广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第838号
原告（反诉被告）佛山市星城物业管理有限公司，住所地广东省佛山市五峰四路十八号。
法定代表人ＸＸＸ。
委托代理人杨炳光，广东千度律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄佳祥，男，汉族，1963年6月5日出生，住广东省佛山市禅城区。
被告（反诉原告）梁惠瑶，女，汉族，1963年6月26日出生，住广东省佛山市禅城区。
原告佛山市星城物业管理有限公司诉被告黄佳祥、梁惠瑶物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，被告向本院提起反诉，本院经审查予以准许，依法受理并与本诉合并审理。本案依法由代理审判员高慧玲适用简易程序独任审判，于2015年6月17日公开开庭审理了本案。原告佛山市星城物业管理有限公司的委托代理人杨炳光，被告黄佳祥、梁惠瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告分别于2004年1月7日、2004年8月5日签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为购买佛山市汾江南路131号丽日豪庭X区X座X房（现地址变更为佛山市禅城区汾江南路32号丽日豪庭X区X座X房）、佛山市禅城区汾江南路131号X区X座地下室X号车位（现地址变更为佛山市禅城区汾江南路32号丽日豪庭X区X号车位）的被告提供物业服务，该住宅的建筑面积为146.17平方米，物业管理费按建筑面积每月每平方米0.98元计算，车位物业管理费按照每月每个20元计收；缴纳方式按当月10日前支付，迟延付款则按日千分之三计收违约金。2012年3月27日，原告与被告物业所在的小区业委会即佛山市丽日豪庭业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定自2010年7月1日起该小区的高层住宅物业管理费按每月每平方米1.2元计算、汽车车位按每月每个30元计算。2013年5月13日原告与被告物业所在的小区业委会即佛山市丽日豪庭第三届业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定原告为丽日豪庭小区实行管理服务，其中高层住宅物业管理费的收费标准自2013年6月1日起按建筑面积每平方米1.55元收取、汽车位按每月每个在原来基础上增加5元计算。缴纳方式按季度支付，每季度的第一个月1-10日支付，迟延付款则按日千分之一计收违约金。后该房经实际测绘建筑面积为145.60平方米，则本案该房物业管理费每季度为145.6×1.55×3=677.04元。另每月公共分摊的电费按实际发生亦由被告在缴纳物业管理费时一并支付。合同签订后，被告并无依约履行支付费用的义务，自2013年7月起拒不支付住宅的物业管理费及车位物业管理费，自2013年4月起拒不支付公共分摊电费。上诉欠款经原告多次催收，被告至今分文未付。为了维护原告的权利，请求法院判令：1、被告黄佳祥、梁惠瑶立即向原告支付住宅物业管理费4739.28元、迟延缴纳住宅物业管理费违约金1279.61元，TU12号车位物业管理费525元、迟延缴纳车位物业管理费违约金141.75元及公共分摊电费896.29元（上述违约金暂计至2015年3月31日，之后违约金按欠款金额以日千分之一计至款项付清之日止）；合计7581.93元。2、本案的诉讼费由被告承担。
被告黄佳祥、梁惠瑶共同辩称：原告所提供合同存在不合法性问题和小区管理存在诸多问题，以及长期侵占业主的公共权益等，违约在先，提出答辩如下：一、关于合同。佛山市丽日豪庭业主委员会由于存在成立程序不合法，长期无视业主的知情权和践踏业主的表决权，且其人员构成不合规，同时业委会成员的业主身份、缴费情况、业委会的注册情况、公选表决情况等均未予公示，故本案所涉及的两份合同的合法性被质疑。此外，该合同对业主与物管公司的的一些权利义务设置不对等，该部分条款属于霸王条款。其中，关于摩托车停放管理费的收取中，存在合同欺诈，合同约定为每月5元，但在近十年的实际收费中均为20元。两份合同之间存有8个月的缺失期，期间向业主扣除的所有费用应该双倍退回，同时关于升价审计，小区管理成本构成部分，需提供本小区服务配员情况。二、关于小区管理。因有不明原因的水电费摊收，要求原告公示小区所有管理用水、电表的设立情况，标明所处地方并提供相应月份账单，如不能提供，视为违规收费，需双倍返还之前的扣费。小区室内车库的通道及住户出入口等长期被非购买车位的车辆长期占道停放，严重损害业主出行，应纠正并赔偿损失。小区卫生环境恶劣，垃圾堆积，防治白蚁无力，亲水长堤长达三年被污水浸灌、照明缺失，已严重影响其通行功能，这些情况都应纠正改善。小区的保安力量薄弱、大部分监控形同虚设，盗窃案件频繁，2015年4月16日被告自家大门被人恶意用502胶水注封锁口，小区物管的管理漏洞可见一斑。属于小区的配套建筑-
