辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
[2014]沈中民二终字第142号
上诉人（原审原告）：刘丽，女，1963年10月9日出生，汉族，职业记者，住址沈阳市和平区。
委托代理人：孙永成，系辽宁英泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：辽宁泰合房地产开发有限公司，住所地：沈阳市皇姑区昆山中路7-1号。
法定代表人：王建伟，系该公司经理。
委托代理人：吴文来，男，1969年9月28日出生，汉族，系该公司工作人员。
上诉人（原审被告）：辽宁际原房屋开发有限公司，住所地：沈阳市皇姑区嘉陵江街69号。
法定代表人：邵树连，系该公司总经理。
委托代理人：代文波，系辽宁华恩律师事务所律师。
上诉人刘丽因与上诉人辽宁泰合房地产开发有限公司（以下简称泰合公司）、上诉人辽宁际原房屋开发有限公司（以下简称际原公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院作出的[2013]皇民二初字第909号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2014年1月9日受理后，依法组成由审判员赵明静担任审判长，代理审判员孙卓、代理审判员王虹（主审）参加评议的合议庭，于2014年2月20日公开开庭对本案进行了审理。上诉人刘丽的委托代理人孙永成，上诉人泰合公司的委托代理人吴文来，上诉人际原公司的委托代理人代文波，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年5月15日原告与被告泰合公司签订了《商品房买卖合同》一份，双方约定原告购买的商品房地址为沈阳市皇姑区黄河南大街32号2#1-23-6室（即诉争房屋），建筑面积72.27平方米，总房款264500元。关于产权登记，双方未做约定。签订该合同时，诉争房屋已竣工。2004年3月20日，原告向被告际原公司支付全额购房款，2004年3月24日，被告际原公司为原告出具准住通知单，原告办理了实际入住手续。
另查，2000年10月9日，被告泰合公司与被告际原公司签订《联建协议书》一份，双方约定联合开发黄河大街三段二里地块项目，被告泰合公司负责办理开工前各种手续，并和被告际原公司共同组织施工，费用由被告际原公司支付。被告际原公司向被告泰合公司一次性支付包死利润500万元，被告际原公司在该项目上的盈亏均与被告泰合公司无关。
2013年3月27日，沈阳市房产局解遗领导小组办公室下发沈房解遗（2013）13号文件，准予对“碧海新居”项目部分购房人办理房屋产权登记。但《房屋登记明细表》中并未登记诉争房屋。诉争房屋至今尚未取得房屋初始登记备案。原、被告因办房证及赔偿事宜协商未果，故原告遂诉至本院。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告泰合公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定条款全面履行合同义务。
关于被告泰合公司是否承担逾期办证违约责任的问题。原告与被告泰合公司签订的《商品房买卖合同》关于产权登记未作约定，且签订该合同时诉争房屋为已竣工房屋，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人被告泰合公司的原因，买受人即原告自《商品房买卖合同》订立之日起90日未能取得房屋权属证书的，出卖人被告泰合公司应当承担违约责任。现原告与被告泰合公司于2004年5月15日签订《商品房买卖合同》，但被告至今未能取得房屋初始登记备案，致使原告未能取得房屋权属证书，故被告泰合公司应承担逾期办证违约责任。
关于被告际原公司是否承担违约责任的问题。被告际原公司系诉争房屋所在地块项目的联建单位，其实际收取了原告交纳的购房款264500元，并实际履行了向原告交付商品房的义务，故被告际原公司应对被告泰合公司的违约赔偿责任承担连带责任。
关于原告主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效问题。原告与被告泰合公司于2004年5月15日签订《商品房买卖合同》，故被告泰合公司应自该合同订立之日起90日内即2004年8月12日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此原告从2004年8月13日起即知道或应当知道自己的权利受到侵害、被告已违约的事实。原告主张民事权利的诉讼时效期间应从2004年8月13日起算。原告于2013年6月20日才向本院提起诉讼、交纳诉讼费，且原告在庭审中亦未提供相应证据来证明该诉讼时效有中止、中断的情形，故2011年6月21日前的诉讼请求已超过两年诉讼时效，本院对原告要求被告给付2011年6月21日前逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。
关于逾期办证违约金的数额问题。因原、被告双方对逾期办证违约金未作约定，且原告主张0.006%/日违约金计算标准未超出法律规定的范围，故被告应按日向原告支付已付房款0.006%的违约金。至原告主张的2013年6月30日止，逾期办证违约金应为11759.67元（已付购房款264500元×741天×0.006%/日）。2013年6月30日之后发生的违约金，原告可另行诉讼。
