山东省威海市环翠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）威环民初字第1585号
原告陈永华。
被告山东省威海市木工机械厂。
法定代表人江培强，经理。
被告戚务富。
原告陈永华与被告山东省威海市木工机械厂、戚务富房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈永华，被告戚务富到庭参加诉讼。被告山东省威海市木工机械厂经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。
原告陈永华诉称，原位于威海市环翠区红星巷12号房屋系原产权人陈玉英转卖给原告的房屋，属原告个人所有，后经拆迁安置，回迁房屋亦应属原告所有，被告戚务富在未经原告同意情况下将房屋处分给被告山东省威海市木工机械厂，违反了国务院1983年12月17日发布的《城市私有房管理条例》第十三条强制性规定，应属无效。故原告诉至法院，要求确认二被告之间房屋买卖协议无效，依法承担法律责任（无效后，相互返还因合同取得的财产，即被告戚务富返还被告山东省威海市木工机械厂房款8.5万元，被告山东省威海市木工机械厂返还原告房屋）。
被告山东省威海市木工机械厂未答辩。
被告戚务富辩称，涉案房屋系原告交由其经管出租，案外人吕廷元通过其单位领导找其说情，要求其将涉案房屋转让与吕廷元，被告戚务富答应后，应吕廷元要求与被告山东省威海市木工机械厂签订涉案协议书，且协议书载明的签订的时间并不属实，应系收房款时签订，而吕廷元未通过原告即办理了涉案房屋的所有权证，应属违法。
经审理查明，原告与被告戚务富系夫妻关系。原位于威海市环翠区红星巷12号房屋系案外人陈文玲与陈玉英所有，未办理所有权登记。1986年5月23日，经陈文玲同意，陈玉英将上述房屋以11000元的价格出售给原告，并交付，也未办理房屋产权登记手续。此后，原告将上述房屋交由被告戚务富管理并对外出租。因房屋所在地段拆迁，1990年5月21日，被告戚务富以陈文玲名义与威海市城市建设综合开发公司签订了私有房屋拆除回迁合同，约定原红星巷12号房屋回迁安置为西北区4号楼X单元XXX室房屋。该房屋拆迁后，被告戚务富以陈文玲名义与威海市城市建设综合开发公司办理了补偿安置结算手续，回迁的楼房由被告戚务富管理，未办理房屋所有权证。后经被告山东省威海市木工机械厂职工吕廷元（系被告戚务富同学）联系介绍，被告戚务富与被告山东省威海市木工机械厂签订协议书一份即本案诉争协议，载明签订时间为1990年5月21日，约定：威海市木工机械厂于1990年5月21日购买由威海平板玻璃厂戚务富经办陈文玲的西北区49号楼X单元XXX号房一所计66.26平方米，草棚11.51平方米，阳台一个，电视天线一个，价格共计85000元，自购买日期起，以上房屋设施均为威海市木工机械厂所有。被告戚务富主张上述协议实际签订时间为其收取房款之日即1990年8月19日，其并于当日将房屋钥匙交付被告山东省威海市木工机械厂职工吕廷元，后该房屋由吕廷元居住使用。
2006年3月28日，被告戚务富、吕廷元及担保人柳建丽签订保证书一份，载明现就办理威海市环翠区红旗街12号楼内304室房、地产证一事，保证如下：1、该房房权实属被告戚务富所有，情况属实。2、该房1990年上半年由戚务富卖给原木工机械厂吕廷元，以做住房之用，情况属实。3、以后因该房房权归属问题产生的一切问题皆由被告戚务富及吕廷元双方负责，与威海市城市建设综合开发公司无关。签订该保证书后交给威海市城市建设综合开发公司，同日，威海市城市建设综合开发公司与吕廷元签订房地产转让合同一份，协助吕廷元办理了房屋产权登记手续，次日吕廷元取得了威海市环翠区红旗街XX号楼内XXX室房屋所有权证。
