浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙台民终字第164号
上诉人（原审原告）：刘斯德。
被上诉人（原审被告）：玉环县交通运输局。
法定代表人：王庆飞。
委托代理人：李孙平。
上诉人刘斯德因房屋租赁合同纠纷一案，不服玉环县人民法院（2012）台玉民初字第566号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2000年6月5日，被告就坐落于玉环县城关南二路交通大楼用房通过公开招标的方式，案外人沈传斌投标中标，于是被告向沈传斌出租其所有的交通大楼1-3层用房，建筑面积约3300平方米（附本楼层平面图）。同年8月8日，沈传斌将该租赁物转让给案外人叶楚定、于其兴，于是，被告与沈传斌、叶楚定、于其兴签订“房屋租赁转让协议书”。2001年8月，叶楚定、于其兴将其中第3层建筑面积为757平方米退回给被告，双方签订“房屋租赁变更协议书”。2003年4月16日，原告经被告同意向叶楚定、于其兴转租被告所有的交通大楼1-2楼营业用房，用于经营新金港大酒店，于是，原、被告及案外人叶楚定、于其兴签订了一份“房屋租赁转让协议书”。2005年8月30日，原、被告又订立了一份“房屋租赁合同”，租赁物为交通大楼1-2楼营业用房，使用面积按原告原承租的实际使用面积为准，不作变动；年租金为950000元，租赁期限为三年；2008年8月底，被告收回了1楼建筑面积约230平方米，并对收回的租赁物进行了适当装修，期间将近一个月，被告并没有向原告收取租金。2008年9月27日，原、被告再次订立一份“房屋租赁合同”，约定原告租用被告交通大楼1-2楼建筑面积约2500平方米、4层写字楼约300平方米左右（附本楼层平面图），年租金为1160000元，租用期限自2008年10月1日至2011年9月31日止。2009年4月15日，原告将租赁物转让给案外人阮夏芳等人，并签订了一份“酒店转让协议”。同年4月30日，被告与阮夏芳重新签订了一份“房屋租赁合同”。在原告使用租赁物期间，双方均全面履行了合同约定的全部义务，原告自2003年4月16日起，对租赁物少面积问题一直未提出任何异议。截止2012年3月，原告则以其曾经承租使用的租赁物面积比合同约定面积少215平方米而向被告提出异议，要求被告返还租金，双方经多次交涉无果，原告遂诉至该院。
原审法院认为：本案涉及所有的“房屋租赁合同”及“转让协议书”等，均系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。原、被告自2003年4月16日至2008年9月27日，一共签有三份房屋租赁合同，在签订每一份合同后，双方均按合同约定各自履行了全部义务。截止2009年4月，双方实际已经解除了房屋租赁合同关系，原、被告之间的权利义务已终结。现原告诉请租赁物缺少面积215平方米，要求被告返还多付租金，其理由显然不能成立，理由如下：（1）从使用租赁物的面积来看，本案租赁物最初投标面积为3300平方米，扣除退回3楼面积757平方米外，尚余面积为2543平方米，不低于2500平方米；（2）从每一份合同的内容来看，除2008年9月27日签订的合同中，有涉及到面积为2500平方米左右的写法，其余合同均无载明具体面积，更没有按每平方面积作为计算租金的标准，合同中租赁物均按习惯交易笼统书写为“1-2楼”，且租金均系双方当事人自愿协商而确定的，不存在有欺诈、胁迫的手段签订合同的情形；（3）签订第三份合同前，被告曾收回了1楼的230平方米面积的租赁物，同时，也增加了4层的300平方米面积租赁物，原告是明知的。在双方协商租金时，原告并未提出任何异议，故不存在面积少算而租金多付之说法；（4）原告诉请已超过诉讼时效。原、被告在签订合同时，均附有招标时租赁物的平面图，何况原告承租营业用房经营酒店长达六年之久，对其使用的租赁物应当是了如指掌，有无存在少面积现象，属应当知道的；但是，原告却于2012年3月份才就少面积问题向被告提出异议，并于5月份向该院提起诉讼，显然已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；又根据《中华人民共和国民法通则》第三十七条之规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，根据上述规定，假设本案的租赁物的确存在少面积的话，那么，原告的诉讼主张也已经超过了法律规定的诉讼时效，该院依法不予保护，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第三十七之规定，判决如下：驳回原告刘斯德的诉讼请求。案件受理费计人民币14187元，由原告刘斯德负担（此款原告已交纳该院）。
