河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终3981号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王力敏，女，1953年2月2日出生，汉族，住天津市河北区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：苏楠，女，1980年4月16日出生，汉族，住天津市河北区。
二上诉人委托代理人：李曼迪，北京卓浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡玉杰，男，1965年5月25日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
被上诉人（原审第三人）：王凤静，女，1965年9月1日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
二被上诉人委托诉讼代理人：张克锋，河北张克锋律师事务所律师。
原审第三人：刘灿国，男，1980年1月7日出生，汉族，住天津市宝坻区。
原审第三人：香河永顺房地产经纪有限公司，住所地香河开发区香安宾馆102室。
法定代表人：聂菊，职务经理。
上诉人王力敏、苏楠因与被上诉人王凤静、蔡玉杰，原审第三人刘灿国、香河永顺房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初2617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王力敏、苏楠上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项，厘清各方违约责任，改判被上诉人蔡玉杰、王凤静具有过错，构成违约，并承担赔偿违约金的责任。一、二审诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决对被上诉人过错导致合同无法于约定日期如约履行的违约责任未依法认定，系帮助过错方逃避违约责任，属于枉法裁判。2、关于更改合同当事人，系司法权强制更改民事合同，依据不足，违反司法政策，侵害上诉人正当权利。3、一审判决认定更改合同履行日期的认定依据只是被上诉人单方的陈述，本身违反了涉案合同第14条的明确约定，更违反合同法和相关司法解释关于合同变更的明确规定，也与现有证人证言证明的事实相反。4、判决罔顾判决书本身认定的事实恶意揣测甚至污蔑诽谤上诉人的行为动机，态度，毫无公正可言。
王凤静答辩称，王力敏、苏楠的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
蔡玉杰答辩称，王力敏、苏楠的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
蔡玉杰向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告签订的房屋买卖合同、房屋买卖补充协议合法有效，位于香河开发区民安北路2号理想阳光住宅小区B-1幢4单元201室楼房一套归原告所有；2、请求被告继续履行合同，协助原告将该房屋所有权证过户至原告名下，并交清楼房的水、电、暖、燃气、卫生、物业等各项费用；3、诉讼费由被告负担。
反诉原告王力敏、苏楠向本院提出诉讼请求：1.判令解除二反诉人及反诉被告双方于2016年6月19日签订的房屋买卖合同；2.判令被反诉人按照合同补充协议的明确约定，支付反诉人违约金1100000元。
一审法院认定事实：2014年8月16日，被告王力敏、苏楠取得涉案房屋（位于香河开发区××北路××理想××住宅小区××单元××室）所有权证。证号为：廊房权证香Ａ字第××号；建筑面积121.91平方米。被告苏楠于2012年10月11日在中国建设银行股份有限公司北京市分行办理涉案房屋个人住房贷款640000元，此笔贷款，于2015年12月25日结清。
