南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初1334号
原告王国强，男，汉族。
委托代理人王筱雅，女，汉族。
被告南京市鼓楼区建设房产和交通局，住所地南京市鼓楼区水佐岗64号。
法定代表人徐淮舟，局长。
委托代理人邵士勇，江苏苏砝律师事务所律师。
原告王国强诉被告南京市鼓楼区建设房产和交通局（以下简称鼓楼建交局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院于2016年2月3日立案受理后,依法由审判员李义军适用简易程序独任审判,于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告王国强的委托代理人王筱雅、被告鼓楼建交局的委托代理人邵士勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王国强诉称，原告王国强系南京市鼓楼区马台街28号203室房屋的产权人，被告鼓楼建交局（原南京市鼓楼区建设局）系上述地块的拆迁人。2012年7月18日，原、被告双方签订了《南京市城市房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定：拆迁房屋的货币补偿金额为798938元，拆迁补助费用243798元；协议附件五约定原告王国强用798938元的房屋拆迁补偿款调换南京市鼓楼区钟阜路29号4幢2104室房屋，价值相等不结算差价；房屋拆迁补偿款以外的各项补偿费共计243798元，被告鼓楼建交局以划拨方式向原告王国强出具专项存款凭证。2012年7月30日，被告鼓楼建交局将243798元存入南京市房屋拆迁补偿专项存款凭证，但原告王国强向被告鼓楼建交局索要存款凭证时，被告鼓楼建交局故意拖延，后又声称要扣除126061元。原告王国强多次索要，被告鼓楼建交局于2012年10月24日将126061元从存款凭证中划走后，将存款凭证交给原告王国强，原告王国强实际只得到117737元。被告鼓楼建交局迟延交付调换房屋，应按协议约定支付自2013年12月31日至2014年9月20日双倍过渡补助费合计26596元。原告王国强于2014年9月20日接收房屋后，发现建成交付的房屋套型为二室二厅，与补偿协议上约定的套型不符。套型的改变不仅影响原告王国强对住房面积的合理使用，而且也势必增加装修成本。原告王国强为维护其合法权益诉至法院，诉讼请求为：1.判令被告鼓楼建交局向原告王国强支付被其擅自扣留的补偿款126061元；2.判令被告鼓楼建交局向原告王国强支付逾期交房双倍过渡补助费26596元；3.判令被告鼓楼建交局向原告王国强支付因其不按设计图交付房屋给原告王国强造成的损失32000元。
被告鼓楼建交局辩称，第一，原告王国强所主张扣留的补偿款实际上是房屋面积的差价款，并不存在被告鼓楼建交局擅自扣款的问题。第二，被告鼓楼建交局不存在逾期交房的情形，故原告王国强主张双倍过渡补助费不能成立。第三，被告鼓楼建交局向原告王国强交付的房屋质量不存在问题，且已通过国家有关部门的审验。第四，拆迁补偿协议中明确套型以规划部门的核准为准，故被告鼓楼建交局不存在违约行为。第五，被告鼓楼建交局交付的房屋实际面积并未减少，没有给原告王国强带来实际损失。第六，协议约定的房屋交付时间为2013年12月31日，原告王国强是于2014年1月3日拿到该房屋，原告王国强拿到该房屋时就应该知道该房屋的情况，故原告王国强的诉请已经超过了诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告王国强的诉讼请求。
经审理查明，原坐落于南京市鼓楼区马台街28号203室房屋（建筑面积为52.77平方米，以下简称203室房屋）登记的所有权人为原告王国强。因203室房屋拆迁，原告王国强（乙方）与被告鼓楼建交局（原南京市鼓楼区建设局，甲方）于2012年7月18日签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）》及《产权调换补充协议》，协议约定：甲方经宁拆许字[2010]第027号《房屋拆迁许可证》批准，于2010年8月11日至2012年12月31日，在鼓楼区05片地块，委托南京市鼓楼区房屋拆迁有限公司，实施湖南路05地块项目的房屋拆迁；被拆迁房屋为203室房屋；甲方应当支付被拆迁房屋的货币补偿金额为798938元；甲方应当向乙方支付补助费用243798元；乙方选择产权调换的拆迁补偿方式，并同意接受甲方提供的、坐落于南京市鼓楼区钟阜路29号4幢2104室，建筑面积为84.51平方米，交付日期为2013年12月31日的房屋，实行产权调换；甲方逾期交付调换房屋的，应当双倍支付过渡补助费；附件4中约定了调换房屋的基本情况，用途为住宅，该房屋为期房，房源图显示房屋套型为三室二厅。房源图上备注以上套型以规划部门审批为准，面积以房产部门测量为准；产权调换补充协议约定：坐落于南京市鼓楼区马台街28号203室房屋，建筑面积为52.77平方米，产权人为原告王国强，房屋拆迁补偿款798938元，自愿选择南京市鼓楼区钟阜路29号4幢2104室（建筑面积为84.51平方米）的产权调换房；原告王国强的房屋拆迁补偿款，不能支取，不计利息，用于调换南京市鼓楼区钟阜路29号4幢2104室房屋，价值相等不结算差价；该户除房屋拆迁补偿款以外的各项补偿费合计243798元，该户要求以划拨方式出具专项存款凭证。2012年7月30日，拆迁部门为原告王国强在银行开具了南京市房屋拆迁补偿专项存款证实书，金额为243798元。2012年10月24日，原告王国强与拆迁部门工作人员共同到银行提取了126061元，将该款支付给拆迁委托单位南京鼓楼房地产拆迁有限公司。南京鼓楼房地产拆迁有限公司并向原告王国强出具了房款收据。
