湖南省张家界市永定区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0802民初2341号
原告：吴泳珍，女，汉族，1951年1月11日出生，初中文化，退休工人，住长沙市芙蓉区。
委托代理人李军，湖南星邦律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告：周天臣，男，1990年11月6日出生，汉族，大学本科，待业，住长沙市芙蓉区。
委托代理人李军，湖南星邦律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。
法定代表人：毛致平，董事长。
被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。
法定代表人：毛致平，董事长。
被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。
法定代表人：毛致平，董事长。
三被告共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，系三被告的特别授权委托代理人。
原告吴泳珍、周天臣诉被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月8日公开开庭进行了审理。原告吴泳珍及其委托诉讼代理人李军、三被告的共同委托诉讼代理人朱胜辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吴泳珍、周天臣向本院提出诉讼请求：1.判令被告山水天下置业公司支付两原告房屋回购款10万元、房屋回购违约金300元，支付自2015年8月1日起逾期付款的损失至款项全部付清之日止，暂计算至2018年7月6日为43750元（以10万元为基数，按15000元/年计算）；大成酒店公司、湖南大成公司对上述款项承担连带担保责任。2.依法判令被告大成酒店公司支付投资收益28707元（自2016年8月1日至2018年7月14日，按15000元/年计算）、违约金1800元（以10万元为基数，按1年0.3%的标准，从2012年8月1日计算至2018年7月14日）；支付自2016年8月1日起的逾期付款利息损失至款项全部付清之日止，暂计算至2018年7月14日为3318元（以28707元为基数，按同期人民银行贷款年利率5.9%标准计算）；被告山水置业公司和被告湖南大成公司对上述款项的支付承担连带担保责任。
事实和理由：1.根据原、被告签订的《张家界大成山水国家大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，被告山水天下置业公司应当于2015年8月1日回购房屋，被告大酒店公司和被告湖南大成公司对上述款项的支付承担连带担保责任；被告大成酒店公司应当继续支付投资收益，被告山水天下置业公司和被告湖南大成公司对上述款项承担连带担保责任。另、根据合同违约处理的规定，被告方还应当对其拒绝支付房屋回购款和投资收益承担支付逾期利息损失的赔偿责任，逾期利息损失利率按同期贷款利率计算。
被告山水置业公司、大成酒店公司、湖南大成公司共同辩称:1.原告以主张租金的方式选择了放弃回购权利，其要求被告支付房屋回购款的请求不成立；2.本案回购期只到2015年8月1日，原告没有按照合同约定提出回购申请，该合同解除权的行使期限只有三个月，本案原告提起诉讼请求时间是2018年7月6日，远超过了法定解除权行使期限，该解除权属于除斥期间，原告合同解除权已经丧失；3.原告没有提起本案解除合同诉讼请求，无权主张合同解除权及相应投资损失；4.原告主张的投资损失、投资收益、利息损失均没有事实依据；5.本案合同签订时间是2012年8月1日，回购期满后，原告从未向担保人湖南大成公司和大成酒店公司主张担保责任，也没有约定担保期限，担保人已经实际免除了担保责任。
查明的事实
根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
（一）双方无争议的事实
1.2012年8月1日，原告吴泳珍、周天臣以10万元购买了被告山水置业公司销售的第16层1617B号建筑面积为10平方米商品房一套。同日原告吴泳珍、周天臣将购买的房屋交由被告大成酒店公司经营，投资经营期限最短时限不少于2年，最长不超过3年，在本合同的投资期内，该房屋年投资收益为15000元，按年度支付。截止2015年8月1日合同最长期限届满，被告大成酒店公司按照合同约定将投资收益已经付清。合同还约定投资期内被告大成酒店公司逾期超过三个月或投资期内逾期累计超过6个月未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益之外，应按照10万元的0.3%支付违约金，被告山水置业公司、湖南大成公司为此提供连带担保。
