广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0605民初4264号
原告（反诉被告）：覃钊鑫，男，1986年6月12日出生，汉族，住广西藤县，
委托诉讼代理人：谭智峰，广东广立信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：欧炎，男，1975年8月11日出生，汉族，住广州市荔湾区，
被告（反诉原告）：蔡晓晴，女，1978年1月10日出生，汉族，住广州市荔湾区，
两被告的共同委托诉讼代理人：陈嘉媛，广东法全律师事务所律师。
两被告的共同委托诉讼代理人：林贵岳，广东法全律师事务所律师。
第三人：佛山市南海区晋原房地产中介服务部，住所地：佛山市南海区。
经营者：梁润华。
委托诉讼代理人：刘志炜，男，该公司工作人员。
原告覃钊鑫与被告欧炎、蔡晓晴、第三人佛山市南海区晋原房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年3月20日立案后，依法适用简易程序，并分别于2018年6月4日、2018年7月3日两次公开开庭进行了审理。原告覃钊鑫到庭及原告的委托诉讼代理人谭智峰，两被告的共同委托诉讼代理人陈嘉媛、林贵岳，第三人佛山市南海区晋原房地产中介服务部的委托诉讼代理人刘志炜到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与两被告签订的《房屋买卖合约》；2.两被告向原告返还购房定金50000元；3.两被告向原告支付违法解除《房屋买卖合约》，拒绝出售物业的违约金137500元；4.两被告向原告赔偿原告损失5080元（用于支付按揭手续费）；5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告于2017年11月起与两被告、第三人进行沟通，拟购买两被告名下坐落于佛山市南海区大沥镇xx，于2017年11月末，为了能尽量减少原告的购房首付款压力，三方口头达成支付购房款的方案为“购房总价款1375000元、定金50000元、首期楼款55000元、剩余的购房款1270000元通过按揭方式支付”。基于当地购房政策的限制，三方于2017年12月4日签订的书面购房合同虽然约定：“定金50000元、首期楼款360000元、剩余的购房款965000元通过按揭方式支付”。但实际仍按照口头约定的购房款支付方案履行。在第三人的协助下，原被告双方办理了按揭贷款手续，双方确定按揭贷款金额为1270000元，且银行于2018年1月4日向原告出具了贷款金额为1270000元的《同意个人住房贷款意向书》。随后，原告及第三人通过电话方式通知两被告办理房屋过户手续，但两被告却一直未予回应。于2018年2月5日，两被告突然认为双方口头约定的首付金额太少，要求原告必须于2018年2月7日前按照书面合同约定的首付金额360000元履行付款义务且未告知原告办理房屋过户手续的时间。突然接到两被告变更首付金额及首付款支付时间的要求，无奈之下原告只能尽量筹钱。同时，由于《同贷书》约定的贷款金额为1270000元且被告要求变更贷款金额，原告于2017年2月7日通过催促函方式要求被告协助原告办理银行按揭贷款金额变更手续，但两被告却拒绝办理。于2017年2月8日两被告通过律师函的形式解除《房屋买卖合约》。综上，原告认为虽然双方签订的书面合同约定首付金额为360000元，但两原告同意原告按照口头约定的首付金额55000元履行付款义务并协助原告办理银行按揭贷款金额为1270000元的银行按揭贷款手续，随后两被告单方面变更首付金额、支付首付的时间及违法解除《房屋买卖合约》的违约行为已经构成根本违约，为维护原告合法权益，故起诉。
