安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖1103民初2876号
原告：叶亚琴，女，1987年11月7日出生，户籍地湖南省常德市鼎城区，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：王仁本，江苏天听律师事务所律师。
被告：滁州国金实业有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区南谯中路2329号，统一信用代码913411005663954199。
法定代表人：金伟文，公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：丁德恒，安徽其力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁翊时，安徽其力律师事务所实习律师。
原告叶亚琴与被告滁州国金实业有限公司(以下简称国金公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶亚琴及其委托诉讼代理人王仁本、被告国金公司委托诉讼代理人丁德恒、丁翊时到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
叶亚琴向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告返还定金5万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月29日，原告与被告签定了一份认购协议，约定原告购买被告开发的位于滁州世界贸易广场第2幢1411室的房屋，房屋总价为448666元，当时售房人员还承诺要通地铁，在售楼处的广告牌中也有这样的宣传，还约定了当日缴纳定金的可以享受5万抵8万的优惠，并在此基础上再次优惠，协议同时约定，原告于2018年6月9日前去缴纳尾款，并签署《商品房预售合同》。后原告于当日缴纳了定金5万元。但在原告于2018年6月3日、6月9日去缴纳尾款并要签署正式合同时，被告却找出种种理由说是无法于当时签署合同，要先全额交款等一个月之后才可以签定合同，并声称这是滁州市房产局的新规定，但原告去房管部门咨询时，却被告知根本没有这样的规定。原告认为，双方当时签署的认购协议合法有效，双方当事人都应遵守，被告以并不存在的房管部门规定为由拒绝与原告签署《商品房预售合同》，违约在先；同时，对于原告购房时被告的承诺，原告有权要求在合同中予以体现。而被告的做法明显违背法律的规定和公平的原则。为维护原告的合法权益，故原告向贵院提起诉讼，请依法判决。
国金公司辩称，原告诉请没有事实及法律依据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，本案属于预约合同，如果被告的原因不能签订合同的话，那么可以退定金，但就本案而言原被告可以随时签订买卖合同，不存在不能签订合同的任何情形。
原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：
1.《滁州国金实业有限公司物业认购协议书》原件一份，证明原被告双方达成购买物业认购协议，约定了房屋总价款为448666元，原告方需缴纳定金5万元，双方于2018年6月9日前付清全款并签署商品房预售合同；
2.被告于2018年5月29日出具的《收据》及银行POS机刷卡单据各一份，证明原告已经向被告支付定金5万元；
3.被告售楼处的广告牌照片打印件一份（当庭出示手机内照片），证明被告承诺涉案房屋所在地之后会有地铁，以及有关地铁开通时间及地铁与物业距离的内容；
4.录音刻录光盘一件（当庭播放手机内两段录音），并附有录音对话内容文字材料，证明原告要求交尾款并签署合同，被告拒绝，声称当天无法签署合同，必须等一个月之后才可以签署，双方无法达成一致意见；2018年6月3日，原告带齐尾款去被告处要求签署合同，并交房款，被告明确表示房产部门有相应规定，必须先交款一个月之后才可以签署合同，并声称整个滁州市都是这样的规定，当原告要求被告将相关规定的文件出示时，被告让原告去房产部门咨询，双方对话内容在录音中有明确体现并非如被告辩解由于系统原因暂时无法签署，后来6月9日原告再次带齐尾款要求签署合同，被告仍然拒绝签署，原告为此报警，在报警记录中载明原告要求签署合同，而被告拒绝的情况，也就是说，双方之间之所以无法签署商品房预售合同，是由于被告所提出的并不存在的房产局规定而导致的，原告方有履行合同的诚意，而并非如被告声称原告方未交款。
5.手机短信记录打印件一份（当庭出示手机内短信），证明被告辩解理由与其所作出的行为自相矛盾。
6.滁州市公安局南谯分局特（巡）警大队出具的《接处警情况登记表》，证明原告于2018年6月9日前往被告售楼部交纳交房款并签订合同，被告不同意现场签合同，说滁州房产局规定一个月后才能签合同，原告要求退还定金，被告不同意。
被告国金公司向本院提交如下证据：
《商品房预售许可证》复印件一份，颁发时间为2018年3月9日，证明被告是适格的房地产销售商，本案诉称的房屋可以对外销售，也证明被告愿意签订商品房预售合同。
