濮阳市华龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0902民初9219号
原告杨红超，男，1973年8月1日出生，汉族，住濮阳市。
委托代理人刘子淑，河南优诚律师事务所律师。
被告河南弘毅置业有限公司，住所地濮阳市人民路盐业局三楼，统一社会信用代码91410900690599742D。
法定代表人刘宏玉，公司总经理。
委托代理人郭宗琳，濮阳市华龙区“148”法律服务所法律工作者。
第三人中国农业银行股份有限公司濮阳大庆支行，住所地濮阳市大庆路中段273号，统一社会信用代码91410902873951470W（1-1）。
负责人田磊，该支行行长。
委托代理人娄珍华，该支行员工。
原告杨红超诉被告河南弘毅置业有限公司（以下简称弘毅公司）、中国农业银行股份有限公司濮阳大庆支行（以下简称农行大庆支行）商品房预售合同暨金融借款担保合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨红超及其委托代理人刘子淑、被告弘毅公司委托代理人郭宗琳、被告农行大庆支行委托代理人娄珍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月13日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告以银行贷款方式购买被告弘毅公司开发的弘毅立方郡小区第1幢4层0405号住房。合同订立当日，原告向被告交纳首付款194500元。2013年7月20日，原、被告另签订地下室转让协议，原告又向被告支付转让金20139元。2013年5月20日至2016年3月24日，原告定期偿还银行贷款34622.83元。2014年6月18日，原告与被告办理房屋交接手续。《商品房预售买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告责任，原告不能在规定期限取得房地产权属证书的，原告同意给予90日顺延期，期间结束时被告仍不履行产权登记备案的，原告有权退房，被告承担全部房款0.5%的违约金。自2014年6月18日至2016年7月，被告一直未予办理涉案房屋权属证书，严重损害原告合法权益，涉案房屋买卖合同应予解除。另，原告与第三人签订的个人购房担保借款合同，在房屋买卖合同解除后，也应当予以解除。请求法院判决：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同;2、被告弘毅公司退还原告已付首付款194500元、地下室款20139元，赔偿已付贷款本金34622.83元，共计249261.83元，并赔偿损失（自2013年4月13日起至付清之日，按照银行同期贷款基准利率6.55%计算）3、被告赔偿原告已付贷款利息47154.8元；4、被告赔偿原告房屋装修费83000元及鉴定费1000元。5、被告赔偿违约金2334.1元。6、解除原告与第三人之间签订的《个人购房担保借款担保合同》，判令由被告弘毅公司偿还下余银行贷款。7、要求被告承担本案的诉讼费。
被告弘毅公司辩称，一、原告仅以房产证件延期办理为由解除合同，条件不充分。二、原、被告签订《补偿协议》，协议约定不允许退房。三、目前因房管局与规划局在执行房产政策上有交错，面积测量结论也不一致，故房产证办理非被告一方所能。本案合同不宜解除。
第三人农行大庆支行辩称，涉案买卖合同与借款担保合同并非主从合同关系，故买卖合同的无效、撤销和解除不导致借款担保合同的无效、撤销和解除。故不同意解除《个人购房借款担保合同》，要求原、被告继续偿还借款，如不能偿还剩余贷款本息的，要求拍卖房屋，第三人对拍卖款项享有优先受偿权。如《个人购房借款担保合同》解除的，原、被告亦应共同偿还承担贷款偿还责任。
经审理查明，2013年3月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以银行按揭贷款形式购买被告弘毅公司开发的弘毅立方郡小区第1幢4层0405号住房，总价款464500元，房屋交付时间为2013年9月30日前；被告应当在房屋交付使用后365天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告责任，原告不能在规定期限取得房地产权属证书的，原告同意给予90日顺延期，期间结束时被告仍不履行产权登记备案的，原告有权退房，被告承担全部房款0.5%的违约金。合同签订当日，原告向被告交纳首付款194500元。2013年7月19日，原、被告另签订地下室转让协议，当日原告又向被告支付转让金20139元。2014年6月18日，因原告提出房屋结构设计与样板房不符，原、被告为解决该争议，签订《协议书》，约定被告向原告支付违约金及其他补偿金，原告不得提出退房要求并不得再发生聚众闹事、信访等行为。2014年6月18日，原、被告办理房屋交接手续。原告对房屋进行了装修。2016年11月21日，经原告委托，河南信恒房地产评估有限公司评估原告装修门窗、地板、卫生等附属物价值为83000元。原告为此支付鉴定费1000元。
另查明，2013年4月13日，原告、被告与第三人签订个人《购房担保借款合同》，约定原告从第三人处借款270000元用于支付涉案房屋余款，原告同意第三人将借款直接划入被告账户，借款期限180个月，贷款利率6.55%，偿还方式为等额本息。2013年4月18日，第三人将贷款270000元转入被告账户。
2013年5月20日至2016年3月24日期间，原告向第三人偿还上述贷款本金34622.83元、利息47154.8元，之后停止偿还。截止2016年11月21日，尚余贷款本金235377.17元未予偿还。
再查明，涉案房屋至今未办理所有权转移备案及登记。
本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效。根据该合同约定，被告应当于房屋交付使用后455天内完成房屋产权登记备案义务。经查，被告违背上述约定至今未完成约定义务，依照双方合同约定，原告有权退房，要求解除合同。地下室作为附属物，其转让协议亦应予以解除。现原告要求解除涉案房屋买卖合同及地下室转让协议的诉讼请求，有事实基础和法律依据，应予以支持。原、被告签订的《协议书》基于解决房屋结构设计问题，并未明确排除原告基于其它原因依法提出合同解除权。故被告基于该协议主张原告不得解除合同的辩解意见，本院不予采信。涉案合同被解除后，被告返还原告已支付购房款，原告退还被告房屋；同时，被告应按合同约定赔偿原告违约金2322.5元（464500元×0.5%）。涉案房屋买卖合同因被告违约行为而解除，原告为房屋装修产生的费用应作为合同损失，由被告予以赔偿。涉案房屋买卖合同解除后，原告为购买涉案房屋与被告、第三人签订的借款担保合同的目的已无法实现，无继续履行之必要，亦应予以解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，本案借款担保合同解除后，被告应将原告对第三人未偿还部分的贷款本金及利息返还与第三人，利息标准按照该借款担保合同约定的方式承担。原告已负担的贷款本息作为原告的损失应由被告予以赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告杨红超与被告河南弘毅置业有限公司于2013年3月13日签订的本案商品房买卖合同。原告返还被告涉案房屋（位于濮阳市弘毅立方郡小区第1幢4层0405号）；被告退还原告已付购房款194500元、地下室款20139元，并赔偿原告已负担贷款本金及利息81777.63元（34622.83元+47154.8元）、装修费损失83000元、鉴定费1000元、违约金2322.5元共计382739.13元及利息损失（自2016年11月29日起至付清之日，按照银行同期贷款基准利率计算），于判决生效后三十日内履行完毕。
二、解除原、被告及第三人于2013年4月13日签订的个人购房担保借款合同。被告河南弘毅置业有限公司偿还中国农业银行股份有限公司濮阳大庆支行贷款本金235377.17元及利息（自2016年3月25日起至付清之日，按照合同约定年利率6.55%计算），于判决生效后三十日内履行完毕。
被告如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费7251元，由被告河南弘毅置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。
审判长 林春江
审判员 鲁亚萍
审判员 刘 敏
二〇一六年十一月二十九日
书记员 赵 芮