广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终21904号
上诉人（原审被告）：郑某金，男，住所地：广东省梅州市。
上诉人（原审被告）：杨某梅，女，住所地：广东省梅州市。
共同委托诉讼代理人：吴成才，广东吉光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡某玉，女，住所地：湖南省道县。
委托诉讼代理人：胡珊，广东南天星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周乃文，广东南天星律师事务所律师。
上诉人郑某金、杨某梅因与被上诉人胡某玉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初3566号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
郑某金、杨某梅上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判郑某金、杨某梅返还胡某玉款项人民币300000元（在原审判决的金额上减少48000元）。2、本案上诉费由胡某玉承担。事实和理由：1、一审判决超出了胡某玉的诉讼请求。胡某玉并未提出《房屋转让协议书》无效的诉讼请求，而是请求解除，就是说胡某玉也承认该份合同法律效力，该份《房屋转让协议书》系有效合同，一审判决在一审法院认为部分仅表述“违反了我国法律法规的有关规定”，难以令人信服，究竟违反的哪个法律的哪条规定，一审法院并未说明。2、按合同无效的处理原则，返还财产，按过错大小承担赔偿责任。在本案中，即使按无效合同处理，郑某金、杨某梅也只需要返还财产，即本金300000元。胡某玉在一审时提交的全部证据显示，胡某玉对购买的房屋性质是十分清楚的，胡某玉坚持购买，应承担相应法律责任，双方在房屋买卖合同中，并未约定要郑某金、杨某梅承担利息，应按民间借贷无利息约定的原则进行处理，即不支付利息，郑某金、杨某梅不应承担利息损失，一审判决利息而不判决租金，是将全部责任强加于郑某金、杨某梅，显失公平。3、该房己完成了交付，郑某金、杨某梅没有任何过错。一审时胡某玉在开庭时承认，收到了房屋的钥匙，但声称管理处不让其入住，没有提交任何证据，胡某玉依法应赔偿郑某金、杨某梅占用房屋的租金损失。最低不应判决郑某金、杨某梅承担利息。4、本案中，郑某金、杨某梅实际只收买房款30万元，在收款收据中特别约定了以转账方式支付买房款，但事实上胡某玉只收到了30万元的转账，对胡某玉述称的48000元现金，郑某金、杨某梅没有实际收到，而且当时签订合同时，是应胡某玉的要求故意将交易金额写多了48000元，实际交易金额是30万元。另庭审中补充称：1、一审判决对2015年12月8日收款收据所载明的事实遗漏了。收款收据本身就是有个选项，转帐、现金、支票、POS四个选项，双方在转帐上划了勾，本次房屋买卖交易是通过转帐完成的，但实际转帐就应该是30万元。2、在一审期间，胡某玉承认收到了郑某金、杨某梅交付的房屋钥匙，应该视为买卖的房屋交付行为已经完成，至于胡某玉什么时候去住房子或者是空置、出租，是胡某玉自己的权益，一审法院推定郑某金、杨某梅没有按时交付与事实不符。
胡某玉辩称,一、请求驳回上诉，维持原判决。二、由郑某金、杨某梅承担本案一审、二审诉讼费用及保全费。事实与理由：原审法院判决确认双方签订的房屋转让协议书无效，并判决由郑某金、杨某梅全额返还已付的转让款及其利息，认定事实清楚，适用法律正确，因此恳请法院驳回郑某金、杨某梅的上诉请求，维持原判。1、郑某金、杨某梅与胡某玉于2015年12月8日已成立房屋买卖合同关系，因案涉房屋产为小产权房，且无合法报建手续，故因涉案房产的转让，违反了我国法律法规原审法院认定双方签订的房屋转让协议无效，及该转让行为无效。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。2、郑某金、杨某梅与胡某玉约定的转让款是348000元，且胡某玉实际支付给郑某金、杨某梅的转让款也为348000元，而非30万元。双方签订的房屋转让协议中第1、2条约定，双方明确约定了案涉房产的转让款为348000元，而非30万元整。并约定双方签约是一次性付清转让款，实际款项已收据或转帐单为准。