＼n辽宁省沈阳市中级人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）沈中民二终字第841号＼n上诉人（原审原告）：董红枫，女，1982年7月29日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。＼n委托代理人：李万利，系沈阳市铁西区凌空法律事务所法律工作者。＼n被上诉人（原审被告）：新恒基（沈阳）置业有限公司，住所地沈阳市铁西区。＼n法定代表人：黄俊钦，系该公司董事长。＼n委托代理人：杨鹤鹏，男，系该公司法律顾问。＼n上诉人董红枫因与被上诉人新恒基（沈阳）置业有限公司（以下简称新恒基公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第7542号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年3月24日受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与代理审判员韩彩霞（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2014年4月4日公开开庭审理了本案，上诉人董红枫，被上诉人新恒基公司的委托代理人杨鹤鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原审法院查明，董红枫、新恒基公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定董红枫购买由新恒基公司开发的“第一城”小区商品房一套，地址为沈阳市铁西区北四西路4甲6E04栋272号，房屋总价款286，926元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。合同签订后，董红枫依约定向新恒基公司支付了全部购房款，新恒基公司于2010年4月2日向董红枫交付了房屋。＼n另查，沈阳市铁西区人民政府办公室于2010年3月8日出具情况说明表示：根据市、区整体发展规划，沈阳市炼焦煤气厂炼焦车间及沈阳化工股份有限公司聚氯乙烯分厂所在地区均已被确定为居民住宅和商业区，上述两户企业已与区政府相关部门签署搬迁协议，新厂址已经选定。但由于种种原因，上述两户企业停产、搬迁工作未能按计划进行，仍在生产经营。因搬迁工作推迟，导致位于上述两户企业卫生防护距离内的由新恒基公司开发建设的“第一城”项目无法通过环境保护设施竣工验收和项目整体竣工验收，影响该项目的大产权办理工作，并给购房者办理产权造成影响。对此问题，区政府高度重视，正在积极协调市、区有关方面，加速推进企业的搬迁进程。同时企业已作出承诺，今年全面启动搬迁工作，将在3年内完成搬迁任务。＼n新恒基公司称因沈阳炼焦煤气厂、沈阳化工股份有限公司两户企业未按时搬迁，致使环境保护设施竣工验收和项目整体竣工验收未能通过，未能在房屋交付后360日内将需由其提供的产权登记相关手续报房产局备案。现“第一城”小区C、D、E组团已通过综合竣工验收，新恒基公司已经办理了产权登记备案，C、D、E组团房屋初始登记证明已下发，董红枫购买房屋所在楼宇初始登记证明已于2011年10月25日下发。＼n董红枫于2013年10月21日诉至原审法院要求新恒基公司按合同第十五条的约定以总房款按日万分之一向其支付违约金16，295.92元，并承担诉讼费。＼n原审法院认为，董红枫、新恒基公司签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中新恒基公司所开发的“第一城”项目所处毗邻的沈阳炼焦煤气厂炼焦车间和沈阳化工股份有限公司聚氯乙烯分厂未能按照政府规划停产、搬迁，使“第一城”项目整个工程未能及时通过环境保护设施竣工验收和项目整体竣工验收，致使新恒基公司未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，延误了董红枫办理房屋权属证书，新恒基公司应承担相应的违约责任。现新恒基公司主张违约金过高，董红枫又未提供相关证据证明其存在经济损失，故新恒基公司应承担以合同约定的方法计算所得违约金总额40%为宜。新恒基公司在2011年10月25日取得涉案房屋的初始登记证明，即证明新恒基公司已在此日期前完成了其合同约定的产权备案义务，故违约金计算应截止至2011年10月25日。新恒基公司于2010年4月2日将房屋交付董红枫，依照合同约定应于360日后，即2011年3月28日前办理完毕初始登记手续，新恒基公司应将自2011年3月28日至2011年10月25日共计211天，按总房款日万分之一计算所得违约金的40%支付给董红枫。＼n综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、新恒基（沈阳）置业有限公司于本判决发生法律效力后30日内给付董红枫逾期报产权登记机关备案违约金人民币2，422元（286，926元×0.01%×211天×40%）；二、驳回董红枫其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币207元，由新恒基公司承担50元（董红枫已预交，由新恒基公司直接给付董红枫），由董红枫承担157元。＼n宣判后，上诉人董红枫不服原审判决，提出上诉。请求1.撤销原审判决，依法改判被上诉人支付违约金13，485.52元；2.被上诉人承担上诉费用。主要理由：1.依据双方合同约定2009年12月31日入住，2010年12月25日应为上诉人办理产权证，被上诉人实际于2012年4月10日下发产权证，违约470天，按合同约定计算违约金应为286，926元×0.01%×470天=13，485.52元；2.原审判决按40%判决被上诉人承担违约金不符合法律规定。被上诉人应承担100%的违约责任。因沈阳炼焦煤气厂和沈阳化工股份有限公司聚氯乙烯分厂对被上诉人违约或侵权是另一法律关系，被上诉人可要求两个厂子进行赔偿，不能把损失转嫁到上诉人身上。＼n被上诉人答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。＼n本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。＼n上述事实，有《商品房买卖合同》、入住缴费收据、销售不动产统一发票、“第一城”C、D、E组团项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《关于新恒基（沈阳）置业有限公司“第一城东区住宅”建设项目环境影响报告书的批复》、《情况说明》、《关于沈化搬迁的情况说明》、初始登记证明及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。＼n本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。现被上诉人新恒基公司未能在合同约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料上报至产权登记机关备案，延误了上诉人办理房屋所有权证，应向上诉人承担相应的逾期办证违约责任。关于被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金的标准问题，上诉人主张被上诉人应当按照合同约定的标准全额支付违约金，被上诉人则主张因沈阳化工股份有限公司聚氯乙烯分厂、沈阳炼焦煤气厂炼焦车间未能按时搬迁，导致环评无法按时通过，属于不可抗力。对此，本院认为：上述两家工厂未能按照政府要求及时停产搬迁的事实客观存在，属被上诉人主观不能避免和克服的情形，但被上诉人未将不能依合同约定履行产权登记备案的事实及时通知上诉人，亦存在一定的过错。原审法院依据公平原则酌定判令被上诉人按照合同约定违约金数额的40%向上诉人支付逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。＼n对于合同约定违约金计付期限应当如何确定的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，是以“商品房交付使用”作为违约金计付依据。按照房地产行政管理部门办理权属登记的流程，该表述是指开发商办理完房屋初始登记备案的时间，并不是购房人实际取得房屋权属证书的时间，上诉人的房屋交付时间为2010年4月2日，依照合同约定被上诉人应于2011年3月28日办理完毕初始登记手续，原审判决认定从2011年3月28日起算，计算至实际办理初始登记手续时间2011年10月25日并无错误，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：＼n驳回上诉，维持原判。＼n二审案件受理费207元，由上诉人董红枫负担。＼n本判决为终审判决。＼n审判长周濛＼n代理审判员韩彩霞＼n代理审判员朱闻天＼n二〇一四年四月二十三日＼n书记员郑金玲＼n本案判决所依据的相关法律＼n《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。