湖北省郧西县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂郧西民初字第00899号
原告郧西县公安局。住所地：郧西县城关镇郧西大道**号。
法定代表人高清华，任该局局长职务。
委托代理人徐祥彬，系原告郧西县公安局警务保障室主任。代理权限：有权代为增加、变更、放弃诉讼请求等特别授权。
委托代理人王健康，系湖北正星律师事务所律师。代理权限：有权代为增加、变更、放弃诉讼请求等特别授权。
被告十堰轩洲房地产开发有限公司。住所地：十堰市柳林路黄花巷**号。
法定代表人陶思喜，任该公司董事长职务。
委托代理人陶刚，系被告轩洲房地产公司员工。代理权限：代为答辩、举证、辩论、调解，代收法律文书等特别授权。
委托代理人皮志良，系湖北正星律师事务所律师。代理权限：参与诉讼，代为答辩、举证、辩论、调解等。
原告郧西县公安局诉被告十堰轩洲房地产开发有限公司（以下简称轩洲房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成由审判员李尚群担任审判长，审判员孙号、人民陪审员李国富参加的合议庭，于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告郧西县公安局的委托代理人徐祥彬、王健康、被告轩洲房地产公司的委托代理人陶刚、皮志良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郧西县公安局诉称：2013年4月18日，原告与被告签订了一份《房屋拆迁补偿安置协议》，对原告所有的位于郧西县城关镇吴家巷明瑞华房屋相邻砖混结构房屋的拆迁安置事宜作了约定。协议约定被告向原告还建房屋总面积为995.51㎡，其中地面一楼门面房面积706.01㎡（长［开间］不得少于50.4米），二楼房屋面积289.5㎡。该门面房和房屋位置以原拆迁房屋所在位置为基准，原告有优先选择的权利。同时，被告按照占地面积1：1.5的比例以2600元／㎡向原告补偿人民币275.3439万元（1059.015㎡×2600元／㎡），此补偿款被告应在签订本协议时向原告支付110万元，余款165.3439万元在2013年12月30日前付清。该协议还约定严格按照设计图纸施工，外墙美观大方，室内水管道安装到位，但是房屋交付期必须保证从签订合同之日起二年内交付。水、电表安装到位，报装费用由原告负责。内墙和地面为水泥砂浆抹平。原告配合被告办理土地分割、拆迁房屋登记相关手续，所有费用由被告负责。对于违约责任，约定被告未按时向原告交付优先选择置换房屋，每延期一天应当向原告支付违约金1000元；被告未按时向原告支付本协议约定的补偿款，应当按照未付款金额每天向原告支付违约金3‰。《房屋拆迁补偿安置协议》签订后，被告仅向原告支付了补偿款110万元，尚有165.3439万元补偿款至今未支付，未将还建给原告的房屋交付给原告。为维护自身合法权益，特起诉请求依法判令：1、被告履行《房屋拆迁补偿安置协议》确定的义务还建原告房屋总面积为995.51㎡，其中地面一楼门面房面积706.01㎡（长［开间］不得少于50.4米），二楼房屋面积289.5㎡（该门面房和房屋位置以原拆迁房屋所在位置为基准，原告有优先选择的权利），为原告办理置换房屋的土地分割、房屋登记相关手续，所有费用由被告负责，并按每延期一天交付置换房屋向原告支付违约金1000元直至被告将置换房屋交付给原告为止；2、被告向原告支付补偿款165.3439万元，并按日按照未付款金额165.3439万元的3‰向原告支付违约金直至被告将补偿款支付清结为止；3、被告承担本案所需一切必要的诉讼费用。
原告郧西县公安局为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：原告的组织机构代码证复印件一份、法定代表人身份证明一份，拟证明原告郧西县公安局的主体资格及基本情况。
证据二：房屋拆迁补偿安置协议一份，拟证明原告被拆迁房屋的地点、面积，原、被告对房屋拆迁补偿方式、还建房屋的交付期限和房屋标准、各自权利义务以及违约责任等事项进行了约定。