2.2012年8月1日，原告吴泳珍、周天臣与被告山水置业公司、大成酒店公司、湖南大成公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。合同约定：在原告与被告大成酒店公司所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满二年后至第三年内，原告与被告山水置业公司都有权要求对方按10万元价格回购该房屋。并且在《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》所约定的投资期内，如逾期超过3个月或投资期内逾期累计超过6个月未向原告支付投资收益，原告有权要求被告山水置业公司提前回购该房屋，被告山水置业公司在接到原告提出的回购书面报告65个工作日内必须与原告到相关部门办妥该房屋的回购手续，并在该房屋回购手续办妥之日一次性将回购款支付给原告。原告与被告山水置业公司未履行上述规定，逾期30天未履行的，违约方应向守约方支付10万元的0.3%的违约金。逾期60天内因被告山水置业公司违约造成原告投资收益损失，被告山水置业公司应负责赔偿。逾期超过60天，守约方有权要求违约方履行合同或有权单方解除本合同。被告大成酒店公司对回购原告该房屋之义务提供担保。
3.2012年8月1日，原告吴泳珍、周天臣与被告山水置业公司、大成酒店公司、湖南大成公司在签订房屋买卖合同、投资经营合同、房屋销售回购合同后签订《补充合同》。补充合同约定：在投资经营合同投资期满三年后，被告山水置业公司须于15日内一次性将该房屋回购款支付给原告吴泳珍、周天臣（具体执行细则见《商品房销售回购合同》中的相关规定）。
4.房屋投资经营合同履行期满后，双方均未提出要求履行房屋销售回购合同，原告与被告大成酒店公司继续履行投资收益合同。从2015年8月2日起截止2016年8月1日，被告大成酒店公司按照原投资收益合同向原告支付了该年的投资收益1.5万元，此后，被告大成酒店公司支付了部分租金（具体数额在争议事实部分表述）。
上述事实，有《张家界市商品房买卖合同》、《补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、购房款收据、中信银行业务凭证客户回单及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
（二）双方当事人有争议的事实
原告吴泳珍、周天臣主张被告大成酒店公司2016年8月1日前的租金已经付清，此后仅在2018年3月至6月每月支付167元的租金，被告大成酒店公司共计支付了60668元租金。两原告为支持其主张向本院提供了吴泳珍的中信银行的业务凭证打印件1份。被告大成酒店公司质证认为，该银行凭证证明2018年1月30日已经向原告支付了3000元租金，截止2018年7月共向两原告支付了租金63835元。
本院认为，吴泳珍的中信银行的业务凭证打印件虽记载大成酒店于2018年1月30日给其付款9000元，2018年3月、4月、5月、6月付款1792元，但原告吴泳珍陈述其在被告处共有3套房子，至于每套房子应付的租金其表述不清。三被告均没有否认原告在其公司购买有3套房子的事实。本院依据原告的举证无法查清大成酒店公司已经给原告支付租金的事实，被告大成酒店公司应对其支付租金情况承担举证责任，但其没有提供相应证据证明其主张成立。故本院根据两原告的自认确认被告大成酒店公司2016年8月1日前的租金已经付清，此后仅在2018年3月至6月的4个月每月支付了167元的租金。
原告吴泳珍、周天臣主张其已向被告要求对案涉房屋进行回购，三被告对该事实均不认可。因原告对该主张没有提供证据证实，本院不予确认。
判决的理由与结果
本院认为，《张家界市商品房买卖合同》、《补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。
1.原告吴泳珍、周天臣与被告山水置业公司已经按照商品房买卖合同约定履行了义务，合同主要内容履行完毕。原告吴泳珍、周天臣与被告大成酒店公司在合同期内已按照《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》约定履行了义务，合同履行完毕。2012年8月1日，原告与三被告订立的《补充合同》约定被告山水置业公司应在房屋投资期满三年后15日内一次性支付房屋回购款，但被告山水置业公司在2015年8月16日没有向原告支付房屋回购款，已构成违约。原告吴泳珍、周天臣要求被告山水置业公司履行房屋回购，支付10万元回购款，并承担违约责任的诉讼请求，其违约金为300元（10万元×0.3%），符合法律规定，本院予以支持。至于原告要求被告山水置业公司按1.5万元/年的投资收益标准支付自2015年8月1日至10万元购房款全部付清之日的逾期付款的损失的诉讼请求，因房屋回购合同是以房屋投资经营合同终止后为条件的履行，本案2015年8月1日投资经营期满后房屋回购合同没有履行，但双方仍然履行了投资经营合同，被告大成酒店公司按约定给两原告支付投资收益（2016年8月1日前已经全部支付），实际上两原告并没有受到投资收益损失。故两原告在诉请支付投资收益的同时又要求按照投资收益损失标准支付房屋回购款逾期支付损失的诉讼请求，没有事实根据，本院不予支持。
