浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金义民初字第3198号
原告：朱亮。
委托代理人：朱建。
被告：朱海江。
委托代理人：丁志坚。
委托代理人：黄宾鸿。
原告朱亮为与被告朱海江房屋买卖合同纠纷一案，于2013年12月2日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员丁国芳独任审判，于2013年12月30日公开开庭进行了审理。原告朱亮的委托代理人朱建，被告朱海江的委托代理人丁志坚、黄宾鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱亮诉称，2010年12月，因被告不愿意继续经营位于义乌市赤岸镇后金宅村的朱海江养猪场，所以被告就将朱海江养猪场（地块使用期限从2010年12月至2028年12月31日止及房屋）转让给原告，转让款为人民币90万元整。原告按照约定将90万元转让款支付给被告，被告也将朱海江养猪场场地及房屋使用权交给了原告。但是被告转让给原告的朱海江养猪场因为违反法律规定无法办理出合法的房屋及土地使用证明，所以2013年义乌市国土资源局赤岸国土资源所和义乌市赤岸镇毛店片管理处联合发文告知朱海江养猪场属于违章建筑，要求原告于2013年8月8日前自行拆除，否则由镇政府统一组织拆除。2013年8月16日违章建筑被义乌市赤岸镇人民政府拆除。由于原、被告之间转让的标的物违法导致合同的目的根本无法实现，故提起诉讼，要求：1、依法确认原、被告于2010年12月份签订的朱海江养猪场地块及房屋转让合同无效；2、依法判令被告朱海江返还原告转让款90万元。
被告朱海江辩称：一、本案争议的养猪场原来是被告及被告亲戚的承包地和部分同村村民流转过来的承包地，养猪场的场地对于被告来讲，当时享有的是农村土地承包经营权。二、2010年11月份，原告的父亲朱建民与赤岸镇后金宅村村委联系，要求向村里承租土地经营的事宜，由于当时被告经营的养猪场正值2010年登革热流行的时间，因环境卫生问题，当时村两委根据上级要求与被告商量能否将养猪场土地的承包经营权转让给原告方，后来原告父亲朱建民与被告协商就承包地转让事宜达成一致意见。其中对被告由于停止养猪场之后的各项损失，包括当时养猪场中的种猪和仔猪等等处理，养殖设备以及当时在承包地上盖的临时建筑物等进行估价，也加上土地承包经营权流转转让的费用，双方共计计算出来是90万元，谈好一并补偿支付给被告。根据原告父亲的要求，将土地经营权的受让人写成了原告朱亮的名字，这是当时土地承包权转让的过程。既然是土地承包经营权的转让，根据法律规定，原、被告双方达成转让协议之后，被告与村委会的土地承包关系就终止，由原告直接与村委会重新签订了租赁协议，就此被告就退出了原来与村委会建立的土地承包经营权的合同关系。综上，本案原、被告间实际上就是原来养猪场的土地承包经营权的转让，并非是原告诉状上称的房屋转让合同，房屋只不过是当时原、被告双方就土地承包经营权转让时作为临时建筑物价值的补偿一并给了原告使用。而且事后，临时建筑物村委会也是作为发包人所享有的土地以及附属物作为出租物，出租给原告使用的。至于原、被告间的土地承包经营权转让符合法律规定，依法有效，而且原、被告间的土地经营权转让合同在原告与村委会重新签订合同时已经终止，双方的权利义务已经履行完毕，现在原告要求确认合同无效，没有法律依据，恳求法庭依法驳回原告的诉请。
针对被告的答辩意见，原告补充陈述：从被告的答辩意见来看，能证明两个事情，一是该房屋系朱海江所建造，二是该转让标的物涉及到房屋及土地使用权的转让。
原告就其诉讼主张提供下列证据：
一、2010年12月6日原、被告双方签订的协议书一份，以证明原、被告之间买卖协议事宜。
二、中国农业银行个人结算业务申请书二份，以证明原告付款给被告的事实。
三、2011年1月15日被告朱海江出具的收条一份，以证明被告收取原告房屋转让款90万元的事实。
四、2013年8月1日赤岸国土资源所毛店工作片出具的告知书一份，以证明涉案房屋为违章建筑。
五、照片二张，以证明涉案房屋被拆除的事实。
被告的质证意见：
对证据一的真实性没有异议，该协议书由于被告不懂法律，没有将双方转让的标的法律性质定位清楚。综观本案，被告认为是土地承包经营权的转让。
