＼n江苏省无锡市滨湖区人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2015）锡滨马民初字第00051号＼n原告（反诉被告）汪剑宇。＼n委托代理人龚仁贤，常州市武进区雪堰法律服务所法律工作者。＼n被告（反诉原告）无锡风水隆国际置业有限公司，住所地无锡市滨湖区马山梅梁路南侧。＼n法定代表人潘士明，该公司总经理。＼n委托代理人杨丽，该公司员工。＼n委托代理人李亦芸，该公司员工。＼n原告（反诉被告）汪剑宇诉被告（反诉原告）无锡风水隆国际置业有限公司（以下称风水隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理，依法由审判员胡正建适用简易程序，于2015年3月12日、3月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汪剑宇的委托代理人龚仁贤、被告（反诉原告）风水隆公司的委托代理人杨丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告（反诉被告）汪剑宇诉称：2012年11月14日其与风水隆公司签订了位于无锡市滨湖区马山梅梁路南侧圣园B区16幢21单元－1、2层201号房的《商品房买卖合同》，其按约支付购房款941664元。风水隆公司未按合同约定于2013年4月30日前交房，其于2013年7月15日申请退房，但风水隆公司未作答复，也不退还购房款。现请求：1、判令解除双方签订的商品房买卖合同；2、判令风水隆公司退还其购房款941664元；3、判令风水隆公司承担逾期交付商品房违约金282499.2元；4、本案诉讼费由风水隆公司承担。＼n被告（反诉原告）风水隆公司辩称并提起反诉称：1、涉案房屋于2013年6月27日通过了竣工验收，其公司于6月28日、29日积极通知汪剑宇前来办理房屋交接手续，后其公司于2013年7月3日在无锡日报第七版全文刊登了入伙通知书，公告通知汪剑宇于2013年7月3日至7月13日集中办理入伙验收手续，所以其公司逾期交房并未超过60日，汪剑宇诉请因逾期交房而解除合同，不符合合同的约定。2、关于房屋面积差超过3%的违约行为，在双方的补充协议第三条约定，当产权登记面积与合同约定面积的误差超过3%时，出卖人不向买受人收取3%的面积部分的房价款，无论面积误差多少，买受人同意放弃单方面解除合同的权利。汪剑宇行使解除权已超过法律规定的一年除斥期，所以汪剑宇起诉解除合同没有依据，其公司不应当承担其主张的违约金。请求法院驳回汪剑宇的诉讼请求。汪剑宇未按合同约定支付购房款，现请求判令汪剑宇支付逾期付款违约金2600元（以逾期付款额650000元为基数，按每日万分之五从2012年11月30日起计算至2012年12月7日止）；本案诉讼费及反诉费由汪剑宇承担。＼n针对风水隆公司的反诉，汪剑宇辩称：风水隆公司的请求缺乏事实依据，双方签订合同以后，银行贷款手续全部是风水隆公司办理，在办理贷款时，风水隆公司是其代理人，风水隆公司应当在代理范围内承担代理责任。故贷款逾期到风水隆公司账户，不应由其承担违约责任。＼n经审理查明：2012年11月14日，汪剑宇（买受人）与风水隆公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份（合同备案号201211140147，房屋代码3202110090061321200090003X，合同编号20121114001），约定由汪剑宇购买风水隆公司开发的位于无锡市滨湖区马山梅梁路南侧圣园B区16幢21单元－1、2层201号房，建筑面积共196.18平方米，该商品房单价为每平方米4800元，总金额为941664元；风水隆公司应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付汪剑宇。在合同中双方对出卖人逾期交房的违约责任约定为，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时双方约定买受人未按合同规定的时间付款，逾期在60日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。同日，双方签订补充协议1份，就付款方式及期限补充如下，买受人于本合同签订当日，以自有资金向出卖人支付房款291664元，其余购房款共计650000元买受人于2012年11月29日前以贷款方式支付至出卖人银行账户。双方同时对解除权行使约定为买受人有权解除本合同时，应提前30日书面通知出卖人。＼n合同签订后，汪剑宇于2012年11月15日支付购房款291664元，同年12月7日以银行贷款方式支付650000元。＼n2013年7月3日，风水隆公司在无锡日报刊登入伙通知书通知办理房屋交付手续。汪剑宇于2014年8月15日诉至本院，诉请如前。风水隆公司在案件审理中提起反诉，后于2015年3月30日向本院提出撤回反诉请求。＼n另查明，汪剑宇称其于2013年7月15日向风水隆公司提出退房申请，但未提供向风水隆公司送达的证据。＼n以上事实，有商品房买卖合同及补充协议、风水隆公司出具的收据、中国工商银行个人借款凭证、无锡日报报纸以及当事人的庭审陈述等予以证实，本院予以确认。＼n本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人之间签订的房屋买卖合同合法有效，当事人应当全面履行各自的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。＼n风水隆公司与汪剑宇签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方真实意思表示，合法有效。风水隆公司未根据与汪剑宇约定于2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付汪剑宇，汪剑宇可按合同约定在逾期超过60日即2013年6月30日行使合同解除权，虽然合同中未约定行使合同解除权的期限，但《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十五条第二款的规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。汪剑宇称其于2013年7月15日向风水隆公司申请退房未提供证据证明。故汪剑宇行使解除权已超过规定的1年时间，解除权已消灭。汪剑宇要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求风水隆公司返还购房款941664元及支付违约金282499.2元的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款的规定，当事人有权处分自身的民事权利和民事诉讼权利，风水隆公司撤回反诉的申请符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十五条第二款的规定，判决如下：＼n驳回汪剑宇的本诉的诉讼请求。＼n本诉案件受理费13217元减半收取6609元，由汪剑宇负担。反诉案件受理费25元，由无锡风水隆国际置业有限公司负担。＼n如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）预交上诉案件受理费。＼n审判员胡正建＼n二〇一五年三月三十日＼n书记员孙茜＼n本案援引法律条款＼n《中华人民共和国合同法》：＼n第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。＼n法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。＼n最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：＼n第十五条根据《合同》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。＼n法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。＼n《中华人民共和国民事诉讼法》＼n第一百四十五条宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。