福建省德化县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0526民初1020号
原告：德化县翰林陶瓷城经营有限公司，住所地福建省德化县浔中镇浔北路世科小区7号楼。统一社会信用代码：913505260641130128。
法定代表人：黄跃军，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄丽真，福建巽明律师事务所律师。
被告：张会龙，男，1993年9月18日出生，汉族，山东省菏泽市人，住山东省菏泽市牡丹区。
委托诉讼代理人：陈国圣，福建厦龙律师事务所律师。
原告德化县翰林陶瓷城经营有限公司（以下简称翰林公司）与被告张会龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翰林公司的委托诉讼代理人黄丽真，被告张会龙的委托诉讼代理人陈国圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
翰林公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除翰林公司与张会龙于2014年9月13日签订合同号为2014-2-242的《翰林府邸商铺租赁合同书》；2.判令张会龙将涉案商铺腾空并交付给翰林公司；3.判令张会龙向翰林公司支付租金、经营管理服务费计108892元及违约金（违约金按年利率24%计算，暂计至2017年3月31日止为31578元），以上暂计140470元；4.判令履约保证金7958元归翰林公司所有，无需退还给张会龙。事实与理由：2013年翰林公司与柯上通签订《翰林府邸商铺租赁合同书》，并收取履约保证金7958元，后经翰林公司同意，柯上通于2014年9月13日将整体商铺转让给张会龙。2014年9月13日，张会龙与翰林公司签订合同号为2014-2-242《翰林府邸商铺租赁合同书》，合同约定翰林公司将位于德化县龙津路和浔北路交汇处的翰林府邸二层242号商铺租赁给张会龙。2013年至2014年月租金为3183元、2015年月租金为3581元、2016年与2017年月租金为3979元，月经营管理服务费724元；每季度最后一个月23-30日支付下一季度租金，逾期缴纳租金的每天支付5‰滞纳金（违约金），逾期超过一个月的，出租方有权终止合同。柯上通缴纳履约保证金视为张会龙缴纳。合同签订后，翰林公司依约履行了义务，但张会龙仅于2014年11月5日交纳租金及管理费15628元、2016年6月16日交纳租金及管理费9406元。
张会龙辩称，双方签订的合同无效，故翰林公司要求答辩人支付租金及管理费、违约金的诉讼请求应予以驳回。答辩人已于2017年6月19日将涉讼店铺腾空交付给翰林公司，履约保证金是属于担保性质，故不能归翰林公司所有。翰林公司于2016年4月8日至6月16日对涉讼商铺擅自上锁，对2016年4月及5月缴纳租金及管理费应返还。翰林公司请求的2016年3月29日之前的租金已超过诉讼时效。翰林公司承诺免去答辩人2014年10月1日及2016年4月之前租金，故该部分租金应免除。翰林公司违约未履行管理义务，答辩人无需支付租金、管理费及违约金。
本院经审理认定事实如下：位于德化县群盛*翰林府邸1-6幢2层242号商铺产权人为江恺洵。上述产权人将该商铺委托翰林公司管理经营，并约定翰林公司有权将涉讼店铺转租。2013年翰林公司（出租方、甲方）与柯上通（承租方、乙方）签订《翰林府邸商铺租赁合同书》，柯上通向翰林公司交纳履约保证金7958元。后经翰林公司同意，柯上通将租赁商铺整体（包含履约保证金）转让给张会龙。2014年9月13日，翰林公司（出租方、甲方）与张会龙（承租方、乙方）签订《翰林府邸商铺租赁合同书》。约定翰林公司将涉讼242号店铺租赁给张会龙。242号店铺建筑面积为90.44平方米，租赁期限自2014年交房时间起至2017年6月30日止，租金自2014年10月1日起至2014年12月31日止每月租金3183元；2015年1月1起至2015年12月31日止每月租金3581元；2016年1月1日起至2017年6月30日止每月租金3979元。经营管理服务费每月每平方米8元，计724元（包括物业管理费、公共部分水电公摊费）。履约保证金为贰个月租金，即7958元。租金、经营管理服务费每季度预缴交一次，乙方于每季度最后一个月23日至30日预缴交下一季度租金、经营管理服务费给甲方；在签订合同时缴交；乙方应按时缴交租金、经营管理服务费，如果乙方未按约定时间交清，则每天按应缴金额的5‰滞纳金给甲方；如果超过约定时间达一个月，则甲方有权终止合同并收回店铺，不予退还保证金。