山西省太原市迎泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0106民初2409号
原告：刘怀清，男，汉族，1946年6月17日出生，无业，现住太原市迎泽区。
委托诉讼代理人：张燕，山西晋工律师事务所律师。
被告：李有福（又名李海珠），男，汉族，1952年6月14日出生，农民，现住太原市迎泽区。
委托诉讼代理人：李伟红，山西得天利律师事务所律师。
原告刘怀清与被告李有福农村房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘怀清及其委托诉讼代理人张燕、被告李有福及其委托诉讼代理人李伟红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘怀清向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于1993年双方关于太原市迎泽区郝庄镇店坡村5号院的买卖行为有效；2、诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：1993年,原告与被告李有福(又名李海珠)签订买卖协议,被告将其位于太原市迎泽区郝庄镇店坡村5号的院子以1万元的价钱转让给原告,该院面积0.58市亩,院中有5孔窑洞(其中两孔已坍塌),另有果树、椿树等树木共计28株。原告于1993年先付款7000元，后又于当年年末付款3000元，分两次共支付给被告1万元。随后被告将院子交付给原告，并将宅基地使用证和树权证一并交付。原告在对该院落进行改造后，与妻子及儿女在此共同居住长达22年。1995年，店坡村委统一办理宅基地使用过户手续，原告将买卖协议及宅基地使用证交于村委，至今未办理完毕，其间买卖协议和宅基地使用证在村委丢失。2015年7月，政府对店坡村进行拆迁改造，原、被告就房屋买卖协议和拆迁补偿产生争议，双方多次协商未果。原告认为，其已于2012年取得店坡社区合法居民资格，购买被告的院落符合法律规定，且合同已履行完毕，被告违背诚实信用原则，严重侵犯原告的合法权益。
被告李有福(又名李海珠)辩称：1、原告诉状中的陈诉与客观事实不符，原、被告之间未签订房屋买卖协议，被告收受的1万元实际上是租金和树木价款，且被告因为和原告关系密切，在以后一直未收取租金。2、宅基地使用证未交付原告，而是一直在被告大姐手中；3、涉案房屋是被告父亲遗产，被告还有其他兄弟姐妹，无权处分涉案房屋；4、原告所称房屋买卖协议违反法律禁止性规定，一是原告在1993年是省运公司的职工，不属于合法的农村宅基地受让主体；二是被告在店坡村已经拥有另外一处宅基地，购买涉案房屋违反《土地法》关于“一户一宅”的规定。
原告向本院提交了如下证据：1、1993年12月30日的3000元的收条一张，证明原告与被告约定卖房款1万元，分两次交的款，其中一张7000元的收条交于村委会丢失，现仅余此3000元收条一张。2、树权证，证明被告将宅基地使用证及树权证交付给原告。其中宅基地使用证交于村委会丢失，现仅余此树权证。3、店坡社区落户制度，证明店坡社区同意原告的妻子乔西英和女儿刘梅落户该社区。（复印件）4、接收函，证明原告一家从1992年至今一直居住在店坡村5号院，并于1993年购买了店坡街5号宅院，店坡社区居委会并同意将原告的妻子乔西英和女儿刘梅落户该社区。5、申请，证明乔西英向村委会的落户申请，证明1993年买卖事实。（复印件）6、村民及朋友三十六人出具的证明，证明店坡村5号宅院买卖的事实，以及被告将房屋及宅基地土地使用证等交付给原告。7、证人刘某1、常某、侯某、武某1、武某2、李某、刘某2、郑某、段某出庭作证的证人证言：证明双方就五号院房屋及宅基地买卖关系的存在。被告质证认为：1、真实性有异议，收条上签字不太像我签的，我记不清楚了，卖房款3000元不足以证明原告诉状中说的把宅基地和房屋一次性买走了，买宅基地不会写卖房款。2、树权证不足以证明就买下房屋和宅基地。3、是刘梅自己书写的，她与原告之间有利害关系，所以没有证明效力。4-5、店坡村委会没有盖章，所以不予认可。焦志勇当时是村长，但是2014年9月已经被停职调查了。6、村民及朋友三十六人出具的证明中，李润保与原告有借贷关系，他们是利害关系人。王春福给原告打工，也是利害关系人。曾二牛是买原告猪的，也是利害关系人。杜海峰是给原告介绍工人的，也是利害关系人。陈喜民和陈润民其中的爱人是原告介绍的，也是利害关系人。尚晋林是给原告剪羊毛的，也是利害关系人。张文瀚有借贷关系，李某在原告家养鸽子，赵明雪受雇原告处，都是与原告有利害关系，我方认为其证言不予采信。其余的证人被告均不认识，他们根本不了解原、被告之间的事。原告提供的证言32份均是电脑打印，最后证人签字，不符合证人证言的要件。证人应该自己书写要证明的内容后签字。7、出庭证人证言中均是听说，并没有亲自看到或听到。故其真实性不应予以认可。
