北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03960号
上诉人（原审原告）刘×1，男，1952年3月12日出生。
上诉人（原审原告）刘×2，男，1949年5月4日出生。
上诉人（原审原告）刘×3，女，1960年2月26日出生。
三上诉人之共同委托代理人刘×4，男，1983年1月20日出生。
被上诉人（原审被告）北京鸿天泽房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园南路1号1幢102室。
法定代表人王建国，董事长。
委托代理人王欣，北京市安理律师事务所律师。
委托代理人丁建亮，北京安理（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘×5，男，1944年3月6日出生。
委托代理人刘×6，男，1982年1月8日出生。
上诉人刘×1、刘×2、刘×3因与被上诉人北京鸿天泽房地产开发有限公司（以下简称鸿天泽公司）、被上诉人刘×5房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第30791号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2013年8月，刘×1、刘×2、刘×3共同诉至原审法院称：刘×5、刘×1、刘×2、刘×3四人系兄弟姐妹，四人的父亲于1986年去世，母亲高×于2005年去世。高×生前承租了北京市朝阳区八里庄房管所的一处公房，以下简称7排18号房屋。高×去世后承租人一直没有变更。鸿天泽公司明知道承租人高×有多名子女，却在其他子女毫不知情的情况下，于2011年1月8日与刘×5签订《房改带危改项目回迁安置购房合同》（以下简称为《拆迁合同》）。我们得知此消息，却无从知道《拆迁合同》的具体内容。2011年4月8日，我们与刘×5协商补偿分割方法，签署了《家庭协议书》。之后刘×5拒绝承认家庭协议有效，我们将刘×5诉至北京市朝阳区人民法院。在诉讼中，调取了《拆迁合同》，刘×5辩称自己为房屋的实际承租人，有权独自与鸿天泽公司签订《拆迁合同》，《家庭协议书》的内容系赠与，北京市朝阳区人民法院和北京市第二中级人民法院依法对刘×5的说法进行了否定，终审判决的制作时间为2011年12月13日。通过诉讼我们看到了《拆迁合同》的具体内容，这时我们才知道鸿天泽公司与刘×5签订的《拆迁合同》是违法的，恶意剥夺了我们的被拆迁人资格，剥夺了我们应得的合法拆迁利益，严重侵犯了我们的权利。我们认为，刘×5并没有承租7排18号房屋的合法手续，因此刘×5不是房屋的合法承租人；《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《房改带危改项目居民拆迁宣传手册》都规定，公房拆迁的对象为承租人，鸿天泽公司与刘×5签订的《拆迁合同》中，承租人一栏为高×，而被拆迁人、现购房人、拆迁补偿写的却是刘×5，显然违反了相关法律法规；由于公房租赁合同的承租人为高×，因此高×去世后被拆迁人应为其全部子女，鸿天泽公司在签订合同前本应认真审查核实高×的子女情况，并通知其他子女全部到场签订拆迁协议。在2010年12月初，我们曾找过动迁组拆迁员李洪振，告知其高×的子女有四人，必须四人都到场才可以签订拆迁合同，但鸿天泽公司却违规操作，不通知我们，与刘×5一人签订了《拆迁合同》，因此这个合同是无效的。现我们起诉至法院，请求法院判决确认鸿天泽公司与刘×5签订的《拆迁合同》无效，并判令鸿天泽公司与刘×1、刘×2、刘×3、刘×5四人重新签订新的拆迁安置补偿合同，若不能签订合同，则恢复7排18号房屋的原承租关系，返还租赁合同、恢复房屋原状，包括主体房屋和自建房等。
鸿天泽公司辩称：不同意刘×1、刘×2、刘×3的全部诉讼请求。首先，我公司与刘×5签订的《拆迁合同》程序、内容合法有效，理由如下：我公司持有北京市朝阳区房屋管理局2010年12月14日签发的《房屋拆迁许可证，我公司为房改带危改土地一级开发的建设单位，负责的拆迁范围中包括7排18号房屋，上述文件证明我公司有权与被拆迁人签署相关的拆迁安置合同等文件；我公司与刘×5签订的《拆迁合同》所约定的被拆迁房屋，根据有关政府部门的认定，刘×5为被拆迁房屋的实际承租人。