江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第3656号
上诉人（原审被告、反诉原告）南京南自信息技术有限公司。
法定代表人陈礼东，该公司董事长。
委托代理人聂朝晖、王洪利，江苏天晖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）江冬宝，男，1955年1月23日生，汉族，无业。
委托代理人唐继军，江苏宁盾律师事务所律师。
上诉人南京南自信息技术有限公司（以下简称南自公司）因与被上诉人江冬宝房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院作出的（2013）雨铁民初字第193号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人南自公司的委托代理人聂朝晖、被上诉人江冬宝的委托代理人唐继军到庭参加诉讼。本案已审理终结。
江冬宝原审诉称，2011年3月11日，江冬宝与南自公司签订“租赁房屋前协议”一份，协议约定江冬宝将位于南京市雨花台区铁心桥街道马家店村铁心桥工业集中区C某幢第三层（建筑面积为2100㎡）租赁给南自公司作为库房、生产与办公使用。同时约定由于该房屋电力设施未达到南自公司生产要求，房屋暂时仅作为库房使用，使用面积按400㎡计算，待到江冬宝将电力增容到位后，南自公司生产车间搬到该房屋内，完全使用该房屋，双方签订正式合同。后江冬宝依照前协议约定，在租赁房屋区域内，投资约661643.82元，新增电力250KV。2012年4月6日，江冬宝与南自公司签订“物业租赁合同书”一份，约定由南自公司承租南京市雨花台区铁心桥街道马家店村铁心桥工业集中区C某幢第三层（建筑面积为2100㎡），租赁期间自2012年6月1日起至2017年5月31日止。后江冬宝履行全部合同义务，南自公司也分期支付了一年的租金317520元。2013年5月21日，江冬宝收到南自公司发出的“关于解除租赁合同函”，南自公司称其因经营发生重大变化，决定解除双方于2012年4月6日签订的租赁合同，并将对房屋的装修及剩余租金作为提前解除合同对江冬宝的补偿。南自公司单方面解除合同给江冬宝带来较大经济损失，且江冬宝为与南自公司达成长期租赁合同对租赁房屋进行了增容，给江冬宝造成较大经济损失，故江冬宝请求判令：1、南自公司赔偿江冬宝经济损失484150.82元；2、南自公司将该房屋恢复原状，并由南自公司给付自2013年6月1日起至实际恢复原状之日止的租金（月租金为12.6元×2100㎡=26460元）；3、南自公司承担案件诉讼费用。
南自公司原审辩称并反诉称，2012年4月6日，南自公司和江冬宝在“租赁房屋前协议”的前提下签订了“物业租赁合同书”，因江冬宝提供的租赁房屋南京市雨花台区铁心桥街道马家店村铁心桥工业集中区C某幢第三层至今未能取得房屋所有权证书及建设工程规划许可证，且该房屋未能通过消防验收，南自公司不能合法使用该房屋，故双方的房屋租赁合同应属无效合同。南自公司在签订租赁合同中尽到了合理的注意义务，对合同无效不具有过错，江冬宝对合同无效负有全部责任和过错，产生的损失应由江冬宝承担。南自公司已于2013年5月8日腾空涉案房屋，并通知江冬宝交接，故江冬宝要求南自公司给付自2013年6月1日起的租金无事实法律依据。且南自公司经江冬宝同意，对租赁房屋进行了装修，其中部分形成附合装修。请求判令：1、双方于2012年4月6日签订的“物业租赁合同书”无效；2、江冬宝赔偿南自公司装修损失307691元、运输费用17050元、多支付的租金19040元等经济损失共计327095元。3、江冬宝承担案件诉讼费用。
原审法院经审理查明，2011年3月11日，江冬宝与南自公司签订“租赁房屋前协议”一份，双方约定由江冬宝将位于南京市雨花台区铁心桥街道马家店村铁心桥工业集中区C某幢第三层（毛坯房，建筑面积为2100㎡）租赁给南自公司作为库房、生产与办公使用。江冬宝保证所出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定和手续，南自公司同江冬宝互相验证备存。另约定由于该房屋电力设施未达到南自公司生产要求，房屋暂时仅作为库房使用，使用面积及付款按400㎡计算，待江冬宝将电力增容到位后，南自公司生产车间搬到该房屋内，完全使用该房屋，双方签订正式合同。协议第六条约定，如江冬宝不能提供电力增容，则应赔偿南自公司装修款及其他损失，增容期限为6个月；如江冬宝因房屋权属瑕疵或非法出租该房屋导致合同无效，则江冬宝应赔偿南自公司损失。双方同时约定房屋租赁正式合同签订后，该协议作废。
