吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉民终557号
上诉人（原审被告）：长春利普顿集团有限公司，住所地吉林省长春市二道区。
法定代表人：高军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高立东，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：长春市宏盛实业总公司，住所地吉林省长春市二道区。
法定代表人：高隽哲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：栾兰，吉林理悦律师事务所律师。
上诉人长春利普顿集团有限公司（以下简称利普顿公司）因与被上诉人长春市宏盛实业总公司（以下简称宏盛公司）合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2015）长民一初字第31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人利普顿公司的委托诉讼代理人高立东，被上诉人宏盛公司的委托诉讼代理人栾兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
利普顿公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、由于租赁条件不成就，应驳回盛宏公司有关租赁损失的诉讼请求；三、由宏盛公司承担案件诉讼费用。
事实和理由：1．利普顿公司向宏盛公司交付1万平方米房屋的条件尚未成就，在房屋未交付之际，不能产生租金利益。
2．2006年6月10日的《协议书》约定：“如果法律纠纷影响工程项目进度，工期顺延，不视为任何一方违约。”宏盛公司自2008年10月13日起即向利普顿公司提起诉讼，官司一直打到今日。此期间，宏盛公司向人民法院申请，对利普顿公司开发建设的土地、房屋等不动产财产进行了保全查封，严重影响了利普顿公司相关建设施工手续的办理和房屋销售，导致利普顿公司的资金运转陷入困境。
3．利普顿公司对生效判决判令交付1万平方米房屋不持异议，但何时履行、如何履行，不是利普顿公司的意志所能左右。
4．吉林省吉财价格评估有限公司对租赁价格的评估意见不具有真实性、客观性，鉴定人明确声明“分析结论不应当被认为是对分析对象可实现价格的保证”，依此鉴定意见作为给付租金的依据，既无法律依据，又无事实根据。
宏盛公司辩称，1．一审判决认定事实清楚，据以认定事实的证据确实充分，适用法律正确。
2．利普顿公司的上诉请求和理由不能成立。利普顿公司应依照生效判决和《协议书》的约定履行支付租金的义务，其主张的免责事实均不成立；鉴定机构出具的鉴定意见客观、真实。
宏盛公司向一审法院起诉请求：一、判令利普顿公司给付太古广场临东盛大街一侧1-13层立体砍块1万平方米商业用房自2012年10月29日至实际交付之日止的租金损失（比照吉林省长春市中级人民法院委托吉林精诚价格评估有限公司作出的吉精诚价字[2012]第005号价格鉴定报告的鉴定意见，暂计算至2015年5月1日，数额为10,867,231.5元，具体数额以鉴定意见为准）；二、判令利普顿公司给付太古广场临东盛大街一侧1-13层立体砍块1万平方米商业用房的装修费（应按照利普顿公司同等同类其他出售房屋的装修标准计算，现按600元每平方米的标准计算，暂计数额为600万元，具体数额以鉴定意见为准）；三、判令利普顿公司承担本案全部诉讼费、鉴定费等费用。
鉴定意见出具后，宏盛公司变更诉讼请求为：利普顿公司给付宏盛公司太古广场临东盛大街一侧1-13层立体砍块1万平方米商业用房自2012年10月29日至2015年5月1日止的租金损失13,484,672.59元；撤回要求利普顿公司利普顿公司给付太古广场临东盛大街一侧1-13层立体砍块1万平方米商业用房的装修费的诉讼请求。
