苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）姑苏民五初字第0594号
原告无锡国大教育咨询有限公司，住所地江苏省无锡市清扬路91-99（单号）-7011。
法定代表人徐鸿超，董事长。
委托代理人王桂峰，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。
委托代理人蒋冬，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。
被告江苏三箭部落商贸有限公司，住所地江苏省常州市新北区天安工业村综合楼3区。
法定代表人王兴，总经理。
委托代理人侯学东，江苏东能律师事务所律师。
委托代理人佘上能，江苏东能律师事务所律师。
原告无锡国大教育咨询有限公司（以下简称无锡国大公司）与被告江苏三箭部落商贸有限公司（以下简称三箭部落公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月7日立案受理后，依法由审判员毛萍萍适用简易程序，于2013年12月4日、2014年1月8日公开开庭进行了审理。原告无锡国大公司的委托代理人蒋冬、被告三箭部落公司的委托代理人佘上能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告无锡国大公司诉称：2011年3月8日，原、被告签订房屋租赁合同1份，约定由被告向原告出租位于苏州市人民路1019号饮马桥商厦三层的房屋，用于原告经营“朗悦国际儿童英语”项目。合同签订后，原告即按约支付了租金，并进场装修，同时开始该项目的运营。自2011年8月起，涉案的饮马桥商厦自顶楼往下的楼板及墙体逐渐开裂，到2012年春节时，在原告承租的三楼已能透过楼板看到二楼的灯光。鉴于房屋现实存在的安全隐患，参加英语学习的学生家长纷纷提出异议，甚至有人投诉至苏州市教育局，导致办学许可证审批工作搁置，并要求停止上课。原告与被告多次沟通，被告亦不能解决房屋出现的问题，无法提供房屋开裂无教学安全隐患的证明。原告被迫同意了学生家长的退学要求，将学生的学费悉数退回。另外，被告也没有按照合同约定及时向原告开具房租发票。根据以上事实，被告出租的房屋不符合约定条件，致使不能实现合同目的，原告已经通知被告解除合同。因双方不能就合同解除及赔偿问题达成一致，故请求法院判决：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同；二、判令被告承担解除合同违约金62.16万元；三、赔偿原告超出约定违约金数额的损失116.7089万元；四、退还租赁保证金5万元。诉讼中，原告将第二、第三项诉讼请求合并为赔偿其损失1653784.83元，包括已支付的房租40万元、装修815095.83元、宣传推广费用428451元、设备折旧10238元。
被告三箭部落公司辩称：原告违约在先，我方已经向法院另案起诉，要求原告支付违约金及拖欠租金。原告未按约支付第二年租金，被告有权行使后履行抗辩权；租赁的房屋不存在安全隐患，委托鉴定的主体不应是被告；原告的损失没有法律依据，依法不应赔偿。综上，请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明：苏州市人民路1001-1019号房屋系苏州得轩贸易有限公司所有。2011年3月8日，经房屋产权人同意，原告无锡国大公司（乙方）与被告三箭部落公司（甲方）签订房屋租赁合同1份，无锡国大公司租赁三箭部落公司的苏州市人民路1019号饮马桥商厦三层房屋用于经营“朗悦国际儿童英语”，面积520平方米，租赁期限自2011年4月1日起至2018年7月15日止。合同第三条约定：“房屋年租赁费用计算方式为：2011年5月1日-2013年3月31日，年租金36.70万元（4月装修免租）；2013年4月1日-2015年3月31日年租金42.80万元；2015年4月1日-2017年3月31日，年租金45.80万元；2017年4月1日-2018年7月15日，年租金49万元。租赁期内按租赁年度总费用每年支付一次，提前15天支付，先付后用。”合同第九条第1款约定，“甲方提供房屋不符合约定条件（以房屋交接技术条件为准），致使不能实现租赁目的的，乙方有权解除合同，并要求甲方支付合同总额20%的违约金。违约金不足以弥补损失的，甲方还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。”
合同签订后，无锡国大公司向三箭部落公司支付租金40万元、押金5万元，并对房屋进行了装修。三箭部落公司向无锡国大公司提供了2011年9月25日苏州市租赁房屋安全使用鉴定意见书，该意见书载明“正常使用条件下，该出租部位可作教学用房使用”，备注注明该意见书自检查之日起有效期为1年，在使用过程中出现任何结构性损伤（如受力裂缝）应立即停止使用，报复查。