对证据二的真实性没有异议，被告确实收到总计90万元的人民币。
对证据三的真实性没有异议，也不能够反映单纯的是房屋转让，实际上是土地承包经营权以及损失补偿总计的转让款。
对证据四的真实性没有异议，告知书中反映的不能证明被告转让的土地承包经营权是违法用地，被告是经过自己承包土地经营权和部分村民流转后重新跟村委签订的合同，合同中是否有违法用地和违章建筑是村委会的问题，跟被告无关。
对证据五真实性、合法性、关联性均有异议，不能够反映出当时被告转让的土地经营权上面的建筑物是否跟拆迁时的建筑物是一致的。
被告就其所辩提供下列证据：
一、民事起诉状一份，以证明原告就本案争议的养殖场曾经起诉后金宅村村民委员会；同时证明2010年12月6日开始原告是跟村委会建立合同关系的，与被告无关。
二、协议书及村民代表决议各一份，以证明1、原告与后金宅村委会建立的租赁本案养殖场土地的事实；2、被告已经按照规定退出了原来的承包关系，并经村委会同意。
三、当庭提供（2013）金义佛民初字第252号民事调解书一份，以证明原告跟村委会的合同最后法院也没有认定是无效合同，只不过是经双方协商达成民事调解书，解除了合同关系。
四、土地承包经营权流转协议五份及农村土地承包经营证四份，以证明当时被告转让给原告的土地承包经营权是属于自己承包跟亲戚以及部分村民流转过来的承包土地所组成的，承包权的转让经过了村委会的同意，合法有效。
原告的质证意见：
对证据一的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该起诉状只能证明原告与村委会签订的协议书是租赁合同关系，租赁期限不一样，与本案没有直接关联。
对证据二的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该起诉状只能证明原告与村委会签订的协议书是租赁合同关系，租赁期限不一样，与本案没有直接关联。
对证据三的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，从该份证据的内容上可以看出后金宅村民委员会赔偿给原告利息损失、退还给原告租金及保证金可以看出，村委会自身存在违法，并自愿退还原告相应损失。被告称承包转让协议已经退还给后金宅村委会了，应当由后金宅村委会给付被告90万元，而为什么应由原告来付90万元呢。
对证据四的真实性、关联性没有异议，对证明目的有异议，该证据中可以看出被告对该土地是具备经营权，而不具备处分权。
本院对证据认证如下：
被告对原告提供证据一、二、三、四的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认；被告对原告提供证据五的真实性有异议，本院对该证据的真实性不予认定。原告对被告提供的证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。
经审理查明：2010年12月6日，被告出具的《协议书》中载明：“经双方协商，本人同意，在2011年1月15日前将饲养猪的相关设施移空，逾期1天扣除人民币壹仟元，先付陆拾万元正，其余叁拾万待交房日付清。朱海江帐号62×××60”。2010年12月7日，原告的母亲朱惠香申请开具收款人为朱海江的银行本票（金额50万元）一份，并交付给被告。2011年1月14日，原告的母亲朱惠香申请开具收款人为朱海江的银行本票（金额30万元）一份，并交付给被告。2011年1月15日，被告出具给原告的收条中载明：“收到朱亮（朱海江养殖场金盘地块）房屋转让款玖拾万元正。”
2013年8月1日，义乌市国土资源局赤岸国土资源所与义乌市赤岸镇毛店片管理处共同向原告发放《告知书》，该《告知书》载明：“后金宅村朱亮户：你好！根据省政府‘三改一拆’精神，你户养猪场属违法、违章建筑。根据‘三改一拆’有关规定，你户务必于8月8日之前自行拆除，如不自行拆除逾期将由镇政府统一组织拆除。”朱海江养猪场的房屋于2013年8月16日在义乌市赤岸镇人民政府组织“三改一拆”行动中被拆除。
