山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终4203号
上诉人（原审被告）海上嘉年华（青岛）置业有限公司。
法定代表人景戈平，总经理。
委托代理人孙洁琼，山东首辰律师事务所律师。
委托代理人吴李燕，山东首辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）路帅。
委托代理人刘晨，山东新岛律师事务所律师。
委托代理人杜春花，山东新岛律师事务所律师。
上诉人海上嘉年华（青岛）置业有限公司（以下简称嘉年华公司）因与被上诉人路帅商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第5381号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
路帅在原审中诉称，2010年10月23日，双方就青岛市黄岛区漓江西路1166号《海上嘉年华》×栋×单元×层×室（复式）房屋签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定的交房日期为2012年9月30日。路帅依约支付了房屋价款3699603元，嘉年华公司却至今未交付房屋。嘉年华公司逾期交房，应按约定承担违约金。请求判令：1、嘉年华向路帅支付2012年9月30日至2015年5月12日延期交房违约金705884元。2、本案诉讼费、保全费由嘉年华公司承担。
嘉年华公司在原审中辩称，1、2012年9月30日至2013年5月19日期间的违约金已超过诉讼时效，依法不应支持。双方于2015年6月4日签订《关于房屋建筑面积的补充协议》，因涉案房屋的实测面积比合同中的暂测面积多0.16平方米，路帅需向嘉年华公司补交2700.07元的房价款，协议约定路帅应补交的房价款与逾期交房违约金相互抵顶。嘉年华公司于2013年9月30日曾向路帅发放书面《入伙通知书》，通知路帅收房，当时涉案房屋已经具体实际居住使用条件，但路帅拒不收房。路帅购买房屋于2015年2月12日取得竣工验收备案证明，嘉年华公司于2015年5月5日再次向路帅发放书面的《关于收房的温馨提示》，书面通知路帅收房，路帅才于2015年6月4日收房。因此，路帅恶意拒不收房，人为制造损失扩大，其主张不应得到法律支持。2、即使嘉年华公司存在逾期交房的违约行为，但合同约定的逾期交房违约金标准为总房款的日万分之二，该约定过分高于造成的损失，法院应予以调整，适当减少违约金的标准至房屋租金标准的130%。
原审查明，2010年10月23日，路帅与嘉年华公司签订了《青岛市商品房预售合同》及《青岛市商品房预售合同补充协议》，合同约定：乙方（路帅）向甲方（嘉年华公司）购买黄岛区漓江西路1166号《海上嘉年华（二期）》×栋×单元×层×（复式）户，政府批准的规划用途为住宅；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币16875.44元，根据甲方暂测的房屋面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币3699603.00元，该房屋全装修总价为人民币3699603.00元；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日；该房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件，即该房屋经验收合格，商品房验收合格的标志为经政府相关部门竣工验收备案（第十条）；甲方定于2012年9月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外（第十一条）；甲方如未在本合同第十一条规定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二日起计算至实际交付之日止；该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付日期前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起30日内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方向乙方发出交房通知；乙方于2010年10月23日与甲方签约，并付首付房款计人民币2200000元，剩余房价款于2010年11月3日前向甲方支付，共计人民币1499603元；乙方未按合同约定的期限和数额付清房款、各种契税及费用，除承担违约责任外，无权要求甲方交付房屋和办理产权手续。合同签订后，路帅向嘉年华公司支付购房款3699603.00元。路帅购买的涉案房屋于2015年2月16日取得青岛市建设工程竣工验收备案证。
