呼和浩特市赛罕区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）内0105民初1563号
原告（反诉被告）:霍宁，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：高东升，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
被告（反诉原告）:内蒙古阿尔泰药业有限公司。
统一社会信用代码：×××。
法定代表人：辛财旺，董事长，
委托诉讼代理人：胡明亮，其力木格，内蒙古网银律师事务所律师。
原告（反诉被告）霍宁与被告（反诉原告）内蒙古阿尔泰药业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）霍宁及其委托诉讼代理人高东升、被告（反诉原告）内蒙古阿尔泰药业有限公司（阿尔泰药业）的委托诉讼代理人胡明亮，其力木格到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）霍宁向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告间2017年4月21日签订的《租赁房屋协议书》已经解除，要求被告返还原告已付租金20万元，并赔偿原告设计费及装修损失共计3万元，以上共计23万元；2本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年4月21日签订一份《租赁房屋协议书》，约定原告租赁被告赛罕区滨河南路场2号商铺楼北起第四间480平米（一二层连体商铺），租赁期限自2017年4月20日至2020年5月19日。租赁合同签订后，原告即着手装修事宜，并委托设计公司出具了设计图纸，更换了户门等设施。在装修过程中，原告得知被告因拖欠供暖公司的供暖费，供暖公司将要对被告所有的商铺采取停止供暖措施，原告遂暂停了装修，并联系被告询问解决方式，而被告建议原告自行安装燃煤锅炉供暖。因原告考虑到480平米的供暖面积需安装的燃煤锅炉体积庞大，燃煤及锅炉均没有合适的地方放置，再者，原告租赁该房屋用于幼儿园办学及特色课的培训，放置燃煤锅炉极不安全，更何况自行安装燃煤锅炉也不符合环保要求，必然会面临被关停的结局。而租赁房屋符合供暖条件，本来就是被告的义务，但被告未能协调供暖公司解决供暖问题，导致租赁房屋一直处于停暖状态，根本不符合正常的使用条件。原告已通知被告解除租赁，并已另行租赁地方用于开办幼儿园，现向人民法院提起诉讼，请求确认原被告间的租赁房屋协议书已经解除，要求被告退还已付租金并承担设计装修等损失，望人民法院依法支持原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）内蒙古阿尔泰药业有限公司辩称：原告主张双方之间签订的房屋租赁协议已解除的理由不符合合同约定，因为房屋租赁协议未对此内容作出详细的约定；根据合同法规定一方主张单方面解除合同，应当向另一方送达解除的书面通知。但本案中原告未向被告送达任何书面的解除通知，因此原告并不符合约定解除以及法定解除合同的条件。再者合同中并未有房屋出租用途不得用于开办有关竞争行业的明确约定，而且现在原告开办的幼儿园重新租赁的房屋与诉争租赁房屋相隔不到20米，也就是说原告以竞业限制为由提起诉讼主张与事实不符。原、被告双方就解除协议进行过沟通协商，但是一直没有达成一致的意见，因此双方还产生过矛盾纠纷，原告至今仍占有房屋，被告不能做其他处分或者是租赁给其他租户，所以原告无权主张被告返还已付租金20万元。根据双方协议的约定，原告在2017年4月20日至2018年5月19日年度租金是25万元，原告至今尚欠5万元未支付，被告签订协议之后，已将租赁房屋交付原告使用。关于原告主张赔偿设计费及装修损失共计3万元。被告不认可。在双方签订的房屋租赁协议第三条、第四条第三款中明确约定，甲方同意的情况下对房屋进行装修，所有费用由乙方承担，因此这个装修费用应当原告自行承担，无权向被告主张损失。
（反诉原告）内蒙古阿尔泰药业有限公司向本院提出反诉请求：1.依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《租赁房屋协议书》；2、请求法院依法判令被反诉人向反诉人支付欠付房屋租赁费（房屋租赁费支付至租赁合同解除之日止，截止2018年3月26日房租费暂欠50000元）；3、请求法院依法判令被反诉人向反诉人支付违约金（违约金以50000元为基数每日按万分之五支付至租赁合同解除之日止，截止2018年3月26日暂计8350元）；4、请求法院依法判令被反诉人对租赁房屋恢复原状；5、本案全部反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年4月21日签订《租赁房屋协议书》，约定反诉人将赛罕区滨河南路内蒙古保全庄农产品批发市场2号商铺楼北起第四间480平方米一二层的连体商铺租赁给反诉被告。租赁期限为2017年4月20日至2020年5月19日共三年；其中2017年4月20日至2018年5月19日，年租金为250000元人民币，租金支付方式为被反诉人在签订合同之日起向反诉人按年度一次性支付年度房屋租赁费。合同签订后，反诉人依约向被反诉人交付房屋，按约定履行了自己的全部合同义务。而被反诉人直至今日，不但一直占有、装修、使用房屋，且对2017年4月20日至2018年5月19日的年度租金尚欠5万元，显然被反诉人构成严重违约。根据《合同法》相关规定，被反诉人应当按照合同约定向反诉人支付房屋租赁费，及未按约定支付租赁费的违约金，并且因租赁期间被反诉人对房屋进行了装修，影响房屋的继续使用，为此反诉人要求被反诉人恢复原状，请求法院支持反诉人的反诉请求。
