上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初65842号
原告：上海华圣漂染有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：张剑平，总经理。
委托诉讼代理人：侯浩彦，上海市沪南律师事务所律师。
被告：上海浩弈针织厂，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：钱德书，投资人。
被告：钱德书，男，1954年4月21日生，汉族，住上海市浦东新区。
上述两被告的共同委托诉讼代理人：谈云祥，上海市光华律师事务所律师。
上述两被告的共同委托诉讼代理人：李法顶，上海市光华律师事务所实习律师。
原告上海华圣漂染有限公司(以下简称华圣公司)与被告上海浩弈针织厂(以下简称浩弈厂)、钱德书房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月28日公开开庭进行了审理。原告华圣公司的法定代表人张剑平及委托诉讼代理人侯浩彦，被告钱德书(兼被告浩弈厂的法定代表人)及两被告共同的委托诉讼代理人谈云祥、李法顶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华圣公司提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间的租赁关系；2、请求判令被告即日起迁出系争房屋；3、请求判令被告支付给原告租金及水电费人民币(以下币种相同)1,016,586.87元(详见原告起草的被告欠付费用清单)；4、请求判令被告支付给原告系争房屋使用费(计算方式：按日租金1,534.25元自2016年6月16日起至被告浩弈厂实际迁出系争房屋之日止)；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：2009年1月19日,浩弈厂与原告签订了《厂房租赁合同》一份，约定由浩弈厂承租原告名下位于上海市浦东新区沪南公路XXX号房屋(包括完好的四吨锅炉一台、脱硫装置及配套的附属设备、完好的变压器及配电间的整套设备、整套污水处理设备及车间的部分管道，以下简称系争房屋)，面积4,400平方米，年租金38万元，租赁期限自2009年1月15日至2014年3月15日，为期5年，自2009年3月15日起计算租金，每三个月一付，且浩弈厂应于合同签订当日支付押金5万元，承租期间产生的水费、煤费、电费等由浩弈厂承担。浩弈厂在承租期间实际支付了押金5万元以及大部分租金。截止2014年2月底，浩弈厂尚欠原告租金及水电费用264,783.07元。第一份租赁合同终止后，5万元押金原告未予退还。2014年2月28日，浩弈厂与原告再次签订了《厂房租赁合同》(以下简称《租赁合同》1)，约定由浩弈厂继续承租系争房屋，租赁面积更改为5,000平方米，年租金56万元，租赁期限自2014年3月16日至2017年3月15日，为期三年，自2014年3月16日起计算租金，三个月一付，且浩弈厂应于合同签订之日起支付押金15万元，租赁期间产生的水、电、煤、排污以及污水处理费由浩弈厂自理，原告先行垫付后，次月的8日前浩弈厂应付至原告账户，逾期未付原告有权停止供水、供电。《租赁合同》1签订后，原告与浩弈厂履行《租赁合同》时未予退还的押金计入本合同押金，浩弈厂之后未另行支付过押金。2014年3月10日，钱德书出具《承诺书》一份，承诺为浩弈厂拖欠原告的费用担保并自愿偿还。浩弈厂使用系争房屋自2014年3月16日至2016年6月15日间，计租期27个月，共计产生租金126万元，2014年3月至2015年12月水电费2,850,791.96元，总计4,110,791.96元。浩弈厂自行或委托他人自2014年3月至2015年12月间，共计支付给原告《租赁合同》欠款、《租赁合同》1租金及水电费共计3,358,988.16元，此后未再支付过任何费用。经原告计算，截止2016年6月15日止，浩弈厂尚欠原告《租赁合同》1租金及水电费1,016,586.87元。2016年6月13日，原告委托律师向两被告致函，要求即日起解除与浩弈厂的《租赁合同》1，并要求两被告支付欠款，两被告于2016年6月16日收悉函件，并声称要与原告对账后付款，然时至今日，未能按约付清款项。
