深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深宝法民三初字第1432号
原告施某雄。
委托代理人敖某、韩某。
被告李某生。
委托代理人陈某琼，广东淳X律师事务所律师。
第三人中X地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人赖某强，董事长。
委托代理人张某。
原告施某雄诉被告李某生及第三人中X地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员魏海涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人敖某、韩某，被告的委托代理人陈某琼，第三人的委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月10日，原告与被告签订《二手房买卖合同》，被告将位于深圳市宝安区西乡街道宝源路西南侧的阳光海湾花园8栋X座X房产出售给原告，转让成交价为1720000元，在合同生效之日向被告支付定金20000元，在合同生效之日起7日内再向被告支付定金30000元。同时被告应当于2011年4月10日前将该物业交付予原告，并履行相关手续。合同签订后，原告依约支付了定金，并向按揭银行提交相关的申请材料。但是，被告却拖延履行合同义务，致使合同无法继续履行。原告两次书面致函被告，要求被告配合原告及按揭银行履行合同义务，并交付物业，但是被告不予理会。被告的行为已经构成根本违约，并给原告造成了巨大的损失。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告、被告签订的《二手房买卖合同》；2、被告支付违约金344000元人民币；3、被告退还已收取的定金50000元人民币；4、被告承担本案案件受理费。
被告答辩称，一、本案中房地产买卖合同最终被解除的原因是原告违约而不是被告违约。2011年3月10日中X地产代理（深圳）有限公司的工作人员王先生与原告一起找到被告，协商转让涉案房产的转让事宜，并当场签订了《二手房买卖合同》，约定如下：1、转让成交价172万元；2、买方同意在本合同生效之日支付定金2万元，并于合同生效后7日内再向卖方支付定金3万元；3、该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起六日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；4、卖方应当于2011年4月10日将该物业交付予买方，买卖双方共同对该物业进行验收并办理交接手续等；5、合同第四条虽然规定了买方向银行按揭贷款支付楼款的条款，但是第十四条的备注条款用手写体注明：买卖双方协商一致同意买方在一次性付款的情况下买方同意在交楼前支付人民币50万元给卖方。因此买方应当于2011年4月10日前支付首期款50万元。合同签订后被告确实收到了原告支付的5万元定金，而且也按照合同约定及中介的要求于2011年3月14日办理了公证委托手续，委托深圳安X融担保有限公司及张某、米某霞、宋某辉、欧某花办理涉案房地产的赎楼、资金监管及转让房地产的一切相关事宜，同时将公证《委托书》以及被告本人的身份证和房地产证交给了原告。2011年4月9日、10日被告因没有原告的联系电话，便多次联系中介王先生询问买方首期款及交楼事宜，中介回复已打过多次电话给原告，原告未接听电话。2011年4月10日被告在涉案房产现场等了一天，但原告未来办理交楼事宜，亦未支付首期款。原告提起诉讼后被告律师查询得知，原告在签订《二手房买卖合同》时不符合深府办（2010）82号文件《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚持遏制房价过快上涨的补充通知》中非深圳户籍居民在深圳购房的条件，即提供“在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”。因此原告根本没有资格在深圳购房。原告称自己“向按揭银行提交相关的申请材料”，但至今也没有提交相关证据，应当承担举证不能的责任。综上，被告认为原告存在以下根本违约行为：1、原告签订合同时没有在深圳购房的资格，导致本次房地产交易根本不可能完成；2、原告没有向银行提交申请贷款的相关资料，也没有在合同约定的2011年4月10日前支付首期款50万元；3、原告在2011年4月10日没有达到涉案房产现场办理交楼事宜。被告依约履行了以下合同义务：1、办理了公证委托书；2、将公证委托书及自己的身份证、房地产证复印件交给原告；3、2011年4月10日在交楼现场等待原告交楼。本次房地产买卖交易未能完成的原因是原告的根本违约，而不是被告违约。二、由于原告存在根本违约行为，依据双方签订的《二手房买卖合同》第十条的约定，被告有权没收原告已支付的定金不予退还。被告没有违约，不应当支付任何违约金。被告认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人陈述，2011年3月10日原、被告签订《二手房买卖合同》，合同明确约定第三人只是代办手续，即配合买卖双方办理相关手续，并不是直接参与到交易当中，且未监管任何款项，因此对原、被告之间的纠纷不应当承担任何法律责任。
经审理查明：2011年3月10日，原被告签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将深圳市宝安区西乡街道宝源路西南侧的阳光海湾花园8栋X座X房转让给原告，转让价款为人民币1720000元，定金为人民币5万元。原告在本合同生效之日起当日内向被告支付2万元，在本合同生效之日起7日内再向被告支付定金人民币3元；除定金以外的购房款原告向银行抵押贷款支付，原告于2011年5月30日前支付首期款（以银行贷款承诺书为准）至双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管帐号中，并于当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料；该房地产处于抵押状态，原告同意被告委托担保公司担保融资赎楼，被告须于签订本合同之日起六日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的相关手续；被告应于2011年4月10日将该物业交付给原告；如被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行义务超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金。合同备注（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准）约定：双方一致同意于2011年4月10日由被告交楼给原告使用，否则属于被告违约；双方一致同意若原告一次性付款的情况下原告同意在被告交楼前支付人民币50万元给被告；双方一致同意若原告个人原因导致无法履行该合约，被告同意原告指定他人作为产权人并办理相关产权转移登记手续。