一审法院认定事实：2006年6月10日，长春市二道区荣光街道办事处红胜村村民委员会（以下简称红胜村委会，红胜村撤村后债权债务由宏盛公司承担）与利普顿公司就太古广场项目开发签订《协议书》，约定:一、甲方（红胜村委会）提供开发的土地及地上物位于长春市二道区自由大路与东盛大街交汇处，范围是南至自由大路、西至东盛大街、北至二道检察院、东至农村信用社。该范围内的土地系甲方集体土地（无集体土地证），地上物为多年遗留在建工程（无任何开发建设手续）。二、乙方（利普顿公司）在该范围内投资开发建设商场、餐饮、娱乐、休闲洗浴等综合功能项目，项目名称暂定为太古广场。三、乙方开发甲方集体土地，以该范围土地上建成房屋中的1万平方米房屋作为对甲方的补偿，甲方所得房屋位置为临东盛大街一侧立体砍块，房屋为已经装修的商业用房（甲方所得房屋待施工图纸确定并由甲方审核认可后另行补偿协议明确）。四、乙方负责整个项目开发建设及所需要的全部资金，土地、规划及建设等所有需要的手续均由乙方负责办理并负责此过程中的全部费用，甲方协助乙方办理各项手续。乙方对该项目开发承担全部责任，包括项目开发过程中新发生的债权债务等。五、乙方保证项目在办理开工手续完毕之日起两年内竣工，具体为2006年末框架完工，2007年末装修完毕，能够投入使用。工程竣工后乙方应当于30日内将甲方所得房屋的产权手续办理在甲方名下，甲方所得房屋的契税由乙方先行垫付，从乙方承租甲方该房屋的租金中抵扣。六、甲方应得的房屋由乙方承租，租金标准参照当时市场价格确定，其他有关具体租赁事宜双方另行签订协议。七、因甲方与该项目原开发商之一的吉林省招商总公司在吉林省高级人民法院诉讼纠纷调解解决，按照双方和解协议甲方应当从该项目重新开发建成的房屋中交付吉林省招商总公司300平方米房屋，现乙方负责与吉林省招商总公司协调解决房屋给付问题。甲方将自有的位于二道区福安街的房屋（建筑面积326.6平方米）给付乙方所有。八、乙方无偿为甲方所属宏盛公司新办公楼实施装修工程（装修建筑面积2000平方米），装修标准不低于每平方米600元（按市场造价计算）。九、乙方负责为甲方在长春经济技术开发区宏盛工业园内建设三层办公楼一栋及厂房一栋，总建筑面积3000平方米，以及园区内的道路、甲醛罐区的方砖铺设及铁艺栅栏，全部费用由乙方垫付（具体费用应由甲方审核认可）。施工所需的一切手续由甲方负责办理，费用由乙方垫付。待太古广场项目建成使用后，乙方在承租甲方所分得的1万平方米房屋的租金中抵扣……。
协议签订后，宏盛公司依约将土地及地上物交给利普顿公司。2008年利普顿公司取得案涉项目土地使用权证，2008年4月11日利普顿公司取得建设用地批准书，2008年进行施工建设，2010年10月29日取得建筑工程施工许可证，2011年9月取得商品房预售许可证。部分房屋已对外出售出租。
2009年，宏盛公司以利普顿公司未按约于2007年12月31日交付1万平方米房屋为由将利普顿公司诉至一审法院，要求判令：一、利普顿公司为宏盛公司安置临东盛大街一侧、1-13层立体砍块、已装修的1万平方米商业用房；二、利普顿公司赔偿宏盛公司2008年1月1起至2012年4月21日的租金损失。利普顿公司提出反诉，要求：一、确认双方于2006年6月10日签订的集体土地协议无效；二、判令宏盛公司返还为其垫资建设的宏盛工业园内三层办公楼一栋及厂房一栋，装修完成的2000平方米新办公楼，园区内的道路、甲醛罐区的方砖铺设及铁艺栅栏等工程所发生的全部工程费用；三、宏盛公司提供合作开发的地上物，即4号楼和办公楼，出现挡光，利普顿公司对相应住户进行了赔偿，宏盛公司应赔偿利普顿上述费用；四、宏盛公司错误申请查封、冻结利普顿公司土地等财产，使得利普顿遭受损失，宏盛公司应予赔偿。