重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
(2017)渝05执异2436号
案外人：重庆北部土地整治有限责任公司，住所地重庆市江北区。
法定代表人：贺天天。
委托诉讼代理人：缪奕，女，1980年10月24日出生，汉族，该公司职工，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人：陈朴，女，1976年3月27日出生，汉族，该公司职工，住重庆市渝中区。
案外人：重庆市盛景实业有限公司，住所地重庆市江北区。
法定代表人：代政。
委托诉讼代理人：缪奕，女，1980年10月24日出生，汉族，该公司职工，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人：陈朴，女，1976年3月27日出生，汉族，该公司职工，住重庆市渝中区。
申请执行人：苏科，男，1981年3月31日出生，汉族，住重庆市永川区。
委托诉讼代理人：刘洪文，重庆智圆律师事务所律师。
申请执行人：苏明星，男，1954年3月2日出生，汉族，住重庆市永川区。
委托诉讼代理人：吴健，重庆承羲律师事务所律师。
被执行人：重庆金洁房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区。
法定代表人：邓恒正，总经理。
委托诉讼代理人：徐融曦，国浩律师（重庆）事务所律师。
委托诉讼代理人：陈浪，国浩律师（重庆）事务所律师。
本院在执行苏科、苏明星申请执行重庆金洁房地产开发有限公司（以下简称金洁公司）房地产开发经营合同纠纷一案中，案外人重庆北部土地整治有限责任公司（以下简称北部土地整治公司）、重庆市盛景实业有限公司（以下简称盛景公司）对执行金洁公司名下位于重庆市江北区XX路X号金洁·南桥晓月的73套住房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人北部土地整治公司、盛景公司称：2010年6月3日，重庆市江北区政府与金洁公司签订代建协议，约定将南桥晓月建设项目委托给金洁公司实施代建管理。受重庆市江北区政府的委托，案外人北部土地整治公司和盛景公司负责金洁·南桥晓月项目安置房的管理与拆迁安置工作。案外人与金洁公司签订购房合同，向金洁公司购买金洁·南桥晓月项目安置房，并付清了全部房款。金洁·南桥晓月项目安置房已由案外人接管并缴纳物管费。故请求法院中止对金洁·南桥晓月73套房屋的执行,并解除查封。
北部土地整治公司和盛景公司为证明其主张，向本院提交了《房屋买卖合同》、房产面积测算报告书、交房备忘录、城市房屋拆迁补偿协议书、购房款明细账、重庆市城乡建委通知、房款结算及支付审计报告等证据材料。
申请执行人苏科、苏明星称，1、北部土地整治公司不是安置房的实际买受人，无权提出执行异议；2、购房合同对购房金额约定不明，北部土地整治公司、盛景公司没有付清相应房款；3、案涉安置房没有办理过户登记,不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。请求依法驳回北部土地整治公司、盛景公司的异议请求。
被执行人金洁公司称，其与北部土地整治公司、盛景公司签订的房屋买卖合同真实有效，案涉73套房屋已付清房款。
本院查明,苏科、苏明星与金洁公司、第三人重庆市永川区中山房地产开发有限公司房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2015年6月16日作出（2015）渝五中法民初字第00108号民事判决，判令：一、金洁公司于本判决生效后五日内向苏科、苏明星支付投资款1527.5万元，并从2012年9月21日起至付清时止，按人民银行同期贷款利率支付资金占用损失；二、驳回苏科、苏明星的其他诉讼请求；三、驳回金洁公司的反诉请求。因金洁公司未履行上述生效民事判决书所确定的义务，苏科、苏明星向本院申请强制执行。
