陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2016）陕06民终815号
上诉人（原审被告、反诉原告）延长油田股份有限公司。住所地：延安市宝塔区枣园路。
法定代表人李文明，该公司董事长。
委托诉讼代理人贾耀顶，陕西旷达律师事务所律师。
委托诉讼代理人拓振怀，男，1965年6月20日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告)张延喜，男，1979年12月16日出生，汉族。
委托诉讼代理人王栋、刘伟，陕西嘉岭律师事务所律师。
上诉人延长油田股份有限公司因与被上诉人张延喜房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2015）宝民初字第02911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人延长油田股份有限公司的委托诉讼代理人贾耀顶、拓振怀，被上诉人张延喜的委托诉讼代理人王栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
延长油田股份有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第一、二、四项；2、依法驳回被上诉人的诉讼请求；3、解除双方的租赁关系，判令被上诉人交回租赁房屋，并支付从2016年2月28日至实际交回之日每月200478.88元的房屋租赁费；4、本案诉讼费及反诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决无原则支持被上诉人的诉讼请求应予纠正。1、本案租赁房屋有四个内置楼梯,此前上诉人已经将一楼靠东的房屋租赁给了中国银行，封堵了靠东的两个,另外两个完全符合消防应急所称的环形逃生通道的要求，但被上诉人租赁后，擅自将靠西的一个楼道封堵后转租他人，只剩一个供上下二楼通行，不符合《消防法》的要求。原判决对被上诉人封堵一个楼道只字不提，只关注上诉人租赁前就已封堵的两个，且在被上诉人未经营的情况下，顺从被上诉人的“无法通过消防验收”的说法，判决错误。2、原判决认定上诉人违约不符合客观事实。上诉人委托拍卖公司对租赁物进行“现状拍卖”，被上诉人在对租赁物的实际状况完全知情后，积极竞买并签订相关文书。成交后，上诉人及时交付了租赁物，在合同履行过程中，上诉人无任何违约行为，但一审判决上诉人承担减少房租和保证金的责任，将此混同为违约责任，难以令人信服。3、原判决认定“原、被告之间的租赁合同关系依法成立，且合法有效。”，又认定“被告私自将出租房屋二楼东面两部安全出口封闭，其行为违反了《消防法》的禁止性规定”,对合同效力的认定自相矛盾。4、原判决显失公正。原判决将己经认定为“不具备使用条件”的房屋继续交由被上诉人经营，实际上只减少了房租和保证金，没有减少被上诉人租赁房屋的使用面积，背离了“公正、公平”的中立立场。一楼门面房的使用价值和租赁费高于二楼，原审判决按照平均价格减少租金和保证金，判决显失公正。5、应当驳回被上诉人的全部诉讼请求。根据《合同法》和最高院法院司法解释的规定，申请变更或者撤销合同的理由只有欺诈、胁迫、显失公平、重大误解、乘人之危和情势变更六种情形，被上诉人请求减少租金和保证金，无疑在行使合同变更权，但一审被上诉人没有提出变更合同的证据，仅以上诉人封堵消防通道为由，其理由不符合合同变更的法律规定，不应当支持。即使上诉人存在违法情形，法院应当通过确认合同无效或者部分无效的方法消除安全隐患，而不是以降低房租的方法使安全隐患变为现实危险。二、原判决不支持上诉人的反诉请求错误。《合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。首先，被上诉人租赁后，将一楼转租他人开办广济堂大药房、心岸烘焙面包房、蔬菜门市和福利彩票门市。其次，被上诉人曾两次以延安万锦酒店有限责任公司名义给上诉人来函，要求加装观光电梯，该公司俨然是实际房屋使用人，应当认定为转租。再次，被上诉人承租后，在二楼窗口公然悬挂大幅招租广告，持续到接到上诉人的反诉状后才将招租广告撤掉，转租意思表示十分明显。上诉人请求终止双方租赁合同关系，有事实和法律依据，应当支持。被上诉人先是拒不与上诉人签订书面合同，后又起诉请求解除租赁合同、返还全部租金和保证金，并请求赔偿损失多达188万元。之后，才将诉讼请求变更为降低租金等。目前已到交付第二年租金的时间，但被上诉人没有、也不可能顺利履行交付租金义务，上诉人请求解除合同理由充分。三、维持原判决将引发诸多不良后果。上诉人此次拍卖的房屋划分为30个标段，很多标段都有类似被上诉人租赁房屋的结构，考虑到租赁户的实际需求，为了租赁户经营方便，许多楼梯进行了封堵。若维持原判决，则其他租赁户将以打官司的方式减少经营成本，导致市场秩序的严重混乱。综上，原判决认定事实错误，适用法律不当，判决显失公平，应当予以纠正。
