广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）秀民初字第440号
原告（反诉被告）温玉凤。
原告（反诉被告）刘平。
二原告（反诉被告）委托代理人秦维安，广西五和律师事务所律师。
二原告（反诉被告）委托代理人阳村发，广西五和律师事务所律师。
被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司。
法定代表人高忠鹏，总经理。
委托代理人谢继香，该公司法律顾问。
原告（反诉被告）温玉凤、刘平与被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司（以下简称：广源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年4月26日受理后，依法适用简易程序于2012年12月20日、2013年12月10公开开庭审理了本案。温玉凤、刘平的委托代理人阳村发、广源公司的委托代理人谢继香到庭参加诉讼。在本案审理过程中，双方申请庭外和解十八个月。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）温玉凤、刘平诉称，温玉凤、刘平与广源公司于2008年10月15日签订了一份购买广源国际社区8-3-3-1号房的《商品房买卖合同》，合同约定：该房总价款459547元；广源公司应在2009年12月28日前交房，逾期交房天数未超过90日，按合同总价款的万分之一按日支付违约金。合同签订当日，温玉凤、刘平即支付了人民币419547元，余款也按约付清。但广源公司却没有按期交房，直至2010年3月18日登报通知温玉凤、刘平收房，广源公司逾期交房天数达79天，依约应向温玉凤、刘平支付违约金3630.4元，但广源公司至今仍拒绝承担违约责任。故诉至法院，请求判令：1、广源公司支付逾期交房的违约金3630.4元；2、本案诉讼费由广源公司负担。
原告（反诉被告）温玉凤、刘平就本诉对其主张提供如下证据：1、商品房买卖合同，以证明双方的商品房买卖合同关系及约定交房时间为2009年12月28日，广源公司应承担延期交房的违约责任；2、销售不动产统一发票复印件2张，以证明温玉凤、刘平按约付款；3、交房通知复印件，以证明广源公司于2010年3月18日登报通知原告于2010年3月19日至2010年3月25日期间办理收房手续。
被告（反诉原告）广源公司答辩及反诉称，广源公司于2008年9月30日与温玉凤、刘平签订《商品房买卖合同》，温玉凤、刘平以459547元向广源公司购买位于桂林市秀峰区中隐路9号广源国际社区第8栋3单元3层1号房一套。广源公司的交房时间虽然距双方合同约定的交房时间逾期两个半月，但是因为中、高考期间禁止噪声作业及暴雨干旱因素，温玉凤、刘平亦未按合同约定付清可视对讲系统费用，广源公司可以延期免责，且温玉凤、刘平的起诉已过诉讼时效，故温玉凤、刘平的诉请无依据。双方在签订《商品房买卖合同》的同时，签订了《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》，约定房屋交付时温玉凤、刘平须一次性支付广源公司可视对讲系统费用1800元，但温玉凤、刘平至今未支付该款项。故请求驳回温玉凤、刘平的本诉诉讼请求，同时反诉请求判令：1、温玉凤、刘平支付可视对讲系统费用1800元；2、反诉费用由温玉凤、刘平负担。
被告（反诉原告）广源公司就本诉与反诉对其辩解及主张提供如下证据：1、商品房买卖合同，以证明双方的商品房买卖关系以及房屋的交接手续、付款时间和违约责任；2、建设工程质量竣工验收意见书，以证明本案所涉商品房在登报通知交房前已达到交房条件；3、2010年3月18日桂林晚报刊登的交房通知，以证明广源公司于2010年3月18日已按合同约定登报通知买受人办理交房手续；4、桂林市建设与规划委员会市建规（2008）50号文件、桂林市气象局出具桂林气候基准站资料卡及桂林市2008年1-2月低温雨雪冰冻期逐日气温资料，以证明冰冻雨雪天气一律暂停施工；5、2010年6月1日的桂林晚报，以证明中高考期间禁止施工；6、2012年3月30日桂林晚报刊登的通知，以证明广源公司通知买受人交纳可视对讲系统费用、逾期收房违约金及逾期付款违约金，诉讼时效中断；7、房屋验收交接单，以证明温玉凤、刘平于2010年3月28日收房。
原告（反诉被告）温玉凤、刘平对广源公司的反诉答辩称，可视对讲系统费用不符合国家一房一价的政策，可视对讲系统费用已包含在购房款里，不应另行支付，且收房时广源公司未要求业主交纳这笔费用。此外，广源公司的反诉请求已过诉讼时效，不应支持。
原告（反诉被告）温玉凤、刘平就反诉对其辩解提供的证据与本诉一致。
经过庭审质证，广源公司对温玉凤、刘平提供的证据1、2、3真实性无异议。温玉凤、刘平对广源公司提供的证据1、2、3、4、5、6、7真实性无异议。本院对上述证据真实性予以确认。
综合以上证据和庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：2008年9月30日，温玉凤、刘平作为买受人与广源公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，购买广源·国际社区第8幢3单元3层1号房房屋一套，房屋总金额为459547元。该合同约定（节录）：“……第八条交付期限。出卖人应当在2009年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家重大政治、经济、政策影响，导致延期；3.雨季、旱季因政府有关部门要求停水、停电，中高考等要求停工，导致工程延期的；4.在施工过程中，如出现规划部门批准的设计变更，或不可预见的异常施工困难及重大技术问题，导致工期延长的；5.签订合同后，由于政府颁布新法律法规，或修改原法律法规而影响交房的；6、交房时买受人尚未付清全部应付款项的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按办合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》，附件四《合同补充协议》。其中附件三装饰、设备标准约定：1、外墙：高级涂料，面砖或石材，……10、其他：户内预留电视、电话和宽带接口，单元入户设可视对讲电控门。附件四《合同补充协议》第8条约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（1）公共维修基金：按所拥有物业的建筑面积交纳，设电梯楼（含住宅和非住宅）70元／㎡、非电梯楼（含住宅与非住宅）50元／㎡计5079.-；（2）可视对讲系统：1800元／户；（3）有线电视网入网费：336.-元／户（代广电网络公司收取）；（4）办理产权证费用500.-元（按政府有关部门规定收取，多退少补）。等等。温玉凤、刘平于2008年10月15日支付了购房款人民币419547元，余款亦按合同约定时间付清。2010年2月6日，施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收广源国际社区8#楼合格，并出具《建设工程质量竣工验收意见书》。2010年3月18日，广源公司在桂林晚报刊登交房通知，通知广源·国际社区8#楼已达到交房条件，定于2010年3月19日至2010年3月25日办理交房手续。温玉凤、刘平于2010年3月28日与广源公司办理了交房手续，但收房时未向广源公司交纳1800元的可视对讲系统费用。2012年3月30日，广源公司在桂林晚报刊登通知，通知尚未交纳可视对讲系统费用的业主，于2012年4月2日前到其公司予以缴清。