两被告辩称，1.两被告同意解除《房屋买卖合约》，不同意原告的其他诉讼请求。在本次交易中，致使《房屋买卖合约》不能履行的根本原因是原告未能按时筹集足够的首期楼款，其行为已构成违约。经被告给予合理期限后，仍不能按约定履行，被告有权终止本合约，并追究原告的违约责任。2.被告和原告对房屋价款的交付时间、交付金额等，以《房屋买卖合约》约定的为准。即原告需在办理交税过户的并领到受理回执的当天，将首期楼款支付给被告。但在2018年2月2日，两被告和原告前往房管部门办理房屋过户手续的当天，原告告知不能按照合同约定交付首期楼款，要求变更合同，即将首期楼款360000元减至55000元，剩余楼款由贷款银行直接支付给两被告。两被告不同意原告的要求。第一，根据佛府办（2016）52号文的要求，原告支付首期楼款比例最低不能低于30%。双方约定的房款总价为1375000元，按照中国人民银行的要求，该本次交易贷款金额最高应为962500万元，但银行同意贷款的金额却为1270000元，这违规行为，存在银行随时停止发放贷款、追究相关人员责任的可能性。第二，两被告出售房产的原意是用于资金周转，想尽快拿到首期楼款、尽早完成交易。但本次交易中，原告申请的贷款约为总房款的92.36%，明显违反中国人民银行对最低贷款比例的相关要求，同时原告亦告知其不能按照约定支付足额的首期楼款。在存在违规贷款和原告不能足额支付首期楼款的风险下，两被告是不可能答应原告的变更合同要求的。原告未能按照约定筹集楼款的行为，已构成根本违约。被告欧炎在2018年2月2日下午4时，在第三人处提出终止合约、返还原告已支付的定金，双方和气收场。但原告仍要求减少首期楼款或给予筹款时间。后两被告同意给予原告筹款时间，约定在2018年2月7日中午12时前，如原告筹足360000元首期楼款，两被告配合原告办理房产过户手续。但至2018年2月7日中午12时，原告告知仍不能筹集足够的首期楼款。后两被告发函告知原告，因原告的违约行为，《房屋买卖合约》终止。综上所述，本次纠纷的根本原因是原告违反双方的约定，未能在约定的时间内筹集足够的首期楼款，违反了双方的约定和相关规定。且原告第三项和第四项诉讼请求都为弥补可预期的损失，属于重复主张。故两被告请求法院，依法驳回原告第二至第五项的诉讼请求。
第三人佛山市南海区晋原房地产中介服务部辩称，其答辩意见与原告起诉意见一致。
两被告向本院提出反诉请求:1.原告向被告支付违约金87500元（137500元-50000元=87500）；2.诉讼费由原告承担。事实和理由：2017年12月4日，在第三人佛山市南海区晋原房地产中介服务部的居间下，两被告与原告签订了《房屋买卖合约》，约定原告购买被告位于佛山市南海区大沥镇xx，金额为1375000元。同时双方对房屋款项的付款方式、税费等事项作了约定。双方在履行的过程中，被告积极配合原告办理按揭贷款等手续。但原告却明确告知不能按照《买卖合约》的约定现给原告支付首期款360000元。原告要求减少首期楼款，或要求终止合约、被告返还其支付的50000元。被告不同意原告的要求，但出于继续履行买卖合同的意愿，两次延长首期楼款的交付时间，给予原告筹集首期楼款的时间。但在2018年2月7日中午12时，原告还无法筹集约定的首期楼款。基于原告的违约行为，被告在2018年2月8日书面告知，因原告的违约行为和要求，被告同意终止《买卖合约》。两被告认为，《买卖合约》是双方的真实意思表示。双方应按约定严格履行。但原告在履行过程中，告知被告不能按照约定支付首期楼款，其行为构成根本违约。原告理应按照约定，承担违约责任。按照《买卖合约》，原告需向被告支付违约金，违约金的金额为10%的合同款项，即137500元，扣除原告支付的定金50000元，剩余87500元尚未支付。综上，原告的行为已经严重侵害被告的合法权益，为维护自身权益，被告特此提起反诉。
原告针对两被告的反诉请求辩称，其答辩意见与原告的起诉意见一致。
第三人佛山市南海区晋原房地产中介服务部针对两被告的反诉请求辩称，其答辩意见与原告起诉意见一致。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1.原告提供的微信聊天记录截图打印件36页（聊天相对方为被告的姐姐欧某，第三人的员工谢美珍），证人欧某确认该微信聊天记录为其与中介谢小姐的聊天记录，第三人亦确认微信聊天的另一方对其员工谢美珍，且证人欧某当庭出示了该聊天记录的原始载体，本院对其真实性予以确认；
2.证人欧某的证人证言，证人欧某与被告欧炎存在直接利害关系，且两被告确认在涉讼房屋交易过程中是委托欧某与原告沟通涉讼房屋交易事宜，本院对欧某的证人证言证明力不予确认。
本院经审理认定事实如下：
