宁夏回族自治区贺兰县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0122民初2182号
原告：宁夏贺兰功达建业有限责任公司，营业执照注册号×××，住所地银川德胜工业园区丰庆路（紧邻唐徕渠西侧）。
法定代表人：孙建功，系公司总经理。
委托诉讼代理人：郭静，女，汉族，1986年8月5日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区吴忠市人，大学文化，系宁夏贺兰功达建业有限责任公司副总，现住宁夏贺兰功达建业有限责任公司公寓楼。
委托诉讼代理人：何凤梅，宁夏天盛律师事务所律师。
被告：宁夏伊发电气设备有限公司，统一社会信用代码×××，住所地银川市兴庆区丽景北街满春家园一组团5号楼4-5号营业房。（已吊销）
法定代表人：姜连坤，系该公司总经理。
被告：白林，男，汉族，1972年6月13日出生，宁夏回族自治区中宁县人，初中文化，宁夏中银新型建材制品有限责任公司员工，现住宁夏回族自治区中宁县。
委托诉讼代理人：胡戬博，宁夏灵州律师事务所律师。
原告宁夏贺兰功达建业有限责任公司(以下简称功达公司)与被告宁夏伊发电气设备有限公司（以下简称伊发电气公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月8日公开开庭进行了审理。原告功达公司的委托诉讼代理人何凤梅、郭静和被告白林及其委托诉讼代理人胡戬博到庭参加诉讼，被告伊发电气公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告功达公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付租金824537.4元（计算至2016年11月14日）；2014年11月1日-2015年10月31日的滞纳金237352元（自2016年4月1日起算至暂计2018年3月9日，直至实际支付之日止）；违约金163646元（自2016年10月31日起算暂计至2018年3月9日，直至实际支付之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2013年11月3日，原、被告在宁夏贺兰功达建业有限责任公司签订了《宁夏贺兰功达建业有限责任公司房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于宁夏银川市××区（紧邻唐徕渠西侧）原告公司3#综合办公楼、1860㎡；5#标准化厂房、1815㎡；门房、32.8㎡；租赁期限自2013年11月1日至2019年11月30日共6年；2013年11月1日至2014年10月31日，综合办公楼及标准化厂房租金为9元∕㎡∕月，门房12元∕㎡∕月，合同约定原告免收租金，但在实际履行合同中有偿使用，年租金变更为30万整。2014年11月1日至2017年10月31日（共3年），综合办公楼及标准化厂房租金为9元∕㎡∕月，门房12元∕㎡∕月，合计年租金401623.20元，三年租金1204869.6元；租金缴纳方式为一年付；缴纳期限为每年10月1日前一次性支付。被告交纳房屋租赁保证金5万元。同时双方还约定：被告逾期30日仍未能交付租金的，被告除应及时如数补交外，还须按日向原告支付应付租金5‰／日的违约金作为赔偿金；被告逾期60日仍未交清拖欠租金的，原告有权中止或终止合同，同时被告向原告交纳的租赁保证金作为违约金赔付给原告。
原告按约定向被告交付涉案房屋，但被告并未按合同约定向原告支付租金，其行为已构成违约。经原告多次催讨后，2016年2月1日二被告共同向原告出具了《欠条》，显示2014年11月1日至2015年10月31日二被告拖欠原告租金、电费、水费合计407514.2元。综上所述，截止至2016年11月14日，二被告不支付租金、电费、水费的行为严重的侵害了原告的利益，原告为了维护自己的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望请判如所请。
被告白林辩称，原告追加被告白林为本案被告主体资格错误。1.被告白林与原告之间无租赁合同关系，被告白林也从未自愿作出承担被告伊发电气设备有限公司租赁费的承诺，被告白林仅仅是委托于伊发电气签订合同，合同责任主体是伊发电气公司，这一事实有原告与被告伊发电气签订的租赁合同为证。2.被告白林并不是本案被告伊发电气公司的股东及员工，原告主张被告白林承担伊发电气公司的债务无法律依据和事实依据。伊发电气公司的副总经理郑建祥向原告交纳了部分租赁费，伊发电气履行了该合同的部分付款义务，白林作为伊发电气的代理人不负有履行该租赁合同的义务，综上，被告白林请求法院驳回原告对被告白林的诉讼请求。
