＼n广东省深圳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）深中法房终字第343号＼n上诉人（原审原告）：深圳市金易华源实业有限公司。＼n法定代表人：崔小琴，总经理。＼n委托代理人：赵鹏，广东君孺律师事务所律师。＼n委托代理人：朱会林，广东君孺律师事务所律师。＼n被上诉人（原审被告）：深圳南方电力建设有限公司。＼n法定代表人：陈丹平，董事长。＼n委托代理人：韦茂运，公司员工。＼n委托代理人：徐敏丽，公司员工。＼n上诉人深圳市金易华源实业有限公司（以下简称金易华源公司）因与被上诉人深圳南方电力建设有限公司（以下简称南方电力公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1815号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。＼n原审法院审理查明，2011年7月29日，金易华源公司（买方、乙方）与南方电力公司（卖方、甲方）签订了一份《房产认购书》（下称认购书），约定：乙方经实地勘察，充分了解甲方合法拥有的房产及所在楼盘现状后，认购深圳市福田区益田路2013号南方国际广场B栋29层xx号房产、B栋30层A、B、C、D、E、F号房产（共计七套房产，以下简称“该房产”），建筑面积共计583.8平方米（具体面积以房地产证记载为准）；该房产单价为人民币27000元每平方米，总房款为人民币15762600元；签订本认购书时，乙方须向甲方一次性支付订金人民币100万元；签订本认购书十五日内（以甲方通知为准），乙方须向甲方就该房产签订《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》，并于签订合同前向甲方一次性支付总房款的50%共计人民币7881300元；向相关政府部门提交过户登记申请资料之前，乙方须一次性付清总房款剩余的50%，其中订金自动转为房款，即乙方仍须向甲方支付人民币6881300元；如乙方在上述期限内未前来签订《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》或未按时支付上述应付款项，则视为乙方自动放弃其所认购物业之权利，甲方有权没收乙方已缴付的订金……；在未签订《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》前，由于甲方原因而致使物业不能出售时，甲方应在确认之日起最迟不超过十五日，将订金无息退还给乙方；在退还所收订金后，本认购书自动作废，双方权利义务即时终结。双方在认购书中还对其他权利义务进行了约定。＼n2011年7月29日，南方电力公司向金易华源公司出具《收款收据》，确认收到金易华源公司支付的购买南方国际广场B栋29层xx号、B栋30层A、B、C、D、E、F号房产共七套房产订金100万元。＼n2011年8月16日，南方电力公司向金易华源公司发出《关于支付首期购房款的通知》，内容为：“贵司与我司于2011年7月29日签订《房产认购书》，根据双方约定，现已到期支付首期购房款人民币7881300元，请贵司于2011年8月19日前付清上述款项后，再行办理《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》的签订事宜。”该通知由金易华源公司法定代表人崔小琴于2011年8月17日签收。＼n上述认购书签订及缴款通知发出后，金易华源公司未依约履行支付首期款的义务。＼n另查，2008年4月11日，涉案南方国际广场B栋经核准分栋产权登记（初始登记）至南方电力公司名下。＼n2008年12月17日，涉案南方国际广场B栋29xx、3xx5、3xx6、3xx9、3xx0房经核准分户产权登记（初始登记分证）至南方电力公司名下，其中29xx房为市场商品房，3xx5、3xx6、3xx9、3xx0房为非市场商品房。＼n2xx0年5月17日，南方电力公司（乙方）与深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局（甲方）签订（2009）8227号《增补协议书》，约定经乙方申请，甲方同意乙方拥有的位于深圳市福田区B113－0076宗地内南方国际广场的243套房地产转为商品房，乙方应向甲方补交地价款人民币22878901元。