山东省济宁任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）济任（中）民初字第1110号
原告李殿娥。
委托代理人田久明（一般代理），山东开启律师事务所律师。
委托代理人莫庆福。
被告济宁兴唐房地产开发有限公司。
法定代表人李秀森。
委托代理人高传峰（特别授权），山东宏易律师事务所律师。
原告李殿娥与被告济宁兴唐房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2012年5月7日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李殿娥的委托代理人田久明、莫庆福、被告济宁兴唐房地产开发有限公司的委托代理人高传峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李殿娥诉称，2009年，因城市建设需要，被告需要拆除原告在阜桥辖区针织厂3号楼东1单元1层东户的房屋（房屋所有权证为09762）。2010年2月1日，原、被告双方就补偿事宜签订房屋补偿安置协议，协议约定，被告为原告补偿的房屋位于兴唐国翠城小区4-5号楼一层商业群房15-16轴线进深18米结构，建筑面积135.12平方米，且原告无需支付被告现金等任何形式的房屋差价；协议还约定，自合同签订日起至2012年1月31日为过渡期。现在该房屋已上房并且投入使用，原告多次找被告就回迁问题进行协商，被告拒不交付房屋。原告诉来我院，要求确认产权，并赔偿损失。后原告同意变更诉讼请求，要求被告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定给予货币补偿或赔偿。要求被告返还购房款并赔偿一倍的损失共计13512000元（135.12平方米×5万元／平方米×2倍），要求被告赔偿利息损失236460元及契税、暖气费、维修基金等224022.68元。以上共计13972482.68元。
被告济宁兴唐房地产开发有限公司辩称，1、原、被告所签订的《房屋拆迁补偿（安置）协议书》显失公平，双方权利义务严重失衡。原告的房屋用途为住宅，不具备按营业房给予补偿的条件。原告拒不搬迁，阻碍兴唐国翠城5#楼的正常施工，极可能造成被告无法对其他被拆迁户按期回迁进行安置，从而导致被告大面积违约，原告以此胁迫被告在违背真实意思的情况下与其签订《房屋拆迁补偿（安置）协议书》。原告房屋评估价值为18万余元，根据协议给其安置建筑面积135.12平方米的营业房，且无需付任何形式的房屋差价。补偿协议不仅违反了《中华人民共和国民法通则》第四条所规定的民事活动应遵循的自愿、公平、等价有偿及诚实信用原则，也突破了起码的道德底线。2、原告乘人之危，迫使被告与其签订《房屋拆迁补偿（安置）协议书》。被告早在2008年1月15日就取得了济宁建委颁发的《房屋拆迁许可证》、2009年12月1日取得了《建筑工程施工许可证》。该证规定，5#楼的开工日期应为2009年10月26日，竣工日期应为2010年11月29日。由于时间紧迫，被告公司实施和谐拆迁、利民拆迁、优惠补偿的安置方案。截止至2009年6月2日，95户被拆迁人中的93户办理了房屋移交手续。而原告拒不搬迁，给被告造成了极大的压力，迫使被告不得不违背自己的真实意愿与其签订了利益上严重失衡的补偿安置协议。现该房屋已经确权在中区红星东路粮油食品店名下，被告愿意对原告进行适当的货币补偿。
经审理本院认定，2010年2月1日，原告李殿娥（乙方）与被告济宁兴唐房地产开发有限公司（甲方，以下简称兴唐公司）签订《房屋拆迁补偿（安置）协议书》，协议约定，甲方拆除乙方位于阜桥辖区针织厂3号楼东1单元1层东户住房一套（建筑面积61.89平方米），为乙方安置于兴唐国翠城小区4-5号楼一层商业群房15-16轴线进深18米结构，建筑面积135.12平方米营业房一套，双方不找补任何差价，过渡期暂定自2010年2月1日至2012年1月31日。
另查明，原济宁市市中区红星东路粮油食品店亦属该片区的被拆迁人之一。被告于2009年1月14日与该粮油食品店签订了《房屋拆迁补偿（安置）协议书》。根据该协议的约定，被告拆迁粮油食品店在该区域的营业房后，为其安置兴唐国翠城小区4-5号楼一层商业群房10-19轴线结构，建筑面积约2010平方米的营业房，该房屋含盖了原、被告协议所约定为原告所安置的房屋。现该房屋已交付给原济宁市中区红星东路粮油食品店并办理完毕确权手续。原、被告因履行《房屋拆迁补偿（安置）协议书》产生争议，原告诉来本院。
原告为支持其主张提供了以下证据：
1、《房屋拆迁补偿（安置）协议书》一份。
2、伤情鉴定书一份。
3、照片一组。
被告对证据1的真实性无异议，但认为该协议不是其真实意思表示，对其他证据认为与本案无关联，不予质证。
被告为支持其主张提供了以下证据：
1、原告原房屋房权证一份（房权证房改阜字××号），证明原告房屋的基本情况。建筑面积为61.89平方米，用途为住宅。
2、斐传美（与原告房屋相邻）的房屋的房产估价报告一份。评估单价为每平方米3035元。该价格应适用于原告。
3、兴唐国翠城拆迁补偿安置实施方案［济金拆字（2008）01号］。证明根据该方案第二项第八条的规定，应在5号楼四层以上的住宅房为原告安置。
4、《施工许可证》。证明原告房屋的占地范围所在的5号楼竣工时间应在2010年11月。
5、《拆迁许可证》。证明被告拆迁具有合法性。
6、2009年1月14日，被告与原济宁市市中区红星东路粮油食品店签订的《房屋拆迁补偿（安置）协议书》。该证据证明被告在与原告签订补偿安置协议前，已将包含上述房屋在内的房屋安置给了该粮油食品店。
7、原济宁市市中区红星东路粮油食品店原房权证两份。证明该粮油食品店原房屋系商业性质，根据有关规定，应给予安置商业用房。
8、《国有土地使用证》。证明被告实施该片区房产开发的合法性。
9、该粮油食品店房权证一份（中区字第××号），证明该粮油食品店已依法取得的了该房屋的产权。
