湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂民终841号
上诉人（原审原告）：罗刚祥，男，1967年1月11日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：郑耀华，湖北多能律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：荆州市长丰棉业有限公司。住所地：湖北省荆州市荆东路**号。
法定代表人：李群，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭明祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马明星，湖北蓝宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何贵章，男，1962年10月25日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。
上诉人罗刚祥因与上诉人荆州市长丰棉业有限公司（以下简称长丰公司）及被上诉人何贵章房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省荆州市中级人民法院（2014）鄂荆州中民三初字第00011-3号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人罗刚祥及其委托诉讼代理人郑耀华，上诉人长丰公司的委托诉讼代理人郭明祥、马明星到庭参加诉讼。何贵章经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
罗刚祥上诉请求：1、变更一审判决第一项，判令长丰公司向罗刚祥支付违约金540万元，何贵章承担连带清偿责任。2、撤销一审判决第三项，依法改判长丰公司继续履行合同，完善后续工程（水、电、天然气单独开户及消防安装工程），为罗刚祥办理合同约定的房地产的权属登记。由长丰公司、何贵章负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定长丰公司违约，但对违约金的数额认定过低。《房屋买卖合同》签订后，长丰公司未能按照合同约定的期限办理权属登记手续，且采取暴力措施（如强行对房屋上锁、堵门，公然砸毁房屋，纠集社会人员威胁阻扰）妨碍罗刚祥对房屋的占有和使用，恶意地将已移交的房屋为案外人杨家芹2200万元借款提供抵押担保，导致房屋不能正常出租使用，罗刚祥在合同履行后可以获得的租金收益完全超过了540万元（5616平米×25元/月/平米×70个月=982万元）。罗刚祥还损失了已付的610万元房款自支付之日起至今的利息439万元（610万元×12%/年×6年=439.2万元），上述损失长丰公司均应依法赔偿。一审法院仅判决长丰公司支付违约金276400元不当。2、一审判决认定《房屋买卖合同》有效，即应判令长丰公司承担继续履行合同的违约责任，长丰公司应当继续履行合同，完善后续工程（水、电、天然气单独开户及消防安装工程），为罗刚祥办理合同约定的房地产权属登记。一审判决驳回了罗刚祥要求长丰公司履行合同义务的诉讼请求适用法律错误。3、一审判决认定罗刚祥支付房款不足总价款的30%错误。罗刚祥分别于2011年1月14日、2013年5月4日、2013年10月31日支付500万元、10万元、100万元，合计610万元房款，超过总价款的30%。其中于2013年10月31日支付给李群的100万元，根据罗刚祥、长丰公司、荆州市供销社（系长丰公司的业务主管部门）、李群（系长丰公司的原法定代表人）签订的四方协议约定，长丰公司对李群的该100万元借款承担连带还款责任。