涉讼房屋位于佛山市南海区大沥xx（权利证号：XXX），登记权利人为被告欧炎，登记时间为2010年9月19日。
2017年12月3日，被告欧炎出具《委托书》，该委托书写明被告欧炎是涉讼房屋业主，现委托蔡晓晴作为代理人签署房屋买卖合同并收取定金。
2017年12月4日，原告覃钊鑫（买方）与被告欧炎（被告蔡晓晴代签）、第三人佛山市南海区晋原房地产中介服务部签订《房屋买卖合约》（以下简称涉讼合约），约定：买卖双方交易涉讼房屋，房屋建筑面积135平方米，物业成交价为1375000元，定金50000元，买方应在签署合约同时交付卖方，卖方收到定金后积极配合买方办理房屋按揭过户手续；首期楼款360000元，买方应在买卖双方到地税、房管部门办理交税过户并领到受理回执当天支付给卖方；尾期楼款965000元，由买方申请贷款的银行直接支付给卖方（贷款金额以同意贷款书为准），如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在房产证过户当天付清给卖方；卖方转让出售的涉讼房屋，在交易过程中双方所需的税费由买方支付；物业交付使用日期为卖方收齐楼款当天交付给买方使用。涉讼合约第六条违约责任约定：合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要去违约方支付相当于定金双倍或总楼款10%的违约金：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买物业；（3）任何一方隐瞒等情形，从而导致合约目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行合约之条款时。
同日，被告蔡晓晴出具《定金收据》，确认收到原告交来购买涉讼房屋定金50000元。
2018年1月4日，中国银行股份有限公司广州东山支行（以下简称中行东山支行）出具《同意个人住房贷款意向书》，该意向书写明原告为购买涉讼房屋向中行东山支行申请个人住房贷款，经审核，拟同意其贷款申请，贷款金额为1270000元，最终以贷款合同签署为准，若中行东山支行最终与原告签订个人住房贷款合同，在涉讼房屋买卖双方补齐中行东山支行所需资料、落实中行东山支行所要求的房款条件下，贷款将划入卖方指定的账户。
2018年2月7日，原告及第三人向被告欧炎邮寄发出《催促函》，该催促函写明原告于2017年12月4日与被告欧炎、第三人签署涉讼房屋的房屋买卖合约事宜，由于银行出具同意贷款贷款书金额为1270000元，超出了房屋总楼款，被告欧炎一再要求首期仍然要360000元却不配合原告重新出具银行同意贷款书，拉黑电话等，现正式通知被告欧炎于2018年2月13日前配合原告重新办理银行贷款手续，以免造成被告欧炎违约带来不必要的损失。
2018年2月8日，两被告向原告发出《律师函》，该律师函写明两被告与原告于2017年12月4日签订涉讼合约，约定原告向两被告购买涉讼房屋，合约金额为1375000元，在合约履行过程中，双方约定原告需在2018年2月5日前向两被告支付首期楼款360000元，两被告在收到首期楼款后，配合原告办理涉讼房屋交税过户手续，后原告多次明确告知两被告不能筹集首期楼款，不能按约定支付首期楼款，要求减少首期楼款，或单方终止合约。经原告多次要求并与两被告多次协商后，两被告同意将首期楼款的支付期限延迟至2018年2月7日中午12时，在2018年2月7日中午12时左右，原告仍告知未能筹集足额的首期楼款，故不能履行合约约定的义务。因原告的违约行为和应原告的要求，两被告同意终止涉讼合约，并保留追究原告违约责任的权利，该律师函到达原告时，涉讼合约正式终止。
2018年2月11日，两被告向原告发出《律师函》，该律师函写明两被告于2018年2月8日发出《律师函》次日收到原告的《催促函》，现针对原告的来函，两被告明确表示不同意原告重新办理银行贷款手续的要求。因原告的违约行为和原告的要求，两被告同意终止涉讼合约，并保留追究原告违约责任的权利，在涉讼合同终止后，两被告没有配合原告重新办理银行贷款手续的义务。
