重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)渝05执异948号
案外人：邱朝杰，男，1981年9月30日出生，汉族，住重庆市忠县。
案外人：彭小华，女，1982年9月20日出生，汉族，住重庆市忠县。
申请执行人：重庆市大渡口区潜锦小额贷款有限公司，住所地重庆市大渡口区跃进村街道钢花路4号1-1号至1-6号,组织机构代码58570908-1。
法定代表人：张龙义，董事长。
委托诉讼代理人：曹生云，重庆渝经律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭剑春，重庆渝经律师事务所律师。
被执行人：重庆明光房地产开发有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇州屏环路4号，组织机构代码67104068-X。
法定代表人：叶伟玲，总经理。
被执行人：刘光明，男，1963年11月29日出生，汉族，住重庆市忠县。
被执行人：叶伟玲，女，1971年8月24日出生，汉族，住重庆市忠县。
被执行人：刘健，男，1986年4月3日出生，汉族，住重庆市万州区。
被执行人：重庆弘时商贸有限公司，住所地重庆市九龙坡区歇台子科园四路30-4-5-3、4号，组织机构代码66088221-3。
法定代表人：刘光明，总经理。
被执行人：重庆盾乔商贸有限公司，住所地重庆市九龙坡区朝田村218号帝豪名都四楼F-B-8，组织机构代码79587617-9。
法定代表人：张松柏，总经理。
被执行人：重庆弘历投资集团有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇州屏环路4号，组织机构代码66087526-7。
法定代表人：刘光明，总经理。
被执行人：重庆建浩物业有限公司，住所地重庆市九龙坡区歇台子科园四路30-4-5-3、4号，组织机构代码20285510-3。
法定代表人：刘光明，总经理。
被执行人：桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司，住所地桐梓县娄山关镇马鞍山，组织机构代码56092367-1。
法定代表人：刘光明，总经理。
本院在执行重庆市大渡口区潜锦小额贷款有限公司（以下简称潜锦小贷公司）申请执行重庆明光房地产开发有限公司（以下简称明光房地产公司）、刘光明、叶伟玲、刘健、重庆弘时商贸有限公司（以下简称弘时商贸公司）、重庆盾乔商贸有限公司（以下简称盾乔商贸公司）、重庆弘历投资集团有限公司（以下简称弘历投资公司）、重庆建浩物业有限公司（以下简称建浩物业公司）、桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司（以下简称广兴房地产公司）借款合同纠纷一案中，案外人邱朝杰、彭小华对执行重庆市忠县忠州镇X路X号（X小区3号楼）3-5号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人邱朝杰、彭小华称，案外人于2013年4月15日在忠县忠州镇X路X号（X小区3号楼）购买住房一套，房号为3-5，并于2015年4月6日接房装修入住。该房屋属于案外人财产，请求法院解除对上述房屋的查封并中止执行。
申请执行人潜锦小贷公司答辩称：1、案外人与被执行人签订的《商品房买卖合同》从外表上看虽签订于2013年4月15日，但该合同的实际签订时间应当为案涉房屋查封后或该合同根本就是案外人与被执行人恶意串通，利用虚构的商品房买卖协议逃避执行，原因在于：一是案外人购房后一直怠于催促开发商办理预售合同备案登记，购房行为异于正常买受人，二是该合同系案外人与被执行人双方合同，合同的落款时间可为双方自由控制，单凭合同本身不能证明合同的签订时间及双方意思表示的真实性。2、案外人举示的盖有“X小区”购房款收据等收据，一方面，该等收据仅涉被执行人及案外人，且收据所显示的款项数额巨大，不可能为一般家庭随时放置家中的备用金，若无相应的银行取款明细或银行转款凭证，则该等收据是否发生真实的支付，是否为案外人与被执行人串通逃避执行无法排除，另一方面，该等收据本身不能证明支付的事实存在，即有可能存在收据获得人虽获得了收据，但根本未支付任何款项的情况。故仅凭收据不能证明案外人实际全款支付了购房款。3、《房产查询结果》仅证明案外人在重庆市忠县范围内国有土地上无房屋登记于其名下，不能证明其名下无其他用于居住的房屋。
