抚顺市顺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0411民初3358号
原告（反诉被告）：燕泊辰，男，1999年12月13日出生，汉族，住抚顺市新抚区。
法定代理人:燕仲飞，男，1972年9月30日出生，汉族，住抚顺市新抚区。（系原告父亲）
委托诉讼代理人：唐颖，辽宁金朋律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中联汇金信息咨询（大连）有限公司，住所地大连市中山区。
法定代表人：李征岩，该公司经理。
委托诉讼代理人：刁云贺，该公司工作人员。
原告（反诉被告）燕泊辰诉被告（反诉原告）中联汇金信息咨询（大连）有限公司（下称中联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员刘军红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代理人燕仲飞、委托诉讼代理人唐颖，被告委托诉讼代理人刁云贺到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告燕泊辰向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的门市房租赁合同；2、被告赔偿违约金156000元；3、被告支付房屋租金4984元（2016年9月18日至2016年9月25日）；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年9月18日，被告与原告签订门市房租赁合同一份，被告租赁原告所有的位于顺城区新华大街1-6号门市一处，租赁期限为3年，即自2015年9月18日至2018年9月17日止，年租金26万元。合同签订后，被告交纳了第一年的租金26万元。至2016年9月24日，被告未交纳第二年的租金，按照合同约定，被告的行为违约，原告有权将房屋收回，并要求被告按照整个租期租金的20%赔偿损失。经过多次协商，与被告就违约金的数额未能达成一致意见，故诉至法院。
被告中联公司辩称，不同意原告的诉讼请求，双方签订的租赁房合同是有效的，原告主张的违约金额过高。我公司对抚顺分店人员有调整，没有及时缴纳房租，愿意承担违约责任，但是后续与原告协商的过程中，原告于2016年9月24日以加锁的行为将房屋收回，实际已经解除该合同。我们与原告约定的租金价格较高，原告在一两个月内是可以将房屋租出去的。我公司认为应按照合同中第二个第九项约定的年租金20%承担违约金，保证金2万元应该予以扣除，理由是我们并没有向原告解除合同，是9月24日原告在出租房屋加锁的行为主动要求解除合同，这种情况不符合按照整个租期的20%进行赔偿的情况。
反诉原告中联公司向本院提出反诉请求：反诉被告赔偿反诉原告自2016年9月25日至实际返还家具及电脑之日因扣押行为造成的损失，截止2016年12月9日，损失为3375元。事实和理由：2016年9月17日，双方的租赁合同第一年租期届满，双方就违约金数额产生争议，2016年9月24日，反诉被告的父亲通过加锁的方式将房屋收回，租赁合同实际解除，同时扣押了反诉原告的家具及电脑。反诉被告的扣押行为没有合同及法律依据，并造成反诉原告的实际损失，故提起反诉。
反诉被告燕泊辰辩称，反诉原告的诉讼请求不应当予以支持，请法院其驳回诉讼请求。反诉原告根本违约导致门市房租赁合同不能继续履行,给反诉被告造成了极大的损失，反诉原告应按照门市房租赁合同约定赔偿反诉被告，而现在反诉原告竟然无理提出反诉请求，显然在推卸其应当承担的违约责任。2016年10月8日反诉原告的律师欧阳康已经给反诉被告法定代理人发来终止合同的确认书，承认了其根本违约。反诉被告并没有扣押反诉原告的物品，是抚顺公司的负责人渠小雨将所有物品留置在反诉被告的房中。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼请求，向法庭提供如下证据：
1．房屋买卖合同、购房发票，证明原告是出租房屋所有权人。
2．房屋租赁合同，证明双方签订租赁合同，应该按照合同履行。
3．微信截图照片（被告公司律师欧阳康与原告法定代理人微信截图），证明被告于2016年10月8日书面提出终止合同，合同中同意不退保证金的情况下向原告支付4万元违约金，所以证明保证金与违约金是两码事，同时也可以证明被告承担违约责任应该依据双方签订的房屋租赁协议中第一个第九条的规定。
被告对证据1、2均无异议；对证据3的真实性没有异议，但对原告要证明的事实有异议，合同内容是双方协商中，并不是已达成合议，原告在2015年9月24日加锁的情况下主动终止了合同，是原告要求被告支付违约金的同时还要求被告支付房租，所以被告无奈要付4万元违约金要求终止合同，在协商违约金的过程中，被告意见是将2万元保证金与4万元共同作为违约金计算违约条件。
反诉原告为证明其反诉请求，向法庭提交如下证据：
1．照片两张，证明原告法定代理人在出租房屋加锁，实际已收回房屋。
2．合同书，证明租赁房屋内的家具的价值及数量。
3．图片，证明租赁房屋内电脑价值。
原告（反诉被告）对证据1真实性没有异议，确实在9月24日将出租房屋加锁，但双方都有钥匙，加锁的理由是怕出租屋里面的办公用品丢失；对证据2、3不予认可，认为与本案无关。
