＼n福建省厦门市思明区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）思民初字第13119号＼n原告厦门友朋四方物业管理有限公司，住所地厦门市思明区鹭江道268号远洋大厦6层A单元。＼n法定代表人范清华，董事长。＼n委托代理人陈大蕻、林毅娟。＼n被告蒋鹭雄，男，1970年3月3日出生，汉族，住厦门市思明区。＼n原告厦门友朋四方物业管理有限公司与被告蒋鹭雄物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月9日立案受理后，依法由代理审判员李吟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门友朋四方物业管理有限公司委托代理人陈大蕻、林毅娟和被告蒋鹭雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告厦门友朋四方物业管理有限公司诉称，2000年12月21日，原告与厦门兴利房地产综合开发公司签订《物业管理委托合同》，约定原告为位于厦门市莲前大道北侧的“卧龙晓城”小区提供物业管理服务。合同签订后，原告诚实履行物业管理委托合同的内容，并按厦门市物价局相关文件收取物业服务费及其他费用。被告蒋鹭雄系厦门市莲前西路卧龙晓城513号1104室房屋的业主。自2012年1月1日起至2013年8月30日止，被告拖欠物业管理费3111.44元、房屋公共维修金627.4元及滞纳金2872.71元。经原告多次催缴，被告仍拒交物业管理费至今。现原告诉至法院，请求法院判令：1、被告立即支付2012年1月1日至2013年8月30日拖欠的物业管理费3111.44元（2012年1月至2012年4月按照1元／平方米·月计算，2012年5月至2013年8月按照1.3元／平方米·月计算）、2012年1月1日至2013年8月30日房屋公维金627.4元（按照0.25元／平方米·月计算）及滞纳金2872.21元（以被告欠缴物业管理费为基数，自2012年2月1日起按日千分之三收取计至2013年8月30日止）；2、被告承担本案诉讼费用。＼n被告蒋鹭雄辩称，1、原告提交的《物业管理委托合同》为无效证据。该合同并非双方签订的，原告也未告知合同的存在，且该合同于本小区业委会成立后的三十天（即2013年2月20日）已到期终止；2、被告未交物业费是原告的责任，不存在原告多次上门催缴的事实。被告交纳物业费是一年一交，2013年1月1日开始被告从未收到原告任何正式催缴文件。此期间被告曾数次至原告小区管理处要求交纳上一年度物业管理费，原告均拒收；3、原告向被告收取高额滞纳金的请求无事实依据；4、原告擅自提高物业收费，要求被告自2012年5月起按新收费标准交纳物业费与合同约定不符，于法无据。物业合同规定管理服务费应以物价主管部门的批复为准，原告提交的物价局备案书是内部部门文件，不是正式文件，并非物价主管部门的批复；5、原告物业管理权已于2013年2月20日终止，其不再具备对小区进行物业管理服务的合法经营身份，其向被告收取2013年3月至8月的物业管理费及公维金亦无法律依据；6、被告与原告约定的物业费结算周期为一年，因此对2013年1月至2月期间的相应费用交费时间应为2014年，原告现要求被告支付该期间的费用没有依据；7、本案诉讼费用应由原告承担。＼n经审理查明，2000年10月21日，原告与厦门兴利房地产综合开发公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告对莲前大道北侧、东临金尚路的“卧龙晓城”小区提供物业管理服务；委托管理期限自合同签署之日起至业主委员会成立后三十天内；物业管理服务费和房屋维修金及车位收费，以市物价主管部门的批复为准；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金。2008年10月27日印发的厦价房（2008）153号文件规定，商场、工业厂房、写字楼、别墅、酒店式公寓和已成立的业主委员会的住宅物服务实行市场调价，具体的物业服务质量等级和收费标准由开发建设单位或业主委员会与物业服务企业在服务合同中约定。2010年4月20日印发的厦价房（2010）60号文件核定“卧龙晓城”小区小高层住宅（带电梯）物业服务费收费标准为1.00元／平方米·月，房屋公共维修金为0.25元／平方米·月。2012年4月13日厦价房备（2012）26号“住宅物业服务收费指导价备案书”，确认“卧龙晓城”备案的物业服务收费标准为带电梯住宅1.30元／平方米·月。2012年4月27日，原告与厦门兴利房地产综合开发有限公司签订《〈物业管理委托合同〉补充协议》一份，约定带电梯住宅物业管理费收费标准自2012年5月1日起由原来的1.00元／平方米·月调整为1.30元／平方米·月。＼n《物业管理委托合同》签订后，原告依约履行管理服务义务。被告蒋鹭雄系厦门市思明区莲前西路513号1104室业主，该房屋建筑面积为125.46平方米，为带电梯住宅。2007年至2011年期间，被告均以一年一缴的结算方式于年末向原告缴交相应的物业管理费和房屋公共维修金。因被告未及时缴交2012年1月至12月的物业管理费、房屋公共维修金，原告于2012年11月17日以律师函的形式通过国内特快专递向被告催缴。后因被告仍未缴交2012年1月至2013年8月的物业管理费、房屋公共维修金，原告遂于2013年10月9日诉至本院。＼n另查明，卧龙晓城小区业主委员会于2013年1月20日由首届厦门市卧龙晓城小区业主大会选举产生，并于2013年4月17日经厦门市思明区人民政府嘉莲街道办事处备案登记。