＼n广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）象民初字第972号＼n原告桂林市振安物业服务有限公司，住所地：广西桂林市安新小区358栋。＼n法定代表人甘瑞康，董事长。＼n委托代理人王进，广西理邦律师事务所律师。＼n被告许明焕，男。＼n原告桂林市振安物业服务有限公司与被告许明焕物业服务合同纠纷一案，本院于2013年6月19日立案受理后，依法由代理审判员苏小燕、人民陪审员郝总路、王新华三人组成合议庭，于2013年11月25日上午公开开庭审理了本案，代书记员覃鑫担任法庭记录。原告的诉讼代理人王进到庭参加了诉讼，被告许明焕经本院公告传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，本庭缺席审理。本案现已审理终结。＼n原告桂林市振安物业服务有限公司诉称，2007年12月10日、2010年11月28日，原告与桂林市象山区上海路7号3栋的开发商桂林市安厦房地产开发有限责任公司（以下简称安厦房产公司）就桂林市象山区上海路7号3栋港湾一号区域物业服务等事宜签订了《前期物业服务合同》、《〈港湾一号前期物业服务合同〉续签协议》，合同期限：自2007年11月28日起至2014年12月31日止，合同约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅物业、商业物业：1.9元∕月·㎡，业主“每年在首月的前十日内全额交纳一年的物业服务资金，逾期交纳的，从逾期之日起每日按所欠费总额的3‰支付违约金。”2008年5月28日，被告与安厦房产公司签订《商品房买卖合同》，被告购买桂林市象山区上海路7号3栋1单元2层17号房，建筑面积54.29平方米，2009年5月5日被告办理了房屋交房手续。从2011年1月1日起至2013年6月20日，被告违约未交纳前期物业服务费3714元人民币，构成违约。从2011年1月1日至2013年6月20日，被告除应支付物业服务费3714元外，还应承担违约金5868.1元，以上合计9582.1元人民币。原告多次催缴未果，为维护原告的合法权益，原告故诉至法院，请求：1、依法判令被告立即支付原告物业服务费3714元人民币，违约金5868.1元人民币（从2011年1月1日起至2013年6月20日，分段按每日3‰计算），之后违约金按每日3‰计算至物业服务费付清之日止。2、本案的案件受理费及其他费由被告承担。＼n原告桂林市振安物业服务有限公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告的营业执照、机构代码证；2、被告身份证复印件；3、《商品房买卖合同》；4、《前期物业服务合同》；5、《〈港湾一号前期物业服务合同〉续签协议》；6、安厦·港湾1号入伙会签单；7、业主情况登记表；8、被告欠费明细表。＼n被告许明焕未进行答辩，也未在举证期限内提供证据。＼n根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告许明焕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告桂林市振安物业服务有限公司提交的证据和陈述的案件事实予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：＼n桂林市安厦房地产开发有限责任公司是桂林市象山区上海路7号3栋房产项目的建设单位。2007年12月10日，原告（乙方）与桂林市安厦房地产开发有限责任公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业名称为象山区上海路7号3栋；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅物业和商业物业均为1.9元∕月·㎡；物业服务费每年交纳一次，业主或非业主使用人应在本物业交付使用之日（以甲方通知交房时间为准）交纳一年的物业服务费，以后每年在首月的前十日内全部交纳一年的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按所欠费总额的3‰支付违约金；本前期物业服务合同的期限为三年（自2007年11月28日起至2010年11月27日止），如在本合同期限内，业主委员会成立并与物业服务企业签订了物业服务合同生效的，本合同自行终止；本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。此外，该合同还详细约定了乙方的物业服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任及其他事项等等。2008年5月28日，被告许明焕与桂林市安厦房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于桂林市上海路7号3栋1单元2层17号房，该房建筑面积54.29平方米。2009年5月5日，被告许明焕签收了《安厦·港湾1号入伙会签单》。此后，被告自2011年1月1日起开始拒绝向原告交纳物业服务费，原告经多次催讨未果，故向本院提起诉讼，提出前项诉请。另查明，2010年11月28日，原告（乙方）与桂林市安厦房地产开发有限责任公司（甲方）签订《〈港湾一号前期物业服务合同〉续签协议》，约定原合同内容及附件不再调整，合同期限自2010年11月28日至2014年12月31日止，本协议与原港湾一号前期物业服务合同及其附件具有同等法律效力。＼n本院认为，桂林市安厦房地产开发有限责任公司是桂林市象山区上海路7号3栋房产项目的建设单位，原告与桂林市安厦房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》以及《〈港湾一号前期物业服务合同〉续签协议》，是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，即本案的《前期物业服务合同》以及《〈港湾一号前期物业服务合同〉续签协议》对桂林市象山区上海路7号3栋的全体业主均具有约束力。原告按合同约定对桂林市象山区上海路7号3栋安厦·港湾1号小区实行了统一专业的物业管理及综合服务后，被告理应按合同约定交纳物业服务费，因被告未及时交费，已构成了违约，应按合同约定承担违约的法律后果。从而原告起诉要求被告给付所欠的物业服务费的请求有事实和法律依据，本院予以支持。《前期物业服务合同》以及《〈港湾一号前期物业服务合同〉续签协议》约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业为1.9元∕月·㎡，物业服务费每年交纳一次，业主或非业主使用人应在本物业交付使用之日（以甲方通知交房时间为准）交纳一年的物业服务费，以后每年在首月的前十日内全部交纳一年的物业服务费。被告自2011年1月1日起未交纳物业管理费，则被告应向原告交纳至2013年12月的物业服务费1.9元×54.29平方米×36个月=3713.4元。《前期物业服务合同》以及《〈港湾一号前期物业服务合同〉续签协议》约定，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按所欠费总额的3‰支付违约金，本院认为，每日千分之三的违约金计算标准过高，已大大超过了原告的实际损失，本院酌情予以降低，本院认为本案违约金的收取标准应以中国人民银行同期流动资金贷款利率计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：＼n被告许明焕应给付原告桂林市振安物业服务有限公司自2011年1月1日至2013年12月31日物业服务费3713.4元，并支付逾期付款的违约金（其中1237.8元的违约金从2011年1月11日起，1237.8元的违约金从2012年1月11日起，1237.8元的违约金从2013年1月11日起，计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）。＼n本案案件受理费50元，公告费350元，合计400元（原告已预交），由被告许明焕负担并支付原告。＼n上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。＼n审判长苏小燕＼n人民陪审员郝总路＼n人民陪审员王新华＼n二〇一三年十一月二十七日＼n代书记员覃鑫