长丰公司二审答辩称：关于违约金的问题。罗刚祥与长丰公司签订《房屋买卖合同》时，双方明知涉案房屋没有办理建设用地、工程规划、工程施工许可证等各项手续，至今仍没有办理包括消防等工程竣工验收手续。涉案房屋属违法建筑，故《房屋买卖合同》应为无效合同，罗刚祥请求赔偿违约金不应支持。即使《房屋买卖合同》有效，按照该合同约定，等工程竣工合格后，才能办理房屋产权登记手续。该约定未明确全部工程完成日期，且办理产权证时应当先办理不动产初始登记。涉案房屋至今仍属违法建筑，不存在逾期办证问题。因此，长丰公司不存在违约行为，一审判决长丰公司承担200元/天的违约金，无事实和法律依据，其违约金计算没有截止期和上限，请求二审法院不予支持。关于办理产权证和履行合同附属义务的问题。涉案房屋至今属违法建筑物，且被人民法院查封、冻结，不动产登记过户条件不成就。因此，该《房屋买卖合同》应当确认为无效合同，或解除该合同。涉案房屋至今未办理工程竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条规定，涉案房屋不能交付。一审法院对于罗刚祥要求加建第五层房屋，进行消防设施验收，办理水、电、气单独立户等诉讼请求不予支持正确。有关100万元借款问题。2013年10月31日四方签订的协议明确约定：该100万元为李群个人借款，如违反约定则由长丰公司承担连带还款责任。该100万元属民间借贷、担保法律关系，与本案不是同一法律关系，应另案处理。一审判决未将该100万元认定为罗刚祥的购房款正确。
长丰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认《房屋买卖合同》以及相关的补充协议无效或者解除合同，判令罗刚祥将占有、使用的荆州市荆州××荆东路一至四层房屋返还长丰公司，退还已收取的房屋租金，驳回罗刚祥的诉讼请求。由罗刚祥承担本案诉讼费用。事实和理由：1、罗刚祥明知涉案房屋属违法建筑却仍然购买，主观上存在过错，且该合同约定内容违反法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该合同应当认定为无效合同，涉案房房屋应当返还给长丰公司，并按过错责任原则追究各方的法律责任。2、一审法院认定该合同为有效合同，但该合同的目的已不可能实现，如继续履行该合同，将对于长丰公司明显不公，长丰公司请求解除《房屋买卖合同》以及相关协议。
罗刚祥二审答辩称：按照《房屋买卖合同》的约定，罗刚祥支付了相应价款，占有、使用涉案房屋有合同依据。涉案房屋最终办理了有关手续，系合法建筑。请求驳回长丰公司的上诉。
何贵章未发表意见。
罗刚祥一审诉讼请求：1、判令长丰公司履行合同义务，为罗刚祥办理房屋产权证、土地使用权证登记手续，并由长丰公司完善后续工程（水、电、天然气单独立户开户，消防及加建第五层）；2、判令长丰公司、何贵章连带向罗刚祥支付逾期违约金540万元；3、由长丰公司、何贵章承担本案诉讼费。
长丰公司反诉请求：1、解除长丰公司、何贵章、罗刚祥与2011年1月11日签订的《房屋买卖合同》以及相关协议；2、罗刚祥将占有、使用的位于荆州××荆东路处的一至四层房屋立即返还给长丰公司，并向长丰公司退还已收取的房屋租金57.4万元（截止反诉时）；3、由罗刚祥承担本案的有关诉讼费用。
一审判决认定事实：罗刚祥与长丰公司、何贵章于2011年1月11日签订了一份甲方为长丰公司、乙方为罗刚祥、担保人为何贵章的《房屋买卖合同》，该合同约定：“一、甲方将位于荆州××荆东路25号楚韵文化饰品商城一至四层房屋及所占地产使用权转让给乙方。该房屋土地证号为荆州国用2007第107100**号，甲方尚未办理房产证，房屋建筑面积5616㎡，框架结构，商业用途。二、该房地产转让价格为人民币1800万元（壹仟捌佰万元整），为全包价，乙方只承担房地产过户中乙方应承担的契税50%外，其他所有费用均由甲方承担。三、付款方式：乙方在签订本合同3日内向甲方支付500万元的定金，在甲方该房地产所有工程完工（包括本合同约定附属工程）、竣工验收合格，甲方将该房地产房产证、土地证办理到乙方名下后（土地使用年限40年，并从办证之日起计算），5日内支付余款1300万元。