重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0237民初2735号
原告：匡安桂，女，1976年3月1日出生，汉族，住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：陈超（系特别授权），重庆宏愿律师事务所律师。
被告：文国胜，男，1965年11月27日出生，汉族，住重庆市北部新区。
委托诉讼代理人：曹建东（系特别授权），重庆市巫山县维正法律服务所法律工作者。
被告：陆作珍，女，1962年3月16日出生，汉族，住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人暨被告：陈木林（系陆作珍之夫，特别授权），男，1963年5月6日出生，汉族，住重庆市巫山县。
原告匡安桂与被告文国胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月4日受理后，经原告匡安桂申请，本院依法追加陆作珍、陈木林作为被告参与本案诉讼。依法由审判员徐家雪独任审判，适用简易程序并于2016年9月19日公开开庭进行了审理。原告匡安桂的委托诉讼代理人陈超，被告文国胜的委托诉讼代理人曹建东到庭参加诉讼，被告陆作珍、陈木林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告匡安桂向本院提出诉讼请求：1.判决确认2008年12月17日陆作珍与被告文国胜签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判决确认2008年10月12日，原告与陆作珍签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.请求判决被告文国胜履行将位于重庆市巫山县的房屋过户给原告的义务；3.判决被告文国胜支付原告违约金8428.20元；4.本案诉讼费用由被告文国胜负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判决确认2008年12月17日被告陆作珍与被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限责任公司的名义签订的《商品房买卖合同》合法有效，并判决确认2008年10月12日原告与被告陆作珍签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.判决被告文国胜、陈木林、陆作珍履行将位于重庆市巫山县的房屋过户给原告的义务；3.判决被告文国胜支付原告违约金8428.20元；4.本案诉讼费用由被告文国胜、陈木林、陆作珍负担。事实与理由：2008年8月4日，被告段德兵与重庆市文丰房地产开发有限责任公司（该公司于2008年10月30日变更为：重庆市尧冠房地产开发有限责任公司，并于2014年6月9日办理注销登记）签订《商品房买卖合同》，约定将自己开发的重庆市巫山县（建筑面积为102.16平方米）卖给被告陆作珍。被告文国胜以法人代表人的名义在合同上签字确认。签订合同时，原告一次性付清了房款168564.00元。且约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，出卖人按已付房款的5%向买受人支付违约金。合同签订后被告文国胜就把该房屋交付给被告陆作珍。2008年10月12日，原告与被告陆作珍就该房屋达成买卖协议，并把其与重庆市文丰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》涉及的权利义务一并转让给原告，后该房屋一直由生活居住管理至今。重庆市文丰房地产开发有限责任公司和被告文国胜在2006年10月8日签订《商品房买卖合同》，将该房产卖给了文国胜，并于2007年7月26日将该房产过户到文国胜名下。原告和被告陆作珍签订合同后，原告一直要求各被告按照《商品房买卖合同》第十五条的内容为原告购买的房屋办理产权登记证书，但各被告均以各种理由拒绝办理，致使原告的合法权益受到严重损失。综上所述，为维护原告的合法权益，根据相关法律的规定，特诉至你院，请求予以支持原告的诉讼请求
被告文国胜辩称，被告文国胜与被告陆作珍签订的《重庆市商品房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，其约定符合相关法律之规定，应为合法有效；被告文国胜至今没有按照合同的约定依法履行给陆作珍办理产权过户登记的义务，由衷表示深深的歉意，并将积极努力尽快地为其所购买的房屋办理产权过户登记手续；被告文国胜之所以至今没有履行过户登记的义务是因为受到目前房地产市场行情的严重冲击，导致其资金运转困难；被告文国胜收受的购房款以其出具给陆作珍的收款收据为准，包含陆作珍欠缴的水电费用等，届时一并予以结算；本案的诉讼费按照法律规定分担；根据合同的相对性原则，本案所涉及的权利义务主体为文国胜与陆作珍，文国胜办理产权过户登记应该过户给陆作珍，如能直接将产权过户给原告，文国胜将予以积极协助。
被告陆作珍、陈木林未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对由争议的证据，本院认定如下：原告提交的其与陈木林、陆作珍签订的《补充协议》，被告文国胜对其真实性无异议，但对证明目的有异议。本院认为该份《补充协议》系原告与被告陆作珍、陈木林签订的涉及转让被告陆作珍与重庆市文丰房地产开发有限责任公司签订的《重庆市商品房买卖合同》的全部权利义务的内容，该份协议在签订当时以及之前均未征得重庆市文丰房地产开发有限责任公司或者文国胜的同意，在庭审过程，被告文国胜亦不予以追认和同意，故该份协议对重庆市文丰房地产开发有限责任公司和文国胜不具有约束力，无法达到原告的证明目的，本院予以采信。
本院依职权出示的重庆市巫山县国土资源和房屋管理局于2016年6月30日出具的档案查询结果两页、陈木林的身份证复印件、陆作珍的身份证复印件、陈木林与陆作珍的结婚证复印件，原告和被告文国胜均无异议，本院予以确认并在卷佐证；本院对陈木林询问并制作的询问笔录，被告文国胜无异议，原告对询问笔录中陈木林对违约金的陈述内容有异议，本院对当事人无异议的部分予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告文国胜原系重庆市文丰房地产开发有限责任公司法人代表，2008年10月31日，重庆市文丰房地产开发有限责任公司变更为重庆市尧冠房地产开发有限责任公司，法定代表人变更为冯琼，重庆市尧冠房地产开发有限责任公司经决议解散并于2014年6月9日办理注销登记。
