广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中中法民一终字第926号
上诉人（原审原告）：中山市度步服饰有限公司，住所地中山市沙溪镇。
法定代表人：杨万波，总经理。
上诉人（原审被告）：刘汉豪，男，1965年8月28日出生，汉族，住中山市沙溪镇。
上诉人（原审被告）：刘汉深，男，1969年10月30日出生，汉族，住中山市沙溪镇。
上诉人刘汉豪、刘汉深的共同委托代理人：唐自敏，广东铭致律师事务所律师。
上诉人中山市度步服饰有限公司（以下简称度步公司）因与上诉人刘汉豪、刘汉深租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法沙民一初字第854号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年11月1日，刘汉豪、刘汉深（出租方，甲方）与度步公司（承租方，乙方）签订一份厂房租赁合同，该合同约定：甲方将位于中山市沙溪镇乐群村岐江路段混凝土钢筋结构厂房的第二、三层出租给乙方使用；租赁厂房配套设施设备包括公共用载重2吨货梯一台及验收合格的消防系统；租赁期限为2年，自2009年11月1日起至2011年10月31日止；租赁厂房仅作为经营制衣之用；本租赁厂房每月租金为11500元，自2009年11月1日起计收租金。其中合同第七条第6项约定：合同期满，属原有的固定设施和乙方安装的固定设施（拆卸时影响物业外观及结构的）无偿归甲方所有。属乙方自置的动产部分由乙方自行处理，但乙方须在合同期满前将上述物件搬离，否则，视为放弃财产，甲方有权对所放弃的财产进行处理，而不作偿，并产生的处理费用由乙方负责。该合同还约定了其他事项。签订上述租赁合同后，双方均依约履行了合同义务。度步公司根据其使用需要对涉案厂房进行了装修，安装了整体办公室、铁闸门、电梯门卷闸、车间灯架及灯管、吊扇、排气扇等设施设备。
2011年10月，由于双方就租赁涉案厂房续约问题无法达成协议，故度步公司于2011年10月底搬离涉案厂房。2011年11月2日，度步公司将涉案厂房交还给刘汉豪、刘汉深。因度步公司尚有部分体积较大不容易搬离涉案厂房的物品以及部分未拆除的设施设备遗留在涉案厂房内，经清点后，度步公司与刘汉豪、刘汉深指派的人员叶展宏协商达成一份交接协议（协议由度步公司制作）。协议内容为：我司租东航厂房在沙溪镇乐群路段32号右侧已到期满归还。但遗留下有属于我司的物品如下：（一）一楼：入口两扇拉闸门一副。（二）二楼：入口一扇拉闸门一副、整体办公室、所有车间灯架及日光灯管、吊风扇、大裁床2条、大木箱5个、查货台5张、长凳3条、电梯口卷闸门一副。（三）三楼：入口一扇拉闸门一副、所有车间灯架及日光灯管、吊风扇、靠窗口大排气扇3个、电梯口卷闸门一副、线架1个。如果以上楼层有人要租，请帮忙顶出去，如果没人要顶，请允许我司拆除，只要给3－5天时间给我司，我司将万分感谢！度步公司的法定代表人杨万波及叶展宏在该协议落款处签名确认。随后，由于度步公司认为刘汉豪、刘汉深没有将上述物品帮忙“顶手”给新承租人，又不让其到涉案厂房拆除上述物品，遂诉至原审法院，请求判令：1.刘汉豪、刘汉深赔偿度步公司装修设施和制衣设施折旧费73487元；2.刘汉豪、刘汉深承担本案全部诉讼费用。
庭审中，度步公司变更第1项诉讼请求为：刘汉豪、刘汉深赔偿度步公司装修设施和制衣设施折旧费94580元，并补充事实和理由为：根据2013年1月30日的评估报告评估结论，资产评估值为16600元，装修装饰评估值为74170元。另，根据双方于2011年11月2日签订的交接协议上记录的财产数量和中山成诺评估公司的资产清查评估明细表的单价，刘汉豪、刘汉深接手后遗失的财产有4个木箱（330元／个）、3张查货台（790元／张）、1张长凳（120元／张），即因遗失未计入评估报告的财产价值为3810元，以上三项合计94580元。