会所及恒温泳池无故被围蔽私用。小区绿化管理不善，提取的八十多万的物业维修基金利息未达到改善小区智能化管理。三、关于公共利益。小区公布的公共收益部分未见公示。面对小区的种种问题，业主的诉求得不到有效解决，原告采取的态度是召集人员围攻业主，多次威胁（这些均有报警记录和街道居委、建设局等部门工作人员在场）。目前，小区大量的业主已经采取缓交管理费的方法，来抗衡种种不公与无奈。综上，被告对两份合同，无论是内容条款及签订人均不认可，管理的缺失，更严重降低了物业的价值，若交费等于是被迫接受现实，是不公平、不对等的无理请求。诉讼中，被告补充答辩意见：被告要求原告提供业委会成员的居住信息，并说明电梯楼与楼梯楼收费的差距为0.65元，该差距的原因及用于何处。
被告黄佳祥、梁惠瑶反诉称：因原告所提供合同存在不合法性问题，小区管理存在诸多缺失问题，以及长期侵占业主的公共权益等，故请求法院判令：1、原告提供的2010年7月1日
--2012年6月30日、2013年3月31日--
2015年3月30日两份合同的甲方签订主体，在未得到法律支持的前提下不具备法律效力，应认定为无效合同，原告要求被告交纳合同期内的管理费不予支持。2、原告已向被告收取的合同外（2012年7月1日
--
2013年3月30日）的扣费2224.59元双倍返还，即返还4449.18元。3、原告因合同欺诈，在长达十年的摩托车停放中，合同约定5元，实际收费20元，超出部分十倍赔偿，即15元×12个月×10年×10倍=18000元。4、判令原告赔偿因白蚁防治不力造成被告的损失3300元（其中书柜与书籍损失3000元，灭白蚁费用300元）。5、原告因被告家被恶意胶水封门锁而造成的精神伤害赔偿一万元。6、原告一个月内向被告公开小区管理用水表、管理用电表的设立情况，并提供设表的具体位置以及各表首次账单和2015年4月份的账单。如不能提供，双倍返还之前被扣的水电摊收（含一直由供水部门以水损为名的扣费）。7、原告两个月内清理室内停车场占道停放的车辆，否则赔偿反诉人购买固定车位所支付的16万元的百分之五十费用（即8万元）。8、原告在两个月内原样恢复被告被白蚁摧毁的住户大堂装饰。9、原告在两个月内向被告恢复被围闭的恒温泳池、会所的使用功能，若有变更规划，请向被告出示变更文件。10、原告在一个月内恢复亲水长提的通行功能，有效引流污水，恢复照明（桥底段），清除堤面青苔，保证步行和运动功能。11、原告尽快完善小区的安保对讲功能：小区门岗至住户的通传（不能再用打手机的方法代替）；住户大堂门口至住户的可视对讲；本楼住户间的对讲和住户与监控室的对讲。12、原告在一个月内修复被告大堂和室内车库失效的监控设备。13、原告在两个月内恢复小区的绿化水景，放养鱼类，有效防治蚊虫。铺种已被野草代替的草坪。按原品种大小补种小区大门口死掉的棕榈树。14、原告停止对外经营公共空间停车场，还小区业主之需，确保小区消防通道的顺畅。15、原告将所有的业主表决，以每栋楼为单位公示表决结果。16、原告如实公示仍未公示的公共收益。17、原告因无视被告的公民权利，向被告公开致歉。18、本案的诉讼费由原告承担。
原告针对反诉辩称：1、第1项反诉请求不构成诉求，仅为被告拒交物业管理费的抗辩理由，且被告没有证据证明业委会的成立是违法的，在业委会未被撤销前，原告与业委会签订的合同依然合法有效，被告应当按照合同的约定履行其义务。2、第2项反诉请求，在2012年7月1日至2013年3月30日期间，原告与业委会签订物业管理合同，原告为被告提供物业服务，按照合同约定收取物业管理费，被告一直没有异议，亦同意缴纳。此时提出返还的请求，超过诉讼时效的规定。3、第3项反诉请求，原、被告签订的车位服务合同已经明确约定车位管理费为每月20元，后来变更为每月25元，因此该收费有合同依据。4、第4项反诉请求，没有证据证明损失的存在及没有证据证明该损失与原告的管理不善有关。5、第5项反诉请求，没有证据证实该情况。6、第6项反诉请求，向业主公示的范畴并不包括该项诉求，公摊电费被告已缴纳并且未有提出异议，被告反诉亦超过诉讼时效；该诉求与本案无关，反诉的前提是抵消或者吞并本诉的诉求，被告诉求要求原告履行公示的义务，仅成为被告拒交物业管理费的理由，该诉求不构成反诉，被告应另案起诉。7、第7项反诉请求，没有证据证实室内停车场占道停放的现状，也没有证据证明造成被告的损失，该诉求仅为被告拒交物业管理费的理由，不构成反诉，被告应另案起诉。若真的存在现象，应当通过合同的相对方即业委会进行处理。8、第8项反诉请求没有证据证明，该诉求仅为被告拒交物业管理费的理由，不构成反诉，被告应另案起诉。9、对第8、9、10、11、12、13、14项反诉请求的答辩意见一致。