2012年4月6日，江冬宝与南自公司签订“物业租赁合同书”一份，约定由南自公司承租南京市雨花台区铁心桥马家店村铁心桥工业集中区C某幢第三层作库房、生产与办公使用，建筑面积为2100㎡，每月租金为12.6元／㎡，租赁期间自2012年6月1日起至2017年5月31日止。江冬宝保证所出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定和手续，江冬宝应提供房产证、身份证、营业执照正本，南自公司提供营业执照正本经双方验证并备存。同时双方约定江冬宝向南自公司收取的电费的电力按100（KW）千瓦计算。合同第九条约定，租赁期内若因南自公司原因中途终止合同，则应赔偿江冬宝损失费，损失费用为当年租金的2倍。
2013年5月22日，江冬宝收到南自公司发出的“关于解除租赁合同函”，南自公司称其因经营发生重大变化，决定解除双方于2012年4月6日签订的租赁合同，并告知江冬宝已将该房屋腾空，符合交接条件，南自公司愿意将房屋的装修及剩余租金作为提前解除租赁合同对江冬宝的补偿。
原审法院另查明，江冬宝与南自公司签订“租赁房屋前协议”后，江冬宝新增电容为250KVA的箱式变电站，2011年10月19日至2012年1月10日由南京瑞祥滑动轴承有限公司付款支付电力新装、用电启动方案编制费、箱变基础工程、电缆费共475450.82元，2012年11月6日江冬宝支付配电柜费用8700元，合计484150.82元。
南自公司自2011年3月15日至2012年6月4日，对租赁房屋进行了多次装修，并涂装防静电地坪漆、安装隔断等，其中实际发生的装饰装修费用为258200元；2013年4月23日，南自公司搬出租赁房屋发生搬运费17050元；南自公司共支付给江冬宝自2012年6月1日至2013年5月31日的租金317520元。
原审庭审中，江冬宝主张租赁房屋内的装修对其无利用价值、无法利用，且不同意利用南自公司对房屋进行隔断的装修。江冬宝未能提供租赁房屋的建设工程规划许可证及房屋产权手续，南自公司认为其多次要求江冬宝提供产权证明及相关消防验收手续，但未能提供证据予以证实。
上述事实有租赁房屋前协议、物业租赁合同书、铁心桥街道出具的证明、关于解除租赁合同函、电力增容照片，南自公司水电费缴费票据，电力新装、用电启动方案编制费、箱变基础工程、电缆费、配电柜票据，“南自大定坊仓库装修工程施工合同”及票据、“建筑装饰工程施工合同”及大定坊厂房装修工程票据、“建筑装饰工程施工合同”及环氧地坪工程票据、购销合同及票据、银行凭证、房屋租赁发票、当事人的原审陈述等证据证实。
原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。江冬宝将位于南京市雨花台区铁心桥街道马家店村铁心桥工业集中区C某幢第三层租赁给南自公司使用，但未能提供建设工程规划许可等合法建设手续，故江冬宝同南自公司于2012年4月6日签订的“物业租赁合同书”为无效合同。江冬宝在签订租赁房屋前协议、物业租赁合同书中均保证租赁房屋符合房屋租赁的法定条件，拥有相关合法手续，而江冬宝未能提供该租赁房屋相关合法手续；南自公司在订立“租赁房屋前协议”一年之后再次同江冬宝签订房屋租赁合同，故南自公司明知江冬宝未能提供该租赁房屋的法定手续，仍与其签订“物业租赁合同书”，且未能提供证据表明其积极向江冬宝主张相关手续，故江冬宝与南自公司对该合同无效均有过错。