昆明市盘龙区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）云0103执异字第7号
案外人（异议人）：郑金春，男，汉族，1978年1月20日生，住云南省昆明市盘龙区
委托代理人：汪树，系北京大成（昆明）律师事务所，代理权限为特别授权。
申请人：杨汝聪，男，汉族，1956年4月8日生，住云南省昆明市盘龙区
被申请人：郑加财，男，汉族，1970年10月15日生，住云南省昆明市盘龙区
被申请人：谢丽萍，女，汉族，1967年11月27日生，住云南省昆明市盘龙区
本院在执行杨汝聪申请对郑加财、谢丽萍财产保全一案过程中，案外人郑金春于2017年1月23日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审理终结。
案外人郑金春称：2016年12月10日，云南城投龙江房地产开发有限公司、谢丽萍与我三方协商一致签订《协议》，约定云南城投龙江房地产开发有限公司与谢丽萍解除原购房合同，“城投湖畔四季城”4幢1-11号商铺和4幢2-6号商铺由我购买。2016年12月13日，我支付了上述房屋购房款人民币1000000元，云南城投龙江房地产开发有限公司出具了《交款确认单》、《收款收据》。2017年1月18日，我按《协议》约定向谢丽萍指定的账户62×××17付款人民币2000000元。2017年5月18日，云南城投龙江房地产开发有限公司与谢丽萍另行签订了《解除协议书》，并经云南省昆明市国信公证处进行了公证。因此，除《商品房购销合同》依然登记在谢丽萍名下外，谢丽萍对该两套房屋不享有物权，请求法院依法解除对上述两套房屋的查封。
申请人杨汝聪辩称：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案中，涉案房屋至今未办理产权登记手续，备案登记显示该套房屋仍在被申请人谢丽萍名下，人民法院可以查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条规定：“对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。”本案中，涉案房屋尚未办理核准登记，故人民法院可以依法查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋尚未办理合同登记备案变更手续，故异议人的申请于法无据。
被申请人郑加财、谢丽萍辩称：认可案外人郑金春的异议主张。
案外人郑金春为证明其异议主张，向本院提交如下证据：《商品房买卖合同》、《补充协议》、《律师函》、《拒贷证明》、《未放款证明》、《商品房购销合同解除申请书》、《三方协议》、《公证书》、《交款确认单》、《收款收据》、《网银转款回单》。
申请人杨汝聪对案外人郑金春提交的上述证据发表质证意见如下：对《商品房买卖合同》、《补充协议》真实性、合法性、关联性均予以认可。对《律师函》、《拒贷证明》、《未放款证明》真实性、合法性、关联性均不认可，与本案无关。对《商品房购销合同解除申请书》、《协议》、《公证书》、《交款确认单》、《收款收据》、《网银转款回单》真实性、合法性、关联性均不认可。
被申请人郑加财、谢丽萍对案外人郑金春提交的上述证据发表质证意见如下：对案外人郑金春提交的上述证据真实性、合法性、关联性均予以认可。
申请人杨汝聪未向本院提交证据，被申请人郑加财、谢丽萍亦未提交证据。
本院查明：2014年12月30日，被申请人谢丽萍与云南城投龙江房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，由被申请人谢丽萍购买“城投湖畔四季城”4幢1-11号商铺，合同登记备案号为KM2014123402573。2016年12月13日，案外人郑金春向云南城投龙江房地产开发有限公司支付房屋购房款人民币1000000元，云南城投龙江房地产开发有限公司出具了《收款收据》。2017年1月18日，案外人郑金春向郑加财的账户62×××17付款人民币2000000元。2017年5月18日，云南城投龙江房地产开发有限公司与被申请人谢丽萍签订了《解除协议书》，并经云南省昆明市国信公证处进行了公证。2017年5月23日，昆明市盘龙区人民法院依据已发生法律效力的（2017）云0103财保57号《民事裁定书》、（2017）云0103执保304号《协助执行通知书》对上述房屋进行了预查封。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”在本案中，被申请人谢丽萍作为买受人与云南城投龙江房地产开发有限公司签订了两份《商品房买卖合同》，购买“城投湖畔四季城”4幢1-11号商铺，合同登记备案号为KM2014123402573。现该份合同未经依法解除，买卖合同登记备案依然有效，故人民法院依法可以查封。案外人郑金春提交的用于证明被申请人谢丽萍、云南城投龙江房地产开发有限公司已解除原《商品房购销合同》的三方《协议》上没有签订日期，合同形式存在重大瑕疵，对该协议的真实性，本院依法不予认可。且根据（2017）云昆国信证字第25159号《公证书》，被申请人谢丽萍与云南城投龙江房地产开发有限公司的《解除协议书》签订日期为2017年5月18日，案外人郑金春提交的用于证明已交款1000000元的《云南城投龙江房地产开发有限公司收款收据》的落款日期为2016年12月13日，案外人郑金春在被申请人谢丽萍、云南城投龙江房地产开发有限公司原《商品房购销合同》尚未解除的情况下提前支付购房款人民币1000000元，不符合常理。综上所述，案外人郑金春的执行异议请求，缺乏事实及法律依据，依法难以成立，本院对此依法不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人郑金春的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 菅文龙
审判员 莫 默
审判员 孙远先
二〇一八年一月二十五日
书记员 张瑞琳