江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2017)苏02民终3970号
上诉人(原审被告)：徐志军，男，1967年8月6日生，汉族，住宜兴市林场官山坞工区，现住宜兴市。
委托诉讼代理人：陶明月，江苏衡立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马晓东，江苏衡立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宜兴市周铁古镇文化旅游发展有限公司，住所地宜兴市朝阳路。
法定代表人：王建新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐祖林，宜兴市洋溪法律服务所法律工作者。
上诉人徐志军因与被上诉人宜兴市周铁古镇文化旅游发展有限公司(以下简称周铁古镇公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宜兴市人民法院（2016）苏0282民初7081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐志军上诉请求：1、撤销(2016)苏0282民初7081号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审中的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、关于80万元/年的租金标准没有充分证据予以证明，不应予以采纳。2、一审中其提出反诉，要求被上诉人赔偿损失10万元、解除双方租赁协议、并对装修部分评估作价，一审未予理涉。
周铁古镇公司辩称，1、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。2、我方提供的证据合法，均是原始证据。3、上诉人不支付我方租金，违背诚信原则。综上，请求驳回上诉，维持原判。
周铁古镇公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付房屋租金160万元（2014年11月24日起至2016年11月24日止）及违约金32万元（按未付租金的20%计算）。2、重新签订租房协议（只要求变更租房协议出租人，其余权利义务不变，要求被告继续履行合同）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年3月5日，被告徐志军与案外人陈某某签订房屋租赁协议一份，约定由陈某某将位于广汇南路X9、X1、X3、7××号店面出租给徐志军开设宾馆，租期十年，年租金80万元。2014年11月24日，其公司通过司法拍卖网络平台购买了涉案房屋。2015年5月，其公司以电话通知形式要求被告支付租金、重新签订租房协议，并于2015年12月4日、2016年4月18日向被告邮寄了书面催款函，但均催要无果，故诉至法院。
一审法院认定事实：2012年3月5日，徐志军与陈某某签订一份租期为十年的租赁合同，载明租赁范围为宜兴市广汇南路X9号、X1号、X3号、7××号店面房（面积约为2200平米），违约责任：违约方应按年租金总额的20%向守约方支付违约金。其中，广汇南路X9号、X1号的土地使用权人及对应房产所有人为易某某（陈某某之妻），广汇南路X3号、7××号的土地使用权人及对应房产所有人为陈某某。2012年7月26日，易某某、陈某某将上述出让土地使用权以及地上房屋抵押给中国光大银行股份有限公司无锡分行，办理了宜房他证宜城字第××号、宜房他证宜城字第××号、宜他项（2012）第60XXXX号、宜他项（2012）第60XXXX号、宜他项（2012）第60XXXX号、宜他项（2012）第60XXXX号他项权证。此后，光大银行无锡分行提起诉讼要求陈某某、易某某、宜兴市天都物贸有限公司履行还款义务，双方经调解达成（2014）锡商初字第024号民事调解书，后因陈某某、易某某等人未能履行调解书内容，光大银行无锡分行向无锡市中级人民法院申请强制执行。在执行过程中，周铁古镇公司于2014年11月24日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得长盛公司整体资产。2014年12月1日，无锡市中级人民法院作出（2014）锡执字第133-3号民事裁定书，裁定被执行人陈某某、易某某名下位于宜兴市广汇南路X9、X1、X3、7××号房地产【房产证号：Ａ0××13、Ａ0××93；土地使用权证：宜国用（2009）第4160XXXX号～4160XXXX号、4160XXXX号～4160XXXX号】归周铁古镇公司所有。该裁定送达后即发生法律效力。2014年12月1日，无锡市中级人民法院向周铁古镇公司送达该份裁定。此后，徐志军继续占有使用涉案房屋。2016年7月18日，周铁古镇公司诉至法院。
以上事实，有拍卖成交确认书、（2014）锡执字第133-3号民事裁定书、送达回证、不动产登记证明、房屋租赁合同及庭审记录等证据在卷佐证。