原告曾于2007年4月9日诉至本院，主张涉案房屋系原告个人所有，威海市城市建设综合开发公司未经原告同意将上述房屋出售给吕廷元，应属无效，要求确认威海市城市建设综合开发公司与吕廷元之间的房屋买卖合同无效，经本院（2007）威环民一初字第385号及威海市中级人民法院（2008）威民一终字第165号民事判决书（均已生效），判决驳回了原告的诉讼请求。原告仍不服，向山东省高级人民法院申诉，省高院于2009年12月24日裁定驳回其再审申请。另外，该案中确认了上述证据中所涉及的西北区4号楼X单元XXX室、49号X单元XXX室及威海市环翠区红旗街XX号XXX室房屋均系同一处房屋。后原告又于2013年7月15日诉至本院，要求确认二被告之间签订的房屋买卖协议无效，依法承担法律责任（无效后，相互返还因合同取得的财产，即被告戚务富返还被告山东省威海市木工机械厂房款8.5万元，被告山东省威海市木工机械厂返还原告房屋）。
另查，被告山东省威海市木工机械厂于2012年10月10日出具书面证明称，其购买红旗街XX号楼XXX室房屋后转给吕廷元居住，于2006年3月决定将房屋产权归吕廷元个人所有。
本案诉讼中，原告为证实上述房屋系其个人所有，对此提供1986年5月30日其与被告戚务富签订的家庭协议书及谷卉放、陈永治、丛树荣、陈桂荣等书面证言7份，收据两份、拆迁办法及书面证人证言两份，上述证据表明，陈玉英经陈文玲同意将涉案房屋处分与原告，因被告戚务富不同意购买，原告自行对外借款并与被告戚务富约定房屋归其所有。
以上事实，有协议书、私有房屋拆除回迁合同等书证及当事人庭审陈述在卷佐证。
本院认为，首先，从诉争协议签订主体看，二被告均系具有独立民事行为能力的主体，对于原告主张的根据国务院1983年12月17日颁布的《城市私有房屋管理条例》，被告山东省威海市木工机械厂作为企业单位购买私有房屋，违反法律、行政法规强制性规定，对此本院认为，原告所主张的前述行政法规自2001年起因已被新的法律所代替而于2008年1月15日由国务院令第516号废止，按有关法律规定，合同法实施之前成立的合同，适用当时的法律合同无效，而适用合同法有效的，应适用合同法，按合同法规定，二被告签订的房屋买卖协议并不存在无效的情形；另外，双方协议约定的内容亦已履行完毕，在距转让行为发生时20余年后，适用现行法律、法规认定本案所涉合同效力，更符合诚实信用原则，更有利于维护社会经济秩序。其次，对于原告所主张的涉案房屋系其个人财产，被告戚务富未经其同意处分房屋应属无效的主张，虽然原告主张其与被告戚务富在购买涉案房屋时存在约定，但该约定并非对外公开，也没有证据表明被告山东省威海市木工机械厂明知前述约定，涉案房屋在原告购置前后均未办理房屋产权登记，原告购置的时间也处于原告与被告戚务富夫妻关系存续期间，通常应当认定属于夫妻共同财产，即便原告与被告戚务富确实存在财产约定，鉴于原告与被告戚务富的特殊关系（系夫妻关系），且购置后均系由被告戚务富对涉案房屋进行管理，在客观上也足以使被告山东省威海市木工机械厂相信被告戚务富对涉案房屋享有处分权，被告山东省威海市木工机械厂出于善意，亦支付了合理对价，并已取得受让房屋所有权（转让给其职工吕廷元），其合法权益应受保护，原告与被告戚务富关于财产归属的约定不应对抗作为善意第三人的被告山东省威海市木工机械厂。原告如认为被告戚务富无权处分其财产侵犯其利益，依法可向其主张民事赔偿责任。综上所述，原告要求确认二被告之间房屋买卖协议无效的诉讼请求，理由不当，不应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第三条之规定，经本院审判委员会审议决定，判决如下：
驳回原告要求确认二被告之间签订的房屋买卖协议无效，依法承担法律责任的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 孙博碕
代理审判员 于 琳
人民陪审员 卢传明
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 黄 琳