安徽省巢湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0181民初2103号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司巢湖分公司，住所地安徽省巢湖市巢湖碧桂园平湖邀月一街12幢1号，统一社会信用代码913401006758789623。
负责人：李长江，该公司总经理。
委托代理人：徐海燕，该公司员工。
委托代理人：杨杨，该公司员工。
被告：洪扬。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司巢湖分公司（以下简称“广东碧桂园物业公司巢湖分公司”）诉被告洪扬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周立群独任审判，公开开庭进行了审理，原告广东碧桂园物业公司巢湖分公司委托代理人杨杨、徐海燕到庭参加诉讼,被告洪扬经本院传票传唤未按时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东碧桂园物业公司巢湖分公司诉称：原告为被告洪扬在安徽省巢湖市碧桂园平湖邀月购买房屋提供物业服务，被告按房屋建筑面积为382.04㎡、1.6元／㎡、611.26元／月向原告缴纳物业管理费用，逾期缴纳则按协议约定即每日按应付物业服务费的3‰承担违约金。后原告按约为被告提供了物业管理服务，但被告自2013年10月起未再按期缴纳物业管理服务费用，后经原告催讨，但未果，现诉请：1、判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2016年4月的物业服务费共计人民币18949.06元；2、判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照3‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2016年05月04日的违约金数额为24597.83元；3、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告洪扬书面辩称:被告原是安徽省巢湖市碧桂园平湖邀月一街21幢2号商品房业主。被告于2014年11月24日已将房屋卖予胡月笙。另被告原有住房遭遇水灾，经与原告交涉，原告与被告达成口头协议，由原告赔偿被告购买墙纸款（45386元）的一半，从应缴纳物业费中冲抵。
原告广东碧桂园物业公司巢湖分公司举证及证明对象：
1、营业执照复印件，证明原告的性质和主体资格；
2、前期物业服务协议，证明原告为安徽省巢湖市碧桂园平湖邀月一街21幢2号商品房(建筑面积382.04㎡)提供物业服务，被告应当按照合同约定的时间缴纳物业服务费，否则须按照合同约定承担逾期缴费的违约责任；
3、物业服务费欠费及违约金明细，证明自2013年10月到2016年5月4日，被告拖欠物业费18949.06元，应支付违约金24597.83元；
4、收楼资料，证明被告于2011年4月6日前往原告处办理登记手续，该户物业费从2010年7月1日开始计收。
5、物价局文件，证明收费标准问题，核准收费价格是2.0元/平方，现只按合同约定1.6元/平方收取。
被告洪扬未予质证。
被告洪扬举证及证明对象：房屋买卖合同，证明被告于2014年11月24日已将房屋卖予胡月笙。
原告广东碧桂园物业公司巢湖分公司质证意见:关于被告称涉案房屋已于2014年11月24日出售给胡月笙，原告未接到任何材料，根据前期物业服务协议，房屋出售应到物业公司办理相关手续，且原告与被告联系，被告也未告知此事。
本院认证如下：原告证据具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，能证明原告所要求证明的对象，本院予以认证。被告方证据买卖合同，能反映被告于2014年11月24日已将房屋卖予胡月笙。
根据双方当事人陈述及认证的证据，可查明以下事实：原告广东碧桂园物业公司巢湖分公司系从事物业管理的企业法人。被告洪扬在安徽省巢湖市碧桂园平湖邀月购买房屋一套，系该小区一街21幢2号商品房业主。被告所居住房屋在原告物业服务范围内。2010年4月26日，被告与原告签订《巢湖碧桂园前期物业服务协议》一份，该协议明确，原告为被告所居住小区提供物业服务，被告按房屋建筑面积为382.04㎡、1.6元／㎡、611.26元／月向原告缴纳物业管理费用，逾期缴纳则按协议约定即每日按应付物业服务费的3‰承担违约金。后原告按约为被告提供了物业管理服务，但被告以自2013年10月起以房屋遭遇水灾，产生损失为由未再向原告缴纳物业管理服务费用。2014年11月24日，被告将房屋卖予案外人胡月笙。截止2016年4月底，被告原购买的安徽省巢湖市碧桂园平湖邀月一街21幢2号商品房至今未有人再按期缴纳物业管理服务费用，后经原告催讨，但未果，致原告诉讼来院，请求：1、判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2016年4月的物业服务费共计人民币18949.06元；2、判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照3‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2016年05月04日的违约金数额为24597.83元；3、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。
本院认为：被告与原告签订《巢湖碧桂园前期物业服务协议》依法成立并生效，对原被告双方均具有约束力。原告在提供物业服务后，有依照政府批准或合同约定收费标准向业主收取物业费的权利，被告在接受原告提供的服务后，未能按约交纳物业费，故原告诉请被告洪扬交纳物业费，本院予以支持；关于物业费的数额，庭审中，原告举证证明物业管理费收取标准，现原告主张1.6元/㎡，有事实和法律依据，本院予以准许。自2013年10月起，被告未再缴纳物业管理费用，2014年11月24日，被告将房屋卖予案外人胡月笙，故2014年11月24日之后的物业管理费用就本案现有证据而言再由被告缴纳无事实和法律依据。现本院依据房屋建筑面积及双方约定的缴费标准进行计算，自2013年10月至2014年11月24日，被告差欠原告物业管理费应为8435元。被告辩称住房遭遇水灾，与原告交涉并达成口头协议，由原告赔偿被告购买墙纸款（45386元）的一半，从应缴纳物业费中冲抵的观点未提供证据加以证明，原告庭审时对该事实也未予认可，即使被告房屋存在该损害事实，也未举证证明与原告提供物业管理服务之间具有关联性，故被告该辩称本院不予采纳；原告主张截止到2016年5月4日的违约金24597.83元，本院认为，被告拒缴物业费有一定的争议事实存在，该事实虽与原告提供物业管理服务之间不具有必然的联系，但物业管理服务部门有协助业主向相关单位联系解决相关问题的义务，被告基于遭遇水灾房屋受损等事实而拒缴物业费，是未按时缴纳物业管理费的原因所在，虽理由不充分，但不是无故拒缴物业费，故原告据此主张违约金理由不充分，本院不予支持。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十六条之规定，判决如下：
一、被告洪扬于本判决生效之日起五日内给付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司巢湖分公司2013年10月至2014年11月24日期间物业费8435元；
二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司巢湖分公司的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费890元，减半收取445元，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司巢湖分公司负担355元，被告洪扬负担90元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 周立群
二〇一六年八月三日
书记员 张 波
附：本判决所依据法律原文
一、《中华人民共和国物权法》
第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
三、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。