2013年1月28日，嘉年华公司出具的《关于推迟海湾豪庭楼盘交房日期的通知函》载明：为进一步提高交房质量，完善园林景观，满足广大业主需求，我司经慎重考虑后决定将交房时间适当延后，预计交房时间将不晚于2013年8月30日。同时，我司承诺将按照与您签订的《青岛市商品房预售合同》的约定承担逾期交房相关责任（支付违约金具体流程与您的置业顾问联系）。
嘉年华公司于2015年5月6日向路帅邮寄的《关于收房的温馨提示》载明：您购买的海上嘉年华×栋×单元×层×号精装房屋（以下简称该房屋）根据《青岛市商品房预售合同》的约定已达到交付条件且我司已于2013年10月9日向您发出《入伙通知书》并约定了交付时间；为保障您的切身利益，亦体现您与我司双方合同精神及您履约的诚意，请您尽快莅临青岛海上嘉年华办理收房相关手续；同时我司承诺将按照合同约定，承担逾期交房赔偿责任，我司决定在交房现场启动违约金处理方案。路帅于2015年5月7日收到该温馨提示。嘉年华公司于2015年6月4日将涉案房屋交付给路帅。
2015年6月4日，双方签订的《关于房屋建筑面积的补充协议》载明（嘉年华公司为甲方，路帅为乙方）：该房屋的实测面积比暂测面积多0.16平方米，乙方需向甲方另行补交房价款2700.07元，另因甲方需向乙方支付逾期交房违约金，现甲乙双方一致同意将补交房价款与逾期交房违约金相互抵顶，甲方从应支付给乙方的逾期交房违约金中直接扣除乙方该笔应补交的房价款。双方在庭审中对从逾期交房违约金中抵顶房价款2007.07元确认一致。路帅于庭审中认可逾期交房违约金应从2012年10月1日起算。
原审认为，本案双方当事人争议的焦点在于：嘉年华公司是否应支付路帅2012年10月1日至2015年5月12日的逾期交房违约金？结合庭审情况，原审分析判定如下：
双方签订的《青岛市商品房预售合同》、《商品房预售合同补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。路帅要求嘉年华公司支付自2012年10月1日至2015年5月12日的逾期交房违约金，嘉年华公司认为2013年9月30日之后涉案房屋已经具备使用条件，因按照合同约定嘉年华公司应于2012年6月30日前将该房屋交付给路帅，且嘉年华公司交付的房屋应为经竣工验收合格后的房屋，而嘉年华公司取得青岛市建设工程竣工验收备案证时间为2015年2月16日，故原审对嘉年华公司主张的抗辩理由不予认定。
关于嘉年华公司主张路帅要求其支付2012年9月30日至2013年5月19日的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，因嘉年华公司在2013年1月28日出具的《关于推迟海湾豪庭楼盘交房日期的通知函》及2015年5月6日邮寄的《关于收房的温馨提示》均载明其将按照合同约定承担逾期交房赔偿责任，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，原审对嘉年华公司主张的路帅要求其支付2013年5月19日之前的逾期交房违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予认定。因路帅于庭审中确认逾期交房违约金应从2012年10月1日起算，而根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》，路帅应于接到通知后30日内会同嘉年华公司对该房屋进行验收交接，路帅收到嘉年华公司邮寄《关于收房的温馨提示》的时间为2015年5月7日，而嘉年华公司向路帅交付房屋的时间为2015年6月4日，故路帅要求嘉年华公司支付自2012年10月1日至2015年5月12日的逾期交房违约金，原审予以支持。
嘉年华公司认为合同约定违约金过高，要求根据其提交的租房合同予以调减。因《青岛市商品房预售合同》约定路帅逾期付款的违约金亦为日万分之二，且嘉年华公司亦在其出具的《关于推迟海湾豪庭楼盘交房日期的通知函》及《关于收房的温馨提示》中说明将按照合同约定承担逾期交房违约责任，故原审对嘉年华公司要求调减违约金的主张不予支持。
综上，路帅主张嘉年华公司应支付自2012年10月1日至2015年5月12日的逾期交房违约金705884元（按照已付房款自2012年10月1日至2015年5月12日按每日万分之二计算），符合法律规定，原审予以支持。双方在庭审中对于在逾期交房违约金中抵顶房屋面积差价2007.07元确认一致，故嘉年华公司应支付路帅逾期交房违约金703876.93。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，判决如下：一、嘉年华公司于判决生效后十日内一次性支付路帅自2012年10月1日至2015年5月12日的逾期交房违约金703876.93元。二、驳回路帅的其他诉讼请求。案件受理费10859元，由路帅负担31元，由嘉年华公司负担10828元，保全费4049元，由嘉年华公司负担。
