湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)鄂0102民初5549号
原告：天风天睿投资股份有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区关东科技工业园华光大道18号高科大厦4层01室。
法定代表人：黄其龙，董事长。
委托代理人：李伊苓（特别授权代理），湖北正信律师事务所律师。
委托代理人：孙阑（特别授权代理），湖北正信律师事务所律师。
被告：东方紫悦（武汉）母婴健康管理有限公司，住所地：武汉市江岸区香港路康怡花园１栋１－２层２室、３－９层（整层）。
法定代表人：兰云，执行董事。
委托代理人：李波（特别授权代理），北京盈科（武汉）律师事务所律师。
原告天风天睿投资股份有限公司（以下简称天风天睿公司）诉被告东方紫悦（武汉）母婴健康管理有限公司（以下简称东方紫悦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员刘静萍、沈小东参加的合议庭，于2017年8月22日公开开庭进行了审理。因工作变动，合议庭成员变更为由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员陈文萍、沈小东参加的合议庭进行审理，本案于2017年11月6日再次公开开庭进行了审理。原告天风天睿公司的委托代理人李伊苓、孙阑，被告东方紫悦公司的委托代理人李波到庭参加诉讼。本案经院长批准延长审理期限一个月。本案现已审理终结。
原告天风天睿公司诉称：2012年10月25日，天风证券股份有限公司（以下简称天风证券公司）作为出租人与承租人迈伦湖北投资有限公司（以下简称迈伦公司）就武汉市江岸区香港康怡花园1栋1-9层房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定：房屋租赁面积7,031.51平方米；租赁期限10年，自2013年3月1日至2023年1月31日止；如承租人拖欠租金、水电费累积达2个月，出租人有权终止合同并收回房屋，同时按照月租金的1%＊违约天数向承租人收取违约金，但最高不得超过年租金的10%；如承租人保证金不足以支付全部欠款及滞纳金，且承租人在上述交付租金或其它任何费用的期限届满60天内尚未清缴有关款项，出租人有权在不影响合同赋予的其他权利的情况下，同时向承租人收取自该欠款应缴日起至该款项全数缴清之日之利息作为赔偿，年利率按国家规定金融机构一年期借贷利率加2%，合同还约定了其他条款。2013年9月30日，东方紫悦公司作为迈伦公司的控股子公司，就租赁合同项下迈伦公司权利义务的全部承接与天风证券公司、迈伦公司签订了《房屋租赁权利义务关系转让协议》，东方紫悦公司承接迈伦公司在房屋租赁合同中的全部权利、义务。2014年底，天风天睿公司经产权交易机构公开挂牌出资购得房屋。同时，天风证券公司于2015年1月22日向东方紫悦公司发出《关于转让租赁权益的通知》，告知自2015年1月1日起房屋租赁费由天风天睿公司收取，租金及缴纳方式等租赁合同中规定的其他事项不变。2015年7月15日，天风天睿公司作为租赁合同出租人的权利继承人及房屋所有权人与东方紫悦公司在租赁合同基础上达成了《补充协议（一）》，明确了租赁区域为武汉市江岸香港路康怡花园1栋1-9层房屋（1-2层2室，3-9层整层室）及租金计算和递增方法，并承诺补充协议为《房屋租赁合同》之一次补充协议，与《房屋租赁合同》、《房屋租赁权利义务关系转让协议》、《关于转让租赁权益的通知》不一致处，以补充协议为准，其他未做修改部分在租赁期内持续有效，相关权利义务适用补充协议约定的租赁区域。天风天睿公司作为租赁合同出租人的权利继承人及房屋所有权人与东方紫悦公司达成协议后，将房屋出租于东方紫悦公司至今，但自2015年10月15日起，东方紫悦公司开始拖欠房屋租金，且经天风天睿公司多次催收未果。故诉至法院，请求判令：1、被告东方紫悦公司立即支付拖欠的租赁武汉市江岸香港路康怡花园1栋1-9层，2015年10月1日至2017年6月30日期间的租金7,508,832.70元，并支付滞纳金508,292.31元，共计8,017,124.77元；2、被告东方紫悦公司支付违约金1,655,446.82元；3、被告东方紫悦公司承担本案诉讼费用。
