重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝民终498号
上诉人（原审原告）：大连泽华房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区新春街27号。
法定代表人：夏修英，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：马小莉，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张爱，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆沙磁房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路44号。
法定代表人：余俊平，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：陈君，女，汉族，1969年2月4日出生，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：曹正顺，重庆正顺律师事务所律师。
上诉人原告大连泽华房地产开发有限公司（以下简称泽华房地产公司）与被上诉人重庆沙磁房地产开发有限公司（以下简称沙磁房地产公司）、陈君申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院(2015)渝一中法民初字第01407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。泽华房地产公司的委托诉讼代理人马小莉、张爱,陈君及其委托诉讼代理人曹正顺到庭参加了诉讼。沙磁房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。
泽华房地产公司上诉请求：1.撤销重庆市第一中级人民法院(2015)渝一中法民初字第01407号民事判决；2.改判许可执行重庆市合川区南办处街道紫荆翰林苑牌坊路515号房屋。主要事实和理由：1.涉案房屋被重庆市合川区人民法院查封，虽重庆市合川区人民法院于2013年2月16日解除查封，但重庆市第一中级人民法院（以下简称一中院）于2013年1月21日对涉案房屋的查封至今未解除。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第一项未将查封限定为特定法院。因此，涉案房屋的查封处于持续状态。陈君与沙磁房地产公司就涉案房屋签署《重庆市商品房买卖合同》（以下简称购房合同）不具有合法性，且应认定陈君本身对不能过户有过错。2.陈君实际缴纳房款的时间与购房合同约定不同，且其提供的银行交易明细显示缴款账户是陈德芬，未显示收款系沙磁房地产公司账户。
沙磁房地产公司未作答辩。
陈君辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。主要理由：1.合川区人民法院的查封与一中院根据泽华房地产公司的申请作出的查封不同。2.已生效的（2015）合法民初字第05784号民事判决已认定购房合同有效。3.陈德芬系陈君姐姐，系代陈君向沙磁房地产公司转账缴纳购房款。
泽华房地产公司起诉请求：撤销（2015）渝一中法执异字第486号执行裁定，判决许可执行重庆市合川区南办处街道紫荆翰林苑牌坊路515号房屋。
一审审理查明，2005年4月2日，原重庆洪燕物业发展有限公司（后更名为沙磁房地产公司）作为甲方，原大连鑫利房地产开发有限公司（后更名为泽华房地产公司）作为乙方，签署了重庆市合川区南津街办事处希尔安大道6号地块“紫荆翰林苑”项目的《项目合作开发协议书》。双方后续签订了《协议书》、《合川紫荆翰林苑项目补充协议》。2006年5月13日，双方签订了关于项目清算与分房等内容的《协议》。泽华房地产公司分得43套住宅房屋（后分户为47套）、19套商业门面。此后泽华房地产公司就上述房屋委托对外销售，并于2006年6月25日与沙磁房地产公司签订了《商品房买卖合同》。2012年，泽华房地产公司认为其分得的房屋中有13套已由沙磁房地产公司出售并办理了权属转移登记，剩余房屋在沙磁房地产公司的授意下，经由债权人申请被法院采取诉讼保全或执行查封，自己的权益受到侵害，遂向一中院起诉。一中院根据泽华房地产公司的诉前保全申请，于2013年1月21日作出了（2013）渝一中法民保字第00001号民事裁定，查封了沙磁房地产公司的位于重庆市合川区南办处牌坊路515号房屋。经一中院主持调解，当事人自愿达成调解协议。2014年4月11日，一中院作出（2013）渝一中法民初字第00310号民事调解书。该调解书确定了沙磁房地产公司于2014年9月21日前向泽华房地产公司支付11690000元等内容。2014年11月4日，泽华房地产公司向一中院申请强制执行，一中院于2014年11月10日立案执行，并作出（2014）渝一中法民执字第00721—1号和（2014）渝一中法民执字第00721—2号执行裁定书，继续对沙磁房地产公司所有的房屋采取了续行查封措施。执行中，因案外人陈君提出执行异议，一中院于2015年10月25日作出（2015）渝一中法执异字第486号《执行裁定书》，中止对重庆市合川区南办处牌坊路515号房屋的执行。
