广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第252号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨奕，女，汉族，1973年4月9日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：李劲松，广西古方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市城市排水有限公司。住所地：广东省珠海市拱北。
法定代表人：韩梅平，经理。
委托代理人：刘宇杨，广东中晟律师事务所律师。
上诉人杨奕因与被上诉人珠海市城市排水有限公司（以下简称排水公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2010）香民一初字第1049号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，排水公司系珠海市拱北昌平路X号房屋的权属人，其土地使用权来源为划拨。2008年7月24日，杨奕、排水公司签订《房屋租赁合同》一份，其中排水公司系甲方（出租方），杨奕在该合同的“乙方（承租方）法定代表人或授权代表”处签名。庭审中，杨奕、排水公司都认可乙方主体为杨奕本人。合同约定杨奕租赁排水公司珠海市拱北昌平路X号办公大楼（以下称案涉办公大楼），其中第一条约定：租赁物位于案涉办公大楼一、二、三层，另包括大门和大堂及部分室外面积；第二条约定：租赁期为15年，从2008年7月18日起至2023年7月18日止；第三条约定：租金每平方米每月人民币25元，按租赁物面积1500平方米计算，另大门、大堂、停车场、办公楼周边室外面积按每月人民币2500元计算，合计每月租金人民币40000元；排水公司给予杨奕适当的装修免租期，排水公司于2009年6月开始收取租金；合同签订后当天杨奕向排水公司交纳押金人民币5万元，待合同期满或解除合同时杨奕无任何违约及无其他纠纷的情况下，排水公司将上述押金无息退还杨奕；第四条约定：租赁期间，经排水公司同意，杨奕可依法对租赁物进行改善或者增设他物，否则，排水公司有权要求杨奕恢复原状并赔偿损失；第五条约定：有下列情况之一的，排水公司有权提前终止合同，收回房屋，没收押金：……4、存在安全隐患，排水公司或政府相关部门通知后，拒不整改的；5、杨奕违反我国法律、法规、规章及行政性规范等规定的其他情形；第十条第一款约定：考虑到排水公司办公的方便和安全管理的需要，杨奕、排水公司双方实行“三分开”，即：分门挂牌、分路进出、分楼梯上下。具体办法是：1、由杨奕出资，为大楼安装一部电梯，直通四五层，供排水公司在四、五楼办公时，排水公司员工上下楼使用；2、由杨奕出资将昌平路上的侧面重新装修，并加建以作值班室，对外挂排水公司公司的牌子，并用于排水公司车辆与人员出入；3、租赁物位于昌盛路上的正门，由于正对一层大堂，作为消费者的通道，交由杨奕使用和管理；4、大楼西侧的停车场北缘，安装一道造型优美的木栅栏，将杨奕的服务区与排水公司的厂区隔离；5、整个公司范围的保安、综合楼区域的绿化、卫生、停车场等，移交给杨奕管理、调整、改善布局，费用由杨奕负责，并由杨奕保证服务质量与设施完好；6、排水公司原有的饭堂，交由杨奕经营，排水公司员工每个工作日在饭堂享受正餐一次，餐费由排水公司支付，杨奕保证用餐质量及排水公司员工享受员工餐价格；等等。
杨奕称，其于2008年7月28日取得案涉租赁物，2008年8月26日进场对案涉租赁物进行装修及加建工程。排水公司称，其于2008年7月底将案涉租赁物交付给杨奕，杨奕于2008年10月开始进场施工。
2008年10月9日，杨奕、排水公司签订《补充协议》一份，约定对上述《房屋租赁合同》进行补充。其中第二条约定：《房屋租赁合同》第一条所约定的“另包括大门和大堂及部分室外面积”，杨奕、排水公司双方确认为：1、“大门和大堂”按《房屋租赁合同》第十条第一款中第3项所约定的范围；2、“部分室外面积”指办公楼外的所有室外面，包括办公楼外的周边空地、停车场、以及周边的绿化用地等（具体是以杨奕、排水公司双方根据《建设用地规划许可证》之附件的1：1000用地红线图共同确定的图示范围为准）；第四条约定：杨奕于租赁期间，可根据经营需要搭建临时建筑，该部分所使用的面积不另行加收租金，临建报批手续及安全生产责任由杨奕负责，如需排水公司提供协助排水公司给予支持。如因未报批造成排水公司被政府部门处罚由杨奕承担；等。杨奕向原审法院提交《庭院改造设计图》2份，该2份图纸盖有排水公司公章，显示工程名称为乐道休闲会所改造装饰工程，排水公司负责人员贺军分别于2008年10月8日、10月9日在该2份图纸上进行批示。其中在《租赁范围平面图》上，排水公司负责人员贺军写道：“原则上不改变原建筑结构的情况下，合理做好功能规划布署。做好生态园等景观、建筑立面装饰、色彩搭配……（8个左右的字因字迹潦草，无法辨识）健康养生的主题。……（5个左右的字因字迹潦草，无法辨识）关手续及安全生产责任，由租赁公司自行负责”。该图纸还显示：原办公大楼北面将隔墙加建一个休息厅及一个仓库，东面将隔墙加建一个空调房，南面将隔墙加建一个室外就餐区，东面及南面的空地将加建8个室外木屋及6个室外木屋卫生间，西面将隔墙加建一个电梯门厅和电梯，等。