被告东方紫悦公司辩称：1、从2013年3月起至2015年12月，我公司按时缴纳了房屋租金。之后租金没有按时缴纳，是因为2014年地铁6号线项目开始在香港路施工，我公司所租赁的房屋地面出现严重的沉降，墙面出现大面积的裂缝，一楼大厅地面严重凹陷，我公司多次找到天风天睿公司协商，要求其尽快修复房屋，消除隐患。但因为地铁公司告知，在其地铁施工未完成时，即使对损坏的房屋进行了维修，后续还是会有沉降产生，仍然会出现裂缝、凹陷等情况，建议待地铁在香港施工完毕后，再予以维修，为此天风天睿公司一直没有对我公司承租的房屋予以维修。地铁施工的高频噪音也影响了我公司的经营环境。我公司愿意与天风天睿公司协商缴纳方式和时间，但对于天风天睿公司要求按照合同约定递增8%并支付违约金等诉讼请求，我公司不予认可。2、《补充协议书一》中约定的一、二楼中的860平方米面积，因房屋严重损坏，不符合交付条件，我公司一直没有收房，《补充协议书一》事实上并未履行，故不应支付该部分房屋的租金。
经审理查明：2012年5月20日，武汉国创金融服务有限公司将其所有的位于武汉市江岸区香港康怡花园1栋1-9层（1-2层2室，3-9层整层室）房屋出租给天风证券公司，租赁期限为12年，即从2012年6月1日起至2024年5月30日止。
2012年10月25日，出租人（甲方）天风证券公司与承租人（乙方）迈伦公司就位于武汉市江岸区香港康怡花园1栋1-9层房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定：房屋建筑面积7,031.51平方米，乙方整体承租，但甲方分两次移交，第一次移交面积为6,171平方米（按房产证上登记面积为准），移交时间为2012年10月25日，第二次移交面积为860平方米，移交时间为2015年5月以后；具体移交时间以建行实际交付房屋后确定，租金参照当时市场价格，由双方协商后签订补充协议进行约定；租赁期限10年，自2013年3月1日至2023年1月31日止；甲方给予乙方装修期4个月，自2012年11月1日至2013年2月28日止；6,171平方米面积按42元/平方米/月收取，租金每三年变动一次，在宏观经济处于上升时期递增8%，若宏观经济后退，则作出调整，但最低不得低于同期市场同等房屋租金的平均水平；保证金500,000元；乙方应于本合同生效之日起3个工作日向甲方支付保证金，于2013年2月支付当年3-6月租金，以后按每季度结束前最后一个月内支付下季度的租金；双方于2012年10月31日前完成房屋的交接；甲方对出租房屋拥有所有权；租赁期间，甲方应保证出租房屋的使用安全，非乙方原因造成的该房屋及所属设施的损坏（含自然损耗），甲方负责修缮；乙方拖欠租金、水电等累积达2个月，甲方可终止合同并收回房屋，同时按照月租金的1%＊违约天数向乙方收取违约金，但最高不得超过年租金的10%；如乙方保证金不足以支付全部欠款及滞纳金，且乙方在上述交付租金或其它任何费用的期限届满60天内尚未清缴有关款项，甲方有权在不影响合同赋予的其他权利的情况下，同时有权向乙方收取自该欠款应缴日起至该款项全数缴清之日止之利息作为赔偿，年利率按国家规定金融机构一年期借贷利率加2%；合同还约定了其他条款。
合同签订后，天风证券公司向迈伦公司交付面积为6,171平方米的房屋（其中一层具体面积为45平方米，二层具体面积为177平方米，其余为三层到九层面积）。
2013年9月30日，甲方天风证券公司、乙方迈伦公司与丙方东方紫悦公司签订《房屋租赁权利义务关系转让协议》，约定丙方作为乙方控股的子公司，实际使用该房屋，甲方同意乙方将原合同项下的房屋租赁权利义务关系全部转让给丙方。东方紫悦公司应支付的租金从2013年10月1日开始计算，租赁面积按6,171平方米计算。
2014年12月31日前，东方紫悦公司按时向天风证券公司支付了租金。
2015年初，天风天睿公司购买取得位于武汉市江岸区香港康怡花园1栋1-9层房屋（不动产权证号：鄂20**武汉市江岸不动产权第0025482号）。2015年1月22日，天风证券公司向东方紫悦公司发出《关于转让租赁权益的通知》，告知天风证券公司已将该房产的相关租赁权益转交给天风天睿公司，自2015年1月1日起房屋租赁费由天风天睿公司收取，租金及缴纳方式等原租赁合同中规定的其他事项不变。
2015年7月15日，天风天睿公司（甲方）与东方紫悦公司（乙方）在原《房屋租赁合同》基础上达成了《补充协议（一）》，约定：租赁区域为武汉市江岸区香港康怡花园1栋1-2层2室，3-9层整层室；租赁面积共计7,031.51平方米；一层其中的653.16平方米租金单价为180元/平方米/月，该区域租金自2015年7月15日起每三年租金在前一年租金基础上递增8%，且装修免租期为2015年7月15日至2015年12月15日；另外45平方米为原合同中的承租面积，租金单价为42元/平方米/月，该区域租金单价在自2012年11月1日起每三年在前一年租金基础上递增8%。二层其中的709.48平方米租金单价为120元/平方米/月，该区域租金自2015年7月15日起每三年租金在前一年租金基础上递增8%，且装修免租期为2015年7月15日至2015年12月15日；另外177平方米为原合同中的承租面积，租金单价为42元/平方米/月，该区域租金单价在自2012年11月1日起每三年在前一年租金基础上递增8%。