＼n广东省东莞市第三人民法院
＼ n 民 事 判 决 书
＼n（2013）东三法民一初字第1743号＼n原告东莞市常安物业管理有限公司，住所地：东莞市。＼n法定代表人朱恒。＼n委托代理人叶丰荣、冷小定。＼n被告卢小英，香港居民。＼n原告东莞市常安物业管理有限公司诉被告卢小英物业服务合同纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶丰荣到庭参加诉讼，被告卢小英经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。＼n原告东莞市常安物业管理有限公司诉称，被告于2002年10月18日与原告订立物业管理规则，对物业管理收费进行了约定，原告按约提供了物业管理，被告按约定交费至2006年11月30日，自2006年12月1日起拖欠，原告经过催收未果，现银行已经对被告提起诉讼。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付水费36.67元、电视费45.18元、物业管理费8398.50元、煤气费18.97元、电视费180元、合计8697.32元；2、被告给付延迟履行滞纳金19540.25元；3、被告承担本案诉讼费用。＼n原告东莞市常安物业管理有限公司提供的证据有：物业管理规则、催款通知书、商品房买卖合同、关于对常平镇碧湖花园物业服务收费标准备案的复函、缴费通知单、广东省东莞市第三人民法院（2012）东三法执字第3918号协助执行通知书、东莞市常平碧湖花园前期物业服务合同解除协议、物业管理委托合同。＼n被告卢小英没有提交证据、没有答辩。＼n经审理查明，2003年4月15日被告向东莞市碧湖花园有限公司购买了位于东莞市常平镇某花园某苑5座2A的商品房（下称案涉商品房），建筑面积为65.87平方米。2002年10月18日，被告与东莞市碧湖花园有限公司物业管理处订了一份《碧湖花园物业管理规则》，该规则约定物业管理费、水电费、煤气费和其他应缴费用的交费时间是从每月25日至30日，如业主逾期不交，物业管理处有权按所欠款每天千分之二加收滞纳金。2009年5月1日，东莞市碧湖花园有限公司与东莞常阳物业管理有限公司解除了双方的物业委托合同，东莞常阳物业管理有限公司不再负责碧湖花园的物业管理服务。2011年5月2日，东莞市碧湖花园有限公司与原告签订了一份物业管理委托合同，委托原告对碧湖花园进行物业管理服务，该合同约定无电梯的商品房每月管理费为1.7元／平方米，按建筑面积收取，业主逾期缴纳管理费的，原告有权从逾期之日起每日按千分之二收取滞纳金。原告每平方1.7元的物业管理费收费标准，经过了东莞市物价局的备案。原告曾经在2009年12月10日、2010年12月15日、2011年12月5日、2012年12月25日向被告发出催款通知书。案涉商品房在2013年1月29日被法院依法拍卖，由案外人刘漫玉投得。＼n庭审中，原告明确水费、电费的诉请是从2006年11月19日计至2013年1月29日，煤气费是2006年11月的煤气费，电视费的诉请是从2007年1月计至2007年12月，管理费从2007年1月计至2013年1月29日，物业管理费、水电费、煤气费、电视费等费用均在每月的25日收取。原告主张因案涉小区之前的物业管理公司东莞常阳物业管理有限公司在物业管理合同解除后，未能及时到房管局办理相关解除手续，故原告与案涉小区开发商东莞市碧湖花园有限公司在2011年5月2日才签订物业委托管理合同，但实际上从2009年5月1日开始原告就已经为案涉小区提供物业管理服务；原告还主张滞纳金是逐月分别收取，从当月的26日开始计算。＼n以上事实，有物业管理规则、催款通知书、商品房买卖合同、关于对常平镇碧湖花园物业服务收费标准备案的复函、缴费通知单、东莞市常平碧湖花园前期物业服务合同解除协议、物业管理委托合同、广东省东莞市第三人民法院协助执行通知书及本院庭审笔录等附卷为证。＼n本院认为，被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。原告举证的物业管理规则、催款通知书、关于对常平镇碧湖花园物业服务收费标准备案的复函、物业管理委托合同相互印证，足以证明案涉商品房所在的小区是由原告提供物业管理服务，被告对上述证据及原告的主张未能举证反驳及抗辩，因此本院采信原告的主张，认定案涉小区的物业管理服务是由原告提供。虽然物业委托管理合同的签订时间是2011年5月2日，但是根据原告举证的催款通知书的时间有2009年的，2010年的，且东莞市常平碧湖花园前期物业服务合同解除协议是在2009年5月1日签订，该两份证据足以印证原告从2009年5月1日开始为案涉小区提供物业管理服务的说法。被告作为案涉商品房的业主，享受了原告提供的物业管理服务，自然应当按照约定缴纳相关的费用。原告举证了缴费通知单，拟证明两被告拖欠原告物业管理费等费用，两被告未能举证证明已经全部或者部分缴纳的物业管理费等费用，应负举证不能的法律责任，应向原告缴纳相关费用。＼n关于是物业管理费数额的问题。案涉商品房的建筑面积是65.87平方米，依据已经经过备案的1.7元／每平方米的标准计算，每月管理费为111.98元。原告主张物业管理费从2007年1月1日开始计算至2013年1月29日，但是原告是在2009年5月2日开始接收案涉小区的物业管理服务，在原告未能举证证明前任物业管理公司将原告接手之前的管理费的债权转让给原告的前提下，本院认定，原告诉求2009年5月份之前的管理费，没有事实依据，本院不予支持。