福建省厦门市中级人民法院
民 事 裁 定 书
(2017)闽02民终4778号
上诉人（原审被告）：高苏华，男，1982年9月28日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：李文长，福建联合信实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭俐娟，福建联合信实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林志阳，男，1984年11月18日出生，汉族，住福建省晋江市。
委托诉讼代理人：王鹭杰，上海段和段（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶少凤，上海段和段（厦门）律师事务所律师。
上诉人高苏华因与被上诉人林志阳租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初2255号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高苏华上诉请求：撤销原审判决第二项，改判其无需支付违约金81600.3元；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下：本案诉讼主体不适格，一审法院认定事实错误。一、本案被上诉人林志阳作为原告主体不适格。址于厦门市思明区软件园二期望海路10号楼之三603单元（下称讼争房屋）的所有权人是泰伟数码软件（厦门）有限公司（以下简称泰伟公司）。林志阳并非讼争房屋的产权人。从泰伟公司出具的授权委托书、泰伟公司在租赁合同的出租方和骑缝处盖章的行为、林志阳自认其系泰伟公司法定代表人，足以证明林志阳签订租赁合同、收取租金等行为均是代理行为，所产生的法律后果应由泰伟公司承担。二、本案高苏华作为被告主体不适格。高苏华作为球天下公司的发起人和创始股东之一，在球天下公司经工商批准设立之前，为公司成立经营需要，代公司承租了讼争房屋，合同主体是球天下公司。高苏华代公司承租也系履行职务的行为，所产生的相关权利义务应当由公司承担。
林志阳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
林志阳向一审法院起诉请求：1.解除林志阳、高苏华于2013年9月1日签订的《房产租赁合同》；2.高苏华基于其提前退租的违约行为向林志阳支付违约金139065.3元，扣除高苏华已缴付的履约保证金后高苏华仍需支付林志阳81600.3元；3.高苏华基于其对承租房产设施的破坏行为赔偿林志阳各项经济损失共计78915.86元。
一审法院认定事实：2009年，泰伟公司取得讼争房屋的《厦门市土地房屋权证》。林志阳（出租方、甲方）与高苏华（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：乙方向甲方租用坐落在软件园二期望海路10号楼之三603单元即讼争房屋，该房屋建筑面积共1277平方米，租赁期共5年，自2013年9月1日起至2018年9月1日止；该房屋租金为第一年45元/平方米，第二年45元/平方米，第三年49.5元/平方米，第四年54.45元/平方米，第五年59.9元/平方米，租金支付方式为押一付三先付后用，第一期租金在7月8日付为172395元，押金为一个月租金57465元在双方签订合同三日内支付，以后每期租金提前10日支付；在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金；在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全及设施的正常，如甲方房屋原因导致的故障，甲方应负责维修，乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿；等等。林志阳在《租赁合同》的出租方（甲方）落款处签字，高苏华《租赁合同》的承租方（乙方）落款处签字，另，泰伟数码软件（厦门）有限公司在《租赁合同》的骑缝处及出租方（甲方）落款处加盖公章。原审中，林志阳、高苏华均主张《租赁合同》已经实际解除。
一审法院分析本案争议的焦点如下：一、关于《租赁合同》的合同主体。首先，《租赁合同》中明确载明出租方为林志阳，租金缴交至林志阳本人名下的银行账户，林志阳虽然未在签订合同时向高苏华出示其有权出租讼争房屋的授权委托书，但合同中第一条第1-1款中也明确约定“甲方将其管理的坐落在软件园二期望海路10号楼之三603单元出租给乙方使用”即可推定双方在订立合同时已经知道林志阳系讼争房屋的管理人而非所有权人。合同签订后，讼争房屋实际交付承租方使用，讼争房屋的租金也实际交付给林志阳，亦无在案证据显示在《租赁合同》履行过程中，泰伟公司曾以出租人的身份主张权利，李香君、颜燕亦非泰伟公司的员工，其所作的陈述不具备证明球天下公司与林志阳之间关系的证明力。故高苏华仅以讼争房屋的所有权人系泰伟公司，泰伟公司也在合同上盖章为由主张《租赁合同》的出租方为泰伟公司，一审法院不予采纳。其次，《租赁合同》中明确载明承租方为高苏华，高苏华本人也在合同承租方处签字，且合同中并无林志阳同意由高苏华设立后的公司作为合同主体的记载，故即便高苏华确为设立球天下公司而签订合同，由于其系以自己的名义签订合同，故林志阳关于高苏华是《租赁合同》的合同主体的主张可予采纳。综上，一审法院认定《租赁合同》的合同主体为林志阳和高苏华。