宣判后，刘斯德不服，向本院提起上诉称：一、租赁物面积最初投标面积3300平方米，扣除三楼757平方米外，还应扣除门厅和楼梯、电梯通道、配电房、消防室等约215平方米，故实际交付面积不足2500平方米。签订第三份合同前，被上诉人已收回一楼230平方米的租赁物，仍以2500平方米计算租金，显然错误。二、虽然合同未载明按面积计算租金，但租赁物投标时按面积竞投标确定租金，即按3300平方米计算租金。被上诉人方经手该事的王土才明确告知租金以面积为基准计算，只是合同未载明。因此，一审认定本案未按每平方面积计算租金错误。三、虽然双方签订合同时有租赁物平面图，上诉人使用租赁物时间长久，但不足以认定上诉人知道面积缺少这一事实。被上诉人作为所有权人和出租人，应知道租赁物面积，并根据诚实信用原则按照约定交付租赁物，而不能以附有租赁物平面图为由免除全面履行合同的义务。上诉人作为承租人，没有审查标的物的义务。2012年3月上诉人发现面积缺少，此时才知道权利受损。“知道”是确定的主观状态，而“应当知道”是推定的主观状态。“知道”的认定以直接证据为依据，而“应当知道”的认定可以以间接证据为依据。既无直接证据也无间接证据时，则应认定为当事人的主观状态处于“不知”。因此，本案诉讼时效应从“知道”之日起计算，即一审认定超过诉讼时效不妥。综上，一审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
玉环县交通局答辩称：一、2003年4月16日和2005年8月30日签订的两份合同均没有约定租赁物面积。2008年9月27日签订的第三份合同约定，租赁物面积大约2500平方米左右，包括4楼300平方米。签订第三份合同时，被上诉人收回1楼门厅，补上4楼写字楼，故不存在租赁物面积缺少问题。二、从三份合同的具体条款看，租金经双方协商确定，而不是按照平方米计算，因此，上诉人认为租金按照面积计算，缺乏事实依据。三、2009年4月双方解除租赁关系。面积缺少问题或收回230平方米门厅问题都发生在2008年9月27日前。上诉人一直使用涉案租赁物，应知道面积。因此，上诉人一审起诉时已超过诉讼时效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。一、关于讼争租赁物面积是否符合合同约定和租金是否按照租赁物面积计算问题。（一）涉案租赁物最初投标时为约3300平方米，扣除退回的3楼757平方米外，剩余面积超过2500平方米。门厅和楼梯、电梯通道、配电房、消防室等基本上属于公共部分，上诉人也应曾加以使用，故其主张全部扣除这些部分的面积，与法相悖，本院不予支持。（二）签订第三份合同前，被上诉人虽收回一楼230平方米的租赁物，但已补上二楼300平方米的租赁物。上诉人对此是明知的。双方协商租金时，上诉人也没有表示反对。因此，被上诉人的相关行为未损害上诉人的合法利益。（三）双方先后签订的三份合同均系双方自愿协商确定，不存在欺诈、胁迫情形。三份合同除2008年9月27日签订的合同载明“建筑面积1-2楼约2500平方米左右”，其余均没有载明租赁物的具体面积，更没有载明按每平方面积计算租金。合同的标的物按交易习惯笼统书写为“1-2楼”。上诉人也没有提供其他证据证明，本案按每平方米计算租金。因此，本院对上诉人的这一主张不予采信。二、关于上诉人请求返还租金是否超过诉讼时效问题。双方签订合同时，均附有租赁物平面图。上诉人作为承租人，应有审查标的物的义务。上诉人承租涉案租赁物用于经营酒店长达六年之久，应当知道涉案租赁物的面积。2009年4月，双方已解除房屋租赁合同关系，而面积缺少问题、收回230平方米门厅问题均发生在2008年9月27日前。但是，上诉人直到2012年3月才就面积问题提出异议，并于同年5月向一审法院提起诉讼，显已超过诉讼时效。综上，上诉人刘斯德的上诉理由均不能成立，本院不予采纳，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14187元，由上诉人刘斯德负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭晓明
审 判 员 汤坚强
代理审判员 张淑娅
二〇一三年五月二十九日
代书 记员 郭巧燕