证据三：建设工程规划许可证及建设用地规划许可证复印件各一份，拟证明被告房屋建设的合法性。
被告轩洲房地产公司辩称：因县政府当时允许建32层，但现在只允许建22层，从而导致被告无法向原告交房；原告单位家属多次阻拦施工，导致工期延误，无法按时履行与原告的协议；我公司在未取得房屋拆迁许可证的情况下，是县领导强行让我公司与原告签订的协议，协议不公平，主要表现在置换比例过高、补偿款数额较大，超出了本地区正常置换比例，违约责任约定明显过高；合同约定的部分内容与法律规定相矛盾。
被告轩洲房地产公司为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：
证据一：被告的营业执照及组织机构代码证复印件各一份、法定代表人身份证明一份，拟证明被告轩洲房地产公司的主体身份。
证据二：郧西县城乡规划管理局西规函（2011）93号国有土地规划条件书复印件一份，拟证明郧西县城乡规划管理局于2011年10月31日作出的西规函（2011）93号国有土地规划条件书明确记载规划建筑控制高度为88米，也即是规划建设32层。
证据三：被告轩洲房地产公司关于《金钻广场》、《金帝新城》项目开工的请求报告复印件一份，拟证明被告开发建设的金钻广场项目用地规划许可是32层，虽然没有取得许可证，但是经被告请求后，时任郧西县县委书记胡俟签署意见同意先开工再完善审批手续。
证据四：（2014）第11号规划业务会议纪要以及郧西县建设项目规划设计方案审批呈报表复印件各一份，拟证明被告开发建设金钻广场项目32层是经郧西县县政府同意的，但是县政府又开会只允许建设20层，导致现在无法向原告履行义务。
证据五：建设工程规划许可证、建设用地规划许可证以及建筑工程施工许可证复印件各一份，拟证明郧西县县政府之前同意被告开发建设金钻广场项目32层，但现在不允许建32层。
证据六：照片十张，拟证明原告的员工家属多次阻拦被告施工，导致施工建设无法进行。
证据七：通知一份，拟证明被告与原告在内的被拆迁户对按1：1的比例还建房屋这一新的协议进行磋商。
证据八：郧西县人民政府官网内容为“胡俟同志在全县经济工作会议上的讲话（2011【13】号）”打印件一份，拟证明原告主张的拆迁面积已经用于待拆待建市政道路。
证据九：西国出字（2013）第558号国有土地使用权出让合同复印件一份，拟证明被告与原告协议达成的部分土地已经用于市政建设。
证据十：被告与王赤、黄克运、马小明签订的协议复印件各一份，拟证明被告与原告约定的补偿比例过高，达成的协议显失公平。
证据十一：郧西金钻广场修建性详细规划总平面图复印件一份两张，拟证明A3、A4经胡俟签批同意建设32层。
经庭审质证，被告轩洲房地产公司对原告郧西县公安局提交的证据一、三无异议，原告郧西县公安局对被告轩洲房地产公司提交的证据一、三、四、五无异议，对双方均无异议的证据本院予以采信。
被告轩洲房地产公司对原告郧西县公安局提交的证据二的真实性无异议，但认为该协议上拆迁面积有误，应扣减场地面积，拆除的面积实际是825.72㎡。原告郧西县公安局对被告轩洲房地产公司提交的证据二、六、七、八、九、十、十一有异议，对于证据二，真实性无异议，但对证明目的有异议，认为规划建筑控制高度88米不等于32层，该国有土地规划条件书上没有记载同意建设32层的内容；对于证据六，称无法辨别是谁阻拦施工的，不是原告阻拦而导致延误工期；对于证据七，称原告没有收到该通知，被告单方通知不具有法律效力，该通知只能证明被告有不愿履行合同的意图；对于证据八，真实性无异议，但与本案无直接关系；对于证据九，真实性无异议，但不影响被告与原告的拆迁安置补偿关系；对于证据十，称该三份协议与原、被告签订的协议无关；对于证据十一，真实性无异议，但与本案不具有关联性，应该有审批手续，而不是某个领导签批。