被告伊发电气公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面的答辩意见。
原告方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织被告对原告提交的证据进行了质证。原告提交的证据一、房屋租赁合同1份、证据二、《收据》原件4张、证据三、《欠条》原件1张，被告白林对上述证据没有异议，本院予以采信。原告提交的证据四、计算清单，原告对该证据有异议，本院对于证据中的2015年11月1日至2016年10月31日的租金401623.2元的事实予以认可，其他内容本院不予采信。被告白林提交的证据一、房屋租赁合同，原告对该证据的三性没有异议，本院予以采信。被告提交的证据二、介绍信复印件1份（加盖中宁县人民法院印章）、建设银行客户单原件1份，该证据与本案无关，本院不予采信。
本院经审理认定事实如下：2013年11月3日原告功达公司与被告伊发电气公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：被告伊发电气公司承租原告位于××县（紧邻唐徕渠西侧）的3#综合办公楼，面积1860㎡,5#标准化厂房，面积1815㎡，门房32.8㎡，承租用途为生产、办公、住宿，租赁期限为2013年11月1日至2019年10月31日，共计六年。合同第四条约定，1、租金自2013年11月1日至2014年10月31日止，原告免收租金；2、自2014年11月1日至2017年10月31日止（共3年），综合办公楼及标准化厂房每平米每月租金9元，门房每平米每月租金12元，合计年租金401623.2元，三年租金1204869.6元；3、自2017年11月1日至2018年10月31日止，租金在第二条的基础上递增5%，年租金421704.36元；4、自2018年11月1日至2019年10月31日止，租金在第三条的基础上递增5%，年租金442789.58元。租金缴纳方式为一年付。缴纳期限为每年10月1日前一次性支付全年租金。房屋租赁保证金为5万元，于合同签订当日由被告伊发电气公司一次性付给原告。合同到期后，不计息全部返还租赁方。
合同第五条约定承租方在租赁期间发生的水费、电费、取暖费等，应按承租方实际用量向出租方及时足额缴纳，若承租方未及时缴纳本条规定的各项费用，则除应及时缴齐所欠款项，还应向出租方缴纳由此而产生的利息、滞纳金和罚金。承租方逾期30日仍未能交付租金的，除仍应及时如数补交外，还须按日向出租方支付应付租金千分之五的违约金作为赔偿金。承租方逾期60日仍未能交付租金的，除仍应及时如数补交外，还须按日向出租方支付应付租金千分之五的违约金作为赔偿金，出租方有权中止或者终止合同，由此造成的所有损失由出租方承担。合同第12条约定承租方拖欠租金超过（含）60天的，出租方有权中止或终止合同，收回房屋，承租方交与出租方的租赁保证金（双方另签协议约定）作为违约金，赔付给出租方，承租方承担相应违约责任和处罚。
2013年1月16日被告伊发电气公司向原告支付租金10万元。2014年4月29日被告伊发电气公司向原告支付租金10万元，2014年7月31日支付租金5万元，2014年9月25日支付租金5万元，合计支付租金30万元。2016年2月1日被告白林出具欠条一张，载明：”今欠到功达建业公司3号楼5号车间租金￥401623.2元、水费￥4800元、电费￥1091元，合计￥407514.2元，大写（肆拾万零柒仟伍佰壹拾肆元贰角整），此款于2016年4月1日前付清，否则每天承担3000元滞纳金，宁夏伊发电气公司，白林，2016年2月1日。”原告庭审时陈述，虽然合同约定第一年免收租金，但实际上原告功达公司与被告伊发电气公司口头约定第一年租金为30万元，被告伊发电气公司已经支付了第一年的租金30万元，且在2016年11月15日被告伊发电气公司已经搬离了涉案房屋。因被告伊发电气公司只支付了第一年的租金，剩余租金至今未支付，现原告起诉至法院，请求判如所请。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告提交的《房屋租赁合同》可以证明原告功达公司与被告伊发电气公司之间存在租赁合同法律关系。被告白林当庭陈述，其出具欠条的行为系代表被告伊发电气公司出具，因此该欠条可以证实被告伊发电气公司欠付原告租金的事实。原告庭审时陈述，虽然合同约定2013年11月1日至2014年10月31日原告免收租金，但实际上原告功达公司与被告伊发电气公司口头约定第一年租金30万元，原告庭审提交的支付租金的收据均显示被告伊发电气公司所支付的租金均在该期限之内，故原告陈述的被告已支付租金30万元均为第一年租金的主张，本院予以采信。