当日，原告向被告支付了购房定金人民币2万元；2011年3月14日，原告向被告支付了购房定金人民币3万元。
2010年12月22日，被告出具委托书，就被告所有的深圳市宝安区西乡街道宝源路西南侧的阳光海湾花园8栋X座X房，委托深圳安X融担保有限公司、张某等人为代理人，自2011年3月14日至2013年3月13日期间以被告的名义办理赎楼贷款、还清银行欠款、办理上述房产的银行按揭和贷款手续，代为签署《房地产买卖合同》、领取《房产证》并收取售楼款等。
2011年5月6日，原告向被告发出履约催告函，称双方签订合同后，被告没有按合同约定于2011年4月10日将涉案房产交付给原告，要求被告在三日内履行交房义务；同时要求被告协助原告申请按揭银行所需被告资料及相关材料并签署按揭银行要求的法律文件。该邮件上的地址为原被告双方交易的房产地址，并留下了被告的手机号码，但快递公司多次派送，被告不接电话，地址有误，因而没有送达。
2011年5月11日，被告将涉案房产转让给他人，并办理了过户登记手续。
2011年6月1日，原告向被告发出履约催告函，称双方签订合同后，被告没有按合同约定于2011年4月10日将涉案房产交付给原告，已经构成严重违约；同时要求被告协助原告申请按揭银行所需被告资料及相关材料并签署按揭银行要求的法律文件，与原告共同去银行办理资金监管和按揭贷款申请手续。该邮件上留下了被告的手机号码，但快递公司多次派送没有送达。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的《二手房买卖合同》、《公证书》、《委托书》、发票、房产证、《客户告知书》、收条、收款收据、《房地产估价报告》、产权资料电脑查询结果表、《履约催告函》、快递回单；被告提交的通话记录清单、居住信息查询等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。
本院认为，原被告签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，原告根据合同的约定支付了定金，但被告没有按照合同约定的时间交付涉案房产，并且在合同约定的原告申请银行按揭日期之前将涉案房产转让给他人，并已经办理过户登记手续，造成合同无法履行，被告的行为已经构成违约，故原告诉请解除双方签订的《二手房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。由于被告的违约行为造成合同解除，被告应当承担违约责任，被告应当将其向原告收取的定金人民币50000元返还给原告，同时向原告支付违约金。原告根据合同约定请求被告支付房地产总价款百分之二十的违约金人民币344000元，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调低至人民币258000元。
被告辩称原告应当于2011年4月10日前支付首期款50万元，存在违约行为。合同约定除定金以外的购房款原告向银行抵押贷款支付，支付首期款的时间为2011年5月30日前，合同备注约定双方一致同意若原告一次性付款的情况下原告同意在被告交楼前支付人民币50万元给被告。因此原告向被告支付首期款的方式为银行按揭，只有原告提出一次性付款的情况下才于交楼前向被告支付人民币50万元，但原告从未主张一次性付款，故原告没有于2011年4月10日前支付首期款50万元的义务，故被告的该项辩解理由不能成立，本院不予采纳。
被告辩称原告不具备购房资格。本院认为，原被告在合同已经约定“双方一致同意若原告个人原因导致无法履行该合约，被告同意原告指定他人作为产权人并办理相关产权转移登记手续”，说明原被告在签订合同时已经考虑到如果因为原告个人原因导致无法履行该合约，原告可以另行指定产权人继续履行合同，因此原告的购房资格并不影响合同的生效和履行。现被告在不能确定是否因为原告的原因造成合同未能履行之前，单方面将涉案房产转让给他人，因此造成合同不能履行的原因系被告的过错，被告未能恪守诚实信用原则，反而以不能确定的事实作为违约的抗辩，故被告的该项辩解理由本院不予采纳。
被告辩称原告没有向银行申请按揭，存在违约行为。本院认为，合同约定原告于2011年5月30日前支付首期款并于当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，但被告于2011年5月11日即将涉案房产转让给他人，并办理了过户登记手续，原告已经没有申请按揭的必要，故被告的该项辩解理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告施某雄和被告李某生于2011年3月10日签订的《二手房买卖合同》；
二、被告李某生于本判决生效之日起十日内向原告施某雄返还定金人民币50000元；
三、被告李某生于本判决生效之日起十日内向原告施某雄支付违约金人民币258000元；
四、驳回原告施某雄的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3605元，由原告负担人民币787元，由被告负担人民币2818元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 魏海涛
二〇一一年十二月二日
书记员 张 敏
书记员 莫莹莹
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附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条【违约金与定金的选择】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条【举证责任】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。