江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0106民初10142号
原告：聂宇琦，男，1985年1月15日出生，汉族，无业，住本市鼓楼区。
委托诉讼代理人：余联刚，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。
被告：伏连英，女，1939年3月11日出生，汉族，住本市鼓楼区。
委托诉讼代理人：唐晓莉，江苏薛济民律师事务所律师。
第三人：南京利众置业投资集团有限公司第叁佰伍拾柒分公司，住所地本市鼓楼区幕府西路88号23幢101室。
负责人：黄金生，该分公司经理。
原告聂宇琦与被告伏连英、第三人南京利众置业投资集团有限公司第叁佰伍拾柒分公司（以下简称利众分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂宇琦及其委托诉讼代理人余联刚、被告伏连英的委托诉讼代理人唐晓莉、第三人利众分公司的负责人黄金生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告聂宇琦向本院提出诉讼请求：被告伏连英继续履行双方2015年8月4日就本市鼓楼区幕府东路15号白云雅居12幢三单元1003室房屋签订的房地产买卖中介合同，协助将上述房屋过户登记至原告名下。事实和理由：原、被告经第三人利众分公司居间介绍，就本市鼓楼区幕府东路15号白云雅居12幢三单元1003室房屋（以下简称涉案房屋）签订房地产买卖中介合同。上述合同系被告伏连英之子卓辉持被告公证的委托书到第三人利众分公司处与原告签订。事后，原告及第三人亦到被告处进行核实，被告知晓房屋买卖的行为，并认可其子卓辉出售房屋的行为。上述合同签订后，原告按照约定支付了相应房款，但被告不配合原告办理银行贷款及过户手续，故原告诉至法院，请求判如所请。
被告伏连英辩称，1.涉案房屋为被告伏连英一人所有，被告并无出售涉案房屋的意思表示，被告伏连英与原告聂宇琦之间并未签订过房地产买卖中介合同，原告亦无证据证明上述房地产买卖中介合同是原、被告所签署；2.被告伏连英未授权他人出售涉案房屋，对他人出售涉案房屋的行为亦未进行过追认，故上述房地产买卖合同对被告不发生法律效力，应由合同的签订人承担责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人利众分公司述称，2015年8月4日，被告伏连英的儿子卓辉持被告的委托书、身份证、结婚证、户口簿、购房协议、购房发票、卓辉本人身份证到第三人处签订房地产买卖中介合同。2015年8月31日，原告支付购房款开具的银行本票的收款人亦为被告伏连英。原告聂宇琦亦到被告家中与被告核实过。在原告与第三人共同到被告处与被告沟通中，被告亦强调知道涉案房屋出售的事宜，并交由儿子卓辉处理。综上，被告伏连英对涉案房屋出售事宜知晓并委托其子卓辉处理，卓辉作为被告代理人签订的房地产买卖中介合同合法有效。
本院经审理认定事实如下：被告伏连英与卓辉系母子关系。
2015年4月1日，被告伏连英出具一份公证委托书，载明因房产拆迁而取得南京市白云雅居产权置换房一处（所选房号：12幢3单元1011室），因不能亲自办理相关手续，特委托卓辉代为办理如下相关事项：1.代为签订购房合同，代为缴纳新房购房款；2.代为办理新房的房产证和土地证；3.代为缴纳新房的相关税费（包括契税、维修基金等）；4.代为办理新房的入住手续；5.代为领取新房的钥匙（包括收房、验房等）；6.代为领取合同、购房发票、新房的房产证、土地证；7.代为办理与该房相关的一切手续。委托期限自2015年4月1日起至2017年3月31日止。
2015年4月7日，卓辉作为被告伏连英的代理人与南京城开集团尚城置业有限公司（以下简称尚城公司）签订南京市房屋买卖契约，约定伏连英经市住房制度改革办公室核准，向尚城公司购买本市幕府东路15号12幢三单元1003室房屋，该房屋建筑面积75.9平方米，总价款341550元，伏连英已于2015年2月10日前将获得的拆迁补偿款341550元支付给尚城公司，尚城公司应于2015年2月28日前向伏连英交付该房屋等等。
2015年8月4日，卓辉以被告伏连英（甲方、卖方）代理人名义与原告聂宇琦（乙方、买方）及第三人利众分公司（丙方、中介方）签订房地产买卖中介合同，约定甲方将涉案房屋（具体地址房号按产权证下来，权属性质为中低价商品房）出售给乙方，房屋转让价款为116万元（净得价），其中含定金2万元，乙方于2015年9月4日前将首付款44万元交给甲方，甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为70万元，用于支付房屋转让价款的余额，乙方同意在甲方可以办过户时与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起3日内以现金解交监管账户；甲方在2015年9月4日（拿到首付当日）将此房腾空交于乙方；因甲方产权人未到场，全权委托家人卓辉代签合同，代收定金并承担违约责任等等。当日，原告聂宇琦支付卓辉购房定金2万元。第三人利众分公司称卓辉在签订上述房地产买卖中介合同时提供了公证委托书、拆迁协议、拆迁发票、被告伏连英及卓辉的身份证、户口簿等原件。
2015年8月31日，原告聂宇琦支付卓辉首付款44万元，该款项通过银行本票方式予以支付，收款人为被告伏连英。当日，卓辉将涉案房屋及住宅使用说明书、住宅质量保证书交付原告聂宇琦，原告对其进行装修并实际居住使用。原告聂宇琦及第三人利众分公司称原告与卓辉在支付首付款当日至被告伏连英住处就相关房屋出售事宜向被告伏连英进行了核实，被告伏连英未提出任何异议。
2016年1月31日，原告聂宇琦增加支付首付款3万元。
另查明，涉案房屋现具备领取不动产权证条件，被告伏连英尚未领取不动产权利证书。被告伏连英在与原告聂宇琦的录音录像中承认原告聂宇琦曾去过其住处，并表示房子的事情其不管，交由儿子卓辉处理。
本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据双方的诉辩意见，双方当事人争议焦点为：卓辉是否有权代理被告伏连英签订房地产买卖中介合同。
根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，根据原告及第三人陈述，卓辉在签订房地产买卖中介合同时提供了购房合同原件、购房发票原件、被告伏连英的身份证原件等材料，且涉案房屋首付款支付至被告伏连英名下，原告在支付首付款时至被告伏连英住处与其沟通，被告伏连英均未提出异议，故被告伏连英虽未就涉案房屋出售向卓辉出具书面的委托书，但其上述行为足以使原告聂宇琦相信卓辉有权代理被告伏连英，故卓辉的代理行为有效，被告伏连英作为被代理人应对代理人卓辉签订的房地产买卖中介合同承担民事法律责任。原告聂宇琦已按约支付了首付款，涉案房屋现已具备办理不动产权证的条件，且原告聂宇琦同意以全现金方式支付全部购房款，并将购房余款67万支付至本院账户，故原告聂宇琦要求被告协助将涉案房屋转移登记至原告名下的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
被告伏连英继续履行与原告聂宇琦于2015年8月4日签订的关于本市鼓楼区幕府东路15号12幢三单元1003室不动产的房地产买卖中介合同（被告伏连英于本判决生效之日起十五日内协助原告聂宇琦办理上述不动产权属转移登记手续，被告伏连英协助原告聂宇琦领取不动产权利证书后三日内，原告聂宇琦支付购房款67万元）。
案件受理费15240元，减半收取计7620元，由被告伏连英负担（此款原告已预付，被告伏连英在本判决生效后十五日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 朱玉梅
二〇一八年一月三十一日
书记员 王 进