黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民二民终字第524号
上诉人（原审被告）孙庆滨，男，1970年7月4日生，汉族，个体工商户。
委托代理人马玉梅，尚志市爱民社区诚信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）吕良，男，1991年11月17日生，汉族，无固定职业。
委托代理人卢学华，黑龙江隆信律师事务所律师。
委托代理人吕春杰，男，1973年9月1日生，汉族，尚志市金帝物业公司经理。
上诉人孙庆滨因与被上诉人吕良房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省尚志市人民法院（2014）尚民一初字第602号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙庆滨及其委托代理人马玉梅，被上诉人吕良的委托代理人卢学华、吕春杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年10月14日，孙庆滨同原尚志市金帝物业管理有限公司法定代表人吕杰、刘天富（系同一人，吕良的爷爷，已于2013年1月20日死亡）签订协议，吕杰将位于学子家园小区东侧16号、17号两套商服房（大庆华尔雅房地产开发有限公司开发），以每套30万元价格出售给孙庆滨。协议第三条约定，甲方应在一方最后一次交款前，将房屋产权证交付给乙方。该协议加盖尚志市金帝物业管理有限公司公章。协议签订后，孙庆滨每套交款10万元，尚欠40万元，房屋同时交付。2013年8月20日，尚志市金帝物业管理有限公司为孙庆滨出具债权转让通知：公司已将本案争议房屋的权利义务转让其债权人本案原告吕良，孙庆滨直接向吕良履行付款义务，公司配合吕良为其开具房票。孙庆滨已在通知书上签字。2013年8月20日，孙庆滨收到债权转让通知后，与争议房屋权利人吕良重新达成协议，约定：1、双方于本协议签订之日起31日内到大庆华尔雅房地产开发有限公司尚志分公司售楼处，孙庆滨向吕良支付剩余房款40万元，吕良同时负责将房票开至（或变更至）乙方名下；2、任何一方违约，对方都有权利单方解除房屋买卖关系，款物相互返还。协议约定时间到期后，孙庆滨未到华尔雅公司，其在开庭审理中抗辩理由是要求吕良办理房照，吕良不同意，所以没去交付剩余房款。因孙庆滨未交款，吕良未变更房票。吕良多次索款及2013年12月主张解除合同均未果，现要求解除房屋买卖合同，双方相互返还款物。孙庆滨承担案件受理费。大庆华尔雅房地产开发有限公司开发的尚志市学子家园小区楼房，至今均未为各业户办理出房屋所有权证书。经原审法院释明，孙庆滨主张如判决解除房屋买卖合同，要求吕良赔偿其装修争议房屋损失并据此申请对争议房屋装修价格鉴定。原审法院启动鉴定程序后，孙庆滨撤回鉴定申请。
吕良诉称：孙庆滨于2010年购买尚志市金帝物业管理有限公司的位于学子家园小区东侧16号、17号商服房两套，每套30万元。孙庆滨每套交款10万元，尚欠40万元。2013年8月20日，金帝物业公司通知孙庆滨，其将对上述两套商服房屋的权利、义务一并转让吕良。吕良、孙庆滨于同日签订协议书，约定孙庆滨向吕良履行付款义务，自协议签订之日起31日内双方共同到大庆华尔雅房地产开发有限公司尚志分公司售楼处，孙庆滨向吕良交付剩余房款40万元，吕良负责将房票变更到孙庆滨名下。任何一方违约，对方都有权单方解除房屋买卖关系，款物相互返还。协议签订后，孙庆滨拒不履行付款义务。故要求解除双方房屋买卖合同，双方相互返还款物，孙庆滨承担案件受理费。
孙庆滨辩称：1、吕良主体错误，孙庆滨与刘天富、吕杰签订的原始合同，没与吕良签订。现在刘天富、吕杰已经死亡，他名下的财产应按遗产分配后另行主张权利。2、应继续履行2010年10月14日孙庆滨同刘天富、吕杰签订的协议。协议第三款明确说明甲方应在乙方最后一次交款前，将房屋产权证交付乙方，也就是交付房屋产权证后孙庆滨才能付款。3、2013年8月20日，吕良与孙庆滨签订的协议无效，因为该协议违背原始协议内容，孙庆滨卖房应要房屋产权证，不是要房票，房票不能代表房屋产权证。综上，请求驳回吕良的诉讼请求。
