北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终3503号
上诉人（原审被告）北京安华世纪房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾中路1号楼501室。
法定代表人唐军，董事长。
委托代理人石建军，北京市中翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李兰池，女，1962年12月11日。
委托代理人李云波。
上诉人北京安华世纪房地产开发有限公司（以下简称安华世纪公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第42679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李兰池在原审法院诉称，2010年8月16日，我与安华世纪公司签订商品房现房买卖合同，购买位于北京市CD-17C的房屋，并于2010年10月办理入住手续，我在此居住至今。根据合同第十八条约定，我委托安华世纪公司指定代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并向安华世纪公司缴纳820元的委托费用。但由于安华世纪公司责任，我购买的房屋至今无法办理房产权属登记，给我造成巨大损失。现诉至法院，请求判令：1、安华世纪公司为我购买的北京市海淀区CD-17C室房屋办理房产权属转移登记；2、安华世纪公司向我支付违约金440万元，计算至2015年11月30日；3、诉讼费由安华世纪公司承担。
安华世纪公司在原审法院辩称，李兰池在诉状中陈述在涉案房屋居住至今，又称因无法办理产权证给其造成巨大损失，这是自相矛盾的。既然李兰池取得房屋后居住至今，那么使用、占有、收益都不受影响。对于处分权，李兰池从签订本预约合同时就知道在我公司完成初始登记、取得所有权并换签正式的商品房销售合同后，双方才能依据正式的销售合同办理所有权转移登记，转移登记完成后才有处分权。李兰池陈述其缴纳820元委托费用，没有证据。本案的案由应确定为商品房预约合同纠纷。依据合同，涉案房屋没有达到办理转移登记的条件，这一点双方是明知的。所以我公司不存在违约行为，不应承担委托责任。李兰池的诉讼请求超过诉讼时效。综上，请求驳回李兰池的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明，2010年8月16日，安华世纪公司(出卖人)与李兰池(买受人)签订《商品房现房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的位于北京市海淀区3号楼CD-17C房屋（以下简称诉争房屋），套内建筑面积313.79平方米，单价每平方米69319.55元，总价款21751780元。其中第十一条第三款约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、办理产权的相关费用、有线电视端口开通费（依北京市物价局标准），并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；买受人自行向相关单位缴纳第二十一条约定的物业服务费用、供暖费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。第十八条第二款约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用820元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议第7条处理。合同还对其他条款作出了约定。另该合同附件八为《〈商品房现房买卖合同〉补充协议》，其中第五条5-1约定：“买卖合同签订前，该商品房已具备买卖合同第九条规定的交付条件，出卖人在签订买卖合同前已将上述情况告知买受人，买受人对此不持异议。”第5-2约定：“出卖人应当在买受人付清该商品房全部房价款后向买受人发出‘入住通知书’，买受人应于入住通知书规定的交付期限和地点，按照入住通知书的要求与出卖人办理该商品房的交付（收房）手续。买受人在办理该商品房交付手续前，应按买卖合同规定向出卖人缴清全部应付房款、违约金（如有）、出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息（如有）和罚息（如有）、委托出卖人代缴的专项维修资金和契税，并出示向相关单位缴纳物业服务费、供暖费，及其他应由买受人承担的费用的缴纳凭据，办理委托出卖人或出卖人指定的代办机构代办该商品房的产权证的手续，包括但不限于签署授权委托书、提供办理产权证和抵押登记需要买受人提供的全部资料（上述委托期限应直至产权登记办理完毕后终止）、支付委托费用，否则出卖人有权推迟该商品房交付期限直至买受人缴清上述费用并提供全部材料，而无须承担任何违约责任。”