北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第4983号
上诉人（原审被告）中农汇银投资有限公司，住所地北京市海淀区甘家口乙18号综合楼。
法定代表人高文利，董事长。
委托代理人王诗高，北京市中闻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京中纺天行房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路41号楼3层323室。
法定代表人许崇伟，董事长。
委托代理人王泽，北京市中盈律师事务所律师。
委托代理人郑九林，男，1947年6月27日出生，该公司副总经理。
上诉人中农汇银投资有限公司（以下简称中农汇银公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第20764号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年5月，北京中纺天行房地产开发有限公司（以下简称中纺天行公司）诉至原审法院称：我公司与中农汇银公司于2010年10月29日签订《北京嘉泰国际大厦B座房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定由中农汇银公司向我公司承租位于北京市朝阳区延静里中街3号第20层2001-2007号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期间为2010年11月21日至2011年11月20日，租金标准为每天每平方米4元，付款方式为按月交纳，押金为三个月租金。但中农汇银公司自2011年9月开始拖欠房屋租金，经我公司多次催要未果，于是我公司依据合同约定于2011年10月23日单方解除合同，并于2012年12月10日将涉案房屋内的物品清空。我公司认为中农汇银公司经我公司催告后仍未支付房屋租金，已构成违约。故诉至法院，要求：1、确认双方签订的《租赁合同》已于2011年10月23日解除；2、中农汇银公司向我公司支付2011年9月21日至2011年10月23日期间的房屋租金106007.88元；3、中农汇银公司向我公司支付2011年10月24日至2011年12月10日期间的房屋使用费154193.28元；4、中农汇银公司向我公司支付拖欠的电话占用费652.4元、网络占用费2333.4元、电费785.7元、物业费203342.39元、供暖费32348.47元；5、中农汇银公司向我公司赔偿违约金293127.84元（以押金折抵）；6、中农汇银公司向我公司支付居间服务费13607.91元；7、中农汇银公司向我公司支付滞纳金1514486.2元；8、法院判决我公司与中农汇银公司连带赔偿赵保忠、中华民族团结进步协会款项82016元，由中农汇银公司负责赔偿。
中农汇银公司辩称：中纺天行公司陈述双方签订合同及约定情况属实。我公司因内部审计于2011年9月21日开始未再交纳房屋租金，相关杂费也未结清。之后，中纺天行公司采取了断电、更换锁芯等措施，造成我公司未能继续使用房屋，亦未向我公司返还押金。我公司现认可《租赁合同》已于2011年10月23日解除，但我公司已经交纳的押金应当用于结算我们尚欠的各项费用，不存在滞纳金的问题。法院确实曾判决我公司与中纺天行公司向赵保忠、中华民族团结进步协会承担连带赔偿责任，但该笔款项尚未实际执行，是执行中的问题，不应一并解决。
原审法院经审理查明：2010年10月29日，中纺天行公司作为甲方与北京安尔发科技发展有限公司（该公司已于2012年1月11日经北京市工商行政管理局核准变更名称为中农汇银投资有限公司，以下简称中农汇银公司）作为乙方签订《租赁合同》，约定：（一）乙方向甲方承租涉案房屋（建筑面积803.09平方米），租赁期间为2010年11月21日至2011年11月20日止（免租期为2010年11月7日至2010年11月20日），房屋租金计算标准为每天每平方米4元，年租金为1172511.4元，付款按押三个月房屋租金，预付一个月房屋租金的方式结算，乙方于每月25日预付下个月租金，公用设施费及其他费用、各项杂费均于每月25日交付甲方，押金不得冲抵租金及其他费用；（二）乙方应按期交付房屋其他相关使用费用，其中物业管理费为每月每建筑平方米20元、供暖费为