广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第670号
上诉人（原审被告，反诉原告）：舒敏。
被上诉人（原审原告，反诉原告）：邓艳蓉。
上诉人舒敏因与被上诉人邓艳蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2148号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，涉案房产系位于深圳市福田保税区的XX苑XX栋XX号房屋。2009年，舒敏通过与原权利人孙XX签订房屋租赁合同的方式承租该房产。2011年11月邓艳蓉通过买卖方式取得涉案房产所有权。2011年11月16日，邓艳蓉与舒敏签订了《商铺租赁合同》，约定邓艳蓉将涉案房产出租给舒敏，租赁期限自2009年9月1日起至2012年3月31日止；2009年9月1日起至2011年8月31日每月租金为8000元，2011年9月1日起至2012年3月31日每月租金为9000元；租赁押金16000元，合同到期时免息退还；租赁期间，舒敏自行负担租赁房屋的水电费、物业管理费、卫生费等相关费用；合同到期，如舒敏还有租用意向的，应提前两个月向邓艳蓉书面提出，在同等条件下，邓艳蓉应优先将该房屋租给舒敏使用；如舒敏拖欠租金达30天或一个月的，视为舒敏违约，邓艳蓉有权解除合同，不返还押金并有权追回所欠租金及滞纳金；邓艳蓉解除合同以书面邮寄或登报方式通知舒敏，邮寄地址以合同列明的舒敏联系地址为准，自邮件寄出日起二日内或报纸公告刊登之日视为送达（舒敏在合同中预留地址为深圳市罗湖区XX苑XX）。
合同签订后，舒敏向邓艳蓉支付了租赁押金16000元。此后，舒敏继续使用涉案房产，并按月支付租金至2012年3月31日。
2012年4月1日，租赁期限届满，舒敏与邓艳蓉委派的联系人曹某因无法达成续租协议发生纠纷，舒敏向派出所报案，双方在派出所调解未果。
2012年4月4日，舒敏向邓艳蓉收取租金的帐户存款9450元。
2012年4月5日，邓艳蓉通过快递方式向舒敏在合同上预留的地址（深圳市罗湖区XX苑XX）邮寄了一份通知书，内容为，涉案商铺租赁合同已到期，邓艳蓉决定不再与舒敏延续租赁关系，2012年4月1日当天已通知舒敏在2012年4月5日前搬离并交还商铺，但舒敏未如期交还，现限定舒敏于2012年4月8日前搬离并办理交接手续，邓艳蓉将于当天以现金方式将押金16000元及舒敏2012年4月4日存款9450元在结算相关费用后退还舒敏，请舒敏在2012年4月8日做好交接准备，于当天交还商铺并在结算后交回押金收据，如在该期限当天仍未交还商铺，邓艳蓉将作停水、停电处理。
2012年4月8日，舒敏未向邓艳蓉返还涉案商铺，邓艳蓉遂于当天向相关部门申请对涉案商铺进行了停水、停电。
2012年8月，舒敏自行搬出了部分物品，并告知邓艳蓉的联系人曹某，但曹某表示双方需要结清费用并正式办理交接手续，但其没有办理上述事项的代理权限，告知舒敏与邓艳蓉的律师联系。
2012年9月21日，邓艳蓉诉至原审法院。
原审另查，涉案房产在2012年5月以后未再产生用水、用电，舒敏支付物业管理费、专项维修资金、垃圾处理费至2012年6月。2012年3月8日至4月11日的电费为415.68元，已由邓艳蓉代为向供电部门缴纳；2012年7月至8月的物业管理费、专项维修资金、垃圾处理费合计1203元，相应滞纳金为9.32元。以上全部费用合计1628元。
邓艳蓉在原审法院的诉讼请求为：1、舒敏交还租赁房屋；2、舒敏赔偿经济损失63000元（按照每月9000元，从2012年3月31日起暂计至2012年10月31日，实际应支付至舒敏交还租赁房屋之日为止）；3、舒敏支付租赁房屋的水电费、卫生费、物业管理费、滞纳金等费用4061.37元（原审庭审时明确为2012年7月至9月的物业管理费、专项维修资金、垃圾处理费及相应滞纳金合计1831.87元及2012年3月8日至4月11日的电费415.68元，请求暂计至2012年9月10日，实际应支付至舒敏交还租赁房屋之日为止）；4、无需返还舒敏押金；5、舒敏承担本案的诉讼费用。
