上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初2234号
原告：梁丽珍，女，1963年2月23日出生。
委托诉讼代理人：申毕乾，上海沪灿律师事务所律师。
被告：杨锡民，男，1951年1月16日出生。
委托诉讼代理人：郑昌伟，上海市现代律师事务所律师。
原告梁丽珍与被告杨锡民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案后，依法适用普通程序，于2016年7月5日、2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告梁丽珍及其委托诉讼代理人申毕乾，被告杨锡民的委托诉讼代理人郑昌伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁丽珍向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行房屋买卖协议；2.被告赔偿原告因未履行协议的损失184万元(包括定金40万元及违约金144万元)。审理中，梁丽珍变更诉请为：1.解除原被告基于2014年10月31日签订的《房地产买卖居间协议》确立的房屋买卖关系及于2014年11月1日签订的《协议书》；2.被告返还原告定金40万元并赔偿原告因被告拒绝履行合同造成的损失260万元(含144万元违约金及相应房屋差价损失)。事实和理由：2014年10月31日，原被告就被告所有的上海市徐汇区广元西路XXX号XXX室及地下XXX号车位(以下简称系争房屋)签订房地产买卖居间协议，约定房屋转让价720万元，对房价款的支付方式和相应违约责任亦进行约定。原告通过挂号信等方式催促被告履行协议，但被告未履行，已造成原告经济损失。故原告诉至法院，请求判如诉请。
杨锡民辩称，同意解除协议书及双方就系争房屋的房屋买卖关系，不同意其余诉请。原告签订居间合同时，未提供纳税证明及劳动合同，无购房资格，亦无充足资金，故一再拖延签署买卖合同；至今原告也未证明其现符合购房资格且未按约支付23.8万元利息，双方就提前签约未达成一致意见，至约定签署买卖合同日2016年1月31日，被告在上海，原告却离开上海，违约方为原告。合同违约金约定标准过高。原告控制系争房屋14个月、车位16个月，实际获利24万元，获利远超过损失，被告对此保留另案主张权利。
根据原被告当庭的一致陈述，原告提交的房地产登记簿、房地产买卖居间协议及协议书、定金收据及转账凭证、委托书、水电煤及物业费缴付单据、原告与中介的微信聊天记录，中介证人证言，法院依职权调取的原被告出入境记录查询等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。关于原告2015年12月17日的催告函及邮寄凭证，经质证，被告表示不认可且未收到该证据，基于被告未提交反驳证据，故本院对该催告函的真实性予以认可，基于原告未提供送达回执，被告系境外人士且该期间居住于境外，故本院认定该催告函未送达被告。
本院经审理认定事实如下：上海市徐汇区广元西路XXX号XXX室及地下XXX号车位(以下简称系争房屋)的产权人为被告杨锡民，取得产权时间为2004年12月。2014年10月31日，原告梁丽珍(买受方、乙方)、被告杨锡民(出售方、甲方)、案外人德佑房地产经纪有限公司(居间方、丙方)就系争房屋的买卖居间事宜签订三方《房地产买卖居间协议》，约定：甲方向乙方出售系争房屋的总房价款为人民币720万元整(包含车位转让款15万元)；乙方于2014年10月31日前向丙方支付意向金40万元，如甲方签署本协议，则乙方同意意向金转为定金。甲乙双方同意在本协议签订后460日内共同赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产，应双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本，则已支付的定金不予返还。乙方应于签订买卖合同示范文本当日支付首期房款360万元(含已付定金，尾款5万元由丙方代为保管)；于办理过户当日自筹资金支付360万元。甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销、甲方应积极配合乙方按照房地产登记条例规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)后三日内申请产权过户及抵押登记(若有)。甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后叁日内将系争房屋交付乙方，乙方通过丙方或直接支付尾款5万元。合同第七条约定违约责任，本协议生效后，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方催告后仍不履行，另一方有权要求相对方承担每日总房价0.05%逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价的百分之二十向守约方支付违约金。其他约定见协议书。