被上诉人张延喜答辩称，1、内置楼梯不属于《消防法》及《消防设计规范》的规范用语，一审判决使用了规范用语，与上诉人所称楼梯内置事实相同，二者并不矛盾。上诉人封堵两个安全出口违反了《消防法》的规定，影响了租赁物的安全使用。根据《建筑设计防火规范》的相关规定，对建筑面积需配备的安全出口有明确的强制性规定，任何人不能违反，根据《消防法》的相关规定，安全出口禁止任何人封堵。若二楼两个安全出口未封堵，二楼按建筑面积配备的安全出口符合设计规范，也符合《消防法》的规定；若封堵，则不符合建筑设计规范，也违反《消防法》的规定。上诉人封堵安全出口的行为影响租赁物的使用安全，是否影响可通过司法鉴定予以确定。2、被上诉人2015年1月7日竞拍到五年经营权，2015年2月2日交付租金，中国银行从2015年3月初开始施工，2015年3月2日，被上诉人发现中国银行封堵安全出口后试图进行阻挡，双方因此发生纠纷，被上诉人向桥儿沟派出所报案处理。上诉人封堵安全出口的行为发生在被上诉人竞拍房屋之后，故上诉人存在违约行为。3、上诉人封堵安全出口的行为不影响合同效力。根据最高人民法院的[2003]民一他字第11号复函，对出租房屋消防验收是否影响合同效力应区别对待，上诉人若认为合同无效，应提供出租房屋整栋建筑消防验收不合格的证据；若整栋建筑消防验收合格，只是上诉人在签约后有封堵部分安全出口的行为，该行为只是违约行为，并不影响合同效力。4、上诉人在被上诉人承租房屋后，私自将内置楼梯封堵，致使承租房屋的商业价值下降，同时消防验收无法通过，存在安全隐患，故上诉人存在违约行为，被上诉人有权要求上诉人减少因无法使用的租赁物部分的租金。保证金根据第一年总租金的比例缴纳，若总租金减少，保证金也应按照比例相应减少，一审法院判决上诉人减少租金及按照比例返还保证金并无不当。请求驳回上诉，维持原判。
一审法院认定：2014年12月31日，原告与陕西圣融拍卖有限责任公司签订竞买协议书，约定原告按照协议约定参加2015年1月7日10时在延安枣园路枣园宾馆三楼第19会议室举行的就延安市百米大道延长石油小区一至二层沿街商铺五年经营权的拍卖会。2015年1月7日，原告参加拍卖会，并作为买受人与陕西圣融拍卖有限责任公司签订拍卖成交确认书，确认书载明成交标的为延安市百米大道延长石油小区2号沿街商铺5年经营权，面积1789.99㎡。成交单价为112元/㎡/月，年成交金额为2405747元，五年总成交金额为12028733元。本次拍卖佣金为601437元。成交确认书同时还载明本次拍卖标的为现状拍卖。买受人在已对该标的进行实地查看、对拍卖标的现状完全了解并接受的情况下签署成交确认书。2015年2月2日，原告向被告支付了2015年3月1日至2016年5月31日的房屋租金2405746.56元（其中2015年3月1日至5月31日为免租装修期），保证金1204309.44元。之后，被告将租赁物交付原告。其中，二层面积为1163.18㎡，一层面积为626.82㎡。租赁物一层至二层为内置楼梯，在被告向原告交付租赁物时已将靠近东边的两个安全出口封堵。原告就安全出口被封堵后的相关事宜通过函告的形式与被告协商，但一直未达成一致意见。原告承租房屋一楼现正在经营的店铺系原告自行或与他人合伙经营。一审法院认为，原告通过竞拍，取得被告2号沿街商铺5年的经营权，拍卖文件对原、被告均具有约束力主，双方虽未签订书面合同，但在竞拍结束后，原告向被告支付了租金及保证金，被告向原告交付了租赁物，双方均履行了租赁合同的主要义务，且协议不存在无效情形，故租赁合同关系依法成立，合法有效。被告出租的房屋应符合国家法律规定的强制性使用规范，具备安全使用条件，根据《中华人民共和国消防法》第二十八条之规定，任何单位、个人不得堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，被告私自将出租房屋二楼东面两个楼梯出口封闭，二层仅剩两个楼梯出口可以使用，违反了消防法的禁止性规定，不符合《中华人民共和国国家标准建筑设计防火规范》的强制性规范，使得二楼作为经营场所无法通过消防验收，使用存在安全隐患，二楼商铺不具备使用条件。