北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高民终字第1050号
上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司北京东城支行，住所地北京市东城区金宝街58号华丽大厦。
负责人朱学强，行长。
委托代理人高小娟，北京直方律师事务所律师。
委托代理人郑明君，北京直方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京中天宏业房地产咨询有限责任公司，住所地北京市东城区东直门南大街9号4号楼地下二层211-219室。
法定代表人闵凤振，董事长。
委托代理人李毓衡，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人刘岩，北京市康达律师事务所律师。
原审第三人北京中地房地产开发有限公司，住所地北京市东城区东直门南大街9号华普花园7号楼华普会所3层办公10。
法定代表人王晓东，董事长。
委托代理人刘科建，北京中地房地产开发有限公司职员。
上诉人中国农业银行股份有限公司北京东城支行因申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2010）二中民初字第11558号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中国农业银行股份有限公司北京东城支行(以下简称农行东城支行)的委托代理人高小娟、郑明君，被上诉人北京中天宏业房地产咨询有限责任公司（以下简称中天宏业公司）的委托代理人李毓衡、刘岩，原审第三人北京中地房地产开发有限公司（以下简称中地公司）的委托代理人刘科建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2009年12月，农行东城支行向原审法院起诉称：我行依据（2006）二中民初字第15531号生效判决申请强制执行，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）于2007年2月5日作出（2007）二中执字第0341号民事裁定书，轮候查封中地公司所有的位于北京市东城区东四十条桥西北角的华普中心大厦I段房产（与另外两个案件一起查封，限额13000万元），并于2009年4月9日以（2007）二中执字第339号、340号、341号协助执行通知书对该房产进行了续行查封。执行过程中，中天宏业公司提出执行异议，主张对查封房产享有所有权，请求解除对华普中心大厦I段房产的查封。2009年12月9日，二中院作出（2009）二中执异字第02196号民事裁定书，裁定“中止对位于北京市东城区东四十条西北角的华普中心大厦I段房产（限额13000万元）的执行”。我行认为，中天宏业公司的执行异议不能成立，不应中止对华普中心大厦I段房产的执行，具体理由如下：一、中天宏业公司关于“（2009）中国贸仲京裁字第0373号裁决书导致其对华普中心大厦I段享有合法所有权”的主张不能成立。中天宏业公司与中地公司通过仲裁解决的核心问题是双方签订的《北京市商品房预售合同》、《补充预售合同》和《项目转让协议》等合同的效力，属于债权纠纷，并非确认相关房产物权归属的物权纠纷，裁决书也仅仅要求中地公司为华普中心I段A座、B座、C座1－5层办理竣工验收备案手续、初始登记，取得大产权证后转移登记在中天宏业公司名下。《裁决书》仅仅是对双方当事人合同关系的认可，并未对诉争房屋的权属予以确权，中天宏业公司显然不能据此主张对华普中心大厦I段享有所有权。事实上，华普中心大厦是中地公司作为土地使用权人和项目所有人开发建设的房地产，迄今为止，中地公司仍然是华普中心大厦房产的唯一合法所有权人。二、中天宏业公司关于其“支付了全部购房款”的说法不属实，从双方的房屋买卖合同关系来看，法院也有权对查封房产继续采取执行措施。中天宏业公司与中地公司签订的《补充预售合同》第2.6条约定，中天宏业公司除需向中地公司支付基本收购价外，出售华普中心或其任何部分所获得的收入，中天宏业公司扣除其预先投入的资金，剩余部分按80%的比例支付给中地公司，作为中天宏业公司对中地公司的“额外付款”。可见，根据约定，查封房产的价款是由基本收购价和额外付款两部分组成的，裁决书也明确认定“额外付款是双方约定的购房款的必要组成部分”，而中天宏业公司仅向中地公司支付了基本收购价。