重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝北法民初字第14468号
原告重庆晓锋物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区汉渝路小学旁，组织机构代码：76593346-X。
法定代表人刘小锋，经理。
委托代理人丁华强，重庆远博律师事务所律师。
被告覃永明，男，汉族。
原告重庆晓锋物业管理有限公司与被告覃永明物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月20日立案受理后，依法由代理审判员张晓华担任审判长，与代理审判员冉阳、代理审判员陈吉彦组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序于2013年12月31日公开开庭进行了审理。原告重庆晓锋物业管理有限公司的委托代理人丁华强、被告覃永明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆晓锋物业管理有限公司诉称：原告系依法取得物业管理资质的物业管理企业，被告系位于重庆市渝北区回兴街道兴科四路佳鑫花园房屋的物业使用人。2010年7月24日，原告与被告所在的重庆市渝北区佳鑫花园业主委员会签订了佳鑫花园物业服务合同，该合同约定佳鑫花园的物业管理费和路灯费按每月12元收取，若被告违反合同，物管公司有权要求被告补交并从逾期之日按每日3‰的标准收取违约金。原告还为被告代收代交水费和电费，其中生活用水按每立方米4.3元收取。2010年12月18日，原告与业委会签订了补充协议，约定从2011年1月1日起物业服务费将上调为15元／月，路灯费为2元／月。2010年12月30日，原告与业委会共同出具通知，通知内容为被告所在的佳鑫花园的物业服务费及路灯费将从2011年1月1日起上调为17元／月。被告从2011年5月开始拖欠物业服务费、公共路灯费及水费，原告多次催收无果，现起诉要求：1.依法判决被告向原告支付2011年5月至2013年7月期间的物业服务费（公共路灯费）459元（17元／月×27月=459元）；2.依法判决被告向原告支付由原告代收代交的水费236.5元（55吨×4.3元／吨=236.5元）；3.依法判决被告向原告支付违约金（以每月所欠费用为本金，从2011年6月1日按每日3‰的标准计算至本金全部付清之日止）；4.本案诉讼费由被告负担。
被告覃永明辩称：1.原告长期不派人打扫被告房屋外的卫生，长期由被告自己打扫，原告未尽到物业服务义务；2.被告的房屋存在漏水问题，一直未得到解决。
经审理查明：原告重庆晓锋物业管理有限公司系具有叁级资质的物业管理企业。被告覃永明系重庆市渝北区兴科四路佳鑫花园房屋的业主，该房屋建筑面积为78.73平方米，系住宅。
2010年7月24日，原告与重庆市渝北区佳鑫花园业主委员会签订了《佳鑫花园物业服务合同》一份，合同约定由原告为佳鑫花园小区提供物业服务，合同期限为3年，自2010年7月15日起至2013年7月14日止。该合同第一条规定，佳鑫花园从2006年7月起，生活用水按每立方4.3元收取。合同第二条规定，佳鑫花园的物业管理费和路灯费仍按原定的每月12元收取，由物管公司自负盈亏。合同第四条规定，佳鑫花园的业主应主动配合物管公司的工作，及时交清物管费和水费，对恶意拖欠物管费和水费的业主，由物管公司自行处理或按法律、法规采取断水、断电及申请仲裁、提起诉讼等，并按国家规定收取3%的滞纳金。
2010年12月18日，原告与重庆市渝北区佳鑫花园业主委员会签订了《补充协议》一份，主要内容为：1.经共同协商，物业管理费由原来10元／月上调为15元／月，路灯费为2元／月，共计每户交纳17元／月；2.从2011年1月1日起，按调整后的标准收取。2010年12月30日，原告与重庆市渝北区佳鑫花园业主委员会联合发出通知一份，主要载明从2011年1月起，在原有的物业服务收费标准上每户每月增加5元的物业服务费。
2013年7月1日，原告又与重庆市渝北区佳鑫花园业主委员会签订了《佳鑫花园物业服务合同》一份，合同约定由原告为佳鑫花园小区提供物业服务，合同期限为3年，自2013年7月15日起至2016年7月14日止。该合同第一条规定，佳鑫花园从2006年7月起，生活用水按每立方4.3元收取。合同第二条规定，佳鑫花园的物业管理费和路灯费仍按原定的每月17元收取，由物管公司自负盈亏。合同第四条规定，佳鑫花园的业主应主动配合物管公司的工作，及时交清物管费和水费，对恶意拖欠物管费和水费的业主，由物管公司自行处理或按法律、法规采取断水、断电及申请仲裁、提起诉讼等，并按国家规定收取3%的滞纳金。
上述物业服务合同及补充协议签订后，原告按约定为佳鑫花园小区提供了物业服务，被告在2011年5月至2013年7月期间未向原告交纳物业服务费及路灯费。原告曾向被告催收欠交的物业服务费及水费，无果。2013年8月20日，原告向本院起诉要求判令被告支付2011年5月至2013年7月期间的物业服务费、路灯费、水费及滞纳金。审理中，被告认可用了55吨水但未交纳水费且每吨水的价格为4.3元、水费由原告代收代交。被告称原告提供的服务不到位，提供了照片八张予以证明。
上述事实，有资质证书、房屋产权查询信息、佳鑫花园物业服务合同、补充协议、通知、回兴街道湖滨西路社区居委会出具的证明、催款通知、照片、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆市渝北区佳鑫花园业主委员会签订的《佳鑫花园物业服务合同》及《补充协议》不违反法律规定，合法有效，对佳鑫花园小区全体业主均具有约束力。原告自合同签订后对佳鑫花园小区进行了物业管理服务，被告作为该小区的业主，应当按照原告与重庆市渝北区佳鑫花园业主委员会签订的《佳鑫花园物业服务合同》及《补充协议》的约定向原告支付物业服务费。
原告与重庆市渝北区佳鑫花园业主委员会于2010年12月18日签订的《补充协议》约定物业服务费的标准为15元／月／户、路灯费为2元／月／户，故在2011年5月至2013年7月共27个月中，被告应交纳的物业服务费为15元／月×27个月=405元，应交纳的路灯费为2元／月×27个月=54元。原告要求被告支付水费236.5元，审理中，被告认可用了55吨水但未交纳水费且每吨水的价格为4.3元、水费由原告代收代交，故被告应交纳的水费为55吨×4.3元／吨=236.5元，因此，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。被告称原告提供的物业服务不到位并提供了照片八张，该照片能够证明原告提供的物业服务存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
被告覃永明辩称其房屋漏水，该辩称理由不能成为拒交物业服务费的理由，被告可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告覃永明在本判决生效后三日内支付原告重庆晓锋物业管理有限公司2011年5月至2013年7月期间的物业服务费405元；
二、被告覃永明在本判决生效后三日内支付原告重庆晓锋物业管理有限公司2011年5月至2013年7月期间的路灯费54元；
三、被告覃永明在本判决生效后三日内支付原告重庆晓锋物业管理有限公司水费236.5元；
四、驳回原告重庆晓锋物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告覃永明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张晓华
代理审判员 冉 阳
代理审判员 陈吉彦
二〇一四年一月六日
书 记 员 王利萍