贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）黔26执异8号
案外人解忠平，男，1967年11月3日生，住凯里市清江路丰球亲亲家园*栋*单元***室。
案外人李玉秀，女，1974年6月1日生，住凯里市清江路丰球亲亲家园*栋*单元***室。
申请执行人贵阳银行股份有限公司凯里分行，住所地：凯里市宁波路5号。
法定代表人鲁统华，行长。
被执行人台江县翁密河原始森林漂流有限公司，住所地：台江县人民政府原办公木房三楼，组织机构代码：66298684-1。
法定代表人：吴士明。
被执行人贵州省凯里嘉兴房地产开发有限公司，住所地：凯里市金井路9号，组织机构代码：72214344-1。
法定代表人：吴士明。
本院在执行贵阳银行股份有限公司凯里分行（以下简称贵阳银行凯里分行）申请执行台江县翁密河原始森林漂流有限公司（以下简称翁密河公司）、贵州省凯里嘉兴房地产开发有限公司（以下简称嘉兴公司）贷款纠纷一案中，案外人解忠平、李玉秀于2016年11月21日对本院所查封的被执行人嘉兴公司位于凯里市金井路31-1号的商业门面提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人解忠平、李玉秀称，2009年4月1日案外人与嘉兴公司签订了2份《商铺授权经营合同》，租用嘉兴公司开发的凯里市13-1号1层31号、32号商铺经营灯具销售。2015年5月13日，案外人与嘉兴公司签订了2份《商品房买卖合同》，将其开发的凯里市金井路13-1号1层31号、32号商铺卖给案外人。其中31号商铺建筑面积为97.84平方，卖价为763152元，首付款383152元，余款380000元办理银行按揭。房屋交付使用及产权登记办证期限为：1、房屋交付使用期限为2010年8月31日前，房屋已验收合格并已实际交付使用；2、房屋产权登记即办理房屋所有权证的办证期限为房屋交付使用后的120日。合同签订后，案外人依据合同约定，于2015年5月13日将31号商铺的首付款383152元支付给嘉兴公司。2010年7月22日，案外人到中国建设银行凯里支行办理购房按揭手续。案外人履行上述合同义务后，嘉兴公司却迟迟未将该商铺的《房屋所有权证》办理到异议人名下，直至2013年7月24日，案外人才知31号、32号商铺被嘉兴公司用于抵押给贵阳银行凯里分行贷款700万元；案外人得知情况后，只好与嘉兴公司签订了一份《房屋买卖补充协议》，用合同违约金冲抵案外人的租金等。对法院所查封的31号商铺案外人认为：1、嘉兴公司将商铺出售给案外人，并收取了案外人的购房款，将房屋已实际交付给案外人使用后，又将此房屋抵押给银行贷款，此种抵押违反国家法律规定，依法属于无效的抵押行为；2、依据法律规定，“买卖在先”有效，“抵押在后”无效，在同一标的物的“权利”产生冲突的情况下，应依法保护在先的权利，故应保护案外人的权利。3、嘉兴公司将已经出售给异议人的商铺设定借款抵押，明显存在恶意串通，损害第三人利益，抵押行为应为无效；4、嘉兴公司将自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押，与贵阳银行凯里分行所签订的《贷款抵押合同》无效，因为该无效的违法行为严重构成了对案外人的侵权。5、案外人与嘉兴公司房屋买卖合同形成的债权属于消费购房债权，依据法律规定，消费购房债权与抵押物优先受偿权产生冲突时，依法应优先保护消费购房债权。综上所述，请求依法解除对凯里市金井路13-1号1层31号门面的查封，并中止对该门面的执行。
本院查明，2009年4月1日，案外人与嘉兴公司签订了2份《商铺授权经营合同》，约定租用嘉兴公司开发的凯里市13-1号1层31号、32号商铺经营灯具销售。2010年5月13日，案外人与嘉兴公司签订了2份《商品房买卖合同》，向其购买所租赁的31号、32号商铺，其中31号商铺建筑面积为97.84平方，商铺总价款为763152元，首付款383152元，余款380000元双方约定办理银行按揭。房屋交付使用及产权登记办证期限为：1、房屋交付使用期限为2010年8月31日前，房屋已验收合格并已实际交付使用；2、房屋产权登记即办理房屋所有权证的办证期限为房屋交付使用后的120日。