被告提供的证据有：1、1993年8月份买卖房协议书草稿，证明买主、卖主、证明人均未签字，原告所称的协议根本没有生效。2、2015年7月份张庆文、张桂林出具的证明、证人身份证复印件，证明房屋的买卖行为没有成交。双方均未签字。草稿协议书双方约定很清楚，价格不包括宅基地。就算买卖房屋存在，但是双方从未协商过宅基地。3、宅基地使用证，证明原告两位证人见过本本并非是宅基地使用证，宅基地使用证在被告手里。窑洞是在宅基地以外。原告诉状中宅基地证被告交给原告手里，原告之后又交到村委会，实际上宅基地证一直在被告家人手里保管。4、郝庄派出的登记表（复印件）、村委会证明一份，证明被告的家庭情况，窑洞是被告父亲的遗产，被告是无权处分窑洞的。5、崔珍证言，证明在1995年-1996年店坡村委会没有接收过原告在协议书和宅基地使用证。6、监督委员会王三保证言，证明2015年修东中路，原告到村委会偷拿被告的宅基地使用证，原告是空挂户，是租户，不享受村民待遇。7、（2012）迎民初第字748号民事判决书（复印件）、（2012）迎民重字第28号民事判决书（复印件）、（2014）并民终字第3号民事判决书（复印件），证明原告通过法院取得了店坡村宅基地，原告现在又起诉违反了《土地法》一户一宅的规定。此案审理中原告一直称房屋和宅基地是租的。并申请法院调取相关笔录予以映证。原告质证认为：1、该份草稿原告没有见过，与本案无关。在农村习俗买卖应该连房带地。2、张庆文、张桂林事夫妻关系，他们与原告之间存在过矛盾，是利害关系人。另外证人应该出庭作证，如不出庭证言不能作为证据使用。3、我当时购买了窑洞后，被告将宅基地使用证交给我，要更换证将宅基地使用证交给村委会崔桂桂，后因为子女婚姻的关系，与崔桂桂不联系了。云二明将宅基地使用证给了被告。4、真实性无异议，按户分配宅基地，当时父亲去世，李有福是家里唯一的儿子是权利人，买卖房屋其他子女都没有异议。5、崔珍与原告之间存在过矛盾，是利害关系人，证人应该出庭接受双方的质证。6、证人没有出庭，对所有未出庭的证人证言真实性均不予认可。7、真实性无异议。此判决证明原告已具有了店坡村民身份。2004年7月购买的房屋是本案房屋之后，第一套房屋在1993年购买的。
庭审后,依当事人申请及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院向相关法院调取了（2012）迎民初第字748号、（2012）迎民重字第28号、（2014）并民终字第3号案件的相关笔录。并向郝庄派出所调取了原告刘怀清2012年落户店坡社区的相关材料。被告认为上述开庭笔录可证明：1、原告在店坡村已经购买过一处宅基地。2、在案件开庭审理过程中，原告本人明确表示涉案的宅基地是属于被告的。原告的质证意见认为2012迎民重字28号，2013.2.25上午的庭审笔录中，不能证明原告的说法。1、是原告买的本案的房屋是在1993年购买的，是在这一套房屋之前购买的，因此认为原告的第一套房屋，也就是涉案房屋，与刘计莲的纠纷，不能影响首次购买房屋的任何情况。2、被告证明说是原告购买被告的房屋，此笔录中没有任何一句话明确说明是被告的，被告本身在店坡村是有房子的，原告在笔录中所说的是指的被告的另一套房子，是被告自己的房子。因此本案的证据庭审笔录不能证明是被告所说的这些情况。这份笔录中恰恰说明原告从1993年开始一直居住在涉案房屋内，买卖行为已经成立。
本院向郝庄派出所调取了原告刘怀清2012年落户店坡社区向郝庄派出所提供的相关备案材料,此材料中显示，2012年2月1日店坡社区居委会向郝庄派出所出具《接收证明》写明：刘怀清1993年8月至今一直在我社区居住，并购买有宅基地一处，现根据本人要求户口迁入我社区，经社区两委研究决定同意刘怀清一人户口迁入，望给予办理迁入手续。此《接收证明》由店坡社区居委会加盖印章，并由相关负责人签字确认。并附有郝庄镇店坡村5号的院的树权证及卖房款3000元收据复印件。对上述法院调取证据，本院组织了质证。原告质证意见为：1，证明中的附件都是指本案所涉的房屋，之前提交的树权证和收条，与本案证明买卖关系成立的其它证据是一致的。从公安机关的备案证明也可以证明原被告双方买卖关系行为的有效。2、从落户的接收证明可以看出，本案的证明人靳宝英，焦智荣等原告所提供的证人的名字都出现在里面，可以证明刘怀清是店坡村村民的身份。被告质证意见为：真实性无异议。1、只能证明原告落户的情况，不能证明买卖关系的存在。2、证明2012年迁的户口，不具备买卖农村和宅基地的资格。3、所附的林权证和有房屋的情况是矛盾的，没有事实和法律上的依据。并且落户为郝庄镇店坡村2号院而非涉案5号院。
