＼n西安市雁塔区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2012）雁民初字第01598号＼n原告王爱华，女，汉族，1937年6月7日出生。＼n委托代理人张宏，男，汉族，1967年8月16日出生。＼n被告西安天地源曲江房地产开发有限公司（原西安民生曲江房地产开发有限公司），住所地：西安市曲江新区雁南四路88号。＼n法定代表人张建军，系该公司董事长。＼n委托代理人曹娟，北京市普华律师事务所西安分所律师。＼n委托代理人苏文悍，北京市普华律师事务所西安分所律师助理。＼n原告王爱华与被告西安天地源曲江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王爱华委托代理人张宏、被告西安天地源曲江房地产开发有限公司委托代理人曹娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。＼n原告王爱华诉称，原告与被告于2006年10月17日就购买位于西安市曲江新区雁塔南路的某小区第X幢X单元X层X号的住宅一套签订商品房预售合同。该合同第十四条约定被告承诺热力供暖于2008年11月15日达到使用条件；第十五条约定被告应在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告虽依约于2007年12月20日将商品房交付原告使用，但直至2009年12月31日小区才达到热力供暖的条件，直至2010年2月8日才在西安市房地局登记办理房屋所有权证书。被告上述逾期履行合同约定的行为已严重侵犯了原告作为商品房买受人的合法权益，应按照合同约定承担违约责任。故请求判令：1、被告承担热力供暖逾期达到使用条件的违约金28323.68元；2、被告承担逾期办理房产证的违约金13749.36元；3、本案诉讼费由被告承担。＼n被告西安天地源曲江房地产开发有限公司辩称：1、本案已过诉讼时效，故应依法驳回原告的诉讼请求，其中原告请求逾期办证违约责任的诉讼时效的起算点应为2008年12月16日，诉讼时效届满之日为2010年12月15日；原告就供暖问题请求支付违约金的诉讼时效起算点应为2008年11月16日，诉讼时效届满之日为2010年11月15日。2、依合同约定，被告的义务仅为“在约定期限内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案”，故原告以转移登记时间晚于约定期限为由诉请被告支付违约金无事实及法律依据。3、涉案房屋的供暖设施于合同约定期限达到使用条件，且该房屋所在小区于该期限实际供暖，被告并未逾期履行义务，故原告诉请被告支付逾期开通暖气违约金亦无事实及法律依据。＼n经审理查明，原、被告双方于2006年10月17日签订《商品房买卖合同》（登记号：060047225），约定原告向被告购买位于西安市曲江新区雁塔南路的某小区第X幢X单元X层X号住宅，总价款为687468元。合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：4.热力供暖：2008年11月15日。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：2.将买受人已付房款退还买受人，并按银行同期活期存款利率支付利息；买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之一违约金，合同继续履行。”另据该合同“附件三”记载，涉案房屋供暖标准为“集中采暖，房间内设暖气片”。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”合同签订当日，原告向被告一次付清全部房款；2007年12月20日，被告将依约将涉案房屋交付原告。＼n另查明，因西安热电供热有限公司未能如约向被告提供市政集中供暖，故被告于2008年12月29日与其签订《曲ＸＸ府小区2008年采暖季供暖补充协议》，约定由西安热电供热有限公司采取应急措施，在曲ＸＸ府小区购置燃油锅炉一台作为曲ＸＸ府小区采暖热源，并由被告垫资采购燃油及承担水电费用。上述协议在约定期限内已实际履行完毕。2009年12月31日，涉案房屋所在小区达到市政集中供暖条件。＼n再查明，2010年1月14日，西安市房地局为涉案房屋办理了房屋所有权证书（112510XXXX-X-6-30XXX号），原告于2012年2月8日履行了交费手续。＼n以上事实有《商品房买卖合同》、陕西省西安市销售不动产统一发票、《曲ＸＸ府小区2008年采暖季供暖补充协议》、中华人民共和国契税完税凭证及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为定案依据。＼n本院认为，涉案《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强行性规定，故属合法有效，对合同双方皆有法律上的拘束力。而本案的争议焦点在于：1、被告以燃油锅炉作为曲ＸＸ府小区2008年11月15日至2009年3月15日的采暖热源是否违反涉案合同第十四条之约定；2、被告是否履行了涉案合同第十五条约定的“在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务，原告是否因被告的上述违约行为而致不能在规定期限内取得房地产权属证书；3、假如上述违约行为确实存在，则原告是否因其对违约金的请求权罹于诉讼时效而丧失了胜诉权。＼n《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”涉案合同的“附件三”将合同第十四条中的“热力供暖”标准确定为“集中采暖”。依通常理解，集中采暖乃是相对业主按户自行采暖而言，而不应将其狭义解释为“市政集中供暖”；以燃油锅炉作为采暖热源亦属热力供暖的方式之一，其亦由热力公司提供，故该采暖方式未违反集中采暖标准，并有利于合同目的实现。且2008年11月15日未能按期进行市政集中供暖系西安热电供热有限公司造成，被告积极采取补救措施并因此加重了自身的负担。《曲ＸＸ府小区2008年采暖季供暖补充协议》已实际履行，被告对原告所购商品房所在的曲ＸＸ府小区自2008年11月15日至2009年3月15日进行了供暖，故其并未违反合同第十四条之约定。因此，对原告要求被告承担热力供暖逾期达到使用条件的违约金28323.68元的诉讼请求，因无事实依据，本院依法不予支持。＼n《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”涉案合同虽未明确约定办理房屋所有权登记的期限，但第十五条却约定被告“应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”而涉案房屋最终办理房屋所有权证书的时间为2010年2月8日，距房屋交付时间已逾两年，显然超出了合理的期限。原告主张办证迟延系被告违约造成，被告则称其已于2008年12月初进行了备案登记，但被告并未按本院的要求提供证据证明产权登记机关受理其备案登记的时间。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故本院据此认定被告已违反了合同第十五条之约定，应对原告承担违约责任。＼n但《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”涉案合同第十五条既已将被告向产权登记机关提供资料的期限约定为商品房交付使用后的360日内，则该期限届满之日被告的违约行为便已发生；该条既已将违约责任的承担方式确定为被告“按已付房价款的2%向买受人支付违约金”，则该项违约金的金额自始确定。故原告对该项违约金的请求权属一时性债权而非继续性债权，应自约定期限届满之次日（2008年12月16日）起计算诉讼时效。诉讼时效至2010年12月15日届满，而原告于2011年12月8日提起诉讼，且未提交证据证明存在造成诉讼时效中断之事由，则其请求权已罹于诉讼时效。本院因此对原告要求被告承担逾期办理房产证的违约金13749.36元的诉讼请求依法不予支持。＼n综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：＼n驳回原告王爱华的诉讼请求。＼n本案案件受理费652元，由原告王爱华承担。＼n如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。＼n审判长王万民＼n人民陪审员白志明＼n人民陪审员张建中＼n二〇一二年六月十八日＼n书记员魏哲