另查明，欧某短信通知原告称其弟弟欧炎同意宽限多两天，即2月7日中午十二点之前凑齐首付360000元；原告回复短信称其实在凑不到那么多钱，原告现在手上最多只有200000元，尾款只是能够等多两个月收齐，并询问欧某能否同欧炎商量宽容下。2018年2月6日，欧某与原告电话协商首付款的支付问题，欧某称“那时候我们都有说过这个问题，那时候你讲全额贷什么的。都说可以。那些到时再来走数，放款当天就走数。那你这个要按照手续”，原告称“那你是一定要36那样”，欧某称“你多少要筹多点”“明天你筹到尽，有多少，我看一下能不能他和你对接”。2018年2月7日，欧某与原告电话协商首付款的支付问题，原告称其一时都筹不了这么多钱并称“那我现在给着20万给你，他也是不肯了，是不是”，欧某回复称“他不肯的，他今天一定要拿36万。”最后，欧某称“想成交那你就要快点去筹钱，有什么困难就和他讲咯。”原告称“你再和你细佬说一下，看一下怎样？好吗？”欧某回复称“好”。
再查明，原告覃钊鑫非佛山市户籍居民，但其能提供在购房之日前两年内在佛山市累计缴纳1年以上的社会保险缴纳证明。被告欧炎与被告蔡晓晴于2002年7月9日登记结婚。
2018年3月20日，原告提起诉讼。诉讼中，两被告确认涉讼房屋交易过程中是委托欧某与原告沟通涉讼房屋交易事宜。原、被告均确认被告欧炎曾两次协助原告办理涉讼房屋按揭贷款手续；两被告主张协助原告办理按揭贷款时均是签署空白文件，原告主张办理银行按揭贷款时已告知被告欧炎申请贷款的金额且其同意原告以1270000元申请贷款。原告陈述涉讼房屋银行按揭贷款事宜由第三方按揭贷款公司负责办理，其向银行提交的购房合同约定的房屋总价为1850000元，该金额为房屋的市场评估价。原告陈述其于2018年2月中旬原告告知被告已经能筹足36万，要求被告协助原告重新办理同贷书或者签订退还多收贷款部分的相关协议，但是被告不同意。两被告明确其提出反诉请求是以解除涉讼合约为前提。
本院认为，原告与被告欧炎、第三人佛山市南海区晋原房地产中介服务部签订的涉讼合约系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合约既包含了原告与被告欧炎之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含第三人向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原告和被告欧炎就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。现原告起诉请求解除涉讼合同，被告欧炎同意解除涉讼合同，双方均无继续履行合同的合意，故本院对原告要求解除涉讼合同中关于涉讼房屋的买卖合同关系的诉讼请求予以支持。
涉讼合同明确约定涉讼房屋成交价1375000元，定金50000元、首期楼款360000元、尾期楼款965000元以抵押贷款形式支付；原告认为涉讼合同签订后原、被告已口头协商变更首付楼款为55000元、抵押贷款额为1270000元的主张未得到被告的认可，原告亦未提供相应证据予以证实，故本院对原告认为原、被告已协商变更首付款及贷款金额的主张不予采信。涉讼合同约定涉讼房屋成交为1375000元，而原告确认其向银行提交的购房合同约定的房屋总价为1850000元，故原告向中行东山支行提交的申请抵押按揭贷款资料并非双方的真实交易情况，原告于2018年1月4日取得的《同意个人住房贷款意向书》不能反映银行的真实意思表示。因在涉讼合同约定成交价为1375000元的情况下，原告向银行申报成交价为1850000元，而被告欧炎亦作为出卖方亦按该金额协助原告办理银行按揭贷款手续，故原、被告均存在向银行提交不真实的交易资料的行为，双方对于《同意个人住房贷款意向书》不能反映银行的真实意思表示均存在过错。被告欧炎作为完全民事行为能力人，应该知道签订空白文件的法律后果，且被告欧炎也没有举证证明其协助原告办理按揭贷款时签署的是空白文件，而从两原告的代理人欧某与原告2018年2月6日电话协商中关于“全额贷”“走数”的陈述亦可知，被告欧炎对于原告申请贷款的成交价高于涉讼合同约定的成交价是知悉并同意配合的。被告欧炎主张其在协助办理银行按揭贷款时不清楚原告违规申请贷款无事实依据，本院依法不予采信。