第7-1条约定：“买受人委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的，应按照合理的市场价格向出卖人或出卖人指定的代理机构支付委托费用。”第7-2约定：买受人在向出卖人预缴清办理产权证所需缴纳的契税、专项维修资金，并向出卖人或出卖人指定的代理机构提供了办理产权证需由买受人提供的全部资料和支付委托费用后，如因出卖人的责任，买受人未能在买卖合同约定的时间内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行的，出卖人每逾期1日，按已付房价每日万分之壹向买受人支付违约金，但违约金最高不超过该商品房总房款的1%。第11条约定：“11-1、买卖合同及本补充协议规定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式以手递或预付邮资邮递或传真的方式送达。任何根据买卖合同及本补充协议发出的通知或其他通讯须以上述方式发送至被通知或被通讯方在买卖合同中列明的地址或传真号码（或收件人提前以书面通知对方的其他地址或传真号码）。11-2、任何通知或其他通讯在下列情况下均被视为已被送达：（1）如以邮递形式（应以挂号信或快递形式）送达至北京市以内的地址，于投寄该文件3日后……”该合同约定安华世纪公司的通讯地址为：北京市海淀区玉渊潭南路缘溪堂售楼处。
2010年8月23日，李兰池向安华世纪公司交付购房款10875890元。2010年10月14日，李兰池向安华世纪公司交纳公共维修基金79162元。2010年10月21日，李兰池向第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司交纳物业费等费用50225.79元。同日，李兰池还向安华世纪公司交纳有线电视开通费1140元。2010年11月16日，李兰池向安华世纪公司交纳购房款10875890元。双方未签有商品房交接单。李兰池表示安华世纪公司于2010年10月22日交付诉争房屋。安华世纪公司表示商品房交付时间为李兰池交清购房款之日即2010年11月16日。审理中，安华世纪公司表示诉争房屋所在3号楼尚未办理初始登记，但安华世纪公司表示李兰池明知诉争房屋没有达到转移登记的条件，且李兰池没有履行交纳契税及委托费用的义务。安华世纪公司亦在庭审中表示其很快可以完成初始登记，如果李兰池交付契税及相关委托手续，其在半年内可以为李兰池办理房屋转移登记。李兰池表示安华世纪公司在交接诉争房屋时并未向其收取契税，之后亦未通知其缴纳。李兰池提出其向安华世纪公司指定的代理机构交纳了委托费820元，未提交相应证据。
审理中，安华世纪公司提出李兰池的诉讼请求已经超过诉讼时效。据此李兰池提交（2014）京中信内民证字31493号公证书、（2014）京中信内民证字31494号公证书，证明其于2014年6月26日向安华世纪公司的住所地及合同约定的通讯地址分别寄送了《关于办理房屋产权及催收合同违约金相关事宜的函》，在函件中除主张违约金及损失外，李兰池亦要求安华世纪公司告知其交纳契税等相关费用的方式及期限等。安华世纪公司表示上述函件没有签收信息，其不清楚是否收到过上述函件。
关于违约金，李兰池提交其与家属向银行的个人借款凭证、个人借款合同，并表示因诉争房屋没有产权证，其无法出售房屋，缺少生意上的资金来源，故其为经营生意向银行贷款，产生利息损失。李兰池提出合同约定的违约金低于其实际损失，其主张按照中国人民银行同期贷款利率的标准增加违约金。安华世纪公司认为借款凭证与借款合同不能证明其对李兰池造成损失，其提出违约金应依据合同约定计算，并要求根据李兰池的实际损失对违约金予以减少。
原审法院查明的上述事实，有双方当事人的陈述、商品房现房买卖合同、补充协议、购房款发票、维修基金收据、物业费收据、借款凭证、借款合同、（2014）京中信内民证字31493号公证书、（2014）京中信内民证字31494号公证书、关于办理房屋产权及催收合同违约金相关事宜的函、企业信息打印件等证据材料在案佐证。
原审法院审理后认为，李兰池与安华世纪公司签订的商品房销售合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。依据双方当事人所签合同的约定，出卖人负有进行初始登记及受买受人委托办理转移登记之义务，现安华世纪公司未能在合同约定的期间内完成上述义务，已构成违约，应当就此承担违约责任。依据合同约定，安华世纪公司除应承担继续办理初始登记及转移登记的责任外，还应依约向李兰池偿付违约金。关于房屋交付时间，虽然双方未签署商品房交接单，但是根据合同约定，买受人在办理该商品房交付手续前，应按买卖合同规定向出卖人交清全部房款等费用。因此安华世纪公司提出李兰池付清房款之日即2010年11月16日为房屋交付之日，法院予以采信。李兰池主张房屋交付时间为2010年10月22日，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。