补充如下：（1）第9项反诉请求，恒温的泳池及会所属于私人财产，产权人是广东丽日集团投资有限公司。（2）第10项反诉请求，亲水的长提，基于安全的考虑，晚上进行封闭，白天开放，青苔一直进行了清理。（3）第11项反诉请求，合同没有约定被告反诉请求中的相应的设施，如要增加设备或者损坏需要维修通过业主大会或业委会才能实施，还要明确所投入的资金由谁承担。（4）第12项反诉请求，大堂一直没有监控，且车库的监控是一直正常使用的，若需要安装相应的监控设备也要通过业主大会或业委会审议才能安装。设备损坏进行维修也要动用物业维修基金修复，亦要通过相关的政府部门批准才能实施，在原告与业委会所签订的2013年5月13日的合同中第五章第4条有明确的约定。（5）第13项反诉请求，绿化水景、放养鱼类在合同中也没有具体的约定，确实要增加也要通过业主大会或业委会，而树木的死亡也没有证据证明是因原告管理不善所致，因树木的死亡由于多种原因（自然灾害、人为因素）造成的。（6）第14项反诉请求，对外经营公共空间停车场没有证据证实由原告所划定，按照原告所知，该停车场是业委会执行的，是业委会进行的行为。10、第15项反诉请求，表决是由业委会而掌握，被告应当起诉业委会。据了解，该请求在另案中其他业主也有主张。11、第16项反诉请求，反诉请求不明确，应予以驳回。12、第17项反诉请求没有任何事实及法律依据。13、对于物业管理合同是否有效，首先若是法院受理，应当追加业委会作为本案被告或者第三人；其次2013年3月31日至2015年3月30日的合同已经过法院判决及确认，是有效的合同；两份合同是否有效，被告应当另案起诉，并非反诉的请求。
诉讼中，原告就本、反诉提交以下证据：
1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、资质证书。证明原告的主体适格，原告具有物业管理服务资格。
2、两被告身份证复印件。证明两被告的主体资格。
3、《前期物业管理服务协议》两份。证明原告为被告提供物业服务，并为此签订物业服务协议，对物业费的标准、支付方式及违约责任进行了约定。
4、《物业管理委托合同》（2013年5月13日）、《物业服务委托合同》（2010年7月1日）、《物业管理委托合同》（2012年4月26日）。证明原告与被告物业所在的业委会签订物业管理服务合同；原告与业委会所签订的合同是可衔接的。
5、建筑面积表、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果。证明涉案房产的产权人为两被告，所涉房屋测绘实际建筑面积为145.6平方米。
6、物业管理费催费通知三份。证明原告多次致函催促被告支付物业管理费。
7、房地产权证。证明泳池、会所的产权人属于广东丽日集团投资有限公司。
8、（2014）民一初字第1062号民事判决书。证明部分业主请求撤销2013年原告与业委会签订的物业服务合同，最终法院予以驳回；本案中被告所提及部分的反诉在该判决中已经作出处理。
9、丽日豪庭电费分摊说明、豪庭管理处电表分表读数、2013年第4季度、2014年第1至第4季度、2015年第1季度丽日豪庭路灯电费分摊明细表及相应的发票。证明原告主张分摊电费的计算方式及计算依据。
诉讼中，两被告对本诉无证据提交，针对反诉提供如下证据：
1、（2014）民一初字第1062号民事判决书。证明业主的部分诉请得到法院支持，业主有知情权。
2、丽日豪庭2013业主大会会议表决票一组。证明表决票中业主签名有雷同，后被告走访业主陈智华，其表示不是本人签名，另一2区9座1105房的业主表明不清楚该事。
3、收据（XC20009925）。证明合同约定摩托车位的收费标准是5元一月，但原告收取摩托车车位费是20元一月。是2区1座205房的业主提供给被告的复印件，被告没有收据原件也没有摩托车位。
4、中国建行银行流水。证明2012年7月1日至2013年3月30日期间原告扣除了被告的物业管理费。
5、照片6张。证明涉案楼盘、室内停车场占道停车。
6、DS12号车位的房产证、发票。证明被告黄佳祥是涉案车位的产权人，但停车场内有占道停放的现场，故追究赔偿。
7、星城物业管理有限公司丽日豪庭管理处对全体业主的承诺。证明原告没有按照承诺的内容履行义务，小区的水景、背景音乐没有了。
8、收款收据（№0006313）。证明白蚁造成了被告房屋的损坏，实际损失是3300元，现仅能提供300元的来自防治白蚁工程队的收据。
9、照片7张。证明小区到处可见被白蚁侵蚀的情况。
10、照片1张。证明原告在长堤中间建了一个门，业主不能通过，现在能打开门，但桥内积满了水，行人不能通过。
11、照片1张、查岗签到本。证明原告的安保措施不到位。
12、报警回执。证明2015年4月12日早上被告房屋的大门被人恶意用502胶水封了锁孔，故被告方报警。被告唯一怀疑对象是管理处。
