北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第05117号
原告北京中诚联讯科技有限公司，住所地北京市丰台区西客站南广场西区1号楼1208室。
法定代表人岳立萍，执行董事。
委托代理人龙建冬，男，1963年1月2日出生，华泰贝通软件科技有限公司副总经理。
委托代理人王雷，北京市三维律师事务所律师。
被告中广卫星通信技术有限公司，住所地北京市丰台区西客站南广场西区亚视大厦22层。
法定代表人李滢涛。
被告中国工商银行股份有限公司上海市漕河泾开发区支行，住所地上海市宜山路900号。
负责人李毓菖，行长。
委托代理人周轶伦，男，1978年7月20日出生，中国工商银行股份有限公司上海市分行职员。
委托代理人徐永新，男，1967年3月23日出生。
原告北京中诚联讯科技有限公司（下称中诚联讯公司）与被告中广卫星通信技术有限公司（下称中广卫星公司）、被告中国工商银行股份有限公司上海市漕河泾开发区支行（下称工行漕河泾支行）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北京中诚联讯科技有限公司委托代理人龙建冬、王雷，被告中国工商银行股份有限公司上海市漕河泾开发区支行委托代理人周轶伦、徐永新到庭参加诉讼，被告中广卫星通信技术有限公司经公告送达起诉书及开庭传票，公告期限届满，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告北京中诚联讯公司诉称：我公司自2005年起一直租赁融信大厦，现称永泰投资大厦（下称大厦），2009年7月15日，我公司与被告中广卫星公司签订《融信大厦租赁合同》，承租大厦1206室、1208室，租期一年，自2009年8月11日起至2010年8月10日止。我公司一直在此处稳定经营，2012年5月，我公司还曾和被告中广卫星公司达成续租两年的意见。2012年9月17日，大厦物业人员向我公司送达了一份《通知》，内容为北京永泰投资有限公司要求以每天4元／平方米的价格与其续签合同，由于远远高于原租赁合同2.6元／平方米的价格，我公司表示拒绝。双方无法就租金价格协商一致，2012年11月9日，我公司被迫迁离大厦。其后，我公司了解到大厦业主的变更情况，第一被告中广卫星公司以各种非法虚假借款合同，用贷款支付了购买房屋的款项，但由于其无法偿还贷款本息，大厦被第二被告工行漕河泾支行实现了抵押权，过户至自己名下。2010年10月15日，第二被告工行漕河泾支行在未通知所有租户的情况下，以拍卖的形式将大厦出售给永泰公司。至2012年7月26日，永泰公司取得大厦的所有权，在上述期间，大厦产权变化的任何细节，没有任何人通知我公司。根据法律规定，我公司作为承租人对大厦12层的房产有优先购买权，而无论是第一被告还是第二被告，均未在出售大厦时询问我公司是否行使优先购买权。因此，我公司认为二被告侵犯了我公司对大厦12层1206室和1208室的优先购买权，还侵犯了我公司的财产权利，因此我公司要求二被告承担连带责任，赔偿我公司的经济损失。请求法院依法判令：1.确认被告中广卫星公司于2010年4月27日转让北京市丰台区1206室、1208室的行为，侵犯了我公司作为承租人的优先购买权。2.确认二被告于2010年4月27日转移登记大厦12层1206室、1208室所有权的行为无效。3.确认原告按照二被告于2010年4月27日转移大厦所有权登记时的单价行使对大厦12层1206室、1208室的优先购买权。
被告中广卫星通信技术有限公司未答辩。
被告中国工商银行股份有限公司上海市漕河泾开发区支行辩称：我行不同意原告的全部诉讼请求。2010年3月22日，上海市第一中级人民法院依法作出（2004）沪一中执字第872号、（2006）沪一中执字第331-334、370、428、958号执行裁定书。该裁定书载明：将被执行人中广卫星公司所有的位于北京市丰台区西客站南广场西区原招商大厦主楼以及裙楼第一层、楼上房、地下室的房产及相应土地作价人民币184300931.02元，交付申请执行人工行漕河泾支行抵偿相应债务。该裁定生效后，我行将上述房产办理了过户手续，至2010年5月6日，我行取得了X京房权证丰字第231092、231108号的房屋所有权证和京丰国用（2010出）第00100号土地使用权证。原告主张就其承租的房屋行使优先购买权，要求判令我行与中广卫星公司的过户登记行为无效，该主张没有法律依据。首先，我行取得大厦的所有权系通过法院的执行程序而完成，由上海市第一中级人民法院根据法律规定依法裁定由中广卫星公司以大厦交付我行抵偿相应债务，并非通过买卖方式取得，因此我行并不存在侵犯原告优先购买权的问题。其次，大厦为整体过户至我行名下，即使原告与被告中广卫星公司曾经构成租赁关系，但其并非整栋大厦的承租人，因此原告无权仅要求对大厦的部分单元行使优先购买权。综上，我行通过法院执行程序，以抵债的方式，依法取得了整栋大厦的所有权，并没有侵犯原告所主张的对大厦12层1206室、1208室的优先购买权。因此，原告的诉讼请求并不成立，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2009年7月15日，原告中诚联讯公司作为承租人与被告中广卫星公司作为出租人签订了两份《融信大厦租赁合同》，两份合同约定：被告中诚联讯公司将位于北京市丰台区1206室、1208室出租给原告中诚联讯公司，租期一年，自2009年8月11日起至2010年8月10日止，付款方式为月付，付款周期为押三付一。1206室建筑面积为825.1平方米，年租金为572207元；1208室建筑面积为272平方米，年租金为188632元。