关于江冬宝主张其应南自公司的要求对电力进行增容的损失，原审法院认为，南自公司在与江冬宝签订“租赁房屋前协议”中明确约定由江冬宝对电力进行增容才能完全使用租赁房屋并签订正式租赁合同，江冬宝实际支付增容费为484150.82元（其中475450.82元由南京瑞祥滑动轴承有限公司支付），后双方按照“租赁房屋前协议”的约定签订“物业租赁合同书”，另江冬宝新增电容为250KVA的箱式变电站与双方按100千瓦电力结算电费相当，现该250KVA的箱式变电站的增容可以继续利用，仍具有一定的价值，故本院酌定认为江冬宝为增容所支出的损失额为242075.41元，其中江冬宝承担121037.705元，南自公司承担121037.705元。关于江冬宝主张南自公司将租赁房屋恢复原状，原审法院认为，已形成附合的装饰装修物无法恢复利用，且不影响房屋的使用，故无恢复必要；未形成附合的装修应由承租人拆除，故南自公司对租赁房屋内安装的隔断应予拆除。关于江冬宝主张南自公司给付自2013年6月1日起至实际恢复原状之日止的租金，原审法院认为，南自公司已于2013年5月8日函告江冬宝已腾空房屋并通知江冬宝办理交接，江冬宝于2013年5月22日收到“关于解除租赁合同函”，但双方均未能积极履行交接义务，且南自公司未能完全腾空该房屋，故江冬宝主张南自公司给付自2013年6月1日起至实际恢复原状之日止的租金，原审法院酌情认定南自公司应按每月13230元（约定租金标准的一半）向江冬宝支付自2013年6月1日起至实际恢复原状之日止的占有使用费。关于南自公司主张江冬宝赔偿其装修费用、搬家费用、多支付的租金等经济损失，原审法院认为，南自公司于2013年5月8日向江冬宝的发函中已明确表示其因经营发生重大变化决定提前解除合同，且已同意将装修和剩余租金作为其单方提前解除合同对江冬宝的补偿，另南自公司搬离租赁房屋是发生在其向江冬宝发函之前的自行搬离，故南自公司主张江冬宝赔偿其装修费用、搬家费用、多支付的租金等经济损失，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：一、江冬宝、南自公司于2012年4月6日签订的“物业租赁合同书”无效；二、南自公司于判决生效十五日内支付江冬宝损失费用121037.705元；三、南自公司于判决生效十五日内将南京市雨花台区铁心桥街道马家店村铁心桥工业集中区C某幢第三层房屋内的隔断恢复原状，并按每月13230元承担自2013年6月1日起至实际恢复原状之日止的占有使用费；四、驳回江冬宝、南自公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案本诉受理费10416元，减半收取5208元，由江冬宝承担2604元，南自公司承担2604元；财产保全费3770元，由江冬宝承担1885元，南自公司承担1885元；反诉受理费6206元减半收取3103元，由南自公司承担。
南自公司不服原审法院判决，向本院上诉称，一、原审判决认定事实不清、证据不足。双方签订的《租赁房屋前协议》以及《物业租赁合同书》均涉及、审验了被上诉人出租房屋的合法性，上诉人尽到了合理的注意义务，原审仍认定上诉人对因建筑物不合法导致的合同无效有过错，属于认定事实错误。导致双方合同无效的根本原因是被上诉人直至一审法庭辩论终结前仍未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，合同无效与上诉人没有法律上关联。2、原审判决关于被上诉人将电压增容到250KV是双方租赁合同约定的认定缺乏事实依据。双方签订租赁合同中并没有任何关于电力增容到250KV的约定，只有关于上诉人用电功率只需要100KW的约定，上诉人根本不需要将电压增容到250KV。上诉人实际租赁的只是整幢房屋的其中一层，被上诉人为了整幢大楼的用电需求将电压增容到250KV，与双方合同约定没有必然联系。3、原审判决没有正确认定上诉人2013年5月8日发给被上诉人函件的性质，属于认定事实不清。上诉人发函是告知上诉人已经在当天腾空房屋并要求被上诉人安排人员交接，被上诉人在庭审中也认可收到该函件，但其并没有积极安排人员进行房屋交接，原审法院却仍判决上诉人承担房屋腾空并通知被上诉人起的房屋使用费，故意认定错误事实。上诉人放弃装修和剩余房租作为单方面提前解除合同对江冬宝补偿只是向江冬宝提出善后解除合同的条件，而江冬宝并未同意，双方并未就如何善后租赁合同达成一致意见，不应当认为上诉人已经同意作为对江冬宝的补偿。原审判决一方面判决双方合同无效，另一方面又认定上诉人单方面解除合同，在合同效力上讲自相矛盾。