重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)渝05执异2255号
案外人：向元平，男，1972年9月17日出生，汉族，住重庆市南川区。
案外人：向元伟，男，1976年6月29日出生，汉族，住重庆市南川区。
案外人：王正伍，男，1974年4月2日出生，汉族，住重庆市南川区。
二案外人共同的委托诉讼代理人：向元平，男，1972年9月17日出生，汉族，住重庆市南川区。
案外人：傅春木，男，1974年9月17日出生，汉族，住重庆市万盛区。
申请执行人：重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司，住所地重庆市渝中区。
法定代表人：谢如东，首席执行官。
委托诉讼代理人：何立,重庆歌乐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张志朋,重庆歌乐律师事务所律师。
被执行人：王新顺，男，1963年10月23日出生，汉族，住重庆市南川区。
被执行人：安兰，女，1973年5月11日出生，汉族，住重庆市南川区。
被执行人：重庆先伦房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区。
法定代表人：郭先伦，经理。
被执行人：重庆骏宏光电科技有限公司，住所地重庆市合川工业园区。
法定代表人：邓履国，经理。
本院在执行重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司（以下简称捷贷小贷公司）申请执行王新顺、安兰、重庆先伦房地产开发有限公司（以下简称先伦公司）、重庆骏宏光电科技有限公司（以下简称骏宏公司）借款合同纠纷一案中，案外人向元平、向元伟、王正伍、傅春木对执行重庆市南川区大观镇观桥街23号X幢X层X-
X号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
案外人向元平、向元伟、王正伍、傅春木称，2011年8月16日，案外人与重庆市南川区展博开发建设工程有限责任公司大观项目部及王新顺签订《电影院片区旧房改造客户认购书》，购买重庆市南川区大观镇观桥街23号X幢X层X-
X号房屋，并陆续缴纳房款170,000元，请求解除对上述房屋的查封并中止执行。
申请执行人捷贷小贷公司答辩称，1.因大观项目部不是适格的民事主体，不具有对外签订合同的主体资格，故其与案外人签订的《客户认购书》不能发生约束力；2.本公司取得抵押权的基础法律关系在生效民事判决书中已予以确认，案外人请求解除查封本公司的抵押物于法无据；3.案外人对上述房屋所主张的权利系债权，不能对抗本公司所享有的物权；4.本公司在抵押权设立过程中无任何过错，设立过程亦真实、合法、有效，应当受到法律保护。故请求驳回案外人的异议请求。
本院查明，2013年8月7日，贷款人捷贷小贷公司与借款人王新顺、抵押人先伦公司签订《个人借款/担保合同》，约定捷贷小贷公司向王新顺发放贷款14,000,000元，贷款期限自2013年8月7日起至2013年11月6日止等内容。
2013年8月9日，先伦公司与捷贷小贷公司签订《重庆市房地产抵押合同》，约定先伦公司对王新顺向捷贷小贷公司的14,000,000元贷款提供房地抵押担保，担保房产为先伦公司所有的位于重庆市南川区大观镇观桥街23号的XX商业城（房地产权证号：XXX房地证2013字第063XX号、063XX号、063XX号、063XX号），建筑面积5329.85平方米的房产。双方于2013年8月12日办理抵押登记。
2013年8月12日，捷贷小贷公司向王新顺发放贷款14,000,000元。
因王新顺未如期归还借款，捷贷小贷公司将王新顺、安兰、先伦公司、骏宏公司诉至本院，本院于2017年1月23日作出（2015）渝五中法民初字第673号民事判决，判令：一、被告王新顺、安兰在判决生效后十日内向原告捷贷小贷公司偿还借款本金14,000,000元，并支付14,000,000元本金为基数，以每月2.79%为标准，从2014年6月12日起至本金付清时止的逾期利息（扣除已经支付的利息450,000元）；二、被告王新顺、安兰向原告捷贷小贷公司支付律师费175,000元；三、被告骏宏公司对上列第一、二项支付义务承担连带清偿责任；四、若王新顺、安兰未履行上列第一、二项支付义务，原告捷贷小贷公司有权将被告先伦公司名下位于重庆市南川区大观镇观桥街23号的XX商业城（房地产权证号：XXX房地证2013字第063XX号、063XX号、063XX号、063XX号）的房产依法予以折价或拍卖、变卖，就所得价款享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，因王新顺、安兰、先伦公司、骏宏公司未如期履行义务，捷贷小贷公司向本院申请强制执行。
