北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终3502号
上诉人（原审原告、反诉被告）徐飞，男，1973年5月29日出生。
委托代理人梅钟，北京市大器律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京安华世纪房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾中路1号楼501室。
法定代表人唐军，董事长。
委托代理人石建军，北京市中翔律师事务所律师。
上诉人徐飞、北京安华世纪房地产开发有限公司（以下简称安华世纪公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第39637号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
徐飞在原审法院诉称，2009年5月28日，我与安华世纪公司签订北京市商品房预售合同，约定由我购买安华世纪公司开发的2层AB-02A商品房。合同签订后，我依据合同约定及房屋测绘结果向安华世纪公司支付全部房屋价款10500000元，并支付房屋公共维修基金、契税等相关费用。根据合同约定，安华世纪公司应于2009年8月4日向我交付房屋，并应当在房屋交付之日起720日内为我办理房屋产权证，如未能在约定时间内办理，每逾期一日安华世纪公司应按已付房价每日万分之一向我支付违约金。然而，安华世纪公司未按照合同约定履行相关义务，至今没有为我办理房产证。我虽多次敦促安华世纪公司履行合同义务，为我办理房产证，但安华世纪公司一直以种种原因拖延推诿，其行为已经构成严重违约，给我造成了实际损失，应当承担相应违约责任。故我诉至法院，请求判令：1、安华世纪公司为我办理房屋所有权证和国有土地使用权证；2、安华世纪公司支付自2011年8月5日起至2015年11月1日的逾期办理房产证的违约金1626450元，并要求安华世纪公司支付违约金至实际办理完毕房屋所有权证和国有土地使用权证书之日；3、诉讼费由安华世纪公司承担。
安华世纪公司在原审法院辩称，徐飞的诉讼请求没有合同和法律依据。徐飞要求办理国有土地使用证的请求在合同中没有约定，且其诉讼请求超过诉讼时效，我公司未违反合同约定，请求驳回徐飞的诉讼请求。因涉案房屋所属楼栋不能进行初始登记，从而造成涉案房屋无法办理产权转移登记，客观上已导致预售合同无法实际履行，现我公司提出反诉，要求解除双方签订的北京市商品房预售合同；徐飞于合同解除后30日内将北京市海淀区AB-02A的商品房归还我公司，如逾期归还，每逾期一日应向我公司交纳260元的房屋占用费；反诉费由徐飞承担。
徐飞针对安华世纪公司的反诉在原审法院辩称，不同意安华世纪公司的全部反诉请求。双方签订预售合同时安华世纪公司已经合法取得预售许可证，故合同合法有效，双方应该按照约定履行合同。安华世纪公司的反诉请求是请求法院支持其违约行为，其反诉的事实和理由均不成立，合同并不属于客观无法履行的情况，也不属于法律规定的不可抗力事由。我于2009年办理入住手续，实际占有使用房屋达7年之久，期间房屋价值发生巨大变化，安华世纪公司的反诉请求对业主是不公平的。综上，请求驳回安华世纪公司的反诉请求。
原审法院经审理查明，2009年5月28日，安华世纪公司(出卖人)与徐飞(买受人)签订《北京市商品房预售合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的位于北京市海淀区2层AB-02A号房屋（以下简称诉争房屋），套内建筑面积313.38平方米，单价每平方米33407.57元，总价款10469265元。其中第十五条第三款约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、委托办理产权的费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；买受人自行向相关单位缴纳第二十三条约定的物业服务费用、供暖费、买受人需要自行缴纳的其他费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。第二十条第二款约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按合同附件八第7条处理。合同还对其他条款作出了约定。另该合同附件八为《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》，其中第五条5-2约定：“买受人在办理该商品房交付手续前，应按预售合同规定向出卖人缴清全部应付房款、违约金（如有）、出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息（如有）和罚息（如有）、委托出卖人代缴的专项维修资金和契税，并出示向相关单位缴纳物业服务费、供暖费，及其他应由买受人承担的费用的缴纳凭据，办理委托出卖人或出卖人指定的代办机构代办该商品房的产权证的手续，包括但不限于签署授权委托书、提供办理产权证和抵押登记需要买受人提供的全部资料（上述委托期限应直至产权登记办理完毕后终止）、支付委托费用，否则出卖人有权推迟该商品房交付期限直至买受人缴清上述费用并提供全部材料，而无须承担任何违约责任。”