山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终7951号
上诉人（原审原告）：山东神龟餐饮管理有限公司，住所地山东省威海市。
法定代表人：韩景忠，经理。
上诉人（原审原告）：济南神龟新怡餐饮有限公司，住所地济南市。
法定代表人：韩景洲，总经理。
以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：赵福忠，山东润洲律师事务所律师。
以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：宋世强，山东润洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：白宏烨，男，1976年6月18日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：刘峰峰，山东圣义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭明强，山东圣义律师事务所律师。
上诉人山东神龟餐饮管理有限公司（以下简称山东神龟公司）、济南神龟新怡餐饮有限公司（以下简称济南神龟公司）因与被上诉人白宏烨房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初2996号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
山东神龟公司、济南神龟公司上诉请求：撤销一审判决的第三项，依法改判支持山东神龟公司、济南神龟公司要求白宏烨支付违约金72万元的请求。事实和理由：一、一审判决认定因白宏烨的原因导致的合同无效，没有给山东神龟公司、济南神龟公司造成损失是错误的，也是不符合事实的。1、白宏烨明知自己无权出租房屋至2020年，却与山东神龟公司、济南神龟公司签订了租期至2020年的合同，明显是一种欺诈行为。不仅使山东神龟公司、济南神龟公司陷于一系列的诉讼中，也给山东神龟公司、济南神龟公司的经营决策产生了严重误导。山东神龟公司、济南神龟公司每开一家店实际投入300多万元，必须在合同期内推销完毕，如果租赁期不能达到9年以上，必定要出现亏损，而白宏烨信誓旦旦地保证经营期是9年，但实际比其有权出租的时间缩短了5年，按照每年推销30万元，其损失也是100多万元。2、一审判决认为山东神龟公司、济南神龟公司又与案外人重新签订了合同，也未造成实际损失。这种认定是毫无道理的，山东神龟公司、济南神龟公司已经被逼上架了，只能采取各种方法并且投入大量的人力物力与案外人签订合同，况且案外人也只能与山东神龟公司、济南神龟公司签到2017年，还有三年多的时间，即使按三年计算，其损失也超过72万元，怎么能说没有损失。另外，根据合同相对原理，山东神龟公司、济南神龟公司与白宏烨之间的合同，因白宏烨的原因不能继续履行，白宏烨就应当承担相应的法律后果，不应涉及到山东神龟公司、济南神龟公司是否与案外人签订了合同。山东神龟公司、济南神龟公司与白宏烨的合同第四条1.1款、第十条3、4款都约定了违约赔偿责任，只要是因白宏烨的原因造成双方的合同被解除而不能履行，就应当按照约定承担责任。如果按照一审法院的观点，只要山东神龟公司、济南神龟公司与他人又签订了合同，白宏烨就不用再承担责任了，那白宏烨故意实施的欺诈行为，应承担什么法律责任。3、除去租期缩短形成的装修摊销损失以外，由于白宏烨的原因，也使山东神龟公司、济南神龟公司陷于一系列的诉讼中，仅律师费、诉讼费、差旅费就支出10多万元，同时由于白宏烨瞒着山东神龟公司、济南神龟公司与案外人提前解除了合同，造成山东神龟公司、济南神龟公司的店被案外人封门、断水、断电，直接经济损失达20多万元。二、退一步讲，即使法院认定山东神龟公司、济南神龟公司又与案外人重新签订了合同，也应当按照山东神龟公司、济南神龟公司与案外人合同的时间计算损失，2017年之后能否实际经营尚是未知数，法院也应保留山东神龟公司、济南神龟公司另行主张的权利，也不应直接驳回山东神龟公司、济南神龟公司的请求。另外，本案纠纷系白宏烨的欺诈行为而导致的，所有的诉讼费用都应由白宏烨承担，这样才公平合理。一审判决让山东神龟公司、济南神龟公司也承担诉讼费用是错误的。综上，白宏烨的行为严重违背了诚实信用原则，对山东神龟公司、济南神龟公司实施了欺诈行为，不仅严重违背了合同约定，也违背了正常的经商之道，给山东神龟公司、济南神龟公司在名誉及经济上都造成了极大的损失，请二审法院依法支持山东神龟公司、济南神龟公司的请求。