在实际施工过程中，杨奕在案涉办公大楼北面隔墙加建了一个高约三层的砖混结构建筑，东面南面隔墙加建了一个高约一层的砖混围墙建筑，东面空地加建有一个水池和泵房，并对案涉办公大楼内部一至三层进行了部分改造及装修。2009年4月9日，排水公司向“珠海乐道公司”出具《通知》一份，内容载明：“现针对贵司在施工中存在的问题提出以下要求：1、对加建部分立即办理报建审批手续，并将报批结果在我司备案。否则，因此造成的一切后果及损失由你司承担。2、自你司进场施工以来，施工噪音严重影响我司正常办公，经多次提出意见，至今问题仍没解决。因施工不当已造成我司主楼楼体多处发生裂缝，严重威胁到主楼安全。我司要求贵司施工中……坚决杜绝野蛮施工现象。否则，由此影响我司主楼结构造成的任何后果由贵司承担。”杨奕于次日收到该《通知》。
原审法院依排水公司申请，依法向珠海市城市管理行政执法局机动执法大队调取了《责令停止违法行为通知书》2份、《询问通知书》、《现场笔录》、《询问笔录》各1份、照片3张，该批证据显示2009年4月14日，珠海市城市管理行政执法局在珠海市城市排水有限公司拱北水质净化厂进行检查时发现，案涉办公大楼北面隔墙加建的楼房正在进行室内外装修；该局于当日向拱北水质净化厂出具《责令停止违法行为通知书》一份，该《通知书》查明该单位未经批准进行楼房扩建工程，责令该单位立即停止违法行为，听候处理；次日，排水公司行政部主管王拥政至珠海市城市管理行政执法局机动大队接受询问，其在询问笔录中称，拱北水质净化厂厂区确有一栋三层的楼房正在进行外墙装修，该工程是排水公司负责施工装修的，在2008年12月就开始动工，系作为公司员工生活居住，该工程系外墙翻新，内部装修，如果需要，排水公司会向相关部门申请相关许可手续。
杨奕提交项目受理单一份，显示2009年5月7日，珠海市规划局受理了案涉办公大楼“建筑工程设计方案，含临时、调整”的审批申请，项目名称为“职工活动中心（临时）”，申请单位为排水公司，联系人为王拥政。后该申请一直未通过审批。2009年5月27日，排水公司向“珠海市乐道公司”出具《紧急通知》一份，内容载明：“接有关部门通知，请贵公司于即日起立即停止一切施工。否则，一切后果自负。”杨奕于当日收到该《紧急通知》。2009年5月31日，排水公司再次向“珠海市乐道公司（杨奕女士）”出具《通知》一份，内容载明：“接上级部门通知要求，立即终止我司与你方签订的房屋租赁合同及相关补充协议。请你方接此通知后，即提出书面善后解决意见，具体善后事宜由双方协商解决。我司已于2009年5月27日书面通知你方立即停止一切施工活动，以免造成不必要的损失。但我司发现近几天你方仍在施工。为此，我司再次重申：请你方立即停止一切施工活动，否则，一切损失由你方自行负责。”杨奕认可收到该《通知》。排水公司称《通知》中的上级部门系排水公司的上级主管公司。
2009年8月3日、8月5日，杨奕分别向排水公司出具一份《关于继续履行租赁合同的请求》及《律师函》，要求继续履行双方签订的合同。2009年9月15日，排水公司向杨奕出具函件一份，内容载明：杨奕在履行合同时，未经排水公司同意和政府职能部门批准，在案涉办公大楼左前方及后面共三处地方，破坏绿化带，搭建大面积构筑物，改变大楼内部结构，严重影响案涉办公大楼消防通道的使用，虽经排水公司多次劝阻，且市行政执法局也发出《责令停止违法行为通知书》，杨奕仍然没有停止施工；2009年5月31日，排水公司按照合同约定向杨奕发出终止租赁合同的书面通知；排水公司明确要求杨奕无条件拆除擅自搭建的违章建筑，恢复原状，提出可行方案已全面解决合同终止后各项事宜；等。
庭审中，杨奕、排水公司均认可杨奕于2009年5月31日停止施工。杨奕称停工后杨奕已无人员在租赁场所。排水公司称停工后初期因为租赁场地内还有大量未使用的装修材料，还有杨奕的施工人员在场，后来慢慢撤场，具体撤场时间不清楚。杨奕、排水公司还确认，双方未对《补充协议》所约定的临时建筑的建筑结构进行约定。排水公司称，杨奕在案涉租赁物进行违法建筑，经过通知后仍不纠正，依照《房屋租赁合同》第五条第5项的约定，排水公司有权解除《房屋租赁合同》及《补充协议》。杨奕称，其加建的建筑为临时建筑，符合《补充协议》第四条的约定，不存在违约行为；由于排水公司的原因导致上述合同无法履行，杨奕同意上述合同已于2009年5月31日排水公司单方发出解除合同通知之日解除。
依杨奕申请，原审法院依法委托珠海德联工程咨询有限公司对案涉办公大楼一、二、三层，大门，大堂及部分室外面积的装修及加建工程造价进行评估。该公司于2012年8月30日出具《评估报告》一份，后又依原审法院的要求对加建部分的工程造价进行了区分并出具《评估报告（补充）》一份，该两份报告评估意见为：1、现场已完成部分的造价为人民币1452992.76元，其中加建土建部分造价为人民币500594.93元，泵房、水池、围墙、钢结构工程已完成部分造价为人民币243728.79元，加建部分装饰改造造价为人民币458020.95元，安装部分造价人民币250648.09元；2、现场剩余未安装材料费为人民币265149.28元；3、珠海拱北乐道健康休闲会所（图纸有未施工部分）造价为人民币6573971.59元。在《评估报告》中现场剩余未安装材料清单统计表对现场剩余未安装材料的名称、数量及单位进行了统计。该次评估支出评估费人民币91158元。依杨奕申请，原审法院又委托广东中拓正泰资产评估土地估价有限公司对案涉办公楼一至三层、大门、大堂及部分室外面积自2008年7月18日至2023年7月18日市场租金进行评估，该公司出具《资产估价报告》，评估意见为：上述资产在杨奕取得后未装修情况下自2008年7月18日至2023年7月18日的市场租金总额为人民币5435752元，上述资产在杨奕取得后在装修完毕情况下自2008年7月18日至2023年7月18日的市场租金总额为人民币14322170元。该《报告》特别事项说明：该评估意见已包含保安费用，但未扣除租赁过程中可能发生的水电费、电话费、有线电视费、卫生费、管理费、消防设施费以及税金等费用，亦未考虑租赁时可能产生的租金衍生收入（如押金、利息等）；该评估意见未考虑房屋租金未来可能的调整对评估结论的影响，已考虑各年租金的资金成本。该次评估支出评估费人民币57000元。以上两次评估费共计人民币148158元。