2012年6月，南京市鼓楼区钟阜路29号4幢开工建设。2013年2月7日，钟阜路29号地块取得建设工程规划许可证。2014年9月20日，原告王国强接收了调换房屋，发现房屋套型为二室二厅，与约定不符。2014年10月21日，原告王国强委托他人向南京鼓楼房地产拆迁有限公司邮寄了合同履行通知和产权调换补充协议，要求返还房款126061元。2015年3月23日，原告王国强又委托他人向南京市鼓楼建交局邮寄了履行合同支付款项的主张及相关资料，要求足额支付拆迁补偿款。
审理中，原、被告双方确认过渡补助费标准为按建筑面积计算，每月每平方米28元。被告鼓楼建交局陈述，原告王国强所支付的126061元是因调换房屋的面积超过原拆迁房屋面积按拆迁政策支付的房屋补差款，按拆迁政策原告王国强可调换面积为原拆迁房屋面积的1.3倍，超过面积在5平方米以内的不计算房屋差价，超过面积在5平方米至10平方米的部分按每平方米5000元计算房屋补差款，超过10平方米部分按每平方米17100元计算房屋补差款，原告王国强拆迁房屋为52.77平方米，调换房屋面积为84.51平方米，因此应支付房屋补差款126061元【=55000+（84.51-68.6-10）17100】。被告鼓楼建交局为证明其已履行了通知交房的义务，提交了房屋交付通知单（存根），该通知单上的收件人为案外人王苏宁（系原告王国强的哥哥）代签，被告鼓楼建交局没有原告王国强委托王苏宁代签的委托手续。原告王国强陈述称，其于2013年12月底得知可以交付房屋，多次找拆迁部门要求交付房屋，但一直因没有钥匙，直到2014年9月20日才实际交付。
以上事实，有原、被告陈述、南京市城市房屋拆迁补偿协议（产权调换专用）、建设工程规划许可证、中国民生银行存折、收据、房屋交付通知单（存根）等证据予以佐证，足以认定。
本院认为，原、被告之间签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》和《产权调换补充协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，上述协议依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
关于支付补偿款的问题。根据《南京市城市房屋拆迁补偿协议》和《产权调换补充协议》的内容，双方之间未明确约定原告王国强应向被告鼓楼建交局支付房款126061元。从南京市房屋拆迁补偿专项存款证实书记载的开户金额为243798元，与被告鼓楼建交局交付的补助费用相一致。原告王国强支付房款的款项虽然来源于补助费用，但该款项系原告王国强提取后支付给被告鼓楼建交局的委托单位南京鼓楼房地产拆迁有限公司，故被告鼓楼建交局已按协议支付了补助费用,原告王国强主张支付补偿款无事实和法律依据。原、被告双方虽然就房款未签订书面协议，但原告王国强支付了房款126061元后，原、被告双方之间事实上已形成关于支付房款的协议，该协议是对原协议的变更。现原告王国强主张被告鼓楼建交局支付补偿款126061元，其实质上是要求撤销原、被告之间关于支付房款的协议。无论原告王国强出于何种原因支付了房款，即使原告王国强享有撤销权，其也应当在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内向人民法院请求撤销，现已远超过一年，故原告王国强的撤销权已消灭，原告王国强亦无权主张退还房款。基于上述分析，原告王国强的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于逾期交房双倍过渡补助费的问题。根据《南京市城市房屋拆迁补偿协议》的约定，被告鼓楼建交局逾期交付调换房屋的，应当双倍支付过渡补助费。原告王国强实际于2014年9月20日接收调换房屋，但被告鼓楼建交局未能向原告王国强有效送达房屋交付通知单，也未能举证证明是因原告王国强的原因造成房屋迟延交付，故被告鼓楼建交局构成迟延交付调换房屋，应当按照约定承担违约责任，具体金额为25611.04元【=52.7728（8+20/30）2】，被告鼓楼建交局的该项辩解意见无事实和法律依据，本院不予采信。
关于房屋套型改变损失的问题。虽然涉案房屋在2013年2月7日才取得规划许可证，套型被规划部门核准，但涉案房屋实际已于2012年6月开工建设，双方在2012年7月18日签订协议时，涉案房屋已经处于施工过程中，而鼓楼建交局实际交付的房屋套型为二室二厅，被告鼓楼建交局提供给原告王国强的房源图显示房屋为三室二厅，被告鼓楼建交局未如实告知原告王国强房屋套型情况，存在过错，应对原告王国强承担一定的损失赔偿责任。本院根据双方合同履行情况，综合考虑房屋套型不符致涉案房屋使用功能、面积上所受的影响等因素，酌定被告鼓楼建交局赔偿原告王国强1万元。
关于诉讼时效的问题。原告王国强于2014年9月20日实际接收房屋，至今未超过二年的诉讼时效，故被告鼓楼建交局认为原告王国强的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解意见无事实和法律依据，本院不予采信。
综上，为维护当事人的合法权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告南京市鼓楼区建设房产和交通局于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告王国强过渡补助费25611.04元；
二、被告南京市鼓楼区建设房产和交通局于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告王国强房屋套型改变损失1万元；
三、驳回原告王国强的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3993元，减半收取1996元，由原告王国强负担1646元，由被告南京市鼓楼区建设房产和交通局负担350元（此款原告已预付，被告应负担部分在给付上述款项时直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 李义军
二〇一六年三月二十八日
法官 助理 靖伯伟
见习书记员 夏 娜