北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
(2018)京0114民初7519号
原告：北京明浩泰然农业科技发展有限公司，住所地北京市昌平区百善镇孟祖村东。
法定代表人：赵明浩，经理。
委托代理人：王沛颖，北京王沛颖律师事务所律师。
被告：北京阿卡控股有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇昌平路97号8幢B404。
法定代表人：江宇虹，经理。
原告北京明浩泰然农业科技发展有限公司（以下简称：明浩公司）与被告北京阿卡控股有限公司（以下简称：阿卡公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员王辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告明浩公司委托代理人王沛颖，被告阿卡公司法定代表人江宇虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告明浩公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告拖欠的大棚租金763915元；2、被告支付拖欠的电费91840元、水费114800元；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年3月15日，原、被告签订租赁合同，被告租赁原告所有的位于昌平区百善镇孟祖村的127栋大棚（其中80栋为已于2012年11月11日租赁，租赁关系延续）。合同约定租赁期限为15年，租赁费每半年支付一次，半年租金为517450元。合同签订后，原告依约将大棚交付北京睿尔旭文化传播有限公司，后该公司将租赁大棚实际交付给被告使用，双方签订补充协议，将承租人变更为被告，并由被告实际使用并交付租金。2017年3月初，被告在未告知原告的情况下擅自解除合同，并开始陆续搬出，在原告的追问下表示不再租赁上述大棚。被告的行为违反了合同的约定，构成违约。同时被告还尚欠原告租金、水电费未付，故诉至贵院，望判如所请。
被告阿卡公司辩称：我公司与原告存在租赁关系，我公司于2017年3月15日与原告已经解除租赁合同，我公司已经将全部租金向原告付清。在我公司使用期间一部分直接交付给原告，原告向我公司出具了发票，另一部分我公司直接向供电部门缴纳的，供电部门给我公司出具了抬头载有原告公司名称的发票，发票原件均在我公司保管。承租期间使用的是地下水，用水泵将地下水抽出，所以水费含在电费中，双方没有约定水费的具体金额，故不应按照原告主张的方式计算水费。而且原告所主张的2012年11月至2014年3月的租金、电费、水费已经超过了诉讼时效。不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：
2012年11月1日，原告与北京睿尔旭文化传播有限公司（以下简称：睿尔旭公司）签订《土地承包经营合作及大棚租赁协议》，约定，睿尔旭公司承租原告享有使用权的位于北京市昌平区百善镇孟祖村内58个大棚(在租赁范围和租赁期限内，承租人具体承租范围通过向出租人发出的书面通知的方式确定)；租赁期限5年，自2012年1月15日起至2017年1月14日止；租赁价格每棚每年8000元（每次根据当期租赁大棚数量计算当期租赁费用）；双方在合同中还约定了其他相关事项。
2014年3月15日，原告与睿尔旭公司签订《租赁合作协议》，约定，睿尔旭公司承租原告享有使用权的位于北京市昌平区百善镇孟祖村苗圃大棚127栋（含已承租的80个大棚）、空地10亩；原告已经租赁给睿尔旭公司大棚80个，现有的相应关系延续，租赁条件按照2012年11月11日双方签订的协议执行，此次首次出租的47个大棚按本协议执行；承租区域内的电力、水源等设施使用权归承租人、费用自行负担；租赁期限自2014年3月20日至2029年3月19日止；已承租的80个大棚（执行原协议第一年每年每棚8000元），其余47个大棚租金为第一年每年每棚6500元，以此为基数每年每个递增100元。10亩空地及小院一处租金为每年80000元不变；租金每半年交付一次，每次缴纳半年租金，下半年租金于每年9月20日前支付；大棚承租押金100000元。押金从最后一年的租金中抵扣。双方在合同中还约定了其他相关事项。2015年，原告、睿尔旭公司及被告三方签订《变更承租人协议》，约定，经原告同意，承租人由原睿尔旭公司变更为被告，租赁期限变更为2015年10月1日至2029年3月19日，其它约定内容不变。2017年3月31日，被告搬离全部承租大棚，原告认可双方租赁合同于2017年3月19日解除。
在本案审理过程中，针对睿尔旭公司及被告已付原告租金金额双方未能形成一致意见，结合双方认可的租金交纳方式，本院调取了自2012年11月13日至2016年12月26日期间原告公司的银行对账汇款明细，其中：
1、睿尔旭公司向原告付款共计11笔（2013．1．29付23768元；2013．3．20付104000元；2013．5．20付16000元；2013．8．13付128000元；2014．7．18付80000元；2014．7．18付283818元；2014．9．30付150000元；2014．10．30付34143元（被告主张该款系支付2014年3月至2014年11月大棚水、电费）；2015．2．6付330538元；2015．4．22付250000元；2015．6．24付253100元）,金额共计1653367元；
2、被告向原告付款共计4笔（2015．11．11付250000元；2015．11．30付265100元；2016．4．12付517450元；2016．9．29付494100元），金额共计1526650元。
