北京市延庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0119民初4704号
原告（反诉被告）：古连春，男，1959年2月15日出生，住北京市延庆区。
委托诉讼代理人：李凤才，北京市鉴杜律师事务所律师。
被告（反诉原告）：谭淑霞，女，1978年4月20日出生，居民，住北京市东城区。
原告古连春（反诉被告）与被告谭淑霞（反诉原告）农村房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年4月13日以农村房屋买卖合同纠纷诉至本院，要求确认合同无效。本院于2016年1月4日作出（2015）延民初字第03095号民事判决书。被告对该判决不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉。二审法院认为本案在一审过程中，缺席审理违反法定程序，故于2016年4月26日作出（2016）京01民终2418号民事裁定书，裁定：1、撤销北京市延庆区人民法院（2015）延民初字第03095号民事判决；2、发回北京市延庆区人民法院重审。本院于2016年6月6日重新立案，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告古连春及其委托诉讼代理人李凤才到庭参加了诉讼。第二次开庭被告谭淑霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告古连春向本院提出诉讼请求：要求确认我与被告之间签订的房屋买卖合同无效，并要求被告将位于延庆区千家店镇××村××号宅院的北房5间、东房3间及院落返还给我。事实与理由:我是北京市延庆区千家店镇××村村民，在该村××号院有北房5间、东房3间。2005年7月30日我以4.8万元的价格将该处房屋卖与被告。根据土地管理法规定，农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，不允许转让和买卖，而被告不是我村集体经济组织成员，故诉至法院，请法院依法支持我的诉讼请求。
被告谭淑霞辩称，我不同意原告的要求，我与原告于2005年7月30日签订的房屋买卖合同应当有效。十年前，我购买标的房屋是为了给年迈的父母居住，当时基于对原告的信任而放弃了购买楼房的选择，此期间北京房价已是十年前的数倍，现在十年来老人一直在标的房屋居住，已建立了良好的邻里关系，并适应了那里的生活环境。。而且在合同签订时，原告明知该房屋存在日后拆迁补偿的可能，且在合同中有明确约定，标的房屋交付后，如遇拆迁或被征用，拆迁费或补偿金归我所有，对此原告需给与必要的协助。现原告基于自身利益，违反诚实信用原则，提出收回标的房屋的要求，给我造成了极大的信赖利益损失。另外原告声称双方签订的合同违反土地管理法，该说法不能成立。土地管理法是调整规范国家土地管理的法律，而合同买卖的标的房屋是地上房屋，并未涉及农村宅基地所有权的变更，并不违反土地管理法。如果所有农民就买卖农村房屋一类事件，只要一有拆迁或房屋征用，就可以随意以合同无效解除合同，获取无风险收益，无疑将违反社会公序良俗，违法合同法保护合同交易双方的法律要求，摧毁法律尊严，破坏立法本意。所以我与原告签署的合同是双方当时的真实意思表示，为有效合同。
被告谭淑霞亦向本院提出诉讼请求：原告对我方的损失应给予赔偿，赔偿的标准为：争议房产及其附属设施和宅基地区位补偿款的评估价值。事实和理由：我买过争议房屋后，东房我进行了一些附属物安装，并且我为北房墙体做过保温，耗费7000余元。原告执意要买回房子，若法院认定合同无效，则我要求原告按上述标准进行赔偿。另外因原告不遵守合同、无诚信给我造成巨大经济损失，故我已垫付的诉讼费和鉴定费，原告亦应当如数返还。
原告古连春对被告谭淑霞的反诉辩称，我只认可发回重审的一审案子所做的鉴定报告，对于发回之后又做的两次房屋及附属物的鉴定报告，我都不认可，相关鉴定费我也不承担。因为其中北房、东房及外墙瓷砖等面积，两次鉴定数据都不一致，第二次鉴定数额比第一次还要多，而第二次鉴定的项目有部分之前就是我的，包括树、水泥地以及院墙等。外墙进行保温时，政府补贴原告2万元，为此这2万元应予扣除，现我只同意就北房和东房做鉴定，我卖的也只是北房和东房。
本院经审理认定事实如下：原告古连春系北京市延庆区千家店镇红石湾村村民，其在该村79号院有北房5间、东房3间。2005年7月30日，原告古连春与被告谭淑霞协商后签订《房屋买卖合同》，被告谭淑霞以4.8万元的价款购买了原告在该院的所有房屋，双方履行了交付义务。后原告曾以农村房屋买卖合同纠纷诉至本院，要求确认合同无效。本院作出民事判决后被告提起上诉，二审法院认为一审缺席审理违反法定程序，故撤销一审判决并发回重审。本案在发回重审诉讼过程中,被告认为本案发回重审后，之前一审的相关鉴定报告参考的法律依据均已发生变化，故依据之前评估报告得出的结论完全不具有客观参考价值，故申请对争议房产及其附属设施和宅基地区位补偿款重新进行评估价值鉴定。原告认为本案之所以发回重审，是因为之前一审违反法定程序，并未涉及评估鉴定内容，而之前一审评估报告仍在有效期内，故不应重新进行评估。对此关于是否重新鉴定，本院考虑当事人应当提出证据并符合一定条件，现本案被告主张的之前鉴定法律依据均已发生变化，经本院核实情况属实，则该情形属于法律规定的鉴定结论明显依据不足的情形，故应当允许。