福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岩民终字第427号
上诉人（原审原告）沈永群，男，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。
委托代理人罗海仙，福建正廉律师事务所律师。
委托代理人沈红，福建正廉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福建省龙岩神农房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区九一北路7号，组织机构代码72647894-3。
法定代表人林竹，执行董事。
委托代理人吴子胜，福建吴子胜律师事务所律师。
委托代理人王欢，福建吴子胜律师事务所实习律师。
上诉人沈永群因与被上诉人福建省龙岩神农房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2013）龙新民初字第6410号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沈永群的委托代理人沈红、被上诉人福建省龙岩神农房地产开发有限公司的委托代理人吴子胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，被告福建省龙岩神农房地产开发有限责任公司以出让方式取得坐落于龙岩市新罗区九一北路七号、编号为龙国用（2007）第200635号地块的土地使用权，并在该地块上建设商品房，定名为：都市新天地，商品房预售许可证号为：（龙）房预售证（2009）第02号。2009年2月13日，原告沈永群以价款594688元向被告购买“都市新天地”商住楼3层307号房。双方签订了《商品房买卖合同》（编号为：200900987），合同第三条约定：“都市新天地”商住楼3层307号房建筑面积为101平方米，其中套内建筑面积为91.59平方米，公共部位共有分摊建筑面积9.41平方米。合同第八条约定：被告应当在2009年12月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。合同第十四条约定：被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告；如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的1%向原告支付违约金。经原告书面委托，被告可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。双方签订的《合同补充协议》（附件六）第三条约定：买受人同意按政府有关规定在签订该《商品房买卖合同》时一次性付清以下税费：（1）应由买受人承担的房产交易契税17841元；（2）产权登记费80元；（3）公共维修基金4242元；（4）闭路电视开户费400元／户；（5）、其他应由买受人承担的费用。上述税费在交房时如遇政府政策调整，则以调整后的标准收取。2009年4月19日，被告确认收到原告购房首付款179688元。此后，原告通过银行按揭贷款的方式向被告支付剩余购房款。2009年4月，被告将“都市新天地”商住楼3层307号房交付原告使用，原告亦向被告交纳了办证费用。2013年5月29日，龙岩市房地产交易服务中心为上述房屋办理了确权登记，原告为该房屋的所有权人。原告现以被告逾期办理房屋权属证书为由诉至原审法院，请求判令被告支付逾期办理房屋权属证书违约金138919.1元。另查明，2012年3月15日，被告向龙岩市住建局办理了上述房屋的所有权初始预登记。
原审判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，房屋权属证书应由原告自行办理，被告应承担的合同义务仅为“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告”，被告只有在违反上述合同义务，导致原告在办证过程中因被告的原因，使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，被告才承担自逾期之日起每日按原告已付款的1%向原告支付违约金的违约责任。原告于被告交房的当日向被告交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在合同履行过程中就房屋权属登记事项，双方当事人实际上并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，由原告委托被告办理房屋权属登记手续。由于双方当事人在实际办证过程中系按《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定履行，而非按《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，双方当事人的权利义务发生变更，并且双方当事人在合同附件六中约定被告接受原告的委托办理房屋权属登记，不受《商品房买卖合同》第十四条第一款规定的约束，也未对委托办证中双方当事人的权利义务、违约责任作出约定，因此原告以被告迟延办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定为由，要求被告承担违约责任，无法律和合同依据。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告沈永群的诉讼请求。一审案件受理费3080元，减半收取为1540元，由原告沈永群负担。
宣判后，沈永群不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，改判：一、被上诉人支付逾期办理房屋权属证书违约金138919.1元；二、被上诉人为上诉人办理位于龙岩市新罗区九一北路7号都市新天地3层307号房产的土地使用权证书；三、被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要事实和理由如下：
一、一审判决认定事实错误。（一）一审错误认定“附件六”。上诉人并不知悉附件六，对其中的内容也不了解，被上诉人作为开发商也没有将这个重要的免其责任的书面约定给上诉人一份。而且根据《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”上诉人有理由怀疑这个附件六是杜撰或者是被上诉人单方的意志。（二）一审错误理解合同条款。合同第十四条是关于产权登记的约定。该条总共有两款，第一款是关于商品房初始登记和买受人权属登记的约定，该条特别强调延迟取得产权证书的违约责任以及违约赔偿的计算方法；第二款是买受人可委托出卖人代为办理产权登记事宜的约定。第二款的约定实际上是将交易习惯进一步明确而已。整个商品房预售环节，几乎都是由开发商代为办理产权登记手续，龙岩的市场亦是如此。第一款和第二款是互为补充的关系，而不是排斥的关系。本案件中的合同是被上诉人开发商单方面提供的格式合同。对于格式合同的理解，法律规定的很清楚，要作出有利于上诉人的解释，对被上诉人开发商免责方面的约定要予以无效处理。附件六，上诉人不知道有什么约定，若有不利于上诉人，作出了免除被上诉人开发商责任的约定，按照格式合同的解释，应作无效处理。另外，合同第十四条第一款共有两项，这是可选择项，合同的双方选择了第二项，这个选择实际上是一个特别的约定，其效力明显要高于其他条款。
二、上诉人的赔偿主张应得到支持的几点理由。（一）合同权利义务明确，违约责任清晰。房地产公司作为房屋的出售人负有向买受人交付房屋以及转移房屋所有权即办理产权登记手续的义务。《合同法》第130条明确规定了出卖人有义务转移标的物所有权于买受人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定也足以证明出卖人是办证的义务主体。本案中《商品房买卖合同》约定清楚了被上诉人开发商的义务，交房以及办理房屋权属登记等。（二）合同严格责任的特点，免责举证责任在被上诉人。对于合同违约责任，上诉人只要举证被上诉人违约即可，被上诉人是否免责或者减责要由被上诉人自己举证。
被上诉人答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
经审理查明，双方当事人对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，上诉人以“被上诉人已经为其办理位于龙岩市新罗区九一北路7号都市新天地3层307号房产的土地使用权证书”为由，申请撤回上诉请求第二项，本院予以准许。
本案双方当事人的争议焦点是：根据双方签订的《商品房买卖合同》，被上诉人是否存在违约行为，违约责任应该由谁来承担？
本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，房屋权属证书应由上诉人自行办理，被上诉人应承担的合同义务仅为协助办证，即“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，被上诉人只有在违反上述合同义务，导致上诉人在办证过程中因出卖人的原因，使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，被上诉人才承担自逾期之日起每日按上诉人已付款的1%向上诉人支付违约金的违约责任。上诉人于被上诉人交房当日向被上诉人交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在合同履行过程中就房屋权属登记事项，双方当事人实际上并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，由上诉人以行为方式委托被上诉人办理房屋权属登记手续，双方当事人的权利义务发生变更，因此上诉人上诉称被上诉人迟延办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，要求被上诉人承担违约责任，依据不足，其上诉理由不能成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3080元，由上诉人沈永群负担。一审案件受理费按照一审判决确定计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 小 东
代理审判员 陈 水 柏
代理审判员 阙 美 琴
二〇一四年六月十一日
书 记 员 郑晶（代）
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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