此后至今卧龙晓城小区仍由原告进行物业管理。＼n另，原告于庭审法庭调查阶段，向本院提出放弃要求被告支付2012年1月1日至2013年8月30日房屋公维金627.4元的诉讼请求的申请。＼n上述事实，有原告提供的《物业管理委托合同》、《〈物业管理委托合同〉补充协议》、厦门市物价局厦门市建设与管理局（2008）153号文件、厦价房（2010）60号文件、厦价房备（2012）26号文件、卧龙晓城装修审批表、国内特快专递查询单、律师函、被告提供的物业管理费、公维金缴交发票、卧龙晓城业主委员会登记申请表等证据以及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。＼n本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与厦门兴利房地产综合开发公司签订《物业管理委托合同》及补充协议，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，该合同对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。原告作为卧龙晓城小区的物业管理公司，已经为业主及物业使用人提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，一直接受原告的物业管理服务，应当缴纳物业管理相关费用。2013年4月17日该小区业主委员会经向嘉莲街道办事处备案登记成立，按照《物业管理委托合同》的约定，此后30日内委托管理期限届满。但该小区业主委员会并未请求原告退出小区、移交物业服务用房和相关设施等，且至今该小区的物业管理服务仍由原告提供，双方存在事实上的物业服务关系，被告亦实际获得了原告提供的物业管理服务。因此原告要求被告支付2012年1月至2013年8月的物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。2012年4月原告将带电梯住宅物业服务收费标准提高至1.3元／平方米·月已经经过物价局备案，领取了加盖备案业务章的厦价房备（2012）26号备案书，并与建设单位签署了补充协议，符合相关备案工作程序且不违反法律规定，应当认定该收费标准合法有效。故原告主张2012年5月起物业管理费按1.3元／平方米·月的标准收取，本院予以支持。因此，2012年1月至2013年8月被告应当支付的物业管理服务费为3111.41元（1元／月·平方米×125.46平方米×4个月＋1.3元／月·平方米×125.46平方米×16个月）。因合同中未约定物业管理费缴费期限，按原被告先前的缴交习惯和方式，应视为按年度缴纳并于年末收取。现被告无正当理由未及时按收费标准缴交物业管理费，已给原告造成损失，原告有权要求被告支付滞纳金，相应滞纳金应按年分段计算，即上一年度欠缴物业管理费的滞纳金应自下一年度第一天开始计算。故原告要求被告以欠缴的2012年的物业管理费为基数，按合同约定的日千分之三的标准收取滞纳金自2013年1月1日起计至2013年8月30日止，本院予以照准，超出部分本院不予支持。因此，被告应当支付未及时缴纳物业管理费产生的滞纳金为1306.19元［（1元／月·平方米×125.46平方米×4个月＋1.3元／月·平方米×125.46平方米×8个月）×3‰／天×241天］。＼n此外，原告向本院提出放弃要求被告支付2012年1月1日至2013年8月30日房屋公维金627.4元的诉讼请求的申请，符合有关法律规定，应予准许。＼n据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：＼n一、被告蒋鹭雄应于本判决生效之日起七日内向原告厦门友朋四方物业管理有限公司缴交厦门市思明区莲前西路513号1104室房屋2012年1月至2013年8月的物业管理服务费3111.41元及滞纳金1306.19元；＼n二、驳回原告厦门友朋四方物业管理有限公司的其他诉讼请求。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案案件受理费25元，由原告负担7元，被告负担18元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。＼n代理审判员李吟＼n二〇一四年二月七日＼n书记员陈远治＼n附件：本案所适用的法律法规、司法解释＼n《中华人民共和国合同法》＼n第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n《物业管理条例》＼n第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：＼n……＼n（五）按时交纳物业服务费用；＼n……＼n最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》＼n第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。＼n法官提示＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：＼n申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。＼n前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。