后针对被告的申请，本院委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司评估，该评估公司于2016年12月13日到现场勘查，并于2016年12月23日作出京杜鸣估F字[2016]第35119号房地产估价报告（确定估价对象在价值时点的重置成新价值为129692元）和北京市延庆区千家店镇红××村××号院宅基地区位补偿价咨询意见（估价对象在估价时点的宅基地区位补偿价约为28735元），为此被告支出鉴定费4000元。本院将该房地产估价报告和宅基地区位补偿价咨询意见送达双方后，原告对宅基地区位补偿价咨询意见无异议，对该公司所作的房地产估价报告提出异议并提交复核评估申请，异议内容为：1.本案为发回重审案件，并不涉及评估报告问题，本案开庭时原一审评估报告仍在有效期内，为此不应二次评估。2.“隔断”属于主体结构，不属于装修，不应单独估价，应包含在建筑物造价中。3.鉴定房屋的墙为单砖砌成，属于厚12厘米的墙，而报告按厚24厘米的墙计算，明显错误。4.评估报告未按照延庆区人民政府延庆区集体土地房屋拆迁相关标准进行定价，导致评估报告中的建筑物造价明显高于上述标准。5.北房质量比东房质量要好，但东房单价比北房单价还高，且上述单价均要明显高于拆迁标准规定，明显属于错误。被告对上述报告及咨询意见均无异议，本院与该评估公司联系，将原告反映的情况说明后，评估公司又做出异议答复，答复内容为：1.本次评估依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（北估秘［2016］001号发布）进行评估，有关术语的采用、部件分类、计算方式均采用该标准。2.估价对象中的隔墙，无论称为“隔断”或“主体结构”，不影响评估价值的准确性。3.北房加上隔断价值，其单价高于东房。4.报告中相关数据以双方签字确认的现场查勘记录为准，如对相关数据有异议，可申请法院组织双方当事人重新查勘。上述异议答复经向原告送达后，原告仍坚持异议。本院将原告的意见反馈给评估公司，该评估公司于2017年6月29日组织双方当事人到现场重新勘查，并于2017年7月25日第二次做出京杜鸣估F字[2016]第35119-1号房地产估价报告，确定估价对象在价值时点的重置成新价值为132476元。该评估报告在庭审质证时，原告仍坚持自己之前的异议及答辩意见，不予认可该评估报告。
本院认为，农村宅基地属于农民集体所有，农村房屋系本村经济组织成员无偿从本集体经济组织取得宅基地使用权后所建，具有社会福利性质，农民宅基地使用权和房屋不得随意转让。原告与被告签订了诉争房屋的买卖合同，被告支付了一定的价款，原告亦交付了房屋，双方实际为农村房屋买卖合同关系。因被告与原告并不是同一集体组织成员，故该房屋的买卖必然导致土地使用权向本集体经济组织以外流转，因此原、被告签订的房屋买卖合同违反了土地管理法的强制性规定，应属无效。根据合同法的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现原告要求确认双方所签订的房屋买卖合同无效，并要求被告返还房屋，本院应予支持。被告要求原告赔偿相关经济损失，本院亦应当支持。关于争议房产及其附属设施的价值，原告坚持异议及答辩意见，但未能提出证据说明争议房产及附属设施的价值，考虑争议房屋在出卖时双方亦未明确相关附属设施的归属，故按照一般交易习惯则现争议房产附属设施应归被告所有，现争议房产及附属设施均已附合在一起，且至诉讼前原告亦未主张权利，现若拆除亦将影响房屋使用价值，故本院对原告的该辩解不予采信，对京杜鸣估F字[2016]第35119-1号房地产估价报告（确定估价对象在价值时点的重置成新价值为132476元）予以认可。关于争议宅院的宅基地区位补偿价，双方均对杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司评估所作的北京市延庆区千家店镇红石湾村79号院宅基地区位补偿价咨询意见（估价对象在估价时点的宅基地区位补偿价约为28735元）予以认可，对此本院亦不持异议。因原、被告行为共同导致房屋买卖合同无效，双方都有过错，应当各自承担相应责任。综合考虑双方的利益，并参照杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司的京杜鸣估F字[2016]第35119-1号房地产估价报告和北京市延庆区千家店镇××村××号院宅基地区位补偿价咨询意见）的结论意见，本院确定由原告赔偿被告损失152590.5元。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告古连春与被告谭淑霞签订的房屋买卖协议无效。
二、被告谭淑霞于本判决生效后两个月内将北京市延庆区千家店镇××村××号院的全部房屋及附属设施腾退返还给原告古连春。
三、原告古连春于本判决生效后三十日内赔偿被告谭淑霞经济损失十五万二千五百九十元五角。
四、驳回被告谭淑霞的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五百元，由原告古连春负担二百五十元，已交纳；由被告谭淑霞负担二百五十元，于本判决生效后十日内交纳。
反诉费三千五百二十五元，由原告古连春负担一千六百七十六元,于本判决生效后十日内交纳；由被告谭淑霞负担一千八百四十九元，已交纳。
评估费六千元,由原告古连春负担三千元,于本判决生效后十日内交纳,由被告谭淑霞负担三千元,已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 郭卫忠
人民陪审员 张树华
人民陪审员 耿万利
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 于海旭
书 记 员 张传生