每季每建筑平方米33元、电费每度1.35元、大厦直线电话占线费为每月每条50元、客户申请电话内部分机使用费为每月每条20元、网络使用费为每月500元、空调加时费主机未开启时按每小时500元计算、空调加时费主机开启时按每小时每建筑平方米50元计算，其中物业费、供暖费及空调费满租期免交，否则补交；（三）如乙方将涉案房屋转让、转借他人或擅自调换使用，且不服从劝告时，或接到收费单七日后仍欠租、欠费或存在其他严重违约行为的，甲方可在确认后经书面告知而单方中止执行房屋租赁合同（采取停水、停电、停气、封门等措施），因此给甲方、乙方造成的任何直接、间接损失均由乙方负责赔偿，甲方中止执行房屋租赁合同之日起七日内乙方仍未按要求履行合同义务或相关责任的，甲方有权单方解除房屋租赁合同并收回房屋；（四）乙方按时向甲方交纳月租金及公用设施费，逾期缴纳的，不论该合同是否中止或终止，每日按欠费金额1%加收滞纳金，如因乙方责任提前中止执行合同或解除合同的，则乙方应向甲方补偿三个月的租金；（五）乙方没有清偿拖欠甲方相关费用的情况下，甲方有权暂扣乙方的财产不予放行，房屋租赁合同履行期满或终止七日后乙方仍将家具、物品滞留在甲方房屋内的，将被视为乙方自动放弃该物品、家具的所有权，由甲方任意处理；（六）乙方有义务向甲方书面通报地址、电话、联络方式、营业状况的变更情况，以便进行有效联络，否则由责任方承担由此造成的一切相关责任，发出的任何通知或文件均以中文为准，并通过挂号信或国际公认的快递方式交付给乙方，若因乙方原因无法送达，甲方将文件送至或张贴于乙方在甲方的承租地点并以照相留影作为已送达的证明；（七）由于甲方支付了中介费，因此乙方中途退租时，除按合同约定交纳正常的违约金外，还需按合同未到期房屋租赁期间与房屋约定租赁期间的比例返还甲方中介费。
《租赁合同》签订后，双方依约履行了合同义务，中纺天行公司向中农汇银公司交付涉案房屋，中农汇银公司支付了押金293127.84元，并按期支付了2011年9月20日以前的租金，但未再继续交纳租金，亦未结清使用涉案房屋期间产生的相关费用。2011年10月，中纺天行公司采取了更换涉案房屋锁芯、断水断电的措施，对涉案房屋进行了上锁封闭，并向中农汇银公司发函催缴拖欠房屋租金及相关费用，但中农汇银公司仍未补交拖欠租金及相关费用。2011年12月，中纺天行公司催促中农汇银公司搬离涉案房屋，中农汇银公司于2011年12月25日回函认可因其公司改制审计未能及时支付房屋租金，希望通过协商解决，但未自行腾退涉案房屋。中纺天行公司于2011年12月10日自行清空涉案房屋内的物品予以变卖。
另查一，中华民族团结进步协会曾向原审法院起诉中国纺织科学研究院、中纺天行公司、中农汇银公司，主张中纺天行公司擅自清理其在涉案房屋内存放的物品，要求赔偿其财产损失。原审法院经审理查明中农汇银公司曾将涉案房屋内的部分区域出借给中华民族团结进步协会用于办公，中纺天行公司于2011年12月前后将涉案房屋内的物品清出，作为废品予以处理，中华民族团结进步协会未能拿出其在涉案房屋内的物品。原审法院于2013年5月8日作出（2013）朝民初字第09569号民事判决书，判决中纺天行公司与中农汇银公司连带赔偿中华民族团结进步协会财产损失16100元。中纺天行公司不服一审判决提起上诉，北京市第二中级人民法院于2013年9月18日作出（2013）二中民终字第12454号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另查二，赵保忠曾向原审法院起诉中国纺织科学研究院、中纺天行公司、中农汇银公司，主张中纺天行公司擅自清理其在涉案房屋内存放的物品，要求赔偿其财产损失。原审法院经审理查明赵保忠未拿出其在涉案房屋内的个人物品，并于2013年5月8日作出（2013）朝民初字第09568号民事判决书，判决中纺天行公司与中农汇银公司连带赔偿赵保忠财产损失65916元。中纺天行公司不服一审判决提起上诉，北京市第二中级人民法院于2013年9月18日作出（2013）二中民终字第12458号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