另查明，2008年8月18日，北部土地整治公司（甲方）、重庆市创源房屋拆迁有限责任公司（乙方，以下简称创源公司）与金洁公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定的主要内容是：第二条甲乙两方所购商品房的基本情况甲、乙两方购买丙方开发建设的“南桥晓月”项目是高层房屋。住宅、车库、商业门面全部由甲、乙两方购买，住宅建筑面积暂定为63287平方米，约X套，……，车库暂定建筑面积6000㎡，车库量为X个，商业暂定4500㎡。（以上房屋由甲方购买总建筑量的三分之二，暂定为A1、A2号楼，由乙方购买总建筑量的三分之一，暂定为A3号楼）第三条计价方式与价款结算（一）甲、乙两方所购房屋按建筑面积计算，住宅以2830.00元/平方米计价，暂定建筑面积63287㎡，车库以8.3万元一个车位计价，暂定建筑面积6000㎡，商业以7500.00元/平方米计价，暂定建筑面积4500㎡，总计房款暂定为人民币22300万元，大写：贰亿贰仟叁百万元（该价格包含水、电、气、闭路、电话等配套费用）。该单价为包干单价（含税费及所有风险），合同签订后不再作任何调整。（二）在项目取得《房地产权证》（项目大证）后，甲、乙、丙三方按该项目甲、乙两方购买的住宅建筑面积据实进行结算，多退少补。第八条房地产权证办理丙方应在房屋交付之日起60日内将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，办理甲、乙两方所购房屋的《房地产权证》。合同还对付款方式与期限、房屋交付期限及交付条件、违约责任等事项进行了约定。
还查明，2011年10月10日，重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所出具《重庆市房产面积测算报告书》，载明的主要内容是：房屋名称：南桥晓月XX楼，房屋地址：江北区XX路X号，房产面积测算概况：本幢共28层，总建筑面积为18365.62㎡，第1层至第28层全为住宅总计271套（平层），总建筑面积为18352.70㎡；南桥晓月XX楼，房屋地址：江北区XX路X号，房产面积测算概况：本幢共28层，总建筑面积为18942.20㎡，第1层至第27层总计263套（平层），总建筑面积为17867.96㎡；南桥晓月XX楼，房屋地址：江北区XX路X号，房产面积测算概况：本幢共29层，总建筑面积为19898.85㎡，第1层至第29层总计276套（平层），总建筑面积为18774.80㎡。
2010年10月19日，金洁公司出具《交房备忘录》载明：金洁·南桥晓月小区位于江北区XX路X号，由重庆金洁房地产有限公司开发建设，共有住宅810套，用于安置江北区拆迁户，该部分建筑面积约60405㎡（以重庆市房屋测绘院最后实测面积为准）。2010年10月19日，我司委托重庆鼎楚物业管理有限公司将该810套住宅及配套设施用房及物管用房向拆迁户移交。
2010年1月26日，重庆市城乡建设委员会印发《关于同意南桥晓月经济适用住房转为主城区危旧房改造拆迁安置房项目的通知》（渝建〔2010〕X号），载明：……，经市级相关部门评审，同意将南桥晓月经济适用房项目转为主城区危旧房改造安置房。……一、项目名称:南桥晓月；二、项目地址：重庆市江北区石马河街道南桥寺村E1-X。三、实施单位：重庆金洁房地产开发有限公司。四、建筑面积：65487.29平方米，810套住宅。该项目按照渝危改办发〔2008〕18号文件规定享受相关优惠政策，具体兑现优惠政策的办法按照渝财建〔2010〕X号文件执行，享受优惠政策的建筑面积以实际核定为准，住宅全部用于安置江北区危旧房改造拆迁户。
又查明，2017年12月14日，重庆和勤会计师事务所有限公司出具《“南桥晓月”经济适用房住宅部分房款结算及房款支付情况财务专项审计报告》，载明：根据重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所2011年10月10日出具的重庆市房产面积测算报告书，“南桥晓月”XX、XX、XX楼住宅部分建筑面积共计54995.46平方米，以2,830元平方米计价，住宅部分房款共计155,637,151.80元。截至2017年12月1日，北部整治公司支付金洁公司“南桥晓月”项目购房款129,556,000.00元，创源公司支付金洁公司“南桥晓月”项目购房款66,900,000.00元，合计支付196,456,000.00元。
2012年6月15日，北部土地整治公司和创源公司向金洁公司出具《债权转让通知书》，载明：根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条之规定，本债权人已将《房屋买卖合同》约定的接受“南桥晓月”项目的“住宅、车库、商业门面”之权利以及依约追讨违约金的权利转让给重庆市江北区城市建设有限公司。