另查明，陈德芬与陈君系姐妹关系。2013年1月3日，李彬、陈君、张敏与沙磁房地产公司签订《认购协议》，三人分别购买沙磁房地产公司紫荆翰林苑牌坊路513、515、517号门面。2013年1月9日，陈君与沙磁房地产公司签订购房合同，约定沙磁房地产公司将其开发的重庆市合川区南办处牌坊路515号房屋出售给陈君；房屋建筑面积为31.38平方米，商品房用途为非住宅，房屋总价款为276144元等内容。同日，沙磁房地产公司向陈君出具收据，载明收到陈君购房款276144元，并向陈君出具交房证明，载明“我司于2013年1月9日就重庆市合川区南办处牌坊路515号门市与陈君签订了购房合同，并于当日交付给陈君。本房屋采用现房交付，内部设施设备以现状为准。”2013年7月11日，陈德芬通过中国银行向沙磁房地产公司转账792352元购买合川区南办处牌坊路515号和517号门市。2013年8月12日，沙磁房地产公司钟仕全出具收条，载明“收到陈君交来人民币23771元，用来办理房屋契税，等契税办下来后退还此条。”
还查明，2015年9月17日，重庆市合川区人民法院作出（2015）合法民初字第05784号民事判决书，该判决书认为陈君要求沙磁房地产公司协助办理涉案房屋的地产权证，法律上履行不能，故驳回其诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，泽华房地产公司是依据一中院（2013）渝一中法民初字第00310号民事调解书申请金钱债权的强制执行，且本案争议的位于重庆市合川区南办处牌坊路515号门市房屋登记在沙磁房地产公司名下，而陈君在2013年1月21日一中院查封上述争议房屋之前即2013年1月9日已与沙磁房地产公司签订书面购房合同，沙磁房地产公司亦在2013年1月9日即一中院查封前已将房屋交付陈君使用，且陈君已支付全部价款，房屋未能过户并非买受人自身原因。重庆市合川区人民法院（2015）合法民初字第05784号民事判决书也对上述事实予以了查明。根据《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条的规定，陈君对本案争议房屋享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立。而泽华房地产公司举示的证据不能充分证明沙磁房地产公司与陈君是恶意串通签订的虚假购房合同，也不能证明其是合法占有涉案房屋，不能证明陈君不享有足以排除强制执行的权益。故泽华房地产公司的诉讼理由不能成立，其诉讼请求不予支持。
一审判决：驳回泽华房地产公司的诉讼请求。本案案件受理费80元，由泽华房地产公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
2013年1月3日，李彬、陈君、张敏与沙磁房地产公司签订《认购协议》载明，购房人需在2013年7月31日前支付所有房款。
陈君举示的2013年7月11日从户名为陈德芬的账户转账792352元至沙磁房地产公司账户的银行回单复印件，盖有中国银行股份有限公司中什字支行该业务专用章。
一审时，陈德芬向一审法院出具证明，说明其与陈君的姐妹关系及为涉案房屋支付购房款的事实。
（2016）渝05民终4836号民事判决书记载，张敏与沙磁房地产公司签署的购房合同约定的房款为516208元。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点为：陈君对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此评述如下：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
本案中，泽华房地产公司申请人民法院于2013年1月21日对案涉房屋采取了查封措施，而陈君已在此前的2013年1月3日与沙磁房地产公司签订《认购协议》，并于2013年1月9日即与沙磁房地产公司签订了合法有效的书面购房合同，沙磁房地产公司也于签订书面购房合同的当日将案涉房屋交付陈君。
虽然陈君未在签订书面购房合同当日缴款，但在《认购协议》约定的时间前完成缴款。陈君购房款与张敏购房款合计792352元，与陈德芬账户向沙磁房地产公司转款数额一致，一审中，陈德芬也说明了代陈君支付房款的情况。故应认定陈君向沙磁房地产公司支付了案涉房屋的全部价款。
案涉房屋尚未办理过户登记手续，系由于被人民法院查封所致，并非基于陈君自身的原因。综合上述事实，可以认定陈君对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
需要说明的是，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的立法基础在于无过错买受人对不动产所享有的物权期待权应当优先于一般金钱债权受到保护。该条规定买受人须在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有该不动产，系为了对无过错买受人对不动产所享有的物权期待权进行时间限制，即无过错买受人所享有的物权期待权应当成立于其所对抗的金钱债权采取强制执行措施之前。因此，该条所谓“人民法院查封”应当是指金钱债权的申请执行人对执行标的所采取的查封，而不应扩大解释为包括他案的查封。且本案中，陈君与沙磁房地产公司签订书面购房合同后，他案查封已解除，不能因此而认定陈君与沙磁房地产公司签订书面购房合同不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，更不能因此而认定陈君对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，泽华房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由大连泽华房地产开发有限公司负担。
审 判 长 徐 宾
代理审判员 周 倩
代理审判员 黄 巍
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 文婷婷
被上诉人（原审被告）：重庆沙磁房地产开发有限公司是否参加诉讼？