广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛中法民一终字第2826号
上诉人（原审原告）冯维兴，男，汉族，1965年12月19日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人李杰升，广东华鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江正操，男，汉族，1974年12月22日出生，住湖北省罗田县。
委托代理人高敏峰，广东中信致诚律师事务所律师。
委托代理人李蔚汉，广东中信致诚律师事务所律师。
上诉人冯维兴因与被上诉人江正操租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2013）佛南法民三初字第394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理该案，现已审理终结。
原审法院经审查，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，作出如下判决：驳回冯维兴的诉讼请求。案件适用简易程序结案，受理费减半收取为4895元，由冯维兴负担。
上诉人冯维兴不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实及适用法律错误。首先，从客观上分析，冯维兴与林某签订的《﹤土地承包开发合同﹥转让协议》已经取得了土地出租方沙涌村上亨田股份合作经济社的盖章同意，印证了冯维兴取得土地承租人的资格。冯维兴作为厂房产权人与江正操签订的是《厂房租赁协议》，双方成立的是厂房租赁合同关系，之间从来没有签订过借款协议，也没有任何有效的证据证明双方存在所谓的“借款合同”关系，一审法院对此认定错误。其次，从当地的基层管理部门、村民自治组织及人民法院的生效文书均认定冯维兴作为出租人，必须垫付江正操拖欠的工人工资行为分析，印证了冯维兴的出租人资格，双方存在租赁合同关系。在2013年2月4日，因江正操未能发放82个人的工人工资达5个月，共计511409元。后南海区里水镇司法所、综合治理办、劳动管理所等多个部门及法院、沙涌社区居民委员会等对作为出租人的冯维兴百般施压，冯维兴只得垫付了工人工资，沙涌社区居民委员会亦出具证明证实工资是由出租方的冯维兴垫付，且法院现正在拍卖江正操的机械设备，拍卖所得的价款也是由冯维兴优先受偿。冯维兴作为一个完全民事行为能力的生意人，如果不是该厂房的出租人，不可能为江正操垫付巨额的工人工资，一审法院在解决工人工资时，就第一时间认定冯维兴是厂房出租人，但到了冯维兴以厂房出租人的名义起诉的时候，却认定冯维兴不是出租人，明显自相矛盾。退一步说，就算在租赁合同履行差不多一年后，在2013年4月2日江正操对双方签订的《还款计划》中显示的租赁合同内容没有任何异议，可见江正操一直都承认与冯维兴存在租赁合同关系。从合同来看，“甲方”中标明冯维兴是里水镇沙涌上亨田厂房产权人，江正操是承租方，内容是江正操尚欠冯维兴租金，没有任何提及借款及利息。江正操自愿并承诺如不能按双方的约定时间还款，不加任何条件将把工厂内的生产机械设备、配料及配件、办公设备交由冯维兴处理，并自愿放弃经营本厂，同时解除与冯维兴签订租厂合同，不退回押金。江正操作为一个完全民事能力的商人，从双方签订租赁合同后到冯维兴起诉前长达一年的期间里，从来没有以冯维兴收取的租金应为利息提出异议，在根本违约后毫无根据地杜撰出所谓“借款合同关系”的理由，主观上存在恶意。按照常理分析，如果双方存在的是借款合同关系，江正操在与冯维兴签订的转让协议及租赁合同，涉及转让金额5000000元和期间每月支付100000元租金，如此明显的租赁关系和巨额的标的显然不属于借款合同关系里的处理范围，江正操应有起码的警觉，必须对租赁关系和借款合同关系的区别详细了解清楚，承担更为审慎的注意义务。如要求双方签订补充协议，约定冯维兴向江正操支付的转让款实际上是借款，江正操每月支付给冯维兴的租金是利息，以及借款如何归还等重要条款。因为这种注意义务的履行是必要的、也是可行和不存在客观障碍的。否则，应当视为江正操个人的真实意思表示，已经清楚知道双方存在的是租赁合同关系，而不是借款合同关系。