重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)渝民初36号
原告（申请执行人）：中诚信托有限责任公司，住所地北京市东城区安外大街2号，统一社会信用代码91110000101219626L。
法定代表人：牛成立，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周吉川，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王海勇，北京大成（重庆）律师事务所律师。
被告（案外人）：戴爱维，男，1952年8月20日出生，住山西省清徐县。
委托诉讼代理人：杨玉冰，重庆格林威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵诗诚，重庆格林威律师事务所律师。
被告（被执行人）：重庆典雅房地产开发集团有限公司，住所地重庆市巴南区花溪镇花溪村，统一社会信用代码91500113203438790T。
管理人负责人：徐丽霞，重庆丽达律师事务所主任。
委托诉讼代理人：刘阳，重庆丽达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈俊励，重庆丽达律师事务所律师。
被告（被执行人）：张谊生，男，1953年6月24日出生，重庆市巴南区。
被告（被执行人）：张鑫，男，1975年2月22日出生，住重庆市巴南区。
原告中诚信托有限责任公司（以下简称中诚信托公司）与被告戴爱维、重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称典雅地产公司）、张谊生、张鑫申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年6月21日作出（2017）渝民初38号民事裁定书，裁定驳回中诚信托公司的起诉。中诚信托公司不服该民事裁定，向最高人民法院提起上诉。该院于2017年11月7日作出（2017）最高法民终753号民事裁定，指令本院审理本案。本院于2018年1月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月12日、5月22日、7月4日、8月20日公开开庭进行了审理。原告中诚信托公司的委托诉讼代理人王海勇、周吉川，被告典雅地产公司的委托诉讼代理人刘阳、陈俊励，戴爱维的委托诉讼代理人杨玉冰到庭参加诉讼。张谊生、张鑫经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中诚信托公司向本院提出诉讼请求：1.判决对重庆市巴南区云锦路2号6栋1单元7-1号、6栋1单元7-2号、6栋3单元7-2号共计三套房屋准许执行；2.本案诉讼费用由典雅地产公司、戴爱维、张谊生、张鑫负担。事实和理由：1.中诚信托公司与典雅地产公司于2014年2月11日签订了（2014）抵押第02111100364号《重庆市房地产抵押合同》，约定典雅地产公司以其名下位于重庆市巴南区云锦路2号的住宅和负1-21车库设定抵押，作为向中诚信托公司履行债务的担保，贷款金额3亿元，双方于同日办理了抵押登记。由于债务人到期未清偿债务，中诚信托公司向重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）申请了强制执行，案涉执行标的系上述抵押物的一部分。在执行程序中，戴爱维向重庆高院提出了案外人执行异议。2016年12月20日重庆高院作出了（2016）渝执异27号民事裁定，裁定中止对重庆市巴南区云锦路2号6栋1单元7-1号、6栋1单元7-2号、6栋3单元7-2号共计三套房屋的执行。2.中诚信托公司对案涉房屋办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》的规定享有抵押权，抵押权具有物权优先性，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条的规定，中诚信托公司对案涉房屋享有的抵押权可以对抗案外人，人民法院对案外人的异议不应支持。3.案外人享有的权利是合同项下的债权，并未满足能够排除执行的条件，不能适用前述司法解释第二十八条、第二十九条规定。
戴爱维未提交书面答辩意见，庭审中辩称2013年11月14日其与典雅地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买典雅地产公司开发的位于重庆市巴南区云锦路2号6栋1单元7-1号、7-2号及6栋3单元7-2号共计三套房屋。该合同合法有效，且合同签订时间早于案涉房屋抵押和查封的时间。（2016）渝执异27号民事裁定已经认定戴爱维的情形符合《执行异议规定》）第二十八条的规定，戴爱维享有的物权期待权能够排除执行。
典雅地产公司、张谊生、张鑫未提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年11月14日，典雅地产公司（甲方、卖方）与戴爱维（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，乙方购买甲方位于重庆市巴南区鱼洞云锦路2号6栋1单元7-1号房屋（房屋建筑面积152.47平方米，商品房用途为住宅，房屋价款1182408元）、6栋1单元7-2号房屋（房屋建筑面积148.48平方米，商品房用途为住宅，房屋价款1082696元）、6栋3单元7-2号房屋（房屋建筑面积152.47平方米，商品房用途为住宅，房屋价款1182408元）总成交金额3447512元，付款方式为一次性付款。本商品房已经设定抵押权，并经抵押权人中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行书面同意对外销售，书面证明见附件六。双方还约定了其他事项。戴爱维另向典雅地产公司购买了三个车位。