因此，本院仅支持原告诉求的从2009年5月往后的管理费。因案涉房屋在2013年1月29日已经被法院依法拍卖，从2013年1月29日开始，两被告已经不是案涉商品房的业主，以后的物业管理费自然无需再承担，原告庭审中明确物业管理费计算至2013年1月29日，本院予以采纳。因此，两被告需要支付原告的物业管理费期间是从2009年5月至2013年1月，共计45个月，期间的物业管理费为5039.10元（111.98元×45个月）。＼n关于水电费的问题。庭审中，原告明确水电费从2006年11月19日开始计算至2013年1月。但是原告是在2009年5月2日开始接收案涉小区的物业管理服务，在原告未能举证证明前任物业管理公司将原告接手之前的水电费的债权转让给原告的前提下，本院认定，原告诉求2009年5月份之前的水电费，没有事实依据，本院不予支持。因此，本院仅支持原告诉求的从2009年5月至2013年1月的水电费。通过对原告提交的缴费通知单进行核算，上述期间两被告应缴的水费为18.86元、电费为1.22元。两被告未能举证证明上述费用已经或者部分缴纳，应负举证不能的法律责任，两被告应当缴纳。＼n关于煤气费、电视费的问题。原告庭审中明确诉求的是2006年11月的煤气费及从2007年1月至12月的电视费。但是原告是在2009年5月2日开始接收案涉小区的物业管理服务，在原告未能举证证明前任物业管理公司将原告接手之前的煤气费、电视费的债权转让给原告的前提下，本院认定，原告诉求2009年5月份之前的煤气费、电视费，没有事实依据，本院不予支持。＼n关于滞纳金的问题。物业管理委托合同已经明确约定，业主逾期缴纳管理费等相关费用，原告有权从逾期之日按每日千分之二的标准收取滞纳金。两被告逾期缴纳管理费等相关费用，应当按照约定支付滞纳金。原告主张是在每月的25日收取当月的应当缴纳的管理费、水电费等费用，两被告对于该主张未能举证反驳，亦未能举证证明双方对于物业管理费、水电费等费用的缴纳时间存在其它约定，因此，本院采信原告的主张。两被告应当从每月的26日开始缴纳滞纳金。因管理费、水电费是逐月分别缴纳，因此，滞纳金也应当逐月分别收取。＼n综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：＼n一、限令被告卢小英在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市常安物业管理有限公司支付2009年5月至2013年1月期间的物业管理费5039.10元、水费18.86元、电费1.22元及滞纳金（滞纳金从2009年5月26日开始，逐月分别计算，以每个月应缴的管理费、水电费为本金，从当月26日开始按每日千分之二计付至本判决确定清偿之日止，但以不超过管理费、水费、电费本金为宜）；＼n二、驳回原告东莞市常安物业管理有限公司的其它诉讼请求。＼n如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。＼n本案案件受理费505元，由被告卢小英承担。＼n如不服本判决，原告东莞市常安物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告卢小英可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。＼n审判长何毅＼n人民陪审员朱萍秀＼n人民陪审员陈文英＼n二〇一三年十二月十三日＼n书记员黎秀轩＼n附判决引用法律条文（节选）：＼n1、《中华人民共和国合同法》第六十条：＼n当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。＼n2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：＼n当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。＼n3、《中华人民共和国合同法》第一百零九条：＼n当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。＼n4、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：＼n当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。＼n5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：＼n当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。＼n6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：＼n被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。＼n7、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：＼n被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。＼n