白宏烨辩称，山东神龟公司、济南神龟公司并未超付房屋租金，白宏烨不应向山东神龟公司、济南神龟公司支付房屋租金及利息，白宏烨并未出现合同约定的违约行为，山东神龟公司、济南神龟公司亦正常在合同房屋内进行经营，山东神龟公司、济南神龟公司未出现损失，请求法院依法驳回山东神龟公司、济南神龟公司的诉讼请求。根据（2014）天民三初字第331号案件庭审笔录可知，山东神龟公司、济南神龟公司认可其将房屋租金交至2014年8月14日，并不是将房屋租金交至2014年10月15日，一审法院判决白宏烨向山东神龟公司、济南神龟公司支付2014年8月15日至2014年10月15日的房屋租金没有事实依据，同理，白宏烨向山东神龟公司、济南神龟公司支付按中国人民银行同期贷款利率1.3倍自2013年7月15日起至一审判决生效之日止的利息损失更是没有依据。白宏烨对涉案房屋有转租的权利，根据2005年产权人的授权可知，白宏烨具有将房屋转租至2020年的权利，且根据（2014）天民三初字第331号案件庭审笔录可知，白宏烨与山东神龟公司、济南神龟公司在签订合同之时已去产权人处进行核实授权的真实性，因此，白宏烨不存在欺诈行为，同时山东神龟公司、济南神龟公司更明确的知道白宏烨存在具有将房屋转租至2020年的权利。根据（2014）天民三初字331号案件庭审笔录中“今年杨宝君给我们断电，导致不能营业，也是第一被告给我们提供的发电机让我们正常营业”，由此可知，案外人侵权时，白宏烨就第一时间采取措施保证了山东神龟公司、济南神龟公司的合法权益。其现在否认该事实，与事实不符。从（2014）天民三初字331号案件庭审笔录中可知，山东神龟公司、济南神龟公司知道且同意与案外人成立合同关系，白宏烨并未继续行使出租合同房屋的权利，不代表白宏烨没有该权利。
山东神龟公司、济南神龟公司向一审法院起诉请求：1、判令白宏烨支付违约金72万元；2、判令白宏烨返还多收取的房屋租金及其他费用共计178787元（其中租金169863元、其他费用8924元），并以租金169863元为基数，自2013年7月15日起至实际执行之日按银行同期贷款利率的四倍支付资金占用费；3、诉讼费用由白宏烨承担。
一审法院认定事实：济南市天桥区铜元局前街11-2号的房屋即涉案房屋的所有权人为案外人济南鲁丰纸业有限公司（以下简称鲁丰公司），该公司分别于2009年11月11日、2011年11月8日与杨宝君、袁兴鹏就上述房屋签订了《场地租赁合同》两份，租赁期限分别为：自2009年11月12日至2011年11月11日，自2011年11月12日至2013年11月11日；后鲁丰公司又于2013年11月8日和杨宝君、袁兴鹏及邸宝贵签订了《场地租赁合同》，租赁期限自2013年11月12日至2017年12月31日。2014年1月1日，杨宝君、袁兴鹏就涉案房屋与任晓东、邸宝贵签订《房屋租赁协议》一份，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日。2012年3月31日，杨宝君代任晓东、邸宝贵与白宏烨签订《房屋租赁合同》一份，将涉案房屋出租给白宏烨，租赁期限自2011年8月15日至2014年8月14日。
2011年8月27日，白宏烨与山东神龟公司签订《神龟馅饼房屋租赁合同》，主要约定：房屋坐落于济南铜元局前街11号，使用面积630平方米，用途为神龟馅饼快餐经营；租赁期限自2011年9月1日起至2020年10月16日止；2011年9月1日至2011年10月15日共计45天，为白宏烨提供的装修免租期，装修期内山东神龟公司租赁场地所产生的水电等费用由山东神龟公司承担；第1-4年的租金为100万/年，第5-9年的租金为110万/年，租金总额为950万元人民币；租金按年结算，合同签订之日起15天内付第1年租金，之后每年7月15日前付下一年租金；白宏烨违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同租金总额的10%向承租方支付违约金，若支付的违约金不足弥补山东神龟公司损失的，白宏烨还应承担实际损失的赔偿责任；白宏烨因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，白宏烨应赔偿山东神龟公司实际损失;合同还约定了其他权利义务。合同签订后，白宏烨将涉案房屋交付山东神龟公司使用，济南神龟公司于2011年11月成立，自成立后一直使用涉案房屋至今。济南神龟公司向白宏烨收交纳租金至2014年10月15日，白宏烨最后一次收取租金的时间系2013年7月15日。
