广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）穗中法民五终字第504号
上诉人（原审原告）招添祥，男。
委托代理人周晓光，广东启兴律师事务所律师。
委托代理人邓益健，广东启兴律师事务所实习人员。
被上诉人（原审被告）广州市升平房地产开发有限公司。
法定代表人杨休。
被上诉人（原审被告）广州中惠置业有限公司。
法定代表人杨成，该公司董事长。
委托代理人王历，广东经纶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州市宝山房地产开发有限公司。
法定代表人杨休。
上诉人招添祥因与被上诉人广州市升平房地产开发有限公司（以下简称升平公司）、广州中惠置业有限公司（以下简称中惠公司）、广州市宝山房地产开发有限公司（以下简称宝山公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第2039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1999年7月21日，招添祥（乙方）与升平公司（甲方）签订了《房屋拆迁安置协议》，约定，甲方经广州市房地产管理局以（1999）房拆许字49号房屋拆迁许可证批准，拆除同福中路龙田东直街3号的房屋；乙方是该屋的使用人，建筑面积149.18平方米，有正式户口的实际居住人口6人；乙方同意1999年10月30日前迁出原址房屋，并同意自行解决临时搬迁；甲方应于2005年5月7日前，在海珠区同福中路龙田街新建回迁楼第15层南向，产权属于自有的套间，建筑面积154.18平方米，安置给乙方回迁居住；等。同日，招添祥（乙方）与升平公司（甲方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定，乙方同意甲方拆除坐落于在海珠区同福中路龙田东直街3号房屋，建筑面积149.18平方米；甲方将自有的坐落在海珠区同福中路龙田街新建回迁楼第15层楼，位置南向的自有房屋，建筑面积为154.18平方米单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积为149.18平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的154.18平方米，两者对比，相差了5平方米，乙方根据有关规定以5M2×1700元一平方米的标准计算，付给甲方8500元，并于1999年12月30日前付清；甲方应在2005年5月7日将自有房屋交付给乙方；甲方按照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续。所需的登记费用，由甲方负责；等。
1999年8月16日，招添祥向升平公司支付了购房款8500元。2000年11月13日，招添祥再支付了19120元。
2000年11月15日，招添祥（乙方）与升平公司（甲方）签订《补充协议》，约定，经甲、乙方友好协商，同意乙方回迁穗龙一街4号1102房、6号803房；1、乙方原合法产权面积154.18M2（拆迁时向甲方购买面积及款项按原协议执行），现回迁房穗龙一街4号1102房面积93.88M2、6号803房面积72.25M2，总计：166.13M2，与原面积相差11.95M2，以4000元／M2向甲方购买、购房款为47800元，此款在签订补充协议收新屋钥匙时支付首期购房款40%￥19120元，在2001年5月16日前支付二期款40%￥19120元，通知办理房屋产权证前七天内付清余款20%￥9560元，逾期付款甲方按每日3%收取滞纳金；回迁产权面积以房管局测绘所实测为准，以4000元／M2单价多除少补；等。同日，招添祥回迁至穗龙一街4号1102房、6号803房居住。
2001年5月19日，招添祥向升平公司支付了第二期购房款19120元。
根据广州市国土资源和房屋管理局穗国房字（2004）794号文，2003年市房管局以穗国土闲认（2003）364号核发《闲置土地认定通知书》，认定升平公司开发的上述地块自1997年4月11日起闲置。
2006年2月28日，中惠公司与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，约定，广州市房地产交易登记中心于2006年1月25日至2006年2月28日10时对海珠区龙田直街地段进行挂牌出让，经过公开竞价，确认成交情况如下：买受人名称为中惠公司，标的面积9364平方米，成交价款2475万元；等。
招添祥于2012年9月28日向原审法院提起本案诉讼，请求：升平公司、中惠公司、宝山公司立即办理广州市海珠区宝岗大道穗龙花园一街4号1102房、6号803房的房产证给招添祥。
另查，现龙田直街以东及龙田西街地块的项目名称为穗龙花园（自编C区：11-12层为复式），预售证号位980269，申报单位为宝山公司。在该预售许可证的《综合查询导出记录结果》中，记录有“穗龙花园A梯402房过户地址为穗龙一街6号402房”、“穗龙花园A梯705房过户地址为穗龙一街6号705房”等内容，该预售许可证的《预售证限制转移情况》中，记载有（99）穗押备字10522号抵押C区A梯803的内容，及原审法院于2012年10月16日以（2002）海经执字第399-8号文书查封宝山公司所有的广州市海珠区龙田街以东及龙田直西侧的穗龙花园全部（除预售、过户、查封外）房屋的产权，查封期限2012年10月16日至2014年10月15日止。
