北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第8668号
原告崔毅，女，1973年4月22日出生。
委托代理人张雷（崔毅之夫），男，自由职业者。
被告纪淼，男，1970年12月9日出生。
原告崔毅与被告纪淼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘娜独任审判，公开开庭进行了审理，原告崔毅及其委托代理人张雷、被告纪淼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
崔毅诉称，2009年9月1日，纪淼经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）提供中介服务，承租我位于北京市某区302房屋。在签订合同时，由于未知原因或操作，未填写租金延付的解除合同条款，造成合同缺陷。纪淼利用合同漏洞多次不按约定时间交付房租，除了第一年是按时支付房租，之后都迟延支付，最多一次长达42天。2013年9月1日为今年的租金交付日，9月1日至9月15日我多次发短信给纪淼要求其支付租金，但是他仍然没有按时支付。他的行为已严重违约，给我造成了损失，经我催告后在合理期限内他仍拒绝交付，双方签署的租赁合同已符合法定解除的条件。基于此，2013年9月16日我口头通知纪淼，9月30日再次口头告知纪淼，2013年10月13日向其发送书面解除合同通知，并要求纪淼2013年10月20日之前搬离，但其至今未从房屋中搬离。期间居委会曾经组织双方调解，但是因纪淼不到场也无法进行调解。由于纪淼在我发出解除合同通知后拒不搬出，导致我无法另行出租，给我造成了经济损失。2013年12月，我曾到法院起诉，因无法与纪淼联系上，故我申请撤诉。现纪淼仍占用房屋，故起诉至法院要求：1解除我与纪淼于2009年9月1日签订的房屋租赁合同，纪淼立即搬离我的房屋；2、要求纪淼赔偿我自2013年9月30日起至搬离房屋日为止非法侵占房屋给我造成的房租损失，按照每月6000元计算；3、诉讼费由纪淼承担。
纪淼辩称，根据相关法律规定，出租人有权要求解除合同的情况为合同未约定期限、欠租达3个月以上的，故崔毅无权解除合同。2009年8月1日，我和崔毅经链家公司介绍签订了一份房屋租赁合同，房屋地址为某区302室，租期为5年。自2009年起，我每年在9月份左右将全年房租汇给崔毅。2009年签订租房合同时，崔毅是因上一个房客在租赁期内事情特别多，希望找一个事少的房客，租金少点、房租付的晚点都没有关系。故在签订合同时，就没有特别约定合同中的第九条第四项。事实也是如此，在2009年至2012年这4年的房租支付，我都是在一个月左右的时间支付，崔毅对此没有任何异议，我也没有打扰过崔毅。由此可见，我与崔毅一直相处很好。2013年9月初，崔毅电话告知我打算卖掉这个房子，让我在2013年9月底搬出，我当时就明确表示，因我外地项目事太忙，短期内无法顾及。另外，一直以来，房子主要为我母亲居住，已经在此生活了四年，房内都是我父亲去世留下来的遗物，我母亲对这些物品很在意。我母亲已是76岁高龄并有高血压、心脏病等健康问题，如不能妥善安排，我担心母亲身体受影响，故我不同意解除合同。因我网银卡内现金不够，崔毅又是招行账户，我需回京取现金到招行网点或其他银行网点办理，因我当时工作确实很忙，又在外地出差，期间也曾去过几次银行，但是因为人多未办成。中间还委托自己的母亲去办此事，但是经我母亲查询银行账户没有足够现金，而没有汇成。2013年9月29日。我在东方广场招行网点办理了5万元汇款。很明显，我不存在恶意欺骗崔毅。崔毅在2009年9月30日下午2点，带着物业与链家地产的中介骂骂咧咧的来到我租住的房子，当时我出差在外地，只有我母亲在家，崔毅进门破口大骂，她老公指着我母亲骂，物业在崔毅指使下强行将水电切断。不得已我母亲只好报警，但经警察联系物业，物业答复是崔毅要求的，崔毅可以承担一切法律责任。后我多次向居委会、房管所与办事处反映，至今无结果。自2013年9月30日在崔毅断水断电的情况下，我母亲担心屋内的物品，一直坚持在黑灯瞎火、无水无电的家中坚守。直到进入11月中旬，天气变冷，崔毅与物业一直不给供暖，不得已我与母亲在其他地方暂住。2014年2月8日，我与母亲回到房屋发现门锁被换，我因担心财物损失，当即打110报警，东升派出所告知已联系崔毅，双方于次日到东升派出所进行调解，经警察与我询问，崔毅承认自2013年9月至2013年2月8日期间停水停电停暖，同时明确表示就是他们违约，该怎么样就怎么样。崔毅当场表示可以承担一切法律责任，双方在东升派出所做了笔录并有录音。综上所述，崔毅为了达成一己之利，无视老人的健康安危，采取非法手段，在无任何法律依据的前提下断水、断电、停暖，私自撬门换锁，对她的严重侵权行为，我将另案诉诸法院。现在房子大部分时间还是我母亲在使用，我大部分时间在外地。2014年2月8日报警之后，经过警察协调我又搬回房屋继续居住。我们找过物业、居委会，崔毅说我们不接受居委会调解，居委会说房东不停水停电怎么让你搬出去，这房屋是人家的，人家想拿走就拿走，我认为找居委会解决问题没有任何意义。我们也找过房管所，找物业协调，物业说是业主的意思，让找业主。崔毅应该赔偿我的损失，我另案再解决。综上，我方认为双方所签租赁合同有效，不具备解除条件，现不同意崔毅的全部诉讼请求。