合同签订后，翰林公司依约于2014年10月1日将涉讼店铺交付给张会龙使用，张会龙于2014年11月5日缴纳了4个月租金12732元及经营管理服务费2896元，于2016年6月16日缴纳了2016年4月份及5月份租金7958元及管理费1448元。诉讼中，双方一致确认于2017年6月19日将案涉商铺归还翰林公司。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方对以下证据和事实存在争议：张会龙向本院提交了如下证据：1.招商宣传广告册、《群盛翰林府邸2-5幢3层建设规划用途的说明》，欲共同证明翰林公司发布虚假宣传，导致张会龙作出错误的认识与之签订租赁合同；2.翰林公司于2014年9月28日发出的《通知》，欲证明翰林公司系福建群盛集团有限公司的下属公司，佐证宣传广告为翰林公司宣传；3.上锁照片、报警记录回执、2017年5月6日录音光盘及书面材料，系楚汉陶瓷员工颜建辉与翰林公司工作人员林明忠之间于2017年5月6日的谈话录音，欲共同证明翰林公司自2016年4月8日至5月17日期间非法对涉讼店铺上锁并承诺商户免去2016年4月份之前租金的事实；4.翰林公司于2016年4月2日发出的《通知》、《翰林府邸商铺租赁合同补充协议书》，欲共同证明翰林公司履行广告宣传等承诺后，承租方才履行缴纳租金义务；5.《翰林陶瓷经营公司向商户口头承诺证明》，欲证明翰林公司于2016年4月8日至2016年6月16日期间非法对张会龙租赁商铺上锁及承诺免除张会龙2016年4月份之前租金的事实。
翰林公司质证认为，对于证据1招商宣传广告册三性均有异议。该份证据来源不明，不是翰林公司出具的，所做宣传承诺不是翰林公司所做。无法证明翰林公司存在虚假宣传，《群盛翰林府邸2-5幢3层建设规划用途的说明》的真实性无异议，但与本案无关，不能证明对方所要证明的内容；对于证据2通知真实性无异议，但无法证明翰林公司与群盛公司的关系，无法证明翰林公司存在虚假宣传；对于证据3上锁照片真实性有异议，该份证据无法证明是翰林公司上锁，亦无法证明涉案商铺在2016年4月8日至2016年5月17日被持续上锁，报警回执真实性无异议，但与对方无关，录音光盘及书面材料三性不予认可，从录音材料来看，无法证明翰林公司要免除2016年4月份之前的租金，也无法证明翰林公司对张会龙上锁；对于证据4《通知》、《翰林府邸商铺租赁合同补充协议书》真实性无异议，但对证明内容有异议。但对证明内容有异议，通知只能证明张会龙拖欠租金的事实，无法证明翰林公司要进行宣传，补充协议书，和本案无关，系翰林公司和苏玉湖签订；对于证据5《翰林陶瓷经营公司向商户口头承诺证明》，证据真实性由法院认定，该证据仅能证明存在锁门的情况，无法证明案涉商铺就在锁门部分。且如果约定免除租金就必须由张会龙和翰林公司签订补充协议，并缴纳2016年4月份、五月份的租金，才可以免除2016年4月份之前的租金。
对于张会龙提交的证据，本院分析如下:对于证据1，翰林公司否认相关宣传手册是其制作的，张会龙又未能提供其他证据佐证，故该证据不能证明翰林公司存在虚假宣传的情形。对于证据2，翰林公司对该证据真实性没有异议，本院予以确认，但是该证据不能直接证明翰林公司免除了张会龙2014年10月1日之前的租金；对于证据3，该证据所体现的报警人并非张会龙，照片体现的也非涉案商铺，因此无法直接证明翰林公司曾直接干预张会龙经营活动；对于证据4，翰林公司对该证据真实性没有异议，本院予以确认，但是该证据不能直接证明翰林公司免除了张会龙2014年10月1日之前的租金；对于证据4，翰林公司对真实性没有异议，本院予以确认；对于证据5，该证据载明的内容并未提及本案涉讼店面是否被上锁及免除涉案商铺租金事实。
本案争议焦点为：一、关于涉案租赁合同效力的问题；二、关于本案租赁是否超过诉讼时效的问题；三、关于翰林公司是否免除张会龙相应租金的问题；四、关于涉案合同履行过程中双方当事人是否存在违约行为的问题。
本院认为，一、关于涉案租赁合同效力的问题。张会龙主张翰林公司存在虚假宣传，损害租赁商户的利益，涉及到损害公共利益的情形，应当认定涉案租赁合同无效，但如前所述，张会龙提供的证据并不足以证明翰林公司存在虚假宣传的情形，也无法证明涉案合同存在损害社会公共利益的情形，故涉案合同应认定为合法有效。如张会龙认为是受欺诈而签订的合同，那么其享有的也是应是法律规定的撤销权，而非确认合同无效请求权。二、关于本案租赁是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三项）“下列的诉讼时效期间为一年：(三)延付或者拒付租金的”及《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》答复内容“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算”。