安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第02318号
上诉人（原审被告）：合肥豪泰商务酒店有限责任公司，住所地安徽省合肥市徽州大道287号，组织机构代码66948932-X。
法定代表人：谢发斌，总经理。
委托代理人：吴文红，安徽正申律师事务所律师。
委托代理人：戴竹。
被上诉人（原审原告）：安徽省土地勘测规划院，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道302号，组织机构代码48500410-5。
法定代表人：程从坤，该院院长。
委托代理人：罗燕，安徽安泰达律师事务所律师。
上诉人合肥豪泰商务酒店有限责任公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服合肥市包河区人民法院（2013）包民一初字第02964号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
一审原告安徽省土地勘测规划院（下称省地勘院）诉称：2007年6月1日，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定豪泰酒店租赁我院房屋，租期8年，自2007年6月1日至2015年8月31日（含装修免租期3个月），前5年房屋租金每年60万元，自2012年9月1日始，后3年房屋租金按同质同区位的房租市场变化来调整租金并签订补充合同，合同还约定了租金支付方式、双方权利义务等条款。豪泰酒店依约向我院支付了前5年的租金后，经安徽国华房地产土地评估有限公司评估并出具评估报告，房屋年租金应调至为87万元，虽经我院多次交涉，但豪泰酒店拒不同意在原房屋租赁合同约定价格的年租金基础上按每年租金增加27万元的标准，向我院分期支付2012年9月1日至2015年8月31日期间的房屋增加部分的租金81万元并与我院签订补充合同，我院为维护其合法权益，诉请法院判令：一、豪泰酒店在原房屋租赁合同约定的年租金基础上按每年租金增加27万元的标准，向我院分期支付2012年9月1日至2015年8月31日期间的房屋增加部分的租金81万元（27万×3年=81万元）并与我院签订补充合同；二、豪泰酒店承担本案诉讼费用。
一审被告合肥豪泰商务酒店有限责任公司（下称豪泰酒店）辩称：双方已经就租金调整事宜达成了一致意见，即为70万元／年，且已经实际履行，省地勘院现又起诉，有背诚实信用原则；涉案房屋租金原是60万元／年，双方协商调整到70万元／年，已上调16%还多，省地勘院主张将租金上调至87万元／年，上调了近50%，不符合市场经济的规律，也不符合合同的公平原则；省地勘院主张调整租金所依据《评估报告》不具有客观性和公正性，不能作为调整租金的依据；省地勘院重新申请法院委托鉴定机构对涉案房屋租期后三年租金进行鉴定，超过了举证期限，我公司不予认可。
一审经审理查明：2007年6月1日，省地勘院与豪泰酒店签订了一份《房屋租赁合同》，约定豪泰酒店租赁省地勘院位于合肥市美菱大道339号七层面积2793.5㎡办公楼用于经营快捷酒店，租期8年，自2007年6月1日至2015年8月31日（含装修免租期3个月），前5年房屋租金为60万元／年，自2012年9月1日始，后3年房屋租金按同质同区位的房租市场变化来调整租金并签订补充合同，租金支付方式为，每半年开始的第一个月第一周交纳半年租金，合同还约定了其他条款。后豪泰酒店依约向省地勘院支付了前5年的租金，但双方对2012年9月1日后的房屋租金未能达成一致，省地勘院委托安徽国华房地产土地评估有限公司对涉案房屋租期后三年租金价格进行了评估，后评估公司出具评估报告，结论为：评估对象2013年1月29日的租赁价格为87万元／年（26元／平米／月），省地勘院据此向豪泰酒店主张后三年的房屋租金。豪泰酒店不认可该评估报告，遂自行委托安徽安和房地产土地评估有限公司进行评估，后评估公司出具评估报告，结论为：评估对象在2013年4月24日的房屋租金为63.7万元（19元／平米／月）。双方分歧较大，协商不成，省地勘院遂起诉至本院。法院受理后，组织双方就房屋租金进行调解未果，省地勘院于2013年12月13日申请一审法院委托评估机构对涉案房屋后三年租金价格进行评估，一审法院予以准许并委托安徽安联信达资产评估有限公司进行评估，2014年3月13日，该评估公司出具了皖安联信达评字（2014）015号评估报告，结论为：2012年9月1日的房租为737484元（22元／平米／月），2013年9月1日的房租为771016元（23元／平米／月），2014年9月1日的房屋租金为804528元（24元／平米／月）。另查：前五年的房屋租金豪泰酒店均以支付完毕，双方无争议。2012年9月1日至2013年8月31日，豪泰酒店支付租金65万元。2013年9月1日至2014年2月28日，豪泰酒店支付租金35万元，其后未支付。