因被告伊发电气公司在2016年11月15日搬离了涉案房屋，被告伊发电气公司只支付了第一年的租金，剩余租金均未支付，且被告伊发电气公司经本院合法传唤未到庭进行答辩，根据合同约定被告伊发公司至2016年11月15日应支付的租金为818651.4元【401623.2元×2年＋（401623.2元÷365天×14天）】。对于原告依据欠条主张的水费、电费，该两项内容不属于租金，本院不予支持，原告可另案予以主张。
对于原告主张的违约金，因《租赁合同》中约定”承租方逾期30日仍未能交付租金的，除仍应及时如数补交外，还须按日向出租方支付应付租金千分之五的违约金作为赔偿金”，因被告伊发电气公司长期欠付租金，给原告造成了一定的损失，应按照合同约定向原告支付违约金。原告庭审时陈述合同约定的违约金过高，而是按年租金30%计算违约金，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告方按照年租金的30%计算违约金过高，已经超过损失的范围，应予以调整，结合本案实际，本院认为违约金应调整为未付租金的30%为宜，故至本案起诉之日被告应向原告支付违约金245595元（818651.4元×30%），因原告只主张了违约金163646元，且被告伊发电气公司在2016年11月15日搬离了涉案房屋，违约金的计算方式也调整为未付租金的30%，因此违约金只支持到起诉之日，故本院对原告要求被告支付违约金163646元的诉讼请求，本院予以支持。
同时，本院认为违约金和滞纳金均是在当事人违约后给予当事人的惩罚性措施，虽然被告白林出具的欠条中约定逾期支付租金每天承担3000元的滞纳金，但原告已经依据合同约定主张了违约金，原告主张的违约金足以弥补因被告伊发电气公司逾期支付租金给原告造成的损失，故原告主张的滞纳金属重复主张，因此本院对原告要求被告支付滞纳金237352元的诉讼请求，本院不予支持。
原告主张被告白林系被告伊发电气公司的实际经营者应与被告伊发电气公司一同向其支付租金和违约金，但原告对其主张不能提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，且被告白林是作为被告伊发电气公司的代理人在《租赁合同》中签字，被告白林在庭审时陈述其在合同中签字和出具欠条的行为均是代表被告伊发电气公司，因此原告没有证据能够证明其与被告白林之间存在租赁合同关系，故本院对原告要求白林承担支付租金和违约金、滞纳金的诉讼请求，不予支持。
被告伊发电气公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的质证权和抗辩权，应承担不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宁夏伊发电气设备有限公司于判决生效之日起十五日内向原告宁夏贺兰功达建业有限责任公司支付租金818651.4元；
三、被告宁夏伊发电气设备有限公司于判决生效之日起十五日内向原告宁夏贺兰功达建业有限责任公司支付违约金163646元元；
四、驳回原告宁夏贺兰功达建业有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15830元，由被告宁夏伊发电气设备有限公司负担12688元，由原告宁夏贺兰功达建业有限责任公司负担3142元。公告费600元，由被告宁夏伊发电气设备有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判长梁郭
人民陪审员李兴祥
人民陪审员郭同合
二〇一八年八月十四日
法官助理周烨
书记员张海丽
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的，或者未经法院许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。
前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。