一审法院于2013年3月25日作出（2009）长民一初字第102号民事判决，判决：一、利普顿公司待太古广场竣工验收合格后十日内向宏盛公司交付临东盛大街一侧、1-13层立体砍块、已装修的10000平方米商业用房（装修标准同已出售的同等同类该楼的商品房标准）；利普顿公司为宏盛公司应分得的房屋办理产权登记，登记费用由利普顿公司垫付，从租金中抵扣；二、驳回宏盛公司其他诉讼请求；三、驳回利普顿公司其他反诉请求。针对利普顿公司是否应向宏盛公司承担2008年1月1起至2012年4月21日的租金损失问题，（2009）长民一初字第102号民事判决认定“根据双方《协议书》第五条约定利普顿公司保证项目在办理开工手续完毕之日起两年内竣工，具体为2006年末框架完工，2007年末装修完毕，能够投入使用，该约定后面具体明确的时间与实际开工手续办理完毕及工程竣工时间不符，实际至2010年10月29日利普顿公司才最后取得建筑工程施工许可证，宏盛公司未提供证据证明包括建筑工程施工许可证在内的开工手续未及时办理完毕是利普顿公司原因造成的，基于二道区政府调整规划、附近住户挡光问题及政府内部的协调等，各项开工手续未及时完毕的责任，不应全部由利普顿公司承担。该条约定后附部分虽具体约定2006年末框架完工，2007年末装修完毕，但在后附的具体主体、装修完工时间点，利普顿公司尚未取得土地、规划、施工等手续，故宏盛公司主张按约定时间交付房屋起算租金的主张不能予以支持。利普顿公司2010年10月29日开工手续才办理完毕，依双方协议约定应在开工手续完毕两年内竣工，即2012年10月29日起算租金，宏盛公司请求按约给付此前租金的请求不予支持。因利普顿公司在开工手续办理完毕两年内未按约完工，截止2013年尚有水、电及电梯等工程尚未完工，对于2012年10月29日以后未及时完工问题，利普顿公司承担相应的违约责任。因宏盛公司未就2012年10月29日之后至交付房屋之日的租金进行鉴定，且同意就此部分租金另诉，本院予以准许。”利普顿公司、宏盛公司对（2009）长民一初字第102号民事判决不服上诉至本院，本院于2013年8月2日作出（2013）吉民一终字第87号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。至今案涉房屋未办理竣工验收，未交付。
2015年6月8日，宏盛公司以利普顿公司未按约交付房屋给其造成租金损失为由将利普顿公司诉至一审法院，即本案。
一审法院在审理过程中，宏盛公司申请对太古广场临东盛大街一侧1-13层立体砍块1万平方米已装修商业用房自2012年10月29日至2015年5月1日租金价格进行评估，一审法院委托吉林省吉财价格评估有限公司进行评估，该评估公司于2016年5月26日出具鉴定意见，认定租金价格为13,484,672.59元。
一审法院认为：1．红胜村委会与利普顿公司在2006年6月10日签订的《协议书》已经（2009）长民一初字第102号及（2013）吉民一终字第87号生效判决确认有效，宏盛公司有权行使红胜村委会权利，要求利普顿公司履行《协议书》约定的义务。
2．依据《协议书》第三条关于“利普顿公司开发红胜村委会集体土地，以该范围土地上建成房屋中的1万平方米房屋作为红胜村委会的补偿”的约定、第五条关于“利普顿公司保证项目在办理开工手续完毕之日起两年内竣工，具体为2006年末框架完工，2007年末装修完毕，能够投入使用”的约定，以及第六条关于“红胜村委会应得的房屋由利普顿公司承租，租金标准参照当时市场价格确定”的约定，利普顿公司应在太古广场项目竣工后承租其补偿给宏盛公司的1万平方米房屋，并按市场价格给付租金，至于具体何时起算租金，生效的（2009）长民一初字第102号民事判决已经认定“利普顿公司2010年10月29日开工手续才办理完毕，依双方协议约定应在开工手续完毕两年内竣工，即2012年10月29日起算租金”，故利普顿公司应自2012年10月29日起向宏盛公司支付租金。