诉讼中，度步公司为证明其诉请主张的事实，申请证人张某某出庭作证。证人张某某作证称：其在涉案厂房附近开士多店，与度步公司的杨老板、东航公司的员工陈启德、叶展宏均认识。2011年10月份，度步公司曾委托其介绍收购废品的人员到涉案厂房对装修等设施进行拆除报价，后来由于陈启德说不要拆，留下来可以顶给新租客，所以最后就没有拆了。后来度步公司的老板在涉案厂房的大门上加了一把锁，并请其帮忙照看一下，但没过几天陈启德就找人把锁打开了，至于双方之间有何矛盾其不清楚。经质证，度步公司确认证人证言；刘汉豪、刘汉深认为证人与度步公司有利害关系，证言不可信。
另查：刘汉豪、刘汉深为涉案厂房的房屋共有权属人，亦为中山市东航商贸有限公司（以下简称东航公司）的投资者。庭审中，刘汉豪、刘汉深确认叶展宏为其东航公司的员工，负责收取涉案厂房租金。
诉讼过程中，为了解本案讼争装修及物品的现状，原审法院于2012年10月16日组织双方到涉案厂房进行了查看，并就相关情况向涉案厂房现承租人ＸＸ钢作了询问，依法制作了询问笔录。ＸＸ钢称：其是中山市沙溪镇翔烽制衣厂的厂长，其从2012年4月中旬开始租赁涉案厂房，免租装修半个月时间，租金从5月1日起算，承租厂房时无需支付“顶手费”。其刚搬进涉案厂房时，二楼有两张裁床台、玻璃办公室，整体办公室里面是空的，现在仍铺设地砖的地方原来就是办公室，两个大木箱、拉闸门、卷闸门、查货台、灯架、吊风扇、三个排气扇、线架、电箱，但查货台已坏了，现没有使用放在一边，灯管只有一部分，吊风扇有很多都坏了，现在已更换了，电箱里的一些开关也更换了。
再查：因双方对讼争的装修及物品的价值存在争议，经度步公司申请，原审法院依法委托中山市捷高建设工程事务所有限公司（以下简称捷高公司）及中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司（以下简称成诺公司）分别对讼争的装修及物品进行评估。捷高公司根据原审法院转送的相关资料及现场察看，于2013年1月24日出具中山市沙溪镇乐群路段32号装修纠纷工程报告书（中捷造字第20130622号）。该报告共分二部分内容：（1）现存部分造价，（2）已被拆除部分造价，造价未考虑下浮，未考虑折旧。其中，现存部分总造价为224246.23元，装修部分为43458.06元，安装部分为180788.17元；已拆除部分总造价为26916.30元，装修部分为19050.63元，安装部分为7865.67元。2013年1月30日，成诺公司出具中成评字（2013）第101003号资产评估报告书。该报告书评估基准日为2011年10月31日，评估方法为成本法，评估结论为：评估基准日时委托评估资产的重置价值为25320元，评估值为16600元；装修装饰重置价值为251162.53元，评估值为74170元。其中，13＊1.81米裁床2张，评估值11830元；木箱1个，评估值330元；2.4＊1.25米查货台1张，评估值790元；长凳2张，评估值240元；摆线架1个，评估值1000元；一楼铁拉闸8.16平方米，评估值350元；二楼铁拉闸5.17平方米，评估值220元；二楼电梯门卷闸4.32平方米，评估值410元；三楼铁拉闸4.40平方米，评估值380元；三电梯门卷闸5.06平方米，评估值480元；二楼双管荧光灯40套，评估值1950元；二楼单管荧光灯157套，评估值5290元；二楼荧光灯吊架557.50米，评估值2050元；二楼吊风扇57台，评估值2910元；三楼双管荧光灯136套，评估值6610元；三楼单管荧光灯87套，评估值2930元；三楼荧光灯吊架735.90米，评估值2610元；三楼吊风扇74台，评估值3780元；大排气扇3台，评估值920元。