原审判决认为：孙庆滨与尚志市金帝物业管理有限公司签订争议房屋买卖协议履行后，尚志市金帝物业管理有限公司将争议房屋权利义务转让给吕良。吕良、孙庆滨重新签订协议，该协议应取代第一份协议的效力。因此，双方均应按第二份协议约定履行。因孙庆滨未如期交款，吕良未变更房票，双方约定解除房屋买卖协议条件已经成立。吕良要求解除房屋买卖协议前，已多次催告，孙庆滨经吕良多次索款及要求解除协议，以履行第一份协议为由，既不返款也不同意解除协议是无理的。依法应当解除双方的房屋买卖协议。因孙庆滨撤回对争议房屋装修价格的鉴定申请，关于其对争议房屋装修投入，可另案主张权利。综上，吕良主张证据充分，依法予以采纳支持。据此判决：一、解除吕良、孙庆滨签订的房屋买卖协议；二、孙庆滨返还吕杰座落于尚志市学子家园小区东侧16、17号两套商服房屋；三、吕良返还孙庆滨购房款20万元。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由孙庆滨负担。
孙庆滨不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清，诉讼主体错误。孙庆滨与吕良的爷爷吕杰于2010年10月14日签订的房屋买卖协议，没有与吕良签订房屋买卖协议，至于后期是吕良的父亲使用了欺骗手段让孙庆滨签订了协议书，违背了当事人的真实意思表示，也违背了原协议的内容。而且，原协议的当事人吕杰已经去世，吕良又是吕杰的孙子，不是法定继承人，应由吕良的父亲及叔叔继承。二、应依法改判吕良与孙庆滨继续履行房屋买卖合同。孙庆滨对诉争房屋已经使用二年之久，已经进行了大量的房屋装修，如果解除房屋买卖合同，对双方造成经济损失。只要吕良能给孙庆滨办理房屋产权证，孙庆滨就履行合同，付剩余购房款。故请求继续履行合同。故请求撤销原审判决，依法改判。
吕良辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回孙庆滨的上诉请求，维持原审判决。
二审期间，双方均未向法庭举示新的证据。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，现双方当事人对房屋买卖《协议书》是否应当继续履行产生争执。
关于本案诉讼主体是否错误的问题。孙庆滨称，诉争房屋系吕良的爷爷吕杰所有，在吕杰去世后，应由吕杰的法定继承人共同主张权利，吕良不属于继承人，没有诉讼主体资格。经查，诉争房屋虽系吕杰（刘天富）与孙庆滨于2010年10月14日签订的房屋买卖《协议书》，但吕杰的身份系尚志市金帝物业管理有限公司（以下简称金帝公司）的法定代表人，该《协议书》加盖了金帝公司印章，且购房款也是由金帝公司收取，故诉争房屋实际系该公司所有，吕杰行使的是职务行为，不能据此认定诉争房屋的所有权人为吕杰，孙庆滨关于主体问题的抗辩主张无事实依据，本院不予支持。
关于诉争房屋买卖《协议书》应否继续履行的问题。2013年8月20日，因债权债务关系的存在，金帝公司将诉争房屋的权利转让给吕良，并在第一时间以书面形式通知的孙庆滨。孙庆滨对该债权转让行为明知并予以接受，其于同日与吕良重新签订了房屋买卖《协议书》，就诉争房屋的权利义务作出了新的约定。至此，孙庆滨与金帝公司之间的商品房买卖合同权利义务已经被新的《协议书》内容所替代，该约定内容是当事人的真实意思表示，吕良、孙庆滨均应按照《协议书》内容履行各自的义务。孙庆滨虽称该协议无效，但未提交相应的证据证明，本院不予支持。按照《协议书》第二条、第三条约定，吕良、孙庆滨应同时履行变更购房发票、交付剩余房款的义务，任何一方违约，对方有权单方解除合同。孙庆滨未在约定时间交付剩余购房款，已经构成违约，吕良有权行使同时履行抗辩权，不给孙庆滨办理房票更名手续，并基于违约事实要求解除合同。孙庆滨要求吕良先行给付房照，然后再付剩余房款的主张属于先履行抗辩权范畴，该主张不属于双方当事人合同约定条款，其也未提供相关的法律规定，应当承担举证不能的法律责任。对该主张本院不予支持。
综上，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人孙庆滨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙云龙
审 判 员 赵晓波
代理审判员 贾玉娜
二〇一四年九月九日
书 记 员 李 晶