2014年4月9日，任晓东、邸宝贵出具授权书一份，载明“任晓东、邸宝贵委托杨宝君与白宏烨签署解除房屋租赁合同协议，并代授权人签字”；白宏烨亦在该授权书上签名按手印。2014年4月10日，杨宝君代任晓东、邸宝贵（甲方）与白宏烨（乙方）签订《解除房屋租赁合同协议》，约定“一、甲乙双方同意于2014年4月10日解除甲乙双方于2012年3月31日签订的标的为济南天桥区铜元局前街11-2号的房屋租赁合同。二、乙方同意于2014年4月10日解除其与山东神龟公司签订的标的为济南市天桥区铜元局前街11-2号的房屋租赁合同。并且甲乙双方同意山东神龟公司另与杨宝君直接签订标的为济南市天桥区铜元局前街11-2号的房屋租赁合同……（七）乙方承诺于2014年4月14日前将从建筑租赁合同变更，除神龟现用房屋外的房屋腾空交付甲方。2014年4月20日前与神龟合同变更完毕。”
另因该房屋的承租问题，案外人任晓东、邸宝贵曾向一审法院起诉白宏烨、济南神龟公司、山东神龟公司，要求济南神龟公司和山东神龟公司支付自2014年4月11日至2014年10月15日期间的房屋占有使用费515068元，一审法院做出（2014）天民三初字第331号民事判决书，判令济南神龟公司和山东神龟公司于判决生效之日起10日内向任晓东、邸宝贵支付房屋占有使用费50.68万元。宣判后，山东神龟公司不服，提起上诉，济南市中级人民法院作出（2015）济民四终字第495号民事判决书，认定：“白宏烨将涉案房屋转租给山东神龟公司，任晓东、邸宝贵系认可的，故白宏烨与山东神龟公司之间的房屋租赁合同合法有效，但该合同超过白宏烨剩余租赁期限（2014年8月15日至2020年10月16日），超出部分无效。2014年4月10日，任晓东、邸宝贵和白宏烨签订了《解除房屋租赁合同协议》，约定任晓东、邸宝贵和白宏烨的房屋租赁合同于2014年4月10日解除；白宏烨于2014年4月10日以后不再是上述房屋的合法使用人，但白宏烨并未将其转租给山东神龟公司的涉案房屋返还任晓东、邸宝贵，而是由山东神龟公司与济南神龟公司继续使用涉案房屋，即白宏烨继续履行其与山东神龟公司之间的房屋租赁合同。原审认定白宏烨与济南神龟公司、山东神龟公司的房屋租赁合同于2014年4月10日解除不当，应予纠正。济南神龟公司、山东神龟公司已经向白宏烨交纳房租至2014年10月15日，其中2014年4月11日至2014年8月14日期间的房租系依据山东神龟公司与白宏烨之间的房屋租赁合同交纳，与任晓东、邸宝贵没有法律关系，不应再向任晓东、邸宝贵支付该期间的占用费。2014年8月15日至2014年10月15日，山东神龟公司与白宏烨之间的房屋租赁合同无效，济南神龟公司、山东神龟公司向白宏烨支付房租没有合同依据及法律依据，系支付错误……判决：撤销（2014）天民三初字第331号民事判决；山东神龟公司、济南神龟公司于判决生效之日起10日内向任晓东、邸宝贵支付房屋占有使用费169863元；驳回任晓东、邸宝贵的其他诉讼请求。”判决生效后，任晓东、邸宝贵申请一审法院强制执行，一审法院扣划了山东神龟公司包括执行费等共计178787元款项过付给了任晓东、邸宝贵。
另查，山东神龟公司、济南神龟公司和案外人杨宝君已就涉案房屋另行签订了房屋租赁协议，且继续使用涉案房屋经营至今。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，已生效的法律文书即（2015）济民四终字第495号民事判决书已经认定白宏烨与山东神龟公司之间的房屋租赁合同合法有效，且认定该合同超过白宏烨剩余租赁期限（2014年8月15日至2020年10月16日），超出部分无效。山东神龟公司、济南神龟公司向白宏烨支付房租至2014年10月15日，因2014年8月15日之后的部分为无效合同，故白宏烨收取并占有2014年8月15日至2014年10月15日之间的房租（169863元）无合同依据和法律依据，现山东神龟公司、济南神龟公司要求白宏烨返还该部分租金合法有据，一审法院予以支持。白宏烨占用169863元租金给山东神龟公司、济南神龟公司造成一定的损失，山东神龟公司、济南神龟公司要求白宏烨自其收取租金之日即2013年7月15日支付资金占用费应予支持，但其主张的计算标准依据不足，一审法院不予采信；对此，一审法院参照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的1.3倍计算至一审判决生效之日。