重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2016)渝民终14号
上诉人（原审原告）：四川济众仁铭投资管理有限公司，住所地四川省成都市金牛区九里堤北路16号。
法定代表人：唐伟，该单位董事长。
委托诉讼代理人：林海洪，男，该单位工作人员。
委托诉讼代理人：潘之龙，重庆商坤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市海翔物资有限公司，住所地重庆市江北区嘉陵四村150号。
法定代表人:全洪利，该单位董事长。
委托诉讼代理人:黄伟，重庆华立万韬律师事务所律师。
上诉人四川济众仁铭投资管理有限公司（以下简称济众公司）因与被上诉人重庆市海翔物资有限公司（以下简称海翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2014）一中法民初字第01515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日立案后，依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭审理了本案，济众公司的委托诉讼代理人潘之龙、林海洪，海翔公司的委托诉讼代理人黄伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
济众公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人全部诉讼请求。事实和理由：1.济众公司完全履行租赁合同约定义务后，海翔公司单方面送达解除合同通知书，并要求济众公司立即停止装修，三日内撤场。海翔公司的前述行为构成违约。2.海翔公司作为出租人应当确保案涉房屋权利无瑕疵，而本案案涉房屋被第三方注册登记，导致济众公司无法完成医疗审批登记手续。海翔公司构成违约。济众公司有权主张解除合同，依据《重庆海翔大厦租赁合同》12.3条的约定要求海翔公司返还已支付的装修保证金、履约保证金和租金共计262.16万元，并支付1000万元的违约金。
海翔公司辩称，上诉人主张海翔公司违约的理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
济众公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《重庆海翔大厦租赁合同》；2.判令海翔公司返还济众公司已缴纳的房屋租金、装修保证金、履约保证金共计262.16万元；3.判令海翔公司向济众公司支付违约金1000万元；4.判令海翔公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年1月22日，海翔公司（甲方）与济众公司（乙方）签订了《重庆海翔大厦租赁合同》，约定甲方将其自有产权座落于重庆江北区嘉陵四村150号的房屋出租给乙方用于符合相关法律、法规的医院等相关经营业务使用，房屋建筑面积9200平方米。租赁期限为10年，自2014年6月1日起至2024年5月31日止，房屋交付时间为2014年3月1日，免租期从2014年3月1日起至2014年5月31日止。房屋租金按月计算，2014年6月1日至2016年5月31日期间每月不含税金的租金单价为33元每平方米，2016年6月1日起每年租金单价在上年基础上增加2.5元每平方米。履约保证金共计80万元，合同签订之日，乙方一次性以银行转帐形式向甲方缴50万元，余下30万元保证金乙方在接房前一次性以银行转帐形式缴纳。甲方在2014年3月1日交房前，乙方应向甲方支付装修保证金170万元，此款项不计息今后冲抵租金，冲抵租金时间从2014年6月开始，直至冲抵完毕。甲乙双方从签订本合同后，应该严格按照合同的约定执行，不得违反，若一方违反合同约定造成合同无法继续履行，视为违约，则按照合同约定赔付守约方违约金。在租赁期内除本合同第11.1条约定的情形之外任何一方提前解除或终止，由违约方向守约方10日内支付1000万元违约金，作为守约方因此而受到的损失，甲方违约的，还需在10日内退还乙方余下租期内的已交租金、保证金。
《重庆海翔大厦租赁合同》签订后，济众公司于2014年1月23日、2014年3月31日向海翔公司支付履约保证金共计80万元，于2014年3月28日、2014年4月10日向海翔公司支付装修保证金共计170万元。2014年8月19日，济众公司向海翔公司支付房屋租金12.16万元。