对此，我公司与有关政府部门严格按照有关程序进行入户调查，查明高×生前与北京市朝阳区房屋土地管理局八里庄管理所签署了《北京市公有住宅租赁合同》，自2000年4月1日起开始承租7排18号房屋，高×去世后，该房屋租赁合同上的承租人未变更，根据合同法的相关规定，承租人在租赁期间死亡的，其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，而高×之子刘×5的身份证显示其住址、户籍所在地均为7排18号房屋，同时，社区居民委员会出具的《证明》亦表明刘×5居住在被拆迁房屋中，因此刘×5为被拆迁房屋的实际承租人，事实上承租了被拆迁房屋，《危改项目房屋拆迁基本情况调查表》、《房改带危改项目居民变更申请审批表》均基于刘×5被拆迁房屋的共同居住人的身份，将其认定为被拆迁人，且相关政府部门已经同意刘×5作为被拆迁人，刘×5对此亦作出承诺表示因变更承租人／购房人而引发的一切纠纷及法律责任由其承担。我公司是在充分了解上述拆迁相关事实且经过政府有关部门确认之后，与刘×5签署《拆迁合同》等相关文件的，因此，我公司签署上述文件是合法有据的。其次，刘×5与刘×1、刘×2、刘×3之间属于家庭内部纠纷，与我公司无关。刘×1、刘×2、刘×3在起诉书中提到北京市朝阳区人民法院、北京市第二中级人民法院分别出具的文书，上述案件系对刘×5与刘×1、刘×2、刘×3之间的《家庭协议书》效力确认的判决，《家庭协议书》为刘×5与我公司签署《拆迁合同》之后所签署的文件，属于刘×5事后对其财产或财产性权益所做的相应处置，与本案件及我公司无关，且两份判决均未认定被拆迁房屋的补偿款项及回迁安置住房为高×的财产或遗产，故刘×1、刘×2、刘×3无权基于继承而享有相应的权益。
刘×5辩称：我同意恢复房屋原状，不同意刘×1、刘×2、刘×3其他的请求。
原审法院认为：刘×1、刘×2、刘×3主张刘×5与鸿天泽公司所签《拆迁合同》无效的理由是7排18号房屋的原承租人为刘×1、刘×2、刘×3与刘×5的母亲高×，高×去世后未变更过承租人，刘×5一人与鸿天泽公司签订《拆迁合同》侵犯了其他子女的合法权益。也就是说，刘×1、刘×2、刘×3认为自己在7排18号房屋上享有法律权利，刘×5一人单独与鸿天泽公司签订《拆迁合同》的行为系违法处分了属于刘×1、刘×2、刘×3的财产权利，故应属无效。根据我国相关法律规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《拆迁合同》系有偿合同的一种，我国合同法中没有关于拆迁补偿安置合同的单章规定，故应当参照买卖合同的有关规定，刘×5在与鸿天泽公司签订《拆迁合同》时没有处分权，不影响《拆迁合同》的效力，所以刘×1、刘×2、刘×3的诉讼请求于法无据，法院予以驳回。据此，原审法院于2013年12月判决：驳回刘×1、刘×2、刘×3的全部诉讼请求。
判决后，刘×1、刘×2、刘×3不服，共同向本院提起上诉称：我们坚持我们原审的诉讼请求及理由，另外，鸿天泽公司与刘×5签订《拆迁合同》的行为也违反了合同法第五十二条第二款、第五款的规定，请求二审法院查清事实，依法改判支持原审全部诉讼请求。鸿天泽公司同意原判。刘×5同意原判。
经审理查明：刘×5、刘×1、刘×2、刘×3系刘×7与高×之子女。刘×7于1986年去世，高×于2005年去世。高×生前承租7排18号房屋。2010年12月14日，鸿天泽公司取得京建朝拆许字第（2010）第165号房屋拆迁许可证，其拆迁范围包括7排18号房屋。2011年1月7日，刘×5与鸿天泽公司签订《房改带危改项目回迁安置购房合同》，约定鸿天泽公司拆迁7排18号房屋，刘×5自愿购买危改项目回迁安置住房1201号二居室，安置住房购房款总计164397元，刘×5应得到各项奖励费、补助费178033元，两项相抵减，鸿天泽公司应付刘×5款项13636元。合同签订后，鸿天泽公司已向刘×5支付13636元。
2011年4月8日，刘×5、刘×1、刘×2、刘×3共同签订《家庭协议书》，约定：“7排18号原房屋系高×承租，老人已去世。故现拆迁之补偿房屋及钱款为四个子女共同拥有，长子刘×5、二子刘×2、三子刘×1、女儿刘×3，每人各享有四分之一份额，现经4人协商之后，一致同意平分，空口无凭，立字为据，每人同意签字为证，不得反悔，分割补偿方法以当事签字人协议为准。”《家庭协议书》的下方有四人的亲笔签名，一式四份，四人各执一份。
2011年10月，刘×1、刘×2、刘×3将刘×5诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认上述《家庭协议书》合法有效，北京市朝阳区人民法院于2011年10月作出（2011）朝民初字第31906号民事判决书，判决确认刘×1、刘×2、刘×3与刘×5于2011年4月8日签订的《家庭协议书》合法有效。刘×5对判决不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第22271号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