杨奕对其各项款项返还请求及损失赔偿请求，向原审法院提交以下证据：1、押金。杨奕提交《收款收据》2份，显示2009年5月12日、5月17日，杨奕分别向排水公司交纳押金人民币1万元、5万元。2、租金。杨奕提交《中国银行现金缴款凭证》2份，显示2009年6月9日、7月7日，杨奕分别向排水公司交纳2009年6月份租金及7月份租金各人民币4万元。3、代付食堂工人工资。杨奕提交《协议》、《费用报销单》、《报销单据封面》各一份、《现金支出单》5份，显示2008年12月31日，杨奕、排水公司签订《协议》一份，约定从2009年1月1日杨奕委派一名工作人员到排水公司员工饭堂工作，排水公司就此支付杨奕费用人民币1100元；《费用报销单》载明：2009年2月23日杨奕向案外人张玉红支付一月份工资人民币1173.50元，其中人民币1100是为排水公司垫付；之后，杨奕按月向张玉红支付工资人民币1100元，共计6笔人民币6600元。排水公司对上述证据的真实性予以认可，但辩称依据《协议》约定，排水公司仅需承担人民币1100元。4、土建工程合同损失人民币1648276元、建筑装修合同损失人民币6896500元。杨奕为其上述损失主张提交了相应的合同、收款方出具的收款单据。其中土建工程合同及收款单据显示发包人和交款人为杨奕，建筑装修合同及消防工程合同及其收款单据显示发包人及交款人为乐道公司。5、电梯合同定金损失人民币125000元，杨奕提交珠海市乐道保健按摩有限公司与佛山市三水三洋电梯有限公司于2008年8月28日签订的《电梯销售安装合同》一份及《收款收据》3份，显示两公司约定前者向后者购买乘客电梯一台，总价为人民币127000元，其中人民币2000元为保修金，安装地点在珠海市拱北昌平路28号，后者分别于2008年8月28日、2009年1月19日、2009年5月22日收取了杨奕电梯款人民币4万元、8万元、5000元，合计人民币125000元。杨奕称该合同约定的电梯并未交付。6、中央空调热水系统合同定金损失人民币46万元。杨奕提交珠海市乐道保健按摩有限公司与珠海福士德节能科技有限公司于2008年11月28日签订的《中央空调／热水系统综合节能工程合同书》一份及《收款收据》两份，显示两公司约定后者为前者设计安装中央空调／热水系统，工程总金额为人民币1323300元，施工地点为珠海市拱北昌平路28号，后者分别于2008年12月1日、2008年12月12日收取了前者定金人民币20万元及26万元，合计人民币46万元。杨奕该合同所约定的中央空调及热水系统并未交付。7、电脑合同定金损失人民币17万元。杨奕提交其与深圳市宝安区新安迅达网络商行于2009年2月21日签订的《订购合同》一份及《收款收据》一份，显示二者约定前者向后者购买主服务器、按摩位、房间电脑一批，总金额为人民币1136542元，送货地点为珠海市拱北昌平路28号，2009年3月2日后者收取了前者定金人民币17万元。杨奕称该批电脑已交付了一部分，但无法提交相关交付记录。8、触摸屏合同定金损失人民币231000元。杨奕提交其与深圳市宝安区新安迅达网络商行于2009年3月15日签订的《订购合同》一份及《收款收据》一份，显示二者约定前者向后者购买洪诚触摸屏一批，总金额为人民币577500元，送货地点为珠海市拱北昌平路28号，2009年3月21日后者收取了前者定金231000元。杨奕称该合同约定的触摸屏未交付。9、音响设备安装合同定金损失人民币374200元。杨奕提交其与桂林市声色软件音响灯光工程有限公司于2009年4月9日签订的《音响设备订购、安装合同》及《收据》各一份，约定前者向后者订购音响设备一批，并由后者负责安装，货物安装地点为珠海市拱北昌平路28号，总金额为人民币1187965.80元及59400元，后者于2009年4月15日收取前者定金人民币374200元。杨奕称该合同约定的音响设备并未交付。10、电脑系统订购安装合同定金损失人民币228520元。杨奕提交其与桂林市声色软件音响灯光工程有限公司于2009年3月28日签订的《电脑系统订购、安装合同》及《收据》各一份，约定前者向后者订购收银打印机等硬件及声色桑拿互动电视系统软件等软件各一批，并由后者负责安装，货物安装地点为珠海市拱北昌平路28号，总金额为人民币563900元及685560元，后者于2009年4月6日收取前者定金人民币228520元。杨奕称该合同约定的上述货品并未交付。11、家具合同定金损失人民币800000元。杨奕提交珠海市乐道保健按摩有限公司与桂林大志家具有限责任有限公司于2009年3月6日签订的《家具定制合同》一份及《收款收据》2份，约定前者向后者定制家具一批，总金额为2811000元，后者分别于2009年4月2日及2009年4月16日收取前者定金人民币40万元、40万元，合计人民币80万元。杨奕该合同所约定的家具并未交付。12、消防工程合同损失人民币25万元。杨奕提交珠海市乐道保健按摩有限公司与珠海金津消防工程有限公司于2009年3月28日签订的《消防工程施工合同》一份及《收据》4份，显示后者以包工、包料、包本合同工程通过消防验收的形式，承包前者（1栋六层，属于多层建筑，本次装饰为一层至五层，装饰建筑面积约5100平方米）的消防安装工程，工程总造价为人民币55万元，待后者工作人员、材料、设备、进场施工5天内，前者必须预付工程总造价的40%给后者作为备料款。