重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第00907号
上诉人（原审原告）王萍。
委托代理人韩公德。
委托代理人周昌刚，重庆博凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）谭杨惠。
被上诉人（原审被告）李荧。
被上诉人（原审被告）姚明红。
被上诉人（原审被告）杨洁。
被上诉人（原审被告）左欣。
被上诉人（原审被告）霍颖。
被上诉人（原审被告）胡恒。
被上诉人（原审被告）蒲艳。
被上诉人（原审被告）秦红。
被上诉人（原审被告）王新艳。
被上诉人（原审被告）余利。
被上诉人（原审被告）涂宜香。
十二被上诉人的委托代理人余大海，北京大成（重庆）律师事务所律师。
上诉人王萍与被上诉人谭杨惠、李荧、姚明红、杨洁、左欣、霍颖、胡恒、蒲艳、秦红、王新艳、余利、涂宜香（以下称谭杨惠等十二人）排除妨碍纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2012年12月7日作出（2012）沙法民初字第09499号民事判决，上诉人王萍对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2013年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年4月24日适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定进行询问，上诉人王萍的委托代理人韩公德、周昌刚、被上诉人谭杨惠等十二人的委托代理人余大海及被上诉人胡恒到庭参加询问。本案现已审理终结。
王萍在一审中诉称，2006年，王萍向重庆欣阳房地产开发有限公司购买位于重庆市沙坪坝区沙正街8号附6号自然层第三层100-1号商铺，办理了合法的产权证。2007年10月31日开始，谭杨惠等十二人私自将属于王萍等人的公摊面积出租给其他人，收取租金，非法获利，从而损害了王萍等人的利益。王萍等于2012年将该公摊面积从谭杨惠等十二人处收回，受广大业主委托进行经营。2012年6月20日深夜，谭杨惠等十二人抢走王萍等人的货柜，货架19个及其他一些物品，并重新霸占该公摊面积。诉请：1、判令谭杨惠等十二人撤离沙坪坝区沙正街8号附6号自然层第三层非法占用的公摊面积，停止侵害；2、退回非法收取的租金，从2011年元月1日起2011年12月31日每月7500元中的80000元；3、恢复属于王萍等人的货柜、货架。
谭杨惠等十二人在一审中辩称，王萍的诉请1无合法依据且不是事实，从谭杨惠等十二人向法庭提交的合同看，谭杨惠等十二人向承租人出租的商铺面积与谭杨惠等十二人所持有的产权证的面积相符，且谭杨惠等十二人租赁给承租人的租金标准也符合市场价格，是合理合法的。故谭杨惠等十二人没有侵犯公摊面积的事实。诉请2的问题，谭杨惠等十二人认为首先非法收取租金的事实不存在。其次王萍作为业主之一，不能代表全体业主行使权利。根据相关法律规定，对于公摊面积使用之后是否收取费用，这个应当由全体业主、业主委员会共同决定。最后王萍并不是本案的适格主体，无权要求谭杨惠等十二人停止所谓的侵权或者是退回非法收取的租金。王萍提出的要求谭杨惠等十二人恢复货柜、货架，在诉请中王萍自己承认实际上公摊面积是由王萍擅自占用，现在虽不清楚王萍占用公摊面积获取的利益为多少，但该部分收益应该归全体业主共有，故在本案中王萍是无权要求谭杨惠等十二人恢复占用公摊面积的货柜、货架。谭杨惠等十二人对王萍侵占公摊面积这个事情不知情，故王萍的诉请不成立，请求法院依法驳回王萍的诉请。
一审法院经审理查明，王萍为沙坪坝区沙坪坝正街8号附6号自然层第三层100-1号商铺业主。商铺面积19.38㎡，套内11.70㎡，位于数百商铺群中段的入半圆形大门方向偏右的位置。
谭杨惠等十二人为沙坪坝区沙坪坝正街8号附6号自然层第三层1-3号商铺业主。商铺面积39.09㎡，套内35.71㎡，位于数百商铺群的外围半圆形偏右的位置。