舒敏在原审法院的反诉请求为：1、邓艳蓉退还租赁保证金16000元；2、邓艳蓉赔偿其经济损失240000元；3、邓艳蓉承担全部诉讼费用。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。涉案《商铺租赁合同》约定的租赁期间已于2012年3月31日届满，双方未能达成继续租赁的协议，邓艳蓉也明确表示了不再续租，舒敏应当向邓艳蓉返还房产，其未予返还，应当承担返还房产并参照约定租金标准（9000元／月）支付占用期间房屋使用费的法律责任。关于占用期间的认定，虽然涉案房产已于2012年4月8日停水停电无法正常使用，但舒敏在2012年8月前仍怠于履行返还房产的义务，消极占用房产，应对其行为给邓艳蓉造成的损失承担责任；但2012年8月以后，舒敏已作出搬离房产的意思表示，邓艳蓉本应以先行收回房产、其后再行追究对方其他经济责任的方式防止损失进一步扩大，但邓艳蓉联系人以无相应授权及纠纷已交由律师处理为由未给予积极回应，属于没有采取适当措施防止损失扩大的行为，依照合同法第一百一十九条的规定，不得就扩大的损失要求赔偿，对于邓艳蓉请求的房屋使用费损失，依法按每月9000元的标准支持自2012年4月至8月期间的费用，合计45000元，减去舒敏在2012年4月支付的9450元，舒敏还需支付35550元。关于押金，按照合同约定，如舒敏拖欠租金达30天，视为舒敏违约，邓艳蓉不返还押金；根据合同法第九十八条关于合同权利义务终止不影响结算、清理条款效力的规定，舒敏在租赁期限届满后继续占用房产并拖欠房屋使用费达数月，邓艳蓉据此条款可没收押金16000元，原审法院对此予以确认。关于2012年3月8日至4月11日的电费及2012年7月至8月的物业管理费、专项维修资金、垃圾处理费、滞纳金共计1628元，按照合同约定应由舒敏负担，此理同样适用于占用房屋期间，舒敏应予支付；邓艳蓉超出此部分金额的诉请，缺乏依据，原审法院不予支持。关于反诉部分，据以上所述之理由，舒敏作为违约方，无权请求对方承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、舒敏应于本判决生效之日起十日内向邓艳蓉返还位于深圳市福田保税区的XX苑XX栋XX号房屋，邓艳蓉应予以配合办理交接手续；二、舒敏应于本判决生效之日起十日内向邓艳蓉支付房屋使用费35550元；三、舒敏应于本判决生效之日起十日内向邓艳蓉支付上述房产2012年3月8日至4月11日的电费及2012年7月至8月的物业管理费、专项维修资金、垃圾处理费、滞纳金共计1628元；四、邓艳蓉无需返还舒敏押金16000元；五、驳回邓艳蓉的其他诉讼请求；六、驳回舒敏的反诉请求。本案本诉案件受理费1477元，因适用简易程序审理，按规定减半收取738.5元，由邓艳蓉负担338.5元，舒敏负担400元；反诉案件受理费2570元，由舒敏负担。
上诉人舒敏不服原审判决，向本院提起上诉。其所依据的事实与理由为：一、合同期满后，上诉人不将涉案商铺交还给邓艳蓉事出有因。1、2011年11月1日，邓艳蓉从原业主孙XX处购买了商铺，为此，需要其与孙XX及邓艳蓉变更租赁合同的主体。考虑到租赁期间就要届满，到期之后如果不能续签的，再租赁该物业几个月并进行商业经营意义不大，上诉人打算就借此机会与孙XX终止租赁协议，并将商铺转让出去，收取转让费。但是，邓艳蓉诚恳地挽留了上诉人，说双方先变更合同，合同到期之后可以继续租赁。这种情况下，上诉人才与邓艳蓉变更了租赁合同并继续承租商铺进行商业经营。因此，合同到期之后，按照双方当时的口头协商，上诉人是有继续承租的，为此，上诉人于2012年4月4日将2012年4月的租金存到了邓艳蓉的帐户，而邓艳蓉也没有退回，此时，应认定上诉人与邓艳蓉之间建立不定期的租赁关系。2、商铺租赁合同中有约定，在同等条件下，邓艳蓉应优先将该房屋租给上诉人使用。为此，租赁合同期满后，邓艳蓉理应先与上诉人洽谈续租事宜。但是，邓艳蓉却已在合同期满之前就已经将商铺租赁给了第三人，侵犯了上诉人的优先权。3、由于商铺租赁合同并没有约定商铺交还的具体时间，并且商铺租赁合同约定了上诉人有优先承租权。加上，上诉人已将2012年4月的租金交给了邓艳蓉，邓艳蓉并没有主动退回，此时，即使双方就商铺续租事宜达不成协议，邓艳蓉也应该给上诉人一个月的合理期限来终止双方的不定期租赁关系。4、邓艳蓉在2012年4月8日就单方面对上诉人停水停电，导致上诉人无法使用商铺，并造成了上诉人重大经济损失。4、邓艳蓉将商铺租赁给了第三人，按照租赁市场常规，第三人也要给上诉人转让费，但是，上诉人并没有收到转让费。综上，上诉人无须向邓艳蓉支付2012年4月8日之后的房屋使用费。