2014年9月15日，海翔公司向济众公司发出解除合同通知书载明：“贵司与我司于2014年1月22日签订了重庆海翔大厦租赁合同，我司将位于重庆江北区嘉陵四村150号海翔大厦出租给贵司，该租赁合同对双方的权利义务做了较为明确的约定，在合同履行过程中，贵司存在诸多违约行为，仅罗列3条如下：1.贵司未按照合同12.2.2向我司按时足额缴纳租金及其他应付税费；2.贵司向我司提交的申请说明贵司无法按照租赁合同约定继续履行合同义务；3.贵司违背租赁合同13条之规定，未经我司书面同意擅自将我司房屋转租给第三人等。为此，为了维护我司合法利益，根据双方合同12、13条的相关约定，我司有权决定单方面解除双方的租赁合同，并将解除之事实告之贵司，双方的租赁合同关系至本通知书送达贵司时解除。同时，根据租赁合同的约定，请贵司于接到解除通知之日立即停止施工，3日内撤场，15日内恢复我司房屋装修原状，并按照租赁合同12.3条约定于接到解除通知之日起10日内支付我司1000万元违约金。”
2014年9月17日，济众公司向海翔公司发出了关于不同意解除合同的回函，载明：“1.我司已严格按照合同约定足额缴纳了租金、保证金，如果还存在其他税费，贵司应当向我司提交相应票据，故我司在履行支付金钱义务上没有任何违约行为；2.我司一直愿意并严格按照约定履行租赁合同，根本不存在贵司所称的转租行为；3.贵司在履行合同过程中延期交付租赁房屋，且该房屋权利存在瑕疵，已给我司造成了极大的损失，我司保留追究贵司相应责任的权利；4.为将该房屋及时投入运营，我司已经对外签订了包括设计、拆卸、运输、装修、消防及其他相关合同，且均已开始履行，如果贵司解除合同，将给我司造成巨大的经济损失；5.贵司在签合同时，未告知我司把房屋相关证件提供给第三方办理相关医疗手续，已给我司造成损失，我司保留追究贵司相应责任的权利。我司不存在任何违约行为，贵司不能单方面解除合同，我司要求贵司继续履行租赁合同，若贵司仍执意解除合同，我司将要求贵司承担违约责任并赔偿我司全部损失。”
2015年1月15日，重庆市江北区维稳办作出了关于协调解决海翔大厦济众医院民工工资有关问题的会议纪要，会议决定由济众公司委托海翔公司将其预付给海翔公司的80万元履约保证金支付至区信访办、区人社局、区商圈办共同监管帐户上，由区商圈办按照筹资额度与欠薪总额的比例，直接支付给聚鑫公司和装修拆除单位（代斌）的民工。2015年1月19日，海翔公司将济众公司支付的80万元履约保证金汇至重庆市江北区财政国库支付中心账户。
一审法院向重庆市卫生和计划生育委员会调取了相关资料如下：1.设置医疗机构申请书，设置单位为上海啄木鸟医院投资管理有限公司，选址重庆市江北区嘉陵四村150号。2.选址报告，选址在江北区嘉陵四村150号。3.房屋租赁意向书，甲方重庆市海商物资有限公司，乙方上海啄木鸟医院投资管理有限公司，内容为，甲方同意将属于甲方产权的位于江北区嘉陵四村150号六层楼一整栋约7500平方米房屋租赁给乙方作为开设医院用房。4.房产证复印件，产权人，重庆海商物资有限公司，坐落，重庆市江北区嘉陵四村150号。
一审法院认为，海翔公司与济众公司于2014年1月22日签订的《重庆海翔大厦租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。在合同履行过程中，济众公司认为海翔公司有违约行为，要求解除双方签订的租赁合同。对此该院认为，海翔公司在合同履行中是否具有根本性违约行为是前提条件。1.济众公司认为海翔公司第一个违约行为是迟延交付房屋，合同约定，房屋交付时间为2014年3月1日，实际交付时间为2014年4月，但合同同时约定，履约保证金80万元在合同签订之日支付50万元，余下30万元在接房前支付，济众公司于合同签订第二天支付50万元履约保证金，延迟支付一天，济众公司2014年3月21日支付30万元履约保证金，超出了双方约定的房屋交付时间，合同约定装修保证金在2014年3月1日交房前支付170万元，济众公司实际于2014年3月28日支付100万元，2014年4月10日支付70万元，均超出了合同约定的交房时间，故不能认定为海翔公司迟延交房并构成根本性违约。2.