广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深福法民三初字第200号
原告深圳市恩特美容美发管理有限公司，住所地深圳市福田区华强南路南华花园裙楼2层酒楼（仅限办公）。
法定代表人朱国杰，董事长。
委托代理人何波，广东万乘律师事务所律师。
委托代理人孙霄阳，广东万乘律师事务所律师。
被告深圳市久美图书销售有限公司，住所地深圳市福田区八卦路512楼一楼D04、D05铺位。
法定代表人冯小辉，执行董事。
委托代理人陈建，广东君言律师事务所律师。
原告深圳市恩特美容美发管理有限公司诉被告深圳市久美图书销售有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2012年1月9日立案受理后，依法由审判员李立适用简易程序独任审判，于2012年2月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人何波、孙霄阳，被告委托代理人陈建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年5月18日，原告的法定代表人与被告签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告从被告处承租福田区华强北赛格科技园4号楼7-9号轴首层，租赁期自2009年6月11日至2014年6月10日，月租金为59000元，并且原告缴纳租赁按金118000元。如因被告原因导致原告无法正常营业，原告有权解除合同，并要求被告双倍返还租赁按金并承担经济损失的赔偿责任（含装修及未履行期间的经营损失）。合同签订后，原告按期缴纳了租赁按金，按期缴纳月租金。但没想到的是，在2011年10月9日，上述房屋的实际业主发出《租赁合同到期通知书》，此时，原告方知被告承诺的原租赁合同期限无法得到保证，导致原告无法继续享有合同约定的权利，致使合同目的无法实现。据此，请求法院依法判令：1、被告向原告双倍返还租赁按金236000元；2、被告向原告支付因违约或合同无效造成的经济损失872960元（前后两份合同的租金差，自2011年11月计至2014年6月止，共计32个月）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，1、原告的主体资格不适格，从合同上来看，租赁合同是朱国杰与被告签订，且在合同上没有显示原告的名称，看不出原告使用该房屋，另外从付款上，租金也不是原告支付，是由一家卡顿按摩中心支付，原告提供的说明不足以证明朱国杰的个人行为可以代表原告；2、原告刚才谈到实际上里面涉及到几份租赁合同，也向法庭做了提交，第一份是中通公司与易达利公司签订了合同，易达利公司又把房屋租给了被告，被告又将房屋租给朱国杰，无论是时间、地点都无法对应，被告与朱国杰签订的合同远远超过前两份合同的期限，前两份是约定到2011年10月份终止，且朱国杰对此是知情的，所以朱国杰要承担法律后果；3、原告所诉请的经济损失87万元是根据租金差价来计算，即朱国杰与被告签订的合同相比，朱国杰与中通公司签订的合同所形成的差价作为损失，而合同约定为装修及经营损失，该损失不包括合同差价。4、原告与被告签订的合同与其与业主签订的合同无论是地址还是面积都不一致，不能以两份合同的租金差价计算损失。
经审理查明，涉案房地产福田区华强北赛格科技工业园4栋1层A－D轴与7-9号轴的所有权人为案外人中通信息服务有限公司（以下称中通公司）。2008年12月5日，中通公司与案外人深圳市易达利实业有限公司（以下称易达利公司）就涉案房地产签订租赁合同，合同约定房屋建筑面积为261.47平方米，租赁期限自2008年10月3日起至2011年10月2日止。2008年9月28日，易达利公司与被告就涉案房地产签订租赁合同，租赁地址表述为赛格科技工业园4栋7-9号轴首层，建筑面积为261.47平方米，租赁期限自2008年10月1日起至2008年10月30日止。
2009年5月18日，被告（甲方）与案外人朱国杰（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定的租赁地址是赛格科技园4号楼7-9号轴首层，建筑面积为180平方米，租赁期限自2009年6月11日至2014年6月10日，月租金为59000元，租赁按金118000元。合同第10条约定，如甲方原因导致乙方无法正常营业，乙方有权选择要求甲方继续全面履行本合同，并承担损失赔偿责任。但乙方也有权单方解除合同，甲方应当双倍返还租赁按金并承担经济损失的赔偿责任（含装修及未履行期间的经营损失）。
合同签订的当天，案外人深圳市罗湖区卡顿发型美容脚部按摩中心（以下称卡顿公司）向被告支付租赁按金118000元，合同履行过程中的租金均由卡顿公司支付。2011年10月4日，原、被告签订《补充协议》，就提高月租金事项进行了约定。
同年10月9日，中通公司向易达利公司发出《租赁合同到期通知书》，通知书称双方签订租赁合同期限已届满，现因我公司发展需要，决定合同期满收回该物业自用。现通知你公司于10月10日前搬出该物业。
同年11月10日，朱国杰与中通公司签订《房屋租赁合同》，租赁物地址为赛格科技工业园4栋1层A－D轴与7-9号轴A室，建筑面积为143.8平方米，每平方米租金为600元，月租金为86280元。租赁期限自2011年10月10日起至2014年10月9日止。