关于原告主张的被告协助其办理房产证的问题。被告作为诉争房屋的开发建设单位，负有协助买受人即原告办理房屋所有权证的义务。诉争房屋因存在多种原因，造成该房屋初始登记备案无法办理。现该客观障碍仍然存在，导致被告目前仍无法办理房屋初始登记备案。而房屋初始登记备案的取得，是被告协助原告办理房屋所有权证的前提。故本院对原告的该项诉讼请求暂不予支持。
关于被告泰合公司提出的其被告主体不适格、不应承担赔偿责任的抗辩理由。被告泰合公司系诉争房屋的开发建设单位，亦是《商品房买卖合同》的签订主体，虽在其与被告际原公司签订的《联建协议书》中双方约定诉争房屋所在地块项目的盈亏均与被告泰合公司无关，但该协议书系二被告内部约定，不能对外对抗第三人。故本院对该抗辩理由不予采信。
关于被告泰合公司提出的《商品房买卖合同》上该公司的公章系私刻的抗辩理由。因被告泰合公司已做出不进行鉴定的意思表示，又未能提交证据予以佐证，故本院对该抗辩理由不予采信。
原审法院判决：一、被告辽宁泰合房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告刘丽至2013年6月30日止的逾期办证违约金11759.67元，被告辽宁际原房屋开发有限公司对其承担连带责任；
二、驳回双方其他诉讼请求。
被告如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1085元，原告刘丽自行承担837元。被告辽宁泰合房地产开发有限公司承担248元，被告辽宁际原房屋开发有限公司对其承担连带责任。
宣判后，刘丽、泰合公司、际原公司均不服一审民事判决书，向本院提起上诉。
刘丽上诉请求撤销一审判决，判令泰合公司、际原公司协助其办理房屋所有权证，并赔偿其违约金51,418.80元；泰合公司、际原公司承担本案一、二审诉讼费用。主要理由：一、一审法院适用法律错误。1、关于房屋所有权证办理问题。一审查明“诉争房屋至今尚未取得房屋初始登记备案”与事实不符。我方购房后于2004年6月18日办理了《商品房买卖合同》备案登记。据我方了解，已办理合同备案登记的房屋，房产局可以依据法院协助执行通知书，配合法院向买受人颁发房屋所有权证，故一审法院对事实认定错误，应当判决协助办理房屋所有权证。退一步讲，即使诉争房屋尚未办理备案登记，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，以及《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，提供相关证明材料，到房产部门办理房屋初始登记备案，是出卖人的合同和法定义务。诉争房屋没有办理初始登记备案，也是泰合公司、际原公司不履行义务造成的，法院应当判令泰合公司、际原公司履行相应义务。一审法院忽视泰合公司、际原公司初始备案登记的前期义务未履行，直接驳回我方诉请协助办理房屋所有权证的诉请，没有事实和法律依据。2、关于违约金问题。双方签订的《商品房买卖合同》对逾期办证违约金没有约定，根据最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。按照此计算标准，违约金在3.7万元以上，一审法院判决数额不考虑诉请总额，依据我方严重低于法定标准的违约金计算方式为依据实属不当，我方没有放弃诉讼标的的意思表示，同时也不具有提供计算方式的法定义务，适用法律不当，有失公平性，对泰合公司、际原公司严重违约行为缺乏有效地惩罚措施。我方认为，无论我方采取何种方式计算违约责任，只要诉讼标的中提出的违约金总额不高于法定或约定的违约责任标准，就应当得到法院的认可。因此，请求二审法院依据违约责任的法定计算标准，判令被上诉人支付违约金。二、根据合同相对性原则，泰合公司、际原公司也应当承担配合我方办理房屋所有权证的义务。一审庭审过程中原审被告以政府原因无法办理房屋所有权证为由，拒绝承担合同义务实属不当，根据合同相对性原则，我方在履行合同过程中不存在违约行为，而原审被告与政府之间的纠纷应当由其自行解决。已有部分购房人办理了房屋产权登记，表明诉争房屋已经满足了办证条件，一审法院应当支持我方诉请，本案判决违反公平性。
泰合公司上诉请求撤销一审判决，改判我公司不承担违约赔偿责任。主要理由：一、我公司已被吊销营业执照，无任何赔偿财产，依法正进入清算程序，违约赔偿无法实现，会损害原审原告的利益。二、根据合同相对性原则，我公司未与原审原告实际履行过任何合同，际原公司为实际履行人，购房款为际原公司收取，我公司明显权利与义务不对等，不应该成为赔偿义务主体。
际原公司上诉请求撤销一审判决，依法改判，驳回原审原告的诉求；本案诉讼费用由原审原告承担。主要理由：一、一审判决认定泰合公司应当承担逾期办证违约责任，我公司承担连带责任，认定事实错误，我公司不应承担逾期办证的违约责任。导致无法办理产权登记主要是皇姑区政府的原因，责任并不在我公司，我公司无法干涉政府行为，不应承担违约责任。我公司一直积极与政府协调，现正在办理过程中。二、原审原告主张的违约金没有事实和法律依据，一审法院适用法律错误。根据商品房买卖合同，对逾期办理房屋产权登记违约责任及违约金数额计算并未约定。原审被告无权向泰合公司及我公司主张逾期办理产权登记违约金。一审判决我公司给付逾期办理产权登记违约金无事实及法律依据。补充：我公司与泰合公司之间有联建协议，协议约定我方承担责任，但本案我公司不同意承担责任。
刘丽对泰合公司的上诉辩称：企业是否吊销，不影响其作为诉讼主体，也不影响法院判决其承担法律责任。泰合公司出售房屋时与购房者签订合同，购房者有理由认为泰合公司介入了购房行为，应当承担相应的赔偿责任和配合购房者办理过户的合同义务。