本案合同约定，每季度结算并支付租金一次，单就每笔租金而言，前期部分租金履行期届满之日至本案起诉时，已超过诉讼时效，且翰林公司未提供证据证明有以任何形式向张会龙主张过权利，故可以推断翰林公司未积极主张权利，因此张会龙关于诉讼时效的抗辩理由，予以采纳。故对翰林公司主张的2016年3月29日前的租金及管理费，本院不予支持。三、关于翰林公司是否免除张会龙相应租金的问题。如前所述，张会龙提隆德翰林公司于2014年9月28日发出的《通知》、《翰林陶瓷经营公司向商户口头承诺证明》及2017年5月6日录音光盘及书面材料等证据均不能体现翰林公司已明确免除张会龙相应租金的意思表示，故本院对张会龙的主张不予认可。同理，张会龙主张翰林公司擅自对商铺上锁，因缺乏相应的证据支持，本院亦不予采纳。四、关于涉案合同履行过程中双方当事人是否存在违约行为的问题。根据涉案租赁合同约定，张会龙所应当按期缴纳租金及相应的管理费，现张会龙未按照合同约定履行缴纳租金及管理费的义务，故翰林公司请求解除合同、支付尚欠租金及管理费，应予支持。但同时，根据涉案合同第四条第一款第2项约定，翰林公司负有“进行陶瓷城整体营销策划，开展统一宣传广告活动，逐步树立陶瓷城形象，扩大影响，提高知名度”的义务。本案当中翰林公司并未提交证据证明其已经按照合同约定履行了义务，且从2016年4月翰林公司面向陶瓷城各商户发出的《通知》，及其他商户签订的《翰林府邸商铺租赁合同补充协议书》第二条第二款约定的翰林公司应“完成1.德化高速出口广告一幅；2.车载导航广告；3.德化高速入口至陶瓷城方向引导指示路牌；4.德化城区往东西方向景点方向各设置广告一幅”的内容看，也可以印证翰林公司并未完成涉案合同约定的广告宣传义务，即翰林公司虽然履行了交付涉案租赁房屋的主要合同义务，但是并未严格全面履行合同义务，故应认定翰林公司在履行合同过程中，存在违约行为。常理可知，宣传广告是否到位必然影响到商铺的商业价值，因此在翰林公司未完成宣传广告义务的情况下，本院酌情按照租金及管理费用的30%予以扣减。即张会龙应当支付租金及管理费为：应从2016年4月1日计算至2017年3月31日止，每月租金3979元、经营管理服务费724元，即4703元/月×12个月=56436元，扣除张会龙于2016年6月16日缴纳了2016年4月份至5月份租金7958元及管理费1448元，尚应支付47030元乘以70%，为32921元。需要说明的是，涉案合同并未就翰林公司的宣传广告义务与张会龙缴纳租金的义务，约定先后顺序，因此，张会龙主张其有先履行抗辩权，本院不予支持。另关于违约金及履约保证金的问题，因翰林公司在履行合同过程中亦存在违约行为，故翰林公司请求张会龙支付违约金及取消履约保证金7958元，本院不予支持，该履行保证金可直接抵扣尚欠租金及管理费。另翰林公司主张与张会龙解除商铺租赁合同及将涉案商铺腾空并交付的二项诉讼请求，现因租赁合同期限已届满，张会龙于2017年6月19日（租赁期满前）将租赁商铺归还翰林公司，该项请求已无需本院再行作出处理。
综上所述，翰林公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定，判决如下：
一、张会龙应予本判决生效之日起十五日内支付尚欠德化县翰林陶瓷城经营有限公司的房屋租金及管理费用24963元（已抵扣履约保证金）；
二、驳回德化县翰林陶瓷城经营有限公司其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3269元，由德化县翰林陶瓷城经营有限公司负担1634.5元，张会龙负担1634.5元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 颜鸣宙
人民陪审员 陈丽蓉
人民陪审员 徐婉嬿
二〇一八年一月二十四日
书 记 员 林精腾
附：一、相关法律条文
1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
3.《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项
下列的诉讼时效期间为一年：(三)延付或者拒付租金的。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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