甘肃省张掖市甘州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第1910号
原告：禅金上。
被告：甘肃东煜房地产开发有限公司。
委托诉讼代理人：黄海平，甘肃振泽律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司张掖甘州支行。
委托诉讼代理人：范吉忠。
原告禅金上与被告甘肃东煜房地产开发有限公司（以下简称东煜房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案后，因“本院受理的（2015）甘民初字第1534号柳英与甘肃东煜房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，柳英与本案原告禅金上系同栋楼，该案与本案案情基本一致，现该案正在审理中”，经原告申请，于2015年6月16日裁定中止诉讼，2016年8月2日恢复诉讼。本院于2016年8月26日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，依法追加中国农业银行股份有限公司张掖甘州支行（以下简称农业银行甘州支行）为第三人参加诉讼。原告禅金上、被告东煜房地产公司的委托诉讼代理人黄海平、第三人农业银行甘州支行的委托诉讼代理人范吉忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、要求被告退还原告购房款142838元，已付银行12个月的按揭款26337.6元，合计169175.6元；3、要求被告支付违约金8458.78元；4、要求被告支付购房首付款142838元的一年的利息4713.65元；5、要求被告支付原告一家1-4月份因租房产生的取暖费2000元；6、要求被告支付原告由此产生的误工费6000元；以上合计190348.03元。7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年3月1日签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告以银行按揭借贷款的方式购买被告出售的甘州区仁宗路623号东方明珠第15号楼1单元1-103室房屋一套，建筑面积91.59平方米，房屋总价款332838元。被告于2014年12月30日前将验收合格的房屋交付给原告居住，逾期交房超过30日，原告有权解除合同。2013年7月19日、10月31日，原告分两次向被告支付首付款共计142839元，剩余190000元购房款，原告于2014年3月21日与第三人签订《个人购房担保借款合同》，办理了按揭贷款。合同签订后，被告未按时交房，经原告多次催要，仍不交付。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：解除与第三人农业银行甘州支行签订的《个人购房担保借款合同》，并将第二、三、四项诉讼请求变更为：要求被告返还原告已经支付的首付款142839元，承担违约金16641.9元，购房首付款的利息20711.65元，原告给第三人支付的贷款本金34273.47元，利息25869.05元，合计223693.17元。
被告东煜房地产公司辩称，被告承认原告主张的原、被告于2014年3月1日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于滨河新区仁宗路623号东方明珠第15号楼1单元1-103室房屋一套，建筑面积91.59平方米，房屋总价款332838元。并于2014年3月21日向农业银行甘州支行办理按揭贷款合同的事实。有异议的是：1、原、被告之间签订的是商品房之间的买卖合同，根据法律规定，被告在催告后三个月内仍不履行合同的，原告请求解除合同，人民法院可以受理，现原告并没有给被告三个月的催告期间；2、原告主张的违约金过高，应该调整，应按照同地段房屋的租金来计算；3、原告主张的利息于法无据，是原告自己的支出，且和违约金不能重复计算。
第三人农业银行甘州支行述称，原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》是双方真实意思表示，是有效合同，合同签订后，原告一直在按合同约定履行合同。现在原、被告之间发生纠纷，如果原、被告之间签订的《商品房买卖合同》解除，原告把贷款还清了，第三人便同意解除与原告之间签订的《个人购房担保借款合同》。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原、被告签订的《商品房买卖合同》、交纳首付款的收款收据、原告向第三人偿还借款本息的交易明细、个贷凭证基础信息复印件、原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》复印件、贷款发放通知单复印件、各类房地产抵押权设立登记申请书复印件、房屋产权抵押预告登记证书复印件、涉诉小区住户陈义国、王琪玲向被告缴纳电表费、天然气接头费、门禁费的票据复印件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院认定的事实，原、被告于2014年3月1日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于滨河新区仁宗路623号东方明珠15号楼1单元1-103室商品房一套。盖房建筑面积为91.59平方米，总价款为332838元。合同约定被告2014年12月30日前将商品房交付原告使用。2013年7月19日、10月31日，原告分两次向被告支付购房首付款共计142839元，剩余190000元购房款，原告于2014年3月21日与第三人签订《个人购房借款担保合同》，办理了按揭贷款。2015年2月，因被告未按时交付商品房，双方发生纠纷。
第三人于2014年5月11日放款，截止2016年8月11日，原告已向第三人偿还贷款本金34273.47元、利息25869.05元，合计60142.52元，尚欠贷款本金155726.53元未还。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订的，合同内容不违反法律法规的规定，属有效合同，双方应当按照合同约定履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的继续履行合同和买受人退房的两种情况，因被告在合同约定的交付时间和约定的迟延交付时间未能向原告交付房屋，原告选择解除合同、退还购房款的条款，既符合合同约定，也不违背法律规定。故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求本院予以支持。同时，根据法律规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，被告作为出卖人，应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和原告。该套房屋上所设定的房屋产权抵押预告登记不发生物权效力。原告要求被告退还的首付款142839元和已向第三人支付的按揭贷款的本金34273.47元、利息25869.05元（截止2016年8月11日），合计202981.52元的诉讼请求本院予以支持。