本院查明，原告潜锦小贷公司诉被告明光房地产公司、刘光明、叶伟玲、刘健、弘时商贸公司、盾乔商贸公司、弘历投资公司、建浩物业公司、广兴房地产公司借款合同纠纷一案，根据潜锦小贷公司的申请，本院于2014年9月18日以（2014）渝五中法民保字第00151号民事裁定书和协助执行通知书，保全查封了明光房地产公司名下包括重庆市忠县忠州镇X路X号X小区3号楼3-5房屋在内的共计76套房屋。2015年4月15日，本院作出（2014）渝五中法民初字第01138号民事判决，判令：一、被告明光房地产公司在本判决生效后十日内偿还原告潜锦小贷公司借款本金人民币40,000,000元及逾期罚息，逾期罚息从2014年7月6日起至还清借款为止，以40,000,000元为基数，按月利率12‰上浮30%计算；二、被告明光房地产公司在本判决生效后十日内支付原告潜锦小贷公司律师服务费人民币981,000元；三、由被告刘光明、叶伟玲、刘健、弘时商贸公司、盾乔商贸公司、弘历投资公司、建浩物业公司、广兴房地产公司对被告明光房地产公司向原告潜锦小贷公司承担的前述第一、二项债务承担连带清偿责任。该判决发生法律效力后，因明光房地产公司、刘光明、叶伟玲、刘健、弘时商贸公司、盾乔商贸公司、弘历投资公司、建浩物业公司、广兴房地产公司未如期履行义务，潜锦小贷公司向本院申请强制执行。
另查明，2013年4月15日，明光房地产公司（甲方）与邱朝杰、彭小华（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买座落于重庆市忠县忠州镇X路X号X小区3号楼3层5号房屋，建筑面积110.32平方米，总成交金额480,000元；乙方于2013年4月15日向甲方一次性支付全部房款480,000元；该房屋属于预售商品房，甲方应在2013年12月31日前，将已竣工验收的商品房交付乙方使用。2013年4月10日和4月11日，X小区售房部分别出具《收据》2张，载明：收到彭小华（3-3-5）购房款480,000元和契税、大修基金、其它费用合计16,852元。
2014年1月8日，重庆迎主物业管理有限公司X小区管理处（甲方）与邱朝杰（乙方）签订《X小区前期物业管理服务协议》，约定乙方将其购买的3幢3楼5号房委托甲方实施前期物业管理。2014年1月8日，加盖X小区收费专用章的3张《X小区收款收据》分别载明：收到彭小华、邱朝杰（3-3-5）2014年1月1日至2014年12月31日的物业费、电梯费、预存公共能耗公摊费合计999元；垃圾清运费331元；装修保证金1,000元。重庆润忠供水有限公司出具的《发票》，载明：户名为彭小华，地址为忠县X路X号X小区3号楼3-5，2016年4月23日、2016年5月12日、2016年8月23日、2016年9月14日、2016年10月24日、2017年2月16日，分别缴纳气费81元、100元、42元、42元、52元、72元。重庆忠县燃气有限责任公司出具的《气费专用收据》，载明：户名为彭小华，地址为忠县X路X号X小区3号楼3-5，2016年5月12日、2016年7月12日、2016年8月12日、2016年10月24日、2017年3月10日、2017年5月17日，分别缴纳气费38.60元、93元、72.60元、73.28元、107元、55元。
还查明，2017年5月25日，重庆市忠县国土资源和房屋管理局出具的《房产查询结果证明》，载明：邱朝杰在忠县无住房权属登记记录。2017年6月21日，重庆市忠县国土资源和房屋管理局出具的《房产查询结果证明》，载明：彭小华位于忠县忠州镇X路X号13-4，建筑面积74.99平方米。2011年7月，该房屋在重庆市忠县国土资源和房屋管理局办理了预购商品房抵押权登记，未办理产权登记。2014年3月6日，彭小华将该房屋出卖给刘春雨、李宗平，成交价格329,800元，刘春雨、李宗平已支付购房款319,800元。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，首先，案外人邱朝杰、彭小华在本院查封前已就案涉房屋与被执行人明光房地产公司签订了合法有效的房屋买卖合同，购买案涉房屋。其次，前述规定中的“无其他用于居住的房屋”，是指买受人在被执行房屋所在地无其他用于居住的房屋，而本案案外人于2011年7月所购的位于忠县忠州镇X路X号13-4房屋已转卖给他人，于2013年4月15日所购的位于忠县忠州镇X路X号X小区3号3-5房屋系用于居住，且其名下在案涉房屋所在地无其他用于居住的房屋。其三，结合X小区售房部出具的房款《收据》和案外人举示的交纳物业费、水费、气费等情况，足以确认案外人已实际占有案涉房屋并已支付全部购房款。因此，案外人邱朝杰、彭小华对案涉房屋享有足以排除执行的实体权益，其请求对案涉房屋中止执行的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：
中止对重庆市忠县忠州镇X路X号X小区3号楼3-5房屋的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 刘用辉
代理审判员 蒋晓亮
代理审判员 傅 沿
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 谭 锋