后者分别于2008年11月29日、2009年4月14日、2009年4月22日、2009年5月14日收取前者消防工程款人民币12万元、5万元、3万元、5万元，合计人民币25万元。珠海德联工程咨询有限公司所出具的《评估报告（补充）》中“安装部分”造价评估意见已包含了消防工程已完工部分造价。13、培训合同损失人民币224000元。杨奕提交珠海市乐道保健按摩有限公司与桂林市贵宾休闲服务有限公司于2009年3月20日签订的《培训合同》一份及《收据》2份，显示双方约定后者为前者培训160名保健按摩技师，培训时间自2009年4月1日至2009年8月31日共150天，总培训费为32万元，培训期间前者人员工资由后者代发，每人每月500元，前者须在每月的5日前将其人员工资交由后者发放；2009年4月6日、2009年7月5日，后者分别收取前者培训费96000元及128000元，合计人民币224000元。14、岗前培训人员工资损失人民币317125元。杨奕提交桂林市贵宾休闲服务有限公司出具的《收款收据》4份，载明该公司收到珠海市乐道保健按摩有限公司代发工资款，其中2009年4月份为人民币79402元，2009年5月份为人民币79239元，2009年6月份为人民币79186元、2009年7月份为人民币79298元，合计人民币317125元。杨奕并提交了相应月份的工资表及员工身份证复印件，工资表中有员工签名领取工资。杨奕称相关培训的人员后来都遣散了。15、员工工资损失人民币638200元。杨奕提交2008年7月份至2009年10月份乐道休闲会所工资表16份及相关员工身份证复印件，该工资表显示有员工签名领取相应工资合计人民币638200元。16、办公费用损失人民币290510.72元。杨奕提交珠海市乐道保健按摩有限公司办公费用损失清单一份及相应的收据、发票等，显示2008年7月24日至2009年11月30日期间共支出办公费用人民币290510.72元。17、杨奕聘用高管人员的房租及中介费用损失人民币149683.30元。杨奕提交租金、中介费用清单一份及相应的收据、发票、银行凭证等，显示2008年7月26日至2009年4月24日期间共支出租金、中介费用人民币149683.30元，扣除其中3笔租房押金合计人民币12000元后金额为137683.30元。18、杨奕支出路桥费、车费损失人民币7540.60元。杨奕提交路桥费、车费清单一份及相应交通费发票等，显示2008年8月1日至2009年11月29日共发生交通费人民币7540.60元。19、杨奕支出的接待费损失人民币215360.30元。杨奕提交接待费用清单一份及相应收据、发票等，显示2008年8月27日至2009年9月28日共发生市场调查、接待、礼品款等接待费人民币215360.30元。
排水公司对杨奕提交的上述第4-19项中全部证据的真实性、合法性和关联性不予认可。排水公司请求杨奕赔偿损失人民币40万元及租赁物损害的修理费用人民币40万元，并在审理过程中向原审法院申请对案涉办公大楼的墙壁、梁柱的裂缝与杨奕加建行为是否存在因果关系以及原因力大小进行鉴定，并申请对修复费用进行评估。后排水公司申请撤回上述鉴定、评估申请。
原审法院另查明，珠海市城市排水有限公司拱北水质净化厂系排水公司的内设分支机构。杨奕提交《合伙协议》复印件一份，主张杨奕于2008年5月10日与案外人雷彪等7人共同签订该协议，约定成立合伙企业乐道公司，并委托杨奕执行合伙事务，企业经营场所在珠海市香洲区昌平路28号即案涉办公大楼所在地，合伙目的是经营案涉租赁项目。原审庭审中，杨奕称该合伙体已解散。
原审法院认为，综合杨奕、排水公司的诉辩及查明的事实，案件的争议焦点在于：一、排水公司是否有权解除合同；二、杨奕、排水公司对双方损失应否承担责任及责任的大小；三、杨奕、排水公司各项损失的认定。
一、关于排水公司是否有权解除的问题。杨奕、排水公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，就案涉租赁物成立租赁合同关系，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。由于杨奕、排水公司均确认该《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2009年5月31日解除，应认定上述合同已于该日解除。排水公司员工王拥政在珠海市城市管理行政执法局接受询问应视为履行职务行为，其法律后果应由排水公司承担。从其在《询问笔录》中的陈述可以看出，排水公司自2008年12月就已知晓杨奕开始进行加建工程，且知晓加建工程未取得相关政府部门的批准手续。由于杨奕仅承租案涉办公大楼的一至三层，排水公司人员仍在四至五层进行办公，而建造砖混结构建筑物必然有大量专用建筑材料入场。综合上述情形，依常理判断，排水公司于加建工程开始时应已知晓杨奕系采用砖混结构加建建筑物。
依照杨奕、排水公司签订的《补充协议》第四条约定，杨奕可以根据经营需要搭建临时建筑，但应负责办理临建报批手续。临时建筑一般是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物或其他设施，建设前必须经规划、建设等政府部门批准，并有使用时间的限制。《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条第一款规定：“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。”第四十四条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。”杨奕利用砖混结构搭建建筑物，且部分建筑物层数达到三层，明显不符合临时建筑结构简易的特征，且未依照法律规定办理报建手续，违反了上述法律的规定及《补充协议》第四条的约定，排水公司依据《房屋租赁合同》第五条第5点的约定，有权依约单方解除合同。