2010年3月22日，上海市第一中级人民法院作出（2004）沪一中执字第872号、（2006）沪一中执字第331-334、370、428、958号执行裁定书，申请执行人为工行漕河泾支行，被执行人为中广卫星公司、中广媒体传播有限公司、上海特环水务投资管理有限公司。该执行裁定书载明：法院在执行过程中，依法委托中介机构对被执行人中广卫星公司名下的位于北京市丰台区西客站南广场西区招商大厦A座的房地产进行评估、拍卖。经三次拍卖，均因无人竞买而流拍，第三次拍卖底价为231000000元。招商大厦裙楼第二、三、四层在测绘部门的登记信息显示，三层面积均为1466.8平方米，合计4400.4平方米，该部分房地产已抵押给案外人长发集团长江投资实业股份有限公司。现申请执行人工行漕河泾支行愿意以第三次拍卖底价计算的价格接受招商大厦主楼24311平方米、裙楼第一层1466.8平方米、楼上层52.1平方米和42.1平方米以及地下室2933.6平方米的房产及相应土地使用权，以总计抵偿债务人民币184300931.02元。故法院作出裁定如下：将被执行人中广卫星公司所有的位于北京市丰台区西客站南广场西区招商大厦主楼、裙楼第一层、楼上房和地下室的房产及相应土地使用权作价人民币184300931.02元，交付申请执行人工行漕河泾支行抵偿相应债务。
上述裁定生效后，被告工行漕河泾支行依法办理了相应的产权变更登记手续。2010年5月6日，被告工行漕河泾支行取得了北京市丰台区莲花池南里23号-2至23层、北京市丰台区莲花池南里23号（裙楼-2至1层）的房屋所有权证书，2010年7月12日，被告工行漕河泾支行取得了相关的土地使用权证书。原告中诚联讯公司在本案中承租的大厦12层1206室、1208室即位于被告工行漕河泾支行取得的上述房产内。
另查，2010年10月15日，北京永泰投资有限公司以拍卖的方式取得了北京市丰台区莲花池南里23号大厦的所有权，并于2010年12月23日取得了该大厦的所有权证书，2011年3月11日取得了该大厦的土地使用权证书。北京永泰投资有限公司取得大厦所有权后，原告中诚联讯公司并未与北京永泰投资有限公司订立新的房屋租赁合同。2012年11月9日，原告中诚联讯公司搬离大厦。
以上事实有双方当事人陈述、《融信大厦租赁合同》、（2004）沪一中执字第872号、（2006）沪一中执字第331-334、370、428、958号执行裁定书、（2011）丰民初字第19081号民事判决书、（2012）二中民终字第01124号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点为原告中诚联讯公司就其承租的大厦12层1206室、1208室房屋有无优先购买权。根据法律规定，出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，大厦所有权的变动，并非基于二被告之间的房屋买卖合同关系，而是人民法院的执行程序，被告工行漕河泾支行依法取得大厦的所有权，其权利取得方式合法、正当，这一权利变动过程，并未侵犯原告中诚联讯公司的优先购买权，因此，原告中诚联讯公司要求确认被告中广卫星公司侵犯其优先购买权的主张，本院不予支持。原告中诚联讯公司与被告中广卫星公司签订的《融信大厦租赁合同》中，租赁标的物为大厦第12层的1206室、1208室房屋，而被告工行漕河泾支行通过法院的执行程序，依法取得了整栋大厦的所有权。原告中诚联讯公司承租的房屋仅为被告工行漕河泾支行取得所有权大厦中的一部分，其要求购买大厦12层1206室、1208室房屋的主张，并非购买整栋大厦，不符合行使优先购买权的条件。因此，原告中诚联讯公司要求确认二被告变更大厦12层1206室、1208室所有权之行为无效的主张，以及要求按照二被告变更大厦所有权登记的单价行使优先购买权购买1206室、1208室房屋的主张，均没有事实及法律依据，本院亦不予支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告中广卫星公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告北京中诚联讯科技有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告北京中诚联讯科技有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马贞翠
人民陪审员 冀国庆
人民陪审员 卢桂萍
二〇一四年三月十一日
书 记 员 郑 阳