七、违约责任：1、甲方不能按时为乙方办理房产、地产产权证书，每逾期一日，甲方应承担5000元的违约金，逾期150日以上，乙方有权选择解除合同，甲方退还乙方转让款，并双倍返还定金。乙方未选择解除合同前，逾期违约金继续计算。2、因甲方原因导致本合同无效或因甲方原因造成任何权属障碍，甲方应按总转让价格的30%向乙方支付违约金，甲方所收转让款无条件返还。由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。3、甲方不履行本合同其他条款义务，每逾期一天，甲方承担违约金5000元，逾期60天以上，乙方有权选择解除合同，甲方应承担总转让价款的10%违约金，由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。4、乙方不按时付款，每逾期一天应承担5000元违约金，逾期150天以上，甲方有权解除合同。八、由何贵章对甲方义务提供无条件担保，一旦甲方不能履行上述任何义务，由何贵章向乙方承担全额赔偿责任。”该合同还约定，甲方义务为：在一年内拆迁完毕并建造好停车场；该房地产过户到乙方的全部手续由甲方负责，并在合同签订后5个月内办至乙方名下；甲方为该房地产在电力、水务、天然气公司为乙方单独开户，并承担开户费；甲方在合同签订后2月内按商业用途完成消防设施并经消防部门验收合格；甲方承诺在一至四层房产证办好后以建筑成本为乙方加建第五层房屋，并负责协调管理部门。乙方义务为：按约定支付转让款；及时提供乙方的资料给甲方办证；协助甲方办理房地产登记手续。长丰公司在合同签订当日通知罗刚祥付款，于2011年1月14日收取罗刚祥500万元。2011年3月4日，长丰公司与罗刚祥签订《移交确认书》，确认合同约定房产移交罗刚祥，其享有占有、使用、收益等物权，双方继续履行《房屋买卖合同》。此后，罗刚祥分别于2011年11月18日、2012年5月2日、5月3日发函长丰公司、何贵章要求继续履行合同。长丰公司、何贵章于2012年5月6日回函承诺《房屋买卖合同》所买房产不会向第三方抵押、出租、转租、出售、合作。长丰公司于2014年1月4日致函罗刚祥称涉案房产证正在办理，罗刚祥有权对受让涉案房屋出租收益。2014年5月4日，罗刚祥支付长丰公司购房款10万元。2014年7月7日，长丰公司致函罗刚祥称，2014年4月，市政府已明确涉案房屋可办理产权证，但公司要求罗刚祥先付款，如2014年7月20日前双方不能协商，公司将终止履行《房屋租赁合同》。此后，双方协商未果，罗刚祥起诉至一审法院。诉讼中，长丰公司提起反诉。
一审法院另查明，2008年8月12日，长丰公司为解决原荆州市棉花总公司下岗职工安置问题，根据荆州市政府和政府职能部门有关精神文件，与何贵章协商，就长丰公司荆东路块和职工危房项目签订了一份《合作协议》，协议约定“占地6774.69㎡。职工住宅31户占地约2000㎡，共计8774.69㎡”。2011年5月10日，荆州市国土资源局认为长丰公司利用其公司位于荆州××荆东路的土地修建“楚韵文化饰品商城”，占地面积6774.69㎡，已建成四层展示厅，五层房屋三栋85套，总建筑面积15027.55㎡，并对外销售的行为属非法转让国有土地使用权，并作出荆国土执罚字（2011）第109号《行政处罚决定书》。2011年7月4日，荆州市房地产管理局认为长丰公司在荆州××荆东路25号新建的“楚韵文化饰品商城”商品房不符合预售条件，擅自预售63套商品房，收取房款726万元的行为违法，作出荆房行决字（2011）第2号《行政处罚决定书》，责令长丰公司停止预售活动并处7万元罚款。2011年12月22日，荆州市城乡规划局认为长丰公司建设的“楚韵文化饰品商城”实际竣工建筑面积超出规划条件允许的建设建筑面积违法，作出了荆规行罚字（2011）第01035号《荆州市城乡规划违法案件行政处罚决定书》，责令长丰公司于2011年12月30日前，自行拆除展示厅第二层及以上部分，并将公寓式酒店的配套设施（接待大厅）改正到符合JGC20110144号建设工程规划许可证规定的状态。