福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终5447号
上诉人（原审原告）：徐文强，男，1977年11月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：韦继升，福建随寸律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贺红兵，女，1966年6月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
被上诉人（原审被告）：李玉珍，女，1952年12月4日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区曙光街**号院*号楼**号，现住福建省厦门市思明区。
上列被上诉人共同委托诉讼代理人：刘丽娟，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
上列被上诉人共同委托诉讼代理人：王麒，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
上诉人徐文强因与被上诉人贺红兵、李玉珍房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初10932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐文强上诉请求：撤销一审判决，改判支持徐文强一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定徐文强并非善意相对人是错误的。法律规定的善意相对人是指签订合同时不知道或不应当知道代理人无权代理的情况，一审将履行合同过程中作为判断善意相对人的时间点是错误的。徐文强在签订合同时不知道或不应当知道贺红兵是否授权李玉珍处置房产，这是判断徐文强是否为善意相对人的法律事实。实际上，徐文强基于李玉珍自称贺红兵亲戚、获得授权保证及李玉珍居住在讼争房屋内的事实信赖其有代理权，加之市场处于抢房状态，来不及严格审核，故签订合同时徐文强不知贺红兵未实际授权的事实，其在此情况下签订合同可以认定为善意相对人。合同签订后因标的巨大，徐文强出于谨慎目的而寻求贺红兵确认合情合理，不应当认定为违约。因为徐文强未获得贺红兵直接的意思表示，合同尚未明确生效，不存在违约的前提。二、一审认定贺红兵事实上已追认合同是错误的。(一)追认应当向相对人作出，贺红兵有徐文强的联系方式，有条件直接向徐文强追认。在合同未明确生效的情况下，徐文强不受合同约束，无义务按合同执行。一审认为徐文强应当按合同约定的过户日期至房管局没有法律依据，相反，徐文强催告贺红兵确认合同则是有权行为，贺红兵应当直接对徐文强作出回应，否则应当视为拒绝确认。(二)追认采用的是全面追认方为有效的原则。贺红兵至房管局的行为，至多可以认定为认可过户条款的行为，很难认定全面认可合同。(三)李玉珍一直不出示交付书面委托书，贺红兵不直接向徐文强追认。三、(一)一审认定事实错误，导致判决错误。一审认定“2017年7月3日，贺红兵、李玉珍向徐文强发出律师函……”是错误的，贺红兵并未委托律师发函，只有李玉珍委托律师发函。(二)一审认定“2017年4月6日，李玉珍应徐文强要求出示讼争房屋不动产权证原件并提供复印件，其后徐文强查询确认讼争房屋买卖合同已网签备案。众所周知，不动产买卖合同网签备案须经产权人确认同意。从讼争合同已网签备案的事实，徐文强理应推断贺红兵知悉、认可并履行了讼争合同。贺红兵的履约行为具有追认合同的效果，且该情况已在徐文强知道讼争合同网签备案时为其所获知”是错误的。实际上网签备案不需要产权人同意，只要中介获知产权人身份证号和产权号码，就可以在厦门房地产网生成房源编码直接网签。
