＼n嘉兴市南湖区人民法院拟稿纸＼n案号：（2013）嘉南
民初2309号案件缓急：拟稿部门：拟稿人：＼n标题：民事判决书校对人：印刷份数：6审核人：＼n签发人：＼n浙江省嘉兴市南湖区人民法院＼n民事判决书＼n（2013）嘉南民初字第2309号＼n原告：浙江××物业管理有限公司。＼n法定代表人：黄××。＼n委托代理人：谢××。＼n被告：商××。＼n原告浙江××物业管理有限公司因与被告商××物业服务合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2013年10月23日受理后，依法由代理审判员蒋莉独任审判，于2013年11月29日公开开庭进行审理，原告委托代理人谢良华、被告商××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告浙江××物业管理有限公司起诉称，被告曾购置坐落于嘉兴市南湖区××小区的A1室房产一套（商铺），面积为224.67平方米，于2006年11月份办理了交房手续。该房产所在小区由浙江××物业管理有限公司及其嘉兴分公司提供物业管理服务。相应的《××前期物业服务合同》及原告与“南湖区××业主委员会”于2010年5月份签订的《××小区物业服务合同》约定商铺物业管理费为1.5元／平方米／月，管理期限为2010年6月1日至2012年5月31日；于2012年5月份签订的《××小区物业服务合同》约定商铺物业管理费为1.6元／平方米／月，管理期限为2012年6月1日至2014年5月31日。被告自2007年12月1日起至2013年12月31日止（共73个月）拖欠原告物业费本金共计25005.76元，产生违约金达84236元，原告要求被告实际承担违约金5000元，自愿放弃其余部分。故诉求法院判令被告立即支付上述拖欠的物业管理服务费及违约金。＼n被告商××答辩称，对原告的诉请有异议。第一、被告2006年11月办理该商铺交房手续时未和开发商、物业公司达成物业服务合同，被告从未签订过物业服务合同。第二、原告提到的××物业委员会被告不知道，其不能代替被告与物业公司签订物业服务合同。第三、沿街商铺不属于小区，被告没有享受到物业服务。第四、2007年原告未经被告同意擅自进入该商铺施工造成被告存放商铺内的货物水淹致损3万元，被告反映原告却置之不理。第五、原告在被告商铺后窗下长期堆放垃圾。＼n针对自己的主张，原告浙江××物业管理有限公司提供了下列证据：＼n1．房屋所有权登记证明、商品房买卖合同各一份，证明涉案商铺属于被告所有，被告于2006年11月签订房屋买卖合同购买该商铺，合同第16页补充协议是关于物业管理的内容，被告在签订合同时对原告提供××小区的物业服务这一事实是知情的。＼n2．××前期物业服务合同书一份，证明收取前期物业服务费的合同依据。＼n3．2010年5月、2012年5月签订的××小区物业服务合同二份，证明收取物业费的合同依据、收费标准，2012年5月合同约定物业费由之前的1.5元／平方米／月上涨至1.6元／平方米／月。＼n4．2011.12.13律师函及送达凭证共3页、2013.10.18催缴物业费照片及说明各一份，证明原告多次向被告书面催缴物业费。＼n被告商××对原告浙江××物业管理有限公司提供的证据1无异议，认可2006年11月签订商品房购买合同并于当月接收了该商铺，但是商品房买卖合同中第16页的补充协议被告未签订过；对证据2有异议，该合同是开发商跟物业公司签订的合同，与被告无关；对证据3有异议，该两份合同是××业主委员会签订的，与被告无关；对证据4中前面那份律师函被告收到过，后面那份律师函张贴位置确实是被告的店面门上但被告最近未在店面故未见到过。＼n针对自己的抗辩，被告提供了照片16张及视频（附光盘），证明原告在被告的窗下堆放建筑垃圾以及原告运输垃圾给被告造成噪音的事实。＼n原告浙江××物业管理有限公司对被告商××提供的照片及视频的真实性、关联性均有异议，照片和视频内容显示的垃圾堆放是临时的，也不能体现是物业公司的行为；即便是物业公司的行为，如果被告认为原告的物业行为侵犯了其权益，应当另案起诉。＼n本院认证如下：原告提供的证据1，被告无异议，本院予以认定，该证据能够证明被告系涉案商铺的所有权人，且2006年11月该商铺已经交付被告使用。原告提供的证据2系建设单位嘉兴市东方莱茵达置业有限公司与原告浙江××物业管理有限公司签订××前期物业服务合同，依据《物业管理条例》第21条建设单位有权在业主、业主大会选聘物业服务企业之前选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同；依据《物业管理条例》第25条，前期物业服务合同内容包含在建设单位和业主的买卖合同中，对业主同样具有约束力；故被告的质证意见本院不予采纳，该证据本院予以认定。原告提供的证据3系××业主委员会和原告浙江××物业管理有限公司签订的物业服务合同，业主委员会是业主大会的执行机构，其行为的后果直接归于全体业主，依据《物业管理条例》第15条业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，该合同对全体业主均有约束力；故被告的质证意见本院不予采纳，该证据本院予以认定。原告提供的证据4符合证据的真实性、合法性和关联性，能够证明原告就诉请的物业服务费曾书面向被告催缴过，故本院对该证据予以认定。