江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第166号
上诉人（原审原告）钱春涛，女，1959年7月29日生，汉族，自由职业。
委托代理人耿仁文，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人张云，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄卫真，女，1976年9月18日生，汉族，无业。
原审第三人蔡桂全，男，1967年2月22日生，汉族，江苏某有限公司职员。
委托代理人顾剑波，江苏刘洪律师事务所律师。
委托代理人艾金莲，江苏刘洪律师事务所律师。
原审第三人潘振云，男，1954年4月9日生，汉族，南京某有限公司检验室主任。
委托代理人何进，江苏正大求实律师事务所律师。
原审第三人许晓洲，男，1981年10月1日生，汉族，新湖某有限公司南京分部投资总监。
委托代理人何进，江苏正大求实律师事务所律师。
原审第三人招商银行股份有限公司南京分行，住所地南京市汉中路1号。
法定代表人金毅，该行行长。
委托代理人李爱萍，江苏世纪同仁（上海）律师事务所律师。
委托代理人闫继业，江苏世纪同仁（上海）律师事务所律师。
上诉人钱春涛因与被上诉人黄卫真，原审第三人蔡桂全、潘振云、许晓洲、招商银行股份有限公司南京分行（以下行简称招商银行南京分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第1460号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭于2014年2月28日公开开庭审理了本案。上诉人钱春涛的委托代理人耿仁文、张云，原审第三人许晓洲、潘振云的共同委托代理人何进，原审第三人蔡桂全的委托代理人顾剑波，原审第三人招商银行南京分行的委托代理人李爱萍到庭参加诉讼。被上诉人黄卫真经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
钱春涛原审诉称，2012年5月3日，钱春涛、黄卫真双方签订了《房屋买卖协议》，约定黄卫真将座落于南京市鼓楼区中央路299号某幢2单元101室房屋（以下简称诉争房屋）出售给钱春涛，该房屋出售总价为10800000元。同年5月11日，双方签订了《补充协议书》，约定自《房屋买卖协议》签订之日起，该房屋所有权归钱春涛所有。协议签订后，钱春涛按约支付购房款，黄卫真向钱春涛交付了房屋。但黄卫真却以孩子上学，户口不能迁出为由，拒绝配合钱春涛办理过户手续，故钱春涛诉至法院，要求确认诉争房屋的所有权归钱春涛所有，判令黄卫真协助钱春涛办理诉争房屋的所有权变更登记手续，并承担本案诉讼费。
黄卫真原审辩称，钱春涛、黄卫真双方确实签订了《房屋买卖协议》，其向钱春涛出具了5000000元购房款收条，但其并未收到该购房款。现由钱春涛继续偿还诉争房屋的银行抵押贷款，诉争房屋是空置的毛坯房，房屋钥匙双方都有。钱春涛至今未通知黄卫真办理房屋产权变更登记手续，黄卫真同意配合钱春涛办理。
蔡桂全原审述称，钱春涛、黄卫真双方未办理诉争房屋产权变更登记手续，因此不能产生物权变动的效力，钱春涛不能享有物权。诉争房屋现设有抵押权，又未经抵押权人同意，因此钱春涛、黄卫真双方的房屋转让行为无效。请求法院驳回钱春涛诉讼请求。
潘振云、许晓洲原审述称，钱春涛、黄卫真双方之间是房屋买卖关系，双方形成的是合同之债，在诉争房屋未办理变更登记的情况下，要求确认该房屋归钱春涛所有，与《中华人民共和国物权法》的规定不符。诉争房屋存在抵押权和司法查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，被抵押和查封的房屋不得转让，因此请求法院依法驳回钱春涛的诉讼请求。
招商银行南京分行原审述称，钱春涛、黄卫真双方签订的《房屋买卖协议》违反法律强制性规定，应为无效合同。且双方签订《房屋买卖协议》及付款行为存在违规行为，不符合常理，涉嫌恶意串通，虚假签订《房屋买卖协议》，请求法院依法驳回钱春涛的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2012年5月3日，钱春涛、黄卫真双方签订《房屋买卖协议》，约定：黄卫真将诉争房屋出售给钱春涛，出售总价为10800000元，房屋面积为373.14平方米，因过户发生的营业税、契税和其他费用均由钱春涛承担；诉争房屋尚有5800000元银行贷款由钱春涛归还本息，其余转让价款5000000元由钱春涛在本协议签订后一日内一次性支付，黄卫真指定收款账号户名为北京亚太精英文化传媒有限责任公司，开户行为工商银行北京东四南支行，账号为×××3864；黄卫真在收到钱春涛给付的其余价款5000000元后，向钱春涛完成交房和交付诉争房屋产权证和土地证，所有价款付清前，房屋属于黄卫真所有，所有价款付清后，房屋属于钱春涛所有；本协议签订后，如因过户或双方的其他需要，须签订合同或其他书面文件的，除非另有特别注明，否则其效力不及本协议，各文本如有冲突的，本协议是各方执行的最根本协议，以此为准。