刘丽对际原公司的上诉辩称：际原公司强调是政府行为导致不能给购房者办理房屋所有权证，一审法院对该部分认定存在错误，理由是泰合公司与购房者签订的协议明确记载了土地使用权的取得方式出让，就是泰合公司应当按照法律规定向政府缴纳土地出让金，而泰合公司、际原公司在一审提交的政府会议纪要明确记载政府欠缴土地出让金，土地出让金应由开发商缴纳，而不是政府，开发商出售房屋时依据市场价格收取购房款，购房款中已经包含了应当分担出让金，因此开发商应当将该笔费用交付给政府，不应当如一审中开发商提交的会议纪要由政府承担土地出让金。一审法院没有对政府的具体原因进行查明，本案不能办证可能有政府的原因，但是依据法律规定，合同相对人不承担合同责任的法律依据是不可抗力等客观原因，政府的行政行为可以作为不可抗力的理由，本案政府欠缴税费是民事行为或者合同行为，也就是说开发商可能与政府之间有合同约定，在合同关系中政府与普通合同主体没有区别，同时根据合同相对性原则，开发商与政府的纠纷不应当作为开发商拒绝承担合同责任的依据。一审法院的判决没有法律依据。对于违约责任，际原公司作为合同的履行人之一，同时根据其当庭陈述应当作为承担违约责任的主体，在违约数额方面也应当按照我方诉请全额赔付。一审庭审结束后购房者去房产局询问，房产局告知只要开发商提供所有材料就可以办理初始备案登记并办理房产证，二审调解时，开发商与某些业主达成调解协议，承诺在固定期限内为业主办理房证。从开发商的承诺以及房产局的答复可以证明本案不能办理房证是开发商的原因，不存在政府的原因，开发商的上诉请求和理由不成立。
泰合公司对刘丽、际原公司的上诉辩称：答辩意见同我方上诉意见。我公司与际原公司的联建协议已将房屋转让给际原公司，责任、权利和义务均由际原公司承担，我公司没有收取购房款，一审判决我公司承担责任错误，应该是我公司承担连带责任，不是承担主要的给付义务。
际原公司对刘丽、泰合公司的上诉辩称：答辩意见同我方上诉意见。一审法院对于业主要求协助办理房屋所有权证没有支持是正确的，碧海新区整体工程对于办理房屋所有权证的问题都是通过政府解遗程序进行，业主提到的先前给付已经办理房屋所有权证也是通过这个程序办理的，至今为止不具备办理房屋产权登记的条件，通过司法程序无法达到业主的目的。关于业主提到的诉请，在一审中业主已对诉请计算方式以及数额进行了明确，一审法院对其诉请进行审理，现在二审提出理由及诉求是对一审诉请的变更，不是二审的审理范围，不能得到支持。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、收款收据、准住通知单、《联建协议书》、解遗文件等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，刘丽与泰合公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人均应依照合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》未对权属登记明确约定，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审法院根据刘丽一审诉请，判决泰合公司支付违约金正确，且并未超出法定范围。对于刘丽上诉主张一审判决违约金数额过低的问题，因其在一审诉请按照日百分之0.006标准支付违约金，现上诉提出按照金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金，违反民事诉讼法关于增加、变更诉讼请求应当在一审法定期限内提出的规定，本院不予支持，原审判决违约金数额并无不当，应予维持。
关于际原公司是否应当承担连带责任的问题。经查，际原公司作为联建单位，实际收取刘丽支付的购房款，并向刘丽交付房屋，且《联建协议书》约定际原公司负责等，故原审法院判决际原公司承担连带责任，并无不当，应予维持。
关于泰合公司主张其已被吊销营业执照，无任何赔偿财产，际原公司应为赔偿义务主体等问题。虽然泰合公司已被吊销营业执照，但是依照民事诉讼法的规定，其仍具有民事诉讼主体资格，原审法院判决其承担责任正确。泰合公司是涉案房屋的开发建设单位，泰合公司与刘丽签订《商品房买卖合同》，故刘丽有理由相信泰合公司是涉案房屋的出卖人，故泰合公司应当承担责任。泰合公司与际原公司签订的《联建协议书》系双方内部协议，在刘丽不知情不认可的情况下，对刘丽不具有法律约束力。
关于刘丽提出应当支持其诉请协助办理房屋所有权证的问题。因涉案房屋所在建设项目需要通过政府解遗程序办理房屋权属登记手续，现房屋登记主管部门并无涉案房屋的初始登记，而房屋登记主管部门依据房地产开发企业的申请，为符合条件的房屋办理初始登记，属于行政机关依法行使其职能的行为，民事裁判不能为其设定履行义务，故涉案房屋尚不具备办理房屋权属登记的条件，刘丽的此项上诉主张不能成立。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,085元（上诉人刘丽预交），由上诉人刘丽负担。
二审案件受理费1,085元（上诉人泰合公司预交），由上诉人泰合公司负担。
二审案件受理费1,085元（上诉人际原公司预交），由上诉人际原公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
代理审判员 王 虹
二〇一四年三月十二日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。