胡某玉支付转让款项348000元（转帐是30万元整和现金48000元）后，郑某金、杨某梅确认收到款项后出具相应收款收据，如郑某金、杨某梅仅收到转款的30万元，而未收到现金48000元，郑某金、杨某梅可依据合同的第2条约定，收到款项已转帐单为准，根本无需再出具与30万元整金额不符的收款收据。胡某玉已依约向郑某金、杨某梅全额支付了转让款项348000元，同时郑某金、杨某梅出具收款收据确认收到胡某玉支付的3480000元后，交付案涉房款钥匙给胡某玉，系是收到胡某玉支付的房款348000元的再次确认。郑某金、杨某梅主张实际收到的涉案房款为30万元整，而非348000元，却在约定转让款为348000元的房屋转让协议书上签名，并出具相应收据，显然不符合常理。郑某金、杨某梅未提供任何证据证明，证明其主张：涉案房款的转让款为30万元、胡某玉已付转让款为30万元、胡某玉对案涉转让行为无效存在过错。3、胡某玉与郑某金、杨某梅双方签订的房屋转让协议无效，根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，郑某金、杨某梅应返还胡某玉已付的转让款348000元及其利息，原审法院适用法律正确，且郑某金、杨某梅并未实际向胡某玉交付涉案房产，案涉合同未实际履行。综上，郑某金、杨某梅的上诉应予以驳回，恳请法院驳回上诉，维持原判。
胡某玉向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋转让协议书》；2、郑某金、杨某梅向胡某玉退还房屋转让款人民币348,000元及支付资金占用期间的利息人民币2,905元（利息以人民币348,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年12月8日起计算至2016年2月l8日，并继续计算至付清之日止）；3、郑某金、杨某梅承担本案的所有诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年5月8日，张某辉作为甲方，郑某金作为乙方，双方签订《合作建房协议书》，约定甲方拥有深圳市宝安区XXXX街道XXX村X区XX号，现建一栋XX层楼房，因甲方资金不足，现与乙方合作建房；乙方出资人民币300,000元，建成后分得XX层XXXX号房，政府允许办理房产证时甲方协助乙方办理房地产证；付款方式为见证时一次性付清；乙方合建的房屋所占地的使用期按国家有关规定，对所分得的住房，享有产权及转让、出租、抵押、继承、馈赠等一切权利，甲方无权干涉，如遇政府征收、拆迁，政府赔偿金按本栋各套住户面积比例分摊所得。
2015年12月8日，郑某金作为甲方，胡某玉作为乙方，双方签订了《房屋转让协议书》，约定甲方将其所有的位于深圳市宝安区XXXX街道XXX村X区XX号地皮建成的一栋住宅楼第XX层XXXX号转让给乙方，转让价格为人民币348,000元；付款方式为：甲、乙双方签协议时一次性付清（收款收据或转账单）；甲乙双方签订合同后，乙方取得使用、收益、继承、转让等权利，并可将上述权益转让他人。甲方与张某辉签订的《合作建房协议书》作为本协议的必要附件；该房转让给乙方前发生的与甲方有关的一切纠纷均应由甲方负责，不涉及乙方。转让给乙方后，则上述房屋发出的一切责任由乙方负责，不涉及甲方。如遇政府拆迁、征收此套房应得的拆迁、征收赔偿金额全归乙方所得。杨某梅在上述《房屋转让协议书》的落款甲方签名处注明“同意转让”并签名确认。
2015年12月8日，郑某金向胡某玉出具《收款收据》，表明收到胡某玉支付的涉案房屋的转让款人民币348,000元。胡某玉主张上述款项中有人民币300,000元其是2015年12月8日通过转账方式支付，有人民币48,000元是2015年12月8日通过现金方式支付；郑某金、杨某梅主张其仅收到转账支付的房屋转让款人民币300,000元，并未收到现金支付的款项。
2015年12月8日，郑某金、杨某梅将涉案房产的钥匙交付给胡某玉。郑某金、杨某梅主张其已经完成了交付义务；胡某玉主张郑某金、杨某梅虽然交付了钥匙但因管理处告知涉案房产的产权人并非郑某金、杨某梅，管理处不让胡某玉上楼，故胡某玉至今未实际占有使用涉案房屋，郑某金、杨某梅亦未提交证据证明胡某玉已经占有使用涉案房屋。
