＼n上海市闸北区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）闸民三（民）初字第2266号＼n原告陈月英。＼n委托代理人周运柱，上海明伦律师事务所律师。＼n被告成美娟。＼n委托代理人蔡建，上海众华律师事务所律师。＼n委托代理人周云霞，上海众华律师事务所律师。＼n被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局。＼n法定代表人陈必华。＼n第三人上海大康物业管理有限公司。＼n法定代表人曹斌。＼n委托代理人黄玉云。＼n原告陈月英与被告成美娟、被告上海市闸北区住房保障和房屋管理局（以下简称为闸北区住房保障管理局）房屋买卖合同纠纷一案于2013年9月9日立案受理。本案适用简易程序，依法由代理审判员李垚曜独任审判，于同年10月12日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法追加了上海大康物业管理有限公司（以下简称为大康物业公司）作为本案的第三人参加诉讼，并于同年12月5日再次公开开庭进行了审理。原告陈月英及其委托代理人周运柱，被告成美娟的委托代理人周云霞两次庭审均到庭参加诉讼，被告成美娟的委托代理人蔡建参加了第一次庭审，第三人大康物业公司的委托代理人黄玉云参加了第二次庭审，被告闸北区住房保障管理局经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告陈月英诉称，原告与被告成美娟系母女关系，上海市闸北区共康四村XXX号XXX室房屋（以下简称为系争房屋）原系原告房屋1998年被拆迁后分配安置的公房，配房人仅系原告一人。由于原告系文盲，办理进户等手续较为繁琐，被告成美娟表示愿意代为办理相关手续，不想被告成美娟却趁机将自己的户口非法迁入系争房屋内。2000年在未经原告同意的情况下，被告成美娟在《职工家庭购买公有住房协议书》（以下简称为《家庭购买公房协议书》）上偷盖原告印章，单方与被告闸北区住房保障管理局签订了《上海市公有住房出售合同》（以下简称为《公房出售合同》），并用了原告21年的工龄，却没有登记原告的名字，而是将系争房屋的产权登记在成美娟一人名下。原告对此一直不知，直至近期原告欲将系争房屋给孙子结婚使用，被告才将实情告知原告。原告认为，原告作为老年人，处于相对弱势的地位，被告成美娟利用原告对自己的信任、法律意识淡薄、行动不便等条件，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院要求判令：确认两被告就系争房屋签订的《公房出售合同》无效，将该房屋恢复至承租人系原告的公房状态。＼n被告成美娟辩称，被告的户口系合法迁入系争房屋，原告对由被告购买系争房屋产权系明知且认可的，原告不但在《家庭购买公房协议书》上加盖了自己的私章，且在物业公司处亦有放弃系争房屋产权的相关承诺，两被告签订的《公房出售合同》合法有效。另外，原告的起诉已超过了法定诉讼时效，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。＼n被告闸北区住房保障管理局未答辩。＼n第三人大康物业公司述称，系争房屋售后产权购买手续是由第三人实际负责办理，第三人根据相关政策依法与被告成美娟办理的系争房屋买卖手续合法有效，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。＼n经审理查明，原告与被告成美娟系母女关系，系争房屋系原告丈夫生前承租的上海市潘家街XXX弄XXX号房屋于1998年拆迁分得。1998年3月16日系争房屋租赁户名登记为原告，同年4月、10月，原告与被告成美娟的户籍分别迁入系争房屋内。＼n系争房屋取得后由原告实际居住使用。2000年就系争房屋售后产权购买事宜，原告家庭出具《家庭购买公房协议书》载明，房屋承租人或受配人陈月英，经与本户同住成年人协商一致，同意购买系争房屋，房地产权利确定为成美娟所有，并委托成美娟代为办理购买公有住房一切手续。协议书尾部“承租人或受配人”处“陈月英”的签名系他人代签，但“陈月英”的印章系原告本人私章，“同住成年人”处签、盖有“成美娟”字样的署名及印章。＼n2000年5月25日，被告成美娟的丈夫在首部印有大康物业公司名称、底部印有大康物业公司地址及联系电话的纸张上代书一份《申请》，内容为：“本人住闸北区彭浦街道长临路XXX弄XXX号XXX室，本人同意放弃以上房间产权”，该份申请尾部“陈月英”的签名系代签，但加盖了原告的私章。大康物业公司前任经理陆金兴作出“同意该户主意见”的批示，并加盖了大康物业公司的公章。＼n2000年6月3日，上海市闸北区房屋土地管理局（后机构名称变更为被告闸北区住房保障管理局）与被告成美娟签订《公房出售合同》，约定由成美娟购买系争房屋产权，售价为21493元，实付金额17194元，成美娟还应支付维修基金722元、手续费107元、合同印花税、房地产权证印花税、房地产权证工本费、登记勘丈费及地籍图费合计76元，共计18099元。后成美娟支付了相应购房款项，并经登记成为系争房屋权利人。＼n另查明，被告成美娟在购买系争房屋售后产权时使用了原告的工龄。产权被购买后，由大康物业公司开具的《房租收据》户名由原告变更为成美娟，金额也由52.9元／月变更为5元／月。对此原告在第一次庭审中称平时的房屋租金都是原告本人缴纳，但物业公司不出具相应的收据，原告也记不清缴纳的金额。第二次庭审时原告称在办好手续后便由成美娟夫妇缴纳房租，故原告未注意金额。