2007年12月12日，谭杨惠等十二人（乙方）与开发商重庆欣阳房地产开发有限公司（甲方）签订补充协议。协议约定有，“2、甲方承诺乙方可以使用所购商铺延伸部分（延伸部分见附图所示）。其使用期限与产权期限相同。3、乙方享有所购上述房屋夹层部分租金的所有收益。4、甲方承诺夹层部分（详见附图）作为一个整体空间在房屋的产权期限内不得进行分割，否则甲方将赔偿乙方的实际经济损失。6、本协议经甲乙双方签字盖章即生效，具有法律效力。”此外，附图上除加盖重庆欣阳房地产开发有限公司公章外，还有，“重庆欣阳房地产开发有限公司承诺上述房屋的产权及享有该房屋延伸部分（详见上图）的使用权（使用权期限与土地使用权终止日期相同）。”的文句。
2007年10月31日，谭杨惠等十二人的代表与承租人邹建光签订房屋租赁合同，将沙坪坝区南下层2号、1号，面积各15.5㎡出租。期限从2007年10月31日至2012年10月30日，月租金7500元。
合同履行中，双方发生纠纷。谭杨惠等十二人起诉邹建光租赁合同纠纷一案，一审法院以（2011）沙法民初字第08346号民事判决书确定，沙坪坝区南下层2号、1号即沙坪坝区沙坪坝正街8号附6号自然层第三层1-3号商铺；2010年9月4日至2011年3月3日，因“好又多”超市业主与“好又多”超市的纠纷出现堵门事件，导致“好又多”超市停业，经一审法院现场勘验发现，进入“好又多”超市需经过两道门，租赁门面介于该两道门之间的走廊一侧，“好又多”超市业主封堵的是最外面的一道门。因此，该事件必然导致租赁门面不能正常营业，而该事件的发生不能归咎于邹建光。邹建光认为谭杨惠等十二人租赁的房屋在该期间不符合约定的用途，不应交纳租金的抗辩成立；该案谭杨惠等十二人要求邹建光支付该期间的租金的请求于法无据，一审法院不予支持。判决主文，一、谭杨惠等十二人与邹建光之间的《房屋租赁合同》于2011年11月21日解除。二、邹建光于一审判决发生法律效力后立即腾空坐落于重庆市沙坪坝区沙坪坝正街8号附6号自然层第三层1-3号的租赁房屋，并将该房屋交付给谭杨惠等十二人。三、邹建光于一审判决发生法律效力后立即支付谭杨惠等十二人2011年3月4日至同年11月2日租金59758元和该期间的违约金9112.50元。四、驳回谭杨惠等十二人的其他诉讼请求。五、驳回邹建光的反诉诉讼请求。
2012年5月17日，谭杨惠等十二人再次起诉邹建光及其妻。诉称有，“谭杨惠等十二人系沙坪坝沙正街8号自然层第三层1-3号商铺业主，2007年10月31日与邹建光签订了为期五年的租赁合同。由于谭杨惠等十二人除依法享有沙坪坝沙正街8号自然层第三层1-3号商铺外还享有商铺延伸部分的使用权（详见谭杨惠等十二人与重庆欣阳房地产开发有限公司补偿协议及附图）。正因如此，邹建光在租用该商铺后，谭杨惠等十二人同意邹建光同时使用该商铺延伸部分，邹建光从租用该商铺后也一直实际使用该延伸部分。2012年1月8日，在谭杨惠等十二人的强烈要求下，邹建光从原租赁商铺内搬出。但邹建光却继续占用了谭杨惠等十二人商铺延伸部分（包括过道）继续从事经营活动。邹建光在谭杨惠等十二人商铺外延伸部分（包括必经的过道）从事经营活动，不仅直接侵害了谭杨惠等十二人商铺延伸部分的正当使用权，而且占用了公共过道。导致谭杨惠等十二人的房屋迄今不能招租。请求：1、法院判令邹建光赔偿2011年11月21日至2012年1月8日期间占用谭杨惠等十二人位于沙坪坝沙正街8号自然层第三层1-3号商铺所造成的损失10191元。2、判令邹建光停止侵害，排除妨碍，即立即停止并搬离在谭杨惠等十二人位于沙坪坝沙正街8号自然层第三层1-3号商铺延伸部分处经营。3、判令邹建光赔偿2012年1月8日至6月8日在沙坪坝沙正街8号自然层第三层1-3号商铺延伸部分处经营经营给谭杨惠等十二人造成的损失43411元。”该案现已撤诉。
2012年6月21日，潘丽惠到有关部门反映，“2012年6月20日23时，霍颖、胡恒、王新艳、左欣等10多人将我放在欣阳负一楼商场的公用部分的货柜、货架搬走。”有关部门以来信来访登记方式作为情况掌握。
现王萍向一审法院提起诉讼。一审审理中，一审法院发现重庆欣阳房地产开发有限公司允许谭杨惠等十二人使用面积，图示比对大于房产证记载的面积。