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有、但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”可见，对于被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人的情形，人民法院不得查封、扣押、冻结的核心条件是第三人已经支付全部价款。根据上述规定，在中天宏业公司未支付全部购房款的情况下，人民法院可以继续对查封房产采取执行措施。三、裁决书并未否认中地公司对查封房产享有的财产权益，基于查封房产的不可分割性，法院有权对查封房产继续采取执行措施。根据中天宏业公司与中地公司签订一系列法律文件，双方约定出售华普中心房产扣除中天宏业公司支付的基本收购价等款项后，中地公司对剩余款项仍享有80％的利益。对此，裁决书亦认可《补充预售合同》第2.6条约定的合法有效性。可见，裁决书明确认定了中地公司对查封房产享有的财产权益，基于查封房产的不可分割性，法院有权对包含被执行人财产权益的查封房产继续采取执行措施。四、中天宏业公司与中地公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，中天宏业公司与中地公司签订的《北京市商品房预售合同》属于可撤销的合同。从中天宏业公司与中地公司之间的交易关系来看，中天宏业公司与中地公司签订商品房买卖合同只是为保证其收回投资而作出的临时安排，按照双方对“额外付款”的约定，中天宏业公司并不能象真正的房屋买受人那样完全取得涉案房产的所有权，中天宏业公司与中地公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系。虽然单从中天宏业公司与中地公司的内部关系来看，裁决书确认买卖合同有效的同时判令将查封房产登记在中天宏业公司名下并无不妥，但是，中天宏业公司向华普中心项目投入资金前，中地公司已经向华普中心项目投入了高达12.7亿余元的开发成本，其中大部分来自于我行向中地公司提供的贷款。而中天宏业公司与中地公司签订的《商品房预售合同》房屋合计总面积为125228.5平方米，合同总价款为11.09亿元，平均每平方米售价仅为8863.23元，远低于目前的市场价值，中地公司与中天宏业公司之间房屋买卖合同的履行将严重侵犯中地公司债权人的利益。我国仲裁法并未在仲裁程序中设立第三人制度，包括我行在内的中地公司的债权人无法以第三人的身份参与仲裁程序，行使对中地公司与中天宏业公司之间房屋买卖合同的撤销权。五、对查封房产解除查封，有可能使得我行的债权无法收回，造成巨额国有资产流失。如前所述，根据中天宏业公司与中地公司之间关于出售华普中心房产后利润分配的约定，中地公司对查封房产享有相当大的财产权益。而中地公司除了在查封房产中享有的财产权益外，并无其他财产可供执行，如果法院解除对华普中心房产的查封，我行的债权将无法收回，必将导致巨额国有资产流失。因我行不服针对中天宏业公司的执行异议申请作出的裁定，现起诉要求判决驳回中天宏业公司的执行异议，许可对被执行人中地公司所有的位于北京市东城区东四十条西北角的华普中心大厦I段房产继续执行。
中天宏业公司辩称：根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，在中国国际经济贸易仲裁委员会作出（2009）中国贸仲京裁字第0373号裁决书之后，我公司已经依法享有位于北京市东城区东四十条桥西北角的华普中心大厦I段房产及土地的合法所有权，故农行东城支行的诉讼请求没有合法依据。一、我公司对涉案房产的所有权及土地使用权已经生效仲裁裁决所确认，并根据人民法院一系列相关裁定，将涉案房产过户至我公司名下已无任何法律障碍。（2009）中国贸仲京裁字第0373号裁决书认定我公司与中地公司签署的《北京市商品房预售合同》与《补充预售合同》合法有效，并裁决要求中地公司向我公司交付涉案房产并配合办理相应所有权转移手续。因此，0373号裁决解决了我公司与中地公司之间关于华普中心大厦I段房产的产权争议，在法律上认可了我公司对涉案房产享有所有权。0373号裁决做出后，我公司向北京市第二中级人民法院申请执行仲裁裁决。中地公司先后提出撤销仲裁裁决申请、不予执行仲裁裁决申请、不予执行仲裁裁决复议申请，均被法院驳回。二、农行东城支行并非我公司的债权人，无权对我公司享有所有权的财产采取执行措施。农行东城支行仅是中地公司的债权人，对涉案房产自始不享有担保物权，而我公司早在农行东城支行起诉中地公司之前即与中地公司签订购房合同，并如约支付了房款。我公司已经履行了购房人的义务，应当善意取得涉案房产所有权。根据我公司与中地公司之间的相关合同，在中地公司诚实履约的前提下，中地公司享有获取“额外付款”的权利，但因中地公司自2007年以来出现多起严重违约情形，其已经无权获取额外付款，且迄今为止中地公司并未就额外付款事项提出仲裁申请，因此农行东城支行所谓“中地公司对涉案房产享有财产权益”一说毫无事实依据。综上，我公司不同意农行东城支行的诉讼请求。