2012年5月28日，荆州市人民政府备忘录《关于荆州市长丰公司项目开发问题的备忘录》（第13期）其中载明，为解决改制后的长丰公司仍有近1340万元资金缺口（其中新增职工医保费400万元、养老保险上调费用300万元、原职工安置资金缺口640万元）、职工长期上访，同意市规划局对项目超容积率违规所得按市场评估价核算后予以处罚，处罚资金部分返留长丰公司解决企业改制遗留问题，罚款收缴不得少于250万元，处罚到位后尽快办理相关证件手续，另原则同意长丰公司对项目内按原规划应拆除的30户住房加固处理。2012年7月16日，荆州市城乡规划局作出荆规行罚字（2012）第01204号《行政处罚决定书》，决定：1、撤销荆规行罚字（2011）第01035号《荆州市城乡规划违法案件行政处罚决定书》；2、责令长丰公司于2012年7月20日前到荆州市城乡规划局交纳违法收入251万元。剩余违法收入1311.62万元，按市政府2012年5月28日第13期备忘录要求返留企业用于改制。2012年7月17日，荆州市城乡规划局收取罚款251万元。2012年9月5日，建设部门颁发建字JGC20120095号建设工程规划许可证，该证的建设单位为长丰公司，建设项目为“楚韵旅游文化、饰品商城”，建设位置为荆州××荆东路，建设规模为建筑面积14910.7平方米。荆州市荆州区人民法院于2013年10月10日作出（2011）鄂荆州区民执字第383-5号执行裁定书，裁定：“冻结、扣划被执行人长丰公司在金融部门的存款2200万元，或冻结、提取被执行人在有关单位相同金额的收入；不足部分，查封、扣押被执行人相应价值的财产予以拍卖”，并据此查封了涉案房屋及土地。2014年4月15日，《荆州市土地资产管理委员会第十七次会议备忘录》其中“二、长丰公司追缴土地出让金问题”部分载明，会议决定：1、市规划局已依法对超容部分予以没收，长丰公司增加商服建筑面积应补缴的827.43万元土地出让金不再收取。2、返留企业用于改制的1311.62万元规划罚没收入，长丰公司专款用于解决企业改制遗留问题，由市国资委会同市审计部门进行审计。长丰公司未办理《房屋买卖合同》所涉一至四层房屋产权初始登记。
本案一审的争议焦点为：1、罗刚祥与长丰公司、何贵章签订的《房屋买卖合同》是否应当解除；2、长丰公司是否应办理房屋产权过户登记、单独开立水、电、天燃气用户手续、消防设施及加建第五层房屋；3、长丰公司、何贵章是否违约及违约金应如何调整。
关于焦点一，长丰公司主张未预见因违法建设涉案房屋需缴1500多万元罚款及产权过户登记费过高，且涉案房屋及土地已被法院查封，其不应继续履行明显不公的《房屋买卖合同》，该合同应予解除。罗刚祥主张《房屋买卖合同》无显失公平情形，且合同相对方也未在签合同后一年内行使撤销权，长丰公司清楚违建及罚款情况并于2014年仍承诺履行合同。一审法院认为，罗刚祥与长丰公司、何贵章之间的《房屋买卖合同》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所列情形，应为有效。涉案房屋属长丰公司名下“楚韵旅游文化、饰品商城”项目所建，长丰公司对项目违建及违建将受行政处罚应当明知，故长丰公司以项目违建产生高额罚款及产权登记费用过高主张《房屋买卖合同》显失公平的理由不能成立，另显失公平不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同事由。虽荆州市国土资源局、荆州市房地产管理局及荆州市城乡规划局对项目建设违规作出行政处罚，但此后荆州市城乡规划局根据市政府“同意市规划局对该项目超容积率违规所得按市场评估价格核算后予以处罚，处罚资金部分返留给长丰棉业用于解决企业改制遗留问题。罚款收缴不得少于250万元，处罚到位后尽快办理相关证件手续”，撤消了拆除涉案房屋第二层及以上部分的处罚决定，并重新作出由长丰公司交纳违法收入251万元，并将剩余违法收入1311.62万元返留企业用于改制的处罚决定。