2006年10月8日，重庆市文丰房地产开发有限责任公司将位于重庆市巫山县[现位于重庆市巫山县，所在层数为2层，房屋建筑面积1000.18平方米]和重庆市巫山县[现位于重庆市巫山县，所在层数为2层，房屋建筑面积775.54平方米]的房屋出卖给被告文国胜，并签订《商品房买卖合同》。2007年7月26日，被告文国胜取得上述房产的房地产权证。
重庆市文丰房地产开发有限公司在修建本案争议房屋时，被告陈木林系实际施工人，因重庆市文丰房地产开发有限公司欠付被告陈木林工程款，经协商，将巫山县（现位于重庆市巫山县）作价168564.00元抵付陈木林的工程款，被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限公司的名义与陈木林的妻子即陆作珍签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，约定：套内面积79.50平方米，建筑面积102.16平方米，单价2120.00元/平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总成交金额为168564.00元；房屋交付日期为2008年9月20日；落款日期为2008年12月17日。合同的出卖人处加盖了重庆市文丰房地产开发有限公司的公章，法定代表人处加盖了文国胜的私章。2008年10月12日，被告陈木林、陆作珍与原告匡安桂就上述房屋买卖达成一致意见并签订《房屋买卖合同》，约定：套内面积78.99平方米，建筑面积107.49平方米；房屋成交总价格153800.00元；2008年8月12日支付150000.00元；交房时间为2008年9月2日。被告陈木林、陆作珍与原告匡安桂并未就办理产权证的时间和违约责任进行约定。签订合同后，被告陈木林、陆作珍便将该房屋交付原告使用、管理至今，但未办理房屋产权过户。2012年8月16日，巫山县房产测量所对包括本案争议房屋在内的文丰广场第10幢第2层、夹层房屋进行了测量，测量显示原告购买的房屋套内面积为78.99平方米，分摊面积28.50平方米，产权面积107.49平方米。
另查明，2011年，被告文国胜与案外人陈渝签订《重庆市房地产抵押合同》，文国胜用位于重庆市巫山县等四处房产抵押向陈渝借款3000000.00元，并在重庆市巫山县国土资源和房屋管理局办理抵押登记，贷款期限1个月，贷款和抵押期限均至2011年6月11日。经重庆市巫山县国土资源和房屋管理局查询，截止2016年6月30日，上述房产仍处于抵押状态。被告文国胜在庭审中表示，其陆续向陈渝偿还了部分借款，但至今未还清，故截止一审辩论终结前，上述房产至今仍处于抵押状态。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同双方当事人均具有法律约束力。2008年12月17日，被告陆作珍与重庆市文丰房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》时，重庆市文丰房地产开发有限公司已经变更为重庆市尧冠房地产开发有限责任公司，被告文国胜亦不是重庆市文丰房地产开发有限公司或重庆市尧冠房地产开发有限责任公司的法定代表人，合同涉及的标的物实则登记在被告文国胜名下，归被告文国胜所有，庭审中，被告文国胜对该份协议的真实性予以确认并认可其效力，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故现原告要求确认被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限公司的名义与被告陆作珍于2008年12月17日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，符合法律规定，本院予以确认；2008年10月12日，原告匡安桂与被告陈木林、陆作珍签订的《房屋买卖合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应受法律保护，故原告要求确认其与被告陈木林、陆作珍签订的《房屋买卖合同》合法有效，本院予以支持。
合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，即没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求。除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。本案原告和被告文国胜分别系两个合同的合同当事人，互不负权利义务，故原告要求被告文国胜承担逾期办理房产证的违约责任并支付违约金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
房屋买卖合同成立后，出卖人应保证及时将所出卖的房屋的所有权转移给买受人，并协助买受人办理过户手续。在办理过户登记之前，买受人对房屋仅享有债权，不享有物权变动的效力。虽然被告文国胜在庭审中表示愿意协助原告办理产权过户登记，但因被告文国胜已将本案争议房屋抵押给案外人陈渝并办理了抵押登记，案外人陈渝对本案争议房屋享有抵押权，有权就该财产优先受偿。抵押权属于物权，优先于依合同取得的债权，在抵押权存续期间，原告要求三被告协助办理房屋过户登记手续的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。原告主张案外人陈渝对本案争议房屋的抵押权已经消灭，但根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。现原告没有证据证明被告文国胜与陈渝的债权债务已过诉讼时效，故原告的该项主张，本院不予支持。待本案争议房屋的抵押权消灭后，被告文国胜、陆作珍、陈木林应当积极协助原告办理房屋产权过户登记。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告匡安桂与被告陆作珍、陈木林于2008年10月12日签订的《房屋买卖合同》有效；被告陆作珍与被告文国胜以重庆市文丰房地产开发有限责任公司的名义于2008年12月17日签订的《重庆市商品房房买卖合同》有效。
二、驳回原告匡安桂的其他诉讼请求。
案件受理费3840元，减半交纳1920元，由被告文国胜、陆作珍、陈木林共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审判员 徐家雪
二〇一六年九月十九日
书记员 易雪兰