三至九层（面积共计5,446.87平方米）租金单价为42元/平方米/月，该区域的租金单价自2015年11月1日起每三年在前一年租金基础上递增8%。根据建筑面积计算，第一次递增前月租金为440,798.80元/月，年租金为5,289,585.60元。甲方自2015年7月15日起将一至二层的租赁区域房屋及配套设施租赁交付给乙方使用，与三至九层一并至2023年1月31日收回。房屋租金按季度支付，每季首月15日内以转账方式支付。补充协议为《房屋租赁合同》之一次补充协议，与《房屋租赁合同》、《房屋租赁权利义务关系转让协议》、《关于转让租赁权益的通知》不一致处，以补充协议一为准，其他未做修改部分在租赁期内持续有效，相关权利义务适用补充协议约定的租赁区域。《补充协议（一）》新增的租赁面积为一层653.16平方米，二层709.48平方米，共计1,362.64平方米。自2015年7月16日起租金单价为42元/平方米/月的租赁面积按5,668.87（5446.87+45+177）平方米计算。
2015年7月14日，上述《补充协议（一）》签订之前，天风天睿公司将诉争房屋1层、2层电动遥控钥匙各一把，及1层大堂钥匙一套，共计7个钥匙交给东方紫悦公司。东方紫悦公司确认已收到上述钥匙，并注明电表止码为002559。东方紫悦公司收到钥匙后，因地铁施工未完成，未对新接受的房屋面积进行装修。
2016年4月26日，天风天睿公司向东方紫悦公司发出催收租金的工作联系函。2016年5月18日、11月10日、2017年3月31日、5月15日、6月30日，天风天睿公司均向东方紫悦公司催收过房屋租金。2015年1月1日至2016年4月26日东方紫悦公司向天风天睿公司支付租金共计2,777,546元。2017年1月1日至6月30日期间，东方紫悦公司向天风天睿公司支付租金共计1,428,555元。
另查明，2015年7月15日，东方紫悦公司向天风天睿公司发函，说明因地铁六号线苗栗站挡围施工，致使东方紫悦公司承租的上述房屋一楼大厅出现地面沉降，墙体开裂等现象，要求早日解决。7月30日，天风天睿公司向武汉地铁集团发出工作联系函，说明地铁六号线苗栗站挖掘施工致使诉争房屋一层地面沉降严重，墙体开裂情况明显，希望提出修复意见并尽快执行。2016年5月、11月，东方紫悦公司再次要求天风天睿公司进行维修。2016年11月29日，天风天睿公司向东方紫悦公司出具《关于告知函的回复》，说明地铁集团施工完工后即对康怡花园进行维修，就维修工作的沟通，不能成为东方紫悦公司拒缴租金的事由。2017年4月5日，天风天睿公司、东方紫悦公司、武汉地铁集团就维修事宜召开会议并形成《会议纪要》。2017年4月，双方当事人就维修事宜各有函件往来。
2016年8月，天风天睿公司委托国质（北京）建设工程检测鉴定中心对诉争房屋进行结构布局调查、外观质量检查，并对结构安全性进行鉴定，2016年9月9日上述鉴定中心作出《鉴定报告》，外观质量检查结果为该楼地基有严重不均匀沉降，围护结构墙体普遍存在较大裂缝；根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）（2004版）5.3节，该楼评为C级危险房屋，结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，应立即对其进行相应处理。建议：1、对室内回填土进行夯实，修复损坏地面；2、对开裂墙体进行修复；3、施工前做好未拆除部分的临时支撑，保证施工安全；4、持续观察房屋结构变化情况，保证日常使用安全。
案件审理过程中，经本院组织双方当事人进行现场查勘，发现诉争房屋1-2层部分有沉降，路面坑洼不平，部分墙体有裂开，其中第一次交付的1-2层面积进行了装修。2015年7月15日补充协议中约定第二次交付的面积没有进行装修。九楼有的房间存在漏水状况，一间房屋外沿装修物有脱落情况。
上述事实，有原告天风天睿公司提交的不动产权证书、《房屋租赁合同》、《房屋租赁权利义务关系转让协议》、《关于转让租赁权益的通知》、《补充协议（一）》、武汉国创金融服务有限公司与天风证券公司签订的《房屋租赁合同》、《湖北省实物资产转让产权交易合同》、收条、工作联系函、租金催要通知书、邮寄单，被告东方紫悦公司提交的2015年7月30日天风天睿公司给武汉地铁集团的《工作联系函》和东方紫悦公司出具的《证明》、2016年5月16日东方紫悦公司给天风天睿公司的《联系函》、2016年11月29日东方紫悦公司给天风天睿公司的《告知函》、2016年11月29日天风天睿公司给东方紫悦公司的《关于告知函的回复》、2017年4月5日《会议纪要》、2017年4月12日《工作联系函》、2017年4月19《告知函》、2017年4月23日《复函》、2017年4月25日武汉地铁集团给东方紫悦公司的《关于地铁施工对江岸区香港康怡花园1栋门面损坏情况现场核实的函》、湖北省增值税发票15张、《鉴定报告》等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证，并经庭审核实，足以采信。