根据《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由此可见，原告在本案中同时主张违约金和利息的请求不符合法律规定。在本案中，因被告违约而给原告造成的实际损失仅仅是支付首付房款的利息损失，故本院支持原告要求被告承担已付首付款的利息20711.65元的诉讼请求。
原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》虽系有效合同，但该合同是基于原、被告之间的《商品房买卖合同》而签订和履行的。现原、被告之间签订的《商品房买卖合同》已解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故本院根据案结事了的原则，依职权追加了第三人，并对原告要求解除与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的请求予以支持。
对于原告要求被告支付原告一家因租房产生的取暖费2000元、以及误工费6000元的诉讼请求。因原告对该项诉请没有提交相应的证据予以证明，故本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告禅金上与被告甘肃东煜房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；
二、解除原告禅金上与第三人中国农业银行股份有限公司甘州支行签订的《个人购房担保借款合同》；
三、被告甘肃东煜房地产开发有限公司返还原告禅金上已支付的购房款177112.47元（142839元+34273.47元），承担原告禅金上给第三人中国农业银行股份有限公司甘州支行支付的按揭贷款利息25869.05元，合计202981.52元；
四、被告甘肃东煜房地产开发有限公司赔偿原告禅金上已付首付款的利息损失20711.65元（详见所附利息计算清单）；
五、驳回原告禅金上的其他诉讼请求；
上述三、四项，于判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4107元，减半收取2053.5元，由原告禅金上负担53.5元，被告甘肃东煜房地产开发有限公司负担2000元，本院给原告禅金上退还案件受理费2053.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判员 张为光
二〇一六年八月三十日
书记员 杨 凯
注本判决一经生效，当事人必须履行。一方当事人逾期不履行的，对方当事人可于履行期限届满之日起，在法定期间内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的，视为自动放弃权利。
附利息计算清单
一、首付款利息20711.65元。
142839元×6%÷12个月×29个月＝20711.65元；
二、已支付的银行贷款本金34273.47元、利息25869.05元，时间截止到2016年8月11日。
【本案适用的法律法规、司法解释】
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
甘肃省张掖市甘州区人民法院
民事判决书
（2015）甘民初字第1910号
原告禅金上，男，1971年8月15日出生，汉族，农民，住本区安阳乡高寺儿村二社。身份证号×××。
被告甘肃东煜房地产开发有限公司，住所地甘肃省天水市秦川区聚宝盆小区6号楼。
法定代表人李牧恒，该公司经理。
委托诉讼代理人黄海平，甘肃振泽律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司张掖甘州支行，住所地甘肃省张掖市甘州区东街什字。
法定代表人赵欣刚，该行行长。
委托诉讼代理人范吉忠，该支行员工。
原告禅金上与被告甘肃东煜房地产开发有限公司（以下简称东煜房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案后，因“本院受理的（2015）甘民初字第1534号柳英与甘肃东煜房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，柳英与本案原告禅金上系同栋楼，该案与本案案情基本一致，现该案正在审理中”，经原告申请，于2015年6月16日裁定中止诉讼，2016年8月2日恢复诉讼。本院于2016年8月26日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，依法追加中国农业银行股份有限公司张掖甘州支行（以下简称农业银行甘州支行）为第三人参加诉讼。原告禅金上、被告东煜房地产公司的委托诉讼代理人黄海平、第三人农业银行甘州支行的委托诉讼代理人范吉忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求1、要求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、要求被告退还原告购房款142838元，已付银行12个月的按揭款26337.6元，合计169175.6元；3、要求被告支付违约金8458.78元；4、要求被告支付购房首付款142838元的一年的利息4713.65元；5、要求被告支付原告一家1-4月份因租房产生的取暖费2000元；6、要求被告支付原告由此产生的误工费6000元；以上合计190348.03元。7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由原、被告于2014年3月1日签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告以银行按揭借贷款的方式购买被告出售的甘州区仁宗路623号东方明珠第15号楼1单元1-103室房屋一套，建筑面积91.59平方米，房屋总价款332838元。被告于2014年12月30日前将验收合格的房屋交付给原告居住，逾期交房超过30日，原告有权解除合同。2013年7月19日、10月31日，原告分两次向被告支付首付款共计142839元，剩余190000元购房款，原告于2014年3月21日与第三人签订《个人购房担保借款合同》，办理了按揭贷款。合同签订后，被告未按时交房，经原告多次催要，仍不交付。诉讼过程中，原告增加诉讼请求解除与第三人农业银行甘州支行签订的《个人购房担保借款合同》，并将第二、三、四项诉讼请求变更为要求被告返还原告已经支付的首付款142839元，承担违约金16641.9元，购房首付款的利息20711.65元，原告给第三人支付的贷款本金34273.47元，利息25869.05元，合计223693.17元。