重庆市江北财政国库支付中心委托银行转账支付通知书载明：2016年2月16日，重庆市江北区城市建设有限公司向重庆鼎楚物业管理有限公司支付物业管理费31,740元；2017年8月4日，重庆市江北区城市建设有限公司向重庆鼎楚物业管理有限公司支付物业管理费31,740元。重庆市地方税务局通用机打发票载明：2016年1月11日，重庆市江北区城市建设有限公司向重庆鼎楚物业管理有限公司支付物业管理费31,740元；2017年7月11日，重庆市江北区城市建设有限公司向重庆鼎楚物业管理有限公司支付物业管理费31,740元。重庆鼎楚物业管理有限公司出具的物业服务费收缴明细表载明2015年-2017年南桥晓月项目案涉房屋收缴物管费的情况。
再查明，2016年8月31日，重庆市江北区国有资产监督管理委员会印发《关于解决重庆市盛景实业有限公司涉及有关出资企业合并重组和股权处置的批复》（江北国资〔2016〕X号），载明：同意重庆市盛景实业有限公司吸收合并重庆市创源房屋拆迁有限责任公司和重庆市方鸿实业有限公司，并签订合并协议。凡涉及创源公司、方鸿公司原有出资人（股东）一律无偿予以退出并核销其原有股权投资，由盛景公司负责承继创源公司和方鸿公司的资产、债权、债务和依法安置职工。合并后，盛景公司存续经营，注册资金本金不变，并依法注销创源公司和方鸿公司。
2017年5月5日，本院作出（2016）渝05执10号执行裁定书及协助执行通知书，裁定查封了金洁公司名下位于重庆市江北区XX路X号X号楼1-1、26-1、28-1、14-2、5-4、2-6、4-6、6-6、7-6、8-6、10-6、11-6、13-6、14-6、17-6、23-6、25-6、26-6、27-6、8-7、1-9、6-9、2-10、3-10、5-10、6-10、10-10、11-10、13-10、14-10、23-10、24-10、25-10、27-10共计34套房屋。2017年5月27日，本院作出（2016）渝05执10号执行裁定书及协助执行通知书，裁定查封了金洁公司名下位于重庆市江北区XX路X号X号楼10-7、12-7、13-9、21-7、2-3、2-4、12-3、12-1、13-1、13-5、14-1、14-5、15-1、15-5、17-1、17-5、20-1、21-1、21-5、X号楼15-8、19-3、20-3、23-8、24-2、28-2、6-7、14-3、15-3、18-5、23-5、11-6、12-6、13-6、14-6、16-6、17-6、18-10、19-6、21-6共计39套房屋。
重庆市江北区“南桥晓月”经济适用房项目XX、XX、XX楼与重庆市江北区XX路X号X号楼、X号楼、X号楼系同一标的物。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封案涉房屋之前，北部土地整治公司、盛景公司已与金洁公司签订合法有效《房屋买卖合同》，并付清全部房款，且实际占有案涉房屋，案涉73套房屋未办理过户登记手续非因北部土地整治公司和盛景公司的原因，故北部土地整治公司、盛景公司要求对案涉房屋中止执行并解除查封的请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对重庆市江北区XX路X号南桥晓月项目X号楼1-1、26-1、28-1、14-2、5-4、2-6、4-6、6-6、7-6、8-6、10-6、11-6、13-6、14-6、17-6、23-6、25-6、26-6、27-6、8-7、1-9、6-9、2-10、3-10、5-10、6-10、10-10、11-10、13-10、14-10、23-10、24-10、25-10、27-10，X号楼10-7、12-7、13-9、21-7、2-3、2-4、12-3、12-1、13-1、13-5、14-1、14-5、15-1、15-5、17-1、17-5、20-1、21-1、21-5，X号楼15-8、19-3、20-3、23-8、24-2、28-2、6-7、14-3、15-3、18-5、23-5、11-6、12-6、13-6、14-6、16-6、17-6、18-10、19-6、21-6共计73套房屋的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 刘用辉
代理审判员 蒋晓亮
代理审判员 傅 沿
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 谭 锋