山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第1392号
原告济南和轩物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人李向东，董事长。
委托代理人周华，山东德衡（济南）律师事务所律师。
委托代理人周政瑜，山东德衡（济南）律师事务所律师。
被告济南香江置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人张波，董事长。
委托代理人张玉娟，山东睿扬律师事务所律师。
委托代理人刘汉良，山东睿扬律师事务所律师。
原告济南和轩物业管理有限公司与被告济南香江置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告济南和轩物业管理有限公司法定代表人李向东的委托代理人周华，被告济南香江置业有限公司法定代表人张波的委托代理人张玉娟、刘汉良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告济南和轩物业管理有限公司（以下简称和轩物业公司）诉称：2011年9月9日，原告与峰景鉴筑业主委员会签订《物业服务与管理委托合同》，原告依法接受峰景鉴筑业主委员会的委托，对峰景鉴筑小区提供物业服务，其中合同约定，住宅物业费收费标准为1.23元每平方米每月，商业用房物业费收费标准为2.25元每平方米每月，车库物业管理费收取标准为2.00元每平方米每月。原告按照合同约定向被告提供了物业服务，作为业主被告应当依法向原告交纳物业服务费用，但被告自原提供物业服务以来，就一直拖欠物业费用，其中自2012年10月9日至2014年5月9日期间，被告共拖欠物业费用881018元。被告的拖欠行为严重影响了原告正常的物业服务活动，给原告造成巨大的经济损失。因此，原告诉至法院，请求法院依法判令被告向原告补交拖欠的2012年10月9日至2014年5月9日的物业服务费计881018元；判决被告向原告支付因拖欠物业费产生的利息损失，自2014年5月21日起至被告实际支付之日止，按照同期银行贷款利率的标准计算；由被告方承担本案的诉讼费用。
被告济南香江置业有限公司（以下简称香江置业公司）辩称：1、本案所涉及的《物业管理委托合同》不能作为原告主张物业服务费的依据。首先，原告主张的期限并不包含在物业管理合同的期限之内，其次《物业管理委托合同》的签订程序违反了我国《物权法》第七十六条的规定，应为无效合同，故不能作为原告方主张权利的依据。2、原告主张空置房的物业管理费没有事实及法律依据。首先，物业管理合同期限已届满，且合同为无效合同，约定的收费标准不能作为原告主张权利的依据，其次原告提供的空置房的建筑面积系其自行估算，未提供证据予以证实，且原告也未能提供其向空置房屋提供物业服务的证据。3、原告主张底商的物业服务费也未提供证据，不能得到支持。首先，涉诉的商铺大部分空置，空置商铺也不使用水、电，不会产生水、电管理服务，不产生垃圾，不需要保洁，且原告也未设立保安，未提供保安服务。其次，对于涉案非空置商铺，原告也未提供证据证明其已提供了供水、保安、保洁服务，无权主张非空置商铺的物业服务费。4、涉诉小区用电系统是由被告自行管理和维护的，并由被告代缴电费，原告的物业用电也是由被告管理的用电系统输出的，而原告至今却一直拒绝交纳电费。5、原告对地下车库收取物业服务费没有事实及法律依据。综上，请求法院依法驳回原告方的诉讼请求。
经审理查明：位于济南市的济南市峰景鉴筑小区系由被告香江置业公司开发的商业住宅小区，总建筑面积为85689.05平方米，其中已售出房产为409户，建筑面积总计58202.59平方米。
2011年8月28日，峰景鉴筑业委会发出《公告》一份，载明：“……广大业主对和轩物业一年来的服务是基本满意的，经业主委员会民调显示绝大部分业主认为和轩物业现在的管理服务情况可以继续聘用，因此经业主委员会开会研究决定，必须召开业主大会，讨论确定是否继续让和轩物业为小区提供物业管理服务，按照相关规定与和轩物业公司重新签订物业服务合同。业委会从全体业主的根本利益和广大业主的工作与生活秩序不受影响出发，决定以公告的形式召开业主大会，如业主有不同意或弃权的，请您将表决票于2011年8月30日（星期二）8:00-20:00时前往小区南门投票，同意的可以不再投票，也就是说不投票将视为同意继续聘用济南和轩物业管理有限公司为小区提供物业服务。如果投票结果是业主房产面积和业主户数均过半数同意继续聘用和轩物业，业主委员会将代表小区业主与和轩物业公司按照相关规定重新签订物业服务合同。……”
2011年9月3日，济南市峰景*鉴筑小区业主大会发出《公告》一份，载明：“……经过几天工作，关于是否继续聘用和轩物业为小区服务的业主大会于2011年8月31日20时结束。本次投票表决是依据《山东省物业管理条例》和小区《业主议事规则》相关规定等合法程序公平、公开、公正进行的。召开业主大会期间，阳光南路居委会工作人员前来进行了监督、指导。2011年9月1日对投票表决的票数进行验票、计票。投票结果是：领取表决票6票，投表决票2票，投入的2票都为不同意票，没有弃权票。不同意票的房产面积为300.94平方米，户数为2户。因此投不同意票的业主房产面积和业主户数均少于半数。绝大多数业主同意继续聘用济南和轩物业管理有限公司为峰景鉴筑小区服务。根据广大业主的意愿，业主委员会将代表业主与济南和轩物业管理有限公司重新签订物业服务合同，……”