中地公司述称：我公司作为华普中心大厦I段的开发商对涉案房产及土地使用权仍享有合法所有权，涉案房产在办理完毕转移登记之前均应属我公司所有，涉案房产目前尚未办理完毕竣工验收。我公司同意农行东城支行的诉讼请求。
原审法院经审理认为：二中院在对华普中心大厦I段房产及土地使用权执行期间，中天宏业公司向二中院执行部门提出异议，主张其对上述房产享有所有权，本案审理期间中天宏业公司仍持上述观点对农行东城支行的诉讼请求提出抗辩。虽然中国国际经济贸易仲裁委员会（2009）中国贸仲京裁字第0373号裁决已经认定中天宏业公司与中地公司之间签订的《北京市商品房预售合同》及《补充预售合同》有效并继续履行，但上述合同的效力与当事人是否取得涉案房屋的所有权为不同的法律关系，中天宏业公司不能依据上述合同当然享有华普中心大厦I段房产的所有权。中天宏业公司在诉讼中主张根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，在中国国际经济贸易仲裁委员会作出（2009）中国贸仲京裁字第0373号裁决后，其即对华普中心大厦I段房产享有合法所有权。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，中国国际经济贸易仲裁委员会（2009）中国贸仲京裁字第0373号裁决的核心内容是要求中地公司继续履行与中天宏业公司签署的《北京市商品房预售合同》及《补充预售合同》，向中天宏业公司交付合同标的物并办理权属转移登记，并没有直接确认华普中心大厦I段房产归中天宏业公司所有。中天宏业公司在该仲裁案件中的仲裁请求在法理上属于给付之诉，而并非确认之诉，中国国际经济贸易仲裁委员会的仲裁裁决也是基于中天宏业公司对中地公司的债权所作出的履行给付义务的裁决，而不是物权确认的裁决，因此该裁决并不能直接导致物权变动的法律后果，本案不符合《中华人民共和国物权法》第二十八条所规定的情形。在华普中心大厦I段房产变更登记至中天宏业公司名下之前，中天宏业公司仅享有对中地公司的债权，而不享有对华普中心大厦I段房产的物权。基于上述分析，法院对于中天宏业公司主张其享有华普中心大厦I段房产所有权及相应土地使用权的诉讼意见不予采信。
诉讼中农行东城支行另主张中天宏业公司与中地公司签订的《北京市商品房预售合同》属于可撤销合同。但根据本案现查明的事实，中国国际经济贸易仲裁委员会（2009）中国贸仲京裁字第0373号裁决书目前未被撤销或被认定不予执行，按照法律规定该裁决书具有法律效力。
中天宏业公司对华普中心大厦I段房产不享有所有权并不意味其不能对本案的执行行为提出异议。中天宏业公司作为华普中心大厦I段房产的买受人，已经支付了合同约定的基本收购价，且目前实际占有涉案房产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据现有证据，中天宏业公司对于未办理华普中心大厦I段房产过户登记不存在过错，因此，依据上述规定，中天宏业公司仍有权要求法院对华普中心大厦I段房产停止执行。据此，农行东城支行在本案中要求继续执行华普中心大厦I段房产的诉讼请求缺乏合法依据，对其诉讼请求不予支持。综上所述，原审法院判决如下：驳回中国农业银行股份有限公司北京东城支行的诉讼请求。
判决后，农行东城支行不服，向本院提起上诉。农行东城支行上诉认为，在执行过程中，中天宏业公司提起执行异议的理由是其对涉案房产享有所有权。原审法院未支持中天宏业公司该主张，则中天宏业公司提起执行异议的唯一理由不存在。而原审法院主动适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定驳回农行东城支行的诉讼请求，违反法律规定。原审法院仅认定中天宏业公司支付了合同约定的基本收购价，但基本收购价不是全部价款，而且基本收购价也并非在法院查封前支付。中天宏业公司未合法占有涉案房屋，对未办理涉案房产过户登记有过错。原审判决将造成巨额国有资产流失。农行东城支行上诉请求撤销原审判决，许可对位于北京市东城区东四十条桥西北角的华普中心大厦I段房产继续执行。中天宏业公司同意原判。中地公司同意农行东城支行上诉意见。
