山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016)鲁17民终1532号
上诉人（原审原告）：牛振浩。
被上诉人（原审被告）：菏泽中南世纪城房地产开发有限公司。
法定代表人：陈昱含，该公司董事长。
委托代理人：时洪波，该公司员工。
原审第三人：张丽，系上诉人牛振浩之妻。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司菏泽分行。
负责人：刘建伟，该行行长。
委托代理人：张岭，该单位职员.
上诉人牛振浩因与被上诉人菏泽中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称“中南公司”）及原审第三人张丽、中国建设银行股份有限公司菏泽分公司（以下简称“菏泽建行”）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2015）菏开民初字第1238号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月14日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告牛振浩诉称：被告中南公司打着其开发的“中南·世纪锦城”系菏泽市实验小学学区房的名义虚假宣传，原告为了孩子接受良好的教育才在被告处购房，但经向教育部门反映时得知该小区并不在菏泽市实验小学学区内。被告的虚假宣传给原告买房的确定和房屋价格造成重大影响，严重损害了原告的利益，请求被告赔偿原告购房损失100000元。诉讼中原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、返还购房首付款122278元及利息；3、赔偿已向菏泽建行支付的本金55802.57元和利息30534.53元，剩余款项返还给菏泽建行。
原审被告中南公司辩称：本案不具备解除合同的法律依据和事实，更谈不上返还购房款及利息，请求驳回原告的诉讼请求。首先，原告提交的有关菏泽市实验小学的彩页等宣传是要约邀请而不是要约，宣传页上亦写有“特别声明：本广告图文仅供参考，不作为交付合同及交付房屋的依据，最终交付标准以政府批文和买卖双方签订的合同为准，本广告的解释权归开发商所有”内容。且原、被告在签订商品房买卖合同时也明确告知有关本项目的广告、沙盘、模型等不作为交房标准；其次，房屋的价格是由中南公司的品牌、品质和市场决定的，与学校无任何关系，原告在购买房屋时也综合考虑了周边环境等各种因素，不应再向被告主张利益或要求解除合同；再次，原告买房的真实目的是居住，与学校无关；最后，原告的合同解除权已丧失。合同解除权属于形成权，适用除斥期间的规定。根据法律规定，行使解除权的时间是一年，原告自2013年12月3日就以被告用实验小学抬高房屋价格的名义到政府上访，一直要求赔偿损失而从未提到解除合同，解除权已丧失。
原审第三人菏泽建行述称：如经审理判决解除《商品房买卖合同》，依据借款合同约定，菏泽建行将要求原告和被告、第三人张丽共同偿还尚未归还的贷款本息。
原审第三人张丽辩称：同意原告的诉讼请求。
原审法院认定：被告中南公司于2013年在菏泽市开发建设了“中南·世纪锦城”商品房。售房宣传时，被告在其发放的不同的宣传彩页及其他部分广告位或媒体广告上，均突出含有“市‘实验小学’强势入驻”、“中南·世纪锦城成为市‘实验小学’学区房”、“恭喜您荣升‘市实验小学’家长”等宣传内容。2013年12月3日，被告中南公司作为出卖人，原告牛振浩作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人所购商品房为中南世纪锦城第****幢**单元*****号商品房，建筑面积103.49平方米，价款402278元；付款方式为按揭贷款，买受人签订合同时付首付款122278元，余额280000元整以银行贷款方式支付；出卖人应于2015年9月20日前，交付经验收合格的商品房；逾期交房90日后，买受人有权解除合同；附件四补充协议第（九）条双方确认：出卖人关于本项目的广告、销售楼书、影视宣传片、样板房、沙盘、模型、销售人员说辞及其他关于本销售楼盘、销售房屋的宣传资料对本销售楼盘、销售房屋之环境、景观、绿化、建筑物形态以及室内装修、家具、家电、饰品所作的描述仅作为买受人了解本销售楼盘、销售房屋和自行装修时参考之用，并非本销售楼盘、销售房屋的交房标准，最终交房标准以合同附件三约定的标准为准。在销售合同中，无论开发商或销售人员做出的任何口头承诺，均需在签定商品房买卖合同时提出并加注，且需出卖人与买受人双方签章确认，否则视为没有承诺，出卖人不承担任何责任。合同还约定了其他事项。合同签订之前的2013年9月24日，原告牛振浩已将首付款122278元缴纳完毕。2014年1月24日，原告牛振浩、第三人张丽夫妻作为共同借款人，第三人菏泽建行为贷款人，双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定借款金额为280000元，贷款期限为240个月，借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。2014年2月11日，第三人菏泽建行发放了该笔贷款，原告亦按期偿还贷款。截至庭审辩论终结之月份的还款日（2015年12月11日），原告已偿还借款本金55802.57元，利息30534.53元，下欠本金224197.43元。被告中南公司和第三人菏泽建行另于2014年1月1日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定中南公司作为保证人，对自2014年1月1日至2017年1月1日期间，因菏泽建行向购买中南·世纪锦城的债务人发放个人住房（商业用房）贷款形成的全部债权提供最高额保证，最高限额为3000万元。2015年10月30日，被告通知原告收房，但原告未予接收。另查明，中南·世纪锦城相邻小学为菏泽市经济开发区长城路小学，该小学所挂门牌上显示为“市实验小学托管学校”。
