山东省东明县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁1728执异38号
案外人：陈海军，男，汉族，住东明县。
委托代理人：郭喜明，山东邦治律师事务所律师。
申请执行人：乔红霞，女，汉族，住东明县。
被执行人：山东阳坤农业生态发展有限公司，住所地山东省东明县大屯镇
法定代表人：韩如意，总经理。
在本院执行申请执行人乔红霞与被执行人山东阳坤农业生态发展有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人陈海军于2018年6月21日对执行位于东明县北城国际小区的产权证号为201603194、201603196、201603197号房产（以下简称涉案3套房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人陈海军称，2017年7月23日，案外人陈海军与被执行人山东阳坤农业生态发展有限公司签订《东明县存量房（二手房）买卖合同》，被执行人将位于东明县北城国际涉案3套房产出售给案外人陈海军，案外人陈海军全款一次性支付给被执行人，被执行人将上述房屋交付给案外人，由案外人对外出租。被执行人一直推诿，不给办理不动产登记证书，存在严重违约行为。后被执行人告诉案外人其购买的房屋被东明县法院执行查封，案外人才知道此事。案外人陈海军所购买房产的情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，贵院查封的涉案房产并非被执行人的房产，案外人已经取得涉案3套房产的所有权，故请求贵院中止对涉案3套房产的执行，并解除查封措施。
案外人向本院提交以下证据：1、本院（2018）鲁1728执818号执行通知书；2、本院（2017）鲁1728执保426号之一执行裁定书；3、本院（2017）鲁1728民初2024号民事判决书；4、陈海军与王景芝的结婚证；5、借记卡账户历史明细清单；6、山东阳坤农业生态发展有限公司与陈海军分别签订的3份东明存量房（二手房）买卖合同。
申请执行人未向本院提交书面意见及证据。
被执行人山东阳坤农业生态发展有限公司称，2017年，本公司为发展需要处理其名下商品房，陈海军有购买意向。同年7月，双方基本达成一致意见，本公司决定将存量房屋全部出售给陈海军，由陈海军通过其妻子王景芝账户于2017年7月4日到7月26日分四次汇款250万元给本公司。2017年7月21日，本公司与陈海军签订《东明县存量房（二手房）买卖合同》并在签订合同后经陈海军验收将房屋交付给陈海军，本公司准备为陈海军办理过户登记时，东明县人民法院将已经出售房屋查封。综上所述，本公司已经将涉案房产全款出售并验收交付，涉案房产所有权应归案外人陈海军所有。涉案房产已经不是本公司房产，东明县人民法院查封陈海军所有的涉案房产属于查封错误。
被执行人未向本院提交证据。
本院依案外人申请调取证据：东明县房地产管理局于2018年8月6日出具的合同备案时间证明。
本院依职权调取证据：本院（2018）鲁1728执818号执行立案审批表。
本院查明，本院于2017年8月21日受理原告乔红霞与被告山东阳坤农业生态发展有限公司民间借贷纠纷一案后，于2017年9月26日作出（2017）鲁1728民初2024号民事判决书，判决：被告山东阳坤农业生态发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告乔红霞借款300000元及利息（以300000元为基数，自2015年10月1日起至实际给付之日止，按月息2%计算）；案件受理费5800元，减半收取2900元，保全费2720元，均由被告负担。本院于2018年5月25日受理了乔红霞对山东阳坤农业生态发展有限公司的强制执行申请。
另查明，2017年9月20日，本院作出（2017）鲁1728执保428号之一执行裁定，该执行裁定裁定主文载明：一、查封被执行人山东阳坤农业生态发展有限公司名下的位于东明县北城国际小区5套房产（产权证号为：201603194、201603195、201603196、201603197、2016031**），二、查封期限12个月。上述执行裁定查封的5套房产中包括涉案的3套房产。
2017年7月23日，山东阳坤农业生态发展有限公司与案外人陈海军分别签订了3份东明存量房（二手房）买卖合同,山东阳坤农业生态发展有限公司分别将产权证号为201603194、201603196、201603197号房产出售给陈海军；双方在合同中分别约定陈海军于2017年7月23日一次性支付房款90466元、52374元、70151元，山东阳坤农业生态发展有限公司于2017年7月23日分别将上述房屋交付给陈海军，本合同并经房屋登记机关备案后生效。上述东明存量房（二手房）买卖合同已经分别于2017年7月23日在东明县房地产管理局进行了备案。案外人提交的户名为王景芝的借记卡账户历史明细清单载明：2017年7月4日王景芝通过网络银行转款给支x丽1000000元，同日其又通过网络银行转款给x婧1000000元。案外人陈海军提交的结婚证证明其与王景芝系夫妻关系。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。针对本案，首先，案外人陈海军提交的户名为王景芝的借记卡账户历史明细清单只是载明王景芝于2017年7月4日分别向支x丽、x婧各转款1000000元，且与山东阳坤农业生态发展有限公司所陈述的“陈海军通过其妻子王景芝账户于2017年7月4日到7月26日分四次汇款250万元给本公司”的情况及双方签订的东明存量房（二手房）买卖合同约定的2017年7月23日支付购房款不一致，存在矛盾。显然，根据案外人提交的现有证据，本院并不能确认其已经向被执行人山东阳坤农业生态发展有限公司支付了全部购房款。其次，案外人也没有提交其在本院查封涉案3套房产前已实际占有涉案3套房产方面的证据。第三，在存在从案外人与山东阳坤农业生态发展有限公司于2017年7月23日签订东明存量房（二手房）买卖合同，到本院于2017年9月20日作出查封涉案3套房产裁定将近两个月的时间，双方都没有办理涉案3套房产的过户登记手续的情况下，案外人却没有提交非因其自身原因未办理过户登记方面的证据。综上所述，本案情形并不完全符合上述司法解释的规定。另外，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因涉案执行房产尚没有办理过户登记手续，其所有权并没有转移，所有权仍然属于山东阳坤农业生态发展有限公司所有。故案外人陈海军对执行的涉案3套房产并不享有足以排除强制执行的权益，本院对其异议请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十二条、第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，裁定如下：
驳回案外人陈海军的执行异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 李福忠
审判员 李铁山
审判员 高红霞
二〇一八年八月十七日
书记员 吴珊珊