但江正操直到起诉前，一直没有对双方存在租赁合同关系提出异议，也没有对冯维兴每月收取租金提出过任何异议，反而多次在欠款协议上确认尚欠冯维兴的租金。江正操对以上租赁合同关系没有提出任何要求，就自愿承担在长达一年的时间里任由冯维兴收取租金的后果，以上一系列异常的表现与一个市场经济下有正常风险意识的常人做法完全相反，明显违反常理，江正操也未能作出恰当的解释。基于上述合理怀疑的不能排除，意味着江正操证明责任的欠缺，足以证明江正操自愿承担相应的后果，双方真实的关系是租赁合同关系。此外，从举证责任分析，根据“谁主张、谁举证”的原则，江正操应就其“借款合同关系”的主张进行举证，江正操至今不能举出有效的证据证明该事实，应承担举证不能的败诉后果。一审法院简单认定江正操以涉案厂房及土地作为向黄某希、林某借款的担保，就推论出江正操也是以同样方式向冯维兴借款无事实依据。本案中，冯维兴作出的陈述并不矛盾。5000000元是针对江正操的转让厂房的，而其中的3500000元是由于江正操当时尚欠林某3500000元，故江正操就委托冯维兴直接向林某支付3500000元，另外的1500000元由江正操收取。但由于当时的土地是以林某名义租赁，故由冯维兴与林某直接签订《﹤土地承包开发合同﹥转让协议》，该5000000元的解释合理合法。冯维兴收取江正操的租金同样包括土地租金，只不过是为免款项转来转去的麻烦，才由江正操代冯维兴直接向土地出租人支付租金。而沙涌村上亨田股份合作经济社出具的收据也显示付款方是冯维兴，印证承担土地租金的是冯维兴不是江正操。双方签订的合同中虽约定了江正操有权购回该物业，但该约定并没有排除冯维兴依约终止合同的权利。由于购回物业的约定具体内容不明确，租赁合同期满后的购回并非必然发生的事实，对此双方均有明确的预期。双方当事人应该通过另行签订新的转让合同予以确定。因此，期满后购回物业并不是双方对借款合同效力所附的条件，不符合借款（让与担保）的特征，一审法院对此适用法律错误。其一，所谓合同应建立在当事人平等自愿、协商一致的基础上，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。但双方约定的“合同期满江正操有权购回该物业”，只是约定“有权”而不是“必须”。冯维兴作为出租房屋的所有权人，如届时收回厂房的目的系自用，不愿再将系争房屋出售给江正操，合理合法，江正操无权单方强行要求回购。其二，按合同约定，合同期满后要么出售，要么续约、要么终止。如果江正操出售，双方应就购回的付款期限、土地租赁合同的变更手续、违约条款等等协商达成转让协议。如双方未能达成转让协议，应视合同已履行完毕，那么江正操应将场地退还冯维兴，就不存在江正操购回物业的问题。故本案所谓购回物业根本不存在其适用的前提条件，完全无从谈起。退一步说，江正操的根本违约行为导致双方的租赁合同被解除，其丧失了实现购回物业的基础，根本不符合借款（让与担保）的特征。承租人的购回物业是指在租赁期满，当出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。因此，购回物业并非独立的权利，既非物权，也非普通债权，仅是附随于租赁合同期满而产生、随着租赁合同中途解除而消灭，承租人享有购回物业的一个最基本的条件就是在合同约定的承租期届满。根据双方签订的《厂房租赁协议》约定：江正操拖欠租金达10天的，视作江正操违约，冯维兴有权解除合同、收回场地；及2013年4月2日《还款协议》约定：江正操自愿并承诺如不能按双方的约定时间还款，不加任何条件将把工厂内的生产机械设备、配料及配件、办公设备交由冯维兴处理，并自愿放弃经营本厂。同时解除与冯维兴签订租厂合同，不退回押金。本案由于江正操拖欠冯维兴多月租金和垫付的工人工资，构成根本违约，冯维兴解除合同的条件已经成就，可见双方签订的《厂房租赁协议》并非正常履行完毕的正常终止，江正操购回物业随着租赁合同关系的解除而消失，同时导致江正操履约能力和诚信水平的降低，江正操不符合享有购回的“正常履行”和“同等条件”前提条件，其主张无事实依据和法律依据。