贺红兵、李玉珍辩称，一、一审法院从合同签订及合同履行过程全面认定了徐文强并非善意相对人，是正确的。一审中双方提供的证据已充分证明，徐文强在签订合同时最起码应当知道贺红兵已经实际授权李玉珍处置该房产，主要体现在：(一)贺红兵在《房地产认购居间协议》签订之前就已经实际授权李玉珍处置该房产，贺红兵向李玉珍出具的《委托书》是在2017年2月10日，一审也采信该《委托书》。而《房地产认购居间协议》在2017年3月16日签订，也就是说在房屋买卖协议签订之前，贺红兵已经授权李玉珍处置该房产。(二)《房地产认购居间协议》的内容也充分证明徐文强在签订合同时应当知道贺红兵已经实际授权李玉珍处置该房产。《房地产认购居间协议》中甲方的签字为：贺红兵、李玉珍（代），说明了徐文强在合同签订时就应当知道李玉珍作为代理人的身份。该协议第十六条第1款约定“因产权人贺红兵未到场，其配偶也未到场均由李玉珍代表贺红兵及其配偶收取乙方定金，李玉珍已征得甲方同意出售此房，李玉珍承担收取定金的全部法律责任”，因此徐文强应当知道李玉珍是代理人，双方已经明确确认李玉珍的代理权限。《房地产认购居间协议》签订的细节也能体现徐文强应当知道贺红兵已经实际授权李玉珍处置该房产。协议是在讼争房产所在地，也就是李玉珍的常年居住地签订的。贺红兵向李玉珍出具的《委托书》就在房屋内，李玉珍多次口头表达有授权，而徐文强鉴于“抢房”的状态而未找李玉珍要书面的《委托书》。二、贺红兵至少两次向徐文强作出追认的意思表示，且徐文强也收到了上述意思表示。(一)贺红兵通过提供产权证用以办理网签备案的行为向徐文强作出追认的意思表示，徐文强基于该房产证而成功办理了网签备案，贺红兵第一次追认的意思表示已成功到达。贺红兵通过到场办理房产过户的行为向徐文强作出追认的意思表示。2017年4月17日，贺红兵、李玉珍及居间方工作人员共同到场等待徐文强办理房产过户，而居间方一直无法联系徐文强，居间方若不是事前与徐文强确认，不可能陪同贺红兵、李玉珍到场办理房产过户手续。因此，贺红兵第二次向徐文强追认的意思表示也已经成功到达。(二)根据相关司法解释规定，被代理人开始履行合同义务的，视为对合同的追认。贺红兵两次向徐文强作出追认的意思表示。(三)徐文强故意混淆书面委托书的概念。贺红兵在签订协议前就出具了书面《委托书》，但是徐文强在一审过程中一直要求李玉珍出具“经过公证的《委托书》”，李玉珍没有经公证的《委托书》无法出具。三、徐文强认为李玉珍为贺红兵的代理人，其针对房产买卖的事宜发送律师函的法律后果应由委托人贺红兵承担。因此一审认定委托人贺红兵及代理人李玉珍向徐文强发出律师函并无不当。徐文强主张讼争房产网签备案不需要产权人确认就可以直接办理是矛盾的。贺红兵在2017年4月6日通过代理人出具了产权证的原件并提供了复印件，如果没有产权人的确认跟同意，讼争房产无法办理网签，一审认定房产买卖网签备案需要产权人确认与同意并无不当。综上，请求维持原判。
徐文强向一审法院起诉请求：1.确认编号为XFZHRGNO:0000824《房地产认购居间协议》无效；2.判令李玉珍退还徐文强100万元，并从2017年3月17日开始按照银行同期贷款利率支付徐文强利息至还清之日。
一审法院认定事实：2017年3月16日，贺红兵（甲方）与徐文强（乙方）签订一份编号为XFZHRGNO:0000824的《房地产认购居间协议》（以下简称讼争合同），约定：甲方将座落于思明区同安路2号之一3302室（天鹭大厦）的房屋（下称讼争房屋）出售给乙方，总价款10900000元；合同签订当日乙方支付认购定金1000000元；乙方于2017年3月16日向甲方支付40000元（定金），于2017年3月17日前向甲方支付960000元（定金），2017年4月15日前（送件过户当日）向甲方支付2300000元，购房款7600000元由乙方向银行申请按揭支付给甲方；因产权人贺红兵及其配偶未到场，由李玉珍代表收取乙方定金，李玉珍已征得甲方同意出售此房，李玉珍承担此房收取定金的全部法律责任；等等。讼争合同由李玉珍代理贺红兵签订，签订合同时许鸿通在场。厦门市思明区万汇行新华阳光房屋中介经营部居间促成讼争合同签约，三方约定中介费150000元，由徐文强承担。合同签订后，徐文强于2017年3月16日向李玉珍支付定金40000元，于2017年3月17日向李玉珍支付定金960000元。