2011年9月9日，原告和轩物业公司（乙方）与峰景鉴筑业委会（甲方）签订《物业服务与管理委托合同》一份，约定第三人峰景鉴筑业委会委托原告和轩物业公司为峰景鉴筑小区提供物业服务与管理，委托管理期限为1年，自2011年9月10日起至2012年9月9日止。该合同第七条约定：“物业管理服务费本着质价相符的原则制定，物业管理服务费为包干制。自业主办理入住手续当月起，物业管理服务费由乙方按以下标准向业主收取（按房产证载明的建筑面积计算，房产证办理前按照业主《商品房买卖合同》中约定的建筑面积计算，下同）：1、住宅房屋物业管理服务费由乙方按1.23元/平方米/月的标准向业主（或交费义务人）收取；住宅改变用途的（如：做办公、仓库、经营等用房）可上调物业费，本小区每月暂按建筑面积2.00元/㎡收取，水、电费按照商业价格收取；商业用房物业管理服务费由乙方按2.25元/平方米*月的标准向业主（或交费义务人）收取；车库物业管理费由乙方按2.00元/平方米/月的标准向业主（或交费义务人）收取；车辆看管费80元/月（属于乙方）向业主（或车位使用人）收取。2、开发商未出售或已出售但业主未入住的房屋，物业管理费由开发商或产权承续单位按照有关法规规定的比例支付给乙方。3、物业管理服务费按季收取，于每季首月的2-16日缴纳本季度的费用。……”该合同第二十二条约定：“业主无正当理由逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约滞纳金。”
原告和轩物业公司为证实其空置房物业费的主张，提供其统计的空置房屋（5套）欠费明细一份：B-1904室，275平方米，欠费日期为2011年9月10日至2012年9月9日，金额为4059元；C-1903室，274.47平方米，欠费日期为2011年9月10日至2012年9月9日，金额为4051.18元；D-1904室，275.99平方米，欠费日期为2011年9月10日至2012年9月9日，金额为4073.61元；E-1903室，273.97平方米，欠费日期为2011年9月10日至2012年9月9日，金额为4043.80元；E-1904室，273.98平方米，欠费日期为2011年9月10日至2012年9月9日，金额为4043.94元，上述5套空置房物业费总计为20271.53元，原告和轩物业公司主张按照70%收取，即14190.07元。被告香江置业公司对原告和轩物业公司主张的上述5套空置房的房号、面积及欠费时间均无异议，但其认为本案所涉物业合同无效，故计算标准应更低。
庭审中，原告和轩物业公司提供济南市房屋登记资料、房产证、配电图纸、照片、小区保安巡逻签到表以及涉案小区底商业主中国建设银行向其交纳物业费的发票，用以证明被告香江置业公司所有的底商面积为9510.02平方米、车库面积为14162.01平方米，原告和轩物业公司对小区内提供全面的物业服务，包括底商和车库，其中小区用电系原告和轩物业公司通过配电箱统一进行管理（范围包括住宅、底商及车库），并且原告和轩物业公司的保安对小区内进行全面巡逻，据此，被告香江置业公司应当向其交纳底商及车库的物业管理费。被告香江置业公司对底商的面积有异议，其认为应为9491.76平方米，对车库的面积无异议。被告香江置业公司认为原告和轩物业公司并未对底商及车库提供物业服务，涉案小区内的用电系统一直在被告香江置业公司处管理维护，原告和轩物业公司提交的保安巡逻签到表中也未体现巡逻地点，且原告和轩物业公司已经收取了每月80元的车辆管理费，不应再收取车库的物业管理费。原告方现诉至法院，要求法院依法判决被告香江置业公司向其支付2012年10月9日至2014年5月9日拖欠的空置房屋物业服务费23652元、底商部分的物业服务费290886元、车库的物业服务费566480元，计881018元；判决被告向原告支付因拖欠物业费产生的利息损失，自2014年5月21日起至被告实际支付之日止，按照同期银行贷款利率的标准计算；由被告承担本案的诉讼费用。
另查明，我院于2013年审理的原告和轩物业公司诉被告香江置业公司、第三人峰景鉴筑业主委员会物业服务合同纠纷一案，作出了（2013）市民初字第1269号民事判决书，认定原告和轩物业公司与峰景鉴筑小区业主委员会签订的《物业服务委托管理服务协议》无效，支持了原告要求被告香江置业公司支付空置房屋物业服务费的诉讼请求，未支持原告要求被告支付底商和车库物业服务费的诉求。判决：“一、被告济南香江置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南和轩物业管理有限公司物业服务费14190.07元。二、驳回原告济南和轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18630元，由原告济南和轩物业管理有限公司负担18400元，被告济南香江置业有限公司负担230元。”原告和轩物业公司不服，提出上诉。经审理，济南市中级人民法院作出（2013）济民一终字第1042号民事判决书，认定未出售底商部分的面积为8338.31平方米，并酌定由被告香江置业公司按照每平方米每月0.45元的标准向原告交纳物业服务费；未出售的车位为273个，参照《济南市住宅物业服务收费办法》及《关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》的有关规定，由被告香江置业公司按每个车位35元每月的标准向原告和轩物业公司支付物业服务费用。判决：“一、维持济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1269号民事判决第一项；二、撤销济南市市中区人民法院（2013）市民初字第1269号民事判决第二项及诉讼费负担部分；三、被上诉人济南香江置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人济南和轩物业管理有限公司底商物业服务费45026.87元；四、被上诉人济南香江置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人济南和轩物业管理有限公司车库物业服务费114660元；五、驳回上诉人济南和轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。……一审案件受理费18630元，由上诉人济南和轩物业管理有限公司负担15830元，由被上诉人济南香江置业有限公司负担2800元；二审案件受理费18630元，由上诉人济南和轩物业管理有限公司负担15830元，被上诉人济南香江置业有限公司负担2800元。”
