重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中区法民初字第14148号
原告重庆市江宇物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区显丰大道10-62-1-1号，组织机构代码45044094-3。
法定代表人龚世霖，该公司董事长。
委托代理人钱燕，该公司员工。
被告黄治平（同系杨友群的委托代理人），男，1974年2月10日出生，汉族，住重庆市渝中区。
被告杨友群，女，1975年8月5日出生，汉族，住重庆市渝中区。
原告重庆市江宇物业管理有限公司（以下简称“江宇物业”）与被告黄治平、杨友群物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员任科独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员李春涛担任法庭记录。原告江宇物业的委托代理人钱燕，被告黄治平、杨友群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江宇物业诉称，2008年6月8日，重庆旭庆房地产开发有限公司（以下简称“旭庆公司”）与江宇物业签订了《江湾国际花都前期物业服务合同》，委托江宇物业对其开发的“旭庆.江湾国际花都”项目提供前期物业管理服务。江宇物业随后进入该项目开始提供前期物业管理服务。2009年10月23日，江宇物业与黄治平、杨友群签订了《前期物业管理服务合同》，约定由该公司对其购买的“旭庆.江湾国际花都”17栋13-2号房屋提供物业管理服务。江宇物业在合同履行过程中按约向黄治平、杨友群提供了服务，而黄治平、杨友群却未按合同缴纳物业服务费。经多次催收，黄治平、杨友群仍拒绝缴纳。现江宇物业诉至法院要求判令：一、被告向原告支付2011年4月至2015年9月共计55个月物业管理服务费用7738.5元；二、被告向原告支付2011年4月至2015年9月共计55个月公摊水电费377元；三、被告向原告支付逾期交纳物业管理费的违约金1623元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告黄治平、杨友群辩称，“旭庆.江湾国际花都”17栋13-2号房屋系二人所有。原告所述二人欠费的时间、金额属实。该房屋开发商存在逾期办证，且江宇物业参与了逾期办证事宜的处理，但现仍未对黄治平、杨友群进行赔偿。因该房屋存在漏水、前期物业服务合同到期后未再签订物管服务合同的情形，故不同意交纳物管费。
经审理查明，2008年6月8日，旭庆公司（甲方）与江宇物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对“旭庆江湾国际花都”（C1-C7幢、A1、A2幢及公共区域，建筑面积227354.36平方米）提供前期物业管理服务。物业服务费标准为：多层住宅1.6元／月.平方米（含电梯运行和公用日常维护费）、高层住宅1.4元／月.平方米（含电梯运行和公用日常维护费），合同期限自2008年6月8日起至2015年6月7日止，但在合同期限内，如业主委员会成立并代表全体业主与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。
2008年11月4日，旭庆公司（甲方）与黄治平、杨友群（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由黄治平、杨友群向旭庆公司购买江湾国际花都C4幢13-2号房屋，建筑面积117.25平方米。重庆市土地房屋权属登记中心于2008年12月11日受理了黄治平、杨友群就“渝中区平安街片区（江湾国际花都）C4幢13-2#”房屋的预售合同备案登记申请。重庆市土地房屋权属登记中心于2010年4月21日受理了黄治平、杨友群就渝中区菜袁路168号17幢13-2#房屋的房屋权属登记申请。
2009年10月23日，江宇物业（甲方）与黄治平、杨友群（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，载明鉴于黄治平、杨友群购买建设单位开发的“江湾国际花都”一期项目下C4幢13楼2号房屋，建设单位委托甲方对该项目一期提供前期物业管理服务，双方自愿就建设单位委托甲方对“江湾国际花都”一期提供前期物业管理服务事宜达成协议。该合同对甲方提供物业服务的内容、事项、质量等项目进行了约定。该合同第五条约定，该合同约定该费用采取包干制形式，物业管理费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的合理利润，标准为：多层住宅1.6元／月.平方米（含电梯运行和公用日常维护费）、高层住宅1.4元／月.平方米（含电梯运行和公用日常维护费）；第七条约定，物业管理区域内业主共用部位、共用设备设施运行的能源消耗，未进入物业服务成本，应据实分摊后由产权人或者使用人向甲方缴纳，（如：楼道、通道、电梯间、院墙路灯、小区公路路灯、草坪灯、观光电梯、小区水景、二次供水等）的用电、用水量，应独立计量，或正常情况下总表与分表的差额，由甲方据实分摊计收。业主和物业使用人应按照物价部门的相关规定缴纳上述分摊费用。第十条载明，物业管理费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行缴纳义务。第二十二条约定，本合同期限为三年，合同起算时间按实际交房时间起算。第二十三条约定，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲方与建设单位应就延长本项目“前期物业管理服务合同”期限达成协议；双方未达成协议的，甲方与建设单位合同届满后三个月内继续履行本合同，建设单位在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订“前期物业管理服务合同”。第二十七条约定，乙方或物业使用人未按时足额缴纳物业管理费，乙方须向甲方支付应交金额每日百分之一的违约金。
上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务合同》、重庆市渝中区土地房屋权属登记业务受理单以及当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
本案中，江宇物业与旭庆公司就黄治平、杨友群所在的“江湾国际花都”小区物业服务签订了《前期物业服务合同》，该合同效力对该小区全体业主有效。因黄治平、杨友群向旭庆公司购买了该小区内C4幢13-2号房屋，应系该房屋业主，现江宇物业要求二人支付物业服务费符合法律规定，本院予以支持。因黄治平、杨友群对其所欠交的物业费、公摊电费、水费金额并无异议，且江宇物业仅要求黄治平、杨友群按7738.5元的总额支付2011年4月至2015年9月共计55个月物业管理服务费不违反法律规定，故本院对该请求予以照准。至于黄治平、杨友群如下辩称意见：该房屋开发商存在逾期办证，且江宇物业参与了逾期办证事宜的处理，但现仍未对黄治平、杨友群进行赔偿。因该房屋存在漏水、前期物业服务合同到期后未再签订物管服务合同的情形，其拒绝支付物业费。本院认为，首先，黄治平、杨友群是向旭庆公司购买了本案涉案房屋，逾期办理房屋产权证的相关责任应当依法向其房屋买卖合同的相对人进行主张，与本案中作为物业服务公司的江宇物业无关；其次，虽前期物业服务协议现已到期，但该小区业主委员会未与其他物业服务公司重新签订物业服务合同，现江宇物业仍对该小区进行物业服务，其有权向黄治平、杨友群收取物业服务费。至于黄治平、杨友群所有房屋漏水问题，江宇物业同意对其进行整修，该理由并不构成二人拒不支付物业服务费的正当理由。
关于违约金能否主张问题，本院认为，江宇物业与黄治平、杨友群所签订的合同中虽约定了按每日百分之一计收违约金，但该违约金过高，其要求按欠付总额的20%支付违约金并无不当，本院予以支持违约金1623元。
综上所述，原告的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告黄治平、杨友群于本判决生效后立即向原告重庆市江宇物业管理有限公支付2011年4月至2015年9月物业服务费7738.5元、公摊水电费377元以及违约金1623元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取25元，由被告黄治平、杨友群负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 任 科
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 李春涛