2017年4月6日，李玉珍应徐文强要求向后者出示讼争房屋不动产权证原件并提供复印件。其后，徐文强根据不动产权证编码上网查询确认讼争房屋买卖合同已网签备案。
2017年4月13日，徐文强向贺红兵、李玉珍发出《关于房屋买卖事宜的沟通函》，要求贺红兵、李玉珍于2017年4月15日（星期六）携带身份证、户口本、结婚证、产权证原件以及3月16日之前签署的经公证的委托书到居间人处协商。同日，徐文强在厦门市鹭江公证处公证下向李玉珍手机发送了相同内容的信息。
2017年4月17日（星期一），贺红兵、李玉珍、许鸿通以及居间方2位工作人员前往市政务服务中心不动产登记中心窗口，等待徐文强办理讼争房屋过户手续。其间，居间方工作人员通过拨打电话、发送短信的方式联系徐文强，但至市政务服务中心下班前徐文强仍未出现。
2017年6月25日，徐文强向贺红兵、李玉珍发出律师函称：因未得到贺红兵对讼争合同的追认，视贺红兵拒绝追认讼争合同，其作为善意相对方通知撤销讼争合同。2017年7月3日，贺红兵、李玉珍向徐文强发出律师函称：因徐文强违反合同约定，按照讼争合同第十二条第2项约定，已支付定金应予没收。
2017年7月11日，徐文强至一审法院起诉贺红兵、李玉珍。一审庭审中，贺红兵明确李玉珍自始对出售讼争房屋事宜有全权代理权。另查明，徐文强及其配偶均为银行从业人员。
一审法院认为，本案的争议焦点为，徐文强是否有权依据合同法第四十八条的规定撤销讼争合同。一审法院认为，享有合同法第四十八条规定的撤销权须满足两个条件：一是主张撤销权人为善意，二是合同未经被代理人追认。本案中，徐文强主张撤销权不符合上述条件。
一、徐文强非善意相对人。其一，讼争合同载明：“因产权人贺红兵及其配偶未到场，由李玉珍代表收取乙方定金，李玉珍已征得甲方同意出售此房，李玉珍承担此房收取定金的全部法律责任”。可见徐文强是在接受产权人未到场、相信李玉珍具有代理权的心理状态下签订讼争合同的。讼争合同还约定李玉珍承担定金责任，即便李玉珍无权代理，徐文强履行合同具有等同于李玉珍有权代理状态下的法律保障。在合同相对方没有违约行为产生的情况下，徐文强要求贺红兵、李玉珍出具公证委托书，既无合同上之依据，亦无情势上的必要，反而是对其此前签约行为的悖反。其二，2017年4月17日，亦即讼争合同约定的办理产权过户之日顺延的第一个工作日，贺红兵、李玉珍在居间方和证人的陪同下前往市政务服务中心不动产登记中心窗口准备履约，但徐文强在居间方多番联系催促下仍未到场。徐文强及其配偶均为银行从业人员，金融职业特点决定其较普通人具有更丰富的市场交易经验以及更审慎的法律意识。在此情况下，徐文强应当认识到：该日实际上是合同约定的产权过户日，到此日为止出卖方并无违约行为，其未到场可能构成违约；即便质疑李玉珍的代理权，也可到场直接确认，而非避而不见。然而徐文强并未到场，应自行承担不利后果。可见，徐文强履行合同过程中存在违反合同约定和不诚信的行为，主观上并非善意。
二、贺红兵以实际行为追认了合同。其一，2017年4月6日，李玉珍应徐文强要求出示讼争房屋不动产权证原件并提供复印件，其后徐文强查询确认讼争房屋买卖合同已网签备案。众所周知，不动产买卖合同网签备案须经产权人确认同意。从讼争合同已网签备案的事实，徐文强理应推断贺红兵知悉、认可并履行了讼争合同。贺红兵的履约行为具有追认合同的效果，且该情况已在徐文强知道讼争合同网签备案时为其所获知。上述事实的法律意义为：贺红兵追认讼争合同的意思表示于徐文强知晓讼争合同网签时到达徐文强。其二，2017年4月17日，贺红兵前往市政务服务中心不动产登记中心窗口配合过户，该行为亦表明其知晓认可并依约履行合同。居间方工作人员通过拨打电话、发送短信的方式多番联系徐文强。由于居间方提供的信息足以信任，徐文强理应知晓贺红兵到场准备履约的情况。上述事实的法律意义为：贺红兵追认讼争合同的意思表示于徐文强知晓贺红兵前往不动产登记中心履约时到达徐文强。可见，贺红兵以其实际履约行为追认了讼争合同，其追认的意思表示至少先后两次到达徐文强。