另查明：2010年12月初，义乌市赤岸镇后金宅村民委员会召集村二委及村民代表开会，会议议题：金盘地块（建设用地）使用，会议主要内容：原海江养猪场使用权出让；本村金盘地块原本用于朱海江养猪场，由于影响村内环境卫生、生态美观，并且效益不佳，经朱海江本人和村二委协商决定，主动提出退出该地块养殖；为提高本村集体经济，经村二委提议，村民代表表决同意，在保证该地块合理合法使用的前提下，将金盘地块出租给朱亮。该会议记录中附有金盘地块平面图，并载明经计算，该地块总面积为2046平方米。2010年12月8日，被告朱海江在该平面图中确认：“同意朱亮在金盘地块（原朱海江养殖场）使用。”
2010年12月6日，原告（乙方）与义乌市赤岸镇后金宅村民委员会（甲方）签订《协议书》一份，约定：甲方将位于金盘地块土地2046平方米出租给乙方使用；乙方每年向甲方支付3元／平方米使用金，并缴纳使用保证金102300元。
2013年10月9日，原告以朱海江养猪场属于违章建筑且被告义乌市赤岸镇人民政府拆除，导致原告的合同目的无法实现为由向本院佛堂法庭提起诉讼，要求：1、确认原告与被告义乌市赤岸镇后金宅村民委员会于2010年12月6日签订的协议无效，2、被告义乌市赤岸镇后金宅村民委员会返还原告保证金102300元及租金306900元，3、被告义乌市赤岸镇后金宅村民委员会赔偿原告损失114000元。2013年11月1日，经本院主持调解，原告与被告义乌市赤岸镇后金宅村民委员会达成调解协议，调解协议主文：“一、原告与被告义乌市赤岸镇后金宅村民委员会自愿解除于2010年12月6日签订的《协议书》。二、被告义乌市赤岸镇后金宅村民委员会于2014年1月30日前返还原告朱亮租金人民币306900元、保证金人民币102300元。三、被告义乌市赤岸镇后金宅村民委员会于2014年1月30日前赔偿原告朱亮人民币71000元。四、原告朱亮自愿放弃其他诉讼请求，原、被告之间再无其他经济纠葛。”
本院认为，本案争议焦点有三：1、被告收取原告90万元是由哪几部分组成，2、双方签订协议书的效力，3、被告是否应返还原告90万元。
对于第一个争点。庭审中，原告认为，90万元的组成：房屋70余万元、土地租金10万余元。被告认为：临时建筑物估价20万元左右，种猪、仔猪共计30万元，养殖设备20万元，土地使用期限20万元。本院认为，原告提供的由被告书写的收条中均明确90万元系房屋转让款，且被告书写的协议书中也明确在2011年1月15日前将饲养猪的相关设施移空，综上两点应当认定90万元系房屋转让款。但原告诉状明确转让的是“朱海江养猪场”（地块使用期限从2010年12月至2028年12月31日止及房屋），由此可以推出90万元不单是房屋转让款，还应包括土地使用权转租的租金。根据谁主张谁举证的原则，90万元中土地使用权转租的租金数额应由原告举证，但庭审中，原告仅陈述10余万元但未提供证据，只能以被告自认的为准即20万元。被告主张90万元还包括种猪、仔猪、养殖设备的费用，对该事实应由被告承担举证责任，但被告未举证，应由其承担举证不能的法律后果。综上，可认定90万元中房屋转让款为70万元，土地使用权租金为20万元。
2、关于第二个争点。本院认为：双方签订的协议系双方当事人的真实意思表示，土地使用权转租部分符合法律规定，且经土地所有权人即义乌市赤岸镇后金宅村民委员会同意，故该部分内容合法有效。协议中关于房屋转让部分的效力：因转让的房屋未经有权审批部门审批，属违法建筑，故该内容应认定无效。
3、关于第三个争点。本院认为：因协议中关于房屋转让部分被确认无效。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。考虑到原告明知该房屋未经审批而去购买，原告也存在过错；且该房屋原告已使用了二年有余，也产生一定的效益。故本院酌定由被告返还房屋款70万元的60%即42万元。
综上，对原告诉请中合法有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告朱亮与被告朱海江于2010年12月签订的协议中关于朱海江养猪场房屋转让部分无效。
二、被告朱海江于本判决生效之日起十五日内返还原告房屋转让款42万元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6400元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币12800元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审判员 丁国芳
二〇一四年一月三日
书记员 周 胜