经审理查明：农行东城支行与中地公司因一般借款合同发生纠纷，农行东城支行向二中院提起诉讼，二中院于2006年12月4日作出（2006）二中民初字第15531号民事判决：一、中地公司于判决生效后十日内偿还农行东城支行借款本金五千万元及利息（利息自二00三年十二月二十九日至二00四年十二月二十八日按年利率百分之六点零三九计算，自二00四年十二月二十九日至二00五年十二月一日按年利率百分之六点三三六计算，自二00五年十二月二日起至款付清之日止，按日万分之二点一计算，均按季计收复利）；二、农行东城支行对京市东其国用他项（2000出）第10032号抵D02号《土地他项权利证明书》载明的中地公司所有的抵押物，就上述判决第一项确定的中地公司的债务享有优先受偿权。判决生效后，中地公司未履行生效法律文书所确定的义务，农行东城支行向二中院申请强制执行，二中院于2007年2月5日作出（2007）二中执字第0341号民事裁定书，并于2009年4月9日以（2007）二中执字第339号、340号、341号协助执行通知书继续轮候查封中地公司所有的位于北京市东城区东四十条桥西北角的华普中心大厦I段的房产（限额人民币13000万元）。
执行期间，中天宏业公司以其根据中国国际经济贸易仲裁委员会（2009）中国贸仲京裁字第0373号裁决对华普中心大厦I段房产享有所有权等理由，向二中院执行部门提出异议，要求解除对该房产及相应土地使用权的查封。经审查，二中院执行部门作出（2009）二中执异字第02196号民事裁定：中止对位于北京市东城区东四十条西北角的华普中心大厦I段房产（限额人民币13000万元）的执行。此后农行东城支行对该裁定不服，遂提起诉讼。
另查，2006年6月2日，中天宏业公司与中地公司共同签订四份《北京市商品房预售合同》及《补充预售合同》，购买涉案房产。《补充预售合同》作为《北京市商品房预售合同》的附件八，《补充预售合同》中约定付款分为：基本收购价1109929000元、额外付款等，除基本收购价外，其他付款均为附条件付款。中地公司将华普中心大厦I段整体转让给中天宏业公司。此后双方在合同履行期间发生争议，中天宏业公司遂依据双方合同约定向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁。该仲裁委于2009年8月7日作出（2009）中国贸仲京裁字第0373号裁决：（一）中地公司履行编号为Y274104、Y274116、Y274118、Y274119的《北京市商品房预售合同》，为合同项下的华普中心I段A座、B座、C座1-5层的商品房（以下简称“物业”）办理竣工验收备案手续；中地公司向中天宏业公司交付该物业；（二）中地公司为物业办理权属证明的初始登记，取得大产权证；（三）中地公司为物业办理房屋权属转移登记，取得小产权证，并登记在中天宏业公司名下；（四）中地公司履行《补充预售合同》，为超建面积办理商品房预售许可证，与中天宏业公司签订商品房预售合同，在相关政府部门进行登记，并将超建面积权属登记在中天宏业公司名下；（五）中地公司终止《预售合同》和《补充预售合同》的行为无效；（六）中地公司补偿中天宏业公司因本案支出的律师费用人民币400万元；（七）本案仲裁请求的仲裁费为人民币2442350元，全部由中地公司承担。该笔费用与中天宏业公司预缴的仲裁费用相冲抵，为此，中地公司应向中天宏业公司支付人民币2442350元；（八）本案仲裁反请求的仲裁费为人民币2847018元，全部由中地公司承担。该笔费用已与中地公司预缴的等额仲裁费用相冲抵；（九）驳回中天宏业公司的其他仲裁请求；（十）驳回中地公司的全部仲裁反请求。中地公司应及时和善意地履行上述（一）、（二）、（三）、（四）项裁决，以履行所涉房屋的所有权转移手续。中地公司不履行协助义务，中天宏业公司可依据裁决向政府主管部门办理有关房屋权属转移登记手续。中地公司应于裁决作出之日起45日内履行（六）和（七）项裁决，逾期履行将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第229条规定执行。
