江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0981民初3019号
原告：刘鑫淋，男，1988年5月21日出生，住东台市时堰镇。
委托诉讼代理人：孟文政，男，1971年1月23日出生，系东台市时堰镇沙场村村民委员会推荐的公民代理人，住东台市后港镇。
被告：东台市宏慧置业有限公司，统一社会信用代码320981000201104120078S，住所地在东台市宁树路252号西湖花园北区37号楼12、13室。
法定代表人：黄宏官，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周益宏，东台市四灶法律服务所法律工作者。
原告刘鑫淋与被告东台市宏慧置业有限公司（以下至判决主文前简称“宏慧置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，因被告宏慧置业公司的法定代表人涉嫌刑事犯罪被羁押，本院依法裁定中止审理。后依法组成合议庭，于2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告刘鑫淋及其委托诉讼代理人孟文政、被告宏慧置业公司的委托诉讼代理人周益宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘鑫淋向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还原告本金21万元整，赔偿金21万元，并支付逾期贷款利息（从2011年12月29日起至履行之日止按21万元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告于2011年1月25日以前女友余岚的名义向被告交付购房定金5万元整，2011年2月15日又向被告缴付购房预付款16万元整，并签订《惠宁雅居》认购书，认购总价710040元的商品房一套（第*栋***室）。但时至今日，被告的房产项目一直未能建好，从2012年停建至今。原告多次与被告协商交房或者退钱，被告口头答应退钱，但一直没有给付，为维护自身的合法权益，故诉至法院提出上述诉讼请求。
宏慧置业公司辩称，1、被告与余岚于2011年签订慧宁雅居认购书一份，并收取余岚5万元定金，16万元预付款是事实。但该认购书是一份缔约性条款，不是正式的购房合同，只是关于双方就是否购房所达成的一个缔约性协议，该条款签订后余岚未与本公司签订商品房销售合同，从目前原告所举的证据来看，并不属于被告违约，因此原告要求返还定金及预付款21万元，被告只同意给付16万元，定金5万元不予返还。2、原告主张赔偿金，因为被告与余岚以及原告未签订商品房销售合同，因此不适用最高院关于商品房销售的有关司法解释，只能按照合同法有关缔约过失的相关条款规定。而根据该条款，被告缔约未过失。3.本案原告主张给付利息，被告不同意。余岚在与本案原告签订相关调解书时未通知义务人即被告，直到被告接到该诉状才知悉被告的相关义务转让给了原告，因此关于本案的利息只能从原告起诉之日起进行计算。现该利息只能以中国人民银行同期银行存款利息计算。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年1月25日，买受人余岚（乙方）与出卖人宏慧置业公司（甲方）签订《慧宁雅居》认购书一份，预售证号：东住建预字（2010）第072号。认购房号：东台市慧宁雅居项目第*栋***室。房屋使用功能：住宅，建筑面积（暂测）131.49（平方米），单价5400元/平方米。房屋总价：710040元。天然气开通初装费每户3000元整，房屋维修基金14200元（价款总额的2%）。乙方可享受以下优惠活动：壹万元整（阁楼，车库不参加优惠）。优惠后价格为：700046元。甲乙双方约定，认购当日，缴纳人民币伍万元整作为定金，并在2011年2月16日前缴纳不低于30%的首付房款，车库款，天然气开通初装费，房屋维修基金四项费用，并签订正式的《东台市商品房预售合同》。逾期未签约视为放弃委托认购该房屋，乙方认购权及相关优惠作废。甲方有权另行出售该房屋给他人。乙方在认购后提出放弃认购或逾期未签署《东台商品房预售合同》的，定金不予退还，余款在七日内无息退还。甲乙双方同意在未签订正式买卖合同之前，此认购书作为正式有效之合约，签署正式买卖合同后，本认购书作废。
2011年1月25日，宏慧置业公司向余岚出具5万元的收据一份，收款事由为购房定金。2011年2月15日，宏慧置业公司向余岚出具16万元的收据一份，收款事由为购房款。
2013年1月15日，原告与余岚经东台市时堰镇人民调解委员会调解，达成《人民调解协议书》（编号东台时堰2013-006）一份，协议第一条约定，余岚与刘鑫淋终止恋爱关系。第三条约定，双方以余岚与东台市宏慧置业有限公司订立“《慧宁雅居》认购书”（东台市慧宁雅居项目第*栋***室）和刘鑫淋分别于2011年1月25日和2月15日与余岚一起到该公司以余岚的名义缴纳人民币伍万元和壹拾陆万元（合计21万元）的权利义务自本调解书达成之日均归刘鑫淋享有和承担，与余岚无涉，（刘鑫淋在主张该项权利时，人民法院认为需要提供公证材料，余岚予以配合）。