3．因太古广场项目未按时竣工，利普顿公司也未依约支付租金，利普顿公司构成违约。依据《协议书》第十一条关于“如因利普顿公司原因致使该项目不能按时竣工的，利普顿公司应当承担违约责任赔偿给红胜村委会造成的经济损失”的约定，宏盛公司有权要求利普顿公司赔偿未能按时竣工给其造成的租金损失，即赔偿应付租金之日（2012年10月29日）起至太古广场项目实际竣工期间的租金损失。由于利普顿公司仍未办理竣工手续，故一审法院对宏盛公司要求利普顿公司按照市场价格赔偿2012年10月29日起至2015年5月1日租金损失13,484,672.59元的主张予以支持。至于利普顿公司主张太古广场项目因案外人原因导致部分房屋被查封系不可抗力其应免责一节，因太古广场项目部分房屋查封并不能免除其给付租金的义务，其提出不可抗力的理由亦不成立，故对其该主张不予支持。
综上，宏盛公司要求利普顿公司支付租金损失的诉讼请求应予支持，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决：利普顿公司于本判决生效之日立即赔偿宏盛公司租金损失13,484,672.59元。案件受理费123,004元，由利普顿公司负担98,336元，由宏盛公司负担24,668元；鉴定费40,000元、保全费5000元，由利普顿公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，《协议书》签订后，利普顿公司逐步办理了太古广场项目的开发建设手续，《协议书》在签订时的违法性因素已经消除，其效力得到补正。因此，利普顿公司应当依约合理履行其合同义务，并应承担因其违约而导致的赔偿责任。
依据《协议书》第五条的约定，利普顿公司保证太古广场项目在其开工手续办理完毕之日起两年内竣工，而利普顿公司于2010年10月29日取得了施工许可手续，则太古广场项目应在2012年10月29日前竣工。也就是说，宏盛公司依约应在2012年10月29日前获得约定面积和位置的太古广场的房屋，并获得租金利益。利普顿公司不能依约交付房屋违反了合同义务，应当承担相应的违约责任。利普顿公司以房屋交付条件尚未成就，不能产生租金利益，以及太古广场项目涉诉等为由，为其违约行为辩解，既违反了合同约定，也没有法律依据。
《协议书》第十条约定：“本协议签订后，甲方负责处理原在建工程产生的债权债务及由此引发的法律纠纷，如因法律纠纷影响工程项目进度，工期顺延，不视为任何一方违约。”根据该条约定，在《协议书》签订之前的原在建工程产生的债权债务及法律纠纷由红胜村委会负责处理。因此，“如因法律纠纷影响工程项目进度，工期顺延，不视为任何一方违约”所指的“法律纠纷”，应当是专指由红胜村委会负责处理的原在建工程产生的债权债务引发的法律纠纷。利普顿公司没有举证证明其上诉所称的相关诉讼是《协议书》第十条所约定的由红胜村委会负责处理的法律纠纷，利普顿公司不能以《协议书》签订后，其在开发建设太古广场项目过程中产生的法律纠纷作为免除其对宏盛公司承担违约责任的理由。
《协议书》约定利普顿公司租赁其交付给宏盛公司的房屋，并参照市场价格确定租金，故利普顿公司迟延交付房屋给宏盛公司造成的损失主要是租金损失。对此，一审法院根据宏盛公司的申请，委托鉴定机构对租金额度进行鉴定。鉴定机构采用市场比较法确定了租金额度。该鉴定意见是鉴定机构根据法律法规，采用科学分析方法得出的评估价格，该评估价格当然不是“对分析对象可实现价格的保证”，但在双方当事人签订租赁合同，明确租金标准前，却可以作为人民法院判决的重要依据。一审法院根据鉴定意见进行判决，既符合合同约定，又符合客观情况，是人民法院处理类似案件通常采用的方法。
综上所述，利普顿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费102,709元，由长春利普顿集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞大江
代理审判员 宋雨洛
代理审判员 许家娟
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 范丽丽