＼n湖南省常德市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）常民一终字第38号＼n上诉人（原审被告）陈竟成，男，1962年4月12日出生，汉族。＼n上诉人（原审被告）黄林，男，1977年8月17日出生，回族。＼n上诉人（原审被告）龚道平，男，1975年10月18日出生，汉族。＼n三上诉人共同委托代理人周碧，常德市法学会法律工作者。＼n被上诉人（原审原告）高来宏，男，1976年10月13日出生，汉族。＼n委托代理人易友文，男，1957年10月24日出生，汉族。＼n委托代理人高建民，男，1962年9月30日出生，汉族。＼n上诉人陈竞成、黄林、龚道平因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2013）鼎民初字第80号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人陈竞成、黄林、龚道平及其委托代理人周碧、被上诉人高来宏及其委托代理人易友文、高建民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。＼n原审法院查明，2011年4月11日，高来宏承租了陈竞成、黄林、龚道平位于常德市鼎城区武陵镇玉花楼的三间门面，欲从事餐馆经营。陈竞成、黄林、龚道平向高来宏提供的三间门面与他人有纠纷尚未处理，有重大瑕疵。高来宏装修承租的陈竞成、黄林、龚道平三间门面还未完工时，因陈竞成、黄林、龚道平与隔壁房主刘武弟房屋损害纠纷没有解决，被刘武弟强行将三间门面用锁锁住，使高来宏未能完成三间门面的装修工程，致其无法行使经营权和管理权。高来宏装修三间门面所用费用价值，经法院委托常德市鼎城区价格认证中心鉴定为164447元，鉴定评估费3000元。陈竞成、黄林、龚道平收取高来宏租金42000元，保证押金3000元。＼n原审法院认为：高来宏与陈竞成、黄林、龚道平诉、辩焦点一是，陈竞成、黄林、龚道平是否是本案适格被告。陈竞成、黄林、龚道平用各自所有的门面与高来宏签订了房屋租赁合同，约定了双方的权利与义务，陈竞成、黄林、龚道平是本案适格被告，故对陈竞成、黄林、龚道平辩称其不是本案适格被告的辩解主张不予支持。焦点二是，陈竞成、黄林、龚道平是否有违约行为，高来宏是否可以请求解除高来宏与陈竞成、黄林、龚道平签订的房屋租赁合同。陈竞成、黄林、龚道平与高来宏签订房屋租赁合同后，高来宏已将房屋租金42000元，保证押金3000元交给了陈竞成、黄林、龚道平，履行了自己的义务。陈竞成、黄林、龚道平亦应履行自己的义务，将房屋完整无瑕疵地交给高来宏，因陈竞成、黄林、龚道平向高来宏提供的三间门面与第三人刘武弟有先前房屋纠纷尚未处理，有重大瑕疵，未能让高来宏充分行使经营权和管理权。陈竞成、黄林、龚道平与第三人刘武弟的纠纷致使高来宏至今无法完成对陈竞成、黄林、龚道平提交的三间门面的装修；陈竞成、黄林、龚道平有重大违约行为，故对高来宏请求解除高来宏与陈竞成、黄林、龚道平签订的房屋租赁合同的诉讼请求予以支持，对陈竞成、黄林、龚道平辩称其无违约行为的辩解主张不予支持。高来宏与陈竞成、黄林、龚道平解除房屋租赁合同后，陈竞成、黄林、龚道平应返还高来宏房屋租金42000元，保证押金3000元。焦点三是，陈竞成、黄林、龚道平是否应赔偿高来宏装修三间门面的价值164447元，鉴定评估费3000元及经营损失30000元。高来宏装修三间门面的价值经鉴定为164447元，鉴定评估费3000元，陈竞成、黄林、龚道平的违约行为，导致高来宏无法实现其与陈竞成、黄林、龚道平签订的房屋租赁合同目的，陈竞成、黄林、龚道平应予赔偿，故对高来宏要陈竞成、黄林、龚道平赔偿装修三间门面所用费用价值和评估费的诉讼请求亦予以支持。高来宏要求陈竞成、黄林、龚道平赔偿经营损失30000元，因高来宏尚未经营，又未提交高来宏存在经营损失的充分证据，故对高来宏要求陈竞成、黄林、龚道平赔偿30000元经营损失的诉讼请求不予支持。焦点四是，本案是侵权纠纷还是违约纠纷。本案是侵权纠纷和违约纠纷竞合的情形，高来宏可以选择违约纠纷向法院起诉，不违反法律规定，予以支持。遂判决如下：一、解除高来宏与陈竞成、黄林、龚道平签订的房屋租赁合同；二、陈竞成、黄林、龚道年于本判决生效后十日内共同赔偿高来宏财产损失164447元，鉴定评估费3000元，返还高来宏租金42000元，保证押金3000元；三、陈竞成、黄林、龚道平对上述赔偿款和返还款相互承担连带责任；四、驳回高来宏对陈竞成、黄林、龚道平的其他诉讼请求。案件受理费4900元，由高来宏负担492元，陈竞成、黄林、龚道平共同负担4408元。＼n宣判后，陈竞成、黄林、龚道平不服提起上诉称：原审判决认定事实、适用法律错误，判决三上诉人承担连带责任不当：其理由是；1，双方签订租赁合同后，出租人完整的将无权利争议的门面交付给承租人，经承租人查验已认可，并进行了使用；2，装修损失费164447元由其承担责任与客观事实不符；该价值鉴定结论是依据高来宏提交财产损失清单，未经庭审认可，所作出的违背事实、不客观的错误结论应不予采信。3、双方签订的租赁合同合法有效，应受法律保护，纠纷是因第三人刘武弟侵权引起，出租人没有任何违约和侵权行为，不应承担责任。请求撤销原审判决，改判驳回高来宏的诉讼请求。＼n高来宏答辩称：原审判决认定事实清楚，审判程序合法；适用《中华人民共和国合同法》第二百二十八条正确，但适用二百三十一条不当应，但实体处理正确。