二、杨奕、排水公司对双方损失应否承担责任及责任的大小
由于杨奕自身存在违约行为，其应对解除合同给自身及排水公司造成的损失承担相应的责任。首先，对于加建部分工程造价损失，由于杨奕并无证据证明其加建行为有取得排水公司的同意，因此其对该部分损失，其应自行承担全部责任。其次，对于其他部分损失，由于杨奕未经政府有关部门审批而进行加建后，排水公司虽未明确表示同意，但也未提出异议，至2009年4月9日，排水公司向杨奕发出《通知》，其内容也只是要求杨奕办理报建审批手续及改正施工中的不当行为。至2009年4月15日在珠海市城市管理行政执法局作出的《询问笔录》中排水公司也表示愿意办理审批手续。因此，排水公司在明知杨奕有未经审批而加建的违约行为的情况下，在长达半年多的期间内一直未提出异议并放任杨奕加建至三层，导致了杨奕及自身损失的扩大，应对杨奕除加建部分以外其他损失及自身的损失承担一定的责任。综合杨奕、排水公司双方的过错程度，原审法院酌定对其他部分损失，杨奕承担60%的责任，排水公司承担40%的责任。
三、关于杨奕、排水公司各项损失数额的认定及承担问题
（一）杨奕各项损失的认定与承担
1、原审法院依法委托珠海德联工程咨询有限公司对案涉办公大楼一、二、三层，大门，大堂及部分室外面积的装修及加建工程造价进行评估，该公司出具《评估报告》及《评估报告（补充）》，该报告程序合法、依据充分、意见明确，原审法院予以采纳。依据该报告的评估意见，排水公司应赔偿泵房、水池、围墙、钢结构工程已完成部分造价的40%即人民币243728.79元×40%=97491.52元、安装部分造价的40%即人民币250648.09元×40%=100259.24元、现场剩余未安装材料的40%即人民币265149.28元×40%=106059.71元给杨奕，合计人民币303810.47元。该现场剩余未安装材料（以《评估报告》中现场剩余未安装材料清单统计表确定的范围为准）归排水公司所有。
2、押金。杨奕已向排水公司交纳押金人民币6万元，原审法院予以认定。现因杨奕违约，《房屋租赁合同》及《补充协议》被解除，排水公司依据《房屋租赁合同》第三条的约定，有权没收该押金。杨奕请求排水公司退还押金，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
3、租金。杨奕已向排水公司交纳2009年6月、7月租金共计人民币8万元，《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2009年5月31日解除，排水公司无权收取该两月份的租金款项，应退还杨奕。
4、代付食堂工人工资。排水公司对杨奕提交的《费用报销单》真实性予以认可，应对该证据予以采信。该证据显示杨奕支付的人民币1100元系代排水公司垫付，因此排水公司应向杨奕返还该笔款项。依据《协议》的约定，排水公司仅需就杨奕委派工作人员到排水公司员工饭堂处工作，向杨奕支付人民币1100元。因此，对于杨奕超过人民币1100元之外的请求数额，缺乏事实依据，原审法院不予支持。
5、土建工程合同损失、建筑装修合同损失、消防工程合同损失。通过前述第（一）项的认定，排水公司已向杨奕承担了因案涉租赁物土建、装修、安装工程而导致的损失。对于超过第（一）项认定数额的该三项损失，杨奕的证据不足以证明其已实际发生，因此对杨奕超出第（一）项认定范围的该三项损失赔偿请求，原审法院不予支持。
6、电梯合同定金损失、中央空调热水系统合同定金损失、电脑合同定金损失、触摸屏合同定金损失、音响设备安装合同定金损失、电脑系统订购合同定金损失、家具合同定金损失、培训合同损失、岗前培训人员工资损失、员工工资损失。首先，杨奕就上述损失仅提供了与案外人签订的合同、案外人出具的收据、工资单等证据，该证据并无足以证明相应款项已实际支付。其次，退一步讲，即使上述款项已实际支付，案外人收取款项后既存在将款项退还杨奕或珠海乐道保健按摩有限公司的可能，也存在继续按合同约定向杨奕或珠海乐道保健按摩有限公司供应产品或提供服务的可能，而杨奕或珠海乐道保健按摩有限公司取得的产品及服务成果后亦可对产品及服务成果自行处理。综上，杨奕的证据不能证明上述损失已实际发生，其上述损失赔偿请求，证据不足，原审法院不予支持。
7、办公费用损失、杨奕聘用高管人员的房租及中介费用损失、杨奕支出路桥费、车费损失、杨奕支出的接待费损失。首先，杨奕为上述损失提交了相应的收据、发票等，但该证据不足以证明系杨奕为履行本案租赁合同而支出的费用；其次，退一步讲，即使上述费用系杨奕为履行本案租赁合同而支出的费用，在珠海乐道保健按摩有限公司或杨奕所主张的合伙体盈亏无法确定的情况下，杨奕提交的证据不能证明杨奕支出的上述费用已成为实际损失并成为杨奕的个人损失，且与排水公司的解约行为有因果关系；最后，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，杨奕请求的损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。上述费用并非为履行本案租赁合同而必然发生的费用，已超过排水公司订立合同时应当预见到的损失范围。综上，杨奕的上述损失赔偿请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
