上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民三（民）初字第2431号
原告张海海。
被告彭爱存。
委托代理人沈诚。
原告张海海与被告彭爱存房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告张海海，被告彭爱存的委托代理人沈诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张海海诉称，原、被告于2011年11月23日签订《租赁合同》，约定原告将上海市平凉路XXX号XXX室门面房（以下简称平凉路房屋）出租给被告，租期自2011年4月1日至2013年3月31日止，押金5，000元，租金每月3，000元，每三个月结算一次，被告提前10日支付下次房租。该合同到期后，双方又续签了合同，约定租期到2015年3月31日，租金每月3，400元，其他条款与原合同相同。现被告租金付至2013年9月30日，原告多次催收2013年10月1日起的租金，均无果。2013年10月10日，原告发函给被告，通知被告违反了《租赁合同》的约定，要求被告付清房租，抓紧搬离平凉路房屋，但被告至今拒不迁出也未支付租金及房屋使用费。另，被告在租赁房屋期间违章用电，于2013年8月14日被上海市电力公司检查出有违章用电的行为，因被告未进行处置整改，上海市电力公司对平凉路房屋采取了停电措施，现原告缴纳了违章用电违约金及补收电费共计4，005.06元，该费用应由被告承担。故现原告起诉至法院，要求从法院判决之日起解除原、被告签订的《租赁合同》，被告立即将平凉路房屋交还给原告；被告支付拖欠的租金以及合同解除后的房屋使用费（房屋使用费和租金的标准为每月3，400元，从2013年10月1日起计算至实际搬离之日）；被告支付的保证金5，000元没收不予返还；被告支付原告代付的补付电费和违约金共计4，005.06元。
被告彭爱存辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，原告无主体资格，上海北外滩物业管理有限公司提供的书面证明与事实不符：1、房屋的实际经营人是被告，但物业公司出具的证明上写的实际经营人是原告，该证明与事实不符，且经营是工商局管理职权，物业公司无权管辖；2、租赁部位面积31.24平方米，实际使用面积达60余平方米，远远超过了记载面积，故该房有一半以上面积是违法建筑，存在重大瑕疵；3、证明上写明租赁户名是上海联赟贸易有限公司（以下简称联赟公司），但电费交款单上显示电表户名是上海丰亿纺织印染有限公司，根据被告了解该房屋权利人系上海丰亿纺织印染有限公司，根据被告在工商局调取的档案，该公司已转制给了上海第五印染厂，但与联赟公司或原告均无关联。其次，平凉路房屋是使用权房，即使联赟公司是合法主体，未经物业公司许可，联赟公司均不能转租或委托张海海转租房屋给被告。联赟公司出具的委托书在后，原告出租在前，该委托书无效。再次，原告对被告已交租金出具的收据非法无效，被告再三催促并告知原告若再不提供被告即停止交付房租，至今原告未提供合法发票。最后，供电局的检查单上写明窃电方式是私自接线，违章用电的责任人是私自接线人，私接的电线是暗线，装修由原告进行，被告从未进行过装修，故责任人是原告，而非被告。
经审理查明，平凉路房屋系公有房屋，租赁户名为联赟公司，该房由联赟公司法定代表人即原告进行出租管理。2011年4月起，被告承租平凉路房屋用于经营办公用品，并向原告支付押金5，000元，双方于2011年11月签订《租赁合同》一份。该合同约定租期自2011年4月1日至2013年3月31日止；租金为每月3，000元，以现金方式支付，首期付3个月，另付5，000元押金，以后每3个月结算一次，提前10天支付下次租金，原告在收到被告租金，包括押金后，必须开具收据给被告；被告应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠，原告有权收回房屋，屋内设施应按无主处理；若原告违约，除退还给被告押金外，还必须支付违约金（违约金金额未填写），若被告违约，则原告有权不退还保证金。2013年3月25日，原、被告约定续租，自2013年4月1日起租金为3，400元（包括231.60元的物业费），租期到2015年3月31日止。2013年6月30日，被告支付2013年7月1日至2013年9月30日期间的租金10，200元。合同履行期间，原告对被告支付的租金出具了由其个人填写的收据。此后被告未再支付租金，经原告催讨，被告仍未支付。
2013年8月14日，上海市电力公司在现场检查中发现平凉路房屋存在违章用电情况，当场开具《违章用电（违约、窃电）现场检查单》（以下简称检查单），载明：窃电行为为绕越供电企业的用电计量装置用电；窃电方法为私自接线；处理方式为暂不停电。该检查单上检查人员附言另记载，私自拉一路单相线用立式空调，店里照明用电表；暂不停电，处理后表位全部整改。被告在检查单上用户确认处签名，并写明情况属实。因违章用电情况未作整改处理，同年8月29日，电力公司对平凉路房屋采取了停电措施。嗣后，被告以接用邻居电线的方式维持用电。
审理中，原告于2013年12月13日向上海市电力公司缴纳“补收电费”1，335.02元，“违约使用电费”2，670.04元。
审理中，原告提供了国网上海市电力公司市区供电公司出具的平凉路房屋2011年1月2013年11月用电量及费用清单。原告认为以2011年、2012年、2013年三年间同期5月至8月的用电情况进行对比，2011年5月至8月合计用电为1455度，月平均为363.8度，2012年5月至8月合计用电为1355度，月平均338.8度，2013年5月至8月合计用电为752度，月平均为188度。2013年同期的用电量比2011年下降了50%，而2013年被告一家均居住在平凉路房屋，用电量不增反减不符常理。