2014年11月1日，原告(买受方、乙方)、被告(出售方、甲方)签订《协议书》，就居间协议进行补充约定：1.该居间协议约定的房价款人民币720万元为甲方净到手价；2.双方应于2016年1月31日前签订《上海市房地产买卖合同》，承诺按居间协议约定条款履行合同，任何一方未能履行本条所述事项，则需向相对方承担违约责任，违约金数额为上述房屋成交价格的20%；3.在本协议约定时间期限内，若因政策变化导致乙方一年税单不能购买，双方互不追究违约责任，和平解约；4.双方协商同意按照居间协议约定本协议有效履行期限为2016年1月31号前，乙方愿意支付甲方23.8万元作为利息；5.甲方同意于2014年12月1日至2016年1月31日期限内，按照现有房屋屋况将系争房屋使用权利交付乙方，在此期限内乙方对房屋具有完全的使用权，出租权，收租金权且承担房屋的物业管理费用；6.甲、乙双方其他事项按居间协议约定的《上海市房地产买卖合同》履行；7.其他文本与本协议不一致的以本协议为准。同日，原告向被告支付了40万元购房定金。同日，被告出具委托书：委托原告就系争房屋代表被告办理“代为签订定金协议、房地产租赁合同、收取房屋租金、交房、支付房屋租赁过程中的税费及办理相关事宜、办理水电煤、物业管理交接手续。”上述协议及委托书签订后，原告实际使用、出租系争房屋，收取租金并代缴公用事业、物业等相关费用至2016年3月左右，期间原告未向被告支付过房屋使用费。
另查明，2015年11月，原被告通过中介就系争房屋签订买卖合同事宜进行磋商。2015年11月23日、11月24日，中介人员向原告转发被告微信内容，被告在与中介微信沟通中表示：“根据系争房屋市场价，被告到手价可多100多万元，违约还能多70多万元；被告签订居间协议时再三强调按照当时汇率折算，原告再三表示会提早成交，现人民币贬值造成被告损失30多万元，房价又损失100多万元。故最后被告决定成交价不变，条件是原告要同意剩下余款以美元结算(美元汇率以去年签协议时市场汇率1：6.1,即成交价为【720万元-40万元%2B24万元】/6.1)。给原告三天考虑，如达成共识再由中介拟定补充协议，被告等原告通知买机票回上海；否则，房子不卖给原告，但会赔付40万元。”后原告通过中介以微信向被告表示：“双方应按居间协议约定于2016年1月31日前签订上海市房地产买卖合同，原告最快可在2015年12月中旬，慢则在2015年12月下旬与被告签订房屋买卖合同”。原告分别于2015年12月8日、12月16日通过中介以微信催告被告于2015年12月15日、12月17日至中介签约中心签订房屋买卖合同，但被告未予回复。原告于2015年12月17日向被告原中国身份证上的地址寄送催告函，要求被告在收到后三日内签订上海市房地产买卖合同。后，原告于2016年1月11日诉至本院，要求被告继续履行房屋买卖协议(该诉请原告当庭变更为解除合同)并赔偿经济损失。
还查明，根据原被告出入境记录，原告于1月30日出境离开本市而被告于2016年1月28日入境至本市。审理中，原告表示，基于被告要求变更合同约定的支付方式，因汇率变化，将增加原告约几十万元的交易成本，原告不同意被告提出变更支付方式的要求。原告通过中介多次催告被告签约并于2016年12月17日以邮寄国内挂号信方式向被告原居民身份证上地址发出要求三日内签订《上海市房地产买卖合同》的催告函，被告均未予理睬，故原告并于2016年1月11日诉至本院；2016年1月期间被告也从未就签约事宜联系原告。对此，被告表示，其于2016年1月31日前到达上海，被告为签约联系原告未果，中介人员及原告均未与被告联系；原告也未按约于2016年1月31日前支付利息23.8万元并至今未出示其具有购房资格、付款能力的证明，故被告认为原告构成违约，并就此于2016年2月3日向原告发出律师函要求协商处理善后事宜。双方当庭确认，双方至今未就系争房屋签订上海市房地产买卖合同，原告亦未另行支付被告23.8万元利息。
