广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第311号
上诉人（原审原告）梁雪珍，女，1949年7月4日出生，汉族。
上诉人（原审原告）任淑娆，女，1974年6月13日出生，汉族。
上诉人（原审原告）任文锋，男，1979年2月13日出生，汉族。
上列三上诉人共同委托朱锦超、王方强，均为广东帅毅律师事务所律师。
上诉人（原审被告）黄洁玲，女，1968年6月20日出生，汉族。
委托代理人张丽蓉，广东实德律师事务所律师。
上诉人梁雪珍、任淑娆、任文锋、黄洁玲因物权确认纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1974号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，黄洁玲、任忠辉于1998年11月25日与广州宏正房地产开发有限公司签订《房地产预售契约》，约定：黄洁玲、任忠辉购买广州市海珠区江燕路236号晓燕弯第D幢3梯第四层五号房屋，该房屋面积为56.678平方米，总价格为269600元；黄洁玲、任忠辉在签订《房地产订购书》时所支付的定金5000元，可在房价款中扣除，黄洁玲、任忠辉必须在《房地产预售契约》签署当天支付44800元，在1998年12月25日前支付44800元，余款180000元，办理银行……；等。
1998年12月29日，黄洁玲、任忠辉（甲方）与中国建设银行广州市分行（乙方）签订《楼宇按揭合同》，约定：甲方《房地产预售契约》中约定的江燕路236号晓燕弯D幢3梯4层05号的房产抵押给乙方，作为贷款的担保；乙方向甲方提供贷款180000元；借款期限为8年，预计从1998年12月起至2006年12月止，具体借款起止日期以本合同经公证并办妥抵押登记后，乙方受甲方委托将第一笔借款转账划入甲方指定的发展商账户之日为准；甲方应从支用借款的次月开始，按月供款偿还借款本息，供款总期数为96期；甲方还本付息日期定为每月10日……每月归还本息金额为2453元；等。
据广州市房地产档案馆于2012年12月18日出具的房地产登记簿查册表记载，海珠区江燕路晓燕街31号405房的产权人为黄洁玲及任忠辉，上述房屋为两人共有。
任忠辉于2012年12月16日死亡。
梁雪珍、任淑娆、任文峰于2013年7月15日提起诉讼要求判决：一、任忠辉（己故）拥有广州市海珠区江燕路晓燕街31号405房的50%的产权份额。梁雪珍、任淑娆、任文锋共同拥有上述房屋的50%产权份额。二、由黄洁玲承担本案诉讼费用。
原审诉讼中，梁雪珍、任淑娆、任文峰表示购买涉案房屋首期款39800元和第二期44800元都是任忠辉支付的，但没有相应的支付凭证。黄洁玲表示：购买涉案房屋的房款中定金5000元、首期支付39800元、第二期支付44800元，剩下是向建行贷款180000元；首期款是任忠辉支付。
梁雪珍、任淑娆、任文峰为证明其主张，还提交了以下证据。
1、梁雪珍、任淑娆、任文峰的户口簿，该户口簿记载：任忠辉是原广东省中山市小榄镇任家寨大街29号（永宁社区居委会）的户主，因其2012年12月16日死亡，该户口于2012年12月17日注销；梁雪珍原是任忠辉的妻子；任文峰是任忠辉的儿子；任淑娆是任忠辉的女儿。
2、《死亡医学证明书》和《遗体火化证明》。
3、广东省中山市菊城公证处于2013年1月16日出具的《公证书》【（2013）粤中菊城第72号】，该公证书记载：梁雪珍是任忠辉的妻子；任淑娆是任忠辉的女儿；任文峰是任忠辉的儿子。