典雅地产公司2013年6月14日的记账凭证显示，重庆天禄混凝土有限公司应付重庆卓磊新型建材有限公司材料款3835992元，该款用典雅天成西区三套房屋及车位抵扣。重庆天禄混凝土有限公司的法定代表人为张鑫，戴爱维为重庆卓磊新型建材有限公司股东。典雅地产公司销售台账显示，2013年11月14日，戴爱维一次性付清房款，支付方式为“结转”。典雅地产公司当庭陈述，此“结转”即为前述6月14日记账凭证中抵款的3835992元，该款除抵扣本案争议的三套房屋外，还抵扣了戴爱维购买的三个车位。
2016年5月24日，典雅地产公司向戴爱维交付房屋。
另查明：1.2014年2月11日，典雅地产公司与中诚信托公司签订（2014）抵押第02111100364号《重庆市房地产抵押合同》，约定：典雅地产公司以其名下位于重庆市巴南区云锦路2号的住宅房产（详见抵押物清单）和负1-21车库（停车用房建筑面积37922.8平方米，产权证号202房地证2014字第001590号）设定抵押，作为向中诚信托公司履行债务的担保，贷款金额3亿元。同日，该抵押合同在重庆市巴南土地房屋权属登记中心办理了抵押登记。案涉房屋系前述抵押住宅中的三套，房号为分别为：重庆市巴南区云锦路2号6幢1单元7-1号，房地产权证号为202房地证2013字第034649号；6幢1单元7-2号，房地产权证号为202房地证2013字第034656号；6幢3单元7-2号，房地产权证号为202房地证2013字第034698号。该房为第二顺位抵押，抵押权人为中诚信托公司。第一顺位为在建工程抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行，该抵押于2014年2月19日注销。
2.2015年11月27日，本院作出（2015）渝高法公执字第6号执行裁定，查封了包含案涉房屋在内的前述全部抵押财产。
3.《重庆市商品房买卖合同》约定：“本商品房已经设定抵押权，并经抵押权人中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行书面同意对外销售，书面证明见附件六。”但该合同中并无附件六。当事人也未提供附件六。
以上事实，有执行证书、执行裁定书、民事裁定书、《重庆市商品房买卖合同》、房地产权证、记账凭证、专项审计报告、房地产抵押合同等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点是：戴爱维是否对重庆市巴南区云锦路2号6栋1单元7-1号、6栋1单元7-2号、6栋3单元7-2号共计三套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
根据本案认定的证据和查明的事实，戴爱维对重庆市巴南区云锦路2号6栋1单元7-1号、6栋1单元7-2号、6栋3单元7-2号共计三套房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权。事实和理由：1.《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是不动产买受人享有的物权期待权能够排除执行的情形。依据该规定，戴爱维购买的案涉房屋虽然符合第（一）、（三）、（四）三种情形，但是不符合第（二）种情形，故戴爱维对案涉房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权。具体评析如下：首先，因书面买卖合同签订时间为2013年11月14日，案涉房屋的查封时间为2015年11月27日，故戴爱维在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，合同签订当天，戴爱维通过抵款结转方式向典雅地产公司支付了全部房款。第三，因戴爱维签订《重庆市商品房买卖合同》的时间在抵押合同签订之前，故案涉房屋未办理过户登记并非买受人自身原因。2014年2月11日，典雅地产公司与中诚信托公司签订（2014）抵押第02111100364号《重庆市房地产抵押合同》，但2013年11月14日，戴爱维即与典雅地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》。戴爱维签订该商品房买卖合同的时间在中诚信托公司的抵押合同签订之前，故案涉房屋未能办理过户登记并非系买受人原因。第四，因典雅地产公司于2016年5月24日才向戴爱维交付房屋，而本院于2015年11月27日作出（2015）渝高法公执字第6号执行裁定查封了包含案涉房屋在内的前述全部抵押财产，故戴爱维未能在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。因此，戴爱维不符合《执行异议规定》第二十八条规定的全部条件，不能依据该条规定享有排除执行的物权期待权。
2.《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定是房屋消费者享有的物权期待权能够排除执行的情形。因戴爱维在本案中即购买了三套房屋，故依据该规定，戴爱维对案涉房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权。
综上所述，中诚信托公司的诉讼请求成立，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决如下：
准许执行重庆市巴南区云锦路2号6栋1单元7-1号、6栋1单元7-2号、6栋3单元7-2号共计三套房屋。
案件受理费30000元，由戴爱维、重庆典雅房地产开发集团有限公司、张谊生、张鑫共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。
审判长 彭 贵
审判员 张小波
审判员 田晓梅
二〇一八年八月二十九日
书记员 张 青