湖北省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）鄂民申字第00835号
再审申请人（一审被告，二审上诉人）：潘忠贵，男，1930年9月26日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区天门墩*号*栋*单元*层*室。
再审申请人（原审被告）：张成英，系潘忠贵之妻，1937年9月7日出生，汉族，住址同上。
上列再审申请人的共同委托代理人：张立，湖北勤宇律师事务所律师。
被申请人（原审被告）：潘红，系潘忠贵、张成英之女，1966年12月7日出生，汉族，住址同上。
被申请人（一审原告，二审上诉人）：武汉市黎明房地产开发有限责任公司。住所地：湖北省武汉市江岸区长青广场裕景苑*楼。
法定代表人：程建华，该公司经理。
委托代理人：王嘉平，湖北广众律师事务所律师。
再审申请人潘忠贵、张成英因与被申请人武汉市黎明房地产开发有限公司（简称黎明公司）、潘红房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民终字第00047号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
潘忠贵、张成英申请再审称：1、原审认定基本事实缺乏证据证明。一审认定潘红将争议房屋的钥匙交付案外人肖峰没有证据证明，证人罗瑞霖系黎明公司的工作人员，其证言证明力不足。二审认定潘红将争议房屋的权属证书以及有关凭证交付给黎明公司没有依据，潘红对于肖峰系受托代购房屋的行为并不知情。另外，二审认定双方当事人存在事实房屋买卖关系没有依据，申请人对于房屋交易行为并不知情。因案外人占汉珍已经与潘红订立买卖合同，且办理了交付和变更登记，故黎明公司已经丧失物权请求权，现在其主张的债权请求权因超过诉讼时效而不应得到支持。此外，本案中不存在一房二卖的行为。潘红2009年3月将诉争房屋过户至其名下时，目的不是交易而是自住，并投入了3.8万元装修款。2011年11月因其个人原因将房屋出售，二审改判申请人共同赔偿18.1万元没有依据。2、本案遗漏了应当参加诉讼的当事人。经办人肖峰、武汉佳居房地产咨询服务有限公司（以下简称佳居公司）作为当事人应当参加诉讼。3、二审裁判适用法律错误。此外，本案中申请人以及潘红已经将出售房屋款项用于看病和家庭开支，上述资金已经所剩无几，无力归还。故请求依法再审本案。
被申请人潘红提交意见称，2004年12月15日，接受父母潘忠贵、张成英的共同委托，将争议房屋出售给肖峰，双方没有订立书面协议。在收取肖峰7.7万元款项以后，将诉争房屋的两证交付肖峰，但没有交付钥匙和办理过户手续。2009年初因肖峰没有与本人联系，故认为其放弃交易，就在2009年3月将房屋过户至自己名下，并装修入住。2011年因家庭纠纷，搬离诉争房屋，并于同年11月将房屋以25.8万元出售。对于上述情况，父母并不知情。事后我才得知，黎明公司委托佳居公司代购房屋，并且佳居公司负责人因利用黎明公司委托合同实施诈骗，已被依法追究刑事责任。本人愿意退还肖峰支付的购房款以及利息损失，但父母不知情，也没有获得利益，故不应当承担责任。
被申请人黎明公司提交意见称，1、佳居公司及肖峰并非本案当事人，原审程序合法。肖峰系佳居公司的工作人员，系履行职务的行为，代理行为的后果应当由佳居公司负担。黎明公司与佳居公司存在委托代理关系，黎明公司对其代理行为的后果承担责任。2、原审事实认定充分。2004年12月15日，黎明公司购买诉争房屋时，潘红收取了7.7万元购房款，并交付了两证原件、委托书及公证书，原审认定交易行为完成具有事实依据。同时，潘红的委托书中载明的委托事项为出售房屋，没有授权潘红补办产权证书的挂失手续，及将两证变更至潘红名下。在补办挂失和办证过程中，没有潘忠贵和张成英的配合，潘红的补办证书及以25.8万元出售房屋的行为无法完成。原审认定潘忠贵、张成英、潘红的行为构成一房两卖，并非是认定黎明公司与潘忠贵一家形成买卖关系。潘忠贵等人的行为导致黎明公司合同目的不能实现，损失是客观存在的，其无权处分行为获得的不法利益18.1万元应当归还黎明公司。综上，请求驳回潘忠贵、张成英的再审申请。
