山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0213民初4530号
原告：陶某某。
委托诉讼代理人：江雨，青岛李沧联兴法律服务所法律工作者。
被告：王某。
委托诉讼代理人：徐志远，山东春泽律师事务所律师。
原告陶某某与被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶某某的委托诉讼代理人江雨，被告王某及其委托诉讼代理人徐志远均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告合同违约金64800元[（53000元/年×2年+55000元/年×2年）×0.3]；2、依法判令被告支付原告物业费963元[107㎡×1元/㎡×9个月]；3、依法判令被告将租赁房屋恢复原状；4、依法判令被告支付原告欠缴电费464元；5、本案诉讼及相关费用由被告承担。庭审中，原告放弃诉讼请求第3项。事实和理由：原被告于2016年3月31日补签《城市房屋租赁合同》一份，约定原告将位于青岛市XX区XX路XX新城X-
X号甲户房屋租赁给被告用于经营美容业务，租赁期限自2015年10月1日至2020年10月1日共5年，租赁期满一年前的一个月交纳下一年租金。双方按约履行，但2016年9月23日原告催促被告支付下一年度租金时，被告告知原告不再承租房屋；且租赁期间被告未依合同约定支付物业费、电费，物业公司向原告催交物业费，原告依合同向被告主张违约责任及物业费时，被告以各种理由推诿。故原告状诉来院，请求依法判决。
被告王某辩称，1、被告于2016年6月中旬就提出解除租赁关系，经过协商，原被告达成一致，解除了租赁关系，原告扣留3000元的合同履约金，被告不拆除任何装修物，被告没有违约行为，原告诉讼请求没有事实和法律依据。2、经双方协商，于2016年10月2日解除租赁合同、交付房屋并进行现场交接清算，被告不欠任何费用。3、被告于2009年开始租赁原告的毛坯房，原告出资12万元对房屋进行了装修，2013年3月份被告又出资约17万元对该房屋进行了精装修，精装修以后，原告经常以各种理由骚扰和干扰被告的经营活动，目的是希望被告赶紧解除租赁合同。综上，被告认为原告不遵守商业诚实信用的原则，违背了社会主义的价值观，提出无理诉讼，请求人民法院驳回其诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：
青岛市李沧区XX路X-
X号房屋登记于原告之妻王某某名下。2009年8月25日，原告作为甲方、出租方，被告作为乙方、承租方，签订《房屋租赁合同》一份，内容为：甲方将自有的X-
X号甲户约107平方米网点房出租给乙方经营美容使用，租期自2009年8月25日至2014年10月15日共5年，前三年租金每年40000元，第四年租金46000元，第五年租金48000元，乙方于合同签订当日支付甲方第一年租金，自第二年起租赁期满前一个月支付当年租金，每逾期一日按照日租金的200%支付违约金；租赁期间产生的水、电、煤气、物业管理等费用由乙方承担，物业管理费按照每平方米1元的标准由XX新城的物业收取；租赁期间，非本合同约定情形，乙方中途擅自退租的，应按提前退租天数租金的三倍支付甲方违约金；租赁期间，经甲方书面同意，乙方可以对承租房屋进行装修和添加设备，但不得改变房屋的主体结构，租赁期满或合同提前终止的，乙方在不损坏房屋结构和墙体设施的情况下，对能搬走的设备应及时搬走，乙方进行装修的不能拆下搬走的部分，直接由甲方无偿取得；乙方在签订合同当时应当支付甲方履约保证金3000元，乙方如约履行合同义务，租赁期满后甲方应当退还保证金，如果乙方在租赁期间有违约行为，则履约保证金不予退还。
上述合同签订后，原告如约交付房屋，被告依约支付租金、履约保证金，使用房屋至合同期满。2016年3月31日，双方续签房屋租赁合同一份，约定被告继续承租使用X-
X号网点房甲户，期限自2015年10月1日至2020年10月1日共五年，前三年租金每年53000元，第四、五年租金每年55000元；每年租金的支付时间、水、电费、物业管理费的计算和负担、履约保证金的支付金额、退还条件、装饰装修等的约定与前份2009年8月25日合同内容一致；另约定，租赁期满前乙方擅自退租的违约责任为应按提前退租天数租金的五倍支付甲方违约金；还约定，租赁期满，乙方若不续租，应在租赁期满前三个月向甲方提出，并应将所有费用交齐后与甲方交接。
原被告一致确认，涉案房屋截至2016年10月1日前的租金已经全部结清，双方不存在争议。本案原告于2016年9月23日通过电话向被告催缴下一年度房租，被告在电话中提出不再租用涉案房屋，理由为租用的店面太小，不利企业发展，并要求当月月底与原告交接。2016年10月2日，双方办理交接手续，解除了租赁合同。现涉案房屋原告已经另行出租。
另查明，被告于2016年2、3月份支付原告物业费5000元，尚欠原告电费464元。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、关于双方解除租赁合同的原因，原被告存在争议。原告主张被告在租赁期满前擅自退租，应当承担违约责任；被告主张其对所承租房屋第二次装修后，原告经常骚扰被告的正常经营，并曾经流露出让被告搬走、解除合同的意思，后双方协商一致解除了合同，被告支付的履约保证金原告不再退还、进行的装修和相关设备不再拆除、搬走。被告并提交双方往来短信、2016年10月2日双方交接时电话录音证明上述事实。经质证，原告对上述证据真实性没有异议，但认为上述证据不能证明被告的主张。