二、原审判决适用法律错误，原审判决将上诉人增容费用作为租赁合同无效所造成的损失是错误的，该部分所谓损失判决由无过错方分担没有法律依据。上诉人并未根据无效租赁合同取得该配电设施，该配电设施由被上诉人占有使用并没有拆除，实际上服务于整幢大楼，具有利用价值，电力增容费用实质没有形成损失。三、原审法院应当判决被上诉人赔偿上诉人装修损失、搬家损失以及退还剩余房屋使用费等经济损失283188元。综上，请求二审撤销原审判决第二、三、四项，依法改判被上诉人赔偿上诉人经济损失283188元，被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人江冬宝答辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，但租金不应当由被上诉人负担一半，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、涉诉房屋共8400平方米，上诉人使用仅是四分之一2100平方米，房屋是南京市雨花台区铁心桥街道办事处返还给被上诉人的拆迁安置房，不是我方私自搭建的。相关的法律手续统一由铁心桥街道办事处办理，但还未办理。虽然在法律上因该瑕疵存在不能履行的情形，但事实上是能够履行的。在双方已经履行的一年期限内，上诉人从未向被上诉人主张相关方面的权利，直到诉讼中上诉人才提出了上述主张，租赁使用无证房屋并非和被上诉人有关。上诉人注册地的房屋也是无相关证照的。上诉人应承担主要的过错责任。二、涉诉房屋之所以增容至250KV，是因为该型号的变压器不需设立单独的变电房，因场地限制无法满足单独设立变电房的条件。双方在第一份合同一致同意增容至250KV，增容完成后才签订了第二份合同。两份合同中上诉人未对250KV电力增容表示异议。上诉人并未举证证明被上诉人可以另行使用该250KV电力增容设备。在未进行增容时街道办事处给的50KV电力因涉诉房屋的原用电量比较少，已经足够使用。我方为增容投入很大，该部分损失原审仅认定四分之一，我方损失很大，被上诉人对该损失具有过错。上诉人提起的反诉主张，因为签订正式合同之后，上诉人为了在5年的合同期限内使用该租赁物，只进行了地面隔断，油漆等部分装修，我方不需要该装修要求上诉人恢复原状。南自公司解除合同并非因为消防验收等原因，而是其公司自身生产经营原因导致，与被上诉人无关，相应的损失也只能由其独自承担。另外在司法实践中返还租赁物应当以交房屋的钥匙为交付条件，而不是上诉人所认为的发一份信函就视为交付。
二审中，上诉人南自公司提交了国电南自股份有限公司出具的说明一份，证明上诉人在合同中所约定的用电量只有100KW，而100KW与250KV的用电量是两个不同的概念，100KW的用电量根本不需要将电压增容到250KV。被上诉人认为国电南自股份有限公司是上诉人的股东，与上诉人之间有法律上的利害关系，该说明不能作为证据使用。
被上诉人提交如下证据：一、2013年8月16日南京瑞祥滑动轴承有限公司出具的情况说明一份，证明江冬宝是该公司的隐名股东，在涉案厂房电力增容时，因增容必须要以公司名义申请，故为该增容支付了相应的资金，该资金江冬宝个人已经与公司进行了结算。上诉人对该证明的真实性不持异议，但因江冬宝是南京瑞祥滑动轴承有限公司的隐名股东，对该说明的内容有异议。被上诉人并无证据证明到供电公司办理增容需要以公司名义进行；二、拆迁补偿协议一份，拆迁人是铁心桥街道办事处，被拆迁人是江冬宝，证明涉诉房屋是铁心桥街道办事处拆迁安置给江冬宝的，江冬宝据此取得涉诉房屋的相关财产权利。上诉人对该份协议的真实性不持异议，但认为这份协议可以看出厂房土地是铁心桥街道办事处的，由江冬宝承租的集体土地，江冬宝还需要支付土地租金，涉案厂房并非合法建筑。三、2011年3月16日雨花台区铁心桥街道办事处出具的证明，证明涉诉厂房的来源及基本情况，该房屋归江冬宝所有。上诉人对该证明的真实性不持异议，不认可该证明内容的真实性，认为房屋产权只能以产权证为准。四、2013年11月14日铁心桥办事处经济科出具的证明，证明涉案房屋相互配套的电力设施有200KV，分配给涉诉房屋使用的是50KV。上诉人对该说明的真实性无异议，但对证明上的内容不予认可，认为被上诉人以南京瑞祥滑动轴承有限公司名义进行电力增容是虚假的。