山东神龟公司、济南神龟公司未及时履行生效判决，导致案外人任晓东、邸宝贵通过一审法院执行程序扣划了山东神龟公司178787元款项，其中多余的8924元系因强制执行而产生的费用，山东神龟公司、济南神龟公司要求白宏烨承担，依据不足，一审法院不予支持。山东神龟公司、济南神龟公司要求白宏烨支付违约金72万元，根据双方合同约定，白宏烨违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同租金总额的10%向承租方支付违约金，若支付的违约金不足弥补山东神龟公司损失的，白宏烨还应承担实际损失的赔偿责任；白宏烨因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，白宏烨应赔偿山东神龟公司实际损失;在山东神龟公司和白宏烨的合同被部分确认无效后，山东神龟公司、济南神龟公司又与案外人重新签订了房屋租赁协议，且继续使用房屋经营至今，并未出现房屋被收回的情况，也未造成其实际损失，故山东神龟公司、济南神龟公司要求白宏烨支付72万元违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上，为保护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、白宏烨于判决生效之日起10日内返还山东神龟餐饮管理有限公司、济南神龟新怡餐饮有限公司租金169863元；二、白宏烨于判决生效之日起10日内支付山东神龟餐饮管理有限公司、济南神龟新怡餐饮有限公司资金占用费：以169863元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍标准自2013年7月15日起至计算至判决生效之日止。三、驳回山东神龟餐饮管理有限公司、济南神龟新怡餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，财产保全费5000元，合计17800元，山东神龟餐饮管理有限公司、济南神龟新怡餐饮有限公司负担13800元，白宏烨负担4000元。
二审期间，白宏烨提交（2014）天民三初字331号案件庭审笔录两份，拟证明：（1）山东神龟公司、济南神龟公司交租金至2014年8月14日。（2）白宏烨具有将房屋出租至2020年的权利，白宏烨不存在欺诈行为。（3）山东神龟公司、济南神龟公司知道白宏烨与案外人解除合同并且同意合同主体变更为案外人。（4）案外人侵权致使山东神龟公司、济南神龟公司出现断水断电情况是白宏烨及时采取措施帮助山东神龟公司、济南神龟公司正常经营。山东神龟公司、济南神龟公司质证称，白宏烨提供的证据，根据民诉法的有关规定，不属于新证据，因此我方不予质证。另外，对于白宏烨所要证明的内容，济南中院（2015）济民四终字第495号案件已经作出了判决认定，对于山东神龟公司、济南神龟公司与白宏烨的合同期限都已经认定有效期至2014年8月14日，并且山东神龟公司、济南神龟公司租金交付至2014年10月15日。一审判决对此也进行了相同的认定，白宏烨也没提起上诉，也应当视为认可一审判决的事实。因此，白宏烨提供的证据证明不了其主张。
经审理，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，（2015）济民四终字第495号已生效的民事判决书认定白宏烨与山东神龟公司之间的房屋租赁合同因超过白宏烨剩余租赁期限，超出部分无效。合同超出部分被确认无效后，山东神龟公司、济南神龟公司又与案外人重新签订了房屋租赁协议，且继续使用涉案房屋经营至今，并未出现房屋被收回的情况，山东神龟公司、济南神龟公司未提交充分证据证明其有实际损失，故对其要求白宏烨支付违约金72万元的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。
综上所述，山东神龟餐饮管理有限公司、济南神龟新怡餐饮有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11000元，由山东神龟餐饮管理有限公司、济南神龟新怡餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 陈 勇
二〇一七年十二月十一日
书记员 吴颖颖