8、可得利益损失。由于杨奕承租案涉租赁物系用于经营休闲会所，该行业受法律法规及政策的影响较大，且杨奕也自称系与他人合伙经营该项目，同时杨奕又未经政府相关部门批准在案涉租赁物范围加建建筑物，因此，即使本案租赁合同继续履行，以上因素都将影响杨奕在租赁期间可得利益的稳定性。本案中，杨奕的证据不足以证明其在租赁期间能确定获利，也无证据证明该可得利益的金额，因此，杨奕在租赁期间能否获利及获利的数额并非排水公司在订立合同时预见到或者应当预见到的损失，杨奕请求排水公司赔偿可得利益损失，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上，排水公司应赔偿上述第1项直接经济损失人民币303810.47元给杨奕并退还租金人民币8万元给杨奕，同时向杨奕支付代付食堂工人工资人民币1100元；对于杨奕超出上述金额的款项返还请求及损失赔偿请求，原审法院不予支持。
（二）排水公司各项损失的认定与承担
1、关于排水公司请求杨奕及其工作人员从案涉租赁物搬离的问题。至2013年1月7日庭审辩论终结之日，杨奕已无人员在案涉租赁物场地，排水公司请求杨奕及其工作人员自案涉租赁物搬出，缺乏事实依据，原审法院不予支持。
2、关于排水公司请求杨奕拆除排水公司厂区内全部违法建筑并恢复案涉租赁物原状的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，综合考虑杨奕、排水公司各自应承担的责任以及实际履行的问题，原审法院酌定由排水公司自行拆除杨奕加建建筑物并恢复案涉租赁物原状，拆除所剩余的建筑材料归排水公司所有，用以抵扣排水公司恢复原状所支出的费用。
3、关于排水公司请求杨奕赔偿损失人民币40万元的问题。杨奕在案涉租赁物内加建建筑物并一直未恢复原状，导致排水公司无法正常使用案涉租赁物，给排水公司造成损失，应予赔偿。对于损失数额的认定，应按《房屋租赁合同》所约定的租金标准即每月人民币4万元自2009年6月1日起计算至本案《评估报告》出具之日即2012年8月30日止，2012年8月31日之后排水公司应自行采取适当措施防止损失的扩大，否则应自行承担相应的责任，故杨奕应赔偿156万元（=人民币4万元×39个月）的60%即人民币93.6万元给排水公司，排水公司在本案中只请求人民币40万元，系其对自身诉权的处分，不违反法律的规定，原审法院予以准许。
4、关于排水公司请求杨奕赔偿其装修、加建行为造成排水公司租赁物损害的修理费用人民币40万元的问题。排水公司撤回对“案涉办公大楼的墙壁、梁柱的裂缝与杨奕加建行为是否存在因果关系以及原因力大小”的鉴定申请以及对修复费用的评估申请，系对其自身诉权的处分，不违反法律的规定，应予准许。由于排水公司未提交证据证明其案涉租赁物损害的程度、案涉租赁物损害结果与杨奕装修、加建行为之间存在因果关系以及实际需要的修理费用金额，因此排水公司的该项反诉请求，缺乏事实依据，原审法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条第一款、第四十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、排水公司于判决发生法律效力之日起七日内赔偿直接经济损失人民币303810.47元给杨奕，现场剩余未安装材料（以《评估报告》中现场剩余未安装材料清单统计表确定的范围为准）归排水公司所有；二、排水公司于判决发生法律效力之日起七日内退还租金人民币8万元及支付工人工资人民币1100元给杨奕；三、排水公司自行拆除租赁物及租赁场地（即办公大楼一、二、三层，大门，大堂及室外面积）加建建筑物及恢复原状，拆除所剩余的建筑材料归珠海市城市排水有限公司所有；四、杨奕于判决发生法律效力之日起七日内赔偿人民币40万元给排水公司；五、驳回杨奕的其他诉讼请求；六、驳回排水公司的其他反诉请求。以上第一、二、四项相抵，杨奕应于判决发生法律效力之日起七日内支付人民币15089.53元给排水公司。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件本诉受理费人民币111942元、评估费人民币148158元，合计260100元，由杨奕负担人民币254000元，排水公司负担人民币6100元；反诉受理费人民币5900元，由排水公司负担人民币2400元，杨奕负担人民币2500元。
杨奕不服上述判决，上诉称：一、原审法院判决排水公司有权依约单方解除合同，属于认定事实错误，且证据明显不足，判决结果明显偏袒排水公司一方。首先，杨奕搭建临时建筑符合双方签订的《补充协议》第四条约定，属于双方的合意行为。其次，杨奕搭建临时建筑的行为取得了排水公司的认可。原审法院已查明排水公司在杨奕实施搭建临时建筑长达半年多时间内一直未表示异议，故排水公司对杨奕的搭建行为应属于默示同意。再次，原审法院查明排水公司向杨奕发出的《通知》内容只是要求杨奕办理报建审批手续及改正施工中不当行为以及《询问笔录》中排水公司表示愿意办理审批手续的陈述进一步表明其对杨奕搭建临时建筑的行为是完全认可的，仅只是手续需完善而已。第四，排水公司明知杨奕搭建临时建筑需办理报建审批手续且在向有关部门表示愿意办理审批手续后并未做出任何办理或协助杨奕办理报建审批手续的行为，原审法院查明事实也表明排水公司无任何证据证明其进行了与报建审批手续有关的活动，因此排水公司对此事实应当承担违约之责。第五，《补充协议》第四条约定如因未报批造成甲方被政府部门处罚由乙方承担，表明杨奕在搭建临时建筑未报批时只是承担政府部门处罚的合同义务，并不构成排水公司解除合同的约定条件。第六，《房屋租赁合同》第五条第5点约定杨奕违反我国法律、法规、规章及行政性规范等规定的情形时，排水公司有权解除合同。该条款属于概括性的解除条件约定，在使用该条款时应当遵循公平和有利于合同履行的原则进行。