本院认为，2012年10月25日天风证券公司与迈伦公司签订的《房屋租赁合同》，2013年9月30日天风证券公司、迈伦公司与东方紫悦公司签订的《房屋租赁权利义务关系转让协议》，2015年1月22日天风证券公司向东方紫悦公司发出的《关于转让租赁权益的通知》，2015年7月14日天风天睿公司与东方紫悦公司签订的《补充协议（一）》均是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。天风天睿公司取得诉争房屋出租人的权利和义务，东方紫悦公司取得承租人的权利和义务。
东方紫悦公司自2015年1月1日起至今，一直承租占有使用了天风天睿公司所有的武汉市江岸区香港康怡花园1栋1-2层2室共计222平方米，3-9层整层室的面积，2015年1月1日至2015年7月15日按6,171平方米计算，2015年7月16日之后按5,668.87平方米计算，其理应向天风天睿公司支付租金。2015年7月15日双方签订补充协议之后，东方紫悦公司继续承租了一、二层共计1,362.64平方米的面积，承租之后因地铁施工未完成，施工对房屋造成损害的状况一直持续，故未对上述面积的房屋进行装修使用，但也并未向天风天睿公司交还上述房屋，东方紫悦公司对该次承租的房屋有期待利益，理应向天风天睿公司支付一部分租金。
2015年1月1日东方紫悦公司开始承租上述房屋时，房屋处于适租状态，房屋租金应按合同约定支付。2015年7月15日因地铁施工导致上述房屋1-2层发生沉降及墙体开裂属实，在租赁期间内，天风天睿公司提供的租赁房屋已处于不适租状态，明显不符合租赁合同约定的用途，2层中二次交付的709.48平方米因地铁施工持续，不宜进行装修使用，结合1、2层房屋状况及东方紫悦公司承租使用状况，东方紫悦公司应向天风天睿公司支付部分租金，2015年7月16日之后1层全层、2层中二次交付的709.48平方米的租金支付标准以合同约定的首年租金标准的10%计算为宜。2层中首次交付的177平方米、3-9层房屋受损情况较轻，结合东方紫悦的使用情况，2015年7月16日之后上述面积的租金支付标准以合同约定的首年租金标准计算为宜，即不在2012年11月1日租金基础上递增8%。
2015年1月1日至7月15日的租金共计1,684,683元（42元/平方米/月×6,171平方米×6.5个月），2015年7月16日至2017年6月30日的租金（一层653.16平方米、二层709.48平方米面积2015年7月15日至12月15日为免租期）共计5,930,209元[42元/平方米/月×（5,668.87平方米-45平方米）×23.5个月+42元/平方米/月×45平方米×23.5个月×10%+180元/平方米/月×653.16平方米×18.5个月×10%+120元/平方米/月×709.48平方米×18.5个月×10%]，扣除东方紫悦公司已支付的2,777,546元、1,428,555元，还应支付3,408,791元（1,684,683元+5,930,209元-2,777,546元-1,428,555元）。
天风天睿公司认为东方紫悦公司自2015年10月15日开始未能按时向天风天睿公司支付租金，应向其支付滞纳金及违约金，因地铁施工导致东方紫悦公司承租的诉争房屋自2015年7月开始处于不适租状态，天风天睿公司违约在先，故对其主张的滞纳金及违约金，本院不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告东方紫悦（武汉）母婴健康管理有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告天风天睿投资股份有限公司截至2017年6月30日的租金共计3,408,791元；
二、驳回原告天风天睿投资股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费79,508元，邮寄费20元，共计79,528元，由原告天风天睿投资股份有限公司负担45,438元，被告东方紫悦（武汉）母婴健康管理有限公司负担34,090元。因上述款项已由原告天风天睿投资股份有限公司垫付，故被告东方紫悦（武汉）母婴健康管理有限公司应于本判决生效之日起五日内将34,090元支付给原告天风天睿投资股份有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 侯立平
人民陪审员 陈文萍
人民陪审员 沈小东
二〇一八年二月十二日
书 记 员 汪 为