2016年6月19日，被告王力敏、苏楠作为出卖方(甲方)与第三人刘灿国以原告蔡玉杰及第三人王凤静作为买受方，（乙方）以第三人永顺房地产经纪公司为居间方签订房屋买卖合同，合同约定，出售房屋坐落于香河开发区民安北路2号理想阳光住宅小区B-1幢4单元201室楼房一套。产权证号为：廊房权证香Ａ字第××号；建筑面积121.91平方米；装修情况为毛坯；乙方确认甲方房屋情况属实，同意购买本合同中签订的房屋，履行本合同约定的义务并承担违反本合同义务的法律责任。甲方须保证所出售的房屋没有产权、债权、债务纠纷；如因甲方原因造成不能办理产权转移，由甲方承担全部责任。乙方确保符合国家政策规定购房及贷款条件，确保银行信誉良好，能提供过户所需证件。甲方所售房屋总金额145万元。在签订本合同之时，乙方向甲方交付购房定金5万元，此定金在办理过户之日将转为首付款或房款。如甲方违约，则双倍返还购房定金。如乙方违约，则所付定金不予返还。过户事宜约定，经甲乙双方协商，约定于2016年8月20日前来办理相关手续,具体过户费用，乙方根据过户当日国家规定的税费缴纳所有税款。经济服务费的承担：经济服务费由乙方支付14500元，在双方办理过户前缴纳。居间方代为办理双方过户或银行按揭贷款的同时，甲乙双方无条件配合居间方提供所需一切手续（身份证、户口簿、结婚证、未婚证、收入证明及其他需要的证件原件和复印件）。如单方不予配合，给对方造成的损失由事主负全部责任，承担一切损失，居间方不负任何责任。在未尽事宜双方另行协商补充处：甲乙双方约定，签订本合同之日，乙方交付甲方5万元定金，20日后付首付款40万元，尾款100万元在办理过户当日一次性付清。过户日期为房产证满两年。落款甲方王力敏、苏楠签名、捺印；乙方刘灿国代为签名、捺印；居间方签名、盖章。合同签订后，2016年6月19日，第三人王凤静用自己名下的账户转入被告王力敏名下账户内5万元作为购房定金。
2016年7月7日，第三人王凤静用自己名下账户转入被告王力敏名下账户内40万元作为购房首付款。当日，被告王力敏、苏楠（甲方）与原告蔡玉杰（乙方）签订房屋买卖补充协议，补充协议约定，关于香河开发区民安北路2号理想阳光住宅小区B1.4单元201室买卖事宜签订本协议：乙方于2016年7月7日付甲方首付款45万元，余款过户当日一次性付清，甲方将本房屋交付乙方钥匙，甲乙双方如有违约，由违约方赔偿对方违约金总房款80%，违约金110万元，作为甲乙双方互相制约的补充条件，双方无异议，同意后签字。甲方王力敏、苏楠与乙方蔡玉杰在落款处签名、第三人永顺房地产经纪公司在中间人栏盖章。
2016年8月23日，被告王力敏、苏楠到香河县不动产登记部门，将涉案房屋办理了抵押注销登记手续，涉案房屋当日已解除抵押。
2016年9月1日，第三人永顺房地产经纪公司就涉案房产将王力敏、苏楠与蔡玉杰的二手房网签合同上传至香河县住房保障和房产管理局存量房网签系统，该局已审批通过。
2016年9月5日晚，被告王力敏与第三人王凤静通过手机通话商讨第二天到房管部门过户时，如何让中介人员先办过户手续再付中介费的问题。
2016年9月6日，原、被告及第三人永顺房地产经纪公司工作人员共同到香河县房管局办理过户手续，因原告蔡玉杰虽与第三人王凤静离婚，但在户口本上未分户以及交税金额问题，房屋过户手续未能办成。当日晚，被告王力敏与第三人王凤静在微信聊天中约定原告先回户籍所在地办理分户事宜，被告王力敏先去南方出差，等月底双方完事后再共同办理过户事宜。
2016年9月7日晚，被告王力敏与第三人王凤静通话明确表示房子不卖了，但第三人王凤静并未同意。
2016年9月9日、9月17日、9月21日，被告王力敏以给第三人王凤静发送短信、微信形式，向原告蔡玉杰及第三人王凤静告知支付违约金及解除合同事宜。2016年9月11日，被告王力敏以给第三人刘灿国发送短信形式，向原告蔡玉杰及第三人王凤静告知支付违约金事宜。2016年9月16日，被告王力敏、苏楠以特快专递形式向原告蔡玉杰邮寄送达解除合同通知函，因拒签邮件被退回。
另查，2015年3月11日，第三人王凤静与香河珠光房地产开发有限公司（以下简称珠光房地产公司）签订商品房买卖合同，购买珠光房地产公司开发的珠光御景2期13号楼2单元1502号房屋一套，建筑面积88.82平方米，单价6574.67元／平方米，房屋总价款583962元。
再查，2013年6月20日，原告蔡玉杰与第三人王凤静在鸡西市鸡冠区民政局办理离婚登记手续。2016年9月19日原告蔡玉杰经黑龙江省鸡西市鸡西公证处做了委托公证，公证书内容为：申请人：蔡玉杰，男，一九六五年五月二十五日出生，住址：黑龙江省××鸡冠区北××组，并注明了身份证号码。公证事项为委托；兹证明蔡玉杰于二〇一六年九月十九日来到我处，在本公证员的面前，在前面的委托书上签名、按右手食指纹印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。委托书内容为：委托人蔡玉杰，受托人王凤静；委托内容如下：我在香河开发区民安北路2号理想阳光住宅小区B-1幢4单元201室购买一户房屋，建筑面积121.91平方米，现委托王凤静全权代理办理如下事宜：代为签订房屋买卖合同；代为办理上述房屋不动产权转移登记手续及土地使用权变更登记等一切事宜；代缴相关税费，过户并在相关手续上签字，办理房屋交接事宜。等等内容。
又查，蔡玉杰已将购房尾款1000000元存入香河县人民法院账户。
