青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）青民再73号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：西宁市城东区南关清真寺民主管理委员会，宗场证字（青）Y010010002号，住所地西宁市城东区下南关。
负责人：马国良，南关清真寺民主管理委员会主任。
委托诉讼代理人：马生海，青海松海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张顺祥，南关清真寺民主管理委员会会计。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：马维俊，男，回族，1963年12月9日出生，无固定职业，现住西宁市。
再审申请人西宁市城东区南关清真寺民主管理委员会（以下简称“南关清真寺管委会”）因与被申请人马维俊租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2018）青01民终261号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年9月4日作出(2018）青民申127号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人南关清真寺管委会的委托诉讼代理人马生海、张顺祥，被申请人马维俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南关清真寺管委员会申请再审称，二审判决违背了“当事人意思自治”的民法原则。通过双方签订房屋租赁合同，尤其是补交9400元的配套费的差价来看，马维俊对由其承担配套设施费是明知且自愿的。二审法院认为出租人应当将设施完好的房屋出租给马维俊，国家法律并无强制性规定要求出租人将设施完好的房屋出租给承租人或者有明确法律规定必须由出租人承担房屋配套费。民事主体对此是可以约定的，二审法院主观臆断认定不应由马维俊承担配套设施费用无法律根据，违背了双方当事人之间意思自治的原则。同时，双方之间的合同明确约定拖欠租金六个月以上的，出租方有权收回租赁房屋终止合同。二审法院认定事实及适用法律错误。这种错误将导致南关清真寺管委会与其他几十户承租人之间的连锁反应，引起不安定因素。请求：撤销二审判决，维持一审判决。
被申请人马维俊辩称，二审判决正确，维持西宁市中级人民法院（2018）青01民终261号民事判决，驳回再审申请人的再审请求。
南关清真寺管委会向青海省西宁市城东区人民法院起诉请求：1.依法解除南关清真寺管委会与马维俊于2008年8月27日签订的《协议书》；2.马维俊按每月181.62元支付房屋租金19615元（计算2008年8月27日至2017年8月26日，共计108个月）；3.马维俊立即腾退承租的位于城东区乐都路30号3号楼3单元311室住房。
马维俊反诉请求：1.依法确认南关清真寺管委会与马维俊之间签订的《协议书》有效；2.依法判令南关清真寺管委会与马维俊之间签订的《协议书》继续履行；3.依法判令由南关清真寺管委会支付马维俊补偿款12600元及配套设施费9400元，共计22000元。
一审法院经审理认定事实如下：本案所涉房屋，原地址为清真巷166号，面积为26.4㎡，产权属于西宁房屋城东管理所，马维俊系当时的租户，其自1968年11月1日起租。租住期间，马维俊在房屋侧边的过道自建房屋，后为落实政策西宁房屋城东管理所将该房屋返还南关清真寺管委会所有。因出于城市改造建设的需要，该房屋所处的地段拆建，2008年8月27日，南关清真寺管委会与马维俊签订《协议书》，约定清真巷230号-5号外格夫房大院内西房共五间（面积78㎡），其内60㎡一套房屋继续安排给马维俊居住，下余18㎡按每平方米700元补偿12600元。因马维俊需给南关清真寺管委会交纳配套设施费22000元，扣除所补偿的12600元后，马维俊尚需交纳9400元。该《协议书》将拆建后的位于城东区乐都路30号3号楼3单元311室（面积60．54㎡，以下简称涉案房屋）住房以每月每平方米3元的价格租赁给马维俊居住，并对马维俊自建面积部分的处置达成一致。马维俊一直居住至今，但以各种理由拒付房屋租金，遂与南关清真寺管委会产生纠纷。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方对2008年8月27日签订的《协议书》均予以认可，同时，马维俊对于南关清真寺管委会所持有的涉案房屋产权证和房屋权属并不持异议。