长丰公司缴纳罚款251万元后，项目已取得建筑面积为14910.7平方米的《建设工程规划许可证》（建字JGC20120095号）。因此，涉案房屋已非需拆除的违章建筑，长丰公司亦未举证证明罗刚祥迟延履行合同义务即发生不可抗力致使合同履行不能的情形。故一审法院对长丰公司主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，应解除合同的反诉请求，不予支持。因长丰公司主张解除合同的理由不能成立，故一审法院对其返还涉案房屋及退还租金的反诉请求，亦不予支持。
关于焦点二，《房屋买卖合同》合法有效，合同当事人应当依约履行各自义务。罗刚祥已支付长丰公司510万元，长丰公司移交罗刚祥占有使用涉案房屋。从2012年5月28日荆州市人民政府《关于荆州市长丰公司项目开发问题的备忘录》、相关行政机关的处罚决定和长丰公司已取得《建设工程规划许可证》（建字JGC20120095号）及2014年4月15日的《荆州市土地资产管理委员会第十七次会议备忘录》内容及长丰公司于2014年7月7日出函的内容看，涉案房屋并非因违章建筑不能办理产权初始登记。但长丰公司至今未办理涉案房屋产权初始登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，涉案房屋不具备将产权变更登记至买受人名下的条件。一审法院对罗刚祥主张长丰公司为其办理涉案房屋及土地产权登记手续的诉讼请求，不予支持。《房屋买卖合同》中虽约定“一至四层房产证办理后，甲方承诺以建筑成本为乙方加建第五层”，但长丰公司转让房屋为一至四层，因此，合同总价款1800万中并不含“第五层”，且加建亦须通过相关行政职能部门审批，故一审法院对罗刚祥主张加建第五层房屋的诉讼请求，不予支持。《房屋买卖合同》第四条第5、6分别约定，由长丰公司为涉案房屋单独开立水、电、天然气户，按商业用途消防要求，完成消防设施并经消防部门验收合格。一审法院认为，长丰公司至今未办理包括涉案房屋在内的“楚韵旅游文化、饰品商城”项目的竣工验收，而竣工验收包括由公安消防机构对项目进行的消防验收，故对涉案房屋的消防设施是否完成及符合验收条件，应由公安消防机构检查和评定。因此，一审法院对于罗刚祥请求判令长丰公司完成消防设施并达到验收条件的诉讼请求，不予支持。依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，一审法院对由长丰公司为涉案房屋办理水、电、天然气单独开户的诉讼请求，亦不予支持。
关于焦点三，《房屋买卖合同》第四条第3项约定，房屋过户登记由长丰公司在合同签订后5个月内办至罗刚祥名下，第七条约定，长丰公司不能按时为罗刚祥办理产权证书，每逾期一日承担违约金5000元，且合同未解除前，逾期违约金继续计算。依据合同约定，长丰公司办理涉案房屋及土地的产权过户登记时限为合同签订之日后5个月内（即2011年6月12日前），因此，其至今未办理过户登记，应承担违约责任。罗刚祥主张按合同约定每天5000元违约金及逾期天数计违约金540万元，长丰公司主张合同约定违约金过高请求人民法院予以调整，但双方当事人均未举证证明违约导致的实际损失情况，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，罗刚祥支付房款不足总价款的30%并已占有出租，其作为房屋买受人未对涉案房屋是否办理初始登记条件尽充分注意义务，但长丰公司项目违建导致涉案房屋未能如期办理过户登记，存在过错。故一审法院将长丰公司逾期办理过户登记的违约金调整为200元一天，从期限届满的次日即2011年6月13日开始计算违约金，截止2015年3月25日，长丰公司应支付违约金276200元（1381天×200元/天），2015年3月26日以后仍按200元一天的标准给付违约金至本判决确定的给付期限之日止。依据《房屋买卖合同》第八条约定，何贵章应对违约金承担连带责任。