对上述双方有异议的证据，本院认为：被告对原告的证据二的真实性并无异议，对该证据本院予以采信。对于被告的证据二，因原告对该证据的真实性无异议，但国有土地规划条件书记载规划建筑控制高度为88m，并未明确表明被告开发建设的金钻广场项目建设高度为32层，故对该证据真实性本院予以认可，但对其证明目的不予支持。对于被告的证据六，因不能证明是原告的行为，无法确认与本案的关联性，故对该证据本院不予采纳。对于被告的证据七，因该通知系被告单方变更房屋拆迁补偿安置协议有关内容的意思表示，庭审中原告不同意被告提出按1：1的比例还建房屋的意见，由此原、被告于2013年4月18日签订的房屋拆迁补偿安置协议并未发生变更，该通知与本案也就不具有关联性，故对该证据本院不予采纳。对于被告的证据八，因无法确认其与本案的关联性，故对该证据本院不予采纳。对于被告的证据九，客观真实，对其真实性本院予以认可，但能否达到被告的证明目的尚需结合全案证据综合认定。对于被告的证据十，因其与本案的诉讼标的无关，不属于本案审理的范围，故对该证据本院不予采纳。对于被告的证据十一，因该总平面图中有关一期技术经济指标的内容与呈报审批时的内容不一致，同时该总平面图中有关人员签批行为的合法性问题不属于本案民事诉讼审理范围，故对该证据本院不予采信。
经审理查明：2013年4月18日，被告轩洲房地产公司与原告郧西县公安局签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定将原告所有的位于郧西县城关镇吴家巷明瑞华房屋相邻二层砖混结构房屋拆迁，用于被告开发建设名为金钻广场项目的商住楼。该协议约定：被拆迁房屋共31间，实际占地面积706.01㎡，拆迁面积为995.51㎡（其中车库181.06㎡，李作平店处58.17㎡，保安公司一楼、二楼均为289.5㎡，楼梯间7.49㎡，有效场地169.79㎡），被告按照拆迁面积1：1的比例还建原告总面积为995.51㎡的房屋，其中地面一楼门面房面积706.01㎡（长［开间］不得少于50.4米），二楼房屋面积289.5㎡，该门面房和房屋位置以原拆迁房屋所在位置为基准，原告有优先选择权。被告还建给原告的房屋面积不得少于上述约定面积，若超过上述约定面积，则原告应当按2600元／㎡向被告补偿价差款。除还建原告房屋外，被告还应按照占地面积1：1.5的比例以2600元／㎡的标准补偿原告人民币共2753439元（1059.015㎡×2600元／㎡），此补偿款被告应在签订该协议时向原告支付110万元，剩余1653439元在2013年12月30日前付清。该协议还约定，被告开发建设的商住楼建设工期自该项目动工开挖基础建设之日起2年内完工（除雨雪天气等不可抗力因素影响施工除外），项目经有关部门验收合格后办理还建房交付，但是必须保证从签订合同之日起二年内交付还建房屋。还建房屋的水、电表应安装到位，报装费用由原告负责，内墙和地面为水泥砂浆抹平，室内水管道安装到位。原告配合被告办理土地分割、拆迁房屋登记相关手续，所有费用由被告负责。对于违约责任，若被告未向原告交付优先选择置换房屋或者交付的优先选择置换房屋存在质量问题、安全隐患，则应当向原告支付违约金50万元；若被告未按时向原告交付优先选择置换房屋，则每延期一天应当向原告支付违约金1000元；若被告未按时向原告支付协议约定的补偿款，则每天应当按照未付款金额3‰向原告支付违约金；若原告未按照约定协助被告办理土地转让手续，导致被告不能及时施工，则应当向被告支付违约金10万元。《房屋拆迁补偿安置协议》签订后，被告轩洲房地产公司向原告郧西县公安局支付了补偿款110万元，剩余1653439元补偿款未向原告支付。因被告至今未向原告交付还建房屋，也未支付剩余补偿款，原告遂诉诸本院。在审理过程中，原告郧西县公安局于2016年1月6日向本院提交书面申请，申请撤回“判令被告履行《房屋拆迁补偿安置协议》确定的义务还建原告房屋总面积为995.51㎡，其中地面一楼门面房面积706.01㎡（长［开间］不得少于50.4米），二楼房屋面积289.5㎡（该门面房和房屋位置以原拆迁房屋所在位置为基准，原告有优先选择的权利），为原告办理置换房屋的土地分割、房屋登记相关手续，所有费用由被告负责”的诉讼请求，本院已依法裁定准予其撤回该诉讼请求。由此，原告的诉讼请求为：1、被告按每延期一天交付置换房屋向原告支付违约金1000元直至被告将置换房屋交付给原告为止；2、被告向原告支付补偿款165.3439万元，并按日按照未付款金额165.3439万元的3‰向原告支付违约金直至被告将补偿款支付清结为止；3、被告承担本案所需一切必要的诉讼费用。