根据合同的内容，双方在合同中明确约定商品房的建筑面积、使用面积、价款、交付日期、物业管理方式及违约责任等条款，亦明确约定安华世纪公司逾期办理房产证需承担的违约责任，且李兰池已向安华世纪公司支付了全部购房款，故双方签署的合同应为商品房销售合同。安华世纪公司提出双方签署的合同实为商品房预约合同，且双方明知诉争房屋未达到转移登记的条件，故其不存在违约行为的抗辩理由，于法无据，法院不予采信。安华世纪公司于2010年11月16日向李兰池交付了诉争房屋，李兰池亦向安华世纪公司交纳全部房款及维修基金等费用，安华世纪公司未提交证据证明其向李兰池提出过交纳契税及委托费用的主张，且安华世纪公司至今未办理诉争房屋的转移登记系其未能办理初始登记所致，在此之前尚未实际发生契税，故安华世纪公司主张其无法办理转移登记系因李兰池未交纳契税、委托手续及委托费用的抗辩理由，法院不予采信。李兰池提出其已交纳委托费820元，未提交相应证据，法院不予采信。
对于李兰池要求安华世纪公司办理诉争房屋权属转移登记的请求，现诉争房屋尚不具备初始登记及转移登记的条件，法院不宜强制该公司在一定期间内履行初始登记义务，否则亦难于执行，故法院对李兰池该项请求不予支持。在上述条件具备后，如安华世纪公司怠于履行合同义务，李兰池可另行主张权利；同时，安华世纪公司不应怠于履行合同义务，应积极创造条件、协调各方，尽快办理完毕初始登记及转移登记，以维护买受人的合法权益、防止自身损失的继续扩大。
关于李兰池主张的违约金，李兰池于2014年6月26日向安华世纪公司的通讯地址寄送函件并主张了权利，根据合同约定李兰池于投寄文件的3日后视为已被送达，故诉讼时效发生中断，现李兰池主张违约金的请求未超过诉讼时效。安华世纪公司主张李兰池的请求部分超过诉讼时效，于法无据，法院不予采信。关于违约金金额，双方在合同中对违约金标准予以明确约定，李兰池主张其实际损失高于约定的违约金，请求法院予以增加，未提交充分证据，法院对此不予支持。安华世纪公司主张李兰池实际所受损失要低于合同约定的违约金计算标准，法院结合李兰池所诉受损情况、合同的实际履行情况及当事人的过错程度，决定适当予以降低，酌定安华世纪公司偿付李兰池违约金一百九十二万元，对其超出部分的请求，法院不予支持。综上所述，法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京安华世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付李兰池逾期办理房产证违约金一百九十二万元；二、驳回李兰池的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
安华世纪公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。其上诉请求是：1.撤销原判第一项判决内容或发回重审，依法驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由是：一审判决认定事实不清，适用法律错误且违反法定程序。
李兰池同意原审法院判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，李兰池与安华世纪公司自愿签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应严格履行合同约定义务。房屋出卖方有义务及时进行房屋初始登记及协助买受人办理房屋转移登记。本案中，安华世纪公司未能在合同约定的时间内完成约定之义务，已构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的数额，原审法院结合李兰池所诉受损情况、合同的实际履行情况、当事人的过错程度及相关情况酌情确定的安华世纪公司偿付李兰池的违约金数额并无不当。需要说明的是，双方合同虽约定了违约金的数额，但此合同约定采用的是格式条款，该格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。安华世纪公司作为作为提供该格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并应采取合理的方式提请对方注意并对该条款予以说明。本院注意到此格式条款的约定，同时考虑实际的违约天数而发生的违约金与约定应承担的违约金数额相差悬殊，且考虑本案所在小区其它相类似纠纷的处理等相关情况，故认为原审判决酌情所作处理并无不当，应予维持。安华世纪公司上诉请求因无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费四万二千元，由李兰池负担一万九千九百二十元(已交纳)；由北京安华世纪房地产开发有限公司负担二万二千零八十元(于本判决生效后七日交纳)。
二审案件受理费二万二千零八十元，由北京安华世纪房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 赵 蕾
代理审判员 夏根辉
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 叶康喜