广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0605民初11190号
原告：佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：孙旭光，总经理。
委托诉讼代理人：何绮文，原告公司员工。
委托诉讼代理人：龚海云，原告公司员工。
被告：赖永佳，男，1970年11月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司与被告赖永佳租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月28日受理后，依法适用简易程序，于同年8月3日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人何绮文、龚海云、被告赖永佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年11月到2018年3月、2018年7月的租金欠费共计32396元、电费4782元、水费339元及逾期付款违约金4387.49元（暂计至2018年8月2日，计算至实际履行之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：原、被告于2017年5月1日就位于佛山市南海区桂城桂澜路A10街区城市广场**商铺（以下简称涉讼商铺）签订了《城市广场租赁合同》，合同约定：被告承租原告的涉讼商铺；合同期自2017年5月1日起至2019年8月19日止；在2017年8月20日至2018年8月19日期间，商铺每月租金为12966元；租金按月计收，每月十号前一次性缴付当月租金。原告于2017年5月将商铺交付被告使用时，商铺不存在漏水情况，符合使用条件；被告按租赁合同按时支付租金。直到2017年11月起，被告以楼上商铺漏水影响其经营为由一直拖欠租金，而漏水原因是楼上租户洗手间防水问题导致，且原告管理方佛山市美城物业管理有限公司（以下简称美城公司）也全程协调跟踪，采取积极的措施防止漏水情况对被告的影响和损失，确保被告可正常营业，直到2018年4月3日补漏工程完成验收、事情解决。原告及原告管理方已尽到相关合同责任。针对被告的单方违约行为，原告管理方多次向被告发出《催缴通知书》、《违约通知书》、《停水停电通知》，要求被告履行其合同义务，并告知其行为已构成违约，但被告一直未履行其合同义务，截止2018年6月22日，被告已拖欠原告2017年11月到2018年4月及2018年6月共8个月租金欠费共计45362元、电费4707元、水费384元及逾期付款违约金10339.45元，合计60792.45元。综上，被告的违约行为影响原告的经营管理并造成了原告的经济利益损失，根据相关合同法律规定及租赁合同的约定，为维护原告的合法权益，故起诉。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：
一、原告称被告6月欠租金及水电费用纯属不实。事实是，被告已于6月21日前交齐6月的所有费用。
二、原告称被告2017年11月至2018年3月共5个月皆交付70%租金为违约行为，是不顾实情，出尔反尔的蛮横之举。事实是：从2017年8月起，天花板大面积漏水，且渗漏液体来自楼上租客的卫生间，污浊臭秽，异味充满商铺。前厅柱墩等多处滴漏影响客人用餐，造成客户大量流失。厨房内天花3处约有8米长的渗水，影响餐品制作。且因长期漏水，为保障食品卫生须付出的昂贵成本，严重影响被告的经营，造成严重的亏损。上述问题被告多次向物业管理公司申报、投诉，均协商未果。至2017年11月，因经营条件恶劣，经营困难，被告拟解除合约，美城公司对接负责人罗经理承诺尽快解决渗漏问题，漏水期间租金只收原合约的70%。因此，直至2018年4月维修完成的期间5个月，租金只交70%，并非被告单方面违约。2018年1月及2月收据上皆有写明原由。
三、原告称被告4月租金无故欠交，与实情不符。事实是，原告当时同意与渗漏赔偿一起结算，故租金未按时上交，但现已交齐。
四、根据《城市广场租赁合同》第十一章约定，租赁期间发生不可抗力而导致商铺场地不能使用，本合同自动终止。该店铺自2017年8月起，天花多处大面积渗漏污水，已经不符合餐饮卫生经营许可使用要求，以致合同失效。因此，不存在被告违约的问题。被告希望强调的是，被告系收费站下岗工人，下岗后靠辛苦卖早餐维持生计，十几年来只有少量积蓄，向原告公司租借店铺，本是寻求进一步发展，岂料因此长达9个月的渗漏问题，影响经营，更要负担原告在此恶劣店铺条件下索要的昂贵租金，基于自身条件所限，被告根本没有精力和能力与财大气粗的原告纠缠，最后只能惨淡结业，血本无归。在这期间，被告曾积极向原告寻求解决，但原告多次推脱，各级别负责人经常因请假、出差、旅游等缘由无法联系，只能被前台客服三番四次冷谈地推诿、拖延，被告低声下气，苦苦哀求仍投诉无门，渗漏问题再三被拖延不得解决，最后被迫结业。渗水问题解决后，被告欲联系原告联系人罗经理商议赔偿问题，原告先后以罗经理休息、病假、辞职等原因推诿，且拒绝提供新负责人的联系方式，完全无法与原告协商。对于被告提出的赔偿申请，原告一时答复要等待公司上级批复，一时又提出要被告私下向楼上租户索赔，最终不但不赔偿被告损失，反而作出起诉，欺人太甚。但被告相信，世间自有公理，事实胜于雄辩。
综上，被告认为原告提出的诉讼完全不合理。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人为履行维系义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此被告要求原告减免渗漏期间80%，终止合约，并承担本案诉讼费用。
原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。经审查，对相对方就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证；对相对方就其真实性有提出异议的证据，本院认定如下：
1.原告提交的城市广场B座A-6铺欠租金及逾期付款违约金明细表是原告单方制作的材料，本院综合被告陈述及其他证据材料进行认定。