原审法院认为，招添祥与升平公司签订《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》，约定，招添祥的原址房屋建筑面积为149.18平方米，而升平公司调换（补偿）给招添祥的154.18平方米，两者对比，相差了5平方米，招添祥付给升平公司8500元，并于1999年12月30日前付清；升平公司应在2005年5月7日将自有房屋交付给招添祥；升平公司依照本协议将自有房屋移交招添祥时，升平公司应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同招添祥向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；同意招添祥回迁穗龙一街4号1102房、6号803房，回迁房面积总计166.13M2，与原面积相差11.95M2，购房款为47800元，此款在签订补充协议收新屋钥匙时支付首期购房款40%￥19120元，在2001年5月16日前支付二期款40%即19120元，通知办理房屋产权证前七天内付清余款20%￥9560元；等。上述协议是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对招添祥与升平公司均具有约束力。
对招添祥要求办理上述两间房屋的房产证的诉讼请求，由于6号803房已被抵押，并依法办理了抵押登记。在抵押权人的抵押权未实现的情况下，目前暂不具备办理房产证的条件。另外，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。现本案讼争的4号1102房也已被法院查封，房屋的所有权已受到了限制，在上述障碍未消除前，招添祥与升平公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》的目的能否实现处于待定状态。故对招添祥的上述请求，本院予以驳回，待条件成就后，招添祥可另循法律途径解决。造成本案纠纷责任在升平公司，本案受理费应由升平公司负担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，原审法院于2013年8月28日作出如下判决：驳回招添祥的诉讼请求。一审案件受理费100元，由升平公司负担。
判后，上诉人招添祥不服原审判决，向本院提起上诉：一、招添祥是原被拆迁房的产权人，升平公司经批准拆除了上述房屋。双方签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁安置协议》，招添祥同意于1999年10月30日迁出上述房屋，交由升平公司拆除。升平公司将招添祥安置在宝山公司兴建的房屋居住至今。2004年7月8日，升平公司发出《关于升平地块上已发拆迁公告地块的拆迁户补偿安置的报告》承诺包括招添祥在内的32户安置到穗龙花园由其公司负责可回迁、永迁和弃产补偿，但至今未履行。二、2006年2月28日，中惠公司通过拍卖取得升平公司征用的地块，至今没有给招添祥回迁居住的房屋办理房产证。招添祥认为，依据招添祥与升平公司签订的上述协议及上述承诺，中惠公司通过拍卖取得上述地段的开发权理应承接所有的义务。原审查明涉案6号803房被抵押、4号1102房被法院查封，升平公司按约定安置招添祥回迁又将上述房屋向银行抵押贷款而遭法院查封，其行为是欺诈。三、涉案房屋所在的整栋物业因宝山公司拖欠工程款被抵押被查封，包括涉案两套房屋都是查封状态，招添祥是在原审过程中才得知的；原审法院（2011）穗海法民三初字第1662号民事判决，已经判令升平公司应当承担办证义务，原审法院同案不同判。法院判令过户不存在障碍，在法院判决后，招添祥可通过执行程序主张解除查封，故坚持原审诉请。四、目前，升平公司、宝山公司营业执照被吊销，招添祥要求作为升平公司、宝山公司的股东及开办单位对其进行清理，并会同中惠公司对此承担连带责任为招添祥办理房产证。综上所述，招添祥上诉请求撤销原审判决，支持上诉人原审全部诉请。
被上诉人中惠公司答辩称：涉案地块属于闲置土地由中惠公司在2006年竞拍所得，当时已经说明原有的拆迁责任由原责任人承担，为上诉人办理产权证的问题不应由中惠公司承担。中惠公司提供的证据证明两套房屋的确被查封，原审法院对此也去调查取证了。中惠公司并非现在涉案地块的用地单位，也无法配合对方去办理房产证。
被上诉人升平公司、宝山公司二审未作答辩。
本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，且与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼，即执行异议之诉。执行法院应当依照诉讼程序进行审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法﹤javascript：SLC（5110，0）﹥〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议”。涉案房屋已被原审法院查封进入执行程序，招添祥应当依照上述规定主张权利，不能另行提起普通的民事诉讼，已经受理的，应当驳回起诉。因此，招添祥直接提起本案诉讼，应驳回起诉，原审处理不妥，本院予以撤销。
为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
一、撤销广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第2039号民事判决；
二、驳回招添祥的起诉。
一、二审案件受理费各100元，分别由广州市海珠区人民法院、本院退还给招添祥。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年四月十七日
书 记 员 杨仁义