＼n2001年1月1日，被告成美娟之弟成建平出具字条，称收到成美娟现金25000元，故决定放弃今后母亲陈月英在系争房屋内的继承权和使用权，作提前一次性了断，无论今后房价是涨是跌，双方均不反悔。本案诉讼前，成建平曾向被告成美娟发送短信称被告不应将系争房屋产权登记在自己一人名下而不登记原告的名字，该房应有自己的一半，希望原告能将房子送给自己的儿子结婚使用。＼n关于公房租赁凭证及原告的私章、身份证、户口簿保管情况，原告第一次庭审中称公房租赁凭证系由被告成美娟保管，身份证及户口簿都是原告自己保管。原告没有读过书，平时也不会写字，工作时刻了私章便于使用，退休后原告就将印章放在家里未加锁的抽屉中，但很久之前原告就发现印章没有了。第二次庭审时原告称自己的身份证、户口簿包括租赁房卡都放在家里没有上锁的抽屉中，即便被成美娟拿走自己也不会发觉。＼n审理中原告称，成美娟夫妇曾带自己去大康物业公司办理过手续，具体时间记不清了，也不清楚办理的具体内容，原告以为是办理房屋拆迁进户手续。到达物业公司后成美娟夫妇让原告坐在外面休息，由其二人进入屋内替原告办理，期间没有人出来与原告说过任何话，直到成美娟夫妇出来后也没有告诉原告办理的是什么手续。对此第三人大康物业公司表示，就系争房屋产权购买事宜按规定需要原告及成美娟本人到场，第三人工作人员亲自询问了原告本人的意愿，并明确告知原告将来产权给了成美娟后其就没有份额了。因原告系文盲，故在征询了原告意见后，第三人同意由原告家属代写《申请》再由原告加盖印章，最后由时任第三人公司物业经理的陆金兴签字并加盖公司公章批准同意。＼n审理中，被告成美娟表示原告对自己购买系争房屋产权一事始终是知情且认可的，但念及亲情自愿一次性补偿原告150000元，并承诺今后仍会对原告尽赡养义务，同意原告本人在系争房屋内居住至百年。＼n以上事实，由公房租赁凭证、家庭购买公房协议书、公房出售合同、公房出售价格计算表、购房人缴付费用计算表、购房款收据、现金解款单、申请、本户人员情况表、上海市房地产登记簿、房租收据、成建平出具的字条、短信息整理文字、关于闸北区区级机关机构改革涉及的工作部门机构名称的通知等证据及当事人的陈述予以佐证。＼n本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于原告以被告成美娟在《家庭购买公房协议书》上擅自加盖原告私章，原告对购买系争房屋产权一事不知情进而主张《公房出售合同》无效的理由，本院认为，原告认可《家庭购买公房协议书》上加盖的系原告本人的私章，对于自认不会签字的原告而言，加盖印章的效力应等同于签名，除原告有相反证据外，应视为原告对协议书内容的认可。原告称其私章系被告成美娟偷取加盖，但未提供其他证据加以佐证，本院难以采信。然而《家庭购买公房协议书》反映的系家庭内部对房屋产权购买的协商情况，本身就具有隐秘性、非市场性的特点，故不能仅以盖章情况作为认定事实的唯一依据，法院还需通过分配举证责任、综合案情加以判断。对此本院认为，首先，除《家庭购买公房协议书》外，同期曾以原告名义出具过的一份《申请》中亦明确表示原告放弃系争房屋产权，其内容虽非原告书写，但尾部亦加盖了原告的私章。而以大康物业公司的办公用纸作为书写《申请》的载体、并在尾部加注、加盖了大康物业公司负责人的批示及公司公章等情节，一定程度上符合当场征询意见之特点。结合原告对曾由被告夫妇陪同前往物业公司办理过不知名手续的自认及对其相关说法的合理性分析，本院认为，被告成美娟及第三人称就系争房屋产权购买事宜曾由第三人当面征询过原告意见的说法具有一定的可信度；其次，系争房屋产权被购买之后，所缴纳的物业管理费较之前缴纳的房租，在缴费户名名称及金额上均有明显变化，距系争房屋产权购买之日至今已有近十三年的时间，作为系争房屋实际居住使用者的原告称对此变化不清楚，显与常理不符；再次，原告庭审时亦曾自认平日身份证、户口簿均系自己保管，办理系争房屋产权购买手续的过程中必然涉及对以上证件的使用，加之这一过程中曾使用原告的工龄取得购房优惠，故原告称不清楚购买产权事宜，亦与常理不符。综上，本院认为在原告对系争房屋产权购买情况系知情且认可的判断上，较之原告而言，被告成美娟的举证已达到了证据的高度盖然性，故对原告主张两被告签订的《公房出售合同》无效的诉请，本院难以支持。审理中被告成美娟从维系亲情的角度出发，自愿对原告作出一定的经济补偿，于法无悖，本院可予准照。被告闸北区住房保障管理局经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：＼n一、驳回原告陈月英的诉讼请求；＼n二、被告成美娟应于本判决生效之日起十五日内向原告陈月英支付150000元。＼n案件受理费减半收取为168.65元（原告陈月英已预缴），由原告陈月英自行负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。＼n代理审判员李垚曜＼n二〇一四年一月二十日＼n书记员方芳＼n附：相关法律条文＼n一、《中华人民共和国民法通则》＼n第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。＼n二、《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。＼n三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》＼n第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。＼n没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。