2.在投资经营合同期满后，《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》按照合同的内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同，在约定的三年期限内双方按照合同约定进行了履行。2015年8月1日到期后，被告山水置业公司没有按照合同约定对房屋进行回购，原告吴泳珍、周天臣与被告大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告大成酒店公司继续使用房屋，原告吴泳珍、周天臣没有提出异议，原投资经营合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。2018年7月12日，两原告向本院诉讼要求被告山水置业公司履行回购义务，则自2018年7月12日，投资经营合同应予终止，被告大成酒店公司支付房屋租金的截止日期应为2018年7月12日。从2016年8月1日起，被告大成酒店公司没有按照原合同的标准支付租金，属违约行为，依法应当承担违约责任。故被告大成酒店公司应按照1.5万元／年向两原告支付自2016年8月1日至2018年7月12日止的租金、违约金。被告大成酒店公司应支付的租金为29208元（1.5万元／年×1年11个月11天），减去2018年3月-6月已经支付的668元，还应支付租金28540元；根据房屋投资经营合同第十条第4项“本合同投资期内，如逾期超过3个月或投资期内逾期累计超过6个月未支付投资收益，应支付房屋价格的0.3%作为违约金”的约定，原告诉请的违约金应为300元（10万元×3%），两原告诉请违约金为1800元（10万元×3%），因其诉请没有合同依据，本院不予支持。对两原告要求被告大成酒店公司按同期人民银行贷款年利率5.9%支付自2016年8月1日至租金付清之日止的逾期的支付利息损失的诉讼请求，本院予以支持。
3.本案的担保责任问题。《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条规定：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案房屋销售回购合同第六条约定，被告大成酒店公司对被告山水置业公司回购原告房屋的义务提供担保。该条没有约定被告湖南大成公司提供担保，也没有约定被告大成酒店公司承担的保证方式和保证期间。《补充合同》第五条约定在该房屋投资期满三年后，被告山水置业公司须于15日内一次性将该房屋回购款支付给原告，即被告山水置业公司支付房屋回购款的履行义务期限为2015年8月1日前。根据上述法律规定，被告大成酒店公司应按照连带责任保证承担保证责任，其保证期间为2016年2月1日前。现两原告于2018年7月12日向被告大成酒店公司主张支付房屋回购款的保证责任，已超过保证期间，被告大成酒店公司依法应免除保证责任。至于两原告诉请被告山水置业公司和被告湖南大成公司对被告大成酒店公司支付租金及违约金承担连带担保责任的诉讼请求。因本案房屋投资经营合同及补充合同，约定了房屋的投资期限为3年，则担保人的担保范围是合同约定的投资期限内产生的租金及违约金的支付。本案合同约定的投资期限内的租金被告大成酒店公司已支付完毕。现两原告要求担保人对合同到期后继续履行原投资经营合同中产生的房屋租金和违约金承担保证责任，因缺乏合同约定的事实基础，本院不予支持。
综上，本院对三被告关于本案保证责任已经免除、两原告没有因房屋回购款的支付造成其投资收益损失的抗辩予以采纳，至于三被告的其他抗辩因理据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释〉》第九十条的规定，判决如下：
一、被告张家界山水置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴泳珍、周天臣支付房屋回购款10万元及违约金300元；
二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴泳珍、周天臣支付租金28540元、违约金300元，及利息损失（以28540元为基数，按同期人民银行贷款年利率5.9%支付自2016年8月2日至款项付清之日止）；
三、驳回原告吴泳珍、周天臣其他的诉讼请求。
案件受理费3782元，适用简易程序减半收取1891元，由原告吴泳珍、周天臣负担419元，由被告张家界山水置业有限公司负担1153元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担319元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审判员 向金春
二〇一八年八月十五日
书记员 孙云梦
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
三、《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
五、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释〉》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。