江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1282民初3529号
原告（反诉被告）：翟安民，男，1967年9月12日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：倪东先，江苏众乐律师事务所律师。
被告（反诉原告）：林施国，男，1985年1月9日生，汉族，住靖江市。
委托诉讼代理人：龚宏胜，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。
原告翟安民与被告林施国为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案后，林施国提起反诉，要求翟安民返还房屋租金预付款。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。翟安民及其委托诉讼代理人倪东先，林施国委托诉讼代理人龚宏胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
翟安民向本院提出诉讼请求：1.请求判令林施国给付房屋租金15000元、水电费2770元、支付违约金7500元，合计25270元；2.林施国承担诉讼费用。事实和理由：2015年12月14日，翟安民与林施国签订租房协议1份，约定翟安民将其位于靖江市润晖世纪商贸城5号临街房12号两间两层门面房出租给林施国使用，租期三年，自2016年1月15日起至2019年1月14日，第一年租金为90000元，租金支付方式为每半年支付一次房租，第一次租金在订立协议时一次性付清，房屋租赁期间所产生的电费、水费、物业费均由林施国承担。合同签订后，翟安民依约将出租房屋交给林施国使用，林施国未按约定支付房屋租金，已构成违约。2016年3月18日，翟安民发函给林施国，自2016年3月20日起解除双方于2015年12月14日签订的租房协议，并要求林施国及时搬离，清理垃圾，缴纳所有的水电费和物业管理费用。现要求林施国支付2016年1月15日至3月20日期间的房租15000元、水电费2770元和违约金7500元。
林施国答辩并反诉称，林施国系马可波罗瓷砖在靖江的代理商，因业务发展需要租房扩大经营，于2015年12月14日与翟安民签订了租房协议，并于当日预付房屋租金10000元。后林施国得知翟安民已将房屋租给第三人徐珺经营新豪轩门业（租赁期限自2015年1月15日至2018年1月14日），不能交付房屋，即多次电话联系翟安民，要求其交付租赁房屋，如不能交付房屋则返还预付房租，其均称在南京，待其回靖江后再处理。2016年2月10日之后经营新豪轩门业的店门一直关着，也找不到徐珺。同年3月18日，林施国收到了翟安民发的解除租赁协议的通知，即要求翟安民返还预付的租金10000元。因翟安民未能交付房屋，林施国也未实际使用翟安民的房屋，故请求驳回翟安民要求林施国支付租金、水电费和违约金的诉讼请求，判令翟安民返还林施国预付的租金10000元。
翟安民对林施国的反诉辩称，翟安民与徐珺之间签订租房协议是事实，但双方在2016年1月14日已经协商解除。2015年12月1日，林施国从徐珺处受让了新豪轩门业的经营权，实际使用翟安民的房屋至2016年3月15日搬离，故不存在林施国所述的未使用翟安民房屋的情况；林施国支付的10000元房租，并非是其与翟安民签订租房协议的房屋预付租金，而是林施国在受让徐珺新豪轩门业经营权后，双方约定2015年12月1日至2016年1月14日期间的房屋租金由林施国承担而缴纳的，与本案翟安民向林施国催要的租金没有任何关系。因林施国在与翟安民签订租房协议前就已实际使用房屋，故未办理房屋的交接手续。林施国签订协议时未按约交房租，是因为其刚接手新豪轩门业的经营权，且已经支付徐珺转让费，经济上有困难，要求翟安民暂缓收取房屋租金。当时翟安民考虑到双方已签订了租房协议，同意林施国暂缓支付房屋租金。2016年春节后，翟安民向林施国催要租金，但一直没有支付。2016年3月15日，翟安民发现林施国搬走了，才以书面的形式发出解除合同的通知。
围绕诉讼请求，翟安民提供了2014年12月22日其与徐珺签订的租房协议、2015年12月14日租房协议、解除租房协议通知、2016年3月24日收据（水电费2770元）、2016年6月26日其与徐珺签订的备忘录及徐珺证言，林施国提供了2014年12月22日翟安民与徐珺签订的租房协议、2015年12月14日翟安民与林施国签订的租房协议、出具的收条。
林施国对2014年12月22日、2015年12月14日的租房协议和解除租房协议通知的真实性无异议；对备忘录及徐珺证言的真实性有异议，系在翟安民起诉后形成，不能作为本案的证据使用；水电费收据缴费单位是新豪轩，与林施国无关。翟安民对其分别与徐珺、林施国签订的租房协议和收条的真实性无异议，认为收条上“见证人郁某、“付款人林施国”系林施国后来添加，但收条注明了该款是林施国应支付的2015年12月1日至2016年1月15日期间的房租，并非是其与翟安民签订租房协议的房屋预付租金。本院综合当事人庭审陈述和举证、质证意见，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定如下事实：2015年12月14日，翟安民与林施国租房协议1份，约定翟安民将其位于靖江市润晖世纪商贸城5号临街房12号两间两层门面房出租给林施国使用，租期三年，自2016年1月15日起至2019年1月14日，第一年租金为90000元，租金支付方式为每半年支付一次房租，第一次租金在订立协议时一次性付清，房屋租赁期间所产生的电费、水费、物业费均由林施国承担。同日，翟安民向林施国出具收条1份，载明：今收到世纪商贸城5号
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12＃房屋租金余款人民币壹万元整。截止日期2016年1月14日。2016年3月18日，翟安民向林施国发出解除租房协议通知书，内容为：双方在2015年12月14日签订了一份租房协议，由于你未按照约定的期限和金额支付租金，根据租房协议相关条款，自2016年3月20日起正式解除和你的租房协议。在你搬离时，请及时搬走所有物品并请清理所有垃圾，缴纳所有的水电费和物业管理费用。另，2014年12月22日，翟安民与徐珺签订租房协议1份，约定翟安民将上述房屋出租给徐珺从事门业经营，租金每年为100000元；租期三年，自2015年1月15日至2018年1月14日。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供争或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中翟安民提供的备忘录及徐珺证言，因徐珺未到庭作证，且林施国不予认可，故不能作为本案认定其与徐珺签订的租房协议已于2016年1月14日解除、林施国于2015年12月1日受让新豪轩门业经营权后实际使用了出租房屋的依据。翟安民与林施国签订租房协议，将其所有的房屋出租给林施国从事经营，因未提供充分证据证明其已履行了将出租房屋交付林施国的义务，故其要求林施国支付租金和水电费，并承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。林施国提供的收条载明的款项是截止2016年1月14日房屋租金余款，不能证明翟安民收取的该款系林施国依据双方签订的租房协议所缴纳的租金预付款或者定金，故林施国依据该租房协议要求翟安民返还，无事实和法律依据，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告翟安民要求被告林施国给付房屋租金15000元、水电费2770元、支付违约金7500元的诉讼请求；
二、驳回反诉原告林施国要求反诉被告翟安民返还房屋租金10000元的诉讼请求。
本诉案件受理费432元，由原告翟安民负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告林施国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。
审 判 长 徐 凯
人民陪审员 刘桂兴
人民陪审员 蔡建球
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 龚 静