审理中，被告提供的《租赁合同》背面写有“（1）从2013.4.1起，租金3400元（包括231.60元物业费），（2）双方如需退出必须提前叁个月告知，（3）续贰年，2013.4.1-2015.3.31止。补充叁个条款”，该文字内容下有原告签名，落款日期为2013年3月25日。上述书写内容后另写有“（1）甲方应于今年9月30日前，将已拖欠二年半的租金之合法收据补缴于乙方。否则，乙方有权拒付接下去的租金，直至收到该正规收据为止。补充壹个条款”，该文字内容右侧有被告签名，落款日期为2013年3月25日。针对上述《租赁合同》补充条款，原告称续签合同时，经双方协商由原告在被告所持的合同上书写了三个补充条款，合同由被告保管，原告没有。被告后写的补充条款当时并无约定，字迹和前三条也不一样，且该条款所写的9月30日正好是被告违章用电双方发生纠纷的时间，故该条款明显系被告事后添加，原告不认可。
审理中，被告申请证人戴某某到庭作证称，证人住在平凉路房屋后门的对面，前几年原告对平凉路房屋关门进行了装修，所以邻居都不知道，直到供电部门来检查时才发现房屋的结构变动了，原告把消防通道改建到自己房屋范围内。被告搬进平凉路房屋后没有听到过装修的声音，说明在其搬进来之前就装修好了。
上述事实，有原告提供的《租赁合同》、通知及快递凭证、检查单、上海市电力公司发票、用电清单、上海北外滩物业管理公司出具的证明、联赟公司营业执照、联赟公司出具的说明，被告提供的《租赁合同》、收据、《违章用电检查单》、上海市电力公司发票联、工商登记材料、录音资料、证人证言，以及双方当事人的陈述等证据为证，本院予以确认。
本院认为，根据相关材料可认定，平凉路房屋系公房，承租户名为联赟公司，该房屋由联赟公司授权原告进行出租管理，原、被告签订的《租赁合同》依法成立有效。虽联赟公司在审理中才出具委托原告出租管理房屋的说明，但其对原告此前出租管理房屋并不持异议，故依法不影响合同效力。至于平凉路房屋系公房，其转租是否经过房屋出租人的同意的问题，应由房屋出租人提出相应主张，并不在本案处理范围。关于被告提出平凉路房屋存在违章搭建的问题，本院认为，平凉路房屋有合法权属登记，双方所签合同并未确定租赁面积或其他租赁标准，被告承租该房屋时，房屋使用面积即为现状，即使原告此前有扩建或占有公共部位从而扩大房屋使用面积的行为，并不影响双方权利义务关系的认定，违章搭建问题应由相关行政部门作出认定处理，依法不属于本院审理范围。
原、被告作为合同相对方应按合同约定履行自己的义务，被告作为承租人理应按约支付租金。被告称其拒付租金系因原告未开具正规收据，但双方所签合同并未对原告开具收据的形式作出具体要求，且合同履行期间，原告均以手写收据形式向被告出具租金收据，被告亦予以接受，被告并无证据证明曾就此提出过异议，故此节不构成被告拒付租金的正当理由。关于被告提供的《租赁合同》背面所载的补充条款，系双方在原合同到期后合意续约而对原合同进行的补充及变更，现原告对被告所写的补充条款内容不予认可。本院认为，按照一般的合同签署习惯，无论条款内容由何方合同当事人提出，均需对方确认后方达成合意，故双方应在达成合意的全部条款内容后进行签字确认。现被告所写的补充条款在后，原告签名在前，而被告所补充条款的内容又涉及被告有权拒付租金的重要内容，在被告未提供其他证据佐证的情况下，就该补充条款的内容，本院难以认定双方已达成合意，被告以此拒付租金，缺乏依据。被告自2013年10月1日起欠付房屋租金，已构成根本性违约，按照合同约定，原告有权解除合同并没收押金，故原告要求自判决之日起解除合同，没收押金5，000元，即押金作为违约金不予返还，并要求被告返还房屋的诉讼请求，并无不当，应予支持。平凉路房屋由被告使用至今，原告要求被告按照租金标准支付其使用期间欠付的房租及使用费，于法有据，应予支持。
关于违章用电责任一节，被告自2011年起承租平凉路房屋，应尽妥善、合理使用房屋之责，因承租人使用房屋不当造成出租方损失的，应付赔偿之责。因该违章用电事故发生于被告作为承租方使用房屋期间，而在此期间内，房屋的所有设施及附属设备，包括电力装置显然应处于被告掌控范围之内，在无证据可证实该违章用电行为为他人实施的情形下，该行为所产生的后果应由被告承担。针对被告的辩称意见，本院认为，原告装修行为与私接电线并无必然联系，从违章用电的得益者来说，原告私接线路窃电也显然不符合常理，此前平凉路房屋也并无违章用电的相关记录，结合平凉路房屋2011年间至2013年间用电量的数据对比，本院采信原告主张，被告应就违章用电违约金及补缴的电费承担责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告张海海与被告彭爱存就上海市平凉路XXX号XXX室房屋所签订的《租赁合同》于本判决作出之日起解除；
二、被告彭爱存应于本判决生效之日起10日内携其物品迁出上海市平凉路XXX号XXX室房屋，将该房屋返还原告张海海；
三、被告彭爱存应于本判决生效之日起10日内按每月34，00元的标准向原告张海海支付自2013年10月1日起至被告彭爱存迁出上海市平凉路XXX号XXX室房屋之日止的租金及房屋使用费；
四、被告彭爱存支付的押金5，000元作为向原告张海海支付的违约金不予返还；
五、被告彭爱存于本判决生效之日起7日内赔偿原告张海海支出的“补收电费”1，335.02元，“违约使用电费”2，670.04元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费450.12元，减半收取225.06元，由被告彭爱存负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 赖维娜
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。