广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤08民终295号
上诉人（原审原告）：邓平，男，1963年4月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
上诉人（原审原告）：邓洁芳，女，1963年4月27日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
上述两上诉人的共同委托代理人：刘志强，男，1955年8月5日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
上述两上诉人的共同委托代理人：肖宇祥，男，1992年1月27日出生，汉族，住广东省英德市。
被上诉人（原审被告）：卜燕，女，1962年10月15日出生，汉族，住遂溪县。
委托代理人：庞景峰，男，1985年11月18日出生，汉族，住广东省遂溪县。
委托代理人：林家辉，广东大展律师事务所律师。
上诉人邓平、邓洁芳因与被上诉人卜燕房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2015）湛遂法民一初字第174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员唐文飞担任审判长，审判员郑玉莲、代理审判员林竹参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人邓平及其与邓洁芳的委托代理人刘志强，被上诉人卜燕的委托代理人庞景峰、林家辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：邓平1990年到珠海国际信托投资公司工作，邓洁芳也随丈夫邓平到珠海工作居住。1993年4月20日，邓平与遂溪县房地产开发公司签订《房地产买卖契约》，购买该开发公司位于遂溪县遂城镇××（现遂城镇××横××）的房地产（建筑面积：200.95平方米,土地面积:95.475平方米,房屋所有权证:粤房字第××号,土地使用权证号:遂府国用总字第xxxx号、遂府国用字[xxx]第xxxx号）。1993年6月12日，邓平办理了房屋所有权变更登记（房屋所有权证号：粤房字第××号）。邓平购买了该房屋后一直交给其父亲邓球与母亲居住管理。1995年11月3日，邓平因犯贪污罪，被广东省珠海市中级人民法院判处死刑（1994年11月1日被羁押、同年11月15日被逮捕），缓期两年执行，在广东省××四会监狱执行。1995年7月1日，邓球（邓平父亲，已于2010年12月27日死亡）以邓平的名义和卜燕签订《房地产买卖契约》，以118000元的价格将上述房地产转让给卜燕。该买卖契约写明委托代理人为邓球，并经邓球签名确认。该契约第三条明确约定，房屋移交给卜燕时，该建筑范围内的土地使用权一并转移给卜燕。1995年7月3日，卜燕办理了房屋所有权变更登记（证号：粤房证字第1853958号），取得了房屋所有权，但未办理土地使用权变更登记，此后，卜燕及家人在该楼房居住至今。2014年4月，卜燕打算在房屋上加建二层，报建时国土规划部门告知土地使用权须变更登记在卜燕名下才能申请报建。于是，卜燕想方设法联系到邓平，要求邓平回遂溪县国土资源局签名，协助卜燕办理土地使用权变更登记手续。邓平在2014年5月22日向遂溪县人民政府提出行政复议申请，要求撤销卜燕依法持有的粤房证字第xxxx号《房屋所有权证》，并将房屋退还给邓平。2014年7月10日，遂溪县人民政府作出复议，依法驳回邓平的请求，维持遂溪县房产管理局1995年7月3日颁发给卜燕的房屋所有权证。邓平2014年7月17日办理土地使用权变更登记（遂府国用[xxxx]第xxx号）。卜燕不服，于2014年12月22日向原审法院起诉，请求判决确认位于遂溪县遂城镇××横××（××二中路××）房屋的国有土地使用权归卜燕所有。
2015年3月30日，邓平、邓洁芳向原审法院提起民事诉讼，请求判决：1、卜燕与邓球于1995年7月1日签订的《房地产买卖契约》无效。2、卜燕返还其占住邓平、邓洁芳的房产。3、卜燕承担本案诉讼费用。