对上述评估报告，度步公司的质证意见为：确认评估结果。刘汉豪、刘汉深的质证意见为：对报告的真实性及评估金额确认，但对关联性有异议，认为装修部分属于固定设施，按照租赁合同约定该设施属于出租方所有，应该予以扣除；资产部分16600元是所有物品的价值，但按照租赁合同约定合同期满之前度步公司要将可搬离的搬离，否则由出租方处置，双方现只有一份交接协议，即使该协议有效，只有该协议上记载的物品度步公司可以要求返还，但不能要求赔偿剩余价值，交接协议上记载的物品已丢失的，其同意赔偿。
原审法院审理认为：本案为租赁合同纠纷。度步公司与刘汉豪、刘汉深签订的厂房租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方均应按合同的约定履行自己的义务，享有相应的权利。本案的争议焦点在于：一、2011年11月2日签订的交接协议的效力问题；二、刘汉豪、刘汉深是否需赔偿度步公司损失，赔偿金额是多少。
关于焦点一。虽然交接协议并非度步公司与刘汉豪、刘汉深直接签订，但由于双方就涉案厂房的租赁事宜一直是由刘汉豪、刘汉深的员工陈启德和叶展宏负责，刘汉豪、刘汉深从未直接参与，因此在涉案厂房租赁合同期满后，度步公司有理由相信叶展宏有代理权，是代理刘汉豪、刘汉深与其办理涉案厂房的交接手续，符合《中华人民共和国民法通则》第四十九条规定的表见代理的构成条件，且交接协议的内容未违反法律及行政法规的强制性规定，故原审法院认定双方于2011年11月2日签订的交接协议合法有效。另，从交接协议的内容及形成时间来看，交接协议显然为双方针对厂房租赁合同第七条第6项的补充约定。
关于焦点二。度步公司主张刘汉豪、刘汉深赔偿其装修装饰及制衣设施损失共计94580元。刘汉豪、刘汉深认为在交接协议有效及交接协议记载的物品尚存在的情况下，度步公司只能主张返还原物，对于遗失的物品才能主张赔偿。原审法院认为，虽然厂房租赁合同第七条第6项约定“乙方安装的固定设施（拆卸时影响物业外观及结构的）无偿归甲方所有。属乙方自置的动产部分由乙方自行处理，但乙方须在合同期满前将上述物件搬离，否则，视为放弃财产，甲方有权对所放弃的财产进行处理，而不作偿”，但是交接协议对上述约定作了新的约定，先由刘汉豪、刘汉深帮忙将讼争的装修及物品转让给新的承租人，若不能转让再由刘汉豪、刘汉深通知度步公司拆除。从本案已查清的事实及现有证据来看，刘汉豪、刘汉深未履行交接协议的约定，帮忙将讼争的装修及物品“顶手”给新的承租人，也没有及时通知度步公司进行拆除，因此若造成了度步公司的损失，应由刘汉豪、刘汉深承担相应的赔偿责任。关于赔偿范围，应根据厂房租赁合同第七条第6项以及交接协议的约定共同确定。其中，交接协议上约定的整体办公室、铁拉闸、电梯门卷闸，显然属于拆卸时将会影响涉案厂房外观及结构的固定设施，故上述装修装饰及物品应无偿归刘汉豪、刘汉深所有，度步公司主张该部分的损失，原审法院不予支持。关于赔偿的方式，虽然度步公司主张赔偿的部分制衣设施及装修装饰仍然存在，但由于新的承租人已实际占有及使用，若强行要求刘汉豪、刘汉深返还原物，必然影响新承租人的生产、经营，极有可能产生新的纠纷，造成诉累，且度步公司亦未主张返还原物，故原审法院经综合考虑，采信度步公司的主张，由刘汉豪、刘汉深以现金方式赔偿度步公司。关于赔偿的金额，原审法院依度步公司的申请，委托有资质的鉴定机构对讼争装修装饰及物品进行了价值评估，捷高公司及成诺公司作出的评估报告不存在“鉴定机构或鉴定人员不具备相关的资格，或者鉴定程序严重违法，或鉴定结论明显依据不足，经过质证不能作为证据使用”的情形，故原审法院对评估报告的评估结论予以采信。