋主体存在质量问题或是因其他房屋质量问题严重影响正常居住使用，从而不能实现上诉人购房根本目的。而本案所涉房屋已通过工程竣工验收，并取得淮安市房地产开发项目交付使用备案证书，现有证据可以认定该房屋具备交付使用的条件。被上诉人贾云以房屋存在质量问题为由主张房屋延期交房违约金，依据不足。如上诉人贾云认为房屋存在质量问题并给其造成损失，其可另案主张。
综上，上诉人贾云所提的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4953元，由上诉人贾云负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 孙 洁
审判员 孙 艳
二〇一四年三月二十日
书记员 黄春丽