本院认为：温玉凤、刘平与广源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的规定，应属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点为：一、广源公司是否应支付温玉凤、刘平逾期交房违约金；二、温玉凤、刘平是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。
一、广源公司是否应支付温玉凤、刘平逾期交房违约金。
根据《商品房买卖合同》第八条约定，广源公司应当在2009年12月28日前将符合交房条件的房屋交付温玉凤、刘平。合同第九条约定：出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。广源公司于2010年3月18日才登报通知业主收房，逾期79天，故广源公司应按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金共计3630.4元（459547元×0.1‰／天×79天）。广源公司辩称由于中、高考期间禁止噪声作业，及暴雨干旱因素，且温玉凤、刘平未按合同约定付清可视对讲系统费用，故广源公司可以延期免责。本院认为，暴雨、干旱需政府有关部门要求停电、停水才能免责，广源公司也未提交中高考等要求停工的证据；此外，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。此条款约定的“交房时”，双方并未明确是合同约定的交房之时还是实际交房之时，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，此处的“交房时”应理解为实际交房之时，而非合同约定的交房时间，因此，广源公司提出温玉凤、刘平未交付可视对讲系统费用不能作为其延期交房的抗辩理由，故对广源公司关于延期免责的辩解意见本院不予采纳。广源公司又辩称，温玉凤、刘平的该诉讼请求已过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”温玉凤、刘平于2010年3月28日收房，此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张权利。温玉凤、刘平直至2012年4月26日才向本院提出诉讼请求，亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已经超过二年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。故温玉凤、刘平要求广源公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
二、温玉凤、刘平是否应支付广源公司可视对讲系统费用1800元。
温玉凤、刘平与广源公司签订的附件四《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，亦是双方的真实意思表示，对双方亦具有约束力。该协议第8条第二项第（2）目约定：房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：……可视对讲系统：1800元／户。在广源公司交房时，按照双方的约定，温玉凤、刘平即应当向广源公司支付1800元的可视对讲系统费用。温玉凤、刘平辩称可视对讲系统费用已包含在购房款里，根据国家有关规定，不应另行支付。本院认为，附件四即合同补充协议已明确说明可视对讲系统费用是1800元／户，温玉凤、刘平的上述辩解理由无法律依据，故本院不予采纳。另温玉凤、刘平辩称广源公司该项诉请已过诉讼时效，不应支持。本院认为，《商品房买卖合同》附件四中约定：“8、房屋交付时，买受人须一次性缴纳以下费用：（2）可视对讲系统：1800元／户”。如前所述，此条款约定的“交房时”应理解为实际交房之时，广源公司于2010年3月28日将涉诉房屋交付温玉凤、刘平，此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张权利。广源公司直至2012年3月30日才在桂林晚报刊登通知，通知买受人交纳可视对讲系统费用，其刊登通知向温玉凤、刘平主张权利的时间不在诉讼时效期间内，不构成诉讼时效中断。此后，广源公司于2012年6月1日提出反诉请求，亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已经超过二年的诉讼时效，由此丧失胜诉权。故广源公司要求温玉凤、刘平支付可视对讲系统费用1800元的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）温玉凤、刘平的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）桂林市广源房地产开发有限公司的反诉请求。
本案本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，因本诉、反诉合并审理而分别减半收取。本诉案件受理费25元（原告温玉凤、刘平已预交），由原告温玉凤、刘平负担。反诉案件受理费25元（被告桂林市广源房地产开发有限公司已预交），由被告桂林市广源房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉案件受理费25元、反诉案件受理费25元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 莫远红
二〇一三年十二月二十日
书记员 陆 玮
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