2.被告提交的录音光盘及文字材料反映被告与物业公司的沟通情况，本院综合认定。
综合采信的证据，并结合当事人陈述，本院确认以下事实：
2017年4月14日，原、被告签订《城市广场租赁合同》，约定：被告向原告承租涉讼商铺；商铺面积为140平方米；租赁期限为2017年5月1日至2019年8月19日；2017年8月20日至2018年8月19日期间的租金为12966元/月；被告在签约时向原告支付24696元租赁保证金作为履约保证；被告在租赁期内必须于每月十日前一次性交清当月租金；租赁期内，不得将租赁保证金抵缴租金；被告违反合同约定，未按时向原告足额支付租金，每逾期一日，被告必须支付相当于应付租金百分之三的逾期付款违约金给原告，被告拖欠租金超过当月二十号的，属被告违约，原告有权提前解约，并由被告承担违约责任。
2017年8月，被告向原告反映涉讼商铺存在漏水情况，要求原告协调处理。
2017年11月至2018年3月期间，被告按9080元/月的标准向原告交纳各月租金，原告在开予被告的收据中标注尚欠租金3886元，被告则在收据上标注物管同意租金七折等字样。该期间原告陆续有向被告发出《催缴通知书》、《停水、停电通知》，要求被告交清欠付的租金、水电费用。
2018年4月3日，被告在《补漏工程验收表》上签名，双方确认涉讼商铺漏水问题已经修复完毕，修复施工的内容为：“①大堂右手柱墩位置渗水，正好楼上是203房卫生间，已凿打试水10天，已修复无渗水；②厨房内天花3处地方约8米长渗水，已修复。”
2018年4月9日，被告向美城公司提交《补偿申请书》，主张涉讼商铺大面积漏水对其经营造成负面影响，要求原告保证商铺不再出现类似漏水等影响经营的情况，并减免2017年9月至2018年3月共七个月每月租金的三成作为对被告经济损失的补偿。
2018年5月10日，美城公司对被告提交的上述《补偿申请书》作出书面回复，认为涉讼商铺交付使用时不存在漏水情况，漏水问题系二楼租户所致，美城公司已尽相应的协调义务，要求被告自行与二楼租户协商赔偿事宜，并主张被告逾期支付租金。
2018年3月15日，美城公司向被告发出《违约通知书》，认为被告未足额支付2017年11月-2018年3月租金构成违约，要求被告尽快付清欠款。
2018年5月30日，原告向被告发出《关于城市广场B座A-6商铺欠费违约的通知》，认为被告未足额支付2017年11月-2018年3月租金、未支付2018年4月的租金构成违约，要求被告尽快付清欠款。
2018年6月27日，原告提起本案诉讼。
庭审中，双方确认：①被告尚欠原告的电费为4782元、水费339元；②被告已经按照12966元/月的标准付清了2018年4-6月期间的租金，尚欠2018年7月份的租金12966元未付；③涉讼商铺已经转予案外人租用，被告租用涉讼商铺的租赁期限至2018年7月31日止；④对被告支付予原告的租赁保证金24696元，原、被告均同意用于抵扣本案欠款。
另查明：被告承租涉讼商铺用于经营饮食快餐（招牌为“知粥”）。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的《城市广场租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约履行义务，不得擅自变更或解除合同。现双方协商一致在2018年7月31日终止合同，故应根据双方的履约情况进行解约清算。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在租赁期间，涉讼商铺存在漏水情况，且根据《补漏工程验收表》载明的修复施工的内容，涉讼商铺漏水情况系由二楼租户卫生间漏水所致，且漏水程度较为严重，再结合被告从事饮食快餐经营的事实，原告未能保证涉讼商铺在租赁期间符合约定的用途，影响了被告的经营，已经构成违约，故依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，被告要求减少租金合法合理，本院予以采纳。原告认为漏水系二楼租户所致，被告应自行与二楼租户协商，实际上是在逃避其作为出租人应承担的义务，理据不足，本院不予采纳。基于此，综合本案双方履约情况，本院认定被告在2017年11月-2018年3月期间只需按9080元/月的标准向原告支付租金，故被告并不拖欠原告2017年11月-2018年3月期间的租金，原告诉请被告支付2017年11月-2018年3月期间的每月的租金差额各3886元理据不足，本院不予支持。虽然被告在支付2018年4月之后的租金及水电费的过程中确实存在迟延付款的违约情形，但如上所述，原告未能保证涉讼商铺在租赁期限内符合约定的使用标准，且对被告提出的在漏水期间减少租金的合理请求不予接受，原告亦存在违约的情形，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，本院对原告诉请被告支付逾期付款的违约金不予支持。
因被告在签订《城市广场租赁合同》时，向原告支付了租赁保证金24696元，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，该款应在双方租赁关系终结时予以清算退款。现被告确认尚欠原告2018年7月的租金12966元、电费4782元、水费339元，且各方均同意以租赁保证金抵扣欠款，故以被告所交租赁保证金抵扣上述欠款之后，被告并不存在拖欠原告款项的情形。基于此，本院对原告在本案的各项诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司的全部诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费1319.82元，减半收取计659.91元（原告已预交），由原告负担533.82元，由被告负担126.09元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行；对原告多预交的案件受理费126.09元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 谢晓东
二〇一八年八月八日
书记员 许晓璇