重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝0106民初4021号
原告徐晓蓉，女，1976年9月16日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝中区。
委托代理人黄淑德，重庆峰岸律师事务所律师。
委托代理人陈素，重庆峰岸律师事务所律师。
被告王开富，女，1967年5月2日出生，汉族，无固定职业，住四川省合江县，现住重庆市沙坪坝区。
委托代理人何琼（王开富之女儿），女，无固定职业，住四川省合江县。
原告徐晓蓉与被告王开富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法由审判员汪鹏独任审判，适用简易程序于2016年4月18日、5月20日公开开庭进行了审理。原告徐晓蓉及其委托代理人黄淑德、被告王开富及其委托代理人何琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐晓蓉诉称，2014年3月22日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于重庆市沙坪坝区石小路**号房屋（以下简称涉案商铺）出租给被告从事家具经营活动，租赁期限从2014年3月22日至2015年12月31日。双方还对房屋租金的支付方式、逾期交付租金的违约金计算方式、物业服务费等事宜进行了明确约定。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。自2015年12月17日起，被告向原告出具欠条一张，欠条载明被告尚欠原告房屋租金60200元并明确了逾期支付的违约金计算方式。原告多次向被告催讨房屋租金，被告皆怠于履行，现诉至法院，请求判令被告向原告支付2015年8月至2015年11月期间的房屋租金60200元以及违约金，违约金均按月息2%，以60200元为基数，自2015年12月30日起至付清之日止。
被告王开富辩称，被告不同意支付原告主张的租金60200元，因为房屋要拆迁、房屋漏水、停电，原告强迫我签欠条，因为我不识字，我就签了。对承租的商铺面积和租金均无异议。沙坪坝区征地办公室于2015年4月30日发出通知，原告让我继续经营，直到商铺被停水、停电，我也就无法继续使用。对原告计算的欠费租金，我不认可，也不同意支付。另外，原告主张的违约金过高，要求法院依法调整。
经审理查明，原告徐晓蓉的丈夫赵朝民（乙方）与重庆某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）（甲方）于2012年3月7日签订《房屋临时租赁合同》，合同约定：甲方将沙坪坝区原医药公司位于沙区石小路**号房屋租给乙方，该房屋系政府拆迁范围，现尚未拆迁故暂由乙方租赁使用。乙方对以上房屋状况已知晓，并自愿临时租赁以上房屋。租赁期至拆迁为止，其中2012年4月1日至2017年3月30日，年租金1200000元，以后租金1380000元。如遇国家拆迁，甲方提前3个月通知乙方，乙方承诺待收到甲方终止合同通知后3个月内，保证无条件腾空搬出该房屋并交还给甲方，甲方根据实际租赁时间在7日内退还乙方多交租金及全额保证金，甲方不负责对乙方其他任何经济补偿。
2014年9月2日，原告徐晓蓉（甲方）与被告王开富（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方位于重庆市沙坪坝区石小路**号**房屋，建筑面积为220㎡，乙方用于从事家具经营活动，租金为12000元/月，实行先付清租金后使用的原则，租金每次交纳3个月，乙方须提前30天交清下期租金，逾期未付，乙方应向甲方交纳滞纳金（每天按本次应交纳租金的5%计算）。租赁期从2014年9月16日至2016年9月15日止。乙方自行承担所租房屋的水电费和物管费，以及在经营过程中所涉及的相关税费。合同还约定，在合同有效期内，若因不可抗力的自然因素，国家政策及国家统一规划建设、市政建设或征用导致房屋无法继续经营或导致双方财产损失，双方均不承担责任，乙方应无条件搬出该房屋，本合同立即终止。
2015年10月6日，原告徐晓蓉（甲方）与被告王开富（乙方）签订两份《房屋租赁合同》，合同约定：乙方租赁甲方位于重庆市沙坪坝区石小路**号201、202、203、204、220、221房屋，建筑面积合计为242㎡，乙方用于从事家具经营活动，租金为合计为12000元/月，实行先付清租金后使用的原则，租金每次交纳3个月，乙方须提前30天交清下期租金，逾期未付，乙方应向甲方交纳滞纳金（每天按本次应交纳租金的5%计算）。203、204房屋的租赁期从2015年3月1日至2015年12月31日止；201、202、220、221房屋的租赁期从2015年3月22日至2015年12月31日止。乙方自行承担所租房屋的水电费和物管费，以及在经营过程中所涉及的相关税费。合同还约定，在合同有效期内，若因不可抗力的自然因素，国家政策及国家统一规划建设、市政建设或征用导致房屋无法继续经营或导致双方财产损失，双方均不承担责任，乙方应无条件搬出该房屋，本合同立即终止。
