四川省梓潼县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梓民初字第854号
原告宋荣华，女，生于1973年1月13日，汉族，初中文化，居民，四川省梓潼县人，住本县。
委托代理人贾朝富，四川翠云律师事务所律师。
被告张登军，男，生于1968年2月10日，汉族，大专文化，四川省梓潼县人，现住绵阳市，居民。
被告古珊，女，生于1978年11月30日，汉族，高中文化，四川省自贡市人，现住绵阳市游仙区，居民。
二被告共同的委托代理人李强，四川经义律师事务所律师。
原告宋荣华与被告张登军、古珊买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨地林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋荣华及其委托代理人贾朝富、二被告共同的委托代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋荣华诉称：2012年5月1日，二被告因资金周转困难，在原告处借得现金20万元，后归还5万元。2012年11月30日，原、被告达成协议，由原告购买被告翠云街中段的口面一间，以此笔借款抵作购房款，原告当天又付给被告张登军现金7万元。谁知被告张登军不讲诚信，将房屋卖与别人，导致双方交易失败。其所收原告的现金22万元，经原告多次催收，才于2015年3月31日退还5万元，余款仍未退还，为维护自身权益，特诉至法院，请求：1、判令被告张登军、古珊连带退还原告购房款17万元及违约金；2、判令被告连带赔偿原告损失7500元；3、诉讼费由被告承担。
二被告辩称：一、被告张登军实际收到原告购房款22万元，后双方解除买卖合同关系，被告分两次归还原告共计5.9万元，故被告张登军实际应当退还原告购房款16.1万元，原告起诉主张17万元有误。二、原告租赁被告房屋所产生的房租费应当抵扣原告的借款。三、因原、被告双方协商一致解除买卖合同，后双方达成租赁合同是双方的真实意思表示，用租金偿还借款，且实际过程中也是这样履行的，故被告不应当承担违约责任及赔偿损失的责任。四、借款是被告张登军的个人行为，被告古珊不知情，故被告古珊不应当承担还款责任。
经审理查明：2012年5月1日，被告张登军在原告处借款200000元，并向原告出具借条一张，上载明：“借条今借到宋荣华人民币现金200000元大写人民币贰拾万元整。利息每月此据借款人：张登军焦敏2012年5月1日身份证号码：＊＊＊＊＊＊。”2012年7月7日，焦敏向原告还款50000元。2012年11月30日原告向被告张登军账户存入70000元，同日，被告张登军向原告出具收条一张，上载明：“收条今收到宋荣华购房款220000.00元大写贰拾贰万元整。（翠云街西段75号）此据收款人：张登军2012年11月30日身份证号码＊＊＊＊＊＊”。2013年6月15日，原告与被告张登军签订房屋买卖合同，约定被告张登军、古珊将其所有的位于梓潼县翠云街中段门面房一间卖给原告，原告以被告张登军尚未归还原告的150000元借款及原告存入被告张登军账户的70000元作为购买该房屋的价款，其中合同第十项约定“合同所指的违约金应是本合同标价的50%”。后因被告张登军将该房屋用作贷款抵押物，双方未对该房屋办理过户登记。2013年7月2日，原告与被告张登军签订租房合同，约定原告租赁被告位于梓潼县文昌镇翠云路中段66、68号房屋，租赁期为三年，从2013年9月1日到2016年9月1日，年租金为15000元。2015年2月17日，焦敏向原告还款9000元，称算作被告张登军欠原告的220000元借款的还款。2015年3月31日，被告张登军向原告还款50000元。
另查明，庭审结束后，原告变更其诉讼请求为：一、依法解除原、被告之间的房屋买卖合同；二、判令被告张登军、古珊连带退还原告购房款17万元；三、判令二被告支付原告违约金11万元；四、诉讼费由二被告承担。对原告所提出的解除原、被告之间的房屋买卖合同的请求，经被告质证无异议。
本院认为：原告与被告张登军、焦敏之间于2012年5月1日成立的民间借贷关系合法有效，后焦敏向原告还款50000元，被告张登军及焦敏尚欠原告150000元。被告张登军与原告达成合意并于2013年6月15日签订房屋买卖合同，被告张登军将其所有的位于梓潼县文昌镇翠云路房屋卖给原告，作价220000元，其中150000元由被告张登军尚欠原告的借款折抵，原告向被告张登军账户另存入现金人民币70000元，此时原告与被告张登军及焦敏之间成立的民间借贷关系消灭，原告与被告张登军之间另成立房屋买卖合同关系。因被告张登军将该房屋作为贷款抵押物致使双方未能对该房屋办理过户登记，被告张登军违反合同义务致使原告与其之间成立的买卖合同关系权利义务不能实现，有违诚实信用原则，亦给原告造成相应经济损失。故对原告请求解除与被告之间房屋买卖合同的请求予以支持。被告古珊虽在原告与被告张登军于2013年6月15日最终形成的买卖合同关系中未签字捺印，且原告将剩余70000元购房款存入被告张登军账户，但因该买卖的事实发生在被告张登军与古珊婚姻关系存续期间，且没有足够证据证明是被告张登军的个人债务，故该债务应按照夫妻共同债务处理。原、被告在诉讼中认可被告已归还59000元，因此二被告应向原告退还剩余购房款161000元并承担相应违约责任。双方在房屋买卖合同中第十项约定的违约金为本合同价款的50%，该约定过高，综合全案，考虑当地的房屋价格因素等，酌定被告张登军应向原告承担违约金为合同价款的15%，即33000元。对被告主张的扣抵原告租金的请求，因原告租赁被告的房屋为翠云路86、88号，并非涉案翠云路72号房屋，且原告租赁的被告房屋尚未到期，被告请求与原告主张系不同民事法律关系，亦非同一标的物，故在本案中不做处理，被告可另行主张该权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十六条、《最高人民法院关于适＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告宋荣华与被告张登军、古珊之间就梓潼县文昌镇翠云路房屋形成的房屋买卖合同关系；
二、限被告张登军、古珊于本判决生效后十五日内退还原告宋荣华购房款161000元；
三、限被告张登军、古珊于本判决生效后十五日内支付原告宋荣华违约金33000元。
若被告张登军、古珊未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3850元，已减半收取1925元，由被告张登军、古珊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 杨地林
二〇一五年十一月三十日
书记员 孙端端
附：适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。