成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0191民初12745号
原告:江潭，女，汉族，1973年8月10日出生，住成都市成华区。
原告:秦云华，男，汉族，1962年12月22日出生，住四川省都江堰市。
以上二原告共同委托代理人:史栋梁，四川中沛律师事务所律师。特别授权代理人。
以上二原告共同委托代理人:康健忠，四川中沛律师事务所律师。一般授权代理人。
被告:深圳普惠快信金融服务有限公司。住所地：深圳市宝安区新安街道前进一路金域盛世大厦508。
法定代表人:王海华，该公司执行董事。
委托代理人:陈堂，男，汉族，1990年5月18日出生，住四川省三台县。该公司员工。特别授权代理人。
委托代理人:李忠会，女，汉族，1987年2月5日出生，住四川省合江县。该公司员工。特别授权代理人。
原告江潭、秦云华与被告深圳普惠快信金融服务有限公司（简称普惠公司）租赁合同纠纷案，本院于2016年11月11日立案受理。依法适用普通简易程序，由审判员张媛媛于2016年11月30日、12月14日公开开庭进行了审理。原告江潭、秦云华的委托代理人史栋梁，被告普惠公司的委托代理人陈堂、李忠会均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原告江潭、秦云华向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金79276元；2、被告向原告赔偿违约金不足以弥补的损失77595.6元。事实和理由：2014年4月26日，原告通过成都麦地不动产经纪有限责任公司（简称麦地公司）提供居间服务后，与被告及麦地公司三方签订了一份《房产租赁合同》及《补充协议》，约定原告将位于成都高新区天府大道北段1700号“新世纪环球中心”西区9栋1单元9层0913、0915、0916、0917、0918、0920号房屋出租给被告，租赁期限为5年；被告提前退租应提前90日通知原告并承担违约责任等。2014年4月27日，原告将房屋交付给被告。2014年12月6日，原、被告又签订了一份《补充协议》，约定若被告单方解除合同（被告不愿意承租或其他原因），被告则放弃装饰装修、其归原告所有，被告不得恶意损坏或拆除；被告已交纳的租金及履约保证金原告不予退还，被告还应向原告支付两个月的租金作为违约金。2016年6月，被告通知原告提前解除《租赁合同》，原告要求被告按约支付两个月的违约金及违约金不足弥补的损失，但被告以各种理由拒绝，至今未支付。
被告普惠公司辩称，对原告诉称的签约事实不持异议。但被告在2016年5月以前就通过电话告知了原告要提前解除租赁合同，在5月20日腾退了租赁房屋，6月21日补寄了书面通知函，在6月27日与原告办理了交接手续后正式退租，租金也支付到了6月27日。同时，原告扣收了被告在签订租赁合同时交纳的金额为一个月租金的履约保证金。因此，原、被告之间的纠纷已经全部了结，原告无权再要求被告支付违约金及损失赔偿金；因为违约金与扣收保证金是对违约责任的重复约定，原告只能选择其一，同时约定的违约金过高，远远超过了原告的实际损失。故原告的诉请应予全部驳回。
本院经审理查明的事实与二原告诉称的事实一致。
还查明，前述二原告（甲方，出租方）与被告的代理人刘杰（乙方，承租方）、麦地公司（丙方，居间方）于2014年4月26日签订的《房产租赁合同》第十条“违约责任”4条约定：租赁期内，乙方需提前退租的，应提前90日通知甲方，并按约支付违约金。其在当天签订的《补充协议》第二条“租赁条件”第1、2、3、4条约定：该租赁期限为5年，从2014年6月27日起至2019年6月26日止；该房产租金第一、二年租金为35元/平米/月（房屋建筑面积共计1048.64平米），从第三年起逐年递增8%；该房屋的免租期自2014年4月27日至2014年6月26日止，甲方承诺在2014年4月27日之前将房屋交付给乙方（状态：清水房）并结清房屋交接前所产生的费用；该房产乙方的租金支付方式为按每半年支付，租赁保证金为1个月房租，即签订合同当日乙方支付第一次（2014年4月27日至2014年12月26日包含免租期）半年房屋租金220214元及租赁保证金36702元。第三条“居间服务费”约定：签订合同当日，甲方应向丙方支付居间服务费共计29362元。第四条“违约责任”第2条约定：甲乙双方签订合同后，若乙方单方面解除合同（乙方不愿意承租或自身原因），乙方则放弃装饰装修部分归甲方所有，乙方不得恶意损坏或拆除；同时，乙方已交纳的租金及租赁保证金甲方不予退还，还应向甲方支付两个月的租金作为违约金。
当天，二原告向麦地公司支付了29362元居间服务费，并收取了被告支付的半年房屋租金220214元及租赁保证金36702元。
2014年12月6日，原、被告又签订了一份《补充协议》，其主要内容与上述《房产租赁合同》及《补充协议》相同。
2016年6月21日，被告向二原告邮寄了《退房验收告知函》，告知二原告其因经营调整须搬迁至新址办公，不得不提前解除租赁合同；其租金已付至2016年6月27日，并已于2016年6月21日将案涉房屋腾空并进行了清扫，此前的装修完整未拆除；要求二原告于2016年6月26日前联系被告办理退房验收手续。
2016年6月27日，被告与二原告办理了交接手续后正式退租，二原告未向被告退还36702元租赁保证金。
