＼n浙江省富阳市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）杭富民初字第2147号＼n原告：潘学青。＼n委托代理人：汪满富。＼n被告：孙华庭。＼n委托代理人：吴旭军。＼n原告潘学青诉被告孙华庭房屋租赁纠纷一案，本院于2013年11月6日立案受理。依法由审判员戚利尧适用简易程序于2013年12月5日公开开庭进行了审理。原告潘学青及其委托代理人汪满富，被告孙华庭的委托代理人吴旭军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告潘学青起诉称：2013年3月，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，被告将位于富阳市富春街道横凉亭路3号汇丰大厦的1411、1413两间办公室租赁给原告使用，租赁期限一年，自2013年3月1日至2014年2月28日止。此前，原告已租赁房屋一年，协议是一年订一次，每份协议规定在同等条件下原告有优先承租权。为了稳定有效利用租赁房屋，原告对两间办公室进行了精装修，并按房屋结构和格局购买了一批较高档次的办公用品和设备，共花去12万元左右。2013年8月，原告办理公司营业执照需要被告的房产证时，才发现上述两间办公室已被被告分别卖给了陆科军、钱军，导致原、被告之间的《房屋租赁协议》无法继续履行。《房屋租赁协议》第六条明确约定：“在房屋租赁期内，出租方不得擅自将房屋转租给他人，否则赔偿承租方的经济损失。”被告的行为不仅是在租赁期内将房屋转租，而是将房屋转卖，使原告从2013年8月开始已不能合法使用租赁房屋，而且被告至今也不告知原告，显属违约，其违约行为给原告造成非常大的损失。要求：1、判决解除原、被告之间的《房屋租赁协议》；2、判令被告退还原告2013年8月至2014年2月28日已付租金13533元、已付物业管理费1547元、租房押金2000元，合计17080元；3、判令被告支付原告装修装璜损失费30000元；4、本案诉讼费由被告承担。＼n原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供下列证据材料：＼n1、《房屋租赁协议》1份，证明原告租赁被告房屋并约定相关事项的事实。＼n2、查询记录2份，证明被告在租赁期内把房屋所有权进行转让，失去出租的权利。＼n3、装潢照片1组，证明原告租赁房屋后对房屋进行装修的事实。＼n被告在法定答辩期间未提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：2013年3月，原、被告签订《房屋租赁协议》是事实，被告于2013年7月将出租房屋转让给他人也是事实，但是不影响原告的房屋使用权，被告没有通知原告解除房屋租赁关系，房屋买受人也没有通知原告解除房屋租赁关系。原告要求被告承担装潢损失没有依据，双方签订的协议并没有约定装修房屋的费用需要被告承担，被告只要原告在房屋租赁期满后，将符合出租时状态的租赁房屋返还给被告就可以。2013年被告转让出租房屋时，把原告承租出租房屋的事项向买方进行了说明，将原告支付给被告的租金、押金结算给买方。综上，被告认为原告起诉要求解除《房屋租赁协议》、返还租金等、要求被告承担装潢损失费，没有法律依据。要求驳回原告的诉讼请求。＼n被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供下列证据材料：＼n收据2份，证明被告转让出租房屋后，将原告支付给被告的租赁费用交付给买受人，对原、被告之间存在租赁关系的事项向买受人进行了说明，买受人收取了原告交付的租金等，房屋的买受人认可与原告间租赁关系的事实。＼n原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：＼n原告提供的证据1，被告对证据的真实性没有异议，被告并未将出租房屋转租给他人，所以不能达到原告的证明目的，租赁期限是一年，期限是2013年3月1日至2014年2月28日，原告在租赁期限内可以使用租赁房屋。本院认为，原告提供证据1的待证事实是原告租赁被告房屋并约定相关事项，被告对该证明目的未提出异议，故证据1具有证明效力。证据2，被告对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，被告将案涉房屋转让给他人，不影响被告租赁房屋，房屋转让不影响租赁合同继续有效。本院认为，被告将出租房屋转让，并不影响租赁合同的效力，原告对证据2提出的异议不成立，证据2具有证明效力。证据3，原告对证据的三性由异议，认为《房屋租赁协议》并没有对租赁房屋装潢进行约定，没有明确约定被告需要对原告的装修在租赁期满后进行适当补偿，租赁期满后，原告只要把符合出租时状态的房屋返还给被告即可，被告不需要承担相应的装修费用。本院认为，原告提供证据3的待证事实是原告租赁房屋后对房屋进行装修的事实，被告对此未提出异议，本院认为证据3具有证明效力。被告提供的证据，原告对真实性没有异议，对合法性有异议，认为被告没有权利改变房屋的出租人，应该由三方签订协议才有效，对证明目的有异议，认为被告没有诚信，以转让房屋的手段来逃避赔偿对原告不能使用租赁房屋的损失。本院认为，法律、行政法规并没有禁止出租人在租赁期间转让出租房屋，原告对证据提出的异议没有法律依据，本院不予采信，被告提供的证据具有证明效力。＼n本院经审理，认定如下事实：＼n富阳市富春街道横凉亭路3号1411、1413室房屋原系被告所有。2013年3月，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定被告将富阳市富春街道横凉亭路3号1411、1413室房屋出租给原告，租赁期限从2013年3月1日至2014年2月28日，共一年；年租金24000元，物业管理费2744元，先付后用；押金2000元，原告于合同签订之日交付给被告，合同期满后，如果原告未违反合同规定，结清相关费用后予以返还；在房屋租赁期内，被告不得擅自将房屋转租给他人，否则赔偿原告的经济损失；合同期满，原告如需续约，应提前一个月向被告提出申请，同等条件下原告有优先权。《房屋租赁协议》还约定其他相关条款。此前一年，原告已租赁上述房屋。原告租赁房屋期间，对租赁房屋进行装修。2013年7月18日，被告将1411室房屋转让给陆科军、凌燕，2013年8月5日，被告将1413室房屋转让给钱军、徐丽虹。2013年7月18日，被告将1411室2013年7月19日至2014年3月29日房租9933元、押金1000元交给陆科军，2013年8月14日，被告将1413室2013年7月19日至2014年3月29日房租8333元、押金1000元交给徐丽虹。2013年8月，原告发现租赁房屋被被告转让，询问陆科军、钱军，陆科军、钱军表示租赁期满后不再续租。＼n本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。被告在《房屋租赁合同》约定的租赁期间，将出租房屋转让给案外人，根据合同法相关规定，不影响《房屋租赁协议》的效力。租赁房屋买受人表示《房屋租赁协议》届满后不再续租，不影响原告在《房屋租赁协议》约定的租赁期间使用租赁房屋。原告主张被告在《房屋租赁协议》约定的租赁期间将租赁房屋转让，被告失去出租权，导致原告不能使用租赁房屋，并据此要求解除原、被告之间的《房屋租赁协议》，要求被告退还已付租金13533元、已付物业管理费1547元、押金2000元，支付原告装修损失费30000元，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十九条之规定，判决如下：＼n驳回原告潘学青的诉讼请求。＼n案件受理费977元，减半收取488.5元，由原告潘学青负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［款汇：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68］。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。＼n审判员戚利尧＼n二〇一三年十二月十九日＼n书记员屠建峰