合同签订后，案外人依据合同约定，于2015年5月13日将31号商铺的首付款383152元支付给嘉兴公司,余款380000元案外人未办理银行按揭，双方亦未到相关部门办理备案登记和办理房屋权属变更登记，至2013年7月24日案外人得知31号、32号商铺被嘉兴公司用于抵押给贵阳银行凯里分行贷款700万元后，即与嘉兴公司签订了一份《房屋买卖补充协议》，一是双方确认信息：1、对双方买卖的商铺进行信息确认；2、嘉兴公司将房屋进行抵押案外人完全不知情等事项进行确认……；二是双方就房屋买卖事项进一步补充……；三是特别声明：承诺如因甲方原因违约，导致乙方不能依据本协议约定的期限内得到房屋所有权的，乙方有权选择下列方式之一处理：1、要求甲方退回乙方支付的购房款和按本协议支付违约金；2、要求甲方按照乙方支付的购房款及按本协议约定的违约金作为门面的租金冲抵。
另查明:被执行人翁密河公司于2013年3月6日向申请执行人贵阳银行凯里分行申请贷款700万元，用被执行人嘉兴公司位于凯里市金井路13-1号的商业门面1层31号等房屋提供抵押担保，双方签订了《抵押合同》。后因被执行人到期未能偿还借款本金700万元，向本院提起诉讼，在审判过程中，经本院主持调解，双方当事人达成如下协议：1、由被告台江县翁密河原始森林漂流有限公司在2015年9月20日前一次性偿还原告贵阳银行股份有限公司凯里分行借款本金700万元，利息21.273173万元；2、如台江县翁密河原始森林漂流有限公司未按照前款约定的期限偿还借款本息，由被告凯里嘉兴房地产开发有限公司在2015年9月23日前代被告台江县翁密河原始森林漂流有限公司偿还原告贵阳银行股份有限公司凯里分行借款本金及利息；3、原告对被告凯里嘉兴房地产开发有限公司用于贷款抵押的财产（凯里市金井路13-1号商业门面1层31号，负1层13号，负1层20号）享有优先受偿权。（2015）黔东民商初字第34号民事调解书生效后，被执行人仍未履行，申请人向本院申请执行，本院立案受理后于2015年12月14日查封了被执行人位于凯里市金井路13-1号的商业门面。
申请执行人贵阳银行股份有限公司凯里分行称：依据（2015）黔东民商初字第34号民事调解书，法院依法查封属于嘉兴公司享有所有权的31号门面的行为，并未侵害案外人的合法权益，且案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，依法应裁定驳回其异议。
被执行人台江县翁密河原始森林漂流有限公司、贵州省凯里嘉兴房地产开发有限公司未做答辩。
综合案外人与申请执行人的主张及理由，本案争议焦点为：案外人对31号的商铺能否主张所有权，能不能对抗贵阳银行股份有限公司凯里分行的优先受偿权。
本院认为，一、被执行人台江县翁密河原始森林漂流有限公司、贵州省凯里嘉兴房地产开发有限公司向贵阳银行股份有限公司凯里分行用贷款，用31号商铺作抵押，并向相关管理部门办理了抵押登记，本院已经发生法律效力的（2015）黔东民商初字第34号民事调解书对这一事实予以认定，并明确贵阳银行股份有限公司凯里分行对31号商铺享有优先受偿权，该调解书的目的是为让债权人直接行使优先权，案外人对已经发生法律效力的调解书所认定的事实认为有错误，应按照法律程序提起审判监督程序；二、案外人虽然于2010年5月13日与凯里嘉兴房地产开发有限公司签订了31号商铺的《商品房买卖合同》，但在支付了首付款后，并没有对余款办理银行按揭，也没有办理权属变更登记，导致嘉兴公司又用31号商铺向银行抵押贷款，按照《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”；三，案外人提出嘉兴公司将已经出售给案外人的商铺设定借款抵押，明显存在恶意串通，损害第三人利益，抵押行为应为无效，但案外人并未提出证据证明自己的主张。
综上所述，案外人解忠平、李玉秀要求解除对凯里市金井路13-1号1层31号门面的查封，并中止对该门面的执行理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定和《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下。
驳回案外人解忠平、李玉秀的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 林 青
审判员 杨华敏
审判员 杨再琴
二〇一七年一月五日
书记员 朱 瑀