＼n2010年6月7日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局向南方电力公司出具《付清地价款证明》，证明上述（2009）8227号《增补协议书》所约定的地价款人民币22878901元已于2010年4月28日全部付清。＼n2012年12月18日，涉案南方国际广场B栋3xx9房经核准转为市场商品房；2012年12月19日，涉案南方国际广场B栋3xx0房经核准转为市场商品房；2012年12月20日，涉案南方国际广场B栋3xx5、3xx6房经核准转为市场商品房。上述房产的产权登记资料均记载系根据（2009）8227号《增补协议书》补交地价款后转为市场商品房。＼n2013年1月14日，涉案南方国际广场B栋3xx7、3xx8房经核准分户产权登记（初始登记分证）为市场商品房。＼n金易华源公司原审的诉讼请求为：一、南方电力公司违背15天内签订正式买卖合同的约定，导致双方的认购书失效，责任在于南方电力公司；二、南方电力公司在出售房屋过程中存在严重欺诈行为，南方电力公司隐瞒房产的重要信息，金易华源公司认购的房产不具备交易条件；三、金易华源公司履行的是不安抗辩权，不存在违约行为。请求法院判令：1、南方电力公司返还订金1000000元及利息133000元（暂计至2013年7月29日，按银行同期贷款年利率6.65%计算），合计1133000元；2、南方电力公司承担本案全部诉讼费。＼n原审法院认为，金易华源公司、南方电力公司之间签订的《房产认购书》主体适格、意思表示真实、内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。关于认购书的法律性质，应为预约合同。根据认购书的约定，认购书签订后，金易华源公司作为买方，其主要义务是支付定金，并在收到南方电力公司的通知后支付首期款；南方电力公司作为卖方，其主要义务是通知金易华源公司付款，在收到金易华源公司支付的定金和首期款后，与金易华源公司签订《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》。本案中，金易华源公司虽依约支付了定金，但在收到南方电力公司支付首期款的通知后，未在约定的期限内支付首期款，已构成违约，其应依法承担相应的违约责任。根据认购书约定和法律规定，南方电力公司可以没收定金。至于金易华源公司主张涉案部分房产在双方签订认购书时或登记为非市场商品房，或未办理分户产权登记，不具备交易条件，南方电力公司存在欺诈行为，其可以行使不安抗辩权，不存在违约行为，但认购书作为预约合同，其项下的主要义务是签订本约即《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》，且涉案房产在双方签订认购书时已经核准初始登记至南方电力公司名下，并已交清了地价款，完全具备了转为市场商品房交易的条件，故金易华源公司上述主张事由均不成立，原审法院不予采信。综上，金易华源公司的诉讼请求不能成立，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回金易华源公司的诉讼请求。案件受理费14997元，按规定收取7498.5元，由金易华源公司负担（已交纳）。＼n上诉人金易华源公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决，改判南方电力公司返还金易华源公司订金1OOOOOOO元及利息133000元（暂计至2013年7月29日，按银行同期贷款年利率6.65％计算）。2、一、二审诉讼费用由南方电力公司承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、南方电力公司存在严重欺诈。涉案《房产认购书》中约定签订《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》，根据《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》范本和《商品房销售管理办法》规定，一手房现售均指的是商品房现售。又根据深规土（1994）576号《深圳市规划与国土资源局关于颁发新﹤房地严证﹥的通知》第四条，凡绿皮本《房地产证》记载的房地产，一律不得买卖。双方签订《房产认购书》时至2012年12月份，涉案房产中有4套房产一直处于非市场商品房状况，有2套房产在房产登记部门是查无登记的（3xx7号和3xx8号在2013年1月l4日才办理初始登记），如此重要的交易信息却故意在《房产认购书》中不予明示。