综上所述，《房屋买卖合同》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所列情形，应为有效。长丰公司主张《房屋买卖合同》显示公平、涉案房屋属违章建筑及已被查封，其不能继续履行，合同应予解除的理由均不能成立。一审法院对长丰公司解除《房屋买卖合同》并返还涉案房屋及租金的反诉请求，不予支持。长丰公司未办理涉案房屋产权初始登记，因此，涉案房屋不具备办理过户登记的条件，故一审法院对罗刚祥主张长丰公司为其办理涉案房屋及土地产权登记手续的诉讼请求，不予支持。涉案房地产的消防设施是否完成及是否符合验收条件，应由公安消防机构检查和评定。房地产开发项目竣工，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。故一审法院对于罗刚祥请求判令长丰公司完成消防设施并达到验收条件及为涉案房屋办理水、电、天然气单独开户的诉讼请求，不予支持。《房屋买卖合同》的转让标的为一至四层房屋，故一审法院对罗刚祥主张加建第五层房屋的诉讼请求，不予支持。长丰公司至今未办理涉案房屋产权初始登记，构成违约。长丰公司主张违约金过高，请求予以适当减少，一审法院依法对违约金予以调整，截至2015年3月25日，长丰公司因其逾期办理过户登记应支付罗刚祥违约金276200元，2015年3月26日以后仍按200元一天的标准支付违约金至本判决确定的给付期限之日止。何贵章应对长丰公司支付的违约金承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：1、长丰公司于本判决生效之日起十日内支付罗刚祥截至2015年3月25日的违约金276400元，2015年3月26日以后的违约金按每天200元计付至本判决确定的给付期限之日止。2、何贵章对本判决第一项的给付内容承担连带清偿责任；3、驳回罗刚祥的其他诉讼请求；4、驳回长丰公司反诉请求。本诉案件受理费132200元，反诉案件受理费67822元，保全费5000元，共计205022元，由罗刚祥负担100000元，由长丰公司负担67822元，由长丰公司、何贵章共同负担37200元。
二审期间，罗刚祥提交了两组新证据。第一组证据，2013年5月24日，荆州市建委出具的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施建筑工程竣工验收备案证明书》，拟证明罗刚祥涉案房屋与另外的80余套房均已经竣工验收，具备办证条件。第二组证据，2015年2月10日荆州市国土局出具的《关于荆州市长丰棉业有限公司改变土地使用条件情况说明》，拟证明该楼盘规划已经通过，可以办证。
长丰公司质证认为，证据一是复印件，不能作为有效证据使用。具备办证条件需要五证齐全，而该证据只是其中的一个条件，发证的时间是2013年，而签订合同的时间是2011年。对于证据二，证据的形式不规范，没有对象，不知是对谁出具的情况说明，而且是复印件。土地规划通过并不代表可以办证。
本院审核认为，长丰公司对《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施建筑工程竣工验收备案证明书》的真实性提出异议，但未提交证据支持其异议，长丰公司具有对该证据的举证能力，在长丰公司未提交证据的情况下，对长丰公司的该异议本院不予采信。并据此确认涉案房屋已经取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施建筑工程竣工验收备案证明书》。第二组证据的真实性无法确认，本院不予确认。
长丰公司及何贵章未提交新证据。
对于一审判决认定的事实，当事人未提出异议，本院予以确认。
本案二审的争议焦点在于：1、罗刚祥与长丰公司及何贵章签订的《房屋买卖合同》是否有效；2、《房屋买卖合同》应否予以解除；3、长丰公司应承担的违约金数额如何认定；4、长丰公司应否为罗刚祥办理房屋产权过户登记、单独开立水、电、天燃气用户手续、消防安装工程及加建第五层房屋；5、李群向罗刚祥借款的100万元能否冲抵本案应付购房款问题。结合双方当事人的诉辩观点及本案事实，本院评判如下：