被告浩弈厂、钱德书辩称：原告与浩弈厂之间的租赁关系在2015年4月达成口头协议，双方在2015年年底前解除租赁关系，主要是涉及的行业是三高行业，污染严重，国家政策严令禁止的。浦东新区推行产业调整，浩弈厂在2015年9月关停了。2015年4月份政府出产调政策时，浩弈厂的投资人约定2015年年底关停，事实上双方也履行了这个约定，厂的设备清空了。租金最多计算到2015年年底，之后的租金不应该支付。原告于2016年6月发函催讨租金，2015年6月之前的租金是超过诉讼时效的。
本院经审理，由原、被告举证了《租赁合同》、《租赁合同》1、系争房屋的产权证、《承诺书》、《收款凭证》、《中国建设银行进账单》、电费发票、水费发票、《律师函》及邮寄凭证、《房屋土地测绘技术报告书》、2009年3月至2014年2月被告欠付款项明细表、沪房地南字(2003)第014963号上海市房地产权证、《关于印发<浦东新区燃煤(重油)锅炉、窑炉等设施关停补贴的实施办法>的通知》、《浦东新区燃煤(重油)锅炉、窑炉等设施关停补贴实施办法》、《浦东新区人民政府印发关于加快推进浦东新区产业结构调整的实施意见的通知》及《关于加快推进浦东新区产业结构调整的实施意见》、照片、《上海市浦东新区新场镇劳动人事争议调解委员会调解协议书》、《付款凭证》、证人杜某的证言等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：
2009年1月19日,浩弈厂与原告签订了《厂房租赁合同》一份，约定由浩弈厂承租原告所有的系争房屋，面积4,400平方米，年租金38万元，租赁期限自2009年1月15日起至2014年3月15日，为期5年，自2009年3月15日起计算租金，每三个月一付，且浩弈厂应于合同签订当日支付押金5万元，承租期间产生的水费、煤费、电费等由浩弈厂承担。浩弈厂在承租期间实际支付了押金5万元以及大部分租金。《厂房租赁合同》终止后，5万元押金原告未予退还。2014年2月28日，浩弈厂与原告签订了《租赁合同》1，约定：由浩弈厂继续承租系争房屋，租赁面积更改为5,000平方米，年租金56万元，租赁期限自2014年3月16日至2017年3月15日止,先付后用,每三个月一付;浩弈厂应于合同签订之日支付电费押金15万元，在合同期满双方费用结清后,原告退还浩弈厂电费押金15万元;双方商定,今后厂房及所有设备的维修、装修、改建等所有费用均由浩弈厂自理，原告概不承担任何费用，如浩弈厂改变房屋、设备结构的，必须先征得原告同意，但产权归原告所有，合同到期后，浩弈厂不得拆去或损坏；浩弈厂使用的水、电、煤、排污费以及污水处理费等费用，均由浩弈厂自理，水、电费先由原告垫付，隔月的8日前浩弈厂必须按原告实际垫付的资金打入原告的账户，原告将缴纳金额的发票复印件与原告的付款凭证交付给浩弈厂，如浩弈厂不能按时支付能源费、排污费的，原告有权对浩弈厂停止供水、供电、停止使用污水处理设施，由此造成的损失由浩弈厂自负，每年供电局、特种设备管理所、环保局按规定收取的配电设备检测费、锅炉设备检测费、污水测试费、排污费以及管道护养费等均由浩弈厂自理；在租赁期内，浩弈厂如遇水、电、污水处理等事项与主管部门发生矛盾时，浩弈厂应尽其所能妥善处理，同时原告也应协助浩弈厂进行协调，提供力所能及的方便和帮助；浩弈厂租赁原告的厂房后，必须按照国家的有关法律法规依法经营，必须遵守和执行国家的安全、消防、治安、工商、环保、用电等方面的相关规定，如需要费用的均由浩弈厂自理，如果被有关部门处罚的，罚金全部由浩弈厂承担，同时浩弈厂要防护原告的房屋、设备、财产安全，如果造成原告损失的，浩弈厂必须全额赔偿，后果严重的原告有权追究浩弈厂的法律责任；浩弈厂根据生产业务规模情况，享有转租权，但转租必须符合国家规定，转租部分的管理工作由浩弈厂负责，转租户如违反本合同应视作浩弈厂违反本协议，协议到期后，原告产权如需转让或续租的，在同等条件下，浩弈厂享有优先受让权和优先承租权；合同期内如遇政府动迁的，合同自然终止，原告不作任何经济补偿，不承担任何违约责任。