杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭西民初字第1992号
原告：许关兴。
原告：王明生。
两原告的共同委托代理人：ＸＸＸ。
被告：杨宏彦。
被告：陈岩雁。
两被告的共同委托代理人：何妙富。
原告许关兴、王明生（以下简称两原告）为与被告杨宏彦、陈岩雁（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2011年7月27日诉至本院。本院立案受理后，依法由代理审判员陈晶独任审判，于2011年8月29日公开开庭进行了审理。原告许关兴及其与王明生的共同委托代理人ＸＸＸ，两被告的共同委托代理人何妙富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告起诉称：2011年3月1日，两原告与两被告在杭州我爱我家房产中介公司的居间下，签订《购房意向合同》一份，约定两被告购买两原告所有的位于杭州市三墩镇后马路1号1幢2单元101室的房屋，双方应在意向合同签订后7日内日签订正式的《杭州市房屋转让合同》，并对合同价款、付款方式及双方的权利、义务均作了约定。因两被告未在规定期限内前往中介公司签订正式的房屋转让合同，遂两原告于2011年4月11日发出催告函敦促两被告履约，但两被告仍未予以回复。后因国家调控政策更加严格，两原告不得已以远低于原价的价格将案涉房屋出售他人。诉请判令：两被告支付违约金107000元，并承担本案诉讼费用。
两被告答辩称：一、双方未签订正式的房屋转让合同的责任在两原告而非两被告。办理商业按揭必须是1990年以后建造的房屋方可办理，两原告串通中介公司告知两被告案涉房屋系1993年建造，故双方签订了《购房意向合同》。意向合同签订后，两被告多次与两原告联系，但两原告一直未能提供有关房屋建造年限的相关材料，而经查询案涉房屋可能建于1986年，无法办理按揭，因此双方未签订正式的房屋转让合同。二、《购房意向合同》系格式合同，损害房屋买卖双方利益，不应适用。意向合同中既约定了定金又约定了违约金，两原告已取得定金，无权再主张违约金。即便两被告需支付违约金，违约金应以实际损失为基础，两原告主张的违约金明显偏高，定损之日应为2011年3月9日，之后房价涨跌的风险应由两原告自行承担。后两原告以低于原价20多万元的价格出售给他人，按揭支付与一次性支付本身存在价差，且不排除存在阴阳合同偷逃税款的可能。综上，请求驳回两原告的诉讼请求。
两原告为证明其主张，提供了如下证据：
1、房屋所有权证。证明两原告对案涉房屋享有所有权。
2、结婚证。证明两原告系夫妻关系。
3、购房意向合同。证明原、被告之间的权利义务关系。
4、快递单及敦促函。证明两原告催促两被告履约，但遭到两被告拒绝的事实。
5、房屋买卖合同。证明两原告因两被告违约遭受的损失。
6、EMS网上查询单据。证明两被告已收到两原告寄出的敦促函。
两被告提供了下列证据：
1、网上下载的新闻报道。证明1990年以前的房屋不能办理按揭贷款的事实。
2、通话记录、函。证明两被告曾主动联系两原告和中介公司的事实。
上述由两原告提供的证据，经两被告质证后认为，证据1系复印件，不予确认。对证据2、5无异议。对证据3的真实性无异议，但部分条款违法。对证据4、6有异议，两被告未收到该邮件。
上述由两被告提供的证据，经两原告质证后认为，对证据1的真实性无法确认。证据2，对通话记录的真实性不能确认，且即便真实，两被告在签订意向合同的当天与中介公司联系亦实属正常；两原告从未收到过任何两被告发出的信函。
本院对上述提供的证据认证如下：对两原告提供的证据1、2、3予以认定。证据4、6，对两原告曾发函给两被告，督促两被告按照《购房意向合同》签订《杭州市房屋转让合同》的事实予以确认。对证据5的真实性予以认定。两被告提供的证据1，系新闻报道的打印件，且两原告有异议，不予认定。对证据2中的通话记录的真实性予以认定；函，两被告未提供两原告确已签收的证据，且两原告否认收到该函，不予认定。
根据上述确认的有效证据及庭审中当事人的陈述，本院认定事实如下：
2011年3月1日，两被告（甲方，买方）与两被告（乙方，卖方）、杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）（丙方，居间方）签订《购房意向合同》一份，约定：一、房屋概况：甲方通过丙方购买座落于杭州市三墩镇后马路1号1幢2单元101室的房屋。该房屋建筑面积约60.40平方米，产权证号0023752。二、支付方式：1、该房屋的转让总价为人民币壹佰零柒万元整。该总价包含随屋赠送的水、电一户一表、油烟机、固定装修。2、甲方约定按以下方式支付房款：商业按揭，首付款321000元。3、所有税费、代理服务费由买方承担。4、买方首付款支付时间：签订《杭州市房屋转让合同》20天之前打入保证金账户。三、甲方权利和义务：1、甲方为表示对丙方提供的房源购买诚意，愿意向丙方支付意向金计人民币5000元整。2、待乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为购房定金。若甲方不依约履行，则无权要求返还定金。……四、乙方权利和义务：1、乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为购房定金。若乙方不依约履行，则双倍返还定金。……六、甲、乙、丙三方共同约定：1、甲乙双方同意在本意向书签字后7日内，签订《杭州市房屋转让合同》。期限届满如甲方未前来签约的，乙方有权没收定金；如乙方未前来签约的，甲方有权要求双倍返还定金。……七、违约责任：1、本意向合同经甲乙双方签字后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋拟转让价的10%向对方支付违约金。
合同签订后，两被告支付5000元意向金。两被告因不能办理房屋商业按揭贷款，故其拒绝在2011年3月25日前按约签订《杭州市房屋转让合同》。2011年4月11日，原告许关兴向被告杨宏彦发出《敦促函》，要求两被告于2011年4月20日至我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》，后双方仍未签订《杭州市房屋转让合同》。2011年7月，两原告将案涉房屋转让他人。
本院认为：两原告、两被告与我爱我家公司签订的《购房意向合同》系各方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，应认定为有效合同，双方均应按约履行。合同签订后，两被告以不能办理商业按揭贷款为由拒绝签订正式的房屋转让合同。现两被告辩称其不能办理商业按揭贷款系由于两原告及中介公司在签订《购房意向合同》前故意隐瞒案涉房屋建造于1990年前的事实，因而双方未能签订正式的房屋转让合同的责任不应由两被告承担，对此本院认为，两被告未提供证据证明两原告及中介公司在房屋建造年限上对其存在欺诈的情形，而能否办理商业按揭贷款的风险应由两被告自行承担，故两被告的上述辩称意见，本院不予采纳。因两被告的原因导致双方未能签订《杭州市房屋转让合同》，两被告的行为已构成违约，应承担相应违约责任。虽《购房意向合同》约定了违约金金额，但《购房意向合同》属于预约合同，预约合同与正式的房屋买卖合同存在法律性质上的差异，两被告违反预约合同给原告造成的损失限定在为准备达成本约而支出的费用内，不包括未达成本约所产生的预期利益损失。该《购房意向合同》约定的违约金明显高于给原告造成的实际损失，本院予以适当调整。综合考量实际损失等各因素，本院酌情确定两被告支付违约金20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杨宏彦、陈岩雁于本判决生效之日起十日内支付许关兴、王明生违约金20000元。
二、驳回许关兴、王明生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2440元，减半收取1220元，由许关兴、王明生负担992元，由杨宏彦、陈岩雁负担228元，杨宏彦、陈岩雁负担部分于本判决生效之日十日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
代理审判员 陈晶
二〇一一年十月十六日
书 记 员 陆菲