原审法院审理认为：本案是房屋买卖合同纠纷。1993年4月20日，邓平与遂溪县房地产开发公司签订《房地产买卖契约》，购买该开发公司位于遂溪县遂城镇××（现遂城××横××）的房地产，并办理了房屋所有权变更登记（房屋所有权证号：粤房字第××号，但土地使用权未办理过户手续），之后，邓平交给其父亲邓球与母亲居住管理。1995年11月3日，邓平因犯贪污罪，被广东省珠海市中级人民法院判处死刑（1994年11月1日被羁押），缓期两年执行。1995年7月1日，邓平的父亲邓球以邓平的名义和卜燕签订《房地产买卖契约》，以118000元的价格将位于遂溪县遂城镇××横××（××二中路××）的房地产转让给卜燕。该买卖契约写明委托代理人为邓球。1995年7月3日，卜燕办理了房屋所有权变更登记（证号：粤房证字第xxxx号），取得了房屋所有权，并全家一直在该房屋居住至今。该房屋由卜燕居住约二十年，邓平、邓洁芳从来没有提出权属争议。即使邓平在被关押期间不能与外界联系或通信，但邓洁芳对该房屋买卖是应当知情的，而从未提出过异议，并且邓平于2010年4月18日已刑满释放，出来之后多年也多次回遂溪，对该房屋买卖亦应当知道，但一直没有提出过异议，可见，邓平、邓洁芳对邓球以邓平的名义和卜燕签订《房地产买卖契约》，将位于遂溪县遂城镇××横××（××二中路××）的房地产转让给卜燕显然是自愿的，是双方真实意思表示，该契约合法有效，应受法律保护。邓平、邓洁芳主张该《房地产买卖契约》无效，理由不成立，原审法院不予支持。至于卜燕主张本案诉讼时效已超过的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”该法规定的两年的诉讼时效期间适用于债权请求权，不适用于形成权，而本案邓平、邓洁芳关于确认合同无效的诉讼请求属于形成之诉，不应受两年诉讼时效的限制。因此，卜燕提出该案时效已过的辩解意见，缺乏法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回邓平、邓洁芳的诉讼请求。本案受理费2664元，由邓平、邓洁芳负担。
上诉人邓平、邓洁芳不服原审判决，向本院上诉称：1、原审判决认定邓平、邓洁芳应当知道涉案房屋的买卖无事实依据，只是推测。1995年7月1日，卜燕与邓球签订《房地产买卖契约》时，邓平已在看守所服刑，期间未会见任何人，也不准通信，不可能有出售房屋的行为。邓平在服刑期间，感觉前途无望，未与家人联系，于2010年4月18日刑满释放后，则留在监狱附近××镇××村就业，没有回到遂溪就业、生活。2012年12月27日、30日，邓平的父母相继离世，邓平回到遂溪处理完后事就离开了遂溪，从未知悉涉案房屋被出售。邓洁芳自1994年至2005年期间均无联络邓平。邓洁芳起诉离婚时，无心与邓平分割财产，以免打击邓平。故邓洁芳根本没有过问涉案房屋。2、卜燕在过户涉案房屋时，已知涉案房屋是邓平的，而不是邓球的，在邓球没有邓平和邓洁芳的授权委托下，仍与邓球签订《房地产买卖契约》，具有趁人之危、恶意侵占他人财产的目的，依据法律规定，该契约不应成立。3、邓平、邓洁芳均无在《房地产买卖契约》中签名，也无授权邓球代理出售涉案房产。卜燕明知邓球无权出售涉案房屋，不提出需要邓平、邓洁芳共同签字的前提下，与邓球签订的房价低于邓平的购房价，是恶意的。4、卜燕没有在《房地产买卖契约》中的签署处签名，该契约属无效合同。5、根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，邓平、邓洁芳对《房地产买卖契约》没有作出表示，视为拒绝追认。综上，原审判决采用“应当”一词，脱离案件事实及法律进行主观推测，作为定案的依据，认定事实不清，请求二审法院：撤销原判，支持邓平和邓洁芳的诉讼请求；一、二审诉讼费用由卜燕承担。
被上诉人卜燕答辩称：1、邓球作为邓平的父亲，在涉案房地产居住和管理。因邓平犯贪污罪，为了减轻邓平罪责，将涉案房地产转让所得款用于家属退赃，使邓平最终得以从轻处罚。结合当时邓平、邓洁芳的切身利益和邓球以邓平名义与卜燕签订涉案契约的时间、背景等因素分析，邓球的行为是在邓平、邓洁芳的授意下进行的，其行为已构成表见代理，邓球以邓平名义与卜燕签订涉案契约行为符合法律规定，也是邓平、邓洁芳的真实意思表示。2、邓洁芳与邓平离婚纠纷一案，广东省珠海市香洲区人民法院于2006年1月21日作出的（2005）香民一初字第3639号民事判决查明邓平与邓洁芳均同意离婚，无夫妻共同财产可供分割，亦印证了邓平与邓洁芳对邓球以邓平名义和卜燕签订涉案契约是自愿的，是其真实意思表示。3、卜燕自1995年7月3日办理涉案房地产所有权登记后，卜燕一家人一直在涉案房屋居住约20年，邓平、邓洁芳一直没有提出异议。4、卜燕善意取得涉案房地产，并依法办理了房屋所有权变更登记，其合法权益应受法律保护。卜燕一并受让的土地使用权亦应得到法律保护。5、生效的《行政复议决定书》认定涉案契约的合法有效性。综上，请求二审法院驳回邓平、邓洁芳的上诉，维持原审判决。