一审法院经审理认为：双方争议的焦点在于租期后三年的房屋租金价格，因合同中对后三年的租金确定的依据为“同质同区位的房租市场变化来调整”，对此双方各自委托评估机构作出对己方较有利的评估结论，且双方互不认可，不予采信。为查明事实，对省地勘院申请本院委托评估机构对涉案房屋租金价格进行重新评估的请求，予以了支持，安徽安联信达资产评估事务所的评估报告，内容合法，程序正当，予以认可。因此双方签订《房屋租赁合同》约定的后三年（2012年9月1日至2015年8月31日）的房租分别为737484元、771016元和804528元。豪泰酒店应补缴省地勘院2012年9月1日至2013年8月31日的房租87484元（737484元－650000元），补缴2013年9月1日至2014年8月31日的房租421016元（771016元－350000元），2014年9月1日至2015年8月31日期间房租支付条件尚未成就，待条件成就时省地勘院可再主张。双方签订的《房屋租赁合同》中后三年租金约定不明不影响合同的效力，经审理后对后三年的房屋租金予以了确定，该合同对双方仍有约束力，双方可不再签订补充合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百四十八条之规定，判决：一、合肥豪泰商务酒店有限责任公司于本判决生效之日起十日内向安徽省土地勘测规划院补缴自2012年9月1日至2014年8月31日期间房租508500元（87484元＋421016元）；二、驳回安徽省土地勘测规划院的其他诉讼请求。案件受理费12000元减半收取6000元，鉴定费12000元，其他诉讼费用100元，合计18100元，安徽省土地勘测规划院负担7757元，合肥豪泰商务酒店有限公司负担10343元。
豪泰酒店上诉称：1、一审法院准许省地勘院在举证期限之外的评估申请程序违法；2、一审依据《资产评估报告书》确定的租金标准进行判决显失公平；3、一审判决适用法律错误，违反合同法的意思自治原则；4、一审判决的内容超过诉求，省地勘院诉请的是增加部分的租金，对原租金双方无异议，省地勘院对原租金这部分也未诉讼，但一审法院却判决我公司支付该原来约定的租金，一审法院判决超诉讼请求范围。综上，请求撤销原判，依法改判驳回省地勘院的诉讼请求或将本案发回重审，一、二审诉讼费用由省地勘院承担。
省地勘院辩称：1.一审程序合法，我院没有违反举证期限的规定；2.一审按照评估确定的租金标准判决内容公平合理；3.一审适用法律准确；4.豪泰酒店对原租金也应支付，原判合理合法。
本案二审争议的焦点是：1、一审审理程序是否违法；2、资产评估报告书能否作为判决的依据；3一审是否判非所请。
二审中，双方均未提出其他证据。二审查明的事实同一审。
本院认为：豪泰酒店上诉称一审法院采纳省地勘院的鉴定申请程序违法，因双方各自委托鉴定机构作出的鉴定结论差距较大，不能以其一作为定案依据，一审依据当事人的申请委托鉴定并以该《资产评估报告书》作为定案依据，程序并无不当。故豪泰酒店此点上诉理由依据不足，本院不予支持。豪泰酒店上诉称一审判决的内容超过诉求，因省地勘院诉请虽是增加部分的租金，但一审合并计算并无不当，且豪泰酒店实际亦差欠合同约定的租金。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12000元，由合肥豪泰商务酒店有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 思
审判员 吕爱来
审判员 欧 健
二〇一四年九月三十日
书记员 王二辉
附件：本判决引用的法律原文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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