广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1281号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵惠南，女，汉族，1983年11月3日出生，身份证住址：湖南省澧县车溪乡花园村**组*****号。
委托代理人：陈渐佳，广东华誉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭向俊，男，汉族，1984年10月2日出生，身份证住址：广东省惠州市市辖区惠环办事处仲恺居委会惠风五路*号。
委托代理人：陈家骏，国信信扬律师事务所律师。
委托代理人：叶芷兰，国信信扬律师事务所实习律师。
上诉人赵慧南与被上诉人彭向俊因租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法学民初字第68号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州大学城（中山大学生活区）北一路“GOGO新天地”商业广场1183A号商铺为赵惠南向案外人广州市尚骅物业经营管理有限公司承租的物业。
2012年5月25日，彭向俊与赵惠南签订了《出租合同》（下称该合同）一份。双方约定，彭向俊向赵惠南租赁位于广州大学城（中山大学生活区）北一路“GOGO新天地”商业广场1183A号商铺（下称该商铺）一间，租赁期限从2012年5月25日起至2015年5月24日止，合同有效年度租金共计55080元，每一个租赁年度按月计算。彭向俊在签订合同时付给赵惠南2000元为定金在正式入驻后5日内将剩余租赁费用37731元付给赵惠南，彭向俊从第二次付款开始，每次在当月前5天交付。彭向俊如需要对租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得赵惠南书面同意，改造的费用由彭向俊方自负。在合同终止、解除租赁关系时，彭向俊方装修或改造房屋有关的设施全部归赵惠南所有（可移动设备除外）。任何一方单方面取消、中断合同，应提前二个月通知对方，并补偿相关经济损失。因赵惠南原因使彭向俊未能正常营业，给彭向俊造成经济损失，由赵惠南承担并赔偿彭向俊经济损失。租赁时间合计为三年，第一年：2012年5月25日至2013年5月24日，此期间内月租金按合同价的72%支付，并同时享受商场给予的一切优惠；第二年：2013年5月25日至2014年5月24日，此期间内月租金按合同原价支付，且不再享受商场给予的其它优惠。彭向俊首次支付给赵惠南的费用项目：1、缴纳3个月原始的租金，共计人民币13770元；2、缴纳连续6个月的租金（可免除第七个月的租金）共计人民币19829元；3、缴纳2个月的管理费押金，共计人民币1438元；4、缴纳连续6个月的管理费，共计人民币4314元；5、缴纳水电费保证金，共计人民币380元。在租赁期限内彭向俊享受“按半年交租免交一个月，按一年交租免交二个月租金”的优惠待遇。合同还约定了其它内容。彭向俊在签署上述协议的当天，彭向俊向赵惠南缴纳了该商铺的租金按金13770元、管理费按金1438元、水电费保证金380元。双方在签订租赁协议后，彭向俊缴交了从2012年5月22日至12月31日的租金19829元，彭向俊于2013年1月10日向赵惠南缴交了2013年1月1日至1月31日的租金4208元。2013年1月31日及3月12日，广州市尚骅物业经营管理有限公司向彭向俊发出两份《关于清理11183A商铺物品的通知书》，通知书内容为：经我司工作人员现场了解发现，贵铺在日常经营中使用了1183A商铺经营，因1183A商铺承租人：赵惠南，与我司达成退铺协议并签定了商铺租赁的终止合同，现我司需对1183A商铺进行收回，请1169商户于2013年1月31日前及3月14日前自行将1183A商铺内属于贵铺的物品清理完毕。如贵铺不按通知要求的日期进行清理物货，我司将视为贵铺自动放弃商铺内物品，我司将自行处理商铺内物品，收回该商铺。其中在2013年3月12日《关于清理11183A商铺物品的通知书》的下方有手写字样“如需开锁请致电物管处电话：3933×××3、3933×××2”。彭向俊陈述广州市尚骅物业经营管理有限公司于2013年1月31日对涉案的商铺擅自加锁导致彭向俊没法继续经营。彭向俊要求赵惠南退回按金及相关的补偿。赵惠南没有回复，以致引起纠纷。