而南方电力公司以此不可交易的房产和无房产登记的房屋与金易华源公司进行交易，是明显的欺诈行为。2、金易华源公司并非未依约履行支付首期款的义务。金易华源公司是在合同目的可能完全落空情况下，停止了支付首期款。在涉案房产转为市场商品房后，金易华源公司一直要求南方电力公司继续按约履行或全额退款，南方电力公司口头一直答复可以退款，却一直未予退还。3、南方电力公司违背15天内签约的规定在先，且擅自变更《房产认购书》内容要求金易华源公司履行付款义务明显是不合法的。认购书中明确约定，双方应在认购书签订后15日内即2013年8月13日之前通知金易华源公司签订正式的买卖合同，但南方电力公司直至8月17日才给金易华源公司送达交费通知，且通知书变更为“付清首期款后，再行办理《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》的签订事宜”，违背了双方真实意思表示。二、原审法院适用法律错误。1、认购书应属无效。在签约当时涉案房产中的4套非市场商品房，2套房产在房产登记部门查无登记。因此，认购书应属于无效。2、金易华源公司有充足理由拒付首付款。金易华源公司已经支付了100万元订金，南方电力公司通知只要求尽快支付首期款却不确定双方签订正式买卖合同的时间，在这种情况下，金易华源公司无论是从预约合同的无效、南方电力公司的欺诈行为，还是金易华源公司履行不安抗辩权来讲，金易华源公司都是有理由拒付首期款的。3、补交清地价不等于可进行交易。绿本房产，按规定是禁止交易的。即便当初具备转为一手商品房的条件，但其并非已经转为市场商品。作为交易方的金易华源公司，只能根据公示公信的房产信息进行判断。三、金易华源公司当庭补充：1、一审认定定金属于合同法115条规定的债权担保性质的定金，认定错误。认购书约定的订金属于预付款性质。2、认购书是由作为开发商的南方电力公司单方面提供的格式合同，要求金易华源公司在签订正式合同前就支付超过一半以上的房款，对金易华源公司极为不利，显失公平。3、南方电力公司无任何损失，即便金易华源公司存在违约，那么承担的也应当是南方电力公司补偿性的经济损失，本案所涉房产持续涨价，南方电力公司不存在损失。在房产转为商品房后，金易华源公司愿按原约购房，但是南方电力公司一直不同意，所以根据公平诚信原则，南方电力公司无权没收定金，应全额返还给金易华源公司。4、即便认购书是有效的，认购书主要约定的义务是订立房屋买卖一手房的现售合同，并非是一审法院说的只是支付定金，缴纳首期款，所以一审法院认定的认购书的义务是自相矛盾的，因一手房的现售合同未签订，南方电力公司应该全额退还金易华源公司支付的预付款100万元。＼n被上诉人南方电力公司答辩称，一、涉案房产认购书上明确约定房产认购书是在金易华源公司经过实地勘察，充分了解南方电力公司合法拥有的房产以及所在的楼盘现状之后经过友好协商达成的合意，是金易华源公司与南方电力公司双方的真实意思表示，没有合同无效的法定情形。金易华源公司所主张的南方电力公司存在严重欺诈没有事实依据。金易华源公司称凡绿皮本房地产记载的房地产一律不得买卖，所以金易华源公司认为南方电力公司隐瞒了重要的交易信息而主张严重的欺诈，该意见是缺乏法律依据的。《物权法》第14条规定，当事人之间签订有关设立、变更、转让和消灭不动产无权的合同，除法律另有规定，或者合同另外有约定以外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。首先涉案所有房产均是南方电力公司合法拥有的房产，事实上在签订认购书之前的2008年3月9日涉案所有房产均已经办理初始登记至南方电力公司名下，并且于2010年5月17日所有涉案房产均由深圳市规划国土资源委员会批准转为商品房，金易华源公司对此完全知晓后签订认购书，并且在交易过程中从未对此提出异议。金易华源公司所主张的深圳市规划与国土资源委员会颁发的内部通知作为普通的规范性的法律文件，其效力性低于物权法的规定。涉案房产均为南方电力公司合法拥有的，可以合法转让的房产金易华源公司作为一个具有完全民事行为能力人，可以对涉案房产的所有信息进行查询，因此金易华源公司所主张的南方电力公司存在严重欺诈，不存在法律依据。二、金易华源公司主张的南方电力公司违背15天签约的规定在先，且擅自变更房产认购书内容，要求金易华源公司履行付款义务，违反了双方约定。南方电力公司认为金易华源公司该主张是违背事实的。