另查明：2011年6月，无锡国大公司投资开办苏州朗津管理咨询有限公司（以下简称朗津咨询公司），住所地为人民路1001-1019号。朗津咨询公司拟在涉案房屋地申报民办非学历教育机构“苏州朗悦语言培训”，苏州市教育局在审批过程中，于2012年5月22日到办学地实地踏勘，发现办学用房内的顶面、墙面、地面有明显的连续性裂缝，且观察到楼板有较宽的贯穿性裂缝。2012年5月23日，苏州市教育局向朗津咨询公司发出整改意见书，认为虽然朗津咨询公司已提供了2011年9月25日由房屋安全鉴定部门出具的《苏州市租赁房屋安全使用鉴定意见书》，根据现场踏勘的房屋现状，为确保教育用房的安全，要求举办者提供由房屋安全鉴定部门作出的现教学用房内的裂缝无安全隐患的证明材料。
2012年4月20日，无锡国大公司向三箭部落公司提出因家长向苏州市教育局举报教学房屋的质量问题而导致家长退费，要求三箭部落公司予以处理，三箭部落公司则要求无锡国大公司先行支付第二年度的租金。之后，无锡国大公司要求三箭部落公司提供房屋裂缝无安全隐患的证明材料，但三箭部落公司未能提供，坚持要求先支付租金。
2012年5月28日，无锡国大公司向三箭部落公司发函，认为房屋存在安全隐患，三箭部落公司不能解决房屋出现的问题，无锡国大公司的教学经营活动陷于停顿，故通知三箭部落公司解除房屋租赁合同，要求三箭部落公司承担相应的违约责任，并愿意与三箭部落公司进行协商。5月29日，三箭部落公司回函，认为无锡国大公司拖欠租金已经构成根本违约，关于房屋存在安全隐患的说法没有依据，鉴于无锡国大公司拒付租金且以莫须有的理由单方面解除合同，要求无锡国大公司在三日内迁出租赁房屋并支付租金、水电费，按合同约定承担违约责任及赔偿责任。
2012年7月4日，无锡国大公司向原苏州市沧浪区人民法院递交了民事诉状。在诉前调解中，本院根据无锡国大公司的申请，委托苏州诚信基建造价咨询事务所有限公司对涉案房屋2011年4月至6月期间的装修造价进行了鉴定。2013年5月30日，苏州诚信基建造价咨询事务所有限公司作出工程造价咨询报告书，工程造价为756152.05元；拆除及垃圾清运等项目由于现场无法计量，根据原告提供的工程量，单价参照原预算清单报价，工程造价为12416元，是否列入由法院裁定。无锡国大公司认为上述鉴定报告中未涉及消防改造工程，故申请补充鉴定。2013年10月23日，苏州诚信基建造价咨询事务所有限公司出具补充鉴定报告，消防工程造价为46527.78元。
2013年10月21日，无锡国大公司与三箭部落公司对房屋进行了交接。
本案当事人对于租赁合同解除均无异议，但均主张系对方违约而解除。无锡国大公司为主张其损失，还提交了以下证据：1、折旧明细及发票等，证明为办学购买电脑12台、服务器1台、索尼HDR-
XR160E摄像机1台，合计价值40898元，2011年8月至12月折旧4842.35元，2012年1月至5月折旧5396.25元，合计折旧10238元；2、员工工资清单，证明为宣传推广支付员工工资等费用428451元。三箭部落公司对上述证据的真实性均不予认可，并认为购物单位是朗津咨询公司，不属于无锡国大公司的折旧损失，折旧计算也不合理；朗津咨询公司没有取得办学许可，就对外宣传推广，由此发生的员工工资应当由无锡国大公司自行承担。
上述事实，由原告无锡国大公司提交的房屋租赁合同、苏州市租赁房屋安全鉴定意见书、苏州市教育局整改意见书、谈话记录、苏州市诚信基建造价咨询事务所有限公司工程造价鉴定报告、房屋产权档案资料、2012年5月28日的律师函及回函等证据以及当事人陈述在案证实。
本院认为：三箭部落公司与无锡国大公司于2011年3月8日签订的房屋租赁合同有效，双方均应按约履行。
无锡国大公司承租房屋系作为办学用房用于经营“朗悦国际儿童英语”，但是在租赁合同履行过程中，苏州市教育局实地踏勘后，认为虽有2011年9月25日由房屋安全鉴定部门出具的《苏州市租赁房屋安全使用鉴定意见书》，但根据现场踏勘的房屋现状，为确保教育用房的安全，仍要求举办者提供由房屋安全鉴定部门作出的现教学用房内的裂缝无安全隐患的证明材料，故作为房屋出租方的三箭部落公司有义务向承租方提供该证明材料。其未能向无锡国大公司提供上述证明材料，无锡国大公司投资开办的朗津咨询公司无法将涉案房屋用于教学，合同目的不能实现，无锡国大公司于2012年5月28日提出解除合同，符合法律的规定，故双方的房屋租赁合同于2012年5月29日解除。