另查明，彭向俊主张在接收商铺后，曾对商铺进行了装修，为此花费装修费46030元。赵惠南对此不予确认，认为将商铺交付给彭向俊时，商铺本身就有装修，而且彭向俊装修的时候亦根本没有征得赵惠南的同意。
另查明，赵惠南与案外人广州市尚骅物业经营管理有限公司于2010年10月17日签订一份《商铺租赁合同》，由赵惠南向广州市尚骅物业经营管理有限公司租赁位于广州大学城GOGO新天地商业广场第1183A商铺一间。此后，赵惠南将涉案的商铺转租给彭向俊。根据原审法院对广州市尚骅物业经营管理有限公司的调查，广州市尚骅物业经营管理有限公司反映该司与赵惠南的租赁合同已经于2013年1月31日终止，该司对赵惠南所承租的1183A铺位进行了赔偿50000元，该50000元赔偿款包含对1183A商铺的装修、经营损失等。赵惠南于2013年3月25日收到广州尚骅物业经营管理有限公司的赔偿款50000元。
2013年3月27日，彭向俊向原审法院提起本案诉讼，请求：1、赵惠南向彭向俊返还退铺补偿金24000元及利息（利息算至实际付清之日止）；2、赵惠南向彭向俊赔偿装修费46030元及利息（利息算至实际付清之日止）；3、赵惠南向彭向俊返还租金按金13770元，管理费押金1438元，水电保证金380元，合计15588元及利息（利息算至实际付清之日止）；4、赵惠南向彭向俊返还租金2012年12月25日至2013年1月25日的租金4208元；5、赵惠南向彭向俊返还被第三人扣押的货物（货物价值约为15000元）；6、赵惠南支付彭向俊律师代理费用3000元；7、诉讼费用由赵惠南承担。赵惠南反诉请求：1、确认赵惠南与彭向俊签订的《出租合同》无效；2、彭向俊向赵惠南支付商铺使用费6733元；3、彭向俊承担本案的诉讼费用。在诉讼中，赵惠南将反诉诉讼请求第二项变更为：判令彭向俊向赵惠南支付2013年2月1日至2013年3月15日商铺使用费6312元，按每月4208元计算。
另查明，上述铺位由赵惠南向案外人广州市尚骅物业经营管理有限公司租赁。在一审法庭辩论结束前未能提供涉案商铺已取得建设工程规划许可证。
另查明，本案在诉讼中，刘明炬向原审法院申请撤回了对赵惠南的起诉，原审法院裁定准许刘明炬撤回对赵惠南的起诉。
原审法院认为，出租合同是彭向俊与赵惠南之间所签订，并没有证据彭向俊在与赵惠南签订合同时，彭向俊曾向赵惠南披露过其与刘明炬共同向赵惠南承租的情况，故该出租合同直接约束彭向俊与赵惠南。
通过庭审查明的事实及质证的证据可知，双方关于租赁协议存有的分歧在于出租合同是否有效的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案的铺位在一审法庭辩论结束前未取得建设工程规划许可证，故彭向俊、赵惠南之间的出租合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故赵惠南应将收取彭向俊的租金按金13770元、管理费按金1438元、水电费保证金380元，合计15588元退还给彭向俊。
关于彭向俊主张的装修损失问题，由于合同明确约定承租方如需装修，必须先征得出租方同意，现有彭向俊所提供的证据，不足以证实彭向俊存在装修损失46030元，故对于彭向俊的该项主张，不予支持。
关于彭向俊主张要求赵惠南返还退铺补偿金24000元，根据案外人广州市尚骅物业经营管理有限公司的陈述，该补偿款是对1183A商铺的装修、经营等损失的补偿，虽然该补偿款是由尚骅物业公司对赵惠南所作出，但该赔偿款包含了1183A商铺的装修、经营损失等的综合补偿，考虑到彭向俊的实际使用商铺的时间，以及双方的过错程度，原审法院酌情确定赵惠南应将所收取的50000元赔偿款支付其中的18000元给彭向俊。
关于彭向俊主张要求赵惠南返还2012年12月25日至2013年1月25日的租金4208元，缺乏相关依据，不予支持。