宣判后，嘉年华公司不服原审判决，提起上诉。请求：1、依法撤销青岛市黄岛区人民法院做出的(2015)黄民初字第5381号判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案第一、二审的诉讼费由被上诉人承担。其主要理由是：一、原审法院认定上诉人应承担2012年10月1日至2015年5月12日的逾期交房的违约责任，认定事实不清。被上诉人一审诉求中支付违约金的期间为2012年10月1日至2015年5月15日，其中2012年l0月1日至2013年5月12日之间产生的违约金已过诉讼时效，依法不应支持。后上诉人于2013年10月9日向被上诉人发放书面《入伙通知书》，涉案房屋已经具备实际交付使用条件，上诉人通知被上诉人办理房屋交付手续，但被上诉人拒不办理。被上诉人恶意拒不收房，人为制造损失扩大，恶意索要违约金，其主张不应得到法律支持，且被上诉人购买的涉案房屋于2015年2月12日通过竣工验收，取得青岛市建设工程竣工验收备案证，已具备合同约定的交付条件，上诉人不应再继续承担逾期交房的违约责任，上诉人已用房屋面积差额2700.07元抵顶了逾期交房违约金。二、原审法院认定违约金计算标准为总房款的日万分之二，适用法律错误，法院应当予以调整，适当减少违约金的标准至涉案房屋租金标准的130%为宜。依据《合同法》第114条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，因上诉人逾期交房给被上诉人造成的实际损失就是被上诉人无法居住使用该房屋而需要另行租赁房屋，或无法将该房屋出租获得租金收益，所以上诉人违约行为造成的实际损失为被上诉人的租金损失，应按同地段同类房屋租金标准确定被上诉人的实际损失，请求法院依法向青岛经济技术开发区房地产交易中心调取与涉案房屋同地段同类房屋租金标准，以合法、合理确定上诉人造成的实际损失及违约金数额。综上所述，原判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判决，依法改判或发回重审。
被上诉人答辩称，一审认定事实清楚正确，按日万分之二计算违约金符合合同约定，也不违反法律规定。请求驳回上诉人的上诉请求。
经审理查明，二审查明事实与一审查明一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是：1、上诉人应否承担逾期交房违约金；2、原审认定违约金适用标准是否过高。
一、关于上诉人应否承担逾期交房违约金的问题，本院认为，上诉人未按照与被上诉人签订的购房合同约定的时间完成竣工验收，未能按时交付房屋，依法应当承担逾期交房违约金。上诉人主张2012年7月1日至2013年5月15日之间产生的违约金已过诉讼时效，但一方面上诉人的逾期交房行为系连续性的事实行为，不应分割计算时效期间；另一方面，上诉人在向被上诉人发送的《关于收房的温馨提示》中明确载明其将按照合同约定承担逾期交房赔偿责任，亦证明上诉人有重新确认其将按约定承担责任的意思表示。综上，上诉人关于的时效问题的主张，本院不予支持。
上诉人主张其于2013年即向被上诉人发出《入伙通知书》，认为涉案房屋当时已具备实际交付使用条件，系被上诉人拒绝收房人为扩大损失。对此，本院认为，上诉人于2015年2月份才取得竣工验收，在此之前，并不具备约定和法定交房条件，被上诉人有权拒绝收房。
另外，上诉人还主张其于2015年2月取得竣工验收备案证，不应再承担违约金。本院认为，上诉人取得竣工验收备案证的时间并不等同于完成了交房行为，其逾期交房行为应截止到其具备合法的交房条件，并实际通知业主完成交房义务之时。因此，对上诉人该主张本院不予采信。
二、关于违约金计算标准问题，本院认为，双方合同约定的逾期交房违约金的赔偿标准为已付房款的日万分之二，该约定系双方当事人真实自愿的意思表示，不违反法律规定，原审据此判令上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金并无不当，上诉人主张该违约金标准过高，并无证据证明该违约金计算标准过份高于因其逾期交房给被上诉人造成的损失，本院对上诉人该主张不予采信。
综上，上诉人上诉主张不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10828元，由上诉人海上嘉年华(青岛)置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一六年六月二十五日
书 记 员 王 繁