广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0106民初15246号
原告：顾赢，男，1980年3月30日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
原告：顾建荣，男，1953年1月24日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。
上述两原告的共同委托代理人：李群华，系广东法制盛邦律师事务所律师。
被告：广州市升恒房地产发展有限公司，住所地广东省广州市黄埔大道罗斗岗一号，统一社会信用代码企作粤穗总字第003485号。
法定代表人：陈冠华。
被告：中国工商银行股份有限公司广州天河支行，营业场所广东省广州市天河区天河东路102号，统一社会信用代码914401018905077699。
负责人：潘明。
委托代理人：罗健雄，系该行职员。
第三人：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司，经营场所广东省广州市天河区庆亿街1号16、17楼，统一社会信用代码91440000724357662T。
负责人：吴颖桦。
第三人：广州市广永国有资产经营有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路140-148号2201、2207-2212房，统一社会信用代码91440101725624240G。
法定代表人：李春元。
原告顾赢、顾建荣诉被告广州市升恒房地产发展有限公司（以下简称升恒公司）、中国工商银行股份有限公司广州天河支行（以下简称工行天河支行）、第三人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产广东公司）、广州市广永国有资产经营有限公司（以下简称广永公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顾赢、顾建荣的共同委托代理人李群华，被告工行天河支行的委托代理人罗健雄到庭参加了诉讼；被告升恒公司、第三人东方资产广东公司、广永公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告顾赢、顾建荣共同诉称：原告顾赢和母亲孙志红于2001年3月12日与被告升恒公司签订《商品房买卖合同》，约定两人共同向被告升恒公司购买位于广州市黄埔大道翠湖山庄自编第十一幢第二十九层F房；建筑面积130.0083平方米；总金额806100元；被告升恒公司应于2001年9月28日之前向买方交付房屋，并于2002年4月13日为买方办理产权过户和房地产登记手续。被告升恒公司于2001年4月13日将上述房屋交付买方使用。后来原告查册得知，上述房屋抵押给了被告工行天河支行，孙志红已于2013年12月病逝，其继承人为原告顾赢及顾建荣。被告升恒公司严重违约，在原告如期付清全部房款后，未能及时协助原告办理产权过户手续。被告工行天河支行的抵押已失效，不能对抗全额付款之购买人，依法应予以涂销。据此，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、两被告协助办理穗房合字99045773号《商品房买卖合同》所涉房屋的抵押涂销。2、被告升恒公司协助原告办理广州市天河区黄埔大道员村煤厂翠湖山庄第十一幢二十九层F号房屋的房地产权证。3、两被告承担本案的全部诉讼费用。
被告升恒公司未答辩。
被告工行天河支行辩称：案涉房屋为我司贷款抵押物，但在2005年我司已将债权转让给了第三人东方资产广东公司，与我行无关。
庭前第三人东方资产广东公司以书面形式述称：我司2005年从中国工商银行广东省分行营业部接收对升恒公司债权项目一笔，2013年我司已将该债权转让给了广永公司，双方已于2013年1月15日在《南方日报》上刊登了联合公告，将债权转让情况和债务催收要求通知了债务人，该债权项目的相关权利义务已转移至广永公司。
第三人广永公司未到庭陈述意见。
经审理查明：2001年3月12日，孙志红、顾赢（买受人）与升恒公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号为穗房合字99045773号），约定买受人向出卖人购买广州市天河区黄埔大道员村煤厂翠湖山庄第十一幢二十九层F号房（下简称案涉房屋），建筑面积130.0083平方米，其中套内建筑面积111.2802平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.7281平方米；该商品房总金额为806100元；2001年3月19日前支付全部房价款的10%计80610元，2001年4月12日前支付全部房价款的85%，计685085元，余下房款5%40305元（注：合同中未约定具体付款日期）；出卖人应当在2001年9月28日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等条款。合同签订后并未在房管部门办理预售合同登记备案手续。
2001年4月13日，被告升恒公司将案涉房屋交付给孙志红、顾赢使用。2002年6月18日，升恒公司开具收取孙志红、顾赢案涉房屋房款765795元的发票给孙志红、顾赢。
2001年5月28日，广东省高级人民法院（以下简称省法院）查封了案涉房屋所在翠湖山庄的全部房屋（除已预售、查封外）；2007年1月29日，省法院继续查封翠湖山庄未出售的商品房。
2010年1月28日，省法院作出（2002）粤高法执字第28-95号执行裁定，认为：本案的申请执行人黄镜戊作为翠湖山庄商品房和地下车位的工程承包人，虽然对工程价款享有优先受偿权，但作为消费者的陈丹、朱楚眉等人购买的上述108个车位和57套房屋（详见《翠湖山庄解封车位和房产清单》）均已付清所购车位或房屋的全部或者大部分价款，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二项关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，黄镜戊对上述108个车位和57套房屋所享有的优先受偿权不得对抗陈丹、朱楚眉等人……但其中孙志红所购买的翠湖山庄第11幢29层F号房尚欠5%的购房款未付，其所购房屋待其付清余款后予以解封。遂裁定：解除对广州市天河区黄埔大道翠湖街翠湖山庄的111个地下车位和57套房屋（详见本裁定书所附的《翠湖山庄解封车位和房产清单》）的查封。该裁定书所附的《翠湖山庄解封车位和房产清单》第二项房屋第57条载明“孙志红、顾赢，第11幢29层F号房”。2010年2月26日，孙志红向广东省高级人民法院转账支付了40305元，相应的银行进账单上注明“补5%购房款”。