通过法庭调查，并综合原被告举证质证意见，本院认定事实如下：1993年12月30日前，原告刘怀清先后两次向被告李有福（又名李海珠）支付7000元和3000元，共计1万元，被告于1993年12月30日向原告出具收据，写明：“今收到刘怀清卖房款叁千元正”。后双方移交了涉案窑洞及院落及院中树木的树权证。原告刘怀清改造后与妻子、女儿一直居住、使用。庭审中，双方确认涉案宅基地上原建有五孔窑洞（其中两孔已坍塌），院中有果树、椿树等树木共计28株。涉案《太原市南郊区乡（镇）村宅基地清查发证登记表》和《宅基地使用证》显示，本案诉争院落位置为太原市迎泽区（原南郊区）郝庄镇店坡村5号，登记的户主姓名为本案被告之父李成林（于1989年去世），发证面积0.58市亩，间数5孔，房屋结构为土窑洞。2012年2月1日店坡社区居委会向郝庄派出所出具《接收证明》写明：刘怀清1993年8月至今一直在我社区居住，并购买有宅基地一处，此《接收证明》由店坡社区居委会加盖印章，并由相关负责人签字确认。并附有郝庄镇店坡村5号院的树权证及卖房款3000元收据复印件。原告刘怀清于2012年2月21日取得店坡社区居民委员会居民户口登记，并由公安机关为其核发了户别为“居民户口”的户口簿。被告李有福系太原市迎泽区郝庄镇店坡村居民，是涉案宅基地户主李成林之长子。
上诉事实，有户籍证明、收据、《太原市南郊区乡（镇）村宅基地清查发证登记表》、《宅基地使用证》、《树权证》、店坡社区居委会出具的接收证明和身份证明、证人证言及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，首先，双方是否存在真实的买卖关系。被告于1993年12月30日向原告出具收据，写明：“今收到刘怀清卖房款叁千元正”，后双方移交了涉案窑洞及院中树木的树权证。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十五条之规定，未登记的农村房屋转让行为不应适用物权法的登记生效原则，不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，否定农村房屋产权转让的效力。同时，被告辩称是将院落出租给原告并非出卖，这与被告于1993年12月出具的主要内容为“今收到刘怀清卖房款叁千元正”的收据和之后多年未收取房租的实际情况的不符，故被告关于双方关系为租赁关系而非买卖关系的抗辩从证据的映证及履行事实的合理性综合判断本院不予以支持。对五孔窑洞及院中树木双方存在买卖关系的事实本院予以认定。
其次，关于买卖合同的范围是否包含宅基地的问题。原告主张其购买的是整个5号院包括5号院的宅基地。被告主张：收的1万元实际上是租金和树木价款，当时约定8月份一次支付1万元，如果付不了就转为租赁，因为和原告关系密切，就没有细算，以后一直未收取租金。根据农村房屋建设相关法律规定，涉案窑洞是村民依附于宅基地使用权而得以取得的自建房屋，建筑物和土地具有不可分的依附关系，我国实行的是“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则，农村房屋买卖势必导致农村宅基地使用权主体的转移。2012年2月1日店坡社区居委会向郝庄派出所出具《接收证明》写明：刘怀清1993年8月至今一直在我社区居住，并购买有宅基地一处，现根据本人要求户口迁入我社区，经社区两委研究决定同意刘怀清一人户口迁入，望给予办理迁入手续。此《接收证明》由店坡社区居委会加盖印章，并由相关负责人签字确认。并附有郝庄镇店坡村5号的院的树权证及卖房款3000元收据复印件。从此《接收证明》内容“刘怀清1993年8月至今一直在我社区居住，并购买有宅基地一处”中关于时间的表述及随附备案的相关房屋文件“郝庄镇店坡村5号院的树权证及1993年12月卖房款3000元收据复印件”映证可认定《接收证明》中所表述的“并购买有宅基地一处”所指的应为“郝庄镇店坡村5号院”。此《接收证明》由店坡社区居委会加盖印章，并由相关负责人签字确认。故其证明力本院予以认定。根据《中华人民共和国宪法》第十条的相关规定，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，对于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，处分宅基地应征得集体组织的同意。此《接收证明》由店坡社区居委会加盖印章，并由相关负责人签字确认，故原被告就郝庄镇店坡村5号院的宅基地使用权的转让已经集体组织确认。原告刘怀清也已于2012年2月取得店坡社区合法居民资格。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故被告关于因原告不属于合法的农村宅基地受让主体，故郝庄镇店坡村5号院宅基地使用权转让无效的抗辩本院不予以支持；