另查明，被告轩洲房地产公司开发建设的金钻广场项目位于郧西县城关镇吴家巷与郧西大道交汇处。2014年5月7日，在该项目一期建设工程已建成地下两层、地上A3楼20层（商业4层，住宅16层）和A4楼19层（商业4层，住宅15层）的情况下，郧西县城乡规划管理局召开规划业务会议，认为该项目未办理法定行政许可证件开工建设，属违法建设行为，要求停止建设，在规划违法行为处理到位后按现状（A3楼20F／-2F、A4楼19F／-2F）封顶补办许可手续。后被告轩洲房地产公司于2014年12月30日补办取得金钻广场项目一期建设工程规划许可证和建设用地规划许可证，于2015年1月9日补办取得金钻广场项目一期建筑工程施工许可证。
本院认为：原告郧西县公安局与被告轩洲房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原、被告双方应遵循诚实信用原则按约定全面履行各自的义务。被告轩洲房地产公司未按约定向原告郧西县公安局交付还建房屋，也未按约定支付剩余补偿款，其行为已构成违约，依法应承担违约的民事责任。被告轩洲房地产公司辩称因县政府之前同意金钻广场项目一期建设工程A3楼、A4楼建设32层，后又不同意建设32层，导致被告无法向原告交付房屋。根据我国合同法相关规定，第三人原因并非违约方的免责事由，因此，对被告该辩解理由本院不予支持。基于同样原因被告轩洲房地产公司辩称由于原告郧西县公安局部分干警家属阻拦施工，导致工期延误无法按时向原告交付房屋的理由也不能成立。对于原告诉请的延期交房违约金，考虑还建房屋位置、面积以及当地租赁市场价格等相关因素，协议中约定的延期交房每天支付1000元违约金并无不当，根据原、被告关于房屋交付期必须保证从签订合同之日（2013年4月18日）起二年内交付的约定，以及被告尚未交付原告还建房屋的客观实际，被告轩洲房地产公司应按约定金额向原告郧西县公安局支付自2015年4月19日起至实际交付具备交房条件的房屋之日止的延期交房违约金。另外，对于逾期支付补偿款的违约金，每日按未付补偿款金额3‰支付违约金的约定过高，本院依法予以调整，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍标准计算违约金。因原、被告约定剩余补偿款1653439元在2013年12月30日前付清，但被告未按期支付，故应自2013年12月31日起计付违约金。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：
一、被告十堰轩洲房地产开发有限公司按每日1000元计算标准向原告郧西县公安局支付自2015年4月19日起至实际交付具备交房条件的房屋之日止的延期交房违约金。
二、被告十堰轩洲房地产开发有限公司支付原告郧西县公安局剩余补偿款1653439元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍标准计付此款自2013年12月31日起至清偿之日止的违约金。
三、驳回原告郧西县公安局的其他诉讼请求。
案件受理费20644元，由被告十堰轩洲房地产开发有限公司负担。
上述执行事项，限于本判决生效后30日内履行完毕。如逾期未履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费账户名称：湖北十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐户号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审 判 长 李尚群
审 判 员 孙 号
人民陪审员 李国富
二〇一六年二月二日
书 记 员 谭亚丽