第7-1条约定：“买受人委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的，应按照合理的市场价格向出卖人或出卖人指定的代理机构支付委托费用。”第7-2约定：买受人在向出卖人预缴清办理产权证所需缴纳的契税、专项维修资金，并向出卖人或出卖人指定的代理机构提供了办理产权证需由买受人提供的全部资料和支付委托费用后，如因出卖人责任，买受人未能在预售合同约定的时间内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行的，出卖人每逾期1日，按已付房价每日万分之壹向买受人支付违约金。第11-2约定：“如一方无法定或约定事由坚持单方解除预售合同并导致预售合同无法实际履行的，导致预售合同解除的一方应支付对方总房款2%的违约金。”第12-1约定：“预售合同及本补充协议规定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式以手递或预付邮资邮递或传真的方式送达。任何根据预售合同及本补充协议发出的通知或其他通讯须以上述方式发送至被通知或被通讯方在预售合同中列明的地址或传真号码（或收件人提前以书面通知对方的其他地址或传真号码）。”该合同约定安华世纪公司的通讯地址为：北京市海淀区玉渊潭南路缘溪堂售楼处；委托销售代理机构北京瑞麟基业房地产经纪有限公司的通讯地址为：北京市大兴区安定镇兴安营村东原老镇政府院内。
2009年5月27日、2009年7月20日，徐飞向安华世纪公司交付购房款10500000元。2009年8月2日，徐飞向安华世纪公司缴纳维修基金79136元及契税315000元。2009年12月5日，徐飞向北京市热力集团有限责任公司交纳供暖费9490.32元。徐飞与安华世纪公司未签署商品房交接单。审理中，徐飞表示诉争房屋的交付时间为2009年8月2日。安华世纪公司表示诉争房屋的交付时间为2009年12月5日。安华世纪公司表示诉争房屋所在3号楼尚未办理初始登记，但安华世纪公司认为诉争房屋未取得房产证的原因系徐飞未交付其代办产权证所需的委托书和委托费用，其无法办理所有权证。安华世纪公司亦在庭审中表示其很快可以完成初始登记，如果徐飞交付委托手续及委托费用，其基本能保证徐飞在2016年4月底前取得房产证。徐飞表示安华世纪公司尚不具备办理产权证的条件，且从未要求过其交付委托手续及缴纳委托费用。
审理中，安华世纪公司提出徐飞的诉讼请求已经超过诉讼时效。据此徐飞提交其按照合同列明的通讯地址于2013年4月18日向北京瑞麟基业房地产经纪有限公司寄送的《承担连带赔偿责任的通知函》、向安华世纪公司寄送的《承担合同违约责任的通知函》以及向安华世纪公司寄送快递的回执查询结果，证明其向安华世纪公司主张过权利。安华世纪公司表示未收到上述通知函，且查询结果显示的收件人“王娟”并非其员工。安华世纪公司还提出即使徐飞向其寄送了邮件，但徐飞系2015年10月提起诉讼，亦超过诉讼时效。关于违约金标准，安华世纪公司表示徐飞未举证证明其实际损失，且其不存在过错，如果其构成违约，其要求减少违约金。徐飞表示安华世纪公司的违约行为对其造成了损失，其不能将诉争房屋进行抵押，其主张的违约金数额属于合理范畴。
原审法院查明的上述事实，有双方当事人的陈述、北京市商品房预售合同、补充协议、购房款发票、契税及维修基金收据、供暖费发票、快递单、承担连带赔偿责任的通知函、承担合同违约责任的通知函、快递回执查询结果等证据材料在案佐证。
原审法院审理后认为，徐飞与安华世纪公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。依据双方当事人所签商品房预售合同的约定，出卖人负有进行初始登记及受买受人委托办理转移登记之义务，现安华世纪公司未能在合同约定的期间内完成上述义务，已构成违约，应当就此承担违约责任。依据合同约定，安华世纪公司除应承担继续办理初始登记及转移登记的责任外，还应依约向徐飞偿付违约金。关于房屋交付时间，虽然双方未签署商品房交接单，但是根据合同约定，买受人在接收商品房的同时应向出卖人出示缴纳供暖费、物业服务费、买受人需要自行缴纳的其他费用的凭据。故法院对安华世纪公司的主张予以采信，认定诉争房屋交付时间为2009年12月5日。徐飞主张其交纳契税及维修基金的时间为诉争房屋交付时间，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。安华世纪公司于2009年12月5日向徐飞交付了诉争房屋，徐飞亦向安华世纪公司交纳专项维修基金及契税，委托费用的金额并未在合同中约定，安华世纪公司未提交证据证明其向徐飞提出过交付委托手续及委托费用的主张，且安华世纪公司至今未办理诉争房屋的转移登记系其未能办理初始登记所致，故安华世纪公司主张其无法办理转移登记系因徐飞未交付委托手续及委托费用的抗辩理由，法院不予采信。