2014年3月10日，钱德书出具《承诺书》，内容为：浩弈厂是钱德书私人投资的企业，今后如果浩弈厂欠原告的一切费用均由钱德书担保并负责偿还。浩弈厂使用系争房屋自2014年3月16日至2016年6月15日间，计租期27个月，共计产生租金126万元，2014年3月至2015年12月水电费2,850,791.96元，总计4,110,791.96元。浩弈厂自行或委托他人自2014年3月至2015年12月间，共计支付给原告《租赁合同》欠款、《租赁合同》1租金及水电费共计3,358,988.16元，此后未再支付过任何费用。2016年6月13日，原告委托律师向两被告致函，要求即日起解除与浩弈厂的《租赁合同》1，并要求两被告支付欠款，两被告于2016年6月16日收悉函件，并声称要与原告对账后付款，然时至今日，未能按约付清款项。
上海市房屋土地测绘中心于2002年9月24日出具的《房屋土地测绘技术报告书》认定系争房屋的总建筑面积为5,387.53平方米。出具时间为2003年12月18日的沪房地南字(2003)第014963号《上海市房地产权证》显示，系争房屋的总建筑面积4,175.17平方米。因沪南公路规划红线的原因，系争房屋的部分测绘面积未被计入产证。
2014年8月29日，上海市浦东新区经济和信息化委员会、上海市浦东新区发展和改革委员会、上海市浦东新区环境保护和市容卫生管理局、上海市浦东新区市场监督和管理局、上海市浦东新区财政局共同出具《关于印发<浦东新区燃煤(重油)锅炉、窑炉等设施关停补贴的实施办法>的通知》，通知对浦东新区燃煤(重油)锅炉、窑炉等设施关停产业等实施一次性关停补贴，《浦东新区燃煤(重油)锅炉、窑炉等设施关停补贴的实施办法》自发布之日起实施至2014年12月31日止。2015年6月4日，上海市浦东新区人民政府出具浦府[2015]68号《浦东新区人民政府印发关于加快推进浦东新区产业结构调整的实施意见的通知》，《加快推进浦东新区产业结构调整的实施意见》的总体要求为：进一步加大“三高一低”企业关停和产业结构调整推进力度，建立完善存量工业项目监管、关停、收储、复垦、转型的制度体系，促进产业用地布局调整和产业能级提升。被告根据上述通知精神在政府要求下于2015年9月起关停并进行产业结构调整。2015年10月12日，浩弈厂与刘亚利等五名员工经上海市浦东新区新场镇劳动人事争议调解委员会达成调解协议书，终结浩弈厂与刘亚利等人之间的劳动关系并由浩弈厂支付刘亚利等人终止劳动关系经济补偿金。原告与浩弈厂经退休环保干部杜某协商，曾达成浩弈厂定于2015年12月底停止生产的约定，后因政府要求重点污染企业加速关停并转，浩弈厂在2015年9月底停产,原告于2015年10月对系争房屋停电；因原告与浩弈厂就浩弈厂的产业结构调整的企业关闭补贴问题未达成一致意见，浩弈厂未及时搬出系争房屋。
本院认为：系争房屋的实测面积为5,000多平方米，因规划红线的原因产证面积登记为4,175.17平方米，未登记在产证中部分面积为824.83平方米。因此,原告与浩弈厂之间关于系争房屋的《租赁合同》1中涉及有证面积4,175.17平方米的约定内容有效，涉及无证面积824.83平方米的约定无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。浩弈厂租赁使用了系争房屋，应当承担相应的租金、水电费用等及支付参照租金标准计算的使用费。