2016年6月29日，二原告经麦地公司居间介绍，与四川紫城装饰设计工程有限公司（简称紫城公司）签订了一份《房产租赁合同》，约定二原告将位于成都高新区天府大道北段1770号9栋1单元9层913、915、917号房屋（建筑面积共634.7平方米）出租给紫城公司，租赁期限为6年，自2016年7月1日至2022年6月30日止，免租装修期为45天，租金标准为25388元/月，前两年不变，从第三年开始逐年递增8%，租金包含附件一《房产设备明细表》内所有设施设备在租赁期内的使用权等。2016年7月14日，二原告向麦地公司支付了居间服务费12694元。二原告称，案涉另外三间房屋（916、918、920号）因未能出租给他人，由二原告自有的公司作为办公用房，并从2016年8月1日开始正式使用。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，二原告提供的《房屋信息摘要》6份、《房产租赁合同》2份（合同编号分别为CD020001039、CD020003699）、《补充协议》2份、《委托书》及刘杰的身份证复印件、麦地公司出具的《收据》2份、《交房套件签收单》、《退房验收告知函》、物业服务费发票2张等证据予以证明。本院审查后认为，上述证据能够相互印证，具有真实性、合法性、关联性，证明本案待证事实，故予以采信。
本院认为，原、被告签订的《房产租赁合同》及《补充协议》均系其真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原、被告对被告提前退租构成违约均不持异议，双方的争议焦点在于被告应当承担违约责任的具体金额是多少。
案涉《房产租赁合同》及《补充协议》对于承租人提前退租的违约责任进行了明确约定，即：承租方放弃装饰装修部分归出租人所有，承租人已交纳的租金及租赁保证金不予退还，还应支付两个月的租金作为违约金。二原告认为，合同约定的违约责任较之其实际损失过低，故被告还应再向其额外赔偿77595.6元；被告则认为约定的违约责任较之二原告的实际损失过高，二原告在占有其装饰装修并没收其租赁保证金后，不应再主张违约金及其他损失。
根据《中华人名共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”认定合同约定的违约责任是否适度、是否应予以调整，应当首先以守约方的实际损失为基础进行考量。
二原告提出的其实际损失包括以下内容：1、中介服务费损失17617.2元，二原告出租案涉房屋给被告支付了中介费29362元，租期为5年，被告实际仅租赁2年，故剩余3年分摊的中介费就是原告损失：29362/5*3=17617.2元。2、免租期损失44042.4元，二原告给予了被告两个月的免租期，此系基于5年的租期，但被告仅租赁2年，故剩余3年应分摊免租期房屋占用费：36702*2/5*3=44042.4元。3、未提前90日通知的损失：118914元，按照合同约定，被告提前退租应提前90日通知二原告，否则应承担该90日即3个月房租的损失：39638*3=118914元。4、再次出租房屋支付的中介费12694元。5、律师代理费13000元。6、租赁合同解除后至原告再次出租或使用房屋期间的房屋空置期间租金及物业费损失：58852.6元，其中913、915、917号房屋于2016年7月1日再次出租，并给予新承租人45天免租期，租金损失为：39638/30/1048.64*634.7*48=38386.1元；916、918、920号房屋原告于2016年8月1日开始自用，租金损失为：39638/30/1048.64*413.94*34=17732.9元，一个月物业费为2733.6元。
本院认为，二原告提出的前述第1项损失和第4项损失不能重复主张，故仅对第4项12694元作为其中介费损失予以认定；第2、3项损失与第6项损失也不能重复主张，故仅对第6项58852.6元作为其房屋空置期的租金及物业费损失予以认定；第5项损失并未提供证据证明且并非必然发生的费用，故本院认为二原告的实际损失为71546.6元。由于二原告已经扣收了被告的租赁保证金36702元，如果再按照合同约定向被告收取79276元违约金，被告承担的违约责任应属“过分高于造成的损失”。考虑到案涉租赁合同的履行情况，被告在租赁期间一直按约交纳租金等相关费用，退租时也能及时通知二原告并做好交接工作，二原告一方面积极尽到了减损责任，一方面也从被告遗留的装饰装修中获得了一定利益，本院将约定的违约金酌情予以调低，认定被告应再向原告支付违约金4万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告深圳普惠快信金融服务有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告江潭、秦云华支付违约金4万元；
二、驳回原告江潭、秦云华的其他诉讼请求。
如果被告深圳普惠快信金融服务有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费1719元，由原告江潭、秦云华负担719元，被告深圳普惠快信金融服务有限公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 张媛媛
二〇一六年十二月十四日
书记员 狄 强