原审法院认为：依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在双方未能协商一致的情形下，如一方请求解除合同，需具有合同约定解除或法定解除情形。具体本案，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，应认定为有效合同。现原告以被告虚假宣传给原告选房和房屋价格造成重大影响，已构成严重违约为由，请求解除合同。首先，审查合同有无约定解除情形：被告在其广告和媒体宣传中将中南·世纪锦城宣传为菏泽“市实验小学学区房”的事实清楚，但在《商品房买卖合同》中并无关于如果非“市实验小学学区房”应解除合同的相关约定，而是明确约定被告关于本项目的广告等宣传资料对本销售楼盘、销售房屋之环境等方面的描述，仅作为买受人了解本销售楼盘、销售房屋和自行装修时参考之用，并非本销售楼盘、销售房屋的交房标准。综上，本案并无约定解除情形。其次，审查有无法定解除情形：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案系商品房买卖合同关系纠纷，合同主要目的或是主要债务应是商品房这一具体标的物本身，包括该商品房是否真实存在、是否符合国家规定的强制性安全标准等。至于商品房本身之外的其他因素，如房屋价格、地段、绿化、交通、周边环境以及是否学区房等等，虽均可对购房选择具有一定影响，但并非合同主要目的。被告已于2015年10月30日通知原告收房，故本案并不存在合同目的不能实现可能，即无法定解除情形。综上，由于原告未能举证证明被告存有合同约定的解除事由，也无法定解除情形，故原告请求解除合同并返还相应购房款，于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告牛振浩的诉讼请求。案件受理费7792元，由原告牛振浩负担。
上诉人牛振浩不服原审法院民事判决，提出上诉称：1、被上诉人在其广告和媒体宣传中将中南世纪锦城宣传为菏泽“市实验小学学区房”，其宣传内容对买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大的影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该宣传内容应视为合同内容。2、上诉人之所以购买被上诉人建设的房屋，主要目的是为了让孩子在菏泽市实验小学上学，然而，被上诉人所宣传的市实验小学学区房的承诺并未实现，存在严重的违约行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款“一方违约行为致使不能实现合同目的，可以解除该合同”的规定。请求撤销一审判决，改判：解除原被告双方签订的商品房买卖合同；返还购房首付款122278元及利息；赔偿已向菏泽建行支付的本金55802.7元及利息30534.53元，剩余款项返还给菏泽建行；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人中南公司答辩称：一审法院作出的判决正确，坚持一审答辩意见，请求驳回上诉人的诉讼请求。
原审第三人张丽陈述称：同上诉人意见。
原审第三人菏泽建行陈述称：如二审法院判决支持上诉人解除涉案合同的请求，菏泽建行要求依据《个人住房借款合同》的约定宣布借款合同提前到期，要求上诉人与被上诉人、原审第三人张丽共同偿还尚未归还的贷款本息。
本院二审审理期间，上诉人牛振浩向法庭提交以下证据：证据一，2010年8月18日的购房合同一份以及相应交款凭证6张，拟证明上诉人在购买涉案房产时已经拥有位于牡丹区牡丹办事处综合楼房产一套；证据二，鲁卫公证字（2011）第**************号公共场所卫生许可证，拟证明原来所购房屋是商住一体房，用于居住和理发经营，维持全家生活费用。证据三，上诉人之子牛可的出生证明，拟证明上诉人的儿子已经到了入学年龄，购买涉案房屋是为了上市实验小学，而并非一般性居住，其目的纯粹为了孩子上学。以上证据经由被上诉人质证后认为：证据一购房合同的购房人和相应收款收据的主体均是沙永慈而非上诉人，且合同大部分内容为手写，故与本案无关联性；证据二只是说明了一个理发店，与本案无关联性；证据三与本案无关联性。原审第三人张丽对以上证据无异议。原审第三人菏泽建行认为以上证据与本案无关。本院经审查认为，上诉人是否有其他住房与其购买涉案房产的目的无必然关联性，故对以上证据的证明力本院不予确认。
本院二审审理查明的其他事实与原审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。在涉案合同中，双方并未对小区周边的教育设施及配套学校进行约定。被上诉人在对商品房销售进行宣传时，将“市实验小学学区房”作为其广告宣传，存在明显不当，但涉案房屋在菏泽市东北方向，与菏泽市实验小学相距甚远，并且教育部门每年对各个学校相应的学区划分都有公布，上诉人亦负有对买房的重要事项进行必要了解和核实的义务。上诉人在与被上诉人签订合同时，并未将“市实验小学”学区房的相关约定写入合同，故被上诉人对“市实验小学”学区房的宣传不是双方解除合同的约定或法定事由。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人牛振浩的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7792元，由上诉人牛振浩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 路凤娟
审 判 员 李冠军
代理审判员 李 兴
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 张 童