原告对证据1无异议；对证据2有异议，认为该评估报告不是涉案房产，且属被告单方委托，该证据与本案无关联；对证据3有异议，被告不能证明该方案已经有关部门批准，不能作为证据；对证据4、5的真实性无异议；证据6与本案无关联，真实性无法确认；对证据7、8、9的真实性无异议，但不能证明其具有涉案房屋的所有权。该证据也恰证明被告存在欺诈，就同一标的与原告签订协议。
对上述证据本院认为，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以认定。原告提供的2、3与其主张缺乏关联性，对该两份证据本院不予采信。原告对被告提供的证据4、5、7、8、9的真实性无异议，对上述证据本院予以采信。证据2系案外人斐传美房屋的房产估价报告，证据3系被告方某制定的实施方案，该两证据与待证事实之间缺乏关联性，本院不予采信。证据6能够证实被告在与原告签订拆迁补偿协议前，已与他人签订拆迁补偿协议，并将诉争房屋安置给他人的事实。该证据与证据7、8、9能够相互印证，对该证据本院予以采信。
诉讼期间，针对原告要求交付房屋办理确权的诉讼请求，被告表示按照每平方米2万元的价格赔偿其损失，后原告提交声明，表示行使《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款赋予的协议解除权，放弃争议房屋产权的诉求，由被告按照上述规定的第八条规定，给予原告合理赔偿和补偿。但双方针对赔偿价格标准未能形成一致意见。被告针对涉案房屋（兴唐国翠城4-5号一层商业群房15-16轴线进深18米，建筑面积135.12平方米）的市场价值提出鉴定申请。本院委托后，2013年8月2日山东三鑫房地产评估咨询有限公司出具房地产估价报告，认为上述涉案房屋单价为每平方米39069元，房地产总价为527.9万元（135.12平方×39069元／平方米）。经质证，原告对评估时间、评估适用规范及评估方法均提出了异议，认为其房屋与另案的裴某的房屋处于完全相同的地段，正诚评估公司评估时考虑到了屋内设楼梯这一因素还评估出了每平方米38968的价格，因此该评估报告明显存在缺陷。被告则认为评估报告认定的涉案房屋的市场价值严重偏离真实的市场价值。针对原告的上述异议，山东三鑫房地产评估咨询有限公司称对评估的时间问题已向委托方出具过书面说明，且已向房管局的答复中进行了说明，对报告的结论是在充分市场调查，严格按照规定的评估方法进行评估测算。结论是客观、合理的。
对上述估价报告本院认为，原、被告虽对该评估报告持有异议，但评估部门出具答复意见后，双方均没有足以反驳的事实和证据，该评估报告具有证据效力，对该报告本院予以采信。
综上所述，本院认为，依照法律规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告因拆迁安置产生争执，但后双方签订了《房屋拆迁补偿（安置）协议书》，该协议对房屋补偿（安置）的位置、过渡期限进行了约定，协议具备合同的基本要件，且不违反法律规定，双方当事人均应严格履行。被告主张“拆迁房屋与安置房屋价值悬殊”，被告系在受到胁迫的情况下，与原告签订的《房屋拆迁补偿（安置）协议书》，该协议显失公平，要求撤销或变更协议，但被告行使撤销或变更权已超过法定的除斥期间，丧失了相应权利，该拆迁安置协议具有法律约束力。被告明知无法履行而与原告签订安置协议，其主观存有过错，其应当依法向原告承担赔偿损失的违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求有限补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”据此，原告“声明”行使合同解除权，要求被告给予合理赔偿和补偿，理由正当，于法有据，对原告的该项诉讼请求本院予以支持。因原、被告双方属房屋拆迁补偿（安置）合同关系，并非商品房买卖合同关系，故对原告要求被告返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。其要求双倍赔偿的请求，本院亦不予支持。因双方所签订的拆迁安置协议对搬迁费、附属设施补偿以及需要给付对方的相关费用等主要合同内容均未有约定。综合原告所交付的房屋与协议中约定的被告所安置房屋的价值，以及未约定原告应当给付被告相关价款等情形，应当认定两者之间价值存在较大差距。本案诉争房产现已依法确权至他人名下，鉴于原、被告之间的《房屋拆迁补偿（安置）协议书》已无履行的可能，原、被告双方原则上同意对拆迁房屋进行货币补偿，原告主张的经济损失应当依据评估部门针对安置房屋所作出的市场价值进行赔偿，利息按同期银行贷款利率的标准自评估之日起计算。原告主张赔偿已付购房款675.6万元以及各项损失中契税、暖气开户费、维修基金以及权属登记费等损失，均缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五条，第六条，第九十四条第四款，第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告李殿娥与被告济宁兴唐房地产开发有限公司于2010年2月1日所签订的《房屋拆迁补偿（安置）协议书》。
二、被告济宁兴唐房地产开发有限公司于本判决生效之十日内赔偿原告李殿娥经济损失527.9万元（135.12平方×39069元／平方米）元及相应利息（利息自2013年8月2日起按同期银行贷款利率计算至本判决生效履行期限届满止）。
三、驳回原告李殿娥的其他诉讼请求
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费105635元，由原告负担55775元，被告济宁兴唐房地产开发有限公司49860元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 周宪忠
人民陪审员 宋秋文
人民陪审员 靳于剑
二〇一四年二月二十三日
书 记 员 陈 晨