另查，1、郑某金、杨某梅确认双方于1999年登记结婚，现在婚姻关系仍在存续期间。
2、胡某玉与郑某金、杨某梅确认涉案房屋为小产权房，并无权属证明，且建造时间均已经远远超过胡某玉提交的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、村镇住宅建筑许可证中载明的核准动工期限。
一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。在无证据证明胡某玉与郑某金签订的《房屋转让协议书》中约定的房屋具备合法有效的报建手续，且行政主管部门已经对涉案房屋的权属作出处理决定的情况下，一审法院认为胡某玉与郑某金、杨某梅签订的《房屋转让协议书》违反了我国法律法规的有关规定，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，除钥匙外，郑某金、杨某梅未提交证据证明胡某玉已经实际占有使用涉案房屋，结合涉案房屋的实际情况，钥匙的交付并不意味着胡某玉已经实际占有使用涉案房屋，故郑某金、杨某梅主张的房屋租赁费损失缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于胡某玉主张的房屋转让价款和利息。本案中，胡某玉主张其以转账方式支付房屋转让款项人民币300,000元，以现金方式支付房屋转让款项人民币48,000元，胡某玉提交了郑某金出具的《收款收据》证明其该主张，且涉案《房屋转让协议书》约定付款方式亦为“甲、乙双方签协议时一次性付清（收款凭收据或转账单）”，结合社会经济生活的一般规律，一审法院认为胡某玉提交的证据足以证明其该主张，在郑某金、杨某梅未能提交充分有效证据予以反证的情况下，一审法院对胡某玉的上述主张予以支持。结合郑某金、杨某梅的婚姻状况以及杨某梅亦在《房屋转让协议书》中签字确认的情况，一审法院认为郑某金、杨某梅应当向胡某玉返还房屋转让款项人民币348,000元以及利息（以人民币348,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年12月8日计算至款项付清之日）。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认胡某玉与郑某金、杨某梅于2015年12月8日签订的《房屋转让协议书》无效；二、郑某金、杨某梅应于判决发生法律效力之日起三日内向胡某玉返还款项人民币348,000元以及利息（以人民币348,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年12月8日计算至款项付清之日）。本案受理费人民币3,282元，由郑某金、杨某梅负担，受理费胡某玉已预交。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，郑某金、杨某梅在原审及二审庭审中均主张合同约定的价款实际是30万元，但对此未提供相应证据证明。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。郑某金、杨某梅不服原审判决，就原审判决认定的胡某玉支付的房屋转让价款及应否支付利息部分提出上诉，本院认为，郑某金、杨某梅在原审及二审庭审中均主张合同约定的价款实际是30万元，但对此未提供相应证据证明，且郑某金于2009年从案外人张某辉购得该房屋的出资额也是30万元，事隔六年原价出售不合常理，结合合同约定的付款方式为一次性付清，及郑某金出具《收款收据》后未再向胡某玉索取款项的事实，原审法院认定胡某玉实际已按合同约定向郑某金支付了348000元并无不当，本院予以确认。郑某金、杨某梅主张只收到300000元理据不足，本院不予采纳。关于利息的问题，利息为资金的法定孳息，原审法院判令郑某金、杨某梅返还资金占用期间的利息并无不当，本院予以确认。综上所述，郑某金、杨某梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人郑某金、杨某梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年十二月二十八日
本件与原本核对无异
书 记 员 王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。