庭审中，冯维兴补充认为：根据冯维兴二审提供的（2013）佛南法里民一初字第120-191号民事裁定书及南海区里水镇沙涌社区居民委员会出具的《证明》，可以证实由于江正操经营不善，导致拖欠82个人的工人工资达5个月，共计511409元。后南海区里水镇司法所、综合治理办、劳动管理所等多个基层管理部门及南海区人民法院、沙涌社区居民委员会，对作为厂房出租人的冯维兴百般施加压力，无奈之下，冯维兴只得垫付了工人工资。沙涌社区居民委员会也出具证明证实工资是由冯维兴垫付的。印证了冯维兴的厂房出租人资格，双方存在的是租赁合同关系，而不是一审法院所谓的“借款关系”。一审法院为了尽快解决工人工资时，就第一时间认定冯维兴是厂房出租人。但以后到了冯维兴以厂房出租人的名义起诉江正操，解除租赁合同和追讨租金时候认定冯维兴不是厂房出租人自相矛盾。（2013）佛南法里执字第171号执行裁定书及江正操的债务清单显示，由于江正操一直尚欠冯维兴的垫付工人工资款项未能清偿，以及因其他案件债务缠身，法院已经成功拍卖了江正操的机械设备，拍卖所得的价款正在按程序由法院进行分配，由冯维兴优先受偿。另外，江正操的工人收取拖欠的工资后，已经全部解散，江正操的工厂此后一直没有聘请工人，到现在已经长达10个月不能正常生产。因此，由于江正操的工厂缺乏机械设备及工人，客观上根本无法开工。江正操的以上情况已经不能继续履行租赁合同，合同目的已经无法实现。冯维兴垫付的511409元的工人工资到现在还没有收回，另外江正操至今还拖欠了租金一百多万元未付，请求二审法院考虑到目前的客观情况，保护冯维兴的合法利益，依法判决解除租赁合同，让冯维兴收回场地，以免冯维兴陷于既不能收回租赁场地，垫付的工资和租金又不能收回的悲惨状况。从南海区里水镇沙涌村上亨田股份合作经济社出具的《证明》，结合冯维兴在一审提供的证据集体经济组织收据（2012年5月29日），可以印证上亨田股份合作经济社亦以实际行为证实冯维兴是土地的承租人。根据冯维兴提供的《支付五百多万元的转让款情况一览表》显示，冯维兴已经超额支付五百万元转让款给江正操。江正操作为一个完全民事能力的商人，从双方签订租赁合同后到冯维兴起诉前长达一年半的期间里，从来没有以冯维兴没有足额支付转让款提出异议，也没有对冯维兴每月收取租金提出过任何异议，反而多次在向冯维兴出具的还款协议中确认尚欠冯维兴的租金，完全没有提出冯维兴尚欠其转让款或者要求抵扣。江正操以上一系列异常的表现与一个市场经济下有正常风险意识的常人做法完全相反，明显违反常理，足以反证出冯维兴已经付清转让款，根本不存在所谓的欠款之说。
综上所述，请求二审法院：1.撤销原审判决，确认江正操与冯维兴在2012年6月10日签订的《厂房租赁协议》合法有效；2.解除江正操与冯维兴在2012年6月10日签订的《厂房租赁协议》；3.判令江正操支付租金500000元、违约金99000元以及从2013年4月起至判决付款日止的租金（每月按100000元计算）；4.本案一、二审诉讼费用由江正操负担。
被上诉人江正操答辩称：原审判决事实认定清楚，适用法律正确。本案实际上是借款纠纷，冯维兴为收取高额的利息，要求江正操以租赁厂房方式担保借款，每月100000元的租金实际上是借款的利息，一审法院也进行了释明，但冯维兴坚持以租赁合同纠纷起诉，一审法院对此驳回冯维兴诉讼请求正确，请求二审法院予以维持。
二审期间，上诉人冯维兴向本院提交如下证据：
1.（2013）佛南法里民一初字第120-191号民事裁定书、南海区里水镇沙涌社区居民委员会出具的《证明》各一份，证明：（1）在2013年2月4日，因江正操未能发放82个人的工人工资达5个月，共计511409元。后南海区里水镇司法所、综合治理办、劳动管理所等多个基层管理部门及南海区人民法院、沙涌社区居民委员会，对作为出租人的冯维兴百般施加压力，无奈之下，冯维兴只得垫付了工人工资，沙涌社区居民委员会亦出具证明证实公司由出租方冯维兴垫付，印证了冯维兴的出租人资格，双方存在的是租赁合同关系，而不是所谓的“借款关系”；（2）由于江正操的工人收取垫资工资后，已经全部解散，江正操的工厂此后一直不能正常生产，到现在已经多达10个月，客观上江正操已经不能继续履行租赁合同。
2.（2013）佛南法里执字第171号执行裁定书一份，证明由于江正操一直尚欠冯维兴的款项未能清偿，而且因另外案件债务缠身，法院已经成功拍卖了江正操的机械设备，拍卖所得的价款正在按程序由法院进行分配，冯维兴可优先受偿。由于江正操工厂内的机械设备已经被拍卖，江正操的工厂在长达10个月内也一直不能正常生产，客观上江正操已经不能继续履行租赁合同。