2012年2月24日，中通公司出具一份《说明》，称被告出租给原告的物业与其出租给原告的物业系同一物业，该物业面积为143.8平方米。2月27日，涉案房地产物业管理人赛格科技工业园管理处出具一份《说明》，称原告自2009年7月6日至今在其管理的物业从事经营活动，经营地址及面积从未发生改变，每月固定交纳物业管理费862.84元。
另查明，朱国杰为原告股东，出资比例为51%。朱国杰为卡顿公司的投资人。2012年1月9日，原告及案外人朱国杰联名出具一份《说明》，称朱国杰为原告公司的法定代表人，其于2009年5月18日与被告签订《商铺租赁合同》的行为代表原告的职务行为。其于2011年11月10日与中通公司签订《房屋租赁合同》的行为代表原告的职务行为。同日，卡顿公司出具一份《说明》，称自原、被告签订《商铺租赁合同》以来，所有租金及水电费都是其代为支付的。
再查明，原告提供一份深圳市久美文化发展有限公司（以下称久美文化公司）2006年7月20日注册登记变更事项查询单，显示变更后法定代表人为案外人朱锡武。原告提供一份被告2011年11月28日注册登记变更事项查询单，显示变更前法定代表人为朱锡武。原告以此证明被告与久美文化公司为关联公司。原告提供一份久美文化公司的组织机构代码证，显示该公司的地址为赛格科技工业园4栋首层A－D轴。原告据此认为久美文化公司为涉案房地产所有权人，并以此证明其已尽合同注意义务。
本院认为，本案的焦点问题有5个，1、涉案租赁合同的承租人；2、涉案房地产房号及建筑面积；3、涉案租赁合同的效力；4、违约责任的承担；5、损失的认定。
关于涉案租赁合同的承租人。依据案外人朱国杰的说明，其与被告及与中通公司签订租赁合同的行为代表原告的职务行为。因此，本院认为，上述两份租赁合同的实际承租人为原告。被告抗辩称原告主体资格不适格，理由不能成立，本院不予支持。
关于涉案房地产房号及建筑面积。从涉案房地产所有权人中通公司与被告及与原告签订的租赁合同表明的房号为A－D轴与7-9号轴，该物业的建筑面积为261.47平方米。因被告将其承租的一部分转租给原告，才导致原、被告间租赁合同与中通公司与原告间租赁合同对租赁物名称表述的不一致。从中通公司与物业管理公司的说明可看出，原告先后承租的是同一物业，房号为A－D轴与7-9号轴的一部分称为A室，建筑面积为143.8平方米。被告抗辩称其与原告租赁合同所涉物业与原告与中通公司租赁合同所涉物业不是同一物业，理由不能成立，本院不予支持。
关于涉案租赁合同的效力。涉案房地产所有权人中通公司与易达利公司签订的租赁合同的期限至2011年10月2日止。因此，其后的转租合同的期限均不得超出该日期，超过部分的约定无效。因此，原、被告的租赁合同自签订之日起至2011年10月2日止为有效合同，2011年10月3日起至2014年6月10日的约定为无效约定。
关于违约责任的承担。依据原、被告租赁合同的约定，如甲方原因导致乙方无法正常营业，乙方有权单方解除合同，甲方应当双倍返还租赁按金并承担经济损失的赔偿责任。本院认为，在合同的有效履行期间，原、被告双方均依合同约定履行了合同，均不存在违约行为，因此，不存在违约责任的承担问题。因此，原告要求被告依合同约定双倍返还租赁按金的请求不能成立，本院不予支持。
关于损失的认定。造成合同自2011年10月3日起至2014年6月10日约定无效的责任承担问题。本院认为，被告作为出租人超出其与易达利公司签订的上一手租赁合同的租赁期限与原告签订涉案租赁合同，是造成合同部分无效的主要原因，应对合同的无效承担70%的过错责任。原告作为承租人，其有义务对作为出租人资格的凭证如房地产证书、租赁合同等进行审查。原告未尽注意义务，对合同的无效应承担30%的过错责任。原告以被告提供的案外人久美文化公司的组织机构代码证显示的地址为涉案地址为由证明其已尽合同注意义务，理由不能成立，本院不予采信。原告以前后两份租赁合同的差价，自2011年11月计至2014年6月止为其损失的计算依据，符合事实，本院予以支持。因此，被告应赔偿原告损失为611072元［（86280元－59000元）×32个月×70%］。根据无效合同的相互返还的处理原则，被告应将收取的租赁按金118000元返还原告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、被告深圳市久美图书销售有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告深圳市恩特美容美发管理有限公司租赁按金118000元；
二、被告深圳市久美图书销售有限公司应于本判决生效之日起10日内赔偿原告深圳市恩特美容美发管理有限公司损失611072元；
三、驳回原告深圳市恩特美容美发管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14781元（已由原告预交），因适用简易程序，减半收取7390.5元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知书次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李 立
二〇一二年三月十二日
书记员 车慧（代）