山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋07民终2498号
上诉人（原审被告）晋中大应网络电子竞技有限公司。
住所地榆次区中都路**号。
法定代表人郝青峰，系总经理。
委托代理人赵剑楠，山西语道律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李亚鹏，男，1985年6月18日生，汉族，晋中市榆次区居民，现住榆次区。
委托代理人刘再成，山西三晋（晋中）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店。
住所地晋中市榆次区中都路**号。
法定代表人王保成，系董事长。
委托代理人孟翔，山西正名律师事务所律师。
委托代理人王保忠，男，1967年11月22日生，汉族，该公司员工，住榆次区。
上诉人晋中大应网络电子竞技有限公司因租赁合同纠纷一案，不服榆次区人民法院（2015）榆商民四初字第249号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2013年9月30日，晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店与李亚鹏签订《租赁合同》，合同约定，晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店将其酒店二层整体租赁给李亚鹏，租期五年，即从2013年11月15日至2018年11月15日止，租金每年31万元，合同签订之日付清当年租金，以后每个租赁年提前两个月（每年9月15日前）一次性付清下年度租金，不能按时支付租金，合同视为终止，同时视李亚鹏为违约。对违约金也作了约定，即如有特殊原因，需提前半年提出共同协商解决，违约金约定为5万元。如单方违约（不提前半年提出），违约金约定为10万元。合同签订后，晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店将租赁房屋交于李亚鹏。上述租赁房屋在2014年8月份后实际由晋中大应网络电子竞技有限公司使用。李亚鹏曾于2013年9月30日向晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店方交纳当年租金26万元，即2013年11月至2014年11月14日。由于因租赁发生争执，对方即于2014年11月15日起至2014年12月30日止欠交晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店45天的租金，之后双方口头约定日租金变更为500元。2015年3月1日至2015年4月10日，对方欠交晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店40天的租金。从2015年11月17日起至今再未交纳晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店租金，同时欠水电费3000元。另查明，晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店的房屋是从案外人山西三铁工程有限公司租赁而来，根据双方约定及山西三铁工程有限公司确认，上述晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店租赁的房屋允许部分转租。现晋中大应网络电子竞技有限公司仍实际使用上述争议的租赁房屋未腾出。后双方因租赁事宜发生争执，晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店诉至法院。庭审中，晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店因对方欠交租金，请求判决解除与李亚鹏于2013年9月30日签订的《租赁合同》，请求判令晋中大应网络电子竞技有限公司立即腾出所使用的晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店上述房屋并支付2014年11月15日至2014年12月30日（45天，每日861元）、2015年3月1日至2015年4月10日（40天，每日500元）、2015年11月17日至2016年3月30日（4个月，每日500元）的租金及水电费3000元，共计128750元。主张二被告赔付违约金9万元，以上共计218750元。同时要求晋中大应网络电子竞技有限公司以每日500元支付晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店从2016年3月30日起至腾出房屋止的租金。关于晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店主张解除与李亚鹏于2013年9月30日所签订的《租赁合同》一节，晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店提交合同约定的到期交付租金而李亚鹏未交，晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店向其发出的通知及律师函（载明时间为2014年11月份，记载有如限期不履行交纳租金将解除合同，停止水电供应，该函件通知上均有李亚鹏签字确认）。对该律师函通知的真实性，李亚鹏不持异议，但坚持其辩称意见，认为其现并非房屋使用人，同意解除合同，但不应再承担任何责任。晋中大应网络电子竞技有限公司对此称，该函及通知该公司未收到，与公司无关。另晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店还提交上述租赁合同2份（晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店与李亚鹏、中铁三局分别签订），认为二被告侵犯了晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店合法权益，晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店的诉讼合法有据，应予支持。晋中大应网络电子竞技有限公司提交承包协议1份（载有晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店与中铁三局经营协议），晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店认为该协议与本案无关，李亚鹏对此称不知晓。双方各执一词，协议不成为本案事实。