被告东煜房地产公司辩称，被告承认原告主张的原、被告于2014年3月1日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于滨河新区仁宗路623号东方明珠第15号楼1单元1-103室房屋一套，建筑面积91.59平方米，房屋总价款332838元。并于2014年3月21日向农业银行甘州支行办理按揭贷款合同的事实。有异议的是1、原、被告之间签订的是商品房之间的买卖合同，根据法律规定，被告在催告后三个月内仍不履行合同的，原告请求解除合同，人民法院可以受理，现原告并没有给被告三个月的催告期间；2、原告主张的违约金过高，应该调整，应按照同地段房屋的租金来计算；3、原告主张的利息于法无据，是原告自己的支出，且和违约金不能重复计算。
第三人农业银行甘州支行述称，原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》是双方真实意思表示，是有效合同，合同签订后，原告一直在按合同约定履行合同。现在原、被告之间发生纠纷，如果原、被告之间签订的《商品房买卖合同》解除，原告把贷款还清了，第三人便同意解除与原告之间签订的《个人购房担保借款合同》。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据原、被告签订的《商品房买卖合同》、交纳首付款的收款收据、原告向第三人偿还借款本息的交易明细、个贷凭证基础信息复印件、原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》复印件、贷款发放通知单复印件、各类房地产抵押权设立登记申请书复印件、房屋产权抵押预告登记证书复印件、涉诉小区住户陈义国、王琪玲向被告缴纳电表费、天然气接头费、门禁费的票据复印件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院认定的事实，原、被告于2014年3月1日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于滨河新区仁宗路623号东方明珠15号楼1单元1-103室商品房一套。盖房建筑面积为91.59平方米，总价款为332838元。合同约定被告2014年12月30日前将商品房交付原告使用。2013年7月19日、10月31日，原告分两次向被告支付购房首付款共计142839元，剩余190000元购房款，原告于2014年3月21日与第三人签订《个人购房借款担保合同》，办理了按揭贷款。2015年2月，因被告未按时交付商品房，双方发生纠纷。
第三人于2014年5月11日放款，截止2016年8月11日，原告已向第三人偿还贷款本金34273.47元、利息25869.05元，合计60142.52元，尚欠贷款本金155726.53元未还。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订的，合同内容不违反法律法规的规定，属有效合同，双方应当按照合同约定履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定的继续履行合同和买受人退房的两种情况，因被告在合同约定的交付时间和约定的迟延交付时间未能向原告交付房屋，原告选择解除合同、退还购房款的条款，既符合合同约定，也不违背法律规定。故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求本院予以支持。同时，根据法律规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，被告作为出卖人，应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和原告。该套房屋上所设定的房屋产权抵押预告登记不发生物权效力。原告要求被告退还的首付款142839元和已向第三人支付的按揭贷款的本金34273.47元、利息25869.05元（截止2016年8月11日），合计202981.52元的诉讼请求本院予以支持。
根据《合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由此可见，原告在本案中同时主张违约金和利息的请求不符合法律规定。在本案中，因被告违约而给原告造成的实际损失仅仅是支付首付房款的利息损失，故本院支持原告要求被告承担已付首付款的利息20711.65元的诉讼请求。
原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》虽系有效合同，但该合同是基于原、被告之间的《商品房买卖合同》而签订和履行的。现原、被告之间签订的《商品房买卖合同》已解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故本院根据案结事了的原则，依职权追加了第三人，并对原告要求解除与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的请求予以支持。
对于原告要求被告支付原告一家因租房产生的取暖费2000元、以及误工费6000元的诉讼请求。因原告对该项诉请没有提交相应的证据予以证明，故本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下
一、解除原告禅金上与被告甘肃东煜房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；
二、解除原告禅金上与第三人中国农业银行股份有限公司甘州支行签订的《个人购房担保借款合同》；
三、被告甘肃东煜房地产开发有限公司返还原告禅金上已支付的购房款177112.47元（142839元+34273.47元），承担原告禅金上给第三人中国农业银行股份有限公司甘州支行支付的按揭贷款利息25869.05元，合计202981.52元；
四、被告甘肃东煜房地产开发有限公司赔偿原告禅金上已付首付款的利息损失20711.65元（详见所附利息计算清单）；
五、驳回原告禅金上的其他诉讼请求；
上述三、四项，于判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4107元，减半收取2053.5元，由原告禅金上负担53.5元，被告甘肃东煜房地产开发有限公司负担2000元，本院给原告禅金上退还案件受理费2053.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判员张为光
二〇一六年八月三十日
书记员杨凯
注：本判决一经生效，当事人必须履行。一方当事人逾期不履行的，对方当事人可于履行期限届满之日起，在法定期间内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的，视为自动放弃权利。
附：利息计算清单：
一、首付款利息：20711.65元。
142839元×6%÷12个月×29个月＝20711.65元；
二、已支付的银行贷款本金34273.47元、利息25869.05元，时间截止到2016年8月11日。