根据评估报告的评估值，并结合交接协议所约定的物品及装修装饰的种类与数量，原审法院认定被告应赔偿度步公司的损失为：1.二楼灯吊架2050元；2.二楼双管及单管荧光灯7240元（1950元＋5290元）；3.二楼吊风扇2910元；4.大载床2张11830元；5.大木箱5个1650元（330元／个×5个）；6.查货台5张3950元（790元／张×5张）；7.长凳3张360元（120元／张×3张）；8.三楼灯吊架2610元；9.三楼双管及单管荧光灯9540元（6610元＋2930元）；10.三楼吊风扇3780元；11.大排气扇3台9**元；12.摆线架1000元，以上合计47840元。对度步公司主张的超过上述金额的部分，原审法院不予支持。
综上，度步公司诉求合理部分，原审法院予以支持。刘汉豪、刘汉深抗辩合理之处，原审法院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十九条之规定，判决：一、刘汉豪、刘汉深于本判决生效之日起七日内向中山市度步服饰有限公司支付赔偿款47840元；二、驳回中山市度步服饰有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2165元（中山市度步服饰有限公司已预交），由中山市度步服饰有限公司负担969元，由刘汉豪、刘汉深负担1196元（刘汉豪、刘汉深于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。评估费3600元（中山市度步服饰有限公司已预交），由中山市度步服饰有限公司和刘汉豪、刘汉深各负担1800元，刘汉豪、刘汉深负担的1800元由刘汉豪、刘汉深在支付上述第一项赔偿款时一并返还给中山市度步服饰有限公司。
上诉人度步公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，判令刘汉豪、刘汉深支付安装赔偿款56610元、装修赔偿款4550元、资产赔偿款20440元、不可拆卸装修赔偿款7300元、已拆除部分装修赔偿款5710元，并由刘汉豪、刘汉深承担全部诉讼费用。理由如下：一、顶手、拆除补充协议不仅是租赁合同的补充，而且是对原合同的更改，原审判决的赔偿范围认定明显违背合同法第七十七条规定，也违背了双方的顶手、拆除补充协议关于顶手物品标的确定。顶手、拆除补充协议应作为赔付范围的依据。二、原审判决刘汉豪、刘汉深赔付吊风扇的同时却忽略了电扇吊管的赔付，判令赔付灯吊架及荧光灯时忽略了附着于支架上线槽、插座、开关、电线的赔付，明显有悖常理。三、原审判决在资产赔偿时漏计价值1650元的5×1.3米的裁床。四、刘汉豪、刘汉深与新租户签订的合同显示至今近两年，增加租金收益156000元，其中包含违约转租度步公司的装修设施所得，属于不当得利，应归还度步公司。
上诉人刘汉豪、刘汉深亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项，依法改判。理由如下：一、原审判决刘汉豪、刘汉深赔偿度步公司未损坏、未灭失部分物品属强制交易行为。即使2011年11月2日的所谓交接协议具有法律效力，度步公司也只有要求刘汉豪、刘汉深赔偿损失为价值1320元的4个木箱、价值2370元的3张查货台、价值120元的1张长凳，其余未损坏、未灭失的物品只能要求原物返还。刘汉豪、刘汉深不同意按评估价格购买度步公司的财产。二、刘汉豪、刘汉深及新承租人均多次要求度步公司拆除或搬离遗留物品，且刘汉豪、刘汉深愿意出资为新承租人购置相关设施，不存在“极有可能产生新的纠纷，造成诉累”的问题。三、灯吊架、荧光灯、吊风扇、大排气扇属房屋固定装修装饰，属于拆卸后将会影响涉案厂房外观及结构的固定设施，应归刘汉豪、刘汉深所有。