4、中山市小榄镇永宁治安保卫委员会出具的《证明》，该证明记载：兹有我社区原任忠辉其在我社区80年代的户籍注册资料有如下登记：户主：任忠辉，男，1952年1月06日出生，已于2012年12月16日在广州市珠江医院因病死亡；妻：梁雪珍，女，于1949年7月4日出生，现身份证地址：小榄镇任家寨大街29号；子：任文锋，男，于1979年2月13日出生，现身份证地址：小榄镇任家寨大街29号；女：任淑娆，女，于1974年6月13日出生，现身份证地址：小榄镇任家寨大街29号；任忠辉的父亲：任业灶，男，已于1973年3月21日死亡；任忠辉的母亲：李引娣，女，已于2000年3月3日死亡。
5、中山市公安局小榄分局于2013年8月23日出具的《证明》，主要内容为：根据分局80年代户籍档案反映小榄镇永宁五福村任忠辉户内有：户主任忠辉（1952年01月06日出生）；妻梁雪珍（1949年07月04日出生）；母李引娣（1920年03月25日出生）；妹任少兰（1955年10月12日出生）；子任文锋（1979年02月13日）；女任淑娆（1974年06月13日）：外孙吴炜培（1983年03月07日）；外甥吴洁桢（1981年08月08日）。
6、两份《死亡证明表》，两份表格均由中山市小榄镇永宁治安保卫委员会先于2013年8月22日在“工作单位或村（居）委会审查意见”处出具意见，后由中山市公安局小榄分局于2013年8月23日再出具意见。其中中山市公安局小榄分局出具的意见为：李引娣，原是其辖区永宁五福村居民，原身份证号为440620192003254620，于2000年3月3日因死亡到其分局办理户口注销手续；无法查询任业灶资料。
7、广州市海珠区社会保险基金管理中心出具的《未退休人员死亡待遇支付明细表》，该表记载：任忠辉所在单位名称为广州市海珠区永益化工建材经销部，该单位编号为53046045；等。
黄洁玲表示对证据1-4的真实性由法院审查，关联性方面，梁雪珍、任淑娆、任文峰的证据不予以证实任忠辉享有涉案房屋产权，亲属关系的证明应该由相关政府机关出具证明，“治保会”不具有出具证明的资格；对证据5-7的真实性没有异议。
黄洁玲为证明其主张，还提交了以下证据：
1、广州宏正房地产开发有限公司于1998年11月16日、12月24日分别向黄洁玲出具的晓燕弯D3-405房定金5000元及二期房款44800元的收据；上述日期、金额对应的中国农业银行支票存根。
2、中国建设银行股份有限公司广州江南大道中支行出具的黄洁玲账户1998年12月3日至2007年2月10日期间的交易明细，该明细显示：1、黄洁玲在1999年2-12月期间，每月10日前后均有2453元的支出；在2000年、2001年、2002年期间，每月10日前后均有2341元的支出；在2003年1月-2005年1月期间，每月10日前后均有2315元支出（其中2003年4月支出2417.92元）；在2005年2月-2006年1月期间，每月10日前后均有2320.43元支出；在2006年2月-2007年1月期间，每月10日前后均有2322.88元支出。2、上述款项中2002年12月之后支出的款项已注明为“供楼”或“总行个贷扣款”，2007年7月11日支出的款项已注明为“收回贷款本息”。
3、证人郭某的证言，主要内容为：本人郭某与黄洁玲从1993年开始至2007年一起为广州市海珠区永益化工建材经销部工作，我任该公司的会计，任忠辉为该公司的老板。本人在工作期间，获知要以任忠辉和黄洁玲两人的名义在海珠区江燕路晓燕街买房，后来听任忠辉说他帮黄洁玲付部分首期，房子买了以后，也由黄洁玲自己去供，他不出钱，而他本人因为在中山有别墅，完全不需要在广州买房。房子买了以后，作为公司办公及员工宿舍使用至2007年公司结束时止。根据梁雪珍、任淑娆、任文峰的申请，原审法院通知证人出庭，证人表示证人证言是其书写。
4、广州市天河区棠下街出具的社保《缴费历史明细表》，该明细记载了黄洁玲自1999年12月至2013年7月的缴费情况，其中1999年12月至2009年5月期间的单位编号为53046045，缴费基数从1194元至3132元不等。