原审认定，公民、法人及其他组织的民事行为应依法进行。本案中，晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店与李亚鹏于2013年9月30日所签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。双方在履行该合同过程中，由于李亚鹏未按约向晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店交纳后期租金，且经晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店书面催告仍未履行交付租金义务，现晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店按合同约定及法律规定请求解除此合同，李亚鹏同意解除，故该合同依法予以解除。关于晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店主张李亚鹏支付违约金9万元，符合双方合同的约定，对此予以支持。晋中大应网络电子竞技有限公司既未与晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店签订上述房屋租赁合同，也未征得晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店的明确许可，实际对晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店的上述出租房屋进行了使用，未向晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店交纳相关房屋使用费用不符合法律的相关规定，故晋中大应网络电子竞技有限公司的行为属违反法律规定的行为。现晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店要求该公司支付房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，晋中大应网络电子竞技有限公司作为实际使用方依法应参照晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店与李亚鹏所签订合同约定的年租金31万元标准支付晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店房屋使用费及使用房屋所产生的相关水电费3000元，同时腾出所使用晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店租赁的房屋。具体为支付晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店2014年11月15日至2014年12月30日房屋使用费38205元（45天×849元/天）、2015年3月1日至2015年4月10日房屋使用费20000元（40天×500元/天）、2015年11月17日至2016年3月30日房屋使用费60000元（4个月×500元/天）及水电费3000元，以上共计121205元。晋中大应网络电子竞技有限公司应以每日500元支付晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店从2016年3月30日起至腾出房屋止的房屋使用费。关于晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店主张晋中大应网络电子竞技有限公司支付违约金一节，因双方对此未有明确约定，对此不予支持。
原审判决：一、晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店与李亚鹏于2013年9月30日所签订的《租赁合同》从2014年12月1日起解除。二、李亚鹏于本判决生效后10日内赔付晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店违约金90000元。三、晋中大应网络电子竞技有限公司于本判决生效后30日内腾出所使用晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店租赁的酒店二层整体房屋，并以每日500元支付晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店从2016年3月31日起至腾房之日止的房屋使用费。四、晋中大应网络电子竞技有限公司于本判决生效后10日内支付晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店2016年3月30日前相关房屋使用等费用121205元。五、驳回晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店的其他诉讼请求。
宣判后，晋中大应网络电子竞技有限公司、李亚鹏不服，提出上诉，晋中大应网络电子竞技有限公司上诉的主要理由是：一、原审认定事实不清，适用法律错误首先，晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店不能作为本案的适格主体，我公司并未与晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店签订租赁合同，根据合同的相对性，我公司不需要向晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店承担任何权利义务。而且根据其与中铁三局集团第三工程有限公司第一分公司签订的租赁合同中第五条的约定明确了“不允许转租”。本案一审法院于2015年12月9日作出了（2015)榆商民三初字第19号民事裁定书，驳回了晋中市梧桐雨快捷酒店的起诉。其次，根据李亚鹏与晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店签订的租赁合同当中，明确约定了李亚鹏是用于电子竞技的场所经营，在我公司办理相关工商登记时，晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店拿出了一份其与山西铁三局工程有限公司在2012年3月1日签订的《承包经营合同》以及登记在山西三铁工程有限公司名下的位于榆次区粮店街××号的房产证,在我公司办理相关工商手续时得知，山西铁三局工程有限公司早在2012年3月1日前已被注销，所以其提供的《承包经营合同》是虚假的，据了解房产证也是假的。