同年5月11日，双方签订了《补充协议书》，约定：黄卫真已根据《房屋买卖协议》收到了钱春涛支付的5000000元房款，以及钱春涛已经从2012年5月4日按月偿还了该房银行抵押贷款，双方同意自《房屋买卖协议》签订之日起，该房的所有权属于钱春涛所有；钱春涛、黄卫真双方确认，钱春涛除了负责偿还该房所欠抵押贷款外，截止本协议签订之日起已全部支付了该房总价款，现钱春涛将一次性偿还该房抵押贷款，黄卫真应予配合办理相关提前还贷手续，并协助钱春涛办理该房过户手续。
钱春涛为证明其已向黄卫真支付购房款，提交了《网上银行电子回单》，载明：2012年5月3日，谢嘉林向北京亚太精英文化传媒有限责任公司汇款5000000元，用途为代钱春涛付款。同日，黄卫真在该电子回单上出具收条，认可收到钱春涛购房款5000000元。至今，诉争房屋的银行贷款尚未全部还清。钱春涛认为其与谢嘉林系朋友关系。
另查明，诉争房屋登记所有权人为黄卫真。2010年6月18日，该房屋设立了抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司南京分行。2012年8月至2013年5月期间，诉争房屋被司法查封。
上述事实，由《房屋买卖协议》、《补充协议书》、《银行电子回单》、《产权证》、《土地使用权证》、《房屋登记簿》等证据以及原审法院庭审笔录予以证明。
原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，钱春涛、黄卫真双方签订《房屋买卖协议》后，至今未能办理诉争房屋产权变更登记手续，该房屋现登记在黄卫真的名下，该房屋所有权仍归黄卫真所有。钱春涛认为《补充协议书》中约定自《房屋买卖协议》签订之日起，该房的所有权属于钱春涛，但该协议约定的内容与《中华人民共和国物权法》规定的不动产自登记时发生所有权转移效力的内容相矛盾，故对钱春涛要求确认诉争房屋归钱春涛所有的诉讼请求，缺乏法律依据，原审法院不予支持。
因诉争房屋存在中国民生银行股份有限公司南京分行的抵押权，亦存在法院和公安局的司法查封的情况，故钱春涛要求黄卫真协助其办理诉争房屋产权变更登记手续的诉讼请求，属于法律上不能履行的情况，原审法院对该诉讼请求不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决：驳回钱春涛的全部诉讼请求。
原审案件受理费86600元，保全费5000元，由钱春涛负担。
上诉人钱春涛不服原审判决，向本院上诉称：
一、上诉人钱春涛与被上诉人黄卫真签订的《房屋买卖协议》和《补充协议书》合法有效，上诉人获得房屋所有权，承担房屋抵押贷款，是双方真实意思表示。根据合同约定，在上述协议签订之日起，涉案房屋所有权即归上诉人所有。上诉人已按照约定将5000000元购房款打入被上诉人黄卫真指定的北京亚太精英文化传媒有限责任公司。被上诉人在5000000元购房款汇入前述公司后，即将房屋钥匙、房屋所有权证和国有土地使用证原件交给了上诉人，并出具了收到5000000元购房款的收条。在双方协议签订的当月，即2012年5月，上诉人就开始缴纳房屋按揭款。诉讼房屋的抵押权人民生银行也认可上诉人与被上诉人之间就房屋买卖达成的所有权转移、上诉人承担房屋按揭款的事实。
二、上诉人已实际占有诉争房屋。在《房屋买卖合同》签订后，上诉人支付了房屋首付款500000元后，被上诉人黄卫真即将诉争房屋的钥匙、权属证书原件交给了上诉人，双方即完成了房屋的交接。上诉人接收房屋后，针对房屋漏水问题，一直与物业管理公司沟通，请求该公司对房屋漏水问题进行维修。上诉人在物业管理公司修缮了房屋漏水问题后，缴清了所有的物业管理费用。其后，聘请了房屋装修公司设计装修图纸，购买了装饰材料。诉讼房屋的物业管理公司也只认上诉人为房屋的业主，要求上诉人遵守各项装修细则。被上诉人对此没有任何异议。
三、被上诉人黄卫真违约导致上诉人无法及时办理过户，诉争房屋被法院查封，对此上诉人无过错。《房屋买卖协议》的第六条约定“甲方保证该房产权合法，保证该房户口过户前办理迁出手续”。可是在上诉人按照被上诉人黄卫真指示汇入北京亚太精英文化传媒有限责任公司5000000元后，并按时缴纳房屋按揭贷款后，被上诉人黄卫真却提出诉争房屋是学区房，希望户口暂不迁出，拖延办理房屋过户手续，导致《房屋买卖协议》未能在房产局办理登记备案。后来诉争房屋被有关司法机关查封。对此上诉人没有任何过错。上诉人支付了购房款，并一直按时缴纳房屋按揭贷款，却无法过户，是本案中的最大受害者。