梁雪珍、任淑娆、任文峰表示对黄洁玲提交的证据1的真实性予以确认，关联性不予确认，从黄洁玲提供的支票看，出票人不清楚是谁，有可能出票人是任忠辉；对证据2的真实性由法院确认，该证据不能证明是由黄洁玲来还贷；对证据3，黄洁玲明显有教唆证人的行为，涉案房屋是何人购买的证人不清楚，所以反而证明涉案房屋是任忠辉购买的，首期款是由任忠辉支付的；对证据4的真实性没有异议，但认为根据该明细，黄洁玲的收入不足以达到买房、供房的条件，1999年至2009年5月，社保的缴款单位编号与任忠辉的社保明细表的单位编号一致，也就是说供房期间黄洁玲的收入是由任忠辉支付的。
对于梁雪珍、任淑娆、任文峰的上述质证意见，黄洁玲表示其提交的支票是任忠辉要求黄洁玲向银行申请的，是为了方便公司的业务，但支付购房款的定金等是黄洁玲自己出的。
原审法院认为，根据房管部门已向原、黄洁玲核发的房产证，涉案房屋是原、黄洁玲共有。梁雪珍、任淑娆、任文锋、黄洁玲均未举证证明任忠辉、黄洁玲之间有对涉案房屋的具体份额的约定。根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”、第一百零四条“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”的规定，因任忠辉与黄洁玲并非家庭关系，故上述房屋应为按份共有，且任忠辉与黄洁玲占有涉案房屋的份额应以各自出资计算。
黄洁玲、任忠辉与广州宏正房地产开发有限公司签订《房地产预售契约》中约定：涉案房屋成交价格为269600元；黄洁玲、任忠辉在签订《房地产订购书》时所支付的定金5000元，可在房价款中扣除；黄洁玲、任忠辉必须在契约签署当天支付44800元，在1998年12月25日前支付44800元，余款180000元，办理银行……；等。
关于上述款项的具体支付情况。黄洁玲主张其支付了定金5000元、第二期房款44800元，并提交了广州宏正房地产开发有限公司于1998年11月16日、12月24日分别向黄洁玲出具的涉案房屋定金5000元及二期房款44800元的收据作为证据。梁雪珍、任淑娆、任文峰表示购买涉案房屋第二期44800元是任忠辉支付的，上述收据对应的中国农业银行支票存根不能显示是何人支付该款，但梁雪珍、任淑娆、任文峰作为任忠辉的继承人，并未举证证明上述款项是任忠辉支付或支票是由任忠辉发出，故原审法院对梁雪珍、任淑娆、任文峰的上述主张不予采纳。因梁雪珍、任淑娆、任文峰对黄洁玲提交的上述收据的真实性予以确认，故原审法院予以采纳。根据上述收据，黄洁玲实际支付定金5000元、第二期房款44800元。黄洁玲自认首期款39800元为任忠辉支付，原审法院予以采纳。黄洁玲主张任忠辉支付的39800元是以任忠辉使用涉案房屋产生的租金抵偿，但并未提交相应的证据，故原审法院不予采纳。故任忠辉支付的39800元应为购房款。
至于剩余的180000元房款，如何确定出资的问题。根据黄洁玲、任忠辉与中国建设银行广州市分行签订的《楼宇按揭合同》，黄洁玲、任忠辉是通过银行贷款180000元后支付了涉案房屋的购房款。黄洁玲为证明180000元全部由其按揭交纳，提交了中国建设银行股份有限公司广州江南大道中支行出具的交易明细。虽然梁雪珍、任淑娆、任文峰对上述证据的关联性不予确认，但上述证据中显示的黄洁玲支出的金额、具体日期、时间段均与《楼宇按揭合同》一致，且明细中在2002年12月之后已注明支出的款项为“供楼”或“总行个贷扣款”、2007年7月11日支出的款项已注明为“收回贷款本息”，故原审法院认定黄洁玲提交的上述证据能够证明其偿还贷款的事实，梁雪珍、任淑娆、任文峰对上述证据关联性不予确认的主张，原审法院不予采纳。根据黄洁玲提交的银行明细单，在上述合同中约定的期间内即自1999年至2007年，黄洁玲一直向银行还款，且该款项包含本金和利息、总额已超过180000元。而梁雪珍、任淑娆、任文峰并无证据证明任忠辉在此期间偿还贷款。可见，无黄洁玲定期还贷，涉案房屋应被抵押权人追偿。根据公平原则，上述180000元应视为黄洁玲的出资。鉴于黄洁玲表示是因任忠辉的缘故才具备贷款资格，且黄洁玲在本案中仅主张其偿还了180000元的贷款，故对于黄洁玲偿还的超出上述金额的款项不计入黄洁玲的出资。