三出租人承担连带责任并无不当。其理由是：本案经过三次开庭审理，经过鉴定，当事人申请延期等符合法律规定；委托鉴定合法，原审时上诉人同意高来宏增加解除合同的诉讼请求。因租赁门面被第三人锁住近2年，承租人无法履行合同，增加解除合同的诉讼请求符合解除合同的法定情形；原审法院程序不违法。本案系共同出租，共同收取高来宏的租金、押金。三被上诉人应承担连带责任。上诉人的上诉理由与事实不符，请求驳回上诉，维持原审判决。＼n二审期间，上诉人陈竞成、黄林、龚道平、被上诉人高来宏均未向本院提交新的证据材料。＼n本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。＼n本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，焦点是：1，本案是侵权纠纷还是租赁合同纠纷；2，装修损失费164447元是否有合法依据；3、三出租人是否应承担承租人各项经济损失的连带赔偿责任。＼n关于焦点一，承租人高来宏于2011年4月1日与共同出租人陈竞成、黄林、龚道平签订了门面租赁协议，租用陈竞成、黄林、龚道平有个人所有权的鼎城区武陵镇玉花楼三间门面，欲从事餐饮经营，合同签订后高来宏向出租人陈竞成、黄林、龚道平交付租金42000元，保证押全3000元。之后出租人陈竞成、黄林、龚道平将双方约定的三间门面交付给高来宏，当承租人高来宏对承租的三间门面进行装修时，因出租门面的隔壁房主刘武弟称“陈竞成、黄林、龚道平在修建门面时与其有房屋损坏纠纷没有解决，”。刘武弟强行将以上出租三间门面用锁锁了不让进，致使承租人高来宏未完成所租赁门面装修，无法行使对租赁门面的经营权和管理权。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中租赁物交付承租人后，因第三人刘武弟的行为，造成租赁合同不能履行，承租人高来宏经与出租人陈竞成、黄林、龚道平协商解决未果，高来宏向法院提起诉讼，原审法院定性本案为房屋租赁合同纠纷，符合法律规定和双方约定，定性准确。上诉人陈竞成、黄林、龚道平称“本案不属租赁合同纠纷，在本案中其未违约，是案外人刘武弟对高来宏施实侵权行为引起的纠纷，高来宏应以侵权案纠纷起诉，向侵权人主张赔偿损失”。其主张不符合法律规定，亦未提交证据，本院不予支持。＼n关于焦点二，出租人陈竞成、黄林、龚道平将门面交付给承租人高来宏后，高来宏装修租赁门面还未完工时，被案外人刘武弟将门锁了、高来宏经与陈竞成、黄林、龚道平、鼎城区武陵镇有关部门多次协商未果。在原审法院审理本案过程中，高来宏向原审法院申请，要求对其承租的三间门面的装修价值进鉴定，原审法院根据高来宏的申请对外进行了委托鉴定，鉴定结论：三间门面装修价值为164447元，该鉴定价值系双方当事人依据高来宏提供的原始购货清单，现场清点装修所使用的材料和剩余材料等鉴定作出的价值报告，该鉴定报告送达双方当事人后，上诉人陈竞成、黄林、龚道平未提出异议，未提出相反的证据，亦末申请重新鉴定，应认定该鉴定报告合法有效，应作为认定高来宏装修门面的损失费。上诉人陈竞成、黄林、龚道平提出由其承担装修损失责任与客观事实不符，鉴定依据未经庭审质证，鉴定结论是违背事实所作出错误结论的理由，本院不予支持。＼n关于焦点三，承租人高来宏与陈竞成、黄林、龚道平共同出租人签订三间门面租赁合同后，根据合同约定向出租人陈竞成、黄林、龚道平支付了房屋租金42000元；保证金3000元，高宏来履行了其义务；陈竞成、黄林、龚道平应履行合同约定的义务，将租赁房屋完整无瑕疵的交给高来宏。实际是三间出租门面在签订合同前与第三人刘武弟就存在纠纷未了结。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。由于三出租人的共同出租行为，隐瞒租赁物与案外人存在房屋纠纷未解决的真象，使承租人无法实现合同目的，给承租人高来宏造成的门面装修损失和已支付的房屋租金、保证金应予以返还和赔偿。出租人收取高来宏上述费用时，出具给高来宏的收据上收款人是陈竞成、黄林、龚道平，故三出租人共同与高来宏签订房屋出租合同、共同收取租金、押金、共同出具收取费用收条。三出租人之间应相互承担连带赔偿责任。上诉人陈竞成、黄林、龚道平主张出租人之间不应相互承担连带赔偿责任的的理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。＼n综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，虽然适用法律有瑕疵不引响实体处理，实体处理并无不当。应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费4900元，由陈竞成、黄林、龚道平共同负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长贺德全＼n审判员柳萌＼n代理审判员张利＼n二〇一四年四月十八日＼n代理书记员欧阳方圆＼n适用法律条文＼n《中华人民共和国合同法》第二百二十八条：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。＼n《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。