在本院审理期间，度步公司提交了资产评估明细表，拟证明度步公司主张的裁床是经过确认的，但原审法院遗漏计算裁床的赔偿，另外，该明细表也显示交接单上存在而三方现场确认时已经丢失的物品，故资产评估值应为20440元而不是16600元。刘汉豪、刘汉深对此不予质证，其主张若法院判决所有的动产归承租人所有的，就只能按照交接协议上显示的范围即以交接协议为准。
本院经审理查明：原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。对于度步公司及刘汉豪、刘汉深的上诉请求及理由，综合分析如下：
一、双方签订的厂房租赁合同第七条第6项约定“乙方安装的固定设施（拆卸时影响物业外观及结构的）无偿归甲方所有。属乙方自置的动产部分由乙方自行处理，但乙方须在合同期满前将上述物件搬离，否则，视为放弃财产，甲方有权对所放弃的财产进行处理，而不作偿”。而交接协议对相关财物的处理作了新的约定，先由刘汉豪、刘汉深帮忙将讼争的物品转让给新的承租人，若不能转让再由刘汉豪、刘汉深通知度步公司拆除。但刘汉豪、刘汉深实际上并未履行交接协议的约定，帮忙将讼争的物品“顶手”给新的承租人，刘汉豪、刘汉深也没有举证证实其曾经通知度步公司拆除或搬离遗留物品，因此造成了度步公司的损失，应由刘汉豪、刘汉深承担相应赔偿责任。
二、关于赔偿范围，应按照厂房租赁合同第七条第6项以及交接协议的约定共同确定。其中，交接协议上约定的整体办公室、铁拉闸、电梯门卷闸，显然属于拆卸时将会影响涉案厂房外观及结构的固定设施，故上述物品应无偿归刘汉豪、刘汉深所有，度步公司认为上述物品拆卸时会影响涉案厂房外观及结构的固定设施，故上述物品应无偿归刘汉豪、刘汉深所有，原审判决不支持度步公司所主张的该部分损失并无不当，本院予以维持。而其他物品如灯吊架、荧光灯、吊风扇、大排气扇并不属于房屋固定装修装饰，拆卸并不会影响涉案厂房外观及结构的固定设施。至于度步公司认为原审判决刘汉豪、刘汉深赔付吊风扇的同时却忽略了电扇吊管的赔付、判令赔付灯吊架及荧光灯时忽略了附着于支架上线槽、插座、开关、电线的赔付的意见，经查，原审判决根据评估报告判令刘汉豪、刘汉深予以赔偿并无不当，本院予以维持。
三、关于赔偿的方式，虽然度步公司主张赔偿的部分制衣设施及装修装饰仍然存在，但由于新的承租人已实际占有及使用，若强行要求刘汉豪、刘汉深返还原物，必然影响新承租人的生产、经营，极有可能产生新的纠纷，造成诉累，且度步公司亦未主张返还原物，故原审法院判令刘汉豪、刘汉深以现金方式赔偿度步公司并无不当，本院予以维持。
四、交接协议显示大裁床2条，并没有列明度步公司上诉所称的裁床，原审判决根据交接协议判令刘汉豪、刘汉深赔偿并无不当，原审判决没有存在遗漏裁床的情况，本院予以维持。
五、双方签订的厂房租赁合同第七条第6项约定合同期满，属原有的固定设施和乙方安装的固定设施无偿归甲方所有。现合同期满，度步公司主张各项装修赔偿款显然违反了合同的约定，本院对度步公司的该请求不予支持。另外，刘汉豪、刘汉深与新租户签订新的租赁合同与本案纠纷是两个不同的租赁法律关系，并且本案已经判令刘汉豪、刘汉深赔偿度步公司损失，度步公司称刘汉豪、刘汉深从与新租户签订的合同中增加租金收益156000元，属于不当得利，应归还度步公司的理由不成立，本院不予支持。
综上，上诉人度步公司与刘汉豪、刘汉深的上诉请求均没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4330元，由上诉人中山市度步服饰有限公司负担2165元，刘汉豪、刘汉深负担2165元（中山市度步服饰有限公司及刘汉豪、刘汉深各预交了2165元）。
本判决为终审判决。
审判长 梁以劲
审判员 官 琳
审判员 赵伟光
二〇一四年一月九日
书记员 林蔓娜