（一）关于罗刚祥与长丰公司及何贵章签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”罗刚祥与长丰公司签订的《房屋买卖合同》，约定长丰公司将位于荆州××荆东路25号楚韵文化饰品商城一至四层房屋及所占地产使用权转让给罗刚祥。该合同签订时涉案房屋及土地未办理建设用地、工程规划、工程施工许可证等各项手续，至今仍没有办理包括消防等工程竣工验收手续，尚未办理权属证书。但荆州市城乡规划局于2011年12月22日作出了荆规行罚字（2011）第01035号《荆州市城乡规划违法案件行政处罚决定书》，责令长丰公司于2011年12月30日前，自行拆除展示厅第二层及以上部分，并将公寓式酒店的配套设施（接待大厅）改正到符合JGC20110144号建设工程规划许可证规定的状态。2012年5月28日，荆州市人民政府备忘录《关于荆州市长丰公司项目开发问题的备忘录》（第13期）其中载明，同意市规划局对项目超容积率违规所得按市场评估价核算后予以处罚，处罚资金部分返留长丰公司解决企业改制遗留问题，罚款收缴不得少于250万元，处罚到位后尽快办理相关证件手续，另原则同意长丰公司对项目内按原规划应拆除的30户住房加固处理。2012年7月16日，荆州市城乡规划局作出荆规行罚字（2012）第01204号《行政处罚决定书》，决定：按市政府2012年5月28日第13期《备忘录》要求返留企业用于改制。2012年7月17日，荆州市城乡规划局收取罚款251万元。2012年9月5日，建设部门颁发了建字JGC20120095号建设工程规划许可证。涉案房屋经过相关部门的行政处罚后，已由建设部门颁发了建设工程规划许可证，相关政府部门已明确涉案房屋可以办理产权证。截止一审辩论终结前，影响该《房屋买卖合同》效力的情形基本消除。而且对于房地产领域的土地出让、房地产开发和房屋买卖的一、二、三级市场，公权力的干预程度依次减弱。对于合同效力的认定亦相应依次放宽。虽然长丰公司目前仍未取得涉案房屋及土地的权属证书，但办证条件完全具备，仅系长丰公司单方原因而未办理，加之房屋买卖已经属于房地产三级市场，应该更多地发挥私法自治的功能，基于诚实信用原则，不应以此认定《房屋买卖合同》无效。长丰公司主张《房屋买卖合同》无效的上诉理由不能成立。
（二）关于《房屋买卖合同》应否解除的问题
本院认为，长丰公司主张其与罗刚祥在签订《房屋买卖合同》时，未预见到因违法建设需缴纳1500多万元的罚款，如果继续履行合同，对长丰公司一方明显不公平。本院认为，长丰公司对项目违建及违建将受行政处罚应当知晓，在此情况下长丰公司仍然与罗刚祥签订《房屋买卖合同》，并于2014年再次承诺履行合同。现长丰公司主张其未预见到会受到处罚的上诉理由明显不能成立。长丰公司主张涉案房屋需缴纳1500多万元的罚款，继续履行合同会对长丰公司不公。但现有证据显示，荆州市城乡规划局针对已取得建筑面积14910.7㎡的违建项目，作出由长丰公司缴纳违法收入251万元，并将剩余违法收入1311.62万元返留企业用于改制的处罚决定。长丰公司该主张与事实不符。此外，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”长丰公司主张合同显失公平不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同事由。《房屋买卖合同》约定内容系双方真实意思表示，合同约定内容未违反法律强制性规定，长丰公司应当严格按照合同约定履行其义务。长丰公司该上诉理由无法律依据，不能成立。
（三）关于长丰公司应承担的违约金数额认定的问题