庭审中，刘×1、刘×2、刘×3主张高×去世后7排18号房屋的承租人一直没有变更，刘×1、刘×2、刘×3与刘×5都是高×的合法继承人，鸿天泽公司仅与刘×5签订《拆迁合同》的行为违法，侵犯了刘×1、刘×2、刘×3的合法权利。鸿天泽公司主张其拆迁程序合法、拆迁手续完备，刘×5系7排18号的实际承租人，鸿天泽公司与刘×5签订的《拆迁合同》合法有效。鸿天泽公司提交的主要证据有：1.《危改项目房屋拆迁基本情况调查表》。其中，“被拆迁人姓名”为刘×5；“家庭人口情况”列有刘×5、刘×6的身份情况；表格下方“填表人”处为空白，“被拆迁人”处有刘×5签名，“居委会代表”处为空白。2.《变更购房人申请表》。其中，“被拆迁人”为高×，“变更理由”为承租人已故，“变更人”为刘×5，“家庭主要成员意见”一栏为同意，签字人为刘×5，签字时间为2011年1月6日，“被拆迁人声明”一栏写有“本人承担因变更购房人引发的一切纠纷及相应的法律责任”，申请人为刘×5，时间为2011年1月6日。3.《房改带危改项目居民变更申请审批表》。其中，“申请人”为刘×5，“产权人或承租人”为高×（已故），“申请变更内容”为因承租人已故，变更购房人为刘×5，“申请理由”为因母亲高×已故，刘×5属共居人，刘×5丧偶，“家庭成员意见”为刘×5同意、刘×6同意刘×5为承租人，承诺据此引起的一切纠纷及法律责任均由申请人承担，下方“动迁组意见”、“拆迁办意见”为同意，“审核意见”为已复核。4.《承诺书》。内容为“本人住7排25-25号，房本高×，于2005年去世，我刘×5丧偶，长期与儿子一起生活居住在本地。现拆迁，我儿子同意以我名义回迁二居室一套，如有任何纠纷本人承担法律责任，与开发公司和拆迁公司无关”，承诺人为刘×5、刘×6，落款时间为2011年1月8日。5.社区出具的证明，内容为“我社区居民刘×5（户主）、刘×6（之子）居住在7排18号楼（院），情况属实，特此证明”。
另，刘×1、刘×2、刘×3提交照片并主张，目前7排18号房屋的主体结构仍然存在，自建房部分已被拆除，如果鸿天泽公司与刘×1、刘×2、刘×3就拆迁不能达成协议，则要求鸿天泽公司与刘×5恢复7排18号房屋的原来状态，并返还7排18号房屋的《北京市公有住宅租赁合同》。
以上事实，有当事人陈述及相关证据材料在案证明。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《拆迁合同》系有偿合同的一种，我国合同法中没有关于拆迁补偿安置合同的单章规定，故应当参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”刘×5在与鸿天泽公司签订《拆迁合同》时是否具有处分权，并不影响《拆迁合同》的效力，故刘×1、刘×2、刘×3以刘×5一人单独与鸿天泽公司签订《拆迁合同》的行为系违法处分了其财产权利为由要求确认《拆迁合同》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。刘×1、刘×2、刘×3另主张刘×5与鸿天泽公司签订《拆迁合同》的行为违反了合同法第五十二条第二款和第五款的规定，但根据查明的事实，刘×5与鸿天泽公司签订《拆迁合同》并不存在恶意串通损害第三人利益的情形，且《拆迁合同》的签订本身并不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院对刘×1、刘×2、刘×3的此项主张不予采信。综上，刘×1、刘×2、刘×3要求确认《拆迁合同》无效的请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。刘×1、刘×2、刘×3要求判令鸿天泽公司与刘×1、刘×2、刘×3、刘×5四人重新签订新的拆迁安置补偿合同、恢复原承租关系、返还租赁合同，于法无据，本院不予支持。至于刘×1、刘×2、刘×3要求恢复房屋原状的请求，因与本案不属于同一法律关系，故本院在此不予处理。
综上所述，原审法院根据本案实际情况所作判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元、二审案件受理费70元，均由刘×1、刘×2、刘×3负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚勇超
审 判 员 韩 静
代理审判员 宋少源
二〇一四年四月十八日
书 记 员 陈烁琳