二、由于邓艳蓉停水停电导致上诉人无法进行经营，上诉人已于2012年8月4日搬离了商铺并告知了邓艳蓉的代理人曹先生，故上诉人也无须向邓艳蓉支付2012年8月4日之后的房屋使用费，一审法院判令上诉人须支付2012年8月全部的房屋使用费错误。
三、一审法院适用法律错误。按照商铺租赁合同约定，邓艳蓉不返还押金是基于“违约条款”。而“结算和清理条款”是指当事人关于经济往来的结算以及合同终止后如何处理合同遗留问题的合同条款。有些合同终止后，会有许多遗留问题要解决，因此当事人往往在合同中约定一些结算合情立法干的内容，这些内容是为了合同终止而约定的，因此它并不因合同终止而失去效力。本案并不适用于“结算和清理条款”。
四、由于邓艳蓉在2012年4月8日就单方面对上诉人停水停电，导致上诉人无法使用商铺，并造成了上诉人重大经济损失。邓艳蓉理应赔偿上诉人的经济损失。
邓艳蓉答辩认为：一审法院认定事实清楚，判决依法有据，二审应当予以支持。舒敏没有按照租赁合同的约定在合同期满前2个月（即2012年3月31日前2个月）提出书面续约的申请，那么其应当在合同期满后，立即将涉案房屋返还。被上诉人在收回房屋后，舒敏即丧失了对房屋的合法使用权，被上诉人停水、停电，是合法的行使房屋的使用权，并不违法，也没有侵犯舒敏的任何合法权利。这是收回房屋后，行使使用权的一个合法方式，舒敏无权加以干涉。而且，根据一审的证据（会计文件、快递单），被上诉人已经提示舒敏要收回房屋并且停水、停电。舒敏应当知道其违约拒不返还房屋的后果。舒敏在合同期满后，恶意侵占房屋，故意侵犯被上诉人的合法权益，给被上诉人造成的损失远比一审判决给的赔偿金额要大。综上所述，舒敏违反合同约定，不积极返还出租房屋，给被上诉人造成了严重的经济损失，反而反诉被上诉人并要求赔偿，其行为实属恶意诉讼，侵害他人合法权益，浪费司法资源。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，以维护公平、公正的社会秩序，维护法律尊严。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案合同到期后，上诉人舒敏与被上诉人邓艳蓉未能就续租问题达成一致意见，邓艳蓉明确表示不再续租并要求舒敏返还涉案房屋，上诉人主张其与被上诉人之间形成了不定期的租赁关系，没有事实和法律依据，本院不予支持。合同到期后，上诉人未及时返还涉案房屋，构成违约，根据合同第四条第（2）项约定，任何一方单方违反本合同其中的内容，视为违约，违约方向守约方赔偿两个月租金的损失，原审据此判令被上诉人无需返还上诉人押金16000元并无不妥，本院予以维持。上诉人怠于履行返还房产的义务，本应支付房屋使用费至房产返还之日，但原审考虑到2012年8月后上诉人对被上诉人的联系人曹某已作出搬离房产的意思表示的事实，据此酌定上诉人支付2012年4月至8月期间的占有使用费并无不妥，本院予以维持。另，被上诉人按照合同约定书面通知被上诉人要求办理合同到期后的交接手续，上诉人在自身违约的情况下，又未能提交损失实际发生的事实依据，其关于赔偿损失的请求，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币1229元，由上诉人舒敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一三年六月十三日
书 记 员 伍圣权
附本裁定所适用法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。