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定用途，现二楼无法经营使用，不符合合同约定的用途，故被告构成违约，应向原告承担违约责任。因原告仅诉请要求被告每年减少二楼600㎡的租金，故对原告的该项诉请依法予以支持。原告要求被告赔偿二楼600㎡无法使用造成相应的物业管理费、垃圾清运费的损失，因所提供证据不能证明上述损失已实际产生，故对原告的该诉求未予支持。因佣金为拍卖公司收取，且本次拍卖程序已全部完成，故对原告要求被告赔偿拍卖佣金损失及利息的请求未予支持。租赁合同约定原告向被告交纳租房履约金，第一年为年租金的50%，现租金减少，履约金也应相应减少，原告已交履约金多出的部分应予返还。故对原告要求退还403200元保证金的诉讼请求予以了支持。因双方对该部分利息没有约定，故对原告要求支付保证金利息的诉讼请求未予支持。一楼已营业店铺系原告自己或原告与他人合伙经营，并非转租，原告无违约行为，故对被告解除租赁合同，返还租赁物的反诉请求未予支持。判决：一、原告张延喜在5年租赁期内每年减少租金806400元；二、被告延长油田股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张延喜返还租金履约保证金403200元；三、驳回原告张延喜的其他诉讼请求；四、驳回被告延长油田股份有限公司的反诉请求。案件受理费50230元，反诉费13040元，均由被告延长油田股份有限公司负担。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
被上诉人对上诉人提交的证据的真实性、合法性无异议，故对被上诉人提交的证据予以采信，但该证据登记的信息不能客观反映观投资情况，故对该证据的证明目的不予以采信。上诉人对被上诉人提交的证据的真实性、关联性有异议，且该证据并未记载封堵楼梯的事实，达不到其证明目的，故不予采信。经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人达成租赁合同后，被上诉人向上诉人支付了租金及保证金，上诉人向被上诉人交付了商铺，双方均履行了合同，租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。上诉人出租房屋应符合国家法律规定的强制性使用规范，具备安全使用条件。《中华人民共和国消防法》规定，任何单位、个人不得堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，上诉人将其出租房屋二楼东面的两个楼梯出口封闭，致二楼仅剩两个楼梯可使用，违反了消防法的禁止性规定，也不符合《中华人民共和国国家标准建筑设计防火规范》的强制性规范，致使二楼部分商铺作为经营场所使用存在安全隐患，无法通过消防验收，不具备使用条件。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定用途，上诉人封堵楼梯导致二楼商铺无法经营使用，不符合合同约定的用途，上诉人构成违约，应向被上诉人承担违约责任。故一审法院判决上诉人承担违约责任，减少租金，并无不当。一审法院已查明一楼现正经营的店铺系被上诉人自用或与他人合伙经营。租赁合同是约定房屋不得转租，但并未约定不能与他人合伙或合作使用，被上诉人转租的意思表示也不等于有转租的事实，所以被上诉人并未违约，上诉人解除租赁关系的上诉理由不能成立。但是一审法院在判决被上诉人减少租金后，并未判决被上诉人将减少租金部分的商铺返还给上诉人，欠妥，应予纠正。
综上所述，延长油田股份有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持陕西省延安市宝塔区人民法院（2015）宝民初字第02911号民事判决第二、第三、第四项；
二、撤销陕西省延安市宝塔区人民法院（2015）宝民初字第02911号民事判决第一项；
三、限被上诉人张延喜于本判决生效之日起七日内将其租赁上诉人的二楼靠东边的600㎡商铺交还给上诉人延长油田股份有限公司；交还之后，被上诉人无需再向上诉人缴纳该600㎡商铺的租金；
四、从2015年3月1日起至本判决限定被上诉人交还商铺时间前的交还商铺的租金，由上诉人自行承担。
一审案件受理费50230元，反诉费13040元，由上诉人延长油田股份有限公司负担44289元，由被上诉人张延喜负担18981元。二审案件受理费21099元，由上诉人延长油田股份有限公司负担14769元，由被上诉人张延喜负担6330元。
本判决为终审判决。
审判长 程晓元
审判员 周俊杰
审判员 牛 菲
二〇一六年八月二十四日
书记员 刘荣荣