经审理查明：崔毅与纪淼系房屋租赁合同关系。2009年9月1日，崔毅与纪淼经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）提供居间服务签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：纪淼租赁崔毅名下位于北京市某区某小区×号楼×层×单元302号房屋（以下简称302号房屋），房屋租赁期限5年，自2009年9月1日至2014年8月31日止；租金每年5万元，押一付十二，各期租金支付日期分别为2009年至2013年每年的9月1日；押金4000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第九条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达＼＼日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达＼＼日的。2、欠缴各项费用达＼＼元的。3、擅自改变房屋用途的。......第十条违约责任：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前7日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订当天，崔毅将302号房屋交付纪淼，纪淼还向崔毅交纳押金4000元。后纪淼分别于2010年9月29日、2011年10月12日、2012年9月10日交纳了租金。
2013年9月1日崔毅给纪淼发短信，通知纪淼将房租打到其建行账号。纪淼短信回复：“好的，下周二回京就汇去。”后纪淼未按约定时间汇款，此间崔毅又多次以短信方式联系纪淼交纳房租，截止至2013年9月18日纪淼仍未交纳房租。2013年9月18日，崔毅到302号房屋处口头通知纪淼要求其搬出302号房屋，纪淼未予理睬。9月19日，崔毅再次给纪淼发短信，内容为：“纪淼：你电话一直关机，因从房租签订之后你每年都拖欠房租。今年从9月1号开始我一直与你联系催交房租，但是至今未付。因此我要收回该房，尽快跟我联系，9月30号之前搬走，3天之内不回复视为已知情，若未按期搬离我方将采取合法措施强制搬离”。纪淼称他没有看到这条短信，也不确定是否收到此条短信。当庭，经核实崔毅手机短信记录，该条短信显示为2013年9月19日上午10：48分发送，纪淼未予回复。2013年9月29日，纪淼向崔毅银行账户汇款5万元。9月30日，纪淼给崔毅发送短信，内容为：“崔毅：房租已于本月29日汇至你招行帐户，经律师查看协议，我们没有达到解约条件，你们也无权单方解约，真正合法渠道是法律诉讼。另外，现在房子主要是我母亲在用，她有心脏病与多年高血压，如因你们的行为引发后果，责任自担，我现在外地出差，节后才能回京，但我已报警，相关情节会记录，你们已侵犯租户的合法权益。”2013年10月22日上午，逸成社区调委会等多家部门就崔毅与纪淼房屋租赁合同纠纷组织双方进行调解，本次调解工作因纪淼未到场而告终，调解失败。
审理中，纪淼称崔毅于2013年9月初，电话告知他要卖房子，要求他在2013年9月底搬出，他当时明确表示，因外地项目事太忙，短期内无法顾及。崔毅提供《搬家通知》一份，用于证明其于2013年10月13日将搬家通知张贴于纪淼承租的302号房屋，并同时将该通知交给了物业公司、中介公司、居委会。纪淼称未看到过上述通知。崔毅就其张贴过该通知未提供相应证据。崔毅称2014年1月25日，其在未通知纪淼之情况下将302号房屋门锁进行更换。纪淼称他是在2014年2月8日得知门锁更换，后其报警，并对门锁进行更换，搬回302号房屋居住至今。
上述事实，有双方当事人陈述、《租赁合同》、短信记录、银行转账记录单、调解记录、《搬家通知》、房屋所有权证、招商银行客户回单等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。崔毅与纪淼签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据双方租赁合同约定“在租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前7日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金“，现崔毅依据该合同条款约定于2013年9月18日口头通知纪淼解除租赁合同，并于9月19日再次通过短信方式告知纪淼解除租赁合同。纪淼虽称他没有看到且不确定是否收到崔毅9月19日发送的此条短信，但经本院当庭核实崔毅手机短信记录，显示该条短信为2013年9月19日上午10：48分发送，纪淼就此条短信虽未予回复，但可以确认纪淼已收到此条短信。有鉴于此，本院认为，崔毅已履行了提前7天通知纪淼解除《租赁合同》之义务，故双方《租赁合同》应自2013年9月26日解除。现崔毅要求纪淼腾退诉争房屋，具有事实及法律依据，本院予以支持。考虑崔毅提出解除合同违约在先，故其应承担相应的违约责任，即在解除合同之情况下需向纪淼支付相应于一个月房租的违约金，同时崔毅在纪淼腾退房屋时还应退还纪淼未居住使用房屋的房租。因纪淼在本案中未就崔毅解除租赁合同提出反诉，故纪淼就押金的退还、违约金的给付以及剩余房租的退还问题可在腾退房屋之时与崔毅另行协商解决。崔毅要求纪淼按每月6000元标准赔偿其自2013年9月30日起至搬离房屋之日为止侵占房屋给其造成的房租损失，鉴于崔毅提出解除合同违约在先，且纪淼已于2013年9月29日向崔毅支付下一年度的房租，故对崔毅上述赔偿之诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认崔毅与纪淼于二OO九年九月一日签订的《北京市房屋租赁合同》于二O一三年九月二十六日解除；
二、纪淼于本判决生效之日起三十日内将位于北京市某区某小区×号楼×层×单元三O二号房屋腾空并交还崔毅；
三、驳回纪淼其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四百一十一元，由崔毅负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘 娜
二〇一四年三月十八日
书 记 员 沙乃金