13、照片6张。证明植物枯死状况，小区植物损失巨大，曾试过原告拖欠绿化职工的工资，故长达一月没有对植物浇水造成植物枯死。
14、照片1张。证明小区西大门口一棵棕榈树死掉后以其他植物代替了之。
15、照片2张。证明以前音乐广场等有水景、背景音乐，现在都没有了，亲水平台现属于破损状态，原告一直没有维修。
16、丽日豪庭小区智能化维修工程业主表决情况及选定工程维修公司公告。证明从原告提取物业维修基金80多万元的利息至目前为止，没看到任何的智能化维修工程。
17、关于丽日豪庭小区公共收益的公示。证明物管公司的公示只有一年多，且公示的公共收益与实际有出入，公示的公共收益脱离了市场价。
18、照片14张。证明除原告公示的费用外，仍有许多公共收益未公示。
19、照片2张。证明原告以30元的低价外租给案外人造成小区业主在消防通道上乱停乱放。
20、丽日豪庭维权业主书面材料、报警回执（07291108）各一份。证明原告对业主的态度十分恶劣，业主在维权时，被人攻击后报警。
21、《关于要求佛山市禅城区人民政府石湾街道办协助组织召开丽日豪庭临时业主大会的申请》、《意见书》、丽日豪庭内一业主书面材料、《丽日豪庭现状问题》、《丽日豪庭业委选举备组内幕、《告业主书》、佛山日报A06板《业委会筹备组组长不好当》、丽日豪庭广大业主向禅城区国土与城建水务局送达的书面材料。证明我方一直要求政府部门介入、指导，但一直未得到公平的对待。我方要求临时召开业主大会，但居委会不作为造成业主大会流产。
经庭审质证，本院对证据作如下认证：原告的证据1、2、5，被告无异议，本院对上述证据予以采信。原告的证据3、8，两被告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告证据4、7，原告有提供证据原件予以核对，两被告虽予以否认，但并未举证予以反驳，故对上述证据本院予以采信。原告的证据6，两被告确认已收到催费通知，故对该证据的真实性本院予以确认。原告证据9中的发票，两被告对其真实性无异议，本院对真实性予以确认，分摊明细表原告已详细列出了具体的分摊项目，两被告虽有异议，但并未举证予以反驳，故对分摊明细表本院予以采信。两被告的证据1、4、6、12、17，原告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。两被告的证据2，该表决票在（2014）佛城法民一初字第1062号生效判决书中已对其真实性予以确认，而两被告认为不知情的两名业主（2区9座1005房、1105房）的表决票上均显示的为弃权，故对该证据的真实性本院予以采信，但对被告的证明意见本院不予采信。两被告的证据3，并未提供原件予以核对，故对该证据的本院不予采信。两被告的证据5，除其中一张有标识“丽日豪庭粤E×××××”的照片能显示拍摄地点为涉案小区外，其他照片均无法显示时间、地点等关联信息，原告亦不予确认，故本院对上述有标识的照片予以确认，其他照片不予采信。两被告的证据7，虽为复印件，但该承诺书的出具主体是原告，且从其内容上看符合物业管理的要求，故对该证据的真实性本院予以确认。两被告的证据8，被告有提供原件核对，原告虽否认，但并未提供证据予以反驳，本院对该证据的真实性予以确认。两被告的证据9、10、13、14、18、19及证据11中的照片，均未显示拍摄的时间和地点，故对上述证据本院不予采信。两被告的证据11中的查岗签到本，并未显示是否是涉案小区的签到本，故对该证据本院不予采信。两被告的证据15，除有警示牌的照片能显示拍摄地点为涉案小区外，其他照片均无法显示时间、地点，故本院对有警示牌的照片予以确认，其他照片不予采信。两被告的证据16，被告并未提供证据原件予以核对，故对该证据本院不予采信。两被告的证据20中的书面材料，仅为打印资料未有任何的签名、盖章，故对该书面材料本院不予采信；该证据中的报警回执，原告对其真实性无异议，本院对报警回执的真实性予以采信，但该报警回执并未反映案外人李建成是因何事而报警，故对报警回执的证明内容本院不予采信。两被告的证据21，原告对其中佛山日报《业委会筹备组组长不好当》这篇文章的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信；其他材料均系部分业主单方制作的，故对这些书面材料，本院不予采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
被告黄佳祥、梁惠瑶是位于佛山市禅城区汾江南路131号X区X座X房（简称X房）的所有权人，该小区七座地下室X号车位为黄佳祥所有。