另查明，2011年12月29日，被告与买受人陆汉银、桑兰凤签订《商品房买卖合同》一份（合同备案编号：20111229004），将案涉房屋出售给陆汉银、桑兰凤，并约定出卖人应当在2012年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
本院认为，案外人余岚与被告签订的《慧宁雅居》认购书系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强行性、禁止性规定，合法有效。根据原告与余岚达成的人民调解协议的约定，以余岚名义签订的认购书以及缴纳相应款项后产生的权利义务归原告享有和承担，原告作为涉案房屋权利义务的承继人向被告主张返还购房款的权利，诉讼主体适格。
根据认购书的约定，购房人在2011年2月16日前缴纳相应款项后，签署正式的《东台市商品房预售合同》。购房人在2011年2月15日缴纳购房款16万元后，双方未能在约定的时间范围内以及此后的合理期间内签订正式商品房买卖合同，违反了认购书的约定。原告主张系被告违约导致合同目的未能实现，未能提供充分的证据予以证明。被告与陆汉银、桑兰凤于2011年12月29日就案涉房屋签署的《商品房买卖合同》系其认购书合理期限之外的出售行为，原告陈述的2012年案涉房屋楼房停建，案涉房屋停建不能足以证明被告在2011年2月15日收取16万元购房款后存在不与购房人订立正式合同的违约行为。鉴于购房人、被告未能签订正式的商品房买卖合同，且案涉房屋已出售他人，原告主张返还已支付的购房款，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告主张的购房款利息问题。被告在2011年12月29日已将案涉房屋出售给他人，就应将收取的原告购房款予以返还，其未予返还，存在过错，故原告主张以购房款为本金从2011年12月29日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类银行贷款利率给付逾期利息，本院予以支持。
关于被告辩称只返还16万元购房款，5万元为定金且因原告未在5万元之外另行交足30%首付款210013元和天然气开通初装费、房屋维修基金，其存在缔约过失而不予返还的问题。本院认为，认购书虽约定认购当日缴纳5万元作为定金，并在2011年2月16日前缴纳不低于30%的首付房款、天然气开通初装费、房屋维修基金，但购房人在2011年2月15日缴纳的16万元购房款与定金5万元，合计21万元，数额与首付款数额相当。且根据行业惯例定金本就是预付房款的一部分，可抵作房款，故本院认为本案中认购书中约定的5万元定金在2011年2月15日已转为购房首付款。另天然气开通初装费、房屋维修基金系被告代收费用，不是签署正式合同的必要条件，未予缴纳不构成违约。故对被告的辩称意见，本院不予采信。
关于原告主张被告支付购房款一倍的赔偿金21万元的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。因此，本案的《慧宁雅居》认购书因其内容不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条有关惩罚性赔偿责任的适用是以“商品房买卖合同订立”为前提，故原告的该主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告东台市宏慧置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内返还原告刘鑫淋购房款21万元并支付逾期利息（以21万为本金，从2011年12月29日起至本判决确定的履行之日止按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算）；
二、驳回原告刘鑫淋的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7600元，由原告刘鑫淋负担5375元，被告东台市宏慧置业有限公司负担2225元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 吴海燕
代理审判员 汤晓青
人民陪审员 袁 琴
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 王钰娴
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
第八条具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
3.《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、
付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化
等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责
任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项
4.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》法释[2015]5号
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。