执行过程中，本院于2017年6月12日作出（2017）渝05执830号执行裁定书，查封了被执行人先伦公司所有的位于重庆市南川区大观镇观桥街23号的XX商业城证号为XXX房地证2013字第063XX号（1幢一、二层835，56平方米）、063XX号（2幢一、二层826.06平方米）、063XX号（3幢一、二层905.25平方米）、063XX号（3幢三至八层2761.98平方米）的抵押房产。
另查明，2011年3月9日，王新顺（甲方）作为重庆市南川区展博开发建设工程有限责任公司大观电影院小区综合开发项目部代表与向元平、向元伟、王正伍、傅春木（乙方）签订《电影院片区旧房改造客户认购书》，约定：甲方将位于大观镇观桥居委（原电影院、法庭）拆迁新建（X栋）楼出售给乙方；房屋位置：大观镇观桥居委（原电影院、法庭）拆迁新建（X号）楼，第X层商业；房屋面积：套内面积270.00平方米；价格：每平方米4,000元，合计价格1,080,000元；付款方式：签订合同时付款20,000元，交房时付清房款；房屋交付时间：2011年3月27日，房产土地使用证交付时间：2011年12月30日。
2011年3月9日，重庆市南川区展博开发建设工程有限责任公司大观电影院小区综合开发项目部出具《收据》，载明：收到向元平购房定金款20,000元。2011年3月27日，重庆市南川区展博开发建设工程有限责任公司大观电影院小区综合开发项目部出具《收据》，载明：收到向元平购房款290,000元。2011年4月28日，重庆市南川区展博开发建设工程有限责任公司大观电影院小区综合开发项目部出具《收据》，载明：收到向元平购房款390,000元。2011年5月22日，重庆市南川区展博开发建设工程有限责任公司大观电影院小区综合开发项目部出具《收据》，载明：收到向元平购房款150,000元。2011年6月3日，重庆市南川区展博开发建设工程有限责任公司大观电影院小区综合开发项目部出具《收据》，载明：收到向元平购房款50,000元。
2016年4月14日，陈亮、张哲将位于重庆市南川区大观镇观桥街23号X幢X层X-
X号中的两间商铺转让给向元平、向元伟、王正伍，当日，王新顺出具《收条》一张，载明：收到向元平、向元伟、王正伍房款170,000元。
2011年3月9日，王新顺（甲方）与向元平、向元伟、王正伍、傅春木（乙方）签订回租合同，约定：甲方于2011年4月1日至2016年3月30日回租270㎡，一次性支付五年房租240,000元。
还查明，重庆市南川区大观镇观桥街23号X幢X层X-X号房屋包含在本院查封的证号为XXX房地证2013字第063XX号房产中。
2011年5月6日，向元平、向元伟、王正伍、傅春木（甲方）与唐代芳、胡德勇（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于南川区大观镇XX商业城X楼共8间整体租赁给乙方，租赁期3年，租金为每年96,000元。
再查明,2012年4月11日，重庆市南川区城乡建设委员会制发《关于同意重庆先伦房地产开发有限公司企业资质证书变更的批复》（南川建委发〔2012〕X号），载明：重庆先伦房地产开发有限公司法定代表人由王世荣变更为郭先伦；企业名称由重庆市南川区展博工程建设开发有限责任公司变更为重庆先伦房地产开发有限公司。
2014年1月8日，先伦公司出具《法人代表授权委托书》，载明：本授权委托书声明，郭先伦系先伦公司法定代表人，现授权先伦公司王新顺为公司合法代理人，并授权该代理人在南川区大观镇电影片区旧房改造项目中大观XX商业城、XX花园的一切事务处理及商品房销售、资金监管、债权债务等事宜。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，案外人向元平、向元伟、王正伍、傅春木在本院查封前已就案涉房屋与被执行人王新顺签订了书面买卖合同并支付了全部房款，且实际占有该房屋，因此，案外人向元平、向元伟、王正伍、傅春木对案涉房屋享有排除执行的实体权利，其请求对案涉房屋解除查封并中止执行的异议理由成立，本院予以支持。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，本案中，被执行人先伦公司将案涉房屋抵押给申请执行人捷贷小贷公司，捷贷小贷公司作为抵押权人对案涉房屋享有优先受偿权。当无过错买受人就案涉房屋享有的物权期待权与申请执行人就案涉房屋享有的抵押权发生权利冲突时，应以权利设立的先后顺序判断何种权利更为优先。而本案案外人向元平、向元伟、王正伍、傅春木设立的物权期待权早于申请执行人设立的抵押权，案外人向元平、向元伟、王正伍、傅春木的权利应优先保护。因此，虽然捷贷小贷公司就案涉房屋享有抵押权，但该权利不能对抗案外人向元平、向元伟、王正伍、傅春木设立在先的物权期待权。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定，裁定如下：
中止对重庆市南川区大观镇观桥街23号X幢X层X-X号房屋的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 谭 卫
代理审判员 蒋晓亮
代理审判员 傅 沿
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 谭 锋