2004年1月17日、8月5日，原告与被告黄佳祥、梁惠瑶签订两份《“丽日豪庭”前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告对位于汾江南路131号X区X座X房及地下室X号车位提供物业管理服务。约定：前期物业管理指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。物业服务内容为对涉案房屋所在住宅小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业管理服务费的收费标准为：多层住宅按照建筑面积0.60元／月／平方米，高层（电梯）住宅按照建筑面积0.98元／月／平方米；私人车位20元／月／个；租用单车位10元／月／个。每次缴纳费用的时间为：当月10日前。
2010年7月1日，原告与佛山市丽日豪庭业主委员会签订《物业服务委托合同》，原告受托对被告涉案物业所在“丽日豪庭”商住小区进行物业管理，委托管理期限自2010年7月1日起至2012年6月30日止。物业服务和维修费用为：多层（无电梯）0.70元／月／平方米；小高层、高层（有电梯）1.20元／月／平方米；小高层首层（不使用电梯）1.05元／月／平方米；汽车位30元／月／个；摩托车位5元／月／个。
2012年4月26日，原告与佛山市丽日豪庭第三届业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定由原告对涉案小区进行管理，管理期限自2012年7月1日至2014年6月30日。物业服务和维修费用为：多层（无电梯）1.05元／月／平方米；小高层、高层（有电梯）1.55元／月／平方米；小高层首层（不使用电梯）1.40元／月／平方米；汽车位35元／月／个；摩托车位5元／月／个。2012年7-9月收费标准按原管理收费标准收取；自2012年10月1日起按以上收费标准执行。
2013年5月13日，原告（乙方）与佛山市丽日豪庭第三届业主委员会（甲方）重新签订《物业管理委托合同》，约定：一、由原告对涉案小区进行管理，委托管理期限自2013年3月31日至2015年3月30日止。二、委托服务事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：走廊通道、门厅等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用照明、智能化系统等；公用绿化、花木、建筑小品等的养护和管理；公共卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序等。三、双方权利义务：乙方权利义务：负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度安全检查、小修养护和大中修方案，并组织实施；每六个月向全体业主和物业使用人公布一次经营收入、物业维修、养护等费用收支账目。四、物业服务质量：房屋外观定期勘察建筑的状况，确保房屋外观完好、整洁；房屋及设施、设备的维修、养护：定期检查保养，确保其完好无损及能正常使用；绿化：定期修剪、养护，确保区内绿化物整齐美观，生长良好；交通秩序：确保区内交通秩序良好，车辆停放有序，道路畅通；安保：实行24小时保安巡逻制，维护区内的治安管理秩序。五、物业服务和维修费用：多层（无电梯）0.90元／月／平方米；小高层、高层（有电梯）1.55元／月／平方米；小高层首层（不使用电梯）1.35元／月／平方米；汽车位管理费在原收费基础上增加5月／月／个；摩托车位5元／月／个。备注：（1）外围停车位公共收益归全体业主所有，由管理公司代收代管。（2）电梯广告费归还电梯楼宇业主所有，由管理公司代收代管。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之一缴纳滞纳金。物业的共用部位、公用设备设施、公共场地出现重大维修项目，由乙方先作项目预算、公开招标，并经全体业主大会2／3以上同意后报批有关部门审定后用维修资金支付解决。同时，双方还约定，从2013年6月1日公布上述合同后按合同约定的标准收费。
两被告自2013年7月开始欠缴物业管理费，原告分别于2013年12月6日、2014年12月5日、2015年1月30日向两被告发出了物业管理费催缴通知，要求两被告向其缴纳欠缴的住宅物业管理费、车位管理费及公摊电费。
2012年9月28日，原告向全体业主做出承诺，内容为：一、业主求助电话：待需解决问题，做到事事有回应、件件有回复，小修不过夜、中修待件修理，保持与业主电话联络，定时修理，对讲机力争做到每个单元楼下主机与住户联通能对讲、开门等。……三、小区水景、背景音乐：逢元旦、五一、端午、中秋、国庆、春节等重大节日和每周日开放小区水景背景和背景音乐。四、秩序维护人员实行24小时巡逻制，确保小区治安管理秩序良好。……六、每六个月向全体业主和物业使用人员公布一次经营收入，物业维修养护等费用收支账目。……。
2014年6月20日，被告黄佳祥、梁惠瑶向佛山市禅尔安白蚁防治有限公司支付了承包期为2014年6月20日至2015年6月30日的防治白蚁工程款300元。