另外，本院从江苏南京供电公司调取了涉案房屋进行电力增容的申请报告、高压供电合同、受电工程竣工验收登记表、用电设备清单等，被上诉人以南京瑞祥滑动轴承有限公司名义申请新装电力，其中高压供电合同中用电容量条款内容为：根据用电人申请，供电人认定用电人受电设备的总容量为250千伏安（千瓦视同千伏安），就此表述本院向江苏南京供电公司进行了咨询，其答复如合同表述千瓦即视同千伏安。双方对该组证据的真实性均无异议。上诉人认为通过该组证据可以看出以南京瑞祥滑动轴承有限公司名义进行电力增容与上诉人并无关联性。被上诉人认为该组证据与其提交的供电公司发票相吻合，证明其电力增容费用。
本案审理过程中，本院组织双方当事人至涉案房屋现场进行勘察，现场确实有增容设备并设置了配电房。
二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，被上诉人江冬宝就涉案房屋并未提供建设工程规划等合法建设手续，故双方在2012年4月6日签订的物业租赁合同为无效合同。合同履行过程中，南自公司在2013年5月8日向江冬宝发出解除租赁合同函，称因其经营发生重大变化，决定解除租赁合同并已经将房屋腾空，故而导致双方租赁合同未能履行系因南自公司要求提前解除合同造成的，江冬宝对合同未能履行并不存在过错。关于江冬宝主张的增容费用，首先对涉案房屋进行增容系应南自公司要求，且双方在租赁房屋前协议中对增容及增容期限作出了约定，结合现场勘察情况及本院调取的新装电力相关材料等可以认定江冬宝已经对涉案房屋进行了电力增容，故而双方租赁合同未能继续履行，南自公司应当就江冬宝支出的电力增容费用予以分担。江冬宝主张的增容费用484150.82元，其中有49300元仅有收据证明，并没有提供正式的发票，本院认定增容费用为434850.82元。而根据双方租赁合同中约定南自公司用电量为100KW，而涉案厂房现已增容至250KVA（即250KW），故而本院认为江冬宝为南自公司目的而支付的增容费用为全部费用的40%，即173940.33元，另外因该增容设备在日后涉案房屋使用过程中仍有使用价值，故而本院认定江冬宝因为南自公司目的进行电力增容所造成的损失为该笔费用的50%，即86970.16元。关于江冬宝主张的占用使用费，本院认为南自公司因公司经营问题发函要求解除合同造成双方合同未能履行，虽南自公司发函通知已腾空房屋并要求江冬宝前来交接，但其作为承租人要求解除合同时负有积极交付租赁物的义务，且应当给予江冬宝一定期限；而江冬宝在南自公司发函并退场后，也未积极解决双方纠纷避免因租赁物空置而发生的损失，故而双方对房屋空置损失均有过错，本院酌定由南自公司自2013年6月1日起按照租金标准支付江冬宝两个月占用使用费52920元。关于南自公司反诉主张的装修损失、搬家费用等，本院认为南自公司因系自身经营问题要求解除合同后自行退场，对其主张的该损失本院不予支持。
综上，因二审中出现新证据，本院据此改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持（2013）雨铁民初字第193号民事判决第一、四项；
二、变更（2013）雨铁民初字第193号民事判决第二项为：南自公司于本判决生效之日起十五日内支付江冬宝损失费用及占用使用费共计139890.16元；
三、变更（2013）雨铁民初字第193号民事判决第三项为：南自公司于本判决生效之日起十五日内将南京市雨花台区铁心桥街道马家店村铁心桥工业集中区C某幢第三层房屋内的隔断等恢复原状。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费减半收取5208元，由江冬宝承担3703元，南自公司承担1505元；财产保全费3770元，由南自公司承担；一审反诉受理费减半收取3103元，由南自公司承担。二审案件受理费6206元，由江冬宝承担1956元，南自公司承担4250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 逯婷婷
代理审判员 马 帅
二〇一四年五月十六日
书 记 员 赵春凤