四、当事人双方约定所有权归属是双方的真实意思表示，原审法院适用法律错误，本案不属于不能履行的情况，被上诉人有义务协助上诉人办理房屋过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条规定精神，人民法院对诉争房屋的查封不妥。本案中上诉人支付了除贷款外房屋的全款，贷款也按照抵押合同按期偿还，视同已经付清了全部房款，且上诉人已实际占有房屋，由于被上诉人黄卫真的违约，拖延办理过户，导致房屋后来被司法机关查封，上诉人对此并没有过错。因此，法院不能查封诉争房屋，错误查封的应该解除，不存在不能履行情况。根据我国“物权法”第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”也就是说，虽然一般情况下不动产是根据登记来确认归属的，但是，如果当事人有确切的证据，也可认定所有权归属于非登记的另一方。本案中，双方当事人签订的协议合法有效，双方约定房屋所有权归属于上诉人依法应得到支持。
综上所述，上诉人早在司法机关查封前就已与被上诉人签订了《房屋买卖协议》和《补充协议书》，支付了除贷款外的全部购房款，且按期偿还贷款，应该视为已经支付了全部购房款，房屋共有权人及抵押权人也已认可上诉人与被上诉人黄卫真之间的房屋买卖行为，诉争房屋所有权在司法机关查封前已归属上诉人，且实际由上诉人占有房屋，故诉争房屋理应归上诉人所有。请求二审法院：1、依法撤销原审判决；2、依法改判诉争房屋所有权归上诉人所有，被上诉人黄卫真协助上诉人办理过户手续；3、一、二审诉讼费均由被上诉人黄卫真负担。
被上诉人黄卫真二审中未答辩。
原审第三人许晓洲要求维持原判决。
原审第三人蔡桂金要求维持原判决。
原审第三人潘振云要求维持原判决。
原审第三人招商银行南京分行要求维持原判决。
二审中，上诉人向本院提交了被上诉人黄卫真在民生银行的还款卡，该卡号为：×××5067。此节事实有该卡复印件（已与原件核对无异）为证。上诉人还提交了其委托谢嘉林向被上诉人黄卫真银行还贷卡汇款记录，该记录显示：谢嘉林的工商银行卡号为×××2731，黄卫真民生银行卡号×××5067，2012年5月3日，谢嘉林从其账号上向北京亚太精英文化传媒有限责任公司账号×××3864汇款5000000元，与原审黄卫真出具的收条及工商银行的《网上银行电子回单》相印证，证明其已付前期房款5000000元；2012年5月4日至2014年4月底，谢嘉林代上诉人付被上诉人黄卫真购房的还贷款22笔共计705668元，另外，上诉人认为其还为被上诉人黄卫真向民生银行汇款55000元，共计为涉案房屋还贷款760668元。上诉人还出具了中国民生银行南京大光路支行的黄卫真贷款卡的还贷记录，该记录显示：黄卫真的还款卡号为：×××5067。自2012年5月4日涉案房屋（A101）还贷记录，至2014年4月3日还贷总额为765633.67元。原审第三人许晓洲、蔡桂金、潘振云、招商银行南京分行对上诉人钱春涛出具的上述证据的真实性不持异议，但认为不能证明上诉人已付了购房首付款及每月还贷的事实。
本院查明的其他事实与原审查明的事实一致。
上述事实有二审开庭笔录、谈话笔录在卷证实。
本院认为，上诉人与被上诉人黄卫真双方于2012年5月3日签订《房屋买卖协议》，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。上述合同签订后，双方至今未能办理诉争房屋产权变更登记手续，该房屋现登记在被诉人黄卫真的名下，根据我国《物权法》的相关规定，该房屋所有权仍归被上诉人黄卫真所有，双方之间形成了债权债务关系，原审法院驳回钱春涛要求确认诉争房屋为其所有的诉讼请求，并无不当。上诉人认为其已支付了首付款并按时还贷，且实际占有房屋，诉争房屋所有权应根据双方的意思表示，确认所有权归上诉人所有的上诉意见，因与我国现行法律对所有权变动的法律规定，不相符合，对此意见本院不予支持。
因本案诉争房屋既存在银行抵押权，亦存在司法机关的司法查封的情况，故上诉人要求被上诉人黄卫真协助其办理诉争房屋产权变更登记手续的诉讼请求，属于法律上不能履行的情况，原审法院对该诉讼请求不予支持，符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费86600元，由上诉人钱春涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
审 判 员 刘恩臣
代理审判员 汪德全
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 金丽丽