被告提供的照片和视频能够证明建筑垃圾集中堆放及被清运的事实，垃圾堆放地系小区建筑共有部分及公共场所，依合同属原告物业管理服务范围，原告辩解称不是原告行为，本院不予采信，该证据本院予以认定。＼n本院经审理，认定事实如下：被告商××系××小区的A1商铺业主，该商铺坐落在嘉兴市××街78号，建筑面积224.67平方米。2004年7月15日××小区的建设单位嘉兴市东方莱茵达置业有限公司选聘原告浙江××物业管理有限公司对××小区实施物业管理并签订了前期物业服务合同，合同约定物业名称为××，××主要由住宅和办公二部分组成，南临中山路，东临××街，北临小西门横街，西临新设立的规划路，合同约定沿街商铺的物业管理服务费为1.5元／平方米／月，逾期缴纳的滞纳金为应缴费用的千分之二按日收取，上述费用在交房时预收一年，之后每半年收缴一次，合同期限自合同签订生效之日起至小区业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同生效时止。2006年11月20日被告与嘉兴市东方莱茵达置业有限公司签订了商品房买卖合同购买了涉案商铺并于当月办理了交房手续。交房后至今被告未缴纳过物业服务费。××业主委员会成立后先后于2010年5月、2012年5月两次与原告签订《××小区物业服务合同》，两份物业合同均约定物业名称××，物业类型为商住办小区，小区位置南临中山东路，东临××街，北临小西门横街，西临嘉兴宾馆；业主和物业使用人每年应向物业公司预交一次物业费，逾期交纳物业管理费的，物业公司可在逾期之日起按应缴费用每日收取千分之三的滞纳金。其中，2010年5月签订的合同约定商铺物业管理费为1.5元／平方米／月，管理期限为2010年6月1日至2012年5月31日；2012年5月签订的合同约定商铺物业管理费为1.6元／平方米／月，管理期限为2012年6月1日至2014年5月31日。合同签订后，原告自2004年7月15日至今履行了物业管理和服务义务，但被告2006年11月份交接房后至今未缴纳过物业服务费，原告书面催讨物业费无果，故诉至本院。＼n本院认为，原告依法与建设单位嘉兴市东方莱茵达置业有限公司及××业主委员会签订的物业管理服务合同就物业管理和服务事项进行约定，合同合法有效，对业主具有约束力，合同均明确约定物业管理服务范围东临××街，亦约定了沿街商铺的物业服务费标准。被告名下的××小区的A1商铺坐落于嘉兴市××街78号应属于合同约定的物业管理范围，被告2006年11月接收涉案商铺后实际享受了原告提供的垃圾清运、保安巡逻等物业服务，应支付相应的物业服务费。被告商××名下的嘉兴市××街78号××小区的A1商铺建筑面积224.67平方米，2007年12月1日至2012年5月31日共计54个月（1.5元／平方米／月）被告商××需支付物业服务费18198.27元；2012年6月1日至2013年12月31日共计19个月（1.6元／平方米／月）被告需支付物业服务费6829.96元；以上两项共计25028.23元。原告诉请25005.76元，本院予以支持。原告主张的违约金，被告不予认可，本院认为依照双方合同内容，涉案违约金实质应为一方不履行义务所造成的逾期利息损失，其计算方法，依据本案情形，本院依法调整至按中国人民银行同期贷款利率计算，因合同仅规定物业费半年或一年预交一次，未明确约定物业费缴纳的具体日期，为便于计算，本院统一确定当年度未缴的物业费违约金起算时间为当年6月1日，2007年12月的物业费计算至2008年度中。关于被告提及的原告擅自进入被告商铺施工致被告受损的情况，被告未提供充分证据予以证明，本院不予处理。关于被告提出的垃圾堆放和清运垃圾产生噪音等物业服务质量问题，依照××业主委员会和原告浙江××物业管理有限公司签订的物业服务合同第九条、第二十条、第二十四条的规定，物业公司需应保持公共环境整洁、干净并按规定程序进行清扫，对垃圾集中收集并清运处理，若物业公司不能达到管理目标，业主委员会有权要求物业公司限期整改，逾期未整改或整改不符合合同约定的，业主委员会有权终止合同。本院认为，原告集中堆放建筑垃圾经被告反映后清运了垃圾，其行为符合合同约定，被告拒付物业服务费的理由不充分，其抗辩意见本院不予采纳。＼n据此，依照《物业管理条例》第七条、第十五条、第二十一条、第二十五条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：＼n被告商××于判决生效之日起七日内支付原告浙江××物业管理有限公司2007年12月1日至2013年12月31日期间的物业服务费25005.76元及相应的违约金（按中国人民银行同期贷款利率计算，以2007年12月份和2008年度4381元、2009年度4044元、2010年度4044元、2011年度4044元、2012年度4178元、2013年度4313元共分六段，分别从2008年、2009年、2010年、2011年、2012、2013年每年的6月1日起计算至判决确定的履行之日止）。＼n如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案受理费减半收取332元，由被告负担，于本判决生效之日起七日内交纳。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。＼n代理审判员蒋莉＼n二〇一四年一月四日＼n书记员张春琴