马维俊认为当时双方达成口头协议，一个月100元，20年内不交房租，但对此辩称不能向法庭提供相应的证据予以证实，故对马维俊的辩称和反诉请求部分不予支持。马维俊签订协议并租住房屋后，不按约定交纳房屋租金，已构成违约，南关清真寺管委会要求解除协议、腾退房屋的诉讼请求合理合法、依法应予支持。协议解除后，对于所欠房屋租金马维俊应予补交。对于房屋中的配套设施费用22000元，在根据所约定的按年折旧5%计扣后，余款应当退还马维俊，鉴于双方达成的协议中对公租住户有退回补偿金每平方米700元×60㎡计算的约定，此补偿款亦应退还马维俊。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条，第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除西宁市城东区南关清真寺民主管理委员会与马维俊于2008年8月27日签订的《协议书》；二、马维俊于本判决生效后十日内给付西宁市城东区南关清真寺民主管理委员会拖欠的房屋租赁费19615元（每月181.62元计算至2017年8月26日，共计108个月）；三、马维俊于本判决生效后十日内腾退其承租的西宁市城东区南关清真寺民主管理委员会所有的位于城东区乐都路30号3号楼3单元311室（面积60.54㎡）房屋；四、西宁市城东区南关清真寺民主管理委员会于本判决生效后十日内返还马维俊配套设施费12100元（配套设施费22000元按双方约定的每年5%折旧率以9年计提）；五、西宁市城东区南关清真寺民主管理委员会按双方的约定于本判决生效后十日内退回马维俊补偿金42000元（每平米700元×60㎡）；六、驳回马维俊的其他反诉请求。
马维俊不服一审判决，上诉至青海省西宁市中级人民法院。马维俊上诉请求：撤销原判，驳回南关清真寺管委会的诉讼请求，支持马维俊一审的反诉请求。
南关清真寺管委会辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。要求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审一致，予以确认。
二审法院认为，南关清真寺管委会作为涉案房屋的产权人，应将设施完好的房屋出租给马维俊，而不应由承租人马维俊承担配套设施费,马维俊既已替南关清真寺管委会支付了配套设施费22000元，即可用此款折抵其应承担的房屋租赁费，南关清真寺管委会认可马维俊主张的从签订物业服务合同之日即2009年5月12日起承担房屋租赁费，截止到一审庭审时，共计98个月，马维俊应承担的房屋租金为3元×60.54㎡×98个月=17798.76元，其支付的配套设施费22000元尚未折抵完毕，南关清真寺管委会关于马维俊欠付租金、应解除协议并腾退房屋的诉讼请求不能成立，不予支持，马维俊关于继续履行协议的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销青海省西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初2566号民事判决；二、西宁市城东区南关清真寺民主管理委员会与马维俊于2008年8月27日签订的《协议书》继续履行；三、驳回西宁市城东区南关清真寺民主管理委员会的诉讼请求；四、驳回马维俊的其他诉讼请求。
再审审理查明与原一、二审查明的事实一致。南关清真寺管委会不持异议，但马维俊认为其租住案涉房屋面积为26.4㎡，剩余的面积是其所有，马维俊对其他事实不持异议。再审对双方不持异议的其他事实予以确认。
另查，南关清真寺管委会提交马维俊于2017年3月27日领取的城东区滨河南路28号1号楼4单元4243室不动产权证一份，证明马维俊有其他住所，解除合同腾退房屋不影响马维俊居住。
根据南关清真寺管委会的陈述和马维俊的答辩，本案围绕《协议书》应当解除还是继续履行、南关清真寺管委会主张2008年8月27日至2017年8月26日计108个月的租金是否应当支持以及马维俊请求南关清真寺管委会支付补偿款及配套设施共计22000元的诉求能否支持等问题进行了审理。