在原告取得的《同意个人住房贷款意向书》不能反映银行的真实意思表示且原、被告对此均有过错的情况下，原、被告应根据涉讼合同约定，按照真实的交易价格申请办理银行按揭贷款。本案中，原告虽于2018年2月7日发函催促被告欧炎于2018年2月13日前配合原告重新办理银行贷款手续，但因其在与被告欧炎的代理人欧某协商首付款的支付问题时，对此回复称凑不到那么多钱，该行为足以让被告欧炎涉讼房屋交易存在不安全因素，足以让被告欧炎对涉讼房屋的交易安全产生怀疑并认定原告存在可能丧失履行能力情形。被告欧炎据此中止协助原告办理银行按揭贷款手续的行为符合法律规定，原告认为被告欧炎未配合其重新办理银行按揭贷款手续构成违约的主张无事实依据，本院依法不予采纳。涉讼合同约定首期楼款360000元，原告应在双方到地税、房管部门办理交税过户并领到受理回执当天支付给被告欧炎；故至2018年2月7日，原告并不负有支付首期楼款360000元予被告欧炎的义务，被告欧炎认为原告在2018年2月7日未能筹集足额的首期楼款构成违约的主张无事实依据，本院依法不予采纳。在原告明确表示2018年2月7日无法筹集首期款的情况下，被告欧炎本应通知原告中止履行合同并要求原告提供适当担保以确保合同继续履行，原告亦应在其告知被告欧炎无法于2018年2月7日筹集首期款的情况下，提供适当的担保以证明其具备继续履行合同的能力或举证证明其将在合理期限内恢复履行能力，以确保涉讼合同继续履行。现在原、被告均未提供证据证明对方存在致涉讼合同无法继续履行的根本违约行为，且涉讼合同具备继续履行条件的情况下，原告要求解除涉讼合同，被告欧炎同意解除涉讼合同，双方均无意继续履行涉讼合同致合同解除，原、被告双方对涉讼合同的解除均有过错，故原告要求被告欧炎返还定金50000元的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告欧炎支付违约金137500元（1375000元×10%）的诉讼请求及两被告要求原告违约金87500元（1375000元×10%-50000元=87500元）的反诉请求，本院均不予支持。
原告并未提供证据证明其因购买涉讼房屋委托第三方机构办理按揭贷款并支付按揭手续费，且即使原告有委托按揭公司办理按揭贷款手续，如按揭公司配合原、被告提供虚假资料申请抵押贷款，则按揭公司是否有权收取按揭费仍需审查，按揭费是否必然发生尚未确定，故对原告主张两被告赔偿按揭手续费损失5080元的诉请，本院依法不予支持。
被告欧炎与被告蔡晓晴为夫妻关系，涉讼房屋在两被告夫妻关系存续期间办理产权登记，本案债务亦发生在两被告婚姻关系存续期间，且被告蔡晓晴直接参与了涉讼合同的签订并收取定金，故本案被告欧炎应返还原告定金50000元的债务应为两被告夫妻共同债务，原告主张被告蔡晓晴对被告欧炎返还定金50000元的债务承担共同清偿责任合法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：判决如下：
一、解除原告（反诉被告）覃钊鑫与被告（反诉原告）欧炎于2017年12月4日签订的《房屋买卖合约》中关于佛山市南海区大沥xx（权利证号：XXX）的房屋买卖合同关系；
二、被告（反诉原告）欧炎、蔡晓晴应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元予原告（反诉被告）覃钊鑫；
三、驳回原告（反诉被告）覃钊鑫的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）欧炎、蔡晓晴的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取8587.5元（原告已预交），由原告（反诉被告）覃钊鑫负担4293.75元，被告（反诉原告）欧炎、蔡晓晴负担4293.75元，被告（反诉原告）欧炎、蔡晓晴负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告（反诉被告）覃钊鑫，本院不另收退。反诉受理费993.75元（被告已预交），由被告（反诉原告）欧炎、蔡晓晴负担。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 赵 燕
二〇一八年八月九日
书记员 郑幸莉