山东省昌邑市人民法院
民 事 判 决 书
(2018)鲁0786民初471号
原告：丁在升。
原告：方长发。
以上两原告委托代理人：蒋光亮，山东恒昶律师事务所律师。
被告：王慧颖。
第三人：张振峰。
原告丁在升、方长发与被告王慧颖、第三人张振峰案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告丁在升、方长发及委托代理人将光亮到庭参加诉讼，被告王慧颖、第三人张振峰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次、第三次开庭，原告方长发及委托代理人将光亮、第三人张振峰到庭参加诉讼，被告王慧颖经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁在升、方长发向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决立即停止对昌邑市挚和园小区4号楼1单元202房产的车库（即车库为车4）强制执行；2.诉讼费用由王慧颖承担。事实和理由：2014年11月23日，丁在升、方长发以12万元购买第三人张振峰妻子张可彩名下昌邑市挚和园小区4号楼1单元202房产的车库（即车库为车4），双方签订了车库买卖协议，协议签订后车库即有丁在升、方长发占有使用，丁在升、方长发已支付车库款10.5万元，因当时车库房产证无法单独办理，双方未过户，故原告未支付余款，2017年3月14日，该车辆因被告王慧颖与第三人交通事故赔偿一案被昌邑市人民法院作出（2016）鲁0786执202号执行裁定书予以查封，为此向昌邑市人民法院提出异议申请，昌邑市人民法院于2018年1月24日作出（2018）鲁0786执异11号执行裁定书，驳回丁在升、方长发的申请。
王慧颖未作答辩。
张振峰未作陈述。
丁在升、方长发围绕诉讼请求依法提交了证据，王慧颖、张振峰未向本院提交证据，本院根据本案案情依职权调取了相关证据。本院组织双方当事人进行了质证。对丁在升、方长发提交的证据，本院认证如下：
1.丁在升、方长发举示的车库买卖协议书、张振峰出具的现金收到条、昌邑市嘉诚物业有限公司关于两原告购买涉案车库的书面证明及物业费专用收据，并申请证人高某出庭作证。意在证明：丁在升、方长发与第三人张振峰及其妻子张可彩签订车库买卖协议后，即实际占有涉案车库并使用至今，已支付车库款10.5万元。
本院的认证意见为：车库买卖协议，能够证明丁在升、方长发与第三人张振峰及妻子张可彩签订于2014年11月23日签订了书面合同；现金收到条能够证明丁在升、方长发已经支付部分价款105000元；物业公司的书面证明、物业费收据及高某的证言，能够证明丁在升、方长发已经占有使用涉案车库的事实。以上证据，真实、合法，与本案相关联，本院予以采信。
2.丁在升、方长发举示的本院（2018）鲁0786执异11号民事裁定书、（2015）昌民初字第41号民事判决书。意在证明：因（2015）昌民初字第41号一案，王慧颖向法院申请执行而查封了涉案车库，丁在升、方长发向法院提出异议，法院以（2018）鲁0786执异11号民事裁定书驳回异议。
本院的认证意见为：以上两份法律文书，能够证明本院查封涉案不动产、两原告提出异议本院裁定驳回的事实，故本院予以采信。
3.丁在升、方长发举示的手机号码为186××××8340、156××××1734的短信聊天记录。意在证明：丁在升、方长发与张振峰之间的交易是真实的。
张振峰无异议。
本院的认证意见为：丁在升、方长发举示的以上证据，系对双方买卖合同履行证据的补强，故本院予以采信。
4.丁在升、方长发举示的本院资金往来结算票据。意在证明：丁在升、方长发已将涉案车库剩余价款提交法院。
张振峰无异议。
本院的认证意见为：该票据能够证明丁在升、方长发主张的事实，本院予以采信。
根据当事人举证、质证和本院认证及庭审调查情况，本院确认本案事实如下：
王慧颖与张振峰机动车交通事故责任纠纷一案，本院于2015年10月30日作出（2015）昌民初字第41号民事判决书，判令张振峰赔偿王慧颖事故损失368653.08元。判决生效后，因张振峰未履行赔偿义务，王慧颖申请本院强制执行，本院于2017年3月14日作出（2016）鲁0786执202号执行裁定书，裁定如下：查封张振峰妻子张可彩名下的位于昌邑市解放路452号4幢06，1单元202室房产及附房、车库（车库为车4）。
执行过程中，案外人丁在升、方长发向本院提出执行异议，请求依法裁定中止对涉案车库的执行，2018年1月24日，本院作出（2018）鲁0786执异11号民事裁定书，以丁在升、方长发不足以证明其对涉案房产具有排除执行的权利为由，裁定驳回两人的异议。
2014年11月23日，丁在升、方长发与张振峰、张可彩签订了车库买卖协议书，约定张振峰、张可彩自愿将其名下位于昌邑市挚和园小区的车库出售给丁在升、方长发，价格为人民币120000元，分两次付清车库款，合同签订时付60000元，交房一年之内付清全款，因车库没有单独办理房产证，今后办理相关产权证明，张振峰、张可彩应及时告知并提供相关协助。签订合同之日，丁在升、方长发付张振峰、张可彩现金60000元，2015年2月10日付现金20000元，2015年6月3日付现金25000元，共计付款105000元。签订合同后，丁在升、方长发占有涉案车库并使用至今。
另查，本院依职权调取的商品房买卖合同登记备案证明、昌邑市解放路452号4幢1单元202室及储藏室和车库（车4）预告登记信息显示，张可彩（隐性共有人张振峰）自新建业置业（昌邑）有限公司购买了上述房产，并在昌邑市房地产管理局办理了买卖预告登记和抵押预告登记，未办理产权登记。
2018年5月2日，丁在升、方长发将涉案车库剩余价款交付本院。
本院认为，王慧颖因与张振峰存在债权债务关系，申请本院对备案合同登记在张振峰妻子张可彩名下的包括涉案车库在内的房屋强制执行，案外人丁在升、方长发提出执行异议阻却对涉案车库的执行，本案当事人争议的焦点是丁在升、方长发就涉案车库是否享有足以排除强制执行的民事权益，即是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从本案看，丁在升、方长发与张振峰、张可彩在本院查封之前已经签订了书面买卖合同，尽管涉案车库尚未办理产权登记于张振峰、张可彩名下，但已经办理了合同登记备案和买卖预告登记，张振峰、张可彩对涉案车库享有的债权具有物权的部分属性，是一种物权期待权，其处分涉案车库的行为并无不当，故双方的买卖合同合法有效；丁在升、方长发在本院查封前已合法占有涉案车库，并支付大部分价款，只因车库无法办理过户而未付清全款，现丁在升、方长已将剩余价款交付执行；因张振峰、张可彩购房未办理产权登记，导致涉案车库转让给丁在升、方长发后无法办理过户登记，故该未办理过户登记的原因与丁在升、方长发无关。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及有关法律的规定，判决如下：
一、不得执行昌邑市挚和园小区4号楼1单元202房产的车库（车4）。
二、本院（2018）鲁0786执异11号民事裁定于本判决生效时自动失效。
案件受理费100元，由王慧颖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 杨 波
人民陪审员 高玉山
人民陪审员 郭海英
二〇一八年五月十日
书 记 员 魏佳雨