广州铁路运输中级法院
行 政 判 决 书
(2018)粤71行终529号
上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会。住所地：广州市越秀区吉祥路**号。
法定代表人：彭高峰，主任。
委托代理人：葛欣，该委工作人员。
委托代理人：麦静怡，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：何兴赞，男，1927年6月17日出生，汉族，住广州市越秀区，
上诉人（原审第三人）：何维楠，女，1976年3月26日出生，汉族，住广州市越秀区，
上述两上诉人的共同委托代理人：邱建蓉，广东法制盛邦律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托代理人：胡建成，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何维东，女，1968年7月11日出生，汉族，住广州市越秀区，
委托代理人：邓广盛，广东法盛律师事务所律师。
上诉人广州市国土资源和规划委员会（以下简称广州市国规委）、何兴赞、何维楠因与被上诉人何维东房屋登记一案，不服广州铁路运输第一法院（2017）粤7101行初1367号行政判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：何兴赞与曾华珍是夫妻关系，何维东、何维楠是何兴赞与曾华珍的女儿，曾华珍于1998年死亡。涉案房屋坐落广州市越秀区中山××房，是何兴赞与其配偶曾华珍于1996年向珠江水利委员会购买的房改房，由原广州市国土局房管局于1996年核发了穗房地证字第××号《房地产证》，该证记载权属人为何兴赞、属房改售房。何兴赞、何维楠于2015年4月25日共同申请办理涉案房屋存量房转移登记并提交了房地产转移登记申请书、房地产交易与权属登记询问记录表、存量房买卖合同、房地产证、公有住房售价评估表、出售公有住房缴款明细表、房改房上市缴款表等资料，原广州市国土资源和房屋管理局于2015年4月29日核准登记并核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，该证记载：权属人何维楠，规划用途住宅，房屋所有权取得方式购买，共有情况单独所有，登记时间2015年4月29日，房屋坐落越秀区中山××房，建筑面积68.08平方米。
另查，因组织机构调整，原广州市国土资源和房屋管理局负责的不动产登记职责由广州市国规委行使。
原审法院认为：《房屋登记办法》第十二条第一款规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”第十三条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。”第三十三条第一款规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”涉案房屋是何兴赞与其配偶曾华珍在婚姻关系存续期间取得的房改房，属于夫妻共有财产。曾华珍死亡后，其所有的涉案房屋产权份额应由其法定继承人继承。根据上述规定，涉案房屋转移登记应当由有关当事人双方共同申请，广州市国规委在办理何兴赞、何维楠共同申请涉案房屋转移登记时，遗漏审查曾华珍的法定继承人也应作为一方当事人申请的情形，故广州市国规委核发粤房地权证穗字第××号《房地产权证》认定事实不清，证据不足，依法应予撤销。
综上，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决撤销广州市国规委于2015年4月29日核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》；案件受理费50元，由广州市国规委负担。
上诉人广州市国规委不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。（一）涉案房屋属何兴赞一人所有。涉案房屋不动产登记簿（统字538104）及穗房地证字第××号《房地产证》均记载涉案房屋产权属何兴赞一人所有。不动产登记簿具有公信力和推定力，何兴赞作为涉案房屋的权属人，有权自由处分自己名下的房产。广州市国规委在广州市房地产交易与权属登记询问记录表中也已就申请登记的房屋是否为共有房屋询问何兴赞、何维楠，何兴赞、何维楠明确表示涉案房屋不是共有房屋。广州市国规委依此认定涉案房屋属何兴赞一人所有，并办理涉案房屋的转移登记已尽审慎审核义务，并无不当。（二）据原审何兴赞、何维楠的陈述，曾华珍生前与何兴赞达成婚内财产分配协议，明确涉案房屋留给女儿何维楠，因此本案是家庭内部纠纷。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案所涉民事关系未予查清，原审法院径行撤销涉案房屋登记行为，不符合该规定。（三）即便涉案房屋属夫妻共同财产，何兴赞将涉案房屋处分给自己女儿何维楠的行为也是其行使表见代理的行为，应该有效。二、原审判决适用法律错误。原审法院适用《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项，属于适用法律错误，应当适用《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，驳回何维东的诉讼请求。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决，驳回何维东的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由何维东负担。
上诉人何兴赞、何维楠不服原审判决，向本院提起上诉称：一、曾华珍生前与何兴赞口头协商达成共识，将涉案房产留给何维楠。二、何兴赞通过合法手续将涉案房产过户给何维楠，何维楠善意取得涉案房产，其合法权益应予以保护。三、何维楠在房管部门已经办理产权登记的情况下，若何维东认为其权益受损，其可以通过民事诉讼方式要求何兴赞赔偿其损失，以维护其合法权益。四、何维东并不当然享有涉案房产的继承权。《物权法》第十六条的规定，不动产登记薄是物权归属和内容的依据。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。房管部门无法认定，也无权认定何维东对涉案房产享有继承权，所以房管部门依据不动产权属证书上记载的权利人何兴赞的申请进行转移登记，符合法律规定。何维东虽然是曾华珍的女儿，但并不当然享有曾华珍的财产继承权。因为依据继承法的规定，何维东可能存在继承人丧失、剥夺或放弃继承权的情形，何维东是否具有继承权应由公证处出具《继承权公证书》或法院生效裁判文书予以认定。因此，法院应告知何维东先办理《继承权公证书》或向法院提起民事诉讼确认涉案房产的继承权。原审法院在未有证据证明何维东具有继承权的情况下，撤销被诉房地产权证错误。五、何维东起诉超过起诉期限。公民、法人或其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。何维东至少2016年3月9日已知道涉案房产已登记过户，但直到2017年4月7日才起诉，超过了法定的起诉期限，依法应予驳回。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决；2.驳回何维东的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由何维东负担。
被上诉人何维东答辩称：涉案登记房屋系何维东与何维楠之父何兴赞、母曾华珍夫妻共同财产。曾华珍去世后，何维东与何维楠、何兴赞依法享有包括上述房屋在内的遗产继承权。广州市国规委在没有核实何维东亦享有房屋所有权份额的情况下将房产所有权人仅登记为何维楠，明显遗漏了对房屋共有权状况的审查，导致原告合法利益遭受严重损失。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。
经审理查明，原审法院查明的事实清楚并有相应的证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。《房屋登记办法》第十三条第二款规定，共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。第三十三条第一款规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料、其他必要材料。本案中，涉案房屋系何兴赞与其配偶曾华珍于1996年向珠江水利委员会购买的房改房，属于夫妻共同财产。曾华珍死亡后，其占有的涉案房屋产权份额应当由其法定继承人继承。何兴赞、何维楠申请涉案房屋所有权转移登记，应当根据上述《不动产登记暂行条例》《房屋登记办法》的规定提交相关材料，而广州市国规委在办理涉案房屋所有权转移登记时却未审查何维东系曾华珍遗产的法定继承人之一，亦应当作为一方当事人申请。故原审法院认定广州市国规委核发被诉《房地产权证》事实不清，证据不足，并判决撤销被诉《房地产权证》并无不当，本院依法予以维持。广州市国规委、何兴赞、何维楠的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广州市国土资源和规划委员会、何兴赞、何维楠负担。
本判决为终审判决。
审判长
审判长 杨立志
审判员 石晓利
审判员 杨 芳
二〇一八年八月一日
书记员 颜悦怡