被告国金公司对原告提交的证据质证意见如下：
证据一、二真实性无异议；证据三真实性无异议，但证明目的不认可，这不是被告承诺，消息来源滁州市人民政府，通车时间为2021年，这不是被告的承诺；证据四真实性及证明目的均不认可，录音时间为6月3日而非6月9日，确实有过备案系统出问题的现象，而不是不能签合同，并且原告也没有在6月9日前交齐房款，房产局系统出问题是短暂的，事实上原告可以随时与被告签订商品房预售合同；证据五真实性不清楚，以我当庭表述为准，原告可以随时来签订合同；证据六的真实性无异议，但对其证明目的不认可。
原告对被告提交的证据质证意见如下：
对真实性无异议，我们现场也看见复印件了，但恰恰反应被告存在问题，明明有对外销售的资格，却故意找理由，不愿与原告签署商品房预售合同，并编造出房产局的所谓规定，对于双方无法签署正式的预售合同，应付完全责任。
上述证据，经庭审举证、质证,本院认为，对原、被告提供的证据,双方对真实性互无异议,上述证据形式来源合法,与本案有关联性,本院均予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2018年5月29日，原告叶亚琴向被告国金公司预约购买被告开发的房屋一套，双方签订认购协议书一份，认购协议约定原告购买被告开发的房屋位于位于滁州市，建筑面积约58.42平方米，认购金额448666元，认购定金5万元，剩余房款398666元须于2018年6月9日前付清，并签署商品房买卖合同；双方还约定了其他具体条款。当日，原告向被告支付定金50000元，由被告出具收款收据予以确认。被告国金公司于2018年3月9日取得案涉楼盘的预售许可。2018年6月3日，原告去被告售楼部交纳尾款并提出当日签署正式的商品房预售合同，被告答复在原告付清尾款后一个月后签署合同，原告对此不予认可，并对被告之前宣传的交纳5万元定金可以冲抵8万元购房款向被告予以确认，被告对此并未向原告做出明确答复。2018年6月9日，原告再次来到被告售楼部交纳尾款并要求被告签署正式合同，在得到被告不能当日签署合同的答复后，原告要求被告退还5万元定金，为此双方发生纠纷，原告现场拨打110报警，警方出警后向双方释名此纠纷为民事合同纠纷，双方可以向相关部门寻求解决。被告国金公司在庭审中明确表示随时都可以与原告签订正式的房屋买卖合同，而原告表示不愿再与被告签订房屋买卖合同，双方为此产生纠纷，现原告故诉至本院，要求被告立即返还原告定金5万元，并承担本案诉讼费用。
本院认为，本案案由为商品房预约合同纠纷。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现,且购买人按照约定缴纳一定的定金或预付款。商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。本案中原告叶亚琴与被告国金公司签订的认购协议书,系当事人真实意思表示,不违背法律、行政法规的强制性规定,为有效合同。双方应当按照认购协议书的约定履行各自的义务。订立预约合同的目的是为后续谈判其他相关条款，最终订立正式的、条款完全的本约创造条件，而非必须缔约。只要一方当事人就商品房买卖合同的签订事项进行了诚信磋商，对于认购协议中没有约定的条款，若双方不能达成一致，即可视为不可归责于双方的事由，定金应予退还。但这里的“相关条款”并非所有的相关条款，其首先应是认购协议中约定以外的条款，认购协议中已有的条款直接具有法律效力，无须再次进行磋商。其次，“相关条款”应是商品房买卖合同中的主要条款，例如房屋产权证办理时限、房屋质量瑕疵等条款。对于合同签订的时间、地点等对订立商品房买卖合同不构成实质影响的条款则不应包括在内。本案中，原告已经履行了认购协议书中交纳定金5万元的义务，并在约定期限内向被告表示愿意付清购房尾款，并要求被告随即签署正式合同。双方当事人对签订合同的时间未能达成一致意见，合同签订的时间属于对订立商品房买卖合同不构成实质影响的条款。原告还就5万元定金是否可以冲抵8万元购房款和被告进行了沟通，但最终未能达成一致意见。双方签订的认购协议中已明确了房屋总价款为448666元，对双方当事人都具有法律效力，故无须再次进行磋商。综上，导致双方未能签订正式商品房买卖合同，是由原告一方原因所造成，不属于不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立，故原告要求被告退还5万元的定金，本院不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：
驳回原告叶亚琴的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，减半收取525元，由被告叶亚琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 盛 军
二〇一八年八月十六日
书记员 姜丽国
附本案适用法律、司法解释条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。