＼n淮安市清浦区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2014）浦民初字第0021号＼n原告高红梅，无业。＼n委托代理人王明通，男。＼n被告顾金兰，无业。＼n被告赵传刚，个体户。＼n被告赵传福，无业。＼n三被告委托代理人郭永军，男。＼n原告高红梅诉被告顾金兰、赵传刚、赵传福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理。依法由代理审判员李洪昌适用简易程序，于2014年1月13日公开开庭进行了审理。原告高红梅及其委托代理人王明通，被告赵传福及三被告委托代理人郭永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告高红梅诉称：2008年12月18日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于淮安市清浦区东风花园B区6幢204室房屋出售给原告，房屋总价款为15.8万元，被告在国家政策允许办理过户手续两个月内无条件协助原告办理过户手续。原告支付15万元购房款后，被告将房屋交付原告使用。后原告要求被告协助办理房屋过户手续未果，故诉至法院，请求法院依法判决被告协助原告将诉争房屋过户到高红梅名下，并承担违约金47400元。＼n被告顾金兰、赵传刚、赵传福共同辩称：原告要求被告协助办理过户手续，无事实和法律依据。被告赵传福并未在房屋买卖协议书上签字，而该协议实际处分了赵传福的实体权利，应认定无效。该房屋系被告顾金兰与其丈夫赵喜章在清浦区东风村10组60号房屋拆迁安置所得，两人虽已离婚，但房屋应为顾金兰及赵喜章共同所有，被告顾金兰、赵传刚未经权利人同意处分房产，该行为应认定无效。三被告及其家庭成员共6人，除争议房屋外无其他住房，被告同意按合同约定承担违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。＼n经审理查明：被告顾金兰与被告赵传刚、赵传福系母子关系。1997年8月20日，顾金兰与丈夫赵喜章经本院调解离婚，双方约定共同财产砖瓦结构平房3间，披屋1间各半分割，属于赵喜章的一半，赵喜章自愿赠予给小孩。2004年，上述房屋被拆迁，安置了位于淮安市清浦区东风花园B区6幢204室房屋1套（即本案诉争房屋），后三被告搬入该房屋居住。＼n2008年12月18日，原告高红梅（乙方）通过顺鑫房产服务部与被告顾金兰、赵传刚、赵传福（甲方）达成房屋买卖协议，约定：“1、甲方自愿将位于淮安市清浦区东风花园B区6幢204室房屋（登记产权人为顾金兰，房权证淮房字第××号，建筑面积80.57㎡，房屋性质为解困房）及车库出售给乙方。2、房屋总价为15.8万元，无论房价上涨还是下降，双方都不得反悔。3、乙方于本协议见证后付15万元，余款8000元在办理过户时一次性付清。4、甲方于本协议见证后将房屋及车库交付给乙方使用，并将该房屋的相关资料交付乙方。5、该房屋在办理过户时所需的过户手续费、印花税、契税、营业税、个人所得税及相关一切费用均由乙方承担，在办理过户时，如遇国家政策调整，依照国家政策交纳相关费用，均由乙方承担。甲方在房屋交付后到过户时，不得追加任何费用，甲方净得房款15.8万元。6、甲方在交房时，应将该房水、电、物业管理等费用交清并将相关票据交付给乙方，并保证该房完好无损，房屋附属设施太阳能也一并售给乙方，不另收取费用。7、根据有关政策规定，该房屋暂不允许办理过户手续，该房屋在国家允许办理过户时二个月内甲方无条件协助乙方办理过户手续，否则视为甲方违约，如因国家政策原因不能办理过户手续与甲方无关。8、甲方保证该房在交付时无任何债权债务，如果该房屋因甲方原因不能办理过户时，由此造成的一切后果将由甲方负责。9、如果任一方违约，则赔付房款的30%作为违约金给守约方。10、本协议在履行过程中如发生争议，双方协商解决，如解决不成，可以向人民法院提起诉讼。11、本协议一式三份，双方各执一份，见证单位留一份，双方签字后生效。”协议商定后，原告高红梅、被告顾金兰、赵传刚在协议上签字，因赵传福未在淮安，顾金兰便找人替赵传福代签。代签时顾金兰向高红梅出示赵传福的户口簿并称代签人就是赵传福。＼n协议签订后，淮安市清浦区城南法律服务所作为第三方对协议书进行了见证。当日，原告支付被告15万元后，被告从诉争房屋中搬出，租住于清浦区东风花园D区9幢301室。同时，被告将诉争房屋的产权证等材料交给原告，并将房屋交付原告，原告对房屋进行装潢后居住至今。2013年8月28日，根据相关政策诉争房屋可以办理上市及过户手续。同年9月，原告丈夫李炳龙及顺鑫房产服务部老板陈孝友来到被告家中，要求协助办理过户手续，遭被告拒绝，原告遂诉至本院。＼n以上事实，有当事人陈述、证人证言，原告提供的房屋买卖协议书、见证书、收条、房屋所有权证、户口簿、调解书等证据在卷佐证，本院予以确认。＼n案件审理中，原告高红梅表示如法院判决被告协助办理过户手续，自愿放弃主张违约金的诉讼请求。＼n案件审理过程中，因双方意见分歧较大，致本院调解未果。＼n本院认为：本案争议的焦点为原、被告所签订的房屋买卖协议是否有效。本案中，诉争房屋的登记所有人为顾金兰，依据不动产公示、公信原则，作为买受人，原告高红梅有理由相信顾金兰有权处分房屋。顾金兰找人替赵传福代签协议，高红梅并不知情，其在受让该财产时已尽到合理的审查义务，且以合理的价格有偿取得并实际占有该房屋达五年之久，已尽到谨慎的审查和注意义务，三被告从诉争房屋中搬出后仍居住于东风花园小区，在长达五年的时间内对原告占有使用房屋的行为亦未提出任何异议，故原、被告所签订的房屋买卖协议合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告主张被告协助办理过户手续，理由充分，证据确凿，本院依法予以支持。另，根据协议约定，过户的相关费用由原告承担，房屋过户后，原告向被告支付余款8000元。高红梅表示如法院判决被告协助办理过户手续，自愿放弃主张违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，亦不违反法律规定，本院予以照准。被告赵传福辩称其并未在协议上签字，被告顾金兰、赵传刚在赵传福不知情的情况下处分三人共有的房产，故协议无效，本院认为，如赵传福所述属实，其可向顾金兰及赵传刚主张损害赔偿。据此，依照《》第、第和《》第一百四十二条之规定，判决如下：＼n一、被告顾金兰、赵传刚、赵传福于本判决生效后十日内协助原告高红梅将位于淮安市清浦区东风花园B区6幢204室房屋（登记产权人顾金兰，房权证淮房字第××号，建筑面积80.57㎡）的权属变更登记为原告高红梅所有，过户相关费用由原告高红梅负担。＼n二、原告高红梅于办理过户手续后十日内支付被告顾金兰、赵传刚、赵传福购房余款8000元。＼n如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（上述款项汇至本院执行款帐户：江苏银行淮安清浦支行，帐号：80×××32）＼n案件受理费1065元，减半收取532.5元，由被告顾金兰、赵传刚、赵传福负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）。＼n如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。＼n代理审判员李洪昌＼n二〇一四年一月二十六日＼n书记员李艳＼n附：裁决所依据的法律条款＼n一、《中华人民共和国合同法》＼n第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。＼n第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。