我公司与晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店交涉，但其拒不配合办理工商登记，后来其又向我公司提供了一份其与中铁三局集团第三工程有限公司第一分公司签订的《租赁合同》和登记在中铁三局集团北方工程有限公司名下的房产证，且不论合同与房产证的真假，但足以证明《租赁合同》是无效的。第三、双方并没有对使用费进行约定，即使一审法院强行判令支付使用费，那么根据我国合同法的约定，应当综合考虑装修费用的折抵情况，但一审法院对此只字未提。我公司的经营依靠电力设备，而晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店先后于2014年11月15日至2014年12月30日，2015年11月至今对本案中的“承租”房屋进行断电，致使我公司无法经营。故请求：一、请求撤销原判，并改判驳回晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店的诉讼请求。二、诉讼费用由晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店承担。
晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店答辩称：一、我店是适格的主体，晋中大应网络电子竞技有限公司承认是实际承租人，作为房屋实际承租人，不存在不承担义务之说；二、我店与房屋所有权人的合同是不能全部转租而不是不能转租；三、房屋的所有权人名称变更，晋中大应网络电子竞技有限公司和李亚鹏所租房屋没有改变，其应交房租；四、本案租赁合同的有效；五、晋中大应网络电子竞技有限公司上诉讲没有约定房屋使用费与事实不符。
李亚鹏称：无意见陈述。
李亚鹏上诉的主要理由是：一，一审判决本人支付违约金于法无据。2013年9月30日前本人与郝青峰合伙成立了晋中大应网络龟子竞技有限公司，然后由本人出面与晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店签订了房屋租赁合同，约定租期为5年，其租金为年交，由公司支付，合同签订后当即支付了第一年的全部租金人民币31万元，公司即入驻该房屋，运行了一年后由于种种原因，本人退出了合伙，当时本人找过晋中市梧桐雨快捷酒店的法人代表王保成说明情况，要求变更其房屋租赁合同的签订人为现电子竞技公司法人，可晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店没有及时办理，事后就慢慢托开，一直未办理变更手续，但房屋一直由晋中大应网络电子竞技有限公司实际经营使用着。由于本人退出合伙后一直在忙于自己的业务，晋中大应网络电子竞技有限公司交房费与否本人一概不知，原审法院判决晋中大应网络电子竞技有限公司支付所欠房屋租金是正确的，而判本人承担违约金是错误的。二、本人与晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店的房屋租赁关系己转移，关于房租等一切费用应由房屋使用人来承担。故请求：一、撤销原审判决判决第二条；二、，依法判决李亚鹏不承担违约责任和违约金9万元；三、本案上诉费由晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店承担。
晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店答辩称：李亚鹏作为租赁合同的承租人，在承租合同里约定了违约责任，我店认为我方主张有事实和法律依据。
晋中大应网络电子竞技有限公司称：同上诉意见。
二审中，晋中大应网络电子竞技有限公司认可本案所涉《租赁合同》系李亚鹏代其签订，同时亦认可原审判决认定的日租金标准。其余事实与原审查明的事实基本一致。
本院认为，鉴于晋中大应网络电子竞技有限公司认可本案所涉《租赁合同》系其成立过程中李亚鹏代其与晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店签订，且晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店亦认可与晋中大应网络电子竞技有限公司协商日租金事宜，故应认定晋中大应网络电子竞技有限公司为《租赁合同》的一方当事人，晋中大应网络电子竞技有限公司应依《租赁合同》的约定行使权利并承担义务。违约责任亦应由晋中大应网络电子竞技有限公司承担。原审裁判李亚鹏承担违约金责任不妥，应予纠正。晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店以对方未按约定交纳租金请求解除合同应予支持。此外，晋中大应网络电子竞技有限公司虽主张晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店提交手续虚假及拒不配合其办理工商登记，但该事由不足以抗辩其实际占用本案所涉房屋的事实，晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店上述行为导致其损失的，晋中大应网络电子竞技有限公司可另行主张。至于晋中大应网络电子竞技有限公司主张装修费应予折抵房屋使用费及因晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店停电造成其经营损失一节，因其未能提供证据证实其主张，故应承担举证不能的法律后果。晋中大应网络电子竞技有限公司可在完善相关证据后，另行解决该纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持榆次区人民法院（2015）榆商民四初字第249号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；
二、撤销榆次区人民法院（2015）榆商民四初字第249号民事判决第二项；
三、晋中大应网络电子竞技有限公司于本判决生效后10日内赔付晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店违约金90000元。
一审案件受理费4370元，其他诉讼费180元，共计4550元，由晋中大应网络电子竞技有限公司承担4199元，晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店承担351元；二审案件受理费6420元，由晋中大应网络电子竞技有限公司承担4370元、晋中市梧桐雨快捷酒店同心桥店承担2050元。
本判决为终审判决。
审判长 周 钢
审判员 侯建伟
审判员 范光伟
二〇一六年十二月二十八日
书记员 张 晶