关于已支付全部房屋价款问题，中地公司与中天宏业公司确认，前述四份《北京市商品房预售合同》作为一个整体进行付款，从2006年6月20日开始，截至2007年3月29日中天宏业公司共支付购房款799338438.61元、截至2008年3月18日中天宏业公司共支付购房款1115063828.97元。中天宏业公司认为其已超额支付基本收购价，其他付款均为附条件付款，而因中地公司违反了《补充预售合同》中所做的陈述与保证，中天宏业公司依据《北京市商品房预售合同》及《补充预售合同》已无需再支付额外付款等其他款项。中地公司认为中天宏业公司仅全额支付了基本收购价，还应依《补充预售合同》约定额外付款。中国国际经济贸易仲裁委员会于2009年8月7日作出（2009）中国贸仲京裁字第0373号裁决后，中地公司再未向中天宏业公司主张额外付款等。
关于房屋占有的问题，中地公司与中天宏业公司确认，中天宏业公司于2008年12月占有华普中心大厦I段房产至今。北京市工商行政管理局于2010年5月18日颁发给中天宏业公司《企业法人营业执照》经营范围中有：出租华普大厦I段写字楼等。中地公司称中天宏业公司非法占有华普中心大厦I段，但未提供相关证据。
上述事实，有二中院（2006）二中民初字第15531号民事判决书、中国国际经济贸易仲裁委员会（2009）中国贸仲京裁字第0373号裁决书以及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：关于中天宏业公司是否已对华普中心大厦I段房产享有所有权问题，本院同意原审判决意见。
依据（2009）二中执异字第02196号民事裁定书中查明的事实，农行东城支行为轮候查封华普中心大厦I段房产，当事人对执行法院实施的轮候查封行为有异议提起执行异议之诉的，本应不予受理。但因二中院执行部门在（2009）二中执异字第02196号民事裁定中告知当事人：“如不服裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”，故原审法院受理农行东城支行起诉，并无不当。原审法院在审理案件时，主动适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，并无不当。
关于查封时间一节，二中院执行部门作出（2009）二中执异字第02196号民事裁定书中查明事实：二中院执行部门于2007年2月5日作出（2007）二中执字第0341号民事裁定书，并于2009年4月9日以（2007）二中执字第339号、340号、341号协助执行通知书继续轮候查封中地公司所有的位于北京市东城区东四十条桥西北角的华普中心大厦I段的房产（限额人民币13000万元）。因（2007）二中执字第0341号民事裁定书没有查封华普中心大厦I段房产内容，故2009年4月9日，即二中院执行部门以（2007）二中执字第339号、340号、341号协助执行通知书继续轮候查封华普中心大厦I段房产的时间，为本案申请执行人执行异议之诉中适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，二中院有效查封华普中心大厦I段房产的时间。
依据现有证据，中天宏业公司于2009年4月9日前与中地公司签订四份《北京市商品房预售合同》及《补充预售合同》，中天宏业公司已经全额支付了合同约定的基本收购价并实际占有涉案房产。本案诉讼中，中地公司与农行东城支行均没有证明中天宏业公司依据《补充预售合同》中所附条件，还有其他购房款未予支付，故本院认为中天宏业公司已经支付了华普中心大厦I段房产的全部价款。关于中天宏业公司占有涉案房产一节，中地公司与农行东城支行没有证明中天宏业公司为非法占有涉案房产。因中地公司尚未完成涉案房产的初始登记，中天宏业公司对未办理过户登记手续没有过错。本案中，人民法院对于华普中心大厦I段房产不得查封。原审法院认为农行东城支行要求继续执行华普中心大厦I段房产的诉讼请求缺乏合法依据，并无不当。本院对农行东城支行的上诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由中国农业银行股份有限公司北京东城支行负担（已交纳）。二审案件受理费七十元，由中国农业银行股份有限公司北京东城支行负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张稚侠
审 判 员 范 清
代理审判员 金 曦
二〇一四年六月三日
书 记 员 徐 颖