审理中，证人许某某代表系争房屋的中介德佑房地产经纪有限公司出庭作证，证人表示，因原告签订居间买卖协议时限购，故双方协商一致将签订上海市房地产买卖合同的时间定于2016年1月31日前，协议书文本由中介为原被告起草，其中23.8万元利息性质为系争房屋的租金。中介人员吴某于2015年11月开始与原被告协商提前签约事宜，但未协商一致，双方应按原约定时间签约。自2016年1月起，中介人员无法通过微信或电话联系上被告，1月31日当天，中介人员吴某不在上海，中介方因之前已通过微信、短信联系被告，当日未再主动就签约事宜联系被告，后原被告当日或之后未签订房屋买卖合同。经质证，原被告对证人证言的真实性予以认可，故本院对证人证言予以采信。关于《协议书》第4条中23.8万元利息的约定，原告认可中介方的陈述，认为该笔钱款为提前占用系争房屋的租金，但支付条件为双方继续进行系争房屋买卖；被告则认为基于原告仅支付40万元定金，剩余房款在签订房屋买卖合同后再行支付，故该笔钱款属于原告提前占用系争房屋的利息，原告实际占用房屋一年多，该笔钱款应予支付，被告在本案中不就该23.8万元提起反诉，将通过另案向原告主张。
本院认为，原被告就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》及《协议书》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应恪守。本案所涉协议中对房屋买卖的标的物、交易价格、付款方式、房屋交付及过户、违约责任等均有约定，故原被告双方已形成房屋买卖关系。现原告诉请解除协议书及双方房屋买卖关系，被告对此表示同意，故对原告的该项诉请，本院予以支持。
本案的争议焦点在于违约责任的认定。根据双方协议约定，系争房屋的转让价为人民币720万元，双方应于2016年1月31日前签订房地产买卖合同。从2015年11月至12月期间原被告通过中介的微信沟通内容看，被告提出“继续交易的条件是付款按签订居间协议时的汇率并以美金结算，否则，房子不卖给原告并同意赔付40万元”，该意思表示实质变更了合同约定的付款方式及条件并增加了原告的交易成本，在原告未予同意并嗣后多次通过中介催告被告按原约定签约的情形下，被告均未予以明确答复，故本院认定被告的该行为已构成预期违约。因原告已基于被告的预期违约起诉要求被告继续履行合同，虽然2016年1月31日最后签约期当日，原告未在上海，被告已到达上海，但被告自称其于2016年2月3日以原告未支付23.8万利息构成违约为由发出律师函解除合同，且被告至今未提供其到达上海后向原告或中介表示其有诚意按原约定履行居间协议及协议书的充分证据，故被告应就双方最终未签订房屋买卖合同承担相应违约责任。现双方居间买卖协议中的买卖关系及协议书已解除，对原告要求被告返还购房定金40万元并承担违约责任的诉请，理由正当，本院予以支持。至于违约赔偿的数额，鉴于被告提出违约金的约定标准过高，请求法院予以调整，本院从公平和诚实信用原则出发，兼顾考虑包括：因原告自身限购导致双方迟延签订房地产买卖合同，期间房价上涨风险应主要由原告承担；原告至今仅支付定金40万元；被告于2014年已将系争房屋交付原告占有、使用、收益；原告未提供充分证据证明其存在数百万实际损失且应有及时减损义务等因素，本院酌情判处被告支付原告违约及损失赔偿40万元。
至于被告抗辩原告现仍不具有购房资格的意见，因双方尚未签订正式的上海市房地产买卖合同，系争房屋的买卖尚未进行购房资格审查，被告亦未提供证据证明原告现确无购房资格，故被告以此抗辩原告构成违约，并无依据，本院不予采信。至于被告抗辩原告未按约支付23.8万元利息的意见，根据审理中双方确认，该笔钱款系双方签订居间买卖协议至签订正式房地产买卖合同期间，因原告尚未支付相应房款，但提前占用房屋产生的利息或租金，基于该笔钱款并非总房价的组成部分，且被告未提出反诉且当庭表示将另案主张，本案对此节不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定判决如下：
一、解除梁丽珍与杨锡民就上海市徐汇区广元西路XXX号XXX室房屋及地下XXX号车位于2014年10月31日签订的《房地产买卖居间协议》中涉及的房屋买卖关系及于2014年11月1日签订的《协议书》；
二、杨锡民于本判决生效之日起十日内向梁丽珍返还购房定金40万元；
三、杨锡民于本判决生效之日起十日内赔偿梁丽珍损失(含违约金)40万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费30,880元，保全费5,000元,由梁丽珍承担26,313元，由杨锡民承担9,567元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
审 判 员 黄晨辰
人民陪审员 赵倩玲
二〇一七年一月十一日
书 记 员 王 超
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。