本院经审理认定事实如下：2015年9月18日，燕泊辰（甲方、出租方）与中联公司（乙方、承租方）签订一份门市房租赁合同，合同约定的主要内容为：甲方将位于抚顺市顺城区新华大街1-6号楼4号门市（建筑面积238.44平方米）的房屋出租给乙方；租期为三年，自2015年9月18日至2018年9月17日，租金总额为780000元；房屋租金支付方式为2015年9月26日前，乙方支付第一年房屋租金260000元，2016年9月17日前乙方支付第二年房屋租金260000元，2017年9月17日，乙方支付第三年房屋租金260000元；租赁期间，房屋所有需付费的项目和物品等，如物业费、水、电、燃气、电话网络、工商费、税费（含房屋任何税及一切由甲方负责的税费）、有限电视、供暖费、供暖设施等均有乙方自己付费，乙方向甲方交纳保证金20000元等，待租赁期满2日内由甲方验收房屋且无异议后一次性返还；在租赁期间，乙方应按时交纳房租，如在交纳房租的5个工作日内没有将房租交给甲方，视为违约，甲方有权将房屋收回，并有权要求乙方赔偿因此造成的损失；租赁期内，乙方如有终止合同，需提前三个月书面通知乙方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同签订前，本合同仍然有效，保证金不予退还，同时按照整个租期20%租金额赔偿甲方；租赁期内，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，依据事实轻重，按年度向对方交纳年度租金的20%作为违约金。合同签订后，燕泊辰将房屋出租给中联公司，2015年9月26日，中联公司将26万元租金及2万元保证金交付燕泊辰。2016年9月17日，中联公司未按合同约定向燕泊辰交纳第二年租金。同年9月24日，燕泊辰将出租房屋收回，中联公司未将出租房屋内的办公物品搬出，双方对办公物品进行了清点。本案在审理过程中，中联公司于2016年12月将其办公物品搬走，办公用品包括办公桌椅、沙发、电脑等。
本院认为，原告燕泊辰与被告中联公司签订的门市房租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。当事人协商一致，可以解除合同。对于原告燕泊辰主张解除租赁合同及租金4984元一节，因被告中联公司表示同意，本院予以确认。对于违约金一节，原告主张因被告提出终止合同，故保证金不予退还，被告应按照整个租期20%租金额进行赔偿，依据为租赁合同中的约定：“租赁期内，乙方如有终止合同，需提前三个月书面通知乙方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同签订前，本合同仍然有效，保证金不予退还，同时按照整个租期20%租金额赔偿甲方”；被告辩称原告主张的违约金过高，被告并未提出终止租赁合同，应当按照年度租金的20%向原告支付违约金，依据为租赁合同中的约定：“租赁期内，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，依据事实轻重，按年度向对方交纳年度租金的20%作为违约金”。本院认为，被告虽不认可向原告提出终止合同，但在被告的工作人员（欧阳康律师）向原告发送的“终止合同书”中已写明：“乙方（即被告）基于公司经营战略调整，需提前终止原合同（即租赁合同）”，根据该份终止合同书文本可以确认系被告向原告提出终止合同。被告虽辩称原告以将出租房屋加锁的方式解除租赁合同，但因合同中约定被告迟延5个工作日交付租金，原告有权将房屋收回，故被告迟延交付租金后原告将房屋加锁的行为并不能认定系原告提出解除合同。虽被告向原告主张终止合同，按照合同约定，被告应当按照整个租期20%租金额赔偿原告，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人约定的违约金过分高于给守约方造成的损失的，人民法院可依据当事人的请求予以适当减少。被告向原告提出终止合同，原告需要一定的时间才能将房屋出租，在这段时间内的租金损失即为原告的损失；因双方在合同中约定，被告终止合同需提前三个月通知原告，根据该项约定并结合日常生活，本院认为原告的损失为三个月的租金较为合理，故原告主张按照整个租期20%租金确定的违约金远高于原告的损失，应当予以适当调整。对于被告向原告交纳的保证金，双方在合同中约定被告提出终止合同时保证金不予退还，故保证金亦是为合同履行提供的金钱保证，与违约金在功能上存在重叠，在违约金足以填补原告损失时，保证金不宜与违约金兼得。根据违约金补偿性和惩罚性的性质，并结合本案实际情况，本院酌情确定被告应向原告支付的违约金为64500元（260000元÷12个月×3个月×130%-20000元）。对于反诉原告中联公司要求反诉被告燕仲飞赔偿因扣押行为造成的办公用品损失一节，因反诉原告的办公用品并非易贬值物品，反诉原告主张的期间较短，且反诉原告也未提供证据证明反诉被告禁止其将办公用品取回，故本院对反诉原告的反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）燕泊辰与被告（反诉原告）中联汇金信息咨询（大连）有限公司于2015年9月18日签订的门市房租赁合同；
二、被告（反诉原告）中联汇金信息咨询（大连）有限公司于本判决生效后十日内支付原告燕泊辰租金4984元（2016年9月18日至2016年9月25日）；
三、被告（反诉原告）中联汇金信息咨询（大连）有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）燕泊辰违约金64500元；
四、驳回反诉原告中联汇金信息咨询（大连）有限公司的反诉请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1710元（已减半收取），由原告燕泊辰负担971元，被告中联汇金信息咨询（大连）有限公司负担769元；反诉费250元，由反诉原告中联汇金信息咨询（大连）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。
代理审判员 刘军红
二〇一七年三月九日
书 记 员 杨晓婷