3.江正操的债务清单一份，证明由于江正操因其他案件尚欠他人巨额债务，被法院强制执行。另外冯维兴的款项未能清偿，而各方债主经常上门讨债，江正操现在债务缠身、四处避债，其声誉、诚信全无，客观上工厂根本不可能继续运作。江正操已经不能继续履行租赁合同，应判决江正操归还场地，支付租金及违约金。
4.2012年5月29日的租金收据一份，证明根据《厂房租赁协议》第二条第2款约定，冯维兴出租给江正操的厂房月租为每月租金100000元。因此，冯维兴在应向江正操支付的5000000元转让款中，从中扣除第一个月的租金100000元，即该100000元租金是5000000元转让款的构成部分。
5.2012年5月29日的租金押金收据一份，证明根据《厂房租赁协议》第二条第3款约定，江正操在协议生效后要一次性缴付人民币250000元给冯维兴作为租赁的保证金。因此，冯维兴在应向江正操支付的5000000元转让款中，从中扣除该250000元的租金押金，即该250000元租金押金是5000000元转让款的构成部分。
6.付款协议一份，证明：（1）江正操从2012年10月开始，已经开始拖欠租金，在2012年11月11日，江正操签名确认分期归还租金；（2）在租赁合同履行差不多半年后，付款计划中显示的内容是江正操尚欠冯维兴租金，没有任何提及借款及利息，可见江正操一直都承认与冯维兴存在厂房租赁合同关系，而不是一审法院认定的所谓“借款合同”关系；（3）江正操出具的还款协议中，完全没有提出冯维兴尚欠其转让款或者进行抵扣要求，足以反证出冯维兴已经付清转让款，根本不存在所谓的欠款之说。
7.现金缴款单两张、中国农业银行银行卡取款业务回单及吕冠贤冠贤的身份证复印件各一份，证明：（1）合同约定土地租金及费用由江正操自行承担。故冯维兴在向上亨田股份合作经济社支付的土地租金332988元，应作为向江正操支付的5000000元转让款的组成部分；（2）该款是由江正操的担保人-
吕冠贤向上亨田股份合作经济社支付的，而江正操在一审中提供的2012年5月8日的转让协议书中，吕冠贤是作为担保人的；（3）结合冯维兴在一审提供的证据6中金额为329988元、3000元的集体经济组织收据（2012年5月29日），以及冯维兴现在持有吕冠贤支付土地租金的相关单据，可以相互印证该款项是由冯维兴支付。
8.2012年5月28日工业厂房《土地承包开发合同》转让协议书一份，证明双方2012年5月8日签定第一份转让协议书之后，在2012年5月28日又重新签定这份协议书，其中第三条约定冯维兴在收租期间内发生特发事情需要转让厂房，在同等条件下有优先权利，如江正操未按时交租，则放弃该厂房的回购权利，故冯维兴并不必须将厂房转让给江正操，双方的合同并不符合借款合同的特征。
被上诉人江正操质证认为：对证据1、2真实性无异议，对证据内容有异议，当时江正操是打算垫付工人工资的，但是由于土地挂在冯维兴名下，所以相关部门要求以冯维兴的名义支付工人工资，之后江正操也向冯维兴归还了20多万元的工人工资；对证据3真实性无异议，但与本案无关；证据4真实性无法确认，并且与本案无关；对证据5真实性无异议，证明内容不予认可，收据上的租金实际上是支付每月100000元的利息，而且给村委村的租金还是江正操支付；对证据6真实性无异议，证明内容不予认可，该250000元也是借款的一部分，并不是转让款；对证据7真实性无异议，证明内容不予认可，一直以来借款的利息都是以租金的名义出现，这个租金的协议也是应冯维兴的要求书写，另从该份证据可说明直到12年11月份厂房的权利人仍然是江正操，涉案厂房一直没有转让，只不过江正操向冯维兴借款，将厂房作为担保；对证据8、9、10真实性无异议，关联性不予认可，并没有证据证明款项的用途，而且在一审时冯维兴提出有16万多元是通过其账户过户到村委会，江正操也确认这16万多元是和借款有关；对证据11真实性无异议，证明内容不予认可，这份协议也是江正操按照冯维兴的要求签定作为借款的担保，之所以约定回购条款就是为了到期归还借款而取回厂房。此外，上述证据的提交已超过举证明期限，不能作为定案依据。