在原审法院审理中，双方一致认可中纺天行公司已于2011年10月23日单方解除《租赁合同》，中纺天行公司未退还中农汇银公司已交纳的押金，中农汇银公司未向中纺天行公司交纳2011年9月21日至2011年10月23日期间的房屋租金，尚欠电话占线费652.4元、网络占线费2333.4元、电费785.7元未结清。经询，双方亦认可中国纺织科学研究院仅作为涉案房屋产权所有人在《租赁合同》上签章表示同意转租，并非《租赁合同》的当事人。
中纺天行公司主张中农汇银公司未按期支付租金及相关费用，经催要以及中止执行合同后仍未支付，已构成违约，要求中农汇银公司承担违约责任，其已支付的三个月押金应作为违约金予以折抵，并支付2011年9月21日至2011年10月23日期间的房屋租金107346.36元及电话占用费652.4元、网络占用费2333.4元、电费785.7元。中农汇银公司表示未支付租金的原因是其公司正在进行内部审计，但其已支付的押金应折抵房屋租金及相关费用。中纺天行公司称中农汇银公司经催告未自行清空场地返还涉案房屋，要求其支付2011年10月24日至2011年12月10日期间的房屋使用费152319.4元，中农汇银公司表示其自2011年10月开始即未再使用过涉案房屋，不同意支付该笔费用。中纺天行公司称因中农汇银公司违约造成《租赁合同》提前解除，要求中农汇银公司承担物业费203342.39元、供暖费32348.47元，中农汇银公司认可物业费金额，但不同意由其交纳，认可供暖费计算标准，但仅认可2010年11月21日至2011年10月23日期间的供暖费，亦不同意由其交纳。中纺天行公司称其与中农汇银公司经北京京城房地产经纪有限公司居间签订《租赁合同》，并实际支付了居间服务费81647.48元，根据双方约定，中农汇银公司应按六分之一的标准返还居间服务费13607.91元，并提交了支付凭单、发票（记载代理费金额为81647.48元）予以佐证，中农汇银公司认可上述费用，但不同意承担给付责任。中纺天行公司称中农汇银公司逾期交纳房屋租金及相关费用，要求其按所欠金额的日百分之一的标准支付滞纳金合计1514486.2元，中农汇银公司对此不予认可，且表示约定计算标准过高。中纺天行公司称中农汇银公司违反合同约定将房屋出借他人，且经多次催告均未腾退涉案房屋，致使中纺天行公司自行清空涉案房屋，造成中华民族团结进步协会、赵保忠的财产损失，应由中农汇银公司实际承担赔偿责任，中农汇银公司抗辩其一直在与中纺天行公司进行协商，只是未能达成一致意见。另，中纺天行公司尚未给付中华民族团结进步协会、赵保忠的赔偿款项。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。中纺天行公司与中农汇银公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故为合法有效，双方当事人均应按照合同履行各自义务。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。中农汇银公司未按照合同约定的期限给付租金及相关使用费用，并将涉案房屋中部分区域出借中华民族团结进步协会，在中纺天行公司中止执行合同后仍未给付上述款项，已构成违约。中农汇银公司关于其正处于内部审计阶段并非合理抗辩事由，双方在《租赁合同》中明确约定押金不得折抵租金及相关费用，故中农汇银公司要求押金折抵房屋租金及相关费用缺乏法律依据。中纺天行公司按照合同约定单方解除《租赁合同》于法有据，法院予以支持。双方均认可合同解除日期为2011年10月23日，法院对此不持异议。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。中纺天行公司要求中农汇银公司赔偿违约金293127.84元，并以押金折抵符合法律规定，法院予以支持。中纺天行公司要求中农汇银公司给付2011年9月21日至2011年10月23日期间的房屋租金于法有据，且数额合理，法院予以支持。关于房屋使用费，鉴于双方均认可中农汇银公司在合同解除后并未自行腾退房屋，中纺天行公司于2011年12月10日收回涉案房屋，且中农汇银公司认可其一直在与中纺天行公司协商解决纠纷，故涉案房屋在上述期间应为中农汇银公司占有，中纺天行公司要求中农汇银公司给付上述期间的房屋使用费亦属合理，法院予以支持。关于电话占用费、网络占用费、电费，双方对其计算标准、金额均一致认可，中农汇银公司应予给付。关于物业费、供暖费，根据《租赁合同》的约定，上述款项仅在满租期后免除，否则应由中农汇银公司补交，故中纺天行公司要求中农汇银公司给付上述费用于法有据，法院予以支持。