具体到本案中，因《补充协议》第四条具体约定了因搭建临时建筑未报建造成的法律后果如何承担，且排水公司在临时建筑报批时存在不作为亦是造成搭建行为违反相关法律法规规定的重要原因，故不应以此作为排水公司解除合同的法律依据。事实上，只要排水公司与杨奕共同进行相关建筑报批，双方所签合同完全可以履行。综上，从原审法院查明的事实和归纳的本案焦点之一来看：第一，排水公司在2009年4月9日、5月27日就已向杨奕发出通知，称接到上级部门要求终止合同，要求杨奕停止一切施工活动，终止与杨奕合法签订的《房屋租赁合》及《补充协议》，此次单方解除没有说明任何理由。第二，接着排水公司在2009年5月31日再次通知杨奕，称接上级部门通知，立即终止与杨奕《房屋租赁合》及《补充协议》，也没有说明任何理由，由这两次通知可以明显得知排水公司从一开始就想解除双方之间的合同，而且之前是没有任何法定理由及约定条件成就的，直到2009年9月15日通知杨奕才将其解约的借口改为以杨奕改扩建没有报批。原审法院也已确定双方所签订的合同及协议及搭建临时建筑是双方的真实意思表示，但原审法院在不经过任何的法律认定及咨询，就片面地认定“杨奕利用砖混结构拱搭建建筑物，且部分建筑物层数达到三层，明显不符合临时建筑结构简易的特征，且未依照法律规定办理报建手续”的结论，即使存有这种争议的话，本案房屋改造设计及临时搭建也均都是经过排水公司同意才进行施工的，排水公司划定了临建范围，且就在旁边办公，人来人往且一直都有派员协调，又怎么会对此视而不见呢？唯一的事实就是排水公司认可相关临时搭建施工的，因此是排水公司单方面违约解除了合同及协议。
二、原审法院判决杨奕在合同解除后承担60%的过错责任于法无据，显失公平。首先，原审法院既然认定排水公司有权单方依约解除合同，却又认定其承担40%的过错责任，显然是自相矛盾的。杨奕认为解除合同是合同当事人的权利之一，如果当事人解除合同符合双方合同的约定，其就不应承担违约过错责任。原审法院既然已查明排水公司在履行合同过程中存在违约过错行为，那么排水公司就应当依据《房屋租赁合同》第十一条规定承担杨奕的全部经济损失。其次，原审法院对杨奕与排水公司在本案中承担过错责任的比例采取酌定方式认定排水公司只承担40%的过错责任明显与排水公司在本起纠纷产生的起因、情节及造成的损失后果中所起作用不对等，即使原审法院要以酌定方式分担过错责任，也应当由排水公司承担大部分的过错责任才符合公平、公正的原则。
三、原审法院针对杨奕提出的相关合同解除后损失的认定简单粗率，不具说服力。首先，杨奕向原审法院申请并由原审法院依法委托的鉴定机构做出的《评估报告》显示，杨奕对案涉租赁房屋装修及加建的工程造价已完成部分金额为1452992.76元，但原审法院在对损失分担认定时，却又以杨奕无证据证明加建行为由取得排水公司同意，因此对该部分损失应自行承担全部责任为由，不予认定杨奕加建土建部分造价人民币500594.93元由排水公司承担责任，明显有悖自己所作出的事实认定。其次，杨奕预订了大量保健按摩休闲中心营业所需要的相关器材以及施工装修所需要的设施，根据法律规定，为此支付了大量定金，而在排水公司违约解除合同及协议后，导致杨奕与相关供货商的合同无法履行，之前所付出的定金也依法难于要回，虽经杨奕努力协调并说明事实原委但却无法挽回，况且合同法中有关定金罚则的规定非常清楚，原审法院认为会有人自愿退还没有依据。再次，因本案鉴定评估产生的工程造价评估费148158元，原审法院并未按照其认定的双方过错程度来进行分担
四、关于原审法院认定排水公司提起反诉要求赔偿损失的问题。首先，原审法院既已查明2009年5月排水公司自己就已单方面解除了合同，且已强令杨奕离场，场地已属排水公司控制，故其所言损失实属荒谬。其次，排水公司在原审法院审理过程中没有证据证明其在杨奕被强令离场后无法正常使用租赁物，且在杨奕离场后即使有不符合使用的情形存在，排水公司完全有时间有能力对涉案房屋进行恢复以使其符合使用功能。排水公司采取放任态度导致的损失应当自负其责。再次，杨奕在2009年5月就已离场，对涉案房屋不存在任何占有、使用及收益的行为，原审法院却对排水公司根本未实际发生的损失居然以租金的方式来计算，并且计算至《评估报告》出具的2012年8月30日，简直让人难以置信。第四，对于排水公司反诉主张的赔偿请求，杨奕认为即使存在，也应当按照原审法院确认的解除合同过错责任分担比例，对杨奕应当承担的数额进行确认，原审法院对排水公司反诉赔偿40万元的请求不以责任分担，全部予以支持。这与杨奕在本诉中主张赔偿时原审法院却是以责任分担方式进行裁判的方式大相径庭。
综上所述，上诉请求：一、依法撤销原审判决第一项、第四项、第五项判项，并予依法改判（即改判支持杨奕已完成部分的装修及加建工程造价人民币1452992.76元、办公费用损失人民币290510.72元、聘用管理人员房租费人民币149683.30元，三项合计人民币1953186.78元）。；二、判令排水公司承担本案一、二审的全部诉讼费用及评估费。
针对杨奕的上诉状，排水公司答辩称，对杨奕的上诉期限提出异议，杨奕在2014年1月28日向原审法院提起上诉的，是其上诉期限的最后一天，其上诉请求第一项撤销原判一、四、五项判项，杨奕应当按照一审的诉讼标的人民币1600万元交纳上诉费用，事实上杨奕在3月31日又向原审法院提交了一份上诉请求的说明，将上诉请求具体金额缩小为195万余元，同时据排水公司了解，杨奕的上诉费是在4月底5月初才交纳的，这一系列的行为违反了《民事诉讼法》，也违反了人民法院关于诉讼费管理办法的行为，排水公司认为杨奕的上诉行为已经超过了上诉期限，请求二审法院按照其撤回上诉处理。此外，排水公司认为，原审判决查明事实清楚，适用法律得当，请求驳回杨奕的全部上诉请求。