二、关于高苏华是否应对讼争房屋的损坏承担赔偿责任。虽然林志阳提交了拟证明讼争房屋损坏情况的照片，但该组照片未能体现拍摄时间及地点，不足于证明系讼争房屋被破坏及具体时间。林志阳提交的《装修合同》系林志阳与案外人所签订。另，林志阳与高苏华之间亦未办理诉争房屋交接手续，无法对承租人搬离讼争房屋时的现状进行确认，故林志阳主张高苏华应对讼争房屋的损坏承担赔偿责任，证据不足。
综上，一审法院认为，林志阳与高苏华签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方均应依约全面履行各自的义务。《租赁合同》约定的租赁期限截至2018年9月1日，高苏华提供的云朵公司转账记录显示，2015年1月1日起，林志阳仍有收到讼争房屋的租金，且租金数额与《租赁合同》约定的一致，即便讼争房屋确实于2015年1月1日由承租人转租给云朵公司使用，因在案无证据显示林志阳据此要求解除合同，又高苏华未能就双方协商解除合同、办理房屋交接手续等充分举证，故高苏华仅以2015年1月1日后讼争房屋的租金由云朵公司的账户转账支付为由主张双方已于2014年12月31日协商解除《租赁合同》，依据不足，原审法院不予采纳。虽然林志阳、高苏华对于《租赁合同》的解除时间有争议，但对于《租赁合同》已经解除并无争议，故林志阳要求解除《租赁合同》，予以照准。《租赁合同》约定的租赁期限尚未届满，高苏华确认其已在2015年1月1日前搬离讼争房屋，但未能举证证明讼争房屋2016年12月31日后的使用情况，又根据在案证据，讼争房屋的租金缴纳至2016年12月31日，故林志阳主张高苏华未经其同意在租赁期限内退租，应依约支付两个月租金作为违约金，具有事实和法律依据，予以支持。根据《租赁合同》的约定，高苏华应向林志阳支付的违约金为139065.3元（54.45元/平方米1277平方米2个月），扣除高苏华已支付的押金57465元，高苏华仍应向林志阳支付违约金81600.3元（139065.3元－57465元）。
如前分析，林志阳主张高苏华应对讼争房屋的损坏承担赔偿责任，证据不足，故林志阳要求高苏华赔偿讼争房屋维修费及装修期间租金损失，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除林志阳与高苏华之间签订的关于厦门市软件园二期望海路10号楼之三603单元的《租赁合同》；二、高苏华于判决生效之日起十日内支付林志阳违约金81600.3元；三、驳回林志阳的其他诉讼请求。案件受理费3510元，减半收取计1755元，由林志阳负担863元，高苏华负担892元。
本院二审期间，林志阳提交泰伟公司出具的《证明》，载明公司同意林志阳以个人名义提起诉讼，并同意判决所得支付至林志阳个人账户。高苏华质证认为林志阳系泰伟公司的代理人，其有权选择泰伟公司作为诉讼主体。
经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，从查明的事实看，《租赁合同》约定出租的讼争房屋是泰伟公司名下的房产。虽然《租赁合同》首部载明出租方为林志阳，但在合同落款处出租方（甲方）一栏加盖了泰伟公司公章及由林志阳签名，并且在合同骑缝处也加盖泰伟公司公章。结合泰伟公司授权林志阳代为签订租赁合同的事实，林志阳在本案签约、履行过程中的行为均应视为其代表泰伟公司所为。故案涉《租赁合同》的出租方应认定为泰伟公司。林志阳不能直接以自己的名义主张权利。林志阳不是本案的适格原告，其直接对高苏华提起的起诉依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(一)项、第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销福建省厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初2255号民事判决；
二、驳回林志阳的起诉。
一审案件受理费18693元退还林志阳；上诉人高苏华预交的二审案件受理费3510元予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 伟
审 判 员 郑文雅
审 判 员 龙 辉
二〇一七年十二月十八日
代书记员 巫粤峰
附本案适用的相关法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。