合同解除后，三箭部落公司已经向无锡国大公司收取的保证金5万元应当退还无锡国大公司。因导致租赁合同解除的原因在于三箭部落公司未能向无锡国大公司提供房屋安全鉴定部门出具的涉案房屋裂缝无安全隐患的证明材料，出租房屋无法用于合同约定的用途，故三箭部落公司应当赔偿无锡国大公司因合同解除造成的损失。自2011年4月1日起至2012年3月31日止的租期内，无锡国大公司承租并使用了房屋，现有证据可以证明其向三箭部落公司反映房屋裂缝问题的时间为2012年4月20日，苏州市教育局到现场实地踏勘的时间为2012年5月22日，无锡国大公司要求三箭部落公司提供房屋裂缝无安全隐患的证明材料在苏州市教育局踏勘现场之后，故无锡国大公司仍应当按租赁合同约定的租金标准向三箭部落公司支付2011年4月1日起至合同解除之日止的租金。因三箭部落公司就2012年4月1日起的租金已另案提起诉讼，故本案仅处理2012年3月31日前的租金。租赁合同约定，“2011年5月1日-2013年3月31日，年租金36.70万元（4月装修免租）”，根据其文义应当理解为2011年4月1日起至2012年3月31日止第一年度和2012年4月1日起至2013年3月31日止第二年度的年租金标准为36.70万元，故2011年4月1日起至2012年3月31日止的第一年度租期内，扣除2011年4月免租期的租金，无锡国大公司应当承担的租金为336416.67元（36.70万元÷12个月×11个月）。无锡国大公司已支付租金40万元，故三箭部落公司应当返还无锡国大公司租金63583.33元。无锡国大公司要求三箭部落赔偿其租金损失40万元，无事实依据和法律依据，本院不予支持。
租赁合同解除后，对无锡国大公司已形成附合的装饰装修物在剩余租赁期内的残值损失，三箭部落公司应当予以赔偿。本院根据无锡国大公司的申请，委托苏州诚信基建造价咨询事务所有限公司对涉案房屋2011年4月至6月期间的装修造价进行了鉴定，苏州诚信基建造价咨询事务所有限公司于2013年5月30日、10月23日分别出具了工程造价咨询报告书和补充鉴定报告，包括消防工程在内的工程造价合计802679.83元，对此鉴定结论本院予以认定；关于拆除及垃圾清运等项目由于现场无法计量，苏州诚信基建造价咨询事务所有限公司根据原告提供的工程量，参照原预算清单报价，鉴定工程造价为12416元，因拆除及垃圾清运在整个装修工程中属于正常情况下都会发生的项目，故本院亦一并列入工程装修费用。鉴定结论确定的装修造价总计金额为815095.83元，装修残值应根据剩余租赁年限予以确定。双方约定的租赁期限自2011年4月1日起至2018年7月15日止，无锡国大公司装修工程自2011年4月至6月，自2011年7月1日起至2018年7月15日止共84.50个月，因此，租赁合同解除后装修残值损失的计算方式为：815095.83元÷84.50个月×合同解除之日2012年5月29日至2018年7月15日租赁期满的剩余租赁期限（自2012年5月29日起至2018年7月15日止的剩余租赁期限为73.5968个月），该损失认定为709922.42元，应当由三箭部落公司予以赔偿。
无锡国大公司投资开办朗津咨询公司并拟在涉案房屋地申报民办非学历教育机构“苏州朗悦语言培训”，因房屋安全问题无法获得审批，由此造成的损失，无锡国大公司有权主张赔偿。无锡国大公司主张的宣传推广费用，主要为2011年8月至2012年4月的员工工资，因朗津咨询公司申报的教育机构尚未取得行政部门的许可，故对于前期的推广宣传费用本院酌情支持3个月3人的工资作为其损失，工资标准以2012年江苏省在岗职工平均工资51279元计算，故认定为38459.25元，超出部分不属于被告订立合同所能预见及合理的损失范围，本院不予支持。关于设备折旧费，无锡国大公司提交了朗津咨询公司于2011年7月购买服务器1台、电脑12台和2011年12月购买摄像机1台的发票，合计40898元，考虑到电子产品的一般折旧年限以及朗津咨询公司实际未投入教学使用的情况，折旧以5年计算，扣除5%的残值，因原告尚未取得办学许可，故可支持其合理期限内的折旧损失，本院酌情确定以3个月为宜，故折旧损失认定为1942.66元（40898元×95%÷60个月×3个月）。上述装修损失709922.42元、推广宣传费用38459.25元、折旧损失1942.66元，合计为750324.33元，三箭部落公司应予赔偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，判决如下：
一、确认原告无锡国大教育咨询有限公司与被告江苏三箭部落商贸有限公司于2011年3月8日签订的房屋租赁合同于2012年5月29日解除。
二、被告江苏三箭部落商贸有限公司于本判决生效之日起10日内向原告无锡国大教育咨询有限公司退还租金63583.33元、保证金5万元，并赔偿损失750324.33元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20214元，减半收取10107元，司法鉴定费22750元，合计32857元，由原告无锡国大教育咨询有限公司负担16177元，被告江苏三箭部落商贸有限公司负担16680元，被告应负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10×××99。
审判员 毛萍萍
二〇一四年一月二十七日
书记员 蒋志芳