双方在庭审中均无新证据提交。对原审查明的事实均没有异议。本院对原审查明的事实予以确认。本院另查明，杨奕于2014年1月13日签收原审判决书，于2014年1月28日提起上诉，于2014年3月31日向原审法院提交上诉请求的说明，原审法院于2014年4月22日向杨奕发出预交上诉费用通知书，杨奕于2014年4月29日缴纳上诉费25625.50元。
本院认为，结合双方上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于以下几个方面：
首先，关于排水公司是否有权单方解除合同的问题。根据查明的事实可知，2008年10月9日排水公司与杨奕所签订的《补充协议》第四条约定，杨奕于租赁使用期间，可根据经营需要搭建临时建筑，临建报批手续由杨奕负责，排水公司则可以提供协助支持，如因未报批造成排水公司被政府部门处罚由杨奕承担。双方在该协议中并未对“临时建筑”的建筑结构进行约定。而从排水公司于2008年10月8日、10月9日在《庭院改造设计图》上盖章并加注意见、于2009年4月9日向杨奕出具《通知》的内容、及2009年4月14日王拥政在珠海市城市管理行政执法局机动大队接受询问的陈述等一系列意思表示来看，排水公司对于杨奕的加建行为不仅自始至终是知情的，甚至对外认可加建行为是其负责施工装修。进而，在珠海市城市管理行政执法局作出《责令停止违法行为通知书》后，仍然于2009年5月7日以排水公司的名义向珠海市规划局申请“职工活动中心（临时）”的审批。由此可见，该加建行为并非杨奕违背双方合同目的所为的单方违约行为，而是排水公司与杨奕为达到合同目的所为的共同履约行为。在此情况下，即使该加建行为被行政执法部门认定为非法，作为排水公司与杨奕的共同行为，仍然可以通过补办报建审批手续或协商拆除等方式予以更正，而上述情况还未出现之时，排水公司即以《房屋租赁合同》第五条第5点约定为由直接单方解除合同缺乏事实和法律依据。原审判决对此认定有误，本院予以纠正。
其次，关于排水公司与杨奕对于双方损失应承担的责任问题。由上所述，由于排水公司单方解除合同的行为导致双方合同实际无法继续履行，在双方已同意合同实际解除的情况下，排水公司应对杨奕的损失承担赔偿责任。对于杨奕所主张的各项损失，杨奕上诉只主张已完成部分的装修及加建工程造价人民币1452992.76元、办公费用损失人民币290510.72元、聘用管理人员房租费人民币149683.30元，三项合计人民币1953186.78元，对于原审判决关于其他部分损失的认定未提出上诉，本院视为其服从原审判决对于其主张部分之外的认定，对于杨奕所主张的三项损失的认定，本院根据其性质，区别认定如下：
第一，对于现场建设已完成部分的损失。根据原审法院委托珠海德联工程咨询有限公司作出的评估报告，案涉办公大楼一至三层装修部分及加建工程造价合计人民币1452992.76元，该部分损失产生的主要原因是排水公司单方解除合同，导致合同无法继续履行。但是，与杨奕未按照双方《补充协议》第四条的约定及时办理报批手续亦有一定的因果关系，亦即杨奕对该部分损失的产生及扩大亦有一定的过错，综合双方的过错程度，排水公司应对该部分损失承担60%的主要责任，即1452992.76元×60%=871795.66元；杨奕承担40%的次要责任，即1452992.76元×40%=581197.10元。原审判决对于双方责任比例认定不当，本院予以纠正。
第二，对于办公费用损失及聘用管理人员房租费损失。如原审判决所认定，从杨奕对于该部分损失所提交的证据看，并不能显示该部分损失系杨奕为履行本案的租赁合同而必然产生的费用，且亦超出排水公司订立合同时应当预见到的损失范围。因此，杨奕对该部分损失主张的依据并不充分，原审判决对此认定正确，本院予以维持。
再次，关于杨奕是否应赔偿排水公司损失人民币400000元的问题。案涉租赁物因双方合意的加建行为，导致至今无法正常使用，排水公司亦因此实际产生损失，排水公司主张该部分损失有事实依据。原审判决以双方实际解除合同之次日至评估报告出具之日，按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算该部分损失并无不当，本院予以维持，但对于该部分损失的产生，与加建部分损失的产生原因一致，其主要过错在于排水公司，次要过错在于杨奕，因此，该部分损失亦应根据双方的过错程度确定责任承担的主次比例，即排水公司应对该部分损失承担60%的主要责任，即1560000元×60%=936000元；杨奕承担40%的次要责任，即1560000元×40%=624000元。由于排水公司只主张400000元，并未超过杨奕应承担责任部分的金额，原审判决对排水公司的该项主张予以支持并无不当，本院予以维持。
最后，对于排水公司主张的杨奕的上诉期限的问题。根据查明的事实，杨奕提交上诉状的时间及缴纳上诉费用的时间均未超出法定期限，排水公司的该主张不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但处理部分不当，本院予以部分改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2010）香民一初字第1049号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项。
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\"{\\\\\"Title\\\\\":\\\\\"施全根与茆邦力民间借贷纠纷一审民事裁定书\\\\\",\\\\\"PubDate\\\\\":\\\\\"2015-07-30\\\\\",\\\\\