被告主张除上述转账付款外，还通过其他方式向原告付款，但并未出示相关证据，原告亦不予认可曾以其他方式收取过睿尔旭公司或被告的付款。其中，原告于2016年9月28日为被告出具收据一张载明“收到阿卡控股有限公司交来2016年3月15日至2016年9月15日大棚租金517450元”，睿尔旭公司或被告其他期间的付款，原告均未开具收据。
另查，在本案审理过程中，原告未出示双方对水费金额进行过约定的相关证据。被告主张承租大棚无市政用水，供水均来自地下水（通过水泵抽取，会产生电费），同时，被告出具付款单位为睿尔旭公司，收款单位为原告的发票四张（1、时间为2014年9月4日，金额为34143元、内容为水费、其他费用、电费；2、时间为2014年12月16日，金额为7632．44元，内容为电费；3、时间为2015年5月14日，金额为15948．81元，内容为电费；4、时间为2015年8月3日，金额为16934．74元，内容为电费）以证明已向原告交纳过原告所主张期间的电费。
上述事实，有《土地承包经营合作及大棚租赁协议》、《租赁合作协议》、《变更承租人协议》、银行对账汇款明细、收据及原、被告双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：
原告与睿尔旭公司分别于2012年11月1日、2014年3月15日签订的《土地承包经营合作及大棚租赁协议》、《租赁合作协议》系双方当事人真实的意思表示，且未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。经原告同意，被告2015年取代睿尔旭公司成为承租人，故如睿尔旭公司欠付原告租金，被告具有偿还义务。
向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原告与睿尔旭公司在2012年11月1日签订租赁合同后，在租赁合同期限届满前（2017年1月14日届满），针对种类相同、数量不同的租赁标的物于2014年3月15日签署新合同，虽部分合同条款（租金金额）仍沿用原合同约定，但仍应视为双方于2014年3月15日解除了于2012年11月1日签订的租赁合同，此时原告就应当对于拖欠的租金适时请求支付。在本院认定上述事实的基础上，被告否认拖欠原告2012年1月1日至2014年3月15日期间租金，同时提出诉讼时效的抗辩，针对2014年3月15日前的租金，原告应于2017年3月15日前向睿尔旭公司或被告主张权利，但在本案审理过程中，原告并未出示相关证据证明，故本院认定原告所主张的2014年3月15日前的租金已超过诉讼时效。
针对2014年3月15日后被告应支付原告租金金额及被告已付租金金额（鉴于双方均认可租赁合同于2017年3月19日解除，应付租金截止日期为2017年3月19日）本院确定为：
一、每年应支付租金（80个棚每年租金8000元；47个棚第一年每年租金6500元，逐年递增100元；10亩空地及小院每年80000元）
1、2014年3月15日至2015年3月15日租金应为1025500元；
2、2015年3月16日至2016年3月15日租金应为1030200元；
3、2016年3月16日至2017年3月15日租金应为1034900元。
二、虽被告表示通过其他方式向原告付款，但未出示相关证据证明，故本院通过银行对账明细确定，被告（含睿尔旭公司）每年度已付租金金额为：
1、1、2014年3月15日至2015年3月15日通过转账方式已付款项844356元（已扣除被告自认交纳内容为水、电费的34143元）；
2、2015年3月16日至2016年3月15日通过转账方式已付款项1018200元；
3、2016年3月16日至2017年3月15日通过转账方式已付款项1011550元。
本院判定被告尚欠原告2014年度租金181144元、2015年度租金12000元、2016年度租金23350元，合计216494元。
关于原告要求被告给付2012年11月11日至2014年3月15日期间的水、电费一节，鉴于被告同时提出诉讼请求抗辩，因原告未出示相关证据证明原告曾主张过权利，故对于上述期间的水、电费，本院不予支持。
关于原告要求被告给付2014年3月11日至2014年11月11日期间的水、电费一节，因原告未提供相关证据证明上述期间被告应向其交纳水、电费的具体数额，根据被告提交的发票一（收款单位为原告，日期为：2014年9月4日，金额为：34143元，内容为：水费、电费、其他费用），发票二（收款单位为原告，日期为：2014年12月16日，金额为：7632．44元，内容为：电费），本院认定被告已向原告交纳上述期间的电费，在原告未出示双方对是否应当交纳水费形成一致意思表示的相关证据的情况下，对于原告要求被告支付2014年3月11日至2014年11月11日水、电费的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条之规定，判决如下：
一、被告北京阿卡控股有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京明浩泰然农业科技发展有限公司大棚租金216494元；
二、驳回原告北京明浩泰然农业科技发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6753元，由原告北京明浩泰然农业科技发展有限公司负担4480元（已交纳）；由被告北京阿卡控股有限公司负担2273元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 辉
二〇一八年八月六日
书记员 翟金萍