一审法院认为，蔡玉杰与王力敏、苏楠之间签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》合法有效，原、被告之间的房屋买卖合同是双方在平等协商基础之下签订的，是双方的真实意思表示，双方均应按照合同约定严格履行，任何一方不得因房屋价格变化而违反合同约定和反悔。本案中，虽然第一次购房合同首页注明买房人为蔡玉杰和王凤静二人，但是代签人刘灿国出庭已经证明是代为蔡玉杰签字，他证实买房主体为蔡玉杰一人。且《补充协议》当中“乙方”已明确为“蔡玉杰”，签字也是蔡玉杰，二被告也在落款处签名、第三人永顺房地产经纪公司也在中间人栏盖章，此行为表明被告王力敏和苏楠以及中介公司已对购房人为原告一人予以认可。结合香河房管局备案的网签合同中购房人也是蔡玉杰一人，足以认定本案购房人为原告蔡玉杰一人，而非二人。同时，原告蔡玉杰与第三人王凤静于2013年6月20日已离婚，购房时二人不存在夫妻关系。虽然第三人王凤静实际参与了房屋买卖过程中的付款、约定过户日期等事宜，但经原告认可，第三人王凤静只是为其代办房屋买卖事宜，而不是共同购买人。并且王凤静作为购房代理人已经公证，她参与进行购房和通话协商是代表原告蔡玉杰的民事行为并未违反法律规定。二被告以此推定原告蔡玉杰与第三人王凤静是共同购买人没有法律依据。因此原告蔡玉杰符合在香河县购买楼房的资格条件，二被告抗辩称原告不符合购买资格，应当解除《房屋买卖合同》，本院不予支持。同时，虽然原、被告之间已约定在2016年8月20日办理过户手续，但是二被告苏楠、王力敏是于2016年8月23日办理的房屋抵押解押手续，解押前无法办理过户手续。之后原、被告双方通过电话沟通及微信聊天等方式重新约定了原告先回户籍所在地办理分户事宜，被告王力敏先去南方出差，等月底双方完事后再共同办理过户事宜。因此，房屋在合同约定的2016年8月20日未能完成过户，原告并未违约。原告虽尚未缴纳居间服务费，但合同中并未约定缴纳居间费是办理房屋过户的前提以及不缴纳居间服务费不能办理过户事宜，是否缴纳居间服务费是居间方与原告之间的另一法律关系。因此二被告抗辩原告未能按时缴纳居间服务费，导致房屋无法办理过户手续，原告已违约，本院不予支持。原、被告在合同中约定，原告于房屋过户当日一次性付清购房尾款100万元，此约定不能证明原告应当在房屋未办理过户完成之前给付二被告购房尾款100万元。因此，原告未能在2016年8月20日给付二被告购房尾款100万元并未违约。二被告抗辩称之前已计划购买天津市房屋并已签订合同，因原告没有及时给付购房尾款，导致天津市房价上涨，对方涨价，无力购买，因此原告违约应予解除合同并赔偿损失。本院认为，天津市房价是否上涨以及原告是否给付购房尾款，二被告是否因为原告未给付购房尾款而没能购买天津市房屋与本案没有关联性，本院不予考虑。虽然二被告于2016年9月7日、9日、16日通过不同途径向原告发出了解除房屋买卖的通知，但原告并未同意，且已在2016年9月13日提起诉讼，要求二被告继续履行房屋买卖合同，此行为已表明原告不同意解除合同。原、被告之间的房屋买卖合同并未因为二被告发出解除合同通知且对方收到而予以解除。原告蔡玉杰并未违约，二被告反诉原告支付违约金1100000元的请求不予支持。同时，本案第三人王凤静、第三人刘灿国、第三人香河永顺房地产经纪有限公司在本案中没有过错和违约行为，不应承担法律责任。原告诉请被告交清楼房的水、电、暖、燃气、卫生、物业等各项费用，没有证据证实，本院不予支持。
综上，原告购买二被告房屋合法有效，符合购买条件，也没有解除原、被告之间房屋买卖合同的法定事由和约定事由，为保护交易秩序的稳定，应该继续履行本案房屋买卖合同。二被告王力敏、苏楠应协助原告蔡玉杰办理位于香河县开发区××北路××阳光住宅小区××201是房屋的过户手续。二被告王力敏、苏楠反诉解除与被反诉人于2016年6月19日签订的房屋买卖合同及被反诉人按照合同补充协议的明确约定，支付违约金1100000元的请求，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、原告蔡玉杰与二被告王力敏、苏楠之间签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》合法有效。位于香河开发区××北路××阳光住宅小区××室房屋归原告蔡玉杰所有。二、二被告王力敏、苏楠于判决生效后立即协助原告蔡玉杰办理位于香河开发区××北路××阳光住宅小区××室房屋的过户手续并于办理完房屋过户手续后15日内将上述房屋交付原告蔡玉杰。原告蔡玉杰于收到上述房屋3日内给付被告王力敏、苏楠购房尾款1000000元。过户费用由原告蔡玉杰负担。三、驳回原告蔡玉杰其他诉讼请求。四、第三人王凤静、刘灿国、香河永顺房地产经纪有限公司不承担责任。五、驳回反诉原告王力敏、苏楠的诉讼请求。本诉案件受理费200元、诉讼保全费5000元，由二被告苏楠、王力敏负担。反诉案件受理费2700元由二被告苏楠、王力敏负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。庭外苏楠向法庭提交一份调取证据申请书，申请法庭调取香河县住房保障和房产管理局保管的编号为20160901026网签合同，以查明合同签字是否是双方当事人所签，王力敏、苏楠是否签字确认过购房人为蔡玉杰一人。本院对一审判决认定的其它事实予以确认。