2、有关物业费，原被告存在争议。原告主张，物业费计算方式为每平方米每月1元，涉案的房屋一共107平方米，每年的物业费为1284元（107×1元×12个月），从2009年8月25日至2015年12月31日的物业费远超5000元，原告在缴费时物业公司给打了折扣，折后物业费共5000元。被告支付的5000元物业费原告已经交给了物业公司。现物业公司已经催缴2016年1-9月份物业费963元，该款原被告并未缴纳。原告提交青岛东洲物业管理有限公司对XX新城X-
X网点缴费通知、XX新城业主临时公约、XX新城前期物业服务合同、青岛市物业服务合同备案表、青岛XX物业管理有限公司证明、XX物业管理有限公司向原告出具的收款收据予以证明。
3、原被告对于原告另行出租涉案房屋的时间陈述不一致，原告自认2016年12月15日另行出租、签订合同，被告陈述原告于2016年10月份另行出租，上述主张原被告均未提交证据。
经庭审质证，被告对原告提交证据的真实性均有异议，认为缴费通知是后补的，该份缴费通知单原告从来没有交给被告，青岛XX物业管理有限公司是否存在值得怀疑，现在正规公司公章都有编码，该缴费通知上加盖的公章不正规；青岛XX物业管理有限公司的证明是自己证明有管理权，两份物业服务合同和证明自相矛盾，且是另一个单位嘉丰投资公司的物业合同复印件；XX新城业主临时公约是XX投资公司自定的，不是升平业主签字同意的，对业主没有任何约束力，且与本案无关；收取5000元物业费的收据不是正规票据，所谓XX物业管理有限公司以及其财务专用章真实性没有证据证明。上述证据均不能证明被告欠原告的物业费，更不能证明欠根本不存在的公司所谓的物业费。
本院认为，原告对被告提交的短信、录音证据的真实性不持异议，上述证据能够反映双方履行合同、解除合同过程中部分事项，对于上述证据本院确认为有效证据。原告提交的XX新城业主临时公约、XX新城前期物业服务合同、青岛市物业服务合同备案表、青岛XX物业管理有限公司证明、催交通知、收款收据，虽被告对真实性提出异议，但未提交相反证据，上述证据真实、合法，与本案有关联，本院确认为有效证据。
本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，双方均应遵照执行。合同约定的租赁期限至2020年10月1日止，并约定了承租人擅自退租的违约责任。本案证据显示，2016年9月23日原告向被告电话催交下年度房租时，被告提出因企业经营需要不再承租涉案房屋，双方并于2016年10月2日交接房屋、终止合同履行。被告未按合同约定的承租期限履行、要求提前解除合同的行为无合同和法律上的依据，属于违约行为，应当承担违约责任。
被告主张原告经常骚扰其正常经营，并曾经流露出让被告搬走解除合同的意思，后双方协商一致解除了合同，应当提交证据予以证明。被告提交的短信往来，内容涉及双方就水电费、5000元物业费、履约保证金、交接时间的协商，其中被告曾经指责原告无故骚扰其正常经营，但原告予以否认，称每次与被告接触都是为讨要房租、物业费，并非无故骚扰；原告要求被告拆除装修，并催促交接房屋，称不交接房屋就说明被告还租用房屋；电话录音涉及双方交接电卡、电费、钥匙的经过，上述证据显示，双方就涉案房屋签订的租赁合同已经合意终止履行，但上述证据不能证明双方已经就合同解除后的法律后果承担达成一致。被告抗辩理由不成立，本院不予支持。
涉案租赁合同因被告违约终止履行后，原告作为守约方有权主张继续适用违约金条款。关于违约责任的承担，本院认为，租赁合同约定的按提前退租天数租金的五倍支付甲方违约金、原告主张的按提前退租天数租金的30%作为违约金均过分高于原告的实际损失。结合原告自认的2016年12月15日将涉案房屋另行出租的事实，综合考量本案中被告的过错及给原告造成的实际房租损失，本院对于双方当事人约定的违约金酌减为三个月的租金损失，即被告应当按照年租金53000元的标准支付原告三个月租金13250元作为提前解除合同的违约金。原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。
原被告签订的租赁合同约定了物业管理费的负担和计收标准，原告提交的XX新城业主临时公约、XX新城前期物业服务合同、青岛市物业服务合同备案表、青岛XX物业管理有限公司证明、催交通知、收款收据等证据能够形成完整的证据链条，足以证明涉案物业拖欠2016年1-9月份物业费963元的事实，根据双方的约定，被告应当支付原告物业费963元，电费464元应当一并支付。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告王某于本判决生效之日起十日内支付原告陶某某违约金13250元。
二、被告王某于本判决生效之日起十日内支付原告陶某某物业费963元；
三、被告王某于本判决生效之日起十日内支付原告陶某某电费464元；
四、驳回原告陶某某的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1456元（原告已预缴），减半收取728元，由被告负担，被告于本判决生效之日起10日内给付原告728元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 毛国宏
二〇一七年五月十九日
书记员 孔佳薇
书记员 方婷婷