关于《协议书》应当解除还是继续履行问题。南关清真寺管委会认为，2008年8月27日双方签订《南关清真寺管委会外格夫可安置房合同》约定：承租人拖欠租金累计达六个月的，出租人可以终止合同让其搬出房屋。合同附件《南关清真寺外改夫房屋规定备档案》对签订租房合同的租户居住房屋进行了细则规定。此两份证据证明租赁合同合法有效；马维俊拖欠租金长达九年，南关清真寺管委会有权解除合同。马维俊称，《协议书》及《南关清真寺管委会外格夫可安置房合同》是其所签，但对《南关清真寺外改夫房屋规定备档案》中的房租不认可。南关清真寺管委会签订的拆迁补偿协议的评估表日期是2008年8月19日的，马维俊签订的时间是2008年8月27日，以此认为房屋拆迁补偿协议的评估表能证明在没有经其同意的情况下，南关清真寺管委会已经签订房屋拆迁补偿协议,认为《协议书》应当继续履行。本院再审认为，双方均认可《协议书》及《南关清真寺管委会外格夫可安置房合同》，该两份合同不违反法律法规的规定，合法有效。马维俊认为涉案房屋26.4㎡为其租赁，剩余面积是其所有。但马维俊对于南关清真寺管委会所持有的涉案房屋产权证和房屋系外格夫房屋并不持异议。可以认定案涉房屋所有权人为南关清真寺管委会。根据双方签订的《协议书》及《南关清真寺管委会外格夫可安置房合同》，双方构成租赁法律关系。马维俊虽然不认可《南关清真寺外改夫房屋规定备档案》中对于房租的约定，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，马维俊拖欠租金已超过六个月，涉案房屋所有权人南关清真寺管委会享有合同解除权，马维俊至今未交纳租金，现南关清真寺管委会主张解除租赁关系符合法律规定，马维俊提交的证据不足以证明其该项主张，不予支持。一审判决此节认定正确，予以维持，二审改判不当，再审予以纠正。
关于南关清真寺管委会主张2008年8月27日至2017年8月26日计108个月的租金是否应当支持的问题。南关清真寺管委会认为，《南关清真寺外改夫房屋规定备档案》中对房屋租金明确约定，主张租金从2008年8月27日至2017年8月26日计算，合计租金19615元。马维俊认为，其没有与南关清真寺管委会签订租金的协议，也没有达成租金的任何协议和合同，并辩称其于2009年5月12日拿到案涉房屋钥匙，南关清真寺管委会从2008年8月27日开始计算房租不合理。本院认为，租赁合同自签订之日起即对双方产生约束力，南关清真寺管委会此节主张符合法律规定，一审认定正确。马维俊虽不认可附件《南关清真寺外改夫房屋规定备档案》，但《南关清真寺管委会外格夫可安置房合同》的内容与《南关清真寺外改夫房屋规定备档案》的内容相互印证，签订房屋租赁协议是双方协商一致的结果。二审法院以南关清真寺管委会作为涉案房屋的产权人，应将设施完好的房屋出租给马维俊，而不应由承租人马维俊承担配套设施费，马维俊既已替南关清真寺支付了配套设施费22000元，即可用此款折抵其应承担的房屋租赁费的认定与事实不符,再审予以纠正。一审判决此节认定符合双方当事人的约定，再审予以维持。
关于马维俊请求南关清真寺管委会支付补偿款及配套设施共计22000元的诉求能否支持问题。经查，《南关清真寺管委会外格夫可安置房合同》及《南关清真寺外改夫房屋规定备档案》对配套费做了明确说明。马维俊认可22000元的配套费的交纳事实。双方签订的《南关清真寺管委会外格夫可安置房合同》及《南关清真寺外改夫房屋规定备档案》还约定“房内一切设施费用由住户承担，房内设施若住户不再居住时扣除折旧部分后退回住户，由下一届住户交纳（折旧每年按5%扣除）”。根据该约定对于房屋中的配套设施费用22000元，按年折旧5％计扣后，余款应当退还马维俊，鉴于双方达成的协议中对公租住户有退回补偿金每平米700元×60㎡计算的约定，此补偿款亦应退还马维俊。据此，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。
综上，《协议书》及《南关清真寺管委会外格夫可安置房合同》均系南关清真寺管委会与马维俊真实意思表示，合法有效。马维俊不按约定交纳租金，已构成根本违约，南关清真寺管委会再审请求成立，应予支持。一审判决事实清楚，适用法律正确，予以维持。二审认定事实错误，再审予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2018）青01民终261号民事判决；
二、维持青海省西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初2566号民事判决。
一审案件受理费按一审判决负担，二审案件受理费175元由马维俊负担，马维俊预交的465元，退还290元。
本判决为终审判决。
审判长 曲 颖
审判员 宋群亭
审判员 王连生
二〇一八年十一月二十一日
书记员 李顺慧