本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，争议的问题主要是：1、案涉房屋买卖合同是否能够继续履行？2、导致房屋买卖合同未正常履行的原因及后果？关于第一个问题，上诉人主张合同约定的购房人是蔡玉杰和王凤静二人，因王凤静不具备购房条件，合同应当解除。根据查明的事实，虽然第一次购房合同首页注明买房人为蔡玉杰和王凤静二人，但是代签人刘灿国出庭已经证明是代为蔡玉杰签字，他证实买房主体为蔡玉杰一人。且《补充协议》当中“乙方”已明确为“蔡玉杰”，签字也是蔡玉杰，王力敏、苏楠也在落款处签名、第三人永顺房地产经纪公司也在中间人栏盖章，此行为表明被告王力敏和苏楠以及中介公司已对购房人为蔡玉杰一人予以认可。结合香河房管局备案的网签合同中购房人也是蔡玉杰一人，一审认定本案购房人为蔡玉杰一人，事实清楚，证据充分，蔡玉杰具备购房条件，合同应当继续履行。关于第二个问题，上诉人主张约定的最后付款期限是2016年9月6日，因被上诉人违约导致合同未实际履行，应由被上诉人支付违约金。但被上诉人提交的微信聊天记录显示，2016年9月6日晚，王力敏与第三人王凤静在微信聊天中约定蔡玉杰先回户籍所在地办理分户事宜，王力敏先去南方出差，等月底双方完事后再共同办理过户事宜。2016年9月7日晚，被告王力敏与第三人王凤静通话明确表示房子不卖了，但第三人王凤静并未同意。上诉人主张被上诉人违约，要求支付违约金的请求没有事实依据。上诉人主张上述微信记录被删减，未提供相应证据，也未向法庭提交自己一方微信记录，其主张不能得到支持。二审中，苏楠向法庭提交的关于调取香河县住房保障和房产管理局保管的编号为20160901026网签合同的申请，因一审判决认定购房人为蔡玉杰一人的证据不仅有该网签合同，还有刘灿国的陈述和有王力敏、苏楠签名，第三人永顺房地产经纪公司盖章的《补充协议》佐证，上述网签合同上签名是否是二上诉人亲笔所签，不足以影响本案的事实认定和判决结果，本院不再调取该网签合同。二审诉讼中，上诉人代理人主张原审判决对于房屋继续履行的方式违背了当事人意思自治原则。本院认为，一审法院在涉案合同未办理过户手续前，在判决第一项直接判决涉案房屋归买受人蔡玉杰所有，确有不妥，应予纠正，其它判项并无不当，应予维持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：
一、维持河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初2617号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项，即：“二、二被告王力敏、苏楠于判决生效后立即协助原告蔡玉杰办理位于香河开发区民安北路2号阳光住宅小区B-1幢201室房屋的过户手续并于办理完房屋过户手续后15日内将上述房屋交付原告蔡玉杰。原告蔡玉杰于收到上述房屋3日内给付被告王力敏、苏楠购房尾款1000000元。过户费用由原告蔡玉杰负担。三、驳回原告蔡玉杰其他诉讼请求。四、第三人王凤静、刘灿国、香河永顺房地产经纪有限公司不承担责任。五、驳回反诉原告王力敏、苏楠的诉讼请求。”；
二、变更河北省香河县人民法院（2017）冀1024民初2617号民事判决第一项：“一、原告蔡玉杰与二被告王力敏、苏楠之间签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》合法有效。位于香河开发区民安北路2号阳光住宅小区B-1幢201室房屋归原告蔡玉杰所有。”为：一、原告蔡玉杰与二被告王力敏、苏楠之间签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》合法有效。
一审本诉案件受理费200元、诉讼保全费5000元，由二被告苏楠、王力敏负担。反诉案件受理费2700元由二被告苏楠、王力敏负担。
二审案件受理费200元，由上诉人楠、王力敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 欣
审判员 梁志斌
审判员 李成佳
二〇一八年八月十三日
书记员 闫 磊