湖北省利川市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2802民初370号
原告湖北省宗雅建设工程有限公司，住所地：利川市体育路1号。统一社会信用代码：91422802673679660R。
委托代理人冯伟，重庆志和智律师事务所律师。特别授权代理。
被告利川市普惠房地产开发有限公司。住所地：利川市谋道镇光明村*组。统一社会信用代码：422802000013249。
负责人陈林，系该公司实际负责人。
委托代理人陈松，男，生于1972年2月4日，汉族，重庆市万州区人，居民，住重庆市万州区。系该公司员工。特别授权代理。
委托代理人熊德富，男，生于1972年2月4日，汉族，重庆市万州区人，居民，住重庆市万州区。系该公司员工。特别授权代理。
委托代理人曾跃跃，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。一般授权代理。
原告湖北省宗雅建设工程有限公司（以下简称湖北宗雅建设公司）诉被告利川市普惠房地产开发有限公司（以下简称利川普惠房地产公司）建设施工合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员曾德刚担任审判长，审判员谭俊、人民陪审员何泽清、人民陪审员殷社菊参加的合议庭，于2016年5月17日、2016年6月22日、2017年2月28日三次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯伟三次均到庭参加了诉讼，被告的委托代理人陈松、熊德富第一次、第二次到庭参加了诉讼，被告的委托代理人陈松、曾跃跃第三次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湖北省宗雅建设工程有限公司诉称，2011年8月30日，原、被告签订《湖北省建设工程施工合同》，由原告承建被告开发的利川市谋道夏都生态休闲城一、二期工程。2015年10月底，原、被告对已完工部分工程进行了结算。尽管原告对部分账务处理有一定异议，但双方对工程量等进行了确认。根据被告提供的数据，被告尚欠原告A区12、13、15、16栋及C区21、22栋，D区21、22栋工程款650万余元。原告多次催收，被告均以无钱为由未予支付，对原告要求行使建设工程优先权不持异议但未能达成一致意见。故起诉要求：1、依法判令被告支付原告建设工程款650万元及利息，利息按月息2分计算，从2015年5月1日至付清时止；2、依法确认原告对其修建的利川市谋道夏都生态休闲城22号楼有建设工程价款优先受偿权；3、诉讼费、保全费、行使建设工程优先权费等费用由被告承担。
被告辩称，通过结算，我方尚欠原告5450000元；22号楼大部分已经卖出，只剩下8套房屋；原告要求优先受偿权的行使有问题；诉讼费用等问题希望和原告协商解决；利息应按照银行同期贷款利率计算。
经审理查明：2011年8月30日，原、被告签订《湖北省建设工程施工合同》，被告将其开发的夏都生态休闲城一、二期工程发包给原告承建。2012年，原、被告签订《利川普惠房地产开发有限公司夏都生态休闲城施工总承包补充合同》（以下简称补充合同）。原告实际承建了包括本案诉争工程但不限于本工程。原告所属的吴家荣班组实际承建了被告发包的A区12、13、15、16号楼及C区21、22号楼和污水处理池；原告所属的王谋班组实际承建了D区12、13号楼。A区12、13、15、16号楼于2013年8月15日开工，于2014年7月1日竣工交付；C区21、22号楼于2014年5月1日开工，于2015年5月1日竣工交付；D区12、13号楼于2013年年底开工，2015年4月1日竣工交付。原、被告于2015年10月27日—28日结算，经结算，被告尚欠原告吴家荣班组工程款4054305.01元，其中包括代扣管理费、检测费、排污费三项合计228711.028元，被告尚欠原告王谋班组工程款1179914.67元，其中，被告代扣管理费、检测费、排污费三项合计101622.864元，扣质保金219334.92元。两个班组共计结算总额为5234219.68元。
原、被告《利川普惠房地产开发有限公司夏都生态休闲城施工总承包补充合同》第十四条“风险和措施及其他包干费用”第11项约定：“施工过程工程排污和噪音排污所发生的费用（包括向有关部门办理各种手续所发生的费用）及建筑垃圾的清理、外运和弃渣等所产生的费用”；第22项约定：“工程结构质量验收检测所发生检测、实验费用，以及施工期间占用市政道路的占道费用”，该《补充合同》第六款“工程合同暂定总造价及工程款的支付”中第4.1约定：“乙方承担施工的工程”和“乙方承担配合的工程”竣工验收合格并工程移交，办清有效的工程合同结算总造价和结算后，在60天内付结算总价款的95%，并扣除已付工程进度款，甲方供应的材料款及设备价款、施工用水电费，按合同约定其他应扣款项后的余额向承包人支付工程款，留工程结算总价款的5%作质量保修金，保修金的返还见附件三。”该款第6项“工程款延期支付”中约定：“如因甲方资金调度原因，不能按合同约定付款，延期付款在两个月内，超过两个月，从合同约定的支付时间次日起，甲方按照2%利息向乙方支付应付款利息，同时工期顺延。”原、被告签订的《房屋建筑工程质量保修书》第二款约定：“除地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限外，其他工程保修期为二年或五年”。该合同第五款约定：“本工程质量保修金为本工程合同结算总价值的5%。”