在金易华源公司与南方电力公司签订房产认购书之后，南方电力公司已经书面通知金易华源公司签订深圳市房地产买卖合同，并且交付首期房款，但是金易华源公司一直以各种理由推拖，不予付款，已经构成了违约。另外涉案所有房产已经早在2008年办理了初始登记，在南方电力公司名下，因此南方电力公司按照合同的约定通知金易华源公司在特定的期限内签订《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》是依据双方签订的房地产认购书履行合同的义务，而金易华源公司无视合同的约定，不予签订合同，构成了违约，造成了南方电力公司的经济损失。经济损失体现在两个方面：1、该房产不能再向任何第三人出售，失去了向第三人出售的机会。2、严重扰乱了南方电力公司原有的资金计划安排，造成了南方电力公司相关经济损失。＼n本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。＼n另查明，涉案南方国际广场B栋29xx号房面积317.78平方米，3xx5号房面积34.19平方米，3xx6号房33.21平方米，3xx7号房65.59平方米，3xx8号房65.58平方米，3xx9号房面积33.17平方米，3020号房面积34.28平方米。＼n本院认为，金易华源公司与南方电力公司于2011年7月29日签订的《房产认购书》为双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案二审的焦点在于金易华源公司未依约履行付款及签约义务是否构成违约。＼n根据查明的事实，在2011年8月16日，南方电力公司通知金易华源公司于2011年8月19日前支付首期款并签订《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》之时，涉案七套房产中，仅有29xx房登记为市场商品房，而3xx5、3xx6、3xx9、3020房登记为非市场商品房，3xx7、3xx8房尚未进行产权登记。根据法律法规的相关规定，除29xx房之外的其他六套房产，尚不具备签订一手房买卖合同并进行产权转移登记的条件。在南方电力公司履行涉案认购书义务的时间尚未能确定的情况下，南方电力公司要求金易华源公司先行支付占总房款50%的首期款，有失公平。金易华源公司未依南方电力公司指定的上述时间支付尚不具备签约及产权转移登记的六套房产的首期款，不构成违约。而在上述六套房产具备签订一手房买卖合同并进行产权转移登记的条件之后，双方均未能举证证明向对方主张过继续履行认购书，故，涉及上述六套房产的认购书内容直至本案诉讼发生之时仍未继续履行的责任不能归责于一方。但金易华源公司未依约支付涉案29xx房首期款并签订《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》，违反了涉案认购书约定，应承担相应的违约责任。《房产认购书》约定的涉案七套房产单价一致，各房号所收订金应与其面积成正比。涉案七套房产面积共计583.8平方米，共收取订金1000000元，29xx房面积为317.78平方米，所收订金应为544330元。故，南方电力公司有权没收金易华源公司所缴纳订金544330元。＼n二审庭审中，双方均明确表示不愿继续履行涉案《房产认购书》，本院确认双方就涉案《房产认购书》的解除达成一致。南方电力公司所收1000000元订金，除上述544330元可予没收外，其余455670元应退还金易华源公司。南方电力公司依据合法有效的合同占有上述订金，金易华源公司诉请南方电力公司支付占有期间的订金利息于法无据，本院予以驳回。＼n综上，原审判决查明事实清楚，但适用法律有误，处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：＼n一、撤销深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1815号民事判决；＼n二、解除深圳市金易华源实业有限公司与深圳南方电力建设有限公司2011年7月29日签订的《房产认购书》；＼n三、深圳南方电力建设有限公司应于本判决生效之日起十日内支付深圳市金易华源实业有限公司455670元；＼n四、驳回深圳市金易华源实业有限公司的其他诉讼请求。＼n本案一、二审案件受理费共计19795.5元，由深圳市金易华源实业有限公司负担10795.5元，深圳南方电力建设有限公司负担9000元。＼n本判决为终审判决。＼n审判长张力＼n审判员杨潮声＼n代理审判员蔡妍婷＼n二〇一四年五月十四日＼n书记员李全慧