反诉被告霍宁辩称：反诉被告不认可反诉原告阿尔泰药业公司的反诉请求及相关事实与理由。反诉被告与反诉原告签订《租赁房屋协议书》后已经向其支付了20万元的房屋租金，但反诉被告一天也没有使用过该租赁房屋。反诉被告本来已经开始着手装修租赁房屋并准备使用，但是因在租赁期间得知反诉原告用于出租的房屋将停止供暖，租赁房屋不符合冬季使用条件，租赁合同的目的将无法实现。反诉被告遂停止了装修及后期的投入，同时通知了反诉原告解除房屋租赁合同。租赁合同解除后，反诉原告理应退还反诉被告已交付的房屋租金并承担相应的损失。
本院经审理认定事实如下:2017年4月21日，原告（反诉被告）霍宁与被告（反诉原告）内蒙古阿尔泰药业有限公司签订《租赁房屋协议书》，合同约定阿尔泰药业将其赛罕区滨河南路内蒙古保全庄农产品批发市场2号商铺楼北起第四间480平米（一二层连体商铺）租赁给霍宁使用。合同第一条约定租赁期限：自2017年4月20日至2020年5月19日共三年，第一年自2017年4月20日至2018年5月19日，年租金250000元；第二条租赁费用及支付方式：乙方（承租方）应在签订合同之日起按年度支付甲方房屋租赁费，乙方如不按时交纳租赁费，每延迟一日甲方按照年租金万分之五向乙方收取逾期罚息，如乙方逾期30日，甲方有权解除合同；第三条甲方权利义务：4.在租赁期内如果房屋出现非乙方因素的水电暖等故障，甲方有义务协助乙方与第三方交涉予以解决，保证乙方正常使用；第四条乙方权利义务：3.乙方从签订合同之日起，为了便于经营，在甲方同意的情况下对房屋进行装修，所有费用由乙方承担；4.乙方在租赁期间经营中的水、电、暖、工商、税费、治安费用等一切杂费，由乙方自己负担；第六条合同的变更和解除：2.因任何一方违反法律、法规和合同的约定，一方有权提出解除合同，另一方应当支付违约金并赔偿损失......。
合同签订后，霍宁向阿尔泰药业支付租金200000元，阿尔泰药业将租赁房屋交予霍宁使用。使用过程中霍宁因租赁房屋于2017年10月15日至2018年4月15日期间无法正常供暖，因此与阿尔泰药业协商解除合同事宜，双方对此未能达成一致意见，2018年2月霍宁将阿尔泰药业诉至本院。
另查明，双方诉争的租赁房屋由呼和浩特市城发供热有限责任公司金桥热网进行供热，因阿尔泰药业欠付供热方2014年-2017年度的热费，供热方于2017年10月15日前将租赁商铺阀门关闭，故租赁商铺2017年-2018年度采暖期未供暖。
本院认为，原告霍宁（反诉被告）与被告（反诉原告）阿尔泰药业签订的《租赁房屋协议书》系双方真实意思的表示，且内容不违反相关法律、法规的规定，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行。合同签订后，霍宁向阿尔泰药业交付租赁费200000元，阿尔泰药业应将符合使用条件的商铺交付被告使用。因阿尔泰药业的原因，保全庄2#商铺于2017-2018年度未供热，阿尔泰药业提供给霍宁的租赁商铺未能符合合同约定的使用条件而导致合同不能履行，霍宁因此与阿尔泰药业协商合同解除事宜未果，现阿尔泰药业亦要求解除《租赁房屋协议书》，本院确认双方签订的《租赁房屋协议书》于供暖期开始之日即2017年10月15日解除，霍宁应将租赁的商铺恢复原状并返还阿尔泰药业，并应向阿尔泰药业支付合同解除之前的房屋租赁费，之后的租赁费阿尔泰药业应退还霍宁。
霍宁要求阿尔泰药业赔偿设计费及装修的损失30000元，未能向本院提供充分的证据予以佐证，本院不予支持。
阿尔泰药业称租户可以安装燃煤锅炉或者空调取暖，双方合同中对此并未约定，本院不予采信。
阿尔泰药业要求霍宁承担违约责任，支付违约金，因本案原告霍宁不存在违约的情形，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）霍宁与被告（反诉原告）内蒙古阿尔泰药业有限公司签订的《租赁房屋协议书》于2017年10月15日解除，反诉原告霍宁于判决生效后十日内将其租赁的内蒙古保全庄农产品批发市的内蒙古保全庄农产品批发市的内蒙古保全庄农产品批发市的内蒙古保全庄农产品批发市的内蒙古保全庄农产品批发市的内蒙古保全庄农产品批发市的内蒙古保全庄农产品批发市的内蒙古保全庄农产品批发市场2号商铺楼北起第四间480平米（一二层连体商铺）恢复原状并返还反诉被告内蒙古阿尔泰药业有限公司；
二、被告（反诉原告）蒙古阿尔泰药业有限公司于判决生效后十日内退还原告（反诉被告）霍宁租赁费78473元；
三、驳回原告（反诉被告）霍宁的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）蒙古阿尔泰药业有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4750元（原告已预交），由原告霍宁负担2988元，由被告蒙古阿尔泰药业有限公司负担1762元。反诉费629元（反诉原告已预交），由反诉原告蒙古阿尔泰药业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判长郝英
人民陪审员刘继广
人民陪审员刘玉英
二O一八年八月十三日
书记员王昊