再查明，原、被告双方及该小区业主委员会就物业服务合同纠纷的另一案件，由济南市中级人民法院作出的（2012）济民一终字第515号民事判决书，原告和轩物业公司已向山东省高级人民法院提出再审，山东省高级人民法院作出（2016）鲁民再140号民事裁定书，裁定：“一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。”
以上事实，有物业服务与管理委托合同、征求业主意见情况汇总、征求意见表、水电使用协议、物业交接表、物业费用收费台账、小区建筑面积明细、房产测绘报告、照片、电梯保养记录、欠费明细、民事判决书、民事裁定书及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：我国《物权法》第七十六条规定，业主有权选举业主委员会或者更换业主委员会成员并选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。虽然峰景鉴筑业委会的公告中载明系以公告形式召开业主大会，但从实际实行方式上看仍是以业主表决投票的方式决定是否与原告和轩物业公司签订物业服务合同，其公告中载明“同意的可以不再投票，也就是说不投票将视为同意继续聘用济南和轩物业管理有限公司为小区提供物业服务”，对此内容，本院认为，根据现行法律规定和相关法律精神，不作为的默示一般不能作为意思表示的形式，而应视为当事人拒绝或放弃权利，只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。“不投票将视为同意继续聘用济南和轩物业管理有限公司为小区提供物业服务”的说明，既不属于法律条文的明确规定，亦无证据证实峰景鉴筑业委会事先已与全体业主对此进行了约定，也不符合业主选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的法律规定，故原告和轩物业公司与峰景鉴筑业委会于2011年9月9日所签订的物业服务合同应为无效合同。虽然本案物业服务合同为无效合同，但在新的物业服务企业进入该小区服务前，原告和轩物业公司仍然在小区内进行物业服务，保证广大业主的正常生活秩序，是符合全体业主共同利益的，其在客观上已与该小区全体业主之间形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利义务相对等的原则，原告和轩物业公司收取一定的物业服务费是具有客观依据的。国务院《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，故被告香江置业公司应当承担B-1904室、C-1903室、D-1904室、E-1903室、E-1904室2012年10月9日至2014年5月9日的空置房（按70%的标准）23652元的诉讼请求，符合相关规定，本院予以支持。关于底商物业管理费及车库物业管理费，原告和轩物业公司提交的证据不足以证明其为底商及车库提供了相应物业服务，但考虑到小区的其他配套设施确由原告和轩物业公司在服务期间进行了维护，故本院酌定底商部分（未出售底商面积为8338.31平方米）由被告香江置业公司按照每平方米每月0.45元的标准向原告和轩物业支付物业服务费用，在2012年10月9日至2014年5月9日期间产生的物业服务费应为75044.79元，对原告诉求中的这一部分，本院予以支持，其诉求中超出的部分，本院不予支持。关于原告和轩物业公司主张被告香江置业公司按物业合同约定按日支付千分之三滞纳金的诉讼请求，因该物业合同为无效合同，不宜参照该合同约定让被告香江置业公司承担支付滞纳金的义务，故对原告和轩物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对于车库物业服务费部分，参照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第二十条、《关于公布我市市区内各区住宅小区共用车库内车位租赁基准价格等有关问题的通知》第二条规定的停车服务费标准，由被告香江置业公司就其尚未出售的273个车位，按每个车位每月35元的标准向原告和轩物业公司支付2012年10月9日至2014年5月9日的物业服务费用，计191100元；原告诉求中超出的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告济南香江置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南和轩物业管理有限公司支付未出售住宅2012年10月9日至2014年5月9日的物业服务费23652元。
二、被告济南香江置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南和轩物业管理有限公司支付未出售底商2012年10月9日至2014年5月9日的物业服务费75044.79元。
三、被告济南香江置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南和轩物业管理有限公司支付未出售车位2012年10月9日至2014年5月9日的物业服务费191100元。
四、驳回原告原告济南和轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12610元，由原告济南和轩物业管理有限公司负担8450元，被告济南香江置业有限公司负担4160元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 江
人民陪审员 关晓军
人民陪审员 乔永欣
二〇一六年六月十二日
代理书记员 孙 靖