一审法院认为，王萍提出的第一项请求，主要证据为分层平面图和谭杨惠等十二人起诉案外人的诉讼陈述，加上一些推理。一审法院发现双方争议的权证外的区域是开发商准许谭杨惠等十二人使用的区域，虽然可能如王萍所述为公摊，但也有可能是其他如开发商自有区域，王萍主张的公摊面积的性质并不明显，不能按不充分的证据加推理的方式认定。故对该请求不予支持。王萍提出的第二项请求，必须以第一项请求为基础。加之缺乏权益属于王萍一人的依据，故不予支持。王萍提出的第三项请求，依据的是一份来信来访登记方式的文本，不能据此认定是谭杨惠等十二人所为或与之有直接的联系。故该请求不予支持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回王萍的诉讼请求。案件受理费900元（王萍已预交），由王萍负担。
王萍不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销（2012）沙法民初字第09499号民事判决，依法改判谭杨惠等十二人撤离产权之外非法占用出租的面积，停止侵害，追回非法收取的租金，恢复属于王萍的货柜、货架，由谭杨惠等十二人承担一审、二审诉讼费。事实和理由：1、王萍提交的图纸是证据而非推理，应该予以采信。2、一审判决关于权证外的区域是开发商准许谭杨惠等十二人使用的区域的认定是错误的。2011年的两次诉讼中，谭杨惠等十二人在法庭上都说产权之外的面积不属于他们，没有收取产权之外面积的租金；一审审理时谭杨惠等十二人未出具补充协议及附图的原件，无法核实其真实性；谭杨惠等十二人购房时是重庆欣阳房地产开发有限公司的员工，其制作补充协议及附图是利用职务之便；谭杨惠等十二人购房的价格是当时普通购房者购房价格的三分之一，在极低房价的基础上，开发商重庆欣阳房地产开发有限公司再无偿赠送其超过购买面积二倍以上的面积，是不符合常理的。3、一审判决关于涉案面积性质不明显、也有可能是其它如开发商自有区域的认定是错误的。涉案面积是下沉广场的范围，而根据王萍提交的图纸和测绘报告可知下沉广场是公摊范围；没有任何证据证明涉案面积是开发商自有区域，开发商无权准许谭杨惠等十二人使用，一审法院用“也有可能是”之类的语言进行判决不妥。
谭杨惠等十二人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、王萍曾将涉案面积租赁给第三方。2、谭杨惠等十二人与邹建光签订房屋租赁合同显示谭杨惠等十二人出租的是自有商铺产权证所记载的面积，并且租金的价格也是按照该面积所计算的市场价格相吻合，并不存在价格偏高的问题，并未侵害王萍的权利。3、王萍不是本案适格主体，其要对公摊面积行使权利并未取得全体业主的授权。
二审审理中，谭杨惠等十二人向本院提交了其与陈昌余、王宗荣于2012年9月23日签订的《房屋租赁合同》，证明其出租的商业门面位于沙坪坝区沙坪坝正街8号附6号自然层第三层1-3号，建筑面积39.09㎡，对本案涉案面积即产权之外的面积确定不属于谭杨惠等十二人所有且谭杨惠等十二人并未将其出租。王萍质证后对此证据无异议。
本院查明的事实与一审查明的事实相同。
本院另查明，2012年9月23日，谭杨惠等十二人与陈昌余、王宗荣签订了《房屋租赁合同》，谭杨惠等十二人将其所有的位于沙坪坝区沙坪坝正街8号附6号自然层第三层1-3号、建筑面积39.09㎡的商业门面出租给陈昌余、王宗荣，月租金8000元，租赁期限从2012年9月23日至2015年9月22日。
本院认为，王萍起诉排除妨碍、停止侵权，其必须举证证明谭杨惠等十二人实施了侵权行为。但本案中，王萍并未举示谭杨惠等十二人侵占涉案面积的证据，反而是谭杨惠等十二人举示了其与邹建光及与陈昌余、王宗荣签订的《房屋租赁合同》，证明谭杨惠等十二人出租的门面是其产权面积而不包含本案涉案面积，且租金亦是产权面积而非涉案面积出租产生的收益，王萍并未举示谭杨惠等十二人就涉案面积实际收取了租金的证据。王萍对恢复货柜的诉请亦未举示充分证据予以证明。加之，王萍的诉请涉及了其他业主的权利，但王萍并未举示其他业主委托其行使权利的证据，其不能代表其他业主行使诉权。王萍的上诉理由不成立，本院对王萍的上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人王萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔繁树
审判员 晏 芳
审判员 申和平
二〇一三年五月十六日
书记员 程 容