合同签订后，被告一直使用涉案商铺从事家具经营，截至2016年4月18日，被告仍然在使用涉案商铺进行经营，被告从2015年8月1日起未再交纳租金。
被告于2015年12月17日向原告出具欠条载明：被告欠原告2015年8月1日至2015年11月30日期间的房屋租金68800元，被告支付了8600元，尚欠60200元。现双方协商如下，被告在2015年12月30日前支付原告25000元，被告在2016年1月31日前支付原告11000元，原告将免除被告的欠款24200元。若被告未按上述期限支付，则被告要支付所有欠款60200元，并且以欠款金额为基数，按月息2%计算。
沙坪坝区征地办公室曾发布《限期搬迁通知书》，通知书载明：…，经查，你处目前使用的土地、房屋属于政府建设范围，限你单位（个人）于2015年4月30日前搬迁（拆除），…。该通知书未载明发往何单位或个人及发布的日期。太极集团重庆市沙坪坝区医药有限公司于2015年11月27日向聚益公司发出通知，通知载明：各单位、经营户，按沙区征地办公室要求，现将沙区石小路115号地段收回交于政府。限定你公司下属商户及各租赁户于2015年12月15日前全部进行搬迁拆除，如逾期未搬迁拆除，后期产生的一切费用及法律责任将由你公司自行承担。沙坪坝区征地办公室于2016年1月11日发布《搬迁通知书》，通知书载明：按照沙坪坝区人民政府的统一安排，我们将对联芳片区已征未交土地区域的构筑物进行拆除，用于城市建设。经查，你处目前使用的土地、房屋属于政府建设范围，请你单位（个人）在2016年1月31日前立即自行搬迁（拆除），逾期未搬迁者我们将联合相关部门依法采取停水、停电等强制措施，由此造成的一切经济损失和法律责任概由你方自行承担。
审理中，原告坚持要求被告支付欠付的租金。被告认为其不应当支付租金，且认为原告主张的违约金过高。因双方分歧较大，调解未成。
上述事实，有原告举示的《房屋临时租赁合同》、《房屋租赁合同》3份、结婚证、房地产权证，被告举示的限期拆迁通知书、通知、搬迁通知书等书证以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力足以采信。
本院认为，原告徐晓蓉和被告王开富签订的3份《房屋租赁合同》实际是房屋转租合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，故涉案合同为有效合同。被告使用涉案商铺进行家具经营活动，应当按照合同约定支付租金。从沙坪坝区征地办公室发布的《限期搬迁通知书》、《搬迁通知书》内容得知，涉案商铺已经被纳入了征地拆迁范围，且被告在内的商户已被要求限期搬离。按照原被告签订的《房屋租赁合同》中的相关约定合同终止的条件已经具备，但是被告并未按照合同约定搬离涉案商铺，也未及时向原告提出要求终止合同，而是继续在涉案商铺中进行经营活动，且原告也未向被告提出要求终止合同，《房屋租赁合同》仍在继续履行，被告应当继续支付租金，故本院对被告辩称因沙坪坝区征地办公室发布了《限期拆迁通知书》，因此其不应当再向原告支付租金的抗辩意见不予支持。
被告向原告出示的欠条证明双方已对租金进行了结算，被告辩称其是在受到原告胁迫下出具的，但并未提供证据予以佐证，本院对其抗辩意见不予支持。被告未按照欠条上的约定期限支付原告租金，被告应当支付原告的租金金额为60200元。被告迟延支付租金，应当支付违约金。本案中原告要求违约金计算的开始时间为2015年12月30日，因欠条中载明的原告的最后一笔欠款的还款期限为2016年1月31日，本院认定违约金的起算时间应为2016年1月31日。被告抗辩原告主张的违约金过高，本院依法调整为以应支付的租金60200元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%，自2016年1月31日起计算至租金付清为止。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告王开富于本判决发生法律效力后3日内支付原告徐晓蓉房屋租金60200元以及违约金，该违约金以60200元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%，自2016年1月31日起计算至该笔租金付清为止。
二、驳回原告徐晓蓉的其他诉讼请求。
案件受理费1308元，减半交纳654元（原告已预交），由被告王开富负担，限被告于本判决发生法律效力后3日内给付原告徐晓蓉。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 汪 鹏
二〇一六年六月二十四日
书记员 彭超群