广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第469号
上诉人（原审原告）：梁昌华，男，1968年8月6日出生，汉族，住广西北流市新圩镇。
委托代理人：李锋明，广东南鹏律师事务所律师。
委托代理人：何键鹏，广东南鹏律师事务所律师助理。
上诉人（原审被告）：ＸＸ兴，男，1958年7月21日出生，汉族，住广东省中山市横栏镇。
委托代理人：汪兴华，广东正日律师事务所律师。
上诉人梁昌华因与上诉人ＸＸ兴建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2013）中二法古民一初字第352号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：梁昌华欲在中山市横栏镇购买地块以建造房屋，经当时也在横栏购地的老乡甘福仁介绍，遂与ＸＸ兴认识。2012年6月15日，经双方协商，ＸＸ兴表示可以将村集体经济组织分给其横栏镇五沙约300平方米的土地使用权（无相关权证），按每平方米1600元转让给梁昌华，梁昌华同意受让。当日，梁昌华向ＸＸ兴支付了定金50000元，双方没有签订书面合同。之后，ＸＸ兴对该宗土地委托测绘公司进行了测量，但梁昌华因种种原因，表示不再需要该宗土地，并要求ＸＸ兴退还定金，ＸＸ兴不同意，双方遂起纷争，经协商未果，梁昌华提起本案诉讼，请求判令：ＸＸ兴双倍退回梁昌华定金10万元及利息（自2012年6月15日起按同期贷款利率标准计至实际付清之日止）。
原审法院认为：梁昌华与ＸＸ兴经协商口头达成的中山市横栏镇五沙300多平方米土地使用权转让协议，因该宗土地未办证确权，尚属于村集体土地，违反《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故双方关于土地转让口头协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故ＸＸ兴应当返还梁昌华定金50000元，梁昌华要求双倍返还定金10万元，于法无据，原审法院不予支持。对于造成转让土地的口头协议无效，双方均有过错，应各自承担相应的责任，故对于定金的利息损失，以各承担50%为宜。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决：一、ＸＸ兴于原审判决发生法律效力之日起十日内返还梁昌华定金50000元；二、ＸＸ兴于原审判决发生法律效力之日起十日内支付梁昌华50000元定金利息（自2012年6月15日起至本案生效判决确定的履行期满之日止，按中国人民银行同期贷款利率的二分之一计算）；三、驳回梁昌华的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元（梁昌华已预交），由梁昌华负担580元，ＸＸ兴负担570元（执行中迳付梁昌华）。
宣判后，上诉人梁昌华不服原审判决，向本院提起上诉称：ＸＸ兴称其愿意将位于中山市横栏镇五沙处有面积300平方米的土地使用权按每平方米1600元标准有偿转让，双方协商后，梁昌华同意受让。2012年6月15日，梁昌华支付了定金50000元，ＸＸ兴出具了收款凭证。之后，经了解，ＸＸ兴实际上在该处没有可转让的土地，梁昌华据此要求退回定金，但遭ＸＸ兴拒绝。梁昌华认为双方无法履行土地转让合同的责任完全在于ＸＸ兴，ＸＸ兴在横栏镇根本没有土地可以办理转让，ＸＸ兴的行为构成违约，应双倍返还定金100000元。因此，梁昌华请求二审法院判令：1．撤销原审判决，改判ＸＸ兴立即向梁昌华退回双倍定金10万元及逾期付款利息（自2012年6月15日起按银行同期贷款利率的标准计算至实际付清之日止）；2．由ＸＸ兴承担本案一、二审诉讼费用。
上诉人ＸＸ兴也不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实错误。一、梁昌华与ＸＸ兴经协商口头达成协议，由ＸＸ兴将其由村集体经济组织分配所得的土地按每年15000元的价格出租给梁昌华使用，租赁期限为二十年。梁昌华于2012年6月15日向ＸＸ兴支付了定金50000元，双方还约定由测绘公司准确测量面积后再签订租赁合同。但梁昌华不知因何故表示不再租赁涉案土地，梁昌华的行为构成违约，ＸＸ兴无需向其退还定金50000元。二、梁昌华主张双方存在土地买卖合同关系，但未能提供任何证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果。因此，ＸＸ兴请求二审法院判令：1．撤销原审判决，驳回梁昌华的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由梁昌华承担。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：原审期间，ＸＸ兴确认与梁昌华之间就涉案土地使用权存在转让合同关系，二审期间，ＸＸ兴又改称双方之间就涉案土地使用权存在租赁合同关系。而对于涉案土地使用权的性质，ＸＸ兴原审时称涉案土地是村委分给其的集体土地，未办证，二审时称涉案土地属于自耕地。梁昌华于原审时明确其购买涉案土地是用于建设住宅。
本院认为：本案为建设用地使用权转让合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》规定：农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，ＸＸ兴明知涉案土地使用权未办证确权，尚属于村集体土地，却与梁昌华就涉案土地达成口头转让协议，而梁昌华购买涉案土地的目的是用于建设住宅。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，梁昌华与ＸＸ兴就涉案土地使用权达成的口头转让协议因违反上述法律、行政法规的强制性规定，故原审法院认定该转让协议无效并无不妥。ＸＸ兴上诉主张其与梁昌华就涉案土地存在租赁合同关系，而并不是土地使用权转让合同关系，经查，ＸＸ兴于原审期间明确其与梁昌华就涉案土地使用权达成口头转让协议，ＸＸ兴于二审期间改称为租赁合同关系，又未能提供任何证据证明其主张，故本院对其于二审期间改称双方属于租赁合同关系的主张不予采信。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本院已认定梁昌华与ＸＸ兴就涉案土地使用权达成的转让协议无效，梁昌华与ＸＸ兴对此均存在过错，应各自承担相应责任。因梁昌华已向ＸＸ兴支付了定金50000元，原审法院判决ＸＸ兴向梁昌华返还该50000元正确。至于梁昌华上诉主张ＸＸ兴应向其双倍返还定金100000元，于法无据，本院对其该项主张不予支持。而对于ＸＸ兴上诉主张不应予以退还该50000元，亦缺乏事实和法律依据，本院对其该项主张亦不予支持。另外，对当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，虽然原判对案由表述不当，但实体处理无误，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人梁昌华负担1150元，由上诉人ＸＸ兴负担1150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
审 判 员 曾 玲
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年五月三十日
书 记 员 钱绮丽