本院认为，《房屋租赁合同》约定：“该房地产过户到乙方（罗刚祥）的全部手续由甲方（长丰公司）负责，并在合同签订后5个月内办至乙方名下”，“甲方（长丰公司）不能按时为乙方（罗刚祥）办理房产、地产产权证书，每逾期一日，甲方（长丰公司）应承担5000元的违约金，逾期150日以上，乙方（罗刚祥）有权选择解除合同，甲方（长丰公司）退还乙方（罗刚祥）转让款，并双倍返还定金。乙方（罗刚祥）未选择解除合同前，逾期违约金继续计算。”依据上述约定，长丰公司应在《房屋买卖合同》签订之日后5个月内（即2011年6月12日前）办理涉案房屋及土地的产权过户登记，但长丰公司至今未办理相应的过户登记，应依法承担违约责任。长丰公司主张合同约定违约金过高，请求人民法院予以调整，但罗刚祥的实际损失情况一审判决并未查明，在此情况下一审法院将违约金从5000元一天调整到200元一天不当。考虑到本案的实际情况，兼顾双方过错以及合同履行的情况，酌定以罗刚祥已付购房款为本金从2011年6月13日到本判决确定之日止，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率计算。
（四）关于长丰公司应否办理房屋产权过户登记、单独开立水、电、天燃气用户手续、消防安装工程及加建第五层房屋的问题
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，罗刚祥与长丰公司及何贵章签订的《房屋买卖合同》有效，长丰公司应继续履行合同义务。现在建设部门已就涉案房屋颁发了建设工程规划许可证，相关政府已明确涉案房屋可办理产权证。长丰公司应承担继续履行办理房屋产权过户登记、单独开立水、电、天燃气用户手续、完善消防安装工程的合同义务。罗刚祥还主张长丰公司应“加建第五层房屋”，因第五层房屋未获得行政职能部门审批，本院不予支持，当事人对加建第五层的纠纷可行主张权利。
（五）关于李群向罗刚祥借款的100万元能否冲抵本案应付购房款的问题
本院认为，李群向罗刚祥借款100万元，应为李群个人债务。长丰公司即使应承担保证责任，也与本案的房屋买卖合同关系不属于同一法律关系。罗刚祥主张李群向其借款的100万元冲抵本案应付购房款，无法律依据，该上诉理由不能成立。
综上，长丰公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。罗刚祥主张违约金过低以及长丰公司应承担办理房屋产权过户登记、单独开立水、电、天燃气用户手续、消防安装工程的上诉理由成立，其相应的上诉请求本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖北省荆州市中级人民法院（2014）鄂荆州中民三初字第00011-3号民事判决第四项；
二、撤销湖北省荆州市中级人民法院（2014）鄂荆州中民三初字第00011-3号民事判决第一、二、三项；
三、荆州市长丰棉业有限公司于本判决生效后十日内为罗刚祥办理房屋产权证、土地使用权证登记手续，完善后续工程（水、电、天然气单独立户开户以及消防安装工程）；
四、荆州市长丰棉业有限公司于本判决生效后十日内向罗刚祥支付逾期办证违约金（以510万元为本金，从2011年6月13日到本判决确定之日止，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率计算）。何贵章对此承担连带责任；
如荆州市长丰棉业有限公司、何贵章未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回罗刚祥的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费132200元，由罗刚祥负担32200元，由荆州市长丰棉业有限公司负担100000元。反诉案件受理费67822元，由荆州市长丰棉业有限公司负担。保全费5000元，由罗刚祥负担2500元，由荆州市长丰棉业有限公司负担2500元。二审案件受理费197822元，由罗刚祥负担30000元，由荆州市长丰棉业有限公司负担167822元。
本判决为终审判决。
审判长 严浩
审判员 徐艺
审判员 兰飞
二〇一六年十一月三十日
书记员 戈凯