由上可知，任忠辉实际支付房款39800元，占总房款的15%，黄洁玲实际支付房款5000＋44800＋180000=229800元，占总房款的85%。故涉案房屋应由任忠辉各占15%的份额，黄洁玲占85%的份额。但因任忠辉已经死亡，任忠辉的上述房屋份额实为其遗产，故梁雪珍、任淑娆、任文峰要求确认任忠辉占有上述房屋产权份额的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。
根据梁雪珍、任淑娆、任文峰提交的中山市公安局小榄分局出具的相关资料，梁雪珍、任淑娆、任文峰是任忠辉的第一顺序继承人，梁雪珍、任淑娆、任文峰对于任忠辉所有的上述房屋的份额有继承的权利。故梁雪珍、任淑娆、任文峰要求占有上述房屋15%产权份额的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。梁雪珍、任淑娆、任文峰主张的超出上述份额的部分诉讼请求，缺乏依据，原审法院予以驳回。原审依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条、《中华人民共和国继承法》第十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、梁雪珍、任淑娆、任文锋拥有广州市海珠区江燕路晓燕街31号405房的15%的产权份额；二、驳回梁雪珍、任淑娆、任文锋的其他诉讼请求。案件受理费2750元，由梁雪珍、任淑娆、任文锋负担1925元，黄洁玲负担825元。上述受理费已经由梁雪珍、任淑娆、任文锋预交，梁雪珍、任淑娆、任文锋同意由黄洁玲在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给梁雪珍、任淑娆、任文锋。
原审判后，双方当事人均不服判决向本院提起上诉。
上诉人梁雪珍、任淑娆、任文锋上诉称：一、原审判决认定事实有误，虽然双方都无法举证涉案房屋的具体份额约定，但从本案的证据上来看，涉案房屋应当是任忠辉与黄洁玲按份共有。1、上诉人当时没有买房的能力，第二笔购房款是支票支付，支票持有人应是任忠辉开办的公司支票，作为打工人员，黄洁玲不可能有个人支票，且每月本息2453元，黄洁玲无法承担。所以，从付款过程及当时的情况看，大部分的购房款是任忠辉支付，只是形式上从黄洁玲的卡上扣取。2、黄洁玲没有任何证据证明双方有签订租赁合同，且任忠辉一直在涉案房屋居住，直至死亡之日，十几年时间，租金才39800元，不合市场常理。黄洁玲刻意隐瞒的事实是，任忠辉是房屋的实际所有人，就是因为自己出资购房，任忠辉才会一直住在涉案房屋。3、任忠辉与黄洁玲存在特殊关系，才导致双方资金存在一定关系，也可以说就是从黄洁玲的银行账户上支付的部分购房款也与任忠辉有关系，从证人的证言看出，黄洁玲就是任忠辉公司所谓“老板娘”，双方银行账户资金存在混同，无法区分开来。二、原审法院忽视了房屋登记所有权的重要问题，黄洁玲原审陈述任忠辉只是房屋的挂名产权人，但从常理看，按揭结束后，至任忠辉死亡，五年时间，黄洁玲作为房屋实际拥有者，应当办理更名手续，但黄洁玲一直未办理，是因为黄洁玲知道房屋按份共有人是任忠辉，自己无权变更，且双方一直在涉案房屋居住，也可证明任忠辉实际是房屋按份共有人。综上，原审认定事实有误，请求二审法院：1、依法改判为上诉人梁雪珍、任淑娆、任文峰拥有广州市海珠区江燕路31号405房的50%产权份额；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