2014年8月28日，案外人陈红、李建成、陈玉梅因业主知情权和撤销权而起诉佛山市丽日豪庭业主委员会（下简称豪庭业委会），要求：撤销豪庭业委会于2013年与佛山市星城物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，于2014年6月公示的丽日豪庭业主委员会筹备组的两项决定、决议；豪庭业委会公布自成立之日起至庭审日止的，全部业主大会、业主委员会作出的决定、决议、议事规则、会议记录情况，业主大会表决明细情况，维修基金收入及使用情况、物业服务合同、车库、库房等共有部分的使用和收益账目明细情况。物业管理的实施情况、业委会成员的履历、在委员会入职离职情况等。本院受理后，依法作出（2014）佛城法民一初字第1062号民事判决书，认为：丽日豪庭2013年召开业主大会就续聘物业服务企业进行表决程序适当，豪庭业委会也已履行了就业主大会进程向小区全体业主公告的义务，陈红、李建成、陈玉梅主张此次业主大会涉嫌程序违法，但并未提供证据予以证明，本院不予采纳。实体方面，佛山市星城物业管理有限公司系具备物业服务资质的企业，且《物业管理委托合同》的约定并无违反法律、法规的强制性规定，亦无显失公平、损害业主利益的情形，物业管理费的收费标准亦根据小区物业的不同类型和具体情况作出了区分，故此次业主大会的决议并未侵犯业主的实体权利。陈红、李建成、陈玉梅主张业主大会实体违法，亦未提供证据予以证明，本院不予采纳。而改变或撤销业主委员会的不当决定或决定解聘物业服务企业的，应由全体业主共同决定，故陈红、李建成、陈玉梅诉请撤销豪庭业委会与佛山市星城物业管理有限公司于2013年5月13日签订的《物业管理委托合同》，无事实和法律依据，本院不予支持。关于知情权部分，陈红、李建成、陈玉梅作为丽日豪庭小区的业主，其诉请豪庭业委会公布全部业主大会、业主委员会作出的决定、决议、议事规则、会议记录情况，业主大会表决明细情况；维修基金收入及使用情况；物业服务合同、车库、库房等共有部分的使用和收益账目明细情况分属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第（一）、（二）、（三）项应予支持的情形，本院予以支持。故判令：豪庭业委会于判决生效之日起三十日内，向陈红、李建成、陈玉梅公布2004年6月13日起至2014年11月6日止佛山市禅城区丽日豪庭小区的全部业主大会、业主委员会作出的决定、决议、议事规则、会议记录情况，业主大会表决明细情况；维修基金收入及使用情况；物业服务合同、车库、库房等共有部分的使用和收益账目明细情况；历届业委会成员的履历、在委员会入职离职情况。驳回陈红、李建成、陈玉梅的其他诉讼请求。在上述判决中，佛山市星城物业管理有限公司陈述其于2002年开始为丽日豪庭小区提供服务。该判决已于2014年12月31日发生法律效力。
还查明，佛山市禅城区汾江南路32号1区十四座半地下室、首层02房、夹层的所有权人为广东丽日集体投资有限公司。
2015年6月26日上午，本院工作人员到丽日豪庭小区进行现场查看，情况为：各门岗均有保安看守，其中1号门岗没有任何门禁限制，可以自由进出；其余门岗的对讲机不能正常使用，来访者需在保安处查看并登记身份证信息后方可进入。小区内水景均未开放，部分木质的栏杆、柱子、地面有不同程度的损坏；亲水长廊内并无积水；游泳池正在使用中，但需要购买门票。
诉讼中，原告陈述：关于摩托车位管理的收取，业主购买的摩托车位管理费按照物业合同约定的5元／月／个收取，而对于业主租用的摩托车位管理费按20元／月／个收取。关于监控方面，涉案小区入口处安装了监控设备，但两被告房屋所在的大堂门口没有安装监控设备。涉案小区的公共收益包括电梯的广告、外围车位的出租，被告提供的2015年4月15日的收益公示，为小区全部收入的公示。关于公摊电费，1区和2区的水泵用电是分开分摊的，即1区的水泵用电由1区业主分摊、2区的水泵用电由2区业主分摊；1区16座园林绿化电费包括公共路灯、绿化等和管理处1区工程部维修的各种用电，该费用是由全体业主进行分摊。
被告黄佳祥、梁惠瑶陈述：被告没有摩托车也没有购买摩托车位；涉案小区现在是业主交费，原告不管理的状态。关于表决权的问题，原告从未将表决的内容送达给被告，故原告应向被告道歉。因原告随意改造小区的功能，造成业主的物业一直在贬值，故要求原告提供小区的原始规划。原告所述许多维修需动用维修基金，但现在没有看到维修基金用在何处。因原告白蚁防治不利，造成被告书柜、书籍损失3000元，被告为此支付了白蚁防治费300元。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于2010年7月1日、2013年5月13日的《物业管理委托合同》的效力问题。首先，两被告认为豪庭业委会的成立程序不合法，故该业委会与原告签订的上述两份物业管理合同应于撤销，但两被告对该主张并未举证予以证明；其次，据生效判决认定，豪庭业委会2013年召开业主大会就续聘物业服务企业进行表决程序适当，2013年5月13日的《物业管理委托合同》的约定并无违反法律、法规的强制性规定，亦无显失公平、损害业主利益的情形；第三，《物业管理条例》第十一条的规定，改变或撤销业主委员会的不当决定或决定解聘物业服务企业的，应由全体业主共同决定，故两原告认为原告与豪庭业委会于2010年7月1日、2013年5月13日签订的《物业管理委托合同》不具备法律效力，无事实和法律依据，本院不予支持。