徐文强不享有合同法第四十八条规定的撤销权，无权撤销讼争合同，对其提出的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款规定，判决：驳回徐文强的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审期间，徐文强对一审认定的事实提出如下异议：1.“2017年7月3日，贺红兵、李玉珍向徐文强发出律师函……”有误，贺红兵没有委托律师发律师函，只有李玉珍委托律师发函。2.遗漏查明案涉合同第十六条手写部分约定，李玉珍只对定金承担责任。贺红兵、李玉珍对一审认定的事实没有异议，对徐文强提出的异议则认为，案涉合同第十六条手写部分有约定，李玉珍签订合同时已经取得贺红兵的授权，李玉珍是承担所有代理责任的。李玉珍委托律师发送律师函也是代理行为。本院对双方没有争议的事实予以确认。
另查明，贺红兵于一审中提交《委托书》，载明：本人贺红兵，身份证号码，委托李玉珍女士(身份证号码)全权办理坐落于思明区同安路2号A座3302室（不动产权第0008869号）房屋的买卖事宜。委托期限截止至该房屋买卖事宜及相关手续的完结。委托时间：2017.2.10。
徐文强于一审中提交了与李玉珍的短信聊天记录，显示：李玉珍发送短信内容“徐文强先生你好！你寄来关于房屋买卖事宜的沟通函已收到，其中几点与我们12日面谈的内容及房地产认购居间协议中约定的内容不一致。1、我方希望对方能按约按时交易。2、按约定交易地点为厦门产权交易中心厦门置换担保公司，而并非你来函中的新华阳光中介服务部。3、十五号是法定休息日，也是我们协议中交易的最终日，按常规将顺延至下一工作日，即下周一4月17日。双方直接备齐材料和首付款至厦门产权交易中心厦门置换担保公司进行交易。望配合！李玉珍”；“徐文强先生你好，昨晚上接到你两条短信。之前我们几次交谈，也知悉你目前资金、贷款的压力，小孩上学的问题等，以及你提出履约延期，能让你通过中介公司寻求新的买家，这些我都理解，我也及时地将你意见转告房产权益人了，因房产权益人出差在外，无法在谈妥条件时前去办产权过户手续，但产权所有人还是在约定的时间内回来与你办理过户手续，是因为你的原因没去办理。很高兴前天接你电话同意今天（4月17日）下午2：00我们一起到产权中心住房担保公司办理过户手续。怎么你又有变化？我们希望你能如约，好吗。谢谢。李玉珍”。
本院认为，双方当事人均为完全民事行为能力人,应当承担其自身行为所引致的法律后果。根据查明事实，座落于思明区同安路2号A座3302室的案涉房产权属登记在贺红兵名下，2017年3月16日，李玉珍代表贺红兵与徐文强就案涉房产签订了《房地产认购居间协议》，徐文强依约交付了定金，上述协议业已网签备案。贺红兵、李玉珍以及居间方工作人员于2017年4月17日前往市政服务中心不动产登记中心窗口，等待徐文强办理案涉房产权属转移登记手续，后因徐文强未到场故未办理。从徐文强与李玉珍短信聊天记录及合同履行情况可以看出徐文强于2017年4月17日知晓贺红兵前往办理房产权属转移登记手续，贺红兵以其实际行为确认了李玉珍的代理行为。徐文强自此应当知道讼争合同系贺红兵的真实意思表示，徐文强关于贺红兵到不动产登记中心仅是认可过户条款的上诉理由不能成立。徐文强在讼争合同业经贺红兵确认的情况下，于2017年6月25日发函撤销讼争合同缺乏法律依据，徐文强主张确认讼争合同无效，要求李玉珍退还其100万元并支付利息亦缺乏法律依据，一审对其诉求不予支持并无不当。
综上所述，徐文强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由徐文强负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 宁
审判员 刘文珍
审判员 柯艳雪
二〇一七年十一月三十日
书记员 朱燕萍
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。