原告公司与原告所属各班组负责人签订的《工程项目内部承包责任人责任书》中涉及由被告代扣管理费在第四款中“经济利益方面的约定”第（二）项第1中约定：“责任人向公司上缴本工程项目的管理费为按工程决算总造价的2%记取”。在原、被告结算中实际按1%代扣管理费。
2016年2月1日，原告因被告未支付工程款且以被告不应当在结算中代扣管理费、排污费、检测费为由，向本院提起诉讼，要求被告支付工程款650万元并支付相应利息，并主张对已竣工的22号楼享有工程款优先受偿权。同时，原告向本院提出财产保全申请，本院依法对被告所有的财产进行了查封。在诉讼过程中，经原告同意，本院许可，被告对查封的部分商品套房进行了出卖，且于2016年7月20日向原告直接支付150000元，于2016年8月24日向本院交付360000元，该款现存入本院标的款专用账户。
另查明：原告原公司名称为湖北省利川市时代建筑安装工程有限公司，于2013年12月30日依法变更为现名。原告具有建筑工程施工总承包、建筑装修装饰工程专业承包资质；被告具有房地产开发资质。
上述事实，有双方当事人陈述及双方提交的证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：本案争议焦点为：1、原、被告签订的合同是否有效？2、被告代扣管理费、排污费、检测费以及扣除保修金是否合理？3、被告延付工程款利息如何计算？4、原告主张工程优先受偿权是否应当支持？5、保修金如何处理？
关于争议焦点1：原、被告签订的《湖北省建设施工合同》、《利川普惠房地产开发有限公司夏都生态休闲城施工总承包补充合同》、《房屋建筑质量保修书》，原、被告均具有合法主体资质，是双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规禁止性规定，为有效合同，应当受法律保护。关于争议焦点2：被告以总承包人身份与其所属各班组负责人签订的《工程项目内部承包责任人责任书》中约定管理费由被告代原告在其所在班组工程款中扣除管理费，符合行业习惯，且不违反法律、法规禁止性规定，合同相对方应从其约定。原、被告所签定的《补充合同》第十四条第11项、第22项约定了排污费、检测费，从约定内容看，没有明确由谁负担，属于约定不明，但结合后来原、被告双方签字认可工程结算依据看，原告认可被告代扣这两项费用，否则，双方不能形成结算，有异议方可以通过其他方式进行结算。现原告基于双方已经认可的结算依据而提出异议，理由不充分，本院不予支持。根据《补充合同》第十六款第4.1项约定：被告有权扣除结算总价款的5%作为质量保修金。综上，原告提出被告不应当代扣管理费、排污费、检测费、扣除质量保修金的理由不成立，本院不予支持。关于争议焦点3：根据《补充合同》“工程延期支付”约定：“……，延期付款在两个月内，超过两个月，从合同约定的支付时间次日起，甲方按照2%利息向乙方支付应付款利息，……”从上列条文中看出，原、被告对延期支付工程款有明确约定。根据《最高人民法院关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定：“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利息计息”，根据上述约定和司法解释的规定，本案工程款利息应当按照双方约定办理。本案应付工程款总额为5234220元（保留整数），延期支付工程款利息时间应从结算后二个月起计算，即2015年12月29日，被告后来已实际支付的部分应从中扣除。关于本案争议焦点4：由于该工程于2015年5月1日竣工且已交付，被告已将该栋房屋大部分套房出卖给他人，现只剩下8套房屋没有处理，原告对整栋房屋主张优先受偿权，容易形成新的矛盾，且难以实现，原告可对该栋房屋余下8套房屋行使优先受偿权。关于争议焦点5：根据原、被告签订《房屋建筑工程质量保修书》约定：本案涉案工程保修期为二年或者五年。原告承建的A区12、13、15、16号楼于2014年7月1日竣工，C区21、22号楼于2015年5月1日竣工，D区12、13号楼于2015年4月1日竣工，合同约定保修期，有的到期，有的没有到期，待条件成就后，双方另行解决。故在本案中涉及保修金事项，不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第十三条，第十八条，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第四条之规定，判决如下：
一、被告利川市普惠房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告湖北省宗雅建设工程有限公司支付工程欠款5234220元及其利息；第一段利息以5234220元为基数，从2015年12月29日起，按年利率24%计算至2016年7月20日止；第二段利息以5084220元为基数，从2016年7月21日起，按年利率24%计算，至2016年8月24日止；剩余利息以4824220元为基数，从2016年8月25日起至实际给付之日止；
二、原告湖北省宗雅建设工程有限公司在上列工程款及利息限额内对被告利川市普惠房地产开发有限公司开发的夏都生态休闲城22号楼现有的8套商品房屋折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；
三、驳回原告湖北省宗雅建设工程有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费58000元，保全费5000元，由被告利川市普惠房地产开发有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曾德刚
审 判 员 谭 俊
人民陪审员 殷社菊
二〇一七年三月八日
书 记 员 舒 蒙
刘炀