原告起诉前具有物业管理资质，且一直为涉案所在“丽日豪庭”商住小区提供物业管理服务，其分别与两被告和豪庭业委会签订的《前期物业管理服务协议》和《物业管理委托合同》均系各方的真实意思表示，本院确认其效力。另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，即《物业管理委托合同》对作为涉案小区业主之一的被告黄佳祥、梁惠瑶具有约束力。故原、被告双方均应全面履行合同约定的义务。
一、关于本诉部分
物业管理费。两被告自2013年7月起未交纳物业管理费，故原告依据《物业管理委托合同》的约定要求被告向其支付2013年7月至2015年3月的住宅物业管理费元）4739.28元（1.55元／月／平方米×145.60平方米×21个月）、车位管理费为840元（40元／月／个×21个月），合计5579.28元。而原告主张两被告应支付的管理费为5264.28元，是对其民事权利的合法处分，本院予以准许。诉讼中，两被告抗辩认为原告未履行管理职责、管理不到位，故不应缴纳物业管理费，据本院现场查看的情况，涉案小区的安保、公共部位的养护等确实存在管理上的瑕疵，故根据公平原则，本院酌定免除两被告逾期缴款所产生的违约责任，对于原告要求被告承担住宅管理费、车位管理费违约金的请求，本院不予支持。
公摊电费。关于公摊电费及违约金。诉讼中，原告提交了2013年第3、4季度、2014年第1-4季度、2015年第1季度的电费发票用以证实原告已实际代为垫付涉案房产的公摊电费，被告虽对计算方式持有异议，但并未举证证明计算方式、分摊方法或结果存在不合理之处。因此，两被告应向原告支付2013年4月3日至2014年12月4日的公摊电费896.29元。
二、关于反诉部分
1、关于2012年7月1日至2013年3月30日的物业管理费。根据原告与豪庭业委会2012年签订的《物业管理委托合同》，两被告依约负有缴纳义务，故两被告要求原告双倍返还上述时段的物业管理费4449.18元没有依据，本院不予支持。
2、关于摩托车管理费。本案中，两被告并未购买或者租用摩托车位，亦未向原告缴纳过摩托车管理费，故该诉请与两被告无直接利害关系，本院不予支持。
3、关于白蚁防治不力造成的书柜与书籍损失3000元、灭白蚁费用300元的诉请。诉讼中，两被告并未举证证明其存在书柜和书籍的损失，亦未举证证明其灭除屋内的灭白蚁与原告的管理不当有关，故对两被告的该诉请，本院不予支持。
4、关于业主的知情权。（1）根据《物业管理条例》第六条第二款第（八）项规定：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：……（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；……。”，业主对物业管理服务享有知情权和监督权，有权请求公布、查阅小区共有部分的收益情况、建筑物及附属设施的的使用及其他应向业主公开的情况和资料。本案中，原告作为涉案小区的管理企业，应熟悉小区内共用设施的设立和使用情况，两被告作为丽日豪庭小区的业主，其诉请原告公开小区管理用水、用电表的设立情况，并提供设表的具体位置；公开上述水、电表的首次账单和2015年4月的账单；公示公共收益情况属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第（一）项应予支持的情形，本院予以支持。对于两被告诉请原告公示所有业主表决，因有关业主表决的事项并非上述物业管理合同中约定的原告所负义务，故相关的表决资料并非为原告所持有，两被告请求原告公布业主表决，缺乏事实根据，本院不予支持。诉讼中，两被告提供了原告及佛山市禅城区丽日豪庭第四届业主委员会于2015年4月15日共同公布的“关于丽日豪庭小区公共收益的公示”，原告虽履行了公示告知公共收益的职责，但并不影响业主知情权的行使，业主仍可以向被告提出查阅的请求。至于公布的方式，本院认为，两被告到原告处查看、查阅，如需复印的，原告应予提供，复印费由两被告自行承担。
5、关于两被告反诉要求原告支付因门锁被封而造成的精神损害赔偿10000元、原告因无视被告的公民权利应向两被告公开致歉。两被告对上述请求，并未举证证明；且本案是物业管理纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，精神损害赔偿及公开致歉并非物业服务合同的责任承担方式，故对两被告的上述请求本院不予支持。