济众公司认为海翔公司第二个违约行为是因海翔公司原因标的物所在地被第三方注册登记，导致济众公司不能实现合同目的，该院认为，本案现有证据证明2014年1月27日，重庆市卫生和计划生育委员会批准上海啄木鸟医院管理投资有限公司成立重庆渝康耳鼻喉医院，地址为江北区嘉陵四村150号，该批准文件所附的申请资料中房屋租赁意向书甲方为重庆海商物资有限公司并加盖该公司印章，房屋产权证复印件上房屋产权人为重庆海商物资有限公司，并非本案当事人海翔公司，没有证据证明海翔公司与上海啄木鸟医院管理投资有限公司签订了房屋租赁意向书，也没有证据证明海翔公司向上海啄木鸟医院管理投资有限公司提供了江北区嘉陵四村150号房产证，故济众公司认为因海翔公司原因致使合同目的不能实现属违约行为的证据不充分，不能据此认定海翔公司构成根本性违约。3.济众公司认为海翔公司违约的第三个行为是海翔公司无权单方解除合同而向其发出单方解除合同通知书，致使济众公司前期筹备工作和装修施工停滞，是违约行为。该院认为，海翔公司认为济众公司在合同履行过程中存在大量违约行为，故而单方向济众公司发出了解除合同通知书，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，济众公司可提出异议，并可在规定时间内向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁确定解除合同通知书的效力，该通知书如不能达到解除合同的效力，双方应继续履行租赁合同。济众公司怠于行使上述权利，故海翔公司发出解除合同通知书的行为并非违约行为。
综上，济众公司认为海翔公司构成根本性违约的理由均不成立，不能据此要求解除双方签订的租赁合同。虽然双方在诉讼中均表示了解除合同的意愿，但双方在解除合同的方式、解除合同的时间、解除合同后遗留问题的处理上不能达成一致，故双方在诉讼中未能合意解除合同。济众公司要求解除租赁合同的诉讼请求该院不予支持，济众公司建立在对方根本性违约的前提下要求返还已缴纳的房屋租金、装修保证金、履约保证金262.16万元并支付违约金1000万元的诉讼请求该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回济众公司的诉讼请求。案件受理费97526.90元，诉讼保全费5000元，合计102526.90元，由济众公司负担。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。济众公司提交了（2014）渝一中法民初字第01500号民事判决，该判决书中主要载明，2014年12月4日，海翔公司以济众公司未按时支付租金、擅自转租以及无法按照合同约定继续履行合同义务构成违约为由请求依法解除《重庆海翔大厦租赁合同》，法院认为济众公司在合同履行过程中不具有根本性违约行为，驳回海翔公司的全部诉讼请求，该判决已生效。海翔公司对该证据无异议，本院予以确认并在卷作证。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明：重庆市江北区维稳办于2015年1月15日作出的《关于协调解决海翔大厦济众医院民工工资有关问题的会议纪要》还载明：“该欠薪纠纷的由来，是济众公司与海翔公司发生租赁合同纠纷后，济众公司在聚鑫公司装修施工无法继续进行的情况下，未按时支付聚鑫公司和原装修拆除单位（代斌）的有关款项，导致其无力支付民工工资，从而引发农民工欠薪问题。从聚鑫公司与济众公司签订的《关于解除原装修合同的补充协议》上看，解除合同后装修剩余工程总金额为184万元，其中涉及民工工资部分以区人社局最终调查核定的数据为准……”
本院认为，本案的争议焦点是：一、《重庆海翔大厦租赁合同》是否应当解除；2.海翔公司是否应向济众公司支付违约金并退还履约保证金、装修保证金和租金。
一、关于《重庆海翔大厦租赁合同》是否应当解除的问题。本院认为，《重庆海翔大厦租赁合同》应当解除。理由如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。本案中，海翔公司在案涉房屋租赁期限届满前，以违约为由向济众公司发出《解除合同通知书》，要求解除《重庆海翔大厦租赁合同》，责令济众公司在收到解除通知书后立即停止施工，3日内撤场，15日内恢复房屋原状。济众公司回函明确表示不同意解除合同，要求继续履行。之后双方本应继续履行合同，但实际情况是济众公司对租赁标的装修施工无法继续进行，并与施工单位解除了装修合同。根据2015年1月15日重庆市江北区维稳办协调会会议纪要记载，本案房屋装修施工无法继续进行系房屋租赁纠纷所致，济众公司在装修单位无法继续施工的情况下，与其解除了房屋装修合同。