而关于供暖费计算标准，根据双方在《租赁合同》中约定免租期为2010年11月7日至2010年11月20日，中纺天行公司主张的金额并无不当，法院予以确认。关于居间服务费，中纺天行公司要求中农汇银公司予以返还符合双方约定，但其主张计算方式有误，具体数额由法院依法核定。关于滞纳金，于法有据，但双方约定滞纳金计算标准过高，且中农汇银公司对此提出异议，故滞纳金数额由法院综合考虑双方约定的违约金标准及相关事实予以调整。关于法院判决中纺天行公司与中农汇银公司连带赔偿赵保忠、中华民族团结进步协会款项的内部责任承担问题，鉴于中纺天行公司尚未实际履行赔偿责任，故法院不予支持，双方可在实际履行赔偿责任后另行解决。北京安尔发科技发展有限公司虽经名称变更，但不影响更名后中农汇银公司承担相应的民事责任。
据此，原审法院于2013年11月判决：一、北京中纺天行房地产开发有限公司与中农汇银投资有限公司于二○一○年十月二十九日签订的《北京嘉泰国际大厦B座房屋租赁合同》于二○一一年十月二十三日解除；二、中农汇银投资有限公司于判决生效之日起十日内给付北京中纺天行房地产开发有限公司位于北京市朝阳区延静里中街3号第20层2001-2007号房屋自二○一一年九月二十二日至二○一一年十月二十三日期间的房屋租金十万六千零七元八角八分及该房屋自二○一一年十月二十四日至二○一一年十二月十日期间的房屋使用费十五万四千一百九十三元二角八分；三、中农汇银投资有限公司赔偿北京中纺天行房地产开发有限公司违约金二十九万三千一百二十七元八角四分（以中农汇银投资有限公司已给付的押金二十九万三千一百二十七元八角四分予以折抵）四、中农汇银投资有限公司于判决生效之日起十日内给付北京中纺天行房地产开发有限公司电话占用费六百五十二元四角、网络占用费二千三百三十三元四角、电费七百八十五元七角、物业费二十万三千三百四十二元三角九分、供暖费三万二千三百四十八元四角七分、居间服务费六千二百六十三元、滞纳金二万元；五、驳回北京中纺天行房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，中农汇银公司不服，以原审判决认定事实不清为由上诉至本院，不同意支付房屋使用费、居间费及物业、供暖费、滞纳金，要求用押金折抵租金。中纺天行公司同意原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、函件、邮件回执单、支付凭条、发票、支票存根、银行记账凭条、电话办理申请表、（2013）朝民初字第09569号民事判决书、（2013）二中民终字第12454号民事判决书、（2013）朝民初字第09568号民事判决书、（2013）二中民终字第12458号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据本案已经查明的事实，双方当事人签订租赁合同系双方真实意思表示，双方当事人均应依约履行。现有证据已证明中农汇银公司存在违约行为，故依据租赁合同约定，中纺天行公司可以单方解除合同。因双方均认可合同解除日为2011年10月23日，故中农汇银公司应支付在该日期后至腾退涉案租赁场地之日止的使用费。上诉人中农汇银公司不同意支付使用费的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于中农汇银公司要求以押金折抵租金一节，因租赁合同已约定押金不可折抵租金，故中农汇银公司该请求，本院不予支持。关于物业费、供暖费及居间服务费一节，均系已实际发生，依据租赁合同约定，中农汇银公司应予支付。关于滞纳金给付的问题，原审法院系依据租赁合同的相关约定并结合案件实际情况予以确定，该处理并无不当。上诉人中农汇银公司不同意给付物业费、供暖费、滞纳金的请求，本院不予支持。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费11540元，由北京中纺天行房地产开发有限公司负担3540元（已交纳），由中农汇银投资有限公司负担8000元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费8403元，由中农汇银投资有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 解学锋
代理审判员 张玉娜
二〇一四年四月十七日
书 记 员 冯晓雪