本案二审期间，卜燕向本院提交的证据如下：一、《房屋所有权证审批表》、《房屋交易作价呈批表》、《私有房产登记申请表》，拟证明邓球代理邓平以邓平名义与卜燕签订《房地产买卖契约》，邓球签名并按指模确认涉案房地产的交易，并经遂溪县房管局审核批准后，卜燕依法办理涉案房地产的房产所有权变更登记。证据二、《国有土地使用权转让合同》、《证明》、《土地使用权转让审批表》、《法人代表身份证明书》、《土地登记委托书》、身份证复印件、《宗地图》、《发票》，拟证明涉案房地产的土地未办理土地转让合同，只办理商品房“二证合一”的房产证，遂溪县房地产开发总公司确认卜燕于1995年购其公司涉案房地产的事实，遂溪县房地产开发总公司和卜燕签订土地转让合同，办理土地使用权转让给卜燕的手续，卜燕依法交纳了办理土地使用证的测绘费。
经质证，邓平、邓洁芳对卜燕二审期间提交上述证据的意见是：1、证据一没有邓平的签名，亦没有邓平的委托书，房地产交易所虽然同意交易，但由于基础证据已经无效，故该证据也是无效的。2、对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，且该证据与本案无关。
对卜燕在二审期间提交的上述证据，本院经审查认为：上述证据是在涉案《房地产买卖契约》签订后，卜燕办理产权变更的相关手续，与本案审理涉案《房地产买卖契约》是否无效，没有关联性，本院不予采纳。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明：1995年7月2日，遂溪县房地产交易所在涉案《房地产买卖契约》中注明：“经双方同意及邓平信件的字迹，同意办理交易手续。”
邓平、邓洁芳在《民事起诉状》、《民事上诉状》中称：邓平于2010年4月18日刑满释放。
本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对邓平、邓洁芳上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人邓平、邓洁芳的上诉理由和被上诉人卜燕的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：涉案《房地产买卖契约》是否无效。
首先，综合邓平在1995年的个人情况、涉案房地产的使用以及涉案房屋的过户情况分析，邓球在与卜燕签订涉案《房地产买卖契约》是有代理权的。理由是：①邓平于1993年购买涉案房地产后，一直交给其父亲邓球及母亲居住。卜燕于1995年购买涉案房地产时，虽知涉案房地产的产权人为邓平，但当时邓平因犯贪污罪被逮捕，邓平的妻子邓洁芳在珠海工作居住。而且，邓球是邓平的父亲，并在涉案房地产居住。邓球作为邓平的代理人与卜燕签订涉案《房地产买卖契约》后，能立即将涉案房地产交给卜燕使用。②涉案《房地产买卖契约》签订后，遂溪县房地产交易所在该契约中注明：“经双方同意，及邓平信件的字迹，同意办理交易手续。”涉案房屋亦于1995年过户到卜燕名下。③涉案房地产自1995年7月交付给卜燕使用后，到邓洁芳于2015年3月30日提起民事诉讼时，已将近20年。在将近20年的时间内，邓洁芳从未提出异议。④邓平于2010年4月18日刑满释放后，曾多次返回遂溪，对涉案房屋的买卖情况应当知道，但邓平一直没有提出过异议，直到2014年5月22日邓平才向遂溪县人民政府提出行政复议，这期间长达4年之久。其次，卜燕已在涉案《房地产买卖契约》第一页的立契人乙方（买方）处签名并按指模，且已在涉案房地产居住至今，涉案房屋的产权亦已登记在卜燕名下，故签订涉案《房地产买卖契约》是卜燕的真实意思表示。邓平、邓洁芳以卜燕没有在涉案《房地产买卖契约》最后一页的乙方处签名而主张该契约无效，没有法律依据。综上，邓球、邓洁芳请求确认涉案《房地产买卖契约》无效的理由不成立，本院不予采纳。邓平、邓洁芳关于卜燕返还涉案房地产的主张，本院亦不予支持。原审判决驳回邓平、邓洁芳的诉讼请求并无不当，应予维持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2664元，由邓平、邓洁芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐文飞
审 判 员 郑玉莲
代理审判员 林 竹
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 陈禹豪
附相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。