2014年12月，济众公司因合同目的无法实现，遂提起本案诉讼，以海翔公司违约为由请求解除双方签订的《重庆海翔大厦租赁合同》。根据前述会议纪要记载的事实，房屋租赁纠纷导致装修单位无法继续施工，《重庆海翔大厦租赁合同》现已无法继续履行。至此，济众公司的合同目的不能实现，海翔公司的行为构成根本违约，本案合同应予解除，济众公司的该项上诉理由成立。至于海翔公司认为双方发生争议系济众公司违约所致的抗辩意见，本院认为，根据生效法律文书即（2014）渝一中法民初字第01500号民事判决书确认，海翔公司称济众公司未按时支付租金及其他应付税费、擅自转租以及济众公司提交申请表明无法按照合同约定继续履行合同义务的违约理由均不成立，济众公司在履行合同中无根本违约行为。故海翔公司的该项答辩意见本院不予采纳。
二、关于海翔公司是否应向济众公司支付1000万元违约金并退还履约保证金80万元、装修保证金170万元、租金12.16万元的问题。
本院认为，《重庆海翔大厦租赁合同》对于双方当事人的权利义务均作出了明确约定，海翔公司与济众公司应按照诚实信用原则，全面履行合同义务。如前所述，海翔公司的行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。根据《重庆海翔大厦租赁合同》第12.3条约定，在租赁期内除本合同第11.1条约定的情形之外，任何一方提前解除或终止，由违约方向守约方支付1000万元违约金。本案中海翔公司提出不应当支付违约金1000万元的答辩意见,实际包含了调减违约金的意思表示。关于如何调减，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。就本案而言，虽然，现无充分证据证明济众公司的具体损失，但济众公司在签订合同后向海翔公司支付了170万装修保证金和80万履约保证金，进行了相关的前期筹备工作，如拆除案涉房屋原有装饰、进行装修设计、办理经营医院的审批手续，基于海翔公司违约行为，《重庆海翔大厦租赁合同》被依法解除，济众公司的损失客观存在，按照合同约定，海翔公司应向济众公司支付违约金1000万元。但根据本案合同的实际履行情况，虽然房屋装修无法继续进行，济众公司称其已退场并交还案涉房屋，但并未举示交接记录，海翔公司也未实际收取诉讼期间租赁房屋的租金，因此，海翔公司也存在租金损失。结合海翔公司在整个纠纷中的过错程度、双方当事人的损失情况等综合因素，综合考虑公平原则和诚实信用原则，本院酌定海翔公司应向济众公司支付违约金350万元。
关于履约保证金80万元的问题。本院认为，因海翔公司已于2015年1月19日将济众公司支付的80万元履约保证金汇至重庆市江北区财政国库支付中心账户，代济众公司支付了聚鑫公司和装修拆除单位民工工资，一审判决驳回济众公司要求退还80万元履约保证金的诉讼请求，并无不当。
关于装修保证金170万元和租金12.16万元的问题。本院认为，截至本案起诉之日，济众公司应付租金为182.16万元（即33元/平方米×9200平方米×6个月）。而根据《重庆海翔大厦租赁合同》第4.2条约定，装修保证金不计息冲抵租金，冲抵时间从2014年6月开始直至冲抵完毕。故截至本案起诉之日，济众公司交纳的170万元装修保证金已全部冲抵租金，故一审判决驳回济众公司要求退还170万元装修保证金和租金12.16万元的诉讼请求，并无不当。
综上所述，济众公司关于海翔公司根本违约的上诉理由成立，一审判决法律适用错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销重庆市第一中级人民法院（2014）渝一中法民初字第01515号民事判决；
二、重庆市海翔物资有限公司与四川济众仁铭投资管理有限公司签订的《重庆海翔大厦租赁合同》于本判决生效之日解除；
三、重庆市海翔物资有限公司于本判决生效之日起十日内支付四川济众仁铭投资管理有限公司违约金350万元；
四、驳回四川济众仁铭投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费97526.90元，保全费5000元，由海翔公司负担52526.90元，由四川济众仁铭投资管理有限公司负担50000元；二审案件受理费97526.90元，由海翔公司负担50000元，由四川济众仁铭投资管理有限公司负担47526.90元。
本判决为终审判决。
审 判 长 田晓梅
代理审判员 周 倩
代理审判员 黄 巍
二〇一六年九月三十日
书 记 员 文婷婷