6、关于两被告要求原告两个月内清理室内停车场占道停放的车辆、赔偿两被告80000元的请求。两被告并未举证证明室内停车场存在占道停放且对两被告造成损失的情况存在，根据两被告提供的照片显示，涉案停车场虽有存放单车，但该单车停放的位置为靠墙的角落，并未影响到机动车辆的通行。故对两被告的该请求本院不予支持。
7、关于两被告请求原告恢复被围蔽的恒温游泳池、会所的使用功能。游泳池的产权人为案外人广东丽日集体投资有限公司，并非全体业主共同所有，故两被告要求原告拆除游泳池的围蔽设施没有依据，本院不予支持。
8、关于两被告要求原告在两个月内原样恢复802房所在大堂被白蚁毁坏的装饰的请求。对该诉请，两被告并未举证证明涉案房产所处楼座大堂的轻微破损系白蚁损坏所致，亦无证据证明该破损与原告的管理不当有关，故对两被告的上述诉请，本院不予支持。
9、关于被告要求原告在一个月内恢复亲水长提的通性功能；尽快完善小区的安保对讲功能；在一个月内修复802房所在大堂和室内车库失效的监控设备；在两个月内恢复小区的绿化水景、放养鱼类、有效防止蚊虫、补种已经被野草代替的草坪、按原品种大小补种小区大门口死掉的棕榈树的请求。上述请求中涉及的公共部位管理影响的范围较广，涉及到涉案小区全体业主的权益，依照2013年5月原告与豪庭业委会签订的《物业管理委托合同》第五章第四条约定物业共用部位、共用设备设施、公共场地出现重大维修项目，需经全体业主大会2／3以上同意后报审使用维修资金支付解决。本案中，两被告并未举证证明上述诉请获得小区多数业主同意；另，涉案物业所在的小区已建成十年之久，各共用部位、公共设施定然会或多或少的出现自然损耗，在上述设施的损耗未影响正常使用的情况下，各业主应保有一定的容忍义务。故两被告的上述反诉请求没有法律和事实依据，本院不予支持。
10、关于两被告诉请原告停止对外经营公共空间停车场的诉请。根据《物业管理条例》第十一条第（二）项、第十二条第三款的规定，如要修改管理规约则需经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同决定，本案中，涉案的管理合同第五章第一条第1点的备注中已注明外围的停车位公共收益归全体业主所有，由管理公司代收代管。两被告在没有证据证明涉案小区过半数业主同意停止对外经营公共空间停车场的情况下，无权要求原告停止对外经营公共空间停车场，故对两被告的该请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第六条、第十一条、第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告黄佳祥、梁惠瑶应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市星城物业管理有限公司支付2013年7月至2015年3月的住宅物业管理费、车位物业管理共5264.28元及2013年4月3日至2014年12月4日的公摊电费896.29元；
二、原告佛山市星城物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内，向被告黄佳祥、梁惠瑶公布小区管理用水的水表、管理用电的电表的设立位置；上述水、电表设立后第一次缴费的单据和2015年4月份的缴费单据；公共收益情况（公布方式：被告黄佳祥、梁惠瑶到原告佛山市星城物业管理有限公司处进行查看、查阅。如需复印的，复印费由被告黄佳祥、梁惠瑶自行承担）；
三、驳回原告佛山市星城物业管理公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告黄佳祥、梁惠瑶的其他反诉请求。
被告黄佳祥、梁惠瑶如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，本诉受理费减半收取25元，由原告佛山市星城物业管理有限公司负担5元，被告黄佳祥、梁惠瑶负担20元；反诉受理费1308元，由原告佛山市星城物业管理有限公司负担25元，被告黄佳祥、梁惠瑶负担1283元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 高慧玲
二〇一五年八月七日
书 记 员 莫翠芳
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《物业管理条例》
第六条房屋所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
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