2017年7月18日，广州市不动产登记中心出具《依申请信息公开答复书》给顾赢，载明：翠湖山庄（11栋住宅楼），预售证号990148，申报单位升恒公司，其中11栋29层F房以及99045773号预售合同均无合同备案、合同退房或注销登记、合同抵押登记情况；上述房屋以00备87号办理了在建工程抵押登记，抵押权人为工行天河支行；上述房屋目前由天河区人民法院以（2013）穗天法执字198-4号《协助执行通知书》查封，查封期限至2019年1月22日止。2017年12月12日，本院作出（2013）穗天法执字第198-5号民事裁定，裁定解除位于广州市天河区翠湖山庄第11幢29层F号房（即本案案涉房屋）的查封。2017年12月18日，本院将上述解封裁定书及协助执行通知书送达给房管部门。
另查明：2005年7月20日，中国工商银行广东省分行营业部（甲方）与中国东方资产管理公司广州办事处（乙方）签订《债权转让协议》，约定甲方将升恒公司所欠甲方的贷款本金及相应利息转让给乙方。东方资产广东公司称已将相应债权转让给广永公司，但未举证证实。
因孙志红去世，顾赢、顾建荣向广东省广州市南方公证处申请办理继承权公证，该公证处于2017年7月5日出具（2017）粤广南方第044501号《公证书》，查明孙志红于2013年12月15日在广东省广州市死亡；被继承人孙志红生前遗留有：购买坐落于广州市翠湖山庄第十一幢二十九层[自然层]F号房的房屋合同项下的权利，《商品房买卖合同》编号：穗房合字99045773；该房屋是以孙志红、顾赢的名义共有购买，其中孙志红所占有的份额，属于孙志红与其配偶顾建荣婚姻存续期间所得，属于他们的夫妻共同财产；截止至该公证书出具之日，未发现被继承人孙志红生前立有遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议；被继承人孙志红仅有一次婚姻，其配偶是顾建荣；他们只生育一个儿子顾赢，无收养子女；被继承人的父亲是孙宝根（已于1996年5月21日死亡），母亲是王秀兰（已于1992年3月16日报死亡）；申请人顾建荣、顾赢均要求继承被继承人的上述遗产；被继承人的上述遗产由继承人顾建荣、顾赢共同继承；继承后，顾建荣、顾赢共同拥有上述房屋合同项下的权利。
现顾赢、顾建荣以升恒公司至今未办妥案涉房屋的房地产权证为由，向本院提起诉讼。
本案审理过程中，本院于2018年1月15日到案涉房屋现场张贴《公告》，通知对案涉房屋主张权利的公民、法人或其他组织向本院申报权利，但未有人向本院申报。
本院认为：孙志红、顾赢与升恒公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。孙志红死亡后，顾赢、顾建荣作为其第一顺序继承人，依法继承接受了上述合同中孙志红的权利义务；因此顾建荣有权共同与顾赢主张上述合同项下的权利。
关于顾建荣、顾赢要求涂销案涉房屋抵押登记的诉请。根据最高人民法院法释[2002]16号《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，承包人的工程价款享有法定的优先权，但这一优先权并不能对抗已付全部或大部分购房款的买受人。而上述优先权还优先于抵押权，根据“举重以明轻”的原则，抵押权也不能对抗已付全部或大部分购房款的买受人。本案中，涉案房屋虽已抵押给工行天河支行，但孙志红已根据省法院的要求支付了剩下的5%房款即孙志红、顾赢已付清了全部房款，根据上述批复的规定，工行天河支行的抵押权不具有对抗顾建荣、顾赢就案涉房屋享有的请求权的效力。工行天河支行虽已将设定在案涉房屋上的抵押权转让给东方资产广东公司，但双方尚未到房管部门办理抵押权转让的变更登记，因此顾赢、顾建荣要求被告升恒公司、被告工行天河支行涂销设定在案涉房屋上的抵押权，理据充分，本院予以支持；因抵押权已转让给东方资产广东公司，因此该司亦应承担相应的协助涂销抵押权义务。东方资产广东公司声称已将债权转让给广永公司，但其与广永公司均未到庭应诉亦均未举证证实，本院对此不予确认。
孙志红、顾赢作为买受人，已经依约向升恒公司支付了房款，升恒公司作为案涉房屋的出卖人，负有向孙志红、顾赢交付房屋并转移房屋所有权即协同办理产权过户和房地产登记手续的义务。升恒公司至今未办理案涉房屋的产权登记手续构成违约，且案涉房屋原有的查封均已解除并不存在过户障碍；另，如前所述顾建荣、顾赢依法继承接受了上述合同中孙志红的权利义务，故现顾赢、顾建荣要求升恒公司办理案涉房屋的产权过户手续有事实及法律依据，本院予以支持。
被告升恒公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，本院依法可作缺席判决。第三人东方资产广东公司、广永公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，不影响本案的审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市升恒房地产发展有限公司、中国工商银行股份有限公司广州天河支行、第三人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司涂销广州市天河区黄埔大道员村煤厂翠湖山庄第十一幢二十九层F号房（现地址：广州市天河区黄埔大道中翠湖街9号楼2905房）的抵押权登记；
二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市升恒房地产发展有限公司到房地产管理部门办理广州市天河区黄埔大道员村煤厂翠湖山庄第十一幢二十九层F号房（现地址：广州市天河区黄埔大道中翠湖街9号楼2905房）的房地产过户手续。
本案受理费11860元，由被告广州市升恒房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李 植
人民陪审员 李 群
人民陪审员 张超英
二〇一八年一月二十三日
书 记 员 蒲肖明
李翠汝