＼n浙江省诸暨市人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）绍诸民初字第1056号＼n原告：浙江海亮七大洲房地产有限公司。住所地：诸暨市店口镇解放路386号一楼。＼n法定代表人：周迪永，公司执行董事。＼n委托代理人（特别授权）：孙浙北，系公司法务主管。＼n被告：蒋国威。＼n委托代理人（特别授权）：蔡水鑫，浙江博凡律师事务所律师。＼n被告：陈水宝。＼n委托代理人（特别授权）：孙贤忠，诸暨市浣江法律服务所法律工作者。＼n原告浙江海亮七大洲房地产有限公司与被告蒋国威、陈水宝商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年4月16日立案受理。依法由审判员杜敏丽适用简易程序独任审判，于2014年5月30日、6月30日公开开庭进行了审理。原告浙江海亮七大洲房地产有限公司的委托代理人孙浙北、被告蒋国威的委托代理人蔡水鑫（第一次庭审未参加）、被告陈水宝的委托代理人孙贤忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告浙江海亮七大洲房地产有限公司诉称，原告与二被告（系夫妻关系）双方于2013年1月30日就浦阳江一号花园项目第9幢00单元000103号房签订了《商品房买卖合同》，约定商品房及相关用房总金额为9054518元；合同约定被告在签订合同当日支付1000000元整，于2013年3月底前支付3000000元整，余款5054518元于2013年6月底前付清；同时合同第七条约定被告逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同签订后，被告仅支付了1000000元，尚余8054518元未支付。期间原告多次以电话、函件形式对被告进行催告，但被告恶意拖欠支付巨额房款，已构成严重违约。鉴于二被告迟迟不履行合同约定的付款义务，为减少损失，原告依法诉讼，通过法律救济途径维护自身合法权益。请求：一、判令解除原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、判令二被告支付违约金805451.80元；三、判令二被告承担本案全部诉讼费用。＼n原告浙江海亮七大洲房地产有限公司为证实其主张，向本院提交了如下证据：＼n1、营业执照；＼n2、组织机构代码证；＼n证据1、2，用以证明原告的主体资格；＼n3、被告蒋国威的身份证（复印件）；＼n4、陈水宝的身份证（复印件）；＼n5、结婚证（复印件）；＼n证据3、4、5，用以证明两被告系夫妻关系以及主体资格；＼n6、商品房买卖合同，用以证明原、被告之间的房屋买卖合同关系；＼n7、商品房预售证（复印件），用以证明原告销售房屋的法定许可凭证；＼n8、销售不动产发票，用以证明被告陈水宝支付部分房款的事实；＼n9、催告函；＼n10、律师函（复印件）；＼n11、国内特快转递邮件详情单；＼n证据9-11，用以证明2013年11月、12月原告二次向二被告发出函件，要求支付相应房款，并告知了相应违约责任的情况；＼n12、诚意金登记凭证，用以证明被告陈水宝缴纳了100万元诚意金，登记表中预留的手机号码为被告蒋国威的号码，意向房号登记为9号03幢，实际上就是本案诉争的9幢00单元000103号房屋；＼n13、结婚登记申请书；＼n14、补发婚姻登记证审查处理表；＼n15、离婚登记审查处理表；＼n16、离婚协议书；＼n证据13-16，用以证明二被告离婚之前补发了结婚登记凭证，同时离婚协议书中男方放弃所有财产，以及两被告结婚、离婚情况及财产情况，进一步证实证据5的真实性；＼n17、邮寄凭证，用以证明原告向二被告发送过催告函、律师函的事实，内容主要是催告二被告支付价款。＼n被告蒋国威未提出答辩。＼n被告蒋国威未提供证据。＼n被告陈水宝未提出书面答辩，在庭审中辩称，其与被告蒋国威不是夫妻关系，双方已于2011年11月离婚。被告陈水宝从来没有与原告签订过房屋买卖合同，也没有办理过相关手续。请求法院查明事实，依法驳回原告对被告陈水宝的诉讼请求。＼n被告陈水宝为证实其主张，向本院提交了如下证据：＼n18、离婚证，用以证明二被告于2011年11月15日办理离婚手续，并不是夫妻关系的事实。＼n对原、被告提供的证据，双方质证及本院认证如下：＼n对证据1、2，被告蒋国威经质证无异议，被告陈水宝经质证认为不清楚，相关情况由法院审核；对证据3、4、5，被告蒋国威经质证无异议，被告陈水宝经质证无异议，但认为材料上“陈水宝”字样和手印，被告陈水宝从未签过或捺过，相关材料也不是陈水宝提交的。