针对上诉人黄洁玲的上诉，上诉人梁雪珍、任淑娆、任文峰答辩称：1、买房的首期是任忠辉支付。2、买房的支票虽然是黄洁玲支付，但其实是黄洁玲是挂名公司的法人，所以其支付的支票款也是公司的款项。从以上的证据看，实际的出资是由任忠辉支付，只是通过原审被告的账户，因为银行没有明确是由谁的支付。并不能证明购房款实际是由黄洁玲支付。
上诉人黄洁玲上诉称：一、本案的涉案房产实际全部由黄洁玲出资购买，任忠辉仅仅是名义上的产权人，黄洁玲无权要求拥有涉案房产份额。黄洁玲于1998年向广州宏正房地产开发有限公司申请购买涉案房产，房产总价款为人民币269600元。由于黄洁玲没有能力一次性付清楼款，故采取“首期＋按揭”的付款方式，但银行在审查黄洁玲的经济条件时表示，为增加黄洁玲贷款通过审批的成功率，要求增加多一个购房贷款的申请人，黄洁玲为取得借款，且出于对任忠辉的信任，故在其公司老板任忠辉答应帮黄洁玲作个挂名的购房人后，即与任忠辉作为共同的购房人及贷款人向银行申请贷款及买房。如一审时所述，首期购房款人民币39800元，由任忠辉帮黄洁玲垫付，任忠辉当时与黄洁玲口头协议，在黄洁玲购买涉案房产后，即将涉案房产租赁给任忠辉作为其办公及员工宿舍使用，该垫付的首期购房款项即作为任忠辉向黄洁玲租赁涉案房产的租金，租期至2007年1月止。黄洁玲当时在任忠辉的公司打工，同意了任忠辉的要求，将涉案房产租给了任忠辉。对于涉案房产作为任忠辉公司的办公场地及员工宿舍的事实，一审时已有证人郭某的证人证言及出庭后的当庭陈述为证。二、一审判决对黄洁玲实际支付房款的金额计算错误。该计算结果明显遗漏了黄洁玲向银行支付的借款利息45056．61元，属认定事实错误。综上所述，上诉请求：一、请求撤销原判，改判驳回被黄洁玲的全部诉讼请求。二、本案的诉讼费用由被黄洁玲承担。
针对上诉人梁雪珍、任淑娆、任文峰的上诉，上诉人黄洁玲答辩称：一、上诉人黄洁玲购房期间年薪七、八万元有购房和供房能力。二、相关证人可以证实，上诉人黄洁玲与任忠辉是正常老板和员工的关系。三、上诉人梁雪珍、任淑娆、任文峰主张涉案房产大部分购房款是由任忠辉支付，均属主观臆测和无依据的推断，并无证据证明。
本院经审理，确认原审查明事实。
本院认为，对于涉案房屋产权归属，双方当事人各有陈述，原审判决结合房屋购买合同、产权登记以及付款记录、凭证，认定涉案房屋属于上诉人黄洁玲与任忠辉共有，依法有据。上诉人黄洁玲认为涉案房屋属其个人所有，任忠辉仅是挂名产权人，且双方对于涉案房屋存在租赁约定，但该陈述并无充足证据证实。另一方面，上诉人梁雪珍、任淑娆、任文峰认为涉案房屋属任忠辉个人出资，亦与买卖合同、产权登记、付款记录等证据相矛盾，虽然上诉人梁雪珍、任淑娆、任文峰对上诉人黄洁玲购房能力、取得涉案房屋的合法性、正当性均提出质疑，但并无充分的证据证实。故此，双方当事人就涉案房屋归属任忠辉或黄洁玲任何一方个人所有的主张，均证据不足，本院不予采纳。关于共有份额问题，据现有证据可确定涉案房屋首期款39800元由任忠辉支付，原审判决依据购房价格按该款所占比例确认任忠辉对涉案房屋拥有15%的产权，符合公平合理原则，本院依法予以维持。综上，上诉人上诉均理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6100元，由上诉人梁雪珍、任淑娆、任文峰共同负担4300元，由上诉人黄洁玲负担1800元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年四月二日
书记员 阮志雄