原告与浩弈厂曾协商于2015年年底关停浩弈厂，浩弈厂实际也于2015年9月底停产，原告于2015年10月对系争房屋停电,故浩弈厂应向原告支付自2014年3月16日起至2015年12月31日间按照年租金56万元计算的租金、使用费1,003,333.33元及截止到2015年12月底的水电费2,850，791.96元。浩弈厂自行或委托他人自2014年3月至2015年12月间支付给原告租金、使用费及水电费共计3,358,988.16元，扣除上述已付款项后，浩弈厂尚应支付原告剩余款项495,137.13元。因被告在庭审后未按期向本院提交关于缴费及欠费的对账单，故以原告庭审中所举证证据及陈述为准，认定浩弈厂尚欠原告租金、使用费及水电费共计495,137.13元。鉴于浩弈厂涉及的行业是三高行业、污染严重及政府要求浩弈厂于2015年9月关停，浩弈厂也已于2015年9月实际停产，且原告与浩弈厂曾商定于2015年12月停产，故原告要求浩弈厂支付自2016年1月1日起至浩弈厂实际迁出系争房屋之日止的租金及使用费的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。至于浩弈厂称2015年6月之前的房租已超过诉讼时效的意见,因原告主张的租金、使用费及水电费中使用费和水电费的诉讼时效为二年，从2015年6月起至2016年9月5日原告起诉之日止尚未超过诉讼时效，且浩弈厂于2015年12月仍在向原告支付钱款等，浩弈厂所支付的钱款应首先抵付2015年12月之前的租金、使用费及水电费等，浩弈厂并未以诉讼时效已过为由拒付，故浩弈厂所述的2015年6月之前的房租已超过诉讼时效的意见，不符合法律规定，不予采信。钱德书愿意对浩弈厂的所有欠费承担担保并负责偿还，故原告要求钱德书与浩弈厂共同支付原告租金、使用费及水电费共计495,137.13元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。原告与浩弈厂之间的租赁合同已经无法继续履行，浩弈厂实际于2015年9月关停，原告也已于2016年6月16日向浩弈厂送达了解除合同函，故原告要求解除原告与浩弈厂之间的租赁合同关系并要求浩弈厂迁出系争房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。双方解除租赁合同关系后，被告应返还原告押金5万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告上海华圣漂染有限公司与被告上海浩弈针织厂于本判决生效之日起解除双方关于上海市浦东新区沪南公路XXX号、5,000平方米的厂房(包括完好的四吨锅炉一台、脱硫装置及配套的附属设备、完好的变压器及配电间的整套设备、整套污水处理设备及车间的部分管道)的租赁合同;
二、被告上海浩弈针织厂于本判决生效之日起十日内腾空并迁出上海市浦东新区沪南公路XXX号、5,000平方米的厂房，将上述厂房(包括完好的四吨锅炉一台、脱硫装置及配套的附属设备、完好的变压器及配电间的整套设备、整套污水处理设备及车间的部分管道)返还原告上海华圣漂染有限公司；
三、被告上海浩弈针织厂、钱德书于本判决生效之日起十日内支付原告上海华圣漂染有限公司租金、使用费及水电费共计495,137.13元；
四、原告上海华圣漂染有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海浩弈针织厂押金5万元；
五、驳回原告上海华圣漂染有限公司的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14,970元，减半收取计7,485元，由原告上海华圣漂染有限公司负担3,121元；由被告上海浩弈针织厂、钱德书负担4,364元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 秦冬红
二〇一七年一月三日
书记员 项 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。