被告李有福作为涉案院落户主的独子，在其父母去世后是郝庄镇店坡村5号院实际控制人。1993年被告将郝庄镇店坡村5号院转让原告，虽只以被告名义转让，未有其它共有人签名。但基于被告是此院落实际使用控制人，且掌握有此院中树权证等相关手续。造成了原告足以相信其有代理权的表象。原告交房款后入住此房的二十三年期间，被告也未有证据证明其姐对原告的入住曾提出过任何实质性的异议。综合上述实际情况，依据诚实信用原则被告在出售房屋中应属于表见代理，原告在支付合理对价后的买房行为应属于善意。故此代理行为有效。原被告之间虽未有书面买卖合同，但其实际履行已构成事实上的房屋买卖合同关系。此院落共有人在承担被告有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。故被告关于其无权单独处置涉案院落，买卖行为无效的抗辩本院不予以支持。
强制性规定可以分为效力性规定和管理性规定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条的相关规定，只有违反效力性规范的合同行为才能被认定为无效。《中华人民共和国土地管理法》系行政管理性法律。第六十二条和六十三条规定的内容来看，其内容并非禁止农村宅基地使用权转让。结合《中华人民共和国物权法》第一百五十五条之规定，其实际上亦明示了农村宅基地流转并不禁止。故被告关于院落转让，违反《中华人民共和国土地管理法》中宅基地不得转让及违反一户一宅的法律强制性规定为由主张双方之间转让行为无效的抗辩本院不予支持。
另，诉讼时效制度适用于请求权，而请求确认合同有效的权力属形成权，本案不适用诉讼时效的相关规定。故被告关于此案已过20年诉讼时效的抗辩本院不予以支持。
综上，原被告双方的转让行为虽未有书面合同，但依据诚实信用原则，结合公序良俗及民间交易习惯、原告主张确认原告与被告关于郝庄镇店坡村5号院的买卖行为有效的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第五十二条《中华人民共和物权法》第一百五十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
原告刘怀清与被告李有福于1993年3月关于太原市郝庄乡店坡村店坡街5号院的买卖行为有效。
案件受理费100元由被告承担（此款原告已预缴）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 孟红燕
人民陪审员 李满红
人民陪审员 任亚婷
二〇一七年三月九日
书 记 员 李 莉
附：相关法律规定
《中华人民共和国宪法》
一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
第十条城市的土地属于国家所有。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第四十九条【表见代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
（四）损害社会公共利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
合同法四十九条合同法五十二条第十四条第第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
合同法四十九条合同法五十二条第十三条被代理人依照第的规定承担有效代理行为所产生的责任后，可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的。依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
《中华人民共和物权法》
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条 民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证
据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，
或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查
收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实
证据。
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