对于徐飞要求安华世纪公司办理房产证及国有土地使用权证的请求，现诉争房屋尚不具备初始登记及转移登记的条件，法院不宜强制该公司在一定期间内履行初始登记义务，否则亦难于执行，故法院对徐飞该项请求不予支持。在上述条件具备后，如安华世纪公司怠于履行合同义务，徐飞可另行主张权利；同时，安华世纪公司不应怠于履行合同义务，应积极创造条件、协调各方，尽快办理完毕初始登记及转移登记，以维护买受人的合法权益、防止自身损失的继续扩大。现双方签署的预售合同并非客观无法履行，安华世纪公司亦在庭审中表示可以尽快为徐飞办理房产证，故安华世纪公司的反诉请求，于法无据，法院不予支持。
关于徐飞主张的违约金期间，虽然徐飞于2013年4月18日向安华世纪公司的通讯地址寄送了函件并主张权利，但徐飞系2015年10月30日向法院提起诉讼，其未能提交证据证明其在发送函件后的两年内继续向安华世纪公司主张权利。因此徐飞主张2013年10月30日之前的违约金部分已经超过诉讼时效，法院不予支持。安华世纪公司主张徐飞的请求部分超过诉讼时效，于法有据，法院予以采信。徐飞主张违约金计算至房产证实际办理完毕之日止，如上所述，涉案房屋尚未办理初始登记，履行期限不确定，且办理过程中亦可能存在不确定之因素，故本案违约金计算期限不宜确定至房产证实际交付之日。结合本案实际情况，法院将违约金计算期限截至本案开庭之日即2016年3月11日止。对于此后的违约金，徐飞可根据合同实际履行情况另行主张。对于违约金数额，安华世纪公司主张徐飞实际所受损失要低于合同约定的违约金计算标准，法院结合徐飞所诉受损情况、合同的实际履行情况及当事人的过错程度，决定适当予以降低，酌定安华世纪公司偿付徐飞违约金七十一万元，对其超出部分的请求，法院不予支持。综上所述，法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京安华世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付徐飞逾期办理房产证违约金七十一万元；二、驳回徐飞的其他诉讼请求；三、驳回北京安华世纪房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
徐飞与安华世纪公司均不服原审法院判决，向本院提起上诉。
徐飞的上诉请求是：1.维持原判第一、三项，撤销原判第二项，依法改判；2.改判被上诉人立即为上诉人办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；3.改判被上诉人支付2011年4月19日至2013年10月29日的逾期办理房产证违约金人民币970200元，2013年10月30日至2016年3月11日的违约金差额人民币196150元，共计人民币1166350元；以及2016年3月12日至房产证实际办理完毕之日的违约金；3.请求判令被上诉人承担本案诉讼费用。上诉理由是：1.应当依法判决被上诉人立即或限期办理初始登记，并为上诉人办理产权过户手续；2.上诉人以《通知函》形式向被上诉人主张权利，已合法中断诉讼时效，被上诉人关于超过诉讼时效的抗辩理由不成立；3.上诉人主张的违约金标准及数额属于合理范畴，并未超过相关法律法规的规定，不属于过高范畴。
安华世纪公司的上诉请求是：1.撤销原判第一项判决内容或发回重审，依法驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误且违反法定程序。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，徐飞与安华世纪公司自愿签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应严格履行合同约定义务。房屋出卖方有义务及时进行房屋初始登记及协助买受人办理房屋转移登记。本案中，安华世纪公司未能在合同约定的时间内完成约定之义务，已构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的数额，原审法院结合徐飞所诉受损情况、合同的实际履行情况、当事人的过错程度及相关情况酌情确定的安华世纪公司偿付徐飞的违约金数额并无不妥。徐飞与安华世纪公司的上诉请求均无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费一万九千四百三十八元，由徐飞负担八千五百三十八元(已交纳)；由北京安华世纪房地产开发有限公司负担一万零九百元(于本判决生效后七日交纳);反诉案件受理费四万二千三百零八元，由北京安华世纪房地产开发有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费二万三千八百六十五元，由徐飞负担一万二千九百六十五元（已交纳）；由北京安华世纪房地产开发有限公司公司负担一万零九百元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 赵 蕾
代理审判员 夏根辉
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 叶康喜