本院认为，关于潘忠贵、张成英主张原审认定事实缺乏证据证明的问题。其理由主要是，原审认定双方当事人存在事实房屋买卖关系没有依据，因为其对于诉争房屋与黎明公司的交易行为并不知情。根据原审查明事实，2004年12月15日，肖峰作为佳居公司的代表，根据黎明公司的要求向潘红购买了潘忠贵、张成英所有的，位于湖北省武汉市江岸区黑泥湖路（航务二院）第13号楼2单元2O2室的房屋。黎明公司将购房款汇入佳居公司的账户，肖峰将购房款以现金形式取出，放到其个人账户，并从该个人账户向潘红支付了上述购房款77，000元。潘红作为收款人出具收条一份，内容为：“今收到肖峰购房全款柒万柒千元整，房屋地址江岸区黑泥湖航务二院第13号楼2单元”。另外，潘忠贵、张成英于2004年10月20日签署委托书，全权委托其女儿潘红代为其办理该房屋交易、过户事宜，并对委托书进行了公证。潘红收取上述房款后，将该房屋房产证和土地证原件、委托书及公证书、电费发票、房屋钥匙交给肖峰。肖峰将房屋两证、钥匙及相关资料交给黎明公司的资料员刘玉全。黎明公司的工作人员罗瑞霖根据该公司的要求换了上述房屋的门锁。双方未签订书面房屋买卖合同，也未对房屋过户的时间进行约定。结合上述事实，潘红作为潘忠贵、张成英的委托代理人，其出售房屋的授权行为经过了公证机构公证，故潘忠贵、张成英应当对潘红的出售房屋的行为承担相应责任。根据潘红提交的答辩意见，虽然对于向肖峰交付诉争房屋钥匙的事实予以否认，但对于交付给诉争房屋的两证及公证书原件、收取购房款并出具收条等行为不持异议。原审庭审中，黎明公司出具了诉争房屋的两证及公证书、收款收条的原件，并且举证证明了与佳居公司的委托代理合同，故可以认定，肖峰系受托与潘红发生诉争房屋买卖交易行为，其交易行为的后果应当由黎明公司承担。至于潘红是否知晓肖峰属于黎明公司代理人的事实，不影响黎明公司对于交易行为后果的承担。同时，对于潘忠贵、张成英主张其对于诉争房屋交易行为并不知情，不应当承担责任的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三项规定：“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”潘忠贵、张成英办理授权委托公证时，其授权内容就是诉争房屋的交易和过户事宜，故潘红与肖峰进行的诉争房屋的交易行为应当视为其授权代理权限范围内的行为。潘红是否告知潘忠贵、张成英诉争房屋交易事实，以及是否交付其收取的7.7万元购房款，均不影响上述交易行为的成立。潘红2009年3月将诉争房屋过户至其名下时，就已经知晓诉争房屋在2004年12月15日出售给肖峰，并收取其7.7万元购房款的事实，但在2009年3月却又将已经交付给肖峰的诉争房屋两证原件办理挂失手续，并变更过户至其名下。2011年11月，潘红将诉争房屋又以25.8万元价格出售给案外人占汉珍，并办理了变更过户登记手续；潘红的上述行为导致黎明公司购买诉争房屋的目的无法实现。所以，原审认定潘红的行为属于“一房二卖”的行为具有事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一项规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因黎明公司已经通过其委托代理人付清了购买诉争房屋的全款，虽然没有办理产权变更登记手续，但是对于该诉争房屋的增值部分应当享有权益。潘红在明知其已将诉争房屋出售，并收取了黎明公司全部购房款，其已经无权处分诉争房屋的前提下，仍然将该诉争房屋更名其名下并再次出售，应当依法承担相应的民事赔偿责任。故原二审认定上述诉争房屋出售后的增值收益应当归属于黎明公司，具有事实和法律依据。关于潘红主张其对诉争房屋的装修和改建中的投入问题，因其未在本案中提出反诉，故可以另行主张权利。综上，潘忠贵、张成英的该项申请再审事由不能成立。
关于潘忠贵、张成英主张经办人肖峰、佳居公司应当作为当事人参加诉讼的问题。因肖峰系佳居公司工作人员，其与潘红就诉争房屋的交易行为属于履行职务的行为，其后果应当由佳居公司承担。同时，佳居公司与黎明公司之间存在委托代理关系，黎明公司因潘红对诉争房屋的“一房二卖”行为致使其合同目的落空，故黎明公司应当向潘红、潘忠贵、张成英主张相应权利。所以，因肖峰、佳居公司并非本案中民事责任的承担主体，故潘忠贵、张成英的该项申请再审理由不能成立。
此外，关于潘忠贵、张成英主张二审适用法律存在错误的问题，因其未举证证明其主张，故二审依法改判并无不当。
综上，潘忠贵、张成英的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第八项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回潘忠贵、张成英的再审申请。
审 判 长 彭晓辉
代理审判员 李立勇
代理审判员 杨 艳
二〇一四年九月十七日
书 记 员 镇 姣