对证据6、7，被告蒋国威经质证对真实性无异议，但认为签订合同时，原告并没有要求把被告陈水宝叫来签字，被告蒋国威也向原告方明示过最终合同履行肯定需要被告陈水宝到场，另外证据7仅指商住楼，并不是证据6所涉的连排别墅，根据相关规定，每幢房屋应当单独办理预售许可证，与本案缺乏关联性；被告陈水宝经质证认为对该组证据不知情，具体由法院审查，合同中“陈水宝”字样和相关手印都不是被告陈水宝签的或者捺的。对证据8，被告蒋国威经质证认为不清楚，是原告自开的，且是在合同签订之后开的；被告陈水宝经质证认为不知情，也没有在2013年2月28日支付过原告方该笔款项，如果要支付，也是被告蒋国威给付的。对证据9、10、11，被告蒋国威经质证认为，律师函收到了，但没有转交给被告陈水宝，催告函没有收到；被告陈水宝经质证认为不知情，也从来没有签收过，并不知道原告所主张的相关内容。对证据12，被告蒋国威经质证对真实性无异议，当时其只是出面联系打折事宜，最终由被告陈水宝进行诚意金登记，但原告收取诚意金时尚未取得房屋销售许可，故证据12不合法，该登记中的9号03幢是否系合同中的9幢103号房屋由法院审核；被告陈水宝经质证对真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，认为诚意金登记凭证中的9号楼3幢与商品房买卖合同中的9幢103号系不同表述，在诚意金登记凭证中第三条、第四条明确规定要在一周内申购、选购房源，如果不去，诚意金登记作废，也就是说被告陈水宝对该房子的选择就丧失了买卖的机会，同时登记人为买房人，登记人中只有陈水宝一人，不是陈水宝和蒋国威两个人，蒋国威只是认识原告单位某些人，帮陈水宝联系房屋意向事宜，所以原告主张的证明目的显然不符合事实。对证据13、14、15、16，被告蒋国威经质证认为，恰恰可以证明2012年9月份进行诚意金登记时，二被告之间已经不是夫妻关系；被告陈水宝经质证对证据的真实性没有异议，但对原告主张的证明目的有异议，认为被告蒋国威签订合同时的结婚证不是补办的结婚证，离婚协议中虽然约定财产均归陈水宝所有，但陈水宝也承担了213万元的债务。对证据17，被告蒋国威经质证认为律师函收到了，因为二被告已经离婚，所以并没有交给陈水宝，催告函的签收人是汤某，并非本案二被告，所以相关的意思表示并没有送达到被告蒋国威；被告陈水宝经质证认为，律师事务所发送的律师函及原告方发送的函件被告陈水宝均没有收到。对证据18，原告经质证认为，证据的真实性无法判断，合法性、关联性不作评判不予质证；被告蒋国威经质证无异议。＼n本院认为，证据1、2、3、4符合证据三性，可以证实原、被告双方的工商登记信息、身份信息等基本情况，予以认定。证据5可以证实二被告于1993年3月20日登记结婚的事实，予以认定。证据6由被告蒋国威与原告于2013年1月31日所签，可以证实对于购买浦阳江一号花园9幢00单元000103号房的价款、支付方式等作了相关约定，故对证据6的真实性、关联性予以认定，由于其中“陈水宝”字样由被告蒋国威代签，其合法性以及该合同效力是否及于被告陈水宝将在下文予以阐述。证据7经核对与原件一致，可以证实原告于2012年12月17日取得商品房预售许可［售许字（12）第047号］的事实，予以认定。对证据9、10、11、17，其中被告蒋国威自认收到证据10，且与快递单号为ep641592468cs的回执单所载送达信息一致，故对证据10以及证据11、17中被告蒋国威的签收回执予以认定，证据9的签收人为汤某，蒋国威否认曾收到证据9，原告也未能提供证据印证汤某已经将证据9转交给被告蒋国威，即无法证实原告将催告函送达给二被告，故对证据9以及证据11、17中汤某的签收信息不予认定。对证据13、14、15、16，二被告未提出实质性异议，且符合证据三性，予以认定。证据12由被告陈水宝填写、签字，可以证实2012年9月28日其与原告就浦阳江一号花园9号楼03幢房屋达成初步意向，并于当日缴纳了100万元诚意金的事实，予以认定。＼n经审理查明，2012年，二被告以夫妻名义与原告浙江海亮七大洲房地产有限公司洽谈原告开发的浦阳江一号花园商品房购买事宜。后双方达成初步意向，被告陈水宝于2012年9月28日向原告缴纳诚意金100万元，意向房号为9号楼03幢，并将被告蒋国威的手机号码登记为联系电话。2012年12月17日，原告取得售许字（12）第047号商品房预售证。