本案的争议焦点为：1、徐志军与原出租人陈某某之间关于年租金数额的约定如何？2、周铁古镇主张租金应以哪一时间点作为计算起点？庭审中，原被告就陈某某与徐志军之间存在租赁合同的事实没有异议，但就年租金的具体约定存在争议，原告周铁古镇主张年租金约定为80万元/年，并提供了租赁协议复印件一份；被告徐志军主张年租金约定为50万元/年且之前投入的装修数额每年可抵扣30万元租金，提供了租赁协议复印件一份并申请证人谈某出庭作证，但在庭审过程中证人表示对租金具体约定并不清楚，关于装修每年抵扣30万元租金也只是听到徐志军单方陈述。原被告提供的租赁合同复印件均载明违约责任为违约方应按年租金总额的20%向守约方支付违约金。此外，该院调取了无锡市中级人民法院（2014）锡执字第133号卷宗材料，其中存卷的租房协议为2014年4月24日申请人（周铁古镇公司）提供，徐志军于2014年7月11日在下方签字并注明本件与原件一致，该份合同上约定年租金为80万元，与周铁古镇公司在本案中提供的复印件相一致。关于租金起算点的问题，原告周铁古镇公司主张从拍卖成交裁定载明的时间2014年11月24日起算，被告徐志军主张从周铁古镇公司领取权证时间2015年1月12日起算。
一审法院认为，依法定程序裁定拍卖成交的，标的物所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移，因此本案中周铁古镇公司自2014年12月1日起即享有对涉案租赁房屋的所有权。订立抵押合同前，抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，本案中虽然广汇南路X9号、X1号房产登记在易某某名下，但易某某在知道或应当知道徐志军占有使用涉案房屋并未提出异议，本案中双方当事人也均未提出异议，因此应当认定徐志军与陈某某之间的房屋租赁关系合法有效。由于涉案房屋抵押权设立于租赁合同之后，因此原租赁关系不受抵押权影响，抵押权实现后买受人承继前出租人的权利义务，可依照原合同向承租人主张租金及违约金。徐志军主张目前并不拖欠租金并未提供相应证据予以证明，因此该院不予采信。因此，本案租金自2014年12月1日起至原告诉请节点2016年11月24日止按照80万元/年计算得724天/365天*80万/年=1586849元。关于违约金，双方合同约定为年租金总额的20%即16万元，但原告主张32万元，被告同意按照欠付租金自租金起算点起承担银行同期贷款利率计算的利息承担违约金，经计算约为21万元左右，在合同约定金额与原告方主张金额之间，也更接近于原告因被告的违约行为所遭受的损失，因此该院采用这一标准计算违约金。
一审法院判决：一、徐志军于判决发生效力起十日内周铁古镇公司支付所欠租金1586849元及该款自2014年12月1日起至判决确定的给付之日止按照银行同期同类贷款基准利率计算的利息。二、驳回周铁古镇公司其他诉讼请求。如果给付义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费20640元，由周铁古镇公司负担1330元，徐志军负担19310元。该款已由周铁古镇公司垫付，徐志军于判决发生法律效力之日起十日内直接给付周铁古镇公司。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
徐志军提供如下证据：单号为70027999XXXX的圆通速递邮寄回单复印件，证明徐志军已经单方解除双方之间的租赁关系。
周铁古镇公司质证认为，提供的回单是复印件，真实性不予认可。
二审中查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：徐志军与原出租人陈某某之间关于年租金数额的标准？
本院认为，根据本院（2014）锡执字第133号卷宗材料，其中存卷的租房协议为2014年4月24日申请人（周铁古镇公司）提供，徐志军于2014年7月11日在下方签字并注明本件与原件一致，该份合同上约定年租金为80万元，与周铁古镇公司在本案中提供的复印件相一致。在本案二审期间，徐志军确认其和原出租人陈某某只签过一次房屋租赁合同，该合同原件应在其处，但其在规定时间内也没有向法庭提供该租赁合同原件。因此，徐志军上诉称一审法院认定80万元/年的租金标准没有证据证明，本院不予支持，一审法院对租金标准认定并无不当。
关于徐志军一审中提出反诉法院未予理涉的意见，2017年3月23日笔录：“关于你方提出的反诉请求，从本案实际情况来看，到目前为止本案被告没有提供任何证据证明在本案立案前就房屋存在质量问题或者存在需要修缮的问题有向陈某某或本案原告提出过书面通知的证据。另外，也正如本案被告理解的，存在质量问题需要进行鉴定，对诉讼有很大拖延。再者，从案件处理情况看，租金的支付和之后可能存在的质量问题要求索赔可以分开以不同程序进行。你方可不另案起诉？”上诉人代理人称，需要与当事人核实之后再告知法庭，但也未在规定时间内告知法庭并交纳反诉费用。2017年7月21日开庭笔录：“就本案被告提出反诉这个问题，刚才被告明确陈述有关房屋出现漏水影响使用的情况是向本案所涉房屋的原房主陈某某提出，相关的事实可能涉及到本案案外人，反诉提出的条件一般应当基于本案当事人之间形成，本案被告现在提出的反诉涉及案外人，故反诉在本案中审理并不合理也不适宜，如果本案被告认为有相关损失可以在其他案件中予以提出，故明确告知被告你方提出的反诉本案可不予处理，可以另行提出。”因此，徐志军称一审对其提出的反诉未予理涉，与事实不符，对其该项上诉理由本院不予支持。
综上所述，徐志军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20640元，由徐志军负担。
本判决为终审判决。
审判长 王作化
审判员 陈丽芳
审判员 郭继光
二〇一七年十一月二十九日
书记员 刘 英