经审查，上诉人冯维兴提交的上述证据被上诉人江正操对其真实性均无异议，本院予以确认，对其证明内容本院结合本案具体事实予以认定。
本院对原审判决所查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。”之规定，围绕冯维兴上诉提出的原审法院认定冯维兴与江正操之间形成的系借款合同关系是否不当问题，本院作如下认定：
《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”该法第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”依照上述法律规定可知，借款合同与租赁合同属两种性质不同的法律关系，借款合同中出借人系以出借本金给贷款人使用的方式获取利息，而租赁合同中出租人系以交付租赁物给承租人使用的方式获取租金收益，两者权利出让及收益获取的方式完全不同。针对本案法律关系认定，首先，从江正操于2009年从黄现龙手里取得涉案的土地使用权，至2012年与黄某希等签订协议，以及2013年工人工资支付等过程可见，江正操取得涉案的土地使用权后一直在该处进行生产经营，在此期间资金周转困难的事实客观存在。其次，从涉案土地及厂房转让频率分析，江正操在短短不到四个月时间内分别与黄某希、林某、江正操签订协议转让该土地及厂房使用权，而林某将该权利转让给冯维兴更是在其取得该土地及厂房使用权不到一个月的时间内。如此频繁转手围绕的义务承担主体均为江正操，且江正操自始至终都在该厂实际进行经营，不符合转让的基本常理。另从冯维兴与林某于2012年5月29日签订的《﹤土地承包开发合同﹥转让协议》内容来看，协议中除约定林某将该合同中权利义务转让予冯维兴外，并未对转让金额及期限等主要条款作任何约定，转让协议也仅为在村备案登记的格式协议，有悖常理。江正操解释之所以将涉案的土地及厂房多次在村办理更名登记系作为还款的保证，相对冯维兴之陈述更真实可信；再次，冯维兴就转让款5000000元支付所作解释及举证未确凿充分。冯维兴经原审法院询问，在第一次庭审中称转让金额为5000000元，已支付给林某，而在法院要求出示相关对价支付凭证情况下又称转让金额为3500000元，冯维兴作出的陈述前后不一致。冯维兴认为2012年6月9日向江正操妻子谢某霞汇入合共680000元系为对江正操夫妻经营企业的资金支持（借款），亦未能就该款项及对应关系提供相关的协议予以证实。相反，江正操提出2012年5月8日支付予江正操300000元、2012年5月29日-31日支付予林某3500000元、2012年6月9日支付予谢某霞680000元实质为借款的分期付款，与冯维兴与江正操在《工业厂房及﹤土地承包开发合同﹥转让协议书》中关于分期支付约定更为吻合。最后，从涉案土地及厂房使用期间、回赎价款等条款来看，《工业厂房及﹤土地承包开发合同﹥转让协议书》、《厂房租赁协议》中约定江正操以5000000元转让涉案的土地及厂房经营权，三年期满后却以6000000元购回，期间土地租金由江正操负责与冯维兴无关，江正操另行支付每月100000元租金予冯维兴。江正操所转让的经营权在使用三年且每月均向冯维兴每月缴纳高达100000元“租金”情况下，再以6000000元款项回购，明显不符合常理。以上约定一定期间购回、出租人不负担土地租金方式更符合借款（让与担保）合同关系特征。基于上述论析，本院认为，江正操诉讼中抗辩其与冯维兴就涉讼厂房、土地租赁约定非双方之间真实意思表示，双方之间实质形成的系借款合同关系，涉案土地及厂房流转系对借贷担保该意见合法合理，本院予以采信，冯维兴提出双方之间为租赁合同关系，应按租赁合同法律规定进行处理依据不足，本院不予支持。鉴于本案中冯维兴以单一租赁合同关系请求江正操支付租金及违约金，与客观事实不符，经原审法院院释明后仍选择按租赁合同纠纷主张权利，原审法院对此迳予驳回正当合法，本院亦予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9790元，由上诉人冯维兴担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳建辉
代理审判员 翁 丰 好
代理审判员 杨 宏 丽
二〇一四年一月二十八日
书 记 员 车 驰