彭向俊主张要求赵惠南支付其聘请律师的代理费3000元，因该费用是彭向俊自行处理其诉讼而支出的费用，彭向俊要求赵惠南承担缺乏相关依据，不予支持。
对于赵惠南反诉要求彭向俊支付2013年2月1日至2013年3月15日的商铺使用费6312元。彭向俊主张对涉案商铺擅自上锁的时间是在2013年1月31日，赵惠南则主张商铺上锁的时间是在2013年3月15日。彭向俊的报警时间虽然是在2013年3月3日，但根据案外人广州市尚骅物业经营管理有限公司的陈述，该公司与赵惠南终止租赁合同的时间是在2013年1月31日，另外结合广州市尚骅物业经营管理有限公司所发出的《关于清理11183A商铺物品的通知书》所记载的内容，原审法院确认商铺上锁的时间是在2013年1月31日，赵惠南反诉要求彭向俊支付2013年2月1日至2013年3月15日的商铺使用费6312元，没有事实依据，不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条第二款规定，于2013年12月19日作出如下判决：一、确认彭向俊与赵惠南签订涉及广州大学城GOGO新天地商业广场第1183A商铺出租合同无效；二、赵惠南应在本判决发生法律效力之日起三日内返还租金按金13770元，管理费押金1438元，水电保证金380元，合计人民币15588元给彭向俊；三、赵惠南应在本判决发生法律效力之日起三日内返还退铺赔偿金人民币18000元给彭向俊；四、驳回彭向俊的其他本诉诉讼请求；五、驳回赵惠南的其他反诉诉讼请求。本案本诉诉讼费2120元，由彭向俊负担1480元，由赵惠南负担640元。本案反诉诉讼费50元，由彭向俊负担25元，由赵惠南负担25元。
判后，上诉人赵惠南不服原审判决，向本院提起上诉称：一、广州市尚骅物业经营管理有限公司对赵惠南进行赔偿与彭向俊无关，不应将有关的赔偿费用分给彭向俊。根据合同相对性原则，广州市尚骅物业经营管理有限公司与赵惠南解除合同并作出赔偿，与彭向俊无关。二、双方签订的租赁合同无效，双方对此均存在过错，赵惠南没有理由需要对彭向俊进行赔偿。根据合同法的规定，合同无效，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。而且，彭向俊主张的损失来自其对涉案商铺的装修，但是彭向俊不能举证证明其有对涉案商铺进行装修，且造成装修无法返回的原因非赵惠南造成，故原审判决赵惠南对彭向俊进行赔偿没有依据。据此上诉请求：撤销原审判决第三项，驳回彭向俊该项诉讼请求，由彭向俊承担案件受理费。
被上诉人彭向俊答辩认为：虽然一审判决赔偿的金额较少，但为了避免浪费诉讼资源，彭向俊没有提出上诉，请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理，当事人对原审查明的事实并无异议，本院予以确认。
二审期间，赵惠南自认其与广州市尚骅物业经营管理有限公司承租涉案商铺的租赁期间为2011年4月1日至2016年3月31日。
本院认为：本案二审争议的焦点是赵惠南应否对彭向俊进行补偿。涉案商铺系赵慧南向广州市尚骅物业经营管理有限公司承租后转租给彭向俊，从赵慧南自述的其承租涉案商铺的时间与其转租给彭向俊的租期相比较，赵慧南主要是将涉案商铺转租给彭向俊使用。彭向俊在原审中提供了其委托装修公司对涉案商铺进行装修的合同以及装修公司出具的装修图纸，装修公司出具的收到46030元的收据证实其对涉案商铺进行了装修，结合双方合同约定，可合理采信彭向俊对涉案商铺进行了装修。因广州市尚骅物业经营管理有限公司在收回涉案商铺时对赵慧南补偿的50000元是对涉案商铺的装修、经营等损失的补偿，原审法院结合本案的实际情况，酌情判令赵慧南补偿彭向俊18000元并无不当，本院予以维持。赵惠南上诉请求驳回彭向俊该项诉讼请求理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人赵慧南的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费250元，由上诉人赵慧南负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年四月××日
书 记 员 李 焕