2013年1月31日，被告蒋国威提交了二被告的身份证及结婚证（持证人为陈水宝）复印件，并与原告签订了商品房买卖合同（“陈水宝”字样由其代签），约定购买原告开发的浦阳江一号花园9幢00单元000103号房，价款为9054518元，分三次付清，签订合同时付100万，于2013年3月底前支付300万，余款5054518元于2013年6月底前付清；买受人逾期不超过90日，买受人应自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并对交付期限等其他事项作了约定。2014年2月28日，原告开具付款方为二被告的销售不动产统一发票（自开），金额为100万元（实际由被告陈水宝缴纳的诚意金转为购房款）。后二被告未按合同约定履行付款义务。北京盈科（上海）律师事务所接受原告委托，于2013年12月17日向二被告寄送了要求及时支付剩余房款及违约金的律师函，被告蒋国威于2013年12月19日签收。后二被告仍未按照合同约定支付剩余购房款。现原告起诉来院，要求判如所请。＼n另查明，浦阳江一号花园原9号楼03幢，现正式编号为9幢103号。＼n还查明，被告蒋国威与被告陈水宝于1993年3月20日登记结婚，后于2011年11月3日补办结婚登记，与2011年11月15日办理离婚登记手续。＼n本院认为，本案的争议焦点有三个：一是被告蒋国威与原告签订的商品房买卖合同效力能否及于被告陈水宝；二是商品房买卖合同的解除条件是否已经成就；三是原告要求二被告支付的违约金是否合理。对于第一个争议焦点，虽然二被告已于2011年11月15日办理了离婚手续，但并未将离婚的情况告知原告，反而以夫妻名义到原告处洽谈购房事宜，被告陈水宝缴纳购房诚意金100万元时，预留被告蒋国威的手机号码作联系之用，况且，被告陈水宝在缴纳诚意金后长达一年多的时间里，既没有向原告要求退还诚意金，也未对商品房买卖合同提出异议，应视为被告陈水宝认可被告蒋国威签署的商品房买卖合同。退一步讲，即使被告蒋国威系无权代理，鉴于二被告以夫妻名义与原告洽谈购房事宜，且被告蒋国威在签署商品房买卖合同时提供了二被告的身份证复印件和持证人为被告陈水宝的结婚证复印件，基于上述情况，对于原告而言，其足以信赖二被告系夫妻关系。因此，被告蒋国威以二被告名义与原告签署商品房买卖合同，代被告陈水宝签名捺印，亦构成表见代理。综上，该商品房买卖合同的效力及于被告陈水宝，且未违反法律禁止性规定，应属合法、有效。商品房买卖合同签订后，原告将被告陈水宝缴纳的诚意金100万元转为购房款，亦符合常理。对于第二个争议焦点，二被告未按合同约定支付房款，构成违约，经原告委托的律师事务所发送律师函催告后仍未支付剩余房款8054518元，且至原告起诉时已逾期超过一年，应视为根本违约，原告据此要求解除合同，符合事实和法律规定，予以支持。对于第三个争议焦点，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方约定，逾期付款超过90日的，原告作为出卖人有权解除合同，二被告作为买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，现原告据此主张二被告支付总未付房款8054518元的10%计805451.80元的违约金，尚属合理范围，予以支持。被告蒋国威提出的原告要求二被告支付的违约金过高的主张，与事实不符，不予采信。综上，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，二被告应支付原告违约金805451.80元；对于被告陈水宝已经缴纳的房款1000000元，其未要求原告返还，故在本案中不作处理。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院<；关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>；》第十六条之规定，判决如下：＼n一、原、被告双方于2013年1月31日签订的浙江省商品房买卖合同解除；＼n二、被告蒋国威、陈水宝支付原告浙江海亮七大洲房地产有限公司违约金805451.80元，款限本判决生效之日起三十日内付清。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。＼n案件受理费11855元，依法减半收取5927.50元，由被告蒋国威、陈水宝负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。＼n审判员杜敏丽＼n二〇一四年七月十八日＼n书记员杨琼